广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0823民初1414号原告：陈铨进，男，1950年8月9日出生，汉族，广东省化州市人，住化州市。委托诉讼代理人：赵文敏，系广东富民律师事务所律师。被告：吴志浦，男，1981年12月10日出生，汉族，广东省湛江市人，住湛江市市辖区。委托诉讼代理人：许红燕，系广东领会律师事务所律师。被告：杨亚福，男，1962年10月4日出生，汉族，广东省吴川市人，住吴川市。被告：杨玲妹，女，1962年8月12日出生，汉族，广东省吴川市人，住吴川市。原告陈铨进诉被告吴志浦、被告杨亚福、杨玲妹案外人执行异议之诉纠纷一案。本院于2018年8月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年2月21日公开开庭进行了审理。原告王陈铨进的委托诉讼代理人董诗惠，被告吴志浦的委托诉讼代理人许红燕到庭参加诉讼，被告杨亚福、杨玲妹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈铨进向本院提出诉讼请求：1、请求停止对被告吴志浦申请的对坐落于吴川市塘××镇××街所对应土地使用权[土地使用证号：吴府国用(1994)字第08210300150]的执行，并依法解除对该土地使用权的查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、虽然吴府国用（1994）字第08210300150号土地使用证的登记所有人为被告杨亚福、杨玲妹，但该土地实际使用权人为原告。原告于2000年4月4日与被告杨亚福、杨玲妹签订《断卖屋凭据》，约定被告杨亚福、杨玲妹将其所有位于吴川市塘缀镇新兴路的楼房(三层半)用地面积约贰佰平方米,建筑面积约叁佰平方米,出卖给原告,从原告交清款项日起出卖者无权干涉生端语言,该楼房永属原告居住所有。原告于签订《断卖屋凭据》当日支付了全部的房款。同日,被告杨亚福、杨玲妹将房屋交付原告实际占有、使用、管理至今。2011年5月23日,原告办理了该涉案房屋的变更登记手续(房地产权证号:粤房地权证吴川字第××号)。根据房地一体化的原则,《物权法》第147条规定:“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”以及《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第三条规定:“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致原则,除法律法规另有规定外,不得分离”,再回归本案事实,本案被告杨亚福、杨玲妹将吴川市塘缀镇新兴路的楼房的土地使用权和房屋所有权同时转让给原告,而且原告依法办理了房地产权证,所以原告系吴川市塘××镇××街[土地使用证号:吴府国用(1994)字第08210300150]的房屋及土地使用权的合法所有人。原告对于涉案土地使用权证未办理过户登记手续,没有过错，因被告杨亚福、杨玲妹一直未将涉案土地使用权证交付原告,而原告不熟悉房屋买卖流程,且原告在办理房屋所有权证过户手续时,相关部门也没有告知需要办理涉案房屋所占有土地的变更登记手续,导致在办理房产证过户后一直没有办理该房屋所占有土地的土地使用权证过户登记手续。因此,未办理涉案土地使用权证过户登记手续的过错不在原告,而是由于被告杨亚福、杨玲妹刻意隐藏、隐瞒该证且未积极配合办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”从上可知,原告在已与被告杨亚福、杨玲妹签订了书面的《断卖屋凭据》,且当日即已按约定支付了全部价款并占有该涉案房屋及土地至今,并依法办理了涉案房屋变更登记--《房地产权证》,虽没有办理涉案土地使用权的变更登记,但该过错并不在于原告,依法对于该土地使用权人民法院不得查封。综上所述,原告依买卖合同并支付全部价款购得吴川市塘缀镇新兴路的整幢楼房,占有、使用、收益、处分涉案房屋、土地,已实际取得涉案房屋所有权,且未办理土地使用权证过户登记并非其过错,对涉案房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定,特提起诉讼,请法院依法判如所请。原告陈铨进为支持其诉请在举证期限内向本院提供证据有：证据1、原告的身份证；证据2、核查审批表、断卖屋凭据、收据；证据3、广东省房屋产权证；证据4、（2014）湛遂法执字第15号恢字1-2号协助执行通知书、执行裁定书；证据5、（2018）粤0823执异35号执行裁定书。被告吴志浦没有向本院提交书面答辩意见，其委托诉讼代理人庭审时答辩称：本案涉案的土地时登记与被告杨亚福、杨玲妹的名下，根据物权公示的效力，被告吴志浦的查封符合法律规定，因此本案应当驳回原告的诉讼请求。被告吴志浦没有向本院提交任何证据。被告杨亚福、杨玲妹既没有向本院提交书面答辩意见，亦没有向本院提交任何证据。