浙江省天台县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1023民初6254号 原告：王锴，男，1983年8月4日出生汉族，住天台县。 委托诉讼代理人：许咪，浙江同元律师事务所律师。 被告：天台县华腾物资有限公司（统一社会信用代码91331023148070355U），住所地天台县始丰街道西演茅。 法定代表人：裘先腾。 委托诉讼代理人：徐国水，浙江徐星律师事务所律师。 原告王锴与被告天台县华腾物资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案后，依法适用简易程序于2018年11月30日公开开庭进行了审理。本院根据原告王锴的申请，对损失进行鉴定，后因材料提供不全，退回鉴定。原告王锴及其委托代理人许咪、被告天台县华腾物资有限公司及其委托代理人徐国水均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王锴向本院提出诉讼请求：1.确认王锴与天台县华腾物资有限公司签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》无效；2.判令天台县华腾物资有限公司赔偿王锴损失186842.84元并退还房屋租金1277元。在审理过程中，王锴变更诉讼请求，撤回了要求天台县华腾物资有限公司返还租金1277元的诉请，本院予以准许。事实及理由：2018年4月8日，因经营需要，王锴向天台县华腾物资有限公司（以下简称华腾公司）租用位于天台山华腾煤场旁临街平房五间，租赁期限从2018年5月9日至2023年5月7日，第一年房租为110000元，王锴依约支付并花费160000元对房屋进行装修，向比亚迪公司支付了建店保证金30000元。店铺装修完毕后，经营不到二个月，王锴收到天台县福溪街道办事处《限期拆除违法建设通知书》，因所承租的房屋系违章建筑，相关部门责令在2018年8月2日前拆除。至此，王锴得知租赁房屋无审批手续，所投入的巨额装修费用血本无归，希望法院判如所请。 华腾公司辩称，王锴充分了解其所承租房屋状况。华腾公司已将2004年11月19日向天台县始丰街道新城建设委员会提交的报告、预收土地款的收款收据、天台县城市新区建设管理委员会天新区﹝2018﹞16号文件交给王锴，王锴对于涉案房屋审批手续不齐是知晓并认可的。2018年4月11日，双方签订了一份房屋租赁合同补充协议，明确对于租赁房屋的无间主体结构改造由王锴设计，华腾公司负责实施，华腾公司依约花费130000元将涉案房屋进行改造装修。王锴主张的损失不合理且无相关依据。因拆迁，涉案房屋经杭州天平房地产评估有限公司评估，装修费用为84821元，王锴将广告牌（灯箱）和监控等设备移走，该部分损失应予扣除。关于房租，经计算，王锴实际尚欠华腾公司租金8131元。除此之外，王锴作为原告起诉主体不适格，王锴在租赁房屋内设立了天台辰星汽车销售服务有限公司，若有损失也是公司的损失。综上，华腾公司认为应按双方过错程度分担双方经济损失。 为证明诉称事实，王锴向本院提交了下列证据： 1.《租房协议》、《补充协议》各一份，拟证明王锴向华腾公司租赁房屋的事实； 2.《限期拆除违法建设通知书》、《天台县综合行政执法局责令限期改正通知书》各一份，拟证明涉案房屋系违章建筑，造成损失的过错方在华腾公司的事实； 3.《比亚迪天台专营店装修明细》、《建筑装饰工程施工合同书》、（2018）浙天证字第2804号公证书、台州仲裁委（2018）台仲调字第716号调解书、收据、送（销）货单、发票、物流货运单各一份，收款收据五份，银行及支付宝转账凭证十二份，拟证明王锴各项损失合计186842.84元的事实，具体包括：房屋基础装修52800元，展厅物料资料架1880元，展厅物料车辆展示牌1840元，门头安装室内软膜灯箱、玻璃腰线等8000元，广告牌41496.84元，店面电线材料款2200元，玻璃幕墙材料5500元，瓷砖35000元，展板物料5126元，监控设备3000元，比亚迪天台专营店保证金30000元。 华腾公司对王锴证据1的真实性无异议，《补充协议》反而可以证明租赁房屋主体结构改造由王锴设计，华腾公司实施完工。证据2不能证明原告经营至2018年8月27日，王锴实际经营至2018年10月24日。证据3均无法证明王锴实际损失，损失应以评估为准，此外，广告牌、展示牌、监控设备等可拆除，应予扣除，保证金30000元与本案缺乏关联性。 被告向本院提交的证据有： 1.《租房协议》、《补充协议》各一份，拟证明华腾公司将房屋出租给王锴，涉案房屋主体结构改造由王锴设计，华腾公司负责实施的事实； 2.装修改造费用清单三页，拟证明华腾公司为改造支出费用131775元的事实； 3.《报告》、天新区﹝2018﹞16号文件各一份，收款收据二份，拟证明华腾公司曾预付土地款450000元用于办理涉案房屋相关手续，后因政府原因，一直未予办理，王锴对此知情； 4.《评估结果报告书》一份，拟证明王锴的装修经评估，价值为84821元的事实； 5.照片二份，拟证明王锴店铺广告牌被拆走后，再次用于现在的店铺； 6.住所（经营场所）登记表、住所（经营场所）使用证明各一份，拟证明王锴在办理工商登记时对于华腾公司就涉案房屋尚未办理产权证书是知情的； 7.记账凭证一组，拟证明华腾公司支出改造费用的事实。 王锴对于华腾公司证据1的真实性无异议，对合法性有异议，对证据2的真实性、合法性均有异议，对证据3的真实性无异议，对合法性有异议，对证据4的真实性无异议，合法性有异议，王锴未收到评估报告，对于证据5、7的真实性、合法性、关联性均有异议，对证据6的真实性无异议，但系格式表格，不能证明其拟证明的内容，对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议。 