黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0604民初6107号原告：大庆市让胡路区直属机关劳动服务公司，住所地大庆市让胡路区西苑街2-1号法定代表人：刘永职务：总经理委托代理人：王浩涌，男，1974年9月27日出生，汉族，系大庆市让胡路区直属机关劳动服务公司职工，住大庆市让胡路区。委托代理人：郭斌，男，黑龙江衡元律师事务所律师被告：大庆市康达机动车驾驶员培训学校，住所地：大庆市让胡路区西苑街2-1号法定代表人：刘长录职务：校长委托代理人：王丽华，女，黑龙江油城律师事务所律师。委托代理人：韩硕，男，黑龙江油城律师事务所律师。原告大庆市让胡路区直属机关劳动服务公司（以下简称让胡路劳服公司）与被告大庆市康达机动车驾驶员培训学校（以下简称大庆康达驾校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次、第二次、第三次开庭原告让胡路劳服公司委托诉讼代理人王浩涌、孙斌到庭参加诉讼，第一次、第二次被告大庆康达驾校委托诉讼代理人王丽华、韩硕到庭参加诉讼，第三次被告大庆康达驾校委托诉讼代理人韩硕到庭参加诉讼。被告大庆康达驾校曾就本案向原告让胡路劳服公司提起反诉，后被告自行申请撤回反诉请求，本院准予了大庆康达驾校撤回请求，并出具（2018）黑0604民初6107号民事裁定书。本案现已审理终结。原告大庆市让胡路区直属机关劳动服务公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告给付原告租金287178元；2.判令被告给付原告逾期支付租金违约金79279.05元；3.判令被告给付原告代被告交纳的水费226.8元、电费3512元，合计3738.8元；（一、二、三项合计370195.85元）；4.被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：原、被告双方就本案存在三次房屋租赁合同关系，被告共拖欠原告租金287178元，原告依法主张被告给付逾期支付租金违约金79279.05元。第一次租赁合同期间被告拖欠原告应付租金为60000元，第二次租赁合同期间被告拖欠原告应付租金40000元，原告主张被告给付逾期支付租金57660元。第三次租赁合同期间被告拖欠原告应付租金187178元，原告依法主张被告给付逾期支付租金违约金21619.05元。三次租赁合同关系事实及证据分别如下：第一次合同期间：2013年10月1日至2014年9月29日，被告拖欠60000元租金，这一年租期双方未签订书面合同，是沿用的原告与大庆市建设中专的合同（该合同是被告以建设中专的名义与原告签订，实际由被告使用）。租赁房屋为西苑街2-1号房屋，租赁期一年，租金为12000元（因为这一年华能电厂安放热力管线的影响，经原、被告双方协商确定租金为120000元）。被告分别于2016年3月3日及2016年9月15日分别补交该年租金32344元及27656元，合计60000元租金，尚欠60000元租金至今未付。证明方法：大庆市固定资产验收（调拨）单复印件；原告与建设中专的《房屋租赁合同》。第二次合同期间（书面合同期间）2014年10月15日至2017年10月14日，被告拖欠原告40000元租金及应付逾期支付租金违约金57660元。2014年9月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同中约定，甲方（原告）将2-3号房屋（建筑面积348.25平方米）出租给乙方（被告）使用，租赁期限三年，自2014年10月15日起至2017年10月14日止，房屋每年租金280000元，第一年租金应于2014年9月28日前交付，此后每年同一时间前交付当年租金，乙方逾期支付租金应按所欠租金的日千分之五向甲方支付违约金。合同签订后，被告继续承租使用该房屋。但使用过程中，被告欠2016年10月15日至2017年10月14日合同年度内租金40000元至今未付，同时形成逾期支付租金计两笔。第一笔为40000元逾期支付自2016年10月15日至今（起诉日2018年8月31日）已经逾期685天，依照合同约定应向原告支付违约金137000元。现原告本案仅主张41100元；第二笔为240000元逾期支付至2016年10月15日起止2016年11月29日，逾期46天，依照合同约定向原告支付违约金55200元，现原告本案仅主张16560元，两笔逾期支付违约金合计为57660元。证明方法：原、被告签订的《房屋租赁合同》；《大庆市让胡路区审计局关于让胡路区劳服钢结构洗车房及彩钢板车库工程竣工结算情况的审计结果报告》（让审基呈[2012]208号文）复印件。