广西壮族自治区扶绥县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1421民初311号 原告：广西巨景房地产有限责任公司，住所地：广西扶绥县新宁镇南密路291号。统一社会信用代码：91451421662127385U。 法定代表人：覃曾志，公司董事。 委托诉讼代理人：卢小琴，广西桂海天律师事务所执业律师。 被告：南宁市江南区五一路亚欧之星幼儿园，住所地：广西南宁市江南区五一路新福里6-1号。统一社会信用代码：52450105310223963J。 负责人：周舜佳，校长。 委托诉讼代理人：甘文艺，广西万合律师事务所执业律师。 原告广西巨景房地产有限责任公司（以下简称巨景房地产公司）与被告南宁市江南区五一路亚欧之星幼儿园（以下简称江南五一幼儿园）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序于2019年3月13日公开开庭进行了审理。巨景房地产公司的委托诉讼代理人卢小琴、江南五一幼儿园的负责人周舜佳及其委托诉讼代理人甘文艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 巨景房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告2014年7月29日签订的《幼儿园房屋及场地租赁合同》已解除；2、判令被告将扶绥县祥和新城幼儿园占地约1800平方米、建筑面积合计约1600平方米房屋交还原告；3、判令被告支付自2017年9月5日至将租赁物交还原告时止的租金，暂计至2019年2月1日为276164元；并自2017年9月5日起每日按应缴纳租金金额的千分之五向原告支付违约金，暂计至2019年2月1日为5971元；4、本案所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月29日，巨景房地产公司与江南五一幼儿园签订《幼儿园房屋及场地租赁合同》，合同约定：由巨景房地产公司将位于广西崇左市扶绥县新宁镇291号祥和新城小区内的祥和新城幼儿园占地约1800平方米、建筑面积合计约1600平方米房屋出租给江南五一幼儿园使用，租赁期为十九年，即从2016年9月1日起至2035年8月31日止，江南五一幼儿园承租期间应准时向巨景房地产公司计算和缴纳房屋租金，第一、二、三、四年度租金按人民币每年二十万元整计算，四年后每两年在上一年度的租金基础上递增3%；江南五一幼儿园在合同签订后7日内向巨景房地产公司预付第一年度的租金人民币十万元整，第二次租金根据先缴租后使用的原则按半年度向巨景房地产公司缴纳租金；江南五一幼儿园未按约定支付租金、定金等费用，每逾期一日，江南五一幼儿园按应缴纳金额的千分之五向巨景房地产公司支付违约金，逾期超过三十日的，巨景房地产公司有权解除合同，没收合同履约保证金。合同签订后，巨景房地产公司即按照合同的约定将租赁物交付江南五一幼儿园；但江南五一幼儿园却不讲诚信，未按合同的约定向巨景房地产公司缴纳租金，万般无奈之下，巨景房地产公司于2018年10月22日决定按合同约定解除《幼儿园房屋及场地租赁合同》，并将【解除《幼儿园房屋及场地租赁合同》通知书】送达江南五一幼儿园，双方租赁法律关系业已提前终止。巨景房地产公司认为，原江南五一幼儿园之间签订的合同是合法有效的，江南五一幼儿园应依约向巨景房地产公司缴纳租金，但江南五一幼儿园未能依约履行缴纳租金的行为已构成违约，巨景房地产公司有权将《幼儿园房屋及场地租赁合同》予以提前解除，并根据合同第8.1条等相关约定要求江南五一幼儿园承担违约责任。为此，巨景房地产公司特诉至法院，请求人民法院判令江南五一幼儿园将租赁物交还巨景房地产公司，并向巨景房地产公司支付租金及违约金。 江南五一幼儿园辩称，1、巨景房地产公司解除权已经消灭，巨景房地产公司无权要求解除合同：巨景房地产公司是过了一年的除斥期间；应为巨景房地产公司已经同意江南五一幼儿园继续履行合同，江南五一幼儿园才继续缴纳租金。