河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0326民初509号原告：汝阳县天伦嘉苑业主委员会。住所地：汝阳县城关镇杜康大道西段天伦嘉苑小区院内。负责人：范小乐，男，1977年1月11日生，汉族，中共党员，汝阳县上店镇上店村人，现住，汝阳县直属初级中学副校长。系汝阳县天伦嘉苑业主委员会主任。委托诉讼代理人：高奎，男，1972年11月4日生，汉族，住，金堆城职工，系汝阳县天伦嘉苑业主委员会副主任，特别授权。委托诉讼代理人：孙文强，河南洛城律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳市天伦房地产开发有限公司。住所地：汝阳县杜康大道西段北。法定代表人：郭书平，男，董事长委托诉讼代理人：黄东毅，河南君信合律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：陈军喜，男，1965年1月6日生，汉族，汝阳县城关镇云梦村人，现天伦嘉元2号楼2单元502室。系该公司前项目经理。特别授权。被告：洛阳润安置业有限公司。住所地：汝阳县城岘山路东二排一号。法定代表人：吕国，总经理委托诉讼代理人：代天定，男，1960年1月15日生，汉族，住汝阳县。系润安置业有限公司员工。特别授权。原告汝阳县天伦嘉苑业主委员会与被告洛阳市天伦房地产开发有限公司建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汝阳县天伦嘉苑业主委员会负责人范小乐及其特别授权代理人高奎、孙文强；被告洛阳市天伦房地产开发有限公司特别授权代理人黄东毅、陈军喜；被告洛阳润安置业有限公司特别授权代理人代天定到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求为：1、依法判令被告洛阳市天伦房地产开发有限公司向原告返还属于小区业主共有的小区内共用部位和共用设施设备出租所得、小区内公用道路作为供役地所得等共计707620元，被告洛阳润安置业有限公司对该款项返还承担连带责任。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年5月6日，被告洛阳市天伦房地产开发有限公司在全体业主不知情的情况下，私自与洛阳润安置业有限公司签订协议，将属于小区业主共有的小区内共用部位和共用设施设备（水、电、暖及其他配套设施）出租给洛阳润安置业有限公司、小区内公用道路作为供役地供洛阳润安置业有限公司使用。洛阳润安置业有限公司为此向洛阳市天伦房地产开发有限公司支付共用设施设备分摊费用707620元。原告认为，洛阳市天伦房地产开发有限公司作为汝阳县天伦嘉苑小区的建设单位，对小区内的共用设施和共用设备不具有所有权。在小区没有成立业主大会和业主委员会的情况下，与洛阳润安置业有限公司签订协议时的身份，只能是业主的代理人，其代理民事行为产生的结果，由业主（业主委员会)承担。但因其没有取得小区业主的授权，属于无权代理。2018年5月，天伦嘉苑小区成立业主大会和业主委员会后，业主委员会和洛阳市天伦房地产开发有限公司协商返还上述款项事宜的行为，可以视为对被告代理行为的追认，被告拒绝向原告返还所得行为侵犯了业主的对小区共用设施和共用设备的共用部分享有的共有和共同管理以及受益的权利。根据国务院《物业管理条例》第二十七条的规定，业主依法享有的共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。洛阳市天伦房地产开发有限公司取得上述收益，没有法律依据，依法应当返还给业主(由业主委员会代为保管)。洛阳润安置业有限公司作为协议的相对方，同时也是一家房地产开发企业，在签订协议时明知洛阳市天伦房地产开发有限公司没有代理权，仍然与之签订协议，并将相关款项转入洛阳市天伦房地产开发有限公司的账户，属于代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法利益的情形，并且在事实上造成天伦嘉苑小区业主利益受损，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条规定，应当对该款项的返还承担连带责任。为维护原告代表的小区全体业主的合法利益，特向贵院提起民事诉讼，望依法裁判。