广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终2543号上诉人（原审原告）：广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行，住所地广东省佛山市南海区大沥镇盐步大道**，统一社会信用代码91440605799313381H。负责人：欧阳小浩，行长。委托诉讼代理人：沈瑶玲，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：何毅鹏，广东千度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈俊斌，男，1984年11月11日出生，汉族，住福建省漳平市，被上诉人（原审被告）：陈莉缤，女，1986年9月2日出生，汉族，住福建省漳平市，被上诉人（原审被告）：佛山市南海领地房地产开发有限公司，住，住所地广东省佛山市南海里水镇夏塘路****一社会信用代码914406056924207425。上诉人广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行（以下简称农商行盐步支行）因与被上诉人陈俊斌、陈莉缤、佛山市南海领地房地产开发有限公司（以下简称领地公司）金融借款合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初7120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。农商行盐步支行向一审法院起诉请求：1.陈俊斌向农商行盐步支行偿还贷款本金599691.60元以及利息（含罚息）32728.32元，本息合计632419.92元（该利息暂计于2018年3月22日，从2018年3月23日起至法院向陈俊斌、陈莉缤、领地公司送达诉讼材料的前一日止的利息，其中未到期的本金利息按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮5%计收，已到期的本金利息按前述贷款执行利率加收50%计收罚息；从向法院向陈俊斌、陈莉缤、领地公司送达诉讼材料之日起至本息清偿之日止的利息按前述贷款执行利率水平上加收50%计收）；2.农商行盐步支行对陈俊斌所有的位于佛山市南海区里水镇里水大道中5号领地海纳公馆5栋2803房（按揭登记证号：粤房地预登佛预字第××号）在上述第一项确定债权及本案实现债权的费用范围内享有优先受偿权；3.陈莉缤对陈俊斌拖欠农商行盐步支行的上述第一项债务承担共同清偿责任；4.领地公司对陈俊斌拖欠农商行盐步支行的上述第一项债务承担连带清偿责任。陈俊斌、陈莉缤、领地公司承担本案全部诉讼费用。一审法院经审查，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、陈俊斌应于判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金599691.6元、计至2018年7月28日的利息42076.46元、罚息1706.43元及从2018年7月29日起至实际清偿日止以本金599691.6元按罚息利率即按中国人民银行五年以上期贷款基准利率上浮5%再上浮50%计收罚息予农商行盐步支行；二、陈莉缤、领地公司对陈俊斌的本案债务承担连带清偿责任；三、驳回农商行盐步支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件案件受理费因适用普通程序结案为10124.2元，财产保全费3682.09元，合共13806.29元，由陈俊斌、陈莉缤、领地公司按判决主文确定的责任方式负担。上诉人农商行盐步支行不服上述判决，向本院提出上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判农商行盐步支行对陈俊斌所有的位于佛山市南海区里水镇里水大道中5号领地海纳公馆5栋2803房（粤房地预登佛预字第××号，以下简称2803房）在一审判决第一项以及实现债权的费用确定债务范围内享有优先受偿权；2.本案全部诉讼费用由陈俊斌、陈莉缤、领地公司承担。事实及理由：本案中，农商行盐步支行与陈俊斌、陈莉缤、领地公司签订的盐步个房借字[2014]第90号《购房借款及担保合同》约定，陈俊斌自愿以其所有的2803房作为抵押物，抵押担保范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、保险费以及贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。后，陈俊斌与农商行盐步支行于2014年5月19日为该房办理了按揭登记[登记号：粤房地预登佛预字第××号]。一审法院认为由于本案所涉的抵押担保房产办理的是抵押预告登记手续，并非正式的抵押登记手续，农商行盐步支行作为涉案抵押担保房产的抵押权预告登记的权利人，在未办理抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房产的处分，但并非对该房产享有现实抵押权。一审法院不支持抵押权认定事实错误，有失公平，具体理由为：一、合同中关于农商行盐步支行与陈俊斌对提供抵押房产享有优先受偿权的约定属于当事人意思自治，合法有效。虽然依据《中华人民共和国物权法》的规定，预告登记系在房屋所有权以及抵押权实际取得前的过渡性的权利保护，其目的在于保障将来实现物权。但是，双方在《购房借款及担保合同》中明确约定，农商行盐步支行在陈俊斌、陈莉缤、领地公司未依约偿还借款的情况下可就案涉房产享有优先受偿权，且双方为此也办理了预告抵押登记，合同双方目的本质在于设立一个抵押权，并非单纯的预告登记。因此，农商行盐步支行与陈俊斌、陈莉缤、领地公司就案涉房屋享有优先受偿权的约定系合法有效的，理应得到支持。二、保护预告登记权利人对登记房产享有优先受偿权，有利于房地产市场的繁荣稳定，也符合房地产融资实际的需要。一方面，购房者购买预售商品房一般选择按揭付款的方式，以购买的预售商品房为银行的贷款提供抵押。因预售商品房都尚未取得房产证，故银行放款时也只能与借款人办理预抵押登记。在实践操作中，很多借款人在尚未取得房产证的情况下就开始拖欠银行本息，此时若不支持贷款银行对办理预告登记的房屋的优先受偿权，银行的贷款风险大大增加。贷款银行的商业风险增大，贷款银行必然会减少此类按揭业务数量，最终也将导致房地产市场的不稳定。另一方面，房地产公司开发项目需要通过银行融资，往往会选择与银行合作，房地产公司向银行贷款开发房地产项目，再由购买开发项目房产的购买者向银行贷款买房，双方互利，一旦银行缩减按揭贷款业务，则将危及到房地产融资的需要。因此，农商行盐步支行认为支持预告抵押登记权利人对登记房产享有优先受偿权既有利于房地产市场的稳定，也有利于购房者的实际消费需求。农商行盐步支行认为，《购房借款及担保合同》的约定合法有效，支持预告抵押登记的优先受偿权符合广大购房者的消费需求，有利于房地产市场的稳定。一审法院驳回农商行盐步支行对案涉房产享有优先受偿权不符合相关权利人的真实意思表示，应当依法改判。陈俊斌、陈莉缤、领地公司在二审期间未作答辩。各方当事人在二审期间均未向本院提供新证据。一审法院认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本案二审争议焦点系农商行盐步支行就案涉房产是否享有优先受偿权。双方当事人在案涉《购房借款及担保合同》中约定以位于佛山市南海区里水镇里水大道中5号领地海纳公馆5栋2803的房产为本案借款债务提供抵押担保。前述合同签订后，双方当事人就案涉房产办理了《广东省房地产预告登记证明》，预告登记权利人为农商行盐步支行。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”据此规定，预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，其是在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保全将来财产权变动能够顺利进行，而就相关的请求权进行的登记，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，非直接赋予预告登记的权利人以担保物权。由此可见，预告登记虽具有一定的物权性质，但预告登记的权利人并不因此而取得抵押权。预告登记权利人应在确定的财产权登记条件具备，或者所附条件具备以及所附期限到来时，积极申请不动产物权登记，实现请求权指向的物权变动效果。是故，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”由此亦反映预告登记与不动产物权登记的性质、效力有别。涉讼房产至今未办理正式的不动产抵押登记手续，故农商行盐步支行要求确认其对该房产的优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，农商行盐步支行的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10124.2元，由上诉人广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行负担。本判决为终审判决。审判长 罗 睿审判员 李秀红审判员 曾慧元二〇一九年四月三日法官助理吴升平书记员阮家良