广东省江门市江海区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤0704民初236号 原告：张美娇，女，1955年12月29日出生，澳门永久性居民。 委托诉讼代理人：张德斌，广东常成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯星，广东常成律师事务所律师。 被告：江门泰达房地产开发有限公司，住所地：广东省江门市邦民路36号。 法定代表人：陈克俭。 被告：陈淑娴，女，1990年3月5日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。 委托诉讼代理人：吴礼军，广东法守律师事务所律师。 原告张美娇与被告江门泰达房地产开发有限公司（以下简称“泰达公司”）、陈淑娴商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理后，原告于2019年2月15日申请追加陈淑娴为本案被告，本院予以准许。之后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张美娇及其委托诉讼代理人张德斌、侯星和被告陈淑娴及其委托诉讼代理人吴礼军到庭参加诉讼。泰达公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。原告当庭申请撤回对陈淑娴的起诉，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告张美娇向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与泰达公司所签订的《公寓认购书》；2、判令泰达公司向原告退还已付购房款人民币192300元（50000+79800+5000+10000+10000+ 10000+10000+10000+7500）；3、请求陈淑娴对第二项诉讼请求（192300元）中的57500元承担连带责任；4、判令泰达公司向原告返还双倍定金100000元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。在诉讼过程中，原告追加陈淑娴为被告，请求陈淑娴对泰达公司向原告退还已付购房款192300元中的57500元承担连带清偿责任，并增加诉讼请求为判令诉讼请求二、四的款项（购房款、定金），原告就被告享有的位于江门市江海区光博汇项目地块及其地上附着物享有优先受偿权。事实与理由：2018年5月10日，原告与泰达公司就光博汇（楼盘）4号C区19006室公寓（以下简称“该房”）的买卖事宜签订了《公寓认购书》，原告也一共支付了242300元的购房款（含定金5万元和转到被告二个人账户的5.75万元）。但是由于泰达公司经营不善，导致光博汇（楼盘）成为了烂尾楼盘，并且被查封，而被告也被法院列入了失信被执行人名单，其中有一个执行案件执行金额更是高达1.3亿余元，所以即使在当地政府多次进行协调的情况下，仍然交房无望。因此，泰达公司应当返还原告所支付的购房款。 关于购房款支付情况的说明：1、2017年8月19日，原告因为打算购买商铺所以通过银行向泰达公司转账支付了购房款5.5万元，后于2018年4月份，原告决定不购买商铺，而是该房（公寓），所以原告将原本打算购买商铺的5.5万元收据原件还给了泰达公司，而泰达公司又重新向原告出具了两张分别为50000元、5000元的收据；2、2018年4月29日，原告向泰达公司通过银行转账支付了购买该房的定金50000元；3、2018年4月29日，原告应陈淑娴的要求向陈淑娴的个人账户共计转账了57500元；4、2018年5月10日，原告通过银行转账了向陈淑娴支付了购房款79400元，通过现金方式向陈淑娴支付了购房款400元。 基于以上事实和理由，并依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请法院查明事实后，依法支持原告的诉讼请求，以维护原告合法权益。 被告江门泰达房地产开发有限公司缺席，也未作答辩。 被告陈淑娴辩称，一、被告认为张美娇与江门泰达公司双方是商品房预售合同纠纷，跟被告二是属于居间合同纠纷，是不同的法律关系。二、张美娇违约在先，被告泰达公司可行使先履行抗辩权，根据原告与被告泰达公司签订的公寓认购书第五条中明确约定原告应当在签订认购书后去办理按揭，但原告并没有去履行其双方约定的合同义务，并没有将办理按揭的手续提供给被告泰达公司，属于违约在先，被告二因为原告提出解除其与泰达公司签订的公寓认购书缺乏法律依据。