广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0115民初1079号原告：广东富港物业服务有限公司（原佛山市三水广场物业经营管理有限公司），住所地广东省佛山市三水区西南街张边路9号“三水广场”一座第四层，统一社会信用代码91440607769308223Y。法定代表人:黄建雄。委托诉讼代理人：陈军，男，1977年12月28日出生，汉族，系广东富港物业服务有限公司广州分公司员工。委托诉讼代理人：李木群，女，1988年3月3日出生，汉族，系广东富港物业服务有限公司广州分公司员工。被告：黄桂芳，女，1976年8月22日出生，汉族，住广州市南沙区，委托诉讼代理人：石钜祥，男，1977年1月11日出生，汉族，系被告的丈夫。原告广东富港物业服务有限公司（以下简称富港物业公司）诉被告黄桂芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富港物业公司的委托诉讼代理人陈军、李木群，被告黄桂芳及其委托诉讼代理人石钜祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富港物业公司诉称：被告系优山悦海自编X房的业主。被告与广东鹿园交通物资发展有限公司（以下简称鹿园公司）签订的《广州市商品房买卖合同》约定该物业于2013年12月31日交楼，且该物业已符合合同约定的交付条件，鹿园公司多次以书面方式通知被告办理收楼手续。根据《美麓花园前期物业服务合同》的约定，原告提供前期物业管理服务，服务期间为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止。物业服务费按建筑面积每月每平方米2.5元收取，因业主原因导致房屋空置照常交费。每月10日前通过银行转账或到管理处交纳现金。业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求补交，并从逾期之日起按每天3‰的标准计收违约金，逾期一个月仍拒交的，原告停止提供物业特约服务，逾期三个月将向法院申请追缴。原告还提供水费、电费、燃（煤）气等代收代缴收费服务。2013年12月31日，原告依约为被告提供物业管理服务，但被告未按约定支付费用。为维护自身的合法权益，原告起诉请求判令：1.被告向原告支付2014年12月6日起至2018年12月31日止的物业服务费16323.2元（从2014年12月6日起至2014年12月31日的物业服务费为289.9元，2015年1月1日至2016年5月31日每月物业服务费为332.8元，2016年6月1日至2018年12月31日每月物业服务费334.7元）；2.被告向原告支付物业服务费违约金（各以每月欠付的物业服务费为本金，按每日1%的标准，分别从次月6日起计算至被告实际清偿之日止，违约金以本金为限）；3.本案诉讼费用由被告承担。被告黄桂芳辩称：请求驳回原告的诉讼请求。原告发现涉案房屋出现渗水等问题，曾向南沙区建设局反映，要求鹿园公司整改，但开发商没有实质整改，并多次发函催被告收未整改好的房屋。而且优山悦海道路系统规划图上的环形消防车道宽度也标示4米，但事实整条环形消防车道只有3米，存在重大安全隐患。开发商至今仍未将符合质量和安全要求的房屋交付给被告，物业管理费应由开发商鹿园公司交纳。2014年到2017年的物业服务费已超过2年的诉讼时效。约定的违约金标准过高，请求调整为按中国人民银行同期活期存款利息的标准计算。经审理查明：2012年12月7日，被告（乙方）与鹿园公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由乙方购买南沙区鹿颈村御海国际小区X房（登记地址为广州市南沙区X房，以下统称涉案房屋），建筑面积为133.11平方米，用途为住宅。该合同约定：第五条甲方选聘具有相应资质的佛山市三水广场物业经营管理有限公司南沙分公司作为物业服务企业进行前期物业管理服务。物业服务期限自本合同签订之日起至本项目业主大会成立后与物业管理公司签订新的物业管理服务合同生效时止。物业服务费为每月每平方米建筑面积2.5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。第十二条交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条甲方应当在2013年12月31日前将涉案房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。