广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初25608号原告：黄美莲，女，1975年6月6日出生，汉族，住广东省清远市清城区，委托诉讼代理人：梁宇斌，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李毅骅，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地：佛山市南海区大沥镇***，统一社会信用代码***。法定代表人：童绍洪。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地：佛山市三水区西南街***，统一社会信用代码***。法定代表人：童绍洪。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区大沥镇***，统一社会信用代码****。法定代表人：童绍洪。三被告的共同委托诉讼代理人：卢辉，广东禅都（三水）律师事务所律师。原告黄美莲与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）合同纠纷一案，本院于2018年12月14日立案后，依法适用简易程序于2019年1月23日公开开庭进行了审理。原告黄美莲的委托诉讼代理人梁宇斌、李毅骅、三被告的共同委托诉讼代理人卢辉到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告黄美莲向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》中第二条第二款中甲方赠送给乙方使用期限2032年11月17日至2042年1月31日部分无效，被告宝盈大沥分公司应当退还原告84521.51元；2.解除原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》及原告与被告悦心公司签订的《委托经营合同》；3.被告宝盈大沥分公司返还因合同解除未履行部分的出让金77705.01元；4.被告宝盈大沥分公司偿还原告已交纳的物业管理按金3000元；5.被告宝盈公司对被告宝盈大沥分公司的还款责任承担连带责任；6.本案诉讼费用由三被告共同承担。事实和理由：原告与被告宝盈大沥分公司签订《物业使用权出让合同》约定被告宝盈大沥分公司将项目编号为***号商铺（以下简称涉案商铺）的使用权出让给乙方，截止日期为2032年11月16日，另外被告宝盈大沥分公司再赠送一定的使用期限给原告，赠送的使用期限至2042年1月31日止。同时合同中第五条第一款中约定，在出让期限内（含赠送期限），原告同意被告宝盈大沥分公司或被告宝盈大沥分公司所委托的专业的物业管理公司对该项目进行专项的、统一的管理与服务，在对外经营期间实行统一的管理模式，即统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广等。原告根据与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》条款，与被告悦心公司签订《委托经营管理合同》，约定将该物业的使用权和经营权在约定的期限内委托给被告悦心公司或被告悦心公司所委托的专业的物业管理公司进行经营管理，由被告悦心公司向原告支付委托经营收益。一、原告日前才发现被告宝盈大沥分公司并无权与原告订立《物业使用权出让合同》，因为被告宝盈大沥分公司对该物业所附着的土地并无所有权，同时亦并非是属于通过国有土地出让的方式获得使用权，被告宝盈大沥分公司仅为通过租赁方式取得使用权，因此被告宝盈大沥分公司无权与原告签订《物业使用权出让合同》，被告宝盈大沥分公司的行为导致《物业使用权出让合同》目的根本不能实现，属于法定解除条件，应当予以解除。二、被告宝盈大沥分公司与原告签订《物业使用权出让合同》时，约定了将该物业委托给被告宝盈大沥分公司或被告宝盈大沥分公司所委托的专业物业管理公司进行经营管理，被告宝盈大沥分公司并承诺按月支付委托经营收益给原告。在被告宝盈大沥分公司进行广告宣传时，公开宣传“原《天河城》运营团队运营管理”“稳赚投资、带租约发售”。原告是在其宣传误导下，才与被告宝盈大沥分公司签订《物业使用权出让合同》并按合同约定支付相关款项。但被告宝盈大沥分公司在实际履行合同过程中，委托了被告悦心公司进行经营管理，并由被告悦心公司与原告签订《委托经营管理合同》。原告认为该物业是否由宣传中的原《天河城》运营团队运营管理，会对原告决定是否与被告宝盈大沥分公司签订《物业使用权出让合同》有重大影响，被告宝盈大沥分公司的行为属于欺诈，原告是在被告宝盈大沥分公司的欺诈行为下才作出意思表示，被告宝盈大沥分公司没有按照其宣传时，委托原《天河城》运营团队运营管理，原告如果不是因为被告宝盈大沥分公司宣传中由原《天河城》运营团队运营管理，是不会和被告宝盈大沥分公司签订《物业使用权出让合同》，被告宝盈大沥分公司其行为构成根本违约，因此应当判令解除原告与被告宝盈大沥分公司所签订的《物业使用权出让合同》。三、在被告宝盈大沥分公司与原告签订《物业使用权出让合同》时，一直隐瞒该物业是出租给原告的真实情况，以物业使用权转让为宣传，但实际上物业使用权是不能转让的，原告也是在签订了《物业使用权出让合同》及《委托经营管理合同》，且经过了一段时间后，收到的发票中显示“租金”字眼，才知道该物业是属于出租的情况，原告是受到被告宝盈大沥分公司的欺诈，误认为是物业使用权转让的情况才签订《物业使用权出让合同》，因此该《物业使用权出让合同》应予解除。