文书内容广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初898号原告：深圳市物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区怡景路怡景花园牡丹村，统一社会信用代码91440300192176034C。法定代表人：陈家发，总经理。委托诉讼代理人：彭晓楠，广东世纪华人律师事务所律师，执业证号14403201431930520。委托诉讼代理人：朱琳琳，广东世纪华人律师事务所律师，执业证号14403201811056590。被告：甄锦藻，男，1940年3月18日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区，被告：梁杏容，女，1949年11月22日出生，汉族，身份证住址广东省广州市东山区，原告与被告物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭晓楠、朱琳琳及被告甄锦藻、梁杏容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告交纳拖欠深圳市罗湖区文锦花园26B座B地自2016年5月1日至2017年5月31日及2017年11月1日至2018年3月31日的物业服务费19170.54元、专项维修资金958.53元，自2017年11月1日至2018年3月31日的电费11609.85元、水费1142.31元、污水处理费327.24元、垃圾处理费73.63元，物业服务费和专项维修资金的滞纳金5961元、水电费和垃圾处理费、污水处理费的滞纳金12014.74元（滞纳金暂计至2018年10月31日，最终应计算至被告还清款项之日止）；2.被告承担本案的诉讼费用。原告在庭后撤回对电费的诉讼请求。事实与理由：原告为深圳市罗湖区文锦花园的物业服务公司，自小区入伙以来，原告一直为小区业主提供物业服务。被告是文锦花园26B座B地（建筑面积355.01平方米）的业主。原告与开发商深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司（下称“深房集团”）签署的《前期物业服务合同》中明确约定：业主或物业使用人按其拥有的物业建筑面积于每月20日前向原告交纳物业服务费和物业专项维修资金，逾期交纳物业服务费、物业专项维修资金等费用应每日按应交费用的万分之五交纳滞纳金。《前期物业服务合同》还约定，原告代收代缴水电费、垃圾处理费、污水处理费，业主或物业使用人应于每月20日前交纳上月水电费等费用，逾期交纳水电等费用每日按应交费用的千分之三交纳滞纳金。被告享受了原告提供的物业服务，却不履行法定和约定的交费义务，被告拖欠从2016年5月1日至2018年3月31日的物业服务费、水电费等费用及滞纳金共计51257.83元，经原告多次催收，被告仍拖欠不交，被告的违约行为严重损害原告合法权益。被告答辩称，一、原告从来没有与被告签订物业服务合同，原告提供的前期物业服务合同，是原告内部上下级之间的合同，对被告没有约束力，该合同被告不认可。二、原告的证据清单里提供被告的《房地产证》复印件，是2018年3月19日被告提供给现在的租户小龙虾店陈滋松签订租赁合同之用，写明“其它无用”。这一事实证明原告与陈滋松合伙共同侵犯被告的合法权益。直到今天陈滋松欠交租金(占用费)6个月56万多元，现在仍紧锁店铺大门违法出让之中。被告已经起诉陈滋松。陈滋松欠原告多少管理费水电费被告不清楚，为什么原告不去追使用人缴交?陈滋松仍然在文锦花园。三、原告提供的《证据清单》第19至72页，是原告单方面编写的，没有证据证实，被告不认可。法律根据是《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，被告从来没有收到原告的书面催交文件。原告同时违反《合同法》第十条第二款。四、原告主张被告缴交2016年5月1日至2018年10月31日的物业费、水电费滞纳金等费用合计51,257.83元，是原告单方面编造的，是一笔糊涂账，毫无事实根据，被告不认可。事实上是2016年3月份至今天，分别有三个不同的租户:第一个租户是红色湘菜馆刘国良，2016年3月已经搬迁到侧边的商铺经营，刘国良将被告商铺堆放杂物，声言由于地铁施工影响其亏本，扬言要被告赔偿150万元才交回房屋，被告诉于罗湖人民法院，法院于2017年5月23日开庭，庭上法官宣布由被告收回房屋。庭后刘国良仍不移交房屋，被告进行破门换锁，收回房屋。2016年3月至2017年5月刘国良欠交多少管理费水电费?被告从来没有接到原告的正式通知。第二个租户是十个海胆徐景浩，徐景浩骗走了其合伙人股金80多万元，另外拖欠装修工人厨师等工资、装修材料费及设备等款项，被深圳市劳动仲裁处张贴公告追讨欠款。徐景浩去向不明。徐景浩2017年7月至2018年3月租用该房屋共8个月，不付分文租金，欠交租金48万元。被告发文给原告文锦花园办事处，要求停水停电，被邓文华拒绝。徐景浩欠交管理费水电等费用被告不知情，从来没有接到原告的正式通知。第三个租户是小龙虾店陈滋松，由2018年3月开始租赁被告房屋，直到今天仍在使用，陈滋松拖欠的租金，被告已经向法院提交了起诉。陈滋松欠交管理费水电等费用被告不知情，从来没有接到原告的正式通知。五、原告文锦花园管理处，违反和超越物业管理的职能范围，插手租户与业主之间的租赁合同纠纷，为租户红色湘菜馆提供假证据，违反最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第115条:单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实，必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。制作证明材料人原告文锦花园管理处主任邓文华拒绝出庭，邓文华矛盾百出地说“难道法院就可以听他们的吗”、“如果我知道他用来和你打官可我是不会写给他的”、“而且法院凭什么可以用来做证据呢?最起码他也要核实一下吧?我哪句说里面的内容管理处可以做证了?”，这事实证明原告违反本条法律，构成根本性的违法，干扰司法公正。六、原告制作的发给被告的《物业管理委托书》，没有法律依据，极不公平。该条文规定:“该房屋欠交水、电、管理费月或以上的。由业主签名，立即给予停水停电处理，因此引起的一切责任全由本人承担，以管理处无关”。反之，业主收不到租金，多次向原告填写递交该《物业管理委托书》，却被原告拒绝。本事实证明原告极其无法、无情、无理。违反物业《司法解释》第二条。原告经常性擅自停水停电:红色湘菜馆租赁时期，原告未有经过本业主同意，对该商铺进行停水停电;十个海胆店徐景浩，不交租金，本业主多次签署递交《物业管理委托书》给原告，要求关停水电，表明一切责任由本业主负责。但被邓文华主任为难，邓文华说:“我可以带你去水制电制的地方，由你操作关停”。