上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初14418号原告：顾磊，男，1981年4月27日生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：顾德泉(系原告父亲)，男，1949年6月5日生，汉族，户籍地上海市闵行区。被告：上海绿茵置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张小弟，董事长。委托诉讼代理人：陈卓，国浩律师(南京)事务所律师。委托诉讼代理人：夏李娜，国浩律师(南京)事务所律师。原告顾磊与被告上海绿茵置业有限公司(下称“绿茵公司”)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后先依法适用简易程序审理，后因案件复杂转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人顾德泉、被告委托诉讼代理人陈卓、夏李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《上海市商品房出售合同》；2、判令被告返还原告购房款人民币(以下币种同)1,401,397元。事实与理由：2016年11月4日，原、被告就购买位于嘉定区银翔路XXX号XXX层XXX室商铺(下称“系争房屋”)签订出售合同，约定总价款2,191,397元。原告于2016年9月28日向被告支付预付款200,000元，至2016年12月20日共支付房款1,401,397元，剩余房款约定由被告协助办理贷款支付。2017年4月，原告因贩毒被静安公安部门逮捕，并被判处3年有期徒刑，无法继续办理贷款。原告方后多次与被告协商处理，被告同意与2017年10月前退还房款。但直至2017年12月底原告亦未收到退款，原告至被告售楼处发现已人去楼空。因被告未能按照合同约定交房，原告故诉至法院，要求判如所请。被告辩称，不同意原告诉请，依据涉案合同附件一及第七条、第十九条之约定，原告应先支付全部房款，其申请的贷款即使不能获得审批，原告亦应以现金补足。原告未能按约先向合同第四条约定的付款账户支付全部房款，已构成违约，原告因此无权要求解约及返还房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2016年11月4日，顾磊(乙方，买方)与绿茵公司(甲方，卖方)签订《上海市商品房出售合同》，该合同约定乙方向甲方购买系争房屋，总房价款2,191,397元。第四条约定乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限将房价款汇入甲方的账户：宁波银行上海嘉定支行、账户名称：上海绿茵置业有限公司、账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方的付款时间和付款方式在本合同附件一中约定明确。甲方收到原告支付的每一笔房款时均应开具发票。第六条约定乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外。第七条约定乙方付清该房屋全款后，于2016年12月15日前，甲方向乙方交付房屋。第十三条约定，除不可抗力外，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.5计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之次日起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权单方解除本合同。第十九条约定双方商定2017年5月4日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2017年11月4日前取得房屋房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2017年11月4日之日起的180日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同。第二十条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的20%计算，在退还房价款时一并支付给乙方。附件一付款时间和付款方式中约定：1、乙方于2016年11月4日与甲方签署购房合同，并支付给甲方房款首付款700,000元；2、乙方于2016年11月30日前向甲方支付房款401,397元；3、乙方以贷款方式于2017年1月30日前应支付房款计1,090,000元；4、以上述第3条所列方式支付房价款，则贷款合同由乙方与贷款银行另行签署，如在第2条所述期限内，贷款实际到账金额少于乙方应付房价款，则不足部分乙方应在第2条所述期限到账后七天内自行补足；如第2条所述期限内，乙方贷款未获银行批准并实际向甲方支付到账，则乙方应在第2条所述期限到期后七天内自行补足全部房价款；5、如乙方未能按照上述约定支付房价款，则乙方需依照本合同约定承担违约责任。合同另对其他内容进行了约定。又查明,2016年9月28日，顾磊在绿茵商业广场售楼处以POS机刷卡方式支付20万元，对应的POS机签购单商户名称标注为“上海绿茵置业有限公司”，对应的收据收款事由载明“定金”。2016年11月4日，顾磊在绿茵商业广场售楼处以POS机刷卡方式支付30万元，对应的POS机签购单商户名称标注为“上海翠达企业管理服务事务所绿茵商业广场分店：翠达企业管理银翔路店”，对应的收据收款事由载明“团购服务费”。当日，顾磊在绿茵商业广场售楼处以POS机刷卡方式另支付50万元，对应的POS机签购单字迹现已模糊，对应的收据收款事由载明“首付款”，该款实际进入案外人上海彰荣房地产投资顾问有限公司(下称“彰荣公司”)账户。