江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0117民初5782号原告：喻梦梦，女，1989年9月20日出生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：李峰，江苏全衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鑫磊，江苏东恒（溧水）律师事务所律师。被告：李雪珍，女，1967年4月27日生，汉族，住常州市金坛区。被告：南京天达投资咨询有限公司溧水区庆丰店，住所地南京市溧水区永阳镇庆丰路1号1-24室。负责人：邹维。被告：南京天达信息科技有限公司，住所地南京市溧水区洪蓝镇西旺村。法定代表人：孙曦玥，南京天达信息科技有限公司总经理。被告：孙曦玥，女，1988年12月21日生，汉族，住南京市溧水区。四被告共同委托诉讼代理人：靳玉忠，江苏方胜律师事务所律师。原告喻梦梦与被告李雪珍、南京天达投资咨询有限公司溧水区庆丰店（以下简称“天达投资庆丰店”）、南京天达信息科技有限公司（以下简称“天达公司”）、孙曦玥房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告喻梦梦及其委托诉讼代理人李鑫磊，被告李雪珍、天达投资庆丰店、天达公司、孙曦玥的共同委托诉讼代理人靳玉忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喻梦梦向本院提出诉讼请求：1.判决被告一李雪珍立即向原告喻梦梦交付位于南京市溧水区的门面房（不动产权证书号：溧转字第2021875号）；2.判决被告一李雪珍向原告喻梦梦支付占用房屋导致的租金损失（从2018年5月25日起，参照同期同地段相似房屋租金计算至实际交付房屋之日，注：同期同地段相似房屋租金约每月3万元）；3.判决被告一向原告喻梦梦支付违约金（从2018年5月25日，以3600000元为本金，按照每日万分之五计算至实际交付房屋之日）；4.判决被告二天达投资庆丰店对上述二、三项费用依照其过错承担相应的责任，被告三天达公司、被告四孙曦玥对被告二天达投资庆丰店所承担的费用承担连带付款责任。事实和理由：原告喻梦梦通过其母陈金女于2017年8月15日在被告二天达投资庆丰店的介绍下与被告一李雪珍签订了一份《房地产买卖中介合同》，双方约定被告一李雪珍将其位于溧水区的门面房以3600000元的价格出售给原告喻梦梦，合同约定被告一李雪珍于2018年5月25日正式交付该房屋，被告一李雪珍应当在正式交房前腾空该房屋。现原告喻梦梦已经按照房产中介合同约定向被告一李雪珍支付了所有的购房款共3600000元，但被告一李雪珍至今为止未腾空房屋，更未向原告实际交付，后据原告了解该房屋因存在租赁问题才导致被告一李雪珍迟迟未能履行合同义务，被告二天达投资庆丰店作为专业的房产中介公司，并未查清核实房屋存在的承租问题，存在重大过失，给原告喻梦梦造成了巨大的损失。原告喻梦梦根据房产中介合同相关条款要求被告一李雪珍支付所产生的租金损失及相应的违约金，被告二天达投资庆丰店对上述费用承担相应的连带责任，被告二天达投资庆丰店系被告三天达公司成立的分公司，被告三天达公司系被告四孙曦玥独自成立的有限责任公司。今诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告李雪珍、天达投资庆丰店、天达公司、孙曦玥辩称：一、原告的第一项诉讼请求没有事实依据。李雪珍已经按照合同约定，将案涉房屋交付给喻梦梦，并且已经办理了过户手续。二、原告的第二、三、四项诉讼请求没有事实和法律依据。2017年10月19日，李雪珍与喻梦梦签订的《南京市存量房交易合同》合法有效，用于备案的合同是双方当事人达成一致的协议，故意降低合同价款以逃避国家税收规定，存在损害国家利益的行为。当事人之间就转让同一房屋先后签订了数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。关于“阴阳合同”的效力，当事人在房屋买卖中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。原告要求确认第二份买卖合同全部无效，无法律依据。“阴阳合同”尽管存在违反国家法律规定的情形，但并不导致整个合同无效，仅仅是该条款无效，买卖双方可能面临一定的行政处罚，但房屋买卖合同还是以双方真实的买卖合同继续履行。1.李雪珍与陈金女签订的买卖合同失效。双方于2017年8月15日签订了买卖合同，2017年10月19日，李雪珍与喻梦梦又签订一份买卖合同，并且将案涉房屋过户至喻梦梦名下，导致李雪珍与陈金女签订的买卖合同失效。2.天达投资庆丰店、天达公司、孙曦玥不是适格被告。从原告的起诉状可以看出，2017年10月19日，李雪珍与喻梦梦签订的《南京市存量房交易合同》，双方按照合同约定的价格856000元办理了房产过户手续。从交易中也可以看出，双方约定不需要中介机构参与自行成交。从该份合同中，看不出天达投资庆丰店、天达公司、孙曦玥参与交易的痕迹，喻梦梦也没有给付被告任何中介费用。因此，天达投资庆丰店、天达公司、孙曦玥不是适格被告。