襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0602民初1758号原告（反诉被告）：襄阳市博物馆，住所地：襄阳市襄城北街**。法定代表人：姚练，襄阳市博物馆馆长。委托诉讼代理人：胡全胜，湖北三顾律师事务所律师。代理权限：一般授权。被告（反诉原告）：襄阳虹阳美术专业培训学校（原襄樊市虹阳美术专业培训学校），住所地,襄阳市襄城南街**（襄阳书画院院内）。法定代表人：杜建党，襄阳虹阳美术专业培训学校校长。委托诉讼代理人：颜明亮，湖北创佳律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）襄阳市博物馆与被告（反诉原告）襄阳虹阳美术专业培训学校（以下简称“虹阳美术学校”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案，被告（反诉原告）虹阳美术学校向本院提起反诉。本院依法适用简易程序公开开庭审理，因本案案情复杂、争议较大，本院裁定由简易程序转为普通程序进行审理。原告（反诉被告）襄阳市博物馆的委托诉讼代理人胡全胜，被告（反诉原告）虹阳美术学校的法定代表人杜建党及委托诉讼代理人颜明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告襄阳市博物馆向本院提出诉讼请求：1、判令被告虹阳美术学校向原告襄阳市博物馆支付自2013年至2018年6月1日所欠房租费132840元，2013年6月至2016年8月所欠电费10453.88元，合计143293.88元；2、判令被告赔偿原告损失：从2018年6月1日起以143293.88元为基数，按同期银行利率向原告支付利息损失，直至欠款本金还清为止；从2018年6月1日起按每天76元（27600元/365天）支付房租损失，直到房屋交还为止；3、判令在本案判决生效之日起3日内被告清空房屋并交还给原告；4、判令本案诉讼费及相关费用由被告承担。庭审中，原告称被告已于2018年9月返还了所租赁的房屋，故原告撤回第三项诉讼请求。事实与理由：原告襄阳市博物馆与被告虹阳美术学校于2013年1月1日签订房屋租赁合同一份，约定被告租用原告所有的、位于襄城南街文博馆旧址谯楼下门洞1间，租金为800元/月；约定租用二楼房屋一间，每月租金710元，合同期为一年，被告对上述房屋进行了实际的租用。2014年双方未签订书面合同，到2015年双方又重新签订合同，约定门洞的租金为1200元/月，约定二楼租金为1100元/月，合同期为一年。后来双方未再签订书面合同，但仍按2015年的合同执行。但被告在一直租用上述房屋期间，长期拖欠房租费及电费拒不交纳，原告襄阳市博物馆多次催要均遭拒绝，遂诉至法院。本诉被告虹阳美术学校辩称,诉称的所欠房租金额错误，2012年至2016年，石碑拆碑又大规模维修，原告襄阳市博物馆于2016年7月14日通知虹阳美术学校解除合同，故房租算到2016年12月31日，虹阳美术学校的租金已经支付到位。2014年虹阳美术学校去交过房租，无人接收。虹阳美术学校还交纳租金18000元。关于电费，因电表是襄阳市博物馆的总表，虹阳美术学校每个月大概使用100元，合计大概两、三千元电费。2012年至2016年，石碑拆碑又大规模维修，影响我们教学，造成虹阳美术学校的损失,故虹阳美术学校提出反诉的诉讼请求：1、判令反诉被告襄阳市博物馆赔偿反诉原告虹阳美术学校各项损失共计272110元（计算方式为：2013年2月损失166950元＋2016年损失86400元＋装修投入93400元－欠交租金59640元,另15000元放弃）；2、判令本案诉讼费用由反诉被告襄阳市博物馆承担。