广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终1956号上诉人（原审被告）：黄锡培，男，1963年6月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：陈景聪，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市世纪东方物业经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区东升内街23号首层2-6号，统一社会信用代码91440604193718501B。法定代表人：张惠芳。委托诉讼代理人：石勇，广东科韵律师事务所律师。原审被告：中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地辽宁省大连市中山区金城街25号1-4层，统一社会信用代码912102027169982671。负责人：赖永革。原审第三人：佛山市东建集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区汾江中路121号东建大厦33楼，统一社会信用代码91440600730460113C。法定代表人：钟流汉。委托诉讼代理人：左清霞，广东品道律师事务所律师。上诉人黄锡培因与被上诉人佛山市世纪东方物业经营管理有限公司（以下简称东方物业公司）、原审被告中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称东方资产辽宁公司）、原审第三人佛山市东建集团有限公司（以下简称东建集团）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初25573号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年2月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄锡培上诉请求：1.撤销一审判决第一项，判令黄锡培无需向东方物业公司支付物业管理费及违约金；2.判令本案一、二审案件诉讼费用由东方物业公司负担。事实和理由：（一）由于东建集团不承认黄锡培的业主身份，黄锡培至今没有实际回收物业，不应支付物业管理费。（二）东方物业公司未证明已为涉案物业提供及格的管理服务。（三）东方物业公司要求黄锡培支付高额物业管理费及违约金不符合民法上的公平原则。东方物业公司未发表答辩意见。东方资产辽宁公司、东建集团未陈述意见。东方物业公司向一审法院起诉请求：1.黄锡培、东方资产辽宁公司共同向东方物业公司支付2016年7月1日至2018年8月31日的物业服务费856618.88元及违约金（以每月32946.88元为本金，按年利率24%自2016年7月11日起计至实际支付之日止）；2.本案诉讼费、保全费由黄锡培、东方资产辽宁公司共同承担。一审法院认定事实：2010年9月20日，原中国东方资产管理公司大连办事处（甲方、转让方）与黄锡培（乙方、受让方）签订《协议书》，主要约定受让方于2010年9月19日通过拍卖方式购买了拆迁房屋，转让成交总价为2481万元，证载建筑面积为4118.36平方米，转让方已于本协议签署当日收齐全部转让款；因拆迁原因暂无法完成过户，一旦具备过户条件，受让方应书面通知转让方进行过户；协议生效后，受让方即取代转让方成为拆迁物业的实际权利人，对转让物业享有占有、使用、收益和处分等所有权利，包括但不限于取得所有拆迁补偿等，相应与拆迁房屋相关的全部风险和费用同时由受让方承担；协议生效后涉及拆迁房屋的所有拆迁补偿谈判、行政裁决、诉讼等事项都应由受让方进行并由受让方与拆迁补偿义务人签署拆迁补偿协议，确需以转让方名义进行的，转让方应根据受让方书面要求及时办理相关授权委托手续；受让方行使本协议约定的产权人权利时，转让方应无条件给予一切必要协助，包括但不限于书面指示拆迁补偿义务人向受让方履行义务等。同日，原中国东方资产管理公司大连办事处（委托人）向黄锡培（受托人）出具《授权委托书》，将拆迁房屋的一切权益授权给受托人享有，具体权限包括：1.代委托人与拆迁人就拆迁补偿进行谈判、行政裁决和诉讼，并签署拆迁补偿协议；2.代委托人收取拆迁补偿款及租金收益；3.代委托人办理将产权置换拆迁补偿物业直接过户登记至受托人名下的相关手续；4.代委托人处理与物业拆迁补偿有关的其他事项。2012年4月25日，东建集团（拆迁人、甲方）与原中国东方资产管理公司大连办事处（被拆迁人、乙方）签订《佛山市房屋拆迁合同》，主要约定东建集团经政府及政府有关部门批准征拆禅城区忠义路1号首层、夹层、二层铺，被征拆房屋使用性质为商业服务用房；甲方应在普君南规划小区内的房产中补偿套内建筑面积3687.76平方米的房屋给乙方；甲方须在2015年3月31日前将经竣工验收合格且符合合同规定的补偿房屋交付给乙方；除不可抗力因素外，甲方如不能按合同规定的期限将补偿房屋交付给乙方，甲方应按每月258366.45元支付临时安置补助费给乙方，如甲方超过合同约定的回迁日两年仍不能安排乙方回迁，则乙方有权决定是否要求甲方对拆迁房屋进行货币补偿等。2014年6月18日，东建集团（甲方）与东方物业公司（乙方）签订《前期物业服务委托合同》，主要约定甲方选聘乙方对普君新城?