山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁02民初796号 原告（申请执行人）：青岛华东葡萄酿酒有限公司，住所地青岛市崂山区李沙路北侧。 法定代表人：魏华磊，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人:黄锡亭，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人:孙国瑞，山东文康律师事务所实习律师。 被告（案外人）：李鑫，男，1955年10月20日出生，汉族，住青岛市市**，103户。 委托诉讼代理人：林礼善，山东文鼎律师事务所律师。 被告（被执行人）：青岛中天嘉合置业有限公司，住所地青岛市即墨市温泉镇通泉路**。 法定代表人：张明善，董事长。 委托诉讼代理人：栾亚红，山东文鼎律师事务所律师。 原告青岛华东葡萄酿酒有限公司（以下简称华东酿酒公司）与被告李鑫、被告青岛中天嘉合置业有限公司（以下简称中天嘉合公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案受理后。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华东酿酒公司的委托诉讼代理人黄锡亭、孙国瑞，被告李鑫的委托诉讼代理人林礼善，被告中天嘉合公司的委托诉讼代理人栾亚红，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华东酿酒公司向本院提出诉讼请求：1、准许执行中天嘉合公司名下位于青岛市即墨区温泉镇大田路2888号芭东和园公寓10号楼1单元301户房产；2、本案诉讼费由对方负担。事实和理由：本案应当适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。李鑫不符合该条规定，其提供的住所为即墨市，可见李鑫购买涉案房屋并非为了居住，涉案房屋不是李鑫名下唯一房产，因此，不符合第二十九条排除执行的条件。即使适用该规定的第二十八条排除执行，李鑫提交的证据不能证明其已经支付全部房款并合法占有房屋，且其对未办理过户手续具有自身过错，也不符合第二十八条排除执行的条件。 李鑫辩称：1、李鑫在查封房屋之前与中天嘉合公司签订了商品房住房合同；2、合同签订后，李鑫支付了全部的购房款；3、李鑫在该房屋实际居住；4、根据合同双方本应该在规定的时间内办理产权登记，由于中天嘉合公司的原因导致涉案房屋迟迟不能办理过户手续，未过户不是因为李鑫的原因。华东酿酒公司的起诉没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求，维护李鑫的合法权益。 中天嘉合公司辩称：意见与李鑫一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告华东酿酒公司提交证据如下： 证据一：李鑫与中天嘉合公司签订的《青岛市商品房预售合同》。证明李鑫一直没有办理过户登记，也未向中天嘉合公司提出过任何主张，对于没有办理过户登记具有过错。证据二：李鑫的身份证复印件一份。证明李鑫户籍所在地为即墨市，说明李鑫不居住于涉案房屋内，涉案房屋不是李鑫购买用于居住的唯一房产。证据三：（2015）青金商初字第338号民事判决书、（2015）青金商初字第338号民事裁定书、（2015）青金商初字第338-1号协助执行通知书、送达回证、（2016）鲁02执870号执行裁定书，证明涉案房屋查封时间为2015年11月19日，首封人为华东酿酒公司。证据四：青岛青房建安集团集团有限公司《执行异议书（解封）》、2018年12月21日、2019年3月19日（2018）鲁02民初1657至1661号《法庭审理笔录》、（2018）鲁民终1549号民事判决书，证明青岛青房建安集团有限公司于2018年3月1日向青岛市中级人民法院提出执行异议，主张就11处房产其与中天公司于2015年10月2日签订了预售合同并支付了全部购房款，双方办理了房屋交接后青房建安一直占有房屋居住至今，请求法院解除案涉房屋查封。中天公司作为被执行人就前述11套房屋房屋先后为青房建安及林立中、崔先发等案外人重复出具了房屋预售合同及入住资料。在2019年3月19日庭审过程中，青房建安当庭承认：“青房建安公司与中天嘉合公司的房屋买卖合同是在提执行异议之前补签的，只是为了提执行异议所用。”