福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初4925号 原告：福建仁文建设有限公司，住所地：福州市鼓楼区梅亭路****楼**，统一社会信用代码：91350000749072508M。 法定代表人：李雄虎，总经理 委托诉讼代理人：肖炳祥、熊益彬，福建闽江律师事务所律师。 被告：林伟超，男，汉族，1989年9月5日出生，住福建省平潭县。 第三人：中国建设银行股份有限公司福州城北支行，住，住所地：福州市鼓楼区鼓屏路**一社会信用代码：91350000858142624K。 负责人：林文华，行长。 委托诉讼代理人：毛国槟、魏虹，银行员工。 原告福建仁文建设有限公司（以下称仁文公司）与被告林伟超，第三人中国建设银行股份有限公司福州城北支行（以下称建设银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖炳祥、熊益彬、第三人建设银行委托诉讼代理人毛国槟、魏虹到庭参加诉讼，被告林伟超经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告福建仁文建设有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告代为垫付的银行贷款本息及费用（自2016年9月29日起计算至第三人停止扣款之日止，暂计至2018年3月19日本息及费用为87983.08元）；2、判令被告向原告支付因逾期偿还原告为其垫付的银行借款本息产生的违约金（按贷款总额960000元日万分之三标准，自2016年9月29日计算至被告实际还款之日，暂计至2018年5月8日违约金为169056元）；3、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201133720107）；4、判令被告向原告支付合同解除的违约金274469元；5、判令被告协助原告办理合同编号为201133720107《商品房买卖合同》的备案登记注销手续；6、判令被告协助原告办理福州市鼓楼区洪山镇国光路60号仁文大儒世家D与洪光小学置换地2#1401单元商品房的预购商品房预告登记注销手续；7、判令被告向原告返还编号为00492685的销售不动产统一发票发票联及办证联；8、判令解除原告、被告与第三人签订的《个人住房借款合同》（编号：2012年建闽房鼓个房借字60号）；9、判令原告从被告已付购房款1372345元中直接向第三人偿还被告尚欠的按揭贷款本息（具体数额以第三人开具的截至还款之日尚欠的贷款本息凭证为准）；10、判令原告有权在被告已付的购房款中直接扣除第1项、第2项、第4项、第9项请求中的被告应承担的金额；11、判令被告承担本案的所有诉讼费用。 事实和理由：2011年10月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201133720107），约定被告购买原告开发建设的福州市鼓楼区洪山镇国光路60号“仁文大儒世家D与洪光小学置换地”2#1401单元房屋，房屋总价为1372345元。被告于2012年5月16日向中国建设银行股份有限公司福建省分行按揭贷款96万元，原告对被告的按揭贷款承担阶段性连带担保责任，三方签订《个人住房借款合同》（编号：2012年建闽房鼓个房借字60号），合同约定贷款发放后，中国建设银行股份有限公司福建省分行将其在合同项下的全部权利及义务一并转给第三人。《个人住房借款合同》签订后，中国建设银行股份有限公司福建省分行依约为被告发放了96万元贷款，然而被告却未依约履行按月还本付息义务，导致原告自2016年9月29日起为其承担连带担保责任，持续为其垫付银行贷款本息及费用。截至2018年3月19日，原告共为被告垫付银行贷款本息及费用共计87983.08元。2017年12月4日、2018年3月19日，原告分两次向被告寄送“催款及未及时还款解除商品房买卖合同通知书”，要求被告归还原告为其垫付的银行贷款本息及费用，但截至起诉之日，被告仍未按约定归还相关款项。 《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条第8款约定：“买受人应按《个人住房借款合同》之约定定期还贷款本息，因买受人未及时还本付息导致银行要求出卖人承担保证责任，向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知书之日起三日内到出卖人处归还相关款项，并承担银行扣款之日起至买受人归还之日期间的违约金（按贷款总额的日1‰计算），如超过三日仍未归还的，买受人愿意按贷款总额的日3‰支付违约金”。原告已于2017年12月4日、2018年3月19日两次向被告发出还款通知，根据该条款约定，被告应立即归还原告为其垫付的银行贷款本息及费用共计87983.08元，并支付暂计至2018年5月8日止的违约金169056元（原告同意按贷款总额的日0.3‰标准计算违约金）。 