中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）最高法民申620号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：孙小明。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：谢冰霞。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：谢文。 上述三申请人共同委托诉讼代理人：肖春才，广东威豪律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：高付军等19人（具体身份信息见附件）。 被申请人诉讼代表人：李发挥。 被申请人诉讼代表人：张丽萍。 委托诉讼代理人：张诰梅。 被申请人诉讼代表人：王利群。 一审被告：永州市云天房地产开发有限公司。住所地：湖南省永州市零陵区潇水中路**。 法定代表人：邓茗风，该公司代表人。 一审被告：邓茗风。 一审被告：李璐。 一审第三人：黄明武。 一审第三人：陈青林。 黄明武、陈青林共同委托诉讼代理人：唐海波。 一审第三人：邓秋艳 再审申请人孙小明、谢冰霞、谢文因与被申请人高付军等19人（以下简称高付军等人），一审被告永州市云天房地产开发有限公司（以下简称云天公司）、邓茗风、李璐，一审第三人黄明武、陈青林、邓秋艳第三人撤销之诉一案，不服湖南省高级人民法院（2017）湘民终520号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 孙小明、谢冰霞、谢文申请再审称，（一）高付军等人与云天公司之间的法律关系实际上是民间借贷关系。高付军等人以商铺价款的形式向云天公司出借资金，表面上的商品房买卖关系掩盖的是民间借贷的民事行为，并非双方真实意思表示，应属无效。另，商铺分割出卖没有相应的规划批准手续，系非法出售商铺，也属无效。（二）即使认定高付军等人与云天公司之间为商品房买卖关系，但因涉案商品房未办理产权转让登记，云天公司才是涉案商品房的合法所有权人。孙小明、谢冰霞、谢文与云天公司签订的抵押合同合法有效，并经登记善意取得抵押权。首先，二审判决混淆了不动产物权变动的生效要件和作为不动产物权的推定效力，错误适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》。其次，二审判决认为只要买受人完成相应付款义务，行使占有、使用、收益等权利，就可以对涉案商品房享有完全所有权，云天公司属无权处分，孙小明等人的抵押权因此无效，属于认定事实不清，且明显违反《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定。从事实的角度看，高付军等人从未占有、使用涉案商品房，只是定期收取收益，并最终取回本金。从法律的角度看，《中华人民共和国物权法》第九条和第十四条明确规定了不动产物权以登记生效为原则，以不登记生效为例外。商品房属于经登记方可发生物权变动效力的不动产，而是否发生效力以记载于不动产登记簿时为准。高付军等人和云天公司签订了商品房买卖合同，也交付了房款并实际占有使用，但双方始终未办理预告登记或房产过户登记，因此云天公司始终是涉案商铺的所有权人，作为有权处分人与孙小明、谢冰霞、谢文签署的抵押合同合法有效。孙小明、谢冰霞、谢文根据有效的抵押合同经登记取得的抵押权亦合法有效。（三）二审判决将购买商铺的投资者认定为“消费者”，并依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，认定高付军等人对案涉商铺享有的民事权利可以对抗孙小明、谢冰霞、谢文的抵押权，属于认定事实及适用法律错误。上述批复所称“消费者”应指为居住生活所需而购买房屋的购房人，不包括为经营目的的购房人。涉案商品房均为商铺并非住宅，高付军等人购买商铺的目的也并非自住，而是为了获取固定年息，并在期满后收回本金。因此高付军等人显然是以投资者身份购买商铺，而非该批复中的消费者，其权利不能对抗抵押权人的抵押权。二审判决对基本事实认定错误，必然导致适用法律错误，应予纠正。 高付军等人提交意见称，（一）高付军等人与云天公司之间是商品房买卖关系，并非民间借贷关系。云天公司于2007年9月13日办理了商品房预售许可证，可以出售案涉商铺。高付军等人购买商铺后未按每户进行物理分割，系受商业大厦经营模式限制，符合客观实际，不能证明商品房买卖合同的标的物没有特定化。（二）高付军等人购买房屋后，多次催促云天公司办理合同备案和商品房所有权证，均被云天公司以各种理由阻却。在湖南省永州市零陵区人民法院作出（2016）湘1102民初2931号等16份判决生效并进入执行程序后，亦因案涉商品房已设立抵押及云天公司欠缴税费而未能办理过户。高付军等人在案涉交易中已经尽到了所有义务，过错完全在云天公司。（三）邓茗风、李璐向孙小明等人借款700万元，实质是以高息为诱饵，非法吸收公众存款，已涉嫌刑事犯罪。 黄明武、陈青林提交意见称，（一）邓茗风违反《股权转让协议》的约定，将本属于黄明武、陈青林的房产抵押给邓秋艳，涉嫌恶意转移财产，恶意侵害第三人利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该抵押应属无效。（二）本案有充分的证据证明邓茗风与孙小明等人虚构借款合同，通过虚假诉讼达到转移财产的非法目的。（三）邓茗风与孙小明等人之间所谓的民间借贷与（2016）湘11刑初56号判决的情况相同，实际已涉嫌非法吸收公共存款犯罪，应当裁定驳回起诉，移交公安或检察机关。 本院经审查认为，本案系第三人撤销之诉，再审审查的焦点为：高付军等人诉请撤销的湖南省永州市中级人民法院（2014）永中法民三初字第58号民事判决是否确有错误，是否损害了高付军等人的民事权益。具体涉及以下三个问题：1.高付军等人与云天公司之间是民间借贷关系还是商品房买卖合同关系；2.案涉商铺的所有权人是谁；3.孙小明、谢冰霞、谢文对案涉商铺的抵押权是否有效，其能否对抗高付军等人优先受偿。 一、高付军等人与云天公司之间的法律关系应如何认定 从本案合同约定及实际交易看，虽然与一般商品房买卖合同一方交房、一方付款的单一交易模式有所不同，但并未超出以买卖商品房为核心的合同目的。高付军等人在出资购买商铺后，通过向云天公司返租收取租金，实现对房产的收益，符合多数买受人购买商铺并不是为了自用而主要以出租为目的的使用形式，不能得出双方达成了隐藏的民间借贷合意的结论。即便合同约定了买受人在一定年限后享有要求出卖人回购商铺的权利，也不等同于合同期满买受人即自动丧失对商铺的所有权，不能因此认定买受人无购房之本意。合同在性质上属于原始证据、直接证据，具有较高的证明力。在存在多种解读结果且具有同等合理性的场合，应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，藉此传达重诺守信的价值导向。