重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0237民初565号原告:谭艳枚，女，1990年9月12日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：刘大军（系特别授权），重庆江晟律师事务所律师。被告：王志文，女，1992年12月12日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人：宋万培（系特别授权），重庆北碚（蔡家）法律服务所法律工作者。被告：巫山县红琳房地产经纪有限公司，住所地重庆市巫山县高唐街道巫峡路20号，统一社会信用代码91500237MA5URNQT61。法定代表人：王祥玉，执行董事。委托诉讼代理人：陶忠会（系特别授权），重庆昊源律师事务所律师。原告谭艳枚与被告王志文、巫山县红琳房地产经纪有限公司（以下简称红琳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭艳枚及其委托诉讼代理人刘大军，被告王志文的委托诉讼代理人宋万培，被告红琳公司的法定代表人王祥玉及其委托诉讼代理人陶忠会均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭艳枚向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告王志文、红琳公司签订的《房地产买卖合同》；2.判决被告王志文、红琳公司退还原告购房款20万元；3.判决被告王志文、红琳公司赔偿原告定金1万元、经济损失6万元、律师服务费0.8万元、中介费0.38万元;4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项、3项、4项诉讼请求为：2.判决被告王志文、红琳公司共同退还原告购房款20万元；3.判决被告王志文、红琳公司共同赔偿原告违约金6万元、律师服务费0.8万元；4.判决被告王志文赔偿原告中介费0.38万元;5.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年12月8日，原告与二被告签订了《房地产买卖合同》，约定由被告王志文将位于巫山县高唐街道翠屏街366号1幢10-2号房屋出售给原告，房屋建筑面积70.17平方米，议定房屋价款38.80万元，购房款由被告红琳公司监管，约定房产证下来一个月内必须过户，不得违约。原告按照合同的约定于2018年12月8日将购房款的定金1万元和首付款19万元交付给被告红琳公司法定代表人王祥玉监管。同年12月12日上午10点45分，二被告到巫山县房地产管理所对该房屋进行了档案查询，发现在该查询时间之前，该房屋已经登记到被告王志文的名下，并领取了该房屋的不动产权证书。随后，原告找到被告要求办理过户登记手续，却被告知该房屋在银行有抵押贷款，产权至今还抵押在银行，在没有偿还完该房屋在银行的按揭贷款的情况下，无法办理房屋产权过户登记手续。据此，被告王志文给原告出具了《承诺书》一份，在房产证下来后自行到银行解压，并配合与买方过户，若有违约由卖方本人承担全部责任。事实上，被告王志文在写该份承诺书时已经知道房屋产权证办理到自己名下，只是为筹备偿还银行全部按揭款拖延时间。随后，原告多次找到被告要求办理房屋过户登记手续，但均以各种理由拖延至今无法办理。综上认为，原、被告签订了《房地产买卖合同》，被告王志文于2018年12月12日领取到该房屋的产权证书，因没有消除银行对该房屋的抵押权，无法办理产权过户登记手续，早已超出合同约定的过户时间，已经构成根本违约，导致原告无法实现合同目的。同时，被告红琳公司作为居间服务方和购房款的监管人，没有履行如实报告和忠实的居间义务，也没有按照合同的约定尽到如实监管购房款的义务，在签订合同时故意隐瞒了该房屋没有登记到被告王志文名下，无权处分的事实。据此，根据我国相关法律之规定，为维护原告的合法权益，特诉诸贵院，望予以支持。被告王志文辩称，原告起诉要求与被告解除《房地产买卖合同》，被告王志文同意解除，对于原告所支付的购房款是由被告红琳公司负责与开发商进行衔接后所交的款项，被告王志文没有经手，原告将购房款是交给红琳公司的，但王志文现在同意将房款20万元退还给红琳公司，原告与被告签订《房地产买卖合同》，被告王志文没有违约，导致合同不能履行的过错方在红琳公司，签订合同时没有如实告知原告房屋的实际状况，没有履行作为中介公司应尽的职责和义务，存在有意隐瞒事实的行为，从而导致合同不能履行，为此，原告所主张的要求王志文赔偿原告定金及经济损失、律师服务费、中介费均应由被告红琳公司承担，被告王志文不应承担原告所主张的一切费用，为此，请求法院依法驳回原告要求被告王志文承担违约责任及返还定金责任的诉讼请求，另外原告主张的违约金过高，要求法院予以调整。被告红琳公司辩称：1.被告红琳公司不是本案适格被告，本案是买方向卖方提出的违约解除合同之诉，被告红琳公司不是买卖合同双方之一，而仅仅是居间人，依照合同约定及相关法律规定，被告红琳公司均不对买方或卖方任何一方的违约行为承担违约责任。2.