上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初18452号原告(反诉被告)：华丽雯，女，1993年1月6日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：尤帆(系华丽雯之夫)，住址同上。委托诉讼代理人：邓本天，上海市理诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：石丽莎，女，1975年10月13日生，汉族，住广东省深圳市。委托诉讼代理人：陈秋月，上海市信本律师事务所律师。原告(反诉被告)华丽雯与被告(反诉原告)石丽莎房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)华丽雯的委托诉讼代理人尤帆、邓本天，被告(反诉原告)石丽莎的委托诉讼代理人陈秋月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)华丽雯向本院提出诉讼请求：1、判令解除华丽雯与石丽莎签订的房屋租赁合同及补充协议。2、判令石丽莎返还租赁保证金人民币6万元(以下币种均为人民币)、租金6万元。3、判令石丽莎赔偿装修损失784,920.15元。4、判令石丽莎支付违约金6万元。5、判令石丽莎赔偿华丽雯可得利益损失379,500元。6、判令石丽莎赔偿装潢设计费17.5万元、中介费15,000元。事实和理由：2018年1月15日，华丽雯与石丽莎经中介公司居间，签订了《房屋租赁合同》，约定由华丽雯租赁石丽莎名下的宝山区真华路XXX弄XXX号房屋(以下简称“113号房屋”)用于经营轰趴馆，石丽莎收取了华丽雯2个月租金6万元，及押金6万元。合同签订后，华丽雯花费959,920元对113号房屋进行装修，但被政府部门通知113号房屋存在违章搭建，需要拆除，致使华丽雯无法开业经营，故涉诉。被告(反诉原告)石丽莎反诉并辩称，华丽雯查看过113号房屋，对房屋存在少量违章搭建的状况是清楚的，合同可以正常履行。华丽雯未按约支付租金构成违约。石丽莎向本院提出反诉请求：1、判令解除房屋租赁合同，华丽雯恢复房屋原状后返还。2、判令华丽雯支付逾期支付租金的违约金34,000元。3、判令华丽雯支付从2018年8月20日起的逾期返还房屋的占用费。4、判令华丽雯赔偿中介费损失15,000元、免租期租金损失15万元、破坏房屋原装修损失26万元、破坏房屋防水层损失13万元、应华丽雯要求更换大门、铺设大理石的损失12万元。事实和理由：合同约定免租期从2018年1月20日至2018年6月19日，租期从2018年6月20日至2023年6月19日，每月租金3万元。2018年8月17日，华丽雯应当支付下一期租金，但其未按约支付，经石丽莎多次催告无果。华丽雯承租期间，因装修不当，破坏了房屋的防水层，同时应华丽雯的要求，石丽莎铺设了院子地面及后院入户台阶的大理石，更换了大门。原告(反诉被告)华丽雯针对反诉辩称，同意解除合同，石丽莎的其他主张不能成立，不同意其他反诉请求。经审理查明，113号房屋房地产权利人登记为石丽莎，该房屋建筑面积为437.95平方米(含地下建筑面积124.37平方米)。2018年1月15日，石丽莎(甲方)与华丽雯(乙方)经中介公司居间签订了《房屋租赁合同》，约定，乙方租赁甲方113号房屋开设轰趴馆，建筑面积约437.95平方米，装修情况为简装；乙方查验了该房屋全部信息并已经充分了解该房屋情况，并向甲方承诺租赁该房屋作为轰趴馆；甲方应于2018年1月20日前向乙方交付房屋，租期自2018年6月20日至2023年6月19日；该房屋每月租金为3万元，该房屋租金24个月内不变，自第25个月起，以72个月为周期，月租金递增5%，以上租金不包含甲方应出具租金发票等税费；租金2个月为一期支付，乙方每期租金提前三日支付，逾期支付的，乙方按日租金的200%支付逾期违约金；双方签订本合同时，乙方支付甲方租赁保证金(押金)，租赁保证金数额为2个月租金6万元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还；租赁期间发生的水费、电费、煤气费等房屋使用费用由乙方承担，物业管理费由甲方承担；乙方在本合同的租赁期限届满之后的七日内返还该房屋，未经同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的200%向甲方支付该房屋占用期间的使用费；甲方有下列情形之一的，