广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初22504号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇碧桂园写字楼**。法定代表人：李长江,职务总经理。委托诉讼代理人：何启欣，男,该公司职员。委托诉讼代理人：刘映君，女,该公司职员。被告：饶国义，男，1970年5月22日出生，汉族，住江西省丰城市，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司（以下简称碧桂园物业公司）诉被告饶国义物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后,依法适用小额程序,因本案案情复杂,争议较大,于2019年1月21日变更为普通程序。本案于2019年1月10日、2019年4月3日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告的委托诉讼代理人何启欣、梁皓彬（后原告将委托诉讼代理人梁皓彬变更为刘映君）、被告饶国义，第二次开庭原告的委托诉讼代理人何启欣、刘映君、被告饶国义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费3689.8元（暂计至2018年9月）及违约金4800.63元（从逾期之日起按每日千分之五暂计至2018年10月16日，以后计算至清还之日止）；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：佛山市顺德区碧桂园物业发展股份有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园正苑项目提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了物业管理服务。被告于2012年9月购买顺德碧桂园槟榔路15座303商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，根据《前期物业服务合同》约定以及原告与被告签订的《顺德碧桂园前期物业服务协议》和补充协议（《顺德碧桂园前期物业服务协议》和补充协议因档案室搬迁，导致资料丢失，至今未能找回），原告应每月按建筑面积为1元／平方米，花园面积为0.25元／平方米（含公共水电分摊，含二次供水费用）收费标准缴交物业服务费，即每月97.1元。另外，原告于2015年4月开展调价，并于2015年6月取得调价后的收费备案（备案号为顺价物业2015-007）。此外，(2016)粤民申7270号（一审，二审，再审）等案件中法庭已对顺德碧桂园物业服务费调价的合法性作出调价有效的判决。根据最新收费备案文件中约定，从2015年6月起，原告应每月按建筑面积为2元／平方米，花园面积为0.5元／平方米（含公共水电分摊，含二次供水费用）收费标准缴交物业服务费，即每月194.2元。原告一直依约向被告提供物业管理服务，被告截止至2017年2月仍按194.2元／月缴交物业服务费，但被告从2017年3月1日起至今一直未支付物业服务费，截止2018年10月16日物业服务费欠款金额3689.8元及逾期缴费产生的违约金4800.63元，合共8490.43元。原告多次向被告催收，被告均无合理理由拒交所欠物业服务费。被告饶国义辩称，1、碧桂园物业公司在本人不知情的情况下，于2014年6月13日私自扣除物业费以外不明费用300元。此次原告所提供的固定收费明细也未体现该笔费用，我复印了原告扣除300元不明费用的凭证，上面显示收费名目为物业管理费，我在几年后被别人告知该项收费，但是至此一直没有任何物业人员出面给我一个合理的解释，这是我拒绝缴纳管理费的初衷。从我买房开始，按照物业公司约定的收费标准缴费，原告的扣费记录也认可我没有有拖欠物业管理费，我欠物业管理费是从2016年11月开始，也就是说是原告先违约。2、我的房子是管理处于2015年4月8日以2元/平方米计算并扣收管理费，但是5月份未扣管理费，6月还是按照1元/平方米扣，7月8日以后都是按照2元扣除。我没有收到任何形式的正式通知，且物业费上涨未经任何的民意调查，作为广大顺德碧桂园业主的一员，我既不同意也不会接受强盗式的上调物业费的蛮横做法！