广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初11721号原告：卢伟炽，男，1964年2月28日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区，委托诉讼代理人：周东升，广东经国律师事务所律师。被告：广州市花都区新华鼎盛商店，住所地：广州市花都区新华街丰盛街1号234号铺，统一社会信用代码：92440101MA59XQ6R4Y。经营者：江贵滨。被告：江贵滨，男，1976年12月3日出生，汉族，住广州市花都区。被告：广州市花都区新华卢机烧腊店，住所地：广州市花都区新华街丰盛街1号234号铺，统一社会信用代码：92440101MA5AF7K46L。经营者：卢少清。被告：卢少清，女，1967年7月5日出生，汉族，住广州市花都区。四被告共同委托诉讼代理人：卢伟灿，广州市花都区梯面镇法律服务所法律服务工作者。原告卢伟炽与被告广州市花都区新华鼎盛商店（以下简称鼎盛商店）、江贵滨、广州市花都区新华卢机烧腊店（以下简称卢机烧腊店）、卢少清排除妨害纠纷一案，本院于2018年11月6日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年1月16日公开开庭进行了审理，原告卢伟炽的委托诉讼代理人周东升，被告鼎盛商店、江贵滨、卢机烧腊店、卢少清的共同委托诉讼代理人卢伟灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢伟炽向本院提出诉讼请求：1.被告迁出原告名下位于花都区××街××街××号商铺并把前述商铺返还给原告；2.被告鼎盛商店、江贵滨支付原告商铺使用费（按照每月人民币5000元计算，从2016年10月起计，计至被告鼎盛商店返还商铺为止，暂计至起诉之日为120000元）；3.被告卢机烧腊店、卢少清支付原告商铺使用费（按照每月人民币5000元计算，从2016年10月起计，计至被告卢机烧腊店返还商铺为止，暂计至起诉之日为120000元）；4.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告是广州市花都区××街××街××号商铺的产权人，房地产权证号为粤房地证字第××号。被告江贵滨是被告鼎盛商店的实际经营人，被告卢少清是被告卢机烧腊店的实际经营人。原告近几年因年事已高，身体不好，一直常住香港，无暇顾及涉案房产。但近年发现，被告方未经原告允许一直在共同使用原告的前述商铺，且从未向原告支付任何费用。原告虽多次催告，被告方一直拒绝搬迁，以各种理由拒不返还涉案商铺。根据我国相关法律法规，现特具状贵院，请法院依法判允原告的前列诉讼请求。被告鼎盛商店、江贵滨、卢机烧腊店、卢少清辩称：原告的证据不足，没有事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求，具体理由如下：1.涉案商铺的产权实际是原告的爷爷卢全玖所有，卢全玖在50年代是用作经营米铺，后被当时花县房地产开发有限公司征收。1987年花县人民政府颁布了花府（1987）14号文件，根据文件内容，有华侨身份的人士，可以办理祖屋的权属登记。卢全玖于1962年去世后，在办理涉案商铺确权时，卢全玖的8名儿女（分别是：大儿子卢文杞，二儿子卢文枢，三儿子卢文强，四儿子卢文锦，五儿子卢文标，大女儿卢翠琼，二女儿卢某，三女儿卢美玲）一致同意将涉案商铺登记在卢文杞名下，但商铺权属实为8名儿女共有，商铺的收益用于卢全玖的配偶曾味莲的生活及家庭聚会、清明、重阳拜祭、家族丧事、宗族花费等，在曾味莲过世后商铺的收益继续用于家庭聚会、清明、重阳拜祭、家族丧事、宗族花费等；原告卢伟炽的父亲（卢文杞）过世后修建坟墓、清明、重阳拜祭所花费用也是由涉案商铺的收益支付。涉案商铺的每年收益是分两期收取，分别是清明、重阳时收取，商铺的租金也已付清。2.其次，1994年卢文杞过世后，其儿子即原告卢伟炽独自继承了上述商铺，办理产权变更也未通知其他共有人，在此我方保留追究其责任的权利。3.据我方当事人所知，原告卢伟炽行动不便，甚至生活不能自理，所以本次诉讼的委托不是其真实意思表示，在此我方请求法院依法核查本案委托手续的真实性。补充：对原告第2、3项诉讼请求，我方认为原告起诉的金额没有事实及法律依据，均是原告个人的估算，实际上该商铺是连体的，一起出租每月租金共5000元，我方已提供了租赁协议予以证实。经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区××街××街××号商铺，1999年2月10日登记至卢伟炽名下，面积54.57平方米。