浙江省永嘉县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0324民初2628号 原告（反诉被告）：黄守巨，男，1983年1月15日出生，汉族，住永嘉县。 原告（反诉被告）：郑爱分，女，1987年2月2日出生，汉族，住永嘉县。 以上二原告的委托诉讼代理人：陈琨，浙江光正大律师事务所律师。 以上二原告的委托诉讼代理人：郑清魁，浙江光正大律师事务所律师。 被告（反诉原告）：胡集豪，男，1987年7月2日出生，汉族，住永嘉县。 委托诉讼代理人：曾益南，温州市中南法律服务所法律工作者。 原告黄守巨、郑爱分与被告胡集豪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月27日立案后，依法适用简易程序审理。同年4月26日，被告提起反诉，本院依法予以受理并进行合并审理。依原告的申请，本院于2018年5月17日委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司温州分公司对永嘉县瓯北街道国际华城5幢2607室房地产价值进行了评估，江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司温州分公司于2018年5月31日作出（温）金土地房估【2018】第S0037号房地产评估报告。本院于2018年8月10日对本案公开开庭进行了审理，后因案情复杂，遂转为普通程序并依法组成合议庭分别于2018年9月8日、2018年11月8日公开开庭进行了审理。诉讼过程中，因本案案情复杂，本案延长审理期限三个月。原告黄守巨、郑爱分的委托诉讼代理人陈琨第一次、第三次开庭到庭参加诉讼，原告黄守巨、郑爱分的委托诉讼代理人郑清魁第二次开庭到庭参加诉讼，被告胡集豪及其委托诉讼代理人曾益南三次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄守巨、郑爱分向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付原告代为偿还的银行贷款94500元；2.判令被告赔偿原告因解除房屋买卖合同而造成的损失（具体金额待评估后确定）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第2项诉讼请求明确为判令被告赔偿原告因解除房屋买卖合同而造成的损失657187元。事实和理由：2014年9月14日，被告向原告购买永嘉县瓯北街道国际华城5幢3单元2607室房屋，原、被告签订《房屋买卖协议书》，协议约定：1.合同总价1907187元；2.签订协议之日，被告即付原告购房定金20000元，其余房款被告保证于2014年9月18日前全数付清；3.该房一手二手契税、营业税、所得税等以后所需的税金及费用均由被告自负，与原告无涉；4.该房屋所剩银行按揭款及利息由被告支付。协议签订后，原告按约交付房屋，被告按约定支付定金20000元，剩余银行贷款1887187元。从2017年5月开始至2017年8月，被告未按合同约定向银行每月支付贷款10500元，期间银行贷款由原告代为偿还。截止起诉之日，原告累计代为支付银行贷款94500元。原告曾多次通知被告支付贷款并办理房屋交付手续，但被告均未履行。2017年9月15日，被告向原告出具说明称其因没能力继续支付按揭贷款，将房屋退还给原告并解除合同。综上，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，被告单方解除合同的行为已构成违约，故诉至法院，请求判如诉请。 被告胡集豪答辩称：一、原、被告之间签订的《房屋买卖协议书》是在原告与原告的受托人黄某听恶意串通、欺诈行为下而使被告违背真实意思情况下作出的，应属无效合同。具体理由如下：1.原告在网上发布虚假广告，称售价195万，首付5万按揭190万即可入住国际华城，误导被告；2.签订《房屋买卖协议书》时原告的受托人黄某听仅告知每月需支付按揭贷款12500元，未告知尚欠银行按揭贷款余额、按揭贷款偿还时间以及共需偿还银行按揭贷金额，也未提供银行按揭贷款合同给被告，每月需支付的按揭贷款下降后，黄某听也未如实告知，故原告隐瞒相应事实，使被告违背真实意思签订协议；3.被告购买房屋时，黄某听称几个月后，该房屋可直过户，现经了解银行按揭贷款未还清是不能过户的，原告隐瞒房屋不能过户的真实情况，使被告作出错误意思表示。二、原、被告之间的《房屋买卖协议书》系双方协商一致后于2017年4月份解除的，并非被告单方解除，因此从2017年5月开始银行按揭贷款应由原告自行偿还，原告偿还银行按揭贷款94500元理所应当，要求被告支付无事实和法律依据。三、原告要求被告赔偿因解除合同造成的损失657187元，没有法律依据，解除合同系双方协商一致解除，且该合同为无效合同，不存在赔偿之法律依据。 被告向本院提出反诉请求：1.