江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终4715号上诉人（原审原告）:周春，男，1968年2月12日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：冯华沭，江苏通达声远律师事务所律师。委托诉讼代理人：耿艳红，江苏通达声远律师事务所律师。上诉人（原审被告）:江苏丰润房地产开发有限公司，住所地江苏省沭阳县城北农贸市场**。法定代表人：唐国海，该公司经理。委托诉讼代理人：倪尔谋，江苏序阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张威瑞，江苏序阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:沭阳县新景天资产管理有限公司，住所地江苏省沭阳县上海南路新城市商业广场****。法定代表人：娄爱国，该公司董事长。委托诉讼代理人：张友益,该公司监事。上诉人周春因与上诉人江苏丰润房地产开发有限公司（以下简称“丰润公司”）、被上诉人沭阳县新景天资产管理有限公司（以下简称“新景天公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2018）苏1322民初2269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周春上诉请求：维持一审判决第一项、第二项、第三项，在一审判决第四项的基础上增判492.5万元。事实和理由：一、一审法院对周春主张的退回10倍开业保证金不予支持，没有法律依据。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。丰润公司系恶意违约，根据违约金的惩罚性原则及上述司法解释，即使不完全支持10倍开业保证金的诉讼请求，至少应支持周春实际损失的百分之三十的数额作为对恶意违约方的惩罚性违约金。二、一审法院对周春向外租商铺承租人支付的赔偿金194万元及延期交房赔偿金48.5万元不予支持，没有事实依据。针对该项赔偿请求，周春提交了与第三人签订的租赁合同及相关赔偿款项的收据，可以证明周春与第三人之间就商铺存在租赁合同关系，并依据合同约定及相关违约事项向第三人赔偿了相关款项。即使周春向第三人赔偿是基于其与第三人之间的合同约定，该合同约定对丰润公司不产生法律约束力，但周春确实因为丰润公司的原因产生了实际的损失，且该损失的产生不违反相关强制性法律规定。基于违约金的补偿性原则，丰润公司有义务向周春弥补该部分的经济损失。丰润公司辩称：1、丰润公司不应赔偿10倍开业保证金。因为违约责任和实际损失只能主张一项，丰润公司没有恶意违约的情形，更不应当承担惩罚性违约责任。2、周春与第三人签订的租赁合同相关的损失依法不应赔偿，丰润公司对周春和第三人签订的合同不知情，同时对周春支付的款项、损失的金额等均有异议，周春仅是提供了收据，是否实际支付存在疑问。即使真实的支付了相关费用，也是周春与第三人之间的事务。新景天公司辩称，代理人是新景天公司当时的大股东，代理人对涉案协议的签订不太了解。但是既然协议签了，新景天公司愿意依法承担责任。丰润公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回周春的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、一审法院认定丰润公司与新景天公司之间系委托合同关系错误。双方之间是委托经营管理合同关系，丰润公司在本案中不应承担责任。2、一审法院认定周春的经济损失为4089400元无充分依据。周春提交的证据仅有合同或收据，无转账记录、发票等证据予以佐证，且收据大部分为同一模板，其真实性不能认定。周春向第三人交纳的定金、预付款等均被第三人没收亦不可信。周春辩称：1、丰润公司与新景天公司签订的委托经营管理合同可以证明双方之间系委托合同关系。2、周春在签订合同后即为项目开展作了很多前期工作，因丰润公司无法交付房屋，周春的投入无法收回并因此赔偿了客户损失。周春向一审法院起诉请求：1、解除周春与丰润公司、新景天公司之间的《租赁合同》；2、丰润公司、新景天公司赔偿周春损失975.69万元。组成如下：退还10倍保证金250万元；退还开业保证金25万元、定金25万元；策划费60万元、逾期费用45.67万元；策划人员住宿费1.35万元、生活费及购买生活用品费用1.9万元；宣传手册费用2万元、招商办公用品费用2万元、电视广告费用0.37万元、设计内场装修图纸费用15万元、门头图纸费用3万元；人员储备工资46.9万元；外租商铺违约赔偿194万元、延期交房赔偿48.5万元；加盟费18万元、违约赔偿50万元；设备定制金187万元。