文书内容江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0507民初643号原告：邱国峰，男，1974年12月14日生，汉族，住河南省柘城县。原告：朱席真，女，1977年4月12日生，汉族，住河南省柘城县。二原告委托诉讼代理人：何平，江苏鸿永律师事务所律师。被告：胡斐，男，1987年12月12日生，汉族，住江苏省苏州市相城区。被告：金庆文，女，1989年12月12日生，汉族，住江苏省苏州虎丘区。委托诉讼代理人：朱晗、白海燕，江苏加得律师事务所律师。被告：相城区元和万家灯火房产经纪服务部，住所地苏州市相城区元和街道阳澄湖西路773号-2-3一楼。经营者：李翠翠。被告：张巧根，男，1966年7月5日生，汉族，住江苏省苏州市。原告邱国峰、朱席真与被告胡斐、金庆文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理，依法由审判员孙明适用简易程序独任审判，于2019年3月14日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法当庭追加相城区元和万家灯火房产经纪服务部（以下简称万家灯火）、张巧根为被告（该两被告自愿放弃举证、答辩期），原告邱国峰、朱席真及其委托诉讼代理人何平、被告金庆文及其委托诉讼代理人朱晗、被告相城区元和万家灯火房产经纪服务部经营者李翠翠、被告张巧根到庭参加诉讼，被告胡斐经本院合法传唤未到庭。本案现已审理完毕。原告邱国峰、朱席真向本院提起诉讼请求：1、判决解除原告与两被告于2018年8月13日签订的《房屋买卖(居间)合同》。2、判令两被告返还原告购房款人民币1500000元，并支付违约金340000元。3、判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年8月13日原告与两被告签订《房屋买卖(居间)合同》约定：原告以1700000元购买两被告共同共有位于苏州市相城区元和街道花南家园2幢1004室的房屋。合同签订后原告方先后已支付定金、购房款合计1500000元，余款200000元于房屋过户当日再支付。房屋合同签订后，2018年9月20日左右被告将房屋钥匙交付原告，原告随即开始对案涉房屋进行装修。由于被告收到购房款后，案涉房屋又连续被法院查封，导致房屋无法过户，双方后于2018年12月7日签订《补充协议》，约定被告于2018年12月15日前将房屋查封所欠款项偿还，并约定于2018年12月30日之前双方准备相关手续进行网签。补充协议签订后，被告方未按约定将房屋查封处理，导致合同无法继续履行。双方为此多次沟通仍未果，双方2019年1月9日再次签订《协议》，双方同意解除合同，被告分期退还款项，但被告至今仍未按协议履行义务。被告胡斐未作答辩。被告金庆文辩称，1、对原告诉状所称事实部分无异议。但是两被告与原告签订买卖合同时，两被告已经办理离婚登记，且对房产份额做出了约定。本案涉及的房屋买卖合同无法履行，是由被告胡斐的个人原因造成，且原告支付的房屋价款也均由被告胡斐收取，所以被告金庆文不应对被告胡斐的行为承担责任，两被告应当各自承担责任。2、被告金庆文已经退还了价款20万元。3、双方合同约定违约金过高，如法院判令被告金庆文承担责任，请求酌情减少。被告相城区元和万家灯火房产经纪服务部、张巧根对原告诉称无异议。经审理查明：2018年8月13日，原告与两被告签订《房屋买卖(居间)合同》一份。合同约定：原告以1700000元购买两被告共同共有位于苏州市相城区元和街道花南家园2幢1004室的房屋。合同签订后，原告先后已支付定金、购房款合计1500000元，余款200000元约定于房屋过户当日再支付。2018年9月20日左右，被告将房屋钥匙交付原告，原告随即开始对案涉房屋进行装修。由于被告收到购房款后，案涉房屋又连续被法院查封，导致房屋无法过户。双方后于2018年12月7日签订《补充协议》，约定被告于2018年12月15日前将房屋查封所欠款项偿还，并约定于2018年12月30日之前双方准备相关手续进行网签。补充协议签订后，被告方仍未按约定将房屋查封处理，导致合同无法继续履行。双方为此多次沟通仍未果，双方2019年1月9日再次签订《协议》，双方同意解除合同，被告分期退还款项，但被告至今仍未按协议履行义务。