北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民初512号原告：北京市平谷区南独乐河镇峨嵋山村民委员会，住所地北京市平谷区南独乐河镇峨嵋山村。负责人：杨广志，村主任（现任党支部书记）。委托诉讼代理人：谢波，北京市中海律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩茂军，北京国舜律师事务所律师。被告：北京峨嵋山太极胜境旅游开发有限公司，住所地北京市平谷区南独乐河镇峨嵋山村北山内。法定代表人：张书英，董事长。委托诉讼代理人：贾晓明，男，1964年7月3日出生。委托诉讼代理人：梁红丽，北京在明律师事务所律师。原告北京市平谷区南独乐河镇峨嵋山村民委员会（以下简称峨嵋山村委会）与被告北京峨嵋山太极胜境旅游开发有限公司（以下简称旅游开发公司）合同纠纷一案，本院受理此案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告峨嵋山村委会的委托诉讼代理人谢波、韩茂军，被告旅游开发公司的委托诉讼代理人贾晓明、梁红丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。峨嵋山村委会向本院提出诉讼请求：1.确认峨嵋山村委会与旅游开发公司于2002年4月15日签订的《合同书》无效；2.旅游开发公司负担本案诉讼费用。庭审中，峨嵋山村委会变更诉讼请求为：合同中京平国用（2003出）字第196号、197号、198号国有土地使用权证对应的地块部分的内容不要求确认无效，其余合同部分无效。事实和理由：峨嵋山村委会作为农村集体组织，为了加快峨嵋山村旅游、文化资源的开发，带动区域资源的发展，同意旅游开发公司在峨嵋山村村东沟开发、筹建全国一流的集托老、旅游观光、文化博览、休闲娱乐为一体的旅游城。就旅游开发公司征用及租赁峨嵋山村委会的土地事宜，双方于2002年4月15日签订《合同书》，所涉及的土地包括林地等为农业用地。旅游开发公司征用租用是作为建设用地进行开发、修建旅游城，未经峨嵋山村委会同意，私自从村民手里流转部分土地，将峨嵋山村委会村民承包的部分林地上的林木砍伐，严重地损害了村民及社会公共的利益。合同书签订至今十余年未进行实质的计划投资，旅游开发公司非法占用集体土地，致使村民果园林地荒废。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十三条、第四十四条以及合同法第五十二条之规定，旅游开发公司征用租用土地长达50年，未经过相关部门的批准，未办理农业用地转建设用地等相关手续，合同违反法律法规的规定，亦未得到履行，合同目的不能实现。旅游开发公司辩称，不同意峨嵋山村委会的诉讼请求。理由如下：土地开发经过村委代表大会签字表决，旅游开发公司亦取得建设用地使用权证书，涉案合同不存在合同法第五十二条规定的合同无效的情形。峨嵋山村委会、旅游开发公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，旅游开发公司对峨嵋山村委会提交的北京市规划国土委平谷分局（原国土）（2018）第160号-答、161号-答答复告知书、北京市平谷区人民法院咨询笔录，峨嵋山村委会对旅游开发提交的《合同书》以及规划图、京平国用（2003）初字第196号、197号、198号、《国有土地使用证》以及规划、088号土地出让合同、《关于建设峨嵋山太极胜境（含托老养老）项目占用南独乐河镇峨嵋山和刘家河村北东山沟山场荒坡地的意见》、2006年1月25日峨嵋山村委会与旅游开发公司签订的《合同书》、北京市第二中级人民法院（2008）二中民初字第16445号民事判决书、北京市平谷区人民法院（2013）平民初字第1303号民事判决书的真实性予以认可。对上述证据，本院予以确认并在案佐证。本院认定的事实如下：一、合同签订情况2002年4月15日，峨嵋山村委会作为甲方与乙方旅游开发公司签订《合同书》。合同约定：为了加快峨嵋山村旅游、文化资源的开发速度，带动区域经济的发展，经双方友好协商，峨嵋山村委会同意由旅游开发公司在峨嵋山村村东沟开发、筹建全国一流的，集托老、旅游观光、文化博览、休闲娱乐为一体的旅游城，以弘扬东方文化。