江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣08民终823号上诉人（原审被告）：江西惠华房地产开发有限公司，住所地江西省永新县禾川镇锦绣天城住宅小区院内，统一社会信用代码913608305736042828。法定代表人：王志安，该公司执行董事。委托诉讼代理人：贺新华，永新县禾川法律服务所法律工作者，特别特权。被上诉人（原审原告）：王臣明，男，汉族，1984年7月17日出生，住江西省永新县。被上诉人(原审原告)：甘萍，女，汉族，1987年8月10日出生，住江西省永新县。以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：谭太平，江西奋翼律师事务所律师，特别授权。以上二被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘小云，江西奋翼律师事务所律师，特别授权。上诉人江西惠华房地产开发有限公司（以下简称惠华公司）与被上诉人王臣明、甘萍房屋买卖合同纠纷一案，不服永新县人民法院（2019）赣0830民初72号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。惠华公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判由惠华公司向王臣明和甘萍支付逾期交房违约金6912.5元，逾期办证违约金20831元，合计27743.5元（依法核减多判费用49678.5元）。2、本案上诉费由王臣明和甘萍承担。事实和理由：原审法院对于惠华公司逾期交房违约损失的认定与事实不符，且有违法律规定。本案销售的商品房是现房，惠华公司出售的商品房于2014年4月25日经五方主体验收合格，而王臣明和甘萍购买商品房的时间为2014年5月23日，因其自身的原因于2016年2月6日领取锁匙，对此事实，惠华公司已提供证据证实。对于违约行为导致的损失，原审法院认定过高。从实际情况分析，即使存在损失，也不过是租金的损失，对此，原告已提供本案所涉楼盘所处地段、同区域的商品房租金为700元-1200元/月。因此，在此基础上考虑增加违约金30%，确定被上诉人的损失也约为1500元，结合此金额并依据法律精神，本案违约金可调整至万分之一的标准。而原审法院却调整为万分之二，该做法明显有违《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的规定。2、原审法院对逾期办证时间的认定，明显与客观事实不符，依法应予纠正。对于具体可以办理产权证的时间，惠华公司现已提供永新县不动产登记局的证明，充分证实于2017年11月23日起就可以办理产权证。现原审法院却以吉安市中级人民法院于2018年作出的1973号民事判决认定本案商品房的办证日期为2018年7月17日，明显违反法庭已查明的事实。事实是，2017年7月17日是惠华公司办理该楼盘的第一份不动产证的时间，而不是开始办证时间。现惠华公司提供的证据足以推翻、否定这方面的事实，而原审法院仍教条地引用明显存在错误的判决书作出判决，导致多计算逾期办证天数238天。综上，请求二审法院在尊重客观事实的基础上，对本案作出公正的判决。王臣明、甘萍辩称，1、对于收房时间，原审判决已经审查清楚，实际上五方主体验收后房屋根本不符合居住条件，小区配套设施根本没有完善，也正是基于此惠华公司一直未通知收房。2、原审法院认定涉案房屋符合办证时间为2018年7月17日，是完全正确的。该时间并非是单纯的由吉安市中级人民法院生效判决确定的，而是向永新县不动产登记中心调查取证之后所确定的。3、原审法院判决违约责任计算标准为每日万分之二，已经调减60%之多，为避免诉累我方未进行上诉。实际上，若按照合同约定，惠华公司应按每日万分之五支付违约金，法院本应按照合同约定进行判决，才符合法律诚实信用原则。综上，请求法院驳回惠华公司的上诉请求，维持原判。王臣明、甘萍向一审法院起诉请求：1、请求惠华公司赔偿逾期交房违约金34563元（以房款460848元为基数，从2015年10月1日起按日万分之五计算至2016年2月28日止）；2、请求惠华公司赔偿逾期办证违约金162448元（暂计至2018年8月1日，实际以房款为基数、按日万分之五从2016年8月26日计算至实际办证之日止）；3、本案诉讼费由惠华公司承担。庭审中王臣明、甘萍将第一项诉讼请求逾期交房违约金截止时间变更为按日万分之五计算至2016年10月30日止。一审法院认定事实：2014年2月25日，王臣明和甘萍与惠华公司签订合同编号为20140200477号《商品房买卖合同》约定：买受人（王臣明、甘萍）购买出卖人（惠华公司）开发的坐落在永新县禾川镇湘赣大道旁惠华财富广场5幢楼4-302室商品房一套，建筑面积95.98㎡，总价款460848元。