陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕01民终12828号 上诉人（原审原告）：袁雅琪，女，汉族，1988年1月29日出生，陕西省地质调查中心干部，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：赵隆吉，男，1986年12月15日出生，满族，陕西省人民检察院副科级干部，住西安市碑林区。上诉人（原审被告）：康永柱，男，汉族，1989年10月6日出生，西安芭莎秘密企业管理咨询有限公司员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：田胜勇，陕西哲勤律师事务所律师。第三人：陕西盈美房地产营销策划有限公司。住所地：西安曲江新区以东、。法定代表人：马会青，该公司经理。上诉人袁雅琪与上诉人康永柱及第三人陕西盈美房地产营销策划有限公司（以下简称盈美公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初9063号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。袁雅琪上诉请求：1、撤销一审判决第三项改判支持其要求康永柱支付违约金10万元及房屋增值部分除10万元之外的其他损失共计329640元（增值部分以本案受理时涉案房屋的评估价为准）；2、本案诉讼费由康永柱承担。事实和理由：一、1、一审法院因无证据证明，不予支持其主张的房屋差价损失，损害了其作为守约人的合法利益。2、其和康永柱自2017年4月20日签订《房地产买卖居间协议》至同年6月4日，因西安市XX市场价格涨幅较快，以至于涉案房屋市场价格超过合同约定的违约金数额，康永柱遂以《房地产买卖居间协议》约定的自合同签订20日内，双方须签订西安市网签合同为由拒绝履行合同义务，单方面违约，严重损害了其的利益。3、在其与康永柱在盈美公司处签订《房地产买卖居间协议》之前，盈美公司已就涉案房屋的交易事项、实现方式均对双方当事人作出了详细的说明，并对康永柱就合同中第3.3条B款所述20天时限为康永柱取得房屋不动产权证后开始计算的时限进行过单独说明，双方对合同内容及相关时限的解释均已认同后方签订《房地产买卖居间合同》，由此可见康永柱存在恶意违约。同时，面对涨幅过快的西安市XX市场，因康永柱的的恶意违约，导致其的停止租房计划无法实现，产生了租房费用的经济损失。4、其作为守约方，因康永柱违约在先，其诉请法院保障其合法利益不被侵害，即应当依照《中华人民共和国合同法》一百一十三条和一百一十四条二款的规定，依法要求康永柱向其支付因违约而增加的购房成本与约定违约金100000元的差额所产应增加的违约金，因在一审中其未要求因为康永柱违约造成其房租费用扩大的损失，但其该部分经济损失情况属实，不应被忽视，恳请法院将此作为其因康永柱违约造成的经济损失。二、房屋差价损失的100000元的诉请，其并未提出要求康永柱向其支付房屋差价损失的100000元的诉请，一审对该案的判决部分解释存在明显的错误，为维护法律文书的严肃性，望二审法院及时作出更改。康永柱答辩称，因为袁雅琪未向其支付房款，在其发出催告函之后仍未履行合同约定的付款及网签义务，所以是袁雅琪违约，袁雅琪的上诉请求不成立，应予驳回。盈美公司陈述称，袁雅琪的上诉请求应该得到支持，因为违约方是康永柱。康永柱上诉请求：1、撤销一审判决发回重审或者依法改判驳回袁雅琪在一审的诉讼请求。2、本案诉讼费由袁雅琪承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，袁雅琪在缔约时明知房屋未取得产权证书，袁雅琪通过行为认可办理网签事宜的期限已经变更，袁雅琪对涉案房屋在2017年5月31日才取得产权证书亦是明知，在房屋在取得产权证后，袁雅琪仍有义务继续履行支付首付款并签订网签合同，但是在其催告履行后仍未履行，严重损害了其的利益，构成根本违约，因此，未办理网签事宜是由袁雅琪引起的，应当承担违约责任。一审法院认为其未办理产权证违约，是事实认定错误。二、一审法院适用法律错误。根据《合同法》九十六条规定：当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因袁雅琪未支付首付款，已经根本违约，其于2017年6月10日向袁雅琪发出了《协议解除告知函》，袁雅琪并未对解除效力提出异议，一审法院在袁雅琪没有对合同提出异议的情况下，自行认定解除合同不符和法律规定，属于适用法律错误。三、一审法院程序违法，存在超裁和超审限的情况。