广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初703号 原告：北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司，住所地广西玉林市金港路**，统一社会信用代码：9145090032265164XH。 负责人：李春生。 委托诉讼代理人：苏相玲，女，该公司综合部经理。 被告：甘海燕，女，1976年9月23日出生，汉族，现住广西玉林市。 原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司与被告甘海燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司的负责人李春生及委托诉讼代理人苏相玲，被告甘海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付物业服务费4909.32元（欠费时段：2013年11月1日至2018年2月28日）及滞纳金11266.89元（欠费时段：2013年12月1日至2018年2月28日），电梯维护费：1813元（欠费时段：2014年2月1日至2018年2月28日）及滞纳金3916.08元（欠费时段：2014年3月1日至2018年2月28日）；2．本案的受理费由被告承担。事实和理由：被告甘海燕购买开发商的商品房成为玉林市滨江公馆小区16栋X单元XXX房的业主。被告入住该房后，经原、被告协商签订了《滨江公馆业主临时管理规约》，双方设立了物业管理服务合同关系，《滨江公馆业主临时管理规约》对双方的权利和义务作了详尽的约定，约定了物业服务费用的收费标准及缴交时间、违约责任等。对《滨江公馆业主临时管理规约》的内容，被告从无异议。被告拒交物业服务费，经原告多次追收未果，截止2018年2月28日，被告已拖欠物业服务费4909.32元及滞纳金11266.89元，电梯维护费1813元及电梯维护费滞纳金3916.08元。 甘海燕辩称，原告违反了“一事不再理”原则。原告曾于2017年6月20日以物业服务合同纠纷及相同的事由起诉至玉州区人民法院，玉州区人民法院做出了民事判决，玉林市中级人民法院于2018年3月5日裁定撤销玉州区人民法院的判决并驳回原告的起诉。因此，法院应裁定驳回原告的本次起诉。北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司作为北京众慧天成物业管理有限公司的一个分公司，不具有法人资格，不是适格的原告，应驳回北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司的起诉。被告只与广西玉林中鼎物业管理有限公司（下称中鼎公司）于2013年1月5日签订有前期物业服务协议，没有与原告签订前期物业服务协议，原、被告双方没有合同关系。玉林市柳和岛房地产开发公司（下称柳和岛公司）与北京众慧天成物业管理有限公司签订的前期物业服务协议无效。中鼎公司没有任何管理资质，被告与中鼎公司签订的物业服务协议是无效合同。玉林市滨江公馆小区（下称滨江公馆）B区设施不完善，达不到法定交房条件的住宅小区物业服务收费由柳和岛公司承担。原告没有B区的物业服务收费项目及标准的批复；没有履行合同和履行合同存在严重不符合同约定，没有按规定进行巡查、实施24小时监控并做好记录，岗亭设置执勤只是摆设，服务没有达到约定的一级标准，业主完全可以拒绝交纳物业管理费并依法对物业公司进行抗辩。原告对催收的照片作假，原告的诉讼请求已超过诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：滨江公馆是柳和岛公司开发的房地产项目，该公司于2009年与中鼎公司签订了《物业管理委托合同》，明确了柳和岛公司聘请中鼎公司对滨江公馆（ABCD区）实施物业管理。中鼎公司为取得三级资质登记的物业服务公司。被告甘海燕与柳和岛公司于2013年3月3日办理了滨江公馆小区16幢X单元XXX房房屋交付使用手续，同日被告甘海燕与中鼎公司签订了前期物业管理服务协议，并预付了9个月的物业管理费（2013年2月1日至2013年10月底）。2015年6月中鼎公司的股东决定将持有的100%股份转让给北京众慧天成物业管理有限公司。2015年8月6日，柳和岛公司与原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司签订《滨江公馆A、B区前期物业服务合同》，协议明确了双方的权利和义务，物业管理服务内容，物业管理服务质量，物业管理服务费用和其他有偿服务费用等。其中物业管理服务费用约定：业主交纳费用的时间为每月10日前缴纳当月费用；物业管理收费，住宅按每月每平方米0.80元收取；杂物房按10元/月收取；车库按15元/月收取，带电梯的房屋交纳电梯设备运行维护费37元/月收取。物业管理服务实行先收费后服务原则，业主入伙时应一次性预付一年的物业管理费，一年期满后逐月缴纳，物业管理费的收取自开发商正式通知办理入伙手续之日起记收。支付物业服务费用的违约责任：物业公司违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，业主有权要求清退多收费用，退还利息并支付违约金；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司可以每日加收应当交纳费用的3‰的违约金。原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司为取得营业执照的分公司，于2015年7月31日取得《异地物业服务企业资质备案证书》［玉住异地﹝2015﹞第001号］。2015年9月16日，原告向滨江公馆业主公告进驻滨江公馆小区、中鼎公司原所属的债权、债务归原告所有。2015年9月30日，柳和岛公司正式解聘中鼎公司对滨江公馆的物业管理，于2015年10月1日起聘请原告对滨江公馆的物业管理进行接管。原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司接管滨江公馆物业后，对该小区进行了物业管理。 