福建省诏安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0624民初226号 原告：张清明，男，1969年3月1日出生，汉族，诏安县官陂供销社职工，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：沈锦生，福建诚智律师事务所律师。 被告：胡勇保，男，1977年10月25日出生，汉族，农民，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：沈克云，福建云章律师事务所律师。 原告张清明与被告胡勇保房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张清明及其委托诉讼代理人沈锦生，被告胡勇保及其委托诉讼代理人沈克云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张清明向本院提出诉讼请求：一、判令胡勇保双倍返还张清明购房定金共计400000元；二、胡勇保承担本案诉讼费用。事实和理由：张清明于2018年11月13日经人介绍，拟向胡勇保承买位于政府后背，邻居上张阿狮、下张炳东的房屋一座，当天交付定金200000元。胡勇保出具《买房收条》，写明“先收定金200000元，剩余款项从收定金之日起一个月内付清余额；如甲方（即胡勇保）反悔赔偿400000元”。之后，张清明一直找胡勇保协商具体买卖事宜，但胡勇保却表示无法将买卖房屋及土地变更登记在张清明名下。胡勇保的行为致使双方买卖行为无法继续履行，构成根本违约，且又拒绝将定金交还张清明，故提出上述请求。 胡勇保辩称，张清明所诉不实。首先，张清明向胡勇保购房时，胡勇保已如实告知张清明该房屋不能办理过户手续。张清明不但愿意以1050000元的价格购买，且表示今后办证及过户费用由其自行负担，并当场交付定金200000元，因此不存在因胡勇保无法将房屋产权变更登记在张清明名下而致使双方买卖行为无法继续履行的问题。其次，张清明反悔不买讼争房屋后，曾向胡勇保承认自身过错，并只要求胡勇保退还其部分定金即可。根据买卖双方约定，如买方反悔，不得讨回定金。现张清明反悔，依约不得向胡勇保讨回定金。再者，张清明在支付定金后，一直催胡勇保搬离讼争房屋。胡勇保因此向他人租房居住，且已向他人买房并支付定金，遭受严重的经济损失。综上，胡勇保请求张清明双倍返还购房定金400000元不符合事实与法律规定，应驳回其诉讼请求。 本案审理过程中，张清明提供证据1.《卖房收条》、存款明细，欲证明张清明与胡勇保于2018年11月13日成立定金合同关系，张清明支付胡勇保定金200000元的事实；2.房屋照片，欲证明张清明与胡勇保拟买卖的房屋坐落于诏安县下官村的事实；3.张清明身份证、户口簿、诏安县官陂供销社出具的《证明》一份，欲证明张清明系诏安县官陂供销社职工，属非农户口，其住所地在诏安县光亮村的事实。胡勇保对上述证据的真实性、合法性、关联性没有异议。 胡勇保提供证据1.《福建省人民政府公定新契契纸》、《售房契约》、《契约书》、《房屋买卖合同》，欲证明讼争房屋原始产权人系郑金坤，郑金坤死亡后，其子女将房屋转让给张其卫；张其卫将房屋建成三层楼房后，将楼房转让给张木令；张木令又将上述房屋转让给胡勇保的事实。2.《卖房收条》，欲证明张清明愿意向胡勇保购买房屋，支付定金200000元并约定如买方反悔，定金归卖方所有的事实。3.录音录像光盘及文字整理材料，欲证明张清明向胡勇保购房时，胡勇保已如实告知张清明该房屋不能办理过户手续；张清明不但愿意购买，还多次催胡勇保尽快交房；张清明反悔不买讼争房屋后，曾向胡勇保承认自身过错，并只要求胡勇保退还其部分定金的事实。4.《租房协议》，欲证明胡勇保将房屋出卖张清明后，向他人租房的事实。张清明质证认为，对证据1、2的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据3的真实性无异议，但关联性有异议：该证据形成时间在2018年11月13日买卖双方签订定金合同之后，只能体现双方就不能办理过户手续事宜进行协商处理的过程，不能证明张清明对此具有过错，也不能证明胡勇保在合同签订之前有如实告知张清明不能办理过户手续的事实。