广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0305民初1907号 原告：谭景文，男，1979年2月2日生，汉族，高中文化，桂林市馨艺园林有限公司总经理，住桂林市七星区。 被告：黄英，女，1969年12月22日生，汉族，广西贺州市人，小学文化，农民，住桂林市七星区。 委托代理人：黄秋帆，广西裕华律师事务所律师。 第三人：石明忠，男，1981年10月3日生，汉族，广西灵川县人，大专文化，住广西灵川县。 委托代理人：陈洁珊，广西中远律师事务所律师。 第三人：董桂新，男，1967年8月17日生，汉族，初中文化，住桂林市七星区。 委托代理人：黄秋帆，广西裕华律师事务所律师。 原告（反诉被告）谭景文诉被告黄英（反诉原告）、第三人石明忠房屋买卖合同纠纷一案，经本院（2016）桂0305民初1814号民事判决判决后，被告黄英不服该判决，上诉至桂林市中级人民法院。桂林市中级人民法院于2018年6月20日作出（2018）桂03民终2507号民事裁定，以一审判决事实不清且遗漏了应当参加诉讼的当事人为由发回本院重审。本院于2018年8月1日立案受理后，依法另行组成合议庭对本案进行了审理。重审过程中，本院依法追加了第三人董桂新参加诉讼。2018年11月13日本院作出（2018）桂0305民初1907号民事裁定，裁定驳回反诉原告黄英的起诉，反诉原告黄英未上诉。本院分别于2019年1月30日、2019年3月5日公开开庭对本案进行了审理。原告谭景文，被告黄英、第三人董桂新的委托代理人黄秋帆，第三人石明忠及其委托代理人陈洁珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告按房屋买卖合同的约定将位于桂林市七星区×室交付给原告；并结清全部水电、物业费用等；2、被告支付原告违约金450000元、律师费30000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月5日，被告黄英委托第三人石明忠代其出售其名下位于桂林市七星区×号房产。2016年6月24日，第三人石明忠持被告黄英的公证“委托书”与原告签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告黄英将其所有的位于桂林市七星区×室以450万元价格出售给原告。合同签订后，原告依约向第三人石明忠支付房款450万元。2016年7月11日，第三人石明忠与原告一起到房产登记部门和土地管理部门办理房屋产权及土地使用权的变更登记手续。原告要求被告黄英按合同约定交付房屋，但被告黄英无理拒不交房，故原告诉至法院。 原告对其主张向本院提供的证据有：1、《公证委托书》，证明被告经公证,委托授权石明忠代为出售房屋、签订合同、收取房款、办理过户手续等；2、《房屋买卖合同》，证明被告黄英已将房屋出售给原告；3、银行转账付款凭证、《收据》，证明原告已经支付购房款450万元给石明忠；4、国有土地使用权证、房屋所有权证，证明涉案房屋产权及土地使用权均已过户到原告名下；5、交付房屋通知书，证明原告向被告催收过房屋的事实，原告向物业公司告知原告购买了涉案房屋的事实；6、《民事委托合同》、授权委托书、增值税发票4张，证明原告因委托律师诉讼支付的律师代理费为3万元；7、群众报警报案单，证明原告要求被告交付房屋；8、撤销案件决定书复印件，证明第三人石明忠没有涉嫌诈骗及刑事犯罪；9、《商铺买卖合同》3份、银行转账付款凭证2份、《承诺书》，证明原告和第三人石明忠之间存在债权债务关系，第三人石明忠需退还原告谭景文500万元门面款；10、缴税凭证，证明涉案房屋缴纳了契税；11、询问笔录、证明被告黄英及其丈夫董桂新是自愿公证委托的，董桂新知道委托书的内容以及公证委托为出售；12、桂林生活网、房天下网络打印件，证明2016年涉案房屋二手房屋的市场价值；13、水费、客户抄表、收费明细表，证明被告知晓整个房屋出售事宜，且于2016年5月份就已搬离了涉案房屋（2016年5月11日至2016年7月11日用水量可以证实），被告在庭审中一直作伪证，谎称对房屋出售事宜不知情及2016年全年与家人居住在房屋内。 