云南省永仁县人民法院民 事 判 决 书(2019)云2327民初158号原告：永仁县农村信用合作联社。住所：云南省永仁县永定镇仁民路29号。统一社会信用代码:915323272175814917。法定代表人：陆勇，男，1965年12月11日生，汉族，大专文化，住楚雄州姚安县，现住永仁县，系永仁县理事长。委托诉讼代理人：杨俊峰，男，彝族，1982年12月10日生，住云南省楚雄州永仁县，系永仁县农村信用合作联社风险管理部员工，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李廷会，男，汉族，1982年2月20日生，住云南省楚雄州永仁县，系永仁县农村信用合作联社风险管理部经理，代理权限：特别授权代理。被告：杨晓峰，男，汉族，1982年9月4日生，现住大姚县(住建局)。被告：欧阳坤倩，女，汉族，1982年9月6日生，现住大姚县(住建局)，系杨晓峰之妻。被告：楚雄州珩宇实业有限责任公司，住所：云南省楚雄彝族自治州永仁县永定镇永桥路珩宇新天地小区3幢3-01至03号，统一社会信用代码:915323007873976295。法定代表人：罗明，男，汉族，1962年12月6日生，住四川省攀枝花市仁和区，公司职务：执行董事。（未到庭）原告永仁县农村信用合作联社（以下简称永仁信用社）与被告杨晓峰、欧阳坤倩、楚雄州珩宇实业有限责任公司（以下简称珩宇公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告永仁信用社的委托诉讼代理人杨俊峰、李廷会，被告杨晓峰、欧阳坤倩到庭参加诉讼，被告珩宇公司经本院传票传唤未到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告杨晓峰、欧阳坤倩签订的《个人购房借款合同》(编号:0509011900130518110000008)；2、判令被告杨晓峰、欧阳坤倩归还原告借款本金199235.83元，支付至2018年12月20日的利息13118.87元(本息合计212354.7元)，2018年12月21日起继续按合同约定计收利息(包括逾期利息、罚息)、按月计收复利至全部款项清偿之日止;3、判令被告珩宇公司对被告杨晓峰、欧阳坤倩应偿付原告的债务承担连带还款责任；4、判令三被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年5月12日，被告杨晓峰、欧阳坤倩因购买永仁珩宇新天地3-1-014号房产自有资金不足，向原告申请个人购房贷款310000.00元，并承诺以所购上述房产提供抵押担保，该房产于2013年5月20日在永仁县建业房地产交易中心进行备案，备案登记号为：201300306号。被告珩宇公司承诺为该笔贷款提供阶段性保证担保。原告经调查、审查、审批后，于2013年5月18日与三被告签订《个人购房借款合同》(编号:0509011900130518110000008)，约定：借款金额310000.00元，借款用途为购买房产，借款期限120个月(自2013年05月18日起至2023年05月18日)，借款利率为月利率6.0042‰，借款合同还一并约定了罚息、复利及违约责任等，其中“违约及违约责任”条款9.2条明确约定：借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。《个人购房借款合同》同时约定：本合同项下借款采用的担保方式为：阶段性保证+抵押，由被告珩宇公司按合同约定提供保证担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下全部贷款本金及利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人为实现债权和相关从权利而发生的费用以及其他应付的费用《包括但不限于诉论费、保全费、律师费等》，保证期间为本合同项下贷款到期或贷款提前到期之日起两年。借款合同签订当日，原告按约定向被告发放了贷款310000.00元。贷款发放后，被告杨晓峰、欧阳坤倩于2018年1月20日开始拖欠借款本息。原告多次向被告催收，但被告始终未结清所拖欠的款项。至2018年12月20日，被告杨晓峰、欧阳坤情已累计逾期超12期，目前，其尚欠原告贷款本金199235.83元、欠利息13118.87元，本息合计欠212354.7元。对此，原告已向被告宣布该笔贷款提前到期，要求被告立即归还。