贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终588号 上诉人（原审原告）：张方军，男，1984年7月30日出生，汉族，住贵州省凤冈县。 上诉人（原审原告）：陆浒，女，1986年4月1日出生，汉族，住贵州省遵义市汇川区。 张方军、陆浒委托诉讼代理人（特别授权）：梁宇，贵州舸林律师事务所律师。执业证号：15203201710746259。 被上诉人（原审被告）：遵义阳明房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市播州区南白镇象山社区阳光花园，统一社会信用代码：91520321795285440D。 法定代表人：罗金波，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：王静，贵州子尹律师事务所律师。执业证号：15203201811032743。 委托诉讼代理人（特别授权）：李泽友，贵州子尹律师事务所律师。执业证号：15203200010991120。 上诉人张方军、陆浒因与被上诉人遵义阳明房地产开发有限公司（以下简称：遵义阳明地产）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2018）黔0523民初1635号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审原告张方军、陆浒提起诉讼，请求判决：1.被告立即将汇川大道阳明1号1单元30层1-30-2号商品房转移登记的有关文书交付给原告，并立即配合原告将该房屋产权证办理至原告名下；2.被告向原告支付违约金7112元（278880元×1/1000×255天），并从起诉日起以278880元为基数按每日万分之一支付违约金至交付商品房转移登记有关文书之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年1月18日，原告张方军、陆浒与被告遵义阳明地产签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于贵州省遵义市××大道××单元××房以价格278880元卖给原告。其中《商品房买卖合同》第八章第三条第（一）款约定“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。第（二）款约定出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列条款处理：……2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：其中第二条约定买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同签订后，被告履行了交房义务，但迟迟不按约定将商品房转移登记的有关文书交付给原告，不配合原告办理商品房转移登记，侵犯了原告的合法权益。 原审被告遵义阳明地产辩称：1.因政府有关部门以及原告等业主的原因致使目前不能办理初始登记，根据《商品房买卖合同》第八章第二条的约定，该事由属于免责事由，被告不因此承担违约责任。2.被告承建的遵义市中级人民法院集资房（阳明汇川1号），其性质是经济性住房的一种，属于政策性住房，为此，被告与遵义市中级人民法院签订了《遵义市中级人民法院职工购房建设框架协议书》，该协议书第五条明确约定由遵义市中级人民法院负责协调相关费用的减免工作。遵义市中级人民法院一直在与遵义市人民政府协调减免该项目涉及的城市配套设施费用和人防工程异地建设费用，该费用已协调处理。目前不能办理初始登记的原因并不在于该笔费用，而是因前述第一条所述原因所致。综上所述，被告并未违约，不应当承担违约责任。 原审经审理查明：2015年6月24日，原告张方军、陆浒与被告遵义阳明地产签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于贵州省遵义市××大道××单元××房以价格278880元出卖给原告。原告向被告交付首期房款55880元，余款223000元以公积金贷款方式支付。合同第八章第二条初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如因测绘单位成果滞后或因房地产主管部门对测绘成果审核滞后或因政府有关部门原因，造成出卖人提供备案资料延期，则该商品房所有权初始登记顺延，买受人对此不持异议。如因买受人没有按时支付房款及相关费用或者没有及时提交准确的证件，其责任由买受人全部承担。第三条转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年9月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列条款处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之五承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 同时查明，案涉贵州省遵义市××大道××单元××房屋被告遵义阳明地产已按《商品房买卖合同》约定时间交付原告张方军、陆浒使用。但该房屋至今没有办理所有权初始登记。 另查明，2016年3月7日被告及遵义亿景盛诚物业服务有限公司“关于使用拉结板的通知”有关内容载明：“2、因为了解维系着整栋楼的通风，所以绝对不能以任何方式进行封闭。4、通风口不能封闭、堵塞。”。2017年1月29日遵义市城乡规划稽查执法支队“公告”载明：“我支队在对‘阳明·汇川一号’项目进行竣工验收的过程中，发现小区内共有236户存在违法建设行为，其中：231户业主擅自对房屋结构板进行装修利用，另有5户存在乱搭乱建行为。上述违法建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》及消防排烟、住宅通风和采光等强制性规定，存在消防安全隐患，且对建筑结构安全造成了一定的影响。为保障小区业主的合法权益，尽快为业主完善产权登记手续，我支队正在对236户违法建设进行依法查处请以上违法户主主动配合执法调查工作。”