广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初24994号原告：李瑞涛，男，1983年10月16日出生，汉族，身份证住址河南省鲁山县，委托诉讼代理人：黄健林，广东凯行律师事务所律师。被告：李建明，男，1966年9月13日出生，汉族，住广东省广州市番禹区，委托诉讼代理人：刘瑾玮，广东铭兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱靖艳，广东铭兴律师事务所律师。第三人：郭文涛，男，1981年8月12日出生，汉族，身份证住址河南省鲁山县，第三人：唐雪丽，女，1983年6月15日出生，汉族，住河南省鲁山县，原告李瑞涛诉被告李建明、第三人郭文涛、唐雪丽案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月26日受理后，依法适用普通程序，于2019年1月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄健林，被告委托诉讼代理人朱靖艳到庭参加诉讼。第三人郭文涛、唐雪丽经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审结。原告李瑞涛向本院提起诉讼请求：1.不得执行郭文涛名下位于河南省××大道中段××小区××楼东单元××西户房产，房产价值206000元（房产证号：鲁山县房权证鲁阳镇字第××号）；2.请求确认原告对鲁山县鲁平大道中段金典花苑小区5号楼东单元4层西户房产的所有权。事实与理由：2009年，原告李瑞涛与第三人郭文涛经中介人杨建伟居间介绍，签订《房屋买卖协议》一份，约定第三人郭文涛将其所有的位于河南省××大道中段××小区××楼东单元××西户房产（以下简称案涉房产）出售给原告李瑞涛，价款为206000元，原告从2009年占有使用该房至今。期间，因第三人郭文涛不在河南省鲁山县，未能办理过户手续。2017年6月26日，广东省中山市第一人民法院对李建明诉郭文涛、唐雪丽、徐俊涛买卖合同纠纷一案作出(2017)粤2071民初5810号民事判决书。2017年12月14日，广东省中山市第一人民法院对李建明诉郭文涛、唐雪丽买卖合同纠纷一案作出(2017)粤2071民初5811号民事判决书。上述两判决生效后，郭文涛、唐雪丽未履行判决书确定的义务，广东省中山市第一人民法院根据李建明的申请，于2018年8月2日作出（2018）粤2071执6740、6742号执行裁定，裁定查封案涉房产。原告李瑞涛遂对执行标的提出书面异议，广东省中山市第一人民法院于2018年10月19日作出(2018)粤2071执异460号执行异议裁定：驳回李瑞涛的异议。综上所述，首先，原告与第三人郭文涛之间签订的《房屋买卖协议》是双方的真实意思表示，该协议合法有效。其次，该争议房产已经于2009年起由第三人郭文涛交付原告实际占有并使用。最后，原告购买该争议房产之后，虽然未办理过户登记，但是由于第三人郭文涛的原因导致房屋无法办理登记，应当由郭文涛承担未办理过户的责任。本案争议的案涉房产实为原告所有，请求法院依法停止对该房产的执行，并确定原告对该房产的所有权。被告李建明辩称，一、被告与第三人之间存在真实的债权，经法院审理查明并作出判决，现法院依法采取执行查封郭文涛名下的财产符合法律规定。被告与第三人郭文涛、唐雪丽买卖合同纠纷一案，经法院作出判决并生效，案号为（2017）粤2071民初5810、5811号、（2017）粤20民终5857号，在判决文书生效后向法院申请强制执行，执行案号为（2018）粤2071执6740号、6742号。根据《最高人民法院关于人民法院可以查封、扣押、冻结财产的规定》第二条之规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。本案法院在执行阶段查封了郭文涛名下的案涉房产符合法律规定。二、原告与郭文涛之间不存在真实的房屋买卖关系。1.被告对原告提交的《房屋买卖协议》的三性不予确认。该协议显示为2009年2月17日签订，距今将近10年时间尚未办理过户手续，明显有悖常理。案涉房产位于鲁山县城，而协议约定的总价20.6万元，款项包含了已有的装修及空调等室内物品，相当于1500元/平的单价，明显低于市场价格。协议还约定在未办理过户手续的前提下一次性付全部的款项也不合理。众所周知，过户手续的办理属于房屋买卖当中买受人最重要的产权保护，而协议没有约定具体时间办理过户，也没有通过分期付款的方式约束办理过户手续，存在明显的不合理。原告也没有提供银行流水等支付凭证对支付款项进行举证。因此，原告与郭文涛之间不存在真实的房屋买卖关系。该协议书只是为了恶意拖延本案强制执行的进展。