浙江省永康市人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙0784执异37号异议人：章之敏，男，1952年3月2日出生，汉族，住浙江省永康市。异议人：吴笑恋，女，1953年10月25日出生，汉族，住浙江省永康市。委托诉讼代理人：刘俊，广东格林律师事务所律师。申请执行人：浙江省浙商资产管理有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖大道193号301室。法定代表人：孙建华。委托诉讼代理人：王笑圭，浙江律明律师事务所律师。本院在执行申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称“浙商公司”）与被执行人章之敏、吴笑恋申请实现担保物权纠纷一案中，异议人章之敏、吴笑恋向本院提出书面异议，本院于2018年9月3日受理该异议，并进行了书面审查。2018年9月10日，本院作出（2018）浙0784执异29号执行裁定书驳回异议人章之敏、吴笑恋的异议请求。异议人章之敏、吴笑恋不服，向金华市中级人民法院提出复议，经该院审查后以事实不清为由，于2019年1月4日作出（2018）浙07执复100号执行裁定书，裁定撤销浙江省永康市人民法院（2018）浙0784执异29号执行裁定，发回浙江省永康市人民法院重新审查。2019年4月2日，本院对发回重新审查的执行异议案件立案，并依法组成合议庭进行了公开听证。2019年4月30日，本案经本院审判委员会讨论并作出决定。异议人章之敏、吴笑恋认为，异议人系夫妻关系。2017年12月29日，永康市人民法院曾于2018年1月拟通过淘宝网拍卖章之敏名下的永康市江南街道湖西村建设用地使用权及地上建筑物，异议人发现该拍卖公告中存在严重错误后，向永康市人民法院提出异议，法院已暂停拍卖。2018年8月20日，异议人从淘宝网获悉，上述土地及建筑物将再次拍卖，异议人认为：1、财产拍卖的土地证号为永国用（1998）字第××号，面积5266.4平方米，该土地包含在15799.37平方米的地块内，15799.37平方米的地块由明确的四至范围，但5266.4平方米土地没有明确的四至范围，请法院指出该5266.4平方米土地的实际位置，否则拍卖后将无法向竞买人交付。2、东元法市（2017）字第11F116号《房地产估价报告》评估的对象是5266.4平方米的土地及其地上建筑物，而对于15799.37平方米的土地使用权价值，并未纳入评估范围。将15799.37平方米的土地竞拍，将造成异议人的重大损失，激化新的矛盾。3、请法院指出地上无证建筑物的四至范围，从现场情况和评估报告均可看出，该地上建筑物是依附于15799.37平方米的土地上，而非依附于拍卖的5266.4平方米的土地上。法院若把这些建筑物拍卖，将造成严重错误，甚至可能造成执行回转和被执行人的强烈信访。4、地上建筑物是由浙江雾川实业公司（以下简称“雾川公司”）建设，不归异议人所有。异议人请求：暂停拍卖永康市古丽镇湖西村（5266.4平方米）的建设用地使用权及地上建筑物（15952.21平方米）的执行措施，在查清该5266.4平方米土地的四至范围、地上建筑物（15952.21平方米）的四至范围、地上建筑物的权属主体之后重新评估拍卖。（2018）浙0784执异29号执行裁定被金华市中级人民法院撤销，发回本院重新审查，除了上述事实和理由，异议人章之敏、吴笑恋补充新的异议请求、事实和理由如下：2017年12月29日，永康市人民法院在淘宝网发布《永康市人民法院关于永康市湖西村房产拍卖的公告》（以下简称“《拍卖公告》”）和《财产调查表》，拟于2018年1月29日通过淘宝网拍卖章之敏名下的上述建设用地使用权及地上建筑物。异议人发现该拍卖公告中存在严重错误后，向永康法院提出异议，提交了《在查清地块的四至范围及房屋产权之前暂停拍卖的紧急申请》（以下简称“《紧急申请》”）及相关证据，永康法院遂撤回拍卖。2018年7月24日，永康市人民法院再次在淘宝网发布《拍卖公告》和《财产调查表》，把上述土地及地上建筑物挂网拍卖。2018年8月27日，上述土地及地上建筑物在淘宝网拍卖，2018年8月28日经77轮竞价后以8092.4万元拍卖成交，淘宝网出具了《网络竞价成功确认书》。异议人认为，永康市人民法院的拍卖行为存在重大瑕疵和错误，应予撤销。理由如下：一、拍卖程序违法。