文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初1751号原告：文洁芝，女，1952年10月23日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：张越，广东源浩律师事务所律师。被告：郭长青，男，1975年4月12日出生，汉族，住浙江省东阳市，委托诉讼代理人：洪顺锤，广东圣和胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：严翠文，广东圣和胜律师事务所实习律师。原告文洁芝诉被告郭长青租赁合同纠纷一案,本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，于同年4月2日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人张越、被告的委托诉讼代理人洪顺锤到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2018年1月至2018年8月的欠付租金、线损费、容量费163725元；2.被告立即向原告支付违约金193976.79元（计算方式：以实欠付金额为本金、按日千分之五、自逾期付款之日（每月6日）计算至实际清偿之日止，暂计至2018年12月31日）；3.被告立即向原告支付村委会管理费4500元；4.被告立即向原告支付合同保证金74496元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年4月1日，原告与被告签订了《厂房租赁合同》，约定原告将位于佛山市南海区××之一（包含建筑面积为2111.5平方米的厂房和1230.5平方米的空地）（下称“涉讼租赁物”）出租给被告使用，租赁期限为9年，从2016年2月23日起至2025年2月22日止（含免租期）。本合同范围内的建筑物租金按套计算：从2016年2月23日起至2019年2月22日，物业月租金为34832元；从2019年2月23日起至……租金按月支付，乙方应在每月5日前向甲方预付当月租金，如乙方拖欠甲方租金的，超过10天甲方将每日按所欠租金的3%向乙方收取滞纳金，超过15天的，视为乙方违约甲方有权单方解除本合同，且没收租赁保证金；乙方每年应付3000元村委会管理费，每年2月5日前一次性支付当年的村委会管理费给甲方。本合同签订时，乙方应向甲方一次性支付合同保证金104496元，如乙方在租赁期间没有任何违反本合同约定，在合同终止后一个月内由甲方无息付还合同保证金给乙方；乙方承租期间的水电费、物业管理费由乙方承担，乙方使用的水电费在次月5日前付清，不得拖欠。乙方生产需要15千伏安电力，由甲方提供，乙方每用一度电应在供电部门收取电费基础上加收0.1元/度线损费给甲方，容量费每月23元/千伏安，共345元，每月电费、线损费、容量费由乙方交付给甲方，应在每月交付甲方租金时一同交付。乙方未按合同第三条约定缴纳租金及其他费用的，按实欠金额日千分之五向甲方支付违约金，并且甲方有权终止相关服务和水电供应。合同签订后，原告依约交付涉讼租赁物，后政府征用拆迁涉讼租赁物，政府已向被告支付款项用于补偿其损失，被告亦于2018年9月20日搬迁完毕。但在合同履行期间，被告存在诸多违约行为，具体有：合同签订时应向原告一次性支付合同保证金104496元，但仅支付30000元，至今尚欠74496元；欠付村委会管理费共4500元；欠付租金、线损费、容量费163725元。原告认为，原被告双方签订的《厂房租赁合同》合法有效，原告已按约交付涉讼租赁物，但被告未按合同约定支付租金等费用的行为已构成违约，应承担违约责任。原告在庭审中变更被告于2018年8月15日搬迁。原告主张被告欠费情况如下：            所属月份              应付金额              应付金额构成              实付金额              实付时间              本月尚欠租金                  2018年1月              38342              租金34832＋水电费2850＋线损费315＋容量费345              28342              2018/1/31              10000                  2018年2月              35321              租金34832＋水费144＋容量费345              25321              2018/3/9              10000                  2018年3月              38317              租金34832＋水电费2807＋线损费333＋容量费345              28317              2018/3/29              10000                  2018年4月              