陕西省商洛市商州区人民法院   民事判决书                     （2019）陕1002民初179号     原告：王喜善，男，1965年8月23日出生，汉族，居民，住陕西省商洛市商州区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：徐立才，陕西西宇律师事务所律师。   委托诉讼代理人：范磊，陕西西宇律师事务所实习律师。   被告：陕西晨光置业有限公司。住所地陕西省商洛市商州区。   法定代表人：郭峰志，总经理。   委托诉讼代理人：寇鸿雁，陕西华秦律师事务所律师。   原告王喜善与被告陕西晨光置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王喜善、委托诉讼代理人徐立才、范磊与被告的委托诉讼代理人寇鸿雁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。     原告王喜善向本院提起诉讼请求，请求判令：1、解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告退回原告购房款275413元及利息；3、诉讼费等一切费用由被告承担。事实与理由：2014年7月13日原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将被告公司开发建设的位于商州区XX街XX馆XX座XX层XX号建筑面积为39.81平方米商业用房(商铺)3981出售给原告，房屋单价6918.20元，总金额275413元，2018年7月31日前交房。交房条件是该商品房经验收合格，并在附件三明确交房标准是所有内墙为水泥压光墙；地面为砼找平；顶面为砼天棚。其他如外墙、门、窗、水、电、公装、电梯等部件都作了明确的约定。合同生效后，原告按合同约定，缴清购房款145413元,剩余130000元于2014年10月14日办理了按揭贷款手续，并支付按揭手续费4500元。被告在签订《合同》之前，忽悠原告，于2014年4月18日与原告签XX街XX号保留协议》，协议不仅巧立名目，而且违法、违规返本销售和售后包租方式销售未竣工房屋，同时在其他要约邀请中言明晨光建材市场租金由8年前的8元涨至50元、现在租金达150元、三年包租等多项优惠条件，诱惑误导原告，但未明确售后包租和返租的具体办法。按法律规定，被告本应将《协议》约定的内容和其他要约邀请条款写入《合同》，作为《合同》的约定条款，而被告却违规在《协议》的第4条和《合同》附件四第6条约定废除。原告购买的商品房，被告于2014年5月1日起，擅自整体装修成“大明宫建材馆”对外出租经营牟利至今。2018年7月3日，原告接到被告的交房通知书，经原告实地查看，被告交付的房屋不是《合同》约定的“预售商品房”，不符合《合同》及其附件三约定的交房标准，而是出租给他人经商使用了4年多，实为使用过的二手房。原告不同意接收二手房，与被告协商未果，无奈原告只有诉讼到法院，请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。   被告陕西晨光置业有限公司辩称，被告向原告交付的房屋不但符合合同约定交房标准，而且超越了《商品房买卖合同》约定的交房标准，原告诉请解除《商品房买卖合同》既无合同依据，也没有法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。     当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，原告提交的证据有：1、王喜善身份证复印件1份；2、“晨光第一街”项目内部团购房号保留协议复印件1份；3、商品房买卖合同复印件1份；4、个人购房借款合同复印件1份；5、收款收据及按揭购房明细；6、交房通知书复印件1份；7、房屋现状照片；8、运营管理服务合同复印件1份；9、宣传彩页1份。被告提供的证据有：1、商品房预售许可证复印件1份；2、商品房买卖合同及附件复印件1份；3、竣工验收备案表复印件1份；4、交房通知复印件2份；5、关于下发“晨光第一街”销售办法的通知复印件1份；6、宣传彩页1份；7、置业计划表复印件1份；8、被告与他人的运营管理服务合同复印件1份；9、装修协议复印件1份；10、房屋五证复印件各1份；11、工程验收各方会签表复印件2份；12、情况说明复印件1份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的证据1真实性没有异议，证据2真实性认可，不认可证明目的，证据3真实性认可，不认可证明目的，证据4与本案没有关联性，证据5真实性认可，证据6真实性认可，对证据7真实性不作评价，证明目的也不作评价，证据8认可， 证据9真实性认可，不认可证明目的。原告对被告提供的证据1-4的来源和形式没有异议，对证据2证明目的有异议，原告认为合同没有履行完毕，房屋没有达到合同约定的标准，所以原告没有接房。