被告黄英和第三人董桂新辩称，1、黄英和董桂新与原告没有任何关系，所有原告诉请被告的各项请求没有法律关系以及依据；2、第三人石明忠未经董桂新及黄英同意，冒用黄英的名义与谭景文签订的房屋买卖合同无效，过户行为也是无效；3、谭景文作为买方在房屋过户的时候无权代黄英签字，该签字行为无效，这个行为在一审庭审笔录中有明显记载；4、石明忠所持的所谓黄英的委托书其中的第九项无效，违反了民法通则以及民法总则的规定，房屋买卖的合同契约必须是本人签署同时必须是本人亲自到房管部门签署，鉴于上述理由，谭景文诉请的第二项也无任何理由，所以请求法院驳回原告对黄英及董桂新的诉讼请求。 被告黄英和第三人董桂新对其辩解向本院提交的证据有：1、收款收据复印件、电费发票复印件，证明被告黄英及家人自2015年10月之后一直在本案争议的房屋居住，原告购买上述房屋前未到现场看房，存在主观恶意；2、诉争房屋装修费用结算协议复印件、支付凭证复印件，证明2016年1月26日，因石明忠转让给黄英的房屋拖欠大量的装修款，原业主石明忠、新业主黄英与装修方就拖欠的装修款的支付所达成的协议。证明黄英并没有出售房屋的意思表示，且石明忠是明确知晓的；3、《抵押借款合同》复印件、公证委托书复印件、抵押权设立登记申请书复印件，证明石明忠明知黄英为了借款与其签订《抵押借款合同》，并应石明忠的要求签署了4份公证委托书，并于当日办理了抵押登记，目的是借款担保，并无委托石明忠出售房屋的意思；4、民事裁定书复印件，证明麦柳云在其起诉董桂新、黄英一案尚未开庭审理的情况下主动解除对本案诉争房屋的诉讼保全，以配合石明忠将该房屋过户到谭景文名下，证明麦柳云与石明忠、谭景文之间存在恶意串通的主观故意；5、房屋所有权转移登记表复印件，证明原告与石明忠签订《房屋买卖合同》的当天即办理了过户登记，当时原告还没有支付任何房款，说明石明忠与谭景文签订《房屋买卖合同》的目的不是代为卖房，而是恶意串通，骗取黄英的房屋；6、受案回执复印件、立案告知书复印件，证明原告第一次上门后被告即已报警，说明被告并无卖房意图，并且也不知情；7、个人活期明细复印件、转账凭条复印件，证明2016年6月27日，石明忠与谭景文通过将80万元转入石明忠账户后马上取出现金，然后又存入谭景文账户后再转入石明忠账户的反复倒账方式，虚构已向石明忠支付了450万元购房款的事实，证实两人恶意串通，损害黄英、董桂新利益的事实；8、光盘，证明公证人确认只签署了四份委托书。 第三人石明忠述称，1、石明忠与黄英原系房屋买卖关系，因黄英无力偿还欠款，严重影响了石明忠的项目投资，在石明忠一再催促下，黄英与石明忠于2016年2月4日签订了一份《委托书》，并由桂林市公证处办理了公证；2、石明忠代黄英出售房屋等一系列行为均在公证委托书列明的授权范围内，属于有权代理，具备完全法律效力。 第三人石明忠对其述称向本院提交的证据：1、《公证委托书》，证明石明忠是根据公证授权代黄英出售涉案房屋，其属于有权代理；2、广西公众司法鉴定中心司法鉴定意见书（桂公众司鉴中心{2016}痕鉴字第155号）、广西公众司法鉴定中心司法鉴定意见书（桂公众司鉴中心{2016}痕鉴字第169号），证明（1）落款时间“2016年1月31日“的《欠购房款确认书》上“欠款人”处“董桂新”的签名笔迹是董桂新书写：“董桂新”的签名笔迹上的指印是董桂新右手拇指捺印形成；（2）董桂新确认向石明忠夫妇购买桂林市七星区会仙路11-1号万灵润园14栋1号房屋，尚欠石明忠购房款230万元，承诺一定在2016年2月28日前全部付清，否则愿承担延滞付款的违约责任，从交房之日起每天按欠款金额千分之五计付违约金;（3）董桂新、黄英未按时清偿欠款，石明忠才依据黄英的授权将房屋出卖以实现债权。 本院依职权从桂林市公证处调取了以下证据：1、《委托书》；2、董桂新签字的《同意书》；3、委托书申请表；4、董桂新于2016年2月4日的谈话记录；5、黄英于2016年2月4日的谈话记录；6、2016年2月4日董桂新签字的申请受理通知单回执；7、黄英签字的办理委托书公证告知书；8、桂林市公证处办证收费细表；9、董桂新、石明忠签字的公证告知以及领取签收单；10、石明忠签字的公证书签收单。 