上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初4320号原告：上海丰柏置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：陈立群，执行董事。委托诉讼代理人：虞喆，女。委托诉讼代理人：陈菁，女。被告：上海奇恒环境科技有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：刁力新，总经理。委托诉讼代理人：苏兰，女。原告上海丰柏置业有限公司与被告上海奇恒环境科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海丰柏置业有限公司的委托诉讼代理人虞喆、陈菁，被告上海奇恒环境科技有限公司的法定代表人刁力新及其委托诉讼代理人苏兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海丰柏置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认买卖双方租赁合同于2018年8月31日解除；2.判决被告向原告支付所拖欠租金39,246元(2018年6月23日至2018年8月31日)及所拖欠的租赁滞纳金17,088元(其中2018年6月23日至2018年8月22日租金34,188元的滞纳金自2018年6月5日暂计至2018年11月5日，约计153天；其中2018年8月23日至2018年8月31日租金5,058元的滞纳金自2018年8月5日暂计至2018年11月5日，约计92天)；3.判决被告向原告支付所拖欠的物业费5,483元(2018年7月9日至2018年8月31日)及所拖欠的物业费滞纳金2,023元(自2018年7月5日暂计至2018年11月5日，约计123天)；4.判决被告向原告支付所拖欠的电费626.70元(2018年6、7月期间)；5.判决被告向原告支付擅自闭店产生的违约金34,188元(计两个月金额的租金)；6.判决被告向原告支付免租期使用费42,150元(计75天的日租金)；7.判决确认原告没收被告已付履约保证金40,432元；8.判决被告向原告支付违约金102,564元(6倍的月租金17,094元*6)；9.判决确认原告没收被告已付装修恢复保证金8,742元；10.判决被告向原告支付房屋占有使用费50,580元(参照日租金562元计算，自2018年9月1日起算至实际归还之日止，暂计90天)。事实和理由：2016年10月，原、被告之间签订了上海市闵行区运乐路XXX号商铺的《商铺租赁合同》。合同约定租期自2016年10月9日起6年，其中第一、二年租金为17,094元/月;第三、四年租金为18,994元/月;第五、六年租金为20,893元/月;物业管理费为3,122元/月.租金及物业管理费每二个月预付一次,先付后用。水电费亦由被告承担。合同中同时约定若拖欠相关费用,须自欠费之日起按日千分之三承担欠费滞纳金。自2018年6月开始,被告以各种理由欠付租金及物业管理费等各项费用。后原告于2018年7月向被告进行了付费催告,于2018年8月13日再次通过发函等形式向被告催告其履行合同义务,但被告仍不予理睬,并于2018年7月底起被告采取了闭店歇业的举措。基于被告上述欠费及擅自闭店的行为,已严重违反合同约定,构成违约。被告上海奇恒环境科技有限公司辩称：被告没有违约，因为店内的噪音、气味、信号、漏水问题，被告多次与原告进行协商，原告不能解决。被告经营睡眠产品，客户要试睡，楼上健身房的噪音造成被告经营问题。合同已于2018年7月31日解除，租金和物业费应计算至2018年7月31日。原告不能提供良好的经营环境，不是被告违约，故不同意支付滞纳金。被告有保证金在原告处，如果法院最终认定被告违约，应该从保证金中抵扣，如果认定被告违约，被告愿意按合同支付滞纳金。同意支付电费626.70元。被告没有擅自闭店，原告提供的房屋不符合被告公司的经营条件，故不同意支付违约金34,188元。原告向被告发函称7月31日不付房租的话，原告于8月2日就要锁门，8月2日，原告确实锁了被告的门，被告还有设备在房屋内。原告要求支付免租期使用费42,150元，因没有约定故不同意支付，如果有约定愿意按约定办。不同意原告没收被告已付履约保证金40,432元，但同意在保证金内抵扣截止7月31日的租金、物业费、电费。被告没有违约，不同意支付违约金6倍的月租金计的违约金。