黑龙江省哈尔滨市阿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0112民初5762号原告(反诉被告)：毕思军，男，1958年5月13日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：李刚，黑龙江博润律师事务所律师。被告（反诉原告）：林传宇，男，1983年4月19日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：曹喜发，黑龙江信义律师事务所律师。被告：于冰，女，1986年2月25日出生，汉族，无职业，住黑龙江省通河县。委托诉讼代理人：曹喜发，黑龙江信义律师事务所律师。原告毕思军与被告林传宇、于冰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林传宇委托诉讼代理人李刚，被告林传宇及其与被告于冰的共同委托诉讼代理人曹喜发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毕思军向本院提出诉讼请求：1、判令林传宇、于冰给付毕思军欠付取暖费69789元；2、林传宇、于冰承担诉讼费及相关费用。事实和理由：于冰系林传宇妻子，2016年11月7日，毕思军将自有坐落于阿城区中都大街13号楼房屋出租给林传宇经营使用，双方于当日签订《租房协议》。双方协议约定，出租时间为2016年12月1日至2026年12月1日，房屋租赁期间所产生的各项费用（例如：水费、电费、取暖费）均由林传宇承担。签订合同后，林传宇、于冰使用此房屋经营老年公寓。2018年双方合意解除《租房协议》，但林传宇、于冰拖欠2017年-2018年取暖费未交，2018年10月31日，毕思军代交取暖费，毕思军交付后多次向林传宇、于冰催要取暖费，林传宇、于冰拒不给付，毕思军诉至法院。林传宇辩称,林传宇在承租期间没有享受到取暖服务，不应该承担取暖费。林传宇在2016年11月租赁案涉房屋经营老年公寓，租赁合同中体现取暖费、水费、电费由林传宇承担。2016年时供暖是由烧煤供暖，2017年小锅炉改造，林传宇被通知要求改用其他形式供暖，经与毕思军协商其选择连接大气并找来施工队对供暖进行改造。2017年10月15日试水期本楼无任何反应，等到2017年11月20日已经很冷了，楼里的老人实在受不了，林传宇找毕思军协商让毕思军查原因，毕思军说他家也不热，因为毕思军住所位置就在老年公寓旁边，所以林传宇就信了。就这样林传宇又等了半个月，老人冻得实在受不了了，林传宇又找到毕思军，毕思军回复说没有办法。林传宇又开始找物业，物业说没办法让找总公司，总公司答复说没办法，林传宇便与工作人员发生争吵，然后回到公寓找专业的供暖师傅进行检查，师傅说只有加循环泵，然后林传宇在锅炉房供热回水上加上泵。楼里屋子热了，这样情况使用了七天，第八天供暖稽查科孙主任带着社区领导和物业领导及13号楼居民来找到林传宇，询问是不是安东西了，林传宇承认安装了循环泵，孙主任说因为安泵造成了13号楼所有居民无供暖。林传宇和孙主任沟通楼内取暖不热怎么解决，孙主任打电话叫来岁宝热电刘工程师进行检查，检查结果是毕思军在13号楼主管道上打孔进行的私接，不对该处供暖质量负责并责令停止使用，林传宇没办法只能采用电暖气供暖，并连续5天多次联系毕思军电话打不通。2017年的农历28日不幸发生因采用电供暖造成火灾当场烧死一名老人，消防、公安、民政责令停业。2018年4月毕思军通知林传宇交取暖费，双方沟通的是没享受供暖服务为什么要交费。2018年8月双方去岁宝热电进行沟通没享受供暖服务不交费的理由，没有给予明确答复，得到的答复是2018年想供暖首先要交对接费，2017年属于私接。林传宇要求岁宝热电出具2017年属私接出具当时责令停止供暖的手续，岁宝热电拒绝出示。林传宇认为毕思军作为出租方首先保证对出租房屋及配套设施合法并正常使用，在这样的前提下由林传宇缴纳费用正常，但毕思军私接供暖使林传宇不能享受正常的服务并要求林传宇缴纳费用，林传宇不认可。毕思军在没有与林传宇协商的情况下，在房屋租赁期内，擅自将房屋租赁给他人。