西安市莲湖区人民法院民事判决书                            （2019）陕0104民初1390号原告：刘一润，男，1990年5月10日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：孙雪梅，陕西英博律师事务所律师。 被告：廖斌，男，1971年3月30日出生，汉族，住西安市莲湖区。第三人：西安房益多房地产营销策划有限公司,住所地：西安市莲湖区。法定代表人：王蕊丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘星，男，汉族，1990年2月28日生，住陕西省富平县，系该公司店长。委托诉讼代理人：陈汉斌，男，汉族，1993年3月6日生，住浙江省乐清市柳市，系该公司门店经理。原告刘一润与被告廖斌、第三人西安房益多房地产营销策划有限公司（以下简称房益多公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘一润委托诉讼代理人孙雪梅、被告廖斌、第三人房益多公司委托诉讼代理人陈汉斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘一润向本院提出诉讼请求：一、判令被告双倍退还原告购房定金100000元；二、判令被告支付原告违约金106000元；三、判令被告赔偿原告损失的中介费16400元、保全费1714元、担保费700元、公证费260元、律师费10000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月30日，原告刘一润与第三人西安房益多房地产营销策划有限公司、被告廖斌签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告将位于西安市莲湖区XX小区XX号楼XX幢XX室房屋出售给原告，双方约定价款530000元整，定金50000元整，第2.7条约定于2018年10月30日之前办理完全部过户手续并交付该房产，第4.2条约定合同一方未按合同约定履行义务，每逾期一日违约方向守约方支付违约金200元，违约行为累积超出10个工作日，守约方有权解除本合同，违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金，违约方还应承担守约方支付的律师费、诉讼费、保全费等费用。合同签订后，原告按照合同约定支付被告定金50000元整，被告出具定金收条一份。2018年9月7日双方签订《二手房交易结算资金监管协议》，该协议第15条约定：原告应当在本协议签订之日起20日内将首付款共计230000元存入监管账户。协议签订后，原告将首付款180000元已存入资金监管账户，同时需要被告将收取的50000元定金存入资金监管账户内，但经原告及第三人多次联系，被告均拒不将定金50000元存入监管账户内，导致首付款不足，双方过户手续无法在2018年10月30日前办理完成。另因资金监管账户的首付款230000元未全额到账，至今已超过50余日，被告的违约行为导致双方合同已无法继续履行。综上，合同签订后原告按约定履行合同义务，被告拒不履行合同的行为给原告正常工作生活已造成严重影响，原告依据《房屋双方买卖合同》第4.2条主张解除合同赔偿损失。恳请法院查明事实，依法公平公正审理本案，支持原告诉请，维护原告的合法权益。被告廖斌辩称：廖斌坚持履行与买房人刘一润签订房屋买卖合同。该房屋买卖不能履行合同的原因：1、廖斌是第一次卖房，对卖房一些流程不熟悉，误以为定金给被告廖斌，过户手续办完后，买方把剩余房款再给被告，这个流程就结束了；2、二手房交易结算资金监管协议签订后，被告才知道定金要存入资金监管账户；3、被告多次同房益多公司业务员陈汉斌、王华东商量解决问题的办法；4、2018年11月15日房益多公司业务员王华东打电话给被告与刘一润三方商谈，被告当面表态：同意履行房屋买卖合同；廖斌与刘一润通过房益多公司签订的房屋买卖合同，待售房面积近58平米，房款530000元，房价是房益多中介决定的，房价是9100多元。2018年7至8月，五星小区房子均价在10000元左右，差价在900至1000元。待售房屋是保值增值的。2019年4月XX小区房子均价9800元左右，房子差价也在700元左右也是增值，没有给刘一润带来任何损失。目前被告的经济负担也很重，卖房子就是其中原因。所以被告恳请法官酌情判案。 