。2018年1月8日遵义市城乡规划稽查执法支队关于先行办理“阳明·汇川1号”项目住宅部分权属登记的函载明：根据遵府发［2015］16号文件精神，现将该项目竣工情况函告你中心，请你中心按现状先行办理“阳明·汇川1号”项目住宅部分产权登记。同时，该项目涉及236户住宅存在装修利用结构板和违法搭建情况，请你中心对涉及修建违法建筑的住户不予办理产权登记，待违法建筑拆除后办理。该函附件：1、结构板装修利用说明及名单（共有231户业主装修结构板、并封闭消防通风口存在严重安全隐患）。2、乱搭乱建名单（共有5户业主乱搭乱建）。2018年3月13日遵义市城乡规划稽查执法支队“公示”有关内容载明：“经核实，‘阳明·汇川一号’项目停车位配置已满足相关技术规范要求。”。 原审认为：关于原告张方军、陆浒诉请被告遵义阳明地产按双方合同约定将案涉商品房转移登记的有关文书交付及配合办理房屋转移登记的主张。因案涉房屋尚未办理初始登记的原因是由于“阳明·汇川1号”项目房屋中有236户业主存在违法搭建行为，其中231户业主擅自对房屋结构板进行了装修利用，并封闭消防通风口，另有5户业主存在乱搭乱建行为。上述违法建设行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》及消防排烟、住宅通风和采光等强制性规定，存在消防安全隐患，且对建筑结构安全造成一定的影响，使案涉房屋的规划认可未获通过，导致不能办理房屋所有权初始登记。案涉房屋没有办理房屋所有权初始登记，自然不能办理房屋转移登记的相关文书及房屋转移登记，故原告的该诉请不予支持。关于原告请求被告支付违约金的主张，既然导致不能办理案涉房屋所有权初始登记，以及房屋转移登记相关文书的原因系原告自身违法建设行为所致，原告对自己的违法建设行为应承担不利的法律后果，故原告主张被告给付违约金的诉请理由不能成立，不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条、第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决如下：驳回原告张方军、陆浒的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告张方军、陆浒负担。 原审宣判后，张方军、陆浒不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：原审认定因上诉人对房屋结构板的违建导致不能办理初始登记，认定事实错误；上诉人使用房屋结构板，系经被上诉人同意，其法律后果应当由被上诉人承担；案涉商品房不能进行初始登记非业主违法搭建所致，是案涉小区在交付使用时到2018年3月13日止，地面停车位配置不符合规划总平面审批要求且未按照规划位置进行布置，小区绿化工程未完善等原因未符合规划验收要求导致，被上诉人应当承担法律后果。 被上诉人遵义阳明地产答辩称:根据一审查明的事实，案涉房屋不能办理产权登记手续系上诉人违法搭建行为导致，答辩人不应承担违约责任。上诉人关于使用结构板系得到答辩人同意的上诉理由没有证据证实，答辩人一审所举证据可以证实上诉人违规使用拉结板，导致验收不合格。答辩人2016年1月20日组织了相关单位进行验收，但因上诉人的违法行为，导致不能办理产权登记。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 二审中上诉人提交以下证据： 1.汇川1号小区物业费交费情况一览表照片，证明目的：案涉楼盘已接房入住的业主未到达90%的事实。 2.涉案楼盘2017年7月20日现场照片2份，证明目的：小区未按规定绿化，达不到规划验收标准。 被上诉人质证认为：对证据1的三性均不认可，是已接房90%，不是入住90%。对证据2多场三性和证明目的不予认可，案涉商品房已达到验收标准。 被上诉人提交以下证据： 1.《建设工程竣工验收报告》；2.《贵州省建设工程竣工备案表》；3.2016年5月16日《建设工程消防验收意见书》，证明目的：涉案房屋在2016年就已达到验收合格标准，但因上诉人的违建行为导致规划不能通过，不能办证，责任应由上诉人承担。 上诉人进行质证认为：对《建设工程竣工验收报告》三性不予认可，竣工验收应当要由相关部门出示相关文书，而不是上诉人及监理单位自行制作；《贵州省建设工程竣工备案表》没有相关部门的签章，对合法性不认可；对消防验收意见书无异议。 经审查，上诉人提交的证据1，与本案不具有关联性，本院不予采信；证据2，被上诉人对三性均不予认可，该照片不能得出小区绿化达不到验收标准的证明目的，本院不予采信。被上诉人提交的证据1仅能证明建设、设计、施工、勘察、监理等5方对建设工程验收结果，本院不予采信；证据2没有备案部门签章，本院不予采信；证据3仅能证明消防验收情况，达不到证明目的，本院不予采信； 经审理查明：二审认定事实与一审认定事实无异。 本院认为，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人取得房屋权属证书的义务。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日”，出卖人原因导致买受人不能及时取得商品房权属证书，出卖人应当承担违约责任。根据一审查明的事实，遵义市城乡规划稽查执法支队2017年1月29日发出的《公告》及2018年1月8日遵义市城乡规划稽查执法支队作出的《关于先行办理“阳明·汇川1号”项目住宅部分权属登记的函》等证据显示，导致涉案商品房不能办理产权登记的原因系包括上诉人在内的小区业主存在违建行为，而现无证据表明被上诉人作为商品房出卖人，存在因其原因导致涉案商品房不能办理产权登记的情形。据此，一审法院人认定被上诉人在本案中无违约行为、不应承担违约责任，并无不当，本院予以确认。 综上，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张方军、陆浒负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年四月十五日 法官助理 胡伟科 书 记 员 高 进