另查，两原告为夫妻关系。被告胡斐、金庆文原为夫妻关系，2018年5月7日协议离婚。被告胡斐、金庆文离婚时，涉案房产已经办理抵押贷款了，双方对房屋抵押贷款如何承担并无约定。有关不动产查询记录显示，该房屋有芜湖房荣网络小额贷款有限公司120万元的抵押贷款，设定时间为2017年8月21日。原告方主张，当时房屋有抵押且原告要到2018年10月28日社保才交满1年，才能符合苏州地区的购房资格，故原告方将房款给被告胡斐，由其先将抵押款支付，所以没有将房款汇入有关部门的资金监管账户。另查，被告张巧根为买方经纪人（系苏州乐居家房产中介有限公司个人独资业主），万家灯火为卖方经纪人，当时系张巧根与万家灯火约定共同办理该起房屋买卖。因根据本院（2017）苏0507民初6633号民事调解书，因被告胡斐房子被本院查封，故原、被告商定由被告胡斐收取了原告的150万元，去偿还了145万元款项后撤销了法院查封。期间，被告张巧根收到过被告胡斐支付的中介费5万元，被告万家灯火未收取双方中介费用。发生纠纷后，原告共计收到被告方共计20万元，其中由被告金庆文退还10万元，被告张巧根代被告金庆文退还10万元。审理中，原告举证如下：1、《房屋买卖(居间)合同》、《补充协议》、《协议》，证明原、被告双方签订房屋买卖合同及两份补充协议内容。2、购房定金收据1张、银行汇款回单3张、收条2张，证明原告方为购置房屋已向被告方支付购房屋合计人民币150万元。3、房产证、不动产登记簿查询记录，证明案涉房屋信息及抵押、查封情况。房屋登记时间是2016.10.28,但我方于2018.8.29查询显示案涉房屋有120万元抵押，抵押权设定时间是2017.8.21。本案立案后，对案涉房屋信息再次查询，发现该房屋由4家法院进行了查封，查封时间分别是2018.10.26、2018.10.30、2018.11.1、2018.11.12。补充提供4、录音1份、农业银行流水交易记录4页，证明双方发生争议后，被告金庆文向原告方返还10万元，该款项属于房屋装修，与本案诉请无关。案外人张巧根向原告支付违约金10万元。录音是原告与案外人张巧根之间的对话。被告金庆文：对证据1房屋买卖合同无异议。对两份补充协议，是原告与万家灯火房产以及被告胡斐签订，被告胡斐未到庭，我方无法确认。从内容来看，也反映出原告确认违约责任应当由被告胡斐个人承担。对证据2真实性无异议，反映出房屋价款支付至被告胡斐的个人账户。对证据3无异议。对证据4录音真实性无法确认，这是原告与案外人之间的对话。张巧根支付的10万元是替被告金庆文退还给原告的房屋价款。对银行流水真实性认可，被告金庆文另行支付给原告的10万元也是退还给原告的房屋价款。被告金庆文：提供1、离婚证，证明两被告之间于2018.5.7办理离婚登记手续。2、离婚协议，证明双方约定本案涉及的房屋由双方各自50%按份共有。原来双方对房屋的共有是夫妻关系存续期间的共同共有，但双方已解除了婚姻关系，且做出了约定，故双方的共有关系应转化为按份共有。两被告与原告签订的房屋买卖合同，应当是各自转让其份额的房产，应由其个人独立承担相应的民事责任。由于被告胡斐的个人债务导致合同无法履行，如对被告金庆文造成的损失，我方也保留对其主张的权利。原告质证认为：对上述证据的真实性无异议，但关联性不予认可。在房屋买卖合同中，两被告并未告知原告，房屋为按份共有。本案立案后，代理人也查询了案涉房屋登记信息，显示为共同共有，根据不动产登记的公示效力，两被告离婚协议的约定，并不能对抗善意的买房人，两被告应当共同承担责任。被告万家灯火、张巧根对上述证据均无异议。审理中，被告张巧根当庭提供了不动产查询信息、(2017)苏0507民初6633号（原告吴建良与被告胡斐、金庆文房屋买卖合同纠纷）一案民事调解书。原告对此质证认为，对调解书和不动产查询信息真实性无异议，但是查询函的查询时间是2018.8.29下午14时40分。但是我方购房时得知房屋的查询信息是存在120万元抵押。我方的查询时间是2018.8.29下午13时45分。我方购房时，被告是明确用我方购房款偿还120万元抵押款。被告金庆文无异议。另查，本院(2017)苏0507民初6633号（原告吴建良与被告胡斐、金庆文房屋买卖合同纠纷）一案民事调解书载明：一、原告吴建良与被告胡斐、金庆文于2015年8月20日签订的《房屋买卖（居间）合同》解除。