红琳公司在履行居间服务合同的过程中，并没有违背任何约定的义务和法律规定的义务，对于被告王志文辩称有隐瞒相关信息的意见有异议，在合同的第十五条明确约定该房屋属于按揭贷款房屋，根据法律规定，中介公司只针对卖方提供的信息进行形式审查，而无权利也无义务对王志文提供的房产是否存在抵押有审查义务，本案被告王志文提供的房产是真实存在的，在签订合同时卖方和买方均知晓该房屋属于按揭贷款房屋，房产证尚未办理下来，所以红琳公司不存在隐瞒行为。其次，原告将买卖合同约定的定金及首付款共计20万元转交给被告红琳公司的法定代表人王祥玉之后，王祥玉按照王志文的指示将款项支付完毕，后王志文给原告出具了两张收据即1万元的定金收据和19万元的首付款收据，证实王志文已收到原告支付的20万元款项，被告红琳公司已完成了委托交款的义务，不存在任何违约行为，因此红琳公司在履行中介服务合同的过程中不存在任何违约行为。综上所述，红琳公司在履行合同义务中不存在任何违约行为，因此原告起诉要求红琳公司承担责任的诉讼请求没有任何的事实和法律依据，且被告红琳公司不同意解除原告与被告红琳公司之间形成的居间服务合同，请求法庭依法驳回原告对被告红琳公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王志文欲将其在巫山县克拉大都会购买的房屋进行出售，经被告红琳公司提供居间服务，原告与被告王志文达成买卖房屋的意向，原告交纳1万元定金后，原告与二被告于2018年12月8日签订《房地产买卖合同》，合同约定：“甲方：王志文……乙方：谭艳枚……丙方：巫山县红琳房地产经纪有限公司一、总则甲方自愿将本合同中第二项所列之房地产出售（转让）给乙方。乙方已经充分了解该房地产的基本状况，决定购买。双方在公平、公正、公开的条件下，在巫山县红琳房地产经纪有限公司签订本房地产买卖合同。具体协商内容如下：二、基本情况房屋座落：重庆市巫山县高唐街道翠屏街366号1幢10-2号……建筑面积70.17平方米……四、成交价格甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产成交价格为人民币大写叁拾捌万捌仟元整。五、付款方式定金支付方式1、乙方在签订本合同当日支付人民币大写壹万元整作为保证双方履行合同的定金，乙方将定金交予丙方（视同乙方已履行向甲方给付定金的义务），丙方应出具相应的收款凭证，丙方视为甲方指定的房款代收人，在办理过户手续、物业交割后由甲方和丙方结算。……剩余房款经甲、乙双方约定，决定采用下列方式支付。一次性付款1、甲、乙双方约定，乙方在房产过户日，具体时间由丙方通知。2018年12月8日或这之前，支付房款人民币大写壹拾玖万元整，采取以下（空白）方式支付。（1）暂存于丙方在银行开设的资金监管账户，经交易机关过户受理，三方同意划转给甲方；（2）甲、乙双方约定自行划转。……分期方式付款第一次付款在2018年12月8日或之前，支付人民币大写壹拾玖万元整……第四次付款以银行发放贷款时间为准，金额为人民币大写壹拾捌万元整。六、……经过乙方对上述房地产的验收，在甲、乙双方办理房地产转交手续的同时，乙方必须结清剩余的全部房款人民币大写捌仟元整……七、关于税费相关规定1本合同履行期间内，甲、乙双方协商按国家及地方相关规定交纳各项税费，丙方协助甲、乙双方进行相关税费的计算工作，按照如下方式进行分担：甲方承担中介佣金乙方承担该房屋过户到乙方的一切费税。八、服务费本协议于三方签字后，甲、乙双方在签订本协议同时一次性支付丙方全部居间服务费，其中甲方支付人民币大写叁仟捌佰捌拾元整，乙方在支付人民币大写叁仟捌佰捌拾元整。……十二、丙方的权利与义务丙方在本合同中的责任仅为介绍成交和监管款项，代为通知和转递相关物品，协助甲、乙双方办理按揭、过户等相关手续。……丙方对甲、乙任何一方的违约行为不承担责任。因甲、乙任何一方提供资料不真实而导致的交易不成功，丙方不承担任何责任。十三、违约责任1.甲、乙双方从签订本合同之日起，自觉遵守本合同所约定事项，并按本协议约定履行双方的权利及义务，如一方未按本协议约定的内容履行，导致该交易失败，则视其违约。若甲方违约，则甲方除双倍退还定金外，须全额退还乙方已付房款，并按已付房款的30%赔偿乙方的经济损失，造成严重损失的，按实际情况进行赔偿。本合同第八项所列之居间服务费由乙方支付。若乙方违约，则甲方定金不退还乙方外，并支付甲方每日0.5%的它项损失费（自本合同签订之日起，按合同议所列房屋的成交总额计算）；造成严重损失的，按实际情况进行赔偿。本合同第八项所列居间服务费由甲方支付。2.甲、乙双方在签订房屋买卖合同后，因甲方或乙方的原因致使本合同未履行，其交与丙方的服务费不予退还。3.违约方应向守约方支付包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、中介服务费等一切费用。……十五、其他约定：由于该房产权证没有下来，暂时不能正常过户到乙方，甲乙双方协商确定，该房屋银行按揭贷款利息由甲方自行承担；房产证下来一月之内必须过户，不得违约……”。庭审中，双方均认可第十五条中约定的“房屋银行按揭贷款”是指被告王志文购买房屋时办理的按揭贷款。原告与被告王志文均已按照合同约定，向被告红琳公司支付了居间服务费。签订合同当日，原告先后将购房定金1万元及购房首付款19万支付给被告红琳公司的法定代表人王祥玉，并由被告王志文给原告出具了《定金收条》和《首付款收条》，定金收条上有人备注“同意中介监管”字样，但原告及二被告均否认系自己书写。