因被告甘海燕拖欠物业费及电梯维护费，原告于2017年6月20日向本院提出诉讼，请求：1、判令被告甘海燕支付自2013年11月1日起至2017年2月28日的物业服务费3776.40元及违约金5055.65元（2013年12月1日至2016年9月30日），电梯维护费1369元（2014年2月1日至2017年2月28日）及电梯维护费滞纳金1651.68元，代收水费4.89元，代收电费57.59元，代收公摊电费54.95元，代收生活垃圾处理费28元，合计11998.16元给原告。本院作出（2017）桂0902民初2513号民事判决后，甘海燕不服，向玉林市中级人民法院提起上诉。玉林市中级人民法院于2018年3月5日作出（2017）桂09民终1856号民事裁定书，裁定“一、撤销玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初2513号民事判决；二、驳回被上诉人北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司的起诉。”此后，被告继续拖欠物业费及电梯维护费。其中2017年3月1日至2018年2月28日的物业费为1132.92元，2017年3月1日至2018年2月28日的电梯维护费444元。 本院认为，原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司为具有物业经营资质并领取了营业执照的物业管理公司，可以作为原告参加诉讼。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；”原告与滨江公馆小区的房地产开发公司签订了前期物业管理服务合同，该合同对被告甘海燕有约束力。原告对滨江公馆进行前期物业管理，被告甘海燕接受了原告的物业服务，双方之间形成了物业服务关系，依法应向原告交纳物业服务管理费及《滨江公馆A、B区前期物业服务合同》约定的各项费用。被告抗辩B区设施不完善、达不到法定交房条件的住宅小区物业服务收费由柳和岛公司承担，为被告与开发商之间的纠纷；原告是否有B区的物业服务收费项目及标准的批复属行政管理范畴，均不属本案处理范畴。被告抗辩不予缴纳各项费用的理由不成立，本院不予支持。被告欠原告2017年3月1日至2018年2月28日的物业费为1132.92元，2017年3月1日至2018年2月28日的电梯维护费444元。现原告要求被告支付尚欠的费用，本院依法予以支持。从被告拖欠上述费用至今未超过法定的诉讼时效三年期间，被告抗辩本案已超诉讼时效本院不予采纳。《滨江公馆A、B区前期物业服务合同》约定“不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司可以每日加收应当交纳费用的3‰的违约金。”原告与开发商在合同约定逾期不缴纳费用的计收滞纳金，是违约后应支付的惩罚性费用，其真实意思应为违约金。被告未按合同约定在每月的10日前缴纳物业管理各项费用属违约，原告请求按合同约定的每日3‰计算明显过高，该约定属格式条款，显失公平，超高部分没有法律效力。考虑到原告亦存在不足，本院综合考虑依法调整违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计。对原告要求超出部分，本院不予支持。 原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司对被告甘海燕自2013年11月1日起至2017年2月28日的物业服务费3776.40元及违约金5055.65元（2013年12月1日至2016年9月30日），电梯维护费1369元（2014年2月1日至2017年2月28日）及电梯维护费滞纳金1651.68元，代收水费4.89元，代收电费57.59元，代收公摊电费54.95元，代收生活垃圾处理费28元已于2017年6月20日提起过诉讼，现再次提起诉讼要求被告甘海燕支付2013年11月1日起至2017年2月28日的物业服务费3776.40元及违约金5055.65元，电梯维护费1369元（2014年2月1日至2017年2月28日）及电梯维护费滞纳金1651.68元；该诉讼请求与原告2017年6月20日向提出诉讼请求相重合，根据“一事不再理”原则，原告于2017年6月20日已诉请的部分本案不再处理。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条第五项之规定，判决如下： 一、被告甘海燕支付2017年3月1日起至2018年2月28日的物业服务费1132.92元及违约金给原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司［违约金的计算：从2017年3月1日起按当月欠交物业费94.41元为基数，之后逐月累积增加计算基数（即2017年3月1日开始是以94.41元为基数，2017年4月1日开始为94.41元×2=188.82元，依此类推计至2018年2月28日）按中国人民银行规定的短期贷款基准利率计至实际清偿之日止］； 二、被告甘海燕支付电梯维护费444元（2017年3月1日至2018年2月28日）及违约金给原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司［违约金的计算：从2017年3月1日起按当月欠交电梯维护费37元为基数，之后逐月累积增加计算基数（即2017年3月1日开始是以37元为基数，2017年4月1日开始为37元×2=74元，依此类推计至2018年2月28日）按中国人民银行规定的短期贷款基准利率计至实际清偿之日止］。 上诉债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费370元，减半收取计185元；由原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司负担160元，被告甘海燕负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审判员 陈 洁 二〇一九年四月十九日 书记员 刘小凡