海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019）琼9003民初690号 原告（反诉被告）：海口一郎物业管理有限公司，住所地海南省海口市五指山路18号民源小区A栋3楼。 法定代表人：钟明，该公司总经理。 被告（反诉原告）：侯柏文，男，1976年11月8日出生，汉族，湖南省攸县人，现住海南省儋州市。 委托诉讼代理人：陈丽萍，女，1978年11月2日出生，黎族，海南省儋州市人，现住海南省儋州市，系被告候柏文妻子。 原告（反诉被告）海口一郎物业管理有限公司（以下简称一郎公司）与被告（反诉原告）侯柏文物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理，依法适用简易程序进行审理。案件审理过程中，被告侯柏文于2019年3月8日提起反诉，本院受理后，决定将本诉、反诉进行合并审理，并依法分别于2019年3月13日、2019年4月2日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）一郎公司法定代表人钟明，被告（反诉原告）侯柏文及其委托诉讼代理人陈丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告一郎公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告侯柏文偿还原告应收物业费4995.15元[134.59平方米×1.5元/平方米/月×25个月（2016年12月至2018年12月）]及利息868元，共计5863.15元；2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确利息计算方式为：按年利率4.35%的四倍标准计算，2016年12月的物业费利息自2017年1月1日计算至2017年12月31日；2017年以整年物业费为基数，自2018年1月1日计算至2018年12月31日；2018年1月的物业费利息自2018年2月1日计算至2018年12月31日，剩下月份的物业费利息均是从拖欠物业费当月的下月1日开始计算至2018年12月31日，2018年12月当月拖欠的物业费不主张利息。 事实和理由：原告一郎公司依据《海南省经济特区物业管理条例》与儋州市怡景华庭小区的开发商海南恒昌置业有限公司于2014年5月8日签订《前期物业服务合同》，并与被告侯柏文于2016年4月8日签订《物业管理服务协议》。原告依据该两份合同约定开展物业管理服务、维护小区业主的正常生活和工作秩序。被告的电动车随意停放在小区，没有停放在指定位置，也未缴纳电动车管理费。被告的电动车被盗，其应自行承担后果。原告与被告多次协商未能达成一致意见。被告从2016年12月至2018年12月共拒缴物业管理费4995.15元。原告多次上门催缴收费无果。原告认为被告拖欠物业费无法律依据，应补缴所欠物业费及支付原告利息损失。 被告侯柏文辩称，《前期物业服务合同》第四章第十条约定“乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务”。原告一郎公司未与被告签订关于车位使用的服务协议，也没有指定车辆停放位置，是不当履行物业服务义务。物业服务合同属于双务合同，一郎公司未履行合同约定的义务或履行义务存在严重瑕疵。小区连接的酒店后门不锁，外面的人员可以通过酒店进入小区。原告的物业管理服务不到位，业主可以在此时拒绝履行缴纳物业费的义务。被告在电动车被盗后拒交物业费是履行法律赋予的抗辩权。被告的电动车被盗后，经与原告协商，原告认为自己的安保工作存在失误，自愿退回被告自2016年12月8日至2017年4月7日的物业费。原告为解决双方纠纷，放弃向被告收取物业费的行为，是属于放弃其债权。现原告又起诉主张该债权，于法无据，应予驳回。原告主张的利息损失，没有证据支持，不应支持。物业公司的工作人员没有履行物业管理协议约定的秩序维护义务和做好防范工作义务，原告应赔偿被告被盗电动车的损失。 被告(反诉原告)侯柏文向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告电动车损失2800元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。 事实和理由:怡景华庭小区的物业公司没有指定位置让业主停放车辆。反诉原告停放于怡景华庭小区2号楼大门旁的电动车于2016年12月18日夜间被盗。反诉原告的妻子即车辆所有人陈丽萍于2016年12月21日向公安机关报案。反诉原告认为，盗窃案的发生是由于物业公司没有履行合同义务，未尽到安全保障和安全防范的义务，管理混乱所致。小区内的云巢时尚酒店为临街酒店，其后门直通小区内，社会闲杂人员可以随便进出，导致反诉原告的财产安全受到损害。另外，反诉被告没有履行实行二十四小时门岗执勤，来访登记，安全监控，巡逻检查服务的合同义务，其安保人员在上班时未尽工作责任，把自己关在房间里睡觉。根据《物业管理条例》规定，物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。