事实与理由：自2010年1月1日起，襄阳市博物馆、虹阳美术学校双方签订了《房屋租赁合同》，双方建立了房屋租赁关系，且一直持续至今。在双方合同履行期间，于2013年2月20日起，反诉被告在反诉原告租用的教室内，进行教室内四周的墙壁挖取石碑工程，且停电施工，持续时间长达三个多月，致反诉原告的教学工作不能进行，学校已招取的学生退费，生源流失，共计给反诉原告造成直接经济损失166950元。在双方合同履行期间，2016年7月14日，反诉被告进行谯楼修缮工程，工程施工为全封闭施工，所租用的门洞房屋被强行停止使用，反诉被告强行搬走门洞内教室的全部教学物品（详见清单），这些物品应当予以退还。所租用北二楼的房屋经协商，双方同意保证通道并恢复通电，但由于反诉被告未能履行，导致反诉原告的教学工作全面停滞，学校已招取的学生退费，生源流失，共计给反诉原告造成直接经济损失86400元。1999年10月反诉原告实际租用被反诉人的房屋进行教学以来，陆续对所租用的房屋进行修缮、装修（见视频录像），仅2011年进行装修的费用就达93400元，反诉被告应当予以赔偿。以上共计损失331750元（不含物品）。反诉被告襄阳市博物馆对反诉原告虹阳美术学校的反诉辩称，反诉原告装修未经反诉被告同意，其要求赔偿房屋装修费无事实和法律依据。虹阳美术学校要求襄阳市博物馆赔偿修缮房屋导致其办学损失不能成立。本院经审理认定事实如下：2010年3月5日，原告（反诉被告）襄阳市博物馆（甲方）与被告（反诉原告）虹阳美术学校（乙方）签订了两份《房屋租赁合同》，约定甲方同意将襄城南街156号院内北侧二间及襄城南街156号谯楼洞北一间出租给乙方使用，租赁期限分别为2010年元月5日至2011年元月4日、2010年元月1日至2011年12月31日。租金分别为年租金4300元、月租金400元，乙方应于每月10日前缴纳当月租金。两份租赁合同均约定水费1.2元每吨，电费1元每度，水电费按实际使用数额计收。若乙方拖欠水电费，甲方有权停水停电，并对乙方处于30%的罚金。第六条约定了乙方的责任：1、如需对房屋进行装修或增设室内设施（包括改换拉门）时，必须先征得甲方同意，费用由乙方自理；3、因使用不当或其他人为原因（如火灾或治安纠纷），使房屋或设施损坏的，乙方负责赔偿或修复；4、乙方对甲方正常房屋检查和维修应给予协助；7、乙方连续拒付租金两个月，甲方有权收回房屋，终止合同，并以房租押金抵押。上述合同到期后，虹阳美术学校继续使用租赁房屋。2013年1月1日，襄阳市博物馆与虹阳美术学校重新将位于襄城南街谯楼下门洞一间以及襄城南街谯楼北二楼的每月租金分别调整为800元、710元。2015年1月9日，襄阳市博物馆（甲方）与虹阳美术学校（乙方）再次签订了两份《房屋租赁合同》，约定甲方同意将襄城南街谯楼北二楼及襄城南街谯楼下门洞（一间）出租给乙方使用，租赁期限均为2015年1月1日至2015年12月31日。租金分别为月租金1100元即全年租金13200元、月租金1200元即全年租金14400元，租金按月缴纳，房租押金1000元，水费3元每吨，电费1元每度，水电费按实际使用数额计收。若乙方拖欠水电费，甲方有权停水停电，并对乙方处于水电费的30%的罚金。其他合同条款同2010年3月5日签订的《房屋租赁合同》。上述合同签订后直至2012年，虹阳美术学校依约向襄阳市博物馆交纳租金及电费。关于房租，2013年虹阳美术学校未向襄阳市博物馆交纳房租，2014年虹阳美术学校应交房租18120元，已交18000元，实欠120元，之后的房租虹阳美术学校再未交纳。