广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初1857号原告：佛山市南海区人民医院（佛山高新技术产业开发区人民医院、佛山市南海区精神卫生中心），住所地：广东省佛山市。法定代表人：张松平。委托诉讼代理人：王欣，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓俊南，广东信广律师事务所律师。被告：广州市新领地物业有限公司，住所地：广东省广州市白云区。法定代表人：陈国仕。委托诉讼代理人：朱海波，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：王薇棋，广东智洋律师事务所实习律师。原告佛山市南海区人民医院（佛山高新技术产业开发区人民医院、佛山市南海区精神卫生中心）（以下简称“南海医院”）与被告广州市新领地物业有限公司（以下简称“新领地公司”）合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序，于同年3月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王欣，被告的委托诉讼代理人朱海波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南海医院向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还保证金236900元及支付以此为本金从2016年2月2日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率1.5倍计算的利息，暂计算至2019年1月21日为39932.5元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月23日，原告与被告签订《南海区公有物业租赁合同》，约定原告向被告出租佛山市南海区***48间商铺。由于原告与其中的18间商铺的租户签订的租赁合同尚未到期，因此原告与被告于2015年3月31日签署了未到期合同移交表、租户保证金移交表，约定原告应将未到期租户的租赁合同及保证金236900元移交给被告。之后，因被告拖欠原告2015年4月份租金34万元，原告于2015年10月15日向被告发出通知，告知被告上述应由原告移交的未到期保证金抵扣其欠缴的2015年4月份租金，被告对此未提出任何异议。因被告长期无故拖欠原告租金，2016年3月29日，原告起诉至佛山市南海区人民法院，案号为（2016）粤0605民初5328号，要求被告支付拖欠租金、水电费等，佛山市南海区人民法院认为该未到期租户保证金不宜在该案中进行处理，而是应由原、被告及相应承租方进行结算。被告对（2016）粤0605民初5328号判决不服并向佛山市中级人民法院提起上诉。2017年10月26日，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06民终1886号民事判决，确认原告与被告签订的《南海区公有物业租赁合同》于2016年2月2日解除，但亦未对未到期租户保证金进行处理。期后，原告根据部分到期租户的要求返还了保证金。原告认为，由于未到期租户保证金已经抵扣了被告拖欠的租金、佛山市南海区人民法院及佛山市中级人民法院亦确认抵扣行为合法合理，因此应视为原告已向被告移交了未到期租户保证金236900元，在双方签订的《南海区公有物业租赁合同》于2016年2月2日解除的情况下，被告应在合同解除当日向原告返还未到期租户保证金。为此，原告特提起诉讼，望判如所请。被告新领地公司辩称，1.原告要求返还保证金于法无据，因保证金在2015年3月份根据双方签订的租赁协议已经冲抵为被告交给原告的租金，并且原告与其他涉案租户签订的租赁合同原件已经全部移交给被告，从原告所提交的证据也充分体现该事实，故实际上，租赁关系已经发生了变更，即原告与原承租户的关系变成被告与原承租户的关系，故原告现要求返还该部分保证金与事实不符；2.列表的未到期租户中有部分（员工宿舍5、9、15、19、21、22号铺）的租赁者尚欠被告2016年1月份的租金未付，其中5号铺尚欠3726.8元，9号铺欠3726.8元，15号铺欠2015年12月份及2016年1月份的租金合计5632元，19号铺欠3337.2元，21号铺欠4369.6元，22号铺欠3657元，因上述租赁者至今仍未交纳租金，存在违约，按照合同约定应当扣保证金，不应予以退回；3.