湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初1174号原告长沙梅溪湖金悦置业有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区天顶街道环湖路**方茂苑******。法定代表人文雄，系该公司董事长。委托代理人张曲，湖南金州律师事务所律师。委托代理人胡晓萌，湖南金州律师事务所律师。被告湖南华辰信息技术有限公司，住所地：长沙，住所地：长沙市岳麓区银盆岭街道银双路银盆岭村新塘小区**1门**法定代表人卢荣华。委托代理人聂波，北京德恒（长沙）律师事务所律师。委托代理人黄震，男，1982年9月5日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区，系该公司员工。原告长沙梅溪湖金悦置业有限公司（以下简称“金悦置业公司”）诉被告湖南华辰信息技术有限公司（以下简称“华辰信息技术公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月15日受理后，依法由审判员卿斌独任审判，于2019年4月8日公开开庭进行了审理，书记员龚雪娟担任法庭记录。原告金悦置业公司的张曲、胡晓萌，被告华辰信息技术公司的委托代理人聂波、黄震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金悦置业公司诉称，2015年3月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于长沙市岳麓区麓云路金悦雅苑楼盘的14栋整栋房产（租赁物建筑面积为2979.33平方米）。根据合同第三条约定，租期为8年，自2015年5月1日起至2023年4月30日止，原告给予被告自2015年5月1日起至2019年4月30日的租赁优惠期，租金优惠期租金共计2860156.8元，即每月租金标准为59586.6元，在2018年5月1日至2019年4月30日期间，平均分为十二期。在每期的开始日的上月26日按（现金、支票、银行转账）付款方式向原告缴付，每期缴付金额为租赁优惠期总金额的十二分之一，即238346.4元。被告承租涉案租赁物后，存在逾期交租的违约行为，经原告多次催告后，被告仅于2018年6月11日、2018年6月12日、2018年7月16日向原告交纳租金共计715039.2元，根据合同第六条第二款的约定，原告于2018年9月10日向被告发出《房屋租赁合同解除函》，正式解除与被告的租赁合同关系，要求其一次性补交租赁期间欠付的租金并向原告返还租赁房屋。截至原告起诉时，被告拖欠原告租金共计1686300.78元，并应根据合同约定支付逾期支付租金的违约金。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判令：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同关系于2018年9月10日解除；2.原告有权不予退还被告提交的租赁保证金100000元；3.被告向原告支付自2015年5月1日起至2018年9月9日的租金共计1686300.78元；4.被告向原告支付逾期支付租金的违约金134141.36元（违约金暂计算至2018年11月5日，自2018年11月6日到被告实际付清欠付租金之日止的违约金，以欠付租金为基数，按0.3%每日的标准另计）；5.被告承担本案的全部诉讼费用。被告华辰信息技术公司辩称：一、原告应退还被告华辰信息技术公司租赁保证金10万元，但如存在被告公司拖欠费用的情况，可以按照合同约定抵扣拖欠费用。二、由于原告长时间无理由不同意被告对外转租涉案房屋的一、二层，致使该两层一直处于空置、闲置状态，故被告仅需承担实际使用的第三层的租金，按照一、二、三层的市场租金单价计算，被告并未拖欠原告租金。三、被告不存在违约，原告解除租赁合同的根本目的是为了出售涉案房屋，造成被告无法继续承租房屋，被告不应承担违约责任，假设被告需要承担违约责任，违约金每日千分之三的标准过高，可参照银行同期贷款利率计算。经审理查明，2015年3月，原告金悦置业公司（甲方）与被告华辰信息技术公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条、租赁房产甲方同意将坐落在长沙岳麓区麓云路金悦雅苑楼盘的14栋整栋房地产出租给乙方使用，该房产建筑面积为2979.33平方米……第二条、经营用途甲方将该房屋出租乙方作“办公、展示、会议咖啡等商业运营”用途，主要经营范围：展示、家居、信息、餐饮、通讯及金融服务等……第三条、租赁期限、租金、支付方式、保证金、物管费用1.