关于所欠电费，襄阳市博物馆主张自2013年6月至2016年8月共计10453.88元，但电费无法和其他用电户所用电费准确剥离，虹阳美术学校庭审中认可电费大概两、三千元。另查明，2013年2月18日至3月，案涉房屋的一楼门洞修缮。2014年7月，虹阳美术学校向襄阳市博物馆出具“2013年虹阳美术学校租用房屋情况报告”，内容为“虹阳美术学校租用市博物馆谯楼门洞（北）二楼及门洞作为教学场地，房租门洞（北）为每月800元，全年计800*12＝9600元；门洞北二楼每月租金710元，全年计710*12＝8520元，每年12月份结账。2013年2月18日，博物馆需在门洞（北）施工，挖取石碑工程，至3月30日完工交付虹阳美术学校继续使用。5月2日，博物馆因故切断电源，停止供电至5月15日通电，前后共计两个月时间房屋停止使用期间，影响虹阳美术学校的正常使用，以致2013年的招生、教学受到影响，全年总招生人数不足往年的50%，经济上欠收约在12万元。学校认为，2014年美术学校应按实际的用房时间支付博物馆房租，计10个月租金为8000＋7100＝15100元（已付8000元），博物馆应根据实际情况给予虹阳美术学校经济损失补偿50%，约60000元左右。……”2014年12月19日，虹阳美术学校校长杜建党在该报告下方添附以下文字：“根据协谈，文博馆房屋要求整体出租，若虹阳美术学校承租可作以下解决方案：1.2013年补偿事宜可以减免半年的房租（租金按原标准计）。2.2014年房租全年应为18120元（注：已缴18000元，经核算应补缴9180元，不含电费）。3.整体出租洞南、洞北2400元/月，洞北二楼800/月（再议）。”2016年7月14日，襄阳市博物馆向杜建党送达两份“通知”，内容为“你占用的襄阳市博物馆位于襄阳市襄城南街102号（谯楼）的房屋现已到维修年限，需要维修。请你立即停止使用该房屋并在本通知发出之日起10个工作日内腾空该房屋。如逾期，造成的各项损失均由你个人承担。”“2015年1月9日你与襄阳市博物馆签订的《房屋租赁合同》已于2015年12月31日到期。鉴于你拒绝与襄阳市博物馆签订新的房屋租赁合同，且长期拖欠房屋租金及水电费。现襄阳市博物馆决定收回该房屋。请你在本通知发出10个工作日内腾空房屋，并补交拖欠的房屋租金及水电费。如逾期，襄阳市博物馆将采取法律手段维护自身合法权益！”虹阳美术学校当日接收上述两项《通知》后，于2016年8月6日，向襄阳市博物馆出具一份《关于租用博物馆房屋纠纷情况的报告》，对《通知》内容提出异议。2016年9月12日，因谯楼维修，襄阳市博物馆将虹阳美术学校谯楼一楼门洞内的教学物品搬至襄阳市博物馆的仓库内存放至今，双方就此制作一份物品清单，内容为：“蹬子：24把桌子：20张（含二张电脑桌）柜子：文件柜二张（柜子门是房主锁）”并签字确认。虹阳美术学校自此未再使用谯楼一楼门洞。2016年10月15日谯楼维修工程开工，2017年9月24日谯楼维修工程竣工。2018年3月21日，襄阳市博物馆向杜建党发送《交还房屋通知书》，内容为，“根据双方于2015年1月9日签订的《房屋租赁合同》，约定，由你承租我单位襄城南街谯楼下门洞一间，你应按约定的付款时间及时向我单位足额支付房租和水电费，截止到2016年6月谯楼改造停止租赁时，你仍拖欠房租21600元和水电费未向我单位支付。同时，你租赁的谯楼北侧二楼也一直未交纳房租和水电费。你逾期未支付房租和电费的时间早已超过两个月，根据双方所签《房屋租赁合同》第六条第7款的约定，我方有权收回房屋，终止合同。我方特此通知你，双方房屋租赁关系立即解除、合同终止，请你在十日内立即交付未付的房租、水电费，搬出房屋内所有物品并交还房屋。”