昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0102民初13678号原告：云南新华书店图书有限公司。法定代表人：蒋洪斌。住所：云南省昆明经开区。委托诉讼代理人：张宏雷、陈杰，云南直度律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明盘通屋业有限公司。法定代表人：倪海鲲。住所：云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：李艳雯、王雅丽，系昆明盘通屋业有限公司员工，特别授权代理。第三人：昆明市明浩经贸公司。住所：昆明市小坝王旗营小区。法定代表人：张彦生。委托诉讼代理人：魏松龄，系昆明市明浩经贸公司员工，特别授权代理。第三人：昆明天宝兴盛资产管理有限公司。住所：云南省昆明市五华区南屏街昆明世纪广场B2幢22层C-22C号。法定代表人：伍达天。委托诉讼代理人：向平，系昆明天宝兴盛资产管理有限公司职工，特别授权代理。原告云南新华书店图书有限公司(以下简称新华图书公司)诉被告昆明盘通屋业有限公司（以下简称盘通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序于2018年11月29日公开开庭进行审理，因昆明市明浩经贸公司（以下简称明浩公司）、昆明天宝兴盛资产管理有限公司（以下简称天宝兴盛公司）与本案审理存在法律上的利害关系，本院依职权追加明浩公司以及天宝兴盛公司作为第三人参加诉讼，并于2019年3月22日适用普通程序第二次公开开庭进行审理，原告新华图书公司的委托诉讼代理人张宏雷、陈杰，被告盘通公司的委托诉讼代理人李艳雯、王雅丽，第三人天宝兴盛公司的委托诉讼代理人向平到庭参加诉讼，第三人明浩公司经本院合法传唤，到期无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告新华图书公司向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付租金3569857.40元、物业管理费892464.35元。2、依法判令被告向原告支付滞纳金572936.48元（以应付未付租金为基数，按年利率24%计算）。3、依法判令本案诉讼费、保全费以及其他实现债权的费用由被告承担。事实理由：2003年8月30日，昆明盘通屋业有限公司与昆明市明浩经贸公司签订《房屋租赁协议》。约定明浩公司将位于昆明世纪广场商场一层部分和二层部分（包括一层1-01产权区、1-02产权区、1-03产权区、1-07产权区、1-14产权区、1-16产权区、1-18产权区、1-21产权区、1-25产权区，二层有2-01产权区、2-02产权区、2-03产权区、2-04产权区、2-05产权区、2-06产权区、2-07产权区的16处房产面积共计10053.11平方米）的房屋租赁给盘通公司。租赁期限229个月，自2003年9月1日起至2022年9月30日止。协议约定：房屋租赁期间，前60个月每月每平方米10元，之后每60个月按每平方米5元递增一次。房屋租金按年度支付，盘通公司如逾期支付租金，每逾期一日，按照每天应付租金的5倍支付滞纳金。2017年7月18日，云南省高级人民法院作出（2016）云执36号之一执行裁定书，裁定：一、将被执行人明浩公司名下位于云南省昆明市南屏街88号世纪广场1层1-01产权区、二层2-01产权区、二层2-02产权区、二层2-03产权区、二层2-04产权区、二层2-05产权区、二层2-06产权区、二层2-07产权区的8处房产（面积为7,792.18平方米）以第一次拍卖起拍总价人民币27232.78万元抵偿欠申请执行人新华图书公司的债务27232.78万元。财产自裁定书送达申请执行人新华图书公司时转移。二、申请执行人图书公司可持本裁定书到相关机构办理过户登记手续。新华图书公司于2017年7月19日收到上述裁定书，并到昆明市不动产登记中心办理了过户登记手续。被告作为本案所涉8处房产的承租人，在原告取得本案所涉8处房产的所有权后，被告应当按合同约定向原告支付租金、物业管理费，履行《房屋租赁协议》中承租人的相关义务。但经原告多次催收，被告仍未向原告支付前述租金、物业管理费等相关费用，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，望依法判如所请。被告盘通公司辩称：盘通公司与明浩公司签订的房屋租赁协议中约定，以租金抵扣明浩公司购买房屋的购房款，但时至今日明浩公司仍未付清房款；被告对涉案房屋所有权已转移给原告一事并不知情，原告亦未向盘通公司出示过相关证明文件，原告要求支付滞纳金无事实依据；物业费已经由实际承租人向物管公司缴清，原告无权再要求盘通公司向其支付。第三人天宝兴盛公司答辩意见与盘通公司一致。第三人明浩公司未到庭无答辩。原告新华图书公司针对其主张提交以下证据材料：1、房屋租赁协议。2、（2016）云执36号之一《执行裁定书》、送达回证、产权证。3、工作联系函、回函。4、记帐凭证及发票。5、不动产权证书。被告盘通公司提交以下证据材料：1、房屋租赁协议。2、民事判决书。3、商铺的物业管理服务协议。4、物业公司的情况说明。5、告知函。6、回函。7、工作联系函。8、工作联系函及送达快递单、签收依据。第三人天宝兴盛公司提交以下证据：物业费交纳凭证。第三人明浩公司未到庭无证据提交。经审理查明：2003年8月30日，明浩公司与盘通公司签订房屋租赁协议，约定明浩公司将位于昆明世纪广场商场一层部分和二层部分（包括一层1-01产权区、1-02产权区、1-03产权区、1-07产权区、1-14产权区、1-16产权区、1-18产权区、1-21产权区、1-25产权区，二层有2-01产权区、2-02产权区、2-03产权区、2-04产权区、2-05产权区、2-06产权区、2-07产权区的16处房产面积共计10053.11平方米）出租给盘通公司。