广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初23455号原告：胡传基，男，1958年6月23日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：黄志坚，广东智友律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈家倩，广东智友律师事务所律师助理。被告：佛山市南海区狮山油田悦华制衣厂。住所地：广东省佛山市南海区。负责人：林明武。被告：林明武，男，1976年12月21日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，原告胡传基与被告佛山市南海区狮山油田悦华制衣厂（下简称“悦华制衣厂”）、林明武租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用普通程序于2019年1月21日公开开庭进行了审理。原告胡传基的委托诉讼代理人黄志坚、被告悦华制衣厂负责人亦即本案被告林明武均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡传基向本院提出诉讼请求：悦华制衣厂、林明武支付租金和胡传基代垫的水电费11428.80元及从起诉之日起至付清款项之日止按银行同期贷款利率计付利息予胡传基。诉讼费由悦华制衣厂、林明武承担。事实和理由：2010年4月起，悦华制衣厂、林明武与胡传基签订租赁胡传基所有的位于佛山市南海区xxx厂房的协议。2016年3月1日，双方再次签订《租用协议书》，约定由悦华制衣厂、林明武继续承租上述物业，租赁期限从2016年3月1日起至2018年2月底止，每月租金为6699元，在每月的15日前付清，同时付清上月的水电费；逾期支付，胡传基有权终止合同，没收押金，追究悦华制衣厂、林明武违约责任等。协议签订后，胡传基将厂房交予悦华制衣厂、林明武使用。在此期间悦华制衣厂、林明武还租用了一楼仓库1间，每月租金600元；员工宿舍4间，每月租金1250元。2018年1月底，悦华制衣厂、林明武未经胡传基同意擅自将厂搬迁至他处，双方未办理移交手续，且遗留大量的布碎等垃圾未处理。胡传基只能聘请人工处理，支付费用2100元，悦华制衣厂、林明武实欠胡传基2018年1月厂房租金及垃圾费6749元、仓库租金900元、宿舍租金1250元，垃圾费及处理费2100元，水电费429.80元。该款经胡传基多次追收未果，遂提起本次诉讼。胡传基在本起诉讼中提交了如下证据：1.胡传基香港永久性居民身份证、港澳居民来往内地通行证、悦华制衣厂企业信用信息公示报告（复印件，各1份），证明双方诉讼主体资格。2.2010.4.10、2014.3.1、2016.3.1租用协议书（原件，各1份）；2017.10.10、2018.1.12、2018.9.26、2018.3.10收据（原件，各1张）；照片（打印件，10张），协议书证明原双方之间存在租用涉案厂房的事实，约定租用期限至2018年2月底；收据证明悦华制衣厂交纳租金及水电费至2017年12月底，悦华制衣厂在2018年1月底擅自搬离涉案厂房，没有交纳该月份的租金及相应水电费的事实；3月份的收据证明胡传基聘请了狮山环卫站对悦华制衣厂遗弃在涉案厂房的垃圾进行消毒清运，花费2100元的事实；照片证明悦华制衣厂在搬离厂房时遗弃在涉案厂房大量垃圾及搬运的情况。3.××号房屋所有权证（原件，1份），证明胡传基享有涉案厂房至2042年5月的使用权的事实。悦华制衣厂、林明武答辩称：1.首先说明悦华制衣厂是合法守信的企业，请查阅企业信用信息公示报告和相应的官方网站。胡传基提供的列入严重违法失信企业名单（黑名单）信息存在误导法院的意图。2.关于双方争议的主要问题是租约的截止日期是2018年2月底还是1月底。按照租用协议书上面的日期是2月底，但租用协议书第（1）条写明：在经营期内必须遵守工商部门、村委会及派出所的管理规定。在2017年底的时候，佛山市开展安全生产大检查，胡传基的厂房被认定不符合安全生产的要求和相应的消防法规，不适合制衣行业，小塘消防办、派出所和狮南村委会都要求悦华制衣厂尽快搬迁，如果不搬迀，会进行查封处理。