广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10270号原告（反诉被告）：杨练武，男，1969年7月2日出生，汉族，住广东省台山市。委托诉讼代理人：赵宗羽，广东仁利律师事务所律师。被告（反诉原告）：李兴华，男，1962年10月27日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：曾盛昌，广东百健律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁豪贤，广东百健律师事务所实习律师。原告（反诉被告）杨练武与被告（反诉原告）李兴华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨练武及其委托诉讼代理人赵宗羽、被告（反诉原告）李兴华的委托诉讼代理人曾盛昌、梁豪贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨练武向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告赔偿原告损失60万元；2.请求法院判决被告退还原告信用押金15000元；3.请求法院判决被告负担本案的诉讼费用。事实和理由：2007年5月23日，原告与被告签订了一份《南浦吉树村小岛农庄租赁合同》，约定被告将位于番禺区××镇××树村水闸边的“小岛农庄”出租给原告，用于经营体育运动、休闲俱乐部，租赁期限暂定12年，从2007年7月1日起至2019年6月30日。月金5000元，信用押金15000元，附场的所有餐具、电器顶租费80000元。合同第四条第2款第（4）项约定：“合同期间承租方无权转租，如遇国家征收拆迁，其补偿由出租方受理，承租方所投资物业补偿则归承租方所有。”合同签订后，原告依约交给被告信用押金15000元、餐具电器顶租费80000元，并在征得被告同意后立即对“小岛农庄”进行改造和装修，计有扩建剑道馆和大堂花费150000元，剑道馆铺设木地板花费120000元，搭建简易仓库花费55000元，建造星棚工程花费30000元，装修花费150000元。共计花费60万元，将“小岛农庄”由餐馆改造成为剑道馆，又称为修道馆。2018年3月3日，广州市番禺区大石街河长制办公室在剑道馆门口贴出一张《关于自行拆除河涌违章建筑的告知书》，认定“吉树涌水闸旁剑道馆，涉嫌未经审批占涌违章搭建，现通知你于3月15日前对违章建（构）筑物自行拆除。逾期未整改，街道办将组织有关部门进行强制拆除。”当时原告远在贵州省，接到剑道馆员工告知此情况后，即与被告商量，询问被告剑道馆哪些部分是违章建筑，表示原告可以暂时将违章建筑部分的设备和物品转移到不违章的部分，若果都是违章的，原告就另找地方搬迁。被告说他会去做工作的，到时候若确实要拆，被告会提前通知原告的，请原告放心。到2018年4月8日，被告电话通知原告，说大石街定于4月9日强行拆除剑道馆，原告当晚就从贵阳赶回广州。4月9日上午八点多，原告与被告一起商量应对办法，被告表示已经无能为力。原告赶到剑道馆时，见到剑道馆正在拆除，原告试图进入拆除现场抢救文件和个人物品，但被街道的工作人员阻拦，原告的投资全部化为乌有，连文件和个人物品都被毁掉。此后，原告多次与被告协商补偿的事宜，被告先是说他正在找上头交涉，要求原告耐心等待结果，后来又说要原告自己向政府有关部门交涉请求补偿。原告当即指出，根据我们双方签订的租赁合同，补偿的事情是由被告处理的。此后，被告就极力回避补偿问题，一直拖延至今。原告花费了毕生积蓄和心血建造和经营的剑道馆，由于被告不负责任和欺骗性的行为而化为乌有，无论经济上还是精神上，对原告都是巨大的打击。根据租赁合同的约定，补偿的事情由被告处理，因此被告必须对原告作出补偿。综上所述，请法院早日依法判决被告赔偿原告损失60万元，并退还原告信用押金15000元，以维护原告的合法权益。被告（反诉原告）李兴华辩称，不同意原告的全部诉讼请求，被告认为原告的请求没有事实与法律依据，不应当予以支持。理由如下：一、案涉的租赁物，被告是在2004年与大石镇大兴村四队承租，租期至2019年12月31日，被告承租后在此经营餐厅，餐厅有设施设备等物品，在2007年原被告签订了案涉的租赁合同，将案涉的土地以及小岛农庄出租给原告使用，餐厅内的设施设备等物品转让给原告，租期是在2019年6月30日止，租期是12年，原告从2007年使用2018年4月份，共使用了接近11年。