广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终678号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁茂儒，委托诉讼代理人：张弘，广东鸿基律师事务所律师。委托诉讼代理人：林秋钰，广东鸿基律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周贝仁，委托诉讼代理人：叶猛，广东领会律师事务所律师。上诉人梁茂儒因与被上诉人周贝仁房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2018）粤0891民初1234号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁茂儒的委托诉讼代理人张弘、林秋钰，被上诉人周贝仁的委托诉讼代理人叶猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梁茂儒上诉请求：一、维持一审判决第一、二、三项；二、撤销一审判决第四项；三、改判周贝仁赔偿涉案房屋涨价损失41万元给梁茂儒；四、判决由周贝仁负担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审法院认定“梁茂儒没有请求周贝仁办理过户手续”错误。合同签订后，梁茂儒就准备好全部的购房款，等待办理过户手续。在与周贝仁及中介联系的过程中，梁茂儒的目的就是办理过户手续，并一直要求办理过户手续。只是周贝仁一直要求加价,拒绝履行合同义务而已。2、一审法院认定周贝仁将房屋出售给第三人谢宗英的价格为875000.69元错误。申报纳税价格低于市场价格，该价格并不等于实际的交易价格，这是常识，一审法院却将申报纳税价格认定为交易价格，缺乏常识。周贝仁在2017年7月23日签订《广居地产买卖合约》，以92万元的价格将涉案房屋出卖给梁茂儒，在其正常履行合同即可得房款92万元的情况下，竟然不惜与梁茂儒发生争执，违反合同约定以875000.69元的价格将房屋出卖给第三人，损失了44999.31元，其陈述明显不符合常理。经广东千福田资产评估土地房地产估价公司评估，涉案房屋价值1330000元，若周贝仁确以875000.69元的价格将房屋出售，其直接损失将会是454999.31元。二、一审判决适用法律错误。1、一审法院认为“梁茂儒请求周贝仁应支付的损失赔偿额不应超过双方订立合同时预见的损失，即双方约定的违约金”错误。梁茂儒在与周贝仁于2017年7月23日签订《广居地产买卖合约》时，《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及广东省高级人民法院2012年公布的《全省民事审判工作会议纪要》均已经实施。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。2012年《全省民事审判工作会议纪要》第十条规定：“在二手房交易中，出卖人在订立房屋买卖合同后，又将房屋出卖给第三人，无法取得房屋的买受人请求解除合同，并要求出卖人赔偿房屋差价损失、履约费用等损失的，可予支持。”上述法律都明确规定了一房二卖应当赔偿房屋涨价损失的法律责任。周贝仁应当预见其在与梁茂儒签订房屋买卖合同后，违反合同将房屋出卖给第三人需依据上述法律规定赔偿梁茂儒房屋涨价的损失。故，一审法院称周贝仁不能预见房屋涨价损失没有法律依据。2、一审法院认为“梁茂儒在周贝仁提出加价否则转售涉案房产给他人时，未采取合理措施防止损失的扩大，因此不得就扩大的损失要求赔偿”完全没有事实和法律依据。梁茂儒在与周贝仁于2017年7月23日签订《广居地产买卖合约》后，已经按合同约定履行了义务，没有任何的违约行为。但周贝仁在2018年3月9日取得涉案房屋的《不动产权证书》后，却向梁茂儒提出加价的要求，若梁茂儒不同意则将涉案房产转售他人。梁茂儒认为这是周贝仁的威胁，想不到其真的敢以身试法。梁茂儒无法理解一审判决的“合理措施”指的是什么。梁茂儒除了同意周贝仁的加价请求外，没有其他办法，也根本不能够阻止周贝仁将房屋转售给他人，若周贝仁果真将房屋转售他人，其必须赔偿梁茂儒所有的经济损失。如果一审判决认为梁茂儒应采取的“合理措施”是指同意加价的话，即相当于否认了法律规定的依法成立并生效的合同必须履行的原则。梁茂儒不同意加价没有过错。梁茂儒既没有过错，也没有违约的行为，更没有扩大损失，周贝仁应予以赔偿。三、一审法院认定“周贝仁转售涉案房产给案外人谢宗英的价格低于周贝仁与梁茂儒订立合同时的价格，没有取得转售利益”没有事实依据，且一审法院违反法定程序，导致实体处理错误。如前所述，一审判决认定周贝仁“没有取得转售利益”明显刻意歪曲事实。即使一审法院一时糊涂，误入歧途，确实认为周贝仁以低于市场价46万元的价格转售了房屋，第三人取得该房屋亦为恶意取得，其并未取得房屋的物权，梁茂儒享有请求第三人交付房屋的请求权，案件的法律关系发生了根本性的变化。那么，一审法院应当释明本案法律关系发生了根本性的变化，并引导当事人变更诉讼请求，追加第三人为被告，确认周贝仁与第三人签订的合同无效，请求第三人交付房屋，以维护当事人的合法权益。故，一审判决违反法定程序。四、涉案房屋涨价损失41万元属于梁茂儒的实际损失，周贝仁依法应当按梁茂儒的实际损失支付违约金。1、若买卖合约履行完毕，梁茂儒在取得房屋产权后，即取得了增值41万元的财产，周贝仁的违约行为直接导致梁茂儒遭受了41万元的财产增值损失。在买卖合约履行不能后，梁茂儒需要购买同样的房屋，就必须多支付41万元。