陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终1734号 上诉人（原审被告）：刘保忠，男，1964年10月18日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：王敏,陕西声远律师事务所律师。上诉人（原审被告）：司振青，女，1970年6月6日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：王敏,陕西声远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：路聪，男，1981年2月17日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：徐龙龙，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：呼蓉蓉，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安房天下房屋中介有限公司。住所地，西安市雁塔区。法定代表人：徐瑞东，该公司总经理。上诉人刘保忠、上诉人司振青因与被上诉人路聪、被上诉人西安房天下房屋中介有限公司（以下简称房天下公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初6139号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，路聪于2017年3月12日在房天下公司的居间服务下与刘保忠、司振青签订《西安市存量房屋买卖合同》一份，约定刘保忠、司振青将其名下位于西安市莲湖区XX路XX号建筑面积为96.63平方米的房屋以608000元的价格出售给路聪，房屋所有权证编号107XXXXXXX-26-8-10101ˉ1，权利人刘保忠。因该房屋已经设定抵押，刘保忠、司振青应于2017年4月15日前办理抵押注销手续。该房屋已经出租，刘保忠、司振青应于2017年5月11日解除该房屋的租赁关系。路聪于合同签订当日支付定金50000元直接交给刘保忠、司振青，此定金必须与其余购房款同时存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，此定金转入资金监管账户时自动转为购房款，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行自动划转至甲方银行账户。若甲方违约双倍返还乙方定金，如乙方违约甲方不退还乙方定金。路聪采取贷款方式支付购房款，应于本协议签订之日起60日内备齐购房首付款（不含定金），并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款108000元存入资金监管账户进行资金监管。路聪选择商业贷款，申办贷款支付所余购房款450000元。甲乙双方自签订本合同当日起，44个工作日内备齐所有过户资料和所需房款，备齐后，3个工作日内到房管局办理过户手续。本合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按照合同约定履行或不完全按照本合同约定履行则视为违约，经守约方催告后仍不履行或不完全履行的，守约方有权单方解除合同，守约方解除合同的，应当以书面方式进行，本合同自守约方向违约方发出的书面通知送达违约方之日起自动解除。任意一方不按照合同约定履行或不完全按照合同约定履行则视为违约，经守约方催告后仍不履行或不完全履行的，守约方有权单方解除合同，守约方解除合同的，应当以书面方式进行，本合同自守约方向违约方发出的书面通知送达违约方之日起自动解除。如甲方违约，甲方应于七个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的百分之十向乙方支付违约金，如甲方逾期将乙方已经支付的款项返还给乙方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向乙方支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。合同解除后，甲方需配合乙方办理注销网上签约等手续，如未办理乙方可单独追究被告违约责任。如乙方违约，乙方应按成交总价的百分之十向甲方支付违约金，甲方于合同解除之日退还抵扣违约金后的剩余乙方已付款；如已付款不足以抵扣，乙方应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由乙方承担。合同解除后，甲方需配合乙方办理注销网上签约等手续，如未办理乙方可单独追究甲方违约责任。