四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0193民初101号 原告：谭森，男，1985年3月17日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：孙宗林，四川蜀之锋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾庆林，四川蜀之锋律师事务所律师。 被告：王斌，女，1983年5月2日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：刘虹霞，四川汇高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏恋，四川旌启扬律师事务所律师。 原告谭森与被告王斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭森及其委托诉讼代理人曾庆林，被告王斌及其委托诉讼代理人刘虹霞、魏恋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谭森向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《房产买卖合同》有效；2.判令被告继续履行合同，被告协助原告办理该房产的过户手续；3.判令被告向原告支付违约金249000元；4.诉讼费用由被告负担。后原告谭森变更诉讼请求为：1.判令解除原告与被告签订的关于成都市高新区锦城大道666号2栋8楼2号房屋的《房产买卖合同》；2.判令被告退还原告已支付的购房款150万元；3.判令被告支付原告违约金415000元（依据合同第十八条约定，按房屋总价166万元＊千分之五＊30日＋166万元＊10%计算为415000元）；4.被告赔偿原告已经支付给房产经纪公司的佣金即中介费5000元；5.诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年，原告拟购买被告所有的位于成都市高新区锦城大道666号2栋8楼2号房屋，案外人陶晓明向原告出示了被告对其授权的委托书的公证件并称被告委托其卖房，故原告与陶晓明签订了案涉房屋的买卖合同，原告向陶晓明共计转账支付了150万元（含原告于2017年7月31日向陶晓明转账支付的50万元定金），后原告与被告于2017年12月补签案涉房屋的房产买卖合同，并由被告补签了收据，房屋为按揭状态。但被告却未至今未办理贷款结清手续，未能履行合同义务，其行为已构成违约，请求判如所请。 被告王斌辩称：1.对房产买卖合同及合同下部收据中被告签字的真实性、公证书的真实性予以认可；2.房产买卖合同内容并非当事人的真实意思表示，签订合同的目的是被告为了协助原告办理过户而补签，并非基于房屋买卖，案外人陶晓明是房屋的实际产权人，被告仅是代其持有，公证书载明的内容表明已将房屋所有权归还给了陶晓明，且在2017年11月17日之前，均是陶晓明与原告就诉争房屋的买卖继续沟通，被告仅知道实际产权人陶晓明要转让案涉房屋；3.原告诉请解除的合同并非真实的房屋买卖合同，不是双方的真实意思表示，该份合同应属无效；4.因合同的主体为原告、被告与中介方三方，合同的中介方未对该合同签章，房产买卖合同亦未成立生效；5.原告支付的150万元房款均转入了实际所有人陶晓明的账户，其并未将款项交与被告，所以未办理结按手续并非被告原因所致，被告一直在积极协助原告处理案涉房屋相关事项，甚至在原告的游说下签订了借款合同，办理了房屋抵押登记等，被告亦是受害者；6.被告并非合同义务人，不应该由被告办理贷款结按手续，被告并没有违约行为，原告要求被告支付的违约金数额亦过高。请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2017年4月11日，被告王斌作为委托人，向作为受托人的案外人陶晓明出具委托书，载明：。我委托人王斌，现准备出售位于高新区锦城大道666号2栋8楼2号的房产（权：3369351）。现我因故不能到场，特委托受托人为我的代理人，办理如下事宜：一、代为签订或撤销存量房买卖合同，查询上述房屋的相关档案。为到银行办理上述房屋提前还款的相关手续。二、代为出售上述房屋，签订房屋买卖合同并代收售房款。受托人在办理上述委托事宜时在相关文件上的签字及缴纳的相关费用委托人均予以认可，所发生的法律后果和经济责任均由委托人承担。原告为购买该房屋分别于2017年7月31日、10月14日、10月27日和10月28日向案外人支付50万元、30万元、50万元、20万元，共计为150万元。2017年12月，原告作为买方，与作为卖方的被告就前述房屋买卖补签合同，落款时间书写为2017年7月31日，载明：1.