贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民初251号原告（反诉被告）：上海恒昇房地产经纪有限公司，住所地上海市杨浦区国定路346号三楼0811室。法定代表人：李莹，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李力，贵州富迪律师事务所律师，执业证号：15201200410276464。委托诉讼代理人：龙伟林，贵州富迪律师事务所律师，执业证号：15201201310448475。被告（反诉原告）：贵州东泓房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区梭草路17号。法定代表人：刘际禄，该公司总经理。委托诉讼代理人：穆涛，贵州公达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小果，贵州公达律师事务所律师。反诉被告：上海恒昇房地产经纪有限公司贵阳分公司。住所地贵州省贵阳市南明区青年路70号4栋5单元702室。法定代表人：章波。委托诉讼代理人：李力，贵州富迪律师事务所律师，执业证号：15201200410276464。委托诉讼代理人：龙伟林，贵州富迪律师事务所律师，执业证号：15201201310448475。原告（反诉被告）上海恒昇房地产经纪有限公司（以下简称“恒昇公司”）诉被告（反诉原告）贵州东泓房地产开发有限公司（以下简称“东泓公司”）及反诉被告上海恒昇房地产经纪有限公司贵阳分公司（以下简称“恒昇公司贵阳分公司”）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年11月15日作出（2016）黔01民初437号民事判决。恒昇公司、东泓公司不服，向贵州省高级人民法院提起上诉。贵州省高级人民法院于2018年1月31日作出（2017）黔民终47号民事裁定，以“原判决认定基本事实不清”为由，将本案发回重审。本院立案后，依法另行组成合议庭，于2018年6月5日公开开庭进行了审理。原告、反诉被告恒昇公司及反诉被告恒昇公司贵阳分公司共同委托诉讼代理人龙伟林，被告、反诉原告东泓公司的委托诉讼代理人穆涛到庭参加了诉讼。审理中，恒昇公司以与对方调解为由，向本院书面申请延期审理，本院依法扣除相应审限。本案恢复审理后，经本院审判委员会讨论，本案现已审理终结。原告（反诉被告）恒昇公司起诉请求：1、解除恒昇公司与东泓公司于2014年签订的《贵阳东泓福源国际总策划及销售代理合同》及《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》；2、东泓公司立即支付给恒昇公司2016年10月31日前未结费用3,530,176元，迟延利息57,638.59元，共计3,587,814.59元；3、东泓公司支付2015年11月后应该支付的月费15,591元、佣金93,865元、溢价奖励330,035元，共计439,491元；4、东泓公司支付违约金1,000,000元。事实及理由：恒昇公司与东泓公司于2014年6月签订《贵阳东泓福源国际总策划及销售代理合同》，约定恒昇公司为东泓公司销售“东泓福源国际”物业。该协议对双方的权利义务等作了明确约定。协议签订后，恒昇公司积极履行了合同，但被告一直拖欠支付各种应付费用，在多次催要后，双方于2015年12月14日签订了《补充协议三》，该协议对未支付费用金额做了确定，并对支付方式、支付时间以及协议如何继续履行做了重新约定。自《补充协议三》签订后，恒昇公司继续履行合同，从2015年11月1日至今产生月费15,591元、佣金93,865元，溢价奖励330,035元，新的未付款共计439,491元。然而东泓公司拒不支付新旧款项，其违约行为不仅使得一系列销售代理协议无法继续履行，也给恒昇公司造成巨大损失。原告为了维护其合法权益，遂起诉至法院，提出如前诉请。被告（反诉原告）东泓公司辩称，原告撤场后我们自行组织销售，目前除自持资产以外，其余的已经销售完毕。本案合同已经不能继续履行，我方同意解除。