广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初22507号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇碧桂园写字楼**。法定代表人：李长江,职务总经理。委托诉讼代理人：何启欣，男,该公司职员。委托诉讼代理人：刘映君，女,该公司职员。被告：张振宇，男，1981年8月23日出生，汉族，住广东省连平县，委托诉讼代理人：张振光，男，1977年10月12日出生，住广东省连平县。委托诉讼代理人：黄春焦，女，1981年3月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司（以下简称碧桂园物业公司）诉被告张振宇物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后,依法适用小额程序,因本案案情复杂,争议较大,于2019年1月21日变更为普通程序。本案于2019年1月10日、2019年4月3日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告的委托诉讼代理人何启欣、梁皓彬（后原告将委托诉讼代理人梁皓彬变更为刘映君）、被告张振宇委托诉讼代理人张振光，第二次开庭原告的委托诉讼代理人何启欣、刘映君、被告张振宇委托诉讼代理人黄春焦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费7704元（暂计至2018年9月）及违约金7149.33元（从逾期之日起按每日千分之五暂计至2018年10月16日，以后计算至清还之日止）；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告于2013年11月购买顺德碧桂园玉兰路8座103商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，根据原告与被告签订的《顺德碧桂园前期物业服务协议》和补充协议，原告应每月按建筑面积为1元／平方米，花园面积为0.25元／平方米（含公共水电分摊，含二次供水费用）收费标准缴交物业服务费，即每月96.3元。另外，原告于2015年4月开展调价，并于2015年6月取得调价后的收费备案（备案号为顺价物业2015-007）。此外，(2016)粤民申7270号（一审，二审，再审）等案件中法庭已对顺德碧桂园物业服务费调价的合法性作出调价有效的判决。根据最新收费备案文件中约定，从2015年6月起，原告应每月按建筑面积为2元／平方米，花园面积为0.5元／平方米（含公共水电分摊，含二次供水费用）收费标准缴交物业服务费，即每月192.6元。原告一直依约向被告提供物业管理服务，被告截止至2015年5月仍按192.6元／月缴交物业服务费，但被告从2015年6月1日起至今一直未支付物业服务费，截止2018年10月16日物业服务费欠款金额7704元及逾期缴费产生的违约金7149.33元，合共14853.33元。原告多次向被告催收，被告均无合理理由拒交所欠物业服务费。被告张振宇辩称，2014年4月1同双方签订《顺德碧桂园前期物业服务协议》是按每月96.3元，并非是原告所诉每月192.6元，原告单方面违反《顺德碧桂园前期物业服务协议》第三章第四条第一点,违反了《中华人民共和国合同法》第一章第八条规定不得擅自变更和第122条的规定和合同。原告的涨价程序存在如下问题，直接影响其涨价的合法性和有效性：1、碧江新村不属于顺德碧桂园，但原告在涨价程序中将碧江新村业主编入同意涨价者名单，没有法律和事实依据。2、西苑业主无权对正苑物业费涨价发表意见，原告将西苑业主编入正苑涨价者名单，没有法律和事实依据。3、原告提交的表决结果确认户数14503户，可正苑7500户同意户数为7384户，请原告给出证据。4、根据之前生效判决，法院已确认被反诉人同意涨价者名单中有超过100名正苑业主的意见造假。5、现在，通过调查，有以下西苑业主的同意涨价意见为假，名单另附。6、据了解，原告称业主的涨价意见绝大部分为关于代签。意见签名所见，笔迹极其相似，我们要求原告交待到底哪些是代签，哪些是造假，以便我们调查核实。