湖南省湘阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0624民初255号 原告：湘阴庆丰汽车贸易有限公司，住所地：湘阴县文星镇望滨工业园长康福海油脂有限公司南院。 法定代表人：龚浩。 委托诉讼代理人：周磊（一般代理），湖南人和人律师事务所律师。 被告：湘阴县兴天汽车销售服务有限公司，住所地：湖南省岳阳市湘阴县芙蓉北路湘阴汽车城。 法定代表人：余红伏。 委托诉讼代理人：张全民（特别授权），湖南昌禹律师事务所律师。 原告湘阴庆丰汽车贸易有限公司（以下简称“庆丰公司”）与被告湘阴县兴天汽车销售服务有限公司（以下简称“兴天公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其诉讼代理人周磊、被告兴天公司的诉讼代理人张全民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 庆丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告自2018年1月28日至2018年5月7日的租金66060元；2.判令被告赔偿原告因汽车城垮塌遭受的车辆维修和贬值等直接损失100万元（以实际发生额为准）；3.判令被告赔偿原告因汽车城垮塌遭受的经营损失30万元；4.判令被告承担本案的鉴定、诉讼等费用。在本案审理过程中，原告将第二项诉讼请求中的损失数额变更为：407293元，并对第三项诉讼请求中的损失列举了两项，即无法继续做售后导致的损失133000元、搭棚费用26000元。事实和理由：原告设立于2015年，系经营汽车销售、汽车维修、汽车配件等的公司法人。原告在设立时寻找经营场地，被告愿意将自己正在经营使用的场地部分出租给原告，双方于2015年4月5日签订了《湘阴县汽车城门面租赁协议》。并在协议中进行了如下约定：被告向原告出租位于汽车城内被告公司展厅的南栋从西至东共六缝门面，约560平方米；租赁时间为2015年4月16日至2018年4月15日；租金为第一年136800元，计每年每缝22800元，以后每年按3-4%递增；双方又在合同尾部附加约定，增加租赁三缝门面，租金第一年从2015年8月2日至2016年4月16日止为5万元，第二年起按原合同执行。合同签订后，原告在案涉垮塌建筑物内经营，对建筑物内部进行了装修，添置了设备，并依约向被告缴纳了租金，且已交至2018年4月16日。2018年1月28日凌晨3时许，案涉建筑物突然垮塌，原告经营场地内的29台待售新车被砸坏，损失严重。事发后，原告立即向有关职能部门报告事故情况，才得知案涉垮塌建筑物为违章建筑，没有办理建筑规划、设计、施工等方面的审批手续。被告拒不承担赔偿责任，相关职能部门又相互推诿不做处理。而当时受损车辆因无遮盖，受雪水浸泡，如不立即处置损失将进一步扩大。原告只得对垮塌建筑物进行拆除，对29台受损车辆进行维修并贬值出售。原告认为，被告作为出租方，负有保证出租标的物合法、安全的义务。案涉建筑物垮塌时，虽有下雪，但系小雪，不是建筑物垮塌的原因，更不构成不可抗力，不能免除被告的瑕疵担保责任。原告在订立合同时对案涉建筑物的合法性有充分信赖，对合同无效没有过错。被告应退还未到期租金，对出租标的物垮塌所造成的前期装修、设备、拆除倒塌房屋、车辆维修及贬值等直接损失承担全部赔偿责任，并赔偿原告基于信赖而发生的经营损失。 兴天公司辩称，一、原告所诉大部分与客观事实不符，原告在与被告商议签订租赁合同之前就已知晓该建筑物没有审批手续。县国土资源局于2016年向原、被告及在汽车城内经营的其他公司都下达了整改通知，因此，原告在2016年已通过行政主管部门了解到该建筑物是不合法状态。