江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0507民初7405号原告：张莹，女，1985年7月29日生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：朱明国，江苏瀛元律师事务所律师。被告：苏州创美房产营销策划有限公司，住所地苏州市工业园区万盛街28号915室。法定代表人：葛明亮。原告张莹与被告苏州创美房产营销策划有限公司(以下简称创美公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案受理。因被告创美公司下落不明，本案依法转为普通程序进行审理，由审判员王玲担任审判长并主审、人民陪审员范桂珍、徐秀英参加评议，本院向被告创美公司公告送达了诉状副本、开庭传票等诉讼材料，并于2019年4月8日公开开庭进行了审理。原告张莹及其委托诉讼代理人朱明国到庭参加诉讼。被告创美公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告张莹向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签署的房屋租赁合同；2、判令确认合同解除日期为2017年12月30日并判令被告支付结欠租金3760元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年12月26日，原告将自有的位于苏州市相城区元和街道水韵花都家园19幢403室房屋出租给被告，双方于同日签订《房屋租赁合同》一份。房屋交付后，被告不仅擅自变动房屋结构，将承租房屋转租第三方使用，且自2017年5月开始一直未按约足额支付租金，2017年8月、12月更是均未缴纳租金。2017年12月29日、2018年1月15日，原告分别向被告发出解除合同通知书、限期搬离通知书，被告均已收悉。另，2017年12月29日后，被告就不再使用涉案房屋了，但有一案外张姓人士却自称与被告存在经济纠纷为由，屡屡非法占用涉案房屋，干涉原告继续出租房屋。原告无奈，诉至法院。被告创美公司未作答辩。经审理查明，2016年12月26日，张莹（甲方、出租方）与创美公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定张莹将位于苏州市相城区，建筑面积为139平方米的房屋出租给创美公司，租赁期为2017年2月27日至2020年2月27日，租赁用途为出租。合同第三条租金、定金及付款方式，约定：“1、该房屋租金RMB2100元/月（大写：贰仟壹佰元整）。2、房屋租金支付方式如下：押一付三，提前2天支付房租，甲方只承担物业费，租赁期其他费用由乙方承担。3、房屋的押金为RMB2100元（大写：贰仟壹佰元整）。在租赁期满后，甲方确认房屋及室内设施、设备安全完好，水、电、煤气、暖气、数字电视、物业管理费等费用结清后，当日内原额退还乙方。……。”合同第六条乙方的违约责任，约定：“1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，除甲方有权终止合同外，乙方还应按照本合同壹个月租金额向甲方支付违约金，并且赔偿甲方的其他损失。1）未经甲方书面同意，将房屋转租/转借给他人使用的或拆改变动房屋结构或损坏房屋，改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行非法活动的。2）拖欠房租累计壹个月以上的。2、乙方提前退租需提前一个月通知甲方并按本合同一个月租金向甲方支付违约金，甲乙双方在办理房屋退租时，房屋交接当日由甲方退还给乙方已收剩余租金及押金。”合同第八条其他条款之第4项补充条款中另手写约定：“……②租赁期未满，乙方退房，须支付甲方剩余租赁期的房租作为违约金。……”合同还就其他内容进行约定，合同落款甲方处由张莹签名并书写联系电话，乙方处加盖创美公司公章，并书写联系电话及住址。2017年12月29日，张莹向创美公司（邮寄地址为房屋租赁合同上创美公司所留住址，并写明租赁合同上创美公司的联系电话）邮寄解约通知函一份，告知创美公司存在未经张莹同意，擅自将房屋转租第三方，擅自变动房屋结构及未按时足额支付租金、水电费等违约行为，告知创美公司双方房屋租赁合同解除，要求创美公司在该函件发出之日起2日内支付完毕全部拖欠租金，在7日内将房屋恢复原始状态并向张莹返还等。经查，该邮件于2017年12月30日妥投，处理说明为“他人收丰巢”。2018年1月15日，张莹另向创美公司（邮寄地址为房屋租赁合同上创美公司所留住址，并写明租赁合同上创美公司的联系电话）邮寄搬离通知函一份，告知创美公司在2018年1月19日前自涉案房屋内搬离，逾期未搬，则张莹有权进行处置，收回房屋。该通知函另载明：“1、贵公司于2017年11月30日预缴房租2500元，截止2018年1月19日，尚有18天未缴房租折合人民币1260元，贵司需如数支付给本人。