云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0127民初2216号原告金国贤，男，1956年6月26日生，回族，云南省嵩明县人，农民，住云南省嵩明县。原告马丽芬，女，1965年9月10日生，回族，云南省嵩明县人，农民，住云南省嵩明县。二原告共同委托代理人胡菊芬，系云南东建律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告云南省四营煤矿。住所：嵩明县牛栏江镇四营煤矿。法定代表人李俊佛，系该煤矿总经理。委托代理人邹文鹏，系云南勤业律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告韩宏，男，1970年6月15日生，汉族，云南省嵩明县人，农民，住云南省嵩明县。被告李丽芬，女，1973年6月13日生，汉族，云南省昆明市盘龙区人，居民，住云南省昆明市盘龙区。现住云南省昆明市盘龙区。委托代理人张进国，系云南进国律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告刘廷波，男，1969年2月21日生，汉族，贵州省威宁县人，农民，住云南省嵩明县。（未到庭）被告杨仙，女，1969年12月10日生，汉族，云南省嵩明县人，农民，住云南省嵩明县。（未到庭）原告金国贤、马丽芬与被告云南省四营煤矿、韩宏、李丽芬、刘廷波、杨仙执行异议之诉一案，本院于2018年10月10日受理后，依法组成合议庭，于2019年1月17日公开开庭进行了审理。原告金国贤、马丽芬及其委托代理人胡菊芬，被告韩宏，被告云南省四营煤矿的委托代理人邹文鹏，被告李丽芬的委托代理人张进国到庭参加了诉讼，被告刘廷波、杨仙因下落不明，本院依法向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等应诉材料后，逾期未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金国贤、马丽芬共同诉称：我们系夫妻，被告刘廷波、杨仙系夫妻关系，被告云南省四营煤矿、韩宏、李丽芬系申请执行刘廷波、杨仙夫妻另一债务案件的执行申请人。2013年3月18日、5月24日、10月24日，被告刘廷波、杨仙夫妻以承包四营煤矿水泥厂需要流动资金及偿还贷款等理由，三次向我们夫妻借款合计人民币271万元，加上我们为被告刘廷波、杨仙夫妻支付按揭车款的5万元，被告刘廷波、杨仙夫妻共计欠我们借款本金人民币276万元。因被告刘廷波、杨仙在借款后不能偿还我们借款，我们便与被告刘廷波、杨仙于2014年1月1日签订了《还款协议》，约定将被告刘廷波、杨仙位于四营煤矿廷波园大门围墙以内二人名下房屋、土地作价人民币978500元转让归我们所有，该协议签订时经嵩明县牛栏江镇花窝村民委员会、石头山村民小组及相关村组干部现场签字、盖章证明，协议签订后，被告刘廷波、杨仙向我们移交了房产、土地。第一次借款时，被告刘廷波、杨仙就将土地、房产抵押给我们，并将土地证原件拿给我们保管；在2013年5月24日我们为被告刘廷波、杨仙偿还信用社贷款20万元后，被告刘廷波、杨仙将房产证原件从信用社拿出来后抵押给我们。后来，被告刘廷波、杨仙要求我们将房产证原件拿给其到信用社办理贷款，过了三天，被告刘廷波、杨仙称贷款办不下来，又将房产证“原件”交回我们。2013年9月，我们不放心，到嵩明县房管部门查询，才得知被告刘廷波、杨仙第二次拿给我们的房产证是假证，在我们的追问下，被告刘廷波、杨仙以房产证遗失为由到房管部门办理了公告作废手续。后来因公告期六个月不满，在此期间被告刘廷波、杨仙躲债外逃下落不明，导致我们不能办理房产、土地过户手续。现在土地证原件一直由我们持有至今，房产证一直未补办。自我们受让房产、土地后，我们对房屋进行了修缮，更换了大门、重新装修粉刷了全部房间、更换了全部灯具、洁具，并重新架设了电线、网络线、水电改造，在空地上栽种了树木，进行了绿化，并一直雇佣二个工人看守养护，总共投资已经高达五十多万元。至今，我们受让并管理房产、土地已经四年时间，无论从事实上还是法律上均已经取得了房产、土地所有权。我们为了办理房产、土地过户手续，曾于2014年4月26日向嵩明县人民法院起诉，请求判决刘廷波、杨仙履行房地产转让协议即《还款协议》，协助办理房产、土地过户手续，但是嵩明县人民法院却不予受理。