广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初5086号原告：陈伟东，男，1954年6月20日出生，汉族，身份证地址广州市白云区，委托诉讼代理人：廖岳林，广东金桥百信律师事务所律师。被告：刘贵华，男，1986年1月22日出生，汉族，身份证地址广州市天河区，委托诉讼代理人：刘文华，云南刘文华律师事务所律师。原告陈伟东与被告刘贵华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈伟东的委托诉讼代理人廖岳林，被告刘贵华及其委托诉讼代理人刘文华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟东向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告支付2018年1月1日至2018年1月31日的欠租人民币38000元；2．请求判令被告向原告支付2018年2月1日至2018年9月30日的租赁房屋占用费人民币304000元；3．请求判令被告向原告按照每日万分之五的标准，支付每期欠租及延期支付占用费金额自应付之日起自实际支付之日的违约金；4．请求判令原告无需向被告退还保证金80000元；5．请求判令被告支付本案全部诉讼费用。事实与理由如下：原告于2015年12月1日与案外人广深铁路股份有限公司（以下简称“广深铁路公司”）签订《房屋管理合同》，约定广深铁路公司将位于广州市白云区梓元岗64号流花桥地区食堂建筑面积约150平方米的房屋租赁给原告使用。后原告于2017年12月12日，在广深铁路公司相关人员的主持下与被告签订《房屋租赁合同》，将上述地址约130平方米的部分（自编广州市白云区梓元岗64号之二）分租给被告使用，被告在该地址开设“华伶皮具店”一直经营至今。2018年1月31日，由于原告与广深铁路公司之间的租赁合同纠纷，广深铁路公司在华伶皮具店门口处张贴《解除租赁合同通知书》，单方解除了原告与其的《房屋管理合同》。随后，广深铁路公司以权属人的名义要求被告返还租赁物，被告却以“与原告之间存在租赁合同关系”为由拒绝交还房屋，并一直占有并使用涉案租赁物至今。2018年3月，广深铁路公司向人民法院起诉，要求原告承担2018年1月31日至2018年9月30日的房屋占用费，并按照每日万分之五的标准支付逾期付款违约金。广州市白云区人民法院于2018年11月22日作出（2018）粤0111民初12804号判决，支持了广深铁路公司的诉讼请求。该判决生效后，原告一方面与广深铁路公司协商，积极履行判决内容；另一方面多次联系被告，要求被告支付2018年1月1日至9月30日的租金以及房屋占用费，但被告均以各种理由拒绝支付。原告认为，原被告之间签订《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反《合同法》关于效力性的强制规定，该合同在双方签字之日起已经生效。虽然合同履行过程中广深铁路公司作为出租人单方解除了其与原告之间的合同，但合同解除后租赁物仍然由被告占有使用至合同期结束，理应由被告承担该期限内的租赁物占用费。现出租人广深铁路公司选择向原告主张占用费并获得支持，原告依法可以要求被告予以承担。原告向被告出具《押金条》确认收到80000元的押金，该80000元的押金是基于陈智此前收取的被告的80000元押金转由原告承担。原、被告双方租赁合同约定被告应当于每月1日前向原告交纳当月租金，广深铁路公司与原告之间的租赁合同于2018年1月30日解除时被告仍未支付2018年1月租金，基于被告先违约的情形，被告应当向原告承担违约责任。综上所述，为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。被告刘贵华辩称：1．原告第一项诉讼请求所述期间被告确实有实际使用租赁物，但是被告不应当向原告支付租金。