广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0115民初6455号原告：广东龙光集团物业管理有限公司南沙分公司，营业场所广州市南沙区黄阁镇凤凰大道龙光棕榈水岸一期N23栋A座综合楼三楼，统一社会信用代码914401155895494920。负责人：曾秒生，职务总经理。委托诉讼代理人：刘秋梅，系该公司员工。委托诉讼代理人：槐文波，系该公司员工。被告：广州市田鑫物业管理有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇龙岐村西环路段龙福路口，统一社会信用代码91440113797366551J。法定代表人：魏友金，职务总经理。委托诉讼代理人：郑灿洲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告广东龙光集团物业管理有限公司南沙分公司（以下简称：龙光物业公司）与被告广州市田鑫物业管理有限公司（以下简称：田鑫物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案受理。在提交答辩状期间，被告田鑫物业公司提出管辖权异议，本院于2018年12月19日裁定驳回其管辖权异议，后被告田鑫物业公司提出上诉，广州市中级人民法院于2019年1月24日作出裁定：“驳回上诉，维持原裁定”。本案依法适用简易程序，于2019年3月14日公开开庭进行了审理。原告龙光物业公司的委托诉讼代理人刘秋梅、被告田鑫物业公司的委托诉讼代理人郑灿洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙光物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告田鑫物业公司支付2017年7月1日至2018年11月30日期间的物业服务费50041.24元及其违约金（违约金的计算方式为：每月的违约金以当月拖欠的物业服务费为本金，按照每日千分之一的标准，分别从拖欠当月的次月1日起计算至实际付清之日止）；2.被告田鑫物业公司支付2017年6月1日至2017年10月31日期间的电费7376.84元、公摊电费590.2元和2017年6月1日至2017年11月30日的水费954.9元、污水处理费214.9元及违约金（违约金的计算方式为：每月的违约金以当月拖欠的电费、公摊电费、水费、污水处理费为本金，按每日千分之一的标准，其中2017年6月的费用从2017年8月1日起计算至款项付清之日止，2017年7月的费用从2017年9月1日起计算至付清之日止，其余各月以此类推）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：广州市龙光置业有限公司是广州市南沙区椰风街2号203房（建筑面积612.0309平方米）、广州市南沙区椰风街1、2、3号101房的权属人（建筑面积937.2339平方米），两处房屋的建筑面积共计1549.2648平方米。2015年12月20日，广州市龙光置业有限公司与被告田鑫物业公司签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期从2016年1月1日起至2030年12月31日止，并委托我方对租赁物业进行物业管理，物业服务费、水费、电费等费用由被告承担。2016年1月1日，我方与被告田鑫物业公司就租赁物业签订《棕榈水岸北区菜市场物业服务协议（租户）》，约定物业费按建筑面积计算，2016年1月1日至2020年12月31日的物业服务费为1.9元/平方米/月，每月物业服务费为2943.60元（1549.2648平方米×1.9元/平方米/月），于每月5日前交纳，逾期则从逾期之日起每日按千分之一计付违约金。同时，被告田鑫物业公司自用的水费、污水处理费、电费按实结算，小区公共水电费用，按实分摊，于次月5日前交纳，逾期交纳的则从逾期之日起每日按千分之一计付违约金。被告田鑫物业公司从2017年7月1日开始拖欠物业服务费，并欠交2017年6月1日至2017年11月30日的电费7376.84元、公摊电费590.20元、水费954.90元、污水处理费214.90元。