徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0312民初8199号原告：李清民，男，1953年5月11日出生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：史先秀，江苏清正苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：时冉，江苏汇君律师事务所律师。被告：中建铁投轨道交通建设有限公司，住所地广东省广州市天河区五山路141号尚德大厦5F。法定代表人：敖峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张园园，江苏润诚律师事务所律师。被告：中建铁路建设有限公司，住所地北京市西城区广安门南街4号。法定代表人：程义广，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨庆铸，该公司员工。委托诉讼代理人：刘辉，该公司员工。原告李清民与被告中建铁投轨道交通建设有限公司（以下简称中建铁投公司）、中建铁路建设有限公司（以下简称中建铁路公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李清民的委托诉讼代理人史先秀、时冉，被告中建铁路公司的委托诉讼代理人刘辉，被告中建铁投公司的委托诉讼代理人张园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李清民向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带支付原告租金336000元（自2018年3月1日暂计算至2018年9月1日，按每月56000元，要求计算至被告不再使用之日）。2、判令二被告连带支付原告逾期支付租金的违约金67200元。3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年5月12日，原告与被告中建铁路公司签订了《土地租赁合同》，合同约定被告中建铁路公司承租原告的8亩土地，租赁期限自2017年3月1日至政府签订征收协议之日止，暂定为2017年8月1日，租金每月每亩5000元，8亩每月40000元，并约定了逾期付违约金。合同签订后，原告依约将土地交付被告中建铁路公司，后经双方协商一致将租金涨至每月每亩7000元，即8亩每月56000元。合同变更后，原告实际支付两个月的租金。被告自2018年3月1日开始拖欠原告租金，且至今仍在使用上述土地，原告多次催要无果，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告中建铁路公司辩称，1、被告中建铁路公司不应向原告支付租金及违约金。依据双方于2017年5月12日签订的《土地租赁合同》中第七条，遇国家征收，乙方必须服从，合同解除。铜山区政府于2017年7月28日分别发布铜政公（2017）26号房屋征收决定公告及铜政发（2017）80号房屋征收决定，决定对轨道交通3号线一期工程项目铜山段施工红线及影响区内的房屋实施征收。本案所涉土地已被纳入征收范围，《土地租赁合同》已经解除。被告中建铁路公司仅是徐州地铁项目的施工方，不是涉案土地的使用人。2、涉案土地已纳入政府征收范围内，原告已丧失对涉案土地的占用、使用、收益的权利。《土地租赁合同》已无履行的基础，故该合同应当解除。涉案土地已被征收，原告应和政府协商土地征收补偿问题，协商不成向政府主张权利，而不应向被告中建铁路公司提起诉讼主张租金。3、被告中建铁路公司受到王云宝的欺骗才进场施工，施工后无奈支付给原告每月每亩5000元的高额租金，现原告要求按每月每亩7000元标准主张租金无事实依据，而且被告已按原告要求将红线外的4亩土地清空返还给原告。原告获得巨大利益后，胃口越来越大，多次带人进入施工区，采取围堵、断水电等手段阻挠施工。被告中建铁路公司的损失将依法提起诉讼主张。4、涉案土地使用权证上的权利人为原告李清民和张涛、李先锋三人共有，原告签订《土地租赁合同》的行为属于无权处分行为，所签合同应认定为无效。综上，请求驳回原告诉请。被告中建铁投公司辩称，1、原告李清民与被告中建铁投公司不存在租赁合同关系，被告也未实际使用土地，原告无权向被告主张租金及违约金。2、原告所出租的8亩土地已被铜山区政府征收，政府已依法收回国有土地使用权，原告已丧失对涉案土地的使用权，原告无权依据已被征收的土地主张租金及违约金。