山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0113民初2786号 原告：山东灵岩旅游开发有限公司，住所地济南市长清区。 法定代表人：张桂春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨淑清，山东坤泽律师事务所律师。 被告：济南华恒房地产开发有限公司，住所地济南市市中区。 法定代表人：魏言忠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：程刚，山东鼎桥律师事务所律师。 第三人：济南市长清区万德街道。 法定代表人：马永奇，该村委会主任。 原告山东灵岩旅游开发有限公司（以下简称灵岩公司）与被告济南华恒房地产开发有限公司（以下简称华恒公司）、第三人济南市长清区万德街道办事处灵岩村民委员会（以下简称灵岩村委会）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告灵岩公司的委托诉讼代理人杨淑清、被告华恒公司的委托诉讼代理人程刚到庭参加诉讼，第三人灵岩村委会经本院送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 灵岩公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令华恒公司向灵岩公司支付项目转让费及前期工程款余款608万元并赔偿经济损失；2.本案诉讼费用由华恒公司承担。事实与理由：灵岩公司与灵岩村委会于2010年5月11日签订《长清区万德镇灵岩村旧村改造合同书》，由灵岩公司承建长清区万德镇灵岩村改造项目。2013年6月17日，华恒公司与灵岩村委会达成了《灵岩村开发协议书》，约定把灵岩公司投入的费用（截止2013年7月30日）作价1600万元转让给华恒公司，灵岩公司将项目的全部建设手续、规划方案，现有施工材料及施工图纸转交华恒公司，该项目与灵岩公司再无任何关联。根据现实情况1600万元转让费不能弥补灵岩公司全部投入，灵岩公司无奈直至2013年8月9日盖章确认。2013年11月21日，华恒公司以不支付首期400万转让费为由胁迫灵岩公司签订《灵岩村开发补充协议书》，灵岩公司在该《灵岩村开发补充协议书》加盖印章的当天下午华恒公司就支付了首期400万元转让费。之后，灵岩公司多次催要，又通过万德镇政府等相关部门协调，华恒公司累计支付灵岩公司992万元，尚欠608万元未支付。为此灵岩公司诉至贵院，望判如所诉。 华恒公司辩称，灵岩公司陈述与事实不符，所主张的诉讼请求于法无据。自2010年5月灵岩公司仅实施部分拆迁及村民安置项目，但因灵岩公司自身经营不善，对外负债累累，导致灵岩公司在此项目施工过程中无法继续承建已拆除房屋村民的回迁安置房，造成大量村民四处上访，施工项目处于停滞状态，给当地政府带来巨大压力。在此状态下，为能使该项目顺利开展，长清区万德镇灵岩村民委员会（以下简称：灵岩村委会）与灵岩公司共同找到答辩人公司以寻求合作解决方案。经三方对此磋商洽谈，于2013年6月17日三方共同签订了《灵岩村开发协议书》，该协议书的签订是灵岩公司的真实意思表示，由该公司授权代表人（即公司股东）签字并加盖公司印章为证，因此不存在灵岩公司诉称的迫于无奈才签订协议书的情况。另外，对于项目转让费，答辩人秉承灵岩村委会与灵岩公司提出的“在短时间内快速恢复运行该项目并同时尽量帮助灵岩公司解决资金困难”的宗旨，在协议过程中才未提议由三方共同委托评估机构进行评估作价，而是采取了协议作价方式确定项目转让费。该协议中虽载明项目转让费作价1600万元包含灵岩公司前期手续办理费用及前期投入费用，但是该笔转让费明显高于灵岩公司前期投资。 《灵岩村开发协议书》履行初期，发生部分村民拒绝签订拆迁协议以及搬出居民房屋的情况，导致该协议履行受阻。