河南省驻马店市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）豫17行初5号原告李桂梅，女，汉族，1953年7月13日出生，住西平县。被告西平县人民政府。住所地：西平县西平大道176号。法定代表人李全喜，西平县人民政府县长。委托代理人马海畅，西平县人民政府办公室工作人员。委托代理人王英男，河南胜蓝律师事务所律师。原告李桂梅因诉被告西平县人民政府房屋征收补偿决定一案，于2018年12月27日向本院提起诉讼。本院2019年1月3日立案受理，1月7日向被告西平县人民政府送达起诉状副本及应诉通知书、举证通知书。本院依法组成合议庭，于2019年3月19日公开开庭审理了本案，原告李桂梅，被告西平县人民政府委托代理人马海畅、王英男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西平县人民政府于2018年7月16日作出西政征补[2018]10号《房屋征收补偿决定书》对被征收人李桂梅位于西平县解放路中段以东，步行街西段以南，文汇小区、龙泉大道以北在改造项目红线内，房屋产权属于个人的房屋，因与房屋征收实施单位在征收补偿方案确定的签约期限内经多次协商未达成房屋补偿安置协议，房屋征收单位依法按照房屋征收程序报请本部门，按照征收补偿安置方案作出房屋补偿决定。经房屋征收单位委托西平县恒源房地产评估有限公司对被征收人房屋进行评估，出具房地产评估报告，附属物的补偿标准按照西平县人民政府西政[2016]12号《转发驻马店市政府关于印发驻马店市征地青苗及地上附属物补偿标准的通知》进行补偿。方案一，货币补偿：1.房屋评估价值747213.6元；2.附属物6345元；3.装修费25401.73元；搬家费500元，合计779460.33元。方案二，产权置换：1.容积率内主房面积278.32平方；2.超容积率房屋的价值3784.8元；3.其他房屋及房屋装修34065.73元；4.附属物6345元；5.临时安置费13359.36元；6.搬家费500元，合计58054.89元，产权置换278.32平方米。被征收人李桂梅在补偿决定送达之日起15日内两种补偿方案中选择其中一种方案，与房屋征收实施单位签订补偿安置协议，如不选择我们将按照补偿方案有利于征收人的方式进行产权置换方案二执行，征收单位已将你的临时安置费、附属物、搬家费、装修费、超容积率房屋的价值共计58054.89元补偿资金进行了专户储存，请你将位于该项目区域的房屋30日内腾空交于房屋征收实施单位拆除。如果不服本决定，可在本决定书送达之日起60日内向驻马店市人民政府申请行政复议，或在六个月内向人民政府提起行政诉讼。被征收人在法定期限内既不申请行政复议，也不提起行政诉讼，在房屋征收决定规定期限内又不搬迁的，县人民政府依法申请县人民法院强制执行拆除。原告李桂梅诉称，1.应依法计算原告的房屋补偿面积。原告和马根离是夫妻。原告房屋有国有土地使用证，是独家小院，土地证载使用权面积196.8平方，位于西平县城解放路北段路东，距路中心近40米，与经贸路商业步行街西段华港水城小区、顶品百货、喜盈门生活广场相邻。一楼室内地坪以上4.3米高、二楼3.7米高。有37公分Ｘ37公分的地梁，层层有圈梁，间间有立柱，钢材全部是标准安阳材。砖混大门楼高4.3米，与主房一体，建筑面积12.87平方，三楼砖瓦结构的斜坡屋顶，建筑面积55.04平方。补偿决定给12783.35元的价值补偿，不公平。原告有28平米的货棚，二楼、三楼沿子9平米，一楼约12平米的储藏室，补偿决定中没有给予任何补偿。根据《建筑工程建筑面积计算规范》中的规定，应对我家大门楼，货棚，三楼砖瓦结构的斜坡屋顶，一楼储藏室，楼房沿子做出补偿。我家砖混结构的一、二层建筑面积270.9平米，三楼砖混结构的建筑面积15.08平米，补偿决定依据西平县恒源房地产评估有限公司对原告房屋评估结果说原告房屋超出容积率4.98平米。根据住房和城乡建设部关于印发《建设用地容积率管理办法》的通知规定，容积率的管理指的是建设用地，补偿决定说原告房屋超出容积率，缺乏法律依据。2.补偿决定违背公平补偿原则。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第十七条第一款、第（一）项、第十九条第一款和最高人民法院《关于征收国有土地上房屋征收时是否对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》规定，应把原告院落纳入房地产评估范围。应遵循《征补条例》第二条规定的公平补偿原则。不能依政府公布的一口价补偿，应按被征收房屋评估时点类似房地产平均交易价格，还要考虑到区位、用途、建筑结构等影响价值的因素来补偿。