广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0405民初1509号 原告：周静栩，女，1992年2月15日出生，汉族，现住广西藤县津北区。 原告：林舒红，女，1991年7月2日出生，汉族，现住广西梧州市长洲区。 原告：黄达宗，男，1992年4月12日出生，汉族，住广西藤县。 委托诉讼代理人：林舒红，女，现住广西梧州市长洲区，广西藤县新庆镇中心村民委员会推荐。 委托诉讼代理人：周静栩，女，现住广西藤县津北区，广西藤县新庆镇中心村民委员会推荐。 被告：孔令志，男，1970年1月21日出生，汉族，现住广西梧州市长洲区。 第三人：李群英，女，1942年2月18日出生，汉族，住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：莫焕雄，梧州市万秀区148法律服务所法律工作者。 原告周静栩、林舒红、黄达宗诉被告孔令志、第三人李群英宅基地使用权纠纷一案，本院于2018年10月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周静栩（兼原告黄达宗的委托诉讼代理人）、林舒红（兼原告黄达宗的委托诉讼代理人），被告孔令志，第三人李群英的委托诉讼代理人莫焕雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周静栩、林舒红、黄达宗向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付4万元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年12月15日，被告将其母亲即第三人李群英名下的一处住宅地和已经建好的三层房屋出售给三原告，由三原告合资购买，并签订协议。由于第三人年龄已高，只在签署住宅地转让协议当日出现，剩余的事情均交由被告处理。后因原告资金链出现问题，故与原告协商于2018年6月2日解除双方签订的《住宅地转让协议》，并约定被告在一个星期内把44万元的转让费全部归还原告,并签订了还款条给原告。但被告没有在约定的时间将全部款项退回。在原告多次催促下，被告于2018年6月21日转账了37万元到原告账户，并承诺剩余的7万元在一个星期内转账退回，但被告依然没有按时退回，只是在2018年7月9日又向原告转账3了万元，称剩余的4万元会尽快退回的，但经原告多次催促，被告一直未退回尚欠的4万元。原告认为，被告违背诚实信用原则，侵害了原告的财产权，且因为原告与被告除了合同关系，没有其他的关系，故联系不到被告，被告也长期不在住所，即原告找不到被告。故原告为维护自身权益，诉至法院成讼，望判如所请。 被告孔令志辩称，对原告的诉称有意见，认为原告交付给其的44万元中有5万元属于定金，而定金是不能退给原告的。 第三人李群英陈述意见，1.三原告与第三人所签订的房屋买卖协议中所约定房屋是属于第三人及其丈夫孔某某的夫妻共有财产，因此该房屋买卖合同合法有效；2.在房屋买卖过程中，原告要求被告在买卖合同上签字的原因是原告认为被告是第三人及案外人孔某某的儿子，属于家庭成员之一，故要求本案被告签字，但房屋的所有权与被告无关；3.本案所涉房屋买卖合同，原告既没有与第三人签订解除合同，也没有与第三人的丈夫孔某某签订解除合同，因此该房屋买卖合同仍然有效，故第三人不同意将4万元退回给原告，并保留追究原告缴交剩余房款（包括被告私自退回的43万元）的权利，故请法院驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 原告周静栩、林舒红、黄达宗对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有： 1.原告周静栩、林舒红、黄达宗的身份证复印件各一份，证明三原告的身份情况； 2.《住宅地转让协议》一份，证明三原告分四期共向被告支付了44万元购地款，剩下的40万元由于原告的资金问题没有支付，而在原告尚未付清合同款项时就有人来追诉其他款项，故原告与被告协商和平解除合同； 3.广西农村信用社卡折对账单一份，证明被告与原告是和平解除涉案的《住宅地转让协议》，且被告也通过转账方式向原告周静栩退还了40万元的购地款； 4.落款时间为2018年6月2日甲方（孔令志）与乙方（周静栩）的“解除协议”一份，证明双方是和平解除涉案的《住宅地转让协议》。 