贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0181民初961号原告：黄玲，女，1985年5月12日生，汉族，住清镇市。委托诉讼代理人：龙文考，男，1985年6月13日生，汉族，住清镇市。系原告黄玲之夫，代理权限为特别授权代理。被告：贵州源兴房地产开发有限公司，住所地贵州省清镇市云岭东路，统一社会信用代码：91520100683955462Y。法定代表人：廖长林，系公司执行董事。第三人：清镇市征收局，住所地贵州省贵阳市清镇市红旗路233号，统一社会信用代码：12520181584123281J。负责人：靳方洋。委托诉讼代理人：赵巧，系单位员工，代理权限为特别授权代理。第三人：清镇市国土资源局，住所地贵州省清镇市云岭西路。法定代表人：雷刚。委托诉讼代理人：陈文元，贵州浩辩律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：袁龙友，贵州浩辩律师事务所实习律师，代理权限为一般授权代理。第三人：清镇市住房和城乡规划建设局，住所地贵州省贵阳市清镇市红旗路66号，统一社会信用代码：1520181009710586X。负责人：施春旭。委托诉讼代理人：王娟，该单位员工，代理权限为特别授权代理。原告黄玲诉被告贵州源兴房地产开发有限公司（以下简称为源兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，为查明案件事实，本院依法通知清镇市房屋征收局（以下简称清镇市征收局）、清镇市国土资源局（以下简称清镇市国土局）、清镇市住房和城乡规划建设局（以下简称清镇市住建局）作为第三人参加诉讼，并于2019年4月9日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄玲的委托诉讼代理人龙文考，第三人清镇市征收局的委托诉讼代理人赵巧，第三人清镇市国土局的委托诉讼代理人陈文元，第三人清镇市住建局的委托诉讼代理人王娟到庭参加诉讼。被告源兴公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄玲向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告限期协助原告办理清镇市青龙街道办事处东门桥源兴东城小区20单元11层01号房屋的所有权转移登记手续；2、请求判令被告立即向原告支付逾期办理商品房转移登记的违约金：自2014年5月30日至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，以房价款364223元为基数，按日万分之五向原告支付违约金（暂计算至2018年12月20日的违约金为303215.65元）；3、请求判令被告立即向原告支付逾期交付商业配套设施《幼儿园》的违约金：自2014年12月30日至幼儿园实际竣工之日止，以房价款364223元为基数，按日万分之一向原告支付违约金（暂计算至2018年12月20日的违约金为52848.76元）；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年2月5日，原告（买受人）与被告源兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的位于清镇市青龙街道办事处东门桥源兴·东城小区（20）单元11层1号房屋一套，该套住房建筑面积126.25㎡，套内建筑面积105.27㎡，房屋总价款为364223元，原告按约定于2012年11月11日向被告支付房屋首期款110223.00元，余款254000.00元通过公积金贷款的方式支付。《商品房买卖合同》第十二条约定：“（三）商业配套设施：1、幼儿园：2014年12月30日前竣工；以上设施如果在约定期限内未竣工，双方同意按照下列第3种方式处理：……（3）出卖人按日支付房屋总价款万分之一的违约金给买受人”；第二十二条关于房屋登记的约定为：“……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2014年5月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的万分之五承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金”。同日，被告将上述买卖合同向清镇市住建局办理了备案登记。2013年3月24日，原告与中国建设银行股份有限公司贵州省分行签订了个人住房公积金委托贷款借款合同，该行于2013年4月19日发放贷款至被告银行账户内。2013年12月24日，被告向原告交付位于清镇市青龙街道办事处东门桥源兴·东城小区(20)单元11层1号房屋及《商品房住房质量保证书》、《商品房住宅使用说明书》。2014年5月30日到期后，被告仍未按照合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书。2014年底，因被告经营管理不善，导致其开发建设的49、50栋等房屋工程停工，经多次协商，被告于2017年9月20日向业主承诺在2017年12月31日前完善办理产权证的相关手续及其他配套设施，但原告至今未取得商品房所有权转移登记有关文书，被告承诺的商业配套设施（幼儿园）至今未竣工交付，被告的行为已构成违约，特提起诉讼，请求判如诉请。被告源兴公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及相关证据。第三人清镇市征收局述称，关于清镇市百马线项目房，我方已履行了征收行为，与被告签订了征收合同，也足额支付了征收款项。被告的土地已经得到了足额的补偿，征收后续事宜与我方无关，请法院依法判决。第三人清镇市国土局述称，我方不是案涉商品房买卖合同的当事人，本案是民事案件，我方与本案不具有法律上的利害关系，也不应当承担支付违约金的责任。鉴于我方不承担责任，对原告诉请不发表意见，请法院依法判决。第三人清镇市住建局述称，清镇市百马线的建设确实征收了被告用于规划幼儿园的土地，该项目部分我局已经调整了相关规划，请法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2013年2月5日，黄玲（买受人）与源兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：黄玲购买源兴公司修建的清镇市青龙街道办理处东门桥源兴·东城小区（20）单元11层1号房屋，总价款364223元。商业配套设施幼儿园于2014年12月30日前竣工，逾期未竣工出卖人按日支付房屋总价款万分之一的违约金给买受人。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准；买受人选择不退房的，有权要求出卖人一次性支付房屋总价款千分之一的违约金给买受人。