江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终628号上诉人（原审原告）：张兴益，男，1969年1月21日生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：闾健，江苏同益大地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州工业园区天骄花园业主委员会，住所地江苏省苏州工业园区天骄花园物业楼。负责人：胡俊，业委会主任。委托诉讼代理人：蒋宁，江苏迈图律师事务所律师。上诉人张兴益与被上诉人苏州工业园区天骄花园业主委员会（以下简称天骄花园业委会）业主撤销权纠纷一案，不服苏州市工业园区人民法院（2018）苏0591民初8505号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。张兴益上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉请；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：《江苏省物业管理条例》中关于召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主的规定，被上诉人在2018年6月24日决定启动召开业主大会，并于当天开始跑票，足以说明被上诉人在召开此次业主大会之前并未提前15日通知全体业主，明显违反了上述条例规定的程序要求；被上诉人于2018年6月5日发布召开天骄花园小区第一届第二次业主代表大会的公告，并于2018年6月24日召开业主代表大会，该公告以召开业主大会提前15日通知全体业主的公告具有本质的区别，并不能认为被上诉人已履行了相关通知义务。综合所述，被上诉人违反法定程序，一审判决认定事实不清，请求二审法院依法审查，公正审判。被上诉人天骄花园业委会答辩称，被上诉人在整个解聘物业公司的流程中已经实质性的满足了相关法律法规所规定的程序要求，并无使业主大会决议无效的任何情况，业主大会最终作出的解聘原物业公司的决议合法有效，并且解聘的结果已经经过娄葑街道的复核，新物业公司已经入场服务，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。张兴益一审的诉请：1、依法撤销天骄花园业委会于2018年7月25日发布的“关于续聘或选聘物业服务企业征求全体业主书面意见的公告”；2、本案诉讼费用由天骄花园业委会承担。一审法院认定事实：张兴益系天骄花园11幢1106室物业业主。2018年6月5日，天骄花园业委会发出“关于召开苏州工业园区天骄花园小区第一届第二次业主代表大会的公告”，公告内容为：天骄花园小区全体业主：根据需要，天骄花园小区即将召开第一届第二次业主代表大会，会议以集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。会议时间6月24日上午9:00点。会议议题：1、评估现有物业中昂物业管理有限公司苏州分公司履行物业服务合同的能力；2、审议后续物业服务合同；3、审议业委会半年的工作报告。6月24日，天骄花园业委会发布“苏州工业园区天骄花园小区第一届业主代表大会第二次会议决议公告”，内容为：苏州工业园区天骄花园小区第一届业主代表大会第二次会议于2018年6月24日召开。应到37人，实到30人，符合要求。会上业委会向业主代表大会汇报了2018年度半年的工作报告，并且所有到会业主代表就中昂物业管理有限公司苏州分公司（以下简称中昂物业苏州公司）对天骄花园小区的前期物业服务做了满意度调查，结果为全票“不满意”。最后所有到会业主代表通过实名投票，全票同意启动全体业主签字表决《关于是否续聘中昂物业苏州公司作为天骄花园小区的物业服务企业》这一工作，且由业委会负责将所有业主代表上门征求的全体业主的意见汇总，并将最后表决结果张贴公示。2018年7月25日，天骄花园业委会发布“苏州工业园区天骄花园小区关于续聘或选聘物业服务企业征求全体业主书面意见结果的公告”，内容为：根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《苏州市住宅区物业管理条例》等法律法规及《苏州工业园区天骄花园小区业主代表大会议事规则》的有关规定，苏州工业园区天骄花园小区业委会根据第一业主代表大会第二次会议决议，于2018年6月24日至2018年7月24组织业主代表入户征求全体业主关于续聘或选聘物业服务企业的书面意见，天骄花园小区共有1182户，小区总面积为14万平方米；天骄花园业主代表入户征集《关于是否续聘中昂物业苏州公司作为天骄花园小区的物业服务企业》的书面表决意见。