广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤5321民初211号原告：练姿美，男，1970年9月2日出生，汉族，农民，住广东省云浮市新兴县。被告：莫卫中，男，1981年7月20日出生，汉族，农民，住广东省云浮市新兴县。被告：李少敏，女，1981年10月6日出生，汉族，农民，住广东省云浮市新兴县。委托诉讼代理人：顾华亨、苏志聪,广东浩捷律师事务所律师。原告练姿美与被告莫卫中、李少敏的房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告练姿美、被告李少敏的委托代理人顾华亨到庭参加诉讼,被告莫卫中经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告莫卫中、李少敏偿还房款20万元，违约金损失费20万元，合计人民币40万元给原告；2、案件受理费由被告支付。事实与理由：原告和被告是朋友关系。2016年6月21日，被告莫卫中、李少敏把新兴县××××房（粤房地权证新兴县字第××号，房屋编号：******）卖给原告，原告支付了房款20万元给两被告，双方约定半年内要将被告的该房产过户给原告。但直到现在被告也不能将该房产过户给原告，后来原告得知该房产已被新兴县人民法院冻结。原告为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼。原告为支持其诉讼请求，向法院提交证据：1、《粤房地权证新兴县字第××号》与两张发票，拟证明两被告将涉案房屋卖给原告，并将房产证交由原告保管；2、20万元收据一张，拟证明两被告收到原告付款20万元；3、《二手套间买卖合同》一份，拟证明原、被告双方订立了书面的房屋买卖合同，约定了价款以及违约责任；4、原告和两被告的身份证复印件，拟证明原告、两被告的诉讼主体资格；被告李少敏辩称,1、案涉二手套间买卖合同不是被告李少敏的真实意思表示，对李少敏不发生法律效力。被告莫卫中称向原告借款，需要被告李少敏签名，原告当时在场，但没有作任何解释，而被告李少敏知道签署的材料涉及到位于新兴县××××房（下称“涉案房屋”），但理解是将涉案房屋用作借款抵押，而不是将涉案房屋转让给原告，同时见被告莫卫中已在材料上签了名，故在没有看清材料的内容情况下，就按被告莫卫中的指示在一份打印好的材料上签了名，同时在一份空白收据的“经办人”处签了名，现才知道当时所签署的是一份二手套间买卖合同以及“订金”收据，期间原告没有支付款项给被告李少敏，亦未见原告支付款项给被告莫卫中，故二手套间买卖合同不是被告李少敏的真实意思表示，对被告李少敏不发生法律效力。2、涉案二手套间买卖合同显失公平，应予以撤销，原告应返还涉案房屋并按同期同地段同类房屋租金标准支付占用费给被告莫卫中、李少敏。原告是利用被告莫卫中急需用钱而其有钱出借的优势与被告莫卫中、李少敏签下二手套间买卖合同，以220000元价格购买“涉案房屋”，但“涉案房屋”建筑面积119.02平方米，即单价仅为1848.43元/平方米，已远低于的市场价格，况且“涉案房屋”地处新兴县县城中心地带，且包括了一个面积约23平方米的车库，双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则，参照最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第七十二条规定，二手套间买卖合同“显失公平”，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项之规定，二手套间买卖合同应予撤销，参照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十四条第一款之规定，原告应返还涉案房屋并按同期同地段同类房屋租金标准支付占用费给被告莫卫中、李少敏。3、原告不能主张定金权利，主张的违约责任过高，应给予调整。二手套间买卖合同虽在违约责任中使用“定金”的字眼，但仅约定被告莫卫中、李少敏违约双倍赔偿“定金”，未约定被告莫卫中、李少敏在原告违约的情况下有权收没“定金”，即未约定“定金罚则”，且就200000元款项的性质的约定，在合同已明确载明是“订金”，而因该笔款项出具的收据也明确载明是“订金”，故200000元款项的性质应属“订金”，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定，原告不能主张“定金”权利。二手套间买卖合同约定“一房二卖或其他理由不转让不协助过户”，莫卫中、李少敏支付200000元违约金，但原告因支付200000元给被告莫卫中、李少敏，充其量也只是遭受利息的损失，约定违约金200000元已过分高于实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，应当作出调整。被告李少敏在举证期限内无提供相关证据到庭予以质证。被告莫卫中无答辩，在举证期限内亦无提供相关证据到庭予以质证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告莫卫中没有到庭参加诉讼，视为放弃抗辩及质证的权利。对原告练姿美举证的证据：被告李少敏对证据一的三性没异议，对证明内容有异议，认为该房产证并非被告李少敏交付给原告，至于是谁交的，被告李少敏称不清楚；被告李少敏对证据二收款收据的三性有异议，认为收据当时是空白的，被告莫卫中对被告李少敏陈述是用于借款，不知道是房屋买卖，被告李少敏就房屋买卖的意思表示是不真实的；被告李少敏对证据三的意见和证据二一样；被告李少敏对证据四的三性没有意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。对有争议的证据，本院采证如下：1、由原告举证的房产证，被告李少敏对该证据的三性没有异议，被告莫卫中未提出抗辩，本院予以确认。而被告李少敏认为该房产证并非其本人交付给原告，但未提供充分证据证实其主张，本院不予采纳。