湖北省武汉市中级人民法院行 政 判 决 书（2018）鄂01行初295号原告何艳梅。委托代理人李红杰（系原告之夫）。被告武汉市硚口区人民政府，住所地武汉市硚口区沿河大道**。法定代表人刘丹平，区长。委托代理人朱建军，武汉市硚口区人民政府韩家墩街办事处副主任。委托代理人谢鹏飞，湖北重友律师事务所律师。原告何艳梅因诉被告武汉市硚口区人民政府（以下简称硚口区政府）房屋征收补偿决定一案，于2018年05月07日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年08月21日公开开庭审理了本案。原告何艳梅及其委托代理人李红杰，被告硚口区政府委托代理人朱建军、谢鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告硚口区政府于2017年11月6日对原告作出硚政征补字[2017]3-2号《武汉市硚口区人民政府房屋征收补偿决定书》（以下简称《补偿决定》）。主要内容为：因被征收人未能在征收签约期限内与房屋征收部门达成补偿协议，房屋征收部门报请本机关作出房屋征收补偿决定。经查明，被征收房屋座落于硚口区××大道××单元××号，在硚口区××西××东区旧城改建项目房屋征收范围内；房屋所有权证号为武房权证硚字第**，土地使用权证号为硚国用（交2008）第1339号，产权登记建筑面积为85.02平方米；房屋登记用途为住宅，实际用途为住宅。经依法选定的武汉国佳房地产资产评估有限公司评估，被征收房屋价值补偿评估综合单价为11960元∕平方米，装饰装修补偿单价为300元∕平方米，临时安置补偿单价为2500元∕月·户。房屋征收部门已将初步评估结果在房屋征收范围内公示，在公示期限内被征收人未提出异议；评估机构对被征收人作出《分户评估报告》（编号：WHC2016000057-A-448号）经房屋征收部门向被征收人送达后，被征收人在规定期限内未提出书面复核评估申请。为确保评估结果的有效性，切实维护被征收人的补偿权益，房屋征收部门向武汉市房地产估价师协会提出书面鉴定申请，武汉市房地产估价师协会于2017年9月4日作出房地产评估报告鉴定单，认为估价结果符合价值时点的市场状况。被征收人未提供应享受困难补助的证明材料。根据上述事实，作出补偿决定如下，一、对座落于硚口区××大道××单元××号的被征收房屋予以征收，按照《补偿方案》的规定给予货币补偿或房屋产权调换。二、被征收人应在本决定书送达之日起七日内到房屋征收部门选择补偿方式。被征收人要求给予困难补助的，还应在前述期限内提供享受困难补助的证明材料，房屋征收部门查实后按照《补偿方案》据实给予困难补助。三、实行货币补偿的，房屋征收部门应给予被征收人的货币补偿款为：1、被征收房屋价值补偿计人民币1016839.2元；2装饰装修补偿计人民币27162元；3、未经登记建筑（阳台）补偿计人民币66019.2元；4、附属设施之空调移机费、热水器迁移费、水表、电表、有线电视迁移费、宽带移机费、电话移机费补偿计人民币2400元；5、房屋搬迁补偿计人民币1000元；6、临时安置补偿计人民币7500元；7、货币补助计人民币216571.68元；以上七项合计为人民币1337493元。四、实行房屋产权调换的，依据《补偿方案》的规定，被征收人享有的应调换面积为101.4平方米，房屋征收部门提供用于产权调换的宗关铁桥片二期（暂定名）住宅房源，房号为********，期房，房屋预测面积为62.21平方米、62.21平方米。其中，应调换面积101.4平方米不结算差价；超出应调换面积的部分计23.02平方米按照《补偿方案》规定的方式据实结算差价。房屋征收部门应给予被征收人的被征收房屋装饰装修、未经登记建筑（阳台）补偿、附属设施补偿、房屋搬迁补偿等与货币补偿方式的金额一致。此外，房屋征收部门还给予被征收人临时安置补偿费。按每月2500元计付，房屋征收部门预先一次性支付从被征收人实际搬迁之日起至2019年4月30日的临时安置补偿费。若超过2019年4月30日，产权调换房屋还未交付的，按照增加50%的标准支付临时安置补偿费。