2、巨景房地产公司要求江南五一幼儿园补缴2017年9月5日至2018年10月22日的租金，已经过了一年的诉讼时效，巨景房地产公司无权向江南五一幼儿园主张这一年的租金。3、即使违约，违约金过高，江南五一幼儿园要求继续履行合同，驳回巨景房地产公司诉请。 本院经审理认定事实如下：2014年7月29日，巨景房地产公司（甲方）与江南五一幼儿园（乙方）签订《幼儿园房屋及场地租赁合同》。合同约定：甲方将位于广西崇左市扶绥县新宁镇291号祥和新城小区内的祥和新城幼儿园占地约1800平方米、建筑面积合计约1600平方米房屋出租给乙方作为幼儿园使用，租赁期为十九年，即从2016年9月1日起至2035年8月31日止；费用及支付方式为：1、乙方承租期间应准时向甲方计算和缴纳房屋租金；第一、二、三、四年度租金按人民币每年二十万元整计算，四年后每两年在上一年度的租金基础上递增3%，依此类推；2、乙方在合同签订后7日内向甲方预付第一年度的租金人民币十万元整，第二次租金根据先缴租后使用的原则按半年度向甲方缴纳租金，乙方分别于每年的3月15日、9月15日前向甲方交付下一期租金，每次缴纳的租金为当年租金总额的二分之一，乙方交纳租金的当日甲方同时出具收据或发票；3、乙方在签订本合同7日内向甲方缴纳合同定金人民币10000.00元，乙方未按约支付合同定金的，本合同自动终止；在乙方按本条第2款的约定向甲方支付清第一年的半年租金后该合同定金变为合同履约保证金；合同履行保证金的作用为保证合同履行期间乙方按照约定支付租金及其他费用，安全合理使用甲方提供的房屋场地及附属设施设备；乙方的违约责任：1、乙方未按约定支付租金、定金等费用，每逾期一日，乙方按应缴纳金额的千分之五向甲方支付违约金，乙方未按约定支付租金、费用、违约金、赔偿金的，逾期超过三十日的，甲方有权解除本合同，没收乙方的合同履约保证金；2、未经甲方同意，乙方擅自对房屋拆窗破墙或进行其他造成房屋主体结构受损或缩短使用寿命的行为的，乙方需按原样修复外还需以修复费用的向甲方进行赔偿；不论甲方催收与否，乙方逾期超过三十日未按约定支付租金或其他费用或违约金或赔偿金的，甲方均有权解除本合同；甲方解除合同的，甲方应向乙方发送书面通知，本合同自甲方发送的解除合同的书面通知到达乙方之日起解除；乙方有责任尽义务对使用的房屋进行妥善保护，对房屋进行装修时，如需拆窗破墙或其他影响房屋结构的行为的，需征得甲方同意并由甲方的工程技术人员进行施工监督。合同签订后，江南五一幼儿园于2014年8月6日向巨景房地产公司交付定金10000元，预付第一年度租金100000元。巨景房地产公司也加紧对房屋进行施工建设。2015年7月份，巨景房地产公司将房屋交由江南五一幼儿园使用。江南五一幼儿园即对租用楼房进行装修，用于开办幼儿园。2017年5月4日，江南五一幼儿园向巨景房地产公司支付租金100000元。过后，江南五一幼儿园没有按照合同的约定按时向巨景房地产公司支付租金。期间，江南五一幼儿园将楼顶原建有的框架加以建设成教室使用，建设期间巨景房地产公司没有提出异议。此后，江南五一幼儿园没有支付租金，巨景房地产公司也没有催付。2018年10月22日，巨景房地产公司向江南五一幼儿园发出【解除《幼儿园房屋及场地租赁合同》通知书】。通知书载明：1、自本通知书到达贵园之日起，解除与贵园签订的《幼儿园房屋及场地租赁合同》，立即发生法律效力；2、贵园务必在本通知书到达贵园后十日内撤出租赁房屋及场地，清走贵园所有物品及附属设施设备交给公司，否则视为贵园放弃权力；3、请贵园在收到本通知书后十日内向我公司支付2016年9月15日至2018年11月1日的租金合计人民币325753元及违约金741052元。江南五一幼儿园收到通知书的第二天即通过中国银行向巨景房地产公司汇款200000元；隔天又通过银行向巨景房地产公司汇款100000元。2019年1月10日，广西桂海天律师事务所受巨景房地产公司委托，向江南五一幼儿园送达律师函，函件载明：解除与贵园签订的《幼儿园房屋及场地租赁合同》，要求贵园立即停止一切招生行为，尽快撤出租赁房屋及场地，清走贵园所有物品，将租赁房屋、场地及附属的设施设备交还给巨景公司。