一审法院认定事实：2015年4月7日，周春（乙方）与丰润公司（甲方）及案外人苏州美莎百货有限公司（丙方）签订美莎百货商铺意向租赁协议，乙方有意租赁甲方美莎百货B区1-3层商铺，面积约1万平方米，乙方自愿交纳定金25万元。丰润公司当日收取周春租房定金25万元。2016年3月1日，丰润公司（委托方）与新景天公司（受托方）签订沭阳新城市商业广场委托经营管理合同，合同第二项委托方式约定，甲方就其拥有的新城市商业广场的全部投资经营管理权委托给乙方由乙方在法律规定的范围内进行合法经营，乙方在保证甲方新城市商业广场委托前的市场价值的基础上，全面展开专业有效的经营，提升被委托的商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值；第三项委托事项第4条约定，全面招商，引进实力雄厚、经营能力强、市场信誉好的国内外品牌厂商，并以沭阳新景天资产管理有限公司名义与最终租户订立租赁合同；第六项服务费用及结算方式第2条管理服务费用约定，甲方委托乙方代理将商业物业中的商铺（含甲方自留商铺及小业主委托甲方经营管理的商铺）进行出租，由乙方向经营商户收取租金，收取的租金由乙方所有，用于商场运营管理、招商费用、人员薪酬等成本支付；依照“商铺管理协议”由小业主让渡的租金收益亦归乙方所有；第九项乙方的权利和义务第4条约定，全面招商，引进实力雄厚、经营能力强、市场信誉好的国内外品牌厂商，并以沭阳新景天资产管理有限公司名义与最终租户订立租赁合同。2017年7月13日，新景天公司（出租方，甲方）与周春（承租方，乙方）签订商铺租赁合同，甲方将位于新城市商业广场（以下简称项目）B区B-101、201、301号商铺出租给乙方使用，面积为1.1万平方米，合同约定租赁期限为16年，即从2018年元月1日至2033年12月31日，租金起算日为2021年5月1日，免装修期为6个月，免租期为34个月。合同还约定租赁期间，除法定或约定事由外，商铺租赁合同。同年7月18日，双方签订补充协议，约定乙方可以提前进行招工、策划招商等工作；在甲方如期交房后（即2017年11月底），甲方交房时须水电到位、消防验收合格，乙方须在6个月内保证超市正式开张营业；本补充协议签订时，乙方须向甲方交纳开业保证金25万元，此保证金于超市开业后七日内由甲方返还给乙方；如甲方不能按期交房，甲方愿赔偿因延期交房给乙方造成的一切损失。后甲方收取乙方保证金25万元。2017年9月18日，周春（乙方）与盐城市商品商业策划有限公司（甲方）签订策划合同书，由乙方委托甲方全程实现“苏润万家购物中心”综合型超市的运行管理，协议约定该项目策划管理费用总金额为60万元，开业策划费24万元（40%）在签订合同时支付，开业前期招商运作费用15万元（25%）在外租区域钦定50%以上时支付，开业中期筹备运作费15万元（25%）在正式开业前一次性付清，筹备后期运作费6万元（10%）在开业后1个月内一次性付清。合同还约定乙方承诺与2017年11月30日前可进场装修，则甲方须保证在2018年1月31日前完成所有工作进度并顺利开业，否则开业中期及后期运作费乙方不予支付；若乙方不能如期进场导致甲方延缓工作进度，考虑人员成本及各项其他损失，乙方须支付甲方每月10万元的额外费用，其他费用不变。后周春向甲方支付招商费39万元。因被告不能如期交房导致周春又向支付甲方每月10万元的逾期费用，共计支付45.67万元。2018年4月21日，双方签订解除策划合同协议，约定周春一次性赔偿盐城市商品商业策划有限公司12万元。周春在与新景天公司签订合同后，因“苏润万家购物中心”项目经营需要，还支出以下费用：户外广告费用0.37万元、购买办公设备费用2万元、进行宣传费用20200元（本案中周春主张宣传费用为2万元，本院予以确认）、设计内场装修方案费用15万元、门头装修方案费用3万元。周春另因招商等工作需要，招募了16名员工，并分别与之订立劳动合同，后因项目无法经营，周春又与之签订了解除劳动关系协议，16名员工工作期间，周春支出工资46.9万元。2017年7月28日，周春（乙方）与好又多超市加盟连锁江苏有限公司（甲方）签订商标授权许可协议，甲方授权“苏润万家”商标给乙方使用，约定商标使用费首次18万元先交纳后享受权利，乙方按甲方要求在2018年5月1日前开业，如不能如期开业赔偿甲方的名誉损失费用人民币50万元，授权有效期为2017年7月28日至2027年7月27日。当日，乙方向甲方交纳18万元。2018年4月22日，乙方又向甲方交纳违约金50万元。周春与新景天公司订立合同后，相继与沭阳嘉华科技有限公司等签订销售合同，购买收银、冷柜等经营超市所需设备，并交纳定金共计187万元。另查明，周春于2017年9月18日进驻涉案房屋进行对外招商招租，并在新城市商业广场外墙上显示关于苏润超市经营的相关广告内容。丰润公司作为开发商对此应是明知的，且并无异议。本案一审争议焦点为：1、房屋租赁合同是否成立，合同相对人是周春与丰润公司还是与新景天公司，合同是否应予解除，如应解除，应由谁对周春的损失承担赔偿责任；2、周春的损失数额如何确定。