广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终10691号上诉人（原审原告）：潘为中，男，1967年11月8日出生，汉族，住广东省高州市，委托诉讼代理人：邵庆伟，河南五色石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周少东，男，1987年2月12日出生，汉族，住广东省东莞市，被上诉人（原审被告）：周锦城，男，1980年1月1日出生，汉族，住广东省惠来县，两被上诉人的共同委托诉讼代理人：徐春德，广东品峰律师事务所律师。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：袁海清，广东品峰律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：吴庆棠，男，1967年10月6日出生，汉族，住广东省东莞市，被上诉人（原审被告）：卢柳婵，女，1966年8月7日出生，汉族，住广东省东莞市，上诉人潘为中因与被上诉人周少东、周锦城、吴庆棠、卢柳婵房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初4824号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。潘为中向原审法院起诉请求：1.请求法院依法确认案涉《土地及房屋买卖转让协议》、《土地及房屋买卖协议书》无效；2.周少东返还购房款3130000元，并自起诉之日起支付资金占用利息（年利率6%），直到付清为止；3.周锦城、吴庆棠、卢柳婵对周少东的债务承担连带清偿责任；4.周少东、周锦城、吴庆棠、卢柳婵承担本案诉讼费。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认案涉的《土地及房屋买卖转让协议》、《土地使用权转让终止协议书》无效；二、限吴庆棠、卢柳婵于判决生效之日起三日内向潘为中返还转让价款2950000元及资金占用期间的利息（以2950000元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，从2018年4月11日起计算至上述转让价款返还之日止）；三、限周少东、周锦城于判决生效之日起三日内向潘为中返还转让价款180000元及资金占用期间的利息（以180000元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，从2018年4月11日起计算至上述转让价款返还之日止）；四、驳回潘为中的其它请求。本案一审受理费减半收取15920元、保全费5000元，由吴庆棠、卢柳婵承担受理费15200元、保全费5000元，周少东、周锦城承担受理费720元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初4824号民事判决书。潘为中上诉请求：1.撤销原审判决，改判周少东返还潘为中案涉转让款313万元，周少东、周锦城、吴庆棠、卢柳婵承担连带清偿责任；2.本案一切诉讼费用由周少东、周锦城、吴庆棠、卢柳婵承担。主要事实与理由：一、本案合同的双方是潘为中和周少东，2016年4月19日，潘为中与周少东、周锦城签订了《土地及房屋买卖转让协议》，潘为中也依约将第一期转让款100万元打入周少东账户内。虽然在2016年5月12日，潘为中又与吴庆棠、卢柳婵签订了《土地及房屋买卖协议书》，但剩余购房款213万元，仍然是打入了周少东账户内。吴庆棠、卢柳婵开庭时陈述，之所以和潘为中签订合同，是应周少东的要求，是为了配合周少东从潘为中处收取剩余的购房款，自己从来就不认识潘为中，去律所做见证也是应周少东的要求。案涉土地及房屋是卖给周少东的，而不是卖给潘为中的。并且，潘为中与周少东签订的《土地及房屋买卖转让协议》并未被终止。因此，本案合同的双方是潘为中和周少东。二、原审法院认定事实错误，适用法律不当。原审法院称“根据原告与被告吴庆棠、卢柳婵签订的《土地使用权转让终止协议书》第三条关于原告应向被告吴庆棠、卢柳婵支付的土地及房屋转让价款已由周锦城代原告于2015年8月25日向被告吴庆棠、卢柳婵付清的约定”，在《土地使用权转让终止协议书》中没有该条款，该条款是《土地及房屋买卖协议书》的第三条，而该条款是无效条款。1.原审法院已认定《土地及房屋买卖协议书》无效，除解除争议的条款外，其他条款也无效。2.该条款是周少东为了规避自身风险，为保证自己资金的安全，不惜损害潘为中利益，要求双方签订该条款，依法应认定为无效。3.潘为中事前不知道案涉土地及房屋不能过户，是在和吴庆棠、卢柳婵于2016年5月12日签订《土地及房屋买卖协议书》，2016年6月22日到东莞市房产管理局查询时，才知道案涉房屋于2016年5月5日被东莞市第二人民法院查封，至此，才知道案涉房屋不能过户。三、周少东、周锦城、吴庆棠、卢柳婵在签订案涉协议时均存在欺诈、恶意串通行为，应当承担连带清偿责任。综上，恳请二审法院依法改判。周少东、周锦城答辩称：一、一审法院认定事实、适用法律正确，潘为中以及周少东、周锦城、吴庆棠、卢柳婵所有法律文书的形成都是在广东科岸律师事务所见证下，相关法律效力以及承担责任，专业的律师都应该有告知义务。潘为中与周少东、周锦城、吴庆棠、卢柳婵签署相关合同、文书，应当知道效力。二、周少东、周锦城、吴庆棠、卢柳婵与潘为中的合同履行有先后顺序，一审法院已经做了客观分析。周少东、周锦城与吴庆棠、卢柳婵所签订合同解除后，潘为中才与吴庆棠、卢柳婵签订协议，周少东、周锦城只是在协议中约定为收款人，收齐款项用于偿还周少东、周锦城与吴庆棠、卢柳婵解除协议的款项。三、本案的周少东、周锦城不应当认定为合同的相对人，不是适格的被告，也不应当承担连带偿还责任。周锦城、周少东多收的18万元应当予以返还。四、周少东、周锦城、吴庆棠、卢柳婵不存在欺诈行为，合同签订的形式是由广东科岸律师事务所见证的，见证的合同效力不是周少东、周锦城、吴庆棠、卢柳婵单方出具，是由律所出具的。对于房屋是否能够过户，见证律师也做了明确告知。在一审法庭也收取了潘为中与吴庆棠、卢柳婵的律师见证书，周少东、周锦城、吴庆棠、卢柳婵不存在欺诈行为。二审期间，各方均未向本院提交新的证据。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕各方的上诉及答辩，本案二审的争议焦点是：1.购房款项如何返还；2.周少东、周锦城、吴庆棠、卢柳婵应否对本案债务承担连带责任。关于购房款项如何返还的问题。案涉的土地及房屋买卖转让协议签订时，东莞市属于非国家确定的宅基地制度改革试点地区，案涉的土地及房屋买卖转让协议因涉及将宅基地上的房屋出售给本集体经济组织成员以外的个人，故案涉的所有土地及房屋买卖转让协议均无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”的规定，潘为中在购买案涉房屋及土地中共计支出3130000元，其中吴庆棠、卢柳婵收到上述转让款2950000元，周少东、周锦城收到剩余的转让款180000元，故吴庆棠、卢柳婵及周少东、周锦城应将其收到的款项分别返还给潘为中。原审对此处理正确，本院依法予以维持。关于周少东、周锦城、吴庆棠、卢柳婵应否对本案债务承担连带责任的问题。周少东、周锦城与潘为中于2016年4月19日签订案涉土地及房屋转让协议，而根据东莞市土地登记资料查询结果表，显示周少东于2016年4月12日、2016年4月13日查询案涉土地并不存在被抵押、查封的情况，且结合案涉房屋于2016年5月5日被查封的情况，可见周少东、周锦城并不存在欺诈行为，潘为中也没有提供充分证据证明周少东、周锦城、吴庆棠、卢柳婵签订案涉协议时均存在欺诈、恶意串通的行为。另外，周少东、周锦城、吴庆棠、卢柳婵也不存在互为担保的关系，潘为中主张该四人对返还的价款承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人潘为中的上诉理由缺乏依据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费31840元，由潘为中负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  黎淑娴审判员  李瑞峰二〇一九年四月三日书记员  何慧玲