浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终437号上诉人（原审被告）：金鑫明，男，1953年8月5日出生，汉族，住浙江省嘉善县。上诉人（原审被告）：嘉善县农商联小额贷款有限公司，住所地浙江省嘉善县罗星街道车站南路350、352、354号。组织机构代码05685942-0。法定代表人：邱彤，该公司董事长、总经理。两上诉人委托诉讼代理人：陆雨辰，浙江子城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王汉东，男，1968年12月22日出生，汉族，户籍所在地浙江省乐清市，现住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：盛方，浙江思贤律师事务所律师。原审被告：冯建明，男，1971年11月1日出生，汉族，住浙江省嘉善县。原审被告：张根发，男，1950年8月30日出生，汉族，住浙江省海宁市。委托诉讼代理人：袁立中，浙江东方正大律师事务所律师。原审第三人：嘉善大众房地产开发有限公司，住所地浙江省嘉善县魏塘街道中信街43-45号。统一社会信用代码91330421774391666C。法定代表人：钱华庭，该公司总经理。原审第三人：钱华庭，男，1955年8月5日出生，汉族，住浙江省嘉善县。原审第三人：沈通海，男，1954年6月28日出生，汉族，住浙江省嘉善县。上诉人金鑫明、嘉善县农商联小额贷款有限公司（以下简称农商联公司）因与被上诉人王汉东、原审被告冯建明、张根发、原审第三人嘉善大众房地产开发有限公司（以下简称大众房产公司）、钱华庭、沈通海案外人执行异议之诉一案，不服嘉善县人民法院（2018）浙0421民初3200号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年2月1日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金鑫明上诉请求：1.撤销嘉善县人民法院（2018）浙0421民初3200号民事判决书，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审适用法律错误。在金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》分别在第二十八条和第二十九条作出了不同的规定。其中第二十九条是专门针对房地产开发企业为被执行人而规定的特别条款。本案被执行人大众房产公司系房地产开发企业，被执行标的系被执行人名下不动产，故在法律适用上，本案既可以适用特别条款第二十九条之规定，也可以适用普通条款第二十八条之规定，且本案执行异议阶段法院作出的执行异议裁定所依据的也正是第二十九条。故一审适用法律错误，应予以改判。二、被上诉人系因自身原因未办理过户登记，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，不能据此排除执行。关于案涉房产未办理过户登记的原因，被上诉人曾有过完全矛盾的两种表述，明显违反禁反言原则。被上诉人方在2018年3月29日、5月15日执行调查笔录中陈述，系因办理产权证税费较高而己方资金紧张，故未能及时办理过户登记手续。被上诉人方在本案审理中陈述，系因为大众房产公司无力支付退房款，未将《土地使用权证书》、《房屋所有权证书》交付给被上诉人，导致无法办证。一审法院并未就表述矛盾的原因作出说明，而倾向性的认可被上诉人方在本案中陈述的理由，继而认定非因被上诉人自身原因未办理过户登记，缺乏事实及法律依据。退房款与办理过户登记两者并不冲突，两者均系大众房产公司的售后义务，在被上诉人不断催告办证，且被上诉人也有能力垫付税款的情况下，完全可以由大众房产公司先帮助办证后退款。大众房产公司陈述的因为无力向被上诉人退款故延迟办证的主张明显不符合逻辑。被上诉人怠于行使自己的权利，对于未办理过户登记手续存在过错。三、被上诉人未付清全部价款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，不能据此排除执行。从款项支付方式来看，房款金额巨大、支付方式单一且支付款项每笔均相同，不符合房屋交易之常理。