2018年3月23日，虹阳美术学校向襄阳市博物馆发送《关于覆行市博物馆的意见》，“由于贵馆在2013年2月8日未事先告知校方，突然进行拆除房内的石碑工程，时间长达一个半月之久，正值学校招生旺季，以致造成学校的生源流失，教学工作不能正常地进行，经济也受到了很大的损失。2016年6月，因贵馆需要维修谯楼，通知学校在十个工作日腾空房屋，是不合乎常理的做法（学校搬迁需要预备场地的时间），也有违《合同》第五款第2条的约定，故而造成了学校有形资产和无形资产的损失。洞北二楼房屋系学校教学场地的统一体，因施工停电等情况，教室不能正常上课，受到影响损失是一致的。因此情况，洞北二楼房租未交纳。关于水电费的情况：水与公用厕所通用，电表是总表在贵馆负责人阳有江名下，除学校用电以外，还有其他分表用电，不能由学校来承担全部，要求合理解决。”又查明，虹阳美术学校于2001年7月3日、2001年7月6日分别向襄阳市博物馆交纳租房押金500元、1000元。本院认为，襄阳市博物馆与虹阳美术学校就襄城南街谯楼门洞以及二楼签订的《房屋租赁合同》合法有效。《房屋租赁合同》到期后，双方虽未续签合同，但虹阳美术学校继续使用租赁物，襄阳市博物馆未提出异议，则原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁合同，当事人随时解除合同。租赁关系存续期间，双方当事人应依约定履行各自义务，襄阳市博物馆应向虹阳美术学校交付可供正常使用的租赁物，虹阳美术学校应依约定交纳房屋租金及相关费用。一、关于襄阳市博物馆的本诉诉请：（一）虹阳美术学校欠襄阳市博物馆房屋租金和占用损失金额。1、欠一楼门洞租金：按照约定，2013年、2014年一楼门洞每月的租金为800元，2015年及以后一楼门洞每月的租金为1200元，一楼门洞租赁截止时间，根据襄阳市博物馆在2018年3月21日向杜建党发出的《交还房屋通知书》中自认的“由你承租我单位襄城南街谯楼下门洞一间，……截止到2016年6月谯楼改造停止租赁时”，本院认定虹阳美术学校租用一楼门洞租赁时间截止到2016年6月。2013年一楼因修缮应扣租金：虹阳美术学校《关于覆行市博物馆的意见》中陈述一楼2013年2月18日至2013年3月29日，“拆碑时间长达一个半月之久”，襄阳市博物馆认可该时间，故一楼门洞应扣除2013年一个半月期间的租金共计1200元（计算方式：800元/月×1.5个月）。2013年3月30日工程完工后，襄阳市博物馆将一楼门洞交付虹阳美术学校继续使用，则虹阳美术学校应继续按约定交纳房屋租金。虹阳美术学校反诉称襄阳市博物馆2013年施工并停电，“持续时间长达三个多月”，与其于2014年7月向襄阳市博物馆出具的“2013年虹阳美术学校租用房屋情况报告”中的陈述相悖，虹阳美术学校未对“三个多月”的误工时间举证证明，襄阳市博物馆对此亦未予认可，本院对该反诉诉称不予采信。综上，一楼门洞欠交租金39600元（计算方式：800元/月×12月×2＋14400元＋7200元－1200元）；2、欠二楼案涉房屋的租金、占用损失：按照约定，2013年、2014年二楼租赁房屋每月的租金为710元，2015年及以后二楼租赁房屋每月的租金为1100元，关于虹阳美术学校使用二楼案涉房屋的截止时间，虹阳美术学校庭审中陈述2018年7月底已通知襄阳市博物馆可以收回二楼案涉房屋了，襄阳市博物馆对此情节亦认可，故本院认定虹阳美术学校对二楼租赁房屋的使用时间截止至2018年7月。综上，虹阳美术学校欠交二楼租赁房屋的租金为64340元（计算方式为：710元/月×24个月＋1100元/月×43个月）。另2014年虹阳美术学校交纳房租18000元，以及押金1500元应予扣除。