2018年9月3日，嵩明县人民法院作出云0127执字第218号执行公告。我们对嵩明县人民法院执行坐落于嵩明县小组的房产〔房产证号：嵩房字第××、嵩房共字××号）提出异议，嵩明县人民法院作出云0127执异13号执行裁定，驳回了我们的异议并告知我们可以依法起诉。综上所述，我们与被告刘廷波、杨仙签订的《还款协议》实质上系一份房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，该协议合法有效。本案争议房产虽然产权证是被告刘廷波、杨仙的名字，但实际上该房产的所有权属于我们，被告刘廷波、杨仙应当协助我们办理产权过户登记。同时，该房产不能办理过户的原因是被告刘廷波、杨仙就房产证登报作废，在公告期内被告刘廷波、杨仙就下落不明，我们已经穷尽法律手段，我们对房屋未过户并无过错。根据我国《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理产权登记的，不影响合同效力”，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，单位办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，我们已经取得涉案房屋所有权，未办理过户登记只是物权未设立，但并不影响买卖合同的效力，且我们在本案中并无过错，嵩明县人民法院不得查封、执行该房产。为此，我们依据《民事诉讼法》第227条等相关法律规定，特具文起诉，请求人民法院查明事实，正确适用法律，并判令：1、停止对我们所有的坐落于嵩明县民小组的房产〔房产证号：嵩房字第××、嵩房共字××号）的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、案件诉讼费由被告承担。被告云南省四营煤矿辩称：执行异议的申请人金国贤、马丽芬不符合法律规定的执行异议申请人，根据相关法律规定和最高人民法院2016民申810号案例，案外人与被执行人达成以房屋及土地抵债协议，但尚未办理登记的，不发生物权变动的效力，案外人依法不能取得该房屋及土地的所有权及使用权，不能排除强制执行。本案中申请人金国贤、马丽芬与被执行人之间借贷法律关系尚未审理，未经生效法律文书予以确认，在此情况下申请人金国贤、马丽芬根据借款法律关系所作出的以房抵债协议的三性无法判断，申请人金国贤、马丽芬应当先就其债权进行司法确认，否则其起诉的事实及理由真实性无法核实。本案中如果人民法院对申请人金国贤、马丽芬的诉讼请求予以支持，将会损害其他债权人的合法权益。综上所述，我方请求驳回申请人金国贤、马丽芬的全部诉讼请求。被告韩宏辩称：我借款给被告刘延波，被告刘延波必须归还我的借款，我要求依法公正判决。被告李丽芬辩称：我方赞同被告云南四营煤矿的观点，原告金国贤、马丽芬不具备起诉的主体资格，原告金国贤、马丽芬提出执行异议的还款协议，未经司法机关对其真实性进行确认，不能作为原告金国贤、马丽芬作为该房屋所有权的依据，即使该还款协议是真实的，也存在以物抵债的房屋及土地价值明显低于实际房屋价值，损害了其他债权人的利益，属于法律规定的无效行为。原告金国贤、马丽芬诉称2014年提起过诉讼要求确认争议房屋所有权，但是被告李丽芬于2014年1月26日就已经向嵩明县人民法院申请对该房屋进行了保全，嵩明县人民法院也作出了保全裁定，原告金国贤、马丽芬在房屋保全期间没有提出过异议，现在提出执行异议之诉，不合理，原告方要求办理房屋所有权证也是不客观的。综上所述，原告金国贤、马丽芬在本案中无诉权，同时本案中争议的房屋及土地均未办理变更登记，所以所有权仍在被告刘延波、杨仙名下，故我要求驳回原告金国贤、马丽芬的诉讼请求。被告刘延波、杨仙夫妻因下落不明，未到庭应诉和答辩。原告金国贤、马丽芬针对其诉讼主张，在法定期限内向本院提供了下列证据：1、二原告身份证复印件，执行裁定书复印件各一份，欲证明原告的身份情况及起诉的依据。2、借款协议一份、情况说明一份、借条二份、土地使用证及房产证复印件一份，欲证明被告刘延波、杨仙欠原告金国贤、马丽芬借款271万元的事实及被告刘延波、杨仙夫妻以本案争议的房产、土地向原告方抵押借款的事实。3、还款协议、证明各一份，欲证明被告刘延波、杨仙夫妻将其名下的房产、土地转让给原告金国贤、马丽芬所有，用于抵销相应债务的事实。