广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初707号 原告：北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司，住所地广西玉林市金港路**，统一社会信用代码：9145090032265164XH。 负责人：李春生，该公司经理。 委托诉讼代理人：苏相玲，女，该公司综合部经理。 被告：黄姗姗，女，1988年4月18日出生，满族，现住广西玉林市。 原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司与被告黄姗姗物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司的负责人李春生、委托诉讼代理人苏相玲到庭参加诉讼，被告黄姗姗经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付给原告拖欠的物业服务费3661.30元（欠费时段：2014年4月1日至2018年2月28日）及滞纳金7578.91元（欠费时段：2014年5月1日至2018年2月28日），电梯维护费1702元（欠费时段：2014年5月1日至2018年2月28日）及电梯维护费滞纳金3446.55元（欠费时段：2014年6月1日至2018年2月28日），住宅专项维修资金194.80元（欠费时段：2014年4月1日至2015年1月1日）及住宅专项维修资金滞纳金622.33元（欠费时段：2014年5月1日至2018年2月28日），合计17205.89元；2．本案的受理费由被告承担。事实和理由：被告黄姗姗购买开发商的商品房成为玉林市滨江公馆小区16栋X单元XXX房的业主。被告入住该房后，经原、被告协商签订了《滨江公馆业主临时管理规约》，双方设立了物业管理服务合同关系，《滨江公馆业主临时管理规约》对双方的权利和义务作了详尽的约定，约定了物业服务费用的收费标准及缴交时间、违约责任等。对《滨江公馆业主临时管理规约》的内容，被告从无异议。原告悉心尽职履行《滨江公馆业主临时管理规约》的己方义务，小区的广大业主认同，并依约缴交物业服务费，被告拒交物业服务费，经原告多次追收未果，截止2017年2月15日，被告已拖欠物业服务费3661.30元及滞纳金7578.91元，电梯维护费1702.00元及电梯维护费滞纳金3446.55元，住宅专项维修资194.80及住宅专项维修资金滞纳金622.33元，合计17205.89元。 被告黄姗姗未进行答辩，亦未到庭质证，视为放弃答辩和质证的权利，原告为其主张的事实提供了相应的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：滨江公馆是柳和岛公司开发的房地产项目，该公司于2009年与中鼎公司签订了《物业管理委托合同》，明确了柳和岛公司聘请中鼎公司对滨江公馆（ABCD区）实施物业管理。中鼎公司为取得三级资质登记的物业服务公司。被告黄姗姗与柳和岛公司于2013年3月3日办理了滨江公馆小区16幢X单元XXX房房屋交付使用手续，同日被告黄姗姗与中鼎公司签订了前期物业管理服务协议，并预付了一年的物业管理费。2015年6月中鼎公司的股东决定将持有的100%股份转让给北京众慧天成物业管理有限公司。2015年8月6日，柳和岛公司与原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司签订《滨江公馆A、B区前期物业服务合同》，协议明确了双方的权利和义务，物业管理服务内容，物业管理服务质量，物业管理服务费用和其他有偿服务费用等。其中物业管理服务费用约定：业主交纳费用的时间为每月10日前缴纳当月费用；物业管理收费住宅按每月每平方米0.80元收取；杂物房按10元/月收取；车库按15元/月收取，带电梯的房屋交纳电梯设备运行维护费37元/月收取。物业管理服务实行先收费后服务原则，业主入伙时应一次性预付一年的物业管理费，一年期满后逐月缴纳，物业管理费的收取自开发商正式通知办理入伙手续之日起记收。支付物业服务费用的违约责任：物业公司违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，业主有权要求清退多收费用，退还利息并支付违约金；业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司可以每日加收应当交纳费用的3‰的违约金。原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司为取得营业执照的分公司，于2015年7月31日取得《异地物业服务企业资质备案证书》［玉住异地﹝2015﹞第001号］。2015年9月16日，原告向滨江公馆业主公告进驻滨江公馆小区、中鼎公司原所属的债权、债务归原告所有。2015年9月30日，柳和岛公司正式解聘中鼎公司对滨江公馆的物业管理，于2015年10月1日起聘请原告对滨江公馆的物业管理进行接管。原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司接管滨江公馆物业后，对该小区进行了物业管理。 因被告黄姗姗拖欠物业费及电梯维护费，原告于2017年6月20日向本院提出诉讼，请求：1、判令被告黄姗姗支付自2014年4月1日起至2017年2月28日的物业服务费2726.50元及违约金3049.80元（2014年5月1日至2016年9月30日），电梯维护费1258元（2014年5月1日至2017年2月28日）及滞纳金1351.98元（2014年6月1日至2016年9月30日），住宅专项维修资金194.80元（2014年4月1日至2015年1月1日）及住宅专项维修资金滞纳金429.50元（2014年5月1日至2016年9月30日），合计9010.58元给原告。