福建省平潭县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0128执异35号 异议人（利害关系人）：王金山，男，1968年3月28日出生，汉族，住海南省三亚市。 申请执行人：兴业银行股份有限公司平潭分行，住所地福建省平潭县潭城镇龙里路翠园新庄155号。 负责人：吴德芳，行长。 委托代理人：刘建生、张胜，福建至理律师事务所律师。 被执行人：福建省建隆水产有限公司，住所地福建省平潭县流水镇五埕村。 法定代表人：许仲建。 被执行人：许恒波，男，1985年4月1日出生，汉族，住福建省平潭县。 被执行人：黄应贵，男，1959年3月24日出生，汉族，住福建省平潭县。 被执行人：许仲建，男，1956年4月25日出生，汉族，住福建省平潭县。 被执行人：王永朱，女，1960年11月8日出生，汉族，住福建省平潭县。 被执行人：游遵齐，男，1958年4月6日出生，汉族，住福建省平潭县。 被执行人：蔡建斌，男，1968年9月13日出生，汉族，住福建省平潭县。 被执行人：冯英，女，1977年11月2日出生，汉族，住福建省平潭县。 在本院执行兴业银行股份有限公司平潭分行（以下简称兴业银行）与福建省建隆水产有限公司（以下简称建隆公司）、许恒波、黄应贵、许仲建、王永朱、游遵齐、蔡建斌、冯英申请实现担保物权一案中，异议人王金山对本院拍卖建隆公司名下位于平潭县流水镇××村××幢整座工业房地产［房屋所有权证号：榕房权证Ｐ字第××号、土地使用权证号：平潭县国用（2008）第××号］提出书面异议。本院于2018年11月15日作出执行裁定，王金山不服，向福州市中级人民法院（以下简称福州中院）申请复议。福州中院于2019年1月24日作出执行裁定，将原执行裁定撤销，发回本院重新审查。本院于2019年3月27日立案后，依法重新组成合议庭进行审查，并于2019年4月15日举行了听证，王金山，兴业银行的委托代理人刘建生参加了听证，现已审查终结。 异议人王金山向本院提出异议请求：一、撤销（2017）闽0128执762号之二《执行裁定书》；二、将成交价款563万元返还王金山。事实和理由：平潭县人民法院（以下简称平潭法院）组织拍卖的案涉房地产，经王金山于2018年9月29日以563万元的价格拍下，并付清了全部成交价款。现王金山在接收该产权资料时发现法院在拍卖过程中披露的信息存在严重错误，合法权益受到侵害，理由如下：一、法院披露的拍卖标的带有租期为15年的租赁合同，从2011年3月1日至2026年2月28日止，租金前五年为每年15万元，第六年起每年增加2%租金。租金为一年一付，已付清至2018年6月。但实际情况是上述租赁合同是关于整个冷冻厂地块12亩土地使用权的，而王金山所拍下的仅为其中的5亩土地使用权，无法获得法院所披露的全部租金。法院披露的错误信息，严重影响了王金山拍卖时的判断，使其依据该错误信息拍下了案涉房地产。二、法院所披露的拍卖标的的评估报告中所列的税费数额与实际数额差距巨大，按照评估报告，买卖双方应缴纳的税费大约为44万元，但经了解，各项税费将近100万元，明显超出王金山所能承受的范围，并且依据税法的规定，土地增值税、企业所得税等相关税费都应由出卖人承担，不应由买受人承担。三、法院在拍卖公告时并未披露该地块的控制性详细规划调整情况，并且在评估报告中也未考虑控制性详细规划对地块价值的影响，存在误导拍卖参与人的情形。 申请执行人兴业银行称，本案发生的简况如下：平潭法院在执行申请执行人兴业银行与被执行人建隆公司、许恒波、黄应贵、许仲建、王永朱、游遵齐、蔡建斌、冯英申请实现担保物权一案中，对建隆公司名下案涉房地产在淘宝网上进行公开拍卖，并在相关网页公示《竞买公告》及《竞买须知》，《竞买公告》载明拍品带有租赁，并用加粗黑体字注明“如需了解具体详情，请自行前往平潭法院执行局317办公室查阅租赁合同内容”，《竞买须知》载明“八、拍卖人对拍卖标的物所作的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以请竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵”。拍卖当天，有9位竞买人对拍品进行151次竞价，最后由王金山以563万元人民币（前一竞买人竞价金额为561万元）的最高价竞得案涉房地产，后王金山提出执行异议。王金山的异议理由可以归纳为：1.租金信息披露有瑕疵；2.应纳税费与评估报告预估税费数额不同；3.未披露地块控制性规划调整情况。兴业银行认为，第一、王金山作为竞买人应当了解拍卖标的的详细信息，而不应以不了解拍卖信息为由撤回拍卖。（一）平潭法院对拍卖标的存在租赁情况进行了披露，在公告中只能对租赁合同主要事项进行披露，所披露信息源来自租赁合同且根本不存在披露错误信息的情形。（二）平潭法院在拍卖公告上明确拍卖标的的土地使用权面积为3562.1平方米（约为5亩），只要竞买人在决定参加竞买前，自己或者委托他人到平潭法院执行局查阅《租赁合同》，即可发现《租赁合同》的租赁范围为整个冷冻厂12亩的土地使用权，而非拍卖标的的5亩多土地使用权，就不会对拍卖标的所对应租金金额产生错误判断。（三）根据《竞买公告》以及《竞买须知》第八条规定，竞买人在决定参加竞买之前，应自行或委托他人前往执行局查阅《租赁合同》，对拍卖标的的具体租赁详情进行了解，否则因竞买人自己怠于了解拍卖标的的详细信息，导致其对拍卖标的的相关信息产生错误判断，相关责任应由竞买人自行承担。第二、《评估报告》所预估税费金额与应纳税费数额不一致，不是竞买人可以申请撤销拍卖的法定事由。