为保障双方的合法权益，在互利互惠的基础上，根据《中华人民共和国合同法》及有关法律的规定，双方就旅游开发公司租赁土地开发、筹建北京峨嵋山太极胜境旅游开发的有关事宜，特签订本合同。一、开发形式。1.做好整体规划。为了使今后的开发工作有的放矢、井然有序的进行，使所有旅游资源都发挥出最大效益，旅游开发公司应做好开发范围的总体规划，并拿出符合平谷县总体规划的规划图、沙盘、项目可行性研究报告和具体施工方案。2.工程分期运作。整个工程计划共分三期进行实施，计划总占地面积1200多亩，预计总投资1.5亿元。第一期工程从2002年5月至2003年5月，主要是完成九项工程，占地15亩，计划投资3000万元；第二期工程从2003年6月至2004年6月，主要是完成宾馆及人工湖工程，占地200亩，计划总投资5000万元；第三期工程从2004年7月至2005年7月，主要是完成景区内的各种附属设施，计划总投资7000万元。二、土地租赁、征用开发位置、面积及范围。旅游开发公司租赁、征用土地的所在位置、面积及具体范围以旅游开发公司提供的规划图为准，该规划图为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力（规划图附后－见本合同附件1）。峨嵋山村委会应按旅游开发公司开发所需提供土地，旅游开发公司开发到哪块地就给提供哪块地。涉及到刘家河村的两块地由南独乐河镇政府协调调整给旅游开发公司租用。景区内的弘法协会所属建筑峨嵋山村委会要控制其不准再扩建，建筑物按景区布局要求将来应拆掉恢复钓鱼台原貌。景乐服装厂土地由峨嵋山村委会负责做工作收回归旅游开发公司征用，因其位置是九宫之一的震宫。峨嵋山村委会应保证老丁饭店原址不得再扩大，将来服从景区管理。峨嵋山村委会负责将村西北鱼场在本合同签订之日两年内搬迁，搬迁费用按双方协商认可价格由旅游开发公司一次性付清。三、租赁、征用开发期限。旅游开发公司开发旅游项目所需的山场土地主要采取租用方式，由峨嵋山村委会出租给旅游开发公司使用，租赁期限为二十年，从2002年5月1日－2022年4月30日。租期届满后，峨嵋山村委会保证续租给旅游开发公司两次，第一次续租期为二十年，第二次续租期十年；部分土地采用征用方式，征用土地使用期限按国家政策标准执行。四、费用及交付形式。（一）各种费用。1.占地租金：前三年，无偿使用，免收租金。第4-20年每年租金15万元，续租三十年期间每年租金20万元；2.旅游开发公司建设用地办理征用土地手续所需的各种费用按国家有关规定标准一次性付清；3.旅游开发公司租用峨嵋山村委会处于盛果期的果园由旅游开发公司给果树承包者进行一次性补偿，每亩补偿1500元，果树归旅游开发公司管理。峨嵋山村委会与村民的承包合同由峨嵋山村委会自行解决。4.旅游开发公司所用峨嵋山村委会山场，指合同签订之时没有果树的部分，旅游开发公司无偿使用50年（旅游开发公司自愿给一万元）。地下管道由旅游开发公司按每米50元一次性买断。5.旅游开发公司租用峨嵋山村委会土地上的其他地上附着物补偿标准由峨嵋山村委会与本村相关村民协商解决。双方认可后补偿费用由旅游开发公司一次性付清。峨嵋山村委会与相关村民土地合同关系由峨嵋山村委会与村民自行解决，二年后土地使用权归旅游开发公司。6.东沟里22家住户搬迁费用总数为壹百壹拾万元，由旅游开发公司支付，每户搬迁费的具体数额由峨嵋山村委会确定。（二）租金及费用交付形式。1.果园及其它占地租赁费全部采取上交款（无果树山场地不交款）。2.22家住户搬迁费用一次性付清。3.旅游开发公司征用峨嵋山村委会土地的补偿费按国家规定标准一次性付给峨嵋山村委会。五、双方权利和义务。（一）峨嵋山村委会权利和义务。1.峨嵋山村委会保证旅游开发公司现有条件下的用水、用电和通讯、道路正常使用，其中水、电、通讯费用由旅游开发公司支付，道路为无偿使用，且旅游开发公司有权根据开发经营需要，改、修道路。水、电费按国家有关规定标准收取。如果现有水、电、通讯和道路不能满足旅游开发公司使用，需打井、增容、修路等，所需费用全部由旅游开发公司支付，但峨嵋山村委会必须提供便利条件。2．峨嵋山村委会有权要求旅游开发公司按约定交付租赁费和水、电费，如旅游开发公司逾期未交租赁费和水、电费，峨嵋山村委会依法追索。3．峨嵋山村委会依照法律规定的权限和范围，监督旅游开发公司依法经营，并在南独乐河镇注册、纳税。4．