海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初9046号原告:中国工商银行股份有限公司三亚分行，住所地三亚市解放路743号。主要负责人：李峰，该行行长。委托诉讼代理人：吴东，该行工作人员。被告：陈龙，男，1987年8月17日出生（公民身份号码：×××），汉族，住江西省萍乡市。被告：三亚兰海水城建设投资有限公司，住所地海南省三亚市凤凰路兰海滨河城市花园一区。法定代表人：张季宇，公司董事长。委托诉讼代理人：陈波，海南云帆律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司三亚分行（以下简称工行三亚分行）与被告陈龙、三亚兰海水城建设投资有限公司（以下简称兰海公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用简易程序，由审判员独任审判。审理过程中，因被告陈龙下落不明，本院依法裁定转为普通程序，组成合议庭进行审理。本院于2019年3月27日公开开庭审理本案，原告工行三亚分行的委托诉讼代理人吴东、被告兰海公司的委托诉讼代理人陈波到庭参加诉讼。被告陈龙经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告工行三亚分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除工行三亚分行与陈龙签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：[房贷]字[三亚分]行[2010]年[1344]号）；2.判令陈龙偿还工行三亚分行贷款本金1398752.12元（截至2019年3月21日）及清偿之日止的利息、罚息（利息、罚息计算标准按双方签订的借款合同约定进行计算）；3.判令确认工行三亚分行对抵押物三亚市河东区海罗村兰海水都花园（山屿湖项目）第37栋7层802号房折价或拍卖、变卖后的价款优先受偿；4.判令兰海公司对陈龙所欠的全部债务承担连带保证责任。庭审中，工行三亚分行明确第二项诉讼请求利息、罚息计算起止时间和标准，并说明陈龙最新拖欠贷款本息情况，即利息、罚息以贷款余额为基数，利息按中国人民银行同期五年期以上贷款基准利率下浮15%，罚息在贷款利率基础上加收40%，自陈龙逾期还款之日起计至贷款清偿完毕之日止,截至2019年3月21日，陈龙拖欠工行三亚分行的贷款余额1398752.12元，积欠利息、罚息277297.64元,2019年3月21日之后利息、罚息按该标准计算。事实和理由：工行三亚分行与借款人（抵押人）陈龙签订《个人购房借款/担保合同》，兰海公司作为抵押人和保证人在《个人购房借款/担保合同》上签字。2010年8月13日，工行三亚分行向陈龙发放一笔金额为150万元的个人房屋按揭贷款，贷款期限30年，用于购买三亚市河东区海罗村兰海水都花园（山屿湖项目）第7栋37栋7层802号房，并办妥了以该房屋抵押担保的登记手续。《个人购房借款/担保合同》还约定，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮15%（现为4.165%），贷款按月结息，借款人按月归还贷款本息共360期，并采取等额本息还款法；贷款人对逾期贷款有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利，罚息利率按放款利率的基础上加收40%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，工行三亚分行有权宣布贷款提前到期，要求陈龙提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；房屋他项权证办妥前，贷款由开发商兰海公司承担连带保证责任。截至目前，房屋他项权利证书尚未办妥。贷款发放后，借款人陈龙已连续多期不能按时归还银行贷款，并且经催收后无动于衷。截至2018年5月，陈龙已逾期38期，截至2018年5月21日，陈龙贷款余额1398752.12元，积欠贷款本金101428.12元。起诉后，陈龙未偿还借款，截至2019年3月21日，陈龙仍逾期48期，借款人陈龙在工行三亚分行的个人住房按揭贷款余额1398752.12元，积欠本金131476.5元，积欠利息277297.64元。工行三亚分行未取得房屋正式抵押证明，兰海公司应对陈龙的债务承担连带保证责任，工行三亚分行也有权就涉案抵押房屋实现抵押权。