贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终747号 上诉人（原审被告）：陈梅，女，汉族，1978年1月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：毕节亿安居市场管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇营脚村。统一社会信用代码：91520500590758849J。 法定代表人：柳良仑，系该公司执行董事。 委托代理人：王妍、陈浩，贵州锐驰律师事务所律师。 上诉人陈梅因与被上诉人毕节亿安居市场管理有限公司（下称：亿安居公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初4434号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。改判继续履行合同《商铺租赁经营合同》，上诉人不承担支付租金290188元、物业管理费17144元及违约金，本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审法院违反法律程序，在上诉人已经到庭的情况下，认定上诉人缺席判决。上诉人在接到法院的出庭通知后，就在规定的时间内来到法院出庭参加诉讼，但是在法院的安检处，法院法警工作人员告知上诉人，出庭参加诉讼小孩不能参加。上诉人就告知法官，同意上诉人安置好孩子参加诉讼。但当上诉人安置好孩子去参加诉讼时，法官却已经将庭审审理完毕。并在一审判决中认定上诉人未参加诉讼，缺席判决。 二、一审法院认定上诉人未缴纳房屋租金，却未查清为什么上诉人未缴纳房屋租金。被上诉人未能提供符合合同约定的租赁物，未能做好物业合同约定服务，应承担相应的过错责任。 三、一审法院判决解除《商铺租赁经营合同》，违反合同自治原则，导致合同的解除损失大于合同继续履行，违反公平原则。 被上诉人未答辩。 原审原告向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告双方租赁合同；2、判决被告陈梅向原告补交万丰国际商贸城13号楼110-111号2间商铺所欠租金暂计40106元（自2016年6月1日至2017年5月31日），实际所欠租金算至被告腾空商铺、向原告交付商铺之日止。并以实际所欠租金为基数，自2016年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计息向原告支付逾期交付租金违约金至履行完毕所欠租金之日止；3、判决被告陈梅向原告补交万丰国际商贸城10号楼119-123号5间商铺所欠租金暂计98286元（自2016年6月1日至2017年5月31日），实际所欠租金算至被告腾空商铺、向原告交付商铺之日止。并以实际所欠租金为基数，自2016年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计息向原告支付逾期交付租金违约金至履行完毕所欠租金之日止；4、判决被告陈梅向原告补交万丰国际商贸城3号楼115-117、122-128号10间商铺所欠租金暂计151796元（自2016年6月1日至2017年5月31日），实际所欠租金算至被告腾空商铺、向原告交付商铺之日止。并以实际所欠租金为基数，自2016年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计息向原告支付逾期交付租金违约金至履行完毕所欠租金之日止；5判决被告陈梅补交10号楼商铺所欠物业管理费7393元；13号楼商铺所欠物业管理费2994元；3号楼商铺所欠物业管理费14150元；6、本案诉讼费用由被告陈梅承担。 一审法院认定事实：2013年6月1日，原被告签订了三份《商铺租赁经营合同》，约定由原告将位于毕节××××大道（北侧）的万丰国际商贸城13号楼一层110-111号、10号楼一层119-123号、3号楼115-117号及122-128号共计17间商铺出租给被告陈梅经营建材，商铺租赁期限从2013年6月1日起至2016年5月31日止。13号楼的2间商铺的年租金为40,106.00元，每日租金为109.88元；10号楼的5间商铺的年租金为98,286.00元，每日租金为109.88元；3号楼的10间商铺的年租金为194,082.00元。第一、二年免收租金，自2015年6月1日起开始计算租金。物业管理费从2013年6月1日起开始计算，按商铺的面积每月2元/平方米计算。年缴纳的物业管理费分别为1,890.00元、4,670.00元、8,936.00元。第四年起商铺年租金在原基础上递增不高于10%，于已付租金到期前的30天前向原告付清。2016年5月31日，租赁期间届满，陈梅继续使用上述其承租的商铺，原告没有提出异议。截止2017年6月30日被告欠付原告租金分别为：13号楼2间商铺欠付40,106.00元、10号楼5间商铺欠付98,286.00元、3号楼10间商铺欠付151,796.00元，被告陈梅合计欠付原告商铺租金290,188.00元。被告陈梅欠付的物管费分别为：13号楼商铺欠付2,994.00元、10号楼商铺欠付7393元、3号楼商铺欠付14,150.00元，被告陈梅合计欠付被告物管费为24,537.00元。庭审时，原告当庭说明3号楼的115-116号商铺的业主是陈梅，被告所诉的3号楼的租金151,796.00元是扣除了115-116号商铺的租金所计算得到的金额,故3号楼的日租金应为415.88元。原告多次向被告陈梅催收租金及物业管理费，被告均未履行支付义务。原告为维护其合法权益，特持上述诉请诉来一审法院，希判如所请。 