上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初29010号原告(反诉被告)：郑恩曈。委托诉讼代理人：袁肖铭，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯昭，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海恒客节能科技有限公司。法定代表人：贾某某，执行董事。委托诉讼代理人：张异，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆雯姣，上海华勤基信律师事务所律师。原告郑恩曈与被告上海恒客节能科技有限公司(以下简称“恒客公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案受理。期间，被告恒客公司以要求原告郑恩曈支付租金、违约金等费用为由依法提起反诉，本院予以合并审理，依法由审判员陈春芳适用简易程序于2018年11月7日公开开庭进行了审理。郑恩曈的委托诉讼代理人袁肖铭、冯昭，恒客公司的委托诉讼代理人张异、陆雯姣到庭参加诉讼。审理中，双方当事人一致同意延长简易程序适用期间，并经本院院长批准。本案现已审理终结。郑恩曈向本院提出本诉诉讼请求：1.判令双方签订《租赁合同》中涉及违章建筑部分无效；2.判令双方签订《租赁合同》的其他部分自2018年2月6日起解除。3.判令恒客公司向郑恩曈返还租赁保证金人民币(币种下同)48,600元；4.判令恒客公司返还租金8,000元。5.判令恒客公司返还多支付的租金1,800元。诉讼中，恒客公司将上述第1项诉请中涉及违章建筑部分面积明确为248.73平方米，将上述第2项诉请中其他部分面积明确为151.27平方米，同时撤回上述第5项诉讼请求。事实和理由：双方于2017年10月26日签订关于租赁上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的《租赁合同》。2018年1月，物业公司至该房屋进行维修时告知郑恩曈该房屋产权人并非恒客公司，且有相当部分的出租面积为违章建筑。由于郑恩曈租赁该房屋是用于珠宝公司的运营，至少需要280平方米左右的办公空间(折算成建筑面积约在400平方米左右)，且所需承租的办公用房一定要有地下办公面积，以便安置保险箱存放部分钻石商品。在得知承租的办公用房大部分面积为违章建筑，不符合承租该房屋的合同目的后，郑恩曈当月即向恒客公司负责涉讼房屋出租管理的员工孙某某告知不再租赁该房屋，并于2018年2月5日之前将全部物品清空并搬离该房屋。2018年3月15日，恒客公司向本院起诉，请求判令郑恩曈向其支付欠缴房租、物业费及电费等相关费用，案号为(2018)沪0112民初11944号。依据前案调查令，郑恩曈从房地产交易中心调取了不动产登记簿信息，显示涉案房屋的建筑面积仅为173.27平方米。而该合同中明确标注出租面积为400平方米，即有226.73平方米的建筑面积为违章建筑部分，该合同中又约定涉讼房屋内使用面积为16平方米(折合建筑面积约为22.85平方米)，是不包括在出租范围内的，也就是说合法出租的建筑面积仅为150.42平方米，折合为使用面积约105.29平方米，还不包括地下室，显然不符合郑恩曈承租该房屋的合同目的。因郑恩曈在2017年10月27日按约定向恒客公司支付了2017年11月11日至2018年2月10日的租金，但因2018年2月5日起郑恩曈已不再占用该房屋，故恒客公司应将多收取的自2018年2月5日至2018年2月10日的房屋使用费(租金)予以退回。另外，该合同中的租金金额系按房屋建筑面积400平方米计算的，但因恒客公司的计算错误，每月租金金额产生了600元的差额，故恒客公司应将多收取的3个月租金差额也退还郑恩曈。郑恩曈依据司法解释及相关法律规定，遂依法提起本案诉讼要求判如所请。恒客公司辩称，同意郑恩曈的上述第1项诉请，即违章建筑部分无效。但提醒法庭注意是对方已经实际使用了该部分违章建筑面积。而且合同正式解除日应该是2018年5月17日。对方使用涉案房屋的时间为5月17日。5月17日解除的依据是当时在上一次庭审中，在法院的释明下，恒客公司实际收回了房屋。因涉案房屋安装了密码锁，恒客公司是无法进入的。对于其他诉讼请求，恒客公司均表示不同意。同时，恒客公司当庭向本院提出如下反诉诉讼请求：1.判令双方于2017年10月26日签订的租赁合同于起诉之日(即2018年9月13日)解除；2.判令郑恩曈支付拖欠租金、物业费、电费，合计177,243.24元；3.判令郑恩曈支付违约金58,320元;4.判令郑恩曈支付中介费50,000元。