五、被征收人应在本决定书送达之日起十日内与房屋征收部门办理房屋征收补偿安置和移交手续，并在本决定书送达之日起十五日内搬迁出被征收房屋。如不服本决定，可在本决定书送达之日起六十日内向武汉市人民政府申请行政复议，也可以自本决定书送达之日起六个月内向有管辖权的人民法院提起行政诉讼。在上述法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在本补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由本机关依法申请人民法院强制执行。原告何艳梅诉称，被告违反法定的房地产价格评估机构选择程序，确定的房地产价格评估机构无效。没有按照法定要求向原告转交合法、有效的《分户评估报告》，剥夺了原告的一系列权利，违反正当程序。原告就以上问题向被告多次交涉，被告却搪塞、拖延，拒不改正。原告作为合法的房屋权利人，有权行使法律赋予房屋征收的选择权、知情权、异议权。但被告对原告请求顾左右而言他，并未按照法律规定的程序确定房地产价格评估机构和及时送达合法有效的《分户评估报告》，导致原告法定权利无法行使，违法剥夺了原告合法权利。被告作出的征收补偿决定明显缺乏法律、法规依据，严重损害原告合法权益，严重违反法定程序和正当程序，进而使补偿决定本身失去合法性基础。请求法院依法撤销被告于2017年11月6日作出的《武汉市硚口区人民政府房屋征收补偿决定书》（硚政征补字[2017]3-2号），本案诉讼费用由被告承担。原告何艳梅向本院提交了以下证据：1.原告的涉案房屋的房产证、土地证，证明涉案房屋是原告的合法财产。2.硚政征补字[2017]3-2号《房屋征收补偿决定书》，证明被告作出的被诉补偿决定不合法。被告硚口区政府辩称，被告作出涉案征收补偿决定的具体行政行为，事实认定清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，依法应予以维持。原告关于评估程序违法的诉称与客观事实完全不符，依法均不能成立，依法应予以全部驳回。被告硚口区政府向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据：1.《武汉市硚口区人民政府关于建一路西片东区旧城改建项目房屋征收决定的公告》及《房屋征收决定》（硚政征[2016]8号）；2.《硚口区××西××东区旧城改建项目房屋征收补偿方案》；3.上述征收决定、补偿方案进行公告的照片。上述证据证明因旧城改建的需要，被告于2016年11月3日作出硚政征[2016]8号房屋征收决定，决定征收硚口区××西××东区旧城改建项目范围内国有土地上的所有房屋。房屋征收部门应按照《硚口区××西××东区旧城区改建项目房屋征收补偿方案》对被征收人给予公平补偿，保障被征收人的合法权益。上述征收决定及补偿方案已在房屋征收范围内依法公告。4.被征收房屋的房产、土地登记信息，证明被征收房屋座落于硚口区××大道××单元××号，在硚口区××西××东区旧城改建项目房屋征收范围内，房屋所有权证号为武房房权证硚字第**，地，地使用权证号为硚国用（交2008）第**权登记建筑面积为85.02平方米，房屋登记用途为住宅，实际用途为住宅。5.《硚口区××西××东区旧城改建项目房屋征收调查结果公告》及附具表格；《房屋征收调查结果已在征收范围内公布的照片》，证明被征收房屋的调查结果已在征收范围内向被征收人公布。6.被征收人的身份资料；委托书（含授权委托视频）；受托人的身份资料，证明被征收人何艳梅及其受托人李红杰的身份信息。被征收人何艳梅将解放大道216号1单元5层2号房屋征收事宜全权委托其丈夫李红杰办理。7.硚口区××西××东区旧城改建项目协商选择房地产价格评估机构的公告及照片；8.硚口区××西××东区旧城改建项目选择房地产价格评估机构结果公告、征求意见结果统计表及照片、协商选定评估机构的《征求意见表》（部分）其中含有何艳梅填写的《征求意见表》，证明房屋征收部门组织被征收人、公有房屋承租人依法协商选定房地产价格评估机构为武汉国佳房地资产评估有限公司。9.分户正式评估初步结果的公告及照片，证明房屋征收部门已将初步评估结果在房屋征收范围内向被征收人公示。