同时，被上诉人提供的支付凭证所显示的房款总额与被上诉人与大众房产公司约定的房屋总价款不符，被上诉人亦未能说明不一致的原因。故被上诉人尚未付清房款。上诉人有理由怀疑被上诉人实际支付的款项为对大众房产公司、钱华庭、沈通海的借款而非购房款，案涉房屋买卖实际系以房抵债。四、被上诉人亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，不能据此排除执行。根据该条规定所购商品房必须是用于居住且买受人名下无其他可用于居住的房屋。本案中，被上诉人一次性购买了被执行人名下12套房屋，且系单身公寓，被上诉人名下也另有房产用于居住，足以认定其购买案涉房产并非用于自身居住，故不符合上述条款之规定。五、本案事实存在多处有悖常理之处，上诉人有理由怀疑被上诉人与原审第三人恶意串通，逃避债务。被上诉人提出异议的房产共计12套，房产数量之多超过一般购房者的实际需求，上诉人怀疑系被上诉人与原审第三人恶意串通，私自处置被执行人房产，以房抵债，故意逃避债务。综上，上诉人请求二审法院撤销原判并依法予以改判。上诉人农商联公司上诉请求：1.撤销嘉善县人民法院（2018）浙0421民初3200号判决书，依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉人农商联公司上诉所主张的事实与理由与上诉人王鑫明上诉所主张的事实与理由完全一致。被上诉人王汉东辩称：本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。第一，一审判决适用法律正确。被上诉人只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条之规定，就可以排除强制执行，一审法院适用第二十八条之规定作出判决正确。第二，案涉房屋系由于大众房产公司方面原因导致未办理过户登记，符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一法定条件。第三，上诉人认为被上诉人未付清全部房款与事实不符。一审法院已经查明被上诉人在2012年1月6日前已付购房款2784652元，而实际房款仅需2655848元。第四，上诉人称被上诉人与原审第三人存在以房抵债关系，但此系上诉人之猜测，与事实不符。原审被告冯建明陈述意见：同意上诉人上诉意见，一审判决有误，要求二审法院依法改判。原审被告张根发陈述意见：本案一审判决存在事实认定错误导致法律适用错误，应当改判驳回被上诉人王汉东的全部诉讼请求。理由是：被上诉人没有完成过户登记是由其自身导致的。首先，原审第三人大众房产公司应当退回的案涉房屋的差价与被上诉人王汉东应当支付的办证税费不能抵消，原审第三人大众房产公司未退还差价并不能免除被上诉人王汉东的办证义务。其次，根据被上诉人王汉东在一审中提供的《商品房买卖合同》第21页《补充协议》第11条约定：“买受人应在出卖人向其提供办理产权登记所需的资料前，与出卖人结清依法或书面约定应付给出卖人的所有款项。买受人委托出卖人办理该商品房产权登记的，应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料和相关费用。若买受人未与出卖人结清款项的，出卖人有权拒绝提供买受人办证的相关资料，其后果由买受人承担”。据此，如果委托原审第三人大众房产公司办理产权登记，被上诉人王汉东应当足额支付相应的办证税费，否则，原审第三人大众房产公司没有义务向其提供办证的相关材料或者代为办理登记。现被上诉人王汉东未付清办证税费导致房产证没有办理，系其自身原因导致。原审第三人大众房产公司、钱华庭、沈通海陈述意见：一审判决正确，应予维持。王汉东向一审法院起诉请求：不得对嘉善县魏塘街道华庭公寓8单元302室、303室、304室、305室、306室、307室、308室、309室、310室、311室、312室、313室房屋强制执行。一审法院认定：金鑫明与大众房产公司民间借贷纠纷一案，该院于2016年6月2日出具（2016）浙0421民初2033号民事调解书。因大众房产公司未自觉履行，金鑫明申请强制执行，该院于2016年7月11日立案受理（申请执行标的金额1006900元），案号（2016）浙0421执1378号。