第三次合同期间2017年10月14日至2018年6月15日，为不定期租赁合同，被告拖欠原告187178元租金及应付逾期支付租金违约金21619.05元。第二次合同到期后，双方没有再续签合同，但被告继续使用该租赁房屋原告也予以认可，因此按照合同约定除合同期限为不定期外，其余权利义务内容仍按第二次合同履行。被告使用该房屋直至2018年6月15日才搬走，共计244天，应付租金187178元。同时因该租金被告至今未付，故自搬离之日起已经逾期支付77天，依合同约定应向原告支付违约金72063.53元，现原告本案仅主张21619.05元。二、水电费事实及证据，按照合同约定，租赁房屋水电费由被告承担，但被告至今拖欠水电费合计3738.8元（水费226.8元、电费3512元）未付，此款是原告代交的，因此由被告支付给原告。证明方法：《房屋租赁合同》；《康达驾校退租房屋交接书》，证明退租事实及欠付水电费。综上，被告应向原告给付租金287178元，向原告支付逾期支付租金违约金79279.05元，应给付原告代交的水电费3738.8元，合计370195.85元，因上述义务被告至今仍未履行，故诉至法院请求法院审理并支持原告的诉讼请求。被告大庆康达机动车驾驶员培训学校辩称：1.对原告第一二三项诉讼请求均不认可。针对第一项六万元租金，被告不予认可，被告不欠原告租金。2013年10月1日至2014年9月29日，被告并未与原告签订房屋租赁合同，被告系次位承租建设中专的房屋，并非是原告存在租赁合同的相对人。与原告存在租赁关系的是建设中专。根据相关解释规定，次承租人只有在出租人与承租人合同期限届满后与其腾房的，才负有向出租人即原告支付房屋使用费的义务。也只有在前述情形下原告才能突破合同相对性，要求被告支付房屋使用费。本案中报告依法依约使用房屋，在原告与建设中专合同期限届满后与原告另行签订房屋租赁合同。故被告不存在向原告支付房屋使用费的义务。2.对原告事实与理由中的第二项肆万元租金及违约金57660元的诉讼请求不予认可，因被告是在行使不安抗辩权，不存在违约行为。3.对原告主张的欠付租金187178元及相关违约金不予认可，首先双方不存在合同法规定的成立不定期租赁合同关系的情形，因在2017年10月15日合同到期后，原告需办理驾校经营许可手续，方能继续进行驾校经营并使用案涉租赁房屋。但根据相关部门要求，被告欲办理前述手续需原告提供案涉租赁场地的产权手续及土地使用权手续。故在原告所述期间内被告已经停止经营，并未使用案涉租赁房屋。原告再此期间内也一直未给被告提供前述相关场地的产权手续。双方租赁合同关系的基本前提已发生重大变更，不可能在双方之间存在不定期租赁合同关系或被告继续使用原告房屋的情形。也不可能沿用原合同的任何条款。4.原告主张的被告欠付房屋水电与第三项所述原因相同，被告并未使用案涉房屋进行经营，无义务交付该房屋的水电费及相关费用。5.原告诉求违约金数额过高，被告不予认可，因为被告不但不应付租金更不应该承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交的证据经整理共8组：1.大庆市固定资产验收（调拨）单一份、房屋租赁合同一份；2.原、被告双方签订的租赁合同一份、《大庆市让胡路区审计局关于让胡路区劳服钢结构洗车房及彩钢板车库工程竣工结算情况的审计结果报告》一份；3.房屋租赁合同一份；4.提交康达驾校退租房屋交接书一份；5.黑龙江省地方税务局机打发票进账单及收据各一张；6.黑龙江省地方税务局通用机打发票一张、进账单三张、收据一张；7.黑龙江省增值税普通发票六张，收据二张；8.增值税发票四张、客户收款入账通知；9.记账凭证一组。本院对原告提交上述证据本身的真实性予以确认。被告大庆康达驾校就抗辩事项未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2008年9月9日，原告让胡路劳服公司与案外人大庆市建设中专签订了《房屋租赁合同》，原告将位于大庆市让胡路区西苑街2-1号出租给大庆市建设中专，面积737.63平方米，租赁期限自2008年10月1日至2013年9月29日，共计5年。租金标准23万元/年……（合同其他内容详见《房屋租赁合同》）。2013年10月至2014年9月27日，被告大庆康达驾校实际使用了原告让胡路劳服公司位于大庆市××胡路××街××号房屋，用于驾驶员培训。原、被告双方未签订书面的房屋租赁合同。被告分别于2016年3月3日、9月15日向原告交纳了该使用期间内房屋租赁费32344元、27656元，共计60000元。原告在起诉状陈述2013年10月至2014年9月27日期间因受华能电厂安放热力管线的影响，经原、被告协商确定年房屋租金为120000元，被告对原告该部分陈述不予认可。现原告主张2013年10月至2014年9月27日房屋租金共计120000元，被告尚有60000元房屋租金尾款未能交纳。