第三人房益多公司述称：同意原告刘一润的诉讼请求。原告刘一润围绕其提出的诉讼请求提交证据如下：房屋买卖合同、定金收条、二手房交易结算资金监管协议、个人银行账户交易明细、与被告廖斌的短信聊天记录、通话记录、中介费收据、保全费票据、保函发票、公证书及发票、委托代理合同及发票。被告廖斌对原告刘一润提交的房屋买卖合同、定金收条、二手房交易结算资金监管协议、个人银行账户交易明细、保全费票据、保函发票的真实性认可，对短信聊天记录及通话记录的真实性不予认可，称其得知50000元需要存入资金监管账户是在资金监管协议签订之后十天左右；对中介费票据、公证书及发票、委托合同及发票的真实性不认可，称其并不在场。第三人房益多公司对原告刘一润提交的所有证据均予以认可。被告廖斌庭审结束后向本院提交其手机号码1899193XXXX的开通信息，证明原告刘一润提交的通话记录是假证据，原告刘一润对该证据的真实性予以认可，称原告提交的通话记录截图可能在复印时有重复，通话记录应当是与廖斌的1560921XXXX的电话通话记录。第三人房益多公司没有向法庭提交证据。根据双方无争议的证据和陈述，本院认定事实如下： 2018年7月30日，原告刘一润与被告廖斌、第三人房益多公司签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：被告廖斌将位于西安市莲湖区XX小区房屋约57.8平方米出售给原告，双方约定价款530000元整，该售房款包含该房产所有房款即现已缴纳和已产生的全部费用。原告刘一润确认购买方式为按揭。税费交付方式为原告承担。原告刘一润、被告廖斌、第三人房益多公司商定于2018年10月30日之前办理完全部过户手续并交付该房产。被告廖斌确认房益多公司转交原告刘一润购房定金50000元整，自本合同签订之日起被告不得再次出售给第三方，如因该原因导致本合同最终无法履行或无法完全履行既构成违约，被告须承担一切法律责任。在签订二手房网签合同时原告刘一润须向第三人房益多公司支付中介服务费15900元。合同一方未按合同约定条款履行其义务，除本合同另有约定外每逾期一日违约方向守约方支付违约金200元，如违约行为累积超出10个工作日，或者保证承诺事项不真实的，守约方有权解除合同，违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金，（如违约方对违约金额有异议，应由违约方举证证明）。如通过诉讼的，违约方还应承担守约方支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用。本合同签订过程中发生争议的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。该合同签订后，原告刘一润按照合同约定支付被告廖斌定金50000元整，被告出具定金收条一份。原告刘一润在该合同签订当日，还向第三人房益多公司支付中介费16400元。2018年9月6日，原告刘一润与被告廖斌、西安美阁房地产营销策划有限公司签订《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，合同约定被告廖斌将位于西安市莲湖区XX小区XX号楼XX幢XX号房屋，建筑面积57.7平方米，房屋产权证号为陕（2018）西安市不动产权第1389432号，房屋成交价为530000元。房屋价款支付方式为贷款方式支付，买方应将首付款230000元存入资金监管账户，余款300000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入资金监管账户。对于本合同的房屋的交付、变更合同条款、免责情形、违约责任、争议解决方式等，由甲、乙双方自行约定。2018年9月7日原告刘一润与被告廖斌、西安市置诚资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》一份，该协议约定：原告应当在本协议签订之日起20日内将首付款共计230000元存入监管账后办理银行按揭贷款。原告刘一润在资金监管协议签订后，于2018年9月11日将首付款180000元存入资金监管账户。第三人房益多公司告知被告廖斌其已经收取的原告购房定金50000元应当作为首付款支付至资金监管账户。但经原告刘一润及第三人房益多公司多次联系，被告廖斌称其收取定金后将该资金挪作他用，不能凑足存入资金监管账户的50000元，需要向原告刘一润或第三人房益多公司借款，但三方协商未果。