江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初258号原告：徐州共赢房地产经纪有限公司，住所地徐州市矿山东路天山绿洲1-6幢1-106室。法定代表人：王建飞，总经理。委托诉讼代理人：耿海军，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。被告：徐伟，女，1982年2月3日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：朱韵颐，江苏金合律师事务所律师。原告徐州共赢房地产经纪有限公司诉被告徐伟居间合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告徐州共赢房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人耿海军，被告徐伟及其委托诉讼代理人朱韵颐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州共赢房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付中介费27000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告因想要购买房屋，于2018年9月14日找到原告公司，在原告一番梳理以及联系后，为被告罗列了多套意向房源，被告经过比较，看中了位于铜山区枫林天下X号楼X单元XXX室的一套房屋，原告通过多次联系房东，商讨房屋价格以及房款支付方式、房屋交付等房屋买卖条件进行了洽谈。期间，被告还过微信与原告商谈中介费的数额，后被告在2019年9月17日委托朋友蔡某交纳了2000元意向金，并签署了意向金合同，确认房屋价格为180万元。在2018年9月20日，原告约房东和被告见面，双方就房屋买卖合同进行了商讨，并达初步达成了购买意向。但是被告随后却隐瞒着原告私自与房东联系，并于10月10日和房东签订备案买卖合同。原告向被告索要中介费未果。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院。被告徐伟辩称，原、被告双方签署的是意向金合同，由于被告与出卖人之间未通过原告达成购买意向，原告于2018年9月22日下午1：51分将意向金2000元退还给了被告，至此双方之间的意向金合同关系已经解除，双方更没有签订意向金合同中的居间协议，后被告通过其他朋友介绍与出卖人之间自行协商，重新达成购买意向，并将涉案房产过户，此与原告没有任何关系。因此，原告主张的中介费用即意向金合同中的佣金不应得到法院的支持。本案的争议焦点为：原告要求支付居间报酬27000元是否有事实依据？原告徐州共赢房地产经纪有限公司为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、原、被告之间签订的意向金合同原件，该份合同约定了被告委托原告代为购买枫林天下X-X-XXX房屋，以及房屋的价款为180万元，在签订本意向金合同后被告在3天内到原告处签署居间协议，原告和被告签署居间协议同时原告收取涉案房款交易价的1.5%作为佣金，该份证据证明被告委托原告购买涉案房产的事实，以及双方约定的居间费用的标准，如原告履行了居间服务，被告就应当支付居间费用的事实。2、退枫林天下X-X-XXX室意向金的微信聊天记录复印件一份，证明原告在收取被告交付的意向金后，且将涉案房屋整个情况介绍给被告后，并通知出卖人在原告公司约定双方见面，在商讨后被告私下同出卖人达成了购买意向，但谎称对涉案房屋不满意，要求退还上述意向金，进而达到解除合同的目的，但事实上却购买了上述房屋。3、原告的工作人员杨某,4与被告徐伟之间微信聊天记录18页，系截屏打印件，证明原告尽到了介绍通知促成涉案的房屋买卖的整个过程经过，但因被告私下同出卖人交易导致涉案的中介费没有收取，由此由被告承担相应费用。4、原告工作人员杨某,4同被告徐伟的通话记录整理文字一份，共计三页，该份证据证明被告已同出卖人达成了购买协议，进而证明被告应当向原告支付中介费的事实。