湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终588号上诉人（原审原告）：许儒泉，男，1977年11月26日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：王海生，湖北云开正泰律师事务所律师。上诉人（原审原告）：汪媛，女，1982年10月18日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：许儒泉，系汪媛之夫，1977年11月26日出生，住武汉市武昌区中北路**复地东湖国际******。上诉人（原审被告）：陈桢，男，1989年5月6日出生，汉族，住武汉市，住武汉市武昌区v>上诉人（原审被告）：武汉东湖高地物业管理有限公司，住所地武汉市武昌区中北路**。法定代表人：倪旭升，该公司总裁。委托诉讼代理人：魏毅，女，该公司员工。上诉人许儒泉、汪媛、陈桢、武汉东湖高地物业管理有限公司（以下简称东湖高地物业公司）因排除妨害纠纷一案，均不服武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初7181号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。许儒泉、汪媛上诉请求：撤销一审判决，改判由被上诉人承担许儒泉、汪媛在外租房的房屋租金110500.00元、房屋租赁中介费4250.00元，共计114750.00元，本案上诉费用由被上诉人负担。事实与理由：2017年1月中旬，许儒泉发现家中漏水，上层的卫生间的屎尿漏入家中，即与陈桢、物业公司沟通并多次协商，均遭到陈桢以要先分清责任为由而拒绝修补，许儒泉家中共计5人共同生活，其中还有两个未成年的幼儿，一位老人。家中屎尿味很大，已无法在家中生活居住。为了幼儿及老人和许儒泉家人的身体健康，也为了幼儿上学的需要，无奈经多方寻找，以当地最低的价格同时也为了保证全家五口人能居住的房屋，承租了案外人江涛的房屋，租金为每月8500元。为此许儒泉当庭提交了“房屋租赁合同”及每月向江涛给付租金的银行转款凭证。许儒泉在外租房居住长达13个月。在庭审期间，法庭到许儒泉家中进行了现场勘察，证实了许儒泉房屋无人居住，且异味较大，因陈桢家中漏水而造成许儒泉家中财产所遭受到的损失。但一审判决却将许儒泉在外租房之事实予以否定，人为认定许儒泉家人无在外租房的事实。在明知许儒泉在外租房的损失高达114750.00元的事实上，又做出矛盾且无任何依据的判决由陈桢赔偿许儒泉、汪媛租金损失13000元。判决结果严重损害了许儒泉、汪媛的利益。陈桢针对许儒泉、汪媛的上诉答辩称，起诉时，他还没有租房，是参照别人的租房损失。漏水原因是因为主管道有个洞，并不是我方的责任。而且该漏水点只是导致许儒泉家中一个衣帽间有出水点，并不导致其房屋不能居住。对方不能因此而认为房屋不能居住而出去租房，对方租房的目的是为了孩子上学。东湖高地物业公司针对许儒泉、汪媛的上诉答辩称，案涉商品房交房时为毛坯房，交付时当时的业主并未对陈桢房屋卫生间下水处提出异议。业主收楼后对其房屋进行了全面装修，装修前亦未对该卫生间下水处提出异议。许儒泉于2017年1月发生家中有漏水问题报给东湖高地物业公司后，东湖高地物业公司同其多次前往陈桢家中协助排查，但陈桢多次拒绝。相关管道在安装前按照政府相关部门的检验合格要求出厂，安装完成后通过了闭水实验。一审判决后，东湖高地物业公司对漏水处进行了修理，发现主管网三通处有明显人工钻孔，由此可见，本案是由陈桢装修造成管道破裂导致漏水。综上，本案与东湖高地物业公司无关，我方不承担赔偿责任。陈桢上诉请求：撤销一审判决，改判陈桢不承担任何赔偿责任。事实与理由：1、经东湖高地物业公司安排装修人员，对3801室及3901室共有的下水主管道拆除后发现，发生此次漏水事件的原因是由于武汉中北房地产开发有限公司在工程施工中采用有缺陷的部件导致下水主管道漏水，从而引发渗水至3801室，导致3801室及3901室业主不能正常入住导致。