江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0114民初764号原告：郑瑞健，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：周晓菲，江苏道多律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁晓，江苏道多律师事务所实习律师。被告：李小霞，住南京市雨花台区。原告郑瑞健诉被告李小霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告郑瑞健及其委托诉讼代理人周晓菲、丁晓，被告李小霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑瑞健向本院提出诉讼请求：1、被告退还原告两个月租金6000元，押金4000元，共计10000元；2、被告赔偿原告违约金1800元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告向朝阳西苑物业办公室承租了南京市雨花台区板桥街道雄风路169号朝阳西苑16幢1-1号门面房，后又将该门面房转租给原告，原、被告于2017年3月13日签订了房屋租赁合同，租期两年，自2017年3月15日起至2019年3月14日止。2018年12月1日，朝阳西苑物业办公室的赵某向原告出具了告知书，称因为朝阳西苑物业办公室与被告的租赁合同将于2019年1月13日到期且不再续租，因此要求原告必须在2019年1月13日前清空房屋。原告于2019年1月14日搬离门面房。被告关于其与朝阳西苑物业办公室协商好续租两个月并通知了原告，因此原告提前搬迁的损失由其自行承担，不应要求被告退租金的辩称不是事实。实际上被告从未明确告知原告其与朝阳西苑物业办公室确定续租。被告申请的证人赵某证明朝阳西苑物业办公室与被告协商续租两个月的证言也不属实，因为在2019年1月16日原告与赵某的对话中，赵某从未表明朝阳西苑物业办公室与被告确定续租两个月的事情，这与赵某庭审中证言明显矛盾。据此，被告不能证明其与朝阳西苑物业办公室达成续租两个月并且告知原告的事实。原告要求被告退还两个月租金和押金，并承担合同提前解除的违约责任具有事实和法律依据。综上，原告为维护自身合法权利，特向法院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告李小霞辩称，虽然被告与朝阳西苑物业办公室的合同到期时间比原、被告的合同到期时间早两个月，但是在朝阳西苑物业办公室出具告知书的几天后，被告就与朝阳西苑物业办公室达成续租两个月的意见，也电话通知了原告，因此原、被告的合同期与被告和朝阳西苑物业办公室的合同期不再冲突。原告在可以正常使用门面房至2019年3月15日的情况下，因为找到其他房屋提前搬走，如有房租损失应由原告自行承担。原告直至2019年4月11日庭审中才将涉案门面房的钥匙交还给被告，期间应当视为原告继续使用房屋，据此，被告无需向原告退还房租和承担提前解约的违约责任。另外，原告损坏了门面房中的地板，至少折抵押金2000元。综上，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，查明以下事实：被告与案外人朝阳西苑物业办公室签订房屋租赁合同一份，约定被告向朝阳西苑物业办公室承租位于南京市雨花台区，租赁期限自2011年起，至2019年1月13日到期。被告与原告于2017年3月13日签订房屋租赁合同一份，对上述门面房进行了转租，租赁期间自2017年3月15日至2019年3月14日止，年租金36000元，押金4000元，原告先交房租后租房。合同第三条第3款约定，原告应合理使用、妥善保管出租房屋，如因使用不当造成出租房屋损坏的，原告应立即负责修复，造成被告损失的，原告需赔偿损失。第八条第1款约定，被告因不能提供本合同约定的出租房屋而解除合同的，应支付原告当年租金总额5%的违约金。原、被告双方对第一年租赁关系中的权利义务关系没有争议。2018年2月5日，原告向被告支付了第二年度36000元租金。2018年12月1日，朝阳西苑物业办公室的赵某通过原告向被告转达一份告知书，该告知书写明：16栋1号门面房业主钟信仁（系被告的丈夫），你户门面房在2019年1月13日已到期，社区不再与你续租，请于2019年1月13日前清空房屋内属于你的东西，如不清理，后果自负。被告在庭审中称：“2019年1月14日下午，被告与原告见面商量租房的事情，当时原告未交清水电费，被告要求原告交清，之后被告就去了外地。”