该院在执行过程中于2016年7月20日对大众房产公司名下位于嘉善县魏塘街道华庭公寓8单元302室、303室、304室、306室、308室、311室、312室、313室的8套房产予以查封，查封期限三年。农商联公司与钱华庭、大众房产公司、沈通海、陶建明小额借款合同纠纷一案，该院于2016年1月12日出具（2015）嘉善商初字第1248号民事调解书。因钱华庭、大众房产公司、沈通海未自觉履行，农商联公司申请强制执行，该院于2016年6月2日立案受理（申请执行标的金额284814.82元），案号（2016）浙0421执126号。在执行过程中，该院于2016年7月26日对大众房产公司名下位于嘉善县魏塘街道华庭公寓8单元305室、307室、309室、310室的4套房产予以查封，查封期限三年。张根发与大众房产公司商品房销售合同纠纷一案，该院于2017年5月12日作出（2017）浙0421民初510号民事判决。因大众房产公司未自觉履行，张根发申请强制执行，该院于2017年6月21日立案受理（申请执行标的金额93013.42元），案号（2017）浙0421执1305号。在执行过程中，该院于2017年11月3日对大众房产公司名下位于嘉善县魏塘街道华庭公寓8单元302室、303室、304室、306室、308室、311室、312室、313室、305室、307室、309室、310室的房产轮候查封，查封期限三年。冯建明与大众房产公司民间借贷纠纷一案，该院于2016年4月14日作出（2016）浙0421民初431号民事判决。因大众房产公司未自觉履行，冯建明申请强制执行，该院于2016年5月26日立案受理（申请执行标的金额140774元），案号（2016）浙0421执967号。在上述案件执行过程中，被上诉人王汉东就被查封财产权利向一审法院提出执行异议。该院经审查后认为，王汉东购买案涉房产并非用于居住，且因自身原因未办理产权登记手续，该情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第（二）项、第二十八条第（四）项之规定，其所提执行异议不成立，对其要求解除案涉房产查封措施的主张该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，于2018年6月5日作出（2018）浙0421执异11号执行裁定，驳回王汉东的执行异议。王汉东不服该裁定，遂提起本案诉讼。2011年1月25日，王汉东与大众房产公司签订《商品房买卖合同》，所购商品房系预售商品房，共计12套，为华庭公寓商住楼8单元302室、303室、304室、305室、306室、307室、308室、309室、310室、311室、312室、313室，备案合同编号分别为20110100448、20110100449、20110100451，备案时间均为2011年1月25日。上述12套房屋面积为41.36平方米至61.26平方米不等，合同第三条商品房基本情况中载明用途为住宅，合同所附房型平面图注明“单身公寓”。合同第九条约定的房屋交付时间为2014年12月30日前。合同签订后，王汉东于2011年1月27日就案涉房产向大众房产公司支付首期预售购房款共计1466164元，于2012年1月6日由其妻吴少蓉支付预售购房款共计1318488元，合计2784652元，上述房款开具了销售不动产统一发票（预售）。大众房产公司于2013年11月30日开具5份销售不动产统一发票（结算），于2014年1月17日开具7份销售不动产统一发票（结算），因房屋实测面积与合同面积差，上述12套房屋结算房款为2655848元，按合同价款应退款128804元。房屋按期交付后，大众房产公司因当时经营困难未能退还房屋差价，也未给王汉东代办好房屋土地证书。2017年12月17日，王汉东向大众房产公司索要案涉12套房产及一二楼商铺的房屋初始登记证书、结算发票等材料，随后至嘉善县不动产登记中心申请办理不动产登记，并于2017年12月20日缴纳契税，其中案涉12套房产契税共计79675.44元。王汉东在领取2018年3月29日登记发证的一二楼商铺的不动产权证时得知，案涉12套房产因被法院查封无法办理过户。