四、被告宝盈大沥分公司与原告签订的《物业使用权出让合同》在本质上属于租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，租赁期限不得超过二十年。超过部分的，超出部分无效，因此应当判令原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》中2032年11月17日至2042年1月31日部分无效，无效部分金额应退还原告。五、被告悦心公司仅返还租金105944.48元，并无按照《委托经营管理合同》约定向原告支付经营收益，已严重违约。被告悦心公司是被告宝盈大沥分公司指定的物业管理公司，且被告悦心公司法定代表人童绍洪同时也是被告宝盈大沥分公司和被告宝盈公司的法定代表人，因此被告悦心公司没有按照《委托经营管理合同》的约定向原告支付经营收益也属于被告宝盈大沥分公司的违约行为。六、被告宝盈大沥分公司是被告宝盈公司的分支机构，《中华人民共和国公司法》第十四条第1款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”因此被告宝盈公司应当对被告宝盈大沥分公司应当承担的责任承担连带责任。三被告共同辩称，一、原告与宝盈大沥分公司所签订的《物业使用权出让合同》是双方真实意思表示，合法有效，原告主张解除出让合同没有法律依据。本案中，原告作为完全民事行为能力人，其与宝盈大沥分公司所签订的《物业使用权出让合同》是双方真实意思表示，并没有违反法律强制性规定，合法有效，应受法律保护。原告认为宝盈大沥分公司对出租物业未取得相应产权，没有办理合法的销售审批手续，违反法律、行政法规的强制性规定无事实与法律依据。同时，宝盈大沥分公司已将出让的建筑面积统一交付给第三方经营，已履行相应的义务，原告也开始收受该出让面积的固定收益，因此，宝盈大沥分公司不存在违约的行为，原告主张《物业使用权出让合同》目的不能实现没有事实依据，不符合法定的解除条件，宝盈大沥分公司暂不需要向原告返还3000元的物业管理按金。二、案涉物业所属项目已持有建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，符合房屋租赁条件，案涉物业已符合出租及交付使用条件，《物业使用权出让合同》合法有效。三、原告主张赠送的期限无效并要求退还部分出让金没有法律依据。涉案的《物业使用权出让合同》中包含两个法律关系及两个期限，一个是租赁关系，为有偿使用期限；另一个是赠与关系，为无偿使用期限。原告将宝盈大沥分公司无偿交付使用的期限计算至有偿使用的出让期限内，属于对事实的认识错误。根据宝盈大沥分公司与原告签署的《物业使用权出让合同》第二条第2款约定，宝盈大沥分公司有偿将物业使用权出让给原告使用的期限为20年，将物业使用权无偿交付给原告使用的期限至2042年1月31日止。本案中，原告所支付的物业使用权出让金额仅仅是有偿的物业使用权出让金额，并不包含物业使用权出让期限届满后至2042年1月31日的物业使用权费用。四、原告解除《委托经营管理合同》没有事实与法律依据。因悦心公司在履行委托经营合同期间没有出现约定解除的情形，委托经营期限仍没有届满，委托经营是由包括原告在内上千位承租人共同委托悦心公司统一经营、统一招商、统一宣传、统一推广。涉案商铺已经由悦心公司按照委托经营合同出租给第三方使用，因此，若解除委托经营合同有可能会给第三方造成不必要的损失。根据委托经营合同约定，从第六年开始原告的收益为实际经营租户所缴付的租金，因此悦心公司并不存在严重违约，不符合解除合同的条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。原告举证如下：1.原告身份证、三被告企业信息公示信用信息打印件各1份，用以证明各方主体身份适格；2.《物业使用权出让合同》及《委托经营管理合同》、发票、按金收据原件各1份，用以证明原告与被告分别签订了《物业使用权出让合同》及《委托经营管理合同》，约定了双方权利义务关系，原告已向被告宝盈大沥分公司支付了租金等；3.被告宝盈大沥分公司推广的宣传资料照片打印件1份（当庭出示手机原本）；4.宝盈国际广场宣传资料原件1份；证据3、4共同证明被告宝盈大沥分公司当时向原告进行销售推广时的宣传标语，明确写明原“天河城”运营团队运营管理，导致原告在受到重大欺诈的情况下才与被告签订相关合同并支付相应对价。三被告共同举证如下：1.集体建设用地使用权出租合同复印件1份（加盖凤池村西边股份合作经济社及宝盈大沥公司公章），用以证明物业所属项目和土地是宝盈公司向凤池村西边股份经济合作社承租开发建设宝盈广场，宝盈公司享有涉案物业的使用权，可以通过出租等方式获得收益；2.建设工程竣工规划验收合格证复印件1份（加盖佛山市南海区城市建设档案馆章），用以证明涉讼物业所属的项目经过城乡规划主管部门依法审核，建设工程符合城乡规划的要求。涉讼物业所涉工程竣工并且经验收合格；3.建设工程规划许可证复印件1份（加盖佛山市南海区城市建设档案馆章），用以证明涉讼物业所属的项目经过城乡规划主管部门依法审核，建设工程符合城乡规划的要求；4.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果复印件1份，用以证明涉讼物业已取得房地产权证，符合出租条件。