本合同所约定租赁期限为8年，自2015年5月1日起至2023年4月30日止。在乙方按照本合同之备忘录履行开发及其他义务的前提下，甲方给予乙方自2015年5月1日至2019年4月30日的租赁优惠期，在此期间乙方每月应缴纳租金为59586.6元；从2019年5月1日开始，乙方每月租金为238346.4元，并从2019年5月1日开始每一年递增3%。2.具体租金如下：2015年5月1日-2019年4月30日，月租金59586.6元；2019年5月1日-2020年4月30日，月租金238346.4元；2020年5月1日-2021年4月30日，月租金245496.8元；2021年5月1日-2023年4月30日，月租金252861.7元；若乙方未按本合同之备忘录履行义务，甲方给予乙方的租赁优惠期将减半，即甲方给予乙方自2015年5月1日至2017年4月30日的租赁优惠期，在此期间乙方每月应缴纳租金为119173.2元；并在2016年5月1日至2017年4月30日缴纳，具体缴纳原则参照本合同第三条第3项执行。从2017年5月1日开始，乙方每月租金为238346.4元，并从2019年5月1日开始每一年递增3%。3.租金按月结算；租赁优惠期租金共计2860156.8元（59586.6元×48月），在2018年5月1日至2019年4月30日期间，平均分为12期，在每期开始日的上月26号按（现金、支票、银行转账）付款方式向甲方缴付，每期缴付金额为租赁优惠期总金额的（一十二分之一），即238346.4元，租赁优惠期之后各期（按月为一期）租金应于每期开始日的上月26日按（现金、支票、银行转账）付款方式向甲方缴付。甲方须提前15日向乙方提供相应的租金发票。4.乙方应按时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3‰向甲方支付违约金。本合同所约定的缴付期届满后15天，乙方仍未全额缴付当期租金的，甲方有权采取措施随时终止乙方承租房屋的使用功能，该措施包括但不限于停止向承租房屋提供电力、空调、通讯、水等使用功能，直至乙方全额交纳当期应交租金。因此导致的一切损失及责任均由乙方自行承担。5.本合同签订当日，乙方须向甲方交纳人民币100000元作为保证金。在本合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务、没有违约行为的情况下，甲方将该租赁保证金100000元在协议终止后30天内以现金或转账的方式退还乙方（不计利息）。乙方违反本合同任何条款，甲方均有权从租赁保证金中抵扣乙方应支付给甲方的款项，直至将租赁保证金全部抵扣完毕，不足部分甲方可向乙方追偿。如甲方按本款约定扣划租赁保证金后，乙方须自接到甲方通知后10天内补足本条款约定的租赁保证金金额，否则，视作乙方违约，甲方有权采取本条第4款约定措施，随时终止乙方承租房间的使用功能……第四条、房屋交付1.该房屋应在2015年5月1日前交付使用……第五条、甲乙双方的权利和义务1.在租赁期间，甲方有权利转让该房屋。甲方如将该房屋的所有权转让给第三方，应提前按本协议乙方的通讯地址以邮局特快专递方式通知乙方，乙方应在邮局发出通知之日（以邮戳日期为准）起15天内书面作出回复，乙方超出此期限没有作出书面的意思表示，视为放弃该优先购买权，甲方可以将房屋所有权转让给第三方。房屋所有权转让以后，甲方应告知乙方房屋所有权转移情况……14.违约金、赔偿金的支付每逾期一天，按应付金额的3‰支付违约金……第六条、关于违约责任的约定1.租赁期内任何一方无法定或约定理由而单方解除合同，另一方有权要求违约方支付与租赁保证金等额的违约金。守约方因此所受到的损失超过违约金的，违约方还应就超过的部分进行赔偿。2.乙方应按时交纳租金，如逾期30天不交租金的，甲方除有权向乙方追索租金及逾期交付租金的违约金外，甲方还有权解除本租赁合同，且租赁保证金不予退回，甲方并有权向乙方要求赔偿损失……5.乙方有权按约定用途及经营范围使用物业，有关分租、转租或以其他方式转手或与第三方共同占有、使用承租房屋的全部或部分，须获得甲方书面同意方可执行。否则，甲方有权解除本合同，收回该房屋，且不退还乙方已经交付的租赁保证金，乙方还须按违约时一个月的租金向甲方支付违约金，由此造成的一切损失，由乙方负责赔偿。乙方经甲方书面同意可转租，乙方须就转租房的行为对合同义务承担连带责任……7.因甲方有法定或约定理由行使合同解除权而终止合同的，乙方须于甲方解除合同之日起2日内迁出该房屋。