上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初20535号原告(反诉被告)：邹国健，男，1984年10月23日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：龙静文，上海市李国机律师事务所律师。被告：陈垚，男，1983年9月20日出生，汉族，住福建省厦门市。被告(反诉原告)：上海斌福实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：林丽萍，执行董事。委托诉讼代理人：张婷，上海乐邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨若澜，上海乐邦律师事务所律师。原告邹国健与被告陈垚、上海斌福实业有限公司(以下简称“斌福公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月16日受理后，依法适用简易程序于2018年12月14日公开开庭进行了审理。2019年1月3日，被告斌福公司提起反诉，本院于同日予以受理。2019年1月22日，本院对本案再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)邹国健及其委托诉讼代理人龙静文、被告陈垚、被告(反诉原告)斌福公司的委托诉讼代理人张婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》;2、两被告退还原告押金15,000元、租金8,888元；3、两被告共同赔偿原告违约金30,000元、场地装修损失20,000元、因停电造成的损失(按照每日3,000元计算至判决生效之日止，暂计至起诉日为48,000元)。事实和理由：2017年3月10日，原、被告签订租赁合同，约定被告将位于上海市松江区车墩镇南姚路XXX号底层厂房租赁给原告用于生产，合同终止日期为2021年3月9日。合同签订不久，原告多次找被告索要涉案房屋房产证资料办理环评手续，被告反复推脱，将近一年时间过去了，被告仍迟迟未提供房产证给原告办理环评手续，每遇到政府环保检查，被告就通知原告关门停业一周，这种情况接二连三重复发生，严重影响了原告正常生产。为减少原告损失，经协商，被告同意原告每三个月交一次租金。2018年9月，被告未经原告同意，将原先租赁给原告场地的一部分租赁给第三方张红根，但被告未明确第三方的具体承租范围，却要求原告按超过实际租赁面积支付租金，且被告在同月突然通知原告改变租金支付方式，要一次支付六个月租金，并要求原告按此补齐以前的租金。原、被告协商期间，被告于2018年11月1日突然切断原告租赁场地的所有用电，导致原告的七台机器至今还在停工中。2018年11月6日，被告更是直接将原告生产用电剪断，原告因此遭受了严重的经济损失。由于被告对原告进行停电，导致原告无法继续生产，故要求解除合同。同时，被告应退还原告押金15,000元、停电期间已付租金8,888元，赔偿原告装修损失20,000元，并根据原告前六个月平均加工费发票开票的金额赔偿原告停产期间的损失。另根据合同第8.4条约定，如果出租方提前收回租赁物应赔偿2个月的租金。该厂房原由原告独自整体租赁，实际由两户使用，一户为原告，另一户为张红根，张红根原来将租金支付给原告，原告作为承租人再交给被告，但2018年9月原告让张红根退租，被告将厂房出租给张红根，让张红根作为承租人在原合同上签字，被告对原告和张红根分别收取租金，张红根向被告支付租金金额与原先张红根交付给原告的租金金额相同，但张红根在合同上加名后实际使用面积比原告租赁给张红根使用面积更大，故原告按照月租金15,000元主张上述违约金。合同签订时，被告陈垚是被告斌福公司的法定代表人，自称是房东且原告将租金支付给被告陈垚，故原告认为被告陈垚是出租人。因此，原告提起诉讼，望判如所请。被告陈垚辩称：不同意原告的诉讼请求，其仅是代表斌福公司与原告签订合同、处理租赁事宜，租赁关系发生在原告和被告斌福公司之间，其不是租赁合同相对方，不应承担责任。被告斌福公司辩称：租赁关系发生在其和邹国健之间，被告陈垚仅是受其授权洽谈租赁事宜及收取租金。