安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1322民初701号 原告：孟凯丽，女，1993年10月3日出生，汉族，住安徽省淮北市杜集区。 委托诉讼代理人：郭庆层，江苏恒邦律师事务所律师。 被告：张丹，女，1979年2月10日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：孟小洁，安徽汇龙律师事务所律师。 第三人：安徽汇都地产代理销售有限公司萧县分公司，住所地萧县龙山庭院。 法定代表人：孙伟，该公司经理。 原告孟凯丽与被告张丹、第三人安徽汇都地产代理销售有限公司萧县分公司（以下简称汇都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告孟凯丽及其委托诉讼代理人郭庆层、被告张丹及其委托诉讼代理人孟小洁到庭参加诉讼，第三人汇都公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟凯丽向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除依法孟凯丽与张丹于2018年4月29日签订的房屋买卖居间合同及2018年4月29日签订的补充协议；2．请求判令张丹立即退还购房款260,000元、定金20,000元，共计280,000元；3．请求判令张丹自起诉之日起按年息6%的标准支付迟延付款利息；4．本案诉讼费由张丹承担。事实和理由：2018年4月29日，孟凯丽与张丹在汇都公司的居间下签订房屋买卖居间合同，当日又签订补充协议，约定张丹将位于安粮·中央花园19幢407室房屋出售给孟凯丽。合同签订后，孟凯丽依约向张丹支付了定金及首付款28万元，但该房屋却出现墙皮脱落、漏水等严重质量问题。依据双方房屋买卖合同约定，张丹应保证交付的房屋与看房前一致，现房屋出现的严重质量问题造成无法达到孟凯丽购买此房屋的根本目的，张丹构成了严重违约；且该房屋买卖合同中约定，因国家政策调控变化，导致合同不能全面履行，三方互不承担违约责任，同时补充协议也注明在贷款材料不符合规定的情况下合同自动终止，三方互不追责。本案中，既存在房屋漏水违约事由，也出现国家政策调控变化不可抗力因素，三方在协议中已明确达成合意，在贷款不符合规定的情况下合同自动终止，孟凯丽要求解除合同不仅具有事实和法律依据，也符合三方合意约定事由。因孟凯丽要求张丹退还定金及首付款，张丹虽承诺退还，却以经常出差、首付款用于还账等理由一再拖延。故孟凯丽提起诉讼。 张丹辩称，1．双方签订的房屋买卖居间合同及补充协议合法有效，不存在法定解除的情形。即便房屋存在墙皮脱落等现象，也仅是质量瑕疵问题，并不是房屋主体结构质量不合格，不影响居住使用，不至于合同目的根本无法实现达到解除合同的情形；2．房屋居间买卖合同亦约定孟凯丽已充分了解并实际看房，对房屋现状无异议，愿意购买该房屋，不排除孟凯丽在购买房屋时已了解到房屋墙皮脱落的情况。即使张丹保证房屋在合同签订后的状况与看房时状况一致，现有证据无法证明当初看房时墙皮没有脱落，是合同签订后才脱落的，即使墙皮脱落也不能说明张丹根本违约；3．假如房屋现在存在墙皮脱落的情形，张丹愿意找物业或房屋开发商维修，或自己给维修，维修后房屋买卖合同可继续履行交付的；4．张丹积极履行了合同约定的义务，由于孟凯丽的原因未在约定时间内办理银行贷款，现距合同签订已十月之久，孟凯丽未能办理贷款，也未寻求其他解决办法，导致房屋无法办理变更过户手续及交接手续，孟凯丽行为违约，张丹要求孟凯丽继续履行合同，支付剩余房款，并承担违约金或定金不予返还。综上，孟凯丽的诉讼请求无事实和法律依据，应予判决驳回。 汇都公司未作陈述。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．对孟凯丽提供的证据2房屋买卖居间合同，欲证明签订房屋买卖合同的事实及涉案房屋在看房前后状况不一致，房屋出现严重的质量问题，造成无法达成购买此房的根本目的，双方约定了因政策调整等不可抗力因素三方均不承担违约责任。张丹对真实性无异议，对证明目的有异议，认为买卖合同无法体现涉案房屋在看房前后状况不一致及并没有相应条款因政策调整或不可抗力三方互不承认违约责任的状况，从买卖合同第九条第一项可看出，孟凯丽未在合同约定的2018年5月3日前到银行办理按揭签字手续，导致尾款无法付清的违约事实。经审核，对该证据予以认定。证据3补充协议，欲证明双方与中介公司签有补充协议，第十条第二款合同签订后丙方（第三人）审核甲方产权及乙方的贷款材料，若不符合国家规定，则合同自动终止，甲乙丙三方互不追究，该条款明确如因贷款无法进行时，合同终止并不追究的处理方式，该协议为三方合意，真实有效，应据此执行。张丹对真实性无异议，对证明目的有异议，认为该合同第十条仅是约定由中介公司审核甲方产权及乙方贷款资料，若不符合国家规定，合同自动终止，但由于孟凯丽的原因导致无法进行贷款，并不是不符合国家法规的规定或存在不可抗力的情形，且本补充协议第八条规定孟凯丽支付2万元定金抵冲房款，若其违约，定金不予退还的事实，现孟凯丽已经违约，定金应不予退还。经审核，对该证据予以认定。证据6照片，欲证明案涉房屋存在墙皮脱落、漏水等质量问题，张丹违反合同中关于房屋状况的约定，导致无法达成购房根本目的。张丹对该证据认为形式不合法，没有拍摄时间，也没有拍摄地点，无法看出照片中的房间就是涉案房屋，照片内容只能看到房屋上层存在轻微的脱落，并不影响房屋居住使用，无法导致合同目的根本不能实现，达到解除合同的目的。经审核，张丹异议理由成立，对该证据不予认定。证据8微信聊天记录（第三人），欲证明第三人承诺可办理贷款及后期因为政策调整不能贷款的事实，孟凯丽要求解除合同符合合同约定的不可抗力事由。