广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终1129号上诉人（原审原告）：广州圣保物业管理有限公司，住所地：广州市白云区增槎路1033内第25栋601房。法定代表人：金健生。委托代理人：王小雨，广东易恒律师事务所律师。委托代理人：赵峻博，广东易恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：戴琼辉，男，1973年8月7日出生，汉族，住广东省五华县。委托代理人：何丹，广东宝晟律师事务所律师。委托代理人：陈慧，广东宝晟律师事务所律师。上诉人广州圣保物业管理有限公司（以下简称圣保公司）与被上诉人戴琼辉因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初11092号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。圣保公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持圣保公司的诉讼请求。2.本案诉讼费用由戴琼辉承担。事实和理由：一审法院认定事实有误，混淆事实，错误适用法律导致作出错误判决。首先，圣保公司从未出具过任何的《关于搬离租赁物的函》，一审法院主观臆断且推断圣保公司放弃涉案租金（场地占用费）没有事实依据，导致错误判决。其次，一审判决适用法律错误，圣保公司与戴琼辉虽然签订解除租赁合同协议书，但该协议书并未涉及戴琼辉占有涉案房屋租金问题，更未载明圣保公司放弃租金条款。双方当事人对其他条款的约定，不能排除圣保公司主张租金的权利。综上，圣保公司不服一审法院错误判决，现向贵院提起上诉，恳请二审法院查明事实，正确适用法律，作出公正判决。戴琼辉辩称，一审判决查明事实很清楚，在签署解除协议以后，对方已经将押金和违约金支付到我方账户，双方权利义务两清。圣保公司向一审法院起诉请求：1.判决戴琼辉向圣保公司支付拖欠的房屋占有使用费7420元以及逾期缴纳的滞纳金32054元（按照双方《租赁合同》约定方式计算滞纳金,暂计算至起诉之日起,实际滞纳金计算至戴琼辉实际付清之日）;2.本案的诉讼费由戴琼辉承担。一审法院认定事实：圣保公司作为出租方（甲方）与戴琼辉作为承租方（乙方）于2016年5月29日签订一份《租赁合同》，约定由戴琼辉承租位于惠州市惠城区××路××号大门左边五号铺位的物业，租赁面积为50平方米，租赁期限为从2016年6月1日起至2017年5月31日止，每月租金人民币3180元，租赁保证金为两个月的租金和管理费，即人民币5700元，乙方于签订本合同之日一次性向甲方缴纳租赁保证金及1个月租金和管理费，以后按先付后用的原则每一个月支付一次，支付时间为每月5日前支付当月租金。乙方逾期支付租金、管理费、服务费，应向甲方支付滞纳金。滞纳金按拖欠天数乘以欠缴租金、管理费、服务费总额的2.0%计算。另查，戴琼辉提交五份《收据》显示戴琼辉于2017年11月7日向圣保公司支付10月水费41.5元、10月电费330元、11月份20天房租2120元，于2017年12月5日向圣保公司支付11月份电费192元、11月份水费35.9元。2018年2月4日，圣保公司和戴琼辉签订一份《解除〈租赁合同〉协议书》，约定本协议签订之日起解除上述《租赁合同》，签订本协议之日起2日内，乙方搬离上述物业且将上述物业腾空交付甲方，甲方在收到上述物业后1日内，甲方向乙方支付解除《租赁合同》违约金（赔偿金）一万元，并退回押金5700元。2018年2月5日，圣保公司向曾小红转账人民币15700元。又查，庭审笔录显示：“原代：……我们确认在2017.11.21之前的租金都已经缴纳。我方主张的是2017.11.21之后到搬离之前的租金。审：是何方首先提出解除租赁合同？原代：我方。被代：是的。审：原告方是何时向被告提出解除租赁合同？原代：2017年8月。审：被告提交的关于办理租赁物的函是否有其事？原代：不认可，没有发过这样的函，其答应搬离但未按时搬离，即使该函真实也不能认定我方放弃租金。审：针对本案案情，法庭就有关事实需向各当事人核实，请当事人如实回答。审：双方为什么要解除之前签的租赁合同？原代：因为要拆迁。被代：对。审：原告提的租赁合同的解除及搬离时间是否属实？被代：解除时间属实，搬离时间不属实，我们是2017.12.4搬离，因为停了水电，停了有半个月，他们叫了黑社会用锄头干扰我们经营，我们也报了案。”