三、原告严重违反诚实信用原则，在原告购买涉案公寓时已经知道该销售公司，也就是被告泰达公司的现状，见到有利可图，知道被告二在泰达公司那里享有的内部价格，为了获取利益，主动联系被告二，让被告二促成其与泰达公司签订认购书，并许诺将差价支付给被告二，被告二已经告知原告不具备办理按揭的情况下，但原告依然说其可以办理到按揭，但现在都没有办理到按揭，也没有支付其剩余的购房款，其责任应当由其承担，被告二已经履行了促成原告与泰达公司签订的认购书，其收取的费用是合理的居间费用，现原告要求退还，没事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2018年4月29日，被告向原告出具了编号为0011849号的《专用收据》，收据的内容为“今收到张美娇交来江门市江海区光博路4号c区公寓19006定金50000元，收讫方式：刷卡。”。 二、2018年5月5日，被告向原告出具了编号为0011867号的《专用收据》，收据的内容为“今收到张美娇交来江门市江海区光博路4号c区公寓19006首期50000元，收讫方式：其他”。 三、2018年5月10日，以被告江门泰达房地产开发有限公司为甲方、原告张美娇为乙方，双方签订编号为0001855号的《公寓认购书》，主要内容：1、乙方向被告认购位于光博汇（楼盘）4号C区19006室公寓，建筑面积为58.3平方米，套内面积为42.81平方米（最终以产权登记部门实测面积为准）；2、乙方选择按揭付款方式，优惠后实际成交总房价为349800元；3、乙方同意签署认购书时交付50000元为定金，并同意按按揭方式向被告交付总房款：首期房款179800元（含定金），乙方须于2018年5月10日前支付给被告；剩余房款170000元，乙方须于_年_月_日前以按揭的方式支付给被告；4、甲乙双方一致同意，乙方与被告签署上述合同文件的时间为_年_月_日，乙方应于该时间携带本认购书、身份证明（身份证、护照或公司印章、营业执照等）及本认购书约定的定金及房款收据原件到（光博汇销售中心）与被告签署上述合同文件及办理相关手续；5、乙方选择按揭方式的，则乙方应在签订本认购书之日向按揭银行申请办理按揭手续并提供按揭银行要求的全部资料给按揭银行，乙方确认其申请按揭的条件符合当前的调控政策、在签订本认购书之前其已完全知悉按揭的办理手续及按揭银行所要求的全部资料，并承诺能够提供符合按揭银行所要求的放贷条件的全部资料。若乙方的借款申请不获审批或获审批的数额低于申请数额，乙方应在30日内按本认购书第三条约定的其他方式付清房款。原、被告分别在上述认购书上签名、盖章。 四、2018年5月10日，被告向原告出具了编号为0011887号的《专用收据》，收据的内容为“今收到张美娇交来江门市江海区光博路4号c区公寓19006首期79800元，收讫方式：其他。刷卡79400元，现金400元”。 五、2018年6月11日，被告向原告出具了编号为0011939号的《专用收据》，收据的内容为“今收到张美娇交来江门市江海区光博路4号c区公寓19006楼款5000元，收讫方式：其他。放弃认购C60026，收据0009729转入伍仟元”。 六、2018年4月29日，原告通过微信转账的方式分六笔向陈淑娴合共支付款项57500元。 七、2018年9月19日，江门市12345政府热线回复购买被告公司房产的客户查询关于“江海光博路光博汇开发商迟迟不退款的问题”：经了解，开发商已办理了在建工程抵押，现由于资金紧张，无法按照与银行签订的有关协议解押，因此无法在银行办理按揭贷款。开发商表示愿意帮投诉人办理免息分期付款，签订相关分期协议。若投诉人不接受，建议走司法途径。 另查明，在庭审中，陈淑娴确认其为泰达公司的销售人员。 本院认为：本案涉及原、被告之间商品房预约合同法律关系的纠纷。泰达公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃当庭陈述、举证、对原告提交的证据进行质证及对原告提出的诉讼请求进行抗辩的权利。 涉案《公寓认购书》约定的主要内容是原告与泰达公司就双方在一定期限内就涉案商品房签订房屋买卖合同等事项所作的权利义务安排，故原告及泰达公司之间就涉案《公寓认购书》发生的纠纷，属商品房预约合同纠纷。本院立案时将本案案由定为商品房预售合同纠纷不妥，应予以调整。本案争议的焦点是：一、原告及泰达公司于2018年5月10日签订的《公寓认购书》应否予以解除？二、泰达公司是否应当返还购房款给原告？金额是多少？违约金如何计算？三、原告是否对泰达公司于江门市江海区光博汇项目地块及其地上附着物享有优先受偿权？ 一、关于原告及泰达公司于2018年5月10日签订的《公寓认购书》应否予以解除的问题。 本院认为，原告与泰达公司签订的《公寓认购书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应按照《公寓认购书》的约定履行各自义务。 根据《公寓认购书》的约定“乙方（原告）同意签署认购书时交付50000元为定金，并同意按按揭方式向被告（泰达公司）交付总房款：首期房款179800元（含定金），乙方须于2018年5月10日前支付给被告；剩余房款170000元，乙方须于_年_月_日前以按揭的方式支付给被告”，原告在签订认购书后已依约向被告支付了首期购房款（含定金）242300元，泰达公司理应依约履行协助原告办理银行按揭手续及与原告签订商品房买卖合同的义务。