贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0181民初994号原告：肖剑，男，1986年7月15日生，汉族，住贵州省织金县。委托诉讼代理人：梦杨，贵州省清镇市红枫法律服务所法律工作者。被告：贵州源茂房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇市花园路湖城国际1号楼二层一号，统一社会信用代码91520181795295542K。法定代表人：陈剑明。委托诉讼代理人：汪卫红，该公司职员。原告肖剑与被告贵州源茂房地产开发有限公司（以下简称源茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖剑的委托诉讼代理人梦杨，被告源茂公司的委托诉讼代理人汪卫红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告肖剑向本院提出诉讼请求：l、请求判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、请求判令被告支付原告逾期办证违约金共计71096元（以房价款390000元为基数，按年利率6%自2015年12月30日起计算至起诉之日止共计1109天，390000元×6%×1109除以365天=71096元）；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将第一项诉请变更为被告立即协助原告办理房屋所有权证。事实和理由：2013年5月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设位于清镇市××办事处花园路湖城国际丽水铭都9栋1单元8层1号房屋一套，合同建筑面积为132.25平方米，原告首付12万元及公积金贷款方式向被告支付了余款27万元，原告向被告支付房款共计39万元。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人承诺于2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，且买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之0.5承担违约责任。原告已按约支付购房款，被告未按约办理房屋产权证。基于上述事实，原告认为，被告未按约定办理产权证已构成违约，故应承担相应的违约责任，本案中案涉合同办证条款系格式条款，减轻了被告的违约责任，故逾期办证违约金条款显失公平。被告逾期办证的违约条款显失公平。被告逾期办证违约行为，原告无法处分房屋、难以物尽其用，导致房屋价值贬损，造成了原告巨大的损失数额难以计算。综上所述，为维护原告的合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约数额”及第十八条第二项“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，请求判令支持原告诉请为谢。被告源茂公司辩称，只同意赔偿2800元，赔偿也是按当时的标准，而不是现在的标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年5月29日，源茂公司（出卖人）与肖剑（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：买受人购买出卖人开发建设的清镇市××办事处花园路湖城国际丽水铭都第9幢1单元8层1号房屋，建筑面积132.25平方米，套内建筑面积110.25平方米，按套内建筑面积计算，房屋单价3537.41元/平方米，总价款390000元；买受人以公积金贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计120000元，余款270000元以公积金贷款支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。出卖人应在2014年6月30日前向买受人交付该商品房；双方约定由出卖人与买受人于商品房买卖合同（预售）备案之日起30日申请预告登记；出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款/（未填）的违约金；双方同意共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，肖剑已按约定向源茂公司交纳全部购房款390000元。关于原、被告间就逾期交房的搓商意见，与本案诉请的逾期办证无关，本院不予审查。本院认为，原告肖剑与被告源茂公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。原告肖剑购买商品房的目的是能够取得商品房及办理合法不动产权登记，被告源茂公司未按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付原告属违约行为，被告源茂公司应在30日内协助原告肖剑办理完毕坐落于清镇市××办事处花园路湖城国际丽水铭都第9幢1单元8层1号房屋的商品房转移登记手续，并向原告支付逾期办证违约金。关于逾期办证违约金计算标准问题，本案逾期办证时间已超过365天，因双方在《商品房买卖合同》中对超过365日以后购房人不退房情形下的违约责任未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，又鉴于中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款罚息标准现在并非固定利率，而是以同类贷款基准利率的一定范围内由当事人自行约定，为统一裁判标准，违约金计算标准参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款年利率6%计算，故被告源茂公司应从2015年12月31日起以本金390000元为基数按年利率6%支付原告逾期办证违约金至起诉日（2019年1月21日）之日止。经计算，原告要求的71096元在合理范围内，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、被告贵州源茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告肖剑办理完毕坐落于清镇市××办事处花园路湖城国际丽水铭都第9幢1单元8层1号房屋的商品房转移登记手续；二、被告贵州源茂房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告肖剑逾期办证违约金71096元（截止2019年1月21日之前违约金）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1578元，减半收取789元，由被告贵州源茂房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  郑橙二〇一九年四月三日书记员  牟瑶