华府提供前期物业管理服务，在物业管理区域内，乙方提供前期物业管理服务的内容包括对共用部位的维修、养护、管理及清洁、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理等；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业为8元/月/平方米；业主应于收楼之日起交纳物业服务费用，如因业主原因未能办理收楼手续，则业主应自收楼通知书发出当日起交纳物业服务费；物业服务费按月交纳，于每月10日前或每季度首月10日前履行交纳义务；业主未能按时足额交纳的，应按欠费金额每日加收千分之三的标准向乙方支付违约金。2016年2月4日，东建集团向黄锡培发出《回迁交楼通知书》，告知产权置换补偿的普君新城同济东路33号首层56号、58号、夹层57号及同济东路33号11、12座二层新建商业用房已通过竣工验收，可交付使用，通知黄锡培于2016年2月25日前到东建集团处办理回迁及收楼手续。同日，黄锡培签收该通知书。2016年6月27日，黄锡培（接收人）与东建集团（移交人）签订《佛山市东建集团有限公司征拆房屋回迁报告》，内容为“一、征拆房屋情况……二、回迁房屋情况。1、回迁地址：同济东路33号首层56号、58号、夹层57号及同济东路33号11、12座二层（详见附图）。2、回迁套内建筑面积：首层875.54㎡，夹层477.50㎡，二层2342㎡，合计回迁套内建筑面积3695.04㎡。3、回迁房准确结算面积以房管部门测绘结果为准，超出或不足应补偿面积按套内建筑面积10000元/㎡单价结算。三、交楼说明：业主必须在一星期内到物业管理公司办理有关收楼手续，逾期之日起的物业管理费由住户承担”。同日，东建集团向东方物业公司发出《交楼通知书》，内容为“业主中国东方资产管理公司大连办事处（代理人黄锡培）已安置同济东路33号首层56号、58号、夹层57号及同济东路33号11、12座二层，该业主已在我司办妥相关手续，将于2016年7月1日到贵公司办理收楼手续，请协助为盼”。黄锡培于当天签收该份通知书。东方物业公司分别于2017年3月30日、2017年10月27日向黄锡培户籍登记信息中的服务处所“佛山市南海奇峰调味食品有限公司”邮寄催缴欠费通知，通知黄锡培限期向东方物业公司交纳自2016年7月1日起的物管费及滞纳金。另查明一，涉案物业于2016年1月18日竣工验收，并于2016年2月4日办理竣工验收备案。经测绘，涉案物业的建筑面积为4043.28平方米，其中专有建筑面积3728.5平方米、分摊建筑面积314.78平方米。另查明二，东方物业公司于1994年5月6日登记成立，企业类型为有限责任公司（法人独资），经营范围包括物业管理、室内装饰等。2016年12月9日，原中国东方资产管理公司大连办事处经工商部门核准，变更登记名称为中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司。再查明，2018年9月7日，一审法院立案受理黄锡培诉东方资产辽宁公司拍卖合同纠纷一案，案号为（2018）粤0604民初23894号。黄锡培于该案中诉请确认其与东方资产辽宁公司关于涉案物业的房屋买卖合同合法有效、东方资产辽宁公司配合黄锡培办理涉案物业的所有权转移登记手续。依黄锡培申请，一审法院追加东建集团作为第三人参加诉讼，目前该案尚未审结。东方物业公司、东建集团一致确认：签收交楼通知书后，业主应到东方物业公司处填写业主联络记录表、承诺书、防火责任承诺书、消防守则，领取商户手册和钥匙，办理具体的入住手续。黄锡培、东方资产辽宁公司一致确认：2010年9月20日签订协议书后，东方资产辽宁公司已将拆迁房屋交付黄锡培占有使用。黄锡培、东方资产辽宁公司和东建集团一致确认：忠义路被拆迁物业的拆迁补偿手续，除回迁合同是东方资产辽宁公司签署之外，其他手续均由黄锡培办理。东方物业公司当庭陈述：东方物业公司从未拒绝给黄锡培办理收楼手续，黄锡培没有持交楼通知书办理任何手续，东方物业公司一直催促，但其拒绝办理；涉案物业每月应交物业服务费32346.24元，东方物业公司在起诉时计算失误，相关诉请由法庭依法判决。黄锡培当庭陈述：由于未能就涉案物业交接问题与东建公司达成一致意见，黄锡培一直未办理实际收楼，主要是回迁补偿款和涉案物业的产权办理手续，还有物业实际交钥匙的时间；涉案物业是通过竞买拆迁物业取得的回迁房，黄锡培只有相应的合同依据，并没有产权依据，东建集团并不认可黄锡培合法业主的身份；黄锡培应东建集团的要求签署了交楼通知书，但没有持交楼通知书去东方物业公司处办理具体的收楼手续。东方资产辽宁公司当庭陈述：我司对于东建集团通知黄锡培收楼一事不知情，我司向黄锡培出具的授权委托书至今有效。东建集团当庭陈述：东建集团没有通知东方资产辽宁公司收楼，因为黄锡培持有授权委托书，故东建集团只通知了黄锡培；东建集团已履行交房义务，具体为2016年6月27日黄锡培签收交楼通知书时。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。东方物业公司与东建集团于2014年6月18日签订的《前期物业服务委托合同》合法有效，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该《前期物业服务委托合同》对普君新城?华府的所有业主具有约束力。关于黄锡培是否涉案物业业主的问题。