云南省新平彝族傣族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0427民初1230号 原告：易宁，女，1983年12月1日生，汉族，住新平县。 委托诉讼代理人：施红彬，云南华度律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 被告：云南华豫房地产开发有限责任公司新平分公司。住所地：新平县桂山街道办事处富新路**。 负责人：邓同华，经理。 委托诉讼代理人：邓高(系该公司副总经理)，男，1975年8月29日生，汉族，原住昆明市嵩明县，现住新平县。代理权限：特别授权代理。 第三人：陈艳萍，女，1975年10月24日生，回族，住新平县。 原告易宁与被告云南华豫房地产开发有限责任公司新平分公司（以下简称华豫地产新平分公司）、第三人陈艳萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，因第三人陈艳萍下落不明，本院依法于2018年11月1日在人民法院报上向其公告送达了民事起诉状、举证通知书、应诉通知书、开庭传票等应诉材料，现公告期限已届满。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告易宁及其委托诉讼代理人施红彬，被告华豫地产新平分公司的委托诉讼代理人邓高到庭参加诉讼，第三人陈艳萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告易宁向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告于2017年12月1日签订的《商品房购销合同》合法有效，双方应当继续履行，责令被告及时为原告办理不动产权属登记证书；2.判决被告和第三人办理撤销《商品房购销合同》的备案登记（合同登记备案号为：20120094号），并协助将合同项下房屋变更备案登记到原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月1日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定被告将位于新平县房屋以536529元的价格出售给原告，原告付清购房款后，被告将房屋交付给原告。原告在进行备案登记时发现，该房屋仍登记备案在第三人陈艳萍名下，系第三人于2012年5月28日向被告购买，双方签订了合同编号为NO.华豫销字FH-A-230号《商品房购销合同》，第三人首付166529元后，将房屋抵押登记给中国建行股份有限公司新平支行（以下简称建行新平支行）按揭贷款370000元。后因第三人无力偿还银行贷款，于2017年11月28日向被告提出申请解除购房合同，2017年11月29日，第三人与被告达成《解除协议》，被告代第三人偿还欠建行新平支行按揭贷款本金及利息，第三人将诉争房屋返还被告。同日，被告向建行新平支行偿还了按揭贷款本息310234.28元，结清贷款后消除了诉争房产抵押权，为明确产权归属，被告向新平县人民法院起诉，新平县人民法院于2017年11月29日作出（2017）云0427民初1168号《民事调解书》，确认解除被告与第三人于2012年5月28日签订的《商品房购销合同》，终止了合同的权利义务，现被告已将诉争房屋交付原告，原告实际占有、使用，但被告华豫地产新平分公司至今未为原告办理不动产权属登记证书，房屋的备案登记仍在第三人陈艳萍名下。综上所述，为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院依法支持其诉讼请求。 被告华豫地产新平分公司辩称，被告愿意为原告办理房产证，但是因为房屋被昆明市中级人民法院查封，被告与第三人陈艳萍解除《商品房购销合同》时不知道该房屋已被查封，且被告也向房管所核实过，当时昆明市中级人民法院查封的时候并没有通知被告，也没有通知建行新平支行，现在要撤销备案登记，必须第三人陈艳萍到场，还有就是昆明市中级人民法院必须解除查封，对于原告的第二项诉讼请求，是昆明市中级人民法院和第三人陈艳萍的事情，被告无法做到，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人陈艳萍未到庭参加诉讼，亦未答辩。 原告针对其诉讼主张，向本院提交了下列证据： 1、一份《商品房购销合同》解除申请书（复印件）、一份解除《商品房购销合同》协议（复印件），证明由于第三人陈艳萍无力偿还银行贷款，于2017年11月28日向华豫地产新平分公司提出申请，解除《商品房购销合同》；2017年11月29日，双方达成解除《商品房购销合同》协议，华豫地产新平分公司代陈艳萍偿还欠建行新平支行按揭贷款本金309098.34元及利息，陈艳萍将诉争房产交还华豫地产新平分公司； 2、一份中国建设银行进账单（复印件）、一份中国建设银行个人贷款结清证明（复印件），证明2017年11月29日，华豫地产新平分公司向中国建设银行新平支行为陈艳萍代偿按揭贷款本息310234.28元，结清贷款后消除涉案房产抵押权； 3、一份民事起诉状（复印件）、一份材料收据（复印件）、一份受理案件通知书（复印件）、一份举证通知书（复印件）、一份民事调解书（复印件），证明为明确合同权利义务及产权，云南华豫房地产开发有限责任公司诉至新平县人民法院，新平县人民法院于2017年11月29日作出（2017）云0427民初1168号民事调解书，确认解除华豫地产新平分公司与陈艳萍于2012年5月28日签订的《商品房购销合同》，终止双方的合同权利义务； 4、一份《商品房购销合同》复印件，证明2017年12月1日，易宁与华豫地产新平分公司签订《商品房购销合同》，华豫地产新平分公司将涉案房屋出售给易宁，双方签订的买卖合同合法有效； 5、一份中国建设银行客户回单（复印件）、一份现金交款单（复印件）、一份补款单（复印件）、三份收据（复印件）、二份中国建设银行转款凭条（复印件），证明原告易宁付清华豫地产新平分公司购房款后，华豫地产新平分公司将涉案房产交付给易宁，易宁进行装修并实际占有、使用，至今仍由易宁居住。 