10、《房屋征收估价分户评估结果报告》（WHC2016000057-A-448号）、《房屋装修价值咨询》（WHC2016000057-Z-29号）、《硚口区××西××东区旧城改建项目房屋征收临时安置补偿费评估报告》（WHC2016000057）、《未经登记建筑补偿审批表》（封闭阳台），证明被征收房屋价值补偿评估综合单价为11960元/平方米，装饰装修补偿单价为300元/平方米，临时安置补偿单价为2500元／月·户。另被征收人搭建有未经登记面积（封闭阳台）5.52平方米。11.《房地产评估报告鉴定单》，证明武汉市房地产估价师协会于2017年9月4日作出房地产评估报告鉴定单，认为估价结果符合价值时点的市场状况。12.《分户评估报告》的送达回证及送达视频，证明评估机构作出的《分户评估报告》经房屋征收部门已转交给何艳梅，其已签字确认收到。13.三次的谈判笔录及谈判视频，证明房屋征收部门与被征收人多次谈判协商达不成补偿协议。14、敦请协商、签订房屋征收补偿协议的催告书及视频，证明房屋征收部门催告被征收人协商签订征收补偿协议。15、硚政征补字[2017]3-2号《武汉市硚口区人民政府房屋征收补偿决定书》及送达签收视频、武汉市硚口区人民政府关于下达征收补偿决定的公告及张贴照片、征收补偿决定送达回证，证明房屋征收补偿决定已向被征收人何艳梅依法送达。经庭审质证，原告对被告提交的证据发表以下质证意见：对证据1－证据6、证据9的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据7、证据8的真实性无异议，但合法性不予认可；对证据10中的第1项、第2项的真实性、合法性不认可，第3、第4项的真实性、合法性、关联性无异议；对证据11的真实性、合法性不认可；对证据12的真实性无异议、合法性不认可；对证据13的真实性、合法性和关联性不予认可；对证据14的真实性认可、合法性不认可；对证据15不予认可。经庭审质证，被告对原告的证据1无异议，对原告证据2的证明目的不认可。本院对以上证据作如下认定：被告提交的证据真实、来源合法，能够证明被诉征收补偿决定作出的过程和内容，本院予以采信。原告的证据具有真实性、合法性和关联性，能够证明其与本案被诉征收补偿决定具有利害关系，具备原告主体资格。经审理查明，被告硚口区政府于2016年11月3日作出硚政征[2016]第8号《房屋征收决定》（以下简称《征收决定》），决定对硚口区××西××东区旧城改建项目征收红线范围内的房屋实施征收，该征收决定于同日在征收范围内予以公告，并附《硚口区××西××东区旧城改建项目房屋征收补偿方案》（以下简称《补偿方案》）和《硚口区××西××东区旧城改建项目房屋征收范围附图》。房屋征收部门武汉市硚口房屋征收管理办公室（以下简称硚口征收办）对征收范围内国有土地上房屋情况进行了调查，坐落于硚口区××大道××单元××号，房屋所有权证号：武房权房权证硚字第**，使用权证号：硚国用（交2008）第1339号，产权人为何艳梅，登记建筑面积为85.02平方米，房屋登记用途为住宅的房屋位于征收范围内。2016年11月3日至2016年11月8日，硚口征收办组织硚口区××西××**旧城改建项目被征收人、公有房屋承租人协商选择房地产评估价格机构。最终超过三分之二的被征收人、公有房屋承租人协商同意选定武汉国佳房地资产评估有限公司（以下简称国佳评估公司）作为硚口区××西××东区旧城改建项目房地产价格评估机构。2016年11月21日至2016年11月27日，硚口征收办公示了国佳评估公司出具的硚口区××西××东区旧城改建项目被征收房屋价值补偿分户初步评估结果，并告知公示期满后，向被征收人、公有房屋承租人转交正式分户评估报告，以及被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的，申请复核、鉴定的权利及期限。国佳评估公司对涉案房屋作出了《房屋征收估价分户评估结果报告》（WHC2016000057-A-448号）（以下简称《分户评估结果报告》）、《房屋装修价值咨询》（WHC2016000057-Z-29），确定涉案房屋价值评估单价为11960元／平方米，装饰装修剩余价值单价为300元／㎡，估价时点均为2016年11月3日。