上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初2328号原告(反诉被告)：俞建荣，男，1972年6月19日生，汉族，住上海市徐汇区。被告(反诉原告)：汤晓丹，女，1986年8月9日生，汉族，户籍地浙江省。委托诉讼代理人：秦学勇，上海众华律师事务所律师。原告俞建荣与被告汤晓丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序审理。诉讼中，被告向本院提起反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并于同年3月1日公开开庭进行了审理。原告俞建荣，被告汤晓丹及其委托诉讼代理人秦学勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告向其支付自2018年5月27日至2018年7月26日的租金人民币(以下币种同)24,000元以及2017年8月至2017年11月期间少交的租金1,000元；2、判令被告向其支付自2018年5月21日起至实际支付之日止以拖欠的租金24,000元为基数、按每日千分之五的标准计算的逾期付款违约金；3、判令被告向其支付自2017年2月17日至2017年2月26日期间的免租期租金4,000元；4、判令被告向其支付自2017年2月27日至2017年8月26日期间的物业费2,886.6元、自2018年5月至2018年7月的物业费962.2元；5、判令被告向其支付电费及滞纳金246.85元；6、判令被告向其支付门禁损坏维修费120元、吊顶维修费200元；7、判令被告向其支付为恢复房屋原状所需拆除及装修费用29,000元；8、判令被告赔偿其房屋空置14天、按每天400元标准计算的损失5,600元。本诉的事实与理由：2017年2月17日,原、被告签订《房屋租赁合同》,合同约定：原告将其自有的位于上海市闵行区莘建东路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争租赁房屋)出租给被告使用,租赁期限自2017年2月27日起至2019年2月26日止(其中免租期自2017年2月17日起至2017年2月26日止,共计10日)；租金每3个月支付一次,每期租金为36,000元；租金两年不变,第一次支付时间为2017年2月20日,以后每次到期前7天支付。合同签订后,原告将系争租赁房屋交付被告使用。但被告自2018年5月20日开始拖欠租金、物业费及公用事业费,经原告多次催促仍未支付。原告遂于2018年7月27日根据合同的约定向被告发送解约短信,解除双方《房屋租赁合同》。原告为维护自身合法权益，遂提起本案诉讼。被告针对本诉辩称，对双方的租赁关系不持异议；但原、被告双方于2018年4月即通过微信就提前解除合同达成了一致；在2018年5月20日至5月25日期间，原告三次将系争租赁房屋锁门，导致被告无法使用系争租赁房屋，被告遂于2018年5月25日通知物业公司要求搬离系争租赁房屋，物业公司也数次电话通知原告，但原告拒不到场并在电话中不允许被告搬离；被告实际于2018年5月25日搬离了系争租赁房屋，且物业公司向被告出具了租户退租确认表，确认被告已结清2018年5月30日前的物业费。系原告的违约行为导致被告提前搬离，故原告的诉讼请求均无依据。被告汤晓丹向本院提出反诉诉讼请求：1、判令原告(反诉被告)返还被告(反诉原告)保证金24,000元；2、判令原告(反诉被告)返还被告(反诉原告)2018年5月25日至5月26日两天的租金800元(计算方式：12,000元/月÷30×2=800元)；3、判令原告(反诉被告)补偿被告(反诉原告)装修损失13,333元；4、判令原告(反诉被告)支付被告(反诉原告)垫付的空调维修费2,550元。反诉的事实及理由：2017年2月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告(反诉被告)将系争租赁房屋出租给被告(反诉原告)，租期自2017年2月27日至2019年2月26日，租金12,000元/月，每三个月支付一次。被告(反诉原告)向原告(反诉被告)支付了保证金24,000元。合同履行期间，被告(反诉原告)经原告(反诉被告)同意，对系争租赁房屋进行了装修，2017年8月装修完成并投入使用，装修费30,000元。2018年4月25日，原告(反诉被告)通过微信向被告(反诉原告)确认提前退租事宜，被告(反诉原告)确认提前退租并解释提前搬离的原因为系争租赁房屋面积太小。原告(反诉被告)建议被告(反诉原告)在附近再找一处房屋。从微信聊天记录反映，原、被告于2018年4月25日已就提前解除租赁合同达成了一致。2018年5月20日至5月25日期间，原告(反诉被告)将系争租赁房屋锁门三次。被告(反诉原告)被迫无奈，于2018年5月25日通知物业公司后搬离系争租赁房屋。搬离时，物业公司向被告(反诉原告)出具了租户退租确认表，确认被告(反诉原告)结清了2018年5月31日前的物业费，电费已全部结清。物业公司亦将被告(反诉原告)搬离系争租赁房屋的事宜通知了原告(反诉被告)。被告(反诉原告)搬离系争租赁房屋后，原告(反诉被告)即将系争租赁房屋出租。