.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}包头市东河区人民法院民事判决书（2019）内0202民初449号原告南国彬，男，公民身份证号码×××，汉族，现住本市。被告包头市新领信合置业有限公司住所地：内蒙古自治区包头市。法定代表人彭林秀，系该公司总经理。委托代理人张新宇、杨虹，系该公司经理。原告南国彬诉被告包头市新领信合置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员梁子明适用简易程序公开开庭进行了审理，原告南国彬、被告委托代理人杨虹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2016年原告在被告工地施工，被告欠原告工程款386400元，给付不了现金。在2016年11月3日，经双方协商，同意以房顶帐，并签订了认购协议书（房屋买卖合同），被告于2016年11月18日出具收据。原告多次向原告请求交付房屋，领取钥匙，但被告以种种理由拖延推诿。后经原告多方打听刚刚得知，被告抵顶原告的的位××镇号房屋，在原户名王银锁名下时，就已经被人民法院查封，被告就无法交付。在王银锁退掉此房后，被告又将该房抵顶于我，我在不明真相的情况下为及时拿到工程款，就与被告签订认购协议书（以房抵顶工程款），被告在明知无法履行合同的情况下与原告签订协议，对原告构成欺诈。被告的行为不仅造成原告生活困难，也给原告造成巨大损失，故恳请人民法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，第一百五十五条，第一百五十七条的规定及相关法律规定，判决被告履行义务，以保护公民的合法权益。诉讼请求一、撤销双方于2016年11月3日签订的房屋买卖合同（认购协议书）。二、返还原告购房款386400元并赔偿利息损失（时间从2016年11月19日至给付之日止，按中国人民银行同期贷款利息计算）。三、诉讼费被告负担。被告辩称，一、涉案房屋来源：2013年7月，被告包头市新领信合置业有限公司与达拉特旗世轩铝工艺技术咨询有限公司（以下称世轩公司）签订《外墙保温和涂料建筑工程施工合同》，约定由世轩公司对被告开发的的位××区一期部分工程进行外墙保温、涂料工程施工，合同暂定价450万元，以该小区房屋抵顶工程款，合同签订后，世轩公司完成了施工，被告也按合同约定将部分房屋抵顶给了世轩公司。2013年12月6日，原认购人王银锁受世轩公司指定与被告签订《认购协议》（房号为4#楼-907），用以支付所欠世轩公司工程款。2016年11月3日原认购人提出更名申请，将涉案房屋出让给了原告。从案件发生的事实过程可见，被告与原告签订的《认购协议书》，并非实质意义上的房屋买卖合同。上诉人与被上诉人不存在房屋买卖合同关系（被告并未将涉案房屋出卖给原告，原告也并未支付购房款）。从法律性质上说，该《认购协议书》实际上是债权转让协议，即世轩公司将其对被告债权请求权转让给了本案中被告。世轩公司和王银锁之间的关系是债权转让法律关系，而原告仅仅是原债权人王银锁之间的指定的受让人，原告与被告之间并不存在房屋买卖关系。被告同意原告的诉讼请求（一）。二、诉讼请求（二）返还原告购房款386400元，通过上述房屋来源情况，被告认为原告并没有实质性的缴纳购房款，只是达旗世轩的债权转让形成的《认购协议》，原告的债务人应该是王银锁和达旗世轩公司，与被告无关。经审理查明，2016年11月3日，原告南国彬（乙方）与被告包头市新领信合置业有限公司（甲方）签订了认购协议书，共约定七项条款。“经甲、乙双方协商同意，就有关房屋认购事宜达成协议如下：一、乙方请求甲方为其认购甲方开发建设的的位××镇号，建筑面积为80.5㎡（最终面积以房管局测绘面积为准），总价多退少补。二、双方商定认购房屋单价4800元/㎡，房屋总价为叁拾捌万陆仟肆佰元整（?：小写386400）三、乙方同意本认购协议书签订时通过一次性付款的方式向甲方交纳认购金叁拾捌万陆仟肆佰元整（含定金）（?：小写20000）。乙方应在得到甲方通知后三日内办理网签手续和其他相关事宜。等等。