黑龙江省鹤岗市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0404民初389号原告：李庆华，女，1966年5月1日出生，汉族，龙煤集团鹤岗分公司斯达公司退休职工，住黑龙江省鹤岗市向阳区。原告：李庆喜，男，1968年3月14日出生，汉族，龙煤集团鹤岗分公司斯达公司退休职工，现住黑龙江省鹤岗市向阳区。被告：鹤岗市永大房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市南山区19委红旗路**楼**复式楼。法定代表人：李继敏，该公司经理。第三人：耿建利，男，1967年8月1日出生，鹤岗市南山区富力小区**工程实际施工人，户籍所在地吉林省扶余县，现住黑龙江省鹤岗市南山区。委托诉讼代理人：姜秀娟，女，1967年11月16日出生，汉族，无职业，户籍所在地吉林省扶余县，现住黑龙江省鹤岗市南山区（系耿建利之妻）。委托诉讼代理人：刘岗利，黑龙江刘岗利律师事务所律师。原告李庆华、李庆喜与被告鹤岗市永大房地产开发有限公司（以下简称永大房地产公司）、第三人耿建利房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，耿建利于庭前向本院提出书面申请，要求作为本案有独立请求权的第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李庆华、李庆喜，被告永大房地产公司法定代表人李继敏，第三人耿建利委托诉讼代理人姜秀娟、刘岗利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李庆华、李庆喜向本院提出诉讼请求：1．要求被告履行合同，交付房产；2．要求被告给付安置补偿费100,598.40元及2019年2月18日到交付房屋时止的临时安置补偿费；3．诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将房屋位置确认为富力小区二期2号楼1单元101室、102室。事实和理由：2013年9月4日，原告原有的房屋被被告永大房地产公司拆迁，双方签订了房屋拆迁产权调换协议书，根据双方签订的协议约定，被告将坐落于鹤岗市南山区富力小区6号楼101室、102室两户住宅调换给原告,但被告逾期未交付房屋，安置补偿费从签订合同之日起，计算至2019年2月18日共计65个月，按6元/平方米计算。请求法院依法维护原告的合法权益。永大房地产公司辩称，1、被告公司不知道该合同的存在，被告公司也没有开发原告诉求的项目，原告起诉状中书写的合同日期不清楚，在原告的合同中加盖的鹤岗市永大房地产开发有限责任公司富力小区售房专用章，被告公司无此公章。被告公司系2008年处置非法集资涉案单位，公司公章一直由侦查机关及包保组保管，而且案涉工程运作由包保组市直机关工委负责，被告公司的一切行为均由市直机关工委、市地税局监管。拆迁人李凯不是被告公司员工，与被告公司没有关系。2、案涉工程系鹤岗市处置非法集资还款工程，是李凯生前以鹤岗市棚户区改造办公室为开发建设主体取得建设用地规划许可证以及建设项目选址意见书，而被告公司是在2016年李凯去世后，经市政府批示自救，包保组同意，由第三人耿建利垫资继续对该项目进行施工，并负责处理与工程有关的一切事宜。被告公司对该项目没有任何资金投入，故被告公司对该项目没有任何处置权，一切权利均由第三人耿建利行使。3、根据2011年拆迁管理条例规定，拆迁工作由县级以上政府主导，被告公司并未对该案涉工程所在地进行过拆迁，李凯进行的拆迁安置，系其个人行为，与被告公司无关。综上，李凯在未经包保组及被告公司同意的情况下私刻公章，与原告签订了拆迁安置合同，根据合同相对性原则，原告应向原合同签订人主张权利，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人耿建利辩称，1、案涉工程的选址、规划、报备、拆迁以及施工均系李凯生前以鹤岗市棚户区改造办公室的名义进行，因此，原告诉称其房屋被永大房地产公司拆迁与事实不符。