河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终1343号上诉人（原审原告）：林艳，女，1965年2月14日生，汉族，住河北省石家庄市新华区。被上诉人（原审被告）：赵志新，男，1965年2月10日生，汉族，住河北省石家庄市新华区。被上诉人（原审被告）：康立肖，女，1987年4月2日生，汉族，住河北省石家庄市平山县。委托诉讼代理人：霍建波（系康立肖丈夫），男，1988年4月13日生，汉族，住河北省石家庄市平山县。委托诉讼代理人：韩志叶，河北弘宇律师事务所律师。上诉人林艳因与被上诉人赵志新、康立肖房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市鹿泉区人民法院（2018）冀0110民初3465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人林艳、被上诉人康立肖的委托诉讼代理人霍建波、韩志叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林艳上诉请求：1、依法撤销石家庄市鹿泉区人民法院(2018)冀0110民初3465号民事判决，查明事实依法判决。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对本案认定事实错误，适用法律不当。一、赵志新在上诉人不知情的情况下与康立肖签订《房屋买卖合同》，侵害了上诉人的合法权益。《合同法》第五十一条规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”、《物权法》第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《婚姻法》司法解释（三）第十一条：（一）一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。（二）夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。根据上述法律规定可以得知，如果一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，必须得到共有权人的追认，合同才具有法律效力，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续的，才适用于善意取得的规定。但是本案中，二被上诉人与好邻居中介签订的《房屋买卖合同》并未经过上诉人同意，也未经过上诉人的追认，合同不具备法律效力或效力待定，且康立肖仅仅支付了三万元定金也没有办理产权登记手续，因此康立肖购买该房屋的行为不适用上述法律规定的善意取得。争议房产虽然登记在赵志新的名下，但是不能否定该房产为夫妻共同财产的事实。当今社会夫妻共同购买的房产普遍落于一方的名下，但是根据婚姻法相关的规定，婚后购买的房产应属于夫妻共同财产。二、法院在判决书中认为该房屋已经交付，与实际情况不符。据上诉人目前了解到的实际情况是：赵志新与康立肖在好邻居中介的参与下于2016年2月29日分别签订了《房屋买卖合同》和《房屋租赁合同》，而这两个合同目前均未得到执行，康立肖仅支付了三万购房定金，在未付任何其他费用的情况下，两年多来一直占据着该房屋。三、我国法律规定在婚姻存续期间，若没有特殊约定，房屋买卖合同或房产证上无论写夫妻哪一方的名字均属夫妻共同财产。上诉人在赵志新与河北帝华房地产集团有限公司签订的《房屋买卖合同》上并未见有该房产属于赵志新单独所有的注明，即使如康立肖所述《房屋买卖合同》上载明为赵志新单独所有，也是指该房产是赵志新与其妻子以外的其他人并非共有，而不是指赵志新本人单独所有。四、赵志新在上诉人不知情的情况下私自处理夫妻共同财产，康立肖作为完全民事行为能力人，在购买该房产时有义务弄清房产的所有权，而二被上诉人视上诉人不存在签订的《房屋买卖合同》，侵害了上诉人的合法权益。即使康立肖是在不知情的情况下与赵志新签订的《房屋买卖合同》，但“不知情”并不等于没有侵害上诉人的合法权益，更不是其免除承担侵权责任的理由。五、判决书中挫杂了很多与本案无关的内容。如判决书第7页倒数第6行出现了“因此，不能认定康立肖违约”的结论，上诉人不曾与两被上诉人有任何约定，也从未指控康立肖有任何违约行为，这样的结论不能作为判案的依据。综上，一审法院在没有查清事实，证据不足的情况下做出了错误判决，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起上诉，请贵院依法支持上诉人的诉讼请求。