综上所述，为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告杨晓峰答辩称，原告永仁信用社在办理此笔贷款过程中，存在调查审核把关不严、违规操作发放贷款的行为，给我夫妻二人造成了重大的经济损失：1、我本人于2013年5月通过他人介绍到本案被告珩宇公司在永仁珩宇新天地购买商铺一间，面积19.89平方米，总价632830.00元，在我夫妻二人付清50%的首付款322830.00元后，与珩宇公司签订了商品房购销合同。此后，珩宇公司承诺将商品房购销合同送住建部门登记备案，并承诺将合同原件、首付款发票一同返还给我，但此后我多次找该公司负责人索要，至今都未拿到，该商铺也至今未交付给我。2、2013年5月12日，我夫妻二人提供相关贷款所需资料到永仁信用社办理此笔贷款，后返回大姚，信贷员告知购房贷款待审核后会通知我们。此后我夫妻二人从未收到永仁信用社的任何通知，还以为贷款申请未通过审核，贷款未办理成功。直到2018年5月6日，一名自称是永仁信用社的工作人员打电话给我，告知我有一笔31万元的购房贷款已经多次逾期未还，我夫妻二人才知道此事。3、在向永仁信用社申请办理该笔购房贷款时，我夫妻二人在大姚农行、信用社分别都已经办理有银行贷款（其中：我在大姚农行有一笔12.5万元住房贷款、我妻子欧阳坤倩在大姚信用社有一笔20万元的贷款），但永仁信用社信贷员在办理该笔购房贷款过程中，审核把关不严，明知借款人不符合放贷条件，却还是违规操作办理了该笔贷款。且商铺售价每平米3万多元，在当时明显高于市场价，信贷员未做任何风险评估，也未对此笔购房贷款进行压缩。4、在我不知情且未到场签字确认的情况下，永仁信用社违规操作，私自将此笔31万元的购房贷款从我的银行卡上转走，且转给何人至今我都不知情。我夫妻二人在整个贷款过程中实际上一分钱都没有拿到，是最大的受害者。而且至今，我夫妻手上也没有永仁信用社应返还的购房借款合同。被告杨晓峰在答辩的同时，向法庭提出反诉请求，要求：1、依法处置贷款抵押物，对购买的房产依法进行拍卖，所得资金偿还永仁信用社贷款；2、依法判令将办理购买房产时贷款31万元的10%的保证金用于偿还贷款；3、因信用社在办理该笔贷款中，存在调查审核不严、违规操作发放住房贷款并私自从我账户上转走所贷款项等情况，请求判令信用社归还此笔贷款；4、请求驳回原告不合理的诉讼请求及判令原告及第三被告承担一切诉讼费用。被告欧阳坤倩的答辩意见与被告杨晓峰的意见一致。被告珩宇公司经本院传票传唤未到庭，未作答辩。原告针对其诉讼请求向本院提交了以下证据：证据1、被告杨晓峰、欧阳坤倩的身份证复印件、户口册复印件、结婚证复印件；被告珩宇公司营业执照、融资性担保机构经营性许可证、机构信用代码证、法人身份证明、法定代表人身份证复印件，欲证实被告杨晓峰、欧阳坤倩的身份信息和被告珩宇公司的基本情况。证据2、《商品房购销合同》、借款申请书、共同还款承诺书、收入证明、阶段性担保承诺书、个人购房按揭贷款推荐书、《个人购房借款合同》，欲证明：2013年5月12日，被告杨晓峰、欧阳坤倩因购买永仁珩宇新天地3-1-014号房产自有资金不足，向原告申请个人购房贷款310000.00元。原告经调查、审查、审批后，于2013年5月18日与三被告签订《个人购房借款合同》，约定：借款金额310000.00元，借款用途为购买房产，借款期限120个月(自2013年05月18日起至2023年05月18日)，借款利率为月利率6.0042‰，借款合同还一并约定了罚息、复利及违约责任等，其中“违约及违约责任”条款9.2条明确约定：借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。《个人购房借款合同》同时约定：本合同项下借款采用的担保方式为：阶段性保证+抵押，由被告珩宇公司按合同约定提供保证担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下全部贷款本金及利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人为实现债权和相关从权利而发生的费用以及其他应付的费用《包括但不限于诉论费、保全费、律师费等》，保证期间为本合同项下贷款到期或贷款提前到期之日起两年。证据3、贷款出账通知书、借款借据，欲证明2013年5月18日，原告向被告发放贷款310000.00元。证据4、贷款帐。欲证明至2018年12月20日，被告杨晓峰、欧阳坤情欠原告贷款本金199235.83元、欠利息13118.87元，本息合计欠212354.7元。