上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0113民初3065号原告：刘瑛，女，1989年5月8日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：姜雯燕，北京安博(上海)律师事务所律师。被告：上海祁连房地产开发总公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：朱红兵，总经理。委托诉讼代理人：王海潜。被告：徐军干，女，1954年10月3日生，汉族，住上海市。被告：徐军勇，男，1956年7月27日生，汉族，住上海市。被告：徐军华，女，1959年1月13日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：孙哲斐，1986年8月7日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：林海卫，上海明伦律师事务所律师。被告：徐军刚，男，1960年11月13日生，汉族，住上海市。被告：徐军芬，女，1962年11月7日生，汉族，住上海市。原告刘瑛与被告上海祁连房地产开发总公司(以下简称祁连公司)、被告徐军干、徐军勇、徐军华、徐军刚、徐军芬确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘瑛及其委托诉讼代理人姜雯燕、被告祁连公司的委托诉讼代理人王海潜、被告徐军华及其委托诉讼代理人孙哲斐、林海卫、被告徐军勇、徐军刚、徐军芬到庭参加诉讼。被告徐军干经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘瑛向本院提出诉讼请求：1、请求确认祁连公司与刘艳琴签订的《上海市公有住房出售合同》无效；2、请求确认刘艳琴与徐军华签署的《上海市房地产买卖合同》无效；3、判令上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复至公有承租状态。事实和理由：徐如标(1994年死亡)与刘艳琴(2007年12月死亡)系夫妻，共生育子女有：徐军干、徐军勇、徐军华、徐军刚、徐军芬、徐军祥。原告刘瑛系徐军祥(1989年死亡)的女儿。2002年，上海振沪房屋拆迁有限公司对华盛路XXX号房屋进行拆迁，该房屋原有户口三人，徐如标(拆迁时已死亡)、徐军勇(户主)、刘瑛，房屋为公房，徐军勇是承租人。签订时的户口就是徐军勇和刘瑛，拆迁的安置对象是徐军勇以及刘瑛，徐军勇一家三口选择货币安置，刘瑛与动迁组签订了拆迁补偿安置协议，并据此安置取得位于聚丰园路XXX弄XXX号XXX室的房屋，取得的时候是公房。因当时刘瑛尚未成年，故由外婆刘艳琴作为承租人。2004年10月19日，刘艳琴以购买涉案房屋为由从桃浦路XXX弄XXX号XXX室房屋迁入涉案房屋并作户主，刘瑛的户口在2004年10月20日通过投靠亲属从华盛路XXX号迁入系争房屋。原被动迁的133号老房屋由刘瑛和刘艳琴共同居住直到动迁，系争房屋于2004年10月实际取得后也由刘瑛和刘艳琴一起居住。2007年刘艳琴去世后，家里人都说涉案房屋就是刘瑛的了，当时刘瑛没有当回事。嗣后，刘瑛的父亲就把刘瑛接到父亲家中一起生活。当刘瑛回到涉案房屋拿衣服时却发现徐军华更换了房门钥匙，并称要把房屋借出去，刘瑛问及原因，徐军华说刘艳琴办丧事的钱都是徐军华支付的，故要出租房屋以补贴回来。刘瑛的父亲在2015年准备再婚，为此刘瑛找到徐军华表示想住回去，但徐军华称房屋还在出租，拒绝了刘瑛的请求。鉴于刘瑛和徐军华的关系比较亲密，而且徐军华的家庭条件不好，因此刘瑛是同意徐军华的出租行为。2017年年底，刘瑛的父亲再婚了，此时刘瑛再次找徐军华提出要搬回去的要求，再次遭到拒绝，还表示徐军华的儿子已经申请经适房，徐军华提出刘瑛可以和她一起住到泗塘新村，刘瑛不同意，徐军华又说让刘瑛住到他们的经济适用房里，刘瑛表示同意，徐军华就让刘瑛等。但嗣后徐军华一直拖延不予解决。直到2017年10月，刘瑛去问物业，表示想将系争房屋的产权买下来，但物业公司表示徐军华已经买下产权了，此时刘瑛才发现系争房屋已经是徐军华的产权房了。刘瑛无奈之下找到律师，经查刘艳琴在2006年12月购买了房屋产权，随即又与徐军华签订房地产买卖合同，将产权转让给徐军华。