反诉被告未履行合同约定义务和法定义务，依法应承担赔偿原告损失的责任。 原告（反诉被告）辩称，一郎公司已经划定电动车停放地点并告知业主停车费的收费标准。反诉原告没有将电动车停在指定地点，也没有缴纳电动车停放服务费，因此物业公司不应承担反诉原告电动车丢失的赔偿责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认定如下： 原告（反诉被告）提供的证据《怡景华庭2-201房物业费利息表》，证明被告欠缴物业费的利息计算方法。被告侯柏文质证认为有异议，主张该份证据是由物业公司自己制作。本院经审查认为该份利息计算表是原告单方制作的利息计算方式明细，不是用以证明本案相关事实的证据，不予采纳作为证据。 原告（反诉被告）提供的三张《照片》，用以证明反诉原告的电车被偷之前，物业公司就指定了照片B图中显示的地点为电动车停放地点，原来没有建铁棚，后面开发商应业主的要求搭建了铁棚给电动车避雨和充电，反诉原告从没有缴费和把车停放在指定地点；A图证明反诉原告的电车停放在楼前空地，没有停放在指定地点；C图证明小区方位。经被告（反诉原告）质证，认为对真实性没有异议，但主张B图显示的地方原来是给小孩玩的地方，并不是物业公司指定的电动车停放地点。本院经审查认为，结合庭审中双方的陈述，该组证据能证明原告物业公司已在涉案小区安排车棚给业主停放车辆。 被告（反诉原告）提供的证据《照片》，用以证明物业公司工作人员没有履行管理秩序工作。经原告（反诉被告）质证，认为对证据的真实性有异议，主张该照片不像是小区的工作人员，且跟本案收取物业费无关。本院经审查认为该张照片不能反映是一郎公司的物业管理工作人员在睡觉，不能证实物业管理人员没有履行管理义务。 被告（反诉原告）提供的购买电动车《收款收据》，用以证明被盗电动车的财产价值。经原告（反诉被告）质证，对真实性、合法性、关联性有异议。本院经审查，认为该收据为电动车经销店出具给被告妻子购买电动车的收据，显示购买时间为2016年9月1日，价款为2800元，结合被告提供的向公安局报案电动车被盗的《受案回执》的出具时间，以及当时电动车的市场价格，本院认为该份证据来源合法、内容真实客观，与被告反诉请求主张的事实有关，予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：原告一郎公司于2014年5月8日与海南恒昌置业有限公司（以下简称恒昌公司）签订《前期物业服务合同》，约定怡景华庭房地产项目的开发商恒昌公司选聘一郎公司为怡景华庭小区提供前期物业管理服务。双方约定物业服务内容包括车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项。合同第六条约定“物业服务收费采取包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，高层住宅1.5元每月每平方米，商业物业2.5元每月每平方米”；第七条约定“业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费用……物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务”。合同还就停车场收费标准和双方对停车场收费的利益分享进行了约定。合同第三十一条约定“甲方恒昌公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按1‰的标准向乙方物业公司支付违约金”。合同附件四关于前期物业管理服务质量标准第五条约定“车辆停放管理包括：1、制定停车管理制度，做好防火防盗工作；2、划好停车线、停车位、停放有秩序，车道标志明显；3、车辆出入登记表”；第六条约定“公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理：1、建立24小时值班制度，来访登记；2、建立健全业主客户资料；3、对火灾、治安公共卫生等突发事件有应急预案”。 被告侯柏文为怡景华庭小区2号楼2-201号房的业主，房屋建筑面积134.59平方米。2016年4月8日，被告侯柏文（乙方）与原告一郎公司（甲方）签订《物业管理服务协议》。协议第二条关于物业管理服务内容约定“四、秩序维护：2、实行二十四小时门岗执勤，来访登记，安全监控，巡逻检查服务；五、交通秩序与车辆停放：1、维护小区内道路交通畅通；2、指挥车辆有序停放，纠正乱停放车辆”。协议第三条关于物业管理服务质量约定“六、交通秩序与车辆停放：1、小区内机动车辆行驶停泊有序；2、车辆进出有登记，有专人负责管理；七、有专职秩序维护队伍负责维护物业区域内公共秩序、门岗执勤、巡逻监控及安全防范”。第四条约定“乙方交纳物业管理费时间为每月收费一次，收费期月十日前交纳当月物业管理费及其他费用；纯住宅用房按建筑面积每月每平方米收取1.5元，商住上浮20%，纯商业上浮40%;电摩托车（不含充电）每辆每月30元”。协议第八条关于违约责任约定“一、甲方若违反协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；四、乙方若违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交”。