附件七补充协议：第六条……4.该商品房交付乙方使用后之日起如有应由乙方交付的政府征收的一切税费、按规定的管理费用（按物业管理协议规定）等概由乙方负责。5.乙方没有按期对商品房进行验收或者接收商品房的，在延期收楼期间内，除按买卖合同第十七条的约定须承担该商品房在此期间的一切风险外，还应承担由此产生的一切费用（包括物业管理费等）。第十一条买卖合同约定通知自收到之日起生效，但因对方地址、电话或其他联系方式发生变更导致无法收到通知的，以发送通知方发出通知后经过10日视为对方收到并生效。2014年10月31日，鹿园公司（甲方）与佛山市三水广场物业经营管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对广州市南沙区美麓花园提供前期物业管理服务。物业服务收费采用包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，电梯住宅2.8元/月.平方米。物业服务费用不包含公共能源分摊费。业主应于甲方交付物业给业主之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳。物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在每月的5日前（每次缴费的具体时间）履行交纳当月物业服务费的义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每天1%的标准向乙方支付违约金。本合同期限四年，暂定从2014年11月1日至2018年10月31日（前期物业服务合同在业主大会、业主委员会成立且业主大会决定重新选聘物业服务企业后，前期物业服务合同终止）。2018年10月30日，鹿园公司与原告又签订《前期物业服务合同》，约定合同期限从2018年11月1日至2022年10月31日（前期物业服务合同在业主大会、业主委员会成立且业主大会决定重新选聘物业服务企业后，前期物业服务合同终止），约定物业服务费的收费标准、交纳物业服务费的时间及逾期交纳物业服务费的违约金计算标准与前述《前期物业服务合同》一致。涉案房屋所在楼宇于2014年12月5日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，被告确认涉案房屋所在楼宇于该日前已具备供水、供电、供气、通邮条件。庭审中，被告确认鹿园公司曾于2014年5月10日、2014年10月24日向其发出收楼通知书。鹿园公司又于2015年3月12日、2015年10月21日、2016年7月8日、2017年3月10日、2018年5月17日、2018年11月3日向被告寄送《收楼催告函》，被告确认收到上述函件，但认为涉案房屋存在质量问题及消防安全隐患，故没有收楼。被告提供了相关部门的复函、答复书、照片、道路规划图纸，以证明涉案房屋存在质量问题及涉案房屋所在楼盘存在消防安全隐患。2016年9月21日，案涉房屋办理《不动产权证》，登记建筑面积为133.89平方米。原告分别于2017年7月27日、2018年4月14日、2018年9月11日、2018年11月8日、2018年12月20日向被告发出《欠费催告函》。原告就与被告物业服务合同纠纷一案曾于2018年向本院起诉，本院于2018年10月23日作出（2018）粤0115民初4783号民事裁定书，准许原告撤回该案的起诉。另查明，佛山市三水广场物业经营管理有限公司于2015年12月30日变更企业名称为富港物业公司。庭审后，原告变更诉讼请求为：1.被告向原告支付2014年12月6日起至2018年12月31日止的物业服务费16323.2元（从2014年12月6日起至2014年12月31日的物业服务费为289.9元，2015年1月1日至2016年5月31日每月物业服务费为332.8元，2016年6月1日至2018年12月31日每月物业服务费334.7元）；2.被告向原告支付物业服务费违约金（各以每月欠付的物业服务费为本金，按每日1‰的标准，分别从次月6日起计算至被告实际清偿之日止，违约金以本金为限）；3.本案诉讼费用由被告承担。本院认为:本案为物业服务合同纠纷案，结合原告的起诉及被告的答辩，本案的争议焦点为被告应否向原告交纳物业服务费及违约金、该物业服务费及违约金的计算方法，本院对此阐释如下：被告与原告虽然未签订物业服务协议，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告与鹿园公司签订的《前期物业服务合同》亦适用于被告，对其具有约束力。