四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2019）川1304民初759号 原告：罗钧，男，1977年12月30日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被告：李凤敏，女，1980年10月18日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 二原告共同委托诉讼代理人：郑春容，四川皓宇律师事务所律师。 被告：南充市碧桂园房地产开发有限公司，住所地南充嘉陵区兴盛街7号7层。 法定代表人：杨磊，执行董事。 委托诉讼代理人：龚涛，男，1987年3月26日出生，汉族，住四川省邻水县，系该公司员工。 原告罗钧、李凤敏诉被告南充市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗钧、李凤敏及其共同委托诉讼代理人郑春容，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人龚涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗钧、李凤敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付赔偿款150,000.00元；2、判令被告承担诉讼费。事实和理由：2014年5月13日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告从被告处购买了位于嘉陵区文大道与十里纵路交汇处碧桂园二区XXXX号别墅（共三层）。双方签订的合同的第三条对层高进行了明确约定：即上述房屋首层层高3.6米，二层3.5米，三层3米。原告于2015年7月接房，而原告在2017年2月装修房屋时才知晓被告交付的房屋层高与合同约定不符。第二，被告在销售沙盘上宣传原告所购买的房屋与周边其他房屋是在同一水平线上，但现原告房屋背后有一道堡坎，导致室外能够观望到室内，致使原告的私生活收到严重影响。第三，室内管道设施混乱。根据以上事实被告有严重的违约行为，且该违约行为严重影响了原告对整体房屋的设计要求及生活质量，并因此造成了原告损失。而原告从合同签订后便严格按照合同约定履行义务，无任何违约行为。为了维护原告合法权益，根据《合同法》及相关法律条款之规定，原告特向贵院起诉并作如上请求，望及时裁判。 被告碧桂园公司辩称，1、原告的请求已超过诉讼时效。合同约定的交房时间为2015年3月30日，其从该日起就应知道房屋的现状与合同不符的事实。原告已于2015年7月17日收房，并签署了入住登记表，从其实际收房之日起，其诉请均已超过诉讼时效。2、案涉房屋二层主卧部分层高低于3.5米符合合同约定。根据双方签订的买卖合同补充协议第十二条的约定，案涉房屋实际层高大于等于2.2米就符合约定，原告对此也无异议。3、案涉房屋层高并没有违反国家强制性规范。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年5月13日，原告罗钧、李凤敏（作为买受人）与被告碧桂园公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：201405130837），约定“……第三条买受人所购商品房的基本情况该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土框架，建筑层数为3层，其中地上3层，地下0层。该商品房为第一条规定项目中的第26幢1层102号。该商品房的用途为住宅；层高为首层3.6米、二层3.5米、三层3米……该商品房建筑面积221.55平方米，其中套内建筑面积206.52平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.03平方米。……第五条计价方式与价款出卖人与买受人约定按照以下方式计算该商品房价款。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币10,340.80元，总价款2,135,583.00元。第六条付款方式及期限买受人采取以下方式付款。分期付款。……第十条逾期付款责任买受人未按照约定的时间付款的，按照以下方式处理：按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比例）的违约金，并于实际支付应付款之日起1日内向出卖人支付违约金。……第十一条交付条件（一）出卖人应当在2015—3—30前向买受人交付该商品房。……第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期90日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款万分之三的违约金（该比率应不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，（该日期应当与第一项中的日期相同）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房合同通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照累计已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同履行的，自十一条约定的期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起1日内向买受人支付违约金。……”。合同签订后，原告按照合同约定向被告碧桂园公司支付了购房款。 同日，原告罗钧、李凤敏与被告碧桂园公司签订了《补充协议》，协议约定“第十二条其他事项（四）《商品房买卖合同》第三条第（三）款约定的层高为该商品房的暂测层高，该商品房的实际层高以最终测定为准，该商品房交付时的实际层高，或可计产权面积的每层的实际层高若大于或等于2.2米的，买受人对此无异议，并同意接受。”被告碧桂园公司在出卖人处签章，原告罗钧、李凤敏在买受人处签字并捺印。 2015年7月17日，被告碧桂园公司向原告罗钧、李凤敏出具《收楼通知书》，内容为“罗钧、李凤敏，阁下于2014年5月13日向我司购买南充碧桂园二区26号楼XXXX商品房，该商品房可按《商品房买卖合同》于2015年3月30日交付阁下，阁下的物业费从2015年4月1日起计收。”原告罗钧、李凤敏在业主签字确认栏签字和捺印。同日，被告碧桂园公司向原告罗钧、李凤敏接收了约定资料。 2017年1月2日，原告罗钧与南充东易装饰有限公司签订《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》，合同约定对碧桂园凤凰台26幢102号房屋进行装修，装修费用为388,000.00元。在装修过程中，原告罗钧、李凤敏发现案涉房屋的层高与《商品房买卖合同》约定的层高不符，故起诉来院，提出上述诉讼请求。 本院认为，2014年5月13日，原告罗钧、李凤敏与被告碧桂园公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201405130837），系双方真实意思表示，未违反法律规定，为有效合同，双方均应按照《商品房买卖合同》约定履行自己的义务。原告罗钧、李凤敏购买的房屋为别墅，其价格高于普通商品房，以上能够看出原告对于住宅环境及居住品质均有一定的要求。首先，案涉《商品房买卖合同》明确载明主卧层高为3.5米，但经庭审查明，实际的层高低于合同约定，势必会对原告罗钧、李凤敏的居住品质造成一定的影响，被告碧桂园公司因此亦获得了利益。虽双方在购房合同《补充协议》中有条款约定购房合同的层高为暂测层高，只要层高大于2.2米，买受人对此就无异议。但该《补充协议》为被告碧桂园公司提交的格式合同，且该条款内容具有减轻和免除被告碧桂园公司责任的含义，在被告碧桂园公司未举证证明其尽到了明确提示说明义务的情况下，该条款不应对原告罗钧、李凤敏产生法律效力。其次，案涉房屋存在堡坎使得原告的隐私受到影响，使其利益受损，被告碧桂园公司理应赔偿。第三，另一方面，屋内裸露的电线也不符合约定的交付条件，被告碧桂园公司理应赔偿。本案中结合被告碧桂园公司的违约程度、造成的后果，即房屋层高不足的多少、不足部分对应房屋面积的大小以及房屋功能的影响等因素，本院酌定由被告碧桂园公司赔偿原告罗钧、李凤敏损失120,000.00元。 关于诉讼时效的问题。原告罗钧、李凤敏陈述称其是在装修过程中知道房屋的实际层高与合同约定不相符，根据原告罗均、李凤敏与案外人南充东易装饰有限公司签订的《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》的约定，案涉房屋进场装修的时间为2017年2月24日，故应认定诉讼时效的起算时间为2017年2月24日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，本案未过诉讼时效，被告碧桂园公司的辩称意见不成立。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告南充市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告罗钧、李凤敏赔偿损失人民币120,000.00元； 二、驳回原告罗钧、李凤敏的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1,650元，由原告罗钧、李凤敏承担525.00元，由被告南充市碧桂园房地产开发有限公司承担1,025.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  杨小华 二〇一九年四月十五日 书记员  周 瑞