被告（反诉原告）东泓公司提出反诉请求：一、撤销恒昇公司与东泓公司签订的《补充协议三》中的结算和清理条款（即该协议第一条到第四条以及合同履行中的双方结算）；二、恒昇公司返还多收取的佣金款5,555,908元；三、本诉诉讼费用和反诉诉讼费用都由恒昇公司承担。事实及理由：2014年7月4日，东泓公司与恒昇公司签订《贵阳东泓福源国际总策划及销售代理合同》及《商业招商委托服务合同》，由恒昇公司负责东泓公司位于贵阳市××区富源北路的“东泓福源国际”项目的总策划和独家代理及招商策划代理。双方对合同的范围、期限、内容、双方的权利义务以及策划费、销售代理费的结算、考核和法律责任都进行了约定。在合同履行期间，为保障东泓公司的实际收入不低于15,000元/平方米，双方于2014年10月13日签订了《补充协议》，对溢价佣金的结算进行了最终的确定。2015年12月14日，因恒昇公司连续三个月以上未完成销售任务指标和招商零业绩，以及案场项目总监张志勇未经东泓公司同意擅自离场导致现场销售和招商被迫停顿。经东泓公司提出要求，恒昇公司重新指派原案场销售经理陈玥佳为项目总监重新组织人员销售，以保障东泓公司的剩余商铺能够销售完毕，实现合同约定的15,000元/平方米的销售实收，于是双方又签订了《补充协议三》，该协议对结算费用以及后续结算进行了约定，协议其他条款约定了后续的合作内容。自签订《补充协议三》之后，恒昇公司无法按照东泓公司要求配置每日不低于24人的销售团队和完成每月销售任务，恒昇公司在无法履行合同约定的情况下于2016年2月16日向东泓公司以短信通知解除双方签订的《补充协议三》。双方在签订《补充协议三》及双方在合同履行中所有关于销售溢价佣金的结算时，均是考虑《贵阳东泓福源国际总策划及销售代理合同》及相关补充协议能够履行完毕，双方确定的代理销售的全部房源能够全部销售完毕，以保障双方签订的一户一价表的签字版及《补充协议》中第三条的合同目的能够得以实现，故每次双方进行溢价佣金结算时未按照签字版及《补充协议》约定扣除应该扣除的返租折算、租金补贴等款项，存在重大误解。现恒昇公司在无法完成销售任务的情况下提出解除合同，致使双方签订的合同及补充协议不能履行完毕，根据恒昇公司已经销售的商铺面积及销售金额，扣除租金补贴等款项，东泓公司的实际收入明显低于15,000元/平方米，东泓公司的合同目的不能实现，原来的销售溢价结算对东泓公司显失公平，同时对东泓公司造成重大经济损失和商业项目无法在原定时间开业运营。因此，东泓公司认为应当撤销《补充协议三》中的第一条至第四条及合同履行中的双方结算，根据双方签订的《补充协议》以及双方签订的一户一价表的签字版所确定的最低溢价基础和溢价佣金计算方式重新计算溢价佣金。首先，根据双方签订的《补充协议》及一户一价表的签字版所确定的最低溢价基础和溢价佣金计算方式重新计算溢价佣金（最低15,000元/平方米），东泓公司多支付的部分，恒昇公司应当返还；其次，恒昇公司销售的61套按揭商铺东泓公司未得到全款，只收到首付款，而前期在结算基础佣金以及溢价佣金时都是按照全款予以结算，因此，该61套商铺应当按照收款比例结算基础佣金以及溢价佣金，恒昇公司应当返还多收取的基础佣金及溢价佣金；再次，截止到反诉之日，有两套住房以及两套商铺退房，根据合同约定，恒昇公司应当返还相应的基础佣金及溢价佣金；最后，商业基础佣金中，根据双方签订的合同，恒昇公司多计算了商业基础佣金，该基础佣金应当扣除。综上，东泓公司多支付的佣金款为4,952,058元，对该部分款项，恒昇公司应当返还。同时，在《补充协议三》签订后，恒昇公司已经以“借条”的形式向东泓公司支取了600,000元，该费用应当扣减。因维修复印机费用3,850元，该笔费用由东泓公司支付，恒昇公司承诺在佣金中予以扣减。综上，恒昇公司应当返还东泓公司佣金款为5,555,908元。恒昇公司要求对2015年11月至2016年3月期间销售的6套商铺进行结算支付，应当按照双方合同约定据实计算相应的佣金。恒昇公司要求支付违约金也是没有依据的，双方在合同履行过程中互有违约，且是恒昇公司提出的解除合同。庭审中，东泓公司撤回第一项反诉请求。原告（反诉被告）恒昇公司及反诉被告恒昇公司贵阳分公司共同答辩称，一、《补充协议三》不存在重大误解，且履行了部分；二、双方未能继续履行前述协议是东泓公司未能按期解除房屋抵押，客户网签不成等原因造成的，因此，相应责任应该由东泓公司承担；三、《补充协议三》是对双方在2014年7月13日至2015年10月31日期间的销售业绩和费用的协商，应依法履行，且前述协议也表明双方对前述工作的认可。