黑龙江省鹤岗市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0404民初735号原告：鹤岗市泰润木制品厂，住所地黑龙江省鹤岗市南山区。法定代表人：马艳芳。委托诉讼代理人：马宗才，该木制品厂员工。委托诉讼代理人：姜金珠，黑龙江吉相律师事务所律师。被告:鹤岗市春祥房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市向阳区。法定代表人：谢春祥，该公司经理。委托诉讼代理人：韩云峰，该公司项目经理。委托诉讼代理人：陈金环，该公司法律顾问。被告:鹤岗市东融民间资金借贷服务有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市工农区。法定代表人：张波，该公司总经理。委托诉讼代理人：王德龙，该公司业务员。原告鹤岗市泰润木制品厂（以下简称泰润厂）与被告鹤岗市春祥房地产开发有限公司（以下简称春祥公司）、鹤岗市东融民间资金借贷服务有限公司（以下简称东融公司）合同纠纷一案,依鹤岗市工农区人民法院（2018）黑0403民初841号民事裁定书移送本院处理，本院于2018年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2018年12月19日，因原、被告双方争议较大，本案转为普通程序，由审判员孙竞担任审判长，审判员罗文堂主审，审判员于文学参加评议。本案第二次庭审后原告申请追加东融公司为本案的共同被告参加诉讼。原告泰润厂委托诉讼代理人马宗才、姜金珠，被告春祥公司委托诉讼代理人韩云峰、陈金环及被告东融公司委托诉讼代理人王德龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰润厂向本院提出诉讼请求：1、请求被告偿还欠款798388元；2、要求被告承担本案诉讼费。事实和理由：2011年8月20日，泰润厂与朱某签署买卖协议书，将泰润厂的厂房和土地使用权卖给朱某，总价款450万元，朱某给付泰润厂188万元，余款一直未付，后经泰润厂同意，朱某将上述资产及剩余债务转让给春祥公司。2017年7月18日、8月1日、9月1日，泰润厂与春祥公司分别签订了协议书、补充协议书、关于两份协议内容的确认协议，约定春祥公司接替朱某偿还泰润厂卖房款并约定了还款明细，春祥公司欠泰润厂卖房款现金1198228元（含土地费40万元），春祥公司给泰润厂的债权人开具购房合同作价1992662元，总计欠款2791000元。棚户区改造办公室拨付首批款当天一次性还给泰润厂，如不能当天还款，则不办理房屋过户手续。上述协议签订后，春祥公司按约定先后给付泰润厂40万元。2018年4月8日，鹤岗市棚户区改造办公室将收房款转到春祥公司的帐户，因春祥公司以种种借口不向泰润厂还款，故泰润厂诉讼至法院。诉讼过程中，泰润厂变更诉讼请求：1.要求返还现金798338.00元；2.给付购房款774662.00元；3.给付利息1357174.60元，并支付从2018年9月26日至全部清偿日止，按照判决未偿还欠款金额月息2%计算的利息；4.要求东融公司承担连带给付责任。春祥公司辩称，双方的争议应当适用仲裁条款，按仲裁程序审理。2017年7月18日，春祥公司与泰润厂签订的《协议书》（合同编号：（2017）-07-20）中约定由春祥公司给付马宗才现金及替马宗才偿还房屋，此协议的主体实际是马宗才而非泰润厂，且这一约定并未经马宗才的债权人同意，该债务转移不符合《合同法》第84条的规定，且本案中与泰润厂无关的欠款及顶帐款均不应在本案中一并处理。2017年9月1日，春祥公司与泰润厂签订的《关于两份协议内容的确认协议》中约定如春祥公司不能在棚户区拨首批款当天一次性还给泰润厂2791000.00元，则加收自2011年8月至偿还为止的延期付款产生的利息（确定2%），该违约金的约定利率明显过高；且本案中涉诉债务由朱某转移给我方并经泰润厂同意的时间是2017年7月18日，朱某未履行期间的不利后果不能转稼我方承担。关于2017年9月4日的协议，是东融公司与春祥公司对于保障支付签署的协议，实际上并不是三方协议，该协议中东融公司与春祥公司关于利率的约定不具有法律效力。