中华人民共和国 福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0206民初3039号 原告：陈静婵（DIANAUYTANLIMCO），女，菲律宾籍，1966年3月28日出生。 原告：陈芳礼（LEOLIMTANLIMCO）,男，菲律宾籍，1963年10月17日出生。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：林建兴，福建天衡联合律师事务所执业律师。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：肖永平，福建天衡联合律师事务所执业律师。 被告：张妍彦，女，1982年7月31日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被告：曾珠，女，1962年8月14日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：陶天猛，福建自立律师事务所执业律师。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：张英华，福建自立律师事务所执业律师。 原告陈静婵、陈芳礼与被告张妍彦、曾珠确认合同无效纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，曾珠在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，申请裁定将本案移送厦门市思明区人民法院审理。本院于2017年6月8日裁定驳回曾珠对本案管辖权提出的异议。曾珠提起上诉，后又申请撤回上诉。厦门市中级人民法院于2018年4月18日作出（2018）闽02民辖终166号民事裁定，准许曾珠撤回上诉。之后本院依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告陈静婵、陈芳礼的共同委托诉讼代理人林建兴、肖永平，被告张妍彦、曾珠的共同委托诉讼代理人陶天猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈静婵、陈芳礼向本院提出诉讼请求：确认张妍彦与曾珠于2015年11月9日订立的关于厦门市思明区××、35号前座房产的《存量房买卖合同》无效。事实和理由：2015年11月9日，张妍彦以陈友元代理人的名义，与曾珠签订编号为00430752号《存量房买卖合同》,意图将址于厦门市思明区××、35号前座的房产以156万元成交价转让给曾珠。该合同系张妍彦与曾珠恶意串通所签署，损害包括陈静婵、陈芳礼在内的权利人的合法权益，依法应属无效。首先，陈友元于2014年5月4日在菲律宾死亡，案涉合同缔约时，其已不具有民事行为能力及缔约主体资格，张妍彦并无相应的代理权限。即便陈友元生前曾委托相应的事项，双方委托代理关系亦因委托人死亡而终止。委托代理具有人身性，张妍彦对自身受托的权限状态理应知情，对于委托人陈友元是否健在更应知晓，然而张妍彦仍以卖方名义处分案涉房产，行为无效。其次，该合同所涉及的标的房产并非陈友元个人所有，该房产系陈琼琳（英文名ＪＵＡＮＢＲＡＵＬＩＯＹＣＡＳＡＴＡＮＬＩＭＣＯ）的遗产，应由陈琼琳的继承人共同共有。陈琼琳与妻子郑荣锥（英文名ＭＡＴＩＬＤＥＧＯ）先后于1951年3月7日及1974年1月29日在菲律宾马尼拉去世。陈琼琳育有多个子女（陈友元系陈琼琳的儿子之一），陈友元隐瞒陈芳礼、陈静婵等其他合法继承人，通过办理（2008）厦证内字第0363号继承权公证书及（2008）厦证内字第0448号受赠公证书等，由曾珠向厦门市国土资源与房产管理局申办侨房退还、继承登记手续。现办理侨房退还、继承手续所依据的两份公证书，业已由厦门市公证处所作出的（2016）厦证决字第002号《公证复查决定书》依法撤销，前述两份公证书自始无效，即陈友元并非讼争房产权属人。再次，案涉合同约定的交易价格远远低于市场价，并且买受人曾珠从未支付价款，张妍彦、曾珠存在恶意串通侵害陈芳礼、陈静婵权益的情形。暂不论陈友元是否房产所有权人，张妍彦以陈友元代理人的身份缔约，将房产低价转让，未受领任何价款，更从未有过将购房款转交委托人的意思。曾珠作为买受人，自称与陈友元为朋友关系，但买卖房产不与陈友元直接交易，更枉顾陈友元已死亡的事实与张妍彦私下缔约，种种情形均违背常理。退一步而言，曾珠从未支付合理对价，依法亦不能构成善意取得。