文书内容广东省高级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤民终465号上诉人（一审被告）：深圳市锦华实业集团有限公司。住所地：广东省深圳市宝安区宝城二十七区裕安路1号。法定代表人：徐兆玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：张勇，广东港联律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨莹莹，广东港联律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：深圳市佳海百货有限公司。住所地：广东省深圳市宝安区沙井街道沙一社区长兴科技园1栋三层。法定代表人：张海亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：王后春，广东远明律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴仁海，该公司员工。上诉人深圳市锦华实业集团有限公司（以下简称锦华公司）因与被上诉人深圳市佳海百货有限公司（以下简称佳海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院(2015)深中法房初字第7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人锦华公司委托诉讼代理人张勇与被上诉人佳海公司委托诉讼代理人王后春、裴仁海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦华公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回佳海公司的诉讼请求；2.一、二审案件受理费、评估费由佳海公司承担。事实和理由：一、一审判决第一项超出佳海公司诉讼请求。佳海公司第一项诉讼请求为“解除佳海公司与锦华公司签订的编号为沙租铺字第08000075号《综合商场租赁合同》”，是形成之诉的请求；一审判决第一项为“确认佳海公司、锦华公司签订的《综合商场租赁合同》于2015年1月23日解除”，是确认之诉的结果，两者性质完全不同。一审判决径行将其“形成之诉”变更为“确认之诉”，违反民诉法规定，掩盖了佳海公司移交案涉物业的合同义务与法定义务。二、一审判决认定事实错误。（一）佳海公司于2015年1月11日单方撤场，以其行为表示不再履行租赁合同；锦华公司于同年1月23日通知其返还租赁物业，是要求佳海公司履行其单方撤场后的清理责任。一审判决据此认定“此后佳海公司未占用”其自用部分、“应认定”锦华公司已收回佳海公司自用部分物业，与事实、法律不符。1.案涉租赁合同将案涉物业一、二、三楼作为租赁标的整体出租给佳海公司。根据合同第四条第3款约定，合同解除时按约定期限办理交接手续、返还其承租的一、二、三楼，是佳海公司的合同义务；合同虽未约定如何办理交接手续，但依照合同法第六十条的规定，佳海公司应当像承租时一样办理书面交接手续。2.根据合同法第二百三十五条、第九十七条、第九十八条规定，租赁合同解除后，要求返还租赁物业是锦华公司的权利，返还是佳海公司的法定义务。3.佳海公司单方撤场后未返还租赁物业。表现为：3.1对锦华公司2015年1月23日办理移交手续的通知不予理睬。3.2佳海公司起诉要求解除租赁合同，说明其自认起诉时租赁合同尚未依法解除。3.3为依法收回佳海公司承租的物业，锦华公司向深圳市宝安区人民法院提起了诉讼，案号为（2015）深宝法沙民初字第1240号，但佳海公司明知锦华公司要求返还租赁物业却申请中止审理，应视为拒绝移交承租物业。3.4深圳市宝安华丰实业有限公司（以下简称华丰公司）于2015年5月整体承租锦华公司的沙井工业园后，因佳海公司拒绝移交租赁物，导致锦华公司不能向华丰公司移交。3.5在深圳市惠鹏物业有限公司（以下简称惠鹏公司）提起的（2015）深宝法民三初字第1479号案件审理中，主审法官建议佳海公司移交租赁物业以止损，遭佳海公司拒绝。3.6本案诉讼中，锦华公司多次求助一审法院，要求责成佳海公司移交租赁物业以止损。直到2017年6月，一审法院才召集双方协商。2017年6月15日，佳海公司同意移交案涉物业的实际控制权，双方签署了协议书。但锦华公司前往接收时却遭到次承租人拒绝，导致锦华公司至今不能对案涉物业实际控制。3.7佳海公司2015年1月11日单方撤场后，未搬走商场货柜等设备设施，一直占用案涉物业。佳海公司正是明知其未移交租赁物业，才有条件有可能申请鉴定。鉴定人员当庭作证:其前往鉴定现场时，门无钥匙不能进入，后来是佳海公司工作人员拿钥匙开的门。鉴定中，鉴定人员八次现场勘查，足以说明案涉物业未移交，一审判决却认定案涉物业在佳海公司单方撤场后“没有上锁”、“此后”“未占用”，违背前述事实。且“此后”是什么时间，事实不清。锦华公司穷尽了通知、协商、诉讼、请求法院主持移交的所有方式，才得以于2017年6月15日“纸上”接收了案涉物业的“控制权”，但实际并没有收回租赁物业。2017年6月15日后，一审法院委托对佳海公司承租物业进行补充鉴定，显与“锦华公司已收回该部分物业”相矛盾。一审判决混淆了解除合意与返还租赁物业两个不同的法律事实。（二）一审判决遗漏了2015年1月8日公安机关责令佳海公司停业的事实。2013年10月21日，公安消防部门在出具消防验收不合格意见的同时，做出了不同意投入使用、营业的决定。此后，佳海公司仍然将一楼转租给了湘菜馆、三楼转租给了KTV，再次进行违法装修，且一直违法营业。佳海公司自认，2015年1月8日公安消防部门再次责成其停业。对于该直接影响合同解除责任的关键事实，一审判决明知却不予认定，掩盖了佳海公司单方撤场的真实原因。（三）2015年1月8日凌晨5:00有过停电是事实，但不是锦华公司停的；佳海公司在诉讼中从未提出2014年12月4日、2015年1月15日停电的事实。因此，一审判决认定“出租方于2014年12月4日、2015年1月8日、2015年1月15日均有停电”、“对商场一直停电”，无事实根据。更为重要的是，一审判决虽认定了佳海公司应自行安装发电设备的合同约定，但却回避了佳海公司完全可以自行发电营业的事实。（四）一审判决在认定评估结果时，未扣除本来属于锦华公司的设备设施价款。一审中，锦华公司提供了向佳海公司移交案涉物业的三份《房屋验收交接单》，对清单上交付的设备设施，佳海公司均予承认。但在评估时，评估机构误计入佳海公司。锦华公司提出异议后，评估机构已说明“若属于锦华公司，则从佳海公司”的装修及设备评估价中扣除。一审判决虽在事实确认部分列出了装修评估中属于锦华公司的财产价值，但在判决时未予扣减，更未扣减遗漏的发电机等设备的评估价值。（五）不当认定的事实。1.一审判决认定事实部分第（九）项，锦华公司未收到佳海公司2015年1月5日《联系函》，佳海公司也无证据证明已送达，但却为一审判决确认并作为认定案件事实的根据。2.一审庭审中，既不是本案当事人也不是证人的一楼湘菜馆业主、三楼KTV业主，在法庭上随意发言，却被计入庭审笔录并被作为一审判决认定案件事实的依据。