.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}赤峰市松山区人民法院民事判决书（2018）内0404民初10791号原告：张艳平，男，1991年8月4日出生，公民身份号码×××，汉族，个体工商户，现住赤峰市林西县。委托诉讼代理人：姜宏成、任颖鸿，内蒙古乐民律师事务所律师。被告：郝艳芬，女，1989年5月20日出生，公民身份号码×××，蒙古族，职员，现住赤峰市。委托诉讼代理人：宋亚民，内蒙古松川律师事务所律师。被告：孟宪全，男，1971年3月12日出生，公民身份号码×××，汉族，农民，现住赤峰市。委托诉讼代理人：于得洋，男，公民身份号码×××，汉族，公务员，现住赤峰市。原告张艳平诉被告郝艳芬、孟宪全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张艳平及其委托诉讼代理人姜宏成、任颖鸿、被告郝艳芬及其委托诉讼代理人宋亚民、被告孟宪全及其委托诉讼代理人于得洋到庭参加诉讼。庭审中，原告张艳平申请对涉案房屋的市场价值进行评估，本院予以准许。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的房屋买卖合同；2、判令二被告返还原告购房定金150000元、赔偿原告损失394028元。事实与理由：二被告系舅甥关系。2016年10月，原告与二被告签订房屋买卖合同，约定二被告将其位于赤峰市××区房屋以4318元/㎡的价格出售与原告，房屋总价451663元，同时约定在原告支付购房定金150000元后，二被告协助原告办理房屋产权变更。合同签订后，原告依约履行，但二被告却以房价上涨为由反悔，拒不履行合同约定义务。二被告的行为已构成根本性违约。故诉至法院，请求判如所请。被告郝艳芬辩称：原告未向被告交付定金150000元，致使合同无法继续履行，故被告不存在违约行为。原告不存在经济损失，被告不同意向原告返还150000元定金，也不同意赔偿原告经济损失。涉案房屋因不具备办理所有权登记条件而在客观上不具有办理转移登记履行条件，该事实已经过松山区法院作出的2018内0404民初79号判决书确认。另赤峰市人民政府予2018年9月出台了《关于进一步规范房地产市场秩序的实施意见》该意见规定，实施限售政策，购买新建商品住宅的，网签满5年并取得不动产登记证书的方可办理产权转移手续，属于国家政策，属于合同法中的不可抗力因素，故被告不属于恶意违约。原告向法庭提交的《房屋买卖合同》第五条第一款的“甲方是郝艳芬、孟宪全共2人”的内容系原告伪造后填加，与答辩人无关，由于原告私自篡改合同、添加内容，因此该约定条款对答辩人不发生法律效力。综上，答辩人不存在违约行为，原告未给付定金违约在先，答辩人同意解除合同，但不同意退还定金及赔偿损失。被告孟宪全辩称：150000元定金我确实收到了，我曾找原告将定金退回，但原告不收。原告因急用钱，我以现金方式向其支付了10000元，没出具任何凭据。我同意解除合同，但涉案房屋尚不具备办理产权变更登记条件，原告要求解除合同，构成违约，故原告应承担相应的法律后果。原告第二项诉讼请求属于对请求权相关规定的滥用，应予以驳回。对于因原告尚未交付全部购房款，其主张的赔偿损失属于《合同法》第五十八条的滥用，故应予驳回。原告围绕诉讼请求提交了购房合同、发票、公积金贷款购房合同、预售登记、房屋买卖合同、定金收据、解除合同通知单、民事判决书、申请本院委托内蒙古灵信房地产评估有限责任公司出具的房地产估价报告书等证据，被告郝艳芬对购房合同、发票、公积金贷款购房合同、预售登记、解除合同通知单均无异议；对房屋买卖合同、定金收据的真实性有异议；对民事判决书、房地产估价报告书的关联性持有异议。被告孟宪全对购房合同、发票、公积金贷款购房合同、预售登记、房屋买卖合同、定金收据、解除合同通知单、民事判决书均无异议，对房地产估价报告书的关联性有异议。对购房合同、发票、公积金贷款购房合同、预售登记、房屋买卖合同、定金收据、解除合同通知单、民事判决书，其真实性能够相互印证，本院经审查予以确认并在卷佐证；对本院委托内蒙古灵信房地产评估有限责任公司出具的房地产估价报告书，系原告遭受损失的依据，本院经审查予以确认并在卷佐证。被告郝艳芬围绕答辩意见提交了购房首付款收据、抵押借款合同、取暖费、物业费收据、解除合同通知书及送达回执等证据，原告对上述证据与本案的关联性有异议。