广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初6073号原告：吴秀金，女，汉族，1982年7月21日出生，身份证住址广东省陆丰市，委托诉讼代理人：齐岩冰，广东华商律师事务所律师，执业证号14403200910411508。被告：余继光，男，1978年7月29日出生，汉族，身份证住址河南省洛阳市涧西区，被告：深圳市瑞丰恒业企业管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区南湖街道沿河南路罗湖金岸裙楼3015，统一社会信用代码91440300063884923B。法定代表人：吴永忠，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：黄晶，广东深万鸿律师事务所律师，执业证号14403200911885477。两被告共同委托诉讼代理人：林秋婵，广东深万鸿律师事务所律师，执业证号14403201511054447。原告吴秀金诉被告余继光、深圳市瑞丰恒业企业管理有限公司（以下简称瑞丰恒业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人齐岩冰，两被告的共同委托诉讼代理人黄晶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴秀金向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告就涉案商铺签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》及过户备案的《深圳市二手房买卖合同》；2.两被告向原告返还已支付的房款740000元；3.两被告向原告支付已付房款的利息（计息标准为银行同期基准利率，自起诉日起算至被告实际全额退还已付房款之日）；4.两被告双倍返还原告已付的定金50000元；5.两被告连带承担本次诉讼的所有诉讼费用。事实与理由：涉案商铺位于深圳市罗湖金岸裙楼“中港金岸商业城”1058号商铺，原告为涉案商铺的购买人。因受两被告的虚假宣传及售后返本包租、高额回报说辞的欺骗，与两被告先后签署了《商铺认购书》、《商铺买卖合同》及过户备案的《深圳市二手房买卖合同》，并支付了相应的定金及房款，承担了因房屋买卖及登记而产生的相关税费。原告事后发现，两被告在签约前后对于该商场的销售宣传纯属欺诈和虚假宣传，且在没有规划变更、施工、消防许可的情况下即对原告购得的商铺进行非法改造，导致原告至今无法辨识属于自己的商铺。两被告并未按照签约时的宣传进行大牌商家的招商，至今也没有其宣传的品牌代理商进驻商场。两被告恶意串通、欺诈和虚假宣传，导致原告至今没有获取任何经济利益，买卖合同的目的无法实现。原告认为，两被告的行为构成根本违约，故诉至法院，要求判如所请。两被告共同答辩称：一、粤高法［2017］191号第四十二条规定，有权解除合同的当事人继续履行合同或者接受对方履行的，视为放弃合同解除权。二、《民法总则》、《合同法》明确规定解除权存在除斥期间，该系列案从2013年10月－2014年12月期间签订涉案合同至今已经经过合同解除权的合理期限，合同解除权已经消灭，原告无权行使解除权。三、原告主张涉案广告构成要约没有事实与法律依据。四、原告作为诉讼的原告方，应对其主张买卖合同法律关系变更、消灭的待证事实承担举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。五、原告以两被告存在根本违约行为导致合同目的无法实现而主张解除合同没有事实与法律依据。六、两被告作为出卖方已经履行完毕全部合同义务，不存在任何根本违约事实，合同目的均已实现。七、原告提交的两份《行政处罚决定书》均不构成涉案合同法定解除的条件。八、原告称其基于两被告的严重欺诈而主张解除合同没有事实与法律依据。九、原告以不安抗辩权主张解除权没有任何事实与法律依据。十、两被告在收受定金的情况下已按约与原告签订《商铺买卖合同》，且涉案定金已按约转化成房款，原告主张双倍定金罚则没有事实及法律依据。十一、原告主张定金作为赔偿金额远高于其损失，根据证据规则，其必须举证证明因违约造成的损失达到定金数额。十二、在原告未能举证证明定金无法弥补损失数额的前提下，本案违约金和定金规则不可同时适用，原告主张两被告同时承担房款利息和定金罚则没有事实与法律依据。十三、根据《商铺买卖合同》第十四条约定，瑞丰恒业公司仅对涉案合同承担一般保证责任，因此，原告请求瑞丰恒业公司承担连带责任没有法律依据。十四、涉案房产产权状况在涉案合同中清楚体现，涉案合同合法有效。本案经审理查明如下事实：一、被告余继光原为深圳市沿河南路罗湖金岸裙楼1层房产的业主，其取得该层房产的房地产证后，向产权登记部门申请将该层分割成包括涉案商铺在内的若干个小商铺。