广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终139号 上诉人（原审被告）：广西海巍实业有限公司，住所地：钦州市。 法定代表人：陈攀峰，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：杨雨梦，广西交通投资集团律师办公室律师。 被上诉人（原审原告）：刘宁，男，1988年8月16日出生，满族。 委托诉讼代理人:冯滟云，广西源群律师事务所律师。 委托诉讼代理人:颜济平，广西源群律师事务所律师。 上诉人广西海巍实业有限公司（下文简称海巍公司）因与被上诉人刘宁商品房销售合同纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初2998号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年2月18日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人海巍公司的委托诉讼代理人杨雨梦、被上诉人刘宁的委托诉讼代理人冯滟云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人海巍公司上诉请求：1、撤销钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初2998号民事判决；2、改判驳回被上诉人的第一项诉讼请求；3、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审认定事实错误。一审认定交房时间为2015年11月18日错误应是2015年3月31日。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定：验房后15日内无书面异议而买受人不办理交接手续，出卖人不承担未按时交付责任。被上诉人在2015年3月31日后15日内未提出书面异议且拒绝办理交接手续，上诉人不承担2015年3月31日后的延期交房责任。一审认定上诉人承担延期交房违约金错误。被上诉人在接收房屋时已经签署了《声明》表示认可延期交房违约金的计算标准。延期交房违约金的计算标准在《商品房买卖合同》中有了具体约定，双方不需要再次约定，所以被上诉人在该《声明》中同意的是延期交房的天数，因此双方当事人已经就延期交房违约金达成了合意，即上诉人已经支付给被上诉人8062.70元，上诉人无需再支付另外的延期交房违约金。请求二审法院依法改判，驳回被上诉人第一项诉讼请求。 被上诉人辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 刘宁向一审法院起诉请求：1、判令被告海巍公司向原告支付延期交房违约金66518元（自2014年11月30日按日0.03%计算至2016年7月15日）；2、判令被告海巍公司向原告支付延期备案违约金3952.32元（按已付房款1%计算）；3、本案诉讼费用由被告海巍公司承担。 一审法院认定事实：原告刘宁与被告海巍公司于2013年7月24日签订了《商品房买卖合同》（合同编号13070807），约定原告向被告购买位于钦州市（现为：龙祥路8号）三祺长岛花园住宅小区10栋1002号房,建筑面积为139.51平方米，单价为每平方米2833元，房屋总价为人民币395232元。《商品房买卖合同》第八条“交付期限”规定：出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、取得工程竣工验收备案表。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人；2、如遇政府行为限制施工时间的可顺延。3、施工期间遇重大更改的，可据实予以顺延。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”规定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十一条“交接”规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条“关于产权登记的约定”规定：出卖人应当在商品房工程竣工验收备案90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1.00%向买受人支付违约金。合同签订后原告付清了房款并已缴纳房屋契税。被告已向原告发出《入伙通知书》，原告自认于2015年4月1日收到该通知。被告提供的《入伙通知书》载明房屋从2015年3月31日起具备交付使用条件，通知原告于2015年3月31日至2015年4月1日期间办理收楼手续，但原告没有承认于2015年3月31日前接收房屋。被告承建的三祺长岛花园10、11#住宅楼于2012年12月12日取得预售许可证，于2016年7月15日取得《竣工验收备案表》，该表载明竣工验收日期为2015年2月9日。原告刘宁于2015年11月18日签订了《声明》，《声明》约定原告同意海巍公司开发的“三祺·长岛花园”项目的延期交房的计算标准，现已收到该公司支付的延期交房违约金8062.70元。原告于同日向被告出具收取该款的《收据》，并办理房屋接收手续。 一审法院认为，原告刘宁与被告海巍公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容没有违反法律规定，该合同合法有效，原、被告应按合同约定履行义务。根据双方签订的合同的约定，被告应于2014年11月30日前将商品房交付买受人使用，逾期交房将支付相应违约金。