鉴于陈龙不能按约全面履行还款义务，侵害了工行三亚分行合法权益，特诉至法院。被告陈龙未答辩。被告兰海公司辩称，1.工行三亚分行主张的《个人购房借款/担保合同》不具有担保时效性。该合同约定兰海公司阶段性连带保证责任的免除条件是正式抵押登记手续办理完毕和贷款人收到载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书，该合同签订之日为2010年5月24日，工行三亚分行起诉的担保时效至今已延续八年十个月有余，兰海公司开发建设的商品房已竣工验收备案，亦通知购房者办理产权登记手续，履行全部合同义务，涉案抵押房屋的产权证已办理完毕，兰海公司在工行三亚分行处设立的保证金账户早已解除，兰海公司的阶段性连带保证责任转化为房屋抵押担保条件已成就，阶段性连带保证责任终止。陈龙或工行三亚分行无正当理由不予配合或拖延办理抵押登记手续属不正当阻止保证责任免除条件成就，故兰海公司不应再承担保证责任。2.工行三亚分行要求兰海公司对陈龙所欠全部债务承担连带保证责任不符合《中华人民共和国担保法》与《中华人民共和国合同法》立法原意。开发商的阶段性连带责任保证设立初衷是出示开发商积极完成房屋建设和产权过户登记，降低银行因正式抵押登记未办理导致债权不能清偿的风险。兰海公司已积极完成自身合同义务，工行三亚分行可先向陈龙追偿损失，其次实现该房屋抵押权，最后不足部分才由兰海公司补足，具有一定次序性。3.三方已经就涉案房屋办理了三亚市房地产抵押、商品房按揭登记卡，实践中三亚不动产登记部门在办理商品房不动产抵押登记手续时，如已办理上述按揭登记卡就不再办理相关他项权证，因此工行三亚分行对涉案房屋实现抵押权并无障碍，涉案《个人购房借款/担保合同》23.2条约定与现实情况不相符，工行三亚分行要求兰海公司承担责任于法无据。工行三亚分行开展贷款业务过程中应严格审查购房者资金信用情况，认识到相应风险，而不应将全部风险转嫁于兰海公司。综上，应驳回工行三亚分行对兰海公司的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求向本院提交证据，本院组织双方进行证据交换和质证。被告陈龙未到庭参加诉讼，未发表质证意见。对双方当事人提交的证据，本院认证如下：1.工行三亚分行提交陈龙身份证复印件，证明陈龙身份信息。兰海公司无异议，本院予以采纳。2.工行三亚分行提交《个人购房借款/担保合同》，以证明工行三亚分行与陈龙之间借贷事实。兰海公司无异议，本院认为，该证据有原件核对，真实性、合法性、关联性予以采纳，可以证明陈龙因购房向工行三亚分行贷款，以该房屋提供抵押担保，兰海公司提供阶段性连带责任保证的事实。3.工行三亚分行提交个人住房贷款凭证，以证明工行三亚分行向陈龙发放贷款的事实。兰海公司无异议，该证据有原件核对，本院对该证据真实性、合法性、关联性予以采纳，可以证明工行三亚分行于2010年8月13日向陈龙指定账户发放贷款150万元的事实。4.工行三亚分行提交借款自营历史明细列表两份（分别为截至2018年5月12日和截至2019年3月21日），以证明陈龙尚欠工行三亚分行的贷款本息。兰海公司无异议，本院认为，该数据由工行三亚分行系统数据导出，真实性、合法性、关联性予以采纳，其中截至2018年5月12日，陈龙连续逾期38期未还款，贷款余额1398752.12元，工行三亚分行起诉后至开庭前，陈龙仍未还款，截至2019年3月21日陈龙连续48期未还款，贷款余额1398752.12元，积欠本金131476.5元，积欠利息277297.64元。5.工行三亚分行提交三亚市房地产抵押、商品房按揭登记卡（三房押字第102746号），以证明工行三亚分行与陈龙、兰海公司已就陈龙借款所购房屋办理抵押登记的事实。兰海公司对证据三性无异议，对证明目的有异议，认为该抵押登记卡备注栏中已明确显示陈龙取得涉案房屋产权证，工行三亚分行对房屋实现抵押权无障碍。经本院核对，抵押登记卡的备注栏中已注明“该房产已交易转让过户至陈龙名下，其不动产权证号为三土房（2012）字第XXXX号”并加盖三亚市国土资源局不动产登记专用章。工行三亚分行确认当庭提交核对的抵押登记卡已由工作人员于2019年2月到主管部门办理期房转现房抵押手续。