湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0103民初1789号原告：长沙南湖广场置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区保利湘府文苑东4号栋综合楼405、406房。法定代表人：颜亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：苗丽辉，湖南天地人律师事务所律师。被告：戴朝江，男，1993年3月6日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：戴幸兵，男，1969年7月27日出生，汉族，住湖南省涟源市。系被告戴朝江之父。原告长沙南湖广场置业有限公司与被告戴朝江商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月26日作出（2018）湘0103民初第595号民事判决，原告不服该判决，上诉至湖南省长沙市中级人民法院，该院于2018年12月12日作出（2018）湘01民终9488号民事裁定，裁定撤销本院（2018）湘0103民初字第595号民事判决，将该案发回本院重审。本院依法由审判员方文担任审判长，与人民陪审员周毅洪、孙树霞另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苗丽辉与被告戴朝江及其委托诉讼代理人戴幸兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长沙南湖广场置业有限公司向本院提出的诉讼请求为：1、确认原、被告双方就长沙市书院路9号安玺雅苑B2、B3栋2001、2002、2003号房屋签订的《长沙市商品房买卖合同》于2017年12月14日解除；2、判令被告于上述合同解除后7日内配合原告办理撤销网签，注销合同备案登记、预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记，维修资金过户（至原告名下）以及契税退费（返还给原告）等解除合同的相关手续；3、判令被告应向原告支付下列款项，且原告有权从其应退还给被告的购房款中扣除：原告代被告垫付给按揭贷款银行的借款本息3478921.81元；向原告支付总购房款20%的违约金1368239元；按原告代其垫付的借款本息万分之五每日向原告支付违约金（实际计算至最终偿还原告所有代偿垫款项目之日止）；原告代为垫付的物业专项维修资金45463元、契税等产权费用279318元，以上四项合计5171941.81元；4、确认从原告收取的全部购房款中扣除第3项诉讼请求中的各项金额外，剩余购房款在被告办妥第2项诉讼请求中各项手续后返还给被告；5、由被告承担本案全部诉讼费用。其事实和理由如下：2013年5月20日，原、被告双方签订了三份合同编号分别为201204582001、201204582002、201204582003的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定：被告分别以3787180元、1714861元、1339154元的价格购买原告开发的位于长沙市书院路9号安玺雅苑B2、B3栋2001、2002、2003房屋，其中首付款分别为1897180元、864861元、679154元，剩余房款分别为1890000元、850000元、660000元，共计3400000元，由被告以向银行申请办理按揭贷款的方式支付；因买受人未及时足额偿还贷款本息导致银行要求出卖人承担担保责任或向出卖人扣收贷款本息及相关费用的，买受人应于出卖人通知还款之日起15日内偿还相关款项，并按全部相关款项万分之五每日向出卖人支付违约金；买受人逾期未偿付前述款项及违约金的，出卖人有权解除合同，并有权向买受人收取购房款20%的违约金；出卖人依本条解除合同的，买受人应当在出卖人通知送达之日起7日内配合办理解除合同的备案手续；出卖人应在合同解除后30日内返还买受人购房款，但可直接扣除买受人应当向出卖人支付的违约金、赔偿款、折旧费等款项；出卖人的邮寄通知寄到买受人在签署买卖合同时预留的通讯地址后被签收的，即为有效送达。买受人预留的通讯地址有误或变更后未书面通知出卖人等原因导致出卖人发出的邮件被退回的，出卖人可再次向该通讯地址邮寄该通知，该通知自出卖人再次邮寄或刊登之日起第7日，视为已送达买受人。合同签订后，被告陆续支付三套房屋的首付款897180元、864861元、679154元，其余3400000元按揭款由按揭贷款银行付清。2015年7月29日，因被告未依约向原告偿还贷款本息，按揭贷款银行要求原告承担借款合同项下担保责任，自此开始每月向原告保证金账户扣收被告应承担的贷款本息。2017年10月26日，按揭贷款银行向原告发出履行担保义务通知书，要求原告继续承担担保责任，代为偿还被告尚欠全部银行贷款本息2496811.19元（其中贷款本金2473537.79元，利息23273.40元），并于同日从原告保证金账户扣划上述款项。至此，原告共代被告偿还银行贷款本息3478921.81元，期间虽经原告多次催收，被告一直未履行还款义务。2017年11月7日、11月21日，原告两次书面通知被告，要求被告在收到通知之日起15日内偿还代为垫付的全部款项3478921.81元，并按每日万分之五的标准支付逾期还款违约金。逾期未支付的，合同自被告收到通知后第16日解除。根据《补充协议》第五条第2款约定，该通知已于2017年11月28日送达被告。截至起诉之日，被告仍未还款，也未配合原告办理任何解除合同的相关手续。