甘肃省庆阳市西峰区人民法院民事判决书（2018）甘1002民初6601号原告：齐蕊，女。委托诉讼代理人：高洋，甘肃北斗律师事务所律师。被告：贾鹏英，女。委托诉讼代理人：王振华，甘肃隆庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭何柱，甘肃隆庆律师事务所律师。第三人：庆阳陇上家和房产经纪有限公司。法定代表人：魏靖，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷鹏，该公司员工。原告齐蕊诉被告贾鹏英、第三人庆阳陇上家和房产经纪有限公司（以下简称家和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告齐蕊及其委托诉讼代理人高洋，被告贾鹏英及其委托诉讼代理人王振华、郭何柱，第三人家和公司的委托诉讼代理人雷鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告齐蕊向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原、被告于2018年5月24日签订的房屋买卖合同；2、判令被告支付原告合同违约金183000元，赔偿原告实际损失130000元；3、判令被告返还原告购房定金30000元；4、判令被告承担原告支付给第三人的中介费7000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年5月24日，经家和公司提供居间服务，原、被告签订《二手房买卖合同》，合同约定：被告将其位于庆阳市西峰区兰州东路33号东墅一品商住小区10幢3单元803室出卖给原告，成交价885000元；原告在2018年5月23日向被告支付定金30000元，在2018年10月10日之前向被告支付首付款440000元，下剩款项445000元在被告协助原告办理合同更名手续后再行支付；以上事项若任何一方拖延办理，每延期一日违约方需向守约方支付二百元整的违约金（延期在30日内），若延期超过30日，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向守约方支付违约金。合同签订后，原告依约支付定金，并在2018年10月10日前多次联系家和公司衔接被告支付房屋首付款，但被告始终拒绝收取原告首付款。在原告多次催促下，第三人分别于2018年9月2日、9月27日、10月10日先后三次向被告打电话要求其收取原告房屋首付款，但被告以房屋涨价为由拒绝收取。2018年10月19日，被告向原告邮寄《解除合同通知书》一份，污蔑原告未按时支付房屋首付款构成违约，故单方面要求解除双方房屋买卖合同。因被告拒收房款的违约行为，导致房屋至今未向原告交付。综上，请法院维护原告合法权益。被告贾鹏英辩称：一、原告违约在先，现其主张违约赔偿，无事实依据。2018年5月24日，经家和公司提供居间服务，原、被告签订《存量房屋买卖合同》，约定将被告购买的期房西峰区兰州东路33号东墅一品商住小区10幢3单元803室以885000元出售给原告，合同签订时原告应向被告支付定金30000元。但原告在合同签订后仅通过被告丈夫冯培明的银行账户转入定金15000元，违反定金合同约定义务。嗣后，原、被告签订《补充协议》，约定原告于2018年10月10日前支付房屋首付款440000元。被告分别于2018年7月、9月、10月向原告催要首付款，但原告以涉案房屋系期房无法变更备案登记为由，拒绝履行首付款给付义务。被告不存在拒收房款的行为，而是原告违约。2018年10月19日，原告率先违约、拒绝支付首期房款导致合同无法履行，被告向其送达《解除合同通知书》，被告收到该通知书后未提出异议，反向法院提出解除合同之诉。二、原告追究被告的违约责任，无法律依据。被告与原告签订合同后，仅仅收取了15000元定金，第三人家和公司骗取被告中介费15000元。房屋总价为885000元，按照定金规则，定金不超过总标的额20%计算（即177000元），而被告实际收取定金仅为15000元，不存在给原告造成经济损失130000元的事实。原告既主张违约金，又主张定金，违反法律规定。三、原告违约事实清楚，其主张全部不能成立。原告明知被告账户，但从未向该账户汇入首期房款。且《合同法》规定当债权人无正当理由拒绝受领，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存。但原告亦未提存房款，故其所述完全不能成立。四、第三人家和公司未履行居间义务，收取的中介费应当退还。家和公司在与原告建立委托关系时虚报交易价格，暗中抽取回扣，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供虚假服务。故家和公司应当退还收取的中介费，并承担赔偿损失的责任。综上，原告的违约行为致使双方订立合同的目的无法实现，已经构成根本违约。原告在收到解除合同通知书后，未在法定期限内提起异议之诉，原合同已经解除。希望法院驳回原告全部诉讼请求。第三人家和公司述称：原告所述属实。按照我们提交的《补充协议》，我方已经提供了居间服务，不应退还居间费。原告齐蕊围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：1、二手房居间合同，证明齐蕊、贾鹏英与家和公司签订房屋买卖合同的事实；2、收条，证明被告收取原告定金30000元；3、商品房买卖合同备案证明书，证明东墅一品10幢3单元8楼3号房屋权属情况；4、情况说明，证明家和公司员工李丞多次联系被告履行合同义务的经过；5、通话记录截图，证明李丞多次向被告打电话要求履行合同义务的事实；6、电话录音，证明李丞多次向被告打电话要求履行合同；7、原告存款明细，证明原告完全具有履行合同义务的能力；8、电信公司、移动公司收款收据，证明被告系187XXXXXXXX、180XXXXXXXX手机号码机主的事实；9、中介费收据，证明家和公司收取中介费的事实。