福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终958号 上诉人（原审被告）：厦门仁文建设有限公司，住所地福建省厦门市同安区洪塘镇洪塘里****。 法定代表人：陈艺生，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端、廖贵辉，该公司职员。 被上诉人（原审原告)：杨锡惠，女，1985年3月28日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 被上诉人（原审原告)：杨子超，男，1956年10月29日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 被上诉人（原审原告)：张明伟，男，1980年12月14日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 被上诉人（原审原告)：洪伟锋，男，1983年4月10日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。 委托诉讼代理人：王泽民，福建明嘉律师事务所律师。 上诉人厦门仁文建设有限公司（以下称仁文公司）因与被上诉人杨锡惠、杨子超、张明伟、洪伟锋商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2018）闽0212民初1099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 仁文公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《商品房认购协议书》已经终止，一审法院判决确认《商品房认购协议书》、《中洲滨海城·海上海购房优惠保留书》合法有效并要求签订、备案《商品房买卖合同》系认定事实错误，适用法律错误。一、上诉人与被上诉人于2013年9月28日签订的《购房优惠保留书》第9条明确约定“《优惠保留书》经申领人签字、贵司盖章且申领人缴纳优惠保留金后即时生效，有效期至2013年9月28日，逾期作废”。第2条约定“在上述活动期限内申领人所享有的购房优惠截止2013年9月28日”，该《优惠保留书》是作为认购房源并在规定时间内办理认购手续后给予的房屋总价优惠的凭证，因被上诉人于2013年9月28日即已认购房源并签订认购协议书，其在后续缴纳购房款时已经享受该优惠保留书约定的优惠。故该《购房优惠保留书》已经履行完毕。二、《商品房认购协议书》第三条第三款约定“乙方(被上诉人)应在本协议书签订之日起五日内按国家法律规定和银行贷款政策缴纳不低于商品房总价款30%或60%的购房款”第四条“乙方所缴纳的首付款应达到国家法律法规及银行政策规定的比例，……逾期未补足的，视为乙方放弃购买上述单元商品房之权利，甲方有权将该单元另行销售，其已付定金不予退还”，第九条规定“乙方应于2014年11月1日前，携带……到营销中心签署《商品房买卖合同》及其相关《补充协议》、《谅解备忘录》。如未在上述时间签署《商品房买卖合同》及其相关《补充协议》、《谅解备忘录》……，视为乙方放弃购买上述单元商品房之权利，甲方有权将该单元另行销售，其已付定金不予退还”，经2013年12月18日通知交款后被上诉人才缴纳65384元，剩余20万元首付款一直都未予支付。一审法院仅凭被上诉人提供的案外人张帆影信访材料判定被上诉人长期处于主张权利的状态，而实际上根据合同相对性原理，并无证据证明被上诉人曾主张过权利或曾与案外人张帆影一起主张权利，被上诉人未在规定时间内签订商品房买卖合同，直至上诉人发函没收定金之日止仍未前往签署商品房买卖合同，并且从被上诉人之一杨锡惠2016年4月14日购房支取93180元公积金可以看出，被上诉人已经通过公积金另行购房，这些都足以认定被上诉人自愿放弃向上诉人购房的权利，认购协议书已经终止，双方不再履行。 杨锡惠、杨子超、张明伟、洪伟锋答辩称，答辩人与被答辩人2013年9月28日签订的《中洲滨海城·海上海优惠保留书》、《商品房认购协议书》合法有效，被答辩人应当与答辩人继续履行签订《商品房买卖合同》及办理《商品房买卖合同》网签、备案的义务。一、依据《购房优惠保留书》第4条约定“本《购房优惠保留书》作为中洲滨海城·海上海客户签订正式《商品房买卖合同》时享受成交总价优惠折扣使用，每份《购房优惠保留书》仅限购买一套房产，不得重复使用。”以及《购房优惠保留书》第5条约定“若申领人未能在中洲滨海城·海上海规定时间办理订购手续，则视为申领人自动放弃优惠《购房优惠保留书》所享有的购房优惠，《购房优惠保留书》效力即告终止。以上两条约定显然明确在答辩人办理认购手续的情况下，《购房优惠保留书》的效力延续至双方签订《商品房买卖合同》。另外，被答辩人是在2013年9月30日收取答辩人支付的壹万优惠保留金后出具”存《壹万抵伍万的收款收据》给答辩人，进一步证明被答辩人认可双方签订《购房优惠保留书》的法律效力超出2013年9月28日。所以被答辩人辩驳《购房优惠保留书》失去效力，没有事实依据。