原告已为涉案房屋提供物业服务，被告作为业主理应支付物业服务费。涉案房屋所在楼宇于2014年12月5日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，在该日前已具备供水、供电、供气、通邮条件。鹿园公司虽然于2014年5月10日、2014年10月24日向被告发出收楼通知书，但此时案涉房屋尚不具备交付条件，被告有权拒绝收楼。鹿园公司于2015年3月12日起多次向被告发出《收楼催告函》，通知被告办理收楼手续，被告理应及时办理收楼手续。原、被告未能确定被告收到该函件的时间，依据《商品房买卖合同》补充协议第十一条的约定，推定被告于2015年3月22日已收到该函件。据此，被告理应向原告缴交从2015年3月23日起的物业服务费，原告要求被告从2014年12月6日起缴交物业服务费的依据不足，本院不予支持。鉴于原告在2017年7月27日起多次向被告追收物业服务费，未提供证据证明其在此之前有向被告追收物业服务费，而《前期物业服务合同》约定每月的5日前交纳当月的物业服务费，故被告应向原告支付2015年8月1日起的物业服务费，对于原告主张该日前的物业服务费，因超过诉讼时效，本院不予支持。《广州市商品房买卖合同（预售）》约定物业服务费按照每月每平方米2.5元的标准，《前期物业服务合同》约定物业服务费按照每月每平方米2.8元的标准，现原告主张按照有利于被告的标准即按照每月每平方米2.5元的标准计算物业服务费，符合公平原则，本院予以照准。《广州市商品房买卖合同》约定涉案房屋建筑面积为133.11平方米，据此计算出每月物业服务费332.8元，故从2015年8月1日起至2016年9月20日止的物业服务费为4548.3元（332.8元×13个月+332.8元÷30天×20天）。《不动产权证》登记案涉房屋建筑面积为133.89平方米，据此计算出每月物业服务费334.7元，故从2016年9月21日起至2018年12月31日止的物业服务费为9148.5元（334.7元÷30天×10天+334.7元×27个月）。其中2016年9月1日至2016年9月30日的物业服务费为333.4元。故被告应向原告支付2015年8月1日起至2018年12月31日止的物业服务费13696.8元（4548.3元+9148.5元）,超出该金额部分，本院不予支持。被告以涉案房屋存在质量问题及消防存在安全隐患而未收楼为由拒绝交纳物业服务费，没有依据，本院不予支持。至于被告辩称的涉案房屋的质量问题，属于另一法律关系，非本案处理范围，可另循法律途径解决。关于原告主张的违约金。《前期物业服务合同》中约定的每日1%的违约金标准确实过高，且原告未能举证证明被告逾期支付物业服务费给其造成的实际损失达到上述标准计算出的金额，被告请求调整，本院予以支持。鉴于原告庭审后主动将违约金标准调整为按每日1‰，本院予以支持，但每月物业服务费的违约金总额以当月欠付的物业服务费为限。被告主张违约金的标准调整为按中国人民银行同期活期存款利息计算，依据不足，本院不予支持。《前期物业服务合同》约定每月的5日前交纳当月的物业服务费，现原告主张以每月欠付物业服务费为本金，分别从次月6日起计付违约金，是原告对其自身权利的处分，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下：一、被告黄桂芳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东富港物业服务有限公司支付从2015年8月1日起至2018年12月31日止的物业服务费13696.8元及违约金(违约金的计算方法：从2015年8月1日起至2016年8月31日止，各以每月应交纳物业服务费332.8元为本金，以2016年9月1日起至2016年9月30日止的物业服务费333.4元为本金，从2016年10月1日起至2018年12月31日止，各以每月应交纳物业服务费334.7元为本金，分别从次月6日起至被告黄桂芳付清之日止，均按每日1‰的标准计算。每月物业服务费的违约金总额以当月物业服务费金额为限）;二、驳回原告广东富港物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费298元，由原告广东富港物业服务有限公司负担115元，由被告黄桂芳负担183元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  老善涵二〇一九年四月十日书记员  钟秀娟