湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终1412号上诉人（原审被告）：湖北义城物流实业有限公司，住所地襄阳市高新区长虹北路。法定代表人：潘世义，该公司经理。委托诉讼代理人：张健，湖北春园律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：童萍，女，1982年11月3日出生，汉族，住襄阳高新技术产业开发区。委托诉讼代理人：杨修理，湖北开运律师事务所律师。上诉人湖北义城物流实业有限公司（以下简称义城物流公司）因与被上诉人童萍租赁合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2017）鄂0691民初2226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人义城物流公司的委托诉讼代理人张健，被上诉人童萍的委托诉讼代理人杨修理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。义城物流公司上诉请求：1.撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2017）鄂0691民初2226号民事判决，依法改判驳回被上诉人童萍要求返还100000元的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由童萍负担。事实和理由：一、一审法院认定“2016年4月1日前，义城物流公司要求童萍支付第二年的租金或退回土地，随即对涉案土地，童萍退出，义城物流公司予以接受”的事实是错误的。其客观事实是被上诉人第一年的租期到期后，上诉人向被上诉人催要第二年的租金，被上诉人一直未依照合同的约定支付第二年的租金，并且在收取其他租赁户的租金后未与上诉人办理任何手续的情况下，悄悄地逃离了租赁场地，致使被上诉人租赁的场地至今仍由其租赁的经营户在适用，并没有交给上诉人接受或占有适用；二、一审法院认定“其次，2015年3月8日，…至…童萍与义城物流公司的上述合同行为，自始不具有法律效约束力”是错误的。其理由是上诉人义城物流公司与被上诉人童萍签订的《租赁合同》是在平等自愿的基础上签订的，且合同内容不违反法律的强制性规定，陆寨村租赁给上诉人使用的土地属建设性用地，根据《中华人民共和国土地承包法》第四条、第六十三条规定，对于农村建设性用地的合法流转，我国法律并没有强制性禁止，且上诉人在使用过程中并没有改变土地所有权的性质和土地的农业用途，故一审法院依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条等规定认定童萍与义城物流公司的上述合同行为，自始不具有法律约束力是错误的，请求二审法院予以纠正；三、一审法院认定的：“义城物流公司虽辩称未实际接受土地，但首先，…至…对押金100000元，当由义城物流公司返还给童萍”是错误的。其理由是：1、童萍“退出”租赁土地的时间并不能代表是上诉人接受案涉土地的时间和接受土地的事实。2、童萍在承包期内已将部分场地和房屋转租给他人使用，且至今未与上诉人办理任何交接手续。3、由童萍转租的场地及房屋至今仍由租赁经营户占有和使用。4、对于押金100000元，《租赁合同》已明确约定：在合同到期或解除后，甲方（童萍）不拖欠任何费用的情况下才返还押金。但在本案中，不仅合同未到期或解除，而且被上诉人童萍还将所租赁的土地及房屋转租给他人使用并收取租金，其离开后至今未向上诉人交纳租金，故此押金100000元不应予以返还；四、一审法院适用法律错误。其理由是：由于一审法院认定的事实错误，故其适用的法律做出的判决显然也是错误的，请求二审法院予以纠正。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法撤销原审判决并依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。童萍辩称，义城物流公司的上诉理由不能成立，按上诉人义城物流公司与被上诉人童萍之间的合同约定，义城物流公司向其出租的土地性质应当是农村建设用地，但实际上义城物流公司向其出租的土地性质是农业用地，导致被上诉人无法实现合同目的，故应当驳回其上诉请求。童萍向一审法院起诉请求：1.依法确认童萍、义城物流公司于2015年3月8日签订的《租赁合同》无效；2.判令义城物流公司退还押金100000元、返还租金100000元，共计200000元；3.如义城物流公司愿意继续利用童萍在承租土地上建造物，判令义城物流公司对童萍的投入予以补偿；4.本案诉讼费由义城物流公司负担。在审理过程中，童萍变更第3项诉讼请求为：案涉地面建造物由童萍拆除。一审法院认定事实：2004年8月13日，襄阳高新技术产业开发区团山镇陆寨村村民委员会（以下简称陆寨村委会）作为甲方，与作为乙方的潘兵义签订《土地承包合同》一份。合同约定，甲方现有土地26亩（六组17亩、七组9亩），经双方协商同意，承包期限为15年，从2004年3月1日至2019年3月1日止。2005年10月15日，襄樊高新技术产业开发区团山镇法律服务所作出襄高团（2005）民字第058号《见证书》，对上述合同的签订进行见证。2014年7月25日，黄志勇向义城物流公司支付押金100000元。2015年3月8日，潘兵义代表义城物流公司作为甲方、出租方，与作为乙方、承租方的童萍签订《租赁合同书》一份。合同约定，甲方将位于陆寨村韩岗路口的13.5亩土地出租给童萍使用，租赁期限五年（自2015年4月1日起至2020年3月31日止）。其中，第一年租金200000元，以后每年租金递增20000元。租金按年支付，乙方在承租期内每年的最后一个公历月前，将下年租金以现金或转账方式一次性交付到甲方。签约时，乙方必须交付场地押金100000元，该押金不冲抵房租，合同到期后或解约后，甲方在不拖欠任何费用的情况下返还押金。合同签订的当日，童萍向义城物流公司支付98000元；2015年4月6日，支付100000元；2015年7月2日，支付2000元。童萍共计向义城公司支付押金100000元、租金200000元。义城物流公司分别于2014年7月25日、2015年4月6日、2015年7月2日向童萍出具收据三张以示无异。合同签订后，义城物流公司将合同约定的土地交由童萍占有使用，童萍在占有使用土地期间，在没有办理建设工程规划许可证的情况下，自行建设若干建筑物，并将其中部分建筑物转租给第三人使用，收取了相应的租金。2016年4月1日前，义城物流公司要求童萍支付第二年的租金或退出土地，随即童萍退出案涉土地，义城物流公司予以接收。