被告确实没有将房屋恢复到原样，故同意原告没收被告已付装修恢复保证金8,742元。2018年8月2日，原告就锁了系争房屋，所以不存在被告再使用房屋，故不同意向原告支付按照日租金562元计算的房屋占有使用费。不认可原告诉状上称的2018年6月开始，被告拖欠租金，被告2018年4月开始就一直与原告沟通噪音等问题，是原告解决不了，2018年6月前被告都是准时支付房租和物业费的。经审理查明：原告系上海市闵行区运乐路XXX号商铺所有权人。2016年10月，原告(合同甲方)、被告(合同乙方)签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋为上海市闵行区运乐路XXX号商铺，租赁用途为家具零售，交付日期和租赁期限，乙方应在2016年10月9日前与甲方办妥收楼手续。履约保证金,乙方应按本合同附件五的约定支付履约保证金。在租赁期间，甲方有权从履约保证金中扣除以下款项：(1)因乙方不恰当使用造成该房屋或其他设施、设备损坏之赔偿金；(2)因乙方违约应向甲方支付的违约金或其他赔偿金；(3)乙方应付未付的其他任何款项。履约保证金被扣除后，乙方应补足保证金差额。如履约保证金不足抵付上述款项的，甲方有权另行追偿不足部分。乙方应在甲方通知补付保证金之日起三日内补足，逾期不补的，则乙方应承担应补金额的日千分之一的违约金。租赁关系终止时，履约保证金在被扣除因乙方违反本合同的约定而应支付的违约金或根据合同约定应付而未付的各项费用，或由甲方代乙方赔偿给乙方客户的费用后如有剩余的，甲方应在90天内将余额无息返还给乙方。在租赁期间，乙方发现该房屋有损坏时，应及时通知甲方；由甲方或物业管理公司在接到乙方通知后的2日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方负责承担。在租赁期间，由于乙方原因而引起之漏水或渗水事故及因漏水或渗水事故而导致公共区域或相邻其他单位蒙受损失，有关损失及附带维修赔偿由乙方负责。乙方应在本合同终止或提前终止后1天内向甲方返还房屋，乙方应将该房屋恢复原状或甲方同意接受的状态(甲方无需为保留的装修向乙方支付任何费用)返还给甲方。因将该房屋恢复原状而造成的乙方之装修设施或设备等价值的折损，甲方无须给予补偿。乙方将房屋返还给甲方时，如甲方同意接受房屋返还现状的，甲方退还乙方的装修恢复保证金；如甲方不同意接受房屋返还现状的，乙方应将房屋恢复承租时原状，并将现场清理干净，否则甲方有权没收乙方的装修恢复保证金。乙方逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用费。逾期超过十五天，该房屋内遗留的所有物品、装修、设备均无偿归甲方所有，甲方无需为此向乙方支付任何费用。解除本合同的条件：在租赁期间，遇下列情况甲方有权提前解除本合同，且无需向乙方承担任何责任或做出任何补偿。本合同约定的因乙方违约，甲方有权提前解除本合同的情况。如乙方要求提前解除合同的，应提前二个月向甲方提出书面申请。如未提前二个月提出书面申请而擅自提前解除本合同的，乙方除应承担包括但不限于本合同第12条规定之违约责任外，还需向甲方另行支付相当于二个月租金的违约金。租赁期间，在非本合同约定的情况下，任何一方解除本合同，另一方有权要求违约方按违约前平均月租金的6倍向守约方支付违约金或要求违约方继续履行本合同。若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费、履约保证金、水电费、燃气费、押金(如有)及其他按本合同约定应当支付的费用，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方有权要求乙方支付滞纳利息(该滞纳利息从乙方应付所欠款项之日起按日千分之三计算)及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。乙方同意在乙方拖欠本合同约定的租金或物业管理费或其他应付费用且经甲方或物业管理公司催讨后十(10)日内仍不支付时，甲方有权采取以下措施：(1)乙方已明确知悉并允许，无论乙方是否已支付该房屋水、电等公用事业费用，在不影响甲方其他权利的前提下，甲方或物业管理公司有权关闭该房屋水、电相关设施的开关并停止向该房屋提供其他物业管理服务直至乙方付清拖欠费用及违约金。由此造成对乙方营业的影响,甲方无需承担任何责任。