2013年9月，瑞丰恒业公司开始对外销售包括上述商铺在内的“中港金岸商业城”楼盘。二、2014年2月28日，被告瑞丰恒业公司作为被告余继光的委托代理人，与原告签订《商铺认购书》，约定原告向余继光购买涉案商铺，认购价为740000元，于2014年2月28日支付定金50000元，2014年3月2日前支付首期价款294000元，2014年3月16日前支付第二期价款29600元。2014年3月2日，瑞丰恒业公司作为余继光的委托代理人及合同保证人，与原告签订《商铺买卖合同》，约定定金计入房款，瑞丰恒业公司同意对余继光在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任；各方另对其他权利义务进行了约定。2014年11月11日，原告与余继光的委托代理人就涉案商铺另行签订了《深圳市二手房买卖合同》，并提交房产登记部门备案。三、上述合同签订后，原告向被告余继光支付了定金50000元及房款740000元。涉案商铺已办理过户登记，自余继光名下转移至原告名下。四、深圳市市场和质量监督管理委员会罗湖市场监督管理局（以下简称罗湖市场监督管理局）于2015年7月20日对瑞丰恒业公司作出《行政处罚决定书》（深市质罗市监罚字〔2015〕96号），认定瑞丰恒业公司存在虚假宣传。决定书中查明，瑞丰恒业公司自2013年9月开始对“中港金岸商业城”进行宣传，宣传内容包括：“联袂国内外优秀妇婴品牌进驻（DISNEY迪士尼儿童、小熊维尼、HELLOKITTY、GAFRIELD、PLEASANTGOATANDBIGBIGWOLF）”、“国际儿童时尚巨头迪士尼携同小熊维尼儿童乐园率先进驻”、“英国寰亚国际，携手日本最大儿童娱乐品牌之一BANDAI，及迪士尼品牌强势进驻”、“随着龙头商家的进驻，HELLOKITTY、加菲猫等数十个国内外知名儿童品牌已达成进驻意向”等。瑞丰恒业公司对罗湖市场监督管理局上述行政处罚提起行政诉讼，深圳市中级人民法院二审作出的（2015）深中法行终字第1181号行政判决书确认了如下事实：2013年10月至2014年11月20日期间，瑞丰恒业公司提供宣传材料委托案外人在搜房网对涉案房产所在罗湖金岸裙楼进行推广宣传；2014年10月11日，罗湖市场监督管理局对瑞丰恒业公司现场销售中心派发的宣传单进行了提取。上述搜房网推广宣传、现场宣传单的宣传内容为：迪士尼、HELLOKITTY、加菲猫、播、S+、女子会舍、小熊维尼、PLEASANTGOATANDBIGBIGWOLF、妈妈网、BANDAI等国内外品牌进驻或者达成进驻意向，“英国寰亚、BANDAI、迪士尼国际产业巨头强势护航”等内容。瑞丰恒业公司称，上述广告提及的品牌均有在涉案项目处实际经营，但确认实际经营方式为特许销售等方式，并非品牌所有人直接入场经营。罗湖市场监督管理局经查证，瑞丰恒业公司与英国寰亚集团有限公司签订为顾问协议，BANDAI、迪士尼为代理授权销售，除此之外，与英国寰亚、BANDAI及迪士尼未签订其他的合作协议。“小熊维尼儿童乐园”为余时贤个人经营，与小熊维尼、迪士尼品牌无关。当事人提供不了数十个国内外知名儿童品牌进驻意向协议。“小熊维尼”、“HELLOKITTY”、“GARFIELD”、“PLEASANTGOATANDBIGBIGWOLF”为代理商授权销售，当事人与品牌所有权人没有签订进驻协议或者意向协议，品牌所有人没有入场经营。罗湖市场监督管理局认为，瑞丰恒业公司的宣传与事实不符，引人误解，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》的规定，属于虚假宣传的违法行为。上述1181号二审行政判决认为，瑞丰公司发布房地产广告的行为属于《中华人民共和国广告法》的调整范围，罗湖市场监督管理局作出的行政处罚适用法律错误，判决予以撤销，但一审判决的判决理由亦不当，也应当予以纠正。五、被告余继光于2019年3月22日签收本院向其送达的本案起诉材料。上述事实有原、被告提交的相关证据，以及庭审笔录为证，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据深圳市中级人民法院（2015）深中法行终字第1181号行政判决书的认定，在涉案《商铺认购书》、《商铺买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》签订前，被告瑞丰恒业公司曾对涉案商铺所在“中港金岸商业城”楼盘进行广告宣传，内容包括迪士尼、HELLOKITTY、加菲猫、小熊维尼、PLEASANTGOATANDBIGBIGWOLF、英国寰亚、BANDAI等国外知名品牌已经进驻中港金岸商业城，及与播、S+、女子会舍等品牌达成进驻意向等。