江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏04执复22号复议申请人（利害关系人）：周建康，男，1970年1月19日生，汉族，住涟水县。委托代理人：孙东兴，江苏臻儒律师事务所律师。申请执行人：胡晓筠，男，1970年11月3日生，汉族，住常州市新**。被执行人：常州新区阳光抛光材料有限公司，住所地常州市新**华山路**。法定代表人：张建江,该公司总经理。被执行人：张建江，男，1961年5月22日生，汉族，住常州市武进区。复议申请人周建康不服常州市钟楼区人民法院（以下简称钟楼法院）（2018）苏0404执异71号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。钟楼法院查明，江苏江南农村商业银行股份有限公司（以下简称江南银行）诉常州新区阳光抛光材料有限公司（以下简称阳光公司）、张建江金融借款合同纠纷一案，该院于2013年12月30日作出（2013）钟商初字第1121号民事判决：一、阳光公司于判决生效之日起十日内向江南银行支付借款本金2990715.3元及利息[按最高额借款合同（月息千分之七点二三零二上浮50%）约定自2013年3月30日起计算至本判决确定履行之日止]。二、阳光公司于判决生效之日起十日内向江南银行支付律师代理费70740元。三、如阳光公司不能偿还上述债务，江南银行有权就阳光公司抵押的坐落于本市××××村房地产（房屋所有权证号：常房权证武字第**，以下简称涉案房屋。）折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。四、如阳光公司不能偿还上述债务，张建江对上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，2015年3月20日江南银行与中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司订立了不良金融资产包转让协议，将上述判决确定的债权转让给了中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司。2016年7月19日，中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司与同伦资产管理有限公司签订债权转让协议，将上述债权转让给了同伦资产管理有限公司。2018年1月19日，同伦资产管理有限公司与杭州坤盛资产管理有限公司订立了债权转让协议，将上述债权转让给了杭州坤盛资产管理有限公司。2018年3月22日，杭州坤盛资产管理有限公司与胡晓筠签订了债权转让协议，由胡晓筠受让了上述债权。根据胡晓筠的申请，该院于2018年3月27日立案执行，案号为（2018）苏0404执1007号。同年5月26日该院作出（2018）苏0404执1007号执行裁定：拍卖涉案房屋。钟楼法院另查明，涉案房屋不动产登记簿载明所有权人为阳光公司。2011年7月13日，江南银行与阳光公司签订了一份《最高额借款（信用）合同》，约定江南银行自2011年7月13日起至2013年7月12日期间向阳光公司发放最高额为300万元的借款等。同日，江南银行与阳光公司签订了一份《最高额抵押合同》，约定阳光公司以涉案房屋作为抵押物，为上述借款提供抵押担保。并于同日办理了抵押登记。周建康向钟楼法院提出执行异议称，2012年1月1日，周建康与张建江、阳光公司签订了《厂房租赁合同》，约定张建江将涉案房屋出租给周建康，租期自2012年1月1日至2024年12月31日止，租金259.2万元等等。合同签订后，周建康根据约定支付给张建江259万元，并花费巨资对租赁厂房进行了装修。张建江也依约向周建康交付了房屋并由周建康使用至今。贵院于2018年10月8日要求次承租人不签续租合同、暂时拒缴租金也损害了周建康的合法权益。综上，周建康要求1、确认2012年1月1日周建康与张建江、阳光公司订的《厂房租赁合同》合法有效；2、执行拍卖中依法保障周建康的租赁权至2024年12月31日止；3、请求将租赁后加建的房屋（约600平方米）不列入房屋拍卖的范围。利害关系人周建康为证明其异议请求，提供了下列证据：1、落款时间为2011年1月1日，签约人为周建康和张建江、阳光公司的《厂房租赁合同》，合同约定张建江将涉案房屋出租给周建康，租期自2012年1月1日至2024年12月31日止，租金259.2万元，等等。2、落款人为张建江的收条四张，主要内容为周建康分四次支付给张建江房租金共计259万元（现金）。钟楼法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，抵押权设立在周建康主张的租赁关系之前，况且周建康用收条证明已将259万元房租金以现金方式支付给张建江明显不符合常理，故对周建康主张的租赁关系因缺乏事实依据不予认定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中的拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。故该院在拍卖涉案房屋时，未带租拍卖是符合上述法律规定的。异议人周建康要求在司法拍卖中保障其主张的租赁权至2024年12月31日止，本院不予支持。周建康主张其租赁后加建了600平方米的房屋，周建康未提供证据，其要求将加建的600平方米房屋不列入拍卖的异议请求因无事实依据本院也不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，裁定：驳回利害关系人周建康的异议请求。周建康向本院申请复议称，请求1、撤销钟楼法院（2018）苏0404执异71号执行裁定；2、依法确认2012年1月1日周建康与张建江、阳光公司签订的《厂房租赁合同》合法有效。执行拍卖中依法保障周建康的租赁权至2024年12月31日止。事实和理由：1、一审法院裁定书认定事实错误。周建康在2012年1月1日与被执行人签订《厂房租赁合同》，且已支付了租赁费，是该房屋的实际使用人，且后又转租给他人，这是客观存在的事实。2、对于租赁合同与收条的真实性，一审法院并没有开庭质证即否定其真实性，违反法定程序。3、申请人租赁后，又对案涉房屋进行了加建及装修也是客观事实。承租后，申请人对老厂房、污水管道、整体地面增高等投入百万元进行装修改造，并搭建了600余平方的钢结构房屋。2、一审法院裁定适用法律错误。复议申请人与被执行人签订租赁协议时，并不知道该房产存在被银行抵押的情况。申请人承租涉案房产已八年多了，没有任何人提出异议，直到一审法院前来张贴通知才知道。作为善意第三人的合法权益应受法律保护。本院查明的事实与一审相一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中的拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定：“拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”。根据上述规定及本案的实际情况，原审法院执行机构作出对涉案房屋进行拍卖的执行措施并无不当。本案中因复议申请人与被执行人阳光公司签订的厂房租赁协议，发生在涉案厂房设立房地产抵押行为之后，且该租赁权利继续存在对抵押权人实现债权已明显造成了妨碍，故其租赁合同有效与否，均不能成为阻却本案执行拍卖行为的理由。故复议申请人周建康的复议请求因缺乏法律依据本院不予支持。钟楼法院对本案事实认定及适用法律正确，本院应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一项规定，裁定如下：驳回周建康的复议申请，维持常州市钟楼区人民法院（2018）苏0404执异71号异议裁定。本裁定为终审裁定。审判长 王 臻审判员 朱正生审判员 陈 倩二〇一九年四月二日书记员 徐志娟