广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初22510号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇碧桂园写字楼**。法定代表人：李长江,职务总经理。委托诉讼代理人：梁皓彬，男,该公司职员。委托诉讼代理人：刘映君，女,该公司职员。被告：廉婉秋，女，1980年8月26日出生，汉族，住广西博白县。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司（以下简称碧桂园物业公司）诉被告廉婉秋物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后,依法适用小额程序,因本案案情复杂,争议较大,于2019年1月21日变更为普通程序。本案于2019年1月10日、2019年4月4日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告的委托诉讼代理人何启欣、梁皓彬（后原告将委托诉讼代理人何启欣变更为刘映君）、被告廉婉秋，第二次开庭原告的委托诉讼代理人梁皓彬、刘映君、被告廉婉秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费2524.6元（暂计至2018年9月）及违约金2454.68元（从逾期之日起按每日千分之五暂计至2018年10月16日，以后计算至清还之日止）；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：佛山市顺德区碧桂园物业发展股份有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园正苑项目提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了物业管理服务。被告于2011年7月购买顺德碧桂园**商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，根据《前期物业服务合同》约定以及原告与被告签订的《顺德碧桂园前期物业服务协议》和补充协议（《顺德碧桂园前期物业服务协议》和补充协议因档案室搬迁，导致资料丢失，至今未能找回），原告应每月按建筑面积为1元／平方米，花园面积为0.25元／平方米（含公共水电分摊，含二次供水费用）收费标准缴交物业服务费，即每月97.1元。另外，原告于2015年4月开展调价，并于2015年6月取得调价后的收费备案（备案号为顺价物业2015-007）。此外，(2016)粤民申7270号（一审，二审，再审）等案件中法庭已对顺德碧桂园物业服务费调价的合法性作出调价有效的判决。根据最新收费备案文件中约定，从2015年6月起，原告应每月按建筑面积为2元／平方米，花园面积为0.5元／平方米（含公共水电分摊，含二次供水费用）收费标准缴交物业服务费，即每月194.2元。原告一直依约向被告提供物业管理服务，被告截止至2017年7月仍按194.2元／月缴交物业服务费，但被告从2017年8月1日起至今一直未支付物业服务费，截止2018年10月16日物业服务费欠款金额2524.6元及逾期缴费产生的违约金2454.68元，合共4979.28元。原告多次向被告催收，被告均无合理理由拒交所欠物业服务费。被告廉婉秋辩称，1、原告起诉本人的案由是物业合同纠纷，然后又借口合同丢失，请问没有合同，哪来的合同纠纷？民事起诉状中的《顺德碧桂园前期物业服务协议》不是原告与本人签订的合同，对于原告以档案室搬迁导致合同丢失的说法，本人并不认同，请求人民法院不予支持原告关于合同丢失的理由，令原告提供相关合同，否则后果需自身承担。2、本人不认可原告要求本人支付的物业服务费金额2524.6元和违约金2454.68元。本人于2011年7月份购买顺德碧桂园**，2011年10月和原告签订了委托银行代收物业管理费协议，每月物业费为97.1元，而不是现在的194.2元。从我买房开始，一直按照物业公司约定的每平方米1元收费标准缴费，从未拖欠，有银行扣款记录为证。原告的扣费记录也认可我没有拖欠物业管理费。