1、此前，异议人提交的《紧急申请》性质属于执行异议，永康市人民法院既没有向异议人告知材料是否齐备，也没有出具不予受理的回复，更没有答复异议人提出的意见是否合法，属于程序违法。2、永康市人民法院撤回2018年1月的拍卖，没有向当事人和异议人说明理由，也没有答复异议人提出的意见是否合法，损害了异议人的知情权。3、异议人提交《执行异议申请书》后，法院在未作答复的情况下于2018年8月27日拍卖，损害了异议人提出异议的权利。4、《拍卖公告》没有向竞买人明确告知此次拍卖土地使用权的面积是5266.4平方米，还是15799.37平方米。法院没有向竞买人明确告知其拍卖的无证地上建筑物（15952.21平方米）是依附于5266.4平方米的土地，还是依附于15799.37平方米的土地。拍卖公告对拍卖对象描述不清，损害了其他潜在竞买人的知情权，造成不公平竞争。二、法院在拍卖前未查清拟拍卖土地和地上建筑物的相关情况（如：土地四至范围、土地性质、面积、地上建筑物的权属人），损害了各方利害关系人（异议人、房屋权属人、买受人）的合法权益。涉案建设用地使用权评估价为7078万元,已经远远低于市场价，但起拍价又降价20%（即5662.4万元），最终成交价为8092.4万元，第一次拍卖就直接成交，且成交价竟然超出评估价1014.4万元，可见该地块的价值远远被低估。异议人请求：1、撤销永康市人民法院于2018年8月27日对永康市古丽镇湖西村建设用地使用权及地上建筑物的拍卖；2、在查清建设用地使用权的四至范围、地上建筑物的四至范围、地上建筑物的权属主体之后重新评估、拍卖。异议人章之敏、吴笑恋为证明其主张，向本院提交如下证据：1、国有土地使用证（含附图），用以证明章之敏享有国有建设用地使用权的面积为5266.4平方米，而非15799.37平方米；关于5266.4平方米的土地，无四至范围，边界不明。2、他项权证，用以证明经抵押登记的土地使用权面积为5266.4平方米，而非15799.37平方米；地上无证建筑物未登记于他项权证（未抵押登记），申请执行人（抵押权人）对于地上无证建筑物不享有优先受偿权。否则，将导致违章建筑的合法化，且损害被其他一般债权人的合法权益。3、（2015）金永商特字第43号民事裁定书，用以证明该裁定书错误地认为地上无证建筑物属于抵押物，应当优先受偿；即使有优先受偿权，受偿的也是5266.4平方米上的建筑物，而不是15799.37平方米上的建筑物。4、永康市人民法院（2018）浙0784执异29号执行裁定书，用以证明永康法院在该裁定书中第一次表示此次拍卖的土地使用权面积为15799.37平方米，之前从未公示过此次拍卖的土地使用权面积是15799.37平方米，且法院未就异议举行听证。5、《拍卖公告》截图、《财产调查表》截图、《紧急申请》及EMS详情单、永康市人民法院撤回拟于2018年1月29日拍卖的淘宝网截图，用以证明永康法院于2017年12月29日在淘宝网发布拍卖公告，拟于2018年1月29日拍卖涉案建设用地使用权及地上无证建筑物。异议人于2018年1月提出提议，认为应在查清地块四至范围及房屋权属之后再进行拍卖，否则将造成拍卖错误。法院遂撤回拟于2018年1月29日的拍卖，但未向异议人告知撤回拍卖的原因。6、《拍卖公告》截图、《财产调查表》截图（2018年7月24日），用以证明永康法院于2018年7月24日在淘宝网发布公告，决定于2018年8月27日拍卖该地块的建设用地使用权及地上建筑物，任何具备一般竞拍常识的人都理解为：拍卖的土地使用面积为5266.4平方米，用途为住宅，年限终止于2067年5月24日。7、淘宝网关于涉案土地于2018年8月28日拍卖成交的截图、淘宝网发布的网络竞价成功确认书，用以证明异议人名下的建设用地使用权于2018年8月28日经异议人经77轮竞价，以8092.4万元被拍卖；一块土地经77轮激烈竞争，表明该土地的价值被严重低估。8、东阳元泰地产评估有限公司出具的东元法市（2017）字第11F116号《房地产估价报告》，用以证明评估公司评估的土地使用权面积是5266.4平方米，而非15799.37平方米。联通相关无证建筑物的价值，评估对象市场总价值7078万元。9、位于永康丽州××街区1-1-Ａ地块的成交结果公示，用以证明永康土地市场的价值，永康北部的土地市场价值必然低于涉案地块价值（永康南部）。该北部土地于2018年1月成交单价为16787元/平方米，涉案土地（南部）市场价值的单价必然高于16787元/平方米。