康立肖答辩称，一、作为共同生活的夫妻，没有离婚没有分居，上诉人林艳无证据证明自己对丈夫赵志新卖房一事不知情，亦不符合常理。康立肖于2016年2月29日与赵志新签订合同，林艳在2018年8月30日诉讼，在长达两年半的时间里双方共同生活，没有矛盾，却说自己不知道买卖房屋的事情，明显不符合常理。二、上诉人不能证明本案所涉房产在康立肖购买时为夫妻共同财产，因房屋产权证书档案登记为赵志新单独所有，不动产登记具有公示性，明确表明该房屋非夫妻共同财产。本案所涉房产虽然是在上诉人婚姻存续期间购买，但是在购买时赵志新并没有将上诉人林艳作为该房屋的共同购买人，并且在房屋产权证书档案中明确载明系赵志新单独所有，可见在上诉人林艳与赵志新婚姻关系存续期间是对该房屋的权属有另外约定的，即归赵志新单独所有。三、赵志新在与康立肖及中介签订的《房屋买卖合同》中第七条明确保证该房屋权属清楚，若发生与赵志新有关的产权纠纷或债务纠纷等，概有赵志新负责清理，并承担民事诉讼责任。给康立肖及中介造成的经济损失，由赵志新负责赔偿。林艳应另案先行确定对于该房屋是否拥有所有权及拥有的时间。林艳与赵志新夫妻关系正常，共同生活，康立肖也完全有理由相信赵志新的行为系夫妻双方共同意思的表示，康立肖在不了解赵志新家庭成员的情况下，在双方真实意思的表示下，给付了该房屋合理对价，并且能随时付清余款，构成善意第三人，根据婚姻法解释（一）第十七条第二项，林艳仅仅依不知情为由对抗善意第三人不成立。即使本案所涉房屋为夫妻共同财产，赵志新也有权处分该财产，夫妻双方对财产具有平等的处理权，同时赵志新的行为构成表见代理。康立肖作为一个不具有专业法律知识的普通人，在中介的主持及赵志新保证下，与其签订合同，并没有恶意串通损害他人利益行为。根据《中华人民共和国物权法》一百零六条及合同约定，林艳与赵志新是否共有该房产及是否可以请求赔偿损失应另行诉讼。另合同双方无串通，林艳购买该房屋需给付房款，对林艳并不造成任何损失，该合同不符合合同无效的法定情形。四、事实上该纠纷是赵志新因房屋市场价格上涨，要加价出售该房屋，夫妻双方恶意串通，意欲不按照合同约定的房屋价格履行合同，故意为之，要求确认合同无效，从而达到不履行合同也不赔偿康立肖损失的目的，二人的行为违背合同法规定的诚信交易原则。2018年7月26日，赵志新诉康立肖要求解除双方签订的买卖合同，证明赵志新是认可该房屋买卖合同有效，在合同有效的前提下才能解除。而此次诉讼，赵志新又谎称房屋为夫妻共有，未告知林艳，与合同中承诺的该涉案房屋无权属纠纷大相径庭，结合赵志新与康立肖丈夫的数次通话录音，明显可以看出其目的就是为了房屋涨价，故意不履行合同。五、本案所涉及房屋已经交付给康立肖，并非租赁。房屋买卖合同第六条约定交钥匙的同时就表示甲方（赵志新）将上述房产正式交给了乙方（康立肖），是基于房屋买卖合同的交付。2016年2月29日，康立肖、赵志新、好邻居中介三方签订了房屋买卖合同和房屋租赁合同，双方实际履行的是房屋买卖合同，而房屋租赁合同仅仅是一份形式合同，不是真正的租赁合同，是赵志新担心“康立肖不能给付购房款而因此产生纠纷”而签订的一份多余的形式合同。《房屋租赁合同》第八条，补充内容：自入住期不收房租，也可以证明双方并未实际履行租赁合同，而是履行的房屋买卖合同。六、一审判决查明的事实和认定的事实清楚，有据可查，有法可依。康立肖一直在积极履行房屋买卖合同，康立肖没有违约也是本案的关键，可以间接证明林艳与赵志新二人恶意诉讼，意图不履行合同，损害康立肖合法利益。康立肖在签订房屋买卖合同后，虽然仅仅给付了3万元定金，但是康立肖家人一直在催促赵志新的委托办理房产证的中介出证，并积极与赵志新协商，愿意先行凑一部分款项给赵志新，但是是赵志新认为康立肖一方凑的钱对他来说没什么用，愿意剩下的款项在房产证出来后办理完贷款一次性付清给他。即使在房产证办理完毕后，赵志新一直找理由及涨价不去拿房产证的情况下，康立肖一方也是表示如按原合同履行，可以将剩余房款一次性给付给赵志新，但是赵志新却坚持要涨价，合同中并没有书面约定剩余房款的给付时间及方式。从赵志新与康立肖丈夫数次通话内容及代康立肖给付购房定金亲自见证了整个买卖合同签订过程的证人刘某录的证言中可以证明。剩余购房款的给付是待房产证办好后，给康立肖办理银行贷款，贷款下来后一次性给付给赵志新。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。赵志新经法院依法传唤无正当理由拒不到庭，亦未提交书面答辩意见。