黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终124号上诉人（一审原告）：周丽梅，女，1964年5月29日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。委托诉讼代理人：王英男，黑龙江远东律师集团（牡丹江）事务所律师。被上诉人（一审被告）：龙江银行股份有限公司牡丹江东宁支行，住所地黑龙江省牡丹江市东宁县东宁镇中华北路29号。代表人：邵长松，行长。委托诉讼代理人：黄琴双，黑龙江博润律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨培培，黑龙江博润律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：贾荣军，男，1971年1月3日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。被上诉人（一审被告）：于秀芬，女，1969年8月7日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。被上诉人（一审被告）：黄文伟，男，1970年8月18日出生，汉族，住浙江省桐庐县。被上诉人（一审被告）：陈丽燕，女，1971年4月25日出生，汉族，住浙江省桐庐县。被上诉人（一审被告）：王玥，女，1982年7月1日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。被上诉人（一审被告）：王玉范，女，1981年13月3日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市东安区。被上诉人（一审被告）：宋晓斌，男，1966年12月7日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。被上诉人（一审被告）：牡丹江淞源进出口有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区西三条路373号。法定代表人：宋晓斌，总经理。被上诉人（一审被告）：牡丹江华禹房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区东四条路96号。法定代表人：宋晓斌，总经理。第三人：杜春玲，女，其他信息不详。上诉人周丽梅因与被上诉人龙江银行股份有限公司牡丹江东宁支行（以下简称龙江银行）、牡丹江淞源进出口有限公司（以下简称淞源公司）、牡丹江华禹房地产开发有限公司（以下简称华禹公司）、黄文伟、陈丽燕、贾荣军、于秀芬、王玥、王玉范、宋晓斌案外人执行异议之诉一案，不服牡丹江市中级人民法院（以下简称牡丹江中院）（2018）黑10民初128号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年2月14日立案受理后，依法组成合议庭，以阅卷、调查的方式审理本案。周丽梅的委托诉讼代理人王英男，龙江银行的委托诉讼代理人黄琴双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周丽梅上诉请求：1.撤销牡丹江中院（2018）黑10民初128号民事判决，将本案发回重审或依法改判解除对位于牡丹江市爱民区西祥仑街康安路口青青学邻小区7号楼110车库的查封并停止执行。2.案件受理费由龙江银行、淞源公司、华禹公司、黄文伟、陈丽燕、贾荣军、于秀芬、王玥、王玉范、宋晓斌等承担。事实与理由：1.牡丹江中院（2017）黑10民初46号判决（以下简称46号判决）已查明，龙江银行与淞源公司签订《流动资金借款合同》《最高额抵押合同》的时间是在2014年11月14日。但《最高额抵押合同》约定的抵押物即案涉房屋在当时对淞源公司而言并不存在。淞源公司在2014年12月5日才与华禹公司签订《预购商品房买卖合同》，于2014年12月17日才对案涉房屋办理预购商品房预告登记和预购商品房抵押权预告登记。龙江银行于2014年11月14日与淞源公司签订借款合同和抵押合同之时，淞源公司对案涉房屋没有处分权。双方在合同中约定案涉房屋为抵押担保物，事实上并不存在，是虚构的。2.龙江银行存在违规放贷的事实。淞源公司与华禹公司签订《预购商品房买卖合同》之时，二公司均为宋晓斌实际操控。宋晓斌对此也在46号借款合同纠纷一案中自认。