湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1321民初439号原告：陈家千，男，1950年5月26日生，汉族，湖南省邵阳市人。委托诉讼代理人（特别授权）：陈伟，系原告陈家千之女，女，1980年11月21日生，汉族，湖南省娄底市人。被告：西昌市盛泰矿业有限公司，住所地四川省西昌市经久工业园区。法定代表人：谈林峰，该公司总经理。第三人：湖南湘江工程建设有限公司，住所地长沙经济技术开发区东六路南路100号有色地勘产业大厦1709室。法定代表人：张贤军，该公司董事长。第三人：罗侣旦，男，1972年11月23日生，汉族，湖南省娄底市人。原告陈家千诉被告西昌市盛泰矿业有限公司、第三人湖南湘江工程建设有限公司、第三人罗侣旦案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月29日立案受理，依法组成由审判员王锡涛、人民陪审员袁红镱、邓湘黔参加的合议庭，公开开庭进行了审理，原告陈家千的特别授权代理人陈伟到庭参加诉讼，被告西昌市盛泰矿业有限公司、第三人湖南湘江工程建设有限公司、第三人罗侣旦经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称，原告系原邵阳湘中制药厂职工，系第三人罗侣旦的前岳父，2005年1月，在罗侣旦劝说下，罗侣旦的大哥罗环、大嫂易智美、父亲罗伟声、前妻陈伟、前岳父陈家千等亲友六人，共同参与了黄泥塘二号地一栋一单元右侧半个单元产权（合计八套房）的私房联建，此次私房联建总项目共六栋三百零四套，由于业主人数众多，分布在娄底三县一市，在此情况下，业主们成立了“娄底市黄泥二号地南院私房联建组委会”负责项目的统筹管理工作，推举尹钢为组委员会负责人，为便于管理，约定每个发起人为各个单元的业主，负责报建手续，待竣工时再办理产权过户更名手续，罗侣旦是发起人之一，自然就成为亲友六人集资建房的项目负责人和业主。原告和其他亲友共同商定了1单元1-8楼八套房产的分配方案，按该方案，原告陈家千分得01栋1-152号（不动产登记户号为142号，不动产权证号为S201602030161）房屋。建设项目从2005年购地开始至2016年年初竣工，按照工程进度，累积集资20次，8套房共缴纳集资款178.77万元，个人累计交款为：罗侣旦39万元，陈伟58.77万元，陈家千23.5万元，罗伟声21.5万元，罗环19万元，易智美17万元，后来由于收据太多不便保管，加上项目耗时太长，波折太多，集资款远超预期，交房遥遥无期，导致亲友之间怨气颇多，矛盾相当尖锐，2014年12月，亲友共同签订了一个《清算约定》，取代了原来的收据。项目自2005年1月开始购地，罗侣旦与尹钢等50余名发起人共同购买了娄底市国土资源局公开挂牌出让的黄泥二号地块南区的土地使用权，登记土地使用权证号为娄国用（2007）第SG1755号，登记土地使用权人为尹钢等50人。当时考虑到购地发起人背后还有很多其他业主，故在该土地使用权证记事栏中注明有“该宗地为预登记地，待房屋建成后重新测量换发新证”的字样。该项目由娄底市建安公司负责承包，娄底市建安公司在承包过程中，中途要求追加工程款，并因此停工二年之久，组委会不得已于2010年10月提起诉讼，2012年8月，娄底市中级人民法院以（2012）娄中民一终字第13号民事判决书判决建安公司败诉。2012年10月12日，组委会决定由和各业主独立完成各自名下的产权扫尾工程，根据全体业主的要求，组委会向娄底市国土资源局递交了《关于请求办理土地使用权更名或名单的报告》，要求将产权登记在真实业主名下，附表上有原告陈家千的名字，因为相关款项没有交齐，国土部门没有为业主办理分户更名登记手续，各自完成扫尾工程一事也不了了之。2013年9月，经业主大会表决同意，组委会与第三人湖南湘江工程建设有限公司签订了《娄底市黄泥二号地南院私房联建项目扫尾工程承包合同》，由第三人湖南湘江工程建设有限公司接手项目的扫尾工作，2014年7月，第三人的项目经理李某按业主大会及合同的要求，在统一办理水、电、气开户手续过程中将户主姓名登记在实际业主名下，并签署《居民供用电合同》和《低压电力客户预存电费结算补充协议》。