广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终112号 上诉人（原审原告）：宁国翁，男，1987年10月11日出生，汉族，广西壮族自治区南宁市江南区居民，住广西壮族自治区南宁市。 被上诉人（原审被告）：灵山县食里春丰市场开发有限公司。住所：广西壮族自治区灵山县三海街道江滨二路西一巷26号（富桂·香江国际首层、二层）。统一社会信用代码：91450721MA5KDEM97P。 法定代表人：廖艺婷，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张庆兴，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃兰宇，广西南国雄鹰律师事务所实习律师。 上诉人宁国翁因与被上诉人灵山县食里春丰市场开发有限公司（以下简称春丰公司）租赁合同纠纷一案，不服灵山县人民法院（2018）桂0721民初1734号民事判决，上诉人宁国翁于2018年12月12日提出上诉。本院于2019年1月29日立案受理后，依法组成合议庭于2019年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人宁国翁、被上诉人春丰公司的委托诉讼代理人张庆兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人宁国翁上诉请求：1、撤销灵山县人民法院（2018）桂0721民初1734号民事判决，判决支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人与灵山县地产服务所签订的《灵山县香江国际一、二楼租赁合同书》无效，上诉人与被上诉人签订的《物业投资合同》也无效。在诉讼中，被上诉人没有提交证据证明灵山县地产服务所对灵山县香江国际一、二楼的房屋及地下停车场拥有合法所有权或使用权，也没有提交证据证明已取得灵山县人民政府的同意，而且，被上诉人未提交证据证明涉案房屋的工程已经竣工验收合格和消防验收合格，因此，上诉人与被上诉人签订的《物业投资合同》无效。2、即使合同有效，合同应解除。上诉人与被上诉人签订的合同约定，第二期款项是通过银行贷款支付，上诉人在支付了15万元后才知道由于上诉人近5年存在20个逾期的违约记录不能办理个人信用贷款。上诉人贷款不能，致第二期14万元支付不能，被上诉人不交付摊位给上诉人，导致上诉人不能实现合同的目的。因此，一审判决错误，请求二审改判支持上诉人的诉讼请求。在二审庭审中上诉人补充理由为：一审判决后被上诉人没有书面通知且没有经过上诉人的同意，在二审没有判决的情况下就拆除上诉人所签约的店铺，相当于被上诉人违约。 被上诉人春丰公司没有提交书面答辩状，在庭审中答辩称：上诉人的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。理由：上诉人在其事实与理由中相关陈述均为假设，与客观事实不符，没有相应证据予以支持，其上诉理由不成立，无法支持其诉请，请求二审法院予以维持。上诉人补充的事实与理由与事实不符，被上诉人不予认可。上诉人认为被上诉人构成违约更是无稽之谈，根据双方的合同约定，上诉人交付完租金后，被上诉人才交付铺面，在上诉人没有交清租金前，上诉人没有权利主张交付铺面。 上诉人宁国翁向一审法院起诉请求：1、解除原、被告2017年10月30日签订的《物业投资合同》；2、被告返还15万元给原告；3、本案诉讼费由被告负担。 一审法院查明，2017年10月30日，被告春丰公司（甲方）与原告宁国翁（乙方）签订了一份《物业投资合同》，约定:乙方以投资的方式取得位于灵山县香江国际首层A40-1#商铺（摊位）20年的经营使用权，使用期限从2017年11月25日至2037年11月24日；商铺（摊位）20年经营使用权的投资总款为29万元，乙方以分期付款的方式支付，第一期应于2017年10月30日前支付15万元，第二期应于银行放款之日付清14万元；乙方依约支付全部物业投资款后，甲方应于2017年11月25日前交付物业给乙方；如甲方出现非合同第十二条第2项规定的情形，没有按合同约定的期限交付物业，逾期超过90天的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方在收到乙方书面要求解除合同之日起30天内无息退还全部已付款；如乙方未按约定的时间付款，逾期超过30天，甲方选择继续履行合同的，乙方按逾期日向甲方支付应付款万分之一的违约金，合同继续履行；如出现乙方未交足该物业所涉投资款给甲方的，甲方可顺延交付物业期限而无需承担任何违约责任。合同签订后，原告于2017年10月30日支付了第一期投资款15万元给被告，后因原告个人信用原因不能向银行机构办理个人贷款，原告一直未能将第二期投资款14万元支付给被告，双方至今没有办理商铺（摊位）的交接手续。 另查明，2016年11月21日，被告春丰公司与灵山县地产服务所签订了一份《灵山县香江国际一、二楼租赁合同书》，约定：灵山县地产服务所将灵山县香江国际一、二楼和地下停车场一次性整体出租给被告，出租期限20年，即自2017年11月25日至2037年11月24日，租赁期间，在被告统一管理的前提下可以以分租、合作等形式进行经营。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告在取得出租人灵山县地产服务所同意转租的情况下，才与原告签订《物业投资合同》，该份合同是双方当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效，双方应当遵照合同约定履行。原告因个人信用原因不能办理银行贷款时，应主动采取其他方式筹集款项，积极与被告协商妥善解决租金问题，尽快办理商铺（摊位）的交接手续，因此本案合同目的实现的基础并没有丧失，不存在合同解除的情形，故原告请求解除合同、返还租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告宁国翁的诉讼请求。案件受理费1675元，由原告宁国翁负担。 在二审诉讼过程中，上诉人宁国翁提交了《照片》3张，被上诉人申请本院调查灵山县香江国际一、二楼的房屋所有权证、建设工程规划许可等规划资料。灵山县住房和城乡建设局向本院提供了（灵）城规管建建工字第XXXXX号《建设工程规划许可证审批单存根》1份。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 双方当事人在二审庭审中明确表示对一审查明的事实没有异议。本院经公开开庭审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 综合当事人的诉辩意见，本案主要争议焦点为：涉案《物业投资合同》的效力；上诉人主张解除涉案合同是否符合合同约定或法律规定的解除条件。 本院对本案综合评判如下： 关于涉案《物业投资合同》的效力问题。涉案合同虽然名为投资合同，但根据其合同内容，实为铺面的租赁合同。上诉人主张被上诉人无权出租涉案物业，在一审诉讼中，被上诉人提交了其对涉案铺面享有的权利来源，完成了其举证证明责任。上诉人认为被上诉人的权利来源不合法，但没有提供证据证明其主张，应承担举证不能的不利后果。经查，涉案物业的建设取得了灵山县住房和城乡建设规划主管部门的建设工程规划许可证，没有证据证明被上诉人出租的物业未按照建设工程规划许可证的规定建设。另外，上诉人在诉讼中还主张涉案商铺的工程未经消防工程验收合格，但未提供证据证明由于消防工程导致其不可能取得涉案商铺的经营使用权。综上，涉案合同是双方当事人的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效。 关于上诉人主张解除涉案合同是否符合合同约定或法律规定的解除条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，享有合同解除权的权利人行使合同解除权时应当符合合同约定或法律规定。在本案中，双方签订的合同中对上诉人不能贷款交纳第二期款项时，上诉人是否享有合同解除权没有作出明确约定。而上诉人因个人原因不符合个人信用贷款的条件被银行拒绝发放贷款，该情形不属于不可抗力，也不属于因国家政策原因导致的情势变更情形。因此，上诉人以此为由提出解除合同不符合合同约定的条件，也不符合法定解除条件。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，上诉人主张解除合同没有法律依据，不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不成立，依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3350元，由上诉人宁国翁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶枝仁 审 判 员 赵斯婷 审 判 员 李彦君 二〇一九年四月二十五日 法官助理 覃世玲 书 记 员 韦光波