贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初3047号原告：张万超，男，1988年8月18日出生，汉族，住贵州省毕节市赫章县，被告：贵阳华中房地产开发有限责任公司，住所贵州省贵阳市云岩区中华北路109号众厦大楼1栋21层2号，注册号：520100000011818。法定代表人：罗丹。委托诉讼代理人：李应康，系贵州盛实律师事务所律师。原告张万超与被告贵阳华中房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月14日登记立案后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告张万超,被告贵阳华中房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人李应康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张万超向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理位于毕节市七星关区××路翠竹××单元××房不动产权属证书（当庭撤回该项诉讼请求）;2、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书并通知原告共同办理商品房转移登记的违约金,违约金以原告已付购房款373320元为基数,按每日0.01%的标准,从2015年1月1日计算至被告向不动产登记机关交付办理商品房转移登记有关文书并通知原告共同办理商品房转移登记之日止；3、本案诉讼费用由被告负担。事实及理由:原、被告于2013年3月13日签订《商品房买卖合同》,合同约定:原告购买被告开发的位于毕节市七星关区××路翠竹××单元××房,房屋总价款为373320元,被告承诺于2014年12月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。约定日期起90日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后,原告向被告支付购房款373320元。被告以向原告交付涉案房屋,但是被告仍未向原告办理涉案房屋不动产权属证书,原告多次找被告协商,被告均已各种理由推脱。被告的行为已经构成违约,应当根据《商品房买卖合同》约定的违约责任承担赔偿责任。综上所述,原被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,原告已履行了付款义务,被告未按合同约定为原告办理商品房产权转移登记,应当承担违约责任,原告为维护自己的合法权益,特依法向贵院提起诉讼,请求贵院支持原告的诉讼请求。被告贵阳华中房地产开发有限责任公司辩称：一、被答辩人要求答辩人“立即为其办理毕节市七星关区××路翠竹××单元××房不动产权属证书”的诉求没有事实和法律依据,依法应予驳回该诉求。答辩人与被答辩人签订的《商品房买面合同》第二十二条第三款“转移登记”第(一)项约定:“出卖人承诺于2014年12月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。”此处的“商品房转移登记有关文书”应作“文义解释”,其系指房屋所有权证、预告登记证明、登记申请书、商品房买卖合同、测绘报告书、购房发票及其它必要的补充材料(上述材料答辩人已在约定时间内准备完毕),而不应将“商品房转移登记有关文书”作“扩大解释”为不动产权属证书。另,本条第(四)项约定:“双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记:1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。”即被答辩人的商品房屋转移登记应由答辩人与被答辩人共同向房屋登记机关申请办理。那么,被答辩人要求答辩人“立即为其办理毕节市七星关区××路翠竹××单元××房不动产权属证书”的诉求没有事实基础和法律依据,依法应予驳回该诉求。二、答辩人在商品房交易中诚实守信,并已履行完成房屋初始登记义务,而因行政机关(七星关区人民政府)的原因导致逾期交付转移登记的有关文书实属答辩人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致,故答辩人可以免贵。本案中答辩人在办理产权证的过程中,其主要义务是向权属登记机关递交相关申请材料(包括记载有土地使用权状况的房地产权证建设工程规划验收合格证、建设工程竣工验收证明、勘测报告、商品房预售许可证明、商品房预售面积预测绘报告书等需要提交的相关材料),而答辩人在商品房买卖合同约定的时间内进行初始登记时已经备齐了相关证明文件。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条和所签订的《商品房买卖合同》之规定,对于“由于出卖人原因”的理解适用,应当为“商品房买卖合同的出卖人在履行移转房屋所有权义务的行为方式上,表现为只是提供必要的证明文件,协助买受人完成申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。出卖人只要在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记,并在买受人申请办理房屋所有权登记时,能够提供办理房屋所有权的相关证明,即可认定出卖人的协助义务已经完成,其承担的移转房屋所有权的义务履行完毕。”由此看出,答辩人提交申请办证材料是基于答辩人作为开发商的一种特殊身份,答辩人的主要义务是提交材料并协助办理,而非具体操作办理流程。事实上,答辩人在首次进行初始登记时已经备齐所有办证的相关材料,因此答辩人已经实质上履行了自己的合同义务,理应免责。三、被答辩人要求答辩人“支付违约金”的诉求已严重超过诉讼时效,请求法院依法驳回其诉求。根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》:“18、买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金,从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”贵州省高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行):“2、出卖人提出诉讼时效抗辩理由的,人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在时效中断或中止情形的,应当适用中断或中止的规定。”《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。”