协议约定：1、租赁期限共229个月，自2003年9月1日起至2022年9月30日止，盘通公司在租赁期限内负责该部分商场的经营、管理、维护等，所发生的一切费用由盘通公司承担。2、房屋租赁期间，前60个月每月每平方米10元，之后每60个月按每平方米5元递增一次；房屋租金及物业管理费按年度支付。3、承租人如逾期支付租金，每逾期一日，按照每天应付租金的5倍支付滞纳金。2017年7月18日，云南省高级人民法院作出（2016）云执36号之一执行裁定书，裁定：“一、将被执行人明浩公司名下位于云南省昆明市南屏街88号世纪广场1层1-01产权区、二层2-01产权区、二层2-02产权区、二层2-03产权区、二层2-04产权区、二层2-05产权区、二层2-06产权区、二层2-07产权区的8处房产（面积为7,792.18平方米）以第一次拍卖起拍总价人民币27232.78万元抵偿欠申请执行人云南新华书店图书有限公司的债务27232.78万元。财产自裁定书送达申请执行人图书公司时转移。二、申请执行人图书公司可持本裁定书到相关机构办理过户登记手续”。2017年9月7日，原告新华图书公司取得上述房屋的不动产权证书。2018年8月初，原告向被告盘通公司发送“告知函”，向其告知云南省高级人民法院已于2017年7月18日将涉案房屋抵偿给原告，被告应于2017年7月18日起支付租金。2018年8月29日，被告向原告回函。2018年9月3日，原告将附有云南省高级人民法院作出的（2016）云执36号之一执行裁定书的函件发送给被告，被告于2018年10月16日向原告回函。另查明，涉案房屋在租赁期间，由天宝兴盛公司实施物业管理，由实际承租人向其支付管理费。2018年11月23日，天宝兴盛公司出具情况说明，载明“世纪广场”一楼101号由案外人张某、王某、朱某、赵某四人实际承租，二楼201-207号商铺由昆明家乐福超市有限公司实际承租，上述铺面均由天宝兴盛公司进行物业管理，五租户已按商场管理合同的约定足额支付了物业费。本院认为,关于租金问题。我国物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。本案中，盘通公司与明浩公司于2003年签订房屋租赁合同，租赁期为229个月，2017年9月7日原告依法取得涉案8处房屋不动产权时，尚在租赁合同约定的租赁期间，被告亦未明确表示不再继续履行原租赁合同，根据买卖不破租赁原则，自2017年9月8日起，盘通公司作为承租人，应及时向房屋权利人新华图书公司按原租赁协议约定的价格支付涉案8处房产的租金。因租赁合同中约定租金支付方式为按年度支付，结合“先支付后使用”的租赁交易习惯，本院确认由被告向原告交纳自2017年9月8日起至原告所主张的2019年8月31日的房屋租金3353754元，具体计算如下：（1）2017年9月8日至2018年8月31日期间为1483631元（7792.18×20元×12÷360×357×80﹪）；（2）2018年9月1日至2019年8月31日期间为1870123元（7792.18×25元×12个月×80﹪）。关于原告的滞纳金主张，因被告未及时向原告支付租金，客观上占用了原告的资金，应向原告支付滞纳金，鉴于原租赁合同中关于“逾期支付租金按照每天应付租金的5倍支付滞纳金”的约定明显过高，原告主动调整为按年利率24%计算，本院予以准许，经核算，被告应向原告交纳自2017年9月8日起至2018年10月25日（原告主张至起诉之日）的滞纳金473839元，具体计算如下：（1）2017年9月8日至2018年8月31日为353104元(357÷360×1483631×0.24)；（2）2018年9月1日至2018年10月25日为120735元（54÷360×3353754元×0.24）。三、关于物业管理费问题。本院认为，原出租人与承租人在租赁合同内虽对物业管理费进行过明确约定，但因物业管理系由第三人具体实施，物业管理服务费应由物业提供方收取，房屋出租人向承租人收取物业管理费具有代扣代缴性质，现物业管理公司到庭明确涉案房屋实际使用人已交清物管费，并不存在拖欠物管费的事实，原告亦未举证证明其存在垫缴的事实，故对原告要求被告支付物管费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予准许。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告昆明盘通屋业有限公司于本判决生效后十日内向原告云南新华书店图书有限公司支付位于云南省昆明市南屏街88号世纪广场1层1-01产权区、二层2-01产权区、二层2-02产权区、二层2-03产权区、二层2-04产权区、二层2-05产权区、二层2-06产权区、二层2-07产权区的8处房产（面积为7,792.18平方米）自2017年9月8日起至2019年8月31日止的租金3353754元。二、由被告昆明盘通屋业有限公司于本判决生效后十日内向原告云南新华书店图书有限公司支付自2017年9月8日起至2018年10月25日止的滞纳金473839元。三、驳回原告新华图书公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币47047元，由原告云南新华书店图书有限公司承担11284元。由被告昆明盘通屋业有限公司承担35763元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  吴 慧人民陪审员  雷辉美人民陪审员  钱志红二〇一九年四月十九日书 记 员  王智熳