一审还对一楼湘菜馆、三楼KTV提出的鉴定请求予以补充鉴定，对其陈述的停电时间予以认定，对其是否拖欠房租、水电费予以认定，超出了本案审理范围。3.一审判决将（2015）深宝法沙民初字第1240号案件认定为“欠租金案”，改变了锦华公司“交还租赁物业”的诉讼请求，回避了佳海公司未返还案涉物业的事实。三、一审法院违法委托评估并根据评估结果判决。1.评估申请已超过法定时限。本案于2015年2月11日立案受理，2015年5月20日开庭审理，一审审限至2015年8月10日。在庭审终结及一审审限届满前，佳海公司均未提出鉴定申请。佳海公司申请评估日为2015年10月26日，已远远超过审限。2.委托事项超越申请事项。佳海公司对其二楼的装修与设备损失申请评估，但一审法院却超范围委托了案涉物业的一、二、三楼全部。3.一审判决认定评估结果时未扣除原属于锦华公司的设备与装修添附。4.对评估结果，锦华公司均提出了异议。评估机构答复属于法院依法认定的范畴，不属于评估范畴。但一审判决对相关异议及答复，不加区分审查，径行认定，于法不符。四、一审判决认定当事人的责任违背事实和法律。（一）混淆了合同单方解除与合意解除。2015年1月11日佳海公司单方撤场，以其行为表明不再履行合同；锦华公司2015年1月23日要求其返还租赁物业并结算，主张的是合同解除后的清理责任，一审判决认定2015年1月23日合意解除，混淆了法律规定的单方解除与合意解除，掩盖了佳海公司单方解除合同的违约责任。（二）将停电作为佳海公司单方解除合同的原因，违背事实。佳海公司取得消防设计审核意见的时间是2013年9月17日，却于2013年9月7日正式开业。显然，佳海公司未取得消防设计审核的装修行为属违法装修。佳海公司申报装修消防设计时故意隐瞒了四、六层为车间仓库的事实，导致消防验收不合格。2013年10月21日，公安消防部门做出了不同意投入使用、营业决定书，但佳海公司及其次承租人却一直违法营业。为此公安消防部门于2015年1月8日责令其停业。因此，不论是否停电，佳海公司及其次承租人均不得再行营业。停电不是影响佳海公司及其次承租人经营的原因。如果可以继续营业，佳海公司有自行安装的发电设备，完全可以通电营业；即使欠缴水电费，凌晨5:00非营业时间停电，缴费即可通电，并不影响正常营业；佳海公司提供的证据证明1月10日经营户方才退场，期间两天时间足以处理停电事宜；由此也可以印证停电与佳海公司单方撤场没有因果关系。（三）锦华公司没有保证案涉物业符合商场用途的合同义务和法定义务。根据合同第一条第1款、第五条第1款、第十条第1款和第3款的记载，案涉租赁合同签订前，佳海公司已核实案涉物业现状，其作为大型商场经营者，对于案涉物业四、六楼为车间、仓库的现状是否符合开办综合商场的条件清楚明了；佳海公司在合同中承诺，自行办理消防批文，在装修开始前将行政审批通过的施工图报物业公司备案；锦华公司对佳海公司的装修施工图和经营项目应当符合国家和深圳市规定“已尽提示义务”，因装修产生的一切法律责任均由佳海公司自行承担。因此，一审判决认定锦华公司对四、六车间仓库不能通过消防验收没有足够的认识，合同对此情形的责任没有约定，与合同内容不符。案涉物业是工业厂房，且有房产证，消防验收合格。佳海公司没能通过消防验收，承租合同目的没能完全实现，相关责任应自行承担。一审判决认定佳海公司以单方撤场的方式解除合同与锦华公司是共同过错，与事实和法律不符。（四）案涉合同没有约定锦华公司搬迁四、六楼工厂、仓库的义务，锦华公司亦无法定义务。如前述，佳海公司承租案涉物业时，已进行了考察核实，明知四、六楼的存在和使用状况。四、六楼与佳海公司一样同为锦华公司的租房客户，锦华公司没有将承租在前的四、六楼清退的合同义务。如果佳海公司依照合同和法律规定如实申报消防设计并取得行政主管部门的同意后再行装修施工，也就不存在后来责令停业的后果。如果佳海公司同意部分补偿四六楼的搬迁损失并将四六楼承租，也就不存在消防验收不合格的结果。但佳海公司违法装修在先，消防验收不合格后，既不承租四六楼，又不补偿四六楼搬迁的损失，而单方要求锦华公司空置四六楼并承担损失，于情于理于法无据。五、佳海公司在未取得装修消防设计审批的情况下先行违法装修，违法开业。违法装修的添附和设备设施，在不符合消防要求的情况下，本应当自行拆除。因此，案涉的装修与设备设施，不属于法律保护的合法利益，一审判决予以保护，于法无据。六、一审判决锦华公司承担佳海公司的装修与设备设施残值4802192.31元，并赔偿损失437094.84元，退回装修押金和合同保证金，不符合合同约定及法律规定。1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定“租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用强制性规定情况的”，承租人有权解除合同。该条是建立在承租人依法申请装修消防审核而未获通过的情形。本案中，租赁合同第十条第1款要求佳海公司应先取得装修消防的行政许可再装修施工，但佳海公司未申请设计审核的情况下已完成装修且已违法开业，因此案涉装修是佳海公司的故意违法行为。由此解除合同导致的装修损失完全是佳海公司违法自行扩大的损失，依法应由其自行承担。2.租赁合同司法解释第十一条第三项有适用的法定条件，一是装修是出租人同意的，且装修是合法装修；二是因双方违约导致合同解除；三是合同解除时，双方对已形成附和的装修装饰物的处理没有约定。本案不符合该条适用的条件，一审判决适用租赁合同司法解释第十一条错误。况且，该条第三项规定“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期限内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”。本案中锦华公司无任何违约行为，一审判决也未认定，适用该项处理本案的条件不存在。即使可以适用，也应首先区分哪些构成附合，再按双方过错的大小分担责任。哪些构成附合不能仅凭评估人员的一句主观认识，无科学根据认定，实属不当。至于过错，前述已阐明锦华公司无任何过错，当然不应承担残值责任。即使按一审判决认定的双方各50%的责任，一审判决确认的装修残值4802192.31元在扣减属于锦华公司原移交的部分后，也应由双方各承担50%。3.一审判决以2016年7月1日作为装修残值的认定时点，与案涉物业至今未移交的事实不符。2016年7月1日至实际移交日，装修一直处于折旧中。即使计算至2017年6月15日，评估机构当庭陈述还应扣减至少20%。4.租赁合同司法解释第十一条第三项所称的“剩余租赁期限内的装饰装修残值损失”，不包括已使用的折旧价值。装修时至2015年1月8日期间的932468.9元差价，是佳海公司使用的折旧，不属于残值损失，一审判决予以认定于法无据。2015年1月8日至2016年7月1日期间的差价874189.67元，已包含在2016年7月1日评估时点的残值中，一审判决再予重复认定并判决锦华公司再行赔偿50%，显属错误。5.对于合同保证金100万元，合同第十四条第6款、第十五条第2款有明确约定，不应退还；对装修押金4万元，因佳海公司违法违约装修，依法依约也不应退回。