湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初1890号原告（反诉被告）：湖南靓兴房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区望城坡商贸城**第18、19、20鏠。法定代表人：胡学刚，总经理。委托诉讼代理人：毛娜，北京大成（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金禹成，北京大成（长沙）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：林桂萍，女，汉族，1976年8月26日出生，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李春光，湖南海天律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南靓兴房地产开发有限公司（以下简称“靓兴公司”）诉被告（反诉原告）林桂萍商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告林桂萍向本院提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）靓兴公司的委托诉讼代理人毛娜、金禹成，被告（反诉原告）林桂萍及其委托诉讼代理人李春光到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）靓兴公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付房款63000元；2.要求被告按应付房款的日万分之二支付逾期付款的违约金（自2015年2月28日至被告付清之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月6日，原、被告签订《长沙市商品房买卖合同》及其附件，约定被告购买原告x号房屋，购房总价款401660元，分期于2015年4月28日前付清全款。合同签订后，被告仅支付了部分款项，仍有63000元购房款尚未支付。根据买卖合同附件四第13条约定，被告如未按约付款的，逾期超过45日的，原告同意继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款项之日止，被告应按日向原告支付应付款63000元的万分之二的违约金。故被告应当支付原告欠付购房款63000元及其逾期支付购房款的违约金。为维护合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）林桂萍的答辩要点：被告确实还有6.3万元没有支付，但是并不构成违约，要求支付逾期违约金没有法律依据。首先，因原告的财务在收款时输入错误导致当时少收取，不是被告没交。其次，被告发现购买楼层是顶楼，但是原告将其当作非顶楼卖给了被告，原告之后书面承诺换房，但是一直没有兑现，所以才没有支付相应6.3万元，被告没有违约。被告（反诉原告）林桂萍向本院提出反诉请求：1.判令原告（反诉被告）立即将长沙x号房屋购房手续变更为购买长沙x号房屋的手续，并立即交付房屋；2.原告向被告立即按已付购房款日万分之二支付逾期交房的违约金55540元，自约定交房之日2016年11月24日起暂计算至2019年2月23日，要求支付至实际交房之日止；3.本案本诉、反诉的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年2月6日，被告来到原告售楼部，由原告置业顾问谢鑫予以接待，因当时被告是第一个购房者，被告一再强调要求楼层高点但不能是顶楼，当时谢鑫就给被告推荐了x号房屋，为了确定该房屋不是顶楼，谢鑫当时还问了其主管，在得到肯定答复后，原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》及其附件，约定被告购买原告开发的x号房屋，购房总价401660元，分期于2015年4月28日前付清全款。合同签订后，被告发现x号房屋就是顶楼，于是立即提出换房申请。虽然原告承诺会把x号房屋换成不是顶楼的x号房屋，但一直没有兑现。双方协调换房问题一直没有协调好，因此，被告在支付购房款338660元后就剩余6万多元余款一直没有支付。根据买卖合同附件四的约定，原告未按约交房则应按照约定交房的期限之第二天起至实际交付之日止按日向被告支付已付款338660元万分之二的违约金。为此，被告林桂萍提出反诉，望判如所请。原告（反诉被告）靓兴公司对反诉辩称：一、双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容合法有效，原告已按合同要求向被告交付了房屋。二、被告没有证据证明原告在签订时有误导其选房的过错，更没有证据证实原告愿意为被告更换房屋的承诺。原告提供的《承诺书》系谢鑫个人所为，并非原告公司行为，其个人行为并不能代表原告公司。综上，原告已按合同约定向原告交付房屋，但被告仍未交清余款，因此，请求驳回被告的全部反诉请求，由被告支付购房款尾款并承担逾期付款违约金的责任。经审理查明：2015年2月6日，原告靓兴公司与被告林桂萍签订编号为XX的《长沙市商品房买卖合同》及其附件，约定被告购买原告开发的x号房屋，设计用途为住宅，该幢房屋建筑层数地上为/层，建筑面积97.68平方米，购房总价款401660元。第六条约定：付款方式及期限，买受人按照下列第3种方式按期支付。首付款20000元于合同签订之日支付，剩余房款见附件六。第十条约定，出卖人应当在2016年11月24日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三约定的装饰、设备标准。