贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初2373号原告贵州诺德物业管理有限公司，住所地贵阳市云岩区香狮路********，统一社会信用代码：915201035566173809。法定代表人牟安忠。委托代理人陈忠、彭杰，贵州黔信律师事务所律师。被告夏洪毅，男，1981年9月29日生，汉族，住贵阳市云岩区，原告贵州诺德物业管理有限公司与被告夏洪毅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告贵州诺德物业管理有限公司的委托代理人彭杰，被告夏洪毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2014年10月至2018年5月期间的物业管理费5462.16元；2.判决被告向原告支付违约金2455.32元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与贵州省经济适用住房建设发展中心（以下简称“经适中心”）与2010年12月1日签订了一份《金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务合同》，合同约定经适中心选聘原告对金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房提供前期物业管理服务，物业服务收费标准为多层住宅0.7元/月·平方米、高层住宅1.3元/月·平方米、商业住宅2.2元/月·平方米。未按期足额缴付物业服务费用的，从欠费次月1日起按欠费总额的5‰收取逾期缴费违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金。被告购买了金狮小区二期“顺海组团”27#2-8-3的房屋（电梯房），并于2013年6月2日收房。收房时，被告已签字认可上述“前期物业管理服务协议”，签收了业主手册，被告依约缴纳物业管理费至2014年9月30日，此后未再缴纳物业管理费。被告辩称：1.违约金过高，要求调整。2.物业公司提供的物业服务存在瑕疵。答辩人入住不久，就发生自来水过小的问题，完全无法正常使用，答辩人多次找到物管要求物业能够帮助解决问题，但是物管一直不管不顾。答辩人找到自来水公司，自来水公司人员无法进入水表总阀门，请求物管帮忙，物管也没有理会。答辩人表示只要物管帮助答辩人把水的问题解决了，马上就交费，但物管仍然推诿不解决问题，甚至已经停止提供物业服务。因为门禁卡丢失要求补办，物业公司也因为未交物业费不提供相关服务。视频通话门禁损坏，物业公司也拒绝维修。物管公司占用小区多处设备放置广告，相关收入支出，从未向业主公告。小区多处圈地养鸡养鸭，遛狗不牵绳，狗便不清理等，卫生不到位，清洁人员在楼道乱堆放纸箱等垃圾，垃圾桶损坏也不及时修理更换，导致污水乱流。物业对外来人员从未履行登记制度，使外来人员随意进出单元门小区发生过几次入室盗窃案例，各单元门损坏不及时维修。小区严重违建问题，物业公司推诿说无执法权，对于小区业主私搭乱建的行为，物业公司负有制止和报告的义务。小区车辆违停情况严重，经常造成小区内部道路拥堵，交通事故，增加邻里矛盾，物业视而不见，业主车辆受损物管处理方式粗暴，经常说没监控，监控坏了而选择无作为处理。3.被答辩人是超过诉讼时效后起诉，现答辩人提出诉讼时效抗辩。经审理查明，原告是位于贵阳市××小区××期“顺海组团”物业服务企业，被告是该小区27号楼2单元8层3号房屋（建筑面积95.49平方米）业主。2010年12月1日，原告作为乙方，贵州省经济适用住房建设发展中心作为甲方签订《金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务合同》，由原告提供前期物业管理服务。该合同约定：服务期限从2010年12月1日起至2013年11月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。物业服务收费标准为多层住宅0.7元/月·平方米、高层住宅1.3元/月·平方米、商业住宅2.2元/月·平方米。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，经书面催缴仍不交纳的，乙方可采取诉讼等形式依法追缴，乙方从业主欠费次月1日起按欠费总额的5‰每日收取逾期缴费违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金。该合同还对双方的权利义务、物业管理服务费、房屋共用部位、共用设施、设备、违约责任等进行了约定。此后，原告作为乙方，贵州省经济适用住房建设发展中心作为甲方又签订了一份《物业委托合同补充协议》，甲方将贵阳金狮小区二期“顺海苑”小区委托给乙方实行物业服务，其中第四条约定“委托管理期限为：自首位业主入住之日起，至业主大会与其选定的物业管理企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止”。上述合同签订后，原告即依约为金狮小区二期“顺海组团”提供物业服务。