同意解除租赁合同，但其不存在违约行为，是原告违约拖欠租金，经其催缴，仍未支付，故其于2018年11月12日微信致函原告，告知收到函件5日内不付款即解除合同，但原告仍未付款，故本案租赁合同已于2018年11月17日解除。系原告违约导致合同解除，故其不同意原告的第2、3项诉讼请求。其确实因厂房尚在办理产证过程中而同意原告租金每三个月一付、支付方式还是提前一个月支付，待取得产证后按照合同约定每六个月一付，并非如原告所述是因环评问题改变租金支付方式。其和张红根之间不存在租赁关系，也没有让张红根在租赁合同上签字，是原告将厂房部分转租给张红根，原告与张红根闹翻后各自向其支付租金。2018年9月18日其确实收到张红根交付的租金16,250元，该租金金额是原告转租给张红根时商量好由张红根承担的租金，由于租赁合同是原告一人签订，原告与次承租人之间关系属于他们内部关系，张红根付款其也视为是原告付款。其和原告签订的租赁合同已经找不到了，认可原告提供的租赁合同。同时，被告斌福公司向本院提出反诉请求：1、确认反诉原告斌福公司与反诉被告邹国健签订的《房屋租赁合同书》于2018年11月17日解除；2、反诉被告邹国健支付反诉原告斌福公司2018年9月10日至2018年11月17日期间租金33,055.48元和自2018年11月18日起至实际搬离租赁房屋之日止的使用费(按照日租金两倍计付，暂计至2018年12月9日为21,388.84元)，扣除反诉被告邹国健已付租金36,250元和押金15,000元，反诉被告邹国健还应支付反诉原告斌福公司3,194.32元；3、反诉被告邹国健支付反诉原告斌福公司逾期支付租金的滞纳金32,337.50元，其中包括以2018年9月10日至2019年3月9日期间租金87,500元为基数、以每日0.5%计付、自2018年8月11日起计算至2018年9月18日止的滞纳金17,062.50元，以租金51,250元为基数、以每日0.5%计付、自2018年9月19日起计算至2018年11月17日止的滞纳金15,275元；4、反诉被告邹国健支付反诉原告斌福公司赔偿金21,875元；5、反诉被告邹国健支付反诉原告斌福公司水电费2,052.20元(其中2018年10月水费42元、2018年11月水费30元、2018年10月电费1,241元、2018年11月电费739.20元)、2018年9月10日至2019年3月9日期间的物业服务费3,510元。审理中，反诉原告斌福公司变更诉讼请求为：1、确认反诉原告斌福公司与反诉被告邹国健签订的《房屋租赁合同书》于2018年11月17日解除；2、反诉被告邹国健支付反诉原告斌福公司租金和使用费共计33,776元,其中2018年9月10日至2018年12月9日期间拖欠的租金和使用费共计7,500元，2018年12月10日至2019年3月5日期间拖欠的使用费为26,276元〔计算方式：43,750元-16,250元-(43,750元-16,250元)÷3÷30×4〕；3、反诉被告邹国健支付反诉原告斌福公司赔偿金21,875元(计算方式：43,750元÷2)；4、反诉被告邹国健支付反诉原告斌福公司水电费共计1,506.20元,其中2018年10月水费为42元、2018年11月水费为30元、2018年10月电费为1,241元、2018年11月电费为193.20元。以上共计57,157.20元，扣除反诉被告邹国健押金9,600元，反诉被告邹国健还应支付反诉原告斌福公司47,557.20元。关于逾期支付租金滞纳金的诉讼请求，反诉原告斌福公司予以放弃。关于物业服务费，反诉原告斌福公司确认无需邹国健承担，故不予主张。事实和理由：2017年2月27日，斌福公司与邹国健签订《房屋租赁合同书》，约定斌福公司将位于上海市松江区车墩镇南姚路XXX号(现为振兴路XXX号)底层部分出租给邹国健使用，租金为每六个月一付，提前30天支付。经斌福公司允许，2018年9月10日至2019年3月9日期间的租金，邹国健可以每三个月一付。2018年9月10日至2018年12月9日租金43,750元，邹国健仅支付了36,250元，尚拖欠7,500元，且也未提前30天支付斌福公司2019年12月10日至2019年3月9日租金43,750元，故斌福公司于2018年11月12日致函邹国健，告知五日内付清房租，否则租赁合同于2018年11月17日解除，但邹国健仍未支付，故租赁合同已于2018年11月17日解除。