江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0102民初7350号原告（反诉被告）：黄文忠，男，1968年6月7日生，汉族，住江西省抚州市临川区。原告（反诉被告）：饶样保，男，1969年12月6日生，汉族，住江西省抚州市临川区。两原告共同委托诉讼代理人：邹春鹏，江西赢洪仁律师事务所律师，执业证号13601201710600671。两原告共同委托诉讼代理人：魏子红，江西赢洪仁律师事务所律师，执业证号13601201710111539。被告（反诉原告）：潘长军，男，1971年2月1日生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。委托诉讼代理人：魏忠，上海市锦天成（南昌）律师事务所律师，执业证号13601200910210454。委托诉讼代理人：李小龙，上海市锦天成（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201610178448。原告黄文忠、饶样保诉被告潘长军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序。审理中，被告潘长军提出反诉，合议庭公开开庭对本诉与反诉一并进行了审理。两原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人邹春鹏，被告潘长军（反诉原告）及其委托诉讼代理人魏忠、李小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄文忠、饶样保诉称：两原告系合伙关系，因上海绿地集团江西申江置业有限公司（下称绿地申江公司）拖欠两原告工程款，经沟通由该公司将位于南昌市红谷滩新区XXX大道XXX号XX广场写字楼X栋XX层（XX-XX）八间房屋（面积1865.84平方米）作价38661190元抵偿给两原告。2016年1月，两原告与被告达成协议，两原告将抵扣工程款所得的诉争房屋以38661190元价格卖给被告，原告协助被告办理了产权过户手续。后被告只支付了购房款3050万元，余款8161190元至今未付。经原告多次催收未果，故提起诉讼，请求判令1、被告向两原告支付拖欠的购房款8161190元。2、被告向两原告支付2018年7月16日起诉之日至付清款之日的利息，按所欠款8161190元的中国人民银行同期贷款利息率的1.5倍计算。3、本案诉讼费由被告承担。被告潘长军辩称：原告诉请没有事实依据，答辩人已经支付诉争房屋全部购房款，并办理了不动产权证。原告所称诉争房屋价格38661190元并非真实交易价格，该价格是原告从绿地申江公司工程款抵偿价，后将房屋转售给答辩人的价格为30500000元，就此答辩人提交了证据证实。故依法应当驳回原告诉请。审理中，反诉原告潘长军提出反诉称：与被反诉人达成买卖诉争房屋的口头协议后，因涉及开发商返租问题，反诉被告书面承诺“租金相关应交税由其承担，与潘长军无关”。后反诉被告未按承诺缴纳租金税款，故反诉方在2018年3月14日缴纳了2017年租金税款七项共计583010.6元，2018年7月20日缴纳了2018年租金税款七项共计583010.6元，上述各项税费系因买卖房屋同时产生的返租租金税款，应由反诉被告承担。故请求判令1、反诉被告支付反诉原告房屋租金税款1424288元。2、反诉原告承担拖欠应付款利息（从主张之日2018年12月3日至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利息标准计算）。3、反诉诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告黄文忠、饶样保针对反诉辩称：反诉被告承诺承担租金税费是因为出卖诉争房屋所作出的优惠条件，但不包括房产税和个人所得税。房产税征税对象为房屋，计税标准为房屋价值或者租金收入，并不是因为租赁产生。除反诉方交付的房产税441842.06元和个人所得税514304元，我方愿意按照承诺书支付给反诉方其他已交税共计210054元。原、被告就上述本诉和反诉请求各自提供了证据，围绕双方的主张以及陈述，本案争议焦点归纳为对原被告就诉争房屋买卖价款的认定。因双方仅达成口头协议，没有签订书面买卖合同，对房屋买卖总价款陈述各异。为查明事实，本院对主要证据作出如下分析与认定：原告认为与被告达成的房屋买卖总价款为38661190元，即原告与开发商绿地申江公司工程抵价款，并就此提供了下列证据1、2016年1月21日承诺书复印件，该承诺书系两原告向被告潘长军出具，主要内容为“黄文忠、饶样保将诉争房屋转卖给潘长军，因绿地房产公司未及时签订返租合同，故承诺房屋起租时间2016年7月1日至2021年6月30日、租金按合同签约价38661190元的年比例计算（第一、二年为5%），租金的税金与潘长军无关”。