浙江省永康市人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙0784执异34号异议人：张云峰，男，1976年11月9日出生，汉族，住浙江省永康市。异议人：王美燕，女，1976年7月12日出生，汉族，住浙江省永康市。委托代理人：张云峰，系其配偶。申请执行人：浙江省东阳市南方建筑工程有限公司，住所地：浙江省东阳市佐村镇上村。法定代表人：何品群。委托代理人：张天天，男，1987年9月8日出生，汉族，住浙江省东阳市，系公司员工。委托代理人：何康健，男，1989年7月11日出生，汉族，住浙江省东阳市，系公司员工。被执行人：永康市钱塘江房产开发有限公司，住所地：永康市古山镇古山三村时阳坑。法定代表人：徐康衡。本院在执行申请执行人浙江省东阳市南方建筑工程有限公司（以下简称“南方公司”）与被执行人永康市钱塘江房产开发有限公司（以下简称“钱塘江公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人张云峰、王美燕向本院提出书面异议，请求依法裁定解除坐落在浙江省永康市东城丽州北路290号3幢1单元202室房屋（以下简称“涉案不动产”）的查封。本院于2019年4月2日受理该异议，并进行了听证审查。异议人张云峰、王美燕认为，异议人于2014年9月22日与钱塘江公司及其共有人徐康衡签订了一份房屋买卖合同，约定徐康衡把自己坐落于浙江省永康市东城丽州北路290号3幢1单元202房屋出售给异议人。合同签订当日，异议人按合同约定支付了相应价款，也根据合同约定当天把该房子支付给了异议人，2014年4月2日支付第一笔购房款50000元，于2014年9月22日支付第二笔购房款273460元，另加童慧兰转让张云峰40000元，于2014年9月22日签订浙江省商品房买卖合同。由于新测绘平方与原合同不符，开发商要求重新签订合同，并把合同日期统一写2016年2月18日（建设局已备案），市政局凭开出发票还给予每平方300元补助奖励。异议人已经缴纳房屋产权转移相关税款并已领取登记受理单。2018年12月20日异议人获悉该房屋已被贵院查封。故此，异议人认为异议人买此房屋已付清房款、已实际占有该房并办理相关登记手续，该房屋所有权理应归异议人所有，另外异议人买此房屋也是属于善意取得。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产尚未过户的，但若第三人对未办理过户登记手续没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。结合本案异议人在买卖的过程中并不知道浙江省东阳市南方建筑工程有限公司、永康市钱塘江房产开发有限公司（徐康衡）的债权债务关系，在支付全额房款后也已向房管局申请办理过户手续，房管局对该申请也已受理，只是在办理的过程中，因房管局的原因致使不能及时过户。故此应该认定异议人已经取得该房屋的所有权，贵院应对（2016）浙0784执1336号民事裁定书予以撤销。异议人张云峰、王美燕为证明其主张，向本院提交如下证据：1、浙江省商品房买卖合同二份，证明异议人和钱塘江公司签订商品房买卖合同，已经购买涉案房产的事实。2、收据、发票、银行转账凭证，证明房款已支付的事实。3、门牌证，证明异议人就涉案不动产已经办理门牌号的事实。4、预售证附件，证明异议人就涉案不动产取得预售证附件的事实。5、装修协议、管道天然气协议，证明异议人已装修涉案不动产并入住的事实。申请执行人南方公司认为，该房屋尚未过户，所有权归钱塘江公司所有，法院有权查封拍卖，异议人产生的损失应向钱塘江公司主张。该房屋属于储藏室，不能用于买卖，应由申请执行人优先受偿。被执行人钱塘江公司经本院合法传唤未到庭参加听证，依法视为放弃程序权利。经本院审查查明：2014年3月27日，钱塘江公司就涉案不动产取得永建售许字2012第03号544户的商品房预售证附件。2014年9月22日，异议人张云峰、王美燕向被执行人钱塘江公司购买钱塘江公司开发的丽州首府3幢1单元202室的房屋，房价363460元，当日，异议人支付了全部房款。双方于2016年2月18日就涉案不动产签订《浙江省商品房买卖合同》并经永康市建设局备案，约定总价款为363460元，钱塘江公司承诺于2016年6月30日前，取得上述不动产的土地、房屋权属证书，交付给异议人，并负责办理该商品房转移登记。2016年4月21日，异议人取得涉案不动产的购房发票。2013年12月6日，异议人取得上述商品房的门牌证，证号为GG0161429。2015年10月16日，异议人开通涉案不动产的管道天然气。至今，钱塘江公司未向异议人交付涉案不动产的土地、房屋权属证书。本院在原告（反诉被告）南方公司与被告（反诉原告）钱塘江公司建筑工程施工合同纠纷一案的审理过程中，于2016年1月12日作出（2015）金永民初字第1234号民事判决书，判决如下：一、由被告钱塘江公司支付原告南方公司未付工程款共计42898005元（已扣除预留款项500000元）。二、由被告钱塘江公司赔偿原告南方公司利息损失分段计算如下：1、以8923046元为基数，自2013年8月30日起的利息；2、以8512827元为基数，自2014年1月18日起的利息；3、以11649862元为基数，自2014年7月18日起的利息；4、以8936480元（欠付的原、被告争议部分工程款）为基数，自2014年12月3日起的利息；5、以4875790元为基数，自2016年1月4日起的利息；上述利息均按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算，均算至本判决确定还款之日止。上述应执行款，均限本判决生效后十日内履行完毕。三、原告南方公司对其所施工的本案所涉及的建设工程价款，就该工程折价款或者拍卖所得价款享有优先受偿权。四、驳回原告南方公司其他诉讼请求。五、驳回反诉原告钱塘江公司诉讼请求。案件受理费本诉302722元，保全费5000元，由原告（反诉被告）南方公司负担4722元，由被告（反诉原告）钱塘江公司负担303000元。案件受理费反诉11750元，由被告（反诉原告）钱塘江公司负担。该民事判决书发生法律效力后，于2016年4月7日进入执行程序，执行案号为（2016）浙0784执1336号。本院于2018年12月20日作出（2016）浙0784执1336号之十三执行裁定书，裁定如下：一、查封被执行人钱塘江公司所有的坐落在永康市××州××、××号，6幢1号、2号、3号、5号，7幢6号，8幢5号，2幢1单元201、301、401、1601、1602室，3幢1单元202、601、602室，4幢3单元1001、1002室的不动产。期限为三年。二、查封被执行人钱塘江公司所有的坐落在永康市××州××、××、××、××、××号的不动产。期限为三年。本院认为，在执行程序中对案外人异议的审查所遵循的基本原则是程序性审查。就本案而言，需要审查异议人的请求在形式上是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。首先，在本院查封涉案不动产之前，异议人张云峰、王美燕已经与钱塘江公司就涉案不动产签订合法有效的书面买卖合同。其次，在本院查封涉案不动产之前，异议人已经合法占有不动产。再次，异议人已按照房屋买卖合同的约定支付全部价款。最后，非因买受人自身原因未办理过户登记。综上，异议人张云峰、王美燕要求解除查封涉案不动产的理由成立，本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止（2016）浙0784执1336号之十三执行裁定书对坐落在永康市东城丽州北路290号3幢1单元202室房屋的执行。如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十五日内向永康市人民法院提起诉讼。审 判 长  徐露苗人民陪审员  支有土人民陪审员  徐香珍二〇一九年四月十日代书 记员  徐英晓