浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0782民初19639号原告：赵春仙，女，1963年6月19日出生，汉族，住义乌市。委托诉讼代理人：徐登洲，浙江绣湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：王开钿，男，1958年3月17日出生，汉族，住义乌市，系原告丈夫。被告：赵政强，男，1980年10月3日出生，汉族，住义乌市。被告：赵小飞，女，1979年10月2日出生，汉族，住义乌市。二被告共同委托诉讼代理人：吴志强、楼庆君，浙江东邦律师事务所律师。原告赵春仙为与被告赵政强、赵小飞宅基地使用权纠纷一案，于2018年11月2日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员王艳独任审判，于2018年12月4日、2019年4月23日两次公开开庭进行了审理。原告赵春仙及其委托诉讼代理人徐登洲、王开钿、被告赵政强（仅参加第二次庭审）、赵小飞（仅参加第二次庭审）及其委托诉讼代理人吴志强、楼庆君（仅参加第一次庭审）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵春仙向本院提出诉讼请求：1、确认原告赵春仙与被告赵政强、赵小飞之间关于座落于浙江省义乌市兴中小区7幢15号房地产（建筑占地面积90平方米）的房屋买卖合同关系成立并生效；2、被告赵政强、赵小飞配合原告办理座落于浙江省义乌市兴中小区7幢15号房地产（建筑占地面积90平方米）的不动产权初始登记，并协助原告办理房地产过户到原告名下的变更登记手续。庭审中，原告方明确诉请第一项为：确认原被告之间关于坐落于义乌市兴中小区7幢15号房地产（占地90平方米）所涉宅基地使用权转让关系成立并生效。事实与理由如下：2003年12月28日，被告赵政强、赵小飞将其名下审批的90平方米的宅基地使用权作价225万元转让给原告，双方签订了《借款条》（实质上为涉案房地产宅基地使用权的买卖协议）。《借款条》载明：1、乙方以赵政强名下审批的九十平方米房地产权为抵押向甲方借款人民币450万元，借款期限为2年；2、乙方如不能按时还清本金及利息时，乙方则自愿将上述房地产权无条件抵给甲方所有。而乙方必须提供所有转证手续（土地使用权证）转归甲方所有，所有转证费由甲方承担，而甲方不得以任何理由追究乙方责任；3、乙方在没有还此款之前，此房产不得以任何形式抵押或转让；4、本条子一式三份，经甲、乙双方及见证方签字后生效，甲、乙双方及见证人各执一份，口说无凭立此为据。涉案借款条签订后，原告依约支付了转让款。2004年4月27日，原告赵春仙以被告名义参与了兴中村A块抽签安置，并支付了投标押金款25万元。后原告赵春仙建造有座落于浙江省义乌市兴中小区7幢15号房地产一幢，并使用至今。现原告多次要求各被告履行房产过户义务，但一直未能办理涉案房屋的不动产权过户手续。原告认为，原告与两被告签订的“借款条”实为涉案房屋的买卖协议，双方之间的买卖合同关系合法有效。同时，涉案房屋由原告参与投标且由原告自行出资建筑。最后，各被告应当协助原告办理涉案房屋的不动产权过户手续。为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院予以支持。庭审中，原告方补充事实理由如下：二原告与两被告签订的借款条，实为涉案房屋宅基地使用权转让协议。被告赵政强答辩称：与原告不存在宅基地使用权转让关系，两被告系姐弟关系，以第二被告为户主共同审批获得90平方宅基地，2003年底，被告的父亲赵亦政对第一被告说家里经营周转，要去借钱，让第一被告在借条上面签字，当时说好的就是借钱，没有说过宅基地的转让事项，原告从没有找过第一被告谈过宅基地转让事项，借款汇给了赵亦政，赵亦政说过没有能力还钱，是以90平方米宅基地作为抵押，建房时委托原告出资建房，原告管理房屋并收取租金，用于抵偿借款本息，抵清后就可以把房子拿回来。