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据3、4，均是原件，三被告虽有异议但不能提供证据予以反驳，本院对其真实性予以确认；2.被告的证据1-4，生效民事判决书已认定其真实性，本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2010年10月29日，案外人佛山市南海区大沥镇凤池村西边股份经济合作社（甲方）与被告宝盈公司（乙方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定乙方承租甲方位于佛山市南海区大沥镇凤池村委会西边村民小组土名为***面积约为34336.9平方米的土地。租赁期限从2010年11月1日起至2042年1月31日止，为期31年3个月。合同期内，乙方向甲方交付土地使用金。合同期内，乙方享有在此片土地按有关政府要求自行招商引资、自行建造房屋及商铺、自行经营商业和收益等权利。2012年11月16日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告(乙方)签订《物业使用权出让合同》，约定甲方将宝盈国际广场项目编号为商体***号商铺的使用权出让给乙方，物业建筑面积为23.8平方米，使用权性质为商业。出让期限从合同签订之日起至2032年11月16日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定时间的使用期限给乙方。赠送的使用期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使赠送的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。甲方在2013年9月30日前将该物业的使用权交付给乙方。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让金268171元及物业管理按金3000元。在使用权出让期满及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金在扣减相关费用后无息退还。在出让期限内（含赠送期限），乙方同意甲方或甲方选聘的物业管理公司对项目进行专项的、统一的管理与服务，在对外经营期间实行统一经营的管理模式：即统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广。在统一经营管理期限内，该物业的收益来自实际承租人交纳的租金，每月租金通过甲方或甲方选聘的物业管理公司代收，转入乙方指定账户；统一管理经营期限内，甲方免收乙方的物业管理费、水电费。双方并约定其他权利义务。该合同附有涉案商铺所在位置平面图。同日，原告（甲方）与被告悦心公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，约定甲方将涉案商铺的使用权和经营权在约定期限内委托给乙方，由乙方决定经营期间的经营管理模式，包括统一业态规划、统一招商运营、统一商业形象、统一宣传推广、统一装修等。委托经营期限为五年，期限自该物业正式交付使用之日（即2013年10月1日）起计算。从2013年10月份开始，甲方获得由乙方支付的五年期限的委托经营固定租金收益，委托经营期间第一年至第三年的固定租金年收益为合同价的8%，即每月金额为1788元，第四年至第五年固定租金年收益为合同价的10%，即每月金额为2235元。固定租金收益在每月20号以转账形式按月支付。乙方逾期支付委托经营收益，逾期不超过6个月的，应付而未付的委托经营收益按银行同期基准贷款利率的2倍计算利息作为乙方向甲方支付的违约金，逾期超过12个月的，甲方有权要求乙方一次性支付剩余期限未收取的委托经营收益及违约金。在委托经营期间内所产生的有关税费，按政府有关规定执行，甲乙双方各付各税；等等。同日，被告宝盈大沥分公司出具收据，确认收到原告支付涉案商铺物业管理按金3000元。2013年11月28日，被告宝盈大沥分公司开具发票，确认收取涉案商铺租金268171元。另查明一，2012年2月24日，宝盈广场A区取得建设工程规划许可证。2014年5月15日，宝盈广场A区规划竣工验收合格。宝盈广场A区已办理不动产权证书。另查明二，被告宝盈大沥分公司和悦心公司均于2018年12月20日收到本案起诉状及应诉材料。对于租金收益支付情况，原告确认：悦心公司已按合同约定标准支付了至2018年6月30日的租金收益，仅支付2018年7月租金收益440.29元、8月租金收益440.29元、2018年9月租金收益223.5元、2018年10月租金收益335.25元，2018年11月起未支付。被告确认：整个宝盈广场的物业租金收益按合同约定租金金额扣除1.5%的税费后正常支付至2018年6月30日，2018年7月、8月按合同约定租金金额的40%扣除1.5%的税费后支付，2018年9月、10月按合同约定租金金额的10%扣除1.5%的税费后支付，2018年11月开始没有支付。对于商铺现状，被告宝盈大沥分公司确认涉案商铺现状为通铺，是打通的，已交由第三方经营，理论上可以区分。