河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1702民初4155号原告孙祥阳，男，1971年10月20日出生，汉族，住河南省泌阳县。被告周会茹，女，1988年10月14日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告孙祥阳与被告周会茹、李明文房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年4月20日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员刘亚楠、刘林、人民陪审员江琳琳组成合议庭，公开开庭进行了审理，并于2017年2月21日作出（2017）豫1720民初3932号民事判决。判决后，原告孙祥阳不服提出上诉，经驻马店市中级人民法院审理后作出（2018）豫17民终866号民事裁定，认为原判认定事实不清、违反法定程序，遂撤销原判，发回本院重审。重审后依法由审判员张建立、周岩、张伟光另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，原告撤回了对李明文的起诉。原告孙祥阳到庭参加诉讼，被告周会茹经本院依法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告孙祥阳诉称，被告周会茹与被告李明文恶意串通，由李明文冒充房主、被告周会茹作为转租人于2015年10月1日与原告签订了位于十三香路房屋租赁合同，约定租赁期限为2015年10月1日至2018年10月1日止。合同签订之日，被告周会茹一次性收取原告三年10万元的房租，被告周会茹只向房主交纳一年的租金。2016年11月，房主韩红梅上门阻止原告的经营，原告多次联系周会茹，要求解决该问题，被告周会茹拒不出面，无奈原告只好又向房主交纳了租金。请求依法判令：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同无效。2、被告返还租金66600元。被告周会茹辩称，1、租赁合同是合法有效的。因为原、被告系完全民事行为能力人，不存在胁迫、欺诈，双方是自愿签订的合同。转租的房屋不是法律禁止的房屋。2、被告已把房屋交付给原告使用两年，已实际履行了租赁的义务。经审理查明，2015年10月1日，原告孙祥阳（乙方、承租方）与被告周会茹（丙方、中转方）、案外人李明文（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方将位于本市十三香农校的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2015年10月1日至2018年10月1日，计36个月。二、本房租租金为自商量。三、乙方租赁期间，水费、电费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费等条款。周会茹在合同上手写添加“一次性10万元房租已交）（36个月）”及“租赁期间如果门面拆迁不能营业，将退还房租（按比例退），如开发赔付完整，将与丙方无关（不退房租了）周会茹同意”。合同签订后，被告周会茹即将房屋交付给原告孙祥阳使用。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，2014年10月10日，被告周会茹的丈夫郑俊杰（乙方）与案外人肖中华（甲方）签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方现有门面房三间，位于纱北路与十三香路交叉口东南角，农校学生宿舍楼下（面向北），从东往西第13、14、15间，经双方协商，达成如下协议。1、租期一年，即从2014年10月10日始，至2017年10月10日止。2、房屋租金45000元，租金一次付清。一年以后租金随行就市。……五、租赁期内，不经甲方同意，乙方不得私自转让等条款。一、诉讼中，原告提交①驻马店市公安局雪松分局对李明文所作的讯问笔录一份，显示：“我通过周会茹认识了孙祥阳，2015年郑俊杰租用十三香路与纱北路农校男生宿舍楼下从西往东数三间面朝北的房子，2015年10月，由于郑俊杰的妻子周会茹生孩子，无法正常经营，就想把三间门面房转租出去，后来联系到孙祥阳，他们之间需要签订一个转租合同，当时孙祥阳称要征得真正的房东同意，郑俊杰就找肖中华，肖中华就告诉郑俊杰说，让郑俊杰找我，当时我不同意，因为房子不是我的，我不愿意冒充房东，肖中华就给我说，这三间门面房房租的事已解决好了，我不担任何风险，只要说是房东签个字就好了，我就相信肖中华了，就在合同上签字了，后来我经常到孙祥阳开的饭店吃饭，就熟悉了，后来孙祥阳又让我再冒充房东签字，我就让他和肖中华说好，孙祥阳故意隐瞒我说，他已和肖中华说好了，当时肖中华在外地手机打不通，我就相信孙祥阳了，就在他和王营签订的合同上以房东的身份签订了一份合同，结果，这三间房子的真正的房东出现了，真正的房东没有收到房租，不让王营再租用了，王营就报警了……”。