广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初2639号原告：孔繁宏，男，1983年8月3日，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：范真子，广东泽康（顺德）律师事务所律师。委托诉讼代理人:李毅骅，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被告：佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道驹荣路桂畔上东区东乐路93号，统一社会信用代码9144060677309802XG。法定代表人：唐巍。委托诉讼代理人：常嘉，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国财，广东法制盛邦律师事务所律师。原告孔繁宏诉被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司（以下简称：顺亚方舟公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人范真子、李毅骅，被告的原委托诉讼代理人翟帆到庭参加了诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告应于判决生效之日起十日内支付原告逾期交房违约金40579.91元（自2018年8月1日起，暂计至2018年11月19日，并计至实际交付之日止，按房屋总价款3689083元的日万分之一计算，被告每个月支付一次）；2.判令被告在15天内对涉案房屋进行沐浴间隔改造；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买坐落于大良街道办事处××路社区××号，总价款3689083元。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，商品房交付条件：该商品房交付时应当符合：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条约定，出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款并自买受人付款之日起计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。《顺德恒大帝景项目123456789栋豪华装修交楼标准》约定“卫生间配送五金件：配高级厕纸架、毛巾架，配精美沐浴间隔”。截止2018年11月19日，被告仍未能按照合同约定的交付条件向原告交付房屋。暂计至2018年11月19日被告共逾期110天。被告违反约定逾期交楼，且涉案房屋的主卧室卫生间没有配精美沐浴间隔。被告应按合同约定向原告承担违约责任，对涉案房屋进行沐浴间隔改造。被告顺亚方舟公司辩称，一、“竣工验收备案证明文件”并非特指《竣工验收备案表》，所涉房屋于2018年7月30日完成建设、监理、施工、设计、勘察单位的五方验收，并经规划、燃气、人防、消防验收。涉案房屋不存在影响居住的质量问题，符合交付使用的条件，不存在逾期交楼的事实。1、根据2000年1月30日施行的国务院《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责；建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用。涉案房屋于2018年7月30日完成五方验收、2018年7月23日完成规划验收、2018年7月20日完成燃气管道验收、2018年7月31日完成人防验收。2、本案《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告，该约定“竣工验收备案证明文件”并非原告所指的《竣工验收备案表》，而是指经勘察、设计、施工、监理、建设五部门验收质量达到合格的任何证明材料均可认为是“竣工验收备案证明文件”，被告提交的证据表明，2018年7月30日是五部门实际验收的时间。经验收质量合格后，被告完全有理由告知并催促原告方收房。3、经勘察、设计、施工、监理、建设五部门在竣工验收合格后，在出具《竣工验收备案表》的过程中，往往要经历一个行政审批期间，而且期间的长短取决于行政部门效率的高低。将行政部门在行政审批过程中经历的期间，强加在房地产开发商身上，要求其承担逾期的违约责任，对房地产开发商有失公平。二、被告于2018年7月30日向原告寄发《收楼通知书》。原告已于2018年8月2日受领房屋，且未提出异议，应当视为原告认可房屋达到交付条件。原告已于2018年8月2日收楼入住，对原告而言并无实际损失。原告也无证据证明涉案房屋存在严重质量问题。三、被告与原告已约定逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%，原告诉请与该约定不符，假设法院认为需要支付逾期交楼违约金的情况下，支付上限也不应超过合同约定。根据答辩人与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一，第五条约定“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”。双方确认已对主合同及补充协议所有条款充分协商，并进行特别解释说明，双方知悉并认可全部条款内容，主合同及补充协议条款为真实意思表示。因此，对于对违约金标准和总额的限定，双方是清楚并明知相应的法律后果，是双方的真实意思表示。虽然答辩人认为不存在逾期交楼，但原告诉请按照总房价每日万分之一的标准计至实际交付之日止，每月支付一次与合同约定不符。四、2018年12月17日，涉案房屋已取得竣工验收备案表。假设贵院认为竣工验收备案证明文件特指竣工验收备案表且答辩人需要承担逾期交房违约责任的情况下，顺德区国土城建和水利局竣工备案信息查询公示信息显示2018年12月17日东汇名家（四期）已取得竣工验收备案表，违约金计算应截止至2018年12月17日且不超过总房价的2%。五、原告提供的证据足以证明涉案房屋主卧卫生间配备的是浴缸，而非淋浴。