安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初2114号原告：安徽鸿耀物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区长江西路与湖光路交口赛亚商业广场B#C#楼1015室，统一社会信用代码91340100063641614H。法定代表人：夏国琼，该公司行政专员。委托诉讼代理人：王华，安徽同胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张征征，安徽同胜律师事务所律师。被告：杨德胜，男，1954年10月20日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告安徽鸿耀物业服务有限公司（以下简称鸿耀物业公司）与被告杨德胜物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿耀物业公司委托诉讼代理人张征征，被告杨德胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿耀物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令杨德胜立即向鸿耀物业公司缴纳物业费用2672元(从2014年1月1日算至2018年12月31日)；2、本案的诉讼费用由杨德胜承担。事实和理由：2014年3月17日，鸿耀物业公司与合肥市瑶海区七里站街道学苑社区居民委员会签订了《华兴城市广场物业服务合同》，约定由鸿耀物业公司对华兴城市广场小区提供物业服务。现鸿耀物业公司己经按照合同约定履行物业服务义务，但是杨德胜从2014年1月1日起直到今日未向鸿耀物业公司支付任何物业服务费用。鸿耀物业公司于2018年7月26日、2018年8月20日分别向杨德胜发出《费用催缴函》、《催款律师函》，但杨德胜至今仍未履行付款义务。鸿耀物业公司认为，物业服务费是维持小区公共秩序、公共设施、设备养护等的公共性费用。缴纳物业服务费是杨德胜的最主要义务，也是物业公司赖以生存的基础，杨德胜拖欠物业费用的行为不仅损害了鸿耀物业公司的合法权益，同时也侵害了广大缴费业主的利益，己经构成严重违约。为了维护自身合法权益，鸿耀物业公司现提起诉讼，请求判如所请。杨德胜辩称：1、本案的诉讼费应由鸿耀物业公司承担；2、案涉房屋单元进出门不在小区院内，物业公司没有提供物业服务，杨德胜无需向物业公司交纳物业费；3、物业公司管理极差，公共平台被私搭花架、乱建狗室，物业公司对此却不闻不问，杨德胜因场地堵塞无法进出清洁、维修空调外机。个别业主每天清晨用臭水浇花，因臭气难闻至使杨德胜不能打开窗户换气。狗室里的狗不分昼夜地乱叫，一楼超市拉货、卸货，导致业主无法正常休息、学习。杨德胜多次找鸿耀物业公司反映，物业公司没有答复和解决问题；4、案涉房屋阴潮、渗水导致杨德胜经济损失和精神伤害，要求鸿耀物业公司道歉并赔偿。经审理查明：2014年3月17日，鸿耀物业公司与合肥市瑶海区七里站街道学苑社区居民委员会签订《华兴城市广场物业管理服务合同》，合同约定：在业委会成立并重新选聘物业管理公司前暂时选聘鸿耀物业公司对华兴城市广场（华兴城市广场1栋－7栋，A栋、B栋商业，注：A、B栋加入，但仍延续以前的模式并签订补充协议）实行专业化的物业管理服务，物业管理服务费（不包含公共能耗费）约定为：多层物业管理服务费每月每平方米0.48元，按建筑面积计算。机动车和非机动车按政府物价部门规定收取。服务期限为自2014年1月1日起至2016年12月31日。物业管理费每半年交纳一次，每次交纳费用时间为上半年和下半年的第一个月的20日前，逾期未交纳有关费用的，鸿耀物业公司有权要求业主或物业使用人补交，业主负连带缴纳责任。并从逾期之日起按每天应交款的万分之三交纳滞纳金。后该合同约定服务期届满后，鸿耀物业公司与合肥市瑶海区七里站街道学苑社区居民委员会重新签订《华兴城市广场物业管理服务临时委托合同》一份，约定鸿耀物业公司继续为对华兴城市广场（华兴城市广场1栋－7栋，A栋、B栋商业，注：A、B栋加入，但仍延续以前的模式并签订补充协议）实行专业化的物业管理服务，物业管理服务费（包含公共能耗费）约定为：多层物业管理服务费每月每平方米0.48元，按建筑面积计算。机动车和非机动车按政府物价部门规定收取。服务期限自2017年1月1日起至2018年12月31日。鸿耀物业公司自2014年1月1日进驻华兴市场小区提供服务至今。杨德胜系华兴市场5幢302室的所有权人，房屋面积为92.78㎡。杨德胜未交纳2014年1月1日至2018年12月31日物业管理费，鸿耀物业公司催要未果致诉讼来院。以上事实有鸿耀物业公司提交的资质证书、服务价格登记证、营业执照、《华兴城市广场物业管理服务临时委托合同》、《华兴城市广场物业管理服务合同》、费用催缴函、邮寄单、邮件状态单、催缴物业费公告照片、律师函、房屋所有权登记表，杨德胜提交的视频等证据以及到庭当事人当庭陈述载卷佐证。本院认为：案涉小区未成立业主委员会，合肥市瑶海区七里站街道学苑社区居民委员会与鸿耀物业公司签订物业委托合同聘请鸿耀物业公司为华兴市场小区提供物业服务符合相关法律规定，合同内容系双方真实意思表示，合法有效，对全体业主及鸿耀物业公司均具有约束力。现鸿耀物业公司按照合同约定提供了物业服务，杨德胜作为华兴市场5幢302室业主在接受鸿耀物业公司提供的物业服务后，应按约履行交纳物业管理费的义务。杨德胜向法庭提供证据可以证明其房屋所在楼道通行道路长期被随意停放的车辆以及商业摊位拥堵，通行困难。由于鸿耀物业公司提供的物业服务存在一定瑕疵，故本院对鸿耀物业公司主张物业费的诉请按80%予以支持。案涉房屋建筑面积为92.78㎡，鸿耀物业公司与合肥市瑶海区七里站街道学苑社区居民委员会签订的物业服务合同约定多层物业管理服务费为每月每平方米0.48元，故案涉房屋2014年1月1日至2018年12月31日期间产生的物业服务费应为2137.65元（0.48元/月/平方米×92.78平方米×60个月×80%）。杨德胜认为其房屋潮湿、渗水导致其遭受损失，因与本案并非同一法律关系，杨德胜可以另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款、《安徽省物业管理条例》第二十四条之规定，判决如下：一、被告杨德胜于本判决生效后十日内支付原告安徽鸿耀物业服务有限公司2014年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费2137.65元；二、驳回原告安徽鸿耀物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨德胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  周燕平二〇一九年四月二十四日书记员  吴玉晗附本案适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。4、《安徽省物业管理条例》第二十四条不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经县级人民政府物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的，可以由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理。成立业主大会的条件具备后，应当及时成立业主大会。