出卖人承诺于2014年5月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之五承担违约责任。2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”。同日，双方签订《补充协议》，补充协议附件12第三条约定：受政策及专业部门有关规定、工作程序的影响，造成不能按主合同约定时间提交办证手续的，出卖人不承担责任。合同签订前，黄玲已通过支付首付款及公积金贷款方式支付全部购房款364223元。源兴公司已将案涉房屋交付黄玲。原告提供的（2018）黔0181民初1091号民事判决书在查明事实部分载明：一、清镇市人民政府印发的清府专议（2013）234号专题会议纪要内容为2013年10月28日下午，就贵安新区修建百马大道征用源兴公司在清镇R03-26号（原清镇水泥厂）地块投资建设的商业住宅楼盘70.7亩土地（其中，直接占用R03-26号规划红线内土地为64.4亩，间接影响项目剩余边角不能按照规划开发的土地为6.2亩）的相关补偿事宜纪要如下：1、经贵安新区同意确定一次性补偿源兴房开总金额1.36亿元，不再另行支付其他任何费用。2、全部补偿款在2013年11月7日前支付完毕。3、源兴房开的源兴东城项目建设完毕，竣工验收时，因土地被征用涉及的规划调整、土地使用证重新办理等相关手续由清镇市政府住建局、国土局等部门为源兴房开完善。”二、2013年10月29日，清镇征收局与源兴公司就清镇R03-26号（原清镇水泥厂）地块商业住宅楼盘70.7亩土地（其中，直接占用R03-26号规划红线内土地为64.4亩，间接影响项目剩余边角不能按照规划开发的土地为6.2亩）签订了《百马线、金马线（清镇段）房屋、土地征收安置补偿协议书》，约定：补偿金额为1.36亿元，在2013年11月7日前一次性支付给源兴公司；源兴公司房屋、土地被征收后，涉及规划调整、土地使用证重新办理等事项，由源兴公司报清镇市相关部门完善手续，清镇市人民政府负责督促。协议签订后，源兴公司已得到补偿款1.36亿元。三、2015年2月4日，清镇住建局向清镇国土局发出《关于源兴东城项目规划指标调整的函》，明确“清镇市源兴东城项目地块”所剩地块主要技术指标为：用地面积71036.5㎡、总建筑面积（计容建筑面积）为175460.16㎡、商业面积10598.57㎡、容积率由2.2调整为2.47、建筑密度30%、绿地率35%。四、2015年4月27日，清镇国土局向清镇住建局发出《关于源兴东城项目调整容积率未缴清土地出让金前不予办理相关规划手续的函》，明确清镇国土局将委托评估公司对该宗地的容积率调整涉及补交的土地出让金进行评估，在该项目未缴清调整容积率应补交的土地出让金前，请清镇住建局不予办理该项目的相关规划手续。四、2017年9月30日，源兴公司向源兴东城一期业主作出承诺：承诺在2017年12月31日前完善一期产权证办理相关手续。五、在源兴公司招拍挂取得R03-26号地块前，该地块中的部分土地已被清镇市东门桥小学占用，部分地块存在争议。源兴公司与业主在合同中约定修建幼儿园所需地块已被修建百马大道占用。源兴公司已于2012年9月29日取得“源兴·东城小区”建设项目的商品房预售许可证，但至今未办理调整规划手续，未取得案涉商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。据查，（2018）黔0181民初1091号民事判决书被贵阳市中级人民法院维持，已生效。上述事实，有原告与第三人的陈述、身份证复印件、企业信用信息、商品房买卖合同、备案登记表、补充协议、住房公积金借款合同、答复、（2018）黔0181民初1091号民事判决书等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，黄玲与源兴公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。黄玲购买商品房的目的是能够取得商品房及办理合法不动产权登记，而源兴公司在合同签订后未按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付原告属违约行为，源兴公司应在30日内协助黄玲办理完毕坐落于清镇市青龙街道办事处东门桥源兴·东城小区（20）单元11层1号房屋的商品房转移登记手续。源兴公司将商品房出售给黄玲后，虽然修建百马大道征收了源兴东城项目地块中的部分土地，但源兴公司在签订《征收安置补偿协议书》之前明知土地即将被征收，在土地被征收后怠于告知原告，且源兴公司在得到全部补偿款后，亦怠于向相关行政主管部门申请办理调整规划手续，源兴公司的上述行为具有过错，依法应承担违约责任。虽然合同中约定了逾期交付办理商品房转移登记的有关文书按已交付房价款日万分之五的标准计算违约金，但该违约金计算标准过高，本院酌情支持源兴公司从2014年5月31日起以本金364223元为基数按日万分之二标准计算支付原告逾期办理商品房转移登记手续违约金至办理完毕商品房转移登记手续为止。合同中约定修建幼儿园所需地块已被修建百马大道占用，源兴公司已实际不能修建幼儿园作为配套设施提供给业主方，而源兴公司在明知配套设施已不能修建，仍然隐瞒事实与黄玲签订商品房买卖合同，本院酌情支持由源兴公司支付黄玲逾期交付商业配套设施违约金3000元。综上所述，对黄玲诉请合理合法的部分予以支持，不合理部分不予支持。诉讼中，第三人清镇市国土局更名为清镇市自然资源局。因源兴公司未到庭参加诉讼，应视其放弃相关诉讼权利，由其承担对其不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、限被告贵州源兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告黄玲办理完毕坐落于清镇市青龙街道办事处东门桥源兴·东城小区（20）单元11层1号房屋的商品房转移登记手续；二、限被告贵州源兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告黄玲逾期办理商品房转移登记手续违约金（从2014年5月31日起以本金364223元为基数按日万分之二标准计算至办理完毕商品房转移登记手续为止）；三、限被告贵州源兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告黄玲逾期交付商业配套设施违约金3000元；四、驳回原告黄玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3320元，由原告黄玲负担2125元，由被告贵州源兴房地产开发有限公司负担1195元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  高毅二〇一九年四月十五日书记员  吴凡