广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初19197号原告：黄志欣，女，1987年12月9日出生，汉族，住广东省中山市西区，委托诉讼代理人:谢志强，广东广诚信律师事务所律师。被告：中山市东富房地产开发有限公司，住所地广东省中山市西区升华路15号世家花园3栋首层7卡铺位，统一社会信用代码9144200006145054XM。法定代表人：周希智,执行董事兼经理。委托诉讼代理人:赵茜，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：李君延，广东厚弘律师事务所律师。原告黄志欣与被告中山市东富房地产开发有限公司（以下简称东富公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄志欣及其委托诉讼代理人谢志强，被告东富公司委托诉讼代理人赵茜、李君延到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄志欣向本院提出诉讼请求：1.被告东富公司返还原告购房款20000元，并从2016年10月1日起至付清之日止，按银行同期贷款利率计付利息给原告；2.被告承担原告己付购房款一倍的赔偿责任，即赔偿20000元给原告；3.被告赔偿原告可得利益损失128176.05元。事实和理由：2015年9月30日，原告与被告签订万汇美居认购书（以下简称认购书），约定：原告以价款593000元购买被告开发的位于中山市万汇美居***幢***房的商品房，原告需于2015年9月30日前付清定金20000元，被告应在2015年11月30日前与原告签订中山市商品房买卖合同，于2016年12月31日前将该物业交付使用，并于交付之日起720个工作日内协助办理房地产权属证书。前述认购书对当事人的名称、商品房基本情况、价款的确定方式等均进行了明确的约定，应认定为双方已签订正式的商品房买卖合同。原告于签订认购书当天向被告支付购房定金20000元。2015年11月30日，原告向被告交付首期楼款、网签商品房买卖合同及办理有关银行按揭手续时，被告才明确告知原告因其资金周转问题已将原告所购商品房备案登记到他人名下以申请小额贷款，导致没法网签商品房买卖合同，请求原告耐心等待。至今，原告一直催促被告履行合同义务无果。经查询，被告开发的万汇美居商住小区至今没有办理商品房综合验收，已超出合同约定的可交付时间。被告“一房二卖”的行为以及至今没法办理商品房综合验收已构成根本违约，房价的不断上涨已实际造成原告的可得利益损失，故原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。诉讼中，原告黄志欣变更诉求为：1.解除原、被告于2015年9月30日签订的万汇美居认购书；2.被告向原告双倍返还定金40000元；3.被告向原告赔偿信赖利益损失166380元；4.被告承担惩罚性赔偿责任20000元（即原告已付购房款的一倍）。被告东富公司辩称，1.同意解除涉案的认购书，房屋已转让他人，但是部分事实与原告陈述的事实不符，在2015年11月30日即认购书约定签订正式商品房买卖合同当天，被告已告知原告可以选择退款或者选购其他商品房，但原告均予以拒绝。2.被告同意承担定金责任，但超出双倍返还定金的请求请法院驳回，被告确实将房屋转让他人，无法履行认购书约定，且已经收取原告的20000元，按照认购书的约定该款为定金，被告应承担定金责任，原告要求信赖利益损失没有法律依据，认购书不属于双方签署的正式买卖合同，本案属于预约合同纠纷，被告承担双倍返还定金的责任已经赔偿原告的实际损失，原告诉请无依据，原告在签订认购书和知道无法履行合同期间只有2个月，这2个月内房屋价值没有变更，不存在利益之说。3.原告在2015年11月30日知道合同无法履行后因其只交付了定金，损失已固定，不存在被告原因导致原告扩大损失的情况及基础，原告不同意退回定金或选择其他房子是自己选择的结果，被告不应承担任何责任。4.对于原告要求惩罚性赔偿责任与双倍返还定金责任相互重叠，应选择其中一项赔偿责任，并非两项赔偿责任共有，故此请求法院驳回原告的信赖利益损失及惩罚性赔偿的诉讼请求。5.关于评估费用是在被告抗辩原告所主张的信赖利益损失不具有合法性的基础上原告坚持评估发生的费用，该信赖利益损失若法院驳回，其发生的评估费用也应由原告承担，并非被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2015年9月30日，黄志欣（认购方）与东富公司（出售方）签订认购书,约定：认购方认购出售方开发的位于中山市万汇美居***幢***房，建筑面积约为120.8平方米，套内建筑面积约为91.52平方米，认购楼价为593000元；定金20000元须于2015年9月30日前付清，首期楼款158000元须于2015年11月30日前付清（扣除定金），楼款余额415000元须于2015年11月30日前办理银行按揭；认购方须于2015年11月30日前携带本认购书、应付楼价款、身份证件等资料及其他应付款项到万汇美居销售中心签署中山市商品房买卖合同，如申请按揭者须同时签署齐备按揭申请所需文件、递交按揭所需资料及缴清相关费用；认购方对自己的购买能力、资信状况等应有充分