广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民初4号 原告（案外人)：廖红保，男，1988年2月12日出生，住广西壮族自治区凭样市。 原告（案外人）：何荣利，女，1989羊1月5日出生，住广西壮族自治区凭祥市。 被告（申请执行人)：广西建工集团第一建筑工程有限责任公司（以下简称：广西一建），住所地广西壮族自治区南宁市衡阳东路1号。 法定代表人：蒙贵飞，该公司董事长。 第三人（被执行人)：凭祥市宝鼎房地产开发有限公司（以下简称：凭祥宝鼎公司），住所地广西壮族自治区凭祥市南大路418号。 法定代表人：陈勇，该公司经理。 原告廖红保、何荣利诉被告广西建工集团第一建筑工程有限责任公司、第三人凭祥市宝鼎房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，由原告廖红保、何荣利向本院提起诉讼，本院于2019年1月4日立案后，依法由审判员黄智忠、陆有帅、人民陪审员潘爱民组成合议庭，适用普通程序，于2019年1月31日公开开庭进行了审理。原告廖红保、何荣利、被告广西建工集团第一建筑工程有限责任公司的委托诉讼代理人张胜炎、庞锦富、第三人凭祥市宝鼎房地产开发有限公司法定代表人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告廖红保、何荣利提出诉讼请求：1.撤销广西壮族自治区崇左市中级人民法院（2018)桂14执异42号执行裁定。2.确认位于广西壮族自治区凭祥市宝鼎名邸4号（幢）楼401号商品房的所有权属于其所有，并停止对该商品房的执行。3.判令广西一建承担本案全部的诉讼费。事实与理由：1.2016年6月8日，其与宝鼎公司签订了《宝鼎名邸认购书》，认购宝鼎公司位于凭祥市宝鼎名邸4号（幢）楼401号商品房，约定总价为人民币335160元，签订商品房买卖合同当日，其需按总价款30%的交首付款。签订协议当天，其交付该房团购费25000元，于2016年6月21日与凭祥宝鼎公司签订《商品房销售合同》并交付该房首付款101484元。凭祥宝鼎公司于2016年9月1日将该商品房交付给其，其于2016年9月正式入住该房。2.其与凭祥宝鼎公司签订的《宝鼎名邸认购书》是合法有效的，当时正常的市场房价是2500元/㎡，其支付给凭祥宝鼎公司的房款126484元已经超过该房总价款的一半。《宝鼎名邸认购书》上房价3600元/㎡是在凭祥宝鼎公司作出“返利33万元”的承诺之下约定的，该条款具有欺诈性，应认定为无效。崇左市中级人民法院作出（2018)桂14执异40号执行裁定，驳回其诉讼请求是错误的。综上，请支持其诉讼请求。 原告向本院提交了以下证据：1.《宝鼎名邸认购书》复印件一份，拟证实涉案房产在被查封前，其与宝鼎公司已经签订了合法有效的合同。2.收据复印件两份，拟证实其已交了购房款126484元。3.结婚证复印件一份，拟证实两原告是夫妻关系。4.凭祥市不动产登记查询结果证明复印件一份，拟证明涉案房产是其在凭祥市住房。5.证明复印件一份，拟证实其从2016年9月1日起至今就居住在涉案房屋。 被告广西一建辩称，涉案房产是在宝鼎公司名下，宝鼎公司欠我公司工程款，我公司申请法院查封宝鼎公司名下的房产有法律依据。由于原告没能举证证明其对涉案房产有产权，法院依照《最高人民法院关于人民法院执行、查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，依法对已经查封了的涉案房产进行拍卖有法律依据，原告提出的诉讼请求没有证据证实，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人凭祥宝鼎公司述称，对原告提交的证据我公司予以认可，但我公司没有承诺返利33万元给原告。由于原告所交的钱没有达到总价款的50%，法院对涉案房产进行拍卖抵折我公司所欠的工程款有法律依据。 被告及第三人均无证据提交。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对原告提交的宝鼎名邸认购书证明内容有异议，认为认购书不是商品房买卖合同。房产查询证明也只是证明原告在凭祥市范围内没有住房，并不能证明原告名下没有房产。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案廖红保、何荣利与凭祥宝鼎公司签订的认购书，内容记载有当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等主要内容，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，并且凭祥宝鼎公司已经收受购房款101484元。因此，应当认定该认购书即为商品房买卖合同。广西一建的质证意见没有证据支持，本院不予采纳。不动产查询结果证实廖红保、何荣利在凭祥市区没有不动产登记记录，足以证实涉案房产是其在凭祥市区产，广西一建的质证意见没有证据支持，本院不予采纳。廖红保、何荣利称涉案房屋单价是2500元/㎡和凭祥宝鼎公司返利33万元没有证据证实，凭祥宝鼎公司不予认可，故其主张本院不予采纳。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：廖红保、何荣利与凭祥宝鼎公司于2016年6月8日签订宝鼎名邸认购书，认购凭祥市北大路宝鼎名邸4号(幢)楼401号商品房，单价3600元/㎡，总价335160元。2016年6月8日廖红保、何荣利向南宁创弘房地产营销策划有限公司交纳25000元团购费、2016年6月21日向凭祥宝鼎公司交纳了共101484元首付款，凭祥宝鼎公司没有将宝鼎名邸4号（幢)楼401号商品房向不动产登记中心办理受让物权预告登记。广西一建于2016年8月3日向本院申请财产保全:请求对凭祥宝鼎公司位于凭祥市418号宝鼎名邸的房地产进行查封。中国平安财产保险股份有限公司广西分公司提供了担保。本院于2016年8月10日作出（2016)桂14民初28号民事裁定，查封了凭祥市宝鼎名邸4号(幢)楼401号商品房。后因工程款纠纷，广西一建起诉凭祥宝鼎公司，本院经审理，于2017年3月8日作出（2016)桂14民初28号民事判决，判令凭祥宝鼎公司支付广西一建工程款47100117.26元及工程款利息(另计)。因凭祥宝鼎公司未按规定期限履行生效法律文书确定的义务，广西一建向本院申请执行。本院于2018年11月23日作出（2018)桂14执恢23号执行裁定书，裁定拍卖凭祥市北大路宝鼎名邸4号（幢)楼401号商品房。廖红保、何荣利以案外人身份向本院提出异议，本院于2018年12月17日作出（2018)桂14执异42号执行裁定，驳回了廖红保、何荣利的异议，廖红保、何荣利不服，向本院提出了执行异议之诉。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，其权利能够排除执行的，应当同时符合以下法定情形：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，廖红保、何荣利与凭祥宝鼎公司在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同，跟凭祥宝鼎公司购买了涉案的房屋，但凭祥宝鼎公司并没将涉案房屋进行实现物权的相关登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”规定，凭祥市北大路宝鼎名邸4号（幢)楼401号商品房并未发生物权变动，廖红保、何荣利对该房产不具有所有权。虽然涉案房屋是其用于居住的唯一住房，并且已经入住，但由于其所交的购房款101484元，没有达到总价款的50%，不能满足排除强制执行的条件，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”规定，廖红保、何荣利就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下： 驳回原告廖红保、何荣利的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告廖红保、何荣利负担。 如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 审 判 长  黄智忠 审 判 员  陆有帅 人民陪审员  潘爱民 二〇一九年四月十九日 法官 助理  李宏琼 书 记 员  郑 磊 附：相关法律条文及司法解释 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。