湖北省枣阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0683民初231号原告枣阳市国土资源局，住所地：枣阳市人民路**。法定代表人王昆，该局局长。委托诉讼代理人高龙，湖北高实律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告枣阳市安泰房地产开发有限公司。。住所地：枣阳市前进路**法定代表人武安东，该公司经理。委托诉讼代理人李曙明，湖北金鹤律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告枣阳市国土资源局（以下简称市国土局）诉被告枣阳市安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月19日公开开庭进行了审理。原告市国土局的委托诉讼代理人高龙、被告安泰公司的委托诉讼代理人李曙明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告市国土局向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告缴纳土地出让价款470.17万元；2、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2010年11月19日，被告受让位于枣阳市××路东侧的国有建设用地使用权并签订了《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》），《出让合同》约定出让面积为17271平方米，容积率为≤2.0。被告取得该宗土地使用权后，开发建设“人和花苑”二期工程。现被告实际容积率已达到2.49，因被告受让土地的容积率超出，应补缴土地出让价款470.17万元。经原告催缴，被告至今未履行义务，请求法院依法判决。被告安泰公司辩称：1、原告的起诉过于草率，不谨慎，本案所涉及的“人和花苑”二期工程，于2006年征地，2007年进行开工建设，当年年底工程已经全部完工，并且交付业主，当时根据市有关部门的意见和精神，是边开工建设边办理有关手续，特别是2007年，在有关部门的支持下，取得征地指标并支付一定费用。当时政府为了解决招商引资，将用地指标挪用给书院街西段和其他项目，并承诺用地指标争取后将第一时间为被告办理用地手续，本案的用地手续是2010年办理的，《出让合同》也是2010年期间签订的，办理手续和签订合同时，“人和花苑”二期工程早已经完工，并且是在完工3年后办理的手续。在当时的情况下，用地手续与容积率之间并没有联系，所以原告以2010年期间签订的合同作为依据，是不符合本案实际的，也是不慎重的。2、本案原告的起诉不能成立。一是因为原告的诉请早已经超过起诉时效，不论是2007年工程开工竣工、交付业主，还是2010年双方签订土地使用合同，原告至今从没有向被告主张过权利；二是本案原告的诉请没有任何依据，包括事实依据和法律依据，为此我们要求原告尊重事实，妥善解决问题。综上所述，请求人民法院依法驳回原告起诉。原告市国土局为证明其主张提供了以下证据：1、枣阳市国土资源局统一社会信用代码证书、营业执照副本、组织机构代码副本、法人身份证明；2、《国有建设用地使用权出让合同》；3、建设项目规划设计条件；4、枣城规函【2018】131号关于追缴枣阳市安泰公司土地出让金的函；5、土地估价报告；6、土地登记审批表（编号01088059）；7、建设用地规划许可证；8、湖北省国有土地出让金专用票据（编号00051598，575万元）。经质证，被告安泰公司无异议的证据，本院予以确认。有异议的证据，被告安泰公司主要认为《出让合同》是当时为了走流程，建筑面积和容积率不真实，估价的基准日主观随意性太大，受委托的估价单位与原告有利害关系。本院认为，《出让合同》是双方自愿签订的，估价基准日国土资厅发(2018)号文件《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》有明确规定，受委托的估价单位与原告有利害关系，被告没有证据证明。故被告有异议的质证意见，本院不予采纳。被告安泰公司为证明其主张提交了以下证据：1、2007年4月26日，枣阳市规划管理局向市建委出具的函；2、2007年4月26日，市国土局向市建委、市规划局出具的证明，3、缴费票据(100万)；4、2015年12月14日，枣阳市人民政府下发的枣政发（2015）14号文件；5、2007年12月24日，襄樊政发（2007）57号文件；6、3份《国有土地使用权宗地出让合同》；7、枣国用（2011）第0521号土地使用权证；8、“人和花苑”二期竣工备案2份；9、湖北省国有土地出让金专用票据及转账凭条（编号00051598，575万元）；10、“人和花苑”二期工程建设用地规划许可证（编号200640）。经质证，原告对湖北省行政事业性收费票据（100万元）有异议，认为是复印件，时间是被告描写的，本院认为该票据是征地款，与本案无关联。原告对编号为200640的建设用地规划许可证有异议，认为用地单位、项目名称、编号、日期均是纸条打印后粘贴上去的，与原件上的日期明显不一致。本院认为，原告提供的编号为200704的建设用地规划许可证，两证都指的是同一宗土地，故被告提供的编号为200640的建设用地规划许可证，不影响该案事实的认定，其他证据原告无异议，本院予以确认。