广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终1907号上诉人（原审原告）：邓仲华，男，汉族，1954年3月2日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：刘希，广东中天鼎盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁钰柔，广东中天鼎盛律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：佛山市禅城区土地储备中心，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：梁桂金，主任。委托诉讼代理人：邝国锋，广东千度律师事务所律师。上诉人邓仲华因与被上诉人佛山市禅城区土地储备中心(以下简称土储中心)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初25705号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年2月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邓仲华上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判土储中心继续履行《房屋拆迁补偿安置补充协议》；3.改判土储中心向邓仲华支付违约金11798.3元，并按每月1424.25元为标准自2018年9月26日起支付违约金至实际交付《房屋拆迁补偿安置补充协议》约定的回购商铺之日止；4.本案一、二审案件诉讼费由土储中心负担。事实和理由：《房屋拆迁补偿安置补充协议》履行期限届满后，土储中心没有提供原路段的商铺予邓仲华，所提供的某正路的商铺与原路段的商铺价值相差较大。一审法院认定某路的商铺并非土储中心所有，而土储中心缺乏资金，客观上无法继续履行《房屋拆迁补偿安置补充协议》，属于履行不能，该认定有误。《国有建设用地使用权出让合同》与《房屋拆迁补偿安置补充协议》明确约定土储中心应回购某路的商铺给邓仲华购买。某路的商铺并未全部由第三人善意取得，也未灭失，不属于客观上无法履行的情形。土储中心属于政府行政机关，所有支出均来源于财政拨款，土储中心没有资金不是不履行合同的理由。邓仲华作为守约方有权主张土储中心继续履行合同。土储中心拒不履行，应承担违约责任并赔偿损失。土储中心辩称，1.在签订涉案合同时，土储中心尚未取得相关商铺的所有权，涉案合同为无效合同。2.因涉案合同无效，土储中心仅应赔偿直接损失，不应赔偿间接损失。邓仲华向一审法院起诉请求：1.土储中心继续履行双方于2013年6月25日签订的《房屋拆迁补偿安置补充协议》，土储中心应向邓仲华提供原某路段一线商铺给邓仲华购买；2.土储中心向邓仲华支付违约金11798.3元（自2017年6月26日起暂计至2018年9月25日，按《房屋拆迁补偿安置补充协议》约定的每月1424.25元，违约金为21363.75元，自2018年9月26日起至土储中心实际履行《房屋拆迁补偿安置补充协议》之日止按上述标准另计。土储中心已向邓仲华支付9565.45元违约金）；3.土储中心承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2013年6月25日，土储中心（拆迁人、甲方）与邓仲华（被拆迁人、乙方）签订《佛山某镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》，房屋地址为佛山市禅城区××、12号，该合同约定：第一条被拆迁房屋现状。座落于佛山市禅城区××、12号的房屋（以下简称被拆迁房屋），产权属乙方所有，房屋产权证编号：粤房地证字第××号。第二条补偿方式、标准。甲、乙双方同意按下列第（一）、（二）项方式进行补偿安置：（一）货币补偿：1、补偿标准：首层面积10.55㎡，经评估公司评估、双方协商确认补偿金额为281523.71元；2、房屋补偿金额：281523.71元。