宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民事判决书（2018）宁0302民初6661号原告：吴忠市中达商贸有限公司。法定代表人：徐某。委托诉讼代理人：马某，特别授权代理。委托诉讼代理人：张某，系宁夏麟祥律师事务所律师，特别授权代理。被告：邓某，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。原告吴忠市中达商贸有限公司与被告邓某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴忠市中达商贸有限公司的委托诉讼代理人张某、马某，被告邓某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告将承租的位于吴忠市××区铺腾空并返还原告；2.判决被告向原告支付拖欠租金31000元（自2017年1月20日至2018年1月19日止），并支付房屋占有使用费34833元（计算至2018年8月17日，其后费用按照合同约定的租金标准支付，直至被告腾空并返还承租房屋之日止）；3.判令被告向原告支付拖欠暖气费1384.4元；4.判令被告向原告支付违约金10000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月27日，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于吴忠市××区、面积为58.13平方米的街铺，用于经营美容院，租赁期为三年，自2015年2月1日至2018年1月19日止，第一、第二年度租金为50000元；第三年度租金为60000元；租金年付，第一租赁年度租金在合同签订时缴纳，第二、第三年度租金在租赁年度开始的前1个月缴纳。合同还约定，在租赁期间，被告应自行承担因租赁使用该街铺而产生的物业服务费、水费、电费、暖气费、卫生管理费、市政垃圾清运费等费用。合同签订后，原告依约向被告交付该街铺，但被告只支付了部分租金，剩余租金及其他费用经原告催要，至今未向原告支付，且合同期限届满至今，被告未向原告返还承租房屋，仍一直占有使用该房屋。综上，原告为维护自己的合法权益，诉至法院。被告邓某辩称，该房屋在租赁的时候是原告公司的刘自华经理与答辩人委托的亲戚协商洽谈，答辩人以为5万元的租金是包括其他费用的，就签署了合同，没有看其中的条款。合同签署后，答辩人开始组织装修，装修的时候原告通知如果要装修必须缴纳装修保证金1000元，至今没有退还，且从那之后双方矛盾慢慢扩大。房屋装修完毕后开业，答辩人装修搭建了二层，原告就按照两层的面积收物业费且将答辩人的店铺多次锁门，给答辩人造成了损失。的确下欠原告的租赁费，给原告转账30000元，2017年欠付1000元，2018年租金未付。原告和答辩人协商说将10000元保证金冲抵2018年的房租，然后再签订合同。原告诉讼请求中截至2018年8月17日的占有使用费34833元认可，但是原告从2018年8月17日就将答辩人的房门锁了至今没开。欠暖气费1384.4元认可。对于返还房屋因为双方没有协商完，答辩人的装修代价比较大，所以现在不做决定；对于违约金不认可，还给答辩人造成了损失。原告为支持其诉讼请求，提交以下证据：一、房屋租赁合同1份（原件，共2页），证明目的：1、2015年1月27日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于吴忠市××区、面积为58.13平方米的街铺，用于经营美容院，租赁期为三年，租金年付，第一租赁年度租金在合同签订时缴纳，第二、第三年度租金在租赁年度开始的前1个月缴纳，双方还就该街铺产生的物业服务费、水费、电费、暖气费等费用的支付进行了约定；2、该合同第三条约定，若乙方未按时缴纳租金或有其他违约行为，所交10000元保证金不退；二、2015年2月2日金额20000元的中国银行客户回单1张、2015年2月9日金额20000元的收据1张；2016年3月16日金额20000元的中国银行客户回单1张、2016年3月17日金额20000元的收据1张；2016年6月10日金额10000元的中国银行客户回单1张、2016年6月12日金额10000元的收据1张；2016年7月9日金额10000元中国银行客户回单1张、2016年7月11日金额10000元收据1张；2016年7月18日金额10000元存折1张；2016年8月26日金额10000元宁夏银行POS机回单1张、2016年8月26日金额10000元收据1张；2017年1月9日金额10000元宁夏银行POS机回单1张、2017年1月9日金额10000元收据1张；2017年2月13日金额9000元宁夏银行POS机回单1张、2017年2月13日金额9000元收据1张；2017年7月6日金额15045元宁夏银行POS机回单1张、2017年7月6日金额15000元收据1张；2017年10月21日金额15045元宁夏银行POS机回单1张、2017年10月23日金额15000元收据2张，证明被告于2015年2月2日至2017年10月21日共向原告支付租金12.9万元，截至2018年1月19日（合同期限届满）被告尚欠原告租金31000元未付；被告未能依约按期支付租金，其行为构成违约，应当承担违约责任；三、增值税电子普通发票1张，证实被告欠缴承租街铺2017年至2018年度采暖费及滞纳金合计1384.4元，原告于2018年10月9日向吴忠市供热有限责任公司代被告缴纳上述费用的事实；四、律师函2份（共3页），证明因被告未按合同约定支付租金，且合同期限届满，被告未依约返还承租房屋，也未与原告续签租赁合同，仍一直占有使用该房屋，宁夏天纪律师事务所及宁夏麟祥律师事务所接受原告的委托就上述事由分别向原告送发律师函，告知其违约事实及违约责任，以及承担的相应法律责任；五、照片1张（拍摄于2019年2月27日，地点为吴忠市利通区中达国际广场113号街铺门口，店名为如新美容院，照片显示被告货品仍存放于店内），证实原、被告双方签订的房屋租赁合同期限届满至今，被告未向原告返还承租房屋，且仍一直占有使用该房屋的事实。