云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2601民初445号原告：王兴海，男，壮族，云南省广南县人，中专文化，现住文山市。原告：杨炳翠，女，壮族，云南省广南县人，初中文化，现住文山市。两原告委托诉讼代理人：余有荣，云南临吉律师事务所律师（特别授权）。被告：文山市东兴鸿通房地产开发有限公司，统一社会信用代码：9153262158964465X4，住所地：文山市卧龙街道文新街社区环北二路103号。法定代表人：刘冬保，公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：颜灿，云南博引律师事务所律师（特别授权）。王兴海、杨炳翠与文山市东兴鸿通房地产开发有限公司（以下简称鸿通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月22日立案后，于2018年9月5日作出（2018）云2601民初1432号民事判决，判决：一、由文山市东兴鸿通房地产开发有限公司于本判决生效之起三个月内为王兴海、杨炳翠办理有关鸿通国贸大厦1幢1单元27层2702号房屋的产权证；二、驳回王兴海、杨炳翠的其他诉讼请求。王兴海、杨炳翠不服判决于2018年9月19日提出上诉，文山州中级人民法院于2018年12月7日作出（2018）云26民终1015号民事裁定，裁定：一、撤销本院（2018）云2601民初1432号民事判决；二、全案发回本院重审。本院于2019年1月24日立案，依法适用普通程序，于2019年3月12日公开开庭进行了审理。王兴海、杨炳翠的委托诉讼代理人余有荣、鸿通公司的委托诉讼代理人颜灿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王兴海、杨炳翠向本院提出诉讼请求：1.判决鸿通公司为王兴海、杨炳翠办理文山市鸿通国贸大厦1幢1单元27层2702号房产证；2.判决鸿通公司支付逾期办证违约金64986元（自2015年6月16日至2018年6月14日止，共计1093天，即违约金合计394576元×5.5%÷365×1093＝64986元）；3.依法判决鸿通公司支付违约金自起诉之日起至房屋产权证办理完毕之日止；4.判决鸿通公司承担本案诉讼费。事实及理由，王兴海、杨炳翠2015年7月31日与鸿通公司签订鸿通国贸大厦（364）号《商品房购销合同》，购买鸿通公司开发的鸿通国贸大厦1幢1单元27层2702号房屋，面积为104.92平方米，房屋总价为394576元。王兴海、杨炳翠当日向鸿通公司支付首付款124576元，剩余270000元以房屋按揭贷款的方式支付，同时支付了委托鸿通公司办理房屋产权证的相关费用。王兴海、杨炳翠已按照合同约定履行了合同约定的付款义务，但鸿通公司至今未按法律规定办理房产证给王兴海、杨炳翠，构成违约。王兴海、杨炳翠针对其诉讼请求，提交了以下证据：1.王兴海、杨炳翠身份证（复印件），证明王兴海、杨炳翠身份信息；2.商品房购销合同（复印件），证明王兴海、杨炳翠购买了鸿通公司开发的鸿通国贸大厦1幢1单元27层2702号房屋，约定鸿通公司于2015年3月15日前交房；3.发票联（复印件），证明王兴海、杨炳翠已履行完毕支付全额购房款的义务；4.收据（复印件），证明王兴海、杨炳翠已将委托办理产权登记所需材料和相关费用交付给鸿通公司；5.税款缴纳书（复印件与原件核对无异），证明按照鸿通公司要求缴纳了契税；6.专项维修资金交费收据（复印件与原件核对无异），证明王兴海、杨炳翠已经按规定2019年2月28日交纳专项维修资金。经质证，鸿通公司对第1组证据无异议；对第2组证据的三性及王兴海、杨炳翠的证明观点无异议，但是恰好证实了在商品房购销合同中，没有任何关于办证事由条款的约定，鸿通公司对办证一事则无任何违约行为，不应当向王兴海、杨炳翠支付违约金。对第3、4组证据均无异议,对第5组证据真实性及客观性无异议，但是刚好证明未能办证原因在于王兴海、杨炳翠未按时缴纳契税，并非鸿通公司；对第6组证据真实性及客观性无异议，但是刚好证明本案鸿通公司无法办理产权证的原因系王兴海、杨炳翠未交纳公共维修基金导致，并非鸿通公司违约。鸿通公司答辩称，一、鸿通公司并非办证义务主体，并不负有为王兴海、杨炳翠办证的义务。根据《城市房地产开发经营管理条例（2018修订）》第三十二条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”根据该条例的规定可知，王兴海、杨炳翠作为商品房的购买人，其应是办理房屋所有权登记手续的法定义务主体，鸿通公司作为房地产开发企业依法仅起到协助办理的作用。