成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初361号 原告：四川发展投资有限公司，住所地成都市锦江区工业园区锦盛路138号2楼附39号。 法定代表人：周兴云，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨璐菡，上海市锦天城（成都）律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：雷勇，上海市锦天城（成都）律师事务所律师，一般授权。 被告：成都龙潭裕都实业有限公司，住所地成都市东三环路二段龙潭都市工业集中发展区内。 法定代表人：刘军，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：肖凯，男，系该公司员工，特别授权。 原告四川发展投资有限公司（以下简称川发展公司）与被告成都龙潭裕都实业有限公司（以下简称龙潭裕都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告川发展公司的委托诉讼代理人杨璐菡、雷勇，被告龙潭裕都公司的委托诉讼代理人肖凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 川发展公司向本院提出诉讼请求：1.龙潭裕都公司为川发展公司办理“成都龙潭总部新城”1号地块XXX房屋的不动产过户登记；2.龙潭裕都公司就逾期办理房屋所有权登记证书违约行为向川发展公司支付违约金（违约金以4266.82万元为基数，按每日万分之二的标准支付自2013年7月31日起至案涉房屋不动产过户之日止）；3.龙潭裕都公司就逾期办理国有土地使用权证书违约行为向川发展公司支付违约金（违约金以4266.82万元为基数，按每日万分之二的标准支付自2014年7月31日起至案涉房屋不动产过户之日止）；4.龙潭裕都公司承担川发展公司因维护权利就本案所支付律师费20000元。 事实和理由：2011年1月28日，川发展公司与龙潭裕都公司签署《房屋买卖合同》，由川发展公司购买龙潭裕都公司投资开发建设的“成都龙潭总部新城”1号地块XXX栋办公用房，房屋总价款为47409120元。《房屋买卖合同》第十四条产权登记约定：“一、甲方应当在2013年7月31日前，为乙方办理完成该房屋的房屋所有权登记证书，并于2014年7月31日前办理完成该房屋所附属的分户国有土地使用权证书。如乙方未能在本条约定期限内取得该房屋的房屋所有权证或国有土地使用权证的（逾期办理权证的违约金可以累加），按照以下方式处理：……（二）乙方不解除本合同的，合同继续履行，自乙方应当取得该房屋的房屋所有权证或国有土地使用权证的期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，甲方应当按日计算向乙方支付全部已付款万分之二的违约金，并于乙方实际取得权属证明之日起10日内向买受人支付。”后川发展公司按照合同约定按期如实支付4266.82万元，占房屋总价款的90%；2012年2月8日，龙潭裕都公司与川发展公司签署《房屋交接书》，将涉案房屋交付川发展公司使用，川发展公司实际占有并使用该房屋。但川发展公司多次向龙潭裕都公司发函催促按照合同约定办理房屋所有权证书及国有土地使用权证书并要求按照合同约定支付违约金，龙潭裕都公司同意川发展公司的发函内容，并承诺愿意按照合同履行相关义务，却未实际履行，川发展公司遂诉至法院。 龙潭裕都公司辩称，同意将案涉房屋登记到四川蜀祥投资有限公司名下，对川发展公司主张的违约金及律师费不认可。龙潭裕都公司与四川蜀祥投资有限公司签订房屋买卖合同后，龙潭裕都公司将房屋按期交付，其在购买时享受了工业园区的优惠政策，应知晓存在办证风险，且房屋产权证没办下来的主要原因在于政策因素。川发展公司接收房屋后进行了对外经营活动，对该公司没有造成任何损失。川发展公司在正常开展活动中未缴纳物业管理费系违约行为，现在尚欠2597760元。根据购房合同的约定办理产权，川发展公司未按约提供相应的资料及税票，且在使用过程中就有些用途进行了改变，导致证件没有办下来。川发展公司的主张已经过了诉讼时效。案涉房屋尚欠购房款470万余元。就房屋产权证与国有土地使用权证没有办下来的违约金分别计算不合理，且每日万分之二的标准过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 川发展公司成立于2009年4月3日，于2009年7月23日更名为四川蜀祥投资有限公司（以下简称蜀祥公司），于2011年12月13日更名为四川蜀祥创业投资有限公司，于2014年6月24日又更名为川发展公司。 2011年1月28日，蜀祥公司（买受人、乙方）与龙潭裕都公司（出卖人、甲方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方投资开发建设的“成都龙潭总部新城”（以下简称该项目）1号地块XXX办公用房入驻从事办公及经营活动；房屋附属的土地性质为出让用地，用途为工业，土地使用年限自该项目1号地块的国有土地使用权证登记之日起50年；该房屋每平方米单价为4380元，总价款为47409120元；签订本合同之日起20个工作日内，乙方向甲方支付10%的购房款，在2011年5月10日前，乙方向甲方支付80%的购房款，在乙方取得所购房屋所有权登记证书之日起10个工作日内，乙方向甲方支付购房款的剩余部分，乙方每次向甲方付款前，甲方应当提供不动产销售发票，否则乙方有权延迟付款。