诉讼中，恒客公司将上述第1项诉请明确为上述合同中除违章建筑部分的其他部分于2018年5月17日解除；将上述第2项诉请中各部分金额明确为：拖欠租金59,426.42元、占有使用费97,713.58元、物业费19,246.90元【2018年1月至3月为13,930.90元，2018年4至同年5月17日为5,316元(10,292.25/91*47)】、电费856.34元【2018年1月249.30元、2月189.41元、3月156.97元、4月169.24元、5月91.42元(166.7/31*17)】;同时，将上述第3项诉请中违约金的金额变更为22,055.17元。反诉事实和理由：双方于2017年10月26日就位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁事宜达成一致并签订了《租赁合同》，双方约定租赁期从2017年11月11日起至2018年11月10日止，月租金为48,600元，每三个月支付租金且须先付后租。合同第六条约定郑恩曈如拖欠租金达十日时，则构成严重违约，恒客公司即可终止本合同。郑恩曈中途擅自退租的，则应按月租金的1.2倍向恒客公司支付违约金。如郑恩曈租赁未满一年，擅自中止合约，须赔偿中介费50,000元给恒客公司。合同签订后，恒客公司依约履行了己方义务并向郑恩曈交付了房屋，但郑恩曈却未及时按约向恒客公司支付租金、物业费、电费。期间，恒客公司数次向郑恩曈催讨未果。截至今日，郑恩曈仍未向恒客公司支付拖欠租金等费用。综上，恒客公司为了保障其合法权益，遂依法提起反诉要求判如所请。针对反诉，郑恩曈辩称，关于反诉诉请1，对于解除合同时间节点表示不同意，认为应当在2018年2月5日郑恩曈离场时一并解除。该面积不足郑恩曈租赁面积的三分之一，办公用途无法实现签订该租赁合同的目的，故确认在2018年在2月6日解除。关于反诉诉请2，按照司法解释的规定，违章建筑从搬离之日起不再支付占用费。换一句话说，151.27平方米之外的违章建筑是不应该计算的。对于租金恒客公司要求计算至2018年5月17日，郑恩曈表示不同意，理由同上。物业费根本就不存在，其使用到2月5日就搬走了，物业费2月5日之后不在的时候是不可能计算的，所以这块完全不予认可。物业费、电费这两部分，不同意对方主张的费用，但是同意支付至2月5日期间的费用，至于多少因为现在没法计算。关于反诉诉请3，本合同的解除问题，郑恩曈在本诉中请求的是违章建筑部分无效，故也不存在违约，所以不存在违约金。出租面积是因为不符合合同面积，不符合合同目的要求解除。这是相关法律所规定的，有依据的，所以不认可合同本身还存在违约金。郑恩曈离去的原因也是因为违章建筑，故不存在违约。关于反诉诉请4，恒客公司提供的依据是2.8万元，不知为何主张5万元。合同是无效解除，所以不存在合同约定需要支付中介费。郑恩曈为证明其本诉诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：1.涉案房屋的不动产登记簿1份，以此证明恒客公司并非涉案房屋产权人的事实；2.双方签订的《租赁合同》1份；3.微信聊天记录1组；4.(2016)沪0112民初11944号案的法院谈话笔录1份(前案)；以上3-4证据，旨在证明郑恩曈在2018年2月5日已经搬离了涉案房屋。5.房屋租金收款收据1组，以此证明郑恩曈已按照租赁合同约定缴纳了自2017年11月11日至2018年2月10日止的房屋租金及一个月的押金事实。经庭审质证，恒客公司对郑恩曈提供的1-2、5证据的真实性均表示无异议。但对3-4证据，认为2018年5月17日双方经过法院确认才解除了合同。恒客公司为证明其本诉抗辩主张，向本院提供了如下证据材料：1.《上海市房屋租赁合同》(WKSY-001)1份，以此证明产权人上海A有限公司(以下简称A公司)将涉案房屋出租给贾某某并同意贾某某拥有分租和转租权；2.《租赁合同》1份，以此证明贾某某将涉案房屋转租给恒客公司；3.《租赁合同》(WKSY-ZC001)1份，以此证明双方与上海B房地产经纪事务所于2017年10月26日签订租赁合同，三方对合同内容达成一致。其中合同的第三条、租金及支付方式的第一款。该房屋租金标准为48,600元每月，但在最后一句话，不包含南门间隔断，双方也已经明确在合同中排除掉了相应的22平方米面积，但是租金标准仍然不变，这是双方的真实意思。4.中介费单据1份，以此证明恒客公司已经向中介公司支付了中介费28,000元。5.租金单据1组；6.催告函1;7.催告函2;8.谈话笔录1份,以此证明恒客公司于2018年5月18日收回了涉案房屋。9.物业费单据1份，以此证明郑恩曈拖欠物业费19,246.90元之事实；10.