现另案判决已确认松源公司与华禹公司签订的《预购商品房买卖合同》无效并已发生法律效力。龙江银行取得的预告登记证所体现的排他性请求权是根据无效民事行为而取得的。龙江银行辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。周丽梅向一审法院起诉请求：1.撤销（2017）黑10民初46号民事裁定，解除对位于牡丹江市爱民区祥伦街康安路口青青学邻小区7号楼110车库的查封；2.判决淞源公司与华禹公司关于110车库部分的买卖条款无效；3.如确认淞源公司与华禹公司关于110车库部分的买卖条款无效，判决淞源公司于判决生效起十日内到不动产管理部门协助办理对110车库的预告登记注销手续；4.确认周丽梅与华禹公司签订的房屋认购协议合法有效，案涉房产价值189,525元；5.判决华禹公司在具备办理房屋所有权证照条件时，协助周丽梅办理房屋登记手续；6.本案的案件受理费用由龙江银行、淞源公司、华禹公司、黄文伟、陈丽燕、贾荣军、于秀芬、王玥、王玉范、宋晓斌分担。一审法院认定事实：2014年12月5日，华禹公司与淞源公司签订合同号为201412050EAB921535375的《商品房买卖合同》，并在牡丹江市房产管理局办理登记备案。双方约定将华禹公司所有的位于牡丹江市爱民区祥伦街康安路口的青青学邻小区7号楼110车库以189,560元的价格出卖给淞源公司。2014年12月17日，淞源公司与华禹公司办理了编号为牡房预爱民区字第××号的预购商品房预告登记。同日，龙江银行东宁支行与淞源公司办理了编号为牡房预爱民区字第××号的预购商品房抵押权预告登记。龙江银行因与淞源公司、贾荣军、黄文伟、陈丽燕、于秀芬、王玥、王玉范、宋晓斌借款合同纠纷一案，在诉讼程序中向牡丹江市中级人民法院(以下简称牡丹江中院)申请财产保全，牡丹江中院于2017年5月5日作出（2017）黑10民初46号民事裁定，查封淞源公司所有的牡房预爱民区字第××号，包括案涉房产在内的牡丹江市祥伦街青青学邻小区共31处房产。2018年3月16日，牡丹江中院执行该案过程中，案外人周丽梅提出执行异议，于2018年4月27日作出（2018）黑10执异25号执行裁定，驳回周丽梅的异议请求。周丽梅提起本案执行异议之诉。同时查明，2012年8月16日，华禹公司为周丽梅出具购买案涉110号车库收据一份，金额为189,525元，备注处载明：此房款抵杜春玲工程款。2013年1月27日，华禹公司与周丽梅签订《内部认购协议》一份，确定车位为7区110号车库，面积27.08平方米，确认付款方式为直接付款，首付款189,525元，须于2012年8月16日前付清。周丽梅缴纳了案涉车库的物业费及2014-2015年度、2015-2016年度的采暖费。一审法院认为，案外人执行异议之诉，案外人主张的权利必须是所有权或者有其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利，其目的在于通过诉讼排除对执行标的物的强制执行，或通过诉讼对抗执行标的物的强制执行。关于周丽梅对案涉房屋是否享有能够阻却强制执行的民事权益问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，周丽梅应当就其对案涉房屋享有可以排除人民法院强制执行的民事权利承担举证责任。周丽梅通过债权转让的途径实际占有使用了案涉房屋，其享有的仅是债权并未取得房屋所有权。而龙江银行在案涉房产上设定了抵押权预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”预告登记是将来发生不动产物权变动的请求权，是为了促使将来财产权变动能够顺利进行而就相关的请求权进行的登记。房屋或其他不动产买受人进行预告登记的，其对房屋或其他不动产的请求权具有排他效力，可以对抗第三人。淞源公司与华禹公司签订了购买案涉房屋的《商品房买卖合同》，并办理了预告登记。龙江银行在该预告登记基础上办理了抵押权预告登记。预告登记权利人对案涉房屋的请求权具有排他的效力，周丽梅虽实际占有使用案涉房屋但并未取得所有权，其对案涉房屋享有的权益不能对抗预告登记权利人，无法阻却强制执行。故周丽梅要求解除案涉房屋查封的诉请不符合法律规定，不予支持。