本院认为，该证据有原件核对，来源合法，本院对真实性、合法性、关联性予以采纳，根据当事人陈述的三亚市按揭商品房抵押登记实践和期房转现房抵押办理流程，陈龙申请贷款时抵押房屋尚未登记发证，该登记属于未取得房屋所有权证书的商品房按揭抵押登记，陈龙和兰海公司均为共同抵押人，如购房人后续取得房屋权属证书，按揭抵押登记信息自动转入到购房者的房屋权属证书，银行只需持该卡到主管部门在备注栏中注明房屋转移登记情况和产权证号，主管部门不再另行发放他项权证。该房屋在申请贷款时已办理抵押登记，当前由兰海公司交易转让过户并办证至陈龙名下，抵押权有效设立。6.兰海公司提交《签收单》一份，以证明兰海公司已将涉案房屋产权登记情况报备给工行三亚分行。工行三亚分行对证据三性无异议，对证明目的有异议，认为不能据此免除兰海公司保证责任，本案起诉时尚未办理期房抵押转现房抵押手续。本院认为，该证据有原件核对，经工行三亚分行工作人员签字，可以证明兰海公司于2019年3月22日将涉案房屋权属登记情况报告工行三亚分行的事实。由于涉案房屋已办理权属登记，工行三亚分行凭抵押登记卡更新卡上房屋现房抵押登记信息。7.为查明涉案抵押房屋的产权情况，本院依职权于2018年12月4日从三亚市不动产登记中心调取《三亚市房屋房地产权属登记信息查询结果》，证明三亚市河东区海罗村兰海水都花园（山屿湖项目）第37栋1单元7层802号房的产权情况。工行三亚分行和兰海公司对该查询结果没有异议，本院予以确认。根据该查询结果，该房屋已登记在陈龙名下，产权证号为三土房（2012）字第XXXX号，发证日期2012年3月27日，房屋坐落三亚市河东区溪泽南路18号兰海水都花园37幢七层802房，抵押情况注明已设立抵押，抵押字号三房押字第102746号与前述《三亚市房地产抵押、商品房按揭登记卡》相符，即房屋抵押权已设立。根据该查询结果，涉案房屋办理产权登记时，先前的按揭抵押登记信息已载入到房屋权属证书，现房正式抵押登记手续在房屋产权登记时已自行完成，工行三亚分行持有的抵押登记卡即是房屋现房抵押登记证明，银行前往主管部门办理的期转现手续只是根据房屋转移登记和权属证号来更新抵押登记卡内容，不是完成房屋现房抵押登记的条件。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：兰海公司系三亚市吉阳区溪泽南路18号兰海水都花园开发商。陈龙因购买兰海水都花园房屋需要，向工行三亚分行申请贷款，工行三亚分行审核批准后，2010年5月24日，借款人陈龙与贷款人工行三亚分行签订《个人购房借款/担保合同》（编号：[房贷]字[三亚分]行[2010]年[1344]号），兰海公司作为共同抵押人、保证人签订合同。《个人购房借款/担保合同》约定：工行三亚分行根据陈龙的申请，同意向陈龙发放个人购置住房贷款150万元，贷款用于购买三亚市河东区海罗村兰海水都花园37栋802房；贷款期限为30年，实际放款日和到期日以借据为准；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率并下浮15%，贷款发放后如遇基准利率调整，则自每次调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率执行新利率；陈龙授权工行三亚分行将贷款发放至其指定的兰海公司账户；还款方式为按月等额本息还款，每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日，陈龙指定个人账户作为还款账户并授权工行三亚分行在还款日划收；陈龙未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，工行三亚分行有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，有权按罚息利率计收复利，罚息利率按前述贷款利率基础上加收40%，贷款利率调整的，罚息利率亦相应变动；陈龙连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，工行三亚分行有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，并要求陈龙提前清偿全部或部分贷款，以及所产的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；陈龙和兰海公司以三亚市河东区海罗村兰海水都花园（山屿湖项目）37栋7层802号房向工行三亚分行提供抵押担保，担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应及时办妥登记备案或预抵