关于第一个争议焦点。一审法院认为，新景天公司与丰润公司之间签订有委托经营管理合同，合同明确约定新景天公司受丰润公司委托负责全面招商并与承租户签订房屋租赁合同。新景天公司依据委托经营管理合同约定以自己的名义，在委托授权范围内与周春订立合同，周春对此事实明知且无异议，故该合同直接约束委托人即丰润公司和周春。且在庭审中，周春也明确要求确认丰润公司作为合同的相对人。据此依法认定新景天公司系接受丰润公司的委托与周春签订了租赁合同，租赁合同的相对人应为周春与丰润公司，周春可以向丰润公司行使对与之签订合同的新景天公司的抗辩权。丰润公司辩解其未与周春订立租赁合同，其公司并非合同的相对人，合同对其不具有约束力，无事实和法律依据，依法不予采纳。丰润公司至今未按照合同约定向周春交付房屋，租赁合同的目的已不能实现，故周春要求解除合同有事实和法律依据，依法予以支持。合同解除后，相应的损失应由丰润公司承担赔偿责任。周春要求新景天公司承担连带赔偿责任，无事实和法律依据，依法不予支持。但因开业保证金25万元系由新景天公司收取，且至今未向丰润公司交纳，故开业保证金25万元应由新景天公司负责退还周春。关于第二个争议焦点。一审法院认为：1、关于周春要求退还10倍开业保证金问题。周春与新景天公司签订的租赁合同虽约定“如甲方违约，甲方须十倍退回乙方所交租赁保证金”，但该条款属于违约责任条款。依据法律规定，违约金是按照当事人的约定或者法律规定，一方当事人违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的货币，如果约定的违约金过分高于或低于造成的损失的，当事人可以请求适当减少或增加，即应当以违约造成的损失确定违约金数额。法律还规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，周春履行合同后是否可以获得利益以及获得利益如何，均处于不确定状态，无法认定其损失数额，且周春已在本案中就其相关损失提起赔偿请求，即周春在同时提起违约金和赔偿金请求的情况下，应综合全案考虑。现丰润公司、新景天公司提出违约金约定过高，要求进行调整，依法予以准许。周春要求按照10倍保证金数额予以退还，依法不予支持。2、关于周春要求赔偿其向外租商铺支付赔偿金194万元及延期交房赔偿金48.5万元问题。周春提交的其与第三人之间签订的合同及收据，在无其他证据予以印证情况下，证据的真实性无法确认，即使证据是真实的，合同均系周春与第三人签订，合同相关内容仅约束合同的相对人，对丰润公司并不产生法律约束力，且合同中同时约定定金罚则及违约责任条款，实际上，定金也是承担违约责任的形式之一，故是对违约责任进行了双重约定。另依据法律规定，合同中定金交付金额约定过高，这对周春过于苛责。综上，周春以合同中约定的定金违约责任条款和违约赔偿责任条款来约束丰润公司，要求丰润公司按照条款约定承担其已向第三人承担的法律责任，无法律依据。周春的相关损失可以依据法律规定另案主张。3、关于周春要求丰润公司承担设备定制金问题。周春在与新景天公司订立合同后即为涉案项目的开展做积极准备，其中包括为超市购买收银机、货架、购物车、监控、制冷设备等，因丰润公司无法向周春交付房屋，导致周春违约，无法履行与销售方签订的合同，销售方收取周春的款项未予退还，给周春造成了一定的经济损失，故周春的该项损失应由丰润公司承担4、关于周春要求丰润公司赔偿已支付好又多超市加盟连锁江苏有限公司加盟费18万元、违约赔偿金50万元问题。因周春与好又多超市加盟连锁江苏有限公司签订了商标授权许可协议后一直使用“苏润万家”商标对外进行宣传、招商，后因周春未在2018年5月1日前开业，故而依据合同约定向好又多超市加盟连锁江苏有限公司支付名誉损失费50万元，违约责任的产生系因丰润公司无法向周春交付商铺，故上述费用应由丰润公司承担。据此，丰润公司应退还保证金25万元，新景天公司应退还开业保证金25万元。周春在与新景天公司签订合同及补充协议后即开始着手招商并做准备工作，因此产生的合理损失应由丰润公司承担。经审理，损失数额确定为408.94元（39万元+45.67万元+2万元+2万元+0.37万元+15万元+3万元+46.9万元+18万元+50万元+187万元）。综上，周春与丰润公司之间形成的房屋租赁合同关系不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，予以确认。丰润公司未按合同约定履行义务，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百一十二条、第四百零二条、第四百零三条第二款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除周春与沭阳县新景天资产管理有限公司之间签订的租赁合同；二、江苏丰润房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还周春保证金250000元；三、沭阳县新景天资产管理有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还周春开业保证金250000元；四、江苏丰润房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿周春经济损失4089400元；五、驳回周春的其他诉讼请求。