汕头市金平区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0511民初3765号原告：陈石仁，男，1981年12月23日出生，汉族，住汕头市濠江区，委托诉讼代理人：杜晓、徐琳，均系广东众大律师事务所律师。被告：陈军树，男，1953年5月10日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：林远华，男，1959年1月7日出生，汉族，住汕头市金平区，原告陈石仁诉被告陈军树、林远华案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月29日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年1月17日公开开庭进行了审理。原告陈石仁、委托诉讼代理人杜晓、徐琳到庭参加诉讼，被告陈军树、林远华经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认位于汕头市金韩路一横5号603房（以下简称603房）全套房产为原告所有；2、停止对603房的执行，并解除查封；3、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：本案603房原系被告林远华向其所在单位汕头市物资联合总公司购得，并于1994年11月4日取得《房地产权证》（证号列粤房字第××号，所有权性质为有限私有房产）。2007年1月，原告以80000元的价格向被告林远华购买该房产，后双方于2014年4月补充签订《房屋买卖协议》。被告林远华收到原告交付的80000元房款后便将上述房产交付给原告，原告自2007年至今一直占有、使用该房产。自原告向被告林远华购得并实际占用上述房产以来，原告一直为办理该房产过户登记手续奔走，但因被告林远华拒绝配合，因被告林远华的过错，直至2014年4月，原告不得已之下自行奔走办理过户登记手续，目前已经完成部分手续，具体情况为：原告自行奔走办理了房改房上市交易、办理过户的相关部分手续，因603房系有限产权，需缴纳土地使用权出让金、分摊公共面积房价款、增值收益金，即“三金”以及需被告林远华本人的协助，但被告林远华一直不予配合。故原告虽然已经取得了载明“产权人为陈石仁”（即原告）的宗地图，但后续房产过户登记手续被搁置至今，原告甚是无奈。故原告系603房的真实权利人既有充分的事实依据，也有充分的法律依据，应当依法予以确认。被告陈军树与被告林远华民间借贷纠纷执行一案在执行期间法院查封了603房，但原告才是该房产的真实权利人，故原告于2018年10月25日向汕头市金平区人民法院提起执行异议，请求停止对该房产的执行并予以解封，法院受理并经审查后作出（2018）粤0511执异55号《执行裁定书》（以下简称《裁定》），以“不动产物权的变动应以登记发生效力”以及“认定《房屋买卖协议》尚未发生效力”为由，裁定驳回原告的异议请求，原告认为，《裁定》既存在错误又依据不足。我国《物权法》规定“不动产物权变动应经依法登记发生效力”系为对外公示，即对第三人来说，不动产物权权属以产权证上登记的产权人为准，但不动产物权变动的登记与否并不影响房产买卖双方签订买卖协议的效力，房产买卖合同并不需要以登记为合同成立及生效要件。被告林远华自愿将本案房产出让于原告，原告也支付了合理的对价，双方在公平、自愿下签订《房屋买卖协议》，且被告林远华也将房屋交付原告占有使用多年，依据法律规定，双方签订的《房屋买卖协议》依法成立且生效，应认定双方的买卖关系有效。原告正是因客观原因无法及时办理本案房产过户手续，故本案房产才会仍登记于被告林远华名下，而被告林远华因与被告陈军树发生经济纠纷导致其名下该房产被法院执行，原告为维护自身权益，特向法院提起诉讼，恳请上述诉讼请求。被告陈军树应诉后给本院来信辩称，本被告在2018年11月5日接到汕头市金平区人民法院执行局人员通知之前，并不知道涉案房产为原告所有；被告林远华与原告2007年订立《房屋买卖协议》时，是被告林远华经济辉煌的时候，不可能将房产以80000元的价格出售给原告；在执行局工作人员的见证下，本被告拨打了被告林远华的电话，被告林远华声称原告原本没有房子居住，恰巧其有一套房产，便让原告住了进去，当时并没有收取原告80000元，有可能是被告林远华的儿子向原告收取了80000元，但被告林远华不知情，其将房子的相关事宜都交与儿子处理。原告在诉状中提到的2007年原告向被告林远华支付了80000元，被告林远华将房产出让给原告的事实与实际情况不符。本被告不否认原告自2007年起在603房居住至今的事实，但现上述房产的房权证仍登记在被告林远华名下，现被告林远华的债务就应由其财产来清偿。被告林远华应诉后未到庭参加诉讼，庭后接受本院询问时称，603房登记在本被告名下，该房系原单位分配本被告的房改房，因该套房一直空着，后来原告要求将房子卖给他，并以现金形式80000元卖给原告，本人只知道出卖80000元，也有拿到80000元，其他不清楚。