成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0108民初4558号 原告：邓时中，男，汉族，1977年1月7日出生，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：王渤，四川中沛律师事务所律师，一般授权。 委托诉讼代理人：孟洁，四川中沛律师事务所律师，一般授权。 被告：张玲洁，女，汉族，1977年3月10日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：饶杰，四川杰中律师事务所律师，特别授权。 被告：唐勇，男，汉族，1968年7月5日出生，住成都市武侯区。 原告邓时中与被告张玲洁、唐勇合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年8月23日公开开庭进行审理，原告邓时中及代理人孟洁、被告张玲洁代理人饶杰、被告唐勇到庭参加了诉讼。现已审理终结。 原告邓时中向本院提出诉讼请求：解除原告与被告张玲洁签订的《物业转让协议》，二被告返还原告购房款5497440元，并支付违约金1099488元及自起诉之日起按银行同期贷款利率计算的资金占用利息。事实和理由：2015年5月4日，原、被告三方签订《备忘录》，约定鉴于二被告的投资合伙关系，将张玲洁名下的万科金色乐府一期XXXXXX号物业转让给原告，用于抵偿唐勇所欠原告的借款5497440元。同日原告与张玲洁就上述房屋签订《物业转让协议》，约定房屋对价为5497440元，如甲方未能协助乙方与开发商成都传媒文化置业有限公司（以下简称成都传媒公司）签订《商品房买卖合同》，乙方有权终止本协议履行；甲方将支付乙方所购物业总价的20%作为违约金，在15个工作日内将乙方所付房款及违约金支付给乙方。现二被告均未按《物业转让协议》的约定协助原告与案涉房屋的开发商直接签订《商品房买卖合同》，且《物业转让协议》已不能履行，原告的合同目的已不能实现，严重侵害到原告合法利益，给原告造成巨大经济损失。特诉至法院，望判如所请。 被告张玲洁辩称，本案纠纷源于唐勇向原告的借款，唐勇才是原告出借款的还款责任主体和本案适格被告，本被告不是本案的适格被告，本案纠纷也不应为合同纠纷，而是民间借贷纠纷。案涉《备忘录》是附条件的民事法律行为，明确约定张玲洁将与唐勇合作并以其名下购买的但实际分配给唐勇的案涉房屋以抵债方式用购房款充抵唐勇的欠款，张玲洁虽是该房屋名义所有人，但实际所有权人为唐勇，用于充抵的也是唐勇的债务。此后成都传媒公司要求解除《商品房买卖合同》导致以房抵债合意无法履行，所附条件不能成就，《备忘录》亦未生效，各方关系应恢复到《备忘录》签订前状态，原告与唐勇的民间借贷关系仍然存在，原告应向唐勇主张民间借贷偿还。本被告未收到原告按《物业转让协议》约定支付的购房款，且以房抵债未实现系因成都传媒公司解除合同所致，不是本被告违约造成，同时违约金约定过高，亦应调减，故本被告不应承担向原告返还购房款等违约责任。另本被告未签署协议约定承接唐勇的债务，亦不存在因债务转让的还款责任。据此请求法院向原告释明将本案变更为民间借贷纠纷，否则判决驳回原告的全部诉讼请求。 被告唐勇辩称，案涉《物业转让协议》和《备忘录》签订时约定退房款的责任主体是张玲洁，本被告并非约定的退房还款责任主体，原告无权要求本被告承担购房款及违约金的支付责任。本被告向原告的借款均转账给张玲洁，张玲洁实际已收到原告的购房款，仅是通过本被告转手一道，从了结三方关系而言亦应由张玲洁承担退房还款责任。在三方签订《备忘录》时，本被告对原告的借款债务即通过以房抵债结清，因案涉房屋登记在张玲洁名下，两份协议约定的合同义务应当也只能由张玲洁履行，反之则应由张玲洁承担责任。张玲洁作价案涉房屋抵偿了结三方债务，与张玲洁从开发单位的购房价存在加价利润，张玲洁主张自己不违约明显不实，如其按约向开发单位支付购房款，即不存在被要求解除《商品房买卖合同》。据此请求法院判决张玲洁承担原告所诉支付责任，驳回原告对本被告的全部诉讼请求。 