37604              租金34832＋水电费2190＋线损费237＋容量费345              37604              2018/6/21              0                  2018年5月              37336              租金34832＋水电费1932.23＋线损费237＋容量费345              15439              2018/6/21              21843                  2018年6月              37591              租金34832＋水电费2152＋线损费262＋容量费345              0                            37591                  2018年7月              37288              租金34832＋水电费1883＋线损费228＋容量费345              0                            37288                  2018年8月              37003              租金34832＋水电费1626.96＋线损费199.9＋容量费345              0                            37003      其中2018年1月至3月的违约金各以尚欠的10000元为本金从欠费当月6日起至实际清偿之日按日千分之五计算违约金。2018年4月的违约金以37604元为本金按日千分之五从2018年4月6日计算至2018年6月21日。2018年5月份的违约金以37336元为本金按日千分之五从2018年5月6日计算至2018年6月21日、以21843元为本金按日千分之五从2018年6月21日起计算至实际清偿之日止。2018年6月至8月的违约金以各月欠费为本金按日千分之五的标准从当月6日起计算至实际清偿之日止。另，涉讼租赁物已经被拆迁及征收，拆迁前拆迁办告知原被告除向被告补偿费用外，还将向原告支付补偿租金费用。但拆迁办事后告知原告其已将租金补偿费用全部支付给被告。被告再将欠付租金支付给原告。双方因拆迁的问题确实就租金及相关费用进行协商，但协商的前提是拆迁办同意将租金补偿款直接向原告支付，但是后面拆迁办直接将补偿金支付给被告，故原告认为协商的前提条件已经灭失，故被告应该按合同约定向原告支付租金及水电费。被告答辩称：一、2017年6月开始得知涉讼租赁物面临拆迁后，被告就已经开始另行寻找场地经营，原告为了挽留被告以获得更多的租金收益，同意从2018年1月1日开始在原租金标准34832元的基础上减少1万元，被告在该基础上才同意继续租用涉讼租赁物至正式拆迁之日。因此涉讼租赁物的租金标准从2018年1月1日开始已经降低至24832元，也与被告2018年1月至5月的支付租金情况及2017年6月新场地的签约情况相互印证。原告对于被告2018年1月至5月按24832元标准支付租金没有提出异议，也与原告提供的微信聊天记录相互印证。二、2018年5月被告与拆迁办正式签署了拆迁补偿协议，涉讼租赁物开始正式搬迁。此后被告处于设备物品搬迁情形，没有办法正常使用涉讼租赁物，并于2018年7月底全部搬迁完毕。该情况也得到了拆迁办的确认，相互之间的微信聊天及拆迁办支付的最后一笔款项相互印证。因此从2018年6月开始被告因拆迁无法经营故无需支付任何租金及费用，也不用承担任何违约责任。至于拆迁办是否已经足额补偿原告与被告无关。三、虽然双方合同约定的保证金为104496元，但2016年被告实际交纳30000元后原告从未提出异议，说明其对于被告实际交纳的保证金数额是认可的。此外保证金是为了保证合同的履行，属于担保金的性质，而并非被告实际需承担的费用支出。保证金只存在于合同履行过程中，现涉讼合同应为拆迁而提前解除，原告在合同解除后再要求被告交纳保证金没有任何合同及法律依据，也缺乏事实基础。四、原告主张的水电费、线损费没有证据支持。原告主张的违约金没有充足的理由，双方因为出现不可抗力引起解除合同，不可归责任何一方。退一步讲，就算被告需要支付违约金，原告要求按日千分之五的标准明显过高，不应当予以采纳。另，被告对于原告主张的4月份的水电费、线损费、容量费的金额确认。5月份的水电费、线损费应是316元。对于原告主张的6-8月份的数额均有异议。2018年6月至7月被告处于搬迁期间，用水用电量很少，原告并未提交相应单据证明。另外被告于2018年7月底已经搬走，8月份产生费用与被告无关。2018年6月至7月搬迁期产生的租金费用不应由被告承担。原告举证如下：1.原告身份证复印件1份，被告身份证复印件1份，证明原被告的诉讼主体资格。2.国有土地使用证复印件1份、房地产权证原件1份，用以证明涉讼房屋为原告所有，原告有权出租涉讼租赁物。3.厂房租赁合同原件1份，用以证明原被告之间的权利义务关系。4.微信聊天截图复印件6页、郭老板车间8打印件1份（微信聊天记录附图）；5.