被告辩称：原告所诉纯属滥用诉权，无理取闹。事实是：为了合理利用土地，节能减排，减少浪费，2011年10月17日（天伦嘉范建设之初）、我公司与洛阳润安置业有限公司代表刘钢建签订了一份协议，协议对土地的调整，建设小区初步规划，双方对共用设施建设费用的分摊等等具作了明确的约定（详见原协议），2013年6月18日根据县规划部门的要求，双方又签订了一份补充协议，此协议对2011年10月17日所鉴协议进行了修整和完善、2014年5月6日、双方在上述两协议的基础上签订了一份最终结算和权属分割协议（详见协议），以上三份协议可以清楚的看出，双方是在法律许可的范围之内平等，协商一致的基础上签订的协议，根据物权法第三十九条的规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，根据此条法律规定，我公司将自己的所有物合法转让何错之有?至于洛阳润安置业有限公司向我公司支付的707620元是两家建设单位合理分滩的建设费用，同时2011年10月17日两家公司决定合资建设共用设施时，今天的业主及业主委员会根本就不存在，我公司与原告根本就不存在代理关系，因此这些事实，不仅与原告没有丝毫关系，而且也没有损害原告的任何利益，原告凭什么捏造事实、曲解法律，无端的对我公司进行起诉呢?综上所述，我公司认为原告的起诉纯属滥用诉权，无理取闹。请贵院在查明事实的基础上，依法驳回原告诉求。本案经过当庭举证质证，能够认定如下事实：天伦嘉苑与西城花园东西相邻，同在汝阳汝阳县××大道西段个小区同时建设。天伦嘉苑由被告洛阳市天伦房地产开发有限公司设计建设；西城花园由被告洛阳润安置业有限公司。两家公司为了节约资源、降低成本，实现最大利益。于2011年10月17日签订协议，对两个小区的建设进行规划，包括土地使用、建筑楼数、方位、使用土地面积，出路，和锅炉占地，水电暖，费用分摊等都进行了协商并达成如下协议：一、乙方必须按照双方协商的建设方案进行规划施工，即：临西环路建一栋十层南北走向商品住宅楼；院内应照齐“天伦嘉苑”小区3楼建一栋十层东西走向商品住宅楼，该楼东界应于二线所临杜康大道住宅楼东沿照齐；南边临二线所围墙可建一排车库，东边和二线所临杜康大道住宅楼东沿照齐；北边临甲方锅炉房边界可建一栋二层小楼，一层为乙方车库，二层为甲方做为物业办公住宿用房，此房东边临界也应和二线所临杜康大道住宅楼东沿照齐。二、乙方应将此地块北边院内留出南北27m、东西22m（计0.9亩）给甲方做锅炉房用地，并且在临西环路商品住宅楼留出东西出路一条（过道宽5米、高5米）。三、乙方应在本协议签订后将甲方所购土地款310万元一次付清交给甲方。甲方锅炉房占地0.9亩；按每亩100万元计价(计90万元)，可直接在甲方购土地款中扣除。四、关于乙方愿与甲方共用水、电、暖及其它配套设施事宜，双方协商按以下计算方式公摊所需费用。1、计算方式：共用配套设施费用按甲乙双方的建筑面积分摊。甲方总建筑面积为35000m2(暂定），乙方总建筑面积为12000m2(暂定）。2、供暖设施费用（初步造价）：锅炉房用地90万元；整套设备80万元；建锅炉房20万元；其它杂项费用10万元。共计200万元。3、院内给排水整套按装及费用造价45万元，冷热水增压系统造价（以实际价结算）。水电管网费用（初步造价）：变压器及高压地埋电缆、开户、配电设备一整套造价25万元。4、公共出略，双方只分摊“天伦嘉苑”小区和二线所之间的一条主出口路，共（长140米宽5.4米）合1，15亩，造价115万元。以上项目总造价为3850000元，（除以47000m2)甲方应分摊费用286702元，乙方应分摊费用982978元。五、乙方所分摊费用，应在定完锅炉时，一次性付给甲方46万元（暂定）。共用水、电、暖及配套设施由甲方负责实施。六、该地块商品房的建设以及手续、债权债务、四邻关系的协调所产生的费用、工程质量及安全保障一切由乙方负责。七、甲方锅炉房占地0.9亩、及锅炉房配套设施的产权归甲乙双方所有（注锅炉房所占地设备使用年限随商品房使用年限或顺延）。八、本协议所分摊费用，由甲方依工程结束后的实际费用为准，多退少补。九、本协议一式份，甲乙双方签字后即生效。如有不尽事宜或出现纠纷，甲乙双方应共同协商解决。2012年10月12日被告两家公司对2011年10月17日协议进行了调整，形成了补充协议。