经一审法院调取，2018年9月12日，陆寨社区向一审法院出具书面证明，载明：你院调查的（2017）鄂0691民初2226号案件中，2004年8月14日，陆寨村委会（现更名陆寨社区）与潘兵义签订的《土地承包合同》中约定的出租土地26亩（六组17亩、七组9亩）中，土地性质为农民集体所有土地，未办理用地许可，也未办理建设工地规划许可及建房许可。村委会也未召开村民代表大会或村民会议同意将该土地由潘兵义名义转包他人。陆寨社区只是将该土地按合同约定租给潘兵义使用，具体如何使用是潘兵义个人行为，与陆寨社区无关。一审法院归纳的本案争议焦点为：1.案涉租赁合同的效力；2.童萍、义城物流公司各自应当承担的责任；3.对童萍在案涉土地上建筑物的处理。针对焦点1，一审法院认为，首先，潘兵义与陆寨村委会签订承包合同，取得案涉土地的承包经营权后，虽义城物流公司对案涉土地并无出租的权利，但根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”规定，在案涉租赁合同中，潘兵义代表甲方签名；2014年7月25日收据上，潘兵义作为经手人签名，足以认定权利人潘兵义同意义城物流公司以出租人的身份将案涉土地使用权出租。故义城物流公司对案涉土地已经取得出租的权利。其次，2015年3月8日，义城物流公司与童萍签订的《租赁合同书》，系对农民集体土地租赁并用于非农业建设，根据《土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，因违反国家法律效力性强制性规定，当属无效合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力”、《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，童萍与义城物流公司的上述合同行为，自始不具有法律约束力。针对焦点2，一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，童萍基于案涉无效合同取得的土地，应当向义城物流公司返还。义城物流公司虽辩称未实际接收土地，但首先，在2016年8月10日本案第一次开庭审理时，审判长发问：“这块土地，原告什么时间退出的，被告什么时间开始在使用？”童萍回答：“2016年4月1号之前两至三天”，义城物流公司不仅未反对，而且回答：“2016年4月1号之前”，义城物流公司的回答，是其真实意思的表示，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”的规定，对义城物流公司于2016年4月1日之前已经实际接收案涉土地的事实，已经足以认定。其次，义城物流公司对其该抗辩主张，未举证证实。再次，1.义城物流公司虽辩称“童萍已将部分场地和房屋转租给他人使用”，但未对该事实所产生的相应法律后果提出相应的权利或抗辩主张；2.义城物流公司虽举出相关合同、收据等证据证实童萍曾将部分房屋、场地出租他人，但仅凭上述证据不能证实在童萍退出并由义城物流公司接收土地后，上述证据中载明的“他人”还在继续使用房屋、土地，即在一审法院确认义城物流公司已经接收案涉土地的同时，其并未举证证实案涉土地上还有因基于童萍的转租他人而导致义城物流公司对该土地行使权利之阻却；3.义城物流公司如果有证据证实存在上述第2点，可另行主张权利。故对义城物流公司该项抗辩主张，因缺乏抗辩权基础规范，一审法院不予支持。对案涉土地，已无需童萍返还。义城物流公司基于案涉无效合同取得的押金100000元、租金200000元，因童萍已经实际使用案涉土地一年，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”规定，应当向义城物流公司支付合同约定的一年的占有使用费200000元。对押金100000元，当由义城物流公司返还给童萍。针对焦点3，一审法院认为，童萍在案涉土地上的建筑物，系在农民集体土地上建设，未取得建设工程规划许可证，系非法建筑。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第21“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉”指导意见，该非法建筑及其他建造物的处理，不是当由人民法院审理的民事争议范围，故一审法院不予处理。综上所述，对童萍要求确认童萍与义城物流公司于2015年3月8日签订的《租赁合同》无效、义城物流公司返还100000元的诉讼请求，予以支持；对童萍超出此诉讼请求之外的其他诉讼请求，均不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第二项，《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条规定，判决：一、确认童萍与湖北义城物流实业有限公司于2015年3月8日签订的《租赁合同》无效；二、湖北义城物流实业有限公司于本判决生效之日起十日内，向童萍返还100000元；三、驳回童萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由童萍负担2150元，湖北义城物流实业有限公司负担2150元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于义城物流公司与童萍签订的《租赁合同书》效力问题。依法成立的合同,自成立时生效,但违反法律、行政法规效力性强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”本案中，双方当事人签订的《租赁合同书》中约定租赁的土地性质为农业用地，而义城物流公司将案涉农业用地租赁给童萍用于非农业建设，损害了集体土地所有权人的利益，违反法律效力性强制性规定，故一审法院认定双方当事人签订的合同无效符合法律规定。因此，义城物流公司上诉称其与童萍签订的《租赁合同书》有效的理由与法律规定相悖，本院不予支持。关于童萍所交纳的押金是否应当返还问题。根据《中华人民共和国合同》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。本案中，义城物流公司基于其与童萍签订的合同取得的100000元押金，在该合同被确认无效后，义城物流公司有义务予以返还。故一审法院判令义城物流公司返还童萍100000元押金符合法律规定。因此，义城物流公司上诉称其不应返还押金的理由没有法律依据，本院不予支持。综上所述，义城物流公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2150元，由上诉人湖北义城物流实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王正臣审判员  闫建华审判员  赵 炬二〇一九年四月二十六日书记员  付全喜