该事件证据清晰，恳请法院酌情重新审理。许儒泉、汪媛针对陈桢的上诉答辩称，房屋异味很严重，导致整个房屋无法居住，当时东湖高地物业公司也去确认了的。现在经确认漏点是在陈桢家中，陈桢应对相应损失承担赔偿责任。租房的目的是为了家人身体健康，读书方便。是因为房屋漏水家中受到损害才导致了我在周边租房的损失的。东湖高地物业公司针对陈桢的上诉答辩称，与我方针对许儒泉上诉的答辩意见一致。物业公司已经快速开展了维修工作。漏点是在陈桢家中，是他家装修之后才发生的漏点。东湖高地物业公司上诉请求：依法撤销一审判决第二项，即物业公司不向徐儒泉、汪媛赔偿损失，本案全部诉讼费用均不由物业公司负担。事实与理由：1、关于漏水责任承担问题。我司武汉东湖高地物业管理有限公司作为物业管理方，对房屋建筑的公共部位承担维修、养护和管理的义务，多次与原审原告许儒泉及另一原审被告陈桢协商打开渗水部位，我司进行检查维修，均被另一原审被告陈桢拒绝入户，且在案件第一次庭审前，由贵单位湖北省武汉市武昌区人员法院水果湖法庭陆法官现场调解时，我方任然主动提出上门查清事实及维修，但另一原审被告陈桢再次拒绝我方主动上门入户维修。由此可见，我方处理该漏水责任时态度积极主动，不推诿不推迟，不能因他方人为阻挠而认定我方责任。有失法律公平原则。2、武汉东湖高地物业管理有限公司领取一审判决后，当天就履行了判决第一条，我方立即开展执行，联系许儒泉及陈桢，并上门维修，于2018年10月10日打开渗漏部位，更换渗漏三通，取出原渗水部分三通后发现上面有明显人为电钻孔(有图有实物为证)，有此可见，人为装修或人为安装造成渗漏责任，不应由物业公司承担，有失法律公正原则。许儒泉、汪媛针对东湖高地物业公司的上诉答辩称，漏点是在陈桢家中，我方要求陈桢承担责任，物业公司的责任由法院依法认定。陈桢针对东湖高地物业公司的上诉答辩称，不同意物业公司的上诉意见，漏点是在许儒泉家的屋顶，我家在装修时，是经物业公司监督的，装修工人是不可能在管道处钻洞的。根据业主与物业公司之间签订的物业服务合同约定，物业公司有维修保养的义务。本来就有的管道洞导致的渗水，应由物业公司或开发商承担责任。许儒泉、汪媛向一审法院起诉请求：1、判令陈桢、东湖高地物业公司排除对许儒泉、汪媛房屋漏水行为的妨害，自判决生效之日起七日内对陈桢的房屋漏水设施进行维修；2、判令陈桢、东湖高地物业公司支付许儒泉、汪媛1万元，用于许儒泉、汪媛聘请有资质的装修公司对许儒泉、汪媛受损装修进行专业修复，以使其恢复原状；3、判令陈桢、东湖高地物业公司赔偿许儒泉、汪媛因房屋漏水不能入住造成的房屋租金和停车费损失，房屋租金按每月8500元计算，停车费按每月200元计算，自2017年1月19日起计算至许儒泉、汪媛房屋不再渗、漏水，装修后入住之日止，暂计至2017年8月31日为69600元；4、判令陈桢、东湖高地物业公司承担本案全部诉讼费、评估费、鉴定费。一审法院查明，许儒泉、汪媛系武汉市武昌区水果湖街中北路118号复地东湖国际四期2栋38层1室业主，陈桢系复地东湖国际四期2栋39层1室业主。东湖高地物业公司系复地东湖国际四期物业公司。2017年1月中旬，许儒泉、汪媛发现家中漏水，并与陈桢、东湖高地物业公司沟通。2017年5月，许儒泉、汪媛将家中衣帽间柜子打开后发现漏水点，并于2017年7月经双方查看后发现漏水点为3901室卫生间下水主管道处。许儒泉、汪媛与陈桢、东湖高地物业公司就下水管维修进行多次协商，因协商未果，许儒泉、汪媛欲诉至法院，陈桢以要等诉讼结束将责任分清楚后再来修补为由拒绝东湖高地物业公司进行破损管道的修补。2017年8月29日，许儒泉与案外人江涛签订房屋租赁合同，约定由许儒泉承租江涛所有的位于复地东湖国际四期2栋52层、建筑面积为137.01平方米的房屋，租赁期为2017年9月8日至2018年2月28日，租金为每月8500元。2017年9月15日，许儒泉向江涛支付25500元房屋租金及8500元房屋押金并入住承租房。