综上，请求驳回东泓公司的反诉请求。恒昇公司对其主张成立提交了下列证据：第一组证据：《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明》、《法定代表人身份证》及东泓公司的工商信息登记表，拟证明各方当事人的诉讼主体适格。东泓公司质证认为：无异议。第二组证据：《贵阳东泓福源国际总策划及销售代理合同》及《补充协议》、《补充协议二》，拟证明双方存在销售代理合同关系，溢价结算底价为13,500元/平方米的事实。东泓公司质证认为：真实性无异议，证明目的有异议，但有个前提条件即保证东泓公司收入不能少于15,000元/平方米。第三组证据：《补充协议三》，拟证明恒昇公司与东泓公司对未结金额进行了核算，截止2015年10月31日共计3,530,176元，东泓公司至今未付。东泓质证认为：真实性无异议，但《补充协议三》除了结算约定外，还有履行完毕销售任务的约定。该结算没有考虑东泓公司收入不低于15,000元/平方米的指标，在《补充协议三》中费用只是一个大概的金额。第四组证据：2015年11月后产生的东泓福源国际销售业绩明细，拟证明2015年11月后恒昇公司继续履行合同实际发生的销售业绩和销售费用。东泓公司质证认为：该明细是恒昇公司自己统计的数据，没有经过东泓公司核实，与事实不符。第五组证据：2015年11月至2016年3月的商业销售代理佣金情况结算报告和结算表，拟证明2015年11月后产生新的佣金为64,748元，东泓公司至今未付。东泓公司质证认为：该报告及报表系恒昇公司单方制作的报表，没有经过被告的确认，不能达到证明目的。第六组证据：2015年11月至2016年3月商业溢价请款结算报告及结算表，拟证明2015年11月后产生新的溢价为226,080元，东泓公司至今未付。东泓公司质证认为：该报告及报表系恒昇公司单方制作的报表，没有经过被告的确认，不能达到证明目的。第七组证据：东泓项目商业销售计划表及2015年11月后的销售任务完成表，拟证明2015年11月后产生的新的月费为18,128元，被告至今拖欠未付。东泓公司质证认为：该组证据系恒昇公司自行制作，没有经过东泓公司的签字确认。第八组证据：2015年11月后双方《工作联系函》（四份）及附件，拟证明恒昇公司多次催要款项，东泓公司仍多次推脱，至今未付以上所有欠款。东泓公司质证认为：真实性无异议，没有付款的原因在《工作联系函》上有说明。东泓公司对其主张成立提交了下列证据：第一组证据：《营业执照》、《组织机构代码证》、《负责人身份证明》及东泓公司的《营业执照》，拟证明东泓公司及恒昇公司的主体资格。恒昇公司质证认为：对真实性、合法性及关联性无异议。第二组证据：《贵阳东泓福源国际总策划及销售代理合同》、《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》及《一户一价签字版》，拟证明双方之间签订的合同事实以及双方约定的溢价计算的最低基础为15,000元/平方米。恒昇公司质证认为：对客观性、合法性无异议，对关联性有异议。溢价计算底价为13,500元/平方米，15,000元/平方米是东泓公司的实际收入，销售佣金按3%，东泓公司不对恒昇公司佣金及团购费考核，月费按70000/月并按比例结算，客户支付首付后超60日非因恒昇公司原因的东泓公司应结算全部佣金，双方对溢价结算底价及东泓公司收益15,000元/平方米进行确认的事实。第三组证据：《招商委托合同》两份及《住宅终止代理协议》，拟证明双方之间的招商事实及招商为零的事实。恒昇公司质证认为：对客观性、合法性无异议，对关联性有异议。《住宅终止代理协议》系双方对住宅代理销售情况及佣金、月费的确认。房源存在未解抵押无法网签的情况（东泓公司基本拖延5-6个月）。第四组证据：付款明细表及佣金统计表，拟证明东泓公司已经支付的总金额及各分项金额为12,220,854.55元。恒昇公司质证认为：对客观性、合法性无异议，对关联性有异议。东泓公司未依约向恒昇公司支付《补充协议三》约定款项的事实。