对此，刘瑛从未得知。刘瑛认为系争房屋的安置对象为刘瑛一人，刘艳琴和徐军华之间恶意串通，将刘瑛的唯一住房进行处分，严重侵害了刘瑛的合法权益，故涉讼。被告祁连公司辩称，刘瑛是1989年5月18日出生，在2006年12月19日签约时其未成年，故根据当时的相关政策，刘瑛不能作为合同主体来签字，故祁连公司和刘艳琴签署了公有房屋买卖合同，因为刘瑛是未成年人，所以签字不需要得到她的同意。当时来办理手续的时候，都是刘艳琴来办理的。关于本案中两份合同的效力，由法院判决。被告徐军干辩称，外甥女刘瑛自小失去了母爱，系争房屋是其母亲留给她的唯一财产。徐军干表示刘艳琴再怎么糊涂也不可能将该房屋无偿转让给徐军华。被告徐军华辩称，刘瑛认为安置协议无效并进行了诉讼，要求确认安置协议无效，徐军华认为另案对本案有影响，因此本案应该中止。第二，刘瑛的两个诉请是两个不同的法律关系。关于事实部分：1、刘艳琴和祁连公司的合同是有效的，徐军华同意祁连公司的答辩意见；2、刘瑛当时是未成年，但是也有17岁，当时刘瑛也签字确认由刘艳琴买下系争的房屋，对此她是明知的；关于徐军华和刘艳琴的合同也是合法有效的，当时刘瑛虽然未成年，但是她当时已经在上中专，还有很多外债，徐军华帮她归还了很多债务。当时刘艳琴担心涉案房屋会有风险，就和徐军华商量要把涉案房屋买下来。刘瑛在2006年12月31日向徐军华出具了借条，借款5万元，确认徐军华帮其陆陆续续还外债的钱。后来，刘瑛又陆续有借款，刘艳琴认为刘瑛的外债太多，经常让徐军华还也不是事情，所以作价让徐军华买下涉案房屋。关于房款，徐军华替刘瑛还的钱以及用在刘瑛身上的钱加起来有15万元，这15万元相当于当时房屋的对价。此前刘艳琴购买公房的2万元也是徐军华出的，这也应该作为对价。关于刘艳琴将房屋出售给徐军华，对此刘瑛都是知道的。当时双方口头都表示清楚的。刘艳琴当时有个要求，涉案房屋由刘艳琴住到百年之后，对此徐军华也同意的。刘艳琴去世后，刘瑛住到她父亲家里了，房屋之前都是空置的，直到2017年、2018年才借出去。2015年的时候刘瑛是提到要住回来，她也知道房屋是徐军华的了，当时双方关系融洽，徐军华就说系争房屋准备给她儿子当婚房，刘瑛可以和徐军华住到泗塘新村，那里一室户的房屋原来是徐军华和儿子一起住的，如果刘瑛去住的话，徐军华就让儿子住到系争房屋，但是刘瑛没有来住。嗣后，徐军华的儿子买好了经适房，徐军华和刘瑛说如果刘瑛要住到经适房也可以，但刘瑛也没有去住。综上，刘艳琴购买下产权后是房屋的唯一权利人，有对房屋处分的权利。而且刘艳琴和徐军华之间没有非法的目的，也不存在恶意串通，故要求驳回全部诉请。被告徐军勇辩称，老房动迁时徐军勇和刘瑛的户口在里面，徐军勇选择货币安置，刘瑛选择安置房屋。后面的情况徐军勇就不清楚了，因为每个月去看刘艳琴外，徐军勇和其他兄弟姐妹也不走动。刘瑛因为报出生落户在被拆迁房屋中，刘瑛的母亲的户口原来也是在被动迁房屋内的。本案由法院依法处理。被告徐军刚、徐军芬辩称：同意徐军勇的意见。系争房屋是安置给刘瑛的，至于刘艳琴购买为产权以及如何转让给徐军华等事实，徐军刚、徐军芬都不知情。本院经审理认定事实如下：原位于华盛路XXX号的房屋为公房性质，承租人为徐如标(1998年11月21日报死亡)，刘艳琴系徐如标的妻子，育有子女徐军干、徐军勇、徐军华、徐军刚、徐军芬、徐军祥。徐军祥为刘瑛的母亲，于1990年6月14日报死亡，后刘瑛随外婆刘艳琴生活。上述房屋内有两本户口簿，户主一为徐军刚，户主二为徐军勇，外甥女刘瑛在册。2002年3月15日出具的书面申请载明，刘瑛本人未满18周岁，不能单独进户，故有外婆刘艳琴作为监护人，作为户主，租赁人刘艳琴。同日，刘瑛作为乙方与甲方闸北市容管理局、代理人振沪公司签订了房屋拆迁安置协议，约定，应安置人口为一人刘瑛，甲方提供聚丰园路房屋，合计建筑面积为47.28平方米。在聚丰园路房屋的住房调配单中显示，该房屋为动迁安置房屋，因刘瑛未成年，故承租人为刘艳琴，徐军勇货币化安置。自2002年3月18日起，聚丰园路房屋为刘艳琴承租，同住人为刘瑛，两人在该房屋内实际居住。2006年12月19日，刘艳琴与被告祁连公司签订《上海市公有住房出售合同》。刘艳琴取得聚丰园路房屋产权后，随即于2006年12月25日出具委托书，委托徐军华办理房屋转让手续。