广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初2109号原告：广州市美术有限公司，住所地：广东省广州市天河××，统一社会信用代码××。法定代表人：孟大昭。委托诉讼代理人：杨宇豪，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：林穗明，广东南国德赛律师事务所律师。被告：陆剑文，男，1965年4月15日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，委托诉讼代理人：陈婕，广东比拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫舒惠，广东比拓律师事务所实习人员。被告：胡穗强，男，1977年11月5日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：郑世贤，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。原告广州市美术有限公司诉被告陆剑文、胡穗强房屋买卖合同纠纷一案,本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨宇豪、被告陆剑文的诉讼委托代理人陈婕、被告胡穗强的委托诉讼代理人郑世贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告陆剑文向原告支付房款2732717元；2.被告陆剑文向原告支付逾期付款违约金140634.16元（每天按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍分别计算：①以金额506543.4元为基数，从2017年10月31日计至2017年12月20日；②以金额2732717元为基数，从2017年12月21日计至实际还款之日，暂计至2019年1月10日）；3.被告胡穗强对以上两项债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与两被告于2017年8月31日签订了《协议书》，各方共同就甲方（即原告）权益所有的商品房确权交易达成约定，该房屋总价款2782717元，丙方即（被告陆剑文）须在办理该房产产权过户交易前（不迟于2017年10月30日）向甲方支付不少于该房款总额20%的款项作为预付金，并保证在2017年12月20日前向甲方交付足额余款。丙方应按时将房款经由乙方（及被告胡穗强）统一交付甲方，乙方承担该房收、交款担保责任；如丙方违反协议逾期不交付房款，甲方有权行使管理职权，对乙方和丙方作出行政及经济处罚。上述《协议书》签订后，被告陆剑文未能按期向原告支付约定房款。截至原告起诉之日，被告陆剑文仍拖欠原告到期房款共计2732717元。原告为此已多次催讨欠款，但均未果。截止至今，两被告仍未支付前述拖欠款项。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。第一百零九条规定，当事人一方未支付价款的，对方可以要求其支付价款。原告认为，原、被告双方之间的合同关系应当得到法律的严格约束以及双方的严格遵守。原告已按约办理该房产产权过户交易，但被告却逾期未能结清上述费用，该行为已违反了法律规定和双方约定，严重损害原告合法权益。被告胡穗强在《协议书》中确认承担该房收、交款担保责任。据此被告胡穗强应对被告陆剑文的债务承担连带责任。被告陆剑文辩称，一、两被告均是原告的员工，同属原告的工程二部，胡穗强是被该部门的负责人。两被告与原钢三人自2011年2月共同合伙作为内部承包人承接工程二部的项目，至2017年6月三人决定散伙期间共同完成了多个项目，其中一个项目是郑州金水万达投资有限公司的“郑州万达文化酒店室内精装修工程”，在该公司与原告结算的过程中，其与原告、佛山南海万达广场有限公司一致同意以佛山南海万达广场有限公司开发的也就是涉讼商铺作价2782717元用于冲抵郑州万达公司的等额工程款。二、涉讼商铺无法直接将过户到原告名下，又因为胡穗强是参与万达工程项目实际施工负责人，所以原告指定胡穗强作为负责执行涉讼商铺的代办授权交易及担保责任人，胡穗强最终将涉讼商铺指定过户到陆剑文名下，三方因此签署了《协议书》，并口头约定将涉讼商铺出售后将款项支付给原告，定金5万元这是胡穗强从陆剑文、原钢三人未结算的合伙财产中先予提取并支付的。三、陆剑文在2018年1月22日拿到涉讼商铺不动产权证书后即委托房产中介进行售卖，但至今未能如愿售出。拖延支付款项并不是陆剑文的本意，因为涉讼商铺未能及时售出导致未能按时支付款项给原告，陆剑文愿意在售出涉讼商铺受到售房款之后立即将款项支付给原告。四、胡穗强是万达工程项目实际施工负责人，也是获得原告授权处理涉讼商铺的责任人，陆剑文只是代表原告获取万达工程抵款房的名义人，胡穗强是本案实际的义务承担者，更何况两被告与原钢三人合伙合作的项目已由胡穗强收回一千多万元的工程款，是足够按照本案的数额支付给原告的，但胡穗强怠于处理，也不知道胡穗强将一千多万元的工程款用于何处，因此，应是胡穗强承担本案的偿还责任。五、因三方签订的《协议书》未约定逾期履行的责任，因此，陆剑文认为原告主张被告支付逾期付款违约金没有合同及法律依据，请求驳回原告该请求。被告胡穗强辩称，涉讼房屋是来自于原告参与万达工程项目获得的抵款房，被告胡穗强作为该工程的实际施工人，也同时作为原告的员工，受原告的指示签订本案协议书。在协议书第二条约定乙方即胡穗强按照公司内部管理要求受甲方及原告委托作为代办人及担保责任人，因此被告胡穗强在本案提供的担保行为实际是职务行为，该行为产生的责任应由原告承担。因此，原告无权要求胡穗强承担连带清偿责任。并且合同没有约定违约金，合同第六条约定胡穗强承担的是交付房款的担保责任，原告要求被告承担违约金的连带清偿责任没有依据。