本院认为，原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，双方签订的合同并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告宝盈大沥分公司之间形成的是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”三被告已提供证据证明涉案商铺所在宝盈国际广场已办理规划报建并取得了产权证书，但《物业使用权出让合同》约定被告将涉案商铺出租给原告的使用期限加赠送期限即实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《委托经营管理合同》为合同双方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告解除合同的请求。《委托经营管理合同》约定其委托年限为五年，从2013年10月1日起至2018年9月30日止，故至2018年10月1日起委托期限已届满。但悦心公司仍然继续占用涉案商铺，出租予他人使用，并向原告支付租金收益，原告亦未提出异议，故参照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原告与被告悦心公司之间仍然形成委托合同关系，但委托期限应为不定期。现原告主张解除委托合同，故《委托经营管理合同》于被告悦心公司收到本案应诉材料当日即2018年12月20日解除。关于解除《物业使用权出让合同》，原告签订合同目的是通过取得涉案商铺的使用权获得收益。而《委托经营管理合同》解除后，被告悦心公司应将涉案商铺返还予原告，但涉案商铺无法以独立商铺形式返还原告，亦无法以独立商铺形式区分并实际使用，原告在解除《委托经营管理合同》后无法通过取得商铺使用权的形式达到《物业使用权出让合同》的合同目的，且原告对合同目的无法实现并无任何过错，故原告请求解除《物业使用权出让合同》有效部分，本院予以支持并确认《物业使用权出让合同》于收到本案应诉材料当日即2018年12月20日解除。合同解除，宝盈大沥分公司应返还尚未履行的剩余使用期间及无效约定部分的物业使用权出让金及物业管理按金予原告。《物业使用权转让合同》所约定的使用权出让期限从2012年11月16日至2032年11月16日日，出让期限届满后再赠送至2042年1月31日的使用权期限，即租赁期限为10669天。原告所支付的物业使用权出让金应视为对整个实际租赁期限的对价。故被告宝盈大沥分公司应退回无效部分的物业使用权出让金84555.93元{[10669天-7305天(20年天数)]÷10669天×268171元}，原告诉请84521.51元系其权利处分，本院予以照准。《物业使用权出让合同》虽解除，原告应支付从涉案商铺交付日即2013年10月1日至合同解除2018年12月20日共1907天的使用权对价予宝盈大沥分公司，经核算合同约定的物业使用权出让金总额268171元分摊至实际租赁期限的单价乘以原告承诺支付使用权对价及享有商铺收益的期间，原告应支付的款项为47933.46元（1907天÷10669天×268171元）。扣除原告应支付的使用费，原告请求返还162226.52元（84521.51元+77705.01元）在本院核定范围内，本院予以支持。故被告宝盈大沥分公司应向原告返还物业使用权出让金162226.52元及物业管理按金3000元。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对宝盈大沥分公司本案债务承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认黄美莲与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2012年11月16日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、确认黄美莲与佛山市悦心物业管理有限公司于2012年11月16日签订的《委托经营管理合同》于2018年12月20日解除；三、确认黄美莲与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2012年11月16日签订的《物业使用权出让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2018年12月20日解除；四、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金162226.52元及物业管理按金3000元予黄美莲。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7092.49元，减半收取计3546.25元（原告已预交），由佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担2216.17元，由佛山市悦心物业管理有限公司负担1330.08元。佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司、佛山市悦心物业管理有限公司负担的受理费应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的3546.25元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一九年四月十六日书记员  黄倚君