4、公告复印件一份、登报报纸一份，欲证明被告刘延波、杨仙夫妻因房产证遗失，登报予以公告后补办，因公告期未满及被告刘延波、杨仙夫妻下落不明，导致房产未能过户到原告方名下的事实。5、雇人看护争议房屋及土地的工资证明一份，欲证明原告金国贤、马丽芬因找人看管争议房屋及土地，并支付了工人工资273600元的事实。6、民事起诉状、委托书各一份，欲证明原告金国贤、马丽芬为了办理争议房屋的产权证，于2014年4月26日向嵩明县人民法院起诉被告刘延波、杨仙夫妻，但未被受理的事实。7、银行流水一份，欲证明原告金国贤、马丽芬于2013年向被告刘延波支付了借款240万元的事实。经质证，被告云南省四营煤矿的委托代理人对证据1的三性无异议。对证据2中涉及的借款协议、情况说明、借条等，因不是被告云南省四营煤矿所签订，故对真实性无法核实；对借款法律关系以实际履行为生效要件，因原告金国贤、马丽芬未提供支付凭证，故对三性不予认可；对土地证、房产证复印件的真实性予以认可，对其证明目的不予认可，房产证原件从登报的内容来看系丢失，与原告金国贤、马丽芬主张的抵押事实不一致，因不动产的抵押以登记为要件，原告方没有办理不动产的抵押登记，故抵押不生效。对证据3还款协议及证明，因借款基础事实未经被告刘延波确认及未出示支付凭证，故我方对证据三性均不予认可。对证据4的真实性无法核实，对关联性及合法性予以认可。对证据5涉及的工人工资证明的三性我方不予认可。对证据6起诉状及委托书的三性我方均不予认可，原告方的证明目的不能成立。对证据7银行流水，因与还款协议、起诉金额存在差异,且被告云南省四营煤矿不是交易主体，对原告方所主张的情况不清楚，故不予认可。经质证，被告韩宏对上述证据1到证据7的质证意见与被告云南省四营煤矿的一致。经质证，被告李丽芬的委托代理人对证据1无异议。对证据2的三性均不予认可。对证据3的还款协议及证明，因被告李丽芬不是协议的当事人，且被告刘延波、杨仙未到庭，故我方对该证据的三性均不予认可。对证据4能够证明争议的土地证及房产证已经失效的事实。对证据5的三性不予认可，因被告刘延波、杨仙的房产已被查封，查封后产生的看管费与事实不符合。对证据6的真实性予以认可，对证明目的不予认可，因为没有法院的不予受理通知书，如果原告金国贤、马丽芬确实提起过争议房屋的权利，原告金国贤、马丽芬应知晓该房屋已被查封的事实，但原告金国贤、马丽芬至今未对法院查封提出异议。对证据7银行流水的真实性无异议。被告云南省四营煤矿在审理中向本院提供了本院执行局制作的执行异议裁定书一份，欲证明争议房屋所有权的归属问题应由嵩明县房管局予以确认，原告金国贤、马丽芬的起诉不符合法律规定，依法应予以驳回的事实。经质证，被告韩宏、被告李丽芬的委托代理人对该裁定书证明的内容均表示无异议。经质证，原告金国贤、马丽芬对该执行异议裁定书的三性予以认可，对证明目的及内容不予认可，因该裁定书的内容违反法律规定，所以我们才提起了执行异议之诉。被告李丽芬在审理中向本院提供了下列证据：（2014）嵩民保字第5号民事裁定书、协助执行通知书、送达回执等各一份，欲证明本案争议的房屋已于2014年1月26日被依法保全查封的事实。经质证，被告云南省四营煤矿、韩宏对上述证据证明的内容无异议。经质证，原告金国贤、马丽芬对上述证据的真实性及合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，认为原告金国贤、马丽芬与被告刘延波、杨仙签订争议房屋买卖协议的时间是2014年1月1日，被告刘延波、杨仙在签订协议当日就将争议房屋交付给了原告方，原告方是争议房屋的实际使用人，并且原告方未收到上述证据，不清楚争议房屋被查封的事实。被告刘延波、杨仙夫妻因下落不明未到庭质证，在举证期限内亦未向本院提交相关证据。本院对以上证据予以综合分析认定。通过审理和质证，本院确认本案法律事实如下：原告金国贤、马丽芬系夫妻关系，被告刘廷波、杨仙系夫妻关系。2013年3月18日、5月24日、10月24日，被告刘廷波、杨仙夫妻以承包四营煤矿水泥厂需要流动资金及偿还贷款为由，三次向原告金国贤、马丽芬借款合计人民币271万元。因被告刘廷波、杨仙夫妻在向原告金国贤、马丽芬借款后不能按期偿还，双方于2014年1月1日签订了《还款协议》，约定将被告刘廷波、杨仙夫妻所有的位于四营煤矿廷波园大门围墙以内的房屋、土地作价人民币978500元转让给原告金国贤、马丽芬，该还款协议由嵩明县牛栏江镇花窝村民委员会、石头山村民小组及相关村组干部现场签字、盖章予以证明。