广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1274号原告：林欣庭，女，1988年12月24日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：梁巨贤，广东华瑞兴律师事务所律师。被告：袁江，男，1970年5月20日出生，汉族，住江西省吉安市永丰县。原告林欣庭诉被告袁江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林欣庭的委托代理人梁巨贤、被告袁江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林欣庭向本院提出诉讼请求，1、被告搬离位于增城区新塘镇××、××号房屋，并将房屋交回给原告；2、被告向原告支付房屋占用费（按每月30000元的标准，自2018年5月31日起计至实际搬离房屋并将房屋交回给原告之日止，暂计至2018年12月31日的占用费为21万元）。事实和理由：2015年6月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告将位于增城区新塘镇××、××号房屋（以下简涉案房屋）出租给被告，租期为3年，从2015年6月1日至2018年5月30日止。现租期已届满，但被告一直拒绝交回房屋，也不续租，一直占用房屋。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告袁江辩称，被告从2004年开始向原告的母亲李锦兰承租涉案房屋，当时涉案房屋并非登记在原告名下，而是登记在原告奶奶名下，所有的租赁事宜都是由李锦兰与被告协商。从2004年起至2015年5月30日期间，被告与李锦兰就涉案房屋的租赁共签署了3份租赁合同，合同到期后，李锦兰向被告收回了合同，被告在2015年5月31日之前的租金都是直接支付给李锦兰的。2008年间，李锦兰曾说过以400万元的价格转让涉案房屋给被告，由于被告当时没有那么多资金，就没有答应李锦兰的要求。2014年间，李锦兰再次向被告提出，以650万元的价格转让涉案房屋给被告，被告还价600万元，李锦兰同意。双方协商好转让价格之后，并没有签订买卖协议，被告还提出要求办理完过户手续对房屋进行装修，但李锦兰说涉案房屋百分之百可以过户，被告可以先行装修，所以被告在2015年8月左右开始对涉案房屋1-7层进行了总体全面装修，大概在2016年8月、9月间装修好。被告光是装修涉案房屋以及购买设备、安装电梯已花费600多万元。协商好买卖事宜，李锦兰要出国，且原告也知道转让涉案房屋一事，李锦兰就要求被告将购房定金100万元转给原告。被告在2015年年底将100万元以转账及支票方式全部转给了原告。后来，原、被告在2015年底办理涉案房屋过户手续，但到了房管部门递交过户资料时被告知，涉案房屋存在违建，要拆除违法建筑之后才能办理过户手续。于是，被告与原告及其父母协商，他们都不同意拆除违建，最终未能办理涉案房屋过户手续。但原告收取在100万元并没有返还给被告。直到2018年，李锦兰找到被告协商，双方协商过2、3次，被告要求原告将100万元定金以及整栋房屋的装修成本退回给被告，但李锦兰不同意。被告又提出，要求继续将涉案房屋给被告使用至2023年5月30日，定金100万元无需退回，李锦兰也不同意。此外，原告提供的租赁合同是原告签好之后由李锦兰拿给被告签署的，当时签署该合同并非是真实的租赁意思表示，因双方在2014年协商买卖涉案房屋，该份合同是李锦兰要被告签署，待涉案房屋过户到被告名下之后，该份合同就无需履行，如果没有过户，就按每月20000元的租金由被告继续承租涉案房屋，但没有协调好租赁的期限。在2015年6月签署租赁合同之后，被告曾向原告支付过4个月租金，总共80000元，即付清了2015年9月30日之前的租金，之后的租金就没有支付过了，并在被告装修涉案房屋过程中发生涉案房屋办不了过户的情况。基于上述事实，被告同意原告的第1、2项诉讼请求，因原告尚未返还装修损失以及100万元给被告。对于装修损失以及100万元定金的问题，被告将保留追究原告法律责任的权利。此外，原告主张被告占用费每月30000元没有任何依据，且主张的占用费过高，与实际市场价值相差甚远，即使要被告支付占用费，被告只同意按每平方米6元的价格支付。经审理查明：位于增城区××群星村东坑区××、××房屋××共××层，用地面积378平方米，其中一至五层房屋已办理权属登记，权属人为原告，建筑面积共1974平方米，产权证号为粤房地权证增自字第××号，土地用途为住宅，一至五层中非居住面积为344.42平方米，非住宅部分土地使用年限至2038年12月29日，住宅部分土地使用年限至2068年12月29日止；另有六至七层、天面层加建面积873.56平方米未办理权属登记。2015年6月，原、被告签署《房屋租赁合同》，约定如下内容：：“……一、甲方同意将位于新塘东坑二横路27、29号房屋的首层至顶层出租给乙方作为网吧及租住用途。乙方必须按照约定用途使用房屋，不得损坏房屋结构以及原有设施。……二、租赁期限、租金标准及租金交付的约定：甲、乙双方约定上述房屋租赁期限为3年，从2015年6月1日至2018年5月30日止。