广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终1727号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市德力克斯科技有限公司，住所地广东省佛山市南海区里水镇大冲村白露岗工业区（土名）雷公山自编16号（住所申报），统一社会信用代码91440605MA4WBLUNXR。法定代表人：顾洪平，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄锦才，广东嘉永律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：顾洪平，男，1974年8月16日出生，汉族，住江苏省兴化市，委托诉讼代理人：黄锦才，广东嘉永律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：徐国洪，男，1974年10月3日出生，汉族，住江苏省扬州市维扬区，委托诉讼代理人：黄锦才，广东嘉永律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：叶佳洪，男，1965年1月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：曹阳，广东佛南律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔繁钊，广东佛南律师事务所律师。上诉人佛山市德力克斯科技有限公司（以下简称德力克斯公司）、顾洪平、徐国洪因与被上诉人叶佳洪租赁合同纠纷一案，不服佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初6274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月30日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人德力克斯公司、顾洪平、徐国洪上诉请求：撤销一审判决，驳回叶佳洪的诉讼请求，支持德力克斯公司、顾洪平、徐国洪的反诉请求。事实与理由：租赁物实际交付时间虽为2017年1月份，但堆放了其他东西，至2017年6月才清理完毕，签订租赁合同前的租金不可能计算，故租金起算时间应为2017年2月15日，德力克斯公司、顾洪平、徐国洪交付租金截止至2018年2月15日。租赁合同约定的租赁物包含厂房、办公楼建筑面积约为6800平方米及空地，必定包含2楼办公室，德力克斯公司、顾洪平、徐国洪如数交付租金不等同于认可2楼办公室不在租赁物范围内。叶佳洪拒绝将合同约定的房屋五间（共约240平方米）交付给德力克斯公司、顾洪平和徐国洪，一审法院未按德力克斯公司、顾洪平和徐国洪的申请进行现场勘查，单凭双方当事人的陈述认定该部分房屋面积，在程序、事实及实体处理上均不符合法律规定，应予纠正。一审法院对案涉租赁物未经调查，依据叶佳洪的单方陈述认定案涉租赁物不具备交付使用条件及合同无效缺乏依据。叶佳洪未依约定将房产及空地全部交付给德力克斯公司、顾洪平和徐国洪使用，德力克斯公司、顾洪平和徐国洪拒付租金属于行使先履行抗辩权，不属违约。叶佳洪拒绝交付全部房产，已违约在先，严重损害了德力克斯公司、顾洪平和徐国洪的合法权益，应予审查。一审法院认定租赁合同无效，应对叶佳洪出租违章建筑的违法所得予以收缴，不应判决德力克斯公司、顾洪平、徐国洪支付使用费，对德力克斯公司、顾洪平、徐国洪主张的损失应予支持。德力克斯公司、顾洪平、徐国洪认为租赁合同合法有效，应当继续履行。德力克斯公司、顾洪平、徐国洪筹集了1000多万元的资金投入生产经营，其中大型电炉、变压器等价值300万元的财物不能拆除搬走，如被迫所向搬离，将给德力克斯公司、顾洪平、徐国洪造成至少533万元的损失。因而，从公平合理考虑，合同应当继续履行。即使合同无效，德力克斯公司、顾洪平、徐国洪应当搬离，也应当给予六个月以上的搬离时间，且叶佳洪应赔偿533万元或以上的经济损失，还应补偿价值300多万元的不能搬离拆除的固定装修装饰物、固定设施等费用给德力克斯公司、顾洪平、徐国洪。被上诉人叶佳洪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。