被告刘廷波、杨仙夫妻向被告金国贤、马丽芬夫妻借款后将本案争议房屋及土地的产权证交给了二原告保管，被告刘廷波、杨仙夫妻后来因办理银行贷款需要又从二原告处领走了房产证，此后交回二原告处的房产证系假证，被告刘廷波、杨仙夫妻便以房产证遗失为由到房管部门办理了公告作废手续，公告期间被告刘廷波、杨仙夫妻下落不明，导致争议房屋的房产证一直未能补办，本案争议房屋的登记所有权人现仍为刘廷波、杨仙夫妻。原告金国贤、马丽芬夫妻曾于2014年4月26日向本院起诉要求判决刘廷波、杨仙夫妻按照《还款协议》的约定，协助二原告办理房产、土地过户手续，但本院未予立案受理。被告李丽芬、韩宏、云南省四营煤矿均与被告刘廷波、杨仙夫妻之间存在债务关系，且经过本院审理后进入了执行阶段，被告李丽芬于2014年1月26日向本院申请诉讼保全，本院以（2014）嵩民保字第5号民事裁定书将本案争议的房屋依法进行了查封。2018年9月3日，本院执行局依据被告李丽芬、韩宏、云南省四营煤矿的申请作出（2018）云0127执字第218号执行公告，执行被告刘廷波、杨仙夫妻共同所有的坐落于嵩明县小组的房产（房产证号：嵩房字第××、嵩房共字××号），即本案争议房产。原告金国贤、马丽芬提出执行异议，本院执行局作出（2018）云0127执异13号执行裁定书，以原告方不是争议房产的所有权登记人为由驳回了原告金国贤、马丽芬的执行异议，原告金国贤、马丽芬以争议房屋经过协商后用于抵偿被告刘廷波、杨仙夫妻所欠原告的部分债务，争议房屋实际已为原告方所有为由，向本院提起了案外人执行异议之诉，要求判令本院停止对坐落于嵩明县民小组的房产〔房产证号：嵩房字第××号、嵩房共字××号）的强制执行，并解除对上述房产的查封。另查明，自原告金国贤、马丽芬与被告刘廷波、杨仙夫妻于2014年1月1日签订房屋抵偿协议（还款协议）后，原告金国贤、马丽芬对本案争议房屋进行了部分装修改造及场院绿化，实际进行了占有和管理。本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。另外，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条又明确规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案原告金国贤、马丽芬夫妻与被执行人刘廷波、杨仙夫妻在本案争议房产被本院查封之前就已达成了还款协议，该协议有花窝村委会及村民小组共同出具的证明予以证实，即被执行人刘廷波、杨仙夫妻已通过以房抵债的形式将其名下的本案争议房产出售给了原告金国贤、马丽芬夫妻，按照双方的约定二原告已支付了全部价款，从房屋保管人出具的工资证明来看，本案争议房屋在本院查封之前就已由原告方实际占有和管理使用，被告方对此虽有异议但未提供相反的证据予以证明，原告金国贤、马丽芬从被执行人刘廷波、杨仙处受让了争议房产，在办理过户登记过程中因原房产证遗失进行了登报公告，公告期间被执行人刘廷波、杨仙夫妻离家外出至今下落不明，导致原告方未能及时办理过户登记，原告方后来向本院起诉要求被执行人刘廷波、杨仙夫妻协助其办理过户登记手续，但未被立案受理，原告方对本案争议房产未办理过户登记手续没有过错，即非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，原告金国贤、马丽芬提出停止对被告刘廷波、杨仙名下的坐落于嵩明县民小组的嵩房字第××号、嵩房共字第××号房产的执行，并解除对上述房产的查封的异议主张，本院认为符合最高人民法院相关司法解释的规定，应予支持。被告方认为原告金国贤、马丽芬不是执行异议之诉的适格主体的反驳主张，与最高人民法院相关司法解释的规定不符，本院不予支持。综上所述，本院根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下:停止对被告刘廷波、杨仙名下的坐落于嵩明县民小组的嵩房字第××号、嵩房共字第××号房产的执行并解除对该房产的查封。案件诉讼费100元，由被告刘廷波、杨仙共同承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效履行期限届满后，当事人申请执行的期间为二年。审 判 员  李绍录人民陪审员  杨 存人民陪审员  杨聪明二〇一九年四月九日书 记 员  袁 帅