《评估报告》中已经明确载明“交易税费为估价对象于价值时点以评估价值进入市场转让时，买卖双方需负担的正常税费，仅以评估价值为基数测算，仅供参考，其预期实现拍卖处置的交易税费应以实际所有权转移时有关税务部门计算的为准”，意向竞买人若想了解准确的应纳税费可以在参与竞买前向有关税务部门了解，《评估报告》所预估税费金额与应纳税费数额不一致，并非竞买人可以申请撤销拍卖的法定事由。第三、王金山未提供任何证据证明拍卖标的所在地块的控制性详细规划有过调整，而且未披露控制性详细规划调整情况亦非竞买人可以申请撤销拍卖的法定事由。即便拍卖标的所在地块的控制性详细规划存在调整情况，法律也未规定拍卖不动产必须披露控制性详细规划调整情况，因此王金山所提理由不能成立。王金山作为完全民事行为能力人，对于参与竞买的民事法律活动事后反悔，违反法律规定。若支持其无理主张，不仅损害了司法的严肃性、公信力，也将导致债务人背负更多逾期履行的债务，使各竞买人产生对法院工作不良的认知，有违案件审理所应追求的公平正义原则。综上所述，王金山的异议请求不符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条的规定，请求驳回王金山的异议请求。 建隆公司、许恒波、黄应贵、许仲建、王永朱、游遵齐、蔡建斌、冯英未作陈述。 本院查明，2018年8月27日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台（网址：××）上公布案涉拍卖标的的《网络司法拍卖公告》，该公告第一条载明：“拍卖标的：平潭县流水镇××村××幢整座工业房地产，拍卖对象土地东邻民宅，南邻空地，西邻五埕村委会，北邻村道。总建筑面积2326.0平方米，土地使用权面积3562.1平方米。拍卖对象共建有6幢建筑物，厂区内配套水电、宽带等。拍品瑕疵：拍品不含厂内机器设备，该厂房有租赁，依据承租人向本院提交的租赁合同显示：该标的物租期为15年,从2011年3月1日至2026年2月28日止，租金前五年为每年人民币15万元（从2011年3月1日起至2016年2月28日），第六年起（即从2016年3月1日起至租赁期满）每年增加2%租金。租金为一年一付，已付清至2018年6月。如需了解具体详情，请自行前往平潭法院执行局317室查阅租赁合同内容……”。2018年9月28日至2018年9月29日，王金山在公开拍卖期间以563万元的最高价竞得拍卖标的。之后，王金山向本院缴清成交价款563万元。2018年10月16日，本院作出（2017）闽0128执762号之二《执行裁定书》，裁定：一、解除对案涉拍卖标的的查封（保全），同时解除抵押关系……三、案涉拍卖标的的所有权及相应的其他权利归买受人王金山所有；四、财产权自本裁定送达买受人时起转移……。 另查明，《冷冻厂租赁合同》第一条第一款载明：“甲方将坐落在平潭县流水镇××村××厂，面积约为12亩（即厂部围墙内所有厂房、办公楼、生产设备、冰库以及生活区等场所）租赁给乙方经营”；第三条第二款载明：“租金按照每半年交纳一次，乙方预先交纳的方式（即每年3月1号和9月1号前交付）”。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外……”。本案中，《网络司法拍卖公告》披露的案涉拍卖标的的总建筑面积为2326.0平方米、土地使用权面积为3562.1平方米、“租金为一年一付”，而《冷冻厂租赁合同》显示涉及租赁财产的面积约为12亩（即约为8000平方米）、租金支付方式为每半年交纳一次。案涉拍卖标的面积明显小于《冷冻厂租赁合同》所载明的租赁物面积且租金支付方式披露有误，王金山主张因此产生重大误解，购买目的无法实现的异议理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项的规定，裁定如下： 一、撤销本院于2018年10月16日作出的（2017）闽0128执762号之二《执行裁定书》； 二、成交价款563万元予以退还王金山。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向福州市中级人民法院申请复议。 审判长  郑华忠 审判员  郑洁虹 审判员  吴旭新 二〇一九年四月二十五日 法官助理施晨 书记员林文栋 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件 若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖 若干问题的规定》 第三十一条当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持： （一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外； （二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的； （三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的； （四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的； （五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的； （六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。