江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏02民终3638号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：葛韬，男，1962年8月1日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：朱家祥，江苏谟仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙浒，江苏谟仕律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：宜兴市隆怡实业公司，住所地宜兴市宜城街道人民南路岳堤桥南堍。法定代表人：王金海，该公司总经理。委托诉讼代理人：张锦超、王阳，江苏天哲（宜兴）律师事务所律师。上诉人葛韬因与被上诉人宜兴市隆怡实业公司（以下简称隆怡公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省宜兴市人民法院（2017）苏0282民初1413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。葛韬上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回隆怡公司一审诉讼请求并支持葛韬一审反诉请求；2、本案一、二审诉讼费用由隆怡公司承担。事实与理由：1、一审认定事实有误。涉案租赁协议最早在2010年11月8日，最迟在2011年12月26日已经被隆怡公司单方解除。根据宜兴市政府文件显示，涉案房屋所在地块需要进行征收，2011年12月26日涉案房屋所在地块进行挂牌出让，由案外人取得，故隆怡公司非涉案房屋权利人，不能基于租赁关系要求葛韬返还房屋；葛韬即使需要支付租金，也不应该向隆怡公司支付；同时，涉案房屋部分被强拆，故即使葛韬需要支付相应占用涉案房屋的费用，也不能按租金标准支付。2、一审法院对葛韬的反诉请求不予审查属程序错误。葛韬的一审反诉请求是基于双方租赁协议被解除而要求赔偿损失，并非基于拆迁征收法律关系。按照现行法律规定，葛韬因租赁房屋、特定拆迁征收受到的损失只能向隆怡公司主张。3、葛韬的一审反诉请求具有充分的事实和法律依据，双方对评估结果审核报告金额并无异议，且达成了关于赔偿的约定，虽然在文字上表达为“补偿”，但不改变葛韬要求隆怡公司承担赔偿责任的意思。诉讼中，葛韬撤回一审反诉请求第2项，在本案中不再主张。隆怡公司辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、隆怡公司起诉葛韬系基于租赁合同关系，而一审中葛韬提起反诉是基于征收法律关系和侵权法律关系，隆怡公司非该法律关系的主体，故一审法院驳回葛韬的反诉并无不当。2、葛韬的上诉主张不能成立。隆怡公司在2014年曾向一审法院起诉葛韬要求解除涉案租赁合同，葛韬在该案中明确表示不同意解除且占用租赁物至今，后该案撤诉，故涉案合同并未解除。3、双方并未达成关于拆迁补偿的协议。隆怡公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令葛韬返还租赁物，搬出租赁房屋，同时结清相关水气电费；2、判令葛韬立即支付拖欠的房租48万元，并按年租金每年9万元的标准支付自2016年10月31日起至实际返还租赁物之日计算使用费；3、判令葛韬承担本案诉讼费用。葛韬向一审法院提出反诉请求：1、判令隆怡公司向葛韬支付添置的固定资产及房屋装潢补偿款等暂定152.88万元；2、判令隆怡公司向葛韬支付房屋被强拆、修缮实物损坏、被窃及停产停业造成的损失等，暂计算102万元。3、本案诉讼费用由隆怡公司承担。一审法院认定事实：隆怡公司与葛韬于2006年8月16日签订租赁协议一份，约定由乙方葛韬承租甲方隆怡公司所属原隆怡陶瓷盆艺有限公司的房屋、土地、设备等固定资产，租赁期限自2006年11月1日至2016年10月30日止，资产租赁费：2006年11月1日至2009年10月30日分别为每年7万元，2009年11月1日至2012年10月30日分别为每年8万元，2012年11月1日至2016年10月30日分别为每年9万元,2016年10月30日以后的租金如需调整，增幅每三年不超过20%。租金支付时间：每年的5月1日和11月1日各付一半并结清当年租金。同时约定：租赁期间，乙方应保证资产的完好率，发现问题及时维修，隆怡公司不承担任何费用；租赁期满，双方共同对实有资产进行清点，查验后移交；租赁期满，属于乙方投资的财产，由乙方自行处置;因政府行为造成的搬迁、拆迁或拍卖而导致本合同无法继续履行时，乙方投资的固定资产和装潢价值按事务所评估数为准。租赁协议签订后，隆怡公司将上述房屋、土地、设备等固定资产交葛韬使用。葛韬从2011年6月30日开始就未向隆怡公司交纳租金。2011年6月30日起至2016年10月30日期间，葛韬尚欠隆怡公司租金48万元，至今未付。