因被告田鑫物业公司拖欠上述费用，已经构成违约，故被告应当按照合同约定应当承担违约责任。被告田鑫物业公司辩称：请法院驳回原告龙光物业公司的全部诉讼请求，理由如下：1.原告龙光物业公司作为分公司，其责任和权利归属于总公司，故其不是本案的适格主体。2.根据物业服务管理的特性及双方所签订的合同，无论是原告龙光物业公司或是总公司，只有在提供合格及符合合同约定的物业服务时，才能向我方主张物业服务费。在本案中，我方已经于2017年6月份搬离涉案场地，搬离后从未享受到原告龙光物业公司或其总公司所提供的物业服务；在搬离前，原告龙光物业公司或其总公司提供的服务不符合合同约定，搬离前存在垃圾乱堆，场地门口未配置垃圾桶、地面下陷等问题都未能解决；搬离后，我方于2018年6月份、2019年3月份前往涉案场地进行查看，发现搬离前所存在的上述问题仍没有解决。可见，原告龙光物业公司或其总公司提供的物业服务不符合合同约定，特别是原告龙光物业公司在本案中所主张的物业服务费，是发生在我方已经搬离涉案场地之后，故其无权向我方主张。3.我方已经在2017年6月份搬离涉案场地，搬离后我方未对水电进行使用，因此不可能产生水电费用。同时，原告龙光物业公司没有详细列明我方所应当承担的水电费，其主张的每月所产生的费用没有得到过我方的确认。因此，我方不应当向其承担有关水电费用。4.即便本案存在原告龙光物业公司所主张的费用问题，但其主张的违约金过高，且也无证据证明其因之而造成损失。本院经审理认定事实如下：广州市龙光置业有限公司是广州市南沙区椰风街1、2、3号房和广州市南沙区椰风街2号203房（以下统称为：涉案场地）的产权人，涉案场地于2016年1月27日办理产权登记，登记的建筑面积分别为937.2339平方米、612.0309平方米。2015年12月25日，田鑫物业公司与广州市龙光置业有限公司就涉案场地的租赁事宜签订《房屋租赁合同》，其中约定：“二、租赁期限1、租赁期限为15年，即自2016年1月1日起至2030年12月31日止。……5.甲方委托龙光物业公司对租赁物进行物业管理，乙方应在签订本合同之日起10日内与龙光物业公司签订物业管理合同。……四、租赁费用与其他费用：……乙方在租赁期内所产生的其他费用由乙方自行承担，其他费用包括物业管理费、水费、电费、电话费、卫星电视线路费、网络费用等，由乙方自行向物业管理公司或国家相关部门缴纳（缴纳后向物业管理公司备案）。……”田鑫物业公司承租涉案场地用作菜市场。2016年1月1日，龙光物业公司（甲方）与田鑫物业公司（乙方）就涉案场地的物业服务事宜签订《棕榈水岸北区菜市场物业服务协议》，约定：“第二条服务内容一、甲方仅对乙方租赁/使用物业外围的共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范等项目进行维护、修缮、服务与管理。共用部位是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、屋面等部位。……第三条双方的权利义务一、甲方的权利和义务1、对物业共用部分、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范等项目进行维护、修缮、服务与管理。……5、向乙方收取物业管理费用和其他费用。……二、乙方的权利义务……2、按时向甲方交纳物业管理费用及其他甲方可依法收取的费用。……第四条合同期限自2016年1月1日起至2030年12月31日止。……第五条收费标准：1、物业服务费实行包干制，按乙方租赁/使用物业的建筑面积交纳，具体标准为3.8元/㎡.月，即1、2、3号101房的物业服务费为3561.49元/月，2号203房的物业服务费为2325.72元/月。其中，本协议履约期前五年即自2016年1月1日起至2020年12月31日止按上述收费标准的一半即1.9元/㎡.月收取物业服务费。……2、物业区域内，供水、供电、供气、供热……等市政公用事业服务单位及电梯维保单位收取的费用，由乙方承担。如甲方代乙方向上述部门支付费用的，视为乙方认同甲方的代付结果，并按甲方的计费抄表数及公摊系数向甲方支付全部费用【其中，乙方同意计费电量抄表数按电表抄表读数加8%的电损计算】。