广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终8号 上诉人（一审被告）：钦州港经济技术开发区星河音乐艺术幼儿园，住所地：广西钦州市钦州港逸仙55号远洋滨海国际3号楼。 法定代表人：王腾飞。 委托诉讼代理人：林喆，广西铭德律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：广西钦州宣德物业服务有限公司，住所地：广西钦州市钦州港逸仙路55号远洋滨海国际第6#D幢2单元1101号房。 法定代表人：孙旭光，该公司董事长。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 上诉人钦州港经济技术开发区星河音乐艺术幼儿园因与被上诉人广西钦州宣德物业服务有限公司物业合同服务纠纷一案，不服钦州市钦南区人民法院作出的（2018）桂0702民初2123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭，在本院第七审判庭公开开庭审理了本案。上诉人钦州港经济技术开发区星河音乐艺术幼儿园的委托诉讼诉讼代理人林喆到庭参加诉讼，被上诉人广西钦州宣德物业服务有限公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人钦州港经济技术开发区星河音乐艺术幼儿园上诉请求：1、撤销广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初2123号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。请求的事实和理由为：一、物业服务合同对被上诉人提供物业服务的要求有明确的约定，上诉人在一审诉讼列举了小区灯光、监控、卫生、绿化、安保、公共维修所存在的问题，也提交了相应的照片证实被上诉人未能按照合同的约定提供物业服务，小区业委会也对被上诉人在安保、清洁、公共维修、车辆停放等物业服务以及违法霸占小区广告费、停车费拒不交出的行为提出了整改监督意见，并明确表明不再与被上诉人续签物业服务合同，一审法院既然认为合同有效，双方均应当按照合同履行自己的义务，但一审法院未对被上诉人提供的物业服务内容和质量进行详细的查核，未查明被上诉人提供物业服务是否符合合同的约定，就认定上诉人需要履行支付物业服务费属于认定事实不清；二、上诉人没有支付物业服务费、生活垃圾费是由于被上诉人没有提供合同约定的物业服务，被上诉人违约在先，上诉人根据合同法的相关规定行使履约抗辩权，有权拒绝支付物业服务费、生活垃圾费，因此，上诉人不应支付逾期违约金，且一审法院按照30%计算违约金也是过高的，明显超出被上诉人的主张，二审法院应当予以调整降低违约金。 被上诉人广西钦州宣德物业服务有限公司未到庭参加诉讼，也未提供任何答辩意见。 被上诉人即一审原告广西钦州宣德物业服务有限公司一审时向法院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费18502元，生活垃圾费350元，逾期违约金5655.6元，合计24507.6元；2、请求二审法院依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。 一审法院审理并确认以下法律事实：2016年1月13日，原告与远洋﹒滨海国际小区业主委员会签订了一份《物业服务合同》，约定由原告为远洋﹒滨海国际小区提供物业服务，合同期限为3年，从2016年1月1日起于2019年1月1日止。合同第六条约定：商铺按每平方米1.00元收取服务费用；合同第十条约定：业主到期不交纳物业服务费用的，违约金按每日千分之三收取。合同签订后，原告从2016年1月1日起开始为远洋·滨海国际小区提供物业服务。被告为远洋﹒滨海国际小区J、K栋面朝西南侧一楼铺面的租户，已缴纳2016年1月1日至2016年5月31日的物业费。但从2016年6月1日起至2018年6月30日的物业费18502元、生活垃圾费350元共计18852元没有缴纳。因被告一直拖欠原告的物业费等费用，原告已于2017年12月31日将列有被告拖欠的物业费、生活垃圾费的《催费通知单》张贴于被告经营场所内，但被告仍一直未支付上述费用。为此，原告起诉至一审法院并提出上述诉讼请求。 一审法院认为，原告与远洋·滨海国际小区业主委员会签订的《物业服务合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，对作为商铺使用人的被告亦具有约束力，故双方均应按照合同履行各自义务。原告现在已经为被告所在小区提供了物业服务，被告也已接受了原告提供的物业服务，因此被告应当依约向原告缴纳物业服务费。被告辩称原告提供的物业服务不到位，仅提供自行拍摄的相片，不足以证实其主张，对其辩称一审法院不予采纳。由于被告对其拖欠原告物业服务费和生活垃圾费共计18852元并无异议，因此被告应支付给原告。对于原告主张的逾期违约金按本金的30%计算，并没有超出法律允许的范围，予以支持，但根据合同约定，违约金应以拖欠物业服务费为限，不应包括垃圾费，故违约金应为5550.60元（18502元×30%）。综上，被告应向原告支付的费用总共为24402.60元（18852元+5550.60元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：被告钦州港经济技术开发区星河音乐艺术幼儿园支付给原告广西钦州宣德物业服务有限公司物业服务费、生活垃圾费、违约金共计24402.60元。