贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终809号 上诉人（原审被告）贵州星旗实业有限公司，住所地贵州省毕节市黔西县城关镇水西大道137号。 法定代表人张勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人左秀柒、方宏伟，贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）中国电信股份有限公司毕节分公司，营业场所贵州省毕节市七星关区威宁路3号。 负责人丁曼佳，该公司党委书记。 委托代理人陈可嘉、张笑，贵州尚恩律师事务所律师。 上诉人贵州星旗实业有限公司（下称星旗公司）因与被上诉人中国电信股份有限公司毕节分公司（下称电信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省黔西县人民法院（2018）黔0522民初1201号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人星旗公司委托诉讼代理人左秀柒，被上诉人电信公司委托诉讼代理人张笑、陈可嘉参加二审质询。现本案已审理终结。 上诉人星旗公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决对上诉人及被上诉人签订的数份租赁协议相互之间的关系定性错误。上诉人与被上诉人之间的租赁关系始于2006年签订的《黔西电信大楼房屋租赁合同》，2011年双方通过法院达成调解协议书并签订数份补充协议。我方认为后产生的补充协议是对之前产生的租赁协议的延续和补充，所有的合同文本均应纳入法院的审查范围；2.上诉人公司已经投入500多万元装修，一审如果支持原告诉请应当提前向上诉人释明，便于上诉人提出损失处理方案并案解决；3.我公司与第三人签订的转租协议履行期限是与电信大楼签订租赁的截止日期相同，提前解除合同会带来一系列问题。 被上诉人电信公司答辩称：1.第一份租赁合同与本案无关；2.上诉人自认缓交的就是租金，而不是所谓的广告费；3.一审判决解除合同正确，只要满足解除条件，被上诉人就有权行使解除权；4.上诉人每年都存在恶意拖欠租金的行为，故造成的损失系上诉人咎由自取。 原审原告电信公司起诉请求：1.判决解除原、被租赁合同关系；2.判决被告将位于黔西黔西电信综合楼底层至顶层房屋及相应的配套设施于判决生效后10日内返还给原告；3.判决被告支付原告截止至2018年4月25日前的租金15万元，此后的租金以实际占用的天数进行计算，并赔偿原告自2017年9月1日起至2018年3月9日（暂计至立案时）的损失22545.00元。事实及理由：2011年9月1日前，原告将位于黔西黔西电信综合楼底层至顶层的房屋及相应的配套设施出租给被告使用并实际交付给了被告，因被告未按期交付租金而发生纠纷。原、被告在黔西县人民法院调解下自行达成《调解协议书》，《调解协议书》第一条约定，原告将位于黔西电信综合楼底层至顶层的房屋及相应措施的配套设施出租给被告使用，租期自2011年9月1日起至2021年8月31日止，第二条约定，2017年9月1日至2018年8月31日的租金为112.23万元，第四条约定当期租金逾期一个月未支付的，甲方（即原告）有权解除双方之间的租赁合同关系，《协议书》经原、被告盖章确认后生效。因业务需要，经原、被告双方协商，原告将出租房屋第一层右起第一间房屋（约30平方米）收回，双方于2012年9月20日订立了第一份《房屋租赁补充协议》（下称2012补充协议），约定甲方（即原告）在相应的年租金中扣减20万元及递增数额的租金。2014年12月3日，原、被告签订第二份《房屋租赁补充协议》（下称2014补充协议），该《补充协议》第四条约定2017年9月1日至2018年8月31日的房屋租金为90.18万元（《调解协议》确认的112.23万元减去收回门面的租金22.05万元），乙方（即被告）应在2017年10月前交付甲方，第六条还约定，2012年9月20日订立的补充协议作废。被告虽然支付了2017年8月31日前的租金，但并未遵照约定在2017年10月前支付2017年9月1日至2018年8月31日的租金90.18万元。2017年10月15日，被告向原告发出《关于黔西电信大楼酒店门口经营情况的报告及租金缓交申请》，原告不同意其申请，并于同年12月23日向其送达《关于及时支付租金的函》，告知其最迟于2017年12月31日前将90.18万元的当期租金一次性支付完毕。被告在2018年2月1日支付了45万元租金，但至今仍未支付剩余的45.18万元租金。原告认为，被告未按约定足额支付90.18万元的当期租金，逾期时间长达六个月之久，房屋被占用，原告有权依照《调解协议书》第四条之约定解除租赁合同关系，同时被告依法负有返还租赁物的法定义务，并赔偿原告损失。 一审认定事实：原告与被告于2006年签订《黔西电信大楼房屋租赁合同》，约定原告将位于黔西大转盘的黔西电信综合楼底层至顶层共计11层及后院坝共计为8100平方米（建筑面积）出租给被告经营宾馆、商场和写字间使用。租赁期限自2006年12月1日至2017年6月30日止。房屋租金为每年30万元，原告给予被告7个月的免租期，作为被告对房屋进行装修和配备必要设施的时间。租金和广告费自2007年7月1日起计算，第一年房屋租金和广告费已支付了60万元，尾款41.8万元于2007年5月30日内支付完毕。此后每年5月30日前支付当年的房屋租金和广告费。