被告红琳公司收到原告支付的首付款后，代被告王志文向争议房屋的开发商即重庆华乐语房地产开发有限公司转账支付了该房屋尚欠的首付款12.987659万元，向争议房屋所在小区物业管理公司支付了物业管理法、水公摊费、水费等共计0.22078万元，并扣除被告王志文应支付的居间服务费0.388万元后，将剩余房款支付被告王志文。后不久，被告红琳公司将争议房屋的钥匙交予原告保管。2018年12月12日，经被告王志文与红琳公司查询，重庆市巫山县国土资源和房屋管理局出具《重庆市巫山县房地产管理所档案查询结果》，显示争议房屋办理了预购商品房抵押登记。同日，被告王志文取得争议房屋的不动产权证书，证书编号渝（2018）巫山县不动产权第xxxx号，权利人王志文，单独所有，不动产单元号500237001003GB00138F0001xxxx，房屋建筑面积69.79平方米。同日，被告王志文还出具一份《承诺书》，内容为“本人王志文承诺重庆市巫山县高唐街道翠屏街366号1幢10-2，在房产证下来后由王志文本人把银行贷款解压，并配合与买方过户，若有违约由卖方本人承担全部责任……”。后因王志文无能力偿还银行按揭贷款，至今未将争议房屋过户给原告，原告现诉至本院。另查明，原告就本案与重庆江晟律师事务所签订《法律事务委托合同》，支付律师服务费0.8万元。本院认为，原告与二被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，其内容合法、有效。原告谭艳枚依约按时履行了支付购房定金1万元及首付款19万元的义务，被告理应按照约定的期限协助原告办理房屋产权变更登记义务，但被告因个人原因目前无法履行该项义务，已经构成违约，现原告要求解除与其形成的房屋买卖合同，被告王志文亦表示同意解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，当事人协商一致，可以解除合同，故原告与被告王志文之间签订的《房地产买卖合同》因双方就解除合同的意思表示达成一致意见，于2019年3月22日予以解除，本院予以确认。至于被告红琳公司与原、被告双方达成的居间服务合同关系，与本案房屋买卖合同关系并非同一法律关系，且被告红琳公司不同意解除居间服务合同，故对原告要求解除与被告红琳公司之间签订的《房地产买卖合同》的诉讼请求，本院在本案中不予处理。关于原告主张二被告共同退还原告20万元购房款及6万元违约金的诉讼请求，本院认为，根据合同第十三条“若甲方违约，则甲方除双倍退还定金外，须全额退还乙方已付房款，并按已付房款的30%赔偿乙方的经济损失，造成严重损失的，按实际情况进行赔偿。本合同第八项所列之居间服务费由乙方支付”，及合同第十五条“房产证下来一月之内必须过户，不得违约”之约定，被告王志文应当自其取得争议房屋产权登记之日即2018年12月12日后的一个月内，完成协助原告办理争议房屋的产权变更登记义务，但截止法庭一审辩论终结前，被告王志文没有履行该义务，且在庭审中表示目前没有能力偿还银行按揭贷款及协助原告完成房屋产权变更登记义务，其行为已经构成违约，其违约行为致使原告的合同目的无法实现，双方的合同予以解除的后果，故被告王志文应当按照合同约定退还原告已付的购房款20万元并支付违约金。根据合同第十三条的约定，“若甲方违约……本合同第八项所列之居间服务费由乙方支付”，故原告要求被告王志文支付居间服务费0.38万元的诉讼请求，不符合合同约定，本院不予支持。原告要求被告王志文赔偿律师服务费0.8万元符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的违约金6万元，被告王志文辩称认为原告主张的该项违约金过高，要求法院予以调整。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。庭审中，原告未举示证据证明其因被告王志文的违约行为给原告造成的损失金额，故本院结合本案查明事实、被告的过错程度、原告的预期利益等因素，酌定由被告王志文支付原告违约金3万元，原告多主张的部分本院不予支持。被告红琳公司并未实际收取原告支付的20万元购房款，至于被告红琳公司与原告之间的居间服务合同关系是否存在违约行为，与本案无关，本院在本案中不予审查。故原告要求其退还购房款20万元及违约金6万元，并赔偿律师服务费0.8万元的请求，于法无据亦不符合合同约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下一、原告谭艳枚与被告王志文于2018年12月8日签订的《房地产买卖合同》于2019年3月22日解除；二、由被告王志文在本判决生效后十日内，向原告谭艳枚返还购房款20万元、支付违约金3万元，并赔偿律师服务费0.8万元；三、驳回原告谭艳枚的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5528元，减半交纳2764元，由原告负担329元，被告王志文负担2435元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行的最后一日起计算。审判员  徐家雪二〇一九年四月八日书记员  易雪兰