广东省惠州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤13民终6096号上诉人（原审被告、反诉原告）：罗春花，女，汉族，1981年3月26日出生，住所地：惠州市惠城区，委托诉讼代理人：吴华，系广东凯扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：博罗县罗阳镇城市绿洲业主委员会，住所地：博罗县罗阳镇商业东街城市绿洲小区21栋首层。负责人：翟亦文。委托诉讼代理人：杨文聪，系广东瑾然律师事务所律师。原审被告：惠州市家豪物业管理有限公司，住所地：惠州市惠城区水口街道办事处龙津24区移住A区A4栋10、11号203房。法定代表人：林林。上诉人罗春花因与被上诉人博罗县罗阳镇城市绿洲业主委员会（以下简称城市绿洲业主委员会）、原审被告惠州市家豪物业管理有限公司（以下简称家豪物业公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2018）粤1322民初1477号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人罗春花向本院提出上诉请求：请求贵院依法撤销博罗县人民法院作出的(2018)粤1322民初1477号民事判决，并依法予以改判即判令被上诉人向上诉人赔偿损失人民币20万元。事实与理由，一审法院认定事实错误，依法应当予以改正。上诉人于2015年11月9日签订《博艺艺术中心转让协议书》，由第三人李达娇将博罗城市绿洲会所二楼博艺艺术中心的经营权转让给乙方，转让费为人民币20万元。签订该份《博艺艺术中心转让协议书》后，上诉人与惠州市家豪物业管理有限公司便签订《城市绿洲会所二楼西侧租赁合同》，由上诉人承租涉案房屋用于经营培训中心。上诉人于2015年12月份正式经营培训事务，但却自2016年6月份起遭到被上诉人的干涉以及阻挠。被上诉人非法要求上诉人与其签订涉案物业的租赁合同，并将租金支付给他;但是被上诉人并非涉案物业的权属人，无权要求上诉人向其支付租金以及签订租赁合同，博罗县人民法院于2018年7月25日作出的(2O18)粤1322民初1477号民事裁定书已认定了该事实。由于被上诉人的要求属于非法的，故上诉人有权予以拒绝。但是被上诉人于2017年6月13日委托惠州市富景物业管理有限公司非法催收逼迫上诉人向被上诉人缴纳自2016年9月1日起涉案物业的租金。被反诉人不仅于2017年7月14日发布通知其在2017年7月19日将上诉人经营的场所即涉案物业经营场地予以封闭，并散播要求业主到上诉人处退费解除培训关系，而且被上诉人亦实施的将上诉人租用的涉案经营场所予以封闭即被上诉人于2017年7月24日发出《关于临时封闭、收回用房的通告》并粘贴封条强行将上诉人及其工作人员驱赶出去并将涉案物业强行侵占并强制封闭。上诉人已向一审法院提交的了充分证据证实被上诉人的侵权行为以及给上诉人所造成的损失，但是一审法院却置之不理，错误认定被上诉人的行为没给上诉人造成损失，而作出本案错误的判决，严重侵犯上诉人的合法权益。综上所述，被上诉人的非法行为造成上诉人无法继续开展经营涉案培训中心，造成严重的经济损失，并因此向学员退还相关学费，甚至涉案经营场所内有关经营培训业务的钢琴等设备也被搬空不知去向。故为维护上诉人的合法权益，特依法向贵院提起上诉，恳请贵院查明事实，为上诉人做主并依法惩处被上诉人的不法行为，依法撤销一审法院作出的(2018)粤1322民初1477号民事判决并依法予以改判。被上诉人城市绿洲业主委员会发表答辩意见：一、原审判决查明事实不清，存在明显遗漏，涉案会所应属于所有业主共有，答辩人的行为并没有侵权。首先，原审法院并未查明涉案会所的建设成本是否纳入小区商品房销售的价格成本；其次，原审法院并未查明涉案会所是否独立报批，其所有的报批均是作为城市绿洲小区的一部分进行的，且涉案建筑物是否独立报批或者具备独立结构也并不能作为权属认定的依据；最后，原审判决将《业主公约》中对于涉案会所权属的约定作为判案依据，但未对该条款是否属于格式条款进行认定。1、关于涉案建筑物的权属认定问题。首先，2016年3月22日案外人惠州市康顺投资发展有限公司（以下简称康顺公司）因未补回竣工验收备案表，其所有的涉案房地产权证被博罗县房产管理局注销，博罗县房产管理局需要根据补充办证材料进行登记，说明涉案会所暂属于权属不清；其次，应当从公摊面积的角度考虑，若涉案会所被纳入小区公摊，那么显然应当归业主共有。2、关于涉案会所是否独立报批。