辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终13782号上诉人（原审被告、反诉第三人）：宁钢，男，1970年6月2日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：王威，辽宁拓方律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：石巍，女，1971年10月15日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：傅泓然，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王小军，男，1974年8月2日出生，汉族，住址沈阳市和平区。委托诉讼代理人：姬丽如，沈阳市和平区新华法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉第三人）：北京嘉寓门窗幕墙股份有限公司，住所地北京市顺义区牛栏山牛富路1号。法定代表人：田新甲，该公司总经理。上诉人宁钢、石巍与被上诉人王小军北京嘉寓门窗幕墙股份有限公司建设工程施工合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初1347号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理，本案现已审理终结。上诉人宁钢上诉请求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人王小军的诉讼请求，确认协议无效，返还房屋。二、一、二审诉讼费由王小军承担。理由为：一、上诉人签署的房屋抵账协议处分涉案房产属于无权处分，协议无效。因房屋为与石巍夫妻共同财产，未经石巍同意。二、上诉人对涉案房产无物权，仅有债权。房屋履行存在障碍，不能履行。三、房屋抵账协议违反法律强制性规定应为无效。四、被上诉人王小军不属于善意第三人，无权取得该房产。五、一审判决违反公平原则，造成王小军不当得利，应确认协议无效。上诉人石巍上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人王小军的诉讼请求，确认协议无效，返还房屋。二、一、二审诉讼费由王小军承担。一、一审认定事实错误。上诉人自始至终不知道将房屋抵债。二、上诉人宁钢签署的房屋抵账协议处分涉案房产属于无权处分，协议无效。三、上诉人宁钢签署的房屋抵账协议，属于恶意转移夫妻共同财产，侵害了上诉人合法权益。四、被上诉人王小军不属于善意第三人，无权取得该房产。五、被上诉人王小军与宁钢恶意串通，损害上诉人合法权益，违反法律规定，应属于无效。六、一审判决违反公平原则，造成利益失衡。被上诉人王小军答辩称，同意一审判决。案涉房屋已经由被上诉人实际占有使用多年，双方协议已经实际履行。原告王小军一审诉称，原告于2011年5月3日与被告北京嘉寓门窗幕墙股份有限公司下属的辽宁分公司签订《幕墙装饰工程安装承包合同》一份，约定原告承包施工安装任务，为沈阳茂业中心住宅楼及公寓楼装饰幕墙做安装工作。工程总数额为609433.18元，其中以案涉房产抵账金额为35万元。被告宁钢于原告于2012年1月10日签订“房屋抵账协议”，双方议定以案涉房产折抵给原告作为被告拖欠的幕墙安装费。宁钢负责协助办理过户手续。辽宁分公司已经注销，所欠债务由北京嘉寓门窗幕墙股份有限公司承担。前述事实经沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初5729号判决，沈阳市中级人民法院（2017）辽01民终7304号判决认定。原、被告乙方抵账35万元。原告依法取得案涉房产并实际占有使用5年之久，但被告未依约办理房产更名过户手续。原告诉至法院，请求确认原、被告签订的“房屋抵账协议”合法有效，位于沈阳市皇姑区产归原告所有，并判令被告将案涉房产过户到原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。被告宁钢一审辩称，一、答辩人与原告签署的《房屋抵账协议》因违反了法律的强制性规定而无效。《合同法》52条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。