水、电、气费单价按照政府部门供电局商业用电标准及自来水公司商业用水标准收取。……第六条收费时间乙方每次交费时间为每月5日前支付当月的物业服务费及代收代付费用。逾期交费的，每逾期一日，甲方有权要求乙方按应缴额的千分之一支付逾期付款违约金。……第八条不论乙方租赁/使用的物业是否空置、是否转租/转使用，乙方仍须按月交纳物业费、公摊费用及代收代缴费用。……如乙方与业主提前终止租赁合同手续且经业主认可的，乙方须告知甲方并向甲方办妥所有费用的结算手续。否则，本合同不因乙方与业主的关系终止而终止，本合同继续有效，合同期内产生的一切费用，均由乙方承担连带清偿责任。第九条甲方向乙方邮寄资料的有效地址为乙方营业执照所登记的法定住所或本协议的乙方租赁/使用物业所在地址。双方约定：甲方可向乙方提供的上述任一地址发出书面文件，所有书面文件经特快专递方式邮寄后第3日（无论乙方是否签收）或签收之日即视为有效送达。因乙方地址、联系人、电话、传真等发生变化的，应与甲方进行书面变更，否则因上述任一变化导致文件不能送达的，后果由乙方承担。第十条本协议在履行中如发生争议……协商或调解无效的，双方均可依法向物业所在地人民法院起诉……”。合同在履行过程中，田鑫物业公司自2017年7月起开始没有依合同约定向龙光物业公司交纳物业服务费和其他相关费用。双方一致确认涉案场地目前为空置状态。龙光物业公司表示，田鑫物业公司仍实际占有涉案场地，未向任何权利人进行场地移交，且也未能举证证明其与广州市龙光置业有限公司就涉案场地签署的房屋租赁合同已依法提前终止，更无向其公司提出过提前终止物业服务协议，故田鑫物业公司仍是涉案场地的物业使用人，无论其是否在涉案场地正常营业，按照合同约定，其仍应当交纳物业服务费及其他相关费用。龙光物业公司就其关于田鑫物业公司欠交2017年6-10月的电费、公摊电费、水费、污水处理费的主张，提供了相应时间的水表和电表的抄表记录，以及水费、污水处理费、电费、公摊电费的缴费发票及使用明细。龙光物业公司表示，涉案场地属于棕榈水岸北区商铺范围，而整个棕榈水岸北区商铺安装了电表和水表的总表，各个商铺安装了分表，其所提供的使用明细则为各个商铺分表的具体读数及费用情况。使用明细中所列的“北区菜市场”即为涉案场地。由于供电部门的抄表时间与其抄表时间有先后，所以每月的使用明细中各商铺的费用合计数与其向供电部门所交纳的费用会存在差异。根据使用明细显示，棕榈水岸北区商铺2017年6-10月的各月电费、公摊电费合计数额分别为：72073.23元、63905.67元、83632.01元、78481.32元、59809.07元，棕榈水岸北区商铺2017年6-11月各月的水费分别为：2556.94元、2505.04元、2626.14元、2505.04元、2761.08元、2505.04元，2017年6-11月各月的污水处理费分别为：465.57元、456.12元、478.17元、456.12元、1117.2元、1013.6元。其中，涉案场地2017年6-10月的电费共计7376.84元（按照0.9元/度计算），各月用电读数及电费情况为：6月用电2153度、电费1928.87元，7月用电1643度、电费1471.96元，8月用电1815度、电费1626.06元，9月用电2030度、电费1818.68元，10月用电593度、电费531.27元；涉案场地上述期间的公摊电费共计590.20元（按照按用电量加8%的电损计算），各月公摊电费情况为：6月154.30元、7月117.80元、8月130.10元、9月145.50元、10月42.50元；涉案场地2017年6-11月的水费共计954.9元（按照3.46元/立方米计算）、污水处理费共计214.9元（污水处理吨数按用水总量的9折计算，其中2017年6-9月按照0.7元/立方米计算、2017年10-11月按照1.4元/立方米计算），各月用水读数及水费、污水处理费情况为：6月用水44立方米、水费152.24元、污水处理费30.8元，7月用水38立方米、水费131.5元、污水处理费26.6元，8月水用105立方米、水费363.3元、污水处理费73.5元，9月用水58立方米、水费200.7元、污水处理费40.6元，10月用水22立方米、水费76.1元、污水处理费30.8元，11月用水9立方米、水费31.1元、污水处理费12.6元。