四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初3661号 原告：上海高地物业管理有限公司成都高新分公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道中段722号2栋1单元4层406号。 负责人：孔凡武。 委托诉讼代理人：赵小利，女，汉族，1982年4月22日出生，住四川省资阳市安岳县。系该公司员工，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：彭莉，女，汉族，1989年11月6日出生，住成都市武侯区。系该公司员工，一般授权代理人。 被告：梁小丽，女，汉族，1975年9月13日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：颜园，四川上浩律师事务所律师，特别授权代理人。 原告上海高地物业管理有限公司成都高新分公司（以下简称“高地物业”）诉被告梁小丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用简易程序由审判员黄珊珊于2019年3月27日、2019年4月17日公开开庭审理了本案。原告高地物业的委托诉讼代理人赵小利、彭莉，被告梁小丽及其委托诉讼代理人颜园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，原告接受成都高新复地?复城国际进行物业管理。根据《前期物业管理协议》约定，物业服务费10元/平方米/月标准缴纳。被告系原告管理的复地?复城国际T2-1404业主，拥有房屋面积共计147.72平方米。自2014年4月开始，被告拖欠物业服务费至今（截止2018年6月），共计拖欠物业服务费8863.2元，违约金38404.25元，合计47267.45元（截止2018年6月）。被告的违约行为严重影响了原告的经营，原告为维护自身的合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠的物业服务费8863.2元，违约金38404.25元，合计47267.45元（截止2018年6月30日）；2、本案诉讼费由被告承担。 被告辩称，第一，本案已经超过法律规定的诉讼时效。本案涉及的物业费计算时间是从2014年4月1日至2014年9月30日，截止今日已超过了法律规定的诉讼时效三年；第二，原告的主体不适格，本案涉及到的债权曾经在2014年11月10日由原告与上海复瑞物业管理有限公司签定债权转让协议，但是至今被告没有收到任何的债权转让通知，根据合同法的规定，债权转让应当通知债务人否则不对债务人发生效力，所以本案原告不适格；第三，本案中，被告有合理理由拒绝缴纳物业费。本案涉及的房屋1404与被告在该小区其余四套房和另外一套房1408交房时间不同，同一个楼盘，同时签订的合同，交房时间最终不同，被告的公司现在所使用的房屋是从1403到1408，因为1408交房时间延后，导致公司整体装修时间延后，造成了被告的损失，被告有理由拒绝缴纳物业费。被告和成都复地置业约定是统一使用1403-1408号房，但房屋交付时间却不一致，且还有多处施工，被告在交房时提出了异议但直到目前为止，原告方都没有任何答复。原告方所称的催费通知书和律师函，我方从未收到过。 经审理查明，原告于2013年10月29日与成都复地置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了复城国际甲级写字楼2幢1单元1404号房，约定房屋交付时间为2014年3月31日前，并约定了前期物业管理企业为上海复瑞物业管理有限公司。后上海复瑞物业管理有限公司与成都复地置业有限公司协议解除了《前期物业服务合同》，并完善了备案等相关手续，同时进行了新物业公司的招标选聘工作，上海高地物业管理有限公司中标成为新的物业管理公司。2014年11月10日，上海复瑞物业管理有限公司与上海高地物业管理有限公司签订《债权转让协议》，将12户拖欠上海复瑞物业管理有限公司物业费的债权转让给上海高地物业管理有限公司，其中包含了本案被告拖欠的物业费。 另查明：原告于2014年3月20日向被告邮寄《交付通知书》，通知被告交房，被告如期进行验收交房，完成了部分交房流程后，最终于2014年11月20日完成了全部房屋交付流程，被告与交房工作人员就2014年3月至9月期间的物业费进行了协商，双方签订《情况说明》，表示该期间的物业费另行进行协商解决。后被告正常缴纳2014年10月之后的物业费，原告自2015年10月开始向被告陆续邮寄《缴费催款通知书》，邮寄的地址有被告签订买卖合同时填写的通讯地址以及被告购买的案涉房屋所在地址，通知被告补交2014年4月至9月的物业费，被告至今未缴纳2014年4月1日至9月30日的物业费共计8863.2元。 2017年2月起，原告两次向被告提起诉讼，后因原告自身原因撤回了对被告的起诉。 另查明，原告物业公司对案涉物业服务费的收费标准进行了调整，双方均认可2014年4月1日至9月30日期间的物业服务费按照房屋每平米10元的标准进行缴纳。 上述事实，有原告、被告的当庭陈述以及《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《前期物业服务合同》、《房屋交付程序表》、《债权转让协议》、变更物业服务单位告知函、中标通知书、欠费明细、收到文件及物品确认书、情况说明、缴费催款通知书、邮政快递邮单、律师函等证据予以证明。 本院认为，原告通过履行相关的手续成为案涉小区的物业服务企业，为案涉小区提供物业服务，应当收取相关的物业服务费。同时，对前期业主拖欠的部分物业服务费，原告与前一物业服务企业通过债权转让协议的方式，承接了相应的债权，可以对相关的债权行使权利。第一，关于本案诉讼时效是否超过的问题。被告未缴纳的物业费时间是2014年4月至2014年9月共计6个月的物业费，原告在接手物业服务工作之后，于2015年开始陆续向被告进行邮件催收，邮寄的地址为被告《商品房买卖合同》中填写确认的通信地址，可以认定为原告向被告履行了催收行为。《民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”因此，本案的诉讼时效因原告提出要求、提起诉讼而中断，故本院认为该案的诉讼时效未超过。第二，关于被告主张的本案原告不适格问题，被告认为原告与前一物业服务企业的债权转让协议未通知被告，故不生效，原告不能据此主张权利。本院认为，根据《合同法》第八十条的规定，债权转让未经通知，对债务人不发生效力。但是，债权转让本身不以通知债务人为必要生效条件，原告与前一物业服务企业的债权转让是有效的，且原告后来对债权人的催收行为也可视为是对其的通知，已经对其发生了效力，故对被告的这一主张本院不予认可。第三，关于被告应否缴纳相关物业费的问题。本案中，通知被告交房时间为2014年3月底，且2014年3月28日本案被告也到达了收房现场进行房屋验收，后由于被告要将房屋进行统一装修的原因，将实际收房时间延迟到了2014年11月20日，故2014年4月至2014年9月期间的物业费应当由被告承担。第四，关于违约金的问题。被告迟延缴纳物业费，按照合同的约定，应当承担相应的违约责任，但是，考虑到被告迟延缴纳物业费的原因是由于被告与物业服务企业之间在关于该部分物业费缴纳的问题上，始终在沟通协商过程中，物业公司在相关问题的处理上也存在沟通不及时、不顺畅等服务瑕疵。故综合全案因素，依据公平合理的原则，原告作为物业服务企业，其物业管理服务水平有待提升，对业主提出的合理问题更应及时回复和有效处理，避免双方产生新的矛盾或纠纷。因此，本院酌情将违约金的金额调整为欠付总金额的10%。 据此，依照《民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告梁小丽自本判决生效之日起十日内向原告上海高地物业管理有限公司成都高新分公司支付2014年4月至2014年9月期间的物业费8863.2元并支付违约金886.3元； 二、驳回原告上海高地物业管理有限公司成都高新分公司的其他诉讼请求。 如被告梁小丽未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费491元,由原告上海高地物业管理有限公司成都高新分公司承担389.7元，由被告梁小丽承担101.3元（此款原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄珊珊 二〇一九年四月十七日 书记员  毛 敏