一审判决锦华公司退回合同保证金及装修押金，不符合合同约定和法律规定。佳海公司答辩称：一、一审判决“确认佳海公司、锦华公司签订的《综合商场租赁合同》于2015年1月23日解除”正确的。（一）事实依据：1.因锦华公司在履行合同的过程中，存在重大违约行为（租赁物上存在消防瑕疵、擅自停电等）致使合同无法履行，佳海公司多次要求锦华公司消除消防隐患，但锦华公司并未就此作出实质性的改善。因此，佳海公司致函锦华公司要求解除合同并于2015年1月11日撤场。锦华公司于2015年1月23日向佳海公司发出《通知》并于次日将该《通知》登报公示，要求佳海公司于2015年1月31日前交清店铺租金、水电费、违约金等费用，清走物业内佳海公司的物品并将物业恢复原状。逾期锦华公司将按相关法律依法收回该物业并依法对室内滞留物品依法处置。据此，佳海公司的“撤场”和锦华公司的《通知》均为双方解除合同的真实意思表达。2.综上，上述《综合商场租赁合同》应于2015年月23日合意解除。但合同解除后双方并未就赔偿事宜达成一致，佳海公司为此提起诉讼。（二）法律依据：合同法第九十三条、九十四条。二、锦华公司在其上诉状中列举了“四项事实”，认为一审判决事实认定错误，均不能成立。1.案涉物业应认定为锦华公司已于2015年1月23日收回。（1）就案涉物业中的一、二楼佳海公司自用物业部分，由于双方于2015年1月23日合意解除了租赁合同，由此从法律层面应认定锦华公司已实际收回物业、佳海公司已再无占有该物业的法律依据；同时，从事实层面而言，自2015年1月11日佳海公司撤场之后，对其自用物业并未实际占用、也未进行转租，均在锦华公司的实际控制之下。（2）对于案涉物业的三楼KTV、湘菜馆及其他小商户，自2014年12月后锦华公司自行收取租金，该“自行收取租金”的行为从法律层面应认定为锦华公司与三楼KTV、湘菜馆及其他小商户等建立了事实上的房屋租赁关系（佳海公司已与其解除了租赁合同关系），从而应认定锦华公司已实际控制并收回了案涉物业的三楼。2.“公安消防机关责令佳海公司停业整顿”，其原因在于锦华公司提供的租赁物上存在消防瑕疵，锦华公司应赔偿佳海公司由此造成的损失。锦华公司在其上诉状中称：“一审判决遗漏了2015年1月8日公安机关责令佳海公司停业的事实”。不论该事实是否与本案的诉求有关联，也不论一审判决是否遗漏了该事实，究其本质而言，是由于锦华公司提供的租赁物上存在消防瑕疵，由于这一重大违约行为致使双方签订的租赁合同无法履行，为此锦华公司应赔偿佳海公司因此所受损失。3.一审判决认定锦华公司无故停电的事实正确：（1）在一审庭审中锦华公司自认自2015年1月8日停电。同时，佳海公司提交的证人证言也确认锦华公司自2015年1月8日停电的事实。（2）锦华公司作为出租方，为出租物业提供电力是其最基本的合同义务，否则，构成重大违约。同时，锦华公司为出租物业“提供电力”的义务，不因承租人是否有发电设备、是否有自行发电的能力而免除。4.评估机构人员在有锦华公司工作人员在场的情况下，告知此次评估是对佳海公司的设备设施进行评估，现场对物品进行清理和登记造册，对此锦华公司并无异议。在锦华公司明知仅对佳海公司的设备设施进行评估，且在租赁物已在其实际控制的情况下，锦华公司不太可能将自己的物品“遗留”在佳海公司待进行评估的设备设施之中。锦华公司要求在“认定评估结果时，应扣除本来属于锦华公司的设备设施价款”的说法是没有道理的。三、一审法院依据佳海公司的申请，委托评估机构对佳海公司的设备设施及装修进行评估，合法、有效：（一）事实依据。1.佳海公司对案涉物业进行装饰装修经过锦华公司同意，且设备资产及装饰装修中的扶手电梯、线路、照明、地板、外立面等均已形成与出租人物业不可分离的附合。现由于锦华公司的重大违约导致解除合同，锦华公司应对上述设备资产及装饰装修的损失进行补偿，但其对佳海公司提出的补偿数额并不认可。为此，需要进行评估。2.经佳海公司申请，一审法院依法委托评估机构对此进行评估，其评估机构及其评估人员均符合相关法律要求的资质。3.评估机构出具鉴定报告后，对于锦华公司提出的异议，鉴定人出庭接受了锦华公司的询问并对其异议进行解释，符合法律对此的规定。因此，评估报告应认定合法、有效。（二）法律依据。民事诉讼法第七十二条规定：人民法院对专门性问题认为需要鉴定的，应当交由法定鉴定部门鉴定;没有法定鉴定部门的，由人民法院指定的鉴定部门鉴定。《人民法院司法鉴定工作暂行规定》第二条规定：在诉讼过程中，为查明案件事实，人民法院依据职权，或者应当事人及其他诉讼参与人的申请，指派或委托具有专门知识的人，对专门性问题进行检验、鉴别和评定的活动。四、一审判决认定合同解除的责任是由于锦华公司违约所致是有事实和法律依据的。（一）事实依据：1.导致案涉物业无法通过消防验收的唯一原因是其上六楼和四楼局部存在车间和仓库，即案涉物业上存在消防瑕疵。同时，佳海公司报请的室内装修建设工程消防设计方案已获消防大队的批准，说明佳海公司已履行了合同约定的消防义务，最终案涉物业未获得消防验收不是佳海公司的原因造成的，而是由于案涉物业之上存在的锦华公司可以消除而不愿消除的消防瑕疵引起的。2.锦华公司在签订上述租赁合同时违反了对租赁物相关信息的披露义务，即未将案涉租赁物上的六楼和四楼的状况告知佳海公司，也属于违约行为。3.锦华公司擅自停电也是属于重大违约，也是导致合同解除的原因，在此特别需要指出的是为案涉物业提供电力是出租人最基本的义务，履行该义务与承租人是否用有备用发电设备、是否有自主发电能力无关。（二）法律依据：1.合同法第二百一十六条关于“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定；2.《深圳经济特区消防条例》第十六条关于“出租人应履行相关消防安全责任”的规定。五、一审判决锦华公司补偿佳海公司装饰装修与设备资产损失4802192.31元、赔偿损失437094.84元，并返还合同保证金100万元及装修保证金40000元有事实和法律依据：（一）事实依据：1.由于锦华公司的重大违约导致合同解除，即由于锦华公司的过错导致合同解除，应承担佳海公司因此造成的损失。2.佳海公司对案涉物业进行装饰装修经过锦华公司同意，且设备资产及装饰装修中的扶手电梯、线路、照明、地板、外立面等均已形成与出租人物业不可分离的附合。现设备资产及装饰装修已依法进行了评估，锦华公司据此应对佳海公司进行补偿。3.合同已经解除，锦华公司无扣留合同保证金的依据。（二）法律依据：1.合同法第九十四条、第一百零七条；2.租赁合同司法解释第十一条。综上，应依法驳回锦华公司的上诉请求。佳海公司向一审法院起诉请求：1、解除佳海公司与锦华公司之间签订的合同编号为沙租铺字第08000075号《综合商场租赁合同》；2、锦华公司赔偿佳海公司损失8073万元（其中：预期履行利益损失6408万元、装修与设备损失1056万元、库存货物损失105万元、因次承租人索赔导致的额外损失400万元、合同保证金100万元及装修保证金4万元）；3、锦华公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：（一）合同签订及约定内容。