上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初17694号原告：中国航空油料有限责任公司华东分公司，住所地上海市。负责人：马晓华，总经理。委托诉讼代理人：张轶，上海九州丰泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁鹏飞，上海九州丰泽律师事务所律师。被告：上海虹美航空食品销售有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：潘海，执行董事。委托诉讼代理人：孙慧婷，上海孜求律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾洁翔，上海孜求律师事务所律师原告中国航空油料有限责任公司华东分公司与被告上海虹美航空食品销售有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月8日公开开庭进行了审理。因有不适宜适用简易程序的情形，本院依法转为普通程序，组成合议庭于2019年3月14日公开开庭进行了审理。原告中国航空油料有限责任公司华东分公司的委托诉讼代理人张轶、袁鹏飞，被告上海虹美航空食品销售有限公司的委托诉讼代理人孙慧婷、曾洁翔到庭参加诉讼。因当事人申请，本院给与调解期限两个月。本案现已审理终结。原告中国航空油料有限责任公司华东分公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签署于2017年5月8日的《华东公司虹桥油库西侧55平方米房屋出租合同》于2017年12月31日解除；2.被告向原告支付逾期交还房屋期间的占用费193,500元(暂计至2018年9月30日，以实际交付之日为准)；3.被告立即向原告返还位于上海市长宁区迎宾六路XXX号的土地和房屋；4.被告向原告支付律师费30,000元；5.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告调整第1项诉讼请求为：1.确认原、被告签署于2017年5月8日的《华东公司虹桥油库西侧55平方米房屋出租合同》于2017年12月31日终止。明确第2项诉讼请求中房屋占用费起算日为2018年1月1日，主张计算至实际交付之日止，按照年租金的3倍计算，即每年258,000元。明确第3项诉讼请求中要求返还的是上海市长宁区迎宾六路XXX号范围内房屋、土地及西侧通道。事实和理由：2012年起至2017年底，原、被告就租赁房屋签订租赁合同，其中，本案租赁合同约定租赁期自2017年1月1日起至2017年12月31日止。合同期满合同自行终止。原告实际向被告出租土地面积约470平方米，合同到期后，原告于2018年3月22日书面通知被告收回租赁房屋，被告以原告需对其进行补偿为由拒绝搬离。原告多次催告，并于2018年7月6日向被告发送律师函，要求限期返还房产和土地、结清未付款项，未果。因该房屋所占土地拟用于上海重点工程“金虹航油管道项目”，被告非法占用，严重影响了工程进度。故原告提起本案诉讼。被告上海虹美航空食品销售有限公司辩称，双方在合同到期后，形成了新的租赁合同关系。双方2017年的合同是在2017年5月签署完成的。被告已将2018年合同版本交给原告，但原告迟迟没有将合同交给被告。但双方已形成事实的租赁关系，租期为一年。被告自2004年开始承租，经原告同意，将原房屋拆除，出资建造了新的厂房，2006年建造完成。原告现要求被告返还房屋，没有依据。原告要求被告支付房屋占用费、律师费缺乏依据，故不同意原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对出租合同、关于终止出租房屋的通知、关于终止房屋出租的通知、回复函、2018年上海市重大工程建设计划的通知、复函、房屋、场地租赁协议、上海市房地产权证，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定，2017年5月8日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《华东公司虹桥油库西侧55平方米房屋出租合同》一份，约定，乙方承租上海市长宁区迎宾六路虹桥油库西侧55平方米房屋(以下简称涉讼房屋)，用途为办公使用；租期12个月，自2017年1月1日起至2017年12月31日止；租期期满及合同约定的解约情形出现时，甲方有权收回房屋；年租金86,000元，租金按年支付，于6月30日前支付；保证金4,000元。合同第八条第2款第(4)项约定，租赁期满或合同解除，乙方逾期交还房屋，乙方应以合同确定的租金标准的3倍按实际占用天数支付占用费，给甲方造成损失的，乙方应予赔偿。合同第十一条第8款约定，甲方或乙方违反合同其他约定给对方造成损失的，应承担赔偿责任(赔偿金额包括但不限于因索赔所提起诉讼或仲裁所产生的鉴定费、差旅费、担保费、律师费等费用)。2018年3月22日，原告企划发展部向被告发出“关于终止出租房屋的通知”，告知因双方租赁合同已到期，对租赁地块公司另有安排，要求被告于2018年4月15前办理房屋移交手续。2018年6月6日，原告综合后勤保障部向被告发出“关于终止房屋出租的通知”，告知双方合同已到期五个月，租赁场地已纳入上海市重大督办项目“金虹管线末端工程”，要求被告务必于2018年6月1日前完成房屋移交手续。