四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1321民初156号 原告：王元成，男，1975年4月15出生，汉族，住南充市嘉陵区。 原告：陈星辰，女，1977年1月15出生，汉族，住云南省文山壮族苗族自治州富宁县。 委托诉讼代理人：李攀，四川英特信（南充）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张勇，四川英特信（南充）律师事务所律师。 被告：四川省南部县金城房地产开发有限责任公司，住所地，南部县新华路469号。 法定代表人：李振华，负责人。 委托诉讼代理人：文定国，男，公司员工。 委托诉讼代理人：杜黎明，四川义立律师事务所律师。 第三人：邓光清，男，1968年8月18出生，汉族，住四川省都江堰市。 原告王元成、陈星辰与被告四川省南部县金城房地产开发有限责任公司（以下简称金城房产公司）、第三人邓光清商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王元成、陈星辰及其委托诉讼代理人李攀、张勇，被告金城房产公司委托诉讼代理人文定国、杜黎明，以及第三人邓光清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王元成、陈星辰向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2013年7月25日签订的《商品房认购协议书》合法有效；2、确认被告与第三人之间的合同关系为民间借贷关系而非商品房买卖合同关系，并判令被告与第三人之间的商品房买卖合同关系不成立；3、判令被告继续履行《商品房认购协议书》，立即办理房屋备案手续及配合原告办理房屋产权移转手续，并在“博泰国际”1-15、1-16号房屋达到交付条件时立即将其交付给原告；4、判令被告赔偿原告损失约50万元；5、由被告承担本案诉讼费、保全费。诉讼过程中，原告变更第四项请求为，判令被告赔偿原告损失（以已付房款为基数，从2015年7月1日起按月息2%计算至实际交付房屋止）。事实与理由：原告于2013年7月25日与被告签订了《商品房认购协议书》，约定原告认购被告开发的位于南部县金葫路“博泰国际”一楼商铺,编号为轴线（4-12～4-18）号房，面积为80m2（现房号为1-15、1-16号，面积分别为35.53m2、26.22m2）。为此，原告已分四次支付给了被告房款166万元。但案涉项目开工已七年有余，却一再停工，至今仍未完工，被告迟迟不能交付房屋给原告。被告因对第三人负债，为担保该债务，以案涉项目的一楼营业房约1100m2（其中包括原告购买的二间营业房）与第三人在南部县房管局违规办理了商品房预售备案登记。 被告金城房产公司辩称，原告所述是事实，对原告第1项诉求即双方签订的《商品房认购协议书》有效赞成；对第2项诉求，如果原告把尾款交了，公司就解除与第三人邓光清的网签；对第3项诉求没有意见；关于原告要求赔偿损失的诉求，因认购协议上没有约定什么时候交房，被告不存在违约，故原告的该诉求不能成立。 第三人邓光清述称，案外人何艳松将其对被告享有的债权1300万元转让给邓光清，用于购买被告开发的“博泰国际”房屋。2015年10月16日，邓光清与被告签订20份《商品房买卖合同》，约定邓光清购买被告开发建设的“博泰国际”商业用房20套共1095.73m2，总计购房价款1314.876万元。2015年10月18日，被告向邓光清出具了购房收款收据20张。之后，邓光清按规定缴纳了所购20套房屋的全部维修基金，并办理了备案登记。2015年12月14日双方签订《商品房买卖合同补充协议》，进一步明确何艳松债权转移给邓光清转为邓光清购房款。案涉债权转让以及邓光清与被告签订的商品房买卖合同均是各方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告与被告签订的认购协议，因签订时被告未取得预售许可证，因此该协议违法，应当无效。同时，原告与被告签订的认购协议属预约，双方至今未签订正式的商品房买卖合同，因此，原、被告之间商品房买卖合同关系并未成立，故原告的诉请不应得到支持。 