自2015年6月份以后在我们都不知情的情况下按照2元扣除，还扣除违约金（按97.1元是足以支付的），我们没有收到任何形式的正式通知，且物业费上涨未经任何的民意调查，作为广大顺德碧桂园业主的一员，我既不同意也不会接受强盗式的上调物业费的蛮横做法！3、原告于2014年6月私自扣除物业费以外不明费用300元，从原告扣费凭证上显示名目为其他费用（封存），我到管理处咨询，但至今没有一个合理解释。4、依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，对于物业公司违规擅自提高物业费的，业主有权拒交，已经缴纳的，可以要求物业公司退还。物业公司无权单方面提高物业管理费，对于物业公司擅自提高的部分业主有权拒交。其理由在于：首先，原告要调整物业管理费，必须走正规渠道召开业主大会，经过业主大会投票获得半数以上业主同意，与业主委员会重新签订服务合同，并在房管部门备案，接受物价部门监督。原告连业主大会都没有开过，只能算是自行提价！其次，原告把西苑业主拉来投票，不仅仅是在投票数据上造假，更是明目张胆的把不同位置区域，不同物业管理的业主拉来参与不属于自己表决范围的投票，这完全不合乎常理。这是赤裸裸的造假行为！因此，本人要求，撤销2元管理费的收费，恢复1元管理费收费；本人补交的物业服务管理费按照1元／平方米重新计算，退回非法盗取的300元。当事人围绕诉讼请求提交了证据，经质证后，当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：1、固定收费明细、欠费明细复印件1份。原告用以证明被告有欠费，且证明被告欠费的时间段。被告认为，对该证据有异议，我是在不知情的情况下被扣2元的物业费，被扣减了300元也是不知情的情况下，我总共的缴费是一致的。本院认为，对上述证据的实际缴费金额予以采信，对于收费标准结合其他证据另行认定。2、备案回执复印件1份。原告用以证明我方的调价是合法有效的。被告认为，只是备案，不是政府批文，不能作为涨价的依据。本院认为，本院对其真实性予以采信，但对此次调价的效力问题，应结合其他证据进行认定。3、广东省高级人民法院（2016）粤民申7270号民事裁定书1份。原告用以证明调价合法有效。被告认为，该证据只涉及袁某某个人不代表集体，与本案无关。本院认为，该证据属于生效法律文书，本院予以采信。4、佛山市中级人民法院（2015）佛中法民三终字第1390号民事判决书复印件1份。原告用以证明调价合法有效。被告认为，该证据只涉及袁某某个人不代表集体，与本案无关。本院认为，该证据属于生效法律文书，本院予以采信。5、入住登记表和委托扣费协议以及发票各1份。原告用以证明被告是已经入住小区且有缴费义务。被告认为，对入住登记表和委托扣费协议无异议，但是不能作为对方起诉我的依据，对发票我没有印象，我不知道有发票。本院认为，被告对入住登记表和委托扣费协议没有异议，虽然被告对发票没有明确认可，但发票显示的收费时间和金额，与固定收费明细可以互相印证，对本组证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:佛山市顺德区碧桂园物业发展股份有限公司(甲方)与广东碧桂园物业有限公司(乙方)签订的碧桂园正苑的《前期物业服务合同》关于物业基本情况的约定是，“物业名称：碧桂园正苑；物业类型：住宅/商铺及其他物业；---备注：碧桂园正苑项目包括以下苑区：中区、南区、西区、北区、中北区、中南区、花园区、豪园区。”关于物业管理服务费用的约定是，“第五条本物业管理区域内的物业管理服务收费实行包干制。一、乙方按以下标准收取物业管理服务费：1、属甲方或其他业主所有的物业若为住宅的，物业管理服务费由甲方或其他业主按其所有的物业的所有面积交纳，具体标准为：中区、南区、西区、北区、中北区和中南区的物业或商品房的房屋建筑面积每月每平方米1.0元，花园面积每月每平方米0.25元；豪园区的物业或商品房的房屋建筑面积每月每平方米2.0元，花园面积每月每平方米0.5元…物业管理服务费收取标准每年度按物价指数及实际收支情况予以调整并通知甲方和其他业主…”关于合同期限的约定是：“第二十五条本合同期限自业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。”