河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1022民初1096号原告：王永，男，1976年9月25日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托代理人：卢莲英，北京法昂律师事务所律师。委托代理人：许大方，北京法昂律师事务所律师。被告：固安京御幸福房地产开发有限公司。住所地：固安县工业园区。法定代表人：孟惊，任该公司总经理。统一社会信用代码：91131022699230546W。委托代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。委托代理人：王天涯，河北天枢律师事务所律师。原告王永与被告固安京御幸福房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王永的委托代理人卢莲英、许大方、被告固安京御幸福房地产开发有限公司的委托代理人田国华、王天涯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王永向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告双方于2016年6月27日签订的附件4：《小区地下车位使用权协议》无效；2、依法判决被告返还原告一次性房款人民币180000元及利息损失（自2016年6月27日起至款项还清之日止期间，按中国人民银行同期银行贷款利率标准计算）；3、本案诉讼费出被告承担。事实与理由：2016年6月份，因受限购政策影响，原告急于购买被告位于商品房屋一套，该号楼地上28层，地下1层。被告利用其强势地位，隐瞒实情，捆绑销售，强买强卖，在向原告销售上述房屋的同时：迫使原告与其签订了该房屋《委托装修协议》将该房屋装修委托被告，并迫使原告与其签订了附件4：《小区地下车位使用权协议》。被告将涉案小区楼盘项目依据建筑规划建设的涉案编号、位置、规格、面积等均不明确的地下普通车位或机械车位销售给原告，车位使用年限与该车位所占土地使用权年限相同均为70年，被告收取了原告一次性房款人民币180000元。在涉案地下车位交付时，被告所选聘的物业公司又强行收取原告高额管理费每月100元（同该小区地面车位月管理费相同），不交纳管理费拒不交付涉案地下车位。后经原告了解：根据相关法律法规，被告销售给原告的依据涉案小区项目建筑规划所建设的涉案地下车位为该小区配套使用的公用设施，依法应归小区业主共同所有、使用和收益，被告无权处分租售给原告。为此，原告为维护自身合法权益，诉至贵院。请求依法判决，支持原告诉求。原告代理人当庭对于民事起诉状的内容进行了两点补充：1、民事起诉书事实与理由部分第二段后事实补充内容为：即被告将涉案车位买卖、房屋装修作为购房的先决条件，原告必须先购买涉案车位和装修后，才能后购房。2、涉案车位使用协议虽约定了机械车位，但自协议签订至今已近3年，实际没有机械车位。被告固安京御幸福房地产开发有限公司辩称，答辩人与被答辩人签订的《地下车位使用权协议》合法有效，被答辩人的诉讼请求于法无据。理由如下：1、双方签订的《地下车位使用权协议》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也不具备《合同法》第五十二条规定的情形，应得到法律的保护。答辩人依据《地下车位使用权协议》的约定，收取车位转让款是其权利，交纳该款项是被答辩人的义务。因此，被答辩人要求答辩人返还款项及利息损失的诉讼请求没有事实根据。2、答辩人处置车位的行为不仅是合法行为，也是对业主权利的保障。《物权法》第74条第1款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。车位、车库本身是业主实现其区分所有权的重要辅助设施，在性质上属于小区的配套设施，在功能上应以满足业主需要为前提。满足业主的“需要”，既包括购买权、也包括租赁权等。规划区内的车位、车库，不论出租、附赠，还是出售等，必须“首先满足业主的需要”。按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应认定为其行为符合《物权法》第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。答辩人所开发项目的地下车位是按配置比例规划的地下车位，出卖人享有地下车位合法转让的权利。3、虽然配套设施是为小区商品房而配套，但不等同于小区业主共有。车库属于配套设施，是从车库的使用功能服务于住宅而言，相对于商品房居住的主要功能，车库所起的作用是配套辅助的，配套仅是功能上的概念，将配套设施系为小区商品房而配套等同于小区业主共有的主张，没有法律依据。在商品房买卖过程中，答辩人与被答辩人的法律地位是平等的，双方都具有选择权。综上所述，答辩人认为被答辩人的诉讼请求没有事实根据和法律依据，人民法院应依法予以驳回。经审理查明：2016年6月份，原告王永欲购买被告固安京御幸福房地产开发有限公司开发建设的商品房，并与被告进行了前期协商。2016年6月27日，原、被告草签了《商品房买卖合同》，并同时签订了《补充协议》，《商品房买卖合同》的内容包括原告所购买房屋的具体位置及基本情况、销售依据、计价方式与价款、交付期限、违约责任、保修责任等内容，《补充协议》的内容包括商品房基本情况的补充说明、价款支付、公共设施和公共部位、房屋交付、产权登记、物业服务等内容，其中第二十一条关于特定空间的归属或使用约定第1条规定，根据商品房测绘报告未计入公摊面积的建筑物、构筑物，以及法律法规允许出卖人保留所有权或使用权的建筑物、构筑物。其所有权和/或使用权属于出卖人，出卖人可以出售或出租并开展相关经营活动。同日，基于《商品房买卖合同》及《补充协议》原告王永作为乙方与作为甲方的被告固安京御幸福房地产开发有限公司签订《小区地下车位使用权协议》，协议内容包括鉴于乙方已购买孔雀新城.顺景园小区商品房，甲方建设了一批地下车位，乙方愿意使用该车位并向甲方支付使用费后，享有该车位使用权。停车位编号、位置、规格以实际交付的为准，该车位系地下机械车位，交付时间与商品房交付时间一致，乙方车位使用权限同该车位所有土地使用权期限。