二、在2018年3月份，广州市番禺区大石街河长制办公室在剑道馆门口贴出一张《关于自行拆除河涌违章建筑的告知书》，通知应在2018年3月15日自行拆除违章解除，由于原告没有按期拆除，政府部门在2018年4月9日拆除案涉的部分建筑物，原告认为该建筑物被拆除是政府部门的作出对违章建筑的行政行为，原告要求被告对此进行赔偿，是没有依据的。三、根据原被告合同第四条第2款第6项约定，本合同期限是12年，原告已经使用了约11年，已经使用了整个租期的90%的期限以上，原告要求按照其原始的投入进行赔偿，有违公平与双方租赁合同的约定是不符的，也没有法律依据。而且对于原告的原始投入这方面，我方不认可，原告的诉请没有依据。四、关于退还信用押金15000元的请求，由于原告没有向被告支付2018年3月以及2018年4月1日至2018年4月8日的租金，因此原告支付拖欠租金后，被告再将押金退还给原告。被告（反诉原告）李兴华向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告杨练武立即支付2018年3月的租金6050元以及2018年4月1日至4月8日的租金1613元；2.依法判令反诉被告承担反诉的受理费用。事实和理由：1、2007年5月23日，双方签订了《南浦吉树村小岛农庄租赁合同》，约定反诉原告将位于番禺××××树村小岛农庄出租给反诉被告使用，经营范围为体育运动、休闲俱乐部（国家工商、环保主管等部门批准之经营项目），租赁期限自2007年7月1日至2019年6月30日止，每月租金为5000元，每四年在上一周期的租金基础上递增10%，即2016年7月1日至2019年6月30日止的租金标准为6050元/月。2、2018年3月，广州市番禺区大石街河长制办公室发出《关于自行拆除河涌违章建筑的告知书》，需要在2018年3月15日自行拆除上述租赁物业的部分建筑，后反诉被告未按期拆除，政府相关部门于2018年4月9日拆除前述部分建筑。但反诉被告一直没有按时支付2018年3月以及2018年4月1日至8日的租金。为维护反诉原告的合法权益，特向贵院起诉，恳请法院支持反诉原告的所有诉讼请求。原告（反诉被告）杨练武辩称，我方不同意被告的反诉请求。理由如下：2018年3月3日原告收到广州市番禺区大石街河长制办公室拆除违章建筑《关于自行拆除河涌违章建筑的告知书》的通知，当天，原告将该情况告知被告，我方要处理好拆迁的事宜后，才能确定租金能否继续支付。只要解除拆迁的危机后，才继续缴纳租金。如果建筑物被拆除，被告就保证从应该补偿给原告的补偿款里，扣除从2018年3月份及3月份以后，原告实际使用的天数的租金，将拆迁补偿的余款交给原告。由于房屋被拆除以后，被告方一直没有履行支付赔偿款给原告的义务，所以原告也不需要支付2018年3月份至4月8日的租金。对于被告反诉租金的主张，我在2018年3月3日接到河长通知，我第一时间就反馈给被告，被告说去了解，但2018年3月15日政府部门已经停水停电，我也无法营业了。并且在接到拆迁通知后，即时通知会员取走相关用品。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审理查明：2007年5月23日，李兴华作为出租方（甲方）、杨练武作为承租方（乙方），双方签订《南浦吉树村小岛农庄租赁合同》，约定承租方向出租方租赁小岛农庄经营，小岛农庄位于番禺区××镇××树村水闸边，经营范围为体育运动、休闲俱乐部。租赁期限：12年，从2007年7月1日起至2019年6月30日止，每四年为一个周期，共三个周期。租金递增形式：每一个周期递增10%，每月租金为5000元，当月5号前支付当月月租。附场的所有餐具、电器顶租费，承租方一次性（合同签订日）支付8万元给出租方（水电设施及不动产——土地、建筑物不含在内）。承租方一次性（合同签订日）支付15000元给出租方作为租赁信用押金（信用押金以收据为准），期满的对应日出租方无息退还给承租方。租赁期满后，原场所一切设施不得拆迁，承租方所投入的不动产（建筑物及水电设施）归出租方所有。该合同还就其他事项进行了约定。涉案租赁物没有产权证明，亦未取得建设工程规划许可证。合同签订后，李兴华依约向杨练武交付涉案租赁物，杨练武依约向李兴华支付押金15000元，餐具、电器顶租费80000元。杨练武依约向李兴华支付租金至2018年2月。杨练武承租涉案租赁物后，对涉案租赁物进行改建、扩建及装修，用于经营剑道馆，杨练武支付了相关费用。杨练武扩建了练习场、大堂及星瓦棚等，其中星瓦棚由李兴华搭建，杨练武向李兴华支付了30000元。2018年3月2日，广州市番禺区大石街河长制办公室就涉案租赁物发出《关于自行拆除河涌违章建筑的告知书》，内容为“桔树涌水闸旁剑道馆：根据《中华人民共和国水法》和《广州市水务局关于开展广州市违法侵占河道修建房屋问题专项整治行动的通知》的有关规定，禁止在河道管理范围内，违章搭建妨碍行洪的建筑物、构筑物以及从事影响河势稳定、危害河岸堤防安全和其他妨碍河道行洪的活动。