广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0921民初1310号 原告：王晓，男，1964年3月1日出生，汉族，居民，住广西容县。 委托诉讼代理人：潘海玲，广西五行律师事务所律师。 被告：黄汉越，男，1963年12月26日出生，汉族，居民，住广西容县。 被告：曾燕萍，女，1963年2月14日出生，汉族，居民，住广西容县。 原告王晓与被告黄汉越、曾燕萍合同纠纷一案，本院于2018年7月13日受理后，依法组成由审判员申平担任审判长、审判员李海珍、人民陪审员王湘菘参加的合议庭,于2019年3月27日公开开庭进行了审理，书记员蒋莹担任庭审记录。原告王晓及其委托诉讼代理人潘海玲、被告黄汉越、曾燕萍均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王晓向本院提出诉讼请求：一、被告黄汉越、曾燕萍返还容县容州镇城西路131号容县医药公司宿舍旧红砖楼2单元302号房屋价款13000元给原告王晓；二、被告黄汉越、曾燕萍支付容县容州镇城西路131号容县医药公司宿舍旧红砖楼2单元302号房屋增值补偿款人民币50000元（以鉴定的增值金额为准，暂计人民币50000元）给原告王晓；三、被告黄汉越、曾燕萍支付容县容州镇城西路131号容县医药公司宿舍旧红砖楼2单元302号房屋的装修款（以鉴定的装修金额为准，暂计人民币30000元）给原告王晓；四、被告黄汉越、曾燕萍返还办理容县容州镇城西路131号容县医药公司宿舍旧红砖楼2单元302号房的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的费用人民币6000元、应分摊的砌围墙费人民币100元、维护费用人民币1000元给原告王晓；五、本案的诉讼费、鉴定费由被告承担。事实与理由：原告王晓与被告曾燕萍原是容县医药公司的职工，被告黄汉越、曾燕萍是夫妻关系。本案涉案房屋（容县容州镇城西路131号容县医药公司宿舍旧红砖楼2单元302号房)原是容县医药公司分配给原告父亲王祥平（原医药公司职工）家居住的，原告的妹妹王丽一直在此房屋居住至今。2001年容县医药公司进行房改，因只有本单位正式职工才有购房资格，原告王晓出资人民币13000元购得上述房屋。2005年，容县医药公司集资建房，因原告王晓于2001年已购了上述房屋，使用了购房资格，而上述房屋太小，己由其妹王丽与母亲居住，为解决住房问题，原告的朋友曾勇（被告曾燕萍的弟弟）建议说其姐曾燕萍不用购房资格，可以给王晓使用购房资格。因此，2005年7月21日，曾勇代被告曾燕萍与原告王晓签订了名义上的《房屋对调协议书》，即是用现涉案房屋与曾燕萍的的购集资房资格（没有实际房屋）对调，实际是将涉案房屋登记到曾燕萍名下，空出王晓的购房资格报名容县医药公司集资建房。涉案房屋虽然登记用被告的名字，但使用、管理房屋及办理房屋所有权证、国有土地使用权证的相关款项全部是原告（由原告妹妹王丽代交)所交，被告没有出过钱。2015年10月，被告向法院就涉案房屋提起物权保护的诉讼，要求原告的妹妹王丽搬出涉案房屋并将房屋返还给被告。原告认为，虽然在《房屋对调协议书》中约定被告应支付给原告的房屋价格费人民币13000元，装修费等其他费用没有约定，但被告对涉案房屋没有出过钱。被告在没有支付任何款项就要求将涉案房屋给其是有违公平公正的。原告已管理涉案房屋多年，房屋价值己在原告的管理下增值，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条及《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第32条规定，被告作为受益人，应支付管理房屋支出的费用及原告受到的实际损失，包括原告管理房屋的增值损失，因此，被告应将房屋出资人民币13000元、涉案房屋的增值补偿款及将原告己支付的办理房屋产权证等费用及相关房屋管理分摊的费用返还给原告。 被告黄汉越、曾燕萍辩称，容县人民法院及玉林市中级人民法院作出的一、二审生效判决已经确认被告与原告于2005年7月21日签订涉本案的《房屋对调协议书》是合法有效的协议，而本案双方的争议即为履行该协议的争议。一、本案的房屋对换协议是双方以各自所享有的在本单位的住房购买权和集资建房权进行的对换，不是房屋买卖协议。协议第二条第一款是对原告履行将房屋交付被告以及被告向原告履行支付房款的约定，即约定被告在原告将房屋交付后才向原告返还购房款人民币13000元，这明显是对原告先履行的约定。