广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初783号原告：邹胜国，男，1982年8月15日出生，汉族，住址：江西省上饶市鄱阳县，委托代理人：张永明，广东稳健律师事务所律师。委托代理人：徐莉，广东稳健律师事务所律师。被告一：黄胜勇，男，1972年6月24日出生，汉族，住址：浙江省乐清市，被告二：韩秀兰，女，1958年11月22日出生，汉族，住址，重庆市南岸区，被告三：惠州市君之德实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水锦惠大厦**商场**铺。法定代表人：韩秀兰。原告邹胜国诉被告黄胜勇、韩秀兰、惠州市君之德实业有限公司（以下简称君之德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹胜国及委托代理人张永明、徐莉到庭参加诉讼，被告一黄胜勇、被告二韩秀兰、被告三君之德公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹胜国向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告之间签订的《商铺买卖合同》；二、判令被告一黄胜勇返还原告已付购房款合计人民币362739元，被告二韩秀兰、被告三君之德公司向原告承担连带责任；三、判令被告一黄胜勇按照房产转让价格人民币452739元的20%向原告支付违约金人民币90547.8元，被告二韩秀兰、被告三君之德公司对违约金的赔偿向原告承担连带责任。上述款项合计453286.8元。四、判令三被告承担本案担保费、保全费、鉴定费、评估费、公告费、诉讼费等。事实与理由：原告与被告于2016年10月23日签订了两份《商铺买卖合同》，约定将被告位于惠阳区淡水××城大道××大厦××商场××、××号俩商铺转让给原告，建筑面积均为9.68M2，转让价格合计512739元，付款方式为分期支付：2016年10月23日支付全部购房款的12%（含定金）计60000元，同年10月30日前付8%计42548元，同年11月24日前付40%计210191元，余款200000元向银行申请抵押贷款。以上合同由原告与被告一的委托代理人韩秀兰和代理人单位君之德公司签订。原告依约支付首期款312739元（含定金）前提下，双方调整总购房款为452739元并变更了付款方式：于2017年6月21日前付50000元，同年6月23日前付90000元。原告在2017年6月21日付了50000元后发现被告在房产销售过程中存在违法发布广告，涉嫌欺诈、矛盾纠纷突出，导致银行不予涉案楼盘按揭贷款，房管部门也采取停止该楼盘办理过户手续。原告因此行使合同先行抗辨权和不安抗辨权，中止购房款的支付。被告的先行违约、根本违约、实质违约行为导致合同无法继续履行，根据《商铺买卖合同》第七条的约定，请求解除合同。黄胜勇辨称：原告已就本案争议曾以相同的案由提出过诉讼，且当事人相同，都是要求退还首期款362739元，惠阳区人民法院作出判决后，原告不服上诉，但因不缴纳上诉费，二审依法作出裁定。从本案原告起诉状及提交的证据来看，其提起本次诉讼属于滥用诉权，违反了“一事不再理”原则，请求法院驳回原告的起诉。韩秀兰未答辩，也未向本院提供证据。君之德公司未答辩，也未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年11月23日，原告（买方）与被告二（被告一委托代理人）、被告三君之德公司（代理人）签订书面《商铺买卖合同》，约定将卖方（黄胜勇）位于惠阳区锦惠大厦**商铺1193、1195号商铺转让给原告，俩商铺建筑面积9.68M2，套内面积均为6M2，转让价512739元，约定于2016年11月23日前（含定金）支付购房款60000元，同年10月30日支付42548元，同年11月24日支付210191元，余款200000元申请银行按揭。合同备注第1项约定：“买方接卖方通知（电话通知或书面通知）的3天内须到卖方指定的银行办理按揭贷款手续；……”第七条约定：“任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金。”2017年6月21日，原告与被告二、被告三变更付款方式为：上述俩商铺房价款共452739元，除已付首期款312739元外，剩余房款140000元分二期于2017年6月21日付50000元，于同年6月23日付90000元。原告通过POS机刷卡，现金等方式共向被告三支付购房款362739元，余款90000元未付。被告三分别于2016年10月20日、同年10月23日、同年12月28日，2017年6月21日，出具收款收据，盖章确认收到原告上述款项共计362739元。另查，被告一黄胜勇于2016年8月23日经公证委托被告二韩秀兰全权处理案涉商铺的出售、转名过户、代收房款，代付税款等。再查，2017年9月11日，惠阳区工商行政管理局对被告三因违法发布房地产广告行为作出行政处罚。原告曾于2017年9月27日向本院提起撤销合同之诉，本院于2018年5月8日判决驳回其诉求。本院认为，本案的焦点一是案涉《商铺买卖合同》效力约束的合同相对人，二是合同是否应当解除。一、关于合同相对人的确定问题。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，《商铺买卖合同》是由原告签名，被告二盖私章、被告三盖公章成立的，原告在合同文本台头应当清楚知道卖方是被告一黄胜勇，委托书这一证据也证实被告二是合同的受托人。从合同条款约定的权利义务内容和被告二、被告三在合同履行中实际收取了原告的商铺款，以及原告对被告二、被告三行使合同不安抗辨权可知，合同是在原告与被告二和被告三之间履行，因此，应当认定《商铺买卖合同》效力约束的是原告及被告二、被告三。故合同的相对方及合同责任承担是原告与被告二、被告三，卖方黄胜勇作为合同的委托人并未介入合同。二、关于合同是否应当解除问题。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适用担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告依约先履行了交付定金和首付款以及二期商铺款共362739元的义务。由于被告三因发布违法房地产广告被行政处罚，购买了同一楼层商铺的其他购买人无法继续办理银行按揭，公司经营状况恶化，可能丧失履行能力，原告行使合同不安抗辨权，中止履行最后一期90000元付款。对此，被告二和被告三未能提供担保恢复合同的履行，导致合同无法继续履行，原告中止履行合同后请求解除合同，本院依法予以支持。根据以上法条规定和原告行使不安抗辨权的事实，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，原告的损失是被告二、被告三占用商铺款362739元的利息损失而原告在诉讼中没有提出请求，本院不作处理。但原告请求按合同违约责任判令被告支付违约金，因事实依据不足，本院不予支持。被告一、被告二、被告三经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭，视为放弃自己的抗辩权利，本院依法作缺席处理。另外，被告一黄胜勇辨称原告曾就本案争议提出过诉讼，原告现起诉违反了“一事不再理”原则，请求法院驳回原告的起诉。本院认为，原告曾提起诉讼的前案是撤销合同之诉，本院以不符撤销条件为由判决驳回。原告本次提起的请求是解除合同之诉讼，请求的法律依据不同，不属于“一事不再理”的定义范畴。被告一的观点，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第九十七条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告韩秀兰、被告惠州市君之德实业有限公司于本判决生效之日起十日内共同返还原告邹胜国购买商铺款（含定金）共362739元。二、驳回原告邹胜国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4050元（原告已预交），由被告韩秀兰、被告惠州市君之德实业有限公司承担3241元；原告邹胜国承担809元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  黄国胜二〇一九年四月二十六日书记员  宾小婷