在现行财税体制下，旅游开发公司年纳税在100万元以上，南独乐河镇政府按旅游开发公司形成相当于镇级财力的30%对旅游开发公司给予扶持。5．本合同三次期限未满，峨嵋山村委会不得收回旅游开发公司所承租峨嵋山村委会土地的使用权。如遇国家政策改变，要提前通知旅游开发公司协商解决。6．本合同签订后6-8个月内，峨嵋山村委会负责将22户村民全部搬走。7．峨嵋山村委会有权要求旅游开发公司优先安排本村村民在同等条件下优先就业。8．如果峨嵋山村委会村民在旅游开发公司施工经营过程中给旅游开发公司带来不便并造成经济损失，由峨嵋山村委会负责协商解决及经济赔偿。9．如果因峨嵋山村委会不履行本合同规定的义务，给旅游开发公司造成经济损失，峨嵋山村委会承担全部责任，并赔偿旅游开发公司一切经济损失。（二）旅游开发公司权利和义务。1．旅游开发公司必须在南独乐河镇登记注册，必须依法经营、依法纳税，并按南独乐河镇政府要求及时报送财务、统计报表。2．规划区域内的开发权属于旅游开发公司。旅游开发公司具有独立法人资格，依法享有企业生产决策权、经营自主权、用人权、收入分配权等，未经旅游开发公司同意，他人不得干预。3．在合同期内，除规划区内原有合同规定的单位和个人建筑物所占有的土地外，其它地方未经旅游开发公司同意，任何单位和个人不能占有和使用。4．旅游开发公司在开发过程中，一定要严格按照总体规划进行开发，并注重对环境和植被的保护。5．旅游开发公司在同等条件下要优先安排峨嵋山村委会村民在区内就业。6．旅游开发公司要合理、安全地使用土地，不得进行有害于社会治安的活动。7．旅游开发公司负责在峨嵋山村委会原养老院及附近修建托老院和公园，建设资金主要由旅游开发公司筹措，峨嵋山村委会只负责争取一些扶持资金。扶持资金用于托老院，托老院所有权属于旅游开发公司。旅游开发公司无偿负责峨嵋山村委会无儿女老人的养老问题。托老院的各种娱乐项目按成本优惠价提供给峨嵋山村委会的所有老人使用。8．规划区内原有合同建筑占地，不得再扩大范围，合同到期或虽未到期但终止使用的土地峨嵋山村委会应交给旅游开发公司建筑开发。9．本合同生效后由旅游开发公司负责设置出入卡，出入景区人员凭卡或门票进入，峨嵋山村委会本村人凭本村免费卡或持本村村民身份证（借用无效）免费出入。10．如果因旅游开发公司不履行本合同规定的义务，给峨嵋山村委会造成经济损失，旅游开发公司承担全部责任，并赔偿峨嵋山村委会一切经济损失。六、其它有关事宜。1．三次合同期满后，旅游开发公司有意继续经营时，峨嵋山村委会要继续优先与旅游开发公司续签合同。旅游开发公司按当时土地政策，续签合同。旅游开发公司不愿意继续经营时，租用土地上的所有建筑物和各种配套设施归峨嵋山村委会所有（征用土地及建筑物除外）。2．本合同对峨嵋山村委会、旅游开发公司双方具有同等法律约束力，任何一方不得违约，如果一方违约，双方协商解决，协商未成，通过法律手段解决。3.本合同未尽事宜，双方经协商后可签订补充合同或补充条款，与本合同具有同等法律效力，本合同中手写体与印刷体具有同等效力。4.本合同一式五份，峨嵋山村委会、旅游开发公司双方各持两份，公证处一份。5.本合同自双方签字之日起生效。二、合同履行情况涉案合同内的土地中有三个地块取得国有土地使用权证，编号分别为京平国用（2003出）字第196号、197号、198号，载明的土地使用者均为北京市燕兴隆新型墙体材料公司，用途均为综合，时间均为2003年9月27日，地号分别为F-10-01-34、F-10-01-33、F-10-01-32。涉案土地上旅游开发的建设情况如下：若干小木屋（旅游开发公司自称为乐和仙谷的旅游设施）；一座二层小楼（旅游开发公司自称为果品基地的管理用房，峨嵋山村委会称系旅游开发公司自用的会所）；关于兴隆观，旅游开发公司自称是重建，峨嵋山村委会称系小范围的扩建；燕兴隆饮料厂（旅游开发公司自称内有水池两座，峨嵋山村委不认可旅游开发公司修建了水池）以及部分道路。此外，旅游开发公司自称修建了老年活动中心以及人工湖，村委会不予认可，主张老年活动中心并非旅游开发公司修建，没有人工湖。旅游开发公司主张建设投资约7382万元。三、土地利用规划用途以及现状2018年7月11日【北京市规划国土委平谷分局（原国土）（2018）第160号-答】答复告知书载明：……申请内容：平谷区南独乐河镇峨嵋山村东熊南路东侧地块土地利用现状地类（2009年-2016年）。