湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0303民初1911号原告：十堰龙宝华模具制造有限公司。该公司住所地，湖北省十堰市镜潭路12号。统一社会信用代码91420300747665270X法定代表人：李华然，该公司董事长。委托诉讼代理人：李军，该公司经理。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解、反诉。委托诉讼代理人：庞美刚，十堰市张湾区东风法律服务所法律工作者。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解、和解、反诉。被告：十堰市三泰汽车维修中心。该中心经营场所，湖北省十堰市镜潭路12号。统一社会信用代码92420303MA48UX6545（0-1）代表人：孙霜，该中心营业者。委托诉讼代理人：韩非，该中心工作人员。代理权限：代为起诉、代为变更诉讼请求，代为调解、和解，代为签收法律文书。委托诉讼代理人：赵备，湖北孔优旺律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告十堰龙宝华模具制造有限公司（以下简称“龙宝华公司”）诉被告十堰市三泰汽车维修中心（以下简称“三泰汽修中心”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案受理后，依法组成由审判员王旭担任审判长，审判员张珣（主审）、审判员万家贞参加的合议庭,分别于2018年9月13日、2018年12月5日公开开庭进行了审理。原告龙宝华公司的法定代表人李华然，委托诉讼代理人李军、庞美刚，被告三泰汽修中心的委托诉讼代理人韩非、赵备到庭参加诉讼。在审理过程中，原、被告均申请调解，本案扣除审限3个月。本案现已审理终结。原告龙宝华公司诉称，2105年1月8日，我公司经理李军与被告三泰汽修中心代表人祝建军签订了一份《房屋租赁合同》，合同期限为五年，即2015年3月1日至2020年3月1日，同时就使用地点、支付租金方式、水电费的收取标准，违约责任、争议解决等事项进行约定，对合同未尽事宜双方另行协商确定，协议内容作为合同附件与本合同具有同等效力。合同签订后，双方按照合同权利义务履行。2017年，我公司与被告三泰汽修中心对合同中约定的租金标准予以变更，在原合同年租金50000元的基础上变更为年租金62000元，被告三泰汽修中心遂按照变更后的合同予以履行。2018年3月1日，被告三泰汽修中心未按约定交纳下一年的租金，我公司于2018年3月8日向被告三泰汽修中心下发催要租金通知，但其仍然拒交租金。综上所述，合同依法设立双方依法严格履行，针对合同双方协商一致变更的依法受法律保护。在本案中，双方针对租金的变更是双方真实意思表示，且已经实际履行，对此，被告三泰汽修中心拒绝履行变更合同后的义务与法律相悖，我公司向被告三泰汽修中心催要租金应当受法律保护。故请求依法判决1、被告三泰汽修中心履行房屋租赁协议向原告龙宝华公司支付2018年3月1日至2019年2月的房屋租金62000元；2、被告三泰汽修中心支付原告龙宝华公司违约金10000元；3、被告三泰汽修中心向原告龙宝华公司支付已经使用的水电费2544.50元，并承担本案全部诉讼费用。原告龙宝华公司为支持自己的诉讼主张，向本院提交证据如下：证据一、《营业执照》一份。用以证明原告龙宝华公司是依法登记的法人主体，对外经营活动合法是适格的诉讼主体。证据二、《公民身份证复印件》一份。用以证明案外人李军作为原告龙宝华公司的员工与被告三泰汽修中心签订合同后，经公司法定代表人追认才发生法律效力。证据三、《房屋租赁合同》、《房屋所有权证》各一份。用以证明原告龙宝华公司员工李军与被告三泰汽修中心签订的合同效力待定，经公司对双方按合同履行事实追认。证据四、《收款收据》（租金）一组。用以证明原告龙宝华公司追认前变更合同中租金条款，被告三泰汽修中心在履行合同基础上针对租金数额变更事实未提出异议。证据五、《收款收据》（水电费）一组。用以证明被告三泰汽修中心已经使用的水电费，原告龙宝华公司已经垫付的事实。证据六、《企业信息》一份。用以证明被告三泰汽修中心作为被告符合法律规定。被告三泰汽修中心辩称，2015年1月3日，原告龙宝华公司与我中心签订《房屋租赁合同》，双方约定我中心承租原告龙宝华公司门面房半边，包含靠南边三角小房一间，前面对面马路的右手边小屋一间，租赁期限为5年，租金每年50000元，水费每吨1元，电费每度1元，两个月的装修期限免房租。