不同意续聘的有767户，不同意续聘物业的业主专有部分面积共83542.34平方米；同意续聘的有20户，同意续聘的业主专有部分面积共2158平方米；弃权的有395户。经过公开统计，同意授权业委会草拟物业服务企业招标方案，并委托第三方代理机构组织招标的业主为767户，所代表的专有部分面积为83542.34平方米，经过物业管理区域内专有部分占建筑物总面积59.67%的业主且占总户数64.89%的业主同意。根据《中华人民共和国物权法》的有关规定和业主的表决意见结果，天骄花园业委会将草拟选聘物业服务企业条件，委托第三方代理机构组织招投标工作。此公告公示一周，如有异议请于周二、四、六晚上7点到8点到天骄花园小区物业用房二楼业委会办公室咨询。特此公告！上述事实，有房屋登记信息、公告及当事人陈述附卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，张兴益作为天骄花园小区业主，有权参与小区公共事务管理。《物业管理条例》及《江苏省物业管理条例》关于“召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主”的规定并非效力性的规范，在保证小区业主能够行使其权利的情况下，未提前15日通知召开亦不应导致相应表决结果无效。且本案中在向全体业主书面征求意见前，天骄花园业委会已于6月5日发布了公告，已充分保障了业主的相应权利。张兴益以天骄花园业委会未提前15日通知召开业主大会，故而相应表决程序违法，应当撤销相关公告的主张无事实与法律依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条之规定，判决如驳回张兴益全部诉讼请求；案件受理费减半收取40元，由张兴益负担。二审中，上诉人张兴益有提交新的证据。被上诉人天骄花园业委会提交证据（照片影印件）二张：1、2018年11月12日《娄葑街道复核天骄花园业主续聘（选聘）物业原始意见统计确认情况》；2、2018年11月13日娄葑街道扬东路社区居民委员会出具的《关于复核天骄花园小区续聘（选聘）物业原始意见结果告知函》。上述1、2证据以证明娄葑街道认可天骄花园业主大会通解聘原物业的决议，合法有效。上诉人张兴益对上述证据的质证意见是：上诉人与被上诉所争议的焦点仅仅是业主大会召开的程序性问题，而该份证据仅仅是针对所谓结果真实性，故上诉人提交的证据与本案没有关联性。本院对被上诉人提交的上述证据其真实性确认。二审经审理查明的事实与一审判决查明认定事实一致，予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。国务院《物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；第十四条规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。本案争议焦点是被上诉人天骄花园业委会就续聘中昂物业苏州公司为物业服务企业事项，以采用书面征求意见的形式召开业主大会会议是否于十五日前通知了全体业主。根据本案查明事实，被上诉人天骄花园业委会于2018年6月5日向全体业主发出召开业主代表大会的公告，6月24日举行会议。会后启动全体业主签字表决《关于是否续聘中昂物业苏州公司作为天骄花园小区的物业服务企业》的工作。本院认为，上述公告内容虽表述为“召开业主代表大会”，但从其告知的对象看，是面向小区全体业主，上诉人作为小区业主一员就公告的相关事项是知晓的；从会后启动全体业主签字表决工作事项看，其实质是以采用书面征求意见的形式所进行的业主大会会议，因此，上诉人的相应权益并未受到侵害。张兴益以天骄花园业委会未提前15日通知召开业主大会为由，故而认为相应表决程序违法，应当撤销天骄花园业委会2018年7月25日发布的《苏州工业园区天骄花园小区关于续聘或选聘物业服务企业征求全体业主书面意见结果的公告》的主张无事实与法律依据，一审法院不予支持，并无不当。综上，上诉人张兴益的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费人民币80元，由上诉人张兴益负担。本判决为终审判决。审判长  周剑鸣审判员  孙 莹审判员  姜雨昊二〇一九年四月十日书记员  严立群