车位使用费为人民币180000元，乙方须一次性付款共计人民币180000元整。在第七条特别条款中约定：1、甲乙双方共同认可在签约过程中双方均已对车位的现实状况及法律状况予以了充分的了解和认识，并且乙方认同甲方对车位享有的现实权利，双方在签约过程中遵循着诚实信用原则。2、该地下车位不办理产权登记；4、乙方还需承担该车位的物业服务费用及时向物业公司交纳，否则构成根本违约。协议并约定了其他条款。同日，原、被告还签订了《委托装修协议》，约定由被告代理原告收房并挑选装修单位对商品房进行室内精装修，装修总价款为130672元等内容。原告于2016年6月27日以POS机刷卡的方式向被告交纳了定金20000元、一次性房款160000元及装修费用130672元，被告为原告出具了《收款收据》。2016年9月8日，原告王永与被告固安京御幸福房地产开发有限公司正式签订《商品房买卖合同》备案合同，合同中约定，出卖人为固安京御幸福房地产开发有限公司，买受人为王永，买受人购买的是孔雀新城.顺景园第54幢2单元2层201号房。该商品房建筑面积81.67平方米，其中套内建筑面积59.03平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.64平方米。共有分摊部位建筑面积的内容有：大堂、电梯间、电梯前室、电梯机房、楼梯间、公共门厅、走道、水暖及电管井道、通风竖井、配电间、设备间。共有分摊部位建筑面积还包括套内与公共之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。房屋总金额695616元，付款方式为先付首付款215616元，其余480000元银行按揭贷款。双方均按约履行了各自义务。上述事实有原、被告当庭陈述，原告提交的《商品房买卖合同》及河北增值税普通发票、《附件4：小区地下车位使用权协议》及收据；被告向本院提交的《规划设计条件》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议、《附件4：小区地下车位使用权协议》及收据等证据材料在案佐证。本院认为：我国法律明确规定了合同无效的五种情形：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。原告与被告双方所签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《附件4：小区地下车位使用权协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人双方均应遵照合同约定，诚信、善意履行合同所约定的义务。原告作为完全民事行为能力人，理应对自己签署合同的行为、付款行为、确认行为及相应后果具有足够的认知、辨识能力。虽然车位、车库是小区业主共同生活的重要辅助设施，性质上属于小区的配套设施，但不等于说车位、车库与专有部分是民法上从物与主物的关系，车位、车库是相对独立的，其首先满足本小区业主的停车需要，对此被告并没有违反，在建筑区划内，被告开发建设用于停放汽车的车位、车库的归属，可以由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，原、被告所签订的《补充协议》第二十一条关于特定空间的归属或使用约定第1条明确约定，根据商品房测绘报告未计入公摊面积的建筑物、构筑物，以及法律法规允许出卖人保留所有权或使用权的建筑物、构筑物。其所有权和/或使用权属于出卖人，出卖人可以出售或出租并开展相关经营活动。双方所签订的《附件4：《小区地下车位使用权协议》的第七条特别条款亦明确约定，原、被告双方共同认可在签约过程中双方均已对车位的现实状况及法律状况予以了充分的了解和认识，并且原告认同被告对车位享有的现实权利，双方在签约过程中遵循诚实信用原则。足以认定本案原告签署上述涉案合同系完全自愿，亦不存在以合法形式掩盖非法目的的情形。本案被告以出让方式取得位于孔雀大道南侧、永盛路东侧、编号为2-（09）-0058的地块的土地使用权,系建设用地使用权人，其建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权当然属于本案被告，被告有权出租、出售等，不违反我国法律法规的强制性规定。原告主张《补充协议》有关条款系格式条款，所谓格式条款，是当事人为了重复使用，并在订立合同时未与对方协商的条款。该条款虽未特别提示，但本案涉案合同全部条款已经双方当事人详细阅读，并已全面正确理解协议全部条款的含义，协议内容系双方真实意思的表示，是原、被告双方经过充分协商签订的，故该条款不属于格式条款。另，原、被告双方所签订的《小区地下车位使用权协议》是对车位使用权的转让，约定车位形式为地下机械车位，而不是人防工程，即使是地下人防车位，根据《中华人民共和国防空法》第五条的规定，“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”，故被告向原告转让车位使用权，符合该规定。在庭审过程中，原告主张被告所建造的车位形式没有地下机械车位，如涉案标的不存在，也是合同履行的问题，而不是合同的效力问题。综上所述，原告王永的诉讼请求不能成立，应予驳回，故对原告提出确认原、被告双方于2016年6月27日签订的附件4：《小区地下车位使用权协议》无效及判决被告返还原告一次性房款人民币180000元及利息损失（自2016年6月27日起至款项还清之日止期间，按中国人民银行同期银行贷款利率标准计算）的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告王永要求依法确认原、被告双方于2016年6月27日签订的附件4：《小区地下车位使用权协议》无效及依法判决被告返还原告一次性房款人民币180000元及利息损失（自2016年6月27日起至款项还清之日止期间，按中国人民银行同期银行贷款利率标准计算）的诉讼请求。案件受理费1950元，由原告王永负担，限于本判决书发生法律效力后五日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  李珉二〇一九年四月二十九日法官助理刘艳桥书记员安卫玲