被告对原告提供的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性无异议；对证据4真实性、合法性、关联性无异议，但认为该证据是被告与原告解除协议的证明，与转让协议不符，因为转让协议是被告与第三人共同签订的，而解除协议是被告个人签订的，所以是不合法的。另外，涉案的44万元中只能归还支付给被告的部分，支付给第三人的部分不能归还。 第三人对原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2真实性、合法性、关联性无异议，认为因三原告均是农村户籍，不是城镇居民，所以根据法律法规的规定，该协议合法有效；对证据3表示不清楚，故对其真实性、合法性、关联性不予发表意见；对证据4的真实性无异议，但对合法性有异议，认为本案房屋是由第三人出让，三原告共同购买的，故原告周静栩与被告签订的解除协议不合法。 被告孔令志没有向法庭提供证据。 第三人李群英向法庭提供的证据有： 1.常住人口登记卡复印件一份，证明第三人李群英与案外人孔某某是夫妻关系； 2.梧州市长洲区龙新村村民委员会出具的《证明》一份，证明第三人李群英与案外人孔某某是夫妻关系； 3.《房屋拆迁补偿安置协议书》复印件一份，证明房屋产权人是第三人李群英。本案原告与第三人签订的《住宅地转让协议》中所约定的房屋，实际上是拆迁后由第三人与案外人孔某某出资建造的房屋，因此该房屋属于夫妻共同财产。 原告对第三人提供的证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议；对证据3的真实性无异议，但认为该协议书已经转给了下一个买家，只有安置补偿协议才能证明双方的宅基地转让有效，但该安置补偿协议在双方解除宅基地转让协议后，原告已还给了被告。 被告对第三人提供的证据均无异议。 本院结合原、被告双方举证和质证，认证如下：对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提出异议的证据，结合其与本案的关联性予以采纳取舍，并在认定事实中进行综合认证。 本院经审理认定事实如下：2017年12月15日，原告周静栩、林舒红、黄达宗（乙方、受让人）与被告孔令志、第三人李群英（甲方、出让人）签订了一份《住宅地转让协议》，主要约定：1.甲方（出让人）自愿将其政府安置所得住宅地80平方米和已建好的三层房屋法律规定之相关使用权属，有偿转让给乙方（受让人），出让的土地位于龙新一期B35；2.本合同项下土地面积为80平方米，转让金额总计人民币840000元；3.付款方式为银行转账（转账卡号：62×××69，户名周静栩），收款卡号：62×××54，户名孔令志及现金支付；付款时间为乙方已于合同签订日2017年12月15日支付人民币200000元给甲方，住宅地使用和三层房屋总额的四分之一，剩下的四分之三在2018年6月之前付清；4.本合同项下出让住宅地（土地）的用途为建房或其它（处置权归乙方所有）；5.甲方确认其家人（包括父母及兄弟姐妹子女）对本合同项下的转让交易无任何异议，必须保证乙方对该土地享有合法的地上权和使用权，且该土地不得存在任何权利瑕疵。否则，甲方应当赔偿因此给乙方造成的一切损失；6.该土地地上权和使用权转让后，乙方对该土地享有法律规定范围内的占有、使用、转售、收益和处分权，甲方不得以任何理由加以干涉，若需办理相关法律手续，甲方应当无条件予以协助；7.甲方转让给乙方的住宅地（土地）地上权和使用权为永久性转让，无年期限至，甲方必须保障无其他任何人事单位主张该土地的地上权和使用权，必须配合协调处理好与社员、村委会、基层政府的关系；8.乙方的继承人有权享有本合同项下的一切权利，甲方和甲方的继承人应当保证乙方及乙方继承人的权利不受侵犯；9.若遇该土地地上权属纠纷，由甲方（出让人）出面解决，所造成的费用损失，由甲方（出让人）承担，乙方（受让人）不承担任何费用；10.如遇国家政策变化，均不影响本合同履行；11.该土地若被国家或村集体征用，所得收益和相关补偿概由乙方单独享有，甲方不得主张任何权利，且甲方必须协助乙方实现上述权利；12.乙方在付了第一笔住宅地使用流转金额，从双方签订之日起甲方将住宅地交给乙方全权使用，住宅以现时为准；13.在乙方如约付清各款项后，甲方全部权属所有人，不得对本次交易产生其他分割要求，乙方依然拥有完全该住宅地（土地）的完全处置权；14.当事人各方必须严格遵守本协议的各项条款。