合同签署后，若乙方未能按月向甲方支付房款，按照逾期时间分别处理：逾期三十日之内，应向甲方每日支付房价款万分之五的滞纳金，于实际付款当日支付，合同继续履行。逾期超过三十日，甲方有权主张解除本合同。甲方主张解除本合同的，乙方应在接到甲方解约通知之日起七日内退房，并且向甲方支付房屋成交价百分之十的违约金。该合同签订后，路聪于2017年3月12日向刘保忠账户转款10000元，3月14日转账40000元。2017年3月31日，路聪与刘保忠、司振青签订网签备案的《西安市存量房买卖合同》一份，约定该房屋坐落位置、房权证号、转让价款与前份合同相同，并约定自本合同签订之日起30日内乙方应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户。买方应将首付款158000元存入监管账户，余款450000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户，其中首付款的变更以监管协议为准。对于合同的房屋的交付；变更合同条款；免责情形、违约责任、解决争议方式等，由甲乙双方自行约定。2017年4月11日，刘保忠、司振青的房屋租赁合同到期，租客搬离。2017年4月12日，刘保忠、司振青办理了房屋的抵押解除手续。2017年5月12日，路聪、刘保忠双方办理二手房交易结算资金监管协议，约定路聪应当在本协议签订之日起30个工作日将购房首付款158000元存入专用账户，后并及时办理银行按揭手续。2017年6月6日，中国光XX路XX路聪的贷款审批。在交纳首付款过程中，路聪及第三人房天下公司通知刘保忠将定金50000元同时存入资金监管账户，刘保忠、司振青认为路聪没有及时支付购房款，不同意将定金存入资金监管账户，故双方发生纠纷。2017年6月19日，路聪向资金监管账户存入100000元，2017年6月20日向资金监管账户存入8000元。2017年7月6日，路聪向刘保忠、司振青发送关于解除西安市存量房房屋买卖合同通知书，称房屋买卖合同签订后，刘保忠、司振青夫妻二人既未合同约定履行自己的义务，又声明自己不愿意出卖该房屋。故路聪依据法律及合同约定，向刘保忠、司振青夫妻二人发出解除《西安市存量房房屋买卖合同》的通知。要求刘保忠依据2017年3月12日签订的《西安市存量房房屋买卖合同》向路聪返还已支付的定金50000元及利息731元（利息按同期银行贷款利率计算，暂从2017年3月13日计算至2017年7月12日，要求刘保忠、司振青支付至实际履行之日）；要求刘保忠、司振青向其支付违约金60800元和中介服务费16344元；房天下公司对刘保忠、司振青支付的中介费承担连带责任。双方争议的事实：刘保忠认为，路聪没有按照双方《西安市存量房房屋买卖合同》的约定及时支付购房款，没有按照合同约定在指定期限内将首付款打入资金监管账户。路聪称，其在与刘保忠签订《西安市存量房房屋买卖合同》后，即向兴业银行申请贷款，因刘保忠、司振青房屋内租客直至2017年4月11日搬离，故贷款银行的评估工作才得以进行，而评估之后，受西安市房屋限购政策及兴业银行贷款额度的影响，兴业银行贷款无法通过审批，后路聪另行向中国光大银行西安市长乐西路支行申请贷款，该贷款审批通过时间为2017年6月6日。刘保忠称路聪未能及时贷款的原因是双方房屋买卖合同签订时，路聪夫妻隐瞒其有房产的事实，不符合银行放贷条件，所以一直违约。2017年7月，路聪诉至西安市莲湖区人民法院提出诉讼请求：1.判令刘保忠依据2017年3月12日签订的《西安市存量房屋买卖合同》向其返还已支付的定金50000元及利息731元（利息按同期银行贷款利率计算，暂从2017年3月13日计算至2017年7月12日，要求刘保忠、司振青支付至实际履行之日）；2.判令刘保忠及司振青向其支付违约金60800元和中介服务费16344元；3.判令房天下公司对刘保忠、司振青支付的中介服务费承担连带责任；4.诉讼费由刘保忠、司振青、房天下公司承担。事实理由：其因居住及小孩上学需要，卖掉了之前的房屋，在房天下公司员工的撮合下与刘保忠于2017年3月12日签订《西安市存量房屋买卖合同》，约定其以总价608000元购买刘保忠及司振青共同拥有的位于陕西省西安市莲湖区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX室的房屋。该合同第六条第三款约定：刘保忠应于签订合同当日起，44个工作日内备齐所有过户资料，并在3个工作日内办理房屋过户手续；合同签署之后，其按照约定向刘保忠支付了定金50000元，之后刘保忠及司振青拖延履行，加之房价上涨，在其及房天下公司的协调下，才表明拒绝履行合同，不再出卖房屋。刘保忠及司振青的违约行为导致其一时难以找到合适的房屋替代，且房屋房价上涨，置换目的无法实现，导致其租房度日。