江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0802民初1453号原告：曾建和，男，1964年1月17日出生，汉族，住吉安市吉州区。委托诉讼代理人：王坤太、唐俊松，江西文冠律师事务所律师。被告：吉安市润阳房地产开发有限公司，住所地：吉安市吉州区吉福路35号，统一社会信用代码913608007788476240。法定代表人：李松岳，总经理。委托诉讼代理人：谭太平，江西奋翼律师事务所律师。原告曾建和与被告吉安市润阳房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“润阳公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告曾建和委托诉讼代理人王坤太、唐俊松，被告润阳公司委托诉讼代理人谭太平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾建和向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金3194元（从2016年3月31日起按已付房款的日万分之一计算至2016年8月1日，共124天）；2、判令被告支付逾期办理房地产权证违约金364元（从2017年8月1日起每年按已付房款的0.1%计算至2018年12月31日，共517天）；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年9月15日签订了《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，原告购买被告所开发的吉州区环湖湾小区商品房一套，房号为11栋1单元603房，并按约支付了房款257634元。按照合同第九条约定，被告应于2016年3月30日前将具备约定交房条件的商品房交付给原告，逾期应每日按已付房款万分之一向原告支付违约金。另外，合同补充协议第五条约定，被告应于2016年3月31日起（延期交房的为实际交房之日起）一年内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记，否则，被告每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。但是，被告直至2016年8月1日才达到交房条件统一向业主交房。被告直至2018年12月31日仍没有为原告办妥产权登记。被告构成逾期交房、逾期办证，应支付相应的违约金。被告润阳公司辩称，涉案房屋于2016年6月29日完成竣工验收，符合交房条件，并及时通知了业主前来收房。即便要承担逾期交房的违约责任，原告于2016年6月8日收房，逾期交房违约金应计算至收房之日止。原告签订了办理产权证流程表，该流程表中原告承诺已确认双方已经不存在争议，放弃追诉被告的权利，其诉请不应得到支持。关于办理房屋产权证，被告作为房地产开发公司，法定义务是完成初始登记，而办理产权证需要业主自身缴纳相关费用，颁发产权证属于不动产登记管理局的权力和职责，被告是无法代替业主及国家机关主观行为。合同约定的办好产权证的真实意思是办好房地产权属初始登记。而在2018年11月30日，涉案房屋已经完成初始登记，符合办证条件，自该日起，被告不再承担逾期办证责任。本院经审理认定事实如下：2015年9月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（备案合同编号：20150901050），合同约定，原告购买被告开发的位于吉州区东门街9号润阳环湖湾11幢1-603房，房款金额为257582元。合同第八条交付期限约定，被告应于2016年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，被告逾期交房不超过360日，按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告还要出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。但因原告自身原因不能按期交付的，以合同中约定交房日期之日起，视为原告同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付。同时，双方关于产权登记约定：2016年3月30日的次日为办理产权登记期限的起算日，如延期交房则该起算日为实际交房的次日，一年内被告承诺办妥产权登记。逾期办证的，被告每年按已付房款的0.1%支付违约金。合同签订后，原告按约付清了全部购房款257582元。原告于2016年6月8日收房。2016年6月29日，润阳环湖湾1#-3#、5#-13#及地下室工程通过建设、设计、勘察、监理、施工单位验收。同年8月30日，吉安市建筑工程质量监督站出具了工程质量监督报告，结论为：竣工验收的组织和程序基本符合要求，各方责任主体评定该工程为合格工程，并已出具了验收意见，同意建设单位向备案机关提出备案申请。2016年7月，被告书面通知原告于当年8月1日前来办理交房手续。2018年11月30日，吉安市不动产登记中心发布通告：“被告已按规定申请办理了其开发的位于吉州区东门街9号润阳环湖湾2、3、5、7、9、11、12、13栋不动产的首次登记（初始登记），特通知上述不动产的购买人可办理产权登记手续”。原告于2018年12月18日在被告提供的《办理产权证流程表》上，对购买房屋的房号、单价、预测面积、实测面积、房屋补差款等内容签名确认，其中表下说明2中打印了“业主签署本流程表，视为业主与本公司之间就双方的商品房买卖合同关系不存在争议或者视为放弃对本公司之间相关争议的诉讼权利”。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、增值税普通发票、物业费收据，被告提交的工程质量监督报告、办理产权证流程表、吉安市不动产登记中心通告及照片（以上均为复印件）予以证实，经庭审质证，对上述证据的效力，本院予以确认。本院认为，原告与被告润阳公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。关于逾期交房截止时间问题，诉争房屋于2016年6月29日才通过竣工验收，原告虽在2016年6月29日前与被告办理了交房手续，但此时交付房屋并未达到合同约定的验收合格条件，实际交房日期应认定为验收合格之日，即2016年6月29日。虽然合同约定逾期交房违约金的计算标准为按已付房款的日万分之0.1，但该约定明显过低，本院酌定将逾期交房违约金的计算标准调整为按已付房款的日万分之一。被告应向原告支付逾期交房违约金257582元*91天*0.0001=2344元。被告作为房地产开发公司将办理房屋权属登记（包括契税证、房屋所有权证和土地使用证）所需资料报不动产登记管理部门，完成不动产首次登记（初始登记），即履行了合同“办妥产权登记”的约定，但应给予原告合理期限办理产权登记手续，故原告诉请被告支付自2017年8月1日起至2018年12月31日，按每年总房款的千分之一计算逾期办证违约金的请求符合法律规定，本院予以支持。被告应向原告支付逾期办证违约金364元。《办理产权证流程表》中说明2系格式条款，被告作为格式条款的提供方未采取合理方式履行提示说明义务，且条款内容又属于免除被告自身责任、排除各原告主要权利，依法应认定为无效条款。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百二十五第一款之规定，判决如下：一、被告吉安市润阳房地产开发有限公司偿付原告曾建和逾期交房违约金2344元，限判决生效后七日内履行完毕；二、被告吉安市润阳房地产开发有限公司偿付原告曾建和逾期办证违约金364元，限判决生效后七日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审判员  聂芳二〇一九年四月十八日书记员  郭凯法律链接一、《中华人民共和国合同法》1.第三十九条：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。2.第四十条：格式条款具有本法第52条和第53条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。3.第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4.第一百二十五条：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。