卖方房产座落在成都市高新区锦城大道666号2栋8楼2号（权3369351）.目前为按揭。4.该房产按套转让，成交价166万元。5.付款方式1）定金交付（定金可抵扣房款）：在本合同签订当日，买方向卖方交付定金5万元。9.若该房产目前为按揭状态，则由卖方负责在2017年9月30日之前到其贷款银行办理完成结案（即提前还贷）手续、承担相关而费用，并负责取回直销抵押登记后的房产所有权证。6.基于经纪方提供的居间服务，且经纪方促成买卖双方签订本合同，买方同意在本合同签订时向经纪方支付佣金8000元。7.卖方擅自解除本合同或卖方单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付该房产成交价10%的违约金。卖方逾期办理过户递件、取件、交房或未能按时履行本合同的其他义务，每逾期1天，按该房产成交价的5‰向买方支付违约金。逾期30天，买方有权解除本合同，本合同解除的，卖方须退还买方已付的所有款项，并向买方支付该房产成交价10%的违约金，承担买方支付的佣金损失。23.本合同经买卖双方及经纪方签字盖章后生效。24.附加约定：（1）经买卖双方协商一致，买方所有关于此交易房产的定金和购房款打到王斌指定受托人陶晓明账户。（2）买方同意方可其中100万元在2017年10月31日之前支付给卖方，且此房款只能用于卖方银行结按。剩余尾款16万元在递件过户后且交房当日内支付给卖方。同时，被告王斌在收据中签名，收据载明：兹收到谭森按本合同规定交来定金50万元。 另查明，2016年8月24日，被告王斌取得了案涉房屋的所有权，同时，中国邮政储蓄银行股份有限公司四川省分行直属支行作为抵押权人对该房屋进行了抵押权登记。 上述事实，有当事人陈述、房产买卖合同、公证书、房屋信息查询记录、转账流水等证据材料在案为证，本院予以确认。 本院认为，案涉争议焦点在于一是房产买卖合同的效力问题；二是原告关于解除合同的主张是否成立。对此本院评判如下，对于房产买卖合同的效力问题，原告出示了公证书、付款明细等证明了被告委托案外人陶晓明向原告出卖案涉房屋、陶晓明有权代被告收受房款以及陶晓明所收取的150万元为原告向被告支付的购房款的事实，案外人陶晓明实施的代理行为对被告发生效力；原告与被告在庭审中均陈述房产买卖合同、收据系补签，该补签合同的行为实质系双方对被告委托陶晓明卖房及其通过陶晓明收取了房款的事实予以了书面确认，故房产买卖合同是原告与被告之间的真实意思表示；在房产买卖合同中中介方未签章，但其并非买卖合同关系相对方，其未签章的事实并不影响买卖合同的生效，故被告对房产买卖合同的效力提出异议的主张本院不予采纳，该买卖合同关系并不违反法律规定，应为有效并已生效。对于原告关于解除合同的主张是否成立的问题，原告已按约履行了部分房款的支付义务，根据合同约定，被告应在约定期限内办理结按手续，但被告却并未办理，庭审中其明确表示因其并非合同义务人，不应办理结按，而结按是办理转移登记的必要前提，被告的行为表明其拒绝履行合同主要义务，已构成根本违约，原告有权据此解除合同、要求被告返还已支付的购房款150万元并要求其承担相应的违约金支付责任。对于原告主要求被告支付违约金的主张，根据合同约定，违约金的计算方式应为房屋成交价的10%，原告主张还应按总房价每天5‰计算违约金系在合同继续履行情况下就卖方违约而约定的应承担的违约金责任的计算方式，原告以此作为解除合同情形下的违约金数额组成缺乏相应的事实依据，综合原告对违约金的主张、原告的损失、合同履行情况等因素，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼主张在166000元的范围内予以确认。因原告并未提供证据证明佣金损失已发生，本院对原告要求被告承担佣金5000元的诉讼主张不予采纳。综上，本院对原告要求解除房产买卖合同、要求被告返还购房款150万元的诉请求予以支持，对其要求被告支付违约金的诉讼请求在166000元的范围内予以支持；对其要求被告支付佣金5000元的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告谭森与被告王斌签订的《房产买卖合同》； 二、被告王斌于本判决生效后十日内向原告谭森返还购房款150万元； 三、被告王斌于本判决生效后十日内向原告谭森支付违约金166000元； 四、驳回原告谭森的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取10991元，由原告谭森负担1454元，被告王斌负担9537元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杨杰媚 二〇一九年四月二十五日 书记员  刘俊兰