广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终22833号上诉人（原审被告）：吴本雪，男，1976年1月1日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：付东海，男，1973年3月29日出生，身份证住址：山东省汶上县，系吴本雪承租涉案店铺的员工。被上诉人（原审原告）：深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司，住所地：广东省深圳市龙岗区平湖街道华南国际工业原料城**交易广场**，统一社会信用代码：914403000801380847。负责人：张文鸿，总经理。委托诉讼代理人：谭璐，女，1985年12月13日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区，系该公司员工。上诉人吴本雪因与被上诉人深圳市好百年家居连锁股份有限公司龙岗分公司（以下简称好百年公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初11046号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理,现已审理终结。上诉人吴本雪上诉请求：一、撤销原审判决；依法改判驳回好百年公司一审请求或发回重审；二、判令好百年公司负担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。涉案纠纷涉及两类不同法律关系，其一为“房屋租赁合同纠纷”，其二为“服务合同纠纷”。在租赁合同纠纷中，吴本雪为承租方，好百年公司为出租方；在服务合同纠纷中，吴本雪为接受服务的一方，好百年公司为提供服务的一方，两类法律关系适用的权利、义务和归责原则各不相同，根据审判实践中“一案一诉”的规定，一审法院应该分别立案，分别审理。二、一审判决认定事实错误。1、2017年7月15日之后的服务费（3.5个月）46389元没有实际发生，好百年公司无权主张。本案事实应从房屋租赁合同关系和服务合同关系分别审查认定，《房地产租赁协议》指向标的为租赁物和租金，涉案租金为每月每平方米15元，租赁面积为165.68平方米，即每月租金为2485.2元；《经营服务合同》指向的标的为经营服务和服务费，涉案服务费为每月13254元。2017年7月15日前,吴本雪利用承租商铺和从事经营的行为同时存在，因此，可据此计收租金及服务费。但2017年7月15日之后，好百年公司强行停止为商铺供电，吴本雪亦终止经营，自此，好百年公司实际停止为吴本雪提供经营服务，吴本雪亦未再接受好百年公司服务，因此，好百年公司无权就2017年7月15日之后主张服务费。2、《经营服务合同》系好百年公司原因违约解除导致，吴本雪不应承担违约责任及后果。2017年5月20日，吴本雪所承租经营的商铺玻璃大门被人恶意损坏，好百年公司除推卸责任之外，未履行任何赔偿义务。吴本雪支付服务费并没有享受到对等的服务，吴本雪有权行使同时抗辩权，拒付服务费仅是吴本雪的自我救济手段之一。2017年7月15日，好百年公司未对前述违约行为作出处理之前，擅自停止对吴本雪商铺供电，直接导致吴本雪经营终止。好百年公司以实际行为单方解除《经营服务合同》，致使合同目的无法实现，好百年公司应承担单方解除《经营服务合同》的违约责任。3、好百年公司未经吴本雪同意，强行搬空并占有吴本雪商铺物品，涉嫌侵占吴本雪财产，一审法院应就此责令好百年公司提供物品清单，并核实价格，依法按留置物品的法律规定处理。