合同第8.2条约定，合同解除后不免除邹国健继续支付其他费用的义务，且邹国健应向斌福公司支付相当月租金1.5倍款项作为赔偿。邹国健于2019年3月5日返还租赁房屋，故邹国健应支付拖欠租金和占用期间使用费、水电费以及解约赔偿金，其中租金和使用费均是按照总租金扣除张红根租金的余额为基数予以计算，赔偿金按照总租金予以计算，因此提起反诉。对斌福公司的反诉，邹国健辩称：1、同意解除合同，但解除时间应为斌福公司停电当日即2018年10月31日；2、其确实拖欠斌福公司2018年9月10日至2018年12月9日期间租金7,500元，但水泵房相应租金应予以扣除。合同解除后，斌福公司应当止损，其不应再支付使用费。2019年2月25日，斌福公司将其机器移到另外一间小房间内，不应再按照其使用厂房面积计算使用费，而应按照机器实际占用面积计算使用费；3、赔偿金重复计算，斌福公司已经主张了损失；4、水电费予以认可，同意支付。经审理查明，2017年2月27日，邹国健与斌福公司签订《房屋租赁合同书》一份，约定：邹国健向斌福公司承租位于上海市松江区车墩镇南姚路XXX号、建筑面积(含公摊)为390平方米的底层部分厂房；租赁期限为4年，自2017年3月10日起至2021年3月9日止；年租金为175,000元(不含税)，自第3年起，年租金每2年递增8%，即2019年3月10日至2021年3月9日期间的年租金为189,000元，以此类推；押金为15,000元；租金为每六个月一付，邹国健应于每个周期开始日起计、提前30天支付给斌福公司后用；邹国健在租赁期间必须严格遵守《中华人民共和国消防条例》，积极配合当地政府和斌福公司做好消防工作，积极配合相关部门的检查和整改；在租赁期限内，若邹国健欠付本合同约定的租金或者其他费用超过15日，且经斌福公司书面通知催讨后，邹国健仍未能在该书面通知送达之后的5日内付清租金的，斌福公司有权停止邹国健使用租赁物内的有关设施及能源(水、电)，由此造成的一切损失均由邹国健承担；因邹国健欠交租金或者其他费用超过15日，且经斌福公司书面通知催讨后，邹国健仍未能在该书面通知送达之后的5日内付清租金的，斌福公司有权提前解除本合同，在斌福公司以传真或信函等书面方式通知邹国健之日起，本合同即告解除，本合同的解除不免除邹国健继续支付其他费用的义务，且邹国健应向斌福公司支付相当月租金1.5倍的款项作为赔偿。在邹国健付清上述款项前，斌福公司有权留置邹国健租赁物内的财产，并在解除合同的书面通知发出之日起5日后，申请拍卖留置的财产用于抵偿邹国健应支付的全部费用；除本合同规定的可以提前解除本合同的情况之外，斌福公司因个人原因需解除本合同，提前收回租赁物的，斌福公司应提前90天以书面形式通知邹国健，并赔偿邹国健2个月租金作为违约金；本合同提前解除、终止或有效期届满后，邹国健与斌福公司未达成续租协议的，邹国健应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并无条件将租赁物返还斌福公司，若邹国健逾期不迁离或不返还租赁物的，应按照日租金标准的两倍向斌福公司支付占用费，斌福公司有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任；本合同到期终止时，邹国健把房产的装修不动产全部交还给斌福公司，邹国健有权处理一切可动产；租赁期限内，邹国健自费对厂房部分进行改造、改进或装修，不得破坏原始承重结构和房屋主体。邹国健如对厂房(含房屋外墙)进行改造装修，应事先征得斌福公司同意。该合同另对其他事宜作了约定。斌福公司在合同上盖章，被告陈垚作为斌福公司的代表在合同上签字。审理中，斌福公司陈述：该《房屋租赁合同书》中约定租赁物位于上海市松江区车墩镇南姚路XXX号，实际位于上海市松江区车墩镇振兴路XXX号。租赁厂房已于2018年8月30日取得编号为沪(2018)松字不动产权第030567号不动产权证，登记的权利人为上海宏美工艺品有限公司。