广东省东莞市中级人民法院行 政 判 决 书（2018）粤19行终335号上诉人（原审原告）：刘冠文，男，1949年10月20日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，委托代理人：郭安元，广东深桦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市不动产登记中心，住所地：广东省深圳市罗湖区清水河街道北环大道1022号金湖文化中心大厦，统一社会信用代码：12440300455756031L。法定代表人：陈海铭，该中心主任。委托代理人：罗李明，该中心工作人员。委托代理人：曹洋，广东金地律师事务所律师。原审第三人：李飚，男，1972年4月12日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区，委托代理人：彭商翁，广东深天成律师事务所律师。委托代理人：黄志琴，广东深天成律师事务所实习律师。上诉人刘冠文因与被上诉人深圳市不动产登记中心（原深圳市房地产权登记中心）、原审第三人李飚房屋行政登记纠纷一案，不服广东省深圳市盐田区人民法院（2017）粤0308行初1021号行政判决，向深圳市中级人民法院提起上诉。2018年3月8日，广东省高级人民法院作出（2018）粤行辖1号行政裁定，指定本案由本院进行二审审理。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。2017年3月30日，刘冠文向原审法院提起诉讼，请求判令：1.深圳市不动产登记中心实施的将深圳市福田区香珠花园A栋705房屋（以下简称“涉案房产”）产权转移登记至李飚名下的行政行为违法并依法撤销；2.深圳市不动产登记中心将涉案房产依法登记至刘冠文名下；3.深圳市不动产登记中心承担本案诉讼费用。原审法院经审理查明：2014年10月，李飚及深圳泰生房地产开发有限公司（原名深圳泰生实业公司，以下简称“泰生公司”）向深圳市不动产登记中心提交房产转移登记申请表、申请人身份证明、房地产买卖合同、委托材料、楼款付清证明书等申请材料，请求将涉案房产转移登记至李飚名下。深圳市不动产登记中心经审核后于2014年11月25日作出核准并向李飚颁发了涉案房地产证。刘冠文对上述深圳市不动产登记中心作出的转移登记行为不服，于2017年3月30日向原审法院提起诉讼。另查明，“香珠花园”案件善后处理工作领导小组于2014年10月9日向原深圳市房地产权登记中心作出《函》，内容为，告知该办于2012年12月29日致该中心《香珠花园拟定确权办证的准权利人名单》中，因笔误将涉案房产权利人“李飚”写成“朱迎萍”，现特此函予以更正，并附前述准权利人名单。再查明，刘冠文以涉案房产系其购买、泰生公司及深圳市辰森实业发展有限公司（以下简称“辰森公司”）未向其履行办证义务而将涉案房产转让给本案李飚为由，向深圳市福田区人民法院提起商品房预售合同纠纷民事诉讼，深圳市福田区人民法院于2015年5月25日立案受理，案号为（2015）深福法民三初字第1175号，该案审理过程中福田区人民法院经刘冠文2015年9月6日的申请对涉案房产进行保全，后于2016年12月29日作出《民事判决书》，判决驳回刘冠文的诉讼请求。刘冠文在庭审中确认其在向福田法院提起前述民事诉讼前已知道涉案转移登记行为。原审法院认为：本案被诉行政行为为深圳市不动产登记中心于2014年11月25日作出的核准涉案房产转移登记行为，本案应围绕转移登记行为的合法性问题进行审查。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第十三条、第二十四条、第三十七条规定，1.申请转移登记应当由有关当事人共同申请并提交包括房产转移登记申请书、房地产权利证书、身份证明、买卖合同书等文件；2.登记机构在转移登记行为中应审查的事项包括房地产权利证书的真实性、各申请文件所证明事实的关联性、申请登记事项与申请文件所证明事实的一致性，申请登记事项与房地产登记簿记载的房地产权利不冲突以及不存在不予登记、驳回登记或者暂缓登记的情形。本案中李飚及泰生公司已向深圳市不动产登记中心提交了房产转移登记申请表、申请人身份证明、房地产买卖合同、委托材料、楼款付清证明书等申请材料，深圳市不动产登记中心经审查认定李飚及泰生公司提交的申请材料符合前述法规规定的法定条件及形式要求并作出涉案核准登记行为，有事实和法律依据，程序合法，应予以支持。