广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初653号 原告：林水贵，男，1959年12月15日出生，汉族，住南宁市江**。 委托诉讼代理人：韦艳玲，南宁市竭诚法律事务所法律服务工作者。 被告：广西全盛投资有限公司，住所地南宁市江**。 法定代表人：周家胜，该公司总经理。 原告林水贵诉被告广西全盛投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月22日公开开庭进行了审理。原告林水贵及其委托诉讼代理人韦艳玲到庭参加诉讼，被告广西全盛投资有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告林水贵向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2013年9月28日签订的两份《合同书》；2.判令被告返还原告店铺使用费153463.99元（计至2019年1月9日）及履约保证金3752元，共计人民币157215.99元；3.本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告将其第1项诉讼请求变更为：确认原、被告于2013年9月28日签订的两份《合同书》中租赁期限超过20年的合同部分无效，租赁期限未超过20年的合同部分请法院予以解除；事实和理由：2013年9月28日，原、被告签订《合同书》一份，约定：被告在其经营的南宁市铺面（11.191平方米）给原告经营使用，合同经营期限自2013年9月29日至2024年9月28日共十一年；原告在合同期间应向被告支付店铺使用费，店铺使用费按48.122/平方米/月标准计收，11年总计应付的店铺使用费为71086.40元；原告还应于本合同签订当天，一次性向被告支付1876元履约保证金。同日，原、被告就上述B168铺面签订了内容基本相同的另外一份《合同书》，约定租期自2024年9月29日起至2042年10月8日，共216个月8天，店铺使用费总计为116484.70元，履约保证金1876元；其他事宜与第一份《合同书》内容一致。合同签订后，原告按两份《合同书》的约定交付了店铺使用费和履约保证金给被告。同日，原告与被告及案外人南宁市壹昊街物业服务有限公司（以下简称：壹昊街公司）共同签订了《铺面承包合同书》一份，约定：壹昊街公司是负责南宁全盛商业广场江南水街项目日常经营管理的服务企业，原告现与壹昊街公司订立本合同，将该商铺经营使用权承包给壹昊街公司，被告同意原告将上述商铺经营使用权承包给壹昊街公司经营管理，承包期从2013年9月29日起至2023年10月30日止；壹昊街公司应按约定的时间足额支付承包金给原告，否则，逾期90日的，原告有权终止本合同，收回店铺自行经营或出租或同时终止原、被告双方的《合同书》，并收回履约保证金及原告剩余租赁期已交的店铺使用费。上述合同签订后，壹昊街公司每次都不依约定时间缴纳承包金，都是原告数次催缴后才缴纳，2016年4月9日至今的承包金经数次催告都没有支付，鉴于壹昊街公司多次违约且无意愿履行合同，依据合同约定，原告有权解除合同。 被告全盛公司未提交书面答辩意见，也未出庭参加诉讼。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据为书证原件，真实可信，故本院对原告提交的证据予以采信并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年9月28日，原、被告就编号为xx铺面的租赁签订了两份《合同书》，主要约定：被告同意在其投资经营的位于南宁市全盛商业广场为原告提供建筑面积为11.191平方米的经营店铺及相关经营管理条件，铺面位于地上一层，编号为xx；其中一份合同的经营期限为11年，自2013年9月29日至2024年9月28日，另一份合同的经营期限为216个月零8天，自2024年9月29日至2042年10月8日止；店铺使用费按48.1220元/平方米/月标准计收，11年的店铺使用费合计71086.40元，履约保证金1876元；216个月零8天的店铺使用费合计116484.70元，履约保证金1876元。上述合同签订后，原告按合同约定于2013年9月28日向被告分别支付了店铺使用费71086.40元、116484.70元以及履约保证金1876元。 