上海宏美工艺品有限公司与上海佳超商贸有限公司合作共建该厂房，由上海宏美工艺品有限公司提供土地，上海佳超商贸有限公司进行建房，所建厂房由上海佳超商贸有限公司租赁使用，之后上海佳超商贸有限公司将该厂房出租给斌福公司，租赁期限自2016年11月1日至2027年4月20日，斌福公司又对外出租。为此，斌福公司向本院提供了《合作协议》、《合同书》、《不动产权证书》复印件。邹国健对斌福公司有权出租租赁物没有异议。2017年3月1日，斌福公司将租赁物交付邹国健，租金自2017年3月10日起付，免租期为10天。邹国健承租该厂房时，已对厂房进行了查看、测量。该厂房除邹国健使用外，邹国健还转租给案外人张红根以及胡明使用。租赁厂房分为两部分，两部分都有独立出入的门，一部分由张红根使用，大门在张红根处，一部分由邹国健及胡明使用，小门在邹国健处，相互之间并未进行隔断，可以相互通行。张红根使用厂房部分独立用电，邹国健和胡明共同使用邹国健铺设的电路，水由三方共用。张红根使用部分承担的租金为16,250元/3个月。邹国健对其使用的厂房部分进行了简单装修，邹国健陈述装修情况如下：在厂房内围了一间办公室，在该办公室上面又加盖了一层仍作为办公室使用、安装电线、粉刷了厂房内除一面实墙以外的墙壁、油漆地面。斌福公司陈述：其未同意邹国健进行装修，因为办公室加层属于违章建筑，其告知邹国健如果被查处后果自负；邹国健仅对办公室墙壁进行了粉刷，其他属实，但现已老化；由于邹国健违约，不同意赔偿也不同意利用。邹国健确认被告陈垚确实说过不可以搭建二层办公室，如果被消防查到后果自负。租赁期间，邹国健曾使用水泵房放过物品，后因消防要求，斌福公司于2018年8月9日要求其搬离，邹国健于2018年8月20日将水泵房中物品腾空。邹国健认为：水泵房属于租赁范围，水泵房面积为38.80平方米，斌福公司按照19.40平方米计算了租赁面积，不能使用水泵房应相应减少租金；其曾向斌福公司员工许友龙提过因无法使用水泵房应扣减租金，许友龙说要问一下被告陈垚，之后没有回复，其也没有再提及此事，之后就发生了停电纠纷。斌福公司认为：水泵房面积为24.57平方米，不包括在租赁面积内，是2017年5、6月份邹国健说没有地方放东西所以才让邹国健使用水泵房，未收取费用，但告知水泵房属于消防用房，有消防要求，如果要求搬离要立即搬离。被告陈垚称：许友龙当时与其说过邹国健要求扣减租金，但其当时就告知许友龙水泵房不在租赁面积内，当时因邹国健没有地方放东西才让邹国健使用水泵房。截止2018年9月9日的租金，均是张红根等人支付给邹国健，邹国健再向斌福公司支付，已付清。2018年9月10日至2019年3月9日期间租金，斌福公司同意邹国健每三个月一付，但之后租金仍要求按照合同约定每六个月一付。2018年9月10日至2018年12月9日租金为43,750元，陈垚于2018年9月12日通过微信向邹国健开始催讨(陈垚：房租到了要交了；邹国健：我来吹吹他们一起交掉)，张红根于2018年9月18日支付斌福公司16,250元，而邹国健在微信中一再以其和张红根之间面积计算有争议尚未处理为由未支付租金，陈垚多次通过微信强调合同是斌福公司与邹国健签订，是邹国健转租给张红根，邹国健和张红根之间对面积有争议属于他们内部争议，由邹国健与张红根自行处理，其可以出面协调，但不能因此拖欠租金。后邹国健于2018年9月26日付款20,000元，通过微信告知许友龙剩下的几千元等几天机床移好算出来再给,许友龙回复：那好，你先转过来吧。2018年10月22日，陈垚通过微信告知邹国健：上个季度还拖欠租金7,500元，扣除陈威借款500元，要求邹国健转账7,000元，并于2018年10月底付清2018年12月10日至2019年3月9日租金，之后租金每六个月一付，如果不租也可以解除合同，张红根同意将机器移进去。2018年10月24日，陈垚通过微信向邹国健催讨7,500元和2018年12月10日至2019年3月9日租金，邹国健未回复。2018年10月29日，陈垚微信告知邹国健：租金不付，让人停电。2018年10月31日，斌福公司派人将邹国健厂房内的电闸拉掉，后邹国健方又拉上使用。2018年11月4日，斌福公司在总电源中切断了邹国健使用厂房部分的电源。停电后，邹国健未要求恢复供电。邹国健陈述，胡明于2018年11月8日搬离。