西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕01**民初9866号 原告（反诉被告）西安广陶建材市场有限公司。住所地：西安市未央区。统一社会信用代码 XXXXXXXXXXXXXX5863。法定代表人朱桂祥，总经理。委托代理人李振东，陕西博纳新律师事务所律师。委托代理人霍武芝，陕西博纳新律师事务所律师。被告(反诉原告)周华沛，男，1979年5月10日出生，汉族，住河南省驻马店市，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人王燕，北京市康达（西安）律师事务所律师。原告(反诉被告)西安广陶建材市场有限公司（以下简称广陶公司）与被告(反诉原告)周华沛租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)广陶公司委托代理人李振东，被告(反诉原告)周华沛及其委托代理人王燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广陶公司诉称，2011年11月4日其与被告签订租赁合同，约定被告承租其广陶建材市场C404-C411号8间商铺，合同签订后被告交纳租金283360元。2012年8月7日被告将所租商铺换为C501-C505号5间，每间120平方米，每间月租金4080元，并将前期所交租金全部转至该5间商铺。2014年8月1日被告将C503、C504、C505商铺退租，C501、C502号商铺继续租赁使用至2015年10月底其收回商铺，被告仅交纳了部分租金，所欠租金经催要未果，故诉至法院，请求判令：1、被告支付C503、C504、C505号商铺占有使用费88880元；2、被告支付C501、C502号商铺占有使用费181760元；3、被告承担本案诉讼费。被告（反诉原告）周华沛辩称，1、原告主张的2011年11月4日签订的《房屋租赁合同》并未实际履行，双方实际履行的为2012年7月31日签订的《租赁合同》，其依照该合同仅承租了C501商铺，面积60平方米，租赁期限为2012年8月1日至2013年7月31日，月房租1200元，应按照该份合同计算租金；2、原告未向其提供租赁商铺是否办理了建设工程规划许可证、消防验收手续等相关行政审批手续以及是否属于合法建筑物的相关证明，故租赁合同应无效，故合同约定的租金和违约金标准均无效；3、其向原告缴纳过的租金数额应冲抵房屋占用费；4、C503-C505商铺系其临时存放货物所用，其与原告达成的为口头协议，并未约定租金标准。使用完毕后双方就租金问题已结算完毕，不存在拖欠，且已超过诉讼时效；5、原告存在违反合同义务行为，其不存在故意拖欠租金的行为：因原告内部矛盾导致市场知名度低、市场管理混乱，故租金标准应适当降低。原告股东及管理者内部矛盾导致其无法确定向谁缴纳租金可以维护自身合法权利；6、其经济困难，请求法院减少租金；7、其承担诉讼费没有法律依据，不予认可。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。此外，2015年7月原告趁其在外地进货，未提前通知的情况下将涉案商铺收回并上锁，并将其自建的二层厂房办公室拆除、变卖了其商铺内的所有石材及机械设备等、擅自将商铺出租他人，给其造成305246元损失，故提起反诉，请求判令：1、原告支付承建厂房办公室费用155246元；2、原告支付机械设备费用和石材费用15万元；3、原告承担本案反诉费。反诉被告广陶公司辩称，被告的反诉为侵权之诉，应另案诉讼；其并未拆除被告房屋、变卖被告石材和设备，2015年11月初其发现涉案商铺已腾空，认为被告已自行搬离，遂将商铺收回，故不同意向被告支付任何损失，综上，请求法院驳回被告反诉请求。经审理查明，2011年11月4日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订编号为（租字）第0583号《租赁合同》，就乙方租赁甲方商铺一事达成如下约定：乙方租用甲方商铺位置位于C404、405、406、407、408、409、410、411（铺位号），经营品类及品牌为石材；租赁年限1年，租赁期限为2012年6月1日至2013年5月31日；月房租26260元，年房租315120元；租赁费用交付期限和方式：双方签订合同后，乙方应向甲方付清租赁期限内全部款项。逾期交款者，乙方每天承担所欠款项1%的滞纳金；8间铺按808平方收款，其中C404、405为34元/㎡，其余为32元/㎡计租，交房后多退少补。收据号649、632、1415三张收据收款15万元。房屋整体结构起来后付清全款。合同同时对甲、乙双方的权利、责任和义务，违约责任，合同的解除、终止及续约等事项亦进行了约定。上述合同签订后，被告向原告交纳了租金283360元，但原告并未向被告交付相应商铺，庭审中原、被告均认可该合同并未实际履行。庭审中，原告称2012年8月7日被告要求将承租商铺变更为C501-505，双方未签订书面租赁合同，遂将商铺C501-505交付于被告经营石材至2013年8月1日，此后商铺C501、C502被告承租至2015年10月31日，商铺C503-505被告承租至2014年8月1日，并向法庭提交以下证据佐证：1、2012年8月7日被告之妻赵某某代被告向原告出具的《证明》2份。