广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初329号原告（反诉被告）：广东美喇健康管理有限公司，住所：广州市番禺区洛浦街北环路83号E座211-215单元。统一社会信用代码：914401013473913037。法定代表人：邹节伟。委托诉讼代理人：吴奕，男，该公司职员。委托诉讼代理人：林燕亮，男，该公司职员。被告（反诉原告）：广东康宁保健有限公司，住所：广州市番禺区桥南街陈涌村上澳东街十八巷1号109、110、201、301，统一社会信用代码：914401013043549400。法定代表人：冼文坚，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴诗琳，广东佑昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兆前，广东佑昌律师事务所律师。原告（反诉被告）广东美喇健康管理有限公司（以下简称美喇公司）诉被告（反诉原告）广东康宁保健有限公司（以下简称康宁公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，被告（反诉原告）康宁公司于2019年1月23日提起反诉，本院作合并审理。本案依法适用简易程序于2019年1月30日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）美喇公司的委托诉讼代理人林燕亮、吴奕，被告（反诉原告）康宁公司的委托诉讼代理人吴诗琳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）美喇公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《高明项目租赁合同》无效；2.被告退还保证金100000元;3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告于2018年9月签订《高明项目租赁合同》，因原告转租及运营需要，多次向被告要求提交建筑物规划及施工许可证、房屋权属证明、承租证明，但被告均未提供。经原告查询，被告转租的建筑物为临时建筑物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第三条的规定，出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。由于被告出租的租赁物存在瑕疵，导致原告无法办理营业执照。根据案涉租赁合同第十条第一项内容，被告反复提出及多次释明建筑物性质，原告均未收到相关释明文件，且该条款与相关法律条款相违。被告出租的建筑物没有办理报建手续及未取得房产证，属临时建筑物。被告收取原告保证金违背相关法律规定。综上所述，双方签订的合同违反国家相关强制性法律法规，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所诉。被告（反诉原告）康宁公司针对本诉部分辩称：一、被告不同意退还原告缴纳的保证金。双方在签订案涉租赁合同时，被告已明确告知原告租赁物的基本情况，原告在知晓租赁物的情况下同意承租，并表示愿意承担案涉租赁物现状带来的一切影响。至于原告陈述的其与顾问之间的协议，不能就此认定被告存在欺诈行为。被告原本打算用一整栋建筑物做一个产业，现由于原告迟迟没有履行相关合同，造成被告损失；二、案涉租赁合同是否无效请求法院依法认定。原告在签订案涉租赁合同时就知道租赁物的情况，对方不能以没有认真审核合同为由，侵犯被告利益。被告（反诉原告）康宁公司向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付2018年9月22日至2019年1月21日期间的场地占用费200000元；2.原告向被告赔偿装修费用损失137350元;3.本诉费及反诉费均由原告负担。事实与理由：2018年9月，原、被告签订《高明项目租赁合同》，康宁公司将位于佛山市高明区荷香路xxx号x层部分区域、x层、x层整层，建筑面积共计1250平方米的物业出租给美喇公司使用。合同约定期限为5年，从2018年9月22日起至2023年9月21日止；租赁物为临时建筑，按现状交付给美喇公司使用，美喇公司同意按租赁物及设施的现状承租；租金按建筑面积计算，一平米为40元，每月租金总额为50000元；美喇公司在签订合同前已经对租赁物未取得集体土地使用权证、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，也未办理房屋权属证明等手续等状况进行了全面了解，康宁公司已反复向其释明；美喇公司承诺若造成自身损失（包括装修损失、经营损失、可预期损失、可能对次承租人的赔偿等等）由自行承担，与康宁公司无关，且美喇公司不得以此为由拒交租金及其他费用，也不得以此为由解除合同并要求康宁公司赔偿。