林艳向一审法院起诉请求：1、请求法院判决二被告于2016年2月29日签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2016年2月29日，赵志新与康立肖签订《房屋买卖合同》，赵志新将位于鹿泉市房屋出售给了被告康立肖。现被告赵志新的妻子原告林艳诉至法院，认为赵志新未经过其同意无权处分夫妻共有房产，要求法院判决赵志新与康立肖签订的《房屋买卖合同》无效。庭审时，原告林艳为了证明自己的主张，提交如下证据。一、结婚证。证明我与赵志新系夫妻关系；二、《商品房买卖合同》。2006年12月14日，被告赵志新购买了河北帝华房地产集团有限公司开发的位于鹿泉市房屋；三、《房屋买卖合同》。该合同是二被告在未经过我同意的情况下，擅自签订的合同，赵志新把房屋出售给康立肖，从合同上看康立肖只给了3万元，未办理过户手续。针对原告林艳的主张和提供的证据，被告的质证意见为赵志新：认可原告林艳提交的三个证据；康立肖：对证据一、结婚证的真实性认可；对证据二《商品房买卖合同》的真实性认可，但对其证明内容不认可，该合同只能证明本案涉及房屋是赵志新购买，并不能证明属于夫妻共同财产；对证据三，《房屋买卖合同》是赵志新、康立肖和好邻居房产中介三方签订，系三方自愿签订，是真实意思的表示，不违反法律规定，即有效合同，现康立肖可以随时将剩余房款给付赵志新，赵志新是因房屋涨价而不按照合同价格履行该合同。庭审时，被告康立肖为了证明自己的主张，提交如下证据。一、《商品房买卖合同》。证明赵志新20**年12月14日购买了河北帝华房地产集团有限公司开发的位于鹿泉区房屋，买受人仅仅写明赵志新，购房人为赵志新，被告康立肖完全有理由相信该房屋属于赵志新，对于是否属于夫妻共同财产康立肖并不知情，该合同也无法证明涉及房屋属于夫妻共同财产；二、《房屋买卖合同》一份。合同载明，双方议定的成交价格为355000元，2016年2月29日康立肖付给赵志新购房定金30000元整，双方同意房款（除定金之外的房款）325000元，双方委托丙方办理房产过户及贷款手续，甲乙双方于年月日前将所需的一切手续按要求交给丙方并保证提供的手续真实有效，乙方按要求到贷款银行办理审批手续并在乙方支付首付房款后，丙方开始办理过户手续，在办理手续过程中，甲乙双方必须积极配合，如在办理过程中因任何一方的手续问题影响办理或不能办理，造成的损失由责任方承担；该房屋过户、贷款以及中介费共计四万伍仟元由乙方银行签字当天交清，该房屋贷款以银行审批为准，如遇新政按新政执行。交付钥匙，甲方同意于日将房产钥匙交给乙方，交钥匙的同时就表示甲方将上述房产正式交给了乙方，甲方保证上述房产权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷等，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方和丙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。证明被告康立肖、赵志新及好邻居房产三方于2016年2月29日签订了房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，也无恶意串通损害他人利益之合同法定无效的情形，康立肖也根据合同约定给付了3万元购房定金，该房屋已经交付，康立肖已经花费10余万元购置家具家电入住。该三方合同是合法有效的；三、房屋产权证书档案。证明该房屋权属赵志新，如属于夫妻共同财产，在所有权人及共有人一栏应当载明，也证明赵志新与康立肖及中介三方签订的合同是可以继续履行的有效合同；四、2017年1月11日康立肖丈夫霍建波与赵志新通话录音。第2至6页二人交谈的内容可以证明，康立肖、赵志新及好邻居房产中介签合同时，中介承诺两三个月给赵志新将房产证办下来，办证后过户给康立肖然后办贷款，贷款下来后将剩余房款一次性付清给赵志新，第6页内容还证明康立肖一方一直在尽自己的力量催促尽快出房产证，并表示如房产证在之后的三两月内不能办理下米，愿意先给赵志新凑一部分房款，但赵志新回答再商量，并且表示我方给他凑那一点钱根本对他没什么意义，后确定房产证正在办理中，并且在4月初赵志新本人去提交一些手续办证，第5页证明赵志新亲自说康立肖一方没有违约；五、2017年3月28日康立肖丈夫霍建波与赵志新通话录音。证明赵志新提出房屋要涨价（第一页内容）,按原价格是不可能了，如果我方不加钱购买，其可以按照合同赔偿我方，并且，赵志新本人亲口陈述中当时承诺两个月将房产证办下来，但是至通话时止尚未办下来，造成剩余房款未能给付的根本原因是赵志新一方违约，其委托的办理房产证的中介未在承诺时间内将其房产证办理完毕，故赵志新迟迟不能将房屋过户给我方办理贷款，我方没有任何违约，严格按照合同给付了定金，并尽自己力量帮助赵志新催本，尽到了合同约定的义务；六、2017年4月5日康立肖丈夫霍建波与赵志新通话录音。