在何筱娜、华东酿酒公司案外人执行异议之诉案二审程序中经山东高院审核，“何筱娜提交的证据存在诸多瑕疵：一是其在执行程序中先提交了落款日期为2016年11月7日的《芭东和园业主手册》、《芭东和园入住资料汇编》（内含《前期物业服务协议》、《房屋交接书》、《芭东和园公寓社区品质告知书》、《芭东和园验房表》等）证据后，又在本案中提交了落款日期为2014年9月7日的上述证据。”说明在华东酿酒公司与中天嘉合公司的系列执行异议之诉案件中，中天嘉合公司多次配合案外人伪造、倒签、重签买卖协议及交房材料阻碍执行。本案中两被告中天嘉合公司与孙茂山属于利益共同体。据以主张排除执行的证据资料具有倒签、伪造的高度盖然性，其相关证据资料的真实性、合法性均不足采信。 李鑫质证认为,证据一、真实性均没有异议，预售合同中约定中天嘉合公司配合李鑫办理登记手续，但是李鑫签订合同后一直按照合同约定要求中天嘉合公司办理相关手续。因中天嘉合公司无法开具购房发票以及中天嘉合公司工作人员变动等原因导致未办理登记手续，李鑫对此没有过错，李鑫作为购房者不可能不积极办理房屋登记手续。证据二、真实性无异议，身份证信息记载的地址只是户籍地址，不是居住所在地，不能证明李鑫不居住在涉案房屋内的事实。证据三：对查封时间无异议。证据四：本案没有关联性，青房建安的陈述不能代表其他当事人的意见。 中天嘉合公司质证认为：证据一、二的质证意见同李鑫。证据三：真实性及证明事项均无异议。证据四：1、该组证据与本案没有关联性，2、青房建安公司的案件仍在审理中，青房建安所涉及的案情与本次开庭案件情况均不相同，且其称补签合同的行为，中天嘉合公司并不知情，也并未参与。本案所涉房屋查封之前，中天嘉合公司均与业主签订真实有效的买卖合同，并将房屋交付给业主使用。华东酿酒公司提及的何筱娜案件，存在特殊性，何筱娜购买的系样板间，中天嘉合公司于查封之前，将房屋交付给何筱娜之后，又何筱娜从手中返租，于2016年将返租到期后的样板间交换给何筱娜，该案与本案之间不存在任何的关联性及相似性，且何筱娜案以及青房建安公司的案件当中，关于案件的真实情况，中天嘉合公司已进行了明确说明。 被告李鑫提交如下证据：证据一：2015年3月21日签订的《青岛市商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》各一份。证明李鑫从中天嘉合公司购买涉案房屋，合同约定了房屋位置、房屋价款、交付期限及违约责任等事项。证据二：中天嘉合公司向李鑫送达的《交房通知书》一份。证明2015年3月21日通知李鑫办理房屋交接手续。证据三：芭东和园业主手册及芭东和园入住资料汇编各一份（内含《承诺书》《前期物业服务协议》《房屋交接书》《芭东和园公寓社区品质维护告知书》《芭东和园验房表》等）。2015年3月22日，李鑫向物业公司出具承诺书及双方签订前期物业服务合同，约定李鑫作为业主的相关事宜，并在2015年3月22日九涉案房屋进行正式交接。证据四：芭东物业公司出具的物业服务费及代收水电费收据各两份，证明李鑫作为涉案房屋的所有权人自2015年3月22日房屋交接后实际占有并使用涉案房屋。证据五：付款记录、银行转让记录，证明李鑫已经支付房屋购房款。证证据六：中天嘉合公司为李鑫出具的购房款收据，证明李鑫支付的购房款中天嘉合公司已经收悉并开具收据。证据七：户口簿及代付声明一份，证明涉案房屋李鑫已经于查封前缴纳所有购房款，代付人李延森与李鑫为父子关系。 华东酿酒公司质证认为，证据一：10-1-301的签字与另外两套合同签字以及此后入住资料签字存在明显不一致，存在后补的可能性，不能证明在法院查封之前已签署了预售合同，证据二：系中天嘉合公司单方出具，真实性不予认可。证据三：系案外人芭东物业出具，其真实性无法确认，不能证明李鑫在涉案房屋查封之前已占有了房屋。证据四：为芭东物业向李鑫出具，其真实性不予认可，且李鑫也未提交支付物业费的相关证据，不能证明李鑫支付的相关费用。证据五：系复印件，真实性不予确认，且该证据签字并非李鑫本人，其签字与预售合同中的签字不一致，不能证明李鑫已支付了购房款。证据六：系中天嘉合公司单方出具，其真实性不予认可。证据七：户口簿真实性认可，代付声明真实性无法确认，李延森签字与证据五代付款转帐记录中的签字不一致。 中天嘉合公司质证认为，对于李鑫提交证据的真实性与证明内容均没有异议。涉案房屋房款中天嘉合公司均知悉，房屋交付后，李鑫及相关亲属居住使用至今。 被告中天嘉合公司提交收款明细一宗，证明：李鑫就涉案房屋所有购房款已于查封之前向中天嘉合公司支付完毕，中天嘉合公司也已收悉。华东酿酒公司质证认为：证据真实性不予认可，pos签购单签名与李鑫提交证据中，李鑫及李延森的签字均不一致，不能证明李鑫支付款项。