广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0204民初2585号原告（执行案外人）：韶关林场建设开发公司，住所地：韶关市浈江区南郊二公里半国营韶关林场办公楼三楼。法定代表人：**钦，该司总经理。委托诉讼代理人：沈海荣，广东怿胜律师事务所律师。被告：范力安（申请执行人），男，汉族，1986年4月11日出生，住韶关市武江区，被告：李庚茂（被执行人），男，汉族，1983年2月9日出生，住韶关市浈江区，原告韶关林场建设开发公司（以下简称林场公司）与被告范力安、李庚茂案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林场公司委托诉讼代理人沈海荣、被告范力安到庭参加诉讼。被告李庚茂经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林场公司向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行位于韶关市浈××区莲花北路××·阳光××房（复式），撤销对上述房屋的司法变卖结果并解除对该房屋的查封；2、判决确认位于韶关市浈××区莲花北路××·阳光××房（复式）仍归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告范力安与李庚茂民间借贷纠纷一案，浈江区人民法院受理后，于2016年12月8日以（2016）粤0204财保41号民事裁定书查封了位于韶关市浈××区莲花北路××·阳光××房（复式），并于2017年4月27日作出了（2016）粤0204民初2555号民事判决书，判决李庚茂向被告范力安偿还借款本金148000元及相应利息。该判决生效后，浈江区人民法院在执行被告范力安（申请执行人）与李庚茂（被执行人）民间借贷纠纷一案中，于2018年5月20日作出（2018）粤0204执911号执行裁定书，裁定拍卖位于韶关市浈××区莲花北路××·阳光××房。同年8月28日作出（2018）粤0204执911号执行裁定书，裁定变卖位于韶关市浈××区莲花北路××·阳光××房。2018年10月8日，浈江区人民法院向原告发出（2017）粤0204执911函，需调取执行标的商品房买卖合同及相关资料。2018年10月16日，原告对浈江区人民法院在执行被告范力安与李庚茂民间借贷纠纷一案中，对位于韶关市浈××区莲花北路××·阳光××房（复式）进行司法变卖提出执行异议。浈江区人民法院于2018年10月29日作出（2018）粤0204执异26号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。根据《物权法》等相关法律法规的规定，浈江区人民法院裁定驳回原告的执行异议，属于事实认定不清，适用法律错误。浈江区人民法院强制执行并司法变卖的本案执行标的即位于韶关市浈××区莲花北路××·阳光××房（复式），并没有办理不动产登记，没有登记在李庚茂名下，依法不属李庚茂的房产，不得对该房屋进行强制执行，应依法停止。1、李庚茂仅依与原告签订的商品房买卖合同享有合同债权，不享有该房屋的物权权利。本案执行标的是原告作为开发商出售的一手房，李庚茂与原告仅签订有商品房买卖合同且该合同尚处于房管部门“申请备案”阶段，并没有办理产权登记手续，根据物权法定原则，涉案房产仍属于原告所有，李庚茂不享有该执行标的的任何物权权利，李庚茂作为买受人只是依双方房屋买卖合同享有债权。商品房合同备案制度只是一种行政管理手段，不创设任何物权权利。2、李庚茂认购的本案执行标的系按揭贷款购房，因逾期偿还贷款，贷款银行已诉讼并依武江区人民法院作出的已发生法律效力的（2017）粤0203民初2055号民事判决书，向原告主张李庚茂逾期还款的连带担保清偿责任，原告已于2018年3月22日向贷款银行代偿李庚茂应偿贷款本息及其他费用共568232.57元。李庚茂对原告已构成合同的根本性违约，双方房屋买卖合同目的已不能实现，李庚茂不能再以该房屋买卖合同取得执行标的产权，其物权变动请求权已不能实现。即便被执行人的房款已全部付清，在开发商只是办理了自己名下整栋大产权证，还没有分户给购房者办理房产证前，依物权法的规定，该房产登记在开发商名下，房产仍属开发商即原告所有。此时，买受人只是依双方房屋买卖合同享有债权，他可诉讼开发商办理房产证，但是不能直接诉讼确权房产归自己所有，法院也不能只依据备案买卖合同直接认定房产归买受人所有，这只是一个合同之债，即便办理备案登记或预告登记也不改变这一法律事实。执行法院在本案中不得进行强制执行并实体处分。3、依《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。但法律法规规定除外。”因此，不动产物权的变动只能在登记后生效，未经登记，物权不得发生变动即不发生物权转让的效力；同时依《不动产登记暂行条例实施细则》第四章第二十四条第二款“未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律法规另有规定的除外”。因此，房屋所有权没有进行初始登记不能转移登记。浈江区人民法院司法变卖的本案执行标的并没有登记在李庚茂名下，无权对该房产强制执行并实体处理。4、根据最高院、国土资源部、建设部联合发布的法发【2004】5号《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二条规定：“人民法院对土地使用权、房屋进行实体处理前，应向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。”、第十六条规定：“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记。”《民事诉讼法》第二百四十七条规定：“财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产。”《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”上述规定明确只有被执行人名下的财产才可正式查封，才可进入实体处理程序。执行标的尚未登记在被执行人名下前，法院可以采取预查封措施但不得处理，浈江区人民法院对本案执行标的进行的司法变卖明显违反了上述法律规定，应立即停止。物权具有法定性，不动产的设立、变更、转让或消灭，均须经过登记方才具有法律效力。