湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0111民初97号原告（反诉被告）：李玲，女，1980年5月12日出生，汉族，住武汉市洪山区。原告（反诉被告）：薛亮，男，1980年7月24日出生，汉族，住武汉市武昌区。二原告的共同委托诉讼代理人：邢锦，湖北立丰律师事务所律师。一般授权代理。二原告的共同委托诉讼代理人：黄勇，湖北立丰律师事务所律师。一般授权代理。被告（反诉原告）：李浩，男，1980年9月29日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：王凌翔，广东广信君达（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。第三人：刘兆东，男，1982年2月20日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：李航，北京市建诚律师事务所律师。特别授权代理。原告（反诉被告）李玲、薛亮与被告（反诉原告）李浩及第三人刘兆东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日受理后，依法适用普通程序，由审判员王俐担任审判长，与审判员杨洁、人民陪审员张汉华依法组成合议庭，于2019年3月14日对本案公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李玲、薛亮及委托诉讼代理人邢锦，被告（反诉原告）李浩的委托诉讼代理人王凌翔，第三人刘兆东的委托诉讼代理人李航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李玲、薛亮向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原、被告双方于2014年4月11日签订的（武房字[07]第14429237号）《武汉市存量房买卖合同》无效；2、判令被告将该诉争房产返还给原告，办理过户手续，并承担过户所需的一切费用；3、由被告赔偿原告损失630000元（以实际金额为准）；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2014年初，原告欲将名下的位于武汉市洪山区新世纪花园C区1栋2单元7层2室的房产向银行办理抵押贷款，用于偿还欠刘某的借贷。后经向银行申请得知原告征信不符合贷款条件，刘某便找到被告，经与被告商量，通过签订《房屋买卖合同》将诉争房产过户给被告的形式，取得工商银行贷款600000元，所贷款项全部用于偿还原告欠刘某的借款。双方同时约定，待原告还清银行贷款时，双方再办理房屋过户手续，被告将诉争房产返还给原告。从2014年7月起，原告每月按期偿还银行贷款4800元。2016年6月，被告串通案外人丁灿通过欺骗原告的方式，将诉争房产私自抵押给借贷公司。因被告及案外人丁灿无法按期履行还款义务，案外人丁灿涉嫌信用卡诈骗罪被公安机关采取强制措施后，被告才不得不告诉原告已将该诉争房产抵押给他人的事实，并且在随后的二年左右时间一直拒不配合原告办理诉争房产过户手续，而是辗转于各贷款公司之间，导致欠款金额越来越多，不断被贷款公司催缴，并严重影响到原告的正常生活。原、被告双方签订的《武汉市存量房买卖合同》不是双方的真实意思表示，系以合法形式掩盖非法目的，应属无效合同，特起诉要求判如所请。被告（反诉原告）李浩辩称：第一，原告与被告签订的《武汉市存量房买卖合同》真实有效，不存在无效的法定事由。原告提交的证据及证人刘某的证言，可以证明原告将房屋出卖给被告是原告真实的意愿。合同订立后，原告也依约依法办理了房屋过户手续，不存在无效的法定事由。从原告行使的请求权基础来看，其实质是追究被告的违约责任。从法律逻辑来看，违约责任的前提是合同有效，而本案属确认之诉，确认双方签订的《武汉市存量房买卖合同》无效。原告主张《武汉市存量房买卖合同》无效，没有事实和法律依据。