浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初2746号原告：温州市鹿城区云锦大厦业主委员会，住所地：温州市鹿城区云锦大厦。负责人：胡建国，主任。委托诉讼代理人：李捷挺，北京德恒（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑庆福，北京德恒（温州）律师事务所律师。被告：温州凯宇房地产开发有限公司，住所地：温州市鹿城区车站大道云锦大厦205室。法定代表人：方友谊，董事长。委托诉讼代理人：马静，北京浩天安理（温州）律师事务所律师。被告：温州联华物业管理有限公司，住所地：温州市鹿城区吴桥路金山谷商住楼3幢328室。法定代表人：张奇英，执行董事。委托诉讼代理人：蔡建胜，温州市新时代法律服务所法律服务工作者。原告温州市鹿城区云锦大厦业主委员会（以下简称云锦大厦业委会）与被告温州凯宇房地产开发有限公司（以下简称凯宇房开公司）、温州联华物业管理有限公司（以下简称联华物业公司）排除妨害纠纷一案，本院于2018年12月24日收到起诉材料，后立案受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告云锦大厦业委会的委托诉讼代理人李捷挺、被告凯宇房开公司的委托诉讼代理人马静、被告联华物业公司的法定代表人蔡建胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云锦大厦业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告凯宇房开公司将云锦大厦206室56.88平方米的物业办公用房恢复原状，交付原告；2、判令被告凯宇房开公司对其占有和处分云锦大厦101室、121室、206室物业经营用房赔偿原告租金损失（自2015年3月24日起计算至实际交付之日止，其中101室租金按55元/月/平方米计算，121室、206室租金以租金评估价为准）；3.判令被告联华物业公司对第二项诉讼请求中被告凯宇房开公司债务承担连带偿还责任；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：位于温州市鹿城区车站大道15-2#地块的云锦大厦由被告凯宇房开公司建设开发，用途为商住综合。建设工程规划许可证确认的物业办公用房为137.77平方米，物业经营用房为183平方米。2002年9月30日，云锦大厦经竣工验收备案。2004年4月6日被告凯宇房开公司向温州市房产管理局确认移交的物业管理用房318.8平方米，其中物业办公用房133.46平方米（分别为105室12.86平方米、114室12.3平方米，116室13.58平方米，117室37.84平方米），物业经营用房为185.34平方米（分别为206室56.88平方米、121室81.42平方米、101-1室103.92平方米）。2005年1月24日，被告凯宇房开公司委托被告联华物业公司对云锦大厦进行前期物业管理，被告凯宇房开公司将一层物业经营用房出租，并将206室改变与205室作为办公场所。2016年12月20日温州市鹿城区云锦大厦业主大会及执行机构温州市鹿城区云锦大厦业主委员会经备案成立，并解聘联华物业的前期物业服务合同，同时发函催告二被告移交两项物业管理用房和收益，但被告拒绝履行义务。故原告诉至法院。被告凯宇房开公司辩称，被告诉讼主体不适格，被告凯宇房开公司已经将涉案物业用房移交给温州市房产管理局，若原告认为未办理涉案物业用房移交手续，应向温州市房产管理局提起诉讼。且原告诉称不属实，101室出租期间为2015年4月13日至2016年11月27日，2016年11月28日之后的租金已由原告领取。被告凯宇房开公司未侵占121室。206室房屋于2016年3月23日之前作为业主的体育活动室使用，之后才由被告凯宇房开公司使用，2017年5月5日，原告对206室房屋进行封门处理，导致该房屋一直处于无法使用状态，被告凯宇房开公司无需承担之后的租金损失。被告联华物业公司辩称，原告诉讼主体不适格，表决书上的签名真实性，是否达到法律规定的起诉业主的人数和面积，是否符合法定程序等均存在异议，且授权内容不明。206室本身作为物业管理用房，根据被告凯宇房开公司要求合理使用该房屋，故被告联华物业公司无需承担连带赔偿责任。经本院审理查明：被告凯宇房开（前身为东海石油温州房地产开发公司）开发建设云锦大厦，并聘请被告联华物业公司提供前期物业服务2016年12月20日，云锦大厦业委会成立，并于同日经业主大会决议解聘被告联华物业公司。