经开庭质证，被告黄英和第三人董桂新对原告提供的证据1的真实性、合法性有异议，公证书里委托书内容第九条约定签署合同违法法律规定，黄英并不知道里面的内容，当时是叫她办房屋贷款抵押，并不知道是办理房屋买卖转让，该条不是黄英的真实意思表示，该委托书没有证明力；2、对证据2的真实性、合法性有异议，买卖合同里的甲方签名是石明忠，并不是黄英，房屋是董桂新与黄英夫妇的共有财产，即使是黄英一个人签字也是无效的，何况是石明忠以自己的名义实施的民事法律行为，因此对黄英、董桂新无约束力，所以合同是无效的；3、对证据3的付款凭证、收据真实性有异议，里面有5单80万元是同一天转账的，不合常理；4、对证据4的真实性无异议，合法性有异议，因为依据无效的合同进行过户的所取得的产权证也是无效的；5、对证据5的通知书关联性有异议，是原告向物业公司请求的，与本案无关联性，对交付房屋通知书合法性有异议，黄英与谭景文没有任何法律关系，谭景文与石明忠所签订的房屋买卖合同是无效的，所以他取得房屋通知书也是无效的;对证据6诉讼费收据以及委托合同的真实性无异议，合法性有待核实，且与本案无关联性；对证据7的真实性无异议，合法性、关联性有异议，本案属于民事纠纷，公安机关不应该受理；对证据8有异议，石明忠确实实施了对黄英及董桂新的诈骗行为，公安机关不予追究刑事责任的决定是错误的，且不追究刑事责任不代表没有实施诈骗行为；对证据9中的三份合同的真实性无法确定，关联性有异议，合同及付款单与本案无任何关联性；对证据10的真实性无异议，合法性有异议，买卖是不合法的，所以房屋过户及缴税也是不合法的；证据11中的笔录恰恰证明公证员认可黄英的主张即房子不会卖的事实；证据12中的复制材料不符合证据规定，不能作为证据使用；对证据13的真实性及证明内容有异议，被告如果搬离房屋的话原告就不用起诉了，被告一直居住在涉案房屋内。被告黄英和第三人董桂新对第三人石明忠提供的证据1的合法性有异议，委托书第九条的规定违反法律规定，也不是黄英要出卖房屋的真实意思表示，内容不真实；对鉴定书的关联性有异议，本案是谭景文起诉房屋买卖合同关系，鉴定是鉴定第三人石明忠与董桂新的欠款关系，与本案无关联；鉴定意见书在石明忠起诉董桂新欠款案件里，董桂新也提供了相应的司法鉴定证明所谓借条上面的签字不是董桂新签的，董桂新有证据足以反驳，所以对两份鉴定书的真实性有异议。被告黄英和第三人董桂新对本院依职权调取的证据1的真实性没有异议，合法性有异议，其中第九条违反了法律规定，卖房屋不是黄英的真实意思表示；证据2董桂新明显是做过户抵押而不是买卖；证据3只是申请表，没有委托书的效力；对证据4中问话内容的真实性有异议，《同意书》里是抵押的，在谈话记录中又变为出售，前后矛盾；对证据5问话内容的真实性有异议，同意书里是抵押的，在谈话记录中又变为出售，前后矛盾；证据6不能证明案件事实，只是领了通知单而已；证据7告知书只是一般的程序性告知，不能证明本案事实；证据8不能证明本案案件事实；对证据9-10无异议。 原告对被告黄英和第三人董桂新提交的证据1的真实性无异议，证明内容和关联性有异议，不能证实原告未到现场看过房，不能证实存在主观恶意，原告在被告入住之前已经看过房，恰好证明被告庭审中一直做伪证；对证据2的真实性和证明内容有异议，黄英有无出售房屋的意思表示与装修房屋无关，且在公证委托书中有出卖房屋的意思表示，公证处在对被告黄英及董桂新的谈话记录有明确表示，委托事项明确为出售；对证据3的真实性无异议，证明内容有异议，并无证据证实被告无委托石明忠出售房屋的意思表示，在合同约定的第二条中认定涉案房屋的价值为400万元；对证据4的真实性无异议，证明内容有异议，不能证明谭景文与第三人石明忠之间存在恶意串通的情形，恰好证明被告黄英有出卖房屋的意思表示，原告与被告所称的两人并不相识，也无串通的理由；对证据5的真实性无异议，但查封不影响房屋买卖合同的成立与生效，过户的时间、付款的时间与房屋买卖合同的有效和生效无关；对证据6的真实性无异议，不能证明被告没有卖房的意图及卖房不知情，卖房意图的确认应以公证委托书为准，且是原告报的案，受案回执及立案告知书上显示七星分局已撤案；对证据7的真实性无异议，对其证明内容有异议，不能证明原告未支付购房款，因为原告与第三人有其它的经济往来，其转账不影响原告支付了涉案房屋的购房款的事实；对证据8的真实性不予认可。