广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终2845号上诉人（原审被告）：赖声权，男，汉族，住广东省五华县，委托诉讼代理人：戴国梁，广东邦南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市南海区桂城街东区村正街股份合作经济社，住所地广东省佛山市南海区。负责人：周志强。委托诉讼代理人：陈伟清，广东金纳律师事务所律师。原审被告：赖展峰，男，汉族，住广东省五华县，委托诉讼代理人：戴国梁，广东邦南律师事务所律师。上诉人赖声权因与被上诉人佛山市南海区桂城街东区村正街股份合作经济社（以下简称东区村正街合作社）、原审被告赖展峰租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初11720号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赖声权上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五项；2.本案一、二审诉讼费、财产保全费由东区村正街合作社承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定赖声权未按照涉讼合同约定向东区村正街合作社支付租金的行为已构成违约，故对东区村正街合作社主张解除合同的诉讼请求予以支持，涉讼合同已解除，赖声权应将案涉租赁物返还予东区村正街合作社。事实上由于东区村正街合作社严重干扰赖声权管理和收租，导致赖声权的租户因案涉租赁物无证而无法正常营业，东区村正街合作社作为涉讼合同的过错方要赔偿赖声权因此所受到的损失，且赖声权于2018年1月19日书面向东区村正街合作社提交了赔偿申请书，经东区村正街合作社的法定代表人签名同意，东区村正街合作社承诺给予补偿420万元，故双方应按补充协议内容执行。赖声权承租案涉租赁物的初衷是经营酒店，但由于东区村正街合作社未能办到房产证，赖声权先后引进的酒店经营者都因无法办理消防和营业执照而告终。至2016年下半年，赖声权只能通过转租部分租赁物以弥补和减少损失，但远远不够维持，且赖声权承租后每月转租收益5万元，而东区村正街合作社要求每月支付租金15万元，另还要支付保安、保洁等员工工资及其他维修费用3万多元，导致共亏损420多万元。因此，赖声权不同意解除涉讼合同，要求继续履行。对于东区村正街合作社要求赖声权缴纳租金、水电费、卫生费无异议，但是具体金额需核实后再支付给东区村正街合作社。二、一审判决适用法律错误。一审法院根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》的规定判决解除双方签订的《土地使用权租赁合同》错误，双方签订的《土地使用权租赁合同》是双方的真实意思的表示，没有违反任何法律法规的强制性规定，属于合法有效的合同。一审判决要求赖声权承担按日万分之三计付逾期付款违约金没有任何法律依据。根据最高人民法院法释（1999）8号司法解释的规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金，而不是约定一个确定的利率。本案发生纠纷是因东区村正街合作社没有合法及时办理案涉租赁物的不动产权证及相关证照，导致赖声权前期投入的资金付之东流。因此，租赁物存在的权利瑕疵对赖声权使用租赁房屋造成了严重不良影响，致使赖声权无法转租给次承租人，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，因租赁物瑕疵给赖声权造成的经济损失，东区村正街合作社应当承担赔偿责任，东区村正街合作社应承担赖声权近两年亏损的420多万元。综上，赖声权基于东区村正街合作社违约在先，为了切实保护赖声权的合法权益，防止东区村正街合作社不作为、不办理租赁物证照，无奈行使不安抗辩权，促使其履行义务。被上诉人东区村正街合作社答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。二审期间原审被告赖展峰未作陈述。东区村正街合作社向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方所签订的《土地使用权租赁合同》，并由赖声权立即交还所承租的土地及地上建筑物等租赁物给东区村正街合作社；2.赖声权、赖展峰支付自2017年6月1日起至2018年6月30日止的租金1773309.5元，支付自2018年1月1日起至2018年5月30日止的卫生费1500元（每月300元），支付自2018年1月1日起至2018年5月30日止的水费13563元、电费203元，及自应付租金之日的次日起以应付租金数额为本金按每日千分之五标准支付违约金给东区村正街合作社，并按每月165000元的标准从2018年7月1日起至交回土地及地上建筑物等租赁物给东区村正街合作社之日止支付租金给东区村正街合作社；3.诉讼费由赖声权、赖展峰承担。一审法院查明：涉案租赁物位于佛山市南海区桂城街某号综合楼，已取得不动产权证[权利证号：粤（2018）佛南不动产权证第0XXXXX6号]，登记权属人为东区村正街合作社，宗地面积2621.5平方米，房屋建筑面积9651.61平方米，共七层，用途为商服用地/办公。2014年4月15日，东区村正街合作社（出租方、甲方）与赖声权（承租方、乙方）签订涉讼合同，约定：甲方将位于佛山市南海区桂城街某号（土地证号：佛府南集用（2009）第0100222号）出租给乙方，租赁宗地占地面积为2621.5平方米，宗地上建筑面积为9395.5平方米，地上附着物由乙方使用（不计收租金），宗地用途为其他商服用地。