乙方可书面通知甲方解除本合同，甲方应支付数额相当于两个月租金的违约金：甲方交付的房屋不符合约定，致使不能实现租赁目的；如乙方逾期支付租金的，每逾期一天，须向甲方支付日租金200%作为逾期违约金，乙方逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的200%向甲方支付该房屋占用期间的使用费；乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知解除合同，乙方应支付甲方相当月两个月租金的违约金：乙方擅自改变房屋用途致使房屋损毁，或乙方造成房屋主体结构损坏，或擅自转租，乙方逾期不支付租金超过3日。石丽莎和华丽雯各向中介公司支付了中介费15,000元。合同签订当日，华丽雯支付了石丽莎租金6万元及租赁保证金6万元。同日，石丽莎(甲方)与华丽雯(乙方)签订了补充协议，约定，甲乙双方于2018年1月15日通过中介公司签订房屋租赁合同，增加本合同补充条款：1、甲方同意乙方在不破坏原承重墙的基础上对房屋进行装修、改造；2、乙方在租赁期间产生的债权、债务与乙方无关；3、租赁期间若甲方房屋遭遇司法查封、个人抵押、房屋变卖、违章搭建原因而违约，则甲方应赔付乙方装修，改造该房屋所产生的费用；乙方在承租期间若产生扰民，由乙方解决；其他事项按房屋租赁合同履行，其他任何为本与本协议书不一致的以本协议书为准。2018年9月14日，宝山区大场镇人民政府向113号地址送达责令限期拆除违法建筑决定书，主要内容为，113号房屋南侧搭建的一层混砖结构，占地面积约10平方米建筑物(构筑物)未经行政许可，责令自行改正违法行为，拆除上述违法建筑物(构筑物)。另查明，2017年3月16日，113号房屋上登记有附有违法建筑房屋通知单。审理中，石丽莎提供如下证据：1、2017年3月10日，石丽莎与案外人毛某某签订的《房屋装修合同》，约定，石丽莎委托毛某某对113号房屋进行装修，总价款为26万元。2、2017年4月1日、7月9日、7月28日，案外人沈建平及石丽莎转账给毛某某7万、3万元、9万元的银行流水明细清单，及毛某某于2017年12月9日出具的7万元装修款收据。3、2017年12月8日，石丽莎与案外人毛某某签订的《房屋装修合同》，约定，石丽莎委托毛某某对113号房屋地下室墙面及地面、阳台、洗手间、屋顶的防水进行施工，工程总价款13万元。4、2017年12月，案外人沈建平转账给毛某某7万元，及2018年2月2日，沈建平转账给毛某某6万元的银行流水明细清单。5、2018年3月14日，石丽莎与毛某某签订的《房屋装修合同》，约定，113号房屋渗水问题修复及房屋可能出现的其他问题修复，总价款3万元。6、沈建平于2018年4月2日转账给毛某某3万元的银行流水明细清单。7、2018年7月9日、10日，石丽莎发给华丽雯的微信，主要内容为，石丽莎催告华丽雯尽快将装修图纸发给石丽莎，告知华丽雯破坏了地下室地面和墙面的防水层。8、2018年8月24日，石丽莎通过微信发给华丽雯的解除房屋租赁合同告知函。华丽雯表示，对上述证据1-6真实性不清楚，华丽雯没有破坏防水层，也没有要求石丽莎铺设大理石、安装大门；对证据7、8真实性无异议。审理过程中，经华丽雯申请，本院委托上海申元工程投资咨询有限公司对华丽雯在113号房屋内的添附进行审价。上海申元工程投资咨询有限公司出具的鉴定意见为，113号装饰装修工程总造价为527,781元，现值为504,030元。华丽雯表示，华丽雯认为鉴定中漏计了部分项目，已经书面告知鉴定单位。石丽莎表示，石丽莎对113号房屋进行过装修，鉴定中将属于石丽莎的装修部分计入了造价。鉴定单位表示，鉴定单位对华丽雯提出的意见进行了复核，对漏计的浴霸等项目进行了补计，不应计算的也在报告中予以了明确。鉴定单位现场勘查时，石丽莎出具了说明，称原装修已经拆除，故鉴定单位将现场装修计入华丽雯的添附，鉴定单位出具初稿后，石丽莎只认可五处是新装修，价值几万元，但鉴定单位砍下了，大部分是新装修，未采纳石丽莎的意见。关于违法搭建，华丽雯表示，经华丽雯事后与物业公司核实，石丽莎交付的113号房屋二楼露台被砌成了一间房屋，三楼的会议室和露台都是石丽莎自行搭建的。石丽莎表示，双方租赁面积并不涉及违法建筑，石丽莎的存量违法建筑面积约35平方米，分别是封了二层东北角的阳台和三层北面的阳台，对违法建筑的情况华丽雯是明知的。