江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1102民初1556号 原告：孙启友，男，1962年4月5日生，汉族，住江苏省。 委托诉讼代理人:石云马，江苏江成律师事务所律师。 原告：刘春，女，1968年2月5日生，汉族，住江苏省。 委托诉讼代理人:石云马，江苏江成律师事务所律师。 被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司镇江市分行，统一社会信用代码9132110067303087XC，住所地江苏省镇江市中山西路102号。 负责人：吴铮，该分行行长。 委托诉讼代理人：张海勇，江苏路韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张蕾，江苏路韬律师事务所律师。 原告孙启友、刘春与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司镇江市分行（以下简称邮储银行镇江分行）房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年4月23日立案。2018年5月23日，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告孙启友、刘春共同的委托诉讼代理人石云马，被告邮储银行镇江分行的委托诉讼代理人张蕾到庭参加诉讼。后发现该案有不宜适用简易程序审理的情形，裁定转为普通程序。2018年11月27日，本院再次公开开庭进行了审理，原告孙启友、刘春共同的委托诉讼代理人石云马，被告邮储银行镇江分行的委托诉讼代理人张蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙启友、刘春向本院提出诉讼请求：1.判决被告对原告出租房屋消除安全隐患、恢复原状、立即交付；2.判决被告赔偿原告直接经济损失1335000元。事实与理由：2010年8月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份。约定两原告将其所有的镇江市解放路127-129号共两层房屋租赁给被告作为营业用房，期限自2010年9月至2020年8月31日。在使用过程中，被告擅自对房屋承重结构进行改造，将楼板改造为楼梯，对房屋承重和基础结构造成严重破坏，房屋安全存在重大隐患。2017年8月3日，被告单方提前解除合同，没有消除上述隐患，也未将其它装饰装修物拆除。两原告认为被告的行为构成违约，故提起诉讼。诉讼中，两原告变更第二项诉讼请求为判决被告赔偿损失至房屋实际返还之日止（按照每年178万元标准计算）。 被告邮储银行镇江分行辩称，1.涉案《房屋租赁合同》约定被告提前三个月书面通知两原告即可提前解除合同，被告按照合同约定履行退租手续，不存在违约行为。2.2017年5月4日，被告通过EMS向两原告邮寄终止合同通知，但两原告拒收，被告于当月24日以公证方式向两原告再次邮寄终止合同通知，全面履行了合同约定义务。3.合同约定被告在不改变和影响房屋整体结构安全的情况下可根据需要对房屋进行装修，被告的装修由镇江市四达装饰有限公司进行设计，江苏天威虎建筑装饰有限公司施工，设计和施工符合质量和安全标准。4.2012年至2014年期间，两原告多次到被告经营场所，对被告装修早已知晓，从未提出过异议，认为两原告的起诉超过诉讼时效。5.合同约定合同期满后被告对于可移动物品有权带走，即赋予两原告对被告遗留物品的处分权，两原告现要求被告恢复原状无法律依据。6.两原告主张的损害赔偿费用过高，且无计算依据，被告提前三个月通知两原告，已给两原告留足必要的再次招租时间，两原告并无直接损失。两原告拒收通知致损失扩大，被告不应承担扩大的损失。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据材料，本院根据证据的合法性、客观性、关联性进行综合认证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月24日，原告孙启友、刘春（甲方）与被告邮储银行镇江分行（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。约定：甲方将镇江市解放路127-129号房屋租赁给乙方作为金融业务营业用房，建筑面积675.58㎡，其中一层319.23㎡，二层356.35㎡，另二层甲方自扩近50㎡，甲方保证出租房屋符合国家对出租房屋的有关规定，提供房屋和土地的权属证明以及消防验收合格证明等相关文件。房屋租赁期限为十年，自2010年9月1日起至2020年8月31日止。2010年9月1日起至2013年8月31日，每年租金158万元；2013年9月1日起至2020年8月31日，每年租金178万元，合计1246万元。租金按年支付，每年乙方收到甲方提供的合法房屋租赁发票后二十个工作日内将该年度租金一次性支付给甲方，甲方不得以任何理由向乙方收取本合同约定以外的其他任何费用或款项。甲方应于本合同生效起五日内，正式将房屋交付给乙方进行装修，装修期乙方免向甲方交纳使用费。承租期内乙方在不改变和影响房屋整体结构安全的前提下可根据需要进行装修，但总体装潢必须符合消防等有关装修规定。本合同终止或者期满后，可移动部分的装潢物品乙方有权带走。由于乙方承租该房屋用于金融业务营业，为保证客户的利益，经营地点应相对稳定，故租赁期满如甲方继续出租，乙方享有优先承租权，租赁期满如甲方不再继续出租，需提前三个月书面通知乙方，如未履行该通知义务，乙方在合同期满后有三个月的延缓期，以另行寻找合适的房屋。乙方若中途退租，必须提前三个月书面通知甲方，终止合同。 同日，原告孙启友、刘春（甲方）与被告邮储银行镇江分行（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定甲方免收乙方房屋装修期间一个月的租金13万元。 上述合同及补充协议签订后，原告孙启友、刘春交付涉案房屋给被告邮储银行镇江分行使用。被告邮储银行镇江分行接收房屋后，对涉案房屋进行了部分改造、装修，其中，将涉案房屋北侧一楼、二楼间的部分楼板拆除，改造为室内楼梯。 