王汉东妻子吴少蓉在2018年3月29日、5月15日向一审法院所作执行调查笔录中均陈述，因办理产权证税费较高而当时自己资金紧张，故未能及时办理产权登记手续。另查明，案涉12套房屋的初始登记时间为2013年11月13日，登记规划用途为住宅。王汉东妻子吴少蓉和儿子王嘉帆于2011年3月11日向大众房产公司购买了案涉房产下面一楼二楼的商铺，合同价款10753959元，于2018年3月29日办理不动产转移登记，登记用途为商业，该商铺现登记为嘉善正泰电器销售有限公司经营地址。房屋实测面积与合同面积差16.15平方米，按合同价计算需退差价款122481.60元。经现场勘查，案涉房屋与一二楼商铺以内部钢架楼梯相连，一二楼为经营销售大厅，三楼作为仓库用于存放销售的机电设备等，其中南北各4套已打通为各一大间，商铺和三楼房屋与外部公共楼梯已封闭，内部自行安装有一部货梯。根据百度地图全景照片历史影像，2014年9月17日、2016年3月11日拍摄的照片显示，嘉善正泰电器销售有限公司该处经营场所当时的外观与现状基本一致。一审法院认为：本案系王汉东主张其对金鑫明、农商联公司、冯建明、张根发申请执行的现登记在被执行人大众房产公司名下的案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益提起的案外人执行异议之诉。本案王汉东与大众房产公司关于案涉12套房屋买卖有经备案的商品房买卖合同为据，并有正规的预售、结算销售不动产发票以及相应的银行转款凭证证实购房款已经付清，且上述房屋买卖早于该院查封之前。金鑫明、农商联公司关于王汉东与大众房产公司之间可能存在以房抵债并非房屋买卖的抗辩意见，无任何依据和凭据，该院不予采纳。本案争议的焦点是：王汉东是否已合法占有案涉房屋，未办理不动产登记是否系王汉东自身原因。1.关于王汉东是否已合法占有涉案房屋。经现场勘查，王汉东占有涉案房屋属实，且至少在2014年9月17日之前已实际占有，早于该院查封时间。张根发认为王汉东擅自将住宅房改为仓储用房，违反法律规定，并非合法占用。该院认为，王汉东系基于合法有效的商品房买卖合同，在合同约定的时间因出卖人的交付而接收占有了案涉房屋，应认定为合法占有。物权包括占有、使用、收益和处分的权利，王汉东改变房屋用途，属于其使用违反规划法、物权法的相关规定；同时要考虑到案涉房屋所在楼宇系商住楼，而非普通居民住宅，其将与一二层商铺相连的三层单身公寓改为仓储用房，不影响其占有案涉房屋本身的合法性。2.关于未办理不动产登记是否系王汉东自身原因。王汉东妻子吴少蓉在一审法院执行中作为代理人向该院作了陈述，表示因办理产权证税费较高而己方资金紧张，故之前未能及时办理产权登记手续。该院据此认定系其自身原因没有办理房产登记。现其委托诉讼代理人在本案诉讼中表示吴少蓉当初该表述不当，王汉东经营的公司规模较大，有充足的资金缴纳契税，当时因为大众房产公司交房时承诺代办房产证，因其经营困难应当退还房屋差价款而没有退还，该笔退款足以支付缴纳契税等房产登记所需费用，自己不应额外多交一笔钱，之后自己多次催促但大众房产公司始终没有退钱也没有告知有关情况，故而拖延至2017年12月17日，才从大众房产公司拿到相关材料去缴纳契税办理房屋登记。大众房产公司对此亦予认可，表示当时房产证一般都是代办，当初确实没有退钱去给被上诉人办理房产登记。农商联公司认为被上诉人方推翻自己之前向法院所作陈述，应不予采纳；金鑫明认为大众房产公司在2014年曾归还其借款70万元，所以大众房产公司无法退款的理由不存在。对此，该院认为应结合本案具体情形予以考察。大众房产公司认可应退款而未退的情况属实，而且本案中张根发的债权也是其购买与案涉房屋在同一楼宇的房屋产生的应退款项及逾期利息。王汉东2017年12月20日实际缴纳的契税金额合计为79675.44元，案涉房屋系从开发商处购买的一手商品房，办理权证除契税外不需交纳其他大额费用，不存在二手房交易中因交易间隔时间长短而转让税费有明显差异的情形，且该笔契税的总金额明显小于应退款金额，因此，被上诉人以及原审第三人所称因大众房产公司无钱退款以用于缴纳契税而致延迟办证的说法，相比较王汉东自己资金困难没有缴税办证的陈述更合乎常理。虽然案涉12套房产大众房产公司的初始登记时间为2013年11月13日，但本案中没有证据证实大众房产公司已即时向王汉东交付该权证，要求王汉东自行办理转移登记，或者告知了相关事项。