被告孟宪全对上述证据均无异议。购房首付款收据、抵押借款合同、取暖费、物业费收据，与本案待证事实无关，本院对其关联性不予采信；对解除合同通知书及送达回执，已被原告提交的生效民事判决书确认，本院对此予以确认并在卷佐证。被告孟宪全围绕答辩意见提交了民事判决书、银行贷款流水等证据，原告对民事判决书无异议，对银行贷款流水的关联性持有异议。被告郝艳芬对上述证据均无异议。对民事判决书，本院经审查予以确认并在卷佐证；对银行贷款流水，系二被告履行其与贷款银行的还款义务，与本案待证事实无关，本院对该证据的关联性不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告孟宪全系被告郝艳芬的舅舅。原告张艳平通过被告孟宪全的介绍并与其磋商，达成原告以总价款451663元的价格购买被告郝艳芬名下位于赤峰市××区号房屋的合意。2016年10月16日，被告孟宪全收取原告交付房屋定金150000元，并为原告出具收据一枚，载明“收到张艳平交科海明珠小区25-2-2-2-1703室房屋款订金壹拾伍万元整”，并注明“房屋过户为2017年8月节之前办理过户手续”。之后，被告孟宪全于当日带领原告到被告郝艳芬家中，与原告及被告郝艳芬共同签署了房屋买卖合同。2018年1月4日，原告张艳平另案向本院起诉被告郝艳芬、孟宪全，要求二被告将涉案房屋过户至其名下，郝艳芬同时提起反诉，要求解除与张艳平签订的房屋买卖合同，并于2018年1月23日向张艳平发送了解除合同通知。审理中，郝艳芬自认因房价上涨而拒绝继续向张艳平履行出卖义务。2018年3月16日，本院依法作出（2018）内0404民初79号民事判决，因涉案房屋尚不具备办理所有权登记证的条件而驳回张艳平的诉讼请求，同时对被告郝艳芬的违约行为进行认定，以违约方无权解除合同为由驳回郝艳芬的反诉请求。宣判后，双方当事人均未提起上诉，该判决已经发生法律效力。本案在审理过程中，经本院询问，被告郝艳芬虽同意继续履行出卖义务，但因其对原告上涨房价的要求过高而导致双方不能达成和解；被告孟宪全拒绝继续履行合同。另查明，涉案房屋的权属登记簿记载，2015年7月3日登记于被告郝艳芬名下，赤峰市住房公积金管理中心于2015年8月7日设立抵押权。申请本院委托内蒙古灵信房地产评估有限责任公司出具了房地产估价报告书，意见为案涉房屋现今的市场价值为845691元。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。被告郝艳芬、孟宪全作为共同出卖方，因房屋价格上涨而拒不向买受人继续履行出卖义务，构成根本性违约，故对于原告要求与二被告解除合同并赔偿并返还其交付的购房定金150000元的诉讼请求，本院予以支持。被告郝艳芬辩称涉案房屋不具有转移登记条件而存在事实履行不能，但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。据此，即便郝艳芬因未取得涉案房屋所有权登记证而导致其不能进一步履行办理房屋转移登记义务，依然不能免除其违约责任。再者，被告郝艳芬因房价上涨而拒绝继续出卖涉案房屋，其主观的恶意构成根本性违约，故对其答辩意见，本院不予采信。二被告的违约行为，造成原告的履行利益损失，即其对合同完全履行后对标的物全部价值的利益期待，故原告有权根据替代购买涉案房屋所支付的一切费用而要求二被告对履行利益损失进行赔偿。现涉案房屋的市场价值为845691元，即二被告的违约行为造成原告的可得利益为394028元（845691元-451663元），故对于原告主张二被告赔偿该损失的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（二）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条之规定，判决如下：解除原告张艳平与被告郝艳芬、孟宪全之间的房屋买卖合同。被告郝艳芬、孟宪全于本判决生效后10日内返还原告张艳平购房定金150000元、赔偿损失394028元，合计544028元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4620元，鉴定费4200元，由被告郝艳芬、孟宪全负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 张莹莹 二0一九年四月二十八日书记员 徐沛然