从设计常理而论，浴缸无须间隔；从成本造价的角度出发，浴缸的造价也高于淋浴。因此，原告要求进行沐浴间隔改造，没有事实与法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的《广东华浔品味装饰集团佛山有限公司大良分公司报价表》一份，恒大帝景项目8座02户型宣传页照片一份、房屋现场照片一组，对照其中的现场照片与宣传页照片，原告在宣传页上标注的“干湿分离的沐浴间隔”位置仅是一处柱子与墙体，与其所主张的证明内容相悖，本院对该组证据不予采信。原告提供的收楼物品领用登记表一份，与被告在另案中提供的相应表格形式、打印文字内容相符，确为原告在交涉交楼事宜过程中向被告索取的材料，本院予以采信。原告提供的其他证据及被告提出的证据，对方当事人对于证据真实性均无异议，本院予以采信。证据证明内容本院结合其他已查明的事实在论述部分进行综合认证。经审理查明：2016年10月7日，孔繁宏与顺亚方舟公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定孔繁宏向顺亚方舟公司购买坐落于佛山市顺德区大良街道办事处××路社区××号房屋（以下简称：涉案房屋），总价款3689083元。《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，商品房交付条件为：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告。第十一条约定，出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款五分之一的违约金。该合同附件十一《补充协议》第五条同时约定：“双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”。顺亚方舟公司于2018年7月30日向孔繁宏寄送《收楼通知书》，孔繁宏于2018年8月2日向佛山恒大帝景物业中心借出钥匙查看涉案房屋状况后表示拒绝收楼。截止至本案法庭辩论终结之日（2019年3月12日），孔繁宏仍未收楼。涉案房屋对应的施工许可名称为“东汇名家（四期）”，东汇名家（四期）于2018年12月17日取得竣工验收备案表。此备案信息已由顺德区国土城建和水利局网站进行公开。另查明，上述《商品房买卖合同（预售）》的附件《顺德恒大帝景项目1、2、3、4、5、6、7、8、9栋豪华装修交楼标准》载明：“10.卫生间配送五金件：配厕纸架、毛巾架，配沐浴间隔”。涉案房屋建设完成后仅在主卧卫生间中装配了一处浴缸，并没有设置沐浴间隔。后经本院释明，顺亚方舟公司同意在前述浴缸位置实施添加玻璃淋浴间隔的改造方案（“设置平开门一个、淋浴间隔高度2.2米”），并承担全部改造费用（包工包料、工程预算总价5760元）。孔繁宏拒绝接受此该改造方案，坚持要求按其提供的《广东华浔品味装饰集团佛山有限公司大良分公司报价表》所载方案（浴缸与淋浴间分离设计，预算价格60918元）进行改造。但孔繁宏向本院提交的恒大帝景项目8座02户型宣传页中，主卧室卫生间位置并未标注有与浴缸分离的独立淋浴间设计。以上事实，还有本院开庭笔录及询问笔录在案佐证。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方应当按照约定履行。上述合同约定了商品房交付条件为：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，并已取得房屋测绘报告。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。可见，经涉案房产所在行政部门验收合格是被告交付合格房产的法定义务，故，原被告双方约定的“该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件”应通俗地理解为“取得行政部门出具的竣工验收备案证明文件”。被告在通知原告收楼时案涉商品房并未取得行政部门出具的竣工验收备案证明文件（竣工验收备案表），不符合合同约定的交楼条件。被告抗辩认为案涉商品房在2018年7月31日前已经取得建设、监理、人防、规划、燃气管道等各个项目的验收，已经符合交付使用的条件。但建设工程竣工验收备案应以行政部门的竣工验收备案表为依据，对于被告的该项抗辩本院不予采纳。对于涉案房屋的交楼时间，原告陈述拒绝收楼的原因为该商品房没有取得竣工验收备案表。虽然案涉商品房对应的建设工程在2018年12月17日已经取得竣工验收备案表，但原告在本案诉讼前未提供合理方式将前述竣工验收备案信息告知被告并再次通知被告办理收楼手续，故此逾期交房违约金按照房屋总价款3689083元的日万分之一持续计算至被告向原告出示上述竣工验收备案材料的本案庭审之日（2019年3月12日），且以上述合同附件所约定的房屋总价款的2%为上限。据此，本院核定：被告应向原告支付的逾期交房违约金为73781.66元。关于双方争议的是否对涉案房屋主卧卫生间进行沐浴间隔改造的问题。上述《商品房买卖合同（预售）》附件约定涉案房屋卫生间设置沐浴间隔，但被告并未按照约定建设，建成的商品房主卧卫生间没有沐浴间隔，应属违约。原告在本案中选择了由被告继续履行的违约责任承担方式。但是，被告经本院释明后已提出了对涉案房屋进行沐浴间隔改造的施工方案，并表示同意承担全部改造费用。相应方案符合上述合同附件约定标准，且无证据证明此方案存在原告所称的安全隐患。而原告拒绝接受此改造方案，并要求按其所主张方案进行改造，然而原告所提改造方案履行费用过高，且存在超出原合同约定标准之处。因此，原告要求按其方案继续对涉案房屋进行沐浴间隔改造的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向原告孔繁宏支付逾期交楼违约金73781.66元；二、驳回原告孔繁宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为407.25元（原告已预交），由原告孔繁宏负担17.25元，由被告佛山市顺德区顺亚方舟房产有限公司负担390元（被告负担部分，由其径向原告支付，本院不再收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  张高龙二〇一九年四月二十九日书记员  冯秋莹