甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2018）甘09民初56号原告（反诉被告）：瓜州县兴业房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码916209226654103970。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：田某，甘肃神舟律师事务所律师。被告（反诉原告）：武威市金羊建筑工程公司，统一社会信用代码916206022254211568。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：李某，甘肃天问律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某2，甘肃天问律师事务所律师。第三人：瓜州县三统水利机械工程有限责任公司，统一社会信用代码91620922712739110D。法定代表人：王某，该公司董事长。委托诉讼代理人：杜某，甘肃汉池律师事务所律师。原告瓜州县兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业公司）与被告武威金羊建筑工程公司（以下简称金羊公司）返还原物纠纷一案，本院于2018年4月24日受理后，依法组成合议庭进行了审理。案件审理过程中，被告金羊公司提起反诉，本院经审查决定合并审理。因瓜州县三统水利机械工程有限责任公司（以下简称三统公司）与本案存在利害关系，2019年1月25日，本院依职权通知该公司作为本案第三人参加诉讼。本案现已审理终结。兴业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告移交位于××县、22号，二楼121号、122号、222号商铺；2.判令被告承担给原告造成的损失874327.29元（租费损失630000元、利息244327.29元）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年7月28日，原告与被告签订了建设工程施工合同一份，约定被告为原告修建瓜州县新州里购物广场商贸大厦及续建工程、综合商铺、农机商铺。2010年6月28日工程竣工验收后，被告未将农机商铺的五套商铺移交，占用至今。酒泉市中级人民法院（2014）酒民一初字第39号民事判决书告知双方之间的房屋纠纷另行解决。据此，原告提起诉讼，要求被告返还私自占用原告的房屋，并承担占用期间的租赁费(包括利息)直至房屋移交为止。金羊公司辩称：1.酒泉市中级人民法院（2011）酒民二初字03号民事判决书及（2012）酒民一初字第23号民事判决书均认定兴业公司将上述房屋转让给了金羊公司，双方之间房屋买卖关系依法成立。工程竣工时，金羊公司将上述房屋交付给了兴业公司，兴业公司将防盗门安装完成后，将房屋钥匙交付给了金羊公司，房屋已实际交付。2.兴业公司将房屋交付给金羊公司后，从未向金羊公司送达过解除买卖关系的通知，双方也未就解除房屋买卖关系达成新的协议，双方之间的买卖关系依法成立，应受法律保护。3.兴业公司对金羊公司享有的是主张房屋价款的债权，而不是物权，且房屋价款应当按照订立合同时的市场价格计算。4.金羊公司基于房屋买卖关系占有上述房屋，属合法占有，兴业公司主张损失无法律依据。5.兴业公司将上述房屋交付给金羊公司后，金羊公司又抵顶给了其他债权人，客观上也无法返还。综上，双方之间的买卖关系依法成立，兴业公司对金羊公司只享有债权，请求驳回兴业公司的诉讼请求。金羊公司向本院提出反诉请求：1.依法确认金羊公司与兴业公司之间就新州里购物广场B2区19-26号商铺八套、新州里购物广场451号住宅一套、地下室一套，B1区一楼16号、22号及二楼121号、122号、222号商铺的买卖关系合法有效；2.判令兴业公司协助金羊公司办理上述房屋的不动产权登记手续；3.判令案件受理费由兴业公司负担。