广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0608民初3777号原告：罗庭芬，男，1974年2月10日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，被告：梁嘉颖，男，1995年7月21日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：佛山市高明区永盛房产代理有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道泰和路418号之一，统一社会信用代码91440608MA4UQ0TY62。法定代表人：谭杰荣。委托诉讼代理人：李洁晶，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱爱清，广东禅都律师事务所律师。原告罗庭芬与被告梁嘉颖、佛山市高明区永盛房产代理有限公司居间合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后，依法适用简易程序后转为普通程序公开开庭审理本案。原告罗庭芬，被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司的委托诉讼代理人朱爱清到庭参加了诉讼。被告梁嘉颖经本院公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗庭芬向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告梁嘉颖向原告返还房屋过户费25000元,被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司返还房屋过户费11000元给原告；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：被告梁嘉颖是被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司的员工,原告于2016年12月31日通过两被告与原屋主刘锦荣签订房地产买卖合同,购买位于佛山市高明区荷香路XX号XX座XX梯XX房,合同约定于2017年1月30日前三方共同到房屋交易中心处办理过户手续。于2017年9月6日,被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司要求原告支付11000元过户税费,并于当天双方共同签订《补充协议》1份。但于2017年12月1日被告梁嘉颖告知原告，原屋主不愿协助办理过户手续，故要去法院起诉原屋主需要律师费8000元用以委托律师打官司使用。原告将相关款项以微信及现金的形式支付给被告梁嘉颖，被告梁嘉颖于2018年5月3日以微信的形式发了一份佛山市中级人民法院的传票给原告，造成原告以为被告梁嘉颖在帮忙处理房屋过户的问题。直至原告发现情况不对时，被告梁嘉颖于2018年7月25日向原告出具《协议》一份约定，于2018年8月13日一次性还清款项19000元。同日向原告出具《收据》一份，写明收到原告支付代办过户费9500元。于2018年8月2日被告梁嘉颖连同原告及原屋主共同到相关部门办理房屋变更手续，被告梁嘉颖向相关部门支付了3254元税金，但剩余25000元至今仍未归还给原告。被告梁嘉颖是被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司的员工，故被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司应承担相关返还责任。被告梁嘉颖没有向本院提供答辩意见及证据，亦没有到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证权利。被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司辩称，一、被告梁嘉颖私下收取原告的过户税费11000元及律师费8000元,后面又再次收取代办过户费9500元,此行为系被告梁嘉颖的个人行为,与被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司无关。1.被告梁嘉颖在本案中没有代理权。被告梁嘉颖于2016年8月1日入职被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司处，从事二手房买卖工作，其本人已于2018年1月30日因个人原因自动离职，离职后公司与梁嘉颖签订的《员工离职申请表》要求梁嘉颖发朋友圈告知客户自己已离职，且不能分组屏蔽，在次月发工资前不能删除。被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司也已第一时间将梁嘉颖离职的消息通知了原告。因此，被告梁嘉颖私下收取罗庭芬的款项系被告梁嘉颖的个人行为，并非职务行为，与被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司无关，其产生的债权债务应由梁嘉颖承担；2.被告梁嘉颖私自收取客户的过户税费、律师费等行为均不在被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司授权范围之内。梁嘉颖2018年1月30日之前作为被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司的职员,主要职责是为客户提供咨询和居间服务,促成买卖双方签订《房地产买卖合同》，被告梁嘉颖不是公司法定代表人，公司也没有授权给梁嘉颖收取客户的过户税费、律师费等权利。