江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0412民初4181号原告：常州市武进区湖塘海炯棉花加工厂，住所地常州市武进区湖塘镇龙潭村。负责人：潘海炯，厂长。委托诉讼代理人：姜宁、张力秉，江苏名友律师事务所律师。被告：吴焕清，男，1950年11月11日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：陈轶斌，江苏东鼎律师事务所律师。原告常州市武进区湖塘海炯棉花加工厂与被告吴焕清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理，原告常州市武进区湖塘海炯棉花加工厂的委托诉讼代理人姜宁、张力秉和被告吴焕清的委托诉讼代理人陈轶斌两次开庭均到庭参加诉讼，被告吴焕清到庭参加了第一次开庭。本案现已审理终结。原告常州市武进区湖塘海炯棉花加工厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋拆迁补偿费用共计1129423.10元；2、本案诉讼费用由被告承担。2018年8月1日庭审中，原告常州市武进区湖塘海炯棉花加工厂增加诉请1中的金额至1244408.10元，即增加主张提前腾空奖励114985元。事实与理由：2012年11月1日，原、被告签订《租房协议》，约定原告租用被告位于工业园内的厂房经营棉花加工业务，占地面积2000平方米，租金65000元/年，租期5年；2016年12月31日，该厂房拆迁，被告未及时通知原告，也未给原告搬迁的过渡期限及过渡方案，且被告取得房屋拆迁补偿费用后，并未按《租房协议》约定向原告给付相关补偿费用。被告吴焕清辩称，案涉房屋的承租方是原告经营者潘海炯，与被告直接发生法律关系的是潘海炯而非原告，故原告主体不适格；潘海炯自2015年5月开始就未缴纳租金，根据约定，被告有权采取措施直至终止协议，被告委托江苏名友所、东鼎所多次发函潘海炯告知协议已解除，要求其立即腾空房屋，但潘海炯至今未履行，案涉机器设备由被告堆放至龙潭村委，由此产生的堆放费用由潘海炯承担；原告主张的各项费用于法无据，根据相关规定，被征收人是房屋所有权人，相关的补偿费用应当支付给被征收人即房屋所有权人。本院经审理查明，原告系个体工商户，其经营者为潘海炯。2012年11月1日，被告吴焕清作为甲方、潘海炯作为乙方签订《租房协议》1份，主要约定：今有甲方租房给乙方，经甲乙双方协商，园区内除去三间甲方住宅楼外，其余房屋全部租给乙方，占地面积2000平方米，共计房租金每年65000元，用电暂时80千瓦，如乙方超千瓦用电造成一切经济损失与甲方无关；房租金从2012年阳历11月1日开始付百分之50，后每半年付一次，不得拖欠，逾期不交，甲方有权采取措施直至终止协议；本协议租用期5年，如租房期内，政府部门需要拆迁，乙方所有安装设备补偿款甲方按百分之30、乙方按百分之70进行补偿；本协议甲乙双方签字生效，此厂房不得转租。因永安河投资整治工程项目建设需要，2016年3月，常州市武进区人民政府（以下简称湖塘镇政府）张贴拆迁通知，因需拆迁被告的位于龙潭社区房屋（以下简称案涉房屋）即2012年11月1日《租房协议》所涉房屋，经协商，2016年4月22日，湖塘镇政府作为甲方、被告作为乙方签订《武进区房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称《拆迁协议》）1份，《拆迁协议》主要载明：被拆迁房屋经认定有效建筑面积3832.84㎡、其他建筑面积252㎡；甲方应付乙方补偿费和补助及奖励费有，1、被告拆迁房屋作价补偿费1860537元（详见房屋评估报告），2、装修及附属设施作价补偿费227751元（详见附属设施情况调查表及报告），3、家庭作坊、机械设备等搬迁费545460元，4、腾空让房奖励费114985元，5、企业停工停产损失补偿费137982元，5、企业货币化安置奖励费181820元，6、其他-签约奖励费114985元、提前腾空奖励114985元、综合补助147493元，合计金额3445998元。后因原告不自行搬迁，湖塘镇政府、司法办、龙潭村委找潘海炯和被告协商未成，2016年12月30日，湖塘镇政府对案涉房屋进行拆迁，将原告的机器设备搬至龙潭村委。另查明，因本案纠纷未解决，湖塘镇政府暂扣30万元，其余补偿费和补助及奖励费均已支付给被告。还查明，就装修及附属设施，原、被告当庭协商同意按30000元作价补偿给原告；就原告结欠被告的租金，双方均同意与被告应支付给原告的安装设备补偿款等进行抵销。上述事实，有2012年11月1日《租房协议》、2016年4月22日《拆迁协议》、拆迁结算单、《评估对象房屋情况调查表》、本院工作记录和原、被告双方的当庭陈述及抗辩等加以佐证。