2014年2月18日买受人支付首付房款150848元，余款310000元买受人应于《商品买卖房合同》签订日向银行提交完整按揭资料，并依出卖人通知的时间和地点10日内办完银行按揭手续。出卖人2015年10月1日前将符合验收合格条件的商品房交付给买受人。出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年10月2日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（应不小于日万分之二）的违约金。商品房达到交付使用条件后、出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，并签署房屋交接单。出卖人应当在商品房交付使用后180日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五违约金。合同签订前，王臣明、甘萍于2014年2月22日向惠华公司预交购房款150848元，2014年7月11日，王臣明、甘萍向中国建设银行永新支行办理按揭310000元支付给了惠华公司。起诉时王臣明、甘萍诉讼请求和事实与理由中均主张2016年2月28日收到钥匙交了房。庭审中王臣明、甘萍将第一项诉讼请求逾期收房时间由2016年2月28日变更为2016年10月30日，未提供变更的事实依据和理由，对该项请求逾期交房违约金数额34563元未提出变更，并主张不认可应由惠华公司举证证明具体交房时间。惠华公司主张2016年2月6日交了房，不认可是2016年10月30日交房。惠华公司也认可除2016年2月6日告业主的意见反馈单外，承认无其它证据证明向王臣明、甘萍交了房。王臣明、甘萍主张收房至今因惠华公司原因未办权属证，要求惠华公司承担收房180日后起办完权属证日止日万分之五逾期办证违约金。惠华公司辩称2017年11月23日已符合权属证办理条件，逾期办证违约金过高应按日万分之一支付。另查明，本案所涉惠华公司5#楼符合办证条件时间和逾期交房、办证违约金标准，由吉安市中级人民法院2018年1943号判决书认定：“根据本院对永新县不动产登记中心的调查，惠华公司案涉5#楼（即本案王臣明、甘萍所购商品房所涉的5幢楼）在2018年7月17日才符合办证条件。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。案涉买卖合同约定出卖人提供资料报产权登记机关备案，买受人按规定缴纳税费后，自行到产权登记机关办理产权登记，如因买受人原因，不能在规定期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。案涉商品房在2018年7月17日即符合办证条件，惠华公司对办证事宜在5#楼张贴公告进行了告知，故按照合同约定2018年7月17日以后买受人应当自行到产权登记机关办理产权登记，对此惠华公司予以协助。因买受人怠于申请办理权属证书而导致未能及时取得产权证的责任，应由买受人自行承担。违约金以补偿性为原则，以守约方实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故本院推定其损失为未能及时使用房屋而支出的房屋租金。惠华公司应对其违约行为承担全部责任，但合同履行过程中涉及到建设规划调整，该因素并非系惠华公司主观过错导致，故对此应当酌情予以考虑，合同约定的日万分之五远高于上述（租金）标准，惠华公司主张违约金约定过高，请求予以核减的意见，符合法律规定。涉案合同中违约金标准约定为日万分之五，另括注该比率不小于日万分之二，该约定系双方对违约行为及违约金过高或过低标准调整的预判，符合双方合同订立时的真实意思表示。本院结合当事人过错程度及当地房地产经济实际，本着公平原则认定违约金计付标准为日万分之二。”一审法院认为，王臣明和甘萍与惠华公司于2014年2月25日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，未违反国家强制性法律规定，合法有效。《商品房买卖合同》签订前、后，王臣明、甘萍向惠华公司履行了支付全部购房款460848元的义务，惠华公司于2015年10月1日前向王臣明、甘萍交付符合合同约定条件的商品房是其应履行的合同义务。截止庭审之日，惠华公司仍未提供证据证明其向王臣明、甘萍交房的具体时间，故王臣明、甘萍主张惠华公司存在逾期交房违约行为并要求惠华公司支付逾期交房违约金的主张可予以支持。《商品房买卖合同》约定惠华公司交房时间是2015年10月1日前，王臣明、甘萍起诉时主张惠华公司应交房时间也是2015年10月1日前，故惠华公司应于2015年10月1日前交房给王臣明、甘萍。