2013年9月28日，原告与被告以及壹昊街公司签订了一份《铺面承包合同书》，主要约定：被告是全盛商业广场项目的投资方，2013年9月28日与原告签订了《合同书》，约定将其投资经营的全盛商业广场地上一层xx号铺面提供给原告经营使用，合同期限为壹拾年，铺面的建筑面积为11.191平方米；壹昊街公司是负责全盛商业广场项目日常经营管理的服务企业，原告现与壹昊街公司订立本合同，将该铺面经营使用权承包给壹昊街公司，由壹昊街公司全面负责该铺面的招商租赁、对外经营等经营管理工作；被告同意原告将上述铺面经营使用权承包给壹昊街公司经营管理；本合同承包经营期限为壹拾年，承包期自2013年9月29日起至2023年10月30日止；原告与壹昊街公司经协商同意，承包金前两年在本合同生效当日一次性支付，后八年的承包金按半年一交的方式支付，具体为：第一、二年半年承包金9378.60元，支付时间为本合同生效当天；第三、四年半年的承包金10316.40元，支付时间分别为2016年、2017年上半年4月8日前、下半年10月8日前；第五、六年半年承包金为11254.30元，支付时间分别为2018年、2019年上半年4月8日前、下半年10月8日前，……；壹昊街公司应按约定的时间足额支付承包金给原告，否则每逾期一日壹昊街公司按未付款的万分之二支付赔偿违约金给原告，逾期90日的，原告有权终止本合同，收回店铺自行经营或出租或同时终止原告与被告签订的《合同书》并收回履约保证金及原告剩余租期已交的店铺使用费；造成原告经济损失的，原告还有权向壹昊街公司追索，被告负连带责任。《铺面承包合同书》签订后，壹昊街公司使用了B168号铺面，并向原告支付了2016年4月9日前的承包金。此后，壹昊街公司未再向原告支付承包金。原告自认涉案的B168号铺面于2019年1月18日从壹昊街公司收回，并同时退回给被告。 另查明：涉案租赁物已取得建设工程规划许可证。 本院认为：根据相关法律规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。原、被告就同一铺面同时签订了两份租期合计超过20年的合同，本院认定涉案两份《合同书》合计租期超过20年的合同部分无效，未超过20年的合同部分合法有效。案外人壹昊街公司未按合同约定按时足额向原告支付承包金，符合合同解除条件，原告有权解除与被告签订的《合同书》（租期未超过20年的合同部分）。原告自认于2019年1月18日即本案起诉之日将涉案B168号铺面返还给了被告，因此，原、被告签订的两份《合同书》（租期合计未超过20年的合同部分）已于2019年1月18日予以解除。因此，本院确认涉案两份《合同书》合计租期超过20年的合同部分无效，未超过20年的部分已于2019年1月18日予以解除。 根据我国合同法第九十七条规定的合同解除的法律后果，2019年1月18日前合同已经履行的部分，原告应向被告支付承包金，合同解除后以及无效的合同部分，被告应退还原告预交的店铺使用费。按合同约定的店铺使用费计算标准，自承租之日即2013年9月29日至2019年1月18日，共计5年3个月21天，店铺使用费为34305元。原告预交的店铺使用费71086.4元和116484.7元，合计187571.1元，扣除34305元，被告应退还原告店铺使用费153266.10元。对原告主张返还的店铺使用费，本院依法支持153266.10元，对原告主张的店铺使用费超过153266.10元的部分，本院不予支持。被告还应向原告退还履约保证金。因原告提供的证据只能证明其交纳了一次履约保证金1876元，因此，对原告要求被告退还履约保证金的诉讼请求，本院支持1876元，超出1876元的部分本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告林水贵与被告广西全盛投资有限公司于2013年9月28日签订的两份《合同书》（B168号铺面）中租期未超过20年的合同部分于2019年1月18日解除；确认原告林水贵与被告广西全盛投资有限公司于2013年9月28日签订的两份《合同书》（B168号铺面）中租期超过20年的合同部分无效； 二、被告广西全盛投资有限公司向原告林水贵返还店铺使用费153266.10元； 三、被告广西全盛投资有限公司向原告林水贵返还履约保证金1876元。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务违约金，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3444元，由被告广西全盛投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  燕纪飞 人民陪审员  刘小英 人民陪审员  陆 敏 二〇一九年四月二十二日 书 记 员  李梦君 附相关法律文书： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 ——