四川省宜宾市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）川15执复31号复议申请人（利害关系人）：马甫林，男，1980年9月出生，汉族，住四川省南部县。公民身份号码：X。申请执行人：宜宾和正融资担保有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区。统一社会信用代码：X。法定代表人：黄敏，董事长。申请执行人：杨洋，男，1974年10月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。公民身份号码：X。申请执行人：古立新，女，1966年11月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。公民身份号码：X。被执行人：宜宾市侨峰商贸有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区。注册号：X。法定代表人：李华侨。被执行人：李华侨，男，1987年2月出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。公民身份号码：X。被执行人：刘珂宏，女，1987年12月出生，汉族，住上海市长宁区。公民身份号码：公民身份号码：X。复议申请人马甫林不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502执异210号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。四川省宜宾市翠屏区人民法院（执行法院）查明：一、杨洋、古立新与宜宾市侨峰商贸有限责任公司（以下简称侨峰公司）借款合同纠纷两案，执行法院分别于2016年11月17日、11月23日作出（2016）川1502民初2717、2718号民事判决。判决发生法律效力后，侨峰公司未履行生效法律文书确定的义务，杨洋、古立新向执行法院申请强制执行，执行法院受理后，于2018年1月9日作出（2017）川1502执3342、3343号执行裁定书，查封了侨峰公司的案涉房屋。二、2013年12月3日，侨峰公司与宜宾和正融资担保有限公司（以下简称和正公司）签订《宜宾和正融资担保有限公司最高额反担保合同》，侨峰公司委托和正公司为其向工行宜宾分行贷款500万元提供担保，侨峰公司以其所有的案涉房屋为该笔借款提供反担保抵押，抵押金额为500万元。2013年12月25日，双方在宜宾市房管局办理了抵押物登记，他项权证书载明“房屋他项权利人：宜宾和正融资担保有限公司；房屋所有权人：宜宾市侨峰商贸有限责任公司；房屋坐落：翠屏区正义街7号正和滨江国际X区X幢X层X号（以下简称案涉房屋）；他项权利种类：最高额抵押；债权数额：人民币500万元；债务履行期限：2013年12月3日至2016年12月2日”。同时，李华侨、刘珂宏也与和正公司签订《反担保保证合同》，为侨峰公司的该笔借款提供反担保连带责任保证。2015年12月8日，工行宜宾分行向侨峰公司发放贷款500万元，和正公司为该笔贷款提供连带责任保证。后因侨峰公司无力偿还该借款，和正公司为侨峰公司代偿了借款本息共计5356389.56元。此后，侨峰公司未向和正公司偿还上述代偿款，和正公司诉至本院。本院对该案于2017年9月29日作出（2017）川1502民初4764号民事判决，判决侨峰公司偿还和正公司代偿款、担保费、逾期担保费、违约金等，李华侨、刘珂宏承担连带偿还责任；和正公司对案涉房屋在担保期限内享有优先受偿权。判决发生法律效力后，侨峰公司、李华侨、刘珂宏未履行生效法律文书确定的义务，和正公司向执行法院申请强制执行，执行法院受理后，于2018年9月26日作出（2018）川1502执488号执行裁定书，查封了侨峰公司的案涉房屋。三、2016年8月20日，马甫林（乙方）与侨峰公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，租赁合同主要约定：一、房屋地址位于宜宾市翠屏区正义街7号正和滨江国际B区X幢X层X号；二、双方商定房屋租赁期为5年，自2016年11月1日至2021年10月31日。自合同签订之日起甲方预留60天为乙方装修时间，不计算房屋租金；三、租金为50万元，支付方式为多次支付，第一次租金为133000元，需在2016年8月31日前支付，剩余租金需要在2016年12月1日前支付完成……。双方还就合同的其他事项进行了约定。合同签订后，侨峰公司分别于2016年8月28日、9月30日、11月28日向马甫林出具三张收条，确认收到马甫林房租共计50万元。马甫林将案涉房屋装修后开设“华彩医疗美容”至今。执行法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案案涉房屋上设定有抵押，设定抵押权的时间为2013年12月25日，案外人马甫林主张的租赁合同签订时间为2016年8月20日，即案涉房屋租赁权成立时间在设定抵押权之后，故该租赁关系不得对抗抵押权的行使，不得影响抵押权人和正公司实现本案债权。综上，案外人马甫林的异议理由不能成立，执行法院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第十七条第（一）项的规定，裁定：驳回马甫林的异议请求。马甫林向本院申请复议称，请求依法撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2018）川1502执异210号执行裁定，解除对案涉房产的查封及要求马甫林退出案涉房屋的决定。事实与理由：执行法院没有适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，属适用法律错误。本院查明的事实与执行法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议”，故当事人、利害关系人提出执行异议申请的目的是撤销或改正已经作出的执行行为。本案中，马甫林提出的异议请求为撤销执行法院的查封裁定，并解除对案涉房屋的查封。马甫林提出该异议请求的依据主要是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，即“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。本院认为，上述规定体现了“买卖不破租赁”原则，即《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定的“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，但“买卖不破租赁”原则保护的是善意第三人。首先，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。……”的规定，执行法院有权对被执行人应当履行义务部分的财产进行拍卖以清偿债务。其次，《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”，即不动产的担保物权一经物权登记即产生公示效力，此后发生租赁的，视为承租人明知租赁物的抵押状况，不符合善意第三人的条件，故其租赁关系不得对抗已登记的抵押权，即《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定的：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案中，申请执行人和正公司在案涉房屋出租前即取得了抵押权，根据上述规定，执行法院将抵押房屋处置后，其买受人有权解除原租赁合同，承租人马甫林不能要求继续承租案涉房屋，马甫林以自己系案涉房产的承租人要求执行法院解除查封的请求于法无据，本院不予支持。综上，马甫林的复议理由不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回马甫林的复议申请，维持四川省宜宾市翠屏区人民法院（2019）川1502执异6号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  陈静审判员  曾珍审判员  陈曦二〇一九年四月二日书记员  林巧