《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条第9款约定：“如买受人累计6个月不缴纳按揭款项，也不到出卖人处归还相关款项的，出卖人有权单方面解除合同，收回该房产。买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照20%的比例向出卖人支付违约金。出卖人扣除违约金及已发生的相关费用后，将买受人已付购房余款不计利息退还买受人”。被告自2016年9月至2017年12月未缴纳按揭款项，累计已达15个月，且至今仍未向原告归还相关款项，原告有权解除《商品房买卖合同》并要求被告支付因合同解除产生的违约金274469元。同时，原告有权直接在被告已付购房款中扣除违约金等相关费用。 《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因此，《商品房买卖合同》解除后，被告应协助原告办理合同备案登记注销手续、预告登记注销手续，并返还原告已开具的购房款发票。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。被告向第三人贷款系因购买本案商品房所需，因被告原因导致《商品房买卖合同》解除后，《个人住房借款合同》已无存续的基础，因此原告、被告及第三人签订的《个人住房借款合同》亦应当予以解除。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条第2款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。《个人住房借款合同》解除后，原告从被告已支付的购房款中直接向第三人偿还被告尚欠的按揭贷款本息，符合法律规定，应当予以支持。 综上，为维护原告的合法权益，向本院提起诉讼，望判如所请。 被告经本院传票传唤未到庭应诉，也未提出书面答辩意见及证据。 第三人建设银行辩称，一、从保护市场交易秩序、保护交易稳定性及诚信原则，《商品房买卖合同》已经基本履行完毕，不应被解除。二、《个人住房借款合同》不应被解除。《商品房买卖合同》与《个人住房借款合同》项下的当事人不尽相同，在两个合同项下当事人也有不一样的权利义务，两者分别独立，借款关系不会因买卖关系的任何纠纷而解除、终止。三、第三人建设银行为案涉房产之合法预告抵押权人，在个人住房贷款未全额结清前，预告登记／抵押登记不能被注销或解除。2012年5月16日，林伟超、福建仁文建设有限公司与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订了《个人住房借款合同》（编号：2012年建闽房鼓个房借字60号）。合同签订后，第三人依约发放了个人住房贷款，2012年5月17日，福州市房地产交易管理部门对上述房产进行了预购商品房抵押权预告登记（榕房预ＱＲ字第××号）。合同第四十一条约定，本合同项下贷款发放后，中国建设银行股份有限公司福建省分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给第三人。现暂计算至2018年8月9日，被告林伟超尚欠第三人贷款本金879444.2元、利息2106.76元。因此建设银行为案涉房产之合法预告抵押权人，在个人住房贷款未全额结清前，预告登记、抵押登记不能被注销或解除。四、如果《商品房买卖合同》被解除，则原被告应先向第三人提前偿还剩余所有个人住房按揭贷款。鉴于第三人已经依据合同约定发放了购房贷款，而该笔购房贷款正是作为被告林伟超的购房款，根据被告林伟超指示直接支付给原告福建仁文建设有限公司。此外，案涉房产已在被告向第三人建设银行贷款时设定合法预告抵押,只有该预告抵押消灭后，预告登记才能注销且福建仁文建设有限公司对贷款的清偿负有连带保证责任。因此如果《商品房买卖合同》被解除，从而涉及恢复原状或需返还已付购房款／按揭贷款，则原被告应先提前向第三人返还上述剩余所有个人住房按揭贷款（具体金额以实际还款当日第三人确认的金额为准）。综上，从保护市场交易秩序、保护交易稳定性及诚信原则出发，《商品房买卖合同》不应被解除。第三人为案涉房产之合法预告抵押权人，在个人住房贷款未全额结清前，预告登记／抵押登记、《个人住房借款合同》不能被注销或解除。如果《商品房买卖合同》被解除从而涉及恢复原状需返还已付购房款／按揭贷款，则原被告应先向第三人偿还剩余所有个人住房按揭贷款（具体金额以实际还款当日第三人确认的金额为准）。且2018年1月23日，被告又开始依约按月还本付息。 结合原告提交的证据及庭审陈述，本院查明如下事实：2011年10月31日，原被告签订《商品房买卖合同》及附件，约定被告购买原告开发建设的福州市鼓楼区洪山镇国光路60号“仁文大儒世家D与洪光小学置换地”2#1401单元房屋，房屋总价为1372345元。