刘冠文主张深圳市不动产登记中心应当审查合同签订时间而未审查，无相应法律依据，且并无证据证明涉案房产转移登记时存在申请登记事项与申请文件所证明事实存在不一致、申请事项与房地产登记簿记载的房地产权利存在冲突等情形，故对刘冠文的主张原审法院不予采信。刘冠文在庭审中确认其知道被诉登记行为为2015年5月25日向福田法院起诉前，因深圳市不动产登记中心未告知刘冠文相应诉权或起诉期限，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款之规定，刘冠文对深圳市不动产登记中心作出的转移登记行为不服提起行政诉讼的起诉期限应自2015年5月26日起算，并适用两年的起诉期限，刘冠文提起本案诉讼的时间为2017年3月30日，未超出两年的法定起诉期限，因此深圳市不动产登记中心及李飚关于刘冠文就本案的起诉已超出法定起诉期限的抗辩，原审法院不予采信。刘冠文在本案审理过程中请求撤回第二项诉讼请求，系自主处分权利，原审法院予以准许。刘冠文请求撤销深圳市不动产登记中心作出的将涉案房产转移登记至李飚名下的行政行为，理由不成立，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，原审法院判决：驳回刘冠文的全部诉讼请求。案件受理费人民币50元，由刘冠文负担。一审宣判后，刘冠文不服，提起上诉，请求撤销原审行政判决，改判支持刘冠文诉请撤销深圳市不动产登记中心违法登记行政行为的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决对争议行政行为所作合法性审查，不符合《深圳市经济特区房地产登记条例》的规定。1.根据《深圳经济特区房地产登记条例》第二十二条“房地产登记按下列程序办理：（一）提出申请；（二）受理申请；（三）审查申请文件；（四）权属调查……”的规定，产权登记必须经过“权属调查”。权属调查属于法定程序，行政机关必须履行该项程序，如不履行则需要说明合理理由，否则属于违法行政。一审开庭时，深圳市不动产登记中心举证证明自己已履行权属调查的行政义务，一审法院法庭没有主动询问深圳市不动产登记中心是否进行权属调查、如何进行权属调查。质证阶段，深圳市不动产登记中心未提交证据证明其履行了权属调查义务。法庭调查阶段，一审法院询问深圳市不动产登记中心是如何进行产权登记的，该中心称是按照申请人提交的申请和配套材料作书面审查，认为材料齐备符合登记要求，就核准登记。刘冠文提出产权登记时李飚作为申请人没有到达现场，仅凭委托代理人不能查清房屋买卖合同签订情况，且产权登记直接涉及被登记房产的刑事查封冻结问题和香珠花园案件善后处理工作领导小组的出函（函中涉及另一利害关系人朱迎萍）盖章作为产权登记依据问题，以及工作组曾于2008年作出过确认刘冠文为涉案房产准权利人文件，请求法庭做专门调查（庭前刘冠文已提出书面调查取证申请），一审法院当庭驳回申请。深圳市不动产登记中心一直没有提交可以免除履行产权登记权属调查这项法定义务的证据，也未做任何合理说明，而其举证16份证据中的证据9系加盖香珠花园善后工作组公章及签注的房屋买卖合同、证据12系涉及被登记房产的香珠花园善后工作组出具的权利人更名函，刘冠文提交了证据1、2、3、5、6、7，用以证明房屋权利人为他人，同时提交香珠花园善后工作组出具的权利人更名函和加盖香珠花园善后工作组公章及签注的房屋买卖合同，本案涉及刘冠文和朱迎萍等多个有争议的权利人，故本案产权登记必须进行权属调查。深圳市不动产登记中心应向相关单位香珠花园善后工作组（深圳市政法委维稳办）相关个人刘冠文、朱迎萍进行实际调查，但其自始至终没有履行该项法定义务，最终将涉案房产错误登记至非真实权利人名下。深圳市不动产登记中心涉案行政行为没有依照《深圳经济特区房地产登记条例》第二十二条的规定进行权属调查，属于违反法定程序的行政行为，不符合《深圳经济特区房地产登记条例》第十三、第二十四和三十七条所要求的对房地产权利证书的真实性、各申请文件所证明事实的关联性和申请登记事项与申请文件所证明事实的一致性要求和标准。一审法院如上所作合法性审查，属于断章取义错误裁断，其为深圳市不动产登记中心免除权属调查法定义务依法无据，以司法裁判支持该违法行政行为，系错误判决。2.