四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0180民初3425号 原告：简阳市香港城小区业主委员会，住所地四川省简阳市简城街道政府街**。 代表人：周刚，主任。 委托诉讼代理人：张平，四川公生明律师事务所律师。 被告：简阳纵横物业管理有限公司，住，住所地四川省简阳市简城街道政府街******，社会信用代码91512081309333815Q。 法定代表人：刘群，经理。 委托诉讼代理人：刘真行，四川得力律师事务所律师。 原告简阳市香港城小区业主委员会（以下简称香港城业委会）诉被告简阳纵横物业管理有限公司（以下简称纵横物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案后，依法适用普通程序审理，因本案需以另案处理结果为依据，2018年9月13日中止诉讼，2019年1月16日恢复诉讼。2019年2月27日公开开庭进行了审理，原告香港城业委会委托诉讼代理人张平、被告纵横物业公司委托诉讼代理人刘真行到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 香港城业委会向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告立即停止香港城小区前期物业服务，立即退出香港城小区物业服务区域，移交首座、美好家园两栋楼和地下车位、地上车位的物业服务；将其所管理的相关资料及设备完好移交给原告；2、请依法判令被告向原告报告已经向本小区业主收取的2018年7月1日以后的物业服务费用情况，向原告报告其持有的本小区2018年7月1日以后的共有部位经营管理费用情况；3、请依法判令被告按照酬金制物业服务合同要求，向原告报告2014年以来的年度服务计划、年度资金使用计划、物业服务费收支凭证、共有部位经营管理费用收支凭证、年度财务结算情况，并与原告结算。审理中，放弃了第2项诉讼请求。事实及理由：简阳香港城小区2007年后开始销售，前期物业服务交由简阳大正香港城物业管理有限公司，约定服务收费方式为酬金制。2014年被告成立并接管香港城小区物业服务，其与小区内MM天街商业用房业主签订的物业服务合同也是采用酬金制。2018年5月香港城业委会依法成立后，致函被告，要求其提供与开发建设单位签订的前期物业服务合同，被告明确表示未订立有物业服务合同。按照采用酬金制的合同约定，被告应每年向原告报告“年度服务计划、年度资金使用计划、物业服务费收支凭证、共有部位经营管理费用收支凭证、年度财务结算情况”等，并与原告结算，但被告从未报告过，也未与原告进行结算。2018年6月，香港城小区第二次业主代表大会决定选聘四川广厦物业有限公司为新的物业服务单位，并签订了物业服务合同。2018年7月原告致函被告，要求其停止收取2018年7月1日后的物业服务费；撤离物业服务区域。至开庭审理时，被告尚未移交香港城小区首座、美好家园两栋楼和地下车位、地上车位的物业服务，故提起诉讼。 纵横物业公司辩称，被告已经按照原告的要求将相关物业即资料移交给了四川广厦物业有限公司。但首座、美好家园大楼是开发商简阳九城置业有限公司自持商业物业，美好家园大楼一直由租赁经营户自行管理、维护；首座大楼与地面停车位属于香港城二期开发范围，不属于被告管理范围；地下停车位正在移交中。被告与MM商街商户签订的物业服务合同局具有相对性，不适用于其他物业部分，且虽然合同约定是酬金制，但未就酬金比例、收取方式等进行约定，同时又约定按建筑面积计费，其实质是包干制，在实际履行过程中也是按照包干制在履行。大正物业签订的前期物业服务合同实际履行中也是按照包干制在履行。故原告的诉讼请求没有事实依据，应驳回其诉讼请求。 原告为证明自己的主张，向法庭提交了以下证据材料：1、业主委员会备案证明，加盖有简城街道办的印章；欲证明其主体资格。2、香港城小区的总体规划平面图。该规划图系简阳九城置业有限公司向原告提供，欲证明香港城小区包括了首座、美好家园。3、简阳市简城街道办事处制作的《业主大会、业主委员会成立备案表》，载明：香港城小区物业管理区域面积156029.71㎡。原告欲以2、3证据材料证明：首座、美好家园两栋大楼包括在香港城小区物业管理区域面积156029.71㎡内。4、关于小区物业服务执行酬金制的证据：被告在另案中提交的《前期物业服务合同》（曾莉与简阳大正香港城物业管理有限公司签订）和《三方协议》一份(简阳九城置业有限公司与简阳大正香港城物业管理有限公司、纵横物业公司签订）。原告欲以此证明香港城小区的前期物业服务公司简阳大正香港城物业管理有限公司与业主签订的合同中关于物业服务取费是实行酬金制，《三方协议》约定纵横物业公司从2014年10月30日起承接简阳大正香港城物业管理有限公司在香港城小区的全部权利义务，意味着物业服务取费仍然是实行酬金制。故现纵横物业公司应按照原告的第2项诉讼请求履行报告义务。 被告质证后认为，对证据1无异议；证据2不能明确香港城小区包括了首座、美好家园；证据3是简阳市简城街道办事处通过形式审查形成，未作实质审查，也不能达到原告的证明目的；证据4属实，但在物业服务合同关于物业取费的约定条款中，同一条款既约定了酬金制，同时又明确约定了住宅、写字楼、商业物业的具体取费标准。