朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1302民初630号原告：朝阳市兴诺物业管理有限责任公司，住所地朝阳市双塔区朝阳大街四段**。法定代表人：张艳杰，总经理。委托代理人：刘瑞峰，辽宁中平律师事务所律师。被告：王占林，男，1963年12月7日出生，汉族，朝阳市疾控中心高级兽医师，住朝阳市双塔区。委托代理人：康巧云（系被告妻子），女，1964年8月7日出生，汉族，退休工人，住朝阳市双塔区。原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司与被告王占林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司的委托代理人刘瑞峰，被告王占林的委托代理人康巧云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告王占林给付2015年6月1日至2019年5月31日期间的物业费合计3,412元；2、要求被告王占林给付逾期交纳物业费的违约金，按天计算；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的文祥豪府二期住宅小区业主，其房屋建筑面积为88.9㎡。原告为被告提供了完善的物业管理服务，但被告未将2015年6月1日至2019年5月31日期间的3,412元向原告交纳，故诉至法院。被告王占林辩称，我所在的文祥豪府二期房屋交工时原告与我签订的《前期物业服务合同》因欺诈、胁迫及恶意串通而无效。另外，原告未按照合同的约定提供物业管理服务，因此我不同意向原告缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：被告王占林系朝阳市双塔区文祥豪府二期7号楼3单元501室业主，其房屋建筑面积为88.9平方米。2015年5月28日，原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司作为乙方与被告王占林所居住小区的开发单位朝阳市双塔区中山城中村改造开发有限公司作为甲方签订了一份《文祥豪府（二期）住宅小区**物业服务合同》，由原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司为被告所居住的小区提供物业服务。上述物业服务合同中约定的甲方委托乙方物业管理服务事项为：“第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用部位的维护、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放疏导、指挥；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。第三条乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准。第四条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维护、养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定”。上述物业服务合同中约定的物业费收费标准为住宅每月每平方米0.80元，物业服务费用采取预收（上打租）的方式，按年度一次性足额交纳，业主或物业使用人应在每年6月30日前将下一年度物业服务费如期交纳，上述物业服务合同的有效期为2015年6月1日至2017年5月31日。上述物业服务合同还约定了其他事项。2016年12月15日，原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司作为乙方与文祥豪府二期开发单位朝阳市双塔区中山城中村改造开发有限公司作为甲方又签订了《文祥豪府（二期）住宅小区**物业服务合同》一份，该物业服务合同的有效期为2017年6月1日至2020年5月31日，物业费收取标准仍为住宅每月每平方米0.80元，该物业服务合同约定的其他事项与原告于2015年5月28日与文祥豪府二期开发单位朝阳市双塔区中山城中村改造开发有限公司签订的《文祥豪府（二期）住宅小区**物业服务合同》约定的事项相同。2018年2月2日，原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司作为乙方与被告王占林所居住小区的业主委员会作为甲方签订了一份《文祥豪府二期物业委托管理服务合同》，由原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司继续为被告所居住的小区提供物业服务。上述物业服务合同中约定的甲方委托乙方物业管理服务事项为：“第三章委托物业管理服务事项，甲方委托乙方物业管理服务事项：一、物业共用部位的维护、养护和管理；二、物业共用设施设备的运行、维护、养护、管理；三、物业共用部位、住宅楼梯间的保洁，公共污水管道的疏通与维护，垃圾清运；四、公共绿地、花木、建筑小品及文体设施的养护和管理；五、停车场（位）公共部位的维护养护及车辆停放秩序的疏导、指挥；六、公共秩序维护、安全防范等事项协助管理；七、房屋装饰装修管理；八、物业档案、资料的管理；九、电梯的运行、维护、养护和管理；十、法规和政策规定的由物业服务企业管理的其他事项；十一、业主可委托物业服务企业对其专有部分提供维护、养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定”。上述物业服务合同中约定的物业费收费标准为住宅每月每平方米0.80元，物业服务费用采取预收（上打租）的方式，按年度一次性足额交纳，业主或物业使用人应在每年6月30日前将下一年度物业服务费如期交纳，上述物业服务合同的有效期为2018年6月1日至2020年5月31日。