并于2013年6月18日（两个日期另是2014年5月6日）再次签订协议，该协议为：关于甲乙双方于2011年10月17日签订的开发协议，因乙方原因至今还未实施。2012年10月份汝阳规划局对面环路重新调整规划后。按照双方所签订的开发协议已无法实施。双方于2012年10月12日又重新做了调整。现在看起来不太合适，经双方协商达成以下补充协议。一、根据规划部门要求和最大化发挥经济效益。双方对院内做了重新规划（附图纸一份)，双方必须按协议及所附图纸进行实施。二、原协议第三条中锅炉房用地（0.9亩）现按本协议锅炉用地（0.285亩）甲方物业办公占地（0.503亩)。因此按原协议上的价格。乙方应向甲方拿231.2万元占地款及原协议中第五条分摊费用46万元。（分摊费用先拿20万元，剩下的26万元待一层结顶时一次性付给甲方)以上款项在本协议签后五天内一次性付给甲方。其他分摊费用按原协议执行，最后按实结算多退少补。三、根据自来水公司安装要求，原来安装好的自来水管道需重新改设。按现状只能改到最南边，可无负压供水设备必须安装在消防水池的位置，因此还必须将给水引至消防水池处。因此产生的费用由乙方承担。四、此协议签顶后，就不再按照2012年10月12日所签订的补充协议执行了，按此协议及原协议为准。五、本补充协议一式两份，甲乙双方各持一份，双方签字后生效。如有不尽事宜或出现纠纷，甲乙双方应共同协商解决。后双方再行就款项履行问题，又生成协议，但一个原件时间是2014年5月6日，一个复印件是2013年5月6日但内容一致：根据县政府及县规划部门的总体规划，将洛阳市天伦房地产开发有限公司购买西街五组的2亩地，以及洛阳润安置业有限公司购买西街六组的3亩地，两者的容积率规划为一体，由洛阳润安置业有限公司进行开发，经甲、乙双方协商达成如下协议：一、甲方将该2亩地调给乙方开发，所需办理的一切手续及费用由乙方洛阳润安置业有限公司承担，甲方不再参与。二、乙方首先应将甲方所建好的13间车库和二层小房子（车库13万元/间，小房子3万元/间）合计人民币：2050000元，以及共用设施分摊部分的零头：77620元（清单附后)，以上总计：2127620元，一次性付清给甲方。甲方收到款后将其2亩地的土地证交给乙方，让其办理过户手续。共用设备设施部分所剩下的700000元，乙方应在2014年6月30日前一次性付清给甲方(不再计息)。否则，这700000元就从2013年元月1日开始按月息3%来计算，直到结清为止。注：共用设施所分摊费用甲方于2013年已经垫付一年）三、锅炉房占地及所有分摊的共用设施的产权归甲、乙双方所共有，投入使用后设备维修及更换所需费用由双方分摊（注：使用年限随商品房使用年限顺延)。四、公共设施所分摊的费用，待西城花园建成后，按实际建筑面积再做清算。五、本协议一式两份，甲、乙双方签字后生效，如有未尽事宜或出现纠纷，甲、乙双方共同协商解决。经查：2010年7日被告洛阳市天伦房地产开发有限公司在现天伦嘉苑小区规划施工建设，期间是边施工，边出售房产。天伦嘉苑在2012年开始建设，同时业主在建设中购房，但实际许多都是签订合同后，没有实际得到房产。2013年底业主才陆续入住。2014年底天伦嘉苑的房产还没有卖完。本院认为，被告洛阳市天伦房地产开发有限公司在2011年甚至是在2010年设计规划中就开始出售套房。目的是节约资源、降低成本。该公司与洛阳置业有限公司两家共同开发有限资源，最大限度使用资源，是自己对自己权利的处分和利用。两家在2011年开始订立合同，以后的补充均是对原有合同的完善和执行。双方权利一直都没有实现。后来洛阳置业有限公司对被告洛阳市天伦房地产开发有限公司支付的707620元。是开发商自行实现自己合同目的的行为。合同从成立、履行，到最后的决算均是两家开发商对权利划分的个人行为。因为此时两家权利还没有最终形成。此与业主的关系并没有形成关系。原告主张让二被告返还款项及承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院无法支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告汝阳县天伦嘉苑业主委员会的诉讼请求。本院受理费5438元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  毛海科二〇一九年四月十三日书记员  周彦兆