福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初719号 原告：福州XXXXXXXX有限公司，住所地福州市****，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX。 法定代表人：陈某1，董事长。 委托诉讼代理人：陈亮，福建乾观律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王某1，女，公司员工。 被告：张某1，男，1965年10月3日出生，汉族，住福州市永泰县。 原告福州XXXXXX有限公司（以下简称XX公司）与被告张某1物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告XX公司委托诉讼代理人陈亮、王某1及被告张某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告XX公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付拖欠的物业服务费4481.6元（从2016年7月起暂计至2017年10月）；2.判令被告向原告支付拖欠的房屋公摊1945.5元（从2014年7月至2017年9月起暂计至2017年9月）；3.判令被告向原告支付物业服务费滞纳金暂计为1092.3元（滞纳金按万分之五的标准暂计至2017年9月止，最后计算至被告支付完拖欠的物业服务费等费用之日止），以上合计为7519.4元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年1月1日，原告与福建XXXXX**开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：1.原告为XX·XXXX#XXX号楼XXXX单元提供物业服务，规定了原告有权收取物业服务费用及收取标准；2.第七条约定：物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应于每月10日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之五作为违约金。被告购买XX·XXXX#X（XXX）XX号楼XXXX，且原告已出具交付通知书证明被告已实际接受该房屋。被告应当按《前期物业服务合同》的约定缴纳物业服务费用。但2016年7月份以后被告以种种理由不予缴交物业服务费、滞纳金、日常公共维修资金。被告的行为严重影响了原告物业服务的正常开展。据此，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求判如所请。 被告张某1辩称，1.原告诉讼请求的事实依据不能成立，被告购买XXXXXXXXX号楼XXXX单元，与原告签订了《前期物业服务合同》，但是原告没有按《前期物业服务合同》约定第四条内容履行依法应该履行的职责。原告管理物业以来，XXXX小区物业管理薄弱，到处出现违章建设。XXX楼X幢高楼最高层XX单元出现任意加高楼层违建状况，原告置之不理。部分业主装修房屋时，把属于公摊部分面积的消防通道堵截，用铁门锁起来独自使用，仅46幢楼就有五户，被告对面房屋XX幢XXXX单元业主装修房子违法占用消防通道就是其中之一，但是原告没有进行劝阻和制止，导致被告权益受到极大侵害，安全受到威胁，使用受到影响。被告多次向原告反应，但原告以没有执法权为由搪塞。原告没有按《前期物业服务合同》约定，履行应有服务职责，保护被告应有的合法权益。被告在极其愤慨之后，被迫无奈拒交物业费用。原告没有履行《前期物业服务合同》约定的义务，无权收取物业费。2.原告在诉求中提到被告拖欠房屋公摊水电费，存在事实内容不真实，理由不能成立的情况。（1）原告向业主收房屋公摊水电费用，没有以实际使用量为收取依据，没有告知业主每个月实际用量，而是任意给个数，要求业主缴交。原告没有告知被告每个月具体用多少吨水，多少度电。被告从来不想拒交，只是没有办法准确断定该交的金额。用量明确了，被告随时可交。（2）原告收取小区的电梯广告租金属业主所有，这些收入应该向业主公开并可以用于冲抵公摊水、电费。原告自己用水用电应由自己承担，不能由业主承担。公摊水、电用量应扣除原告所用部分。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据A4欠费清单系原告单方制作，本院不予采信；被告提交的证据B2手机拍摄照片不足以证明其主张，不能作为本案认定事实的根据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月1日，原告XX公司与被告张某1签订《前期物业服务协议》，约定由原告向福州市XX区XX街道XX路XXX号XX·XXXXXX苑XX#-XX#楼提供物业服务，物业服务费实行包干制，按建筑面积进行收取，高层带电梯住宅按建筑面积2元/㎡/月收取（不含公摊水、电及电梯运行费）；小区内的公共用电、用水按全区业主所占有的住宅建筑面积按比例分摊，电梯电费按业主所居住的楼层高低具体分摊；被告应于每月10日前缴纳物业服务费，逾期缴纳物业服务费、公摊水电费及其他约定的相关费用，从逾期之日起每日按应缴纳费用的万分之五缴纳滞纳金。上述《前期物业服务协议》签订后，原告对案涉房产提供物业管理服务，但被告入住后仅向原告交纳物业服务费至2016年6月。自2016年7月开始，被告拒绝向原告交纳物业服务费，原告于2017年12月20日委托福建元一律师事务所向被告发出律师函，函告被告欠缴2016年7月至2017年10月的物业服务费、2014年7月至2017年9月的公摊水电费及相应的违约金。 另查，被告系福州市XX区XX街道XX路XXX号XXXXXX-X#地XX#楼XXXX单元业主，房屋建筑面积为140.16平方米。 本院认为,原告XX公司与被告张某1签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照协议约定履行相应的义务。原告已向被告提供物业管理服务，被告负有及时缴纳物业服务费的义务。被告自2016年7月起至2017年10月止未向原告交纳物业费，原告有权向其催讨欠缴的物业费。本院核定被告应缴纳的物业费用为：2016年7月起至2017年10月止，以2元/㎡/月的标准缴纳计4485.12元（2元/㎡/月×16个月×140.16平方米）。现原告诉请仅要求被告支付物业费4481.6元，本院予以支持。原告要求被告按其自行计算的金额支付自2014年7月起至2017年9月止的公摊水电费，因原告未提供该笔公摊水电费用的具体计算方式及代为被告交纳的发票票据，对其主张本院不予支持。由于原告在提供物业服务的过程中存在瑕疵，故其诉请判令被告支付逾期缴纳物业服务费的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告张新文于本判决生效之日起十日内支付原告福州XXXXXX有限公司物业服务费4481.6元； 二、驳回原告福州XXXXXX有限公司的其他诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由原告福州XXXXX有限公司负担20元，被告张某1负担30元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  刘 萍 人民陪审员  江秀峰 人民陪审员  高 嵘 二〇一九年四月十日 法官助理刘菲 书记员唐斌心 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第6条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。