2014年9月26日，原告让胡路劳服公司（甲方）与被告大庆康达驾校（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定主要内容：甲方将位于大庆市××区××街2-3，建筑面积共计348.25平方米的房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方使用；租赁房屋每年租金为人民币280000元（贰拾捌万元）；乙方应于2014年9月28日前交付首期租金金额为人民币280000元，此后每年同一时间前交付当年租金；乙方租用租赁房屋的期限自2014年10月15日起至2017年10月14日止；租赁期间，甲方负责支付房租赁房屋所产生的采暖费、物业管理费和相关税费；乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、燃气费、通信费等使用租赁房屋所产生的其他费用；乙方逾期支付租金的，按照所欠租金的日千分之五向甲方支付违约金……（合同其他内容详见《房屋租赁合同》）。合同签订后，被告大庆康达驾校依约向原告让胡路劳服公司全额交纳了合同约定期限内两个年度的房屋租金，每年房屋租金280000元。被告康达驾校于2016年11月29日向原告让胡路劳服公司交纳了2016年度房屋租金240000元，尚欠房屋租应金40000元。2017年10月15至2018年6月15日，被告大庆康达驾校继续使用原告让胡路劳服公司位于大庆市××区××街2-3房屋。原、被告没有续签已经到期的《房屋租赁合同》亦没有签订新的书面房屋租赁合同。对于被告实际使用期限内的房屋租金双方亦没有新的约定。2018年6月15日，原、被告对房屋进行交接，双方最终确认被告大庆康达驾校尚欠原告让胡路劳服公司电费3512元、水费226.8元，共计3738.8元。被告大庆康达驾校在此期间内实际承租天数为243天。本院认为：本案争议焦点：一、原、被告之间房屋租金本金具体金额应为多少依照《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式，当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限内支付租金，对支付期间内没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。其一，本案中，原告让胡路劳服公司与被告大庆康达驾校在2013年10月至2014年9月27日之间存在事实上的房屋租赁关系，被告已向原告支付该期间内的部分房屋租金60000元，现原告主张被告尚欠该期间内房屋租金尾款60000元，被告庭审中抗辩其与原告不存在房屋租赁关系，已经交付给原告的60000元是代替大庆建设中专交纳房屋租金，同时抗辩称剩余的房屋租金尾款被告已经交付给案外人大庆建设中专。本院依法释明后，被告对其抗辩事由未提交证据予以佐证。本院认为，大庆建设中专与原告让胡路劳服公司的《房屋租赁合同》已于2013年9月29日到期，本案中原、被告均未提交合同到期后大庆建设中专与让胡路劳服公司续签房屋租赁合同的相关证据，故被告抗辩其承租大庆建设中专的房屋与事实不服，结合庭审原告提交的记账凭证可以证实在此期间内被告实际使用该租赁房屋的事实，现原告主张租赁期间内房屋租金120000元/年，其价格不高于原有房屋出租价格且原告自述房屋价格形成原因系华能电厂安放热力管线影响被告，将房屋出租价格与被告协商定为120000元，其陈述较为客观，原告向被告主张2013年10月至2014年9月27日房屋租金尾款60000元，于法有据，本院予以支持。其二，本案中，原、被告在2014年9月26日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思，且不违反法律、法规的规定，合同真实有效。合同期限自2014年9月27日至2017年10月14日止，双方本应按约履行义务。现被告作为承租人未能按期给付2016年10月14日至2017年10月14日房屋租金尾款40000元其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，现原告向主张被告该部分请求，于法有据，本院予以支持。其三，本案中，2017年10月15日至2018年6月15日期间，原、被告在没有续签房屋租赁合同或重新签订房屋租赁合同的情况下，被告大庆康达驾校继续使用该租赁物。原、被告之间形成不定期租赁合同关系。被告在该期间内实际承租时间为243天，原、被告在实际承租期间内对租金没有进行新的约定，故应当继续沿用原、被告签订房屋租赁合同约定的租金280000元/年作为计算标准更为适宜，经计算2017年10月15日至2018年6月15日租金为186410.96元。