双方订立租赁合同时，康宁公司已将案涉租赁物情况如实告知美喇公司，美喇公司自愿承租，现起诉康宁公司请求确认案涉租赁合同无效，因合同无效并非康宁公司导致，双方基于5年的租赁期限才免3个月的租金。现美喇公司主张合同无效，其应参照租金标准向康宁公司支付租赁期间物业占用使用费。另外，由于美喇公司违背诚信原则诉请合同无效，且其租赁的一至三层未按合同约定履行，导致母婴新城项目整栋物业规划、尤其位于案涉六至八层的“康宁与美喇月子中心”装修延误、开业受阻，给康宁公司造成重大损失。综上，特向人民法院提起反诉，请求法院依法查明事实并判如所诉。针对本案反诉部分，原告（反诉被告）美喇公司辩称：一、关于场地使用费问题。美喇公司在租赁合同免租期内已经提出了确认合同无效的主张。美喇公司未利用商铺进行实际经营、实现盈利目的，不同意支付场地使用费。二、关于装修费用。美喇公司所举的微信截图显示，美喇公司因招商问题无法办理营业执照，遂找康宁公司进行协商，康宁公司要求美喇公司在11月10日出具方案，美喇公司已按该公司的要求将方案给康宁公司的总经理。原、被告在11月10日至19日期间就上述问题进行过多次沟通，11月19日康宁公司的总经理在微信里明确告知美喇公司一切按原合同进行。所以说短短10天内原、被告就是否需要改动进行了沟通，但美喇公司并没有承诺对方去做这个改动，也没有承诺因此改动之后产生的相关费用由美喇公司承担。康宁公司也没有提交证据证明改动前和改动后的实际状况差异，所以美喇公司不接受赔偿对方损失装修费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原、被告在本诉与反诉中提交的证据相同。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的证据，被告对证据1至证据3有三性没有异议，本院予以采信；对于证据4微信截图一份，被告对真实性不予确认。经本院审查，无法确认微信聊天中双方的真实身份，本院对该份证据不予采信；对于证据5《月子会所委托经营管理合同》，被告对真实性和合法性予以确认，本院确认其真实性和合法性。对于被告提交的证据，原告对证据1中的《高明项目租赁合同》的三性予以确认，本院予以采信。对于证据1中的广告宣传单2份，原告对真实性没有异议，本院对真实性予以确认；对于证据2营业执照，原告认为营业执照上的住所与案涉租赁合同上的标的物地址不一致。经本院审查，该证据与本案没有关联，本院不予采信；对于证据3《装修工程施工合同》以及《高明康宁美喇月子中心装修费用补偿说明》各一份。原告认为被告的装修行为与原告无关，装修公司出具的补偿说明因与被告有利益关系，不具有中立性。经本院审查，该组证据与本案没有关联，本院不予采信。根据本院采信的证据，结合原、被告的陈述，本院确认本案的事实如下：2018年9月，美喇公司与康宁公司签订《高明项目租赁合同》，约定康宁公司将位于佛山市高明区荷香路xxx号x层部分区域、x层、x层整层，建筑面积共计1250平方米的物业出租给美喇公司使用；租赁期限为5年，从2018年9月22日起至2023年9月21日止；免租装修期为3个月，即从2018年9月22日起至2018年12月21日止，从2018年12月22日开始计租；租金按建筑面积计算，一平米为40元，每月租金总额为50000元；美喇公司在承租期内的经营内容包括母婴产品及服务；租赁物为临时建筑，如遇政府征用或拆迁，康宁公司将保证金无息返还给美喇公司。在租给美喇公司使用后，如美喇公司需变更用途，须康宁公司书面同意，因变更用途需办理有关手续的，由美喇公司按政府的有关规定申报办理并承担全部费用；康宁公司需在2018年9月22日前将租赁物按现状交付美喇公司使用，且美喇公司同意按租赁物及设施的现状承租；美喇公司须向康宁公司支付履约保证金100000元。租赁期满，美喇公司没有拖欠费用的，康宁公司于期满30日后的7日内无息返还给美喇公司；美喇公司在签订本合同之前，已经对租赁物未取得集体土地使用权证、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证（即未办理报建手续），也未办理房屋权属证明等手续进行了全面了解，康宁公司已反复向美喇公司释明。美喇公司承诺：若因此造成自身损失（包括装修损失、经营损失、可预期损失、可能对次承租人的赔偿等等）自行承担，与康宁公司无关，且美喇公司不得以此为由拒交租金及其他费用，也不得以此为由解除合同并要求康宁公司赔偿。上述合同签订后，美喇公司于2018年10月22日向康宁公司支付了保证金100000元。双方在庭审中均陈述美喇公司没有对案涉租赁物进行装修。关于案涉租赁物是否交付的问题。美喇公司陈述案涉租赁物没有交付，案涉整栋建筑物有临时的大门，美喇公司需要向康宁公司拿钥匙才能进入案涉租赁物内。而康宁公司则称，案涉整栋建筑物都没有钥匙，因为整栋建筑物还没有装修。另查，美喇公司与康宁公司除了签订案涉《高明项目租赁合同》，还签订了《月子会所委托经营管理合同》。