山东省济宁市兖州区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0812民初3746号原告：刘纳梅，女，1987年12月5日出生，汉族，住济宁市兖州区。委托诉讼代理人：张海浩，山东盈广律师事务所律师。被告：山东鲁地置业有限公司，住所地济宁市兖州区龙桥街道商贸服务中心。法定代表人：李振华，职务董事长。委托诉讼代理人：马军，山东泰开律师事务所律师。原告刘纳梅与被告山东鲁地置业有限公司（以下简称鲁地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘纳梅的委托诉讼代理人张海浩、被告鲁地公司的委托诉讼代理人马军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘纳梅向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付逾期交房的违约金15，456元，并承担相应利息；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定由原告购买被告所开发的鲁南地温能开发示范基地（春都华府）的商铺一套（第13座一层商铺07号）。合同签订时，原告已付清全部房款558，244元。该合同第八条约定，被告应当在2018年6月29日前交付房屋，但被告实际交付房屋的时间为2018年11月15日，逾期共138天。根据合同第九条，被告应按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金，但被告拒绝支付。为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法判决。鲁地公司辩称，一、政府有关部门的“封土行动”等行政行为造成鲁地公司逾期交房。2017年11月份开始，兖州区住建局等部门根据《京津冀及周边地区2017—2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》及《山东省落实京津冀及周边地区2017—2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案>实施细则》等文件，向鲁地公司下达了“封土行动”等严禁房地产及建筑工地施工的相关文件，鲁地公司必须执行。根据《商品房买卖合同》第八条第二款、第十六条第五项约定，这种行为既属于“不可抗力”也属于“非出卖人原因导致工程无法按期竣工验收和交付的”情形，原告没有与鲁地公司协商解除或变更合同，鲁地公司可以对交付期限据实予以延期，而政府有关部门的“封土行动”等行政行为共计4.5个月，据实延期后，鲁地公司交房不存在违约情形，不应当支付违约金。二、根据《商品房买卖合同补充协议》第八条的约定，鲁地公司享有三个月的交房宽限期，三个月内不承担支付违约责任，因此，鲁地公司更不应当支付违约金，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告刘纳梅提交了以下证据证明自己的诉讼请求：证据一、原、被告之间签订的商品房买卖合同，被告向原告出具的购房发票一份，证明原告履行了合同义务；证据二、被告出具的春都华府入伙通知书一份。鲁地公司质证后对刘纳梅提交的证据真实性没有异议，但认为不能证明原告的诉讼主张。被告根据封土行为的要求停工符合合同约定的不可抗力和非出卖人原因造成的延期竣工和交付，被告不存在违约情形，不应承担违约金。鲁地公司提交了以下证据证明自己的答辩主张:第1组证据，1、环保部《京津冀及周边地区2017—2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》，2、山东省《山东省落实京津冀及周边地区2017—2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案>实施细则》，3、济宁市住建局《关于做好全市2017-2018年秋冬季建筑工地“封土行动”工作的通知》，4、《关于立即开展建筑工地扬尘污染整治工作的紧急通知》，5、济宁市兖州区建设工程管理处《关于立即开展建筑工地“两会”期间的安全生产、扬尘治理专项执法检查的函》，6、《重污染天气应急响应工作台账》，7、春都华府项目景观工程、园林绿化工程开标会照片，8、景观工程、园林绿化工程合同各一份；第2组证据，照片3张、任免文件两份。刘纳梅对第1组证据中有原件的文件真实性没有异议，复印件不予质证，对被告的证明目的不予认可，认为政府的文件不是导致延期竣工及交付的原因，案涉小区在文件下达时主体工程已完工，不涉及土方工程，政府的封土行动也不构成不可抗力。对第4组证据真实性没有异议，但认为补充协议属于格式条款，该条款免除了被告的责任，加重了原告的责任，且该条款没有采取合理的方式，没有提醒原告注意到该条款，涉及本案相关的条款无效。本院认为，刘纳梅和鲁地公司提交的证据均来源合法，与本案有关联性，能够证明本案的事实，本院予以采信，并已附入卷宗为凭。本院经审理认定事实如下：2017年5月30日原告刘纳梅与被告鲁地公司签订了《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的鲁南地温能开发示范基地（春都华府）第13座1层商铺07号房产一套。