陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2019）陕01民终2998号上诉人（原审被告）：王威英，女，1958年2月23日出生，满族，住内蒙古自治区乌海市乌达区。委托诉讼代理人：高虎，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨俊芳，陕西许小平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安长龙石油科技有限责任公司。法定代表人：吕剑宇，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：葛树涛，陕西邦维律师事务所律师。原审被告：李晓敏，女，1969年10月10日出生，汉族，住长春市南关区。原审第三人:西安中登房地产开发有限公司住所地西安市。法定代表人:宋玉庆，该公司总经理。上诉人王威英因与被上诉人西安长龙石油科技有限责任公司（以下简称长龙公司）、原审被告李晓敏、原审第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登公司）物权保护纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初10144号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。王威英上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回长龙公司的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由长龙公司承担。事实和理由：一审判决认定王威英受让涉案房屋时非善意有违客观事实。第一，王威英受让涉案房屋时并不知道该房屋权属有争议，其与中登公司签订《商品房买卖合同》并办理网签登记备案，取得了中登公司开具的房屋全款发票，并且收取了涉案房屋的钥匙，完全出于善意。第二，本案交易方式为李晓敏与中登公司解除房屋买卖合同，之后王威英与中登公司签订新的房屋买卖合同，实际上是王威英与中登公司的买卖交易，办理房屋产权证中登公司履行其合同义务。房产管理部门是依中登公司而非王威英的申请完成不动产权转移登记。王威英受让房屋的时间早于长龙公司就涉案房屋提起诉讼的时间。第三，现有的生效判决已经认定李晓敏与王威英之间形成买卖合同关系，王威英与中登公司签订的《商品房买卖合同》有效。此情况下，涉案房屋的所有权应转移至王威英，一审判决长龙公司享有涉案房屋所有权与原生效判决存在冲突。第四，长龙公司与李晓敏之间并非挂名购房关系。李晓敏曾当庭称其给长龙公司的证明是被迫写的，且李晓敏将该房屋转让给王威英系其以行为否认之前给长龙公司的承诺，也不排除李晓敏与长龙公司存在恶意串通骗取王威英购房款的可能。第五，王威英在此次交易中尽到了应尽的所有注意义务，并无损害他人利益的恶意，长龙公司与李晓敏之间的关系应由其自己解决。第六，王威英虽未提供全额房款70万元的转款记录，但其已经提供了20万元的银行转账，又明确了其他50万元的支付节奏，收款人亦全部确认。李晓敏以后一行为否定了其“证明”，仅凭付款凭证和李晓敏的一纸证明就认定涉案房屋属于长龙公司所有缺少法律依据。长龙公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，王威英的上诉理由不成立，应依法驳回上诉，维持原判。一、一审法院对“善意取得”中“善意”的认定，对“物权变动”要素和时间点的认定，对物权效力与合同效力的区分认定，乃至最终结合全案事实，作出的对物权归属的判定，均是对法律规定十分精准的运用。二、王威英认为其2010年底已经取得了房屋所有权的理由是错误的。王威英2010年底签合同，2012年7月18日取得房产证，其以签订合同的时间作为取得房屋所有权的时间是错误的。申领房产证，房管局依据的是王威英和中登公司共同的申请，故王威英认为房产证系中登公司申请是错误的。一审已查明，王威英和中登公司共同对房管局作出虚假承诺导致房管部门错误颁发了房产证。一审判决与其他生效判决并不冲突。合同效力与物权效力区分很明确，合同有效并不代表物权必然发生转移，甚至取得了房产证也不等同于物权归属正确，这恰恰是本案审判决作出的正确的认定。李晓敏未到庭，亦未提交书面意见。长龙公司向一审法院起诉请求：一、请求确认位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号的房屋归长龙公司所有；二、请求确认王威英与中登公司之间签订的X10130787号《商品房买卖合同》无效；三、李晓敏、王威英承担本案一切费用。一审法院认定事实：2011年长龙公司起诉李晓敏、王威英返还原物，后撤诉。2011年12月20日，一审法院作出（2011）未民一初字第00543号民事裁定书，准许长龙公司撤诉。 2012年，长龙公司向一审法院起诉李晓敏、王威英、中登公司，确认位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号的房屋归长龙公司所有；确认王威英与中登公司签订的X10130787号《商品房买卖合同》无效；李晓敏将涉案房屋过户转让给王威英的转让行为无效。