②驻马店市公安局雪松路分局对韩红梅所作的询问笔录一份，显示：“问：你具体说一下你的门面房的位置？答：我在驿城区十三香路中段路东、驻马店农校学生宿舍楼（西北角临街丁字楼）一楼门面房是从西往东顺序排列的第一间。问：你有房产证吗？答：我没有房产证，但是我有学校出具的交款收据，上面有副校长潘玉林等领导的签字。问：该房子你现在用着吗？答：我于2014年10月8日租给肖中华了，因为当时我还留给肖中华几个月的装修时间，合同租赁期限为2014年11月1日至2017年10月31日，后来，我听说肖中华租给一个叫周会茹了，具体情况我没有问。问：当时肖中华给你钱了吗？答：肖中华已经给了两年的钱，到2016年10月31日止”。③案外人韩红梅于2016年12月18日出具的收条一份，写明：“收到驻马店农校学生宿舍楼（西北角临街丁字楼）一楼门面房从西至东顺序排列的第壹间门面房房租（2016年11月份的1500元壹仟伍佰元整），以后每月都按1500元收取（每月15号收取），中间续租期间，不得私自转让，年前结清12月（2016年）至2017年元月份房租叁仟元整”；④案外人韩红梅于2017年1月15日出具的收条一份，写明：“今收到2016年12月份房租壹仟伍佰元整”；⑤案外人韩红梅于2017年2月16日出具的收条一份，写明：“今收到2017年元月份门面房租1500（壹仟伍佰元整）”。原告用以证明：李明文不是房东，冒充房东在租赁合同上签名，与被告周会茹是恶意串通，李明文是无处分权人。2、房东是韩红梅，韩红梅出租给肖中华的时间至2017年12月31日止。3、周会茹收取原告3年10万元租金后，仅向房东韩红梅交纳1年的房租，周会茹从肖中华处接手房屋的剩余租赁期限为1年。被告周会茹的质证意见为：对两份笔录的真实性无异议，但对其证明目的有异议，从笔录内容可以看出，李明文不认识郑俊杰、周会茹。李明文是受肖中华的委托以房东的名义签订的，周会茹不存在欺诈行为，周会茹从肖中华处租赁房屋是合法的，转租也是合法的。对韩红梅出具的三份收条真实性有异议，对其证明目的也有异议。根据现有的证据不能证明韩红梅是房东，也不能证明租金就是原告孙祥阳交的，更不能证明原告是否把钱交付给韩红梅。且韩红梅只是声称从肖中华处接手房屋的剩余租赁期限为1年，也未提交相关证据。李明文的质证意见为：真实性均无异议，其是受肖中华委托签订的合同，其不知道原告是否知道其不是房东。后来孙祥阳将房屋转租给王营时，又来找其签字，并称已与肖中华说好了，后来，其就在孙祥阳将房屋转租给王营的合同上签名。其余同周会茹的质证意见。二、诉讼中，原告称，其从周会茹租赁的三间门面房位于驻马店市××城区××与纱北路交叉口农校男生宿舍楼从西往东第一间、第二间、第三间，三间房屋的面积大小基本一致，从西往东数第一间是韩红梅的，其向韩红梅的交付的租金也是该间门面房的租金，剩余两间的租金没有人找其要，但因为拆迁，该两间现无法进入；被告周会茹对此有异议，并称房屋仍然可以正常使用，三间门面房的面积大小基本一致。三、2017年12月20日，本院依法对案外人杨清华进行询问，杨青华称“2007年4月，我从河南省驻马店农业学校以7.2万元的价格购买了位于十三香路与纱北路交叉口农校男生宿舍楼从西往东第一间门面房。之后由我的妻子韩红梅负责将该门面房对外出租及收取租金。2015年，我与韩红梅离婚后，也是由我的前妻韩红梅继续负责将该间门面房对外出租及收取租金。韩红梅对外出租及收取租金的行为，我予以认可”。本院自河南省驻马店农业学校调取的驿城区十三香路与纱北路交叉口农校男生宿舍楼楼下门面房“中标人员名单”显示：团结路1.杨清华、2.刘德莹、3.张满红、4.邓冬、5.张剑、6.邓冬、7.韩丽娜、8.姚如颜、9.姚如颜、10.姚如颜、王迎营、11.姚如颜、王迎营、12.姚如颜、周敏、13.陈木、14.徐勇、15.宋国喜。原审（2017）豫1702民初3932号案件于2017年6月13日开庭，在该次庭审中，被告周会茹称“原告经营至2017.4.5日，至今是否经营不清楚”。六、庭审中，原告提交驻马店市沪强房地产开发有限公司（以下简称沪强公司）的《拆迁通知》一份，写明“巴黎春天二期工程现已开工，开发进度需要，处于场区内北侧学生公寓门前至相邻北侧围墙间障碍物各商户必须在2017年2月13日-2017年2月18日期间自行清理彻底，逾期我公司将进行强制处置。拆迁办联系方式：任总136××××****”。原告用以证明：沪强公司让租赁户搬走，接到通知后，原告在2017年4月底搬走。七、庭审中，原告提交2018年3月拍摄的照片两张，显示的系工地施工现场。原告用以证明：诉争房屋在2018年3月已经拆除，现已不存在了。上述事实，有相关证据以及当事人的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，一、关于原告孙祥阳签订的《房屋租赁合同》的相对人问题。该合同虽显示李明文是出租方（甲方），周会茹是中转方（丙方），但实际系周会茹之妻郑俊杰自肖中华处承租三间房屋后，周会茹又将该三间房屋转租给本案原告孙祥阳，并由周会茹收取了孙祥阳的租金，故房屋租赁合同关系形成于周会茹与孙祥阳之间，李明文非该合同关系的相对人。关于原告孙祥阳与周会茹之间的房屋租赁合同关系的效力问题。