许儒泉、汪媛自述此前其居住于汪媛父母的房屋。租赁期满后，许儒泉、汪媛继续租住该房屋并按租赁合同的约定缴纳租金，许儒泉、汪媛自述，因江涛已将房屋出售，新房主要求其于2018年9月底搬离。在本案审理过程中，经法院现场勘查，3801室房屋结构为四室二厅三卫，漏水位置为主卧卫生间内改造而成的衣帽间墙角，因该房屋长期无人居住，且门窗紧闭，房间内异味较大。3801室漏水位置正上方为3901室主卧卧室卫生间浴缸，该浴缸未使用，浴缸下方排水主管道有破损，浴缸下方地面积蓄了部分污水，卫生间内窗户开启，并点有檀香，房间内无明显异味。许儒泉申请对其房屋因漏水导致的财产损失进行鉴定、评估。法院依法委托民太安财产保险公估股份有限公司湖北分公司进行鉴定。2018年4月12日，民太安财产保险公估股份有限公司湖北分公司出具司法鉴定意见书（编号为民司鉴[2018]保鉴字第23号），载明：漏水损失情形为：衣帽间天花板及墙面乳胶漆出现大面积变色、霉变，衣帽间衣柜（免漆板）靠近主下水管一侧出现水湿、发霉；损失核定为：墙面及天花板（未吊顶）损失为900元，衣帽间衣柜损失为3630元，拆除及室内清洁费用为630元，核定该房屋因漏水导致损失合计5160元。许儒泉先行垫付评估费5000元。一审审理过程中，许儒泉、汪媛明确表示不对漏水原因进行鉴定，陈桢、东湖高地物业公司也未就漏水原因提交鉴定申请。一审法院认为，相邻不动产权利人，应当按照方便生活、团结互助的原则，正确处理相邻关系及负担容忍义务和注意义务。关于漏水责任承担问题。许儒泉、汪媛与陈桢系上下相邻关系，根据法院现场勘查的情况，陈桢房屋内卫生间主管道漏水造成许儒泉、汪媛房屋遭受损害。东湖高地物业公司作为许儒泉、汪媛房屋的物业管理公司，应对房屋建筑的公共部位承担维修、养护和管理的义务，现陈桢房屋内排水主管道破裂，东湖高地物业公司未能及时修复，致使许儒泉、汪媛房屋造成损害，应承担修复与赔偿责任。陈桢作为许儒泉、汪媛楼上的相邻关系人，虽然水是从公共排水主管道流出，但如果陈桢卫生间内防水系统足够完善，该排水管道漏水问题也可以通过陈桢家的防水系统解决，因陈桢未举证证明其房屋内防水系统无质量问题，陈桢应配合东湖高地物业公司将漏水管道修复完毕，完善漏水卫生间防水，并对许儒泉、汪媛房屋损失承担赔偿责任。经鉴定，许儒泉、汪媛房屋内因漏水导致损失合计5160元，另许儒泉、汪媛垫付了评估费5000元，两项共计10160元，应由东湖高地物业公司与陈桢各承担一半。关于租金损失的问题。许儒泉、汪媛要求陈桢、东湖高地物业公司承担因房屋漏水无法居住而在外租房的房屋租金。法院认为，许儒泉、汪媛房屋漏水部位为主卧室卫生间衣帽间，许儒泉、汪媛房屋结构为四室二厅三卫，在注意通风除味的情况下，衣帽间内漏水并不足以影响其他房间的正常使用。双方曾就管道维修问题进行过协商，而陈桢以许儒泉、汪媛已起诉责任未明确为由，拒绝东湖高地物业公司对管道进行修补，导致许儒泉、汪媛无法正常入住。综合考虑许儒泉、汪媛房屋因漏水而部分无法使用，陈桢拒绝修补管道存在一定主观过错，以及合理的房屋租金等因素，法院认定，许儒泉、汪媛在外租房的房屋租金由陈桢承担部分，标准为每月1000元，自2017年9月8日起至2018年9月30日止，租金损失共计13000元（1000元×13个月）。对于租房前的租金损失，因许儒泉、汪媛并无在外租房的事实，其主张在此期间的租金损失无事实和法律依据，法院不予支持。关于停车费损失的问题。许儒泉、汪媛要求陈桢、东湖高地物业公司承担其停车费损失，法院认为，许儒泉、汪媛提交的证据不足以证明其该项损失与本案争议事实具有关联性，对其该项主张，法院不予支持。