广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0406民初264号 原告：梧州市龙圩区龙翔百汇业主委员会，住所地广西梧州市龙圩区。 代表人：冼桂文，业委会主任。 委托诉讼代理人：邱晓蕾，广西益远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄后杰，男，梧州市龙圩区。 被告：苍梧县金龙物业管理有限公司，住所地广西苍梧县。 法定代表人：林嘉炜，经理。 委托诉讼代理人：廖晓龙，广西展庞律师事务所律师。 第三人：梧州市梧桐物业服务有限公司，住所地广西梧州市龙圩区。 法定代表人：黎锟泽，经理。 原告梧州市龙圩区龙翔百汇业主委员会（以下简称龙翔百汇业委会）与被告苍梧县金龙物业管理有限公司（以下简称金龙公司）、第三人梧州市梧桐物业服务有限公司（以下简称梧桐公司）物业合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。书记员唐文玉出庭担任记录。原告龙翔百汇业委会的代表人冼桂文及其委托诉讼代理人邱晓蕾、黄后杰，被告金龙公司的委托诉讼代理人廖晓龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告龙翔百汇业委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告苍梧县金龙物业管理有限公司退出龙翔百汇小区，向原告移交物业服务用房和相关设施及物业服务的相关资料，并向第三人梧州市梧桐物业服务有限公司进行物业管理交接；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：龙翔百汇小区是广西梧州宏业同兴房地产开发有限公司（以下简称“宏业公司”）开发建设位于梧州市龙圩区的住宅小区。该小区的前期物业由开发商宏业公司选聘金龙公司作为小区服务企业。由于被告金龙公司对小区内出现的各种问题未作处理，未能尽职尽责履行物业服务的义务，对业主提出的意见也不予理睬，严重影响了小区内业主的正常生活。2018年8月26日，龙翔百汇小区第二次业主大会通过了更换物业服务公司，聘请第三人梧桐公司为龙翔百汇小区的物业服务公司。2018年9月29日，原告作为龙翔百汇小区业主大会的执行机构，代表龙翔百汇小区的业主与梧桐公司签订了《物业服务合同》，约定由梧桐公司为龙翔百汇小区提供物业管理服务，服务期限为2018年10月1日至2024年9月30日，合同自签署之日起生效。经原告多次要求金龙公司退出小区、移交材料并做好交接工作，被告金龙公司均予拒绝，并继续占用龙翔百汇小区内的物业管理用房及相关设施，严重影响梧桐公司进场接管，被告金龙公司拒不退出的行为，违反我国相关法律法规的规定，损害了龙翔百汇小区业主的合法权益，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告金龙公司辩称，原告并非本案的适格主体，本案是物业服务合同纠纷，被告与原告没有签订物业合同，被告是与宏业公司签订前期物业合同，与其他业主也签订物业合同，被告占有使用物业用房，是履行被告与案外人宏兴公司签订的前期物业合同的义务，被告并没有侵犯原告任何利益，原告与第三人梧桐公司签订物业服务合同的行为并不能证实是小区全部业主的意思，不能使用小区物业管理用房，应由第三人起诉被告，而不是原告起诉被告；原告提交证据的备案表中没有备案机关的意见，不符合我国法律规定。 第三人梧桐公司述称，原告通过召开第二次业主大会并根据业主大会的授权与第三人签订《物业服务合同》，符合法律规定，被告的不法行为阻碍了第三人对物业合同的履行，损害第三人的合法权益，支持原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：龙翔百汇小区是宏业公司开发建设位于梧州市龙圩区的住宅小区，于2016年4月1日竣工。宏业公司作为该小区的开发商委托金龙公司对该小区的前期物业进行服务管理。2018年5月11日，梧州市龙圩区龙圩镇城东社区居民委员会、梧州市龙圩区龙圩镇人民政府确认龙翔百汇小区已按照程序成立了业主委员会并于2018年5月16日刻制了“梧州市龙圩区龙翔百汇业主委员会”的印章。2018年6月21日、6月23日、6月30日，被告先后收到原告发出的《关于配合做好小区两轮车临时停放的函》、《关于做好小区有关物业管理服务的函》、《关于质询2A101商铺朝内拆墙建门问题的函》，原告认为被告没有按照原告提出的问题进行整改物业服务管理。