河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终1216号上诉人（原审被告）：李胜平，男，1945年8月26日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：李红耀，河南同立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜二平，女，1976年2月28日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：卢勇，河南同立律师事务所律师。原审被告：侯全军，男，1980年11月11日出生，汉族，住河南省郸城县。上诉人李胜平因与被上诉人杜二平、原审被告侯全军房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2018）豫1702民初327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人李胜平及其委托诉讼代理人李红耀，被上诉人杜二平的委托诉讼代理人卢勇、原审被告侯全军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李胜平上诉请求：1、依法撤销一审判决，依法改判；2、本案一、二审诉讼费由杜二平承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。其从未与杜二平签订房屋买卖合同。2、杜二平提交的购房协议与其无关。该购房协议是杜二平与侯全军签订的，收条也是侯全军出具的，且侯全军陈述称杜二平的购房款交给驻马店市驿城区麻纺织厂（以下简称麻纺厂）原副厂长王淑明，与其无关。3、其提供的证据证明争议房屋系棉麻厂出售给杜二平的。4、杜二平提交的视频录音与事实不符。杜二平辩称：1、其自2001年签订合同后在该房屋居住到2015年，没有其他人对该房屋主张房屋。2、2015年8月26日，李胜平将本案争议房屋出售给张云磊，说明李胜平有处置该房屋的权利。请求驳回上诉，维持原判。侯全军述称，其已向法院提交情况说明。杜二平向一审法院起诉请求：1、解除其与李胜平、侯全军签订的售房协议书。2、李胜平、侯全军返还其购房款47911元及办理房产证费用1000元。3、李胜平、侯全军赔偿其损失159761元。4、鉴定费用3000元由李胜平、侯全军负担。一审法院认定事实：一、诉讼中，杜二平提交①2001年12月6日《售房协议书》一份，写明：“经甲、乙双方协商达成以下协议。一、甲方愿将位于驻马店市乐山路南段麻纺厂营住楼1#楼东单元西户七层卖给杜二平。二、建筑面积（收款面积）计壹佰贰拾贰点壹陆平方米（122.136㎡），煤棚计壹仟伍佰元整，一次性付清共合款肆万柒仟玖佰壹拾壹元整（￥47911.00元）。三、电网改造、房产证预交壹仟元整（￥1000元）多退少补。四、甲方有义务保证乙方住房不漏水。门窗、墙面、地坪如有不合格情况，甲方无代价修整，并代办房产证和电网改造”，该协议抬头部分甲方处显示为李胜平、侯全军，乙方处显示为杜二平，该协议落款部分甲方处显示有侯全军签名，乙方处显示有杜二平签名。②侯全军于2001年12月6日出具的收条一份，写明：“收到杜二平交售房款计肆万捌仟玖佰元整（48900元）。侯全军，2001年12月6号上午”。杜二平用以证明：①该协议的抬头部分的甲方处的侯全军、李胜平的名字均是由侯全军书写，落款处甲方一栏由侯全军署名，该协议约定了房屋的位置、价款、代办房产证、电网改造等条款，其与李胜平、侯全军之间存在房屋买卖关系。②杜二平将48900元（购房款47900元、办理房产证费用1000元）交付给侯全军，侯全军将房屋钥匙交给其，其自2002年3月份居住至今。③侯全军是李胜平的女婿，侯全军在李胜平的授权下，与其签订的购房协议，并收取购房款，签协议及出具收条时李胜平也在场。