上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初34462号原告：朱华，男，1973年11月15日出生，汉族，住安徽省滁州市。原告：戴伟丽，女，1977年9月10日出生，汉族，住安徽省。以上两原告共同委托诉讼代理人：王浩，上海李东方律师事务所律师。被告：上海极富房地产开发有限公司，注册地上海市闵行区。法定代表人：张宁，总经理。委托诉讼代理人：万力。委托诉讼代理人：张琨。原告朱华、戴伟丽与被告上海极富房地产开发有限公司(以下简称极富公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案受理，依法适用普通程序，于2019年1月10日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人王浩，被告的委托诉讼代理人万力、张琨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即办理上海市闵行区申虹路XXX弄《虹桥富力悦都》X号X层XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的大产证，并配合原告办理产权过户手续；2.判令被告向原告支付自2016年11月6日起至实际办理大产证之日，以人民币11,900,000元(以下币种均为人民币)为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。庭审期间，原告撤回第一项诉讼请求，并变更诉请为：判令被告向原告支付自2016年11月6日起至判决生效之日止，以人民币11,900,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金，并明确诉请针对的系逾期办理涉案房屋小产证的违约责任。事实和理由：2016年8月6日，两原告与被告签订《上海市商品房预售合同》一份，购买被告开发的坐落于上海市闵行区申虹路XXX弄《虹桥富力悦都》X号X层XXX室房屋一套，房屋总价为11,900,000元。合同约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方向闵行区房地产交易中心申领该房屋的房地产证(小产证)。涉案房屋已经于2016年12月15日由双方办理交接，原告也已入住，但被告迟迟未办理该房的大产证，导致原告也无法办理产权过户手续。依据相关司法解释，被告已构成违约。为此，原告特诉至法院。被告答辩称：被告同意以11,900,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付违约金。但被告于2017年5月19日交房，根据合同约定被告应在2017年10月16日(2017年5月19日之后加上150天)为其办理小产权证，原告主张的违约金应该从2017年10月16日起算。本院经审理认定事实如下：2016年8月6日，原告朱华、戴伟丽(买方、乙方)与被告极富公司(卖方、甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买申虹路XXX弄《虹桥富力悦都》X号XX层XXX室。乙方购买该房屋的总房价款暂定为11,900,000元。甲方定于2016年12月20日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后60日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。补充条款一：关于该房屋的交接形式，以下列最早发生的作为交付日，并作为房屋交付的标志：1、乙方签署了该房屋的《房屋验收维修单》；2、乙方取得了该房屋的主要入户钥匙；3、乙方缴纳了物业管理费；4、根据本合同及补充条款规定视为交房的。甲方按合同第十一条约定日期将该房屋交付给乙方的条件是乙方已付清全部费用，……若乙方未在第十一条约定日期前付清全部费用，甲方有权拒绝交付房屋，且不承担合同第十二条约定的逾期交房违约责任，由此产生的后果由乙方自行承担……双方还就其他权利、义务进行了相关约定。2016年12月15日，被告向原告发出《房屋交接书》，载明：2016年12月15日，甲、乙双方对涉案房屋进行交接，双方确认：……该房屋总房价款为11,900,000元，乙方已付全部房价款，甲方已开具发票给乙方。……2016年12月22日，被告取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案证书》。2016年12月24日，被告向原告开具金额为7,150,000元的房款发票。2016年12月25日，原告取得涉案房屋的预告登记。2017年1月11日，原告通过商业贷款方式，向被告支付房款4,750,000元。同年1月16日，被告向原告开具上述金额的房款发票。2017年2月13日，原告朱华签收被告提供的《【虹桥富力悦都】房屋交付使用通知书》一份，载明：合同约定的交付时间为：2016年12月20日。我司集中办理收楼手续的时间：2016年12月24日，请您于上午9：00-11：30，下午13：30-16：30前往上海市闵行区申虹路XXX弄XXX号富力悦都3楼办理收楼手续，请您在交齐全部款项后，凭【收楼手续书】到小区物业中心办理收楼。……庭审期间，原、被告一致同意按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准作为逾期违约金的计算标准。以上事实由原告提供的《上海市商品房预售合同》、房款发票、《房屋交接书》、不动产登记证明，被告提交的收付款入账通知、《房屋交付使用通知书》及《建设工程竣工验收备案证书》等证据加以证明。至于被告提交的物业费发票，原告对其真实性无异议，但该发票付款人为上海万轴传动机械有限公司，本院无法确认其与本案的关联性。本院认为，原、被告间《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。现原、被告双方对未办理涉案房屋小产证之事实以及逾期办理产证违约金计算标准均不持异议，本院亦予以认可。本案争议焦点在于被告逾期办理涉案房屋小产证之起算时间，即被告应办理涉案房屋小产证之具体日期。对此，原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第(三)项之规定，被告应自双方合同订立之日起90日，即2016年11月6日开始计算违约金；被告则根据双方预售合同中“款清交房”以及物业费缴纳时间认为双方房屋交接时间为2017年5月19日，再根据上述司法解释第十八条第(二)项之规定，最终确定应从2017年10月16日开始计算违约金。对此本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条是适用条件为“除当事人有特殊约定外”，因此，若原、被告双方在预售合同中对办理小产证日期有明确约定的，并不适用此条款。《上海市商品房预售合同》第十一条约定“甲方定于2016年12月20日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外”，第十四条第二款约定“甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向闵行区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)”，因此，被告应于双方签订《房屋交接书》之日起90日内办理涉案房屋小产证，因为本案中，双方签订《房屋交接书》的日期为2016年12月15日，故被告办理小产证的日期应为2017年3月15日。虽然双方预售合同补充条款一第八条约定了房屋交付标志以及“款清交房”之条款，但房屋交付标志为双方实际交付涉案房屋日期的约定，“款清交房”为免除被告逾期交房责任的条款，二者与合同第十一条“2016年12月20日前交付房屋”之间并不冲突。虽然双方《房屋交接书》系为办理预告登记所提前签订，与实际交房日期并不一致，但该文件亦是预售合同所认可的办理产权过户手续的必备文件，被告在已取得原告签字的《房屋交接书》的情况下，以实际交房日期来计算小产证的办理日期，有违合同约定，本院不予采纳。原告引用司法解释条款有误，本院对其诉讼请求予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：被告上海极富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱华、戴伟丽自2017年3月15日起至判决生效之日止，以人民币11,900,000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币13,800元，由被告上海极富房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 陈 洁审 判 员 林 叶人民陪审员 尹 萍二〇一九年四月十八日书 记 员 李雪雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。