第五组证据：《商业销售计划》、《商铺销售计划》、《住宅销售统计》、《完成指标考核统计》、《签到表》、《考勤表》，拟证明恒昇公司没有按照合同约定完成销售以及没有按照《补充协议三》安排足够人员销售而违约。恒昇公司质证认为：对客观性、合法性无异议，对关联性有异议。针对住宅部分，系东泓公司对房源（因拆迁安置）禁止销售所致。针对商业部分，系东泓未解除抵押，不能网签所致。恒昇公司不应承担相应责任，且后续双方对销售任务及佣金支付方式进行变更。《考勤表》及《签到表》系东泓公司单方制作，不予认可。第六组证据：《商铺租赁合同》五份及《商业结算表》，拟证明结算表中4年租金补贴的依据以及恒昇公司没有完成合同约定的15,000元/平方米的最低标准。恒昇公司质证认为：对客观性、合法性无异议，对关联性有异议。结算表中已明确东泓公司收益大于15,000元/平方米，恒昇公司亦按合同约定向东泓公司请款的事实。第七组证据：61套商铺按揭问题客户明细表、首付款票据及《商品房买卖合同》三份，拟证明东泓公司只收到首付款以及按揭改分期的事实（改分期只是其中一部分，还有退房风险）。恒昇公司质证认为：对客观性、合法性无异议，对关联性有异议。61套按揭客户系因东泓公司长期不解除拟售房源抵押、不能网签及拖延办理客户按揭导致退房，责任应由东泓公司自行承担。第八组证据：退房申请单、已经退房的票据，拟证明退房的事实（有的已经退款，有的正在办理之中）。恒昇公司质证认为：对客观性、合法性无异议，对关联性有异议，因东泓公司长期不解除拟售房源抵押，不能网签导致退房，责任应当由东泓公司自行承担。第九组证据：《会议纪要》及恒昇公司签订《补充协议三》时所附的明细表，拟证明应当扣除的商业基础佣金的10%以及不应当计算的商业基础佣金的1%。恒昇公司质证认为：对客观性、合法性无异议，对关联性有异议，双方再次对结算佣金事宜进行了确认，证明东泓公司无误解。第十组证据：《借条》、《情况说明》及付款凭证，拟证明在《补充协议三》之后支付的金额，根据约定应当扣减。恒昇公司质证认为：对客观性、合法性无异议，对关联性有异议，双方再次对《补充协议三》的事宜进行了确认，证明东泓公司无误解。并证明了恒昇公司本诉所称费用东泓公司未支付的事实。第十一组证据：返还佣金款的计算依据和标准，拟证明恒昇公司应当返还的佣金款。恒昇公司质证认为：对真实性、合法性及关联性均持异议。佣金及其他费用计算标准应是双方一致认可的，而此依据标准没有严格按照合同约定来制作。第十二组证据：退房申请单、退房票据及明细表，拟证明退房的事实。恒昇公司质证认为：对东泓公司对退款的事实无异议，对于退房的理由不予认可，从客户支付首付到退房有一年到一年半的时间，客户退房的原因是由东泓公司未解除抵押、不能网签等原因造成的，退款的表格系东泓公司单方制作。第十三组证据：款项支付情况说明、恒昇代理公司佣金统计表、恒昇公司付款明细、明细分类账、拟证明东泓公司共支付恒昇公司12,220,854.55元，其中：月费2,418,000元；住宅基础佣金1,680,592元；商铺基础佣金1,332,115元；溢价佣金6,186,297元；《补充协议三》签订后支付的600,000元未归属用途。恒昇公司质证认为：对真实性、合法性、关联性均予以认可。针对东泓公司的反诉，恒昇公司提交了下列证据：第一组证据：《工作联系函》、《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》、《贵阳东泓福源国际总策划及销售代理合同》、东泓福源国际茶玩世界价格表签字版（节选），拟证明双方对溢价结算底价约定为13,500元/平方米、佣金等条款均已充分协商，且实际履行，因东泓公司原因造成退房，责任应由东泓公司自行承担。东泓公司质证认为：真实性无异议，但不能达到证明目的，协议里有关于15,000元/平方米保底的约定。第二组证据：《工作联系函》及附表、按揭问题客户（清单）及收款收据、结算报告、结算表、资金审批单，拟证明因东泓公司未按期解除抵押，办理网签、预售证等原因导致客户退房，其后双方实际变更佣金、溢价等费用的结算方式的事实。东泓公司质证认为：真实性、合法性无异议，但不能达到证明目的，在相关的情况报告里，是按照结算代理佣金结算，对于报告不是决定确定佣金的数额。