3、本合同签订之日起30日内，甲方支付上述房屋拆迁补偿金额的30%即84457.11元到甲方为乙方开设的银行账户；乙方迁出被拆迁房屋，并将腾空的房屋和钥匙交给甲方之日起20个工作日内，甲方一次性支付剩余货币补偿金额即197066.60元到上述银行账户给乙方。（二）房屋产权调换：甲方提供以下的安置用房供乙方选择：A、禅城区某新建小区；B、禅城区某路××号地块新建小区；C、禅城区某地块（改造片区内的8号地块）新建小区；D、禅城区某路童服城地块新建小区。1、住宅：（1）乙方选择B地块新建小区住宅安置用房进行产权调换。乙方以“面积近似”原则抽签选择安置用房。安置用房套内建筑面积共36.29平方米（房屋面积以实际交付安置用房面积为准），产权归乙方所有，土地使用权取得方式按原被拆迁房屋不变。（2）安置用房套内建筑面积少于合法的被拆迁房屋套内建筑面积的，少于部分的套内建筑面积及相应的分摊面积（以被拆迁房屋分摊系数计算）按被拆迁房屋同类住宅的货币补偿单价（含奖励）补回给乙方。（3）安置用房套内建筑面积大于合法的被拆迁房屋套内建筑面积的，大于的部分乙方同意增购，增购部分按《佛山某镇第一街区二期房屋拆迁补偿安置方案》执行，另行签订增购合同。……第四条搬迁期限。乙方在2013年6月30日前，必须办妥房屋移交手续并搬出被拆迁房屋。第五条搬迁临时安置。乙方选择房屋产权调换的，乙方同意按下列第1项的方式进行临时安置。1、乙方自行解决临时安置。甲方每月10日前发放当月临时安置补助费给乙方，计算时间从甲乙双方办妥被拆迁房屋交接手续之日起至《安置房移交公告》公告期满60日止。此后每月临时安置补助费为798.38元，计算公示：被拆迁房屋用于产权调换的建筑面积36.29平方米×22元/平方米。第六条安置用房的交付。甲方必须在合同生效之日起四年内将经竣工验收合格并符合本合同约定的安置用房交付给乙方。……第八条违约责任。（一）甲方如不能按本合同规定的期限将安置用房交付给乙方，从逾期之日起，甲方按被拆迁房屋每月临时安置补助费的50%向乙方支付延期交房的违约金，即每月399.19元。如因乙方搬迁延迟的原因导致延期交付安置用房的，甲方不承担延迟交付安置用房的违约责任。（二）甲方不按期向乙方支付房屋拆迁补偿金额、临时安置补助费的，逾期付款金额按同期银行商业贷款利率支付违约金。……第十五条本合同未尽事宜，按照《佛山某镇第一街区二期房屋拆迁补偿安置方案》规定执行，该方案没有规定的，双方另行协商，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。第十六条甲方同意乙方置换到某路××号地块新建小区，套内建筑面积近似40㎡的户型置换，超出的面积按政策增购。本合同甲方应支付给乙方的补偿（补助）总金额（不包括临时安置补助费）284571.71元，此后每月的临时安置补助费为798.38元。同日，土储中心（拆迁人、甲方）与邓仲华（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁补偿安置补充协议》，协议约定：一、甲方须于本协议签订之日起四年内提供乙方被拆迁房屋所在路段建成的商铺给乙方购买。甲方提供给乙方购买的商铺须为该路段的一线商铺，且商铺的套内面积不少于10.55㎡，且不大于11.55㎡。其中，套内建筑面积10.55㎡及其公摊面积的部分（公摊面积的部分合共不超过2㎡），按商铺建筑面积28696元/㎡的单价结算，超出套内建筑面积10.55㎡的部分，按该路段同期同类商业用途商品房市场价结算。二、甲方提供给乙方购买的首层临街一线铺门面宽度不少于3米。三、乙方应当在甲方通知购买商铺之日起5个工作日内办理商铺购买手续，并一次性将购房款付清给甲方。四、甲方如在本协议签订之日起四年内不能提供乙方被拆迁房屋所在路段建成的首层一线商铺给乙方购买，或者提供乙方购买的商铺套内建筑面积少于10.55㎡，或者提供给乙方购买的商铺门面宽度少于3米的，从逾期之日起，甲方应每月向乙方支付违约金1424.25元，直至甲方能够提供符合约定条件的商铺给乙方购买之日止。2014年6月27日，佛山市国土资源和城乡规划局（出让人）与案外人佛山市某房地产开发有限公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定由佛山市某房地产开发有限公司通过土地一级市场公开交易（挂牌）取得合同项下出让宗地编号为佛禅网（挂）2014-001地块的国有建设用地使用权，出让宗地座落于佛山市禅城区某路西侧、某华路南侧、某正路东侧。