了解和评估，并承诺如实申报家庭购房及负债情况，认购方知悉按揭贷款申请能否获得银行审批属认购方自身责任，出售方对此不作任何保证，也无须承担任何责任，若银行对认购方的按揭申请额度审批不足的，不足部分应作为首期楼价款的一部分，认购方应相应提高首期楼价款的支付额度，并在出售方指定的期限内付清；若银行对认购方的按揭申请不予审批的，则认购方应在出售方指定的期限内选择出售方认可的其他付款方式付清所有房款，否则，出售方有权单方解除本认购书，并没收定金，在签署买卖合同后，则按合同约定承担逾期付款的违约责任，若自签订买卖合同之日起90天内，认购方的按揭申请仍未获得银行审批同意并发放贷款的，则认购方应按买卖合同约定承担逾期付款的违约责任；认购方按约定付清全部楼价款及其他应付款项时，出售方承诺于2016年12月31日前将该物业交付认购方使用；出售方于该物业交付之日起720个工作日内递交有关文件为认购方办理房地产权属证书；发生下述情况之一，均认为认购方违约：（1）认购方未依认购书所约定的日期，按时或足额支付任何一期楼价款，（2）认购方未依上述指定的日期签署中山市商品房买卖合同（含补充协议及其他附件），（3）认购方未依本认购书所约定的日期办理银行按揭手续或提交办理按揭所需的文件，（4）认购方不履行本认购书其他义务的，认购方违约，出售方有权解约并没收认购方的已付定金，将该业收回另行出售，若定金不足赔偿出售方因此而造成的经济损失，认购方还应予以赔偿，认购方对此无异议，若出售方同意继续履行合同，每逾一天，出售方有权每天按总房价款万分之二向认购方收取违约金。认购书还约定了其他事项，并由黄志欣签字、东富公司盖章予以确认。当日，黄志欣向被告东富房地产公司支付定金20000元。2.2015年11月30日，黄志欣联系东富公司要求支付首期楼款、签订中山市商品房买卖合同及办理银行按揭未果，据黄志欣称，其后于2016年从东富公司的主管人员杨顺忠、周华东处得知涉案房屋已抵押给小额贷款公司，因东富公司没有资金赎楼导致未能为其办理涉案商品房的下一步交易手续，并让其等待处理方案，及后因东富公司一直未能为其提供解决涉案商品房交易停滞问题的有效方案，黄志欣遂诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，东富公司辩称其已于2015年11月30日明确告知黄志欣涉案商品房已出售他人无法继续履行合同的事实，并告知黄志欣可以选择退款或购买其他商品房，其从未委托杨顺忠、周华东与黄志欣协商涉案房屋交易的解决方案，且杨顺忠不是东富公司的主管人员，其只是东富公司聘请的售楼中介公司的工作人员。3.诉讼中，根据黄志欣的申请，本院依法委托中山市中鑫房地产土地评估有限公司对涉案商品房于2017年10月17日（即起诉之日）的市场价值进行评估，该评估机构于2018年6月22日作出中鑫估（2018）字第***号房地产估价报告，确定涉案商品房价值为1147600元。经质证，黄志欣与东富公司均对前述估价报告的鉴定结论予以确认，但东富公司认为其已在认购书签订后的两个月内告知黄志欣涉案商品房无法交易，故前述估价报告的鉴定结论与本案无关。4.东富公司提交的中山市商品房销售合同登记备案表显示，涉案商品房登记的买受人姓名为案外人林伟汉，签约日期为2014年7月25日，登记备案日期为2014年7月28日。庭审中，对于涉案商品房登记备案于林伟汉名下的情形，东富公司解释为：东富公司因资金紧张向小额贷款公司借款，为了对借款进行担保，于是将自身开发的涉案商品房备案登记至小额贷款公司指定的第三方即林伟汉名下。小额贷款公司及林伟汉曾于2016年年初表示只要黄志欣付款赎楼则同意注销涉案商品房的销售备案登记，但因黄志欣至今未明确表示同意前述解决方案，故现已不能确定小额贷款公司及林伟汉是否仍同意按照原方案执行。5.黄志欣为证明自2016年起东富公司的相关负责人员一直与其协商涉案房屋交易的解决方案的事实，向本院提交了其与杨顺忠及周华东的谈话录音，其中其与杨顺忠于2016年11月18日的谈话录音显示：黄志欣说“之前没跟我说被登记了”，杨顺忠回复“不是登记了，是需要钱，押给他人，因为抵押做了备案才成事，到时候赎回终止。”；黄志欣说“拖了一年，没签合同，没通知”，杨顺忠回复“SAM哥有跟你说过吧”，黄志欣答“他始终是中间人，但你们始终没联系过我”，杨顺忠回复“价格一直在升，押给他人一直在支付利息，为何不早点签约，反正签合同是没问题的……当时你和我弟弟一起买房，同一时间买，我拿钱帮他赎了房子回来，签了合同转回给我。SAM哥已将方案告诉你，你们不愿意，我觉得大家觉得可行就做，不行就算了，谁知一拖就半年了”。其与周华东于2017年7月20日的谈话录音反映：黄志欣问“现在怎样处理”，周华东回复“如果赎回来不用垫钱，按原价，要垫钱的，摊出来给你看，大家好商量……按你原价补差价”；其与周华东于2017年8月9日的谈话录音反映：黄志欣问“之前你答应8月20日赎回房子再商议？”周华东回复“没卖你的房子，肯定与你商议……下周，到时小额公司人员过来一起谈，要多少利息，到时你们之间直接谈就可……”庭审中，东富公司对于前述谈话录音的内容不予确认，辩称即使前述谈话录音真实，但该谈话反映了早于2016年11月18日前黄志欣已得知涉案商品房已另售他人的事实，东富公司为此曾向黄志欣提出付款赎楼的解决方案，但黄志欣不同意前述方案并一直拖延，且前述谈话只能反映东富公司与黄志欣协商涉案商品房交易的解决方案，并未承诺涉案商品房一定可以最终销售给黄志欣。