该广告宣传用语表达了上述知名品牌已经进驻中港金岸商业城，或者已经达成进驻意向书。而瑞丰恒业公司确认仅为知名儿童品牌进驻协议或者意向协议，品牌所有人实际没有入场经营。因此，瑞丰恒业公司的广告宣传内容具体明确，但与事实明显不一致，宣传不实。按常理，商铺的商业价值对商铺购买人决定是否签约购买及房屋价格的确定具有重大影响。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于出卖人就房屋及相关设施所作具体确定的说明和允诺视为合同内容的规定，前述广告宣传中的说明和允诺应视为涉案房屋买卖合同的内容，而被告余继光未能实现相关说明和允诺已构成违约。直至目前，广告宣传行为所承诺的经营状态亦未得以实现。鉴于商场经营状况对于商业房地产的价值、收益具有较大影响，本院认为，原告关于其合同目的实现受到根本影响的事实主张具有高度可能性，在涉案合同尚未履行完毕的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项关于因一方违约不能实现合同目的的规定，原告有权行使法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于合同自解除通知到达对方时解除的规定，本院认定原告与被告余继光之间的涉案房屋买卖合同关系（包括签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》）自余继光2019年3月22日签收本院向其送达的本案起诉材料时解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于当事人在合同解除后可以要求恢复原状的规定，原告有权要求被告余继光向其返还已付房款，并支付相应利息。因房款的返还与合同解除之间存在直接关系，故利息起算时间应从合同解除之日次日（2019年3月23日）起算。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于定金罚则的规定，原告在合同因余继光违约而解除后有权主张对方双倍返还定金。因余继光应返还的房款中已包含一倍定金，故其另需返还一倍定金。本案中，余继光未提出反诉，故就合同解除后的房屋返还等其他法律后果，当事人可自行协商或另循法律途径解决。本案当事人已在《商铺买卖合同》中约定由被告瑞丰恒业公司对余继光在合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任，根据《中华人民共和国担保法》第二十一条的规定及担保条款约定，瑞丰恒业公司应就余继光的前述给付义务承担一般保证责任。关于两被告的答辩意见。其关于被告瑞丰恒业公司仅对涉案合同承担一般保证责任的答辩意见，本院予以支持。其关于原告请求解除涉案合同已过除斥期间的答辩意见，由于被告余继光的违约行为存在持续性，导致原告的合同目的一直无法实现，故原告起诉时并未超过法律规定的解除权行使期限，两被告关于解除权已消灭的抗辩主张，无事实及法律依据，本院不予支持。其主张部分原告继续履行涉案合同的行为，导致原告丧失合同解除权，亦缺乏事实及法律依据，本院不予支持。其他答辩意见已在前述内容中予以回应。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第十七条第二款、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告吴秀金与被告余继光之间就涉案房产签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》、《深圳市二手房买卖合同》于2019年3月22日解除；二、被告余继光应于本判决生效之日起七日内向原告吴秀金返还已支付的房款人民币740000元；三、被告余继光应于本判决生效之日起七日内向原告吴秀金支付已付房款的利息（按照中国人民银行同期贷款基准利率，自2019年3月23日起算至付清款项之日止）；四、被告余继光应于本判决生效之日起七日内向原告吴秀金返还定金人民币50000元；五、被告深圳市瑞丰恒业企业管理有限公司对被告余继光的前述给付义务承担一般保证责任，即在对被告余继光的财产依法强制执行后仍不能清偿时承担保证清偿责任；六、驳回原告吴秀金的其他诉讼请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11700元，由被告余继光负担，由被告深圳市瑞丰恒业企业管理有限公司承担一般保证清偿责任。上述费用原告吴秀金已预付，被告余继光应在本判决生效之日起七日内迳付原告人民币11700元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长  杨俊洁审判员  赵蔚琳审判员  王 艳二〇一九年四月二十三日书记员  许 爵