而至今原告尚未履行将房屋交付被告的义务，所以原告现在尚无权提出其第一项诉讼请求，于理于法都应当驳回。但被告可以承诺在原告实际交付房屋时向其履行返还购房款人民币13000元的义务。二、原告至今尚未履行先将涉案房屋交付被告的义务，显然是其自己违约，所以原告向被告主张该房屋增值补偿款既无事实依据，亦无法律依据。此外，以上所述涉本案的协议是双方以各自的所享有本单位的住房购买权和集资建房权进行对换的协议，如按原告所说的其住房购买权增值了，那么被告当时的集资房权今天也应该增值了，又该如何计算增值？所以，原告提出的第二项诉讼请求依法应当被驳回。第三，本案《房屋对调协议书》第二条第一款有关于“装修费等其他费用另行商议”的约定，所以，被告是否应该给予装修费的补偿，或者应当给予多少的补偿款，依约应当在原告实际交付房屋时才由双方据实进行商议确定。三、原告没有任何关于对该房屋进行装修的证据，如：实际装修时间、实际支出的装修费用等。因此，原告的第三项诉讼请求也应在本案中被驳回。当然，如果原告有诚意，被告愿意通过双方协议解决。四、对原告提出由被告返还其代交办理容县容州镇城西路131号容县医药宿舍旧红砖楼2单元302号房《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的费用以及分摊的砌围墙费、维护费用的主张，被告认为，如果原告有证据证明其确已代行支付，被告愿意据实向其返还。综上所述，原告应当立即履行生效的法院判决，将容县医药公司宿舍旧红砖楼2单元302号房交付给被告，在此基础上再由双方依《房屋对调协议书》的约定就相关的费用另行商议解决争议。故请法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告在举证期限内向法庭提交了以下证据，第一组：一、身份证，证明原告王晓身份情况；二、转让容县医药公司宿舍区红砖房屋（套间）使用权的协议，证明2001年7月16日王晓向容县医药公司购买了涉案的容县容州镇城西路131号容县医药公司宿舍红砖楼2单元302号的房屋；三、收款收据，证明2001年6月23日王晓向容县医药公司支付了人民币13000元房屋转让款；四、房屋使用权证书，证明容县医药公司向王晓颁发内部制作的涉案房屋使用权证书；五、转账凭证，证明王丽己代王晓交了人民币6000元办理涉案房屋的办证费用；六、收款单，证明王丽己代王晓于2006年交了涉案房屋应分摊的维护费人民币1000元和各户砌围墙费人民币100元；七、房屋对调协议，证明2005年7月21日王晓与曾燕萍(曾勇代）签订名义上的《房屋对调协议书》，即是用现涉案房屋与曾燕萍的购集资房资格（没有实际房屋）对调，实际是将涉案房屋登记到曾燕萍名下，空出王晓的购房资格报名容县医药公司集资建房；八、(2015)容民初字第2088号民事判决书、（2017）桂09民终1649号民事判决书，证明黄汉越、曾燕萍向法院就涉案房屋提起物权保护的诉讼，要求原告的妹妹王丽搬出涉案房屋并将房屋返还给被告。第二组：（2016）桂0921民初458号案庭审笔录（第1、4、6、7页），证明容县医药公司办理涉案房屋证件代表梁天赐、刘武清及容县医药公司领导封江在（2016）桂0921民初458号案中曾出庭作证证明被告黄汉越、曾燕萍没有为涉案房屋出过资，没有参加过关于涉案房屋的办证会议，办证款是由王丽（代王晓）所出，以转账为准办证费交了人民币6000元。第三组：容县信用联社住宅楼建设档案，证明参照1987年同期建筑造价成本是167.54元每平方米。因此本案涉案房屋的造价成本是人民币9023.7元（167.54元/㎡×53.86㎡）。即证明本案在2001年进行房屋对调的时候13000元的价款是符合当时的市场价格的。第四组：一、鉴定费发票，证明鉴定价格是人民币3000元；二、评估报告，证明涉案房屋现在的市场价值为人民币108200元，现在的房屋装修价值为6960元。 被告黄汉越、曾燕萍对原告提供的证据的质证意见：对证据一、二、三、四、七、八没有异议，对证据五、六的真实性由法院认定，对证明的内容有异议，因为不是以王晓的名义缴费，被告不承认；对原告提交的第二组证据庭审笔录没有异议；对第三组证据的真实性有异议，但对关联性有异议，该组证据与本案没有关联性；对第四组证据中证据一的真实性没有异议，但应该由原告承担；对第四组证据中证据二的评估结论有异议，评估结论是房屋2018年的造价，不是2006年的造价。 被告黄汉越、曾燕萍在举证期限内没有提交证据。 