上述物业服务合同还约定了其他事项。现原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司以被告王占林未向其交纳2015年6月1日至2019年5月31日期间的3,412元物业费为由诉至本院。原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司针对其诉讼请求依法向本院提供了营业执照一份、《文祥豪府（二期）住宅小区**物业服务合同》两份及《文祥豪府**物业委托管理服务合同》一份证据材料予以证明，被告王占林针对其答辩意见向本院提供了交房承诺书一份、《文祥豪府二期前期物业服务合同》一份、收款收据两份及照片11页予以证明。本院根据原、被告所提供的上述证据材料及原、被告双方的庭审陈述认定上述事实。本院认为，原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司与文祥豪府二期开发单位朝阳市双塔区中山城中村改造开发有限公司签订的两份物业服务合同及原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司与被告王占林所居住小区的业主委员会签订的物业服务合同均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。根据上述规定，文祥豪府二期住宅小区未成立业主委员会前原告与房屋开发单位签订的前期物业服务合同和原告与被告王占林所在小区的业主委员会签订的物业服务合同对原告及包括被告王占林在内的文祥豪府二期的全体业主均具有约定力。被告王占林在庭审中提出的其不认可原告所提供的三份物业服务合同的辩解意见因违反上述规定，本院不予采纳。被告王占林作为文祥豪府二期7号楼3单元501室的业主并接受了原告所提供的物业服务，其即应按物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费。被告王占林应向原告交纳文祥豪府二期7号楼3单元501室2015年6月1日至2019年5月31日期间的物业费合计3,412元，原告的此项诉讼请求，本院予以支持。关于被告王占林提出的其在房屋交工时与原告签订的《前期物业服务合同》存在欺诈、胁迫及恶意串通，属于无效合同的辩解意见，因其所提供的合同不在原告所主张的物业费的期间内，被告提供的上述物业服务合同与本案无关。关于被告王占林提出的小区内房屋外墙皮脱落问题根据其陈述系发生在房屋交工后的五年内，属于工程质量问题，且在质保期内，应由房屋开发单位维修处理，与本案原告无关。关于被告王占林提出的天窗关闭不严漏雨问题，如被告王占林因此受到损失其可向直接责任人要求赔偿，但并非其拒绝向原告交纳物业费的法定事由。关于被告王占林提出的原告所提供的其它方面的物业服务不到位，垃圾没有及时清理，门锁没有及时维修、门卫形同虚设等问题，根据被告王占林所提供的照片显示，照片中的垃圾大部分并非日常生活垃圾，其在拍摄照片时没有清理并不能证明原告从未及时清理，且原告在庭审中作出的建筑垃圾和其它垃圾不可能作到随时清理的陈述符合常理。同时，被告在拍摄照片时小区门卫内没有工作人员并不能证明小区门卫常期无人看管，不能证明小区门卫形同虚设。另外，根据被告王占林提供的照片显示，其所指的门锁没有及时维修指的是小区门卫处的门锁，并非单元门锁，对被告王占林自身并未造成实质影响。因此，通过被告王占林提供的上述证据只能证明原告在提供物业服务过程中存在轻微瑕疵，并非实质性重大瑕疵，并非其拒绝向原告交纳物业费的法定事由，其该辩解意见，本院不予采纳。关于原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司要求被告王占林给付其逾期交纳物业费的违约金的诉讼请求，被告王占林所作的答辩意见及其所提供的证据材料，能够证明原告在提供物业服务过程中亦存在瑕疵，因此其要求被告王占林给付其逾期交纳物业费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。应当指出，原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司作为物业服务企业，应努力提高自身的服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，打造温馨、祥和小区。综上所述，原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司要求被告王占林给付其2015年6月1日至2019年5月31日期间3,412元物业服务费的诉讼请求，具有事实根据及法律依据，本院予以支持。原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司要求被告王占林给付其逾期交纳物业费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告王占林于本判决生效后五日内给付原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司2015年6月1日至2019年5月31日期间的物业费合计人民币3,412元;二、驳回原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司要求被告王占林给付逾期交纳物业费的违约金的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司预交，已减半收取），由被告王占林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  王凤贺二〇一九年四月九日法官助理韩琳琳书记员李滨潇