湖南省怀化市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘12民初182号 原告：湖南天泓房地产开发有限公司，住所地怀化市迎丰西路（怀化宾馆内）。 诉讼代表人：湖南天泓房地产开发有限公司管理人。 负责人：孙创前，湖南天泰中平清算事务所有限公司法定代表人。 委托诉讼代理人：袁铁山，湖南瀛湘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李建波，湖南瀛湘律师事务所律师。 被告：瞿红，女，1970年3月9日出生，住湖南省怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人：王建辉，湖南淮新律师事务所律师。 原告湖南天泓房地产开发有限公司（以下简称天泓公司）与被告瞿红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月22日公开开庭进行了审理。原告天泓公司的委托诉讼代理人袁铁山、李建波，被告瞿红的委托诉讼代理人王建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天泓公司提出诉讼请求：1、判令解除天泓公司与瞿红之间的《房屋租赁合同》；2、判令瞿红向天泓公司腾退怀化大厦五楼的房屋；3、诉讼费由瞿红承担。在诉讼期间，天泓公司变更其诉讼请求第2项为“判令瞿红腾退怀化大厦五楼的房屋，并向天泓公司支付2012年5月20日至腾退房屋之日租金，租金按每年15万元计算”。事实和理由：2007年,天泓公司开发怀化大厦国际名品城(以下简称“怀化大厦”),该项目于2010年竣工,因种种原因一直未竣工验收。2012年5月20日,天泓公司与瞿红签订《房屋租赁合同》,约定将怀化大厦五楼约800平米出租给瞿红用于经营怀化市中环星岛西餐厅,租期15年,合同生效时一次性支付15年租金200万元。但瞿红一直未向天泓公司支付过租金。2017年,天泓公司因资不抵债,被怀化市中级人民法院裁定破产清算,并指定湖南天泰中平清算事务所有限公司担任湖南天泓房地产开发有限公司管理人(以下简称“天泓公司破产管理人”)。2018年8月16日,天泓公司破产管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第17条、18条、25条的规定,通知瞿红已经严重违约,依法解除《房屋租赁合同》,并要求瞿红支付所欠房租和交付租赁房屋,均遭拒绝。故诉诸法院,请予支持。 被告瞿红辩称，（一）天泓公司无权单方解除《房屋租赁合同》，其请求解除合同无法律依据和合同依据。首先，2012年5月20日,天泓公司与瞿红签订《房屋租赁合同》,合同第二条约定:“合同生效时乙方一次性支付15年租赁费用总计200万元”,瞿红已向天泓公司支付租金200万元,天泓公司也已收到租金并出具收条。瞿红作为承租人已经完全履行了支付租金的义务,不存在《中华人民共和国合同法》规定的法定解除情形。其次，案争《房屋租赁合同》第六条约定:“租赁期间,任何一方若需提前终止合同,需书面通知对方,经双方协商后终止本合同书”,案争合同并未特别约定单方解除权,双方经协商一致才可解除合同。答辩人未与天泓公司就解除合同达成一致,也未收到书面通知,天泓公司请求解除合同没有合同依据。（二）被答辩人主体不适格,无权请求腾退房屋。2017年11月11日怀化市中级人民法院作出了(2016)湘12民初57号《民事判决书》,判决案外人德泰科技(深圳)有限公司与天泓公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；天泓公司于判决生效之日起30日内协助德泰科技(深圳)有限公司办理怀化大厦国际名品城第2座层501号的房产产权登记和交付手续。该判决已经发生法律效力。案外人德泰科技(深圳)有限公司对涉案房屋享有合法的期待物权，天泓公司对涉案房屋不享有法律保护的所有权,不是本案适格的诉讼主体,无权请求腾退房屋。（三）瞿红使用涉案房屋至今已长达六年,天泓公司从未提出过异议,依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定,延付或者拒付租金的,诉讼时效期间为一年,被答辩人以答辩人未付租金为由提起诉讼,已过诉讼时效,贵院应当予以驳回。