对原告该部分请求，本院予以支持。综上，被告大庆康达驾校应给付原告让胡路劳服公司房屋租金共计286410.96元（60000元+40000元+186410.96元=286410.96）。二、原告主张的水、电费是否应当予以保护。2018年6月15日，原、被告在进行房屋交接时已经将拖欠的水、电费进行最终核算，数额共计3738.8元。参照原、被告在2014年签订的《房屋租赁合同》约定及原告出具的交费凭证，可知该部分费用承担义务人应为被告大庆康达驾校，故原告要求该部分请求，与法有据，本院予以支持。三、原告主张的违约金是否应当保护以及保护的期间根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷使用法律的解释》第二十四条第四款规定：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国银行同期同类人民币货款基准利率为基础，参照逾期反洗利率标准计算。《中国人民银行关于人民币利率有关问题的通知》[银发(2003)251号]第三条：关于罚息利率问题，逾期贷款（借款人未按照合同约定日期还款的借款）罚息利率有现行按照日万分之一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%；借款人未按照合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按照日万之五计收利息，改为在借款载明的贷款利率水平上加收50%-100%。本案中原告主张违约金的依据为原、被告签订《房屋租赁合同》中约定“乙方逾期支付违约金的，应按照所欠租金的日千分五向甲方支付违约金”，被告认为原告违约金请求过高，要求依法予以调整。本院认为，原告主张的违约金请求标准过高，应依法调整为按照中国银行同期贷款利率1.5倍计算更为适宜。其一，原告主张房屋2016年度租金尾款40000元的违约金期限自2016年10月15日计算至2018年8月31日；原告主张房屋2017年10月15日至2018年6月15日期间房屋租金186410.96元的违约期限自2018年6月15日至2018年8月31日，就原告主张的违约期限符合法律规定，本院予以支持。就原告的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院》第二十四条第四款,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告大庆市康达机动车驾驶员培训学校于本判决生效十日内向原告大庆市让胡路区直属机关劳动服务公司支付房屋租金共计286410.96元及违约金（以40000元为本金基数，按照中国银行同期贷款利率1.5倍计算自2016年10月15日至2018年8月31日止的违约金；以186410.96元为本金基数，按照中国银行同期贷款利率1.5倍计算自2018年6月15日至2018年8月31日的违约金）；二、被告大庆市康达机动车驾驶员培训学校于本判决生效后十日内向原告大庆市让胡路区直属机关劳动服务公司支付的水费226.8、电费3512元，共计3738.8元；六、驳回原告大庆市让胡路区直属机关劳动服务公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6853元，由被告大庆市康达机动车驾驶员培训学校承担5652元，原告大庆市让胡路区直属机关劳动服务公司自行承担1201元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  郝雪莲人民陪审员  乐建君人民陪审员  杨明杰二〇一九年四月十日书 记 员  闫 敏附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第十条：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式，当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十一条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的额，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院》第二十四条第四款：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国银行同期同类人民币货款基准利率为基础，参照逾期反洗利率标准计算。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。