第三组证据：文件会签单、营销方案、整合方案、《工作联系函》、《福源国际工作联系函》及《住宅代理终止协议》，拟证明恒昇公司积极履行合同义务，终止部分合同义务也系双方协商一致的结果，且系东泓公司禁售导致的事实。东泓公司质证认为：真实性、合法性无异议，但不能达到证明目的，相反证明了恒昇公司没有按照合同约定达到销售计划和销售的数量。经审理查明，2014年7月4日，东泓公司（甲方）与恒昇公司（乙方）签订《贵阳东泓福源国际总策划及销售代理合同》，约定东泓公司将位于贵阳市××区富源北路东泓福源国际项目委托恒昇公司为总策划及独家代理商，总建筑面积约57万平方米，物业形态为住宅、商业、酒店式公寓（办公用）。合同期限自2014年7月4日起至2015年12月31日止，在本合同到期前的一个月内，双方经协商，可延长期限。首次开盘日期为2014年9月10日前（暂定）。合同内容包括由恒昇公司对本合同委托的项目提供市场调查、产品定位建议及营销策划方案，并及时报送东泓公司审查。对本合同委托的项目进行广告策划、书面广告设计文案、广告执行及住宅物业销售、商业物业招商及销售。合同还对双方的职责与权利，策划费、销售代理费的结算，销售考核，法律责任等进行了约定。《贵阳东泓福源国际总策划及销售代理合同》第5.5条约定：佣金结算的时间，甲方每月向乙方结算佣金一次，如甲方不按合同约定按时支付乙方的佣金或其他应收费用超过一个月的，乙方有权不进行任何工作直至单方面解约，且不需付任何法律责任。乙方于每月30号为时间节点将当月结佣请款单（销售佣金）以当面递送甲方指定工作协调人或邮递寄送的方式报送甲方，甲方签收后，应在上述请款单报送的10日以内（即次月10日）核算完毕并结算佣金给乙方；甲方如对佣金的结算有异议应在上述请款单报送甲方的3日内以书面方式提出。如以上佣金不按约定支付给乙方，则甲方须按照每月百分之一的标准向乙方支付违约金直至付清为止，如连续两个月拖欠乙方佣金款，乙方还有权单方面解除合同，并按本条第一款办理善后事宜。第6.2条约定：合同签订后，双方应共同履行、共同遵守，任何违反本合同约定的行为均为违约行为，守约方有权追诉对方的违约责任，并要求其继续履行合同。除合同另有约定或者一方的违约行为致使另一方无法实现本合同目的外，任何一方不得擅自单方解除本合同。守约方因违约方无故提前解除或终止合同而受到损失的，违约方除承担相应的赔偿外，另须向守约方赔偿人民币1,000,000元。若因乙方销售指标考核不合格而导致甲方解除合同的，则不适用违约金条款。合同签订后，恒昇公司就东泓福源国际项目进行策划及销售代理。2014年10月13日，恒昇公司（乙方）与东泓公司（甲方）签订《补充协议》，约定甲、乙双方经过友好协商，最终确定第一阶段B区商业裙楼可售面积的溢价分成结算底价为13,500元/平方米（具体可售面积见双方确认的一户一底价表），超过13,500元/平方米以上部分双方按照主合同约定之溢价结算基数［结算基数=单套合同签约价-一户一底价表确定的单套底总价］及比例进行分配（原合同第五条第2款第（3）项）。甲乙双方约定B区商业部分的实际销售收入计算方式定为扣除各项销售折扣、返租折算、双方确定的招商政策各阶段租金补贴、乙方的溢价分成之后甲方的实际收入不低于15,000元/平方米，以保证甲方的资金要求。双方就住宅销售的溢价分成重新商定为每月成交住宅成交均价达到4,800元/平方米时进行本批次已售房源的溢价结算，实际销售均价未达到4,800元/平方米，本月不进行销售溢价结算，累计到下一批次进行溢价分成计算。后双方又签订《补充协议二》，约定双方同意就2015年度销售计划进行调整为截止2015年12月31日完成销售5.8亿元，其中2015年1月1日至2015年6月完成销售任务3.2亿元。协议还就考核方案、存抵比营销活动执行方案等进行了约定。后东泓公司与恒昇公司签订《住宅代理终止协议》，约定恒昇公司同意于2015年6月30日终止“东泓福源国际”项目住宅部分的销售代理及策划合作关系，代理业绩以双方确认的住宅业绩清册为准。恒昇公司同意原签订的《东泓福源国际项目招商代理合同》自行终止。恒昇公司应于2015年7月20日前书面向东泓公司提交招商代理期间的工作成果，否则东泓公司有权拒绝向恒昇公司支付尚未结清的招商月费。