.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}   包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终310号   上诉人（一审被告）：赵荣，男，1978年11月1日出生，汉族，住内蒙古自治区。   上诉人（一审被告）：段红梅，女，1976年7月17日出生，汉族，住内蒙古自治区，系赵荣之妻。   被上诉人（一审原告）：北京中建世纪物业服务有限公司包头分公司。   法定代表人：龙辉，公司执行董事。   委托诉讼代理人：赵强，内蒙古硕达律师事务所律师；   委托诉讼代理人：李华，内蒙古硕达律师事务所律师。   上诉人赵荣、段红梅因与被上诉人北京中建世纪物业服务有限公司包头分公司（以下简称北京中建物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2018）内0291民初1635号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   赵荣、段红梅上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回北京中建物业公司的诉讼请求；2、一、二审案件受理费由北京中建物业公司承担。其上诉理由是：1、一审判决认定事实错误。一审中北京中建物业公司提交的2013年-2018年物业费缴费花名册、保洁工作记录、安保工作记录等证据均为其单方制作，且未提交原始的缴费票据存根，不能证明一审判决书中所提到的缴费率达到70%的情形。2、一审法院认定赵荣、段红梅违约错误。根据国家、自治区、包头市颁布的《物业管理条例》，国务院颁布的《物业承接检验办法》中相关规定，物业服务企业在承接物业时，应当查验并确认物业是否具备交付条件，并由双方签字确认。物业服务企业承接不符合交付条件或者未经查验的物业，物业服务费由建设单位与物业公司承担。赵荣、段红梅在一审时已经提交证据证明在涉案小区长期不具备物业承接条件，故本案物业费应当由北京中建物业公司和开发商承担。3、一审判决给付80%的物业费错误。2015年秋季以前，涉案小区远未达到交付条件，物业服务几乎没有，而且北京中建物业公司在2016年5月以后停止服务，业主自行缴费打扫卫生，故2016年5月后的物业费应当全免。4、北京中建物业公司已将物业服务全部委托他人，2017年、2018年的物业服务由包头市鸿铭物业管理有限公司提供，北京中建物业公司无权收取物业费。5、一审判决计算物业费错误。赵荣、段红梅的欠费时间是51个月零5天，一审判决按照52个月计算错误。   北京中建物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。双方签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效。协议签订后，北京中建物业公司一直在进行物业服务，业主应当依约交纳物业费。   北京中建物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判令赵荣、段红梅给付2014年9月1日至2018年12月31日物业管理费14478元。2、请求判令赵荣、段红梅按照《前期物业服务协议》约定的每日3‰支付逾期付款违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2018年7月19日应支付的违约金为35907.14元。3.诉讼费由赵荣、段红梅承担。   一审法院认定事实：段红梅（乙方）是中建御澜世家小区11号楼304号业主，房屋面积为154.68平方米。双方于2013年9月26日签订了前期物业管理服务协议，协议约定物业服务费的标准为住宅1.8元/月/平方米；交纳费用时间为业主按年交纳物业服务费，并在办理入住手续时预付12个月的物业服务费，物业服务费按年度交付费用。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起以应付款为基数按每日3‰交纳违约金。段红梅于合同约定的缴费期限内未交纳2014年9月26日至2018年12月31日共计52个月的物业服务费。   一审法院认为，北京中建物业公司与段红梅于2013年9月26日签订的《前期物业服务协议》出于双方真实意思表示，内容合法，应当受到法律保护，双方存在物业服务合同关系，段红梅作为中建御澜世家小区的业主，应当依约履行支付物业服务费的义务。《前期物业服务协议》约定段红梅在办理入住手续时预付12个月的物业服务费，物业服务费按年度交付费用，因双方就物业服务费的缴费时间仅约定缴费方式为按年度交付费用，未就交费时间作出具体明确的约定，故视为段红梅的缴费时间为每年度的最后一日，即12月31日，缴费起算时间为2014年9月26日。根据段红梅提供的证据，能够反映北京中建物业公司在提供物业管理服务过程中，存在公用部位及设备维护不及时、安全保卫措施不完善、保洁绿化不到位，北京中建物业公司怠于履行物业服务义务的问题，其未按照前期物业服务协议的约定履行其义务，提供的物业服务存在严重瑕疵，故对段红梅的抗辩理由予以采信，但该理由不足以免除其交纳物业服务费的义务，该院根据具体情况酌情减少段红梅欠交的物业服务费，即段红梅应向北京中建物业公司支付自2014年9月26日起至2018年12月31日止的物业服务费用11582.4元（154.68平方米×1.8元×52个月×80%）。关于北京中建物业公司主张违约金35907.14元的诉讼请求，因其提供的物业服务存在严重瑕疵，故该院不予支持。北京中建物业公司、段红梅是《前期物业服务协议》的合同主体，赵荣不是本案《前期物业服务协议》的合同主体，根据合同相对性的原理，北京中建物业公司不能向赵荣主张合同约定的相关权利，故该院对北京中建物业公司主张赵荣承担本案《前期物业服务协议》约定义务的诉讼请求不予支持。   