第38条规定：下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的。本案答辩人签署《房屋抵账协议》时，涉案房产属于答辩人与石巍的夫妻共同财产，答辩人处理该房产并未取得石巍的同意，原告也未取得石巍的同意，而且涉案房产系回迁房，当时无法办理产权登记，未领取产权证书，即便是现在，涉案房产仍无法办理产权登记。因此，根据《合同法》第52条第五项的规定，《房屋抵账协议》因违反了《城市房地产管理法》第38条的强制性规定而无效。二、《房屋抵账协议》的内容因并非答辩人的真实意思表示而无效。《民法总则》第一百四十三条规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。原告在2011年至2012年期间，承揽被告北京嘉寓门窗幕墙股份有限公司在沈阳地区的多个工程项目的安装工程，如本案涉案工程、铁西茂业安装工程等。原告在施工过程中，多次以停工、拒绝施工、拒绝履行维修义务等为由，要挟发包方嘉寓公司支付人工费，答辩人作为嘉寓公司本工程项目的负责人，在嘉寓公司对工程工期要求非常严格，面对巨大工作压力的情况下，为安抚原告使其能够按约继续履行合同，为使工程顺利完成，才被迫与原告签署了《房屋抵账协议》，将当时远远超过35万元价值的房产抵账给原告。签署该协议并非答辩人的真实意思表示。因此，依据《民法总则》第143条之规定，《房屋抵账协议》因答辩人不具有真实意思表示而无效。三、即便不考虑《房屋抵账协议》无效，答辩人在法律上以及事实上也都无法配合原告办理涉案房产的产权登记事宜，依法，该协议也无法履行，涉案房产应归答辩人所有，不应归原告。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。可见，依据《物权法》第9条之规定，答辩人配合将涉案房产登记在原告名下的前提是：涉案房产已经办理了设立登记，并且已经登记在答辩人名下。但答辩人在购买涉案房产时，该房产系回迁房，无法办理产权登记，签署《房屋抵账协议》时，该房产也无法办理产权登记，截至开庭之日，该房产仍无法办理产权登记。另外，因时间过于久远，答辩人无法找到涉案房产原先的出售方，无法办理涉案房产首先登记在自己名下，更无法将涉案房产转移登记在原告名下。因此，无论从法律上还是事实上，答辩人均无法履行该协议，涉案房产因没有办理物权登记，也不适于强制履行。《合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案涉案房产的实际情况完全符合《合同法》110条第一项、第二项规定的情形，因此，《房屋抵账协议》无法履行，涉案房产不应归原告。四、《房屋抵账协议》无论是无效还是无法履行，涉案房产均不应归被告，原告基于原建设工程施工合同而享有的对北京嘉寓公司的35万元债权并未受到影响，原告应向嘉寓公司主张履行该债务。以房抵债的最终目的在于实现债务的清偿，只有现实的进行了房产的变更登记，原来的债权债务关系才会因实际履行而归于消灭。本案因抵账协议违反了法律的强制性规定而无效，且涉案房产在无法办理、也不能办理登记的情况下，原告继续要求确认涉案房产的所有权没有法律依据。原债权债务关系并未消灭。需要说明的是，虽然房屋抵账协议无效，涉案房产所有权不能归原告所有，但并未因此增加债务人（嘉寓公司）的利益，也未损害债权人（原告）的利益，因为此时，原债权债务关系并未消灭，原告作为债权人，仍有权请求债务人，即嘉寓公司继续履行原合同关系下的债务。综上，请法院采纳答辩人的主张，驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告石巍一审辩称，诉争房产系我方与宁钢在婚姻关系存续期间购买，依法属于夫妻共同财产，宁钢并非该房产的独立权利人。宁钢在处分该诉争房产时并未征得另一方权利人即答辩人的同意，处分完后也未经答辩人追认，更未取得处分权，故宁钢与原告王小军签署的“房屋抵账协议”私自处分了该共同财产中属于答辩人的部分，该处分违反了《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定而无效。现原告因宁钢无权处分而长期占用使用诉争房屋，答辩人向法庭提起反诉，请求判决原告返还诉争房产，维护答辩人的合法权益。被告北京嘉寓门窗幕墙股份有限公司一审辩称，被告宁钢系本案工程的项目负责人，多次替嘉寓公司支付工程款，嘉寓公司并不知道该抵账协议所涉房产无法办理过户的情况，如该房产无法办理权属转移，那么所欠原告35万元工程款嘉寓公司愿意支付。