湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初2688号 原告：吴亚军。 委托代理人：徐攀，北京盈科（长沙）律师事务所律师。 被告：长沙置业通投资咨询有限公司。 法定代表人：戴卫高。 委托代理人：李斌，上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师。 原告吴亚军与被告长沙置业通投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴亚军的委托代理人徐攀，被告长沙置业通投资咨询有限公司的法定代表人戴卫高及委托代理人李斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告吴亚军的诉讼请求：1、被告向原告支付租金76308元（计算至2019年4月15日止），并按照月2％的标准支付利息至实际支付之日止，至起诉之日暂计算192元；按照月1257元和13354元标准支付至实际返还房屋之日期间的物业管理费和房屋占用费；被告承担违约金50万元；2、被告承担装修拆除及垃圾清运费6000元；3、被告承担本案的诉讼费、公告费等费用。事实及理由：原告与被告双方于2015年1月13日签订《房地产租赁合同》，被告租赁长沙市xxxxxx房，租期从2015年1月16日至2020年4月15日止。2018年10月16日被告向原告发出关于提前终止《房屋租赁合同》的通知，终止与原告的租赁关系。为此，原告认为，被告已经违反合同约定，应承担违约责任。2019年2月16日，在原告的催促下，被告才开始将1916号房中间的隔墙恢复，至起诉前，未全部恢复完毕，也未按照租赁合同约定，装修秉承来装去丢的原则处理。为维护自己的合法权益，请求判如所请。 被告辩称，原告与被告的租赁合同租期是5年，已经实际履行4年时间，因租金过高，被告迫于经济压力才通知原告提前终止合同，同时也承诺协助为原告寻找新的租户。合同终止后被告书面通知了原告办理物业交接手续，但是因原告与另外两名房东不配合的原因才无法办理物业交接手续。合同终止后的房屋占有费不应当由被告承担。涉案房屋在2019年3月4日已经办理了房屋交接手续。关于原告的诉讼请求物业管理费，不属于本案的租赁合同关系的受理范围。对物业管理费金额需要核实。关于装修拆除和垃圾清运费用，没有事实依据，被告在合同终止后已经腾空房屋，不存在该笔费用。被告还有一个月的押金没有退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年1月13日，原告吴亚军（出租方）与被告长沙置业通投资咨询有限公司（承租方）及经纪方长沙市中卓房地产咨询有限公司万达广场分行签订《房地产租赁合同》，合同约定，租赁双方通过经纪方出租及承租长沙市xxxxx房，建筑面积为147.89平方米，作办公使用。租期自2015年1月1日起至2020年4月15日止，出租方应于2015年1月1日前交付涉案房产给承租方使用，自交付之日至2015年4月16日为免租期，期间不计租金（装修期为3个半月）。租金采用浮动制，2018年4月16日至2019年4月15日，租金按每月人民币12718元整计租，2019年4月16日至2020年4月15日，租金按每月13354元计租。租金按季度结算，承租方应于每次租金到期前10天支付租金给出租方，第一次付款在2015年1月16日之前（租房押金和2015年4月16日-7月15日租金金额合计46140元），租赁期间，每月的物业管理费、电话费、煤气费、电视收视费、水电费、卫生费等杂费，均由承租方支付，房屋租赁税由承租方承担。出租方应在本合同签订之时向出租方支付人民币11535元作为押金，出租方应出具收据。合同期满，如不续租，在承租方按合同约定由承租方应支付费用全部结清后三个工作日内，出租方将押金11535元退还承租方（不计利息）。租赁期间，承租方如因非出租方的原因提出提前终止合同，需提前一个月书面通知出租方，并负责帮出租方寻找下一个租客，在经过出租方同意的情况下，可进行部分转租。如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，或合同租赁期届满而又不续租，承租方应在接到出租方解除合同通知之日或合同期限届满之日起三日内无条件搬出该房产，同时结清费用。承租方拒不交回物业钥匙或拒不搬离物品的，出租方有权进入该房产内，将承租方物品清点处理，用于抵偿拖欠的租金和杂费，承租方无法联络的，出租方有权自行处置。承租方应及时足额缴纳租金，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分百分之一的滞纳金。如拖欠租金超过30天，出租方有权立即单方解除合同。合同还对其他内容进行了约定。 合同签订后，原告依约将涉案房产交付被告承租使用。2018年10月17日，被告因自身原因向原告发出提前终止合同的通知，告知原告从2018年10月20日起不再租赁涉案房屋，并将结清全部费用，邀请原告2018年10月20日前来商谈相关事宜，并配合办理物业移交手续。双方2018年11月3日的微信聊天记录显示，原告知晓被告已经搬离，要求被告注销使用1915房地址办理的注册资料，并恢复墙体。因被告系对1914-1916房整体承租，1916房的出租人为王建玲，在王建玲诉被告房屋租赁合同案件的审理过程中，1914-1916户的出租人与被告就墙体及门的恢复达成协议，由被告自行施工，原告予以协助。在原告协助下，被告恢复了涉案房屋原状，并于2019年3月4日向物业公司交付了房屋钥匙。 另查明，合同期间，被告支付了押金11535元，并按合同约定金额支付租金至2018年10月15日止，支付物业费至2018年10月28日止，物业费为8.5元／月／平方米，原告房屋的实际建筑面积为147.88平方米。 本院认为，一、原、被告之间签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，形式合法，其主要内容没有违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应严格信守。合同签订后，原告依约交付了涉案房屋给被告租赁使用，被告应按照合同约定履行给付租金的义务，且应合理使用房屋，改变房屋主体结构的，应在出租人要求的合理期限内恢复原状。本案中，被告因自身经营困难提出提前终止合同，应按照合同约定与被告结清相应费用、恢复房屋原状并承担相应的违约责任。二、关于租金及物业费支付的截止时间。因涉案房屋的主体结构被改变，如不予恢复，将影响房屋的正常使用。因此，被告应承担合同期间的租金及解除合同后至恢复原状的合理期间的房屋占用费及物业费。被告实际恢复原状并交付钥匙至物业的时间为2019年3月4日，故被告还应支付2018年10月16日起至2019年3月4日止的租金、占用费共计58079元及2018年10月29日起至2019年3月4日止的物业费5195元，抵扣押金11535元后，被告还应支付原告租金、物业费共计51739元。三、关于违约责任，本案系被告提前终止合同，构成违约，应承担违约责任。因双方合同约定的赔偿金额过高，明显超出合同正常履行时原告可获取的租金利益，且合同解除后，原告可实际占有使用涉案房屋并从中获取收益，因此，本院酌情确定被告支付原告一个月的租金作为违约的赔偿金即12718元。对原告主张的超出上述金额的违约金，因缺乏事实及法律依据，不予支持。同时，因已支持了违约金，对原告的利息主张，本院不予支持。四、关于装修拆除及垃圾清运费。被告租赁涉案房屋用于办公，原告给予被告装修期，同意被告对涉案房屋进行装饰装修，因此，合同解除后，被告秉承“来装去丢”的原则进行处理，对于已经形成附合物的装饰装修，可按现状腾空，故对原告主张的清除室内装饰装修的拆除费用及垃圾清运费用，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告长沙置业通投资咨询有限公司在本判决生效之日起10日内支付原告吴亚军租金、占用费及物业费共计人民币51739元（已抵扣押金11535元）、违约赔偿金12718元； 二、驳回原告吴亚军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9625元，因适用简易程序减半收取4812.5元，由被告长沙置业通投资咨询有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  刘玉玲 二〇一九年四月十五日 代理书记员  殷 密