云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初966号原告：禄劝银河大酒店有限公司。住所云南省禄劝屏山镇咪油村委会，统一社会信用代码：915301286956811398。法定代表人：李胜江，董事长。委托诉讼代理人：吴小东，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。被告：叶铸成，男，白族，1976年12月14日生，云南省人，身份证住址云南省昆明市五华区，现住云南省禄劝县阳光尚居Ｂ区。委托诉讼代理人：李雨嫱，云南真宇律师事务所律师，特别授权代理。原告禄劝银河大酒店有限公司诉被告叶铸成商品房购销合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告禄劝银河大酒店有限公司的委托诉讼代理人吴小东，被告叶铸成及其委托诉讼代理人李雨嫱到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告向原告支付购房款278256元及资金占用费（自2014年8月28日起至款项实际付清之日止按年利率6%计算，暂计至2019年1月8日为73042.2元），合计351298.2元。2.判令被告按照每天50元计算，自2014年8月29日起，暂计至2019年1月8日的违约金共计79650元。以上合计430948.2元。3.本案全部诉讼费由被告承担。原告向本院提交的事实与理由：2014年8月28日，原、被告双方签订编号为C-501的《商品房购销合同》，约定被告购买原告开发建设的银河首座.精英公寓C幢5层01号房；房屋总价款为533324元，被告应于2014年8月28日前一次性支付给原告。并约定自合同约定的付款期限届满的次日起，如乙方逾期付款则按照逾期每日50元向甲方支付违约金。合同签订后，被告未按协议约定支付购房款，经原告催缴后至今未付。被告的行为已严重违约，因向被告追索未果，为维护原告合法权益诉至法院。被告叶铸成辩称：原告诉讼请求缺乏事实及法律依据请求驳回。1.实体而言双方签订合同后还签订认购协议，双方明确约定按照每平米面积2200购买精英相关房屋，合计900多万元是20多套房屋，合同备案价格与实际售价无关，涉案房屋价款为255068元，被告已经全额支付完毕。2.合同中约定支付价款时间是2014年8月28日前，程序来看到原告起诉超过诉讼时效，综上所述，请求驳回原告诉讼请求。原告、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院在后文中一并阐述。经审理，本院确认事实如下：2014年8月28日，原告（甲方）与被告（乙方）《商品房购销合同》，合同编号为C-501。合同约定被告向原告购买原告开发的位于禄劝县银河首座精英公寓银河商务酒店C幢501号商品房，商品房总价款为人民币533324元。乙方（被告）于2014年8月28日前，一次性将房价款总额（人民币）533324元支付给甲方（原告）。自本合同约定的应付款时限届满后次日起至实际付款之日起30天内，乙方按每天50元向甲方支付违约金，合同继续履行。该《商品房购销合同》于2014年9月12日在禄劝彝族苗族自治县房产交易管理中心办理备案，登记号：禄房交（商）2014242号。2014年9月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《禄劝银河大酒店有限公司精英公寓商品房认购协议》，约定乙方（被告）自愿认购甲方（原告）开发的禄劝精英公寓B座、C座共计22套商品房，22套商品房总建筑面积为2523.37㎡，双方协商售价为2200元/㎡，合计总价款人民币：伍佰伍拾伍万壹仟肆佰壹拾肆元整（￥5551414元），该总价款含精装房装修费及房内现有设施费用。为不影响甲方营销计划，乙方同意按甲方售楼部定价合计金额9430390元进行合同备案（备案价格与实际售价无关）。具体房屋面积、位置、房号见附表。2014年9月12日，原告出具收据载明：兹收到叶铸成C-501号房款￥255068元。2015年4月原告将该房屋交由被告管理使用。该房至今未办理产权登记。2016年9月9日，被告向云南省禄劝彝族苗族治县人民法院提起诉讼，其诉讼请求为：依法判决被告履行《商品房购销合同》，协助原告办理房屋产权登记证。云南省禄劝彝族苗族自治县人民法院受理后，因禄劝银河大酒店有限公司经公告送达起诉状及开庭传票，无正当理由未到庭应诉，经缺席审理，于2017年1月18日作出（2016）云0128民初1526号民事判决书，判决如下：被告禄劝银河大酒店有限公司继续履行与原告叶铸成签订的《商品房认购协议》和《商品房购销合同》，即协助原告叶铸成办理精英公寓C-501号房的《不动产产权证书》。被告对该判决不服，向昆明市中级人民法院申请再审称：“本案申请人与被申请人之间不存在商品房买卖合同关系，双方签订商品房买卖合同系为其他借款提供担保，原审法院认定双方签订的商品房买卖合同真实有效属于适用法律错误。原审法院根据错误事实判决申请人履行商品房买卖合同并协助办理产权证同样属于适用法律错误。请求对本案进行再审”。经审理，昆明市中级人民法院作出（2018）云01民申228号《民事裁定书》，驳回禄劝银河大酒店有限公司的再审申请。