广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终1364号上诉人（原审原告）：巫建平，男，汉族，1958年7月18日出生，住所地：广东省深圳市大鹏新区。委托诉讼代理人：杨燕瑜，广东生龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市大鹏新区鹏城四海篮球协会，住所地：广东省深圳市大鹏新区。法定代表人：黄某东。上诉人巫建平因与被上诉人深圳市大鹏新区鹏城四海篮球协会（以下简称四海篮球协会）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院(2018)粤0307民初14356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。巫建平上诉请求，1.撤销一审判决第二项；2.改判四海篮球协会向巫建平支付2016年1月—2018年8月期间租金62000元（2000元/月）；3.改判四海篮球协会向巫建平支付2016年1月—2018年4月期间网络费1680元(60元/月)；4.2016年1月—2018年4月期间水电费2800元（100元/月）；5.改判四海篮球协会向巫建平支付逾期付款利息至债务清偿完止；6.改判四海篮球协会向巫建平支付律师代理费10000元；7.本案一、二审诉讼费由四海篮球协会承担。事实和理由：一、原审认定事实不清，导致裁判错误。四海篮球协会实际使用巫建平涉案房屋的事实已得到查明，原因有以下三点：1.四海篮球协会注册涉案房屋地址作为经营地址；2.巫建平提交证据证明四海篮球协会一直使用涉案房屋的事实；3.四海篮球协会及证人在原审庭审中已经承认使用涉案房屋用于摆放协会物品并开会；4.四海篮球协会承认于2018年4月份将协会物品搬离涉案房屋。原审法院认定不存在租赁关系的原因是：1.双方没有签订租赁合同；2.四海篮球协会从未向巫建平交过租金；3.巫建平是协会原来法定代表人的岳父；4.四海篮球协会是非营利性组织。原审法院据以驳回巫建平租金请求的理由牵强，非营利性组织使用他人房产办公不能免租金。非营利性组织的法定代表人与出租方存在身份上的利害关系也不能推断免租金。巫建平认为这些推断都无事实及法律依据。唯一能够免除四海篮球协会租金的原因就是巫建平承诺免租。二、原审适用法律错误，导致裁判错误。原审法院据以驳回巫建平租金请求所适用的法律错误，根据《合同法》第二百一十五条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。所以，在四海篮球协会有实际使用涉案房屋的情况下，其与巫建平之间实际形成的是不定期的租赁关系。根据物权法规定，巫建平作为涉案房产的合法权利人，其对该房产享有占有、使用、收益的权利，即使是在租赁合同无效的情况下，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》规定，同样要求承租人向出租人交纳房屋使用费。综上所述本案查明四海篮球协会有使用巫建平涉案房屋的事实，同时查明巫建平是涉案房屋的合法权利人，那么在巫建平没有承诺给予四海篮球协会免租的情况下，四海篮球协会从未交纳租金即构成拖欠。巫建平不服此判决，恳请二审法院依法改判支持巫建平的上诉请求。四海篮球协会辩称，在上任法定代表人欧阳某担任会长期间，该涉案房屋是由其无偿提供作为协会注册地址，并非作为办公室使用。协会也没有全职的工作人员在该涉案房屋办公，并且巫建平从未与协会或理事会沟通过要索取房屋租金或水电费等费用，更未签订过租赁协议或口头承诺。因为该涉案房屋一直都是由巫建平女儿巫某琴和其女婿欧阳某使用，这点在四海篮球协会提供的视频举证中也证明了欧阳某亲口向会员说明该涉案房屋一直都是由其自己使用，是其个人行为，并非协会办公用，并且欧阳某平时也用该涉案房屋招待其朋友，这些行为根本与协会无关。综上，恳请驳回巫建平的所有诉求。