广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初5954号原告：广州市新领地物业有限公司，住所地广州市白云区广花路新市花园新花一街**30铺。法定代表人：陈国仕。委托诉讼代理人：曹丽，广东德法理律师事务所律师。被告：林坚龙，男，1982年10月30日出生，汉族，户籍地址广州市，原告广州市新领地物业有限公司诉被告林坚龙物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曹丽，被告林坚龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市新领地物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付从2016年1月至2018年12月止的物业服务费2266.3元、垃圾处理费180元、水电费及分摊费1043.9元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告自2009年2月18日开始为XX花园小区提供物业服务。被告为XX花园XX街XXX房的业主，自2016年1月开始无故欠缴物业管理费等，经原告多次催缴一直未能缴纳。截至2018年12月，共欠缴物业管理费2266.3元、垃圾处理费180元、水电费及分摊费1043.9元。被告林坚龙辩称：我与原告没有签订物业服务合同，无义务缴纳服务费。我于2013年购买了XX花园XX街XXX房，有缴纳物业管理费、垃圾处理费、水电费及分摊费至2015年12月，在此期间，原告没有与我签订物业服务合同，原告没有履行服务职责，且违法侵占业主的权益：1.占用我方所在的楼一楼楼梯底公用地方封闭成小屋用于放置瓶装煤气，给小区业主造成安全隐患；2.我方所在的楼栋及小区大部分楼栋没有消防安全措施，具有严重的危险；3.小区建成年份较早，没有配套的停车场，原告未经业主同意，擅自将小区绿化带改为停车位用于收费，侵占了小区业主公共活动空间；4.原告为获取最大利益，引导车辆乱停放，导致堵塞人行通道和消防通道，造成出入不便；5.原告未尽绿化职责，花坛的花草枯死，甚至用水泥倒平，小区的树全被锯顶，造成部分树木枯死;6.原告没有提供安保，现保安只负责停车收费，形同虚设，被告从未见过保安上楼巡逻，也未见保安在小区内巡逻，小区随人可进；7、被告2016年前每年按时缴纳物业费，但原告从未向被告出具正规发票，只提供连公司印章都没有的收据。因原告不履行物业服务义务，被告有正当理由拒缴物业费，请求法庭准予被告暂缓缴纳物业费，待业主委员会公布相关标准后在补交，对于原告要求被告垃圾处理费的诉讼请求无异议。经审理查明：被告为广州市白云区XX花园小区业主，XX街XXX房（以下简称涉案房屋）为被告购买，于2013年9月22日登记至被告名下，建筑面积96.8561平方米。XX花园小区有**居民。原告为XX花园一期小区的物业服务方。原告按照0.65元/平方米标准收取物业费，被告已缴纳2016年之前的物业服务费。原广州市国土资源和房屋管理分局白云区分局于2011年8月30日出具的广州市物业服务项目（合同）备案回执显示原告具有三级资质等级的物业公司，自2009年2月18日起XX花园一期业主选聘原告提供物业服务，物业服务合同期限为2009年2月18日起至业委会成立后选聘。2019年1月16日，原告委托律师制作律师函并通过顺丰速运向被告寄出，要求被告及时清缴2016年1月至2018年12月的物业费2266.3元、垃圾处理费180元、水电费1043.9元，共计3490.2元。原告另提交照片三张，拟证实其于2017年1月12日、2018年1月10日、2019年1月16日其曾通过上门张贴缴费通知书的方式向被告催缴物业费。被告表示其未见到缴费通知书，应为原告为了诉讼而补拍的，但确认收到律师函。庭审中，被告对原告主张的代收垃圾处理费180元无异议，双方确认被告2016年1月至2018年12月使用了313吨水和每两月1度电的公摊电费，双方同意公摊电费按照0.61元每度计算。双方对水费缴纳标准存在异议，原告主张按照3.3元/吨标准收取水费。被告主张应按照国家标准水费按照1.98元/吨、污水处理费0.95元/吨计算。被告主张原告未能尽到管理服务职责，并提交照片若干张，拟证实其所居住的楼层消防栓出水口螺纹锈蚀、且没有安装与水带配套的接口故无法使用；楼梯间墙面损坏多年；楼梯间电线管锈烂电线裸露在外；小区公共通道内车辆长期乱停放堵塞消防通道；将消防通道变更成停车场；原告长期占用B栋1梯和B栋2梯之间的公共位置，私自搭建不明用途的用房；等等。