根据《广东物业管理条例实施细则》第7条、第8条、第9条，《顺德区物业服务收费管理办法》第7条规定，物业服务费调价必须征得同一物业管理区域专有部分（按建筑面积计）占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，才是合法的和有效的；而原告通过将另一物业管理区域纳入碧桂园正苑物业服务费调价意见调查范围的做法违反了上述所有法律法规条款，被告有证据完全可以证明碧桂园正苑和碧桂园西苑是两个完全独立的物业管理区域，但原告在取得碧桂园正苑物业服务费调价调查意见时将碧桂园西苑和碧江新村等区域纳入了调查范围，一起统计所得的同意涨价的票数过半的结果违反了《物权法》第76条、国务院公布的《物业管理条例》第11条第七项和第12条、《广东物业管理条例实施细则》第7条、《顺德区物业服务收费管理办法》第7条等相关法律法规的规定，所以原告的调价行为已经严重违法，其取得的物价部门的备案是无效的。请求贵法院依法判令原告终止违法行为，并判令原告承担本案全部诉讼费。当事人围绕诉讼请求提交了证据，经质证后，当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：1、固定收费明细、欠费明细复印件1份。原告用以证明被告有欠费，且证明被告欠费的时间段。被告认为，我方是以1元每平方米计算物业费，不存在2元物业费的标准，我方向物业缴纳1元每平的物业费，但是物业拒收，所以我方不存在违约。本院认为，双方对实际缴纳的物业管理费数额没有异议，本院予以采信；至于每月应收的物业管理费数额结合其他证据另行认定。2、广东省高级人民法院（2016）粤民申7270号民事裁定书1份。原告用以证明其调价是合法有效的。被告认为，该证据只涉及袁某某个人不是代表集体，与本案无关。本院认为，该证据属于生效法律文书，本院予以采信。3、佛山市中级人民法院（2015）佛中法民三终字第1390号民事裁定书复印件1份。原告用以证明其的调价是合法有效的。被告认为，该证据只涉及袁某某个人不是代表集体，与本案无关。本院认为，该证据属于生效法律文书，本院予以采信。4、佛山市顺德区国土城建和水利局关于北滘碧桂园区域划分管理的意见回复复印件1份。被告用以证明正苑是个独立的物业。原告认为，对该证据的真实性无异议，关联性有异议。本院认为，该意见不属于效力性文件，只是对拟成立碧桂园业主委员会的区域划分的指导性意见；回复意见没有明确北滘碧桂园正苑和西苑两个区域是分别独立管理的区域，正苑是否为独立的物业小区应结合其他方面证据进行确认。5、顺德区碧桂园西苑委托管理合同复印件1页。被告用以证明西苑是个独立的物业小区。原告认为对该证据的真实性和关联性有异议。本院认为，被告提供的管理合同只有首页复印件，没有具体内容，不具备证据的完整性，本院不予采信。6、顺德碧桂园小区调整物业服务费征求意见表一份。被告用以证明碧桂园作假。原告认为，对该证据的真实性和关联性有异议，表格无法核实、证明是当时业主投票的意愿。本院认为，被告提供的征求意见表只有一张，即使被告主张的事实存在，对业主同意调价人数过半比例的要求也不造成实际影响。7、关于顺德碧桂园小区调整物业服务费的公告。被告用以证明正苑只有7500户，而不是原告说的14503户。原告认为，对真实性无异议，对关联性有异议，该证据不能证明正苑和西苑同属碧桂园小区。本院认为，对该证据的真实性予以采信，但投票是否有效问题应以确认的小区管理范围进行确定。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:顺德碧桂园小区自1992年开始陆续开发建设，至今未成立业主委员会。2014年4月1日，碧桂园物业公司与张振宇签订《顺德碧桂园前期物业服务协议》，双方约定：位于碧桂园玉兰路**103商品房由碧桂园物业公司提供物业管理服务，物业服务费标准按房屋建筑面积1元/月计收，该房建筑面积为96.3平方米，套内建筑面积为89.8平方米，按96.3元/月交纳服务费;业主逾期交纳物业服务费的,从逾期之日起每日按应付物业服务费千分之五交纳违约金。上述房屋位于顺德碧桂园正苑范围。碧桂园物业公司以当月费用在下个月扣收的方式，按每月96.3元通过银行代扣物业服务费至2015年5月。之后,张振宇认为物业公司加价无效而拒付费用，从2015年6月至2018年9月欠缴物业服务费7704元，碧桂园物业公司因此向本院提起诉讼。