袁雅琪并未对解除合同效力提出异议，《房地产买卖协议》在袁雅琪收到其的《协议解除告知函》后即解除，袁雅琪在一审中并未起诉确认解除合同效力，一审法院却超过诉讼请求的内容扩大裁判，违反不告不理，属于超裁，程序违法。且本案一审于2017年10月开庭，一审判决于2018年10月20日送达，一审审理超过审限，程序违法。袁雅琪答辩称，涉案房屋的房产证下来后双方具备办理合同网签的情况下，康永柱以双方签订协议20天内未办理合同网签为由拒绝办理合同网签，康永柱发送的《协议解除的告知函》，其收到后就向康永柱发函要求继续履行合同。盈美公司陈述称，康永柱的上诉请求不应该得到支持，提到的理由不是事实。其公司得到的消息是5月31日可以取房产证了，盈美公司通知袁雅琪和康永柱办理网签合同及解押，康永柱以买方违反合同3.2条为由明确表示不再继续履行合同。袁雅琪向一审法院提出诉讼请求：1、判令康永柱返还其购房定金50000元；2、康永柱支付其违约金329640元（包括《房地产买卖居间合同》约定的违约金100000元；按其因康永柱违约而增加的购房成本与约定违约金100000元的差额所应增加的违约金，暂定为229640元）；3、本案诉讼费、律师费由康永柱承担。一审法院经审理查明，2017年4月20日，（买受方、乙方）袁雅琪与康永柱（出卖方、甲方）康永柱、第三人（居间方、丙方）盈美公司签订《房地产买卖居间协议》，约定甲方出售位于西安市曲江新区XX路XX线XX号楼XX室，建筑面积为114.97平方米。房屋总价款为1050000元，乙方应在签署协议当日向甲方支付定金50000元，协议签订20日内，甲、乙双方须签订西安市网签合同《房地产买卖合同》，当日乙方向甲方支付首付款或全款350000元（内含已付定金50000元），支付方式为乙方向房地局指定的监管账户支付，甲方待办理完所有房屋买卖的过户手续后向房地局监管账户支取。甲乙双方签订本买卖合同后30日内乙方向银行申请银行贷款，并交齐所有的贷款材料，乙方贷款金额为700000元；乙方取得以乙方为权利人的该房屋《房屋所有权证》后七日内，乙方应通知贷款银行，并在与银行约定的办理抵押登记手续当日，申请办理抵押登记手续，且乙方同意，贷款银行取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后，将乙方所贷款项支付给甲方。乙方贷款申请获得银行审批通过后三日内，甲、乙双方共同去西安市XX中心办理产权过户手续（送件）。该协议在履行期间如受国家或地方政府的有关《XX市场调控的工作通知》等的影响则买卖双方友好解除协议，且买卖双方免责。合同对违约责任的约定为：如乙方无法履行上述条款，应向甲方支付违约金（相当于本协议约定定金总额的两倍）；如甲方未能履行上述条款，则应返还定金，同时向乙方支付违约金（相当于本协议约定定金总额的两倍）。2017年4月20日，袁雅琪向康永柱支付了50000元定金。2017年6月5日，康永柱向袁雅琪邮寄《协议履行催告函》，要求袁雅琪履行协议内容于2日内与康永柱签订《房地产买卖合同》，并于签订当日向康永柱缴纳人民币350000元（包含已交的定金50000元），并要求袁雅琪在2日内向银行申请贷款并交齐贷款申请材料。2017年6月7日，袁雅琪收到该催告函。2017年6月7日，袁雅琪、康永柱、盈美公司三方协商办理网签事宜，但未达成一致意见。2017年6月10日，袁雅琪、康永柱及盈美公司再次协商合同履行事宜，康永柱要求解除合同。2017年6月10日，袁雅琪分别向康永柱及盈美公司出具催告函，要求康永柱在收到该函件后2日内继续履行与袁雅琪签订的《房地产买卖居间协议》，配合完成办理房屋买卖事宜，要求盈美公司在收到该函件后2日内催促康永柱积极履行《房地产买卖居间协议》。2017年6月10日，康永柱向袁雅琪、盈美公司发出《协议解除告知函》，称根据三方签订的《房地产买卖居间协议》，袁雅琪及康永柱应于该协议签订后20日内签订西安市房地产买卖合同，并于签订《房地产买卖合同》当日袁雅琪向康永柱支付民币350000元（包含已交的定金50000元），袁雅琪在签订该协议后30日内向银行申请贷款并交齐贷款申请材料，袁雅琪未能在约定期限内履行协议约定，后经康永柱催告，袁雅琪仍未履行约定，导致交易不能在约定时间内完成，严重损害了康永柱的合法权益，康永柱正式提出解除协议，并要求袁雅琪承担违约责任。袁雅琪及盈美公司均收到该告知函。另查，2012年12月27日，康永柱与西安瑞昌房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，2017年5月31日，康永柱取得案涉房产的房屋产权证书。