上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初15447号原告(反诉被告)：上海赋尧资产管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：龚志伟，执行董事。委托诉讼代理人：陈禕旻，男。委托诉讼代理人：吉峰，上海博拓律师事务所律师。被告：张华，男，1964年8月14日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。委托诉讼代理人：曹强，上海衡茂律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海惠希金实业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：周文彬，执行董事。委托诉讼代理人：周某某，男。委托诉讼代理人：苏庆元，上海方锐律师事务所律师。被告：上海科峰娱乐有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张华，总经理。原告上海赋尧资产管理有限公司诉被告张华、上海惠希金实业发展有限公司(以下简称惠希金公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案于2018年11月7日第一次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人陈禕旻、吉峰、被告张华及其委托诉讼代理人曹强、被告惠希金公司的委托诉讼代理人周某某、苏庆元到庭参加诉讼。审理中，原告申请追加上海科峰娱乐有限公司(以下简称科峰公司)作为被告。本案于2019年1月3日第二次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人陈禕旻、吉峰、被告张华及其委托诉讼代理人曹强、被告惠希金公司的委托诉讼代理人周某某、苏庆元、被告科峰公司的法定代表人张华到庭参加诉讼。审理中，惠希金公司提起反诉，本院依法予以受理。本案于2019年3月4日第三次公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人吉峰、被告张华及其委托诉讼代理人曹强、被告惠希金公司的委托诉讼代理人苏庆元、被告科峰公司的法定代表人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海赋尧资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告张华向原告支付房屋租金人民币148万元(2018上半年租金74万、2017上半年租金74万)和利息5.55万元，被告惠希金公司承担连带偿付责任；2、确认被告惠希金公司和科峰公司于2017年10月27日就上海市青浦区胜利路XXX号房屋签订的租赁合同无效，被告科峰公司立即搬离承租房屋；3、被告科峰公司向原告支付房屋使用费(按年租金170万元计算，从2018年1月1日起计算至搬离之日止)。事实与理由：2015年3月，原告与被告惠希金公司就上海市青浦区胜利路XXX号房屋签订租赁合同，约定原告对大楼整体享有承租并转租、分租的权利，原告为此通知了包括被告张华在内的所有承租方。之后原告与大楼内的承租户分别签订了房屋租赁合同。鉴于被告张华与被告惠希金签订的《房屋租赁合同》于2018年10月到期，原告多次要求张华将租金支付给原告，张华考虑到与惠希金公司的租赁合同没有到期，租金仍支付惠希金公司再由惠希金公司转付给原告。但原告自2017年开始没有收到惠希金公司支付的租金，原告书面要求张华将租金和物业管理费支付给原告，张华向原告支付了物业管理费，但是未向原告支付租金。惠希金公司与科峰公司明知整个大楼已经出租给原告，仍于2018年10月27日签订了租赁合同，侵害了原告的合法权益，合同无效，故原告起诉至本院。被告张华辩称：不同意原告的诉讼请求。张华与原告不存在法律上的合同关系，原告要求张华支付租金不符合法律规定；张华与惠希金公司签订租赁合同，张华按约履行支付房屋租赁费的义务，包括原告主张的租金，不存在拖欠，也不应当承担利息。被告上海科峰娱乐有限公司辩称：科峰公司与惠希金公司于2018年签订的租赁合同是在前一份合同到期后续签的，合同合法有效，租金支付给惠希金公司至2019年6月30日。科峰公司与原告之间没有合同关系。被告上海惠希金实业发展有限公司辩称：因为原告未向惠希金公司足额支付租金，故惠希金公司要求解除租赁合同。惠希金公司作为产权人，有权与科峰公司签订租赁合同并收取租金。被告惠希金公司认为原告违约未支付租金，故提起反诉请求：解除原告与被告惠希金公司于2015年3月28日签订的房屋租赁合同，原告腾退上海市青浦区胜利路XXX号房屋(除科峰公司使用的房屋)。原告上海赋尧资产管理有限公司针对反诉请求辩称：原告与惠希金签订的租赁合同的真实意思体现在当天双方及案外人周某某、武某某签订的合同协议中。因为周某某欠武某某的钱无法归还，所以周某某和惠希金公司同意将整个大楼交付原告经营使用用于抵债，原告无需支付租金。原告实际管理并收取租金，武某某本人认可收到大楼租金每年300万元，故原告与惠希金之间的合同在正常履行，原告不存在违约。本院经审理认定事实如下：惠希金公司为上海市青浦区胜利路XXX号房屋的产权人。