以上证据经质证，被告杨晓峰对证据1无异议。对证据2中的借款申请书、收入证明、个人购房按揭贷款推荐书无异议，对《商品房购销合同》有异议，认为该购房合同在房地产管理机关登记备案时，登记号：201300306中的“2013”涂改过，且登记备案的印章时间“2013年5月2日”也有涂改痕迹，应该是2013年5月20日。《商品房购销合同》中，双方签订合同的时间也有改动痕迹，被改动过的合同应为无效。而信用社陈述发放贷款的时间是2013年5月18日，是在未签订合同的时候就已经发放贷款；对《共同还款承诺书》有异议，认为签署的时间2013年5月18日不是本人所签；对《阶段性担保承诺书》有异议，认为该承诺书没有签署时间；对《个人购房借款合同》有异议，认为合同最后一页的合同签署时间也非本人所签。另外我本人也未收到借款合同，签订后信用社并未将合同发放给我。对证据3中《贷款出账通知书》有异议，认为我的账户上没有贷款打入的记录，也没有我本人签字，贷款是否成功我不知情；对《借款借据》有异议，认为内容模糊，且没有借款时间，上面的签字是否我本人所签因时间过长记不清楚了。对证据4的贷款帐不予认可，因我并不清楚贷款帐的情况。被告欧阳坤倩的质证意见与被告杨晓峰一致，被告珩宇公司经本院传票传唤未到庭，未提出质证意见。本院认为，原告提供的证据1，能够证明被告杨晓峰、欧阳坤倩的身份信息和被告珩宇公司的基本情况及均具有诉讼主体资格，予以采信。证据2中，借款申请书、收入证明、个人购房按揭贷款推荐书，被告杨晓峰、欧阳坤倩无异议，予以采信；对《商品房购销合同》，被告杨晓峰、欧阳坤倩有异议，认为该购房合同在房地产管理机关登记备案的登记号和印章时间均有涂改痕迹，《商品房购销合同》中，双方签订合同的时间也有改动痕迹，被改动过的合同应为无效，且信用社是在未签订合同的时候就已经发放贷款。本院认为，《商品房购销合同》和备案登记的时间确有涂改过的痕迹，但仅与该商品房设置担保抵押权的效力有关系，并不影响购房合同关系和按揭贷款合同关系的成立，故对该证据本院予以采信；对《共同还款承诺书》，被告杨晓峰、欧阳坤倩有异议，认为签署的时间2013年5月18日不是本人所签。本院认为，被告对该主张无证据证实，不予采信，故本院对该项证据予以采信；对《阶段性担保承诺书》，被告杨晓峰、欧阳坤倩有异议，认为该承诺书没有签署时间，本院认为，该《阶段性担保承诺书》为被告珩宇公司为确保贷款发放而作出的担保还款承诺，是珩宇公司的真实意思表示，其未签署承诺书的时间，并不影响该担保从合同和贷款主合同的效力，故对该证据予以采信；对《个人购房借款合同》，被告杨晓峰、欧阳坤倩有异议，认为合同签署时间也非本人所签，本人也未收到借款合同。本院认为，该《个人购房借款合同》，有原告提交的《商品房购销合同》、借款申请书、共同还款承诺书、收入证明、阶段性担保承诺书、个人购房按揭贷款推荐书、贷款出账通知书等证据证实其个人购房贷款的真实性，同时，借款借据、贷款帐等证据也能够证明原告已将该笔贷款按照合同约定进行了发放，对该合同应以正式发放贷款为合同生效时间，故对该项证据，能够证明本案的基本事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月15日，被告杨晓峰、欧阳坤倩与被告珩宇公司签订《商品房购销合同》（合同编号：HY-2013058），向珩宇公司购买位于永仁县永定镇撒家湾在建项目—永仁珩宇新天地楼盘中第3幢1单元第一层014号商铺一间，设计图纸建筑面积19.89平方米，总价款为632830.00元。双方约定付款方式为：2013年5月15日前支付全部房款的50%，即322830.00元，其余50%，即31万元向银行按揭。2013年5月15日，双方再次签订《合同补充协议》，约定：乙方可选择一次性付款或银行按揭方式支付购房款。若乙方选择银行按揭贷款方式支付除首期以外的购房款，则乙方应在签订《商品房购销合同》之日起10日内提交按揭贷款的全部资料，并办理银行按揭手续。乙方保证按照与银行签订的按揭贷款合同约定时间支付按揭款，否则乙方需赔偿甲方因承担担保责任而产生的损失。2013年5月12日，被告杨晓峰、欧阳坤倩向原告永仁信用社申请个人购房贷款310000.00元，借款人为杨晓峰，并承诺以所购上述房产提供抵押担保，欧阳坤倩于2013年5月18日签署了《共同还款承诺书》。被告珩宇公司承诺为该笔贷款提供阶段性保证担保。