河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1502民初1070号原告王亚宇，女，汉族，1990年10月3日生，住信阳市浉河区。委托代理人雷亚洲，系原告丈夫，代理权限：特别授权。委托代理人朱海涛，河南蓼阳律师事务所，代理权限：一般代理。被告彭培均，1957年5月15日，住址：信阳市息县。委托代理人杜鹃，系被告妻子，代理权限：特别授权。委托代理人谢福存，河南涵信律师事务所，代理权限：一般代理。被告信阳市申城房地产营销策划有限公司鸡公山大街分公司（简称申城公司），地址：信阳市浉河区鸡公山大街中都沁园小区**楼108/208商铺。委托代理人王涛，该公司分公司经理，代理权限：特别授权。原告王亚宇与被告彭培均、被告信阳市申城房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法按照独任审判程序，公开开庭进行了审理。原告贾红及原告张法居、贾红的委托代理人孙中华、王涛（实习）、被告胡秀丽、杨平的委托代理人黄建中、被告信阳麦田实业有限公司的委托代理人张红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告彭培均代理人杜鹃、被告信阳市申城房地产营销策划有限公司鸡公山大街分公司于2018年12月31日签订位于信阳市××××号住宅楼贰幢贰单元405号《房屋买卖三方合同》。签合同当日，被告彭培均代理人杜鹃未向原告出示委托代理手续，被告信阳市申城房地产营销策划有限公司鸡公山大街分公司亦未提示代理人杜鹃出示委托代理手续。原告对代理人杜鹃与被代理人彭培均的身份关系无法核实。两被告未能提供房屋的产权信息，原告对该的产权状况无法核实。两被告对合同买卖房屋的真实情况未履行告知义务，故意隐瞒房屋产权及未落宗的真实情况。在原告向被告信阳市申城房地产营销策划有限公司鸡公山大街分公司询问房屋是否落宗的情况时，被告信阳市申城房地产营销策划有限公司鸡公山大街分公司继续隐瞒向原告答复：保证该房屋确已落宗让原告放心购买。原告通过向信阳市房产中心查询得知：该房屋所在的整栋楼都未落宗。原告所购买房屋落宗更无从谈起。未落宗的房屋不能办理房屋不动产权登记亦不能过户交易，将严重影响原告对买卖房屋所有权的圆满性，原告对将所购买房屋享有的各项权利根本无法得到保证，房屋交易的安全性亦无法得到保证，更无法满足原告对所购买房屋宜居的心理需求。原告在签合同时若得知该房屋产权及未落宗的真实情况是绝对不会购买的。两被告故意隐瞒房屋产权及未落宗的真实情况，使得原告在订立合同是对合同的主要内容产生了误导，致使原告订立合同的目的无法实现。综上，原告认为两被告的行为严重影响了原告的合法权益。为此，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起民事诉讼，请求人民法院依法撤销该房屋买卖合同，支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告彭培均辩称，被答辫人所陈述的事实及理由与本案的实际情况严重不符。答辩人委托儿媳杜娟全权代理位于信阳市××××号住宅楼式幢贰单元405号房的买卖事宜。杜娟所做的与该房屋买卖的一切事宜均是接受答辩人的委托，属于有权代理。杜娟与河南宝峰房地产营销策划有限公司所签订的《速销委托协议（A）》中第六条：“甲方委托乙方的销售价格为：净收人民币柒拾贰式万元（720000元）”；签订协议之时，杜娟已告知河南宝峰房地产营销策划有限公司，涉案房屋土地暂时还没有落宗，要求买方全款给付。杜娟从没有与信阳市申城房地产营销策划有限公司签订任何委托协议，但不知信阳市申城房地产营销策划有限公司是如何知道答辩人要出售涉案房屋以及其是如何获取该房屋的信息。在信阳市申城房地产营销策划有限公司向杜娟要求提供居间服务的时候，杜娟已明确告知其涉案房屋的土地暂时还没有落宗，如被答辩人想要购房需要全款支付。被答辩人王亚宇经过对涉案房屋的充分了解之后，三方共同签订《房屋买卖三方合同》。杜娟，被答辩人与信阳市中城房地产营销策划有限公司所签订的《房屋买卖三方合同》合法，有效。