包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终374号   上诉人（一审被告）：李欣怡，女，1979年10月27日出生，汉族，王府井百货有限责任公司包头分公司职工，住内蒙古包头市。   被上诉人（一审原告）：包头市诚信物业服务有限责任公司。   法定代表人：董占海，该公司董事长。   委托诉讼代理人：董佳明，男，1968年4月22日出生，汉族，包头市诚信物业服务有限责任公司总经理，住内蒙古包头市青山区。   上诉人李欣怡因与被上诉人包头市诚信物业服务有限责任公司（以下简称诚信物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2018）内0204民初4080号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   李欣怡上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判向诚信物业支付欠付物业费的60%。2、案件受理费由诚信物业承担。其上诉主张的事实和理由为：首先，一审判决认定事实不清。一审法院只认定了诚信物业提供的物业服务合同，但并未认定诚信物业张贴在小区内的《福兴佳园小区2018年物业服务标准》和《福兴佳园小区物业管理服务标准及收费标准》。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条中的规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则应当认定为物业服务合同的组成部分。根据《福兴佳园小区物业管理服务标准及收费标准》的约定，诚信物业应当配备2名门卫、2名清洁工、2名绿化季节工、2名水电维修工，但诚信物业只配备了2名门卫和1名清洁工，并未按照上述约定配备齐全，故在诚信物业人员都未配备齐全的情况下，收取物业费更无从谈起。根据《福兴佳园小区2018年物业服务标准》的约定，诚信物业对于小区内绿化、健身器材的配备、门禁建设等方面均有过承诺，但诚信物业并未按照约定履行上述义务，故诚信物业存在物业服务不到位的情况。其次，一审法院适用法律不当。一审法院依据《中华人民共和国民法通则》以及《中华人民共和国民事诉讼法》作出判决，却未适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》属适用法律不当。   诚信物业答辩称，一审判决正确，应予维持。   诚信物业向一审法院起诉请求：1、请求李欣怡支付诚信物业2017年7月1日-2018年6月30日物业服务费964.22元；2、请求李欣怡支付诚信物业滞纳金49.17元，自2018年7月1日起至2018年8月20日止，每日按拖欠物业费的1‰计算；3、案件受理费由李欣怡负担。   一审法院认定的事实：包头市青山区住房保障和房屋管理局为包头市青山区福兴佳园小区业主委员会颁发了业主委员会备案证。2017年8月8日，诚信物业（乙方）与包头市青山区福兴佳园小区业主委员会（甲方）签订《物业服务委托合同书》1份，合同约定，诚信物业为李欣怡所在的坐落于本市××区坊提供物业服务。双方就物业委托服务事项及服务质量做了约定。合同约定物业服务费标准为：住宅房屋按建筑面积每月每平米0.8元向业主或者物业使用人收取。委托服务期限为1年，从2017年7月1日零时起至2018年6月30日零时止。费用交纳时间：每年7月1日至次年6月30日为一个收费期，每年物业费一次交清。业主和物业使用人无故逾期交纳应缴费用的，从逾期之日起按每天应交服务费用的3‰交滞纳金。双方还约定：甲方违反合同约定，使乙方未完成规定服务目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方按实际损失价值给予经济赔偿。乙方违反合同约定，未能达到约定的服务目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方按实际损失价值给予甲方经济赔偿。双方另外约定：合同期满前30天，双方均未提出解除合同的要求，自动滚动一个合同期，并以此方式延续。如一方要求终止物业合同应提前30天书面通知对方。双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。本合同自签字签章之日起生效。坐落于包头市××区号房屋，建筑面积为100.44平方米，房屋所有权人为李欣怡。李欣怡未向诚信物业缴纳2017年7月1日至2018年6月30日的物业服务费，按每月每平米0.8元标准收取，李欣怡总计欠诚信物业物业服务费964.22元。   