福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0681民初553号 原告（反诉被告）：杨小平，男，1987年10月1日出生，汉族，住江西省瑞金市。 委托诉讼代理人：周纯，福建巽明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张广椿，福建巽明律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：漳州台商投资区万达广场投资有限公司，住所地福建省漳州台商投资区角美镇锦江大道**万达广场****，统一社会信用代码913506810797846526。 法定代表人：曲晓东，执行董事兼总经理。 被告（反诉原告）：漳州万达广场商业管理有限公司台商投资区分公司，住，住所地福建省漳州台商投资区角美镇角海路****一社会信用代码913506813153426894。 负责人：王志彬，经理。 被告（反诉原告）：漳州万达广场商业管理有限公司，住所，住所地漳州市龙文区步文镇步文村社会信用代码91350603581114638B。 法定代表人：王志彬，执行董事兼总经理。 上述三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：郭伟清，福建重宇合众律师事务所律师。 上述三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：陈琼红，福建重宇合众律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）杨小平与被告（反诉原告）漳州台商投资区万达广场投资有限公司（以下简称：台投区万达广场）、漳州万达广场商业管理有限公司台商投资区分公司（以下简称：漳州万达台投区分公司）、漳州万达广场商业管理有限公司（以下简称：漳州万达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理，在审理期间，被告(反诉原告)台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司提出反诉,本院决定依法合并审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人周纯、被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人郭伟清、陈琼红到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）杨小平向本院提出诉讼请求：1、立即双倍返还合同项下的履约保证金75817.2元；2、立即无条件返还物业服务费保证金9065.1元、销售商品或提供服务的质量保证金10000元、POS机押金5000元；3、赔偿因违约给原告造成的公证费、律师费损失计9342元。 事实和理由如下：2019年9月20日，原告与台投区万达广场签订《漳州台商万达广场商铺租赁合同》（以下简称：《商铺租赁合同》），承租址于漳州台商投资区万达广场三层的3050号商铺，双方对商铺租赁事宜进行了约定。2018年10月27日，漳州万达台投区分公司向原告发送《关于致3050大通冰室撤场的通知》，以原告“无法支付下期租金，并未按合同规定提前三个月我司提出撤铺申请”为由，通知原告于2018年10月31日终止合同，并于当晚撤场，否则将强行清场。2018年10月31日，趁原告工作人员下班店铺无人之机，强行收回店铺，在店铺外围围起标注“放牛斑”厦门台商万达店即将开业字样的品牌店装修围挡，该行为致原告无法进入3050店铺，正常经营受阻，租赁合同无法履行，现重新招商的店铺经营者已经实际装修进驻。原告认为，台投区万达广场的行为已经构成单方违约，合同无法履行，原告已通知台投区万达广场解除合同。合同解除后，根据《商铺租赁合同》约定，台投区万达广场应双倍返还合同项下的履约保证金75817.2元，以及无条件返还物业服务费保证金9065.1元，销售商品或提供服务的质量保证金10000元、POS机押金5000元。同时赔偿因违约给原告造成的公证费、律师费损失计9342元。 三被告（反诉原告）台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司答辩认为，一是本案《商铺租赁合同》因原告违约而提前终止，三被告未违反合同约定，无需双倍返还履约保证金且有权没收该履约保证金；二是台投区万达广场有权将物业服务费保证金抵扣原告需补交的租金，无需退还物业服务费保证金；三是原告起诉的时间尚未达到漳州万达台投区分公司需要退还质量保证金的时间和条件，故其主张不应得到支持；四是因原告未向漳州万达台投区分公司交还云P**机及相关配套硬件，漳州万达台投区分公司无需退还POS机押金；五是本案中三被告不存在违约行为，原告要求被告承担公证费、律师费即无合同也无法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告（被告）台投区万达广场、漳州万达台投区分公司、漳州万达公司向本院提出反诉请求：1、判决支持台投区万达广场没收杨小平的履约保证金37908.60元；2、判令杨小平补交台投区万达广场减免的租金242079.4元（已扣除物业服务费保证金9065.1元）；3、判令杨小平支付台投区万达广场租金占用费19238.61元；4、判令杨小平支付漳州万达台投区分公司、漳州万达公司物业服务费2719.53元。