《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条第8款约定：“买受人应按《个人住房借款合同》之约定定期还贷款本息，因买受人未及时还本付息导致银行要求出卖人承担保证责任，向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知书之日起三日内到出卖人处归还相关款项，并承担银行扣款之日起至买受人归还之日期间的违约金（按贷款总额的日1‰计算），如超过三日仍未归还的，买受人愿意按贷款总额的日3‰支付违约金”。第9款约定：“如买受人累计6个月不缴纳按揭款项，也不到出卖人处归还相关款项的，出卖人有权单方面解除合同，收回该房产。买受人应以《商品房买卖合同》约定的购房款总额为基数，按照20%的比例向出卖人支付违约金。出卖人扣除违约金及已发生的相关费用后，将买受人已付购房余款不计利息退还买受人”。被告于2012年5月16日向建设银行按揭贷款96万元，原告对被告的按揭贷款承担阶段性连带担保责任，三方签订《个人住房借款合同》，合同约定贷款发放后，被告将其在合同项下的全部权利及义务一并转给第三人。2012年5月17日，建设银行就涉诉房屋办理抵押权预告登记。建设银行依约为被告发放了96万元贷款，由于被告未依约履行按月还本付息义务，导致原告自2016年9月29日起为其承担连带担保责任。2017年12月4日、2018年3月19日，原告分两次向被告寄送“催款及未及时还款解除商品房买卖合同通知书”，要求被告归还原告为其垫付的银行贷款本息及费用。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，应当受到我国法律的保护，双方当事人应当按照约定全面积极地履行合同义务。由于被告林伟超未按约偿还按揭贷款，仁文公司从2016年9月29日起至2018年3月19日为被告垫付银行贷款本息及费用87983.08元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。故被告应返还原告代为垫付的银行贷款本息及费用87983.08元（具体金额以原告与第三人核对为准）。关于上述款项的违约金问题，根据原告提交的《个人贷款还款凭证》及《催款及未及时还款解除商品房买卖合同通知书》，上述款项的违约金应按照《商品房买卖合同》附件六第二条第8款的约定，被告未按期支付按揭贷款的违约金计算基数为贷款总额96万元，自2016年9月29日被告未按约归还银行按揭贷款之日起算。原告又于诉请中主动将违约金计算标准调整为按照日万分之三计算，亦符合法律规定。故原告主张被告林伟超向原告支付因逾期偿还原告为其垫付的银行借款本息产生的违约金（按贷款总额960000元日万分之三标准计算，时间自2016年9月29日计算至被告实际还款之日）有事实与法律依据，本院予以支持。被告按约全额支付购房款，是以购买涉诉房屋为目的，现本院已支持被告应偿还原告垫付的贷款本息及违约金，故原告主张的从被告已付购房款中向第三人偿还被告尚欠建设银行按揭贷款本息及扣除原告垫付的贷款本息及费用、逾期偿还原告为其垫付的银行借款本息产生的违约金等诉请，本院不予支持。 被告林伟超根据《商品房买卖合同》及其附件之约定向仁文公司支付全额购房款，亦按照约定向建设银行偿还过一段时间的银行按揭贷款，之后被告未能按约定偿还按揭贷款，仁文公司认为其履行保证义务后，根据《商品房买卖合同》附件六第二条第九款的约定主张解除《商品房买卖合同》。本院认为，虽然林伟超未能按时偿还按揭借贷已达6个月以上，但林伟超已支付全额购房款，本商品房已办理预告登记，贷款合同也已履行多年，故基于维护合同的稳定性及交易的公平性，原告主张解除《商品房买卖合同》，本院不予支持。另，因本案买卖合同不予解除，故原告主张的合同解除违约金、解除《个人住房借款合同》和协助撤销涉诉房屋备案登记及预告登记事宜、返还发票等诉请，本院不予支持。被告经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，本院依法予以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告林伟超于本判决生效之日起十日内返还原告福建仁文建设有限公司代为垫付的银行贷款本息及费用87983.08元（具体金额以原告与第三人核对为准）； 二、被告林伟超于本判决生效之日起十日内向原告福建仁文建设有限公司支付因逾期偿还原告为其垫付的银行借款本息产生的违约金（按贷款总额960000元日万分之三标准计算，时间自2016年9月29日计算至被告实际还款之日）； 三、驳回原告福建仁文建设有限公司的其它诉讼请求。 被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费适用简易程序减半收取8575.5元（已由原告预交17151元），由被告林伟超承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  陈起强 二〇一九年四月十八日 书记员  张 源 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。