一审法院认为，袁雅琪、康永柱、盈美公司三方签订的《房地产买卖居间协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，各方均应依照合同履行各自义务。袁雅琪按照约定向康永柱支付了定金，双方应于7合同签订后20日内办理网签手续，但因案涉房屋康永柱并未取得房屋的产权证书，致使网签无法办理，故康永柱应先办理银行撤押，取得房屋产权证书后再办理网签，而康永柱直至2017年5月31日才取得案涉房屋的产权证书，致使无法在合同约定的时间内办理网签事宜的原因在于康永柱而非袁雅琪。2017年6月4日袁雅琪与康永柱协商办理网签事宜未果，2017年6月5日，康永柱向袁雅琪邮寄《协议履行催告函》，要求袁雅琪履行协议内容于2日内与康永柱签订《房地产买卖合同》，并于签订当日向康永柱缴纳人民币350000元（包含已交的定金50000元），并要求袁雅琪在2日内向银行申请贷款并交齐贷款申请材料，袁雅琪2017年6月7日收到该催告函的同日，盈美公司约谈袁雅琪与康永柱就网签事宜进行协商，仍未达成一致意见，2017年6月10日，盈美公司再次约谈袁雅琪与康永柱协商办理网签事宜，但在2017年6月10日康永柱向袁雅琪及盈美公司发出《协议解除告知函》，要求解除三方签订的《房地产买卖居间协议》，康永柱的违约行为导致网签无法办理，后其在自身违约的情况下要求解除三方签订的《房地产买卖居间协议》，其并不享有法律规定的解除权，康永柱解除合同不符合合同及法律规定，其应当向袁雅琪承担违约责任，故对袁雅琪要求康永柱返还定金50000元的诉请，依法予以支持。关于违约金，康永柱违约致使合同无法履行，其应当按照合同约定向袁雅琪支付违约金100000元。关于袁雅琪要求康永柱支付房屋差价损失的100000元的诉请，因无证据证明，不予支持。关于律师费，袁雅琪并未提交证据证明，故对该诉请，依法不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、康永柱于本判决生效之日起十日内返还袁雅琪定金50000元。二、康永柱于本判决生效之日起十日内支付袁雅琪违约金100000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回袁雅琪的其余诉讼请求。本案案件受理费6995元，由袁雅琪承担2995元，由康永柱承担4000元，因袁雅琪已预交，故康永柱在支付上述款项时应一并支付袁雅琪。本院二审经审理查明，原审判决查明的事实属实。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，约定的违约金过低，当事人可以请求人民法院增加违约金，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。袁雅琪与康永柱签订《房地产买卖居间协议》约定，袁雅琪购买康永柱名下的涉案房屋，袁雅琪按照合同约定向康永柱支付了50000元定金，双方合同约定，袁雅琪将购房首付款35万元支付到资金监管账户上，但在合同履行过程中，康永柱拒不配合袁雅琪网签买卖合同，导致双方无法开设资金监管账户，袁雅琪也无法按照合同约定将购房首付款支付到资金监管账户内。袁雅琪未履行付款义务是因康永柱的违约行为造成客观履行不能，故袁雅琪并未构成逾期付款的违约，康永柱称其未配合办理网签合同的手续是因袁雅琪未按期支付购房首付款的理由不成立，本院不予采信，故原审法院认定康永柱构成违约是正确的。康永柱违约造成涉案买卖合同未继续履行，根据双方合同约定康永柱须向袁雅琪承担违约金100000元，袁雅琪上诉称因康永柱的违约行为，其在另购房屋时需多支付合同签订后涉案房屋价格上涨后与合同约定价款之间的差价，要求康永柱向其赔偿该部分差价损失，袁雅琪该上诉请求系要求增加违约金，但其未向一审法院提供证据证明涉案房屋价格上涨的数额，且也未申请对该房屋价格上涨数额进行评估，其并未举证证明房屋价格上涨给其造成的购房成本增加的损失明显高于合同约定的违约金。双方合同系2017年4月20日签订，2017年6月10日康永柱就向袁雅琪发出《协议解除告知函》，康永柱此时已明确表明其不愿再继续履行合同，袁雅琪基于合同的可期待利益应止于此时，原审法院判令康永柱的违约责任为违约金100000元并无不妥。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，袁雅琪预交4745元，由袁雅琪承担；康永柱预交3300元，由康永柱承担。本判决为终审判决。   审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年四月二十三日  书 记 员  袁   萱  1