广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初2722号原告：黄翔，男，1987年9月1日出生，汉族，住广东省龙川县，原告：黄永平，男，1964年3月16日出生，汉族，住广东省龙川县，两原告的委托诉讼代理人：巫作荣，广东百浩律师事务所律师。被告：陈兰凤，女，1980年11月18日出生，汉族，住河北省邢台市广宗县，第三人：佛山市悦睿晟房地产有限公司，住所地：广东省佛山市南海区××，统一社会信用代码××。法定代表人：冯昌业。原告黄翔、黄永平与被告陈兰凤、第三人佛山市悦睿房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，本案依法适用简易程序于2019年3月27日公开开庭进行审理。原告黄翔，两原告的诉讼委托代理人黄永平，被告陈兰凤，第三人的法定代表人冯昌业均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除两原告、被告于2018年4月27日签订的关于买卖佛山市南海区××房的《房地产买卖合同》；2.被告向两原告双倍返还定金1000000元；3.被告向两原告支付中介代理费及评估费30000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告经第三人介绍向被告购买佛山市南海区××房（以下简称涉讼房屋），三方于2018年4月27日签订了一份《房地产买卖合同》。合同约定两原告向被告购买位于佛山市南海区××房，建筑面积为130.54平方米，成交价为2250000元，两原告在签合同当天支付定金500000元，首期楼款890000元两原告在被告提前还款扣款当天直接支付给被告本人或存进被告账户。剩余的850000元两原告通过按揭方式支付。合同还约定被告应在签订本合同后7天内向抵押银行申请提前还贷（若存在逾期供款，被告应还清逾期供款），并在银行或经纪方发出还贷通知之日起10天内一次性还清贷款，被告承担还贷之一切手续费用。买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易，按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反本合同约定的，则：（1）逾期未超过十天的，违约方需每日按总成交价的1%向守约方支付违约金。（2）逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方需承担守约方应向经纪方支付的房地产咨询及买卖代理费。两原告在三方签订合同后向被告支付了500000元定金。上述合同约定被告须在2018年5月4日前向抵押银行申请提前还款并配合两原告申请银行按揭同贷，但被告至今仍未还清贷款，且现涉讼房产已因（2018）粤0605民初24517号案被法院查封。双方合同已无法进一步交易，两原告购买涉讼房屋的合同目的已无法实现，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。被告辩称，1.原、被告第一次协商买卖涉讼房产时，被告要求原告一次性支付房款，双方没有签订合同，当时的中介方不是本案第三人，是另一家中介公司，被告购买涉讼房产是第三人的法定代表人作为中介协助购买房产的，其后第三人告知被告有人想购买涉讼房产，被告发现原来是同一个买家即原告，随后双方签订了涉讼买卖合同。2.被告同意解除合同，同意返还定金500000，及向原告支付中介代理费及评估费30000元，但不同意双倍返还定金，被告在房屋买卖中也是受害者，被告在签订合同存在误解，以为原告是全款购买。如果原告全款购买房产涉讼房产就不会被查封导致合同履行不能。第三人称，对原告的诉请无异议。刚开始协商的情况下被告确实要求原告一次性支付购房款，但签订合同之前双方根据双方自愿的情况下才签订关于贷款支付方式的买卖合同。虽然在签订合同后被告也提出过要一次性支付，但第三人认为双方应按合同履行。原告在诉讼中举证如下：1.两原告身份证复印件各1份、被告身份证复印件1份、第三人工商信息打印件1份，用以证明原被告及第三人的诉讼主体资格。2.房地产买卖合同原件1份，用以证明原、被告存在合法有效的房产买卖合同关系，合同约定涉讼房产的情况、交易价格、付款方式及违约责任等条款。3.账户明细查询原件1页；4.结婚证原件1份；5.收款证明原件3份、收款收据原件1份、收据原件1份、转账回单原件2份；6.特种转账凭证原件1份。证据3-6，用以证明两原告向被告支付了购房定金500000元，被告确认并出具收款收据；原告为购买涉讼房产支付的代理费10000元及按揭评估费9870元。7.房地产权证复印件2份，用以证明涉讼房屋属被告所有。8.催告函原件1份、复印件1份，EMS快递单复印件2份；9.事情经过原件1份。