东湖高地物业公司在法庭辩论终结后提交书面答辩状及证据，因其提交的证据与本案基本事实不具有关联性，法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条、第九十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《物业管理条例》第三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决：一、武汉东湖高地物业管理有限公司、陈桢应于判决生效之日起七日内对陈桢房屋内漏水部位进行修复；二、武汉东湖高地物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向许儒泉、汪媛赔偿损失5080元；三、陈桢应于判决生效之日起十日内向许儒泉、汪媛赔偿损失5080元；四、陈桢应于判决生效之日起十日内向许儒泉、汪媛赔偿租金损失13000元；五、驳回许儒泉、汪媛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1090元，减半收取计545元，由陈桢、武汉东湖高地物业管理有限公司共同负担。二审期间，东湖高地物业公司向本院提交了两组证据，第一组证据为3901陈桢办理入住手续材料，3801程大早办理手续材料，拟证明3901陈桢房屋在交付时是没有洞的，是业主装修产生的洞；第二组证据为物业服务报事处理单及3901主卫配无关三通更换效果评估表，拟证明东湖高地物业公司已进行了修复。许儒泉、汪媛经质证认为，对东湖高地物业公司提交的证据均予以认可，房屋确实已经维修好了，而且该份证据也证明了房屋异味严重，我家在外租房不是扩大损失。陈桢对证据一有异议，认为不能证明洞是在装修时形成的，我也有装修验收合格的资料；对漏水已修复的事实予以认可。本院经评析认为，东湖高地物业公司提交的第一组证据不属二审新证据，且不能达到其证明目的，本院依法不予采信；第二组证据各方当事人均予以认可，本院依法予以采信。二审查明，东湖高地物业公司于2018年10月15日对陈桢家中的主卫排污管进行了检修、更换，现许儒泉家中的渗水问题已得到解决，不再漏水。本院经审理查明其他事实均与一审判决查明的事实一致。二审争议的焦点问题：对于许儒泉、汪媛家中渗水造成的损失，各方当事人应如何承担赔偿责任；租金损失的认定及负担问题。本院认为，本案系排除妨害纠纷案件。通过一、二审查明，对于因陈桢家中卫生间下水主管道处有破损，导致许儒泉家中渗水，并导致其家中财产损失的事实，双方均无异议。对于许儒泉、汪媛主张的租金损失，许儒泉、汪媛要求按其实际支付的金额即每月8500元房租的标准计算，本院认为，许儒泉家渗水系因为楼上卫生间的主下水管破损，确实存在异味影响居住的事实，虽然许儒泉租房发生在一审起诉后，但其家中渗水未解决的情形确实客观存在，且至一审判决时一直未能解决，故对于许儒泉、汪媛所主张的租金损失的合理部分，本院应予以支持。参照当地相同地段的租金标准，每月8500元租金明显过高，一审酌定按照每月1000元的标准计算13个月支持房屋租金损失并无不当。陈桢在纠纷发生后存在不积极配合维修的主观过错，一审认定由陈桢承担该项损失，有相应事实和法律依据，本院依法予以确认。对许儒泉、汪媛主张应按每月8500元的标准支持该项损失的上诉请求、陈桢主张不承担该项损失的赔偿责任的上诉请求，本院依法均不予支持。案涉房屋渗水的直接原因系因陈桢家主卫下水管道破损造成，陈桢应当对许儒泉家中因渗水造成的损失承担赔偿责任。东湖高地物业公司在纠纷发生后未能及时协调两户业主，造成许儒泉家中影响居住时间较长，亦存在一定过错。一审认定东湖高地物业公司、陈桢对许儒泉、汪媛财产损失各承担一半的赔偿责任，并无不当，本院依法予以确认。对于陈桢上诉认为其家中管道破损原因并非其个人造成，东湖高地物业公司对此不予认可。陈桢家中管道破损如何形成的问题，并不影响陈桢在本案中向许儒泉承担赔偿责任，陈桢在本案中承担赔偿后可另案主张。综上所述，许儒泉、陈桢、东湖高地物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1090元，由许儒泉负担790元，陈桢负担150元，武汉东湖高地物业管理有限公司负担150元。本判决为终审判决。审判长  刘阳审判员  李文审判员  叶钧二〇一九年四月二日书记员  付纯