江南五一幼儿园认为合同应该继续履行，并于2019年2月21日通过中国银行向巨景房地产公司汇款200000元。至此，江南五一幼儿园共计向巨景房地产公司支付的款项为710000元。巨景房地产公司认为，双方签订的合同是合法有效的，江南五一幼儿园应依约向巨景房地产公司缴纳租金，但江南五一幼儿园未能依约履行缴纳租金的行为已构成违约，巨景房地产公司有权将《幼儿园房屋及场地租赁合同》予以提前解除，并根据合同约定要求江南五一幼儿园承担违约责任。为此，巨景房地产公司特诉至法院，请求人民法院判令江南五一幼儿园将租赁物交还巨景房地产公司，并向巨景房地产公司支付租金及违约金。 另查明，目前在江南五一幼儿园就读的幼儿有475名，教师员工49名。 以上事实经质证双方无异议的证据有：1、幼儿园房屋及场地租赁合同；2、中国工商银行业务回单凭证；3、解除《幼儿园房屋及场地租赁合同》通知书；4、中国邮政特快专递单及邮政官网查询单；5、律师函；6、业务回单；7、农村信用社电汇凭证、中国银行汇款业务回单及工行汇款凭证以及庭审笔录等在卷佐证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 本案双方争议的焦点归纳为：1、解除通知书送达江南五一幼儿园后租赁合同是否已经解除生效；2、江南五一幼儿园是否尚欠巨景房地产公司租金；3、合同约定的违约金是否过高，是否依法适当调整减少。 本院认为，巨景房地产公司与江南五一幼儿园签订的租赁合同，是当事人双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方在享有权利的同时，应当严格按照合同的约定履行义务。 一、关于江南五一幼儿园是否尚欠巨景房地产公司租金方面。按照合同约定，每年支付的租金时间分别是3月15日和9月15日。因江南五一幼儿园在签订合同时已经预付租金100000元，2017年5月4日又支付100000元，2018年10月22日、23日，巨景房地产公司在送达解除合同通知书后，江南五一幼儿园两天内又支付租金300000元，2019年2月支付200000元，已累计支付租金700000元。按每年租金200000元，租赁期自2016年9月1日起计算，江南五一幼儿园已经足以付清了应支付的租金。巨景房地产公司要求江南五一幼儿园支付自2017年9月5日起暂计至2019年2月1日尚欠租金276164元，应是其财务自身不够了解情况或者计算错误而提起的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。 二、关于合同约定的违约金是否过高，是否适当调整减少。按照合同的约定，在巨景房地产公司按照合同约定向江南五一幼儿园交付租赁房屋后，江南五一幼儿园也应当在约定的期限向巨景房地产公司支付相应房屋租金。现江南五一幼儿园没有如期支付房屋租金，其行为违反了合同的约定，已经构成违约，依法应当承担违约责任。巨景房地产公司诉请江南五一幼儿园支付逾期支付房屋租金违约金依法有据，本院予以支持。江南五一幼儿园辩称违约金约定过分高于实际损失，依法予以调整减少。本案中，合同约定未按约定支付租金、定金等费用，每逾期一日，按应缴纳金额的千分之五向支付违约金，该约定显然属于过分高于逾期支付租金期间造成实际损失的情形，不符合法律的规定，本院依法应当予以调整。根据违约金具有补偿性和惩罚性的性质，本案违约金可以参照法律保护的民间借贷年利率24%进行计算。本案巨景房地产公司在提起诉讼时主张违约金数额为5971元，没有说明计算标准。但诉请明确是自2017年9月5日起每日按应支付租金金额的千分之五支付违约金，暂计至2019年2月1日；显然其诉讼主张的违约金数额为5971元，应是其计算违约金数额有误，可以按照法律的规定给予其按实际逾期时间和标准计算。同时，江南五一幼儿园也愿意按实际违约时间和拖欠租金额按照法律规定计算支付违约金。对此，本院对当事人的意愿予以尊重。