另外，双方签订的《商品房购销合同》第十二条规定：“关于产权登记的约定：乙方向甲方提供办理产权登记所需资料，契税及相关费用，并签署授权委托书。乙方预交的费用在领证时依照实际支出多退少补。”双方合同约定的内容与条例规定一致，均明确了鸿通公司仅有协助王兴海、杨炳翠提供必要办证资料，为王兴海、杨炳翠协助提出办证申请的合同义务。且如果王兴海、杨炳翠需要委托鸿通公司代为向办证机关提出办证申请，提交办证所需全部资料王兴海、杨炳翠需与鸿通公司签订协助办理产权证的《授权委托书》。因此，在王兴海、杨炳翠未与鸿通公司签订协助办理产权证的《授权委托书》前，鸿通公司没有代王兴海、杨炳翠向不动产登记机构为王兴海、杨炳翠申请办理房屋产权登记证书的义务和资格。若王兴海、杨炳翠自行申请的，可向鸿通公司申请提供协助义务，而非由鸿通公司承担办证义务。二、鸿通公司在履行《商品房购销合同》过程中并无任何违约行为，王兴海、杨炳翠所主张的违约金不应得到支持。《最高院商品房买卖合同司法解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：。。。”该法条已经明确规定了是由于出卖人的原因致使买受人未能取得房屋产权证书的，出卖人才承担违约责任。鸿通国贸小区产权证办理计划一直未能推开的原因是由于川渝建设集团有限公司所建设的人防工程不合格，人防工程验收不过关，致使我公司一直迟迟未能取得人防工程合格证书，以及部分业主未能及时缴交契税、未能提供完整资料等因素导致的，并非鸿通公司原因造成。根据商品房买卖司法解释的规定，承担违约金条件是因为出卖人的原因才应当参照银行逾期利息支付违约金，鸿通公司在鸿通国贸小区的产权登记办证过程中并不存在过错行为，不应承担任何违约赔偿责任。三、虽然各位业主并未与鸿通公司签订协助办理产权证的《授权委托书》，但鸿通公司还是积极的为各位业主办理不动产权证书，鸿通公司不存在违约行为。本案中，由于建设单位违约、部分业主未能及时缴交契税、未能提供完整资料等因素，直到2019年1月4日后，鸿通国贸小区才符合办理房屋产权登记手续的条件。符合办证条件后，鸿通公司即启动相关工作，积极协助业主办理房屋产权登记手续。虽然各位业主并未与鸿通公司签订协助办理产权证的《授权委托书》，但鸿通公司还是积极的为各位业主办理不动产权证书。鸿通国贸小区共约400余户业主，部分业主是全额付款的，大部分业主是通过鸿通公司提供阶段性担保的按揭贷款方式付款的。因登记手续繁琐，全市所有涉房屋登记办证的数量巨大，不动产登记机构在满员满时运转的情况下也只能为不同的房地产开发分期分批办理产权登记并发放证书。应不动产登记机构的要求，鸿通公司将全额付款的业主以及办证资料齐全的业主作为第一批办证客户申请了办证。综上所述，王兴海、杨炳翠的起诉主张无事实和法律依据，请求人民法院查明本案事实，判决驳回其对鸿通公司的诉讼请求。鸿通公司针对其答辩，提交以下证据：1.承诺书，证明就办证事宜，2018年6月25日在文新街道办事处，鸿通公司已与鸿通国贸大厦业主委员会达成一致意见，并承诺在2018年12月30日之前交清人防异地建设费用；2.文人防[2014]30号、文山州人防工程质量专家组论证意见《会议纪要》，证明因第三人原因人防工程无法通过验收是导致鸿通公司无法办理房产证的客观原因之一；3.人防工程验收合格照片一张，证明鸿通公司人防工程于2019年1月4日验收合格。经质证，王兴海、杨炳翠对鸿通公司提交的证据1的三性及证明观点均不予认可，该组证据是鸿通公司单方做出的承诺，没有经过王兴海、杨炳翠认可，不发生法律效力，因此不能证明鸿通公司的观点；证据2真实性及合法性无异议，但是不认可证明观点，这份证据刚好证明不能办证的原因在于鸿通公司的人防工程不合法；证据3的真实性及合法性无异议，但是不认可证明观点，是鸿通公司人防工程不合格导致不能办理产权证。本院对王兴海、杨炳翠、鸿通公司提交的证据分析认证如下：王兴海、杨炳翠提交的证据1-6客观、真实，与本案具有相关联，本院予以采信。鸿通公司提交的证据1、3客观、真实，能相互印证，与本案具有相关联，本院予以采信；证据2是鸿通公司与施工单位之间的合同关系，不能证明鸿通公司的观点，不作为本案依据予以采信。经审理，本院查明本案法律事实如下：王兴海、杨炳翠与鸿通公司2015年7月31日签订《商品房购销合同》，约定王兴海、杨炳翠向鸿通公司购买由其开发建设的位于文山市房屋，为预售商品房，面积104.92㎡，房屋总价款394576元。