安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终1304号上诉人（原审被告）：周珂，女，1980年9月16日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张文豪，安徽徽商律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李章昆，男，1981年7月28日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：戎本亮，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟凯，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周宗甫，男，1954年1月24日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：庄宗星，安徽同胜律师事务所律师。上诉人周珂、上诉人李章昆因与被上诉人周宗甫所有权确认纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初5705号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭于2019年4月3日公开开庭进行了审理。上诉人周珂的委托诉讼代理人张文豪，上诉人李章昆的委托诉讼代理人戎本亮、翟凯，被上诉人周宗甫及其委托诉讼代理人庄宗星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周珂上诉请求：撤销一审判决，改判：1、合肥市滨湖新区高速滨湖时代广场5号楼1906室房屋所有权归周珂所有；2、周珂与李章昆签订的《存量房买卖合同》有效；3、本案上诉费用21000元、律师费15000元及交通费8222元均由周宗甫承担；4、本案扩大利息损失由周宗甫承担，暂计175500元（每月19500元，2018年6月至今9个月），之后顺延至合肥市滨湖新区高速滨湖时代广场5号楼1906室房屋售出为止。事实与理由：1、根据周宗甫提交的银行账户流水账单、POS机刷卡回单仅能证明购房款系周宗甫账户所支付，但并不能证明涉案房屋系周宗甫所有。而根据周珂提交的购房款发票、契税完税证发票等证据可以证明，涉案房屋从购房到产权办理整个过程均是使用周珂的姓名，整个购房过程均由周珂完成。一审法院认定涉案房屋登记的权利人虽为周珂，但根据周宗甫提交的相关证据认定涉案房屋的真实权利人应系周宗甫，显属认定事实不清。2、虽然《协议书》第2条约定“甲方以乙方名义购买该房后，该房的所有权归甲方所有”，但在《协议书》第4条中同样明确了“在乙方夫妻关系存续期间，该房的相关权利由乙方夫妻共同行使；若乙方夫妻关系不存在时，乙方楚超自愿放弃该房的全部权利，该房全部权利由乙方周珂一人行使。”根据该第4条之约定，周珂有权行使涉案房屋的全部权利。全部权利即包含了占有、使用、收益和处分的权利。物权的变动本质就是权利的变动。当权利人有权行使房屋的以上全部权利时，其当然是该房屋的所有权人。周珂与楚超离婚后，周宗甫完全可将涉案房屋登记在自己名下或变更登记至自己名下，但自始至终，周宗甫均怠于要求，这足以证明涉案房屋已由周宗甫赠予周珂。特别是，上述条款中明确“全部权利由乙方周珂一人行使”，明显具有排他性。一审法院未全面审查周宗甫提交的《协议书》的全部内容，对其中第4条条款未予查明认定。3、不动产物权经登记发生效力，且具有排他性。涉案房屋已登记在李章昆名下，涉案房屋现有的物权状态并不能因周珂和周宗甫的协议而产生变动，因此一审法院以民事法律行为应具备“意思表示真实”的条件而认定《存量房买卖合同》无效有失偏颇。4、从各份一审判决书及证据可见，周宗甫明知周珂担负每月19500元利息，依然诉讼并申请保全涉案房产和周珂的银行账户，致使周珂产生不必要的利息损失，期间周珂多次要求周宗甫撤诉，但周宗甫拒不撤诉，逾期利息完全是由周宗甫造成，该扩大损失应由周宗甫承担。