贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初2358号原告：贵州诺德物业管理有限公司，地址：贵阳市云岩区香狮路********。法定代表人：牟安忠，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈忠，贵州黔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭杰，贵州黔信律师事务所律师。被告：杨某，男，1988年10月2日生，苗族，住贵州省松桃县。原告贵州诺德物业管理有限公司与被告杨某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州诺德物业管理有限公司的诉讼代理人彭杰，被告杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵州诺德物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付2015年9月至2018年5月期间的物业管理费4082.43元；2.请求判决被告向原告支付违约金1385.81元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与贵州省经济适用住房建设发展中心签订了《××小区××期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务合同》，合同约定由原告对××小区××期“顺海组团”经济适用住房提供前期物业管理服务。物业服务收费标准为高层住宅1.3元/月·平方米。未按期足额交付物业服务费用的，从欠费次月1日起按欠费总额的5‰收取违约金。被告购买了××小区××期“顺海组团”31#3-9-2的房屋（电梯房），并于2014年5月9日收房。收房时，被告已签字认可上述“前期物业管理服务协议”，签收了业主手册，被告依约交纳物业管理费至2015年8月31日，此后未再交纳物业管理费。被告杨某辩称：原告是不是根据协议手册来走程序，手册我们签订的，在和物业或者业主有纠纷之前，先向主管部门申请调解，若调解不成才能申请仲裁，请问对方是否有申请。被告于2014年签收房屋和手册，并且缴纳了一年的物业费至2015年，但是原告并未按照物业手册做好自己的物业服务。手册规定绿化、物业相关的清洁卫生、污水排放清理、公共绿化的护养维修等，现在的现状是，公共部分被圈占，私自搭建，小区养鸡养狗很多，打扰居民。并且绿化变成菜地。由于原告未尽到管理义务，公共部位搭建了违章建筑，给业主带来了安全隐患。小区车辆停放混乱无序，严重影响业主出入，原告视而不见。31栋3单元楼道进门处电瓶车充电线到处都是，给出入的业主带来安全隐患。投放广告从未得到过业主的同意，也从未对收费内容进行公示。综上原告所做都是对被告权益的侵害，对于违反规划乱打乱建，物业并未及时处理，根据物业费的服务标准，小区24小时应当执勤，小区重点部分应当每3小时巡逻一次，小区公共垃圾应当每天清扫一次，小区的楼道每天清洁一次，楼道每半年清理一次，对绿化定期护养修建。原告对上述物业服务质量标准没有一项能达到标准要求。按照双方签订的消防协议书约定，原告负责本小区的消防安全工作，因定期开展消防宣传和消防演练。综上被告依法享有合同抗辩权，被告支付了相应物管费，原告却未履行相关服务，被告有权向原告拒绝支付物业管理费。原被告双方签订的物管协议、消防安全协议书合法有效，对双方当事人具有法律约束力，本应当遵守，但原告未能履行，被告依法享有拒绝履行的权利，据此要求法院驳回原告全部诉请。经审理查明：被告杨某是××区××路××小区××期顺海组团××号楼×单元×层×号房屋（建筑面95.16平方米）的所有权人。2010年12月1日，原告作为乙方与作为甲方的贵州省经济适用住房建设发展中心签订《××小区××期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务合同》，由贵州诺德物业管理有限公司提供前期物业管理服务；该合同约定：服务期限从2010年12月1日起至2013年11月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同其满前3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业企业。物业服务收费标准为高层住宅1.3元/月·平方米。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，经书面催缴仍不交纳的，乙方可采取诉讼等形式依法追缴，乙方从业主欠费次月1日起按欠费总额的5‰每日收取逾期缴费违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金。该合同还对双方的权利义务、物业管理服务费、房屋共用部位、共用设施、设备、违约责任等进行了约定。此后，原告作为乙方与作为甲方的贵州省经济适用住房建设发展中心又签订了一份《物业委托合同补充协议》，甲方将贵阳××小区××期“顺海苑”小区委托给乙方实行物业服务，其中第四条约定“委托管理期限为：自首位业主入住之日起，至业主大会与其选定的物业管理企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止。”该合同签订后，原告即依约为××小区××期“顺海组团”小区提供物业服务。