3、涉案土地曾经的使用权人为原告李清民和张涛、李先锋共同享有，涉案土地不属于独自享有，原告无权擅自处分其他共有人的权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月12日，原告李清民作为甲方（出租方），中建铁路建设有限公司徐州轨道3号线一期工程04标段作为乙方（承租方）签订《土地租赁合同》一份，主要内容为：一、甲方现将本人铜新土国用第745号土地的其中八亩租赁给乙方使用（八亩所在位置见土地平面附图），附图中（1805、1806）为现场钢筋加工棚南侧的围墙线。二、租赁期限：租赁期限从2017年3月1日起，至2017年月1日（暂定），具体以政府签订征收协议日为准，征收协议签订后红线内、红线外土地乙方不再租赁。三、租赁价款及付款办法：每亩月租金5000元，共8亩计40000元/月；租金按月支付，每月25日前支付。（押一付一，合同解除后退还押金）。四、违约责任：乙方应按照约定向甲方缴纳租金。如逾期缴纳租金15日以内，乙方除应补缴所欠租金之外还应向甲方支付月度租金百分之十的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方还应向甲方支付月度租金百分之二十的违约金。五、租赁用途：乙方临时用地。六、甲方的权利义务：1、甲方应保证租地范围内产权清晰，没有争议与纠纷。若因产权因素导致的纠纷及经济损失，由甲方承担。2、甲方需负责协调乙方与甲方及周边土地的关系，维护乙方对该地的正常使用。若因甲方原因导致乙方不能正常使用或遭受损失，由甲方承担责任。七、乙方的权利和义务：1、在租赁期内，拥有租赁土地的使用权。2、按时足额向甲方交纳租金。此租金属税后租金。3、合同期间如遇到国家政策变动或国家征用，乙方必须服从，合同解除。八、特别约定：1、合同签订前甲方需挪走现场现有的两间板房。2、在租赁期内，国家或集体征用土地，乙方应无条件服从，土地及地上附属物补偿款归甲方。3、租期届满，承租方有权按租赁期价格继续续租。4、甲方在该地块上的所有建筑物及附属设施乙方不得破坏。5、合同签订后2个月内，乙方清理板房后约2000平米渣土，清理后标高同周边硬化标高。乙方出土完成后10天内甲方负责完成硬化，并提供乙方使用。6、国有土地使用证（复印件）及土地平面彩图将作为合同附件。九、本合同如有未尽事宜，按国家相关法律法规处理。合同签订后，原告李清民依约将8亩土地上的渣土等清理完毕并将水泥地坪建完（其中一部分土地在租赁之前就有地坪）后将土地交付给被告中建铁路公司使用。被告中建铁路公司使用该土地施工建设地铁工程。原告李清民收到该公司共计58.4万元，包括：1、2017年5月15日交付的押金4万元；2、自2017年3月1日至10月31日（按每月4万元计算）的租金32万元；3、2018年2月7日收到11.2万元、2018年2月27日收到11.2万元。之后，被告中建铁路公司未向原告支付租金。2018年3月18日，被告中建铁路公司通过短信向原告李清民发送函件，内容为：双方于2017年5月12日签订的《土地租赁合同》中红线外4亩土地已按贵方要求于2018年1月30日前全部清理完成，达到返还条件；红线内4亩土地政府已于2017年9月启动征拆，并于2018年1月份基本完成征拆程序，另我方租金已付至2018年2月底，结合实际情况，我方特此告知终止《土地租赁合同》，并于2018年2月之后我方不再支付土地租赁费及其他任何费用，如有异议，可申请法院判决。3月20日，原告李清民回信：你公司于2018年3月18日发给本人的函件收到，回复如下，双方于2017年5月12日签订的《土地租赁合同》涉及的土地仍在你单位控制和使用中并没有交还。对此你单位提出解除与我之间的土地租赁合同并没有实际行动，对此我提出异议，你单位使用一天就要给我一天的租金，这是我们之间的合同约定，望贵单位遵守。涉案8亩土地的使用现状如下：1、红线内的4亩土地（即政府文件中确认征收用于地铁项目建设的土地）仍由被告中建铁路公司使用，客观上无法返还或腾空。2、红线外的4亩土地（即政府文件中确认征收用于大学路小学项目建设的土地）被告中建铁路公司占用其中一部分建设了厕所，有时工人不注意会在红线交界的地方临时放一些东西，其余为空地。被告中建铁路公司认为其已腾空后返还原告，原告不同意接收。3、所谓红线内外的划分系人为划分，但该8亩土地在地理位置上系一整块地，无天然分割的边界。另查明，2002年7月31日颁发的铜新土国用（2002）字第745号国有土地使用证中记载：土地使用权者李清民、张涛、李先锋，座落铜山新区，用途综合办公、仓储，使用权类型出让，终止日期2044年11月31日，使用权面积7814.2平方米，附图中将土地划分后标明，李先锋占2641.7平方米，与李清民的5172.5平方米土地南北相邻。另外，张涛出具委托书，确认委托李清民全权代表其处理该土地上一切事宜。铜山区人民政府于2017年7月28日作出房屋征收决定（铜政发（2017）80号）并发布房屋征收决定公告（铜政公（2017）26号），决定对轨道交通3号线一期工程项目铜山段施工红线及影响区内房屋实施征收，有关部门依法收回其国有土地使用权，征收期限2017年7月29日至2017年9月26日，征收部门徐州市铜山区住房和城乡建设局。