湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0203民初2270号原告：罗清明，男，1952年2月20日出生，汉族，住湖南省株洲县。委托诉讼代理人：覃艳丽，湖南卓进律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：王爱媛，女，1964年2月24日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。第三人：李金平，男，1976年7月3日出生，汉族，户籍地：湖南省株洲县。原告罗清明与被告王爱媛侵权责任纠纷一案，本院于2018年9月12日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭。在诉讼中经被告申请，本院依法追加第三人李金平参加本案诉讼，并于2019年2月14日公开开庭进行了审理，原告罗清明的委托诉讼代理人及被告均到庭参加诉讼，第三人李金平因下落不明，经本院公告开庭传票等应诉资料后，未出庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉请：1.判令被告立即搬出原告所有的位于株洲市芦淞区及相应的杂屋（位于1楼）；2.判令被告按1000元／月的标准支付房屋占用费（自2018年3月计算至实际搬出日止）。事实与理由，2018年3月，原告从第三人李金平处购买涉案房屋并办理了过户手续，现该房为原告所有，但被告王爱媛无故长期霸占原告房屋及杂屋至今，并拒不支付占有费用，故原告向法院起诉。被告王爱媛辩称：1、涉案房屋原房主李金平以买车、家人生病等理由多次向答辩人借款共计26万元，在多次催要无果的情况下，李金平于2015年8月4日将涉案房屋抵押给答辩人，并承诺还款日期为2016年12月底，还款之前房屋产权不能变更。答辩人在涉案房屋居住至今，李金平至今也未归还分文，双方的债权债务关系已经石峰区人民法院判决确认，并已申请强制执行；2、原告知道本人与李金平有债务纠纷，在未看房的情况下进行非善意买卖，李金平串通本案原告，将涉案房屋以非法套路贷的形式过户给原告，企图赶走答辩人，其二人之间并非善意买卖。综上，请求法院驳回原告诉请。第三人李金平未陈述意见。原告围绕其诉请提交了当事人身份信息材料、不动产权证、房屋出租网站页面打印件、居间合同及房屋买卖合同、李金平的离婚协议书、授权委托书、银行流水等证据；被告围绕其答辩意见提交了李金平的借条复印件、微信记录、照片、（2018）湘0203民初259号民事裁定书、（2018）湘0204民初259号民事判决书、王爱媛的不动产信息查询证明复印件等证据；第三人未提交证据。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，第三人未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。本院现认证如下：原告提交的房屋出租网站页面打印件，仅为网站出租房屋价格的参考，不属于证据，本院不作为证据采信；原告提交的居间合同及房屋买卖合同、李金平的离婚协议书、授权委托书、银行流水，经被告质证均有异议，但被告没有提交反驳证据，故本院对该组证据的真实性予以采信，对证明目的结合全案综合予以认定。被告提交的微信记录，无法反映聊天双方身份信息，本院无法查明真实性，故依法不予采信；被告提交的借条和民事判决书，经原告质证有异议，经查，本院已核实判决书的真实性，借条亦已经该判决书认证，故本院对上述证据的真实性予以采信，对证明目的结合全案综合予以认定；被告提交的民事裁定书，为石峰区法院在审理王爱媛和李金平民间借贷案件中的转为普通程序的诉讼程序性裁定，与本案无关，本院不予采纳；被告提交的照片，经原告质证有异议，但原告发表的意见中又认可曾对涉案房屋采取照片中体现的撬门、断水电等措施，实为对照片的真实性没有异议，故本院对该组证据的真实性予以采信，对证明目的结合全案综合予以认定；被告提交的王爱媛的不动产信息查询证明复印件，虽能反映被告在株洲市无房，但该情况与本案无关，本院不予采纳；其余证据经对方当事人质证对真实性无异议，本院依法对真实性予以采信，对证明目的结合全案综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于株洲市芦淞区房屋（以下简称“405房”，建筑面积81.37㎡）原系第三人李金平与其妻田彩园所有。自2014年9月起，第三人李金平分多次从被告王爱媛处共借款26万元。2016年1月9日，李金平向王爱媛出具《借条》：“本人李金平因资金周转困难，从王爱媛处借款现金贰拾陆万元整（260000）情况属实。本借款在2016年12月底之前一次性还清，如有纠纷由湖南省株洲市石峰区人民法院管辖，同意将本人李金平位于湖南省株洲市芦淞区房屋抵押担保，特此声明，此房未出售前，未还清借款，此房由王爱媛居住，或每月租用的权利作借款的利息，当李金平什么时候还清借款，王爱媛什么时候退出建宁新村15栋405号房屋，任何单位和个人不得以任何形式占有，如有纠纷由芦淞区人民法院管辖。”李金平出具借条后，双方未就房屋抵押办理登记等手续，但王爱媛自此后至今一直居住在405房。2018年2月27日王爱媛就该借款在株洲市石峰区人民法院起诉李金平，该院于同年7月10日作出（2018）湘0204民初259号民事判决，缺席判令李金平偿还王爱媛借款本金26万元。该判决生效后因李金平未还款，2018年10月10日王爱媛据此向石峰区人民法院申请强制执行，该案尚在执行中。