从王汉东在2017年12月20日前去缴纳契税准备办理权证的情况看，王汉东应该并不知道初始登记证书、结算发票等早已留存在大众房产公司，也不知道房屋已被查封。实际上，王汉东妻儿出资1000余万元购买的一二楼商铺，也是直到2017年12月17日拿到房屋初始登记证书、结算发票之后才去办理房产登记，于2018年3月29日才取得不动产权证。至于农商联公司认为王汉东对于大众房产公司迟延办证应及时提起诉讼，该院认为对于普通的民事主体，不能将诉讼维权视为必需的手段，不能据此认为买受人有过错。综上，该院认为未办理不动产登记主要是由于大众房产公司未及时交付初始登记证书、结算发票，因经营困难没有退款用于代办支付契税，也没有明确向王汉东告知有关情况所致，王汉东虽然在办理涉案房屋登记中存在迟延的情况，但不存在过错，不宜认定为未办理登记系由于自身的原因。从本案所涉四笔债权的发生时间和性质来看，金鑫明的200万元借款最早发生于2013年5月4日，起诉前已归还本息120万元；农商联公司的100万元借款发生于2013年11月3日，起诉前已归还本金20万元及部分利息，调解后又已归还40万元，大众房产公司系连带责任保证人。该两笔债权均发生于本案房屋买卖合同签约、付款之后；张根发的债权系其购买与案涉房屋在同一楼宇的大众房产公司613室房屋，因面积差产生的退款及逾期利息；冯建明的10万元借款发生于2009年12月11日，但当天还同时与大众房产公司签订了《华庭公寓房产意向协议书》，今后可抵作房款，后因房屋未能按期建造才起诉要求归还借款。综上，该院认为，与王汉东作为案涉房屋买受人的物权期待权相比，上述金钱债权不应优先。关于本案的法律适用，在金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》分别在第二十八条、第二十九条作了不同的规定。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该院认为，该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用。本案中王汉东购买案涉房屋并非自用居住，可适用第二十八条规定来审查其主张是否可以排除执行。综上，王汉东就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请停止对案涉房产执行的诉讼请求应予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决不得对嘉善县魏塘街道华庭公寓8单元302室、303室、304室、305室、306室、307室、308室、309室、310室、311室、312室、313室房屋强制执行。【该院（2018）浙0421执异11号执行裁定于判决生效时自动失效】案件受理费18530元，由王汉东负担2530元，金鑫明负担10560元，由农商联公司负担2988元，由冯建明负担976元，由张根发负担1476元。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明，金鑫明与大众房产公司民间借贷纠纷一案，一审法院出具的民事调解书案号应为（2016）浙0421民初2023号，而非一审判决表述的（2016）浙0421民初2033号。农商联公司与钱华庭、大众房产公司、沈通海、陶建明小额借款合同纠纷执行案件案号应为（2016）浙0421执1126号，而非一审判决表述的（2016）浙0421执126号。二审另查明，在王汉东与大众房产公司签订的《商品房买卖合同》第十六条“关于产权登记的约定”明确，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2015年3月30日前，取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。合同附件八：补充协议内容第11条明确，买受人应在出卖人向其提供办理产权登记所需的资料前，与出卖人结清依法或书面约定应付给出卖人的所有款项。买受人委托出卖人办理该商品房产权登记的，应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料和相关费用。