所谓可撇销合同，是指因意思表示不真实，通过亭有撤销权的当事人行使撤销权，使已经生效的合同归于无效的合同。合同具备可撤销的情形，是行使合同撤销权的前提条件。可撤销合同又称可撤销，可变更的合同，是指当事人在订立合同时，因意思表示不真实，法律规定享有撤销权的人通过行使撤销权而使已经生效的合同归于无效的合同。根据《合同法》第54条的规定，合同可撤销的原因有重大误解，显失公平，欺诈，胁迫，趁人之危五种情形。很明显，杜娟，被答辩人与信阳市申城房地产营销策划有限公司所签订的《房屋买卖三方合同》并不符合合同的撤销条件。虽然涉案房屋的土地暂时没有落宗，但三方所签订的协议只要符合合同的构成要件且不违反法律的禁止性规定，就应当认定合同有效。因此，答辩人更不存在所谓的承担缔约过失责任。被答辩人王亚宇已构成违约，其所交给杜娟的1万元定金应不予退还。被答辩人拒不履行《房屋买卖三方合同》的行为已构成违约。根据三方所签订的《房屋买卖三方合同》第十二条第2款“乙方违约责任：甲方已收回定金不予退还”的约定以及《担保法》第89条規定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债务的担保。债务人履行债务后，定金应当抵着价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的債务的无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金。鉴于被答辩人的违约行为，答辩人所收取的1万元定金应不予返述。综上所述，答辩人认为被答辩人王亚宇之诉请因于法无据而不应得到法律的支持：答辩人请求人民法院认真审查，驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告申城公司答辩称，1.最开始带着原告去看房屋时已经告知了房屋的情况，这个房屋的情况原告是知情的。2.第一次要求撤销时的理由是风水先生风水不好，第二次请求是该房屋未落宗。原告提交以下证据：1.房屋买卖三方合同。2.定金收据。3.通话录音、微信聊天记录。4.信阳不动产中心出具的证明。被告彭培均质证称，1.合同的真实性无异议，证明目的有异议，该协议是正规有效的，反而证明原告违约了。2.定金收据与我们没有关联性，我们没有收取。3.在法庭核实无异议的情况下。双方当事人与谁录音，无法确认和我们有关联性。聊天记录有异议，聊天对象疑似申城房产和别人聊天，聊天记录内容和本案房屋有关联性，不能达到证明目的。4.真实性无异议，我们已经告知原告该房屋情况，原告在详细了解后签署了合同。被告申城公司质证称，1.合同的真实性无异议。2.佣金是由我司收取的16000元。3.原告没有确定该房屋之前，已经在该房屋内告知房屋的落宗情况。4.无异议。被告彭培均提交以下证据：1.速销委托协议，证明被告1授权杜鹃销售房屋，已经明确告知申城公司房屋没有落宗，至于该公司与原告之间怎么交流和我们没有关系。2.与申城房产的聊天记录。协议原件在宝峰房地产公司存放。原告质证称，1.该协议书复印件，对其真实性有异议。被告应该提交原件。2.该协议跟本案没有关联想。3.被告所说房屋已经落宗，请提交落宗证据。该聊天记录落宗的时间实在2019年2月份，与合同签订时间前后矛盾，与本案没有关联性。被告申城公司质证称，1.该协议跟本案没有关联。2.聊天记录是属实，聊天记录原件我看过。经审理查明，2018年12月31日,原告与被告彭培均代理人杜鹃、被告信阳市申城房地产营销策划有限公司鸡公山大街分公司签订关于信阳市××××号住宅楼贰幢贰单元405号房屋的《房屋买卖三方合同》。合同约定：“一、甲方同意按房屋现状转让其权属所有的位于信阳市××××号住宅楼贰幢贰单元405号房屋之房屋（下称“该房屋”）给乙方，乙方已对该房屋作了勘察及充分了解，愿意购买该房屋，该房屋建筑面积为118.68平方米（以房产证面积为准，建筑面积的差异互不作任何补偿）。二、该房屋的抵押情况为工商银行办理抵押。抵押权人为：彭培均，甲方应于2019年12月10日前办理抵押注销手续，并自行办理该房屋的《房屋所有权证》，办理甲方房权证的费用由甲方承担。