2017年，赵亦政和第一被告认为抵清了，向原告索要房屋，但是原告不肯，第一被告与第二被告共同审批了90平方米，两户人家只有这么一处住宅，不可能出卖房屋，原告起诉不事实，请求驳回原告诉请。被告赵小飞答辩称：在第一被告答辩意见基础上，补充如下：第二被告只是借款的见证人，原告也没有和第二被告谈过地基买卖的事情，钱也不是第二被告借的，二被告是地基共有人，第二被告从没有同意转让地基，请求驳回原告诉请。原告为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：1、借款条一份，证明两被告将涉案房屋宅基地使用权转让给原告的事实。2、证明一份，证明原告系义乌市王牌村股份经济合作社成员的事实。3、中国农业银行取款凭条两份、中国农业银行存款凭条两份、储户新开户填单一份，证明2003年12月28日，原告支付涉案转让款225万元的事实。4、义乌市农村村民建房用地审批表、建设规划许可证各一份，证明涉案房屋性质及状态的事实。5、义乌市银行本票申请书、收款收据、兴中村A块抽签安置表、兴中村旧村改造A区抽签户清单、产权登记清单各一份，证明原告支付涉案房屋投标款押金25万元及涉案房屋抽签安置于7幢15号地块的事实。6、义乌市农村村民建房用地审批表、建设规划许可证各一份，证明两被告的父母有宅基地审批下来，被告家庭宅基地有富余。7、租房协议、兴中村相框专业街租赁协议、义乌市供电局用电客户电费清单、浙江义乌市自来水有限公司水费专用发票各一份、中华人民共和国税收通用完税证四份、中华人民共和国税收电子转账专用完税证两份、税收缴款书三份，证明涉案房屋由原告出资建筑并占有使用的事实。8、当庭提供股权证一份，证明原告系义乌市福田街道王牌村股份经济合作社成员的事实。经质证，被告赵政强对证据1的真实性有异议，对原告的证明目的有异议，是以第一被告的名义向原告借款，借条中以90平方米作为抵押，如未按期归还本息，将房屋抵给原告的条款是无效的，借条整个内容反映不出有转让宅基地的意思，借条内容表明就是借款；对证据2的真实性不清楚，由法庭核对；对证据3真实性没有异议，支付的是借条中的借款；对证据4真实性没有异议，可以看出涉案宅基地系二被告共同所有；对证据5中的义乌市银行本票申请书、收款收据真实性没有异议，关联性和合法性有异议，宅基地没有进行过投标，也不用交纳投标款，宅基地是抽签定位的，对这组证据的来源被告方不清楚，对兴中村A块抽签安置表、兴中村旧村改造A区抽签户清单没有异议，从内容中可以证明涉案宅基地是被告的，与原告无关，房屋的位置是抽签决定的，对产权登记清单三性均有异议，这张表格的形成时间不清楚，把原告和第一被告的名字写在一起，不能证明是原告的房屋，能够反映出是被告的，有原告的名字只能表明原告管理房屋；对证据6均无异议，这是两被告父母的房屋，与两被告无关，两被告是以自己的名义单独审批宅基地的；对证据7中的租房协议、兴中村相框专业街租赁协议真实性有异议，涉案房屋一楼出租的价格不可能只有6万元，对义乌市供电局用电客户电费清单、浙江义乌市自来水有限公司水费专用发票、中华人民共和国税收通用完税证、中华人民共和国税收电子转账专用完税证、税收缴款书均无异议，水电费用的名字写的是原告，但是不能证明房屋是原告的，原告自己没有在房屋中居住过，就是为了收益；对证据8三性均无异议，但是不能证明原告可以购买地基。经质证，被告赵小飞对证据1的质证意见与赵政强的一致，并补充：第二被告不是借款人，只是见证人，该借条与第二被告无关；证据2-8的质证意见与赵政强的质证意见一致。被告赵政强、赵小飞为证明其主张的事实，共同向本院提供如下证据：1、不动产权证书一份，证明2017年8月1日二被告取得争议房屋产权证书，7幢15号房屋系二被告共同共有，二被告的房屋与父母的房屋7幢13号连在一起的事实。2、当庭提供门牌证一份，证明2017年3月6日第二被告取得争议房屋门牌证，早于产权，说明房屋就是二被告的。