2015年1月，我中心花费72000元对承租房屋进行修缮和装修，2015年装修完毕后对外开始营业，原告龙宝华公司见我中心正式营业就开始任意涨水电费和房屋租金。2017年5月20日，原告龙宝华公司又要求涨房租，我中心认为其涨房租违反双方合同约定，未予理会该无理要求，原告龙宝华公司断电四天导致我中心无法对外营业，后被迫无奈按其要求交纳了所有费用。2018年3月8日，房屋租金从原来的50000元已经涨至68350元，原告龙宝华公司书面通告我中心，如不交纳上述费用就再次断电，我中心无力承受只能停止营业，搬离承租房屋后，要求解除租赁合同拿走卷闸门等可拆卸的装饰装修材料被拒。综上，原告龙宝华公违反双方签订的房屋租赁合同约定，致使我中心合同目的不能实现，双方签订的房屋租赁协议应当依法解除，原告龙宝华公司要求我中心支付2018年3月1日至2019年2月的房屋租金62000元，无事实及法律依据，原告龙宝华公司于2018年3月对租赁房屋进行断电，严重违反合同约定，我中心已于2018年3月21日搬离租赁房屋，并未继续使用该房屋，不应当支付房屋租金，我中心已超额支付水电费，亦不存在违约行为，不应支付原告龙宝华公司水电费及违约金，请求法院依法驳回原告龙宝华公司的全部诉讼请求。被告三泰汽修中心为支持自己的抗辩主张，向本院提交证据如下：证据一、《房屋租赁合同》一份。用以证明1、原告龙宝华公司同意被告三泰汽修中心装修，装修期限为2个月；2、合同对承租房屋座落位置、范围、租金、用途进行了约定；3、合同对租赁房屋水电费支付标准进行了约定，原告龙宝华公司收取了10000元押金；4、合同对违约责任、违约金、赔偿责任进行约定。证据二、《收款收据》一组。用以证明1、自2015年4月至2017年12月，原告龙宝华公司向被告三泰汽修中心多收取水电费；2、原告龙宝华公司向被告三泰汽修中心多收取房屋租金12600元；3、被告三泰汽修中心向原告龙宝华公司交纳10000元押金。证据三、《通知》一份。用于证明1、原告龙宝华公司为涨租金于2017年停电四天；2、2018年原告龙宝华公司又要涨租金，被告三泰汽修中心不同意，原告龙宝华公司书面告知停电；3、原告龙宝华公司无休止的涨租金的行为违背合同约定，被告三泰汽修中心无法承受只能搬离。证据四、《照片》三张。用以证明被告三泰汽修中心承租房屋经过装修后的现状；证据五、《十堰市海通门业订货单》、《劳伦斯电器集团十堰销售公司发货单》、《收条（木工装修费）》、《收条（装修材料、人工费）》、《十堰市永德贸易有限公司销售清单》（附《POS签购单》一份）、《十堰市驰源工贸公司（发货单）》、《十堰市郧发混凝土工程有限公司发货单》（附《称重单》一份）、《十堰市海星工贸有限公司收据（№3459055）》、《十堰市安卓化工气体有限公司收据（№9926927）》、《销货清单》、《收据（№6052127）》、《收条（装修人工费）》、《天诚扣板发货单》、《十堰德祥竹器销售清单》一组。用以证明1、被告三泰汽修中心修缮及装修承租房屋花去47099元；证据六、《开庭笔录》一组。用以证明原告龙宝华公司存在违约行为。经庭审质证，被告三泰汽修中心对原告龙宝华公司提交的证据一、二、六无异议；对证据三的真实性、合法性无异议，证明目的有异议，认为被告三泰汽修中心不存在同意变更合同条款的情形；对证据四真实性、合法性无异议，证明目的有异议，认为被告三泰汽修中心多交租金是因为原告龙宝华公司断电导致，不是真实意思表示；对证据五真实性无异议，证明目的有异议。原告龙宝华公司对被告三泰汽修中心提交的对证据二、三、四无异议；对证据一真实性、合法性无异议，证明目的有异议，认为根据租赁合同第三条规定，合同处于效力待定状态，原告龙宝华公司对租金履行数额进行了变更；对证据五的证明目的有异议，认为虽然认可被告三泰汽修中心对租赁房屋进行了装修，但其中有些票据的合法性、关联性有异议；对证据七的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，认为被告三泰汽修中心装修与租赁房屋无关。对双方有异议的证据，本院评判如下：1、原告龙宝华公司提交的证据符合证据真实性、合法性、关联性的要求，本院均予以采信，被告三泰汽修中心提出关于证明目的的质证意见超越了质证范围，本院不予评判。