本院做出（2017）桂0902民初2512号民事判决后，黄姗姗不服，向玉林市中级人民法院提起上诉。玉林市中级人民法院于2018年3月5日做出（2017）桂09民终1851号民事裁定书，裁定“一、撤销玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初2512号民事判决；二、驳回被上诉人北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司的起诉。”此后，被告继续拖欠物业费及电梯维护费。其中2017年3月1日至2018年2月28日的物业费为934.80元，2017年3月1日至2018年2月28日的电梯维护费444元。 本院认为，原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司为具有物业经营资质并领取了营业执照的物业管理公司，可以作为原告参加诉讼。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力；”原告与滨江公馆小区的房地产开发公司签订了前期物业管理服务合同，该合同对被告黄姗姗有约束力。原告对滨江公馆进行前期物业管理，被告黄姗姗接受了原告的物业服务，双方之间形成了物业服务关系，依法应向原告交纳物业服务管理费及《滨江公馆A、B区前期物业服务合同》约定的各项费用。被告欠原告2017年3月1日至2018年2月28日的物业费为934.80元，2017年3月1日至2018年2月28日的电梯维护费444元。现原告要求被告支付尚欠的费用，本院依法予以支持。《滨江公馆A、B区前期物业服务合同》约定“不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司可以每日加收应当交纳费用的3‰的违约金。”原告与开发商在合同约定逾期不缴纳费用的计收滞纳金，是违约后应支付的惩罚性费用，其真实意思应为违约金。被告未按合同约定在每月的10日前缴纳物业管理各项费用属违约，原告请求按合同约定的每日3‰计算明显过高，该约定属格式条款，显失公平，超高部分没有法律效力。考虑到原告亦存在不足，本院综合考虑依法调整违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计。对原告要求超出部分，本院不予支持。 原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司对被告黄姗姗自2014年4月1日起至2017年2月28日的物业服务费2726.50元及违约金3049.80元（2014年5月1日至2016年9月30日），电梯维护费1258元（2014年5月1日至2017年2月28日）及滞纳金1351.98元（2014年6月1日至2016年9月30日），住宅专项维修资金194.80元（2014年4月1日至2015年1月1日）及住宅专项维修资金滞纳金429.50元（2014年5月1日至2016年9月30日）已于2017年6月20日提起过诉讼，现再次提起诉讼要求被告黄姗姗支付2014年4月1日起至2017年2月28日的物业服务费2726.50元及违约金3049.80元，电梯维护费1258元（2014年5月1日至2017年2月28日）及滞纳金1351.98元，住宅专项维修资金194.80元（2014年4月1日至2015年1月1日）及住宅专项维修资金滞纳金429.50元，该诉讼请求与原告2017年6月20日向提出诉讼请求相重合，根据“一事不再理”原则，原告于2017年6月20日已诉请的部分本案不再处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告黄姗姗支付2017年3月1日起至2018年2月28日的物业服务费934.80元及违约金给原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司［违约金的计算：从2017年3月1日起按当月欠交物业费77.90元为基数，之后逐月累积增加计算基数（即2017年3月1日开始是以77.90元为基数，2017年4月1日开始为77.90元×2=155.80元，依此类推计至2018年2月28日）按中国人民银行规定的短期贷款基准利率计至实际清偿之日止］； 二、被告黄姗姗支付电梯维护费444元（2017年3月1日至2018年2月28日）及违约金给原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司［违约金的计算：从2017年3月1日起按当月欠交电梯维护费37元为基数，之后逐月累积增加计算基数（即2017年3月1日开始是以37元为基数，2017年4月1日开始为37元×2=74元，依此类推计至2018年2月28日）按中国人民银行规定的短期贷款基准利率计至实际清偿之日止］。 上诉债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费230元，减半收取计115元，由原告北京众慧天成物业管理有限公司玉林分公司负担90元，被告黄姗姗负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。 审判员 陈 洁 二〇一九年四月十八日 书记员 刘小凡