甲方包头市新领信合置业有限公司盖章、乙方南国彬签字、摁印”2016年11月18日，被告包头市新领信合置业有限公司给原告南国彬开收据一张，编号NO．1003731。内容为：今收到南国彬交来4-907房款人民币（大写）叁拾捌万陆仟肆佰元整，?386400，交款人南国彬。收据上注明：原户名王银锁，收据号134212，抵顶账42400（工程款）达旗世轩工艺技术咨询有限公司。另查明，2013年7月6日，包头市新领信合置业有限公司（发包方，委托代理人张新宇签字）与达拉特旗世轩铝工艺技术咨询有限公司（分包方，法定代表人王世荣签字）签订保温、涂料工程施工合同。为支付部分工程款，2013年12月6日，包头市新领信合置业有限公司（甲方，发包方）与王银锁（乙方，身份证号×××）签订了认购协议书，约定将甲方开发建设的的位××镇号房屋（建筑面积为80㎡，总价344000元），抵顶分包方达拉特旗世轩铝工艺技术咨询有限公司，达拉特旗世轩铝工艺技术咨询有限公司法定代表人王世荣指定王银锁为认购协议书的乙方，并代表王银锁签字。又查明，南国彬（原告）受雇于达拉特旗世轩铝工艺技术咨询有限公司项目负责人王银锁，对“龙湾半岛项目”进行了施工，王银锁为支付南国彬劳务费，将达拉特旗世轩铝工艺技术咨询有限公司在包头市新领信合置业有限公司的386400元债权转让于南国彬（原告）。2016年11月3日，王银锁、南国彬共同到包头市新领信合置业有限公司办理了更名手续，由南国彬（乙方）与包头市新领信合置业有限公司（甲方）重新签订了认购协议书。为配合更名，达拉特旗世轩铝工艺技术咨询有限公司法定代表人王世荣给包头市新领信合置业有限公司出具欠条一张，内容为：“今欠包头市新领信合置业有限公司龙湾半岛项目房屋一套，房号为4-907办理网签手续及其他相关费用，共计人民币62400元（陆万贰仟肆佰元整），其中办理网签手续及其他相关费用为42400元整，更名费20000元整，此房款从此单位的工程款中扣除，欠款单位：达拉特旗世轩铝工艺技术咨询有限公司法定，签字王世荣，日期2016.11.3”。同日，南国彬、王银锁还按照包头市新领信合置业有限公司的要求填写了更名申请，并经该公司领导审批同意更名。更名申请内容为“原认购客户姓名王银锁，身份证号码身份证号：×××；认购房源4-907，认购房屋面积80㎡,认购日期2013.12.6；缴纳认购金344000，一次性顶账，更名后客户姓名南国彬，公民身份证号码：×××；更名原因，顶账房更名；免责声明，由于更名所带来的一切法律纠纷及后果均由客户本人承担，与包头市新领信合置业有限公司无关，如该认购房屋后期出现更名、退房一切责任按认购协议规定执行；包头市新领信合置业有限公司营销副总张海园审批签字（2016年11月3日）、财务付迎春审批签字（2016年11月17日）且批注：后附世轩打欠条，收据陆万贰仟肆佰元（62400元）；董事长彭林秀审批签字（2016年11月17日）。”此外，被告陈述上述房屋于2016年1月12日被包头市中级人民法院查封，原告陈述由于被告迟迟不给原告交房，经多方打听直到起诉前才得知抵顶的房屋被法院查封。以上事实有原告的陈述，被告的答辩及相关的证据材料在案予以佐证。本院认为，首先，本案涉及债权债务转让问题。（1）包头市新领信合置业有限公司将公司开发所有的“案涉房屋”抵顶给达拉特旗世轩铝工艺技术咨询有限公司授权的王银锁以偿还所欠工程款；之后王银锁又将达拉特旗世轩铝工艺技术咨询有限公司在包头市新领信合置业有限公司的386400元债权转让于南国彬（原告）。同时达拉特旗世轩铝工艺技术咨询有限公司及王银锁、包头市新领信合置业有限公司经过双方对账，重新确定了双方债权债务数额。（2）上述民事行为，符合《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”的规定；也符合第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定。（3）上述民事行为实施后，王银锁与南国彬之间的386400元债权债务消灭；包头市新领信合置业有限公司与南国彬之间的386400元债权债务产生；包头市新领信合置业有限公司与王银锁之间的签订的房屋买卖合同（认购协议书）终止；包头市新领信合置业有限公司与南国彬之间于2016年11月3日签订的房屋买卖合同（认购协议书）成立。