湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终666号上诉人（原审被告）：湖北华凯投资集团有限公司。住所地：襄阳市前进路71号。法定代表人：闫有海，该公司总经理。委托诉讼代理人：齐凡，湖北言和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常晨，男，1991年9月25日出生，回族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：林宗善，湖北思扬律师事务所律师。上诉人湖北华凯投资集团有限公司（以下简称华凯公司）因与被上诉人孙豪、张靖灵房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初3988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华凯公司的委托诉讼代理人齐凡、被上诉人常晨及其委托诉讼代理人林宗善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华凯公司上诉请求：1.改判上诉人在扣除实际不可抗力天数之后按照同地段房屋租金的标准承担2018年9月21日之前的违约金12000元；2.将“2018年9月21日之后的违约金以810546元为基数，按照日万分之三计至交房之日止”的判决改判为扣除不可抗力天数之后按照同地段同类住宅的租金标准支付违约金或驳回该项请求或告知被上诉人另行主张权利。3.将本案发回重审。4.部分诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、合同约定违约金过高，原判未予核减不当。最高法院司法解释规定超过损失的30%的约定为违约金过高，法律不予保护。本案房产周围的住宅租金根据装修不同在每月每平方米8-20元左右，测算下来本案房产租金损失应在每月1200元左右，而原审判决违约金金额在每月8000元左右，明显太高。二、对不可抗力导致的顺延交房日期认定不当，明显过少。从庭后上诉人提交的《襄阳天下雨雪天气停工汇总表》来看，预售之后至约定的交房日期期间，雨雪天气及有关部门环保、创卫、检查等未能遇见的停工因素导致停工171天，原审判决仅酌情考虑减去一个月有失公允。常晨辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。应当维持。常晨一审诉讼请求：被告向原告支付逾期交房违约金88754.79元（从逾期交房日起至房屋实际交付之日止，以购房款810546元为基数按日万分之三的标准，截止起诉之日的违约金为88754.79元）；本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定：2016年6月29日，原告常晨与被告华凯公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告常晨购买被告开发建设的襄阳天下第9幢1单元14层1号商品房。合同签订后，原告将全部房款交付给被告，被告也给原告开具了发票。根据合同第八条关于房屋交付期限的约定：出卖人应当在2017年5月31日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买收人使用。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条规定：出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1，2种方式处理：（1）逾期不超过30日（含），自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同约定了房屋的交接方式及违约责任划分、面积确认和差异处理、买受人逾期付款违约责任、产权登记、保修责任、争议解决方式等内容。合同约定的房屋交付日即2017年5月31日到期后，被告未能将符合合同约定的商品房交付原告，后经双方协商未果，引起诉讼。一审法院认为，原告常晨与被告华凯公司签订的《商品房买卖合同》系双当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。双方签订的合同第八条关于房屋交付期限的约定为：出卖人应当在2017年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条规定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。依照双方合同约定，被告华凯公司未按照合同约定的交房时间向原告交付符合合同约定的交房条件的商品房，构成违约。被告华凯公司应当自双方合同规定的最后交付期限的第二天起至实际达到交付条件之日止，向买受人常晨支付违约金。故对原告的诉请，本院认为，原告要求交付房屋，且自房屋交付次日起至实际交付符合合同约定的商品房之日止的违约金的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。被告辩称有雨雪天气及高考等政策性因素影响了工程进展，这些不属于不可抗力的理由，被告要求参照房租支付违约金也没有法律依据。但考虑到雨雪天气等因素确实对施工进度有影响，故酌情考虑减去一个月不计算损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告湖北华凯投资集团有限公司在本判决生效后十日内日向原告常晨支付从2017年7月1日起至2018年9月21日止的逾期交房违约金108937.38元；2018年9月21日以后的违约金以810546元为基数，按日万分之三的标准计算至实际交付之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2018元，减半收取1009元，由被告湖北华凯投资集团有限公司负担。本院审理查明，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案所涉《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2017年5月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用，但上诉人华凯公司未按照合同约定的时间交付符合合同约定交房条件的商品房，构成违约。上述《商品房买卖合同》约定出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，上诉人华凯公司应当向被上诉人支付相应逾期交房违约金。上诉人华凯公司称从预售之后至约定的交房日期期间，雨雪天气及环保、创卫、检查等未能遇见的因素导致停工171天，但上述内容均为上诉人华凯公司在签订合同时应当予以考虑及控制的因素，不构成不可抗力，且不足以成为延期交房的正当理由。上诉人华凯公司主张顺延合同约定的交房时间，本院不予支持。原审判决考虑到雨雪天气等因素确实对施工进度有影响，酌情减去一个月不计算损失，被上诉人对此并未提出上诉，本院予以认可。上诉人华凯公司主张合同约定的违约金过高，请求予以适当减少，要求按照本案房产周围的住宅租金情况支付逾期交房违约金。就本案来讲，案涉项目至今未能竣工验收，不具备交房条件，如果按照合同约定的日万分之三计付违约金，将极大加重华凯公司的负担，也必将影响华凯公司后续工程进度，对双方当事人的利益都将是一种损害。因此，本院综合考虑合同的履行情况，以及华凯公司的违约程度，从平衡双方当事人利益的角度出发，决定将合同约定的日万分之三的违约金标准调整为日万分之一。故对于华凯公司的上诉请求，本院予以部分支持。华凯公司应加快工程进度，尽快将符合交付条件的房屋交付被上诉人。同时，考虑到由于华凯公司的违约行为引起本案纠纷，故一、二审诉讼费用均由该公司负担。综上所述，华凯公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初3988号民事判决；二、上诉人湖北华凯投资集团有限公司在本判决生效后十日内向被上诉人常晨支付从2017年7月1日起至房屋实际交付之日止，以810546元为基数，按日万分之一计算的违约金。一审案件受理费1009元、二审案件受理费2223元，均由上诉人湖北华凯投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王淑青审判员  杨 文审判员  严庭东二〇一九年四月二十三日书记员  张诗怡