湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0103民初7930号原告：张雪飞，男，1974年2月7日出生，汉族，住长沙市开福区。原告：肖少华，男，1980年2月6日出生，汉族，住长沙市开福区。共同委托诉讼代理人：蒋芳梅，湖南金州律师事务所律师。被告：长沙程帆农产品贸易有限公司，住所地长沙市天心区新姚北路399号博林金谷小区综合楼108号房。法定代表人：黄阳坤。被告：黄阳坤，男，1975年12月19日出生，汉族，住湖北省石首市。委托诉讼代理人：陈耀，湖南平心律师事务所律师。原告张雪飞、肖少华与被告长沙程帆农产品贸易有限公司、黄阳坤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告张雪飞、肖少华及其委托诉讼代理人蒋芳梅、被告长沙程帆农产品贸易有限公司的法定代表人暨被告黄阳坤及其委托诉讼代理人陈耀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张雪飞、肖少华向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告肖少华与被告黄阳坤于2016年6月20日签订的《房屋租赁合同》；2.请求判令被告黄阳坤向两原告赔偿损失111474元；3.请求判令被告长沙程帆农产品贸易有限公司对第2项诉请承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2016年6月5日，两原告签订《合伙协议》，约定两原告共同投资经营尊宝小吃店，并约定原告肖少华负责小吃店的具体选址以及租赁合同的签订，由张雪飞负责办理小吃店的工商、税务登记，并以张雪飞作为登记的经营者，尊宝小吃店所有资产和经营权归甲乙双方共同所有。合伙协议签订后，肖少华于2016年6月20日与被告黄阳坤签订《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定甲方（即被告“黄阳坤”下同）将位于长沙市天心区新姚北路399号博林金谷小区综合楼105号商铺东南角租赁给乙方（即原告肖少华）作为经营使用，租赁期限为2016年8月1日到2021年8月1日，每季度租金为48000元，两年经营期满后，从第三年开始，租金每年递增5%，租金每季度支付一次，下一次租金在上次付款届满前一月的20日前支付，押金及履约保证金各48000元；租赁合同第七条第（二）款规定，甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同;(2)租赁期限，如因租赁物的产权纠纷导致乙方无法正常营业达20日以上的，经乙方书面催告解决仍无法正常营业20日以上的;租赁合同第八条约定，符合本合同第七条第（一）（二）项的，非违约方有权解除合同，违约方应赔偿对方因此导致的直接经济损失。上述租赁合同签订后，两原告依约向被告黄阳坤交付了押金48000元，并按时按季度向被告黄阳坤交付了租金，直至2017年租赁房屋发生产权纠纷，所有权人变更为案外人上海落拓实业有限公司（以下简称“落拓公司”），后落拓公司提起诉讼，要求被告黄阳坤腾空租赁房屋并停止收取租金。2018年8月1日，长沙市天心区人民法院作出（2018）湘0103民初2565号判决，确认被告黄阳坤不再享有租赁房屋的出租权。因此，原告肖少华与被告黄阳坤签订的《房屋租赁合同》实际也无法继续履行，两原告有权解除合同。同时，租赁房屋发生产权纠纷期间，两原告共同经营的尊宝小吃店自2018年7月6日到2018年9月11日期间一直无法正常营业，因此，两原告亦有权依据租赁合同的约定解除原告肖少华与被告黄阳坤签订的《房屋租赁合同》，并有权要求被告黄阳坤赔偿因此给两原告造成的经济损失。2018年7月6日到2018年9月11日期间，两原告共同经营的尊宝小吃店因无法正常营业，发生租金、电费、线路改造、人员工资等损失共计人民币111474元。另，2016年8月4日，被告黄阳坤成立了长沙程帆农产品贸易有限公司（以下简称“程帆”公司），被告程帆公司在原告肖少华与被告黄阳坤签订的上述租赁合同上加盖了公章对租赁合同进行了确认。同时，两原告交付的电费等款项亦有被告程帆公司出具收据进行确认。以上足以表明，被告程帆公司成立之后对租赁合同进行了确认，且在租赁合同履行过程中亦履行了租赁合同的义务。因此，被告程帆公司应对被告黄阳坤应承担的损失赔偿承担连带责任。为维护合法权益，原告遂诉至法院。被告长沙程帆农产品贸易有限公司、黄阳坤共同答辩称：1.答辩人不是本案适格被告；2.