3.程序不合法。2018年8月3日被告将西政征补[2018]10号房屋征收补偿决定书送到原告家中，2018年8月7日将评估报告送到原告家中，都没让签送达回执，程序不合法，剥夺了原告申请复核和申请专家鉴定的权利。综上，依照《征补条例》第二十六条第三款和《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（五）项规定，提起行政诉讼，请求依法撤销西平县人民政府西政征补[2018]10号房屋征收补偿决定书。原告李桂梅提交以下证据：1.户口本，证明我和马根离是夫妻关系；2.国有土地使用证；3.身份证；证明有所有权和使用权；4.西平县人民政府西政征补[2018]10号房屋征收补偿决定书；5.南关8组沟西拆迁补偿基础表，证明第一次八家联合丈量尺寸证据；6.西平县恒源房地产评估有限公司房地产报告，证明没有给原告申请复核评估和申请专家鉴定评估权力的证据；7.评估公司公示时对原告房屋窗户上雨搭登记了7个，事实上少了3个，但西平县恒源房地产评估有限公司评估报告（证据6）里没有一个雨搭；8.建筑工程建筑面积计算规范；9.住房和城乡建设部关于印发《建设用地容积率管理办法》的通知；10.国有土地上房屋征收评估办法和测量规范；11.最高院公布人民法院征收拆迁十大案例之二、三、四、五。被告西平县人民政府辩称，西平县人民政府作出的西政征补[2018]10号房屋征收补偿决定书所依据的事实清楚，程序合法，请求驳回原告的诉讼请求。被告西平县人民政府法定期限内提交以下证据：证据一、关于房屋征收决定公告（文件依据及公告）（1）柏城政发[2017]182号文关于黄坑棚户区改造项目有关事项、意见、及审批意见和领导批复。（2017年11月5日），（2）西平县国土资源局用地规划的情况说明，证明项目选址符合士地利用总体规划（2017年8月10日），（3）住房和城乡建设局说明，证明符合西平县城市整体规划(2017年8月10日)，（4）西政文[2017]77号文，对国有土地使用权实行挂牌出让的批复，（5）柏城政发[2017]181号文，关于向西平县政府就房屋征收公告的书面请示及相关领导的批示文件，（6）房屋征收决定公告；证据二、关于征收补偿安置方案（1）柏城政发[2017]182号补偿安置方案的请示文件及领导批示，（2）西平县人民政府西政函[2018]42号征收补偿安置方案的批复，（3）征收补偿决定的公告文件，（4）补偿安置方案征求意见稿，（5）征求意见汇总、征求意见稿意见表共25份，（6）房屋评估的通知，（7）评估机构选定的公告，（8）选定评估机构征求意见书（165户），选定西平恒源房地产评估机构进行评估；证据三、关于李桂梅的具体行政行为（1）西政征补[2018]10号决定，（2）法律文书送达回证及评估明细表，（3）李桂梅房屋的现状图片四张；证据四、程序依据：照片一组证明送达、公告的内容及程序；证据五、开发该项目的企业名称（1）该项目为驻马店市金恒置业有限公司，（2）国有建设用地出让合同，（3）建设用地规划许可证，（4）项目风险评估报告；证据六、法律依据：（1）《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21、26条，（2）《国有土地上房屋补偿安置方案》第8条。经庭审质证，原告对被告证据质证意见：对证据一有异议，没有棚户区改造的批文，柏城办事处是下级不能依据上级文件进行征收；对证据二，市、县级人民政府对国有土地上进行房屋征收安置，柏城办事处没有权利进行拆迁安置；对证据三，对公示的结果不同意，对评估报告的面积有异议，原告有土地证，土地面积对的，房屋面积不对，没有房产证，装修有异议，外墙没有算，雨搭、防晒窗附属物有异议，漏算房屋有50平方左右；对证据四，柏城办事处先张贴的补偿方案，2018年5月县政府张贴的征收方案；对证据五，原告的土地使用权还未过期，还正在使用就出让了，不合法；对证据六，被告提交的法律依据无异议。被告对原告证据质证意见：对证据1-5无异议；对证据6-7有异议，评估是经原告同意对房屋进行评估的，真实可信；其他证据无异议；原告房屋目前还未拆，保留现状。本院对原告、被告提交证据认证如下：对被告提交的证据因是客观事实，本院予以采信。对原告提交证据1-10的真实性本院予以认可；对证据11是案例与本案不具有关联性。根据原、被告证据及庭审，本院查明以下事实：原告李桂梅和马根离是夫妻关系。1998年5月28日西平县土地管理局为马根离办理西土国用（1998）字第0210206号国有土地使用证，地址为西平县水厂新村，用途住宅，用地面积198.8平方米。原告在此土地上建有二层小楼居住，没有办理房屋所有权证。2017年10月25日西平县人民政府作出对黄坑棚户区改造项目进行征收的公告，并附：黄坑棚户区改造项目房屋征收补偿方案。