经审理查明，2015年5月4日，原告邓时中与被告张玲洁、唐勇签订《备忘录》约定：张玲洁与唐勇同为万科金色乐府商铺的投资人，邓时中借给唐勇5497440元，唐勇将借款作为投资款购买万科金色乐府一期商铺，张玲洁代持唐勇的股份，并作为合同签约方；现张玲洁、唐勇一致同意将张玲洁名下的万科金色乐府一期15栋1层6号的商业物业卖给邓时中，用于唐勇偿还邓时中的借款5497440元；在2015年12月31日后至2016年1月30日内，邓时中有权可以选择原价退还张玲洁，也可以直接办理网签过户手续，张玲洁需全力配合协助办理相关手续。同日，邓时中与张玲洁签订《物业转让协议》约定：张玲洁与成都传媒公司签订了万科金色乐府项目1号地块全部底商及独栋部分的定购协议，该定购协议约定张玲洁可以将其投资项目中的任何独立产权物业指定转让给其授权的第三方；现经协商，张玲洁同意将一期15栋1层6号物业转让给邓时中，建筑面积140.96平方米，销售单价39000元/平方米，总价5497440元，在本协议签订当日一次性支付；邓时中如未按本协议约定的时间向张玲洁支付投资转让款，张玲洁有权废除邓时中与成都传媒公司签订的《商品房买卖合同》，同时终止本协议履行并扣取所购物业总价20%作为违约金；张玲洁如未能协助邓时中与成都传媒公司签订《商品房买卖合同》，邓时中有权终止本协议履行，张玲洁将支付所购商业物业总价20%作为违约金。 另查明，2014年1月3日，张玲洁与成都传媒公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：购买位于万科金色乐府15栋1单元106号商用房屋，总价4933600元，付款方式为分期付款（付款期限作为附件五未见举证）。2014年2月13日，唐勇与张玲洁签订《合作协议书》约定：双方共同出资购买万科金色乐府一期约定栋号的商业物业，同意就购买上述物业所产生的全部费用按各自9%：9%比例支付，由唐勇委托张玲洁全权代表与成都传媒公司签订《商品房买卖合同》并备案，该批备案虽在张玲洁名下，但由双方各自享有所有权，双方均有单独处置的权利；若在签订《商品房买卖合同》后遭遇第三方索赔等，双方均按9%：9%比例承担；双方出资均按每日1‰计息，各自承担对应资金利息；双方已付款为唐勇1550万元，张玲洁150万元；合作期限为与成都传媒公司签订完毕《商品房买卖合同》并交成都市房管局备案即终止。 还查明，2015年11月11日，泰和泰律师事务所向张玲洁发出《律师函》，同日成都传媒公司向张玲洁发出《解除合同通知书》，内容均为告知张玲洁因其未按所签《商品房买卖合同》约定支付第二笔和第三笔购房款，通知解除相关买卖合同，并要求按累计应付款10%支付违约金等；告知解除合同的房号包括本案案涉房屋。双方由此发生诉讼，经两审终审，2017年3月27日四川省高级人民法院作出（2016）川民终1143号民事判决书，判决成都传媒公司向张玲洁返还履约保证金1670万元，张玲洁向成都传媒公司支付违约金400万元。 上述事实，有各方当事人身份信息，原告邓时中举出的备忘录、物业转让协议、商品房买卖合同及补充协议、银行转账明细，被告张玲洁举出的律师函、解除合同通知书、民事判决书、合作协议书、借条、撤诉裁定书，以及各方当庭陈述在案证实。 本院认为，原告邓时中与被告张玲洁、唐勇签订的《备忘录》系三方真实意思表示，只要不违反法律法规，应为合法有效，各方均应当依约主张权利和履行义务。由于张玲洁在签署《备忘录》时仅与案涉房屋开发单位签署《商品房买卖合同》，尚未实际支付全部购房款和取得房屋产权，致使此后开发单位以未按约支付购房款为由被通知解除合同，进而导致《备忘录》约定的以张玲洁名下案涉房屋抵偿唐勇欠付邓时中的债务不能实现，原告据此诉请二被告共同承担违约责任，三方对此作出了截然不同的理解。