顺德碧桂园小区自1992年开始陆续开发建设，至今未成立业主委员会。廉婉秋于2011年7月购买位于佛山市顺德区北滘镇三桂村委会碧桂园碧桂花园槟榔路**商品房，建筑面积为97.19平方米（套内建筑面积为89.83平方米），该房屋位于顺德碧桂园正苑范围。廉婉秋于2011年10月21日办理了入住登记,同日签订了《委托银行代收费协议书》，委托银行按月代收物业服务费,以当月收取上月费用的方式进行。碧桂园物业公司按每月97.1元通过银行代扣物业服务费至2015年5月，从2015年6月起，碧桂园物业公司按每月194.2元通过银行代扣物业服务费至2017年6月，之后,廉婉秋认为物业公司加价无效而拒付费用。2018年9月10日,碧桂园物业公司通过银行代扣了廉婉秋786.51元，其中388.4元抵扣了2017年7月、2018年6月物业服务费（每月194.2元），另398.11元收取了该二个月的违约金。计算至2018年9月廉婉秋尚欠缴物业服务费2524.6元，碧桂园物业公司因此向本院提起诉讼。另查明，2015年3月1日，碧桂园物业公司以经营亏损为由，张贴公告对物业服务费进行调整，并从2015年3月起开始按调整后的标准收取物业服务费，因部分正苑业主对调整物业服务费有异议，因此碧桂园物业公司将已按新标准扣收的费用分摊至下月的费用，并从2015年4月份重新启动新一轮物业服务调整方案，经征询业主意见、公示表决结果、向主管部门备案后，2015年6月4日向业主公示调整后的收费标准：建筑面积2元/平方米/月、花园面积0.5元/平方米/月。之后部分业主向本院提起诉讼，其中袁某某请求确认物业公司调整物业服务费收费标准的行为无效并退回多收的物业服务费。该案经（2015）佛顺法滘民初字第831号判决驳回原告的诉讼请求。袁某某提起上诉后，佛山市中级人民法院作出（2015）佛中法民三终字第1390号民事判决书认为，一、碧桂园物业公司于2015年6月调整物业服务费收费标准的行为无效是否成立问题：碧桂园物业公司从2015年4月开始发布调整物业服务费意见征询的通知，并通过收集意见征询表和电话、微信、短信确认相结合的方式向业主征询意见，2015年5月4日公开点票并公示表决结果，2015年6月4日提交佛山市顺德区发展规划和统计局备案后公示通知业主，程序得当。对于碧桂园物业公司统计的“双过半”征询结果，其提交的证据已达到相关司法解释的证明标准。二、关于袁某某主张不应当将西苑业主的意见也纳入此次征询意见范围的问题：在本案中，袁某某所在的正苑和西苑均属于顺德碧桂园小区，通过坐落在碧江河上的碧桂园大桥相连，地理上相通，共享会所、楼巴等公共设施，两个园区均由碧桂园物业公司统一提供物业服务，袁某某未提供任何证据证明碧桂园物业公司为两个园区提供的物业服务标准存在不一致之处。因此，正苑业主缴纳物业费的情况对包括西苑在内的整个碧桂园小区的物业服务水平均有影响，进而影响到西苑业主获得物业服务的质量，故碧桂园物业公司将西苑业主纳入征询范围并无不当。因此判决驳回上诉，维持原判。之后，袁某某申请再审，广东省高级人民法院作出（2016）粤民申7270号民事裁定书，认为“一、二审判决根据双方当事人的举证情况，依据关于民事诉讼证据的规定，对袁某某的主张不予采信并无不当”，因此裁定驳回再审申请。再查，2013年，顺德碧桂园小区业主反映江口水厂供水水质不达标，向碧桂园物业服务公司提出要求更换由市政供水公司供水。为此，碧桂园物业服务公司牵头与政府部门和顺德水业公司联系推进该项工作。经多方协调，公共供水管网改造及更换水表费用由碧桂园集团承担绝大部分，小部分由业主承担，折合每户300元。2014年6月1日，江口水厂如期关停，改由顺德水业公司供水。业主亦陆续与顺德水业公司签订供用水合同和收费协议，超过总数的三分之二。但部分业主对代收300元费用有异议，其中唐某起诉要求退回该笔费用，本院作出（2015）佛顺法滘民初字第626号判决，驳回唐某的诉讼请求。唐某提起上诉后，佛山市中级人民法院作出（2015）佛中法民三终字第1182号民事判决书，认为“由于顺德碧桂园物业小区内的公共供水管网，属于业主共有的公共设施，故业主对其享有权利并承担义务。