关于周丽梅的其他诉讼请求是否属于该案审理范围的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，案外人执行异议之诉的审理范围包括案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益及案外人要求确认对执行标的享有的权利等诉请，重点审查案外人是否对执行标的享有所有权或者其他足以排除强制执行的实体权利，而不对取得物权的合同效力进行单独认定。周丽梅主张的要求确认其与华禹公司签订的《内部认购协议》合法有效、淞源公司与华禹公司之间签订的商品房买卖合同无效及办理案涉房产注销预告登记、协助办理房产登记等诉请均不属于案外人执行异议之诉的审理范围，其应通过另行诉讼解决。故周丽梅的上述主张于法无据，不予支持。判决：驳回周丽梅的诉讼请求。案件受理费4,091元，由周丽梅负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定证据如下：周丽梅举示的证据一为牡丹江市爱民区市场监督管理局出具的同意将住房改变为经营性住房的证明、常住人口登记卡、银行存单转账记录、银行流水、杜春玲账户照片两张。周丽梅在案涉房产开设便利店，于2014年1月3日取得烟草专卖许可证。意在证明案涉房屋查封前，周丽梅已经合法占有该不动产，周丽梅通过银行转账向杜春玲交付18万元购房款，余款以现金形式交付。案涉房产不能办理房照，系因为案涉工程没有竣工验收。证据二，案涉房屋的房产档案，来源于牡丹江市爱民区人民法院。意在证明淞源公司与华禹公司以按揭贷款形式购买涉案房屋按揭贷款。龙江银行违规发放贷款。相关的预告登记应当是无效的。证据三，牡丹江爱民区人民法院2018黑1004民初1035号民事判决书及生效证明。意在证明周丽梅与华禹公司签订的内部认购协议有效，淞源公司与华禹公司之间签订商品房买卖合同无效。证据四，上访材料，意在证明周丽梅等人多次找华禹公司要求办理房照，房产局可以证实，贷款是华禹公司用的。龙江银行质证意见为：证据一烟草许可证和现场照片与本案无关联性，周丽梅是否实际占有案涉房产与周丽梅是否符合法律上对该房产享有阻却执行的权利并非一个概念，该两份证据与本案无关。对证据二真实性无异议，对证明问题有异议，通过该份证据以及周丽梅提交的证据证实龙江银行和淞源公司之间的借款关系真实存在，会出现按揭借款合同是源于当地房产部门对预告登记有相应要求，龙江银行是否违规发放贷款不在此案审理范围，龙江银行与淞源公司办理抵押登记时房屋已经在淞源公司预告登记的名下，办理的抵押权预告登记符合规定。对证据三判决书真实性无异议，对生效证明真实性有异议，对证明问题有异议，通过调取46号判决案卷，能够看出判决书无论是传票还是判决均存在程序问题，该案件并未向案涉当事人华禹公司和淞源公司送达，且周丽梅提供生效证明并未盖有法院公章，该判决认定事实并未生效，不论程序是否违法，形式上审查该判决未生效。对证据四的真实性无异议，但与本案无关，信访材料并未体现任何与周丽梅有关的信息，且该信访材料在2018年7月份做出，与周丽梅想要证明未取得房产证并非周丽梅原因造成时间不相符，信访意见也仅仅体现华禹公司将案涉房屋销售给淞源公司，但未认定双方之间的交易是违法的，该证据与本案无关。本院认证意见为：上述证据能够证实周丽梅与华禹公司签订了买卖合同并实际交纳了购房款，周丽梅在2014年初即实际占有使用。本院对质证中真实性无异议的证据予以采信。龙江银行向本院举示的证据一为（2018）黑1004初1035号民事判决案件材料，意在证明周丽梅提交的证据三并未生效，该案件作出程序违法，未向案件当事人送达。该判决认定的事实并非法定的事实，不能证明与本案有关。证据二，（2018）黑10民初129号民事判决以及生效证明，（2018）黑10民初130号民事判决及生效证明，（2019）黑民终133号民事判决，意在证明与本案有关的事实已经生效的法律文书确认，周丽梅持有的内部认购协议不能证明其是案涉房屋的权利人，不能阻却强制执行。证据三，流动资金编号为G23152014000028,流动资金借款合同及编号1-31的商品房按揭贷款合同31份。意在证明龙江银行和淞源公司进行预告抵押登记使用的按揭借款合同是流动资金借款合同的分支合同。合同编号完全一致，分离出来的31个借款合同是根据房产登记部门要求出具的。进行的抵押登记以及出借资金完全相一致。周丽梅的质证意见为：对证据一真实性无异议，牡丹江市爱民区人民法院依据相关规定依法送达，程序合法毋庸置疑。生效证明没盖章但有主审法官签字确认。证据二与本案无关。