同时乙方应承担甲方采取本条措施期间的该房屋租金、管理费和本合同约定的其他任何费用及重新接驳水、电及其他公用设备的费用。(2)甲方有权向乙方派驻工作人员收取营业款项以抵充乙方的欠租及其他欠款。派驻工作人员的费用由乙方承担。(3)乙方同意从拖欠本合同约定应付费用之次日起，乙方自愿将承租房屋内的设施设备和物品等无条件抵(质)押给甲方，直至乙方付清所应承担的费用和违约金等。双方同意，在乙方清偿全部费用之前，承租房屋内的全部设施设备及物品等归抵押权人(甲方)所有(可不转移交付)，未经甲方书面同意，乙方不得擅自搬运。在甲方向乙方发出催讨通知后10日内，乙方仍不清偿时，甲方有权变卖承租屋内的抵押设施设备和物品等，用以补偿甲方损失,不足部分，甲方有权向乙方追偿。由此给乙方造成的影响，甲方无需承担任何责任。乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列事件任何时间，合法的提前收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即提前终止，且乙方应向甲方承担如下违约责任：(1)按本合同租金标准向甲方支付乙方已经享用的免租期期间之使用费；(2)履约保证金予以没收；(3)向甲方支付相当于合同终止前平均月租金的六倍金额之款项作为违约金，以弥补甲方之损失；(4)甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用。该等事件为：(1)若乙方拖欠租金、物业管理费、保证金超过十五天，且经甲方催告而乙方仍不缴清的。(2)乙方违反约定用途使用该房屋的或没有获得合法的经营权或经营证照的。(3)乙方破产或清算的。(4)乙方未经甲方书面同意中断在该房屋内的业务连续超过十天或累计超过十五天的。(5)乙方拖欠电费、煤气(或燃气)等公用事业费超过十五天，经甲方催付后在五天内仍不支付的。(6)乙方未依照本合同第八条之房屋保险要求进行投保的。若乙方违反本合同第6-9、6-10的约定(包括违反全年营业和违反每天营业时间的约定)，乙方向甲方承担违约责任，违约金为人民币1,000元/天(违反每天的营业时间超过半小时的以一天计)，计算至乙方的营业时间符合6-9、6-10约定为止。若乙方违反本合同第7-6、7-7、7-8、7-10的约定，甲方有权通知乙方停止违约行为；同时，乙方应向甲方承担违约责任，违约金为人民币1,000元/天，自违反之日起计算至符合合同约定止。乙方拒不履行的，甲方有权代为处理，产生的搬运、拆除等费用由乙方承担。本合同项下的所有材料、文件、通知、其他通讯应为书面形式，并且提交、发送到相关各方附件一所列的地址或传真号码或邮箱。如本合同任何一方的上述通讯地址或联系方法发生变化，该方应立即通知本合同的另一方。否则，因此而产生的一切后果由该方承担。除非本合同另有约定，任何材料、文件、通知、其他通讯的提交、发送，只要按照附件一所列的地址提交、发送，则应视作在下列日期被送达：(1)如果是传真或邮件，则为传真或邮件发出之日；(2)如果派人专程送达，则为收件人签收之日。(3)如以邮寄方式发出，则为投递方邮局加盖邮戳之日。在该房屋交付乙方后，甲方向乙方发出任何通知、文件、材料除可以发送至附件一所列地址、传真号码或邮箱外，也可以直接发送至该房屋。合同对其他事项也作了相应约定。合同附件一约定：合同双方：甲方上海丰柏置业有限公司，联系地址上海市中山西路XXX号XXX楼，乙方：上海奇恒环境科技有限公司，联系地址上海市闵行区平乐路XXX弄XXX号，联系人刁力新。合同附件五约定：租赁期限及该房屋交付期限，租赁期限自该房屋交付之日起算6年(含免租期)。2、租金、物业管理费及其支付方式，该房屋基本租金为：第一、二年为人民币17,094元/月；第三、四年为人民币18,994元/月；第五、六年为人民币20,893元/月。该房屋物业管理费为3,122元/月。乙方同意物业管理公司在每个公历年的第三个月根据上一年物业管理费使用情况合理调整当年的物业管理费。乙方应根据物业管理公司的要求支付物业管理费，若有预付的，则应按新的物业管理费标准补算，多退少补。乙方同意在免租装修期内向甲方支付该房屋物业管理费。本合同签署时，乙方应向甲方预付二个月租金及物业管理费。若乙方逾期未支付的，且在甲方发出书面通知后5天内仍不付清的，则甲方有权立即解除本合同，届时乙方应向甲方支付相当于该房屋保证金金额之违约金。该房屋租金及物业管理费每二个月预付一次，先付后用。乙方应于二个月中的第一个月的5日前向甲方预付该二个月的基本租金及物业管理费。