双方在2007年3月13日就上述房屋签订了房地产买卖合同，刘艳琴将该房屋的房地产权利转让给徐军华，合同中约定的房屋转让价格为148,840元。2007年3月28日，徐军华取得上述房屋的房地产权证，登记为该房屋的所有权人。另查明，2004年10月20日，因投靠亲戚，刘瑛的户口从华盛路XXX号迁入聚丰园路房屋内。同年10月19日，刘艳琴的户口从桃浦路XXX弄XXX号XXX室迁入聚丰园路房屋。本案审理过程中，刘瑛表示，不存在徐军华替刘瑛还钱的事实，刘瑛也没有给徐军华出具过借条，刘艳琴将房屋出售给徐军华的情况刘瑛根本不知道。徐军华提供如下证据材料：1、确认书，证明2006年12月31日，刘艳琴确认徐军华帮刘艳琴出资2万多元买下聚丰园路房屋，落款处刘艳琴和刘瑛都签字确认；2、2006年12月31日的借条，载明刘瑛确认借了姨妈5万元；3、2007年1月13的借条，载明刘瑛借了姨妈6,000元。嗣后在外婆去世后，刘瑛又向邻居借钱，都由徐军华归还了。刘瑛表示对于徐军华提供的四份材料中“刘瑛”的签字不认可真实性，如果徐军华陈述属实，聚丰园路房屋登记到徐军华名下后，这些借条里面的钱都应该转为房款了，徐军华理应将借条都还给刘瑛，但实际上仍在徐军华处，有悖常理；同时，根据其提供的借条，在2006年12月31日前，刘瑛共借徐军华5万元，徐军华不可能在短短三个月内另行支付剩余款项。因此，徐军华主张的借款抵扣房款没有任何事实依据，不能认定。关于房款，徐军华表示，在决定买下聚丰园路房屋前已经陆续替刘瑛还了债务约5.6万元，之后徐军华又给了刘艳琴4万元，加起来10.6万元。在过户后，徐军华又给刘艳琴4.4万元，付清余款，因此实际的房屋交易价为15万元。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。2006年12月19日，刘艳琴与祁连公司签订的《上海市公有住房出售合同》。系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在签约当时，刘艳琴系聚丰园路房屋的承租人，尽管刘瑛为同住人，但当时刘瑛尚未成年，根据规定无需征得刘瑛的同意。故祁连公司将系争房屋售于刘艳琴并未违反相关政策规范，本院予以确认。至于刘艳琴与徐军华的房地产买卖合同的合法性，本院认为，根据法律规定，若存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同为无效合同。根据动迁补偿协议以及聚丰园路住房调配单的记载，刘瑛为唯一安置人口，因受配时其尚未成年，故只得由其外婆即刘艳琴作为安置房屋的承租人。据此，刘瑛为聚丰园路房屋的原始权利人，刘艳琴作为其监护人，理应充分保护刘瑛对该房屋的合法权益。但刘艳琴在购入房屋产权后不久即与徐军华签订房地产买卖合同，将房屋权利转让，显然侵害了刘瑛的权利。而徐军华作为刘瑛的姨妈，明知房屋的来源仍签订合同并申请产权变更，故其主观也无法确认为善意。据此，刘艳琴与徐军华所签的房地产买卖合同应认定为无效。合同无效后，因合同发生的财产应各自返还，鉴于徐军华无法提供其支付房款的直接证据，其所主张的以代还借款抵扣房款亦缺乏相应证据佐证，且徐军华主张的购房款金额与合同约定房屋转让价之间存在不一致性，故本院对支付房款一节事实无法采信和认定。聚丰园路房屋应在刘艳琴与徐军华房屋买卖合同确认为无效后恢复原权利人刘艳琴所有状态，鉴于原权利人刘艳琴死亡，系争房屋应确认为刘艳琴遗产，相关当事人可另行主张其权利，本案不做处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、刘艳琴与被告徐军华就上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、上海市宝山区聚丰园路XXX弄XXX号XXX室房屋系刘艳琴身前取得的不动产，为刘艳琴遗产范围；三、原告刘瑛的其余诉讼请求，不予支持。本案受理费减半收取1,850元，保全费5,000元，均由被告徐军华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一九年四月十九日书记员 张雨柏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。