上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初5788号原告：狄祖雄，男，1954年4月19日生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：何政斌，上海市托普律师事务所律师。被告：李章宝，男，1950年3月4日生，汉族，住上海市宝山区。被告：邵秋美，女，1958年10月24日生，汉族，住上海市宝山区。两被告共同委托诉讼代理人：刘素坤，上海申如律师事务所律师。原告狄祖雄与被告李章宝、邵秋美民间借贷纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告狄祖雄的委托诉讼代理人何政斌、被告李章宝及两被告的共同委托诉讼代理人刘素坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告狄祖雄向本院提出诉讼请求，请求判令两被告：1、归还借款本金人民币(以下币种均同)803,840.26元；2、支付利息(以552,397.26元为本金，自2014年2月9日起计算至实际清偿之日止；以226,903元为本金，自2014年7月2日起计算至实际清偿之日止；以24,540元为本金，自2016年6月24日起计算至实际清偿之日止，利率均按照年利率24%计算)。事实和理由：原、被告系多年好友。2014年初，被告家动迁，被告想获得三套动迁安置房，但是无力支付第三套动迁安置房(暨上海市宝山区美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋，以下简称美丹路房屋)的房款，故向原告借款，并口头承诺届时会以该房屋抵作还款。2014年2月8日，原告通过原告妻子的银行账户将被告应支付的房屋动迁差价款552,397.26元直接打入负责被告房屋动迁的上海市杨浦区住房保障和房屋管理局账户。2014年6月30日，原、被告签订《房屋抵押借款协议》，2014年7月1日，原告向被告银行转账226,900元。2016年6月23日，原告向被告银行转账24,540元。至此，原告共向被告出借803,840.26元。因当时无法确定美丹路房屋何时能够上市交易，故原、被告约定借款期限以该房屋能上市交易为准。基于被告承诺以该房屋折抵还款，故原、被告约定该房屋自交付之日起即由原告使用。但后来，随着房价的上涨，被告不愿兑现当初的承诺，且私下挂牌出售美丹路房屋，甚至原告退让到要求被告按照《借款协议》归还本金和利息，被告也不愿意履行。经查询，美丹路房屋将于2019年6月6日可以上市交易，但被告却在2019年2月23日强行换锁，将美丹路房屋收回。故原告诉至法院，要求判如所请。被告李章宝、邵秋美共同辩称，两被告向原告共计借款779,300.26元，之后的24,540元系原告补贴两被告的儿子因为带着原告的儿子实习损失的年终奖。当时被告向原告借款确实为了支付美丹路房屋的差价款，为了给原告一定利益，故被告拿到美丹路房屋后直接交付给原告使用。2019年2月23日，因被告听说美丹路房屋可以上市交易，故虽然原告不愿意，被告还是将该房屋要回，并打算装修好卖出房屋归还原告借款。现不同意原告的全部诉请。因为依据《房屋抵押借款协议》，还款时间为美丹路房屋能上市交易之时，利息为扣除房屋交易、装修费用。现原告亦表示美丹路房屋尚不能上市交易，且美丹路房屋被告现在已经在装修，装修费用多少也不能确定，故无法确定利息多少，亦不同意按照年利率24%计算。庭审后，原告表示不再在本案中要求两被告返还2016年6月23日原告向被告银行转账的24,540元以及相关利息。原告围绕其诉讼请求依法提交了《房屋抵押借款协议》、转账凭证、物业费发票、维修基金收据、网络安装费发票、煤气新装工料费发票等，本院认定事实如下：一、2014年6月30日，原告与两被告签订《房屋抵押借款协议》双方约定，两被告向原告借款779,300.26元，两被告将动迁分配所得的美丹路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押给原告，两被告在该房屋交付使用之日起交予原告无偿全权使用至该房屋能上市买卖交易时止。两被告还款日期定于该房屋能上市之日。两被告根据交易中心评估价格卖出美丹路房屋所得金额，先归还原告借款本金779,300.26元，多余金额按照扣除房屋交易费用、扣除10万元归两被告所有，扣除房屋装修费用，扣除上述费用后剩余金额作为被告借款利息支付原告。二、2014年2月8日，原告的妻子王玉向上海市杨浦区住房保障和房屋管理局转账552,397.26元。2014年7月1日，王玉向被告邵秋美银行转账226,900元。上述两笔共计779,297.26元。三、2015年左右，两被告取得美丹路房屋，并将该房屋直接交付原告使用，原告支付了房屋的维修基金、网络初装费、煤气费、物业费。2019年2月23日，原告擅自将美丹路房屋收回，并表示该房屋现在装修。四、美丹路房屋房产证上登记使用年限为2015年7月10日至2084年4月29日，建筑面积为81.56平方米。原告表示该房屋2019年6月6日可以上市交易，被告表示不清楚该房屋何时可以交易。本案的争议焦点为：一、原告是否可以要求两被告提起归还借款；二、借款利息如何计算。本院认为，本案中，依据原告提供的借款协议、转账凭证，本院确认原、被告之间779,297.26元的债权债务关系成立。至于还款时间，虽然原、被告约定还款日期为美丹路房屋能上市交易之时，而依据该房屋产权登记日期和动迁房的相关政策，该房屋现尚未到上市交易时间，但两被告未经原告同意提前收回该房屋，违反了原、被告约定的由原告无偿使用该房屋至上市交易之日，依据《合同法》当事人应当遵守诚实信用原则之规定，现原告要求两被告提前归还借款并无不当，本院予以支持。至于利息计算，第一，依据《房屋抵押借款协议》，该房屋出售价格，扣除房屋交易费用、10万元以及装修费用，剩余费用均用于支付原告利息。故根据该约定，无论交易费用、装修费用为多少，最终两被告获得的利益均为10万元，故原告诉称如当初原告不借款给被告，被告无法取得美丹路房屋，故原、被告约定美丹路房屋最后用于折抵房屋，有其合理性。而现在两被告不仅获得了美丹路房屋，还可以取得扣除利息和本金后的巨大差价(综合美丹路房屋购买价格以及上市后的市价)。第二，参照美丹路房屋现在的市场价值，扣除交易费用、10万元和房屋装修费用(以普通装修计算)，按照生活常识，剩余金额必然大于按照年利率24%计算的借款利息。综上，即使原告曾经无偿使用过该房屋，现原告要求自借款之日起按照24%年利率支付利息并无不当，本院予以支持。据此，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条、第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告李章宝、邵秋美于本判决生效之日起十日内归还原告狄祖雄借款本金779,297.26元；二、被告李章宝、邵秋美于本判决生效之日起十日内按照年利率24%支付原告狄祖雄借款利息(以552,397.26元为本金，自2014年2月9日起计算至实际清偿之日止；以226,900元为本金，自2014年7月2日起计算至实际清偿之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为10,298元，由原告狄祖雄承担238元，被告李章宝、邵秋美承担10,060元，保全费5,000元由被告李章宝、邵秋美承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  施怡二〇一九年四月十六日书记员  丁伟附：相关法律条文一、《中国人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。