山东省邹城市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0883民初1222号 原告：常佃运，男，汉族，住邹城市。 委托诉讼代理人：刘光伟，邹城凤凰山法律服务所法律工作者。 被告：屈伟，男，汉族，住邹城市。 委托诉讼代理人：刘志云，山东太阳石律师事务所律师。 原告常佃运与被告屈伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理，于2019年4月2日公开开庭进行了审理。原告常佃运及其委托诉讼代理人刘光伟、被告屈伟及其委托诉讼代理人刘志云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决原告常佃运与被告屈伟于2006年9月21日签订的《房屋转让合同》无效；2、请求判决被告屈伟将位于邹城市钢山街道办事处曾沟村的正房三间及院落（含地面附属物）退还给原告常佃运；3、请求判决被告屈伟将原告常佃运的证号为：邹集建（XX）字第XXXXXXXXXXX号《集体土地建设用地使用证》退还给原告常佃运；4、诉讼费由被告负担。事实与理由：原告系邹城市钢山街道办事处曾沟村村民，被告系邹城市城前镇西尚河村村民。2006年9月21日，原告与被告签订了《房屋转让合同》，原告自愿将其位于曾沟村的住房三间、建筑面积50平方米的住宅转让给被告，转让价格3万元。签订合同后，被告收到原告的集体土地建设用地使用证及房屋院落，被告支付了部分购房款，至今没有付清购房款。被告把院内的水塔拆除并改完大门后，被告去向不明。现在，随着走入农村的普法教育，原告得知农民不能将自己的农村房屋擅自卖给非本村村民。被告不是邹城市钢山街道办事处曾沟村村民，双方签订的《房屋转让合同》买卖房屋院落的行为，违反了土地管理法等法律法规的强制性规定，原、被告签订的《房屋转让合同》无效。故此，特向法院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。 原告为证明其主张，向本院提交如下证据： 1、原告的身份证复印件一份，证明原告的主体资格。 2、房屋转让合同一份，证明原、被告双方发生农村房屋买卖的情况，合同约定的购房款是3万元，被告只交付2万元，被告没有付清房款。 3、被告屈伟写的收到条一份，证明被告屈伟收到了原告常佃运的集体土地建设用地使用证（简称：土地使用证）。 4、原告的集体土地建设用地使用证（简称：土地使用证）复印件一份，证明交易的房屋院落及宅基地属于原告，同时也证明该土地系农村集体土地。 5、邹城市钢山街道曾家沟村村委会出具的证明一份，证明被告屈伟并非曾沟村村民。 6、最高人民法院2010年4月30日作出的（XXXX）民一他字第X号复函，证明农村房屋含宅基地买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，房屋买卖合同无效。 7、从中国裁判文书网下载的6份判决书，证明农村房屋买卖合同判决无效的案例。 被告辩称，一、原、被告于2006年9月21日签订的《房屋转让合同》约定，房屋售价3万元，分两次支付，签定合同时支付2万元，过户后付清。合同签订后，原告依法履行了支付房款的义务，支付房款2.8万元。未付2000元，是因为合同约定了在过户时再付，而不是被告违约。该房屋买卖合同系双方真实意思表示。房屋出售后已达13年之久，房屋的价值亦发生重大变化，现原告因棚户区改造补偿原因，以被告为非同一集体经济组织成员为由，主张合同无效，要求返还房屋及土地使用证，有悖诚实信用原则、违背社会公德和做人的基本道德，不应当受到法律的支持。被告请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。二、由于原告在起诉前已经将房屋门和窗砸坏，且该房屋所在的曾沟村正处于拆迁进程中，房屋已经不具备原告继续居住的条件，没有退回房屋的必要性。因此，即便确认买卖合同无效，也不应当判决退还房屋及土地使用证。三、本案农村房屋买卖合同关系中，原告对房屋所在土地的性质应当是知情的，被告基于对原告缔约行为的合理信赖才购买房屋。且原告拆迁后向被告提起的诉讼，这也违反了诚实信用原则。故原告应承担主要缔约过错责任。如法院确认合同无效，则被告请求存在主要过错的原告赔偿以下损失：1、原告返还购房款2.8万元并支付利息。利息自2006年9月21日起至实际付清本息之日止，按中国人民银行同期同类银行贷款利息计算，利息为107622.40元。2、原告赔偿被告拆除水塔、改建大门等费用88760元。3、原告赔偿房屋现值与原购房价款的差额损失。主张被告分得80%，原告分20%。原告应少分，以体现诚实信用原则。根据曾沟村棚户区改造政策，涉案房屋可以置换120平方米房屋1套，按市场价4000元/平方米，置换房屋价值48万元。被告应分得（480000-28000）×80%×80%=361600元。因此，原告应赔偿被告损失361600元。4、因原告将房屋门窗砸坏，造成被告的财物损失7967元。5、因房屋转让产生的介绍费1000元。 被告为证明其主张，向本院提交如下证据： 1、房屋转让合同一份，证明原告自愿将其曾沟村房屋转让给被告。原、被告于2006年9月21日签订的《房屋转让合同》。合同约定，房屋售价3万元，分两次支付，签订合同时支付2万元，过户后全部付清。原告的宅基地使用证，于签订该协议时转让给被告，原告负责过户。双方签字后生效，并不得反悔。有见证人韩开州、王志德见证并签名。韩开洲是我认识的，原告认识王志德。 2、收条6张，证明原告4次收到售房款，2006年9月21日签订合同当天2万元、2006年11月3日4000元、2006年11年28日2000元、2007年2月13日2000元，共计28000元。未付的2000元，是因为合同约定了在过户时再付，而不是被告违约。其他两张系被告支出的介绍费，向韩开州支付500元，向王志德支付500元，合计1000元。 