一审另查明，隆怡公司于2010年11月8日向葛韬发出通知，通知载明：双方签订的租赁协议中约定“因政府行为造成的搬迁、拆迁或拍卖而导致本合同无法继续履行时，乙方投资的固定资产和装潢价值按事务所评估数为准”，现因政府在租赁房屋地块建设“中国宜兴艺术家村”，对租赁财产应予拆除，特通知葛韬配合隆怡公司及相关部门做好相应的财产评估工作。2015年7月19日，葛韬向隆怡公司的主管部门宜兴市农林局书面承诺：1、同意承租协议终止；2、有关补偿按相关法律法规和政策规定执行；3、在2016年7月30日之前补偿到位即搬迁。2015年8月9日，隆怡公司与葛韬就补偿评估的项目和内容作了约定。后因双方在具体搬迁、补偿方面未达成一致意见，葛韬在2016年7月30日之前也未搬迁，仍然继续使用租赁房屋等资产。2016年10月31日，隆怡公司书面通知葛韬租赁协议已到期，要求葛韬在2016年11月7日前搬清自有财物，交还租赁资产，结清水、气、电费等，同时还须支付租金48万元。后，葛韬未将租赁隆怡公司的房屋等资产交还隆怡公司，也未向隆怡公司支付欠交的租金，而是继续占用至今。一审再查明，隆怡公司开办时的名称为宜兴市隆怡实业总公司，隆怡公司的上述出租房屋目前尚未拆迁。该地块的土地使用权由隆怡公司于1998年4月15日为创办原隆怡陶瓷盆艺有限公司时征用取得。一审审理中，葛韬对隆怡公司主张其尚欠租赁期内租金48万元有异议，但未向一审法院提供相关证据证明。同时葛韬对其主张的“隆怡公司伙同案外人宜兴市丁蜀村镇建设管理服务所及江苏东来房地产开发有限公司前后三次指示有关人员采取过激的非法手段强行拆除其正在使用的部分租赁物”未能向一审法院提供证据证明。对其主张租赁期间因部分围墙、车间、仓库等被拆而由其维修支付的费用，其也未提供证据证明。上述事实，有双方签订的租赁协议，隆怡公司于2010年11月8日及2016年10月31日向葛韬发送的通知，葛韬的承诺书，一审法院（2014）宜民初字第2005号案卷中调取的宜土建补（1998）第67号宜兴市国土管理局文件、隆怡公司的企业登记资料查询表、庭审笔录，一审的庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。隆怡公司与葛韬签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。双方应当按照租赁合同的约定全面履行合同义务。葛韬作为承租人，在租赁隆怡公司的房屋等资产后应当按约支付租金，并应当在租赁期限届满后及时将租赁物返还给出租人隆怡公司，同时结清相关水气电费。涉案房屋虽在葛韬租赁期间遇政府规划建设“中国宜兴艺术家村”，需要拆迁，葛韬曾向隆怡公司的主管部门宜兴市农林局承诺同意终止租赁，但因双方在搬迁、补偿方面未能达成一致意见，双方的租赁合同并未在租赁期限内发生实际终止。因此，葛韬仍然应当按照合同约定的租金标准向隆怡公司支付租金，其尚须支付拖欠隆怡公司租赁期内的租金48万元。租赁期限届满后，葛韬理应及时搬离涉案房屋，逾期搬离的还应承担实际占用房屋期间的使用费。隆怡公司主张房屋使用费按照租赁合同约定的最后一年的租金标准每年9万元给付，可予采纳。隆怡公司的诉讼请求，一审法院予以支持。葛韬的反诉请求，缺乏依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定，判决：一、葛韬于判决发生法律效力之日起十日内搬离隆怡公司所属原隆怡陶瓷盆艺有限公司的房屋，并将其承租隆怡公司的房屋、土地、设备等固定资产交还隆怡公司，同时结清相关水、气、电费。二、葛韬于判决发生法律效力之日起十日内给付隆怡公司租金48万元，并支付隆怡公司自2016年10月31日起至实际返还租赁物之日止按租金每年9万元的标准计算的使用费。三、驳回葛韬的反诉请求。二审中，各方当事人均未提供新证据。葛韬认为一审查明的事实中“因政府行为造成的搬迁、拆迁或拍卖而导致本合同无法继续履行时，乙方投资的固定资产和装潢价值按事务所评估数为准”遗漏“本协议自动终止”的内容，且遗漏第三方以净地受让涉案土地的事实。葛韬对一审查明的结欠租金48万元不认可，认为根据其提供的证据可以证明不欠租金；同时，主张根据其提供的照片可以证明涉案房屋被强拆。隆怡公司对一审查明事实无异议。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。二审查明：2016年8月16日甲方隆怡公司与乙方葛韬就涉案房屋签订的协议中第七条第4款约定：“因政府行为造成的搬迁、拆迁或拍卖而导致本合同无法继续履行时，本协议自动终止，乙方投资的固定资产和装潢价值按事务所评估数为准。”本案中，葛韬与隆怡公司均认可该条款中“自动终止”的含义是任一方均享有合同的单方解除权，但是关于解除合同的条件，葛韬认为是存在“因政府行为造成的搬迁、拆迁或拍卖”即房屋拆迁、土地征收的情形；而隆怡公司认为需达到该条款约定的“导致本合同无法继续履行时”，才能解除合同。2010年11月8日隆怡公司向葛韬发出通知中引用前述第七条第4款内容，并通知葛韬配合隆怡公司及相关部门做好相应的财产评估工作。