乙方应以银行汇款形式将该房屋租金及物业管理费支付给甲方。履约保证金，乙方应于本合同签署之同时，支付履约保证金(相当于二个月租金及物业管理费)40,432元，以保证其履行本合同之条款。基本租金调整时，保证金应随之调整，乙方应根据甲方的通知补足保证金。装修恢复保证金，乙方应于本合同签署之同时，支付装修恢复保证金8,742元，以保证租赁到期交付房屋时，房屋返还时的装修情况如未被甲方接受的情况下，乙方应确保房屋恢复原状；如未能恢复原状的，甲方有权没收装修恢复保证金。免租装修期，自该房屋交付之日起算75天。免租装修期内，乙方无需支付租金，但应支付物业管理费用。上述合同签订后，被告依照合同约定向原告交纳了履约保证金40,432元、装修恢复保证金8,742元，原告依约将房屋交付被告使用，被告租金支付至2018年6月22日，嗣后未再支付租金，原告向被告催要。2018年6月，被告向原告提交投诉信一封，提出，2017年漏水问题，修复后房顶没有粉刷和恢复原样、租赁房屋内有气味、楼上健身房噪音、信号差的问题，要求解决。原告接报后出面解决。2018年7月中旬，被告提出于当月底清场，同意没收保证金、装修恢复保证金，租金欠款不付，不付的理由是经营不好付不出租金。原告向被告表示，原告的底线是支付欠租，没收保证金、装修恢复原样，若不同意将断水、断电等。双方关于租赁合同解除事宜不能协商一致。2018年7月24日、7月30日，原告分次向被告催要租金。2018年7月31日，原告断水、断电，当日，被告搬出租赁房屋，剩余家具、橱柜、灯具等杂物，被告表示不要了。2018年8月2日，原告锁门。当日，被告向原告提出要至租赁房屋中拆走空调，遭原告拒绝。2018年8月13日，原告向被告发出违约警告函一份，主要内容：被告拖欠自2018年6月23日起至8月22日的租金、2018年7月9日起至9月8日的物业费、6-7月的电费，要求被告立即付清前述欠款，并恢复营业。上述函件，原告邮寄至上海市闵行区平乐路XXX弄XXX号。嗣后，被告未按约付款并恢复营业，原告遂以诉称理由诉至法院。上述事实，由原告提供的房地产权证、商铺租赁合同、违约警告函、催款通知，被告提供的微信聊天记录、投诉信及双方当事人的陈述等证据证实。本院认为：原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性的效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。作为承租人的被告，按约支付租金系其主要义务。依据双方租赁合同之约定，被告拖欠租金、物业费超过15天，原告有权提前收回房屋，本合同亦随即提前终止，即原告有权单方解除合同。被告自2018年6月23日起未能按约支付租金，已属违约，原告多次催讨，被告拒不支付，原告可以根据合同约定，行使单方解除权。被告辩称的漏水修复不及时问题、气味问题、噪音问题，被告可以要求原告及时妥善解决，与相关单位协调，但不能成为被告不支付租金的理由，信号不强更与原告无关。依照法律规定，原告主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。原告于2018年8月13日向被告寄送违约警告函，但该函件非为解除合同的函件。合同还约定，被告要求提前解除合同的，应提前二个月向原告提出书面申请。实际履行过程中，被告于2018年7月上旬向原告提出提前解除合同的意思表示，原告表达同意了解除合同的意思表示，但双方就合同解除后相关后果的处理不能协商一致，致双方不能协议解除合同。鉴于，被告于2018年7月31日自行搬离、清空了租赁房屋(除空调因未当场搬离，事后原告不同意不配合而未搬走)，原告也于2018年8月2日将租赁房屋上锁，实际收回了租赁房屋，双方的租赁合同于此时已无法继续履行，故本院确认双方的租赁合同实际于2018年8月2日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告与被告签订的《商铺租赁合同》解除后，被告在租赁期内使用了租赁房屋，应当依照合同约定履行给付对应租金的义务，租金起止日期为自2018年6月23日起至2018年8月2日，合计22,480元，故原告要求被告给付22,480元租金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。被告迟延支付租金，属于违约行为，应向原告偿付逾期付款的违约金，合同约定违约金过高，被告要求调整，本院酌情予以调整为2,290元。