第二，双方是2014年4月11日签订的《武汉市存量房买卖合同》，而《民法总则》是2017年10月1日起生效实施，所以本合同纠纷应适用《合同法》、《民法通则》，纵观上述法律关于合同效力的规定，找不出任何一个条文规定双方所签订的合同是无效的。故原告所提的诉讼请求没有任何法律依据。第三，本诉被告作为案涉房屋的产权人，享有完整的所有权，有权对房屋作任何处分，任何人不得干预。所以被告将房屋抵押给第三人是其权利行使，与原告没有任何关系，原告无权予以干预，更不能起诉至法院强加干涉。第四，根据双方约定，在房屋过户给本诉被告后，本诉原告可以继续居住房屋，但每个月应当支付4800元租金，本诉被告可以用来偿还贷款。但自2016年7月后，本诉原告就没有支付租金了。所以本诉原告既然不交租金，理应按买卖合同规定，履行交房义务，并支付房屋占有使用费。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。第三人刘兆东述称：不同意本诉的第一、二项诉讼请求，该请求侵犯了善意第三人的合法权益；本诉的第三项诉讼请求与我方无关。对事实与理由的答辩如下：第一，被告与第三人的借款合同是做过公证的，公证时李浩的地址也是涉案房屋地址，也是房产证上的地址，且在房管局查询的涉案房屋信息是无抵押、无查封；第二，第三人向被告支付了借款1200000元，并完全支付；第三，抵押进行了登记，且作了执行公证，并进入了执行程序；第四，在被告李浩的陪同下，第三人核验房屋，当时房屋是处于出租状态。因此，本案第三人在借款关系和抵押关系中是善意的。此外，根据《物权法》第一百零六条的规定，假使被告对涉案房屋无处分权，第三人依据该条款，善意取得了涉案房屋的抵押权。因此，原告的第一、二项诉讼请求无法成立。涉案房屋物权所有权不能发生变动，原告可以向无处分权人请求损失。被告（反诉原告）李浩向本院提出反诉请求：1、原告（反诉被告）李玲、薛亮腾退位于武汉市洪山区新世纪花园C区1栋2单元7层2室的房屋返还给被告（反诉原告）李浩；2、原告（反诉被告）李玲、薛亮向被告（反诉原告）李浩支付房屋占用费（房屋占用费计算方式为以每月4800元为基数，时间自2016年7月开始至反诉被告将房屋腾退返还反诉原告时为止）；3、原告（反诉被告）李玲、薛亮承担本案反诉、本诉的诉讼费用。事实与理由：2014年3月，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）达成协议，原告（反诉被告）将位于武汉市洪山区新世纪花园C区1栋2单元7层2室房屋出卖给被告（反诉原告）。合同约定价款为600000元，由被告（反诉原告）从银行贷款支付给原告（反诉被告）。被告（反诉原告）依约从银行贷款向原告（反诉被告）支付房屋价款，原告（反诉被告）也依约办理了房屋过户手续，将房屋产权过户至被告（反诉原告）名下。因原告（反诉被告）当时没有地方居住，所以与被告（反诉原告）协商，继续居住此房屋，并每个月向被告（反诉原告）支付房屋租金4800元，被告（反诉原告）可以用此租金支付银行贷款还款的本息。因2015年后武汉二手房价上涨较快，原告（反诉被告）反悔把房屋卖给被告（反诉原告），原告（反诉被告）自2016年7月起停止支付租金，并向贵院起诉双方之间的房屋买卖合同无效。原告（反诉被告）的严重违约行为，给被告（反诉原告）造成了巨大的经济损失，特提起反诉要求判如所请。原告（反诉被告）李玲、薛亮辩称：第一，《武汉存量房买卖合同》约定的房屋成交价中有267000元并未实际支付，有悖正常的房屋买卖习惯。被告（反诉原告）主张房屋实际价格600000元与房屋市场价值以及合同约定价值不符；第二，原告（反诉被告）每月向被告（反诉原告）还贷的银行账户转账4800元，与被告（反诉原告）提供按月扣款的金额相符，被告（反诉原告）主张是房租也与事实市场价格不符，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间不构成房屋租赁关系。第三人刘兆东述称：被告（反诉原告）的反诉请求与第三人无关，不发表对反诉请求的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对真实性有异议的证据，本院认定如下：1.