云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云03民终190号上诉人（原审被告）：陈美含，女，1996年11月16日生，汉族，贵州省六盘水市盘县人，住曲靖市麒麟区。被上诉人（原审原告）：曲靖市金蒂物业服务有限公司，住所地曲靖市经济技术开发区麒麟西路807地质队十三栋B座二楼一号。法定代表人：汤金娥，总经理。上诉人陈美含因与被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服曲靖市沾益区人民法院(2018)云0328民初1175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈美含上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一审和二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。上诉人陈美含于2015年2月份承租了位于云珠苑小区5幢(S-7)的商铺，按照上诉人陈美含与云珠苑小区业主薛祺所签订的《商铺租赁合同》的约定，物业管理费由上诉人陈美含自行向物业管理公司缴纳，上诉人陈美含也按照合同约定自行缴纳了2015年度的物业管理费用。但是，到2016年5月份，上诉人已经不再承租位于云珠苑小区5幢(S-7)的商铺。从2016年5月份开始，上诉人陈美含已经不再是云珠苑小区5幢(S-7)号商铺的使用人，也就不应该再向被上诉人缴纳2017年1月1日起至2017年12月31日止的物业管理费、二次加压费、水池清洗费和垃圾代运处置费，上诉人也不存在任何的违约行为。因此，一审法院认定上诉人违约并判决上诉人向被上诉人支付上述费用以及违约金属于明显的认定事实不清，适用法律错误。二、一审判决要求上诉人补交电费的证据不足。被上诉人声称上诉人截止2017年年底累计用电6357度，电费已经由被上诉人代为缴纳。但是，在本案一审的过程中，被上诉人未向法院提交其向供电公司缴纳电费的凭证，而且从2016年5月份开始，上诉人陈美含已经不再承租位于云珠苑小区5幢(S-7)的商铺，因此，电费统计表中所记载的6357度电并非是由上诉人使用。因此，一审法院在相关证据明显不足的情况下判决上诉人向被上诉人补交电费6357元明显错误。被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司辩称，上诉人的租赁合同并未终止，也未到物管处结清手续，物管费应由上诉人交纳。曲靖市金蒂物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告2017年1月1日起至2017年12月31日止的物管费4680元，二次加压费120元，水池清洗费20元，垃圾代运处置费1512元，合计6332元；2.判令被告向原告支付违约金1899.60元；3.判令被告向原告补交电费7328.40元；4.诉讼费由被告陈美含承担。一审法院认定事实：沾益区云珠苑小区的建设单位（开发商）系沾益县广厦房地产开发有限公司，该小区建筑面积61927.9㎡。2013年10月15日，建设单位沾益县广厦房地产开发有限公司与原告曲靖市金蒂物业服务有限公司签订了一份前期物业服务合同，合同期限为3年，自2013年10月15日起至2016年10月15日止。2016年6月28日，前期物业服务合同期限未满，原告曲靖市金蒂物业服务有限公司（乙方）与云珠苑小区部分业主或者物业使用人（甲方）签订了一份《云珠苑小区物业服务委托合同》，该合同约定：本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理的事项为房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护；道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护；公用绿地、花木等的养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，治安巡逻、门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；协助社区组织开展社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取物业管理综合服务费、装潢垃圾和生活垃圾清运费和停车费；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，原告应当接受委托并合理收费。委托管理的期限为6年，自2015年6月28日起至2021年6月28日止。甲方向原告提供小区物业用房；原告可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业和管理责任转让给第三方。在物业管理综合服务费方面约定：（1）高层住宅房屋以建筑面积1.10元／㎡收取，商业铺面及非住宅物业按照建筑面积1.50元／㎡收取，二次加压费每户每月交纳10元；（2）代收相关费用：装潢垃圾代运费按照建筑面积4元／㎡收取；生活垃圾清运费住宅按15元／月收取，商铺按1.5元／月／㎡收取；以上收费标准原告可根据政府指导价和市场价格适时调整。业主或物业使用人应按照合同约定于每年的1月31日前一次性交清当年的物业管理综合服务费，逾期交纳的，从逾期之日起按每天应交费用的1‰交纳滞纳金。甲方无正当理由拒绝交纳物业服务费的，原告有权向人民法院提起诉讼，因此产生的相关费用（诉讼费、交通费、律师费等）由业主或物业使用人承担。本合同自签字之日起生效，对原告曲靖市金蒂物业服务有限公司和自愿在附表中签名的业主具有法律约束力。另查明，2015年2月2日，被告陈美含租用了业主薛祺位于云珠苑小区5幢（S-7）商铺，该商铺面积260平方米，双方签订了书面的《商铺租赁合同》，合同约定租期6年，自2015年2月2日起至2021年2月2日止，租金11万元，物业管理费约定由陈美含自行向物业管理公司交纳。截止2017年底，被告陈美含累计用电6357度，相关费用已由原告代为缴纳。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。国务院《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第三十五条第一款规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。