2018年1月16日李金平与妻子田彩园离婚，双方签订离婚协议书，约定405房归田彩园所有。2018年2月11日，原告罗清明（代理人张忠谊）、田彩园、株洲市中游房地产代理有限公司签订《居间合同》，同时罗清明与田彩园签订《房屋买卖合同》，约定原告以34.5万元的价格购买405房；原告先付5万元定金；双方各自向居间方支付一定的居间费等。原告方当天即支付了5万元定金，2018年3月6日罗清明的代理人王西山将购房款301900元托管于居间方。2018年3月13日405房过户登记至罗清明名下，次日居间方依据田彩园的委托将上述购房款转付他人及扣付居间费处理完毕。另外，在《居间合同》和《房屋买卖合同》签订前，原告代理人在居间方工作人员的陪同下曾去看查405房，因当时405房被锁，居间方没有钥匙，原告方未能入室查看。原告方在办好405房过户登记后即去收房，发现被告王爱媛居住其中，即要求被告搬离，被告以原房主即第三人李金平已将其抵债给她为由予以拒绝，双方遂引发本案纠纷。本院认为，原告认为被告侵犯了其对405房的所有权，被告则认为其系合法使用，故本案系侵权责任纠纷。本案原、被告的争议焦点：就405房被告的占有使用是否侵害了原告的所有权。本院认为：首先，被告主张原告是明知被告对李金平有债务而占用405房，恶意购买405房来配合李金平逃避对被告所负债务。但被告未能充分举证证明，虽然原告在购买前未能实际进入405房了解该房当时的实际使用状况而购买该房，但是其是通过中介购买，基于一般人对中介应有的专业信赖，且原告为购买该房（建筑面积81.37㎡）付出的34.5万元对价也基本符合该房屋的市价水平。因此原告未实际入室查看的消极行为应属一般的疏忽，未构成被告所主张的恶意。其次，根据原告提交的不动产权证，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”之规定，原告已于2018年3月13日取得405房所有权。经查，依第三人向被告出具的借条及（2018）湘0203民初259号民事判决认定的事实，第三人以405房向被告所做抵押虽因未登记而没有生效，但被告与第三人约定了在还清26万元借款本金之前，405房由被告居住，其租用的权利作为利息，根据该借条的文字含义及生活常理推测，第三人与被告之间实际建立了附解除条件的房屋租赁合同关系，第三人将405房租给被告居住，租金冲抵借款利息，当第三人还清借款之后，租赁关系即解除。因此被告对于405房的占有使用是基于与当时房屋所有权人即第三人李金平之间的房屋租赁关系，其权利来源是合法的。后第三人通过其前妻违背与被告的约定，在未还清借款前将405房出售给原告，虽然导致405房所有权发生了变动，但依照《合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，被告在租赁合同关系的解除条件成就前，仍可依法租用405房，但因405房所有权人已变为原告，依照《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第119条第二款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”之规定，被告应当在房屋产权转移之后，向新房主即原告支付租金。综上，对于原告认为被告侵犯其对405房之物权的主张，本院不予认可，并对其相应的要求被告腾房的诉请不予支持。但原告作为现房屋的所有人有权要求被告向其支付租金，原告主张按1000元/月的标准支付自2018年3月至实际搬出日止的房屋占用费，本院认为其标准目前与405房所在区位同类房屋租金水平基本相近，但具体应从405房过户登记至原告名下的2018年3月13日起计付。另外，被告以很直观的实际占有房屋而不是依法办理抵押的方式来保护和实现其债权。其选择的该权利保护方式存在的风险主要应由其自己承担。第三人李金平通过其前妻将该房转让的行为，实为违反其以房屋租金抵扣被告借款利息的约定，且就被告的借款债权被告已申请人民法院强制执行案，已进入司法保护程序。据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第二百一十二条、第二百二十九条、《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第119条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告王爱媛在本判决生效后十日内向原告罗清明支付2018年3月13日至2019年4月12日的房屋租金13000元（1000元／月×13月），并自2019年4月13日起每月向原告罗清明支付实际占用株洲市芦淞区的租金1000元；二、驳回原告罗清明的其它诉讼请求。本案受理费3213元，公告费560元，合计3773元，由原告罗清明承担2515元，由被告王爱媛承担1258元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇款结算户，账号：81×××81。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  谢桂林人民陪审员  易新能人民陪审员  沈顺珍二〇一九年四月十九日法官助理李叶舟书记员杨华附相关的法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》１１９．承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。