以上各项费用共计：301946.14元。5、判令杨小平承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由如下：2016年9月20日，台投区万达广场与杨小平签订《商铺租赁合同》，约定杨小平承租台投区万达广场位于漳州台商投资区万达广场三楼3050的商铺；合同租赁期限为33个月，自2017年1月6日起至2019年10月5日止（第二条）；台投区万达广场、漳州万达台投区分公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除杨小平欠付的租金或物业服务费或违约金或其他应付款项（7.1）；杨小平应在每个交租期最后一个月的20日前向台投区万达广场一次性足额支付下个交租期租金（8.1.2）；为扶持杨小平经营，台投区万达广场同意给予杨小平陆个月的租金优惠（8.2）；本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，杨小平应将房屋交还台投区万达广场。该等期限为本合同项下该房屋之交还期（18.1）；因租赁期限届满或因杨小平违约导致本合同终止的，则在交还期内，杨小平仍应按届时月租金标准向台投区万达广场支付占用费，并应按照届时物业服务费标准向物业服务公司支付物业服务费及承担各项能源费用等（18.3）；无论任何原因，交还期满后杨小平仍未能将符合第18.2款约定要求的该房屋交还台投区万达广场的，则自交还期届满之日的次日起，杨小平应按照合同终止时该房屋月租金标准的200%向台投区万达广场支付占用费，并按照合同终止时该房屋当月物业服务费标准的100%向物业服务公司支付物业服务费及承担相关的能源费用（18.5）；本合同因杨小平违约而提前终止的，则台投区万达广场有权没收本合同项下之履约保证金（21.7）；如杨小平原因导致本合同提前终止，则杨小平应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金（21.10）等。2018年9月10日，杨小平因经营状况不佳严重亏损入不敷出单方决定于2018年10月31日撤场。2018年10月3日，杨小平再次通过微信明确回复反诉原告的员工其没法做了，另杨小平2018年10月20日前未向台投区万达广场一次性足额支付下个交租期租金，进一步用行为表示其单方提前终止合同。上述种种行为，充分证明杨小平严重违反《商铺租赁合同》的约定，提前终止合同，严重损害反诉原告的合法权益。截止2018年11月18日，杨小平才将商铺交还给台投区万达广场，给反诉原告造成占用费和物业服务费等各项损失。综上，请求支持反诉请求。 反诉被告杨小平答辩认为，1、关于反诉请求一，本案系反诉原告违约，应当双倍返还反诉被告（原告）履约保证金，故反诉请求没收履约保证金缺乏事实依据。2、关于反诉请求二，减免租金是否为242079.4元这个数额有异议，需要再进行校对。对于要在减免的租金中扣除物业服务费保证金有异议，根据合同7.1条约定，减免租金应当在履约保证金中抵扣而不应扣除物业服务费保证金。反诉原告要求补交减免租金的依据是合同21条，这个条款是格式合同条款，并未与反诉被告协商，加重反诉被告的责任，应当认定为无效格式合同条款。3、关于反诉诉请三、四，是基于反诉原告认为反诉被告延迟交付商铺，这不符合客观事实，从本诉的举证质证看，反诉原告在2018年10月31日就已经对商铺进行围挡，强行将商铺收回，不存在反诉被告占用商铺的事实。综上，反诉原告的诉求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。 双方当事人对以下事实没有争议，本院予以确认： 1、2016年9月20日，台投区万达广场（甲方）与杨小平（乙方）签订《商铺租赁合同》，双方就台投区万达广场三楼3050的商铺租赁有关事宜做了约定。其中本案双方争议有关主要约定：（1）租期为33个月，自2017年1月6日起至2019年10月5日止；（2）保证金包括，履约保证金37908.60元、物业保证金9065.10元、质量保证金10000.00元；（3）租金起始标准为每月每平方米230元，起始月起月租金为18954.30元，2018年1月6日起至2019年1月5日，每月租金递增5%后为19902.02元，2019年1月6日起至2019年10月5日，每月租金递增5%后为20897.12元；除首期租金外，其他交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金；为扶持乙方经营，甲方同意给予乙方六个月的租金优惠。