广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终660号上诉人（原审被告）：晏建斌，男，汉族，1969年2月1日出生，住河南省光山县，上诉人（原审被告）：涂庆秀，女，汉族，1967年5月9日出生，住河南省光山县，两上诉人共同委托诉讼代理人：宗贵东，广东商达（前海）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：晏建军，男，汉族，1975年10月8日出生，住广东省深圳市龙华区民治民康路碧水龙庭****8B，公民身份号码为4130251975********，系晏建斌的弟弟。被上诉人（原审原告）：赖景华，男，汉族，1988年5月10日出生，，住广东省东莞市委托诉讼代理人：莫灿华，广东智顺律师事务所律师。第三人：东莞市明希房地产中介有限公司。住所地：东莞市常平镇麦元村蔚蓝城邦**商铺**。法定代表人：赵彩云，该公司经理。第三人：东莞市正璟房地产投资顾问有限公司。。住所地住所地：东莞市常平镇天鹅湖路明珠广场**铺iv>法定代表人：陈星霖。上诉人晏建斌、涂庆秀因与被上诉人赖景华，第三人东莞市明希房地产中介有限公司（以下简称明希公司）、东莞市正璟房地产投资顾问有限公司（以下简称正璟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初11801号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赖景华向一审法院提起诉讼，请求：1.晏建斌、涂庆秀向赖景华返还定金20000元；2.晏建斌、涂庆秀向赖景华支付违约金44000元；3.晏建斌、涂庆秀向赖景华赔偿中介费损失5000元；4.晏建斌、涂庆秀向赖景华支付律师费用5000元；5.晏建斌、涂庆秀承担本案诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、限晏建斌、涂庆秀于判决发生法律效力之日起五日内向赖景华返还定金20000元；二、限晏建斌、涂庆秀于判决发生法律效力之日起五日内向赖景华支付违约金44000元；三、限晏建斌、涂庆秀于判决发生法律效力之日起五日内向赖景华赔偿中介费损失5000元；四、限晏建斌、涂庆秀于本判决发生法律效力之日起五日内向赖景华支付律师费5000元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初11801号民事判决。晏建斌、涂庆秀不服一审判决，向本院提起上诉请求：撤销原判，改判赖景华违约，驳回赖景华的诉讼请求，一、二审诉讼费用由赖景华承担。事实与理由：（一）赖景华与晏建斌、涂庆秀签订的合同存在欺诈、以合法形式掩盖非法目的的情形，晏建斌、涂庆秀已在一审期间详细阐述。（二）晏建斌、涂庆秀没有配合赖景华重新签订合同及申请个人住房按揭贷款的义务。在履行合同过程中，赖景华并没有指定任何人办理过户手续，是自己履行合同，自己申请个人住房按揭贷款，自己办理过户手续。因此，“买方可以指定任何人办理过户更名手续”的备注条款即使是双方的约定，在赖景华确定自己与晏建斌、涂庆秀履行后不能适用。晏建斌、涂庆秀已配合赖景华申请个人住房按揭贷款，合同履行主体明确，视为赖景华没有指定他人履行。赖景华不能办理个人住房按揭贷款导致交易无法履行属赖景华自己的过错，应视为赖景华违约。赖景华未在法定期限内向本院提交答辩状。明希公司、正璟公司均未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。本院经审理查明，一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人晏建斌、涂庆秀上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案争议焦点为：晏建斌、涂庆秀应否向赖景华返还定金及承担违约责任。首先，关于案涉《房地产买卖合同（居间版）》的效力。虽然赖景华没有在该合同上签名，系他人代为签名，但赖景华对代为签名的行为予以确认，属于事后追认。晏建斌、涂庆秀主张，该合同在其签名前没有“买方卖方友好协商、买方可以指定任何人办理过户更名手续”的约定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。诉讼期间，晏建斌、涂庆秀没有提供证据证明其上述主张。相反，在签订该合同当天，晏建斌、涂庆秀对该合同拍照，事后没有提出异议，并在一审诉讼期间将照片作为证据向一审法院提供。经核对，照片所示合同内容与赖景华提供的同名合同内容一致。此外，晏建斌、涂庆秀也没有提供证据证明在签订该合同过程中赖景华与明希公司实施了恶意串通或者欺诈行为并损害了晏建斌、涂庆秀的利益，因此，对于晏建斌、涂庆秀的上述抗辩主张，本院不予采纳。综上，该合同是本案双方当事人及明希公司真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对合同各方当事人具有法律约束力。其次，晏建斌、涂庆秀是否负有另签房地产买卖合同及配合赖景华另行申请个人住房按揭贷款的义务。晏建斌、涂庆秀没有提供证据证明赖景华不具备购房资格。如上所述，“买方可以指定任何人办理过户更名手续”是合同各方的约定，因此，在赖景华提出要求的情况下，晏建斌、涂庆秀有义务另签合同，实现赖景华将案涉房屋登记在他人名下的合同目的。虽然晏建斌、涂庆秀曾配合赖景华向中国农业银行申请个人住房按揭贷款，但在无法从中国农业银行获得个人住房按揭贷款的情况下，各方并未达成尾期楼款需由赖景华一次性支付的协议。而且，在正璟公司向晏建斌、涂庆秀邮寄以赖焕球为买方的另一份《房地产买卖合同》后，晏建斌、涂庆秀并未在合理时间提出异议。根据该合同的内容，晏建斌、涂庆秀应当知悉买方有意以他人名义购买房屋，且买方的尾期楼款仍将以申请个人住房按揭贷款的方式解决。因而，配合赖景华另行申请个人住房按揭贷款也是晏建斌、涂庆秀的义务。晏建斌、涂庆秀拒绝与赖景华另签《房地产买卖合同》及配合赖景华申请个人住房按揭贷款，且单方表示或者取消交易，或者提高交易价格，既违反了“买方可以指定任何人办理过户更名手续”的约定，也构成“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，是根本违约行为。在此情况下，赖景华有权解除合同，并要求晏建斌、涂庆秀承担违约责任。一审判决责令晏建斌、涂庆秀向赖景华返还定金20000元并支付违约金44000元、中介费5000元、律师费5000元，符合《房地产买卖合同（居间版）》相关条款的约定，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人晏建斌、涂庆秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项及上述援引司法解释的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1650元，由晏建斌、涂庆秀负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  彭书红审判员  朱海晖审判员  邹 越二〇一九年四月九日书记员  卢嘉律书记员  肖静茹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。