恒昇公司继续按照原合同、补充协议执行“东泓福源国际”商业产品的销售代理及营销策划服务，原代理合同、补充协议约定东泓公司每月向恒昇公司支付的销售代理及策划服务费从2015年7月开始调整为7万元/月，每月5日前支付。合同还就销售业绩的确认方式及客户退房的处理方法等内容进行了约定。2015年12月14日，东泓公司（甲方）与恒昇公司（乙方）签订《补充协议三》约定：第1条：甲、乙双方从2014年7月13日至2015年10月31日销售业绩及期间产生的销售费用明细详见附件，截止至2015年10月31日止，甲方拖欠乙方住房基础佣金436,041元、商铺基础佣金831,079元、营销策划月费140,000元、商业销售溢价2,123,056元，双方确认未结费用约为3,530,176元。第2条：自双方签订《补充协议三》之日起3日内，甲方先行支付乙方基础佣金300,000元，乙方安排不少于30人的销售团队进场后2日内，甲方将支付乙方基础佣金中340,000元。第3条：另基础佣金767,120元，其中2016年1月15日前甲方先行支付383,560元，2016年1月31日前甲方支付乙方基础佣金中383,560元。第4条：甲方商业可销售面积约15000平方米，由于甲方临街铺面自行持有，故甲方给到乙方的商业可售面积为13435.52平方米。前期商业销售溢价欠款金额为：2,123,056元，双方约定，在乙方销售率（本协议中所提到的销售率是以客户交首付款为准，从客户交付首期款之日起计算，非因乙方原因造成未能实现签约的，超过60日则视为签约）达成80%即10748.42平方米后，经双方经办部门审核确认结算金额后甲方于15日内对此款进行支付。第5条：自双方签订《补充协议三》之日起销售佣金按3%进行结算，在甲方按本协议约定及时足额支付乙方佣金的情况下，乙方放弃溢价部分不进行结算（这里所指不结算的溢价部分为：2015年12月前已发生溢价中未结算的20%及补充协议三签订后即发生的溢价）…。第10条：自双方签订《补充协议三》之日起，若甲方未按照本协议条款的约定及时足额向乙方支付费用的，则甲方应在一周内付清欠付乙方的全部费用并按主合同约定的违约条款承担甲方违约责任，乙方将不再放弃本协议第5条放弃的全部应结算溢价。第11条：乙方30名销售人员到岗后，乙方须在每月末最后一天将考勤表提交甲方报备，考虑到正常排休，每日不得少于24人考勤，若乙方在服务期内或满足80%销售率前，非因特殊原因每日未满24人的（须事先向甲方报备，并取得甲方同意），若给甲方造成损失的乙方承担相应责任。同时还约定，自双方签订《补充协议三》之日起甲方对乙方的佣金、团购费用等不进行考核，并按期进行结算。自2015年12月1日起至2016年5月31日，月费标准为每月7万元。结算方式以乙方每月任务完成比例进行结算。客户支付首期款后，甲方于次月5日内将乙方提交的佣金明细审核完毕，并于审核后当月10日支付全部佣金的80%给乙方。非因乙方原因造成未能实现签约的，从首付款支付之日起最迟不超过60日的则视为签约，甲方须支付乙方剩余的佣金（即全部佣金的20%）。2016年1月4日，恒昇公司向东泓公司出具《工作联系函》，表示恒昇公司于2015年12月26日起每日不少于24人考勤，考勤记录于2015年12月30日提交东泓公司审核确认，根据双方签订的《补充协议三》中第2条的约定，东泓公司应支付恒昇公司基础佣金340,000元，但东泓公司仅支付款项为100,000元，另240,000元未支付，故要求东泓公司告知该240,000元的支付时间。东泓公司工作人员张茂在签方回复处写有现资金支付困难，待乙方销售回款后第一时间支付该笔费用的内容并签字。庭审中，东泓公司陈述，恒昇公司于2016年2月13日撤场，于2016年2月16日向东泓公司发出短信告知其已经撤场。此后东泓公司自行组织销售，涉案房屋除东泓公司自持部分外均已销售完毕。恒昇公司认可其于2016年2月16日向东泓公司发出解除合同的短信。双方当事人均未提交短信记录。东泓公司和恒昇公司一致认可，截止至本案起诉时东泓公司累计向恒昇公司支付了12,220,854.55元。