2、李凯生前与第三人口头约定，案涉工程系棚改工程，不差钱，于是第三人以鹤岗市长城建筑有限公司的名义施工。李凯去世后，经市政府批示，对案涉工程进行自救，耿建利继续出资，负责缴纳土地出让金、各种税费，以及办理案涉工程各项手续，回迁户等适当让步，重新签订回迁安置合同，这样才能确保各方利益，把损失降到最低。3、自救后，耿建利已经与多数回迁户重新签订了回迁安置协议，且已安置完毕。案涉房屋已经安置给案外人入住，对于原告安置问题，需要原告、耿建利与自救委员会重新协商，以最大限度地保障回迁户的利益。因案涉工程涉及政府行为，且工程已确定为自救工程，故不能按照商业开发行为处理。为避免重复诉讼，请求法院依法作出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、房屋拆迁产权调换协议书1份，证明原告的房子被永大房地产公司拆迁，双方签订了拆迁安置协议。永大房地产公司质证后认为，合同日期不清晰，合同记载的2003年被告公司尚未成立，且李凯不是被告公司员工，合同所盖公章与被告公司公章不一致，该合同与被告公司无关。第三人耿建利质证后认为，对证据的“三性”均有异议，认为永大房地产公司否认了其公司存在该枚公章，李凯有私刻公章之嫌，私刻公章是犯罪行为，因此所实施的行为应属于无效行为。案涉工程最初建设单位是鹤岗市棚户区改造办公室，与永大房地产公司无关，因此合同责任不应由永大房地产公司承担。李凯死后，由于市政府批示自救，第三人才垫资缴纳了土地出让金，使得案涉工程合法化。如果原告房屋被拆迁情况属实，应当与第三人进一步协商，重新达成回迁安置协议，使得各方利益均受到保障。该证据显示安置房屋是6号楼1单元101、412室，而非原告诉求的101、102室，请求法院驳回原告的诉求。本院认为，该份证据中关于101室的约定真实合法，与本案具有关联性，依法予以采信。2、鹤岗市采煤沉陷改造补偿实施细则、6号楼情况一览表、鹤岗市人民政府文件、国有土地房屋征收与补偿条例国务院令（第590号）、鹤岗市发展改革委员会文件各1份（均系复印件），证明被告应给付原告安置补助费。永大房地产公司质证后认为，本组证据均系复印件，故对真实性有异议。国有土地房屋征收补偿条例是2011年颁布，条例规定由市县级人民政府主导拆迁安置工作，因此原告的拆迁安置与被告公司无关。第三人耿建利质证后认为，原告被拆迁的房屋并非沉陷区，故不适用该实施细则及鹤岗市人民政府文件。国有土地房屋征收与补偿条例生效时间是2011年1月19日，拆迁事实发生于2013年9月4日，此时李庆华、李庆喜的房屋被动迁，应由县级以上人民政府实施，而不应是个人或开发公司实施，所以个人对李庆华、李庆喜房屋进行拆迁是违法的。6号楼房源表没有出处，且6号楼并没有施工建设，因此不具有真实性。发改委文件因系复印件，没有原件比对，也没有出处，故无法考证，并且该文件与建设单位、规划单位关于案涉工程的有关证照发生冲突时，应当依照开发建设主管部门颁发证照为准。本院认为，鹤岗市采煤沉陷改造补偿实施细则与本案缺乏关联性，不予采信；鹤岗市人民政府文件、国有土地房屋征收与补偿条例国务院令（第590号）、鹤岗市发展改革委员会文件及6号楼情况一览表均为复印件，无法与原件核对，本院不予采信。3、鹤岗市规范民间借贷处置非法集资领导小组文件、鹤岗市地方税务局包保信访稳定工作领导小组文件、关于撤销鹤岗市永大房地产开发有限公司法人代表李继敏授权委托书的决定各1份（均为复印件），证明永大房地产公司公章由包保组管理，公司没有决策权，李继敏只是名义上的法定代表人。李庆华、李庆喜认为该组证据与其无关。耿建利对该份证据无异议。本院认为，该组证据真实、合法，与本案具有关联性，依法予以采信。