被告贾鹏英围绕其辩称向本院提交以下证据：1、解除合同通知书一份，证明涉案房屋买卖合同已经被解除；2、截图一份，证明原告的委托人明知被告账户，但被告实际只收到定金15000元。第三人家和公司未向本院提交证据。本院组织当事人对上述证据进行质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、8的真实性无异议，对其余证据的真实性及所有证据的证明目的均提出异议。原告对被告提交全部证据真实性无异议，证明目的均提出异议。第三人家和公司对原告证据真实性、关联性、合法性无异议，对于被告证据真实性无异议，证明目的提出提议。经本院审查，认为原告提交的证据1、2、3、4、5、6、8，被告提交的全部证据，来源合法，能够证明案件事实，本院予以采信。对于原告的证据7，与本案无关联性，本院不予采信。根据上述采信的证据并结合双方当事人的陈述，本院对案件事实认定如下：2018年5月24日，由第三人家和公司提供居间服务，被告贾鹏英（出卖人）与原告齐蕊（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定：出卖人出售房屋坐落于庆阳市西峰区兰州东路33号东墅一品商住小区10幢3单元801室，建筑面积共136.51平方米；房屋成交价885000元；买受人向出卖人支付定金30000元，定金支付方式为直接支付给出卖人。同日，被告贾鹏英（甲方，出卖方）、原告齐蕊（乙方，买受方）、第三人家和公司（丙方，居间方）共同签订《补充协议》一份，约定：房屋价款、居间服务费等所有已签署的合同条款内容不变；乙方于2018年5月23日向甲方支付定金30000元，甲方须同时出具同等金额的定金收到证明，该定金在交易中自动转为首付款的一部分；乙方于2018年10月10日之前将首付款440000元（含前期交付的定金30000元）支付给甲方；经甲乙双方协商一致，在2018年10月10日之前甲乙双方共同前往东墅一品售楼部签署《商品房买卖合同》，甲方积极配合乙方将该房屋的《商品房买卖合同》中的买受人更改为乙方，房屋过户由丙方负责，过户中所产生的费用由乙方承担；剩余房款445000元乙方过户后当日支付给甲方；若甲方违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。合同签订当日，原告即向被告支付定金30000元，向第三人家和公司支付中介费7000元。2018年9月2日、9月27日、10月10日，原告委托第三人家和公司员工李丞联系被告商讨缴纳房屋首付款事宜，被告明确表明拒绝继续履行房屋买卖合同。2018年10月18日，被告向原告送达《解除合同通知书》一份，以原告未缴纳房屋首付款为由，要求解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。双方对于解除合同未达成合意，原告起诉至本院。本院认为：本案争议的焦点为：一、本案系谁违约？二、原告诉求的各项赔偿数额是否合理。关于争议焦点一：原、被告双方与第三人家和公司签订的《房屋买卖协议》、《补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。被告在合同履行过程中明确表明拒绝继续履行合同，拒绝接受原告房屋首付款，违反合同约定，系违约行为。原告现要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条（二）项之规定，本院依法予以支持。二、关于原告诉求的各项赔偿：对于违约金183000元，根据双方签订的《补充协议》第三条第2项约定：若甲方违约，以相当于房屋总价款20%数额向乙方支付违约金。现被告违约，应依约向原告支付违约金177000元（房屋总价款885000元×20%）。对于原告诉求的实际损失130000元，因未提交证据证实，不予支持。对于原告要求被告返还购房定金30000元的请求，因合同已解除，被告应当返还，该请求符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求第三人家和公司返还中介费7000元的请求，根据双方合同约定，在被告违约时，原告支出的中介费由被告直接赔付给原告，故原告该请求符合双方约定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告齐蕊、被告贾鹏英与第三人庆阳陇上家和房产经纪有限公司于2018年5月24日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、被告贾鹏英于本判决发生法律效力之日起十日内向原告齐蕊返还房屋定金30000元，支付违约金177000元，赔付中介费7000元；三、驳回原告齐蕊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6445元，由原告齐蕊负担21504元，由被告贾鹏英负担3941元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审 判 长 任 舸人民陪审员 杨明芳人民陪审员 段宝生 二〇一九年四月二十三日书 记 员 苏 栋附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。