2018年7月28日，原告发布“关于召开龙翔百汇业主大会的公告”，该公告载明了于2018年8月26日上午9时在龙翔百汇小区三楼小花园召开业主大会，并对会议议程、票箱布置、业主身份的界定范围、投票结果等内容作了说明和规定，同时将该公告张贴在小区公告栏并邀请梧州市龙圩区龙圩镇政府、龙圩镇城东社区居民委员会参加召开业主大会活动。原告召开第二次业主大会选聘物业投票统计表显示，447户业主当中有324户的业主选择选聘梧桐公司作为小区物业服务公司。2018年8月27日、8月30日，被告金龙公司收到原告发出的《关于尽快做好物业移交工作的函》、《关于尽快公布物业费用收支情况的函》，2018年9月29日，原告与第三人梧桐公司签订《物业服务合同》，合同约定了服务内容和质量、物业服务费用收支标准、服务期限为2018年101日至2024年9月30日等内容。2018年9月30日，原告向被告金龙公司发出《工作联系函》，该函载明“根据《广西物业管理条例》的有关规定和龙翔百汇小区第二次业主大会决议，龙翔百汇业主委员会已与梧州市梧桐物业服务有限公司签订了物业服务合同，梧州市梧桐物业服务有限公司将于2018年10月1日凌晨入场接手龙翔百汇小区物业管理，届时起全体业主将不再向该公司交纳物业管理等各种费用，请贵公司于2018年9月30日24时退出小区物业管理，退场前请依法移交全部设施设备、资料、财务（详见附件），延期移交或不移交导致产生的安全、消防、供水等严重后果的，一切责任有贵公司负责，全体业主将保留追究你公司法律责任的权利”等内容；被告金龙公司否认收到该函。2018年12月3日，原告通过广西益远律师事务所向被告发出《律师函》，催促被告退出涉案小区的物业服务管理并做好物业移交工作；被告确认收到此《律师函》。被告认为原告成立不合法，但没有提供证据，并确认其不是涉案小区的业主，是开发商宏业公司与业主签订前期物业服务合同，物业服务合同的期限为70年，2018年10月1日之后其收取了部分业主缴纳的物业费。原告与第三人确认是根据第二次业主大会的决议而由原告与第三人签订涉案小区的物业服务合同，没有与具体的业主签订物业服务合同，目前因被告仍对涉案小区进行管理，第三人无法进驻涉案小区进行物业服务管理。原告请求被告金龙物业移交的物业服务用房、相关设施和物业服务所的相关资料为：1.物业管理用房161.05㎡，2.消防控制室26.5㎡，3.消防水池46.78㎡，4.消防设施包括但不限于灭火器、水带、枪头等，5.泵房72.55㎡，6.变配电室、发电机房202.11㎡，7.电梯1-6包括电梯钥匙并协助办理特种设备使用证变更手续，8.电梯前室1-3，9.电井1—3，10.水井1—3，11.送风井1—3，12.公共的水表及电表协助办理水表、电表过户手续，13.物业服务中形成的物业服务档案，14.最新的业主名册（含楼栋房号、所有业主姓名电话、面积、车辆、车位等），15.电梯相关资料（维保合同、合格证、维保单位联系方式、维护保养手册、维护保养记录、年检报告等），16.监控设施相关资料（含维保合同、监控硬盘录像机主机使用和操作说明、维保单位或安装单位联系方式、操作密码），17.消防设施相关资料（含维保合同、消防报警主机使用和操作说明书、维保单位或安装单位联系方式、维护保养记录、枪头、水带数量），18.门禁、可视对讲系统相关资料（移交相关账号密码、设备、软件、维保单位或安装单位联系方式），19.道闸相关资料（维保合同、维保单位或安装单位联系方式、系统软件、密码及使用说明），20.物业服务用房配置证明（配置证明由开发商出具给原物业），21.预收、代收的有关费用清算表即2018年10月份及之后的预收、代收（物业费、押金、装修建筑垃圾清运费等），22.建设项目的各种批准文件，23.各类建筑物、场地、设施的清单，24.竣工总平面单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，25.物业管理所必需的其他资料。被告金龙公司对原告请求移交的物业服务用房、相关设施和物业服务所必须的相关资料清单中的第1、2、3、5、6、7项可以移交；第4项是消防部门配备的设施具体是不是金龙物业名下有待确认，若是其名下在判决生效后协助移交；第8、9、10、11项是小区共有，其没有占有，不存在移交；第12项前期物业的水表电表若是其名下在判决生效后协助移交；第13—19项，因龙翔百汇小区的业主拖欠被告的物业费、面积车辆车位，涉及业主隐私其不提交，业主的名册原告也持有，若业主将物业费交纳完毕后可以移交新物业公司，小区的使用者将公共设施的费用交纳完毕后其该公共设施移交给后期物业，但认为仍有部分设施属其出资购买；第20、22—25项应由原告向开发商索取，并不是由其提供；第21项其同意提供收取2018年10月之后物业费的业主清单。原告请求被告移交第2、3、5、6、7、8、9、10、11的房门锁钥匙，并认为第13-19项部分业主拖欠被告的物业费，被告应另行主张；被告则认为钥匙原在其手，但现在锁已被破坏。 