上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初15286号原告：上海瑞翼建筑装饰工程有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：崔世红，执行董事。委托诉讼代理人：郝洋，上海孙义荣律师事务所律师。被告：上海珠峰机电设备有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：钱张妹，总经理。委托诉讼代理人：杨群群，上海理帅律师事务所律师。原告上海瑞翼建筑装饰工程有限公司诉被告上海珠峰机电设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月24日进行了庭前证据交换、于2018年11月27日进行谈话。后依法转入普通程序，组成合议庭，于2019年4月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郝洋，被告委托诉讼代理人杨群群均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海瑞翼建筑装饰工程有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告擅自解除租赁合同的违约金人民币(下同)174,999元，赔偿装修损失225,400元，设备产品损失30,000元，再行租赁差价损失600,000元。事实与理由：原、被告于2016年9月签署了关于本市奉贤区青村镇南奉公路XXX号的《工业厂房租赁合同》，合同约定出租总建筑面积为3,453平方米，租赁期限自2016年9月10日起至2022年9月9日止，为期六年。租金为每年700,000元整。嗣后，原告支付了租金，被告交付了厂房，原告为进行生产，按约进行了装修搭建。但是，2017年8月初，被告却擅自解除租赁合同，并自行拆除原告搭建，造成原告大量产品毁损。原告认为，被告的行为显属违约，故原告诉讼来院。庭审中，原告明确诉讼请求中的装修损失为搭建油漆房损失202,400元以及厂房内改建透明彩钢板屋顶23,000元。被告上海珠峰机电设备有限公司辩称，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回原告的诉请。被告没有擅自解除租赁合同，不存在违约行为，不应当承担违约责任。因为青村镇政府安监办和村委会决定木器行业禁止生产，故原、被告自愿终止租赁合同。根据合同约定，原告应该恢复原状，原告的法定代表人的妻子邵月明承诺于2017年8月15日完成全部搬迁，故不存在搬迁的补偿问题，不存在原告诉称的装修工程量。合同约定没有被告的书面同意，原告不能装修，故被告不认可。设备和产品的损失，再行租赁差价损失都没有事实依据，原告没有按照承诺搬迁，在被告发送催告函后，现在还有很多垃圾未清理，原告应该支付占有使用和其他费用。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的发票三张，证明原告支付了装修费及搭建费共计225,400元，其中两张发票涉及油漆房的搭建，一张发票涉及厂房顶部的改建透明彩钢板的装修。被告对真实性不予认可，认为从发票地址看不出是在租赁房屋内，发票的货物也与本案没有关联，看不出是否为装修。对此，本院认为，被告对原告在系争房屋内搭建油漆房并装修了厂房顶部的透明彩钢板屋顶的事实予以确认，原告亦提交了发票的原件，故本院对上述证据真实性依法予以确认，原告确认该发票为补开的发票。2、原告提供的照片一组，证明因被告强行拆除油漆房，坍塌时压坏了原告的物料，导致原告的产品、广告物料都毁坏了。被告对证据真实性、关联性均有异议，认为不能证明原告的证明内容。对此，本院认为，该证据为原告自行制作，被告未予认可，故本院对该证据不予认定。3、原告提供的网页截屏，证明青村镇同类厂房的租金，以及原告再行租赁的差价损失。被告对真实性不确认，也不同意原告的证明观点。对此，本院认为，该证据未得到被告的确认，故本院不予认定。4、被告提供的照片一组，证明现场还有垃圾未搬走，被告把垃圾归拢到车间外的道路上堆放。原告对证据三性均不认可，认为不知道哪里拍摄的。对此本院认为，该证据未得到原告的确认，故本院对该证据不予认定。5、原告提供的证明一份，证明邵月明退休后与上海美茂企业形象策划有限公司(以下简称美茂公司)具有劳务关系。被告对真实性不予认可，认为美茂公司是借用原告场地，原告也委托过美茂公司支付租金款项，美茂公司的股东也姓邵，两家公司可能存在联系，不能否认邵月明作为原告的法定代表人的妻子参与了公司的经营。对此，本院认为，仅凭该证据不能证明邵月明与美茂公司的真实身份关系，且该证据未得到被告的认可，故本院对该证据不予认定。