铜山区人民政府于2018年8月10日作出房屋征收决定（铜政发（2018）80号）并发布房屋征收决定公告（铜政公（2018）42号），决定对北京路小学及周边地块棚户改造项目规划范围内的房屋实施征收，其国有土地使用权同时收回，征收期限2018年8月13日至2018年10月11日，征收部门徐州市铜山区住房和城乡建设局。本案审理过程中，原告李清民的相关土地补偿协议仍未签订。本案争议的焦点是：一、原告李清民与被告中建铁路公司签订的《土地租赁合同》是否有效，是否已经解除；二、原告李清民主张二被告承担租金及违约金是否应当得到支持。本院认为，关于《土地租赁合同》是否有效的问题。原告李清民与被告中建铁路公司于2017年5月12日签订的《土地租赁合同》有效，当事人应按约定履行各自义务。被告抗辩认为，8亩土地有另两名共有人，原告李清民无权处分，导致合同无效。经查，国有土地使用权证附图中已将李先锋的土地单列，与张涛、原告李清民的土地进行区分，图中标明原告李清民享有使用权的土地面积为5172.5平方米，约8亩。另外，张涛书面同意委托原告李清民全权处理涉案土地事宜。故被告该抗辩无事实依据，本院不予支持。关于《土地租赁合同》是否已解除的问题。依据合同约定，租赁期限从2017年3月1日起，至2017年月1日（暂定），具体以政府签订征收协议日为准，征收协议签订后红线内、红线外土地乙方不再租赁。合同签订后，原告李清民投资将8亩土地上的水泥地坪建完，并将土地交付使用，被告中建铁路公司付清截止2018年2月的租金。2018年3月18日，被告中建铁路公司提出终止合同并返还红线外4亩土地，原告李清民表示不同意。至此，双方对于该合同终止或解除未能达成合议。另外，被告认为政府公告征收决定，即政府已收回国有土地使用权，无法律依据，本院不予支持。再者，被告中建铁路公司提出终止合同后，仍在使用8亩土地。故被告中建铁路公司主张《土地租赁合同》已解除无事实及法律依据，本院不予支持。被告中建铁路公司抗辩，原告同意解除红线外4亩土地的租赁关系，同时同意保留被告中建铁路公司建设的厕所。原告对该抗辩不认可，被告未能提供证据证明，本院不予采信。关于原告李清民主张二被告承担租金及违约金是否应当得到支持的问题。原告李清民依据与被告中建铁路公司之间的《土地租赁合同》主张租金等，应无异议。被告中建铁投公司不是合同相对方，也未实际租赁或使用涉案土地，不应承担支付租金等义务。依据《土地租赁合同》约定，每亩月租金5000元，共8亩计40000元/月；租金按月支付，每月25日前支付。（押一付一，合同解除后退还押金）违约责任：乙方应按照约定向甲方缴纳租金。如逾期缴纳租金15日以内，乙方除应补缴所欠租金之外还应向甲方支付月度租金百分之十的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方还应向甲方支付月度租金百分之二十的违约金。本案中，被告中建铁路公司支付了截止2018年2月份的租金。其中，2017年11月至2018年2月的租金是按每月8亩56000元履行。据此，关于原告主张双方将每月租金变更为56000元，本院予以支持。原告主张租金336000元（自2018年3月1日至2018年8月31日，按每月56000元，计算6个月），本院予以支持。原告主张之后的租金计算至不再使用之日，因该日期暂无法确定，原告可在损失确定后另行主张。原告主张违约金67200元（按月租金56000元的20%计算6个月），系按合同中对违约金的约定主张。结合原告李清民的实际损失主要是未及时取得租金产生的利息损失及合同履行情况，本院认为该违约金应予调整，本院参照银行同期同类贷款利率支持违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十一条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告中建铁路建设有限公司于本判决生效后十日内向原告李清民支付自2018年3月1日至2018年8月31日的租金336000元及违约金（计算方式：以336000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自合同约定应付未付数额及日期起计算至实际付清之日，且总额不超过67200元）；二、驳回原告李清民的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7348元，由被告中建铁路建设有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  常江红人民陪审员  周书艳人民陪审员  王 玲二〇一九年四月二十八日书 记 员  许 冰