经质证，被告对原告提供的以上证据均无异议。 被告针对其辩解，向本院提交下列证据： 1、一份华豫地产新平分公司出具情况说明，证明涉案房屋先后卖给陈艳萍和易宁的经过； 2、一份2017年11月29日指定付款函，证明解除协议后被告经陈艳萍同意把首付款退还到原告易宁的账户上； 3、三份中国建设银行小票（原件）、一份收据（原件），证明易宁交给首付款166529元； 4、一份补款单（原件），证明易宁交纳37万元给被告； 5、一份中国建设银行个人贷款结清证明（复印件），证明被告华豫地产新平分公司代陈艳萍偿还了贷款37万元； 6、一份确认书（原件），证明涉案房屋属于被告公司的财产。 经质证，原告对被告提交的以上证据的真实性均无异议。 在本案诉讼过程中，本院依职权到新平县房产管理所调取了一份《商品房买卖合同登记备案表》，证明涉案房屋登记备案于第三人陈艳萍名下且于2017年8月18日被云南省昆明市中级人民法院查封。 经质证，原、被告双方均无异议。 第三人陈艳萍未到庭发表质证意见，亦未向本院提交书面证据，视为放弃质证和举证的权利。 本院对原、被告及本院依职权调取的以上证据，对当事人均未提出异议，其来源合法，内容客观真实，且与本案有关联，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：2012年5月28日，被告华豫地产新平分公司与第三人陈艳萍签订了合同编号为NO.华豫销字FH-A-230号的《商品房购销合同》，约定第三人向被告购买位于新平县房屋，房款为536529元，第三人向被告支付首付款166529元后，将该房屋抵押登记给建行新平支行按揭贷款370000元。2012年5月29日，第三人向新平县房产管理所进行商品房买卖合同登记备案。2017年8月18日，因第三人的其他债务纠纷，昆明市中级人民法院对涉案房屋进行了查封。后因第三人无力偿还银行按揭贷款，2017年11月28日，第三人向被告申请解除购房合同，2017年11月29日，第三人与被告达成《解除协议》，协议约定：被告代为第三人偿还所欠建行新平支行的借款本金309098.34元及利息；第三人于被告偿还借款三日内将位于新平县的房屋交还被告；被告于收到房屋当日将第三人所支付的购房首付款166529元及已支付的银行按揭本金返还给第三人。为明确合同权利义务及产权归属，被告于2017年11月29日向新平县人民法院起诉，新平县人民法院当日作出（2017）云0427民初1168号民事调解书，确认解除被告与第三人于2012年5月28日签订的《商品房购销合同》，终止双方的合同权利义务。2017年11月29日，被告向建行新平支行为第三人代偿按揭贷款本息310234.28元，结清贷款后消除了涉诉房屋的房产抵押权，被告并按第三人出具的《指定付款函》将退还给第三人的购房首付款166529元支付至原告的账户上。2017年11月29日，被告将涉诉房屋以536529元的价格出售给原告易宁，2017年12月1日，原告将房款全部付清被告后与被告签订了《商品房购销合同》，被告将涉诉房屋交付给原告占有、使用至今。现原告起诉要求被告协助办理涉诉房屋的不动产权属登记证书，并要求被告及第三人协助变更房屋备案登记。 另查明，2017年11月29日，新平县房产管理所告知原、被告涉诉房屋已被昆明市中级人民法院查封。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律和行政法规的强制性规定”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告双方于2017年12月1日签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。而涉案房产存在被昆明市中级人民法院查封的障碍，房屋不能办理过户，属于物权变动问题，不影响买卖合同的效力。虽然《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项规定，转移、变卖已被查封的财产的诉讼参与人或者其他人，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的追究其刑事责任，但该规定并未明确处分查封财产合同的效力，故原告请求原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效的理由成立，本院予以支持。关于原告请求被告及时为其办理涉不动产权属登记证书及请求被告和第三人办理撤销《商品房购销合同》的备案登记（合同登记备案号为：20120094号），并协助将涉案房屋变更备案登记到原告名下，因涉案房屋存在被昆明市中级人民法院查封的障碍，房产不能办理过户，属于物权变动问题而不能，故原告请求的理由不能成立，本院不予支持；被告辩解驳回原告该项诉讼请求的理由成立，本院予以支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”本案第三人陈艳萍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理,由此产生的法律后果应由其本人承担。据此，依照上述法律之规定，判决如下： 一、原告易宁与被告云南华豫房地产开发有限责任公司新平分公司于2017年12月1日签订的《商品房购销合同》有效； 二、驳回原告易宁的其他诉讼请求。 案件受理费100元，公告费560元，合计660元，由原告易宁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  刀本权 人民陪审员  李伟荣 人民陪审员  冯会仙 二〇一九年四月十七日 书 记 员  马丽清