江苏省南通市崇川区人民法院  民 事 判 决 书 (2018)苏0602民初4664号 原告：秦鸿，男，1982年3月9日出生，汉族，住南通市。 原告：许惠，女，1985年7月6日出生，汉族，住南通市。 两原告委托诉讼代理人：范臻，江苏普泰律师事务所律师。 被告：张美华，女，1966年7月5日出生，汉族，住如皋市。 被告：焦必宣，男，1962年4月17日出生，汉族，住如皋市。 被告张美华、焦必宣委托诉讼代理人：贲驰，江苏山水律师事务所律师。 被告张美华、焦必宣委托诉讼代理人：黄鹏，江苏山水律师事务所律师。 被告：焦晓羽，女，1986年8月17日出生，汉族，住南通市。 第三人：中国农业银行股份有限公司南通港闸支行，住所地南通市城港路9号。 负责人：张春华，该支行行长。 委托诉讼代理人：姚伟，男，1969年12月7日出生，汉族，该行员工，住南通市崇川区。 原告秦鸿、许惠与被告张美华、焦必宣、焦晓羽、第三人中国农业银行股份有限公司南通港闸支行（以下简称农行港闸支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月15日作出(2017)苏0602民初3330号民事判决。被告张美华、焦必宣不服该判决，向南通市中级人民法院提起上诉。南通市中级人民法院于2018年7月30日作出（2018）苏06民终485号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，分别于2018年10月8日、2019年1月9日公开开庭进行了审理。除被告焦晓羽经传票传唤，未于2019年1月9日到庭参加诉讼外，其余当事人或其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告秦鸿、许惠向本院提出诉讼请求:1.被告张美华、焦必宣、焦晓羽履行2017年4月26日的《房屋买卖居间协议》，协助原告办理南通市军山花园33幢505室的房屋过户手续；2.被告张美华、焦晓羽向原告承担违约金6万元，律师费7万元；3.被告张美华、焦晓羽承担诉讼费及保全费。本案重审过程中原告秦鸿、许惠变更诉讼请求为：1.要求被告张美华、焦必宣、焦晓羽共同赔偿原告秦鸿、许惠损失1212673元。2.判令被告张美华、焦必宣、焦晓羽承担律师费7万元。3.判令被告张美华、焦必宣、焦晓羽承担本案的诉讼费用（包括保全费、鉴定费等）。事实和理由：2017年4月26日，原告秦鸿、许惠通过江苏爱心房地产代理有限公司购买南通市军山花园33幢505室房屋，建筑面积231.66平方米。《房屋买卖居间协议》约定成交价218万元，合同由焦晓羽代张美华签字。合同签订后，原告按约定向中介公司交付定金3万元。合同签订后，被告让中介公司于2017年5月18日将该房屋交付给原告，主动提出原告可以对房屋进行装修。2017年5月22日，原告告知中介公司要求交付房款96万元，被告拒不接受。中介公司从中协调并向被告寄发律师函，要求被告继续履行合同，但被告拒不履行。现因合同无法履行，原告要求被告赔偿房屋差价损失。 被告张美华辩称，原告所诉的房屋所有人并非张美华一人，而是由张美华和焦必宣共同共有的房屋。原告在购买这套房屋时根本没有去搞清这套房屋的真正的权利人是谁。无论是中介公司，还是原告，对房屋的登记的权利人都没有进行实质性的审查，甚至没有看过房屋的产权证明。因此原告在购买该套房屋时，具有重大的过失行为。其购买行为属于恶意，而不是善意行为。原告在起诉时依据购买房屋时获得的被告信息，该信息错误，在诉状中就体现的非常清晰，由此更加说明原告在购买房屋时存在重大的过失，签订合同行为是恶意行为。被告张美华只是房屋的共有人之一，在没有获得其他共有人同意的情况下，连张美华都不能处分该套房屋，何况他人。张美华并没有与原告签订过任何房屋买卖合同，也未委托签订过房屋买卖协议，本案中房屋买卖居间协议根本没有成立。在原告起诉之前，被告张美华对于焦晓羽销售房屋的事情概不知情，张美华接到应诉通知后，才得知房屋被他人处分。焦晓羽无权代理张美华签订案涉的房屋买卖居间协议，该协议未成立且未成效，对张美华不发生效力。被告张美华对于合同不成立没有过错，不应承担任何责任，请求驳回原告对张美华的诉讼请求。 被告焦必宣辩称，涉案房屋买卖居间协议与焦必宣没有关系，焦必宣不是本案适格被告，其他同张美华的意见。 被告焦晓羽辩称，房子不是焦晓羽的，是其父母张美华、焦必宣的，现在他们不同意焦晓羽处理这个房子。焦晓羽当时以为这套房屋是给焦晓羽的，因为焦晓羽家里是姐弟两人，他们已经给焦晓羽弟弟买了一套了。当时是中介先主动联系焦晓羽的。现在家里闹的不得了了，这份合同已经无法履行。