本案主要争议:1，原告欠付租金的数额；2，装修及附属设施、机械设备搬迁费、停工停产损失、腾空让房奖励、提前腾空奖励、综合补助的70%是否应由原告享有。围绕主要争议1，被告陈述，原告租金只付至2015年4月，自同年5月份起原告就没付过租金，截至2016年12月20日，原告欠付的租金数额为105625元。原告抗辩，这个租金计算是对的，但原告曾在2016年春节前以现金形式付给被告租金1万元，且被告口头同意租金结算到2016年5月止，因为要拆迁了，原告没有证据；被告不认可收到过租金现金1万元，也不认可曾答应租金结算到2016年5月止。本院认为，因原告无证据佐证其抗辩，加之被告不认可，故本院依法认定原告欠付被告2015年5月份起至同年12月20日止的租金数额为105625元。围绕主要争议2中的装修及附属设施补偿费问题，因双方已当庭自愿协商一致，被告愿意按30000元补偿给原告，本院予以确认；关于机械设备搬迁费也即《租房协议》第5条涉及的安装设备补偿款，双方均认可该费用即为《拆迁协议》中的家庭作坊、机械设备等搬迁费计545460元，拆迁结算单中明确该545460元是两次（即搬出和搬入）的搬迁费用，原、被告双方也认可该545460元包含两次搬迁即搬出和搬入，其一，从涉案房屋搬出并非原告所为，其二，《租房协议》中约定安装设备补偿款按被告30%、原告70%分割，其三，《租赁协议》中约定园区内除三间被告住宅楼外、其余房屋全部租给原告、占地面积2000平方米，而根据《评估对象房屋情况调查表》记载原告租赁的实际面积为3582.73㎡、被告三间住宅楼实际面积为502.11㎡，故原告应得的机械设备等搬迁费应为3582.73÷4084.84（有效建筑面积3832.84＋其他建筑面积252)×545460元×70%÷2＝167444元；关于停工停产损失，《租房协议》中虽未约定，但案涉房屋的拆迁必然导致原告产生停工停产损失，根据原告租赁案涉房屋所占比例，参考《租房协议》中双方关于安装设备补偿款的分割份额，本院认定应补偿原告停工停产损失3582.73÷4084.84×137982元×70%＝84715元；关于腾空让房奖励、提前腾空奖励、综合补助费用，根据武政发【2009】95号、96号和【2017】5号关于常州市武进区中心城区征地房屋拆迁货币补偿安置办法、常州市武进区征地房屋拆迁补偿和安置办法、关于调整征地房屋拆迁补偿安置有关政策的通知，是征地拆迁人对被征地拆迁人进行的补偿和安置，而原告非案涉房屋的被征地拆迁人仅为承租人，且原告作为案涉房屋的承租人，并没有在规定时间内腾空让房，另，原告就增加提前腾空奖励114985元这一诉请也未在本院限令期限内补缴相关案件受理费，故该三块费用原告无权主张。综上，被告应当支付原告装修及附属设施费用30000元、机械设备搬迁费167444元、停工停产损失84715元，三项合计282159元，鉴于双方均同意将欠付租金予以抵销，故从282159元中扣除原告欠付被告的租金106525元，余款175634元被告应予支付，原告诉请被告支付该175634元有事实和法律依据，本院予以支持，超出该部分的其余诉请因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告系个体工商户，潘海炯作为原告的经营者有权代表原告与被告签订《租房协议》，故原告诉讼主体适格。关于被告提出的因原告不付租金致被告多次函告原告解除《租房协议》之问题，因案涉房屋已于2016年12月30日被拆迁，故《租房协议》因不可抗力而解除。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第一款第（一）项、第九十七条第九十九条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一，由被告吴焕清支付原告常州市武进区湖塘海炯棉花加工厂机械设备搬迁费167444元、停工停产损失84715元、装修及附属设施费用30000元，从中扣除原告常州市武进区湖塘海炯棉花加工厂欠付被告吴焕清的租金106525元，余款计人民币175634元由被告吴焕清于本判决生效之日起十日内支付完毕；二，驳回原告常州市武进区湖塘海炯棉花加工厂的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14965元，由原告常州市武进区湖塘海炯棉花加工厂负担12638元，由被告吴焕清负担2327元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件费。审 判 长  周霞艳人民陪审员  林丽洁人民陪审员  周珊妹二〇一九年四月十日书 记 员  鞠 莉