应当从涉案会所是否独立建设、独立报批、独立核算，其建设成本是否列入小区商品房销售整体价格成本的方面来考虑；若涉案会所没有独立核算，其建设成本列入小区商品房整体价格成本，说明涉案会所的建设费用已分摊进入小区商品房住宅销售价格，业主在购房时支付的款项已经包含涉案会所的建设成本，那么涉案会所理所应当归全体业主共同所有。3、应根据涉案会所的规划用途确定其归属。本案中，博罗县住建局《关于城市绿洲小区业主委员会查询函的回复》明确载明涉案会所性质属于“小区配套建筑”，依据《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，涉案会所依法属于业主共有。4、关于《业主公约》有关条款的效力问题。首先，小区建设区划内的不动产权属不能简单用一补充条款加以确定；其次，该补充条款存在违法。该补充条款是出卖方为了重复使用而预先拟定、并在订立合同时未与买受人协商的条款，是典型的格式条款。从形式上看，该条款未加粗，也未使用醒目的颜色及字体作出明显提示，这种格式条款形式违反了合同法第三十九条的规定。从内容上看，业主作为房屋买受人，其主要权利就是取得房屋及配套公共设施的所有权及使用权，该格式条款的规定显然排除了业主作为买受人的主要权利，根据合同法第四十条的规定，该条款是无效的，故涉案会所应当归业主所有。5、答辩人的行为并不存在侵权情况。因涉案会所应当归全体业主所有，答辩人有权代表全体业主对涉案物业进行管理。上诉人在未向任何人缴纳租金的情况下占用使用涉案物业，答辩人有权要求上诉人缴纳租金，在其无法证明有向任何人缴纳租金的情况下，答辩人要求上诉人撤出所占用的房屋属于合法行为。二、答辩人的行为并不存在侵权情况，上诉人罗春花提出的20万元转让费损失与答辩人无关，其应依法向家豪公司追诉。案外人陈建辉原系康顺公司股东之一，2014年4月8日，陈建辉退股，康顺公司做出《股东会决议》，同意“城市绿洲会所使用权及管理权归陈建辉，会所的使用应首先满足城市绿洲一二期业主需要。小区会所依法经营、使用，经营合法获得归陈建辉所有，使用期按房产证所定的期限。”2014年11月5日（补签订日期），原涉案会所所有权人康顺公司与原审被告惠州市家豪物业管理有限公司（以下简称家豪公司）签订《城市绿洲会所整体承包经营合同》，承包期限是2014年8月1日至。2020年8月30日2014年8月25日，案外人李达娇与案外人罗定科签订了《城市绿洲会所二楼西侧租赁合同》，承租位于博罗县城市绿洲会所二楼西侧五间房和通道。2015年11月9日，上诉人罗春花在与案外人李达娇签订《博艺艺术中心转让协议书》约定李达娇将位于博罗县城市绿洲会所二楼博艺艺术中心的经营权转让给上诉人罗春花，转让费用为20万元，分两期付清。但上诉人罗春花未按约向案外人李达娇支付第二期转让费10万元，后被案外人李达娇起诉至惠州市博罗县人民法院，该案一审判决尚未生效。2015年11月9日，在案外人李达娇的见证下，上诉人罗春花与房屋出租方林林、家豪公司（与罗定科系利益共同体）签订《城市绿洲会所二楼西侧租赁合同》，将合同日期倒签至。2014年8月25日2016年3月22日，涉案会所的产权证被不动产部门依法注销后，康顺公司不再拥有涉案物业的所有权和处置权，其与家豪公司签订《城市绿洲会所整体承包经营合同》因无法履行应当无效，故家豪公司与上诉人罗春花签订的《城市绿洲物业二楼西侧租赁合同》也应当无效。况且早在2016年3月2日，家豪公司与康顺公司签订的《城市绿洲物业整体承包经营合同》已经解除。也就是家豪公司早已丧失出租涉案物业的权利，违反了其与上诉人罗春花之间的租赁合同，此时上诉人罗春花对涉案物业不再享有合法承租权。而且上诉人罗春花从2016年9月1日起没有向任何一方缴纳租金，属于非法占有涉案物业。因此答辩人与城市绿洲的物业公司有权将其违法占有的涉案物业关闭。根据合同相对性，上诉人罗春花因此遭受的损失应向违约方家豪公司追偿，而不是向答辩人主张，且上诉人罗春花对自身不交租金导致的后果也应当承担相应的责任。三、原审法院判决出现漏判情形，应当依法撤销原审判决，发回重审。本案在一审中，答辩人作为案件本诉的原告，依法向原审法院提起诉讼请求：“一、判令被告一、二所签的《城市绿洲会所二楼西侧租赁合同》自2016年3月22日起无效；二、判令两被告支付至被告一撤出城市绿洲会所租赁房屋之日的租金（从2016年9月1日暂计至2018年3月21日为91,270元），承担连带责任；三、判令被告一自判决生效之日起10日内撤出所占用的城市绿洲会所二楼西侧五间房屋和通道；四、本案诉讼费由两被告承担。”但原审判决漏判了答辩人本诉中的诉讼请求。