贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终887号 上诉人(原审原告)：李刚，男，1984年3月8日出生，汉族，住贵州省赫章县城关镇建设路。 委托诉讼代理人(特别授权代理)：周遵林，贵州友善律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：赫章县顺康房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市赫章县城关镇小康一路，统一社会信用代码：91520527789778871W。 法定代表人：陈欢，执行董事。 委托诉讼代理人(特别授权代理)：张守昆，男，汉族，1989年6月18日出生，住贵州省赫章县。 上诉人李刚与因与被上诉人赫章县顺康房地产开发有限责任公司(以下简称“顺康房地产”)商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省赫章县人民法院(2018)黔0527民初2953号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人李刚上诉请求：1撤销贵州省赫章县人民法院(2018)黔0527民初2953号民事判决改判支持上诉人一审诉讼请求。2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、原判不支持上诉人请求被上诉人办理房产证的诉请不当。2、原判判决的利率过低，应按中国人民法院银行同期贷款利率计算。请求二审依法处理。 被上诉人顺康房地产二审答辩称：原判正确，请求二审予以维持。 原审原告李刚向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告所购买的房屋办理房屋产权登记手续，并将产权证书交与原告；2.判令被告以414672.00元为基数，按照中国人民银行关于逾期贷款罚息的计算方式向原告支付118181.52元违约金(自2011年12月21日至2018年9月29日，实际以相关产权证书交付原告之日为准)；3.案件受理费由被告承担。事实及理由：原告于2011年12月21日与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买碧水蓝庭的房屋(面积为130.40平方米)商品房一套，房号为1栋1单元4层D户，房屋价款为414672.00元，原告以贷款方式进行付款。合同签订后，原告向被告交付首付款134672.00元，被告向原告出具收款单据，被告于2013年5月1日向原告交付了房屋，但房屋产权证书及房屋产权登记事项至今未办理。原告认为被告行为已构成违约应承担违约责任，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，被告应以414672.00元为基数，按照中国人民银行关于逾期贷款罚息的计算方式向原告支付118181.52元违约金（自2011年12月21日至2018年9月29日，实际以相关产权证书交付原告之日计算结果为准）。现原告依照《民事诉讼法》、《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，依法提起民事诉讼，望判如所请。 一审法院经审理认定事实如下：2011年12月21日，李刚与顺康房地产签订了《商品房买卖合同》，李刚向顺康房地产购买位于赫章县城关镇赫章二中老校址第1幢1单元4层D号房。合同对商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、商品房交付使用条件及日期、交接手续、逾期交房责任等事项作了约定。该套商品房建筑面积为130.40平方米，房屋总价款414672.00元。合同签订后，原告向被告全额交付房屋总价款414672.00元及办证的有关费用，被告向原告出具收款单据。顺康房地产按照合同约定于2013年5月1日向李刚交付了该商品房。因涉案商品房项目地块范围原项目设计消防环形通道被案外人彭某某家占用，顺康房地产于2014年8月18日起诉彭某某等人排除妨碍，该案业经贵州省赫章县人民法院及贵州省毕节市中级人民法院审理，判决顺康房地产胜诉，彭某某等不服，向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院(2016)黔民申702号民事裁定指令贵州省毕节市中级人民法院再审，贵州省毕节市中级人民法院（2016）黔05民再50号民事裁定“一、撤销本院（2015）黔毕中民终字第1656号民事判决，撤销贵州省赫章县人民法院（2014）黔赫民初字第807号民事判决；二、驳回被申请人赫章县顺康房地产开发有限责任公司的起诉”。目前，因本项目的消防通道问题未解决，消防工程一直未验收，该商品房转移登记的有关文书至今未办理。现原告以被告未交付房屋产权证书构成违约为由向本院提起诉讼，要求被告立即为原告购买的房屋办理房屋产权登记手续并支付逾期办证违约金。 另查明：2011年12月21日，李刚与顺康房地产签订的《商品房买卖合同》对该商品房交付时间以及逾期交房责任的约定有：第十一条，(一)出卖人应当在2013年5月1日前向买受人交付该商品房。第十三条，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）和（2）不作累加。（1）逾期在30工作日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30工作日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金。第二十二条第二款，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。