2、2012年《全省民事审判工作会议纪要》第十条明确规定了房屋涨价部分为一房二卖违约行为导致的实际损失，另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，违约方应当赔偿守约方的可得利益损失，但不得超过其订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，在周贝仁将房屋转售给谢宗英时，就应当预见到因违反合同而给梁茂儒造成的损失。3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”依上述规定，《广居地产买卖合约》第9、10条虽然约定了违约金的计算方法，但因本案梁茂儒的实际损失远远高于违约金，梁茂儒要求周贝仁按照实际损失标准支付违约金，应予支持。被上诉人周贝仁答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审法院：驳回上诉，维持原判。梁茂儒向一审法院起诉请求：一、判决周贝仁立即将湛江经济技术开发区海滨大道北6号荣盛华府10号楼2102房过户到梁茂儒名下；二、判决周贝仁支付梁茂儒违约金138000元（暂计至2018年7月9日；违约金按总成交价每日1‰计算，自2018年2月9日起计至房屋过户至梁茂儒之日止）；三、判决由周贝仁负担诉讼费用。2018年8月19日，梁茂儒变更诉讼请求为：一、解除双方于2017年7月23日签订的《买卖合约》;二、判决周贝仁返还梁茂儒已付购房款50000元并支付利息（利息按年利率24%从2017年7月23日起计至付清之日止）；三、判决周贝仁赔偿梁茂儒房屋涨价损失41万元；四、判决周贝仁赔偿梁茂儒已付房款一倍即50000元；五、判决诉讼费用及评估费用由周贝仁负担。周贝仁反诉请求：一、解除双方签订的《买卖合约》；二、判决梁茂儒支付的5万元定金归周贝仁所有；三、判决梁茂儒负担本案所有诉讼费用。一审法院审理查明：2014年6月29日，周贝仁与湛江开发区荣发房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号为201406196），周贝仁购买了湛江开发区荣发房地产开发有限公司出售的位于湛江经济技术开发区海滨大道北6号荣盛华府10号楼2102房，建筑面积为100.35平方米，总房款为815130元。2017年7月23日，周贝仁（卖方）通过中介湛江市广居房地产代理有限公司将上述房屋转售给梁茂儒（买方），三方签订了《广居地产买卖合约》，该合约第1、3条约定：买卖双方通过中介方买卖位于湛江技术开发区海滨大道北6号荣盛华府10号楼2102号房，物业交易价为920000元。第10条约定：卖方不按照本合约约定出售、过户登记、交付该物业或履行其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权解除合同不再购买该物业，卖方应退回全部已收款并向买方赔偿定金之金额及支付该物业成交价的10%作违约金。买方不再向卖方、中介方追究责任或要求赔偿损失。第11条约定：买方不按本合约支付楼款或履行其他义务，每逾期一天，按物业成交价的千分之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权没收定金并另行出售该物业。买方还应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。卖方不再向买方、中介方追究责任或要求赔偿损失。该合约附件第1条约定：一次性付款。（1）于2017年7月23日支付50000元作为定金。（2）双方应于卖方取得房产证或者不动产证后，买卖双方开始办手续之日计起5个月之内签订《湛江市房地产买卖合同》并取得房地产交易中心收缴证件收据后当天，买方支付部分楼价款共计860000元给卖方；于不动产中心成功登记过户当天，买方付清剩余楼价款10000元给卖方。交易手续需在卖方取得房产证或者不动产证买卖双方开始办手续之日计起6个月之内完成，如因房地产交易中心、不动产中心、房管局原因导致延迟，则时间相应顺延。第3条之（2）约定：经双方友好协商，该物业在可以领取房地产证或者不动产证就开始办理交易过户手续。2017年7月23日，梁茂儒向周贝仁支付房款定金50000元，周贝仁向梁茂儒出具一张《收款收据》，确认收到其定金50000元。2018年2月9日，湛江市国土资源局准予登记涉案房屋不动产权人为周贝仁并颁发粤（2018）湛江市不动产权第0012733号《不动产权证书》。2018年3月9日，周贝仁取得涉案房屋的不动产权证书。2018年3月11日，周贝仁告知黄伟玲已取得不动产权证书，要求约梁茂儒面谈过户事宜。2018年3月及2018年6月期间，周贝仁几次提出要在原房价基础上加价10万元或加价至100万元才继续与梁茂儒办理过户手续。梁茂儒于2018年5月答应只愿意加价1万左右。2018年6月，周贝仁提出如果梁茂儒不同意加价就拒绝将涉案房屋出售与其，并且可以赔偿5万元。梁茂儒予以拒绝，提出应按照合同约定来履行双方义务，或者赔偿。周贝仁通知梁茂儒如果其再不办理过户手续，周贝仁就将房屋出卖给其朋友。之后，周贝仁一直没有办理涉案房屋的过户手续，梁茂儒也没有请求周贝仁办理过户手续。再查明，2018年6月13日，周贝仁将涉案房屋出售给案外人谢宗英，税务机关确认不动产税费申报计税金额为875000.69元。2018年6月27日，湛江市国土资源局向案外人谢宗英颁发涉案房屋的粤（2018）湛江市不动产权第0044928号《不动产权证书》。