二、被答辩人因严重缺乏资金造成大批购房人无法签订《商品房买卖合同》、在建工程长期处于停工状态以及在各级法院出现大量的诉讼案件，这已经是毫无争议的事实。尤其答辩人在一审中已经提供厦门市不动产登记中心出具金帝·中洲滨海城B1-10地块商品房《抵押证明》（三份）可以证明被答辩人拒绝与答辩人签订《商品房买卖合同》，是计划并且在2014年5月23日将金帝·中洲滨海城B1-10地块未办理商品房卖买合同网签的商品房全部抵押登记给中国建设银行股份有限公司厦门市分行。答辩人按照约定分别于2013年9月28日、2013年9月30日、2013年12月18日支付购房定金10000元、40000元及首付款65384元，被答辩人于2013年12月18日也同意变更首付款方式部分为公积金转首付20万元，之后被答辩人也没有再向答辩人催收购房款，被答辩人又在2015年3月25日向答辩人寄送《商品房延期交付通知书》，也再次确认被答辩人已将讼争商品房出售给答辩人的事实，双方的商品房买卖关系早已成立。退一步讲，若被答辩人以答辩人未按时付款要求解除合同的话，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，买受人延迟支付购房款的，出卖人的解除权应当在解除权发生之日起一年内行驶；逾期不行驶的，解除权消灭。因此，被答辩人在2017年7月8日向答辩人邮寄《关于另行销售房产并不予返还定金的函》，其已经丧失合同解除的权利。 杨锡惠、杨子超、张明伟、洪伟锋向一审法院提出诉讼请求：1.确认杨子超、杨锡惠、张明伟、洪伟锋与仁文公司于2013年9月28日签署的《中洲滨海城.海上海购房优惠保留书》、《商品房认购协议书》合法有效；2.仁文公司与杨锡惠、杨子超、张明伟、洪伟锋继续签订《商品房买卖合同》并办理合同网签、备案；3。本案诉讼费、保全费由仁文公司承担。 一审法院认定事实：2013年9月28日，原告(乙方)向仁文公司（甲方）认购其开发的“金帝.中洲滨海城”B1-10地块4#楼708单元商品房，双方订立《【金帝.中洲滨海城】商品房认购协议书》（NO:1000631）:一、乙方确认，完全了解甲方所开发的“金帝.中洲滨海城”楼盘信息并知晓所认购商品房处于在建工程抵押状态。二、乙方确定购买金帝.中周滨海城B1-10地块4#楼708单元，建筑面积约87.73平方米，单价12751元/平方米，房屋总价款1118645元。三、乙方选择以下付款方式。公积金贷款或组合贷款付款方式。乙方应在协议签订之日起五日内按国家法律法规和银行贷款政策缴纳不低于商品房总价款30%或60%的购房款，剩余购房款应在《商品房买卖合同》约定的期限内到银行办理公积金贷款或组合贷款……五、乙方在本协议书签订时，自愿向甲方交付伍万元定金。九、乙方在前述本协议书前已详细阅读并理解《商品房买卖合同》及其相关《补充协议》、《谅解备忘录》的全部内容，双方对《商品房买卖合同》及其相关《补充协议》、《谅解备忘录》的全部条款，包括但不限于面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、《商品房买卖合同》备案、房屋产权办理等各项条款均达成一致意见，不存在分歧。双方同意在签署《商品房买卖合同》及其《补充协议》、《谅解备忘录》时不再增减、修改任何条款内容。乙方应于2014年1月1日前，携带本协议书、身份证及缴款票据到营销中心签署《商品房买卖合同》及其相关《补充协议》、《谅解备忘录》。如乙方未在上述期间内签署《商品房买卖合同》及其相关《补充协议》、《谅解备忘录》或要求对《商品房买卖合同》及其相关《补充协议》和《谅解备忘录》的条款进行增减或修改，视为乙方放弃购买上述商品房之权利，甲方有权将该单元另行销售，其已付定金不予退还。乙方对此结果在签署本补充协议书时已完全了解，并没有异议。同日，原告向仁文公司申领购房优惠保留并签具《中洲滨海城.海上海购房优惠保留书》：1.申领人自愿向贵司申领本《购房优惠保留书》，并同意在申领本《购房优惠保留书》当日向贵司支付壹万元作为优惠保留金。2.申领人享有的购房优惠截止2013年9月28日。6.《优惠保留书》经申领人缴纳优惠保留金后即生效，有效期至2013年9月28日，逾期作废。2013年9月28日，原告支付购房定金10000元；2013年9月30日，原告支付10000元（存10000元抵50000元）、购房定金40000元；2013年12月18日，原告支付购房首付款65384元。2013年12月18日，仁文公司以《金帝.中洲滨海城缴款通知单》的形式通知原告缴款：首付款更改付款方式为公积金。签约折扣明细：9.8折+50000（存1万抵5万）+5000+5888。已缴金额50000元。现缴金额65384元。备注：公积金转首付200000元。备：抽奖5888元。2014年7月13日，金帝中洲.滨海城B1-10地块业主向厦门市信访局反映请求解决工程开工、合同备案等问题。2014年11月28日，厦门市同安区人民政府信访局就张帆影等人反映的关于金帝.中洲滨海城项目有关问题作出处理意见。