被告于2014年5月9日在原告办理了收房手续，并签收了一份《业主手册》，该业主手册包含了《××小区××期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务协议》《××小区××期“顺海组团”临时管理规约》其中物业服务费的标准、违约责任与《××小区××期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务合同》《物业委托合同补充协议》中的相同；《业主手册》中的《××小区××期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务协议》第三十条约定“本协议在履行中发生争议，由双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解：协商不成或调解无效的，双方可选择向贵阳仲裁委员会申请仲裁处理。”《××小区××期“顺海组团”临时管理规约》第三十一条约定“业主违反本临时管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，拒交物业管理服务费用、停车服务费等，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主或物业服务企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼。”被告从2015年9月1日至今未向原告交纳物业费。原告分别于2016年11月20日、2017年8月张贴了《缴费通知书》向被告催收拖欠的物业费。庭审中，被告提供照片，拟证明原告不作为，服务不尽责导致小区环境差，违章建筑多，房屋漏水等；原告的意见为照片不能反映时间、地、地点能达到其证明目的。上述事实，有当事人陈述及其提供的相关证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与建设单位贵州省经济适用住房建设发展中心签订的《××小区××期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务合同》《物业委托合同补充协议》，由此原告成为了××小区××期“顺海组团”的物业服务企业，并为该小区提供物业管理服务至今。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告作为该小区的业主，上述合同对其均具有约束力，现原告作为该小区的物业管理服务方并提供了物业服务，被告应当向原告交纳相应的物业费，原告主张2015年9月1日至2018年5月31日期间，被告共欠缴费33个月；被告房屋建筑面积95.16平方米，应缴纳物业管理服务费4082.36元（计算公式：95.16×1.3×33=4082.364元，四舍五入保留两位小数为4082.36元）。该物业服务合同是集体约定、共同承受，具有公共性的合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况是，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同或不认同服务质量而认定物业公司的服务质量达到标准或未达标准。因此，本案被告作为整体已经接受了物业服务，就不能以其自己的标准认定物业服务质量未达标准，并以此为由拒付物业服务费。否则将出现对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖赖物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。业主针对物业服务不到位的感受，除可以及时建议、监督物业公司履行管理职责，及时消除不利于小区公共秩序的问题，还应积极依法行使业主权利，通过业主大会、业主委员会等自治机制，形成小区业主集体意志，对物业服务形成相对具体的质量标准、解约条件等合同条款，甚至通过业主集体决议，依法更换物业服务企业或服务机构，方能实现良好的小区公共秩序。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。因双方合同义务并非同一性质，不是《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”规定的同时履行抗辩权、先履行抗辩权中的“互负债务”，不能适用法定抗辩权的规定。因此，物业服务方不完全履行物业服务合同义务时，业主不能以此作为，交付物业管理费请求权的抗辩。因此，被告认为原告在提供的物业服务中存在的其他问题，被告可另行主张权利。对于原告主张被告支付违约金的诉请，因原告在物业管理服务上确实存在一定程度的不足和问题，致使双方在交纳物业费用上发生争议，被告并非无故拖欠物业管理费，故本院综合双方的过错程度，在兼顾公平原则的基础上对该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。”《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：第（五）按时交纳物业服务费用；。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同。以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于适用的解释》第三十一条“经营者使用格式条款与消费者订立管辖协议，未采取合理方式提请消费者注意，消费者主张管辖协议无效的，人民法院应予支持。”之规定，判决如下：一、被告杨某于本判决生效之日起十日内给付原告贵州诺德物业管理有限公司物业服务费4082.36元；二、驳回原告贵州诺德物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由被告杨某承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  邵泓泽二〇一九年四月二十二日书记员  岳于楠