苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0509民初14648号 原告（反诉被告）：苏州吴江鼎好不动产经纪有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇旭景园南门15幢105室。 法定代表人：莫正彪，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙晓艳，该公司员工。 被告（反诉原告）：张俊刚，男，1974年12月5日出生，汉族，住所地苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：包娟娟，江苏天辩律师事务所律师。 原告苏州吴江鼎好不动产经纪有限公司与被告张俊刚居间合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，依法适用小额诉讼程序审理。审理中，被告张俊刚提出反诉，本院依法受理。后因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，并组成合议庭，于2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告苏州吴江鼎好不动产经纪有限公司的委托诉讼代理人孙晓艳、被告张俊刚的委托诉讼代理人包娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏州吴江鼎好不动产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《VIP不动产限时销售协议》（合同编号0000059）；诉讼过程中，原告将此请求变更为：要求解除《VIP不动产限时销售协议》；2.判令被告返还原告预先支付保证金1000元，赔偿原告违约金11100元；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年4月24日签订合同编号0000059的《VIP不动产限时销售协议》。协议约定：被告委托原告销售不动产的销售价格为360000元；限时销售期限为2018年4月24日至2018年7月24日；原告支付被告保证金1000元；在代理期内，被告不愿出售该不动产或者与第三方成交，又或者以赠与的方式转让该不动产产权的，视为被告违约。被告违约，被告需向原告归还本协议第三条第5项所预先支付的全额保证金，另外需向原告支付不动产委托售价3%的违约金。原告认为，原、被告双方签订的《VIP不动产限时销售协议》合法有效，被告拒绝出售所委托的房地产，被告已违约。现原告为维护自己的合法权益，特具此状，诚请法院依法公断。 被告张俊刚辩称：关于第一项诉讼请求，被告认为该协议的限时销售期限已过，在期限内原告未售出该房，被告无需再配合原告履行该协议。关于第二项诉讼请求，被告认为未违约，故不承担违约金及保证金的返还。一、被告不存在违约行为，在代理期间一直配合原告积极履行协议内容，并将房屋的两把钥匙交给原告方便其带客户看房。二、被告从未拒绝出售所委托的房地产，其钥匙也一直没有拿回来，故被告不应当承担违约责任，请求法院驳回原告的诉请。 被告（反诉原告）张俊刚向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告立即归还反诉原告所属房屋的钥匙两把；2.要求反诉被告承担房屋租金损失5625元（按照年租金13500元，自2018年7月25日起计算至钥匙实际归还之日止）；3.要求反诉被告承担律师代理费3000元；4.要求被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月24日，反诉原告与反诉被告签订了《VIP不动产限时销售协议》一份，销售期限为2018年4月24日至2018年7月24日。合同签订后，反诉原告为配合反诉被告带客户看房，将房屋的两把钥匙交给了反诉被告。然而反诉被告并未在期限内将房屋成功出售，而且在合同到期后也拒绝归还钥匙，导致反诉原告无法将房屋出租，房屋空置至今。现反诉原告为维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，望予支持。 原告（反诉被告）苏州吴江鼎好不动产经纪有限公司辩称：我公司从未拒绝归还钥匙，被告自己也有备用钥匙，被告从未出面过，也没有要求我公司归还钥匙而不还的情况，我公司核实过只有一把钥匙。两份租房协议是2015年7月22日-2016年7月21日、2016年7月22日-2017年7月21日的。截至今日房子仍然没有人居住，说明被告当时称因父母要居住是推脱，因其他原因不愿意出售。