2018年6月8日，被告回复，载明，已与原告协商了搬迁事宜，被告召开股东会，达成共识，积极配合原告工作；因公司是一个不可移动证照的企业(一地一证)，如搬迁则公司解散、注销，损失巨大，被告愿意在3,200万元的基础上做出调整，下浮至3,000万，以配合政府工程尽快解决。后原告提起本案诉讼。另查明，上海市长宁区虹桥路XXX号房屋产权人自1999年3月22日起为中国航空油料公司上海分公司。双方确认，涉讼房屋系该房屋产权范围内第34幢，建筑面积55平方米的房屋。2006年3月28日，被告的发起人与上海申友经贸发展有限公司就上海市房屋签订租赁合同，由被告承租涉讼房屋。2012年开始，由原告作为出租人与被告签订租赁合同，第一期合同为2012年4月1日至2014年12月31日，之后双方合同一年一签，直至2017年(其中有一年未签署书面合同)。再查明，2004年4月28日，上海市空港管理委员会办公室向原告出具“关于同意搭建临时性建筑物的复函”，对原告送审的位于虹桥国际机场油库南面仓库内搭建临时性建筑项目进行了回复，并要求按照基建程序报批。该复函原件持有在被告处，原告确认，涉讼房屋所在地块包括在复函同意搭建的范围内，但原告认为被告未按照要求进行报批，原告并不知晓被告的拆除及搭建行为。审理中，双方确认，被告租金付至2017年12月31日。被告尚有保证金4,000元在原告处，如被告需承担房屋占用费，双方同意保证金冲抵占用费。如被告需承担房屋占用费，被告认为应当按照租金标准为准。经双方现场确认，原55平方米房屋已不存在，现存房屋为被告建造，建造时有空港办的复函，但没有取得建设工程规划许可证，也没有向行政主管部门办理过审批手续。原搭建房屋为两层，因公安机关要求，拆除部分房屋，现存房屋为一层，二层留存有部分钢结构棚。双方确认，被告使用的场地即迎宾六路XXX号范围内的土地、房屋及西侧通道，原告要求被告按现状返还。被告陈述，被告拆除原房屋，建造新房屋是在2004年，原建造面积约1,200平方米，现存面积600多平方米。原告表示，2004年原告向空港办申请建造临时房屋，但不清楚被告拆除或具体建造的情况。经法庭释明，双方均认为租赁合同为有效合同，如合同无效，原告坚持第2至4项诉讼请求。本院认为，双方对于截止2017年底双方成立的租赁合同关系并无异议。本案争议焦点在于：一、双方租赁合同的效力。依据最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的规定，就未取得建设工程规划许可证的房屋签订的租赁合同无效。本案双方当事人虽然书面约定租赁房屋为合法房屋，但实际该约定房屋已不存在，被告重新建造了新的房屋用于使用，双方实际履行租赁合同标的物为该新建造房屋，该房屋至今并未取得建设工程规划许可证，也没有获得主管机关的批准，故双方就此成立的租赁合同关系应属无效。从双方实际履行看，原签署的合同已履行完毕，原告于2018年3月已通知被告合同到期不再续约，被告也未支付后续租金，故被告关于双方继续成立新的租赁合同的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院难以采信。二、合同无效后，后果如何处理。依据合同法的规定，合同无效的，自始没有约束力。被告应当将占有的房屋、土地、通道返还给原告。关于房屋占用费，原告要求按照合同约定标准确定使用费标准，缺乏法律依据。房屋使用费应当参照租金标准确定。被告支付的保证金用于折抵房屋使用费。关于律师费，因合同无效，原告的主张缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条之规定，判决如下：一、原告中国航空油料有限责任公司华东分公司与被告上海虹美航空食品销售有限公司于2017年5月8日签订的《华东公司虹桥油库西侧55平方米房屋出租合同》无效；二、被告上海虹美航空食品销售有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中国航空油料有限责任公司华东分公司返还上海市长宁区迎宾六路XXX号房屋、场地及西侧通道；三、被告上海虹美航空食品销售有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告中国航空油料有限责任公司华东分公司支付房屋占用费(自2018年1月1日起，按照年租金86,000元的标准计算至实际交还之日止，被告上海虹美航空食品销售有限公司支付的保证金4,000元用于折抵房屋占用费)；四、驳回原告中国航空油料有限责任公司华东分公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,652.50元，由原告中国航空油料有限责任公司华东分公司负担3,309.80元，由被告上海虹美航空食品销售有限公司负担1,342.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 沁人民陪审员  牟世荣人民陪审员  杨耀丰二〇一九年四月二十六日书 记 员  陶艾敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条第一款出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。