成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初11771号 原告：张智博，男，1983年8月30日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：徐静，泰和泰律师事务所律师。 被告：杜斯斯，女，1986年11月16日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 被告：杨鸿，男，1986年3月25日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 共同委托诉讼代理人：万非，四川法之识律师事务所律师。 原告张智博诉被告杜斯斯、杨鸿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张智博的委托诉讼代理人徐静、被告杜斯斯和杨鸿的共同委托诉讼代理人万非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张智博向本院提出诉讼请求：1.判令解除张智博与杜斯斯签订的《二手房买卖合同》；2.判令杜斯斯、杨鸿共同退还张智博购房款1360000元，并支付利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年7月1日起计算至实际退还之日）；3.判令杜斯斯、杨鸿共同支付违约金68000元；4.判令杜斯斯、杨鸿对上述债务承担连带赔偿责任；5.判令杜斯斯、杨鸿共同承担其他费用。事实与理由：杜斯斯与杨鸿系夫妻，在婚姻关系存续期间，两人欠张智博1220000元人民币。后经双方协商，杜斯斯、杨鸿同意将登记在杜斯斯名下的位于成都市天府新区广都大道南阳盛世小区X幢X号卖给张智博，以欠款直接抵扣购房款。2017年11月25日，双方签订《二手房买卖合同》，将案涉房屋卖给张智博，合同约定，房屋成交价格1360000元。合同签订后，杜斯斯、杨鸿将之前欠张智博的1220000元抵扣购房款，张智博于2018年1月8日继续向杜斯斯、杨鸿支付购房尾款140000元，至此张智博已支付了全部购房款。张智博已经履行付款义务，但杜斯斯、杨鸿迟迟未解除案涉房屋的抵押并给张智博办理房屋过户手续。根据双方签订的《二手房买卖合同》第五条：“（一）双方同意，自本合同签订之日起3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记转移手续”。（二）如买方未能在房屋权属登记部门规定的办理房屋权属转移登记手续的期限内（最长不超过3个月）取得房屋所有权证书的，买方有权退房，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还买方全部已付款，并按照中国人民银行同期贷款利率付给利息……”。为维护自身合法权益，故提起诉讼。庭审中，经释明，张智博放弃对利息的主张。 被告杜斯斯、杨鸿辩称，张智博与杜斯斯、杨鸿签订《二手房买卖合同》是事实，同意解除该合同。但是，解除合同后不应由杜斯斯、杨鸿返还张智博诉称的1360000元购房款，理由如下：1、张智博并未实际支付购房款且未提供杜斯斯、杨鸿的欠款依据证实双方存在债务关系，其诉称的以房抵债的理由不成立，双方不存在解除合同后归还购房款的前提条件。2、张智博与杜斯斯、杨鸿之间是亲戚关系且存在长期的经济往来，杨鸿与张智博还存在业务的结算问题。后期支付的140000元也并非张智博支付的购房款，该款支付的缘由不明。杜斯斯和杨鸿不存在违约行为，不应承担违约金。故请求驳回张智博的其他诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 杜斯斯和杨鸿系夫妻，二人于2009年1月22日登记结婚。位于成都市天府新区广都大道南阳盛世X栋X单元X号房屋于2008年12月14日预告登记于杜斯斯名下，该房的权属于2010年2月20日登记于杜斯斯名下，且于2018年9月12日被设立了抵押权人为鄢魏斌的抵押登记。 2015年6月16日，杨鸿向张智博出具借条，载明其欠张智博2700000元，该款于2015年8月底先行支付1200000元，余款由成都泓奇股份有限公司委托支付。 2017年11月25日，张智博与杜斯斯签订《二手房买卖合同》。合同约定，1、杜斯斯将个人所有的位于成都市天府新区广都大道南阳盛世X栋X单元X号房屋以1360000元的价格出卖于张智博。2、合同第五条约定“（一）双方同意，自本合同签订之日起3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。（二）如买方未能在房屋权属登记部门规定的办理房屋权属转移登记手续的期限内（最长不超过3个月）取得房屋所有权证书的，买方有权退房，卖方应当自收到退房通知之日起3日内退还买方全部已付款，并按照中国人民银行同期贷款利率付给利息……”。3、杜斯斯应在房屋过户到张智博名下后30日内将房屋交付。4、除不可抗力外，杜斯斯未按约定的期限和条件将房屋交付，逾期超过30日后，张智博有权退房。张智博退房的，杜斯斯应自收到退房通知之日起3日内退还全部已付款，并按全部已付款的5%支付违约金。 合同签订后，杜斯斯当日在该合同尾页书写：已收到张智博购房款现金1220000（壹佰贰拾贰万）元整。 2018年1月8日，张智博向杨鸿转款140000元。案涉房屋至今未实际交付张智博，杜斯斯未将案涉房屋过户至张智博名下，双方发生纠纷。张智博为此次诉讼产生律师费55000元。 另查明，杨鸿和张智博于2017年10月30日的微信聊天记录载明，杨鸿“什么叫豁过来……你那个钱11月会还你……麻烦你等一下”。 张智博和杜斯斯于6月14日的微信聊天记录，张智博“斯斯。华阳南阳盛世的房子打算咋办。好久能过户？房子的钱都给了大半年了，122万你晓得杨鸿欠了我好多年，房子合同签了我还把14万尾款先转给杨鸿拿去还按揭……亏待过你”。杜斯斯回复“好的对不起”。张智博回复“先不说对不起……如果你们不能过户。就把136万退给我”。