其中2015年9月25日前累计支付月费2,418,000元、住宅基础佣金1,680,592元、商铺基础佣金1,332,115元、溢价佣金6,186,297元；《补充协议三》签订后，东泓公司分别以借条形式向恒昇公司贵阳分公司支付600,000元，其中2015年12月15日支付300,000元，2015年12月31支付100,000元，2016年1月19日支付200,000元。东泓公司并于2016年1月7日支付复印机维修费3,850元。至本案起诉时，东泓公司欠付恒昇公司基础佣金及月费共计807,120元（436,041元＋831,079元＋140,000元-600,000元=807,120元）。经本院释明后，恒昇公司拒绝与东泓公司就其完成的销售业绩进行核算。恒昇公司认可至撤场时止其商业销售率未达到《补充协议三》约定的80%。上述事实有原告与被告的陈述、《贵阳东泓福源国际总策划及销售代理合同》、《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案的争议焦点在于：一、涉案合同应否解除；二、恒昇公司要求东泓公司支付未结费用、利息和违约金的诉请能否得到支持；三、恒昇公司应否向东泓公司返还佣金。关于焦点一，恒昇公司与东泓公司签订的《贵阳东泓福源国际总策划及销售代理合同》、《补充协议》、《补充协议二》、《补充协议三》均系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。东泓公司未按约定支付各期费用已构成违约，根据《补充协议三》第2条、第10条及《贵阳东泓福源国际总策划及销售代理合同》第5.5条第二款的约定，东泓公司第一次逾期行为发生于2015年12月27日，则恒昇公司最早于2016年3月5日取得合同解除权。恒昇公司于2016年2月16日发出解除合同的通知，此时合同约定的解除条件并未成就。东泓公司依约应当向恒昇公司支付违约金，合同应继续履行。然恒昇公司罔顾合同约定自行撤场并单方面通知被告解除合同，其行为存在过错。该解除通知既不符合法律规定也不符合合同约定，不能产生合同解除的法律后果。现恒昇公司起诉请求解除合同，东泓公司亦表示同意，且东泓公司在恒昇公司撤场后自行组织人员销售，涉案房屋除东泓公司自持资产外均已销售完毕，本案合同已无继续履行必要，应当予以解除。故对于恒昇公司解除《贵阳东泓福源国际总策划及销售代理合同》、《补充协议》、《补充协议二》及《补充协议三》的诉请，本院予以支持。关于焦点二，对于恒昇公司主张的基础佣金及月费、利息，按照《补充协议三》的约定，东泓公司应当于2016年1月31日前支付恒昇公司基础佣金及月费807,120元（436,041元＋831,079元＋140,000元-600,000元=807,120元）。东泓公司辩称恒昇公司并未安排足够的销售人员进行销售故该款不应支付，但恒昇公司于2016年1月4日向东泓公司出具的《工作联系函》，内容为恒昇公司已于2015年12月26日起每日不少于24人考勤，根据双方签订的《补充协议三》中第2条的约定，东泓公司应支付恒昇公司基础佣金340,000元，但东泓公司仅支付款项为100,000元，另240,000元未支付，故要求东泓公司告知该240,000元的支付时间。东泓公司对此回复为待回款后支付，其并未对恒昇公司的考勤提出异议。且东泓公司此后支付了200,000元，东泓公司虽称该200,000元及此前累计支付的400,000元均系恒昇公司贵阳分公司的借款，但根据给付款项的时间、金额以及《工作联系函》中双方的意思表示可以认定该600,000元为东泓公司按照《补充协议三》的约定向恒昇公司支付的费用。东泓公司的前述行为应视为其认可恒昇公司的销售人员安排符合约定。故对于东泓公司的该项抗辩意见，本院不予采信。对于迟延支付的利息，双方对此并无约定，本院参照中国人民银行同期同类贷款基准利率，从最后一次付款期限起即2016年1月31日计算至该款实际付清日止予以支持。对于溢价佣金2,123,056元，恒昇公司主张根据《补充协议三》第10条的约定，东泓公司未按约定支付费用，其应向恒昇公司支付欠付的全部费用包括溢价佣金。本院认为，首先，双方《补充协议三》第4条明确约定2,123,056元溢价佣金支付前提为恒昇公司就商业铺面的销售率达到80%即10748.42平方米，在该销售指标未达80%之前，该溢价佣金并不属于双方《补充协议三》第10条约定的“欠付乙方的全部费用”的范围；其次，《补充协议三》第10条的内容，是双方在合同继续履行的前提下进行的约定，现本案合同解除恒昇公司为过错方，其要求东泓公司提前支付溢价佣金有悖诚实信用原则。