对于江南五一幼儿园逾期支付租金数额和时间的确定，由于2014年8月6日江南五一幼儿园预付的100000元租金，已经是支付至2017年3月15日；2017年5月4日支付的100000元，租期已经至2017年9月14日；过后直至2018年10月23日才继续支付租金。实际逾期支付租金期间为2017年9月15日至2018年10月23日；巨景房地产公司要求以江南五一幼儿园尚欠租金276164元为基数；并自2017年9月5日起，暂计至2019年2月1日计算违约金，该主张与本案事实不符，本院根据事实予以确定。违约金的计算应为：2017年9月15日至2018年3月14日，以拖欠的租金100000元为基数；2018年3月15日至2018年10月22日，以拖欠的租金200000元为基数，按年利率24%计算。 三、关于解除通知书送达江南五一幼儿园后租赁合同是否已经解除的问题。2018年10月22日，巨景房地产公司向江南五一幼儿园发出【解除《幼儿园房屋及场地租赁合同》通知书】，要求江南五一幼儿园在本通知书到达后十日内撤出租赁房屋及场地，清走所有物品，把租赁房屋交还公司。该通知要求对方在短时间内交还租赁楼房，没有考虑到租赁物是用于开办学校的用途以及数百名幼儿在校期间，在短时间内重新安排、分流幼儿不利于学习和社会的需要，不给予合理时间妥善安排，存在着不合理性。同时，通知书中以江南五一幼儿园于2016年9月15日至2018年11月1日没有支付租金为由解除合同。该通知内容与实际支付租金的事实不符。按照合同的约定，定金可以作为租金使用，况且2016年8月6日江南五一幼儿园签订合同时预付租金100000元，2017年5月4日又支付100000元，已经支付至2017年9月15日付款约定期间。2018年10月底，江南五一幼儿园在收到解除合同通知书的两天内已全部付清了租金。在已经付清租金的情况下，尚要求对方自2016年9月15日起支付租金，实为有误。况且巨景房地产公司的办公场所与江南五一幼儿园仅一路之隔，也没有要求江南五一幼儿园按通知书中的要求撤出，对对方继续使用租赁房屋也没有提出任何意见。由于通知书中反映巨景房地产公司对已经支付了租金的具体情况不了解，且通知书要求支付租金的时间起止与实际支付情况不符，容易给对方造成付清了租金不再追究责任的误解。同时，根据合同法第二百二十七条的规定，承租人对无正当理由未支付或者迟延支付租金的，承租人可以要求承租人在合理的期限内支付。巨景房地产公司在通知中没有给予对方合理的期限内支付。同时，巨景房地产公司出租楼房的目的在于取得租金。现江南五一幼儿园在全部支付租金的情况下，巨景房地产公司已经实现了合同的目的，江南五一幼儿园没有构成根本性违约。与此同时，巨景房地产公司过后又委托律师发函，要求解除双方的合同。据此，该解除合同通知书无效。现巨景房地产公司要求确认解除通知书送达江南五一幼儿园后租赁合同已经解除的证据不足，理由不充分，本院不予支持。由于解除合同通知书无效，合同没有解除，合同继续履行，江南五一幼儿园也无需返还租赁物。此外，江南五一幼儿园将楼顶原有的框架加以建设成教室使用，是对原有闲置的资源进行建设利用，并非属于改变楼房结构，没有违反合同的约定。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、南宁市江南区五一路亚欧之星幼儿园在本判决生效后十日内向广西巨景房地产有限责任公司支付逾期支付租金的违约金40867元（违约金计算：按年利率24%计算。以拖欠租金100000元为基数，从2017年9月15日起计至2018年3月14日止；以拖欠的租金200000元为基数，从2018年3月15日起计至2018年10月22日止）； 二、驳回广西巨景房地产有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费5532元，本案适用简易程序审理减半收取2766元，由南宁市江南区五一路亚欧之星幼儿园负担；诉讼保全费1931元，由广西巨景房地产有限责任公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审判员  谢永能 二〇一九年四月十日 书记员  陈汉君