2013年5月17日，佳海公司的分支机构深圳市佳海百货有限公司沙井锦程店（以下简称佳海百货锦程店）作为乙方，与锦华公司作为甲方签订《综合商场租赁合同》（合同编号：沙租铺字第08000075号），约定：甲方将其位于深圳市宝安区沙井街道沙一万安路长兴高新技术工业园的1栋1层、2层、3层工业物业按现状出租给乙方用于经营商场，出租面积按现状经甲乙双方认定为：一层4,215㎡、二层4,156㎡、三层4,156㎡，总出租面积合计12527㎡。租赁期限为10年，自2013年6月15日起至2023年6月15日止。甲方免除乙方三个月装修期租金，自2013年6月15日起至2013年9月15日止。乙方实际缴纳租金的时间为自2013年9月15日起按月支付；甲方同意免除合同履行期的第二年度最后一个月和第三年度的最后一个月租金，因乙方原因导致提前在合同期3年内终止履行本合同，乙方应补交免除的第二年和第三年租期租金。乙方应向甲方缴纳的每月租金标准为：一层物业40元/㎡/月，二层物业20元/㎡/月，三层物业15元/㎡/月，物业出租均价为25元/㎡/月。合计月租金为313175元。租金在合同期内第2至3年每年按照前一年租金标准基数递增2%（从2014年6月14日开始支付每年度递增2%的租金）；在合同期内第4至7年度每年按照前一年租金标准基数递增4%（从2016年6月15日开始支付每年度递增4%的租金）；在合同期内第8至10年度每年按照前一年租金标准基数递增6%（从2020年6月15日开始支付每年度递增6%的租金）。本条所定义的租金仅指租赁物的租金，包括物业服务费、现有商场装修的折旧，使用费，不包括水费、电费、排污费、特殊垃圾处理费、空调费、有线电视费、网络使用费等其他相关费用。乙方应于每月5日前以转账或支票方式一次性缴清当月租金。本合同签订生效后3日内，乙方应向甲方交纳保证金，装修免租期后开始按期支付第一个月（整月）租金。合同签订后3日内，乙方应向甲方交纳租赁保证金和用电准备金总计100万元。乙方按合同约定支付租赁保证金后，甲方按现状向乙方交付租赁物业，由双方办理书面交接手续；乙方在签订合同前已核实租赁物业现状，不得在交付物业时或进场装修时另行提出其他异议和要求。甲方同意乙方在甲方有效监督管理的前提条件下进行商场招商转租，乙方保证转承租人能够履行本合同约定的承租人义务，未提交甲方备案同意，乙方私自转租的租赁合同无效。乙方应自行安装应急发电设备，因公共管线维修保养、市政工程施工、政府行政管理、自然灾害等原因导致停水停电或交通管制时，由物业管理公司协助尽早恢复，由乙方负责通知商场所有商户；所造成经营风险和损失，由乙方和其他商户共同承担。乙方同意按照甲方的委托由惠鹏公司负责其承租物业所在工业园的统一物业管理，乙方每月须向佳海公司缴纳物业管理费及其他相关费用，并遵守物业管理的相关规定。乙方须于每月5日前（含当日）将当月的物业管理费和上月的水电费以现金或支票的形式一次性全额支付给惠鹏公司；若乙方逾期十日仍未足额缴清所欠费用及违约金，则视为乙方单方面违约，惠鹏公司有权对乙方停止水电供应服务……由此产生的一切法律责任及经济损失由乙方自负。乙方的装修施工图和生产经营项目应符合国家和深圳有关规定，自行办理消防、环保的审批和验收，办理施工许可批文，甲方已尽提示义务。因乙方装修所产生的一切费用和法律责任由乙方承担。本合同期满或提前终止时，乙方对承租物业实施的改造、装修及安装的设备设施等动产物，应在向甲方交还房屋之前自行拆除，如乙方拆除部分动产设施对物业有影响，则折价归甲方所有。对屋顶、地板、墙面的装修不得故意损坏，无偿归甲方。甲、乙双方应严格履行本合同，任何一方违反本合同约定单方解除合同，应向守约方支付三个月的租金作为违约金或赔偿因违约给守约方造成的损失；若本合同其他条款已经约定了相应的违约责任，还应依其他条款进行处理。若乙方违反本合同约定的义务，甲方可根据情节、后果或欠款数额选择采取如下一项或多项措施：（1）有权提请供电、供水部门采取停止水电供应服务等措施，因此给乙方造成的损失由乙方自负；（2）甲方有权单方解除合同，收回出租物业且不退还租赁保证金，追缴免租期租金和所欠各种费用及违约金；（3）有权处以乙方三个月的租金作为违约金或赔偿因此给甲方造成的损失；（4）甲方可留置乙方的全部或部分固定资产、交通运输工具、原材料、半成品、成品、其他经销货品及办公设备设施等。（二）租赁保证金和用电准备金。2013年5月17日即合同签订当日，佳海公司法定代表人裴仁海向锦华公司法定代表人徐兆玉汇款100万元，锦华公司出具收款收据，载明收到裴仁海交来租赁保证金和用电准备金合计100万元。（三）2013年5月27日，裴仁海签收《房屋验收交接单》，载明：“1、1至3层主体结构完好2、现状移交退租时按现状交还……”。（四）装修押金。2013年7月8日，佳海公司法定代表人裴仁海向锦华公司汇款4万元，锦华公司向佳海公司出具收款收据，载明收到佳海公司、裴仁海交来装修押金4万元。（五）开业时间。佳海公司在其提交的证据2《佳海公司支付房东（锦华）的租金和水电》统计表中自认于2013年9月7日正式开业。（六）消防设计审核意见。2013年9月17日，深圳市公安局宝安分局消防监督管理大队（以下简称宝安消防大队）出具深公宝消审【2013】第0524号建设工程消防设计审核意见书，同意佳海百货锦程店室内装修建设工程消防设计。（七）消防验收意见。2013年10月21日，宝安消防大队出具深公宝消验【2013】第0469号建设工程消防验收意见书（以下简称469号验收意见书），对佳海百货锦程店室内装修建设工程消防验收综合评定为不合格，原因是该建筑物第六层及第四层局部为车间仓库，与申报提供的平面布置图不符。同时作出深公宝消安检决字【2013】第0087号不同意投入使用、营业决定书（以下简称87号不同意决定书）。2014年3月7日，宝安大队出具深公宝消验凭字【2014】第0123号建设工程竣工验收消防验收申请受理凭证，受理佳海百货锦程店的消防验收申请。（八）案涉房产权属及房产自身消防验收情况。深房地字第××号房地产证载明，宝安区沙井街道沙一社区长兴科技园的权利人系锦华公司，其中厂房3栋（即佳海公司承租物业）房屋用途为厂房。锦华公司提供的深公宝消验【2006】第383号建筑工程消防验收意见书、深公宝消验【2007】第237号建筑工程消防验收意见书均载明锦华公司位于沙井街道办沙一居委万安路的工业园工程在消防方面具备使用条件。（九）往来函、催告函、联系函、通知。1、《往来函》。2014年4月9日，佳海公司致锦华公司《往来函》，内容为：因锦华公司物业第四层和第六层为车间厂房导致消防验收不合格，要求锦华公司搬走4-6层厂房，如果在4月底还没有搬走，佳海公司将停止缴纳租金。2014年4月29日，锦华公司复函称佳海公司在知悉承租物业实际情况的基础上与锦华公司签订租赁合同，锦华公司未对佳海公司有任何隐瞒亦未对佳海公司做出过任何承诺。锦华公司表示协调4、6层的搬迁事宜并非其合同义务，同时要求佳海公司于2014年5月10日前支付拖欠的2013年12月6日—2014年3月31日的租金等各项费用937917.44元，锦华公司将配合佳海公司与其他租户继续协商搬迁事宜。2、《催告函》。2014年7月31日，锦华公司向佳海公司发出《催告函》，内容为：佳海公司自2013年12月1日起，截至2014年7月28日已拖欠锦华公司租金937317.44元，请佳海公司于2014年8月31日前支付。