如此戏弄被告，被告当然不会接受并当场表示被告没有水电技工证，管理水电是管理处的责任。但后来不知什么时候该商铺被停水停电了。小龙虾店租户陈滋松刚刚进场，对商铺进行装修时，文锦花园管理处要求交水电押金2万元，才能开通水电。经本业主交涉了几天，才同意开通水电，严重影响装修工程进度，损失了几天房租。物业管理公司不具备处置权，对业主随意处置的行为，令业主和租户蒙受极大的损失。七、原告没有物价管理部门审批文件，乱收费，收取租户水电费押金2万元。此事实证明原告违反《物业服务收费管理办法》第六条、第七条;违反国家发改委、建设部《物业服务定价成本监审办法》、《物业服务收费明码标价规定》。八、小区的地铁赔偿款、小区公共地方的停车费、小区公共地方违建商铺的租金收入，原告不向业主公开，违反《物权法》关于小区公共地方属全体业主所有的规定，原告没有经过国土部门、建设部门审批，违反《城市规划法》。文锦花园业主们意见极大，因为没有业主委员会的监督，文锦管理处违法违规。九、原告以《物业服务合同纠纷》为由起诉被告，根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案的《司法解释》第七条规定，业主是“连带责任”，实际使用人是直接的责任，原告应该直接起诉物业实际使用人(刘国良、徐景浩、陈滋松三人)。对于原告的起诉，被告不认可。十、本案主要的违法违规责任是原告文锦花园管理处，一切的法律责任和经济损失由文锦花园管理处负责，包括被告因此而引起的所有经济损失。本院经审理查明如下事实：一、原告与深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司于2013年9月30日签署一份《前期物业服务合同》，明确深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司自1985年入伙之日将文锦花园（包括文锦大厦）委托给原告实行物业管理和综合服务，约定：一、物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中商业物业多层部分物业服务费用（物业服务资金）按照每平方米3元的标准于每月20日前按月向原告交纳，原告代收代缴水电费、垃圾处理费、排污费等费用，按深圳市规定标准收取，业主（使用人）应在每月20日前交纳上月水电费、垃圾处理费、排污费等费用；业主或物业使用人应按时交纳物业服务费用（物业服务资金）、中央空调费、物业专项维修资金等费用，逾期交纳的，原告有权每日按应交费用的万分之五收取滞纳金；业主或物业使用人逾期交纳水电费、垃圾处理费、排污费等费用的，乙方有权每日按应交费用的千分之三收取滞纳金，并有权采取停水停电措施追缴；合同期限自2013年10月1日起至2018年9月30日止。二、深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司系文锦花园的开发建设单位，两被告系文锦花园26B座B地的所有权人，该房产登记的建筑面积为155.65平方米，该房产属于商业物业多层部分，物业专项维修资金按每月每平方米0.15元的标准收取。两被告确认其缴纳了2016年4月的物业服务费及物业专项维修资金，未缴纳2016年5月至2017年5月、2017年11月至2018年3月期间的物业服务费及物业专项维修资金，主张其因在与租户诉讼中，已与管理处邓文华协商诉讼结束后再支付。三、原告提交了2017年及2018年的《抄水表月记表》，记载涉案房产2017年11月至2018年3月水表读数分别为107立方米、184立方米、236立方米、243立方米、246立方米，原告主张该房产水表于2017年11月份进行了更换，基础读数为0立方米。原告提交的《自来水费、污水处理费价目表》记载，商建服务业用水零售自来水单价为3.35元每立方米、污水处理费为1.2元每立方米；《深圳市城市生活垃圾处理费征收标准》记载垃圾处理费为0.27元每立方米；《深圳市发展和改革委员会深圳市税务局关于完善自来水价格政策的通知》记载，2017年8月1日起非居民生活用水零售价格为3.77元每立方米。原告与深圳市水务（集团）有限公司于2011年8月20日签订《深圳市城市供排水合同》，记载用水地点为文锦花园，约定由原告缴纳水费（包括自来水费、污水处理费）。原告提交水费发票、污水垃圾处理费专用收据，以证明其已代缴水费、污水及垃圾处理费。四、原告提交其工作人员邓文华于2018年4月3日与被告的微信聊天记录，记载管理处对被告催缴水电、管理费等欠费。被告主张原告未在欠交第一个月及时通知业主，积累几年才提出，超出诉讼时效。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告自愿撤回对电费的相关诉讼请求，是对其合法权益的自由处分，本院予以准许。深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司系文锦花园的开发建设单位，其与原告签订的《前期物业服务合同》对业主有约束力，两被告作为文锦花园涉案房产的业主，应当依照《前期物业服务合同》的约定履行义务。关于物业服务费用及物业专项维修资金，从原告提供的聊天记录，可证明原告已向被告催收费用，且相关请求未超出诉讼时效。原告已向被告提供了物业服务，且被告亦确认未缴纳2016年4月之后的费用，因此，被告应当依约向原告缴纳物业服务费用，并依法缴纳由原告代收的物业专项维修资金。涉案房产建筑面积为155.65平方米，原告依照355.01平方米的标准向被告收取费用缺乏法律依据，本院以建筑面积155.65平方米为标准，计得涉案房产每月的物业服务费用为466.95元（3×155.65）、物业专项维修资金为23.35元（0.15×155.65），被告应当向原告支付2016年5月至2017年5月、2017年11月至2018年3月共计18个月期间的物业服务费8405.1元、物业专项维修资金420.3元（详见附表）。原告要求被告按照日万分之五的标准支付滞纳金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持，本院按照欠费金额及欠费时间，计得截止庭审之日即2019年3月6日，被告应支付物业服务费用及物业专项维修资金的滞纳金为3169.54元（详见附表），且被告应当以8825.4（8405.1+420.3）元为本金，自2019年3月7日起按照日万分之五的标准支付滞纳金至全部款项清偿之日止。关于水费，原告已提交被告用水量及原告垫付水费的初步证据，因被告未能提交反驳证据，本院对原告主张的被告用水量及原告垫付的事实予以采信。根据水表读数，被告2017年11月至2018年3月期间的用水量分别为107立方米、77立方米、52立方米、7立方米、3立方米，因此，被告应当向原告支付该期间水费927.42元、污水处理费295.2元、垃圾处理费66.42元。原告要求被告按照日千分之三的标准支付滞纳金，标准过高，本院酌定被告按照年化利率24%的标准支付滞纳金。