逾期未迁出的，每占用房屋一天，应按上月每日租金2倍向甲方支付租金，且租赁保证金不予退还，并视为乙方放弃该房屋内的物品的所有权和其他权利，甲方有权在居委会或第三方现场见证的情况下任意处理；如房屋内物品的所有权或其他权利属第三方的，因甲方处理该物品造成的损失由乙方承担。8.乙方若提前终止合同，乙方除须按本条第1项的约定承担违约责任外，甲方可即时收回房屋，预收的租赁保证金不予退还，乙方从甲方发出收回房屋通知之日起2日内必须将属于乙方的物品搬走。逾期未迁出的，每占用房屋一天，应按上月每日租金2倍向甲方支付租金，且视为乙方放弃该房屋内的物品的所有权和其他权利，甲方有权在居委会或第三方现场的见证的情况下任意处理；如房屋内物品的所有权或其他权利属第三方的，因甲方处理该物品造成的损失由乙方承担……第七条、其他补充约定……7.乙方的通讯地址为：长沙市芙蓉中路一段478号运达国际广场写字楼26楼，邮政编码为：410005，电子邮件地址为：ｊａｋ×××＠ｘ2ｘ.ｃｏｍ；甲方依本地址向乙方发送有关信函文件，因乙方所留地址有误或变更地址未通知甲方的，责任由乙方承担，甲方向乙方所发送的信函文件等视为已送达乙方……”上述合同签订后，被告华辰信息技术公司向原告金悦置业公司交纳了100000元房屋租赁保证金。2015年4月28日，原告向金茂物业管理处出具《准予收铺通知书》，载明：“金茂物业管理处：金茂悦商业14#栋1-3F的租户刘志坤，身份证号码220103************，电话号码0731-828×****，商铺面积为2979.33㎡，经营内容为湖南华辰信息技术有限公司，租赁期限为2015年5月1日至2023年4月30日，已依照《金茂悦房屋租赁合同》缴纳了租赁保证金，现准予收铺，请贵处予以办理相关手续。注：（1）该租户办理手续时间为5月1日。（2）租户收铺时应带本人身份证原件及复印件。”后原告依约将涉案房屋交付给被告使用。合同履行过程中，被告未依约向原告支付租金，经原告多次催讨，被告分别于2018年6月11日、2018年6月12日、2018年7月16日向原告交纳了三期租金共计715039.2元，后未再履行租金支付义务。2018年9月10日，原告金悦置业公司向被告华辰信息技术公司发出《解除函》，载明：“湖南华辰信息技术有限公司：贵司与长沙梅溪湖金悦置业有限公司（以下简称“我司”）于2015年3月31日签订了关于“金悦雅苑”楼盘商业14号整栋商铺（以下简称“该商铺”）的《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）。根据租赁合同的约定，我司已于2018年8月22日向贵司开具相应租金发票，贵司应于2018年9月7日向我司支付优惠期第4期的租金。经我司多次催告，贵司至今仍未支付租赁合同约定的租金，截至2018年9月10日，贵司已欠付租金共计人民币1688287元，违约金共计人民币13585.74元（违约金暂计算至2018年9月10日，实际应计算至贵司支付之日止）。鉴于贵司已逾期支付租金超过30日，现特函告贵司如下事项：1.自本解除函发出之日起，贵我双方的租赁合同关系解除，贵司应一次性向我司支付租赁优惠期未支付租金共计人民币1688287元，且贵司已支付的租赁保证金不予退回。2.请贵司于2018年9月15日之前向我司付清租赁优惠期未支付租金及违约金，并迁出该房屋，否则，由此产生的一切经济损失和法律后果（包括但不限于停止提供电力、空调、通讯、水等使用功能、处置贵司在该商铺中的设备设施、逾期支付违约金等）均由贵司承担。特此函告！”上述函件送达后，被告即从涉案房屋撤场。另查明，在涉案房屋租赁合同履行过程中，被告于2015年12月15日将涉案房屋1楼中部分场地（面积为50平方米）转租给案外人邹文昌使用，并签订了《房屋租赁合同》，后因原告不同意被告的上述转租行为，被告于2016年1月21日与人邹文昌解除了双方签订的租赁合同，后被告多次向原告要求对外转盘涉案房屋第一、二层，未果。2018年7月26日，被告向原告发出《解除通知书》载明：“长沙梅溪湖金悦置业有限公司：贵司与我司于2015年4月30日签订《房屋租赁合同》，贵司将位于长沙市岳麓区麓云路金悦雅苑楼盘14栋（悦空间）物业租赁给我司使用，现贵司拟将《房屋租赁合同》所涉房屋对外出售，致使我司无法继续承租该房屋，为此，我司通知贵司解除《房屋租赁合同》。解除的具体事宜，以双方另行签订的协议书为准。特此通知。”上述事实，有当事人当庭陈述，原告提交并经庭审质证的原、被告签订的《房屋租赁合同》、《准予收铺通知书》、《租金催缴函》、《租金欠费明细及重要管控节点通知》、《解除函》，被告提交并经庭审质证的被告与案外人邹文昌签订的《房屋租赁合同》、申请转租的函件、解除《房屋租赁合同》通知书、微信聊天记录等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告金悦置业公司与被告华辰信息技术公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违法律、行政法规的强制性、效力性规定，合同依法成立并生效，双方均应严格依约履行各自的义务。