2014年9月28日，锦华公司向佳海公司发出《催告函》，载明佳海公司拖欠锦华公司2013年12月至2014年2月份租金937317.44元，2014年9月份租金325818.5元，9月份部分水电50000元，合计1313135.94元，如佳海公司在2014年9月30日前未能将所拖欠的费用交至锦华公司，锦华公司将根据双方签署合同的第八条第11款的约定处理。3、《联系函》。2015年1月5日，佳海公司致锦华公司《联系函》，内容为：佳海公司多次催促锦华公司处理4、5、6楼搬迁问题，但迟迟没有结果，在2014年11月期间，佳海公司由于锦华公司不解决厂房搬迁事宜，拖欠了部分房租，在佳海公司毫无准备的情况下，锦华公司在2014年12月4日停止了商场的供电，造成商场局面混乱，损失严重。锦华公司否认收到该联系函。上述三份函，双方磋商至2015年1月8日亦未达成一致意见，佳海公司也未搬离。双方对搬离时间、搬离费用均未确认。(十)停电。出租方于2014年12月4日、2015年1月8日、1月15日均有停电行为。其中，对商场之外的小商户包括KTV、湘菜馆通过协商很快恢复了供电，对商场一直停电，停电时间双方庭审中一致确认为2015年1月8日。（十一）撤场时间。2015年1月12日，佳海公司致沙井街道办综治办邓处长、沙井派出所李教导员的《告知书》中载明，由于锦华公司2015年1月8日早上的停电行为造成商场倒闭，佳海公司要求锦华公司负责商场的资产和消防安全。佳海公司代表于2015年1月11日电话告知物业公司赵立军主任，并将文件送达给物业，佳海公司表示其于2015年1月11日在锦华公司门上贴条告知并撤场。（十二）锦华公司通知佳海公司交清费用并依法收回物业及登报的时间。1、2015年1月23日，锦华公司向佳海公司及裴仁海发出《通知》，载明佳海公司租用锦华公司宝安区沙井街道沙一万安路长兴高新技术工业园1栋1-3物业，因佳海公司拖欠相关费用已超过合同约定期限，且佳海公司已单方意思表示解除合同。请佳海公司在2015年1月31日前交清店铺租金、水电费、滞纳金、违约金及其他费用，清走物业内佳海公司的物品并将物业恢复原状。逾期锦华公司将按相关法律法规依法回收该物业并依法对室内滞留物品依法处置。2、2015年1月24日，锦华公司登报刊登《通知》，要求佳海公司在2015年1月31日前交清店铺租金、水电费、滞纳金、违约金及其他费用，逾期锦华公司将按相关法律法规依法处理。（十三）租金交纳及拖欠情况。1、佳海公司欠租金额：庭后，锦华公司提交《关于佳海百货拖欠租金等核实情况的回复》，载明佳海公司拖欠锦华公司2013年12月、2014年1月、2月、9—12月、2015年1月的租金共计1773138.5元。其中锦华公司代收湘宴2014年12月租金36380元，代收金柜KTV2014年12月租金217021元、2015年1月租金22000元。对此，佳海公司确认拖欠锦华公司2013年12月、2014年1月、2月、9—11月的租金。2、湘菜馆的租金、水电费等没有拖欠。KTV拖欠2014年2、3、4月的租金，没有拖欠管理费、水电费，2013年10月租金交纳情况不明。3、其他8家小商户交租情况：2015年1月11日佳海公司撤场后，物业公司给其他8家小商户接电仍然经营了一段时间，其中，2014年12月—2015年6月的租金、水电费由锦华公司代收，2015年7月—2017年7月的租金、水电费由华丰公司代收。（十四）对设备资产及装修评估情况。一审法院根据佳海公司的申请委托相关资质机构分别于2015年12月4日对案涉物业宝安区沙井街道沙一万安路长兴高新技术工业园的1栋一层、二层及三层的装饰装修造价及设备资产进行评估，于2017年9月1日再次对案涉物业的设备资产及对湘宴餐厅、金柜KTV的装饰装修漏项进行补充查勘评估。1、设备资产评估：第一次：2016年10月30日国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具《宝安区沙井街道沙一万安路长兴高新技术工业园的1栋一层、二层、三层的设备资产评估报告》显示，本项目评估基准日为2016年7月1日，评估对象于评估基准日所表现的市场价值为1495790元，其中，深圳市佳海百货有限公司的市场价值为780920元，深圳市湘宴餐饮有限公司的市场价值为125674元，深圳市金柜KTV的市场价值为589196元。第二次：2017年9月12日国众联资产评估土地房地产估价有限公司于出具《宝安区沙井街道沙一万安路长兴高新技术工业园的1栋一层、二层、三层的设备资产评估报告》（该评估报告与出具时间为2016年10月30日的《宝安区沙井街道沙一万安路长兴高新技术工业园的1栋一层、二层、三层的设备资产评估报告》合并使用），对金柜KTV所有的一批设备资产于评估基准日2016年7月1日所表现的市场价值为402915元。设备资产经两次评估后，佳海公司市场价值780920元，湘宴市场价值125674元，KTV市场价值992171元，合计：1898705元。2、装饰装修造价：第一次：2016年11月3日国众联建设工程管理顾问有限公司出具《工程造价评估鉴定意见书》显示：            编      号              工程名称              总额              折后金额（2016年7月1日）              折后金额（2015年1月8日）                  1              一、二楼超市及外立面              5827930.88              4021272.31              4895461.93                  2              湘宴餐厅              946792.91              653287.11              795306.04                  3              金柜KTV              2800851.7              1932587.67              2352715.43                  合计                            9575575.48              6607147.08              8043483.4      第二次（更正）：2017年9月11日国众联建设工程管理顾问有限公司出具《对二个商户漏项书面异议鉴定更正意见书》（以下简称更正意见书）显示：            编      号              工程名称              总额              折后金额（2016年7月1日）              折后金额（2015年1月8日）                  1              一、二楼超市及外立面              5827930.88              4021272.3              4895461.98                                其中含：锦华公司认为属于其权属价格              726770              501471.3              610486.8                  2              湘宴餐厅              1251026.36              863208.19              1050862.18                  3              金柜KTV              4262469.5              2941103.95              3580474.38                  合计                            11341426.73              7825584.44              9526798.45      锦华公司对两次评估均提出异议，评估机构均作出异议不成立的答复。