后经协议三方几次协商，于2013年11月21日共同签订《灵岩开发补充协议书》，该补充协议书的“乙方”处亦是由灵岩公司的授权代表人签字并加盖单位公章，并不存有胁迫签订情形。 灵岩公司主张“向其支付项目转让费及前期工程余款608万元并赔偿经济损失”的诉讼请求于法无据，应当予以驳回。答辩人自签订《灵岩村开发协议书》后，共向灵岩公司支付了997万元转让费，而非灵岩公司所主张的992万元。依据《灵岩村开发协议书》及《灵岩村开发补充协议书》的相关约定，答辩人暂时无需向灵岩公司继续支付余款。根据《灵岩村开发补充协议书》第1条的约定：“因部分村民不同意，致使拆迁工作尚未完成。在第四峪和台子地范围内，我公司同意暂时允许不超过四户村民缓签拆迁协议，如将来该地块开发施工时，仍有村民民居未拆除的，每出现一户，赔偿我公司六十万元，直接从我公司应支付款中扣除。”根据《灵岩村开发补充协议书》第4条的约定：“待保障房片区内房屋拆除完毕，村民拆迁协议签订完毕后允许不超过四户不签，支付村民补偿拆迁款并同时支付灵岩公司贰佰万元，其余款项的支付仍执行原合同。”通过答辩人所提供的《灵岩村旧村拆迁情况说明》及相应照片等相应证据可以证实：现截止目前，协议中所涉及的第四峪村有**村民、台子地村有11户村民、第三峪村有2户村民均拒绝签订拆迁协议并拒绝搬迁，北岭村尚未动工。但是上述情况并非由答辩人原因造成，却导致答辩人暂时无法拆除房屋，也无法依约履行协议。现因保障房片区内房屋尚未拆除完毕，而且两个村中拒绝搬迁的村民共计有18户，已经超出协议约定达10户之多，依照补充协议中上述两条的约定，答辩人不仅暂时无需向灵岩公司支付200万元款项并且可以扣除应支付款600万元。 综上所述，答辩人在履行协议的过程中不存在任何违反协议及补充协议约定的情形，根据法律规定答辩人无需向灵岩公司承担赔偿责任，相反我公司暂时保留依照协议及补充协议向灵岩公司主张赔偿并进行追偿的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：灵岩村委会（甲方）、灵岩公司（乙方）、华恒公司（丙方）于2013年6月17日签订灵岩村开发协议书，合同约定将第三峪、榆行、北岭庄、大圈、台子地、第四峪等六个自然村进行整合，拆旧后的北岭庄用于建设村民安置房，第四峪、台子地腾出的村庄土地，用于建设休闲度假区（土地亩数不少于120亩）。大圈、榆行拆迁后复耕。安置房的标准：按单元楼六层带电梯，90-120平/每户（具体户型面积以实际需要为准），厨房、卫生间贴瓷砖，其余水泥墙刮腻子地面为水泥地面，内门安装普通木夹门，分户门为普通防盗门，水电气通，保证提供15000平方米，（村民安置房片区内所有未完工楼体均归丙方所有），多余部分由丙方自行销售，收益归丙方所有，甲方不得有任何干涉。丙方提供公共建筑400平方米。 甲方无偿出地，乙方截止2013年7月30日前所发生的所有的费用作价1600万元转让给丙方，丙方分期给乙方，丙方进行建设投资开发，丙方投资内容为村民安置房及配套设施，村委会公建房。丙方收益为拆旧获得的台子地、第四峪土地不少于120亩，用于开发、出售，所得收益全部归丙方所有，与甲乙方无任何关系。本项目村民安置后，部分村民复耕后政府土地补偿收益全部归甲、丙方享有，按照5:5比例分成。 甲、乙、丙方的责、权、利约定：甲方负责村民旧居拆除及与村民签订拆迁协议。甲方负责出具给丙方销售所需要的销售合同及收据，销售合同及收据加盖村委会公章和财务专用章，或甲方授权丙方刻“房屋销售专用章”及“房屋销售财务专用章”由丙方独立使用。甲方保证丙方在建设施工过程中不受外界干扰，阻挠施工等，保正施工的顺利进行，否则每出现一次则赔偿丙方损失壹拾万元，从甲方应得建筑面积按照2000元/平方米扣还丙方。甲、乙方保证交付具备现有手续可开发用地不少于120亩，如果甲乙方无法交付丙方具备合理开发手续的开发用地致使丙方无法开发，甲乙方退还丙方支付的1600万元转让费，并支付丙方100万元违约金。