贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初1408号原告：陈洪友，男，汉族，1976年3月25日出生，住贵州省毕节市。原告：胡丽，女，汉族，1979年10月15日出生，住贵州省毕节市。二原告委托诉讼代理人：刘士界（特别授权代理），贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。执业证号：32406181100001。二原告委托诉讼代理人：邓贵生（特别授权代理），贵州省毕节市七星关区中心法律服务所法律工作者。执业证号：32406181100009被告:毕节市博泰房地产开发有限责任公司。住所地:贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城(毕节市中山路****)。统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人:耿春萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师。执业证号：15224201611458443。委托诉讼代理人：李玉蝶（一般代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。执业证号：15205201810068461。原告陈洪友、胡丽与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称：博泰房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告胡丽及二原告的委托诉讼代理人刘士界、邓贵生，被告博泰房开公司委托诉讼代理人翟进、李玉蝶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈洪友、胡丽向本院提出诉讼请求：1、判决被告为原告办理并交付所购商品房的不动产权属证明文书；2、判决被告支付原告逾期办证违约金暂计127,457.93元（违约金以310,873.00元为基数，按日万分之二的标准，从2013年6月1日起计算至实际办理不动产权属证明文书并交付之日止）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由:原、被告系商品房买卖合同关系。2011年10月28日，原告分别以91,422.00元及219,451.00元的价格向被告购买了位于毕节市××区××路博泰.仕府领地3-A-38、3-A-39的商铺两个，并分别签署了《商品房买卖合同》。原告依约向被告支付了全部房款及办证费等费用，而被告至今未依据合同约定于2013年6月1日前交付办理商品房转移登记的有关文书，履行办理不动产权属证明文书并交付的合同义务。被告的行为已经构成违约，原告诉请符合法律规定，请求人民法院支持其诉讼请求。庭审中，原告陈洪友、胡丽当庭撤回诉请1；明确诉请2中的违约金为逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金；同时将诉请2中的违约金分开计算，即3-A-38号商铺的违约金以91,422.00元为基数按日万分之二计算，计算违约金的基数91,422.00元由合同约定的购房总款74,966.00元和前3年返还的租金16,456.00元组成；3-A-39号商铺的违约金以219,451.00元为基数按日万分之二计算，计算违约金的基数219,451.00元由合同约定的购房总款179,950.00元和前3年返还的租金39,501.00元组成；被告博泰房开公司答辩称：一、根据原告的主张，其起诉已超过诉讼时效。二、原告的请求权基础系基于迟延办理不动产权属证书而提出，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付原告，由原告作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中，并不包含房屋产权属登记或不动产权属证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记虽然之后没有写明具体时间，但当然地在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实。所以，原告主张的逾期办证违约责任应当予以驳回。三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一于统一的证书上的《不动产权证书》。2016年9月30日遭遇国家法律、政策颁布、实施的不可抗力因素，答辩人依双方合同第二十二条第二款行政不可抗力不计违约责任的规定，可以免责。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素，不动产权属证书毕节系2016年9月30日施行，在2016年9月30日前答辩人不可能为原告取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形。四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，原告主张的违约金过高，应当依法予以调低。五、双方合同约定的由出卖人交付原告的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任同时，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金应不予支持。综上，请求依法判决。本院经审理查明：2011年10月28日，原告陈洪友、胡丽作为买受人，被告博泰房开公司作为出卖人，双方签订两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：BT07-2011-3-A-38、BT07-2011-3-A-39），合同编号为BT07-2011-3-A-38的合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市××城区××与××道交叉××·仕××领地（××）第3层A-38号商铺，商铺号为3-A-38；房屋总价款为74,966.00元。