租赁期限自2014年4月4日至2034年4月3日止，从2014年4月4日起正式计收租金，租金低价为每年1800000元，每满三年在前一期租金的基数上递增10%，其中2017年4月4日至2020年4月3日期间每年租金为1980000元；先交租后使用，租金每月收取一次，乙方应于每月10日前付清当月租金。乙方应一次性交纳1000000元作为履约保证金。甲方应于2014年4月4日前将该宗地及《租赁物业明细表》以外的物业按现状交付给乙方。租赁期间，乙方可将地上附着物部分转租给第三方，但未征得甲方书面同意的，乙方不得将租赁宗地或地上附着物整体转租给第三方。乙方须按合同约定向甲方支付租金，如乙方拖欠租金，则甲方除追缴所欠交的租金外，乙方还须从应付之日起以所欠租金按每日千分之五支付延迟履行违约金至付清之日止。合同期内，租赁宗地的水、电费用均由乙方负责，电费由乙方自行向供电部门缴交，甲方不代为缴付，若乙方拖延缴交水电费，甲方则有权按照乙方当月实际用水用电量加收20%的滞纳金。在合同有效期内，乙方未违反本合同的任一项约定的情况下，甲方拒收租金的、甲方单方解除合同的，视为甲方违约，乙方有权单方解除合同，甲方除不计息全额退还履约保证金外，须向乙方支付违约金1000000元，并赔偿乙方的实际经济损失；在租赁期内，乙方逾期30天未交租金的，甲方有权单方解除合同，并无条件收回出租的宗地及地上附着物，乙方添加的附属设施无偿归甲方所有，乙方已缴交的租金及履约保证金不作退回，乙方并须赔偿甲方的实际经济损失。合同附件为《在租物业明细表》、《正街综合楼附属设施明细表》。2014年4月16日，东区村正街合作社出具收据确认收到赖声权支付合同履约保证金1000000元。诉讼中，东区村正街合作社陈述，涉讼租赁物仍由赖声权占有使用；水电费由赖声权核实用量后，东区村正街合作社按总表用水电量交费后，赖声权再向东区村正街合作社交纳其应付的水电费用；东区村正街合作社以赖声权、赖展峰通知次承租人向赖展峰支付租金，赖声权、赖展峰共同经营涉讼租赁物为由，主张赖声权、赖展峰共同承担本案债务；卫生费为每月300元。赖声权陈述，其自行向供电部门交纳涉讼租赁物的电费，水费按东区村正街合作社通知的数额向东区村正街合作社交纳；确认每月支付300元卫生费。一审法院认为，东区村正街合作社与赖声权签订的涉讼合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定全面履行义务。涉讼合同约定，赖声权逾期30天未交租金，视为赖声权违约，东区村正街合作社有权单方解除合同并无条件收回涉讼租赁物。现东区村正街合作社主张赖声权从2017年6月1日起未依约向东区村正街合作社支付租金，赖声权未提出异议，也未举证证明已履行支付租金的义务，赖声权未按涉讼合同约定向东区村正街合作社支付租金的行为已构成违约，故一审法院对东区村正街合作社主张解除涉讼合同的诉讼请求予以支持。涉讼合同解除，赖声权应将涉讼租赁物返还予东区村正街合作社，一审法院对东区村正街合作社要求赖声权返还涉讼商铺的诉讼请求予以支持。东区村正街合作社主张赖声权实际占有使用涉讼租赁物并从2017年6月1日起未依约向东区村正街合作社支付租金，赖声权同意支付租金，涉讼合同约定2017年4月4日至2020年4月3日期间每年租金为1980000元，即每月租金为165000元（1980000元÷12个月），现东区村正街合作社主张赖声权支付2017年6月1日至2018年6月30日租金1773309.5元，是东区村正街合作社对自身权利的处分，一审法院予以照准，另赖声权应从2018年7月1日起至返还涉讼租赁物之日止按每月165000元计付租金予东区村正街合作社。东区村正街合作社主张赖声权支付2018年1月1日至2018年5月30日的卫生费1500元、水费13563元、电费203元。诉讼中，东区村正街合作社、赖声权均确认卫生费为每月300元，赖声权对向东区村正街合作社交纳水电费无异议，水电费属于正常使用租赁物必然发生的费用，且东区村正街合作社主张赖声权支付2018年1月1日至2018年5月30日期间水电费的数额合理，一审法院对东区村正街合作社上述主张均予以支持。关于东区村正街合作社主张赖声权以欠付租金为本金计付违约金。涉讼合同约定赖声权应于每月10日前支付当月租金，逾期支付租金，从应付之日起以欠租金额按每日千分之五计付迟延履行违约金，赖声权违约导致合同解除，应承担违约责任，但因该违约金标准过高，一审法院酌情将该标准调整为日万分之三，赖声权应以165000元为本金从2017年6月起每月的11日起至付清欠付租金之日止按日万分之三计付逾期付款违约金予东区村正街合作社，超出一审法院核定部分，一审法院不予支持。涉讼合同约定，涉讼租赁物的承租人为赖声权，赖展峰与东区村正街合作社并未就涉讼租赁物形成租赁合同关系，赖声权对涉讼租赁物如何使用或经营不影响其对东区村正街合作社承担民事责任，根据合同相对性原则，东区村正街合作社以赖声权、赖展峰通知次承租人向赖展峰支付租金、赖声权、赖展峰共同经营涉讼租赁物为由主张赖展峰与赖声权共同承担责任，依据不足，一审法院不予支持。