二、据被告向县气象部门了解，2018年1月24日至28日，湘阴县是低温雨雪冰冻天气，最大积雪深度为4厘米，并伴有6至7级偏北大风，是自2008年冰灾以来最强的低温雨雪冰冻天气。原告诉称当时是小雪与实际不符。三、被告认为此次因天气原因导致建筑物垮塌对原告所销售的车辆有部分损坏，但原告所请求赔偿的金额没有客观、合法的证据予以支持。原告诉请的经营损失30万元，没有提供合法有效的证据。同时，根据价格评估报告书的记载，被告认为原告的销售行为不受法律保护。原告向评估机构所提供的销售发票，没有一张发票体现是原告销售给消费者的，而均是其他汽车贸易公司出具的发票。原告没有以自己为销售主体，逃避了国家税收，销售系违法行为，谈不上经营损失。四、被告认为本案的民事责任应按照双方所签订的租赁协议第九条的约定来处理。五、被告认可原告的第一项诉讼请求。恳请法院驳回原告的其他诉讼请求。 原、被告围绕各自的主张向法庭提交了多组证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年，兴天公司与湘阴县志乔汽车销售有限公司（以下简称“志乔公司”）和湘阴县东方汽车贸易责任有限公司（以下简称“东方公司”）共同租用了岳阳长康福海油脂有限公司（以下简称“长康公司”）位于湘阴县文星镇望滨村的一块工业用地，合伙对该地块进行开发用于汽车销售经营，由东方公司的股东杨建辉联系组织施工。2013年8月1日，案外人刘建忠借用醴陵市恒力钢结构有限公司的名义与东方公司签订了一份《钢结构工程承包合同》，以包工包料的方式承包了案涉地块上钢架棚的施工建设。在工程主体建成未封顶时，湘阴县城乡规划局于2013年9月18日以未经规划许可建设钢构厂棚为由，对长康集团富海兰苑作出了责令停止建设限期拆除决定书。该工地因此停工了几个月，后来，在未取得有关许可审批手续的情况下，该工地又恢复了施工。工程完工共建成四个钢架大棚，刘建忠签字的一份《湘阴汽贸城钢架棚工程结算书》显示所建钢架棚总面积为7066.6平方米。 工程完工后，东方公司、志乔公司和兴天公司对钢架棚按区域划分了产权，并各自开展汽车销售经营。2015年4月5日，兴天公司与原告庆丰公司签订了一份《湘阴汽车城门面租赁协议》，约定：兴天公司将其位于芙蓉北路湘阴汽车城展厅南栋的从西至东共6缝门面出租给庆丰公司经销汽车，租期暂定3年，从2015年4月16日至2018年4月15日止，第一年租金136800元，从第二年起每年递增3-4%，折合每年增加5000元；庆丰公司在展厅装饰装修上，不得改变结构，不得损坏现有的地面瓷砖、玻璃墙、天花吊顶等固有设施，如因特殊情况须经兴天公司同意；庆丰公司应缴纳2000元保证金（包括水电押金）；所租门面庆丰公司只能作为汽车的销售，不得改作汽车维修，不得作其他经营场地，不得转租给第三方等其他内容。签订合同后，被告兴天公司即向原告交付了案涉的6缝门面，原告缴纳了2000元门面押金，并于2015年4月11日交纳了第一年的租金136800元。 2015年8月2日，原告又在被告处承租了3缝门面，双方在原租赁协议尾部进行了备注：“庆丰汽贸公司发展现加租赁兴天三缝门面，第一年从2015年8月2日至2016年4月16日止，付给兴天租金伍万元整（¥50000元）从2016年4月16日起，第二年按以上条款协议，租金每年递增9缝共柒仟元整，租期延至四年（2015.4.16-2019.4.15止）。”当天，原告交纳了该3缝门面的租金5万元，后又相继交纳了9缝门面第二年的租金210200元，第三年（2017年4月16日至2018年4月15日）的租金219200元。 承租案涉门面后，原告在租赁物内部搭建了一间玻璃房用于办公，更换了门头标识，并开展汽车销售经营。