云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云31民初41号原告：韩超，男，汉族，1988年10月5日生，身份证住址：河南省西峡县，现住云南省瑞丽市。委托诉讼代理人：彭国雄，云南行动律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告:张文狮，男，汉族，1972年12月23日生，现住云南省瑞丽市。被告：叶旭思，男，汉族，1970年11月16日生，现住云南省瑞丽市。被告：吴波，男，苗族，1974年8月21日生，现住云南省瑞丽市。三被告共同委托诉讼代理人：张桥，云南星震（芒市）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。第三人：瑞丽市旺民综合农贸市场有限公司，住所地：云南省瑞丽市。法定代表人：胡德青，该公司董事长。第三人：胡德青，男，汉族，1965年2月2日生，现住云南省瑞丽市。上列第三人共同委托诉讼代理人：胡益文，男，汉族，现住云南省瑞丽市，系胡德青之子，代理权限为一般授权代理。第三人:胡世迪，男，汉族，1963年9月2日生，身份证住址：湖南省双峰县，现住云南省瑞丽市。第三人:彭志辉，女，汉族，1965年10月13日生，现住云南省瑞丽市。原告韩超因与被告张文狮、叶旭思、吴波，第三人瑞丽市旺民综合农贸市场有限公司（以下简称：瑞丽旺民公司）、胡德青、胡世迪、彭志辉案外人执行异议之诉一案，云南省高级人民法院2018年8月9日以（2018）云民终703号民事裁定书发回本院重审。本院于2018年9月4日立案后，2019年1月1日经原告申请，本院依法追加瑞丽市旺民综合农贸市场有限公司（以下简称：瑞丽旺民公司）、胡德青、胡世迪、彭志辉为本案第三人参加诉讼。2019年1月28日本院依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭审理了本案。原告韩超及其特别授权的委托诉讼代理人彭国雄，三被告特别授权的委托诉讼代理人张桥，第三人瑞丽旺民公司、胡德青一般授权的委托诉讼代理人胡益文到庭参加诉讼。胡世迪、彭志辉经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩超向本院提出诉讼请求：1、确认原告对瑞丽旺民国际商城一期D2-XXX号房享有所有权（价值468,895.00元）；2、判令不得执行瑞丽旺民国际商城一期D2-XXX号房屋。事实和理由：原告与瑞丽旺民公司于2015年4月23日签订了《商品房购销合同》，约定原告向瑞丽旺民公司购买瑞丽旺民国际商城一期D2-XXX号房，之后原告按合同约定全额支付了购房款468,895.00元。2015年5月11日，瑞丽旺民公司通知原告领取房屋钥匙，应瑞丽旺民公司要求原告向瑞丽旺民公司支付了税费28,103.00元并向盈和物业服务有限公司支付了装修服务费150.00元、楼道恢复费200.00元、出入证押金60.00元、出入证工本费20.00元、2015年物业费1,929.00元、生活垃圾处理费96.00元、电梯费884.00元、二次加压费120.00元。原告领取钥匙后即装修入住至今。由于瑞丽旺民公司的原因，原告购买的房屋一直未能备案登记，导致该房屋因瑞丽旺民公司与被告债务纠纷而被德宏州中级人民法院于2015年9月23日查封，后因瑞丽旺民公司未履行（2015）德民二初字第61号判决，被告申请强制执行瑞丽旺民公司房屋（包含原告购买的×××号）。原告向德宏州中级人民法院提出书面执行异议，德宏州中级人民法院作出（2017）云31执异7号执行裁定书，裁定驳回原告异议。原告认为在德宏州中级人民法院查封前其就与瑞丽旺民公司签订了《商品房购销合同》，并在查封前合法占有D2-XXX号房，且已支付全部价款，瑞丽旺民公司不去住建部门办理备案手续不是原告能控制的，原告并无任何过错。综上，特提起诉讼，以维护原告合法权益。被告张文狮、叶旭思、吴波口头辩称：原告主张诉讼请求无事实与法律依据；瑞丽旺民公司未取得预售许可，原告与瑞丽旺民公司签订的《商品房购销合同》无效；原告支付的购房款无银行流水证实，不能认定为支付购房款，原一审判决认定事实清楚，请求人民法院驳回原告诉讼请求。第三人瑞丽旺民公司、胡德青口头述称：原告与我公司签订的《商品房购销合同》是建设局下发的正规合同，由公司加盖公章，购房款一部分汇入公司账户，一部分现金交纳。