3.原告罗庭芬未尽合理注意，存在重大过失，并非“善意相对人”。（1）关于过户税费11000元。在三方签订的《房地产买卖合同》最后部分的特别告知条款采用加框形式突出提示“经纪方提示:经纪方未授权任何经纪个人收取代理费、税金、定金、房款或其它任何交易款项,持有佛山市高明区永盛房产代理有限公司财务专用章的收据收取房地产咨询及买卖代理费或代收交易款项，是经纪方唯一认可的方式。为保障买卖双方的合法权益，请切勿擅自向未持有佛山市高明区永盛房产代理有限公司财务专用章的收据的任何经纪支付任何款项，否则，由此而引起的一切法律风险和不利后果由买卖双方自行承担。经纪方未授权任何经纪个人签署补充协议或作出任何口头或书面承诺，签订补充协议或者承诺须由经纪方盖章方对经纪方具法律效力”，因此，根据《房地产买卖合同》约定，梁嘉颖是无权收取该11000元过户费，罗庭芬向被告梁嘉颖支付该11000元过户税费必须有加盖公司财务专用章的收据加以确认。(2)关于代办过户费9500元。首先,被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司与原告双方并没有任何书面约定需要另外支付9500元的代办过户费。其次,原告在已给梁嘉颖支付了11000元过户税费,且该费用已经足够支付过户费,且其在诉状及微信聊天记录中都已提到其当时已经知晓梁嘉颖在骗他,梁嘉颖也没有归还他8000元律师费的情况下,于2018年7月25日又再次向梁嘉颖缴纳9500元的代办过户费,向梁嘉颖支付了两次过户税费,存在重大过错,其系原告的自愿处分行为,与被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司无关。(3)关于律师费8000元,首先,作为一名成年人,应知晓最基本的常识,委托律师打官司,是需要本人与律师事务所签订民事委托代理合同,本人亲自办理委托手续后并向律师事务所支付律师费的,而本案中原告在既没有和律师事务所签订委托代理合同,也没有和律师事务所办理委托手续下,没有核实清楚情况,就擅自向第三人支付律师费,存在重大过错。其次,三方签订的《房地产买卖合同》第十条明确约定起诉时向物业所在地人民法院（即高明法院）起诉，且案子还在一审阶段，也不可能去到佛山中院审理。因此，原告在诉状中称梁嘉颖以微信的形式发了一份佛山中院的传票给他，造成其以为梁嘉颖在帮忙处理房屋过户问题，系其自身未尽注意义务所致，并非被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司的原因。最后，梁嘉颖仅是一名房地产中介，其工作范围也不包含帮客户找律师及代收律师费，所以原告罗庭芬作为一名成年人，没有尽到基本的注意义务，私自向梁嘉颖支付律师费，系其自愿处分行为，与被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司无关。二、原告与梁嘉颖两人达成了协议，由梁嘉颖还清款项。原告在诉状及提交的微信聊天记录中已知悉梁嘉颖收取过户费11000元和律师费8000元系梁嘉颖的个人诈骗行为，微信聊天记录称梁嘉颖“无一句真话，假话连篇”，证明其清楚知悉梁嘉颖的诈骗行为，所以其第一时间不是找被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司协商处理，而是不断地在微信里问梁嘉颖拿钱，双方并于2018年7月25日达成协议，同意梁嘉颖于2018年8月13日还清19000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”和《最高人民法院印发关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见的通知》第十三条的规定:“合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信相对人具有代理权。”和第十四条的规定“人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务，此外还要考虑合同的缔结时间、以谁的名义签名、是否盖有相关印章及印章真伪、标的物的交付方式与地点、购买的材料、租赁的器材、所借款项的用途、建筑单位是否知道项目经理的行为、是否参与合同履行等各种因素，作出综合分析判断。”据以上规定，构成“表见代理”应同时具备行为人具有代理权的客观表象和相对人善意无过失两个方面的要件。本案证据表明，这两个要件均不具备，被告梁嘉颖私下收取原告的过户税费11000元及律师费8000元,后面又再次收取代办过户费9500元,此系被告梁嘉颖的个人行为,与被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司无关,不构成职务行为和表见代理。原告在本案中存在得大过错,并非善意的相对人,且原告与梁嘉颖已达成共识,由梁嘉颖退还款项,因此,恳请法院驳回原告的诉讼请求,被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司无需承担责任。原告围绕诉讼请求提供了如下证据：原告身份证复印件1份、人口信息查询资料1份、天眼查企业信用报告1份，房地产买卖合同复印件1份、补充协议1份，收据、协议各1份、微信聊天记录截图6份、借记卡账户历史明细清单6张，微信转账截图3份、发票1份、税收完税证明1份。被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司除对原告所举证据1的真实性无异议外，其他由法院认定，但认为上述证据不能证明被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司收取了原告的过户费11000元、律师费8000元和代办过户费9500元。