因资金监管账户中存入的首付款不足，原告刘一润不能办理银行贷款，双方过户手续也未能在2018年10月30日前办理完成，被告廖斌也未向原告刘一润交付房屋。2018年11月15日，三方进行最后一次协商，仍未达成一致。原告刘一润遂委托陕西英博律师事务所律师进行诉讼，支出律师费10000元。本案审理过程中，原告刘一润申请财产保全，本院于2019年2月25日作出（2019）陕0104民初1390-1号民事裁定，查封、扣押、冻结被告廖斌名下价值238760元财产。本院于2019年3月6日查封了被告廖斌名下位于西安市莲湖区XX小区XX号楼XX幢XX房XX号为陕（2018）西安市不动产权第1389432号〕，查封期限为三年。原告刘一润因此支出保全费1714元及担保费700元。本院认为，原告刘一润与被告廖斌、第三人房益多公司之间签订的《房屋买卖合同》系三方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效合同。依法成立的合同对各方当事人均有约束力，各方均应全面、适当履行。原告刘一润已经依据合同约定向被告廖斌支付了定金50000元，向第三人房益多公司支付中介费，履行了买方在合同约定中的该阶段的全部义务。被告廖斌在与原告刘一润签订房屋买卖合同网签合同及资金监管协议后，已经被第三人房益多公司告知应当将其收取的定金50000元存入资金监管账户，以保证房屋买卖合同继续履行。被告廖斌在收到第三人房益多公司通知后拒不将该款项存入资金监管账户的行为，已经构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”因被告廖斌拒不同意将收取的定金50000元存入资金监管账户，在原告刘一润及第三人房益多公司多次催告后直至2018年11月15日仍不履行，导致原告刘一润不能继续向银行贷款支付购房款，房屋买卖合同不能继续履行，原告刘一润主张解除房屋买卖合同的解除权已经成就，其有权主张解除房屋买卖合同，要求被告廖斌返还定金50000元，并由被告廖斌承担违约责任。关于被告廖斌承担违约责任的范围，因双方在2018年7月30日签订的《房屋买卖合同》中约定该定金交付后，被告廖斌不得将房屋再次出售给第三方，如因该原因导致合同最终无法履行，被告廖斌应当承担一切法律责任。因原告刘一润没有证据证明被告廖斌将该房屋出售给第三方，故原告刘一润主张被告廖斌承担双倍返还定金的请求，无事实依据，本院不予支持。关于原告刘一润主张的违约金106000元，双方合同中约定如违约行为累积超出10个工作日，守约方有权解除合同，违约方按房屋总价款的20%向守约方支付违约金，如通过诉讼的，违约方还应承担守约方支付的律师费、诉讼费、保全费、评估费、鉴定费等为实现债权的所有费用。故原告主张被告廖斌承担违约金106000元，本院依法予以支持。原告刘一润因本案纠纷产生，委托律师参加诉讼，产生律师代理费10000元，也主张被告廖斌予以承担，本院依法予以支持。因违约金的约定既具有惩罚性，也具有补偿性，原告刘一润主张被告承担中介服务费16400元、公证费260元，因双方合同中未约定该费用由违约方承担，且原告主张的违约金本院已经予以支持，该中介费损失、公证费损失已由违约金予以填补，本院不再另行支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告刘一润与被告廖斌、第三人西安房益多房地产营销策划有限公司之间2018年7月30日签订的《房屋买卖合同》、2018年9月6日原告刘一润与被告廖斌之间签订的《西安市存款量房买卖合同（经纪机构版）》、2018年9月7日原告刘一润与被告廖斌之间签订的《二手房交易结算资金监管协议》予以解除；二、被告廖斌于本判决生效后十日内返还原告刘一润定金50000元；三、被告廖斌于本判决生效后十日内支付原告刘一润违约金106000元；四、被告廖斌于本判决生效后十日内支付原告刘一润律师费损失10000元；五、驳回原告刘一润其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4881元，原告已预交，本院减半收取后，由被告廖斌承担2440.5元。保全费1714元、保全担保费700元，原告已预交，由被告廖斌予以承担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    员     王晓萤 二Ｏ一九年四月二十三日 书   记   员     刘  钰 1