周宗甫辩称：涉案房屋购买前，周宗甫、周珂及案外人楚超于2009年12月3日已经就涉案房屋的出资购买及最终的产权归属签订《协议书》，该协议合法有效，该协议第1条至第3条的约定其实都在强调涉案房屋的出资人和所有权人均是周宗甫，后各方一直在按照该协议约定的目的履行相应义务。首先，周宗甫将购房定金2.5万元交给楚超，之后将银行卡交给周珂。其次，楚超于2010年1月11日与安徽金源热电有限公司签订商品房团购协议书。2010年1月16日，周珂、楚超以自己的名义共同与开发商安徽高速公路房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》。同时，周珂使用周宗甫交付的银行卡刷卡支付了剩余房款415216元。再次，房屋交付后周宗甫出资装修。最终涉案房屋的产权证办至周珂和楚超名下。对于以上事实一审中也已查明，且有协议书、楚超的情况说明、商品房团购协议书、商品房买卖合同、建行交易明细、POS机刷卡回单、装修施工合同、招商银行交易明细、装修公司出具的情况说明为证。上述材料及与涉案房屋有关的材料原件均在周宗甫处，足以说明周珂在其上诉状中所述的参与房屋买卖合同的签订及刷卡支付房款的行为均是为了履行《协议书》的约定，不能说明周珂因此享有涉案房屋所有权。另外，从《协议书》第3条、第4条内容反映，周宗甫从未放弃该房屋的产权，恰恰是通过诉讼方式主张房屋权利。周珂与楚超离婚时之所以房屋登记在周珂名下，而未变更在周宗甫名下是为了减少过户费用，不能以此推定该房屋是对周珂的赠与。以上是对周珂上诉请求的第1项的答辩意见。至于周珂上诉请求的第2、3、4项，并非在法定上诉期内提出，这三项新增的上诉请求应当视为其在二审庭审期间提出个人的意见，不应作为上诉请求和理由进行审理。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回周珂的上诉请求。李章昆辩称：1、李章昆取得涉案房屋合法有效，应当受到法律保护。李章昆通过让与担保的方式获得房屋所有权，该法律关系受法律保护。最高院的司法观点集成和指导性案例均明确支持让与担保获得所有权的行为。涉案房屋应当属于李章昆所有，不认可周珂的第一项上诉请求。2、李章昆和周珂签订的《存量房买卖合同》合法有效，双方正是基于让与担保的方式签订了买卖合同，该合同系双方实现让与担保的方式，是双方真实意思表示。同时，周珂在一审及二审上诉状中明确表示买卖合同是双方真实意思表示，因此该合同不符合合同法中无效的情形。3、李章昆理解周宗甫和周珂的家庭矛盾，但李章昆作为案外人不可能知道房屋的权属状况存在纠纷，法律也没有要求李章昆在房屋交易前追究真实的权利状况，作为李章昆只能根据物权公示效力相信登记部门的登记，因此周珂和周宗甫的权属争议与李章昆无关。李章昆基于善意取得涉案房屋应受法律保护。李章昆上诉请求：撤销一审判决，改判：1、合肥市滨湖新区高速滨湖时代广场5号楼1906室房屋所有权归周珂所有；2、李章昆与周珂签订的《存量房买卖合同》实为所有权让与担保合同，合法有效；3、本案一、二审诉讼费用由周宗甫承担。后李章昆在二审开庭时又当庭变更诉讼请求第1项为：改判合肥市滨湖新区高速滨湖时代广场5号楼1906室房屋所有权归李章昆所有。事实与理由：1、周宗甫与周珂、楚超签订《协议书》的目的是为了排除楚超对涉案房屋的所有权，有效期间应是在周珂、楚超夫妻关系存续期间，是家人之间的内部协议，不能对抗第三人合法物权和债权。周宗甫出资购买涉案房屋本意就是对周珂的赠与，《协议书》第4条约定的房屋的全部权利就是房屋所有权，该约定是关于房屋所有权在周珂、楚超夫妻关系解除时的归属的确认，即房屋所有权归周珂所有。周珂、楚超离婚后，周宗甫并没有主张房屋所有权，可充分说明周宗甫将出资（房屋）赠与周珂的事实。一审法院认定涉案房屋所有权归周宗甫所有是错误的，该房屋的实际所有权人应是周珂。