电费单据1份，以此证明郑恩曈实际使用涉案房屋并拖欠电费的事实；11.分租、转租同意书1份，以此证明恒客公司拥有涉案房屋的分租和转租权利。经庭审质证，郑恩曈对恒客公司提供的证据1认为，对于A有限公司将涉案房屋出租给贾某某的真实性表示认可。对证据2认为，第九页租赁标的物写清楚的。权利人是张某某，并不是A公司，现在租赁房屋的产权人是A公司。基于契约精神，那么这份合同就应该要提供张某某作为产权人的相关依据。以上1-2证据，建筑面积都是173.27平方米，是系争房屋的真实产权面积。对于证据3认为，第一，租赁标的物中是空白的，权利人、产证编号、房屋建筑面积均未填写。郑恩曈当初是要求与产权人签署合同，恒客公司告知郑恩曈，其为产权人，产权证正在变更，变更完毕会向郑恩曈出示的。第二，该合同的相关部分，也明确用文字表述甲方将其拥有的不动产出租给乙方使用，第一页第二行。第二页第五行，甲方保证前述房屋的产权清楚若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务概由甲方负责清理。第三，第二页的十行，如甲方出售或抵押前述物业应提前3个月通知甲方。这些表述其实都在告知恒客公司是房屋的产权人，当恒客公司在跟郑恩曈签署这份合同写出按400个平方面积来计算的时候，郑恩曈当时相信了该说法，这个房屋有400个平方，所以看到第一手出租合同是在2018年系争5月17日开庭的时候，由恒客公司向法庭提供的，郑恩曈才了解到的。第二份转租合同，贾某某的转租合同是在本案当中恒客公司向法庭提供的证据，所以说这两份转租合同郑恩曈从来都没有看到过。郑恩曈始终认为恒客公司是产权人。对证据4认为，上面显示的中介费是2.8万元。而按照合同约定如果郑恩曈擅自终止合约，须支付的中介费5万元。但第一，中介费5万元，首先郑恩曈认为既然仅支付了2.8万元没有道理来主张5万元，第二点，本合同并不存在郑恩曈擅自终止，是因为恒客公司隐瞒了违章建筑部分的出租使得这份合同没有办法履行下去，所以这部分费用郑恩曈是不应该支付的。对于证据5的关联性表示认可的。因为确实郑恩曈向恒客公司支付了三个月租金加一个月的保证金，合计19.44万元。对6-7证据两份催告函认为，其一，没有证据显示郑恩曈已经收到。其二，这两份催告函并未要求郑恩曈向其提供所谓的门锁密码，故不能证实恒客公司在知道郑恩曈2月5日离开的时候，恒客公司是不能进入这个房子。对证据8谈话笔录的真实性、关联性均表示认可，但称是法庭认为5月17日恒客公司应该收回房子，是作为合同终止或解除的种种结束的标志，郑恩曈觉得是曲解了法庭的意见。关于证据9物业费单据，对其关联性不予认可。因为物业费单据不能明确显示郑恩曈在2月5日离开前的所欠费用。对于证据10的关联性也不予认可，理由同上。对于证据11，认可恒客公司具有转租权和分租权。另恒客公司为证明其反诉诉讼请求，向本院提供的证据材料同其在本诉中提供的证据。郑恩曈在反诉中未提供证据。本院对双方当事人的证据论证如下：对于恒客公司提供的催告函、催告函2，因恒客公司并未提供相关邮寄凭证，郑恩曈也未认可收到，故本院对此不予采信。上述其余证据真实、合法，且能反映案件事实，具有证据效力，本院均予以确认。根据本院认定的证据，并结合双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2017年10月26日，恒客公司(作为出租方，签约甲方)与郑恩曈(作为承租方，签约乙方)签订《租赁合同》1份，约定甲方将其合法拥有的位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室办公用房出租给乙方使用，租赁期自2017年11月11日至2018年11月10日止，共计12个月。免租期自2017年10月27日至2017年11月10日日止，共15天。免租期内，免房租，不免物业费。交付方式：(1)该房屋租金48,600元/月(面积400㎡,4元/㎡/日，含楼上楼下院子，不包含南门隔断间)。(2)租金每叁月支付一次，即145,800元整。乙方于2017年10月26日前交付甲方。该房租费不含房租发票，如若需要提供发票，需缴纳6个点税金。(3)每次租金于到期日前7日支付，先付后租。(4)租金以现金/银行转账方式支付。保证金48,600元，乙方于2017年10月26日前交付甲方。该保证金不可视为乙方预付的租金，甲方应于租赁期满，乙方迁出交还房屋并已结清租金、电话费、水电费、煤气费、物业管理费等费用后三天内无息返还乙方。当乙方有任何拖欠款项时，甲方有权从该保证金中先行偿付，偿付部分，乙方应立即补足。合同第五条关于甲方的义务及违约责任：(一)甲方保证前述房屋产权清楚，并符合出租房屋使用要求。