贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2631民初556号原告龙永桃，女，1980年9月20日出生，汉族，户籍地贵州省黎平县，现住黎平县，委托代理人龙泽，男，贵州阳泽律师事务所律师。委托代理人杨绍霞，女，贵州阳泽律师事务所律师。被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。法定代表人叶秀，女，该公司董事长。地址：贵州省黎平县德凤镇五开北路。委托代理人顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。原告龙永桃诉被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴宗礼独任审判，于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告龙永桃、被告委托代理人顾崇罡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙永桃向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》，将出售给原告的商品房验收合格备案、办理房屋所有权初始登记并协助原告办理不动产权证书；2、依法判决被告按合同约定向原告支付逾期交房违约金14900.76元（按房屋总价款367920元×0.0001×405天＝14900.76元，该违约金从2017年10月1日起算至2018年11月10日，即房屋实际交付之日，共405天）；3、判决被告按合同约定支付原告逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金16593.19元（按已交房款367920元×0.0001×451天＝16593.19元，该违约金暂从2017年12月29日起算至2019年3月25日止合计451天），此后自2019年3月26日起发生的仍按日万分之一计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关法律文书之日止）；4、案件受理费判决被告承担。事实与理由：2016年12月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建造的位于黎平县德凤镇××风情××单元××房，该套商品房建筑面积为127.75平方米，套内建筑面积115.90平方米，房屋总价款为367920元。合同附件十二的第四条对合同第十一条作出了补充约定，约定交房日期为2017年9月30日前，合同第十三条约定逾期交房被告按合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。并在该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定被告承诺于商品房交付使用之日起90日内取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期不办理交付的，被告自约定日期届满之日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。合同签订后原告已经付清了全部购房款给被告。但被告却迟迟没有交房，原告是在2018年11月10日接收房屋装修，显然已经严重超期，并且该房屋也没有任何验收合格手续，并没有达到交付条件，且被告至今也未能按合同约定的期限向原告交付办理商品房转移登记的有关材料，造成原告至今未能取得该房屋的不动产权证书，显然被告的行为已经严重违约，应当按合同约定承担违约责任。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定特提起诉讼，请依法立案审理并请支持原告的诉讼请求。被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司辩称：1、请依法判决驳回被答辩人的起诉或者判决驳回被答辩人提出的诉讼请求；2、本案诉讼费由被答辩人承担。事实与理由：一、即使答辩人在办理预售商品房转移登记活动中存在有关文书逾期交付被答辩人，被答辩人也没有理由要求答辩人支付逾期交房“违约金”14900.76元和逾期交付办理房屋转移登记有关文书的“违约金”16593.19元。被答辩人是否有“理由”向答辩入主张31493.95元的“违约金”，有待法庭开庭审理质证查明事实之后才能判定，被答辩人向答辩人购买族风情园13栋1元1-1-1号房屋不假，但被答辩人是否付清购房款367920元，是否按时、足额向答辩人支付购房款，是否按时向国家税务机关缴纳契税，是否根据《商品房买卖合同》第13条第（四）项第2小项的约定缴纳维修基金，被答辩人应当向人民法院提供证据，如果举证不能，其诉求则不成立。即便被答辩人支付了购房款，被答辩人还得向人民法院提供证据证明其有经济损失的发生和损失的存在，否则，被答辩人向法院请求主张的两项违约金之和为31493.95元，无论答辩人是否存在逾期交房和逾期交付房屋转移登记有关文书的情况，被答辩人提出这样的请求有悖最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二二）第29条的规定“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成损失”的有关规定。就本案来讲，如果讲因为答辩人违约给被答辩人造成经济损失，答辩人没有出现逾期交房，在交房期限之内，被答辩人为了规避物业管理费的交付义务，故意不与答辩人设立的物业公司签订物业管理服务合同，逃避物业管理费的交付，虚构答辩人逾期交房等情况，其诉求则不成立。二、被答辩人是否存在违约在先的过错，是否存在先期义务没有履行完毕的情况，应当经过法庭审理，经过举证、质证、核证之后才能作出正确的判定。答辩人与被答辩人在合同签订之后，被答辩人是否按照第十三条第四项的约定交付契税、专项维修基金、税费、办证费、物业管理赞。装修保证金、装修垃圾清运费、水电开户费、装修期间的电梯使用费…被答辩人应当举证证明，如果被答辩人违约在先，没有损失存在，其所提出的诉讼请求即不能成立。根据《商品房买卖合同》第十三条第（四）项第2小项的约定，被答辩人是否按时缴纳维修基金，是答辩人是否向被答辩人交付房屋的先决条件，也就是将是否缴纳维修基金的义务是被答辩人应当履行的现行义务。综上所述，被答辩人起诉陈述的逾期交付产权转移登记文书“违约金”赔付请求与合同约定的客观事实、被答辩人请求的“理由”与事实不符，而被答辩人也没有因此造成经济损失，其提出请求的违约金总额为31493.95元没有事实依据，也明显过高。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第125条的规定，特提出以上答辩意见，请依法支持为谢。原告在举证期限内向本院提交以下4份证据：1、商品房买卖合同及附件，证明原告与被告于2016年12月12日签订《商品房买卖合同》购买被告开发建造的侗族风情园商品房，合同约定了双方的权利义务。但被告严重违反了合同第十一条、第十三条和第二十二条以及附件十二第四项等条款的相关规定，被告应按合同约定继续全面履行合同义务将房屋完善验收合格协助原告办理不动产权证并按约定承担违约金的事实。2、收据、借款合同复印件，证实原告交付了房屋首付款以及在建设银行贷款290000元已经付清了全部购房款367920元的事实。