我公司是正规销售，韩超等购买的房屋未办理备案是因为备案手续繁琐，需要经过银行、建设局等层层审批，且所收购房款被公司用于周转。胡世迪、彭志辉经本院依法传唤未到庭，放弃答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告韩超向本院提交以下证据：1.韩超身份证复印件一份，欲证实原告韩超的主体适格；2.瑞丽旺民公司出具的编号为14348493、14348491、1434863的收据复印件各一份、《商品房购销合同》复印件一份、中国农业银行交易明细清单复印件三份、《新饰界装修施工合同》复印件一份，欲证实原告与瑞丽旺民公司签订《商品房购销合同》的时间是2015年4月23日；原告分别于2015年4月23日、4月27日全额支付了购房款468,895.00元；原告向瑞丽旺民公司缴纳了税费28,103.00元；同时原告支付装修预付款645,00.00元;3.瑞丽市盈和物业房屋有限公司出具的编号为06653544、06653543的收据复印件各一份，欲证实原告向物业管理公司缴纳了各种物业管理费用，原告已于2015年5月11日实际占有D2-XXX号房；4.情况说明复印件一份。欲证实D2-XXX号房系原告唯一住房；5.照片复印件四张，欲证实原告已实际占有D2-XXX号房；6.执行裁定书一份，欲证实原告提出书面执行异议被驳回；7.中国工商银行往来户历史明细清单、中国农业银行卡、镇康县公安局复函复印件各一份，欲证实尾号10037的代码POS机是第三人瑞丽旺民公司注册持有，与第二组证据共同证明原告在2015年4月23日签订和履行《商品房购销合同》、支付购房款情况；8.供用气合同、用气抄表档案、水费统计表、中国电信业务协议复印件各一份，欲证实原告入住、使用涉案房屋的真实情况；9.瑞丽市住建局回复复印件一份，欲证实2007年至2017年7月19日该局手工方式办理备案登记；10.原告韩超情况说明原件一份、原告韩超中国农业银行尾号为471260银行卡复印件、中国农业银行支行银行卡交易明细复印件、中国农业银行借记卡产品资料复印件、借记卡账户主档查询复印件各一份，欲证实2015年4月23日原告通过其尾号为471260银行卡刷卡支付瑞丽旺民公司购房款235,000.00元;11.商品房预售许可证复印件，欲证实瑞丽旺民公司取得预售许可，其销售合法；12.证人杨某、张某当庭作证，原告从看房、签订《商品房购销合同》、支付购房款至接房全过程均是二人接待。被告向本院提交了下列证据：2015年9月29日瑞丽旺民公司财产保全异议申请书、（2015）德民保字第3-2号复议通知书、（2017）云31民初116号民事判决书，欲证实瑞丽旺民公司向德宏州中级人民法院提出过异议，已被驳回。本院依原告韩超申请向中国工商银行瑞丽姐岗支行调取尾号为010037的POS机登记情况及2015年4月交易明细。本院依职权调取（2015）德民保字第3-1号民事裁定书及查封扣押财产清单、（2016）云31执19号执行裁定、（2016）云31执19号之二执行裁定书及查封扣押财产清单。第三人瑞丽旺民公司、胡德青未向本院提交证据。第三人胡世迪、彭志辉经本院依法传唤未到庭，视为其放弃举证。经质证，三被告张文狮、叶旭思、吴波对原告韩超提交的证据6无异议；证据1、9、11三性无异议，证明内容不予认可；证据2中的中国农业银行交易明细清单真实性、合法性无异议，关联性及证明内容不予认可；证据2中其余证据不予认可；证据3、4、5、8不予认可；证据7中国工商银行往来户历史明细清单、镇康县公安局复函真实性、合法性无异议，关联性及证明内容不予认可；证据7中的中国农业银行卡复印件不予认可；证据10中的原告韩超情况说明不予认可；对韩超中国农业银行尾号为471260银行卡、中国农业银行支行银行卡交易明细、中国农业银行借记卡产品资料复印件、借记卡账户主档查询无异议，请法庭综合认定；证据12证人与原告有利害关系不予认可。对原告韩超申请本院调取的证据及本院依职权调取的证据无异议。第三人瑞丽旺民公司、胡德青对原告韩超提交的证据，原告韩超申请本院调取的证据及本院依职权调取的证据无异议。第三人胡世迪、彭志辉经本院询问对原告韩超提交的证据，原告韩超申请本院调取的证据及本院依职权调取的证据无异议。