最后，陈芳礼、陈静婵在获知权益受到侵害的情况下，已通过向厦门市国土资源与房产管理局提出异议登记，依法阻却了案涉合同项下交易过户手续的办理，并通过相关诉讼积极主张权利，曾珠现未取得思明区××、35号前座权属登记，不构成善意取得。综上，张妍彦、曾珠恶意串通，借用已死之人的名义谋取个人利益，严重侵害陈芳礼、陈静婵合法权益，为此，陈芳礼、陈静婵诉至法院。 张妍彦、曾珠辩称，1.陈芳礼、陈静婵不具有提起本案诉讼的主体资格，本案应驳回起诉。本案中，案涉房产属于华侨私房，2008年1月28日由政府退还给华侨业主。2008年9月4日陈友元取得案涉房产的产权证，2009年1月曾珠向陈友元购买案涉房产，支付了全部购房款，并开始对案涉房产管业。曾珠在与陈友元交易时，从未听说陈友元有陈芳礼、陈静婵这房亲戚，从2009年购房直至陈友元去世，也从未见到陈芳礼、陈静婵出现；2014年5月陈友元去世，立即出现这个所谓的亲戚来主张权利，明显违背常理。陈芳礼、陈静婵没有合法有效的凭据证明其系案涉房产的权利人，因此没有提起本案诉讼请求的主体资格，本案应驳回起诉。2.××、35号前座与所谓“遗产纠纷”完全无关。××、35号包括前座和后座两部分，后座房产是华侨老房子，前座房产系政府出资翻建的公有房产。2011年由曾珠出面，以陈友元的代理人的身份向政府购买了前座的公房，并归曾珠所有。因此，××、35号前座的这部分，从外在合同看，是陈友元向政府购买的；从实际的法律关系看，是曾珠以陈友元的名义向政府购买的。因此，××、35号前座房产，与陈芳礼、陈静婵主张的“陈琼琳遗产纠纷”完全无关。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，即陈芳礼、陈静婵提交的《存量房买卖合同》复印件（编号：00430752）、《关于处理房屋历史遗留问题的通知书》复印件、《关于退还××号侨房产权的决定》复印件、门牌证明复印件、土地房屋产籍调查表、（2015）厦证内字第32465号公证书、（2008）厦证内字第0363号继承权公证书复印件、（2008）厦证内字第0448号受赠公证书复印件、《公证复查决定书》及公告、（2016）厦证内字第36075号公证书、（2016）厦证内字第32473号公证书、异议登记受理收据、“限制性用地变更为完全出让”材料接收凭证及受理通知书复印件、土地房屋登记卡、厦门唯一侨房置业代理有限公司股东会决议及董事、监事、经理信息复印件，张妍彦、曾珠提交的《××号侨房用地扩建房屋赎买协议书》、公证书两份及其翻译件（序列号分别为：Ｓ.Ｎ.08-946923，Ｓ.Ｎ.15Ａ-0366413）、厦门市土地房屋权证复印件、（2014）厦鹭证内字第06920号公证书等，本院对上述证据真实性予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市思明区××、35号前座，33、35号后座房产系菲律宾公民陈琼琳（ＪＵＡＮＢＲＡＵＬＩＯＹＣＡＳＡＴＡＮＬＩＭＣＯ）遗留在国内的遗产。陈琼琳生前娶有四位妻子，共育有20名子女。陈友义、陈友忠、陈友元均系陈琼琳的儿子。陈静婵系陈友义（已故）之女，陈芳礼系陈友忠（已故）之子。 2008年3月11日，厦门市公证处出具（2008）厦证内字第0363号继承权公证书，查明陈琼琳的法定继承人共四人，因其中两位继承人自愿放弃对××号全幢（现门牌号为××、35号前座，33、35号后座）房产的继承权，陈友元享有上述房产1／4份额。2008年3月21日，厦门市公证处出具（2008）厦证内字第0448号受赠公证书，载明：受赠人陈友元于2008年3月21日在公证员面前签署了《受赠书》。公证书所附的《受赠书》主要内容为陈友元母亲孙金礸（ＭＡＲＩＡＬＥＥＣＡＴＡＣＵＴＡＮ）将其享有的××号全幢房产份额全部无偿赠与陈友元。 2011年6月7日，厦门市国土资源与房产管理局（甲方）与陈琼琳之继承人陈友元签订《××号侨房用地扩建房屋赎买协议书》，协议主要内容为：××号房屋原业主为陈琼琳，该房前座在甲方管理期间由甲方翻扩建，面积增加至309.52㎡，现甲方同意乙方赎买××号前座房屋的产权，赎买金额为2067660元。曾珠作为陈友元的代理人签署了上述协议书。 2013年8月22日，陈友元将案涉房产登记在其个人名下。 2014年3月3日，陈友元在菲律宾公证签署了《特别授权委托书》，委托书的主要内容为：陈友元委托张妍彦代为办理××、35号前后座房产事务，具体委托事项包括代为管理、使用，代为出租，代为出售及办理权属过户登记手续等。 