广东省化州市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0982民初1732号原告：广东鸿基房地产开发有限公司。法定代表人：张启胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶欣荣，男。委托诉讼代理人：张伟东，男。被告：陈庆红，女。第三人：中国农业银行股份有限公司化州市支行。负责人：陈雷，行长。原告广东鸿基房地产开发有限公司与被告陈庆红、第三人中国农业银行股份有限公司化州市支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月80日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理。原告广东鸿基房地产开发有限公司委托诉讼代理人叶欣荣、张伟东到庭参加了诉讼，被告陈庆红、第三人中国农业银行股份有限公司化州市支行经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案作缺席审理。本案现已审理终结原告广东鸿基房地产开发有限公司（以下简称鸿基公司）向本院提出诉讼请求：（1）准予解除原告广东鸿基房地产开发有限公司和被告陈庆红于2015年6月26日签订的《商品房买卖合同》；（2）解除合同后，涉案801房由被告陈庆红退还给原告广东鸿基房地产开发有限公司所有，原告广东鸿基房地产开发有限公司退还166341.01元给被告陈庆红；（3）本案受理费由被告陈庆红承担。事实和理由：2015年6月26日被告购买原告建设的商品房橘洲一号小区10栋A座8层801套房，建设面积143.37㎡，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定该商品房价款562710.00元，被告于签订合同之日前支付首期房价款为172710.00元给原告，余款390000.00元由被告申请贷款（按揭）支付，原告作为贷款担保人。被告付清首期时，原告已将该商品房交被告使用，被告也依约支付中国农业银行化州支行贷款本金16330.91元及1559.62元之后，不知被告什么原因，经银行催促交款而逾期不交。遂后，2018年4月23日，《个人购房合同担保借款合同》为依据，中国农业银行化州支行将与借款人被告债权378884.73元转让给借款担保人原告，并签订了《债权转让协议书》。自此，原告于4月25日向中国农业银行化州支行代被告支付了其所拖欠贷款本金1119.61元及利息2936.41元共4056.02元。同时被告还拖欠2018年3月1日以来的物业管理费（每月175.67元）以及装修期间被告应缴纳的电费213.18元和水费88.23元。原告已电话告知被告应尽快履行约定交纳的房价款378884.73元及其他费用的义务。被告以无能力履行义务为借口，逾期一个月后，被告仍不履行付款义务。原告依据《商品房买卖合同》双方预定解除合同的条件成立。便于5月25日用快递的方式将《解除合同告知书》送达被告，被告拒绝签收，而电话告知原告，其已无法履行付款义务，若解除合同，要将应退还的款交给被告，但被告有没有和原告协商签订解除合同。综上所述，鉴于被告既违约预期不支付所欠房价款，被告也明确表示已无能力支付房价款，被告更没有依约定和原告协议签订解除合同协议书。为此原告为确保自己合法权益不再受到侵害及避免更大的损失，特向法院起诉。被告陈庆红不到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩状。第三人中国农业银行股份有限公司化州市支行（以下简称为农行化州市支行）不庭参加诉讼，但提交两份《复函》，函载明，1、陈庆红2015年8月22日与其签订《个人购房担保借款合同》【合同编号44020120150122542】，其于2015年9月1日向陈庆红发放贷款叁拾玖万元人民币，贷款到期日为2045年8月31日。2、上述借款由陈庆红名下位于化州市××江开发区××路农业渠东侧橘洲一号10栋A座801房作抵押，抵押的时间从2015年9月1日起至还清款日止。3、2018年4月23日其与鸿基公司签订《债权转让协议书》，其以378884.73元将对享有陈庆红的债权、抵押权等权利一并转让给鸿基公司。4、《债权转让协议书》从2018年4月23日起生效并已履行。5、转让价378884.73元包含贷款本金374788.7元，利息4096.03元。6、陈庆红还贷时间从2015年10月1日开始还款，还款方式为等额本息，陈庆红共还贷款本金15211.3元，共还利息43441.27元。本院经审理认定事实如下：鸿基公司是位于化州市××江开发区××路农业渠东侧橘洲一号的房地产开发商。2015年6月26日，鸿基公司作为出卖人与陈庆红作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。该合同第三条约定陈庆红所购买商品房的基本情况：陈庆红购买鸿基公司建设的商品房橘洲一号小区10栋A座8层801房，建筑面积143.37㎡，套内建筑面积118.32平方米，分摊共有建筑面积25.05平方米。第六条约定计价方式与价款。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3924.88元，总价款562710元。第七条约定付款方式及期限。买受人应当于2015年6月26日前支付首期房价款172710元，余款390000元向银行/住房公积金中心申请贷款支付。第八条逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。（2）逾期超过30日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的1.5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。附件四第六条约定，出卖人就买受人向银行申请的按揭贷款提供连带责任的保证。出卖人保证期间，买受人未能按期偿还贷款而造成出卖人损失的部分，由买受人赔偿。若买受人违约导致银行解除《借款合同》的，出卖人有权解除与买受人之间的商品房买卖合同，买受人应赔偿出卖人因此所受的全部损失，商品房由出卖人收回另行处理。