2、涉案房屋于2012年5月18日办理了产权证，登记权利人为周珂。因周珂向李章昆借款，周珂用涉案房屋担保借款，遂将涉案房屋所有权转移登记至李章昆名下，是为担保债权的实现而进行的产权转移登记，故李章昆取得涉案房屋产权登记合法有效。一审法院不应在李章昆的债权及担保物权未能实现之前，判决确认涉案房屋所有权归周宗甫所有并确认周宗甫自行向不动产登记部门进行转移登记的权利。3、李章昆陈述并举证证明了与周珂之间名为房屋买卖、实为以房屋过户登记形式抵押借款，李章昆与周珂虽订立的是《存量房买卖合同》，并将涉案房屋的所有权变更登记至李章昆名下，但结合《个人借款抵押合同》、补充协议及李章昆陈述等证据，能够认定双方之间订立合同的真实意思表示并非实现涉案房屋所有权的变更，而为实现借贷债权的担保，故双方之间的买卖合同实为所有权让与担保合同，该合同系李章昆与周珂之间的真实意思表示，应为有效合同。一审法院直接认定李章昆与周珂于2018年5月16日签订的《存量房买卖合同》无效，明显是错误的。周宗甫辩称：1、对于李章昆第1项上诉请求的答辩意见同周宗甫对周珂第1项上诉请求的答辩意见。2、根据物权法的规定，物权的种类和内容应当由法律规定，不能创设。所有权让与担保到底是让与还是担保没有明确规定。在李章昆的上诉请求中当庭明确要求法院确认所有权归李章昆所有，在上诉状的第二点理由中，李章昆又称享有涉案房屋的担保物权，诉请不明确。依据物权法规定，没有办理抵押登记之前，所谓的担保物权不能成立。一审法院在本院认为部分已就所有权归属作了明确阐述，周宗甫认可，不再赘述。3、《存量房买卖合同》为无效合同，理由有二。一是合同是双方的虚伪意思表示，根据民法通则和民法总则，该种虚伪意思表示的伪装行为应认定无效，即《存量房买卖合同》为无效。二是涉案房屋的价值高达230万元，而周珂与李章昆交易价格仅为130万元，交易价格相差巨大，且涉案房屋中有周宗甫的户籍存在其中，如果李章昆作为善意买受人其对相差巨大的价格和户籍问题不能不予以关注。因此《存量房买卖合同》为无效合同。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李章昆上诉。周珂辩称：1、在周珂与周宗甫争夺所有权的关系中，涉案房屋应归周珂所有，周珂对涉案房屋的处置有完全的权利。涉案房屋是楚超单位的福利房，通过团购购买，当时周珂和楚超没有能力出资购买，于是周宗甫出资，三人为此签订《协议书》，约定房款由周宗甫出，房产证办理至周珂和楚超名下。协议第4条约定如果周珂和楚超离婚，产权归周珂。这与之前的约定是自相矛盾的。一审法院依据自相矛盾的《协议书》判定涉案房屋的产权归属是有瑕疵的。李章昆一审陈述其与周珂不是买房，意思表示不真实，一审法院依据这一点认定产权归属周宗甫，而该房屋实际是周珂和楚超的离婚房，应归属周珂。2、李章昆与周珂签订的《存量房买卖合同》，周珂坚称是卖房合同，但是李章昆称不是卖房，是抵押。倘若周宗甫没有起诉周珂，或者没有冻结周珂的账户并查封涉案房屋，李章昆和周珂签订的《存量房买卖合同》是能够继续履行的。中介公司会将涉案房屋按照市场价出售，出售的款项用于归还周珂之前的借款。但现在周宗甫查封了涉案房屋，一审法院判决确认涉案房屋所有权归周宗甫所有并确认周宗甫自行向不动产登记部门进行转移登记的权利，是有问题的。周珂一直认为房产是其与楚超的离婚房，应归其所有。周宗甫向一审法院提出诉讼请求：1、判令周宗甫为合肥市滨湖新区高速滨湖时代广场5号楼1906室房屋的实际买受人；2、判令周珂与李章昆签订的关于合肥市滨湖新区高速滨湖时代广场5号楼1906室的《存量房买卖合同》无效；3、判令周珂、李章昆将合肥市滨湖新区高速滨湖时代广场5号楼1906室的房屋过户登记至周宗甫名下并承担相关税费；4、判令确认涉案房屋内的空调两台、冰箱一台、洗衣机一台、电视机一台、床铺三张、沙发与茶几各一个、饭桌一张、椅子四把归周宗甫所有；5、本案诉讼费用由周珂、李章昆承担。后周宗甫当庭增加诉讼请求：判令李章昆解除涉案房屋上的抵押权。一审法院认定事实：周珂系周宗甫的女儿。