若买受人未与出卖人结清款项的，出卖人有权拒绝提供买受人办证的相关资料，其后果由买受人承担。同时，案涉房产中，302室至308室合同约定的建筑面积、总价完全一致，310室至312室合同约定的建筑面积、总价完全一致。《销售不动产统一发票（预售）》中，302室至306室的预售购房款完全一致，307室及308室的预售购房款完全一致，310室及311室的预售购房款完全一致。《销售不动产统一发票（结算）》中，302室至308室的建筑面积、售房款金额完全一致，310室至312室的建筑面积、售房款金额完全一致。王汉东缴纳案涉房屋契税的《税收缴款书》中，有7份缴款书载明的实缴金额均为6313.32元，3份缴款书载明的实缴金额均为6484.92元。二审对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，本案系被上诉人王汉东认为其对登记在原审第三人大众房产公司名下的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益而提起的案外人执行异议之诉案件。根据现有法律规定，结合当事人诉辩意见及在案的证据，本案争议焦点有三：一是本案是否可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定；二是案涉房产是否系因王汉东自身原因未办理过户登记；三是王汉东是否已支付案涉房产全部价款。具体分析如下：一、关于本案的法律适用问题《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，第二十九条规定了房屋消费者物权期待权的保护条件。上述司法解释并未明确规定对目前仍登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，只能适用第二十九条的规定。亦即上述两条规定并非以被执行人是否系房地产开发企业作为适用的区分标准，第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用。本案中，被上诉人王汉东所购房屋虽然并非用于居住，但法院仍可适用第二十八条之规定审查其要求排除强制执行的主张是否成立。因此，一审判决适用法律正确。二、关于案涉房产未办理过户的原因问题本案中，虽然王汉东方关于未办理过户登记原因的解释前后并不完全一致，但纵观全案，王汉东方不存在故意拖延时间以减少或逃避税费等情形，而且大众房产公司还应当退还王汉东因面积误差而多支付的预售购房款。虽然案涉房产初始登记时间为2013年11月13日，但本案中没有证据证实大众房产公司已根据合同约定即时向王汉东交付土地、房屋权属证书等办理过户所需资料。大众房产公司直至2017年12月才向王汉东交付过户的相关资料。此前，在缺少上述资料的情况下，王汉东客观上也无法自行办理过户登记。虽然王汉东在办理过户登记中有一定迟延，亦未提起民事诉讼要求大众房产公司退款或协助办理过户登记手续，但其仅为普通民事主体，现有证据不能认定其对未办理过户登记存在法律上的过错。三、关于王汉东是否已支付案涉房产全部价款的问题本案中，王汉东提交了《销售不动产统一发票（预售）》、《销售不动产统一发票（结算）》、《中国银行对公现金缴存单（回单联）》、《银行进帐单》、中国建设银行《银行汇（本）票申请书》等相关证据材料，足以认定王汉东支付的预售购房款已超过案涉房屋实际应支付的价款，大众房产公司亦予以认可。而上诉人并未提供相反的证据予以反证，故可以认定王汉东已支付全部价款。上诉人上诉称，案涉房款金额巨大、支付方式单一且支付款项每笔均相同，不符合房屋交易之常理，对此，根据二审查明的事实，王汉东系对于建筑面积相同的房产支付相同数额的房款，符合交易习惯。至于上诉人所称王汉东与大众房产公司存在以房抵债等情形，但未提供相关证据，且与本案已查明的事实不符，故该项上诉理由亦不能成立。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13548元，由上诉人金鑫明负担10560元，由上诉人嘉善县农商联小额贷款有限公司负担2988元。本判决为终审判决。审判长  顾进良审判员  孙 浩审判员  樊钢剑二〇一九年四月二十三日法官助理钱慧智书记员杨思园