涉案三套房屋已办理了预购商品房预告登记，原告已代被告缴纳契税及产权费用279318元，物业维修资金45463元。被告戴朝江辩称：被告与原告之间签订的房屋买卖合同依法成立，是双方当事人的真实意思表示，任何一方都不能随意变更，原告要求判决终止合同、撤销网签等手续于法无据。原告故意违约，应向被告承担违约责任，要求被告支付违约金没有事实依据和法律依据。如果原告收回全部房产，应当向被告退还全部购房款，并支付资金占用期间的利息。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下案件事实：2013年5月20日，被告戴朝江（买受人）与原告长沙南湖广场置业有限公司（出卖人）签订了三份合同编号分别为201204582001、201204582002、201204582003《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》，主要内容为：买受人购买的商品房为坐落于长沙市天心区书院路9号安玺雅苑第B1栋N单元20层2001、2002、2003号房屋，规划用途为办公，总房价分别为3787180元、1714861元、1339154元，合计6841195元；买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金；出卖人应在合同解除后30日内返还已收受买受人购房款（除合同有明确约定的外均不计息），但可以从中直接扣除买受人应当向出卖人支付的违约金、赔偿款、折旧费等款项；双方应于合同解除之日起，15日内共同到合同（或产权）登记机关办理好注销合同备案登记（或产权预登记）相关手续；出卖人的通知邮寄至买受人在签署买卖合同时预留的通讯地址后被签收的（含他人代收），即为有效送达，买受人预留的通讯地址有误或变更后未书面通知出卖人等原因导致出卖人发出的邮件被退回的，出卖人可再次向该通讯地址邮寄该通知，该通知自出卖人再次邮寄或刊登之日起第7日，视为已送达买受人；买受人在获得按揭贷款后应按相应贷款合同的约定按期足额偿还贷款本息，在出卖人为买受人按揭贷款提供了担保的情况下，因买受人未及时足额偿还贷款本息而导致贷款银行要求出卖人承担担保责任或向出卖人扣收贷款本息及相关费用的，买受人应于出卖人通知还款之日起15日内向出卖人偿还全部相关款项，并按全部款项每日万分之五向出卖人支付违约金；买受人仍未能在上述约定时间内偿付出卖人款项和违约金的，如合同约定的房屋尚未办理产权转移登记手续的，出卖人有权解除合同，并有权向买受人收取总购房款20%的违约金；买受人在获得按揭贷款后应按相关贷款合同的约定按期足额偿还贷款本息；在出卖人为买受人按揭贷款提供了担保的情况下，因买受人未及时足额偿还贷款本息而导致银行要求出卖人承担担保责任或者向出卖人扣收贷款本息及相关费用的，买受人应于出卖人通知还款之日起15日内向出卖人偿还全部相关款项，并按全部相关款项每日万分之五向出卖人支付违约金；出卖人依照本条约定解除合同或回购房屋的，买受人应当在出卖人的通知送达之日起7日内配合出卖人办理解除合同备案（或产权转移预登记）手续或配合出卖人办理回购该房屋的产权转移登记手续，否则，买受人除应偿付出卖人代买受人向银行支付的全部款项外，还应赔偿出卖人因此所造成的全部损失，该损失按合同约定的购房款总额的50%计算，但出卖人有证据证明实际损失高于购房款总额的50%的，买受人应当赔偿实际损失。合同签订后，被告分别向原告支付了购房首付款1897180元、864861元、679154元，其余款项3400000元以银行按揭的方式支付。2014年1月20日，戴朝江、案外人戴幸兵与案外人中国建设银行股份有限有限公司湖南省分行签订了一份《借款合同》，主要内容为：保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证；本合同保证条款满足以下条件后对保证人和贷款人生效：保证人为法人或其他组织的，经其法定代表人（负责人）或授权代理人签字或者盖章；戴朝江向建设银行借款3400000元，用于购置位于长沙市天心区书院路9号安玺雅苑B2、B3栋（不含知青广场）2001、2002、2003号房，借款期限为120个月，从2014年1月30日起至2024年1月30日止；每月等额本息还款，每月归还本息金额为40416.30元；担保方式为抵押和最高额保证担保。《借款合同》落款处保证人一栏为空白。合同签订后，建设银行发放贷款3400000元。2014年3月27日，2001、2002、2003号房均办理了商品房预告登记，预告登记权利人为戴朝江，预登记号分别为长房预天心字第414008445、414008443、414008441号。2015年9月起，因被告戴朝江未按期偿还贷款本息，原告陆续代被告向建设银行偿还贷款本息。截至2017年10月26日止，原告代被告偿还的贷款本息合计3478921.81元，其中贷款本金3400000元，利息78921.81元，贷款本息已全部代偿。2017年11月7日，原告向被告邮寄了一份《通知》，主要内容为：截至2017年10月26日止，原告共计代被告偿还银行贷款本息合计3478921.81元，要求被告自发出本通知之日起15日内向原告偿还全部款项为3478921.81元，并承担上述款项每日万分之五的违约金，如逾期未偿还欠款，原告保留解除合同的权利。2017年11月11日，该邮件被退回。