本案中，葛韬认可在2010年11月8日收到该通知，并认为涉案租赁合同在当日已解除。隆怡公司在本案中陈述其发出该通知是希望解除涉案租赁合同，但双方未能达成解除合同的协议。2014年8月16日，隆怡公司向一审法院提起诉讼，请求判令其与葛韬之间的租赁协议终止，并判令葛韬归还房屋、土地等并支付租金。在该案的庭审中，葛韬答辩称隆怡公司要求判令协议终止无事实和理由，隆怡公司系单方违约，租赁协议的第七条第4款无法证明其诉求，葛韬认为协议的第七条第4款系属不可抗力条款，该案中的情形不适用该条款。2015年9月14日，隆怡公司向一审法院提出撤诉申请，一审法院作出（2014）宜民初字第2005号民事裁定书，准许隆怡公司撤回起诉。另查明，2016年1月7日宜兴市审计局对葛韬资产评估结果审核作出报告（以下简称《审计报告》），该报告显示2012年与2015年评估结果差异金额为122.32万元。在本案审理过程中，葛韬向法院提供《搬迁补偿协议书》一份，该协议书载明：“经甲乙双方协商，乙方应得服务搬迁补偿款为152.88万元”，并载明了搬迁时间等内容。该葛韬在该《搬迁补偿协议书》上签名，隆怡公司并未签字盖章。葛韬在二审中主张其一审反诉请求系根据《审计报告》及该《搬迁补偿协议书》计算，并在庭审中进一步明确，其反诉请求中的152.88万元系因隆怡公司单方解除租赁合同而导致的损失。葛韬在二审审理中向本院申请调取证据，申请调取2015年或2016年宜兴市农林局上报的关于“中国宜兴艺术家村”拆迁补偿工作的报告（具体名称不详）、2015年宜兴市审计局关于葛韬资产评估的报告（具体名称不详）及“中国宜兴艺术家村”拆迁补偿款支付情况。因葛韬要求法院调取的证据与本案争议事实没有直接关联性，本院依法不予准许。综合各方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一、涉案租赁合同是否被解除；二、如合同解除，则隆怡公司是否应向葛韬支付赔偿款152.88万元；三、一审程序是否违法。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于争议焦点一，本院认为，涉案租赁合同未解除。理由如下：首先，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方的租赁协议约定“因政府行为造成的搬迁、拆迁或拍卖而导致本合同无法继续履行时，本协议自动终止，乙方投资的固定资产和装潢价值按事务所评估数为准。”双方在二审庭审中均认可该条款中的“自动终止”是任一方均享有合同的单方解除权的含义，仅对解除合同的条件存在争议。从本条款文义看，合同解除的条件为政府行为造成的搬迁、拆迁或拍卖从而导致合同无法继续履行情形。葛韬认为只要出现房屋拆迁、土地征收情形即可解除合同的上诉理由，与合同约定不符，本院对此不予采纳。其次，2010年11月8日隆怡公司向葛韬发出通知并不产生解除合同的法律效果。《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。如前所述，本案双方当事人均享有涉案租赁协议的单方解除权，但是单方解除合同的条件并未成就，故隆怡公司向葛韬发出该通知并不能导致合同立即解除；同时，葛韬在收到该通知后并未停业、搬迁，至2014年8月16日隆怡公司向一审法院提起诉讼时，葛韬仍拒绝解除合同并主张租赁协议的第七条第4款不适用，即葛韬在2014年8月16日的诉讼中对隆怡公司的解除行为提出了异议，后隆怡公司撤回起诉，故该通知并未发生解除合同的法律效力。第三，虽然隆怡公司在租赁合同履行期间曾要求提前解除合同，但因双方对合同提前解除可能导致的违约损失、赔偿等没有达成一致意见，葛韬仍继续按照合同占用、使用涉案房屋、土地、设备等设施，应视为本案所涉合同没有提前解除。关于争议焦点二，本院认为，隆怡公司无需向葛韬支付赔偿款152.88万元。理由如下：第一，葛韬明确该152.88万元系因隆怡公司单方解除租赁合同而导致的损失。在本院认定合同并未解除的情况下，并不存在相应损失。第二，葛韬该项损失系依据《审计报告》及《搬迁补偿协议书》上的金额确定，但是《审计报告》系对葛韬资产评估结果审核，并非对合同解除导致的损失的评估，合同解除导致的损失应由双方当事人在充分举证基础上再行评估核定；而《搬迁补偿协议书》上仅有葛韬签名，隆怡公司并未签字盖章确认，故仅系单方陈述，不能作为认定损失的依据。关于争议焦点三，经本院核查，一审程序并不违法。一审期间，法院对葛韬提出的反诉请求进行了审理，并判决驳回了其反诉请求，故葛韬认为一审法院对其反诉请求未予审查的上诉理由，与事实不符，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23590元，由上诉人葛韬负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘志江审 判 员 李 骏审 判 员 酆 芳二〇一九年四月二十八日法官助理 单甜甜书 记 员 顾 蔚