江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣09民终456号上诉人（原审被告）：曾洪刚，男，汉族，1978年11月1日出生，住址高安市。委托诉讼代理人：徐锦秀，江西建成律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾颜，江西建成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈汉根，男，汉族，1969年12月30日生，住址高安市。上诉人曾洪刚因与被上诉人陈汉根房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省高安市人民法院（2018）赣0983民初5706号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人曾洪刚上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回陈汉根的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由陈汉根承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，程序违法。首先，陈汉根将房屋卖给梁某，梁某将房屋租给曾洪刚并收取租金，梁某是与本案有利害关系的当事人，一审法院未依法追加其参加诉讼，程序违法。其次，曾洪刚与陈汉根签订的租赁合同不是双方真实意思表示，合同无效，应当驳回陈汉根对曾洪刚的起诉。再次，梁某将房屋租给曾洪刚属有权处分，无需陈汉根追认。最后，曾洪刚作为承租人已经依合同约定向梁某交付租金至2019年6月，梁某出具收条，故无需再向陈汉根交付房租。被上诉人陈汉根答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉人的上诉请求。1、我方已提供确切证据证实案涉店面归陈汉根所有、使用，上诉人因与梁某系亲戚关系，不顾法律事实拒绝向我方交付租金，我方多次上门讨要房租并采取锁门手段均未果；2、梁某欠我方的借款，我方将依法另行提起诉讼，双方之间的借贷关系与本案无关。陈汉根向一审法院起诉请求：要求判令曾洪刚支付店面租金60000元并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年6月25日，陈汉根与梁某签订了一份购房协议，约定陈汉根将其所有的大城故事第22-27号6个店面以1200000元的价格卖给梁某，陈汉根当日收取了购房款。由于梁某欠陈汉根的钱，2016年1月27日，梁某向陈汉根承诺，将该店面房抵押给陈汉根，作价1800000元，如没有还清此款，该店面房归还陈汉根，原购房合同作废。现该店面房仍登记在陈汉根名下。2016年3月，梁某将该店面房以每年30000元的租金租给了梁怀义开饭店，2016年6月6日，梁怀义将店面转让给曾洪刚继续经营。陈汉根、曾洪刚之间就房租产生纠纷，陈汉根诉至一审法院，曾洪刚答辩称将房租交给了梁某，并提供了2018年1月5日梁某收到租金30000元的收条和梁某2016年7月29日向曾洪刚妻子梁冬梅出具的借款20000元的借条。一审法院认为，陈汉根虽然就争议的店面曾经与梁某签订过买卖协议，但由于之后他们双方重新签订了一个协议，约定如未还清陈汉根欠款，则店面房收归陈汉根所有，现该店面房产权证依然在陈汉根名下，按照物权法规定，不动产产权以登记为准，故该店面房的所有权归陈汉根所有。现陈汉根、曾洪刚之间又签有租房协议，虽然身份证号有写错，但双方都系成年人，签协议应是双方真实意思的表示，故其之间签订的协议合法有效。由于2017年8月份之前陈汉根没找过曾洪刚要求支付房租，直到2017年8月陈汉根才要求曾洪刚支付房租，因此可以认定在此之前梁某出租的店面仍属有效，2017年8月份之前的房租梁某仍有权收取，2017年8月份之后的房租才归陈汉根收取。曾洪刚在陈汉根通知其要将房租交给陈汉根后，曾洪刚仍于2018年1月5日将房租交给梁某，对此一审法院不予认可。对于曾洪刚提出的梁某2016年7月29日向其妻子梁冬梅出具的借款20000元的借条作为交了房租的辩解意见，由于借款与交房租不属同一法律关系，一审法院不予支持。一审判决：依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十八条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、由曾洪刚在本判决生效之日起十日内向陈汉根支付自2017年8月份至2019年5月1日止共计20个月的租金50000元（按年租金30000元计算）；二、驳回陈汉根的其他诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取650元，由曾洪刚承担。