经审查，没有出现否定上述证据真实性的因素，本院对其真实性予以确认并在卷佐证，但证据未能证明原告的上述款项已经划入被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司的账户。被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司对于自己的主张亦提供了以下证据：责任承诺书1份和员工离职申请表1份。原告对被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司所举证据不认可，认为被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司就被告梁嘉颖的离职没有人通知过原告。经审查，没有出现否定被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司所举上述证据真实性的因素，本院对其真实性予以确认并在卷佐证，但该证据不足以证实被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司已及时将被告梁嘉颖的离职之事告知了原告。本院经审理认定事实如下：2006年12月31日，经被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司介绍，原告与刘明东签订了《房地产买卖合同》1份，双方约定了相关的房屋买卖事宜，并在合同尾部用方框提示：“经纪方未授权任何纪纪个人收取代理费、税费、定金、房款或其它任何交易款项，持有佛山市高明区永盛房产代理有限公司财务专用章的收据收取房地产咨询及买卖代理费或代收交易款项，是经纪方唯一认可的方式。为保障买卖双方的合法权益，请切勿擅自向未持有佛山市高明区永盛房产代理有限公司财务专用章的收据的任何经纪支付任何款项，否则，由此而引起的一切法律风险和不利后果由买卖双方自行承担。经纪方未授权任何经纪个人签署补充协议或作出任何口头或书面承诺，签订补充协议或者承诺须由经纪方盖章方对经纪方具有法律效力。如有任何疑问，欢迎致电服务监督热线135××××7992垂询！感谢您选择永盛房产代理有限公司为您提供服务！”。卖方刘明东及其代理人刘锦荣、原告罗庭芬、被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司在合同页脚签名按模和盖章。合同签订当天，被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司收取了原告的中介代理费4500元。2017年9月6日，原告（甲方）罗庭芬与被告（乙方）佛山市高明区永盛房产代理有限公司签订《补充协议》1份，双方约定：“就买卖佛山市高明区荷城道荷香路XX号3座XX梯XX的物业甲乙双方达成协议：1.甲乙双方约定按该房地产按整套出售并计价，总金额11000元整；2.上述物业所产生的税费全部由乙方承担，甲方在过户当天向乙方支付中介服务费及过户税费合计11000元整；3.签订本协议后，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分全部由乙方承担，与甲方无关。本协议自双方签字之日起生效，逾期支付，将按0.1%/天支付违约金”。2018年1月30日，被告梁嘉颖向被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司提交了《员工离职申请表》和《佛山市高明区永盛房产责任承诺书》，表示因个人原因申请离职，同时向公司作出如下承诺和保证：“1.本人在任职期间为公司所签署协议或所有纸质说明及其一切个人承诺包括:房屋居间合同、承诺书、保证书、担保书、收据、诚意金、口头承诺等具有行政法律效力的依据凭证,导致损害公司利益以及对客户隐瞒;2.不得向同行或向社会传播、透露有关任何关于本公司的商业机密、不私下跳过公司收取佣金、不弄虚作假、不索取回扣、不泄漏公司机密文件及业务信息、公司营运方式;3.不得以公司名义作出任何损害公司形象或令公司利益受损,无论离职与否;4.严格遵守公司各项安全规定、规章制度，遵守公司保密协议,不得盗窃、损坏公司资源;5.离职后若遗留自己未结案的交易,必须跟踪处理完成。就以上5点本人作出以下承诺:无论在职与否,出现一切因本人个人行为,令公司利益受损或影响公司形象、令客户或同事受到的一切损失。个人自愿接受公司处罚,并承担一切因此造成的法律责任以及赔偿。”梁嘉颖在承诺人栏签名并按模。梁嘉颖的离职获得了公司批准，离职时，梁嘉颖还被要求向朋友圈告知已离职，且不能分组屏蔽，在次月发工资前不能删除。发朋友圈内容：各位客户，各位朋友，大家好，今天起由于私人原因我正式离开佛山市高明区永盛房产代理有限公司，所有工作已移交公司下一部门接手，如有业务或售后方面需要咨询或办理请联系欧小姐：186××××9393。2018年7月25日，被告梁嘉颖向原告出具《收据》1份，确认收到罗庭芬交来代办过户费9500元，同日，被告梁嘉颖还与原告罗庭芬签订《协议》1份，双方同意被告梁嘉颖于2018年8月13日一次性还清款项人民币19000元。2018年8月2日,原告与被告梁嘉颖到佛山市高明区行政服务中心办理了房产过户手续,并由被告梁嘉颖支付了房产过户税费3254元。诉讼中，原告罗庭芬陈述，在2017年春节前曾向被告梁嘉颖给付了律师费8250元（3250元是微信支付，5000元是现金支付），现按8000元计算，连同11000元、9500元和律师费8000元，合共28500元，扣减被告梁嘉颖支付的房产过户税费3254元，余款按25000元计算。