且丙方投资建成的所有建筑均归丙方所有，由丙方自行对外出售。丙方在该项目开发过程中，享有开发、设计、施工、销售等相关工作的独立权，甲方不得以任何理由和借口进行干涉。施工及供料在相同价格及质量的条件下丙方优先考虑与村民合作。 乙方的权利和义务，乙方将项目全部建设手续、规划方案、现有施工技术资料及施工图纸转交丙方，转交时间为合同签订后七日内，该项目与乙方再无任何关系。施工过程中，甲乙方无条件配合丙方完善建设手续，保证丙方施工的顺利进行，否则因手续原因致使丙方停工，每出现一次，支付丙方违约金100万元，从应付乙方款中扣除。 丙方的权利和义务，丙方负责项目现状以后的所有投资及建设，负责将村民安置房建成并安置，负责将按合同约定将款项支付到位，否则每出现一次赔偿给对方50万元。乙方项目转让费用及前期工程款1600万，丙方分三次付清，在本合同签订后，甲丙方及拆迁村民签订三方拆迁合同。拆迁合同签订完毕后，丙方协同甲、乙方与施工单位签订撤场协议，丙方具备开工现场条件后先行支付600万，用以处理乙方前期欠款问题；在丙方进场施工后四个月整，支付陆佰万元；余款南部开工后延六个月全部付清。甲方所得的村委会公建房，丙方一期开发完毕的同时，交付使用。工期自村民拆迁协议签订完毕并原施工单位撤场后两年内，全部拆迁安置完毕，否则每拖一天赔偿甲方一万元。此合同甲、乙、丙三方加盖公章、签字予以确认。 2013年11月21日，灵岩村委会（甲方）、灵岩公司（乙方）、华恒公司（丙方）签订灵岩村开发补充协议书，约定因部分村民不同意，导致拆迁协议未签订完，在第四峪和台子地范围内，丙方同意暂时允许最多不超过四户村民缓签，如将来该地块开发施工时，仍有村民民居未拆除的，每出现一户，赔偿丙方陆拾万元，直接从丙方的应支付款中扣除。开发用地范围内的居民拆除完最迟不超过2014年5月30日，否则每超过一天，赔偿丙方壹万元。 村民拆迁安置后，原村居土地复耕，复耕后土地补偿收益原定甲、丙方5:5分，改为该部分收益全部归丙方。村民安置房的建设根据实际拆迁需求进行建设和安置，村民安置建设区域内，除因拆迁安置需要的村民安置房外，其余部分由丙方自行销售。因乙方急需部分款项支付工程款，甲、乙、丙三方约定，甲、丙方设立共管账户，丙方先行将400万元打入该共管账户，在乙方将施工单位在招标办和质监站的备案变更，并将前期的完整的施工资料全部移交给丙方后，甲、丙方将该400万元支付给乙方。待保障房片区内房屋拆迁完毕，村民拆迁协议签订完毕后允许不超过四户不签，支付村民拆迁补偿款并同时支付乙方200万元，其余款项的支付仍执行原合同。 2013年11月21日，华恒公司向灵岩公司支付转让费400万元，2014年至2015年分五次共支付55万元、2015年2月13日支付57万元、2018年4月5日支付20万元、2018年5月21日支付450万、2018年7月24日支付30万元，上述付款共计1012万元，双方当事人无异议。 另，华恒公司主张2014年4月24日向灵岩公司支付转让费5万元，灵岩公司向其出具收据，载明：“兹收到人民币伍万元正此款最后由本公司、灵岩村、华恒公司共同议定出资方案”。对此灵岩公司陈述该款并非转让费，而是涉案三方共同商议由华恒公司支付马永民的拆迁补偿款，且收条内容并非转让费内容。并出具马永民出具的收条加以印证。经审查，涉案工程村民安置依据协议约定，应由华恒公司负责。从灵岩公司出具收条内容分析，该款与转让费并无牵涉，该款不应认定为转让费。 华恒公司主张其代替灵岩公司缴纳土地罚金8万元，该笔费用依据协议约定应由灵岩公司承担。灵岩公司同意抵顶转让费5万元。华恒公司缴纳土地处罚金后，诉讼中本院向其送达通知书，向其释明是否同意继续履行《灵岩村开发协议书》、《灵岩村开发补充协议书》，如五日内不向本院回复将视为同意继续履行上述协议，华恒公司于2018年12月14日签收，华恒公司在释明期限内未向本院做出回复，故本院认定华恒公司同意履行《灵岩村开发协议书》、《灵岩村开发补充协议书》。 