浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初14号 原告(执行案外人)：骆文君，女，汉族，1965年5月1日出生汉族，户籍地杭州市上城区，现住金华市婺城区。 委托诉讼代理人：王伟，上海浩信（杭州）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖大道193号301室。 法定代表人：孙建华，董事长。 委托诉讼代理人：陈俊、吴佳倩，浙江国权明达律师事务所律师。 第三人（被执行人）：蒋冬冬，女，1954年4月6日出生户籍地金华市婺城区，现住金华市。 原告骆文君为与被告浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产管理公司）、第三人蒋冬冬案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王伟、被告委托诉讼代理人陈俊、吴佳倩到庭参加诉讼，第三人经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已缺席审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法驳回被告的执行异议申请，确认原告的金华市婺江东路婺江帝景3幢1602室房屋租赁权成立。租赁至起诉日2018年12月27日未使用时间的金额为148.9315万元。2.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告向第三人表示年老多病的父母亲居住在没有电梯的楼房有诸多不便，而第三人名下有一套金华市婺江东路188号婺江帝景3幢1602室的电梯房，其本人及家人都不会考虑居住使用，因此可以出租给原告及父母亲居住。由于考虑是毛坯房需要装修，装修需要一大笔费用，以租期20年计算，装修费用平摊到每年为三、四万元，又因第三人配偶经营的浙江广发建设股份有限公司急需现金的要求一次性支付租金，为此，在2013年11月13日，原告骆文君与第三人蒋冬冬签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定蒋冬冬将其名下的婺江东路188号婺江帝景3幢1602室出租给骆文君居住使用，并就租赁期限、租金、费用承担、优先购买权等内容作了约定。合同签订后的2013年11月15日，原告委托方艳姣将租金直接汇入第三人蒋冬冬指定的浙江广发建设股份有限公司银行账户，第三人蒋冬冬将房屋钥匙即交付原告骆文君。原告骆文君随后即委托设计和进行装修，为此，支出装修费用近90万元，装修完成后一直由原告骆文君及年老多病的父母亲共同居住。因此，原告自2013年11月15日从蒋冬冬处租得案涉房屋后，即占有了涉案房屋并化费大量时间、精力和财力对房屋进行了设计、装修，并一直使用案涉房屋至今。 直至2017年4月10日，金华市婺城区人民法院在案涉房屋处张贴公告（（2016）浙0702执5397号）时，原告才得知因被告与第三人的民间借贷纠纷，本人化费大量人力、财力精心装修租住的婺江东路188号婺江帝景3幢1602室，被婺城区人民法院查封并进入执行拍卖程序，原告当即向执行法官提出查封前存在租赁的情况。对此，婺城区人民法院执行法官对本案存在租赁事实的相关证据和相关人员进行了认真、细致和全面调查，贵院（2016）浙0702执5397号执行案卷中有相关证据，经婺城区人民法院委托金华经纬房地产评估有限公司作出了《评估报告书》，在房产评估报告中确认涉案租赁受保护。2018年7月16日婺城区人民法院作出了（2018）浙0702执异58号，原告在法定期间内提起复议。其后，涉案房屋已经在淘宝司法拍卖中成功拍出。 本以为涉案房屋的租赁权已经得到婺城区人民法院和《评估报告书》的确认，直至2018年12月13日经婺城区人民法院法官电话通知，原告向婺城区人民法院领取了《执行裁定书》（（2018）浙0702执异142号），才知道案涉房屋的纠纷并未了结。 综上：婺城区人民法院执行法官在认真、细致和全面调查的基础上依法委托房地产评估机构对房产进行了评估，并成功拍卖，被告提出的异议不能成立。而原告自2013年11月15日从蒋冬冬处承租案涉房屋后，即占有、使用了涉案房屋，租赁的事实发生在涉案房屋设定抵押权之前，而我国法律并未规定租赁权要经相关部门登记备案等公示的要求，根据我国法律规定，原告的租赁权应当得到法律的保护。