2015年3月25日，仁文公司，仁文公司向原告发出《商品房延期交付通知书》：因施工期间遭遇不可抗力等原因需延期交房，届时将另行寄发交房通知书。我司将在您办理产权总登时按《商品房买卖合同》的约定妥善处理。2016年6月29日，仁文公司向原告发出《关于另行销售房产并不予返还定金的函》：因您未按认购协议书第三条约定向我司支付首付款，也未按认购协议书第八条的约定于2014年1月1日前往我司签署《商品房买卖合同》，您的行为已违反了认购协议书的相关约定。根据认购协议书第六条以及认购协议书第八条约定，我司有权将您认购的房产另行销售，并没收您认购房产缴纳的定金伍万元。 审理中，原告申请对金帝.中洲滨海城B1-10地块4#楼7跃8层708室房产予以查封。本院于2018年4月4日作出（2018）闽0212民初1099号民事裁定:对仁文公司名下的位于厦门市同安区金帝.中洲滨海城B1-10地块4#楼7跃8层708室房产予以查封 以上事实，有《中洲滨海城.海上海购房优惠保留书》、《【金帝.中洲滨海城】商品房认购协议书》、金帝.中洲滨海城缴款通知单、收款收据、商品房延期交付通知书、监管诉求书、处理意见等证据以及庭审笔录为证。以上证据经庭审当庭举证、质证，并经本院审查、审核，可以采信。 一审法院认为，原告与仁文公司签订的《中洲滨海城.海上海购房优惠保留书》、《金帝.中洲滨海城商品房认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方均应按照协议约定履行义务。认购协议订立后，原告支付购房定金50000元及首付65384元，双方同意变更首付款支付方式为公积金转首付20万元。双方对原告与仁文公司未能2014年1月1日前订立正式《商品房买卖合同》主张不一，仁文公司于2015年3月向原告发出延期交房通知，且含原告在内的B1-10地块业主长期处于主张权利的状态，故原告对正式商品房买卖合同的订立系积极主张的，对仁文公司主张原告放弃购房权利，一审法院不予采纳。至于仁文公司主张原告逾期支付首付款的问题，仁文公司未能与原告订立正式商品房买卖合同，必然导致原告无法按照双方约定方式通过公积金转首付支付剩余首付，故原告未能支付完毕首付款的过错在于仁文公司，并非原告自身原因。退一步讲，即使仁文公司享有解除权，其至迟于2014年1月2日得以主张合同解除权，其迟至2016年以发函形式解除合同，解除权亦已因未在合理期限内行使而消灭。目前，讼争商品房不存在查封状态，《商品房认购协议书》客观上能够继续履行。据此，原告主张要求仁文公司继续履行签订《商品房买卖合同》并办理合同网签、备案，有事实和法律依据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告杨子超、杨锡惠、张明伟、洪伟锋与被告厦门仁文建设有限公司于2013年9月28日签署的《中洲滨海城.海上海购房优惠保留书》、《商品房认购协议书》合法有效；二、被告厦门仁文建设有限公司应于本判决生效之日起十日内履行与原告杨锡惠、杨子超、张明伟、洪伟锋签订《商品房买卖合同》的义务，并于签订《商品房买卖合同》后十日内办理合同网签、备案。本案案件受理费人民币14000元，减半收取人民币7000元，财产保全费5000元，由被告仁文公司负担。 二审审理期间，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审审理中，双方均未提交新证据。 本院认为，杨子超、杨锡惠、张明伟、洪伟锋与仁文公司于2013年9月28日签订的《中洲滨海城.海上海购房优惠保留书》、《金帝.中洲滨海城商品房认购协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有法律约束力。仁文公司上诉主张杨子超、杨锡惠、张明伟、洪伟锋未在约定的时间内履行付款及签合同义务，《金帝.中洲滨海城商品房认购协议书》已经终止。经查，上述认购协议订立后，杨子超、杨锡惠、张明伟、洪伟锋已支付购房定金50000元及首付65384元。2013年12月18日，仁文公司出具的《金帝.中洲滨海城缴款通知单》上载明：公积金转首付款，金额200000元。本案讼争房屋的认购总价为118645元，签约总价为1035384元，认购协议书约定首付款为总房价的30%。因双方至今尚未订立正式商品房买卖合同，致使杨子超、杨锡惠、张明伟、洪伟锋无法提取公积金。且仁文公司未能举证证明系杨子超、杨锡惠、张明伟、洪伟锋拒绝签订讼争商品房买卖合同。结合仁文公司在建设中洲滨海城项目中确实存在长期停工、延期交房的事实，一审判决仁文公司继续履行签订《商品房买卖合同》并办理合同网签、备案合法有据。仁文公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费14000元，由厦门仁文建设有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘文珍 审 判 员 李向阳 审 判 员 陈 璟 二〇一九年四月十五日 代书记员 韩沁娟 附本案适用的法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。