依据《北京市政府信息公开规定》第二十八条第（二）项规定，答复如下：经查，您申请公开的信息属于可以公开的政府信息，根据您提供的位置图，该地块2009年土地利用现状地类为有林地、村庄、其他林地、果园、沟渠、旱地、裸地、风景名胜及特殊用地、其他草地、坑塘水面；该地块2010年土地利用现状地类为有林地、村庄、其他林地、果园、沟渠、旱地、裸地、风景名胜及特殊用地、其他草地、坑塘水面；该地块2011年土地利用现状地类为设施农用地、有林地、村庄、其他林地、果园、沟渠、旱地、裸地、风景名胜及特殊用地、其他草地、坑塘水面；该地块2012年土地利用现状地类为设施农用地、有林地、村庄、其他林地、果园、沟渠、旱地、裸地、风景名胜及特殊用地、其他草地、坑塘水面；该地块2013年土地利用现状地类为设施农用地、有林地、村庄、其他林地、果园、沟渠、旱地、裸地、风景名胜及特殊用地、其他草地、坑塘水面；该地块2014年土地利用现状地类为设施农用地、有林地、村庄、其他林地、果园、沟渠、旱地、裸地、风景名胜及特殊用地、其他草地、坑塘水面；该地块2015年土地利用现状地类为设施农用地、有林地、村庄、其他林地、果园、沟渠、旱地、裸地、风景名胜及特殊用地、其他草地、坑塘水面；该地块2016年土地利用现状地类为设施农用地、有林地、村庄、其他林地、果园、沟渠、旱地、裸地、风景名胜及特殊用地、其他草地、坑塘水面，并将土地利用现状图提供给您。……2018年7月16日【北京市规划国土委平谷分局（原国土）（2018）第161号-答】答复告知书载明：……申请内容：平谷区南独乐河镇峨嵋山村东熊南路东侧地块土地利用规划用途。附件：1.平谷区南独乐河镇土地利用总体规划图（2006-2020年）调整完善局部。依照图例，峨嵋山村东熊南路东侧地块包括一般农地区、生态环境安全控制区、其他建设用地等。双方当事人在庭审中确认，合同签订时涉案土地性质均非建设用地。上述事实，有双方当事人提交的上述证据及陈述意见在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为涉案《合同书》的效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第二款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”。第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，涉案土地并非建设用地，双方当事人签订的《合同书》约定旅游开发公司租赁峨嵋山村委会的土地用于旅游开发，应当依法申请国有土地、办理农用地转用以及非农业建设等审批手续。但在本案审理终结前，涉案土地中仅有三个小的地块取得建设用地使用权，绝大部分土地未取得建设审批手续。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定：“有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定”，未取得审批手续的该部分合同内容无效。前述三个地块的国有土地使用权的取得者系案外人，并非旅游开发公司，峨嵋山村委会对该三部分地块对应的部分合同内容不要求确认无效，不违反法律规定，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、第二款、第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：确认北京市平谷区南独乐河镇峨嵋山村民委员会与北京峨嵋山太极胜境旅游开发有限公司于2002年4月15日签订的《合同书》中涉及京平国用（2003出）字第196号、197号、198号项下的三个地块（地号分别为F-10-01-34、F-10-01-33、F-10-01-32）对应的内容有效，合同其余部分无效。案件受理费791800元，由北京市平谷区南独乐河镇峨嵋山村民委员会负担400000元（已交纳），北京峨嵋山太极胜境旅游开发有限公司负担391800元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  杨 路审 判 员  薛 妍审 判 员  孙 妍二〇一九年四月十七日法官助理  周艳雯法官助理  王永基书 记 员  王 艳书 记 员  陆九阳