江苏省丹阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1181民初639号 原告（反诉被告）：雷清源，男，1983年4月21日生，汉族，住丹阳市开发区。 委托诉讼代理人：朱建宇，江苏必正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏芳敏，江苏必正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王留玉，女，1957年9月9日生，汉族，住丹阳市开发区。 委托诉讼代理人：韦正夫，江苏维尔达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦勇前，江苏维尔达律师事务所实习律师。 原告雷清源与被告王留玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，被告提出反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）雷清源及其委托诉讼代理人朱建宇、被告（反诉原告）王留玉及其委托诉讼代理人韦正夫、韦勇前到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雷清源向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理位于丹阳市开发区房屋的产权过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2005年5月11日，被告与原告的父亲雷国平签订了一份房屋买卖协议，约定被告将其位于丹阳市开发区的房屋出卖给原告的父亲雷国平，房屋价款为6万元，2005年5月12日，被告收到了原告父亲雷国平给付的全部价款6万元。2006年11月2日，原、被告为了办理上述房屋的过户手续，签订了房地产买卖契约一份，并进行了公证和房屋价格评估。之后，原告多次催促被告协助办理上述房屋的产权过户手续，被告一直未能协助。 被告王留玉辩称：一、原、被告虽然签订了房地产买卖契约，但原告并未按约向被告支付房屋价款10万元，契约上注明的“已于2005年5月付清”不是事实。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条、第40条规定，法律、行政法规规定禁止转让的房地产不得转让，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案房地产买卖契约所指向的房地产，所属地块属于国有划拨土地，且在当地政府公布的限制房地产转让过户的红线范围内。经多方咨询，房屋所在地的国土管理部门不同意将该地块由国有划拨土地变更为国有出让土地。此次房地产转让事宜没有获得有批准权的人民政府批准，原告至今也未按照国家规定缴纳土地使用权出让金。因此，本案所涉房地产买卖属于“法律上履行不能”的情形，双方的合同目的无法实现，双方于2006年11月2日签订的《房地产买卖契约》应予解除。三、被告与雷国平签订的《房屋买卖协议》中，既有房屋最终因客观原因不能登记过户互不承担违约责任的约定，也有双方因主观原因未能办理房产过户登记手续要求退房时由违约方承担2万元违约金的明确约定，被告正在与雷国平协商处理因客观原因或主观原因未能办理过户登记手续而导致的合同解除问题。综上，要求驳回原告的本诉请求。 反诉原告王留玉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2006年11月2日签订的《房地产买卖契约》；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：原、被告于2006年签订《房地产买卖契约》后，反诉被告没有履行支付10万元房款的义务，且未获得当地政府主管部门的审批同意，本次交易既存在事实上没有履行的情况，也存在“法律上履行不能”的情形，双方的合同目的无法实现，应当予以解除。 反诉被告雷清源辩称：一、房地产转让不外乎以下几种方式，一种是当事人协商，经政府批准，另一种是司法文书的强制性转让，划拨土地的房地产转让是在政府准予转让或司法部门强制性转让后，向有关部门交纳土地使用权出让金，交纳出让金并不是房地产转让的前提条件，与案涉房屋能否转让不具有关联性。本案不属于《中华人民共和国合同法》第93条、第94条规定的约定解除及法定解除的情形，另外，反诉原告行使解除权也已超过法律规定的合理期限。二、原、被告于2006年11月2日签订房地产买卖契约，并进行公证，该契约已经变更了2005年5月11日被告与原告父亲雷国平签订的房屋买卖协议，相关的权利义务应当由本案原、被告按照新的约定履行。该房地产买卖契约约定的价款10万元，是依据评估报告的价格，但双方同时认可房屋价款已在2005年5月付清。综上，要求驳回反诉原告的诉请。 