但泰达公司因已办理了在建工程抵押，由于资金紧张，无法按照与银行签订的有关协议解押，因此无法在银行办理按揭贷款，故泰达公司至今仍无法履行协助原告办理银行按揭手续及签订商品房买卖合同的义务，泰达公司的行为已构成对双方签订的《公寓认购书》的根本性违约，以致原告无法实现该《公寓认购书》的合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，本案解除合同的条件已成就，故原告要求解除双方签订的《公寓认购书》的请求，合法合理，本院予以支持。 二、关于泰达公司是否应当返还购房款给原告？金额是多少？违约金如何计算的问题。 1、关于泰达公司是否应当返还原告购房款的问题。因原告已依约向泰达公司支付了首期购房款，但泰达公司未根据认购书约定履行相应义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，涉案《公寓认购书》解除后，原告有权向泰达公司主张退还已支付的购房款。 2、关于返还购房款金额的问题。根据原告提交的编号分别0011849、0011867、0011887、0011939号的《专用收据》，原告向泰达公司支付的购房款（含定金）合共为184800元，因此，泰达公司应向原告返还该184800元购房款。 关于原告向陈淑娴支付的57500元款项的问题。根据原告提供的陈淑娴作为泰达公司销售经理的《名片》，以及结合陈淑娴的当庭陈述，可以证实陈淑娴介绍原告购买涉案公寓时是泰达公司的销售人员。因此，陈淑娴向原告介绍购买涉案公寓并收取原告款项的行为应属履行职务行为，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条的规定“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定，陈淑娴在履行职务的过程中所产生的法律责任应由泰达公司承担。因此，陈淑娴在向原告介绍购买涉案公寓的过程中所收取的57500元款项应由泰达公司予以返还。综上，泰达公司应向原告返还购房款的金额为242300元。 3、关于原告主张泰达公司双倍返还定金的问题。本案中，根据《公寓认购书》的约定，原告向泰达公司交纳的购房款包含了定金，即原告向泰达公司交纳的定金50000元转化为商品房的首付款，因此，双方在履约过程中，如存在违约行为则不再适用定金罚则，故对于原告要求泰达公司双倍返还定金100000元的诉讼请求，本院不予支持。 三、关于原告是否对泰达公司于江门市江海区光博汇项目地块及其地上附着物享有优先受偿权的问题。 原告及泰达公司并未就购买涉案公寓事宜签订《商品房买卖合同》，泰达公司也没有将涉案公寓交付给原告，亦没有办理房产过户登记以及抵押手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”、第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押”以及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，原告请求对泰达公司于江门市江海区光博汇项目地块及其地上附着物享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持。 被告泰达公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院依法缺席判决。 关于陈淑娴的责任问题，因原告已撤回对陈淑娴的起诉，因此，本院对原告请求陈淑娴对泰达公司向原告退还已付购房款192300元中的57500元承担连带清偿责任的请求不予处理。 依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张美娇与被告江门泰达房地产开发有限公司于2018年5月10日签订的编号为0001855号的《公寓认购书》； 二、被告江门泰达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款242300元给原告张美娇； 三、驳回原告张美娇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费6547元（已由原告张美娇预交），由被告江门泰达房地产开发有限公司负担。原告张美娇预交的案件受理费6547元，由本院予以退回，被告江门泰达房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费6547元。 如不服本判决，原告张美娇可在判决书送达之日起三十日内，被告江门泰达房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 长  黎成继 人民陪审员  陈国富 人民陪审员  郭翠瑜 二〇一九年四月十九日 本件与原本核对无异 法官 助理  曾家玲 书 记 员  郭佳频