法院将被执行人只是网签申请备案还没有给被执行人办理产权证，尚不具备物权的涉案房屋进行变卖，不仅违反法律规定也直接损害了房屋权属人即原告的合法权益，同时法院直接把法律意义上开发商的房产直接裁定给了竞买人，这中间就少了一个买受人缴纳契税的环节，实际上也可能会造成国有资产的流失。故原告提起诉讼，请求维护当事方的合法权益。被告范力安辩称，1、权属登记先由开发商完成初始登记，后买受人可自行申办产权，期间开发商负有提供相应协办义务。2、涉案房屋已进行了初始登记，2015年底开具了售房发票，李庚茂是买受人，至于原告代偿的银行款是其承担阶段性担保，从而让银行在房屋未登记抵押前进行放款，不能因此改就能买受人及产权归属，原告应向买受人追偿代偿金。被告李庚茂未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年11月24日，原告韶关林场建设开发公司与被告李庚茂签订《商品房买卖合同（现售）》，由被告李庚茂购买林语?阳光雅苑10幢12层1204房（复式），总价款为770000元，被告李庚茂向原告支付首期房价款240000元，剩余价款向中国建设银行股份有限公司韶关市分行申请贷款支付。2015年11月30日，原告及被告李庚茂与中国建设银行股份有限公司韶关市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告李庚茂向中国建设银行股份有限公司韶关市分行借款530000元，由原告作为保证人。2015年12月21日，原告向被告李庚茂出具发票，证实其已收齐李庚茂购房款770000元。2016年12月，被告范力安向本院提起诉讼，要求被告李庚茂偿还其借款及利息。后经本院判决，被告李庚茂应偿还范力安借款本金148000元及利息8178.67元。因李庚茂未履行上述判决的还款义务，故范力安向本院申请执行，本院于2018年5月20日作出（2018）粤0204执911号执行裁定书，裁定拍卖被执行人李庚茂名下的位于韶关市浈××区莲花北路××阳光××房。同年8月28日作出（2018）粤0204执911号执行裁定书，裁定变卖被执行人李庚茂名下的位于韶关市浈××区莲花北路××阳光××房。同年9月13日，杨文玲在韶关市浈江区人民法院于淘宝网开展的“广东省韶关市浈江区莲花北路72号林语?阳光雅苑10幢1204房”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出，同年9月26日，本院作出（2017）粤0204执911号执行裁定书，裁定位于韶关市浈××区莲花北路××阳光××房的所有权归买受人杨文玲所有，该房屋所有权自本裁定送达买受人杨文玲时起转移。杨文玲于2018年9月28日签收上述裁定书。同年10月8日，本院向韶关林场发出（2017）粤0204执911号函，需调取该房屋的商品房买卖合同及相关资料。2018年10月16日，原告向本院提出执行异议，认为涉案房屋为原告所有，本院执行损害了其合法权益，后本院作出（2018）粤0204执异26号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。现因原告对本院驳回其异议请求的裁定不服，故向本院提起本案诉讼。另查明，因被告李庚茂未能如期偿还中国建设银行的借款本息，经韶关市武江区人民法院判决，解除原告韶关林场建设开发有限公司、被告李庚茂与中国建设银行股份有限公司韶关市分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，原告韶关林场建设开发有限公司对被告李庚茂的偿债义务承担保证责任。2018年3月22日，原告代偿了被告李庚茂对中国建设银行股份有限公司韶关市分行的全部欠款568232.57元。本院认为：本案系案外人执行异议之诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任；”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案中，原告林场公司以涉案房产尚未登记在被告李庚茂名下为由，提起案外之执行异议之诉，根据查明的事实分析评判如下：一、事实及法律上，原告与被告李庚茂发生了不动产物权转让法律关系，涉案房产经由原告与被告李庚茂依双方有效商品房买卖合同成交买卖，并依法办理了合同备案和初始登记手续，房屋交易款亦通过按揭贷款等形式全部付清给原告；而原告与按揭银行之间因设立阶段性担保承担了被告李庚茂未如期还贷的责任是不同主体间另一法律关系，两种法律关系均分别受缔约合同权利义务的约束，而原告在上述担保合同中所受的损失已有担保法之规定，即可依法向被告李庚茂行使追偿权。二、关于法院强制执行，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十九条规定：被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。可见，在原告已收齐涉案房产对价支付的，取得合同权利的情况下，虽未办理产权过户登记手续，人民法院可以对房产进行查封、扣押。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条规定：“财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产。”《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”故原告认为法院不得强制执行涉案房产与事实和法律不符。三、本案证据上，在案证据证实案涉房产经买卖后进行了合同备案和初始登记的事实双方均确认，原告仅以未转移产权登记为由并不能证实就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故其主张不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第二百四十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十九条、《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条判决如下：驳回原告韶关林场建设开发公司的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告韶关林场建设开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  欧倩余人民陪审员  郭文杰人民陪审员  叶春芳二〇一九年四月三十日法官助理邹叶凤书记员朱祖芳