请求依法驳回被答辩人的起诉或诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 天泓公司提出如下证据：第一组、营业执照复印件1份，拟证明其主体资格；第二组、本院（2017）湘12破申4号民事裁定书复印件1份，决定书复印件1份，拟证明天泓公司是破产企业，管理人是湖南天泰中平清算事务所有限公司；第三组、商品房预售许可证、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证复印件各1份，拟证明怀化大厦是天泓公司开发的房产，至今没有进行竣工验收，依然属于天泓公司财产；第四组、房屋租赁合同复印件1张，拟证明瞿红租用怀化大厦五楼，但未向其支付租金。第五组、与原件核对无异的“通知解除合同通知书”复印件一份，拟证明管理人已经通知被告解除租赁合同；第六组、集资案集资汇总表复印件一份，拟证明瞿红的借款及利息都已经还清。瞿红质证认为：对第一组、第二组、第三组、第四组证据的真实性、合法性和关联性均无异议，但对于第三组、第四组证据拟证明目的有异议。对第五组证据的真实性、合法性与关联性均有异议，瞿红没有收到该通知，天泓公司单方对解除的通知对瞿红不发生法律效力。对第六组证据集资汇总表的真实性无异议，但合法性、关联性有异议，该汇总表是根据对朱汉林的非法集资数额和调查，黄天泓集资案集资汇总表中朱汉林所涉及的集资款不包含本案争议的租金218万元。 瞿红提出如下证据：第一组、本院（2016）湘12民初57号民事判决书复印件和湖南省高级人民法院（2018）湘民终714号民事裁定书复印件各1份，拟证明天泓公司对涉案房屋不享有法律保护的所有权，无权请求瞿红滕退房屋；第二组、房屋租赁合同与原件核对无异的复印件1份，拟证明双方房屋租赁合同关系真实存在，合同未约定单方解除权，天泓公司无权单方解除合同；第三组、落款日期为2012年5月20日与原件核对无误的收条复印件1份，拟证明天泓公司已经收到房屋租金；第四组证据：DCC个人活期明细账查询复印件3份及中国建设银行转账凭条复印件1份，共同拟证明瞿红已经支付了房屋租金，天泓公司无权单方解除合同；第五组、怀房售许字（2008）第0024号商品房预售许可证复印件、国有土地使用权证复印件、建设用地规划许可证复印件、建设工程规划许可证复印件、建筑工程施工许可证复印件各1份，共同拟证明天泓公司已经取得了商品房预售许可证、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，双方签订的房屋租赁合同合法有效。第六组、中国农业银行股份有限公司个人明细对账单复印件一份，拟与前述第四组证据的证明目的一致；第七组、德泰科技（深圳）有限公司在2019年1月15日出具的《情况说明》、营业执照及运单号复印件各1张，共同拟证明瞿红已履行租金支付义务，天泓公司对涉案房屋不享有法律保护的所有权，不是本案适格的诉讼主体，无权请求答辩人腾退房屋。 天泓公司质证认为：第一组证据、怀化市中级人民法院（2016）湘12民初57号民事判决书复印件1份，对其真实性无异议，合法性、关联性有异议。该判决是2017年11月11日作出的，而天泓公司在2017年5月12日即被裁定进入破产程序，根据企业破产法第20、25条之规定，该案应当终止审理，故该判决程序违法。该案的“商品房买卖合同”是名为买卖，实为借贷担保的合同，是无效合同。该判决书虽生效但未执行，案争房屋依然属天泓公司所有；对于湖南省高级人民法院（2018）湘民终714号《民事裁定书》的关联性有异议。对第二组证据、房屋租赁合同真实性、合法性无异议，但关联性有异议，根据破产法18条之规定，管理人对合同有解除权。第三组证据的真实性、合法性均有异议，瞿红没有支付过这笔钱。对第四组以及第六组证据真实性、关联性有异议，这份证据有多处涂改，没有银行盖章确认缺乏真实性；这些钱是否支付给了天泓公司以及用途均无法证明，其付款方式、时间、金额均不符合案争租赁合同的约定，与本案无关。第五组证据无异议。对第七组证据的合法性、关联性均有异议，德泰公司无权认可瞿红的相关事实，这份证据与本案无关。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对于天泓公司提交的天泓公司破产管理人向瞿红发出的解除合同“通知书”，没有证据表明瞿红确已收到该通知书，本院不予采信。对于天泓公司提交的第六组证据即“黄天泓集资案集资汇总表”拟证明黄天泓对朱汉林的欠款已全部清偿，但该证据无法表明朱汉林的欠款当中包含了瞿红的借款，该证据证明力不足，本院不予采信。2、对于瞿红提交的本院（2016）湘12民初57号民事判决书及湖南省高级人民法院（2018）湘民终714号民事裁定书均为生效法律文书，虽然天泓公司认为本院的生效判决审判程序及基本事实有误，但该生效判决未经法定程序被撤销即具有既判力，本院予以采信。对于2012年5月20日的收条，本院认为该收据系黄天泓出具，盖有天泓公司的公章，能够反映案件的客观事实，本院予以采信。