安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖16民终1066号 上诉人（原审原告、反诉被告）：蒙城县玖隆国际佩高木门经营部，住所地蒙城县玖隆国际C区1#至15#楼中间门面房，注册号341622600573213。 经营者：张超，男，1977年4月3日出生，汉族，住蒙城县。 委托诉讼代理人：邓睿，安徽京奇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：蒙城县欧之泰物业管理有限公司，住所地蒙城县玖隆国际C区，统一社会信用代91341622573040878M。 法定代表人：陈超，该公司经理。 上诉人蒙城县玖隆国际佩高木门经营部（简称佩高木门经营部）与被上诉人蒙城县欧之泰物业管理有限公司（简称欧之泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省蒙城县（2018）皖1622民初8430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人佩高木门经营部的委托诉讼代理人邓睿到庭参加诉讼。被上诉人欧之泰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佩高木门经营部上诉请求：1.依法撤销（2018）皖1622民初8430号民事判决，予以改判；2.本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉房屋性质不能作为经营使用。双方签订协议租赁房屋为垃圾中转站，不能作为经营性用房。二、上诉人不存在过错。欧之泰公司在签订合同中未明确告知租赁房屋为垃圾中转站，在合同履行期间，欧之泰公司以书面形式告知经相关政府部门认定出租物为公建设施，不应进行承租，应当拆除限期整改，擅自终止合同，导致上诉人无法正常经营，迫于无奈另行寻找房屋。三、原审赔偿标准与事实不符。一审法院委托安徽百友司法鉴定所鉴定装修损失为78172元，该损失已扣除使用期间的装修损耗，不应当按60%计算。 针对佩高木门经营部的上诉，欧之泰公司未进行答辩。 佩高木门经营部向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原被告签订的租赁合同；2、依法判令被告赔偿原告房屋装修费、经营损失、鉴定费用等各项费用共计15万元；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年5月1日，张超为经营木门生意与欧之泰公司签订租房协议一份，协议约定：欧之泰公司为甲方，张超为乙方，甲方将自己位于玖隆国际C区1#至15#楼中间门面房室租给乙方使用，租期60个月，协议一年一签，租金一年一缴，首年租金26000元，从2014年5月1日起至2019年5月1日止，租赁期满乙方优先。乙方在使用期间要保持室内设备完好不受损坏，损坏赔偿。水电费缴纳时间为每月20—30日，请及时缴纳（双方签字后租金已交清）。租房前水电由甲方安装，并且顶面由甲方处理不漏雨水。租赁期间，合同不得转租，租金随市场房租走势而定。协议一式两份，甲乙双方签字后生效。张超承租房屋后，对房屋进行了装饰、装修。2014年9月11日，张超注册了名称为佩高木门经营部的个体工商户，营业执照上登记的名称佩高木门经营部，经营者张超，经营范围木门销售。 2016年4月27日，欧之泰公司向佩高木门经营部出具违章整改通知书一份，内容为：佩高精品木门，现接到蒙城县建设局、蒙城县市容管理局、蒙城县环卫所通知，你户所处房屋为私自占用公建设施，已违反国家相关法律，限你户于接到通知后五个工作日内恢复原貌，如不恢复将由政府相关部门进行强制整改。后佩高木门经营部提起诉讼，并已搬至他处经营。但佩高木门经营部一直持有该房钥匙，没有将房屋交付给欧之泰公司。欧之泰公司向佩高木门经营部出租的玖隆国际C区1#至15#楼中间的房屋系该小区的公建设施，欧之泰公司系该小区的物业管理单位。另查明，佩高木门经营部已经支付欧之泰公司2年（2014年5月1日至2016年5月1日）的房屋租金合计52000元。经安徽百友司法鉴定中心鉴定，截至鉴定基准日即2016年9月22日，佩高木门经营部承租的玖隆国际C区1#至15#楼中间的房屋装修价值为78172元，佩高木门经营部支付鉴定费用4000元。 