判令原告返还被告代缴的按揭款407500元，并赔偿利息损失（按照年利率6%计算，从2017年4月5日起算至履行完毕之日止）；2.原告赔偿被告装修款188400元；3.本案反诉费由原告承担。事实和理由：2014年9月14日，被告向原告购买永嘉县瓯北街道国际华城5幢2607室房屋，被告与原告受托人黄某听签订《房屋买卖协议书》一份，总房款为1907187元，但被告支付20000元定金后，原告仅告知被告每月支付银行按揭贷款12500元，但银行按揭贷款的余额，银行按揭贷款的偿还时间，原告均未告知，且原告口头称房屋三、四个月可办理房产过户手续，后经过1年多时间，该房仍不能办理房产过户手续，被告经了解才知该房按揭贷款未还清，是不能办理房产过户手续的，被告才以无力偿还按揭贷款与原告的受托人黄某听协商解除房屋买卖合同，黄某听同意解除，房屋退还给原告。此后，原告将房屋出租给他人居住。为此，被告多次向原告催讨已代缴的银行按揭款387500元，黄某听称待房屋出售后，可返还被告代缴的银行按揭款。另外，被告购买房屋后，对该房进行了装修，共花费装修款188400元，该损失理应由原告承担。综上，该《房屋买卖协议》系原告利用被告无经验，进行隐瞒、欺骗，诱使被告作出错误意思表示，应属无效，故要求原告返还代缴的按揭款并赔偿经济损失。 原告黄守巨、郑爱分针对反诉辩称：1.被告诉称与事实不符，被告称不知道房屋所付按揭及房屋面积不属实，原、被告之间的合同是因为被告不支付银行按揭贷款而解除的，并非被告称的经协商解除。2.被告一方面主张合同是协商解除，一方面又主张合同无效，法律关系混乱。3.原、被告签订的《房屋买卖协议书》合法有效，被告按照协议书约定支付银行按揭贷款是其法定义务，装修是被告在入住房屋后为了居住自行投入，其单方解除合同之后要求原告赔偿，没有事实和法律依据，其诉请均不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的《房屋买卖协议书》。被告经质证表示对真实性无异议，但认为协议无效。本院认为，原告对证据的真实性无异议，故对真实性予以认定，至于协议是否有效下文再予以详细阐述。2.原告提供的凭条。被告经质证认为凭条系在原告受托人黄某听承诺可以返还已支付按揭贷款的情况下，被告按照原告要求出具的。本院认为，被告确认凭条系其本人出具，目前尚无证据证明原告受托人黄某听承诺返还被告已支付按揭贷款，且无相反证据推翻凭条所记载的内容，故凭条应作为认定相关事实的依据。3.原告提供的银行流水清单和银行交易明细。本院认为，银行流水清单和银行交易明细系金融机构出具的凭证，故对其真实性予以认定，银行交易明细可以清楚反映每月银行所扣收的银行按揭贷款数额，至于原告支付银行按揭贷款数额应以金融机构实际扣收的数额为准。4.原告提供的《商品房买卖合同》。本院认为，被告经质证对真实性无异议，故对真实性予以认定。5.原告提供的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。本院认为，该合同系原告与中国银行股份有限公司永嘉县支行、温州市大川房地产开发有限公司签订的贷款合同，经核实确为真实，故对其真实性予以认定。6.房地产评估报告。被告经质证对真实性无异议，但认为评估价值为参考价值，并非实际价值。本院认为，评估报告系有资质的评估机构采用比较法和收益法作出的估价结论，具备客观性，可以作为认定相关事实的依据。7.被告提供的58同城上2018年3月27日发布网上广告。原告经质证认为系案外人登记，对真实性无法确认。本院认为，原告对真实性未予确认，网上广告上并未载明楼层房号，广告上所指的房产是否为本案所涉房产本院难以确认，且仅凭网上广告也难以证明原、被告协商解除房屋买卖合同后又在网上出售的事实。8.被告提供的短信聊天记录，原告经质证对真实性无异议，故对真实性予以认定。从短信聊天记录可以反映出因被告无力支付银行按揭贷款，与原告的受托人黄某听协商欲解除合同的事实。9.被告提供的支付宝转账记录。原告经质证对真实性无异议，故对真实性予以认定，经与银行交易明细核对，被告从2014年10月起至2017年4月止，向原告黄守巨的银行账户共计支付384600元，用于偿还银行按揭贷款。10.被告提供的《住宅装饰装修施工合同》。本院认为，原告经质证对形式真实性无异议，故对形式真实性予以认定。11.被告提供的装修费用清单、票据复印件、支付宝转账记录。原告经质证均有异议。本院认为，装修费用清单系原告单方制作，在没有其他证据予以印证的情况下，本院不予认可；票据系复印件、其真实性难以确认，故不予认定；支付宝转账记录系支付记录，尚未发现存有瑕疵与疑点，应予以认定；综上，因被告对该涉案房产确实进行了装修，故对有转账支付记录的支出部分予以认定。 原告为证明从2017年5月起银行按揭贷款由原告负责偿还的事实，申请证人黄某听出庭作证。