综合全案证据，首先，就拆迁房屋，黄锡培已支付了全额购房款，根据《协议书》的约定，黄锡培系拆迁房屋的实际权利人，享有拆迁房屋完整的物权，东方资产辽宁公司已无权对拆迁房屋主张任何权利；其次，东方资产辽宁公司签订《协议书》后已向黄锡培交付了拆迁房屋，仅因拆迁房屋无法过户的原因，为方便黄锡培办理后续拆迁、安置补偿等手续，东方资产辽宁公司才出具《授权委托书》，从东建集团、东方物业公司的举证和庭审陈述可知，各相关方对于黄锡培系拆迁房屋的实际权利人这一事实属明知；再次，黄锡培收取了东建集团支付的临时安置补助费、搬迁补助费并与东建集团签订回迁报告，选定拆迁补偿房产的具体坐落，故黄锡培已实际行使了业主权利并享受了业主利益。因此，黄锡培系同济东路33号首层56号、58号、夹层57号及同济东路33号11、12座二层回迁房产的实际权利人、业主，东方资产辽宁公司对上述回迁房产不享有权利。东方物业公司诉请东方资产辽宁公司承担责任，于法无据，亦有违权利义务对等原则，一审法院不予支持。关于黄锡培有无收楼的问题。如前认定，在拆迁房屋无法过户的情况下，《授权委托书》系出于方便黄锡培行使业主权利的目的而出具，黄锡培、东方资产辽宁公司间并不存在真实的委托关系，东建集团作为拆迁方对此属明知，故东建集团直接通知黄锡培收楼并无不妥。而回迁报告与交楼通知书能相互印证，证实东建集团向黄锡培交付回迁房产并告知黄锡培前往东方物业公司处办理具体的收楼手续、逾期办理的将承担物业管理费的事实。且，回迁房产在东建集团交付之时已经竣工验收合格，黄锡培既未举证证明回迁房产不符合收楼条件，亦未举证证明其办理收楼手续存在客观障碍，其主张东建集团不认可其权利亦无证据证明。因此，根据《佛山市东建集团有限公司征拆房屋回迁报告》、《交楼通知书》的约定，一审法院确认黄锡培已于2016年7月1日收楼。黄锡培主张的回迁补偿款、产权办理问题未予解决不属拒绝收楼的正当理由，一审法院不予采纳。关于东方物业公司诉请的物管费。东方物业公司已为包括黄锡培物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，其服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，业主不按时缴纳物管费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公，故黄锡培应按《前期物业服务委托合同》约定的标准向东方物业公司支付物业管理费。黄锡培以其未占用物业、东方物业公司无需投入成本进行管理为由主张其无需支付物管费，于法无据，一审法院不予采纳。经计算，黄锡培应向东方物业公司支付回迁房产2016年7月至2018年8月的物管费841002.24元（4043.28平方米×8元/月/平方米×26个月），东方物业公司诉请超出部分，一审法院不予支持。至于东方物业公司诉请的违约金。根据《前期物业服务委托合同》的相关约定，业主应于每月10日前交纳当月物管费，未按时交纳的，东方物业公司有权按每日3‰收取违约金。鉴于上述违约金计付标准过高，综合东方物业公司的实际损失及黄锡培的过错程度，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，一审法院酌定黄锡培以每月应缴物管费32346.24元为本金，自欠费当月的11日起按年利率24%向东方物业公司支付违约金至清偿之日止。东方物业公司诉请超出部分，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、黄锡培于判决生效之日起十日内，向东方物业公司支付2016年7月1日至2018年8月31日的物业管理费841002.24元及违约金（以每月32346.24元为本金，自欠费当月11日起按年利率24%分段累计至清偿之日止）；二、驳回东方物业公司的其他诉讼请求。如黄锡培未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件适用简易程序，受理费减半收取7298元，由东方物业公司负担133元，黄锡培负担7165元。二审中，各方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，根据《佛山市东建集团有限公司征拆房屋回迁报告》及《交楼通知书》的约定，东建集团已通知黄锡培收楼，而且涉案物业在通知时已符合交付条件，黄锡培无正当理由拒绝收楼，一审法院认定黄锡培已收楼并无不当，本院予以维持。由于黄锡培已收楼，按《前期物业服务委托合同》的约定其应向东方物业公司支付物业管理费。由于物业服务具有公共性和整体性，黄锡培以东方物业公司无需对物业管理投入成本为由拒绝支付物业服务费缺乏理据，本院不予支持。黄锡培还以东方物业公司未提供合格的物业服务为由拒绝支付物业服务费，但未提交任何证据证明，本院对此主张也不予支持。黄锡培未按时支付物业服务费，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。由于《前期物业服务委托合同》约定的违约金计算标准过高，考虑到东方物业公司所受的损失主要是资金的利息损失，故一审法院综合本案案情考量，将违约金计算标准调整为按年利率24%计算并无不当，本院予以维持。综上所述，黄锡培的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12210元，由上诉人黄锡培负担。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  吴媛媛二〇一九年四月八日法官助理张晓航书记员郭淑怡