第二次庭审中，锦华公司对评估价值无异议，对第二次评估锦华公司表示时间点价值由法院确定。（十五）案涉物业移交。2017年6月15日，在法庭主持下，原锦华公司双方签订《协议书》：自双方签订本协议之日起，案涉物业（包括已进行评估的装修）双方无争议已由出租方控制使用，承租方可取走的物品已全部取走，未取走的出租方可当垃圾自行处理，次承租人对此有任何异议均由承租方（即佳海公司）负责（承租人已和次承租人确认除装修外无其他需搬物品）。之前是否移交由法院认定。之后，锦华公司到现场接收物业时，因对KTV补偿未达成协议，KTV负责人何金辉携家人以跳楼方式阻拦。（十六）关联案件。第一个案件是惠鹏公司起诉交物业管理费、水电费，此案被告为佳海公司、裴仁海，案号是（2015）深宝法民三初字第1479号案，该案一审判决后，惠鹏公司不服上诉至一审法院，一审法院已于2017年6月14日作出（2016）粤03民终22016号民事裁定书，裁定撤销一审判决，发回重审。第二个案件是锦华公司诉佳海公司、裴仁海的欠租金案，案号是（2015）深宝法沙民初字第1242号案，该案现已中止审理。（十七）华丰公司整体租用锦华公司工业园（包含本案争议的1号楼）的时间及合同签订时间。2015年5月，锦华公司将包括案涉物业在内的沙井工业园整体租赁给华丰公司，租金是平均每平方米17元，按合同约定每年有递增，现在约是每平方米20元。（十八）佳海公司的场地于2015年1月11日撤场后，既没有上锁，也未保管自有物业。佳海公司也无转租他人。其中，KTV、湘菜馆的场地至今由其自行管理，没有移交给佳海公司、锦华公司及华丰公司，未移交的原因是对二家装修及补偿问题经多次沟通、各方未达成一致意见。对上述（一）至（十八）项查明事实，佳海公司、锦华公司当庭确认无争议。佳海公司、锦华公司对以下事实有争议：（一）对2014年12月、2015年1月拖欠的租金佳海公司不予确认。佳海公司认为，根据案涉租赁合同第二条第三项的约定，2014年12月应免租,2015年1月8日商场关门，不应再交租。锦华公司表示，如合同有约定免租，同意免除该部分租金，即免收2014年12月租金。2015年1月佳海公司撤场，1月8日前按占用费计算金额。合同约定如果承租方不提前解除合同（不提前退场），那么12月份的租金不能避免，如果其退场了12月的租金照收。（二）案涉物业是否全部顺利由锦华公司收回以及对停电至2017年6月15日期间是否退场移交双方有争议。对上述事实争议（一），一审法院认为，出租方已就租金问题另行提起诉讼，应由另案处理，本案只对涉及本案定责事实进行认定。2014年12月是否应免租应由另案处理，本案不予认定处理。对上述事实争议（二），一审法院认为，双方虽无书面交接手续，但佳海公司于2015年1月11日已撤场，锦华公司于2015年1月23日要求收回物业，合同已于当日合意解除。此后，佳海公司对其自用商场部分未占用，应认定锦华公司已收回案涉物业一、二楼佳海公司自用部分物业。除KTV、湘菜馆之外的小商户已由锦华公司或华丰公司直接收租，亦无交接障碍，亦应认定锦华公司已收回该部分物业。KTV、湘菜馆虽从2014年12月起由锦华公司代佳海公司直接收取租金，但在停业后一直阻挠锦华公司交付给华丰公司，直至2017年10月12日开庭才明确同意移交。一审法院认定，佳海公司撤场后及合同解除时，锦华公司没有收回KTV、湘菜馆承租部分，该两部分面积及其他次承租人使用面积的设备资产及装饰装修佳海公司未起诉，本案分割出来不予处理。一审法院认为：佳海公司与锦华公司签订的《综合商场租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。因合同无法继续履行，合同已于2015年1月23日解除。对此合同效力及合同解除时点双方均无异议，一审法院予以确认。（一）关于合同解除的原因和责任。宝安消防大队出具469号验收意见书对佳海百货锦程店室内装修建设工程消防验收综合评定为不合格，并作出87号不同意决定书，是合同不能履行的主要原因，而造成消防验收不合格的原因是租赁建筑物第六层及第四层局部为车间、仓库，且与申报提供平面布置图不符。在该主要原因导致无法通过消防验收、无法营业的情况下，双方又未能协商一致，及时消除原因，承租方在未与对方达成缓交、减交、免交租金的前提下，未按合同约定支付部分租金，出租方在明知承租方已投入装修已试业，并因其4-6层局部为车间、仓库不符合消防安全情况下，采取容易造成商场混乱的停电方式，也是导致合同解除的原因。双方对已出租做车间、仓库的四、六楼会导致商场不能通过消防验收在签订合同时均没有足够认识，合同对此情形的责任没有约定。而出租方对承租人租赁物业用于开办大型商场清楚，承租人对租赁物业现状也清楚。根据《合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《深圳经济特区消防条例》第十六条第一项规定，出租的建筑物应符合消防法律、法规的有关规定，并承担相应的消防安全责任。出租人出租的物业本身虽已通过消防验收，但其在4-6楼已租给他人用作车间、仓库的同时，又将1-3楼租给承租人用于做大型商场，不符合消防安全要求，无法让承租人实现合同目的，且在对方以停交租金方式促使其移除4-6楼时，对已开业的大型商场采取停电方式有明显过错。承租人作为大型商场开办方，负有商场装修消防申报合同义务，对商场的严格消防要求负有更高的注意义务，同时在申报时亦负有如实申报义务。但其在签订合同时，未尽到位的注意义务，又未如实申报，出现问题时在协商免租未达成协议的前提下未依约交租，亦有明显过错。上述双方的共同过错，是导致合同解除的原因，双方均有责任，综合全案考虑，出租人负有50%过错责任，承租人负有50%过错责任。（二）关于合同解除后，装饰装修及设备资产认定为附合还是损失及价值认定与处理问题。一审庭审中，佳海公司确认其诉讼请求中装饰装修与设备资产损失1056万元不包括次承租人的装饰装修、设备资产损失。因此，本案只处理佳海公司自用面积部分即商场的资产设备、装饰装修。根据租赁合同司法解释第十一条第三项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定，在因双方违约导致合同解除情形下，剩余租期内的装饰装修残值损失由双方根据各自过错承担相应损失。