赖展峰经一审法院合法传唤未到庭，一审法院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、解除东区村正街合作社与赖声权于2014年4月15日签订的《土地使用权租赁合同》；二、赖声权应于判决发生法律效力之日起十日内返还上述第一项合同项下位于佛山市南海区桂城街某号予东区村正街合作社；三、赖声权应于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年6月1日至2018年6月30日租金1773309.5元，并从2018年7月1日起至上述第二项判决履行之日按每月165000元标准计付租金予东区村正街合作社；四、赖声权应于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年1月1日至2018年5月30日的卫生费1500元、水费13563元、电费203元，合计15266元予东区村正街合作社；五、赖声权应于判决发生法律效力之日起十日内应以165000元为本金从2017年6月1日起每月的11日至上述第三项判决履行之日止按日万分之三计付逾期付款违约金予东区村正街合作社；六、驳回东区村正街合作社的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费251709.57元，减半收取计125854.78元，财产保全费5000元，合计130854.78元，由赖声权负担。二审期间，赖声权向本院提交了协议一份，拟证明赖声权向东区村正街合作社递交了协议，积极促进双方调解。本院经核查认证如下，该证据是当事人单方拟定的文本，并无双方签名确认，对东区村正街合作社无法律约束力，与本案的实体处理不具备直接的关联性，故本院不予采信。东区村正街合作社、赖展峰于二审期间均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：一、涉讼合同应否予以解除；二、赖声权向东区村正街合作社支付租金、水电费、卫生费等各项费用的具体金额；三、赖声权应否向东区村正街合作社支付违约金。一、关于涉讼合同应否予以解除的问题。涉讼租赁物已取得不动产权证，合法适租。东区村正街合作社与赖声权签订的涉讼合同系双方平等自愿协商的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应全面实际地履行合同约定的义务。涉讼合同约定，赖声权逾期30天未交租金，视为违约，东区村正街合作社有权单方解除合同并无条件收回涉讼租赁物。赖声权自2017年6月1日起未依约给付租金，经东区村正街合作社多次催告后至今仍未履行给付义务，故东区村正街合作社有权要求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”原审法院确认涉讼合同解除并判令赖声权应将其所承租的租赁物予以返还，处理正确，本院予以维持。赖声权要求继续履行合同的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。二、关于赖声权向东区村正街合作社支付租金、水电费、卫生费等各项费用的具体金额的认定问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据法院查明的事实，截止诉讼期间，案涉租赁物一直由赖声权控制并占有、使用，赖声权作为承租人依法应予给付租金。赖声权从2017年6月1日起未依约向东区村正街合作社支付租金，涉讼合同约定2017年4月4日至2020年4月3日期间每年租金为1980000元，即每月租金为165000元（1980000元÷12个月），东区村正街合作社主张赖声权支付2017年6月1日至2018年6月30日租金1773309.5元，系其对自身权利的处分，另赖声权应从2018年7月1日起至返还涉讼租赁物之日止按每月165000元计付租金予东区村正街合作社。原审判令赖声权给付租金具有法律和事实依据，亦符合民法中等价有偿之原则，本院予以维持；关于赖声权支付水电费、卫生费的具体金额。基于案涉租赁物一直由赖声权控制并占有使用，故水电费系赖声权在使用案涉租赁物过程中客观上必然产生的成本及费用，且赖声权于诉讼中亦未提供充分、有效的证据证明东区村正街合作社主张的水费13563元、电费203元超出合理之范畴，故赖声权应向东区村正街合作社支付该笔水电费。另，赖声权于诉讼中已确认卫生费为每月300元，故一审法院据此判令赖声权应向东区村正街合作社支付其使用期间的卫生费1500元，处理正确，本院予以维持。三、关于赖声权应否向东区村正街合作社支付违约金的问题。涉讼合同约定赖声权应于每月10日前支付当月租金，逾期支付租金，从应付之日起以欠租金额按每日千分之五计付迟延履行违约金。如前述第一点所述，赖声权未依约定支付租金，已构成违约并导致合同解除，理应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定;“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，因双方当事人约定的违约金标准过高，一审法院已酌情将该标准调整为日万分之三，故判令赖声权应以165000元为本金从2017年6月起每月的11日起至付清欠付租金之日止按日万分之三计付逾期付款违约金予东区村正街合作社处理正确，本院予以维持。至于赖声权上诉主张东区村正街合作社严重干扰其管理和收租，租户因租赁物无证而导致其存在巨大损失的问题，该问题与本案所涉东区村正街合作社主张的租金、水电费等各项费用之诉，两者分属独立之诉，若赖声权主张东区村正街合作社向其赔偿该项损失，其需要在本案中提起反诉或另行提起独立之诉，因赖声权在本案中并未提起反诉，故本院不予审查处理。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。赖声权的上诉主张理据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22382.18元，由上诉人赖声权负担。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  耿 翔审判员  吴媛媛二〇一九年四月十一日法官助理闫洁书记员钟勉力