2、两份情况说明,包括2016年1月29日上海云峰建设有限公司（下称云峰公司）向绿地申江公司出具的情况说明复印件，内容为“云峰公司在2016年1月21日支付房款38661190元至贵公司用于潘长军购买诉争房屋”。另2018年6月11日云峰公司向抚州市临川区人民法院出具的情况说明，内容为“绿地申江公司公司于2016年1月13日将诉争房屋以工程款38661190元抵给我公司的实际施工人黄文忠、饶样保，之后由二人将房源买给潘长军，相关买卖所得款归其二人所有”。原告在举证同时陈述其以云峰公司名义承接绿地公司发包的工程。3、2016年1月绿地集团江西事业部款项抵扣申请流转单复印件，记载申请单位为“云峰公司”，产权人为“汤有妹”，当前产值39436.5万元，实际抵扣金额38661190元，房号X-X层，单价20721元”，并备注“1、以上产权人自本单据确认后，我司不再受理更名、换房、退房等申请；2、请申请单位在申请之日起五日内至售楼处办妥购房手续，如逾期不办，本申请单作废”。被告在庭前质证时对上述证据复印件的真实性均有异议，后经本院核实告知后，认可其真实性，对证明目的关联性均有异议。本院综合分析认定，1、对承诺书的真实性予以确认，并作为认定事实的依据，但该承诺书系原告单方意思表示，主要是针对房屋返租时间、租金计算及租金税款承担向潘长军所作承诺，其中原告在“租金按合同签约价38661190元的年比例计算”的意思表示中并未明确签约价是指其与被告确定的房价，且原被告并未签约，只是口头协商；同时，承诺中的合同签约价与原告同开发商绿地申江公司达成的抵扣房价后所签订的买卖合同总房价一致，而绿地申江公司作为返租合同的一方陈述“返租合同租金也是以抵扣房款38661190元为计数标准”，故承诺书中“合同签约价38661190元”应当是指与开发商签约的购房价，与2017年3月8日潘长军与开发商签订的租赁管理合同（返租合同）约定的租金计数情况一致，不能以此证明原告转让房屋给被告的房屋总价格；2、对云峰公司的两份情况说明真实性予以确认，其中2016年1月29日情况说明系云峰公司向绿地申江公司表示愿意将抵扣房屋办理至潘长军名下而出具，不能证明房屋转让给被告的价格；2018年6月11日说明系云峰公司向法院出具，但该说明的内容仅反映两原告系工程欠款和房屋所得款的权利人，并不能反映原被告之间的房屋买卖价款，故对举证目的关联性不予采信；3、对款项抵扣申请流转单的真实性予以确认。该流转单是绿地申江公司以工程款抵房款的内部审批流程所需，只能证明其与开发商绿地公司达成以所欠工程款38661190元抵扣房款方式将诉争房屋转让给云峰公司（实际为原告）的事实，并根据债权人云峰公司的申请，同意将产权登记在被告潘长军妻子汤有妹名下，不能反映原告转卖给被告时双方认可的房屋买卖价款，故对举证目的关联性不予采信。被告潘长军陈述与原告达成的房屋买卖总价款为3050万元，就此提供了下列证据1、银行转账凭证8张（2016年1月11日300万元、2016年1月25日390万元、2016年1月27日410万元、2016年2月2日196万元、2016年2月2日174万元、2016年2月2日200万元、2016年1月26日转账500万元、2016年2月2日转账415万元，另提供465万元当票），证明被告已向原告支付购房款30500000元。原告对付款证据没有异议，认可被告已付3050万元房款，本院予以采信。2、证人沈某、刘某以及朱某的证词，其中朱某未到庭，证人刘某当庭陈述“与原被告都是一个朋友圈的，谈买卖房屋时在场，但谈价格时不在场，听朋友说潘长军已全部付清购房款给黄文忠”；证人沈某当庭陈述“2016年1月21日应原被告双方邀请来南昌考察诉争房屋情况。黄文忠帮我们购买了来南昌的动车票，饶样保在火车站接我们。在此前的2到3周，我、朱某、潘长军、黄文忠四人一起在典当行，黄文忠谈到将诉争房屋卖给潘长军、朱颖二人，当时说了诉争房屋是因开发商欠黄文忠的工程款3800余万元抵扣取得，朱某因资金紧张不想买，黄文忠在现场也说了诉争房屋出卖的价格是在抵扣价基础上打8折。2016年1月21日当天我们就去看了诉争房屋，之后潘长军和开发商在现场就签订了购房合同”，并提供黄文忠为其购买的2016年1月21日动车车票及支付票价单佐证，原告认可与三证人相识，证人确实来过南昌，但未参与洽谈房屋买卖过程，故对证词有异议。对上述三证人证词，其中朱颖未到庭，其证词本院不予采信；对刘某的证词，因涉及房屋价格部分的陈述是听说而非亲自参与，缺乏客观性，不作为直接认定事实的证据予以采信，仅作为综合分析过程中自由心证的参考材料；对沈某的证词，原告在庭前质证时对证人当庭陈述内容未作出否认，在开庭及庭后也未作否认辩论，且有其他证据相印证，故对沈某的证词三性予以采信。