上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初32032号原告：曹关明。原告：姜金珍。原告：曹燕。原告：曹燕雯。以上四原告共同委托诉讼代理人：付琼，上海胜杰律师事务所律师。被告：丁孝锋。委托诉讼代理人：张晓，上海环绮律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹一凡，上海环绮律师事务所律师。原告曹关明、姜金珍、曹燕、曹燕雯与被告丁孝锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案。依法由审判员陈春芳适用简易程序于2018年12月12日公开开庭进行了审理。原告曹燕及原告曹关明、姜金珍、曹燕、曹燕雯的共同委托诉讼代理人付琼，被告丁孝锋及其委托诉讼代理人张晓到庭参加诉讼。审理中，双方当事人一致同意延长简易程序适用期间，并经本院院长批准。本案现已审理终结。原告曹关明、姜金珍、曹燕、曹燕雯向本院提出诉讼请求：1.判令被告丁孝锋向四原告支付剩余房款人民币(币种下同)72万元整；2.判令被告丁孝锋支付以72万元为基数，按年利率24%计算，从2018年6月1日起至实际支付之日止的逾期利息(暂算至2018年11月1日,金额为72,000元)；3.判令被告丁孝锋支付律师费10,000元。诉讼中，四原告放弃上述第2、3项诉讼请求。事实和理由：2018年2月28日，原告曹关明、姜金珍、曹燕雯、曹燕与被告丁孝锋签订《上海市房地产买卖合同》1份，同时又签订《付款协议》1份。其中，约定买卖房屋位于上海市闵行区xx路XXX弄XXX号XXX室，房屋价款为460万元整，付款方式分为三期，过户时间为2018年5月28日前。双方签订上述合同后，四原告依照合同约定，已经配合被告完成房屋的过户并将房屋交付给被告。被告也支付了部分房款，但仍剩余72万元房款没有支付。四原告多次催促被告及时支付剩余房款，但被告不予理睬，迟迟不予付款。四原告为维护其合法权益，依法提起本案诉讼要求判如所请。被告丁孝锋辩称，被告已向原告实际支付了全部房款，包括原告主张的72万元。其中40万元是根据原告曹燕的安排，帮曹燕及其丈夫刘青归还了该2人结欠案外人田某的借款40万元，该40万元款项应进行一个冲抵。另外的32万元，其中有18.6万元以转账形式支付给了本案的原告曹燕，剩余部分是以现金方式分别交付给了原告曹燕及其丈夫刘青，等于40万元和18.65万元的转账以及部分现金组成了这个72万元的房款支付。原告曹关明、姜金珍、曹燕、曹燕雯为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1.双方签订的《上海市房地产买卖合同》1份；2.双方签订的《付款协议》1份；3.被告的付款凭证1组。经庭审质证，被告对四原告提供上述证据的真实性均表示无异议，同时对双方建立买卖关系，房款总额以及支付给曹燕雯的金额均不持异议，但不同意原告的证明目的。被告认为整个房地产买卖和付款协议的签署，被告与原告曹燕以外的其他三位产权人是不熟悉的。其中280万元抵扣，都是因为原告曹燕结清其与丈夫刘青欠被告的钱款，所以被告有理由相信其是根据原告的指向去支付房款的。被告丁孝锋为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据材料：1.中国A银行交易明细1组，以此证明被告与原告曹燕间的资金来往明细。时间区间自2018年3月5日至同年8月20日，共涉及笔数9笔，但有1笔2,000元转账和1笔1,900元是与本案房款无关，所以被告庭审上表述的7笔款项，合计为18.65万元，是被告通过转账方式向原告支付的房款。2.《情况说明》1份；3.中国B银行交易明细1组；4.案外人身份证明1份；以上2-4证据，旨在证明被告所提及的通过向案外人田某清偿40万元款项的方式实际是冲抵房款，并且已实际履行的情况。经庭审质证，四原告对被告提供证据1的真实性表示没有异议，但认为该证据与本案房款没有关系。本案付款协议明确约定，房款应当支付给曹燕雯，该18.5万元系支付给曹燕的，是因为双方有其他资金往来，本来该钱款应支付给原告曹燕的丈夫刘青，但刘青是取保候审的状态，银行也提示交易往来过多，所以才打给了原告曹燕。对于被告提供的2-4证据认为与本案无关，因原告曹燕不认识该案外人，故对于其真实性、关联性、合法性均不予认可。