现原告诉请被告按《商品房购销合同》约定的价款支付未付房款诉如前述。本院认为，原、被告之间的法律关系系商品房的购销合同纠纷，故立案案由定为房屋买卖合同纠纷不妥，予以纠正。原、被告签订的《商品房购销合同》及《禄劝银河大酒店有限公司精英公寓商品房认购协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均有法律约束力。首先，对于双方诉争的《商品房购销合同》及《禄劝银河大酒店有限公司精英公寓商品房认购协议》性质如何认定，本院认为，认购协议系预约合同，而预约合同与本合同相对，是指当事人约定将来订立某种合同的合同，预约合同当事人的义务是订立本合同，本合同是预约合同履行的结果。《禄劝大酒店有限公司精英公寓商品房认购协议》从标题及内容看属于认购性质，其并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖的主要内容即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况、商品房的销售方式、付款时间、交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺、水电气讯配套等承诺和有关权益责任。同时，认购协议将22套房屋笼统的约定在一个合同中，不符合商品房一房一合同一备案的要求，认购协议的内容不足以产生对房屋进行备案及进行产权登记的依据。故《禄劝银河大酒店有限公司精英公寓商品房认购协议》不具备商品房销售合同的内容，故本院确认双方于2014年9月10日签订的《禄劝银河有限公司精英公寓商品房认购协议》系预约合同。其次，对于原、被告对《商品房销售合同》及《禄劝银河有限公司精英公寓商品房认购协议》的履行情况，原、被告进行备案登记的是《商品房购销合同》而不是《禄劝银河大酒店有限公司精英公寓商品房认购协议》，涉案房屋的产权办理登记及向国家交纳税款，均必须以该商品房购销合同为依据，对外具有公示效力。从被告在（2016）云0128民初1526号案件中，其作为原告起诉的诉讼请求为：“请求人民法院依法判决被告履行《商品房购销合同》，协助原告办理房屋产权登记”。可见被告在该诉讼中要求履行的是《商品房购销合同》。综上，本院确认原、被告履行的是《商品房购销合同》。第三、被告是否已按《商品房购销合同》的约定支付房款。被告提交说明人罗军、叶铸屏分别出具的受委托付款说明及2014年1月10日及2014年1月17日从户名罗军、叶铸屏账户转账到昆明鸿乙名业房地产开发经营有限公司禄劝分公司账户共计人民币5822370元的银行流水，欲证明已按《禄劝银河大酒店有限公司精英公寓商品房认购协议》的内容支付完购房款，原告明确表示没有收到过房款。本院认为被告提交的证据证明支付款项的相对方并不是原告方，在其未能举证证明原告委托昆明鸿乙名业房地产经营有限公司禄劝分公司收款的前提下，不足以认定已支付过房款的事实，同时该款项与《禄劝银河大酒店有限公司精英公寓商品房认购协议》约定的总价款5551414元明显不符，故本院确认被告未支付过房款。虽然被告未能举证证明通过银行转账及现金方式支付房款255068元的事实，但鉴于原告于2014年9月12日出具给被告的收据载明C-501号房款255068元，故本院视为被告支付的C-501号房款为255068元。根据《商品房购销合同》确定的价款为533324元，被告尚未支付的款项为278256元，故对原告主张被告支付购房款278256元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求按每天50元计算，自2014年8月29日起暂计至2019年1月8日的违约金79650元，有合同约定，且并未超过法律规定的范围，本院予以支持。第四，原告的起诉是否已超过诉讼时效，2018年9月6日云南省昆明市中级人民法院作出（2018）云01民申228号《民事裁定书》，驳回禄劝银河大酒店有限公司的再审申请时止，诉讼时效开始计算。原告于2019年1月9日向本院主张权利，并未超过法律规定的时效，故对被告认为原告的起诉已超过诉讼时效的抗辩主张依法不成立。第五，《禄劝银河大酒店有限公司精英公寓商品房认购协议》是否构成对《商品房购销合同》内容及价款的变更。如前所述认购协议系预约合同，不具有商品房购销合同的性质。签订时间在后的预约合同不足以产生对商品房购销合同的内容进行变更的效力，故对被告认为《禄劝银河大酒店有限公司精英公寓商品房认购协议》变更了《商品房购销合同》关于价款约定的抗辩主张无事实及法律依据，依法不能成立。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、被告叶铸成于本判决生效之日起十日内支付原告禄劝银河大酒店有限公司房款人民币278256元及违约金人民币79650元。二、驳回原告禄劝银河大酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7764元，由被告叶铸成承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行;申请强制执行的期限为二年。审 判 长  李韵桃人民陪审员  张晓云人民陪审员  熊绍勤二〇一九年四月十九日法官助理何雅蓉书记员李春梅