根据龙光物业公司提交的相应缴费票据显示，广州供电局有限公司分别于2017年7月19日、2017年8月22日、2017年9月20日、2017年10月20日、2017年11月20日出具了金额为77668.39元、63468.86元、83860元、79644.76元、61441.89元的电费发票；广州南沙粤海水务有限公司分别于2017年7月12日、2017年8月14日、2017年9月14日、2017年10月17日、2017年11月10日、2017年12月12日出具了金额为2556.94元、2505.04元、2626.14元、2505.04元、2761.08元、2505.04元的水费发票；广州南沙粤海水务有限公司黄阁供水分公司分别于2017年7月14日、2017年8月15日、2017年9月15日、2017年10月18日、2017年11月16日、2017年12月18日出具了金额为465.57元、456.12、478.17元、456.12元、1117.2元、1013.6元的污水处理费收费统一票据。龙光物业公司称上述相关单位所出具的票据实际上收取的是收费当月的上一月实际产生费用。田鑫物业公司认为，龙光物业公司所主张的上述费用，并没有得到其确认，而且其已搬离涉案场地，不可能再产生水电等费用。在诉讼过程中，龙光物业公司提出财产保全申请，并提供了相应担保。本院经审理后，裁定查封或冻结被告田鑫物业公司名下价值80000元的财产。本院认为，龙光物业公司与田鑫物业公司签订的《棕榈水岸北区菜市场物业服务协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按合同的约定履行自己的义务。本案的争议焦点为：1.龙光物业公司是否具有诉讼主体资格；2.田鑫物业公司是否需要按照物业服务协议支付2017年７月１日起至2018年11月30日的物业服务费及其他相关费用；3.相关的费用如何确定；4.有关违约金的主张是否支持。关于争议焦点一的问题。龙光物业公司已领取了营业执照，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五十二条“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构……。”的规定，龙光物业公司依法享有民事主体资格，其作为物业服务协议的当事人，有权作为原告提起本案的诉讼。田鑫物业公司关于龙光物业公司主体不适格的抗辩意见不能成立。关于争议焦点二的问题。根据双方签订的物业服务协议约定，合同期内不论涉案场地是否空置，田鑫物业公司仍须按月交纳物业服务费、公摊费用及代收代缴费用。因此，在物业服务协议履行期间内，田鑫物业公司以其已搬离涉案场地，搬离后没有享受龙光物业公司所提供的物业服务，作为其不应交纳物业服务费及其他相关费用的抗辩意见，与上述合同的约定不符，本院不予采纳。田鑫物业公司认为龙光物业公司未按合同约定提供服务，涉案场地存在垃圾乱堆、场地门口未配置垃圾桶及地面下陷等问题未能解决。对于上述抗辩意见，本院认为，首先，涉案场地外围地面，不属于物业服务协议第二条第一项所约定的共用部位，故地面沉降的修缮问题不属于龙光物业公司的服务内容；其次，田鑫物业公司主张涉案场地一直存在卫生问题，但其仅提供的一些现场照片并不能反映其所拍摄的时间，且照片亦只能反映某一时段的情况，不足以证明上述所主张的事实，故本院对此不予采信；再次，田鑫物业公司亦无证据证实其有向龙光物业公司提出过上述问题，并要求龙光物业公司予以解决的事实，故现其以此作为拒交物业服务费的理由，显然有违诚信。综上，田鑫物业公司关于其无须按照物业服务协议的约定交纳2017年7月1日至2018年11月30日的物业服务费及其他相关费用的意见，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。关于争议焦点三的问题。涉案场地的登记面积为1549.2648平方米，按照物业服务协议第五条第1点的约定，物业服务费按照1.9元／平方米的标准计算，故每月的物业服务费为2943.60元。