浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初2376号 原告（案外人）：黄希财，男，1978年11月19日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘天祥，浙江信泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：王朋，浙江信泰律师事务所律师。 被告（申请执行人）：浙江瑞安农村商业银行股份有限公司，住所地瑞安市安阳街道万松东路148号。 法定代表人：王光领。 委托诉讼代理人（特别授权）：涂芬芳，女，系该公司工作人员。 被告（被执行人）：吴贤亮，男，1965年9月3日出生，汉族，住瑞安市。 原告黄希财与被告浙江瑞安农村商业银行股份有限公司【以下简称瑞安农商行】、被告吴贤亮案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘天祥、被告瑞安农商行的委托诉讼代理人涂芬芳到庭参加诉讼，被告吴贤亮经本院依法传唤没有到庭。本案现已审理终结。 原告黄希财向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行原告黄希财所购置登记在被告吴贤亮名下坐落于××房屋【房屋所有权证号：瑞安市房权证马屿镇字第××号，土地使用权证号：瑞集用（2008）第××号】；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年2月12日，原告黄希财与被告吴贤亮在瑞安市马屿镇马岩村村民委员会的见证下签订了《房屋买卖合同》，约定吴贤亮自愿将坐落于××房屋【房屋所有权证号：瑞安市房权证马屿镇字第××号，土地使用权证号：瑞集用（2008）第××号】出卖给黄希财，房屋的成交价格为808000元。原告于签订合同当日以现金形式支付给吴贤亮定金28000元，2月14日以银行汇款形式支付给吴贤亮680000元，4月12日以现金形式支付给吴贤亮的亲戚吴某100000元。原告于2016年2月14日支付大部分购房款后，搬入涉案房屋居住，之后变更水、电户名至原告名下。2018年11月28日，原告的母亲苏某收到瑞安市人民法院执行局的谈话通知，了解到涉案房屋被查封，事情起因是被告吴贤亮因于2016年8月10日向被告瑞安农商行贷款10万元到期未还，被起诉，2018年9月6日被申请强制执行。原告认为，原告向吴贤亮购买涉案房屋在先，且已支付全部购房款并合法占有该房屋。虽然，由于政策限制，原告暂时无法办理过户手续，但这并非因原告自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，应排除对涉案房屋的执行。 被告瑞安农商行辩称，法院执行局对登记在吴贤亮名下的涉案房屋进行查封是符合法律规定的。涉案房屋买卖合同不真实，与事实有差入，一是合同约定的房屋建筑面积、土地使用面积和房产证、土地证登记不相符，二是合同约定押金20000元，但原告陈述已经全额支付购房款。综上，请求驳回对原告的诉讼请求。 被告吴贤亮未作述称。庭后，被告吴贤亮提交书面说明，表示黄希财已向其付清全部购房款，第一笔于2015年年底付定金28000元，第二笔于2016年2月14日通过建行转账付680000元，第三笔100000元是付给其侄子吴某，房屋于签订协议之后的第三天交付的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提供的房屋买卖合同，拟证明涉案房屋已于2016年2月12日出卖给原告，且经马岩村村委会盖章确认。被告瑞安农商行对其真实性有异议，认为合同所载面积与房产证登记面积不符，实际付款和合同约定的付款方式不符，房屋交付时间和签订合同签订是同一日，不合情理。 2.原告提供的银行交易记录，拟证明原告已支付全部购房款，其中28000元是现金支付，680000元是从原告母亲苏某账户转入吴贤亮账户，余款100000元因原告当时资金不足，打了欠条交吴贤亮的侄子吴某，4月份付款时，由于吴某没有建行的卡，先转给了吴某的姐妹夫周贤芳，（跨行转账需要手续费），周贤芳次日将现金给了吴某，吴某将钱存在了自己农商银行卡内用于偿还贷款，按吴某的说法，这个贷款是替吴贤亮贷的。被告瑞安农商行对其真实性无异议，680000元的关联性也没有异议，但另外100000元是支付给周贤芳的，与本案房屋买卖无关。 3.原告申请证人苏某出庭作证，苏某陈述：我是黄希财的母亲。这个房子是我看下来的，觉得这个房子不错，起初我儿子还不满意的，想买刚建好的，后来他也同意买这个房子。合同在马岩村委会办公楼签的，签合同那天给定金28000元，钱是我付的。后来我向别人借了180000元，凑起来680000元，正月初五从我卡上一次性打给吴贤亮。还有10万元，对方同意迟点付款，认吴某的账，所以打了张条子给吴某，吴某是吴贤亮的侄子。过一个月，吴某说没有信用社的卡，就先打给阿芳，阿芳再给吴某。那张条子拿来被我儿子撕掉了。本来我儿媳妇还说先把20000元押金扣着，后来吴贤亮的兄弟来说就先给了，所以购房款已全部给他们了。