《深圳经济特区房地产登记条例》第二十六规定：“有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定，并书面通知申请人：（一）产权纠纷尚未解决的；（二）涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；（三）受理申请后发现申请文件需要修正或补齐的；（四）发生本条例第二十条第一款（二）、（三）、（四）、（五）项情形而需暂缓登记的；（五）法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其他事由”。根据该条规定，受理的申请发生本条例第二十条第一款（三）项情形（涉及深圳市经侦局刑事查封）需要暂缓登记，深圳市不动产登记中心未做暂缓登记，属于违法行政。《深圳经济特区房地产登记条例》第二十条规定：“除下列情形外，任何单位和个人不得没收、查封已经依法核准登记的房地产或以其他形式限制权利人的房地产权利：（一）登记机关依本条例规定作出撤销核准登记决定的；（二）人民法院依法作出的已经生效的没收房地产、查封房地产、撤销核准登记或以其他形式限制房地产权利的判决、裁定的；（三）公安、检察机关依法对已立案的案件，根据案情需要查封房地产或以其他形式限制房地产权利而作出决定的；（四）市政府或市政府土地主管部门依法作出没收、收回、征用土地或以其他形式限制房地产权利决定的；（五）法律、法规规定的其他情形”，本案深圳市不动产登记中心受理的房产登记，虽然在2014年10-11月，但申请人提交的深（福）房现卖字（2010）第A705号《深圳市房地产买卖合同（现售）》清楚记载，合同签订时间为2009年10月9日，且国土档案产权资料电脑查询结果表上已注明“该业主于2009年10月9日购买商品房”，也就是说，申请人2009年10月9日购买涉案房产，系深圳市经侦局刑事查封未解封期间（解封时间为2010年11月12日，刘冠文提交证据4、8均有记载）非法购买，深圳市不动产登记中心在实施登记时，虽然房产已经解封，但申请人据以申请产权登记的合同不合法，涉及权力来源是否合法的重大问题。深圳市不动产登记中心没有根据《深圳经济特区房地产登记条例》第二十六条第（四）项和第二十条的规定作出暂停登记决定，属于违法行政。3.《深圳经济特区房地产登条例》第五十一条规定：“凡有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部分核准登记事项：（一）当事人对房地产不拥有合法权利的；（二）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；（三）登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。撤销核准登记的决定应书面通知当事人”。深圳市不动产登记中心本应该在登记未生效之前或登记完成以后，发现申请人为非真实权利人，隐瞒了真实情况，对房地产不拥有合法权利，应在登记以后的合理时限内，作出撤销核准登记决定，但其没有这么做。二、《中华人民共和国行政诉讼法》第四十三条规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审查核实证据。对未采纳的证据应当在裁判文书中说明理由”，一审法院对刘冠文提交的13项证据，只采信了证据4、9、11、13，对其他九份证据，并未在裁判文书中说明理由，仅认为与本案无关就没有采纳。一审法院在判决书中说刘冠文提交的证据4、9、11、13可以作为定案证据依据，但最后却没有利用这些证据定案。其中，刘冠文提交的证据9证明了该房地产买卖合同因在涉案房产刑事查封期间签订，属于非法合同，不应得到国家行政机关认可，不可作为房产登记依据，深圳市不动产登记中心据此登记应予撤销,还证明合同购买方李飚名字上加盖善后工作组公章批注“已公示，无异议。同意办证”系虚假材料，并无公示，刘冠文有异议，不同意办证;证据11即香珠花园善后工作组出具的直接作为登记依据的权利人姓名更名函，刘冠文证明目的是，该函随意以函件形式更改权利人姓名，涉及其他利害关系人，不符合房地产登记法律规定，应作调查核实。一审法院采信了上述两份证据，但没有采纳刘冠文证明目的观点，也不解释刘冠文的观点是否成立。一审任意裁判，属于违法判决。《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定：“行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的”。