贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0502民初883号原告：郭友品，男，1979年3月13日生，汉族，住贵州省毕节市。原告：陈孝琴，女，1978年8月25日生，汉族，住贵州省毕节市。二原告共同委托诉讼代理人：李朝胜（特别授权代理），贵州众正律师事务所律师，执业证号15224201110374878。二原告共同委托诉讼代理人：左帅（一般授权代理），贵州众正律师事务所律师，执业证号15205201910080353。被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****）统一社会信用代码：91520502744112940XM，法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师，执业证号15224201611458443。委托诉讼代理人：李玉蝶（一般授权代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师，执业证号15205201810068461。原告郭友品、陈孝琴与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人左帅、被告博泰公司委托诉讼代理人翟进、李玉媟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告及时为原告办理(位于毕节市七星关区××路陈家祠堂东客站旁)地上)地上****房屋产权登记并交付相关产权证依法判令被告向原告承担商品房买卖合同的违约赔偿责任，赔偿金额暂定20,000.00元(具体金额计算至被告最终履行完毕合同责任之日止)；3.依法判决被告返还原告多支付的购房款34,659.00元；4.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告变更第二项诉请为依法判令被告向原告承担逾期交付房屋及未向房屋登记部门申请办理房屋权属转移登记有关手续的违约，逾期交付房屋的计算方式为从2015年12月31日次日起至实际交付房屋之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。之后，原告撤回第1、2项诉讼请求。事实及理由:原告与被告签定商品房买卖合同，合同约定由被告位于毕节市七星关区××路××东家祠堂东客站旁)地上7层5-2-)地上****房屋出售给原告告于2015年12月31日前向原告交付商品房，并规定:约定日期2015年12月31起60内交付房屋的，出卖人按日支付已交付房屋价款万分之一的违约金给原告;约定日期2015年12月31起60以后交付房屋的，出卖人自约定日期的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日支付已交付房屋价款万分之一的违约金。另被告承诺在商品房实际交付使用之日起180日内申请商品房所有权初始登记，并于初始登记之日起180内为原告办理房屋产权转移登记并交付有关文书(不动产产权证)，并规定超出约定日期起180日内出卖人交付上述有关文书(不动产产权证)的，按已付房款的0.3%承担违约责任;约定日期起180日以后出卖人未交付上述有关文书(不动产产权证)的，出卖人“自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，向买受人支付已交房款1%的违约金”。另被告为让原告购买涉案商品房，通过降低单价以及其他车位优惠与签合同优惠的方式促使原告与被告签订了商品房买卖合同，原告曾支付给被告购房款284,144.00元，而实际商品房总价为257,600.00,故被告应返还差价26,544.00元，在加上被告承诺的签合同优惠款10,000.00元，则被告应返还原告购房差价款36,544.00元。后被告通知原告以该差价款冲抵税费或其他办证费，原告同意，因此被告向原告出具了一份证明，证明被告应退原告差价款34,659.00元。然而时至今日已过去5年时间，被告仍未向原告办理交付上述房屋的有关文书(不动产产权证)，也未向原告支付任何违约金，现被告一直不履行任何合同之约定，严重损害了原告合法权利，原告无奈，只得具来诉状，请求人民法院依法支持原告诉求为谢!被告辩称：1.起诉已过诉讼时效。2.关于交房违约责任，涉案房屋并未实际交付合同约定违约金系在实际交房之日起30日内交付，履行期限不成就，不应当承担违约责任。关于办证违约责任条件不成就不承担违约责任。对于返还多支付的购房款，房屋并未实际交付，房屋面积也未经检测确认，无法确认是否应当退还该购房款，原告诉请应驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对当事人无争议的原告提供的身份证复印件、被告提供的营业执照复印件、法人身份证明、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：第一，原告提供的《商品房买卖合同》，证明原告购买被告位于毕节市七星关区××路陈家祠堂东客站博泰美欣明珠第5幢2单元7层4号商品房，同时被告约定于2015年12月31日前交付涉案房屋，若超过60日未交付房屋的，自约定的交付期限(2015年12月31日)之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，现被告未按约定期限履行交付房屋义务，且一直未向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，应依照合同承担违约责任。