经审理查明，被告吴志浦与被告杨亚福、杨玲妹借款合同纠纷一案，本院依据被告吴志浦的诉讼保全申请，于2012年3月15日作出（2012）遂法民二初字第28-1号《民事裁定书》，其中查封了被告杨亚福、杨玲妹所有的位于吴川市塘××街的土地使用权[土地使用证号：吴府国用（1994）第08210300150号，用地面积：200平方米]。经双方当事人协商，本院于2012年5月10日作出（2012）遂法民二初字第28号《民事调解书》。后因第三人未能如期履行（2012）遂法民二初字第28号《民事调解书》所确认的义务，被告吴志浦向本院申请执行，本院于2015年3月9日作出（2014）湛遂法执字第15恢字1-1号执行裁定书对被告杨亚福、杨玲妹所有的位于吴川市塘××街的土地使用权进行续查封，2018年3月5日，本院作出（2014）湛遂法执字第15号恢字1-2号执行裁定书，该裁定书第（七）项续查封被执行人杨亚福、杨玲妹所有的位于吴川市塘××镇××街德土地使用权。2018年3月10日吴川市房产管理局已协助本院对以上涉案土地使用权进行了续查封登记。原告陈铨进不服（2014）湛遂法执字第15恢字第1-2号执行裁定，以涉案土地的实际使用权人系其为由向本院提出执行异议。本院于2018年8月21日作出（2018）粤0823执异35号《执行裁定书》，裁定：驳回异议人陈铨进的异议请求。原告陈铨进不服该裁定，遂提起执行异议之诉。再查明，位于吴川市塘××镇××街的土地使用权[土地使用证号：吴府国用（1994）第08210300150号，用地面积：200平方米]登记在被告杨亚福、杨玲妹的名下。2000年4月4日原告陈铨进与被告杨亚福、杨玲妹签订《断卖屋凭据》，协议约定：1、被告杨亚福、杨玲妹以50000元的价格将位于吴川市塘缀镇新兴路一幢楼房[（三层半）用地面积约200平方米、建筑面积约300平方米]出卖给原告，并将房屋所有权证（粤房字第××号）及房屋共有权保持证（粤房证字第0348402号）交给原告陈铨进保管所有。同日，原告支付150000元购房款给被告杨亚福、杨玲妹，第三人杨玲妹出具《收据》给原告陈铨进收执。2011年5月23日，原告将其购买位于吴川市塘××镇××街的楼房办理的所有权变更登记（证号：粤房地权证吴川字第××号），但未办理土地使用权证变更登记手续。本院认为：本案属案外人执行异议之诉案件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。本案中，本院于2015年3月9日对涉案的土地进行了查封，原告陈铨进与被告杨亚福、杨玲妹于2000年4月4日签订《断卖屋凭据》，因此可以确定在本院查封之前原告陈铨进与被告杨亚福、杨玲妹之间签订了有效的买卖合同。陈铨进于2011年5月23日办理房屋所有权变更登记手续，因此可以确认在本院查封之前原告陈铨进已经合法占有涉案土地且已经支付了所有的价款。但原告于2011年5月23日办理了房屋所有权变更登记手续，却至本院查封前即2018年3月10日前怠于行使涉案土地使用权变更登记权利，原告陈铨进能办理房屋所有权证，也应能办理土地使用权证，其办理完房产证后未办理土地使用权证，自身存在过错，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，原告主张法院所查封的涉案土地系其为由，法院不应予以执行，但原告所提供的证据并未能证明其享有的实体权利足以阻却执行措施。根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”，《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，本院对登记在被告杨亚福、杨玲妹名下位于吴川市塘××镇××街的土地使用权进行查封并无不当。综上所述，原告陈铨进以其为涉案土地的实际所有人，法院不得执行的诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。被告杨亚福、杨玲妹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃质证和抗辩权利。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十五条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陈铨进的诉讼请求。案件受理费12800元，由原告陈铨进负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  林子渊审 判 员  王月波人民陪审员  王巧君二0一九年四月十月书记员王瑞琥附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：(一)案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回;(二)有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关;(三)自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”