西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0113民初15820号 原告：李乐乐，男，汉族，1981年11月29日出生，身份证号码：620XXXXXXX********，住西安市碑林区。 委托代理人：张敏，陕西旺园律师事务所律师。 委托代理人：解承梅，陕西旺园律师事务所律师。 被告：刘小红，男，汉族，1977年2月15日出生，身份证号码：612XXXXXXX********，住陕西省神木县。 委托代理人：王项辉，陕西方正时代律师事务所律师。 第三人：西安轩通置业服务有限公司第一分公司，统一社会信用代码：91610133MA6U2C9Q9T，住所地：西安曲江新区商铺南侧。 负责人：张静。 委托代理人：张敏娜，女，汉族，1987年3月14日出生，住陕西省商洛市商州区，系该公司员工。 原告李乐乐诉被告刘小红、第三人西安轩通置业服务有限公司第一分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李乐乐及其委托代理人张敏、解承梅、被告刘小红及其委托代理人王项辉、第三人西安轩通置业服务有限公司第一分公司的负责人张静及该公司委托代理人张敏娜均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告李乐乐诉称，原告与第三人西安轩通置业服务有限公司第一分公司、被告于2017年12月26日签订了《房屋买卖三方合同》，该合同约定:原告购买被告位于西安市曲江新区XX小区XX号楼XX单元XX号房屋，房屋面积为103.83平方米，房屋成交价格为人民币1600000元；原告先行支付被告定金200000元，定金和剩余首付款共计人民币1050000元，在办理房屋资金监管手续时，双方应存入房产交易结算资金专用帐户；余款原告向银行申请公积金贷款。同时该合同还约定:任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款3%的违约金；逾期超过30日的守约方有权解除合同，违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房款总额的3%向守约方支付违约金。合同签订后，原告依照合同约定将200000元定金通过第三人中介公司负责人转付给了被告，并依照合同约定向第三人支付了房屋中介费47400元，且备好了剩余购房首付款及贷款申请资料。但被告却以各种理由推拖，不肯继续履行合同义务，致使双方至今无法办理网签合同、资金监管、贷款申请等后续购房手续。原告于2018年3月11日向雁塔区人民法院起诉要求被告继续履行合同，但庭审中被告表示不愿将房子卖给原告。原告只得撤诉，另行向贵院起诉，请求：1、解除原被告于2017年12月26日签订的《房屋买卖三方合同》；2、判令被告返还原告已支付的购房定金200000元；3、判令被告承担由于其违约给原告造成的损失（按交易房屋在此期间上涨的价格计算）500000元（最终以评估机构的评估值为准）；4、判令被告承担原告支付给中介机构的中介费用47400元；5、判令被告承担违约金48000元；6、本案产生的全部诉讼费用由被告承担。 被告刘小红辩称，一、被告同意解除合同，但是解除合同的违约责任及后果应由原告承担。理由如下:1、首先，合同不能继续履行，是由于原告违反合同约定，并没有完全按约在被告办理完房产证抵押解除义务（2018年1月25日还清银行贷款，房屋解押）后及时履行支付完500000元的付款义务（仅付了200000元），已构成违约；2、其次，被告在原告已构成上述违约的情形下，仍然积极履行配合原告办理申请房屋在银行贷款的一切义务，但原告直至合同第三条第二款B项约定的贷款或自筹资金期限已过，也没向房产交易监管账户或被告支付过一分钱。原告的行为已构成严重违约。二、被告拒绝继续履行合同的原因以及直至今天原告要求解除合同，完全是由于原告单方的上述严重违约行为所致，此外再无其它任何原因和理由，所以即使有原告所认为的房屋上涨价格的损失产生，也应由自己承担。三、依照三方合同的约定以及原告与居间方另签订的特别约定:居间人的佣金全部由原告一方承担，被告不承担任何费用。再因合同不能继续履行完全是因原告单方严重违约所致，故居间费由原告自行承担。四、如果原告能主动放弃除第二项返还200000元已付房款诉讼请求外的其它全部诉求，被告愿在友好和解的前提下，立即向原告退还已收的200000元房款。原告支付200000元属实，原告支付的200000元中包含50000元定金，及150000元的房屋预付款。原告称其备好剩余首付款不属实，且被告并非是因为房价上涨而不履行合同义务，原告截至目前只支付200000元，剩余1400000元至今未付，也未办理资金监管，故被告不愿意卖房。 第三人西安轩通置业服务有限公司第一分公司述称，对原告诉请无异议。200000定金分两次支付，50000元的定金李乐乐支付给第三人后，第三人支付给被告，150000元也是通过第三人支付。撤押手续办理后，被告一直不去银行取房产证，直到过年后才去取，之后被告就说不卖房子。 经审理查明，原告（甲方）与第三人（乙方）于2017年12月24日签订了《房屋购买意向书》，约定甲方委托乙方居间购买位于西安市曲江新区XX城XX栋XX单元XX房屋，被告在“业主方意向回馈”上签字认可。