2017年11月21日，原告再次向被告发出了一份《关于偿付合同款项、解除合同及债务抵销等的通知》，要求被告自发出本通知之日起15日内向原告偿还全部款项3478921.81元，并承担上述款项每日万分之五的违约金，如逾期未偿还应付款，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》自被告收到此通知后第16日起解除，被告应在合同解除后配合原告办理解除合同备案手续，并按购房款的20%向原告支付违约金，被告应支付给原告的垫付贷款本息3478921.81元、逾期支付违约金、解除合同违约金均从原告应向被告返还的购房款中抵销。该邮件于2017年11月22日被退回。2013年8月15日，原告（甲方）与中国建设银行股份有限有限公司湖南省分行（乙方）签订了一份《商品房销售贷款合作协议书》，主要内容为：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发并依法销售的坐落于长沙市天心区书院路9号经批准命名为南湖广场（保利国际广场）的商品房发放个人住房（商业用房）贷款；乙方承诺对上述商品房的全部购房人提供最高额为1400000万元的个人住房（商业用房）贷款；合作期限为三年，从本协议生效之日起计算，合作期满后，双方可另行协商是否延长合作期限。同日，原告（保证人，甲方）与中国建设银行股份有限有限公司湖南省分行（债权人，乙方）签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，主要内容为：为保障乙方债权的实现，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；担保的债权是自2013年8月15日起至2016年8月15日止期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权；最高额保证项下担保责任的最高限额为1400000万元；甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证；甲方应在本合同生效之日起10个银行工作日内在乙方开立专项保证金账户，对于甲方在本合同项下的全部应付款项乙方有权直接从保证金专户中划收。另查明，涉案三套商品房均于2015年6月30日交付给被告，其契税合计277068元、维修基金合计45463元、非住宅抵押登记费合计1650元，均已由原告代为缴纳。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的三份《长沙市商品房买卖合同》、被告与中国建设银行股份有限有限公司湖南省分行签订的《借款合同》均系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应享有自己的权利并履行相应的义务。合同签订后，原告代被告缴纳了房屋契税277068元、维修基金45463元、非住宅抵押登记费1650元，合计324181元，并出具了相应的发票，该费用依法应由被告负担；被告辩称该费用已由自己支付，但并未提交相应的证据予以佐证，该辩称意见理由不能成立，本院不予采纳。原告虽与中国建设银行股份有限有限公司湖南省分行签订了《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，但原告在被告与中国建设银行股份有限有限公司湖南省分行签订的《借款合同》中保证人一栏处并未以保证人的身份签字或盖章，根据《借款合同》约定，保证人为法人或其他组织的，经其法定代表人（负责人）或授权代理人签字或者盖章后，本合同保证条款对保证人和贷款人生效，而《借款合同》中的保证人既无相应人员的签字，也未加盖公章，因此，该保证条款尚未生效；同时，《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的法律效力并不当然对被告具有约束力，原告提交的证据不能证明应由其以保证人的身份代被告向中国建设银行股份有限有限公司湖南省分行偿还所借按揭款项，且该行未在被告存在逾期偿还贷款的情形下及时通知被告，原告亦未及时通知被告，均没有履行应尽的告知义务，因此，原告依法应当承担举证不能的法律后果，现原告要求确认购房合同已解除，并要求办理相关手续、支付违约金的诉讼请求缺乏事实依据与法律依据，本院不予支持；被告的该辩称意见理由成立，本院予以采纳。关于原告垫付给银行的借款本息3478921.81元的问题，原告代为被告向银行垫付了按揭款项借款本息合计3478921.81元属既成事实，该款项应当由被告偿还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告戴朝江于本判决生效之日起10日内向原告长沙南湖广场置业有限公司支付垫付的银行借款本息合计3478921.81元；二、被告戴朝江于本判决生效之日起10日内向原告长沙南湖广场置业有限公司支付垫付的房屋契税、维修基金、非住宅抵押登记费合计324181元；三、驳回原告长沙南湖广场置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金额的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费48004元、财产保全费5000元，合计53004元，由被告戴朝江负担50000元，由原告长沙南湖广场置业有限公司负担3004元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  方 文人民陪审员  周毅洪人民陪审员  孙树霞二〇一九年四月四日代理书记员  杨 涵附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。