佳海公司进行装饰装修经过锦华公司同意，且设备资产及装饰装修中的扶手电梯、线路、照明、地板、外立面等均已形成与出租人物业不可分离的附合，评估机构工作人员当庭陈述，案涉物业装饰装修部分除货架外均不能拆除，且租期较长，装饰装修还有较大的利用价值，考虑双方的责任及物业的归属，对不可拆除可利用的应认定为附合由锦华公司折价补偿后归出租人所有更为公平。对已贬损的价值部分除佳海公司试业期间的贬损应由佳海公司自担外，其余贬损部分应认定为损失。设备资产和装饰装修的价值问题。经评估机构评估，佳海公司的设备资产评估市场价值为780920元。装饰装修造价为5827930.88元，按两个评估时点折旧：评估时点按停电时间2015年1月8日的造价为4895461.98元，评估时点按初次现场查勘时间2016年7月1日的造价为4021272.31元。综合全案，一审法院确定装饰装修的附合价值以2016年7月1日的造价4021272.31元为准，上述设备资产价值780920元和装饰装修价值4021272.31元相加，共计4802192.31元，应认定为附合由出租人补偿后归出租人所有。装饰装修造价5827930.88元与2015年1月8日的造价4895461.98元之间的差价932468.9元，因为佳海公司此期间有营业，应由其自己负担。2015年1月8日至2015年7月1日之间的差价874189.67元，应认定为损失，由佳海公司、锦华公司按各自过错各负担50%即437094.84元。（三）预期利益损失。根据《合同法》第一百一十三条第一款关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，可得利益损失系违约方的违约造成，且可得利益损失违约方在订立合同时预见或应当预见到。案涉合同无法继续履行，佳海公司、锦华公司均有过错，合同因双方违约而解除，双方均有损失，佳海公司请求预期利益损失依据不足，不予支持。（四）合同保证金及装修保证金。关于合同保证金。案涉合同生效后，因双方共同责任致无法履行而解除，因此，出租方无权没收合同保证金，应予退还。关于装修保证金。案涉合同已解除且装修已完成，锦华公司继续占有佳海公司装修押金没有依据，亦应予以返还。（五）关于诉讼费分担。佳海公司起诉请求锦华公司赔偿损失共计8073万元，在一审庭审中佳海公司撤回对库存货物损失105万元和因次承租人索赔导致的额外损失400万元的诉讼请求。扣除该两项金额之后，佳海公司现诉讼请求标的总额为7568万元，应收一审案件受理费420200元，佳海公司已预交案件受理费445450元，根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条第二项的规定，当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还。一审法院多收取的25250元应予以退还佳海公司。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款的规定，一审法院支持佳海公司诉讼请求数额6279287.15元（4802192.31元+437094.84元+合同保证金100万元+装修保证金4万元）的诉讼费33616元，应由锦华公司负担。其余诉讼费386584元，应由佳海公司自担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三项，《深圳经济特区消防条例》第十六条第一项，《诉讼费用交纳办法》第二十一条第二项、第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院于2017年12月15日作出（2015）深中法房初字第7号民事判决：一、确认佳海公司、锦华公司签订的《综合商场租赁合同》于2015年1月23日解除；二、锦华公司于本判决生效之日起十日内补偿佳海公司装饰装修与设备资产损失4802192.31元，赔偿佳海公司损失437094.84元，以上合计锦华公司共应支付佳海公司5239287.15元，一、二楼设备资产及装饰装修归锦华公司所有；三、锦华公司于本判决生效之日起十日内返还佳海公司合同保证金100万元及装修保证金4万元；四、驳回佳海公司的其他诉讼请求。如果锦华公司未在判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费420200元，由佳海公司负担386584元，锦华公司负担33616元。佳海公司已预交案件受理费445450元，一审法院多收取的25250元予以退还佳海公司。评估费20万元，由佳海公司负担10万元，锦华公司负担10万元。二审中，当事人没有提交新证据，故对双方无争议的一审判决事实认定部分，本院予以确认。本院查明：（一）一审卷宗第2册第40页载明：“审判长：就12月4日曾停过几个小时电，后于1月8日停电是最终的停电时间，就这个点你方是否确认？被代：是。审判长：原告，是否有可能是你方停电？原（裴仁海）：不可能是我方停电。”（二）一审卷宗第6册保存的案涉更正意见书中包括以下评估项目：扶手电梯2部36.6万元；空调机房轻质砖墙8160元；空调机房装双开防火门3200元；消防楼梯不锈钢栏杆9360元；通风空调工程360950元；铝合金天花吊顶3300元。（三）一审卷宗第2册第30页载明：“审判长：锦华公司提出有七项资产是他们原来就有的，即：1.扶手电梯；2.空调机房轻质砖墙；3.空调机房装双开防火门；4.消防楼梯不锈钢栏杆；5.通风空调工程；6.铝合金天花吊顶；7.发电机。对上述七项资产双方是否确认是被告的？原代：只有发电机是被告的，其他六项都是我们的，且评估报告中没有涉及到发电机。被代：有交接单可以证明发电机是我们的。评估公司陈松林：更正后的评估结论是没有发电机这项。被代：其他六项是原告的，没有异议。”（四）一审卷宗第2册第34页载明：“审判长：请问评估公司工作人员，装饰装修部分是否除了货架可搬离，其他都不能移动？评估公司（三人均）：除了货架外，装饰装修部分是不能搬离。”（五）一审卷宗第3册第10页保存的《申请书》载明：佳海公司要求锦华公司赔偿损失，在赔偿损失中有一项为装修与设备损失，要求赔偿金额为人民币1056万元。对此，在庭审中锦华公司提出质疑，为查清案件事实，特申请对装修和设备损失进行评估。此外，广东省深圳市宝安区人民法院受理的锦华公司起诉佳海公司、裴仁海之间房屋租赁合同纠纷的案号是（2015）深宝法沙民初字第1240号，该案诉讼请求包括返还租赁物业、支付欠租、支付违约金等。一审判决根据案涉一审卷宗第二册第25页载明的关于“被代：第二个案件是深圳市锦华实业集团有限公司诉深圳市佳海百货有限公司、裴仁海的欠租金案，案号是（2015）深宝法沙民初字第1242号案”的内容，认定该关联案信息不准确，本院予以纠正。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点是：（一）案涉合同解除及其责任认定；（二）案涉物业移交时间认定；（三）案涉合同解除后果。关于案涉合同解除及其责任认定问题。