反诉原告石巍一审诉称，一、宁钢签署该“房屋抵账协议”处分涉案房产属于无权处分，依法属于无效的行为。涉案房产系反诉人与宁钢在婚姻关系存续期间购买，依法属于夫妻共同财产，宁钢并非该房产的独立权利人。《合同法》第五十一条规定:无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案宁钢处分该涉案房产时并未征得另一房产权利人即反诉人的同意，处分完后也未经反诉人追认，更未取得处分权，故宁钢与王小军签署“房屋抵账协议“私自处分了该共同财产中属于反诉人的部分，该处分行为因违反了上述法律规定而无效。二、宁钢签署该“房屋抵账协议”处分涉案房产，属于恶意转移夫妻共同财产，不但侵害了反诉人的合法权益，更侵害了社会公共利益。宁钢的以房抵债行为并非为家庭利益而为，也并非为夫要利益而为，而是为公司利益而为，导致夫妻财产受损，在夫妻双方感情一直不和的情况下，将夫妻共同财产无偿转移出去属于恶意转移财产，侵害了反诉人的合法权益。《婚烟法》中关于夫妻共有财产的规定、保护夫妻双方合法权益、保护妻子和子女合法权益、维护亲情有序和谐的婚姻家庭关系，属于社会公共利益，宁钢作为夫妻一方，转移夫妻共有财产，侵害共有财产的行为构成对社会公共利益的侵害，属于《合同法》第五十二条第一款第四项规定的“损害社会公共利益“的法定无效合同情况，因此，该协议无效。三、宁钢与被反诉人签订的协议违反了婚姻法的规定并且被反诉人不属于善意第三人，因此其无权取得该房产。《婚姻法司法解释(一)》第17条第2款规定:“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理決定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见…。”首先，宁钢处分该夫妻共同财产(房产)时，并非为日常生活需要，因此，应取得反诉人的统一意见。但其并未取得反诉人的同意，因此其处分行为无效。其次、被反诉人并非善意，其无权取得房产，涉案房产依法应退还。《物权法》第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”被反诉人在签署合同时明确知道涉案房产系宁钢与反诉人的夫妻共同财产，宁钢自身并没有完全的处分权。在此情况下其仍然与宁钢个人签署协议表明其在受让时主观上不存在善意；被反诉人也并未向宁钢支付合理对价，这也直接导致了反诉人利益受损；另外，据了解，签署以房抵账协议时，涉案房产本身就无法办理产权登记，也并未登记在宁钢名下，被反诉人对此是明知的，不符合法律规定的“依法应当登记的已经登记"的要件。因此，被反诉人因不属于善意第三人而应将涉案房产返还。综上，宁钢与被反诉人签署的协议因违反了法律强制性规定而无效，宁钢处分涉案房产的行为属于无权处分。涉案房产应返还。诉讼请求：1、请求判令被反诉人王小军与宁钢签署的“房屋抵账协议”无效，位沈阳市皇姑区房产归反诉人与被反诉人宁钢共同所有，返还给反诉人或者宁钢；2、请求判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。反诉被告王小军一审辩称，本案涉及的债务系宁钢与石巍婚姻存续期间的共同债务，案涉房产已是二被告的共同财产，依据婚姻法司法解释一第十七条第一款，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的任何一方均有权决定，第二款夫或妻因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商取得一致意见，他人有理由相信为夫妻双方共同意思表示的另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。宁钢与王小军的抵账协议是双方的真实意思表示，且王小军在案涉房产已实际使用并居住，该事实宁钢在沈阳市沈河区人民法院（2016）辽0103民初5729号判决中已确认。被告嘉寓公司主张给付王小军安装费557000元含以房抵债部分，以房抵债的事实双方对此都已经确认了，且得到法院的认同。现在被告不顾案件事实，否认抵账协议，缺乏法律依据。反诉第三人宁钢述称，宁钢在负责本项目时多次替嘉寓公司支付工程款，因此该债务并非宁钢的个人债务也并非与石巍的夫妻共同债务，原告明确知晓其所签署的工程施工合同系与嘉寓公司签署，宁钢仅作为该项目嘉寓公司的负责人。