关于段红梅提出的物业未达到交付条件北京中建物业公司就签订了物业服务协议的行为违反国家相关法律法规，北京中建物业公司故意隐瞒小区建设进度，存在主观恶意，前期物业服务协议无效，以及北京中建物业公司违反物业管理条例规定将全部物业管理一并委托他人的抗辩理由，因段红梅签订前期物业服务协议出于其真实意思表示，且段红梅未提供相关证据证明其相关主张，故该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告段红梅于本判决生效之日起十日内给付原告北京中建世纪物业服务有限公司包头分公司2014年9月26日至2018年12月31日的物业费共计人民币11582.4元；二、驳回原告北京中建世纪物业服务有限公司包头分公司对赵荣的诉讼请求；三、驳回原告北京中建世纪物业服务有限公司包头分公司的其他诉讼请求。案件受理费1060元，减半收取计530元，由被告段红梅负担122元，由原告北京中建世纪物业服务有限公司包头分公司负担408元。   二审期间，段红梅提交三组证据，第一组，郑祥微信朋友圈打印件；第二组，郑祥代表北京鸿铭物业管理公司参加招投标的证据打印件；第三组，北京鸿铭物业管理公司工商登记材料。拟证明北京中建物业公司将小区物业转包给了北京鸿铭物业管理公司。北京中建物业公司质证称，对前两组证据的真实性和证明目的不予认可，对第三组证据的真实性认可，但与本案不存在关联性。本院认为，段红梅提交的前两组证据真实性无法考证，本院不予采信；第三组证据仅能证明郑祥存在交叉任职的情形，不能证明本案存在转包的事实，本院不予采信。   本院经审理查明，北京中建物业公司于2016年3月28日发出建物司通（2016）43号文，通知11、12号楼业主暂停物业服务；中建御澜世家小区业委会于2016年10月17日发布公告，为解决11、12号楼物业暂停服务问题，经各方协商，要求11、12号楼业主对最后形成下列两个决议进行表决，方案一、继续聘用中建物业公司给这两栋楼居民服务，居民需要向中建物业交纳2016年度的物业费后方可服务。以前所欠的物业费以及退装修押金等一切争议暂时搁置，待中建物业公司出台相应方案后另行解决；方案二、中建物业公司完全撤出11、12号楼的物业服务，由建设局、居委会及业主委员会共同商量另行聘用新的物业公司。段红梅认可北京中建物业公司在2016年10月17日后一直为11、12号楼提供服务。   本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。   本院认为，双方签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，本院依法予以确认。本案争议的焦点问题是段红梅是否应当交纳物业费及交纳物业费的具体期限。对此本院分析如下：   一、段红梅上诉主张涉案小区不具备交付条件，北京中建物业公司未与开发单位完成物业交接手续，其不应当交纳本案物业费，但段红梅于2013年9月26日与北京中建物业公司签订了《前期物业服务协议》，，领取房屋钥匙，随即开始装修入住，应视为其接受了北京中建物业公司提供的物业服务，鼓起该项上诉主张不能成立。   二、段红梅主张北京中建物业公司将涉案小区的物业服务转包给包头市鸿铭物业管理有限公司，但其提供的证据仅能证明郑祥存在交叉任职的情形，不能证明转包事实存在，故其该项上诉主张证据不足，本院不予支持。   三、段红梅主张北京中建物业公司在2016暂停涉案小区的11、12号楼的物业服务，且中建物业公司已认可其于2016年3月28日发布公告称暂停了11、12号两栋楼的物业服务，其不应当交纳该年度的物业费。对此本院认为，物业公司为小区提供物业服务，包括很多项目，既有维持小区卫生清洁小区安保等项目，还有维护保养小区公共设施设备正常运行等基本项目。本案中根据段红梅的举证仅能证明中建物业公司暂停了11、12号楼的卫生清扫，安保人员等服务项目，但是小区二次管网维护、加压等公用设施设备均可正常使用，中建物业公司维护这些公共设施仍需要投入成本，而且一审法院已经综合全案情况，对段红梅的全部欠费数额做了扣减20%的处理，现段红梅主张其不应当交纳2016年度的物业费的主张不能成立，本院不予支持。   综上，段红梅于2013年9月26日领取钥匙并交纳一年的物业费，其应当从2014年9月26日起继续交纳物业费，至2018年12月31日，段红梅欠缴物业费期间为51个月零5天。一审法院认定欠费时间为52个月错误，本院予以纠正。经计算，段红梅应交纳的物业费为11396.8元【（154.68平方米*1.8元*51个月+（154.68*1.8÷30*5））*80%】。   综上，一审法院认定部分事实错误，本院依法予以纠正。段红梅的上诉请求部分成立，成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院（2018）内0291民初1635号民事判决；   二、上诉人段红梅于本判决生效之日起十日内给付被上诉人北京中建世纪物业服务有限公司包头分公司2014年9月26日至2018年12月31日的物业费共计人民币11396.8元；   三、驳回被上诉人北京中建世纪物业服务有限公司包头分公司的其他诉讼请求。   一、二审案件受理费1590元，由上诉人段红梅负担360元，由被上诉人北京中建世纪物业服务有限公司包头分公司负担1230元。   本判决为终审判决。   审 判 长 吴 钢   审 判 员 乔瑞全   审 判 员 邢海峰     二〇一九年四月八日   法官助理 侯 丽   书 记 员 杨苏敦   书记员杨苏敦   本判决所适用的法律规定：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。