陈垚于2018年11月8日多次微信邹国健，告知停电是由于邹国健不接电话也不回微信，邹国健接电话讲清楚也不用停电，让邹国健处理租赁事宜，可以叫人接上电，邹国健租或不租都可以，但是不能不接电话不给回复，同时强调是斌福公司与邹国健签订合同，邹国健转租给张红根，不是斌福公司租赁给张红根，量面积的事情应由邹国健自己处理，张红根是愿意将机器后退，邹国健和张红根厂房之间自己隔断。邹国健于2018年11月12日微信回称所有的事交给律师处理。同日，陈垚代表斌福公司用微信致函邹国健《租赁合同解除告知函》，内容为：按贵方与我司于2017年2月27日签订的位于上海市松江区车墩镇振业路XXX号(合同原地址为南姚路XXX号)厂房底层出租的租赁合同，贵方房租于2018年9月9日到期，按照双方合同规定2018年9月10日至2019年3月9日半年房租租金为87,500元，贵方只交了36,250元，还差51,250元，至今未交，经多次电话、微信催缴，并未缴纳，未接听我司工作人员电话，无视契约精神，我司按照合同条款8.2条，最后通知贵方在本告知函收到5日内交清，否则我司有权于5日后单方面解除合同，于2018年11月17日起双方租赁关系正式解除，我方即日起无条件收回该租赁物，我司仍享有合同条款规定催讨所有损失的诉讼权利。之后，邹国健仍未付款。邹国健在该厂房内原有5台主机，邹国健陈述：2018年9月1日将其中4台主机搬到江苏吴江老乡处，之后在该厂房中有1台主机及其他物品，其是在江苏吴江老乡处接单后拿到上海或者外包给他人生产。2018年11月底，斌福公司在邹国健使用部分的厂房门上加锁。斌福公司陈述：当时门已被邹国健锁上，但其怕邹国健转移机器，所以在邹国健的锁上加了一把锁。2019年2月25日，斌福公司为装修将邹国健的一台主机搬到厂房外面，其他物品放在邹国健使用厂房的办公室内，邹国健于2019年3月5日将主机和其他物品搬离，将其使用部分厂房返还斌福公司。原张红根使用部分仍由张红根在使用，但张红根使用部分和邹国健使用部分目前已砌墙隔断，邹国健谈及的二层办公室由张红根在使用。被告斌福公司明确，虽然邹国健将厂房部分转租给张红根，但只要邹国健将其使用厂房部分腾空、清洁后返还斌福公司，就视为邹国健已经返还房屋，关于张红根使用部分是否返还，另行处理，不要求在本案中追加处理。邹国健陈述：起诉之前，其没有向斌福公司提过搬离；第一次庭审时，曾提过搬离，但斌福公司认为按照合同约定要扣押其机器，即要求将机器放在角落或者其他斌福公司可以控制的地方，然后由其返还厂房，但其认为机器在斌福公司控制下无法生产，故也不同意搬离。庭审中，斌福公司曾陈述：由于双方确认解除合同，所以其已经洽谈了新租户，准备于2019年3月10日将厂房出租给新租户。本院要求斌福公司提供其与新租户签订的租赁合同，斌福公司未提供，称：新的租户支付斌福公司定金10,000元，原商定于2019年3月10日签订租赁合同，但是新租户未明确表示是否租赁，也未支付租金，所以未签订合同。目前租赁物内无人使用。邹国健租赁时曾交付斌福公司押金15,000元，其中5,400元由张红根出资，邹国健与斌福公司确认，该5,400元押金由斌福公司与张红根进行结算、返还，邹国健不再就此5,400元押金与张红根结算、返还，剩余押金9,600元作为邹国健押金，由法院根据判决结果进行抵扣或退还。针对邹国健提出张红根在租赁合同上签字一事，张红根到庭陈述：其没有与斌福公司签订过租赁合同，也没有在租赁合同上添加过名字。2018年9月，邹国健因业务转移至江苏吴江，说要搬到吴江，只保留一台机器继续生产。国庆之后，邹国健将其他机器搬走就保留了一台机器。因邹国健有时会晚交租金，之前邹国健说过其将租金转给他、他再转给房东很麻烦，让其将租金直接交给斌福公司，且邹国健主要业务转移到吴江，其觉得直接将房租交给房东更保险，所以自2018年9月起的租金其交给斌福公司，邹国健也没有找过他要租金。目前，邹国健处厂房内还有一台机器、一个工作台以及一些小工具。租赁的厂房有两个门，邹国健处是个小门，张红根处是大门。因邹国健欠付租金，斌福公司怕邹国健转移机器于2018年11月底在邹国健处小门上加了一把锁，邹国健从其这边出入也是可以的。邹国健将机器设备搬走后基本不在厂房内生产，现已完全不生产。邹国健以其诉称事由，向本院提起诉讼，斌福公司则就此提起反诉。