德力克斯公司、顾洪平、徐国洪拒绝支付租金是严重违约行为，不存在继续履行合同的可能性。一审法院决定由叶佳洪负担90%的受理费不合理，应予调整。叶佳洪向一审法院起诉请求判令：1.终止叶佳洪与德力克斯公司、顾洪平、徐国洪于2017年2月15日签订的《租赁合同》，并判令德力克斯公司、顾洪平、徐国洪将合同项下租赁物业立即交还给叶佳洪；2.德力克斯公司、顾洪平、徐国洪向叶佳洪支付自2018年2月1日起至将租赁物业交还给叶佳洪之日止期间的租金，租金现暂计至2018年4月20日暂合共260000元；3.德力克斯公司、顾洪平、徐国洪向叶佳洪支付因逾期支付租金所产生的违约金（违约金分别以65000元为本金、自2018年1月起各月1日开始计至实际付清之日止、按日万分之十计算），现暂计至2018年4月20日违约金共16640元；4.德力克斯公司、顾洪平、徐国洪自装的500千瓦专用变压器作为租赁保证金归叶佳洪所有；5.德力克斯公司、顾洪平、徐国洪立即向叶佳洪腾空交还涉讼房产、并办理注销以涉讼房产为住所的所有证照；6.德力克斯公司、顾洪平、徐国洪承担本案诉讼费用。德力克斯公司、顾洪平、徐国洪向一审法院反诉请求判令：1.叶佳洪履行2017年2月15日与德力克斯公司、顾洪平、徐国洪签订的《租赁合同》，并将该《租赁合同》项下的房屋五间（共约240平方米）交付给德力克斯公司、顾洪平、徐国洪使用；2.反诉费由叶佳洪承担。一审法院确认如下事实：2017年2月15日，叶佳洪与德力克斯公司、顾洪平、徐国洪签订《租赁合同》，约定叶佳洪出租给德力克斯公司、顾洪平、徐国洪的厂房座落在佛山市南海区里水镇大冲村岭南厂侧雷公山，租赁厂房、办公楼建筑面积约为6800平方米左右及空地；叶佳洪从2017年月日将租赁物交给德力克斯公司、顾洪平、徐国洪使用，租赁期亦开始计算，租赁期限暂定10年；租赁的第一年至第三年每月租金为65000元；德力克斯公司、顾洪平、徐国洪以自装的500千瓦专用变压器作为租赁保证金交给叶佳洪抵押；德力克斯公司、顾洪平、徐国洪须于每月15号前将当月的租金付清给叶佳洪并划入叶佳洪指定的帐户；等等。2018年4月23日，叶佳洪提起诉讼。叶佳洪陈述双方签订合同时德力克斯公司、顾洪平、徐国洪已使用厂房，租金起算时间为2017年2月1日，德力克斯公司、顾洪平、徐国洪已支付截止至2018年1月30日的租金，2楼办公室不在租赁范围，另4间实际为上下二层结构，2间房屋共70平方米，叶佳洪于2018年1月收回。德力克斯公司、顾洪平、徐国洪陈述租赁物实际交付时间为2017年1月份，但租赁物堆放其他东西，至2017年6月才清理完毕，租金起算时间为2017年2月15日，德力克斯公司、顾洪平、徐国洪已支付截止至2018年2月15日的租金，2楼办公室叶佳洪一直没有交付给德力克斯公司、顾洪平、徐国洪使用，上下二层共4个房屋总为120平方米。一审法院认为，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。叶佳洪未能提供涉讼厂房规划、报建、验收备案、确权登记资料，租赁物不具备交付使用的条件，叶佳洪与德力克斯公司、顾洪平、徐国洪签订的《租赁合同》依法无效，叶佳洪请求解除合同、计付违约金、变压器归叶佳洪所有的主张一审法院均不予支持。无效合同项下的财产依照相互返还、折价补偿原则进行处理。叶佳洪请求德力克斯公司、顾洪平、徐国洪返还租赁物的主张一审法院予以支持，德力克斯公司、顾洪平、徐国洪请求叶佳洪交付其余房屋的主张一审法院不予支持。以涉讼租赁物办理相关证照及相应的证照注销属于行政部门管理范畴，并不可经民事诉讼迳行判决，一审法院对此不作处理。合同并未约定租金具体起计日期，依双方陈述，合同签订前租赁物已实际交付，故一审法院认定约定“每月15日前将当月租金付清”指的是自然月，并认定德力克斯公司、顾洪平、徐国洪已支付截止至2018年1月的租金（使用费）。依双方陈述，2楼办公室一直未有交付使用，而德力克斯公司、顾洪平、徐国洪已按约定标准支付租金（使用费），故一审法院认定2楼办公室不包含在约定租赁物范围。叶佳洪自认于2018年1月收回另4间房屋，结合合同约定及双方陈述，一审法院酌定按每月64000元计付使用费。