在2017年6月份的时候，焦晓羽父母知情之后，焦晓羽就打电话给原告打招呼，说当时愿意赔偿他们6万元，他们不同意，要起诉。在卖这套房子的时候中介和原告都没有让焦晓羽出示其母亲的身份证和产权证。当时中介只是问了一下，这个房子是谁的，焦晓羽说是其母亲的，因为当时产权证还没有办，焦晓羽还不知道有焦晓羽父亲的名字。 第三人农行港闸支行述称，原被告之间买卖的房屋，第三人是抵押权人，原被告均没有征询第三人的意见，案涉房屋的买卖未经第三人同意，案涉房屋是不能买卖的，因为第三人是抵押权人，第三人和被告张美华之间存在个人购房担保合同借款关系，同时张美华和焦必宣都是抵押人。案涉借款合同履行期长达20年，被告张美华是按月还款，其债务未经第三人同意不能提前还款，提前还款将损害第三人的利益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，以及未能反驳的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月26日，“甲方（卖方）张美华”、“乙方（买方）秦鸿、许惠”、“丙方（居间方）江苏爱心房地产代理有限公司”签订一份《房屋买卖居间协议》，载明，甲方将坐落南通市军山花园33幢505室、建筑面积231.66平方米的房屋一套出售给乙方，成交价2180000元。甲方出具的不动产证明材料有销售不动产合同、身份证。甲方保证上述房地产产权明晰，无法律、法规规定禁止的情形，也无司法机关、行政机关依法查封或以其他形式限制转移的情形，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务、债权、妨碍产权过户则由甲方负责清理，如因此给乙方造成经济损失，甲方负赔偿和违约责任。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购置上述房屋。房款交接方式为：1.乙方于2017年4月26日支付购房定金30000元，由丙方转交甲方或由甲方直接收取，如协议正常履行，定金抵作第一次交付的房款。2.乙方于2017年5月22日第二次交付房款960000元，于过户时由丙方转交甲方或由甲方直接收取……双方约定交房时间为2017年8月16日，办理过户手续的开始时间为2017年5月22日。在本协议履行中，由于甲乙双方或单方原因导致上述房屋产权不能过户或买卖未能成交则由责任方负违约责任。甲方保证第三人不得向乙方就本协议项中的房产主张任何权利，甲方承诺本协议项下的房地产不存在第三人享有优先购买权的情形。甲方保证上述房地产的共有权人（含配偶）知道并愿意承认本协议的成立，并保证共有权人在约定的时间内在本协议上签字，否则由此造成买卖不能正常进行，甲方愿意承担违约和缔约过失责任。甲乙双方对此均无异议。甲方承诺本合同项下的房地产如已设定按揭、抵押、典权等他项权利或存在依房债权等情形，在签订本合同前已征得有关债权人的同意且已告知乙方。违约责任中明确甲乙任何一方发生违约，则支付对方违约金6万元，另需承担对方实际发生的律师费、诉讼费。其它事项部分还约定：甲方承诺此房无纠纷，能顺利过户，除房贷外无其它抵押。协议甲方落款为“张美华焦晓羽代”。同日，居间人代收了原告支付的30000元定金，其后将该款转交给了焦晓羽。在此后五月份焦晓羽与原告的聊天记录中，焦晓羽称“就是想商量下，可不可以两年后过户”、“现在你就可以装修”、“那个你可以先装修，没事”、“让中介给你钥匙”、“这个星期证下来”。 2016年6月12日，张美华、焦必宣另行与案外人姚建平、尤曙成签订一份《房地产买卖合同》，约定张美华、焦必宣将坐落南通市军山花园33幢505室房屋（含阁楼）出售给姚建平、尤曙成，成交价2360000元。 另查明，2016年8月31日，出卖人南通华城中南房地产开发有限公司（以下简称华城公司）与买受人张美华签订了军山花园33幢505室（含附属阁楼）《商品房买卖合同》。2016年10月20日，贷款人农行港闸支行与借款人张美华、保证人华城公司、抵押人张美华、焦必宣签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额为1320000元，借款用途为购买住房，房产位于军山花园33幢505室，借款期限19年，执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档人民币贷款基准利率为基础下浮百分之十后确定，还款方式为等额本息还款，借款人的还款账户为62×××74，抵押物为军山花园33幢505室。