本院经审理认定事实如下：2016年9月，原告与被告签订《工业厂房租赁合同》一份，约定：由被告将位于上海市奉贤区青村镇南奉公路XXX号房屋出租给原告使用；租赁面积共计3,453平方米，包括大车间南半跨建筑面积1,880平方米、精工车间底层建筑面积516平方米、食堂与车间和食堂以东靠围墙建筑面积921平方米、食堂2楼以东统间建筑面积136平方米；租赁期限自2016年9月10日起至2022年9月9日止；租金共计700,000元每年；一年分两次付款，半年一次，采用先付后用形式；从租期生效起每3年提升一次租金，第一次提升6%，提升金额为42,000元，第二次提升租金另议；被告收取原告一个月的保证金58,333元；原告支付被告门卫管理费1,000元每月，每月月底支付；公共卫生排污费300元每月，每月月底支付；原告另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得被告的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由被告报请有关部门批准后，方可进行；租赁期间，如被告提前终止合同而违约，应赔偿原告三个月租金，如原告提前退租而违约，应赔偿被告三个月租金。上述合同签订后，原告向被告支付租金651,667元，保证金58,333元，两项合计710,000元。又查明，原告的租赁范围中，只有食堂2楼以东统间136平方米的房屋非产权登记信息中的有证房屋，且不具有建设工程规划许可证，其余房屋均系产权登记信息中的有证房屋。再查明，2016年9月，原告为大车间南半跨改建一部分透明彩钢板屋顶，花费23,000元，现仍保留在租赁房屋内。2017年8月15日，原告法定代表人的妻子邵月明出具《告知书》一份，载明：原告原定于7月31日遵照青村镇政府安监办、北塘村村委会、奉贤区消防管理处所约定，由于搬迁时间紧张，和被告协商至8月8日完成全部搬迁、车间清场恢复原样。实际情况，还未完成清场工作，再次与原告协商，最终至2017年8月21日前一定完成全部搬迁工作，以及车间、办公楼清理清场，垃圾装运处理干净，车间内恢复原样。该《告知书》落款处单位为原告上海瑞翼工程装潢有限公司，经办人处由邵月明签字。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议书》中涉及食堂2楼以东统间136平方米的房屋的部分，因未取得建设工程规划许可证，故该部分租赁合同应为无效合同。剩余租赁面积均属于有证房屋，故该部分租赁合同应为合法有效的合同。对于导致合同有效部分解除的违约责任是否在被告方的问题，本院认为，原告在庭审中亦承认，系因相关政府部门不允许原告从事油漆喷涂生产，故原告停止了生产并搬走了设备，且原告法定代表人妻子邵月明代表原告向被告出具了承诺书，自认系因遵照与政府相关部门的约定搬迁，并承诺了全部搬迁、将厂房恢复原样的时间期限；综上，本院认为，原告的表达及实际行为均表示租赁合同的不再履行，且无法继续履行的原因在原告方，故租赁合同有效部分解除的违约责任并不在被告。被告对原告的搬离予以同意，系双方对合同解除达成了合意。故本院对原告要求被告支付解除合同违约金174,999元的诉讼请求，不予支持。对于原告称邵月明与美茂公司具有劳务关系，故邵明月并非代表原告向被告出具承诺的意见，本院认为，邵月明系原告法定代表人的妻子，而原告为原告法定代表人一人独资的一人有限责任公司；原告未能提供有效证据证明邵月明系美茂公司的员工，而据原告称美茂公司亦在原告所承租的房屋内生产经营，原告的租金亦曾由美茂公司代为支付，故原告与美茂公司存在紧密联系，美茂公司出具的劳务关系证明不能作为排除邵月明代表原告公司的依据；综上，本院对原告上述意见不予采信，本院依法认定邵月明系代表原告出具搬离的承诺。对于原告要求被告赔偿彩钢板屋顶装修费用23,000元的诉讼请求，本院认为，该装修现仍存在于系争房屋上，且被告同意利用该装修，故被告应当予以适当补偿，本院根据合同期限及原、被告在庭审中对利用价值的确认，酌定被告应当补偿原告16,100元。故对原告要求被告补偿彩钢板屋顶装修费用16,100元的诉讼请求，依法予以支持。对于原告诉称被告将其搭建的油漆房拆除时造成原告大量产品和设备的损失，故要求被告赔偿油漆房损失202,400元及赔偿设备产品损失30,000元的诉讼请求，本院认为，原告未能举证证明系被告对原告的油漆房进行了拆除，被告对此也予以否认；且拆除油漆房时系争房屋尚未由原告返还被告，还在原告掌控之中，油漆房中的设备已经事先由原告搬离；综上本院对原告该诉称意见难以采信，对原告要求被告赔偿油漆房损失及设备产品损失的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告赔偿再行租赁差价损失600,000元的诉讼请求，本院认为，导致系争租赁合同有效部分的解除的违约责任不在被告方，原告要求被告赔偿租赁差价损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院》第二条、第十一条第(二)项的规定，判决如下：一、被告上海珠峰机电设备有限公司于本判决生效之日起十日内补偿原告上海瑞翼建筑装饰工程有限公司彩钢板屋顶装修费用人民币16,100元。二、对原告上海瑞翼建筑装饰工程有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14,074元，由原告上海瑞翼建筑装饰工程有限公司负担人民币13,800元，由被告上海珠峰机电设备有限公司负担人民币274元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐祖峰审 判 员  苏 姝人民陪审员  邹召龙二〇一九年四月三十日书 记 员  倪 璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。