该《月子会所委托经营管理合同》约定康宁公司委托美喇公司就月子会所进行前期策划、功能规划、装修设计、装饰风格的咨询及负责月子会所的开业准备、月子会所开业后的经营管理工作。本院认为，本案属租赁合同纠纷。本案的主要争议焦点是美喇公司与康宁公司签订的《高明项目租赁合同》效力问题。双方在签订租赁合同时已明确案涉租赁物为临时建筑，在一审辩论终结前双方亦没有提交证据证明案涉租赁物已取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，美喇公司与康宁公司签订的《高明项目租赁合同》无效。由于案涉租赁合同无效，康宁公司收取美喇公司的保证金100000元应予以退还。美喇公司请求确认双方签订的《高明项目租赁合同》无效以及请求康宁公司退还保证金100000元有理有据，本院予以支持。康宁公司以美喇公司知晓案涉租赁物为临时建筑为由，不同意退还保证金于法无据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的情况下，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，《高明项目租赁合同》已明确案涉租赁物为临时建筑，且在案涉租赁合同中约定了“美喇公司在签订本合同之前，已经对租赁物未取得集体土地使用权证、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证（即未办理报建手续），也未办理房屋权属证明等手续进行了全面了解，康宁公司已反复向美喇公司释明”等内容，从上述案涉租赁合同内容可知康宁公司与美喇公司一致确认案涉租赁物为临时建筑情况下，仍签订案涉租赁合同。因此，双方对《高明项目租赁合同》无效都有过错，双方的过错程度相当，应各自承担50%的责任。案涉《高明项目租赁合同》明确约定案涉租赁物在2018年9月22日前交付美喇公司使用，且案涉整栋建筑物尚未装修等因素考虑，可以认定康宁公司在2018年9月22日前已将案涉租赁物交付给美喇公司使用。美喇公司主张案涉租赁物没有交付使用，但未提交证据予以证明，应承担举证不能的责任。由于案涉租赁物承租给美喇公司，因案涉租赁合同无效导致案涉租赁物场地占用损失。参照案涉租赁合同每月租金50000元，康宁公司在2018年9月22日至2019年1月21日共4个月的场地使用损失为200000元，按双方同等过错的比例承担，美喇公司应支付给康宁公司100000元。康宁公司请求美喇公司支付场地使用费20000元，多出的部分不予支持。美喇公司针对反诉辩称“美喇公司在租赁合同免租期内已经提出了确认合同无效的主张。美喇公司未利用商铺进行实际经营、实现盈利目的，不同意支付场地使用费”。本院认为，即使美喇公司在免租期内提出了案涉合同无效的主张，美喇公司对案涉租赁物为临时建筑是知晓的，其对导致案涉租赁合同无效存在过错，因此对康宁公司造成的损失应承担过错责任，且免租期条款因案涉租赁合同无效而归于无效，美喇公司用无效条款进行抗辩本院不予采纳。关于康宁公司反诉请求美喇公司赔偿装修费用损失137350元的问题。美喇公司与康宁公司因《月子会所委托经营管理合同》产生的纠纷与本案租赁合同无关，本院不作审查，康宁公司应基于不同的法律关系另行起诉。本院对康宁公司反诉请求美喇公司赔偿装修费用损失137350元不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）广东美喇健康管理有限公司与被告（反诉原告）广东康宁保健有限公司签订的《高明项目租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）广东康宁保健有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）广东美喇健康管理有限公司退还保证金100000元；三、原告（反诉被告）广东美喇健康管理有限公司应在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）广东康宁保健有限公司支付场地使用费100000元；四、驳回被告（反诉原告）广东康宁保健有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15800元，由原告（反诉被告）广东美喇健康管理有限公司负担7584元，被告（反诉原告）广东康宁保健有限公司负担8216元。被告（反诉原告）广东康宁保健有限公司负担的本诉受理费8216元于支付判项确认的款项时一并支付给原告（反诉被告）广东美喇健康管理有限公司，本院不再另行收退；本案反诉费3180元，由被告（反诉原告）广东康宁保健有限公司负担2240元，原告（反诉被告）广东美喇健康管理有限公司负担940元。原告（反诉被告）广东美喇健康管理有限公司负担的反诉费940元于支付判项确认的款项时一并支付给被告（反诉原告）广东康宁保健有限公司，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李慧英二〇一九年四月二日书记员  陈欣琪