我个人亲自签署的物业合同标明物业费是1元,在碧桂园物业公司单方面涨价前我一直严格遵守和履约。但我现在看到的合同不是我签名的合同，因此该物业合同无效，且我也没有按照一份法律不承认的虚假合同再继续履约的义务。3、我是2012年10月起开始被碧桂园物业公司扣费，怎么给我的物业合同是2015年而且是没有本人签名的合同，用2015版的合同应该是算伪造合同。再说如果没有物业服务合同，怎么能在我的存折里面扣款？请问原告，2009年的补充协议从何而来？请出示。4、前期物业服务协议第五条规定，合同有效期内，甲方物业服务费不得调整；如果现行标准不足以支付物业管理费用需要调整时，必须与乙方进行协商，经业主大会同意方可实施。但是甲方在业主委员会没有成立时已经加收费用。而且碧桂园物业公司提供的上述物业管理合同并没有本人签名。前期物业服务合同第一章就注明碧桂园正苑项目包括以下苑区：中区、南区、西区、北区、中北区、中南区、花园区、豪园区共7500户。为什么同意涨价的区域却是别的区域（西苑）的业主？为什么参与投票的一下子变成14503户？西苑范围东至陈村水道，跟正苑有什么关系？这么虚假的东西竟然可以拿到法庭作为证据？碧桂园西苑是2000年才有的小区，而碧桂园正苑1992年就有了，所以碧桂园西苑在建区开始就实行2元/平方米的物业管理费。但碧桂园物业为了涨碧桂园正苑的物业费，把西苑业主拉来投票，不仅仅是在投票数据上造假，更是明目张胆的把不同位置区域，不同物业管理的业主拉来参与不属于自己表决范围的投票，这完全不合乎情理。这是赤裸裸的造假行为！而我们有政府文件证明西苑和正苑不是同一管理区域，请问原告你能拿出具有法律效力的政府文件，证明西苑和正苑是同一管理区域吗？原告连业主大会都没有开过，只能算是自行提价。因此，本人请求撤销2元管理费，恢复1元管理费收费；退回非法盗取所有业主的300元。当事人围绕诉讼请求提交了证据，经质证后，当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：1、固定收费明细、欠费明细复印件各1份。原告用以证明被告有欠费的行为。被告认为，只认可1元钱的物业费，对欠费的时间无异议，对计算的标准有意见，原告是非法涨价。本院认为，对上述证据的关联性予以采信，对于收费标准结合其他证据另行认定。2、广东省高级人民法院（2016）粤民申7270号民事裁定书复印1份。原告用以证明其涨价是合法合规的。被告认为，对真实性无异议，但与本案无关联。当时因为我方提交的证据不足，所以是误判的。本院认为，该证据属于生效法律文书，本院予以采信。3、备案回执复印件1份。原告用以证明其调价是合法合规且有备案的。被告认为，备案回执不能作为升价的理由，如果要升价必须要征得有关部门的批准。本院认为，本院对其真实性予以采信，但对此次调价的效力问题，应结合其他证据进行认定。4、（2015）佛顺法滘初字第626号民事判决书复印件1份。原告用以证明收取300元管网改造费用是合法合规的。被告认为，买房的第一手业主已经交了该费用，该费用应该由建设单位自行承担，且因为碧桂园原来的供水不达标所以并入北滘水厂，水厂没有收取该笔费用，原告没有权利收取该费用。本院认为，上述判决书已经发生法律效判力，本院予以确认。至于该民事判决能否证实原告所收取的300元是否合法有理的问题，在论理部分再作阐述。5、物业管理系统图片打印件1份。被告用以证明北滘碧桂园区域编号为2073661，西苑区域编号为2073662，西苑和正苑属于两个不同的管理区域。原告认为，根据上述省高院的裁定书，有对区域划分的明确描述。本院认为，该证据反映当时西苑和正苑分别进行登记，至于西苑和正苑属于两个不同、独立的小区管理区域，还是属于同一小区管理，应结合其他证据综合认定。6、碧桂园西苑前期物业合同截图复印件1份。被告用以证明西苑管理范围东至陈村水道，南至发展用地，西至发展用地及碧桂路，北至105国道，跟正苑属于不同区域；原告向碧桂园西苑取证签名无效，物业费涨价无效。原告认为，根据上述省高院的裁定书，有对区域划分的明确描述。本院认为，该证据只能证明碧桂园西苑的前期物业合同进行了登记备案，且管理方为物业公司，但与碧桂园正苑在同一个管理方情况下是否作为各自单独的小区进行管理没有明确。7、《关于顺德碧桂园正苑调整物业管理费的公告》复印件1份。被告用以证明碧桂园正苑的住户7500户，原告提供的签名是14503户，原告用其他管理区域的业主参与投票，因此投票无效。