原告对第三人石明忠提交的对证据1-2的真实性、合法性、关联性均无异议。原告对本院依职权调取的所有证据的真实性无异议，这些证据均证明被告委托第三人石明忠出售房屋的意思明确，其中证据4、5显示被告及被告丈夫董桂新明确委托事项为出售房屋。 第三人石明忠对原告提交的证据1-13的真实性、合法性、关联性和证明内容均无异议。第三人石明忠对被告黄英和第三人董桂新提供的证据1的真实性无法确认，证明内容有异议；对证据2的真实性、证明内容和关联性均有异议；对证据3的真实性无异议，证明内容有异议，抵押借款合同签订的真实意思不是借款，因为黄英已经欠了石明忠几百万元，石明忠不可能再借款给黄英，而是以房屋抵押贷款还房款，且涉案房屋当时已经被查封，无法贷款出来，无法冲抵房款，无奈下石明忠才将房屋出售；对证据4的真实性无异议，证明内容有异议，因为麦柳云的诉讼标的是100万元，其查封了2套房屋及银行账户，属超额查封，故其才申请解封本案涉案房屋；对证据5的真实性无异议，证明内容有异议；对证据6的真实性无异议，对其关联性及证明内容有异议；对证据7的真实性无异议，证明内容有异议，原告已经提交了转款凭证，第三人也出具了收条，第三人已经根据授权代黄英收取了450万元；对证据8的真实性及证明内容不予认可。第三人对本院依职权调取的所有证据的真实性、合法性、关联性都没有异议，这些证据证明黄英自愿委托石明忠代为出售涉案房屋是黄英的真实意思表示，董桂新书面确认同意出售涉案房屋。 本院结合双方的举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信，对双方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否认，且该证据确与本案双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合双方证据，本院确认以下事实：位于桂林市七星区×室屋原系第三人石明忠向开发商购买所得。2015年9月，第三人石明忠以600万元的价格将该房屋转让给被告黄英。2016年2月4日，被告黄英向桂林市公证处递交《委托书申请表》，申请表中的申请事项为“委托人黄英自愿委托石明忠办理其名下桂林市七星区×室房产的出售、银行贷款、抵押等相关手续。”同日，被告黄英给第三人石明忠签署授权委托书，并予以公证，委托书载明：委托人黄英是位于桂林市七星区×室房产的所有权人，桂林市房权证七星区字第××号，建筑面积263.62平方米，桂市国用××号，使用面积87.60平方米。现我欲出售上述房屋，因不便亲自办理相关手续，现自愿委托石明忠以我的名义办理如下事项：1、向委托人的借款银行代办清偿贷款余额手续，领取相关票据及解除房屋抵押的相关资料；2、向桂林市房产交易所办理上述房屋的注销抵押登记手续，以及领取相关证件或资料；3、向桂林市房产交易所或桂林市房产档案馆对上述房屋进行查档；4、到税务相关部门申请办理免缴税费的手续并缴纳有关税费及签署有关声明，并领取相关证件和资料；5、到桂林市地税局申请减免和缴纳有关税费，领取相关证件和资料；6、向银行申请贷款，并与银行签署借款合同以及相关文件资料，领取相关证件和资料；7、向桂林市房产交易所办理上述房屋的抵押登记手续，以及领取相关证件或资料；8、到桂林市房产交易所办理上述房屋余值抵押登记手续，以及领取相关证件和资料；9、代为出售上述房屋，代为签署存量房买卖合同或契约，并到桂林市房产交易所办理上述房产的产权转移登记手续及领取相关证件和资料；10、到桂林市国土资源局办理国有土地使用证登记、领证、过户等相关手续；11、到相关部门办理水电、物业、有线电视过户及房屋交接的相关手续；12、代收全部房款；13、向桂林市房产交易所办理上述房屋的换证手续，以及领取相关证件或资料；14、向桂林市房产交易所办理上述房屋的遗失补办手续，以及领取相关证件或资料；在委托期内，受托人石明忠在其权限范围内所实施的一切行为，签署的一切有关文件，委托人均予承认，并承担相应的法律责任。