原告对被告提供的证据5 认为是内部文件，不符合证据要件，不能作为定案依据，对于被告提供的证据6-9，被告说的合同以外的事情，双方签订的合同没有这些内容，并且在合同附件四第六条约定合同以外的一律作废，原告不认可，本案不涉及价格问题，被告提供的置业计划表所谈价格与本案无关，原告诉讼请求中没有涉及，不予质证，返本三年是违法的，法律禁止不可为，请法庭严查这个事情，证据6和证据8是原告提供的，原告提供的目的是证明被告说谎话欺骗原告，证据5-9与合同没有关联性，不能作为证据使用，对证据10无异议，证据11被告只是单项验收，是无效证据，而且本案不涉及，与本案没有关联性，不能作为证据使用，证据12正好能够证明被告交的是旧房。对于原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9和被告提供提供的1、2、3、4、6、8、9、10、11能够相互印证，形成证据锁链，证明案件的相关基本事实，符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以认定。对于被告提供证据5、7与本案没有关联性，不予认定；证据12属于当事人陈述，与其他证据相互印证后，本院予以综合认定。   根据原被告陈述和本院认定采信的证据，本院认定如下法律事实：     被告开发建设的“晨光第一街”，在开发建设过程中便以“圈定领地，赢定未来”的宣传彩页，向社会公开宣传。宣传彩页前言部分言明晨光建材市场由八年前的8元租金涨至50多元、临街商铺租金达150元。第六条显示带租约销售，即买即得租金，直接将三年租金从房款里扣除。2014年4月11日房屋验收合格。2014年4月18日被告与原告签XX街XX号保留协议》，协议第八条约定2015年8月1日为包租起始日（包租三年），交房日期为2018年7月31日。2014年5月2日被告与第三方签订运营管理服务合同，将原告保留房号B座3层B-3-3号商业用房(商铺)出租给第三方，经营期限三年，从2014年5月1日至2017年12月31日止。2014年5月16日被告与第三方签订商铺装修协议，装修期限从2014年5月16日至7月15日。2014年7月13日原告与被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将被告开发建设的位于商州区XX街XX馆XX座XX层XX号建筑面积为324839.81平方米的商铺出售给原告，房屋单价每平方米6918.20元，总金额275413元，2018年7月31日前交房。合同附件三对交房标准进行了约定，外墙临晨光路、江滨大道为干挂石材，其他面为外墙涂料。所有内墙为水泥压光墙。合同签订后，原告按合同约定，已缴清购房款275413元。2018年7月3日，被告通知原告在2018年7月15日交房，在2018年7月31日前未办理交房手续的，视为自动接房。2018年8月12日被告再次通知原告接房，原告以该房已经成为旧房不予接收，并向本院提起民事诉讼。     本院认为，被告陕西晨光置业有限公司与原告王喜善签订《商品房买卖合同》后，被告与原告之间形成商品房预售合同法律关系，该合同真实合法，为有效合同，对双方均有法律约束力，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。原告购买该商铺的目的无非有两个，一个是租给他人收取租金，一个是自己经营使用获取商业经营利润。原告在购买该商铺前，被告就在宣传彩页第六条公开宣传带租约销售，即买即得租金，《保留协议》第八条约定包租三年，起始日为2015年8月1日，说明原告对被告将房屋租赁他人使用三年，是明知的，也是认可的。按照合同法的相关规定，合同的解除无非有两种方式即协议解除和法定解除。本案不存在协议解除的情形，法定解除主要看是否存在根本违约，尽管合同约定交房标准与已租赁装修的现房不一致，但被告向原告交付的现房没有降低房屋的使用价值，也没有损害原告的根本利益，不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，被告并不构成根本违约，故原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，没有法律依据，不予支持。原告请求被告返还价款及利息，因合同没有解除，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：    驳回原告王喜善的诉讼请求。    案件受理费5531元减半收取2765.50元，由原告负担。                        如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。                                    审判员 金三喜                             二O一九年四月四日                                  书记员 李倩      1