（4）物业服务费，自计租日起，按每平方米每月55元，即每月物业费标准为4532.55元。……乙方应在每个交费期最后一个月的20日前向物业服务公司一次性足额支付下交费期物业服务费。（5）专用POS收银系统，（15.1.1）乙方同意在租赁期限内通过使用甲方或物业服务公司指定的POS专用收银系统服务开展经营，乙方将按照合同附件三签署《飞凡一卡通服务协议》，并保证按该协议约定履行相应的义务，承担相应的责任等。（6）房屋交还，租赁期限届满之日或本合同因任何原因终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方（18.1）；租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在交还期内，乙方仍应挡按届满时月租金标准向甲方支付占用费，并应按照届时物业服务标准向物业服务公司支付物业服务费及承担各项能源费用等（18.3）；若因甲方违约导致合同终止的，则乙方应在合同终止后7日内交还房屋，同时在交还期内乙方无需支付占用费及物业服务费，但能源费用还应自行承担（18.4）；无论任何原因，交还期满后乙方仍未能将房屋交还，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时月租金标准的200%向甲方支付占用费及按当月物业服务费标准的100%支付物业服务费和能源费等（18.5）。（7）违约责任，乙方迟延交纳租金、保证金或物业服务费或能源费或其他应付费用的，则每迟延一日，经过甲方、物业服务公司书面催告，乙方应当支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金；……乙方迟延交纳租金、保证金或物业服务费或能源费或其他应付费用超过30日（含本数）的，甲方有权单方解除本合同，并由乙方承担导致合同终止的违约责任（21.4）；因甲方违约原因导致乙方无法继续享有该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效措施，直至完全改正，……在该期间内，乙方无须交纳租金、物业服务费（21.6）；本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还履约保证金。如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际直接经济损失的，则违约方应予以补足（21.7）；在甲乙双方协商达成书面一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前解除本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下的其他违约责任（21.8）。乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方8.2条项下减免租金优惠政策的前提，如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金。 2、2016年9月20日双方签署《房屋交接验收确认书》作为双方签订《商铺租赁合同》的附件五，双方确认自验收日起，甲方正式将商铺移交给乙方；《商铺租赁合同》的附件三《云P**机服务协议》文本上没有双方当事人的签章。 3、合同签订后，杨小平分别于2017年1月7日、2017年1月11日向台投区万达广场交纳履约保证金37908.60元和物业保证金9065.10元、质量保证金10000.00元、POS机押金5000元。合同期内，杨小平的租金、物业服务费等交至2018年2018年10月31日；另经双方确认，台投区万达广场累计优惠减免租金210582.31元。 4、2018年9月10日，杨小平以经营状况不佳严重亏损入不敷出为由，决定撤场并向漳州万达台投区分公司提出撤场申请。 5、2018年10月3日，漳州万达台投区分公司的管理人员通过微信向杨小平发送下个季度租金账单；2018年10月20日前，杨小平未按《商铺租赁合同》约定在交租期最后一个月的20日前向台投区万达广场一次性足额支付下个交租期租金。 6、2018年10月27日，漳州万达台投区分公司向大通冰室杨小平发出《公函》，明确“由于贵司经营困难，无法支付下期租金，并未按照合同规定提前三个月向我司提出撤铺申请，我司与2018年10月31日与贵司终止合同，并告知贵司于2018年10月31日晚上撤场，否则我司会按照公司制度对3050铺位进行清场。”2018年10月31日晚上，商场停止营业后，漳州万达台投区分公司对大通冰室铺位进行围挡，但留后厨通道进出店铺，该后厨通道钥匙在商铺清场前由杨小平一方执掌。 7、围挡后，大通冰室内还有冰箱、制冰机、物料、桌椅等设备和货物未搬离，从商铺内搬离物品须经专用货梯通道并须提前向漳州万达台投区分公司提前申请。