被上诉人好百年公司答辩称，一审事实认定清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人好百年公司一审诉讼请求：l、确认好百年公司、吴本雪签署的《房地产租赁协议》与《经营服务合同》已于2017年12月31日解除；2、吴本雪向好百年公司支付截至2017年12月31日拖欠的租金、经营服务费、电费等其他费用共计163607元；3、吴本雪向好百年公司支付逾期付款违约金13332.76元（暂计至2017年12月31日，自2017年3月6日起，按日息万分之五的标准计算至款项付清之日止）；4、吴本雪承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明，2016年3月11日，好百年公司、吴本雪签订一份《房地产租赁协议》，约定吴本雪承租好百年公司位于深圳市龙岗区××街道××五金化工塑料物流区×期的×楼×号物业，用于经营“国邦门窗”，租赁面积为165.68平方米，租赁期限从2016年3月18日起至2019年8月31日止，租赁保证金为2485元，租金为15元/月/平方米，吴本雪应于每月5号前将当月租金足额支付给好百年公司。其中协议第5.3.4条约定，因吴本雪重大违约行为，好百年公司根据本协议约定提前解除本协议的，租赁保证金不予返还。协议第8.2条约定，吴本雪是该房地产的安全管理责任人，好百年公司提供的公共秩序维护员、公共秩序维护设备、监控系统及相关系统，仅为维护公共区域和协助公安机关、各商户处理安全事件之用，并不构成好百年公司有义务负责吴本雪的财产安全或人身安全，吴本雪仍应按规定做好该房地产的安全工作。协议第14.1条约定，如果吴本雪未按时付清租金、或其它应付款项的，每逾期一日，吴本雪应按欠付金额的万分之五向好百年公司支付违约金，直至付清之日止；如果吴本雪未按时付清水电费的，每逾期一日，吴本雪应按欠付金额的千分之三标准向好百年公司支付违约金，直至付清之日止；逾期累计达30天，视为吴本雪同意好百年公司有权采取包括但不限于停水、停电等措施以促使吴本雪缴交所有应交款项（包括欠付款项及违约金等），由此造成的损失，由吴本雪自行承担。协议第14.2.1条约定，吴本雪拖欠租金、水电费或其它应付款项，且拖欠日期累计达30天或以上（无论好百年公司是否曾催促吴本雪支付）的，属于重大违约，好百年公司有权随时单方解除本协议（不视为违约），收回该房地产和另行出租，不退还吴本雪已付租金及租赁保证金，吴本雪还应向好百年公司支付相等于租赁保证金总额的违约金，并另行赔偿好百年公司的损失。协议第15.2条约定，任何一方采用邮寄方式给对方发送通知的，当邮政单位或速递公司按通常方式将邮件送至对方联系地址时，即视为对方已收到了该通知；若因“地址不详”、“查无此人”、“电话不通”、“对方拒收”或其它原因，导致邮件被退回的，也视为已经送达。2016年3月11日，好百年公司与吴本雪签署一份《经营服务合同》，约定好百年公司为吴本雪承租的深圳市龙岗区××街道××五金化工塑料物流区×期的×楼×号店铺及该商场整体的经营提供经营管理等服务，合同期限为2016年3月18日至2019年8月31日，每月经营服务费为13254元，每期经营服务费于当期起始日的5日前向好百年公司付清，经营服务费保证金为13254元。其中合同第13.01.a条约定，吴本雪未按时向好百年公司交纳包括但不限于经营服务费、商品质量保证金等各项应交款项的，每逾期一日，吴本雪应按照欠付金额的万分之五向好百年公司支付违约金。合同第13.02.b条约定，吴本雪拖欠应交款项（包括但不限于经营服务费、商品质量保证金等费用）二十日以上(含二十日)或出现2次逾期支付前述应付款项的，为吴本雪根本违约，好百年公司有权随时单方终止或解除合同，除不予退还吴本雪所交合同履约保证金及其他费用外，并可视情况要求吴本雪赔偿好百年公司的损失。2016年3月11日，好百年公司、吴本雪双方签订一份《补充协议》，约定了吴本雪交纳租金及经营服务费的方式，具体内容为：吴本雪单月应交纳标准费用总额（租金＋经营服务费）15739元，此费用以下简称A费用；或优惠后的单月经营费用4142元，此费用以下简称B费用；合同期内第一年度，吴本雪需交3个月A费用，分别在第1、5、9月份交纳，B费用在其余月份交纳，合同期内第二年度，吴本雪需交6个月A费用，分别在第1、3、5、7、9、11月份交纳，B费用在其余月份交纳，合同期内第三年度，吴本雪需交9个月A费用，分别在第1、2、3、5、6、7、9、10、11月份交纳，B费用在其余月份交纳，合同期内第四年度，吴本雪需交5个月A费用，分别在每个月交纳；如吴本雪未全面、完整、及时履行合同及协议中约定的义务，或有违反本合同及协议之行为的，则吴本雪不享有费用优惠，当吴本雪违约行为发生时，吴本雪应在支付下一期费用时向好百年公司补支付当月违约行为及之前期间内已享受的全部优惠。