山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁1323民初5984号 原告：曲建雷，男，1974年7月20日出生，汉族，居民，住兰山区。 委托诉讼代理人：邰孝银，山东兰亭律师事务所律师。 被告：王仕军，男，1980年9月10日出生，汉族，居民，住沂水县（沂水喷灌机厂），现住沂水县。 被告：杨治中，男，1974年12月16日出生，汉族，居民，住沂水县，现住沂水县。 原告曲建雷诉被告王仕军、杨治中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审中原告曲建雷及委托诉讼代理人邰孝银，被告王仕军、杨治中到庭参加诉讼；第二次庭审中原告曲建雷的委托诉讼代理人邰孝银，被告杨治中到庭参加诉讼，被告王仕军经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告曲建雷向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告停止对原告房屋的占用，将占用的房屋腾空并交付给原告；二、依法判令被告支付原告房屋租赁费385000元及利息；三、依法判令被告支付原告逾期付款违约金(自2018年9月1日起按照月租金额的千分之一计算至将房屋腾空并交付原告之日止)；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2014年12月18日签订租赁合同一份，合同约定由被告租赁原告位于沂水县长安路中段沿街楼珍鼎轩豆捞酒店进行经营，面积约1435.3平方米，租赁期限为5年，自2014年9月10日起至2019年9月9日止，双方对租金数额、交付方式均予以明确进行约定。截止2018年9明1日，被告违反合同约定，不再向原告缴纳房租，虽经原告多次催要，被告仍迟迟不予履行，原告即根据合同条款之约定，于2018年11月5日向被告作出了解除合同的通知，该通知已向被告进行了送达，但至今为止，被告除拖欠原告的房租不予支付外，仍占用原告的房屋且不缴纳占用期间的费用，被告的行为已明显构成对原告的侵权，应当承担为此产生的侵权责任。另，该房屋现由被告王仕军实际使用并侵占。综上，故向人民法院提起诉讼，恳请依法判如所请。 被告王仕军答辩称：被告杨治中将原《租赁合同》原件给我属实。杨治中的店转给我，我经营，我向原告交水电费、房租，三方默许了这件事。解除租赁合同并收回租赁房屋通知书未收到。 被告杨治中答辩称：第一，这个房子一开始是我跟曲建雷去签的房屋租赁合同，然后到2015年7月15日我转给了王仕军，现在的实际使用是王仕军，现在的水电费、物业费都是王仕军交给原告公司的财务，我和原告和王仕军之间没有签订转让合同，因为王仕军很忙一直未签拖到现在。 本案原告曲建雷围绕诉讼请求依法提交了原告身份证复印件一份，原被告双方租赁合同一份，解除租赁合同并收回租赁房屋通知书一份，视频一份、微信聊天记录一份，被告杨治中提交了催款通知书一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告王仕军在第二次庭审中经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃抗辩和质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月18日，原告曲建雷作为甲方出租方，被告杨治中作为乙方承租方，双方签订了《租赁合同》，其主要内容为：一、甲方将位于沂水县长安路中段沿街楼珍鼎轩豆捞酒店经营用房租赁给乙方。甲方保证对所出租的房屋具有合法使用权、出租权。二、甲方租赁给乙方的房屋使用面积为1435.3平方米，包括：该酒店一楼大厅，计469.8平方米；二楼单间，计469.8平方米；厨房、仓库，计235.7平方米；三楼、四楼现有KTV更衣室，卫生间，计56平方米。该酒店五楼办公区及宿舍暂时归乙方无偿使用……三、甲乙双方议定上述房屋租赁期限自2014年9月10日至2019年9月9日止。四、甲乙双方议定上述房屋2014年9月10日至2017年9月9日年租金为378000元，2017年9月10日至2019年9月9日年租金为385000元。……九、乙方于2014年9月1日开始使用所租赁房屋，于2014年9月1日前一次性付清第一年度租金（人民币叁拾柒万捌仟元整）给甲方。自第二年度付租金起，由乙方于每年9月1日前一次性预付下一年度全年租金给甲方。乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金额的千分之一收取违约金。……租赁期限内，因乙方经营不善，需转租时，经甲乙双方协商，乙方方可转租。否则，甲方有权解除本协议，无偿收回该租赁房屋及所有设施。……十六、乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过60日甲方有权采取措施，收回房屋。 2015年5月两被告协商合伙经营酒店，对原告也称二人系合伙关系，2015年7月份，两被告协商合伙未成，二人形成转租关系，被告杨治中将租赁合同中的楼房转租给被告王仕军，并于2015年7月15日后两三天将租赁合同原件交给了被告王仕军。