成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0108民初5510号 原告：税宇，女，汉族，1986年1月27日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：周永勇，律师，一般授权。 委托诉讼代理人：张志宇，律师，一般授权。 被告：李明洪，男，汉族，1982年5月26日出生，住四川省达县。 原告税宇与被告李明洪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月10日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年2月11日公开开庭进行了审理。原告税宇的委托诉讼代理人张志宇到庭参加了诉讼，被告李明洪经本院合法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告税宇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签署的《存量房交易文件》；2.判令被告向原告双倍返还购房定金70万元并退还原告已支付的首期购房款60万元以及资金占用利息（自2018年1月2日起按年利率6%计算至全部清偿之日止）；3.判令被告赔偿原告相关损失79380.3元（包括购房中介费35600元、案涉房屋物管费及垃圾处理费1728.78元、装修材料定金4000元和原告为方便装修案涉房屋在同一小区另行租房所支付的中介费2160元、房屋租金32400元、物管费及垃圾处理费3491.52元）；4.判令被告赔偿原告案涉房屋溢价损失421277元；5.判令被告承担本案诉讼费、保全担保费、保全费、评估费等费用。事实与理由：原被告通过中介公司先后于2017年11月4日、12月20日签订《存量房认购协议》、《存量房交易文件》，约定原告购买被告名下位于成都市成华区房屋，被告保证该房屋未设定查封和冻结。原告支付了中介费且已按约定支付了35万元购房定金及购房首期款60万元，并在接收被告交付的房屋后着手装修订购了部分装修材料，因原告当时怀有身孕临近产期，为便于装修遂通过中介公司在同一小区另行租赁了一套房屋。原告依约履行了义务，但被告隐瞒案涉房屋因其负有债务已于2017年9月被查封的事实导致房屋无法办理产权证书及权属变更过户手续，该行为严重损害了原告的合法权益。现为维护原告合法权益，遂诉至法院提出上述诉讼请求。 被告李明洪未答辩，未举证，未质证。 经审理查明，2017年12月20日，税宇与李明洪签订《存量房交易文件》，该文件包括《存量房交易双方信息确认表》、《交易房屋基本信息》、《存量房屋买卖合同》。其中，《存量房交易双方信息确认表》载明甲方、房屋出售方为李明洪，公民身份号码×××2559，乙方、房屋购买方为税宇，《交易房屋基本信息》载明：1.交易房屋位于成都市成华区；2.交易房屋已经设定抵押1次，抵押权人为建设银行；3.交易房屋未设定查封或冻结。《存量房屋买卖合同》约定：李明洪签署本买卖合同时未取得该房屋不动产登记证书，税宇清楚明晰该房屋权属现状并同意受让，李明洪承诺只向乙方出售该房屋，确定在取得房屋的所有权证书后按本买卖合同约定的交易内容、交易条件和交易方式将该房屋转税宇；房屋成交总价为185万元；税宇于该合同生效当日向李明洪支付定金35万元，税宇于2017年12月31日前或交付房屋当日将首期款（不含定金）60万元交付李明洪，剩余房款（不含定金）90万元由税宇的按揭贷款银行直接支付给李明洪；李明洪于收到首付款当日将交易房屋交付给税宇等内容。其中，《存量房屋买卖合同》“第五条关于房屋交易具体事宜的约定”约定“3、还款解押：甲方出售的房屋处于抵押状态，甲乙双方协商同意，在房屋权属变更登记前，采取以下第Ｃ种方式处理房屋抵押情形：……Ｃ.乙方根据本协议第四条第2款约定向甲方支付的首付款￥600000元用于结清甲方房屋的银行贷款余额，不足部分由甲方补足（乙方该选项存在一定风险，乙方表示知晓并愿意承担该选项所产生的风险）”；“第八条权属转移登记”约定“1、甲、乙双方同意，房屋权属符合登记转移条件（如抵押登记已注销、限制情形已解除、申请贷款已批准等）后，甲乙双方共同办理。甲乙双方须在到达过户递件之日起15天内亲临房屋权属登记部门共同办理房屋权属转移登记递件、取件手续。”；“第九条违约责任”约定“3、其他违约责任（1）本合同生效后，因甲方原因导致本合同无法履行、解除的，甲方应按定金双倍支付乙方违约金，若实际损失大于违约金时，违约方还应承担赔偿责任。”；“第十二条其他”约定“4）其他约定：……于2017年11月4日支付定金人民币200000元，于2017年12月20日支付定金人民币150000元……”。上述文件签订后，税宇于2017年11月4日、2017年12月20日通过银行转账方式向李明洪共计支付定金35万元，于2018年1月2日向李明洪支付房屋首期款共计60万元。 另查明，2017年12月31日，李明洪作为甲方、出售方、交付方签订《房屋附属设施清单》一份，载明“为保证房屋正常交付，甲方（出售方）、乙方（购买方）共同对该房屋内附属设施设备、相关物品等具体情况进行验收，签订本交接清单，作为房屋移交或交付时的凭证。”。2018年3月22日，税宇向万科物业服务有限公司缴纳前述房屋自2018年1月1日至2018年6月30日期间的高层物业服务费、住宅垃圾处理费共计1728.78元。庭审中，税宇确认李明洪于2018年1月2日向其交付前述房屋。 