《房屋买卖合同》第十四条“产权登记”约定：甲方应在2013年7月31日前为乙方办理完成该房屋的房屋所有权登记证书，并于2014年7月31日办理完成该房屋所附属的分户国有土地使用权证书，如乙方未能在本条约定期限内取得该房屋的房屋所有权证或国有土地使用权证的（逾期办理权证的违约金可以累加），乙方不解除本合同的，合同继续履行，自乙方应当取得该房屋的房屋所有权证或国有土地使用权证的期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，甲方应按日计算向乙方支付全部已付款万分之二的违约金，并于乙方实际取得权属证明之日起10日内向买受人支付。《房屋买卖合同》第二十条“通知”约定：双方在本协议中所留通讯地址、邮编、电话等内容发生变化时，应立即通知对方。否则，由于一方联络方式变更而导致对方不能将有关通知送达变更方的，对方通知发出之日视为已通知变更方。该《房屋买卖合同》加盖有蜀祥公司与龙潭裕都公司印章，李威并作为龙潭裕都公司授权代表签字。 《房屋买卖合同》签订后，蜀祥公司向龙潭裕都公司支付购房款，龙潭裕都公司于2011年3月11日、2011年3月15日、2011年5月10日、2011年5月13日、2011年6月9日、2011年6月10日、2011年7月28日、2011年7月28日开具销售不动产统一发票，分别载明收到蜀祥公司购房款2370456元、2370456元、10000000元、10000000元、2500000元、2500000元、6463648元、6463648元，以上共计42668208元。双方确认已支付90%购房款，剩余10%购房款即4740912元因未取得房屋产权证尚未支付。 2012年2月8日，李威、郭钟岭、蒋学伟分别作为龙潭裕都公司、蜀祥公司、四川兴力达物业服务有限公司成都分公司的签约代表签订了《房屋交接书》，龙潭裕都公司于2012年2月将案涉房屋交付给蜀祥公司使用。 2015年3月30日，川发展公司向龙潭裕都公司邮寄送达了《律师函》，要求龙潭裕都公司尽快办理其所购房屋的相关权证，并保留要求龙潭裕都公司承担抵销购房尾款后的合同解除违约金或延迟权证办理违约金等责任的权利。2018年8月，川发展公司再次向龙潭裕都公司送达了《关于尽快落实成都龙潭总部新城1号地块XXX办公楼房产权属证书的函》，要求龙潭裕都公司尽快办理川发展公司所购龙潭房产的权属证书并说明逾期办结产权证时限等。后龙潭裕都公司于2018年9月5日通过其员工向川发展公司送达了《关于贵司2018年8月29日来函的回复》，载明预计产权证问题在明年6月以前可以办到贵司名下。 另查明，川发展公司因本案诉讼委托上海市锦天城（成都）律师事务所代理本案，其为此支付律师代理费20000元。川发展公司确认双方在《房屋买卖合同》中未明确约定该项费用的承担问题。 庭审中，龙潭裕都公司主张案涉房屋尚未完成正式的竣工验收，系因政府原因未办理相应的初始登记。川发展公司确认案涉房屋尚未办理相应的权属登记，违约金支付的条件尚未成就。 上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：当事人身份信息、房屋买卖合同、销售不动产统一发票、房屋交接书、律师函、关于尽快落实成都龙潭总部新城1号地块XX栋办公楼房产权属证书的函、关于贵司2018年8月29日来函的回复、川发展公司关于函请龙潭裕都公司配合提供我司所购龙潭裕都房产建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的函、记账凭证、民事代理合同、四川增值税专用发票等。 本院认为，川发展公司与龙潭裕都公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，依法应受法律保护。针对川发展公司主张龙潭裕都公司为其办理案涉房屋的不动产过户登记手续，因案涉房屋尚不具备办理不动产过户登记条件，故本院对川发展公司该项主张依法不予支持，川发展公司可待条件成就后再行主张。针对川发展公司主张龙潭裕都公司支付逾期办证的违约金，本院经审查后认为，该《房屋买卖合同》约定了办理产权证及国土使用权证的时间，龙潭裕都公司未在约定期限内办理，已构成违约，应承担相应的违约责任。但因《房屋买卖合同》同时约定了违约金支付时间为川发展公司取得权属证明之日起10日内，川发展公司尚未取得相应权属证明，约定的付款条件尚未成就，故本院对川发展公司该项主张依法不予支持。针对川发展公司主张龙潭裕都公司支付律师费用，因《房屋买卖合同》并未就律师费的承担问题进行明确约定，故川发展公司该项主张于法无据，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告四川发展投资有限公司的诉讼请求。 案件受理费189731元，减半收取94865.5元，由原告四川发展投资有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  符荣华 二〇一九年四月二十二日 书记员  石 灵