原告于2018年12月27日向金华市婺城区人民法院用EMS提交了民事起诉状及证据材料，12月28日经金华市婺城区人民法院立案庭法官向原告代理人解释，须列明诉讼金额，为此补正了起诉状。 为维护法律尊严，保护承租人的合法权益，现依法诉至贵院，望判如所请。 被告浙商资产管理公司答辩称：一、原告与第三人签订的房屋租赁合同不具有真实性，双方之间的虚假租赁关系不能对抗被告享有的抵押物优先受偿权。二、涉案房屋是2013年12月4日办理抵押登记，原告在抵押之前并未实际占有房屋。三、原告与第三人未办理租赁房屋登记备案等公示，被告作为抵押权人很难知晓标的物负担的权利，如果由被告来承担租赁权人未登记备案的后果，明显对被告不公。综上，请求驳回原告诉请。 第三人未作陈述。 原告围绕诉请向本院提交证据：1.2013年11月13日签订的《房屋租赁合同》一份、银行打款凭证和证明，证明原告与被告签订房屋租赁合同及原告向被告交付租赁款项的事实。2.婺城区人民法院对骆文君、蒋冬冬、蒋嘉苗、方艳姣、陈兴平、吴成来所作的《执行调查笔录》，证明原告自2013年11月15日起承租、接收、设计装修和居住使用至今的事实。3.2018年12月13日向婺城区人民法院领取的《执行裁定书》，证明原告提起案外人执行异议之诉的依据。 对上述证据，被告发表质证意见：一、证据1真实性合法性有异议，租期20年不符合日常生活常理，不排除双方恶意串通为了阻碍执行。签订时间2013年11月13日，蒋冬冬2013年11月5日才取得房屋所有权证，按常理不可能在这么短时间内出租。打款凭证附言为借款，收付款人均非本案原告和第三人。二、对证据2，对原告本人的笔录第二页2015年上半年房屋基本装修好这一事实与被告将提供的实际用电量、燃气开通不符，蒋冬冬笔录明显与原告恶意串通，与事实不符。吴成来笔录陈述与被告提供的电费单及燃气合同不相吻合，系虚假陈述。陈兴平笔录真实性有异议，不能证明涉案房屋的设计时间。方艳姣笔录只能证明汇款时间，但用途是借款。随意写了借款的陈述也不符合常理。方艳姣系原告表妹，亲属关系证言效力较低。三、对证据3真实性无异议。 针对答辩意见，被告向本院提供证据：1.国网电力公司电费单，证明2015年7月前未实际产生用电量；（陈茂森为蒋冬冬的前手房东）；2.燃气供用气合同，证明用户在2016年4月份才开通燃气；3.最高额抵押合同，证明第三人保证涉案房屋不存在租赁；4.房地产抵押评估报告，证明涉案房屋为毛坯，不具备出租条件；5.房屋他项权证，证明房屋2013年12月4日办理抵押登记。 对上述证据，原告方发表质证意见：一、对证据1真实性无异议，但2017年7月之前未产生电量，是因为装修比较简单，当月电量不足，7月份实际入住后产生电量。二、对证据2，平时在家吃饭较少，用的是电磁炉，16年小区天燃气管道才开通使用。三、对证据3真实性无异议，第三人在与被告签订合同过程中陈述未租赁的事实，在原告方提供的调查笔录中有陈述，银行提供的为格式合同，借款人不仔细看就签字了。四、对证据4三性无异议，但因为是毛坯房需要装修，租赁期限才比较长。五、对证据5三性无异议。 经审核，原告对被告提供的证据真实性均无异议，本院对证据所反映的事实予以认定，从证据所反映的内容来看，原告与第三人签订关于涉案房屋承租20年及原告自行装修的事实不符合常理；原告关于装修期间水电费用的支出、入住后燃气管道开通的说明不合情理；方艳姣转账给浙江广发建设股份有限公司的款项附言系借款，不能确认是用于支付租金；骆文君、蒋冬冬、蒋嘉苗、方艳姣、陈兴平、吴成来等人在本院所作的调查笔录，是原告的单方陈述或案外人的陈述，蒋冬冬等人与原告或本案处理结果有利害关系，且缺乏相应证据印证，可信度较低。被告对于原告证据的异议成立，本院对原告证据的证明力不予确认。 本院认为，被告浙商资产管理公司对涉案房产享有抵押权，且办理了抵押登记手续，抵押具有公示效力。因主债务人未自觉履行债务，债权人浙商资产管理公司有权要求以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿。原告骆文君主张其对涉案房产的承租权产生于抵押权设立之前，在现有证据情况下，本院不予采信，原告据此要求排除对抵押房产的执行，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 驳回原告骆文君的诉讼请求。 案件受理费18204元，由原告自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。 审 判 长  韩小飞 人民陪审员  宋红霞 人民陪审员  钱丽英 二〇一九年四月九日 代书 记员  俞华卿