对于DCC个人活期明细账查询中国建设银行转账凭条以及中国农业银行股份有限公司个人明细对账单，该份证据虽有涂改，但瞿红自认转账给原天泓公司财务人员王勇的过程及金额清晰，天泓公司对王勇的账户为公司所掌握和使用的事实并无异议，本院对该证据予以采信。对于德泰科技（深圳）有限公司在2019年1月15日出具的“情况说明”，本院认为该情况说明属于证人证言范畴，该公司无正当理由未派员到庭接受双方质询，形式上不符合法律规定，具体将在本案评判部分进行阐述，对该组证据本院不予采信。 经审理查明，2006年8月至2012年12月期间，天泓公司法定代表人黄天泓，以开发怀化大厦国际名品城项目及怀化东霞房地产开发有限公司红星路项目需要资金为由，未经中国银行业监督管理委员会怀化监管分局批准，其本人以及通过亲朋好友、公司员工、集资参与人员等对外传播吸收资金信息，以月息3至8分的高息为诱饵，采用开借据、房产担保抵押、协议分红并在借条上加盖该公司印章和其本人签名、盖章等方式向社会公众募集资金通过其公司及个人的银行账户，向社会公众陈亚东、刘平安、谭志平等409人和单位非法吸收存款，犯非法吸公众存款罪已被判处刑罚。瞿红自2011年6月至2012年5月期间向原天泓公司员工王勇转账共计218万元，天泓公司对王勇的账户为公司所掌握和使用的事实无异议，瞿红自认该部分转账均为借款。 2012年5月20日，瞿红与黄天泓就双方发生的借款进行结算，并签订“房屋租赁合同”，以200万元借款抵偿房屋租金。该合同约定“将位于怀化大厦国际名品城5层约800平方米出租给瞿红使用，用于经营怀化市中环星岛西餐厅，租赁期限自2012年5月20日至2027年5月20日计180个月”。“每年租金为15万元，合同生效时瞿红一次性支付15年的租赁费用总计200万元整。”天弘公司在该合同处盖章确认。同日，黄天泓向瞿红出具收条一份，注明“收到瞿红支付中环星岛西餐厅租金（十五年）贰百万元整”。天泓公司在该收条上加盖了公章。 2017年5月12日，本院受理了案外人湖南芷江农村商业银行股份有限公司对天泓公司的破产清算申请。并指定湖南天泰中平清算事务所有限公司担任天泓公司管理人。管理人在破产清算过程中要求与瞿红解除合同，双方协商未果酿成纠纷诉至法院。 另查明，2012年2月15日天泓公司与案外人德泰科技（深圳）有限公司签订商品房买卖合同，以单价8876.18元/平方米购买国际名品城2座5层501面积为3244.64平方米的房产，总价2880万元，合同约定总应付房款抵付原借款利息后，实际成交金额为1000万元，2012年3月德泰公司向天泓公司支付了1000万元，天泓公司于2012年6月4日向房产管理部门办理了预告登记。2017年11月11日，案外人德泰科技（深圳）有限公司向本院提起诉讼，要求确认该公司与天泓公司于2012年2月15日签订的房屋买卖合同合法有效，并要求天泓公司为其办理房地产产权登记和交付手续。该案经本院作出（2016）湘12民初57号民事判决，认定两公司签订的“商品房买卖合同”有效，并判定天泓公司在判决生效之日起30日内协助案外人德泰科技（深圳）有限公司办理怀化大厦国际名品城第2座5层501号的房产产权登记和交付手续。该判决已经发生法律效力，但案争房屋标的目前仍未过户至案外人德泰科技（深圳）有限公司名下。 再查明，天泓公司开发的怀化大厦国际名品城楼盘的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证均登记为天泓公司。 上述事实，有双方当事人提交的书证、以及双方当事人在庭前会议、开庭笔录陈述事实在卷佐证。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，关于双方争议的问题分别阐述如下： （一）关于案争房屋租赁合同的性质和效力问题。房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。具体到本案中，瞿红、天泓公司原本存在债权债务关系，当天泓公司无法继续履行原有债务时，双方另行签订房屋租赁合同，瞿红亦未按合同约定实际履行一次性支付租金200万元的义务，而是以黄天泓在此前所欠借款予以抵偿。瞿红向天泓公司的转账，以及天泓公司出具的收到200万元租金的收据足以证实双方存在债权债务关系，亦足以印证双方通过履行后签订的房屋租赁合同以消灭二者间存在的债权债务关系的意思表示明确。天泓公司主张双方不存在借款关系，瞿红的借款已经包含在朱汉林的债务中全部清偿完毕，但未能提供充分的证据加以证实，应承担举证不能的责任。故本案所争议的房屋租赁合同不同于普通出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，而是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，属于实质的“以租抵债”合同。