根据该条规定，结合以上对深圳市不动产登记中心涉案行政行为的具体分析，深圳市不动产登记中心的登记核准行政行为违反了权属调查、暂缓登记和撤销核准登记的法定程序，显然违反了上述第七十条第（一）、（二）、（三）、（五）、（六）的规定。一审法院应当据此判决撤销深圳市不动产登记中心行政登记行为。另，香珠花园案件善后处理工作领导小组与本案有重要关系且造成重大影响，在该善后工作组的作用下通过深圳市不动产登记中心违法行政抢走了刘冠文真实购买的涉案房产。现该工作领导小组组长原主管深圳国土规划的常务副市长吕锐锋，已于2017年9月10日被刑事立案侦查，案件正在调查之中。在其任职期间，其领导的香珠花园善后工作组，对香珠花园善后工作和房产买卖进行了全面干预，引发了很多问题包括深圳市房地产产权登记中心的行政违法窝案，请二审法院把本案存在的非法行政和可能存在的违法或犯罪问题处理好，保障人民和国家权益不受损害。被上诉人深圳市不动产登记中心辩称：一、原审判决认定事实清楚。(一）2009年10月，李飚与“香珠花园”项目开发商泰生公司签订《深圳市房地产买卖合同》购得涉案房产。2014年10月，泰生公司和李飚共同向深圳市不动产登记中心提交深圳市房地产转移登记申请表、申请人身份证明、《深圳市房地产买卖合同》等房地产转移登记申请材料，申请将涉案房产转移登记至李飚名下。经审核，上述申请符合《深圳经济特区房地产登记条例》第十三条以及第三十七条等法律法规规定的申请转移登记的条件，深圳市不动产登记中心也依据《物权法》第十二条第一款第（二）项等有关规定，对申请人进行了询问。因此，深圳市不动产登记中心于2014年11月25日核准了上述转移登记申请并为李飚核发了深房地字第××号《房地产证》。深圳市不动产登记中心向李飚核准涉案房产转移登记的具体行政行为，申请资料齐全、符合法定程序、已尽合理审慎职责，该具体行政行为是合法有效。另查得，2015年7月22日，李鸿智与李飚共同向深圳市不动产登记中心递交深圳市房地产转移登记申请表、深圳市二手房买卖合同、身份证明、深房地字第××号《房地产证》等材料申请办理涉案房产的转移登记。深圳市不动产登记中心依法审核后于2015年8月4曰核准了上述转移登记申请，并向李鸿智颁发了深房地字第××号房地产证。涉案房产现被深圳市福田区人民法院以（2015）深福法民三初字第1175号法律文书查封，查封至2018年9月16日。原深房地字第××号《房地产证》已被收回注销。（二）刘冠文诉请撤销，缺乏事实根据和法律依据。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第五十一条规定，撤销核准登记的情形分别为：（1）当事人对房地产不拥有合法权利的；（2）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；（3）登记机构审查有疏忽，核准登记不当的。而刘冠文提交的证据材料仅表明其与有关公司就涉案房产存在纠纷，该证据不能据此否定涉案转移登记的合法性，原审法院查明的事实确认刘冠文已就此提起民事诉讼。故刘冠文的有关诉求应通过民事途径解决。再者，刘冠文未提供有效的证据证明涉案转移登记行为存在上述应撤销的情形，因此，刘冠文诉请法院撤销涉案房产转移登记至李飚的请求缺乏事实依据和法律依据。根据《深圳经济特区房地产登记条例》第十三条、第二十四条、第三十七条规定，登记机构在转移登记行为中应审查的事项包括房地产权利证书的真实性、各申请文件所证明事实的关联性、申请登记事项与申请文件所证明事实的一致性，申请登记事项与房地产登记簿记载的房地产权利不冲突以及不存在不予登记、驳回登记或者暂缓登记的情形。本案中，刘冠文主张深圳市不动产登记中心未审查合同签订时间，该主张无法律依据且刘冠文也未提供合法有效的证据证明涉案房产转移登记时申请登记事项与申请文件所证明事实存在不一致、申请事项与房地产登记簿记载的房地产权利存在冲突等情形。二、原审判决适用法律正确。上述事实说明，刘冠文请求撤销深圳市不动产登记中心作出的将涉案房产转移登记至李飚名下的行政行为，缺乏事实依据和法律依据，其主张不能成立。因此，原审法院适用《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定作出驳回刘冠文的全部诉讼请求，其适用法律正确。三、刘冠文的诉讼请求已超过法律规定的起诉期限。《行政诉讼法》第四十六条规定公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。