合同期满后，被告对房屋所作的固定装修、改善或增设的物件（除可移动物件）归原告所有，被告不得拆除。合同约定，当被告拖欠租金和广告费达1个月时，原告有权解除合同，收回房屋并要求赔偿损失，一方违约，应向对方支付30万元的违约金，违约事实发生后，对方要求继续履行合同的，无论是否已支付赔偿金，违约方均应继续履行合同。合同还作了特别约定，即约定被告在承租期内每年5月30日前向原告支付71.8万元的广告费，被告违反此约定的，则被告应向原告支付30万元的违约金，且原告有权解除合同。原告已于2005年11月25日将房屋及配套设施（锅炉、热水加压泵、配电箱、变压器、低压配电器等）交付给被告，且双方于当日进行了交接，并出具了交接清单。 2011年1月，原、被告双方因租金问题产生纠纷，一审于2011年10月8日根据原、被告双方于2011年9月1日的《调解协议书》制作了（2011）黔民初字第276号民事调解书，主要内容：原告将位于黔西电信综合楼底层至顶楼及相应配套设施继续租赁给被告使用。租赁期限自2011年9月1日起至2021年8月31日止，租赁期满后，被告在同等条件下享有优先租赁权，且被告应于租赁期满前三个月书面通知原告，否则视为被告放弃此权利。2011年9月1日至2016年8月31日期间的房屋租金为每年101.8万元，自第6年至第10年年租金在上一年度的基础上逐渐递增5%，即2016年9月1日至2017年8月31日止的租金为106.89万元，2017年9月1日至2018年8月31日的租金为112.23万元，2018年9月1日至2019年8月31日的租金为117.85万元，2019年9月1日至2020年8月31日的租金为123.74万元，2020年9月1日至2021年8月31日的租金为129.93万元。合同期满后，被告对房屋进行的固定装修、改善或增设的物件（除可移动物）归原告所有，被告不得拆除。该协议还约定被告若逾期一个月未付当月租金，则原告有权单方解除租赁合同关系，合同的解除以原告向被告送达书面解除通知之日起生效，被告应于租金合同关系终止之日起10日内按照移交清单腾交租赁物给原告，且租赁物内增设物除移动设施外，无偿归原告所有。 2011年10月8日，原、被告双方对2011年9月1日原、被告签订的调解协议书涉及的2011年9月1日至2012年8月31日的租金的支付时间作特别约定（《补充约定》），即10月10日支付787667元，尾款40万元于2011年11月30日支付。 2012年9月20日原、被告双方签订《房屋租赁补充协议》，约定原告将已出租给被告的位于第一层右起第1间门面收回使用，同时，在原协议中每年扣减租金20万元，当到达增加5%租金的年限时，扣减的租金也增加5%。由于上一年度多交纳了4个月的租金66667元，故该款从本年度应缴纳的租金中扣减，即2012年9月1日至2013年8月31日期间的租金只需交纳751333元，今后每年的租金为101.8万元×（1+增幅）-20万元×（1+增幅）。 2014年12月3日，原、被告在2011年9月1日签订的调解协议书内容的基础上签订《房屋补充协议》，约定自2012年5月1日起至2021年8月31日止，原告将已出租的位于第一层右起第一间门面收回作手机卖场使用。同时，在原协议中每年扣减租金20万元，当到达增加5%租金的年限时，扣减的租金也增加5%。由于上一年度多交纳了4个月的租金66667.00元，该款从本年度应缴纳的租金中扣减，即2012年9月1日至2013年8月份31日期间的租金只需交纳751333.00元，租金于每10月份交纳。今后的年租金为2013年9月1日至2016年8月31日三年的租金为81.8万元/年，2016年9月1日至2021年8月31日的年租金分别为85.89万元，90.18万元，94.7万元，99.43万元，104.41万元，于每年10月交纳。同时，2012年9月20日签订的补充协议作废。 2017年10月15日，被告申请将2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金90.18万元缓至12月支付40.18万元，尾款于2018年元月份交完。2017年12月23日，原告向被告发出函件要求被告及时支付租金，否则将按约定解除合同。2018年2月1日，被告支付45万元的租金。 另查明，原告原名称为“贵州省电信公司毕节地区分公司”，2008年更名为“中国电信股份有限公司毕节分公司”，2004年原告取得水西大道大转盘的国有土地使用权证，黔西电信局为原告下属单位，于2001年取得水西大道大转盘黔西电信综合楼的建筑施工许可证。 一审认为：本案为履行房屋租赁合同所产生的纠纷，故本案案由为房屋租赁合同纠纷，受《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的调整。本案中，原告已取得涉案地块的国有土地使用权证，且黔西电信局作为原告的下属单位，也取得了施工许可证，故原、被告双方就涉案建筑物签订的租赁合同合法有效。原、被告双方于2006年签订的《房屋租赁合同》的租金为30万元/年，广告制作费作为特别条款单独列出即被告需每年向原告支付广告制作费71.8万元，此后于2011年9月1日，原、被告双方因租赁合同的履行产生纠纷，双方对租赁期限和租金重新达成了调解协议，即租赁期限自2011年9月1日起至2021年8月31日止，其中2011年9月1日至2016年8月31日期间的租金为以101.8万元/年计算，2016年9月1日起每年递增5%。