本案中，虽然原告已于2015年4月1日收到了被告发出的《入伙通知书》，但被告提供的证据无法充分证明原告已于2015年3月31日已同意并接收了房屋，且原被告双方在庭审中均认可原告于2015年11月18日接收了房屋，因此，2015年11月18日应为交房时间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第十一条第一款的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，根据双方的约定，原告在被告的证明文件不全的情况下是有权拒绝接收房屋的，但原告在接收房屋时并未提出异议，应视为于2015年11月18日同意接收房屋。因此，被告共计延期交房时间为353天，已构成违约，被告应按原告已交付房价款的日万分之三计算，向原告支付的延期交房违约金为41855.07元（395232元×0.03%×353天），扣除已经支付的8062.70元，被告还应向原告支付的延期交房违约金为33792.37元。被告辩称原被告对延期交房的违约金已达成《声明》协议，违约金就是8062.70元，但该《声明》并没有明确约定延期交房的违约金就是8062.70元，仅载明原告同意海巍公司开发的“三祺·长岛花园”项目的延期交房的计算标准，现已收到该公司支付的延期交房违约金8062.70元，因此，被告的辩解不能成立，该院不予支持。 关于被告是否应支付延期备案违约金的问题。原被告双方签订的合同第十五条明确规定了被告应当在商品房工程竣工验收备案90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按已付房价款的1.00%向原告支付违约金，原告至今仍未取得房地产权属证书，被告的行为已经构成违约，原告主张被告应按已付房价款的百分之一向原告支付延期备案的违约金，即3952.32元符合法律的规定，该院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：一、被告广西海巍实业有限公司应向原告刘宁支付延期交房违约金33792.37元；二、被告广西海巍实业有限公司应向原告刘宁支付延期备案违约金3952.32元；三、驳回原告刘宁其他诉讼请求。案件受理费781元，由被告广西海巍实业有限公司负担418元，原告刘宁负担363元。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。经二审审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。 综合双方当事人诉辩分歧意见，本院归纳本案的争议焦点为：上诉人广西海巍实业有限公司应支付延期交房违约金是多少。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，是合法有效合同，双方均应诚实全面履行合同义务。涉案《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定，出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。5、取得工程竣工验收备案表。上诉人海巍公司没有按照合同约定时间交付符合约定的商品房给被上诉人，构成了违约，应承担违约责任。上诉人海巍公司称于2015年3月1日向被上诉人刘宁发出《入伙通知书》，要求被上诉人刘宁在2015年3月31日至2015年4月1日期间办理收楼手续。被上诉人刘宁否认其在2015年3月31日前已经同意接收房屋，上诉人应承担举证责任，但上诉人海巍公司没有提供证据证明被上诉人刘宁已于2015年3月31办理了验房收楼手续，并且涉案商品房于2016年7月15日才取得《竣工验收备案表》，才符合合同约定的交付条件，上诉人海巍公司主张交房时间为2015年3月31日，本院不予支持。在庭审中，上诉人海巍公司与被上诉人刘宁均认可在2015年11月18日办理了交房手续，上诉人海巍公司在未取得工程竣工验收备案表的情况下与被上诉人刘宁进行房屋交接，被上诉人刘宁没有提出异议并自愿交接，视为被上诉人刘宁自由处分自己的权利，双方当事人在2015年11月18日办理了交房手续，一审法院认为应视2015年11月18日为交房时间，被上诉人刘宁没有提出上诉。上诉人海巍公司主张双方当事人在接收房屋时已签署《声明》，被上诉人刘宁在此《声明》中同意延期交房的天数，双方已就延期交房违约金达成合意，上诉人海巍公司无需再另行承担延期交房违约金。被上诉人刘宁抗辩称，《声明》是同意上诉人的违约金计算标准按合同约定的已交付房价款的日万分之三计算，上诉人已付给被上诉人的违约金只是延期交房违约金的一部分，并不是全部的违约金。本院认为，上诉人海巍公司提供的《声明》和《收据》证明了上诉人曾经支付了8062.70元违约金，但该《声明》只写明被上诉人同意上诉人的延期交房计算标准，没有明确约定同意延期交房的天数，且无其他证据佐证双方已就延期交房天数的违约金达成了合意。因此，上诉人海巍公司提出无需再另外承担延期交房违约金的主张，本院不予支持。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条的规定，上诉人海巍公司不能按合同约定时间交付商品房，已构成违约，一审法院认定延期交房时间自2014年12月1日起计算至2015年11月18日止，共计延期交房时间为353天，上诉人海巍公司按被上诉人刘宁已交付房价款的日万分之三计算，向被上诉人刘宁支付延期交房违约金41855.07元（395232元×0.03%×353天），扣除已支付的8062.70元，上诉人海巍公司还应向被上诉人刘宁支付延期交房违约金33792.37元，本院予以维持。 综上所述，上诉人海巍公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1562元，由上诉人广西海巍实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 成 审 判 员  文其谦 审 判 员  李夏冰 二〇一九年四月二十九日 法官助理  邹凤群 书 记 员  苏 芸