河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0311民初6238号原告（反诉被告）：姚海涛，男，汉族，1975年11月19日生，户籍地河南省伊川县，现住伊川县。委托诉讼代理人：胡志中、范怀星，河南王城律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：洛阳正大置业有限公司，住所地：洛阳新区牡丹大道以北开阳花园13幢101号，统一社会信用代码：91410300699987493H。法定代表人：曹建华，董事长。委托诉讼代理人：杨国方，男，汉族，1986年10月25日生，住郑州市金水区，该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：雷飞龙，男，畬族，1976年7月26日生，住福建省三明市梅列区，该公司员工，特别授权。上列原告姚海涛诉被告洛阳正大置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）及其委托代理人、被告（反诉原告）委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。本诉原告诉称，原被告2017年5月19日签订《正大广场租赁合同》，约定被告应于2017年9月2日交付商铺，并预计2017年10月1日至31日开业。合同签订后原告依约及时向被告缴纳保证金146123元，以待被告交付后进行装修。同时为了履行租赁合同原告与西安卫国华餐饮管理有限公司签订“花田煮”加盟合同，加盟费20万元、保证金2万元、店面装修设计费7万元（设计图纸已出），合计投资44万元。但被告未能按约交付商铺和开业，之后原告多次找被告交涉无果，造成原告合伙人撤资，造成原告无法履行合同。被告行为构成根本违约，现诉请判令：1、依法解除原被告签订的《正大广场租赁合同》，返还原告保证金146123元及利息（按照同期银行贷款利息标准从交纳之日起开始计算），同时承担违约金138675元。2、依法判令被告赔偿原告加盟费、保证金、装修设计费29万元。3、本案诉讼费等费用由被告承担。本诉被告辩称，答辩人针对原告的三项诉请均不予认同。被告在与原告履行合同当中并未有任何的违约行为和违约事由的出现。而是原告未按双方的约定接受场地造成违约，造成了双方合同不能够履行。被告迫不得已根据合同约定的方式与原告解除合同，应由原告承担相应的违约责任赔偿被告的损失。反诉原告诉称，反诉人与被反诉人于2017年5月19日基于真实意思签署《正大广场租赁合同》，由被反诉人承租反诉人洛阳正大广场6F-23号商铺用于经营“花田煮臻牛品牌火锅”，合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当依约履行自己合同义务。合同约定，反诉原告以书面形式给予反诉被告不少于3天的交付通知。如交付日变更，具体交付时间由反诉原告另行书面通知。反诉被告应当于交付日验收并接受商铺，反诉原告不需因交付日的变更承担任何责任和赔偿任何损失。合同约定交付日暂定为2017年9月2日，最终以书面通知为准。反诉原告于2018年6月21日向反诉被告发送交付通知，明确交付日为2018年6月30日。但反诉被告接到通知后却未按时履约进场装修，也无缴纳合同约定相关费用，依据合同约定反诉原告有权单方解除合同，收回商铺，反诉被告缴纳的保证金及当月未履行部分租金、物业费、其他费用不予退还，且反诉被告应当赔偿，数额为合同解除当月基本租金、管理费总额3倍。请求法院判令：1、判决反诉原告和反诉被告签订的《正大广场租赁合同》于2018年8月28日解除；2、反诉被告向反诉原告缴纳的保证金146123元不予退还，同时向反诉原告赔偿违约金146123元；3、驳回反诉被告的诉求；4、反诉诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告辩称，第一、双方签订的正大广场租赁合同是被答辩人提供的格式合同,被答辩人以格式条款免除其责任加重答辩人的责任,排除答辩人的主要权利，双方签订了租赁合同，是被答辩人就正大国际广场商业项目针对所有的租赁经营户统一适用的格式合同。其提供的格式条款未遵循公平原则，确定双方之间的权利和义务,并采取合理的方式提请答辩人注意免除或者限制其责任的条款。被答辩人自招商以来一直以租赁合同约定的预定时间广告招商营销，吸引承租经营者。被答辩人向答辩人解释商铺交付日、开业日期的约定系其公司统一要求，预计的交付开业时间能保证按期交付和开业。因此答辩人在相信被答辩人的前提下，先行花费了加盟费、设计费等，并按其要求签订了租赁合同、交纳了租赁保证金。而被答辩人却因自身原因工程建设和经营等问题长期不能交付和开业，反而以相关交付和开业等格式条款免除其责任。加重答辩的责任，排除答辩人信赖权利和要求赔偿的权利。被答辩人长期不能交付开业，导致答辩人不能实现合同目的。