事实和理由：2007年11月24日双方就B2区商铺八套签订了买卖合同，对标的物、建筑面积、房屋价格等合同主要内容进行了明确约定。451号住宅一套、地下室一套，及B1区一楼16号、22号、二楼121号、122号、222号商铺，在双方的建设工程施工合同纠纷中，兴业公司认可都出售给了金羊公司，且房屋在竣工验收后已交付给了金羊公司。反诉请求所涉房屋不动产权属登记人为兴业公司，兴业公司从未要求金羊公司返还房屋或要求解除合同，现请求确认双方之间的买卖关系合法有效。诉讼中，金羊公司主张B1区二楼121号、122号、222号房屋是住宅而非商铺，价格应按住宅计算。兴业公司辩称：1.新州里购物广场B2区19-26号商铺八套、新州里购物广场451号住宅一套、地下室一套是三统公司的房屋，并非兴业公司所有，金羊公司将他人的财产要求在本案中处理，没有事实和法律依据。2.双方未签订过买卖合同，金羊公司也没有证据证明双方之间存在买卖合同。如果双方存在房屋买卖关系，兴业公司在主张工程款时应扣减房款，但兴业公司起诉主张工程款时，要求全额支付工程款，证明兴业公司从未认可双方之间存在买卖合同关系。双方之间未形成过买卖合同，故不存在兴业公司行使解除权的问题。3.涉案房屋全部是商铺，没有安装防盗门，不存在交付钥匙的问题，房屋是金羊公司非法占用，而非兴业公司交付给金羊公司。4.涉案房屋所有权属兴业公司所有，金羊公司将房屋流转与兴业公司无关。综上，金羊公司的反诉请求不能成立，请求予以驳回。三统公司述称，金羊公司反诉请求中的新州里购物广场B2区19-26号商铺八套、新州里购物广场451号住宅一套、地下室一套，已经酒泉市中级人民法院（2018）甘09民初55号民事判决确认归三统公司所有，但金羊公司未按判决书确定的时间给付房款和利息，金羊公司付清欠款后，三统公司同意协助金羊公司办理房屋过户手续。为证明自己的主张，兴业公司提供了如下证据：证据一：建设工程施工合同一份，拟证明金羊公司承建兴业公司发包的工程，金羊公司未移交的房屋系该工程中应当移交的房屋。金羊公司和三统公司对该证据的真实性及证明目的均无异议。证据二：1.酒泉市中级人民法院（2014）酒民一初字第39号民事判决书；2.甘肃省高级人民法院（2017）甘民终241号民事判决书。拟证明：1.酒泉市中级人民法院（2014）酒民一初字第39号民事判决已生效，生效判决对“房屋纠纷”裁定“另案解决”。2.被告占有原告房屋未移交的事实。金羊公司和三统公司对证据的真实性及证明目的均无异议。证据三：瓜州县房地产管理局未办证商铺清单证明一份，拟证明被告未移交的房屋至今未办理产权登记手续。金羊公司对该证据真实性无异议，认为证明的内容不是没有产权，而是没有办理过户手续。三统公司对该证据无异议。证据四：租赁合同三份，拟证明同地段相邻房屋的租金标准。金羊公司认为该合同对其没有约束力，也没有法律规定计算损失时可以参考与本案无关的他人的租赁合同。三统公司对该证据无异议。证据五：甘肃银行借款合同两份、邮储银行借款合同一份，用以证明贷款利息。金羊公司认为该证据是原告单方提供，对其无约束力，不予认可。三统公司对该证据无异议。证据六：损失计算清单一份，用以说明损失计算方法。金羊公司认为该证据是原告单方提供，对其无约束力，不予认可。三统公司对该证据无异议。证据七：瓜发改备字（2007）30号文件、农机销售综合楼竣工验收报告及竣工验收备案表、建设用地规划许可证，拟证明B1区房屋是商业用地，项目名称是农机销售综合楼，故B1区二楼121号、122号、222号房屋并非住宅，事实上也是作为门店或办公用房。兴业公司起诉要求返还房屋，房屋性质并非主要事实，如要判决返还房价，住宅和商用房屋价格差距巨大。金羊公司对证据的真实性予以认可但对兴业公司的证明目的不予认可，主张B1区二楼的三套房屋是商业住宅，价格比普通住宅低。三统公司对该证据无异议。为证明自己的主张，金羊公司提供了如下证据：证据一：1.瓜州县建设局出具的《关于兴业房地产开发公司规划证事宜的情况说明》一份；2.瓜州县房地产管理局出具的《证明》一份。拟证明原告要求被告移交的房屋的所有权人（物权登记人）是兴业公司。