本院按照欠费金额及欠费时间，计得截止庭审之日即2019年3月6日，被告应支付水费、污水处理费及垃圾处理费的滞纳金为351.03元（详见附表），且被告应当以1289.04元（927.42+295.2+66.42）为本金，自2019年3月7日起按照年利率24%的标准支付滞纳金至全部款项清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告甄锦藻、梁杏容应当自本判决生效之日起十日内向原告深圳市物业管理有限公司支付2016年5月至2017年5月、2017年11月至2018年3月期间的物业服务费人民币8405.1元、物业专项维修资金人民币420.3元；二、被告甄锦藻、梁杏容应当自本判决生效之日起十日内向原告深圳市物业管理有限公司支付截止2019年3月6日物业服务费用及物业专项维修资金的滞纳金人民币3169.54元，并自2019年3月7日起以人民币8825.4元为本金，按照日万分之五的标准支付滞纳金至全部款项清偿之日止；三、被告甄锦藻、梁杏容应当于本判决生效之日起十日内向原告深圳市物业管理有限公司支付2017年11月至2018年3月期间水费人民币927.42元、污水处理费人民币295.2元、垃圾处理费人民币66.42元；四、被告甄锦藻、梁杏容应当于本判决生效之日起十日内向原告深圳市物业管理有限公司支付截止2019年3月6日水费、污水处理费及垃圾处理费的滞纳金人民币351.03元，并自2019年3月7日起以人民币1289.04元为本金，按照年利率24%的标准支付滞纳金至全部款项清偿之日止；五、驳回原告深圳市物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币541元，由原告负深圳市物业管理有限公司负担人民币400元，被告甄锦藻、梁杏容负担人民币141元（原告已预付，被告负担之数应当自本判决生效之日起十日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  黄晓美二〇一九年四月三日法官助理刘早磊书记员黄子珊附表：                           物业服务费              物业专项维修资金              欠费起始日期              欠费天数              滞纳金              用水量              水费（3.77元/立方米）              污水处理费（1.2元/立方米）              垃圾处理费（0.27元/立方米              欠费起始日期              欠费天数              滞纳金                  2016年5月              466.95              23.35              2016-5-21              1020              250.05                                                                                                                            2016年6月              466.95              23.35              2016-6-21              989              242.45                                                                                                                            2016年7月              466.95              23.35              2016-7-21              959              235.10                                                                                                                            2016年8月              466.95              23.35              2016-8-21              928              227.50                                                                                                                            2016年9月              466.95              23.35              2016-9-21              897              219.90                                                                                                                            2016年10月              466.95              23.35              2016-10-21              867              212.55                                                                                                                            2016年11月              466.95              23.35              2016-11-21              836              204.95                                                                                                                            2016年12月              466.95              23.35              2016-12-21              806              197.59                                                                                                                            