2009年12月3日，周宗甫作为甲方与乙方周珂、楚超（原系周珂丈夫，后两人离婚）签订了一份《协议书》。该协议书的内容为：因乙方无力参与安徽金源热电有限公司团购的合肥市滨湖新区高速滨湖时代广场（一期）商品房，经甲乙双方充分协商，就相关事宜达成协议如下：1、因乙方楚超的单位安徽金源热电有限公司组织团购的合肥市滨湖新区高速滨湖时代广场（一期）商品房，其价格比市场同期同类房稍低，乙方自愿放弃优惠，将双方选定的合肥市滨湖新区高速滨湖时代广场5号楼1906室（预测面积122.29平方米）的购买权让给甲方全资购买，后期装潢费用也由甲方承担。2、甲方以乙方名义购买该房后，该房的所有权归甲方。甲方委托乙方夫妻二人，以乙方夫妻二人的名义共同与房屋开发商签订涉案房屋购房合同，房产证上同样以乙方夫妻二人名义登记。3、除非甲方以书面形式放弃该房所有权，否则乙方不得以任何理由，特别是以该房的登记权利人是乙方为由，主张该房归乙方所有。4、在乙方夫妻关系存续期间，该房的相关权利由乙方夫妻共同行使；若乙方夫妻关系不存在时，乙方楚超自愿放弃该房的全部权利，该房的全部权利由乙方周珂一人行使。5、购房收据和装潢费用收据由甲方保管。6、未尽事宜，双方协商解决。本协议一式三份，自甲乙双方三人签字后生效，三人各执一份，具有同等的法律效力。甲方周宗甫、乙方周珂与楚超在《协议书》上签字确认。2010年1月16日，楚超、周珂与安徽高速公路房地产有限责任公司签订了关于购买涉案房屋的《商品房买卖合同》，建筑面积为122.29平方米，总房款为440216元，付款方式为一次性付款。2010年1月16日，周宗甫通过其建设银行卡刷卡支付购房款415216元。2011年10月25日，安徽高速公路房地产有限责任公司开具了涉案房屋的售房款发票，金额为440216元。2011年4月27日，周珂与楚超协议离婚，在离婚协议中双方约定涉案房屋归周珂所有。2012年5月18日，涉案房屋办理了产权证，登记权利人为周珂单独所有，建筑面积为122.29平方米。2012年7月2日，周宗甫委托铜陵帆舟装饰工程有限责任公司对该房屋进行装修并支付了房屋装修费。涉案房屋的商品房买卖合同、POS机刷卡回单、购房款发票、契税完税证发票、装修合同原件均在周宗甫处。另查明：2018年5月16日，周珂作为借款人/抵押人与贷款人/抵押权利人李章昆签订了一份《个人借款/抵押合同》与《补充协议》，双方约定：李章昆出借130万元给周珂，借款期限为2018年5月16日至2018年8月15日，月利率为1.5%，周珂以涉案房屋作为抵押贷款并将该房屋过户至李章昆名下，并约定如周珂逾期支付利息或本金，按130万元价格处理此房屋。当日，周珂还向李章昆出借了一张借款本金为130万元的借条，在借条中载明如周珂逾期还款，李章昆有权利处分涉案房屋。2018年5月22日，李章昆向周珂银行账户中转账支付130万元。再查明：2018年5月16日，周珂还与李章昆签订了一份《存量房买卖合同》，双方约定：周珂以130万元价格将涉案房屋转让给李章昆，李章昆一次性支付周珂房屋价款130万元。合同签订当日，双方至房地产管理部门办理了存量房买卖合同网签备案单。2018年5月17日，双方办理了涉案房屋的产权转移登记手续，该房屋现登记权利人为李章昆。2018年5月22日，李章昆将涉案房屋抵押担保给合肥新站国元小额贷款有限公司（以下简称国元小贷公司），担保主债权数额为125万元。2018年7月17日，李章昆以民间借贷纠纷为由在合肥市高新技术开发区人民法院提起对周珂的诉讼，案号为（2018）皖0191民初4225号，该案现尚在审理中。另，本案审理过程中，李章昆庭审中明确表示其与周珂之间是抵押借款关系，周珂将房屋抵押给其以取得借款，双方对抵押权的设定、履行是以转移产权过户登记的方式进行的，抵押担保的债权为130万元。一审法院认为：不动产登记簿是物权归属和内容的根据，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。