甘肃省庆阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘10民终484号?上诉人（原审被告、反诉原告）：甘肃中天实业有限公司，住所地甘肃省庆阳市环县环城镇环江大道农贸中心1#楼6层。法定代表人：豆思程，该公司经理。委托诉讼代理人：耿靖婷，宁夏诚托律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩博，男，汉族，教师。委托诉讼代理人：董鹏宇，甘肃煜立律师事务所律师。上诉人甘肃中天实业有限公司（以下简称中天公司）与被上诉人韩博房屋买卖合同纠纷一案，不服环县人民法院（2018）甘1022民初2411号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中天公司的委托诉讼代理人耿靖婷，被上诉人韩博及其委托诉讼代理人董鹏宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中天公司上诉请求：1.撤销环县人民法院（2018）甘1022民初2411号民事判决书，并依法改判支持中天公司的一审反诉请求。2.本案一审、二审诉讼费由韩博承担。事实与理由：原审判决事实缺乏证据支持，认定事实部分不正确，适用法律错误，导致判决错判，二审法院依法应当予以改判。一、本案中中天公司与韩博及陈全红之间不存在债权债务转让协议，一审法院认定错误，侵害上诉人合法权益。一审判决中已经表述，关于债权债务转让的前提，是三方主体之间互负债权债务，而本案中这一债权债务转让的前提条件并不具备。一审判决中认定上诉人系陈全红工程款的债务人，故三方之间互负债权债务，被上诉人向陈全红付款，三方之间形成债权债务转让。但是，本案中关于上诉人是否欠付陈全红工程款并没有相应的证据予以证实，而且与上诉人存在工程款支付关系的主体是环县宏大建筑安装工程有限责任公司，并非是陈全红个人。因此，一审法院认定中天公司与韩博以及陈全红之间存在债权债务关系，系认定错误，依法应当予以纠正。二、中天公司与韩博之间签订的《商品房买卖合同》已经解除，不存在继续履行的事实。中天公司与韩博就涉案房产的购买事宜，双方曾于2016年1月26日签订《国贸新天地住宅公寓认购书》一份，约定韩博应当在五日内支付认购诚意金190000元，韩博称其随后会将款项转入中天公司，要求为其出具收据一份，上诉人为了促成该认购，向韩博出具了收据一份，但是韩博却并未及时向上诉人支付该笔款项。后多次催告韩博支付房款，因中天公司在与韩博签订认购书销售房屋时，中天公司还未取得合法有效的房屋预售许可证，韩博得知中天公司在没有预售许可证的情况下违法销售房屋，遂威胁上诉人要向相关部门进行举报，并要求上诉人必须签订正式合同才向上诉人付款，中天公司迫于无奈只能与韩博于2017年2月26日签订《商品房买卖合同》。该合同约定，韩博应当在2016年12月26日前缴纳首付款199469元，剩余房款到环县住房公积金管理中心办理公积金贷款，于2017年2月26日前办理完毕。然而合同签订后韩博并未按照合同约定时间支付购房款，时至今日韩博没有向上诉人支付一分钱的购房款。中天公司也多次催告韩博履行付款义务，但是韩博始终不予回应。中天公司出售该房产的合同目的就是为了收取购房款，但是韩博却一直拒绝支付房款，致使双方之间的签订合同的合同目的无法实现，该情形完全符合合同法规定的解除合同的法定条件。2018年4月中天公司明确告知韩博由于其一直拖延不支付房款，故双方之间的合同解除不再履行，但是韩博拒绝配合办理相关解除手续。中天公司于2018年6月再次以书面形式告知。双方之间的《商品房买卖合同》符合法定的解除条件，且中天公司也已经书面通知，故双方之间的合同已经解除，上诉人不负有继续履行合同的义务，韩博诉讼请求不能成立。韩博辩称，中天公司的上诉理由不仅不符合事实，而且于法相悖，于理不合，不能成立，房屋买卖合同应当继续履行。请求二审法院依法予以驳回上诉，维持原判。韩博向一审法院提出诉讼请求：1.判令中天公司继续履行《商品房买卖合同》，并为韩博办理房屋备案登记手续并交付房屋；2.判由中天公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：中天公司在环县县城南区开发建设住宅及商铺，环县宏大建筑安装工程有限责任公司承建其中部分工程进行施工，陈志远（又名陈全红）系环县宏大建筑安装工程有限责任公司在承建被告工程上的实际施工人。在施工过程中，中天公司未全额向陈全红支付施工部分的工程款。