广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0225民初39号 原告：何龙，男，1988年3月6日出生，苗族，住广西融水苗族自治县。 委托诉讼代理人：陆彩虹，广西佳卓律师事务所律师。 被告：广西融水金杉旅游投资置业有限公司，住所地：广西融水苗族自治县融水镇玉仙路130号。统一社会信用代码：914502250654098511。 法定代表人：李爱培，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁聚双，广西求衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁继叶，广西广正大律师事务所律师。 原告何龙与被告广西融水金杉旅游投资置业有限公司（以下简称金杉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何龙委托诉讼代理人陆彩虹及被告金杉公司委托诉讼代理人梁聚双、梁继叶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何龙向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告支付因逾期交房的违约金32342元；2．请求判令被告于本案判决送达之日起三十日内向当地不动产登记机关提交融水县“金象御花园”住宅小区7幢2单元601号房的不动产权属登记备案资料；3．请求判令被告向原告支付因被告逾期备案违约金44984元（损失由被告按年利率6%向原告支付，损失暂计至2019年2月1日）；4．案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年8月10日，原告与被告金杉公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买金杉公司开发的位于融水县。原告按被告指示支付了首期付款和办理了按揭手续。被告于2017年3月27日在《雄基信息》第735期通知原告自2017年3月25日可以办交房手续，与合同约定交房日期晚了超过390天。被告至今未向当地不动产机关提供601号房不动产权属登记备案资料。同时，合同约定的违约金过低，原告的损失应按年利率6%计算。被告逾期交付601号房，并逾期提交601号房的资料给当地不动产机关登记备案，导致原告至今未取得601号房的房地产权属证书，该行为已经严重违约。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告金杉公司辩称，1．原告计算逾期交房违约金的本金与时间均有误。本金应当以原告实际交付的首付款加上银行按揭款。时间应当按照双方约定的交房时间，是以被告公告交房的时间计算总的逾期时间。计算逾期交房的时间，应当由总的逾期时间扣除高低温、降雨等恶劣天气条件的时间、法定节假日、当地政府明令禁止施工的时间、中高考的时间。2．对逾期备案的违约金。原告计算的依据与合同约定不相符，该违约应当按照该合同约定的违约金进行计算。 当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：1．对原告提交的证据六，被告认为该判决未生效，不能作为定案依据。本院认为被告的抗辩理由成立，对该证据的证明力不予确认。2．对原告提交的证据七，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但是其认为已经将备案材料交付登记机关。本院认为该证据来源合法，内容真实，可以证实原告的证明目的，本院予以确认。3．对被告提交的证据一、二，原告认为该证据与本案无关，且不符合商品房买卖合同中约定的延期交房事由。本院对该两组证据的真实性予以确认，确认对应日期的降雨量和低温5度以下高温34度以上的日期。但对其主张本院结合查明事实在说理部分予以综合认定。4．对被告提交的证据三，原告对该证据关联性有异议，认为合同未约定上述节假日为顺延交房的时间。本院对该证据的真实性予以确认，但对其主张本院结合查明事实在说理部分予以综合认定。 综合全案证据及庭审笔录，根据当事人的举证和本院的认证，并结合当事人的当庭陈述，本院认定如下法律事实： 原被告于2015年8月10日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告出售的位于融水县商品房。该商品房建筑面积共125.89平方米，总金额552858元。第七条买受人逾期付款的违约责任：买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金。第八条交付期限：出卖人应当在2016年2月29日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、由于政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误的影响工程进度，但出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制）市政停水停电政府指令暂停施工的，规划发生变化，恶性××等造成工期延的。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅时，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人在接到交房通知或自出卖人在融水电视台发布交房通知之日起，15日内办理收房手续，自此该房屋的损毁风险由买受人承担。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。 合同签订后，原告履行了付款义务，购房款以原告实际支付的437456元确定。被告于2017年3月25日将原告所购房屋交付原告使用。至开庭之日，被告尚未将由其提供的资料报产权登记机关备案。为此原告提出本案诉讼。 本院认为，关于被告抗辩应当扣除相应天数计算逾期交房的违约金是否有事实法律依据的问题。本案合同约定：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2、由于政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误的影响工程进度，但出卖人无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制）市政停水停电政府指令暂停施工的，规划发生变化，恶性××等造成工期延误的。”对于合同并未将中雨及中雨以上天气、低温5度以下高温34度以上高低温天气明确列为逾期交房的免责事由，故对被告的抗辩理由，本院不予支持。其次，双方约定的被告逾期交房时间为180日后，该约定并非以工作日为计算单位，故被告请求扣除相关节假日及周末本院亦不予支持。综上，原告自双方约定的最后交房日2016年2月29日的第二日到实际交房日2017年3月25日，被告逾期交房天数为390天。已超过约定的180日。根据合同约定出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金。被告应支付的逾期交房违约金为437456元×390天×1.5÷10000=25591.18元。原告诉请32342元，对原告诉请超出部分，本院不予支持。 关于原告诉请要求被告支付逾期备案损失的起算日和原告主张调整违约金计算方式如何确定的问题。按合同约定，被告2017年3月25日交房后90日内（即2017年6月23日前）未将应由其提供的材料向办理产权的登记机关备案，故逾期备案违约金起算日确定为2017年6月24日。 另外，原告认为合同约定逾期备案的违约金明显过低，权利义务不对等，其认为应该按6%年利率确定。本院认为，原则上逾期备案违约金应该根据合同约定来计算，现原告主张调整该违约金，但未能提供相关的具体损失的证据，其损失本院难以确定，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，对于损失额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院酌情将该违约金调整为按原告已付房款的日万分之一计算。从被告应提交备案材料的最后期限次日至2019年2月1日，被告共违约588天。故本案被告应付逾期备案违约金为437456元×588天×1÷10000=25722.41元。超出原告诉请部分本院不予支持。 关于原告第二项请求：判令被告于本案判决送达之日起三十日内向当地不动产登记机关提交本案商品房不动产权属登记备案资料的问题。由于被告一直尚未向相关部门提交办证备案材料，因此，被告也应当及时的积极备案，原告的该项请求一方面有利于消除违约责任，一方面有利于业主尽快拿到权属证书。故对该项请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告广西融水金杉旅游投资置业有限公司向原告何龙支付逾期交房违约金25591.18元； 二、被告广西融水金杉旅游投资置业有限公司于本案判决送达之日三十日内向融水苗族自治县不动产登记机关提交办理“金象御花园”小区7幢2单元601号房的不动产权属证书的备案材料； 三、被告广西融水金杉旅游投资置业有限公司向原告何龙支付逾期备案违约金25722.41元； 四、驳回原告何龙的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1733元，减半收取867元（原告已预交），由原告负担291.66元，由被告广西融水金杉旅游投资置业有限公司负担575.34元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员 吴游立志 二〇一九年四月一日 书记员 欧阳静慧