金羊公司和三统公司对该证据真实性及证明目的均无异议。证据二：1.2007年11月24日三统公司八套商铺出售协议；2.（2014）酒民一初字第39号案庭审笔录；3.三统公司在（2011）酒民二初字第03号案中提交的民事答辩状；4.（2011）酒民二初字第03号案卷第294页三统公司《住宅楼及商业门点抵顶价格明细表》一份（包含地下室）。拟证明：1.双方就诉争房产存在买卖关系，依法成立，合法有效；2.被告取得的诉争房屋占有使用权，是依约由原告同意交付被告的，是合法占有。兴业公司对上述证据的真实性无异议，对证明目的和关联性有异议，认为赵殿秀所说的房屋与本案无关，本案诉争的商铺不是赵殿秀所发通知中的房屋，原告从来没有将案涉房屋交付被告，是被告修建完毕后未移交，不存在合法占有的问题。三统公司对该证据无异议。证据三：（2011）酒民二初字第03号案证据卷（6-2卷）第176页兴业公司提供的《住宅楼及商业门店抵顶价格明细表》一份，拟证明：1.兴业公司同意将B1区一楼16号、22号及二楼121号、122号、222号房屋出售给金羊公司，并同意以工程欠款进行抵顶，双方房屋买卖关系依法成立，合法有效，金羊公司对房屋系合法占有。兴业公司认为其在以前诉讼中有过房屋抵顶工程款的想法，但因价格问题双方未达成一致，所以并没有形成房屋买卖合同，现在对该主张不予认可，被告的证明目的不能成立。三统公司对该证据无异议。证据四：1.酒泉市中级人民法院（2014）酒民一初字第39号民事判决书一份；2.酒泉市中级人民法院（2017）甘09民初65号民事判决书一份；3.酒泉市中级人民法院（2017）甘09民初66号民事判决书一份。拟证明新州里购物广场一期、二期工程尚欠金羊公司工程款本金3346015.05元，双方也同意以工程款抵顶房屋价款。兴业公司对（2014）酒民一初字第39号民事判决书的证明目的有异议，同时认为（2017）甘09民初65、66号民事判决书与本案无关联性，不能证明被告的证明目的。三统公司对该证据无异议。证据五：从（2011）酒民二初字第03号案卷中调取的瓜州县农机销售综合楼二层平面图一张，拟证明B1区二楼的121、122、222号房屋性质为住宅，并不是商铺。兴业公司和三统公司对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，认为房屋虽然在修建过程中是按照图纸修建的，但修建好至今都是作为商铺使用。三统公司未提交证据。根据案件的审理情况，本院依职权调取了以下证据：证据一：本院（2011）酒民二初字第03号案卷中2011年8月29日、2011年11月14日的质证笔录。各方当事人均无异议。证据二：从（2011）酒民二初字第03号案卷中调取的房屋买卖合同三份、房地产买卖申请审批书三份、契税凭证四份。各方当事人均无异议。证据三：从（2011）酒民二初字第03号案卷中调取的兴业公司抵顶明细表。兴业公司认为房管局的清单上写的是购物广场，双方当事人对（2014）酒民一初字第39号民事判决书都没有异议，可以按照该判决书内容认定。金羊公司对抵顶事实及房屋面积没有异议，但对抵顶价款及房屋性质有异议。三统公司对该证据无异议。证据四：本院（2018）甘09民初55号民事判决书。各方当事人均无异议。对各方当事人无争议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，综合全案事实和证据予以分析认定。根据双方当事人提供的证据及陈述，本院查明以下事实：2008年3月16日，金羊公司与三统公司签订建设工程施工合同一份，约定由金羊公司为三统公司修建瓜州县渊泉综合市场商住楼、电器商铺、摩托车商铺，施工范围包括土建、给排水、地暖、电气安装；合同价款初步定为6320250.88元，竣工后按中标价及变更签证后实际发生的工程量确定。2009年7月28日，金羊公司与兴业公司签订建设工程施工合同一份，约定金羊公司为该公司修建瓜州县新州里购物广场商贸大厦及续建工程、综合商铺、农机商铺，施工范围包括土建、给排水、地暖、电气安装；合同价款初步确定为9453200元。