张丹对关联性及证明目的有异议，认为来源形式也不合法，无法知晓聊天对象是第三人，从内容看，孟凯丽在看房时已知晓墙皮存在脱落的情形，同意购买涉案房产。经审核，张丹异议理由成立，对该证据不予认定。证据9新闻截图，欲证明在购房时邮政储蓄银行因政策调整问题暂停房贷业务，无法贷款并非孟凯丽过错。张丹对该证据认为形式不合法，无法体现合同无法履行，余款无法支付是由于银行暂停房贷业务，无法体现是不可抗力的情况，孟凯丽解除合同的事由是因房屋质量问题，与该证无关联性。经审核，张丹异议理由成立，故对该证据不予认定。2．对张丹提供的证据2房屋买卖居间合同、补充协议，与证明孟凯丽应在2018年5月3日前到银行办理贷款手续，并约定了违约责任，孟凯丽没有在约定的时间办理贷款导致余款无法交付及房屋无法办理变更手续，构成违约的事实。孟凯丽对真实性无异议，认为居间合同第一条证明了张丹应当保证房屋在合同签订后的状况与看房时一致，合同第十三条免责条款中明确规定因国家政策调控变化等不可抗力原因导致本合同不能全面履行的，甲乙丙三方互不承担违约责任。补充协议第十条第二款明确说明丙方审核乙方的贷款材料，若不符合国家规定，合同自动终止，甲乙丙三方互不追究，该条款内容清晰，目的明确，应据此执行。经审核，对该证据予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月29日，张丹（甲方）与孟凯丽（乙方）在中介方汇都公司（丙方）的居间下签订《房屋买卖居间合同》，合同载明：张丹自愿将座落在萧县安粮·中央花园19幢407室房屋出售给孟凯丽，孟凯丽对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买。张丹保证该房屋在合同签订后的状况和看房时状况一致；该房屋成交价750,000元；交易定金20,000元，合同签订时支付；签订合同后2018年5月3日前到银行办理二手房按揭签字手续，并在签字当日支付首付款280,000元（含定金），贷款金额470,000元；免责条款约定如因洪水、地震、火灾和法律、国家政策调控变化等不可抗力的原因，导致本合同不能全面履行的，三方互不承担违约责任；合同还对违约责任等其他事项进行了约定。当日，张丹与孟凯丽又签订《补充协议》1份，载明：双方一致同意商业贷款方式支付房款，由居间方办理银行贷款后续；本协议签订后孟凯丽应向张丹支付定金20,000元，定金冲抵房款；若张丹违约，则双倍返还定金，若乙方违约，定金不予退还；其他约定：购房定金交于居间方保管；合同签订后，居间方审核张丹产权及孟凯丽的贷款材料，若不符合国家规定则合同自动终止，三方互不追究；双方共同约定在2018年5月3日之前到银行办审批签字；具体过户日期以银行办审批下来为准。合同签订当日，孟凯丽将购房定金20,000元交付给中介方汇都公司。2015年5月3日，孟凯丽向张丹支付了首付款260,000元。期间，孟凯丽按照约定向邮政储蓄银行提供了贷款申请等材料，但后来未能办理成功。此后，孟凯丽以涉案房屋墙皮脱落、漏水等质量问题为由，要求解除合同，退还定金及首付款，与张丹协商未果。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关于孟凯丽主张解除与张丹于2018年4月29日签订的房屋买卖居间合同及补充协议的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，孟凯丽与张丹签订的《房屋买卖居间合同》《及补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律规定，合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。合同签订后，孟凯丽依约支付了定金及首付款，并按约定向银行申请按揭贷款，因未能办理成功，致使双方产生纠纷。现孟凯丽主张解除与张丹于2018年4月29日签订的房屋买卖居间合同及补充协议，并不符合上述法律规定解除合同的情形，也不符合双方合同约定免责条款的情形，即便房屋存在墙皮脱落、漏水等质量问题，也仅是质量瑕疵问题，不影响正常居住使用，达不到致使不能实现合同目的，也不符合双方约定的合同自动终止的情形，且张丹要求继续履行合同。故孟凯丽的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。 关于孟凯丽主张张丹退还购房款260,000元、定金20,000元及自起诉之日起按年息6%的标准支付迟延付款利息的诉讼请求。既然双方签订的涉案合同应继续履行，故对孟凯丽的上述诉讼请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下： 驳回孟凯丽的诉讼请求。 案件受理费5,500元，减半收取计2,750元，由孟凯丽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  孙伟 二〇一九年四月十二日                                                                                                            法官助理  王芳                                                                                                          书记员  王优 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。