江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏1322民初18036号 原告（反诉被告，以下称原告）：仲昶，男，1972年12月14日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：张传浩，江苏名典律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下称被告）：杨伟超，男，1972年3月24日出生，江苏省淮安市人，居民，住江苏省淮安市淮阴区。 委托诉讼代理人：顾明，江苏德沛律师事务所律师。 原告仲昶与被告杨伟超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月22日、4月2日两次公开开庭进行了审理。原告仲昶的委托诉讼代理人张传浩、被告杨伟超及其委托诉讼代理人顾明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仲昶向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的租赁合同已于2018年10月2日解除，被告向原告腾退租用的房屋；2.被告向原告给付租金2670元及利息（从应付款之日起按照银行同期同类贷款基准利率计算至实际给付之日止）、房屋占有使用费（从2018年10月23日起计算至房屋返还之日止）；3.被告赔偿原告6个月闲置期间的租金损失16000元。事实与理由：2016年9月份，原告与被告签订租赁合同，约定原告将位于沭阳县浙江商城A13幢21-23号房屋出租给被告，双方对租期、租金等作出了约定。被告未能支付第三年度的租金，且经原告多次催要仍未支付。原告向被告发出解除合同通知，现合同已解除，但被告仍未能将房屋交付原告。为此，特提起诉讼。 原告仲昶为支持其诉讼请求向本院提交了以下证据： 1.房屋所有权证，证明原告系涉案房屋的所有权人； 2.解除合同通知，证明原告于2018年10月2日向被告发出解除合同通知； 3.案外人黄某与宋某签订的租赁合同，证明与涉案房屋相邻商铺的年租金为32000元。 被告杨伟超答辩并反诉称：1.原告在租期内单方要求将房租增加到32000元/年，不符合双方约定，原告该恶意行为导致被告无法向其支付第三年的租金；2.被告多次与原告沟通未果，现已搬出涉案房屋；3.原告的行为构成违约，给被告造成了巨大的损失，要求对涉案房屋的装修损失进行鉴定。综上，被告不同意原告的诉讼请求，同时提出反诉请求：1.解除原告与被告签订的租金合同；2.原告赔偿被告损失189000元（装修损失70000元、样品损失207150元、店面转让费25000元、已付租金106000元，共计433150元，由于该损失含租用案外人黄某房屋的损失，本案中主张189000元）。 针对被告杨伟超的反诉，原告仲昶辩称：1.同意解除涉案租赁合同；2.被告没有按时向原告支付租金，构成违约；3.原告已按约定向被告交付房屋，已履行了合同义务，其有权要求被告按照市场价格支付租金。 被告杨伟超为支持其答辩理由及反诉请求向本院提交了以下证据： 1.2016年9月租赁合同，证明涉案租赁合同的期限为5年，原告私自将租金增加到32000元/年，构成违约； 2.2018年8月26日被告妻子宋某与原告仲昶微信聊天记录，证明原告单方要求增加租金，否则不再出租房屋； 3.收款收据发票4张，证明被告存在装修损失； 4.转租协议及情况说明，证明涉案房屋系案外人王朴转租给被告； 5.2016年10月8日订购合同，证明被告采购家具样本共计207150元。 被告杨伟超对原告提交证据的质证意见：对证据1的真实性无异议；对证据2的真实性无异议，原告单方增长租金，并终止合同，构成违约；对证据3的真实性无异议，但与本案无关。 原告仲昶对被告杨伟超提交证据的质证意见：对证据1的真实性无异议，但对该合同中手写“年租金浮动不得高于10%”内容不予认可，是被告后添加的，且该部分内与合同第三条机打内容相冲突，应以机打内容为主，被告没有按时支付租金，构成违约；对证据2无异议；对证据3不予认可；对证据4的真实性无异议，但与本案无关；对证据5的真实性无法确认，且与本案无关。 本院对原告仲昶提交证据的认证意见：由于被告对证据1、2、3的真实性无异议，本院对该三组证据的真实予以确认，但是证据3系案外人黄某与宋某签订的合同，与本案不具有关联性。 本院对被告杨伟超提交证据的认证意见：由于原告对证据1、2、3、4的真实性无异议，本院对该四组证据的真实性予以确认；证据5系原件，原告虽对其真实性不予认可，但未提交相反证据，本院对其真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下：2016年9月份，原告仲昶（甲方）与被告杨伟超（乙方）签订租赁合同，约定甲方将其合法拥有的座落于浙江商城A13栋21、23两间门面房出租给乙方用于商业经营。该合同第二条约定，租赁期限为5年，自2016年9月22日起至2021年9月21日止；第三条约定，第一年租金贰万贰仟元人民币，租金每年期满前支付，第二年起具体租金按市场价涨落经双方协商约定，如双方无法达成协商，可由取得专业资质第三方房产评估公司根据市场价评估确认。其后，原告向被告交付了上述商铺，被告已向原告支付了第一年度租金22000元及第二年度租金22000元。 2018年8月26日，原告与被告妻子宋某进行微信聊天，要求将涉案房屋租金增长到32000元/年，否则就不再出租给被告。