浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终1073号上诉人（原审原告）：温州市鹿城区大自然水景苑小区业主委员会。住所地：温州市鹿城区新城大道水景苑小区2幢B3楼。负责人：张金荣，主任。委托诉讼代理人：陈豪、庄克建，浙江六和（温州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：温州三虎房地产开发有限公司。住所地：温州市鹿城区新城大道水景苑2幢二楼。法定代表人：杨光辉，执行董事。委托诉讼代理人：杨康乐、徐登敏，浙江嘉瑞成律师事务所律师。上诉人温州市鹿城区大自然水景苑小区业主委员会（以下简称水景苑业主委员会）、上诉人温州三虎房地产开发有限公司（以下简称三虎公司）因所有权确认纠纷一案，均不服温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初5323号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。水景苑业主委员会上诉请求：1、撤销原判第三项，依法改判支持水景苑业主委员会一审关于租金损失的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由三虎公司负担。事实和理由：一审法院以涉案房屋系配套用房，未经业主大会同意不得出租为由未支持水景苑业主委员会租金损失，不能成立。一、一审判决确认涉案房产属全体业主所有，三虎公司负有腾空归还义务，但其将涉案房屋改造成办公室并长期占有使用已经构成侵权，损害了全体业主的权益。二、全体业主无法行使业主大会表决权同意出租涉案房产系因三虎公司未及时向业主交付涉案房产造成。三、三虎公司侵权事实包括非法占有涉案房产和阻碍业主行使基于涉案房产产生的收益权，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，业主有权要求赔偿，业主委员会代表业主主张租金损失并无不当。四、三虎公司侵占涉案房产十年有余，但水景苑业主委员会仅主张2015年起的租金损失，应当获得支持。三虎公司辩称：涉案房屋属三虎公司所有，水景苑业主委员会并未在三虎公司占有、使用涉案房屋期间主张过权利。即使涉案房屋属于业主公共用房，在未经业主大会同意的情况下不得出租，也不产生因未出租所带来的损失。综上，水景苑业主委员会要求三虎公司赔偿租金损失的诉讼请求不能成立。三虎公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回水景苑业主委员会的一审诉讼请求；2、本案诉讼费用由水景苑业主委员会承担。事实和理由：一、涉案《商品房登记审核表》将涉案房屋列为“配套用房”，但该审核表仅是规划用途的证明，而不是房屋所有权归属的证明，不能据此认定涉案房屋系小区业主共有。二、按照当时法律规定，三虎公司作为开发商仅负有移交足额面积的物业管理用房及物业经营用房的义务，一审查明三虎公司已经履行上述义务，且涉案房屋并不在前述应移交的物业管理用房和物业经营用房范围内，故三虎公司不负有移交涉案房屋的义务。三、《商品房销售合同》未约定三虎公司出售或赠送涉案房屋给全体业主，且三虎公司未放弃对涉案房屋的所有权，故水景苑业主委员会主张涉案房屋属业主共有无合同依据。四、涉案房屋在《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》实施前已经建成，根据法不溯及既往的原则，上述法律不适用于本案。综上，水景苑业主委员会主张涉案房屋属业主共有无合同及法律依据，涉案房产应当按照“谁投资谁受益”、“谁投资谁所有”的原则，归三虎公司所有。水景苑业主委员会辩称：一、一审认定涉案房产归业主所有正确。根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条、《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，涉案房屋属全体业主所有。二层房产的面积为646.47平方米，有建设工程规划许可证、公用建筑面积分摊系数计算表、建设工程项目建筑测绘报告单予以印证，双方在一审中提供的证据反映的数据相互吻合，可以证实涉案房产属于小区公共部分，应归全体业主所有。