法律规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效；但出租人与承租人另有约定的除外。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。（一）关于杨清华所有的一间房屋。2016年12月2日，韩红梅在驻马店市公安局雪松分局的询问笔录显示“问：该房子你现在用着吗？答：我于2014年10月8日租给肖中华了，因为当时我还留给肖中华几个月的装修时间，合同租赁期限为2014年11月1日至2017年10月31日，后来我听说肖中华租给一个叫周会茹了，具体情况我没有问。问：当时肖中华给你钱了吗？答：已给了两年的，到2016年10月31日止”，同时房屋所有人杨清华认可其韩红梅对外出租及收取租金的行为，因此，韩红梅将房屋出租给肖中华，并自认租期自2017年10月31日届满，又自认其知道肖中华将房屋转租给周会茹，系韩红梅对肖中华转租行为未提出异议，仅因租金问题产生纠纷，韩红梅并未在法律规定的期间内行使解除权。（二）关于另两间房屋。十三香路与纱北路交叉口农校男生宿舍楼楼下门面房登记的15个所有人中未有肖中华，肖中华虽非诉争房屋的所有权人，但肖中华与周会茹之间的租期为2014年10月10日至2017年10月10日，在此租赁期间内，并未有证据证明有出租人或房屋所有权人在法律规定的期间内行使解除权。（三）周会茹与肖中华之间就诉争房屋的合同至2017年10月10日届满，因此周会茹与孙祥阳之间的租赁期限自2017年10月10日起超出了周会茹的承租期间。（四）周会茹与孙祥阳之间的租赁期限未超出周会茹承租期间的，即在2015年10月1日至2017年10月10日期间内的，未有证据证明肖中华在法律规定的期间内行使解除权。综上（一）（二）（三）（四），原告孙祥阳与被告周会茹之间的房屋租赁合同关系于2015年10月1日至2017年10月10日期间内的约定有效，于2017年10月11日至2018年10月1日期间内的约定无效。关于原告孙祥阳请求被告周会茹返还租金66600元。（一）诉讼中，原告孙祥阳主张其与2017年4月底因房屋拆迁而搬离。1、在（2017）豫1702民初3932号案件2017年6月13日的庭审中，周会茹称“原告经营至2017.4.5日，至今是否经营不清楚”，系周会茹认可原告经营至2017年4月5日，至于此后孙祥阳是否经营其不清楚。2、本案庭审中，原告提交了《拆迁通知》，显示“商户必须在2017年2月13日-2017年2月18日期间自行清理彻底，逾期我公司将进行强制处置”，原告以该通知证明其因房屋拆迁而于2017年4月底搬走。综上1、2，原告主张其于2017年4月底搬离，晚于周会茹称“原告经营至2017.4.5日”，在周会茹不清楚此后孙祥阳是否仍在经营，且亦未提交证据证明孙祥阳经营至何时的情况下，原告自认对其不利的事实，并提交了《拆迁通知》加以印证，故对原告主张“其与2017年4月底因房屋拆迁而搬离”，本院予以采纳。因原告由于三间房屋拆迁只是不能继续使用房屋而搬离，所以被告应返还其收取的此后租金。关于搬离的具体日期，因原告未明确具体日期，本院酌定以2017年4月30日为准较妥。（二）原告孙祥阳向被告周会茹支付了三年租金100000元，故三间门面房的每日租金为92.59元（100000元÷36个月÷30日）。综上（一）（二），被告周会茹应返还2017年5月1日至2018年10月1日期间的租金数额为48054.21元（92.59元/日×519日）。现原告请求被告周会茹返还租金48054.21元，于法有据，本院予以支持。原告请求超出48054.21元的部分，无事实依据，本院不予支持。关于原告向韩红梅交纳的2016年11月至2017年1月期间的三个月租金4500元，因韩红梅自认其与肖中华的租赁租赁合同关系期间为2014年11月1日至2017年10月31日，韩红梅收取孙祥阳的租金是2016年11月至2017年1月期间的租金，该期间尚包括在韩红梅与肖中华房屋租赁合同关系存续期间，故孙祥阳向韩红梅交纳租金系另一法律关系，本案不予处理，原告可持相关证据，另行主张权利。因原告系因拆迁而搬离房屋，且根据原告提交诉争房屋处的照片显示已被拆迁，故诉争房屋无返还的必要。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：确认原告孙祥阳与被告周会茹于2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》于2017年10月11日至2018年10月1日期间内的约定无效。二、限被告周会茹于本判决生效后十日内向原告孙祥阳返还租金48054.21元。三、驳回原告孙祥阳的其他诉讼请求。被告周会茹如未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1470元，由原告孙祥阳负担470元，由被告周会茹负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  张建立审判员  张伟光审判员  周 岩二〇一九年四月十九日书记员  张 意