2012年1月19日，一审法院向西安市住房保障和房屋管理局发出（2012）未民一初字第00315号通知，要求停止办理涉案房屋所有权证登记手续。2012年7月18日，西安市住房保障和房屋管理局向王威英颁发了西安市未央区字第1100116008—6—3—10107—1号房权证书。2014年7月10日，一审法院作出（2012）未民一初字第00315号民事判决：“……经审理查明，本案被告李晓敏原系长龙公司员工。2006年6月16日，李晓敏与中登公司签订编号为1097015号商品房买卖合同，购买中登家园第3幢1单元1层10107号房，总价格为527998元，由长龙公司委托延长油田股份有限公司吴起采油厂以背书汇票形式支付购房款。2010年4月1日，被告李晓敏出具一张‘特此证明’，内容为：现有中登家园3号楼107室是西安长龙石油科技公司法人吕军龙的，现挂名到李晓敏的名下，见此证明吕军龙可随时变更到他的名字。李晓敏本人同意，以此证明为主。2010年11月8日，李晓敏向中登售楼部提出过户申请，将涉案房产过户给王威英，中登公司出具中登家园合同签定确认单，将李晓敏更名为王威英，同年12月31日，就涉案房产由王威英与中登公司签订X10130787号商品房买卖合同……诉讼中，长龙公司申请对2010年4月1日由李晓敏出具的证明作以鉴定，2013年10月25日，陕西中金司法鉴定中心出具陕中金司鉴中心【2013】文鉴字第1004号司法文书鉴定意见书，鉴定意见为：检材书写笔记中“李晓敏”笔迹与样本中李晓敏签名笔迹是同一人书写。……本院认为，……因此，本院对原告长龙公司请求确认被告王威英与第三人中登公司签订的X10130787号《商品房买卖合同》无效的诉讼请求不予支持。虽然法院向房屋登记部门下达了停止办理涉案房屋所有权登记的通知，但王威英已取得涉案房屋的所有权证，故对原告要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求不予支持，其可另案处理。……判决如下：一、被告李晓敏与被告王威英将位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX室房屋的买卖行为无效。二、驳回原告西安长龙石油科技有限责任公司其他诉讼请求。”王威英对该判决不服，上诉至本院，本院于2014年12月10日做出（2014）西中民二终字第01781号民事判决：“……本院认为，涉案房屋虽然是李晓敏和中登公司签订买卖合同，但是长龙公司支付的房款，李晓敏也出具‘特此证明’自认房屋属于长龙公司，故李晓敏并非该房的所有人，不享有房屋的处分权。二审中李晓敏称其与长龙公司吕军龙是合伙关系、房屋是系购买，但其未举证证明其与吕军龙之间是合伙关系；李晓敏还称‘特此证明’是被迫写的，但其亦未提供相应证据，故其对房屋有处分权的主张本院不予采信。李晓敏与王威英之间的房屋转让，双方意思表示一致，具有明确的标的物和对价，李晓敏亦收取了房款，故李晓敏与王威英之间已形成买卖合同关系，长龙公司认为李晓敏与王威英之间的转让仅是民事行为之主张本院不予采信。……判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2013）未民一初字第00315号民事判决第二项。二、撤销西安市未央区人民法院（2013）未民一初字第00315号民事判决第一项。三、驳回西安长龙石油科技有限责任公司确认李晓敏与王威英关于西安市未央区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX室房屋的买卖行为无效的请求。”该判决已发生法律效力。2015年，长龙公司将西安市住房保障和房屋管理局、王威英诉至一审法院，请求撤销颁发给王威英的涉案房屋所有权证。2016年1月4日，一审法院作出（2015）未行初字第00247号行政判决书：撤销被告西安市住房保障和房屋管理局于2012年7月18日向王威英发放的西安市未央区字第1100116008—6—3—10107—1房屋所有权证书。西安市住房保障和房屋管理局、王威英对该判决不服，上诉至本院，2016年7月12日，本院作出（2016）陕01行终311号行政裁定书，认为长龙公司对西安市住房保障和房屋管理局登记行为提起行政诉讼，应先行解决作为房屋登记行为基础的X10130787号商品房买卖合同效力及涉及房屋的归属等民事争议，本案中止诉讼。2016年，长龙公司再次诉至一审法院，请求确认位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号的房屋归其所有；请求确认王威英与中登公司之间签订的X10130787号《商品房买卖合同》无效。庭审中，李晓敏称其与王威英就涉案房屋的交易未签订合同，双方合意房屋出售价格为70万元，其中20万元系王威英向其转账支付，另50万元系王威英向其出具欠条后分两次以现金方式付款，其均未向王威英出具收条，在王威英付清50万元后，双方当面将欠条撕毁。另，李晓敏称其出售涉案房屋并未通过中介公司发布信息，系自行打印小广告张贴于电线杆、门面房上，且王威英亦称通过路边小广告得知李晓敏出售涉案房屋的信息。2017年9月11日，一审法院作出（2016）陕0112民初9876号民事裁定，以一事不再理驳回长龙公司的起诉。