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事赔偿责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。合同第六条关于乙方的义务及违约责任：(四)乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的千分之五收取违约金，如乙方拖欠租金达十日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同。(七)租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的1.2倍向甲方支付违约金，若违约金不足已支付甲方造成的损失，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足已抵扣的，不足部分由乙方另行支付。(八)若乙方租赁未满一年，擅自中止合约，需赔偿50,000(元)(中介费)给甲方。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。中介方上海B房地产经纪事务所的工作人员亦在上述合同上予以签字。当日，郑恩曈向恒客公司支付了3个月房租及1个月保证金共计194,400元，恒客公司开具了相应的房屋租金收款收据。另郑恩曈向恒客公司支付至2018年2月10日止的租金。之后，恒客公司依约向郑恩曈交付了房屋。庭审中，双方确认郑恩曈实际使用的有证部分面积为151.27平方米，另有22平方米的面积未使用也未计入合同面积。此外，涉案房屋存在248.73平方米的无证部分面积。2018年2月5日，恒客公司孙姓员工通过微信向郑恩曈表示：“小郑，下面3个月房屋该付了，这马上都放假了，过年没几天了。”、“你这边尽快安排。否则公司按违约处理，房子得挂出去的。”郑恩曈回复：“知道了，我现在联系我们老板哈”。2018年2月6日，恒客公司孙姓员工通过微信向郑恩曈发送语音,内容是“小郑你啥意思啊，你电话不接啊，你们就这样走啦”。并表示103办公室里面东西全部都收拾干净一个不剩，电费还欠了几个月未交，郑恩曈表示是公司叫他签的合同，会让公司的财务经理给恒客公司贾经理打电话，还表示：“我们不是有5万元的押金吗”。根据微信聊天记录反映，郑恩曈已于2018年2月6日搬离涉案房屋。2018年2月26日，恒客公司向郑恩曈发送催告函，函称截止本函发送之日，郑恩曈尚需支付我司房屋租赁145,800元(租期2018年2月11日-4月11日)，物业费13,930.90元(2018年1月/2月/3月)，2018年2月的电费233.43元，共计159,964.33元。同年3月7日，恒客公司再次向郑恩曈发函催要上述费用。2018年4月8日，恒客公司以要求郑恩曈支付拖欠租金、物业管理费等为由曾向本院提起诉讼，后又撤回起诉。该案在诉讼中，本院于2018年5月17日制作了谈话笔录，告知恒客公司于庭后立即自行收回房屋，后恒客公司于2018年5月17日收回了涉案房屋。2018年9月17日，恒客公司又以如上理由起诉本院，后合并至本案一并审理。另查明，位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为案外人A公司。该房地产权证号为闵XXXXXXXXXX，建筑面积为173.27平方米，房屋用途为办公。还查明，2016年6月19日，案外人A公司(作为出租方，签约甲方)与案外人贾某某(作为承租方，签约乙方)签订《上海市房屋租赁合同》1份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积为173.27平方米，房屋类型为办公楼。租赁期限自2016年6月17日起至2022年11月19日止。甲方同意乙方具有分租和转租权。2016年6月20日，贾某某(作为出租方，签约甲方)与恒客公司(作为承租方，签约乙方)签订《租赁合同》1份，约定由甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期间自2016年6月20日至2022年10月19日止，建筑面积为173.27平方米。2016年6月22日，贾某某出具《分租、转租同意书》，同意恒客公司在双方约定的租赁期限内具有分租和转租权，其分租、转租行为不视为违约行为。再查明，恒客公司已支付中介费2.8万元。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。庭审中，双方当事人虽认为合同中涉及违章建筑部分无效，但经查本案中地下室虽不具备产权证，亦不能据此认定为该部分面积为无效。