重庆市黔江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0114民初5895号 原告：杨桦，女,1966年4月18日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：尹柱刚，重庆智韵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：左毅，重庆智韵律师事务所律师。 被告：彭放，男，1983年12月31日出生，汉族，住重庆市黔江区。 委托诉讼代理人：邹训益，重庆纵深律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁勇，重庆纵深律师事务所（实习）律师。 被告：李建全，男，1983年5月15日出生，土家族，住重庆市黔江区。 被告：黄仁翠，女，1982年10月16日出生，土家族，住重庆市黔江区。 被告：李某1，女，2005年9月3日出生，土家族，住重庆市黔江区。 被告：李某2，男，2011年1月30日出生，土家族，住重庆市黔江区。 被告李某1、李某2的法定代理人：李建全，身份信息同前，系李某1、李某2之父。 被告：冉素英，女，1957年9月13日出生，土家族，住重庆市黔江区。 原告杨桦与被告彭放物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2018年9月19日公开开庭进行了审理，依原告的申请，本院依法追加了李建全为被告，适用普通程序于2018年12月25日公开开庭进行了审理。又依原告的申请，本院依法追加黄仁翠、李某1、冉素英、李某2为被告，适用普通程序于2019年2月28日公开开庭进行了审理。原告杨桦的委托诉讼代理人尹柱刚、被告彭放的委托诉讼代理人邹训益、被告李建全（系被告李某1、李某2的法定代理人）到庭参加诉讼，被告黄仁翠、冉素英经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨桦向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告彭放立即腾出重庆市黔江区城南街道河滨路东段478号（金港·观山水）X幢XX-XX-X房屋并将该房屋及钥匙交给原告；2.判令被告彭放对重庆市黔江区城南街道河滨路东段478号（金港·观山水）X幢XX-XX-X房屋恢复原状；3.判令被告彭放赔偿原告租金损失（从2018年4月起至交房给原告之日止按1500元/月的标准计算）。 在审理过程中，原告杨桦将诉讼请求变更为：1.请求判令被告彭放、李建全、冉素英、黄仁翠、李某1、李某2立即腾出重庆市黔江区城南街道河滨路东段478号（金港·观山水）X幢XX-XX-X房屋并将该房屋及钥匙交给原告；2.判令被告彭放、李建全、冉素英、黄仁翠、李某1、李某2对重庆市黔江区城南街道河滨路东段478号（金港·观山水）X幢XX-XX-X房屋恢复原状；3.判令被告彭放、李建全、冉素英、黄仁翠、李某1、李某2赔偿原告租金损失（从2018年4月起至交房给原告之日止按2000元/月的标准计算）。在审理过程中，原告明确第一项诉求“将房屋交给原告”具体指要求腾退房屋并将5把钥匙交给原告。第二项诉求中的恢复原状系指恢复到清水房状态。 事实与理由：2010年2月，原告向重庆金港房地产开发有限公司购买了位于重庆市黔江区城南街道河滨路东段478号（金港·观山水）X幢XX-XX-X房屋，2018年3月，该房屋权属证书办理在原告名下，原告取得该房屋权属证书后去涉案房屋看房时，发现该房屋已经被被告装修、侵占，被告拒不搬出该房屋。综上，被告的行为侵犯了原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所诉。 原告杨桦围绕诉讼请求，向本院提交了以下证据。 1.重庆市渝中区人民法院（2013）中区民初字第3124号民事调解书； 2.渝（2018）黔江区不动产权第00032XXXX号不动产权证书。 