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”天泓公司与瞿红签订房屋租赁协议，以房屋使用租金抵偿债务，意思表示真实，未违反法律效力性强制规定，本案对该协议的效力予以确认。 （二）德泰公司对争议房屋是否具有所有权，是否是解除天泓公司与瞿红房屋租赁协议的合法主体。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然天泓公司在2012年2月15日与案外人德泰科技（深圳）有限公司签订商品房买卖合同，将包含本案争议房产在内的国际名品城2座5层501面积为3244.64平方米的房产出卖给案外人德泰科技（深圳）有限公司，并办理了预告登记。但预告登记实质上是将债权请求权进行登记，使其具有对抗第三人的效力以保障将来物权登记的实现，并不导致不动产物权的设立和变动，不具有物权效力。至于天泓公司未能履行其与德泰科技（深圳）有限公司房屋买卖合同，并将案争房屋出租给瞿红系造成合同相对方损失的，属于房屋买卖合同关系范畴，本案不予审查。瞿红主张德泰公司为实际所有权人，系解除合同合法主体的主张不能成立，本院不予支持。 （三）关于天泓公司破产管理人能否解除合同的问题。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”故在合同尚未履行完毕的情况下，合同一方当事人进入破产程序的，除非根据该条规定管理人选择继续履行的合同可以继续履行以外，其他均应解除。具体到本案中，本案争议的房屋租赁合同，实质为“以租抵债”协议，双方约定的租期为15年，目前尚未完全履行完毕，天泓公司管理人有权解除该合同。天泓公司的该项诉讼请求成立，本院酌情判定自起诉之日起解除双方的房屋租赁合同。 （四）合同解除以后的处理以及瞿红是否应当支付2012年5月20日以后的租金问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。天泓公司管理人基于法定解除权要求解除合同，自合同解除之日起双方争议的“房屋租赁”协议不再履行，瞿红应当腾退怀化大厦国际名品城五楼所使用之房屋。但是如前所述，本案原天泓公司法定代表人黄天泓以怀化大厦国际名品城5楼约800平方米的房屋15年的租金抵偿瞿红债务，系实质上的“以租抵债”合同。“以租抵债”系新债代替旧债进行清偿的一种形式，新债清偿成立后，旧债务并不因新债务成立而直接消灭，新旧债务处于并存的关系。若新债务因某种原因不能履行，则债权人有权就旧债务要求债务人履行，如“以租抵债”合同被解除，那么“以租抵债”关系亦无法继续履行，仅能继续履行旧债务。但原来已经履行完毕的部分，由于新的“以租抵债”合同的履行而使该部分债务已经归于消灭。故在瞿红实际使用争议房屋并以租金抵偿天泓公司借款的期间，已经实际履行完毕的部分不要求瞿红予缴付租金，对于自合同解除之日起未履行完毕之部分，瞿红可对未消灭的部分债权向破产管理人进行申报，由破产管理人进行核查。天泓公司要求瞿红从2012年5月20日起支付租金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，“以租抵债”合同是当下社会经济发展衍生的产物，具有一定的特殊性，不能完全比照普通房屋租赁合同进行处理。由于“以租抵债”合同具有实践性的特点，天泓公司与瞿红之间的部分债务因房屋租赁合同的实际履行已归于消灭，未予抵偿完毕的部分债务，债权人可向管理人申报债权。自案争合同解除之后，瞿红当立即腾退房屋，否则对于管理人造成的损失将承担相应的法律责任及后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、第九十九条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、九十一条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、自起诉之日起解除湖南天泓房地产开发有限公司与瞿红于2012年5月20日签订的房屋租赁合同； 二、瞿红于本判决生效之日起三十日内腾退租赁房屋； 三、驳回湖南天泓房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由瞿红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审 判 长  朱湘辉 审 判 员  胡海雄 审 判 员  夏英姿 二〇一九年四月八日 法官 助理  田利文 代理书记员  王 芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。