租金为每月20000元。……乙方应当在每月10日前交清当月租金。……三、本合同签订之日，乙方应当向甲方支付押金40000元。……”。合同到期后，被告继续占有使用涉案房屋。庭审中，原告陈述：1、在签订租赁合同之后，原、被告正常履行了4个月，被告也向原告支付了4个月的租金。2、原告当时确实想转让涉案房屋，被告提出要购买，原告要求被告支付100万元诚意金或预付款再协商买卖事宜。3、2015年底，原告收到被告支付的100万元之后，双方并没有签订任何买卖协议，但双方有去房管局了解涉案房屋能否过户等问题，由于涉案房屋加建了2层，导致不能过户，于是双方买卖涉案房屋无法继续；原告父亲遂向被告提出，买卖不成，100万元的诚意金或者预付款就抵作租金，被告对此没有反对。4、在签订租赁合同后，被告经原告同意，确实于2015年6月对涉案房屋进行了装修。5、租赁期限届满后，原告要求被告按市场价续租，被告不同意并提出要原告给被告继续使用涉案房屋几年的要求，原告也不同意。6、原告收到被告支付的100万元，用于抵扣涉案房屋的租金后，还剩余30万元，该剩余的款项是否能够用作抵扣被告占用房屋费用的问题，由于双方未协商一致，原告不能私自定性该剩余款项。被告陈述：1、《房屋租赁合同》并非其真实意思表示。2、《房屋租赁合同》约定的租期只有三年，被告在2015年6月开始对涉案房屋进行装修，直至2016年8月才装修完毕，装修时间超过一年，花费超过600万元，若只租赁三年，被告不可能浪费一年时间投入600万元进行装修，因在剩余的时间内经营网吧是不可能收回成本，所以《房屋租赁合同》并非被告的真实意思表示，应属无效。3、被告从2004年开始向李锦兰租赁涉案房屋，被告向原告及李锦兰支付租金从来没有要求出租方出具过任何收据，这都是基于双方合作多年，被告相信原告及其家人，现在原告却反悔买卖事宜，导致被告损失惨重，希望原告实事求是，凭良心做事。4、原告称被告支付的100万元是诚意金或者预付款，被告对此不同意，该100万元是被告购买涉案房屋的定金；原告主张被告支付的100万元抵作租金，被告也不同意。5、在被告装修涉案房屋期间，李锦兰曾来看过涉案房屋的装修情况，后来涉案房屋办不了过户，且被告是外地人，找不到关系办理过户，原告又找到了另外的买家，并打电话给被告，叫被告配合新买家看房。本院认为，原、被告签订了《房屋租赁合同》，被告也向原告支付了4个月的租金，表明双方就涉案房屋的租赁已实际履行，原、被告之间存在房屋租赁合同关系。《房屋租赁合同》也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的无效情形，故被告主张《房屋租赁合同》无效，本院不予采纳。根据双方当事人陈述可知，房屋租赁期间，原告有意向出售涉案房屋，被告也有意向原告购买涉案房屋，双方买卖涉案房屋达成买卖合意，却未签订买卖合同，但被告就买卖涉案房屋已向原告支付了100万元，双方还到房屋登记部门了解过户事宜，由于涉案房屋加建的6、7层并未办理产权登记，导致涉案房屋无法办理过户。由此可见，原、被告双方就买卖涉案房屋已达成初步合意，原告也收取了被告为购买涉案房屋支付的100万元，由于涉案房屋无法办理过户，导致后续买卖事宜尚未继续履行，被告正是基于与原告存在买卖涉案房屋的缔约关系，相信原告可以将涉案房屋过户到其名下，而出资对涉案房屋进行装饰装修。在双方买卖涉案房屋无法履行的情况下，原告并未将100万元返还给被告。原告主张被告同意将100万元用作租金进行抵扣，被告对此不予认可，而原告对该主张并未提供相应的证据予以证明，本院不予采纳，故原告向被告收取的100万元仍然应当视为被告为购买涉案房屋而支付的款项。虽然原、被告买卖涉案房屋事宜未能履行，但双方仍存在房屋租赁合同关系，现租赁合同约定的租赁期限已届满，双方亦未就续租事宜达成一致意见，故原告作为涉案房屋的权属人，有权要求被告返还涉案房屋，并要求被告支付租赁合同到期后占有使用涉案房屋期间的占用费。原告诉请的占用费应参照《房屋租赁合同》约定的每月租金20000元的标准计收为宜。原告主张按每月30000元的标准收取占用费，理据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（四）项、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告袁江于本判决发生法律效力之日起三十日内搬离位于广州市增城区新塘镇东坑二横路27、29号房屋，并将该房屋返还给原告林欣庭。二、被告袁江于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告支付占用费（从2018年5月31日起计至被告袁江搬离并返还上述房屋给原告林欣庭之日止，按每月20000元的标准计算）。三、驳回原告林欣庭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2325元，由原告林欣庭负担742元，被告袁江负担1583元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇一九年四月十日书记员  姚俊焕周思珍