文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0509民初950号原告：杨菊英。委托诉讼代理人：叶中，安徽中皋律师事务所律师。被告：苏州上亿置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇中山南路555号。法定代表人：张风凑，董事长。委托诉讼代理人：刘绪伟，公司员工。委托诉讼代理人：李玲玲，公司员工。原告杨菊英与被告苏州上亿置业有限公司（以下简称上亿置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨菊英的委托诉讼代理人叶中、被告上亿置业公司的委托诉讼代理人刘绪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨菊英向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金共计109440元(按照合同规定的最后交付期限的第二日至2018年8月1日按日支付房价款万分之三的违约金)；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《吴江市商品房买卖合同》一份，约定原告作为买受人购买位于当时暂定名为苏州百强汽车商业广场的商铺，原告按照合同约定支付全部房款共计400000元，合同约定被告应于2016年1月31日前将房屋交付给原告使用，被告未按照合同约定履行交房义务，则按照合同约定的最后交付期限的第二日至实际交房之日按日支付房价万分之五的违约金。但被告未按照合同约定履行交房义务，存在逾期交房的违约行为。故原告起诉要求被告承担逾期交房的违约责任。被告上亿置业公司辩称：1、原告购买的房屋已经委托苏州上亿商业管理有限公司（以下简称上亿商管公司）经营管理,并且上亿商管公司根据授权已经将案涉商铺进行出租。原告完全可以根据委托经营管理协议的约定，获取相应的委托经营收益。因此，即便存在逾期交房，原告也不会遭受任何经济损失。2、即便法院认定原告存在经济损失，那么基于案涉房屋委托经营的特殊性，商铺的租金就是原告的预期收益。而与本案同在一个商业项目的其他商铺已经由吴江区法院在2018年委托评估机构进行了市场租金的评估，评估的租金是0.65元/日/平方米，折合购房款的比例就是相当于购房款的日万分之零点六。即便认定原告存在损失，也只能够参照该评估报告所认定的上亿国际汽车城商铺的平均租金作为认定损失的依据，进而对违约金进行调低。3、关于逾期交房的时间，原告主张的逾期时间是错误的。本案当中被告在2018年的3月6日向原告发出了交房通知，自被告发出交房通知之日，逾期房屋交房逾期时间就不应该再继续计算。原告主张将逾期时间计算至其诉请的日期，显然也是违背了客观事实的。4、原告存在逾期付款的情况，根据合同补充协议约定，在原告支付逾期付款违约金之前，被告有权推迟交付房屋，因此，本案中被告不构成逾期交房，原告无权向被告主张逾期交房违约金，被告保留对原告逾期付款违约金的追索权利。本院经审理认定事实如下：2014年10月9日，出卖人上亿置业公司与买受人杨菊英签订了《商品房买卖合同》，约定杨菊英向上亿置业公司购买位于松陵镇云龙路南中山南路西苏州百强汽车商业广场52幢1单元123号商业营业用房，房价款为400000元，签约之日买受人一次性支付；出卖人在2016年1月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。杨菊英于2014年9月27日支付50000元，于2014年10月7日支付其余房款。2014年10月7日，甲方杨菊英与乙方上亿商管公司签订《委托经营管理协议》，约定：甲方将其购买的涉案房屋委托乙方经营管理，委托经营管理期限从该房屋所在市场正式开业之日起算10年，正式开业前三个月为装修和试营业期，甲方同意给予免租并不计入委托期限，乙方承诺在2015年11月8日之前正式开业，若届时未能开业，则委托期限从该日期起计；甲方同意自该房屋的开发商正式通知该房屋交付之日的第二日起，乙方即可直接接管该房屋的经营使用权，并根据经营需要对该房屋进行出租和装修等处置；若甲方未及时与开发商办理该房屋的交接手续，则甲方对乙方的委托管理期限的起算日期也相应后延，从甲方与开发商实际办理完成该房屋的交接手续之日起算；委托期限内前三年该房屋免费交予乙方经营以培育市场，委托期限内的第四年至第十年，该房屋的实际租金收入的90%归甲方所有，其余10%作为委托佣金归乙方所有。2018年2月6日，上亿置业公司取得了涉案房屋的《商品房交付使用通知书》。2018年3月6日，上亿置业公司向杨菊英发出交房通知，2018年4月19日，双方签署了交房流转单。另查明：在本院审理帅海峰、帅皓莹（购买60幢1单元113号房）与上亿置业公司商品房销售合同纠纷一案过程中，上亿置业公司申请对涉案同地段同时期的租金进行评估。经本院委托，江苏国众联土地房地产评估咨询有限公司于2018年11月30日出具了估价报告，结论：评估对象2017年1月1日至2018年3月14日期间的房地产租赁市场价格为0.65元/日/平方米。以上事实，由原告提供的《商品房买卖合同》、发票、收据，被告提供的《委托经营管理协议》、评估报告，原被告当庭陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据该合同约定，被告应在2016年1月31日前将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》的房屋交付原告。第一，被告是否应承担逾期交房违约责任。被告认为原告将涉案房屋委托上亿商管公司经营管理，并未产生实际损失，故应当驳回原告的诉讼请求。本院认为，根据原告与上亿商管公司的《委托经营管理协议》，双方的经营管理期限从原告与被告实际办理完成该房屋的交接手续之日起算，故在被告逾期交房期限内存在实际损失，被告的上述抗辩理由，本院不予采信。综上，被告存在逾期交房违约行为，且该行为造成了原告的实际损失，原告有权要求被告承担违约责任。第二，逾期交房的期间。原告主张违约金计算至2018年8月1日。被告主张计算至其发出交房通知书之日。本院认为，被告发出交房通知后，原告应在合理期限内办理交房手续，本院酌情认定违约金应计算2018年3月17日，超过部分的期限，本院不予确认。第三，违约金的计算。被告认为违约金明显高于原告的实际损失，应当由法院参照评估报告进行调整。本院认为，双方约定的违约金数额明显高于原告的实际损失，综合考虑双方对违约金标准的约定、同地段同类房屋租金的水平、违约金兼具补偿性及惩罚性等因素，本院酌情认定应按照已付房款的每日万分之三的标准计算违约金。双方的《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金是以已交房价款为基数计算，故违约金为93120元（400000元*万分之三*776）。综上，本院认为，原被告之间的《商品房买卖合同》依法成立并生效，现被告逾期交付房屋构成违约，应按照合同约定及法律规定向原告支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告苏州上亿置业有限公司支付原告杨菊英违约金93120元，于本判决生效之日起十日内履行。二、驳回原告杨菊英的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1244元，由原告杨菊英负担180元，被告苏州上亿置业有限公司负担1064元，被告负担之数于本判决生效之日起十日内交至本院。原告已预交诉讼费1064元，本院于本判决生效之日起十日内退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员 王 惠二〇一九年四月八日书记员 马文秋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。