对于双方提交的证据，本院认证如下：王锴证据1、华腾公司证据1内容相同，可以证明双方签订《租房协议》和《补充协议》的事实。王锴证据2可以证明涉案房屋未取得建设工程规划许可证，被相关职能部门拆除的事实。关于王锴证据3，其中《建筑装饰工程施工合同书》与（2018）浙天证字第2804号公证书可以相互印证，能够证明王锴对涉案房屋进行了装修的事实，至于《比亚迪天台专营店装修明细》、台州仲裁委（2018）台仲调字第716号调解书、收款收据、发票、物流货运单、转账凭证等证据，本院认为原告装修既包括水电、瓷砖等不可拆卸的“硬装”，也包括设备、广告牌等可拆卸的“软装”，原告的装修投入不完全等同于原告的实际损失，本院对原告装修投入的实际金额不作确认。根据《补充协议》第三条，对于租赁房屋五间主体结构改造由王锴设计，华腾公司负责实施，相关费用由华腾公司承担，即使华腾公司支出了改造费用，王锴按约亦无需承担，故华腾公司证据2、7与本案缺乏关联性。华腾公司证据3、6能够相互印证，可以证明原告拟证明的内容。华腾公司证据4系拆迁评估报告，经审查，具有真实性、合法性、关联性，证明力予以确认。华腾公司证据5的真实性、关联性无法确认，证明力不予确认。 经审理查明，2018年4月8日，王锴与华腾公司签订《租房协议》一份，租赁位于天台山华腾煤场旁临街面平房五间，双方约定租赁期限自2018年5月8日至2023年5月7日，第一年租金为110000元，双方还约定如遇政府拆迁，房内装修赔偿归王锴所有。2018年4月11日，双方签订《补充协议》一份，双方约定合同期内如遇政府拆迁、征收等，租赁房屋装修损失的补偿、赔偿由王锴享有，收款方逾期支付的按照日5﹪支付违约金，租赁房屋五间主体架构改造由王锴设计，华腾公司负责实施，相关费用由华腾公司承担，内部装修及门头装修由王锴自行负责并承担费用。王锴支付第一年房租110000元后，对租赁房屋进行了装修，之后以天台辰星汽车销售服务有限公司（以下简称辰星公司）名义对外经营。因涉案房屋未取得合法手续，2018年7月27日，天台县人民政府福溪街道办事处向王锴下达《限期拆除违法建设通知书》，责令王锴于2018年8月2日前自行拆除建筑物。2018年9月4日，天台县综合行政执法局向华腾公司法定代表人裘先腾下达《天台县综合行政执法局责令限期改正通知书》，责令其于2018年9月7日8时前自行拆除违法建筑，恢复原状。涉案房屋装修经福溪街道新农村开发有限公司委托杭州天平房地产评估有限公司评估，评估价为84821元。 另查明，辰星公司系王锴个人独资设立的有限责任公司。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，华腾公司作为出租人在与承租人王锴签订《租房协议》及《补充协议》时未取得建设工程规划许可证，且至今未能经主管部门批准建设，故双方签订的《租房协议》及《补充协议》应当确认无效。本案的争议焦点为：第一，王锴要求华腾公司赔偿损失主体是否适格；第二，华腾公司是否应当承担责任及赔偿金额是多少。 第一，关于主体是否适格问题。华腾公司辩称王锴诉称的损失系辰星公司的损失，由王锴提起诉讼主体不适格。根据庭审及相关证据，王锴支出的费用主要用于其投资设立的一人有限责任公司即辰星公司在租赁房屋内的店面装修，租赁合同无效后，王锴作为签订合同的一方当事人有权要求其认为的过错方赔偿损失，故王锴提起本案诉讼主体适格。第二，关于责任及赔偿损失问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。华腾公司作为房屋的建设方负有办理建设工程规划许可证或相关审批手续的义务，在未办理的情况下即与王锴签订租赁合同，且至今无法办理，致使房屋被相关部门责令拆除，华腾公司应对租赁合同无效后果承担过错责任。华腾公司提交的住所（经营场所）使用证明中载明“尚未办理相关规定的产权证”，华腾公司辩称向王锴提交了《报告》、天新区﹝2018﹞16号文件、收款收据，王锴对于房屋状况知情，亦有过错。本院认为华腾公司提供前述材料，致使王锴相信涉案房屋拆违的可能性较低，但王锴知晓房屋“尚未办理相关规定的产权证”仍与华腾公司订立租房协议，以致造成损失，王锴亦有过错。王锴房屋装修经评估，评估价为84821元，王锴认为实际损失为186842.84元，但因王锴不能提供完整材料以致重新鉴定损失无法进行，综合考虑全案，本院确认损失为84821元。因签订合同双方均有过错，本院酌情确定由华腾公司赔偿王锴损失70000元。王锴主张向比亚迪公司支付了建店保证金30000元亦属于损失，华腾公司应予赔偿，本院认为上述款项能否返还具有不确定性，不是必然产生的损失，故对于该主张本院不予支持。华腾公司辩称王锴已拆回灯箱、广告牌及监控等，该部分损失应扣除，但华腾公司未提供充分有效的证据证明，该辩解本院不予采纳。华腾公司辩称王锴应付房租8131元，本院认为华腾公司已退还王锴租金67120元，应视为双方就房租进行了结算，对该辩解本院亦不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、原告王锴与被告天台县华腾物资有限公司于2018年4月8日签订的《租房协议》及2018年4月11日签订的《补充协议》无效； 二、限被告天台县华腾物资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王锴损失70000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4060元，减半收取2030元，由原告王锴负担1030元，由被告天台县华腾物资有限公司负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。 如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。 审 判 员  王秀锋 二〇一九年四月二十九日 代理书记员  杨添辉