新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2018）新0104民初9810号原告（案外人）：杨芸汀，女，1974年10月22日出生，汉族，新疆圣德莱富文化传媒有限公司总经理，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：魏书刚，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告（申请执行人）：郭双民，男，1956年3月22日出生，汉族，个体，住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：傅查川鸿，新疆力和力律师事务所律师。第三人（被执行人）：乌鲁木齐鑫元泰投资管理有限公司，住所地：乌鲁木齐高新技术产业开发区（新市区）高新街217号盈科广场19层B座1901室。法定代表人：王歆睿，该公司总经理。第三人（被执行人）：王歆睿，女，1971年12月17日出生，汉族，乌鲁木齐鑫元泰投资管理有限公司总经理，住乌鲁木齐市沙依巴克区。第三人（被执行人）：王丹，女，1992年1月1日出生，汉族，住乌鲁木齐市米东区。原告（案外人）杨芸汀与被告（申请执行人）郭双民、第三人（被执行人）乌鲁木齐鑫元泰投资管理有限公司（以下简称鑫元泰公司）、王歆睿、王丹案外人执行异议之诉一案，本院依法适用普通程序，于2019年4月1日公开开庭进行了审理，原告（案外人）杨芸汀及委托诉讼代理人魏书刚、被告（申请执行人）郭双民及委托诉讼代理人傅查川鸿均到庭参加诉讼，第三人（被执行人）鑫元泰公司、王歆睿、王丹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告（案外人）杨芸汀向本院提出诉讼请求：1、不得执行有关乌鲁木齐市新市区河南路38号天和·新城市广场B座5层2号、4号、6号、8号、10号的房屋拍卖、转让；2、确认原告对乌鲁木齐市新市区河南路38号天和·新城市广场B座5层2号、4号、6号、8号、10号房屋享有合法的租赁使用权。3、确认原告对乌鲁木齐市新市区河南路38号天和·新城市广场B座5层2号、4号、6号、8号、10号房屋享有优先购买的权力；4、由被告承担本案一切诉讼费用。事实及理由：2014年3月24日，第三人鑫元泰公司及其法定代表人王歆睿向原告杨芸汀借款975万元，为归还该笔借款，鑫元泰公司2016年4月21日通过股东会表示：“如不能按期还款将以新市区河南路天和·新城市广场B座5楼2、4、6、8、10号房屋抵债”，但杨芸汀本人没有同意“以物抵债”方案。当时双方再次协商后，自愿签订了《租房合同》，合同明确了租房面积、租赁期限、租金及计价方式、水、电、暖结算方式等主要合同条款，双方并于当日办了房屋交接《委托书》和房屋租金交割《收条》手续。在法院查封房屋之前，《租房合同》的签订未违反法律规定，也未影响到任何第三方权益，合同内容是当事人真实意思表示，不存在法律规定合同无效的情形，应当认定为合法、有效。此外，鑫元泰公司及法定代表人王歆睿因借款债务原因，以租赁房屋收取租金金额抵销借款债务金额，符合《合同法》第一百条规定。鑫元泰公司及其法定代表人王歆睿向杨芸汀办理租金交割《收条》手续和交接房屋《委托书》的行为，符合民商事交易习惯。因此，《租房合同》已实际履行。另，根据杨芸汀执行异议申请法庭调查出具的《装修合同》和费用支付凭证，与装修工人证人证言都完全证实，杨芸汀在2016年4月取得房屋后，对标的物进行了使用和装修。因此，新市区法院（2018）新0104执异47号执行异议裁定中认定事实不清，适用法律错误。被告（申请执行人）郭双民辩称：1、杨芸汀主张租赁权与事实不符，法院已经在拍卖物门口张贴优先权通知，其没有收到通知书，必然没有占有使用房屋，因缺少占有使用情形，不应当得到法院的支持。