房子空置九个月以后才和我公司签订限时销售协议，签订的时候不存在租赁状况，反诉原告说过不是跟我公司签订合同以后才开始卖的，表明原告其实早就在开始卖了，空置不等同于有房屋租金损失。我公司在签订合同以后投入人力、物力、财力去给客户推荐这房子，从反诉原告拒绝出售这房子，我公司就不再推荐了。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1.《VIP不动产限时销售协议》一份，证明被告委托原告独家代理出售房产，限时销售期限为2018年4月24日至2018年7月24日，原告支付被告保证金1000元，协议载明“在代理期内，甲方不愿出售该不动产或者与第三方成交，又或者以赠与的方式转让该不动产产权的，视为甲方违约。”现在被告不愿意出售该房产。 2.2018年6月13日被告和原告业务员黄翠微信聊天记录截图打印件一份，2018年10月11日原告业务员黄翠和被告短信截图打印件一份，证明被告不想出售房屋了，双方协商过程。 被告围绕答辩理由依法提交了以下证据:租房协议书和租房协议，证明被告在与原告签订限时销售协议前一直将房屋出租给他人并且收取相应的租金，事实上并不是自住房，为了出售该房屋，被告一直没有再出租房屋，房屋属于空置状态，这也是为了方便原告能随时随地带客户看房，双方发生矛盾后，由于原告没有同意解除协议，被告为继续配合原告，也一直没有将房屋出租或者是取回钥匙。房子目前还在空置状态，没有任何人居住。在原、被告签订协议前，被告也找了很多中介去出售，但是一直没有卖掉。被告就找原告说要出售房子，与原告签了一份协议。之前空置也是为了能够出售，签了协议后虽然房子没有卖掉，但被告生怕违约一直不敢出租，空置至今。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被告对原告举证的质证意见：对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对其证明的内容存在异议，被告并没有违反协议的约定内容，不存在违约的行为。首先从微信聊天记录可以看出2018年5月23日被告与原告的买房客户曾经有过沟通，之后一直到6月13日，被告才发了一条微信给原告。中间是有内情的，具体是原告所找的客户在与被告面谈时表示要等五个月再付房款，当时被告非常生气，说了一句气话“这样还不如不卖了”，所以导致没有正式签订合同。后原告的工作人员打电话给被告，被告为了给双方一个台阶下，于是在微信上和一直联系的中介人员说因为老人想住不想卖了，这句话是一个询问商量的语气，原告当时没有拒绝，也没有同意。从微信聊天记录也看到隔天他们曾经约定当面协商，协商时原告没有同意解除协议，被告也没有继续去纠缠协商这个事情，故钥匙也继续放在原告处。但之后原告一直没有联系过被告，直到后来突然发了一条短信，说被告违约。根据双方签订的协议第三条第3点“在代理期内乙方推介的买家，不动产的成交价与本协议第二条之约定不动产出让总价或者高于约定不动产售价时，则乙方有权代甲方收受定金。”根据此约定，如果原告作为受托方真的找到合适的买家，完全可以代被告收受定金并且通知被告去签订房屋买卖合同，故被告认为事实是原告自始至终没有找到合适的买家，而又不愿意承担相应的责任，被告虽然曾询问能否不卖，但从未用实际行动去收回钥匙，或者说是阻挠他们看房子，一直是很配合的，所以，被告认为被告不是该协议的违约方。10月11日原告员工所发的短信，当时早已过了协议约定的销售期限，在此之前也从来没有书面通知过找到合适买家让被告去签订相关的协议，过了协议期三个月后原告突然发了一条短信给被告，被告认为自己不需要去给予什么回复了，所以没有理睬。 对于被告质证意见原告认为，被告说当时说的是气话是不合理的，在2018年5月23日-6月13日期间除了微信联系外还有电话联系，原告后续多次打电话给被告想要协商，被告表示愿意赔偿1万元，但是被告一直没有来过，只让他朋友来过一次，到原告处转了一圈就走了，被告没有索要过钥匙，原告也没有拒绝归还钥匙。10月11日黄翠发短信给被告表示在三天内与原告联系解决此事，被告也没有给任何回复。原告有权代被告收受定金的前提是买方愿意让原告代收，一般都是让出售方和买受人当面见面谈的，定金数额也较大，买受人一般不愿意让原告代收。正常情况下如果原告收了定金房东不卖，那是需要双倍赔偿的，这种后果原告也不敢承担。买方与被告当面协商时，被告当场表示这房子就不卖了，被告表示这房子父母要住，不再出售。如果当天被告愿意出售此房的话，当天应该是可以签订合同的。客户并不是五个月之后再付房款，原告找的客户是当场付钱的。后来了解过客户的首付款需要十来天的时间去凑的。 原告对被告举证的质证意见：租房协议书和租房协议与本案所涉合同时隔将近一年，不能说明在委托原告之前一直是出租状态，而且是因为被告父母要自住，不是因为要出售而不能继续出租房屋。 