案件受理费已减半收取206元(原告广西钦州宣德物业服务有限公司已预交)，由被告钦州港经济技术开发区星河音乐艺术幼儿园承担。 二审诉讼期间，本院到现场进行勘查，上诉人钦州港经济技术开发区星河音乐艺术幼儿园所承租商铺门前的路面存在损坏的情况，门前的路灯没有灯管及供电线路，商铺外围的消防管道在被上诉人广西钦州宣德物业服务有限公司不打开供水总阀的时候，消防管道并没有供水。 二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 另查明，被上诉人广西钦州宣德物业服务有限公司提供的物业服务确实存在被损的路面未得到修复、路灯损坏无法正常照明、消防管道无法正常供水等严重的瑕疵。 本院认为，关于物业管理费的问题，被上诉人广西钦州宣德物业服务有限公司与远洋.滨海国际小区业主委员会签订的《物业服务合同》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。上诉人钦州港经济技术开发区星河音乐艺术幼儿园承租了远洋.滨海国际小区的铺面从事经营活动，该物业服务合同对其产生约束力，双方均应按照合同履行义务。一个舒适、和谐的小区，是要依靠物业服务企业与业主一起共同创建的，缺少任何一方都无法实现，本着共建美好家园，促进社会和谐发展的原则，作为物业服务企业应不断的提高自身服务质量，对业主反映的问题及时进行处理并建立反馈机制；作为业主，应在发生问题时与物业服务企业进行一个和谐、畅通的沟通和交流，并在日常的生活中，遵守行为规范，接受物业服务企业对小区的管理。在本案中，虽然被上诉人广西钦州宣德物业服务有限公司提供的物业管理服务确实存在被损的路面未得到修复、路灯损坏未修复、消防管道无法正常供水等瑕疵，且被上诉人广西钦州宣德物业服务有限公司一直不积极主动履行自身所需承担的义务，但根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但并不能以此为由拒绝缴纳物业管理服务费，在被上诉人广西钦州宣德物业服务有限公司提供了物业服务的情况下，上诉人钦州港经济技术开发区星河音乐艺术幼儿园应向被上诉人支付物业服务费，因此，上诉人主张在被上诉人不履行合同义务时其有权拒绝缴纳物业服务费是没有法律依据的，本院不予支持。 关于违约金的问题，本院认为，物业服务合同系双务合同，业主需承担按照合同约定交纳物业费的义务，物业服务公司也需承担按照合同约定提供相应的服务的义务，物业服务纠纷中业主与物业服务公司之间的关系十分紧密，几乎每一天都会接触，业主离不开物业公司的服务，而物业公司的费用收取、日常工作开展等也离不开业主的配合，双方是长期的、紧密交织在一起的关系，在发生纠纷之后，解决物业服务纠纷的出发点和落脚点，应当是在查清事实的基础上，尽量缓和业主和物业公司的对立情绪，最终实现整体小区品质的提升，在解决双方的矛盾纠纷过程中，应当充分考虑到物业服务纠纷的特点以及物业服务公司所提供的物业服务质量。在本案中，被上诉人广西钦州宣德物业服务有限公司在提供物业服务的过程中确实存在一些服务瑕疵，尤其是在本案上诉人钦州港经济技术开发区星河音乐艺术幼儿园反复要求被上诉人广西钦州宣德物业服务有限公司对路面、路灯以及消防问题进行修理时，特别是因消防管道的问题，上诉人所经营的幼儿园无法通过消防验收被处罚后，被上诉人广西钦州宣德物业服务有限公司的处理和反馈均十分滞后，最终使得上诉人采取自力救济的方式迟延交纳物业管理服务费，导致双方的矛盾不断的扩大甚至激化，鉴于在本案中，上诉人钦州港经济技术开发区星河音乐艺术幼儿园迟延交付物业管理费确实是因被上诉人广西钦州宣德物业服务有限公司较为严重的服务瑕疵所致，被上诉人广西钦州宣德物业服务有限公司确实也存在违约行为，故上诉人钦州港经济技术开发区星河音乐艺术幼儿园主张不应支付违约金的理由成立，对于被上诉人广西钦州宣德物业服务有限公司要求上诉人承担物业管理费逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，一审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，但在违约金的问题上处理欠妥。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十一条第（二）项规定，判决如下： 一、撤销钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初2123号民事判决； 二、上诉人钦州港经济技术开发区星河音乐艺术幼儿园向被上诉人广西钦州宣德物业服务有限公司支付物业服务费18502元； 三、驳回被上诉人广西钦州宣德物业服务有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费206元，二审案件受理费412元，合计618元，由上诉人钦州港经济技术开发区星河音乐艺术幼儿园负担467元，由被上诉人广西钦州宣德物业服务有限公司负担151元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向钦州市钦南区人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  陈明华 审判员  黄载文 审判员  王英佑 二〇一九年四月一日 书记员  陈齐慧