被告(反诉原告)认为，原、被告双方已就解除租赁合同达成了一致，但原告(反诉被告)数次锁门的行为，导致被告(反诉原告)无法正常使用系争租赁房屋，原告(反诉被告)的行为已构成严重违约。故提出上述反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年2月17日，原告(反诉被告)(出租方、甲方)与被告(反诉原告)(承租方、乙方)就系争租赁房屋签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：系争租赁房屋租赁期限自2017年2月27日起至2019年2月26日止;租金12,000元/月，三个月支付一次，第一次的支付时间为2017年2月20日，以后每次到期前7天支付；保证金为24,000元，乙方于签订本合同时在2017年2月20日交付甲方；该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应在租赁期满，乙方交还房屋并已结清租金、水、电、煤气、电话、有线电视费等费用后当天内无息返还给乙方，如果乙方提前退房，则为违约，甲方不退该保证金；当乙方有任何拖欠应付款项时，甲方有权以该保证金先行偿付，偿付后保证金不足部分，乙方应立即补足；乙方应依房屋交付之现状使用，如要求重新装修或变更原有设施的，应事先征得甲方的书面同意，租赁期满，根据合同约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状；乙方应按时支付租金，如逾期交付租金，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之五收取违约金；租赁期内，系争房屋内的水、电、煤、电话、物业管理费、有线电视费等由乙方使用产生的费用均由乙方承担；乙方于签订本合同后，未经甲方同意擅自提前解约的，或其他严重违约导致本合同无法履行，不退还保证金，若给甲方造成损失，还应负赔偿责任；如乙方提前解除协议，则应承担扣免租期租金，并承担2017年2月27日至2017年8月26日的物业费。同日，原告(反诉被告)将系争租赁房屋交付被告(反诉原告)。被告(反诉)向原告(反诉被告)支付保证金24,000元。2017年8月11日，被告(反诉原告)向原告(反诉被告)支付租金35,000元，被告(反诉原告)认为，实际应付金额为36,000元，少付的1,000元系用于抵扣原告(反诉被告)应付的空调维修费；原告(反诉被告)则认为不存在空调维修费。此后，被告(反诉原告)按约向原告(反诉被告)支付租金至2018年5月26日，自2018年5月27日起，被告(反诉原告)未再支付租金。2018年4月25日，原告(反诉被告)微信询问被告(反诉原告)：“是否要提前退房，以便双方能及时处置，并避免扩大损失”，被告(反诉原告)回复：“是的，我们坐不下了，只能换大的，今年业务要求，只能多招募人员”。原告(反诉被告)：“我的建议是你可以在附近再租一个小室，待到明年租约到期后再合并一起，这样就没有损失了”。被告(反诉原告)：“我问过了，没有”。原告(反诉被告)：“你们打算什么时候迁出？”被告(反诉原告)：“我们先跟您说一下，为了减少双方损失，我们先把现在的房子租出去再搬，我们也还没开始找新的”。2018年7月27日，原告(反诉被告)以被告(反诉原告)未按约支付租金且去向不明为由，短信告知被告(反诉原告)要求解除双方的租赁合同。另查明，原告(反诉被告)为被告(反诉原告)垫付电费246.85元，被告(反诉原告)对此予以认可，并同意向原告(反诉被告)支付。系争租赁房屋2017年1月至7月的物业费3,367.7元、2018年6月至7月的物业费962.2元，原告(反诉被告)均已支付。以上事实，由原告提交的《房屋租赁合同》、《钥匙收条》、物业费发票、电费发票、电费缴费结果通知、银行卡交易明细清单、短信截屏，被告提交的账户交易明细回单、微信聊天截屏、上海蓝腾公关策划有限公司营业执照、法定代表人身份证明以及原、被告的当庭陈述予以证实。原告(反诉被告)提交的门禁维修发票及照片，被告(反诉原告)不予认可，本院亦无法核实，故不予采信。被告(反诉原告)提交的退租确认表、微信号为“A-luck-”的微信聊天截屏，原告(反诉被告)不予认可，本院无法核实，故不予采信；被告(反诉原告)提交的律师调查笔录系证人证言，但证人未到庭，且原告(反诉被告)又不予认可，故本院不予采信。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告(反诉原告)作为承租人，支付租金为其最重要的合同义务，但被告(反诉原告)在合同履行过程中拖欠租金及物业费等费用，其行为已构成根本违约，应承担相应法律责任。被告(反诉原告)辩称，原、被告双方在2018年4月25日已就合同解除达成一致，双方的租赁合同已于2018年4月25日解除。对此，本院认为，从原、被告双方于2018年4月25日的聊天记录可以看出，双方就被告(反诉原告)提前搬离事宜有过沟通，但并未反映双方已就合同解除达成一致。故对被告(反诉原告)的该项辩称本院不予采信。