3、2018年4月21日朱某、潘长军、黄文忠、饶样保微信群聊天记录，原告对真实性没有异议，在记录中朱某聊到购房款3050万元时，两原告对此未在微信中作出肯定或否定的答复，故作为综合分析过程中自由心证的参考材料。4、2013年6月17日上海市商品房预售合同及购房发票、2013年3月27日银行转款凭证，用于证明黄文忠在2013年6月17日以同样折价方式将工程抵价款房屋折价卖给被告妻子汤有妹及儿子，发票价为3280505元，被告实际支付2930000元购房款的事实，原告对证据的真实性没有异议，也未正面否认该事实，仅陈述原告提供的转账单不能证明是全款。因原告并未提供证据证明收到潘长军支付的其他房价余款，故作为综合分析过程中自由心证的参考材料。另反诉原告潘长军就反诉主张提供了2016年1月21日潘长军与绿地申江公司签订的商品房买卖合同8份及发票8张、产权证8本、2017年3月8日写字楼租赁经营管理合同、2018年3月14日及7月20日完税凭证四张，证明其签订房屋买卖合同并取得产权证以及签订返租合同后缴纳了租金收入税款的情况。反诉被告对上述证据真实性无异议，认为其中两项税款不属于反诉被告承诺范围。本院对上述证据的真实性予以确认。审理中，因本案原告所述工程款抵扣房款的事实及相关证据涉及案外人绿地申江公司，本院于2019年4月1日向绿地申江公司就相关情况作了调查，绿地申江公司对原告出示的款项抵扣申请流转单及2016年1月29日云峰公司情况说明的真实性予以认可，并陈述绿地申江公司在与云峰公司协商工程款抵扣房款的过程中并未直接与被告潘长军发生往来，抵扣方式是先由绿地申江公司在2015年12月30日将所欠工程款38661190元转至云峰公司账户，当天云峰公司以房款名义全额转回给绿地申江公司，因为云峰公司单方面表示将抵扣房屋办理在潘长军名下，所以潘长军作为买受人与绿地申江公司签订商品房买卖合同是基于云峰公司权利转让，与绿地申江公司没有直接买卖交易。对2017年3月8日与潘长军签订的租赁经营管理合同无异议，租金是以抵扣房款38661190元为计数标准。结合双方的举证、质证意见以及对证据真实性、关联性的采信，本院认为，因原、被告双方就买卖房屋未签订书面合同，故对房屋实际价款只能以履行状态及相应的旁证证据材料综合分析判断，原告提供的上述四份证据内容均只能反映本案诉争房屋系绿地申江公司以所欠原告工程款38661190元抵扣房款的方式将其开发的房屋转让给原告的事实，被告潘长军并未参与协商也未对抵扣价作出确认的意思表示，不能证明原告转卖给被告时双方认可的买卖房屋价格。从合同相对性原理，原告与开发商的房屋买卖协议并不能等同原告与被告达成的房屋买卖协议。同时，被告提供的证人沈某证词证明原告有过在工程抵扣价基础上打八折的意思表示，与被告陈述双方当事人在协商初期原告同意在抵扣价38661190元的基础上打八折的陈述一致（最后协商成交价为八折30928952元减去428952元为30500000元），原告截止2016年2月收到被告房款3050万元之后也未提任何异议，而且在原告微信中提到购房款3050万元时也没有作出否认表示，更没有反驳尚有余款未付，且被告已办理产权证取得合法物权，由此推理，被告方陈述房屋总价款3050万元更符合实际交易完毕的客观状态。此外，被告陈述黄文忠在2013年以同样方式在工程款扣抵价的基础上折价后将上海XX路XX弄XX商务广场X号X层XX室房屋转让给被告的事实并举证，原告对此未明确表示不属实也没有提供相应的证据推翻被告陈述。综上，被告在本案中提供的证据较原告证据更具关联性、合理性和盖然性。结合双方当事人的陈述以及对证据的分析，本院查明认定事实如下：位于南昌市红谷滩新区XXX大道XXX号XX广场写字楼X栋XX层（XX-XX）系上海绿地集团江西申江置业有限公司开发的房屋，因两原告以上海云峰公司名义承接了绿地申江公司的建设项目，绿地申江公司尚欠工程款未付，经协商由绿地申江公司将其开发的诉争房屋作价38661190元给两原告用于抵扣所欠工程款，并在2016年1月13日原告以云峰公司的名义向绿地申江公司办理以款项抵扣申请流转单的方式予以确认。与此同时，两原告找到被告，告知被告有关抵债房屋的情况并同意转卖给被告，双方达成一致意见后，被告自2016年1月11日至2016年2月2日先后陆续支付购房款30500000元给原告（其中465万当票抵扣），原告收到该款。2016年1月21日原告作为买受方与开发商绿地申江公司分别签订8份商品房买卖合同，由被告购买XX广场写字楼X栋XX层（XX-XX）8间房屋，房屋合计总价为38661190元并于2017年4月、5月陆续办理产权证，产权登记人为潘长军。至此，房屋交易程序履行完毕，物权转移至潘长军所有。