4、鹤岗市棚户区改造办公室关于富力小区二期项目建设规划申请、建设用地规划许可证、建设项目选址意见书各1份（均为复印件），证明案涉工程系李凯生前以鹤岗市棚户区改造办公室名义办理的项目手续。李庆华、李庆喜认为该组证据与其无关。耿建利对该份证据无异议。本院认为，该组证据真实、合法，与本案具有关联性，依法予以采信。5、中共鹤岗市直属机关工作委员会关于富力小区二期项目变更商业开发的申请、企业投资项目备案承诺书各1份（均为复印件），证明案涉工程在市政府批示自救后，经包保组同意，案涉工程由永大房地产公司完善案涉工程相关手续，永大房地产公司于2018年取得企业投资项目备案承诺书，故永大房地产公司不应承担任何责任。李庆华、李庆喜认为该组证据与其无关。耿建利对该份证据无异议。本院认为，该组证据真实、合法，与本案具有关联性，依法予以采信。6、回迁信访材料批示复印件2份，证明李凯死后，案涉工程因拖欠工程款、手续不健全及被拆迁人无法安置等问题，经市政府领导批示自救，后第三人继续垫资使得工程合法化，被拆迁人也适当作出让步使得各方损失降到最低。李庆华、李庆喜认为该组证据与其无关。耿建利对该份证据无异议。本院认为，该证据与本案无关联性，依法不予采信。经审理，本院认定事实如下：原告李庆华、李庆喜系姐弟关系。被告永大房地产公司成立于2008年5月30日，原法定代表人为李继勇，2008年非法集资案发生后，李继勇出逃，该公司将法定代表人变更为李继敏。百年信诚房地产经纪公司法定代表人为宋雅珍，宋雅珍因非法集资犯罪被刑事处罚。李继勇系宋雅珍之子，李继敏系宋雅珍之女。百年信诚房地产经纪公司从放款群众处吸收的资金出借给永大房地产公司，故永大房地产公司为实际用款人。为监督还款事宜，鹤岗市规范民间借贷处置非法集资领导小组将中国共产党鹤岗市直属机关工委、黑龙江省鹤岗市地方税务局确定为永大房地产公司的包保单位。2008年鹤岗市非法集资系列案件爆发后，为偿还放款群众的集资款，鹤岗市规范民间借贷处置非法集资领导小组出台相关政策，对于法人代表已被判刑、提起公诉或死亡，无资产或资产很少，靠放款群众开发项目或由包保组寻找合作伙伴开发项目自救，且还款项目已经确定的企业，享受市委常委会确定的行政事业性收费和土地出让金缓缴，不实行资产双倍抵押政策，缓缴期间不影响办理规划、建筑施工手续和验收证等各项手续的特殊性扶持政策。其中有百年信诚房地产经纪公司（永大房地产公司），拟开发5个项目还清集资款。缓缴行政事业性收费50%、土地出让金48%。李凯得知上述政策后，主动找到中国共产党鹤岗市直属机关工委，要求挂靠永大房地产公司开发富力小区二期工程项目，并与永大房地产公司约定以房屋、现金方式替永大房地产公司偿还放款群众集资款1,700,000.00元。2012年李凯以鹤岗市永大房地产开发有限责任公司名义进行拆迁。2013年9月4日，原告李庆华、李庆喜与鹤岗市永大房地产开发有限责任公司签订房屋拆迁产权调换协议书1份，协议书第1条记载被拆迁房屋有照建筑面积32.81平方米；第2条记载被拆迁房屋无照建筑面积32.70平方米；第5条约定拆迁人向被拆迁人一次性支付搬家补助费600元；第8条约定被拆迁人要求产权调换富力小区二区6号楼101室、412室。同时备注：有照一米顶一米，无照一米顶一米，附属物款顶面积差价款，6﹟101室75.20㎡李庆喜，6﹟412室74.5㎡，其中6﹟412室处的412室更改为102室，并加盖李凯名章。拆迁人处由李凯签字，委托承办单位盖有鹤岗市永大房地产开发有限责任公司富力小区售房专用章，被拆迁人处由李庆华签字，李庆喜名字也由李庆华代写，但李庆华与李庆喜未有拆迁评估报告单，亦不能提供被拆迁房屋的产权证证件。2013年11月鹤岗市规范民间借贷处置非法集资领导小组办公室出台《关于以棚改办项目报建的重点集资还款项目履行报建程序的通知》，欲将富力小区二期工程列入棚改项目报建，故富力小区二期工程最初取得的工程规划单位系鹤岗市棚户区改造办公室，2014年因政策变更富力小区二期项目未能列入棚改项目报建，而是按照商业开发项目报建，并将开发单位变更为永大房地产公司。