巫建平向一审法院起诉请求，一、判令四海篮球协会支付所欠巫建平租金62000元（2016年1月—2018年4月，2000元/月）；二、判令四海篮球协会支付所欠巫建平网络费1680元（2016年1月—2018年4月，60元/月）；三、判令四海篮球协会支付所拖欠的水电费2800元（2016年1月—2018年4月，100元/月）；四、判令四海篮球协会按同期银行贷款利率自应还款之日支付巫建平逾期付款利息至债务清偿完止；五、判令四海篮球协会支付巫建平委托的律师代理费10000元；六、判令四海篮球协会于判决生效之日起3日内变更经营地址；七、判令本案的诉讼费等均由四海篮球协会承担。巫建平于庭审中更正第一项诉讼请求：2016年1月至2018年8月期间31个月租金2000元每月。一审法院经审理查明，深圳市大鹏新区葵涌办事处溪涌社区盐村盐新南一巷X号房屋的所有人为巫建平与案外人巫某明，四海篮球协会的注册地址在上述房屋内。巫建平主张就涉案房屋双方之间存在房屋租赁关系并且四海篮球协会拖欠其租金费、网络费、水电费，为证明其主张，巫建平向一审法院提交了以下证据予以证明：1.房地产证，证明巫建平为涉案房屋的合法权利人。2.社会团体法人登记证书、照片、理事会会议纪要，上述证据四海篮球协会认为无法证明四海篮球协会实际占有和使用涉案房屋，并称拍摄照片系上任法定代表人欧阳某担任会长期间的个人行为，会议纪要中显示的会议地点亦系欧阳某个人添加。3.印鉴卡片、付款协议书，欲证明四海篮球协会一直使用涉案房屋作为办公场所，四海篮球协会对该组证据真实性予以认可，但认为只能证明四海篮球协会的注册地址，无法证明双方的租赁关系。4.律师费发票及委托代理合同，该发票显示巫建平为涉案支付律师费，四海篮球协会对该组证据的真实性予以认可，但认为此笔费用不应由四海篮球协会承担。5.电费发票及水费收据，欲证明四海篮球协会未曾向巫建平支付过任何水电费，相关费用均由巫建平女儿巫某琴支付。四海篮球协会认为巫建平提交的收据无法确定费用系四海篮球协会所产生，且缴款人巫某琴与欧阳某是夫妻关系，收据中亦未有四海篮球协会的确认，四海篮球协会不予认可。6.2018年1月份银行流水单，欲证明四海篮球协会未向巫建平支付过租金以及协会支付过装修费14800元，该流水单有四海篮球协会法人黄某东签名。四海篮球协会对该证据的真实性予以认可，但认为该流水单系为变更法人才在流水单签名，无法证明双方之间存在房屋租赁关系。7.《居民小组证明》，欲证明居民小组确认四海篮球协会一直使用巫建平房屋的事实，四海篮球协会对此不予认可并向一审法院提交《声明》一份，该《声明》出具人与《居民小组证明》出具人为同一人，声明内容载明“上述居民小组证明内容系出具人工作失误，未详细验证及未知是否存在租赁关系的情况下仓促盖章。”另查，巫建平在举证期限内向一审法院申请证人欧阳某出庭作证，证明主张巫建平、四海篮球协会存在房屋租赁合同关系并且双方有协商房屋租金的事实，证人欧阳某出庭作证，证人欧阳某称其为四海篮球协会上任法定代表人，其与水电费缴款人巫某琴为夫妻关系，巫建平系其岳父。并称四海篮球协会办公地点为涉案房屋，其与巫建平曾口头约定房屋租金、网络费、水电费、卫生费，因当时没有钱就一直拖着。又查，四海篮球协会在举证期限内向一审法院申请证人陈某忠、证人陈某业、证人蒋某斌出庭作证，证明主张巫建平、四海篮球协会不存在房屋租赁合同关系并且巫建平未曾向四海篮球协会索取任何费用的事实，证人陈某忠出庭作证，证人陈某忠称其为四海篮球协会副会长，称其从未和巫建平见过面亦不认识巫建平，四海篮球协会亦没有全职的办公人员，并称欧阳某在担任会长期间未和其沟通或索取过房租等任何费用。证人陈某业出庭作证，证人陈某业称其为四海篮球协会理事会成员，称其从未和巫建平见过面亦不认识巫建平，四海篮球协会亦没有全职的办公人员，并称欧阳某在担任会长期间未和其沟通或索取过房租等任何费用。证人蒋某斌出庭作证，证人蒋某斌称其为四海篮球协会成员，称其从未和巫建平见过面，只知道巫建平系欧阳某岳父，四海篮球协会亦没有全职的办公人员，并称欧阳某在担任会长期间未和其沟通或索取过房租等任何费用。上述证人均称协会的办公设备及体育器材均放在协会注册地，即四海篮球协会注册地。