其次，本案涉及的民事欺诈问题。1.包头市新领信合置业有限公司与南国彬之间签订的房屋买卖合同（认购协议书）成立于2016年11月3日，而该案涉房屋已于2016年1月就被人民法院查封（被告自认），故被告与原告在签订的房屋买卖合同（认购协议书）时，该房屋就存在交付不能的可能。被告既未告知原告南国彬，也未告知债权人达拉特旗世轩铝工艺技术咨询有限公司及王银锁标的物存在瑕疵的情况下，包头市新领信合置业有限公司同意接收债务并重新签订房屋买卖合同（认购协议书），主观上具有欺诈的故意、客观上实施了欺诈行为，原告南国彬、达拉特旗世轩铝工艺技术咨询有限公司及王银锁均无过错。故原告南国彬依法行使撤销权，本院予以支持。2.该房屋被法院查封期间，被告既不协调人民法院解除查封（置换其它财产），也不告知原告不能按合同约定交房的事实，主观存在过错，故依法应承担赔偿责任。3.被告认为原告并没有实质性的缴纳购房款，只是达旗世轩的债权转让形成的《认购协议》，原告的债务人应该是王银锁和达旗世轩公司，故与被告无关的抗辩不能成立。（1）被告给原告出具收据：“今收到南国彬交来4-907房款人民币（大写）叁拾捌万陆仟肆佰元整，?386400，交款人南国彬。”从该收据内容的性质看，就是包头市新领信合置业有限公司愿意并认可接收王银锁转让386400元债权给南国彬的承诺，出具此收据后，南国彬对王银锁的索取劳动报酬款就已转化为案涉房屋的购房款，故被告在房屋买卖合同（认购协议书）不能履行的情况下，被告对原告的该购房款应予返还；（2）从达拉特旗世轩铝工艺技术咨询有限公司法定代表人王世荣给包头市新领信合置业有限公司出具欠条内容性质看，是达拉特旗世轩铝工艺技术咨询有限公司与包头市新领信合置业有限公司在上述债权转让后的重新对帐行为，也从另一侧面证实包头市新领信合置业有限公司接收达拉特旗世轩铝工艺技术咨询有限公司王银锁转让386400元债权给南国彬的事实成立。（3）南国彬、王银锁还按照包头市新领信合置业有限公司的要求填写了更名申请，并经该公司领导审批同意更名。也从另一侧面更进一步证明包头市新领信合置业有限公司同意王银锁转让386400元债权给南国彬的事实成立。（4）上述债权转让后，原、被告又以房屋买卖合同（认购协议书）的形式重新确立双方合同权利义务关系，故该合同的签订后，原、被告就与达拉特旗世轩铝工艺技术咨询有限公司及王银锁之间的债权债务无关。虽然在更名申请约定“免责声明：由于更名所带来的一切法律纠纷及后果均由客户本人承担，与包头市新领信合置业有限公司无关，如该认购房屋后期出现更名、退房一切责任按认购协议规定执行”，但从内容上看，该条系约定原、被告之间的合同关系，而非约定王银锁与南国彬之间的债权转让关系。（5）原、被告签订房屋买卖合同（认购协议书）后，被告即负有履行交付该房的合同义务，且被告只有在协调人民法院以置换其它财产方式解除对该套房屋的查封或人民法院依职权解除对该套房屋查封的情况下，被告又按照合同约定交付该房屋于原告，被告才能免除被人民法院对其存在欺诈和过错的认定。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、撤销被告包头市新领信合置业有限公司与原告南国彬于2016年11月3日签订的房屋买卖合同（认购协议书）。二、被告包头市新领信合置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告南国彬购房款386400元并赔偿利息损失（本金以386400元计，按中国人民银行同期贷款利息计算，时间从2016年11月19日至给付之日止）。案件受理费3548元，由被告负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。申请执行的期间为本判决生效后的二年，逾期申请视为放弃申请执行权。审判员 梁子明 二○一九年四月二十二日书记员 周桂芸附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。