2016年2月20日李凯因病去世，致使该工程建设停滞。在相关部门的协调下，永大房地产公司、实际施工人耿建利和动迁户代表包艳秋于2016年8月24日签订关于富力小区二期工程自救办法协议1份，协议约定成立自救委员会，由耿建利任主任，委托耿建利全权处理富力小区二期项目事宜；工程所需资金由耿建利自筹；原市棚改办为主体报建的材料变更自救，永大房地产公司协助办理各项手续；解决回迁户安置比照市棚改政策：有照一平兑一平，无照一平兑一平，多余部分退回。用退回部分变现解决小区建设问题。对动迁户不足一户房的，如向自救委员会购买面积按1,500元每平方米（不含税价格），自救委员会也可以1,500元每平方米收回，待棚改资金下来返给被动迁户。鹤岗市南山区富力小区分一期、二期规划，共计并排七栋住宅楼建筑，从北数第1至第4号楼房为富力小区一期住宅楼，从北数第5、6、7号住宅楼系新盖楼房，为富力小区二期工程（即富力小区二期1、2、3号楼）。2016年12月富力小区二期项目取得工程规划，规划共3栋建筑，其中：1#规划建筑为6层住宅楼，建筑面积为5702.4平方米，共7个单元，一单元有两户，01室建筑面积79.03平方米、02室建筑面积74.03平方米；二单元为三户，01室建筑面积68.12平方米、02室建筑面积59.04平方米、03室建筑面积65.53平方米；三单元有两户，01室、02室建筑面积均为82.72平方米；四单元有两户，01室、02室建筑面积均为82.72平方米；五单元有两户，01室、02室建筑面积均为82.72平方米；六单元有两户，01室、02室建筑面积均为82.72平方米；七单元有两户，01室建筑面积74.19平方米、02室建筑面积73.18平方米。2#规划建筑为6层住宅楼，建筑面积为5544平方米，共6个单元，一单元为两户，01室建筑面积74.48平方米，02室建筑面积均75.48平方米；二单元有三户，01室建筑面积68.11平方米、02室建筑面积58.99平方米、03室建筑面积65.47平方米；三单元有两户，01室、02室面积均为86.51平方米；四单元有两户，01室、02室建筑面积均为86.51平方米；五单元有两户，01室、02室建筑面积均为86.51平方米；六单元有两户，01室建筑面积75.65平方米、02室建筑面积76.14平方米。3#规划建筑为6层住宅楼，建筑面积为3556.1平方米，共四个单元；规划总建筑面积为14802.5平方米。一单元为两户，01室建筑面积80.13平方米、02室建筑面积80.47平方米；二单元为三户，01室建筑面积68.36平方米、02室建筑面积59.21平方米、03室65.71平方米；三单元为三户，01室建筑面积68.36平方米、02室建筑面积59.21平方米、03室建筑面积65.71平方米；四单元有两户，01室建筑面积80.47平方米、02室建筑面积80.13平方米。2018年1月31日取得建设工程规划许可证。案涉工程已取得商品房预售许可证。另查明，第三人耿建利系挂靠鹤岗市长城建筑有限公司施工。李庆华、李庆喜多次找永大房地产公司要求按协议安置房屋未果，故提起本案诉讼。原、被告双方分歧较大，未能达成一致意见。本院认为，李凯以永大房地产公司名义开发鹤岗市富力小区二期工程，所得利润部分用于永大房地产公司偿还放款群众的集资款，故李凯与永大房地产公司为有偿的挂靠关系。永大房地产公司允许李凯挂靠经营，并以永大房地产公司的名义从事民事活动，易使相对人李庆华、李庆喜误认为与永大房地产公司进行交易，永大房地产公司如不承担责任，会使善意相对人李庆华、李庆喜遭受不合理的损失，故永大房地产公司应承担回迁安置责任。