本院经审理查明事实如下：2017年8月15日，李雪珍（作为出售方、甲方）与陈金女（作为买受方、乙方）、天达投资庆丰店（作为中介方、丙方）签订了《房地产买卖中介合同》，合同约定李雪珍将坐落于永阳镇通济街广场11幢1015、2015室的房屋出售给陈金女，房屋建筑面积122.38平方米，产权证号2021875，房屋售价为360万元；甲方委托丙方出售以上房产，并代办产权转移、房屋交付、房款拨付等相关事宜，乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权证、房屋交付、贷款、抵押登记、土地使用证、房屋尾款转付给甲方等相关事宜；丙方派邹维负责该房产的居间活动，在委托期限内办理所委托的事项；甲乙双方定于2018年5月25日正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。三方约定付款方式如下：乙方在2017年8月15日前，向甲方支付首付房款（含定金）人民币10万元，首付款支付当天并办理过户手续；乙方于2017年11月30日前向甲方支付房款人民币350万元。约定税费承担如下：办理以上过户应当缴纳的税费，由甲方承担，该房屋维修基金由甲方承担；该房屋过户中营业税、个人所得税由甲方承担。三方还作了其他事项约定：1.甲、乙双方如有违约，由违约方支付佣金总房价的2.4%；2.该房的租金于2018年5月25日到期（无押金），已收房租房主不予退还，2018年5月25日后的房租由乙方收取；3.该房过户的所有费用由乙方承担；4.租金到期后，续租相关事宜由乙方负责协调。合同还作了其他约定。合同签订当日，陈金女支付了购房定金10万元，由天达投资庆丰店代为出具收条，内容为“今收到陈金女购买通济街广场11幢1015、2015楼上下二层门面房，购房定金人民币10万元。”之后，陈金女的女儿喻梦梦将其中国工商银行的银行卡及密码、身份证原件交给天达投资庆丰店的邹维，委托其代为支付购房款、代办涉案房屋的权属证书。2017年10月19日，邹维分两次从喻梦梦中国工商银行的银行账户转账共计180万元至李雪珍的银行账户；2017年11月2日，江苏宜兴农村商业银行溧水支行作为涉案房屋的抵押权人向李雪珍付款170万元。以上喻梦梦合计向李雪珍支付购房款360万元。2017年10月19日，邹维代喻梦梦签署了授权其办理涉案房屋申请不动产登记、领取不动产权属证书的委托书。同日，李雪珍（甲方）与喻梦梦（乙方）签订了《南京市存量房交易合同》，合同约定甲方自愿将坐落于南京市永阳镇通济街商业广场11幢1015室的房屋出售给乙方，该房屋建筑面积为122.38平方米，不动产权证书为溧转字第2021875号，丘权号为12011010-1004-15，房屋转让价格为85.6万元（其中含定金5万元），双方协商一致采取非资金监管方式进行交易，全额付款，乙方于2017年10月19日将购房款80.6万元自行支付甲方。合同对房屋交付约定如下：甲乙双方定于房款付清时正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空房屋；双方定于2017年10月19日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；甲方应在2017年12月30日前将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出。合同对办理不动产登记手续应当缴纳的税费约定如下：由甲方承担的税种为净得；由乙方承担的税种为所有税。合同还作了其他约定。现涉案房屋已过户登记至喻梦梦名下。另查明，涉案房屋上在买卖前已存在租赁合同关系，承租人为陈立平，租赁期限自2014年5月25日至2022年5月25日，2014年5月25日至2015年5月25日租金为60000元一年，2015年5月25日至2022年5月25日每年租金为100000元。涉案房屋出售后，陈立平与喻梦梦就租赁协议履行发生争议，陈立平于2018年5月29日向本院提起诉讼要求喻梦梦继续履行陈立平与原房东李雪珍所签订的租赁合同直至合同期满。本院于2018年10月10日作出（2018）苏0117民初2912号民事判决，判决喻梦梦继续履行陈立平与李雪珍于2014年5月20日签订的《租房协议》。喻梦梦不服提起上诉，南京市中级人民法院于2019年1月25日作出（2018）苏01民终10101号民事判决，驳回上诉、维持原判。本院认为，李雪珍与陈金女、天达投资庆丰店于2017年8月15日签订的《房地产买卖中介合同》虽未披露陈金女系代其女儿喻梦梦购买房屋，但从购房款支付、授权中介办理产权变更登记等信息，能够证实喻梦梦系真实的买房人，该《房地产买卖中介合同》系各方真实意思的体现，喻梦梦按照上述中介合同支付了购房款360万元。根据上述《房地产买卖中介合同》中其他事项约定的内容，喻梦梦对涉案房屋存在租赁事实应当是明知的。涉案房屋在喻梦梦买受前已存在租赁关系，生效判决亦已确认喻梦梦继续履行陈立平与原房主李雪珍签订的《租房协议》，因买卖不破租赁，且涉案房屋已变更登记至喻梦梦名下，李雪珍已无需腾空涉案房屋并向喻梦梦交付，对喻梦梦要求李雪珍交付涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。喻梦梦向李雪珍主张占用房屋导致的租金损失，本院认为，因涉案房屋存在租赁事实，喻梦梦应当向涉案房屋的承租人陈立平主张租金，对喻梦梦要求李雪珍支付租金损失的诉讼请求，本院不予支持。同理，喻梦梦要求李雪珍支付违约金，天达投资庆丰店依照其过错承担相应的责任，天达公司、孙曦玥对天达投资庆丰店所承担的费用承担连带付款责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告喻梦梦的诉讼请求。案件受理费100元，由原告喻梦梦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  陈海燕人民陪审员  王发军人民陪审员  孙香花二〇一九年四月二十三日书 记 员  俞玉琴