原告刚才所引用的婚姻法司法解释一第17条的规定也明确说明了系因日常生活需要而处理，宁钢处理该房产并非是因与石巍的日常生活，仅是替嘉寓公司支付工程款，并非因日常生活需要，故而该法律不适用于本案。（2016）辽0103民初5729号判决所认定的该涉案房产抵偿工程款35万元并未征得宁钢的认可同意，嘉寓公司的代理人正是嘉寓公司反馈的意见由宁钢代替支付了35万元的工程款，故而才认可该抵账协议，但嘉寓公司的认可并不代表宁钢本人以及石巍的认可。因此反诉人石巍所提出的反诉请求具有法律依据，请依法予以支持。反诉第三人北京嘉寓门窗幕墙股份有限公司述称，同宁钢陈述意见。嘉寓公司愿意额外支付35万元工程款。一审经审理查明，被告宁钢与被告石巍原为夫妻关系，二人于1997年11月7日登记结婚，于2015年7月21日登记离婚。2004年8月30日，被告宁钢从案外人聂庆荣、魏丽杰处购沈阳市皇姑区号18栋15-1（建筑面积58.6平方米）的回迁房屋一套，并作为被拆迁人由沈阳市皇姑区城市房屋拆迁办公室对其进行回迁安置，由被告宁钢补交增加面积款。2005年3月4日，沈阳市皇姑区城市房屋拆迁办公室向被告宁钢下发准住通知。原告王小军于2011年5月承包北京嘉寓门窗幕墙股份有限公司辽宁分公司发包的沈阳茂业中心住宅楼及公寓楼铝单板幕墙的制作安装工程，被告宁钢当时为嘉寓公司在本工程项目的负责人。2012年1月10日，原告宁钢与被告王小军签订房屋抵账协议，约定：宁钢自有房产位沈阳市皇姑区号祥凤社区15楼1号，面积58.6平方米，抵给王小军为其支付所欠施工过程中的所欠民工人工费。经双方协商其价格为人民币35万元整。宁钢负责协助王小军办理过户手续，但其发生一切费用由王小军支付。此房屋的一切费用均已交齐，若留有未了费用由宁钢负责。签订后所发生的费用且由王小军负责及其相关法律责任。该协议签订同时，被告宁钢向原告王小军交付宁钢及石巍的身份证复印件、结婚证复印件、户口本复印件等身份证明及契证、准住通知、房屋拆迁协议、回迁安置协议、价款顺序通知单、增加面积收据等房屋购买手续。其后，被告宁钢向原告王小军交付诉争房屋，王小军在该房屋居住至今。因被告宁钢拒绝配合原告办理更名过户手续，原告起诉至我院。原告王小军曾因被告北京嘉寓门窗幕墙股份有限公司（北京嘉寓门窗幕墙股份有限公司辽宁分公司于2012年9月24日注销）拖欠工程款诉至法院，我院作出（2016）辽0103民初5729号判决书及沈阳市中级人民法院作出的（2017）辽01民终7304号判决书中，对已付工程款557000元（含以房抵债部分）的事实予以确认。经办案人到沈阳市房产局调查，诉争房沈阳市皇姑区号18栋15-1无初始登记证明，但该房屋所在建筑的其他房屋大部分已经办理房产登记。经询问沈阳市皇姑区房产局，该处房屋因历史遗留问题未取得初始登记证明，但可以通过解疑程序办理房产登记，该房屋所在建筑的其他已办理房产登记的房屋均为通过解疑程序办理，但诉争房屋的业主未向房产部门申报办理房产登记。上述事实，有双方当事人陈述，房屋抵账协议、宁钢及石巍的身份证复印件、结婚证复印件、户籍证明、契证、准住通知、房屋拆迁协议、回迁安置协议、价款顺序通知单、增加面积收据、协议书、（2016）辽0103民初5729号判决、（2017）辽01民终7304号判决、离婚证等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。一审法院认为，被告宁钢作为被告北京嘉寓门窗幕墙股份有限公司在沈阳茂业中心项目的负责人，其与原告王小军签订的房屋顶账协议无论是为他人利益订立的合同亦或为自己利益订立的合同，均是被告宁钢的真实意思表示。诉争房屋实际交付给原告王小军并由原告王小军实际居住使用至今。被告石巍诉称其不知晓被告宁钢购买诉争房屋及其后单独处分该房屋的事实因此被告宁钢的处分行为应为无效的问题，庭审中被告宁钢陈述，其夫妻二人与宁钢母亲一直共同居住，因为婆媳不和，其偷偷用私房钱购买诉争房屋，由其母亲在此居住。根据日常生活经验，共同居住人口搬离住处长达七年之久，共同居住的成年家属不可能不知晓其实际居住处所，故被告石巍辩称的其不知晓被告宁钢购买诉争房屋及抵账给原告的事实不符合日常生活经验，对被告石巍的此项主张本院不予采信。原告王小军自2012年从被告宁钢处接手诉争房屋，被告石巍未提出异议，且二人的离婚协议中均认可无其他财产，故被告石巍诉称的不同意被告宁钢单独处分的主张，本院亦不予采信。