三、该房屋成交价按套计算，成交总房价款为人民币（大写）柒拾叁万玖仟元整，小写（￥739000.00元），成交总房价款包括：【房价款】【公共维修基金】【室内不可移动之装修】及其它生活配套设施开户费用。四、甲方接受乙方银行按揭贷款付款方式购买该房屋，付款时间为:(1)定金：人民币壹万元整，须在签署本合同之同时支付。（2）首期房款：人民币贰拾贰万元整（含定金）。须于抵押注销当日前支付。（3）房价余款：人民币伍拾壹万玖仟元整，须于甲乙双方办妥该房屋产权交易过户及抵押登记手续后由贷款银行直接打款到甲方收款账户，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额，不足部分由乙方支付首期房款当时以现金支付，乙方保证申请二手房按揭贷款所提供的资料真实，有效，合法，若乙方因素导致不能办理按揭贷款的，乙方须无条件变更付款方式为一次性付款，办理按揭贷款产生的费用由乙方支付。五、签订本合同后乙方有权指定新户主，新户主须履行本合同所有条款和责任。六、办理该房屋过户交易手续所产生的费用由乙方承担。七、甲乙双方须于2019年2月10日前，前往银行办理该房屋银行按揭手续，待银行审批通过后五个工作日内前往房管局办理房屋产权过户手续，乙方拿到变更后的房产证后五个工作日内前往房管局办理房屋的抵押手续。八、甲方在收齐所有放款叁日内须将该房屋交付于乙方使用。房屋交付给乙方前甲方应保持房屋现状和结构及配套设施的完整性并结清该房屋相关费用，确保乙方能顺利使用该房屋，甲方收齐首期房款当日须交壹万元整房屋交房押金给丙方保管，待交房当日退回。九、甲方承诺该房屋为正规可上市交易的大产权房，对该物业享有完整所有权，能完全支配及处理该房屋，本合同约定以外的产权纠纷，债务，抵押，租赁，税费。十二、违约责任：1，甲方违约责任：须双倍赔偿定金给乙方，并退回已收房款，如果甲方在收取乙方首期房款后违约，将被视为严重违约，须退回乙方购房定金及已收房款，并按总房价的20%对乙方进行赔偿，以上赔偿及退款需在违约日起五日内一次性付清，每逾期一日按总房价的千分之三支付违约金。”合同签订后，原告向被告彭培均缴纳定金1万元，向被告申城公司缴纳中介费16000元。后因所购买房屋无法落宗办理房屋产权证书，原被告三方就房屋买卖发生纠纷，原告认为房屋购买行为无法实现，合同目的无法实现，起诉来院，要求1、依法撤销房屋买卖三方合同；2、判令被告彭培均返还定金10000元；3、判令被告信阳市申城房地产营销策划有限公司鸡公山大街分公司返还不当得利人民币16000元；4、判令两被告承担缔约过失责任；5、诉讼费由被告承担。本院认为，房屋的买卖应当以办理房屋产权证过户作为必要条件。本案中原被告三方签订《房屋买卖三方合同》时在合同中明确约定所购买的房屋应当为大产权房屋，并且应当在2019年2月10日前办理房屋按揭手续，在五个工作日后办理房屋过户手续，但是根据信阳市不动产登记中心于2019年3月22日出具的调查回执上说明：“信阳市翡翠锦苑二号楼二单元405号房屋未能查询到不动产初始登记的相关信息”。因此原被告三方签订的《房屋买卖三方合同》无法完成其目的，对于原告要求撤销房屋买卖三方合同的诉讼请求，本院予以支持。被告彭培均于被告申城房地产公司在对于该房屋能否办理房屋产权证以及能否过户的问题上存在过失，应当将收取的定金及中介费退还原告。对于涉案房屋的房屋性质是否属于大产权房，因原告未有证据证明其房屋性质，因此不能证明二被告存在根本性违约，对于原告要求二被告两被告承担缔约过失责任的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、撤销原被告三方签订的《房屋买卖三方合同》。二、被告彭培均于本判决生效后五日内一次性退还原告购房定金1万元。三、被告信阳市申城房地产营销策划有限公司鸡公山大街分公司本判决生效后五日内一次性退还原告购房佣金16000元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费450元，减半收取225元，由被告彭培均、被告信阳市申城房地产营销策划有限公司鸡公山大街分公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  卢静二〇一九年四月九日书记员  付饶