广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初36138号原告:陈秋火，男，汉族，1948年7月20日出生，住址广东省深圳市宝安区。委托代理人：王克芳，广东深信律师事务所律师。委托代理人：郑启锋，广东深信律师事务所实习律师。被告：深圳市长宏远贸易有限公司，住所地深圳市罗湖区黄贝街道沿河北路2012号宁水花园20栋504，统一社会信用代码91440300349875264D。法定代表人：苏春桃。被告：苏春桃，女，汉族，1977年4月21日出生，住所地深圳市福田区。被告：陈世旭，男，汉族，1971年10月28日出生,住所地广东省深圳市罗湖区。被告：中国建设银行股份有限公司深圳市分行，住所地深圳市福田区益田路6003号荣超商务中心A栋05整层.06整层.11至14整层.23至26整层.35至38层整层，统一社会信用代码914403004557663795。法定代表人：王业。委托代理人：胡珊珊，中国建设银行股份有限公司深圳市分行公司律师。委托代理人：董世耀，男，汉族，1966年5月27日出生，住址广东省深圳市福田区，系该公司员工。被告：中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司，住所地深圳市福田区福田街道深南大道1003号大中华国际金融中心（东方新天地广场）A座20-21层，统一社会信用代码9144030070856694X7。法定代表人：吴斌。委托代理人：周全全，广东普罗米修律师事务所律师。委托代理人：王若昕，女，汉族，1988年12月12日出生，住址广东省深圳市罗湖区，系该公司的员工。上列原告诉被告抵押权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称，2018年2月8日，（2016）粤0304民初20083号案件对原告与被告陈世旭、苏春桃所有权确认纠纷一案作出判决，确认深圳市福田区振业花园X栋XXX号房产为原告所有。原告认为，涉案房产的确权判决表明此前借名登记期间陈世旭、苏春桃的抵押行为为无权处分行为。根据法律规定，抵押合同无效。而被告中国建设银行股份有限公司深圳市分行（以下简称建行深圳市分行）在设立抵押时存在重大过错，不构成善意取得。理由如下：1、陈世旭、苏春桃对涉案房产的抵押行为为无权处分行为，抵押合同无效；2、建行深圳市分行在设立抵押时存在重大过错，不构成善意取得。物权法明确规定不动产登记公示具有公信力，但登记的公信力仅具有权利正确性推定效力（与真实的权利状况不一定吻合），如果原告有相反的证据证明其为真正的权利人时，可以推翻这种推定。不动产所有权转让中善意取得的认定标准为不知道无权处分且无重大过失。抵押权人不构成善意取得。其未到公司注册地址实地查看，未审查公司虚假注册，存在明显过失。对借款人的贷款需求及还款能力未尽到谨慎审查义务，反而试图以接受抵押的方式掩盖该笔不合规的贷款及存在的风险，存在明显过失。未按照银监会要求实地查看抵押房产的真实情况，评估报告造假。未审查被告苏春桃具有不正当的贷款目的。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。请求法院判令：1、确认被告苏春桃与被告中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司（以下简称信达资产深圳市分公司）之间的《云快贷借款最高额抵押合同》无效；2、请求判决确认被告建行深圳市分行对深圳市福田区振业花园X栋XXX房房产设立的抵押权无效；3、被告承担本案诉讼费用。被告深圳市长宏远贸易有限公司（以下简称长宏远公司）、苏春桃、陈世旭未到庭，亦未提交书面答辩意见。被告建行深圳市分行辩称，1、涉案抵押合同依法成立，且不存在合同法第五十二条关于合同无效的情形，原告主张该抵押合同无效没有法律依据；2、我方在订立抵押合同，设立抵押权的过程中，为善意相对人，符合物权法关于善意取得的规定，我方抵押权依法应当受到保护；3、（2016）粤0304民初20083号民事判决亦对本案诉争房产的抵押权进行了确认，该判决现已生效，对各方当事人都具有法律约束力。被告信达资产深圳市分公司当庭辩称，1、本案中被告长宏远公司与原债权人被告建行深圳市分行签订的借款合同及抵押合同，内容齐备，形式要件齐全，签字盖章真实有效，合同内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，属于真实、合法、有效的合同。2、本案中原告主张抵押合同无效所依据的理由并不符合合同无效成立的相关法律规定。经审理查明，2015年9月28日，被告苏春桃、长宏远公司与被告建行深圳市分行签订一份《云快贷借款合同》，内容中约定被告苏春桃、长宏远公司向被告建行深圳市分行申请借款，被告建行深圳市分行同意向被告苏春桃、长宏远公司提供循环支用的借款额度920万元。借款额度有效期间自2015年9月22日至2018年9月22日，本合同项下的第一笔借款实际放款的日期在本条约定的借款额度有效期起始日期之后的，则本条约定的借款额度有效期到期日相应顺延。