因田鑫物业公司仅支付该项费用至2017年6月，故龙光物业公司现主张其支付自2017年7月1日至2018年11月30日止的物业服务费50041.2元，合法有据，本院予以支持。按照物业服务协议第五条第2点的约定，物业区域内，供水、供电等市政公用事业服务单位收取的费用由田鑫物业公司承担，如龙光物业公司代田鑫物业公司向上述部门支付费用的，视为田鑫物业公司认同龙光物业公司的代付结果，并按龙光物业公司的计费抄表数及公摊系数支付全部费用。龙光物业公司提供了相应时间的水表和电表的抄表记录，以及水费、污水处理费、电费、公摊电费的缴费发票及使用明细，上述证据能相互印证，虽然龙光物业公司提供的每月电费使用明细与相应的缴费发票在数额上存在差异，但其对此已作出合理解释，本院予以采信。对于污水处理费一项，虽然合同中没有单独列明，但其属于合同所约定的市政公用事业服务单位收取的费用范畴，故应认定其属于田鑫物业公司所应承担的费用。田鑫物业公司认为其已搬离涉案场地，不可能再产生水电等费用的抗辩意见，缺乏相应证据证实，本院不予采纳；田鑫物业公司认为龙光物业公司所主张的上述费用，并没有得到其确认，故其不应承担支付责任的抗辩意见，与合同约定不符，本院亦不予采纳。综上，田鑫物业公司应向龙光物业公司支付2017年6月1日至2017年10月31日期间的电费7376.84元、公摊电费590.2元和2017年6月1日至2017年11月30日的水费954.9元、污水处理费214.9元。关于争议焦点四的问题。按照物业服务协议第六条的约定，每月的物业服务费及代收代付费用应于当月5日前支付，逾期交费的，每逾期一日，按应缴额的千分之一支付逾期付款违约金。物业服务费按照合同约定每月均为固定数额，田鑫物业公司未按合同约定交纳，理应支付相应的逾期付款违约金。龙光物业公司主张违约金从拖欠当月的次月1日起计算至款项付清时止，没有超出合同约定的违约金起算时间，本院予以照准；龙光物业公司主张违约金按合同约定的每日千分之一的标准计算，田鑫物业公司认为该违约金标准过高，且龙光物业公司也没有证据证明其实际损失大小，故要求予以调整，基于公平原则，本院调整该违约金标准为按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%计算。水费、污水处理费、电费、公摊电费，均需龙光物业公司每月进行项目统计费用后向田鑫公司发出缴费通知单，鉴于龙光物业公司未能举证证明其已通知田鑫物业公司交纳上述费用，故其要求田鑫物业公司支付上述费用的逾期付款违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市田鑫物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司南沙分公司支付2017年7月1日至2018年11月30日期间的物业服务费50041.2元及其违约金（违约金的计算方式为：每月的违约金以当月拖欠的物业服务费2943.6元为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，分别从拖欠当月的次月1日起计算至实际付清之日止；每月物业服务费的违约金总额以当月物业服务费总额2943.6元为限）；二、被告广州市田鑫物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司南沙分公司支付2017年6月1日至2017年10月31日期间的电费7376.84元、公摊电费590.2元和2017年6月1日至2017年11月30日的水费954.9元、污水处理费214.9元；三、驳回原告广东龙光集团物业管理有限公司南沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费820.5元，由原告广东龙光集团物业管理有限公司南沙分公司负担145.5元、由被告广州市田鑫物业管理有限公司负担675元；财产保全费820元，由被告广州市田鑫物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇一九年四月一日法官助理廖活年书记员钟秀娟