网上银行电子回单复印件2份；证据4-5，用以证明被告存在欠付租金等费用的违约行为，应按约向原告支付违约金。6.微信聊天截图复印机1页，用以证明原告于2018年6月向被告说明原告从未同意每月减少租金1万元。被告举证如下：1.厂房租赁合同原件1份，用以证明原被告的双方租赁关系。2.保证金收据原件1份，用以证明被告于2016年向原告支付保证金30000元。3.厂房租赁合同（被告与黄汉文于2017年6月7日签署）原件1份，用以证明被告于2017年6月涉讼租赁物面临拆迁之后只得另行承租新的场地，租金为1.2万元每月；涉讼租赁物面临拆迁，如被告此事整体搬迁原告将无法获得后期租金收益，为了挽留被告，原告同意在原租金基础上减少1万元/月以弥补被告租赁新场地的租金支出，被告才同意继续承租至正式拆迁之日止。4.广佛肇高速公路（南海段）项目工程拆迁补偿协议复印件1份；5.微信截图打印件6页（与拆迁办人员）（当庭出示原件）；6.中国农业银行个人明细对账单原件2份、交易记录打印件2份；7.厂房租赁合同（2018年7月21日）原件1份；证据4-7，用以证明被告于2018年5月17日正式达成拆迁协议并开始搬迁，该日起被告已无法正常使用涉讼租赁物，因此无需再交纳2018年6月以及租金及各项费用；2018年7月底被告已完成搬迁，拆迁办随后支付了补偿余款；2018年8月1日被告已撤离涉讼租赁物并正式搬迁至新的经营场地。明细对账单显示补偿款的转账时间为2018年8月14日，结合被告提供与拆迁办的微信聊天记录、被告与案外人签订的合同、拆迁补偿协议付款条件（被告搬走后才支付补偿款）相互结合，可以充分证明被告于2018年7月底就搬迁完毕。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。原告举证的证据，被告对真实性均无异议，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。被告举证的证据1厂房租赁合同原件1份、证据2保证金收据、证据6中国农业银行个人明细对账，被告确认其真实性，本院予以确认。被告举证的证据3厂房租赁合同、证据7厂房租赁合同，与本案的审理无关，本院不在本案中进行审查。被告举证的证据4广佛肇高速公路（南海段）项目工程拆迁补偿协议、证据5微信截图打印件6页，被告不确认其真实性，但该两份证据能与证据6中国农业银行个人明细对账单的转款及原被告在庭审中关于拆迁补偿的陈述相互印证，本院确认其真实性。原告在庭后提交了佛山市不动产登记信息查询结果打印件用以证明涉讼厂房的产权登记情况，被告确认其真实性，对该证据的关联性不予确认，认为不动产登记信息查询结果上的产权登记地址与案涉租赁物的地址、面积均不一致。原告提交的不动产登记信息查询结果显示的登记地址是佛山市南海区××6与案涉租赁合同签订的车间8之一不一致，原被告均确认案涉土地上有多个车间，原告亦确认涉讼土地上存在车间6且该车间6的建筑面积与登记信息查询结果上显示的面积是一致，与涉讼的车间8不是同一间，据此，本院认定原告提交的不动产登记信息查询结果与本案无关，本院不予采纳。原告庭后补充的微信记录，没有出示手机核对，被告不确认其真实性，本院不予采纳。综合采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2016年4月1日，原告文洁芝（甲方）与被告郭长青（乙方）签订《厂房租赁合同》约定：甲方将地址位于佛山市南海区内的佛山市南海区××之一出租予乙方。租赁期限从2016年2月23日起至2025年2月22日止。从2016年2月23日起至2019年2月22日止，月租金为34832元。租金按月交付，乙方应在每月5日前向甲方预付当月租金，如乙方拖欠甲方租金的，超过10天甲方将每日按所欠租金的3%向乙方收取滞纳金；超过15天的，视为乙方违约甲方有权单方解除本合同，且没收租赁保证金。乙方每年应付3000元村委会管理费，每年2月5日前一次性支付当年的村委会管理费给甲方。本合同签订时，乙方应向甲方一次性支付合同保证金104496元。其中如乙方在租赁期间没有任何违反本合同约定的，在本合同终止后一个月内由甲方无息付还合同保证金给乙方。乙方每用一度电应在供电部门收取电费基础上加收0.1元/度线损费给甲方。容量费每月345元。每月电费、线损费、容量费由乙方交付给甲方，应在每月交付甲方租金时一同交付。2016年5月31日，原告与被告就案涉租赁物又签订了一份《厂房租赁合同》，租赁期限变更为从2016年6月1日至2025年5月31日。租金计算标准变更为从2016年6月1日起至2019年5月31日，该物业租金为34832元。合同签订后，被告仅向原告交纳了保证金30000元。2018年5月17日，被告（乙方）与南海区狮山镇拆迁办公室官窑工作站（甲方）签订了《广（州）佛（山）肇（庆）高速公路（南海段）项目工程拆迁补偿协议》约定：乙方在规定时间内签订拆迁补偿协议和《移交确认书》并移交建（构）筑物，可奖励金额55807.04元。上述拆迁补偿款及奖励金共计512208.23元。佛山市南海区狮山镇国土城建和水务局（城建）官窑工作办公室分别于2018年6月12日、2018年8月14日向被告转账456401.19元、55807.04元。