河北省廊坊经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1091民初76号 原告（反诉被告）高子玉，男，汉族，1971年7月7日出生，现住河北省廊坊经济技术开发区。 被告（反诉原告）李文超，男，汉族，1988年7月25日出生，现住河北省廊坊经济技术开发区。 委托诉讼代理人官国良，河北天纵律师事务所律师。 本院在审理原告（反诉被告）高子玉与被告（反诉原告）、李文超租赁合同纠纷一案中，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高子玉，被告（反诉原告）李文超及其委托诉讼代理人官国良均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2016年1月1日，原、被告签订《场地租赁协议》约定：“甲方将自用的小仓库及院落租给乙方存放货物使用，乙方意向租赁期为五年，为保证续租，乙方在签约日期需提前20天交下一年度的租金。如不按时交纳租金，甲方有权收回该场地或加收违约金。”同时约定，“如租期内遇开发建设或甲方自己使用，甲方需提前3个月书面告知乙方并退还租金给乙方，本合同终止。”协议签订后，原告将涉案房屋及场地交给了被告，被告却未按照约定一次性支付每年的租金。2018年，原告需自己使用该场地，分别于7月和9月向被告发出书面通知要求终止本协议。被告接到通知后并不理睬，且也未按照约定提前20天支付下年度的租金。经原告多次催促，被告仍不搬出所占用的仓库及院落。遂请求判令:1、解除双方签订的《场地租赁协议》；2、被告立即搬出所占用的涉案仓库及院落；3、诉讼费由被告承担。 原告针对己方主张向本院提交证据如下：1、证明和租赁协议各一份，证明涉诉的院子是我收拾的，房屋是我维修的也是我用的，但是产权不是我的，是闫文彬的。补充说明：被告找我想要租赁这个院子，2016年元旦前后，我们定协议时我说我定你两年，当时被告说两年时间短，别老搬家，就定五年。我说我不保你几年，中途有变动你得搬家，被告说行。后来我说要提前搬家就提前两个月告诉被告。我告诉被告我们村还有地方，让被告搬家，被告老说给些时间。2018年9月，被告说找到杨税务那边，又说大悦城里边，希望我容他们搬家的时间。被告说11月底搬家。 被告辩称，2018年7月，一位自称闫文彬的人到被告承租的租赁处砸坏被告物品，被告报案后，闫文彬拿出涉案房屋的土地证及相关手续，证实该房屋属于他人所有。但是原、被告签订场地租赁协议后，原告向被告出具了2016年8月6日桐柏村委会的证明，证明涉案房屋所有权人是本案原告。但桐柏村委会是不具有出具证明的合法机构，本案涉嫌刑事犯罪应移交公安机关处理。被告已严格按照协议的约定支付租金，原告在2018年11月拒绝收取租金，且被告在闫文彬强迫被告搬家的情况下，原告曾认可涉案租赁物在与被告签订场地租赁协议时没有经过闫文彬的同意，租赁物不属于原告所有，所以租赁协议属于无效合同。因原告突然通知解除该协议，通过断水断电的方式强迫被告搬离租赁场地，被告已经按照约定支付租金，只是原告拒绝收取2019年的租金，系原告违约，此行为造成被告经济损失。被告虽然在2019年没有将租赁物交还给原告，是因为原告在起诉前通知解除协议，被告无法在短时间内将租赁房屋内机器设备及时搬出，且原告已经将涉案租赁物的水电切断，被告已无法正常经营，所以不应当向原告支付任何的费用。综上，双方签订的场地租赁协议，原告不是所有权人，无权出租，该协议无效，原告应当赔偿被告的经济损失。 被告针对己方主张向本院提交证据如下：1、场地租赁协议一份，证明2016年1月1日，双方签订租赁协议，期间为2016年1月1日至2020年12月31日，租金是每年5万元。2、2018年11月21日录音（原、被告之间）一份，证明在2018年10月21日，原告让我方交纳2019年的租金。3、证明一份，出具的机关是廊坊经济技术开发区云鹏道柏村村民委员会，证明双方在签订场地租赁协议之后，因被告需要办理营业执照，原告为被告找村委会开具的，证明涉案的房屋产权归属。 反诉原告李文超反诉称，2016年1月1日，双方签订场地租赁协议。合同签订后，我方支付了租赁费。我方在该场地上建立厂房，购进设备，开办了廊坊开发区志诚汽车维修服务有限公司。在经营过程中，我方投入资金，扩大经营规模，并一直按照合同约定向反诉被告支付租赁费。反诉被告从来没有向我方发出过要求终止协议的书面通知。其余内容与答辩意见一致。故诉请：1、反诉被告赔偿反诉原告损失和违约金350000元；2、诉讼费由反诉被告承担。 