其中一份上载明：本人周华沛不慎将与广陶建材城所签租赁合同（合同号：0583）合同丢失，声明所丢失合同作废。向西安广陶建材市场有限公司所交款的票据丢失，票据号为（0649，肆万元整）、(0632，伍万元整)、（1415，陆万元整）、（0796，叁万叁仟叁佰陆拾元整）、（2527，壹拾万元整）。丢失票据共计伍张，总金额为贰拾捌万叁仟叁佰陆拾元整（￥283360元）。另一份上载明：本人周华沛现证明解除与西安广陶建材市场有限公司签订的0583号合同，商铺号为C404-411，此合同所交款项全部转至C501-505商铺房租中，多余部分做延长租期处理。被告不认可上述其妻“赵某某”签名的真实性，但亦未向法庭申请进行笔迹鉴定。2、2014年4月《C区商铺租赁确认表》。其中在商户姓名为周华沛一栏载明：上年合同编号：583，经营品类：石材，商铺编号：C501-505，间数：5间，面积：600平方米，“继续租赁续约上年合同确认签字”一栏被告周华沛签名。被告对该份证据真实性认可，对证明目的不认可。庭审中，被告辩称其仅于2012年7月31日至2015年10月31日期间承租原告商铺C501作为办公室之用，双方签订了书面租赁合同；于2013年8月1日至2014年8月1日承租原告商铺C503-505作为仓库存放石材之用，双方未签订书面租赁合同，系口头协议，并向法庭提交以下证据佐证：2012年7月31日原、被告签订的编号为（租字）第2317号的《租赁合同》一份。其上载明：被告承租原告商铺C501，面积60平方米经营岩鑫石材；租赁年限为1年，自2012年8月1日至2013年7月31日；月房租1200元，年房租1.44万元。原告对该份《租赁合同》的真实性认可，证明目的不认可，称签订该份合同仅为配合被告办理营业执照所用，并向法庭提交其持有的另一份其与被告签订的编号为（租字）第2317号的《租赁合同》佐证。该份合同合同条款内容同被告提交的《租赁合同》，唯在合同落款处手写以下内容：“此合同仅限于工作配合使用，乙方未向甲方支付任何费用，不具备法律效力。”被告周华沛在该行字下签名捺印。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       另，关于租金支付情况。除2011年11月4日《租赁合同》签订后被告向原告交纳的租金283360元之外，被告辩称其又向原告支付了如下租金：2014年9月26日3万元、2014年11月5日2万元、2014年12月3日8000元、2014年11月5日1.96万元，并向法庭提交以下证据佐证：原告向被告出具的2014年9月26日3万元收据一份、2014年11月5日2万元收据一份、2014年12月3日8000元收据一份、2014年11月5日1.96万元POS机刷卡凭证一份。原告称2014年11月5日其仅收到被告交纳的租金2万元，其中包含通过POS机刷卡方式支付的1.96万元、现金400元，并非被告所述的2万元和1.96万元。被告辩称其于当日通过POS机刷卡方式向原告支付了1.96万元租金，同日又向原告交纳了2万元租金，具体支付方式可能是刷POS机，具体记不清了。另查，涉案广陶建材市场未取得建设工程规划许可证。再查，被告称2015年7月原告趁其在外地进货，未提前通知的情况下将涉案商铺收回并上锁，并将其自建的二层厂房办公室拆除、变卖了其商铺内的所有石材及机械设备等、擅自将商铺出租他人，给其造成305246元损失，并向法庭提交以下证据佐证：1、（2016）陕0112民初78号案件《庭审笔录》一份。该案庭审中大明宫源利建材市场1排9号经营石材生意的沈贵龙作为证人出庭作证：其商铺与被告周华沛C501商铺系斜对门，2015年10月中旬其看见周华沛商铺大门被人撬开，商铺内有石材、家居等物品，下午时候看见有人用叉车从商铺里往外搬运石材至C区北边的商铺、至对面的绰汇商铺。广陶建材市场的保安当时在现场，未进行阻止，并进入了周华沛商铺内，看起来和搬货之人相识。其遂给正在外地的周华沛打电话，周华沛让其进行制止，其上前进行了询问，但无人理睬。2、照片一组。被告称其与妻子赵某某于2015年5月6日端午节时在C501商铺内所拍摄。照片商铺内有家具、办公用品、石材等。3、C501商铺现状照片一张。该商铺已由西安绰汇石材有限公司承租。4、银行流水一组、销货清单一组、收条一组、XX房XX组。被告用以证明其商铺装修费用以及存放于商铺内石材的价值。5、录音资料三组。被告称其分别于2016年6月23日、27日至C501绰汇石材店铺内与绰汇石材姜姓老板及其妻子的谈话录音，以及2016年7月5日其与姜姓老板电话录音。录音中姜姓老板认可其从广陶市场处花费5000元购买了被告存放于C501商铺内的部分进口板材，广陶市场拆除了被告的办公室，拉走了被告的物品，并于11月1日将腾空的商铺交付给其承租，广陶市场腾挪商铺之时进行了拍照、摄像。另，案件审理过程中被告表示就其反诉涉及的违约责任与侵权责任竞合问题，其本案中选择违约之诉。因原、被告意见分歧较大，致本案调解未果。上述事实，有《租赁合同》、《证明》、《C区商铺租赁确认表》、收据、庭审笔录、照片、录音资料、银行流水、销货清单、收条、厂房货物统计单与当事人陈述等附卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：1、被告具体承租原告哪些商铺、租赁期间为何；2、租赁合同效力如何、租金如何确定；3、被告向原告已付租金、尚欠租金是多少；4、反诉部分能否得到支持。