被告于2018年3月9日上午7:27通过微信向原告转账24832元，并微信说明“2月房租”，原告随即通过微信发了2018年3月的租金及水电费、容量费、线损费表予被告。该表显示3月租金34832元、车间水电费2807.573元、容量费345元、线损费333.2元。被告微信回复“这是三月的，电费转到3月这里了”，原告微信回复“因为抄表的时候你们已经放假了”，被告随即向原告微信转账489元。同日上午7:31，原告通过微信发了一份命名为《门窗厂---2018年3月租金20…水电费》的exel表予被告，并微信说“这张才对，我妈妈给你的那张有点出错”，被告回复“哦”，原告收取被告的微信转账25321元后回复“谢谢”。2018年3月29日上午8:51，被告通过微信转账原告28317元。原告收取28317元后，回复“谢谢”。2018年1月31日，被告通过网上银行向原告转账28342元。2018年6月21日，被告通过网上银行向原告转账53097元。2018年6月11日，原告微信被告“之前私自扣我们租金的归还给我们吗”，被告微信回复“这个没有的”“本来那个事也给你说过的”“你也知道现在外面的我们能用吗”，原告微信回复“你是跟我说过，但是我同意了吗”，被告微信回复“是呀！现在你也知道的”“里面的房租没少你们的呀”“我们都已经一半多移出来了”。被告提供的与拆迁办工作人员的微信聊天记录显示，2018年7月29日，被告微信拆迁办工作人员“我们已经搬完了”，2018年7月30日9:08拆迁办工作人员回复“蒋小姐现在我过去你有人在那吗？”同日9:21,拆迁办工作人员微信被告“正在过来”。2018年8月3日，被告微信拆迁办工作人员“我那个款什么时候可以汇到”，拆迁办工作人员回复“财务已出单申请由于主任这个星期出外学习我下周帮你跟进”。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告均未能提供合法有效证据证明租赁的厂房办理了合法报建和竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原、被告签订的两份涉讼《厂房租赁合同》无效。虽然原、被告之间的租赁合同无效，但被告实际占有使用租赁物，其应参照合同约定的标准支付占有使用期间的各项费用予原告。原告主张被告按照合同的约定支付4500元村委会管理费，被告并未举证证明其存在无需支付的情形，本院予以支持。原告主张被告迁出案涉租赁物的时间为2018年8月15日，被告辩称迁出时间为2018年7月底。被告提供的与拆迁办工作人员的聊天记录显示被告于2018年7月29日就已经搬迁完毕并要求拆迁办工作人员进行验收，2018年8月3日，被告微信拆迁办工作人员“我那个款什么时候汇到”，拆迁办的工作人员微信回复被告“财务已出单申请由于主任这个星期出外学习我下周帮你跟进”，被告于2018年8月14日收到了佛山市南海区狮山镇国土城建和水务局（城建）官窑工作办公室的汇款。被告提供的聊天记录能与收款记录相互印证，在原告未能举证予以推翻的情况下，本院确认被告迁出案涉租赁物的时间为2018年7月底。被告应向原告支付2018年1月至7月的占有使用费、水电费、线损费、容量费。原告主张的2018年8月份的占有使用费、水电费、线损费、容量费等费用及相应的违约金，本院不予支持。原告主张2018年1月至5月的占有使用费标准为合同约定的34832元，被告认为2018年1月开始每月应减少10000元即24832元，本院认为2018年1月至5月应按24832元/月的标准计算占有使用费，理由如下：1、被告向原告转账的1-5月份的占有使用费是按照每月租金减少10000元的标准来支付，其中2月份、3月份的租金及其他费用，被告是通过微信转账支付，原告通过微信收取租金时并未对被告转账的数额提出异议。2、原告主张其是因误以为拆迁办会将租金补偿款直接向原告支付才同意原告在2018年1月至5月每月的占有使用费减少10000元，而被告主张原被告双方是基于拆迁影响被告经营的事实才协商减少10000元。基于上述两点，本院合理相信原被告对于2018年1月至5月的租金按24832元/月来计算是达成了合意的，在原告未能举证推翻原被告的上述合意而被告已按上述合意实际履行承租义务及支付占有使用费的情形下，原告诉请2018年1月至5月的占有使用费按34832元计算，本院不予支持。原告诉请被告支付2018年1月至3月欠付的占有使用费30000元及相应的违约金，本院不予支持。被告确认4月份的水电费为2190元、线损费为237元、容量费为345元，确认5月份的水电费、线损费为316元、容量费为345元，在原告未能举证证明5月份水电费及线损费的情形下，本院仅对被告确认的水电费、线损费予以确认，原告诉请超出部分本院不予支持。本院确认2018年4月各项费用合计27604元（24832元＋2190元＋237元＋345元）、5月各项费用合计25493元（24832元＋316元＋345元），4月、5月合计53097元。该笔款项被告已于2018年6月21日支付予原告。