河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终1559号 上诉人（原审原告）：耿素兰，女，1966年9月21日出生，汉族，住石家庄市桥西区。 委托诉讼代理人：宋新朝，北京市五泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:东胜房地产开发集团有限公司，住所地石家庄市平安大街158号紫晶苑1号楼25层。统一社会信用代码：911301007840502320。 法定代表人：李彦宽，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨睿，河北必道律师事务所律师。 上诉人耿素兰因与被上诉人东胜房地产开发集团有限公司（以下简称东胜公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2018）冀0102民初5966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人宋新朝、被上诉人委托诉讼代理人杨睿出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 耿素兰上诉请求：1、撤销一审判决，支持上诉人原审诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《城市房屋拆迁产权调换协议无效》，认定事实不清，适用法律不当。1、根据2011.1.21飞龙公司（被上诉人全资子公司）与都邦公司签订的《产权调换安置协议》，都邦公司将72号楼2535.28平米的房屋交于飞龙公司拆除，飞龙公司同意按照都邦公司要求回迁安置38套商品房给38位成员，总计4136平米，对等面积部分直接置换，差异面积部分按照市场价每平米5600元结算，由飞龙公司与都邦公司38位成员分别签署商品房购房合同。协议由包括上诉人在内的都邦公司38位成员签字认可。协议包含了二层法律关系，一是都邦公司与飞龙公司的拆迁安置补偿合同关系，即都邦公司房屋交付飞龙公司拆除，飞龙公司给予都邦公司产权调换同等面积的写字楼；二是都邦公司将安置权利（资格)转让给38位成员之安置权利转让关系。都邦公司将安置权利转让给38位成员，并得到飞龙公司同意，并且飞龙公司同意将房屋类型变为38套住宅商品房，安置给38位成员，是都邦公司、飞龙公司对自身权力的处分行为，不为法律所禁止，上诉人由此替代都邦公司获得安置权利。2、在上述《产权调换安置协议》基础上，上诉人与被上诉人、飞龙公司签订《城市房屋拆迁产权调换协议》，该协议由长安区政府成立的临时机构石家庄市谈固小区危陋住宅改造筹建小组作为丁方盖章，说明协议得到长安区政府认可同意。该协议中上诉人虽然成为被拆迁人，但通过上述两份协议内容，可以确认上诉人是继受都邦公司的安置权利，而与被上诉人达成安置特定房屋的协议。上诉人签署协议在法律上不存在资格限制，主体合法，房屋为可进行市场交易的商品房，标的合法，内容不存在无效情形。一审法院仅以上诉人不是被拆迁人就认定合同无效，适用法律不当。3、虽然《产权调换安置协议》约定由飞龙公司与38位成员签订商品房购房合同，实际签署的是《城市房屋拆迁产权调换协议》，但后一份协议没有违背前一份协议的核心内容，协议形式改变也不影响合同效力，并且当事人有权改变合同形式，甚至改变后的合同形式更能真实反映当事人权利义务关系（本案部分房屋面积调换，部分房屋面积买卖，不是单纯的商品房买卖关系，更符合安置补偿合同关系）。一审法院以合同形式改变作为驳回诉讼请求的理由，过于任性。4、上诉人作为普通消费者，被上诉人作为大型、专业开发商，双方2011年1月签订协议，并得到政府认可，被上诉人2014年交房给上诉人居住至今已达5年。一审判决牵强附会认定合同无效，不仅鼓励了开发商的不诚信行为，并使开发商从不诚信行为中获利，于情于理，均难以体现司法公平、公正与正义。二、应当支持上诉人原审诉讼请求。《城市房屋拆迁产权调换协议》是上诉人与被上诉人之间就特定房屋位置、面积、差价款、交房时间、产权办理达成的协议，是各方真实意思表示。协议签订后，上诉人支付了房款，被上诉人交付了房屋，除产权登记外，合同其他内容已履行完毕。从协议签署到实际履行看，房屋产权属于上诉人是不争的事实。按照协议第八条约定，被上诉人应当在入住前将办理房屋产权证所需的文书资料报市房产管理部门备案，但至今没有办理，构成违约，为此上诉人作为房屋的唯一继承人，原审请求被上诉人开具房屋发票，协助办理房屋产权并承担违约责任，于法有据，应予支持。 东胜房地产开发集团有限公司答辩称，原审法院认定事实清楚适用法律正确，首先上诉人并不是本案的被拆迁人，本案涉案的被拆迁房屋所有权人为都邦公司，都邦公司为被拆迁人，而作为产权调换协议的签订主体只能是拆迁人和被拆迁人，上诉人无权签订产权调换协议，因此原审法院认定双方签订的产权调换协议书无效是正确的。其次，上诉人在一审中诉讼请求为为其办理产权证书，而本案的被拆迁人为都邦公司，如果办理不动产权证书也只能先行办理到都邦公司的名下，再由都邦公司转移登记至上诉人的名下，而此过程需要都邦公司和上诉人缴纳巨额的税费，都邦公司始终拒绝办理相关的手续，在都邦公司不配合的情况下，上诉人在一审的诉讼请求根本就无法实现。