原告认为，对正苑的户数没有异议，但是调价的时候不是以正苑的个体来进行调费的，在备案的时候用的是顺德碧桂园来进行调整的。本院认为，对该证据的真实性予以采信，但投票是否有效问题应以确认的小区管理范围进行确定。8、佛山市顺德区国土城建和水利局《关于北滘碧桂园物业管理区域划分问题的回复意见》复印件1份。被告用以证明2006年8月和2007年1月办理维修基金账户设立手续时，将碧桂园划分为北滘碧桂园和碧桂园西苑两部分。原告认为，根据上述省高院的裁定书，有对区域划分的明确描述。本院认为，该意见不属于效力性文件，只是对拟成立碧桂园业主委员会的区域划分的指导性意见；虽然其中提到“2006年8月和2007年1月办理维修基金账户设立手续时，沿碧江河将其划分为北滘碧桂园和碧桂园西苑两个区域”，从其内容分析，将碧桂园划分为北滘碧桂园和碧桂园西苑两个区域，目的是办理维修基金账户设立手续，而回复意见没有明确北滘碧桂园正苑和西苑两个区域是分别独立管理的区域，应结合其他方面证据进行确认。9、佛山市顺德区城建和水利局《政府信息公开告知书》复印件1份。被告用以证明在第14页西苑的管理范围只是到陈村水道，没有到正苑的范围。原告认为，根据上述省高院的裁定书，有对区域划分的明确描述。本院认为，公开告知书只是告知2005年开始实行的前期物业管理备案情况，不能证明被告的待证事实，本院对其关联性不予采信。10、正苑和西苑分别成立的业主筹备组名单复印件各1份。被告用以证明正苑和西苑不是同一个管理区域。调价有14503户参与投票决定正苑涨价，但是正苑只有7500户，正苑参加投票的只有1210户，我是正苑的业主，原告是用别的小区的业主即西苑的业主来参与我们正苑的投票，我认为涨价对我们无效。原告认为，根据上述省高院的裁定书，有对区域划分的明确描述。本院认为，上述二份筹备成立业主委员会名单发生的时间是2018年2月，而调价投票时间发生在2015年4月，前者对后者没有溯及力，故本院对其关联性不予采信。11、《求证表》复印件1份。被告用以证明物业公司造假，包括业主刘某某把碧桂园公司告上法庭，盗用他人名字签名同意。原告认为，对证据的真实性、关联性有异议。本院认为，该证据是复印件，没有当事人确认，也没有其他证据佐证，本院不予采信。12、前期物业合同复印件1份。被告用以证明合同明确了物业的基本情况，物业名称和坐落位置，正苑和西苑没有关系，是不同的管理区域，我的物业费是1元钱。原告认为，根据上述省高院的裁定书，可以证明区域划分以及原告调费的合理性。本院认为，原告对真实性没有异议，本院对其真实性予以采信，对于被告以物业合同证明区域的划分缺乏证明力，应结合其他证据认定。13、广东省佛山市中级人民法院民三庭法庭调查笔录一份。被告用以证明确认正苑只有7500户。原告认为，调价时是以顺德碧桂园的主体来进行调价的，而碧桂园包括正苑和西苑。本院认为，对调查笔录的真实性予以采信，但调查笔录只是对部分事实方面的了解，最终应以佛山中院的判决结论为准。14、存折复印件1份。被告用以证明2014年6月13日原告从我的存折扣除300元，原告没有提供证据证明其是合理合法的扣除300元。原告认为，根据（2015）佛顺法滘初字第626号民事判决书，该判决书已经生效，证明原告收取该300元是合法合规的。本院认为，对存折的真实性予以采信，但该存折只能证明原告收取了被告300元，不足以反映是否违法收取，对原告所收取的300元是否合法有理的问题，在论理部分再作阐述。15、佛山市顺德区人民政府《顺德区供用水管理规定》文件复印件1份。被告用以证明文件第15条、第22条规定上述费用不是由业主承担，而且水厂没有收取该笔费用，所以原告没有权利收取该笔费用，原告提供的判决书与本案无关，我没有见过类似的判决书。原告认为，根据文件中描述的内容是针对管网的建设费用，原告对管网是进行改造而不是进行建设。本院认为，该文件只对供水的基础设施初装费用作出规定，并不涉及改造费用，故该文件对上述费用没有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:佛山市顺德区碧桂园物业发展股份有限公司(甲方)与广东碧桂园物业有限公司(乙方)签订的碧桂园正苑的《前期物业服务合同》关于物业基本情况的约定是，“物业名称：碧桂园正苑；物业类型：住宅/商铺及其他物业…备注：碧桂园正苑项目包括以下苑区：中区、南区、西区、北区、中北区、中南区、花园区、豪园区。”