10、手机通话文字解释（通话时间：2018年9月18日），用以证明异议人的代理人和《房地产估价报告》的评估人员蒋云初（其同时也是评估公司的法定代表人）通过手机通话，蒋云初明确在电话中表示《房地产估价报告》证评估的土地使用权范围仅限于5000平方米的住宅用地，对于超出5000多平方米的土地没有纳入评估范围。11、现场对话文字翻译，用以证明为慎重起见，异议人的代理人亲自前往评估公司办公室并和评估人员当面再次咨询，评估人员多次确认《房地产估价报告》中评估的土地使用权范围是5266.4平方米，而非15799.37平方米。12、光碟，证明内容和证据13、14一致。申请执行人浙商公司认为，1、本案永康法院拍卖的涉案土地符合相关的法律规定，拍卖的土地符合地上建筑物和土地使用权，对拍卖的程序也符合法律规定，到目前为止，申请执行人也没看到异议人所说的把15799.37平方米当作5266.4平方米拍卖的执行裁定书。异议人认为本案有15799.37平方米的土地被法院拍卖了，与5266.4平方米的界限不清晰，异议人的说法和本案没有关联性，到目前为止异议人也没有证据证明其是涉案争议土地的权利人。5266.4平方米和15799.37平方米之间存在什么样的关系不是异议人可以提起执行的理由，5266.4平方米和15799.37平方米之间的数据关联性，在（2018）浙0784执异16号的案件中进行了听证，对相关问题进行核实和查证，异议人对本案提出的撤销拍卖和重新评估的异议申请没有事实的法律依据可以支持，请求驳回异议请求。申请执行人浙商公司向本院提交如下证据：A、规划许可证、国有土地使用权协议出让合同、申请补办用地手续报告，用以证明涉案土地面积5266.4平方米和异议人提到的土地面积15799.37平方米是不可分离的事实。B、民事裁定书、《最高额担保合同》，用以证明涉案土地使用权用以担保，法院是根据民事裁定书作出的执行措施。C、永康市国土资源局复函，用以证明涉案土地的使用面积是5266.4平方米，当时是属1997年拆违纳轨补办项目，异议人在该宗土地上有违章建筑，使用年限较久，市政府考虑到异议人的权益及该区域不能再办理工业用地的规划，只能按照住宅用地出让给异议人，但异议人一直未办理相关的规划设计。本院依职权向永康市国土资源局调取了涉案土地的红线控制定位通知书、征用土地协议书。经本院审查查明：异议人章之敏在1997年永康市拆违纳轨过程中获得坐落于江南街道（××）湖西村住宅用地一块，宗地总面积15799.37㎡，其中出让建筑占地面积5266.4㎡，该地块的土地使用权出让以建筑占地计算标定地价为336元/㎡，总额为1769510.4元人民币，此款由永康市拆违纳轨办公室统一收取。1998年颁发国有土地使用证【证号：永国用（1998）字第××号】，登记在章之敏名下，记载土地用途为住宅用地，使用权面积5266.4㎡。土地使用证附有宗地图，所附用地红线图明确记载了该宗地的四至范围。1997年3月25日，永康市城乡建设环境保护局向章之敏送达红线控制定位通知书，通知章之敏按规划红线定位图向设计单位办理委托设计方案手续，设计方案需经该局审定后，再办理正式设计。由于章之敏在取得土地证后一直未向国土、规划等审批部门提出申请办理相关规划设计，现经测绘该宗地用地红线基本无变化。2014年4月29日，章之敏、吴笑恋与中国农业银行永康市支行签订《最高额抵押合同》一份，约定以该土地使用权及房屋作价7189万元为浙江普士达工具制造有限公司向中国农业银行永康市支行的借款提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记手续。2014年10月15日，因浙江普士达工具制造有限公司未偿还借款，中国农业银行永康市支行将债权转让给浙商公司。2015年5月18日，浙商公司向本院提起实现担保物权申请，本院于2015年7月13日作出（2015）金永商特字第43号民事裁定书，裁定对章之敏、吴笑恋所有的坐落于浙江省永康市古丽镇湖西村的土地使用权及地上建筑物【国有土地使用权证号：永国用（1998）字第××号】准予采取拍卖、变卖等方式依法变价；浙商公司对变价后所得价款在借款本金4900万元及利息、逾期利息、复息和申请费152950元抵押担保的最高债权余额7189万元的范围内优先受偿。该民事裁定书生效后，于2015年8月11日进入执行程序。本院在执行过程中，对登记在被执行人章之敏名下坐落于浙江省永康市古丽镇湖西村的土地使用权及地上建筑物进行处置。