被告董桂新作为被告黄英的配偶，在公证黄英出具给石明忠的《授权委托书》的同时出具了《同意书》，同意黄英办理其名下的位于桂林市七星区×室房屋的出售、过户、抵押，银行贷款等相关手续及领取相关资料。公证《授权委托书》前，公证处的人员对黄英和董桂新分别进行了谈话，在谈话笔录中，黄英和董桂新分别表示对授权委托书和同意书没有异议，是自己的真实意思表示。 同日，第三人石明忠与被告黄英签订《抵押借款合同》，黄英将其所有的位于桂林市七星区×室房屋抵押给石明忠，向其借款人民币400万元，并在桂林市房产登记部门办理了抵押登记手续，但是石明忠没有实际给被告黄英交付借款。 2016年6月24日，第三人石明忠以被告黄英的名义与原告谭景文签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：甲方（即被告黄英）将其所有的位于桂林市七星区×室房产出售给乙方（即原告谭景文），房屋成交价为450万元（包括车库、装修、家具、配套设施等），房款在本合同签订后7日内分一期转账给甲方指定的委托代理人银行账号；甲方在双方办理房产过户取得房屋所有权证书之日起3日内将房屋交付给乙方，逾期交付房屋，甲方除应履行相应义务外，还应支付已付房款的10%的违约金。同日，第三人石明忠与原告一起到房产登记部门申请办理房屋所有权转移登记手续。2016年6月27日原告和石明忠二人在中国建设银行通过5次现金存入80万元、1次现金存入50万元以及4次转账支取80万元和1次转账支取50万元的方式向第三人石明忠完成支付房款450万元，谭景文实际只支付了房款80万元。同日，石明忠向原告谭景文开具《收据》一张，载明：“本人石明忠今收到谭景文交付桂林市七星区×室房屋买卖款肆佰伍拾万元整（￥4500000元）。”2016年6月30日，原告取得房屋所有权证。2016年7月11日，原告取得土地使用权证。房屋交付期限届满后，原告要求被告黄英按合同约定交付房屋，但遭到被告黄英的拒绝，为了本案诉讼，原告支付了律师费30000元。原告为了维护自己的合法权益诉至法院，提出前述诉讼请求。 为了查清案件事实，本院依法传唤被告黄英、第三人董桂新必须到庭参加诉讼，但开庭时被告黄英、第三人董桂新无正当理由拒不到庭参加诉讼。 本院认为，第三人石明忠以被告黄英的名义与原告谭景文签订的《房屋买卖合同》，是在被告黄英授权范围内进行的，且未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。按照合同约定，涉案房屋的成交总价为人民币450万元，此房款应在合同签订后7日内，原告分一期转账给被告指定的委托代理人的银行账号。但是从原告和第三人石明忠提供的证据来看，原告只实际支付了80万元房款，尚欠370万元房款未支付，故原告要求被告交付涉案房屋的条件尚未成就，对于原告要求被告交付位于桂林市七星区屋，并结清全部水电、物业费用的诉请，本院不予支持。原告未完全履行交付房款的合同义务，被告拒绝履行交付房屋的义务，不构成违约，故对于原告要求被告支付原告违约金及律师代理费的诉请，本院亦不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第六十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告谭景文的全部诉讼请求。 本案收取案件受理费9100元（原告已预付本院），由原告谭景文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费9100元『收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  何丽媛 审 判 员  何其华 人民陪审员  苏金华 二〇一九年四月三日 书 记 员  李燕燕