理由是：原、被告双方之间租赁期第一个月未满时，被告已接到广深铁路公司要求与原告解除租赁合同及要求腾退房屋的通知，故由于原告违约，被告有权拒付租金。同时根据双方合同约定，原告应当承担总合同金额的20%的违约金，因此被告有权从原告应付被告的违约金中扣减一个月实际使用期间的租金。2．原告第二项诉讼请求，原告是基于实际占用主张的占用费，这是一个租赁合同以外的事项，故该项诉讼请求与第一项诉讼请求主张的租金属于两个法律关系，原告的上述两项诉讼请求不应当在同一个案件中处理。同时，原告第二项诉讼请求所涉期间，被告并未占用租赁物，因此被告没有付费义务。3．原告第三项诉讼请求不能成立，因为本案因原告与广深铁路公司的租赁合同解除而导致其无法继续履行与被告的转租合同，故违约方是原告而不是被告，根据谁违约谁承担违约责任的原则，本案应当由原告向被告支付违约金。另违约责任是基于合同产生的，而占用费并不属于基于租赁合同主张的费用，故占用费在法理上不存在违约金。4．原告的第四项诉讼请求，首先关于保证金的金额是160000元，而不是80000元，其中80000元是现金支付给原告本人；另有80000元是原告的儿子陈智在前一份租赁合同中收取的，原告与被告签订涉案租赁合同后，被告之前向陈智交纳的80000元保证金也转由原告承担，原告已亲自书写相应的凭据。由于本案的违约方是原告，故被告将另案起诉要求原告退还押金160000元，并承担总合同金额的20%的违约金。当事人围绕着诉讼请求进行了举证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的《房屋管理合同》、《房屋租赁合同》、（2018）粤0111民初12804号判决书、涉案物业照片，被告提交的押金条、民生银行汇款单、广深铁路公司与广州市华伶皮具有限公司签订的《房屋租赁合同》予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：广州市公安局白云区分局三元里派出所出具门牌证明，本案涉案商铺地址白云区梓元岗64号流花桥地区食堂现变更为白云区梓元岗路48-56号。广州市房地产档案馆出具的广州市不动产登记查册表显示白云区梓元岗大街48-56号产权人为广州铁路集团羊城铁路总公司。2015年12月1日，广深铁路公司作为甲方，陈伟东作为乙方签订了《房屋管理合同》，合同约定甲方将广州市白云区梓元岗64号流花桥地区食堂的房屋交给乙方作皮具批发用途使用，本合同期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止。上述合同还对租金的支付和违约责任的承担进行了约定。合同签订后，广深铁路公司将合同约定的租赁物交付给陈伟东使用。2017年12月12日，陈伟东（甲方、出租方）与刘贵华（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市白云区梓元岗64号之二房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方作皮具用途使用，房屋建筑面积经双方认可确定为130平方米，房屋租赁期限自2018年1月1日起至2018年9月30日止，房屋每月租金为38000元，乙方每月1日向甲方缴付当月租金和管理费。乙方向甲方支付租赁保证金共80000元，乙方单方面提出解除本合同，乙方的租赁保证金不予退还，本合同期满后，乙方无违约和无赔偿的，甲方不计利息向乙方全额退还乙方的租赁保证金。租赁期间，任何一方有权提前2个月书面通知解除、终止本合同，但应向对方支付当年年租金的20%作为违约金。乙方逾期支付租金、管理费及其他应当由乙方承担费用的，每逾期1日，乙方按当年年租金的1%向甲方支付违约金。乙方有下列情形之一，甲方有权提前解除本合同，收回房屋，乙方的租赁保证金不予退还……（一）乙方逾期2个月未能向甲方缴足房屋租金或管理费或其他应缴的费用的……。租赁期满或本合同解除的，乙方应当在期满之日或本合同解除之日搬迁，并且将房屋钥匙及房屋所附属的、甲方所拥有的设施、设备完好交还甲方。