广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初1484号原告：李伟程，男，1976年11月30日出生，汉族，住所地广州市白云区。委托代理人：韦孜，广东天穗律师事务所律师。被告：广州瑞嘉贸易有限公司，住所地广州市海珠区南边路鸡春岗新街1号自编01。法定代表人：曾龙解，经理。委托代理人：卢娴茵、梁秋怡，均为广东比格律师事务所律师。原告李伟程诉被告广州瑞嘉贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托代理人韦孜、被告的委托代理人卢娴茵、梁秋怡均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，其与被告签订租赁合同，承租东方红印刷厂（工业大道313号大院）自编号18栋首层之一，期限从2013年3月27日至2019年7月11日。之后，其向被告缴纳了租赁保证金人民币71355元，至今共缴纳租金1775504.49元。2018年9月，原告收到案外人广州市土地开发中心的通知，得知涉案场地实际是政府的储备用地，用地单位为广州市土地开发中心，被告没有涉案场地的出租权。被告是违法向原告出租上述房屋，故起诉要求：1、确认原告与被告于2013年3月27日签订的《广州市房屋租赁合同》为无效合同；2、判决被告向原告退还租赁保证金人民币71355元（2013年7月12日缴纳）；3、判决被告向原告退还2013年3月到2018年9月的租金1775504.49元（其中2013年3月37日到2014年7月10日为367081.83元；2014年7月11日到2015年7月10日为302544元；2015年7月11日到2016年7月10日为320700元；2016年7月11日到2017年7月10日为339948元；2017年7月11日到2018年7月11日为360348元；2018年7月11日到2018年9月30日为84882.66元）；4、判决被告承担违约责任（根据合同第28条）支付给原告71355元；5、承担本案全部诉讼费用。被告辩称，一、广州土地开发中心确实与被告以及广东领海名邦置业有限公司存在侵权之诉纠纷，但该案的发生是因为广州土地开发中心要收回案涉场地的管理权，而又因为场地已经转租给实际租户的现状导致发生了侵权的法律后果，但这并不意味着原被告的租赁是无效的，实际上上述所提的案件也是发生在原被告签订租赁合同后；二、案涉场地和物业的出租是转租，被告的租赁权也是来自上一手出租人，根据出租人与被告签订的租赁合同，被告是有转租权的，被告是基于出租人的同意发生了转租行为，符合合同法第二百二十四条的规定；三、本案的租赁合同是原被告双方的真实意思表示，也没有任何违反禁止性规定，合法有效。原被告签订合同后，双方已经实际履行合同。退一步说，即便法院审查认定本案的租赁合同无效，根据相关规定，原告仍需按合同支付租金。故不同意原告的诉讼请求。若原告交还场地，同意退还合同保证金。经审理查明，根据穗国土用结字［2011］第63号《同意用地结案书》，广州市海珠区工业大道中313号土地为政府储备用地，用地单位为广州市土地开发中心。2011年10月1日，广州市土地开发中心（甲方）与广东领海名邦置业有限公司（乙方）签订《地块委托看管合同》，订明：根据广州市国土资源和房屋管理局批复，甲方收回帽峰山、广州氮肥厂、珠江新城、东方红印刷厂及橡胶一厂地块，并将其纳入广州市政府储备用地，实际土地面积约186.532万平方米。根据政府采购公开招标的结果，甲方现委托乙方按本合同约定对本合同项下地块进行综合管理……地块位置：帽峰山、广州氮肥厂、珠江新城、东方红印刷厂及橡胶一厂地块位于广州市，具体位置见附图……2.1甲方委托乙方管理本合同项下地块的服务期暂定为一年，委托管理的时间从甲方发出委托书之日起至甲方发出撤场通知书之日止。若本合同项下地块全部或者部分需要开发使用或出让，甲方有权单方提前终止本合同或部分解除本合同，但甲方必须提前一个月书面通知乙方。乙方应按甲方通知的时间和条件无条件清理地块并撤离，将地块完整交回给甲方……7.11未经甲方同意，在委托管理期限内，乙方不得擅自改变地块内地形地貌和现状（按双方签订本合同时确认的标高图及地形图为准），或将本合同项下土地，建（构）筑物、附着物出租或用于经营或提供给任何第三方使用；等等。2012年3月27日，广州市土地开发中心与广东领海名邦置业有限公司签署了《土地管理交接确认书》，订明：经过招标，广东领海名邦置业有限公司为东方红印刷厂地块（面积52975平方米）管理单位。经双方确认，进行地块管理交接，从2012年3月27日起该地块的管理工作由广东领海名邦置业有限公司负责，双方应严格履行地块委托看管合同约定。2012年6月12日，广东领海名邦置业有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，订明：甲方同意将东方红印刷厂位于工业大道313号大院，建筑物室内面积合计24336.50平方米、道路及公用面积28638.47平方米的场地出租给乙方，详细面积计算见后附表；该场地只限于商务办公、培训或仓库使用……甲乙双方同意租赁期间由2012年8月10日起至2022年8月10日止（2012年8月10日前为乙方对场地和建筑物进行装修和改造时间）；（第二十一条）因本租赁物业为政府储备地块，甲方不能确定业主土地开发中心对本合同地块拍卖时间，若地块被拍卖，乙方应在接到甲方通知后二十日内撤出本地块，包括停止一切经营活动和地块内属乙方所有的一切设备和物品，乙方理解并同意甲方不负乙方因此提前退场的一切责任和费用；（第三十四条）租赁期内，甲方对乙方的承诺应以国家法律、地方法规为准。如遇政府规划改变或政府其他行为，导致甲方/乙方无法继续出租/承租该场地时，乙方应无条件同意提前终止合同，交还场地，甲方退还乙方保证金，由此造成的损失，由甲、乙双方各自承担；等等。