广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初24214号原告：胡玲欢，女，1981年12月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：陈芸，广东高裕律师事务所律师。委托诉讼代理人：华秋英，广东高裕律师事务所律师。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地：佛山市三水区西南街健力宝南路28号第六层（1）-（2）轴，统一社会信用代码91440607730468078B。法定代表人：童绍洪，总经理。被告：童绍荣，男，1974年3月4日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，两被告共同委托诉讼代理人：卢辉，广东禅都（三水）律师事务所律师。原告胡玲欢与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称宝盈公司）、童绍荣租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依法适用简易程序于2019年1月7日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈芸、华秋英到庭，两被告的共同委托诉讼代理人卢辉到庭。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告宝盈公司签署的《物业使用权认租协议》超出二十年的部分无效；2.被告宝盈公司向原告退回《物业使用权认租协议》无效部分的租金772317.1元及利息（按中国人民银行同期贷款利率从支付之日起计至实际退回之日止）3.解除原告与被告宝盈公司的委托经管理关系，两被告将佛山市南海区大沥镇宝盈广场首层街区3座15、16号商铺交还原告；4.被告宝盈公司按月租金13936元的标准向原告支付2018年9月至交还商铺之日止的租金收益及利息（按中国人民银行同期贷款利率从应付租金的当月20日开始计算至实际付清之日止）；5.被告童绍荣对被告宝盈公司的上述债务承担连带清偿责任；6.本案的所有诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2012年4月1日，原告与被告宝盈公司签署《物业使用权认租协议》（合同编号：3-15.16），约定由原告承租位于佛山市南海区大沥镇宝盈广场首层街区3座15、16号商铺，该物业建筑面积为107.2平方米，租金按照建筑面积计算，每平方米单价为21857.57元，合同总价为2343132元，租赁期限为自合同签订之日起至2042年1月31日止。此外，原告与被告宝盈公司在《物业使用权认租协议》中还约定，在规定时间内由原告委托被告宝盈公司就上述物业进行经营管理，被告宝盈公司于每月20日之前向原告支付固定租金收益。原告依约向被告宝盈公司支付了租金2343132元及按金10000元，其中600000元是支付至被告童绍荣（被告宝盈公司的实际控制人）中国建设银行账号为“31×××42”的个人银行账户；被告宝盈公司从2013年7月开始向原告支付租金收益，但自2018年9月开始被告宝盈公司拖欠固定租金收益不足额支付。截止2018年10月，被告宝盈公司尚有24388元租金未予支付，原告经多次催告无效。原告认为，根据法律规定，租赁合同最长期限为二十年，但是被告宝盈公司与原告签署的涉案协议租赁期限超过二十年，超过法律规定最长期限的部分应属无效，被告宝盈公司应向原告退回无效部分即九年十个月的租金。另，被告宝盈公司拖欠原告的租金应予支付。被告童绍荣作为被告宝盈公司的实际控制人，以个人账户收取原告款项，将应属于公司的资产直接进入个人账户，其应对被告宝盈公司的债务承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼。两被告辩称，1.被告童绍荣并不是本案的适格被告，其只是代收款项，其收款后已将款项支付给被告宝盈公司。2.被告宝盈公司不存在违约，根据原告提交的物业使用权认租协议第七条，原告与被告宝盈公司仅签订了物业使用权认租协议，并未正式签订物业使用权出让合同、委托经营管理合同，可视为原告违约，且原告所交的全部款项不予退还。3.原告起诉要求被告宝盈公司支付租金收益没有法律依据，即使物业使用权认租协议双方有履行，但根据物业使用权认租协议第五条第三点，被告宝盈公司也仅应支付三年期限的租金收益，三年期满后被告宝盈公司无需向原告支付固定的租金收益，故原告要求被告宝盈公司支付租金收益没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。