2014年5月4日，陈友元病逝于菲律宾。 2015年11月9日，张妍彦作为陈友元的代理人与曾珠签订编号为00430717的《存量房买卖合同》，合同约定陈友元将坐落于厦门市思明区××、35号后座房产出售予曾珠。 2015年11月25日，陈静婵向厦门市不动产登记中心就××、35号后座房产的过户登记提出异议，厦门市不动产登记中心暂中止办理上述房产的变更登记手续，××、35号后座房产现仍登记在陈友元名下。 2016年10月10日，厦门市公证处依陈芳杰（MARIOQUINGTANLIMCO）、陈芳哲（TERENCECHUATANLIMCO）的申请对（2008）厦证内字第0363号继承权公证书、（2008）厦证内字第0448号受赠公证书进行复查，经查陈琼琳的法定继承人除（2008）厦证内字第0363号继承权公证书中查明的四位外，还存在其他合法继承人，厦门市公证处作出（2016）厦证决字第002号公证复查决定书，撤销（2008）厦证内字第0363号继承权公证书、（2008）厦证内字第0448号受赠公证书，上述两份公证书自始无效。 另查明，2009年1月27日，陈友元与案外人曾佳龙（ＺＥＮＧＺＨＩＸＩＯＮＧ）在菲律宾签订《房屋买卖合同》，合同约定陈友元将思明区××号整幢房产出售予曾佳龙。曾珠于2017年3月24日向厦门市思明区人民法院提起诉讼，要求确认上述《房屋买卖合同》合法有效。 本院认为，一、关于陈芳礼、陈静婵是否具备主体资格。从本院查明的事实可以明确陈芳礼、陈静婵的父辈陈友忠和陈友义均是陈琼琳的合法继承人，陈友忠、陈友义已故后，其子女成为陈琼琳遗产的权利人，本案争议的《存量房买卖合同》系对陈琼琳遗产中址于思明区××、35号后座房产的处置，该处置结果直接关系到各权利人的利益，因此陈芳礼、陈静婵作为上述房产的权利人有权就确认《存量房买卖合同》无效提起诉讼。二、关于陈友元是否因赎买××、35号前座房产而成为该房产的唯一权利人。本院认为，××、35号前座房产在交由政府代管之前的原业主为陈琼琳，政府代管期间对该房产进行了翻修扩建，2011年在办理退管手续时，因退还面积超过原代管面积的业主需对超出部分面积进行购买。陈友元作为陈琼琳的继承人之一与厦门市国土资源与房产管理局签订了超面积部分的赎买协议，陈友元之所以可以签订该协议，一是因为陈琼琳是××、35号前座房产翻修扩建前的业主，二是因为陈友元是陈琼琳的继承人之一，在其他继承人没有明确表示放弃赎买超面积部分产权的情况下，不能因为陈友元签订了该协议并支付了赎买款项就认定陈友元成为了××、35号前座房产现在的唯一权利人。三、关于《存量房买卖合同》的效力问题。首先，陈友元并非思明区××、35号前座房产的唯一权利人，其将上述房产出售的行为未取得其他权利人的追认；其次，《存量房买卖合同》签订时，陈友元已经死亡，陈友元的继承人也未对张妍彦代为签订《存量房买卖合同》的行为予以追认。综合上述两方面原因，本院认定《存量房买卖合同》为无效合同。另外，关于陈友元曾于2009年1月27日将案涉房产售予曾佳龙并签订房屋买卖合同的行为，曾珠已向思明区人民法院提起诉讼，要求确认该合同有效,故本院对陈友元与曾佳龙之间的买卖行为在本案中不予审查及处理。陈友元最初办理（2008）厦证内字第0363号继承权公证书以及（2008）厦证内字第0448号受赠公证书时刻意隐瞒了陈琼琳还有其他合法继承人的事实，现有证据无法证明张妍彦、曾珠在签订《存量房买卖合同》前已知悉案涉房产尚有其他权利人以及陈友元已经去世的情况，且案涉房产现尚未登记在曾珠名下，因此本案的诉讼费用由陈芳礼、陈静婵以及张妍彦、曾珠双方各承担一半更为合理。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 张妍彦与曾珠于2015年11月9日签订的编号为00430752的《存量房买卖合同》无效。 案件受理费18840元，由陈芳礼、陈静婵负担9420元，由张妍彦、曾珠负担9420元。 如不服本判决，张妍彦、曾珠可在判决书送达之日起十五日内，陈芳礼、陈静婵可在判决书送达之日起三十日内，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  王 芳 人民陪审员  杨红霞 人民陪审员  万丽琼 二〇一九年四月十八日 书 记 员  彭媚媚 附页：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。