合同履行期间，被告拖欠物业费，构成违约，原告要求被告给付并承担逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。计算物业费的起止时间为自2018年7月9日起至2018年8月2日止，计2,497元。合同约定物业费的逾期付款违约过高，被告要求调整，本院酌情予以调整为200元。合同履行期间，被告拖欠电费626.70元，原告要求被告支付，被告同意，本院予以准许。原告要求没收被告已付装修恢复保证金8,742元，被告同意，本院予以准许。原、被告间租赁合同终止，系因被告擅自搬离，原告无奈接受，故租赁合同提前解除系因被告违约所致。根据租赁合同约定，原告有权要求被告支付二个月的租金(闭店损失)、按违约前平均月租金的6倍向原告支付违约金，现原告要求被告偿付上述费用，本院认为，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告要求被告赔偿上述费用，符合合同约定。鉴于被告提出，被告一项违约行为，承担不同违约后果，要求法院调整。法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本院认为，原告的损失，主要为剩余租期内房屋空置的损失，对此，合同解除的过错在被告，但原告也有及时止损、避免损失扩大的义务，故本院根据本案实际情况酌定被告赔偿原告以三个月租金计的违约金。因被告违约，导致租赁合同提前解除，过错在被告，故原告要求被告支付免租期使用费，本院予以支持，但具体金额，根据合同租期时长、实际履行情况，公平、合理地确定，本院酌定为31,191元。原告要求被告支付房屋占有使用费，鉴于租赁房屋已由原告控制，故原告的上述诉讼请求，本院不予支持。根据合同约定，原告可以没收被告支付的履约保证金，但因原告的相关损失，本院已在前面作了处理，得到了弥补，原告再要求没收履约保证金，其主张的违约金明显高于其所受实际损失，故本院不予支持。合同解除后,履约保证金应予以返还。合同解除后，现在租赁房屋内的空调一台，被告应及时拆走，原告应当予以协助。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告上海丰柏置业有限公司与被告上海奇恒环境科技有限公司签订的《商铺租赁合同》于2018年8月2日解除；二、被告上海奇恒环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海丰柏置业有限公司偿付租金22,480元、滞纳金2,290元；三、被告上海奇恒环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海丰柏置业有限公司偿付物业费2,497元、滞纳金200元；四、被告上海奇恒环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海丰柏置业有限公司支付电费626.70元;五、被告上海奇恒环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海丰柏置业有限公司偿付违约金51,282元;六、被告上海奇恒环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海丰柏置业有限公司支付免租期使用费31,191元；七、被告上海奇恒环境科技有限公司已付装修恢复保证金8,742元归原告上海丰柏置业有限公司所有;八、原告上海丰柏置业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告上海奇恒环境科技有限公司返还履约保证金40,432元；九、被告上海奇恒环境科技有限公司于本判决生效之日起十日内自行拆走安装于租赁房屋内的空调，原告上海丰柏置业有限公司予以协助;十、驳回原告上海丰柏置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,223.42元，由原告上海丰柏置业有限公司负担2,148.95元，由被告上海奇恒环境科技有限公司负担1,074.47元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  马爱军二〇一九年四月十七日书记员  杨川川附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。