如甲方违约，甲方除了需退还乙方支付的全部土地地上权和使用权转让金及相关支出外，应当另行赔偿乙方投资建房及建造相关设施所支出的全部费用和造成的损失，除此之外，还须向乙方支付10万元违约金，若乙方违约，自愿放弃所支付的相关费用。 上述合同签订后，原告周静栩、林舒红、黄达宗向被告孔令志支付了44万元的转让费。 2018年6月2日，原告周静栩作为乙方与作为甲方的被告孔令志签订了一份“约定”，该约定主要载明：因乙方周静栩（身份证：）和甲方孔令志（身份证：）解除住宅地转让协议（住宅地为龙新一期B35号地），为政府安置所得地，现甲方和乙方商量后，甲方孔令志在一个星期之内把乙方周静栩所给转让费肆拾肆万全部转还乙方。约定签订后，被告孔令志向原告退还了40万元的转让费。 另查明，2014年6月7日，第三人李群英作为乙方与作为甲方的梧州市长洲区人民政府签订了一份梧长红岭拆﹝2014﹞34号《房屋拆迁补偿安置协议书》，主要约定：因梧州市城市建设和发展需要，须对乙方坐落在长洲区兴龙办房屋进行拆迁。经甲、乙双方协商一致，现就乙方房屋和附属物的拆迁补偿安置问题，达成如下协议：（1）乙方坐落在房屋为混合结构一层楼房，建筑面积81.35㎡，用地面积81.35㎡，宅基地面积81.35㎡。乙方须向甲方提供合法的《土地使用权证》或规划建设手续，未具备的须提供所在村民小组、村委会（社区）、镇（办事处）及区政府证明手续（按土地使用证计算）；（2）乙方要求甲方提供宅基地的，甲方提供80平方米回建地给乙方，回建地由甲方按照设计图统一做好基础及基础梁。如乙方不需要甲方提供宅基地的，甲方则给予乙方XX元的补偿；（3）乙方可按签订协议的先后顺序（凭证协议编号、凭证）选择由甲方为被拆迁户提供的安置回建用地，乙方在回建用地范围内可选择80平方米以下的住宅用地，然后按规划、土地部门批准的建房标准自行建房；（4）甲方提供给乙方回建地规划要求确定在龙新一期B块，详见规划红线图。 原告周静栩与林舒红是城镇居民。原告黄达宗为农村居民，住址为广西藤县。 庭审中被告提出：（1）原告向其支付的44万元中其已经退还了40万元给原告，该款是其个人退的，而第三人并没有退，其也没有通知第三人李群英。另外，原告向其支付的44万元中5万元交给了第三人；（2）原告向其支付的44万元中有5万是属于定金，定金不能退还给原告；（3）涉案转让的80平方土地与第三人提供的《房屋拆迁补偿安置协议书》中所指的80平方米安置回建用地是同一块土地。原告对被告上述意见（1）中被告提出的其已将40万元退还给原告的主张予以确认，对其他意见没有提出异议；对被告的上述意见（2）认为不是事实，并提出剩余的4万元是购地款；对被告的上述意见（3）没有意见。第三人对被告上述意见（1）中被告提出的其已将40万元退还给原告，该款是其个人退的，第三人并没有退，而其也没有通知第三人李群英的主张表示不清楚，但认为第三人确实没有出资退款给原告。对被告提出的原告向被告支付的44万元中，被告已将其中的5万元交给了第三人的主张予以确认；第三人对被告上述意见（2）没有提出异议；第三人对被告上述意见（3）认为是事实。 庭审中原告提出：因为其在签订协议之前不知道该地块是第三人李群英的，在签订协议的时候第三人李群英说有什么事情就直接找被告，不用找她，而其也不知道第三人的电话和住址，因此其就把款项直接转到被告提供的信用社卡号。被告对原告的上述意见表示是事实。第三人对原告的上述意见有异议，认为其仅仅是说原告可将转款直接支付给被告和房屋有问题的，原告直接找被告处理，但其他的事情第三人并无授权给被告处理。 庭审中第三人提出：其与被告是母子关系。原告及被告对第三人的该意见没有表示异议。 庭审中，原告林舒红在回答第三人发问的问题时表示：2017年12月15日双方签订涉案的《住宅地转让协议》时，其与原告周静栩在场，原告黄达宗没有在场。原告周静栩、黄达宗对原告林舒红的上述意见没有提出异议，原告周静栩并提出原告黄达宗有口头委托的。被告对原告林舒红的上述意见认为是事实。第三人对原告林舒红的上述意见没有提出异议。 另外，原告在法庭发问时明确表示其只要求被告退还尚未退还的4万元，不需要第三人承担涉案4万元的退还义务。 庭审后，原告黄达宗向法庭提供了一份《声明书》，载明：本人（黄达宗）委托周静栩在2017年12月15日与出让方（李群英、孔令志）在住宅龙新一期35号地住宅地转让协议中，代理本人参与转让协议签署，以上声明，本人并予以追认，并声明承担由此产生的一切后果。 