2012年8月22日，广东领海名邦置业有限公司（甲方）和被告（乙方）就上述《广州市房屋租赁合同》签订《补充协议》，约定甲方同意乙方对外转租和分租。2013年3月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定，甲方同意将东方红印刷厂位于工业大道313号大院内（暂定自编号东18栋首层之一）建筑物室内面积合计365.92平方米的场地出租给乙方，甲乙双方同意租赁期间由2013年3月27日起至2019年7月11日止；双方同意，在签订本合同之日起即日内，甲方按该场地现状交付乙方使用、双方签订交接确认书；甲乙双方同意上述场地建筑物面积365.92㎡月租金按65元／㎡计算（包物业管理费）；自第二年（即2014年7月11日）开始，按每年递增6%的标准交纳租金，其中2013年3月37日到2014年7月10日每月为23785元；2014年7月11日到2015年7月10日每月为25212元；2015年7月11日到2016年7月10日每月为26725元；2016年7月11日到2017年7月10日每月为28329元；2017年7月11日到2018年7月10日每月为30029元；2018年7月11日到2019年7月10日每月为31831元；乙方于签订本合同当日，即交付叁个月租金合计人民币71355元作为保证金，保证金于整个合同履行期内，乙方不得将其抵作租金等用途，上述保证金如承租人在租赁期间，欠交租金或造成业主损失，甲方有权处置该保证金用于抵偿；如承租人无上述情况发生，本合同到期后，保证金由甲方不计利息如数退回给乙方；乙方在租赁期满或双方协商一致终止合同、乙方退回所租物业后，甲方应在扣除租赁期内乙方未结清的各项费用以及其他应付甲方款项（如违约金、赔偿金）后将保证金退还给乙方（不计利息）；若保证金不足以抵偿上述款项，乙方须另行补足；租赁期内，如遇政府行为或不可抗力事件，由此造成的损失，由甲乙各方自行承担；租赁期内，甲方对乙方的承诺应以国家法律、地方法规为准；因该租赁物业为政府的储备用地，如遇政府规划改变或政府其他行为，导致甲方/乙方无法继续出租／承租该场地时，乙方在接到甲方的通知后应无条件同意提前终止合同，交还场地，甲方退还乙方保证金，由此造成的损失，由甲方、乙方各自承担；等。2013年7月12日，原告向被告支付了合同保证金（三个月租金）71355元。2013年7月19日，被告将上述场地交付原告使用。被告确认原告截止至2018年9月30日，共支付了租金1775504.49元。原告至今仍在使用该场地。另查，广州市土地开发中心曾于2015年起诉广东领海名邦置业有限公司及本案被告，以广东领海名邦置业有限公司未经该中心同意将上述地块出租给本案被告经营及在委托管理期限届满后继续占有上述地块属非法占有及使用、严重侵害政府储备土地权利为由，起诉要求广东领海名邦置业有限公司及本案被告立即停止对广州市工业大道中313号东方红印刷厂地块的侵占并将该地块按原状交还给原告、共同支付场地使用费。本院于2015年12月31日以（2015）穗海法民三初字第180号《民事判决书》，判决广东领海名邦置业有限公司及本案被告在判决生效之日起10日内停止对广州市工业大道中313号东方红印刷厂地块的侵占并将该地块按原状交还给广州市土地开发中心、共同向广州市土地开发中心支付从2012年8月10日起至交还场地之日止的场地使用费。之后，广东领海名邦置业有限公司及本案被告不服，向广州市中级人民法院提出上诉，广州市中级人民法院于2016年6月14日以(2016)粤01民终3775号《民事判决书》，维持本院第一项判决，改判广东领海名邦置业有限公司及本案被告共同向广州市土地开发中心支付从2013年4月7日起至交还场地之日止的场地使用费、驳回广州市土地开发中心的其他诉讼请求。诉讼中，本院向原告释明，租赁合同已无法继续履行，要求原告明确其诉讼请求，是要求宣布合同无效还是要求解除合同，原告坚持要求宣布合同无效。本院认为，被告向原告出租讼争场地是源于被告与广东领海名邦置业有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》，且广东领海名邦置业有限公司和被告就上述租赁合同签订了《补充协议》，同意被告对外转租和分租。故被告对讼争场地有出租权。原告以被告没有涉案场地的出租权，违法向原告出租讼争房屋为由要求确认双方于2013年3月27日签订的《广州市房屋租赁合同》为无效合同的诉讼请求依据不足，本院予以驳回。原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。根据合同约定，原告于签订本合同当日，即交付叁个月租金合计人民币71355元作为保证金；租赁期内，如遇政府行为或不可抗力事件，由此造成的损失，由原、被告各方自行承担；因该租赁物业为政府的储备用地，如遇政府规划改变或政府其他行为，导致被告/原告无法继续出租／承租该场地时，原告在接到被告的通知后应无条件同意提前终止合同，交还场地，被告退还原告保证金，由此造成的损失，由被告、原告各自承担；等。之后，被告已将场地交付给原告使用，原告理应向被告支付租金；另外，原告至今仍在使用该场地，不符合退还保证金的条件；第三，虽然生效判决已判决广东领海名邦置业有限公司及本案被告将讼争地块按原状交还给广州市土地开发中心，但合同中对该情形已作出相应约定，原、被告应按合同约定进行清理。故原告要求被告退还租赁保证金人民币71355元、退还2013年3月到2018年9月的租金1775504.49元、承担违约责任支付给原告71355元的诉讼请求不符合合同约定，本院也予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告李伟程的诉讼请求。本案受理费23488.6元由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  项英子人民陪审员  缪瑞琴人民陪审员  区少敏二〇一九年四月二十六日书 记 员  林意林钟蕙