本院经审理认定事实如下： 2013年7月25日，原告王元成、陈星辰（买受人、认购人）与被告金城房产公司（出卖人）签订了《商品房认购协议书》约定“第一条基本情况、认购人自愿认购的商品房为南部县金城房地产开发有限责任公司所开发的金葫路“博泰国际”项目一楼商铺编号为轴线（4-12～4-18）号房，该商品房建筑面积共80m2(最终面积以相关单位测量为准)该商品房总定价为：￥2400000元。第二条价款与付款方式出卖人同意认购人按分期付款方式付款，买受人在签订本认购书当日应支付不低于房屋总价款70%的首期款，待项目修建到所选楼层时支付余下的30%。（其后手写备注：“备注：首付总房款的65%，尾款35%分三次付清，商铺修好后付清尾款的三分之一，交房时付清尾款的三分之一，办好房产证付清全部尾款。张子林代。”）第三条认购定金认购人在签订本认购书时向出卖人支付认购定金￥1560000元；出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，作为缴款依据。第四条认购条款1、本认购书签订之日起七日内（2013年7月25日前）携此认购书、定金票据及身份证等有关证件到“博泰国际”营销中心按约定的付款方式交清所订购商品房的首付款。本认购书经双方签订《商品房买卖合同》生效后自行终止，认购定金抵作商品房价款。2、认购人若不能在本认购书约定的时间内前往“博泰国际”营销中心交付相应房款，或认购人不履行本认购书约定条款，出卖人有权解除本认购书并将该商品房另行出售，同时处认购人总房款20%的违约金。3、认购人须按上述选定之付款方式按期如数交付购房款，认购人选择银行按揭贷款方式付款，必须按银行有关规定缴纳首付款和提供相应的资料。4、出卖人在认购人支付认购定金之日起至第四条第1款约定期限止，将该商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向认购人双倍返还定金。5、乙方自愿认购南部县金城房地产开发有限责任公司所开发的博泰国际项目设计的住宅或商铺。如因设计上的变更，乙方所认购的房屋幢号、楼层、户型、面积等发生变化，甲方同意乙方另行选择或退房退款，甲方不承担违约责任。…本认购书经双方签字（盖章）后生效”。 2013年5月30日、7月25日，原告通过工商银行，向被告分别转账1000000元、560000元，共计1560000元。被告于2013年7月25日、9月9日分别出具了金额为560000元、500000元、500000元的收款收据3张。 2013年9月7日，被告向原告提供案涉房屋设计图纸，确认了原告认购房屋的具体位置。 案外人何艳松将其对被告享有的债权1300万元转让给第三人邓光清。2015年10月16日，被告与第三人签订《商品房买卖合同》，约定邓光清购买被告开发的“博泰国际”商业用房20套（其中包括案涉1-15、1-16号两间房屋，该两间房屋商品房买卖合同编号分别为：2015006657、2015006658），房价款为每平米12000元，20套房屋总面积为1095.73平米，房屋总价款为13148760元，付款方式为一次性付款。 2015年10月28日，被告向南部县房地产管理局出具一份《情况说明》，载明：“我司于2013年在尹帮文、何艳松处借款2100万截至2015年10月16日本息合计共2268万元。该款全部用于我司博泰国际项目建设，现我司与债权人协商一致。由何艳松将债权1300万（壹仟叁佰万元整）元转让给邓光清，我司将博泰国际底层铺面约1100m2备案给邓光清。博泰国际底层约470m2备案给尹帮文用于担保上述两笔借款。在我司归还完上述借款后，撤销所有商品房买卖登记备案”同日，南部县房地产管理局为第三人与被告签订的商品房买卖合同办理了备案登记。 2015年12月14日，第三人和案外人尹帮文与被告签订《商品房买卖合同补充协议》一份，载明：“…第二条借款转为购房款1、债权转让后，乙方（金城房产公司）没有归还借款给甲方，截止2015年10月16日，乙方共欠甲方（邓光清、尹帮文）借款2268万元。2、现乙方将“博泰国际”部分房屋买给甲方（销售房屋情况详见《商品房买卖合同》），双方愿意将乙方借甲方的借款2268万元，其中1868万元，转为甲方购买乙方房屋的购房款。3、乙方为甲方开具相应购房收据，若购房款金额上有任何不符以收据和《商品房买卖合同》为准。