对证据三真实性无异议，对证明问题有异议，物权法关于主从合同规定有明确要求，流动资金借款合同是主合同，最高额抵押是从合同，这两份合同是对应关系，物权法没有规定在这份主合同向下可以拆分31份按揭贷款的抵押合同，所以龙江银行和松源公司的商业运作模式属于违法行为，不能生效。本院认证意见为：（2018）黑1004初1035号判决已经由牡丹江市爱民区人民法院出具生效证明，故该判已经发生法律效力。（2018）黑10民初129号判决、（2018）黑10民初130民事判决、（2019）黑民终133号民事判决是否生效不影响对本案阻却执行相关事实的认定。按揭贷款与预购商品房抵押权预告登记不能同时存在，龙江银行的解释不符合常理。本院对龙江银行提供的三组证据不予确认。本院审理查明:华禹公司与周丽梅签订《内部认购协议》的内容为：“认方：华禹公司；确认方：周丽梅。楼盘坐落位置,确定车位:车库7区110号,面积：27.08平方米。价款：定价199,510元，确认价189,525元。确认付款方式：直接付款方式，首付189,525元须于2012年8月16日前付清。确认违约条款：如确认方在上述期限内未能按时交付房款及办理银行贷款手续，逾期七日，按违约处理，违约金按日计算，按房款的百分之一支付；逾期三十日仍未补交余款或银行贷款，视同放弃，认方有权将此房屋另行确认，同时确认方须向认方支付违约金，违约金额按房屋确认价百分之二十计取，违约金从确认方已交房款中扣除，认方在十五日内退还确认方的剩余房款。……由于项目处于期房阶段，若确认房屋面积、格局、位置发生变更，认方需在七日内通知确认方；如确认方对此不认可，认方可在现有房源中为其调换；如确认方仍有异议，可要求退房，认方在十五日内退还确认方已交纳的全部房款……”同时查明：46号民事判决认定，2014年11月14日,龙江银行与淞源公司签订编号G23152014000028《流动资金借款合同》，淞源公司向龙江银行借款850万元，借款期限24个月，固定利率年利率6.765%，逾期罚息利率为在原借款利率基础上加收50%，该款同日汇入淞源公司帐户。同日，淞源公司与龙江银行签订《最高额抵押合同》，约定抵押物为淞源公司预购并办理预告登记的31处房产，并办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为龙江银行。该判决认为，龙江银行与淞源公司签订的《最高额抵押合同》抵押的31处房产是否有抵押权的问题，淞源公司用预购并办理预告登记的31处房产作抵押，办理的是预购商品房抵押权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。所以，龙江银行享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并非对房屋享有现实抵押权。故对龙江银行对该31处房产行使抵押权的主张不予支持。（2018）黑1004民初1035号民事判决查明，周丽梅称杜春玲系华禹公司开发青青学邻小区的施工人，华禹公司用青青学邻小区7号楼110号车库抵杜春玲工程款。2012年杜春玲与周丽梅协商，将该车库卖与周丽梅，周丽梅于2013年1月29日与华禹公司签订《内部认购协议》一份，约定周丽梅认购7号楼110号车库，价款189,525元，华禹公司于2012年8月16日为周丽梅出具购买青青学邻110号车库收据，收据金额为189,525元，且收据中注明“此房抵杜春玲工程款”。2013年10月23日华禹公司将诉争车库交付周丽梅使用，周丽梅交纳了相关物业费及取暖费并占有使用至今。同时查明，2014年12月5日，华禹公司与淞源公司签订《商品房买卖合同》，合同编号及产籍号分别为201412050EAB921535375、400-460-3/1-7-000110，华禹公司将青青学邻小区7号楼110号房屋出卖给淞源公司。2014年12月11日，上述商品房买卖合同在牡丹江市房产管理局登记备案。2014年11月14日，淞源公司与龙江银行签订了商品房按揭借款合同，淞源公司拟从华禹公司购买青青学邻小区7号楼000110号房屋，向龙江银行申请按揭贷款用于支付该购房款。同日，淞源公司与龙江银行签订抵押合同。因淞源公司未偿还龙江银行贷款，龙江银行向一审法院起诉淞源公司等人借款合同纠纷案，并申请财产保全，一审法院于2017年5月5日作出（2017）黑10民初46号民事裁定，查封淞源公司包括案涉房屋在内的青青学邻小区共31处房产，上述查封房屋中有多户房屋已由华禹公司出售给案外人闫志刚、王岩鹏、车学文等人。