2018年5月8日，春祥公司与泰润厂签订的《承诺书》约定的履行开始时间是2018年5月27日，但泰润厂起诉的时间是2018年5月13日，该承诺书还未到履行期，泰润厂就提起了诉讼，因此未履行承诺书的责任不在春祥公司，且承诺书中所标明的拆迁款等款项与朱某转移给春祥公司的卖房款不属于同一笔款项，与本案不具有关联性。春祥公司成立于2016年2月，在此之前南山福苑家园项目的相关手续与我方没有任何关联。东融公司辩称，对2017年9月4日的《关于东融公司对于泰润木制品厂的保证支付协议》的真实性没有异议，但对其内容有异议，我公司只能帮助保证支付，因春祥公司没有钱到我公司帐上，故我公司支付不了，也不承担连带责任。对《承诺书》的真实性有异议，我公司未加盖公章也没有作出过承诺。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对泰润厂提供的2011年8月20日泰润厂和朱某签订的《合同书》、2011年11月10日朱某签写的收到泰润厂一套房本的收据（鹤岗市房权证南山区字第**，面积546.96㎡，办公楼1-2层）、2017年7月18日泰润厂和春祥公司签订的《协议书》（合同编号：（2017）-07-20）、2017年8月1日泰润厂和春祥公司签订的《补充协议》、2017年9月1日泰润厂和春祥公司签订的《关于两份协议内容的确认协议》、2017年9月4日泰润厂、春祥公司和东融公司签订的《关于东融公司对于泰润木制品厂的保证支付协议》各1份，因各方对上述证据的真实性均无异议，故本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对泰润厂提供的2015年被拆迁人分别为张丽、李某、祖某；委托承办单位是鹤岗市棚户区改造办公室南山福苑项目部，拆迁人是毕秀芝的《鹤岗市棚户区房屋拆迁产权调换协议书》（以下简称《棚改调换协议书》）3份，证人李某、祖某、吕某对上述《棚改调换协议书》证实马宗才欠三人钱，因马宗才还不上钱，就由蒋晓红、谢春祥分别为三人开具了《棚改调换协议书》作为对三人债权的抵押，待马宗才偿还欠款后即可收回该《棚改调换协议书》。春祥公司辩称，春祥公司成立于2016年2月，上述《棚改调换协议书》与春祥公司没有任何关联；该项目的开发主体由毕秀芝变更为春祥公司的时间是2016年2月16日，春祥公司与泰润厂没有签过《棚改调换协议书》，而是在泰润厂的授意下签给的自然人，之所以和泰润厂签了这么多份协议，是因为在开发建筑办手续过程中没有泰润厂的签字就办不了。朱某用泰润厂的房本向单秀岭借钱，单秀岭拿着泰润厂的房本看房不让动迁，春祥公司给了单秀岭钱和房子，单秀岭才在2015年把房本交给了春祥公司，而马宗才把这户房子又办的挂失，向春祥公司要房款。证人朱某证实其以个人名义购买了马宗才的泰润厂并签订了合同，嗣后朱某还诉争房产的银行贷款100万元，给了马宗才现金不到70万元，其自认是春祥公司的股东，与谢春祥等人合作开发南山福苑小区，南山福苑小区动迁时，动迁主体是马宗才（泰润厂代理人），但没有与泰润厂签订动迁协议，后朱某向单秀岭借款60万元，并将泰润厂的房本抵押给了单秀岭。该组证据能够相关印证，并且符合证据的三性要求，本院予以采信。对泰润厂提供的2018年5月18日承诺方为春祥公司、保证人为东融公司的《承诺书》，虽然春祥公司认为该承诺书内容与本案诉争标的不属于同一笔款项；东融公司则否认签订了该《承诺书》，但是该《承诺书》内容与其他诉争协议内容一脉相承，故本院对该证据的真实性予以采信。对春祥公司提供的春祥公司营业执照（副本）1份，因其系国家行政部门颁发，本院予以确认并采信。对春祥公司提供的2015年7月20日谢春祥向马宗才支付1万元的收据、2016年4月9日谢春祥向马宗才支付0.2万元的收据、2017年9月1日春祥公司向泰润厂支付20万元的收条、2017年9月8日春祥公司向马宗才支付20万元的收条和2018年4月20日马宗才借款5万元的借据各1张，因其符合证据三性的要求，本院对该组证据予以采信。对春祥公司提供的分别支付给毕秀芝、侯淑清、单秀岭款项的票据及与单秀岭抹帐的合同因与本案不具有关联性，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2011年8月20日，泰润厂与朱某签署《合同书》，将泰润厂的厂房和土地使用权卖给朱某，总价款450万元。