李鑫质证认为：真实性与证明内容均没有异议 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月18日，华东酿酒公司与中天嘉合公司借贷纠纷一案审结，本院（2015）青金商初字第338号民事判决书判决：被告青岛中天嘉合置业有限公司于判决生效之日起10日内偿还原告青岛华东葡萄酿酒有限公司借款本金人民币1.15亿元、借款期内利息人民币1431.5万元及逾期违约金。该案诉讼审理期间，根据华东酿酒公司申请本院作出（2015）青金商初字第338号民事裁定书，裁定查封了中天嘉合公司所有的位于即墨市的房产，其中包括涉案房产，查封期限自2015年11月19日至2018年11月18日。 （2015）青金商初字第338号民事判决书发生法律效力后，因中天嘉合公司未履行相应义务，华东酿酒公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行，执行案号为（2016）鲁02执870号。 在（2016）鲁02执870号案执行过程中，李鑫向本院执行庭提出书面异议，本院执行庭经审查认为，在申请执行人申请查封之前，案外人李鑫与被执行人签订涉案房屋的商品房预售合同及补充协议，且在合同约定期限内已支付了购房款，并已实际占有。对异议人的请求，予以支持。本院作出（2018）鲁02执异42号执行裁定书，裁定：中止对位于即墨市温泉镇大田路2888号的芭东和园公寓10号楼1单元301户房产的执行。华东酿酒公司不服该裁定，提起申请执行人执行异议之诉，即为本案。 经查，李鑫提交的证据显示，2015年3月21日，李鑫与中天嘉合公司签订《青岛市商品房预售合同》、《商品房预售补充协议》各一份，合同与协议约定李鑫购买涉案房屋，中天嘉合公司与李鑫均认可购房款全部支付。案外人李延森与李鑫为父子关系，涉案房屋部分房款由李延森支付。2015年3月22日中天嘉合公司通知李鑫办理房屋交接手续证据，并向李鑫交付房屋。芭东物业公司出具的物业服务费、水电费收据，显示自2015年3月22日开始缴纳物业、水电等费用。 另查明，涉案房屋查封时间为2015年11月19日，根据中天嘉合公司的陈述，涉案房屋查封之前存在抵押，抵押到期时间为2014年6月26日，但对于具体解除抵押的时间，中天嘉合公司未能查明。中天嘉合公司还陈述，因公司资金存在问题，导致开不出税务发票，无法配合购房人办理产权手续。 上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述及提交的证据在案佐证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在本案中，李鑫提交的《青岛市商品房预售合同》及《商品房预售补充协议》可以证明，其在涉案房屋查封之前已经与中天嘉合公司签订了合法有效的买卖合同；物业费及水电费等其他费用的收据，可以证明李鑫在涉案房屋查封之前已合法占有了涉案房屋；李鑫提交的银行转款明细及收款收据，能够证明其已经在查封前支付了涉案房屋的全部价款；根据中天嘉合公司的陈述，由于其资金问题不能开具税务发票导致不能配合业主办理产权，且涉案房屋先存在抵押，后又司法查封，客观上存在无法办理产权登记的情况，因此，李鑫未能办理产权过户应非其自身原因造成。 对于华东酿酒公司提出李鑫排除执行的依据，应当依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行的问题，本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与二十九条对抗执行的条件和对抗不同债权人的效力并非完全相同，但开发商开发的商品房亦属于不动产的范畴，因此，虽然李鑫购买的房屋为开发商开发的商品房，但其作为不动产权利人，有权选择适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条一般不动产物权期待权排除执行或第二十九条消费者物权期待权排除执行。根据前述审查，其选择适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行，符合法律规定的要件，可以排除执行，本院对其主张予以支持。 综上所述，华东酿酒公司的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下： 驳回原告青岛华东葡萄酿酒有限公司的诉讼请求。 案件受理费20166元，由青岛华东葡萄酿酒有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  綦晓声 审判员  龙 骞 审判员  王 楷 二〇一九年四月十日 书记员  张 旭 书记员  阚玉龙