贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初1101号原告：朱远刚，男，1984年10月1日生，汉族，住贵州省安龙县。原告：李柱先，女，1986年5月1日生，汉族，住贵州省毕节市。二原告委托诉讼代理人：何文俊（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号15224201120549834。二原告委托诉讼代理人：陈杰（一般授权代理），贵州威迪律师事务所实习律师。被告：毕节市鑫城房地产开发有限公司，统一社会信用代码9152050258412134XE，住所地贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村。法定代表人：谢双喜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵雄（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号15205201710012814。委托诉讼代理人：王涛（一般授权代理)，贵州本芳律师事务所实习律师。原告朱远刚、李柱先与被告毕节市鑫城房地产开发有限公司（下称鑫城房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月22日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何文俊、陈杰、被告鑫城房开公司委托诉讼代理人赵雄、王涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱远刚、李柱先向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即为原告办理相关不动产权证书；2.依法判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书产生的违约金（以297,033.00元为基数，按日利率万分之二计算，从2014年6月30日计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止），暂定30,000.00元；3.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告的诉请第一项变更为要求被告提交办理房屋转移登记的有关文书到不动产登记中心为原告办理不动产权属证书。事实和理由：被告是一家以房地产开发与经营为主营业务的企业。2013年6月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于七星关××××大道茶亭村“毕节市商品综合批发大市场”的商品房。《商品房买卖合同》就原告购买的房屋的坐落及被告逾期办理商品房转移登记应承担的违约责任等事项进行了明确约定。《商品房买卖合同》签订后，原告按约定向被告支付了房款。但至今为止，被告仍未向按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。为维护自身合法权益，原告特具状起诉，诉如所求，恳请依法判决支持。被告鑫城房开公司辩称：一、原告的起诉超过诉讼时效的规定，应驳回原告的诉讼请求。《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）试行》第2条规定：“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律交于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”双方约定的交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期为2014年6月30日。原告起诉时已超过诉讼时效，故应驳回原告的诉讼请求。二、本案逾期办证事实的发生确因政府原因导致，属于行政不可抗力，所以答辩人不应承担支付逾期办证违约金的法律责任。答辩人开发的“毕节市商品综合批发大市场”一期共有1500余户购房户。答辩人在陆续建设的过程中，为数众多业主违法建设构筑物，实质影响整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的办理，直到2017年8月3日由规划执法部门通过行政强制执行方式，消除答辩人办理《建设工程竣工规划认可证》的障碍，从而导致答辩人就办理涉案房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后于2017年12月8日方才取得。同时，政府部门原定将项目占地在2012年7月20日征收拆迁完毕，交付给答辩人。但是，由于政府行政征收滞后，直到2015年11月底才将涉案项目土地全部净地拆迁完毕交付，整个工程进度受到实质影响，特别是消防工程所涉总控制室直到2016年9月25日才完工，严重影响答辩人办证。2018年5月29日三板桥办事处出具《证明》，载明以下内容：“1、三板桥街道办事处代表区政府实际协同答辩人实施土地、房屋征收工作；2、征收补偿工作从2011年开始展开，由于难度大直至2015年2月2日才完工。坟茔迁移直至2015年11月才完成；3、上述原因导致涉案项目消防设施完善、建设工程竣工验收严重滞后。”2018年6月20日，七星关区城乡规划局出具《说明》，载明以下主要内容：“1、2012年至2016年年期间，因业主违法搭建构筑物，导致该项目一直未取得竣工规划许可。2、2017年8月3日，七星关区城乡规划局根据毕节市不动产统一登记工作领导小组的通知，开始对违法建筑物进行强制拆除，2017年11月17日核发项目的竣工规划认可证。”通过上述事实可以得知，本案系由于政府未及时行使行政强制行为等原因导致答辩人逾期办证情况出现，因此答辩人不应当承担任何违约责任。三、即使人民法院认为答辩人应支付违约金也应结合实际损失调整违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，涉案商品房买卖合同系住建部门提供的标准合同，答辩人无法对合同的违约金条款进行修改，若答辩人私自修改责会遭受行政处罚。且逾期办证情况的出现并非由于出卖人的原因造成，故不能依据《中华人民共和国商品房买卖合同解释》第十八条之规定计算违约金。事实上，答辩人早已经将涉案房屋交付给原告使用，原告已经获得房屋的使用价值，其合同目的已经获得实现，故未对原告造成任何的损失，若原告认为其因此遭受了损失，则原告应举证证明逾期办证给其造成的实际损失及具体计算标准后再计算违约金的具体数额。原告无法举证证明其损失及具体计算方法的，应承担不利后果。另外，截止至2018年6月5日，答辩人应承担的合同约定违约金已经达到一亿多元，若继续按照合同履行，对答辩人显失公平。综上，原告起诉超过诉讼时效，且诉讼请求无事实和法律依据，原告的主张不应得到支持。原、被告向本院提供了证据，经本院组织双方当事人举证、质证，对双方当事人无异议的原告提供的原告身份证复印件、被告提供的营业执照复印件、法人身份证明、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：第一，原告提供的《商品房买卖合同》，证明原、被告签订的商品房买卖合同中约定的购房总款为297,033.00元，被告承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理的商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但至今未交付，被告构成违约，应当承担违约责任。被告对该证据的三性无异议，但对证明目的不予认可，本案是由于政府原因导致逾期办证，属于行政不可抗力，被告不应承担违约责任。且本案原告起诉已过诉讼时效。经审查，该证据能证明签订合同及合同约定有关事项的事实，本院予以确认。第二，原告提供的《贷款合同》、首付款收据、收款收据，证明原告已依约支付了全部购房款的义务，已将办理房屋权属证书的各项费用（包括预告登记费、预告抵押登记费、房屋登记、土地证、交易手续费、契税、维修基金等费用）全部交付被告，但被告至今仍未向原告交付相关办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应当按照合同约定以购房款297,033.00元为基数，按合同约定的日利率万分之二支付从2014年6月30日起算逾期办理并交付商品房转移登记的有关文书的违约金。被告对该证据的三性无异议，但对证明目的不予认可，本案是由于政府原因导致逾期办证，属于行政不可抗力，被告不应承担违约责任，且本案原告起诉已过诉讼时效，该组证据反而说明即使被告为原告办理房产证，原告也不能将该房屋出售，原告的损失应当由其举证证明。