租赁期满或本合同提前解除后，乙方不得以任何理由拒绝迁出、移交房屋。乙方逾期不归还房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期间的租金（按租赁期满或本合同解除时的租金标准计算）外，并且有权按乙方占用房屋期间租金的100%向乙方收取违约金。等等。上述合同签订当日，陈伟东向刘贵华出具《押金条》，注明：“今收到刘贵华交来押金捌万元整，档口地址（白云区梓元岗64号之二）”。押金条下部注明：“原陈智收的押金捌万元整转我承担”。刘贵华提交民生银行汇款单显示其2017年1月和2月期间分三次合计向陈智转账支付了80000元的款项。合同签订后，陈伟东将涉案房屋交付给刘贵华使用，刘贵华在涉案房屋内经营皮具，店铺名称为“华伶皮具”，刘贵华在合同签订后未向陈伟东支付过租金。因陈伟东拖欠广深铁路公司租金。2018年1月25日，广深铁路公司向陈伟东发出《解除租赁合同通知书》，内容为：截至2018年1月，陈伟东已连续拖欠房屋管理费长达11个月，经过广深铁路公司多次催缴仍拒绝支付，其拖欠房租的行为违反了合同第一条第三点、第四条第二点等约定，严重影响了合同的履行。鉴于陈伟东的违约行为，广深铁路公司根据《合同法》相关规定及双方《房屋管理合同》的约定，通知陈伟东自2018年1月26日起解除双方签订的合同，收回租赁房屋。限陈伟东在2018年1月31日前将租赁房屋内属于其的一切财物清走。同时限其在2018年1月31日前缴清拖欠的房屋管理费共计492410元以及违约金。陈伟东确认其于2018年1月30日签收上述《解除租赁合同通知书》。广深铁路公司并于2018年1月26日在涉案房屋张贴上述通知书。刘贵华收到上述通知书后，既未向陈伟东支付2018年1月份以后的租金，亦未向广深铁路公司支付占用费，同时也未向陈伟东或广深铁路公司交还涉案房屋。2018年12月26日，刘贵华作为广州市华伶皮具有限公司的法定代表人，代表广州市华伶皮具有限公司与广深铁路公司签订了《房屋租赁合同》，约定广深铁路公司将涉案房屋出租给广州市华伶皮具有限公司作皮具店用途使用，租赁期限自2018年10月1日起至2018年12月31日止等等。2018年9月26日，本院受理了广深铁路公司诉陈伟东租赁合同纠纷一案，该案审理过程中，本院依法追加了刘贵华作为本案的第三人并向刘贵华送达了开庭传票，该案中刘贵华经传票传唤无正当理由拒不到庭，亦未向法院提交陈述意见。本院于2018年11月22日作出（2018）粤0111民初12804号《民事判决书》，该判决书中认定广深铁路公司与陈伟东之间的《房屋管理合同》于2018年1月30日解除，并判令陈伟东向广深铁路公司支付2018年1月1日至2018年9月30日占用期间的管理费及迟延支付管理费的违约金等。上述判决现已发生法律效力。本院认为：陈伟东与刘贵华签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限未超过陈伟东与广深铁路公司之间《房屋管理合同》中约定的租赁期限，且广深铁路公司要求解除其与陈伟东之间的租赁合同的理由是陈伟东拖欠租金，而非陈伟东未经广深铁路公司同意进行转租，故陈伟东转租是否经广深铁路公司同意并不影响陈伟东与刘贵华之间的《房屋租赁合同》的效力。陈伟东与刘贵华之间的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。刘贵华应当根据《房屋租赁合同》约定的付款期限足额向陈伟东支付租金，陈伟东应当在租赁期内向刘贵华提供租赁物。根据本案查明的事实，广深铁路公司与陈伟东之间的《房屋管理合同》于2018年1月30日解除，故2018年1月30日后，陈伟东丧失对涉案房屋的租赁权，陈伟东与刘贵华之间的《房屋租赁合同》也因其赖以生存的基础不复存在而提前终止，陈伟东已构成违约。