安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019)皖0102民初2368号原告：浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市瑶海区铜陵路88号宝业城市绿苑东区53#1楼，统一社会信用代码：91340100766875003N。负责人：杨欢迎，该公司经理。委托诉讼代理人：方长云，该公司员工。委托诉讼代理人：王喆，安徽皖大律师事务所律师。被告：叶春旭，男，1971年3月9日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：刘亚莉，女，1978年11月13日出生，系被告叶春旭妻子，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司（以下简称“宝业合肥分公司”）诉被告叶春旭物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝业合肥分公司委托诉讼代理人方长云、王喆,被告叶春旭委托诉讼代理人刘亚莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝业合肥分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2012年1月1日至2018年12月31日的物业管理费6762元、2012年1月1日至2012年12月31日照明费36元、能耗费60元。2、判令被告按照每日千分之三的标准支付逾期付款滞纳金至缴清全部物业管理费之日止，截止2017年12月31日被告应支付滞纳金19736元;3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系原告管理的宝业·城市绿苑的业主。被告与开发商签订《商品房买卖合同》购得宝业·城市绿苑东区12#303室，房屋建筑面积124.82m2。被告2006年1月10日接收该房屋时与原告签订《宝业·城市绿苑前期物业管理服务协议》一份，约定原告向被告提供物业管理服务。被告2012年起应按0.55元/m2/月的标准向原告缴纳物业管理费，2013年起应按0.65元/m2的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日千分之三的标准向原告支付滞纳金。合同生效后，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费。自2012年1月1日至2018年12月31日，被告共欠物业费6762元、照明费36元、能耗费60元、滞纳金19736元，原告多次催缴无果。原告认为被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《宝业·城市绿苑前期物业管理服务协议》，侵犯了原告合法权益，为维护自身权益，现向法院提起诉讼，请求判如所请。被告叶春旭辩称：被告是宝业城市绿苑东区12幢303室业主，房屋建筑面积为124.82m2。被告不清楚小区物业公司是否是原告，双方没有约定能耗费、照明费，后期物业费增长被告也不知情。前期小区物业服务质量还好，但后来越来越差。例如：案涉房屋所在单元楼道被车辆、杂物堵实，通行困难。小区住户随意安装防盗窗。小区里的树木被业主随意砍除，绿化被破坏，变成个人私家花园。主干道路面破损，无人修理。小区原景观未进行维护，现堆满了垃圾。保安的服务态度差，与业主经常发生吵打。2012年，被告车辆停放在小区车库时倒车镜被刮坏，保安让修理将发票交给他到物业公司报销，后车辆维修后发票交给了保安，但物业公司没有解决。楼下203室业主将氢气瓶放在家中，容易发生火灾。经审理查明：被告叶春旭系合肥市瑶海区铜陵路城市绿苑东区12幢303室业主，该房屋建筑面积为124.82m2。2006年1月10日，绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司（甲方）与叶春旭（乙方）签订《宝业.城市绿苑前期物业管理服务协议》，协议约定:乙方所购房屋座落宝业·城市绿苑东区12#303室，类别是多层，建筑面积124.82㎡。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各项目进行维护、修缮、服务与管理等职责。乙方应遵守物业的管理制度、依约交纳物业管理费用，对物业的管理服务行为进行监督和提出建议等权利义务。物业管理费乙方交纳费用周期每半年预缴一次；管理费用暂定：多层公寓按建筑面积0.55元/㎡/月收取；缴纳时间以规定交房时间为准，以后每次交纳费用时间为该半年第一个月的上旬；如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰支付违约金等。协议签订后,原告按约为该小区提供物业服务。因被告叶春旭自2012年1月1日起未交纳物业费，原告催交未果后遂诉讼来院。另查：2016年7月5日，“绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司”变更企业名称为“浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司”。再查，2014年11月24日，合肥市瑶海区物价局批准该小区多层物业费按建筑面积0.65元/㎡/月收取。上述事实，有原告提供的前期物业管理服务协议、收费许可证、物业费催缴函、邮寄凭证、物业催收通知、照片，被告提交的照片等证据以及到庭当事人当庭陈述附卷佐证。本院认为：原告宝业合肥分公司与被告叶春旭签订的《宝业.城市绿苑前期物业管理服务协议》，其内容系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。协议签订后，原告按照协议约定履行了物业服务的义务，被告叶春旭作为业主，在接受了原告提供的物业服务后，理应按照物业服务协议的约定以及物价局核定的收费标准履行给付物业费义务。现原告在被告欠付物业费的情况下，已采取张贴和邮寄“催交通知单”等方式进行催告后，提起诉讼要求被告支付2012年1月1日至2018年12月31日的物业管理费符合法律规定，本院予以支持。该期间物业费金额应为6378.3[(0.55元/㎡/月×124.82m2×35个月)＋(0.65元/㎡/月×124.82m2×49个月﹚]。叶春旭提供一组照片证明宝业合肥分公司物业服务存在瑕疵。但其提交的照片无拍摄时间，无法证明照片载明的情况系长期现象。且本院认为物业费的收取正是用于保障物业共用部位及设施的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有相应物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主是否及时缴纳物业费存在一定关联性，叶春旭对宝业合肥分公司履行物业服务义务时存在的不足可以要求其改进，但不能作为其拒交物业费的理由。因本院在审理本案及涉案小区其他关联案件中发现原告提供的物业服务存在不完善的地方，出现问题时未能与业主很好的沟通，导致物业费长期拖欠，故原告主张滞纳金的请求，本院不予支持。对于原告主张的照明费36元、能耗费60元，因原告提交的证据无法证明双方对照明费和能耗费进行了约定，故对原告该项诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告叶春旭于本判决生效之日起十日内就宝业.城市绿苑东区12栋303室支付原告浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司2012年1月1日至2018年12月31日期间的物业费6378.3元；二、驳回原告浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元，减半收取230元，由原告浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司负担175元，被告叶春旭负担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日内十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  周燕平二〇一九年四月二十五日书记员  吴玉晗附本案适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。