合同还约定，借款人确需在借款实际发放之日起三十六个月内提前还款的，贷款人有权按提前归还金额加收一个月的贷款利息。案涉房屋现登记于张美华、焦必宣名下。 还查明，原告秦鸿、许惠就案涉纠纷聘请江苏普泰律师事务所范臻律师作为委托代理人，并支付律师代理费70000元。 诉讼过程中，原告秦鸿、许惠申请居间方王文龙出庭作证，证人王文龙作证称，焦晓羽出示了购房合同、发票、其母亲张美华的身份证，居间方催促焦晓羽办理产权证，焦晓羽一开始答应的，之后一直拖。关于房屋交付，王文龙称双方谈过，答应交原告装修，钥匙是居间方去交的。此外原告所交的定金3万元，于5月22日通过ATM机转账给了焦晓羽。 诉讼过程中，原告秦鸿、许惠提供了一份2017年5月18日秦鸿、许惠、焦晓羽以及房产中介方工作人员的录音，以证明焦晓羽在出售房屋的时候是征得张美华和焦必宣的同意的，交房要求原告先装潢也是焦晓羽的意见表示，在整个交易过程中，原告完全有理由相信焦晓羽能够代表张美华和焦必宣来签订合同。对于合同无法履行三被告存在着过错，应当共同赔偿。 经质证，张美华、焦必宣认为这份证据的真实性无法确认，无论是张美华或者焦必宣都没有参与这份录音中与原告及中介方谈话。录音中自始至终也没有能够反映出张美华或者焦必宣曾经向焦晓羽出具过委托手续，同时也可以反映出张美华自始至终没有与原告方或者中介方进行过接触。这份录音可以反映出原告自始至终清楚焦晓羽并非案涉房屋的所有权人，同时也对焦晓羽是否有权代理张美华签署案涉合同，以及案涉房屋的实际出资人是否是焦晓羽这件事产生过怀疑。原告在焦晓羽没有出具委托手续，且对于焦晓羽是否有代理权限以及是否是案涉房屋的实际出资人等诸多问题均产生怀疑的情况下，仍与焦晓羽签订案涉的《房屋买卖居间协议》，显然存在过错。 被告焦晓羽未到庭发表质证意见。 第三人农行港闸支行认为，该录音不能证明焦晓羽具有代理权，恰恰证明原告和焦晓羽恶意串通买卖张美华、焦必宣的房屋，是一个无效的民事行为。因为张美华、焦必宣在南通，原告能联系张美华和焦必宣，但是原告未能联系，不愿意联系，说明原告对买卖张美华和焦必宣所有的房屋存在主观上的过错，和焦晓羽是串通的。 因被告及第三人农行港闸支行未提供证据反驳上述录音的真实性，亦未提出鉴定申请，故本院对于上述录音的真实性予以确认。 诉讼过程中，被告张美华、焦必宣明确表示对于2017年4月26日焦晓羽以张美华的名义与原告秦鸿、许惠签订的房屋买卖居间协议不认可，也不同意将该房屋出售给原告，也不同意将该房屋产权过户给原告。 经本院依法释明后，原告秦鸿、许惠变更诉讼请求为要求被告赔偿损失，并于2018年10月16日申请对军山花园33幢505室房屋的市场价值进行评估鉴定。经本院委托后，江苏中莲土地房地产资产评估造价有限公司于2018年12月10日作出苏莲估字[2018]司法第049号《房地产司法鉴定估价报告》，价值时点为2018年10月16日，估价结果：军山花园总价为3031734元，军山花园总价为360939元，合计总价为3392673元。原告秦鸿、许惠缴纳了此次评估的评估费15295元。 经质证，原告秦鸿、许惠对该评估报告没有异议。 被告张美华、焦必宣对于评估报告中确定的价值时点以及评估结论均不予认可，认为，原告举证的其与焦晓羽的微信记录可以体现焦晓羽在2017年6月8日就已明确告知原告案涉房屋不能过户，同时原审第一次开庭时张美华就明确表示对案涉协议不知情，也从未授权焦晓羽签订这份协议，案涉房屋另一共有人焦必宣也在原审开庭时明确表示不同意将房屋过户给原告，因此原告主张继续履行房屋买卖居间协议要求过户，没有依据，因原告错误主张权利，导致房屋涨价的损失应当由其自行负担。评估报告是因对于价值时点的确认错误，导致评估结论错误。对于评估费发票没有意见。 被告焦晓羽未到庭发表质证意见，其在鉴定过程中提供一份书面情况说明，认为，2017年6月的时候就和原告说了房子没法过户，本来房子就没法给他的，他不应该继续要房子的，如果以2018年10月8日这个时间作为评估基准日，对于焦晓羽不公平，建议以2017年6月作为评估基准日。 第三人农行港闸支行对于评估报告的真实性、合法性没有异议，但是对于关联性有异议，认为这份评估报告和本案不具有关联性，本案所涉房屋买卖合同在原被告之间并不成立，所以这份评估报告与本案没有关联性。对于评估费发票没有异议。 综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为:一、2017年4月26日焦晓羽以张美华的名义与秦鸿、许惠签订《房屋买卖居间协议》的性质。二、因案涉《房屋买卖居间协议》未能履行，相关损失的承担。