本院对证据的认定如下：被告对原告提供的第一组证据一、二、三、四、七、八及第二组证据没有异议，本院依法予以认定。被告认为第一组证据中证据五的真实性由法院认定，被告在庭审中认可交了人民币6000元办证费，本院对该证据依法予以认定。被告认为第一组证据中证据六的真实性由法院认定，被告答辩称其同意支付砌围墙及维护费用，本院对该证据依法予以认定。被告认为原告提供的第三组证据与本案没有关联性，但原告实际支付的购房款为人民币13000元，被告予以认可，与该证据相印证，本院对该证据依法予以认定。被告对第四组证据中证据一的真实性没有异议，本院对该证据依法予以认定。被告对第四组证据中证据二有异议，该评估报告是经原告申请，经本院委托摇珠选择评估委托机构作出的，没有存在违法行为，本院对该证据依法予以认定。 经审理查明，被告黄汉越与被告曾燕萍是夫妻关系。王丽与原告王晓是兄妹关系。原告王晓和被告曾燕萍是容县医药公司正式职工，王丽曾在容县医药公司做日工。王丽与原告王晓的父亲王祥平（1985年已故）是容县医药公司离休干部。本案讼争房屋（容县容州镇城西路131号容县医药公司宿舍旧红砖楼2单元302房）是容县医药公司分配给王丽父亲王祥平一家居住的，王丽一直在本案讼争房屋居住至2018年，对本案讼争房屋进行装修、管理、使用并交纳相关费用。2001年，容县医药公司进行房改，同年7月16日，王丽出资人民币13000元以原告王晓的名义办理了公司内部房屋使用权证书。2005年，容县医药公司在本案讼争房屋前面进行集资建房，原告王晓因使用了其购房资格导致其申请购买集资房没有得到批准。容县医药公司上报初审集资建房名单中，曾燕萍在“其他无房户参加集资建房名单”中。2005年7月21日，被告曾燕萍的弟弟曾勇代被告曾燕萍为乙方与原告王晓为甲方签订了《房屋对调协议书》，内容为：第一条：甲乙双方愿意对调下列房屋使用权:1、乙方需要甲方座落在容县，原容县医药公司宿舍区红砖楼三楼从东边算起第二个楼梯间靠西面的一厅二房水泥钢筋结构套间房屋居住权。2、甲方需要乙方现参与容县改制企业职工集资建房的套间居住权。第二条其他约定事项：1、甲方搬迁到新套间楼后，十天内交付乙方使用，并向乙方一次性收清原容县医药公司当时的收款价格房屋费人民币壹万叁仟元正（￥13000元）（装修费等其他费用另行商议）。2、甲乙双方对调房产权后：①以乙方名义办理座落在容县，原容县医药公司宿舍区红砖楼三楼从东边算起第二个楼梯间靠西面的一厅二房的房产证，办证等所需的一切费用，均由乙方承担，与甲方无关。②以甲方名义办理新建房屋的房产证。新建房屋的集资款、办证费等所需一切费用，均由甲方承担。与乙方无关。③本协议在履行过程中，如发生争议，双方应共同协商解决，协商不成时，任何一方均可向容县经济贸易局、容县住房制度改革办公室调解或仲裁，也可以向人民法院起诉。本协议一式六份，甲乙双方各执一份，房改办、经贸局、房管所、医药公司各一份，双方签字盖章之日起生效。同时王晓填写申请住房审核表交容县医药公司，容县医药公司于2005年7月22日在单位意见上注明：同意上报。并盖公章。2005年10月19日，容县经济贸易局在主管部门意见上注明：同意报房改办，并盖公章。同年10月19日，容县住房制度改革办公室在房改办意见注明：同意与曾燕萍户对调，参加集资新建房。2009年9月29日，容县医药公司与曾燕萍签订《办理红砖楼房地产证件及有关问题的协议书》。2012年6月19日，黄汉越、曾燕萍获得本案讼争房屋的房屋所有权证（房产证号：房权证容县字第××号）。曾燕萍对《房屋对调协议书》予以认可。王晓依约支付了购房款人民币13000元给被告，并由王丽在涉案房屋居住至2018年。另外，王晓支付了涉案房屋的装修款人民币6960元、办理涉案房屋的房屋所有权证、国有土地使用证费用6000元、砌墙费100元、维护费1000元，合计人民币27060元。后王晓与被告黄汉越、曾燕萍为本案讼争房屋权属问题产生纠纷，2015年10月26日，黄汉越、曾燕萍诉至本院，请求判令：1、被告搬出占用原告的房屋；2、被告从2012年6月19日起至将占用房屋交还原告之日止，每月支付租金人民币400元给原告。2017年7月4日，本院作出（2015）容民初字第2088号民事判决书，判决：一、王丽从本判决生效之日起30日内搬出容县容州镇城西路131号容县医药公司宿舍旧红砖楼2单元302号房屋，将该房屋返还给黄汉越、曾燕萍；二、驳回黄汉越、曾燕萍的其他诉讼请求。王丽不服判决，提起上诉。