实际履行中，没有按照酬金制执行，而是按照固定标准取费。故不应再适用关于酬金制的相关条款，原告的第2项诉讼请求不应支持。 本院对以上证据认证如下：被告对证据1、4真实性无异议，本院予以确认；对证据2、3本院予以确认，理由：证据2是经有关部门批准的规划平面图，首座和美好家园两栋楼在该规划图范围内，与客观现实一致；证据3载明的面积符合客观实际，将首座和美好家园两栋楼登记在香港城小区范围符合规划。 查明：简阳香港城小区是简阳九城置业有限公司在原中共简阳市委办公区、宿舍区拆除新建的含商业、住宅的综合小区。小区内纯商业的美好家园大楼和写字楼首座均属简阳九城置业有限公司自持物业，小区内现有地下停车场出入口在首座大楼下。从2009年开始住宅小区业主开始入住，简阳九城置业有限公司将前期物业服务交由简阳大正香港城物业管理有限公司管理，2014年10月，简阳九城置业有限公司、简阳大正香港城物业管理有限公司、纵横物业公司签订三方协议，将简阳大正香港城物业管理有限公司承担的合同权利义务全部转让给纵横物业公司。2018年5月香港城业委会依法成立后，致函被告，要求其提供与简阳九城置业有限公司签订的前期物业服务合同，被告明确表示未订立有物业服务合同。2018年6月，香港城小区第二次业主代表大会决定选聘四川广厦物业有限公司为新的物业服务单位，并签订了物业服务合同。2018年7月原告致函被告，要求其停止收取2018年7月1日后的物业服务费；撤离物业服务区域。至开庭审理时，被告尚未移交香港城小区首座、美好家园两栋楼和地下车位、地上车位的物业服务。 诉讼中，原告向法庭提交了被告在另案中提交的《前期物业服务合同》（曾莉与简阳大正香港城物业管理有限公司签订），该合同第五条约定“本物业管理区域服务收费选择酬金制方式：合同约定开支包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润，但不包括公摊水电费，公摊水电费应据实分摊。根据本物业管理区域的实际情况和四川省物业收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务收费按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：0.80元/月/平方米（2）写字楼：3.00元/月/平方米（3）商业物业：3.00元/月/平方米（4）其他商业：元/月/平方米……”该合同第五条约定“物业服务费用实行酬金制方式计费，乙方应向全体业主书面报告物业管理年度计划和物业服务资金年度预算，并每年一次向全体业主公布物业服务费的收支情况”。简阳大正香港城物业管理有限公司和纵横物业公司在提供服务过程中，一直是按照“住宅：0.80元/月/平方米写字楼：3.00元/月/平方米商业物业：3.00元/月/平方米”收取物业服务费。该合同未约定物业服务期限。 本院认为，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料的，人民法院应予支持。本案中，建设单位简阳九城置业有限公司与前期物业服务单位简阳大正香港城物业管理有限公司和纵横物业公司没有签订书面合同，且前期物业服务单位与业主签订的合同也未约定服务期限，在香港城小区业委会成立后，小区业委会依法选聘新的物业服务单位后，前期物业服务单位纵横物业公司接到通知后即应办理移交。按照《物业管理条例》第三十四条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，香港城小区作为一个规划小区，无论一期、二期均应作为一个完整的物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。而不应允许自持物业的建设单位在小区内自行开展物业管理，纵横物业公司以首座、美好家园相对独立，是建设单位自持物业为由不予移交管理权不应得到支持；关于物业服务收费是酬金制还是包干制的问题。虽然前期物业合同中有实行酬金制的约定，但同一条款约定了住宅、写字楼、商业物业的具体取费标准，且实际履行中，纵横物业公司向香港城小区业主收费一直是按照“住宅：0.80元/月/平方米写字楼：3.00元/月/平方米商业物业：3.00元/月/平方米”收取物业服务费，该取费方式明显不符合“酬金制”收费前要报计划，执行后要报告开支情况的要求，故本案中不应认定前期物业收费执行的是“酬金制”，既然不是执行的“酬金制”，原告诉讼请求按照“酬金制”的原则履行相关义务就不应得到支持。综上，依照《最高人民法院》第十条的规定，判决如下： 简阳纵横物业管理有限公司在本判决生效后30日内停止香港城小区前期物业服务，退出香港城小区物业服务区域，移交首座、美好家园两栋楼和地下车位、地上车位的物业服务，将其所管理的相关资料及设备完好移交给简阳市香港城小区业主委员会； 驳回简阳市香港城小区业主委员会的其他诉讼请求。 本案案件受理费400元，由简阳市香港城小区业主委员会和简阳纵横物业管理有限公司各负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  凌俊杰 人民陪审员  曾治红 人民陪审员  陈玉华 二〇一九年四月四日 书 记 员  王 婷