西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终1969号 上诉人（原审被告）:夏艳林，男，1974年7月9日出生，汉族，住陕西省宝鸡市金台区。委托诉讼代理人:贺剑，陕西方强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:赵航军，男，1984年6月28日出生，汉族，住陕西省XX城县。委托诉讼代理人:程杰，陕西乐友律师事务所律师。原审第三人:西安荣博房地产营销策划有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区电子城联盟房。法定代表人:李启鸣，系该公司总经理。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市西大街支行。住所地：陕西省西安市碑林区。负责人:刘李静，系该支行行长。上诉人夏艳林因与被上诉人赵航军、原审第三人西安荣博房地产营销策划有限公司（以下简称荣博公司）、中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市西大街支行（以下简称邮储银行西大街支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏艳林上诉请求：维持一审判决第一项、第三项，撤销第二项中的违约金及溢价损失，改判驳回赵航军要求其承担违约金、溢价损失的请求。事实和理由：《房屋买卖三方合同》的变更必须以三方协商一致为基础，不能以其与中介方的微信对话，就推断出三方合同变更的事实；对于房地产，无论是签订合同还是变更合同，都必须采取书面合同形式，一审法院推定以口头形式变更了首付款支付时间，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条及《中华人民共和国合同法》第十条之规定；根据《房屋买卖三方合同》第七条之约定，其虽按照三方约定的负有与乙方共同到房地产管理部门办理网签、资金监管、过户相关手续之义务，但没有约定其负有协助赵航军在银行办理按揭贷款的义务，其于2017年3月9日签约后，就依约向中介荣博公司提交了购房合同、大修基金、购房发票、契税等办理房产证的所有票据，随后又在4月18日、20日配合赵航军签订了网签合同、资金监管合同，已经完成了全部合同义务，一审判决认定其未积极履行配合赵航军办理房屋按揭贷款的义务，从而构成违约，与事实不符；赵航军提交的用以证明贷款审批的“审批意见表”为空白，并不能证明赵航军申请的贷款已获审批的事实，一审法院认定赵航军按揭贷款已获审批，程序违法；《房屋买卖三方合同》第三条约定该合同的交易有效期为：从其领取房产证件之日起55个工作日，赵航军要完成银行贷款审批，并将购房款打入监管账户，显属附期限的合同，房产证于2017年3月28日领取，赵航军最迟应在55个工作日，即2017年6月13日之前履行完成银行贷款审批，并将购房打到监管账户之义务，但截止至赵航军起诉开庭的2017年9月11日，其始终没有见到赵航军与银行签订的《借款合同》及已将购房款打到监管账户的任何书面证据。综上，一审判决在其没有任何违约的情况下，认定其违约，并判令其承担违约金和溢价款，没有事实和法律依据。赵航军辩称，夏艳林与其及荣博公司签订《房屋买卖三方合同》，中介持续采用如微信、短信等多种形式向夏艳林提醒和协助完成并已经通过银行审批的贷款手续，夏艳林提出加价，有违合同约定；合同履行中三方约定夏艳林配合办理申贷手续的同时刷首付款，此约定已经变更了首付款的支付时间，夏艳林拒绝配合申请贷款手续，致其无法将首付款汇入监管账户，且其支付首付款的时间没有使夏艳林遭受重大损失，也没有动摇合同履行的基础，夏艳林拒绝履行合同义务，应承担根本违约责任；计算合同履行期限的起始点为夏艳林领取到房产证并向荣博公司提供整套房产证过户资料之日起，双方之所以在合同中约定交易有效期的目的在于敦促夏艳林履行合同，然直到（2017）陕0113民初9057号案件庭审时，夏艳林都没有提交包括夫妻双方身份证、户口本、结婚证等过户基本资料的整套过户资料，夏艳林根本没有履约诚意；其多次委托荣博公司与夏艳林协调签订《放贷申请》事宜，一审时邮储银行西大街支行委托业务经理出庭，对其出具的《贷款审批意见表》进行了质证，确认了其申请的贷款已通过银行审批的事实，夏艳林借故推脱不协助办理贷款手续，构成根本违约；由于夏艳林根本违约行为，其无法买到同样地段、同样小区、同样面积的房屋，房屋增值损害是其必须面对的可期待利益损失，夏艳林应赔偿违约金和溢价损失。