原审法院依此为据，并结合顺德碧桂园物业小区未成立业主委员会，存在组织业主对案涉供水管网改造事宜进行业主大会讨论的现实困难，及该供水管网改造为全体业主生活用水所必需，费用的分担已经过政府协调及碧桂园物业发展公司已承担大部分水管网改造、水表更换的费用的案件事实，确认包括唐某在内的业主承担小部分供水管网改造费用（每户300元）妥当，唐某上诉称其不应承担该部分费用依据不充分，本院不予支持。”据此认为唐某请求退还300元费用的主张没有法律依据，判决驳回上诉，维持原判。物业公司就上述水管网改造费，于2014年7月8日以“其它费用”项目扣收了廉婉秋300元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷,原告认为与被告签订了书面合同,而被告在答辩状也认可双方签订了合同,但原告以丢失为由未能提供合同原件,被告因此认为原告按合同约定收取物业服务费没有依据。经审理查明，被告的物业在原告管理的小区范围，原告已经向被告提供了物业服务，被告于2011年10月至2015年5月按建筑面积1元/平方米标准每月缴纳了物业服务费，因此双方构成事实的物业服务合同关系，双方应参照同期的物业服务合同条款及实际履行情况确定并履行各自义务。根据相关法律规定，既判力是指生效民事判决的裁判的诉讼标的对双方当事人和法院所具有的强制性通用力。本案主要争议是原告于2015年6月份的调整物业服务费收费标准是否有效问题。原告调整物业服务费收费标准后，部分业主已就该调整收费行为提起诉讼，经佛山市中级人民法院作出终审判决，确认原告的调整收费行为合法有效，生效判决具有既判力，对案涉业主具有约束力。被告认为调整收费行为无效所提供的证据，在上述诉讼中已经进行了审理，被告没有提供新的证据并足以推翻生效判决的结果。因此，被告应从2015年6月开始按照调整后的收费标准（建筑面积2元/平方米、花园面积为0.5元／平方米）缴纳物业服务费，被告没有按照新标准每月缴费，已经构成违约，应承担继续履行及相应的违约责任，原告请求被告支付计算至2018年9月的物业服务费，理由成立，合理部分本院予以支持，但原告扣收物业服务费的月份计算不当，2018年9月10日原告扣了被告786.51元，应从欠费之初开始扣收物业服务费，即先抵扣2017年7、8、9、10月物业服务费共776.8元（194.2元*4月），余款9.71元在2017年11月抵扣，从2017年11月至2018年9月尚欠的物业服务费共2126.49元（194.2元*11月-9.71元）。原告主张按合同约定每日千分之五计算违约金，但其不能提供合同，原告应承担举证不能的不利后果。故原告收取被告的费用抵扣违约金没有依据。因被告已委托银行每月扣收物业服务费，原、被告的交易习惯是当月扣收上月的费用，因此，应扣收费用的当月期满后，从下月1日为违约责任开始日期，本院酌定按照同期银行贷款年利率4.75%上浮50%即7.125%，计算至2018年10月16日为58.25元。被告要求原告退回300元，该费用属于水管网改造及水表更换费用，经佛山市中级人民法院作出终审判决，确认原告的收费合法有效，生效判决具有既判力，虽然被告不是该民事判决的当事人，但上述民事判决已对原告在同一时段因相同事由向业主收取300元费用的合法性作出肯定评价，在被告没有提供充足反驳证据的情况下，对原告收取该300元的合法性应以该民事判决为准。故被告的抗辩理由不成立，本院不予接纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告廉婉秋应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司支付2017年11月至2018年9月的物业服务费2126.49元及违约金58.25元（另违约金以欠费本金从2018年10月17日起按年利率7.125%计算至实际还款之日止）；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司负担28.06元，被告廉婉秋负担21.94元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谭文斌审 判 员  江健怡人民陪审员  龙海涛二〇一九年四月十二日书 记 员  樊利芝