证据4的真实性无法确认，且胡勇保即使有租赁房屋的事实，也与张清明无关。 本院认为，胡勇保对张清明提供的证据没有异议，张清明对胡勇保提供的证据2没有异议，上述证据可以作为认定事实的依据。胡勇保提供的证据1经张清明质证无异议，可以证明讼争房屋原产权人为郑金坤，后经过多次流转，现该房屋由胡勇保居住使用的事实。胡勇保提供的证据3可以体现张清明与胡勇保双方就房屋交易不成的善后处理问题进行协商的过程；证据4因出租人未出庭，张清明又不予认可，其真实性无法确认。 经庭审认证，对本案的主要事实作如下认定：胡勇保于2018年11月13日出具一份《卖房收条》，内容：“甲方胡勇保兹有壹间房屋，位置政府后背，邻居上张阿狮下张炳东。现甲方把该房屋卖给乙方张清明，先收定金200000元（贰拾万元），剩余款额从收定金之日起壹个月内付清余额。如果甲方反悔，赔偿400000元（大写：肆拾万定金）。如果乙方反悔，该定金200000元（大写：肆拾万）归甲方所有，乙方不能讨回”。胡勇保作为甲方，张清明作为乙方在《卖房收条》上签名、捺印确认。《卖房收条》签订当日，张清明通过银行转账向胡勇保支付定金180000元（另20000元在此前以现金方式支付胡勇保，胡勇保共收到张清明定金200000元）。庭审中，张清明与胡勇保一致确认双方买卖的房屋位于诏安县下官村官圩1693号南侧（四至：东至路，西至路，南至张炳东房屋，北至张阿狮房屋，注：张阿狮房屋地址为诏安县下官村官圩1693号），双方商定上述房屋的价款为1050000元。据《福建省人民政府公定新契契纸》记载，上述房屋的产权人为郑金坤，后经过多次流转，现该房屋由胡勇保居住使用。张清明现为诏安县官陂供销社职工，其住所地（即户籍所在地）在诏安县光亮村。胡勇保系诏安县光坪村村民。张清明于2019年1月14日具状诉至本院。 综上所述，本院认为，张清明与胡勇保商定房屋买卖价款后，在双方签订的《卖房收条》中明确约定了买卖标的、购房款交付时间、违约责任（即定金罚则）等符合合同成立要件的主要条款，故该《卖房收条》的性质属于房屋买卖合同。我国《物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权取得、行使和转让，适用土地管理法和国家有关规定。我国《土地管理法》规定，取得宅基地使用权应先经过集体经济组织批准，擅自转让农村住房和宅基地，未征得本集体经济组织同意的，应认定无效；向本集体经济组织以外的个人转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效。本案张清明与胡勇保买卖的房屋位于诏安县下官村，胡勇保将上述房屋出卖给非下官村村民的张清明，依照上述法律规定，双方因买卖房屋签订的《卖房收条》，应确认为无效合同。上述合同被确认无效后，胡勇保因合同取得的定金200000元，依法应返还张清明。上述合同无效确认事项经本院向张清明依法释明后，张清明明确表示不变更其诉讼请求，故张清明请求胡勇保双倍返还定金共计400000元，其中超过200000元的部分，没有法律依据，本院不予支持。胡勇保对于其辩解意见中提到的损失问题，明确表示不提起反诉，关于合同无效造成的法律后果，胡勇保可通过另行主张解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条的规定，判决如下： 一、胡勇保应在本判决发生法律效力之日起十日内返还张清明定金200000元。 二、驳回张清明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费7300元，减半收取3650元，由张清明负担1825元，胡勇保负担1825元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  沈绮峰 二〇一九年四月九日 书记员  杨佛保 附注：执行申请提示 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2-