请求驳回上诉，维持原判。荣博公司述称，夏艳林与其公司不间断联系，并在提出按合同约定配合赵航军完成贷款手续时，多次拖延和拒绝配合办理相关手续，其违约行为终致交易无法继续；夏艳林从2017年6月开始就通过其公司向赵航军提出加价，并让其公司从中协调，其公司忠实尽职履行了中介义务，积极协调和反馈了双方意见，不存在违约情况，夏艳林应承担违约责任。邮储银行西大街支行未到庭，亦未提交书面意见。赵航军向一审法院起诉请求：1.确认其、夏艳林及荣博公司之间签订的《房屋买卖合同》已解除，并由夏艳林配合其解除首期款资金监管手续；2.夏艳林承担根本违约责任，向其返还定金2万元、支付违约金225000元，赔偿房价差额损失（因夏艳林违约给其增加的购房成本）488992元（以涉案房屋面积131.92平方米、单价暂以9392元/平米计，最终以评估机构结果为准）；3.夏艳林承担其前期为其支付的办理房产证费用3000元、缴纳契税7455.13元，支付中介费15000元，承担资金监管首付款项的同期银行贷款利息损失（自资金监管首付款入账之日起至该手续解除之日止）；4.由夏艳林承担本案的评估鉴定费、诉讼费等。一审法院认定事实：2017年3月2日，赵XX城XX室房屋定金20000元。2017年3月6日，赵航军、夏艳林在荣博公司的居间下签订《房屋买卖三方合同》，约定由赵航军以75万元的总价款购买夏艳林坐落于安市雁塔区XX城XX幢XX单元XX室，房屋建筑面积为131.92平方米，房屋不动产权证号为Y12XXXXXX。合同第（二）条“乙方付款方式”约定，……（2）夏艳林同意赵航军以商业贷款的方式申请个人住房抵押贷款，由荣博公司统一提供金融服务，赵航军贷款总额为52万元整用于支付剩余房款，且夏艳林同意与贷款银行签订借款合同的同时，委托银行将贷款资金全部划入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户内。（3）经办理贷款的银行审批，赵航军符合贷款条件的，贷款银行依据银行放贷规则及流程将款项一次性划至交易保证机构在商业银行开设的交易资金监管专用结算账户。经办贷款的银行审批，如赵航军因自身原因不符合贷款条件的，三方协商同意，选择下述a、b种方式解决。a)自银行作出不予批贷决定之日起10日内，赵航军自筹资金补足首付款或全额房款存入监管账户，并承担在此期间发生的各项费用。b)赵航军申请其他银行贷款，取得银行贷款后，将款项支付给夏艳林，并承担在此期间发生的各项费用。合同第（三）条“交易有效期”约定，双方协商同意，合同交易有效期从夏艳林领取到此房屋产权证并向居某某提供整套房产证过户资料之日起55个工作日内完成贷款审批，达到交易状态，购房款到达房管局监管账户，在此过程中如需要夏艳林配合，夏艳林应及时给予配合，相关部门政策影响或不可抗力因素影响除外。合同第七条中卖方责任约定，签订本合同后，夏艳林必须按三方约定的时间，与赵航军共同到房地产管理部门办理房产网签、资金监管、过户相关手续，否则视为违约。买方责任中约定，赵航军应在本合同约定的过户交易期限内办妥贷款事宜，如因赵航军所提供的借款人个人原因，不符合贷款条件，赵航军应更换借款人，以确保交易正常进行，居某某协助办理。合同第（八）条“合同争议解决方式及违约行为的处理”约定，如夏艳林单方面解除合同、提供的材料不真实、擅自将该房屋出卖给第三人，或者未经赵航军同意擅自涨价导致赵航军不能取得房屋所有权证的，应赔偿赵航军总成交价款的30%，作为合同违约金，退还赵航军所有购房款。如赵航军装修，还需赔偿赵航军装修评估成本，并且中介佣金均由夏艳林全额承担。合同第十条第5项约定，双方约定，夏艳林办理自己房产证时所需的契税由赵航军承担，但夏艳林必须及时提供所需资料。加急房产证费由赵航军承担，费用为3000元整，手续由居某某办理。此费用于居某某开始办理加急之前由赵航军给予居某某。此外，合同还约定，居间服务费为11250元由赵航军承担，在过户当天从赵航军已交纳的交易保证金20000元里直接冲抵。上述合同签订后，赵航军代夏艳林交纳契税7455.13元，向荣博公司支付加急办理房产证费用3000元。2017年3月9日，夏艳林向荣博公司交付购房合同、大修基金票据、购房发票、契税票以办理涉案房屋权属证书，荣博公司向夏艳林支付购房定金5000元。2017年3月28日，涉案房屋登记于夏艳林名下。