2016年年初，韩博经人介绍认识陈全红，表示想购买一套住宅，陈全红介绍韩博购买中天公司开发的住宅。2016年1月26日，韩博与陈全红共同到中天公司售楼中心处，与中天公司工作人员协商达成协议，约定韩博认购国贸新天地住宅4#楼3单元803室，由韩博向陈全红支付房屋首付款190000元。协议达成后，双方签订《国贸新天地住宅公寓认购书》，约定了房屋面积、单价、总房款，付款方式约定为按揭贷款。认购书签订后，中天公司向韩博出具一份《收款收据》，载明“收到韩博认购诚意金190000元”（当时韩博未向中天公司支付190000元）。韩博于2016年2月1日通过环县农村信用合作联社向陈志远支付30000元，同年2月4日支付20000元，同年7月7日支付50000元。2017年2月26日，韩博与中天公司签订《商品房买卖合同》，约定韩博购买中天公司环县“国贸新天地”商住小区2幢3单元8层03号房屋，面积122.37平方米，每平方米3101元，总价款为379469元。付款方式约定为住房公积金贷款，买受人先交纳首期房价款199469元，应当于2016年12月26日前支付。剩余房款到环县住房公积金管理中心办理，于2017年2月26日前办理完毕。合同第八条约定：逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列方式处理：（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的3%支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。合同第九条约定商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4、5、6项所列条件：1、该商品房经验收合格；2、该商品房已经取得房屋面积预测绘报告；3、商品房买卖合同已到环县房地产管理局备案；4、买受人应交清合同约定的购房款；5、买受人按国家规定交纳大维修基金；6、按合同约定其他买受人应交纳的其他费用。其中1、2、3项由出卖人负责办理，4、5、6项由买受人负责。合同签订后，中天公司未向韩博交付合同文本，涉案房屋买卖合同未办理备案登记审批手续。韩博于2017年10月15日通过环县农业银行向陈志远支付40000元，同年10月27日支付50000元。2018年6月16日，中天公司向韩博送达《解除合同通知书》，内容为：“根据商品房买卖合同之约定，贵方应及时足额支付房款，其中于2016年12月26日支付190000元，并于2017年2月26日付清余款。如果贵方逾期超过60日，我公司有权解除合同并追究违约责任。在我公司与你签订《商品房买卖合同》后，资料不完善导致无法备案，多次通过电话等形式催促贵方尽快履行合同义务，提供办理公积金贷款相关资料和你的身份证（备案用），但贵方一直不予回应，亦未采取任何实质履约行为，拖到2018年4月后才来到我公司要求继续履行合同，我公司不同意继续履行合同。”韩博收到该通知后于2018年6月20日提起诉讼。一审法院认为，双方签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容明确具体，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案争议的焦点有三点：第一、双方当事人与陈全红之间是否达成债权债务转让协议的问题。三方债权债务转让的前提是韩博、中天公司及陈全红互负债权债务。在本案中，中天公司系向韩博出售房屋、收取房款的债权人，韩博系向中天公司支付房款的债务人；中天公司系向陈全红支付工程款的债务人，陈全红系向中天公司收取工程款的债权人。中天公司在与韩博签订认购书后，在未收取房屋首付款时向韩博出具收款收据，一年之后又与韩博签订《商品房买卖合同》，直至向韩博发出《解除合同通知书》，均未向韩博主张19万元首付款，而韩博在签订认购书后向陈全红分次支付房款。双方的以上行为已经表明中天公司与韩博及陈全红之间达成债权转让及债务转移的约定，即中天公司将对韩博收取房屋首付款的权利转让给陈全红享有，与此同时也是将向陈全红支付工程款的义务转移由韩博承担。并且中天公司转让债权已经履行了告知韩博的义务，其转移债权也已征得陈全红的同意，所以双方当事人与陈全红之间确实达成债权转让及债务转移的协议。反之，如果当时未达成债权债务转让协议，韩博不会向房屋所有人之外的人即陈全红支付房屋首付款，而中天公司也不会向韩博出具收款收据。