反诉原告（被告）围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1.2015年7月22日-2016年7月21日租房协议书一份、2016年7月22日-2017年7月21日租房协议一份，证明该房屋出租的话租金收益是不低于年租金13500元的，主张的损失金额是合理的。 2.律师代理合同及代理费发票各一份，证明反诉原告为维护自身的合法权益所支出的律师代理费为3000元，根据双方签订的销售协议中的第六条约定，诉讼所产生的律师费、诉讼费用由违约方承担，由于双方所签订的协议是格式合同，里面根本就没有约定反诉被告违约的情况，但是在协议第三条第5点第2项中有约定“若乙方未能在代理期内将该不动产成功出售，则该笔保证金作为违约金支付于甲方。”反诉被告违约，故应当承担相应的违约责任，包括1000元的违约金以及相应的律师费、诉讼费用。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。 反诉被告对反诉原告举证的质证意见：对租房协议没有异议。但房屋在签订合同前一直属于空置状态，空置不能等同于租金损失，时至今日房屋仍然处于空置状态。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的上述证据、庭审陈述等，本院认定事实如下： 2018年4月24日,以张俊刚为甲方、苏州吴江鼎好不动产经纪有限公司为乙方签订了《VIP不动产限时销售协议》。该协议载明:甲方委托乙方代理出售甲方不动产。一、不动产权属基本状况。不动产（房屋）位于，建筑面积63.14平方米，共有人为朱芳芳，房产权证号为苏房权证吴江字第××号。二、不动产产权及具体状况的承诺。三、代理方式、期限和条件。1、甲方委托乙方销售该不动产的方式为独家代理的限时销售。乙方应当在约定时间内将该不动产出售。2、甲方委托乙方独家代理销售该不动产，该不动产的售价为37万元，该不动产产权过户中所产生的一切税、费，及该不动产配套设施过户的相关费用由甲方与买受方共同协商约定且于《苏州市存量房买卖居间合同》中体现；房东到手37万元，多卖都是中介方，所有费用房东不承担，如有多卖收取1.5%，剩余都是平分。3、限时销售期限自2018年4月24日至2018年7月24日止(以下简称代理期)。在代理期内乙方推介的买家，不动产的成交价与本协议第二条之约定不动产出让总价或者高于约定不动产售价时，则乙方有权代甲方收受定金。如不动产的成交价低于本协议第二条之约定不动产出让总价，乙方必须征得甲方同意方可代甲方收受定金(短信，微信，电话录音等均可作为佐证)。甲方需在乙方通知后三日内与乙方推介的买家签定《苏州市存量房买卖居间合同》。4、若甲方有贷款，甲方必须于签定完《苏州市存量房买卖居间合同》后三日内自行归还，相关费用由甲方承担。5、甲方委托乙方独家代理销售条件：①甲方需提供该不动产产权相关的证件材料原件、钥匙给乙方；②乙方接受甲方委托后，乙方以上述销售价出售该不动产，则在签订本合同时现行支付给甲方该不动产代理保证金人民币1000元，若乙方在代理期内将该不动产成功出售，则该笔保证金由甲方立即退还给乙方。若乙方未能在代理期内将该不动产成功出售，则该笔保证金作为违约金支付于甲方。本合同到期后，乙方享有续签本类协议或独家代理协议的优先权。③如乙方在代理期内将该不动产成功出售，甲方应支付成交价1.5%作为乙方佣金，在甲方签定《苏州市存量房买卖居间合同》当天支付。四、不动产交付。1、不动产交付(以买卖双方在《物业交接确认书》上签字确认为准)前所产生的一切费用：如供暖、水电、煤气、物业、电话、有线电视费等费用由甲方结清。2、不动产出售附带设备详见乙方清单及照片且以此为准，甲方签字认可生效。3、违约责任在代理期内甲方出现以下一种情况，视为甲方违约：1)在代理期内，由于甲方原因，乙方不能带领客户顺利看房。2)在代理期内，甲方高于双方约定的出售价出售该不动产。3)在代理期内，甲方不愿出售该不动产或者与第三方成交，又或者以赠与的方式转让该不动产产权的。4)甲方在接到乙方通知三日内，不与乙方推介的买受方签定《苏州市存量房买卖居间合同》。5)在代理期内，未经乙方同意，甲方不得将该不动产出租。6)由于甲方原因导致交易过户手续无法办理的。7)甲方违约，甲方需向乙方归还本协议第三条第5项所预先支付的全额保证金，另外需向乙方支付不动产委托售价3%的违约金。4、乙方则将全力销售该不动产，早日售出该不动产。五、不可抗力。六、通知条款和争议解决。涉及本合同的必要通知，任何一方可以以书面、电子邮件、手机短信等方式告知。电子邮件告知日，手机短信发送日即为送达日。如果以邮寄方式送达的，寄至本合同身份证所在地址时，即视为送达。