故原告王小军与被告宁钢的房屋抵账协议合法有效。关于原告要求被告协助办理诉争房屋更名手续的诉讼请求。虽然诉争房屋无初始登记证明，但能够通过解疑程序办理房产登记，因被告原因导致至今未办理，故被告有义务协助原告办理诉争房屋的更名过户手续，办理过户过程中所发生的税费按照法律规定负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、确认原告王小军与被告宁钢于2012年1月10日签订的关沈阳市皇姑区号18栋15-1（建筑面积58.6平方米）的房屋抵账协议合法有效；二、被告宁钢、石巍于本判决生效后30日内协助原告办沈阳市皇姑区号18栋15-1（建筑面积58.6平方米）房屋的更名过户手续，办理过户过程中所发生的税费按照法律规定负担；三、驳回反诉原告石巍的诉讼请求。本诉案件受理费6550元，由本诉被告宁钢、石巍负担；反诉案件受理费3275元，由反诉原告石巍负担。二审审理查明的事实与一审查明的事实相一致。二审审理中，被上诉人王小军申请到沈阳市房产局调查诉争房屋能否办理产权等情况。经调查，诉争房沈阳市皇姑区号18栋15-1无初始登记证明，但该房屋所在建筑的其他房屋大部分已经办理房产登记。经询问沈阳市皇姑区房产局，该处房屋因历史遗留问题未取得初始登记证明，但可以通过解疑程序办理房产登记，该房屋所在建筑的其他已办理房产登记的房屋均为通过解疑程序办理，但诉争房屋的业主未向房产部门申报办理房产登记。房产局也没有收到房屋查封手续。本院认为，2012年1月10日，宁钢与王小军签订房屋抵账协议，约定：宁钢自有房产位沈阳市皇姑区号祥凤社区15楼1号，面积58.6平方米，抵给王小军为其支付所欠施工过程中的所欠民工人工费。经双方协商其价格为人民币35万元整。宁钢负责协助王小军办理过户手续，但其发生一切费用由王小军支付。此房屋的一切费用均已交齐，若留有未了费用由宁钢负责。签订后所发生的费用且由王小军负责及其相关法律责任。该协议签订同时，宁钢向王小军交付宁钢及石巍的身份证复印件、结婚证复印件、户口本复印件等身份证明及契证、准住通知、房屋拆迁协议、回迁安置协议、价款顺序通知单、增加面积收据等房屋购买手续。其后，宁钢向王小军交付诉争房屋，王小军在该房屋居住至今。《中华人民共和国合同法》第25条规定，承诺生效时合同成立。在不违反法律强制性规定的情况下，双方签订的房屋抵账协议应为有效。现上诉人提出合同为无效的上诉请求，本院针对其主张分别论述如下：关于上诉人宁钢处分房屋，为擅自处分夫妻共同财产，合同无效的主张。因本案双方签订的协议为以房屋抵顶工程款的协议，其是对偿债方式的约定，被上诉人在该协议全面履行后才能取得房屋的物权，而本案审理的仅为合同效力及合同履行问题。从宁钢向王小军交付房屋的相关资料及实际交付了房屋的情况来看，王小军是符合善意的法律规定的，而上诉人石巍提出不知情的主张，一审对此认定并无不当。关于上诉人宁钢主张的协议违反法律禁止性规定应为无效的主张，其提出的法律规定是管理性禁止性规定而非效力性禁止性规定，故其主张，本院不予支持。关于上诉人石巍主张上诉人宁钢与被上诉人王小军恶意串通损害其利益，因无证据证明，本院不予支持。关于上诉人石巍主张上诉人宁钢恶意转移共同财产，损害其利益，因与本案并非同一法律关系，本院不予支持。关于一审判决是否违反公平原则，造成利益失衡问题。因双方签订协议行为系对各自权利义务的约定，并愿意受该约定约束的意思自治行为，且是在上诉人确认了欠付被上诉人王小军具体数额的工程款的前提下签订的，因此，一审法院依据双方约定做出裁判，符合法律规定。上诉人的该项上诉请求，本院不予支持。现案涉房屋2012年4月即交付王小军占有使用，对于房屋的产权证办理情况经一审法院及本院到房产部门了解，房产部门均表示该处房屋因历史遗留问题未取得初始登记证明，但可以通过解疑程序办理房产登记，该房屋所在建筑的其他已办理房产登记的房屋均为通过解疑程序办理，但诉争房屋的业主未向房产部门申报办理房产登记。房产局也没有收到房屋查封手续。因此，房屋不存在履行障碍，一审判令上诉人履行合同并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人宁钢、石巍各自交纳的二审案件受理费，由其各自负担。本判决为终审判决。审判长 李 倩审判员 相 蒙审判员 陈 铮二〇一九年四月二十五日书记员 陈超杰本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。