再查，根据双方在庭审中的质证确认情况，四海篮球协会法人黄某东于2018年4月份将协会物品搬离涉案房屋，四海篮球协会法人亦同意尽快变更经营地址。一审法院认为，当事人对自己的主张，有责任提交证据予以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的一方承担举证不能的法律后果。本案中，巫建平主张其与四海篮球协会之间存在房屋租赁关系及四海篮球协会拖欠租金、水电费、网络费，应就租赁关系的存在提交证据予以证明。结合巫建平提交的证据以及庭审调查的情况，一审法院认为，巫建平提交的证据不足以证明其主张，理由如下：一、四海篮球协会自2015年12月起筹备成立开始就从未有相关人员向巫建平缴纳过房屋租金。证人欧阳某系四海篮球协会上任法定代表人，亦是巫建平的女婿，其与巫建平、四海篮球协会之间均存在利害关系，而四海篮球协会亦为非营利性组织，综上原因，免租使用涉案房屋的既往事实符合情理。二、银行流水账只能证明四海篮球协会曾支付装修费用的事实，而并非认可巫建平、四海篮球协会之间存在房屋租赁关系并且拖欠巫建平所主张的相关费用。三、本案为房屋租赁合同纠纷，根据合同法的相关规定，租赁期限为6个月以上的租赁合同，应当采用书面形式，根据巫建平的主张，四海篮球协会自2015年12月开始即向巫建平承租了涉案房屋，如其与四海篮球协会之间存在租赁关系，双方应当签订书面的租赁合同，但巫建平未能向一审法院提交书面的租赁合同，没有书面合同的形式明确双方的权利和义务，对于巫建平主张双方口头约定租赁的基本内容，而四海篮球协会予以否认的情况下，巫建平方没有其他证据加以证实，一审法院亦无法就巫建平主张之市场租金价格确定涉案房屋租金标准。综上，一审法院认为巫建平提交的证据不足以形成完整的证据链证明双方之间存在房屋租赁关系以及四海篮球协会拖欠租金等费用的事实，依法应当由巫建平承担举证不能的法律后果，一审法院对巫建平在本案中提出的相关诉求不予支持。关于变更经营地址的问题，四海篮球协会的注册地址在涉案房屋，四海篮球协会亦表示同意变更，一审法院对此予以确认。需要说明的是，一审法院在本案中不支持巫建平的相关诉求，乃是基于民事诉讼证据规则的相关规定而作出裁判，并非否认巫建平对涉案房屋的使用和收益之权利，若巫建平有充分有效之证据证明双方之间确实就涉案房屋确实存在租赁关系并且四海篮球协会拖欠租金之事实，巫建平可依合法之途径另行向四海篮球协会主张相关的权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、四海篮球协会于该判决生效之日起在法人注册登记主管部门办理法人注册地址变更的所需期限内将其注册地址从涉案房屋内迁出；二、驳回巫建平的其他诉讼请求。案件受理费856元，由巫建平负担。二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同案件。根据上诉人的上诉内容，本案的争议焦点为巫建平与四海篮球协会之间就涉案房产是否存在有偿租赁合同关系。本院认为，一审从双方之间没有签订书面合同、其女婿及其他各位证人的证言内容、四海篮球协会没有相应的租金支出等综合因素，作出巫建平让其女婿作会长的四海篮球协会免费注册涉案住址的认定是适当的，相关理由一审判决已经作出充分阐述，本院不再重复。由于巫建平是免费让四海篮球协会来使用涉案房产作为注册地址，因此，巫建平要求四海篮球协会支付租金等的上诉请求不能成立，应予驳回。一审对此处理正确，本院对此予以维持。需要指出的是，巫建平要求四海篮球协会变更经营地址的诉讼请求属于工商行政管理的内容，不属于民事诉讼的受案范围，对巫建平的该项诉请，应驳回其起诉，本院另行制作民事裁定书予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初14356号民事判决第二项的内容。二审案件受理费1712元，由巫建平负担。本判决为终审判决。审判长  陈明亮审判员  张秀萍审判员  朱 宽二〇一九年四月十一日本件与原本核对无异书记员  徐若琳附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。