反诉原告李文超针对反诉主张向本院提交证据如下：1、场地租赁协议一份，证明反诉原告租赁反诉被告自用的小仓库及院落，租赁费用需提前20天缴纳下一年度租金。租期内遇开发或者反诉被告自用，需提前三个月通知。2、桐柏村委会的证明一份，证明涉案租赁物反诉被告享有租赁权。3、营业执照一份，证明反诉原告在租赁场地成立廊坊市开发区志诚汽车维修服务有限公司。4、通知一份，证明2018年10月8日，廊坊市泽宇纸制品有限公司将该通知贴在反诉原告租赁物的围墙上，租赁物的水电被切断。5、录音一份，证明2018年11月，反诉原告多次表示交纳租金，但反诉被告拒绝收取。6、租赁协议一份，证明因反诉被告违约解除协议，反诉原告自行租赁他人房屋，租期六个月，租金6万元。7、搬运合同一份，证明因反诉被告违约解除协议，反诉原告自行租赁他人房屋，搬运费用68500元。8、证明一份，证明2016年起，反诉原告租用反诉被告的库房装修改建花费11550元。9、证明一份，证明反诉原告在租用涉案租赁物后进行装修、路面硬化等，花费241740元。证据6、7、8、9证实反诉原告经济损失为381790元。 反诉被告高子玉辩称，1、2018年5月，因反诉被告想自己使用院落，和反诉原告协商要求其找新场所经营去，院落在被告经营汽修厂时损坏污染严重。2、反诉原告未在约定日期交纳2019年租金，且欠交电费2469.6元，因此反诉原告应承担违约责任，原告有权收回院落，合同自行解除。3、反诉被告不承担反诉原告所提装修和路面硬化的费用，因为合同约定的年租金5万元，是当时院落、小库房现有的情况。4、反诉原告所提赔偿损失与反诉被告无关，反诉原告另行租赁场地费用及搬运费应自己承担。直至今日，反诉原告还继续在该院落经营盈利。 反诉被告高子玉针对自己的主张向本院提交证据与其在本诉中所提证据一致，证明内容一致。高子玉庭后向法院提交四张照片，证明2019年3月27日，反诉原告仍在租赁的场地违规营业，且2018年12月22日，反诉原告租赁场地的现场污染情况。 为便于统一，原告（反诉被告）统称为高子玉，被告（反诉原告）统称为李文超。 经庭审举证、质证及当事人当庭陈述，本院确认事实如下： 2016年1月1日，高子玉（甲方）和李文超（乙方）签订《场地租赁协议》，约定：1、甲方同意将自用的小仓库及院落租给乙方存放货物，每年租金5万元。乙方自双方签订合同之日起一次性支付给甲方当年的租金。为保证续租，来年乙方在签约日期需提前20天交下一年度租金。如不按时交纳租金，甲方有权收回该场地或加收违约金。2、乙方意向承租期2016年1月1日起至2020年12月31日止。乙方保证不在该场地从事任何违法违规行为，水费、电费按时交纳，如不按时交纳水电费用，甲方有权收回该场地并加收违约金。3、在租期内甲方不得提高租金，乙方不得私自转租他人。如租期内遇开发建设或甲方自己使用，甲方需提前三个月书面告知乙方，并退还租金给乙方，本合同终止。4、每月5号交纳水、电费。第三年开始每年递增年租金10%。合同签订后，双方履行合同至2018年12月31日。 2016年2月26日，李文超在涉诉租赁场所成立廊坊开发区志诚汽车维修服务有限公司（以下简称志诚汽修厂）。 2016年4月6日，廊坊经济技术开发区云鹏道办事处桐柏村村民委员会出具证明，记载：兹有我村村民高子玉，性别男，因在村内有房出租，产权属个人，到你处办理相关手续，请贵单位给予办理。该证明是高子玉为帮助李文超办理志诚汽修厂所开具的。 2018年7月，闫文彬要求李文超搬离租赁的场地。双方因此报警处理。 2018年10月8日，廊坊市泽宇纸制品有限公司将一份通知张贴于涉诉租赁场地的院墙上，通知内容为：“我公司近期施工拆除厂房，为施工安全，我公司于2018年10月10切断厂区内外来电源，凡未经我公司同意，在厂区内设置及过路的电缆、电线自行拆除，否则后果自负。特此通知。” 2018年11月21日，高子玉和李文超商谈：高子玉之前让李文超找地方搬家并推荐其几个地方看看，同时要解除租赁合同，但李文超没有找到合适的。李文超想继续再租赁三个月，高子玉不同意，言明闫文彬让其腾房。……11月20日，闫文彬来到场地要求李文超搬家……李文超想要和闫文彬商量延期搬家一事，高子玉没有同意，高子玉说闫文彬要求28号让其搬家，李文超想要给闫文彬送礼，高子玉不同意……如果李文超11月底搬家，高子玉退其一个月的租金；如果李文超延后二十天搬家，2018年的租金不退。李文超说该捯饬捯饬。 