福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初9577号 原告：林辉，男，汉族，1974年10月17日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：易艺虹，福建国富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙陈兰，福建国富律师事务所律师。 被告：福建长城人防空间开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区华屏路43号。 法定代表人：吴志雄，职务执行董事。 委托诉讼代理人：吴金荣，福建重宇合众（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪安理，福建重宇合众（福州）律师事务所律师。 被告：陈有成，男，汉族，1957年7月13日出生，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：吴增鸣，福建联合信实（福州）律师事务所律师。 原告林辉与被告福建长城人防空间开发有限公司（以下简称长城人防公司）、陈有成合同纠纷一案，本院于2018年7月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。林辉委托诉讼代理人孙陈兰、易艺虹，长城人防公司委托诉讼代理人洪安理，陈有成委托诉讼代理人吴增鸣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 林辉向本院提出诉讼请求：1.长城人防公司、陈有成共同偿付林辉租金收益损失22041.95元及利息916.12元（自2016年6月1日起暂计至起诉之日，此后利息以租金22041.95元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际还清款项之日止）；2.本案全部诉讼费用（包括受理费、保全费、公告费等）均由长城人防公司、陈有成承担。 事实和理由：2005年3月13日，林辉基于长城人防公司“保证售后返租10年，前3年租金直接抵扣购房款”的承诺，以200420元的价格购买福州火车站站前地下广场（以下简称财富第一街）B区33商铺，并与长城人防公司指定的福建三杰商业经营管理有限公司（以下简称三杰公司）签订《委托经营租赁合同》。售房广告与合同均约定，林辉商铺2009年至2015年七年租赁回报率共计58%。 后三杰公司因被吊销营业执照，导致《委托经营租赁合同》无法履行，长城人防公司为解决该问题，同意承担三杰公司的债务，并于2009年1月与林辉选任的福州市火车站站前地下广场财富第一街业主委员会签署《谅解备忘录》，长城人防公司同意将其实际拥有处分权的财富第一街共计3210㎡的商铺（名义产权人为陈有成）委托给物管公司经营，所得租金的经营收益按协商调整后的回报率（2009年至2015年七年租赁回报率44%）贴补给林辉，以弥补《谅解备忘录》确认的租金收益差额部分，直至补足为止。 为确保《谅解备忘录》的履行，长城人防公司又向财富第一街业主委员会出具《承诺函》，确保陈有成履行《谅解备忘录》条款，如陈有成不履行该条款约定，产生的责任由长城人防公司承担。之后，陈有成将部分租金以转账的方式汇入业主委员会的公共账户中，以实际履行的方式认可了《谅解备忘录》的条款。 自2016年6月起，因财富第一街涉及政府征收拆迁，长城人防公司、陈有成便停止给付林辉租金，履行相关债务义务。林辉曾多次向长城人防公司、陈有成催促，但长城人防公司、陈有成至今尚欠租金收益差额22041.95元未支付。 因长城人防公司、陈有成自愿承担三杰公司遗留的问题，前后多次允诺返租，后与林辉等业主重新确立新的合同关系，现长城人防公司、陈有成拒付欠款，其行为严重损害林辉的权益，故林辉依法提起诉讼。 长城人防公司辩称，一.本案应该追加福州风和商业经营管理有限公司作为第三人参与诉讼。因本案中业主委员会已经签署授权委托书，将包含原告在内的火车站站前地下广场财富第一街的商铺全部交由福州风和商业经营管理有限公司进行租赁经营管理、对外招商等，实际已经收取的租金补贴金额以及被拖欠的租金金额，只有福州风和商业经营管理有限公司作为实际管理者才知情。 二.