原告举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告人口信息查询资料打印件1份，被告企业信用信息公示报告打印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格；2.物业使用权认租协议复印件1份，用以证明2012年4月1日原告与被告宝盈公司签署《物业使用权认租协议》，约定由原告承租位于佛山市南海区大沥镇宝盈广场首层街区3座15、16号商铺，租金每平方米单价为21857.57元，合同总价为2343132元，协议第二条明确约定租赁期限为自合同签订之日起至2042年1月31日止，此外双方在协议中还约定，由原告委托被告宝盈公司就所承租物业进行经营管理，被告宝盈公司于每月20日之前向原告支付固定租金收益；3.收据（2012年3月29日、2012年3月31日）复印件各1份、中国银行转账存根（2012年3月29日100000元、2012年4月1日790000元、2012年4月1日820000元、2012年4月1日43132元）复印件各1份、中国建设银行转账凭条复印件1份，用以证明原告依约向被告宝盈公司支付租金2343132元及按金10000元，其中600000元租金是支付被告童绍荣（被告宝盈公司的实际控制人）中国建设银行账号为“31×××42”的个人银行账户，对于原告的付款，被告均出具收据确认收到；4.招商银行账户历史交易明细表复印件2份，用以证明被告在2016年7月左右起一直以13936元/月的租金标准向原告支付租金，但在2018年9月仅支付2090.4元，截止2018年10月，被告未支付租金为24388元;5.核准变更登记通知书，用以证明被告宝盈公司与广东宝盈投资集团有限公司是关联企业，童绍荣作为广东宝盈投资集团有限公司的股东收取本应由被告宝盈公司收取的款项，应视为童绍荣滥用股东权利和公司法人独立地位，损害了债权人的利益，可以适用公司法第二十条的规定，童绍荣应当对被告宝盈公司的本案债务承担连带责任。两被告举证如下：1.集体建设用地使用权出租合同（加盖佛山市南海区大沥镇凤池村西边股份合作经济社印章）复印件1份，用以证明诉讼物业所属物业的土地由宝盈公司向佛山市南海区大沥镇凤池村西边股份合作经济社承租开发建设宝盈广场，宝盈公司享有诉讼物业的使用权；2.南海区建设工程竣工规划验收合格证（加盖“此件由佛山市南海区城市建设档案馆提供”印章）复议件1份，用以证明涉案工程已经竣工，并且通过政府部门验收合格；3.中华人民共和国建设工程规划许可证（加盖“此件由佛山市南海区城市建设档案馆提供”印章）复印件1份，用以证明诉讼物业所属项目占用的土地是经佛山市南海区城乡规划主管部门依法审核，建设工程符合城乡规划要求；4.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件1份，用以证明诉讼物业已办理房产证，符合物业出租条件。本院调取如下证据：1.佛山市南海区大沥镇宝盈广场总平面图。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.被告出示的证据1，生效民事判决书已认定其真实性，本院对其真实性予以确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2010年10月29日，案外人佛山市南海区大沥镇凤池村西边股份经济合作社（甲方）与被告宝盈公司（乙方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定乙方承租甲方位于佛山市南海区大沥镇凤池村委会西边村民小组土名为“庙后”面积约为34336.9平方米的土地。租赁期限从2010年11月1日起至2042年1月31日止，为期31年3个月。合同期内，乙方向甲方交付土地使用金。合同期内，乙方享有在此片土地按有关政府要求自行招商引资、自行建造房屋及商铺、自行经营商业和收益等权利。2012年4月1日，被告宝盈公司（甲方）与原告(乙方)签订《物业使用权认租协议》，约定甲方将宝盈广场项目编号为首层街区3座15、16号铺位（以下简称涉讼商铺）的使用权出让给乙方，物业建筑面积为107.2平方米，该物业使用权只作商业用途。出让期限从合同签订之日起至2042年1月31日止。甲方承诺在2013年7月1日前将物业交付给乙方。物业出让租金总额2343132元，乙方在签订协议时应向甲方一次性缴纳按金10000元，出让使用期限届满，出让的物业经甲方验收无误后，甲方将乙方所交的按金无息全额退还。甲方承诺在2012年10月1日前与乙方签订正式的《物业使用权出让合同》和《委托经营管理合同》，乙方应在规定的时间与甲方签订《物业使用权出让合同》，同时与甲方或甲方委托的专业物业管理公司签订三年期限的《委托经营管理合同》。