房天下公司在居间服务的过程中没有尽到完全的居间服务义务，存在过错，房天下公司的中介服务既没有使其达成购房的目的，也没有尽到其应尽的义务，房天下公司应对刘保忠向其支付中介费承担连带责任。综上，刘保忠及司振青拒不履行合同已经构成违约，且给其造成了重大的经济损失，司振青及刘保忠却因为违约行为获得收益，房天下公司没有尽到自己的居间服务义务，为维护其合法权益故诉至法院。刘保忠、司振青辩称：一、其依据《西安市存量房房屋买卖合同》的约定，完全履行了自己的合同义务，不存在任何违约行为。双方于2017年3月12日签订了《西安市存量房房屋买卖合同》，合同约定房屋成交价为608000元，刘其应于2017年4月15日前办理房屋抵押注销手续，并于2017年5月11日解除该房屋的租赁关系。合同签订后，其依约于2017年4月12日办理了抵押注销手续，并于2017年4月10日解除了该房屋的租赁关系。按照合同约定，其依约履行了应尽的合同义务，在合同签订后的44个工作日（即2017年5月12日之前）已经备齐了路聪所需准备的过户资料，达到办理过户条件。其不存在任何的违约行为。二、因路聪在合同履行过程从开始就严重违约，现因其个人原因导致房屋买卖合同的目的无法实现，路聪应当承担全部责任。1、双方于2017年3月12日签订《西安市存量房房屋买卖合同》，按照合同约定路聪应于合同签订当天支付定金50000元，然而路聪仅在合同签订当日向刘保忠、司振青支付10000元定金，剩余40000元定金违约两天后于2017年3月14日向刘保忠、司振青支付。路聪迟延支付定金的行为已经构成违约，依约应当承担违约责任，无权要求其返还50000元定金。更何况路聪于2017年3月14日才向其支付了全部定金，其要求利息从2017年3月13日开始计算的依据从何而来。故路聪要求其返还其50000元定金及利息没有事实及法律依据，依法应当予以驳回。2、根据《西安市存量房房屋买卖合同》约定，路聪应当于合同签订后60日（即2017年5月12日）内备齐购房首付款（不含定金）并存入资金监管账户内，合同签订后44个工作日（即2017年5月12日）内双方备齐所有过户资料和所需房款办理过户手续。路聪违约未按期将购房首付款存入资金监管账户，未备齐所需房款，导致无法办理过户手续。按照双方2017年3月31日签订的《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》路聪应于合同签订之日起30日内（即2017年4月30日）刘保忠应将房屋转让价款及时存入交易保证机构设立的存量房交易结算资金监管账户。刘保忠未能按期将购房款存入资金监管账户。按照双方2017年5月12日签订的《二手房交易结算资金监管协议》刘保忠应于协议签订之日起30个工作日（即2017年6月23日）将购房首付款人民币158000元存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续。在此期限内，路聪没有存入购房款，也没有见银行贷款存入。在合同约定的期限内，路聪未按照合同约定将购房款存入“专用账户”内，导致双方合同目的不能实现，路聪于2017年7月6日向其发出了解除合同通知，路聪的行为也证明了其根本违约行为，致使双方合同目的不能实现。在合同履行期内其曾多次要求路聪尽快履行合同义务，但路聪无履约能力，还多次向其谎称已经办理好银行贷款，甚至威胁其解除合同，要求其赔偿110000元，更是向其发出解约通知书，妄图将合同的违约责任推卸到其身上。无奈，路聪的种种行为已经表明其拒绝履行合同约定的相应义务，故其依据《西安市存量房房屋买卖合同》第八条的约定通知解除了该合同。因为路聪的违约行为导致双方合同目的不能实现，依约路聪应当承担违约责任，路聪无权要求其支付违约金，因此路聪诉讼请求没有事实及法律依据应当予以驳回。3、因为路聪的违约，未在合同约定的期限内履行义务，导致合同目的不能实现，路聪无权向其主张中介费。况且其没有收到路聪的中介费，此费用与其无关，路聪要求其支付中介费，没有事实及法律依据，依法应当予以驳回。另，定金不具有返还性，路聪违约行为导致合同不能实现，在非常规违约的情况下向刘保忠下发通知要求返还定金没有法律依据。根据合同约定，路聪首先违约，理由是定金应当天给50000元，路聪只给了10000元。且路聪未在合同约定期限内将贷款及首付款存进监管账户。房天下公司及工XX路XX房行为不能实现，路聪起诉书不实，双方有信息往来，其起诉在前,故路聪的诉讼主张不能成立。综上所述，路聪因为其个人违约行为导致合同目的无法实现，反而向其要求赔偿，路聪之诉请既没有事实依据也不符合法律规定，依法不能成立，恳请法院明查事实，依法驳回路聪的诉讼请求，依法维护其应有的合法权益。房天下公司辩称：此案为商品房买卖合同纠纷，路聪将其公司列为被告主体不适格，其公司应为第三人非被告。