湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘09民终254号 上诉人（原审原告）：钟国强，男，1987年8月24日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。 上诉人（原审原告）：郭叶芝，女，1987年3月21日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区。 委托诉讼代理人：黎威，湖南融源律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：益阳三农房地产开发有限公司，住所地湖南省益阳市资阳区。 法定代表人：田跃龙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：贺向明，湖南义剑律师事务所律师。 上诉人钟国强、郭叶芝因与被上诉人益阳三农房地产开发有限公司（以下简称三农公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省益阳市资阳区人民法院（2018）湘0902民初870号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人等方式，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 钟国强、郭叶芝上诉请求：撤销一审判决，改判：1.三农公司立即为钟国强、郭叶芝办妥房屋不动产权证书；2.三农公司支付钟国强、郭叶芝违约金50281.6元（暂计算至2018年5月18日），自2013年11月5日起以本金304000元为基数按日万分之一计算至实际办妥之日止。事实和理由：1.原审法院认定钟国强、郭叶芝从2014年4月30日起就应当知道权利受到侵害属认定事实不清，钟国强、郭叶芝主张的违约金并未超过诉讼时效；2.三农公司未依约办理房屋所有权证书的违约行为一直处于持续状态，即便存在诉讼时效问题，起诉日前三年内发生的违约赔偿不存在诉讼时效问题；3.根据合同的相对性，三农公司未办妥房产证，应承担违约责任。 三农公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 钟国强、郭叶芝向一审法院起诉请求：1.判令三农公司履行幸福里项目6幢2单元5层503房屋的产权登记义务，办妥房屋的产权证明；2.判决三农公司承担违约金50281.60元（暂计算至2018年5月18日），自2018年5月18日起以本金304000元为基数按日万分之一计算至实际办妥503号房屋产权证明之日止。一审法院认定事实：2012年10月20日，钟国强、郭叶芝与三农公司签订商品房买卖合同1份，双方在合同中约定：1、钟国强、郭叶芝向三农公司购买所开发的位于益阳市资阳区某小区的1X栋X单元6-5XX号房屋1套，该商品房价款按建筑面积计算，总金额为304000元，付款方式及期限为：银行按揭贷款，首付款94000元于2012年10月20日支付，剩余房款210000元采用银行按揭方式支付；2、交付期限及条件：三农公司应当在2012年12月30日前，将经验收合格并符合本合同约定的该商品房交付钟国强、郭叶芝使用；3、三农公司关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：供水、供电在交房时达到使用条件；4、关于产权登记的约定：三农公司应在商品房交付使用后60日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥钟国强、郭叶芝的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因三农公司的责任，致使钟国强、郭叶芝未能在约定期限内办理上述登记或手续，钟国强、郭叶芝不解除合同，自本合同规定期限的第2天起至实际办妥登记之日止，三农公司按日向钟国强、郭叶芝支付已付房款万分之一的违约金。合同签订之日，钟国强、郭叶芝向三农公司支付首付款94000元。三农公司于2012年11月5日向钟国强、郭叶芝交付了房屋。2013年11月29日因产权登记的需要，三农公司委托益阳市房地产测绘队对包括钟国强、郭叶芝所购商品房在内的某小区所有12栋房屋进行房产分层分户平面图绘图及面积计算（含分摊）。2014年3月14日三农公司向益阳市房地产管理部门申请办理益阳市资阳区某小区12栋房屋产权的初始登记。益阳市房地产管理部门于2014年4月29日审核批准了益阳市资阳区某小区12栋办理的房屋产权的初始登记。三农公司于2014年4月30日领取了益阳市房地产管理部门为益阳市资阳区某小区12栋办理的产权初始登记材料。另认定，益阳市人民政府决定从2016年6月25日起对益阳市中心城区实施不动产统一登记，现钟国强、郭叶芝所购房屋的不动产登记证尚在办理中。钟国强、郭叶芝以三农公司逾期办证为由诉如所请。 一审法院认为，钟国强、郭叶芝与三农公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的规定，合同合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。首先，根据合同约定，三农公司应当在商品房交付使用时间2012年11月5日后60天内完成该栋房屋初始登记。三农公司于2014年3月14日才申请办理初始登记，协助办理初始登记逾期251天，确已构成违约。益阳市房地产管理部门于2014年4月30日发放初始登记证。即从2014年4月30日起，钟国强、郭叶芝就应当知道自己的权利受到了侵害。钟国强、郭叶芝要求三农公司承担逾期办证违约责任的诉讼时效期间应从2014年4月30日起计算2年。