在相关部门的要求下，悦华制衣厂到处去寻找新的厂房，也提前告知胡传基1月底会搬走。工厂提前搬迁的费用有5万多元，悦华制衣厂也没有提出要胡传基做出补偿。在这种情况下，租用协议书上面关于2018年2月底的截止日期是否还有效？悦华制衣厂认为租金应该结算到实际搬走的时间止，不能够以提前搬走来追究悦华制衣厂的违约责任并没收押金。另外指出一点：关于厂房不符合安全生产和消防法规的问题，主要是由于厂房上面有加建宿舍，工厂和宿舍不能够在同一栋建筑物里面。胡传基开始时提供给悦华制衣厂的厂房是独立厂房，宿舍是后期陆续加建的。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，在设有车间或者仓库的建筑物内，不得设置员工集体宿舍。3.关于费用。胡传基在3月份通过微信传过两份合同期满租金及费用结算表给悦华制衣厂，上面清楚列明总费用是8577元，含清理垃圾费500元，结算表上面含2月份租金6699元以及退回押金8000元给悦华制衣厂。悦华制衣厂也在微信做了相应的回复，实际应支付的费用是1578.80元。（应支付9578.80元，押金抵扣8000元。)即使判定是悦华制衣厂违约，没收押金，总费用也不到一万元。胡传基在诉讼上存在夸大费用、获取更多利益的意图。另租用协议书清楚说明分担的是公用垃圾费，并没有提到搬厂后垃圾的清理费用。本着宾主一场，悦华制衣厂愿意承担结算表上面提及的500元垃圾清理费用的一半，也就是250元。诉请上面提及的垃圾处理费2100元是胡传基想额外收取的，没有经过双方协商认可。4.由于悦华制衣厂己经不再承租胡传基的厂房，胡传基有义务将胡传基厂房的电表(用户编号：06xxx32)转回胡传基的名下，不能再以悦华制衣厂的名义在使用。胡传基一直有意拖延，以达成获取更多利益的意图。请法院要求胡传基协助将电表转回其名下并结清相应电费。悦华制衣厂多次咨询过供电局，电表的注销或改名只能在电表所属屋主的同意下才可以进行，胡传基一直以悦华制衣厂的名义使用电表，给悦华制衣厂造成了极大的困扰。悦华制衣厂、林明武在本起诉讼中提交了如下证据：1.悦华制衣厂营业执照（复印件，1份）、悦华制衣厂企业信用信息公示报告（打印件，1份），证明悦华制衣厂诉讼主体诉讼资格，是合法守信的企业。2．2016.3.1租用协议书（复印件，1份）、悦华林生与胡生合同期满租金及费用结算表、悦华制衣厂员工宿舍2018年3月宿舍租金水费对数表（复印件，各1份）、微信截图（打印件，2张）、中国南方电网公司电费通知单（复印件，6张）、业务回单（原件，1份），证明悦华制衣厂搬离涉案厂房不违约，并非擅自搬离；涉案垃圾处理费500元应当由悦华制衣厂承担一半；涉案电表产权是胡传基的，报装电表是以悦华制衣厂的名义办理的，至今电表尚办理在悦华制衣厂名下，但是悦华制衣厂已经搬离涉案厂房，不再使用该电表，希望胡传基配合悦华制衣厂注销该电表。经审查，胡传基、悦华制衣厂与林明武围绕诉讼请求及庭审意见所提交的证据，双方当事人对对方所提交的证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证，结合本案采信的证据及双方当事人的陈述，本院所确认的事实将在下文述及。本院经审理查明：胡传基与林明武就涉案厂房分别于2010年4月10日、2014年3月1日、2016年3月1日均签订租用协议书。2016年3月1日租用协议书约定：租用期从2016年3月1日起至2018年2月底止，以每平方10.50元建筑面积计算，使用面积为638平方，每月租金6699元，租约期满后按金由胡传基交回林明武，林明武中途不租或毁约，胡传基没收林明武按金（按金8000元由上期租约转入），在租用期间，如果胡传基毁约，需要退回8000元按金，另还需补偿8000元予林明武。林明武陈述，其所签订租用协议是用以经营悦华制衣厂，该厂为个人独资企业，林明武为该厂自然人股东。林明武确认悦华制衣厂于2018年1月搬离涉案所租厂房，也确认搬离厂房时并未处理搬离时留下的经营垃圾。