2018年10月2日，原告向宋某发送微信称，“由于你所承租的位于沭阳县浙江商城A13幢17-19号门面房于2018年9月23日到期，到今日（10月2日）已经过期10天！之前我已提前二个月就通过电话和微信多次通知你付下一年房租，现已构成你方单方违约！现再次通知你，给你三天时间把该门面房的钥匙交付给我！否则一切后果由你自负！” 在本案的审理过程中，原、被告双方一致同意以22000元/年确定涉案房屋租金，被告认可应在2018年9月22日之前支付第三人年度租金，但不同意支付第三年度租金。 本案争议焦点为：1.原、被告双方谁是违约方；2.原告主张的租金、房屋占用费、闲置期间租金损失是否能够得到支持；3.被告主张的各项损失是否能够成立。 关于第1个争议焦点，即原、被告双方谁是违约方问题。原、被告之间系房屋租赁合同关系，原告作为房屋出租人，其基本义务是向被告交付适租的房屋，被告作为承租人，其基本义务是按约定方法使用房屋并按约定时间向原告支付租金。原告已将涉案房屋交付被告使用，且房屋适租，其已履行合同基本义务。原、被告双方虽因房租发生争议，但原告没有收回房屋或者影响被告对房屋的正常使用。因此，原告不存在违约行为。关于原告要求增加房租并向被告发出解除合同通知问题。涉案租赁合同第三条约定，第一年租金贰万贰仟元人民币，租金每年期满前支付，第二年起具体租金按市场价涨落经双方协商约定，如双方无法达成协商，可由取得专业资质第三方房产评估公司根据市场价评估确认。从该约定可以看出，原、被告对房租并非是约定一个固定价格，而是选择按市场价格予以确定。在此情况下，原告要求被告按照32000元/年支付第三年租金，也未超过该约定的范围。但是，原告没有证据证明涉案房租市场价格已达到了32000元/年，被告可以拒绝接受该标准。但是，此不能认定原告违约。由于原、被告双方未能对第三年度租金达成一致意见，双方应按照约定委托取得专业资质第三方房产评估公司根据市场价评估确认。但在此之前，被告有权拒绝支付第三年度租金，原告无权要求解除涉案租赁合同，其在2018年10月2日向宋某发出的通知达不到解除涉案租赁合同的效力。当然，原告向被告发出解除合同的通知是基于其对相关事实的作出判断，仅是其单方是意思表示，并不会对被告继续使用涉案房屋产生影响，不应认定该行为系违约行为。相反，在本案的审理过程中，原、被告双方一致认可按照22000元/年确认涉案房屋租金，但是被告仍然不同意支付第三年度租金，构成违约。被告辩称，其之所以不同意支付租金，是因为其在原告单方解除合同后已搬出涉案房屋，不再继续使用。正如上文所述，原告要求解除合同的通知仅是其单方意思表示，对被告并无约束力，原告也没有收回房屋或者阻止被告对房屋的正常使用，且被告杨伟超也没有将房屋返还给原告。因此，被告该辩解不成立，本院不予采信。被告作为违约方，其并无权要求解除涉案租赁合同，但考虑到原告在之前已向被告发出解除合同通知，现也同意解除合同，因此，本院对被告要求解除合同的反诉请求予以支持。同时，被告应将涉案腾空并返还原告。 关于第2个争议焦点，即原告主张的租金、房屋占用费、闲置期间租金损失是否能够得到支持问题。被告在双方已对房屋租金达成合意情况下仍拒绝向原告支付第三年度的租金，构成违约，原告有权要求被告支付至合同解除之日的租金，该租金应按照22000元/年计算。同时，被告还应向原告支付自合同解除之日至房屋返还之日期间的房屋占有费用，该费用也应按照22000元/年计算。由于涉案房屋租赁合同期间未届满，因被告违约行为导致合同解除，被告应赔偿原告合理期间的经营损失。结合涉案房屋的位置及本地区房屋租赁市场环境等因素，本院酌定被告应按22000元/年标准赔偿原告3个月经营损失共计5500元。另，由于原、被告之前未能对租金标准达成合意，被告可以拒付租金，因此，原告无权要求被告支付租金利息损失。 关于第3个争议焦点，即被告主张的各项损失是否能够成立问题。根据以上论述，原告不存在违约行为，不管被告是否存在相关的损失，原告均不应承担赔偿责任。因此，本院对被告该主张不予支持。综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告仲昶与被告杨伟超于2016年9月签订的租赁合同； 二、被告杨伟超于本判决发生法律效力之日起十日内向原告仲昶腾空并返还位于沭阳县浙江商城A13栋21、23室房屋； 三、被告杨伟超于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告仲昶给付租金及房屋占用费（从2018年9月22日起按照22000元/年计算至被告杨伟超向原告腾空并返还涉案房屋之日止）、经营损失5500元； 四、驳回原告仲昶的其他诉讼请求； 五、驳回被告杨伟超的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费750元，反诉案件受理费1693元，合计2443元，由原告仲昶负担75元，由被告杨伟超负担2368元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费2443元。 审 判 长  程家亮 人民陪审员  张复江 人民陪审员  凌海波 二〇一九年四月二十日 书 记 员  徐 静 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提交商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。