押登记手续，抵押人陈龙和兰海公司取得房屋所有权证书后，应及时办妥正式抵押登记手续；发生贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿的情形，工行三亚分行可以与抵押人协商以抵押物折价或拍卖、变卖抵押物，以所得价款优先受偿；保证人兰海公司向工行三亚分行提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期（贷款提前到期）之日起两年，兰海公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，兰海公司对该等条件同时满足之日后到期的陈龙的债务免除保证责任：A.正式抵押登记手续办理完毕、B.工行三亚分行收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书；主债权存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由陈龙提供还是第三人提供，工行三亚分行有权自行选择实现担保的顺序，即有权选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃对工行三亚分选择清偿顺序的抗辩权；合同另约定提前还款、贷款展期、争议解决等事宜。2010年7月2日，兰海公司和陈龙作为抵押人就陈龙按揭的三亚市××区房办理商品房按揭抵押登记，三亚市住房和城乡建设局出具《三亚市房地产抵押、商品房按揭登记卡》（三房押字第102746号），抵押的土地房屋权证号为三土房（2006）字第4945号，抵押权人为工行三亚分行，担保债权金额150万元，抵押期限为2010年5月24日至2041年5月24日，抵押登记卡备注当时房屋尚未登记发证。2010年8月13日，工行三亚分行向陈龙指定账户发放贷款150万元，借款期限自该日起计至2040年8月13日共计30年。2012年3月27日，前述抵押房屋完成权属登记并办证至陈龙名下，产权证号为三土房（2012）字第XXXX号，房屋坐落三亚市河东区溪泽南路18号兰海水都花园37幢七层802房。涉案房屋办理产权登记时，先前的按揭抵押登记信息录入到房屋权属证书中，转为房屋现房正式抵押登记，抵押字号三房押字第102746号与前述《三亚市房地产抵押、商品房按揭登记卡》一致。工行三亚分行于2019年2月持《三亚市房地产抵押、商品房按揭登记卡》到主管部门，三亚市国土资源局在登记卡的备注栏中注明“该房产已交易转让过户至陈龙名下，其不动产权证号为三土房（2012）字第XXXX号”并加盖不动产登记专用章。兰海公司于2019年3月22日将房屋房地产权属登记信息报备给工行三亚分行。陈龙还款过程中，多次出现逾期还款情形，根据工行三亚分行提交的借款自营历史明细列表，截至开庭前2019年3月21日，陈龙连续48期未还款，贷款余额1398752.12元，积欠本金131476.5元，积欠利息277297.64元。依照与陈龙的《个人购房借款/担保合同》约定,工行三亚分行执行贷款利息年利率4.165%（即中国人民银行五年期以上贷款基准利率下浮15%），罚息利率在正常贷款利率基础上加收40%即年利率5.831%。本院认为，工行三亚分行与陈龙、兰海公司签订的《个人购房借款/担保合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应依约履行。工行三亚分行按照协议约定向陈龙发放贷款，陈龙应当按照合同约定及时偿还贷款本息。还款过程中陈龙出现多次逾期还款，当前已连续48期未清偿借款本息，已构成严重违约。《个人购房借款/担保合同》明确约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布合同项下贷款提前到期并要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。借款人陈龙迟延履行债务的行为影响工行三亚分行收回贷款合同目的的实现，其已构成根本违约，符合工行三亚分行宣布合同项下贷款提前到期，要求陈龙立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息的约定条件，工行三亚分行提出解除《个人购房借款/担保合同》并要求陈龙提前清偿剩余贷款本金和支付相应利息、罚息，有事实和法律依据，应予支持。