2017年4月15日，荣博公司拿到涉案房屋权属证书。2017年4月18日，赵航军、夏艳林签订《西安市存量房屋买卖合同》（合同备案号：C17019160）约定，自本合同签订之日起20日内赵航军应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户。买方应将首付款23万元存入监管账户。余款52万元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。其中，首付款的变更以监管协议为准。2017年4月20日，赵航军、夏艳林签订《二手房交易结算资金监管协议》约定：赵航军应于本协议签订之日起30个工作日内将购房首付款23万元存入专用账户后并及时办理银行按揭手续。5月16日，赵航军在邮储银行西大街支行处通过二手住房按揭贷款审批。5月18日，荣博公司要求夏艳林前往协助赵航军办理贷款手续，但夏艳林以人在外地并未前往办理。2017年6月1日，夏艳林以其妻因房屋价格75万元较低产生情绪且购房款一直不能到手为由向荣博公司提出协调，被荣博公司拒绝。6月7日，夏艳林再次以其妻因房屋价格75万元较低要求加价，荣博公司告知夏艳林赵航军对此不同意。之后，荣博公司多次要求夏艳林回西安协助赵航军办理贷款手续，但赵航军仍一直未前往配合办理。6月21日，赵航军、夏艳林、荣博公司约定在邮储银行西大街支行办理手续，但因银行放款额度有限，双方遂协商变更贷款银行办理，但在更换银行办理过程中夏艳林提出要求赵航军承诺购房款到账时间，双方产生争议后未办理贷款相关手续。6月23日，赵航军向资金监管账户交纳首付款23万元。6月26日，荣博公司向夏艳林告知赵航军已经交纳首付款，但夏艳林仍以银行无款可放、赵航军还未支付首付款为由提出停止交易。之后，三方协商未果，赵航军将夏艳林诉至法院，请求夏艳林协助办理银行按揭贷款及房屋过户手续。后夏艳林提出反诉，要求解除双方的买卖合同。2017年11月，赵航军、夏艳林撤回本诉及反诉。2017年12月，赵航军再次诉至法院，提出本案诉请。庭审中，赵航军称因夏艳林一直不配合办理贷款手续，提出房屋涨价事宜，单方提出解除合同已经构成违约，导致其作为外地户籍不能以同等价格购买同等地段的房屋，故夏艳林除根据合同约定应支付合同总价款30%的违约金外，还应赔偿其房屋溢价、已交纳的费用、已付款的利息等损失，并提出房屋价格评估。后赵航军放弃评估，提交“房天下”网站公布涉案房屋所在楼盘的房价估计截图，主张按照每平方米房屋价格为9392元计算。此外，赵航军及荣博公司均称在签订资金监管协议时，三方口头约定配合办理贷款手续后再支付首付款至监管账户，夏艳林对此不予认可。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。赵航军、夏艳林及荣博公司签订的房屋买卖三方合同、西安市存量房屋买卖合同、二手房交易结算资金监管协议系双方为买卖涉案房屋达成的一系列合同，均是当事人的真实意思表示，内容合法有效，对当事人具有法律约束力，应根据合同及协议来认定双方在买卖法律关系项下的权利义务。结合赵航军、夏艳林的诉请及双方的答辩，本案的争议焦点是三方之间签订的房屋买卖三方合同是否解除、赵航军、夏艳林是否存在违约行为、夏艳林是否应当向赵航军支付违约金并赔偿损失。首先，夏艳林于2017年6月26日明确提出停止履行合同即为解除合同的意思表示，赵航军要求确认合同于此时已经解除，荣博公司亦未提出异议。加之，夏艳林当庭表示同意解除合同。因此，三方对房屋买卖合同的解除并无争议，该院对此予以确认。因三方买卖合同已经解除，故夏艳林理应协助赵航军办理解除首期款资金监管的相关手续，退还赵航军5000元定金。而赵航军交纳的剩余15000元，尚在荣博公司处，应由荣博公司实际退还赵航军，但因赵航军在本案中未提出主张，故不予处理。其次，关于赵航军、夏艳林双方是否存在违约行为的问题。根据赵航军、夏艳林签订的资金监管协议的约定，赵航军应在协议签订之日起30个工作日即2017年6月1日前将购房首付款23万元存入监管账户。但赵航军及荣博公司均称三方口头约定配合办理贷款手续后再支付首付款至监管账户，夏艳林对此虽不予认可，但从荣博公司与夏艳林自监管协议签订后的微信、短信记录来看，夏艳林直至提出解除合同前从未提出或催促赵航军交纳首付款，也未对赵航军未交纳首付款提出质疑，由此可以确认，三方口头约定变更交纳首付款日期的事实存在，赵航军并不存在违约行为。