3、宅基地使用证复印件一份，证明原告在签订卖房协议时将该宅基地使用证交付给被告。 4、光盘1张、照片两张，证明曾沟村正在进行棚户区改造，原告由于巨大利益驱动才起诉，有悖诚实信用原则、违背社会公德和做人的基本道德；原告在起诉前已经将房屋门和窗砸坏，房屋已经不具备原告继续居住的条件，没有退回房屋的必要性；如法院确认合同无效，则被告请求存在主要过错的原告赔偿相关损失。 5、被盗物资清单1张，证明被告的被盗损失。 经当庭质证，被告对原告提交的证据发表如下质证意见： 对证据1、证据4、证据5无异议；对证据2的真实性无异议，但对其证明目的有异议，被告实际付款2.8万元，那2000元是因为一直没有过户才没有给付，并不是违约；对证据3的真实性有异议，该收到条不是被告写的，系原告伪造；对证据6、证据7无异议，这类似的案例虽然判决合同无效，但同时指明了要综合权衡买卖双方的利益，尤其是出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益以及买受人因房屋现值和原买卖差异造成的损失。其次对于买受人已经翻建情况，应对其添附价值进行补偿。而且可以根据当事人的过错、所获利息、赔偿等情况，判定出卖人主要的缔约过错责任。扩大信赖利益范围、合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。 原告对被告提交的证据发表如下质证意见： 对证据1、3无异议；对证据2中原告书写的收条无异议，对两个中介费的收条不认可，原告不知情，与原告无关；对证据4中显示的案涉房屋的真实性无异议，但对被告的证明目的有异议，原告不予认可。对该录像的证明内容不予认可，因为被告购买该房屋后长期不在该房居住，该房屋的正房共三间，西屋已坍塌多年，周围邻居众所周知。从被告提供的录像中也可以看出房屋的西边屋子属于自然坍塌；对被告提交的被盗物资清单不予认可。 本院认为，原告提交的证据及被告提交的证据1-4，真实合法，与本案有关联性，对其证明力予以确认。被告提交的证据5，系其自行书写，且原告不予认可，对其证明力，不予确认。 本院经审理认定事实如下：原告系邹城市钢山街道办事处曾沟村村民，被告系邹城市城前镇西尚河村村民。2006年9月21日，原告常佃运作为甲方，与作为乙方的被告屈伟签订《房屋转让合同》，合同载明：“甲方自愿将位于邹城市钢山办事处曾沟村，面积15×17m,主房三间，建筑面积50平方米的住宅转让给乙方，乙方自愿接受；转让金叁万元，于签订该协议时二次付款，现付贰万元，过户后全部付清；甲方该宅基土地使用证于签订该协议时转让给乙方；房屋转让后，甲方负责把该宅基土地使用证过户到乙方名下；本协议为一次性协议，双方签字（盖章）后生效，并不得反悔；本协议一式三份，甲、乙双方及见证人各一份，均具有同等法律效力。”原、被告分别在甲、乙方栏签名并捺手印，见证人韩开洲、王志德在见证人栏签名并捺手印。同日，被告向原告交付房款20000元，原告向被告出具收条一份，载明：“按房屋转让合同已收现金20000元计贰万元整收款人：常佃运见证人:韩开洲、王志德2006年9月21号”。原告将房屋及土地使用证交付给被告，后被告陆续于2006年11月3日向原告支付房款4000元，2006年11月28日支付房款2000元，2007年2月13日支付房款2000元，原告均向被告书写了收款条。2007年1月31日，被告向中间人韩开洲、王志德分别支付了房屋转让介绍费500元，其二人均向被告出具了收到条。被告购买案涉房屋院落后，将院里的水塔拆除并改建了大门后即搬入案涉房屋居住。2017年10月，因院内树木被大风刮倒将房屋砸坏，被告从案涉房屋搬出租住他处。此后，因案涉房屋所在的曾沟村欲进行棚户区改造，原告遂以房屋买卖无效为由诉至本院。 庭审中，原告表示同意返还被告购房款28000元。被告在答辩中要求原告赔偿利息损失、拆除水塔、改建大门及房屋现值与原值的差额等损失，经本院释明后，被告明确表示在本案中不提出反诉主张。 本院认为，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据土地管理法及相关法律法规和司法解释规定，宅基地使用权的转让必须是同一集体经济组织内部成员转让，城镇居民或者其他村村民无权取得或者变相取得。原、被告签订的房屋转让合同，转让的标的物不仅是房屋，还包含该房屋所占用的宅基地使用权。被告并非案涉房屋所在地曾沟村的村民，无权取得该村的集体土地使用权。原、被告签订的房屋转让合同违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。原告请求确认其与被告签订的房屋转让合同无效，理由正当，本院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告请求被告将案涉房屋、院落及案涉房屋院落的集体土地建设用地使用权证返还给原告，并且在庭审中表示同意返还被告购房款，符合法律规定，本院予以支持。被告答辩中要求原告赔偿的各项损失，因未向本院提出明确的反诉主张，本案不予审理，被告可就赔偿问题另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条的规定，判决如下： 一、原告常佃运与被告屈伟于2006年9月21日签订的房屋转让合同无效； 二、被告屈伟于本判决生效后十日内将案涉房屋院落的集体土地建设用地使用证（证号为：邹集建（XX）字第XXXXXXXXXXX号）返还给原告常佃运； 三、原告常佃运于本判决生效后十日内返还被告屈伟购房款28000元； 四、被告屈伟于本判决生效后三十日内将案涉位于邹城市钢山街道办事处曾沟村的房屋及院落返还给原告常佃运。 案件受理费100元，由原告常佃运负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  周文清 二〇一九年四月二十五日 书记员  李 晓