原告（反诉被告）提供的安居客网站上查询的2014年徐东房屋买卖价格行情、2019年涉案房屋所在小区最新房屋租金行情。本院认为，原告提交的此证据系从互联网上获取的部分数据，不能客观反映市场的真实情况，本院不予采信。2.第三人提供的涉案房屋的照片。本院认为，第三人提供的照片没有提供原件，无法反映照片的拍摄时间和来源，也无法达到第三人的证明目的，本院不予采信。3.证人刘某的证言。本院认为，证人刘某对案件的来龙去脉进行了陈述，但对其陈述的内容未提交其他证据予以佐证，故本院仅对原、被告提交的证据中与证人证言相符合的部分予以采信，其他部分不予采信。本院经审理认定事实如下：2014年4月11日，经案外人刘某介绍，薛亮、李玲（甲方）与李浩（乙方）签订《武汉市存量房买卖合同》（武房字[07]第14429237号），约定甲方将其位于武汉市洪山区新世纪花园C区1栋2单元7层2室的房屋出售给乙方，房屋成交价为867000元，付款方式为“分期付款”。合同第四条约定：甲方应在收到乙方全部房款3日内，将房屋交付给乙方。合同第五条、第六条分别约定了甲方逾期不交付房屋、乙方逾期不交付房款的违约责任。合同第七条约定：甲、乙双方在合同生效之日起三十日内，携带“房屋所有权证”和“土地使用权证”到相关部门办理房地产转移过户手续。该合同在武汉市房产交易和登记发证中心存档。2014年3月29日，李浩（借款人）与中国工商银行洪山支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》。该合同约定，贷款人同意向借款人李浩发放个人购置住房贷款，金额为600000元，贷款用于购买涉案房屋，贷款的担保方式为抵押，贷款期限为18年。借款人授权贷款人将贷款一次性划入薛亮中国工商银行账户（账号：62×××33）。合同约定的偿还贷款本息的方式为：按月等额本息还款法（按月计息）。合同约定借款人指定的借款人在中国工商银行开立的个人结算账户为李浩中国工商银行账户（账号：62×××40）。2014年4月17日，李浩取得涉案房屋的房屋所有权证书（所有权证号：武房权证市字第**）。该不动产权证上载明：“有抵押情况，抵押设定日期2014年4月18日，2016年6月29日已注销。”2014年7月17日、2014年8月16日、2014年9月17日、2014年10月17日、2014年11月17日、2014年12月17日、2015年2月15日、2015年4月17日、2015年5月16日、2015年7月17日、2015年8月17日、2015年9月16日、2015年10月16日、2015年11月16日、2015年12月17日、2016年1月16日、2016年2月17日、2016年3月16日、2016年4月16日、2016年5月16日、2016年6月16日，薛亮通过支付宝向李浩中国工商银行账户（账号：62×××40）转账二十一次，每次转账金额4800元。2014年4月至今，李玲、薛亮居住在涉案房屋中，期间的电、燃气、物业等各项费用均系其缴纳。2017年2月16日，李浩与刘兆东签订《借款合同》，借款金额为1200000元，合同借款期限为2017年2月16日起至2018年2月15日止，借款人全权委托受托人系案外人丁灿。同日，李浩与刘兆东签订《抵押合同》，李浩将涉案房屋作为借款的担保，抵押期限为2017年2月16日起至2018年2月15日止。2017年2月16日，湖北省武汉市东西湖公证处办理了前述《借款合同》、《抵押合同》的具有强制执行力的债权文书公证【公证书编号：（2017）鄂东内证字第1110号】。2017年2月16日，李浩将涉案房屋抵押给刘兆东，并办理了不动产抵押登记【鄂（2017）武汉市洪山不动产证明第0007570号】，抵押方式为一般抵押，债权担保期限为2017年2月16日起至2018年2月15日止。2017年2月17日，刘兆东向李浩转账1200000元。2017年3月20日，李玲、薛亮得知案涉房屋被抵押。后，李玲与李浩及案外人丁灿进行协商，协商过程中案外人丁灿对李玲说到：“本来这个房子原先就是你的，只是被刘某捣鼓了一下，捣鼓到李浩身上来了……当着李浩的面，我们也在说这个房子是你的，始终是你的，没有谁会说把它占未已有……”李浩对案外人丁灿的表述未表示任何异议。