《分户评估结果报告》对评估对象、评估的条件、评估的目的、对评估结果申请复核鉴定的权利等特殊事项进行了说明。2017年7月3日，原告签收了涉案房屋的《分户评估结果报告》。经硚口征收办申请，2017年9月4日，武汉市房地产估价师协会对涉案被征收房屋作出《房地产评估报告鉴定单》，认定涉案房屋的估价技术路线、估价方法的选用等符合《房地产估价规范》的规定，估价结果符合价值时点的市场状况。因原告在征收签约期限内不能与征收部门达成征收补偿安置协议，经硚口征收办请示，被告于2017年11月6日作出被诉《补偿决定》，主要内容如前述。同日，被告在征收范围内将涉案征收项目部分房屋征收补偿决定进行了公告，并告知被征收人复议、诉讼的权利及法定期限，本案被诉的补偿决定在此公告范围内。2017年11月11日，原告的丈夫李红杰签收了《补偿决定》。原告不服《补偿决定》，诉对法院，诉请如前。本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第四条第一款、第二款的规定，被告硚口区政府具有作出房屋征收补偿决定的行政职权。根据《条例》第二十六条第一款的规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，原告何艳梅在《补偿方案》确定的签约期内及至被诉《补偿决定》作出前，未能与征收部门达成征收补偿协议。为此，被告作出被诉《补偿决定》，对其涉案房屋进行征收并予以补偿，符合法律规定。根据《条例》第十七条、二十一条、二十二条的规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人应当给予被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；被征收人可以选择货币补偿、也可以选择房屋产权调换。因旧城区改建征收个人住宅、被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。同时，《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（以下简称《市办法》）第三十九条、四十一条还规定，征收个人住宅，应给予被征收人货币补助或者建筑面积补助。本案中，原告的被征收房屋为个人住宅，被告作出的《补偿决定》，包含有房屋价值补偿、装饰装修补偿、未登记建筑（阳台）补偿、附属设施补偿、搬迁补偿、临时安置补偿、产权调换过渡期限、货币安置补助（或住宅房屋产权调换建筑面积补助）等内容，为原告提供了货币补偿和房屋产权调换补偿两种可选择的补偿方式，产权调换房源为同在硚口的宗关铁桥片房屋，被诉征收补偿决定的上述内容，符合《条例》和《补偿方案》对补偿项目的规定。根据《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《湖北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（以下简称《省办法》）第二十八条第二款规定：“被征收人协商选定房地产价格评估机构的，由房屋征收部门组织。协商方式以征求意见表的形式进行，被征收人应当在规定期限内将征求意见表交房屋征收部门统计、核实。在七个工作日内三分之二以上的被征收人选择同一家房地产价格评估机构的，视为协商选定，由房屋征收部门公布协商选定结果。”《条例》第十九条规定“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定……”本案中，硚口征收办按规定向被征收人发放了《征求意见表》，组织开展了协商选择评估机构的工作，经统计有超过三分之二的被征收人选择了国佳评估公司，硚口征收办将此选定结果在征收范围内予以了公布。原告也参与了该评估机构的协商选定。涉案被征收房屋的《分户评估结果报告》作出后，向原告进行了送达，该《分户评估结果报告》明确告知了涉案房屋价值的评估时点、评估单价、对评估结果有异议申请复核、鉴定的权利和期限，涉案房屋价值的评估程序符合上述规定。