为保护答辩人的合法权益，希望贵院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（四）项和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》第三十八条的规定，裁定撤销惠州市博罗县人民法院作出（2018）粤1322民初1477号《民事判决书》，并将本案发回惠州市博罗县人民法院重审。综上，答辩人不同意上诉人的诉讼请求，请求二审法院依法驳回上诉人的全部诉讼请求，依法改判，支持答辩人的诉讼请求；或者撤销原审判决，将本案发回原审法院重审。原审被告家豪物业公司发表陈述意见：合同已解除，与我方无关。原审原告城市绿洲业主委员会向一审法院提出起诉请求：一、判令被告一、二所签的《城市绿洲会所二楼西侧租赁合同》自2016年3月22日起无效；二、判令两被告支付至被告一撤出城市绿洲会所租赁房屋之日的租金（从2016年9月1日暂计至2018年3月31日为91,270元），承担连带责任；三、判令被告一自判决生效之日起10日内撤出所占用的城市绿洲会所二楼西侧五间房屋和通道；四、本案诉讼费由两被告承担。反诉原告罗春花向一审法院提出起诉请求：1、请求贵院依法判令被反诉人赔偿反诉人转让费损失人民币20万元以及相应利息（该利息自反诉之日起，以20万元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率予以计算自被反诉人付清该赔偿款项之日止）；2、本案的诉讼费由被反诉人承担。一审法院查明的事实：惠州市康顺投资发展有限公司于2007年在博罗县东山省级森林公园E地块开发新建商品房，并于2007年6月8日由博罗县房产管理局核发了地产权证，权证号为粤房地证字第××号（本案的会所）。2014年1月5日，出租方惠州市康顺投资发展有限公司与承租方（即被告二）惠州市家豪物业管理有限公司签订《城市绿洲会所整体承包经营合同》，约定由出租方提供场地，被告方负责自主经营，租赁期自2014年8月1日至2020年8月30日。被告二接管涉案场地后，于2014年8月25日与被告一签订《城市绿洲会所二楼西侧租赁合同》，约定被告一在涉案场地开办启和教育培训中心，租期从2014年10月1日起至2020年9月30日止，租金2014年10月1日起至2015年9月30日每月租金4,500元，2015年10月1日起至2016年9月30日每月租金4630元，2016年10月1日起至2017年9月30日每月租金4,770元，2017年10月1日起至2018年9月30日每月租金4,900元，2018年10月1日起至2019年9月30日每月租金5,045元，2019年10月1日起至2020年9月30日每月租金5,200元。租金三个月一交，并提前一个月交清，拖欠一个月不交为违反合同等条款。城市绿洲小区商品房销售后，经业主投票表决，原告城市绿洲业主委员会成立并于2015年8月23日备案登记。原告发现涉案地块会所权属存在争议，遂向博罗县住房和城乡规划建设局咨询，后该局于2016年8月9日复函称，涉案会所当时申报单位：惠州市康顺投资发展有限公司，工程名称为：东山森林公园E地块一期住宅会所，对该建筑的《建筑设计要点、红线图》名称为会所；露天游泳池和会所为小区配套设施。原告据此认定会所所有权归全体业主所有。并于2017年6月3日持博罗县住房和城乡规划建设局《复函》多次要求被告一与之签订租赁合同并支付租金，被告一以租金已经缴纳为由拒不与原告签订租赁合同，双方发生争议，原告遂诉至一审法院，请求判如所请。被告一应诉后，以原告将其培训中心封闭致使无法开展经营活动造成损失为由，向一审法院提起反诉。2016年3月14日，博罗县房产管理局向惠州市康顺投资发展有限公司发出《关于敦促补回竣工验收备案表的函》，限令惠州市康顺投资发展有限公司在2016年3月21日前补回竣工验收备案表，否则将对房地产权证给予注销登记，然后根据补充办证材料进行登记。2016年3月22日，惠州市康顺投资发展有限公司所有的涉案房地产权证被注销。2017年7月14日，原告向业主以及启和教育中心学员发出通知，告知由于启和教育培训中心租用会所办公场地，一直拖欠租金，决定于2017年7月19日封闭会所。后原告于同年同月24日向被告一发出《关于临时封闭、收回用房的通告》。本案诉讼期间，被告一向一审法院说明其租金自2016年7月1日起至2017年6月交给陈建辉，但没有向一审法院提供证据。而陈建辉在向一审法院提起的另案诉讼中主张从2016年9月1日起就没有向会所承租人收取过租金。