针对各方理解及责任承担，本院认定如下：其一，由于三方通过签署《备忘录》已达成以房抵债合意，该合意的达成导致原告与唐勇的原民间借贷法律关系转化为原告与二被告的以房抵债法律关系，现原告发现合同目的不能实现，可以选择解除合同主张恢复原状及赔偿损失，也可以选择要求合同相对人承担违约责任，本案三项请求已证明原告选择后者，即不发生解除合同后的恢复原状法律后果，对此张玲洁无权要求原告必须通过民间借贷法律关系来主张本案权利，各方关系也不会当然恢复至《备忘录》签约前的状态。其二，《备忘录》未约定张玲洁取得案涉房屋产权作为生效条件，也未约定张玲洁的协助配合办理相关手续义务以取得案涉房屋产权作为履约前提，在以房抵债合意下更未见约定需要原告向张玲洁或者房屋开发单位另行支付购房款，故张玲洁以名下尚未取得案涉房屋产权为由主张不负《备忘录》和《物业转让协议》约定的履行义务及责任，理由不能成立。其三，《备忘录》未约定以房抵债不能实现时的责任由张玲洁一人承担，亦未约定《备忘录》签署即完成唐勇对张玲洁的债务转让，更未约定《备忘录》签署即代表三方债务了结，此后责任仅按《物业转让协议》履行，故唐勇主张本案责任仅由张玲洁承担，理由亦不成立。其四，唐勇作为抵债房屋的投资人，经协商将含股份份额的案涉房屋抵偿给原告，用于偿还其欠付原告的借款，作为抵偿债务的原债务人，现以房抵债不能实现，自应承担相应责任。其五、张玲洁作为抵债房屋的合作投资人，代持唐勇投资的房屋股份份额，参与签署《备忘录》并作出“甲方（张玲洁）、丙方一致同意将……物业卖给乙方”、“乙方有权可以选择原价退还甲方”的约定，证明张玲洁认可使用包含自己份额利益的合作投资房屋用于抵偿唐勇的对外债务，该抵偿行为属于张玲洁对唐勇对外债务的加入，不论其与唐勇此后产生何种纠纷，导致共同投资的案涉房屋因未按约支付购房款而未取得产权，均应对以房抵债不能实现承担相应责任；至于张玲洁主张已将案涉房屋分配给唐勇，因该主张未见张玲洁举证证明，也未在《备忘录》中明示，且《备忘录》签署时尚不具备过户给唐勇的条件，不予采信。其六，虽然原告在签署《备忘录》和《物业转让协议》时知晓张玲洁尚未取得案涉房屋产权，仅与开发单位签订《商品房买卖合同》，但若被告按约向开发单位支付购房款，此后完全具备购得案涉房屋并协助原告办理相关手续的条件，但因违约未向开发单位支付购房款被通知解除合同，导致本案以房抵债合意不能实现，不属于不可归责于被告的事由，相对原告而言，应当认定被告违约，由二被告共同承担违约责任。综上，对于原告所诉解除《物业转让协议》，因合同约定内容在原、被告之间已不能实现，予以支持；所诉二被告共同返还购房款5497440元，基于上述认定，亦予支持；所诉共同支付违约金1099488元，因违约金条款约定在原告与张玲洁签署的《物业转让协议》中，基于合同相对性，本院仅判决由张玲洁承担，但承担后张玲洁可基于合作投资关系再主张唐勇分担，对于张玲洁请求调减违约金，因按2015年5月4日至2018年6月6日期间利息测算，应为合理，不予调减；所诉自本案起诉之日即2018年6月7日起按银行同期贷款利率计算的资金占用利息损失，符合法律规定，亦予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告邓时中与被告张玲洁于2015年5月4日签订的《物业转让协议》。 二、被告张玲洁、被告唐勇应在本判决生效之日起十五日内共同向原告邓时中退还以房抵债未能实现的购房款5497440元；并支付以上述购房款未退还部分作为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率标准，从2018年6月7日起计算至实际退还完毕之日止的资金占用利息损失。 三、被告张玲洁应在本判决生效之日起十五日内向原告邓时中支付违约金1099488元。 四、驳回原告邓时中的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费57978元，减半收取28989元，保全费5000元，合计33989元，由被告张玲洁、唐勇共同负担29158元，被告张玲洁单独负担4831元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  晏莉 二〇一九年四月二十六日 书记员  严茂