中天公司辩称不知陈全红向韩博出售房屋一事，基于对韩博的信任而出具收据。虽然韩博是经陈全红介绍到中天公司处购买房屋，但双方之间签订了认购协议及商品房买卖合同，故就涉案房屋达成买卖协议的当事人仍是双方当事人，并非陈全红向韩博出售房屋。中天公司陈述基于信任出具收据的理由于理不通，故其该项辩解理由不予采信。中天公司辩称未与陈全红达成以房顶账协议，亦未进行工程款结算。因为双方当事人及陈全红之间形成的法律关系是债权转让及债务转移的法律关系，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第二款“债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”的规定，陈全红并没有同意中天公司撤销债权转让，且已经接受了韩博支付的19万元房屋首付款，故中天公司与陈全红是否达成以房顶账协议并进行结算系他们之间办理结算手续的问题，即无论被告是否与陈全红进行工程款结算，均不影响其之前与韩博及陈全红三方达成的债权债务转让协议的效力。第二、中天公司反诉主张解除合同并由韩博支付违约金的反诉请求能否成立的问题。中天公司在《解除合同通知书》中陈述因韩博未提供办理住房公积金贷款的相关资料及合同备案用的身份证，长期拖延不办理公积金贷款，已构成根本违约，故要求解除合同。但因合同的备案登记是中天公司应该履行的义务，涉案《商品房买卖合同》中已经载明了韩博的身份信息，故中天公司以韩博不提供身份证为由不进行合同备案登记显然于理不通。而且办理住房公积金贷款的前提是合同进行备案登记，涉案合同在签订后中天公司至今未履行备案登记的手续，导致韩博无法办理公积金贷款支付剩余房款的原因是由中天公司造成，因此中天公司提出解除合同的理由均不能成立。据上分析，韩博在涉案合同的履行中并无违约行为，因此涉案《商品房买卖合同》不应解除，也无须向中天公司支付违约金，故中天公司的反诉请求不予支持。第三、关于韩博主张中天公司交付房屋的问题。涉案合同中约定了房屋交付的条件，韩博作为房屋买受人现未交清合同约定的购房款，亦未按合同约定交纳大维修基金及其他应交纳的费用，故交房条件未成就，韩博此项请求不予支持。综上，韩博在涉案商品房买卖合同的履行过程中无违约行为，现其要求中天公司继续履行合同并为其办理合同备案登记手续的请求于法有据，应予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、韩博与甘肃中天实业有限公司于2017年2月26日签订的《商品房买卖合同》应继续履行，甘肃中天实业有限公司于本判决生效后十日内履行合同备案登记手续；二、驳回韩博的其他诉讼请求；三、驳回甘肃中天实业有限公司的反诉请求。案件受理费70元，反诉费42元，由甘肃中天实业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，中天公司向韩博出具的190000元的收据、《国贸新天地住宅公寓认购书》、《商品房买卖合同》及中天公司提交的《抵顶房屋协议书》以及陈全红证言相互印证，足以证明：中天公司、韩博、陈全红之间虽无书面的债权债务转让协议，但韩博向陈全红支付了190000元，中天公司向韩博出具了收取190000元的收据并与韩博签订了《国贸新天地住宅公寓认购书》及《商品房买卖合同》，三方的行为产生了债权债务转移法律后果，且中天公司一审中亦承认韩博向其支付了190000元。中天公司上诉以未实际收取韩博190000元为由要求解除合同的请求无事实依据且与其一审陈述相悖，不予支持。中天公司与韩博签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。中天公司以韩博未提供办理住房公积金贷款的相关资料及合同备案为由解除合同，办理住房公积金贷款的前提是合同进行备案登记，合同的备案登记是中天公司应该履行的义务，涉案《商品房买卖合同》中已经载明了韩博的身份信息，中天公司至今未履行备案登记的手续，导致韩博无法依照合同约定办理住房公积金贷款支付剩余房款，延迟支付下欠款项的原因是由中天公司未履行先行义务造成，中天公司要求解除合同并要求韩博支付违约金的请求无事实依据，不予支持。综上所述，中天公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由甘肃中天实业有限公司负担。本判决为终审判决。审?判?长???张彦高审?判?员???郭立品审?判?员???樊?欣?二〇一九年四月十五日书记员  梁玉芳