江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0206民初3599号原告：无锡玉祁大唐置业有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区玉祁街道民主村。诉讼代表人：冯凯燕，该公司管理人的负责人。委托诉讼代理人：丁颖，上海市广发（无锡）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许晨，上海市广发（无锡）律师事务所律师。被告：江苏开元国际机械有限公司，住所地江苏省南京市建邺路100号。法定代表人：汪礼平，该公司董事长。委托诉讼代理人：丁贤杰，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓红，国浩律师（南京）事务所律师。第三人：无锡嘉顿化工进出口有限公司，住所地江苏省无锡市梁溪区钱皋路168号（国联金属材料市场B幢402室）。法定代表人：陈浩，该公司总经理。原告无锡玉祁大唐置业有限公司（以下简称大唐公司）与被告江苏开元国际机械有限公司（以下简称开元公司）、第三人无锡嘉顿化工进出口有限公司（以下简称嘉顿公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大唐公司的委托诉讼代理人丁颖、许晨、被告开元公司的委托诉讼代理人朱晓红到庭参加了诉讼，第三人嘉顿公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。大唐公司向本院提出诉讼请求：确认其与开元公司签订的合同备案号为201312310349《商品房买卖合同》无效。事实与理由：2013年12月9日，大唐公司与开元公司签订《购房协议》一份，由开元公司受嘉顿公司的委托向大唐公司购买277套房屋，金额共计157306383元。上述房屋已经办理网签，并预告登记在开元公司名下，本案所涉《商品房买卖合同》项下的房屋系上述277套房屋中的一套。大唐公司于2017年1月4日被裁定受理破产重整，并指定无锡东华会计师事务所有限责任公司担任其管理人，管理人在核查大唐公司财务资料时发现，陈浩利用其系大唐公司、嘉顿公司以及无锡平湖天地商业物业管理有限公司（以下简称物业公司）实际控制人的身份在2014年1月至4月期间从嘉顿公司向开元公司转账157306383元，开元公司将上述款项支付至大唐公司，又从大唐公司转出至物业公司，物业公司又转出至嘉顿公司，故大唐公司并未实际取得上述款项，开元公司及嘉顿公司未支付任何对价而取得大唐公司开发的商品房，且案涉委托购房关系其本质是为江苏金蟠实业有限公司（以下简称金蟠公司）的债务提供担保，应属无效合同，故诉至法院。开元公司辩称，开元公司依据《委托买房协议》和《商品房买卖合同》进行收款和付款，已经履行其合同义务，对于大唐公司陈述的购房款全部转出至嘉顿公司，其并不知情，案涉房屋也已经办理预告登记，双方之前的合同合法有效，应当继续履行。嘉顿公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2013年12月9日，开元公司与嘉顿公司签订《委托买房协议》一份，约定：嘉顿公司委托开元公司购买大唐公司开发的平湖天地商业广场、湖畔花园C区楼盘的商铺若干套，购房费用全部由嘉顿公司支付，在合作期内，嘉顿公司分批汇款至开元公司，开元公司按照与大唐公司约定的价格签订商品房销售合同并交付房款，房产的网签及预告登记手续登记在开元公司名下，为减少变更登记的费用，开元公司与大唐公司签订的《购房协议》及商品房销售合同中将房屋所有权证的办理时间约定在合作期后。上述协议另约定：鉴于金蟠公司委托开元公司向无锡百乐薄板有限公司（以下简称百乐公司）采购钢材等货品，双方签订《委托采购协议》若干份尚未到期，截止本协议签订之日，金蟠公司应付开元公司货款1.22亿元，嘉顿公司同意以合作期内开元公司按上述条款购买的房产作为上述《委托采购协议》项下金蟠公司全部履约义务的担保，担保范围为金蟠公司应付的全部款项，包括但不限于货款、利息、律师费、违约金等。合作期届满后，若金蟠公司按约付清上述《委托采购协议》项下的全部欠款，开元公司协助办理网签、产权预告登记的变更手续，将购房人名义变更为嘉顿公司，相应的房产权利移交嘉顿公司。合作期满后，若金蟠公司未能按约付清全部贸易欠款的，嘉顿公司不得要求开元公司变更购房人名义、交付房产，开元公司有权选择保留全部或部分房产权利（不予保留的房产嘉顿公司须予以接受），以冲抵金蟠公司贸易欠款，保留的房产实际成交价大于金蟠公司于贸易合同项下所有应付款项的，差额部分由开元公司支付给嘉顿公司，反之，不足部分由嘉顿公司补足，开元公司亦可自行处置全部或部分房产所有权，所得价款扣除金蟠公司于贸易合同项下所有应付款项及房产处置费用、转让税费，仍有剩余的部分由开元公司支付给嘉顿公司，不足部分由嘉顿公司补足。合作期届满后，开元公司有权要求大唐公司将房屋产权证办至开元公司名下。开元公司向嘉顿公司移交房产权利前，开元公司享有房产的所有权和收益权。同日，开元公司与大唐公司签订《购房协议》一份，约定：开元公司受托向大唐公司购买商铺事宜达成如下协议：双方约定商铺房产的实际成交价为单套商铺备案价格的30%，双方另行签订单笔商品房销售合同，开元公司按照本协议约定的实际成交价支付购房款，双方签署的房屋网签价格与实际成交价之间的差额由大唐公司自行负责解决，大唐公司须按照商品房销售合同的约定向开元公司履行交房义务并按约办理房产证。