结合到本案，2016年6月28日，原告曲靖市金蒂物业服务有限公司（乙方）与云珠苑小区部分业主或者物业使用人（甲方）签订的《云珠苑小区物业服务委托合同》并非系云珠苑小区业主委员会与原告物业公司签订的物业服务合同，合同签订的主体资格显然不符合法律规定，原告也没有提供证据证实该合同的签订符合《物业管理条例》第十二条规定的“有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主参加”的法定条件和程序，能够证实该合同实质上系业主大会依法作出的决定或决议，“依法成立”没有事实依据，不能确定原告曲靖市金蒂物业服务有限公司（乙方）与云珠苑小区部分业主或者物业使用人（甲方）签订的《云珠苑小区物业服务委托合同》的法律效力，且该合同第三十二条明确约定对原告曲靖市金蒂物业服务有限公司和自愿在附表中签名的业主具有法律约束力，言外之意，对于不在该合同附件签字的业主应不具有法律约束力，本案中的业主薛祺及物业使用人陈美含并没有在合同附表中签字，因此，该合同对业主（出租人）薛祺及被告陈美含不具有法律约束力。对此，原告应当承担举证不能的不利后果。建设单位沾益县广厦房地产开发有限公司与原告曲靖市金蒂物业服务有限公司签订的前期物业服务合同合法有效。根据《物业管理条例》第二十六条的规定，前期物业服务合同期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。但本案在前期物业服务合同期限（2016年10月15日）届满后，原告作为原云珠苑小区物业服务企业，继续为云珠苑小区业主提供服务，没有证据证明建设单位沾益县广厦房地产开发有限公司提出异议，应视为双方继续履行原合同。且陈美含及薛祺在签订合同的时间是2015年2月2日，显然，陈美含及薛祺的意思表示是接受建设单位沾益县广厦房地产开发有限公司与原告曲靖市金蒂物业服务有限公司于2013年10月15日签订的前期物业服务合同的约束，因此，该前期物业服务合同对业主薛祺以及物业使用人陈美含具有法律效力。被告陈美含作为物业使用人，依法应当按照沾益县广厦房地产开发有限公司与原告曲靖市金蒂物业服务有限公司签订的前期物业服务合同履行合同义务。《物业管理条例》第四十二条第一款规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第二款规定，专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。被告陈美含与业主薛祺约定物业管理费由陈美含自行向物业服务企业交纳，符合法律规定。综上，被告陈美含系物业使用人，原告为其提供了服务，原告请求被告承担物业管理费4680元，二次加压费120元，水池清洗费20元，垃圾代运处置费1512元及违约金1899.60元具有事实依据和法律依据，该诉讼请求成立，予以支持。但对于补交电费的诉讼请求，按照《物业管理条例》第四十五条的规定，应当由供电单位向最终用户收取有关费用，且前期物业服务合同就电费的问题没有委托约定，因此，原告实质上系行使追偿权利，应当以原告替被告实际向供电单位缴纳的费用作为补交依据，原告提供的现有证据不足以证明代被告缴纳了多少电费，本应承担举证不能的不利后果，但被告陈美含用电6357度，应当承担支付电费的民事责任，考虑到电流存在一定损耗，对原告的该项请求酌情予以支持。被告陈美含经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第七条、第四十八条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由被告陈美含向原告曲靖市金蒂物业服务有限公司支付2017年1月1日起至2017年12月31日止的物业管理费4680元，二次加压费120元，水池清洗费20元，垃圾代运处置费1512元，合计6332元。二、由被告陈美含向原告曲靖市金蒂物业服务有限公司支付违约金1899.60元。三、由被告陈美含向原告曲靖市金蒂物业服务有限公司补交电费6357元。上述需要履行的款项共计人民币14588.60元，限被告陈美含于判决生效后5日内履行完毕。案件受理费189元减半收取为94.50元，由被告陈美含负担。二审审理中，上诉人陈美含向本院提交以下证据：证明一份、收条一份，证明陈美含于2016年5月就未承租云珠苑小区5幢(S-7)的商铺，并交回钥匙。经质证，被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司对上诉人提交的证据不予认可，认为上诉人提交的证据不能证实其主张。本院认为，上诉人陈美含提交的证明及收条，出具人署名为“薛祺”，对证据的真实性无法核实，不能证实上诉人主张，本院不予采信。被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审审理确认的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点在于上诉人陈美含是否应向被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司支付2017年1月1日起至2017年12月31日止的物业管理费、电费等相关费用。被上诉人曲靖市金蒂物业服务有限公司实际提供了物业服务，《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”上诉人陈美含与案外人薛祺签订《商铺租赁合同》，约定薛祺将其位于云珠苑小区5幢（S-7）商铺出租给陈美含，该商铺面积260平方米，租期6年，自2015年2月2日起至2021年2月2日止，物业管理费由陈美含自行向物业管理公司交纳。故上诉人陈美含作为物业使用人，应向被上诉人交纳相应的物业服务费用，上诉人陈美含主张其自2016年5月就未再承租该商铺，但其提交的证据不足以证实其主张，其与出租人就租赁合同产生的纠纷可另行主张权利。一审对相关费用的认定并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人陈美含的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费189元，由上诉人陈美含负担。本判决为终审判决。审判长  邬汉洪审判员  廖 锐审判员  孙靖然二〇一九年四月十九日书记员  蔡 霞