合同还对发包人、承包人的其他权利义务作了约定。合同签订后，金羊公司依约组织人员、设备进行施工。合同履行过程中，由于三统公司不具备房地产开发资质，三统公司于2008年8月18日与具有开发资质的兴业公司签订了委托协议书，委托兴业公司完成其施工合同项下工程项目的开发与销售，并约定工程款由委托人三统公司直接支付给施工方金羊公司。委托协议书签订后，三统公司将工程项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等变更登记至兴业公司名下，由兴业公司负责开发建设。后金羊公司完成了上述合同约定的工程项目内容,先后经发包方、承包方及相关机构组织验收，金羊公司为三统公司施工的工程于2009年11月13日通过验收，金羊公司为兴业公司施工的工程于2010年6月28日通过验收。后因双方对工程款产生争议，金羊公司将兴业公司、三统公司起诉至本院，诉讼中双方对金羊公司占用的房屋抵顶工程款的价格存在争议。本院经审理于2016年12月22日作出（2014）酒民一初字第39号民事判决，认为当事人关于房屋抵顶工程款的争议不属于建设工程施工合同纠纷案件的审理范围，最终认定兴业公司欠付金羊公司工程款521511.23元。2018年4月12日作出（2017）甘09民初66号民事判决，认定三统公司欠付金羊公司工程款300127.55元，对金羊公司占用房屋问题也未处理。另查明，工程竣工后，金羊公司实际占用三统公司电器商铺一、二层19-26号商铺八套、451号住宅一套、地下室一套，实际占用兴业公司农机商铺一楼16号、22号及二楼121号、122号、222号房屋。因双方就房屋价格存在争议，在金羊公司起诉兴业公司及三统公司支付工程款的案件中均未做处理，告知由当事人另案解决。三统公司、兴业公司分别提起诉讼，要求金羊公司返还房屋或者支付房屋价款并承担租金及利息损失。2018年12月17日，本院作出（2018）甘09民初55号民事判决，认定B2区19-26号八套商铺、451号住宅一套、地下室一套归三统公司所有，三统公司与金羊公司以该房屋抵顶工程款的事实成立，对三统公司要求返还房屋的请求未予支持，判由金羊公司向三统公司支付房屋价款2436988元及利息。再查明，2010年，新州里购物广场一楼商铺每平方米售价为2900元左右，住宅每平方米售价为1360元左右。兴业公司主张的农机商铺一楼两套房屋面积分别为53.78平方米、42.66平方米，二楼三套房屋面积分别为110.5平方米、110.5平方米、112.68平方米。对一楼的房屋兴业公司和金羊公司均认可属于商铺，对二楼的房屋，兴业公司主张是商铺，金羊公司主张是住宅。本院认为，本案争议焦点为：一、兴业公司要求金羊公司移交所占用房屋或以市场价格支付房屋价款的主张能否成立；二、兴业公司主张的房屋租金及利息损失应否支持；三、金羊公司要求确认其与兴业公司就B2区19-26号八套商铺、451号住宅一套、地下室一套，B1区一楼16号、22号及二楼121号、122号、222号房屋的买卖关系合法有效的主张能否成立。关于兴业公司主张的房屋移交或支付价款的问题。兴业公司与金羊公司签订建设工程施工合同，约定由金羊公司为兴业公司修建瓜州县新州里购物广场商贸大厦及续建工程、综合商铺、农机商铺。工程竣工后，金羊公司实际占用兴业公司所有的××区、22号及二楼121号、122号、222号房屋。双方在工程款纠纷案件中曾对房屋抵顶事项进行商议的陈述，证明双方之间曾经确有过以房屋抵顶工程款的约定，应当认定房屋抵顶工程款的事实成立。且上述房屋自建成后一直由金羊公司实际占用，部分已转售或抵顶他人，已不具备实际返还的条件，故对兴业公司要求移交房屋的诉讼请求不予支持。因案涉房屋不能返还，金羊公司应向兴业公司支付房屋相应价款。关于房屋价格，因金羊公司自房屋建成就实际占有，应当认定房屋抵顶事实自房屋竣工之日成立，房屋价格应按照工程竣工时的2010年的标准计算，参照瓜州县房管局房产交易备案资料中同期同区位房屋销售价格，本院认定一楼商铺每平方米2900元，住宅每平方米1360元。