李胜平的质证意见为：该协议系侯全军与杜二平签订的，收条是由侯全军出具的，无法显示与其存在法律关系。重审中，李胜平补充意见称，根据本案目前的证据，侯全军的行为不构成表见代理，同时侯全军已明确表述其收到杜二平的购房款交给麻纺厂原副厂长王淑明。二、诉讼中，杜二平申请对位于驻马店市乐山路南段麻纺厂营住楼1#楼东单元七层西户现市场价值进行评估。一审法院依法委托驻马店中亚资产评估事务所进行评估。驻马店中亚资产评估事务所于2016年9月8日作出驻中亚资评报字（2016）第117号资产评估报告书，评估结论为：经评定估算，委估房地产的市场价值为207672.00元（含应分摊的土地使用权价值）。杜二平并提交驻马店中亚资产评估事务所出具的机打发票一份，用以证明其因评估而支付评估费3000元。三、诉讼中，杜二平提交①2013年7月9日其与李胜平、余某提的录像录音，②2015年6月29日其与李胜平、余某提的录音，③2015年7月30日李胜平与余某提的电话录音，④同时申请证人余某提出庭作证，称“当时是我介绍杜二平买李胜平的房子，房子是李胜平在麻纺厂营宿楼上加盖的一层，这层是李胜平审批的，所有权归李胜平，李胜平可以对外出售。李胜平在施工过程中急需用钱，要求谁有需要买房的介绍给他，我就把杜二平介绍给他。交钱的时候，因李胜平不在现场，他就让他的女婿侯全军收钱，该款项被李胜平用于施工建设。当时侯全军代办了签订售房合同及出具收条，杜二平将办证的钱也交给了他。2013年，李胜平与麻纺厂纠纷解决后，杜二平找李胜平要求办房产证，李胜平称让交15000元办理费用，期间，多次协商办证事宜，一直未果。至2014年，李胜平要求按每平米增加280元补交费用，协商过程中，杜二平愿意补交，最后同意交30000元，因未办理产权登记，该款项也未交，未协商成。后来李胜平就以各种理由推脱不予办理”。杜二平用以证明：1、余某提是介绍其买房子的人，余某提与其找到李胜平要求办理房产证及补签协议，李胜平同意补签协议，但要求其每平米加280元费用。2、证人证言能够证明当时的事情经过，其与李胜平存在房屋买卖法律关系。李胜平的质证意见为：1、①2013年7月9日的视频录音是杜二平第一次将售房协议书出示给其看，其看后说从未见过该协议，并称未收到杜二平一分钱。②三人在场的情况下，李胜平明确告知二人此前一直未针对该争议房屋如何协商作出具体方案。③其在录音中称如果杜二平有诚意，可以在一起协商房屋的解决方案，但其在整个录音中，自始没有认可该房屋的出售与其有关。④杜二平之所以此时找其是因为其通过诉讼取得了该房屋的所有权，其是基于此原因才找其协商该房屋的解决方案，但不能证明该房屋出售与其有关。2、2015年6月29日的录音中其提出一个协商解决方案，是每平方米补280元，该280元是指其与麻纺厂打十多年官司的诉讼成本，另外，是关于法院判决麻纺厂应支付给其的工程款，该工程款再按照房屋面积平摊计入每套房屋。此种解决方案，目的是其将其应得工程款在得到的情况下，并将其诉讼成本累计相加，在上述两个条件杜二平均同意的情况下，其同意将房屋过户给杜二平。此种解决方案，其仅是想补足自己的成本及损失，但其也并未认可侯全军所签订的售房协议与其有关。3、2015年7月30日的录音，该录音是余某提与其的通话录音，录音中显示其所提的条件仍然是将两笔账补足，将其损失弥补后，其同意将房屋过户给杜二平。该两笔账分别为：一是打十多年官司的诉讼成本即每平米补280元，二是判决麻纺厂应支付给其的100多万元的工程款，按平方分摊后也同时补给其。仅能证明其保证自身权益未受损失的情况下，同意妥协将房屋过户给杜二平，但仍然没有认可侯全军签订的售房协议与其有关。4、关于证人证言。①证人证明的部分问题是自己推测的，如杜二平交款的最终去向。②证人证明的事实与杜二平自己的陈述的事实相互矛盾，如李胜平是否在场，杜二平称李胜平在场，而证人余某提却证明李胜平不在工地。