以上事实，有华丽雯提供的《房屋租赁合同》及补充协议、房地产权证、押金及租金收据、佣金确认书、责令限期拆除违法建筑决定书、违法建筑登记信息、照片、鉴定意见书，石丽莎提供的房屋装修合同、银行流水明细、收据、微信聊天记录、佣金确认书，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，华丽雯与石丽莎签订的《房屋租赁合同》涉及的租赁面积为113号房屋登记的建筑面积，该合同系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，当属有效。补充协议约定，租赁期间若房屋因违章搭建原因违约，则石丽莎赔偿华丽雯装修、改造费用。合同约定，石丽莎有下列情形之一的，华丽雯可书面通知解除本合同，石丽莎应支付数额相当于两个月租金的违约金：石丽莎交付的房屋不符合约定，致使不能实现租赁目的。虽113号房屋违法搭建部分未列入合同的租赁面积，但华丽雯承租的113号房屋系一个整体，现政府部门已经要求拆除113号房屋违法建筑，华丽雯无法完整的使用租赁物，华丽雯主张石丽莎违约，并要求解除合同，石丽莎返还租赁保证金、支付违约金、赔偿装修损失、中介费损失，符合约定及法律规定，本院予以准许。合同约定，租赁期间发生的水费、电费、煤气费等房屋使用费用由华丽雯承担，租赁关系终止时，石丽莎收取的租赁保证金除用于抵充本合同约定由华丽雯承担的费用外，剩余部分无息返还。故租赁保证金可在华丽雯付清水费、电费、煤气费等使用房屋产生的费用时退还。华丽雯的装修造价经鉴定为527,781元，现值为504,030元，本院予以确认。华丽雯主张鉴定漏项，及石丽莎主张上述价格中包含了石丽莎装修的项目，均未提供相应证据，本院不予采纳。考虑到石丽莎原来对房屋确有装修，该装修亦有价值，但已被华丽雯拆除，故本院酌情确定石丽莎赔偿华丽雯装修损失38万元。华丽雯主张的装修设计费及经营收入损失，依据不足，本院不予准许。虽华丽雯租赁113号房屋未能按约使用，但其实际控制113号房屋，也未返还，故本院酌情确定华丽雯按每月5,000元计算，支付石丽莎租金及使用费，直至华丽雯返还房屋之日止。该款可从华丽雯已付的租金6万元中扣除，多退少补。合同因石丽莎违约解除，石丽莎要求华丽雯赔偿中介费损失、免租期损失、更换大理石及大门损失、装修损失，本院不予准许。石丽莎主张华丽雯破坏了房屋防水层，石丽莎予以否认，石丽莎对此未提供相应证据证明，且石丽莎提供的装修合同表明，防水层修复费为3万元。石丽莎要求华丽雯赔偿防水层修复费13万元，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)华丽雯与被告(反诉原告)石丽莎就上海市宝山区真华路XXX弄XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》及补充协议；二、原告(反诉被告)华丽雯于本判决生效之日起十日内，将上述房屋返还给被告(反诉原告)石丽莎；三、被告(反诉原告)石丽莎于本判决生效之日起十日内，且在原告(反诉被告)华丽雯付清水费、电费、煤气费等使用房屋产生的费用后，退还原告(反诉被告)华丽雯租赁保证金6万元；四、被告(反诉原告)石丽莎于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)华丽雯违约金6万元，并赔偿装修损失38万元、中介费损失15,000元；五、原告(反诉被告)华丽雯于本判决生效之日起十日内，按每月5,000元计算，支付从2018年6月20日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费，该款从原告(反诉被告)华丽雯已付被告(反诉原告)石丽莎的租金6万元中抵扣，多退少补；六、驳回原告(反诉被告)华丽雯的其他诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)石丽莎要求原告(反诉被告)华丽雯支付违约金、赔偿损失等反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为9,305元，反诉案件受理费5,295元，由原告(反诉被告)华丽雯负担6,255元，被告(反诉原告)石丽莎负担8,345元。鉴定费25,000元，由原告(反诉被告)华丽雯、被告(反诉原告)石丽莎各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杨利民二〇一九年四月十二日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……