对于原告(反诉被告)的本诉诉请1：原告(反诉被告)以合同解除通知送达被告(反诉原告)之日即2018年7月27日为双方合同解除之日，于法不悖。原告(反诉被告)要求被告(反诉原告)支付自2018年5月27日起至2018年7月26日止的租金24,000元，该项诉请符合双方合同约定之内容，本院予以支持。至于2017年8月11日被告(反诉原告)少支付的1,000元租金，被告(反诉原告)认为该1,000元系用于抵扣其为原告(反诉被告)垫付的空调维修费，但被告(反诉原告)并未提交相应的证据予以佐证。故本院对原告(反诉被告)主张的该1,000元租金，亦予以支持。对于原告(反诉被告)的本诉诉请2：本院认为，被告(反诉原告)未按约支付相应租金，应承担相应的违约责任，现原告(反诉被告)按约主张相关的逾期付款违约金以及对于违约金的起算时间节点，于法有据且符合事实，本院予以支持。但结合被告(反诉原告)迟延支付的金额、时间、以及原告(反诉被告)的实际损失情况，本院将违约金的计算标准酌情调整为日万分之五。对于原告(反诉被告)的本诉诉请3：本院认为，原告(反诉被告)提交的租赁合同上有手写字样“免租期：2017.2.17-2017.2.27”，但被告(反诉原告)所持有的租赁合同原件上并无上述免租期的约定，故本院认为，原告(反诉被告)的该项主张无事实和法律依据，本院难以支持。对于原告(反诉被告)的本诉诉请4：本院认为，根据合同约定，租赁期间的物业费应由被告(反诉原告)负担，现原告(反诉被告)垫付了被告(反诉原告)租赁期间的物业费，被告(反诉原告)理应向原告(反诉被告)履行付款义务。至于物业费的具体金额，原告(反诉被告)垫付的2018年6月至7月的物业费962.2元，应由被告(反诉原告)承担；原告(反诉被告)垫付的2017年1月至7月的物业费3,367.7元，根据原、被告之间约定的租赁期限(2017年2月27日起)，被告(反诉原告)应承担其中5个月的物业费2,405.5元。故被告(反诉原告)应向原告(反诉被告)支付物业费3,367.7元。对于原告(反诉被告)的本诉诉请5：对原告(反诉被告)的该项诉讼请求，被告(反诉原告)予以确认并同意支付，本院予以照准。对于原告(反诉被告)的本诉诉请6、7、8：本院认为，原告(反诉被告)的该三项诉讼请求均无事实和法律依据，本院难以支持。对于被告(反诉原告)的反诉诉请1：根据合同约定，如被告(反诉原告)违约导致合同提前解除或合同不能履行的，则保证金不予退还。现合同提前解除，系因被告(反诉原告)的违约行为所致，故本院认为，被告(反诉原告)主张退还保证金，无事实和法律依据，本院不予支持。对于被告(反诉原告)的反诉诉请2：本院认为，双方的租赁合同于2018年7月27日解除，合同解除前，被告(反诉原告)应按约支付租金。被告(反诉原告)主张退还其已付的2018年5月25日、2018年5月26日两天的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。对于被告(反诉原告)的反诉诉请3：本院认为，被告(反诉原告)并未提交的证据证明装修费用是否实际发生以及实际发生的金额，且系被告(反诉原告)自身的违约行为导致合同解除，其对自身违约行为应承担相应的后果，故对被告(反诉原告)的该项诉讼，本院不予支持。对于被告(反诉原告)的反诉诉请4：本院认为，被告(反诉原告)并未提交的证据证明该项费用是否实际发生以及实际发生的金额，故对被告(反诉原告)的该项诉讼，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)汤晓丹于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)俞建荣租金人民币25,000元；二、被告(反诉原告)汤晓丹于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)俞建荣自2018年5月21日起至实际支付之日止以人民币24,000元为基数、以日万分之五为标准计算的逾期付款违约金；三、被告(反诉原告)汤晓丹于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)俞建荣物业费人民币3,367.7元；四、被告(反诉原告)汤晓丹于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)俞建荣电费及滞纳金人民币246.85元；五、驳回原告(反诉被告)俞建荣的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)汤晓丹的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币1,048.7元，由原告(反诉被告)俞建荣负担人民币420.7元，被告(反诉原告)汤晓丹负担人民币628元。反诉案件受理费减半收取计人民币407.9元，由被告(反诉原告)汤晓丹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈旺迪二〇一九年四月二十八日书记员  段文澜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。