对此，本院分述如下： 对于争议焦点一，本院认为，案涉《房屋买卖居间协议》记载的卖方为张美华，买方为秦鸿、许惠，该协议的落款处是由焦晓羽代张美华签字，张美华本人未在该协议上签字，亦未到场参与合同的订立，故本案的房屋买卖合同出卖人应为张美华，焦晓羽并非该《房屋买卖居间协议》的当事人，而是作为张美华的“代理人”参与合同的签订。至于焦晓羽是否有权代理张美华签订该《房屋买卖居间协议》，或者是否有充足的理由致使秦鸿、许惠在签订该《房屋买卖居间协议》时相信焦晓羽具有代理权，本院持否定意见。理由如下：1.焦晓羽在签订案涉《房屋买卖居间协议》时并未出示张美华的授权委托书。2.虽然原告秦鸿、许惠在本案中提供了一份日期为2017年5月18日的录音，但被告张美华并未到场发表意见，即使焦晓羽陈述案涉房屋由其出资，或出卖房屋经过张美华、焦必宣的同意，但张美华、焦必宣对该录音中的内容并未确认，故不构成被代理人事后的追认。3.焦晓羽为张美华、焦必宣的女儿，但在张美华、焦必宣均具有完全民事行为能力的情况下，焦晓羽并非张美华、焦必宣的监护人，也非其法定代理人，其在签订案涉《房屋买卖居间协议》时，即使出示了买受人为张美华的《商品房买卖合同》、张美华的身份证照片等资料，但其作为家庭成员有获取上述资料的便利，在具有上述资料的情况下，虽然双方可以进行前期洽商，但仍不足以使相对人相信焦晓羽即有代表张美华、焦必宣正式签订房屋买卖合同的权利。4.原告秦鸿、许惠提供的2017年5月18日录音，其时间晚于双方签订《房屋买卖居间协议》的时间，故其中焦晓羽的有关陈述或承诺对原告秦鸿、许惠在签订该协议时是否相信焦晓羽具有代理权不产生影响。 对于争议焦点二，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，行为人没有代理权仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。对于承担损失的范围，包括因案涉房屋买卖合同不能履行，考虑到房屋价格上涨因素，原告另行购买同类房屋需增加的金额，以及原告支出的律师代理费。对于案涉房屋经原告申请，本院委托评估机构进行了评估，评估结论为价值时点为2018年10月16日的房屋总价为3392673元，与双方签订的《房屋买卖居间协议》中的价格相差1212673元。对于评估的价值时点双方存在争议。本院认为，合同以履行为原则，以损害赔偿为补充，原告秦鸿、许惠在原审起诉时要求被告履行合同并无不当。虽然被告焦晓羽曾表示合同无法履行，但在焦晓羽是否构成有权代理、表见代理，非经双方提供证据、进行诉讼难以厘清的情况下，即要求原告秦鸿、许惠对于相关的法律关系以及房屋买卖合同是否能继续履行有准确的判断，过于严苛，故在经过原审、发回重审，本院于2018年10月8日对于相关法律关系的性质向原告释明后，原告于2018年10月16日提出鉴定申请，并以该日作为价值评估时点并无不当。鉴于被告张美华、焦必宣对于案涉《房屋买卖居间协议》未予追认，故该《房屋买卖居间协议》对于被告张美华、焦必宣不发生效力。因秦鸿、许惠应当知晓焦晓羽无相应的代理权，故因该《房屋买卖居间协议》未能履行产生的损失应按双方各自的过错承担责任。其中被告焦晓羽作为代理房屋出售的一方对于房屋的来源、相关权利人是否同意以该价格出售等情况更为清楚，其承担的责任应大于相对人秦鸿、许惠。综合考虑双方的过错程度、造成房屋差价损失的原因、原告秦鸿、许惠已支出的定金数额等因素，对于原告秦鸿、许惠主张的房屋差价损失1212673元、律师费7万元，合计1282673元，酌情由被告焦晓羽承担其中的769603.8元，其余部分由原告秦鸿、许惠自行承担。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、第四款的规定，判决如下： 一、被告焦晓羽于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付原告秦鸿、许惠769603.8元。 二、驳回原告秦鸿、许惠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16344元、保全费5000元、评估费15295元，合计36639元，由原告秦鸿、许惠负担14656元，被告焦晓羽负担21983元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费16344元(户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行)。 审 判 长  吴陈根 审 判 员  范纪强 人民陪审员  陈海清 二〇一九年四月四日 书 记 员  高玲玲