一审法院认为，欧之泰公司将属其管理的房屋出租给佩高木门经营部，双方签订的租房协议合法有效，双方应当按照合同约定行使权利、履行义务。但该房屋属于公建设施，因欧之泰公司履行不能并向佩高木门经营部发放了整改通知书，佩高木门经营部要求解除合同的请求，应予支持。佩高木门经营部虽经安徽百友司法鉴定中心鉴定，截至鉴定基准日即2016年9月22日，承租的玖隆国际C区1#至15#楼中间的房屋装修价值为78172元。从本案查明的情况看，佩高木门经营部虽未经欧之泰公司同意对房屋进行装修，但装修房屋本应按合同使用5年，由于欧之泰公司的原因，余下3年未正常使用造成的损失，欧之泰公司应适当给予赔偿，但考虑到佩高木门经营部一直持有该房钥匙，没有将房屋交付给欧之泰公司，一审法院酌定赔偿（78172+4000）×60%×50%=24651.6元。佩高木门经营部主张的经营损失，证据不足，不予采信。因争议房屋属于公建设施，欧之泰公司履行不能向佩高木门经营部发放了整改通知书，欧之泰公司反诉的租金损失应由其自己承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项、第十三条之规定，判决：一、解除蒙城县玖隆国际佩高木门经营部（张超）与蒙城县欧之泰物业管理有限公司于2014年5月1日签订的租房协议；二、蒙城县欧之泰物业管理有限公司于判决生效10日内赔偿蒙城县玖隆国际佩高木门经营部（张超）损失24651.6元；三、驳回蒙城县玖隆国际佩高木门经营部的其他诉讼请求；四、驳回蒙城县欧之泰物业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，反诉费550元，蒙城县玖隆国际佩高木门经营部负担2800元，蒙城县欧之泰物业管理有限公司负担1250元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点是：1.一审按照60%的比例确定房屋装修损失有无不当；2.佩高木门经营部在本案中有无过错。 一、关于一审按照60%的比例确定房屋装修损失有无不当问题。一审法院委托安徽百友司法鉴定中心对案涉租赁房屋装修价值进行评估，根据现场勘查、市场调查及测算，确定重置成本为151290元。本案租房协议租期为五年，已使用2年5个月，经营性用房的装潢可使用年限为5年，结合标的物的已使用年限及现场勘查，综合计算成新率为51.67%，确定委托鉴定标的物的鉴定价值为78172元。该鉴定意见是在已确定成新率的情况下作出，故一审再按照鉴定价值的60%计算损失缺乏依据。 二、关于佩高木门经营部在本案中有无过错问题。案涉租赁房屋为公建设施，建设用途为垃圾中转。欧之泰公司书面通知佩高木门经营部为私自占用公建设施，如不恢复将由政府相关部门进行强制整改。根据租房协议，佩高木门经营部占用案涉房屋是履行租房协议的行为，但其应知晓承租房屋为公建设施。一审根据实际情况，酌定赔偿比例为50%，未超出合理范畴，不违反民事活动应当遵循的公平原则。故酌定赔偿数额应为（78172+4000）×50%=41086元。 综上所述，佩高木门经营部的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持安徽省蒙城县人民法院（2018）皖1622民初8430号民事判决第（一）、（三）、（四）项； 二、撤销安徽省蒙城县人民法院（2018）皖1622民初8430号民事判决第（二）项； 三、蒙城县欧之泰物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿蒙城县玖隆国际佩高木门经营部（张超）损失41086元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3500元，反诉费550元，蒙城县玖隆国际佩高木门经营部负担2800元，蒙城县欧之泰物业管理有限公司负担1250元；二审案件受理费4050元，蒙城县玖隆国际佩高木门经营部负担3550元，蒙城县欧之泰物业管理有限公司负担500元。 本判决为终审判决。 审判长  王文伟 审判员  沙启峰 审判员  黄战营 二〇一九年四月十五日 法官助理孙曼 书记员刘哓曼 附：本案相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。