被告邓某对原告提交的证据一租赁合同予以认可，对于证明目的中保证金不退不认可，当时原告说好不租赁房屋保证金是退还的；对证据二认可，但还另外给原告转账30000元，原告没有提供该证据，2017年欠付1000元，2018年租金未付；对证据三认可；证据四中2018年7月18日的律师函见过，另外一份律师函没有收到；对证据五认可，但是原告一直没来谈过返还房屋的事情。被告邓某未提交证据。经审查，原告证据一、二、三、五具有真实性、合法性与关联性，本院予以确认；证据四中2018年7月18日《律师函》，被告认可收到，本院予以确认；证据四中2017年12月20日的《律师函》，被告不认可，原告不能证明其已将该《律师函》送达给被告，故本院不予确认。根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2015年1月27日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于吴忠市××区铺（租赁面积58.13㎡）出租给被告作经营美容院使用；租赁期共3年，自2015年2月1日至2018年1月19日。合同期满后，若原告继续出租店面，被告同等条件下有优先承租权，租赁合同因期满而终止时，如被告确实无法找到店面，可提前三个月与原告协商重新签订合同；第一、第二租赁年度租金为5万元，第三租赁年度租金为6万元；第一租赁年度租金在合同签订时交纳，第二、第三年度租金在租赁年度开始的前1个月交纳；在签订合同之日由被告一次性交纳保证金1万元，若合同期满被告无违约行为，原告将保证金不计息全额退还，若被告未按时交纳租金或有其他违约行为，保证金不予退还；租赁期间发生用水、用电、税收、房产税、工商、物业管理费及其他一切费用，均由被告自行负责。合同签订后，原告将涉案街铺交给被告使用，被告向原告交纳保证金1万元并自2015年2月2日至2017年10月23日期间向原告支付租金共计12.9万元。租赁期满后，被告下欠原告房租3.1万元未付也未向原告返还涉案房屋。2018年7月18日，原告向被告发送《律师函》，因被告在租赁期限届满后未向原告返还承租房屋也没有与原告协商合同续签事宜而继续占有使用涉案房屋，构成违约并要求被告在收到律师函七日内交纳所欠租金并交清水费、电费、暖气费等费用。2018年10月9日，原告代被告缴纳2017/2018年度采暖费1384.4元。2018年2月，因向被告索要房租，原告将被告经营店铺锁门一次，时间一周；2018年8月17日，因被告未支付房租，原告将涉案店铺锁门至今。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，为有效合同，依法受法律保护。该合同租赁期间届满，被告继续使用租赁房屋，原告并无异议，双方之间原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。任何一方当事人均可以随时解除合同。2018年7月18日，原告向被告发出《律师函》，要求返还涉案房屋，视为提出解除合同。现原告要求被告将涉案房屋腾空并返还的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告支付2017年1月20日至2018年1月19日期间下欠房屋租金31000元，被告辩称已经支付30000元，下欠1000元未付且有1000元装修保证金原告未予退还，原告不予认可，被告未提交证据证明，被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。故，被告应向原告支付2017年1月20日至2018年1月19日期间下欠房租31000元。被告在租赁期届满后，仍占有使用涉案房屋，应向原告支付占有使用费。原告要求被告按年租金6万元标准支付自2018年1月20日至2018年8月17日共计6个月29天的占有使用费34833元，因原告在2018年2月将被告经营店铺锁门一次时间为一周，将该锁门期间的占有使用费予以扣除后，被告应向原告支付自2018年1月20日至2018年8月16日期间的占有使用费33666元。因原告于2018年8月17日将被告经营的店铺锁门至今，被告遂停止营业。出租人提供的经营场所应符合经营要求，能够保证承租人正常经营，而本案中原告并未全面履行自己的义务，故原告请求被告支付2018年8月18日至被告腾空并返还承租房屋之日占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。被告作为承租方未按时向原告支付租赁费，显然属于迟延履行主要义务的违约行为，依法承担相应的违约责任。原告要求被告支付违约金10000元即根据双方签订《房屋租赁合同》第三条的约定被告交纳保证金10000元不予退还的诉讼请求符合双方约定亦符合法律规定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告邓某将位于吴忠市××区铺腾空并返还原告吴忠市中达商贸有限公司；二、被告邓某支付原告吴忠市中达商贸有限公司2017年1月20日至2018年1月19日期间下欠房租31000元及2018年1月20日至2018年8月16日期间占有使用费33666元，共计64666元；三、被告邓某向原告吴忠市中达商贸有限公司支付垫付的采暖费1384.4元；四、原告吴忠市中达商贸有限公司收取被告邓某保证金10000元不予退还；五、驳回原告吴忠市中达商贸有限公司其他诉讼请求。以上一、二、三项，限被告邓某于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1730元，由原告吴忠市中达商贸有限公司负担29元，由被告邓某负担1701元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长 马丽娟人民陪审员 张 茜人民陪审员 马永梅 {文书日期}书 记 员 肖 勇附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。备注：有执行内容的判决书、裁定书、调解书，当事人申请执行的，须持生效的裁判文书和该案的诉讼费结算票据及申请执行书向本院立案庭办理执行立案手续。