王臣明、甘萍起诉时主张2016年2月28日已收房，庭审中又变更为2016年10月30日收房，惠华公司虽无证据证明何时交房，但王臣明、甘萍在其无事实依据证明其事实上是2016年10月30日收房的情况下将交房时间以自认方式变更为2016年10月30日的行为有悖禁止反言原则和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“民事诉讼应当遵循诚实信用原则”的规定，同时惠华公司也不认可王臣明、甘萍的变更主张，故王臣明、甘萍关于是2016年10月30日收房的变更主张可不予采信，并认定王臣明、甘萍实际收房是2016年2月28日，实际逾期2015年10月2日至2016年2月28日共150天。《商品房买卖合同》约定惠华公司应于交房后180日内办结完权属登记备案手续，故惠华公司应于交房日后2016年2月29日至2016年8月26日办结完权属登记备案手续以利王臣明、甘萍办产权证。吉安市中级人民法院2018年1943号生效民事判决已认定所涉惠华公司5#楼2018年7月17日才符合权属办证条件。根据同案同判和《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第五项“已为人民法院发生效力的裁判所确认的事实当事人无须举证证明”的规定及惠华公司关于本案处理要求按吉安市中级人民法院类案生效判决执行的主张，应认定惠华公司5#楼2018年7月17日才符合相关权属办证条件。惠华公司对办证事宜在5#楼张贴了公告，王臣明、甘萍于2018年7月17日后怠于申请办理权属证书而导致其未及时取得权属证书责任在自身，惠华公司只负有协助义务，故逾期办证违约金计算截止日为2018年7月17日。逾期办证期限为交房180日后的2016年8月27日至2018年7月17日共690日。惠华公司5#楼的逾期交房和办证的违约金，吉安市中级人民法院2018年1943号判决均认定为日万分之二，据同案同判原则，惠华公司应向王臣明、甘萍支付逾期交房违约金13825元（150日×0.0002元/日×460848元），支付逾期办证违约金63597元（690日×0.0002元/日×460848元）。王臣明、甘萍诉讼请求标的197011元，仅77422元予以支持，根据《中华人民共和国诉讼费用交纳办法》第二十九条“……部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”规定，未支持部分标的诉讼请求的诉讼费用由王臣明和甘萍负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国诉讼费交纳办法》第二十九条之规定，判决：一、江西惠华房地产开发有限公司在判决生效之日起十五日内向王臣明、甘萍支付逾期交房违约金13825元、逾期办证违约金63597元，合计77422元。二、驳回王臣明、甘萍其他诉讼请求。案件受理费4240元，减半收取2120元，由王臣明、甘萍负担1287元，江西惠华房地产开发有限公司负担833元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、涉案商品房交房时间如何认定？二、逾期交房和办证的违约金计付标准如何认定？三、逾期办证违约金计算截止时间如何认定？关于焦点一，惠华公司在二审中当庭表示对一审判决认定的逾期交房时间没有异议，故本案逾期交房时间认定为2015年10月2日至2016年2月28日，共150天。关于焦点二，涉案合同中违约金标准约定为日万分之五，另括注该比率不小于日万分之二，该约定系双方对违约行为及违约金过高或过低标准调整的预判，符合双方合同订立时的真实意思表示。原判结合当事人过错程度及当地房地产经济实际，本着公平原则认定违约金计付标准为日万分之二并无不妥。关于焦点三，本院在审理惠华公司与其他业主商品房销售合同纠纷系列案过程中，为查明案涉5#楼符合办证条件的时间，于2018年11月6日对永新县不动产登记中心进行了调查，并制作了调查笔录。永新县不动产登记中心证实，案涉5#楼在2018年7月17日才符合办证条件。该中心负责人在调查笔录上签字确认。惠华公司对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院据此认定案涉5#楼在2018年7月17日符合办证条件，并作出了相应判决并已生效。现惠华公司依据永新县不动产登记局于2019年1月15日出具的《证明》，主张涉案房产于2017年11月23日即符合办证条件，与其在另案中的质证意见不符，且未提供相应证据予以佐证，不足以推翻本院生效判决认定的事实，故本院对该《证明》不予采信，对惠华公司的主张不予支持。原判根据本院的生效类案判决认定涉案商品房于2018年7与17日可申请办理产权证，逾期办证违约金计算至2018年7月17日并无不当。综上所述，惠华公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1042元，由江西惠华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡文君审判员  陈 麒审判员  李伟杰二〇一九年四月十九日法官助理高晓丽书记员王荷英