兴业公司主张二楼三套房屋属商铺，但设计图纸显示该三套房屋为住宅，对其性质应按设计的用途认定，故认定二楼三套房屋的价格应按住宅的价格计算。据此，一楼商铺的价款应为279676元（96.44㎡×2900元/㎡），二楼三套住宅的价款应为453804.8元（333.68㎡×1360元/㎡），以上合计，金羊公司应向兴业公司支付房屋价款733480.8元。关于兴业公司主张的房屋租金及利息损失问题。因金羊公司是在双方协议以房屋抵顶工程款的情况下占有房屋，并非无故占用，兴业公司主张房屋租金损失缺乏事实依据，不予支持。但因双方对房屋抵顶价格存在争议，金羊公司在占用房屋期间并未实际支付房屋价款，故对兴业公司主张的利息损失应予支持，金羊公司应自确定房屋抵顶的次日即2010年6月29日起向兴业公司承担其所占用房屋价款的利息至房屋价款实际清偿之日止。关于金羊公司主张的买卖合同是否成立及效力问题。如前所述，金羊公司与兴业公司之间以房屋抵顶工程款的事实成立，故双方之间就农机商铺B1区一楼16号、22号及二楼121号、122号、222号房屋存在买卖合同关系，金羊公司付清工程款后，兴业公司应协助金羊公司办理房屋登记手续。关于B2区19-26号商铺八套、451号住宅一套、地下室一套，虽然本院（2018）甘09民初55号民事判决认定该房屋实际归三统公司所有，但因三统公司在施工过程中将工程项目的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等变更登记至兴业公司名下，房屋以兴业公司名义开发建设，房屋初始登记在兴业公司名下，相关法律手续只能以兴业公司名义办理，故应认定B2区19-26号商铺八套、451号住宅一套、地下室一套是金羊公司与兴业公司之间存在房屋买卖合同关系，办理房屋登记手续的义务由兴业公司承担。综上所述，兴业公司的诉讼请求部分成立，金羊公司的反诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)》第五条、第十条(?javascript:SLC(21651,94)?)、第六十二条(?javascript:SLC(21651,114)?)、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）武威市金羊建筑工程公司支付原告（反诉被告）瓜州县兴业房地产开发有限责任公司房屋价款733480.8元，限于本判决生效后30日内履行完毕；二、被告（反诉原告）武威市金羊建筑工程公司承担拖欠原告（反诉被告）瓜州县兴业房地产开发有限责任公司房屋价款733480.8元的同期银行贷款利息（以中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2010年6月29日计算至实际清偿之日）；三、确认原告（反诉被告）瓜州县兴业房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）武威市金羊建筑工程公司就瓜州县新州里购物广场B2区19-26号商铺八套、451号住宅一套、地下室一套及B1区一楼16号、22号、二楼121号、122号、222号房屋存在房屋买卖关系；四、原告（反诉被告）瓜州县兴业房地产开发有限责任公司在被告（反诉原告）武威市金羊建筑工程公司付清本判决第三项中房屋的相应价款后30日内协助被告（反诉原告）武威市金羊建筑工程公司办理上述房屋的不动产权登记手续；五、驳回原告（反诉被告）瓜州县兴业房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47866元，由原告（反诉被告）瓜州县兴业房地产开发有限责任公司负担23933元，被告（反诉原告）武威市金羊建筑工程公司负担23933元。反诉案件受理费20512元，由原告（反诉被告）瓜州县兴业房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审 判 长 蔺春辉审 判 员 张小青人民陪审员 郭贵文 二〇一九年四月十七日书 记 员 高 阳