陈龙未主动按约偿还本息，工行三亚分行依照合同约定有权按罚息利率计收逾期利息，故陈龙应向工行三亚分行偿还借款本金1398752.12元、截至2019年3月21日的利息277297.64元及自2019年3月22日起至债务付清之日止的利息、罚息，利息、罚息以拖欠的借款本金为基数，按照《个人购房借款/担保合同》约定的罚息利率计付，贷款利率按中国人民银行五年期以上贷款基准利率年利率下浮15%确定，罚息利率按贷款利率上浮40%确定。关于工行三亚分行抵押权实现问题。陈龙在贷款时以其预购的海南省三亚市××区房，为《个人购房借款/担保合同》合同项下包括贷款本金、利息、罚息在内的债务提供抵押担保并办理按揭商品房抵押登记。陈龙现已取得房屋所有权证书，房屋现房正式抵押登记完成，抵押权有效设立。陈龙不能依约清偿债务时，工行三亚分行主张对该房产折价或者拍卖、变卖后所得价款在陈龙债务范围内优先受偿的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。关于兰海公司应否对陈龙债务承担连带保证责任的问题。《个人购房借款/担保合同》约定兰海公司提供阶段性连带责任保证，自房屋正式抵押登记手续办理完毕和工行三亚分行收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书的两个条件同时满足时，兰海公司免除之后到期债务的保证责任。此处正式抵押登记手续指的是借款人取得房屋所有权证书之后的房屋现房抵押登记。根据当事人陈述和本院调取的三亚市房屋房地产权属登记信息查询结果，由于陈龙申请贷款时抵押房屋尚未登记发证，该登记属于未取得房屋所有权证书的商品房按揭抵押登记，陈龙和兰海公司为共同抵押人，陈龙后续取得房屋权属证书后，按揭抵押登记信息自动录入到房屋权属登记信息中，转为房屋现房抵押登记，银行可持该卡到主管部门在卡上更新房屋转移登记情况和产权证号，不影响工行三亚分行取得该房的抵押权，主管部门不再另行发放他项权证，实质上更新抵押登记卡上房屋转移登记和权属证号信息不是完成房屋现房抵押登记的条件。涉案房屋办理产权登记并转移至借款人陈龙名下时，房屋现房正式抵押登记完成且工行三亚分行已持有抵押登记卡，合同约定的兰海公司阶段性连带保证责任免除条件已成就，之后贷款不能清偿的风险应由陈龙个人承担，不应再转嫁于兰海公司，起诉后兰海公司亦将房屋权属登记结果报备给工行三亚分行，故工行三亚分行诉求兰海公司对陈龙的债务承担连带保证责任，缺乏事实依据，本院不予支持。被告陈龙经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院根据查明事实依法作出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司三亚分行与被告陈龙、三亚兰海水城建设投资有限公司于2010年5月24日签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号：[房贷]字[三亚分]行[2010]年[1344]号）；二、被告陈龙应自本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司三亚分行借款本金1398752.12元（截至2019年3月21日）、截至2019年3月21日的利息277297.64元及自2019年3月22日起至债务付清之日止的逾期利息（以拖欠的借款本金为基数，按照《个人购房借款/担保合同》约定的罚息利率计付，贷款利率按中国人民银行同期五年期以上贷款基准年利率下浮15%确定，罚息利率按贷款利率上浮40%确定）；三、如被告陈龙未履行上述第二项付款义务，原告中国工商银行股份有限公司三亚分行有权就被告陈龙名下海南省三亚市××区房[产权证号：三土房（2012）字第XXXX号]折价或者以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司三亚分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19324元、公告费2340元（原告中国工商银行股份有限公司三亚分行已预交），由被告陈龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 陈鸿哲人民陪审员 李新华人民陪审员 莫春思 二〇一九年四月十一日法官 助理 赵丹丹书 记 员 刘益君附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。