从2013年7月开始，乙方获得由甲方支付三年期限的委托经营固定租金收益，每月8576元，按月度支付，在每月20号之前以转账形式支付给乙方，在委托经营期间内所产生的有关税费，按国家及政府有关规定执行，各付各税。甲方对该物业实行统一经营的管理模式，即统一业态规划、统一商业形象、统一宣传推广。甲乙双方同意在未签订正式《物业使用权出让合同》前，该《物业使用权认租协议》作为法律有效之合约，在甲乙双方正式签订《物业使用权出让合同》时，本《物业使用权认租协议》同时失效。2012年3月29日，原告向宝盈时代物业服务中心刷卡支付100000元。2012年4月1日，原告向宝盈时代物业服务中心刷卡支付790000元、820000元、43132元，向童绍荣转账支付600000元。被告宝盈公司于2012年3月31日出具收据确认收取原告租用涉讼商铺投资款2343132元、按金10000元。原告提供了2013年11月18日至2018年12月31日的招商银行户口历史交易明细表，显示佛山市悦心物业管理有限公司2013年11月至2018年10月每月向原告支付款项，其中2013年11月至2016年6月每月金额8576元，2016年7月至2018年8月每月金额13936元，2018年9月1393.6元，2018年10月2090.4元。另查明一，2012年2月24日，宝盈广场A区取得建设工程规划许可证。2014年5月15日，宝盈广场A区规划竣工验收合格。宝盈广场A区已办理不动产权证书。另查明二，被告宝盈公司由童绍洪、广东宝盈投资集团有限公司出资设立。广东宝盈投资集团有限公司原登记股东为童海良、童绍荣、童绍洪，于2018年12月10日变更登记股东为童绍荣、童绍洪。原告于2018年11月27日提起本案诉讼，被告宝盈公司于2018年12月20日收到本案起诉状及应诉材料。诉讼中，原、被告均确认双方没有签订《物业使用权出让合同》和《委托经营管理合同》，涉讼商铺可以与其他商铺进行区分，可以单独交付。被告陈述：包含涉讼商铺在内的整个宝盈广场均由佛山市悦心物业管理有限公司统一经营管理，涉讼商铺三年委托经营管理期满后的租金收益由实际经营者支付租金，佛山市悦心物业管理有限公司扣除管理费、水电费及税费后再向原告支付，没有固定标准；涉案商铺已出租给他人，正在装修。本院认为，原告与被告宝盈公司签订的《物业使用权认租协议》约定原告是以支付租金的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，双方签订的合同并未涉及房屋产权登记及权属变更问题，故原告与被告宝盈公司之间形成的是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”被告已提供证据证明涉案商铺所在宝盈国际广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权认租协议》约定被告宝盈公司将涉案商铺出租给原告的使用期限自2012年4月1日起至2042年1月31日止，已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。如前所述，《物业使用权认租协议》所约定的租赁期限为10898天，现本院认定《物业使用权认租协议》超出二十年的部分无效，故被告宝盈公司应向原告返还超出二十年部分相应比例的物业使用权出让金772515.44元{[10898天-7305天(20年天数)]÷10898天×2343132元}，原告诉请被告宝盈公司返还租金772317.1元，是原告对自身权利的处分，本院予以准照。涉讼合同部分无效，原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案实际情况，本院酌定被告宝盈公司以772317.1元为本金从原告主张权利之日即2018年11月27日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告，超出部分本院不予支持。关于原告解除委托经营管理关系的请求。《物业使用权认租协议》约定从2013年7月开始，原告获得由被告宝盈公司支付三年期限的委托经营固定租金收益，故至2016年7月1日起委托期限已届满。但被告宝盈公司仍然继续占用涉案商铺，出租予他人使用，并向原告支付租金收益，原告亦未提出异议，故参照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原告与被告宝盈公司之间仍然形成委托经营管理关系，但委托期限应为不定期。现原告主张解除委托经营管理关系，故原告与被告宝盈公司之间的委托经营管理关系于被告宝盈公司收到本案应诉材料当日即2018年12月20日解除。原告与被告宝盈公司之间的委托经营管理关系解除，被告宝盈公司应将涉案商铺返还予原告。