5、不动产产权情况表盖章打印件两份，证明已经由被告徐伟购买了由原告居间的涉案房屋，进而证明被告应当支付相应的居间费用。6、证人杨某,4的证言，证人出庭陈述，其是原告公司的员工，经办过本案所涉的居间服务，系经过被告的好友蔡某介绍，双方在2018年9月14日互加微信开始联系，意向金合同是在2018年9月17日签署，由蔡某代被告签订，并代交了意向金2000元。在2018年9月14日，其代领被告看了枫林天下X-X-XXX室的一套房子，该房价值180万元，以及X-X-XXX室的一套房子，价值200万元。又过了几天，被告又和她的一个朋友看了101的房屋。原告公司有规定在5至8个工作日如果没有签订买卖合同就要将意向金退还给交款的人。其和售后经理看过被告的征信报告，店长给被告和出卖人谈过签合同的事实，因为出卖人的丈夫在国外不确定哪天回来，后来被告就和出卖人私下联系购买了涉案的房屋。经质证，被告对原告提交的上述证据1的真实性无异议，但认为双方并未继续履行意向金合同，是由于原告并未履行居间服务，原告没有促成双方交易，所以原告主动退还意向金，原告这种主动退还的行为也就意味着该合同的解除，双方也并没有签订所谓的居间协议，因此原告的主张没有事实和法律依据；对证据2的真实性无异议，原告确实退了意向金，退意向金的原因并不是原告所声称的被告谎称不满意，而是由于当时出卖人要求全款，并且不愿意出卖房屋，而被告当时明确表示只能贷款，而且真心想买这个房子，所以该交易没有成功，责任在于原告，原告并没有给出卖人进行沟通，也没有能够促成这笔交易，仅仅是约双方见过一次面，因此原告才主动退还意向金，解除意向金合同；对证据3的真实性无异议，被告明确表示要打征信记录，打流水，就是为了贷款买房，但当时原告并未将该信息透露给出卖人，导致交易未能成功，因此证据3不能证明原告的证明目的；对证据4聊天记录真实性无异议，但是根据上面记录显示原告的工作人员杨某,4要中介费的理由就是仅仅看过一次房子，这明显不能是居间服务的全部内容，居间服务应当是促成交易，而不是仅仅看房子，因此原告以此作为要中介费的理由没有事实和法律依据；对证据5真实性认可，但是登记时间是2018年11月5日，距离原告带看房子时间相差接近两个月，这期间原告并未提供任何中介服务，而且是在意向金解除之后，因此被告和出卖人之间的交易与原告无关；证据6的证人是原告的工作人员，是本案的利害关系人，其证言不具有客观性，证言中存在自相矛盾的地方，其既主张意向金退还是公司制度，又主张意向金说明是真心想买房子才交的，后又为被告联系其他房源，自始至终没有明确被告和出卖人是否在其促使下已经达成了确定交易的意向，而且意向金退还后房子就是自由的，其他的业务员还可以继续推这套房源，据此可以推测出被告和出卖人当时并没有达成交易的意思，否则直接签居间合同或者签买卖合同都可以，而不是将意向金退还，将房子重新推向市场，所以证人的陈述存在很多矛盾之处，不能证明原告的证明目的。被告徐伟为支持自己的抗辩意见，向本院提交了其和出卖人之间的视频录像，形成时间是2019年2月25日上午，在出卖人经营的店里，证明当时没有促成交易的原因，是因为出卖人要求全款支付，原告并没有真实地将双方的意思相互之间进行披露，导致不能促成交易，这是交易不能促成的真实原因，责任方在于原告，因此原告才把意向金退还给被告。经质证，原告认为该份证据是视频资料，但本质上是属于证人证言，根据证据规则规定证人必须出庭接受法庭以及双方当事人的咨询，才能作为本案定案依据，但被告仅提供该份视频资料，故该份证据不能作为本案定案依据。退一步讲，该份证据中如确为出卖人，也是因该买卖合同已经成立后的证人证言，该证言显然存在一定的虚假性，或者是偏袒性，不足以客观反映事实的客观情况，故不能作为定案依据。经审理查明，2018年9月14日，被告徐伟经好友蔡某介绍到原告徐州共赢房地产经纪有限公司寻找合适的房源，原告公司的杨某,4负责与被告联系，并带领被告实地察看了位于徐州市铜山区和X-X-XXX室的房屋，被告与杨某,4互加微信开始联系，期间双方谈到中介费事宜，杨某,4告诉被告收费按照1.5个点（即总房价的1.5%），还提到过房东要价180元，被告询问能谈下多少，杨某,4陈述尽最大努力帮忙争取。