云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终1225号上诉人（原审被告）：李保坤，男，汉族，1964年9月10日出生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：李国权，国浩律师（昆明）事务所律师。被上诉人（原审原告）：王乙婷，女，汉族，1990年3月7日出生，住云南省昆明市西山区，现住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：蔡雅晨，云南耀律律师事务所律师。委托诉讼代理人：田茹玺，云南耀律律师事务所实习律师。原审第三人：昆明美屋房地产经纪有限公司，住所地：云南省昆明市盘龙区白沙河片区白沙润园小区一期商业1层7室。法定代表人：孟清照。上诉人李保坤因与被上诉人王乙婷、原审第三人昆明美屋房地产经纪有限公司（以下简称“美屋公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初10340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李保坤上诉请求：1.撤销昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初10340号民事判决；2.驳回被上诉人的全部诉讼请求;3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定“合同签订时被告和第三人明知原告未取得涉案房屋产权证，故特别约定了交付首付款当日进行预约公证，但未对具体时间进行明确约定，尔后被告又以原告未取得房屋产权证拒绝支付首付款，违反合同约定，其对合同不能履行存在过错。”属于认定事实错误。客观事实是，上诉人与被上诉人经第三人的介绍，于2017年12月2日签订《房屋买卖居间合同》约定将被上诉人位于白沙润园小区一期4幢2单元102室及一期4号停车场负一层D403号车库作价140万元出售给上诉人。双方未就支付首付款的时间进行约定，是因为被上诉人未能提供其合法有效文件证明其可以进行二手房交易。合同未能履行的直接原因是因为在合同签订后因昆明的房产一直在涨价，被上诉人不愿按照合同约定价格交易，一直通过第三人告诉上诉人，该房屋要涨价，要求将本案合同项下的房屋涨价至人民币200万元（以下均为人民币），否则就不卖了。对此上诉人认为，签订合同确实是自己本意，但从140万元涨到200万元，上诉人无法接受。关于这一事实，被上诉人在其一审起诉状中也称“涉案房屋类似户型、近似面积房屋市场价值195万元，已升值39%，按照原合同继续履行将显失公平”。这一表述明显表达是因为房屋要涨价而不想履行合同。其次，一审当中被上诉人所提交的被上诉人与第三人的对话短信截图、电话录音，也可以证明同样的事实，即被上诉人要求涨价。一审在卷证据完全可以证实并非是上诉人拒绝履行合同，而是被上诉人在合同约定价格的基础上要求涨价而拒绝履行合同。所以一审法院认为上诉人违反合同约定，属于认定事实错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第94条第（四）项的规定即:当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。可以解除合同。且认为“因双方对合同的解除均存在过错”于是判令解除合同，上诉人认为是错误的。首先双方在合同中没有约定履行支付首付款的具体时间，既然没有约定具体的履行时间，如何界定“迟延履行债务”这一事实，只有在合同约定履行期届满时，负有履行义务的一方没有履行，才能视为迟延履行。其次，在整个过程中上诉人没有违约行为，也无其他违约行为。本案中合同的合法有效，一审法院是认可的，既然认可合同的合法有效，那么被上诉人没有任何证据证明上诉人违反了合同的任何一条约定。反而是被上诉人所有的证据证明，双方在这之前完全是围绕房屋要涨价这一个焦点在协商，而最终是因为被上诉人要求涨价而导致合同无法履行，违约的是被上诉人。因此一审法院依据上述法条解除合同，属于适用法律错误。王乙婷辩称，首先，李保坤明知王乙婷当时没有取得涉案房屋房产证，双方才约定办理买卖预约公证；其次，李保坤缴纳了5万元定金后，不再支付首付款，妄图以之前的价款锁定房屋一年之久，明显不符合市场交易规则；最后，在本案合同签订之后，王乙婷多次催李保坤交70万元首付款并完成买卖预约公证，但李保坤一再拖延，系李保坤违约。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。美屋公司述称，因为被上诉人要涨价，导致合同不能履行。王乙婷向一审法院起诉请求：1.判令解除王乙婷、李保坤与昆明美屋房地产经纪有限公司于2017年12月2日签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令李保坤支付的购房定金50000元不予退还；3.判令本案诉讼费由李保坤承担。一审法院认定的事实：2017年12月2日，王乙婷（甲方）与李保坤（乙方）及第三人美屋公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方将位于万科白沙润园小区一期4幢2单元102室及一期4号车库-1层D403号出售给乙方，成交价为140万元。