长龙公司不服该裁定，上诉至本院，2017年12月26日，本院作出（2017）陕01民终14686号民事裁定，认为长龙公司请求涉案房屋归其所有的诉讼请求未经人民法院实体处理，该项诉请不构成重复诉讼，本案指令一审法院审理。一审另查明，2006年6月16日，李晓敏与中登公司签订的商品房购房合同编号为Y08027019。2010年12月21日，王威英与中登公司签订编号为X10130787的商品房购房合同。2018年7月17日的庭审中，长龙公司向一审法院提交过户申请及中登家园合同签订确认单，证明王威英并未实际向中登公司支付房屋的合理对价，李晓敏向王威英转让房屋时，并非通过法律允许的过户手续，而是通过与开发商内部操作，进行的“更名”行为，此种行为系我国房屋主管部门严打严查、屡禁不止的私下交易行为。王威英认为其从李晓敏处购房，中登公司确认收到了其已交房款571827元，可见其与李晓敏之间的转让行为有效，其与第三人中登公司签订的商品房买卖合同亦有效。一审法院依法主持调解，李晓敏未到庭，王威英不同意调解，致本案无调解基础。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十八条规定：“物权法第一百零六条第一款第一项所称的‘受让人受让该不动产或者动产时’，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。”李晓敏作为涉案房屋的无处分权人，将涉案房屋转让给王威英，长龙公司遂将王威英、李晓敏诉至一审法院，主张其为涉案房屋的所有权人，形成（2012）未民一初字第00315号确认合同无效纠纷一案，王威英在该案审理过程中办理并取得了涉案房屋的所有权证，显系明知权属存在争议的情况下完成的不动产权转移登记，应认定其在受让涉案房屋时非善意。长龙公司作为涉案房屋的实际购房付款人，有充分证据证明不动产物权的登记与真实权利状态不符，主张享有涉案房屋的物权，符合法律规定，应予支持。长龙公司请求确认王威英与中登公司之间签订的X10130787号《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，已经法院处理，再次起诉，不符合法律规定，依法应予驳回。李晓敏经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、质证等诉讼权利，应自行承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条、第二条、第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、原告西安长龙石油科技有限责任公司对位于西安市未央区XX城XX路XX幢XX单元XX层XX号的房屋享有所有权；二、驳回原告西安长龙石油科技有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由被告李晓敏负担，于本判决生效之日起十日内支付原告。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实。本院认为，2006年6月16日，虽李晓敏与中登公司签订了编号为1097015号商品房买卖合同，但结合本案相关证据可以证实，涉案房屋系长龙公司出资购买，李晓敏无权处分该房屋。根据证据显示，王威英、李晓敏均自认其直接与对方联系就涉案房屋转让的相关事宜进行协商，价款系由王威英直接支付与李晓敏且实际付款金额与合同价款并不一致，中登公司亦未实际向王威英收取合同价款，因此涉案房屋系由王威英自李晓敏处受让而来。至于李晓敏经中登公司同意后将其与中登公司所签的合同交回中登公司、由王威英与中登公司签订另行合同只不过是因为涉案房屋当时并未取得相关产权证书而采取的一种交易方式，交易主体实际上为李晓敏和王威英。王威英上诉称其自中登公司而非李晓敏处受让涉案房屋与事实不符，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十八条规定：“物权法第一百零六条第一款第一项所称的‘受让人受让该不动产或者动产时’，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。”按照上述规定，2012年7月18日取得涉案房屋的房权证书时，长龙公司与李晓敏、王威英、中登公司之间确认合同无效纠纷正在诉讼中，涉案房屋的归属系该案各方争讼的焦点之一，故王威英上诉主张受让涉案房屋时不知道该房屋权属有争议与事实不符，其在受让涉案房屋时并非善意。因此，长龙公司要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求应予支持。王威英上诉认为李晓敏所书写的“证明”系其被迫所写的，但缺乏证据支持，本院依法不予采纳。综上所述，王威英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，上诉人王威英已预交，由上诉人王威英负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈平审 判 员 李刚审 判 员 李涛二〇一九年四月二十四日书 记 员 李伟