证据8-9，用以证明被告未按合同履行，第三人向被告出具催告函，催促被告尽快履行合同，但被告至今未履行合同，存在违约行为；第三人确认两原告与被告的交易经过、被告未依约提前还款涂销抵押的情况及涉讼房产已被案外人查封的事实；被告愿意向两原告支付交易产生的费用30000元。10.微信截图打印件9页（第三人法定代表人与被告聊天记录2页、原告黄翔与被告聊天记录7页）；11.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果复印件2份。证据10-11，用以证明第三人法定代表人冯昌业通过微信催促被告尽快还款，被告已逾期十月之久仍未向银行还款，存在违约行为；被告确认了涉讼房屋被南海法院（2018）粤0605执保5803号查封的事实，致使涉讼合同已在客观上失去了履行的可能性。12.录音光盘1份（2019年1月10日录制）、文字说明（部分录音）复印件1份，用以证明被告已在录音中承认了未提前还款的违约行为及涉讼房产已被查封的事实。13.解除房地产买卖合同通知书原件1份，用以证明被告存在未依约提前还款的行为及至今仍未还款的事实；涉讼房产被查封的事实，据此原告才提出解除合同。被告在诉讼中举证如下：1.交通银行佛山分行个贷提前还款申请表、交通银行个人授信业务变更申请表、更新日期为2018年6月11日的贷款数据复印件各两份。2.2018年9月19日涉讼房屋的不动产登记查询结果复印件各两份。第三人在诉讼中没有提交证据。经质证，第三人对原告出示的证据1-13均无异议。被告对原告出示的证据1、2、7-11、13均无异议，本院对该部分证据予以确认。被告对证据3-6、12的真实性无异议，本院确认证据3-6、12的真实性。关于被告提供的证据1，原告对其真实性不予确认，认为即使真实，被告也超过了合同约定向银行申请还贷的时间，第三人则认为被告没有依约向银行清偿贷款已经违约。经审查，交通银行佛山分行个贷提前还款申请表、交通银行个人授信业务变更申请表、更新日期为2018年6月11日的贷款数据没有银行盖章，且申请表没有签署时间，签名的经办人员身份亦无其他材料佐证，故本院对被告提供的证据1不予确认。原告称由法院核实被告出示的证据2的真实性，第三人对该证据的真实性无异议。经审查，本院确认该证据的真实性，但涉讼房屋的最新登记信息应以原告提交的2019年2月13查询结果为准。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区××房，登记权利人均为陈兰凤，1201房的权利证号为粤（2017）佛南不动产权第××号，1205房的权利证号为粤（2017）佛南不动产权第××号。2018年4月27日，两原告（买方）与陈兰凤（卖方）、佛山市悦睿晟房地产有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定两原告购买被告的涉讼房屋，成交价2250000元，定金500000元于2018年4月27日支付，卖方应在签订本合同后7天内向抵押银行申请提前还贷（若存在逾期供款，卖方应还清逾期供款），并在银行或经济房发出还贷通知之日起10天内一次性还清贷款，卖方承担还贷之一切手续费用，首期楼款（不含定金）890000元在卖方提前还贷扣款当天直接支付给卖方本人或存进卖方账户，按揭付款860000元，买方须在本合同签订后10天内向银行申请按揭贷款及支付贷款所需费用并在完成提前还贷，涂销抵押登记及归档手续后到银行签订抵押贷款文件，卖方须提供协助；买方或卖方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反本合同约定的，逾期未超过十天，违约方须每日按总成交价的1%向守约方支付违约金，逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双方返还定金或没收定金）或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的房地产咨询及买卖代理费。双方并约定其他权利义务。同日，被告出具《收款证明》，确认收到原告支付购买涉讼房屋的定金250000元，定金余额250000元于2018年4月28日补齐。2018年4月28日，被告出具《收款证明》，确认收到案外人巫××支付购买涉讼房屋的定金250000元。2018年6月11日，原告向佛山市××房地产按揭咨询有限公司支付按揭评估费9870元。2018年8月10日至13日期间，第三人的法定代表人冯昌业微信告知陈兰凤称原告的钱已经到位，就差被告的钱，并催促被告尽快存钱还款。被告回复称正在想办法。2019年2月13日查询，1201房于2018年12月10日被本院查封，1205房于同月11日被本院查封，限制文号均为（2018）粤0605执保5803号。2019年1月29日，原告提起本案诉讼。被告于同年2月27日收到本院送达的起诉状等应诉材料。另查明，第三人出具收据，确认收到原告居间费10000元。