签订合同时，乙方交付定金5万元，交由丙方代为保管，甲方出具收款收据。同时，因签订合同时王乙婷未能出具房屋产权证，故双方约定，乙方首付70万元当日做买卖预约公证并完成交房，剩余尾款70万元于办理产权过户当日办理贷款或现金支付；具备产权交易之日起一个月内甲方配合乙方办理过户手续，否则视为违约，如果乙方付清全部房款，暂时不要求过户的，甲方有义务在任何时候配合乙方办理产权过户手续。签订合同后，李保坤依约向王乙婷支付了50000元定金并由第三人保管。2017年12月22日起，王乙婷要求李保坤支付首付款并办理预约公证，李保坤以王乙婷尚未取得房屋产权证为由拒绝支付首付款。2018年8月，王乙婷取得房屋产权证后要求上涨房屋的交易价，李保坤未明确拒绝，但双方经过反复协商后未能达成一致。故王乙婷诉至一审法院主张其诉讼请求中的权利。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。本案中，王乙婷、李保坤及美屋公司于2017年12月2日签订的《房屋买卖居间合同》系三方的真实意思表示，真实、合法、有效，对各方当事人均具有法律约束力。三方应当按照合同约定履行各自的义务。签订合同时李保坤和美屋公司明知王乙婷未取得涉案房屋产权证，故特别约定了交付首付款当日进行预约公证，但未对具体时间进行明确约定，尔后李保坤又以王乙婷未取得房屋产权证拒绝支付首付款，违反合同约定，其对合同不能履行存在过错。王乙婷在尚未取得房屋产权证前并没有因为李保坤拒绝支付首付款的行为提出解除合同，而是在取得产权证后提出涨价，该行为与合同约定不符，但李保坤未明确拒绝涨价，双方对涨价的金额进行了协商，属于双方同意对涉案房屋价格进行变更，但后期因对房屋价格不能达成一致未能履行合同。综上，李保坤、王乙婷在履行合同的过程中均存在过错导致合同未能履行，现王乙婷主张解除合同，李保坤虽不同意，但涉案合同已不适宜继续履行。故对王乙婷主张解除合同的诉请一审法院予以支持。因双方对合同的解除均存在过错，互不承担违约责任，王乙婷主张不予退还定金50000元的请求一审法院不予支持。在合同解除后第三人应当将其保管的定金50000元退还给李保坤。二审中，上诉人、被上诉人、原审第三人均未向本院提交新的证据。一审法院认定的事实与二审法院查证的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：《房屋买卖居间合同》应否解除？针对争议焦点，本院认为，本案中，王乙婷、李保坤及美屋公司于2017年12月2日签订的《房屋买卖居间合同》系三方的真实意思表示，真实、合法、有效，对各方当事人均具有法律约束力，三方应当按照合同约定履行各自的义务。该合同约定了“首付七十万元，当日作买卖预约公证”、“具备产权交易之日起1个月内甲方配合乙方办理过户手续”，由此可以，签订合同时李保坤和美屋公司明知王乙婷未取得涉案房屋产权证，不具备立即签订房屋买卖合同和过户的条件。虽然《房屋买卖居间合同》中并未约定“首付七十万元，当日作买卖预约公证”的具体时间，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项的约定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”王乙婷有权要求随时履行，结合王乙婷与美屋公司法定代表人的短信记录来看，王乙婷在签订《房屋买卖居间合同》后一个多月时间仍向美屋公司提出尽快办理房屋买卖预约公证，并未表示上涨价格或者拒绝交易。从诚实信用的角度看，李保坤也应尽快与王乙婷进行买卖预约公证并支付首付款，使双方的权利、义务处于更加稳定的状态。反观李保坤，其未提交证据证明其要求王乙婷尽快办理房屋买卖预约公证并要求支付首付款，而是以王乙婷未取得产权证为由拒绝履行合同的该约定。至于王乙婷在取得房屋产权证之后与李保坤协商涨价，但双方并未协商达成一致，不能视为对《房屋买卖居间合同》约定的变更。故李保坤已经违反了合同的约定和法律的规定，拒不履行主要合同义务，构成根本违约，王乙婷有权解除其与李保坤签订的《房屋买卖居间合同》中房屋买卖的内容。但《房屋买卖居间合同》既包括了房屋买卖合同，又包括了美屋公司关于居间的内容。美屋公司已经提供了交易的信息，促使王乙婷、李保坤订立房屋买卖合同，居间合同不应当解除。另外，一审法院驳回王乙婷不予退还李保坤定金5万元的诉讼请求，王乙婷并未上诉，故本院对于该判决结果予以维持。综上所述，李保坤的上诉不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但关于解除居间合同的处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条第二项、第九十四条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初10340号民事判决；二、解除上诉人李保坤与被上诉人王乙婷于2017年12月2日签订的《房屋买卖居间合同》中房屋买卖合同；三、驳回被上诉人王乙婷的其他诉讼请求。一审案件受理费525元，由王乙婷承担，二审案件受理费1050元，由李保坤承担。本判决为终审判决。审判长 刘 涛审判员 杨章亮审判员 李 娜二〇一九年四月二十三日书记员 杨光普