被告一是于2015年11月9日从他人手上转让得来该培训中心，为此支付他人转让费20万元（已支付10万元，仍欠10万元），该事实经一审法院已发生法律效力的（2017）粤1322民初字1218号民事判决书确认。一审法院于2018年7月12日去函博罗县房产管理局,对本案中的会所是否分摊给业主作出调查,博罗县房产管理局于2018年7月18日复函一审法院，该会所面积没有分摊给业主。一审法院认为，本案关键在于谁拥有涉案会所的所有权？原告认为，因惠州市康顺投资发展有限公司持有的涉案会所所有权证书被注销，并结合博罗县住房和城乡规划建设局回复称“会所为小区配套设施”，据此，认定涉案会所的所有权应当归全体业主所有。但无论从双方提供的证据，还是从目前的法律规定看，均没有明确对“配套设施”的所有权权属进行规定。因此，惠州市康顺投资发展有限公司的房地产权证被注销并不能得出因作为“配套设施”的小区会所的所有权即归全体业主共有的结论。另《业主公约》中双方亦明确约定，会所所有权××市康顺投资发展有限公司。且分所面积并没有分摊给业主。原告在未确定涉案会所所有权的前提下，要求被告一撤场并支付租金，理据不足。就本案而言，被告一作为承租人，缴纳租金是义务。原告在2017年10月9日已以被告一拖欠租金为由向一审法院提起诉讼，案号（2017）粤1322民初3755号，一审法院以原告没有取得业主大会授权，所以其无权作为原告提起诉讼而驳回原告的起诉，当时作为调解为目的，一审法院已提示被告一缴纳租金是义务，只要缴纳了租金，至于原告与其他案外人因租金权益发生争议应不影响其承租权利。但至今被告一仍没有与原告达成协议，致使原告再次向一审法院提起诉讼，真实不能达成协议原因一审法院不得而知。但如果被告一从2016年9月1日起就没有向原告和陈建辉缴纳租金，只能推理是租金原因致使不能达成协议。关于反诉原告要求反诉被告承担转让费损失20万元。虽有事故现场照片以及反诉被告发出的《通知》、《关于临时封闭、收回用房的通告》佐证，但不能因此判定是反诉被告的原因致使其造成实际损失经营损失。反诉原告之反诉请求，证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回反诉原告罗春花的反诉请求。案件反诉受理费2150元（预交），由反诉原告罗春花负担。本案中，上诉人罗春花向本院提交一组新证据：《照片及信息截图》，拟证明涉案物业已经由被上诉人城市绿洲业主委员会出租给第三人。被上诉人城市绿洲业主委员会发表质证意见：对该证据的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，不能证明是城市绿洲业主委员会将涉案会所出租给其他人。原审被告家豪物业公司发表质证意见：我方对新证据无意见。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：城市绿洲业主委员会是否应当向罗春花赔偿20万元转让费损失。本院对此分析如下：本案中，城市绿洲业主委员会提起本诉，诉请之一是要求罗春花支付租金，而罗春花则提起反诉，请求城市绿洲业主委员会赔偿因封闭其会所导致的20万元转让费损失。对于本诉，一审法院以涉案会所产权归属不明，城市绿洲业主委员会主体不适格为由，裁定驳回了其起诉，而本案的反诉，一审法院以罗春华依据不足为由，驳回了其诉讼请求。对此，本院认为，城市绿洲业主委员会封闭罗春花会所的原因是要求罗春花支付租金未果，因此城市绿洲业主委员会是否享有涉案会所的所有权，进而是否有权要求罗春花缴交租金，是处理本案反诉的前提。本案中虽然惠州市康顺投资发展有限公司的房地产权证被注销，但是也没有证据证实涉案会所的所有权归全体业主所有，亦即，就本案现有证据而言，无法认定涉案会所的所有权归属，进而无法认定罗春花是否须向城市绿洲业主委员会之间缴交租金。在此情形下，本案反诉亦应先驳回罗春花的起诉，罗春花可待涉案会所产权归属清晰后再循法律途径解决其主张的损失问题。一审法院判决驳回罗春花的诉讼请求，属于适用法律不当，本院予以纠正。综上，一审法院认定事实清楚，但适用法律略有不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，裁定如下：撤销广东省博罗县人民法院（2018）粤1322民初1477号民事判决；驳回罗春花的起诉。一审案件反诉受理费2150元，由一审法院予以退回；二审案件受理费4300元，罗春花已预缴，由本院予以退回。本裁定为终审裁定。审判长  郭志文审判员  胡 江审判员  于海砚二〇一九年四月十二日法官助理曾嘉红书记员叶秀婷