③侯全军在（2015）驿民初字第3813号案件中明确陈述，钱收好后交给了麻纺厂，麻纺厂通过财务拨付给李胜平，而证人所证明的问题不能最终认定房屋是李胜平所有及李胜平出售。重审中，李胜平补充意见称，该录音和视频的产生背景是其和麻纺厂诉讼纠纷结束进入执行阶段后，麻纺厂同意将包括该诉争房屋一部分房产补偿给其，其落实房产具体房产情况时发现诉争房屋被杜二平占用，通知杜二平如要购买该房屋缴纳十二万陆仟余元的购房款，此时其才和杜二平之间产生了房屋买卖的意向，杜二平接到其电话后，到其家叙述了他的困难，即已经在占用了房屋多年的情况，其出于解决杜二平困境和面临的困难，双方对房屋的价款等进行了交流，对该录音不能断章取义，同时，××，而杜二平谈话时就已有录音的主观故意，所以录音资料中部分言词不能认定为其的真实意思表达。另查明，杜二平于2015年7月24日另案起诉李胜平、侯全军房屋买卖合同纠纷一案，该案案号为（2015）驿民初字第3813号。在该案诉讼中，侯全军称①其当时在麻纺厂工地上给李胜平打工，李胜平是麻纺厂工地的施工方，工地上的琐事李胜平交由其处理。在其与杜二平签订协议时，工地还未完工，签订协议后，房款是其收取的。协议是李胜平让其签的，钱也是李胜平让其收取的，后来麻纺厂的领导说其与李胜平没有权利卖房子，即使卖了也应将钱交给麻纺厂，由麻纺厂作为工程款拨付给李胜平的工地，于是其将房款交给麻纺厂了。②其当时还不是李胜平的女婿，只是李胜平女儿的男朋友，签协议及打收条的时候李胜平是否在场，时间长了，其记不清了，如李胜平在场，应该会自己签协议、打收条。③2001年工程将近结束的时候，李胜平与其找麻纺厂要工程款，麻纺厂称资金短缺没有钱，让李胜平与其想办法筹钱。后来李胜平、麻纺厂方及其共同想了一个办法，将房屋卖出去筹款，麻纺厂将钱要走后，再将钱作为工程款拨付给施工方李胜平。看房子是其领着杜二平看的，杜二平看了几次房后，与其签的协议；钱是其收的，记不清啥时候收的了，钥匙是其给杜二平的。重审中，李胜平提交侯全军出具的关于杜二平售房说明一份及丁卫峰的证人证言一份，用以证明侯全军在说明中明确表示了他和杜二平签订的房屋买卖协议是受麻纺厂的委托，所收的购房款也交给了麻纺厂的副厂长王淑明，在另外的案件中的庭审当中，他的陈述是有错误的；丁卫峰证人证言是证明对诉争房屋的出售行为是由麻纺厂的副厂长王淑明安排实行的。杜二平质证称，侯全军在（2015）驿民初字3183号案件中以被告身份出庭，陈述应该以该次为准，后来出具说明，但其本人并没有出庭作证，另一个出具证言的丁伟峰也没有出庭作证，不应采信。还查明，诉争房屋由驻马店市驿城区麻纺厂开发，李胜平系实际施工人。李胜平通过法院诉讼与强制执行取得上述房屋的所有权，并于2010年2月5日办理房屋所有权证书。2015年8月26日，李胜平将房屋出售给案外人张云磊，并办理了房屋所有权登记。一审法院认为，本案的争议焦点系与杜二平形成房屋买卖合同关系的相对方系李胜平还是侯全军。本案中，《售房协议书》、收条虽系侯全军署名出具，但因①侯全军在《售房协议书》中的抬头部分写明“甲方一栏为李胜平、侯全军”；②侯全军在（2015）驿民初字第3813号案件庭审中称“其当时在麻纺厂工地上给李胜平打工，李胜平是麻纺厂工地的施工方，协议是李胜平让其签的，钱也是李胜平让其收取的”；③杜二平申请证人余某提出庭作证称“当时是我介绍杜二平买李胜平的房子……交钱的时候，因李胜平不在现场，他就让他的女婿侯全军收钱……当时侯全军代办了签订售房合同及出具收条……2013年，李胜平与麻纺厂纠纷解决后，杜二平找李胜平要求办房产证，李胜平称让交15000元办理费用，期间，多次协商办证事宜，一直未果。至2014年，李胜平要求按每平米增加280元补交费用，协商过程中，杜二平愿意补交，最后同意交30000元，因未办理产权登记，该款项也未交，未协商成。