广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5302民初1020号原告：中国银行股份有限公司云浮分行。住所地：广东省云浮市云城区建设北路52号。负责人：陈坚锋，行长。委托代理人：李水弟，广东广鑫律师事务所律师。委托代理人：温彩媚，广东广鑫律师事务所律师。被告：李建华，男，汉族，1984年2月16日出生，户籍地：广东省云浮市云城区，现住广东省云浮市市区。被告：牛平，女，汉族，1983年1月29日出生，户籍地：湖北省兴山县，现住广东省云浮市市区。被告：云浮市臻汇园房地产有限公司。住所地：云浮市云城区金山大道168号。法定代表人：林伟杰。原告中国银行股份有限公司云浮分行（以下简称“中行云浮分行”）诉被告李建华、牛平、云浮市臻汇园房地产有限公司（以下简称“臻汇园公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年12月10日公开开庭进行了审理。原告中行云浮分行的委托代理人温彩媚到庭参加诉讼；被告李建华、牛平经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；被告臻汇园公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行云浮分行诉称：2012年8月24日，原告与被告李建华、臻汇园公司签订了《个人一手住房贷款合同》（编号：2012年云字JG8AAA20120657号），约定被告李建华向原告贷款34万元，用于购买云浮市市区××号××城××房，贷款期限15年，还款方式为按月等额本息还款，被告李建华、牛平将所购房屋作为本次贷款的抵押担保，被告臻汇园公司对被告李建华的上述贷款承担阶段性连带保证责任。合同并约定了提款条件、还款利率及双方的违约责任等内容。合同签订后，原、被告办理了房屋抵押预告登记（预告登记证号：粤房地预登云字第×××号），原告按约定于2012年10月12日将贷款34万元发放给被告李建华。但自2017年3月12日起，被告李建华违反合同约定，未按时归还贷款本息，截至2018年4月16日已拖欠到期贷款本金22121.48元，利息13251.14元，逾期罚息1272.47元，经原告多次催收，被告李建华仍拒绝履行还款义务。原告认为，被告李建华违反合同约定，已构成违约，被告李建华应立即偿还贷款本金266930.08元给原告（其中未到期贷款本金244808.6元），及自拖欠之日起至还清日止的利息及逾期罚息给原告（暂计至2018年4月16日，利息为13251.14元，逾期罚息为1272.47元）。原告依法对被告李建华用于贷款抵押的房屋在处置时享有优先受偿权。根据《个人一手住房贷款合同》附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》第二条第二点约定“本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用”，及第三条第二点第（6）项“要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等”。原告聘请律师追收上述贷款支付律师费21072元，依照约定应由三被告承担。另被告牛平系被告李建华的配偶，本案债务属于夫妻共同债务，被告牛平应共同偿还债务。被告臻汇园公司作为被告李建华上述债务的连带责任保证人，应对被告李建华的上述债务承担连带清偿责任。据此，请求法院判令：1、被告李建华、牛平立即归还贷款本金266930.08元，并支付自2017年3月12日至还清日止的贷款利息及逾期罚息给原告（利息按照月利率3.675‰计算，逾期罚息按月利率5.5125‰计算，暂计至2018年4月16日止，利息13251.14元，逾期罚息1272.47元）；2、被告李建华、牛平向原告支付为实现本案债权所支出的律师费21072元；3、原告依法对被告李建华、牛平用于贷款抵押的位于云浮市市区××号××城××房（预告登记证号：粤房地预登云字第×××号）在处置时在第1、2、5项诉讼请求款项范围内享有优先受偿权。4、被告臻汇园公司对第1、2、5项诉讼请求的债务承担连带清偿责任。5、本案诉讼费由三被告承担。原告为证明其主张，向本院提供证据如下：1、营业执照、金融许可证（复印件），证明原告主体资格。2、广东省商品房买卖合同（复印件）、个人房屋贷款申请表、《个人一手住房贷款合同》、《预告登记证》，证明原告与被告李建华、臻汇园公司签订了《个人一手住房贷款合同》，约定被告李建华向原告贷款34万元，用于购买云浮市市区××号××城××房，被告李建华、牛平将所购房屋作为本次贷款的抵押担保，被告臻汇园公司对上述贷款承担阶段性连带保证责任等内容。合同签订后，原、被告办理了房屋抵押预告登记。3、借款借据，证明原告按约定于2012年10月12日将贷款34万元发放给被告李建华。4、贷款信息明细表、客户贷款利率计算说明、贷款已还款明细清单，证明截至2018年4月16日已拖欠到期贷款本金266930.08元（其中未到期贷款本金244808.6元），利息13251.14元，逾期罚息1272.47元。5、代理协议书、中行诉李建华等人律师费用计算清单（打印件）、律师费发票，证明原告为实现债权支出律师费21072元。6、身份证、户口簿、结婚证（均为复印件），证明被告李建华、牛平身份主体信息。被告李建华、牛平、臻汇园公司均没有提出答辩，在诉讼中亦没有提供证据。经审理查明：2012年5月11日，被告李建华与被告臻汇园公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：1205172），约定被告李建华向被告臻汇园公司购买座落于云浮市市区××号××城××房，总房价为490895元。