涉案《房屋租赁合同》属于无效合同，自始无效；3、即便长沙程帆农产品贸易有限公司系本案适格被告，亦无需向原告承担更多赔偿。综上，请求判决驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2016年6月5日，原告张雪飞、肖少华签订《合伙协议》，约定：双方共同投资餐饮，合作店的名称为长沙市天心区尊宝小吃店；合作店的具体选址由肖少华负责并签订有关租赁合同，由张雪飞担任注册法人代表；双方共同出资，合作店的盈利、亏损双方共同承担，合作期限5年。2016年6月20日，原告肖少华（乙方，承租方）与被告黄阳坤（甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于长沙市天心区新姚北路399号综合楼105号商铺东南角，面积额为100平方米的房屋租赁给乙方作为经营使用；租赁期限5年，为2018年8月1号至2021年8月1号；乙方承诺本合同签订之日起3日内向甲方预付押金48000元，租金每季度支付一次；租金第一、二年为192000元，第三年为201600元，第四年为211680元，第五年为222264元；租赁期间，如因租赁物的产权纠纷导致乙方无法正常营业达20日以上，经乙方书面催告解决仍无法正常营业达20日以上的，乙方有权解除合同。合同签订后，原告向被告预付租金48000元并按时交纳房租。租赁合同上加盖被告长沙程帆农产品贸易有限公司公章。因涉案房屋发生纠纷，所有权人变更为上海落拓实业有限公司，上海落拓实业有限公司向本院提起诉讼要求被告黄阳坤腾房，本院于2018年8月1日判决被告黄阳坤腾房并立即停止收取次承租人的房租。2018年9月11日，上海落拓实业有限公司委托湖南永赢房地产代理有限公司与原告张雪飞就涉案房屋重新签订《房屋租赁合同》，租赁博林路综合楼10017、10016房经营餐饮，租赁期限自2018年9月1日至2023年8月31日，租金为每月人民币18000元。后房屋出租方又变更为林强，原告张雪飞于2018年12月3日与林强再签订《房屋租赁合同》一份，约定内容与2018年9月11日签订的《房屋租赁合同》内容一致。另查明，2014年11月7日，涉案房屋由原房主永康步行街商业城有限公司抵押给案外人汤兆安，并于同日办理了抵押登记。2016年4月13日，黄阳坤个人与永康步行街商业城有限公司就涉案房屋签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限自2016年7月1日至2026年6月30日。还查明，长沙程帆农产品贸易有限公司在长沙市公司行政管理局天心分局注册登记的时间为2016年8月4日，已于2019年2月3日注销。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，2016年4月，被告黄阳坤个人与永康步行街商业城有限公司就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，但不影响租赁合同效力，被告黄阳坤依法取得涉案房屋承租权；原告张雪飞与肖少华合伙经营长沙市天心区尊宝小吃店，并约定由肖少华对外签订租赁合同；2016年6月20日原告肖少华与被告黄阳坤签订《房屋租赁合同》租赁涉案房屋，该合同是双方真实意思表示，合法有效；租赁合同虽加盖了被告长沙程帆农产品贸易有限公司的公章，但合同签订时被告长沙程帆农产品贸易有限公司尚未注册成立，且涉案房屋的承租权也系被告黄阳坤个人取得，故租赁合同的出租方实质为被告黄阳坤个人，承租方实质上是原告张雪飞和肖少华；后因涉案房屋涉及产权纠纷，被告黄阳坤未能再次取得涉案房屋的承租权，与原告肖少华之间的《房屋租赁合同》已实际终止，原告无需再主张解除肖少华与黄阳坤于2016年6月20日签订的《房屋租赁合同》。在合同解除过错中，原告未提交证据证实被告黄阳坤存在过错，其要求被告黄阳坤赔偿损失的请求，本院不予支持。被告长沙程帆农产品贸易有限公司不是房屋租赁合同的相对人，原告要求被告长沙程帆农产品贸易有限公司承担连带赔偿责任的请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告张雪飞、肖少华的全部诉讼请求。本案受理费2529元，由原告张雪飞、肖少华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  龙玲玲人民陪审员  陈 曦人民陪审员  袁 媛二〇一九年四月九日代理书记员  袁 雄附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。