因此，涉案租赁合同系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，当属合法有效。本案的争议焦点在于：一、郑恩曈是否有权解除涉案租赁合同？二、双方当事人各自主张的各项费用将如何认定？关于焦点一，郑恩曈认为其承租房屋是用于珠宝公司运营，一定要有地下办公空间用于存放珠宝，而涉案合同项下租赁面积有248.73平方米为无证面积，导致合同目的不能实现。对此本院认为，涉案合同系在中介公司参与下订立的，郑恩曈在承租涉案房屋时已至租赁现场实地查看过涉案房屋，并对于该房屋地下室的具体状况全面了解后，才与恒客公司订立租赁合同的。根据涉案租赁合同约定，涉案租赁场所的租赁用途为办公，郑恩曈承租该租赁场所并无不当。尽管存在无证部分，但不足以导致双方订立的租赁合同为无效，亦不足以导致合同目的无法实现。且亦无证据证明，郑恩曈在履约中就恒客公司并非产权人以及合同目的无法实现等事由与恒客公司进行过交涉。反之，根据郑恩曈自行举证的微信记录仅能反映恒客公司员工向郑恩曈催缴下一期租金后，郑恩曈才搬离了涉案房屋的事实，故郑恩曈擅自搬离涉案房屋的行为既不符合合同约定的解除条件，也不符合法定解除条件，故对恒客公司不发生单方解除合同的效力，已构成违约。但鉴于恒客公司作为守约方确认于2018年5月17日解除合同并已收回房屋，故本院认定双方租赁合同于2018年5月17日已经解除。关于焦点二，根据合同法的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。其一，就2018年2月11日至2018年5月17日的租金，鉴于郑恩曈擅自搬离涉案租赁场所而未能与恒客公司办理过房屋交接手续，仍应继续承担该期间(95天)的租金152,000元(4*400*95)。故对郑恩曈要求返还多付租金之本诉诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。其二，就恒客公司要求郑恩曈支付自2018年1月至同年5月17日的物业费之反诉主张，考虑到郑恩曈的实际搬离情况，郑恩曈仍应支付2018年1月至2月的物业管理费9,287.27元。其三，对于电费，考虑到郑恩曈实际搬离的时间，本院认定郑恩曈应支付开票日期为2018年2月的电费249.30元。其四，恒客公司在庭审中自愿将解约违约金调整为22,055.17元，系其自行处分自己的诉讼权利，本院对此予以准许。其五，恒客公司要求郑恩曈支付中介费之反诉主张，有合同依据，但金额应以其实际支出的2.8万元予以认定，本院对此予以调整。其六，对恒客公司收取郑恩曈的租赁保证金48,600元，恒客公司应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认郑恩曈与上海恒客节能科技有限公司就位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室签订的《租赁合同》于2018年5月17日解除。二、郑恩曈于本判决生效之日起十日内支付上海恒客节能科技有限公司自2018年2月11日起至2018年5月17日止的租金152,000元。三、郑恩曈于本判决生效之日起十日内支付上海恒客节能科技有限公司自2018年1月至2018年2月欠付的物业管理费9,287.27元。四、郑恩曈于本判决生效之日起十日内支付上海恒客节能科技有限公司自2018年2月至2018年3月的电费249.30元。五、郑恩曈于本判决生效之日起十日内支付上海上海恒客节能科技有限公司违约金22,055.17元。六、郑恩曈于本判决生效之日起十日内支付上海恒客节能科技有限公司中介费28,000元。七、上海恒客节能科技有限公司于本判决生效之日起十日内向郑恩曈返还租赁押金48,600元。以上第二至第七项款项内容经折抵后，郑恩曈于本判决生效之日起十日内支付上海恒客节能科技有限公司162,991.74元。八、驳回郑恩曈的其余本诉诉讼请求。九、驳回上海恒客节能科技有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计607.50元，由郑恩曈负担85.87元，由上海恒客节能科技有限公司负担521.63元。反诉案件受理费减半收取计2,519.74元，由郑恩曈负担2,138.63元，由上海恒客节能科技有限公司负担381.11元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇一九年四月十五日书记员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。