被告于2013年6月2日在原告提供的《承诺书》中签字，该《承诺书》为原告提供的《业主手册》中的一页，该业主手册包含了《金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务协议》、《金狮小区二期“顺海组团”临时管理规约》，其中物业服务费的标准、违约责任与《金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务合同》、《物业委托合同补充协议》中的相同。被告从2014年10月1日至今未向原告交纳物业费。2019年1月24日，原告诉至本院，请求如前。原告另提供《缴费通知书》三张，拟证明2015年、2016年、2017年原告向被告催收物业费。被告的意见为没有看见。被告提供照片若干、录音资料，拟证明小区环境卫生很差，绿化杂草丛生，违建一直未处理，小区堵塞严重，电瓶车在小区内充电，小区养鸡养鸭，自来水很水，水表被安装在业主家里无法查询，物业不作为等。原告的意见为照片无法核实形成时间，不予认可。录音资料与本案无关。上述事实，有原、被告提供的相关书证及双方当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与建设单位贵州省经济适用住房建设发展中心签订《金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务合同》、《物业委托合同补充协议》，由此原告成为了金狮小区二期“顺海组团”的物业服务企业，并为该小区提供物业管理服务至今。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告作为该小区的业主，上述合同对其均具有约束力。小区物业服务合同是集体约定、共同承受的公共性合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况下，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同与不认同服务质量而认定物业公司的服务质量未达标准。因此，本案中被告已经作为整体接受了物业服务，就不能以其该户自己的标准主张物业服务质量未达标准为由拒付物业服务费。否则将出现同一小区内对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖欠物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。业主针对物业服务不到位的感受，除可以及时建议、监督物业公司履行管理职责，及时消除不利于小区公共秩序的问题，还应积极依法行使业主权利，通过业主大会、业主委员会等民主自治机制，形成小区业主集体意志，对物业服务形成相对具体、细化的质量标准和解约条件等合同条款，甚至通过业主集体决议，依法更换物业服务企业或服务机构，方能实现良好的小区公共秩序。因此对原告要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持，但被告未交纳物业管理服务费已达数月之久，原告于2019年1月24日诉至本院，被告提出原告的部分诉请已经超过诉讼时效。原告提供的缴费通知书虽载明出具时间，但却未能证明何时向被告催收，且被告否认收到缴费通知书，故原告提供的证据不足以证明其向被告催收，对被告关于诉讼时效的辩解意见，本院予以采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，2016年1月24日前的物业服务费已过诉讼时效，本院依法支持自2016年1月24日至2018年5月31日期间的物业服务费，共计28个月7日。具体金额：被告房屋建筑面积95.49平方米，应缴纳物业管理服务费3504.80元（计算公式：95.49×1.30×28+95.49×1.30/30×7≈3504.80元）。对于被告辩称原告在提供的物业服务中存在的其他问题，被告可另行主张权利。对于原告要求被告支付违约金的诉请，因原告在物业管理服务上确实存在一定程度的不足和问题，致使双方在交纳物业费用上发生争议，被告并非无故拖欠物业管理费，故本院综合双方的过错程度，在兼顾公平原则的基础上对该诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。”、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：第（五）按时交纳物业服务费用；。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条“基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。”之规定，判决如下：一、被告夏洪毅于本判决生效之日起十日内给付原告贵州诺德物业管理有限公司2016年1月24日至2018年5月31日期间的物业管理服务费3504.80元；二、驳回原告贵州诺德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告夏洪毅负担。本判决为终审判决。审判员  陈雪娇二〇一九年四月二十六日书记员  孔佑宇