原告韩超对三被告张文狮、叶旭思、吴波提交的2015年9月29日瑞丽旺民公司财产保全异议申请书、（2015）德民保字第3-2号复议通知书的真实性、合法性、关联性无异议，同时财产保全异议申请书证明瑞丽旺民公司在维护其与原告韩超的权益；（2017）云31民初116号民事判决书未生效不能作为证据。第三人瑞丽旺民公司、胡德青对三被告张文狮、叶旭思、吴波提交的2015年9月29日瑞丽旺民公司财产保全异议申请书、（2015）德民保字第3-2号复议通知书的真实性、合法性、关联性无异议，证明内容不予认可；（2017）云31民初116号民事判决书不予认可。第三人胡世迪、彭志辉经本院询问对三被告张文狮、叶旭思、吴波提交的证据不予认可。根据举证、质证，本院认为，各方当事人对原告韩超提交的证据6无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：各方当事人对原告提交的证据1、9、11三性无异议本院予以确认；证据2能与证据10、11相互印证，本院予以采信；证据3与证据8相互印证，本院予以采信；证据4系国家机关出具，三性本院予以确认，但证明内容本院不予采信；证据5真实性本院予以采信；证据7真实性、合法性、关联性本院予以采信，但该证据不能证实系原告韩超支付购房款，证明内容本院不予采信；证据12的证人系销售公司工作人员，其证言与证据2相互印证，本院予以采信。对三被告张文狮、叶旭思、吴波提交的2015年9月29日瑞丽旺民公司财产保全异议申请书、（2015）德民保字第3-2号复议通知书的真实性、合法性、关联性本院予以采信，（2017）云31民初116号民事判决书已被撤销，本院不予采信。对原告韩超申请本院调取的证据及本院依职权调取的证据各方当事人均无异议，本院予以确认。根据庭审，各方当事人举证、质证，本院确认本案法律事实如下：2013年11月11日瑞丽旺民公司取得预许德字（0210）号商品房预售许可证明，向社会出售其开发的旺民国际商城房屋。2015年4月23日原告韩超与第三人瑞丽旺民公司签订《商品房购销合同》，合同约定：原告韩超购买瑞丽旺民公司开发的瑞丽旺民国际商城D2幢第2单元XXX号房，面积133.97平方米，总金额为468,895.00元。合同签订当日，原告韩超用其尾号为471260的银行卡向瑞丽旺民公司尾号为010037的POS机刷卡支付购房款235,000.00元；用南水吉尾号为285774的银行卡向瑞丽旺民公司尾号为010037的POS机刷卡支付购房款65,000.00元；2015年4月28日原告韩超用其尾号为253777的银行卡向瑞丽旺民公司尾号为010037的POS机刷卡支付购房款28,895.00元；用南水吉尾号为285774的银行卡向瑞丽旺民公司尾号为010037的POS机刷卡支付购房款140,000.00元；共计支付购房款468,895.00元。合同签订后，瑞丽旺民公司未向房产管理部门办理备案登记。2015年5月原告韩超接房后，对该房屋进行装修入住，现其居住于该房屋。2015年9月22日，本院依据张文狮、叶旭思、吴波的申请，依法作出（2015）德民保字第3-1号民事裁定书，对瑞丽旺民公司名下的房产依法予以查封，即：位于瑞丽市南侧，兴安路东侧瑞丽旺民公司开发的瑞丽旺民国际商城（一期）及瑞丽市旺民综合农贸市场（二期）未办理商品房预售登记备案的商铺、商场住宅（详见查封扣押清单）。查封期限三年。2015年9月23日，本院据前述民事裁定书到瑞丽市住房和城乡建设局对瑞丽旺民公司名下的相关121套未备案房产办理查封手续，并出具查封扣押清单，其中一套房产的编号为瑞丽旺民国际商城D2-XXX号房。瑞丽旺民公司不服（2015）德民保字第3-1号民事裁定，于2015年9月29日向本院提交《财产保全异议申请书》，并同时提交《已销售未备案房源》《二期未销售房源》《一期未售房源》表，《已销售未备案房源》中载明有37套房产为已销售但大多数未办理备案的情况，其中包括旺民国际商城D2-XXX号房。本院审查后，于2015年10月8日作出（2015）德民保字第3-2号复议通知书，驳回瑞丽旺民公司的复议申请，维持（2015）德民保字第3-1号民事裁定。2015年12月21日，本院作出（2015）德民二初字第61号民事判决书，其中判决：瑞丽旺民公司于判决生效之日起三十日内偿还张文狮、叶旭思、吴波尚欠借款本金2642.968563万元及相关利息；胡德青、胡世迪、彭志辉承担连带清偿责任。