一审法院认为，原告亿安居公司与被告陈梅签订的三份《商铺租赁经营合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告亿安居公司已按合同约定将商铺交付给被告陈梅使用，被告陈梅却未按照合同的约定向原告履行支付商铺租金及物管费的义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”及第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，被告陈梅在租赁期间届满后，仍继续使用承租的商铺，但却未按《商铺租赁经营合同》的约定，支付租金及物管费，故对原告要求解除合同，由被告支付占用商铺期间的租金及物管费的诉请，一审法院予以支持。根据原告在事实及理由中所述，被告欠付的商铺租金计算至2017年6月30日，故被告陈梅占用商铺的费用应从2017年7月1日起开始计算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，被告陈梅给原告亿安居公司造成的损失即为原告主张的利息损失，且据原被告双方租赁合同约定第四年缴纳租金的时间为已付租金到期前的30天，因此对原告主张自2016年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计息损失的诉请一审法院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下： 一、解除原告毕节亿安居市场管理有限公司与被告陈梅于2013年6月3日签订的三份《商铺租赁经营合同》； 二、被告陈梅于本判决生效之日起三十日内向原告毕节亿安居市场管理有限公司支付13号楼商铺租金40,106.00元及违约金，剩余租金(即商铺占用费)以日租金109.88元为标准，从2017年7月1日起计算至腾空商铺交付原告之日止；违约金以实际所欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年7月1日起计付至履行完毕所欠租金之日止； 三、被告陈梅于本判决生效之日起三十日内向原告毕节亿安居市场管理有限公司支付10号楼商铺租金98,286.00元及违约金，剩余租金(即商铺占用费)以日租金269.28元为标准，从2017年7月1日起计算至腾空商铺交付原告之日止；违约金以实际所欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年7月1日起计付至履行完毕所欠租金之日止； 四、被告陈梅于本判决生效之日起三十日内向原告毕节亿安居市场管理有限公司支付3号楼商铺租金151,796.00元及违约金，剩余租金(即商铺占用费)以日租金415.88元为标准，从2017年7月1日起计算至腾空商铺交付原告之日止；违约金以实际所欠租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年7月1日起计付至履行完毕所欠租金之日止； 五、被告陈梅于本判决生效之日起三十日内向原告毕节亿安居市场管理有限公司支付10号楼商铺物业管理费7,393.00元、13号楼商铺物业管理费2,994.00元、3号楼商铺物业管理费14,150.00元； 六、驳回原告毕节亿安居市场管理有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币3,010.00元（已减半），由被告陈梅负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 二审争议的焦点：涉案租赁合同应否解除；上诉人以被上诉人未提供符合合同约定的租赁物，未能做好物业合同约定服务拒付租金的理由能否成立。 本院认为，双方当事人达成书面租赁合同，上诉人租赁被上诉人经营的涉案商铺，书面合同到期后，上诉人继续租赁涉案商铺，但双方未继续签订书面合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”规定，双方在书面合同到期后达成了不定期的租赁合同。再根据该法规第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定，不定期租赁合同，双方有权随时予以解除。 本案中因上诉人未能依约按时支付租金，被上诉人诉来法院要求解除双方合同。依照上述法律规定，以及该法规第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”规定，双方合同符合法定的单方解除条件，被上诉人单方解除双方合同依法有据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。 其次，二审中上诉人以被上诉人未提供符合合同约定的租赁物，未能做好物业合同约定服务为由主张拒付租金，但对该主张其未能提供证据予以证明，且从合同履行情况上，上诉人已租赁涉案商铺多年并未明确提出异议，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，上诉人该项主张没有证据证明，且与合同实际履行情况不符，本院不予采纳。上诉人对其上诉认为一审程序违法的主张亦未举证证明，且根据一审卷宗内容，本院确认一审程序合法，故对该主张不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6020元，由上诉人陈梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 可 审判员 张 晶 审判员 唐 琳 二〇一九年四月八日 书记员 邱诗韵