林明武与胡传基微信聊天记录显示，胡传基于2018年3月3日向林明武发送“悦华林生与胡生合同期满租金及费用结算表”，该结算表载明：2018年1月租金、2月租金各6699元，悦华厂由2017年10月30日至2018年2月5日水费234.85元，2018年1月-2月垃圾费两个月共计100元、地下一楼仓库1间，由2017年12月16日至2018年1月31日共计900元、新宿舍楼员工宿舍2018年1月份租金及水电费共1444.90元，扣除应退回悦华厂按金8000元，合计结算金额8077.80元。该结算表中载明，林明武可用两种支付方式：一为委托胡传基代找人清理垃圾即支付8577元（其中包括了垃圾清理费500元）、二为林明武安排人来清理工业垃圾，即支付8077.8元。另该结算表中备注部分内容为：悦华制衣厂搬厂后遗留大约有一吨的布料及工业垃圾未清走，胡传基表明找人看过，需要500元的清理费用，如林明武觉得该500元清理费用过高，可自行清理，胡传基会予以配合。另查，涉案租赁厂房位于xxx，房屋所有权证为粤房字第××号，所有权人为狮南管理区办事处，房屋他项权证摘要中显示权利人为胡传基，权利种类为部分，权利范围为全部，权利设定日期为1992年6月至2042年5月。本院认为：本案系租赁合同纠纷，因胡传基为香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事案件，在诉讼程序方面应比照适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编的有关规定，即本案应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。本案当事人同意选择处理争议所适用的法律为内地法律，故本案适用内地法律作为准据法进行审理。根据双方当事人诉辩意见，本案争议焦点在于悦华制衣厂搬离涉案厂房是否构成违约。围绕该争议焦点，本院分析如下：庭审中，林明武辩称悦华制衣厂于租用协议所约定的租期到期前一个月搬离的原因在于涉案厂房被认定不符合安全生产的要求和相应的消防法规，不适合制衣行业，故予以搬离。根据胡传基的举证可知，涉案厂房已于1998年4月6日办理房屋所有权证，双方当事人所签订的厂房租用协议内容并未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。从查明的事实所知，林明武为经营悦华制衣厂向胡传基租用涉案厂房已近八年，对于涉案厂房的状态清楚明了，并也一直履行支付租金义务，林明武对于该答辩意见，并未能提供相关部门的书面材料予以证明，故本院不予以采纳。关于涉案厂房上盖宿舍问题，经查双方当事人并未就该员工宿舍的租用提供书面租赁合同，从庭审及双方的微信聊天记录显示该员工宿舍由林明武实际使用，林明武庭后陈述厂房上盖宿舍十多间，其承租了其中四间，从建成起陆续入住并已支付了相应的宿舍租金。胡传基庭后确认涉案厂房上新盖员工宿舍，对该新盖部分并未能办理房屋所有权登记，也未能向本院出示建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，本院确认双方就事实上成立的员工宿舍租赁合同关系无效。涉案厂房租赁与宿舍租赁为两个不同的租赁合同，员工宿舍租赁合同无效并不及于涉案厂房的租赁合同，林明武未能按期支付2018年1、2月厂房的相应租金已构成违约，应按双方协议约定向胡传基支付涉案厂房租金至合同约定的期满期间即2018年2月底。租赁合同属于继续合同，该连续性的特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质即如果已经全部或部分履行的租赁合同被确认无效，承租人在客观事实上不可能向出租人返还其对租赁物已行使的“使用”状态，因此，本院认为宿舍租赁合同被确认无效后，已经履行完毕的合同内容不受合同效力的影响。且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。