后来李胜平就以各种理由推脱不予办理”；④杜二平提交的录音中也显示其与李胜平、余某提就诉争房屋过户问题多次协商。综上，杜二平主张其与李胜平形成房屋买卖合同关系，与事实相符，予以采信。又因该房屋买卖合同关系并未有相关法律、行政法规规定的无效情形，故应为有效合同关系。本案中，李胜平将房屋出售给杜二平后，杜二平居住至今，李胜平于2010年取得诉争房屋的所有权证书后，不但未向杜二平履行房屋过户义务，且于2015年将房屋出售给案外人，构成根本违约。法律规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现杜二平以李胜平构成根本违约、无法实现其合同目的为由请求解除其与李胜平形成的房屋买卖合同关系，于法有据，予以支持。法律规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现杜二平请求李胜平向其返还购房款及办理房产证费用，于法有据，予以支持。李胜平应向杜二平返还购房款及办证费用合计48900元，杜二平请求超出该部分的数额，无事实和法律依据，不予支持。法律规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。所谓可得利益是指在合同订立时能够合理预见的，当合同获得适当履行后可以实现的财产利益，而可得利益损失是指由于合同一方的违约，使得合同主要义务无法得到适当履行，进而造成非违约方的合同可得利益无法实现，最终导致合同非违约方应当增加的财产未能增加。本案中，双方签订房屋买卖合同后房屋价格明显上涨，房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为杜二平享有的合同适当履行后可以获得的利益。现因李胜平的违约行为导致合同不能继续履行，故杜二平请求李胜平向其赔偿房屋差价，于法有据，予以支持。依照驻中亚资评报字（2016）第117号资产评估报告书，评估结论为：经评定估算，委估房地产的市场价值为207672元（含应分摊的土地使用权价值）。杜二平的可得利益应为159772元（207672元-购房款47900元）。现杜二平请求李胜平赔偿损失159761元，未超出上述数额，予以支持。因李胜平存在违约而解除合同，故杜二平请求李胜平承担鉴定费3000元，于法有据，予以支持。因与杜二平形成房屋买卖合同关系的相对方系李胜平，杜二平以侯全军为被告并请求其承担责任，无事实和法律依据，不予支持。一审法院判决：一、解除杜二平与李胜平之间形成的房屋买卖合同关系。二、限李胜平于判决生效后十日内退还杜二平购房款及办理房产证费用合计48900元。三、限李胜平于判决生效后十日内赔偿原告杜二平损失159761元。四、驳回杜二平对李胜平的其他诉讼请求。五、驳回杜二平对侯全军的诉讼请求。如未在判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4460元，保全费970元，合计5430元，由杜二平负担10元，由李胜平负担5420元；鉴定费3000元，由李胜平负担。本院二审期间，李胜平为支持其诉讼请求提交以下证据：1、本院（2002）驻民二初字第106号民事判决复印件一份，证明人民法院判决驿城区麻纺织厂向其支付工程款1193736元。2、2002年3月18日麻纺厂出具的通知复印件一份，证明购房合同系杜二平与棉麻厂签订。3、2001年11月28日麻纺厂出具的集资人和为承建人留置房屋一览表，证明麻纺厂已将杜二平及本案争议房屋列入该厂集资职工的范围。4、侯全军出具的《关于杜二平住房实际情况说明》复印件一份，证明协议系王淑明和杜二平拟好后让侯全军签名，且购房款由王淑明收走。5、丁卫峰证言，证明丁卫峰现场见到侯全军将杜二平的售房协议书和房款交给王淑明。6、侯全军与王全有签订的《购房协议书》，证明王全有持有的协议与杜二平的协议在格式和内容上均不一样。