合同签订后，原告已依约将涉案房屋交付给被告使用，已完成租赁合同的主要义务，然被告接收涉案房屋后，却未依约向原告履行支付租金的义务，其行为显然构成违约，理应承担相应的违约责任。合同履行过程中，被告逾期交租经原告多次催讨无果后，于2018年9月10日向被告致函解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告在收到解除函后亦从涉案房屋撤场，可知，双方已通过各自的行为解除了涉案房屋租赁合同。故对原告要求确认双方签订的涉案房屋租赁合同于2018年9月10日解除的诉请，本院予以支持。关于涉案租金的计付问题。被告主张其对涉案房屋仅使用了第三层，另两层闲置未用，故租金只应支付其实际使用的第三层的租金。对此，本院认为，原、被告签订涉案《房屋租赁合同》后，已依约将涉案房屋整栋交付给被告使用，被告亦已实际接收。显然，原告已履行完租赁合同的主要义务，被告接收涉案房屋后，理应依约及时足额向原告支付租金。虽然被告仅使用了涉案房屋中的一层，其余两层闲置未用，但被告作为涉案房屋的承租人，其在接收涉案房屋后已实际占有该房屋，并对该房屋享有使用、收益的权利，其是否使用涉案房屋以及如何使用均由被告自己决定，虽然原告未同意其对外转租，但此符合双方在涉案租赁合同中的约定，且不违法法律规定，故房屋闲置未用并不能构成被告拒付租金的理由，其仍应就涉案房屋整栋面积向原告支付租金。关于租金的具体计算问题，鉴于原、被告双方已于2018年9月10日解除了涉案房屋租赁合同，故租金应按合同约定自2015年5月1日起计算至2018年9月9日止，根据涉案《房屋租赁合同》约定，原告给予被告自2015年5月1日至2019年4月30日的租赁优惠期，此租赁优惠期间的租金共计为2860156.8元，每月59586.6元，故被告自2015年5月1日至2018年9月9日应支付给原告的房屋租金为59586.6元/月×40个月+59586.6元/月÷30天×9天=2401339.98元，核减被告已经支付给原告的租金715039.2元，被告还应向原告支付2401339.98元-715039.2元=1686300.78元。关于被告缴纳的租赁保证金100000元应否退还的问题，因原告已提前解除涉案租赁合同，被告亦已撤离涉案房屋，从涉案房屋的实际使用情况及公平原则的角度考量，对被告已缴纳的100000元租赁保证金，原告理应退还给被告，但可抵扣被告欠付的房屋租金，故被告最终应支付给原告的房屋租金为1686300.78元-100000元=1586300.78元。关于原告主张的违约金问题。违约金的金额应当以当事人的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案原、被告虽然在双方签订的《房屋租赁合同》中约定了以月租金按日0.3%支付违约金，但该标准过高，且原告亦未举证证明其因被告违约而造成的具体经济损失，且双方签订的租赁合同已经解除，故对违约金本院酌情予以调整，由被告一次性支付原告违约金50000元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告长沙梅溪湖金悦置业有限公司与被告湖南华辰信息技术有限公司签订的《房屋租赁合同》于2018年9月10日解除；二、限被告湖南华辰信息技术有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告长沙梅溪湖金悦置业有限公司支付租金1586300.78元。三、限被告湖南华辰信息技术有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告长沙梅溪湖金悦置业有限公司支付违约金50000元；四、驳回原告长沙梅溪湖金悦置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取11042元，由原告长沙梅溪湖金悦置业有限公司负担3042元，由被告湖南华辰信息技术有限公司负担8000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 卿 斌二〇一九年四月十二日书记员 龚雪娟附相关法律条款：《中华人民共和国民法总则》民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。