卢伟炽的父亲卢文杞与案外人卢文强、卢文标系兄弟关系，卢少清系卢文强的女儿，黎某系卢文强的儿媳妇。2005年，卢少清与黎某开始使用涉案商铺合伙经营卢机烧腊店。2006年，黎某将涉案商铺隔成南北两间，其中北间11.72平方米商铺仍由卢少清经营使用至今，南间42.85平方米的场地则转租给江贵滨经营鼎盛商店。2017年5月6日，案外人黎某（出租人）与江贵滨（承租人）签订合同协议，约定：现有屋主卢伟炽之新华镇丰盛街1号234号商铺租与江贵滨，2017年5月至2020年5月上下层月租金为5000元，承租人须正常使用房屋及其设备，不得从事非法活动，承租人和出租人任何一方毁约必须赔付毁约期间所有租金给对方，承租人须按时缴交水电费和租金。江贵滨称其从2006年开始向黎某承租涉案场地，签订合同时知道涉案商铺的产权人是卢伟炽，但并未核实卢伟炽是否同意黎某转租，因为那是卢伟炽家族的事情。租金每月4000元，通过现金或者微信转账的方式支付给黎某，租金交纳习惯是当月交纳上个月的租金，现已经缴纳租金至2019年2月份。关于鼎盛商店、江贵滨、卢机烧腊店、卢少清使用涉案商铺经营的依据。鼎盛商店、江贵滨、卢机烧腊店、卢少清称涉案商铺虽然登记在卢伟炽的名下，但实际是卢文杞八兄弟姐妹共有的，只是当时政策的原因才登记在卢文杞名下，后不知何故登记至卢伟炽的名下。一直以来涉案商铺都是由卢文标管理，由黎某向卢文标支付租金。整个商铺租金5000元，其中江贵滨支付4000元，卢少清支付1000元，由黎某收取之后分别在清明节、重阳节交给卢文标，用于家庭聚会、节日祭拜、宗族花费等，卢伟炽从未提出异议，江贵滨向黎某支付租金至2019年2月份。卢伟炽对鼎盛商店、江贵滨、卢机烧腊店、卢少清的上述陈述不予确认，称其从未管理过涉案商铺也未委托任何人管理使用涉案商铺，从未收取租金，对于涉案商铺的租金由谁收取以及租金使用用途均不清楚，由谁占有使用也是近期才得知的。卢伟炽直到本案提起诉讼才向鼎盛商店、江贵滨、卢机烧腊店、卢少清主张权利，之前从未提出过异议。诉讼中，鼎盛商店、江贵滨、卢机烧腊店、卢少清申请证人卢某、黎某出庭作证。证人卢某陈述：“我是卢全玖的女儿，卢全玖育有卢文杞、卢文强、卢文标等八个子女。卢文杞是卢伟炽的父亲，我是卢伟炽的姑姑。涉案商铺原由卢全玖所有，用于经营米铺，后被征收，之后政府出了新政策，有华侨身份的人士，可以办理祖屋的权属登记。卢全玖去世后，我们八兄妹经协商一致同意将涉案商铺登记在具有香港户籍身份的卢文杞名下，但商铺为我们八兄妹共有。商铺的出租收益用于我母亲曾味莲的生活支出及家庭聚会、清明、重阳祭祖、节日开销等等，母亲去世之后，商铺的收益仍用于整个家族支出，包括给卢文杞修建坟墓等。涉案商铺一部分租给我的侄女卢少清使用，一部分租给江贵滨使用，商铺的收益分两期收取，分别是清明节、重阳节。至于租金的收取情况，黎某比较清楚。”证人黎某陈述的商铺的所有权人情况与卢某陈述基本一致，并称：“我是卢文强的儿媳妇，我的丈夫与卢伟炽系堂兄弟关系。2005年开始由我和卢少清在涉案商铺经营烧腊店，后来卢少清用不了那么大的场地，就由我在2006年将大部分的场地转租给了江贵滨。租赁合同系由我与江贵滨签订的，每四年签一次合同，租金按月交纳，每月10日前支付当月租金。租金标准为2005年是2000元/月，2007年-2014年是2500元/月，2016年-2020年是5000元每月。与江贵滨最后一次签订的合同虽然约定是5000元/月，但是实际上他每个月交4000元给我，我再将收取的租金交给叔公卢文标，因为商铺一直都由卢文标在打理，所以将租金都交给卢文标，目前租金交纳至去年的重阳节，卢伟炽对此是知情的。卢伟炽在生病之前每年都会回来祭祖，其知道商铺租金的使用情况，从未提出异议。我在2005年要办理商铺的有关证件时才得知涉案商铺登记在卢伟炽的名下，卢伟炽积极提供证件我们办理相关手续。在我与江贵滨签订合同时也询问过卢伟炽意见，卢伟炽表示同意。”诉讼中，卢机烧腊店、卢少清向本院表示黎某收取的2018年10月份之后的租金（包括江贵滨支付的租金）尚在其手中保管，其同意在法院判决之后一并交给卢伟炽。本院认为：《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”涉案房屋登记在卢伟炽名下，卢伟炽理应为该房屋的所有权人。鼎盛商店、江贵滨、卢机烧腊店、卢少清抗辩涉案房屋为案外人卢文标、卢某等八兄妹所有缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。