2011年11月10日朱某收到泰润厂房本一套并签写了收据“今收到泰润木制品厂房本一套，房产证号：鹤岗市房房权证南山区字第**，权面积546.96㎡，办公楼1-2层”。2017年7月至9月，泰润厂与春祥公司连续签订了三份协议约定朱某欠泰润厂房款的债务转移事宜。2017年7月18日双方的协议书（合同编号:(2017)-07-20）约定：“鹤岗市泰润木制品厂（法定代表人：马艳芳，代理人：马宗才）将厂房、土地（其中：厂房有房产证1××5平方米、无房产证2××平方米、无房产证7××平方米及办公室二层楼546平方米；土地所有权证2585平方米）卖给朱某，价格450万元（肆佰伍拾万元整）。鹤岗市春祥房地产开发有限公司（以下简称春祥公司）接替朱某偿还鹤岗市泰润木制品厂卖房款，还款明细如下：一、朱某给付马宗才现金16752××元（壹佰陆拾柒万伍仟贰佰元整）。二、春祥公司付给马宗才现金12××0元（壹万贰仟元整）。三、春祥公司替马宗才偿还房屋合计金额2323662元（贰佰叁拾贰万叁仟陆佰陆拾贰元整），明细如下：1、王立新：6户车库×18万元/户=1080000元；2户住宅141.5平方米×2260元/平方米=317790元；2、李某：2户住宅117.2平方米×2260元/平方米=264872元；3、张丽：1户车库×18万元/户=180000元；4、祖某：1户车库×18万元/户=180000元；5、替马宗才偿还张才现金81000元；6、替马宗才偿还王斌现金70000元；7、替马宗才偿还吕淑华现金150000元，以上还款合计4010862元，尚欠马宗才款项489138元。另外，马宗才用1台小解放及剩余材料合计56500元（伍万陆仟伍佰元整）顶给春祥公司、退还马宗才土地款40万元（肆拾万元整）、马宗才工资款10000元（壹万元整）及替朱某还马宗才款242700元（贰拾肆万贰仟柒佰元整）。上述情况春祥公司共计尚欠马宗才款项1198338（壹佰壹拾玖万捌仟叁佰叁拾捌元整）。……以上协议一式三份，泰润木制品厂、春祥公司各一份，鹤岗市土地局备案一份，自签订之日起生效，生效之日起鹤岗市泰润木制品厂的土地及房屋所有权归春祥公司所有，由马艳芳或马宗才将土地及房屋所有权证过户给春祥公司”。2017年8月1日，泰润厂与春祥公司签订《补充协议》约定用空心砖销售款冲减现金1198338.00元。2017年9月1日，泰润厂与春祥公司签订《关于两份协议内容的确认协议》约定：春祥公司欠泰润厂卖房款3191000.00元（现金1198338.00元（内含土地费用40万元）+春祥公司给泰润厂指定的债权人开出的房屋合同作为抵押物1992662.00元）；春祥公司欠泰润厂余款2791000.00元（现金798338.00元+指定债权人的房屋合同款1992662.00元）。将在签订该协议后，棚户区拨首批款当天，一次性还给泰润厂。如不能当天还款，则泰润厂不办理房屋过户手续，并且加收自2011年8月至偿还为止的延期付款产生的利息（确定2%）。在签订该协议同时，春祥公司主要股东需要签订个人欠据并明确同上利息。此协议需小额贷款公司（东融公司）给予担保后生效。2017年9月4日，东融公司与春祥公司、泰润厂签订《关于东融公司对于泰润木制品厂的保证支付协议》：甲方：东融公司、乙方：春祥公司、被保证支付方：泰润厂。“甲、乙双方对于乙方与鹤岗市泰润木制品厂的卖房款，双方确认以下内容：一、乙方欠鹤岗市泰润木制品厂的卖房款：现金1198338元（包括土地费用40万元），加上乙方给甲方指定的债权人开出的房屋合同作为抵押物1992662.00元，合计3191000.00元。二、现甲乙双方确认，以上款项将在棚户区收购款（南山福苑项目）拨款当天，甲方扣除前期贷款后，优先一次性由甲方直接在剩余款项中扣除该款项，直接支付给鹤岗市泰润木制品厂。乙方与鹤岗市泰润木制品厂确认，如不能按时如约还款，则该款项产生利息，并且加收自2011年8月至偿还为止的延期付款产生的利息（确定2%）。在签订该协议同时，乙方主要股东需要签订个人欠据并明确同上利息。三、在甲方向泰润木制品厂拨款当天，马宗才需向甲方确认是否足额收到土地费用，现明确为40万元现金，于2017年9月1日支付20万元现金，甲方配合乙方办理国土局土地变更；5天内支付另外20万元贷款（少于2－5万内也可以）。（注明，之前开出的所有永恒建材砖票收回）。