关于物业管理服务费用的约定是，“第五条本物业管理区域内的物业管理服务收费实行包干制。一、乙方按以下标准收取物业管理服务费：1、属甲方或其他业主所有的物业若为住宅的，物业管理服务费由甲方或其他业主按其所有的物业的所有面积交纳，具体标准为：中区、南区、西区、北区、中北区和中南区的物业或商品房的房屋建筑面积每月每平方米1.0元，花园面积每月每平方米0.25元；豪园区的物业或商品房的房屋建筑面积每月每平方米2.0元，花园面积每月每平方米0.5元…物业管理服务费收取标准每年度按物价指数及实际收支情况予以调整并通知甲方和其他业主…”关于合同期限的约定是：“第二十五条本合同期限自业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。”顺德碧桂园小区自1992年开始陆续开发建设，至今未成立业主委员会。饶国义于2012年9月购买位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园碧桂花园槟榔路15座303商品房，建筑面积为97.19平方米（套内建筑面积为89.83平方米），该房屋位于顺德碧桂园正苑范围。饶国义于2012年10月18日办理了入住登记,同日签订了《委托银行代收费协议书》，委托银行按月代收物业服务费,以当月收取上月费用的方式进行。碧桂园物业公司按每月97.1元通过银行代扣物业服务费至2015年5月，从2015年6月起，碧桂园物业公司按每月194.2元通过银行代扣物业服务费至2017年2月(其中2个月支付现金)。之后,饶国义认为物业公司加价无效而拒付费用，从2017年3月至2018年9月欠缴物业服务费3689.8元，碧桂园物业公司因此向本院提起诉讼。另查明，2015年3月1日，碧桂园物业公司以经营亏损为由，张贴公告对物业服务费进行调整，并从2015年3月起开始按调整后的标准收取物业服务费，因部分正苑业主对调整物业服务费有异议，因此碧桂园物业公司将已按新标准扣收的费用分摊至下月的费用，并从2015年4月份重新启动新一轮物业服务调整方案，经征询业主意见、公示表决结果、向主管部门备案后，2015年6月4日向业主公示调整后的收费标准：建筑面积2元/平方米/月、花园面积0.5元/平方米/月。之后部分业主向本院提起诉讼，其中袁某某请求确认物业公司调整物业服务费收费标准的行为无效并退回多收的物业服务费。该案经（2015）佛顺法滘民初字第831号判决驳回原告的诉讼请求。袁某某提起上诉后，佛山市中级人民法院作出（2015）佛中法民三终字第1390号民事判决书认为，一、碧桂园物业公司于2015年6月调整物业服务费收费标准的行为无效是否成立问题：碧桂园物业公司从2015年4月开始发布调整物业服务费意见征询的通知，并通过收集意见征询表和电话、微信、短信确认相结合的方式向业主征询意见，2015年5月4日公开点票并公示表决结果，2015年6月4日提交佛山市顺德区发展规划和统计局备案后公示通知业主，程序得当。对于碧桂园物业公司统计的“双过半”征询结果，其提交的证据已达到相关司法解释的证明标准。二、关于袁某某主张不应当将西苑业主的意见也纳入此次征询意见范围的问题：在本案中，袁某某所在的正苑和西苑均属于顺德碧桂园小区，通过坐落在碧江河上的碧桂园大桥相连，地理上相通，共享会所、楼巴等公共设施，两个园区均由碧桂园物业公司统一提供物业服务，袁某某未提供任何证据证明碧桂园物业公司为两个园区提供的物业服务标准存在不一致之处。因此，正苑业主缴纳物业费的情况对包括西苑在内的整个碧桂园小区的物业服务水平均有影响，进而影响到西苑业主获得物业服务的质量，故碧桂园物业公司将西苑业主纳入征询范围并无不当。因此判决驳回上诉，维持原判。之后，袁某某申请再审，广东省高级人民法院作出（2016）粤民申7270号民事裁定书，认为“一、二审判决根据双方当事人的举证情况，依据关于民事诉讼证据的规定，对袁某某的主张不予采信并无不当”，因此裁定驳回再审申请。再查，2013年，顺德碧桂园小区业主反映江口水厂供水水质不达标，向碧桂园物业服务公司提出要求更换由市政供水公司供水。为此，碧桂园物业服务公司牵头与政府部门和顺德水业公司联系推进该项工作。经多方协调，公共供水管网改造及更换水表费用由碧桂园集团承担绝大部分，小部分由业主承担，折合每户300元。