综合以上数据，虹阳美术学校欠襄阳市博物馆房屋租金及损失金额为84440元（计算方式为：39600元＋64340元－18000元－1500元）。（二）虹阳美术学校欠襄阳市博物馆电费金额。襄阳市博物馆主张自2013年6月至2016年8月虹阳美术学校共欠电费10453.88元，且列举出若干缴电费票据，但其不能举证将虹阳美术学校与其他用电户所用电费金额剥离，虹阳美术学校庭审中自认电费大概两、三千元，故本院认定虹阳美术学校欠电费2000元。二、关于虹阳美术学校的反诉请求：（一）关于其主张的2013年2月一楼门洞修缮导致的损失166950元：虹阳美术学校所举的证据为收款收据，系其单方书写，襄阳市博物馆对此不予认可，本院认为，虹阳美术学校所举的证据所举的收款收据不具客观性，不能证明其确实产生过损失以及损失金额，也不能证明损失和施工行为的因果关系，故本院对其主张的2013年2月损失166950元不予支持。（二）关于虹阳美术学校主张的2016年损失86400元：本院认为，不定期租赁合同的当事人可随时解除合同。2016年7月14日，襄阳市博物馆向虹阳美术学校送达两份“通知”，通知解除与虹阳美术学校租赁关系，并限期搬离，虹阳美术学校拒不搬离，也未积极采取应对补救措施，直至2016年9月被强制搬离，因此而产生的损失，襄阳市博物馆不应承担，且其所举证据均为单方记录，缺乏客观性与证明力，故虹阳美术学校反诉称襄阳市博物馆应承担2016年谯楼维修导致其产生损失，该反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。3、关于反诉请求的装修损失93400元：2015年1月9日双方签订的《房租租赁合同》到期，2016年7月14日，襄阳市博物馆向虹阳美术学校送达两份“通知”，通知解除与虹阳美术学校租赁关系，而虹阳美术学校未以诉讼或仲裁的形式提起异议，双方的租赁合同实际已解除，故虹阳美术学校请求襄阳市博物馆赔偿其装修损失，于法无据。综上，本院认为，襄阳市博物馆称虹阳美术学校于2018年9月已返还房屋，故本诉原告撤回清空并交还房屋的诉请，是其对自己权利的处分，本院予以准许。本院核算，虹阳美术学校共欠襄阳市博物馆租金及占用费损失合计84440元，电费2000元，共计86440元。襄阳市博物馆请求虹阳美术学校支付至2018年6月1日其拖欠费用所产生的利息的主张，因双方未在合同中约定利息，故依法自本诉原告主张权利之日即起诉之日起计算利息。反诉原告的其余反诉请求本院不予支持。反诉原告虹阳美术学校的反诉请求，无事实与法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、襄阳虹阳美术专业培训学校于本判决生效之日起十日内向襄阳市博物馆支付房租损失及电费共计86440元。二、襄阳虹阳美术专业培训学校于本判决生效之日起十日内向襄阳市博物馆支付利息损失（计算方式为：以86440元为本金基数，自2018年7月9日计算至欠款付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）。三、驳回本诉原告襄阳市博物馆其他本诉诉讼请求。四、驳回反诉原告襄阳虹阳美术专业培训学校的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4512元，由襄阳市博物馆承担1792元，襄阳虹阳美术专业培训学校承担2720元。反诉费5382元，由襄阳虹阳美术专业培训学校承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  孙 华人民陪审员  张娅丽人民陪审员  周小伟二〇一九年四月二日书 记 员  檀小寅