福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初1123号 原告：福建和祥物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区经济技术开发区龙腾南路**珠江大厦**，统一社会信用代码91350800662805334U。 法定代表人：邱富标，总经理。 委托诉讼代理人：卢晓兰，女，系该公司员工，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：赖玉彩，男，汉族，系该公司员工，住龙岩市永定区。 被告：黄云芳，女，1975年11月10日出生，汉族，职工，住龙岩市新罗区。 原告福建和祥物业管理有限公司（以下简称和祥物业公司）与被告黄云芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和祥物业公司的委托诉讼代理人卢晓兰、赖玉彩，被告黄云芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 和祥物业公司向本院提出诉讼请求：判令黄云芳给付物业服务费等相关费用共合计5551.9元，其中物业服务费从2016年3月23日至2018年12月31日欠4368.1元，公摊水电费971.9元，物业管理服务费违约金210.9元。 事实与理由：和祥物业公司与龙岩宝晟房地产开发有限公司订立《东岳花园前期物业合同》，管理东岳花园小区物业。被告从2016年3月23日至2018年12月31日欠物业服务费4368.1元，公摊水电费971.9元，合计5341元。经催讨，被告拒付。黄云芳应支付物业管理服务费违约金210.9元[自物业管理服务费逾期之日（第二个月开始）起按应交费用的日万分之一计]。 黄云芳辩称：黄云芳未缴纳2016年3月23日至2018年12月31日的物业费，但是对于金额有异议。前期物业合同是与开发商签订的，协议约定每平方米1元，目前是1.3元每平方米。在黄云芳不知情的情况下，物业费在2015年已经按每平米1.3元收取，和祥物业公司未提供发票，存在偷税漏税。要求和祥物业公司开具发票，并退回黄云芳超付的部分。和祥物业公司管理期间，小区出现助力车被盗，消防栓爆裂等服务不到位的现象。若物业费按前期物业合同的约定即每平米1元每月，黄云芳同意缴纳。 经审理查明，2014年11月12日，龙岩宝晟房地产开发有限公司与和祥物业公司签订《前期物业服务合同》一份，该合同主要约定：由和祥物业公司为东岳花园小区提供前期物业服务并代缴水电费等相关费用。合同期限自该项目交付之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务费按建筑面积计算（不含公共水电分摊费），普通商品房住宅按每平方米一元计算（按龙岩市物业服务等级标准及收费指导价的二级物业服务标准的下限收取，实际收取依据房屋交付时物价部门公布的标准作相应调整）；保障性住房按每平方米0.8元（按龙岩市物业服务等级标准及收费指导价的二级物业服务标准的下限下调20%收取；物业费按季缴纳，业主应于每季5日前向物业公司交纳物业服务费。实际收取依据房屋交付时物价部门公布的标准作相应调整）业主应于每季度首月10日前向和祥物业公司缴纳物业服务费。合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由物业公司在在合同期满前一个月在本物业的醒目位置进行公示。合同期满后，物业公司仍提供不低于本合同约定内容和标准服务，若无专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主提出异议的，可继续适用本合同。业主违反合同约定，经物业公司书面催款，未能按时足额支付物业服务费，应当按照日万分之一标准向物业公司支付违约金。合同签订后，和祥物业公司按合同的约定向东岳花园业主提供物业服务。2014年11月，和祥物业公司向新罗区物价局提交物业管理服务收费标准备案报告，报告根据龙发改价（2013）价117号文件，计算物业服务费收费标准为每月每平方米1.632元，决定执行物业服务费每月每平方米1.3元。黄云芳系东岳花园7栋2707室业主，房屋面积101.03平方米。黄云芳未缴纳2016年3月23日起至2018年12月31日止的物业费计4368.1元，公摊水电费971.9元。和祥物业公司多次催促黄云芳付清尚欠的物业费未果，故诉至法院。 上述事实，有和祥物业公司提供的提供前期物业服务合同、关于申请东岳花园物业管理服务等费用标准备案报告、缴费通知单、（2018）闽民申3786号民事裁定书、（2017）闽0802民初3484号民事判决书、（2017）闽０８民终1627号民事判决书、龙岩市不动产登记查询证明及当事人的庭审陈述在案佐证。 本院认为，龙岩宝晟房地产开发有限公司与和祥物业公司签订的前期物业服务合同，系建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。和祥物业公司根据约定向包括黄云芳在内的业主提供了物业管理服务，并为业主代缴水电费，黄云芳作为业主在接受前述服务后，应履行按期向和祥物业公司交纳物业管理费、公摊水电费等费用的义务。和祥物业公司将物业管理费定为每平方米1.3元，已向物价部门备案，不违反物价部门的政策规定，也符合双方合同约定，本院予以支持。黄云芳未按期交纳物业服务费、水电费，显属违约，应限期支付。和祥物业公司要求黄云芳支付从逾期之日起，以尚欠费用为本金，按日万分之一计算的违约金，本院予以支持。黄云芳主张和祥物业公司未尽物业管理义务，未提供充分有效的证据予以证实，故本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、国务院《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下： 一、黄云芳应于本判决生效之日起十五日内支付福建和祥物业管理有限公司从2016年3月23日起至2018年12月31日止的物业服务费4368.1元、并支付从2016年3月23日起至本判决确定的还款之日止、以每月拖欠的物业费为基数、按日万分之一计算的违约金。 二、黄云芳应于本判决生效之日起十五日内支付福建和祥物业管理有限公司从2016年3月23日起至2018年12月31日止的公摊水电费971.9元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取为25元，由黄云芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李  美  丰 二〇一九年四月十五日 书记员 黄仙媛（代） 书记员 苏婕 （ 代） 附注： 一、引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选骋的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 3、国务院《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过本院诉讼服务中心转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。