广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初852号原告：何红霞，女，1969年11月15日出生，汉族，住址：广东省惠州市大亚湾区，委托代理人：张永明，广东稳健律师事务所律师。委托代理人：徐莉，广东稳健律师事务所律师。原告：曾申宇，男，1990年8月14日出生，汉族，住址：湖南省岳阳市云溪区，委托代理人：张永明，广东稳健律师事务所律师。委托代理人：徐莉，广东稳健律师事务所律师。被告一：许深河，男，1975年2月8日出生，汉族，住址：广东省深圳市宝安区，被告二：韩秀兰，女，1958年11月22日出生，汉族，住址，重庆市南岸区,被告三：惠州市君之德实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水锦惠大厦**商场**铺。法定代表人：韩秀兰。原告何红霞、曾申宇诉被告许深河、韩秀兰、惠州市君之德实业有限公司(以下简称君之德公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何红霞及委托代理人张永明、徐莉到庭参加诉讼，被告许深河、韩秀兰、君之德公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何红霞、曾申宇向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告双方签订的《商铺买卖合同》。二、判令被告一立即返还原告商铺首期款人民币339988元，被告二、三承担连带返还责任。三、判令被告一立即支付违约金人民币109997.6元给原告。上述款项合计人民币449985.6元。四、判令被告承担本案诉讼费、公告费、保全费、执行费等。事实与理由：2016年11月26日，原被告签订《商铺买卖合同》，约定被告一名下位于惠阳区锦惠大厦三层商铺3001号商铺转让给原告，商铺建筑面积19.59M2，套内面积12.15M2，认购价549988元，付款方式为首付339988元，余款210000元向银行申请抵押贷款。合同由原告与被告一委托代理人韩秀兰及代理单位君之德公司签订。原告依约履行了支付首期款的义务，且信誉记录良好，符合办理按揭贷款条件，但因被告方原因导致原告无法申请银行按揭，而被告三也因虚假宣传被行政机关处罚。鉴于被告的根本违约行为导致合同无法继续履行，根据合同第七条约定，买方有权解除合同并要求卖方返还双倍定金或支付房产转让价百分之二十违约金。望判如所请。许深河辨称，原告已就本案争议曾以相同的案由提出过诉讼，且当事人相同，都是要求退还首期款339988元，惠阳区人民法院作出判决后，原告不服上诉，但因不缴纳上诉费，二审依法作出裁定。从本案原告起诉状及提交的证据来看，其提起本次诉讼属于滥用诉权，违反了“一事不再理”原则，请求法院驳回原告的起诉。韩秀兰未答辩，也未向本院提供证据。君之德公司未答辩，也未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年11月26日，原告（买方）与被告二（被告一委托代理人）、被告三君之德公司（代理单位）签订书面《商铺买卖合同》，约定将卖方（许深河）位于惠阳区锦惠大厦**商铺**商铺转让给原告，商铺建筑面积19.59M2，套内面积12.15M2，转让价549988元，约定于2016年11月26日前支付购房款196000元，同年12月3日支付143988元，余款210000元申请银行按揭。合同备注第1项约定：“买方接卖方通知（电话通知或书面通知）的3天内须到卖方指定的银行办理按揭贷款手续；……”第七条约定：“任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金。”2016年11月23日，原告通过POS机刷卡或支付宝转账方式支付了购房定金50000元，同年11月26日通过以上方式支付购房首期款146000元，同年12月1日通过以上方式支付购房二期款143988元，被告三分别对应原告的付款日期出具三份收款收据盖章确认收到上述款项。另查，被告一许深河于2016年8月9日经公证委托被告二韩秀兰全权处理案涉商铺的出售、转名过户、代收房款，代付税款等。再查，原告于2017年9月27日向本院提起撤销合同之诉，本院以不符合撤销合同条件为由，于2018年5月8日判决驳回其诉求。本院认为，本案的焦点一是案涉《商铺买卖合同》效力约束的合同相对人，二是合同是否应当解除。一、关于合同相对方的确定问题。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，《商铺买卖合同》是原告与被告二、被告三之间磋商后订立的，原告在合同文本应当清楚知道卖方许深河是合同的委托人，《商铺买卖合同》落款处当事人也只有原告签名，被告二盖私章，被告三盖公章。从合同条款约定的权利义务内容和被告二、被告三在履行合同时实际收取原告的购房款339988元，及后来原告寻求被告二、被告三协助办理银行按揭手续未果可知，合同是在原告与被告二被告三之间履行，故应当认定《商铺买卖合同》效力约束的是原告及被告二、被告三，合同相对方是原告与被告二、被告三，卖方许深河作为委托人并未介入合同。二、关于合同是否应当解除问题。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适用担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”本案中，原告依约先履行了交付定金和首付款以及二期商铺款共339988元，余款210000元等待办理银行按揭，按揭材料提交后，被告二、被告三没有通知原告办理，但是，银行是否发放贷款是银行根据原告的资信状况及贷款具体项目等情形而定，并不必然导致被告二、被告三要按合同备注约定电话或书面通知原告，换言之，银行如果不发放贷款，被告二、被告三就无从通知原告。因此，合同备注约定被告二、被告三“买方接卖方通知（电话通知或书面通知）的3天内须到卖方指定的银行办理按揭贷款手续”是将来不确定发生的事实，是否成就决定于银行，因此，未能签订担保贷款合同不可归责于原被告双方，故原告诉称银行不予发放贷款是被告二、被告三根本违约导致，本院不予认同。事实上，从另案判决中证实被告三因发布案涉房地产违法广告而受到行政处罚，被告三的经营状况持续恶化，银行对该项目不放款，原告无法找到被告二、被告三继续履行合同。对此被告二被告三未能提供担保恢复合同的履行，原告正是看到被告二被告三的经营状况可能丧失履行能力，中止了后期商铺款210000元继续支付，原告实际行使的是合同不安抗辨权请求解除合同，本院依法应以支持。被告一、被告二、被告三经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭，视为放弃自己的抗辩权利，本院依法作缺席处理。另外，被告一书面辨称原告曾就本案争议提出过诉讼，原告的起诉违反了“一事不再理”原则，请求法院驳回原告的起诉。本院认为，原告曾提起诉讼的前案是撤销合同之诉，本院以不符撤销条件为由判决驳回。本次原告提起的请求是解除合同之诉讼，请求的法律依据不同，不属于“一事不再理”的定义范畴。被告一的辨称，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第六十八条、第六十九条、第四百零二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告韩秀兰、被告惠州市君之德实业有限公司于本判决生效之日起十日内共同返还原告何红霞、曾申宇购买商铺款（含定金）共339988元。二、驳回原告何红霞、曾申宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4024元（原告已预交），由被告韩秀兰、被告惠州市君之德实业有限公司承担3040元；原告何红霞、曾申宇承担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  黄国胜二〇一九年四月二十六日书记员  宾小婷