河北省固安县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1022民初3011号原告：黄仕凤，男，1958年9月30日出生，汉族，住北京市海淀区。委托代理人：候运峰、李博书，北京英淇律师事务所律师。被告：固安县宝鼎房地产经纪有限公司，住所：河北省廊坊市固安县新昌街北侧育英北路西侧、凤凰城22#楼。统一社会信用代码：91131022665269450Y。法定代表人：汪金龙，职务：经理。委托代理人：关洁玫，河北环京律师事务所律师。被告：苏州汉旭信息咨询有限公司，住所：苏州工业园区贾瑞巷8号乐嘉大厦1幢2814室。统一社会信用代码：9132054398321479D。法定代表人：吴根元，职务：执行董事。被告：固安县中鼎房地产开发有限公司，住所：固安县新中街北侧。统一社会信用代码：91131022765183419K。法定代表人：汪宗伟，职务：经理。委托代理人：许阳，该公司职工。原告黄仕凤与被告固安县宝鼎房地产经纪有限公司（以下简称宝鼎房地产经纪公司）、苏州汉旭信息咨询有限公司（以下简称苏州汉旭咨询公司）、固安县中鼎房地产开发有限公司（以下简称中鼎房地产开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月10日公开开庭进行了审理。原告黄仕凤及其委托代理人、被告宝鼎房地产经纪公司委托代理人、被告中鼎房地产开发公司委托代理人到庭参加诉讼，被告苏州汉旭咨询公司未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。黄仕凤向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告于2017年5月20日签署的《学府锦园认购书》无效。2、请求确认被告宝鼎房地产经纪公司退还收取的房屋差价款39.4553万元；3、请求判令被告苏州汉旭信息公司退还收取的团购费4万元。4、请求判令被告中鼎房地产开发公司对上述款项承担责任。事实和理由：原告于2017年5月份到河北省廊坊市固安县售楼处了解情况，售楼处销售员郭记凯接待了原告，此后，原告购房的全过程一直由郭记凯负责。原告于2017年5月20日签署了《学府锦园认购书》一份。认购书属于预约合同，但是，此认购书无出卖方名称，不符合《合同法》及司法解释关于合同成立的规定，属于合同未成立。同时，此《认购书》未加盖公司公章，根据认购书约定，生效条件未成就，合同未生效。因此，此《认购书》应为无效合同。原告与固安县中鼎房地产开发有限公司于2017年5月24日签订了《房屋买卖合同》，合同约定房屋单价为18568.10元,建筑面积共92.29平方米，房屋总金额为1713650元。但是，在销售员郭记凯的要求下，原告除向中鼎房地产开发公司支付了房屋总价款171.3650元（其中贷款85万元），被告苏州汉旭咨询公司以团购的名义收取了原告4万元。原告与宝鼎房地产经纪公司和苏州汉旭咨询公司无任何关系，也未签署过任何合同，两公司向原告收取款项无任何法律和事实依据，应将39.4553万元和4万元款项立即退还给原告。两笔款项均为原告在中鼎房地产开发公司销售的学府锦园售楼处交纳，因此中鼎房地产开发公司应向原告承担连带清偿责任。宝鼎房地产经纪公司辩称，我方认为双方签订的认购书合法有效，双方应该依约履行。原告要求我方退还房屋差价款没有事实依据。质证意见：对证据的真实性认可，对证明目的不认可。郭记凯是我方的工作人员，我公司与中鼎房地产开发公司是两个独立的法人，中鼎房地产开发公司的常规业务是房地产开发，我方的业务是房地产销售，中鼎房地产开发公司开发的房产交由我方进行市场销售，中鼎房地产开发公司给我方设定的销售低价，至于我方能卖到多少钱，是我方自主决定，经营收入就是房屋差价。认购书是在协商一致的情况下签订的，双方之间没有重大误解和欺诈，也没有隐瞒事实，认购书是双方合意，不能因为房屋降价作为解除认购书的理由。中鼎房地产开发公司辩称，原告方要求我方返还没有事实和法律依据，我方仅收取了原告171.365万元购房款，对于上述43.4553万元与我方没有任何关系。我方和本案没有利害关系，不应承担连带责任。苏州汉旭咨询公司未提出答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年5月20日，原告黄仕凤作为认购方签订学府锦园认购书，认购物业为7楼2单元801号房，面积（预测）92.29平方米，单价25660.45元，总房款2368203元。定金20000元。首期付款总房款的50%。约定条款认购方自愿购买上述物业。认购方必须在此认购书签订后7日内到《学府锦园》售楼处指定账户交首期房款和他项费用，同时所缴定金款项移至本房款首付款内，如认购方未按约缴纳款项，则视为放弃认购，原认购房源不予保留。在认购方放弃认购时，所缴之定金不予退还。置业顾问：郭记凯。销售经理：程春辉。财务：张青。2017年5月24日，原告黄仕凤与被告中鼎房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，于2017年6月16日在房管局备案。被告中鼎房地产开发公司将学府锦园二期第0007幢2单元8层801号房售予原告，房屋价款1713650元。2018年8月28日，被告中鼎房地产开发公司为原告出具购房款发票一张，金额1713650元。2017年5月24日，被告宝鼎房地产经纪公司收取原告学府锦园7-2-801房款差价394553元。同日，被告苏州旭咨询公司收取原告团购费40000元。被告宝鼎房地产经纪公司认可郭记凯为其工作人员。上述事实有当事人陈述、学府锦园认购书、《商品房买卖合同》、购房款发票、收据等在卷佐证。本院认为，房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间服务的经营活动。房地产经纪公司在代理房屋买卖过程中，应协助买卖双方签订房屋买卖合同，按规定标准收取费用，不得非法赚取差价。被告宝鼎房地产经纪公司郭记凯等代表公司与原告所签订的认购书是表见代理行为，与房屋买卖合同是预约和本约关系，是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定。双方在签订认购书后，原告与被告中鼎房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，双方约定了房屋计价方式与价款、房屋面积等条款，买卖合同成立,原告缴纳了购房款，已经履行了该买卖合同的全部权利义务。后被告宝鼎房地产经纪公司又收取房屋差价款，被告宝鼎房地产经纪公司未明确收取原告差价款的条件和理由，其未能说明原告与其之间的权利义务关系及收取差价款的合理性，因此，其收取原告差价款的行为缺乏事实和法律依据。房地产经纪管理办法规定，房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得谋取委托协议约定以外的非法收益，不得以低价购进（租赁）、高价售出等方式赚取差价。被告宝鼎房地产经纪公司作为专业的房地产经纪公司，在提供居间服务过程中赚取差价，明显违反相关法律规定，违反诚实信用原则，应当予以返还。被告苏州汉旭咨询公司收取的原告团购费，既没有与原告签订书面合同，也没有提供收取该项费用的合法依据，应当予以返还。依据本案查明的事实，不能证明被告中鼎房地产开发公司获取了不当利益，故原告要求被告中鼎房地产开发公司承担连带责任的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，判决如下：一、被告固安县宝鼎房地产经纪有限公司于本判决书生效后十日内返还原告黄仕凤房屋差价款394553元；二、被告苏州汉旭信息咨询有限公司本判决书生效后十日内返还原告黄仕凤团购费40000元。三、驳回原告黄仕凤部分诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7919元，由被告固安县宝鼎房地产经纪有限公司负担7000元，由被告苏州汉旭信息咨询有限公司负担919元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 长  王静宜人民陪审员  穆秋云人民陪审员  李海强二〇一九年四月八日书 记 员  张 倩