如被告知未能签收或不予签收，视为已经送达。若涉及合同权利义务的变更需双方协商一致，并签订书面的协议。合同在履行中若发生争议，甲乙双方应友好协商解决。协商不成，任何一方可向该不动产所在地人民法院提起诉讼，诉讼所产生的律师费、诉讼费用由违约方承担。七、其他。1、甲乙双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议或以附件形式进行变更或补充。本合同的补充协议或附件与本合同具有同等法律效力。补充协议或附件与本合同约定不一致之处以补充协议或附件为准。2、如本合同在签订后需要删除、补充、更改，必须由双方在删除、补充、更改处签字盖章确认方为有效，本合同未经双方一致同意，不得擅自解除或变更。3、本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺、协议及说明不一致时，以本合同为准。 合同签订后，原告支付给被告保证金1000元，被告给了原告钥匙。后原告联系到了买房客户，但因被告、买房客户对房款的交付时间未达成一致意见，被告与买房客户未签订房屋买卖合同。2018年6月13日，被告向原告提出家中老人要住不想卖房屋的请求，并请求协商解决，但房屋钥匙一直未从原告处取回，可原告没有作出明确答复，直到同年10月11日才通知被告要求解决，双方也未达成协议，被告的房屋也一直没有出售。 反诉原告为本案委托律师进行诉讼，支付的律师代理费3000元。 审理中，原告已将一把钥匙交还被告。 本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案当事人间主要争议的焦点为双方是否存在违约。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《VIP不动产限时销售协议》未载明买受人如何付款、付款时间等，属于约定不明，作为中介、格式合同的提供者原告是有一定责任的。原、被告双方签订《VIP不动产限时销售协议》后，原告联系到了一买受人，并让被告与此买受人商谈付款事宜，因买受人需要过一段时间才能付房款，被告觉得时间过长，不同意卖房给此买受人，才向原告提出不想卖房的请求，并请求协商解决，被告的这一请求表示要与原告商量，且实际也并未从原告处取回钥匙，故并非表示明确不卖房，可原告在限时销售期限最后一日（2018年7月24日）前并没有作出明确答复，致使双方未能在限时销售期限内对房屋是否要出售、买受人付款时间等达成一致意见，房屋是否要出售为待定状态，直到2018年10月11日才通知被告要求解决，现被告的房屋在限时销售期限内没有出售，对此原、被告双方均有责任，故原、被告双方均不存在违约，苏州吴江鼎好不动产经纪有限公司要求张俊刚赔偿违约金，张俊刚要求苏州吴江鼎好不动产经纪有限公司赔偿房屋租金损失、承担律师代理费的请求，本院不予支持；双方间的《VIP不动产限时销售协议》依法应予以解除，苏州吴江鼎好不动产经纪有限公司预先支付保证金1000元张俊刚依法应返还。审理中双方同意应由败诉方负担的诉讼费用由败诉方直接给付胜诉方。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告苏州吴江鼎好不动产经纪有限公司与被告张俊刚间的《VIP不动产限时销售协议》； 二、被告张俊刚应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告苏州吴江鼎好不动产经纪有限公司保证金1000元；（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××63） 三、驳回原告苏州吴江鼎好不动产经纪有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）张俊刚的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费102元，由原告苏州吴江鼎好不动产经纪有限公司负担52元，被告张俊刚负担50元。被告张俊刚负担的50元原告苏州吴江鼎好不动产经纪有限公司已预交，本院不再退还，由被告张俊刚于本判决发生法律效力之日起十日内直接交付原告苏州吴江鼎好不动产经纪有限公司。反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告（反诉原告）张俊刚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。 审 判 长  陆明荣 人民陪审员  吕荣林 人民陪审员  顾星雨 二〇一九年四月四日  书记员盛晓玲 附录法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。