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决：一、德力克斯公司、顾洪平、徐国洪应于判决发生法律效力之日起十日内返还《租赁合同》项下租赁物予叶佳洪；二、德力克斯公司、顾洪平、徐国洪应于判决发生法律效力之日起十日内支付从2018年2月1日起至上列第一项返还之日止按每月64000元计算使用费予叶佳洪；三、驳回叶佳洪的其他诉讼请求；四、驳回德力克斯公司、顾洪平、徐国洪的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取33912.25元，财产保全费1903.2元，合共35815.45元（叶佳洪已预交），由叶佳洪负担32265.45元，由德力克斯公司、顾洪平、徐国洪负担3550元。叶佳洪多预交诉讼费的3550元，在判决生效后经叶佳洪书面申请，一审法院予以退还。德力克斯公司、顾洪平、徐国洪负担的部分，应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。反诉受理费减半收取50元（德力克斯公司、顾洪平、徐国洪已预交），由德力克斯公司、顾洪平、徐国洪负担。二审期间，叶佳洪围绕上诉请求提供了报警回执复印件一份。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院对该证据经审查认定：该证据与本案不具有关联性，不应作为本案的定案依据。经审理，一审法院认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，双方在二审争议的焦点为：一、案涉合同的效力；二、德力克斯公司、顾洪平、徐国洪是否应返还租赁物，以及一审法院确定的搬迁期限是否合理；三、德力克斯公司、顾洪平、徐国洪是否应从2018年2月1日起至返还租赁物之日止按每月64000元计算使用费予叶佳洪。一、关于案涉合同的效力问题根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”和第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，不论租赁物是房屋或者是临时建筑，均应经主管部门批准才能建设。在本案中，双方当事人均无证据证明叶佳洪出租的房屋已取得建设工程规划许可证或经得主管部门的批准建设。故一审法院认定双方签订的租赁合同无效，符合上述司法解释的规定。据此，德力克斯公司、顾洪平、徐国洪上诉主张案涉租赁合同有效的理由不成立，其等关于判令叶佳洪履行合同的请求缺乏法律依据，本院不予采纳。二、关于德力克斯公司、顾洪平、徐国洪是否应返还租赁物，以及一审法院确定的搬迁期限是否合理的问题案涉合同因违反法律的规定无效，一审法院判令德力克斯公司、顾洪平、徐国洪应返还租赁物予叶佳洪正确。至于搬迁的期限，德力克斯公司、顾洪平、徐国洪在二审未举证证明其库存产品、设备的数量、搬迁所需的工作量，故其等上诉认为应给予六个月的搬迁期限的请求缺乏事实依据，本院不予采纳。三、关于德力克斯公司、顾洪平、徐国洪是否应从2018年2月1日起至返还租赁物之日止按每月64000元计算使用费予叶佳洪的问题双方签订的合同虽未约定租金起算日期，但租赁物在合同签订前已实际交付，且合同没有约定免除租金，故一审法院认定德力克斯公司、顾洪平、徐国洪已支付至2018年1月的租金（使用费）并无不当。德力克斯公司、顾洪平、徐国洪接收租赁物后，对叶佳洪使用的办公室一直未提出异议，且无证据证明叶佳洪已交付的租赁物面积不符合同约定，故一审法院认定2楼办公室不包含在约定租赁物范围并无不当。因叶佳洪于2018年1月收回另4间房屋，一审法院酌定其他部分租赁物按每月64000元计付使用费，德力克斯公司、顾洪平、徐国洪未提供证据证明该租金标准于事实不符，本院予以维持。至于德力克斯公司、顾洪平、徐国洪主张的因无效合同造成的损失的赔偿问题，因其等在一审中未提出该请求，故本案不予审查。叶佳洪在答辩中要求调整诉讼费负担比例，因其未对一审判决提出上诉，故本院不予审查。综上所述，上诉人德力克斯公司、顾洪平、徐国洪的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7200元，由上诉人佛山市德力克斯科技有限公司、顾洪平、徐国洪负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  徐允贤审判员  潘伟丹二〇一九年四月二十五日法官助理陈敏仪书记员赵敏琪