2017年12月26日被告（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）、第三人（丙方、居间方）签订了《房屋买卖三方合同》，约定甲方所售的房屋为西安市曲江新区XX城XX栋XX单元XX房屋，建筑面积为103.83平米，房屋产权证号为：西安市房权证曲江新区字第1150104003-1-1-1200121号，抵押权人为中国农业银行，抵押登记日期：2010年4月，甲方应于2018年1月15日前办理抵押注销手续，成交价格为1600000元，总价款包括室内装修和四部空调一部壁挂炉，乙方应在2017年12月26日预先向甲方支付50000元作为定金，首付房款为1050000元，双方应于办理房屋资金监管手续时存入以上房产交易结算资金专用账户，经办理贷款的银行审批，乙方因自身原因尚不符合贷款条件的，三方协商同意，自银行作出不予批贷决定之日起10日内，乙方自筹资金，按照现金支付形式向甲方付清全部房款，并承担在此期间发生的各项费用，乙方需于该合同签订起90个工作日内办理完毕银行按揭和过户手续，否则乙方自筹资金将剩余房款支付甲方。乙方承担过户时所产生的契税、个税、过户服务费、按揭服务费、中介费等。乙方向丙方支付47400元的居间服务费，甲乙双方应在买方贷款审批及放款到资金监管账户之日起五个工作日内办理房屋权属转移登记手续。合同对违约责任约定为：任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，逾期超过30日的守约方有权解除合同，违约方应赔偿因此给守约方造成的中介费及相关损失，并按房款总额的3%支付违约金。合同的其他约定部分载明：房屋名下贷款由业主自行还清并取出房产证原件，买方办理公积金贷款500000元，剩余房款为首付款，买方承诺在2018年1月15日之前补齐定金150000元，剩余首付款900000元在业主取出房产证3个工作日内在房管局做资金监管。 2017年12月26日，被告（卖方）与原告（买方）、第三人签订了《特别约定》，主要约定了关于居间服务费的支付时间和方式。 2017年12月26日，原告向被告支付了定金50000元。2018年1月14日，原告向被告支付了定金150000元。2017年12月24日和2018年1月18日，原告向第三人共支付了居间服务费47400元。2018年，原告以要求继续履行上述合同为诉请将被告起诉至本院，被告辩称拒绝履行合同，后原告撤诉，致有本诉。 被告提供短信记录证明其通过第三人向原告催要过剩余首付款，被告认为原告未按约支付300000元给被告，但被告未提供证据证明双方约定需向被告直接支付300000元房款。被告还提供银行业务凭证和房产证，证明其已履行了偿还房屋贷款、取得房产证的合同义务。原告认为上述证据不能证明被告已充分履行了合同义务。 在审理过程中，原告申请对涉案房屋的市场价值进行评估，经西安市中级人民法院委托陕西正衡房地产土地评估有限责任公司出具陕正衡房评报字（2019）第071号《房地产评估报告》，价值时点为2018年3月16日，估价结果为1714400元。被告对该鉴定报告不予认可，认为原告不能证明合同无法履行是因为房价上涨，被告已证明系原告未按约付款导致合同无法履行。 上述事实，有《房屋购买意向书》、《房屋买卖三方合同》、《特别约定》、收条、银行业务凭证、房产证、短信记录、微信记录、《房地产评估报告》等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误。 本院认为，原告与被告、第三人先后签订的《房屋购买意向书》、《房屋买卖三方合同》、《特别约定》系各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，各方均应依照上述合同履行各自义务。原告在向被告支付了200000元定金后，被告也履行了偿还房屋贷款、取得房产证的合同义务。但被告还应按约配合原告开设资金监管专用账户并办理贷款手续，在原告起诉被告要求继续履行合同后，被告拒绝履行合同，构成违约，故原告后诉要求解除合同、返还200000元定金，符合合同约定，本院依法予以支持。原告还要求被告承担居间服务费、房屋差价损失、赔偿违约金，均属于要求被告承担违约责任的范围，根据我国合同法对于违约责任的立法精神，结合原告的实际损失，本院依法支持原告关于要求被告承担居间服务费、房屋差价损失的诉讼请求。被告辩称系原告未按约付款造成合同无法履行，其未提供充分证据证明，故被告认为系原告违约的主张于法无据，本院依法不予支持。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告李乐乐与被告刘小红、第三人西安轩通置业服务有限公司第一分公司于2017年12月26日签订的《房屋买卖三方合同》解除； 二、被告刘小红于本判决生效之日起十日内返还原告李乐乐200000元定金、赔偿原告李乐乐居间服务费47400元、房屋差价损失114400元； 三、驳回原告李乐乐的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费19200元，由被告承担。因原告已预交，故被告应将该款与上述款项一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  郝 杰 人民陪审员  苗晓玲 人民陪审员  梁 钢 二〇一九年四月二十四日 书 记 员  王景涵 打印：相丽华校对：王景涵2019年月日送达 9