钟国强、郭叶芝于2018年6月26日才向一审法院提起诉讼，在诉讼中未能提供证据证明诉讼时效有中断情形，故钟国强、郭叶芝要求三农公司承担违约金的诉讼请求已超过法定的诉讼时效期间，三农公司请求驳回违约金的诉讼请求的抗辩理由成立，钟国强、郭叶芝要求三农公司支付违约金的诉讼请求应予以驳回。其次，钟国强、郭叶芝与三农公司商品房买卖合同中约定三农公司为钟国强、郭叶芝办理房屋所有权证、土地使用证，应为三农公司为钟国强、郭叶芝协助办理房屋所有权证、土地使用证，且所有权证、土地使用证从2016年6月25日起合并为不动产登记证，三农公司已尽协助办理房屋的初始登记和已尽协助办理不动产登记证的义务，具体办理不动产登记证是相关职能部门的职权，钟国强、郭叶芝要求三农公司10日内办理不动产登记证显然不合情理，故一审法院亦对钟国强、郭叶芝此项诉求予以驳回。 综上，对钟国强、郭叶芝的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回钟国强、郭叶芝的诉讼请求。案件受理费1056元，由钟国强、郭叶芝负担。 二审中，双方当事人未向本院提交新的证据。 本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。当事人二审争议的焦点问题是：一、三农公司是否应为钟国强、郭叶芝办理不动产权证书；二、三农公司是否应支付钟国强、郭叶芝逾期办证违约金。 一、关于三农公司是否应为钟国强、郭叶芝办妥不动产权证书的问题 双方在《益阳市商品房买卖合同》第十九条中明确约定，三农公司应在商品房交付使用后60日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥钟国强、郭叶芝的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证，故三农公司有义务为钟国强、郭叶芝办妥房屋产权证和土地使用证书。因益阳市人民政府决定从2016年6月25日起（2016年6月6日至6月24日停止登记发证工作）对益阳市中心城区实施不动产统一登记，不再办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证，三农公司的上述办理房屋产权证和土地使用证书的义务转变为办理不动产权证书，三农公司应当根据合同约定，继续履行办证义务。 二、关于三农公司是否应支付钟国强、郭叶芝逾期办证违约金的问题 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中，钟国强、郭叶芝与三农公司在《益阳市商品房买卖合同》中约定，如因三农公司的责任，致使钟国强、郭叶芝未能在约定期限内办理相关登记或手续，钟国强、郭叶芝不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，三农公司按日向钟国强、郭叶芝支付已付房款万分之一的违约金。虽然益阳市人民政府决定从2016年6月25日起对益阳市中心城区实施不动产统一登记，不再办理房屋所有权证和土地使用权证，但三农公司最迟应在合同约定的办理土地使用权证期限内为钟国强、郭叶芝的房屋办妥不动产权证书。三农公司于2012年11月5日向钟国强、郭叶芝交付了房屋，扣除办理初始登记的60天以及办理房屋所有权证和土地使用权证的730天，三农公司应在2015年1月4日前为钟国强、郭叶芝办妥不动产权证书，现三农公司未为钟国强、郭叶芝办妥不动产权证书，其应承担违约责任，向钟国强、郭叶芝支付逾期办证违约金。钟国强、郭叶芝于2015年1月4日起应知道其权利受到了损害，诉讼时效应从2015年1月5日开始起算。现钟国强、郭叶芝在本案中并未提交有效证据证明其主张的违约金存在诉讼时效中断或中止的情形，直至2018年6月26日才向人民法院提起诉讼，其主张的部分违约金已超出诉讼时效，应不予保护。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日开始实施，故钟国强、郭叶芝主张的2015年10月2日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，根据钟国强、郭叶芝的诉讼请求，三农公司支付的逾期办证违约金应从2015年10月2日计算至2018年5月18日，共计29184元（304000元×960天×0.01%），并以304000元为基数，按日万分之一的标准支付自2018年5月19日起至实际办妥不动产权证书之日止的违约金。 综上所述，钟国强、郭叶芝的上诉请求部分成立；本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖南省益阳市资阳区人民法院（2018）湘0902民初870号民事判决； 二、益阳三农房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内履行为钟国强、郭叶芝办妥不动产权证书义务； 三、益阳三农房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付钟国强、郭叶芝逾期办理不动产权证书违约金29184元，并以304000元为基数，按日万分之一支付2018年5月19日起至实际办妥不动产权证书之日止的违约金； 四、驳回钟国强、郭叶芝的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1056元，由钟国强、郭叶芝负担382元，益阳三农房地产开发有限公司负担674元；二审案件受理费1056元，由钟国强、郭叶芝负担382元，益阳三农房地产开发有限公司负担674元。 本判决为终审判决。 审判长 付 星 审判员 刘觅琼 审判员 陆康彪 二〇一九年四月二日 书记员 尹 燕