贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1390号 上诉人（原审被告）：贵州七众置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区瑞丰新城10号楼2单元307号房，统一社会信用代码9152050205908259X2。 法定代表人：韩义，该公司执行董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：王丹，该公司员工。 委托诉讼代理人（特别授权）：李娇，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：谢添，男，汉族，1989年1月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：张競，贵州圣谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：吴敏，贵州圣谋律师事务所实习律师。 上诉人贵州七众置业有限公司与被上诉人谢添商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。 上诉人七众置业上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审在合同对逾期办证的处理办法有明确约定的情况下，仍认为合同没有约定，属事实认定不清。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条约定，如出卖人逾期办证超过180日，买房人有权退房。买房人选择退房的，出卖人需承担退款付息责任。为此，被上诉人主张违约金的前提是要其行使退房的权利，如其不退房，则其无权主张违约金。前述约定具体、明确且唯一，系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定。一审认定双方对逾期办证未进行约定属事实认定错误。2.在双方当事人对逾期办证已进行明确约定的情况下，一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作出判决，属法律适用错误。3.即使上诉人应承担逾期办证的违约责任，一审判决确定的违约金也明显过高。违约金的首要属性是对守约方所受损失的补偿。为此，即使上诉人要承担违约责任，也应首先考虑上诉人的违约行为是否给被上诉人造成了损失。对其遭受的损失，被上诉人应承担举证证明责任，否则应承担举证不能的不利后果。 被上诉人谢添未提交书面答辩意见。 一审原告谢添向一审法院提出诉讼请求：一、判决被告向原告立即交付位于毕节圆梦国际项目4号楼1单元16层4号(房号:4#-1-1604)商品房及《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》；二、判决被告按每日已付购房款373214.00元万分之一支付原告自2016年5月2日至被告开发的圆梦国际项目商品房达到交付使用条件之日的延期交房违约金(暂定31760.51元)；三、判决被告立即为原告办理并交付毕节圆梦国际项目的4号楼1单元16层4号(房号4#-1-1604)商品房转移登记的产权证及有关文书；四、请求人民法院判决被告以373214.00元购房本金为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告自2017年5月2日至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证之日止的违约金(暂定31112.05元)；五、本案诉讼费用由被告承担。一审庭审时，一审原告撤回第一、三项诉讼请求；第二项诉讼请求变更为：判决被告按日已付购房款373214.00元万分之一支付原告自2016年5月2日至被告开发的圆梦国际项目商品房达到交付使用条件并且实际交付圆梦国际项目4号楼1单元16层4号商品房给原告使用之日止的逾期交房违约金。 一审法院查明：2014年9月9日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：BJYMGJ-363），约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节××城市南部新区圆梦国际第4号楼1单元16层4号房；建筑面积118.82平方米，套内建筑面积96.52平方米；该商品房总价款为373,214.00元；出卖人应当在2016年5月1日前向买受人交付该商品房，交付商品房时，应当已取得建筑工程竣工合格证明文件，还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理。逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足合同约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。买受人应当在收到书面通知后7日内，办理商品房的交接手续。商品房达到交付条件后，即可交付买受人。买受人认为房屋本身或设备存在不符合合同约定情形的，应在完成交付后按照法律法规和合同约定处理。”买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修资金、契税等。出卖人承诺于2017年5月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。合同附件十二补充协议约定：第3.1若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起7日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告付清了购房款。但被告至今未将涉案的商品房及办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。 原审另查明，2016年9月2日，被告开发建设的圆梦国际4号楼，经建设、设计、施工、勘察、监理单位的工程验收后，作出了《工程竣工验收报告》。2017年2月21日，毕节市公安消防支队作出《建设工程消防验收意见书》，确认圆梦国际2-4号楼、1号楼商业及5号楼住宅建设工程消除验收合格。2016年6月4日，建设单位、施工单位、监理单位共同制作了涉案商品房的《住宅工程质量分户验收表》。 庭审中，被告自认涉案商品房尚未取得所有权初始登记，尚不能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。 一审法院认为，原告谢添与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告谢添已按合同约定全额支付了购房款，被告未按《商品房买卖合同》的约定于2016年5月1日前向原告交付商品房的行为，已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，应承担违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告逾期交房超过30日的，原告有权要求继续履行合同，并要求被告从约定交付期限届满之次日（即2016年5月2日）起，按日向原告支付全部已付房款万分之一的违约金至实际交付之日止。据此，对原告诉请被告支付逾期交付涉案房屋期间违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。违约金以原告已付购房款373,214.00元为基数，按照每日万分之一，从2016年5月2日起计算至被告实际向原告交付涉案商品房之日止。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，双方合同中约定了2017年5月1日前，被告应向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告至今未取得涉案商品房的初始登记，尚不能履行向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约。原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，于法有据，一审法院予以支持。但违约金的计算标准，因《商品房买卖合同》仅约定了“约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；”超过180日内未交付，买受人不退房的，未约定违约金的计算标准，而至今被告尚不能交付办理商品房转移登记的有关文书。根据上述法律的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，即中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年5月2日起计算违约金。关于违约金的截止时间，根据原、被告合同附件十二《补充协议》中的约定，原告未向被告交纳办理房屋所有权证所需的相关费用，则为原告自行到房地产行政主管部门缴纳相关费用及办理相关手续，而被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告后，即履行了约定的义务，故违约金的计算应截止至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给原告之日止。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谢添逾期交房违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款373,214.00元为基数，按日万分之一从2016年5月2日起计算至被告向原告交付涉案商品房之日止；二、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谢添逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款373,214.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年5月2日起计算至被告交付完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书给原告之日止；三、驳回原告谢添的其他诉讼请求。案件受理费686.00元（已减半收取），由被告贵州七众置业有限公司负担。 本案二审审理过程中，各方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：1.双方当事人对卖房人逾期办证买房人不退房情形下的违约责任是否进行了明确约定；2.一审判决确定的违约金是否过高。 关于双方当事人对卖房人逾期办证买房人不退房情形下的违约责任是否进行了明确约定的问题。经查，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定：出卖人从约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买房人有权选择退房。从该约定可知，在出卖人逾期办证的情形下，选择退房与否的权利主体系买房人，即买房人有权选择退房，也有权选择不退房。双方对买房人选择退房情形下的违约责任进行了明确，即“出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买房人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”但对买房人选择不退房的情形下，出卖人是否需要承担违约责任，如何承担违约责任，双方并未进行明确约定。故一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定计算违约金并无不当。若按上诉人的主张，买房人在不选择退房的情况下，则不能主张违约责任，将出现上诉人一直拖延履行转移登记义务也不用承担责任的结果，显然不符合公平原则，因此，对上诉人提出的双方对逾期办证的责任约定具体、明确且唯一的理由不能成立，本院不予支持。 关于一审判决确定的违约金是否过高的问题。经查，在双方当事人未就出卖人逾期办证，买房人选择不退房时违约责任进行约定的情形下，一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，对上诉人应承担违约金的计算方式进行了明确。上诉人主张根据前述司法解释计算违约金过高，应予调整，但并未充分举证证明该主张。故对上诉人关于其即使应当承担违约责任，一审确定的违约金也过高的上诉理由不能成立，依法不予采纳。 综上，贵州七众置业有限公司的上诉理由及请求不能成立，依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1372元，由上诉人贵州七众置业有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄世军 审 判 员 徐 洪 审 判 员 刘光全 二〇一九年四月十一日 法官助理 张园园 书 记 员 谢贤聪