本案监管管理过程中，2017年4月18日因国家限购政策，银行无法正常发贷，故路聪办理贷款时间推后。刘保忠因出让时间过程较长，未办理过户手续。依据合同法426条，中介已经尽到中介义务并及时催告双方。一审法院认为，路聪与刘保忠、司振青、房天下公司之间签订《西安市存量房屋买卖合同》的意思表示真实，主体适格，内容不违反法律规定，系合法有效合同。该合同签订后，各方均积极履行合同义务。刘保忠、司振青将房屋抵押手续予以解除并解除了之前的房屋租赁合同，路聪积极向银行申请贷款。按照二手房买卖合同按揭贷款流程，首先出卖人与买受人签订网签备案合同，签订合同后30个工作日内双方到资金监管窗口办理二手房交易结算资金监管协议。资金监管协议签订后，买受人到贷款银行申请按揭贷款，出卖人予以配合，贷款银行按照买受人的资信情况，决定首付款金额及贷款发放金额。贷款审批通过后，由买受人将首付款支付至二手房交易结算资金监管账户内，在首付款存足后，贷款银行将贷款发放至该资金监管账户内。双方买卖合同签订后，路聪向兴业银行贷款申请贷款，受房产政策及银行贷款发放额度影响未能成功，之后其向中国光大银行西安市长乐西路支行申请贷款，已经于2017年6月6日通过审批。路聪也与妻子王某某将夫妻双方名下其他房屋予以出让，该行为系为积极履行与刘保忠、司振青房屋买卖合同的行为，并不构成对刘保忠、司振青的违约。本案纠纷的产生，系因路聪认为银行贷款审批通过后，其已经向刘保忠、司振青支付定金50000元包含在首付款158000元内，故刘保忠、司振青应当将定金也存入资金监管账户，这样首付款付足后，贷款银行即向资金监管账户发放贷款。而刘保忠认为其收取的定金不应当是首付款，首付款的支付义务是路聪的，路聪没有按照双方约定及时支付首付款及其余购房款，已经构成违约。一审法院认为，路聪在与刘保忠签订房屋买卖合同后，已经积极履行义务，至于银行何时发放贷款，受银行内部工作流程的控制，且双方在2017年5月12日签订的资金监管协议中也约定了首付款的支付时间是该资金监管协议签订后30个工作日内，路聪于2017年6月20日前将首付款中的108000元支付至资金监管账户，已经履行了付款义务，而路聪在资金监管协议签订之前支付刘保忠的定金50000元，应当作为二手房买卖合同首付款的一部分，由刘保忠直接存入该账户，双方才能继续交易。刘保忠、司振青坚持认为路聪违约，与事实不符。在双方发生纠纷以后，路聪向刘保忠、司振青发出解除合同的通知，刘保忠、司振青在本案中也主张解除合同，鉴于双方一致要求解除双方二手房买卖合同的意思表示，该院确定双方签订的《西安市存量房房屋买卖合同》予以解除。刘保忠、司振青主张路聪配合解除网签合同，因双方已经签署资金监管协议，且路聪已经将首付款108000元存入该账户内，故路聪主张刘保忠、司振青支付其违约金60800元的诉讼请求，依法予以支持。关于路聪主张房天下公司对刘保忠、司振青支付的中介服务费承担连带责任，因该中介公司已经履行完居间服务合同，对其要求承担连带责任，依法不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、判决生效后三十日内，被告刘保忠、司振青向原告路聪支付《西安市存量房屋买卖合同》定金50000元及利息（利息按照同期人民银行贷款利率计算自2017年3月13日起至实际给付之日止）；二、判决生效后三十日内，被告刘保忠、司振青向原告路聪支付违约金60800元、中介服务费16344元；三、驳回原告路聪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2858元（路聪已预交），由刘保忠、司振青负担。宣判后，刘保忠、司振青不服原审判决，向本院提起上诉称，一审判决认定事实错误，路聪向其隐瞒了不具有购房资格的事实，路聪的购房资格未经银行审核通过，银行不予批贷，导致涉案房屋买卖交易一直拖延，双方所签订的《房屋买卖合同》因路聪不符合限购政策规定，应为无效合同；按照双方于2017年3月12日签订的《西安市存量房买卖合同》之约定，路聪应在合同签订后60日即2017年5月12日前将首付款（不含定金）108000元存入资金监管账户，路聪实际存入首付款的时间为2017年6月20日，已构成根本违约；按照双方于2017年5月12日签订的《二手房交易结算资金监管协议》约定，路聪应于该协议签订之日起30个工作日将购房首付款158000元存入账户并及时办理银行按揭手续，而路聪仅存入10800元，少存50000元，一审法院没有认定路聪违约，与事实不符；合同签订后，其于2017年4月15日之前办理了房屋抵押注销手续，提前一个月解除了房屋的租赁关系，并及时积极配合路聪就其银行贷款对房屋进行评估等事务，已履行了合同义务，路聪根本违约行为致房屋无法过户，使其合同目的无法实现，其依法解除了合同；XX路XX房资格审核不严，对路聪资信能力未尽调查义务，合同不能履行，房天下公司本身就存在过错，对其公司收取的中介费，应由其公司予以退还。