2018年1月28日凌晨3时许，案涉租赁物所在的钢架棚（该钢架棚共有28缝门面，其中19缝门面为东方公司所有，9缝门面为兴天公司所有，由庆丰公司租赁）发生了垮塌。原告所租赁的9缝门面全部垮塌毁损了，且垮塌的屋顶及构筑物还砸坏了场内庆丰公司停放的车辆。2018年1月31日，原告向湘阴县公证处申请公证，次日，公证处安排人员查看了现场，于2018年2月8日出具了（2018）湘岳湘证字第88号公证书，该公证书载明：已经坍塌的汽车销售展厅为钢结构搭建，整体为东西长、南北宽的长方形建筑物，长约85米，宽约30米；庆丰公司所使用的展厅处于总体建筑的西北角，东西长约55米，南北宽约15米；经现场清点，展厅内尚未移动的车辆共15台，已移出摆放的受损车辆共14台。事故发生后，原告为安置受损车辆委托湖南博益演艺文化传播有限公司搭建了简易棚花费26000元。 后因双方就损失赔偿协商未果，原告遂诉至本院。在本案审理过程中，原告向本院申请财产保全，本院经审查认为其申请符合法律规定，已于2018年2月27日下发了（2018）湘0624民初255号民事裁定书。原告还申请就29台待售新车被压坏后所造成的贬值损失及维修费用损失进行司法鉴定。本院依法委托岳阳三权价格评估咨询有限公司进行了鉴定，该公司于2018年8月17日出具岳三权评字[2018]107号价格评估结论书，评估该29台车辆的贬值损失为283877元，维修费损失为123416元，合计407293元。此外，原告还向本院申请就案涉租赁物的垮塌原因进行司法技术鉴定，但经咨询本院司法技术室，该项鉴定需要提供设计施工图纸、验收资料等鉴定材料，而由于双方均无法提供完整的鉴定材料，原告遂向本院撤回了该项鉴定申请，而改为申请证人出庭。又因湘阴县城市管理行政执法局以影响市容为由，于2018年5月28日下达了责令限期清理通知书、限期搬离通知书，为保留垮塌现场用于鉴定和勘验，本院曾根据原告的申请裁定对该现场采取证据保全措施，后因原告申请解除上述措施，本院遂裁定解除了保全措施。不久，该垮塌现场即被清理完毕。 在原告撤回对案涉租赁物垮塌原因的鉴定申请之前，原告曾向本院申请向被告调取案涉租赁物的设计施工图纸，本院遂进行了有关调查，并对案涉建筑物的施工承包人刘建忠进行了调查问话。刘建忠陈述案涉房屋是他根据发包方提供的尺寸、长宽高及跨度的要求凭经验搭建的，材料也是凭经验购买的，他本人没有制作案涉钢结构房屋的资质，曾作过一份简易图纸给发包方，但他自己没有保留图纸。 关于案涉租赁物的垮塌原因，原告申请了证人罗某、欧某出庭作证。因案涉租赁物与本院受理的（2018）湘0624民初254号所涉租赁物为同一垮塌钢架棚的不同部位，在该案审理过程中，本案的两位证人也作为该案证人就垮塌原因进行了陈述。在本案开庭时，原告遂没有要求该两位证人到庭，仅提供了该案庭审笔录中两位证人的证言作为证据。该两位证人均系湖南湖大土木建筑工程检测有限公司的工作人员，罗某为检测业务室主任、高级房屋鉴定师，欧某为检测员，两位证人均查看了垮塌现场。在该次庭审中，罗某陈述其调查现场发现屋面无支撑构件，柱间支撑构件、桁架间支撑构件、屋面水平支撑构件、屋面檀条间拉条及撑杆、空间结构传力线路不当，结构布置不满足，认为缺乏规范的设计施工是造成该次垮塌的主要原因。欧某陈述其对现场钢结构进行了检测，并根据测量的数据在现场找出柱子、梁架的位置及构件扭曲的情况，在电脑中建模还原，认为垮塌部分的桁架本身结构有问题，按照最低的国家标准荷载测算也会倒。 关于垮塌事故发生时的天气状况，原告提供的监控视频显示事故发生时风力较大，且伴有雪花。经网络查询，天气预报网站和湘阴周刊的新闻报道均显示2018年1月26日至28日为下雪冰冻天气，且伴随大风，县气象台通过媒体报道提醒市民加强防范。 