该合同补充条款约定：（1）本次出让地块为某片区“三旧”改造项目，须对拆迁户进行回迁安置，为此竞买申请人须书面承诺优先建设回迁安置物业。竞得人须按要求（含规划设计、区位、开工及竣工时间等）在地块中提供套内建筑面积950.04平方米的商业物业供区土储中心购买，用于某片区改造项目回迁安置。具体安置要求及装修标准详见附件4。附件4的具体内容如下：一、商铺回迁安置物业交付一般标准：1.需满足水电到户、地面走平、天面刮腻子、墙面上灰、预留排污管等要求；2.商铺需装玻璃门；3.电力负荷需达到供电部门要求标准。二、商铺回迁安置物业交付特殊要求明细表：1.安置套内面积10.55㎡；安置要求：某正路一线。临街门面宽度不少于3米；备注：商铺的套内建筑面积不少于10.55㎡，且不大于11.55㎡。2.安置套内面积57.44㎡；安置要求：某正路一线。门口宽度不少于5.05米；备注：首层商铺套内面积57.44㎡，置换面积不少于套内面积57㎡，且不大于套内面积58.44㎡，门口宽度不少于原来的5.05米。铺内不能设置排污管、排水管。土储中心于2018年1月向邓仲华出具《佛山市禅城区某片区改造项目原5-2地块安置商铺拆迁房屋安置通知》，载明：一、拆迁房屋情况：拆迁房屋门牌：××、12号，原产权建筑面积：10.55㎡，产权人：邓仲华。二、置换房屋情况：置换房屋门牌：××首层12号铺，建筑面积：12.46㎡，公共面积分摊系数：0.179475，套内建筑面积：10.56㎡。三、面积结算：增购建筑面积12.46㎡，增购房款结算：12.46㎡×28696元/㎡=357552.16元。增购总房款357564.62元。2018年1月2日，土储中心于《佛山日报》刊登《佛山市禅城区某片区改造项目关于原5-2地块某正路段商铺移交公告》，上载：“佛山市禅城区某片区改造项目原5-2地块某正路段商铺现已达到交付条件，现定于2018年1月2日至2018年1月17日期间办理商铺移交手续。请相关被拆迁房屋权利人届时按我部通知的具体时间，带拆迁合同原件、身份证原件、委托书、公证书等到佛山市禅城区某号办理商铺移交手续，逾期未办理手续的按相关规定处理。特此公告”。2018年1月18日，土储中心再次向邓仲华出具《关于从速接收商铺的通知》，载明：“佛山市禅城区某片区改造项目原5-2地块某正路段商铺已达到交付条件，我单位已于2018年1月2日在佛山日报进行公告，确定2018年1月2日至2018年1月17日为办理商铺移交手续期限。在此期限内，你未前来办理商铺接收手续。现正式书面通知你，请在收到本通知起五天内来我单位办理接收商铺手续，逾期再不办理所产生的一切法律责任由你承担。”庭审中，土储中心陈述其未能按照《房屋拆迁补偿安置补充协议》的约定向邓仲华提供某路一线商铺的原因是佛山市国土资源和城乡规划局将某路一线商铺的地块出让给案外人佛山市某房地产开发有限公司，某路一线商铺的产权人是佛山市某房地产开发有限公司，土储中心无权对该地段商铺进行处置。且土储中心无资金回购某路的商铺提供给邓仲华购买。根据佛山市国土资源和城乡规划局（出让人）与案外人佛山市某房地产开发有限公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，佛山市某房地产开发有限公司提供给土储中心购买用于某片区改造项目回迁安置的商铺均位于某正路。邓仲华当庭表示不愿意接收土储中心提供安置的××首层12号铺，邓仲华表示其不愿意接收的原因在于：某正路与某路属于两个不同的路段，某正路商铺的商用价值及客流量均不如某路，且××首层12号铺不属于一线临街商铺。另，土储中心已向邓仲华支付违约金至2018年1月18日，合计支付9565.45元。一审法院认为：本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。邓仲华、土储中心签订的《佛山某镇项目第一街区二期房屋拆迁补偿安置合同》及《房屋拆迁补偿安置补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。