甘肃省成县人民法院民事判决书（2019）甘1221民初43号原告：成县正大房地产开发有限责任公司，住所地：甘肃省陇南市成县南大街拆迁安置1号楼。法定代表人：龚某，该公司经理。委托诉讼代理人：杜某，女，1974年7月14日出生，汉族，住甘肃省成县，该公司物业部部长。委托诉讼代理人：安波涛，甘肃同谷律师事务所律师。被告：冯某，女，1985年5月11日出生，汉族，住甘肃省成县。委托诉讼代理人:胡智泽，甘肃润辉律师事务所律师。被告：镡某，男，1987年7月19日出生,汉族，农民,住甘肃省成县。原告成县正大房地产开发有限责任公司（以下简称正大公司）与被告冯某、镡某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，被告冯某以房屋租赁合同纠纷向原告正大公司提出反诉。在本院向反诉原告冯某送达了受理案件通知书，通知其预缴反诉案件受理费后，反诉原告未在指定期间缴纳反诉案件受理费，本院遂依法作出（2019）甘1221民初43号民事裁定书，裁定对反诉原告冯某向反诉被告正大公司提出的反诉按撤诉处理。本院依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杜某、安波涛，被告冯某及其委托诉讼代理人胡智泽均到庭参加诉讼,被告镡某经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告正大公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决二被告停止侵害，立即腾房，归还非法侵占的原告位于成县城关镇南大街安置楼4号楼3楼315号房屋；2.依法判决二被告支付原告2018年6月19日至2018年12月31日的房屋租赁费4160元及至腾房之日的房屋租赁费；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月19日，原告公司经与被告冯某协商，将位于成县城关镇南大街安置楼4号楼3楼314、315号两间房屋租赁给被告冯某使用，租赁期限为一年，从2016年6月19日至2017年6月18日止，租赁费为每年7800元。房租到期后，经双方协商，又续签了一年协议，租赁期限为一年，从2017年6月19日至2018年6月18日止，租赁费为每年7800元。此后，该房屋一直由被告冯某使用。在租赁期间被告冯某长期拖欠租赁费，房租到期后，经原告公司多次书面通知，催要欠费，要求腾房，直到2018年7月其才缴清租期内租赁费。被告冯某于2018年12月28日归还314号房屋，但拒绝归还315号房屋，并将该房屋出租给被告镡某使用，原告公司多次与二被告协商未果。综上所述，原告认为被告蛮横无理，非法侵占原告享有所有权的房屋半年之久（2018年6月18日至今），拒不腾房，也不支付租赁费的行为，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了极大的经济损失。现依据《民事诉讼法》及《合同法》、《物权法》的有关规定，提起诉讼，请依法公正裁决。被告冯某辩称，原被告双方曾经达成口头协议，由答辩人继续租赁314、315号两间房屋，并将房屋租赁费缴纳时间延期到2018年年底。可在答辩人缴纳房租费时被答辩人又要求答辩人一次性交三年的房租费，后被答辩人工作人员又说，就算是一次租三年，一次性交三年的房租费，被答辩人也不给答辩人租赁房屋了。这是由于被答辩人的原因使答辩人无法缴纳房租费。答辩人未向被答辩人归还314号房屋，该房屋是被答辩人在未经答辩人同意的情况下收回并出租给他人的。被告镡某经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告冯某对原告提交的统一社会信用代码证、法定代表人证明、法定代表人身份证复印件、成县人民政府会议纪要（2018年第35次）、原告与被告冯某签订的《房屋租赁协议》、被告冯某向原告出具的《清交房租承诺书》无意见，原告对被告冯某提交的身份证复印件无意见。为查明被告镡某的基本信息，经原告申请，本院向公安机关查询了被告镡某的户籍信息。被告镡某经本院依法传唤未到庭，也未提交书面答辩状，视为其自愿放弃抗辩、质证权利。本院对以上证据予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交其向被告冯某下发的《关于清交房屋租金的通知》三份，证明原告分别于2018年3月27日、6月26日、7月17日以书面通知的形式向被告冯某多次催要房租的事实。被告冯某对该组证据中原告于6月26日发出的通知中的签名有意见，认为该通知中的签收人不是其本人。对另外两份通知中的签名无意见，但认为其签名是在其不同意的情况下签的。经核，原告也认可其于6月26日向被告下发的通知中的签收人不是被告冯某本人，故对原告提交的该份证据不予采信。