原、被告均确认涉案商铺可以与其他商铺进行区分、单独交付，故本院对原告诉请被告宝盈公司返还涉案商铺的请求予以支持。关于原告的租金支付请求。根据原、被告的陈述，本院确认佛山市悦心物业管理有限公司每月向原告银行账户支付的款项为涉案商铺的租金收益。但依合同相对性原则，应由被告宝盈公司向原告承担未返还涉案商铺期间的租金收益。原告主张租金收益标准为13936元/月、被告宝盈公司未足额支付2018年9月和10月的租金收益并自2018年11月开始未再支付租金收益，提供了银行账户交易明细予以证明，被告宝盈公司作为付款义务的履行方，未举证证明其已足额支付原告租金收益，应承担举证不能的相应法律后果，本院对原告的上述主张予以采信。经核算，被告宝盈公司应支付2018年9月租金收益差额12542.4元（13936元-1393.6元）、2018年10月租金收益差额11845.6元（13936元-2090.4元）及自2018年11月起至实际返还涉案商铺之日止按13936元/月的标准计算的租金收益予原告。《物业使用权认租协议》约定被告宝盈公司应于每月20日前支付租金收益，被告宝盈公司至本案辩论终结时尚未支付2018年9月至2018年12月的租金收益，给原告造成利息损失，被告宝盈公司应分别以2018年9月租金收益差额12542.4元为本金自2018年9月21日起、以2018年10月租金收益差额11845.6元为本金自2018年10月21日起、以2018年11月租金收益13936元为本金自2018年11月21日起、以2018年12月租金收益13936元为本金自2018年12月21日起，均至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告。因法庭辩论终结后的履行情况未确定，原告请求的租金收益利息超出本院核定范围的，本院在本案中不予支持。关于童绍荣的责任问题。被告童绍荣收取了涉案商铺的租金600000元，其主张已支付予被告宝盈公司，但未提供相关证据予以证明，应承担相应的法律后果。本院认定被告童绍荣在已收款600000元范围内对被告宝盈公司退还租金的责任承担连带责任。被告童绍荣并非被告宝盈公司的股东，原告诉请被告童绍荣对被告宝盈公司在本案中的全部债务承担连带清偿责任缺乏依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认胡玲欢与佛山市三水区宝盈投资有限公司于2012年4月1日签订的《物业使用权认租协议》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、确认胡玲欢与佛山市三水区宝盈投资有限公司之间的委托经营管理关系于2018年12月20日解除；三、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金772317.1元予胡玲欢；四、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还上述第一项合同项下宝盈广场项目编号为首层街区3座15、16号铺位予胡玲欢；五、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年9月租金收益差额12542.4元、2018年10月租金收益差额11845.6元及自2018年11月起至实际返还商铺之日止按13936元/月的标准计算的租金收益予胡玲欢；六、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付以2018年9月租金收益差额12542.4元为本金自2018年9月21日起、以2018年10月租金收益差额11845.6元为本金自2018年10月21日起、以2018年11月租金收益13936元为本金自2018年11月21日起、以2018年12月租金收益13936元为本金自2018年12月21日起，均至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予胡玲欢：七、童绍荣在已收款600000元范围内对佛山市三水区宝盈投资有限公司的上述第三项债务承担连带责任；八、驳回胡玲欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14525.36元，减半收取计7262.68元（原告已预交），由佛山市三水区宝盈投资有限公司负担。胡玲欢多预交的诉讼费7262.68元，在本判决发生法律效力后经胡玲欢书面申请，本院予以退还。佛山市三水区宝盈投资有限公司负担的诉讼费7262.68元，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一九年四月十五日书记员  黄仪君