再查明，黄永平与巫月娇于1986年11月22日办理结婚登记。诉讼中，原告陈述称因被告没有资金提前还清贷款，双方在合同约定在被告提前还贷扣款当天原告共支付首付款1390000，该款项系用于偿还贷款，签订合同后原告已支付500000元，继续支付后续890000元的前提应为被告还款账户要有500000元，但被告已把500000元另行使用，一直没有把钱存回还款账户，因此原告没有支付后续的890000元首付款，签订涉讼合同前原告找了另一家中介公司跟进交易，并另支付了中介费5000元。被告陈述称，当时被告急需用钱，就把已收到的500000元用作其他用途，双方约定首付款用于还贷，其后银行需要把全部钱存入还款账户一个月后才能扣款，但原告一直没有支付剩余首付款。第三人陈述称在签订合同后，被告的还款账户上并没有原告支付的500000元定金，原告有能力支付890000元但确实不应该先支付，原告一直有委托第三人向被告催促把500000元存入还款账户。本院认为，涉讼合同既包含了原告与两被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。原、被告签订的涉讼合同是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行义务。涉讼合同约定卖方应在签订合同后7天内向抵押银行申请提前还贷，并在发出还贷通知书之日起10日内一次性还清贷款。被告作为义务履行方，既未提供证据证明其申请还清涉讼房屋项下抵押贷款的义务，又未提供证据证明其未履行相应义务有法定或约定的抗辩事由，退一步讲，即使如被告所述，银行需把全部钱存入还款账户一个月后才能扣款，但双方口头约定原告支付的首付款1390000元用于提前还贷，被告在收取原告500000元后，将款项用作其他用途，在原告可支付剩余890000元首付款的情况下，其拖延补齐款项用于偿还贷款，怠于履行提前还贷的义务。并且，被告作为出卖方，保证涉讼房屋不存在交易过户的权利限制是其基本义务，在原、被告继续履行合同的过程中，因被告个人原因，涉讼房屋被法院查封，导致后续交易无法进行，合同不具备继续履行的条件。基于以上分析，被告的行为已构成根本违约。根据法律规定，两原告有权行使合同解除权，本院确认《房地产买卖合同》中围绕涉讼房屋买卖的约定于2019年2月27日向被告陈兰凤送达应诉材料之日解除。涉讼合同约定合同因被告违约而解除的，两原告有权要求被告双倍返还定金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持”的规定，原、被告在合同约定的定金500000元，已经超过了涉讼合同标的额的百分之二十即450000元（2250000元×20%），对于被告已收取的500000元，本院依法认定其中450000元为定金，其余50000元为购房款，故被告应向原告双倍返还定金共900000元，并返还购房款50000元。被告以其以为原告系全款购房而签订合同且原告拖延支付首付款为由抗辩，本院不予采纳。涉讼合同约定违约方须承担守约方应向经纪方支付的房地产咨询及买卖代理费，第三人已收取原告的中介代理费10000元，原告请求被告支付，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。原告主张的评估费及签订涉讼合同前向其他中介公司支付的代理费，不是必须发生的费用，不属于涉讼合同明确约定应由违约方承担的费用，本院判定被告双倍返还定金亦已考虑原告相关损失，本院对该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条的规定，判决如下：确认黄翔、黄永平、陈兰凤、佛山市悦睿房地产有限公司于2018年4月27日签订的《房地产买卖合同》项下关于买卖位于佛山市南海区罗村街道北湖一路9号尚观御园8座1205房及1201房的权利义务约定于2019年2月27日解除；陈兰凤应于本判决发生法律效力之日起十日内双倍返还定金共900000元予黄翔、黄永平；陈兰凤应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款50000元予黄翔、黄永平；陈兰凤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介费10000元予黄翔、黄永平；驳回黄翔、黄永平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计14520元，财产保全费5000元，合计19520元（两原告已预交），由被告陈兰凤负担并于本判决发生法律效力之日起十日内直接向本院缴纳，逾期缴纳，本院将强制执行。两原告已预交的14520元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年四月二十六日书记员  林浩成