长城人防公司无需承担保证合同义务。 1.林辉诉请长城人防公司承担义务的主要依据仅是《谅解备忘录》，而该谅解备忘录是业主多次信访，可知公司是在多重压力下被迫与业主委员会签订的。 2.该《谅解备忘录》尚未生效，直至目前，业委会未提交全体业主的书面授权书，因此该备忘录未生效。 3.退一步说，即使该备忘录有效，依据该备忘录，长城人防公司的义务就是将基于自有的3210平方米商铺而从商业物管公司处分得的租金收益补偿给业主委员会，直至各业主2009年至2015年租金回报率达到44%为止。长城人防公司的该项义务属于附一定条件的为一定行为的合同义务。 4.谅解备忘录第一条约定显示，业主要获得租金回报的大前提是，全体业主的店铺能够租出去，能够收取到租金，但是目前情况是火车站地下人防工程商场早已被列入政府拆迁范围，业主已经获得经营损失补偿、拆迁安置权益等，现在所有的店铺均已不具备出租的条件，所以备忘录也就不存在履行的前提条件，林辉主张所谓的租金损失也就失去了事实依据。 5.谅解备忘录第三条约定更加明确指出，首先前提条件是地下人防工程重新招商经营后，租金回报率达不到上述标准，目前因为拆迁，已经不具备招商条件，其次公司只是同意将其拥有的3210平方米财富第一街店铺全部租金收益补偿业主，而因为拆迁，该部分店铺也不具备出租条件，没有租金收益，故无须再补偿业主租金回报不足部分。 6.谅解备忘录履行必须是重新签订的商铺委托租赁合同能够履行，而因为拆迁导致商铺委托租赁合同无法履行。 综上所述，林辉诉请的事实基础已经不存在，长城人防公司履行义务的前提条件已不存在，请求人民法院依法驳回林辉的诉请。 陈有成辩称，1.陈有成对本案《备忘录》不承担任何责任。 本案涉及房屋产权原系陈有成合法财产，陈有成从未同意将房屋交给任何人出租使用。长城公司在未经陈有成同意的情况下擅自将房屋交付他人使用，已严重侵犯陈有成合法权益。林辉提供的证据陈有成之前均未见过，备忘录上也没有陈有成的签名。林辉向陈有成主张租金收益补偿是没有事实和法律依据的。 2.林辉提供一张银行流水不能证明陈有成同意履行备忘录上的义务。该银行卡若真实存在，也是在长城公司实际控制和使用，其里面账户交易并不是陈有成操作，也非陈有成本意。陈有成若知道有租金收入，是不会将租金付给其他人的，因为租金是陈有成合法收益，陈有成对业主委员会没有任何付款义务。该账户是长城公司实际控制和使用的。为此，该账户交易记录不能证明陈有成同意履行备忘录上的内容。 3.本案涉及的房屋产权已经拆除，产权证原件已经交还给地源拆迁公司。拆迁补偿金款已经领取。 4.2017年4月份，陈有成与地源拆迁公司签订征收协议，将房屋交付给地源拆迁公司。因此林辉诉请我共同偿还租金损失没有事实和法律依据，恳请驳回对陈有成的诉讼请求。 林辉、长城人防公司、陈有成围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及本案事实，本院经审理认定如下： 林辉系福州市晋安区茶园街道华林路502号福州市火车站站前地下广场A区、B区、C区-1层33号铺位房屋所有权人。 2005年10月31日，林辉（甲方）与福建三杰商业经营管理有限公司（乙方）签订《委托经营租赁合同》一份，双方约定甲方将上述商铺委托乙方出租并经营管理，租赁期限为十年（自2006年1月1日至2015年12月31日），林辉的商铺总价值分别为200420元，乙方按照“总价值×年回报率”的方式支付给代收租金，其中第1-5年的年租金回报率为7%，第6-8年的年租金回报率为8%，第9-10年的年租金回报率为10%，乙方高于上述约定向租户收取的租金部分作为其接受甲方委托出租和经营管理的报酬；合同第十一条约定，本合同有效期内发生下列情形的，本合同自动解除，政府决定征用该商铺所在土地并需拆除的。 2009年2月，福州市火车站站前地下广场第一街第一届业主委员会与长城人防公司达成一份《福州火车站站前地下广场全体业主与开发商长城人防空间开发有限公司谅解备忘录》，其中第二条约定，“所有业主未来每年实际获得的资金回报，根据经营管理财富第一街产生的实际收益来计算，实行同质同价分配。