因此，答辩人在被答辩人通知交付之前分别以口头书面的形式向被答辩人提出解除合同，要求赔偿损失。另外答辩人至今未收到被答辩人的交付通知。第三点，被答辩人不具备交付的条件。被答辩人迟迟不能交付除了其自身经营问题，主要是因为其管理资金问题，导致建设工程进度严重滞后，根据相关法律被答辩人向答辩人交付商铺应当提供建设工程验收合格证明、消防验收合格证明、环境和规划验收等合格证明。时至今日，被答辩人尚未向答辩人在内众多商户提供上述证明。因此被答辩人违反法律和合同附随义务通知交付，强制要求进场无法律依据。综上所述，请求贵院依法驳回被答辩人的反诉请求，支持答辩人的诉讼请求。审理查明，2017年5月洛阳正大置业有限公司与姚海涛就位于洛龙区开元大道225号正大广场6F-23号商铺签订租赁合同，洛阳正大置业有限公司将涉案商铺出租给姚海涛，姚海涛经营的品牌名为花田煮.臻牛，但该合同并未有签订的具体日期。附件1中的1.2约定装修期为55日，自2017年9月2日起至洛阳正大置业有限公司购物中心实际开业日的前一日。装修日不包括在租赁期内。商铺交付日暂定为2017年9月2日，最终以洛阳正大置业有限公司书面通知为准。洛阳正大置业有限公司预计2017年10月1日至2017年10月30日期间内实现购物中心开业，承租方基本租金为29087元。但洛阳正大置业有限公司有权根据商业需要不时对该期间进行调整，开业实际日期以洛阳正大置业有限公司向承租方发出的开业日确认函记载的日期为准。承租方确认，即使出租方实际开业日迟于出租方预计的开业日期，承租方无需承担任何责任，承租方无权以任何名义、任何方式向出租方主张权利或要求出租方赔偿、补偿，但租赁期限以及租金自实际开业日起算。承租方物业费自2017年10月1日起至2027年9月30日止每月为17138元。承租方应在合同签署前向出租方缴纳保证金146123元，以保证履行本合同所有条款。上述合同签订后2017年7月5日原告缴纳保证金146123元。2017年4月30日原告与其妻子李俊巧西安卫国华餐饮管理有限公司签订合作协议，同日原告向后者转账支付保证金2万元，加盟费20万元。2017年7月8日原告支付杭州无形有行室内设计有限公司设计费7万元。因涉案房屋迟迟未交付，原告于2017年10月12日曾向被告致函询问商铺交付时间和开业时间，2017年12月6日被告回复函给出说明，合同约定的商铺交付日暂定为2017年9月2日，最终以书面通知为准。因环保治理自2015年以来，被告先后接到政府部门的停工通知累计达160余天，故商铺交付日期将另行书面通知。2018年5月10日原告向被告送达一份关于不能及时交付商铺与开业问题联系函，主要内容为因原告投入近44万元，但被告公司迟迟不能交付商铺和开业，给原告造成巨大损失，原告提出以下诉求，一、解除双方2017年5月19日签订的正大广场租赁合同，二、被告公司赔偿原告加盟费、保证金、装修费29万元。2018年6月10日被告向原告邮寄交付通知。2018年10月11日原告诉至本院。本案争议焦点是商铺交付日期约定。本院认为，原被告合同符合合同成立生效的主客观要件，依法成立并生效。但该合同由被告方提供，且合同条款明显系专业人士拟定，结合原告身份及能力，被告陈述双方协商的抗辩本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提出格式条款一方的解释，本案对商铺交付日暂定为2017年9月2日，最终以洛阳正大置业有限公司书面通知为准的约定，直到2018年6月10日洛阳正大置业有限公司向原告邮寄交付通知，明显延期，构成违约，洛阳正大置业有限公司应当承担违约责任。原被告双方均同意解除合同，故双方要求解除合同的诉求予以支持。洛阳正大置业有限公司应当返还姚海涛保证金。原告姚海涛为履行合同支付29万元属于积极损失，与被告违约有因果关系，被告应当赔偿。但原告要求的违约金及利息明显过高，本院酌定以146123元为基数自2017年7月5日按照中国人民银行同期贷款利率计算至返还之日，其他诉求不予支持。被告其他反诉没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：解除姚海涛与洛阳正大置业有限公司双方租赁合同。洛阳正大置业有限公司应予本判决生效之日起十五日内返还姚海涛146123元及违约金（以146123元为基数自2017年7月5日按照中国人民银行同期贷款利率计算至返还之日）。洛阳正大置业有限公司应予本判决生效之日起十五日内赔偿姚海涛29万元。驳回姚海涛其他诉讼请求。驳回洛阳正大置业有限公司其他反诉请求。本案本诉受理费9548元，减半收取4774元，姚海涛承担1174元，其他部分3000元，反诉费2842元由洛阳正大置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，持上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  赖建伟二〇一九年四月二十日书记员  马金金