2016年1月29日，云峰公司向绿地申江公司出具“上海云峰建设有限公司于2016年1月21日支付房款38661190元至贵公司用于“潘长军”购买XX广场写字楼X栋XX层写字楼”书面情况说明并由绿地申江公司备存。在原被告协商房屋买卖的同时，因涉及开发商返租事宜，2016年1月21日，原告向被告出具承诺书，载明黄文忠、饶样保转卖给潘长军的诉争房屋因与绿地房产的返租合同未能及时签订，承诺返租时间、租金计数依据以及租金税款与潘长军无关。2017年3月8日，潘长军作为出租方与承租方绿地申江公司签订写字楼租赁经营管理合同，约定租金按《商品房买卖合同》约定的房屋总价为计数依据（第一、二年年租金为房价38661190元的5%）。因反诉被告未按承诺履行，潘长军于2018年3月14日向税务部门缴纳了2017年度租金税费七项共计583010.6元，2018年7月20日缴纳了2018年租金税费七项共计583010.6元，包括增值税地方教育附加税1841.01元、财产租赁合同印花税1841.04元、房产税从租计征220921.03元、房屋个人出租所得税257152.08元、不动产经营租赁增值税92050.43元、城市维护建设税6443.53元、教育费附加增值税2761.51元。2018年7月原告向抚州市临川区人民法院提起诉讼，要求被告向两原告支付拖欠的购房款8161190元。临川区人民法院受理后，因被告提出管辖异议，临川区人民法院裁定移送南昌市东湖区人民法院，移送案卷中备有云峰公司向临川人民区法院出具的情况说明，认可绿地申江公司工程款抵给云峰公司的实际施工人黄文忠、饶样保，之后也是由其二人将该房源卖给潘长军，相关卖房所得款归其二人所有，云峰公司不享有权利。本院认为：原告将其与开发商绿地申江公司协商抵扣工程款所得诉争房屋转卖给被告，系自愿意思表示，绿地申江公司也配合办理了相关购房手续，不违反法律强制性规定。被告按约向原告支付购房款3050万元并已办理产权证，事实清楚，证据充分。原告认为其与被告约定房屋总价款为38661190元，被告尚欠8161190元未付，对此事实负有主要举证义务，但其提供的证据不能予以证实，且被告提供的反驳证据较原告证据更具关联性、合理性和盖然性。结合本案证据，诉争八套房屋存在两次买卖关系，一次是原告与开发商绿地申江公司之间以工程款抵扣房款方式的买卖行为，一次是原告与被告潘长军之间的买卖行为，两次均未签订书面合同而且以分别协商和各自支付房款方式进行交易，后虽由开发商绿地申江公司与潘长军签订商品房买卖合同并将产权办理至潘长军名下，但只是完成形式交易，目的是潘长军成为首次房屋产权登记人，潘长军并未与绿地申江公司有实质性的交易行为，故原告与绿地申江公司协商的工程抵扣房价38661190元不能视认为原告再次转让给被告的房价。综合双方买卖过程、买卖状态，买卖标的物的性质，在原被告就买卖诉争房屋未签订书面买卖协议也没有其他形式确认房屋价款的情况下，原告协助被告与开发商办理购房手续并取得产权证，应当确认双方以实际行为完成了诉争房屋的交易，也符合交易习惯。故原告要求被告潘长军给付尚欠诉争房屋房款8161190元及相应的利息，证据不足，本院不予支持。审理中，被告就反诉主张提供了2017年和2018年的完税凭证，每年交付七项税款共计583010.6元，原告仅认可其中四项（两年共计209874.9元），并表示同意按承诺给付原告，本院予以确认；同时，反诉原告缴纳个人所得税共计514304.16元,税款凭证已反映该税款系因反诉原告租金收入产生的税款，被告应按承诺给付反诉原告；另反诉原告要求被告承担其已缴纳的房产税不属于租金收入税款，本院不予支持。由于原告依据承诺书主张上述税款，但承诺书中对给付金额和时间均未明确，反诉原告主张税款利息，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告黄文忠、饶样保的诉讼请求。二、反诉被告黄文忠、饶样保于本判决生效后五日内向反诉原告潘长军付清租金税款共计724179.06元。三、驳回反诉原告潘长军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费68928元，全部由本诉原告承担。由反诉原告潘长军预交的反诉费8810元，由反诉原告承担4405元，由反诉被告承担4405元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院交纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  熊 娟人民陪审员  阚林茹人民陪审员  陈 冬二〇一九年四月十日书 记 员  武雪妮附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。