证人黄某听陈述称：“与原告黄守巨系叔侄关系，原告与被告签订《房屋买卖协议书》是由自己代为办理的，签订协议时已告知被告剩余贷款余额，协议上已写明，贷款余额1907187元为房屋总价款，银行按揭贷款也由被告负责偿还，通过中介告知被告每月偿还12500元，被告从2017年5月起以没有钱为由未偿还银行按揭贷款，之后的银行贷款均为自己垫付。被告出具凭条是要自己来卖房子，卖房子的事情都是自己跟被告联系。原告没有出面，短信聊天记录是自己和被告沟通产生的，不是为了协商解除合同，是为了解除与被告父亲签订的公证书。2017年5月起与被告协商处理房子的事情，2017年9月明确下来退还房子给原告，凭条中的解除合同指的是解除公证书，解除后自己好再卖房子，后来因为被告的父亲没有去，公证书未解除。”本院认为，证人黄某听系原告黄守巨的叔叔，系买卖合同具体经办人，与原告黄守巨、郑爱分的利益具有一致性，其证言在没有其他证据印证的情况下，本院不予认可。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月26日，原告黄守巨与温州市大川房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：“原告黄守巨购买的商品房为国际华城5幢2607室房屋，建筑面积136.31平方米，每平方米20450元，总金额2787540元。”后原告黄守巨支付首付款837540元，并就剩余部分房款1950000元向中国银行股份有限公司永嘉县支行申请了住房按揭贷款。2011年9月21日，原告黄守巨、郑爱分与黄某听签订了《委托书》一份，委托黄某听代为办理坐落在永嘉县瓯北街道国际华城5幢2607室房地产转让、过户过程中的一切事务，《委托书》到浙江省温州市浙南公证处进行了公证。2011年10月18日，原告黄守巨、郑爱分作为借款人、温州市大川房地产开发有限公司作为保证人与中国银行股份有限公司永嘉县支行签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定：“贷款金额为1950000元，贷款期限为360个月（2011年10月至2041年10月），还款方式为按月等额本息，按月结息和付息，每月的8日为结息日和付息日。” 2014年9月14日，黄某听（甲方）与被告胡集豪（乙方）签订了《房屋买卖协议书》一份，协议约定：“甲方有坐落于永嘉县瓯北镇国际华城5幢2607室商品房壹套26楼，计建筑面积136.31平方米，自愿出卖给乙方为业，经双方议定，特立协议如下：总房价计1907187元，立本协议之日，乙方即付甲方购房定金20000元，其余房款乙方保证于2014年9月18日前全数付清；违约责任为倘若乙方违约，其定金贰万元由甲方没收，如甲方违约，则按定金加倍至肆万元偿还乙方；该房一手、二手契税、营业税、所得税等以后所需的税金及费用均由乙方自负，与甲方无涉；该房所剩银行按揭款及利息由乙方支付。”黄某听在房屋出卖人处签字并按手印，被告胡集豪在房屋受买人处签字并按手印，永嘉县瓯北镇诚欣城房产介绍所在中介人处盖章确认。2014年9月15日，黄某听与被告的父亲胡网英签订了《转委托书》一份，黄某听将原告黄守巨、郑爱分委托其办理坐落在永嘉县瓯北街道国际华城5幢2607室房地产转让、过户过程中的一切事务转委托给胡网英办理，《转委托书》到浙江省温州市浙南公证处进行了公证。 2014年10月，被告胡集豪开始对涉案房产进行装修，后予以入住。2017年5月，被告胡集豪开始搬离涉案房产，并于2017年9月将房产钥匙交还原告的受托人黄某听。2017年9月15日，被告胡集豪向原告出具《凭条》一份，该份《凭条》载明：“因我没能力继续支付按揭贷款，特将国际华城5幢2607退还给原房主并解除合同，原房东可卖给别人。”2017年9月，原告将涉案房产出租给他人。 另查明：1.协议签订后，被告胡集豪支付定金20000元，黄某听提供原告黄守巨的银行账号给被告用于支付每月的银行按揭贷款，从2014年10月起至2017年4月止，被告往原告黄守巨的银行账户转入共计384600元用于偿还银行按揭贷款。2017年5月起，银行按揭贷款由原告自己负责偿还，2017年5月起至2017年8月止，需支付的银行按揭贷款共计42082.8元。2.至法庭辩论终结时，原、被告均认可涉案房产的装修剩余价值为80000元。3.2018年5月31日，江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司温州分公司出具的房地产评估报告载明涉案房产在价值时点2017年9月15日的市场价值为130万元，折合建筑面积单价9496元/平方米，原告支出鉴定费4250元，该价值与《房屋买卖协议书》上约定的房屋总价相差607187元。 本院认为本案的争议焦点为：一、黄某听与被告胡集豪签订的《房屋买卖协议书》是否合法有效。二、若《房屋买卖协议书》有效，则《房屋买卖协议书》的解除问题应如何认定。三、《房屋买卖协议书》解除后，损失赔偿范围应如何确定。 关于争议焦点一，原告认为《房屋买卖协议书》合法有效，被告认为《房屋买卖协议》系原告利用被告无经验、进行隐瞒、欺骗，诱使被告作出错误意思表示，应属无效。