2017年12月29日，玉林市中级人民法院作出（2017）桂09民终1649号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2018年7月13日，原告向本院提起本诉。在诉讼过程中，原告提出申请对涉案房屋现有的房屋装修价值及房屋现在的市场价值进行司法评估，经本院委托并摇珠选择广西广源资产价格评估有限公司作为评估机构。2018年12月27日，广西广源资产价格评估有限公司作出广源价评字[2018]第105号《资产价格评估报告书》，评估结论为：确定评估标的在评估基准日的评估价格为人民币115160元，其中房屋现在的市场价值为108200元，现有的房屋装修价值为6960元。2019年3月4日，原告变更诉讼请求为：一、被告黄汉越、曾燕萍支付容县容州镇城西路131号容县医药公司宿舍旧红砖楼2单元302号房屋价款人民币13000元给原告王晓；二、被告黄汉越、曾燕萍支付容县容州镇城西路131号容县医药宿舍旧红砖楼2单元302号房屋增值损失款人民币95200元（108200元-13000元）给原告王晓；三、被告黄汉越、曾燕萍支付容县容州镇城西路131号容县医药公司宿舍旧红砖楼2单元302号房屋的装修款人民币6960元给原告王晓；四、被告黄汉越、曾燕萍返还办理容县容州镇城西路131号容县医药公司宿舍旧红砖楼2单元302号房的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的费用人民币6000元、应分摊的砌围墙费人民币100元、维护费用人民币1000元给原告王晓；五、本案的诉讼费、鉴定费由被告黄汉越、曾燕萍承担。 本院认为，广西容县医药公司与原告王晓签订的《转让容县医药公司宿舍区红砖楼房屋（套间）使用权的协议》、原告王晓与被告曾燕萍签订的《房屋对调协议书》，均是双方的真实意思表示，内容并不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。本案诉争房屋对调前，房屋使用权证书登记的房屋使用者是原告王晓，被告曾燕萍与原告王晓签订《房屋对调协议书》，约定曾燕萍获得本案诉争房屋的居住权并以曾燕萍的名义办理涉案房屋的房产证，曾燕萍将参加集资建房指标让给王晓，并以王晓名义办理集资房屋的房产证。该《房屋对调协议书》上报有关部门后经房改部门同意认可。房屋对调后，王晓取得了参加集资建房的权利，被告黄汉越、曾燕萍丧失参加集资建房的机会，同时黄汉越、曾燕萍依《房屋对调协议书》的约定并经相关部门同意办理了讼争房屋的房权证。本案涉案房屋的使用权证书登记的房屋使用者是王晓，根据容县医药公司的房改政策，王晓为了获得容县医药公司集资建房的资格，与曾燕萍签订了《房屋对调协议书》，将涉案房屋对调给曾燕萍并已经办理了所有权变更手续，曾燕萍已经合法取得涉案房屋，对房屋享有占有、使用、收益的权利。原告王晓已按《房屋对调协议书》约定支付了购房款13000元给被告黄汉越、曾燕萍，并为装修涉案房屋支付装修款6960元、为办理涉案房屋的房屋所有权证、国有土地使用证支付6000元、分摊砌墙费100元、维护费1000元，合计人民币27060元，被告亦对以上费用予以认可，故原告请求被告支付以上费用给原告，事实清楚，证据充分，依法予以支持。原告请求被告支付涉案房屋的房屋增值损失款人民币95200元，原告王晓为了获得容县医药公司集资建房的资格，与曾燕萍签订《房屋对调协议书》，将涉案房屋对调给被告并已经办理了所有权变更手续，被告已经合法取得涉案房屋，因此房屋的收益也应由被告享受，故原告该请求理由不充分，依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下： 一、被告黄汉越、曾燕萍支付容县容州镇城西路131号容县医药公司宿舍旧红砖楼2单元302号房屋价款13000元、装修款6960元、办理涉案房屋的房屋所有权证、国有土地使用证费用6000元、砌墙费100元、维护费1000元，合计人民币27060元给原告王晓； 二、驳回原告王晓本案的其他诉讼请求。 本案收取受理费人民币2302元、财产保全费950元、鉴定费3000元，合计人民币6252元，由原告王晓负担1688元，由被告黄汉越、曾燕萍负担4564元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费2302元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  申 平 审 判 员  李海珍 人民陪审员  王湘菘 二〇一九年四月九日 法官助理张璐思 书记员蒋莹