经审理查明，2010年11月19日，被告安泰公司受让位于枣阳市××路东侧国有建设用地的使用权，与原告市国土局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该合同第十三条、第十八条、第三十五条对容积率有明确约定，约定出让面积为17271平方米，容积率≤2.0，不得擅自改变，以及容积率超出后原告有权向被告追缴违约金。被告于2011年5月13日取得该宗土地使用权证，并在该宗土地上施工建设。开工后，边建设边办理相关手续。于2010年11月19日交纳了《出让合同》中约定的建设用地使用权出让价款575万元。被告分别于2007年5月12日、2007年7月11日取得建筑工程竣工验收备案证。后经枣阳市城乡规划局的勘测，被告在实际建设过程中，容积率已达2.49。2018年11月29日，枣阳市城乡规划局向原告出具了关于追缴安泰公司土地出让金的函（枣城规函【2018】131号），原告于2018年12月19日委托湖北金土地房地产评估咨询有限公司对该宗土地进行评估，金土地价款评估后被告应补缴土地出让价款470.17万元。被告未予补缴土地出让金，原告起诉来院。本院认为,原告市国土局代表国家以土地所有者的身份将位于枣阳市××路东侧的国有建设用地受让于被告安泰公司，双方在平等、自愿的基础上协商签订的《出让合同》是双方当事人真实意思表示，合同未违反我国现行法律法规的强制性规定，体现了民法的平等、自愿原则，该合同依法成立，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定行使权力、履行义务。原、被告双方在《出让合同》中明确约定被告“应当按照本合同约定的土地用途、容积率使用土地，不得擅自改变……”，但在合同实际履行中，经枣阳市规划局实际勘测，被告安泰公司的实际容积率已达2.49，超过合同约定的容积率≤2.0，该《出让合同》第三十五条明确约定被告建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，原告有权按照实际差额部分占约定标准的比例，要求被告支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。由此可以理解本条所指的违约金实际上也就是增加建筑容积率后应补缴的土地出让价款。被告安泰公司增加合同约定的建筑容积率，其行为性质是改变了合同约定的建筑容积率，因双方在合同中未明确约定增加容积率后如何补缴土地出让价款，为此原告委托具有资质的评估机构依据国家政策、部门规章规定评估计算被告变更容积率后应当补缴的土地出让价款，以此弥补合同约定不明确的不足，同时被告也因增加容积率从中获得了一定的利益，故原告要求补缴土地出让金，符合合同约定及关于民事活动应当遵循公平、等价有偿、诚实信用的原则。枣阳市规划局作为法定的城市规划管理部门，其经过实地勘测后，认定“人和花苑”二期项目，使用性质为居住用地，根据实际用地面积，依法计算出其面积为17271.1平方米土地的实际容积率已达2.49，本院予以采信。对于被告辩称本案超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算……”，《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件通报有关人民政府土地主管部门备案。”《建设用地容积率管理办法》第四条规定：“以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出容积率等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分……”。据此规定，人民政府国有土地管理部门对出让土地的使用情况是依城乡规划主管部门和建设单位的通报而获知的。枣阳市规划局于2018年11月29日向市国土局出具枣城规函【2018】131号关于追缴枣阳市安泰公司土地出让金的函，至此市国土局才知道权利被侵害，被告也未向本院列举其在本案所涉土地使用过程中，因变更规划条件而向市国土局进行通报的相关证据。市国土局于2019年1月9日提起民事诉讼，因此对被告辩称本案超过诉讼时效的理由，本院不予支持。被告安泰公司在开发建设“人和花苑”二期工程的过程中，虽然边建设边办手续，但在建设中或竣工后，也未与原告修订《出让合同》或签订补充协议，故对被告辩称不予补缴土地出让金的理由依法不予支持。综上所述，原告市国土局要求被告安泰公司补缴改变建筑容积率后土地出让价款的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条、第十六条，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：被告枣阳市安泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内补缴给原告枣阳市国土资源局增加建筑容积率后的土地出让价款470.17万元。若未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费元44414.00元，减半收取22207.00元，由被告枣阳市安泰房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  耿道军二〇一九年四月九日书记员  黄亚楠