在借款额度有效期间终止时，未使用的借款额度自动失效。被告苏春桃、长宏远公司及建行深圳市分行分别在上述合同上签章予以确认。2015年9月28日，被告苏春桃与被告建行深圳市分行签订一份《云快贷借款最高额抵押合同》，约定被告苏春桃以本合同抵押财产清单所列之财产设定最高额抵押（抵押财产清单所列房产为振业花园2栋105号房产）。本合同项下最高额抵押的担保范围为主合同项下全部债务，包括债务人支用的借款本金以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向被告建行深圳市分行支付的其他款项（包括但不限于垫付的有关手续费、杂费等）、被告建行深圳市分行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额抵押项下担保责任的最高限额为920万元。本最高额抵押的债权确定期间为主合同约定的借款额度有效期间。被告苏春桃与被告建行深圳市分行分别在上述合同上签章予以确认。2016年12月2日，被告建行深圳市分行与被告信达资产深圳市分公司签订一份《买断型信贷资产转让合同》，约定本合同所称买断型信贷资产转让业务是指被告信达资产深圳市分公司依据协议约定购入被告建行深圳市分行的信贷资产后，由借款人（担保人）直接向被告信达资产深圳市分公司履行借款合同（担保合同）项下的还款义务，直至清偿全部债务。被告建行深圳市分行对已转让的信贷资产不承担任何资产回购义务。本合同所称转让标的为被告建行深圳市分行、信达资产深圳市分公司双方协商同意转让的信贷资产，即被告建行深圳市分行与被告长宏远公司签订的《云快贷借款合同》项下债权，以及主债权项下被告建行深圳市分行与苏春桃签订的《云快贷借款最高额抵押合同》项下担保债权。被告建行深圳市分行自愿将其拥有的借款合同项下的信贷资产债权转让给被告信达资产深圳市分公司，与债权转让相关的从债权（包括但不限于担保债权、违约金债权、损失赔偿债权、利息债权）随同主债权一同转让。自本合同生效且被告信达资产深圳市分公司已按本合同约定全额支付转让价款之日起，借款合同项下的信贷资产债权及与该债权相关的从债权在双方间发生转让。本合同项下的转让价款为该款项划至被告建行深圳市分行指定账户之日被告长宏远公司所欠建行本金余额+利息（含罚息和复利）+诉讼费等垫付费用之总和。被告建行深圳市分行、信达资产深圳市分公司分别在上述合同上签章予以确认。本案原告曾以陈世旭、苏春桃为被告，以建行深圳市分行及长宏远公司、信达资产深圳市分公司为第三人向本院提起所有权确认纠纷一案，案号为：（2016）粤0304民初20083号。诉讼请求为：1、确认登记在被告苏春桃名下的振业花园X栋XXX房归原告所有；2、被告陈世旭、苏春桃协助原告办理所有权过户手续；该案经审理后判决：1、确认深圳市××地段××花园××房产归原告陈秋火所有；2、如（2017）粤0304民初15965号案件生效裁判文书判令被告陈世旭、苏春桃、第三人长宏远公司应向第三人信达资产深圳市分公司偿还抵押权所涉款项本息及相关费用并支付诉讼费用，且被告陈世旭、苏春桃、第三人长宏远公司未在生效法律文书确定的应付款之日前向第三人信达资产深圳市分公司足额支付生效裁判文书确定的所有应付款项的，则原告陈秋火有权代被告陈世旭、苏春桃、长宏远公司向第三人信达资产深圳市分公司偿还；原告陈秋火代被告陈世旭、苏春桃、第三人长宏远公司偿还后有权向被告陈世旭、苏春桃、第三人长宏远公司追偿；3、第三人信达资产深圳市分公司、建行深圳市分行对涉案房产的抵押债权实现后，应在五日内注销涉案房产的抵押登记；4、被告苏春桃应于原告陈秋火足额支付（2017）粤0304民初15965号案件项下第三人长宏远公司、被告陈世旭、苏春桃拖欠第三人信达资产深圳市分公司的款项后与原告陈秋火一起共同向深圳市不动产登记机关申请将其名下位于深圳市××地段××花园××房产过户登记至原告陈秋火名下，办理过户的各项税费由原告陈秋火承担。经庭审询问，原、被告确认上述（2016）粤0304民初20083号已发生法律效力。原告提交上述深圳市××地段××花园××房产房产证原件，以证明该房产证原件一直由原告保管。原告并提交振业花园物业管理处证明一份，内容中列有：陈秋火自1996年9月至今全家一直居住在振业花园小区X栋XXX房，特此证明。并加盖振业花园管理处公章予以确认。原告另提供涉案房产实地拍摄照片，证明现场拍摄的照片与评估报告中所附照片完全不符。原告认为其才是涉案房产的所有权人，并经生效法律文书确认。在房产借名登记在被告陈世旭名下，被告陈世旭又转移给被告苏春桃，被告苏春桃以此房产冒充权利人的身份，以房产证原件丢失的名义骗取不动产登记中心给她颁发的新证（因为原房产证是在原告手上）。这个权利证书实际上是一个虚假的证书，被告苏春桃以这个证书向银行抵押贷款。在被告苏春桃贷款的时候，其与被告长宏远公司共同向被告建行深圳市分行贷款920万元。但这个公司注册成立才仅仅4天，并没有一个真实的贷款需求，也没有提交借款人的银行流水来证明还款能力。被告建行深圳市分行的工作人员没有按照银监会的贷款规则要求，上门查看抵押资产的权属和物理性质，评估报告的照片并不是原告住所的照片。