王兴海、杨炳翠当日向鸿通公司支付首付款124576元，剩余270000元以房屋按揭贷款的方式支付。合同第十二条约定：“乙方（王兴海、杨炳翠）向甲方（鸿通公司）提供办理产权登记所需资料，契税及相关费用，并签署授权委托书。乙方预交的费用在领证时依照实际支出多退少补。”2015年8月7日，鸿通公司到房地产管理机关办理了《商品房购销合同》备案登记手续。2015年8月26日，鸿通公司向王兴海、杨炳翠交付王兴海、杨炳翠所购房屋。王兴海、杨炳翠于2015年8月26日向鸿通公司支付了办证登记费80元、土地证费300元、天然气配套费2800元、楼宇对讲配套费1000元、他项权证费80元，2016年3月30日交纳了住房买卖契税，2019年2月28日交纳了住宅专项维修资金。鸿通公司开发建设的鸿通国贸大厦人防区域未按人防施工图及规范要求进行施工、预留、预埋管件未与主题结构一次浇筑成型，工程现状无法满足人防工程的防护及防化要求，不具备人防工程的本防护功能，人防工程存在质量问题，在房屋竣工后未能取得《民用建筑防空地下室易地建设许可证》，致使鸿通国贸大厦不能按规定办理房屋产权证。2019年1月4日，鸿通公司开发的鸿通国贸大厦取得《民用建筑防空地下室易地建设许可证》，具备办理房屋产权证登记条件。王兴海、杨炳翠与鸿通公司对办理房屋产权证登记未约定期限。综合王兴海、杨炳翠与鸿通公司的诉辩主张，本案争议焦点是：1.王兴海、杨炳翠所购房屋未如期办理房屋产权证的主要原因；2.王兴海、杨炳翠所购房屋未如期办证，鸿通公司是否存在违约。本院认为，王兴海、杨炳翠与鸿通公司2015年7月31日签订《商品房购销合同》，双方意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，不违背公序良俗，合同合法有效，本院予以确认。针对王兴海、杨炳翠所购房屋未如期办理不动产权登记的主要原因，本院认为，鸿通公司开发的鸿通国贸大厦因人防工程存在质量问题，在房屋竣工后未能取得《民用建筑防空地下室易地建设许可证》，系鸿通国贸大厦在竣工后不能按规定办理房屋产权证的主要原因。针对王兴海、杨炳翠所购房屋未如期办证，鸿通公司是否存在违约，本院认为，如前所述，王兴海、杨炳翠所购房屋不能办理房屋产权的原因在于鸿通公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，王兴海、杨炳翠向鸿通公司购买的位文山市号房屋属尚未建成的房屋，双方就办理房屋产权证登记未约定期限，鸿通公司应在房屋交付使用之日起90日内为王兴海、杨炳翠所购房屋办理房屋产权证。鸿通公司于2015年8月26日向王兴海、杨炳翠交付房屋，应在2015年11月26日前为王兴海、杨炳翠办理房屋产权证。王兴海、杨炳翠至今未取得房屋产权证，系鸿通公司违约行为造成，鸿通公司应承担违约责任。违约金按王兴海、杨炳翠已交购房款总额394576元，参照2019年一年期贷款逾期年利率6.525%（4.35%基准利率＋4.35%×50%基准利率上浮50%）计算，即25746.08元（394576元×6.525%）。鸿通公司辩解，系施工单位原因造成的人防工程存在质量问题，以及王兴海、杨炳翠未及时交纳税费、交齐办证材料，导致未按规定办理房屋产权证，其不存在过错。本院认为，鸿通公司与施工单位之间属另一合同关系，鸿通公司以此作为本案抗辩理由不成立，鸿通公司开发的鸿通国贸大厦于2019年1月4日取得《民用建筑防空地下室易地建设许可证》才具备办证条件，故对鸿通公司的辩解不予采纳。本案经本院审判委员会讨论决定的，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、文山市东兴鸿通房地产开发有限公司于本判决生效之起九十日内为王兴海、杨炳翠办文山市号房屋产权证；二、文山市东兴鸿通房地产开发有限公司于本判决生效之起十日内支付王兴海、杨炳翠违约金25746.08元；三、驳回王兴海、杨炳翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1420元，由文山市东兴鸿通房地产开发有限公司负担568元，由王兴海、杨炳翠负担852元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判长  赵俊斌审判员  杨景景审判员  张永奎二〇一九年四月十日书记员  杨文娟