2017年4月份，被告邮储银行镇江分行欲提前解除合同，原、被告双方经协商无果。2017年5月27日，被告邮储银行镇江分行经镇江市公证处公证，向原告孙启及石云马各邮寄送达《通知》一份。告知由于被告营运房屋再行装修，解放路支行部分业务已搬出营运用房，且支行营业场地较大，超出上级行规定面积，现根据《房屋租赁合同》第五条的约定发出终止合同的书面通知，2017年8月31日之后将不再租赁涉案房屋。原告孙启友对上述通知拒绝签收。石云马收到上述通知后，向被告邮储银行镇江分行回函称被告解除合同无法律依据，其不同意解除合同，并要求被告邮储银行镇江分行继续履行合同，否则承担违约责任。 2017年6月20日，被告邮储银行镇江分行向原告孙启友邮寄《关于退还房租房屋的函》一份，称其将于2017年6月22日前搬空房屋，请原告孙启友于2017年6月22日至2017年6月26日期间与被告进行房屋及钥匙交接。到期后，两原告未与被告办理交接手续。 2017年9月18日，原告孙启友、刘春向本院提起诉讼，要求被告邮储银行镇江分行继续履行涉案房屋租赁合同并赔偿损失。2018年1月3日庭审结束后，被告邮储银行镇江分行将涉案房屋钥匙返还原告孙启友。该案后以两原告申请撤诉结案。 本案诉讼过程中，原告孙启友、刘春认为被告邮储银行镇江分行的改造行为对房屋安全造成影响，申请对房屋是否存在安全隐患及因果关系进行鉴定。本院委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司进行鉴定，该公司出具鉴定报告，认为涉案房屋局部楼板拆除并改造为室内楼梯的做法对房屋安全性造成影响。原告为此支付鉴定费31000元。 另查明，被告邮储银行镇江分行已将房租支付至2017年8月31日。 再查明，原告孙启友、刘春系夫妻。 本院认为，本案中，《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系原、被告双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方当事人均依照合同约定享有合同权利并应履行合同义务。 《房屋租赁合同》约定“乙方（被告）若中途退租，必须提前三个月书面通知甲方（两原告），终止合同”，系原、被告双方对被告单方解除权行使条件的预先约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，被告在提前三个月书面通知两原告的情况下，有权解除合同。本案中，被告在2017年5月27日向原告孙启友邮寄送达《通知》，要求自2017年8月31日起不再租赁涉案房屋，符合上述条件。上述《通知》原告孙启友拒绝签收，但应自其知晓通知内容之时，《房屋租赁合同》发生合同解除的效力。 《房屋租赁合同》约定“承租期内乙方在不改变和影响房屋整体结构安全的前提下可根据需要进行装修装饰”，被告邮储银行镇江分行对楼板的改造装修行为对房屋安全性造成了影响，属于不当装修。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，租赁期满或合同解除时，被告应将符合租赁物正常使用后状态的房屋返还两原告。被告在未将房屋修复至安全性的情况下，将房屋返还两原告，不能视为适当返还。两原告要求被告消除危险、恢复原状的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告应将其拆除的一、二楼之间的楼板恢复原状，且恢复后的状况应符合房屋质量安全标准。 《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，合同履行中双方当事人均应履行减损义务。2017年5月27日，被告通知两原告解除合同，并要求两原告于2017年6月22日至2017年6月26日期间办理房屋交接。两原告无正当理由拒绝接受，直至2018年1月方在本院的主持下接收房屋，存在扩大损失的不当行为，故扩大损失期间的房租损失两原告无权要求被告赔偿。 2018年1月房屋实际交接后，原、被告双方均未及时就涉案房屋是否修复进行协商处理，一定程度上再次扩大了房租损失。根据双方各自的不当行为，本院酌定被告赔偿原告五个月期间的房租损失，具体标准参照《房屋租赁合同》约定标准，即赔偿损失74.17万元。 被告辩称两原告起诉超过诉讼时效的意见。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条“下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨碍、消除危险；……”的规定，两原告要求被告将改造房屋恢复原状的诉讼请求，不适用诉讼时效的规定，被告上述辩称意见无法律依据，本院不予支持。2017年9月18日，两原告曾起诉被告，要求被告赔偿损失，根据《《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条的规定，自该日起诉讼时效发生中断，诉讼时效期间重新计算，故两原告本次起诉并未超过诉讼时效。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司镇江市分行应于本判决发生法律效力之日起两个月内将镇江市解放路127-129号房屋内其改造的一、二楼间楼板恢复原状，恢复后的状况应符合房屋质量安全标准； 二、被告中国邮政储蓄银行股份有限公司镇江市分行应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告孙启友、刘春损失74.17万元； 三、驳回原告孙启友、刘春的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16815元，原告孙启友、刘春共同承担6315元，被告中国邮政储蓄银行股份有限公司镇江市分行承担10500元；鉴定费31000元，由被告中国邮政储蓄银行股份有限公司镇江市分行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长 兰 欢 人民陪审员 张 宁 人民陪审员 张震秀 二〇一九年四月十日 书 记 员 荆小琳