协议签订后，被告依约缴纳物业管理费。2016年11月3日，被告侯柏文向原告缴纳2016年10月8日至2017年4月7日的物业费1211元。被告侯柏文未向原告缴纳电动车停放管理费。 2016年12月18日夜间，被告侯柏文将电动车停放于其居住的怡景华庭2号楼楼前空地上，后丢失。被告妻子陈丽萍于2016年12月21日向公安机关报案。被告将电动车丢失情况向原告物业公司反映，物业公司将被告侯柏文预交的物业管理费808元退还给侯柏文，并出具《退款证明》载明“退回物业费808元，退物业费时间为2016年12月8日至2017年4月7日”。被告侯柏文丢失的电动车是于2016年9月1日购买，购买价款为2800元。此后，原告一郎公司要求被告侯柏文支付自2016年12月8日起的物业管理费。被告侯柏文主张因一郎公司未尽到小区安全保障义务导致其电动车丢失，一郎公司应赔偿其电动车丢失损失后，其才向物业公司缴纳欠缴的物业费。双方因此发生纠纷。物业公司在小区内设有一个停车棚，用以停放电动摩托车等。但该车棚只能停放少量电动车。小区部分业主平时将车停放在楼前空地上，不停放在停车棚内。 另查明，小区内有一栋楼部分用作酒店经营，部分用作小区业主住宅房。该号楼一楼设有三个电梯，有两部电梯给酒店客人上楼使用，靠小区内的一部电梯是给小区居民上楼使用。该部电梯侧面有一道玻璃门是通向小区内的公共区域，该玻璃门平时未上锁，也没有物业公司的人员看守，酒店客户可通过该玻璃门自由进入小区内。 本院认为，一郎公司与恒昌公司签订的《前期物业服务合同》约定，以及一郎公司与被告侯柏文签订的《物业管理服务协议》是各方的真实意思表示，合法有效，对一郎公司与侯柏文均具有法律约束力。被告侯柏文应依约缴纳物业管理费给原告。被告侯柏文主张其电动车丢失是因原告未依约履行物业管理服务义务导致，物业公司应赔偿其电动车丢失损失后，其才缴纳物业管理费。本院认为缴纳物业管理费是被告侯柏文接受原告的物业管理后，应当支付的相应对价，被告侯柏文应依约缴纳物业管理费给原告。被告主张原告物业管理服务不到位，可依照合同约定要求原告承担违约责任，且被告也提起了反诉，请求原告赔偿其损失。故被告侯柏文应向原告缴纳物业费4995.15元[134.59平方米×1.5元/平方米/月×25个月（2016年12月至2018年12月）]有事实根据和法律依据，本院予以支持。 根据《前期物业服务合同》第三十一条约定，业主违反合同约定未能按时足额交纳物业服务费用的，应按1‰的标准向物业公司支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，被告侯柏文应按欠缴物业费4995.15元的1‰向原告支付违约金，为5元。原告主张的利息计算方式及标准没有合同依据和法律依据，本院不予支持。原告诉请的利息，超过部分，本院不予支持。 根据《前期物业服务合同》和《物业管理服务协议》约定，被告一郎公司的物业服务内容包括实行二十四小时门岗执勤，对来访人员进行登记，对小区内安全进行巡逻监控防范、对车辆停放秩序进行管理等。根据上述查明事实，原告一郎公司未能对进入小区的外来人员进行来访登记和安全防范，致使小区内财产安全得不到有效保障，对被告电动车的丢失存在一定的过错责任。但根据合同约定内容可知，物业公司主要是对小区的人员及财产进行管理服务，重在维护小区内车辆停放有序、人员进出顺畅，对安全防范只是起到协助管理的作用，小区内业主的财产安全防范主要还是靠业主自身的防范意识和防范行为。故本院认为被告电动车丢失损失应由被告自身承担主要责任，原告一郎公司存在一定过错，承担次要责任。鉴于原告一郎公司在被告的电动车丢失后，退还被告预交的物业费808元，本院视为原告对自己过错的责任承担。根据《物业管理服务协议》第八条关于违约责任约定，甲方未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”，本院酌情判定原告一郎公司承担被告侯柏文电动车丢失损失808元。被告侯柏文反诉请求超过部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告侯柏文于本判决生效之日起十五日内支付原告海口一郎物业管理有限公司物业管理费4995.15元及利息5元。 二、反诉被告海口一郎物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付反诉原告侯柏文电动车丢失损失808元。 三、驳回原告海口一郎物业管理有限公司的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告侯柏文的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付债务迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元由被告侯柏文负担。反诉案件受理费25元由反诉被告海口一郎物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  李润红 二〇一九年四月三十日 书记员  朱喜元 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。