呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初365号原告：杨贵平，男，汉族，1960年9月11日出生，住鄂尔多斯市。委托诉讼代理人：崔志东，内蒙古伊敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱艳玲，内蒙古伊敏律师事务所律师。被告：呼和浩特市达昕泰房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区锡林北路48号天和大厦B座1901-1906室。法定代表人：石枣树，该公司执行董事。委托诉讼代理人：林鑫，北京市京师（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鹏博，北京市京师（西安）律师事务所律师。原告杨贵平诉被告呼和浩特市达昕泰房地产开发有限责任公司（以下简称达昕泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨贵平及其委托诉讼代理人崔志东、朱艳玲，被告达昕泰公司的委托诉讼代理人林鑫、李鹏博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨贵平向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行原被告签订的《商品房买卖合同》，向原告交付昕泰大观小区商品房20套；2、判令被告按原告已经支付房款总价每日万分之0.5支付逾期交房违约金，自2015年5月20日至房屋实际交付之日止（暂计算至2018年10月20日为1556250元）；3、判令被告履行原被告签订的《商品房买卖合同》，为原告办理商品房权属证书；4、判令被告按已付房款的0.5%支付延迟办理房屋权属证书违约金125000元；5、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告股东赵宝因项目开发等原因，导致资金紧张，向原告借款本金合计2500万元。2015年5月，被告全体股东出具了一致同意用案涉房屋抵顶赵宝借款的股东会决议，依据该股东会决议，原被告签订了20份商品房买卖合同，合同约定的房屋交付时间和权属证书办理时间早已超过，但时至今日，被告仍未交付房屋，且拒绝办理房屋权属证书。原告多次沟通无果，诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告达昕泰公司辩称，一、本案中所争议的诉讼标的房屋为被告根据股东会决议为案外人赵宝欠付原告债务所提供的担保，从而原被告签订了《商品房买卖合同》，但原告所称赵宝的借款事实情况不清，且本案的判决结果与案外人赵宝存在直接的利害关系，请求依法通知赵宝为本案第三人参加诉讼，以便查明事实、妥善解决纠纷；1、被告出具的《股东会决议》仅为提供担保的意思表示，为被告公司内部决议，并未对债权的真实性、金额以及后续债务的承担进行明确，案外人赵宝利用上述股东会决议，擅自与原告签署《商品房买卖合同》，被告偿还债务后由此造成的损失，应当由赵宝向被告承担，因此本案的判决结果与案外人赵宝存在直接的利害关系；2、同时，赵宝以相同的手段、方式，恶意虚构、扩大债务金额，串通其他案外人损害被告公司利益，并已涉嫌刑事犯罪，其在该刑事案件中实施的诈骗手段即为利用虚假的文件对外借款，并且所借款项的实际金额均与借款合同约定的金额存在巨大差异，现刑事案件正在二审阶段。因此，本案中赵宝与原告之间的债权债务关系的真实性、合法性系《商品房买卖合同》所订立的基础，希望法院通知赵宝参加本案诉讼并提供相应的证据，以便查清基础法律事实；3、若上述情况无法查明，则原告所称借款的效力无从考证，在此基础上，原告要求被告承担责任，则将给被告的合法权益造成巨大损害；综上，被告请求法院能够依职权通知赵宝作为第三人参加本案的诉讼，以查明案件事实，妥善解决纠纷；本案所涉股东会决议的内容实际系为赵宝向杨贵平借款的担保，且本案双方及赵宝对签订《商品房买卖合同》的真实意思均为担保，依据相关法律规定，原告无权要求被告交付房屋并办理产权证书；1、根据《商品房买卖合同》的内容，该合同的签订时间为2015年5月20日，但合同约定的交房时间为2014年10月28日之前，案涉房屋在签订买卖合同之前已经实际具备交付条件；根据房屋买卖市场通常的交易习惯，买受人如以房屋买卖作为真实意思表示的，在房屋符合交付条件下签订买卖合同时，即会进行