该棚户区征收范围，北起步行街，南临龙泉大道，西至解放路，东至黄坑，红线范围内面积41933平方米（约62.9亩）。原告的房屋在该棚户区改造项目范围内。2017年10月30日征收实施单位西平县柏城街道办事处对棚户区改造项目评估机构选定进行公告，经走访征求被征收户的意见，经投票确定西平县恒源房地产评估有限公司作为黄坑棚户区改造项目的评估机构。西平县柏城街道办事处委托西平县恒源房地产评估有限公司以2017年10月25日为评估时点，对黄坑棚户区改造项目征收范围内李桂梅被征收房屋及室内装饰装修进行了价值评估。2018年7月9日评估公司出具《房地产估价报告》。估价对象在价值时点的房产征收价值为772615元。2018年8月3日征收实施单位工作人员向原告送达《评估价值表》、《附属物补偿表》、《补偿公示表》，原告拒签。原告李桂梅等十户在《征收补偿方案》第七条规定的三个月签约期内经多次协商未能达成房屋补偿安置协议，房屋征收部门按照房屋征收程序报请被告西平县人民政府按照征收补偿方案作出房屋补偿决定，被告于2018年7月16日对原告李桂梅作出西政征补[2018]10号《房屋征收补偿决定书》，决定书显示：经房屋征收单位委托西平县恒源房地产评估有限公司对被征收人房屋进行评估，出具房地产评估报告；附属物的补偿标准按照西平县人民政府西政[2016]12号《转发驻马店市政府关于印发驻马店市征地青苗及地上附属物补偿标准的通知》进行补偿。方案一，货币补偿：1、房屋评估价值747213.6元；2、附属物6345元；3、装修费25401.73元；搬家费500元，合计779460.33元。方案二，产权置换：1、容积率内主房面积278.32平方；2、超容积率房屋的价值3784.8元；3、其他房屋及房屋装修34065.73元；4、附属物6345元；5、临时安置费13359.36元；6、搬家费500元，合计58054.89元，产权置换278.32平方米。该决定告知被征收人李桂梅享有的权利和义务。当日对房屋征收补偿决定进行了公告，2018年8月3日向原告进行了送达，原告拒签。原告2018年12月27日向本院提起诉讼。另查明，西平县恒源房地产评估有限公司对黄坑棚户区改造项目征收范围内李桂梅被征收房屋及室内装饰装修进行价值评估中，漏登防盗窗2个，漏评价值364.8元。被告予以追加并于2019年3月27日将补偿表送达给原告。还查明，西平县黄坑棚户区改造项目，总体规划用地62.9亩，涉及拆迁户302户，现已签订征收补偿协议279户。现涉案房屋保持原状，原告仍在此房屋内居住。本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。《房屋征收评估办法》第四条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。本案中，征收实施单位组织被征收人按照少数服从多数的原则，从具有相应资质的三家房地产价格评估机构中投票选定该地段评估机构，符合上述规定。《房屋征收评估办法》第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。李桂梅虽对《房地产估价报告》有异议，但未按上述规定申请复核评估。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人李桂梅在西平县恒源房地产评估有限公司对其房屋作出估价报告后，虽认为评估价格较低，但未在规定期限内申请复核评估。房屋征收部门不能与其就补偿问题达成协议，报请作出房屋征收决定的西平县人民政府作出房屋征收补偿决定。西平县人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的有关规定，按照《黄坑棚户区改造项目房屋征收补偿方案》作出涉案《房屋征收补偿决定书》，决定对李桂梅的涉案房屋给予货币补偿或者产权置换，符合有关规定。根据本案另查明的事实，对原告附属物的评估漏登防盗窗2个，漏评价值364.8元，被告在补偿表中给予了追加，并将补偿表送达给原告，该补救措施本院予以认可。尽管被告在征收过程中存在上述瑕疵，但尚不构成撤销该补偿决定之情形。因此，原告李桂梅请求撤销被告西平县人民政府西政征补[2018]10号《房屋征收补偿决定书》，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告李桂梅的诉讼请求。案件受理费50元，由原告李桂梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 刘 战审判员 于发安审判员 孟令华二〇一九年四月十六日书记员 赵 地