广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终601号 上诉人（原审原告）：蒋光利，男，1964年7月29日出生，汉族，职工，住广西壮族自治区全州县。 上诉人（原审被告）：全州县广厦房地产开发有限责任公司，住所地：广西壮族自治区全州县全州镇桂黄中路103号。 法定代表人：唐涛，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李利军，广西中纬律师事务所律师。 上诉人蒋光利与上诉人全州县广厦房地产开发有限责任公司（以下简称为广厦公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服广西壮族自治区全州县人民法院（2018）桂0324民初2029号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人蒋光利、上诉人广厦公司的委托诉讼代理人李利军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋光利上诉请求：1.撤销广西壮族自治区全州县人民法院（2018）桂0324民初2029号民事判决，改判广厦公司向蒋光利支付逾期办证违约金56800元；2.本案一、二审诉讼费用由广厦公司承担。事实及理由：一审判决认为蒋光利与广厦公司约定的违约金过高，而对逾期办证的违约金进行调整是错误的。第一、一审判决认定《协议》履约金过高缺乏法律依据。第二、广厦公司在整个诉讼过程中，从未提出过双方约定违约金过高的抗辩理由，也从未向法院请求予以调整。第三、违约金是否约定过高，举证责任在广厦公司，但广厦公司未举出任何证据来予以证实其主张。第四、一审判决对违约金擅自调整，即出于双方当事人的意料之外，同时也违背了广西壮族自治区高级人民法院“商品房买卖合同对于逾期办证的违约金有明确约定，当事人未请求调整的，原则上应尊重当事人的意思表示，人民法院不应当主动调整”的指导意见，因此一审判决是存在错误的。 广厦公司辩称，蒋光利与广厦公司签订的《协议》仅约定了履行保证金，最主要的条款是帮蒋光利办好房产证；现在广厦公司已经办好产权证，因此无需再支付违约金。 广厦公司上诉请求：1.撤销广西壮族自治区全州县人民法院（2018）桂0324民初2029号民事判决，驳回蒋光利一审诉讼请求。2.本案诉讼费用由蒋光利承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。一审判决认定本案履行保证金应为违约金；但广厦公司认为履约保证金与违约金是两种不同的违约责任。履约保证金是合同双方在签订合同时，为了要求合同一方履行合同义务，在合同签订时或约定的时间一次性支付履约保证金；如交付履约保证金一方不履行合同，履约保证金不予退还。而违约金是合同双方在签订合同时约定的金额，任何一方不履行合同约定的义务，承担支付对方约定的违约金。本案在签订合同时广厦公司已支付了蒋光利履约保证金9000元，且广厦公司已于2017年7月28日为蒋光利办好了房屋不动产登记证并交予蒋光利；时隔一年多后蒋光利又要求广厦公司承担履约保证金，是不受法律保护的。 蒋光利辩称，蒋光利与广厦公司于2015年9月16日签订的《协议》是合法有效的。该协议明确约定，广厦公司必须在当月10日前将履约保证金汇入蒋光利账户；广厦公司本应按协议时间计算到领证之月，每月向蒋光利支付3000元，但广厦公司仅支付了2至3个月的履约金，广厦公司尚欠蒋光利56800元。至于广厦公司主张的该履约金是否违约金的问题。蒋光利认为广厦公司未按约定为蒋光利办理房屋所有权证，也未按约定向蒋光利支付履约保证金，已构成违约，广厦公司应当向蒋光利支付履约金或违约金56800元。 蒋光利向一审法院起诉请求：1、判决被告全州县广厦房地产开发有限责任公司支付给原告蒋光利违约金56,800元。2、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，该院予以确认。原、被告对签订协议是否是真实意思的表示存在争议，因被告的法定代表人在协议上签名确认且被告支付了三次履约保证金，而被告未提供足以反驳的相反证据证明签订协议非其真实意思，且被告亦未在法定期间内行使撤销权。因此，结合被告第一次支付履约保证金的时间及当事人陈述，该院对原、被告于2015年9月16日自愿签订《协议》的法律事实予以确认。 另查明，原告与被告于2011年11月21日签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋的价款为224966元。2015年9月18日，被告给付原告履约保证金3000元。2015年12月16日，被告给付原告履约保证金3000元。2016年6月8日，被告给付原告履约保证金3000元。 一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原告向被告购买房屋，双方签订购房合同，形成商品房买卖合同法律关系。原告有支付购房价款的义务，被告有转移房屋所有权的义务。原、被告就办理房屋权属证书的时间等进行了补充约定，约定系双方真实意思表示，且不存在法定无效情形，属于合法有效的合同。而被告未按照约定于2015年11月1日前协助办理好房屋权属证书，应承担违约责任。被告辩称未构成违约，无事实依据，该院不予以采信。针对本案履约保证金定性，该院认为，根据双方约定的意思表示和双方履行情况，在被告延迟履行约定的前提下，被告向原告支付履约保证金的行为，符合违约金的法律特征，故该履行保证金应为违约金。原告就逾期办证导致的经济损失的数额未举证证明，该院综合房屋权属证书已办理好、原告所受实际损失难以确定等情况考虑，其约定的违约金过高，依法对逾期办证的违约金进行调整。因此，该院对被告提出调整违约金的意见予以采纳。按照原告已付购房款，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项规定的逾期年利率6%计算。从逾期办证之日即2015年11月1日至办理好房屋权属证书之日的前一日即2017年7月27日为逾期办证的期限。经核算，逾期办证违约金为23445.77元，被告已支付给原告9000元应当予以扣除，故被告还应支付14445.77元。 综上所述，原告的诉讼请求，该院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告全州县广厦房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告蒋光利违约金14445.77元。二、驳回原告蒋光利的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕争议焦点均未提交新的证据。 经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合诉辩双方意见，归纳本案争议焦点为：上诉人广厦公司是否应向上诉人蒋光利支付逾期办证违约金；双方约定的违约金是否过高，是否应予调整。 上诉人蒋光利与上诉人广厦公司于2015年9月16日签订《协议》是双方在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。双方均应按合同的约定全面履行义务，一方履行义务不符合合同约定的，应承担相应的违约责任。上诉人广厦公司未按照约定于2015年11月1日前协助办理好房屋权属证书，应承担违约责任。对于上诉人广厦公司主张的本案履约保证金不是违约金的问题。本院认为，根据双方约定的意思表示和双方履行情况，在上诉人广厦公司延迟履行约定的前提下，上诉人广厦公司向上诉人蒋光利支付履约保证金的行为，符合违约金的法律特征，故该履行保证金应为违约金。 对于违约金约定是否过高的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，上诉人蒋光利就逾期办证导致的经济损失的数额未举证证明，本院综合房屋权属证书已办理好、上诉人蒋光利所受实际损失难以确定等情况考虑，其约定的违约金过高，依法对逾期办证的违约金进行调整。因此，本院对上诉人广厦公司提出调整违约金的意见予以采纳，一审法院以上诉人蒋光利已付购房款为基数参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项规定的逾期年利率6%计算违约金并无不当，依法应予以维持。 综上所述，蒋光利、广厦公司的上诉请求均不成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费，蒋光利上诉部分1220元由上诉人蒋光利负担；全州县广厦房地产开发有限责任公司上诉部分1220元由上诉人全州县广厦房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄 强 审 判 员  吕秀文 审 判 员  蒋子秀 二〇一九年四月十八日 法官助理  李灵恒 书 记 员  申峰峰