上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决驳回路聪的一审诉讼请求；3.其不应向路聪返还定金，违约金及中介服务费；4.一、二审诉讼费用由路聪、房天下公司承担。路聪辩称，就双方诉争房屋交易事实，刘保忠、司振青另案提起了解除房屋买卖协议，判令其支付违约金之诉讼。该案经一审、二审已作出生效判决，认定其没有违约行为。本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。房天下公司未到庭亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。另查明，本院业已生效的（2018）陕01民终3273号民事判决就路聪所支付首付款数额是否违约问题认定：根据2017年3月12日合同约定路聪所交付刘保忠、司振青的50000元定金与其余购房款存入西安房房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，故路聪将首付款中除50000元定金外的其余款项108000元存入资金监管帐户并未违约。就路聪支付首付款时间是否违约问题认定：双方于2017年3月12日所签订的《西安市存量房买卖合同》约定：乙方（路聪）应于本协议签订之日起60日内备齐购房首付款（不含定金），并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款108000元存入资金监管账户进行资金监管，所以根据该约定，路聪仅在该协议签订后60日内备齐108000元，并不是刘保忠、司振青所认为的在60日内将该款打入资金监管账户，且路聪打入首付款的时间与2017年3月31日签订的《西安市存量房买卖合同》和《二手房交易结算资金监管协议》约定相符，故刘保忠、司振青认为路聪未按约定时间支付首付款违约不能成立。本院认为，涉案的两份《西安市存量房买卖合同》及《二手房交易结算资金监管协议》合法有效，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，路聪诉请刘保忠、司振青、房天下公司返还定金及利息，并支付违约金和中介费，诉讼中，路聪与刘保忠、司振青对涉案合同履行中的违约问题各执一词。现本院业已生效的（2018）XX号XX路聪与刘保忠、司振青之间于2017年3月12日、3月31日所签订的两份《西安市存量房买卖合同》已经解除，并就本案当事人诉争的路聪支付首付款数额及首付款支付时间是否构成违约问题作出认定，均认定路聪不构成违约的事实。而根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第五项之规定已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。刘保忠、司振青没有相反证据足以推翻的生效判决认定的事实。因此，本案亦应当认定路聪不构成违约的事实。刘保忠、司振青基于路聪支付首付款的数额及首付款支付时间构成违约拒绝继续履行合同义务终致涉案交易不能进行，刘保忠、司振青的行为已构成根本违约，应当承担违约责任。综合考虑合同性质、合同内容及实际履行情况等因素，并结合路聪于2017年7月6日向刘保忠、司振青发送解除合同通知书，（2017）陕0104民初6137号案件审理期间双方一致要求解除二手房买卖合同等情况，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情认定刘保忠、司振青向路航支付违约金60800元，对于路聪所诉定金之利息损失及中介服务费等损失，不予支持。综上，刘保忠、司振青上诉意见中的合理部分，本院予以采纳。对一审判决第三项予以维持，第一项、第二项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初6139号民事判决第三项。二、变更西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初6139号民事判决第一项为：本判决生效后三十日内，刘保忠、司振青向路聪返还定金50000元。三、变更西安市莲湖区人民法院（2017）陕0104民初6139号民事判决第二项为：本判决生效后三十日内，被告刘保忠、司振青向原告路聪支付违约金60800元。一审案件受理费2858元（路聪已预交），由刘保忠、司振青负担。二审案件受理费2886元（刘保忠、司振青已预交），由刘保忠、司振青负担。本判决为终审判决。   审 判 长  何   强审 判 员  肖 晓 通审 判 员  朱 利 安 二○一九年四月三日 书 记 员  周   伟  1