3、收据复印件，证实被告向原告收取了300元的住房登记费和工本费。4、税收完税证明复印件，证实原告购买已经缴纳契税5518.8元的事实。被告在举证期限内未向本院提交证据。经审理查明：2016年12月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园13幢1单元-1层1号商住房，建筑面积为127.75平方米、房屋总价款为367920元。合同第十一条交付时间和条件约定，出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付该商品房。合同第十四条第四项约定：买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳维修基金、契税等费用，并在签订本合同之日起1日内将上述费用交付给出卖人，出卖人应当于缴费后15日内向买受人交付相应缴款凭证。该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修基金存入住宅专项维修资金专户，未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于X年X月X日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1，约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1或2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同补充协议约定，合同第四条房屋交付第3项约定，对买卖合同第十一条补充约定如下：(1)买卖合同第十一条第（一）款约定的房屋交付时间为买受购买的房屋所在的整幢楼宇在办理《商品房预售许可证》时预估的交付时间，现买卖双方结合实际情况经友好协商一致确定的买受人所购该套房屋的交付时间为2017年9月30日。第七条房屋转移登记，双方对买卖合同第二十二条第三款另行约定如下：1、双方同意，买受人委托出卖人办理房屋产权登记手续，且买卖合同第二十二条第“一、二”款约定的办证时限自买受人按照约定全部履行以下义务后开始计算：(1)配合完成合同预售备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、按揭贷款手续，且按揭贷款已全额支付至出卖人指定帐户；(2)房屋己由买受人实际接受；(3)付清所有应付房款、有关税费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用；（4）提交办证所需的全部材料。2、出卖人不对因以下情形导致的未按照规定期限取得权属证书向买受人承担责任：(1)出卖人按照约定向政府部门递交办证资料，但因政策及政府相关部门原因，造成买受人不能按照规定期限取得权属证书的；(2)买受入未能及时提交办理产权转移所需文件或未能按时偿还银行按揭贷款、支付房款、维修基金以及交纳相关税费的。第十二条，本附件作为构成买卖合同不可分割的组成部份，与买卖合同及所有其他附件一起构成一份完整的合同。合同签订后，原告付清了全部购房款367920元、登记、工本费200元、契税5518元维，修基金未交，被告至今没有将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充约定是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。关于原告要求被告继续全面履行《商品房买卖合同》将出售给原告的商品房验收合格备案、办理房屋所有权初始登记，协助原告办理不动产权证书的请求，因合同是有效合同，原告要求继续履行并将出售给原告的商品房验收合格备案、办理房屋所有权初始登记，协助原告办理不动产权证书，本院予以支持。关于原告要求被告按合同约定向原告支付逾期交房违约金14900.76元的请求，根据双方合同第十四条第四项约定：买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳维修基金、契税等费用，并在签订本合同之日起1日内将上述费用交付给出卖人，出卖人应当于缴费后15日内向买受人交付相应缴款凭证。该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修基金存入住宅专项维修资金专户，未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。原告购买的商品房为住宅房，原告已付清房款并已交纳契税但至今未交纳专项维修资金，被告也没有与原告办理交房手续，根据双方上述合同约定，现原告要求被告支付交房违约金没有依据，故，本院对原告要求被告支付交房违约金的请求不予支持。关于原告要求被告按合同约定支付原告逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金16593.19元，从2017年12月29日起算至2019年3月25日，2019年3月26日后发生的仍按日万分之一计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关法律文书之日止的请求，本院认为，根据双方合同补充约定，第七条房屋转移登记，双方对买卖合同第二十二条第三款另行约定如下：1、双方同意，买受人委托出卖人办理房屋产权登记手续，且买卖合同第二十二条第“一、二”款约定的办证时限自买受人按照约定全部履行以下义务后开始计算：(1)配合完成合同预售备案登记、预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、按揭贷款手续，且按揭贷款已全额支付至出卖人指定帐户；(2)房屋己由买受人实际接受；(3)付清所有应付房款、有关税费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用；（4）提交办证所需的全部材料。2、出卖人不对因以下情形导致的未按照规定期限取得权属证书向买受人承担责任：(1)出卖人按照约定向政府部门递交办证资料，但因政策及政府相关部门原因，造成买受人不能按照规定期限取得权属证书的；(2)买受入未能及时提交办理产权转移所需文件或未能按时偿还银行按揭贷款、支付房款、维修基金以及交纳相关税费的。原告至今未交纳专项维修资金，根据双方合同补充约定的上述约定，违约金在原告交纳专项维修资金后才开始计算，原告未交纳专项维修资金，违约时间尚未开始计算，被告可以不支付原告的逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金。本院对原告要求被告支付逾期交付商品房转移登记有关文书违约金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司继续履行与原告龙永桃签订的《商品房买卖合同》，将出售给原告的商品房验收合格备案、办理房屋所有权初始登记，协助原告办理不动产权证书。二、驳回原告龙永桃的其他诉讼请求。案件受理费588元，减半收取294元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担194元，原告龙永桃负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  吴宗礼二〇一九年四月十九日书记员  陆小凤