原告罗庭芬还确认在2018年6、7月份知道了被告梁嘉颖已经离职，原告仍向被告梁嘉颖支付9500元是为了能够搏一搏被告梁嘉颖能为其办理房产过户。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”，又第四百二十七条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。原告与被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司达成居间关系,被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司已经促成原告与不动产所有人签订《房地产买卖合同》，并已收取了4500元的中介服务费。后原告还与被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司签订了《补充协议》1份，约定原告在过户当天向被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司支付中介服务费及过户税费11000元。现原告诉请两被告偿还的是过户费，因此，本案应属于居间合同纠纷。原告与被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司的居间合同关系合法有效，应受法律保护。在三方签订的《房地产买卖合同》页尾部分用边框明确标示：为保障买卖双方的合法权益，请切勿擅自向未持有佛山市高明区永盛房产代理有限公司财务专用章的收据的任何经纪支付任何款项，否则，由此引起的一切法律风险和不利后果由买卖双方自行承担。经纪方未授权任何经纪个人签署补充协议或作出任何口头或书面承诺，签订补充协议或者承诺须由经纪方盖章方对经纪方具法律效力。原告未按合同约定，多次私下向被告梁嘉颖支付款项，明显已构成违约，由此产生的法律责任应由原告与被告梁嘉颖两人承担。被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司在被告梁嘉颖离职时，已按规定办理了相关的离职审批手续，要求被告梁嘉颖在微信朋友圈发布离职信息，且不能分组屏蔽。被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司在管理上虽然有瑕疵，但基本上已经尽到了告知义务，不存在重大过错。相反，原告明知被告梁嘉颖已经离职，但仍然相信被告梁嘉颖，并多次向被告梁嘉颖支付款项，还找被告梁嘉颖办理了房产过户手续，事后亦只是要求被告梁嘉颖出具相关的收据和带有偿还19000元款项内容的协议，并没有即时向被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司反映梁嘉颖的违规（无权）代理行为，其在主观上存在过错，由此产生的经济损失风险应由原告自行承担。原告认为在签订《补充协议》当天向被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司支付了11000元，原告对自己的主张未能提供证据予以证实,且与《补充协议》约定的在过户当天向被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司支付中介服务费及过户税费合计11000元整的内容相矛盾，故本院对原告的该主张不予采信。为此,原告请求被告佛山市高明区永盛房产代理有限公司返还房屋过户费11000元的主张，依据不足，理由不成立,本院不予支持。被告梁嘉颖在离职后违反公司规定,违规收取原告的款项为原告办理房产过户手续,事后向原告出具收据和与原告签订带有偿还款项19000元内容的协议,理应承担向原告偿还款项的民事责任。被告梁嘉颖在2018年7月25日与原告约定在2018年8月13日一次性还清原告款项19000元，另外还收取了原告代办过户费9500元。关于该9500元，原告是在明知被告梁嘉颖已经离职的情形下,抱着搏一搏的心态去找被告梁嘉颖尝试代办房产过户,两人一起去办理过户交税手续,原告在完税后明知所缴税款数额少于9500元的情况下,并没有要求被告梁嘉颖归还余下多出的款项,或者要求其立下欠据,以确认欠款数额,被告梁嘉颖也没有表达要归还余下款项的意思表示。根据生活常理分析,被告梁嘉颖在离职后暂时没有工作收入,不可能无偿为原告办事,且被告梁嘉颖出具给原告的《收据》表明收到的款项为代办过户费，并不是单纯的税费，可见，被告梁嘉颖收取原告的9500元应理解为除了相关的过户税费外还包含代办的劳务费用。故原告请求被告梁嘉颖返还该9500元的主张，依据不充足，与生活常理不相符，本院不予支持。综上所述，被告梁嘉颖应返还原告的款项应为19000元，被告梁嘉颖欠款不还，损害了原告的合法权益，应承担偿还欠款给原告的民事责任。对于原告高出部分的主张，本院不予以支持。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告梁嘉颖应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗庭芬偿还欠款19000元；二、驳回原告罗庭芬的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费425元（原告已预交），由原告罗庭芬负担102元，被告梁嘉颖负担323元。被告梁嘉颖负担的诉讼费323元连同第一项欠款一并支付给原告，本院不另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  陈玉明审判员  严志刚审判员  娄鸿瑾二〇一九年四月二十六日书记员  梁 涛