宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2018）宁0104民初12892号原告：郭文英，女，1958年2月26日出生，汉族，农民，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：程德智，北京市中银（银川）律师事务所律师。原告：徐婧，女，1982年9月15日出生，汉族，宁夏解放军第五医院医生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：程德智，北京市中银（银川）律师事务所律师。被告：宁夏林威房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市胜利街1000号。法定代表人：路志齐，该公司总经理。委托诉讼代理人：李馨梅，该公司员工，住宁夏回族自治区灵武市园林场家属院。被告：宁夏启泰鸿达砼业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市德胜工业园区永胜东路168号。法定代表人：陈海军，该公司总经理。委托诉讼代理人：温艳，宁夏信援律师事务所律师。被告：褚军，男，1972年12月22日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告郭文英、徐婧与被告宁夏林威房地产开发有限公司（以下简称：林威公司）、宁夏启泰鸿达砼业有限公司（以下简称：启泰鸿达公司）、褚军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案，适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告郭文英、徐婧的共同委托诉讼代理人程德智，被告林威公司的委托诉讼代理人李馨梅，启泰鸿达公司的委托诉讼代理人温艳，被告褚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭文英、徐婧向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告林威公司签订的《银川市商品房买卖合同(预售)》；2.三被告共同向原告退还购房款448000元，支付2017年6月20日至2018年10月17日的利息损失28218元，并按照人民银行贷款基准年利率支付自2018年10月17日至实际返还购房款之日的利息损失；3.三被告共同按照已付房款的一倍承担赔偿责任，向原告赔偿448000元，4.本案诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：二原告系母女关系。2017年5月，原告欲购房屋一套，通过宁夏马丁房地产经纪有限公司认识了被告褚军。被告褚军称其出售位于银川市兴庆区胜利南街金侨华府某号房屋的抵账房屋一套，开发商为被告林威公司。因被告林威公司拖欠被告启泰鸿达公司相关款项，将该房层抵顶给了被告启泰鸿达公司。现在被告启泰鸿达公司又委托被告褚军办理该房屋的一切手续，并向原告出示了被告启泰鸿达公司授权其到林威公司办理房屋产权事宜的授权委托书。据此，原告于2017年5月25日与被告褚军、宁夏马丁房地产经纪有限公司签订了《顶账房转让协议》，协议约定：原告以448000元的价款购买银川市兴庆区胜利南街金侨华府某号房屋一套，由被告褚军协调原告直接与被告林威公司签订《商品房买卖合同》。协议签订后，原告缴纳了定金10000元。2017平6月20日，被告褚军协助原告与被告林威公司签订了购房合同。双方在合同中明确“该商品房房款为全额顶账”。后原告将全部购房款448000元支付给了被告褚军。付款后，经原告多次催促，被告林威公司拒不向原告交付房产及办理备案手续。原告这才发现涉案房屋已由被告林威公司另行出售给他人，无法办理备案及交付手续，导致商品房买卖合同目的不能实现，故诉至法院。林威公司辩称，原告逾期未付款，所以我方单方解除了合同，此次诉讼不成立。启泰鸿达公司辩称，被告启泰鸿达公司与原告之间不存在合同关系，根据合同相对性的原则，原告无权要求被告启泰鸿达公司承担责任。2016年被告林威公司将价值600万元的25套房屋抵顶给被告启泰鸿达公司，其后被告启泰鸿达公司又将涉案房屋抵顶给了案外人蔡兵，并按照蔡兵的指示将授权委托书出具给被告褚军，并配合其与林威公司签订了商品房买卖合同。被告林威公司接受了被告启泰鸿达公司指定的购房人并与其签订了房屋买卖合同，证明被告林威公司同意将房屋通过顶账的方式出售给原告，原告与被告林威公司形成了商品房买卖合同关系。褚军辩称，这个房子是蔡兵抵顶给我的，我又通过中介将房屋卖给原告徐婧。当事人围绕诉讼请求及辩称主张依法提交了证据，经本院组织双方质证，对双方无异议的证据，本院在卷佐证，对双方有异议的证据，本院认定如下：二原告提交的《备案情况说明》，来源合法，可以作为认定事实的依据，本院予以采信；被告林威公司提交的房源表，因仅为林威公司单方面制作，且无法与其他证据相互印证，故本院不予采信；被告启泰鸿达公司提交的房源表，有陈海斌的签字及被告林威公司的印章，且与其他证据可以相互印证，本院予以采信。根据本院审查确认的证据及双方当庭陈述，本院经审理认定事实如下：陈海军系被告启泰鸿达公司的法定代表人，案外人陈海斌系被告启泰鸿达公司股东。因陈海军与被告林威公司之间存在债权债务，被告林威公司向陈海军出具房源表一张，陈海斌在该表上注明：以上房源用于抵顶本人债务。涉案房屋包含在上述房源表中。2016年11月21日，被告启泰鸿达公司向被告褚军出具授权，办理涉案房屋产权事宜。2016年11月23日，被告林威公司与被告褚军签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：被告林威公司将涉案顶账给被告褚军。