因开元公司系受托买房，在本协议约定的合作期内，有可能发生购房人名义的变更，大唐公司须予以配合，根据开元公司的指示将购房人变更为开元公司指定单位或个人，合作期满后，购房人名义未予变更的，大唐公司须按约办理开元公司的房产所有权证。开元公司系受托买房，大唐公司知悉委托方为嘉顿公司，并已经获取开元公司与嘉顿公司签订的《委托购房协议》，大唐公司同意购房人于本协议及商品房销售合同项下的义务均由嘉顿公司承担，但开元公司指示大唐公司变更购房人名义前，开元公司享有房产的全部权益。双方约定的合作期限为一年。2013年12月31日，开元公司与大唐公司签订备案号为201312310349的《商品房买卖合同》一份，约定：大唐公司将C幢88单元3层3040号房出售给开元公司，金额为259876元，买受人于2013年12月31日支付130873元，于2014年12月31日前支付129000元。上述房屋已经取得预售许可，但目前尚未最终竣工验收。另查明：2014年1月8日至2014年2月11日期间，嘉顿公司支付至开元公司款项157306383元，开元公司将上述款项转付给大唐公司，大唐公司随即又转账至物业公司。案涉平湖天地商业广场项目实际由许军、陈浩、钱晓东投资，嘉顿公司的股东为陈浩，朱苗红，其中陈浩持有87.75%的股权，并担任法定代表人。物业公司于2012年6月4日设立，股东为鲍荣军、吴晓金，各占50%的股权，2018年9月26日股东变更为许瑞淼、吴晓金，各占50%的股权。本院于2017年1月4日裁定受理大唐公司破产重整申请，并指定无锡东华会计师事务所有限责任公司为管理人。2018年1月9日，管理人向陈浩调查相关事项，并制作了谈话笔录。陈浩陈述：“2013年10月，开元公司和陈浩在日航酒店签署会议纪要，约定由开元公司负责协调7000万元建设资金，陈浩为金蟠公司产生亏空的6000万元提供担保，陈浩将相应房源网签给开元公司后7000万元才能到账。2013年12月9日，开元公司与陈浩控制的嘉顿公司签署《委托买房协议》，并与大唐公司签署《购房协议》。后由于开元公司内部人事调整，开元公司原先负责上述洽谈的汪天宝离职，其所谈的业务全部终止，开元公司投入7000万元一事多次沟通无果，但大唐公司已经将C区6827.34平方米商铺网签在开元公司名下。”陈浩另陈述：“2014年1月至4月期间，嘉顿公司将购房款转给开元公司，开元公司汇入大唐公司后，陈浩又将该款汇入其所控制的物业公司，后将款项还给了嘉顿公司，实际上开元公司未支付任何款项，但网签了大唐公司6827.34平方米的商铺。”大唐公司向本院提供了陈浩所述的《会议纪要》复印件，其中约定：金蟠公司许军和陈浩、钱晓东参与大唐公司平湖天地项目商业开发，大唐公司法定代表人嵇匡实际未投入该项目，该项目存量资产及权益由许军、陈浩和钱晓东全额承继和享有，该项目目前在无锡市金德资产管理公司（以下简称金德公司）融资5000万元，金蟠公司结欠江苏汇鸿国际集团中鼎控股股份有限公司（以下简称中鼎公司）6000万元，开元公司（或中鼎公司）负责协调组织项目建设资金不超过7000万元，专项用于平湖天地项目建设，在该资金按照工程进度顺利到位前提下，陈浩负责在3个月内完工，金德公司5000万元债权由开元公司（或中鼎公司）负责到期偿还，平湖天地将存量房产网签给开元公司（或中鼎公司），为融资提供担保。以上事实，有《委托买房协议》、《购房协议》、《商品房买卖合同》、民事裁定书、调查笔录及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，判断大唐公司与开元公司签订的《商品房买卖合同》的效力应探寻双方的真实意思表示。结合《委托购房协议》、《购房协议》的内容以及陈浩的陈述，大唐公司与开元公司之间签订《商品房买卖合同》，其真实意思并非为了转移房屋的所有权，而是以大唐公司的房屋为金蟠公司对开元公司所负的未届清偿期限的债务提供担保，对案涉房屋进行网签和预告登记也只是为了达成担保这一目的而采取的法律手段。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，从该条规定的内容看，债权人不能请求履行买卖合同进而取得担保标的物的所有权，故买卖合同的效力应为无效。虽然《委托购房协议》中对金蟠公司未能在合作期满后付清全部欠款的情形，约定了清算条款，但该清算条款只对开元公司与嘉顿公司的权利义务进行了约定，而不是与大唐公司之间约定的清算条款，且开元公司与大唐公司签订的《购房协议》约定，合作期满后，购房人名义未予变更的，大唐公司须按约办理开元公司的房产所有权证，即表明债权人可以不经清算而直接取得案涉房产的所有权，该约定与流质契约所禁止的内容相抵触。另外，大唐公司与开元公司签订的《商品房买卖合同》名为房屋买卖，实为提供担保，即双方之间不存在真实的房屋买卖的合意，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”，案涉《商品房买卖合同》，应确认无效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第五条、第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:无锡玉祁大唐置业有限公司与江苏开元国际机械有限公司签订的合同备案号为201312310349《商品房买卖合同》无效。本案受理费80元，由江苏开元国际机械有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  季静娜人民陪审员  高晓琪人民陪审员  董洪萍二〇一九年四月二十五日书 记 员  邓苏雯