2014年6月1日，江口水厂如期关停，改由顺德水业公司供水。业主亦陆续与顺德水业公司签订供用水合同和收费协议，超过总数的三分之二。但部分业主对代收300元费用有异议，其中唐某起诉要求退回该笔费用，本院作出（2015）佛顺法滘民初字第626号判决，驳回唐某的诉讼请求。唐某提起上诉后，佛山市中级人民法院作出（2015）佛中法民三终字第1182号民事判决书，认为“由于顺德碧桂园物业小区内的公共供水管网，属于业主共有的公共设施，故业主对其享有权利并承担义务。原审法院依此为据，并结合顺德碧桂园物业小区未成立业主委员会，存在组织业主对案涉供水管网改造事宜进行业主大会讨论的现实困难，及该供水管网改造为全体业主生活用水所必需，费用的分担已经过政府协调及碧桂园物业发展公司已承担大部分水管网改造、水表更换的费用的案件事实，确认包括唐某在内的业主承担小部分供水管网改造费用（每户300元）妥当，唐某上诉称其不应承担该部分费用依据不充分，本院不予支持。”据此认为唐某请求退还300元费用的主张没有法律依据，判决驳回上诉，维持原判。物业公司就上述水管网改造费，于2014年6月13日以“物业管理费”项目扣收了饶国义300元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷,原告认为与被告签订了书面合同,而被告在答辩状也认可双方签订了合同,但原告以丢失为由未能提供合同原件,被告因此认为原告按合同约定收取物业服务费没有依据。经审理查明，被告的物业在原告管理的小区范围，原告已经向被告提供了物业服务，被告于2012年10月至2015年5月按建筑面积1元/平方米标准每月缴纳了物业服务费，因此双方构成事实的物业服务合同关系，双方应参照同期的物业服务合同条款及实际履行情况确定并履行各自义务。根据相关法律规定，既判力是指生效民事判决的裁判的诉讼标的对双方当事人和法院所具有的强制性通用力。本案主要争议是原告于2015年6月份的调整物业服务费收费标准是否有效问题。原告调整物业服务费收费标准后，部分业主已就该调整收费行为提起诉讼，经佛山市中级人民法院作出终审判决，确认原告的调整收费行为合法有效，生效判决具有既判力，对案涉业主具有约束力。被告认为调整收费行为无效所提供的证据，在上述诉讼中已经进行了审理，被告没有提供新的证据并足以推翻生效判决的结果。因此，被告应从2015年6月开始按照调整后的收费标准（建筑面积2元/平方米、花园面积为0.5元／平方米）缴纳物业服务费，被告没有按照新标准每月缴费，已经构成违约，应承担继续履行及相应的违约责任，原告请求被告支付2017年3月至2018年9月的物业服务费3689.8元，理由成立，本院予以支持。原告主张按合同约定每日千分之五计算违约金，但其不能提供合同依据，原告应承担举证不能的不利后果，因被告已委托银行每月扣收物业服务费，原、被告的交易习惯是当月扣收上月的费用，因此，应扣收费用的当月期满后，从下月1日为违约责任开始日期，本院酌定按照同期银行贷款年利率4.75%上浮50%即7.125%，计算至2018年10月16日为190.02元。被告要求原告退回300元，该费用属于水管网改造及水表更换费用，经佛山市中级人民法院作出终审判决，确认原告的收费合法有效，生效判决具有既判力，虽然被告不是该民事判决的当事人，但上述民事判决已对原告在同一时段因相同事由向业主收取300元费用的合法性作出肯定评价，在被告没有提供充足反驳证据的情况下，对原告收取该300元的合法性应以该民事判决为准。故被告的抗辩理由不成立，本院不予接纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告饶国义应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司支付2017年3月至2018年9月的物业服务费3689.8元及违约金190.02元（另违约金以欠费本金从2018年10月17日起按年利率7.125%计算至实际还款之日止）；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司负担27.15元，被告饶国义负担22.85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谭文斌审 判 员  江健怡人民陪审员  龙海涛二〇一九年四月十二日书 记 员  樊利芝