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不能简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映。因此，应当认定高付军等人与云天公司之间为商品房买卖合同关系。 二、案涉商铺的所有权人应如何认定 根据原审查明事实，2010年8月至2011年12月期间，高付军等人先后与云天公司签订商品房买卖合同购买案涉商铺，并一次性支付了购房款项。双方虽然未按约向房屋产权管理部门办理合同备案及商铺过户登记手续，但高付军等人已经按照房屋买卖合同约定，由云天公司返租商铺以获取收益，云天公司亦依约向高付军等人支付了房屋租金。云天公司以房屋买卖合同为据经营管理高付军等人所购商铺，并非依法行使自身所有权而占有案涉商铺。原审判决基于前述事实认定高付军等人已经实际享有对商铺占有、使用和收益的权利，并进而认定其为案涉商铺的真实权利人，具有事实依据。 三、孙小明、谢冰霞、谢文的抵押权是否有效，能否对抗高付军等人优先受偿 因案涉商铺的真实权利人为高付军等人，云天公司在其已非案涉商铺所有权人的情况下以商铺设定抵押为债务提供担保，属于无处分权处分他人财产的行为。孙小明、谢冰霞、谢文向云天公司出借大额资金，理应严格审查借款人的资信状况和抵押财产的情况。案涉借款人云天公司为房地产开发公司，其主要资产为案涉楼盘“云天·芙蓉广场”。该楼盘商铺均采用先出售再统一返租的形式进行销售，并且在销售期间进行了长期而广泛的宣传。孙小明、谢冰霞、谢文应当对云天公司“云天·芙蓉广场”的销售情况进行充分的调查，更应当审慎甄别云天公司提供的抵押财产中是否涉及已经出售的房产，避免错误接受已经出售的房产作为抵押，损害买受人的权利。由于孙小明、谢冰霞、谢文未尽到合理的注意义务，存在重大过失，在签订抵押合同、办理抵押登记时错误接受已经由高付军等人买受并实际占有、使用和受益的房产作为抵押财产，孙小明、谢冰霞、谢文对案涉商铺抵押权不构成善意取得。因此，（2014）永中法民三初字第58号民事判决认定孙小明、谢冰霞、谢文对高付军等人所买受的商铺基于抵押权而享有优先受偿的权利，明显损害了高付军等无过错买受人的权利，原判决对该判项予以撤销，并无不当。孙小明、谢冰霞、谢文主张其已尽到了充分审查案涉商铺权属状态的义务，对案涉商铺构成善意取得，与事实不符，不予采信。 另外，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》针对的是消费者以居住为目的之房产的权益问题，案涉商铺并非用于居住的房屋，二审判决依据该批复认定高付军等人作为消费者对诉争房屋享有的权利可以对抗抵押权，确有不妥，但不影响本案处理结果，本院予以指出。 综上所述，孙小明、谢冰霞、谢文的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回孙小明、谢冰霞、谢文的再审申请。 审判长 杨 蕾 审判员 高燕竹 审判员 江显和 二〇一九年四月二十二日 法官助理李娜 书记员林文婷 附件：被申请人（一审原告、二审被上诉人）身份信息表                            序号                       姓名                       性别                       出生年月                       民族                       籍贯                       职业                       家庭住址                               1                       高付军                       男                       1963.10.24                       汉                       湖南零陵区                       农民                       湖南省零陵区石山脚乡大夫庙村                               2                       罗 芳                       女                       1982.04.19                       汉                       湖南零陵区                       个体经商户                       湖南省零陵区黄泥塘路41号门面                               3                       蒋杨文                       男                       1946.06.16                       汉                       湖南新田县                       退休                       湖南省新田县龙泉镇烟霞路16号                               4                       张丽萍                       女                       1966.04.12                       汉                       湖南双牌县                       退休                       湖南省双牌县泷泊镇兴隆街129号                               5                       李文贞                       女                       1991.05.19                       汉                       湖南双牌县                       教师                       湖南省双牌县泷泊镇兴隆街129号                               6                       李发挥                       男                       1960.03.11                       汉                       湖南零陵区                       下岗             职工                       湖南省零陵区河西萍阳路南路156号                               7                       