原告诉请被告向原告支付4月、5月的占有使用费、水电费、线损费、容量费，本院不予支持。关于2018年6月、7月的占有使用费，原告在2018年6月11日通过微信告知被告不同意减少10000元，被告并未举证证明原被告就2018年6月、7月的占有使用费标准降低10000元达成了合意，故本院确认2018年6月、7月的占有使用费标准为租赁合同约定的34832元每月。被告应向原告支付2018年6月、7月的占有使用费69664元及容量费690元。原告主张被告支付2018年6月、7月的水电费、线损费，被告对于原告主张的6月、7月的水电费、线损费的数额均不确认，而原告未能提供证据予以证明，本院不予支持。被告逾期支付占有使用费、水电费、容量费、线损费，造成原告的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，在原告未举证证明其损失的情况下，本院调整为以被告尚欠的2018年6月的占有使用费、容量费35177元为本金从2018年6月6日起至实际清偿之日止按年利率6%计算违约金、以被告尚欠的2018年7月的租金、容量费35177元为本金从2018年7月6日起至实际清偿之日止按年利率6%计算违约金。被告迟延支付2018年4月、5月的占有使用费、水电费、线损费、容量费，应当依照上述标准计算逾期付款违约金予原告。经核算，截至2019年4月1日，被告需向原告支付逾期付款违约金3833.67元（详见附表）。涉讼合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，原告收取的被告的保证金30000元应当返还予被告。被告要求将保证金在本案中进行扣除，本院予以支持。扣除保证金30000元后，被告需向原告支付占有使用费44187.67元，并从2019年4月2日起至实际清偿日止以44187.67元为本金按年利率6%计算违约金予原告。原告主张被告支付保证金74496元，但保证金的约定是为了保证合同的履行，在原被告之间的租赁合同已因拆迁而终止履行的情况下，原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六、第五十八条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郭长青应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告文洁芝支付占有使用费44187.67元，并从2019年4月2日起至实际清偿日止以44187.67元为本金按年利率6%计算违约金予原告；二、被告郭长青应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告文洁芝支付村委会管理费4500元；二、驳回原告文洁芝的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3925.23元（原告已预交），由原告负担3041.63元，被告负担883.6元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的诉讼费883.6元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇一九年四月十九日书记员  林浩成书记员  余宝儿附表            欠费月份              起算日期              截止日期              计算天数              计算金额              违约金                  2018.4              2018.4.6              2018.6.20              76              27604              344.86                  2018.5              2018.5.6              2018.6.20              46              25493              192.77                  2018.6              2018.6.6              2019.4.1              300              35177              1734.76                  2018.7              2018.7.6              2019.4.1              270              35177              1561.28                  合计                                                                      3833.67                  备注按年利率6%计算，其中4月、5月的欠费已于2018年6月21日支付，违约金计算至2018年6月20日。