一审法院认为，诚信物业与包头市青山区福兴佳园小区业主委员会签订的《物业服务委托合同书》系签约双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，签约双方的主体合法，合同有效。该合同对全体业主具有约束力，故双方均应按合同约定履行。诚信物业已依约为案涉小区提供物业服务，李欣怡应依约向诚信物业缴纳2017年7月1日至2018年6月30日的物业服务费964.22元，故诚信物业请求李欣怡支付该期间的物业服务费964.22元，法院予以支持。诚信物业要求李欣怡支付所欠物业服务费的滞纳金49.17元，但诚信物业就是否完全按物业服务合同的约定尽善尽美地履行了合同未举证，故诚信物业关于滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。李欣怡未能提供充分证据证明其抗辩主张，对其主张法院不予支持。李欣怡享受了诚信物业提供的物业服务，应当缴纳物业费，即便诚信物业提供的物业服务确实存在不足，只要未构成根本性违约，李欣怡可依据合同约定要求诚信物业整改，不能拒缴物业服务费。   综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告李欣怡给付原告包头市诚信物业服务有限责任公司2017年7月1日至2018年6月30日物业服务费964.22元，于本判决书生效之日起十五日内付清；二、驳回原告包头市诚信物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李欣怡负担。   经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。   本院审理期间，李欣怡向本院提交两组证据：   ①《证明》一份，用以证明诚信物业没有按照合同约定提供物业服务，没有兑现物业服务标准中的承诺。诚信物业质证称，对该份证据的真实性认可，证明目的不认可。   ②《福兴佳园物业服务情况满意度调查汇总表》一份，用以证明小区业主对于诚信物业服务不满意度高于满意度和基本满意度的比例。诚信物业质证称，对该份证据的真实性和证明目的均不予认可。   诚信物业向本院提交《联席会议记录》两份，用以证明诚信物业调整物业费已经过业主委员会同意并在小区内进行了公示。李欣怡质证称，对该组证据的真实性和证明目的均不予认可。   本院认为，双方当事人对于诚信物业在案涉小区内提供物业服务以及李欣怡欠付物业费期间的事实均不持异议，本院依法予以确认。本案双方当事人争议的焦点问题为：第一，关于物业费收费标准的问题。第二，诚信物业是否已达到物业服务合同约定的服务标准。   第一，关于物业费收费标准的问题。李欣怡主张诚信物业按照新的物业费收费标准即0.8元/㎡/月向业主收取物业费缺乏依据。但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，包头市青山区福兴佳园小区业主委员会与诚信物业签订的《物业服务委托合同书》中明确约定物业费收费标准为0.8元/㎡/月，则该约定应对小区全体业主具有约束力。因此，诚信物业按照0.8元/㎡/月的标准向业主李欣怡收取物业费具有合同依据和法律依据。   第二，关于诚信物业是否已达到物业服务合同约定的服务标准的问题。李欣怡主张诚信物业未按照其公示的物业服务标准进行服务，故其不应当全额缴纳物业费。对此，本院认为，李欣怡在二审期间提交的《证明》等证据仅能证明诚信物业在案涉小区服务期间存在一般瑕疵，还有待于改进，但这并不能成为业主拒绝缴纳物业费的理由，故一审法院以此为由判决驳回诚信物业要求滞纳金的诉讼请求并要求李欣怡全额支付物业费并无不当。况且案涉小区属于老旧小区，上述物业服务标准亦是在2017年7月才制定并向广大业主进行公示，诚信物业要达到此物业服务标准中约定的服务水平，尚需一个逐步完善的过程，故李欣怡要求减免物业费的上诉主张不能成立，本院不予支持。   关于法律适用的问题。一审法院适用《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条存在瑕疵，本院予以纠正，但并不影响判决结果的正确。   综上，一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人李欣怡负担。   本判决为终审判决。   审判长 丰 悦   审判员 魏晓燕   审判员 董婷婷     二○一九年四月八日   书记员 杨苏敦   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。