2013年5月18日，原告永仁县信用社与三被告签订《个人购房借款合同》(编号:0509011900130518110000008)，约定：借款金额310000.00元，借款用途为购买房产，借款期限120个月(自2013年05月18日起至2023年05月18日)，借款利率为月利率6.0042‰，借款合同还一并约定了罚息、复利及违约责任等，其中“违约及违约责任”条款9.2条明确约定：借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。《个人购房借款合同》同时约定：本合同项下借款采用的担保方式为：阶段性保证+抵押，由被告珩宇公司按合同约定提供保证担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下全部贷款本金及利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、贷款人为实现债权和相关从权利而发生的费用以及其他应付的费用《包括但不限于诉论费、保全费、律师费等》，保证期间为本合同项下贷款到期或贷款提前到期之日起两年。借款合同签订当日，原告按约定向被告发放了贷款310000.00元。另查明，该房产于2013年5月20日在永仁县建业房地产交易中心进行备案，备案登记号为：201300306号。贷款发放后，被告杨晓峰、欧阳坤倩于2018年1月20日开始拖欠借款本息，至2018年12月20日，已累计逾期超12期，目前，尚欠原告贷款本金199235.83元、欠利息13118.87元，本息合计欠212354.7元。另查明，被告珩宇公司销售给被告杨晓峰、欧阳坤倩的本案案涉商铺，至今未取得房屋所有权证，该房屋也未交付。本院认为，原告永仁信用社系金融机构，依法享有发放贷款资格。本案中，被告杨晓峰、欧阳坤倩通过向永仁信用社按揭贷款的方式筹集资金支付向被告珩宇公司购买商铺的款项，与被告珩宇公司、原告永仁信用社分别签订了《商品房购销合同》和《个人购房借款合同》，被告珩宇公司为借款合同提供阶段性担保，以上合同和约定均系双方真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法为有效合同。被告杨晓峰、欧阳坤倩未按约定按期偿还原告永仁信用社本金及利息，已构成违约，故被告杨晓峰、欧阳坤倩应按合同约定承担偿还原告永仁信用社的借款本金199235.83元及利息13118.87元（计至2018年12月20），并承担借款付清之日止的利息的民事责任，被告珩宇公司应承担担保责任，履行连带还款义务。因此原告永仁信用社提出的要求被告杨晓峰、欧阳坤倩偿还借款、支付至借款清偿为止的利息，要求被告珩宇公司承担连带还款责任的请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。对被告杨晓峰、欧阳坤倩提出，原告永仁信用社在办理和发放此笔贷款过程中，调查审核把关不严、违规操作发放贷款，给被告夫妻二人造成重大经济损失，并提起反诉的主张，本院认为，银行、信用社等金融机构在审核和发放贷款中，如因把关不严放出贷款造成损失的是金融机构自身，贷款人据此要求银行因放贷而承担赔偿责任，并无法律依据。且被告杨晓峰、欧阳坤倩提起反诉的依法处置抵押物、退还保证金等其他内容并不属于本案诉讼范围，反诉不成立。另外，购房者与按揭银行的借贷合同关系和购房者与开发商的商品房买卖合同关系是两个完全不同的法律关系，购房者与开发商的商品房买卖合同争议应通过与开发商的协商、仲裁或者通过另案诉讼解决，而不影响到购房者作为借款人与按揭银行的借贷法律关系。故对被告杨晓峰、欧阳坤倩的以上主张及反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告永仁县农村信用合作联社与被告杨晓峰、欧阳坤倩签订的《个人购房借款合同》。二、被告杨晓峰、欧阳坤倩于本判决书生效后三十日内归还原告永仁县农村信用合作联社借款本金199235.83元及利息13118.87元（计至2018年12月20），并支付自2018年12月21日至借款付清之日止的约定利息。三、被告楚雄州珩宇实业有限责任公司对被告杨晓峰、欧阳坤倩的以上债务承担连带还款责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2243.00元，由被告杨晓峰、欧阳坤倩承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  樊荣俊二〇一九年四月二十二日书记员  何美霖