3、当庭提供户口本两份，证明第一被告有家庭人口4人，落户于7幢15号，第二被告有家庭人口2人，因家庭需要，没有可能出卖房屋。经质证，原告对证据1真实性没有异议，因农村宅基地转让后办理不动产权登记必须先初始登记至原审批人名下，然后才办理变更登记手续，该证据无法证实涉案宅基地未进行转让的事实；对证据2真实性没有异议，门牌仅为地名标志，无法证明房屋产权的问题；对证据3真实性没有异议，但无法到达被告的证明目的。本院对原、被告提供的证据的真实性均予确认。本院经审理认定事实如下：原告系义乌市福田街道王牌村股份经济合作社成员。二被告系姐弟关系。2003年12月28日，原告（甲方）与被告赵政强（乙方）签订《借款条》一份，约定了以下主要内容：“乙方因资金周转困难，今特向甲方借款，经双方友好协商达成如下协议，条款如下：一、乙方以赵政强名下审批的90平方米房地产权为抵押向甲方借人民币450万元正，借款期限为二年。二、乙方如不能按时还清本金及利息时，乙方则自愿将上述第一条的房地产权无条件抵给甲方所有。而乙方必须提供所有转证手续（土地使用证）转归甲方所有，所有的转证费由甲方承担，而甲方不得以任何理由追究乙方任何责任。三、乙方在没有还此款之前，此房产不得以任何形式抵押或转让。……”被告赵小飞在见证人处签字按印。原告方向二被告实际交付了225万元。2004年8月25日，二被告经审批取得兴中村90平方米的农村村民建房用地。2004年4月27日，原告交纳了建房投标押金25万元。涉案的上述90平方米宅基地经抽签定位，确定了地基位置。2004年-2005年原告出资在上述地基上建造了涉案房屋并占有使用至今。该房屋现坐落于义乌市。2017年8月1日，涉案房屋办理了初始登记并取得了浙（2017）义乌市不动产权第0029655号不动产权证。因被告未协助原告办理涉案房屋不动产权证过户登记手续，原告向本院提起诉讼。本院认为，本案争议的焦点是原、被告系宅基地使用权转让合同关系还是民间借贷关系。二被告辩称其向原告借款225万元，并委托原告出资建房、委托原告管理收租用于抵偿借款本息。本院认为，首先，被告辩称的委托原告出资建房并管理收租用于抵偿借款本息的事实缺乏证据证明；其次，借款条于2003年12月28日签订，约定借款期限为两年，但原告在2004年4月便交纳建房投标押金、参与抽签选位并出资建造了涉案房屋；再次，涉案宅基地上的房屋于2005年完成建造，均由原告管业，至今已十余年，未有证据证明在此期间二被告曾向原告提出异议；最后，在义乌本地的宅基地使用权转让交易中，为防止违约，确有把宅基地使用权转让协议以借条形式出具及交易价格翻倍写的情况，本案情形符合当时当地的该种交易习惯。基于上述理由，本院认定原、被告以借款条形式签订的协议系宅基地使用权转让协议。被告赵小飞作为见证人在该借款条上签字，应当认定其对宅基地使用权转让认可并确认。该以借款条形式订立的宅基地使用权转让协议其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。原告已支付转让款履行了本方义务，并且原告已在涉案地基上出资建造了房屋并占有使用，现涉案房屋已办理初始登记，二被告依法负有协助原告办理过户手续的义务。原告诉请合法合理部分，本院予以支持。被告的辩解缺乏事实和法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条的规定，判决如下：一、原告赵春仙与被告赵政强、赵小飞之间关于坐落于义乌市房地产中占地90平方米的宅基地使用权转让关系成立并生效。二、被告赵政强、赵小飞于本判决生效后十五日内协助原告赵春仙办理将义乌市房屋中占地90平方米的不动产权过户至原告名下的变更登记手续。三、驳回原告赵春仙的其他诉讼请求。案件受理费14200元，由被告赵政强、赵小飞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审判员 王 艳二〇一九年四月二十八日书记员 陈艳萍