但不动产登记簿与不动产权属证书对不动产物权权属的推定力，只是法律上的权利推定并非事实推定，与不动产物权的真正权利人没有必然联系。如果有证据证明不动产登记簿及不动产权属证书的记载与真实权利状态不符，应确认真实权利人享有物权。本案中，周宗甫与周珂、楚超于2009年12月3日签订的《协议书》系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案房屋登记的权利人虽为周珂，但根据周宗甫提交的《协议书》、银行账户流水账单、POS机刷卡回单、购房款发票、契税完税证发票等证据能够证明涉案房屋是周宗甫以周珂与楚超的名义购买，且上述证据原件均保存在周宗甫处，与《协议书》约定购房收据和装潢费用收据由周宗甫保管亦能够相互印证，涉案房屋的真实权利人应系周宗甫并非周珂。综上，周宗甫以周珂、楚超名义购买涉案房屋并实际支付购房款的事实，有双方当事人签订的《协议书》、周宗甫银行账户流水账单、POS机刷卡回单、购房款发票、契税完税证发票等证据予以证明，事实清楚，证据充分，该院予以确认。原登记在周珂名下的位于合肥市滨湖区徽州大道6699号滨湖时代广场5幢1906室房屋所有权应归周宗甫所有。对于李章昆与周珂签订的《存量房买卖合同》效力问题，该院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十三条第二项的规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。《民法总则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，周珂与李章昆签订的关于涉案房屋的《存量房买卖合同》目的系为借款提供担保，构成通谋虚伪表示，双方之间无买卖房屋的真实意思表示，房屋买卖合同本身作为伪装行为无效。理由如下：第一，庭审中，虽然周珂对双方之间的关系不置可否，但李章昆明确表示其与周珂之间是借款抵押关系，并非买卖房屋关系，这与李章昆另案提起对周珂民间借贷纠纷诉讼的事实亦能够相互印证。第二，双方在《个人借款/抵押合同》的《补充协议》中明确约定周珂以涉案房屋为其借款提供抵押，如双方之间系买卖合同关系，李章昆作为涉案房屋产权的权利主张主体的同时又同意原产权人以此房屋作为抵押借款不符合理性自然人的通常做法，有悖常理。第三，从双方签订的《存量房买卖合同》内容来看，双方关于涉案房屋价格的约定采取“一口价”130万元的方式，不同于普通房屋买卖合同采取依房屋面积、每平米单价计算房屋价格的一般交易习惯，且双方约定的价格与该房屋的市场价值差距较大。因此，涉案《存量房买卖合同》买卖涉案房屋的约定是李章昆与周珂之间的虚伪意思表示，双方之间并无买卖涉案房屋的真实意思表示，双方签订《存量房买卖合同》的目的是为了给李章昆出借给周珂的借款提供担保。综上，根据《民法总则》第一百四十六条之规定，该院认定李章昆与周珂之间签订的关于涉案房屋的《存量房买卖合同》系虚伪意思行为而无效。对于李章昆与周珂之间作为隐藏行为的借款担保效力认定问题，因双方已另案提起民间借贷诉讼，不属于本案审理范围，该院不予处理。故对于周宗甫主张李章昆解除涉案房屋抵押权的诉讼请求，因与本案所有权确认纠纷系不同法律关系，不属于本案审理范围，故该院不予处理。对于周宗甫主张周珂、李章昆将涉案房屋过户登记至其名下、承担相关税费的诉讼请求，因本案系所有权确认纠纷，不涉及当事人的其他权利义务，且一旦本案判决生效，周宗甫即可凭生效法律文书直接向房屋登记机构申请办理房屋的产权转移手续，故该院不予支持周宗甫该项诉讼请求。周宗甫主张涉案房屋内的空调两台、冰箱一台、洗衣机一台、电视机一台、床铺三张、沙发与茶几各一个、饭桌一张、椅子四把归其所有，未提供证据证明，且周珂对此亦有异议，周宗甫该项主张缺乏事实和法律依据，故该院不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决：一、位于合肥市滨湖区徽州大道6699号滨湖时代广场5幢1906室房屋所有权归周宗甫所有；二、周珂、李章昆于2018年5月16日签订的《存量房买卖合同》系无效合同；三、驳回周宗甫的其他诉讼请求。