本院认为，本案争议的焦点为：一、原告周静栩、林舒红、黄达宗与被告孔令志、第三人李群英签订的涉案《住宅地转让协议》是否合法有效；二、原告周静栩、林舒红、黄达宗要求被告孔令志返还4万元的款项应否支持。 原告黄达宗委托原告周静栩代其与被告孔令志、第三人李群英签订涉案的《住宅地转让协议》，并于事后予以追认，故该委托合法有效。根据原告作为乙方与作为甲方的被告及第三人所签订的涉案《住宅地转让协议》约定：“甲方（出让人）自愿将其政府安置所得住宅地80平方米和已建好的三层房屋法律规定之相关使用权属，有偿转让给乙方（受让人），出让的土地位于龙新一期B35”，本案中原、被告之间符合“因宅基地使用权的归属、使用、收益、处分以及遭受侵害而发生纠纷”的宅基地使用权纠纷的性质特征，故本案的案由应为宅基地使用权纠纷。 关于争议焦点一的问题。首先，因被告及第三人将政府安置给第三人的安置回建用地80平方米和在该地块上已建好的三层房屋的使用权属有偿转让给原告，而根据第三人提供的2014年6月7日第三人作为乙方与作为甲方的梧州市长洲区人民政府签订的梧长红岭拆﹝2014﹞34号《房屋拆迁补偿安置协议书》约定：“乙方要求甲方提供宅基地的，甲方提供80平方米回建地给乙方，回建地由甲方按照设计图统一做好基础及基础梁；甲方提供给乙方回建地规划要求确定在龙新一期B块，详见规划红线图”。本案中被告及第三人转让给原告的上述80平方米安置回建用地应属于政府安置给第三人的宅基地。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”的规定，宅基地属集体所有，因此上述转让的宅基地应为第三人所在的梧州市长洲区兴龙办事处龙新村村民委员会所有，第三人只拥有该宅基地的使用权。其次，因宅基地使用权转让合同须经所有权人同意，宅基地使用权只能向本集体经济组织内部的成员转让。而本案中受让人即三原告均不是梧州市长洲区兴龙办事处龙新村村民委员会的集体经济组织成员，双方签订的《住宅地转让协议》也没有经土地所有权人梧州市长洲区村民委员会同意，因此违反了法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，故该《住宅地转让协议》应为无效。 关于争议焦点二的问题。因原、被告及第三人所签订的涉案《住宅地转让协议》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，第三人在签订涉案的《住宅地转让协议》时表示有什么事情让原告就直接找被告，而被告对此也没有提出异议，且原告在签订上述协议后也直接将44万元的转让费支付给了被告，后被告与原告签订了关于解除涉案的住宅地转让协议的“约定”，该约定签订后，被告也向原告返还了转让费40万元，剩余的4万元没有退给原告，故现原告要求被告退还剩余的4万元土地转让费的诉请，合理合法，本院依法予以支持。至于被告提出该4万元是属于定金，不予退还的辩解意见，因原告不予认可，且被告就其此主张也未能提供相应的证据佐证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，故本院依法对被告的此项辩解意见不予采纳。至于第三人提出涉案的《住宅地转让协议》有效的意见，因缺乏法律依据，故本院依法不予采纳。同样，第三人提出其在签订涉案的《住宅地转让协议》时仅仅是说原告可将转款直接支付给被告和房屋有问题的，原告直接找被告处理，而就其他事情第三人并无授权给被告处理的主张意见，因缺乏事实及法律依据，故本院依法不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告孔令志应于本案判决生效之日起十日内向原告周静栩、林舒红、黄达宗返还土地转让费40000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费800元，由被告孔令志负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  朱 欣 人民陪审员  李巧琼 人民陪审员  黄洪坤 二〇一九年四月二十日 法官 助理  李健梅 书 记 员  周铠仪 附适用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第八条城市市区的土地属于国家所有。 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。