在原告对房产进行竣工验收后，湘江公司负责人李某将房屋房门钥匙交付给了原告。2016年2月，因为国土部门不予办理土地使用权证分户过户手续，湘江公司和李某未能按当初承诺，将房产权证登记在原告名下，而是统一登记在50位发起人名下。随后，李某将登记在罗侣旦名下的房产证交付给原告。至此，房屋实际交付原告使用。2016年3月，第三人罗侣旦因合同纠纷起诉被告西昌市盛泰矿业有限公司，却被盛泰矿业公司反诉。西昌市人民法院在财产保全期间查封了前述登记在罗侣旦名下的8套房产，其中就包括原告的房产。2018年9月，被告西昌市盛泰矿业有限公司作为执行申请人向双峰县人民法院提出申请，要求对登记在罗侣旦（被执行人）名下的被查封的房产予以强制执行。2018年10月15日，原告依法向双峰县人民法院提出书面执行异议，并提供相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2019年1月17日，双峰县人民法院作出（2018）湘1321执异20号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。综上，原告与第三人罗侣旦等亲友六人共同集资建房，上述房产权属原告所有是客观存在的事实。组委会代表原告与湘江公司达成的合同是双方真实意思的表示，该协议合法有效，湘江公司应当协助原告办理产权过户登记。同时，原告所属房产虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已按第三人罗侣旦、组委会和湘江公司的要求支付全部价款并实际占有房产。为此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，特向法院请求：1、判决立即停止对原告购买的位于湖南省娄底市城南新区2号地（南区）小区01栋1-152号（不动产登记户号为142号，不动产权证号为S201602030161）房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、判决确认上述房产归原告所有；3、判决第三人湖南湘江工程建设有限公司立即协助和配合原告办理上述房产的产权过户手续。原告陈家千为证实其主张，在规定的举证期限内向本院提交了如下证据：1、证据一，娄国用（2007）第SG1755号《土地使用权证》，该证的记事栏中注明“该宗地为预登记，待房屋建成后重新测量换发新证”，用以证明相关部门知悉购地者背后有大量实际业主的事实。2、证据二，《历次集资转款明细表》及银行转账回单、组委员收款收据，用以证明原告按约定支付了全部房款的事实。3、证据三，（2012）娄中民一终字第13号民事判决书，用以证明在私房联建过程中发生了很多波折，业委会与原承包商发生矛盾，通过娄星区法院和娄底市中院二审判决后，才解除与原承包商的承包合同，由于长期停工，建房成本加大，导致产权证未能如期办妥并登记在原告的名下的事实。4、证据四，《关于请求办理土地使用权更名或名单的报告》和《尹钢等私房联建2变1、2、4栋114户住户名单》，用以证明业委会向娄底市国土资源局请求办理业主更名报告时，其业主名细目录中有原告的名字。5、证据五，《娄底市黄泥二号地南院私房联建项目扫尾工程承包合同》，该合同第四条规定，产权手续办理由承包方具体负责，用以证明房产权证未登记在原告名下，应由第三人承担责任。6、证据六，《关于尹钢等50人住宅楼办理规划审批手续的情况汇报》，用以证明2013年11月，因群众上访，引发舆情，娄底市规划局向娄底市政府书面报告，用以证明在私房联建中由于违法建设受到相关部门处罚，导致房产证未能登记在原告名下。7、证据七，2014年7月28日签订的《居民供用电合同》、《低压电力客户预存电费结算补充协议》、《低压批量新装明细表》，用以证明承包商在房屋建成后已交付原告，并以原告本人的名义与电力部门订立了相关用电合同，西昌法院在2016年3月查封原告房产前，原告已合法占有该房产。