在拍卖公告中，以视频及文字介绍拍卖标的的情况如下：永康市古丽镇湖西村建设用地使用权及地上建筑物；土地使用权证号：永国用（1998）字第××号，使用权面积5266.4平方米；土地用途为住宅用地，使用权类型为出让，土地终止日期2067年5月24日。宗地内有无证建筑物总面积15952.21平方米。本院未公示宗地总面积15799.37平方米。2018年1月12日，雾川公司以涉案土地上的建筑物系由其出资建设，应归其而非章之敏或者吴笑恋所有，拟拍卖土地面积5266.4平方米，该公司的地上建筑物依附于15799.37平方米，并非全部依附于拟拍卖的5266.4平方米土地上为由，向本院提出执行异议申请，要求暂停拍卖涉案土地及地上建筑物，并确认地上建筑物归雾川公司所有。本院撤回原拟于2018年1月29日开始的涉案土地使用权及地上建筑物的司法拍卖，并于2018年5月21日依法组成合议庭举行听证，雾川公司经本院合法传唤未到庭参加听证审理。本院于2018年6月15日裁定驳回异议人雾川公司的异议。2018年8月27日，本院依法对涉案土地及地上建筑物重新进行拍卖。2018年8月28日，本院通过司法网拍的形式，将涉案土地使用权及地上建筑物以80924000元予以拍卖。2018年9月3日，本院受理了被执行人章之敏、吴笑恋落款时间为“2018年8月20日”的执行异议申请，并依法组成合议庭进行书面审查，于2018年9月10日作出（2018）浙0784执异29号执行裁定书驳回异议人章之敏、吴笑恋的异议请求。异议人不服，向金华市中级人民法院提出复议，经该院审查后以事实不清为由，于2019年1月4日作出（2018）浙07执复100号执行裁定书，裁定撤销浙江省永康市人民法院（2018）浙0784执异29号执行裁定，发回浙江省永康市人民法院重新审查。2019年1月2日，本院对章之敏制作了执行笔录一份，在该笔录中，章之敏称“15799.37平方米是总用地面积，5266平方米是建筑占地面积，开发建筑的话，只能是5266平方米，其余的是配套。当时拆违纳轨的政策就是三分之一，现在是讲密度和容积率，这个其实是一样的，只是讲法不一样。这些东西我也讲不清楚，如果要作为证据，还得请教权威部门。”本院认为，生效的裁判文书确定了申请执行人浙商公司对被执行人章之敏、吴笑恋所有的坐落于浙江省永康市江南街道湖西村的土地使用权【国有土地使用证号：永国用（1998）字第××号】及地上建筑物享有优先受偿权。该土地使用证记载的土地使用权面积是5266.4平方米，章之敏亦是按该面积缴纳土地出让金。结合征用土地协议书、规划红线定位通知书、出让合同、建设用地规划许可证、土地使用权的宗地图、永康市国土资源局的复函等材料，该土地使用权证上载明的使用权5266.4平方米是包含在宗地总面积15799.37平方米的土地范围内，而宗地15799.37平方米的四至范围是明确的。从章之敏的笔录来看，对于涉案土地15799.37平方米上只能开发5266.4平方米的建筑占地面积的情况也是明知的。基于历史原因，虽然章之敏系涉案土地15799.37平方米的实际使用者，但其享有使用权的土地面积仅为5266.4平方米，除此范围之外的涉案土地使用权并非系其所有。章之敏经相关部门通知后一直未申请办理相关规划设计，导致永康市国土局未就永国用（1998）第01542号土地使用证载明的5266.4平方米土地四至进行明确。本院在拍卖公告中虽未公示总宗地面积实际为15799.37平方米，但依据土地使用证载明的面积5266.4平方米介绍涉案土地及地上建筑物的相关情况，并无不当，并未损害其他潜在竞买人的知情权，未造成不公平竞争，故本院依土地使用权证的记载并按照土地权利现状依法处置该财产并无不当。买受人竞买涉案土地后，可以在章之敏原先享有权利的基础上自行申请办理土地规划设计，再确定5266.4平方米土地的四至，故并不影响本院向买受人交付涉案土地。异议人章之敏、吴笑恋要求暂停拍卖永康市古丽镇湖西村建设用地土地及地上建筑物的异议请求不能成立。异议人要求撤销永康市人民法院于2018年8月27日对永康市古丽镇湖西村建设用地使用权及地上建筑物的拍卖，并在查清建设用地使用权的四至范围、地上建筑物的四至范围、地上建筑物的权属主体之后重新评估、拍卖的异议请求，不符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：驳回异议人章之敏、吴笑恋的异议请求。如不服本裁定，可自裁定送达之日起十日内，向金华市中级人民法院申请复议。审 判 长  徐露苗人民陪审员  支有土人民陪审员  郎 露二〇一九年四月三十日代书 记员  徐英晓