桔树涌水闸旁剑道馆，涉嫌未经审批占涌违章搭建。现通知你于3月15日前对违章建（构）筑物自行拆除。逾期未整改，街道办将组织有关部门进行强行拆除。”2018年3月3日，杨练武收到上述告知书并通知李兴华。2018年4月9日，有关行政部门拆除涉案租赁物的违章建筑，拆除部分为原告当庭提供的小岛农庄总平面图中黑色实线的右边部分。杨练武主张拆除的租赁物包括练习场、大堂、休息区、会员宿舍，李兴华确认拆除的租赁物，但不确认具体名称。庭审中，关于拆除的问题，原告陈述，在收到自行拆除通知后，原告仅通知会员将相关物品取走，未自行拆除违章租赁物，被告亦未通知其自行拆除，另外2018年3月15日起违章租赁物停止水电供应，无法使用；被告陈述，未自行拆除违章租赁物，应由原告自行处理。关于损失的确定，原告陈述起诉时主张损失60万元，考虑到折旧情况，主张损失为15万元，该金额为大概估算，相关材料可以二次使用。本院认为，杨练武与李兴华就涉案租赁物签订租赁合同，但涉案租赁物未取得产权证明，亦未经主管部门批准建设，本院依法认定杨练武与李兴华订立的房屋租赁合同无效。杨练武向李兴华支付的押金15000元，李兴华应予以返还。关于导致原告损失的过错问题。广州市番禺区大石街河长制办公室认定桔树涌水闸旁剑道馆，涉嫌未经审批占涌违章搭建，通知于3月15日前对违章建（构）筑物自行拆除，逾期未整改，街道办将组织有关部门进行强行拆除。2018年4月9日，有关行政部门拆除涉案租赁物的违章建筑，拆除部分为原告当庭提供的小岛农庄总平面图中黑色实线的右边部分。根据小岛农庄总平面图的对比及双方陈述，行政部门拆除的违章建筑既包括李兴华向杨练武交付的部分涉案租赁物，也包括杨练武扩建的部分建筑物，可见李兴华交付的涉案租赁物及杨练武扩建的建筑均未办理合法的建设手续，李兴华及杨练武均存在过错。在收到自行拆除通知后，原、被告均未对违章租赁物自行拆除，导致损失进一步扩大，双方均存在过错。综上分析，李兴华应向杨练武赔偿相应的损失。关于赔偿损失确定的问题。杨练武对涉案租赁物进行改建、扩建及装修，用于经营剑道馆，支付了相关费用，但仅凭部分收据不足以证明其实际支付的费用。自起租之日2007年7月1日至拆除之日2018年4月9日，杨练武改建、扩建及装修部分已使用多年，存在折旧的情形，并且合同约定租赁期满后，原场所一切设施不得拆迁，承租方所投入的不动产（建筑物及水电设施）归出租方所有。结合上述情形，基于双方对损失的产生及扩大均存在过错，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院依法酌定李兴华向杨练武赔偿损失20000元，杨练武主张赔偿损失的超出部分，本院不予支持。关于李兴华反诉要求杨练武支付2018年3月至4月8日租金的问题。本院依法认定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，本院予以支持。广州市番禺区大石街河长制办公室通知于3月15日前对违章建（构）筑物自行拆除，结合杨练武称已通知会员将相关物品取走，2018年3月15日起违章租赁物停止水电供应无法使用，基于上述原因，杨练武已无法正常使用涉案租赁物，杨练武应支付2018年3月1日至3月15日期间的占有使用费，参照每月6050元的租金标准，杨练武应向李兴华支付占有使用费3025元，李兴华主张的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李兴华在本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）杨练武返还押金15000元及赔偿损失20000元；二、原告（反诉被告）杨练武在本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）李兴华支付占有使用费3025元；三、驳回原告（反诉被告）杨练武的其余诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李兴华的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费4975元，由原告（反诉被告）杨练武负担4692元，被告（反诉原告）李兴华负担283元。反诉受理费25元，由原告（反诉被告）杨练武负担10元，被告（反诉原告）李兴华负担15元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何成臻二〇一九年四月十五日书记员  钟雪华