案件受理费80098元，由江苏丰润房地产开发有限公司负担39065元，由沭阳县新景天资产管理有限公司负担5050元，由周春负担35983元；诉讼保全费5000元，由江苏丰润房地产开发有限公司负担。二审中，周春围绕上诉请求依法申请证人苏某、魏某,赵某出庭作证。本院组织当事人进行了质证。1、证人赵某陈述的主要内容为：赵某做熟食生意。赵某和周宇于2017年9月签订合同，约定两间商铺租金8万，赵某交了4万元定金。2017年11月份，因为房子没交付，周宇赔偿了2万元。2017年底，因为还不能交房，周宇按照合同赔偿三倍定金12万元，一共给了赵某14万元。双方都是现金支付。周宇和周春系父子关系。2、证人苏某陈述的主要内容为：苏某做网吧生意。苏某和周宇签订合同意向书后，交了15万元的定金。后来因房子交不了，周春就退还苏某15万元，另外赔偿37.5万元。双方都是现金支付。3、证人魏某陈述的主要内容为：魏某做家电生意。魏某签订合同意向书后交了6万定金。因周春违约，在2017年11、12月赔偿魏某3万元，在2018年赔偿魏某18万元。双方都是现金支付。丰润公司对上述证据质证认为：对三证人证言的真实性不予认可。1、三证人均陈述对其租用的房屋在商场内所处的大概位置均不清楚，明显违背常规。2、在合同意向书中并未约定每年的租金，三证人陈述年租金是定金的两倍，与书面证据不同。3、证人与出租方交易过程中均为大额现金交易，这种交易方式不符合常规。4、合同意向书中确定的延期交付房屋和终止租赁合同的违约责任很大，并且在双方仅逾期不到一个月的时间就退还定金，且双方毫无争议的赔偿了巨额损失，违背常理。新景天公司对上述证据质证认为：三证人租房的平方和对应的价格不符合常规。特别明显的是苏某租的是在三楼700多平方米，租金是30万元，而魏某租的是二楼800平方米，租金是15万元，明显不符合常规。且他们的交易都是现金支付，也不符合常规。本院认为，各当事人对一审法院认定的各方当事人之间签订合同的过程以及涉案租赁的商铺至今未交付等案件基本事实没有异议，本院予以确认。本案中，针对各当事人争议的问题：1、关于丰润公司与新景天公司之间的法律关系问题。根据本案现有证据，新景天公司与丰润公司之间签订《沭阳新城市商业广场委托经营、管理合同》，约定新景天公司接受丰润公司委托全权负责商业物业的运营、管理和服务事务，并约定“以沭阳新景天资产管理有限公司名义与最终租户订立租赁合同”，上述合同内容表明丰润公司与新景天公司之间系委托合同关系。丰润公司主张其与新景天公司之间系委托经营管理合同关系，双方之间并非委托合同关系，因“经营管理”仅是对双方委托事项的具体表述，并不能因此改变双方之间委托合同关系的性质。2、关于退回10倍保证金的问题。根据本案现有证据，周春与新景天公司签订的租赁合同中虽然约定“如甲方违约，甲方须十倍退回乙方所交租赁保证金、并赔偿乙方损失”，但因周春主张的赔偿损失数额已远超10倍保证金即250万元，故一审法院在判决丰润公司对周春主张的实际损失予以赔偿的情形下，对周春主张的退回10倍保证金的违约责任不予支持，符合法律规定。3、关于周春主张的向他人已支付违约赔偿194万元及延期交房赔偿金48.5万元的问题。周春主张其已向案外承租人支付了违约赔偿194万元及延期交房赔偿金48.5万元，并在一审中提交了合同意向书及收据等证据，在二审中申请证人苏某、魏某,赵某作证。三证人虽然在二审中陈述了其与周宇签订合同意向书以及周宇向其支付款项的过程，但丰润公司、新景天公司对三证人证言均不予认可。三证人陈述定金的交付及赔偿金的支付均是现金，按照三证人的陈述结合收据，三证人在2018年4月23日共计从周春处领取了现金70余万元，与当前正常的交付习惯不符，且周春对资金的来源并未提供充分证据证明。故周春主张其已向他人支付赔偿金194万元及延期交房赔偿金48.5万元，无充分证据证明。4、关于周春主张的其他损失问题。丰润公司虽然对周春在一审中提交的劳动合同、解除劳动合同协议、工资表和许可协议、采购合同、订货合同以及对应的收据等证据提出异议，但未能提供充分证据证明上述证据存在虚假或伪造，故一审据此认定周春的实际损失，并无不当。综上所述，周春、丰润公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费85715.2元，由周春负担46200元，由丰润公司负担39515.20元。本判决为终审判决。审判长  覃卫东审判员  谢朝晖审判员  徐金鸽二〇一九年四月十五日书记员  汤媛媛