毕思军在诉状所称的2018年双方合意解除这一情形，毕思军的行为违反了双方合同约定，属违法行为，因此造成林传宇的损失毕思军应予以赔偿。于冰辩称，于冰与本案没有任何关系，林传宇与于冰于2011年3月已经离婚，不是夫妻关系。于冰没有参与老年公寓的管理，不应该成为本案的被告。林传宇向本院提出反诉请求：1、判令毕思军赔偿林传宇装修及各项损失304260元；2、毕思军承担反诉费。事实和理由：2016年11月，林传宇与毕思军签署了坐落于阿城区中都大街13号楼房屋的《租房协议》，毕思军将其房屋出租给林传宇经营使用。双方于2016年11月7日签订《租房协议》，协议约定出租时间为2016年12月1日至2026年12月1日，租金为每年13万元，租赁期间房屋所产生的各项费用均由林传宇负担。签订合同后，林传宇用此房屋经营老年公寓，并按约定缴纳租赁费。使用期间毕思军的房屋没有集中供热，第一年林传宇自己烧小锅炉取暖，第二年毕思军私接的集中供热室内不能保证供热，为保证居住老年人不挨冻，终止了供热，林传宇用电暖气取暖，不可能发生外来的取暖费。2018年林传宇在进一步办理养老公寓相关手续期间，毕思军于2018年9月22日未经林传宇及案外人同意私自将房屋租赁给他人，造成林传宇无法继续经营。综上，林传宇不欠毕思军取暖费，相反，毕思军私自出租房屋的行为造成了林传宇一定的损失，林传宇提出反诉。毕思军辩称，林传宇的反诉请求不能成立，请求依法驳回反诉请求。2016年11月7日，毕思军与林传宇就毕思军所有的房屋达成了租赁协议，租赁期间自2016年12月1日至2026年12月1日，租赁费每年13万元，租赁期间房屋产生的取暖费等费用均由林传宇承担，并约定在租赁期内林传宇对房屋进行装修及添置的各项物品期满后将归毕思军所有。双方约定自签订本协议时每年应提前两个月缴纳下一个月租金，否则毕思军有权收回房屋使用权。该房屋在租给林传宇前，房屋因毕思军从上一租赁人处承兑所得，上一承兑人利用该房屋经营宾馆，屋内设施经装修设施齐备，在毕思军将该房屋租赁给林传宇时，房屋内装修电视、桌椅等所有物品均移交给林传宇使用，在此期间林传宇并没有为案涉房屋进行装饰、装修，所以其称已为案涉房屋装修产生的费用不真实。因该房屋具备安全防火通道及相应的消防设施，所以林传宇称已为案涉房屋消防进行装修等产生的费用不真实。对于制作牌匾花费的费用不管真实与否，是林传宇经营期间为自己经营利益及宣传所话费的费用，应自行承担与毕思军无关。根据双方约定，林传宇未按约定提前两个月向毕思军缴纳下一年的租金，毕思军在通知林传宇后，依据合同有权将房屋收回并未构成违约，同时根据合同约定即使林传宇所花费的所有费用，经法庭调查属实，根据合同第四条约定，因林传宇违约未按合同缴纳相应费用，其添置的所有物品及装修均归毕思军所有，所以林传宇的反诉请求所依据的事实和理由及提交的相应证据，不足以证明反诉请求的成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于毕思军举示的黑龙江增值税普通发票、二张鑫和老年公寓宣传照片是否被本院采信的问题。林传宇对毕思军举示的黑龙江增值税普通发票的合法性有异议。庭审中，林传宇自述因供暖不热发生纠纷，并存在私接现象，但并未向本院提交供暖不热的证据。毕思军补缴林传宇承租期间即2017年度至2018年度案涉房屋取暖费是依法应当履行的义务，故对毕思军举示的黑龙江增值税普通发票，本院予以采信。毕思军举示的照片意在证明林传宇对鑫和老年公寓宣传牌匾中显示的房屋内部设施是上一承租人承兑时的完整宾馆设施，无需再次装修，照片中载明的电话是于冰的电话号码，说明林传宇与于冰共同经营该老年公寓，应当共同承担责任。但仅从该照中片无法看出承租前后房屋内的异同，林传宇与于冰于2011年3月22日登记离婚，《租房协议》的双方当事人为毕思军与林传宇，牌匾中有于冰的电话号码并不能说明该老年公寓由林传宇、于冰共同经营。故对毕思军举示的二张鑫和老年公寓宣传照片，本院不予采信。2、关于林传宇举示的《房屋租赁协议》、牌匾票据、装饰材料票据、《消防工程施工合同》、收据、七张因供暖问题现场处理照片是否被本院采信的问题。