被告建行深圳市分行在贷款审查中存在重大过失。首先，没有到公司注册地点实地查看，未审查公司虚假注册，存在明显过失。其次对借款人的贷款需求及其还款能力未尽审慎审查义务，而是试图以接受抵押的方式掩盖该笔不合规的贷款及其存在的风险，存在明显过失。另外被告建行深圳市分行没有按照要求实地勘验抵押房产的真实情况，评估报告造假。没有审查被告苏春桃具有不正当的贷款目的。被告则认为涉案抵押合同签订以及办理抵押登记时，登记的权利人是苏春桃。根据物权公示原则，有理由相信苏春桃有权处分涉案房产，双方签订抵押合同后办理了抵押登记，抵押权依法成立。（2016）粤0304民初20083号民事判决第三个判项为被告信达资产深圳市分公司、建行深圳市分行对涉案房产的抵押债权实现后，应在五日内注销涉案房产的抵押登记。可见，该判决对涉案房产的抵押权已经进行了确认。被告是依据有资质的独立的第三方评估机构作出的评估报告作为审查贷款的依据，原告主张评估造假没有事实依据。并不认为其在抵押权的过程中存在重大过失的情形。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。同时第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。在本案中，根据已发生法律效力的（2016）粤0304民初20083号生效判决书判决确认的内容，涉案房产深圳市××地段××花园××房产的所有权归原告所有，故本院确认原告系上述房产的合法所有权人。被告陈世旭、苏春桃均并非上述房产的真实所有权人。被告苏春桃在其并无权利处分上述房产的情况下，与被告建行深圳市分行签订《云快贷借款最高额抵押合同》，将上述房产抵押给被告建行深圳市分行。后被告建行深圳市分行将上述合同权利转让给了被告信达资产深圳市分公司。该无权处分行为并未得到房产真实所有权人即本案原告的追认，不能代表涉案房屋真实所有权人的真实意思表示，也未在事后取得相应的处分权。故该合同并不符合无权处分合同有效的要件。该无权处分的涉案抵押合同违反了相关法律规定，合同无效。故原告关于确认被告苏春桃与被告信达资产深圳市分公司之间的《云快贷借款最高额抵押合同》无效的主张，有事实和法律依据，本院对此予以支持。被告建行深圳市分行作为抵押权人，其有义务亦有能力委托评估机构进入涉案房产进行价值评估，对房屋实际权属情况进行有效审查。中国银行业监督管理委员会颁布的《个人贷款管理暂行办法》规定贷款人受理借款人贷款申请后，应履行尽职调查职责，对个人贷款申请内容和相关情况的真实性、准确性、完整性进行调查核实，形成调查评价意见。贷款调查包括但不限于以下内容：（一）借款人基本情况；（二）借款人收入情况；（三）借款用途；（四）借款人还款来源、还款能力及还款方式；（五）保证人担保意愿、担保能力或抵（质）押物价值及变现能力。贷款调查应以实地调查为主，间接调查为辅，采取现场核实、电话查问以及信息咨询等途径和方法。在本案中，原告提交管理处证明等证据证明其一直在涉案房产中居住，被告陈世旭、苏春桃在（2016）粤0304民初20083号案庭审中出庭亦确认原告实际占用使用涉案房产的事实，故本院确认涉案房产一直系由原告实际占有使用。被告建行深圳市分行并未按照中国银行业监督管理委员会的相关要求对涉案房产进行实地调查，否则能进一步发现真实的所有权人实际居住涉案房产，借款人、抵押人一直从未实际占有该房屋，能够认识到真实的物权状态与其公示状态存在差别。上述审查内容属于被告建行深圳市分行的审查职责范围，其所需手段亦并未超出被告建行深圳市分行的能力范围，但在本案中，被告建行深圳市分行并未有效进行上述举措，并未充分履行相应的审慎审查注意义务，存在过错，本院确认被告建行深圳市分行不构成善意取得，不能适用善意取得制度而获得房屋抵押权。故，原告主张被告建行深圳市分行对深圳市福田区振业花园X栋XXX房房产设立的抵押权无效，有事实和法律依据，本院对此予以支持。根据本案实际审理情况，原告主张对被告长宏远公司的工商内档信息以及纳税信息进行调查，已无必要，本院对此不予支持。被告长宏远公司、苏春桃、陈世旭经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未作出书面答辩，应视为其自行放弃答辩权利。故综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告苏春桃与被告中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司之间的《云快贷借款最高额抵押合同》无效；二、确认被告中国建设银行股份有限公司深圳市分行对深圳市福田区振业花园2栋105房房产设立的抵押权无效；本案案件受理费76200元（已由原告预交），由被告苏春桃负担66200元，由被告建行深圳市分行负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 杜   阳人民陪审员 曲 艳 林人民陪审员 肖 晓 璐二〇一九年四月十六日书 记 员 侯婧（代）