在2018年9月17日，被告委托好友蔡某（甲方）与原告（乙方）签订了意向金合同，合同的主要内容为：一、房屋坐落在徐州市铜山区的住房，房屋建筑面积约119平方米；二、指定购买价为180万元，此价不含中介费；三、委托期限为5个工作日，在合同有效委托期间内，甲方不得指定其他人、其他中介机构购买该房产；四、甲方应在得到乙方通知后三天内来乙方签订居间协议；五、签署此协议时甲方付购房诚意金2000元，在委托期内如此房价格小于180万元，甲方必须购买此房，如果甲方反悔意向金不退，并赔偿中介费全额的50%，如果此房价格大于180万元，乙方必须将诚意金和服务费全部无息归还给甲方；六、甲方和买方签订居间协议的同时乙方收取甲方此房成交价1.5%作为佣金，甲方对此无异议。上述协议签订后，由蔡某代被告向原告交纳了意向金2000元。因被告需要贷款购房，杨某,4遂在微信中要求被告先打征信和流水，并要求被告在2018年9月18日将征信报告和流水打出来。被告在9月19日打出了征信报告。后杨某,4告知被告约好了房东（夏某某）见面，经原告店长从中协商，被告与夏某某未能达成一致，后杨某,4通过微信将2000元意向金于2018年9月22日下午退还给了被告，并陈述“我这边继续帮你找”。另查明，被告与马勇、夏某某在2018年10月份签订了房屋买卖合同，在2018年11月5日办理涉案房屋的过户登记手续，并将涉案房屋抵押给兴业银行股份有限公司徐州分行。本院认为，本案中，被告徐伟为购买房屋找到原告徐州共赢房地产经纪有限公司寻找合适的房源，并委托蔡某与原告签订了意向金合同，双方建立了居间合同关系。原告作为居间人在本案中要求被告支付中介费用27000元的实质是要求被告支付居间报酬，虽然双方明确约定了居间报酬的费用标准，但是通过本案的审理，业已查明被告与马勇、夏某某签订房屋买卖合同并非原告作为居间人促成，故原告要求被告支付居间报酬的理由依法不能成立，具体理由如下：首先，被告委托蔡某与原告签订的意向金合同明确委托的期限为5个工作日，该合同在2018年9月17日签订，故原告在9月22日向被告退还意向金，不仅是杨某,4出于公司规章制度所作出的民事行为，更是因为原告在没有促成被告与夏某某之间达成交易的情况下而委托期限届满所作出的行为；其次，被告一直陈述需要贷款购买涉案房屋，且被告与杨某,4微信聊天记录中明确体现了杨某,4要求被告打印征信报告及银行流水的内容，且被告与马勇、夏某某签订买卖合同时确实系贷款购房，故被告所述其需要贷款购房的陈述是连贯的，也有证据与之印证；再次，原告作为居间人对夏某某一方是否接受贷款购房没有明确表示，但原告的店长曾约被告及夏某某在2018年9月20日见面商讨订立买卖合同事宜，但在当时被告并未与夏某某达成一致意见，原告在此之后才向被告退还的意向金，且杨某,4在退还意向金后还在与被告微信交流中提出再为被告继续帮忙找房源的内容，故原告没有促成被告与夏某某之间交易的原因可以推定为被告所述的因夏某某当时不接受贷款，而要求全款，且被告也提供了其与夏某某之间的视频证据，足以证明夏某某在2018年9月份要求全款的事实。最后，被告并没有实施阻碍支付居间报酬条件成就的行为，被告购买涉案房屋的心理价位为180万元，需要贷款购买，被告并没有实施阻碍居间报酬条件成就的不诚信行为。综上，原告在意向金合同中设置委托期限，一方面是约束被告不得在特定的期限内再委托他人进行交易，另一方面也应当约束原告在委托期限内完成居间服务。超出上述期限的，被告应当重新获得与他人订立买卖合同的自由，包括通过其他中介与出卖人订立买卖合同，或者自己与出卖人磋商合同，被原告掌握的房源信息也应当允许被其他机构和人员作为居间的媒介信息使用。故在原告没有促成交易的情况下，要求被告支付居间费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告徐州共赢房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费480元，减半收取240元，由原告徐州共赢房地产经纪有限公司负担（此款已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  刘现伟二〇一九年四月八日书记员  刘星辰