耿素兰的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 耿素兰向一审法院起诉请求：1、判令被告协助原告将位于石家庄市长安区房屋所有权转移登记到原告名下，并办理该房屋产权证书；2、判令被告为原告开具已付房屋差价款348824元的购房发票；3、判令被告给付原告逾期办证的违约金（自2014年8月1日起至房屋产权证办理完毕止以348824元为基数按照中国人民银行规定的同期贷款逾期利率即年利率6.175%计算的利息，截止2018年7月31日利息为86160元）；4、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2011年1月21日，飞龙公司（甲方）与都邦公司（乙方）签订《产权调换安置协议》，约定：一、乙方拥有72号楼部分房屋共计2535.28平米产权，房产证号为石房权证长字第××号，按照拆迁有关规定，应给予安置写字楼，但经乙方全体38位成员协商一致，自愿申请在本小区回迁楼选择38套商品房面积共计约4136平米置换72号楼2535.28平米房屋产权，对等面积部分相互之间不再有任何争议及纠纷，超出部分约1600平米按照5600元／平米的市场价格进行结算，并出具全体成员签字的意向书；二、根据现有余存房源情况，由甲方提供给乙方38套商品房……房源由乙方内部负责安排协调处理，甲方根据乙方提供的人员、户型落实后期合同签订及房款缴纳情况；三、……甲方在乙方交房后，于2011年1月31日前与乙方38位成员签订商品房购房合同，同时每位成员交定金2万元整，2011年2月28日前乙方成员将剩余房款约820万元一次性交清，甲方出具正式购房发票（含置换面积部分）；四、甲方承诺在不超过36个月内交房，过渡期间不再产生任何费用，房屋竣工交验给乙方时所产生的相关税费由乙方38位成员自行解决，甲方不再承担任何费用。该协议由都邦公司38位成员签名并由飞龙公司和都邦公司盖章。2011年2月28日，飞龙公司、河北东丽房地产开发有限公司（项目代理单位、甲方）与原告耿素兰（被拆迁人、乙方）及石家庄市谈固小区危陋住宅改造筹建小组（拆迁人、丁方）签订《城市房屋拆迁产权调换协议书》，约定：乙方被拆迁房屋座落位置为谈固一区72楼、建筑面积为66.72㎡；乙方选择产权调换，产权调换房屋的座落位置紫晶·金色里程3-2-3004，建筑面积为129.01㎡，单价5600元／㎡；乙方应支付甲方产权调换差价款348824元，乙方自愿在2011年2月28日前交房并一次性结清差价款；甲方在入住前将办理房屋产权证所需的文书资料报市房产管理部门备案，凭本协议到房产管理部门办理登记手续；其它未尽事宜参照紫晶·金色里程项目拆迁安置说明和《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》执行。协议书签订后，原告一次性交付了房屋差价款348824元，并由河北东丽房地产开发有限公司为原告出具收据。2017年3月10日被告开具金色里程3-2-3004房屋的发票，购货单位名称为都邦公司，税率为零，房屋价款为452027.38元。2014年4月涉案房屋交付原告使用至今。另查明，被告东胜公司原名为河北东丽房地产开发有限公司，河北飞龙房地产开发有限公司系被告东胜公司的全资子公司。庭审中，被告东胜公司认可本案开发的金色里程小区第3、4栋楼房具备办证条件，虽未出具大证，但已经有电子凭证，且于今年年初进行房产证办理；第1、2栋楼房未列入石家庄市违法专项整治项目，所以不能办证。以上事实有城市房屋拆迁产权调换协议书、差价款收据、楼宇验房单、产权调换安置协议、房屋所有权证书、河北增值税普通发票、工商信息查询及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，不动产物权的设立、变更和消灭，经依法登记，发生效力，本案被拆迁的房屋登记的所有权人为都邦公司，房屋的拆迁产权调换应是针对被拆迁人来签订，被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，被拆迁房屋所有权登记在都邦公司名下，未进行变更登记，原告对被拆迁房屋不享有所有权，即原告不是被拆迁人，原告与被告之间不存在房屋产权拆迁调换关系，其无权与被告签订《城市房屋拆迁产权调换协议书》，故该协议书应为无效合同。被告的全资子公司飞龙公司与都邦公司签订《产权调换安置协议》约定，飞龙公司在都邦公司交房后，于2011年1月31日前与都邦公司38位成员签订商品房购房合同，由此可见原告应与被告签订商品房购房合同，但原告与被告未签订商品房购房合同，故原告依据《城市房屋拆迁产权调换协议书》而主张的本案诉讼请求，理据不足，本院不予支持。判决：驳回原告耿素兰的诉讼请求。案件受理费1954元减半收取计977元，由原告耿素兰负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的其他事实与一审查明的事实基本一致。有一、二审庭审笔录及相关证据材料在案证实。 本院认为，拆迁安置权利是基于不动产物权而存在的一种权利，应随不动产物权而变更或转让，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中都邦公司将登记在公司名下写字楼的拆迁安置权利转让给该公司全体38位股东，并签订《产权调换安置协议》进行约定。上诉人与被上诉人签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》是基于《产权调换安置协议》的内容签订，上述两个协议有各方当事人的签字盖章，应系其真实意思表示。但《产权调换安置协议》签订后都邦公司并未与其股东办理不动产物权变更登记，被拆迁房产仍登记在都邦公司名下，房产所有权人仍为都邦公司，上诉人不是涉案房屋的被拆迁人。现上诉人在明知不动产物权的变更转让需经依法登记的情况下，仍根据《城市房屋拆迁产权调换协议书》第八条的约定起诉，要求被上诉人协助其办理房屋所有权转移登记，办理房屋产权证书，违反了《中华人民共和国物权法》的相关规定。一审确认双方签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》为无效合同并判决驳回上诉人原审的诉讼请求并无不当。上诉人的主张于法无据，本院不予支持。综上所述，耿素兰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1954元，由耿素兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘立虹 审判员  郝东霞 审判员  李 莉 二〇一九年四月十一日 书记员  李 冉