被告李建华因购买上述房屋需要向原告中行云浮分行借款，2012年8月24日，原告中行云浮分行（贷款人）与被告李建华（借款人）、臻汇园公司（保证人、开发商）签订了一份《个人一手住房贷款合同》（编号为：2012年云字JG8AAA20120657号），约定：被告李建华向原告贷款34万元，用于购买云浮市市区××号××城××房屋。贷款期限为15年/180个月，自贷款人实际放款日起算。还款方式为按月等额本息还款。借款利率为浮动利率，贷款利率按中国人民银行、中国银行股份有限公司颁布的相关规定执行，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次，第一个浮动周期内，贷款月利率为4.91250‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。按月结息和付息，若贷款的最后一期到期日不在结息日和付息日，则该贷款的最后一期到期日为结息日和付息日。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商的专用账户（账户名称：臻汇园公司，账号：00000719857787534）。借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，所购房屋为期房的，借款人应在本合同签署后10日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证书后30日内办理正式抵押登记；抵押担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。借款人未按期归还贷款本息等情形的，构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等，依照本合同约定对抵押房屋行使抵押权。开发商的保证：保证人臻汇园公司提供阶段性连带责任保证；本合同项下的保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使；出现未按本合同的规定及时履行保证责任的，视为违约，贷款人有权要求保证人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等。合同还对各方当事人的其他权利义务作了详细约定。原告中行云浮分行及被告李建华、臻汇园公司分别在合同上签名或盖公章确认。被告李建华与被告牛平是夫妻关系，《个人一手住房贷款合同》的附件二为《抵押物清单》，列明抵押物为涉案房屋，该清单是《个人一手住房贷款合同》的附件，是其不可分割的组成部分。原告中行云浮分行及被告李建华分别在该清单上签名或盖公章确认。在《抵押物清单》下方载明，抵押物共有人确认：本人牛平系抵押物的共有人，本人在此同意以该抵押物为《个人一手住房贷款合同》项下借款人向贷款人提供抵押，并同意配合办理抵押权有效设立所需的抵押登记等一切相关手续。被告牛平在抵押物共有人签字处签名并盖指模确认。合同签订后，2012年10月12日，原告按照《个人一手住房贷款合同》约定，将贷款34万元划到臻汇园公司的账户，借款借据载明，借款人为李建华，借款期限15年，期数180期，月利率4.91250‰。2014年9月28日，云浮市房地产产权登记管理所颁发了上述房屋的《房地产预告登记证明》（证号：粤房地预登云字第×××号），载明：预告登记权利人为中行云浮分行，预告登记义务人为李建华，房屋坐落于云浮市市区××号××城××房，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记，预告登记依据合同号为2012年云字JG8AAA20120657号，登记时间为2014年9月28日，附记：……2、债权数额：34万元；3、房屋可申请抵押登记之日起三个月内，应当申请办理抵押登记。但涉案房屋至今未办理抵押登记手续。原告提供的客户贷款信息明细表、贷款利率计算说明、贷款已还款明细清单载明：被告李建华借款后，按约定归还了至2017年3月11日的贷款本息，从2017年3月12日起至2018年4月16日止，尚欠原告贷款本金266930.08元，其中拖欠到期贷款本金22121.48元，应收利息13251.14元，拖欠本金的罚息1272.47元，应收利息的罚息498.29元，未到期本金为244808.6元，从2017年6月8日起至2018年4月16日止期间的合同月利率为3.675‰，逾期月利率为5.5125‰。原告并没有向被告发出宣布贷款提前到期的通知。另查明，原告与广东广鑫律师事务所签订了《代理协议书》，约定原告因本案的纠纷委托广东广鑫律师事务所代理一审诉讼，律师费21072元，原告已支付该笔费用给广东广鑫律师事务所。本院认为：本案是金融借款合同纠纷。原告中行云浮分行与被告李建华、臻汇园公司签订的《个人一手住房贷款合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。各方当事人应按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告已按约定为被告李建华提供贷款34万元，但被告李建华未按约定归还贷款本金及利息，该行为已违反了合同约定，构成违约，原告有权宣布本合同借款立即到期并收回尚欠贷款本息。故原告请求被告李建华归还尚欠借款本金266930.08元及利息，合理合法，本院予以支持。对于利息的计算，《个人一手住房贷款合同》约定贷款利率为浮动利率，贷款利率按中国人民银行、中国银行股份有限公司颁布的相关规定执行，浮动周期为12个月，即从贷款实际放款日起每12个月重新定价一次，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。