本案的房屋已实际登记在陆剑文名下，陆剑文作为实际受益人及本案债务人，应由陆剑文承担向原告支付全部款项的责任。综上，希望驳回原告针对胡穗强的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院对其予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年8月31日，原告（甲方，房屋确权人）、胡穗强（乙方、受托代理人）、陆剑文（丙方、房屋买受人）签订《协议书》，约定：甲方以参与万达工程项目所获未确权工程的款房方式取得位于佛山××的房产权益作本协议的标的，乙方作为参与万达工程项目实际施工负责人，按公司内部管理要求，受甲方委托作为负责执行该房屋代办授权交易及担保负责人，丙方以交易确权方式购买甲方所获万达工程抵款房；甲、丙双方办理确权交易的房产已经政府有关部门批准，由万达集团建设完成交付验收，甲方不承担该房屋的全部质量问题及交付责任，该房产位于佛山南海万达广场，用途为商铺，建筑面积共116平方米，在本协议外，其他办理产权确权、交易税费等及其他管理费用，全部由丙方负责，甲、乙方不承担相关费用；房屋总价款2782717元，本协议签署后，丙方应向甲方交付该房屋确权交易定金50000元，甲方收到定金款后，可向委托授权人（乙方）签批授权书和提供办理确权的有关文书证明，丙方须在办理该房产产权过户交易前（不迟于2017年10月30日）向甲方支付不少于该房款总额20%的款项作为预付金，并保证在2017年12月20日前向甲方交付足额余款；甲方依据丙方付款额开具收据，乙方作为收据证明人签证；丙方应按时将房款经由乙方统一交付予甲方，乙方承担该房收、交款担保责任，如丙方违反协议逾期不交付房款，甲方有权行使管理权，对乙方和丙方作出行政及经济处罚，如乙、丙方严重违约，则甲方保留对违约方或担保责任人的法律及经济责任追究的权利。2017年9月4日，胡穗强向原告转账交付50000元交易定金。诉讼中，原告陈述称涉讼商铺现已登记在陆剑文名下，不动产权证书号为粤（2017）佛南不动产权第××号，被告陆剑文予以确认。原告称胡穗强现仍系原告员工，陆剑文原系原告员工，双方的劳动关系于2018年12月31日终止。胡穗强称其在涉讼商铺交易过程中主要负责协助原告办理房产过户至陆剑文名下，负责帮助原告向陆剑文催收款项。本院认为，原告和两被告订立的《协议书》是各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。陆剑文作为涉讼商铺买受人，且涉讼商铺已变更登记至其名下，陆剑文应根据《协议书》的约定向原告支付购房对价。陆剑文仅支付定金50000元，余款2732717元未付，其应予支付。《协议书》约定余款2732717元分两期支付，陆剑文至今仍未支付，原告确实存在一定的资金损失，本院酌定逾期付款的利息从每期款项逾期之日起，即以506543.4元（2782717元×20%-50000元）为本金从2017年10月31日起、以2226173.6元（2732717元-506543.4元）为本金从2017年12月21日起，均按中国人民银行同期贷款利率计至实际清偿之日止，对原告主张超出部分，本院不予支持。陆剑文称胡穗强系本案实际的义务承担者，且口头约定将涉讼商铺出售后再向原告付款，均没有证据予以证明，本院对该意见不予采纳。关于胡穗强是否需承担连带清偿责任的问题。《协议书》约定胡穗强作为负责执行该房屋代办授权交易及担保责任人，承担涉讼房屋收、交款担保责任，可见在涉讼交易中，胡穗强既作为原告的员工负责执行涉讼商铺代办授权交易，同时也以个人身份为陆剑文向原告提供担保，且如若胡穗强所称其在涉讼交易中仅是职务代理行为，根据常理其作为原告的代理人代表原告与陆剑文签订合同即可，无须作为合同的一方当事人与原告、陆剑文共同签订《协议书》，故本院认定被告胡穗强签订《协议书》自愿向原告提供担保。《协议书》未约定保证方式，应按照连带责任保证承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满后六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十一条规定“保证期间不因任何事由发生中断、中止、延长的法律后果”，本案中，《协议书》约定陆剑文应于2017年12月20日前支付全部购房款，未对保证期间进行约定，因此原告应于2017年12月20日起六个月内要求胡穗强承担保证责任，现原告于2019年1月22日起诉要求胡穗强承担连带清偿责任，保证期间已届满，胡穗强依法免除保证责任，故本院对原告主张胡穗强承担连带责任不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十一条之规定，判决如下：一、陆剑文应于本判决发生法律效力之日起十日内支付购房款2732717元予广州市美术有限公司；二、陆剑文应于本判决发生法律效力之日起十日内以506543.4元为本金从2017年10月31日起、以2226173.6元为本金从2017年12月21日起，均至上述第一项判决履行之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付逾期利息予广州市美术有限公司；三、驳回广州市美术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计14893.4元，财产保全费5000元，合计19893.4元（原告已预交），由被告陆剑文负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告预交的19893.4元，自本判决发生法律效力后经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年四月十九日书记员  林浩成