自2015年7月起涉案楼房租金、水电费等均由被告王仕军支付。2016年下半年，被告杨治中告知原告其与被告王仕军解除了合伙关系，被告王仕军也去找原告说被告杨治中不合伙了，店铺由其自己经营，原告同意被告王仕军按照原来的合同执行，原被告三方一直想由被告王仕军作为承租人与原告重新签订一个新的房屋租赁合同，因被告王仕军的原因未能签成，但双方均按照原合同继续履行。 被告王仕军应于2018年9月1日前支付2018年9月10日至2019年9月9日的租金385000元，经原告多次催要，被告王仕军一直未付。 2018年11月5日，原告向被告王仕军发出《解除租赁合同并收回租赁房屋通知书》，该通知书的主要内容为：本通知向你方（被告王仕军）作出后，本租赁合同即予以解除，你方除应当搬出并腾空租赁房屋外，另应向我方（原告曲建雷）支付应付的房屋租赁费及违约金款项。原告将该通知书张贴在被告经营的遇见餐厅（即涉案出租楼房）门口并录像，被告王仕军将该通知张贴情况拍照并微信发送给原告，并询问是否是原告所为。该通知书于2018年11月5日送达被告王仕军。被告在收到该通知书后仍拒不履行相关义务，原告遂诉至法院。 本院认为，依法成立的合同自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告杨治中签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规相关规定，为有效合同。2015年7月，被告杨治中将涉案楼房转租给被告王仕军，并将其与原告签订的《租赁合同》交给了被告王仕军，原告得知涉案楼房被转租给被告王仕军后，认可了被告王仕军按照原《租赁合同》继续履行，被告王仕军也按照原《租赁合同》支付了自2015年至2018年的租金及水电费等，被告王仕军成为涉案楼房的承租方，与原告形成租赁合同关系，该租赁合同对原告和被告王仕军产生法律约束力，双方应当按照该合同全面履行自己的义务。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。第九十六条之规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，被告应于2018年9月1日前支付2018年9月10日至2019年9月9日的租金385000元，经原告多次催要，被告王仕军一直未付，构成违约，致使原告不能实现合同目的。原告主张解除合同，并于2018年11月5日通知被告王仕军，该通知于2018年11月5日到达被告王仕军处，在解除合同通知到达被告王仕军之日起三个月内被告王仕军未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故原告与被告王仕军之间的租赁合同解除。 “合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告曲建雷与被告王仕军之间的《租赁合同》解除后，被告王仕军应当停止对涉案楼房的占用，将其腾空，交还原告。故对原告的该诉讼请求本院依法予以支持。对原告要求被告支付房屋租赁费385000元及利息，在其与被告王仕军之间的《租赁合同》解除前，该《租赁合同》系有效合同，被告王仕军应当按照合同约定支付自2018年9月10日至2018年11月5日的租金。《租赁合同》解除后，其与被告王仕军的租赁合同关系终止，其仍占用该房屋，不搬出，原告有权要求被告王仕军支付房屋占用使用费，而非租金，但可以原告主张的年租金385000元为标准计算房屋占用使用费，自2018年11月6日起，至腾空房屋交还原告之日止。 对原告主张的逾期付款违约金，因被告王仕军未按照合同约定时间支付租金，构成违约，其应当支付逾期付款违约金，但合同中约定的每逾期一日，按照月租金额的千分之一收取违约金过高，可按照2018年月租金额的0.06%支付，自2018年9月1日起至腾空房屋交还原告之日止。对原告主张的利息，因同逾期付款违约金均是被告王仕军违约对原告造成损失的赔偿，故本院不再支持。原告起诉过高部分本院不予支持，依法应当驳回。因被告杨治中将涉案房屋转租给被告王仕军经过原告的同意，故原告对被告杨治中的起诉，本院不予支持，依法应当驳回。被告王仕军无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王仕军于本判决生效后十日内从租赁的原告曲建雷的沿街楼中搬出，腾空房屋，交还原告； 二、被告王仕军于本判决生效后十日内按照年租金385000元的标准支付原告曲建雷自2018年9月10日至2018年11月5日的租金，自2018年11月6日起至腾空房屋，交还原告之日止的房屋占用使用费； 三、被告王仕军于本判决生效后十日内按照2018年月租金额的0.06%/天的标准支付原告曲建雷自2018年9月1日至腾空房屋，交还原告之日止的逾期付款违约金； 四、驳回原告曲建雷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费7075元，由被告王仕军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判长 靳 倩 审判员 张传文 审判员 宋文萍 二〇一九年四月十八日 书记员 黄天宇