挂靠人李凯死亡后，案涉工程上的权利义务其继承人未参与继承，且李庆华、李庆喜的诉求为回迁安置房屋，故李庆华、李庆喜未起诉李凯继承人参加诉讼不违反相关法律规定，依法予以准许。李凯死亡后，永大房地产公司作为案涉工程的开发人和实际控制人，应按照合同约定向李庆华、李庆喜交付房屋。永大房地产公司关于李凯私刻公章的抗辩主张，无证据证明，不予采纳。关于楼号及房屋序号问题，虽然案涉工程的楼号与拆迁安置合同约定的楼号与房屋序号不一致，但鉴于永大房地产公司除案涉工程外无其他楼盘可以安置，故本院按现有楼号依次排序确认，房屋序号亦按现在单元号从左到右依次排序确认。关于永大房地产公司、第三人耿建利提出的已将李庆华、李庆喜主张的房屋出卖给第三人的主张，李庆华、李庆喜系被拆迁人，其权利属于物权，而第三人属于债权，根据物权优先于债权的原则，其请求优先取得安置房屋依法应予支持，故永大房地产公司及第三人耿建利的该项抗辩意见，于法无据，不予采纳。李庆华、李庆喜向本院提交的房屋拆迁产权调换协议书第8条记载的楼号412室与协议书备注部分102室不符，永大房地产公司及第三人均提出异议。本院认为，虽然更改处盖有李凯名章，但原告未举证证明该更改已经李凯确认，且公章系李凯本人所盖。本案李凯名章的“凯”字与本院以往处理的类案李凯名章的“凯”字不同，故李庆华、李庆喜要求对富力小区2号楼1单元102室进行安置的诉讼请求，系证据不足，不予支持。关于面积与价格问题，因拆迁安置协议系双方当事人平等协商的结果，故永大房地产公司应按拆迁协议约定进行安置，但约定的房屋面积与实际安置的房屋面积不符，故永大房地产公司应按面积差额退给李庆华、李庆喜差价款。为减少当事人的诉累，本院参照已生效判决确定的1,500.00元/平方米计算。关于安置补偿费问题。双方签订合同后履行合同过程中，客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力的不属于商业风险的重大变化，即富力小区二期工程的土地和其他事项未能按照享受棚改政策开发、成本剧增和实际开发人李凯死亡的重大变化，如果继续履行合同中安置补偿费的约定，对于仅作为李凯的被挂靠人的永大房地产公司有违公平原则。结合永大房地产公司的抗辩主张，本院对合同中关于安置补偿费的约定予以解除，故李庆华、李庆喜的该项诉讼请求不予支持。关于耿建利作为本案第三人参加诉讼主体是否适格问题。耿建利在李凯生前系案涉工程的实际施工人，李凯死亡后，其继续对该工程施工、投入资金，案涉工程的相关手续亦是由其办理，永大房地产公司协助出具相关手续，故耿建利系案涉工程的实际投资人与控制人，但其系自然人，单独作为有独立请求权第三人参加诉讼不符合相关法律规定，且其在本案中没有明确具体的诉讼请求，故其主张的其为有独立请求权的第三人，依法不予确认。综上所述，永大房地产公司在其开发的鹤岗市南山区富力小区二期工程符合入住条件时向李庆华、李庆喜交付2号楼1单元101室，面积不足部分永大房地产公司需按1,500.00元/平方米退款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：一、鹤岗市永大房地产开发有限公司于本判决生效后且房屋符合交付条件之日起30日内向李庆华、李庆喜交付位于鹤岗市南山区.48平方米）；二、鹤岗市永大房地产开发有限公司于房屋交付之日给付李庆华、李庆喜房屋面积差价款1,080.00元；三、驳回李庆华、李庆喜其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行指定的行为，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,311.96元，由鹤岗市永大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鹤岗市中级人民法院。审 判 长  刘亚莹人民陪审员  李春山人民陪审员  王兆民二〇一九年四月三十日书 记 员  高 畅