第三条回购房屋约定…2、甲乙双方一致同意，在甲方未取得上述商品房的国土使用证、房屋所有权证时乙方在任何时间均享有优先回购上述商品房的权利，单价按照甲方购买单价（1.2万元每平方）回购，并以每日万分之十二的违约金赔付与甲方…”第三人对上述补充协议中约定的转为购房款的1868万元只享有1300万元。 审理中，原告提供一份被告盖有公章但没有落款时间的承诺书，上面载明：“承诺书尊敬的“博泰国际”各定房客户：您们好！我公司开发的“博泰国际”项目前期由于政府调整规划、变更设计等原因，导致停工了一段时间。现相关问题已经得到落实解决，我公司正在完善相关手续，准备全面复工。请广大客户放心，由此给各位带来的诸多不便，我公司深表歉意。为感谢各位客户对我公司的谅解和支持，我公司慎重承诺，保证新房在2015年7月1日前后达到装修条件，如果不能履行承诺，耽误了时间，我公司愿意自承诺之日起按月利率2%支付资金利息。” 2016年11月14日，鉴于被告开发的博泰国际项目因各种原因一再停工，不能如期交房，为保证工程的建设，防止资金非法抽走或挪用，博泰国际购房户与被告签订协议书，约定设立博泰国际后续购房资金和2016年11月13日以后融入资金的共同管理账户，账户的资金由双方共同管理。原告于2016年12月5日向共管账户存入100000元，被告给原告出具105000元的收据一张，载明：“收到王元成、陈星辰博泰国际商铺房款105000元共管账户优惠5000元”。 另查明，被告于2015年9月5日取得了案涉房屋预售许可证，该项目至今未竣工验收。 本院认为，根据当事人的诉求，结合各方的诉辩意见，本案争议的焦点如下：1、原、被告签订的《商品房认购协议书》是否合法有效；2、原告要求被告赔偿损失的诉求能否支持；3、被告与第三人邓光清之间法律关系的性质问题。 一、关于原、被告签订的《商品房认购协议书》的效力问题。第三人邓光清述称，原、被告签订认购协议时，被告未取得预售许可证，因此该协议违法，应当无效。同时，原告与被告签订的认购协议属预约，双方至今未签订正式的商品房买卖合同，因此，原、被告之间商品房买卖合同关系并未成立。本院认为，其一、按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，因本案被告在原告起诉前已取得商品房预售许可证明，故不能以签订认购协议时被告未取得预售许可证，而认定协议无效；其二、合同的性质并不当然影响合同的效力，无论案涉《商品房认购协议书》是预约还是本约，均不会影响其效力；其三、原、被告作为合同相对方均认可合同的效力。综上，原、被告签订的《商品房认购协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。 二、关于原告请求被告赔偿损失的问题。原告要求被告赔偿损失的理由是，2015年被告公开承诺，保证在2015年7月1日交房，否则按照月息2%支付利息,至今被告未交房，因此，应当按照约定赔偿损失。本院认为，首先，该承诺书是被告向其开发的“博泰国际项目”的全体定房户公开作出的意思表示，一层意思是案涉工程停工的问题已解决，准备全面复工；二层意思是，其保证新房在2015年7月1日前后达到装修条件，如果不能履行，其愿意自承诺之日起按月利率2%支付资金利息；其二、从该承诺书文意上看，仅是保证新房达到装修条件，并未明确约定交房时间。一般理解“达到装修条件”是指房屋修好了或者是建设工程竣工了。对此，双方签订的《商品房认购协议书》中也有此方面记载“商铺修好后付清尾款的三分之一，交房时付清尾款的三分之一，办好房产证付清全部尾款”说明双方也认可房屋修好与交房是不同的概念。同时，按照我国合同法第二百七十九条的规定，建设工程竣工后，还应当进行验收，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。也就是说“达到装修条件”并不一定就能交付使用。因此，从承诺书的文意、合同的约定及法律规定看，该承诺并非是被告向原告确定交房时间的意思表示，结合承诺书第一层意思“全面复工”的内容看，本院认为，被告仅仅是承诺某时段将案涉房屋建设竣工；其三、该承诺书是否是被告承诺交房时间的意思表示，被告予以否认；其四、承诺“达到装修条件”时间不具体，且原、被告签订《商品房认购协议书》时，也未约定交房时间。