二、被告胡斐、金庆文共同返还原告吴建良购房款45万元，赔偿原告吴建良100万元，合计145万元。被告胡斐、金庆文分别定于2018年8月21日支付100万元，8月31日支付45万元如被告胡斐、金庆文任一期逾期未足额履行，则自愿加付违约金3万元，原告吴建良可就未付款项（包括未到期款项）及违约金一并申请执行。三、原告吴建良于2018年9月25日前将位于苏州市相城区元和街道花南家园2幢1004室房屋返还被告胡斐、金庆文。如原告吴建良逾期，则支付被告胡斐、金庆文违约金3万元，被告胡斐、金庆文可就该违约金向法院申请执行。此后，因被告胡斐、金庆文未及时履行债务，被告本院依法查封了本案涉案房产。另查，涉案房产先后被本院、苏州市姑苏区人民法院多次查封。其中为：本院（2018）苏0507民初字第6664号于2018年10月26日查封；本院（2018）苏0507民初字第6739号于2018年11月1日查封；苏州市姑苏区人民法院（2018）苏0508执保1422号、（2018）苏0508民初7053号于2018年11月1日查封。上述查封期间均为三年。2018年8月29日13时45分的苏州市相城区国土资源局不动产查询记录显示，涉案房屋有芜湖房融网络小额贷款有限公司120万元的抵押贷款，设定时间为2017年8月18日起至2018年2月18日止。以上事实有原告提供的双方身份证、营业执照、《房屋买卖（居间）合同》、购房定金收据、银行汇款回单、收条、房产证、不动产登记簿查询记录、录音稿、农业银行流水交易记录、被告金庆文提供的离婚证、离婚协议、被告张巧根提供的本院(2017)苏0507民初6633号民事调解书复印件以及当事人陈述等附卷作证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行义务；一方当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。本案中，双方签订的房屋买卖合同实有效，应予认定；因被告胡斐、金庆文有其他债务，导致涉案房产被法院多次查封，对此，被告胡斐、金庆文应承担违约责任；因原告暂不具有购房资格，故未至有关部门办理资金托管，扩大了交易风险，原告也应对扩大损失承担部分责任，故应对其主张违约金部分予以酌情调整。被告张巧根作为居间人，收取一方居间费用后，未正确履行居间职责，引导当事人规避购房政策，扩大了当事人的交易风险，也应承担一定责任；被告万家灯火未正确履行居间职责，扩大了当事人的交易风险，也应承担一定责任，鉴于其未收取相关费用，其承担责任应小于同为居间人的张巧根；被告金庆文、张巧根此前各退还10万元款项应在本案中一并结算。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告邱国峰、朱席真与被告胡斐、金庆文双方签订的房屋买卖合同自2019年1月17日起解除。二、被告胡斐、金庆文应返还原告支付邱国峰、朱席真购房款人民币1500000元，支付违约金100000元，合计人民币1600000元，扣除被告金庆文己付100000元，被告胡斐、金庆文还应支付原告支付邱国峰、朱席真人民币1500000元。三、被告张巧根应赔偿原告损失人民币50000元、退还被告胡斐中介费人民币50000元（该款可由被告张巧根向原告代为被告胡斐、金庆文退还的人民币100000元房款中冲抵）。上述第二项、第三项合并执行，被告胡斐、金庆文应支付原告邱国峰、朱席真购房款、违约金合计人民币1450000元。被告张巧根与原告邱国峰、朱席真、被告胡斐、金庆文之间的款项予以冲抵完毕，全部结清。四、相城区元和万家灯火房产经纪服务部应赔偿原告邱国峰、朱席真损失人民币15000元。上述款项均于判决生效之日起十日内履行五、驳回原告邱国峰、朱席真其余诉讼请求。本案案件受理费减半收取人民币10680元、保全费人民币5000元，合计人民币15680元，由被告胡斐、金庆文负担（此款原告已垫付，不再退还，被告负担之款于本判决生效之日起十日内直接支付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  孙明二〇一九年四月十二日书记员  顾月