合同约定该房屋建筑面积共50.72平方米，其中套内建筑面积48.18平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.54平方米。单价为每平方米11,006.39元，总价款558,244元。付款方式为签订合同时即付408,244元，余款15万元办理银行贷款。合同第八条约定，被告应当在2018年6月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因（遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的），除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条为出卖人逾期交房的违约责任，约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。同日双方签订合同附件4《商品房买卖合同补充协议》，约定该协议与《商品房屋买卖合同》具有同等的法律效力，《商品房屋买卖合同》与协议不一致的，以协议为准。协议第三条约定：“商品房买卖合同签订前，买受人已对所购商品房的户型、结构、面积、有关公共部分与公共房屋分摊建筑面积说明、装修和设备标准有了充分的了解并认可”。协议第八条约定“因出卖人原因，未按商品房买卖合同约定的期间交房，可以有三个月的宽限期，三个月内不承担违约责任”。鲁地公司在补充协议上加盖了印章，刘纳梅在补充协议上签字。上述合同及协议签订后，刘纳梅按照约定向被告支付了购房首付款并办理了贷款。2017年5月30日鲁地公司向刘纳梅开具了金额为408,244元房屋首付款销售不动产（商铺）发票。在春都华府小区施工期间，2017年8月18日，环保部、国家发改委、工业和信息部、公安部、财政部、住房城乡建设部、交通运输部、工商总局、质检总局、能源局、北京市政府、天津市政府、河北省政府、山西省政府、山东省政府、河南省政府联合下发了《京津冀及周边地区2017—2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》的通知，2017年9月26日山东省政府下发了《关于印发山东省落实〈京津冀及周边地区2017—2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案〉》实施细则的通知，2017年10月24日济宁市住房和城乡建设局发布《关于做好全市2017年-2018年秋冬季节建筑工地“封土行动”工作的通知》，2017年12月3日发出《关于立即开展建筑工地扬尘污染整治工作的紧急通知》，以上通知均要求包括春都华府小区在内的建筑工地在采暖季节停止各类道路工程、土石方作业和房屋拆迁等施工。2018年3月1日，济宁市兖州区建设工程管理处下发兖建管函字[2018]4号《关于立即开展建筑工地“两会”期间的安全生产、扬尘治理专项执法检查的函》，要求3月1日起全区范围内所有涉及土石方作业的工程项目一律停工。3月31日前不准恢复施工。根据上述各项通知的要求，鲁地公司在2017年-2018年停止施工4个半月。因不能按照合同约定的时间交付房屋，鲁地公司向刘纳梅发送短信息，告知春都华府因规定停工4.5个月，将交房时间调整为2018年11月15日前，具体交房时间以交付通知书为准。2018年10月25日，鲁地公司通知业主于2018年11月3日至11月15日办理交房手续，2018年11月15日为刘纳梅办理了交房手续。本院认为，本案的焦点问题为被告逾期交房是否构成违约，应否支持原告要求被告支付违约金的请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。原、被告2017年6月30日签订的商品房买卖合同第八条也约定了出卖人延期交房，无需承担任何责任的情形，即：1、遭遇不可抗力；2、非出卖人原因导致工程无法按期竣工验收和交付的，出卖人可据实予以延期。双方所签合同附件四《商品房买卖合同补充协议》第八条也约定了“因出卖人原因，未按商品房买卖合同约定的期间交房，可以有三个月的宽限期，三个月内不承担违约责任”的内容。本案中，政府相关部门多次向被告下达了“封土行动”等严禁房地产及建筑工地施工的相关文件，这些相关文件，均要求被告严格执行，被告应当执行。被告因执行上述文件，导致工程施工延期、与原告约定的交房时间延期等一系列后果，均不是被告自身原因造成的，政府采取“封土行动”是被告不能克服的客观情况，应属于合同约定的不可抗力。被告延期交房符合上述法律规定的不可抗力的规定，也符合双方合同约定的不可抗力和非出卖人原因导致工程无法按期竣工验收和交付的情形。且被告延期交房已通过短信的方式通知到原告，原告并未就此提出异议。综上，被告延期交房并不构成违约，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，依法应予驳回。故根据《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条第一款、第一百一十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十条之规定，判决如下：驳回刘纳梅的诉讼请求。案件受理费334元，由刘纳梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  韦雪冰人民陪审员  赵 双人民陪审员  罗庆军二〇一九年四月二十五日书 记 员  王 媛