被告对该商品房买卖合同真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，以答辩意见为准。经审查，该证据符合有效证据的要件特征，本院予以采信。第二，原告提供的退款依据、购房款收据，证明原告依约履行合同义务，共支付购房款284,144.00元给被告，被告未按承诺退还多支付的房款34,659.00元给原告，且被告并未按照合同约定履行交付房屋义务以及办理产权登记义务，应承担违约责任。被告对退款依据三性不予认可，认为涉案房屋并未交房及面积实测，是否存在应退购房款并无明确；对购房款收据无异议。经审查，该组证据能证明原告支付购房款284,144.00元和被告确认退款34,659.00元的事实，本院予以确认。第三，原告提供的《置业计划》，证明被告出于商品房营销策划的方式以签合同优惠价款，降低平方价的方式让原告先行缴纳购房款，之后再签订购房合同，经结算，被告确认退款34,659.00元。被告对该证据三性均不予认可，认为达不到证明目的，该置业计划签字退款处无博泰公司盖章追认，具体意见与庭审答辩意见一致。经审查，该置业计划与退款依据载明的退款金额相吻合，且有置业顾问“冯合贤”签名，能证明退款34,659.00元的事实，本院予以确认。第四，被告提供的毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，证明因不动产登记的实施，已改变双方合同履行方式，就现行法律规定不动产转移登记有关文书期限，原告并未向被告进行催告，不存在违约责任。原告对该证据的真实性、合法性无异议，但认为达不到被告证明目的。经审查，不动产统一登记的实施，并未免除被告依约取得涉案商品房所有权初始登记及将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的合同约定义务，达不到被告的证明目的，本院不予采信。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月28日，原告向被告支付购买被告开发建设的位毕节××××路路陈家祠堂（东客站旁）博泰·美欣明珠二期5栋2-7-04号房款284,144.00元。2014年10月2日，被告销售顾问冯合贤制作《置业计划》，载明：5号楼2单元7楼4号房，112㎡，单价2,300.00元/㎡，应退房款26,544.00元；税费12,256.00元，签合同优惠10,000.00元，违约金10,371.00元，应退8,115.00元；合计34,659.00元。2014年10月2日，被告“销售部”出具说明，该说明载明：业主郭友品购博泰美欣二期5-2-704号房，因之前一次性付款，应退34,659.00元。之后，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号BT5-2-704）。合同约定原告购买被告开发建设的位毕节××××路路陈家祠堂（东客站旁）博泰·美欣明珠第5幢2单元7层4号房，房号为5-2-704，建筑面积112平方米，套内建筑面积92.71平方米，房屋总价款为257,600.00元等事项。至今，被告未支付上述应退款项，原告诉来本院请求处理。本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。在本案中，被告销售顾问冯合贤制作《置业计划》和被告“销售部”出具说明是代表被告作出的民事行为，是原、被告双方签订《商品房买卖合同》内容的一部分，对原、被告双方均有约束力，被告应当按其承诺支付原告应退款34,659.00元。由于双方没有约定退款时间，原告可以随时要求被告支付，但应当给予被告适当的准备时间。故，对原告主张的判决被告返还原告多支付的购房款34,659.00元的诉讼请求予以支持，对被告提出的起诉已过诉讼时效的抗辩事由不予采纳。另，该款项是双方在签订合同时确认的原告多支付的购房款，不是因涉案商品房约定的面积与实际交付商品房的面积差异所产生补差款项，故对被告提出的“房屋并未实际交付，房屋面积也未经检测确认，无法确认是否应当退还该购房款，原告诉请应驳回”的抗辩意见不予采纳。综上依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告郭友品、陈孝琴应退购房款34,659.00元；二、驳回原告郭友品、陈孝琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费583.00元，由原告郭友品、陈孝琴负担200.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担383.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一九年四月十五日书记员  肖 毅