而夏艳林在赵航军经银行审批同意发放贷款后，经荣博公司多次催促，未积极履行配合赵航军办理房屋按揭贷款的义务，导致赵航军不能及时取得按揭贷款，在此期间还提出房屋加价，后又单方面提出解除合同，夏艳林的过错明确，其行为已经构成根本违约，依据合同约定应向赵航军支付违约金225000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现赵航军提出违约金已不能弥补其损失并要求夏艳林同时承担溢价损失488992元，考虑到因西安市房屋价格自2017年初以来有较大幅度上涨，而合同约定的房屋总价款30%的违约金与涉案房屋的价格上涨相比的确已不足以弥补合同继续履行赵航军可获得的预期利益，故参考涉案房屋所在楼盘的上涨价格、赵航军履行合同的基本情况及夏艳林的过错程度，酌定夏艳林向赵航军赔偿溢价损失162997元。至于赵航军提出的其交纳的办理房屋产权证费用3000元、契税7455.13元、中介费15000元及资金监管首付款项的同期银行贷款利息损失均属于合同解除后赵航军遭受的相应损失，而该院确定的违约金也足以弥补赵航军的上述损失，故该部分诉请，不予支持。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十八条之规定，判决：一、依法确认原告赵航军与被告夏艳林、第三人西安荣博房地产营销策划有限公司于2017年3月6日签订的《房屋买卖三方合同》已予以解除。二、被告夏艳林应于本判决生效后十日内向原告赵航军返还购房定金5000元、支付违约金225000元、房屋溢价损失162997元，共计392997元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告赵航军的其余诉讼请求。本案案件受理费11440元，由夏艳林承担。因赵航军已预交，故夏艳林应在履行上述义务时一并支付赵航军。本院二审期间，夏艳林提交了如下证据：证一组，涉案房屋的不动产登记薄、不动产登记薄领取流程。证明赵航军所说的2017年4月15日才拿到房产证不是事实，实际上房产证在2017年3月28日已经拿到。结合《房屋买卖三方合同》第三条约定，足以证明赵航军于2017年6月23日才支付首付款已经违反合同约定。证二组，西安志成资产管理公司的业务清单、邮储银行贷款的审批流程。证明赵航军所述邮储银行西大街支行的贷款在2017年5月16日已通过审批不是事实。证三组,微信聊天记录三张，结合赵航军一审提交的微信聊天记录，证明赵航军在微信聊天中对其进行恐吓威胁，其在2017年6月26日并没有明确提出终止合同履行的事实。赵航军、荣博公司及邮储银行西大街支行未提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。赵航军认可证一组证据的真实性，认为房产证上载明的登记时间并不能代表实际领取时间，不认可证明目的。不认可证二组证据的真实性、关联性，认为根据其举证证据及邮储银行西大街支行到庭的业务经理陈述，足以证明其办理按揭贷款时需要夏艳林夫妇进行配合的事实。认可证三组证据的真实性，不认可证明目的，认为该证据与本案无关，并不能证明夏艳林未拒绝履行合同的事实。荣博公司认可证一组证据的真实性，不认可证明目的，认为房产证载明的时间只是制证时间，并非实际领取时间。不认可证二组证据，认为赵航军的贷款于2017年5月16日就通过贷款审批，需要夏艳林夫妇面签，2017年6月21日，夏艳林夫妇虽然到银行面签，但没有签成，之后夏艳林夫妇就不再配合，其有聊天记录足以反驳。不认可证三组证据的真实性及证明目的。邮储银行西大街支行未到庭。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。夏艳林在二审提交的证据不属于新的证据，本院不作为新证据予以采信。本院认为，涉案《房屋买卖三方合同》、《西安市存量房屋买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》合法有效，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，夏艳林提起的上诉不针对一审法院判决确认2017年3月6日签订的《房屋买卖三方合同》已予以解除及其向赵航军返还定金5000元问题，本院对一审判决第一项以及第二项中的夏艳林向赵航军返还定金5000元的判处予以确认。关于违约责任问题。