原告向法院呈交的《房屋买卖协议》，该协议中“林远华”的签名是本被告所签的，上述房屋买卖交易都是本被告儿子和原告在操办，当时一直有说要去过户，可能因为二次房改需要补差价，所以一直没有办理。本院经审理认定事实如下：被告陈军树与被告林远华民间借贷纠纷【案号：（2017）粤0511民初1916号】一案，双方于2017年8月29日达成调解协议。但因为被告林远华没有按照协议约定期限付还欠款，被告陈军树向本院申请强制执行。本院于2018年4月10日裁定查封了被告林远华名下603房全套房产，同年6月30日，裁定拍卖上述房产。原告于2018年10月25日向本院提出书面异议，请求法院中止对603房全套房产的执行，并解除查封。本院于2018年11月8日作出（2018）粤0511执异55号《执行裁定书》裁定驳回原告的异议请求。原告于2018年11月29日向本院起诉并提出前述诉讼请求。另查明，上述603号房全套房产权属人现登记在被告林远华名下，属于有限私有产权。2007年1月25日原告与被告林远华签订一份《房屋买卖协议》，内容载明：“本人于2007年1月份经林远华先生同意，自愿把汕头市金韩路一横5号603号房一套，卖给陈石仁先生，房款80000元全款一次性付清。因该处房屋涉及两次房改，暂不能过户，处理该屋两次房改事宜后，户主需配合过户事宜”。自2007年1月起原告居住在上述603房至今。2014年原告与被告林远华在办理过户登记手续中，因603房系有限产权，需缴纳土地使用权出让金、分摊公共面积房价款、增值收益金而搁置。以上事实，有原告提交的原告及被告林远华《身份证》、《被告陈军树人口信息查询资料》、《房屋买卖协议》、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》、《宗地图》、《房屋分户平面图》、《发票联》、《房地产估价报告书》、《房改房上市买卖、交换缴交“三金”证明书》、《汕头市区房改房上市交易核准申请表》、《不动产产权情况表》及（2018）粤0511执异55号《执行裁定书》等在卷为证。本院认为，本案属案外人提出的执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，当事人对原告自2007年1月起至被查封之前居住在案涉房产603房的事实均无异议，争议焦点在于：1.《房屋买卖协议》是否合法有效；2.案涉房产603房未办理过户登记是否因原告自身原因。关于《房屋买卖协议》是否合法有效的问题原告与被告林远华签订的《房屋买卖协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效，对合同当事人产生法律约束力。二、关于案涉603房未办理过户登记是否因原告自身的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消失，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”原告与被告林远华签订《房屋买卖协议》后，并没有依法进行变更登记，不发生案涉603房所有权转让、变更的法律后果。案涉603房仍然登记在被告林远华名下，该登记对外具有公示效力，被告林远华是案涉603房的所有权人。原告与被告林远华签订《房屋买卖协议》时明知案涉603房系有限产权，办理过户手续时需缴纳土地使用权出让金、分摊公共面积房价款、增值收益金，但在协议中不约定上述费用由谁分担，在2014年办理过户手续时仍因上述问题无法达成协议而搁置，致查封之前案涉603房仍登记在被告林远华名下。因此，案涉603房未办理过户登记有原告自身因素所致。综上，原告虽然与被告林远华签订了合法有效的书面买卖合同，但因自身原因未办理案涉603房的过户手续，因此不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，就案涉603房不享有排除强制执行的民事权益。故原告请求确认603房全套房产为原告所有；以及停止对603房全套房产的执行，并解除查封，理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告陈石仁的诉讼请求。本案受理费4300元由原告陈石仁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判长  郑启生审判员  张少玉审判员  许丹媛二〇一九年四月十八日法官助理陈奕璇书记员李旎附件：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消失，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中国人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条第一款当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五天内向上一级人民法院提起上诉。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。