综上，仅从原告提交的承诺书，不能证明原、被告就交房时间予以了明确约定，因此，原告以被告未按期交房为由，要求被告赔偿利息损失的诉求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于被告与第三人之间法律关系的性质问题。其一、第三人与被告签订商品房买卖合同的原因是，因被告不能按期归还其从被告的债权人处受让的债权（借款）；其二、就案涉房屋，原、被告在2013年时约定的房价款为每平米3万元，而第三人与被告2015年签订《商品房买卖合同》约定的房价款为每平方1.2万元，明显低于当时的交易价格；其三、从第三人与被告签订的商品房买卖合同补充协议看，双方专就房屋的回购约定“甲乙双方一致同意，在甲方未取得上述商品房的国土使用证、房屋所有权证时乙方在任何时间均享有优先回购上述商品房的权利，单价按照甲方购买单价（1.2万元每平方）回购，并以每日万分之十二的违约金赔付与甲方”说明第三人在选择购房还是由被告返还借款方面，将被告返还借款放在第一位，只有被告不能返还借款时才以购房结清借款；其四、在办理案涉房屋预售备案时，被告特向南部县房地产管局出具情况说明，该说明证明，第三人受让了被告的债权人何艳松的债权1300万元，被告将博泰国际底层铺面约1100m2备案给第三人，是用于担保该借款。同时被告还表示，在其归还完上述借款后，撤销所有商品房买卖登记备案。该说明进一步证明被告与第三人签订案涉商品房买卖合同的真实意思是为借款提供担保；其五、根据房屋预售备案记载，第三人共计购买了1095.73m2的铺面房，按照约定的每平米12000元计算，共计房价款13148760元,与受让的债权1300万元相差14万余元。关于下差房价款14余万元，是否支付、如何支付的问题，庭审中，第三人首先陈述“该款就免了”，后又称“交房时支付”。而其提交的商品房买卖合同约定的付款方式是一次性付款，故第三人的陈述前后不一致且与合同约定矛盾，陈述存疑。如果被告与第三人在建立案涉房屋买卖关系时，对金额较大的14万余元价款采取无所谓的态度的话，再结合购房价款明显低于当时的市场价的问题，说明双方买卖房屋的意思存疑。综上，第三人与被告虽签订了《商品房购销合同》，但双方的真实意思并非进行商品房交易，而是以签订《商品房买卖合同》的形式对第三人的借款提供担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理”的规定，被告与第三人之间的法律关系应属于民间借贷法律关系。 关于原告请求立即办理房屋备案手续及房屋产权移转手续，并在“博泰国际”1-15、1-16号房屋达到交付条件时立即将其交付给原告的诉求能否支持的问题。其一、房屋销售备案登记是房地产管理部门对房地产开发企业商品房销售行为进行的行政管理，不属于人民法院民事审判审理的范畴；其二、原、被告至今未约定房屋交付时间；其三、因案涉商铺尚在建设中，何时能竣工验收合规，达到交付条件，根据目前房屋的状况，本院无法判定；其四、人民法院判决书的判项必须明确具体，具有执行力，不能附无法确定具体时间的条件;其五、因案涉房屋尚未竣工等原因，办理房屋产权移转手续的条件不具备。基于上述原因，审理中，本院向原告予以了释明，但原告仍然坚持原诉求，因此，对原告的该诉求，本院依法予以驳回。当然，待条件成就时，如有纷争原告可依法另行主张权利。 综上所述，原告的部分诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条,《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告王元成、陈星辰与被告四川省南部县金城房地产开发有限责任公司于2013年7月25日签订的《商品房认购协议书》合法有效； 二、被告四川省南部县金城房地产开发有限责任公司就其开发的案涉“博泰国际”项目1-15、1-16号房屋与第三人邓光清之间的商品房买卖合同关系不成立; 三、驳回原告王元成、陈星辰其他诉讼请求。 案件受理费24080元，减半收取12040元,保全费5000元，共计17040元。由原告王元成、陈星辰负担500元，被告四川省南部县金城房地产开发有限责任公司负担16540元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员 刘 斌 二〇一九年四月二十日 书记员 向明思