审理中，为进一步查明相关事实，应被告丁孝锋申请，本院传唤证人田某出庭作证。证人田某述称，其与刘青、曹燕有债务关系，当时有欠条，40万元中有夫妻两人写的，也有曹燕个人写的，还有刘青个人写的，当时总额不止40万元。通过刘青告知其，他现在正在卖房子需要钱，房屋卖出后还钱。其之前是不认识丁孝锋的，是因为刘青卖房子才认识他的。其当时有所怀疑，刘青怕我不相信，所以三方见过一次面。三方碰过几次。当时说差不多5月份结清。后来到8月的时候，具体金额有点记不清了。但是约定由丁孝峰代他们夫妻俩归还其40万元。当时三方(刘青、曹燕，田某，丁孝峰)是这样说的。说由丁孝峰直接支付给其，算替刘青、曹燕归还了，但没有书面材料。因为丁孝峰给其打了40万元的欠条，所以当时其把刘青、曹燕写的3至4张欠条都还给了他们了。之后丁孝峰就把该40万元打给了其。丁孝峰写欠条的事情，刘青是同意的，但曹燕不在场。对于曹燕是否清楚其不清楚，但之前谈的几次曹燕都在场的。对于证人证言，四原告表示对于证人提出其与丁孝锋不熟是有质疑的，丁爸爸是欠田某钱款的。双方3月份见过几次面，当时是约定说只要丁付款到曹燕雯账上就要及时通知田某，后面8月份的事情曹燕是不清楚的。对于证人证言，被告表示证人陈述的是事实，但遗漏了，当时写40万元欠条的时候，刘青当场用电话打电话给了曹燕，是开了免提，说这个事情搞定了。本院对双方当事人提供的证据认证如下：对于被告提供的证据1显示，原告曹燕与被告间还某在其他的资金往来，故难以认定被告抗辩其支付给曹燕的18.65万元款项系房款。对于被告提供的证据2《情况说明》的性质属于证人证言，因证人并未出庭作证，故其书写的证明内容以及其提供的案外人与证人间的转账记录，不能证明与本案存在关联性，本院对此不予采信。对于被告申请出庭作证的证人证言。本院认为，按照证人田某所述，该40万元系直接发生在丁孝锋与田某之间的，被告并未提供充分、确切之证据来佐证该款项与涉案房款存在必然的联系，故本院对该证人的部分证言难以采信。上述其余证据真实、合法，且能反映案件事实，具有证据效力，本院均予以确认。根据本院认定的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：原告曹关明、姜金珍、曹燕、曹燕雯系位于上海市闵行区xx路XXX弄XXX号XXX室房屋的原产权人。2018年2月28日，原告曹关明、姜金珍、曹燕、曹燕雯(作为卖售人，签约甲方)与被告丁孝锋(作为买受人，签约乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》1份，约定由乙方受让甲方自有的上述房屋，建筑面积为118.99平方米，转让价款共计340万元整。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。该合同附件三《付款协议》为空白。合同第六条约定,在2018年5月28日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同第九、十条违约责任条款处为空白。签约当日，四原告已将涉案房屋交付给被告丁孝锋。原、被告双方另签有手写的《付款协议》1份(具体签订日期不详)，约定：一、付款金额：总房价460万元整，因甲方欠乙方款项280万元，故扣除欠款后，乙方需支付甲方房款180万元。二、付款方式：1.签订《房屋买卖合同》之日，乙方支付首款50万元整；2.过户后1个月内，乙方支付30万元整；3.至2018年5月31日前，将全部余款100万元付清。三、付款账号：收款户名曹燕雯，收款账号C银行XXXXXXXXXXXXXXXX。另据原告曹燕雯的银行账户显示，被告丁孝锋于2018年2月28日、2018年3月7日、2018年3月29日、2018年4月10日、2018年7月30日先后5次分别向原告曹燕雯的银行账户转账45万元、40万元、14万元、4万元、5万元，合计108万元。2018年3月，双方办理了涉案房屋的产权过户手续，将涉案房屋的产权已办理登记至被告丁孝锋名下。另查明，自2018年3月5日至2018年8月20日间，被告丁孝锋与原告曹燕存在多次资金往来。