经审理查明：2005年5月11日，雷清源的父亲雷国平与王留玉签订“房屋买卖协议”一份，约定王留玉将位于丹阳市开发区华甸村华南组的私有二层楼房一间（建筑面积约90.70平方米，土地使用面积38.2平方米）出卖给雷国平，房屋售价为6万元，与房屋买卖相关的契税以及测绘评估，过户等手续费用皆由雷国平另外单独承担，不包含在售价中，雷国平向王留玉付清全部房款时，王留玉将房屋所有权证（丹房权证开发区字第××号）及国有土地使用权证（丹国用2005第2415号）交给雷国平，房产过户手续由雷国平负责具体办理，王留玉予以协助，所有费用由雷国平承担，若本房屋买卖最终因客观原因未能办理房产过户登记手续，双方只向对方返还全部房款及房产证、土地使用权证，互不承担任何违约赔偿责任，如果双方因主观原因未能办理房产过户登记手续，要求退房时，必须向对方支付贰万元的违约金，办证过程中，双方需重新签署格式合同，其内容与本协议不一致的，一律以本协议为准。雷国平与王留玉在本协议落款处签字。 同年5月12日，雷国平将6万元房款交付给王留玉，王留玉出具了收条，并将案涉房屋的所有权证及土地使用权证交付给雷国平，房屋也进行了交付，现在房屋依然由雷国平、雷清源占有使用。 为了办理房产变更登记手续，2006年，雷清源委托丹阳市方正房地产价格评估有限公司对案涉房屋的价值进行评估，估价结果为108840元。2006年11月2日，雷清源与王留玉签订“房地产买卖契约”一份，该契约为丹阳市房产管理处监制的格式合同，双方约定出售房屋坐落于丹阳市开发区，所有权证号为丹房权证开发区字第××号，成交价为10万元，房款已于2005年5月付清，王留玉在房款付清之日将房屋交付给雷清源，办理交易、权属登记手续时所生产的税、费全部由雷清源承担。次日，双方对上述契约进行了公证。 2018年10月，王留玉以产权证遗失为由向丹阳市不动产登记管理部门申请补发，于2018年10月31日取得苏（2018）丹阳市不动产权第0030408号不动产权证，权利性质为“划拨/自建房”，用途为“城镇住宅用地/住宅”。 另外，雷国平与雷清源均表示，2005年5月11日签订“房屋买卖协议”的主体虽然是雷国平，但本意是为雷清源买房，故在办理公证时由雷清源与王留玉签订了合同。 经向丹阳市不动产登记局工作人员询问，案涉房屋所在土地可以转为国有出让性质，在办理房地产过户登记的过程中，根据工作人员的要求填写国有土地使用权出让意向书，并缴纳土地出让金即可。 本院认为：雷国平与王留玉签订的“房屋买卖协议”是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按约履行。雷清源与王留玉签订“房地产买卖契约”并进行公证，是为了办理房地产变更登记手续而特意为之，在“房屋买卖协议”中，双方已经明确约定“办证过程中，双方需重新签署格式合同，其内容与本协议不一致的，一律以本协议为准”，故对两份协议中约定不一致的内容，应当按照“房屋买卖协议”的约定。至于合同的主体，雷清源与雷国平均认可由雷清源承受上述两份协议项下的相关权利和义务，王留玉与雷清源签订“房地产买卖契约”时，未对雷清源作为买受人提出异议，庭审中也表示认可，故雷清源有权依据“房屋买卖协议”和“房地产买卖契约”向王留玉主张权利。 关于案涉房屋能否办理产权变更登记手续的问题，首先，案涉房屋是合法建筑，已经取得不动产权证书，可以转让。其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，划拨土地上的房屋进行转让时需要经过审批并缴纳土地使用权出让金，经本院向丹阳市不动产登记局查询，案涉房屋可以转为国有出让性质，由当事人在办理变更登记手续时一并办理。王留玉辩称案涉房屋在法律上无法办理过户，合同目的无法实现，没有事实和法律依据，本院不予采信，其据此要求解除合同，本院不予支持。 关于“房屋买卖协议”中约定的，如双方因主观原因未能办理房产过户登记手续，要求退房时，必须向对方支付贰万元的违约金，本院认为，基于诚实信用原则，此处的主观原因应理解为双方协商一致，而非任何一方可随意要求解除合同，2005年签订房屋买卖协议后，雷国平已支付了全部房款，案涉房屋一直由雷国平、雷清源占有使用，现在雷清源也不同意解除，王留玉没有单方解除权。 综上，雷清源要求王留玉协助办理过户，具有事实和法律依据，本院予以支持，根据双方的约定，过户过程中产生的相关费用均由雷清源负担。王留玉要求解除合同，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条的规定，判决如下： 一、被告王留玉于本判决生效之日起十日内协助原告雷清源办理位于丹阳市开发区不动产权证号为苏（2018）丹阳市不动产权第0030408号房屋的变更登记手续。 二、驳回反诉原告王留玉的诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取40元，保全费2020元，合计2060元，由被告王留玉承担；反诉案件受理费650元，由反诉原告王留玉承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审判员  孙志平 二〇一九年四月一日 书记员  毛梦凡 附本判决适用的法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。