被告彭放辩称，1.2013年被告彭放与金港公司签订抵款协议，该协议签订后涉案房屋就实际交付给被告彭放占有使用，并约定可以由彭放出售，并以售房款折抵尚欠工程款，故被告彭放具有占有房屋的权利，属于有权占有；2.原告方并未提供金港公司向其交付房产的证据，原告方在办理产权证时提供的原始依据疑点众多，加上金港公司后期管理混乱，以致于出现今天的局面；3.现涉案房产已经由被告彭放出卖给被告李建全，考虑到本案实际情况以及李建全一家老小住房问题，希望法庭在查明事实的基础依法公正作出裁判;4.被告彭放主体不适格，被告彭放不居住该房屋，所以不存在原告起诉的恢复原状和租金问题，且原告未提供同地区房屋租金市场价格的参考依据；5.原告虽然取得房屋产权证，但其自始没有完成房屋交付过程，从未取得房屋的占有使用权，金港公司无法向原告履行房屋交付的义务，原告杨桦应依据与金港公司签订的房屋买卖合同基于债权请求权向合同相对方主张权利；6.不动产权证具有证据资格，但不具有绝对证明力，在相反证据的情况下，法院应当审查所有相关证据。 被告彭放为证明其辩称主张，向本院提交了如下证据。 1.房屋抵款协议； 2.产权登记资料； 3.上海一中院审结的连成贤诉藏树林排除妨害纠纷案公告案例； 4.对陈军、申浩生的调查笔录； 5.金港·观山水交房流程表、前期物业管理服务协议、金港·观山水管理规约、装修管理服务协议； 6.被告彭放与被告黄仁翠的房屋买卖协议。 被告李建全、李某1、李某2共同辩称，1.被告彭放如果没有抵款协议，物管公司不会让被告李建全装房子，侵占房产不属实,原告杨桦与被告彭放之间的纠纷与被告李建全无关，被告李建全也不清楚；2.涉案房屋现由被告李建全、黄仁翠、冉素英、李某1、李某2居住；3.被告李建全买房的时候，看见金港公司与被告彭放的合同原件以及是通过房产中介公司购买，故被告李建全系善意购买。 被告李建全、李某1、李某2围绕抗辩意见，向本院提交了如下证据。 1.转款凭证1张； 2.物管费、水费票据17张； 3.电费票据17张。 被告黄仁翠、冉素英未到庭应诉，也未向本院提交答辩意见和证据。 本院经审理认定事实如下：2010年2月4日，原告杨桦与重庆金港房地产开发有限公司（以下简称“金港公司”）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定金港公司将位于重庆市黔江区城南办事处河滨南路东段金港·观山水C栋XX-X号房屋出售给原告，总房款330420元。当日，金港公司向原告出具收据，载明收到原告房款330420元和其他9912.6元款项。2016年1月12日，税务机关向原告出具缴纳了契税9912.6元的完税证明。2013年4月，因金港公司未给原告办理涉案房屋的产权证，原告向重庆市渝中区人民法院提起诉讼，双方达成调解协议，金港公司协助将涉案房屋过户至原告名下，据此重庆市渝中区人民法院于2013年4月1日作出（2013）中区民初字第3124号民事调解书。后因金港公司未履行该民事调解书，原告杨桦申请强制执行，重庆市渝中区人民法院作出（2013）中区民执字第00891号执行裁定书，裁定将金港公司所有的涉案房屋过户至杨桦名下，后重庆市黔江区国土资源和房屋管理局根据该执行裁定书于2018年4月16日向原告杨桦颁发渝（2018）黔江区不动产权第00032XXXX号不动产权证书,原告因此取得了涉案房屋的产权证。 另查明，2013年，因金港公司无力支付被告彭放承建金港·观山水A栋绿化施工项目工程款，与被告彭放达成《房屋抵款协议》，将涉案房屋以413025元价值抵扣被告彭放的工程款。2016年2月24日，被告彭放办理完接房手续，并于当日与重庆华都物业管理有限责任公司（以下简称“华都物业公司”）签订《装修管理服务协议》与《前期物业管理服务协议》。 2015年6月23日，被告彭放与被告黄仁翠经重庆升捷房地产经纪有限公司南海城分公司居间介绍签订《房屋买卖协议》，该协议约定被告彭放将案涉房屋以368000元的价款转让给被告黄仁翠。签订合同当日，被告黄仁翠支付购房定金10000元。