2018年11月6日，台投区万达广场再次向杨小平发出《公函》，同时其管理人员也微信告知杨小平在2018年11月7日前将该房屋交还，若在2018年11月17日前仍未交还，将按合同条款第18条规定移至他处存放并要求杨小平按18.5条的规定承担清理费用及房屋占用费。杨小平回复，这两天搬。2018年11月8日晚上，杨小平要搬货，因未提前申请货梯不能使用；2018年11月16日重新申请后，2018年11月17日才全部搬离清场，现讼争的商铺已有新的商户入驻经营。 8、收到漳州万达台投区分公司实施围挡后，杨小平因与台投区万达广场协商退还押金未果，委托福建巽明律师事务所周纯律师，经福建省厦门市鹭江公证处公证，于2018年11月7日向台投区万达广场、漳州万达台投区分公司发出《律师函》，要求返还各项保证金，在收到律师函之日起24小时内无条件配合委托人搬回店铺里的物品，并赔偿全部损失等。杨小平支付公证费330元、快递费12元，律师费9000元。 以上事实，有经庭审举证质证的《商铺租赁合同》《万达广场步行街物业管理服务协议》《云P**服务协议》《收款收据》《撤场申请书》《公函》及微信聊天记录，租金清单、公证书、增值税发票、《法律事务委托合同（民事）》，双方当事人的庭审陈述等为证，本院予以确认。 本院审理认为，本案争议的主要焦点在于在本案租赁合同履行过程中，哪一方违反合同约定并应当承担哪些违约责任？根据审理查明的事实，本院认为，在本案租赁合同履行中，双方均有违反合同约定。一方面，杨小平未能按合同第8.1.2条的约定，在每个交租期的最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期的租金，存在逾期交付租金的违约行为。另一方面，甲方台投区万达广场未能按合同第21.4条的约定，在杨小平迟延交纳租金，其单方解除合同的条件尚未成就的情况下，发函决定于2018年10月31日与杨小平终止合同；并在2018年10月31日晚上商场停止营业时就对欠缴租金的大通冰室实施围挡，亦违反合同第18.1条规定的交还房屋7日期限。本案中，双方各自主张对方违约的主要争议在于2018年9月10日杨小平向漳州万达台投区分公司提交的《撤场申请书》是否可以视为杨小平单方提前解除合同的意思表示？原告（反诉被告）杨小平认为，《撤场申请书》的性质是解除合同的要约，若未经甲方同意，便意味着合同继续履行，而非构成原告违约的事实。被告（反诉原告）认为杨小平在申请书中已明确决定撤场，并在甲方催缴租金后没有在10月20日的期限前一次性足额支付下个租期的租金，两个行为足以说明其已决定单方提前终止合同。对此，本院认为，根据本案合同第21.8条规定，乙方提前解除合同的条件是与甲方协商达成书面一致后，提前九十天通知甲方。因此，《撤场申请书》不能视为杨小平单方提前解除合同的通知，而应当是提前解除合同的要约。从双方的微信聊天记录看，在杨小平提交申请书后，双方就提前解除合同返还押金等事宜有过沟通，双方并未就提前解除合同达成书面一致，而杨小平也未撤回其提交的《撤场申请书》。但漳州万达台投区分公司在没有对杨小平的要约作出承诺，也未按合同第21.4条的约定进行书面催告，即于2018年10月27日发出《公函》明确“我司与2018年10月31日与贵司终止合同”，并要求于2018年10月31日晚上撤场。该《公函》是台投区万达广场、漳州万达台投区分公司单方解除合同的通知，但根据双方合同第21.4条约定，台投区万达广场尚未享有单方解除合同的权利，此后，漳州万达台投区分公司又于2018年10月31日晚上商场停止营业时立即对杨小平承租经营的大通冰室实施围挡，于2018年11月6日再次向杨小平发出《公函》限期搬离清场，明确表明不再继续与杨小平履行合同。因此，在本案合同履行中，双方互有违约，双方应当根据合同约定承担相应的责任。 综上，本院认为： 一、本案《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合同合法有效，双方应当根据合同约定行使权利，履行义务。原告（反诉被告）杨小平主张，本案《商铺租赁合同》是格式合同，其中的第20.10条规定的补交减免租金的约定，未与杨小平协商一致，也未以合理的方式提示原告注意该约定，加重了杨小平的合同责任，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条的规定，应当认定为无效格式合同条款。被告（反诉原告）认为，减免租金是为了扶持原告经营，没有加重原告的义务反而减轻了责任，该条款合法有效。本院认为，将合同妥善履行作为减免租金的前提，没有违反法律规定，有利于维护交易安全，不能以此认定加重对方的责任负担；承租商铺属于正常的商业经营行为，杨小平作为具有完全能力的民事主体，在从事商业经营时应当对风险进行充分评估判断，在签订合同时对违约责任约定的主要条款应当负有审慎注意义务，故原告（反诉被告）杨小平提出的该合同条款无效的意见，本院不予支持。 二、在本案合同履行中，双方互有违约行为。