综上，本院核定悦华制衣厂应支付胡传基2018年1月、2月租金共计13398元、2017年10月30日至2018年2月5日水费234.85元、2018年1月垃圾费50元、2017年12月16日至2018年1月31日仓库租金900元、四间宿舍2018年1月使用费及水电费1444.90元，上述费用合计16027.75元。关于胡传基主张的涉案厂房垃圾清理费2100元，庭审中，林明武对于悦华制衣厂搬离时未清理经营期间垃圾的事实予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态”及基于善良使用的公序良俗，本院认为悦华制衣厂在腾离之时负有清理经营垃圾的义务，胡传基主张悦华制衣厂支付垃圾清理费用，本院予以支持。胡传基庭审中确认垃圾实际处理时间为2018年9月26日，称产生垃圾清理费共计2100元，该金额与胡传基于结算表中明确其已咨询相关作业人员表示的500元垃圾清理费用相差较大，考虑实际清理时间的延后可能存在增加清理难度造成清理费增加的情形，本院以结算表中确认的清理费用500元为准，因支持了该经营垃圾清理费用，故对胡传基另外主张的2018年2月份的垃圾费50元，不予以支持。关于林明武交付的8000元按金的问题，根据租用协议书第五条的约定，按金为担保林明武中途不租或毁约而交付，该按金实则为违约金之性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，就房屋租赁合同而言，可获得的利益或是可能造成的损失即为因承租方违约不再继续承租而造成租金或是租赁物空窗期的损失。本案中，虽林明武未能支付2018年1月、2月的租金及相应费用存在违约，但从双方履行情况来看，租用协议所约定的租期届满期限为2018年2月，涉案履行期限已近届满，本院已支持涉案厂房2018年2月份的租金，并未造成胡传基于本租赁合同可期待的利益损失。且员工宿舍租赁合同的无效，胡传基亦存在相应过错，故对于胡传基认为应没收该8000元的主张不予以支持。胡传基应予以返还该8000元按金，林明武于庭审中明确同意该8000元用以抵扣租金，本院予以支持。综上，悦华公司尚应支付租金在内的费用共计8527.75（16027.75+500-8000）元及以该款为本金从起诉之日即2018年11月19日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予胡传基。从租用协议书来看，胡传基明确知晓涉案厂房为林明武经营悦华制衣厂所租用，悦华制衣厂为租赁合同的实际主体，悦华制衣厂为个人独资企业，林明武作为悦华制衣厂的投资人，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条之规定，在悦华制衣厂的财产不足以清偿债务的，林明武应以其个人的其他财产予以清偿。关于林明武辩称的电表过户问题，林明武并未提起反诉，对其该主张本院不予以处理。但为避免双方造成不必要诉累，本着友好协作的原则，本院建议胡传基应协助林明武办理相应的过户手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、佛山市南海区狮山油田悦华制衣厂应于本判决生效之日起十日内支付租金、使用费、水电费、垃圾清理费共计8527.75元及以该款为本金从起诉之日即2018年11月19日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息予胡传基；二、林明武在佛山市南海区狮山油田悦华制衣厂的财产不足以清偿上述第一项债务的，应以其个人的其他财产予以清偿；三、驳回胡传基的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取85.72元（原告胡传基已预交），由被告佛山市南海区狮山油田悦华制衣厂、林明武负担，并应于给付上述款项同期迳付原告胡传基，本院不另收退。如不服本判决，原告胡传基可在判决书送达之日起三十日内，被告佛山市南海区狮山油田悦华制衣厂、林明武可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  冯雅婷人民陪审员  张淑莉人民陪审员  孔婉平二〇一九年四月十二日法官助理刘晓媛书记员龙文媛