据《温州市住宅小区物业管理用房移交协议书》记载，云锦大厦配置了物业管理用房318.8平方米，其中物业管理办公用房133.46平方米（分别为105室12.86平方米、114室12.3平方米，合计25.16平方米，116室13.58平方米、117室37.84平方米，合计51.42平方米，206室56.88平方米）、物业管理经营用房185.34平方米（121室81.42平方米，101-1室103.92平方米）。原告云锦大厦委员会曾于2017年3月6日发函要求被告移送物业资料、返还物业用房经营利益等事宜，被告凯宇房开于2017年3月24日复函予以回应，现双方就上述问题仍未达成一致意见，故原告诉至本院。另查明：被告凯宇房开公司将205室、206室房屋隔墙进行改造打通，并于2016年3月23日将206室房屋作为被告凯宇房开公司办公用房使用一段时间，后于2017年5月5日因房门被他人上锁导致无法使用至今。101室由被告凯宇房开公司对外出租并收益，后该房屋于2017年5月15日起至今一直由原告云锦大厦业委会对外出租并收益。121室于2017年6月10日起由原告云锦大厦业委会管业，该房屋此前收益情况，双方仍存争议。经双方当事人庭审确认，一致同意101室房屋租金按55元/平方米/月计算，本院依法予以确认。经原告云锦大厦业委会申请，本院依法委托乐清市联达房地产估价有限公司对云锦大厦121室、206室物业用房自2015年3月24日起至今的租金进行鉴定，该鉴定机构于2019年1月14日出具《估价报告》，载明“121室月租金66元/平方米/月，年租金64485元，206室月租金44元/月/平方米，年租金30033元”。以上事实有原、被告提供的相关证据以及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。云锦大厦206室系物业管理办公用房，云锦大厦101-1室、121室系物业经营用房，归云锦大厦全体业主所有，被告凯宇房开公司辩称已按约定移交温州市房产管理局，但经庭审查明，被告凯宇房开对涉案物业用房进行改造并占有使用收益等行为，构成侵权，被告凯宇房开公司的诉讼主体适格。因被告凯宇房开公司将206室进行改造装修并占有使用的行为，现原告主张要求被告按原设计图纸将云锦大厦206室恢复原状，有事实与法律依据，本院依法予以支持。关于侵权时间的认定问题，经庭审查明，被告凯宇房开公司承认其于2016年3月23日将206室进行改造装修，后因该房屋被封门导致其于2017年5月5日之后无法使用涉案房屋，故原告主张的206室房屋租金损失应按鉴定结论记载的月租金为44元/月/平方米，自2016年3月23日计算至2017年5月5日止，共计33536元（44元/月/平方米×56.88平方米×13月12天）。由于原告无法举证证明被告凯宇房开实际占有使用121室房屋，故对该项诉请，本院不予支持。101室房屋一直由被告凯宇房开公司对外出租并收益，后于2017年5月15日起由原告进行管业，该房屋租金经双方协商一致同意按55元/平方米/月认定，故被告凯宇房开公司应支付原告自2015年3月24日至2017年5月15日止的租金损失共计147081元（55元/平方米/月×103.92平方米×25月22天）。综上，被告应支付原告206室、101室租金损失共计180617元（33536+147081）。原告云锦大厦业委会起诉要求被告联华物业公司承担连带责任，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十条的规定，判决如下：一、被告温州凯宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将温州市云锦大厦206室按原设计图纸恢复原状并交付给原告原告温州市鹿城区云锦大厦业主委员会；二、被告温州凯宇房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告温州市鹿城区云锦大厦业主委员会租金损失180617元；三、驳回原告温州市鹿城区云锦大厦业主委员会的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4982元，减半收取2491元，由原告温州市鹿城区云锦大厦业主委员会负担535元，由被告温州凯宇房地产开发有限公司负担1956元。鉴定费2000元，由原告温州市鹿城区云锦大厦业主委员会负担1000元，由被告温州凯宇房地产开发有限公司负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  孙晓琳二〇一九年四月二十九日书记员  黄乐怡