因原告并未提供证据证实其向被告发出宣布贷款提前到期的通知，故应从原告向本院提起诉讼的2018年6月6日起才视为原告向被告宣布提前收回贷款，即从2018年6月6日起可视为贷款逾期，原告主张在此之前的罚息的理据不足，本院不予支持。为此，利息应按以下方法计算：计至2018年4月16日，尚欠的利息为13749.43元（13251.14元+应收利息的罚息498.29元）；从2018年4月17日起至2018年6月5日的利息以尚欠借款为本金按月利率3.675‰计算，从2018年4月17日起至2018年6月5日的复利以尚欠利息为本金按月利率5.5125‰计算；因从2018年6月6日起逾期本金已计算罚息，故不应再重复计算复利，从2018年6月6日起至还清款日止的逾期利息以尚欠借款为本金按中国人民银行公布施行的贷款利率基础上加收50%计算，利率浮动周期为12个月，从贷款实际放款日起每12个月重新定价一次。因被告李建华、臻汇园公司在《个人一手住房贷款合同》中承诺，愿意承担未能履行义务而发生的诉讼费及律师费等，该行为是原、被告之间的约定，没有违反法律规定，本院予以确认。原告委托律师作为本案诉讼代理人，并支付了21072元的律师费，计算标准符合规定。为此，原告主张被告李建华支付为实现本案债权所支付的律师费21072元，合理合法，本院予以支持。《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款规定：“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”第四十一条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”第四十六条规定：“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”被告李建华、牛平以座落于云浮市市区××号××城××房作抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记（证号：粤房地预登云字第×××号），故原告请求对上述房地产折价或者拍卖、变卖所得的价款在被告李建华欠原告上述借款本息、律师费范围内享有优先受偿权，合法合理，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；……。”根据《个人一手住房贷款合同》约定，被告臻汇园公司对本案借款提供阶段性连带责任保证，保证期间自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起之前的债务，主债务在本保证之外同时存在其他的物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。由于涉案房产至今未办理抵押登记手续，未办理他项权证，故被告臻汇园公司作为本案借款的保证人，应对借款本息、律师费承担连带清偿责任。本案的借款发生在被告李建华、牛平夫妻存续期间，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法婚姻法第十九条十九条第三款规定情形的除外。”2018年1月18日起施行的《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条规定：“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定夫妻共同债务。”被告牛平在《个人一手住房贷款合同》抵押人处签名确认，视为对本案债务的认可，故涉案的债务应属被告李建华、牛平夫妻共同债务，原告要求牛平对本案的债务承担共同还款责任的主张，依法成立，本院予以支持。被告李建华、牛平、臻汇园公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条第一款、第四十一条、第四十六条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李建华、牛平于本判决发生法律效力之日起十五日内归还借款本金266930.08元及利息（利息的计算方法：计至2018年4月16日的利息为13749.43元；从2018年4月17日起至2018年6月5日的利息以尚欠借款为本金按月利率3.675‰计算；从2018年4月17日起至2018年6月5日的复利以尚欠利息为本金按月利率5.5125‰计算；从2018年6月6日起至还清款日止的逾期利息以尚欠借款为本金按中国人民银行公布施行的贷款利率基础上加收50%计算，利率浮动周期为12个月，从贷款实际放款日起每12个月重新定价一次）给原告中国银行股份有限公司云浮分行。二、被告李建华、牛平于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告为实现本案债权所支出的律师费21072元给原告中国银行股份有限公司云浮分行。三、原告中国银行股份有限公司云浮分行对被告李建华、牛平提供抵押担保的位于云浮市市区××号××城××房（房地产预告登记证号：粤房地预登云字第×××号）的折价或者拍卖、变卖所得的价款在上述第一、二判项的款项范围内享有优先受偿权。四、被告云浮市臻汇园房地产有限公司对上述第一、二项判决的款项承担连带清偿责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5838元，财产保全费2120元，合计7958元（原告已预交7958元），由被告李建华、牛平、云浮市臻汇园房地产有限公司负担。公告费560元（原告已预交560元），由被告李建华、牛平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  申少斌人民陪审员  杜亚全人民陪审员  蓝秀生二〇一九年四月五日书 记 员  何昀霖冯秋梅