庭审中，税宇另举出其与李明洪于2017年11月4日签订的《存量房认购协议》一份，该协议约定李明洪同意将其所有的位于成都市成华区房屋出卖于税宇，房屋成交总价为178万元等内容。同时，税宇称双方签订《存量房认购协议》后，因李明洪要求增加房屋价款，故双方于2017年11月20日另签订前述《存量房交易文件》，《存量房认购协议》已被《存量房交易文件》取代。 再查明，2017年11月2日，税宇（甲方、买受方）与成都万科物业服务有限公司（乙方、经纪方）签订《购买意向协议书》一份，约定：1.甲方同意按下列条件购买位于成都市万科金色乐府9-3702号房物业，意向购买价及付款方式为总价178万元，个税1个点，契税1个点，增值税5.6个点，中介费2个点，贷款购买；2.甲方为体现购买诚意，在签订本协议时，一次性向乙方支付意向金5000元，在达成上述交易条件后将意向金交予出卖方作为签署《存量房认购协议》的定金；3.乙方与出卖方达成上述条件后，甲方须于2017年11月15日前至乙方万科金色乐府租售中心签订该物业《存量房认购协议》。该协议签订后，税宇即向成都万科物业服务有限公司交付诚意金5000元，并于2017年11月4日支付中介服务费30600元。 还查明，根据税宇提交的查询日期为2018年7月25日的《网签合同信息查询记录》，李明洪名下位于成都市成华区房屋，网签（或备案）时间2014年4月5日。该房屋于2014年6月13日设立预抵押，抵押权人中国建设银行股份有限公司成都第八支行，被担保债权数额610000元，债务履行期限2014年5月5日至2044年5月6日。该房屋于2017年9月29日被成都市武侯区人民法院查封。 庭审中，税宇为证明其存在的其他损失，举出案外人杨一签订的《房屋／车位租赁合同》、地板专用定购合同和其缴纳的租房服务费收据、物业费收据等证据。同时，税宇为证明其存在房屋溢价损失，举出成都市成华区房屋司法拍卖截图以及房地产司法鉴定估价报告。 上述事实，有原、被告身份信息，存量房交易文件、银行转账记录、购买意向协议书、房屋附属设施清单、网签合同信息查询记录、收款收据等证据，以及原告当庭陈述在案为证。 本院认为，原被告双方签订的《存量房交易文件》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，该协议及交易文件合法有效，双方均应按照约定履行义务。按照双方合同约定，在税宇交付购房定金、首期款后，李明洪应当按约结清案涉房屋的银行贷款余额、办理完毕案涉房屋产权证后将房屋过户给税宇。合同虽未约定办理过户手续的具体时间，但李明洪在收到税宇交付的购房定金、首期款共计95万且已向税宇交付案涉房屋后达6个月之久，李明洪并未积极履行合同、解除案涉房屋的预抵押登记，存在迟延履行合同情形，在此期间武侯法院还将案涉房屋查封，使案涉房屋更不具备办理产权以及转移登记条件，李明洪的行为已构成违约，故对于税宇解除《存量房交易文件》之诉讼请求，本院依法予以支持。 关于违约责任。根据双方“因甲方原因导致本合同无法履行、解除的，甲方应按定金双倍支付乙方违约金，若实际损失大于违约金时，违约方还应承担赔偿责任。”之违约责任约定，税宇主张李明洪承担违约责任双倍返还购房定金70万元之诉请，符合双方合同约定，本院予以支持。 关于退还购房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，双方法律关系恢复原状，故对于税宇主张李明洪返还购房首期款60万元之诉请，本院予以支持。 关于原告主张的各项损失。对于原告要求房屋溢价损失赔偿之主张，因二手房交易市场客观存在涨跌波动，案涉房屋并未进行价值评估，原告提供的相关证据不足以证明案涉房屋在某一固定时间点的溢价情况，故结合被告已经承担的双倍返还定金违约责任，以及原告对于风险已有预见等诸多因素，对于原告该项诉讼主张，本院不予支持。对于原告主张的购房、租房中介费，案涉房屋、租赁房屋的物管费、垃圾处理费，装修材料费等损失，其中租房中介费及租赁房屋物管费、垃圾处理费、装修材料费等损失，系由案外人杨一与他人之间缔结的法律关系所支出，不属于原告的直接损失，且根据原、被告双方“因甲方原因导致本合同无法履行、解除的，甲方应按定金双倍支付乙方违约金，若实际损失大于违约金时，违约方还应承担赔偿责任。”之违约责任约定，前述多项损失合计并不大于违约金，故对于原告前述主张，本院不予支持。对于原告主张的首期款资金占用利息，因原、被告双方对于资金占用利息并无约定，资金占用利息实为资金利息损失，根据原、被告双方“因甲方原因导致本合同无法履行、解除的，甲方应按定金双倍支付乙方违约金，若实际损失大于违约金时，违约方还应承担赔偿责任。”之违约责任约定，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告税宇和被告李明洪于2017年12月20日签订的《存量房交易文件》（包括《存量房交易双方信息确认表》、《交易房屋基本信息》、《存量房屋买卖合同》）； 二、被告李明洪于本判决生效之日起十日内向原告税宇支付按照双倍返还定金标准计算的违约金共计70万元； 三、被告李明洪于本判决生效之日起十日内向原告税宇返还购房款60万元； 四、驳回原告税宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21141元，诉讼保全费5000元，共计26141元，由原告税宇承担6000元，被告李明洪承担20141元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  苑 颖 人民陪审员  夏桂芳 人民陪审员  雷代华 二〇一九年四月四日 书 记 员  唐肃峰