杨小平在合同履行期间，因经营困难未能按约定的期限交纳下一租期的租金，且已向漳州万达台投区分公司申请于2018年10月31日撤场；而被告（反诉原告）在单方解除合同的条件尚未成就的情况下，单方通知于22018年10月31日终止合同，并在10月31日晚上商场停止营业时就对讼争商铺实施围挡，侵害了乙方继续履行合同的选择权，双方签订的《商铺租赁合同》及相应的附件已经于2018年10月31日后实际解除；对本案合同提前解除，双方均负有责任，故不能按单方违约而确定一方的违约责任。针对本案本诉和反诉的诉请，本院分析如下： 1、关于履约保证金的处理。根据本案合同约定，甲方单方违约，乙方可以主张双倍返还履约保证金；乙方单方违约，甲方可以没收履约保证金；合同如期履行，乙方可以主张返还履约保证金，而双方协商一致提前解除合同，履约保证金不予返还，本案系双方共同违约导致合同实际提前解除，参照双方协商一致提前解除合同不予返还履约保证金的约定，原告（反诉被告）杨小平主张返还履约保证金缺乏依据，本院不予支持。 2、关于物业服务费保证金9065.1元是否返还。双方签订的《万达广场步行街物业管理服务协议》系本案《商铺租赁合同》的从合同，《商铺租赁合同》解除，该服务协议亦一并解除。根据该协议中关于“履约保证金”（物业服务费保证金）的约定，本协议终止后，若经甲方确认乙方已完全履行完毕本协议规定的义务，则甲方应在确认后的30日内将履约保证金余额无息退还给乙方，乙方应同时向甲方退还收据原件，现双方协议已经终止，物业服务费保证金9065.1元应当返还给原告（反诉被告）杨小平。 3、关于销售商品或提供服务的质量保证金10000元是否返还。根据本案合同第7.2条的规定，本合同终止且物业服务公司确认乙方无任何遗留问题纠纷后的90日之内，物业服务公司应将剩余的质量保证金无息退还给乙方。现双方协议已经终止，被告（反诉原告）也未能举证证明乙方存有遗留问题纠纷，故质量保证金10000元应当返还给原告（反诉被告）杨小平。 4、关于POS机押金5000元是否返还。双方虽然没有在《云P**服务协议》上签章，但在《商铺租赁合同》签订后杨小平向漳州万达台投区分公司交纳了POS机押金5000元，现原告（反诉被告）杨小平未能举证证明已经向漳州万达台投区分公司返还了POS机，故请求返还POS机押金5000元本院不予支持。 5、关于反诉被告（原告）杨小平是否补交已减免的租金。根据本案合同第21.10条，因乙方原因导致合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），乙方才应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金。本案合同提前解除是原、被告互有违约导致，故反诉原告（被告）请求杨小平补交已减免租金210582.31元，缺乏依据，本院不予支持。 6、关于反诉原告（被告）请求支付清场期间的占用费19238.61元及物业服务费2719.53元。本案因双方互有违约导致合同提前解除，且漳州万达台投区分公司在合同终止后立即对商铺实施围挡，杨小平已无法正常管理使用商铺，而杨小平也在漳州万达台投区分公司2018年11月6日《公函》要求的2018年11月17日清理期限前全部搬离清场，鉴于本案双方互有违约的特殊情形，且在清场期间双方也多次进行协商，故请求清场期间的占用费、物业费本院不予支持。 7、关于原告杨小平请求赔偿公证费、律师费合计9342元，因在本案合同履行中，原告本身也有违约行为，故该请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）漳州台商投资区万达广场投资有限公司、漳州万达广场商业管理有限公司台商投资区分公司应于本判决生效之日起三日内返还原告（反诉被告）杨小平质量保证金10000元、物业服务费9065.1元，合计19065.1元； 二、驳回原告（反诉被告）杨小平其它诉讼请求； 三、反诉原告（被告）漳州台商投资区万达广场投资有限公司、漳州万达广场商业管理有限公司台商投资区分公司已收取的履约保证金37908.6元不予返还反诉被告（原告）杨小平； 四、驳回反诉原告（被告）漳州台商投资区万达广场投资有限公司、漳州万达广场商业管理有限公司台商投资区分公司、漳州万达广场商业管理有限公司其它反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2484元，减半收取1242元，由原告杨小平负担1104元，被告漳州台商投资区万达广场投资有限公司、漳州万达广场商业管理有限公司台商投资区分公司负担138元；反诉案件受理费2915元，由漳州台商投资区万达广场投资有限公司、漳州万达广场商业管理有限公司台商投资区分公司、漳州万达广场商业管理有限公司负担2541元；反诉被告（原告）杨小平负担374元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  吴顺和 二〇一九年四月十日 书记员  王艺珊 执行申请提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。