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》应认定为有效，具体理由如下：1.《房屋买卖协议书》中已明确约定房屋坐落位置、面积、总房价，亦约定了相应的银行按揭贷款及利息由被告负责偿还，其后在履行过程中，被告亦按照合同约定代为支付银行按揭贷款，可见双方意思表示真实；2.《凭条》所载明的内容与被告提供的短信聊天记录可以形成相互印证，可以证实被告因无力继续支付银行按揭贷款，解除《房屋买卖协议书》并将涉案房产退还给原告的事实，若房屋买卖协议无效，则不存在解除之说；3.被告主张原告使用隐瞒、欺骗等手段，诱使被告作出错误意思表示，但其提供的证据难以证实其主张，其辩称本院难以采信。综上，《房屋买卖协议书》应认定为合法有效。 关于争议焦点二，原、被告双方对于《房屋买卖协议书》已解除均无异议，但原告认为协议系于2017年9月15日被告单方解除，被告认为协议系于2017年4月协商一致解除。本院认为，被告与受托人黄某听的短信聊天记录可以反映出因被告无力继续支付银行按揭贷款，与原告的受托人黄某听协商欲解除房屋买卖协议并退回房屋，结合被告于2017年9月15日出具凭条，原告的受托人黄某听于同意于2017年9月取回涉案房产钥匙，可以认定《房屋买卖协议书》经双方协商后于2017年9月15日解除。 关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。合同解除前，合同已经依法成立有效，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，应予赔偿，损失赔偿范围包括合同履行后可以获得的利益，故履行利益包括在合同解除后的损失赔偿范围之内。在本案中，协议解除的原因在于被告没有能力继续支付银行按揭贷款，房屋差价损失确实存在且属可以获得的利益，被告应当就房屋差价损失予以合理赔偿，就具体赔偿数额，考虑到合同履行情况和被告能预见或应当预见因房屋价值下跌而产生的损失，本院酌情予以调整，确定被告赔偿原告房屋下跌差价的90%为宜，即（1907187元-1300000元）×90%=546468.3元。此外，协议系于2017年9月15日解除，协议解除前被告需按照协议约定支付2017年5月至2017年8月银行按揭贷款42082.8元，该42082.8元亦属可以获得的利益，被告应当预见，故被告应予赔偿，以上金额共计588551.1元。至于原告要求被告赔偿其他损失，则没有相应的事实和法律依据，本院不予支持。至于原告要求被告支付代为偿还的其他银行按揭贷款，因协议已于2017年9月15日解除，按照法律规定合同解除后，尚未履行的，终止履行，故原告要求被告支付代为偿还的其他银行按揭贷款，没有事实和法律依据，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告已经履行的部分包括支付的定金20000元、支付的银行按揭贷款384600元以及相应的装修投入，因协议已解除、涉案房产已退还给原告且被告还需赔偿原告可以获得的利益，故根据履行情况和合同性质，被告有权要求恢复原状，原告应返还被告已支付的404600元及相应的装修剩余价值80000元，以上金额共计484600元。至于被告要求原告赔偿利息损失及其他装修款，则没有相应的事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分合理，合理部分应当予以支持；被告（反诉原告）的反诉请求部分合理，合理部分应当予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告胡集豪于本判决生效之日起十日内支付原告黄守巨、郑爱分588551.1元； 二、反诉被告黄守巨、郑爱分于本判决生效之日起十日内支付反诉原告胡集豪484600元； 三、驳回原告黄守巨、郑爱分的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告胡集豪的其他诉讼请求。 以上第一项和第二项相抵，被告胡集豪仍需于本判决生效之日起十日内支付原告黄守巨、郑爱分103951.1元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费11317元，由原告黄守巨、郑爱分负担1631元，被告胡集豪负担9686元；本案反诉受理费9759元，由原告黄守巨、郑爱分负担8569元，由被告胡集豪负担1190元；本案鉴定费4250元，由原告黄守巨、郑爱分负担612.5元，由被告胡集豪负担3637.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长  李世伟 人民陪审员  戴巧珠 人民陪审员  卢志浩 二〇一九年四月二十五日 书 记 员  包小异 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