8、《清算约定》，用以证明，原告等因集资建房引发矛盾，召开紧急家庭会议，进行集资款清算，签订立约定，用以证明原告房屋的合法性。9、《关于罗侣旦及其亲友被查封房产有关情况说明》，用以证明在原告等人的房产被查封后，黄泥二号南院私房联建组委会出具的情况说明，用以证明被查封房产属于原告所有的事实。被告西昌市盛泰矿业有限公司辩称，一、被答辩人无任何证据证明其所诉与罗侣旦共同建房的事实，从办理房产证及土地重新测量换发新证的客观情况表明，被答辩人所诉失实；二、涉案财产系不动产，根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记为准”。因此应以不动产权属证书登记的权利人为被执行财产的所有权人，涉案房产的登记权利人均系本案被执行人罗侣旦，被答辩人主张不动产权证号为S201602030161的房产所有权与登记不符，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告西昌市盛泰矿业有限公司未向本院提交证据。第三人：湖南湘江工程建设有限公司未作陈述亦未向本院提交证据。湖南湘江工程建设有限公司娄底市黄泥二号地南院私房联建项目负责人李某因未出具第三人湖南湘江工程建设有限公司的授权委托书，不能代表第三人湖南湘江工程建设有限公司出庭，但李某以证人身份在庭审中证实：李某是湖南湘江工程建设有限公司的项目负责人，从2013年10月接手娄底市城南新区的工程，原来的公司是建安公司，李某是业主，后又是负责原告小区的扫尾工程承包人，罗侣旦名下的房子其实际业主为：罗侣旦有两套门面，陈伟两套住房、罗伟声一套住房，易智美一套住房，陈家千一套住房，罗环一套住房，所有的业主的工程款都是按月交的，都已经交了，以后办证也是由李某负责办。第三人罗侣旦未作陈述亦未向本院提交证据。经本院认证，对原告提交的上述证据及证人李某的证言，予以采信。结合庭审调查，本院确认如下事实：2005年元月，第三人罗侣旦与案外人尹钢等五十一人作为私房联建的业主代表，共同购买了娄底市国土资源局公开挂牌出让的位于娄星区湘中大道以北的黄泥二号地块南区的土地使用权，土地使用权面积为12194.26平方米，登记土地使用权证号为娄国用（2007）第SG1755号，登记土地使用权人为尹钢等50人，罗侣旦的大哥罗环、大嫂易智美、父亲罗伟声、前妻陈伟、前岳父陈家千共六人，以罗侣旦的名义，参与了娄星区湘中大道以北的黄泥二号地的私房联建，由于此次私房联建业主人数众多，分布广，业主们成立了“娄底市黄泥二号地南院私房联建组委会”负责项目的统筹管理工作，推举尹钢为组委员会负责人，确定每个发起人为各个单元的业主，负责报建手续，待竣工办证时再办理产权过户更名手续，罗侣旦是发起人之一，成为了其大哥罗环、大嫂易智美、父亲罗伟声、前妻陈伟、前岳父陈家千共六人私房联建的项目负责人和业主。该项目从2005年开始由娄底市建安公司负责承包，娄底市建安公司在承包过程中与组委会发生争执，组委会于2010年10月以尹钢等五十一人的名义向娄星区法院提起诉讼，娄星区人民法院以（2010）娄星民二初字第938号民事判决书判决：一、解除尹钢等五十一位原告（反诉被告）与被告（反诉原告）湖南省娄底市建安工程有限公司所签订的《娄底市黄泥二号地南院私房联建项目建设承包合同书》；二、驳回尹钢等五十一位原告（反诉被告）的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）湖南省娄底市建安工程有限公司的反诉请求。该案于2012年8月20日经娄底市中级人民法院以（2012）娄中民一终字第13号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判决。2013年9月，经业主大会表决同意，娄底市黄泥二号地南院私房联建组委会与第三人湖南湘江工程建设有限公司签订了《娄底市黄泥二号地南院私房联建项目扫尾工程承包合同》，由第三人湖南湘江工程建设有限公司接手项目的扫尾工作，2014年7月，第三人湖南湘江工程建设有限公司的项目经理李某按业主大会及合同的要求，在统一办理水、电、气开户手续过程中将户主姓名登记在实际业主名下，并签署《居民供用电合同》和《低压电力客户预存电费结算补充协议》。