一审法院认为，本案纠纷系因解除租赁合同纠纷引起，而圣保公司和戴琼辉双方解除租赁合同的起因涉案租赁物需要拆迁，在合同未到期的情形下，圣保公司因租赁物需拆迁而提前解约，其行为已构成违约且影响了戴琼辉的正常生产经营活动，造成戴琼辉相应的损失，因此，在圣保公司与戴琼辉协商解除合同及戴琼辉搬离涉案房屋期间，圣保公司诉请戴琼辉在此期间的房屋占用使用费，于理不符。同时，圣保公司与戴琼辉在2018年2月4日签订《解除〈租赁合同〉协议书》，协议解除上述《租赁合同》，圣保公司和戴琼辉解除租赁关系时理应已结算租金，且圣保公司亦向戴琼辉退还押金5700元及赔偿戴琼辉10000元，在解除《租赁合同》时戴琼辉拖欠圣保公司租金的情况下圣保公司仍向戴琼辉退还押金及赔偿戴琼辉10000元显然不合常理。因此，可以视为圣保公司和戴琼辉双方在签订解除租赁合同协议书时已就双方的租金问题已解决完毕，故对于圣保公司请求戴琼辉向其支付房屋占用费及滞纳金的诉请，一审法院不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告广州圣保物业管理有限公司的所有诉讼请求。本案受理费393元（原告已预交393元），由原告广州圣保物业管理有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明的案件事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合圣保公司的上诉请求和戴琼辉的答辩理由，本案二审争议焦点是：圣保公司所主张的占用费和违约金是否有事实依据。对此，本院评判如下：圣保公司诉讼请求戴琼辉支付的是2017年11月21日之后至戴琼辉搬离前的房屋占用费及违约金。而双方的《解除〈租赁合同〉协议书》于2018年2月4日签订，约定圣保公司向戴琼辉支付“违约金（赔偿金）”1万元，返还押金5700元。之后，圣保公司向戴琼辉转账支付15700元，附言为“违约金及押金”。首先，上述《解除〈租赁合同〉协议书》是双方当事人在平等自愿的基础上签订的，协议内容亦没有违反相关法律的强制性规定，应属合法有效。该协议是双方当事人在租赁合同协商解除后对双方权利义务的最终确认。其次，根据租赁合同的惯常做法，在房屋租赁合同的履行中，承租人向出租人缴纳押金的主要目的，是在承租人不按约支付租金、水电费或者损坏租赁物的情形下，用于支付相应的费用，在租赁合同终止且承租人结清所有款项后，出租人才将押金退还给承租人。本案中，尽管双方以《解除〈租赁合同〉协议书》解除了《租赁合同》，但根据《租赁合同》第四条约定的“合同期满，乙方结清所有应付款项，并按约定履行相关及义务后的5日内，凭甲方开出的租赁保证金原件向甲方退回租赁保证金。如乙方不能提供租赁保证金收据原件的，甲方不予退还租赁保证金，乙方同意并认可该条款”，双方对于圣保公司在戴琼辉结清所有应付款项后才返还押金的理解是一致的。本案中，如果租赁合同解除时戴琼辉还应支付占用费及违约金，则按常理圣保公司应在押金中扣除相应费用，而圣宝公司已经将押金全额退回给戴琼辉。因此，圣保公司主张戴琼辉应支付占用费及违约金既不符合当事人的约定也不符合常理。综上，圣保公司主张戴琼辉支付占用费及违约金的上诉请求不成立，一审驳回其全部诉讼请求的判决符合事实及法律，本院予以维持。综上所述，广州圣保物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决“本院认为”部分的“在合同未到期的情形下，圣保公司因租赁物需拆迁而提前解约，其行为已构成违约且影响了戴琼辉的正常生产经营活动，造成戴琼辉相应的损失，因此，在圣保公司与戴琼辉协商解除合同及戴琼辉搬离涉案房屋期间，圣保公司诉请戴琼辉在此期间的房屋占用使用费，于理不符”涉及的内容与本案查明情况不符，本院予以纠正，但一审认定事实基本清楚，裁判理由的其他部分及裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费787元，由广州圣保物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 磊审判员 郭志文审判员 陈晓文二〇一九年四月二十九日法官助理刘剑锋书记员蒋琳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再