另根据被告提供的丁孝锋名下中国A银行卡/活期存折交易明细清单显示：(1)2018年3月5日，向原告银行账户(账号为：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)转账20,000元；(2)2018年5月16日，向曹燕上述银行账户转账2,000元;(3)2018年5月18日，向曹燕上述银行账户转账10,000元;(4)2018年6月3日，向曹燕上述银行账户转账10,000元；(5)2018年6月8日，曹燕通过上述银行账户向丁孝锋账户转账1,900元；(6)2018年7月27日，向曹燕另一银行账户(账号为：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)转支50,000元;(7)同日，又向曹燕尾号为816的银行账户转账50,000元；(8)同日，再向曹燕尾号为816的银行账户转账20,000元(9)2018年8月20日，向曹燕尾号为816的银行账户转账26,500元。以上9笔共计190,400元。对此，被告丁孝锋认为，除上述第(2)、(5)项相互转账记录与涉案房款无关外，其余186,500元均系被告支付给原告曹燕的房款。原告则认为，根据付款协议约定，房款应当支付给曹燕雯，故被告支付给其的款项不是房款。本院认为，本案所涉的《上海市房地产买卖合同》及《付款协议》，反映了签约当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应信守并按约履行。就本案而言，确实存在房屋产权过户之前购房人尚未付清全部房款的情况，这与《付款协议》约定的付款方式、期限并不相悖，但本案中被告确实未能在协议约定的2018年5月31日前付清全部房款。本案的争议焦点：被告未按双方指定的付款账号付款的部分，是否视为被告已履行了付款义务。对此，四原告认为，双方订立的《付款协议》明确约定了四原告收取被告房款的账号为原告曹燕雯指定的银行账号，故被告未将剩余房款付至该指定账户，四原告有权要求被告支付剩余未付房款。而被告则认为，其已全额付清房款，其中40万元系按原告曹燕的指示，帮曹燕及其丈夫刘青归还该2人结欠证人田某的借款，其中18.65万元系银行转账支付至原告曹燕的银行账户，另有部分现金共同构成该72万元的房款。对此本院认为，首先，双方订立的《付款协议》明确约定，本次交易的付款账号为收款户名为曹燕雯的C银行账户，对于四原告及被告间达成的该项合意，被告理应严格遵守。其次，被告虽抗辩曹燕也系卖售人之一，其支付72万系按照曹燕的指示进行的，但本案中并无证据显示在实际履行过程中，四原告同意变更过付款账号。且本院同时注意到，被告向曹燕雯转账付款的时段与被告向曹燕转账时段存在一定的交叉、重合的区间。因此，从被告付款的随意性来看，难以排除被告与曹燕间还某在其他经济往来的可能性。再次，从被告抗辩的支付该72万元的构成来看：其一，被告直接付至证人田某账号为40万元，该笔款项难以认定为涉案房款；其二，从被告提供的银行流水清单可见，被告向曹燕多次累计转账18.65万元的同一时段，尚存有被告向曹燕转账2,000元以及曹燕向被告转账1,900元的两笔交易明细。庭审中被告虽否认其与曹燕还某在其他债权债务关系，但又未能就其扣除的该两笔交易记录作出合理解释，本院对被告的此项抗辩意见难以采信。其三，既然银行流水清单中存在上述1,900元及2,000元的小额转账记录，故被告关于部分现金构成房款的抗辩意见并无相应证据予以佐证，本院对此亦不予采信。综上，本院认为，被告未按双方约定的付款账号支付至四原告指定的银行账号，导致四原告至今未能收到72万元房款，被告仍负有付款责任。至于被告付至证人田某以及原告曹燕账户的款项，若被告与证人田某、原告曹燕或案外人还某在其他债权债务关系，被告可另行主张解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告丁孝锋于本判决生效之日起十日内支付原告曹关明、姜金珍、曹燕、曹燕雯剩余房款720,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5,500元，财产保全费4,270元，合计9,770元，由被告丁孝锋负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇一九年四月十日书记员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。