转移登记：出卖人承诺于2013年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同编号为BT07-2011-3-A-39的合同约定：买受人购买出卖人修建的位于毕节市××城区××与××道交叉××·仕××领地（××）第3层A-39号商铺，商铺号为3-A-39；房屋总价款为179,950.00元。该合同中关于转移登记约定的时间及违约计算标准与合同编号为BT07-2011-3-A-38的合同约定均一致。之后，原告按照该两份合同的约定向被告分别支付了3-A-38号商铺购房款74,966.00元、3-A-39号商铺购房款179,950.00元及办理不动产权证的相关费用。原告认为，被告未在约定的时间交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，构成违约，应承担违约责任，故以前述诉请诉至本院。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告作为甲方，被告作为乙方，双方再次签订两份《博泰仕府领地（南区）商业委托经营协议》，协议约定：甲方在购买博泰仕府领地3层A-38号铺位，3层A-39号铺位，同意将该铺位出租权转让给乙方或由乙方经营；乙方按照总价格6%的年回报率一次性返还3年18%给甲方，即一次性返还3层A-38号铺位的总金额为16,456.00元；一次性返还3层A-39号铺位的总金额为39,501.00元从乙方经营第四年开始，乙方按每年6%的回报率以年为时间段，以签署合同日为依据，给甲方支付租金。协议还约定了其他事项。另查明：2017年1月11日，被告博泰房开公司作出《毕节市博泰房地产开发有限责任公司关于办理博泰·仕府领地二、三层商业用房权属证书等事宜的承诺》，该承诺载明：“一、于2017年6月30日前将博泰·仕府领地二、三层商业用房的权属证书办理完毕，之后交给相应购房者，并在2017年7月底前陆续支付相应违约金给购房者……”。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告承诺于2013年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，未履行，构成违约。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原告主张按合同约定的日万分之二为标准计算，被告提出约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额，而原、被告签订的《商品房买卖合同》中，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，故被告请求调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳，违约金应按合同约定计算，即以3-A-38号商铺以原告已付购房款74,966.00元、3-A-39号商铺以原告已付购房款179,950.00元为基数基数，按日万分之二的标准计算；关于计算违约金的起止时间问题，原告主张从2013年6月1日起开始计算，被告提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务”之规定，被告于2017年1月11日作出于2017年6月30日前办理产权证以及同意支付违约金等的承诺，引起诉讼时效中断，2017年1月11日之前的诉讼时效已经于被告承诺支付违约金之日产生诉讼时效中断的法律效力，2017年1月11日之后至原告起诉之日（2019年1月29日），未超过《中华人民共和国民法总则》规定的3年诉讼时效期间，故，对被告主张诉讼时效超过的抗辩主张，本院不予采纳；因原、被告在合同中约定的交付办理商品房转移登记有关文书的时间为2013年6月1日，故应从被告违约之日即2013年6月2日开始起算；因原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内。故本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的起止时间为2013年6月2日起至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对原告主张3-A-38号商铺、3-A-39号商铺计算违约金的基数应将被告返还原告3-A-38号商铺、3-A-39号商铺3年的租金作为购房款基数计算违约金的诉请，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定的购房款总额并不包含原、被告签订的《博泰仕府领地（南区）商业委托经营协议》中约定被告返还原告的3年租金，原告的该项诉请无事实和法律依据，本院不予支持。对被告提出的不动产统一登记制度的实施改变合同约定的履行方式，因此产生的逾期办证系政策因素导致的不可抗力，被告因此不应当承担违约责任的抗辩主张，因该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，均以被告能够及时完成各项验收为前提，被告应积极履行使涉案房屋验收合格的义务，但是涉案房屋仍不具备办证条件，被告未充分履行办证准备义务，将办证迟延的原因归咎于政策调整因素的主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈洪友、胡丽3-A-38号商铺逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款74,966.00元为基数，按日万分之二的标准从2013年6月2日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈洪友、胡丽3-A-39号商铺逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款179,950.00元为基数，按日万分之二的标准从2013年6月2日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；三、驳回原告陈洪友、胡丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,425.00元（已减半收取），由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 杨 婷二〇一九年四月二十二日书记员 包清琳