2017年5月25日，被告褚军与原告徐婧通过案外人宁夏马丁房地产经济有限公司签订《顶账房转让协议》约定：原告徐婧购买被告位于银川市兴庆区金侨华府某室，总价款448000元，被告褚军协助原告与开发商签订购房合同。后被告褚军依照合同约定协助原告郭文英与被告林威公司签订了涉案房屋的《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：被告林威公司将涉案房屋出售给原告郭文英，房款支付方式为全款顶账，房屋总价448000元；被告林威公司应当于2018年6月30日前向原告郭文英交付房屋。原告于2017年6月20日向被告褚军支付了购房款448000元。后被告林威公司又将涉案房屋出售给了案外人胡超，并在银川市房屋产权交易管理中心办理了合同备案登记。现原告诉至法院，请求判如所请。另查明，2017年9月28日，案外人宁夏林盛供热有限公司将被告林威公司诉至银川市中级人民法院，该案中被告林威公司认为其通过房屋抵顶方式给宁夏林盛供热有限公司抵顶了部分增容费等费用，林盛公司提交房源表一张（包含涉案房屋），抗辩该房屋并非抵顶给林盛公司，而是抵顶给了陈海斌，后银川市中级人民法院对被告林威上述陈述不予采信，并判决被告林威公司向宁夏林盛供热公司支付增容费、采暖费960万元。被告林威公司不服上述判决，上诉至宁夏回族自治区高级人民法院，经该院审理认为，宁夏林盛供热公司一审提交的房源清单中明确记载系用于抵顶了陈海斌的债务而不是宁夏林盛供热公司与被告林威公司的债务。后驳回了上诉，维持原判。本院认为，原告郭文英与被告林威公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合同依法成立且已发生法律效力。被告林威公司关于涉案房屋抵顶给了案外人宁夏林盛供热公司，且原告未向被告林威公司支付购房款，林威公司解除了合同的辩解，因被告林威公司通过房屋抵顶宁夏林盛供热公司增容费等费用的事实已经生效判决确认不成立，通过原告、被告启泰鸿达公司提交的证据，结合生效判决确认的事实可以确认，被告林威公司以涉案房屋抵顶未偿还陈海军的借款，后原告又购买了陈海军抵顶给被告褚军的涉案房屋，故原告通过债权债务抵顶的方式向被告林威公司支付了房款，与双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》中关于支付方式的约定内容相符，故本院对被告林威公司的上述辩解不予采信，被告林威公司应承担向原告交付房屋的合同义务。现被告林威公司未履行上述合同义务，反而将涉案房屋另行出卖给案外人胡超，致使原告的合同目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第（二）项规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，故原告要求解除与被告林威公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，返还已付购房款448000元的主张符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告林威公司按照人民银行贷款基准年利率4.75%支付已付购房款自2017年6月20日至2018年10月17日止的利息损失28218元及款项付款之日止的利息损失，原告主张的2017年6月20日至2018年10月17日止的利息损失28218元不违反法律规定，本院予以支持，被告林威公司还应当按照年利率4.75%支付已付购房款448000元自2018年10月18日至本判决确定的付款之日止的利息损失。原告要求被告林威公司承担448000元的赔偿责任，但未提交证据证实其实际损失，本院酌定被告林威公司向原告承担已付购房款40%的赔偿责任179200元，超出部分不予支持。原告要求被告启泰鸿达公司及褚军承担返还购房款及赔偿责任，因原告与被告林威公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》因被告林威公司的违约行为解除，被告启泰鸿达公司及褚军不存在过错，故对原告要求被告启泰鸿达公司及褚军承担返还及赔偿责任的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（五）项、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项之规定，判决如下：一、解除原告郭文英与被告宁夏林威房地产开发有限公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》（银川市兴庆区金侨华府某号）；二、被告宁夏林威房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告郭文英、徐婧返还购房款448000元、赔偿179200元、支付利息损失28218元，并按照年利率4.75%支付448000元自2018年10月18日至本判决确定的付款之日止的利息损失；三、驳回原告郭文英、徐婧的其他诉讼请求。如果被告宁夏林威房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费13042元，由被告宁夏林威房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  保 清人民陪审员  李素霞人民陪审员  白 莉二〇一九年四月二十八日法官 助理  金俊婷书 记 员  龚琬清附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。