2、杨芸汀与鑫元泰公司串通伪造租金交付凭证。即便杨芸汀认为其享有租赁权，但在2017年3月17日，仍将鑫元泰公司诉至法院，证明其签订的合同根本没有履行。第三人（被执行人）鑫元泰公司、王歆睿、王丹均未出庭答辩也未提交书面答辩意见。本院经审理认定如下事实：2016年3月18日郭双民与鑫元泰公司、王歆睿、王丹签订一份借款合同，借款金额为400万元，借款期限为2016年3月18日至2016年3月21日。该借款合同经乌鲁木齐市第二公证处公证并赋予强制执行效力。2016年3月25日王歆睿、王丹与郭双民签订一份房屋租赁合同，约定将乌鲁木齐市河南路天和·新城市广场B座5楼2号、4号、6号、8号、10号房屋出租给郭双民，租金每月16667元，一次性支付。同日，郭双民又与王歆睿、王丹签订一份以物抵债协议，约定：“鉴于王歆睿、王丹（乙方）在履行2016年3月18日与郭双民（甲方）签订的借款合同过程中，存在可能使郭双民债权受损的行为，双方协议就乙方将合法所有的已向甲方设定抵押的抵押物抵债过户给甲方事宜达成如下协议:一、双方确认依据2016年3月18日双方所签的借款合同，乙方应付甲方的律师费、诉讼费、公证费、强制执行费、差旅费、赔偿金、违约金、滞纳金、罚息、综合费用、利息、借款本金合计为530万元。二、双方同意乙方向甲方设定抵押的位于乌鲁木齐市新市区河南东路38号天和·新城市广场B座5层2、4、6、8、10室（房产证号：15××73、15××71、15××93、15××28、15××76）的抵债价值为400万元。三、乙方有义务按照产权办理单位的相关规定与甲方签订上述抵债房产的房产转让合同办理转让过户手续，并在过户后10日内清空抵债房屋，如期限内未能交房，则甲方有权将其房屋内物品另放保存……”。此后，被执行人将鑫元泰公司购买的位于新市区河南东路38号天和·新城市广场B座5层2、4、6、8、10室房屋的商品房预售合同（房屋代码为：15××73、15××71、15××93、15××28、15××76）、房款收据、维修资金缴存凭证、契税发票原件交付给郭双民。2016年3月31日，郭双民向乌鲁木齐市第二公证处申请签发执行证书，该公证处于2016年4月12日作出（2016）新乌证内字第10813号执行证书，载明被执行人为鑫元泰公司、王歆睿、王丹，执行标的为本金400万元、公告费500元、公证费4000元，合计4004500元。2016年5月4日，郭双民向我院申请强制执行，我院于2016年5月10日查封、冻结了新市区河南路天和·新城市广场的B座5楼2号、4号、6号、8号、10号写字楼的房屋过户手续。2017年1月4日，委托新疆华利安房地产土地评估有限公司对上述房屋进行了价值评估，评估价值总计为7395181元。2017年6月14日，我院委托新疆标正拍卖有限公司对上述房屋进行拍卖，但第一次拍卖流拍。2018年3月8日，我院在上述拟拍卖房屋的门上张贴了优先购买权通知。2018年3月14日，我院在乌鲁木齐晚报上刊登了第二次拍卖公告，并在公拍网上发布了拍卖公告，2018年3月30日新疆标正拍卖有限公司在乌鲁木齐市中级人民法院4楼拍卖厅对该标的物在评估价值的基础上下浮15%即6285903.85元进行了网络+现场司法拍卖，李春华以6285903.85元拍得上述5套房屋，由新疆标正拍卖有限公司给其出具了成交确认书。审理中，杨芸汀出具了《借条》、《银行账户流水》、《股东会议决议》、《租房合同》、《租金收条》、《装修合同》、《装修收条》等相关证据佐证杨芸汀与鑫元泰公司用租金抵借款的相关事实。2014年3月24日，杨芸汀通过新疆天山农村商业银行向王歆睿转账975万元，由鑫元泰公司于当日给杨芸汀出具借条一份。2016年4月21日的《股东会议决议》载明：“就欠杨芸汀1084万元一事，做出决议。一、公司将杨芸汀款项分期还清。先期于4月30日之前还200万元。二、剩余884万元5月30日之前还清。