判决生效后，瑞丽旺民公司、胡德青、胡世迪、彭志辉均未履行清偿义务，张文狮、叶旭思、吴波向本院申请强制执行。本院立案执行后，于2016年2月26日发出（2016）云31执19号执行通知书，责令瑞丽旺民公司、胡德青、胡世迪、彭志辉履行（2015）德民二初字第61号民事判决书确定的义务。2016年3月3日，本院作出（2016）云31执19号执行裁定书，裁定：查封、扣押、冻结被执行人瑞丽旺民公司、胡德青、胡世迪、彭志辉价值人民币2675.681712万元及利息的财产，或冻结、划拨被执行人瑞丽旺民公司在银行人民币2675.681712万元及利息的存款。韩超对（2016）云31执19号执行裁定书提出异议，本院于2017年8月7日作出（2017）云31执异7号民事裁定书，驳回韩超的异议。2018年9月12日本院作出（2016）云31执19号之二执行裁定书，续行查封被执行人瑞丽旺民公司位于瑞丽市南侧，兴安路东侧瑞丽旺民公司开发的瑞丽旺民国际商城（一期）及瑞丽旺民综合农贸市场（二期）未办理商品房预售登记备案的商铺、商场住宅（详见查封扣押清单）。该裁定查封的房产包含了原告韩超提出异议的瑞丽旺民国际商城D2幢第2单元XXX号房。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、原告韩超是否对涉案房屋享有所有权；2、是否不得强制执行涉案房屋。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。原告韩超与第三人瑞丽旺民公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》合法有效。原告韩超依据合同约定已全额支付相应价款，并依合同约定占有涉案房屋。由于瑞丽旺民公司未履行义务，对其与原告韩超签订的《商品房购销合同》进行备案登记，致使涉案房屋被本院依法查封，原告韩超并无过错。关于原告韩超是否对涉案房屋享有所有权的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案原告韩超仅凭《商品房买卖合同》无法发生涉案房屋物权变动效力，但其可基于《商品房买卖合同》对涉案房屋归属的约定，向不动产登记机关请求登记其为房产所有权人，该请求能否实现，尚处于不确定状态。因此，现阶段原告韩超对涉案房屋仅享有请求不动产登记机关进行所有权人登记的权利，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件，本院对韩超请求确认对案涉房屋享有所有权的诉讼请求不予支持。关于是否不得强制执行涉案房屋的问题。本院认为，本案中原告韩超虽不能直接确认为涉案房屋所有权人，但其对该房屋享有登记为所有权人的请求权，该请求权可以排除人民法院根据三被告张文狮、叶旭思、吴波的申请对涉案房屋的强制执行。另外，瑞丽旺民公司向张文狮、叶旭思、吴波借款时，亦无证据证实瑞丽旺民公司将涉案房屋设定为抵押担保物，因而，张文狮、叶旭思、吴波的金钱债权请求权与韩超的所有权登记请求权比较，在性质和内容上亦不具有优先性。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”原告韩超向本院提交的证据符合上述规定，能证实其与瑞丽旺民公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，其已全额支付了涉案房屋购房款，就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益已承担举证证明责任。故其关于不得强制执行涉案房屋的诉讼请求成立，本院予以支持。综上所述，原告韩超的诉讼请求本院予以部分支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款的规定，判决如下：一、不得执行瑞丽旺民国际商城一期D2幢第2单元XXX号房；二、驳回原告韩超的其他诉讼请求。案件受理费人民币8333.00元，由原告韩超负担4000.00元，被告张文狮、叶旭思、吴波负担4333.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长 高  立审判员 包  洋审判员 王  军二〇一九年四月二十六日书记员 格任相伴