每位业主（含长城公司保留的3210平方米商铺）以其所拥有的店铺总价值在财富第一街中所占份额来实际分得租金…”；第三条约定，“…如地下人防工程商场重新招商经营后，租金回报率达不到上述标准，长城公司同意将其拥有的3210平方米财富第一街店铺的全部租金收益补偿所有业主获得2009年至2015年的租金回报不足部分…如果所有业主在2009年至2015年的租金总回报率仍未达到44%的标准，则长城公司仍需以其拥有的3210平方米财富第一街的后续年度所分的的租金收益来补偿所有其他业主，直到补足所有业主2009年至2015年总计44%的租金总回报率时，长城公司方可获得其所有的3210平方米财富第一街店铺的租金收益；第四条约定，“鉴于三杰公司出走并卷走商户的押金，导致财富第一街管理失控并产生一些遗留问题，为使重新招商顺利实施，长城公司同意负责处理由于三杰公司出走而导致的财富第一街遗留问题，主要包括财富第一街现有商户的清理问题，设备维修以及欠税、欠水电费等的问题…”；第七条约定，“…长城公司所拥有的3210平方米财富第一街商铺的实际产权登记人必须签署知晓并同意上述事项的承诺函，并将其作为本备忘录的附件。长城公司完成承诺以其3210平方米商铺租金收入补偿财富第一街业主调整后2009-2015年期间租金回报率不足部分，以及第四、第五条工作后，财富第一街的业主则通过与新设立的商业物管公司重新签订合同而产生新的委托合同法律关系，并由新的商业物管公司按新合同承担业主投资回报率的责任”。 2009年3月28日，长城人防公司向财富第一街业主委员会出具《承诺函》一份，载明其承诺继续履行对《谅解备忘录》第三条条款的约定，并确保3230.7平方米产权人陈有成也继续履行该条款，如陈有成不履行该条款约定，产生责任由其承担。 2009年4月14日，长城人防公司向财富第一街业主委员会出具《承诺函》一份，其承诺“将我司持有的“财务第一街”共计3210平方米商铺委托给双方认可的商业物管公司经营，其所获得的经营收益，按双方协商调整后的回报率，采用同质同价的方式，贴补给“财富第一街”各业主2009年1月1日至2015年12月31日期间七年回报率44%的不足部分，直至补足为止。在实现上述承诺之前，本公司不对该商铺的经营收益主张任何权益，也不承担委托经营后该部分商铺经营可能产生的任何税费”。 2009年11月23日，财富第一街业主委员会委托福州风和商业经营管理有限公司对全体业主商铺进行管理、监督，并处理《谅解备忘录》执行过程中的相关事宜。 2016年6月起，福州市火车站站前地下广场财富第一街进行政府征迁。 本院认为，财富第一街业主委员会与长城人防公司双方签订《谅解备忘录》系双方真实意思表示，合法、有效。林辉作为财富第一街业主之一依据该《谅解备忘录》向长城人防公司主张权利，应视为其同意该《谅解备忘录》各条款所约定的各项双方权利义务，林辉现主张长城人防公司、陈有成支付其租金差额，本院认为，不论是《谅解备忘录》或是长城人防公司出具的《承诺函》，长城人防公司均系承诺以其所有3210平方米商铺租金收益或经营收益对业主租金回报不足部分进行补贴，即长城人防公司对业主林辉进行补贴的前提即为相应商铺产生租金收益，现因相应商铺遭遇政府征迁，客观上已无法产生租金收益，备忘录及承诺函中长城人防公司亦未承诺以其其他自身财产对业主林辉进行补偿，同时，林辉无法提供充分证据对福州风和商业经营管理有限公司对其支付的租金总额及构成情况予以证明，租金差额是否已经补足，相应租金差额是否存在亦无相应事实依据，故林辉诉请长城人防公司其支付租金差额的诉请本院不予支持。 林辉另诉请陈有成共同承担支付租金差额的责任，本院认为，陈有成未在备忘录中签字确认，林辉未提供充分证据证明陈有成曾表达过对本案租金差额承担共同偿还责任的意思表示，故原告该诉请本院不予支持。同时，因陈有成系备忘录中3210平方米商铺实际产权人，相关房屋征收补偿权益归其所有，林辉主张3210平方米商铺房屋征收补偿权益中包含经营损失，因此陈有成有义务就租金差额予以偿付，本院认为因陈有成并非偿付义务人，故该主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回林辉的诉讼请求。 本案诉讼费374元，公告费260元，均由林辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  林心恩 审判员  梁旭丹 审判员  陈 婷 二〇一九年三月二十五日 法官助理郑文欢 书记员庄培燊 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第9页共10页