2017年12月20日，顾磊在绿茵商业广场售楼处以POS机刷卡方式支付389,997元，对应的POS机签购单商户名称标注为“上海绿茵置业”、商户编号标注为XXXXXXXXXXXXXXX当日，顾磊收到收据一张，载明收款方式“刷卡+现金11,400元”、金额401,397元、收款事由“首付款”。以上付款，绿茵公司仅认可收到2016年9月28日的一笔20万元，其他款项均否认收到。就系争房屋，绿茵公司未向顾磊开具发票。另案审理中已查明，POS机商户编号XXXXXXXXXXXXXXX对应的系彰荣公司。2017年6月6日，顾磊因涉嫌走私、贩卖、运输、制造毒品罪被刑事拘留，后经审理被判处有期徒刑三年。再查明，1、绿茵公司的股东为常熟市新源房地产有限责任公司和常熟市常福农贸市场有限公司，该两股东与案外人上海鑫贤资产管理有限公司(法定代表人吴军)因股权转让发生纠纷，案外人上海鑫贤资产管理有限公司已于2017年11月15日向上海国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁。该两股东的股权亦被上海市嘉定区人民法院仲裁程序中的财产保全案件(2018)法执沪0114财保字第12号冻结。2、本院于2018年7月13日对上海银行一名工作人员进行询问，该工作人员陈述：2017年12月之后，由于彰荣公司和绿茵公司股东之间的股权纠纷，上海银行暂停办理绿茵公司的所有贷款业务。3、2017年10月30日，绿茵公司出具一份《承诺书》，载明：至绿茵商业用房所有业主，我公司承诺如下：1、付款客户的购房发票在2017年11月1日-2018年3月31日前全部发给每个业主。2、满足办理产证条件的业主，绿茵公司承诺产证在2017年11月1日至2018年3月30日前全部办理完成。3、绿茵装修工程开工于2017年11月30日前开工建设，开业时间不迟于2018年10月1日，开业标准为商家入驻率不低于可租面积的70%，15000平方米。4、现因绿茵公司内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同约定时间的，业主不承担相应的违约责任。以上第一、二、三条其中任意条款因绿茵公司原因违约(业主方不予配合提供材料的绿茵置业不承担违约责任)，绿茵公司承诺全额退房退款(按实际支付到账金额计算，未到账部分扣除)并赔偿房屋实际到账款的10%的违约金赔偿，退房款及违约金在三个月内到账。所有因绿茵公司违约产生的律师费、诉讼费、办证费、税费等相关费用均由绿茵公司承担。审理中，顾磊陈述：顾磊在2016年无正当工作及收入，未因购买系争房屋提交过贷款申请及资料，现无法现金补足剩余房款。绿茵公司则于审理中自认彰荣公司系其选定的系争房屋所在的绿茵商业广场的独家代销单位，系争房屋的签约及付款时间均在代销期间内，具体事项均由彰荣公司操作办理。基于目前的实际状况同意解除出售合同，将另案向顾磊主张违约责任。本院认为，顾磊与绿茵公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，各方均应按约履行。本案合同履行过程中，顾磊因涉嫌走私、贩卖、运输、制造毒品罪被刑事拘留，后经审理被判处有期徒刑三年，绿茵公司基于目前的实际状况同意解除合同。综合绿茵商业广场的经营现状，双方之间的合同以解除为宜，至于违约责任问题，本案暂不作处理。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，绿茵公司应将顾磊已付的购房款予以返还。关于返还的房款数额问题，虽然系争《上海市商品房出售合同》约定了付款账户，但一手商品房买卖作为大宗商品消费，购买方现场付款客观上都是通过销售中心或者售楼处提供的POS机刷卡，此也系商品房买卖的交易惯例。顾磊在具有“绿茵商业广场营销中心”标识的售楼处签订系争《上海市商品房出售合同》，由该处的销售经办人员引领在POS机上刷卡付款，收取相应收据，且相关POS机签购单上均显示商户为绿茵公司，故顾磊的付款行为不存在过错，其已经尽到了审慎注意义务。顾磊有理由相信收款方为绿茵公司，其也无从知晓收款人实际为彰荣公司。即便系由彰荣公司收取房款，根据绿茵公司的陈述，彰荣公司系其选定的绿茵商业广场的独家代理销售单位，全权负责绿茵商业广场的销售事宜，顾磊对于此节事实并不知悉，其对于绿茵公司与彰荣公司之间权利义务的约定更无从知晓，故本院认定顾磊已经向绿茵公司支付1,101,397元购房款，现绿茵公司称未收到房款，绿茵公司可根据与彰荣公司之间的协议向彰荣公司另行主张。原告主张退还房款1,401,397元，因其中30万元实际由案外人上海翠达企业管理服务事务所收取，该款项对应的POS机签购单已明确载明收款单位并非绿茵公司，且收据上亦注明为“团购服务费”，与房款无关，故不应由绿茵公司返还，就该款顾磊可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款、第七十四条之规定，判决如下：一、解除原告顾磊与被告上海绿茵置业有限公司于2016年11月4日签订的《上海市商品房出售合同》；二、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日十日内返还原告顾磊已付房款人民币1,101,397元；三、原告顾磊的其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17,413元，由原告顾磊负担3,728元，被告上海绿茵置业有限公司负担13,685元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  许雯雯人民陪审员  朱世瑛人民陪审员  陈庆丰二〇一九年四月十八日书 记 员  梅丽霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。……第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。