根据刘冠文提供的（2015）深福法民三初字第1175号民事判决显示，刘冠文既已知悉涉案房产已转移登记至李飚。因此，刘冠文已经超出了法律规定的相关行政诉讼的期限。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第（一）项之规定，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人李飚未向本院陈述意见。本院确认原审法院查明的事实为本案法律事实。另查，广东省深圳市福田区人民法院（2015）深福法民三初字第1175号民事判决认定，刘冠文不是房屋真实购房人，对其请求泰生公司办理产权证、继续履行与辰森公司签订的购房合同等诉求，均予以驳回。刘冠文不服该民事判决，上诉于广东省深圳市中级人民法院，该院于2017年8月29日作出（2017）粤03民终8681号民事判决，驳回上诉，维持原判。刘冠文对该生效民事判决不服，向广东省高级人民法院提出再审申请，该院已受理。本院认为：本案为房屋行政登记纠纷。案件争议焦点是深圳市不动产登记中心将涉案房产转移登记至李飚名下的行政行为是否合法。《深圳经济特区房地产登记条例》第二十四条规定：“登记机构应当对下列事项进行审查：（一）申请人提交的房地产权利证书的真实性；（二）各申请文件所证明事实的关联性；（三）申请登记主体、申请登记房地产、申请登记内容等申请登记事项与申请文件所证明事实的一致性；（四）申请登记事项与房地产登记簿记载的房地产权利不冲突；（五）不存在本条例规定的不予登记、驳回登记或者暂缓登记的情形。申请登记的有关情况需要进一步证明的，登记机构应当要求申请人补充材料或者进一步询问申请人；仍不能证明的，登记机构应当实地查看或者要求申请人提交有关情况的公证书或者其他具有法定证明力的文件。经审查，申请人的申请符合规定的，登记机构应当在本条例规定的时间内予以核准登记，确认其房地产权利，颁发房地产权利证书；对不符合本条例规定的，予以驳回登记申请，并自受理申请之日起三十日内书面通知申请人。”第三十七条规定：“申请转移登记，应当提交下列文件：（一）《房地产转移登记申请书》；（二）房地产权利证书；（三）身份证明；（四）买卖合同书，或者赠与书，或者继承证明文件，或者交换协议书，或者人民法院依法作出的已经生效的判决书、裁定书、调解书，或者有关行政机关的行政决定书，或者分割的协议书。行政划拨、减免地价的土地，转移时按规定需补地价的，应当提交付清地价款证明书。”本案中，李飚及泰生公司向深圳市不动产登记中心共同申请办理涉案房产转移登记，提交了房产转移登记申请表、房地产买卖合同、楼款付清证明书、申请人身份证明及相关的委托材料等材料，其中房地产买卖合同已经香珠花园案件善后处理工作领导小组办公室加注“已公示、无争议、同意办证”，深圳市不动产登记中心综合上述材料及“香珠花园”案件善后处理工作领导小组于2014年10月9日出具的《函》和《香珠花园拟定确权办证的准权利人名单》，作出涉案登记行为，不违反前述地方性法规的规定，原审法院驳回刘冠文的诉讼请求，并无不当。广东省深圳市福田区人民法院及广东省深圳市中级人民法院均未支持刘冠文以其属涉案房产权利人而提出的诉求，刘冠文举证亦不足以证明涉案房地产买卖合同为非法合同、“香珠花园”案件善后处理工作领导小组办公室加注“已公示、无争议、同意办证”是虚假材料，对其主张，本院不予采纳。刘冠文未能提交充分证据证明深圳市不动产登记中心在作出涉案行政登记行为时知悉其为案涉房产权利人，而朱迎萍与涉案房产的关系则有“香珠花园”案件善后处理工作领导小组的确认，深圳市不动产登记中心审查申请材料及“香珠花园”案件善后处理工作领导小组出具文件的过程，实际就是对涉案房产权属的核实，刘冠文认为深圳市不动产登记中心未履行权属调查程序，应对刘冠文、朱迎萍进行实际调查，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。刘冠文在二审期间向本院提交了《调查令申请书》，因没有在法定的期间内提交，本院不予支持。刘冠文起诉未超过法定起诉期限，原审法院已作充分阐述，本院不再赘述。综上所述，刘冠文的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币50元，由刘冠文负担。本判决为终审判决。审判长  孙立凡审判员  韦艳芹审判员  张志强二〇一九年四月十一日书记员  王凤梅