2、由原告举证的收据，有原、被告签名确认，可以证实原告已向两被告支付20万元房屋订金的事实。而被告李少敏认为自己签名的是空白收据，但未提供相关证据证实其主张，本院不予采纳。3、由原告举证的《二手套间买卖合同》，有原、被告双方签名确认，且在合同中载明了房屋的价款以及违约责任，本院确认原、被告双方签订房屋买卖合同的事实。而被告李少敏认为该合同是以房屋抵押借款而签名的，但未提供相关证据证实其主张，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月21日，原告练姿美与被告莫卫中、李少敏夫妇签订了《二手套间买卖合同》，约定两被告把新兴县××××房以人民币22万元的价格转让给原告练姿美。合同载明“现卖方莫卫中夫妻同意将座落于新兴县××××房。房地产权证（证号：粤房地权证新兴县字第××号，房屋编号：新房******）。以人民币贰拾贰万元（￥220000元）整卖给买方，现卖方莫卫中夫妻收到买方人民币贰拾万元（￥200000元）整订金。等到该房产土地证、房产证、车房土地证，三证转户到买方名下后由买方付清最后贰万元（￥20000）整房款给卖方，过户的一切费用由买方支付，过户时间，按房产局人员工作日办理直至发证。双方签名后如卖方一房二卖或不卖或其它理由不转让不协助过户的，所造成买方的所有损失由卖方支付赔偿该房款定金的两倍，即人民币肆拾万元（￥400000）整给买方。本合同一式两份，经双方同意签名后立即生效并具有同等法律效力”。合同明确约定了房屋买卖的价款为22万元，违约金为20万元。合同有原告练姿美和被告莫卫中、李少敏三人签名并盖手指模确认。同时，原告练姿美向被告莫卫中、李少敏支付了房屋订金20万元，双方立下收据，原告在付款方签名。被告莫卫中、李少敏在收款方分别签名，并将收据和房地产权证交给了原告，但至今尚未把房屋过户给原告，被告李少敏仍居住在该房屋。另查明，涉案房屋已于2015年12月2日被新兴县人民法院依法查封，查封期限为3年。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。双方争议焦点是：1、涉案房屋买卖合同的效力如何？2、被告是否应当退还购房款20万元给原告？3、被告是否应当支付违约金20万元给原告？对双方争议焦点，本院评判如下：关于涉案房屋买卖合同的效力问题，原告练姿美与被告莫卫中、李少敏双方签订的《二手套间买卖合同》，有原告练姿美和被告莫卫中、李少敏三人签名并按指模确认。且原告已支付20万元房屋订金给两被告，有双方签名确认的收据予以证实。同时，两被告亦把涉案房地产权证交给原告，由此足以证实原、被告双方存在房屋买卖的事实。因此，原、被告双方签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，合同合法有效，对原、被告均发生法律效力，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行义务。被告李少敏对此提出抗辩，但未提供充分证据证实其主张，本院不予采纳。关于被告是否应当退还购房款20万元给原告的问题，因原告请求法院判令被告退还房款，即作出了解除原、被告之间的房屋买卖合同的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。而原、被告双方签订房屋买卖合同时，两被告明知涉案房屋已被法院依法查封，无法办理过户手续，仍与原告签订房屋买卖合同，最终房屋亦没有转让，合同的目的不能实现，因此原告请求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。因被告违约致使合同无法履行，两被告应予退还已付订金20万元给原告。关于被告是否应当支付违约金20万元给原告的问题，因原告提供的证据《收据》载明20万元为“订金”，且原告在庭审中明确表示其支付给被告的20万元是“订金”，不是“定金”，被告李少敏在庭审中也确认是“订金”，因此不适用定金罚则。原、被告双方签订的房屋买卖合同载明“双方签名后如卖方一房二卖或不卖或其它理由不转让不协助过户的，所造成买方的所有损失由卖方支付赔偿该房款订金的两倍，即人民币肆拾万元（￥400000）整给买方”，即约定了违约责任，但被告认为约定的违约金过高，请求法院对违约金予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告因被告违约造成的损失实际是利息损失，现原告主张违约金20万元明显高于其实际的损失，理据不足，本院不予支持。但利息损失可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持”的规定进行调整。因合同无法履行的责任在于被告，所以被告应当支付原告20万元的利息损失（从2016年6月22日起，以20万元为基数按年利率24%计算至付清款项之日止）作为违约金。被告认为涉案合同显失公平，应当予以撤销，但由于两被告未向本院提出反诉，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和第二款、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定判决如下：一、解除原告练姿美与被告莫卫中、李少敏签订的《二手套间买卖合同》。二、被告莫卫中、李少敏应于本判决发生法律效力之日起七日内返还购房款20万元及利息（从2016年6月22日起，以20万元为基数按年利率24%计算至付清款项之日止）给原告练姿美。三、驳回原告练姿美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3650元，由原告练姿美负担666元，由被告莫卫中、李少敏负担2984元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  梁荣伟二〇一九年四月三十日书记员  陈朝阳