2018年11月27日，廊坊市泽宇纸制品有限（公司）又将一份通知张贴于涉诉租赁场地的院墙上，通知内容为：“外部单位及个人在我公司老厂区内存放的物品、车辆等，请于2018年11月30号前搬出我公司老厂区，否则，视为放弃，由我公司任意处置，2018年12月1号，我公司全面管理老厂区，未经我公司同意，外部人员严禁入内。特此通知。” 2019年3月6日，赵建立出具证明，证明其于2016年3月对志诚汽修厂库房装修改建，材料和人工费用合计11550元。 2019年3月15日，志诚汽修厂与廊坊万嘉运输有限公司签订《搬运合同》，约定廊坊万嘉运输有限公司为志诚汽修厂搬运汽车维修设备、办公用品、家具、家电和货架等，预定搬运日期为2019年5月1日；运输费68500元，廊坊万嘉运输有限公司向志诚汽修厂开具收取68500元的收据。 2019年3月16日，志诚汽修厂与廊坊亿联物流有限责任公司签订《租赁协议》，约定志诚汽修厂租用廊坊亿联物流有限责任公司面积为400平方米的库房，租期为2019年3月16日至2019年9月16日，租金为60000元。 2019年3月18日，廊坊市庆荣机械设备租赁有限公司和廊坊正杰机械设备租赁有限公司出具证明，证明志诚汽修厂李文超在2016年至2017年多次使用上述两单位建筑设备，材料及工人等装修厂房、车间、墙面、地面及门窗等，共计花费241740元。 2019年3月，李文超仍使用涉诉租赁场地。 另查明，2018年12月29日，廊坊经济技术开发区云鹏道办事处桐柏村村民委员会出具证明，记载：兹有我村位于桐柏农村信用社西侧的一宗土地院落，由高子玉合法占有使用，高子玉后来又租给李文超使用。李文超尚欠租赁场地使用期间的电费2469.6元。 本院认为，根据庭审调查可知，涉诉租赁场地系案外人闫文彬或廊坊市泽宇纸制品有限公司的。高子玉原先租赁该场地使用，但租赁合同到期后，场地权利人口头答应让高子玉继续看着场地。虽然高子玉没有提供证据证明其享有对涉诉场地转租的权利，但廊坊市泽宇纸制品有限公司或闫文彬后期要求李文超搬家的通知可知，廊坊市泽宇纸制品有限公司或闫文彬对于高子玉与李文超的租赁行为追认至2018年11月30日。而对于剩余租期，高子玉的转租行为属于无权处分，因此，高子玉和李文超的场地租赁协议应于2018年11月30日解除，李文超应将所有物品清理搬出。 因合同解除，高子玉应承担无权转租给李文超造成损失的相应法律责任。同时，因闫文彬已在2018年7月告知李文超让其搬家，解除合同，高子玉并披露闫文彬或廊坊市泽宇纸制品有限公司是租赁场地的实际权利人，此时的李文超明知场地权利人要收回该场地，却延迟至庭审之日仍没有完全搬离，亦应承担损失扩大的不利后果。因李文超租金交至2019年1月1日，高子玉应将2018年12月的租金4667元（56000元/年÷12个月）退还李文超。但李文超在庭审结束后仍部分使用该场地经营，李文超本应将继续使用场地的租金按实际时间支付场地权利人，但考虑到高子玉的行为较李文超的过错更大一些，该时间的占地使用费应由高子玉支付场地权利人，该时间段应计算至2019年3月31日。李文超应在收到本判决后立即清理搬离，以免侵犯场地权利人的权利。对于李文超尚欠租赁场地使用期间的电费2469.6元，李文超应支付高子玉，高子玉再支付至场地权利人。 李文超反诉要求高子玉承担部分损失和违约金的意见，本院认为，李文超之所以能经营志诚汽修厂，也得到了高子玉的部分帮助（虽然有些方法并不妥），而李文超对于自身扩大的损失要求高子玉再行承担责任并不妥，且李文超所提供的证据不能证明真实性，本院对李文超的上述反诉请求不予支持。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告高子玉和被告李文超于2016年1月1日签订的《场地租赁协议》。 二、被告李文超应在收到本判决之日起十五日内清理场地并搬离，原告高子玉协助。 三、原告高子玉退还被告李文超一个月租金4667元，此款于本判决生效之日起五日内给付。 四、被告李文超支付原告高子玉电费2469.6元，此款于本判决生效之日起五日内给付。 五、驳回反诉原告李文超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半为1150元，由原告高子玉承担；反诉案件受理费减半为3275元，由反诉被告高子玉承担1775元，由反诉原告李文超承担1500元；上述款项均于本判决生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员 刘 鹏 二〇一九年四月四日 书记员 崔婷婷