2015年7月22日，被告黄仁翠支付338000元房款给被告彭放，且双方约定剩余房款20000元在房产证办理后付清。同时，被告李建全与被告彭放签订《购房补充协议书》，约定如因该房屋权属问题，造成李建全对该房的居住使用权产生严重影响，导致乙方（李建全）不能再居住此房，彭放承认退还李建全购房款并赔偿李建全购房款银行贷款利息的3倍和装修款。2016年3月，被告李建全、黄仁翠开始装修涉案房屋。2016年8月，被告李建全、黄仁翠、冉素英、李某1、李某2入住涉案房屋，并配有5把房门钥匙。至原告起诉之日，被告李建全、黄仁翠、冉素英、李某1、李某2仍居住在涉案房屋。 再查明，被告李建全与被告黄仁翠系夫妻关系，被告冉素英系被告李建全的母亲，被告李某1、李某2系被告李建全与被告黄仁翠的子女。在庭审中，被告李建全陈述，涉案房屋有5把钥匙，未缴纳过涉案房屋的大修基金和契税。被告彭放陈述，未缴纳过涉案房屋的大修基金和契税。 本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告与金港公司于2010年签订房屋买卖合同，因金港公司未履行协助过户义务，原告起诉至重庆市渝中区人民法院，该院以民事调解书确定金港公司履行协助过户义务，后金港公司未履行，原告申请强制执行，该院以执行裁定书形式裁定将涉案房屋过户至原告，原告于2018年4月16日取得涉案房屋的不动产权证书，依法取得了涉案房屋的所有权。被告彭放与金港公司虽于2013年签订了房屋抵款协议，但是未申请变更房屋产权登记，不发生物权变动的效力，被告彭放不享有涉案房屋的所有权。被告黄仁翠、李建全从被告彭放处购买房屋，但由于被告彭放未取得产权，客观上无法向被告黄仁翠、李建全履行产权过户的义务，导致被告黄仁翠、被告李建全至今未取得涉案房屋的产权证。故被告李建全、冉素英、李某1、李某2虽实际占有了涉案房屋，但直至原告起诉之日（2018年7月12日），仍未取得涉案房屋的产权证书，属无权占有，妨碍了原告行使物权，显属侵权行为。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”的规定，对原告请求判令被告黄仁翠、李建全、冉素英、李某1、李某2腾退房屋及将房屋钥匙交付原告的诉求，于法有据，本院予以支持，但应给合理期限另行解决居住问题。被告彭放未居住在涉案房屋亦未持有房屋钥匙，故原告要求被告彭放腾退房屋及交付钥匙的诉求，于法无据，本院不予支持。鉴于本案房屋已被被告李建全、黄仁翠装修，不可能完全恢复到清水房状态，故对原告要求将涉案房屋恢复原状的诉求，本院不予支持。原告未提供证据证明涉案房屋具体的租金损失情况，对原告要求按2000元∕月标准赔偿租金损失的诉求，本院不予支持。 另需说明的是，被告彭放如因涉案房屋产生损失，被告彭放可向金港公司另行主张权利。被告李建全、黄仁翠因涉案房屋产生的损失，可依据其与被告彭放之间签订的房屋买卖合同之约定基于债权请求权向合同相对方主张权利。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国物权法》第七条、第九条、第十七条、第三十二条、第三十四条、第三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下: 一、被告李建全、黄仁翠、冉素英、李某1、李某2于本判决生效之日起三十日内腾退其占用原告杨桦名下房屋〔该房屋位于黔江区城南街道河滨南路东段478号（金港·观山水）C幢32-33-5，渝（2018）黔江区不动产权第000327017号〕，并将5把房屋钥匙交付给原告杨桦。 二、驳回原告杨桦的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告彭放、李建全、黄仁翠、冉素英、李某1、李某2负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审 判 长  粟艳平 人民陪审员  杨光禄 人民陪审员  杨昌文 二〇一九年四月二日 书 记 员  刘兰兰