以上事实，有《不动产权证书》复印件、《合同书》复印件、《合作协议》复印件、《房屋租赁合同书》、2018年12月17日张红根询问笔录、微信记录以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案主要争议焦点在于：一、陈垚是否为出租人；二、租赁合同解除时点；三、租赁合同解除后果处理。一、关于陈垚是否为出租人问题邹国健与斌福公司签订的《房屋租赁合同书》中明确载明出租人为斌福公司，陈垚仅是代表斌福公司签订合同，且斌福公司也确认委托陈垚管理、处理出租事宜，故邹国健要求被告陈垚作为出租人承担责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于合同解除时点问题邹国健与斌福公司之间签订的合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属于有效合同，当事人均应恪守。按合同法的规定，合同的解除可分为协商解除、约定解除以及法定解除。协商解除是合同生效后，未履行完之前，当事人以解除合同为目的，经协商一致，订立一个解除原来合同的协议。若协商解除，则合同自协议成立并生效之日解除。约定解除是当事人在合同中约定，合同履行过程中出现某种情况，当事人一方或双方有解除合同的权利。法定解除是合同生效后，未履行完之前，当事人在法律规定的解除条件出现时，行使解除权而使合同关系消灭。若约定或法定解除，则合同自解除合同的通知到达对方时解除。本案中，当事人对租赁合同解除均没有异议。根据租赁合同约定，邹国健欠付租金或者其他费用超过15日，经斌福公司书面通知催讨后，仍未能在书面通知送达之后的5日内付清租金，斌福公司有权停电，有权提前解除合同，在斌福公司以传真或信函等书面方式通知邹国健之日起，合同即告解除。邹国健和斌福公司均确认2018年9月10日至2018年12月9日租金是每三个月一付共计43,750元，包括张红根已付款，邹国健已付36,250元，确实拖欠7,500元。合同上约定租金是先付后用，要提前30天支付，斌福公司是自2018年9月12日起多次通过陈垚微信向邹国健催讨上述租金，至2018年9月26日止邹国健还拖欠7,500元。邹国健称2018年9月26日其与许友龙的微信记录可以证实斌福公司同意余款等其与张红根算好面积再付，但从微信内容看只是宽限邹国健几天付款的意思表示，且陈垚于2018年10月22日、10月24日、2018年10月29日又三次微信催讨，可以看出斌福公司并未同意邹国健的付款方案，所以即便是自2018年9月12日斌福公司向邹国健催讨之日起计算，截止2018年10月22日，斌福公司再次向邹国健催讨租金7,500元，邹国健确实存在逾期支付租金超过15日的情况，且2018年10月22日催讨之日起5日内，邹国健也未支付，斌福公司可以按照合同约定在2018年10月31日、2018年11月4日进行停电，且在2018年11月12日发函行使约定解除权，并无不当，故本案合同于2018年11月17日解除。另外，邹国健与斌福公司之间是租赁关系，邹国健与张红根之间是转租关系，斌福公司向邹国健催讨租金，邹国健以其和转租人之间面积争议拖延付款，没有合同和法律依据。邹国健称水泵房收回应减少租金，即便该观点成立，根据邹国健陈述水泵房面积折算过来的相应租金也仅是造成拖欠租金减少的情况，而不能与拖欠租金相抵，邹国健仍存在拖欠租金的行为。邹国健认为租赁合同于2018年10月31日停电当天解除，因邹国健未付租金违约在先，斌福公司依据合同约定进行停电，且斌福公司停电的目的是希望邹国健缴纳租金，斌福公司在停电后还微信联系邹国健协商租赁事宜，斌福公司停电不是解除合同的意思表示，只是催缴行为，现邹国健称斌福公司停电无法生产，以无法实现合同目为由要求解除合同，依据不足，本院不予支持。三、关于合同解除后果处理问题鉴于邹国健已将租赁物返还斌福公司，斌福公司予以确认，本案中不涉及租赁物返还问题。(一)关于邹国健主张的押金问题斌福公司处有押金15,000元，邹国健与斌福公司均确认邹国健的押金为9,600元,斌福公司应予以退还。