综上，2,123,056元溢价佣金的支付应当按《补充协议三》第4条之约定以恒昇公司就商业铺面的销售率达到80%为前提。现恒昇公司认可至撤场时止其商业销售率未达80%，故对于恒昇公司主张的2,123,056元溢价佣金，因付款条件并未成就，本院不予支持。至于恒昇公司主张的2015年11月后应支付的月费、佣金及溢价奖励等，恒昇公司提供的结算表及请款结算报告均系恒昇公司自行制作，既未盖有恒昇公司的印章，也没有东泓公司的确认，该组证据无法充分证实恒昇公司的主张。经本院释明后，恒昇公司拒绝就其完成的销售业绩与东泓公司进行核算进而证明其主张的相关费用符合合同约定，其依法应当承担举证不能的法律后果。故对恒昇公司的该项诉讼请求，本院不予支持。至于恒昇公司主张的违约金1,000,000元，本院认为，恒昇公司作为本案合同解除的过错方，无权要求东泓公司支付违约金，对恒昇公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于焦点三，对于东泓公司反诉提出因恒昇公司的销售未达到《补充协议》约定的佣金支付条件，故恒昇公司应当返还东泓公司于2015年9月25日前多支付的佣金款的主张，本院认为，2015年12月14日签订的《补充协议三》，系双方当事人就2014年7月13日至2015年10月31日期间销售业绩及销售费用进行确认的前提下对未结费用、付款条件、支付方式、违约责任等权利义务的约定，具有结算性质。应视为东泓公司就恒昇公司在上述期间内的销售完成情况的认可。现东泓公司以恒昇公司在销售过程中未能保障东泓公司实际收入不低于每平方米15,000元及部分按揭商铺未得到全款，其支付的佣金超过约定为由，要求恒昇公司返还佣金，该主张与《补充协议三》的约定不符，故本院对东泓公司的该项反诉请求，不予支持。对于东泓公司主张应扣除维修复印机的费用3,850元，恒昇公司在其出具的《情况说明》表示同意该费用从佣金中扣除，本院从其自愿，该款在东泓公司向恒昇公司支付尚欠佣金的金额中予以扣除。另，庭审中，东泓公司向本院申请撤回第一项反诉请求，即：撤销恒昇公司与东泓公司签订的《补充协议三》中的结算和清理条款（即该协议第一条到第四条以及合同履行中的双方结算）。本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，东泓公司撤回反诉请求的申请，符合法律规定，故本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，并经本院审判委员会讨论，判决如下：一、解除贵州东泓房地产开发有限公司与上海恒昇房地产经纪有限公司于2014年7月签订的《贵阳东泓福源国际总策划及销售代理合同》、于2014年10月13日签订的《补充协议》、《补充协议二》、于2015年12月14日签订的《补充协议三》；二、贵州东泓房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付上海恒昇房地产经纪有限公司803,270元及利息（利息按803,270元，从2016年1月31日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至该款实际付清日止）；三、驳回上海恒昇房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；四、驳回贵州东泓房地产开发有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费46,991.14元，反诉费25,346.04元，保全费10,000元，共计82,337.18元，由上海恒昇房地产经纪有限公司负担47,872.5元，由贵州东泓房地产开发有限公司负担34,464.64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 龙 珑审判员 刘 妍审判员 唐有临二〇一九年四月二十九日书记员 王 强