该份协议中并不涉及广告制作费用，且该份协议与2006年签订的《房屋租赁合同》中的重大事项即租金、年限等有重大区别，且原、被告双方在2011年9月1日之后也是按照《调解协议书》的内容履行，因此，2006年签订的《房屋租赁合同》实际上已终止履行，取而代之的是2011年9月1日的《调解协议书》，故被告以2006年签订的《房屋租赁合同》约定的内容对原告进行抗辩，依法不予支持。虽然原、被告达成《调解协议书》之后原、被告双方之间又有多份补充协议，但其基础均为《调解协议书》，均是原、被告双方自愿达成的一致意见，其内容并未违反法律法规的规定，故原、被告双方均应遵守约定，履行合同。由于《调解协议书》约定被告拖欠租金一个月，原告有权单方解除合同，按约定被告应于2017年10月交纳当年租金，但被告并未按约定交纳，且被告在原告的催促之下才于2018年2月交纳上一年度的部分租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，虽然双方约定了逾期一个月未付租金则原告有权解除合同，但原告经催告后被告仍未足额给付租金，故原告要求解除合同，符合法律规定及双方约定，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，2011年9月1日的《调解协议书》以及（2011）黔民初字第276号民事调解书的内容均约定了合同解除后，除移动设施外，增设物无偿归原告所有。故本案中的租赁物由被告于合同解除后腾交给原告。原、被告约定2017年9月1日至2018年8月31日的年租金为90.18万元，则2017年9月1日至2018年8月31日期间的租金计算为90.18万元。从2018年9月1日起至2019年8月31日期间的年租金为94.7万元，则每月为94.7万元÷12个月=78917.00元，每天为2631.00元，则从2018年9月1日起至2018年11月13日期间的租金计算为78917.00元/月×2个月+2631.00元×12天=189406.00元（157834.00元+31572.00元），以上共计1091206.00元，现被告已支付了45万元，则尚欠641206.00元。由于原告诉请赔偿自2017年9月1日起至2018年3月9日（暂计至立案时）的损失22545.00元已计入被告应当负担的租金费用内，故对原告的此项请求不再重复处理。 一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，作出如下判决：一、原告中国电信股份有限公司毕节分公司与被告贵州星旗实业有限公司之间的租赁合同于2018年11月13日解除；二、由被告贵州星旗实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告中国电信股份有限公司毕节分公司2017年9月1日至2018年11月13日期间的租金共计641206.00元；三、由被告贵州星旗实业有限公司于本判决生效后十日内将黔西电信综合楼底层至顶层房屋及《黔西电信综合楼房屋及设施交接清单》所列物品返还给原告中国电信股份有限公司毕节分公司。案件受理费364.00元，由被告贵州星旗实业有限公司负担。 二审双方当事人均未提供新证据。经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。 本案二审争议焦点为：一审裁判解除案涉租赁合同是否正确。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，2011年10月8日星旗公司与电信公司在一审法院主持下达成的调解协议第四条明确约定“被告星旗实业有限公司当期租金逾期一个月未支付，原告中国电信股份有限公司毕节分公司有权单方解除双方的租赁合同。合同的解除以原告毕节电信公司向被告星旗实业有限公司送达书面解除通知之日起生效。”根据双方2014年12月3日签订的房屋租赁补充协议约定，2016年至2020年的年租金应当于当年10月付清，而星旗公司未按合同约定支付2017年的年租金，电信公司于2017年12月19日函告星旗公司，星旗公司仍未支付，其拖欠2017年年租金未予支付的行为已违反合同约定，构成违约，电信公司请求根据双方于2011年10月8日达成的调解协议内容解除双方租赁合同法律关系，符合前述法律规定，一审裁判解除案涉租赁合同正确。另外，星旗公司与电信公司就本案房屋租赁事宜产生数份合同及补充协议，但产生于2006年的《黔西电信大楼房屋租赁合同》的权利义务内容已为双方2011年10月8日达成调解协议内容所替代，2006年签订的《黔西电信大楼房屋租赁合同》及2011年10月8日前签订的补充协议事实上已终止履行，星旗公司要求对已然终止履行的合同进行审查，并无任何实质意义。同时，解除租赁合同是否导致星旗公司产生装修损失及损失如何处理属于星旗公司的权利选择及行使，并无法律规定人民法院应当予以释明，星旗公司据此主张一审程序存在瑕疵，于法无据。本案租赁合同的解除原因，责任在于星旗公司，至于星旗公司与案外第三人的合同如何履行，不属于本案审查范围，由星旗公司自行解决。综上所述，上诉人星旗公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10212.00元，由上诉人贵州星旗实业有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  李可 审判员  张晶 审判员  唐琳 二〇一九年四月十七日 书记员  曹晶