同时，该法第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”卢伟炽作为涉案房屋的所有权人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。涉案房屋于1999年登记至卢伟炽名下，但是卢伟炽一直未予使用和管理，卢少清、江贵滨使用了约20年之久，直到2018年11月6日起诉时才提出异议，说明卢伟炽在起诉之前同意卢少清、江贵滨使用涉案商铺，这是卢伟炽对其自身权利的处分。现卢伟炽要求鼎盛商店、江贵滨、卢机烧腊店、卢少清交还涉案商铺是其基于对涉案房屋的所有权能提出的主张，理据充足，本院予以支持。其中鼎盛商店、江贵滨占用南间商铺42.85平方米，卢机烧腊店、卢少清占用北间商铺11.72平方米，因此，鼎盛商店、江贵滨，卢机烧腊店、卢少清应将其使用的相应部分的商铺腾空交还给卢伟炽。至于占有使用费，卢伟炽对卢少清、江贵滨使用涉案商铺一直到本案起诉时才提出异议，20几年来卢伟炽也一直未对涉案商铺进行管理，根据卢某、黎某等人的陈述，可以推定卢伟炽放弃其在起诉前对涉案商铺租金的收益权，同意将涉案商铺产生的租金用于卢伟炽整个家族的家族事业支出。鉴于此，因此占有使用费应从卢伟炽起诉之日开始计算为宜。由于江贵滨是基于与案外人黎某的租赁合同而使用涉案商铺，并非恶意占有，并且已经按照每月4000元的标准向黎某交纳租金至2019年2月份，卢机烧腊店、卢少清亦同意将江贵滨支付的2018年10月份之后的租金连同自身应支付的每月1000元租金一并支付给卢伟炽，因此2018年10月份至2019年2月份的占有使用费共计25000元，由卢机烧腊店、卢少清支付给卢伟炽。2019年3月1日至场地交还之日止的占有使用费，按照各自所占用的面积，参照房管部门公布的同期同地段同类商业用房广州市房屋租金参考价标准计算至卢少清、江贵滨交付场地之日止，各自每月标准不超过5000元。综上，对卢伟炽请求中合理的部分予以支持，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款，《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下：被告广州市花都区新华鼎盛商店、江贵滨于本判决发生法律效力之日起十五日内，将广州市花都区新华街丰盛街1号234号南间商铺交还给原告卢伟炽；二、被告广州市花都区新华卢机烧腊店、卢少清于本判决发生法律效力之日起十五日内，将广州市花都区新华街丰盛街1号234号北间商铺交还给原告卢伟炽；三、被告广州市花都区新华卢机烧腊店、卢少清于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告卢伟炽支付2018年10月份至2019年2月份的占有使用费25000元；四、被告广州市花都区新华鼎盛商店、江贵滨于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告卢伟炽支付自2019年3月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占有使用费；自本判决发生法律效力之次日起至实际交还上述房屋之日止的房屋占有使用费由被告广州市花都区新华鼎盛商店、江贵滨逐月支付给原告卢伟炽（上述使用费均以建筑面积42.85平方米为基数，参照房管部门公布的同期同地段同类商业用房广州市房屋租金参考价标准计算，每月以不超过5000元为限）。五、被告广州市花都区新华卢机烧腊店、卢少清于本判决发生法律效力之日起十五日内一次性向原告卢伟炽支付自2019年3月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋占有使用费；自本判决发生法律效力之次日起至实际交还上述房屋之日止的房屋占有使用费由被告广州市花都区新华卢机烧腊店、卢少清逐月支付给原告卢伟炽。（上述使用费均以建筑面积11.72平方米为基数，参照房管部门公布的同期同地段同类商业用房广州市房屋租金参考价标准计算，每月以不超过5000元为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由原告卢伟炽负担4390，被告广州市花都区新华卢机烧腊店、卢少清负担510元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  何 丹人民陪审员  张绍针人民陪审员  黄序洲二〇一九年四月十五日书 记 员  刘雄燕方琢华