办理该商品房所有权初始登记发生的费用由买受人自行承担。第二十二条第三款，（一）出卖人承诺于X年X月X日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.5‰承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理，（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金。 一审法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》，系被告提供的格式合同，但原告对合同条款未提出异议，可视为双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。有效合同对当事人均具有拘束力，双方当事人理应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按约向被告支付了购房款和办证的相关费用，但被告仅向原告交付了房屋，未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，故被告应承担相应的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，因在本案中双方签订的《商品房买卖合同》对交付办理商品房转移登记的有关文书的期限未作约定，该商品房于2013年5月1日交付，且双方签订合同时标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日为办理期限，即2013年5月1日至2013年7月30日应为被告向原告办理商品房转移登记有关文书的期间，现房屋已交付使用五年之久，但被告仍未交付办理商品房转移登记有关文书，故被告应自2013年7月31日起向原告支付逾期办证违约金。在本案中，双方当事人签订的合同对逾期办证违约金的标准作了约定，按双方合同约定按日支付已交付房价款万分之0.2的违约金进行计算，而原告要求被告按中国人民银行逾期贷款罚息计算违约金的诉讼请求，不予支持。结合涉案商品房的消防通道至今未组织验收以及何时可以交付办理商品房转移登记的有关文书目前无法确定等实际，从2013年7月31日起计算逾期办证违约金至本案开庭之日(2018年11月13日)止为宜，即由被告向原告支付逾期办证违约金16014.63元（414672.00元×万分之0.2×1931天），对于2018年11月14日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书期间的违约金，原告可再行主张。关于原告要求被告交付商品房转移登记有关文书的问题。结合涉案商品房至本案法庭辩论终结前，其消防未组织验收等实际，即商品房转移登记的条件未成就，原告要求被告交付商品房转移登记有关文书的请求，可待上述条件成就后再行主张。关于被告提出其逾期办证属不可抗力不应承担责任的抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。”之规定，涉案商品房消防通道未落实，系因第三人原因所致，并非不可抗力，故被告的该项辩称不能成立。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告赫章县顺康房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起二十日内支付原告李刚逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金16014.63元；二、驳回原告李刚的其他诉讼请求。案件受理费1332.00元（已减半收取），由被告赫章县顺康房地产开发有限责任公司负担。 二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致，无新的事实、证据。 二审双方当事人争议的焦点为：1、原判未判决被上诉人为上诉人办理房产证是否正确？2、原判判决的违约金是否正确？ 本院认为：关于原判未判决被上诉人为上诉人办理房产证是否正确的问题。经查，因消防验收问题目前尚未解决，需政府将土地交给上诉人后其才能修建消防通道，完成消防验收。因此，被上诉人无法确定为上诉人办理产权证的具体日期。根据《中华全国合同法》第一百一十条第一款第(一)项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”之规定，因被上诉人对于给上诉人办理产权证的义务不能履行，故原判判决被上诉人承担违约金符合法律规定，本院予以确认。 上诉人李刚提出原判不支持上诉人请求被上诉人办理房产证的诉请不当的上诉主张，根据上述法律规定，该上诉主张不成立，本院不予支持。 关于原判判决的违约金是否正确的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，只有双方未约定违约金赔偿标准时才适用中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，因双方当事人约定了违约金标准，故原判按照双方约定计算的违约金正确，本院予以支持。上诉人李刚提出应按中国人民法院银行同期贷款利率计算的上诉理由，无事实与法律上的依据，本院不予采纳。 综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人李刚的上诉请求及相应的诉讼请求不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2664元，由上诉人李刚负担。 本判决为终审判决。 审判长  周莺 审判员  殷勇 审判员  吉雪 二〇一九年四月十六日 书记员  谭湘