杜斯斯回复“嗯好的努力月底前过户嘛”。 杨鸿分别于2016年2月6日、12月10日，2017年2月5日、6月17日向张智博转款共计1320000元。 庭审中，张智博主张，其与杨鸿存在多次经济往来，存在数笔债权债务关系，截至与杜斯斯签订《二手房买卖合同》时，双方确认杨鸿所欠的全部债务为1220000元，杜斯斯出具的收条所载的房款1220000元与杨鸿的该笔债务冲抵。杨鸿主张，其与张智博仅有自身于2015年6月16日出具欠款金额为2700000元的债权债务关系，该款已归还大部分款项，尚有800000余元未还。 以上事实，有当事人提供并经庭审质证的《二手房买卖合同》、房屋信息摘要、中国建设银行个人账户支出交易明细、微信聊天记录、欠条，以及当事人的当庭陈述，在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点为杨鸿是否对张智博负有1220000元的债务；张智博与杨鸿、杜斯斯之间是否基于该笔债务签订《二手房买卖合同》，以部分房价折抵债务。对此，本院作出如下评判： 关于杨鸿是否对张智博负有1220000元债务的问题。杨鸿认可其于2015年6月16日出具欠款金额为2700000元的欠条，但抗辩该笔债务已归还大部分，仅有800000余元未偿还，并提交了相应的转款凭证，而张智博未举证证明杨鸿所转款项系其他款项，其性质不是杨鸿归还的2015年6月16日欠条所载的欠款，应承担举证不能的法律后果，故本院认为杨鸿于2016年2月6日、12月10日，2017年2月5日、6月17日向张智博转账支付的款项共计1320000元系杨鸿归还的2015年6月16日欠条所载的欠款。虽然张智博未提交其与杨鸿除该欠款之外的还存在数笔债权债务关系的书面证据，但杨鸿和张智博于2017年10月30日的微信聊天记录，杨鸿的微信记录中提到“什么叫豁过来……你那个钱11月会还你……麻烦你等一下”，反映出截止2017年10月30日杨鸿仍欠张智博款项的事实。再结合张智博和杜斯斯于6月14日聊天记录中张智博“斯斯。华阳南阳盛世的房子打算咋办。好久能过户？房子的钱都给了大半年了，122万你晓得杨鸿欠了我好多年，房子合同签了我还把14万尾款先转给杨鸿拿去还按揭……亏待过你”、杜斯斯回复“好的对不起”的内容和二人于2017年11月25日签订《二手房买卖合同》的事实，可以推定截至2017年11月25日，杨鸿所欠债务为1220000元。 关于张智博与杜斯斯、杨鸿是否有以部分房价折抵债务的问题。杨鸿所欠之债形成于其与杜斯斯婚姻关系存续期间，应由二人共同偿还。张智博和杨鸿、杜斯斯未就杨鸿所欠债务签订书面的以房抵债协议，但根据张智博和杜斯斯于6月14日聊天记录的内容，可以确定张智博与杜斯斯、杨鸿以部分房款折抵杨鸿所欠之债1220000元后，再由张智博支付剩余房款140000元的事实。故本院认为，张智博与杜斯斯、杨鸿就以房价折抵债务达成了合意。 张智博和杜斯斯签订的《二手房买卖合同》变更了杜斯斯和杨鸿债务履行的方式，杨鸿所欠之债1220000元只有在杜斯斯交付房屋、完成过户手续后才能消灭，否则，该笔债务仍然存在。张智博和杜斯斯在该合同中就房屋的交付、权属办理、违约责任等方面进行了约定，该新约定是张智博和杜斯斯的真实意思表示，合法有效，双方应当按照该合同的约定履行。合同约定的房款为1360000元，张智博和杜斯斯以杨鸿所欠之债1220000元冲抵部分房款1220000元后，余款140000元已由张智博于2018年1月8日支付。虽杨鸿和杜斯斯抗辩该140000元的性质不属于购房款，但未就此举证证明，故本院认为该笔款项140000元的性质为购房款。现张智博已按合同约定付清房款，而杜斯斯不仅未按合同约定将房屋交付并过户给张智博，且于2018年9月将房屋另设抵押，其行为构成根本性违约。同时，双方在庭审中就该合同的解除达成一致，故本院对张智博关于解除《二手房买卖合同》的主张予以支持。合同解除的时间以双方就合同解除达成一致的庭审之日即2018年12月5日为宜。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张智博和杜斯斯解除《二手房买卖合同》后，代物清偿的目的不仅未实现，杨鸿和杜斯斯还就张智博支付的房屋尾款140000元形成新的债务，故本院对张智博要求二人返还1220000元+140000元=1360000元的诉讼请求予以支持。 杜斯斯未按合同约定履行过户义务和交房义务，而《二手房买卖合同》约定了逾期交房的违约金的计算方式，杜斯斯应当支付违约金。因违约金以惩罚为辅、弥补损失为主，张智博为此次诉讼产生律师费55000元和杨鸿所欠之债所产生的利息应当属于其损失范围，故本院结合合同实际履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素认为张智博主张的违约金68000元并不过分高于其实际损失，应当予以支持。违约金68000元形成于杜斯斯和杨鸿婚姻关系存续期间，属于夫妻共同债务，应由二人共同承担。 张智博主张的其他费用系律师费，因该费用已包含在实际损失范围之内，已由违约金进行了填补，不应再次计算，故本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款和第二款，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告张智博与被告杜斯斯于2017年11月25日签订的《二手房买卖合同》于2018年12月5日解除； 二、被告杜斯斯和杨鸿自本判决生效之日起十日内返还张智博1360000元； 三、被告杜斯斯和杨鸿自本判决生效之日起十日内支付张智博违约金68000元； 四、驳回原告张智博的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9149元，保全费5000元，共计14149元，由被告杜斯斯和杨鸿负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 刘宇飞 二〇一九年四月一日 法官助理 付 静 书 记 员 陶悦瑞