2017年1月              466.95              23.35              2017-1-21              775              189.99                                                                                                                            2017年2月              466.95              23.35              2017-2-21              744              182.39                                                                                                                            2017年3月              466.95              23.35              2017-3-21              716              175.53                                                                                                                            2017年4月              466.95              23.35              2017-4-21              685              167.93                                                                                                                            2017年5月              466.95              23.35              2017-5-21              655              160.57                                                                                                                （续上表）                           物业服务费              物业专项维修资金              欠费起始日期              欠费天数              滞纳金              用水量              水费（3.77元/立方米）              污水处理费（1.2元/立方米）              垃圾处理费（0.27元/立方米              欠费起始日期              欠费天数              滞纳金                  2017年11月              466.95              23.35              2017-11-21              471              115.47               107              403.39              128.4              28.89              2017-12-21              441              162.58                   2017年12月              466.95              23.35              2017-12-21              441              108.11               77              290.29              92.4              20.79              2018-1-21              410              108.77                   2018年1月              466.95              23.35              2018-1-21              410              100.51               52              196.04              62.4              14.04              2018-2-21              379              67.90                   2018年2月              466.95              23.35              2018-2-21              379              92.91               7              26.39              8.4              1.89              2018-3-21              351              8.47                   2018年3月              466.95              23.35              2018-3-21              351              86.05               3              11.31              3.6              0.81              2018-4-21              320              3.31                   合计              8405.1              420.3                                            3169.54                              927.42              295.2              66.42                                            351.03