原告表示，电线裸露问题其已多次与三线改造办沟通待其过来整改；墙面脱落问题因小区没有公共维修基金，待业委会筹集维修基金后应考虑翻新；停车问题因小区无地下停车库，为解决住户的停车需求故在小区道路及部分绿地划出105个车位，但仍不能满足车主的需求；私自搭建不明用途的用房问题，系居委为小区全民健身引进健身器材及乒乓球桌，因此盖了棚面；等等。另查明，2018年10月31日，广州市白云区人民政府XX街道办事处作出业主委员会备案回执，主要内容为收到XX花园一期首届业主委员会备案，载明业主委员会委员名单及任期2018年10月19日起至2023年10月18日止等内容。2019年3月13日，XX花园一期首届业主委员会出具证明，内容为：我小区业委会于2018年10月31日经街道批复备案成立。业委会正式对业主和物业服务公司运作，现尚未有任何物业服务公司向我业委会提出服务申请，新领地物业公司也从未向我业委会出示任何服务合同依据。以上事实，有广州市物业服务项目（合同）备案回执、证明、欠费通知、律师函及邮寄凭证、月用水记录表、报告、不动产登记查册表、收费凭证、业主委员会备案回执、照片及当事人陈述等证据证实。本院认为:原告经房管部门备案为涉案小区即XX花园一期业主提供物业服务，原、被告之间虽未签订物业服务合同，但原告为被告等业主提供物业服务，双方存在物业服务合同关系，被告应向原告缴纳物业服务费。关于被告以原告提供的物业服务存在问题、业主委员会已成立等理由拒缴物业服务费的问题，本院认为，物业服务是一个动态的长期的过程，由多项服务内容组成，业主不能因物业公司某一方面的管理工作不到位否定物业公司的所有服务。涉案小区自1995年交付使用至今已过20余年，小区的各种配套设施老化、陈旧存在客观性，特别是小区未有配套的停车位，无法满足小区居民的停车需求，如何平衡小区业务的停车、绿化、通行等需求考验着物业服务方、小区业主、小区业委会的智慧。被告提供的照片仅能证明物业服务某一时段的情形或单一项服务不尽完善，不足以证明原告未履行全部物业服务义务，也不足以证明原告提供的物业服务瑕疵达到物业服务费减少甚至免除的后果。根据原告提供的照片，可以证明原告对于小区中存在的问题进行了必要的管理。另外，物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，本身需要合同双方当事人在履行过程中不断提出质疑、不断改进，以达到更好履行合同的目的，而业主及时交纳物业服务费，亦是物业公司维持经营和为业主提供物业服务的前提条件。现被告以拒交物业服务费的手段进行对抗，不仅不能解决问题，还容易激化双方矛盾，并不可取。此外，本院也希望原告作为物业企业，在向业主提供物业服务时，能认真做好物业服务工作，加强与业主的沟通，尽最大可能满足广大业主的需求，减少不必要的纠纷。至于被告辩称的业主委员会已成立故不应向原告缴纳物业费的问题，涉案小区业主委员会成立日期为2018年10月31日，现被告未提交证据显示业主委员会已选聘新的物业公司，且原告2018年11月至12月继续为被告提供物业服务，故原告要求被告缴纳2016年1月至2018年12月物业费2266.3元（即96.8561平方米×0.65元/平方米×36个月）、垃圾处理费180元、水电费及分摊费合法合理，本院予以支持。对于水费及分摊电费的数额，原告主张水费按照3.3元/吨收取缺乏依据，本院不予支持；被告主张水费按照政府标准即1.98元/吨、污水处理费0.95元/吨计算合情合理，应予以支持，经计算水费为917.09元，公摊电费为10.98元，共计928.07元。原告主张超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告林坚龙应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市新领地物业有限公司支付从2016年1月起至2018年12止的物业服务费2266.3元、垃圾处理费180元、水费及分摊电费928.07元；二、驳回原告广州市新领地物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告林坚龙负担并应在本判决生效之日起十日内直接向原告广州市新领地物业有限公司支付。本判决为终审判决。审判员 许 伟二〇一九年四月十日书记员 陈月明