2018年3月12日，薛亮与李浩的通话中，李浩说到：“不存在把你的房子抵出去，我是代持，……房子是你的啊……不是当时没有名额，过到我这里来，我会有这么多事情吗？……”另查明，2018年2月23日，湖北省武汉市东西湖公证处出具（2018）鄂东内证字第1711号《执行证书》。后，刘兆东向湖北省武汉市洪山区人民法院申请强制执行。2018年12月18日，湖北省武汉市洪山区人民法院作出（2018）鄂0111执2920号执行裁定书，载明：“……查询到被执行人李浩名下银行存款73904.03元，已扣划；查询到被执行名下位于武汉市洪山区新世纪花园C区1栋2单元7层2室已抵押不动产，我院已查封，但为轮候查封，无处分权……裁定如下：终结本次执行程序……”以上事实有下列证据予以证实：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）及第三人的当庭陈述；证人刘某的证言；原告（反诉被告）提交的《武汉市存量房买卖合同》，网上银行及支付宝付款凭证，武汉市不动产查封信息单、武汉市不动产权登记信息查询单、武汉市不动产抵押信息单，电费、燃气费、物业费缴费记录，录音光盘；被告（反诉原告）提交的《武汉市存量房买卖合同》，武汉市房地产权证，《个人购房借款借款/担保合同》；第三人提交的强制执行申请书，《借款合同》、《抵押合同》、《具有强制执行力的债权文书公证书》，《不动产登记证明》，招商银行账户历史交易明细表，《执行证书》、湖北省武汉市洪山区人民法院（2018）鄂0111执2920号执行裁定书等。本案的争议焦点在于：第一，原告（反诉被告）及被告（反诉原告）之间签订的《武汉市存量房买卖合同》的效力问题；第二，涉案房屋的归属问题。（1）《武汉市存量房买卖合同》是否有效原告（反诉被告）认为，《武汉市存量房买卖合同》并非双方真实意思表示，且存在恶意串通的行为，损害国家贷款审批制度及金融管理秩序，故《武汉市存量房买卖合同》无效。被告（反诉原告）认为，《武汉市存量房买卖合同》是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，故《武汉市存量房买卖合同》有效。本院认为，认定案涉《武汉市存量房买卖合同》效力的关键在于该合同是否系双方真实的意思表示。首先，从房屋的价款支付情况来看，合同约定的房屋买卖成交价格为867000元，付款方式为分期付款。合同并没有约定具体分期支付的方式，合同当事人也未就此问题达成补充协议进行细化约定。被告（反诉原告）将涉案房屋抵押贷款所得的600000元支付给原告（反诉被告），剩余的267000元房款至今仍未支付。对此，被告（反诉原告）辩称双方当事人通过口头约定将房屋成交价格变更为600000元，但被告（反诉原告）未提供任何证据予以证明，故本院对其抗辩意见不予认可。且从2014年7月至2016年6月期间，被告（反诉原告）在未向原告（反诉被告）支付剩余购房款的情况下，反而由原告（反诉被告）每月向被告（反诉原告）用于还贷的银行账户转账支付4800元，该金额与被告（反诉原告）银行按月抵扣贷款的金额相符，上述一系列事实与正常的房屋买卖交易行为背道而驰。对此，被告（反诉原告）辩称原告（反诉被告）向其每月支付的4800元系房屋的租赁费用，但被告（反诉原告）未提供相关的租赁合同，且租金的数额远高于当时的市场租赁价格，先卖后租亦与常理不符，故本院对此抗辩意见不予认可。其次，从合同的签订及履行情况来看，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）仅在过户时签订了用于备案的网签合同，即案涉《武汉市存量房买卖合同》。除此之外，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）在过户前没有订立任何房屋买卖的书面合同，且网签合同对房款的支付方式与具体期限、过户、交房等内容均无具体、详细、可操作性的规定，事后又无补充协议，这与正常的房屋买卖交易习惯不符。