之规定,双方约定“出卖人承诺于2014年12月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。”被答辩人于2014年12月31日就应当知晓答辩人无法按期交付商品房转移登记的有关文书的事实,故被答辩人于2019年3月13日提起诉讼已严重超过诉讼时效。四、即使退一万步讲,如果答辩人认定存在违约行为,本案所涉违约金过高,请求法院予以适当减少。逾期交付转移登记的有关文书属于情势变更,应结合本案实际情况变更合同内容。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十六条规定了“情势变更”条款:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求法院变更或者解除合同的,法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”第二十九条之规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”而本案中,答辩人双方在订立合同时,答辩人无法预见行政机关(七星关区人民政府)政策变化,因此,合同成立后,由于答辩人无法预见和避免的客观情况所致,且涉案房屋以实际交付给被答辩人使用,被答辩人已实际获得房屋的使用价值,被答辩人在本案中并无任何损失。如继续按照商品房买卖合同之约定要求答辩人承担违约责任,明显不公平。综上所述,请求法院考虑答辩人本身并无过错,答辩人的合同履行情况以及被答辩人并未受到任何实际损失等相关因素,依法驳回其全部诉讼请求。本院经审理查明如下事实：2013年3月13日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的毕节市翠屏路100号翠竹苑第一幢1单元26层1号房，总房款373320.00元。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。由于政府机关逾期办理导致初始登记超期视为不可抗力原因，出卖人不承担责任。转移登记：出卖人承诺于2014年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；办理方式是双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告按约定支付了涉案房屋购房款等费用。被告未在约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告诉至本院。另查明:涉案房屋还未办理竣工验收、消防验收、初始登记等事宜。本院认为，本案争议的焦点为：一、被告是否应当向原告支付逾期交付办理房屋转移登记有关文书的违约金及违约金是否应调整、违约期限该如何计算？二、原告向被告主张违约金是否超过诉讼时效？三、被告逾期办证是否有不可抗力因素？关于焦点一，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同义务。原告已支付了购房款，被告应按合同约定于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告至今未履行该义务，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起90日以后，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.01%的违约金。同时约定双方共同向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，现涉案房屋还未办理验收、初始登记等事宜，办理转移登记的条件还未成就，故被告的违约期限应为2015年1月1日至被告向原告交付办理商品房转移登记有关文书之日止。被告主张约定的违约金过高，要求减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2014年12月31日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，但被告逾期未履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任，故从2015年1月1日起，开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，原告于2019年3月14日诉至本院，故2016年3月14日以后的违约金，未超过三年的诉讼时效期间，应予支持。因此，对被告抗辩原告提起诉讼的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。故被告应以下列标准向原告支付违约金：以原告已付购房款373320元为基数，按每日0.01%的标准，从2016年3月14日计付至被告向原告交付完毕办理商品房转移登记有关文书之日。关于焦点三，对于被告提出因政府原因导致被告逾期提交办理商品房转移登记有关文书，被告应免责的抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不免除被告根据合同约定应承担的违约责任，并且，被告也未举证证明该项抗辩所依据的事实，因此被告的该项抗辩，本院不予采纳。原告当庭撤回要求被告办理房屋产权证书的诉讼请求，系其对自己权利的处分，未违反法律规定，本院准许。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳华中房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内按下列标准向原告张万超支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金：以原告已付购房款373320元为基数，按每日0.01%的标准，从2016年3月14日计付至被告向原告交付完毕办理商品房转移登记有关文书之日止；二、驳回原告张万超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告贵阳华中房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇一九年四月二十九日书记员  姜童尧毕节市七星关区人民法院民事判决书(2019)黔0502民初3047号原告：张万超，男，1988年08月18日出生，汉族，住贵州省赫章县城关镇建设路398号，居民身份证522428198808180031。被告：贵阳华中房地产开发有限责任公司，组织机构代码520100000011818。张万超与贵阳华中房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一九年四月三十日书记员姜童尧