(二)关于邹国健主张的租金8,888元、营业损失问题系因邹国健拖欠租金导致斌福公司行使合同约定的停电权利，且合同中明确约定停电造成的一切损失由邹国健承担，邹国健在斌福公司停电后也未积极处理租赁事宜，故邹国健主张斌福公司退还停电期间租金以及停电期间营业损失，本院不予支持。(三)关于邹国健主张的违约金问题邹国健以斌福公司提前收回租赁物为由主张违约金，经查明事实，张红根是邹国健的次承租人，不存在斌福公司与张红根直接建立租赁关系的情形，不存在斌福公司提前收回租赁物事实，邹国健据此主张违约金，本院不予支持。(四)关于邹国健主张的装修损失问题根据法律规定，承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案合同解除，从以上分析可以看出系因邹国健拖欠租金导致合同解除，且斌福公司不同意利用装修，故邹国健要求斌福公司赔偿厂房装修损失，不予支持。(五)关于斌福公司主张的租金、使用费问题。关于邹国健提出水泵房腾空是否应减少租金的问题，本院认为，水泵房使用是有规定的，之前即便邹国健在水泵房中放物品，但该行为实际违反水泵房使用规定，在消防要求下，斌福公司要求邹国健腾空，只是基于出租人身份进行管理，且合同中也明确约定邹国健有配合消防整改的义务，故水泵房腾空不影响邹国健使用租赁物，不应减少租金。另外，从邹国健与陈垚微信聊天记录中可以看出，陈垚让邹国健交纳2018年9月10日至2018年12月9日的租金43,750元，邹国健从未提出因水泵房腾空应减少租金，邹国健对水泵房在租赁范围内且计算租金也未提供证据证实，对邹国健该主张，本院不予支持。租赁合同解除，承租人负有返还租赁物的义务，理应搬离放置在租赁物内的动产，并向出租人支付租赁物返还之前的租金和使用费，因此本院对斌福公司要求邹国健支付截止租赁物返还日2019年3月5日的租金和使用费的反诉请求，予以支持。斌福公司按照总租金扣除张红根负担租金的余额为基数计算租金和使用费共计33,776元，并无不当，本院予以准许。邹国健认为应不付或者少付租金或者使用费，依据不足，本院不予采信。(六)关于斌福公司主张的赔偿金问题合同中明确约定因邹国健欠交租金导致合同解除，邹国健应向斌福公司支付相当月租金1.5倍的款项作为赔偿。该赔偿金的性质为违约金。由于本案租赁合同系因邹国健欠交租金导致解除，斌福公司根据合同约定的月租金向邹国健主张该违约金，考虑到邹国健租赁期限、租赁物返还时间、租赁物重新出租成本等因素，本院认为该违约金约定属于合理范围，无需进行调整。另邹国健认为斌福公司已经主张了损失导致违约金重复计算，由于斌福公司主张的房屋被占用期间的租金、使用费、水电费，与斌福公司就解约主张违约金，不存在重复计算问题。(七)关于斌福公司主张水电费问题邹国健予以认可，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)邹国健与被告(反诉原告)上海斌福实业有限公司于2017年2月27日签订的《房屋租赁合同书》于2018年11月17日解除；二、被告(反诉原告)上海斌福实业有限公司返还原告(反诉被告)邹国健押金9,600元；三、原告(反诉被告)邹国健支付被告(反诉原告)上海斌福实业有限公司租金和使用费共计33,776元；四、原告(反诉被告)邹国健支付被告(反诉原告)上海斌福实业有限公司违约金21,875元；五、原告(反诉被告)邹国健支付被告(反诉原告)上海斌福实业有限公司水电费共计1,506.20元；六、驳回原告(反诉被告)邹国健的其余诉讼请求。以上第二项判决与第三、四、五项判决相抵，原告(反诉被告)邹国健应支付被告(反诉原告)上海斌福实业有限公司47,557.20元，于本判决生效之日起十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,818元，减半收取1,409元，反诉案件受理费534.50元，合计诉讼费1,943.50元，由原告(反诉被告)邹国健负担1,878.50元(已付)，被告(反诉原告)上海斌福实业有限公司负担65元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  施风雅二〇一九年四月二日书记员  姚 悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。