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.认购书系预约或本约的认定问题；2.黄志欣主张解除认购书应否支持；3.损失赔偿范围的确定问题。对此，本院分析如下：关于焦点一。黄志欣主张双方签订认购书的行为应视为已签订正式的商品房买卖合同，即双方成立商品房买卖合同关系，东富公司则辩称双方为商品房预约合同关系。对此，本院认为，预约合同系约定将来缔结契约之契约，判断系预约还是本约，应当以当事人的意思表示为基础，即当事人是否有意将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间形成某种法律关系的具体内容。商品房预约合同是房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以认购书、订购单、意向书等形式表现，且多约定了定金，一般包括双方当事人基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容。本案中，认购书明确约定认购方须于2015年11月30日前携带认购书、应付楼价款、身份证等资料及其他应付款项到万汇美居销售中心签署中山市商品房买卖合同，即双方明确约定需进一步协商买卖合同的相关条款并签订本约，以最终明确双方之间的房屋买卖合同的具体内容，且认购书仅约定商品房基本状况、总房价款、定金，没有约定供水、供电、供热、燃气有关事宜，解决争议的方法，亦没有约定东富公司的违约责任等内容，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要条款，故认购书应认定为预约，本院对东富公司的相关辩解意见予以采纳。关于焦点二。预约合同与本约合同虽具有牵连关系，本约系预约的合同目的，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，该规定赋于预约系独立的合同的法律地位，据此应受合同法总则的调整，合同当事人享有合同法第九十四、九十五条规定的解除权。预约合同的意义，是为在公平、诚信原则下继续进行磋商，最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。本案中，双方签订认购书后，均应履行及时签订本约的义务，但根据已查明的事实可知，涉案商品房已于2014年7月28日因东富公司与他人的债务纠纷而备案登记在案外人林伟汉名下，但东富公司仍将涉案商品房再次出售给黄志欣，且在认购书签订未采取积极措施消除交易障碍并自称其已在黄志欣起诉前明确表示拒绝履行认购书约定的合同义务。综上，东富公司前述明显有违诚实信用原则的行为已构成根本违约，现黄志欣据此提出解除其与东富公司签订的认购书，事实清楚，理由充分，且东富公司亦当庭表示同意，故本院予以准许。关于焦点三。本案因东富公司违约致使认购书解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……”的规定，黄志欣要求返还双倍返还定金40000元（定金20000元×2倍）的诉求，符合上述法律规定，本院予以支持。关于黄志欣主张东富公司赔偿可得利益损失即房屋差价损失及已付购房款一倍损失的赔偿问题，本院认为预约相对于本约而言，其本身系缔结本约的一个过程，对于本约而言，预约其实处于本约的先契约阶段，因此预约违约的损失在总体上应相当于本约的缔约过失责任范围，故预约违约的损失应相当于本约的信赖利益损失，而信赖利益损失包括所受损失及所失利益，因预约合同履行行为本身并无任何交易发生，没有生成任何经济利益，若双方未达成本约，仅是丧失一次订立合同的机会，故预约合同无可得利益赔偿，而房屋差价损失属于双方当事人依约签订本约后，且本约履行后产生的履行利益，故黄志欣依据预约违约主张东富公司赔偿房屋差价损失，无事实及法律依据，本院不予支持。同时，因本院前已认定东富公司承担双倍返还定金的违约责任，黄志欣再主张东富公司承担已付款一倍损失，存在重复计算之嫌，故本院亦不予支持。综上，黄志欣诉求合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告黄志欣与被告中山市东富房地产开发有限公司于2015年9月30日签订的万汇美居认购书；二、被告中山市东富房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄志欣双倍返还定金40000元；三、驳回原告黄志欣的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4696元（原告黄志欣已预交），由原告黄志欣负担3866元，被告中山市东富房地产开发有限公司负担830元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）；评估费5369元（原告黄志欣已预交），由原告黄志欣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗人民陪审员  张泳妍人民陪审员  余蔚杰二〇一九年四月二日书 记 员  姚 班黄怡凤