此外，在本案审理过程中，经梁茂儒申请，一审法院依法委托广东千福田资产评估土地房地产估价公司对位于湛江经济技术开发区海滨大道北6号荣盛华府10号楼2102房的进行市场价值评估，该估价公司于2018年10月26日作出粤千福田房估字[2018]A292号《房地产估价报告》，涉案房屋于价值时点2018年8月25日的评估价值为1330000元。梁茂儒支付评估费用5800元。一审法院审理认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。梁茂儒、周贝仁及与湛江市广居房地产代理有限公司签订的《广居地产买卖合约》是双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，依法应予保护。由于双方当事人在诉讼中均提出解除本案的房屋买卖合同的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，予以准许。关于应由何方承担违约责任及如何承担违约责任的问题。周贝仁以房屋涨价而梁茂儒不同意为由拒绝办理过户手续，并且将涉案房屋过户给案外人，违反了诚实信用原则，属于根本违约，直接导致合同履行不能，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条的规定，周贝仁应承担相应的违约责任。由于双方在《广居地产买卖合约》中约定违约金为物业成交价的10%，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十九条的规定，梁茂儒请求周贝仁应支付的损失赔偿额不应超过双方订立合同时预见到的损失，即双方约定的违约金，且周贝仁转售房产价格低于双方订立合同时的价格，没有取得转售利益；梁茂儒在周贝仁提出加价否则转售房产给他人时，未采取合理措施防止损失的扩大，因此不得就扩大的损失要求赔偿，故对于梁茂儒请求周贝仁向其赔偿房屋涨价损失410000元，予以支持92000元（920000元×10%）。同时，梁茂儒在与周贝仁订立合同后支付定金50000元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，对于梁茂儒请求周贝仁返还已付购房款50000元的主张，该款为定金，予以支持；对于周贝仁请求梁茂儒支付的定金50000元归其所有，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，由于违约金与定金条款不能同时适用，故对于梁茂儒请求周贝仁赔偿定金一倍50000元的主张，不予支持。对于梁茂儒请求已付定金的利息的主张，没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十五条之规定，判决：一、解除梁茂儒与周贝仁签订的《广居地产买卖合约》；二、周贝仁返还定金50000元给梁茂儒；三、周贝仁支付违约金92000元给梁茂儒；四、驳回梁茂儒的其他诉讼请求；五、驳回周贝仁的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费10272.41元，减半收取计5136.21元，反诉受理费525元，合计5661.21元，由梁茂儒负担4009.21元、周贝仁负担1652元；司法评估费5800元，由梁茂儒负担。本案二审中，双方当事人均未向本院提供证据。本院经审理查明：一审查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对梁茂儒上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人梁茂儒上诉请求的事实理由及上诉人周贝仁的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：关于周贝仁应如何承担违约责任的问题。一审法院认定涉案合同因周贝仁根本违约而解除，本案双方当事人对此均无异议，本院予以确认。涉案合同解除后，周贝仁应依法依约承担违约责任。涉案合同约定了违约金的计算方式，梁茂儒并未主张违约金，而是请求周贝仁赔偿损失，虽然相关的法律规定并未否定支付违约金和赔偿损失的违约责任承担方式可以同时适用，亦未规定支付违约金和赔偿损失的违约责任承担方式互相排斥，但因为违约金的主要目的亦在于填补守约方遭受的损失，故在双方当事人已对违约责任承担方式问题作出一定的意思表示时，判断违约方对违约责任应如何承担的问题，仍应充分尊重双方当事人的意思自治。本案中，梁茂儒与周贝仁在涉案合同中约定违约金为涉案房屋成交价的10%，但同时亦约定“买方不再向卖方、中介方追究责任或要求赔偿损失”，从该合同内容看，应认为梁茂儒作为房屋买受人，其在合同签订时已对违约责任、预期损失等问题已经进行了充分、妥当的考虑，并同意放弃对超过涉案房屋成交价的10%以外的损失主张赔偿的权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，涉案合同对双方当事人具有拘束力，梁茂儒、周贝仁均应遵照执行。综上，一审法院根据本案的具体情况认定周贝仁应向梁茂儒返还5万元定金并承担92000元的违约责任，符合本案的客观实际，并无不当，本院予以确认。梁茂儒关于周贝仁应向其赔偿41万元的主张无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，梁茂儒的上诉请求不成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3725元，由梁茂儒负担。本判决为终审判决。审判长 林 竹审判员 郑玉莲审判员 陈小红二〇一九年四月十九日法官助理陈菁菁书记员何骁腾