案件受理费21000元，减半收取10500元，财产保全费5000元，合计15500元，由周宗甫负担。二审中，周珂向本院提交如下证据：证据1-4，人才档案、学历学位证书、微信截图、光盘，用以证明周珂37岁才过专八，38岁才过高级口译，一直是自考，至今未考教师资格证。合肥市教师编制年龄是30周岁。周珂想在上海考研究生，成为上海学校的老师，周宗甫百般阻挠，拒不给周珂离婚团购房，周珂至今未融入社会，是周宗甫蓄意造成。证据5，照片，证明周珂现在的工作生活状态。证据6-7，委托代理人合同、发票及交通费票据，证明因诉讼产生的损失。证据8，包河法院诉讼服务中心诉讼信息，证明周宗甫以诉讼的形式限制周珂发展，给周珂造成损失。证据9-10，购书截图、书本、真实书本和考研做题信息，证明周珂考研期间，周宗甫起诉导致周珂无法继续考研，成为上海学校老师。上海有规定，外地户口人员须研究生学历才能成为老师。证据11，教师的联系方式，证明周珂掌握很多教育界资源，认识教育界各科老师联系方式，让周和和母亲一起生活，更有利于周和的发展。证据12-13，周和的证言，证明周和不要涉案房屋，要妈妈，愿意将房子卖掉给妈妈考研，去做学校老师。希望上初中后跟妈妈生活，不希望外公外婆带大。外公经常殴打辱骂外婆，不想在外公家生活。证据14，结婚证、离婚证、离婚协议、房产证、周和的常住人口登记表，证明涉案房屋是离婚时楚超留给周珂、周和母女的，不同于一般的所有权案件中因商业合同购买的房屋。根据《婚姻法》第三十九条规定，该房产的归属应保护周珂的合法权益并听取周和的意见。证据15，周宗甫、凌家珍的身份证和户口本及铜陵的房产证、土地证、贫困证明，证明原来有3套房子，铜陵的房子是单位分的，周宗甫几年前将铜陵的房子卖掉，除了房子外他还有很多财产。这些都是他通过拿老婆孩子不当人得来，却没有花多少钱在培养周珂上，现在周宗甫仍要抢周珂的离婚房，其目的就是为了自己独强独大，阻碍周珂考研、融入社会，周珂经济困难，此案结果将影响周珂和周和的未来，甚至是周珂前夫。证据16，抚养权调解笔录和调解书，证明周和品学兼优，楚超没有房子，贷款上的大学。周和没有好的初中上，小学毕业后跟着周珂，由周珂抚养是最好的选择。法院法官也希望周和归周珂抚养，有利于周和成长。周宗甫质证认为，对证据1-7，真实性无法核实，且与本案无关；对证据8，真实性无异议，与本案无关，对证明目的有异议；对证据9、10、11三性均有异议；对证据12-13，不具有真实性，周和一直是周宗甫抚养，周珂在前两天还想进入周和小学，要将周和强行带走，方式很激烈。周和对家庭纠纷没有证明能力；对证据14，真实性无异议，对证明目的有异议，不能改变房屋的实际所有权人为周宗甫；对证据15、16，与本案无关。李章昆质证认为，对证据1-14的真实性无异议，对上述其他证据真实性均有异议。周宗甫和周珂签订的《协议书》第3条和第4条存在疑义，房屋的原始权利状况和李章昆无关。至于周珂周宗甫的家庭矛盾、权属纠纷，李章昆不知道也不想参与，李章昆取得涉案房屋所有权合法有效。李章昆向本院提交如下证据：应诉通知书、举证通知书、证据目录、证据材料，证明李章昆借给周珂的钱系李章昆用涉案房屋抵押所得。李章昆合法取得涉案房屋所有权。抵押权人为国元小贷公司，该公司已诉讼要求拍卖优先受偿。周宗甫起诉周珂并查封了周珂银行账户，导致周珂不能按期归还利息和本金，李章昆也无法按期归还国元小贷公司的借款本金，现被起诉。因周珂的违约和周宗甫的诉讼，李章昆遭受很大经济损失。涉案房屋已经抵押给国元小贷公司，在国元小贷公司的抵押权没有实现之前，一审法院确认房屋所有权归周宗甫所有，并转移登记给周宗甫，该判决无法执行。周宗甫质证认为，应诉通知书、举证通知书真实性无异议，对其他材料的真实性均有异议。周宗甫起诉周珂、李章昆并非导致李章昆无法还本付息，二者没有必然关联。涉案房屋价值达230万元，李章昆对此是应该知晓的，与130万元的存量房买卖合同约定的价格相差巨大。