本案二审期间，上诉人曾洪刚提交的证据有：（一）梁某的证人证言，证明2013年6月25日梁某与陈汉根就涉案房屋签订购房协议并支付了购房款，但陈汉根表示土地证抵押在银行无法过户，故一直拖延未过户，后梁某把房产证原件以及购房协议原件、收条原件抵押在债权人处。2016年梁某将房屋出租给其堂兄梁怀义，后梁怀义转租给其亲戚梁冬梅、曾洪刚经营饭店，租金一直收至2019年3月止。（二）收据三份、梁怀义与梁某的租房协议，梁某与曾洪刚的租房协议。证明曾洪刚从梁怀义转租的梁某的店面，曾洪刚已付清自2016年至2019年的房租。（三）梁某的询问笔录。证明：房屋是梁某向陈汉根购买，梁某出具承诺书承诺未还清款项将房屋抵押给陈汉根并非出于自愿，系受胁迫所为，曾洪刚已向梁某付清2018年至2019年度房租。（四）梁某的账户银行流水。证明：梁某已向陈汉根还款1800100元，且并未将房屋抵押给陈汉根。（五）汤丽娟出具的证明一份，证明该房屋的房产证作为抵押存放于汤丽娟处。陈汉根对曾洪刚提交的证据经质证认为，对证据（一）认为证人梁某所述不属实，梁某只支付了80万元购房款，且后来梁某未按约定还清欠陈汉根的180万元债务，原购房合同已作废，2016年6月5日梁某还在陈汉根处借款70万元并出具借条。对证据（二）的关联性、真实性不认可，认为房子是陈汉根的，曾洪刚不应向梁某支付租金。对证据（三）不认可，认为我方没有胁迫梁某。对证据（四）认为银行流水中有其他经济往来，如果全部算作180万元还款不合理；其中有部分是利息钱；2015年6月15日还欠我180万元；涉案房屋系该180万元欠款的抵押物。对证据（五）认为该证明出具的抵押时间为2015年6月25日，我的承诺书是2016年1月27日签订的，该证据与本案无关。本案二审期间，被上诉人陈汉根提交的证据有：梁某向我出具的借条两份。证明梁某没有还清欠我的180万元。曾洪刚对陈汉根提交的证据经质证认为：我方认为该借条金额巨大，应提供银行流水作证，所以对该证据的真实性有异议；且陈汉根与梁某的借款关系与本案无关。本院对上诉人曾洪刚提交的证据综合认定为：对证据（一），因案涉房屋目前仍登记在陈汉根名下，而梁某的购房协议与之后出具给陈汉根的承诺书的实际履行情况并不清晰，故其证言并不足以确认案涉房屋应为梁某所有，本院对其证言不作为认定本案事实的依据；对证据（二），与曾洪刚和陈汉根的租房协议相互矛盾，而案涉房屋目前仍登记在陈汉根名下，故本院对该证据不作为认定本案事实的依据；对证据（三），因并无充分证据证实其是受胁迫而与陈汉根签订租房协议，故对该证据不予采信；对证据（四），因梁某向陈汉根出具的承诺书落款时间为2016年元月27日，其中部分银行流水发生在该时间之后，而陈汉根亦提供多份梁某的借条证明梁某并未还清款项，双方债权债务是否了结并不清晰，故本院不作为认定本案事实的依据；对证据（五），与本案无直接关联，证人亦未出庭作证，本院不作为认定本案事实的依据。本院对被上诉人陈汉根提交的证据综合认定为：对陈汉根提交的借条，因未提供银行转账凭证或出借款项的具体来源，故本院不作为认定本案事实的依据。本院二审查明：2013年6月25日，陈汉根与梁某签订购房协议当天，陈汉根向梁某出具了“今收到梁某购高房产权证第（10109023号）房款计人民币壹佰贰拾万元整今收人陈汉根”的收据，但陈汉根陈述仅收到购房款80万元。曾洪刚与梁某系亲戚关系。其他查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，虽然梁某就案涉店面曾经与陈汉根签订过购房协议，但此后双方又另行签订协议，约定如梁某未还清陈汉根的欠款，则案涉店面收归陈汉根所有，原购房协议作废。案涉房屋一直登记在陈汉根名下，按照物权法规定，不动产产权以登记为准，故从不动产权证书登记情况判断该店面的所有权人系陈汉根，对此曾洪刚应当知晓。上诉人曾洪刚系成年人，其与陈汉根之间签有租房协议，且未提供证据证明租房协议非其真实意思表示，应当按照协议履行义务。曾洪刚辩称梁某已经购买案涉房屋并基于此向梁某给付了房租，证据不充足，且其在案涉店面的不动产权登记人陈汉根向其提出要求将房租支付给陈汉根而拒不履行，应承担相应法律后果。一审法院判决曾洪刚向陈汉根支付房租50000元，并无不当。综上所述，上诉人曾洪刚的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由上诉人曾洪刚负担。本判决为终审判决。审判长  高胜敏审判员  黄若凡审判员  易 芳二〇一九年四月二十二日书记员  张 鑫