佳海公司离场后，锦华公司于2015年1月23日公告通知要求佳海公司清结双方之间的债权债务关系，事实上已经认可了案涉合同解除，一审判决认定案涉合同于2015年1月23日解除并无不当。2013年9月17日宝安消防大队出具深公宝消审[2013]第0524号建设工程消防设计审核意见书，同意佳海公司室内装修建设工程消防设计，随后又以469号验收意见书、87号不同意决定书，认定消防验收不合格，且其原因在于案涉建筑物第六层及第四层局部为车间仓库，与申报提供的平面布置图不符。案涉租赁物因其所在建筑物第四、六层为车间仓库不符合消防安全要求而至今未通过消防验收，一审判决认定该因素是导致案涉合同解除的主要原因，并无不当。本案并无证据证明锦华公司作为出租人曾将案涉建筑物第四、六层局部为车间仓库的事实披露给佳海公司，而佳海公司在申请消防设计审核时不当陈述案涉建筑物第四至六层办公（现空置），致使其装修未能通过消防验收。对于因案涉建筑物第四、六层局部为车间仓库不符合消防安全要求而不能通过消防验收，以致案涉租赁物不能作为大型商场使用的合同目的无法实现，锦华公司、佳海公司事前显然均没有足够的认识，一审判决认定双方对此负同等过错合理。案涉合同继续履行受前述因素影响后，双方未积极采取补救措施，反而是承租人佳海公司开始不如期付租，锦华公司则对案涉租赁物进行了停电。一审判决认定的停电分别发生在2014年12月4日、2015年1月8日和2015年1月15日，其中2015年1月8日的停电双方均无争议。2015年1月5日佳海公司向锦华公司发出的《联系函》中载明锦华公司在2014年12月4日停止了商场的供电，锦华公司虽否认收到该函，但在一审开庭中却确认2014年12月4日存在停电的事实。佳海公司在本案中主张解除的标的是案涉合同项下全部租赁物，包括了案外人也是次承租人ＫＴＶ和湘菜馆经营之物业，该两经营实体的负责人在一审时出庭作证其承租物业还曾于2015年1月15日被停电，一审判决采信该两名证人所作证言，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条第一款关于“凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证”的规定。一审判决认定双方在案涉租赁物无法通过消防验收后采取了不适当的措施，也是导致案涉合同解除的因素，亦无不妥。关于案涉物业移交时间认定问题。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。案涉合同解除后，佳海公司应向锦华公司返还所租物业。佳海公司单方停业后，锦华公司虽曾通知佳海公司在2015年1月31日前清结债务、清理物品，并明确逾期将依法收回案涉物业并对室内滞留物品依法进行处置。但是，双方并未据此在2015年1月31日前进行清结。一审判决认定佳海公司自用部分即案涉物业一、二楼于2015年1月23日收回不当，本院予以纠正。该部分物业何时收回涉及佳海公司与锦华公司之间的欠租计算问题，且锦华公司已就此另案起诉，本案不作审理认定。但是，除ＫＴＶ、湘菜馆之外的小商户已由锦华公司或华丰公司直接收租，且无交接障碍，一审判决认定锦华公司收回了该部分物业合理，本院予以维持。关于案涉合同解除的后果问题。根据合同法第九十七条的规定，佳海公司得请求锦华公司为返还与赔偿。双方当事人对于一审判决不支持佳海公司诉讼请求之预期利益损失均未上诉，本院对此予以维持。案涉合同解除系双方原因而非佳海公司单方原因所致，一审判决锦华公司返还合同保证金予佳海公司正确；案涉合同已解除且装修已完成，锦华公司继续占有佳海公司装修押金没有依据，一审判决该项押金亦予返还正确。至于案涉装饰装修及设备资产处理问题分析如下：佳海公司申请评估的原因是锦华公司在庭审中质疑佳海公司诉请的装饰装修及设备资产损失。一审法院接纳佳海公司该项申请，符合民事诉讼法第七十六条第一款关于“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定”的规定，且不违反《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条关于“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出”的规定。佳海公司诉讼请求整体解除案涉合同，而非仅解除其自用部分物业的租赁合同，故次承租人使用之物业的装饰装修及设备资产状况，均属本案应予查明之事实，一审判决对案涉租赁物整体委托评估并无不当。锦华公司上诉对此不服，理据不足，本院不予采纳。一审时，双方虽曾对扶手电梯、空调机房轻质砖墙、发电机等七个评估项目的归属发生过争议，但在评估人员出庭确认案涉更正意见书最终确定的装饰装修造价中并不包括发电机这一项后，锦华公司已明确表示“其他六项是原告（佳海公司，本院注）的，没有异议”。一审判决认定的佳海公司自用部分之装饰装修及设备资产造价与折旧数额等未扣除前述六个评估项目，符合民事诉讼法司法解释第九十二条第一款关于“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”的规定。案涉评估机构对于双方异议不仅进行了书面回复，一审时还出庭接受了质询，锦华公司虽仍不服案涉鉴定结论，包括不认同案涉鉴定结论中的评估时点，但未申请重新鉴定或者补充鉴定，一审判决采信案涉鉴定结论并无不当，本院予以维持。佳海公司自用物业之装饰装修经锦华公司同意，相关消防设计方案业经宝安消防大队审批同意。而且，案涉鉴定评估人员一致确认，除货架外的该部分装饰装修物均已与相应案涉租赁物形成了不可拆除的附合。在相关装饰装修物还有较大利用价值且案涉合同因双方过错解除的情况下，二审判决对不可拆除且可利用的装饰装修附合物由锦华公司对半折价补偿给佳海公司，符合租赁合同司法解释第十一条第三项关于“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”的规定。佳海公司是否在被责令停业后转租非自用物业，并不影响其自用物业的装饰装修及设备资产处理。锦华公司上诉主张一审判决漏查佳海公司被责令停业及其后的转租行为，以致错误分配装饰装修及设备资产损失，理据不足，本院不予采纳。至于锦华公司上诉主张一审判决认定案涉次承租人是否欠租金和水电费超出本案审理范围一节。如前所述，佳海公司诉讼请求整体解除案涉租赁合同，该合同实际履行情况包括次承租人是否拖欠租金和水电费以及直接向锦华公司或华丰公司交租、交水电费等情况，显属查明该合同履行情况的应有之义，本院对锦华公司该项上诉主张不予采纳。综上所述，锦华公司的上诉请求均不成立，本院不予支持；一审判决事实认定不妥之处，本院已根据锦华公司的上诉主张进行了纠正，但相关事实认定部分并不影响本案实体处理，对于一审判决事实认定清楚的部分及其实体处理结果，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55755.01元，由深圳市锦华实业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 金 军审判员 陈小丽审判员 王红英二〇一九年四月二十八日书记员 李艳丽