2012年6月，惠希金公司(甲方)与张华(乙方)签订《房屋租赁协议》，约定甲方将坐落在上海市青浦区胜利路XXX号惠希金综合大楼一层面积约260平方米、二、三层面积约3,100平方米，建筑面积共约3,360平方米，出租给乙方使用。乙方向甲方租赁该房屋作为开办娱乐、KTV包房等用途。租赁期共六年，自2012年7月1日起至2018年10月31日止(2012年7月1日至2012年10月31日为装修免租期)。房屋租金六年不变，每年148万元。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，惠希金公司将房屋交付张华使用。2015年3月25日，惠希金公司召开股东会，形成《股东会决议》，内容为：1、惠希金公司与上海科峰宾馆有限公司签订的租赁合同自2015年3月17日起解除，合同中双方的权利义务于租赁合同解除之日起自行终止。2、惠希金名下的物业交由原告租赁经营。3、原告应当支付的租金优先抵偿周某某拖欠武某某的借款债务。2015年3月28日，惠希金公司(甲方)与原告(乙方)签订《房产租赁合同》，约定甲方将位于上海市青浦区胜利路XXX号全幢交付乙方承租使用，租赁房产用于乙方作物业经营使用，包括但不限于自行经营、对外转租、分租、对外承包、转包。租赁期限自2015年7月1日至2035年6月30日。租金自2015年7月1日起计算，固定年租金300万元，租金先用后付，每一个年度为一个支付周期，乙方应于每年的12月31日向甲方支付。首期租金自2015年7月1日计算至2015年12月31日，金额为150万元。甲方应于2015年3月25日向乙方交付租赁房产。合同附属条款约定甲方同张华(上海科峰娱乐有限公司-米莱国际会所)的租赁关系，由原告同张华(上海科峰娱乐有限公司-米莱国际会所)协商确定。该份租赁合同于2015年6月23日在上海市青浦区房地产登记处进行了文件登记。2015年3月28日，惠希金公司(甲方)、周某某(乙方)、武某某(丙方)、原告(丁方)签订《合作协议》，约定：一、甲方作为乙方对丙方负债的担保人，为了向丙方履行担保债务，将其名下位于上海市青浦区胜利路XXX号房产交于丙方经营，因丙方无相关的经营主体资格，由丙方组建设立并实际控制的丁方进行租赁经营，经营方式包括但不限于转租、分包、承包经营。二、由甲方与丁方签订《房产租赁合同》，具体的合同权利义务根据《房产租赁合同》的约定履行。三、甲方出租上述房产的前期收益(包括租金及其他)用于偿还乙方对丙方的债务。四、甲方出租上述房产的后期收益(包括租金及其他)由乙方和丙方共同享有，乙方与丙方按照6：4的比例进行分成……七、本协议第三条、第四条具体实施时间，以乙方履行完结对丙方的债务为准……九、本协议有效期20年，自各方签字或盖章之日起生效。合同签订后，胜利路XXX号房屋除张华(科峰公司)使用部分之外均由原告管理并对外出租和收取租金，惠希金公司的公章等材料交付原告管理使用。2017年8月22日，惠希金公司登报声明公章遗失，声明作废。之后惠希金公司陆续登报声明财务章、发票章、法人章、营业执照遗失，声明作废。2017年8月29日，惠希金公司重新申请印铸公章。2015年至2016年期间，张华(科峰公司)向惠希金公司开具租金支票，支票由原告工作人员领取，之后通过背书形式支付给原告。张华(科峰公司)支付的2017年上半年租金中，44万元支付至惠希金的账户，30万元支付至周某某个人账户。张华(科峰公司)支付的2017年下半年租金最终支付至原告账户。张华(科峰公司)向惠希金公司开具2018年上半年租金支票，支票由惠希金公司的法定代表人周文彬领取，最终未支付给原告。科峰公司向惠希金公司支付了2018年下半年租金和2019年上半年租金，其中2019年上半年租金因惠希金公司的欠款纠纷根据本院的执行裁定书支付至本院账户。2016年至2018年期间，张华(科峰公司)向原告支付了水电费和物业管理费。2017年5月18日，惠希金公司向张华(科峰公司)发《告知函》，催缴水电费及2017年上半年租金。科峰公司《复函》表示2017年上半年租金已全部支付惠希金公司，要求惠希金公司开具水电费发票。2017年10月27日，惠希金公司(甲方)与科峰公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将青浦区胜利路688弄惠希金大楼一层局部及二、三层，产权面积约3,068平方米出租给乙方开设KTV使用，并无偿提供惠希金大楼80平方米作为办公区域。租赁期限12年，自2018年11月1日起至2030年10月31日止。租金先付后用，半年一付，第一年至第六年每年租金170万元，第七年至第十二年每年租金195万元等。2018年5月30日，科峰公司向原告出具《复函》，表示张华从未与原告签订租赁协议，没有法律上的权利义务，原告无故发函催讨租金，侵害张华合法权益，要求原告停止发函。2018年7月16日，原告向张华(科峰公司)发函，表示惠希金公司已于2015年3月将整幢大楼租赁给原告，惠希金公司的权利义务由原告享有和承担，要求张华(科峰公司)向原告支付2017年下半年和2018年上半年租金，并要求明确合同到期后是否继续承租。同日，惠希金公司向张华(科峰公司)出具《缴纳房租及续签合同告知书》，表示惠希金公司和原告多次要求张华(科峰公司)将租金交付原告，现再次要求将2017年下半年和2018年上半年租金支付给原告，合同到期后与原告商洽签订租赁合同事宜。