当日，原告与在外地的钟信仁进行了电话联系，其中双方提及了继续商量退还4000元押金和两个月房租，赔偿地板损失2000元的事情，钟信仁未明确表态被告已与朝阳西苑物业办公室达成续租的约定。2019年1月15日11时45分，原告向板桥派出所报警称被告收取原告1万元房租跑了，大房东又让原告走人，现在原告与大房东在一起。随后民警出警到达涉案出租房屋，联系被告无果，建议原告诉讼处理。当日12时25分，原告向钟信仁发送一条短信，称原告2019年1月14日已经搬离承租的门面房，房租按今日结清，最晚明天过来把所有相关事宜处理清楚，否则后天将向法院起诉。被告对短信未作回复。2019年1月16日，原告与赵某见面，对话中赵某并未提及其与被告达成续租的约定，同时也支持原告向被告索要剩余两个月的房租。在2019年3月6日本院第一次庭审中，被告申请赵某出庭作证，赵某出具证言称，2018年12月1日的告知书及朝阳西苑物业办公室2018年12月4日出具的关于与被告达成房屋续租至2019年3月18日止的证明，都有赵某本人的签名，其对上述两份证据的真实性表示认可。另查明，原告现已交齐了出租房屋中截止2018年12月的电费和截止2019年1月的水费，于2019年1月14日搬离承租房屋。被告于2014年12月5日对涉案出租房屋加装了地板，花费5610元。在2019年4月11日本院第二次庭审中，原告向被告交还了出租房屋的钥匙。该次庭审后本院对出租房屋的地板进行了勘察，进门第一间面积较小的房间，有部分地板破损较为严重。本院认为，关于被告是否需要向原告退还6000元租金及赔偿1800元违约金的问题。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，可以中止履行并及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。本案中，被告向原告出租的门面房系从朝阳西苑物业办公室转租而来。原告是提前向被告交齐了至2019年3月14日的房租，在2018年12月1日收到朝阳西苑物业办公室要求其必须在2019年1月13日前搬离的告知书后，原告有确切的理由相信被告可能丧失债务履行能力。虽然被告在庭审中提交了赵某出具的书面证明和证人证言，但上述两份证据与原告提交的原告和赵某在2019年1月16日对话的视频证据相比，赵某在证明朝阳西苑物业办公室与被告达成续租约定的事实上存在明显矛盾。而且原告2019年1月15日向板桥派出所报警时，虽然是原告自称正与朝阳西苑物业办公室的人在一起，但至少已向民警表明原、被告及朝阳西苑物业办公室之间的关系，经过民警的处理原告也未获知续租之事。再者被告丈夫在2019年1月14日与原告的电话录音中，未明确表态被告已与朝阳西苑物业办公室达成续租的约定，当时还向原告提出交齐水电费的要求。综合以上几点，本院对被告主张的其与朝阳西苑物业办公室约定续租两个月，不会影响原、被告租赁合同期间的抗辩不予采纳。因此，本院认为原告收到搬离告知书提出租赁关系的不安抗辩后，被告不能证明其在合理期限内恢复履行能力，原告有权主张自其搬离门面房时（2019年1月14日）解除租赁合同，此后的两个月房租6000元被告应当退还给原告。因为原告已经举证证明其通知被告交接房屋，但被告拒绝联系，即使原告系在庭审中才向被告交付房屋钥匙，也不应当因此要求原告支付直至交付房屋钥匙为止时的租金。根据合同第八条第1款约定，被告应支付原告当年租金总额5%的违约金。但本院考虑到原告对提前解除合同已有预期，合同的履行也临近结束，原告并未因为另行租赁房屋造成较大损失。故本院酌情认定被告赔偿违约金1000元。关于被告是否应当退还原告押金的问题。押金的目的系原告在租赁关系中对被告造成损害的，可以以此费用据实支付或另行赔偿。根据双方租赁合同第三条第3款的约定以及本院的现场勘察，原告在使用房屋上确有不当并造成房屋地板的部分损坏，原告也不能证明地板的损坏系其承租之前造成。因此，本院根据被告加装地板的费用，房屋出租之前地板有两年的折旧，目前地板损坏的程度等，酌情认定在押金中折抵2000元。故被告应当再退还原告押金2000元。综上，被告应当退还原告租金6000元和押金2000元，赔偿原告违约金1000元，共计9000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告李小霞于本判决发生法律效力之日起十日内向原告郑瑞健退还租金6000元和押金2000元，赔偿违约金1000元，共计9000元；二、驳回原告郑瑞健的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费96元，减半收取48元，由被告李小霞于负担。本判决为终审判决。审判员 薛 鹏二〇一九年四月二十八日书记员 吕珊珊