被告已经将保证金退回给南新三路10号铺的租户（陆映波），且已重新和该新租户签订新的租赁合同；4.退一步而言，即使原告有返还上述保证金给相应的租户，根据其最新提交的统计表上的数据显示，其返还的保证金金额是226900元，原告起诉的金额与该实际退还的金额也不相符；5.保证金在合同中没有约定利息，也没有约定利息按照贷款利息的1.5倍计算，故原告要求承担利息也没有合同与法律依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告在诉讼中提供了下列证据：1.原告事业单位法人证书、被告企业信用信息复印件各1份，证明原、被告诉讼主体资格。2.南海区公有物业租赁合同复印件1份，证明双方于2014年12月23日达成协议，由被告承租原告名下位于***48间铺位，其中部分铺位未到期。3.未到期合同移交表复印件1份，证明原告已向被告移交未到期租户合同。4.未到期租户保证金移交表复印件1份5.缴费通知复印件1份6.支出证明、收据复印件1份证据4-6证明原告向被告交付的未到期租户合同保证金236900元已抵扣被告拖欠原告的2015年4月份租金，原告已实际向被告交付未到期租户合同保证金236900元，但双方之间的移交行为没有得到相应租户的确认，并非有效的合同权利义务的转移。7.（2016）粤0605民初5382号民事判决书原件1份8.（2017）粤06民终1886号民事判决书原件1份证据7-8证明经二审判决，双方签订的《南海区共有物业租赁合同》于2016年2月2日解除，但两审法院对未到期租户合同保证金236900元未作处理。9.会议记录、铺位租户会议签到表原件各1份，证明由于被告违约，原告已行使单方解除合同的权利，解除了与被告的租赁合同，对相应租户的租金及保证金等，原告的处理意见为由原告向到期租户垫付保证金后，另行向被告追讨。10.垫付保证金详表、租户保证金支出证明、收据原件各1套（除1号铺支出证明、收据无原件核对），证明原告向租户支付合同保证金共226900元。被告在诉讼中提供了下列证据：租赁合同、收款收据、收据复印件各1份，证明被告于2015年10月31日已将合同保证金3000元退还予佛山市南海区人民医院四门诊首层10号商铺的承租人陆映波，并于同日与邓顺志就上述商铺签订了租赁合同，收取了保证金3000元。本院组织双方当事人进行证据交换和质证。被告对原告提供的证据1-8、10的真实性均无异议，本院对该部分证据的真实性予以确认并在卷佐证。对原告提供的证据9，因有原件予以核对，被告对其真实性虽有异议但未能提出反驳证据，故本院对其真实性予以确认。对被告提供的证据，因其内容与原告提供的证据9、10中反映南新三路11号10号铺的原承租人为陆映波，2016年2月3日参与铺位租户会议的承租人为邓顺志的内容能够吻合印证，原告对其真实性虽有异议但未能提出反驳证据，故本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2014年12月23日，原、被告签订《南海区公有物业租赁合同》，约定原告向被告出租位于***48间商铺，双方对租赁面积、期限、租金等事项均进行了约定，其中还约定：涉案物业有一部分没有到期，签订租赁合同后原告把全部物业移交给被告，未到期部分物业要按原告现有合同执行，到期后再由被告同租户签订新合约。2015年3月31日，原、被告签署《佛山市南海区人民医院铺位未到期合同移交表》和《佛山市南海区人民医院铺位未到期租户保证金移交表》，确认被告收到原告移送的未到期合同15份、未到期租户保证金236900元。2015年10月15日，原告出具《缴费通知》，告知被告4月份租金34万元，扣除原告需要转给被告的未到期铺位合同保证金23.69万元及未及时移交铺位的0.7503万元，被告4月份实际应缴租金为9.5597万元。2015年10月31日，被告向佛山市南海区人民医院四门诊首层10号商铺的承租人陆映波退还合同保证金3000元，并于同日与案外人邓顺志就上述商铺签订了租赁合同，并收取了保证金3000元。2016年2月3日，原告召集涉案商铺原承租人召开会议，要求48间商铺的租金、水电费从2016年2月2日起由承租人向原告支付，无需再向被告支付任何费用；对于临工宿舍5、9、15、19、21、22号铺位，门诊扩建1、5、6、7号铺位，南海大道铺位，南新三路1、2、5、6、10、11号铺位（共17间铺位），原告与原承租人的权利义务按原租赁合同条款执行，租赁期限到期后租户不再续租的，租户向原告交回保证金收据后，由原告向租户垫付合同保证金，期后由原告向被告追偿。