广东省江门市江海区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤0704民初83号 原告：聂晓婉，女，1994年3月23日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。 委托诉讼代理人：黄佳园，广东广信君达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张慧进，广东广信君达律师事务所律师。 被告：江门泰达房地产开发有限公司，住所地：广东省江门市邦民路36号。 法定代表人：陈克俭。 被告：江门奥拓房地产代理有限公司，住所地：广东省江门市江海区礼乐文昌花园文献小区71幢首层6-7交A-1/D-2.41M轴夹层6-7交A+5.50M-1/D轴（自编03）。 法定代表人：周健峰。 原告聂晓婉与被告江门泰达房地产开发有限公司(以下简称“泰达公司”)、江门奥拓房地产代理有限公司（以下简称“奥拓公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，原告于2019年3月20日申请撤回对奥拓公司的起诉，本院予以准许。之后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张慧进到庭参加诉讼。泰达公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告聂晓婉向本院提出诉讼请求：1、请求泰达公司退回原告购房款151271元及支付自2019年1月10日起至泰达公司退还所有购房款之日止的利息（以人民币151271元为本金，按每日万分之六点五计算违约金），暂计至2019年1月10日人民币98元；2、请求两被告退回原告团购优惠金人民币30000元及支付自2018年7月10日起至两被告退还所有团购优惠金之日止的利息（以人民币30000元为本金，按同期银行贷款利率6%计算），暂计至2019年1月10日人民币907元；3、诉讼费由两被告共同承担。在诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：请求泰达公司退回原告团购优惠金人民币30000元及支付自2018年7月10日起至泰达公司退还所有团购优惠金之日止的利息（以人民币30000元为本金，按同期银行贷款利率6%计算），暂计至2019年1月10日人民币907元。事实与理由：原告于2018年1月29日与泰达公司签订《商铺买卖合同》，约定原告购买泰达公司位于江门市江海区光博路3号第五层50650号房商铺，该商铺总房款151271元。原告已于2018年1月29日支付全部房款,泰达公司出具相应收据。另原告按照泰达公司要求支付团购优惠金30000元，奥拓公司收款并出具收据。上述团购优惠金并不包含在《商铺买卖合同》约定的总房款中，且是在原告交付定金后泰达公司才要求支付的。泰达公司的行为违反《商品房销售明码标价规定》第十三条规定，商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。 《商铺买卖合同》签订时，泰达公司承诺立即办理网签手续，但经原告多次催促，至今仍未办理，而且原告还发现合同标的50650号房并未出现在泰达公司的预售证方案中。泰达公司的行为违反《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 《商铺买卖合同》签订后，房产项目已发生资金断裂、没法办理网签等严重问题，房产工程亦迟迟未能完工，泰达公司因多起合同违约而诉讼缠身。因泰达公司没法办理网签，原告与泰达公司于2018年7月10日签订《协议书》，解除《商铺买卖合同》。该《协议书》第一条约定“甲方同意于2019年1月10日前退回乙方房款151271元，如甲方不能按期退款，则承诺每日按照已支付房款的万分之六点五计算违约金。”及第二条约定“甲方全力协助乙方向中介公司追回其收取的费用30000元。”原告于2018年7月15日委托律师发函要求奥拓公司退回团购优惠金，但至今仍未收到团购优惠金的退款。泰达公司也未能按照《协议书》约定于2019年1月10日前退回房款。为维护消费者的合法权益，原告依据《合同法》第九十三条、九十七条、一百零七条规定，特提出前述诉讼请求，请求人民法院判如所请。 被告泰达公司缺席，也未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2017年12月24日，泰达公司向原告出具了编号为0011076号的《专用收据》，收据的内容为“今收到聂晓婉交来江门市江海区光博路3号D区商铺50650定金10000元，收讫方式：刷卡。附注：须于2017年12月27日前补齐叁万元定金，否则挞定处理，不再另行通知”。 二、2017年12月30日，被告泰达公司作为甲方，原告聂晓婉作为乙方，双方签订编号为0003492号的《公寓认购书》，主要内容：1、乙方向甲方认购位于光博汇（楼盘）3号D区50650室商铺，建筑面积为11.61平方米，套内面积为7.12平方米（最终以产权登记部门实测面积为准）；2、该物业销售价格共计为151271元；3、乙方同意签署认购书时交付30000元为定金，并同意按一次性付款方式向甲方交付该物业总房款：乙方须于2018年1月29日前向甲方支付全额房款151271元。甲、乙方分别在上述认购书上签名、盖章。 三、2017年12月30日，泰达公司向原告出具了编号为0011158号的《专用收据》，收据的内容为“今收到聂晓婉交来江门市江海区光博路3号D区商铺50650定金、首期71271元，收讫方式：刷卡”。 四、2017年12月30日，原告向奥拓公司支付团购优惠金30000元，奥拓公司向原告出具了编号为1213170号的《收据》，收据的内容为“今收到聂晓婉D50650团购优惠金30000元”。 五、2018年1月29日，以被告泰达公司为出卖人、原告聂晓婉为买受人，双方签订合同编号为2018-0126号的《商铺买卖合同》，主要内容：1.买受人向出卖人购买位于江门市江海区光博路3号第五层50650号房，该商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为2013126，该商品房用途为非住宅，建筑面积为11.61平方米，套内建筑面积为7.12平方米；2.计价方式及价款：该商品房属预售，按套出售，按套内面积计算，总价格为151271元；3.付款方式及期限：一次性付款：买受人应于2018年1月29日前一次性付清房款151271元；4.