天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0114民初1363号原告（反诉被告）：刘佳利，男，1991年11月9日出生，汉族，住址：天津市武清区。委托诉讼代理人：杜海峰，天津嘉权律师事务所律师。被告（反诉原告）：张玉玲，女，1975年9月24日出生，汉族，住址：江苏省洪泽县。委托诉讼代理人：盖剑坤，天津行高律师事务所律师。第三人：天津风光房地产营销策划有限公司，住所地：天津市武清区嘉峰大厦2-403号。法定代表人：刘佳利，系该公司经理。原告（反诉被告）刘佳利与被告（反诉原告）张玉玲、第三人天津风光房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月12日作出的（2018）津0114民初2441号民事判决被天津市第一中级人民法院裁定撤销并发回本院重审。本院于2019年1月22日立案后，依法适用普通程序另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘佳利及其委托诉讼代理人杜海峰、被告（反诉原告）张玉玲及其委托诉讼代理人盖剑坤、第三人天津风光房地产营销策划有限公司(以下简称风光公司)法定代表人刘佳利均到庭参加了诉讼。此案现已审理终结。刘佳利向本院提出如下诉讼请求：1.解除原、被告于2017年1月7日签订的《房屋买卖合同书》；2.判令被告向原告返还单倍定金100000元；3.判令被告向原告支付违约金575665元（房屋差价损失563000元，评估费12665元）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告在天津风光房地产营销策划公司居间下，于2017年1月7日签订《房屋买卖合同书》，约定被告将武清区香颂湖花园37-1-1802室房屋出售给原告，成交价为197万元，定金10万元，合同第五条违约责任第一款规定，违约方需要支付购房款10%的违约金，实际算是高于违约金总额的，责任方应据实赔偿。原告于合同签订当日向被告转账10万元，被告接收。原告在合同签订后，通知被告准备按照合同约定的90天内办理网签手续，被告告知原告其考虑终止合同，原告明确要求其继续履行，被告予以拒绝，原告多次联系被告，被告直接拒接原告电话，被告以自己的行为表明不履行合同，双方之间的合同已没有继续履行的可能，被告已经构成预期违约，按照合同约定被告应当支付违约金。在案件审理过程中，经过法院委托相关机构鉴定，涉案房屋鉴定价格为2533000元，该房屋合同的成交价格为197万元，已经产生563000元差价损失，并且原告为了鉴定该房屋支付了12665元评估费，按照合同约定被告应对原告上述支出及损失予以赔偿，请求法院支持原告诉讼请求。张玉玲辩称，原告故意隐瞒身份，原告为天津风光房地产营销策划有限公司的唯一股东，亦是该公司的法定代表人及监事。签订合同时原告为该公司的经理。该公司并不是房地产经纪机构，超范围经营，原告与该公司恶意串通隐瞒被告，诱骗被告签订了购房合同，并在签约后立即取走钥匙。原告在合同第十三条备注：“乙方贷款办不了，可以改其他人的名字，甲方配合乙方指定人办理过户手续。”在合同中故意没有约定网签时间，支付首付款时间等，被告要求修改合同，但从合同的内容及后续修改的情况可以看出原告是为了另找购房人故意拖延交易时间。合同签订后，被告积极履行合同，于签订合同当天下午联系银行进行清贷手续，并于2017年1月9日支付提前还贷违约金7500元。被告于2017年2月8日完成清贷手续后多次催促原告到房管局办理网签手续、交纳首付款，但原告拖延拒不办理。后被告发现原告将涉案房屋挂于多家中介进行倒卖，并且私自更换涉案房屋的门锁，带人到涉案房屋进行看房，被告经报警后才得以开门。2017年3月5日，原告与被告手机通话中自认倒卖涉案房屋，3月8日，双方再次通话，原告仍不承认其与第三人有关，并且称自己也有交纳中介费。此种情况下，被告告知原告通过诉讼或者协商终止合同是合理合法的。被告认为，原告采取欺诈行为骗取签订合同依照法规规定应予撤销。第一，买卖合同违反《中华人民共和国合同法》及《房地产经纪管理办法》、《房地产经纪执业规则》的规定，房地产经纪人员不得承购自己提供经纪服务的房屋，不得诱骗当事人签订房地产交易合同。第二、当时房屋价格不稳定，原告利用职业优势倒卖房屋谋取不当利益，增加出售人的交易风险，无法保证交易安全。第三、房地产经纪人员是专业人员，与被告地位不平等，无法保证公平交易。综上，被告提出反诉，请求1、撤销原、被告于2017年1月7日签订的《房屋买卖合同书》，反诉被告刘佳利及第三人风光公司赔偿反诉原告中介费10000元；2、反诉费由反诉被告刘佳利承担。刘佳利对张玉玲的反诉请求辩称，不同意反诉原告的诉讼请求及事实理由，请求法院依法驳回。反诉被告不存在欺诈，双方签订的《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，内容合法有效。从成交的过程来看，197万元是反诉原告决定的，合同签订后反诉原告要求修改合同，合同条款也是双方经过协商确定的。从合同签订的市场形势来看，二手房买卖是卖方市场，卖方处于强势地位。从购房目的及售房目的看，反诉被告为了自住买房，反诉原告目的是为了获得购房款，法律并没有对买主的身份提出特殊的要求。从合同签订的最终结果看，履行合同并不会给反诉原告造成损失，没有证据证明双方合同约定的售价低于市场价格。除此，反诉被告并未从事中介服务，在售房过程中的身份就是买主。从第三人在交易的过程中起到的作用看，第三人只是给双方提供订立合同的机会，合同条款均为双方自行确定，不存在与反诉被告串通的可能。