上述合同签订后，好百年公司将涉案商铺交付吴本雪使用，双方确认吴本雪正常交纳租金及经营服务费至2017年2月，从2017年3月开始拖欠。2017年5月24日，好百年公司向吴本雪发出《违约警示函》，催促吴本雪支付截至2017年5月24日共拖欠的租金、经营服务费等共计31538.5元。2017年10月31日，好百年公司向吴本雪邮寄发出《解除租赁合同通知书》，称截至2017年10月18日，吴本雪共欠租金、经营服务费等费用共计80679.5元，已构成根本违约，自吴本雪收到本通知之日起解除双方2017年3月11日签订的租赁合同及相关协议，如吴本雪未在指定时间内及时完成撤场的，视为吴本雪放弃租赁铺位内的所有商品和该租赁铺位内的任何其他财产所有权，好百年公司有权使用、变卖或通过其他方式处理，且不再另行通知。好百年公司按吴本雪在合同中提供的地址邮寄，快递单显示“上门无此人，电联无此人”，邮件被退回。好百年公司称，其向吴本雪邮寄了《解除租赁合同通知书》之后，于2017年10月底、11月初将涉案商铺另行出租给他人使用。关于电费，好百年公司诉请吴本雪支付2017年3月至2017年8月的电费2888元，吴本雪辩称对2017年7月之前电费2414元无异议，但称其正常经营至2017年7月，故不应支付2017年8月份电费474元。关于促销费，好百年公司请求吴本雪支付2017年3月至2017年8月的促销费501元，吴本雪辩称对2017年7月之前促销费1元无异议，但其正常经营至2017年7月，故不应支付2017年8月份促销费500元。关于好百年公司主张的消防款，吴本雪确认好百年公司已代其支付消防款2828元，但称其已向好百年公司交纳了消防款押金5000元，请求在押金中直接抵扣。好百年公司对吴本雪交纳消防押金5000元的事实不予确认，不同意抵扣，吴本雪亦无法提交消防押金的收款收据及相关支付证据。一审法院认为，好百年公司与吴本雪签订了《房地产租赁协议》、《经营服务合同》、《补充协议》，双方已形成了合法有效的合同关系，应依法予以保护。双方应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。依据本案查明事实，吴本雪拖欠好百年公司租金、经营服务费已达到双方约定的好百年公司有权解除《房地产租赁协议》、《经营服务合同》、《补充协议》的条件，好百年公司享有合同解除权。好百年公司于2017年10月31日向吴本雪发出解除合同函，并于2017年10月31日收回涉案商铺，故一审法院确认《房地产租赁协议》、《经营服务合同》、《补充协议》于2017年10月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据《补充协议》约定，“违反本合同及协议之行为的，则吴本雪不享有费用优惠。当吴本雪违约行为发生时，吴本雪应在支付下一期费用时向好百年公司补支付当月违约行为及之前期间内已享受的全部优惠。”由于吴本雪从2017年3月起不向好百年公司缴纳各项费用，违反了《补充协议》的约定，租金、经营服务费的计算应当按照按月无优惠进行计算，即每月均需支付租金2485元、经营服务费为13254元。故吴本雪拖欠好百年公司2017年3月至2017年10月的租金19880元、经营服务费106032元，吴本雪应当予以支付。由于好百年公司确认已于2017年10月底已收回涉案商铺，故对2017年11月1日之后的租金及经营服务费不予支持。吴本雪辩称因2017年5月其商铺玻璃门被打烂故拒交租金，由于该理由不构成拒交租金的法定理由，一审法院对吴本雪该意见，不予采纳。