另一方面，《房屋租赁合同》于2018年1月30日提前终止，并不影响刘贵华按照《房屋租赁合同》的约定向陈伟东支付合同终止前的租金和合同终止后交还涉案房屋及支付逾期交还期间的占用租金（即占用费）的义务，刘贵华未按合同约定及时支付租金，未支付房屋占用费，亦已构成违约。由于陈伟东与刘贵华均已构成违约，故双方应当相互承担违约责任。关于陈伟东要求刘贵华支付2018年1月1日至2018年1月31日的欠租和2018年2月1日到2018年9月30日的租赁房屋占用费及相应的违约金的诉讼请求。《房屋租赁合同》于2018年1月30日提前终止，陈伟东要求刘贵华支付2018年1月1日至2018年1月30日的租金合法有据，本院予以支持。2018年1月31日双方已不存在租赁合同关系，陈伟东要求刘贵华支付该日的租金本院不予支持。经计算，刘贵华应支付的租金金额为36774.19元（38000元/月÷31天×30天），陈伟东主张的超出部分本院不予支持。对于逾期支付租金的违约金，因广深铁路公司在2018年1月26日才在涉案房屋上张贴《解除租赁合同通知书》，而刘贵华应支付2018年1月份租金的时间为2018年1月1日前，刘贵华以已接到广深铁路公司要求与陈伟东解除租赁合同及要求腾退房屋的通知为由拒付租金依据不足，现陈伟东要求刘贵华按照每日万分之五的标准支付逾期支付租金的违约金未超过双方约定，本院予以支持，违约金应当从2018年1月2日开始计算至实际付清之日止，并以本金36774.19元为限。根据《房屋租赁合同》的约定，租赁合同解除后，刘贵华应当于合同解除之日搬迁，并且将房屋钥匙及房屋所属设施、设备交还给陈伟东，逾期不归还房屋的，应当支付占用期间的租金（实际为房屋占用费），现无证据证实刘贵华在收到广深铁路公司要求解除合同及腾退房屋的通知后向陈伟东或向广深铁路公司交还涉案房屋，故陈伟东依照双方合同约定向刘贵华主张2018年2月1日至2018年9月30日期间的房屋占用费304000元符合双方约定，本院予以支持。对于延期支付房屋占用费的违约金，由于《房屋租赁合同》是因为陈伟东的违约行为而提前终止，合同终止后，广深铁路公司曾向刘贵华提出直接向刘贵华收取租金的主张，故在广深铁路公司和陈伟东之间的租赁合同纠纷尚未解决前，刘贵华暂未向陈伟东支付合同终止后的房屋占用费事出有因，陈伟东要求刘贵华支付延期支付房屋占用费的违约金本院不予支持。关于陈伟东要求不予退还租赁保证金80000元的诉讼请求。《房屋租赁合同》中约定租赁保证金为80000元，根据陈伟东向刘贵华出具《押金条》，该80000元的押金是基于陈智此前收取的刘贵华的80000元押金转由陈伟东承担，刘贵华主张除上述陈智收取的80000元押金外还于《押金条》出具当日现金向陈伟东支付了80000元现金作为保证金明显不符合常理，故本院确认陈伟东实际收取的租赁保证金为80000元，而非160000元。根据《房屋租赁合同》的约定，只有在刘贵华单方面提出解除本合同，以及因刘贵华违约，陈伟东行使单方解除权而导致双方房屋租赁合同提前解除前，陈伟东才有权不予退还租赁保证金。本案中，陈伟东和刘贵华之间的房屋租赁合同是由于陈伟东的违约行为而提前终止，现陈伟东要求不予退还租金保证金缺乏合同和法律依据，该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，被告刘贵华向原告陈伟东支付租金36774.19元并支付迟延支付租金的违约金（以36774.19元为本金，按每日万分之五的标准，从2018年1月2日开始，计算至实际清偿之日止，违约金以本金为限）；二、在本判决生效之日起五日内，被告刘贵华向原告陈伟东支付房屋占用费304000元；三、驳回原告陈伟东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4157.71元，由原告陈伟东负担893.71元，被告刘贵华负担3264元（上述受理费4157.71元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一九年四月十八日书记员  任丽霞