房屋的交付，而原告在合同签订后至今长达3、4年的时间里，均未向被告主张交付房屋，不符合常理；2、案涉合同约定的房屋价格为每平方米3500-3800元，远低于签订合同当时的实际市场价（6000元），价格仅为市场价格的60%，如果被告拟通过以房屋偿还赵宝的借款，也应当按照房屋市场价进行折算；若按照实际的房屋市场价进行折算，则被告必然不会与原告签订多达20套《商品房买卖合同》，因此，本案所涉《商品房买卖合同》并非当事人双方的真实意思表示；3、被告作为独立法人主体，有权利维护自身的合法财产及权益，但纵观本案《商品房买卖合同》签订的过程，被告仅涉及为案外人赵宝偿还欠款的义务而无其他的权利保障，无从向赵宝主张追偿责任。而根据双方真实意思表示，上述房屋均为担保措施，被告在承担担保责任后即有向赵宝追偿之权利，方符合客观事实；由此可知，本案所涉《商品房买卖合同》并非真实的房屋买卖意思表示，而是以签订买卖合同的方式为赵宝向杨贵平的借款提供担保，被告与原告在签订案涉《商品房买卖合同》时，对此也是知晓且默认的，依据法律规定，本案应实为民间借贷纠纷，因此原告无权要求被告交付房屋并办理产权证书，并且在本案借贷纠纷中，在审查赵宝所借款项真实性的前提下，应对被告的追偿权予以确认，以保证被告的合法权益得以实现；原告无权要求被告承担逾期交房以及逾期办证的违约责任；1、本案所涉《商品房买卖合同》的签订时间为2015年5月20日，在合同签订时，合同内容明确房屋的交付日期为2014年10月28日，即原告明确知晓房屋已经符合交房条件可以收房，但原告在长达3-4年的时间内，未向被告主张交付房屋，被告不存在拒不交付房屋的情形，因此原告无权要求被告承担逾期交房的违约责任；2、原告所主张的违约金计算基础金额为赵宝向杨贵平借款2500万元，即使被告支付逾期交房违约金，亦应当按照《商品房买卖合同》约定的房屋价款计算，而不应以杨贵平所主张的2500万元为基础进行计算；3、按照杨贵平所述，房屋并未实际交付，则根据商品房买卖合同的约定，房屋办理产权证书的期限并未开始计算，被告不存在迟延办证的违约情况，不应当承担该违约责任。综上所述，请求法院依法查明事实，依法裁判，维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月17日，原告（出借人，甲方）与赵宝、刘俊先（借款人，乙方），保证人李飞云、李俊峰（丙方）签订了《借款合同》，约定：乙方向甲方借款人民币3000万元。2015年5月，被告股东石枣树、杨文兵、赵宝达成《股东会决议》，内容为：经股东会研究决定，呼和浩特市达昕泰房地产开发有限责任公司开发的昕泰大观项目的房源，详见房源明细附表，公司股东赵宝将以上房源明细附表房屋偿还杨贵平的借款。全体股东同意股东赵宝偿还借款债务。2015年5月20日，原、被告签订了20份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于××小区1-1-201、6-2-1801、6-2-1401、6-2-801、6-2-101、6-1-1402、6-1-1401、6-1-101、5-1-1402、5-1-1401、4-2-1402、4-2-1401、7-2-901、7-2-801、7-2-201、7-2-101、7-1-1402、7-1-1401、7-1-1301、7-1-101号二十套房屋，房屋总建筑面积为4268.5平方米，总价款为16611346元；合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年10月28日前，将商品房交付买受人使用，延期规定：6、出卖人向买受人发出交房通知后，买受人未在规定的时间内到出卖人处办理交接手续的；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。2018年9月13日至2018年11月，原告与被告工作人员通过微信协商交房事宜。2018年11月19日，呼和浩特市中级人民法院作出（2017）内01刑初43号刑事判决书，公诉机关为内蒙古自治区呼和浩特市人民检察院，被告人为赵宝、吕倩，公诉机关指控罪名为诈骗罪。其中达昕泰公司法定代表人石枣树、股东杨文兵作为证人陈述：达昕泰公司的股东为石枣树、杨文兵、赵宝，分别占公司40%、25%、35%的股份，2015年5月，公司股东会决定同意赵宝用昕泰大观小区内价值3500万元的商品房抵顶欠付杨贵平的借款。