李章昆取得涉案房屋所有权后，随即将房屋抵押给国元小贷公司，期限为一年。而李章昆与周珂的借款期限仅为3个月，即便周珂按期还款，也不可能将抵押权涤除。另外，银行流水也能反映周珂实际拿到的借款只有112万元，就此周宗甫已向公安机关报案。房屋所有权与房屋抵押权同样是物权，不能因房屋上设定有抵押权，就妨碍周宗甫享有所有权。在抵押权没有涤除的情况下，只能影响过户登记。如果抵押权实现，那么周宗甫连主张赔偿的权利都没有。即便国元小贷公司将房屋拍卖，周宗甫仍保留因房屋享有的索赔机会。周珂质证认为，应诉通知书、举证通知书真实性无异议，对其他材料的真实性无法确认。李章昆与国元小贷公司虽约定借款期限一年，但是如果房屋没有被查封，抵押贷款合同可以继续履行，李章昆可以提前还款。如果李章昆故意不还钱，也会产生利息。周宗甫、周珂、楚超签订的《协议书》足以保障周宗甫的债权，保障其索赔的权利。如果法院认定所有权归周宗甫所有，那么周宗甫享有的是物权。周珂实际拿到的借款不足130万元。另，本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。本院认为，本案二审双方当事人争议焦点为：1、涉案房屋的所有权人是谁；2、周珂与李章昆签订的《存量房买卖合同》的效力。关于涉案房屋的所有权人。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。周宗甫与周珂、楚超于2009年12月3日签订《协议书》，明确约定涉案房屋由周宗甫全资购买并装潢，房屋所有权亦归周宗甫所有，但以周珂、楚超的名义签订商品房买卖合同及办理过户手续。该《协议书》是周宗甫、周珂、楚超真实意思表示，内容合法有效。后因周珂与楚超于2011年4月27日协议离婚，涉案房屋的产权证于2012年5月18日登记在周珂名下，但从周宗甫向一审法院提交的《协议书》、银行账户流水账单、POS机刷卡回单、购房款发票、契税完税证发票、装潢费用收据的原件，可以证实周宗甫、周珂、楚超均按《协议书》的约定履行了各自的义务，一审法院据此认定涉案房屋的真实权利人为周宗甫，判令涉案房屋的所有权归周宗甫所有，于法有据，本院予以维持。周珂、李章昆分别上诉要求确认涉案房屋所有权归其所有，理由不能成立，本院不予支持。关于周珂与李章昆签订的《存量房买卖合同》的效力。本案纠纷的起因是周珂向李章昆借款130万，周珂于2018年5月16日向李章昆出具一张借款本金为130万元的借条，同时与李章昆签订《个人借款/抵押合同》与《补充协议》，约定李章昆出借130万给周珂，周珂以涉案房屋作为抵押将房屋过户至李章昆名下，并约定若周珂逾期还款，按130万元价格处理该房屋。同日，双方签订《存量房买卖合同》。次日，李章昆成为涉案房屋现权利登记人。2018年5月22日，李章昆将房产证抵押给国元小贷公司，从该公司贷出125万元，李章昆于同日向周珂账户支付130万元。依据上述事实并结合《个人借款/抵押合同》与《补充协议》的内容及双方当事人的陈述及涉案房屋的市场价值，一审法院认定周珂与李章昆签订《存量房买卖合同》的真实目的是为李章昆出借给周珂的130万元借款提供担保，双方之间没有买卖房屋的真实意思表示，故《存量房买卖合同》应为无效，并无明显不当。周珂、李章昆分别上诉要求确认《存量房买卖合同》有效，理由亦不能成立，本院亦不予支持。至于周珂上诉要求周宗甫承担律师费、交通费及广大利息的损失，不属于本案审理范围，本院对此不予处理。综上所述，周珂、李章昆的上诉请求均不能成立，依法应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21000元，由周珂、李章昆各半负担10500元。本判决为终审判决。审判长 陆   建   群审判员 方玮韡审判员余海兰二〇一九年四月十二日书记员 鲍   晶   晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。