三、如此还款承诺不能如期进行，将以公司全部资产抵债。（位于新市区河南路天和·新城市广场的B座5楼2号、4号、6号、8号、10号写字楼）抵债给杨芸汀。目前此房产证尚未办理，本公司将协助杨芸汀办理产证等一切事项。四、在办理产证之后的三日内，公司全力协助杨芸汀做好过户手续。五、抵债金额以当时市场价格为准，如房款大于借款，多余部分杨芸汀补给公司。如房款小于借款金额，不够偿还借款，则公司给予杨芸汀另外其他方式还款。（以法人及股东个人名下资产做为补偿借款的不足部分。）”该决定有鑫元泰公司股东王歆睿、王丹签字，并加盖了鑫元泰公司印章。同日的《租房合同》载明：鑫元泰公司将新市区河南路天和·新城市广场的B座5楼2号、4号、6号、8号、10号写字楼出租给杨芸汀，租赁期限自2016年4月21日至2031年4月21日，月租金为1.5元/日/平方米，租赁期间水电费由杨芸汀承担，取暖费、燃气费、物业费由鑫元泰公司负担。《租金收条》载明：收到新市区河南路天和·新城市广场的B座5楼2号、4号、6号、8号、10号写字楼租金639万元，租赁使用权共15年。《委托书》中，鑫元泰公司委托杨芸汀办理上述房屋的入住手续及管理房屋的相关事宜。杨芸汀为证实其对新市区河南路天和·新城市广场的B座5楼2号、4号、6号、8号、10号写字楼进行了装修，向本院提供了一份装修合同及杨广东出具的合计金额为33000元的装修款、材料费收条及证人证言。杨芸汀审理中撤回要求确认原告对乌鲁木齐市新市区河南路38号天和·新城市广场B座5层2号、4号、6号、8号、10号房屋享有优先购买的权利的诉讼请求。另查，2017年3月17日，杨芸汀作为原告，将鑫元泰公司、王歆睿、王丹诉至我院，要求偿还借款980万元，并在诉状的事实与理由部分写明，2014年王歆睿向其借款两笔，一笔为975万、另一笔109万。经催要归还104万，剩余980万元未还。因2016年4月21日鑫元泰公司股东会决议，用公司资产抵债，不足部分由股东用个人资产偿还，因此鑫元泰公司、王歆睿、王丹应偿还债务。2017年11月1日杨芸汀申请撤诉，我院作出（2017）新0104民初2328号民事裁定予以准许。以上事实有（2018）新0104执异47号执行裁定书、《银行账户流水》、评估报告书等及庭审笔录存卷为证。本院认为，案外人或者申请执行人提起异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，杨芸汀提供《借条》、《租房合同》、《租金收条》、《装修合同》、《装修收条》等证实其对乌鲁木齐市新市区河南路38号天和·新城市广场B座5层2号、4号、6号、8号、10号房屋享有合法的租赁使用权，但杨芸汀未实际占有使用涉诉房屋，且上述证据的相对方鑫元泰公司、王歆睿、王丹均未到庭，上述证据真伪不明，杨芸汀应当承担举证不能的不利后果。另外，杨芸汀既已与鑫元泰公司达成《租房合同》并占用涉诉房屋，又在本院就借款提起诉讼，与常理有悖。故对杨芸汀要求确认对乌鲁木齐市新市区河南路38号天和·新城市广场B座5层2号、4号、6号、8号、10号房屋享有合法的租赁使用权并要求不得执行房屋拍卖、转让的诉讼请求，本院均不予支持。杨芸汀撤回要求确认原告对乌鲁木齐市新市区河南路38号天和·新城市广场B座5层2号、4号、6号、8号、10号房屋享有优先购买权利的请求不违反法律规定，本院予以准许。被告鑫元泰公司、王歆睿、王丹未到庭视为放弃本案抗辩及质证的权利。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告杨芸汀的诉讼请求。本案案件受理费38836元(原告已预交)，由原告自行负担。如不服本判决，在判决书送达之日起十五日内,本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  刘 萌人民陪审员  陈俊宝人民陪审员  陈 颖二〇一九年四月九日书 记 员  张钟月