2、水电逢双月抄表，2017年12月中到2018年1月19日期间产生的水电费，贵司在搬离前需按照实际水电表读数如数支付。”经查，该该邮件于2018年1月16日妥投，处理说明为“他人收丰巢”。又查明，位于苏州市相城区元和街道水韵花都家园19幢403室登记所有权人为张莹及案外人李星翰，二者为共同共有。2019年4月8日，李星翰向本院出具声明一份，声明在其妻子即张莹与创美公司租赁合同纠纷案中，由张莹主张权利或承担义务，其本人放弃可能的因该房屋租赁而产生的权利。另，张莹还补充提供涉案房屋照片打印件7张，主张创美公司擅自改建涉案房屋，将客厅砌墙变成卧室，改变房屋结构等，属于重大违约。张莹陈述在租赁合同存续期间，创美公司一直未按期缴纳租金，累计拖欠长达一个多月。后在“331整治”活动检查中，被发现涉案房屋的客厅等空的地方均被改成卧室让多人群租，在居委会、城管等部门上门核查要求整改后，创美公司就无法联系上了。虽2017年12月29日后创美公司即不再使用涉案房屋，但因发出解除通知函后，发现创美公司仍未将涉案房屋内的东西搬离，故张莹又向创美公司发出了搬离通知函，本案中所主张的占有使用费即按照合同约定的租金标准，要求计算自2017年12月30日至2018年1月15日的搬离通知函发出之日，此后的占有使用费不在本案中向创美公司主张。同时，在合同解除后，张莹表示还有自称与创美公司有纠纷的案外人强行占用涉案房屋，不愿搬离，双方并就此多次报警，关于该第三人占用房屋的情况其将另案主张。张莹另陈述收到过创美公司支付的押金2100元，但因创美公司拖欠租金累计长达一个月而导致合同解除，故该押金其不应退还。以上事实，由张莹提供的当事人身份信息、房屋租赁合同、解约通知函、搬离通知函、不动产权证书、声明、李星翰身份证复印件、照片打印件以及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，张莹、创美公司签订的《房屋租赁合同》为双方当事人真实意思的表示，应为有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。根据该《房屋租赁合同》约定，创美公司未经张莹同意将房屋转租他人或改变房屋结构，拖欠房租累计一个月以上或提前退租的，张莹有权终止合同，创美公司应按一个月租金向张莹支付违约金。现根据张莹提供的照片等证据，可认为创美公司存在改变房屋结构、未经张莹同意将房屋转租他人的情形，故张莹可依据合同约定向创美公司主张合同解除，并可主张已收一个月房租押金2100元作为违约金不予退还。关于合同解除时间，张莹向创美公司邮寄的解约通知函显示为“他人收丰巢”，不足以认定其解除通知已送达创美公司，但张莹在2018年11月22日向本院提起诉讼，本案审理中向创美公司公告送达了起诉书副本及相关诉讼材料，起诉书送达之日可认定为张莹解除合同通知的送达之日。因给予了创美公司30日的举证期，故至本案开庭之日，应认为解除合同的条件已成就，张莹要求与创美公司解除《房屋租赁合同》的请求可予支持。关于占有使用费，按照张莹陈述，创美公司至今未将涉案房屋内的物品搬离，故张莹有权主张创美公司支付占有使用费。张莹现主张创美公司应支付2017年12月30日至2018年1月15日其搬离通知函发出之日，参照合同租金标准计算的占有使用费，系其对自身权利的处分，可予准许。鉴于张莹于2018年1月15日向创美公司发出的搬离通知函中载明创美公司于2017年11月30日预缴房租2500元，故进行抵扣后，创美公司尚应支付张莹该期间占有使用费1000元[2100元/月÷30天×20天-（2500元-2100元）]。创美公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃答辩、质证等抗辩权利，应承担对己不利的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张莹与被告苏州创美房产营销策划有限公司于2016年12月26日签订的《房屋租赁合同》解除。二、被告苏州创美房产营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张莹房屋占有使用费1000元（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022012927）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1784元、公告费600元，合计人民币2384元，由原告张莹负担69元，由被告苏州创美房产营销策划有限公司负担1715元（被告负担部分，原告自愿垫付，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  王 玲人民陪审员  范桂珍人民陪审员  徐秀英二〇一九年四月二十九日书 记 员  唐宽正