2017年10月31日，一审法院作出（2017）黑10民初46号民事判决，判决淞源公司给付龙江银行借款本金827万元及利息等内容。该判决载明：关于华禹公司与淞源公司签订的商品房买卖合同是否无效的问题。首先，华禹公司与淞源公司具有特殊的关联性，2014年12月5日即签订诉争房屋商品房买卖合同时，华禹公司法定代表人为宋晓斌，淞源公司的法定代表人为王玥（名义股东），其实际负责人均为宋晓斌（隐名股东），故华禹公司与淞源公司的实际负责人均为宋晓斌。华禹公司在明知其已将诉争房屋卖与周丽梅并且实际交付给周丽梅使用的情况下，却又将诉争房屋出售给淞源公司，而这两家公司实际由宋晓斌一人操控，综合上述事实可以认定双方签订的商品房买卖合同存在恶意串通。其次，华禹公司与淞源公司之间并非真实的买卖关系。在商品房买卖合同签订之前，淞源公司以购买诉争房屋为由向龙江银行贷款并与其签订了商品房按揭借款合同，因淞源公司未偿还贷款，龙江银行向牡丹江中院起诉淞源公司等人借款合同纠纷案，该案的庭审笔录中记载，王玥称“其没有工作，没有承担能力，当时签合同时我没有看合同，是宋晓斌让我签我就签了”，宋晓斌称“淞源公司是由我投资经营的，与王玥曾担任过一段时间名义上的法定代表人没有关系，具体的淞源公司名下的贷款也是我操作、我借款、我用款的，与王玥没有任何关系”。华禹公司将包括本案诉争房屋在内的青青学邻小区31户房屋出售给淞源公司，淞源公司以上述房屋作为抵押借款的担保物向银行贷款，而上述房屋中有多户房屋已由华禹公司先行出售给案外人闫志刚、王岩鹏、车学文等人。综合以上事实可以认定，华禹公司与淞源公司并非真实的商品房买卖合同关系，双方签订商品房买卖合同的真实目的是宋晓斌以此方式向银行获取大量贷款，因此该商品房买卖合同实质上是以合法形式掩盖二公司的非法目的。因华禹公司与淞源公司签订商品房买卖合同存在恶意串通损害第三人利益及以合法形式掩盖非法目的等情形，确认华禹公司与淞源公司于2014年12月5日签订的商品房买卖合同（合同编号及产籍号分别为201412050EAB921535375、400-460-3/1-7-000110）无效。除此，本院二审查明的事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”根据当事人上诉、答辩及二审庭审中陈述的意见，解决本案争议的关键问题在于：周丽梅是否享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋为华禹公司抵账给实际施工人杜春玲，杜春玲又将案涉房屋出售给周丽梅，周丽梅将购房款直接交付杜春玲，故此华禹公司与周丽梅签订《内部认购协议》，该协议体现了双方的意思表示，其内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式、房屋位置调整及面积调差方式、违约责任等主要条款，华禹公司在此前出具了购买案涉110号车库的收据，应视为周丽梅交纳了全部购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应当认定该《内部认购协议》的性质为商品房买卖合同。该合同系华禹公司与周丽梅的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定为有效。鉴于周丽梅在案涉房屋查封前实际入住使用。因案涉小区未整体竣工验收，无法办理房屋产权登记，周丽梅对未能办理房屋产权登记无过错。同时,华禹公司与淞源公司签订的购买案涉房屋的买卖合同，因华禹公司与淞源公司的实际控制人均为宋晓斌，该合同已被生效判决确认无效，而淞源公司以案涉房屋所作的抵押权预告登记亦被生效判决确认不产生抵押权的优先效力。依照《执行异议和复议规定》第二十八条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应认定周丽梅对案涉房屋享有的物权期待权足以排除强制执行。综上所述，周丽梅的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销牡丹江市中级人民法院（2018）黑10民初128号民事判决；停止对位于牡丹江市爱民区祥伦街康安路口青青学邻小区7号楼110车库执行。一、二审案件受理费8,182元，由龙江银行负担。本判决为终审判决。审判长 王 剑审判员 曹 茗审判员 胡乃峰二〇一九年四月二十四日书记员 丁 馨