李发明                       男                       1952.09.27                       汉                       湖南零陵区                       退休             工人                       湖南省零陵区河西萍阳路南路156号                               8                       邓芳群                       女                       1964.10.15                       汉                       湖南双牌县                       退休                       湖南省双牌县紫金中路39号                               9                       肖振权                       女                       1970.05.26                       汉                       湖南零陵区                       经商                       湖南省零陵区沿河北街                               10                       聂国森                       男                       1964.11.18                       汉                       湖南零陵区                       公务员                       湖南零陵区南津中路7号                               11                       彭建军                       男                       1974.03.21                       汉                       湖南零陵区                       公务员                       湖南省零陵区芙蓉广场A栋1单元601室                               12                       彭 芸                       女                       1971.09.19                       汉                       湖南零陵区                       教师                       湖南省零陵区芙蓉广场A栋1单元601室                               13                       邓开秋                       男                       1955.07.16                       汉                       湖南祁阳县                       农民                       湖南省零陵区金源小区D栋3单元2楼                               14                       李越峥                       男                       1971.11.11                       汉                       湖南祁阳县                       教师                       湖南省祁阳县潘市镇一中家属宿舍1号                               15                       漆翠娥                       女                       1970.02.08                       汉                       湖南祁阳县                       教师                       湖南省祁阳县复安路279号                               16                       张 帆                       男                       1993.06.09                       汉                       湖南零陵区                       公司             职员                       湖南省长沙市开福区福元中路338号                               17                       高付国                       男                       1966.03.01                       汉                       湖南零陵区                       农民                       湖南省零陵区石山脚乡大夫庙村十一组                               18                       王利群                       女                       1972.7.28                       汉                       湖南零陵区                       工人                       湖南省零陵区芝麻坪路4号                               19                       李惠群                       女                       1967.12.28                       汉                       湖南零陵区                       居民                       湖南省永州市零陵区中山南路12号附7号