2、被告三泰汽修中心提交的证据一、七符合证据真实性、合法性、关联性的要求，本院均予以采信，被告三泰汽修中心提出关于证明目的的质证意见超越了质证范围，本院不予评判。对被告三泰汽修中心提交的证据六中的《收条（木工装修费）》、《收条（装修材料、人工费）》、《十堰市驰源工贸公司（发货单）》、《销货清单》、《收据（№6052127）》、《收条（装修人工费）》、《天诚扣板发货单》、《十堰德祥竹器销售清单》无出具人员证人证言、出具单位印章佐证，缺乏必要的合法形式，本院依法不予采信。经审理查明，案外人李华然（公民身份号码）与李军（公民身份号码）系父子关系，李华然系原告龙宝华公司的法定代表人，李军系该公司的经理。被告三泰汽修中心系个人工商户，业主为案外人孙霜（公民身份号码）2015年1月8日，李军以李华然的名义作为出租方（甲方，下同），孙霜的委托代理人案外人祝建军代表孙霜作为承租方（乙方，下同）签订《房屋租赁合同》一份，约定由李华然出租给孙霜门面房用于小型汽车修理，双方就门面房的位置、合同租赁期限、续租条件、租赁房屋用途、押金、租金及水电费交纳标准、房屋维修及改造、双方的保证条款、合同解除条件、违约责任、争议解决等进行约定，同时约定：“……门面房位置：甲方出租给乙方的门面房位于十堰市××路门面××号半边。靠南边三角小房一间，和前面对马路的右手一间小屋属租房范围。本合同租赁期限为5年。2015年3月1日起至2020年3月1日止。甲方证实交付门面房于乙方使用的时间是2015年1月1日。……合同生效以后，乙方向甲方交付押（金）￥10000元。……乙方按年交纳租金，租金为：￥50000元/年……乙方须对自己的经营行为负责，依法按时交纳应由其负担的各项税费（电费1元千瓦小时水费1元吨）……乙方对租赁物进行改造需经甲方书面同意，改造费用由乙方自行承担。未经同意擅自改造的，如造成甲方损失，乙方应负赔偿责任。……甲方保证本合同及《附属设施清单》所列设备、设施及有关照明、供水、消防等公用设备的正常使用安全。……甲、乙任意一方根本违约，致使合同目的不能实现的，均可以解除合同……乙方恶意拖欠或者不支付到期租金的，甲方可以解除本合同，但需要书面通知乙方。……甲方没有按合同约定提供相应设施设备或提供的设施设备不能满足乙方营业的正常使用需要，或甲方其他违约行为致使合同目的不能实现或使合同无法继承履行的，乙方可以解除本合同，但需书面通知甲方。违约责任：违反本合同内容，应承担违约金：￥10000元，如造成对方损失的，还应承担相应的赔偿责任。争议解决：本合同未尽事宜，由双方另行协商确定，协议内容作为本合同之附件，与本合同具有同等效力。……本合同自双方签字（盖章）之日起生效。注：1：装修期间甲方给乙方减免房租2个月。2：所租房屋满两年房租按全年房租总价上浮5%按年计算”。李华然于2015年1月8日在“甲方法定代表人”项下签字确认。被告三泰汽修中心收到原告龙宝华公司交付的门面房后开始进行装修，装修花去30430元（可拆卸卷闸门10900元+照明540元+电线2050元+混凝土3040元+彩瓦2400元+电焊气体1500元+工长费10000元）。被告三泰汽修中心分别于2015年3月1日、2016年3月28日向原告龙宝华公司交纳租金100000元（50000元+50000元），原告龙宝华公司向其出具《收款收据》两张，收据分别注明“租右边门面店，2015年3月1日-2016年3月1日到期=1年”、“租南边门面修车，2016年3月1日-2017年3月1日=1年”。2015年5月8日，被告三泰汽修中心向原告龙宝华公司交纳押金10000元。2017年3月，原告龙宝华公司向被告三泰汽修中心主张按照每年房屋租金62000元交纳第三年房屋租金及租金增幅部分被拒，2017年5月21日，原告龙宝华公司切断出租房屋供电，被告三泰汽修中心遂于2017年6月8日向原告龙宝华公司交纳房屋租金62000元及递增费3100元，合计65100元。期间，被告三泰汽修中心应原告龙宝华公司要求支付水费2150元，电费25802.40元。2018年3月，原告龙宝华公司向被告三泰汽修中心主张按照每年房屋租金65100元交纳第三年房屋租金被拒，原告龙宝华公司于2018年3月8日向被告三泰汽修中心提交书面《通知》，内容为：“三泰汽修店老板，2018年房租从3月1号到期，上次我已经给孙老板打招呼了，到现在没有办理，现从几（即）日起至3月16号房租认（仍）不到位，那就自动断电，尽量（经量）不要走2017年的路，特次（此）通知！谢谢相互理解，为盼。