本院认为，原告作为龙翔百汇小区业主大会选举产生的执行机构，是适格主体，被告在未能提供证据佐证选举产生的原告不合法的前提下，原告在职责范围内组织召开龙翔百汇小区业主大会第二次会议讨论相关议程并作出决议解聘苍梧县金龙物业管理有限公司及选聘梧州市梧桐物业服务有限公司，符合法律规定，并无不妥，涉案小区的业主依法成立业主委员会后，尽管其前期物业合同的期限尚未届满，但依法应当终止，被告作为涉案小区的前期物业服务单位继续对涉案小区行使物业管理，缺乏事实和法律依据，且被告在原告向其发出搬离和移交小区物业管理催告函后，仍不撤离对小区的物业管理，显然有损小区业主的合法权益，阻碍了第三人与原告签订物业服务合同权利义务的行使。至此，原告请求判令被告退出涉案小区的物业管理和移交相应的设备设施、物业服务相关资料的诉讼请求，符合法律规定，理据充分，本院依法予以支持。鉴于被告对原告请求移交的第20、22—25项否认由其提供，应由原告向开发商索取，在被告不能提供时，原告可通过另案诉讼解决。对被告提出其与原告没有签订物业合同，原告并非本案的适格主体等辩解意见，缺乏事实依据，理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第一项，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第二十六条、第二十九条第一款、第三十八条的规定，判决如下： 一、被告苍梧县金龙物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退出位于梧州市龙圩区的龙翔百汇住宅小区和对该小区的物业管理； 二、被告苍梧县金龙物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内将上述小区的物业服务用房、相关设施和物业服务所必须的相关资料（详见附移交清单）移交给原告梧州市龙圩区龙翔百汇业主委员会，并与第三人梧州市梧桐物业服务有限公司进行物业管理工作交接。 如果未按本判决指定的履行期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，由被告苍梧县金龙物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  李碧波 二〇一九年四月三十日 书记员  唐文玉 附被告物业移交的物业服务用房、相关设施和物业服务所的相关资料清单：1.物业管理用房161.05㎡，2.消防控制室26.5㎡，3.消防水池46.78㎡，4.消防设施（不限于灭火器、水带、枪头等，5.泵房72.55㎡），6.变配电室、发电机房202.11㎡，7.电梯1-6包括电梯钥匙并协助办理特种设备使用证变更手续，8.电梯前室1-3，9.电井1—3，10.水井1—3，11.送风井1—3，12.公共的水表及电表协助办理水表、电表过户手续，13.物业服务中形成的物业服务档案，14.最新的业主名册（楼栋房号、所有业主姓名电话、面积、车辆、车位等），15.电梯相关资料（维保合同、合格证、维保单位联系方式、维护保养手册、维护保养记录、年检报告等），16.监控设施相关资料（维保合同、监控硬盘录像机主机使用和操作说明、维保单位或安装单位联系方式、操作密码），17.消防设施相关资料（维保合同、消防报警主机使用和操作说明书、维保单位或安装单位联系方式、维护保养记录、枪头、水带数量），18.门禁、可视对讲系统相关资料（移交相关账号密码、设备、软件、维保单位或安装单位联系方式），19.道闸相关资料（维保合同、维保单位或安装单位联系方式、系统软件、密码及使用说明），20.物业服务用房配置证明，21.预收代收的有关费用清算表（2018年10月及之后预收、代收物业费、押金、装修建筑垃圾清运费等），22.建设项目的各种批准文件，23.各类建筑物、场地、设施的清单，24.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，25.物业管理所必需的其他资料。 附适用法律条文： 一、《中华人民共和国民法总则》 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事方式，可以单独适用，也可以合并适用。 二、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 四、《物业管理条例》 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十八条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。