7、协助执行通知书一份，证明其通过执行取得本案争议房屋的产权。8、麻纺厂职工集资楼施工原始蓝图一套，证明职工集资为该工程资金唯一来源。9、麻纺厂向其发送的通知一份，证明麻纺厂乐山路集资楼的所有权及使用权均未麻纺厂及其职工建房及自古拥有，李胜平对上述建筑不享有处置权。10、麻纺厂破产管理人出具的函一份，证明其获得相关房屋的产权。11、侯全军询问笔录一份，证明杜二平与侯全军签订合同的具体事宜。12、情况说明一份，证明麻纺厂同意向其交付的具体房屋。13、麻纺厂文件一份，证明资金系麻纺厂职工全额集资。14、本院裁定书一份。杜二平的质证意见是：对证据1-4，麻纺厂已授权李胜平出卖争议房屋顶替工程欠款，李胜平对争议房屋具有产权。对证据5，李胜平委托侯全军出售争议房屋并收取房款。侯全军的质证意见是：证据属实。根据双方当事人的质证意见，结合《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用的解释》关于证据的规定，以上证据不属于二审中的新证据，不予采信。本院二审查明的事实与一审法院判决认定的事实一致。本院认为，根据当事人的上诉、答辩情况，并经当事人确认，本案二审争议的焦点问题是：1、李胜平与杜二平之间是否存在房屋买卖合同关系；2、李胜平是否应向杜二平返还购房款并赔偿损失。对于第一个争议焦点。从杜二平、李胜平及侯全军在本案原一审、原二审、发回重审后的一审及本次庭审提供的证据情况来看，虽然售房协议书中李胜平的签名非李胜平本人所签，但鉴于签订协议时侯全军与李胜平的特殊关系，足以使杜二平相信侯全军售房行为由李胜平予以授权，并且杜二平提供的买房介绍人余某提的证言证明其与杜二平多次与李胜平商量办手续的事宜。杜二平提供的合同系其与李胜平签订的证据的证明力优于李胜平提供证据的证明力，因此一审法院认定杜二平与李胜平之间存在房屋买卖合同关系并无不当。对于第二个争议焦点。2001年杜二平与侯全军签订《售房协议书》并将48900元房款交付给侯全军，侯全军对此予以认可，关于该协议书抬头甲方处有李胜平的名字，侯全军认可该署名由其书写。协议签订后杜二平开始在争议房屋内居住。2010年李胜平通过诉讼和强制执行取得涉案房屋的所有权。李胜平此时明知杜二平已占有该房屋并在此居住，但未采取有效措施妥善解决，而是将争议房屋另行出卖给他人，对纠纷的发生应当承担主要责任。杜二平应当在李胜平取得对争议房屋的处分权后要求李胜平重新签订售房协议或要求李胜平对售房协议予以追认。因杜二平未采取上述措施致本案争议产生，杜二平对其自身损失亦存在一定过错，因此对于房屋损失应由杜二平承担40%、李胜平负担60%，即杜二平承担67904.4元（159761元×40%）、李胜平承担95856.6元（159761元×60%）。同时因麻纺厂破产已注销，其清算组亦撤销，因此对于本案的处理亦存在法律障碍。如李胜平认为其合法权益受到侵犯，可通过法律程序另行主张。综上，李胜平的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持河南省驻马店市驿城区人民法院（2018）豫1702民初327号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、撤销河南省驻马店市驿城区人民法院（2018）豫1702民初327号民事判决第三项及诉讼费负担部分；三、限李胜平于本判决生效后十日内赔偿杜二平损失95856.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4460元，保全费970元，鉴定费3000元，合计8430元，杜二平负担4000元，李胜平负担4430元；二审案件受理费4460元，杜二平负担2460元，李胜平负担2000元。本判决为终审判决。审判长  侯志安审判员  吕先锾审判员  李 欢二〇一九年四月二十四日书记员  郑一贵