赵航军、夏艳林及荣博公司于2017年3月6日签订的《房屋买卖三方合同》第三条交易期限约定：此合同交易有效期从甲方领取此房屋产权证并向丙方提供整套房产证过户资料之日起55个工作日内完成贷款审批，达到交易状态，购房款到达房管局监管账户。2017年4月15日，荣博公司拿到涉案房屋权属证书，2017年4月18日赵航军与夏艳林签订《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，2017年4月20日签订《二手房交易结算资金监管协议》。《西安市存量房屋买卖合同（经纪机构版）》特别提示该合同为指导文本，由西安市“房产综合网络平台”生成，仅作为办理转移登记使用，该合同自签订之日起30个工作日内，买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，则该合同网签备案状态自动失效，如需交易，应另行网签合同。《二手房交易结算资金监管协议》载明，主要目的在保证二手房交易结算资金安全，保障各方权益不受损害，根据买卖双方签订的《二手房买卖合同》，经双方协商同意共同委托交易保证机构，通过“二手房结算资金专用账户监管和划转交易结算资金。赵航军于2017年6月23日将首付款存入资金监管账户，虽然与《西安市存量房屋买卖合同（经纪机构版）》及《二手房交易结算资金监管协议》中就首付款支付时间之约定不符，但《西安市存量房屋买卖合同（经纪机构版）》及《二手房交易结算资金监管协议》系为履行《房屋买卖三方合同》所签订，结合赵航军、荣博公司述称意见及荣博公司与赵航军人签订监管协议后的微信、短信等证据，能够认定三方口头约定配合办理贷款手续后再支付首付款至监管账户的事实，一审法院综合考虑合同性质、约定内容及实际履行等情况，认定赵航军不构成根本违约，裁量并无不当。而赵航军虽称其已经如约履行了配合办理按揭贷款之义务，但《房屋买卖三方合同》明确约定夏艳林同意赵航军以商业贷款方式申请个人住房抵押贷款，由荣博公司统一提供金融服务，夏艳林负有协助赵航军办理贷款之义务，根据本案已查明事实和认定证据情况，夏艳林的确在赵航军按揭贷款的办理中存在一定的推脱行为，其在合同尚能履行的情况下，提出加价请求，并在未向赵航军催告首付款的情况下直接单方作出解约的意思表示，的确也有违诚信。一审法院综合考虑认定夏艳林过错明确，其行为已经构成根本违约，亦无不妥。至于违约金、房屋差价损失等问题。本案中，2017年6月26日夏艳林明确提出停止履行合同引发涉案纠纷，赵航军先于2017年7月诉请继续履行合同，撤诉后又于2017年12月提起本案之诉。夏艳林拒绝履约的行为虽已违反了《房屋买卖三方合同》第八条2.1项之约定，构成了根本违约，应当承担违约责任。然赵航军未按《二手房交易结算资金监管协议》之约定支付首付款也是引发双方产生争议的原因之一。同时考虑到，涉案房屋买卖交易中，赵航军实际仅向夏艳林支付定金5000元，办理房屋产权证费用、契税、中介费共花费25455.23元，其在双方产生争议后所支付的首付款230000元并没有由夏艳林实际占有使用，况且，赵航军因涉案争议先后两次提起诉讼，分别提出截然相反的诉讼请求，也在一定程度上存在着止损不力、激化矛盾的因素。综合以上情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情认定夏艳林支付赵航军违约金225000元，对于赵航军所诉房屋溢价损失、办理房屋产权证费用、契税、中介费及资金监管首付款项的同期银行贷款利息损失，不予支持。综上所述，本院对夏艳林上诉意见的合理部分予以采纳，对一审判决第一项、第三项予以维持，第二项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初150号民事判决第一项、第三项。二、变更西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初150号民事判决第二项为：夏艳林于本判决生效后十日内向赵航军返还购房定金5000元，支付违约金225000元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11440元（赵航军已预交），由夏艳林负担。二审案件受理费11300元（夏艳林已预交），亦由夏艳林负担。一、二审案件受理费于执行时一并清结。本判决为终审判决。   审 判 长  何   强审 判 员  朱 利 安审 判 员  肖 晓 通 二○一九年四月九日 书 记 员  周   伟