另查明，2015年3月1日，碧桂园物业公司以经营亏损为由，张贴公告对物业服务费进行调整，并从2015年3月起开始按调整后的标准收取物业服务费，因部分正苑业主对调整物业服务费有异议，因此碧桂园物业公司将已按新标准扣收的费用分摊至下月的费用，并从2015年4月份重新启动新一轮物业服务调整方案，经征询业主意见、公示表决结果、向主管部门备案后，2015年6月4日向业主公示调整后的收费标准：建筑面积2元/平方米/月、花园面积0.5元/平方米/月。之后部分业主向本院提起诉讼，其中袁某某请求确认物业公司调整物业服务费收费标准的行为无效并退回多收的物业服务费。该案经（2015）佛顺法滘民初字第831号判决驳回原告的诉讼请求。袁某某提起上诉后，佛山市中级人民法院作出（2015）佛中法民三终字第1390号民事判决书认为，一、碧桂园物业公司于2015年6月调整物业服务费收费标准的行为无效是否成立问题：碧桂园物业公司从2015年4月开始发布调整物业服务费意见征询的通知，并通过收集意见征询表和电话、微信、短信确认相结合的方式向业主征询意见，2015年5月4日公开点票并公示表决结果，2015年6月4日提交佛山市顺德区发展规划和统计局备案后公示通知业主，程序得当。对于碧桂园物业公司统计的“双过半”征询结果，其提交的证据已达到相关司法解释的证明标准。二、关于袁某某主张不应当将西苑业主的意见也纳入此次征询意见范围的问题：在本案中，袁某某所在的正苑和西苑均属于顺德碧桂园小区，通过坐落在碧江河上的碧桂园大桥相连，地理上相通，共享会所、楼巴等公共设施，两个园区均由碧桂园物业公司统一提供物业服务，袁某某未提供任何证据证明碧桂园物业公司为两个园区提供的物业服务标准存在不一致之处。因此，正苑业主缴纳物业费的情况对包括西苑在内的整个碧桂园小区的物业服务水平均有影响，进而影响到西苑业主获得物业服务的质量，故碧桂园物业公司将西苑业主纳入征询范围并无不当。因此判决驳回上诉，维持原判。之后，袁某某申请再审，广东省高级人民法院作出（2016）粤民申7270号民事裁定书，认为“一、二审判决根据双方当事人的举证情况，依据关于民事诉讼证据的规定，对袁某某的主张不予采信并无不当”，因此裁定驳回再审申请。本院认为，原、被告签订的《顺德碧桂园前期物业服务协议》合法有效，双方应按约定履行各自义务。原告依约提供了物业服务，被告应承担支付物业服务费的义务。根据相关法律规定，既判力是指生效民事判决的裁判的诉讼标的对双方当事人和法院所具有的强制性通用力。本案主要争议是原告于2015年6月份的调整物业服务费收费标准是否有效问题。原告调整物业服务费收费标准后，部分业主已就该调整收费行为提起诉讼，经佛山市中级人民法院作出终审判决，确认原告的调整收费行为合法有效，生效判决具有既判力，对案涉业主具有约束力。被告认为调整收费行为无效所提供的证据，在上述诉讼中已经进行了审理，被告没有提供新的证据并足以推翻生效判决的结果。因此，被告应从2015年6月开始按照调整后的收费标准（建筑面积2元/平方米、花园面积为0.5元／平方米）缴纳物业服务费，被告没有按照新标准每月缴费，已经构成违约，应承担继续履行及相应的违约责任，原告请求被告支付2015年6月至2018年9月的物业服务费7704元，理由成立，本院予以支持。原告主张按合同约定每日千分之五计算违约金（计算至2018年10月16日为25214.23元，原告实际主张金额为7149.33元），但原告除资金被占用导致的利息损失外，没有证据证明存在其他损失，因此，双方约定的违约责任偏高，应予调整，本院酌定按每日千分之一计算为4462.74元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张振宇应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司支付2015年6月至2018年9月的物业服务费7704元及违约金4462.74元（另违约金以欠费本金从2018年10月17日起按每日千分之一计算至实际还款之日止）；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费171.34元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司负担30.99元，被告张振宇负担140.35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谭文斌审 判 员  江健怡人民陪审员  龙海涛二〇一九年四月十二日书 记 员  樊利芝