交付期限：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；5.出卖人逾期交房的违约责任：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行等内容。出卖人、买受人分别在上述合同上签名、盖章。 六、2018年1月29日，泰达公司向原告出具了编号为0011492号的《专用收据》，收据的内容为“今收到聂晓婉交来江门市江海区光博路3号D区商铺50650楼款70000元，收讫方式：刷卡”。 七、2018年6月26日，全体业主填写《诉求表》，向泰达公司申请退回全额购房款。泰达公司在《诉求表》下方盖章回复“以上诉求2018年7月10号前回复”。 八、2018年7月10日，以被告泰达公司为甲方、原告聂晓婉作为乙方，双方签订《协议书》，就乙方购买甲方开发的位于江门市江海区光博路3号光博汇D区50650室商铺，达成如下协议：1.乙方已向甲方支付房款151271元，现双方协商立即解除买卖合同关系。甲方同意于2019年1月10日前退回乙方房款151271元，如甲方不能按期退款，则承诺每日按照已支付房款的万分之六点五计算违约金；2.甲方全力协助乙方向中介公司追回其收取的费用30000元。甲、乙方分别在上述协议上盖章、签名确认。 九、2018年7月16日，原告委托律师通过全球邮政特快专递的方式向奥拓公司邮寄发出《律师函》，请求奥拓公司全额退回团购优惠金30000元，该快递件于2018年7月18日送达给奥拓公司。 另查明，奥拓公司是泰达公司光博汇项目的销售代理公司 本院认为：本案涉及原、被告之间商品房预售合同法律关系的纠纷。泰达公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃当庭陈述、举证、对原告提交的证据进行质证及对原告提出的诉讼请求进行抗辩的权利。本案争议的焦点是：一、泰达公司是否应当返还购房款给原告？金额是多少？违约金如何计算？金额是多少？二、泰达公司是否应当返还团购优惠费30000元给原告，并向原告支付相应利息？ 一、关于泰达公司是否应当返还购房款给原告？金额是多少？违约金如何计算？金额是多少的问题。 《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”，原告与泰达公司签订的《商铺买卖合同》《协议书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应按照《商铺买卖合同》《协议书》的约定履行各自义务。根据《协议书》的约定，泰达公司确认收到原告购房款151271元，双方协商解除《商铺买卖合同》，并且泰达公司承诺于2019年1月10日前退回原告购房款151271元，如不能按期退款，则泰达公司每日按照已支付房款的万分之六点五计算违约金给原告。现涉案《商铺买卖合同》解除后，泰达公司并未依约向原告返还购房款151271元，泰达公司应承担相应的违约责任，因此，原告要求泰达公司返还购房款151271元及支付违约金（以151271元为基数，从2019年1月10日起按日万分之六点五计算至款项付清之日止）的请求，合法合理，本院予以支持。 二、关于泰达公司是否应当返还团购优惠费30000元给原告，并向原告支付相应利息的问题。 根据奥拓公司出具的编号为1213170号的《收据》显示，原告向奥拓公司支付的30000元款项是为购买涉案D50650商铺所支付的，而根据原告及泰达公司签订的《协议书》的约定“甲方（泰达公司）全力协助乙方（原告）向中介公司追回其收取的费用30000元”，可以证实泰达公司与奥拓公司系销售代理关系，奥拓公司作为销售代理方参与到泰达公司与原告签订《商铺买卖合同》的事宜中，并收取原告支付的团购优惠费30000元，原告有理由相信奥拓公司收取款项的行为系代表泰达公司的行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”及《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，代理人奥拓公司的代理行为有效，被代理人泰达公司应向相对人原告承担责任，被代理人泰达公司承担责任后，可以向代理人奥拓公司追偿，因此，原告及泰达公司签订的《协议书》关于“甲方（泰达公司）全力协助乙方（原告）向中介公司追回其收取的费用30000元”的约定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，原告有权主张泰达公司返还上述费用。因此，本院对原告要求泰达公司返还团购优惠费30000元及支付相应利息（以30000元为基数，从2018年7月10日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至款项付清之日止）的请求，予以支持。 被告泰达公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院依法缺席判决。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十六条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告江门泰达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款151271元及支付利息（以151271元为基数，从2019年1月10日起按日万分之六点五计算至款项付清之日止）给原告聂晓婉； 二、被告江门泰达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还团购优惠费30000元及支付利息（以30000元为基数，从2018年7月10日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至款项付清之日止）给原告聂晓婉。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3946元（已由原告聂晓婉预交），由被告江门泰达房地产开发有限公司负担。原告聂晓婉预交的案件受理费3946元，由本院予以退回，被告江门泰达房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费3946元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 长  黎成继 人民陪审员  黎 明 人民陪审员  何健明 二〇一九年四月十九日 本件与原本核对无异 法官 助理  曾家玲 书 记 员  郭佳频