反诉原告的真实目的是看到房屋涨价后反悔，为了谋取涨价的不当利益，将房屋另售有利可图。至于第三人是否违反《房地产经纪管理办法》规定属于行政管理范畴，并不影响本案合同效力，也与反诉被告无关，不属于本案的审理范围。风光公司述称，在双方购房时第三人销售人员吴宝凤已经告诉张玉玲是第三人公司经理即刘佳利进行购房。合同第十三条备注在签订合同的时候张玉玲是认可的。后因为房价上涨，张玉玲就找各种理由不履行合同，并且要起诉刘佳利。关于中介是否有资质及中介费等问题，张玉玲可以另行解决，与本案无关。本院经审理认定事实如下：对双方当事人没有争议的事实和证据，本院予以确认。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于被告是否违约。在双方2017年1月10日所签订的合同中明确约定了支付首付款并办理银行贷款时限是自签订合同之日起90日内，而庭审中被告张玉玲认可其在3月8日履行期限届满前明确告知原告不再将涉案房屋出售给原告，由此可以认定被告张玉玲已构成违约。二、关于原告是否存在过错。原告刘佳利系涉案房屋交易中介风光公司的法定代表人，刘佳利通过风光公司购买房屋的行为违反了《房地产经纪管理办法》，原告刘佳利虽称在签订涉案合同前将自己系房屋中介人员这一身份告知了被告，但被告对此不予认可，原告亦认可其未将系风光公司法定代表人的身份向被告进行告知，故原告该行为违反了诚实信用原则。除此，庭审中原告认可将被告的房屋进行了换锁。虽然原告表示换锁是因为2月底被告以自己的行为表示不履行合同，并将房锁更换，导致原告无法装修。但因双方合同的履行期限尚未届满，原告亦未履行购房人应履行的交纳购房款的主要义务，故原告换锁的行为侵犯了尚作为房主的被告的权利，原告对此存在过错。三、关于涉案房屋在2017年3月8日的市场价值。在案件原审过程中，原告申请对涉案房屋在2017年3月7日的市场价值进行评估，本院依法委托后，天津同章房地产土地评估有限公司出具评估报告，认定涉案房屋在2017年3月7日的市场价值为2533000元，刘佳利支付评估费12665元。本案庭审中，原告刘佳利对该评估报告评估的房屋价值无异议，张玉玲认为评估价值过高，但不要求重新评估。故本院对该评估报告予以采信。本院认为,原、被告与第三人在自愿的基础上签订的房屋买卖合同书是双方真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，故该合同真实有效。被告张玉玲主张原告刘佳利在签订合同的过程中故意隐瞒了其作为中介公司法定代表人身份这一重大事实，存在欺诈行为，进而使张玉玲违背了真实意愿签订合同，故涉案合同应予以撤销。本院认为，张玉玲提交的证据并不足以证明其在签订涉案合同的过程中违背了真实意思，且张玉玲并未因此受到损害，故张玉玲主张撤销合同缺乏依据，本院对此不予支持；在双方所签订的合同中明确约定了办理相关购房手续的时限是自签订合同之日起90日内，原告刘佳利在合同约定的履行期内并未明确表示不再继续履行合同，而被告张玉玲却在3月8日明确向原告表示不再将涉案房屋出售给原告，被告张玉玲的行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。如事实查明所述，原告刘佳利在合同签订及履行的过程中行为不当，违反诚信原则，亦存在过错，故亦应承担相应的责任。庭审中，原告要求解除合同，被告同意解除，故原告主张解除双方签订的房屋买卖合同书的请求本院予以支持；被告应向原告返还已收取的房屋定金100000元；关于原告主张的违约金请求，本院认为张玉玲的违约时点是2017年3月8日，刘佳利申请法院对涉案房屋市场评估的价值时点是2017年3月7日，两者仅相差一天，故本院以该评估报告认定的价值作为认定房屋差价的依据。经计算，房屋价款差额为563000元，现刘佳利主张全部房屋差价，考虑到双方的过错程度以及合同的履行情况，本院酌情支持被告应赔偿原告的房屋差价损失为170000元。原告主张的评估费损失12665元，因该费用系被告违约所导致且有相关票据为证，故本院对此予以支持；被告反诉请求原告及第三人赔偿中介费，因合同未能履行的根本原因在于被告违约，第三人亦进行了中介服务，故本院对此不予支持。被告主张第三人故意隐瞒买受人的真实情况损害了被告的利益依据不足，本院对此不予采信。此案经调解，双方未能达成一致意见。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告刘佳利与被告张玉玲及第三人天津风光房地产营销策划有限公司于2017年1月7日签订的《房屋买卖合同书》；二、被告（反诉原告）张玉玲于本判决生效之日起5日内给付原告（反诉被告）刘佳利购房定金款100000元；三、被告（反诉原告）张玉玲于本判决生效之日起5日内给付原告（反诉被告）刘佳利房屋差额损失款170000元、评估费12665元，以上合计182665元；四、原告（反诉被告）刘佳利的其他诉讼请求不予支持；五、驳回反诉原告张玉玲的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本诉案件受理费6682元、保全费2970元，合计9652元，由原告（反诉被告）刘佳利担负3860元，由被告（反诉原告）张玉玲担负5792元。反诉案件受理费50元，由反诉原告张玉玲担负50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 佟 鑫代理审判员 沈 刚人民陪审员 张宝和二〇一九年四月二十九日书 记 员 李晓静附本判决所引用的法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。