二、涉案房产既为业主所有，三虎公司理应移交。三虎公司之前的移交行为不完整，现其主张移交涉案房产不属其法定义务，不能成立。三、商品房预售合同没有就涉案房屋权属作出约定，双方也没有重新达成协议约定明确涉案房屋归三虎公司所有，根据相关法律规定，涉案应归全体业主所有。三虎公司没有放弃涉案房产所有权不能得出其对涉案房产享有所有权的结论。四、一审适用法律正确。五、三虎公司占用涉案房产于法无据，其不归还房产导致业主无法正常行使物权权利，构成侵权。水景苑业主委员会向一审法院起诉，请求：1、确认坐落于温州市新城大道水景苑小区西首住宅（2幢）二层房产（建筑面积646.447平方米）归全体业主所有；2、判令三虎公司立即腾空归还水景苑小区西首住宅（2幢）二层房产并赔偿租金损失（以12929元/月为基数，自2015年3月1日起算至实际腾空之日止）；3、本案诉讼费用由三虎公司承担。一审法院认定事实：三虎公司开发建设坐落于温州市鹿城区新城大道45#地块，2005年6月29日，温州市规划局对大自然公寓颁发建设工程规划许可证，核定建设规模42799.76平方米，住宅40338.63平方米，商业1289.8平方米，物业439.56平方米，配套731.77平方米，另三层架空公共活动空间775.1平方米，底层架空683.37平方米。2005年6月30日，温州市规划局对新城45#地块商办楼也颁发了建设工程规划许可证，核定建设规模14199.79平方米。两个工程最后共同登记为水景苑1、2、3幢。涉案建筑属于2幢，在商品房登记审核表中，涉案争议面积登记为配套用房，面积646.45平方米。此后，三虎公司占有使用上述房屋，但未办理权属登记，水景苑业主委员会认为三虎公司侵犯小区全体业主权益，遂提起诉讼。一审法院认为，关于原告诉讼主体资格，在审理期间，水景苑业主委员会取得水景苑1、2、3幢共计281套房屋中214套房屋业主的授权，且上述业主占建筑物总面积已经过半数，故其起诉符合法律规定，予以认可。涉案争议建筑在规划许可中属于配套用房，双方未对涉案房屋归属作出约定，结合涉案建筑性质，应当归属全体业主所有，故对水景苑业主委员会请求确认涉案房屋属于全体业主共有并要求归还涉案房屋的请求予以支持。水景苑业主委员会要求三虎公司赔偿租金损失，涉案建筑属于配套用房，未经业主大会同意，不得出租，故水景苑业主委员会要求三虎公司赔偿租金诉讼，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决：一、确认坐落于温州市新城大道水景苑小区2幢二层的房产（建筑面积646.45平方米）属于水景苑业主所有；二、三虎公司于判决生效之日起30日内腾空坐落于温州市新城大道水景苑小区2幢二层的房产；三、驳回水景苑业主委员会其他的诉讼请求。案件受理费8282元，减半收取4141元，由水景苑业主委员会负担4101元，三虎公司负担40元。二审期间，三虎公司未提供新的证据。水景苑业主委员会提供了以下证据：1、房屋租赁合同，证明同地段的租金水平；2、通知，证明水景苑业主委员会曾向三虎公司通知补缴租金并签订租赁合同、签约等；3、商品房买卖合同附件二，证明涉案楼层属公共用房，归全体业主所有。三虎公司对证据1的真实性有异议，该证据无原件，即使真实，与本案亦不存在关联，不能证明水景苑业主委员会的待证事实；对证据2的真实性有异议，水景苑业主委员会持有原件，说明该通知从未向三虎公司送达；对证据3的真实性予以确认，但该证据不能证明三虎公司主张的待证事实，涉案房屋并没有作为公用建筑面积纳入公摊，反而作为专有部分分摊了公用建筑面积。本院经审查认为，上述证据均不属二审中新的证据，且证据1无原件，真实性无法确定，本院不予确认；证据2真实性无法确定，且不足以证明水景苑业主委员会曾向三虎公司发出通知的事实，本院不予确认；证据3不足以证明涉案房屋系业主共有部分，故对上述证据本院均不予确认。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院另认定，水景苑小区（第三届）业主委员会于2017年8月28日由温州市鹿城区人民政府滨江街道办事处备案，限期为2015年1月15日至2020年1月14日。