本案中，根据一审法院查明的事实及土储中心的陈述可知，因邓仲华、土储中心签订《房屋拆迁补偿安置补充协议》后，佛山市国土资源和城乡规划局将涉案地块出让给案外人佛山市某房地产开发有限公司，且约定佛山市某房地产开发有限公司提供给土储中心购买用于某片区改造项目回迁安置的商铺均位于某正路而非某路，某路一线商铺的产权人是佛山市某房地产开发有限公司，土储中心无权对该地段商铺进行处置，且土储中心当庭表示无资金回购某路的商铺提供给邓仲华购买。可见，邓仲华要求土储中心继续履行《房屋拆迁补偿安置补充协议》的约定提供原某路路段一线商铺给邓仲华购买已经客观上无法继续履行，属于履行不能，一审法院对邓仲华的该项诉请不予支持。土储中心未能按照《房屋拆迁补偿安置补充协议》的约定向邓仲华提供符合合同约定条件的商铺给邓仲华购买，根据《房屋拆迁补偿安置补充协议》第四条约定，土储中心如在本协议签订之日起四年内不能提供邓仲华被拆迁房屋所在路段建成的首层一线商铺给邓仲华购买，或者提供给邓仲华购买的商铺套内建筑面积少于10.55㎡，或者提供给邓仲华购买的商铺门面宽度少于3米的，从逾期之日起，土储中心应每月向邓仲华支付违约金1424.25元，直至土储中心能够提供符合约定条件的商铺给邓仲华购买之日止。是故，邓仲华要求土储中心支付违约金，合法有据，一审法院予以支持。经核算，自2017年6月26日至2018年9月25日，土储中心应付违约金为21363.75元（1424.25元/月×15个月），扣减土储中心已经支付的违约金9565.45元，土储中心尚欠11798.3元（21363.75元-9565.45元）。至于2018年9月26日至实际购买日的违约金土储中心仍应支付，但因实际购买日尚不能确定，故对邓仲华要求土储中心支付至土储中心实际提供商铺给邓仲华购买之日止的主张，一审法院不予支持，邓仲华对之后产生的违约金可另行主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、土储中心于判决生效之日起十日内，向邓仲华支付截至2018年9月25日的违约金11798.3元；二、驳回邓仲华的其他诉讼请求。如果土储中心未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费47元，由邓仲华负担2元，土储中心负担45元。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，涉案合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”参照前述规定，土储中心以其在签订合同时对提供回购的商铺无处分权为由主张合同无效缺乏法律依据，本院不予支持。根据《国有建设用地使用权出让合同》，佛山市某房地产开发有限公司提供给土储中心的用于回迁安置的商铺均位于某正路而非某路。邓仲华请求交付的某路的商铺的产权人为佛山市某房地产开发有限公司，土储中心对该路段商铺无处分权。而且佛山市某房地产开发有限公司是否愿意向土储中心出售该路段的商铺以及以何价格向土储中心出售该路段的商铺，需经双方协商确定，不适宜强制履行，而且土储中心也表明其无资金回购该路段的商铺。故涉案合同所约定的由土储中心向邓仲华提供某路的商铺给邓仲华购买客观上已无法继续履行，一审法院驳回邓仲华请求继续履行合同的诉讼请求并无不当。由于土储中心未按合同约定向邓仲华提供符合约定的商铺，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院判令土储中心向邓仲华支付计至2018年9月25日的违约金并无不当，本院予以维持。邓仲华上诉请求土储中心向其支付计至实际交付之日止的违约金，但土储中心无法向邓仲华提供涉案合同约定的商铺，实际交付日无法确定，故邓仲华请求违约金计算至商铺实际交付之日缺乏理据，本院不予支持。邓仲华可对日后产生的违约金另行主张。综上所述，邓仲华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人邓仲华负担。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  吴媛媛二〇一九年四月十五日法官助理张晓航书记员郭淑怡