林传宇举示的《房屋租赁协议》意在证明毕思军未经林传宇同意在承租期内将房屋租赁给案外人赵雷，属违约行为。林传宇承租案涉房屋用于经营鑫和老年公寓，其在庭审中自述将房屋钥匙放于一楼吧台方便毕思军带人看房，林传宇实际搬出案涉房屋，老年公寓中居住的老人亦离开案涉房屋，林传宇未再向毕思军继续交纳下一年度的房屋租赁费，且林传宇没有在其所述毕思军存在违约的情况下拒绝搬出或向人民法院主张权利，而是在毕思军起诉后向法院提起反诉，即林传宇是对毕思军行为的默示。故对该《房屋租赁协议》，本院不予采信。林传宇举示的牌匾票据、装饰材料票据、消防工程施工合同及收据意在证明林传宇的实际损失。牌匾广告系林传宇对其经营场地进行的宣传行为，林传宇称该牌匾被毕思军拉走并损坏，但未提交证据证明该牌匾样式及损坏或灭失。装饰材料票据中未体现购买人，亦无法证明该油漆用于案涉房屋装修。《消防工程施工合同》及收据写明由安泰卓能（北京）消防科技有限公司为案涉房屋进行消防工程施工，价款25万元，林传宇称工程款为现金交付，但未向本院提交现金取款凭证，且安泰卓能（北京）消防科技有限公司成立于2018年4月9日，晚于合同签订日2017年2月4日，林传宇亦未提交消防工程招投标文件或其他施工图、验收等证据材料。故本院对林传宇举示的牌匾票据、装饰材料票据、《消防工程施工合同》及收据不予采信。林传宇举示的照片意在证明2017年12月15日左右，因毕思军私接供暖不热，毕思军加泵被举报，热力公司、街道、中润物业相关工作人员处理。黑龙江岁宝热电有限公司向毕思军催缴对接费及取暖费的收费行为追认了案涉房屋享受了供暖服务，且林传宇自述因供暖不热发生过矛盾。故对林传宇举示的照片，本院不予确认。本院经审理认定本案的事实如下：林传宇与于冰于2011年3月22日登记离婚。2016年11月7日，毕思军与林传宇签订《租房协议》，协议主要内容为：“毕思军将中都大街13号楼整体出租给毕思军，面积为2400平方米；出租时间为2016年12月1日至2026年12月1日；价格每年13万元；林传宇在租用房屋期间保证房屋整体结构完整，林传宇在租期内对房屋进行装修及添置的各项物品，租期满后将归毕思军所有；房屋租赁期间所产生的各项费用（例如：水费、电费、取暖费）均由林传宇承担；每年提前两个月交下一年租赁费用（若不交房款，毕思军有权收回房屋使用权）”。林传宇租赁该房屋经营鑫和老年公寓，其交纳了2016年与2017年的房屋租赁费，未再向毕思军交纳2018年的房屋租赁费，并已实际搬离该房屋。毕思军于2018年9月25日向黑龙江岁宝热电有限公司缴纳了案涉房屋的服务费供热工程建设费142811元，于2018年10月31日补缴案涉房屋2017年度至2018年度的热力取暖费69789元。本院认为，毕思军与林传宇签订的《租房协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应当按合同约定全面履行各自的义务，毕思军已经缴纳了案涉房屋2017年度至2018年度的取暖费，林传宇应当支付该期间的取暖费69789元。毕思军请求林传宇给付拖欠的取暖费依据充分，应予支持。毕思军主张鑫和老年公寓由林传宇、于冰夫妻共同经营，应由二人共同承担责任。林传宇与于冰已于2011年3月22日离婚，而毕思军未提供证据证实鑫和老年公寓由林传宇、于冰二人共同经营，故对毕思军主张于冰承担责任的请求，不予支持。林传宇主张的实际损失因无证据证实，亦无事实及法律依据，本院对其反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、林传宇于本判决生效之日起三日内给付毕思军取暖费69789元；二、驳回毕思军的其他诉讼请求；三、驳回林传宇的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取772元,反诉费减半收取2932元，由林传宇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  刘薇薇二〇一九年四月二十六日书记员  侯婷婷