2016年3月29日，本院对原告诉被告租赁合同纠纷一案立案受理，并于2017年1月21日作出（2016）粤0605民初5328号民事判决书，其中判决确认原告与被告于2014年12月23日签订的《南海区公有物业租赁合同》于2016年2月2日解除，另认为因原、被告签订《南海区公有物业租赁合同》虽将未到期租户的租赁合同、保证金移交给被告，由被告作为出租方进行管理，但涉及三方之间的合同权利义务关系约定尚不明确，故相应保证金的收退应在原、被告及相应承租方之间进行结算，不宜在该案中进行处理，故对原告的相应诉请在该案中不予支持。被告对上述判决不服并提出上诉，佛山市中级人民法院于同年10月26日作出（2017）粤06民终1886号民事判决书，其中认为涉案商铺48间中有12间商铺（位于平桂街临工宿舍楼两翼）没有产权证明和建设工程规划许可证，故涉及该部分商铺的租赁合同因违背国家法律法规等强制性规定无效，另涉案符合国家法律法规取得建设工程规划许可证的36间涉案商铺的租赁合同合法有效，并判决变更上述一审判决第一项为：确认原、被告于2014年12月23日签订的《南海区公有物业租赁合同》（仅限涉案36间商铺部分的合同但不包括平桂街临工宿舍的两翼12间商铺部分的合同）于2016年2月2日解除，并对上述一审判决其他部分判项予以撤销及变更，对原告主张被告返还未到期租户保证金问题未作论述和处理。该案于2017年11月3日已生效。2016年7月25日至2018年9月28日期间，除位于平桂街临工宿舍15号铺及南新三路11号10号铺的保证金合计10000元外，原告已陆续向其余15间铺位的承租人退还保证金合计226900元。2019年1月21日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告一致确认原告应转交给被告的未到期租户合同保证金236900元已与被告应交的2015年4月的部分租金相抵扣。本院认为，原、被告于2014年12月23日签订的《南海区公有物业租赁合同》（以下简称“涉案合同”）已经（2017）粤06民终1886号民事判决书认定为部分无效、部分解除，本案系就该合同无效及解除后双方权利义务的继续清理结算。根据已查明事实可知，原告基于涉案合同已将涉案17间未到期铺位保证金236900元交付予被告，现涉案合同已被认定为部分无效、部分解除，而仅有涉案南新三路11号10号铺的保证金3000元是由被告退还予原承租人，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失”的规定，被告无权继续占用除其已退还原承租人的3000元以外的其他款项，故本院认定被告应退还233900元（236900元-3000元）予原告，对原告超出该核定额的诉讼请求本院不予支持。对于原告主张被告支付逾期付款利息的问题，因涉案款项的结算涉及原、被告与案外人的结算，被告的返还义务至本案诉讼才最终确定，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条之规定，判决如下：一、广州市新领地物业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还233900元予佛山市南海区人民医院（佛山高新技术产业开发区人民医院、佛山市南海区精神卫生中心）；二、驳回佛山市南海区人民医院（佛山高新技术产业开发区人民医院、佛山市南海区精神卫生中心）其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5452.48元，减半收取计2726.24元［佛山市南海区人民医院（佛山高新技术产业开发区人民医院、佛山市南海区精神卫生中心）已预交］，由佛山市南海区人民医院（佛山高新技术产业开发区人民医院、佛山市南海区精神卫生中心）负担321.99元，由广州市新领地物业有限公司负担2404.25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。佛山市南海区人民医院（佛山高新技术产业开发区人民医院、佛山市南海区精神卫生中心）预交的案件受理费2404.25元，在本判决发生法律效力后经佛山市南海区人民医院（佛山高新技术产业开发区人民医院、佛山市南海区精神卫生中心）书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨虹虹二〇一九年四月十九日书记员  余宝儿