总金额：68350元整，大写：陆万捌仟叁佰伍拾元，房屋负责人：李华然，电话：138×××××××8，2018.3.8号”。后被告三泰汽修中心未向原告龙宝华公司支付房屋租金，同月，原告龙宝华公司再次切断出租房屋供电，2018年3月21日，被告三泰汽修中心搬离承租房屋，搬走了部分可移动物品，电动卷闸门及部分物品未搬走。2018年5月1日，原告龙宝华公司欲找开锁公司开锁并报警，后处警人员向被告三泰汽修中心告知相关情况后，原告龙宝华公司将出租房屋门锁打开。现原告龙宝华公司认为被告三泰汽修中心拖欠2018年3月至2019年2月的房屋租金及水电费2544.50元，并要求其支付违约金10000元，双方协商未果，故而成诉。另查明，1、本案审理过程中，在本院主持下，原、被告于2018年10月25日进行了物品移交，被告三泰汽修中心将未搬离可移动物品进行了搬离，其主张已另行租赁房屋并已经重新安装卷闸门，故未将本案所涉卷闸门拆除。截至当日，水表读数为1710吨，220伏电表读数为12086度（初始00933度），380伏电表读数为9895度（初始00001度），按照双方签订的《房屋租赁合同》约定的电费每度1元，水费每吨1元的标准，被告三泰汽修中心应向原告龙宝华公司支付水费1710元，电费21047元（12086-933+9895-1）。2、截至法庭辩论终结前，被告三泰汽修中心已经向原告龙宝华公司支付房屋租金165100元（50000元+50000元+65100元），水费2150元，电费25802.40元。3、根据原、被告签订的《房屋租赁合同》中关于承租房屋范围、租金交纳标准，以及租金增幅方式的约定，2015年3月1日至2017年3月1日，被告三泰汽修中心应支付给原告龙宝华公司房屋租金100000元，2017年3月2日至2018年3月1日，被告三泰汽修中心应向原告龙宝华公司支付房屋租金52500元[50000元×（1+5%）]，截至2018年5月1日，原、被告双方协商由原告龙宝华公司开锁重新控制承租房屋之前1日，即2018年4月30日共计60天，被告三泰汽修中心应向原告龙宝华公司支付房屋租金8630.14元（52500元÷365天/年×60天），以上共计161130.14元。4、2018年5月16日，孙霜代表被告三泰汽修中心向李华然、李军提起租赁合同诉讼，要求其二人返还租赁押金及多收取的房租租金、水电费，支付违约金、赔偿装修损失，本院于2018年7月5日作出（2018）鄂0303民初1203号民事裁定书，以主体不适格为由驳回了孙霜的起诉。本院认为，当事人之间订立合同可以采用书面形式和口头约定等，若采用书面形式订立了合同，但合同一方在实际履行合同的过程中以自己的实际履行行为变更了合同内容而合同相对人又接受这种变更后的履行行为且没有提出异议的，视为双方当事人协商一致，变更了合同，反之则不能认定系协商一致。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。原告龙宝华公司在履行前述合同过程中，分别提高了被告三泰汽修中心交纳租金、水电费的标准，被告三泰汽修中心相继以口头异议和拒交等行为表示不接受该变更，应视为双方未就上述变更内容协商一致，原告龙宝华公司按照自己确定的标准向被告三泰汽修收取租金及水电费，不产生合同变更的效力，其主张按相关标准计算要求被告三泰汽修中心补交租金、水电费的诉求，本院依法不予支持。因截至被告三泰汽修中心与原告龙宝华公司协议解除合同，即2018年5月1日被告三泰汽修中心同意原告龙宝华公司开锁重新控制承租房屋之日止，被告三泰汽修中心交纳的房屋租金及水电费已经超过根据合同约定应交纳的数额，故原告龙宝华公司主张被告三泰汽修中心支付违约金，于法无据，本院依法不予支持。被告三泰汽修中心相关抗辩符合法律规定，本院依法予以予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告十堰龙宝华模具制造有限公司诉讼请求。案件受理费1664元，由原告十堰龙宝华模具制造有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应当在递交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费。审判长 王 旭审判员 张 珣审判员 万家贞二〇一九年四月一日书记员 石 晶附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……