经审查，该证据能证明原告支付相关款项的事实，本院予以确认。第三，被告提供的毕节市商品综合批发市场项目投资协议书、国有建设用地使用权出让合同、三板桥街道办事处证明、刘汉坤、刘汉文两户迁坟资料、征地面积及地上附作物公示表、一期建筑平面图、贵阳林峰消防工程有限公司安顺第一分公司营业执照、法人身份证明、资质证书、证明、工作预案、情况说明、说明、竣工规划认可证、竣工验收备案表、商品房备案证明书，证明被告商品房备案证明书滞后于2018年5月9日才取得，系七星关区土地征收补偿机关的行政征收行为不能满足效率及时的行政法原则，致其前置《建设工程竣工验收备案表》因《建设工程竣工规划认证书》滞后而滞后，最终导致被告办证逾期。因此，被告的逾期是由于政府的原因导致的，属于不可抗力，被告不应承担违约责任。原告对该组证据的三性无异议，但认为达不到被告证明目的，上述证据并不能证明系政府行政行为导致被告逾期办证。经审查，被告与原告签订《商品房买卖合同》时，应当预见涉案商品房登记等相关手续能否办理的客观情况，不属不可抗力，该组证据达不到被告证明目的，本院不予采信。第四，被告提供的不动产权证书，证明被告经多方努力，已取得涉案商品房的不动产权证书，由此可知被告一直在履行办证义务。原告对该证书的三性无异议，但认为达不到被告证明目的，被告应当为自己违约行为承担责任。经审查，该证书能证明被告取得不动产权证书的事实，涉案商品房符合办理产权转移登记的条件，本院予以确认。经审理查明：2013年6月4日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人以出让方式取得位于贵州省××市××区××大道茶亭村、总面积为92868.85平方米、编号为毕市七星国用(2012)第1786号的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是国有建设用地使用权出让合同，合同编号是522401-2012-CR-0072。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为毕节市商品综合批发大市场。建设工程规划许可证号为520000201206479，建设工程施工许可证号为522401201301250201。建设工程设计审查批准文号为2012-441。建筑工程施工合同约定开工日期为2012年10月8日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为2013年6月30日。买受人购买的商品房位于毕节市商品综合××市场××单元××号房（房××）。该商品房建筑面积98.78平方米，套内建筑面积85.74平方米，总房款297,033.00元；买受人于签订合同之日支付首期房款127,033.00元，余款银行按揭支付；出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告支付房价款297,033.00元。2013年12月23日，原告向被告交付了预告登记费、房屋登记费、土地证费、交易手续费、契税、房屋维修基金、闭路电视入户费、管通煤气入户费。被告未按合同约定将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告遂以前述诉请诉至本院。另查明，2018年5月9日被告取得《毕节市商品房屋备案证明书》，2018年8月20日被告取得不动产权证书主，涉案商品房符合办理商品房转移登记的条件。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案争议焦点为：一、本案是否超过诉讼时效期间；二、被告是否应当承担违约责任、违约责任的期间如何认定，以及违约金应否调整？关于焦点一，受让人请求出卖人办理商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定。不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。本案中，原被告双方在《商品房买卖合同》中约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。因此，受让人请求出卖人办理商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定。同时，协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。因涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件但原告负有缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料的义务。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料之日起一定时间内为原告办理商品房不动产权属证书。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2014年7月1日起开始计算违约金。但是，原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年1月22日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护，即2016年1月22日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。关于焦点二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”中对违约金的计算有相应约定。且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准，从2016年1月22日起开始计算。依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年6月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，被告负有在2014年6月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知原告其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。本案无证据显示被告在约定期限内履行了文书交付或者涉案商品房具备办理转移登记条件的披露义务，故在本案开庭之日视为被告履行了涉案商品房具备办理转移登记条件的披露义务。因此，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应从2016年1月22日起计算至本案开庭之日的前一日（2019年2月24日）。因被告的违约天数已超过180日，根据合同约定，被告应当支付给原告上述违约金为67,070.05元（297,033.00元×0.0002×1129天）。对被告提出的逾期办证事实的发生确因政府原因导致，属于行政不可抗力，所以被告不应承担支付逾期办证违约金的法律责任的抗辩。本院审查认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。本案中，被告所依据的事实应属第三人原因，并非不能预见、不能避免并不能克服情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。故被告的上述抗辩意见不成立，本院不予采纳。综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持；对被告成立的部分抗辩事由，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于原告朱远刚、李柱先提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起90日内为原告朱远刚、李柱先办理涉案商品房的不动产权属证书；二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告朱远刚、李柱先支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金67,070.05元；三、驳回原告朱远刚、李柱先的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275.00元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一九年四月十日书记员  肖 毅