三、案涉房产未办理过户登记手续，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。本案房屋产权的变更应当根据法律规定进行变更登记，必须遵循物权公示的一般原则才能发生法律效力，否则物权转移不产生效力。双方之间的不动产买卖协议也未生效。四、被告对物业管理公司的证明以及电费缴费单等其他单据的三性不予确认。即使证据真实，也只能证明原告在该小区内居住过的情况，其次，居住也存在多种情形，可以是亲戚朋友之间的借住、租住等情形，该证据无法证明原告与郭文涛之间存在房屋买卖的事实。综上所述，原告与郭文涛之间的房屋买卖关系不成立，也未进行法律强制性规定的变更登记，异议不成立，原告不得以此对抗被告的强制执行，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。第三人郭文涛、唐雪丽经本院传票传唤，未到庭应诉，也未提交书面意见、证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：李建明诉郭文涛、徐琴合同纠纷两案，本院于2017年6月26日作出（2017）粤2071民初5810号民事判决，判决：“一、被告郭文涛、唐雪丽于本判决生效之日起七日内向原告李建明支付货款129385元；二、被告郭文涛、唐雪丽于本判决生效之日起七日内向原告李建明支付应付款项6个月内的利息23143元；……。”；于2017年12月14日作出（2017）粤2071民初5811号民事判决，判决“被告郭文涛、唐雪丽于本判决生效之日起七日内向原告李建明支付货款181760元及利息损失（利息损失的计算方式：以181760元为基数，从2017年4月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至付清货款之日止）。”上述两判决生效后因被执行人未按判决履行确定的义务，李建明向本院申请执行,执行案号为（2018）粤2071执6740、6742号。执行过程中，本院于2018年8月2日作出（2018）粤2071执6740、6742号之二执行裁定，裁定查封郭文涛名下的案涉房产。李瑞涛遂向本院提出上述执行异议。本院经审理作出（2018）粤2071执异460号执行裁定：驳回李瑞涛的异议请求。李瑞涛不服该裁定，于法定期限内向本院主张前述实体权利。另查：案涉房屋权属证明显示该房产于2008年2月登记在郭文涛名下。李瑞涛称因郭文涛长期在外、一直无时间配合办理过户，而办理过户手续需要本人亲自到现场，其曾催促过郭文涛，但时间一长便忘记了，未料到会发生本案情况。诉讼中，案外人李培培交来一份《情况说明》，该情况说明落款处有“郭文涛”的签名字样，主要内容：由于出国原因，其无法参加本案庭审。案涉房屋虽登记在郭文涛名下，但实际归李瑞涛所有。其与李瑞涛签订房屋买卖协议后，李瑞涛已经按照协议约定向其支付全部房款，其已将案涉房屋及房产证原件交付给李瑞涛。由于其本人长期在国外工作生活，未再关注案涉房屋转让后的事情，也未返回老家办理房屋过户手续。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。根据不动产物权公示原则，案涉房产登记在郭文涛的名下，该登记具有物权公示、公信的法律效力，因郭文涛、唐雪丽拒不履行生效法律文书确定的义务，本院查封案涉房产的执行措施并无不当。根据上述规定，李瑞涛非涉案房产登记的权利人，不享有足以排除强制执行的权益。退一步讲，即使李瑞涛主张的事实属实，但案涉房产的权属证明显示该房产于2008年2月登记在郭文涛名下，直至本院于2018年8月2日作出（2018）粤2071执6740、6742号执行裁定，裁定查封案涉房产，在长达10年的时间里，即使郭文涛长期在外地，李瑞涛也未采取任何措施向其主张权利、办理过户登记，自身明显存在一定过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。李瑞涛的主张不符合上述规定，李瑞涛与郭文涛之间的房屋买卖协议仍是一般债权关系，对外不得对抗第三人，更不能排除本案执行。故本院不予支持。综上，李瑞涛的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，第二百三十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回原告李瑞涛的诉讼请求。案件受理费4390元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  尹方玫人民陪审员  陈明玉人民陪审员  刘爱诗二〇一九年四月三日书 记 员  陶亚端谢俊花