另查明，湘阴县国土资源局曾于2015年3月3日对兴天公司作出《接受调查通知书》，认为兴天公司在工业用地上进行经营性活动，涉嫌违法，要求其接受调查。次年3月2日，该局就兴天公司改变土地用途的行为作出了《责令停止违法行为通知书》。同年4月21日，该局对兴天公司作出《国土资源行政处罚、听证告知书》，拟对兴天公司在工业用地上进行汽车销售等经营活动的行为作出责令返还土地、并处罚款的行政处罚。 本案争议的焦点为：一、原、被告之间的租赁合同效力如何认定；二、原告所受损失如何认定，赔偿责任由谁承担。 本院认为，一、原、被告之间签订的《湘阴汽车城门面租赁协议》虽系双方自主协商订立，但因合同涉及的标的物是未经依法许可建设的建筑物，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，该《湘阴汽车城门面租赁协议》应属无效合同。至于原告要求退还剩余租期内的租金，因合同无效且被告表态愿意退还，根据原告未能使用租赁物的时间（2018年1月28日至2018年4月15日，共计78天），本院依法支持该项费用为219200元÷365天×78天=46842.74元。 二、关于原告所受损失。其中，原告主张的车辆维修及贬值损失407293元，有公证书、鉴定意见及现场照片予以证实，本院予以认可。搭建棚子的费用26000元，虽原告未提供正式的发票予以证明，但考虑事故发生后原告确需安置受损车辆，故本院对该项费用亦予以认可。关于原告主张无法继续做售后导致的损失133000元。因解散售后属于原告对经营策略的选择，该部分费用的发生与案涉租赁物的垮塌并无必然关联，对该部分费用本院不予支持。至于原告主张的其他经营损失，因原告未提供证据证明，本院不予认可。因此，原告所主张的各项损失应为407293元+26000元=433293元。 关于原告所受损失的赔偿责任。已查明案涉租赁物的建设没有规划审批、验收等手续，其建设施工质量难以保障。而实际施工人刘建忠关于凭经验施工和购买材料的陈述，与原告所申请的两位证人关于案涉租赁物结构存在问题的判断也可佐证案涉租赁物在建筑质量上的确存在问题。虽然租赁物的垮塌原因因检材缺失无法通过鉴定予以明确，但基于现有证据，可以判断租赁物本身的质量问题是造成该次垮塌的关键原因。同时，因垮塌事故发生时适逢大风冰雪天气，在恶劣天气面前，原告未采取适当的措施加以防范，其对损失发生也存在一定过错。综合考虑，本院酌情认定由出租方承担90%的损失赔偿责任，即由被告赔偿原告各项损失共计433293元×90%=389963.7元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、限湘阴县兴天汽车销售服务有限公司在本判决生效后十日内退还租赁费用46842.74元给湘阴庆丰汽车贸易有限公司； 二、限湘阴县兴天汽车销售服务有限公司在本判决生效后十日内赔偿各项损失合计389963.7元给湘阴庆丰汽车贸易有限公司； 三、驳回湘阴庆丰汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17094元，财产保全费5000元，证人作证费用10000元，司法鉴定费用30000元，合计62094元，由湘阴县兴天汽车销售服务有限公司负担54094元，由湘阴庆丰汽车贸易有限公司负担8000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  李拥军 代理审判员  孟桂芝 人民陪审员  杨放明 二〇一九年四月二十九日 书 记 员  李 顺 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。