被告虽对另两份通知有意见，但该两份通知上均有被告冯某的签名，根据双方的陈述，结合双方提交的其他证据，对原告提交的该组证据中被告冯某签收的两份《关于清交房屋租金的通知》予以采信。2、原告提交收款收据、银行回执，证明被告冯某于2018年9月28日才交清其拖欠的2017年6月19日至2018年6月18日的房租7800元的事实。被告对该组证据有意见，认为其中的5000元是其于2018年5月交给原告方工作人员的，收据是后来补开的。经核，被告对其主张的其中5000元是其于2018年5月交给原告方工作人员的事实未提交相应证据证明，原告提交的其向被告冯某出具收据的时间及银行回执注明的时间相印证，对原告提交的该组证据予以采信。3、被告冯某提交录音资料一份，证明在2018年12月28日下午3时50分左右，被告冯某与原告方工作人员进行交涉的过程。被告与原告方工作人员曾经有过口头约定，同意314、315号房屋让被告继续租赁使用，并答应房租费延期至2018年12月底缴纳的事实。原告对该证据有意见，认为录音来源不合法，是被告冯某在未经原告同意的情况下私自录取的，且该录音并不能证实双方之间存在口头协议，原告方没有任何人承诺被告让其继续使用房屋，没有说明租期、租金，仅仅协商了对拖欠房租缴纳的时间。经核，该录音虽未经被录音人同意，但该录音既没有侵害其他人的合法权益，也没有违反法律的禁止性规定，录音基本内容清晰，可以作为认定案件事实的依据予以采信。该录音可以反映出原告方工作人员与被告曾口头达成协议，就房租费的缴纳时间延迟至2018年年底，但因被告冯某在之前未按时缴纳房租费，也未与原告继续签订书面租赁合同，原告于当日决定收回房屋，并将314号房屋出租于他人使用。该录音还可以反映出原告方工作人员当天表态可将315号房屋继续租赁给被告冯某使用，但要求被告冯某服从公司管理。被告冯某则要求继续租赁314、315号两间房，双方未达成一致意见的事实。4、被告提交了其与原告方物业部部长杜某电话录音一份，证明2018年12月27日下午4时21分左右，其准备给原告交房费，原告也同意收费，同意314、315号房屋由其继续租赁的事实。原告认为该电话录音属实，但录音来源不合法，通话内容也不能证明原告方同意2018年6月18日之后将房屋给被告继续出租使用。因为被告经常拖欠房租费，还违反合同约定将房屋转租给他人，是被告冯某违约在先，原告方已决定不再将房屋出租给被告了，也不想再与被告签订协议。经核，原告对该通话录音的内容无意见，该通话录音能清楚的反映出被告与原告公司物业部长在2018年12月27日下午还在协商缴纳房租费的事实，说明原被告双方就涉案房屋已达成口头租赁协议，对被告提交的该组证据，能反映本案部分事实，予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月7日，经成县县长办公会议决定，成县城关镇南街拆迁安置楼剩余的17590平方米房屋划拨给原告正大公司。在此之前，南街拆迁安置楼中涉案的4号楼314、315号房屋等房产一直由原告管理。原被告双方均认可原告方在将其管理的南街拆迁安置楼对外出租时，一般都是双方当事人先签合同，承租人预交房租，然后再由承租人使用房屋。2018年6月之前，涉案的4号楼314、315号房屋就一直由被告冯某租赁使用。期间，原告于2018年3月27日向被告冯某发出《关于清交房屋租金的通知》，通知其租用的南大街4号楼314、315号房屋，租金已于2017年6月19日到期，已拖欠房租9个月。为确保其正常营业，督促其于2018年4月10日前交清所欠房租，逾期将采取相关措施。同年4月10日，被告冯某向原告书面承诺，其租用的南大街4号楼314、315房屋因暂停营业，未及时缴纳房租，其承诺在2018年6月1日前结清2017年所欠房租。同年7月17日，原告再次向被告冯某发出《关于清交房屋租金的通知》，通知其租用的南大街4号楼314、315号房屋，租金已于2017年6月19日到期，已拖欠房租1年零28天，拖欠房租8400元。督促其于2018年7月20日前交清所欠房租，逾期将采取相关措施。之后，被告冯某于2018年7月18日向原告缴纳了2017年6月19日至2018年6月18日的租金7800元中的5000元，原告正大公司与被告冯某于当日补签《房屋租赁协议书》，约定内容如下：甲方（原告正大公司）将南大街4号楼三层314、315号房屋租给乙方（被告冯某），房屋面积77.97平方米，年租金7800元，租期从2017年6月19日起至2018年6月18日止，在合同签字之日付清全部房租。乙方对4号楼三层314、315号房屋的改造装修，租赁期满后无偿留给甲方，甲方不对乙方找补差价。甲方在租期未满之日，不得提前收回房屋，乙方不得在中途退租。甲方在中途收回房屋，需向乙方赔偿合理的损失，并支付房租20%的违约金；乙方中途退租需向甲方支付协议约定房租20%的违约金。租期满后，乙方在同等条件下有优先续租的权利。乙方如在承租中途将房屋转租或转让他人使用，甲方则不承认转让协议，视为无效协议。