同时，在原告未对《分户评估结果报告》申请复核、鉴定的情况，被告对评估结果申请武汉市房地产估价师协会进行鉴定，也较好地维护了原告合法权益，涉案房屋价值的评估结果能够作为征收补偿的依据。原告认为被告未按照法律规定程序确立房地产价格评估机构的观点与事实不符，本院不予支持。原告认为被告只送达《分户评估结果报告》，没有向其转交整体的《分户评估报告》，进而剥夺了原告一系列权利的主张，本院认为，分户评估结果是综合整个分户评估报告所做的结论性意见，被征收人知晓该分户评估结果及不服该结果的救济途径，即有效维护了其合法权益。至于整体分户评估报告是否进行送达，并不影响原告依法维权，故对原告的该观点，本院不予支持。同时，被告对涉案房屋的装饰装修、临时安置补助费用也依法进行了评估，给予原告的搬迁补偿、临时安置补偿、货币补助或建筑面积补助的计算标准也均符合《市办法》第二十八条、第二十九条、第三十九条、第四十一条的规定。关于产权调换房屋价值的问题。《条例》第二十一条第二款规定：“被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。”《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条规定，“除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。”《省办法》第二十五条规定：“被征收房屋和产权调换房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构依照国有土地上房屋征收评估办法评估确定，评估时点为房屋征收决定公告之日。”《市办法》第二十四条第二款进一步规定：“被征收房屋和产权调换房屋的价值，由按照本办法选定的房地产价格评估机构评估确定，评估时点为房屋征收决定公告之日。”由此可见，被征收人选择产权调换方式的，市、县级人民政府提供的产权调换房屋的价值应当是确定的，并且该价值应当通过评估等方式予以确定，通过评估确定的，产权调换房屋价值和被征收房屋价值的评估主体、评估时点一致。本案中，被告虽然为原告提供了产权调换的补偿方式，确定了产权调换房源和房屋面积，但产权调换房屋的价值没有确定。被告庭审中陈述，产权调换房价值要按照政府采购价结算，但具体采购价格还没有确定公布。被告对产权调换房屋价值不予确定，所谓政府采购价格是可能随着市场的变化而变动，相对于原告的被征收房屋价值以房屋征收决定公告之日为评估时点已评估确定为不变价值，对原告的合法权益明显具有不利影响，不符合上述法规规定。对此，被告应当依据规定，对补偿给原告的产权调换房屋价值，以评估等方式，依据法定标准和程序，依法予以确定，结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。综上，被告作出的《补偿决定》从整体上评价，补偿项目、补偿标准、补偿程序合法，但产权调换房屋价值不确定，违反法律规定。考虑到涉案征收项目提供此房源予以安置补偿有一定数量，且绝大多数已经签约。如因此撤销《补偿决定》，会涉及到已完成征收工作面上的稳定性，会有损公共利益。因此，对被诉《补偿决定》应当确认违法，但不予撤销，由被告采取补救措施，对产权调换房源的价格依法予以确定。依照《中华人民共和国行政诉讼法》七十四条第一款第一项、第七十六条的规定，判决如下：一、确认被告武汉市硚口区人民政府作出的硚政征补字[2017]3-2号《房屋征收补偿决定》违法；二、责令被告武汉市硚口区人民政府在本判决生效后60日内采取补救措施，即对“宗关片二期（暂定名）4栋802室、4栋805室，期房，房屋预测面积为62.21平方米、62.21平方米”的房屋价值依法进行确定。本案一审案件受理费人民币50元，由被告武汉市硚口区人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审 判 长  李莉荣审 判 员  沈 红人民陪审员  颜冬萍二〇一九年四月二十八日法官助理王瀚书记员祁平