2018年7月20日，科峰公司向原告出具《复函》，表示原告要求张华支付2017年下半年和2018年上半年房租，张华与原告未签订租赁协议，张华租金已支付给惠希金公司，原告有疑问直接与惠希金公司联系。对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述，上海市房地产权证、《房屋租赁协议》、《股东会决议》、《房产租赁合同》、《合作协议》、支票、收据、转账凭证、发票、《告知函》、《复函》、报纸声明、《印铸刻字许可证》、执行裁定书、上海市房地产登记证明等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告为证明张华(科峰公司)在明知原告与惠希金公司签订租赁合同的情况下拒绝向原告支付租金，提供了：1、落款日期为2015年4月1日的《房产租赁合同补充协议》，该协议约定惠希金应当配合原告以惠希金的名义向张华催讨租金，惠希金催讨张华所得的房租归原告所有，惠希金与张华签订的《租赁合同》到期后，由原告与张华签订租赁合同。惠希金公司表示由于惠希金公司的公章之前由原告保管，故该补充协议是原告制作的，且在(2018)沪0118民初1833号案件中经司法鉴定确定惠希金公司的印文不是在2015年4月1日形成。2、2018年1月10日、2018年3月1日、2018年10月15日的告知书及邮寄凭证，内容为原告要求张华(科峰公司)向原告支付租金和设备维护费，合同到期后要求腾退。张华及科峰公司表示未收到告知书。3、2017年9月10日原告代理人、张华、武某某及双方律师的谈话录音，表示原告早就告知张华租金应当支付给原告。张华对该录音真实性不予认可，认为当日双方未进行商谈，但认可2017年6月原告曾约张华商谈续签合同事宜。本院认为，惠希金公司与张华签订的《房屋租赁协议》以及原告与惠希金公司签订的《房产租赁合同》均是当事人真实意思的表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应严格按照合同约定履行各自的义务。鉴于惠希金公司与张华签订的《房屋租赁协议》在先，在合同期内，张华租金发票抬头均为惠希金公司，未直接支付原告，根据张华的回函，张华并不认可与原告之间存在合同关系，故张华在前一份租赁合同期间将租金支付给惠希金公司并不不当，对原告的第一项诉讼请求不予支持。惠希金公司认为原告并未按照合同约定支付租金，然根据当事人的陈述以及《股东会决议》、《合作协议》，周某某和武某某之间存在借款关系，故原告与惠希金公司签订的租赁合同实为以房屋的使用权抵偿债务，武某某认可租金抵债，周某某认可欠款至今未还清，故对惠希金公司要求解除租赁合同并腾退的请求本院不予支持。鉴于之前张华支付给惠希金公司的租金发票实际均由原告工作人员领取、租金通过背书形式支付给原告，张华将水电费和物业管理费均支付给原告，故惠希金公司实际上已经将租赁给张华的该部分房屋的管理和收益权利交付原告。惠希金公司与张华签订的《房屋租赁协议》于2018年10月31日到期，合同到期后，根据惠希金公司与原告之间的租赁合同，整幢大楼的使用权均应归原告，惠希金在合同未合法解除的情况下擅自与科峰公司另行签订租赁合同，存在主观恶意。根据当事人的陈述及来往函件，张华早已知晓惠希金公司已经将整幢大楼出租给原告，惠希金和原告之间的租赁合同未合法解除，故在合同到期后，科峰公司理应和原告签订租赁合同，张华和惠希金公司签订租赁合同侵害了原告的合法权益。综上，本院认定惠希金公司与科峰公司于2017年10月27日签订的《房屋租赁合同》无效。合同无效后，科峰公司理应腾退租赁的房屋。惠希金公司无权收取租金，科峰公司应向原告支付房屋占有使用费。对原告按照惠希金公司与科峰公司签订的租赁合同约定的租金标准主张科峰公司支付2018年11月1日之后的房屋占有使用费的请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同》第八条、第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海惠希金实业发展有限公司与被告上海科峰娱乐有限公司于2017年10月27日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告上海科峰娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区胜利路XXX号房屋；三、被告上海科峰娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海赋尧资产管理有限公司房屋占有使用费(按照每年170万元，自2018年11月1日起计算至实际腾退之日止)；四、原告上海赋尧资产管理有限公司的其余诉讼请求不予支持；五、驳回反诉原告上海惠希金实业发展有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费18,619.50元，减半收取计9,309.75元，由原告负担3,159.75元，被告科峰公司和惠希金公司共同负担6,150元；反诉受理费40元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇一九年四月十五日书记员 谭泓洁附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。