综上，华恒公司已向灵岩公司共支付转让费1017万元（1012万+5万），对剩余3万元土地罚金及2014年4月24日5万元付款如何处理，因华恒公司在本案中未提起反诉，故在本案中不予处理。 《灵岩村开发协议书》、《灵岩村开发补充协议书》履行过程中，华恒公司、灵岩公司一致认可灵岩村南部（第四峪、台子地、榆行）未开工。对于未开工原因，灵岩公司认为系华恒公司违规销售安置房造成，而华恒公司认为第四峪、台子地尚未全部达成安置补偿协议、榆行尚未拆迁，无法施工。诉讼中，灵岩公司向本院递交调查证据申请书，要求本院前往第三人灵岩村委会、灵岩村售楼处调取华恒公司违规销售安置房相关证据。本案中本院已经追加灵岩村委会作为第三人参加诉讼，灵岩村委会未到庭参加诉讼，且灵岩公司、灵岩村委会均未提交证据证实第四峪、台子地、榆行自然村村民已就拆迁补偿范围、补偿内容、补偿标准、安置位置达成安置协议，上述争议系无法达成拆迁协议的主要原因，据此灵岩公司、灵岩村委会有能力对其主张承担举证责任，且根据现有证据本院已能查明案情，故灵岩公司上述请求本院不予准许。 本院认为，灵岩村委会、灵岩公司、华恒公司之间签订的《灵岩村开发协议书》、《灵岩村开发补充协议书》系当事人的真实意思表示，为有效协议，本院予以确认。虽土管部门对涉案工程用地做出处罚，但诉讼中华恒公司同意继续履行上述协议，这系当事人对自身权利义务的处分，应予准许。 《灵岩村开发协议书》约定，华恒公司分三次付清转让费，在本合同签订后，灵岩村委会、华恒公司及拆迁村民签订三方拆迁合同。拆迁合同签订完毕后，华恒公司协同灵岩村委会、灵岩公司与施工单位签订撤场协议，华恒公司具备开工现场条件后先行支付600万，用以处理灵岩公司前期欠款问题；在华恒公司进场施工后四个月整，支付陆佰万元；余款南部开工后延六个月全部付清。经审查，前两期付款条件均已具备，华恒公司应依约向灵岩公司支付转让费至1200万元，而华恒公司仅向灵岩公司支付1017万元，故华恒公司理应依约向灵岩公司支付转让费183万元。本案争议焦点为《灵岩村开发协议书》中第三期付款条件是否具备，截止灵岩公司向本院主张权利，灵岩村委、华恒公司尚未就该村南部（第四峪、台子地、榆行）就拆迁补偿范围、补偿内容、补偿标准、安置位置同全部村民达成协议、故第四峪、台子地部分村民未搬迁、榆行村民尚未搬迁，华恒公司不能继续施工，第三期付款条件并不具备。灵岩公司要求华恒公司赔偿其经济损失100万元过高，应予调整。依据双方协议约定，华恒公司按期将款项支付到位，否则每出现一次赔偿给对方50万元。本院据此酌定华恒公司应赔偿灵岩公司经济损失366000元（183万元×20%）。双方因剩余3万元土地罚金及2014年4月24日5万元付款产生的纠纷，因华恒公司在本案中未提起反诉，故在本案中暂不予处理，华恒公司可另案主张权利。灵岩公司、灵岩村、华恒公司因村民拆迁违约金产生的争议与本案不属同一法律关系，当事人亦可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由济南华恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向山东灵岩旅游开发有限公司支付转让费183万元； 二、由济南华恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿山东灵岩旅游开发有限公司经济损失366000元； 三、驳回山东灵岩旅游开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费61360元，由山东灵岩旅游开发有限公司负担42058元、济南华恒房地产开发有限公司负担19302元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  冉 然 人民陪审员  张春法 人民陪审员  杨金兰 二〇一九年四月十三日 书 记 员  郝晶晶