协议到期，甲方将房屋无条件收回，不再续租给乙方。乙方实付租金到期后，在15日内不给甲方付下期租金，甲方将按每日万分之三加收违约金；经甲方催收，30日内仍未付租金，并不与甲方联系，甲方将强制收回房屋。双方补签协议之后，剩余的2800元租金被告冯某于2018年9月28日缴纳。同年9月26日，被告冯某向原告书面承诺，其租用的南大街4号楼314、315房屋，年租金7800元，房租已于2018年6月19日到期，已拖欠房屋租金3个月零7天。其承诺在2018年10月30日前交清一年的房租。逾期不交，原告可按合同约定每日加收万分之三的违约金，并采取相关措施。之后，被告又与原告方工作人员达成口头协议，将房租费缴纳时间确定在2018年年底。2018年12月27日下午，被告冯某准备向原告缴纳房租费，未果。次日，原告方提出收回314、315号房屋，双方未能达成一致意见。在被告冯某租赁涉案的314、315号房屋期间，被告冯某将314号房屋转租给杜某使用，将315号房屋转租给镡某使用。2019年1月2日，原告与314号房屋的实际使用人杜某签订了《房屋租赁协议书》，约定将314号房屋出租给杜某使用，年租金4370元。原告向被告冯某收回315号房屋时，双方协商未果，原告遂向本院提起诉讼。在审理中，经本院组织原被告双方多次调解，双方仍未达成一致意见。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利。本案中，原告与被告冯婉某就涉案的314、315号房屋租赁事宜发生争议，经本院调解，双方不能达成一致意见。虽然被告冯某在生活中有实际困难，但本案也只能依据原告提出的诉讼请求依法处理。原告与被告冯某签订的房屋租赁协议已于2018年6月18日期满，双方就期满之后房屋的租赁费缴纳时间协商为2018年年底，视为双方对涉案的314、315号房屋口头达成继续租赁的协议。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于2018年12月28日向被告冯某提出收回房屋，视为其向被告冯某提出解除双方达成的口头租赁协议。从原告提出解除口头协议，至今已三月有余，已给被告合理的期限。现原告要求被告腾退315号房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持。另外，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。被告冯某将涉案的315号房屋未经原告同意，转租被告镡某使用，现原告要求二被告腾退315号房屋的请求，符合法律规定，本院也应支持。对于原告主张由二被告向其支付2018年6月19日至2018年12月31日的房租费4160元及之后至腾房之日的房租费的请求，由于原告是与被告冯某达成的口头租赁协议，且被告镡某只使用了315号一间房屋，314号房屋在2018年12月31日之前也是案外人杜某从被告冯某处转租的。根据合同相对性原理，对原告主张的房租费，应由被告冯某按约定向原告支付。对于2018年6月19日至2018年12月31日的房租费，参照原被告双方之前签订的《房屋租赁协议书》，涉案两间房屋年租金7800元，原告主张的自2018年6月19日至2018年12月31日的房租费4160元，计算适当，本院予以支持。对原告主张的自2019年1月1日起至房屋腾退之日的房租费，由于314号房屋已由原告于2019年1月2日出租他人，现原告主张房租费的315号房屋的面积无有效证据证明，原告主张的房租费无法计算，对原告的该主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四条、第十条、第九十四条（五）项、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十五条、第二百二十四条第二款、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告成县正大房地产开发有限责任公司与被告冯某之间就成县城关镇南大街拆迁安置楼4号楼三层314、315号房屋口头达成的房屋租赁协议，由被告冯某、镡某自本判决生效之日起三十日内向原告成县正大房地产开发有限责任公司返还位于成县城关镇南大街拆迁安置楼4号楼三层315号房屋；二、由被告冯某自本判决生效之日起三十日内向原告成县正大房地产开发有限责任公司支付拖欠的自2018年6月19日至2018年12月31日的房租费4160元。三、驳回原告成县正大房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取计100元，由被告冯某、镡某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。审判员 王志薇 二〇一九年四月十六日书记员 张碧瑢