第十一条约定：房屋交接及违约责任，以补充协议约定为准。《长沙市商品房买卖合同》附件四第13条约定，1.买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：逾期超过45日，出卖人同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款项之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，在买受人未付清出卖人应付款及违约金前，出卖人有权暂停办理该房屋的移交和权属转移登记。2.因出卖人责任，未按买卖合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：逾期超过45日，买受人同意继续履行合同的，合同继续履行，自商品房买卖合同第十条约定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。附件六约定：出卖人同意买受人按下列方式支付商品房价款：第一期在2015年2月6日前支付全部房价款/%的20000元；第二期在2015年2月28日前支付全部房价款/%的200000元；第三期在2015年4月28日前支付全部房价款/%的181660元。合同签订后，被告依约支付了前两笔款项，在2015年4月28日支付了118660元，尚欠63000元购房款没有支付。原告亦向被告出具了相应金额的发票。2016年9月-12月，因被告在购房时与原告公司销售顾问谢鑫明确约定购买楼层不能是顶楼，现被告发现涉案x号房屋系顶楼，遂多次向原告公司提出换房申请，要求将涉案x号房屋换至x号房屋。2016年12月26日，谢鑫向被告出具《承诺书》，承诺被告需要将涉案3203号房屋换至3104号房屋，期间产生的有关费用（与换房有关）由本人负责，包括额外增加的购房款。时间暂定三个半月，换房手续完成。但原告公司并未在该承诺书上签章予以确认。2018年8月12日，原告向被告发出通知书，要求被告在收到本通知书后7日内以现金方式付清上述房价款及按合同约定的违约金。另查明，1.原告陈述涉案x号房屋已经交付给被告，但未提供证据予以证实。2.虽然经多次协商，但原、被告就换房事宜至今仍未达成一致协议。3.原告认可：长沙市岳麓区x屋已经另行出售他人。上述事实，有当事人当庭陈述、原告（反诉被告）靓兴公司提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其附件、发票、《通知书》，被告（反诉原告）林桂萍提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其附件、发票、《承诺书》等证据予以佐证。上述证据经审查，本院予以确认。本院认为，首先，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。当事人协商一致，可以变更合同。根据查明的事实表明：换房承诺书系谢鑫个人意思表示，并未获得原告公司的授权或事后追认，且原、被告至今仍未就换房事宜达成一致协议。因此，原、被告的权利与义务应当以双方签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件为依据。对被告以谢鑫个人出具的承诺书要求将涉案x号房屋换成x号房屋并立即交房的反诉诉请于法无据，本院不予支持。其次，商品房买卖合同的附件六约定，被告应在第三期即2015年4月28日前支付全部剩余房价款181660元。现被告只支付了118660元，尚有63000元购房款至今未付，其行为已经构成违约。故对原告要求被告支付63000元购房款的诉请，本院予以支持。再次，虽然双方商品房买卖合同附件四中约定“逾期超过45日，出卖人同意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款项之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”，但从本案查明的实际情况来看，被告未及时支付剩余购房款系事出有因，且原告公司在此次出售房屋过程中亦存在不当之处，故对原告要求被告支付逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。最后，双方在商品房买卖合同附件四中约定“逾期超过45日，买受人同意继续履行合同的，合同继续履行，自商品房买卖合同第十条约定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”，但根据“在买受人未付清出卖人应付款及违约金前，出卖人有权暂停办理该房屋的移交和权属转移登记”的约定，原告在被告付清购房款之前享有相应的抗辩权，故对被告要求原告立即交房及支付逾期交房违约金的反诉诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）林桂萍于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湖南靓兴房地产开发有限公司支付购房款63000元；二、驳回原告（反诉被告）湖南靓兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）林桂萍的全部反诉诉讼请求。如果本案被告林桂萍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费因适用简易程序减半收取3512元，由原告（反诉被告）湖南靓兴房地产开发有限公司负担1512元，由被告（反诉原告）林桂萍负担2000元；反诉案件受理费减半收取594元，由被告（反诉原告）林桂萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  肖和平二〇一九年四月二十五日书记员  廖若莎