三、对于马宗才抵押给王立新、李某、张丽及吕淑华的房屋，合计1992662.00元。在甲方付给鹤岗市泰润木制品厂等额现金的同时，由马宗才负责收回以上抵押的房屋合同返还给乙方。该协议上有东融公司盖章及法定代表人张波签字、春祥公司盖章及法定代表人谢春祥签字、泰润厂代理人马宗才签字，文尾还有蒋晓红、刘龙升、朱某签字。谢春祥2015年7月20日向马宗才支付1万元、2016年4月9日向马宗才支付0.2万元、春祥公司2017年9月1日向泰润厂支付20万元、2017年9月8日向马宗才支付20万元、2018年4月20日马宗才签写5万元借据。该案的争议焦点有五个：1、双方约定的仲裁条款是否有效；2、泰润厂与春祥公司之间的债务转移是否有效；3、土地费用40万元是否应予以返还；4、未偿还欠款的利息约定是否合理；5、东融公司是否承担保证责任。本院认为，1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第七条规定当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效。2017年9月1日，泰润厂与春祥公司签订的《关于两份协议内容的确认协议》中约定：“本协议如发生争议或者违约情况，则由合同仲裁委员会仲裁并提交工农法院管辖受理”。因此双方约定的仲裁条款无效。2、债务的转移是通过协议来完成的，本案中债权人泰润厂与受让人春祥公司签订《合同书》，双方协议约定由受让人春祥公司接替债务人朱某向债权人泰润厂履行支付购房款的义务，双方签订的协议不违反国家法律和行政法规的禁止性规定，且被转移的债务客观存在，故该协议书合法有效。3、土地费用40万元，是双方自行约定且履行完毕，春祥公司在可撤销期限内未行使撤销权，在本案审理过程中未提出反诉，故春祥公司的该项抗辩理由不能成立；4、双方对迟延履行的利息约定具有违约金的性质，一般合同违约金上限是不超过实际损失的30%，而泰润厂计算的从2011年8月开始按未偿还欠款月利率2%的标准计算的1357174.60元远高于其诉求的30%，故将其违约金调整为314642.00元＝（798338.00元+774872.00元）×20%较为合理。5、2017年9月4日，本案涉诉三方签订的《关于东融公司对于泰润木制品厂的保证支付协议》第二条约定在棚户区收购款（南山福苑项目）拨款当天，东融公司扣除前期贷款后，优先一次性由东融公司直接在剩余款项中扣除应还泰润厂的款项，直接支付给泰润厂。但实际上棚户区的收购款并未由东融公司掌控，且三方签订的协议中并没有约定东融公司的连带保证责任，泰润厂及春祥公司在庭审过程中均未提供有力证据证明东融公司应承担连带保证责任，故东融公司不承担连带保证还款责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第七条规定，判决如下：（2018）鹤岗市春祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付鹤岗市泰润木制品厂购房款798338.00元；（2018）鹤岗市春祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付鹤岗市泰润木制品厂用于抵押的等额购房款774872.00元，同时鹤岗市泰润木制品厂向鹤岗市春祥房地产开发有限公司交付其收回的用于抵押等额购房款774872.00元的房屋合同（即张丽180000.00元、祖庆俊180000.00元、吕淑华150000.00元、李洪民264872.00元，合计774872.00元）；（2018）鹤岗市春祥房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付鹤岗市泰润木制品厂违约金314642.00元；（2018）驳回鹤岗市泰润木制品厂其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21790.67元，由鹤岗市春祥房地产开发有限公司负担，保全费5000.00元，由鹤岗市春祥房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。审判长 孙 竞审判员 罗文堂审判员 于文学二〇一九年四月二日书记员 韩 冰