附件九约定，物业管理自2017年7月1日起至2022年7月1日止，物业管理服务费，住宅房屋由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.2元缴纳。合同签订当日，陈庆红付清了房屋首期款172710元。陈庆红尚未取得涉案房屋的不动产权属证书。另查明，2015年8月22日，鸿基公司、陈庆红与农行化州市支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定由农行化州市支行向陈庆红发放购房款390000元，用于陈庆红购买位于化州市××江开发区××路农业渠东侧橘洲一号10栋A座801房。陈庆红授权农行化州市支行将全部借款划入鸿基公司的账户。该借款合同第九条约定，由鸿基公司对陈庆红的该笔借款承担连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、罚息、违约金等。2015年9月1日农行化州市支行向陈庆红指定的账户发放贷款390000元，但陈庆红在履行该借款合同中，连续多期未按约定向农行化州市支行履行按月还款义务。2018年4月23日农行化州市支行将借款合同项下的债权转让给鸿基公司。2018年4月25日鸿基公司向农行化州市支行承担了保证责任，清偿了贷款共计378884.73元。其中，包括尚欠的本金374788.7元及利息4096.03元。自2015年10月1日起至2018年2月26日止，陈庆红已偿还贷款本金15211.3元及利息43441.27元。2018年5月25日鸿基公司向陈庆红邮寄《解除合同告知书》，告知双方的商品房买卖合同关系解除。又查明，鸿基公司请求合同解除后退还166341.01元给陈庆红，该金额是在陈庆红已付款183825.27元（172710元+15211.3元-4096.03元=183825.27元）的基础上，扣减违约金6630.48元及物业管理费1229.69元、水电费301.41元等费用后折算得出。上述事实，有原告的营业执照、企业法人代表证明书、法人代表身份证、被告的身份证、商品房预售许可证、商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、借款凭证、收款收据、债权转让协议书、农业银行业务凭证、解除合同告知书、物业管理费缴费回单、自来水公司查询清单、农行化州市支行的复函、原告的陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。鸿基公司与陈庆红于2015年6月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，陈庆红连续多期不按约定偿还银行贷款导致鸿基公司于2018年4月25日向农行化州市支行承担了连带保证责任后，陈庆红仍不支付购房屋给鸿基公司，其迟延履行债务的行为使得鸿基公司实际上没有收到购房款，致使买卖合同的目的不能实现，鸿基公司于2018年5月25日告知陈庆红解除《商品房买卖合同（预售）》。因此鸿基公司据此主张解除与陈庆红签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。2018年4月25日鸿基公司承担保证责任后，农行化州市支行将合同项下的债权共378884.73元转让给鸿基公司。根据《商品房买卖合同（预售）》第八条的约定，逾期付款超过30日，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的1.5%向出卖人支付违约金。逾期应付款是到期应付款与该期实际已付款的差额。自2018年4月25日起至鸿基公司起诉日（2018年6月8日）止，陈庆红尚欠378884.73元房款未付清，逾期已超过30日，已构成违约，应承担违约责任。陈庆红应按378884.73元的1.5%向原告支付违约金，即5683.27元（378884.73元x1.5%=5683.27元）。鸿基公司在庭审中确认166341.01元是扣除违约金、物管费、水电费后折算后的金额，但鸿基公司庭后提交计算方法时增多一项扣减项，即378884.73元所产生的相应利息11126.5元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。鸿基公司在请求支付违约金同时，又请求支付相应的利息，且鸿基公司在庭审中没有提出对该项利息进行扣减，亦无提出要求增加违约金予弥补损失。综合本案的具体情况，本院认定违约金5683.27元已可弥补鸿基公司因陈庆红逾期支付房款对其所造成的损失，故对鸿基公司请求扣减利息11126.5元，本院不予支持。鸿基公司请求的物管费、水电费属物业服务合同纠纷，与本案的商品房预售合同纠纷不同属一个法律关系，不属本案的审理范围，本院不应合并进行处理。因双方签订的商品房买卖合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，陈庆红应将涉案房屋交还给鸿基公司。鉴于陈庆红已支付了183825.27元，故鸿基公司应返还178142元（183825.27元-5683.27元=178142元）给陈庆红。陈庆红及农行化州市支行经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十三条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告广东鸿基房地产开发有限公司与被告陈庆红于2015年6月26日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2015061742）；二、限被告陈庆红于本判决发生法律效力之日起十日内将房屋（位于化州市鉴江开发区北京路农业渠东侧橘洲一号10栋A座801房）交还给原告广东鸿基房地产开发有限公司；三、限原告广东鸿基房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款178142元给被告陈庆红；四、驳回原告广东鸿基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9427元，由原告广东鸿基房地产开发有限公司负担3535.5元，由被告陈庆红负担5891.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  翁凯飞审 判 员  邹大明人民陪审员  张晓明二〇一九年四月二十三日书 记 员  叶森祺