关于吴本雪辩称2017年7月被停电，无需交纳2017年8月之后租金的问题，由于吴本雪从2017年3月已开始拖欠租金，根据合同约定，好百年公司有权停水停电，吴本雪在2017年8月之后仍未搬离，故仍需支付2017年8月之后的租金及经营服务费。关于电费，吴本雪确认尚拖欠好百年公司2017年7月之前的电费2414元，故应予支持。对于2017年8月份电费474元，因好百年公司未提交证据证明，吴本雪亦不予认可，故一审法院不予支持。关于促销费，吴本雪认可2017年7月之前促销费1元，应予以支付。关于2017年8月份促销费500元，因好百年公司未提交证据证明，吴本雪亦不予认可，故一审法院不予支持。关于消防款，吴本雪确认好百年公司已代其支付消防款2828元，故好百年公司请求吴本雪支付，一审法院予以支持。吴本雪辩称在消防押金5000元中直接抵扣，但未提交消防押金收据，好百年公司对此亦不予认可，故一审法院对吴本雪抵扣的主张不予支持。吴本雪如存在消防押金5000元问题，可另循法律途径解决。关于好百年公司请求的租金、经营服务费等费用的逾期付款违约金问题，考虑到本案因吴本雪违约，故租金、经营服务费按照《补充协议》约定无优惠方案进行计算，已足以弥补因违约造成的损失，故对好百年公司的该请求一审法院不再支持。一审法院判决：一、确认好百年公司与吴本雪签订的《房地产租赁协议》、《经营服务合同》、《补充协议》于2017年10月31日解除；二、吴本雪应于判决生效之日起三日内支付好百年公司2017年3月至2017年10月期间的租金19880元；三、吴本雪应于判决生效之日起三日内支付好百年公司2017年3月至2017年10月期间的经营服务费106032元；四、吴本雪应于判决生效之日起三日内支付好百年公司2017年3月至2017年7月期间的电费2414元；五、吴本雪应于判决生效之日起三日内支付好百年公司2017年3月至2017年4月期间的促销费1元；六、吴本雪应于判决生效之日起三日内支付好百年公司消防款2828元；七、驳回好百年公司的其他诉讼请求。本案受理费1919元，由好百年公司承担497元，由吴本雪承担1422元。本院经审理查明，原审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，吴本雪与好百年公司签订了《房地产租赁协议》、《经营服务合同》、《补充协议》，双方形成了合法有效的合同关系，双方的合法权益均受保护。三份协议都是基于吴本雪租赁好百年公司的涉案商铺而签订，共同约定了双方的权利义务，因此，原审基于三份协议审理本案，并无不当。本案的争议焦点系吴本雪是否应当支付2017年5月之后的服务费。吴本雪主张其商铺在2017年5月被打烂玻璃门，好百年公司未履行赔偿责任，吴本雪行使同时抗辩权，拒付服务费。对此，本院认为，本案中并无证据证明吴本雪商铺系因好百年公司的过错导致损失、好百年公司应当赔偿损失，而且好百年公司在2017年5月提供了经营服务，吴本雪主张行使同时抗辩权，缺乏依据，本院不予支持。吴本雪从2017年3月开始拖欠租金，根据合同约定，好百年公司有权停水停电，该行为并不是以实际行动解除合同。好百年公司在2017年7月停水停电，但吴本雪未从涉案商铺搬出，好百年公司仍提供了经营服务，而且吴本雪的违约行为亦实际造成好百年公司经营服务费损失，吴本雪应支付经营服务费直至好百年公司收回涉案商铺。吴本雪拖欠租金超过三十日、拖欠经营服务费超过了二十日，根据合同约定，已经构成了根本违约，好百年公司有权随时单方终止或解除合同。因此吴本雪主张好百年公司单方解除合同应承担违约责任，缺乏依据，本院不予支持。原审其他处理并无不当，本院依法予以确认。至于吴本雪主张的好百年公司侵占财产问题，因吴本雪未依法提起反诉，本院不予处理，吴本雪可另循途径解决。综上所述，吴本雪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2923元，由吴本雪负担。本判决为终审判决。审判长 罗  映  清审判员 何  万  阳审判员 罗    巧二〇一九年四月十八日书记员 朱温岛(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。