同时，原告（反诉被告）在未收到全部房款的情况下迅速配合被告（反诉原告）将涉案房屋过户至其名下，且后期不仅未向被告（反诉原告）催要房款，还每月向其支付4800元，这明显不符合常理。再次，从房屋的交付情况来看，合同当事人在签订合同后，原告（反诉被告）作为房屋的卖方从未将房屋交付给被告（反诉原告），原告（反诉被告）一直在涉案房屋中居住，水、电、天然气及物业均未更名，期间产生的费用均由原告（反诉被告）缴纳。截止到原告（反诉被告）的本次起诉之前，被告（反诉原告）也从未向原告（反诉被告）主张房屋的交付。综上，当事人双方至始至终未按照合同的任何条款行使权利、履行义务，与房屋买卖交易习惯完全不符。最后，从当事人沟通的情况来看，原告（反诉被告）在得知涉案房屋已还清银行抵押贷款却又抵押给了第三人后，曾主动与被告（反诉原告）联系，在双方的沟通过程中，被告（反诉原告）有过“不存在把你的房子抵出去，我是代持”、“房子是你（薛亮）的”之类的陈述。若案涉《武汉市存量房买卖合同》系当事人的真实意思表示的话，被告（反诉原告）的上述陈述明显不符合其作为买受人的立场。综上所述，原告（反诉被告）及被告（反诉原告）之间签订的《武汉市存量房买卖合同》并非双方当事人的真实意思表示，仅系当事人为了获取银行贷款从而作出房屋买卖虚假的意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条的规定，案涉《武汉市存量房买卖合同》应属无效。（1）涉案房屋的归属问题根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力。由此可见，即使涉案房屋目前涉案房屋所有权登记在被告（反诉原告）名下，但基于合同无效的法律后果，原告（反诉被告）应系涉案房屋实际的所有权人。因此，被告（反诉原告）提出的关于原告（反诉被告）腾退房屋并支付房屋占用费的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《武汉市存量房买卖合同》经法院认定无效后，被告（反诉原告）应将涉案房屋返还给原告（反诉被告）。鉴于涉案房屋上存在第三人的抵押，第三人的抵押是否构成返还房屋的履行障碍，是本案需要解决的另一焦点问题。首先，第三人刘兆东基于对被告（反诉原告）系涉案房屋的所有权证上载明的权利人的信赖，与被告（反诉原告）订立了借款合同和抵押合同，并进行了抵押权的登记，抵押权合法有效。其次，被告（反诉原告）无权处分涉案房屋，第三人又实际向被告（反诉原告）发放了借款，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于不动产善意取得抵押权的规定，第三人刘兆东善意取得了涉案房屋的抵押权。最后，涉案房屋所有权的变动并不影响第三人的抵押权的实现，待不动产登记簿上真实权利人（即实际的所有权人）与名义权利人（即不动产权证上登记的所有权人）一致后，第三人可就其合法取得的抵押权向不动产所有权人主张权利的实现。原告（反诉被告）作为不动产所有权人为涤除抵押权所造成的损失，可待实际损失产生后，另行向被告（反诉原告）主张。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李玲、薛亮与被告（反诉原告）李浩于2014年4月11日签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字[04]第14429237号）无效；二、被告（反诉原告）李浩于本判决生效之日起十日内配合原告（反诉被告）李玲、薛亮将位于武汉市洪山区新世纪花园C区1栋2单元7层2室的房屋过户至原告（反诉被告）李玲、薛亮名下；三、驳回原告（反诉被告）李玲、薛亮的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李浩的全部反诉请求。本诉案件受理费23840元，反诉案件受理费减半收取1150元，共计24990元，由被告（反诉被告）李浩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王 俐审 判 员  杨 洁人民陪审员  张汉华二〇一九年四月二十六日法官助理李惠书记员郑梦婷