我儿子是正月初八搬入这个房子的。 原告认为证人证言与原告诉称的事实基本一致，能够证明房屋买卖及购房款全额支付情况，定金付款情况原告代理人可能没陈述清楚，以证人陈述为准。被告瑞安农商行对680000元支付没有异议，对打欠条给吴某的100000元关联性有异议的。 4.原告申请证人吴某出庭作证，吴某陈述：我是吴贤亮的亲侄子。因吴贤亮欠债，要卖掉这个房子还钱。黄希财的妈妈是认识我妈妈的，通过我妈妈介绍买卖的，房子也是我妈妈带看的。当时黄希财购房款全部付清还差100000元，吴贤亮不同意欠，我替黄希财担保后才同意的，因为吴贤亮通过我向瑞安农商行贷款的一笔200000元快到期了。合同是在村委会签订的，我在单位上班没去，合同签好后拿到我家里让我签的字。合同签了以后，吴贤亮付我100000元，加上后来黄希财支付我姐夫周贤芳100000元，我一起还了银行贷款200000元。 原告认为证人证言是真实的。被告瑞安农商行认为证人所说的他贷款给吴贤亮，只是他单方陈述，没有证据印证。 本院综合认证认为，房屋买卖合同上所载建筑面积为170平方，与房产证上面积169.71平方非常相近，属大概数字。同时，合同第四条付款方式约定，付款今随合同双方当面议定一次性付清，除押金20000元除外。因此第六条约定房屋于2016年2月12日（即合同签订之日）交付给买受人，是与除押金之外的其他款项交付相一致的，与生活情理相合。至于押金20000元，原告基于被告方的要求提前给付，属履行问题，与合同真实性的判断无关。被告对该合同真实性的质证意见，本院不予采纳。转账凭证的真实性，被告无异议，本院予以采信。至于转周贤芳的100000元是否属于购房款中的部分款项，在吴某和苏某的证言中已得到印证证实，吴某作为吴贤亮的亲侄子，其证言与整个案情相吻合，较为可靠，本院予以采信。 经审理查明，经过前期看房并达成口头一致协议的情况下，2016年2月12日，原告黄希财夫妇与被告吴贤亮夫妇在马屿镇马岩村村干部见证下在村委会办公楼签订了一份《房屋买卖合同》，约定被告吴贤亮自愿将坐落于××房屋（在吴某套房对面）以808000元的价格出卖给原告黄希财，暂扣办理房产证、土地使用证押金20000元，等两证过户后支付，其他款项今随合同双方当面议定一次性付清。书面合同签订前在双方达成口头协议时，原告先付定金28000元；书面合同签订后第三天，原告通过其母亲苏某向吴贤亮支付680000元，款项支付后，吴贤亮将涉案房屋及房地产证件交付给原告；应吴贤亮要求，原告于4月11日将购房款100000元转付给吴某用于偿还瑞安农商行借款。2016年3月份，原告将涉案房屋的水、电户名变更登记到自己名下。 涉案房屋所有权证于2007年2月7日登记在吴贤亮名下，证号为瑞安市房权证马屿镇字第××号；土地使用权证于2008年8月23日登记在吴贤亮名下，系拨用住宅用地，证号为瑞集用（2008）第××号。 另查明，本院在审理（2018）浙0381民初877号瑞安农商行与吴贤亮金融借款合同纠纷一案中，应瑞安农商行财产保全申请，于2018年2月11日裁定查封涉案房屋。判决生效后，本院于2018年9月6日以（2018）浙0381执6719号立案执行，执行标的额为10万元本金及利息。在执行过程中，本院于2018年9月14日查封涉案房屋。原告于2019年1月10日向本院提起执行异议，本院于2019年1月17日裁定驳回。原告于2019年2月1日向本院提起执行异议之诉。 本院认为，原告黄希财与被告吴贤亮在本院查封涉案房屋之前经协商签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，该合同没有违反法律的强制性禁止性规定，合法有效。到庭被告认为合同不真实的意见不能成立。同时，原告已按约定支付了全部购房款，也已合法占有涉案房屋。至于涉案房屋迄今未能办理过户手续，系原告非涉案房屋所在地农村户口，无法办理过户手续，属政策限制原因，非原告自身消极不行使登记权利。综上，原告要求对其购买但现登记在吴贤亮名下的涉案房屋停止执行，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，本院予以支持。到庭被告的相关答辩意见不能成立。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 一、原告黄希财与被告吴贤亮于2016年2月12日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、不得执行坐落于瑞安市××房屋［瑞安市房权证马屿镇字第××号]。 案件受理费2300元，由被告浙江瑞安农村商业银行股份有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 本院（2019）浙0381执异12号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  黄其宁 人民陪审员  池邦义 人民陪审员  蔡丽雅 二〇一九年四月一日 代书 记员  许彬彬