原告和其他亲友房号对应的合同编号分别为：罗侣旦1-1××/1762402864、1-1××夹层/1762402587；陈伟1-132/1762392958、1-142/1762392408；陈家千1-152/1762392466；罗伟声1-162/1762392525；罗环1-172/1762392583；易智美1-182/1762392642。2015年12月，上述私房联建工程项目施工完毕后，在罗侣旦名下的各业主均已按要求缴付了工程款，第三人的项目负责人李某将房屋房门钥匙交付给了原告。2016年2月，原告及亲友的房屋所有权证没有登记在原告及亲友本人名下，而是统一登记罗侣旦名下，其对应的房产权证号分别为1××（S201602030163）、1××夹层（S201602030160）、122（S201602030159）、132（S201602030164）、142（S201602030161）、152（S201602030158）、162（S201602040001）、172（S201602030162）。2016年3月，第三人罗侣旦因合同纠纷，前述登记在罗侣旦名下的8套房产被西昌市人民法院查封，其中就包括原告所有的房产。2018年9月，西昌市盛泰矿业有限公司作为执行申请人向双峰县人民法院提出申请，要求对登记在罗侣旦（被执行人）名下的被查封的房产予以强制执行。2018年10月15日，原告向本院提出执行异议，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2019年1月17日，本院作出了（2018）湘1321执异20号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。本院认为，第三人罗侣旦与其大哥罗环、大嫂易智美、父亲罗伟声、前妻陈伟、前岳父陈家千以第三人罗侣旦的名义，参与娄星区湘中大道以北的黄泥二号地的私房联建，原告陈家千按约定交清了建房款，第三人湖南湘江工程建设有限公司在房屋建成后向原告陈家千交付了房屋，且第三人湖南湘江工程建设有限公司的项目经理李某在为业主统一办理水、电、气开户手续过程中亦是以原告陈家千的名义为其申办的，后原告陈家千就所建房屋以本人名义与电力部门订立了相应的供用电合同，说明原告陈家千已实际取得了涉案房产的所有权并占有了该房产，原告陈家千通过私房联建的形式取得涉案房屋，不违反法律的规定，后非因原告本人的的原因，其房产所有权证登记在第三人罗侣旦的名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”故应当认定原告陈家千享有排除对涉案房产强制执行的民事权益，本院对原告陈家千提出的要求解除对涉案房产的查封并停止对该房产的强制执行及确认涉案房产归原告所有的诉讼请求予以支持；对原告陈家千所提出的要求判决第三人湖南湘江工程建设有限公司立即协助和配合原告办理上述房产的产权过户手续的诉求，因该案是案人执行异议之诉，原告的此一诉讼请求，不在本案处理的范围，对原告的此一诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对原告陈家千购买的位于湖南省娄底市城南新区2号地（南区）小区01栋1-152号（不动产登记户号为142号，不动产权证号为S201602030161）房产的强制执行，本院作出的（2018）湘1321执异20号执行裁定书于本判决生效时自动失效；二、位于湖南省娄底市城南新区2号地（南区）小区01栋1-152号（不动产登记户号为142号，不动产权证号为S201602030161）的房产归原告陈家千所有；三、驳回原告陈家千在本案中的其余诉讼请求。案件受理费100元，由被告西昌市盛泰矿业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。审 判 长 王 锡 涛人民陪审员 邓 湘 黔人民陪审员 袁 红 镱二〇一九年四月十六日法官助理秦凤代理书记员 秦凤（兼）