一审中，水景苑业主委员会出具《业主授权委托书》，载明：“委托人：温州市鹿城区水景苑小区业主（具体名单附后）；受托人：温州市鹿城区水景苑小区业主委员会；兹委托温州市鹿城区水景苑小区业主委员会代表业主启动与温州三虎房地产开发有限公司确权一案相关诉讼事宜，相关诉讼权利由温州市鹿城区水景苑小区业主委员会行使，但不得损害业主合法权益。”2005年4月29日，温州市房产管理局（作为甲方）与三虎公司（作为乙方）签订《温州市住宅小区物业管理用房移交协议书》，载明：“由乙方开发建设的大自然水景苑工程项目，按规定比例配置了物业管理用房439.56平方米，现已全部建成，并通过质量验收合格，现移交给甲方。”本案争议房屋位于大自然水景苑2幢2层02室，2005年12月浙江省测绘大队制作的《温州三虎房地产开发有限公司（水景苑）1、2、3幢商品房登记计算报告》显示，上述房屋建筑面积为646.45平方米，分割后使用者名称为“配套用房”，用途为“其他”，该房屋未纳入公用建筑面积由购房者分摊。另据《温州三虎房地产开发有限公司（水景苑）1、2、3幢商品房登记计算报告》记载，2幢三层775.10平方米公共活动的架空层不计入出让面积。本院认为，本案所涉事项属于有关全体业主共有的重大事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主并且占总人数过半数的业主同意来加以决定。经审查，水景苑小区业主的民主议定程序已经符合“经专有部分占建筑总面积过半数的业主并且占总人数过半数的业主同意”的条件，故水景苑小区业主委员会出具《业主授权委托书》，代表水景苑小区全体业主行使诉讼权利，于法有据。关于大自然水景苑2幢2层02室的房屋是否属水景苑业主委员会所有，三虎公司是否应将该部分房屋交付业主使用的问题。首先，三虎公司已按照《温州市住宅小区物业管理用房移交协议书》提供物业管理用房439.56平方米，且本案争议部分的房屋并未纳入分摊建筑面积，不属《商品房买卖合同》附件二记载的分摊建筑面积，故水景苑业主委员会要求三虎公司继续提供本案争议部分的房屋，缺乏合同依据。其次，《中华人民共和国物权法》系于2007年1月10日施行，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》系于2009年10月1日施行，而温州市鹿城区大自然水景苑小区系于此前开发建设及销售，一审适用上述法律及司法解释关于业主共有的规定确认本案争议房屋的权属，违反法不溯及既往的法律适用原则，本院予以纠正。根据水景苑小区建设工程规划许可证及商品房登记计算报告的记载，本案争议部分房屋属配套用房，而对于配套用房的权属各个时期的法律均未作出明确规定，水景苑小区主张涉案房屋归其所有，亦缺乏明确的法律依据。再次，从涉案小区现状来看，争议部分房屋可独立使用，且并非为满足基本居住功能所必不可少的配套设施，故并非必须由业主配套使用。另外，水景苑2幢三层架空层775.10平方米规划用途系公共活动空间，且不计入出让建筑面积，与争议部分房屋在性质及用途上均存在区别，水景苑业主委员会以2幢三层已交付业主使用为由主张三虎公司应交付本案争议房屋，缺乏依据。鉴于水景苑业主委员会主张本案争议部分房屋所有权的依据不足，一审对其确权及腾空的诉讼请求予以支持，不当，本院予以纠正。关于三虎公司是否应向水景苑业主委员会赔偿租金损失的问题。如前所述，本案争议部分房屋属水景苑业主全体业主所有的依据不足，一审驳回水景苑业主委员会要求三虎公司赔偿租金损失的诉讼请求的理由虽有不当，但该项处理结果并无不当。综上，三虎公司的上诉理由成立，对其上诉请求本院予以支持。水景苑业主委员会要求赔偿租金损失的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销温州市鹿城区人民法院（2018）浙0302民初5323号民事判决；二、驳回温州市鹿城区大自然水景苑小区业主委员会的原审诉讼请求。一审案件受理费8282元，减半收取4141元，二审案件受理费8282元，均由温州市鹿城区大自然水景苑小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇一九年四月三日法官助理周婷婷代书记员  李鹏程