庭审中，被告认可涉案房屋2014年10月28日已经具备交付条件；原、被告认可涉案房屋已经全部网签在原告名下，赵宝所涉的刑事案件不包括本案涉案房屋。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告抗辩称《商品房买卖合同》为被告公司股东赵宝欠付原告借款的担保，根据被告认可的《股东会决议》内容，及（2017）内01刑初43号刑事判决书中，被告法定代表人、股东的陈述，原被告签订的《商品房买卖合同》，系为被告同意以此房屋抵顶赵宝欠付原告的借款，非借款的担保，故对于被告的此抗辩理由，本院不予支持，原、被告之间已形成房屋买卖合同关系；被告请求追加赵宝为本案的第三人，因原、被告之间系房屋买卖合同关系，原告诉请系以合同为基础，请求被告履行房屋买卖合同约定的义务，本案的判决结果与赵宝之间并不存在法律上的利害关系，至于被告是否享有对赵宝的追偿权，以及被告与赵宝之间是否存在其他法律关系，不属于本案的审查范围，故对于被告的此请求，本院不予支持；对于原告请求被告交付涉案房屋的诉请，被告认可涉案房屋已具备交付条件，故对于原告的此诉请，本院予以支持；对于原告请求被告支付自2015年5月20日至房屋实际交付之日止的违约金诉请，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应于2014年10月28日之前向原告交付房屋，因双方签订合同的时间晚于约定交付的时间，被告亦认可签订合同时，房屋已具备交付条件，故被告应于2015年5月20日向原告交付房屋；被告抗辩称原告未向其主张交付房屋，因根据《商品房买卖合同》中关于延期交房的规定，及房屋买卖一般惯例，被告作为开发企业，向买受人发出交房通知，系其应履行的义务，故对于被告的此抗辩理由，本院不予支持；被告未按照约定的时间向原告交付房屋，已经构成违约，应当承担违约责任，根据双方签订的《商品房买卖合同》对于逾期交房的违约责任的约定，被告违约金的计算时间应自交付期限的次日起计算，即自2015年5月21日起计算；根据原告向本院提交的其与被告工作人员的微信记录，原、被告于2018年9月13日对于房屋的交付事宜进行了协商，应视为被告于此日向原告发出了交房通知，故本院支持原告请求的逾期交房违约金计算自2015年5月21日至2018年9月13日；对于原告请求以欠款金额2500万元计算违约金的基础，被告抗辩称应按照合同约定的金额计算，因原告未向本院提交证据证明原、被告对于涉案房屋的抵顶金额存在其他约定，故本院依照双方签订的《商品房买卖合同》约定的金额计算，对于被告的此抗辩理由，本院予以支持，以房屋总价款16611346元计算；对于原告请求按照合同约定每日万分之0.5计算违约金，即年利率1.825%，符合法律规定，本院予以支持；综上，对于原告请求被告支付2015年5月21日至2018年9月13日的违约金1007478元（16611346元×1.825%×1213天÷365天）的诉请，本院予以支持；对于原告请求被告办理房屋产权证，及支付逾期办理房屋产权证的违约金的诉请，因根据双方《商品房买卖合同》的约定，被告于房屋交付使用后730日内，协助原告取得房屋权属证书，被告办理房屋产权证的条件未成就，被告亦未违反合同约定，故对于原告的此诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：被告呼和浩特市达昕泰房地产开发有限责任公司立即向原告杨贵平交付位于××小区1-1-201、4-2-1402、4-2-1401、5-1-1402、5-1-1401、6-1-1402、6-1-1401、6-1-101、6-2-1801、6-2-1401、6-2-801、6-2-101、7-1-1402、7-1-1401、7-1-1301、7-1-101、7-2-901、7-2-801、7-2-201、7-2-101号的二十套房屋；被告呼和浩特市达昕泰房地产开发有限责任公司于本院判决生效之日起十日内向原告杨贵平支付逾期交房违约金1007478元；驳回原告杨贵平的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：案件受理费收取人民币175206元，由被告呼和浩特市达昕泰房地产开发有限责任公司负担170781元，原告杨贵平负担4425元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 韩 宇人民陪审员 杨广学人民陪审员 曹 帅 二〇一九年四月二十八日书 记 员 苏君洁