证明赵志新不再按照原合同价格履行，房屋要涨价，并且自愿承担合同规定的违约责任；七、证人证言。证明剩余购房款的给付方式是中介当时承诺两三个月内给赵志新办理出房产证，然后过户给康立肖办理贷款，贷款后一次性将剩余房款给付给赵志新，康立肖没有违约行为。针对被告康立肖的主张和提供的证据，对方的质证意见为。原告林艳：房本上虽然写的是单独所有，但在夫妻关系存续期间购买的不管是写谁的名字都属于夫妻共同财产，在我不知情的情况下，赵志新擅自出售了该房屋，侵害了我的合法权益，我的诉求是被告方侵害了我的合法权益，是否违约与本案无关。被告赵志新:对证据一、真实性无异议，应认定为夫妻共同财产；对证据二、真实性无异议，是被告赵志新隐瞒原告私自出售给被告康立肖，且康立肖花费购买家电不予认可；对证据三、只能证明被告赵志新购买，但不能否定该房屋是夫妻共同财产的事实，我国婚姻法规定在夫妻关系存续期间，夫妻双方的收入或者用收入购买的房屋应认定为夫妻共同财产，且现实社会中夫妻双方购买房屋落于一人名下是普遍存在的；对证据四、五、六、七，与本案无关。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同;合同法规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案，赵志新、康立肖和好邻居房产中介签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性的规定，合法、有效，且房屋已经交付，康立肖也表示可以立即付清剩余购房款，故，各方应当按照合同的约定继续履行各自的义务。原告林艳要求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效，首先，《商品房买卖合同》的买受人、房屋不动产权登记的均为赵志新一人，而且共有情况一栏为单独所有，登记具有公示性，同时房屋买卖合同也约定赵志新保证房屋产权无纠纷，双方订立合同不存在恶意串通，损害他人利益的情形；其次，康立肖不了解赵志新的家庭成员有几人，即使该房屋是与他人共同共有，也应认定为赵志新是表见代理其他共有人，如有纠纷，共有人可另案主张处理；再次，从合同的内容看，支付定金30000元后，剩余购房款办理按揭贷款支付，但房产证迟迟办不下来，无法办理贷款，双方也没有在合同中约定支付剩余购房款的时间，因此，不能认定康立肖违约。综上所述，原告林艳请求确认被告赵志新与被告康立肖于2016年2月29日签订的《房屋买卖合同》无效，没有事实依据和法律依据，不符合合同法规定的合同无效的情形，对此，法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条的规定，判决：驳回原告林艳的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告负担。本院二审期间，上诉人林艳称被上诉人赵志新于2006年购买涉案房产时其不知情，赵志新在外做生意，是赵志新单独购买的，对购房时出资情况不知情，直到赵志新向法院起诉康立肖要求解除房屋买卖合同以后，其听到赵志新给律师打电话说房子的事才知道的；另外，林艳称其与赵志新近两年分居，双方已于2018年12月协议离婚，按照离婚协议涉案房产归林艳所有（但未提供证据）。原审查明的其他情况属实。本院认为，夫妻一方对共有财产进行处分，擅自与第三人签订房屋买卖合同，对于相应合同的效力认定，应当结合实际情形，综合考量确定。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第十七条的规定，夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，涉案《房屋买卖合同》系赵志新、康立肖通过房产中介签订，《商品房买卖合同》的买受人、房屋不动产权登记的均为赵志新一人，而且共有情况一栏为单独所有，同时房屋买卖合同也约定赵志新保证房屋产权无纠纷，康立肖与赵志新订立合同时不存在恶意串通，损害上诉人林艳利益的情形，且即便涉案房产为赵志新夫妻共同财产，康立肖也有理由相信其为夫妻双方共同的意思表示，原审综合本案案情，判决驳回林艳的诉讼请求，并无不当。综上所述，林艳的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人林艳负担。本判决为终审判决。审判长  刘建国审判员  李 伟审判员  张 楠二〇一九年四月三日书记员  赵亚琳