关于争议焦点1，原、被告虽于2011年11月4日签订了编号为（租字）第0583号的《租赁合同》，但双方均认可该份合同并未实际履行，本院依法予以确认。关于被告承租原告商铺情况，原、被告各执一词，原告称被告承租商铺C501、502的期限为2012年8月7日至2015年10月31日，承租商铺C503-505的期限为2012年8月7日至2014年8月1日；被告辩称其仅承租商铺C501的期限为2012年7月31日至2015年10月31日，承租商铺C503-505的期限为2013年8月1日至2014年8月1日。被告虽对原告所述承租商铺的间数、期限不予认可，但从原告提交的证据即被告之妻赵某某的2份《证明》以及被告签名确认的2014年4月的《C区商铺租赁确认表》均可认定被告自2012年8月7日开始承租C501-505五间商铺的事实。被告虽不认可上述其妻“赵某某”签名的真实性，但亦未向法庭申请进行笔迹鉴定，故按照证据规则本院对该组证据予以采信。另，对于被告用于佐证其辩称的证据即2012年7月31日编号为（租字）第2317号的《租赁合同》，该份合同虽为原、被告所签订，但原告持有的同样合同内容的《租赁合同》落款处被告周华沛明确确认“此合同仅限于工作配合使用，乙方未向甲方支付任何费用，不具备法律效力。”，故对原告所述的该份《租赁合同》仅为配合被告办理营业执照所用的陈述本院依法予以采信，对被告相应辩称本院不予采信。综上，在被告未向法庭提交其他相反证据的情况下，现确认被告承租原告商铺情况如下：商铺C501、502的租赁期限为2012年8月7日至2015年10月31日，商铺C503-505的租赁期限为2012年8月7日至2014年8月1日。关于争议焦点2，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”涉案广陶建材市场未取得建设工程规划许可证，故原、被告就该市场内的商铺C501-505形成的事实上的租赁合同系无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”关于涉案商铺的月租金标准，原、被告就商铺C501-505未签订书面的租赁合同，双方就C404-411签订的租赁合同中约定的月租金为3282.5元（26260元/月÷8间），现原告主张按照4080元/月标准计算，并无明显不妥，本院依法予以支持。综上，被告就涉案商铺应向原告支付房屋占有使用费609824元【商铺C501、502为316880元（2间×4080元/月/间×38月零25天）+商铺C503-505为292944元（3间×4080元/月/间×23个月零28天）】。关于争议焦点3，原、被告均认可2011年11月4日《租赁合同》签订后被告向原告交纳了租金283360元，本院依法予以确认。另，从原告向被告开具的收据可见被告又分别于2014年9月26日、2014年11月5日、2014年12月3日向原告支付租金3万元、2万元、8000元，以上合计5.8万元。此外，关于被告辩称其又于2014年11月5日向原告支付租金1.96万元，原告对此不予认可，称该笔1.96万元包含于当日2万元收据之内。而从双方的交易习惯来看，被告向原告交纳租金后原告会向被告开具相应收据，2014年11月5日同一日被告已向原告开具了2万元收据，而该笔1.96万元并未单独再开具收据；被告辩称除上述1.96万元之外，其于当日另行向原告支付了2万元租金，但无法向法庭陈述具体的支付方式，于常理不符。综上，对被告上述辩称本院依法不予采信。综上，被告已向原告支付租金341360元（283360元+5.8万元），现应向原告支付剩余房屋占有使用费268464元（609824元-341360元）。关于争议焦点4，被告称2015年原告趁其在外地进货之时、未经其同意擅自将涉案C501商铺收回，并拆除了商铺内其自建的二层厂房办公室、变卖了商铺内的石材及机械设备等、将商铺另行出租于他人，给其造成了305246元承建厂房办公室损失和机械设备及石材等损失。原告虽对此不予认可，但从被告提交的证据即《庭审笔录》、录音资料可判断被告拆除、变卖行为的存在。因商铺现场已不存在，故无法通过司法鉴定方式确定损失大小，而造成上述鉴定不能的过错在于原告。故结合被告提供的证据本院酌情确认原告应向被告赔偿损失费用10万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告周华沛于本判决生效后十日内支付原告西安广陶建材市场有限公司房屋占有使用费268464元。二、原告西安广陶建材市场有限公司于本判决生效后十日内支付被告周华沛损失费用10万元。三、驳回原告其余诉讼请求。四、驳回反诉原告其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5957元（原告已预交），由原告负担157元，被告负担5800元；反诉受理费2940元（被告已预交），由被告负担2000元，原告负担940元。两相折抵后，被告负担部分于上述付款时间一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。（此页无正文）     审  判  长   韩  霞人民陪审员   白  瑛人民陪审员   陈建芳          二0一九年四月十日 书  记  员   杨居琴  1