湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初4643号原告：湖南银旺置业发展有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段489号新芙蓉之都商务大楼29楼。法定代表人：符茂苏，总经理。委托诉讼代理人：黄伟，湖南秉言律师事务所律师。委托诉讼代理人：游静，女，1975年11月23日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被告：武汉民投金融服务有限公司，住所地武汉市江岸区解放南路44号（盈安二期.馨悦国际）3栋3层商26室。法定代表人：陈金云。原告湖南银旺置业发展有限公司与被告武汉民投金融服务有限公司合同纠纷一案，本院受理后依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄伟到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）房屋租赁合同》已于2018年3月9日解除；2、请求判令被告向原告支付2017年11月25日至2018年3月9日的房屋租金53333.44元和逾期违约金14400.03元；3、判令被告向原告支付合同未履行完毕的惩罚性违约金15238元；4、判令被告向原告支付2018年3月10日至2018年3月31日的租金损失9152.06元；5、判令被告向原告支付自2018年3月10日至重新出租之日止的涉案房屋租金损失，暂计算至2018年5月31日为7538.67元；6、判令被告交纳的保证金56888元归原告所有；7、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年8月签订房屋租赁合同，约定被告承租鑫融国际广场G楼13-19号房屋，合同对租金支付方式、租金标准等均进行了约定。合同履行过程中，被告未按时缴纳租金，原告多次发函催收无果。原告为维护自己的合法权益特提起诉讼，请求判如诉请。被告辩称，双方签订合同后，被告按约支付保证金56888元及第一个季度的租金45078元。后经被告了解发现，原告除收取租金外，还强迫与被告签订《商业服务及物业管理协议》，强迫向被告收取商业服务费，导致被告实际支付的租金明显高于同地段市场标准。同时，原告将整体租金项目拆分的行为，违法法律规定。另，原告无法提供租赁房屋权属文件，导致被告无法办理企业登记手续。被告多次提出退租无果的情况下，于2018年12月腾退房屋，并向原告通知终止租赁关系。被告认为双方协议显失公平，应予变更，要求原告返还已支付的全部保证金。经审理查明，2017年8月25日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）房屋租赁合同工》（以下简称房屋租赁合同），约定：甲方将位于长沙市雨花区芙蓉中路三段489号鑫融国际广场G层13-19号房屋出租给乙方，合计出租面积为338.625平方米；期限为两年，自2017年8月25日起至2019年8月24日止；首年度租金为180312元，第二年度租金为192000元；乙方应于合同签订后三个工作日内向甲方交纳承租保证金56888元、第一年第一季度租金45078元；第一年后三个季度每季度租金为45078元，下一季度租金在上一季度期满前一个月支付；如乙方逾期交纳或未足额交纳租金，每逾期一天须向甲方支付应交纳租金及费用的2‰作为惩罚性违约金；逾期一个月，甲方有权解除合同；合同期内因乙方原因（包括但不限于乙方中途退租、乙方违约提前终止合同等）导致合同期限未履行完毕的，甲方有权单方直接解除合同，乙方已缴纳的租金和保证金不予退还，同时乙方还应当向甲方支付惩罚性违约金15238元，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方承担赔偿责任；合同还对第二年的租金标准及支付方式、房屋修缮等其他事项进行了约定。合同签订后，被告向原告交纳承租保证金56888元以及第一个季度即2017年8月25日至2017年11月24日期间租金45078元，以后被告未再交纳租金。原告先后于2017年10月9日、11月6日、11月9日数次向被告发出催收租金通知，要求被告交纳第二季度租金，未果后原告于2017年12月1日向被告发出《律师函》一份，要求被告支付上述欠付租金及违约金3245.61元，上述函件原告均提交了被告的签收记录查询证据。另查明，被告于2017年12月1日向原告发出《关于终止租赁关系的联系函》一份，主要内容为被告在长沙市目前经营极度困难，无法继续履行涉案房屋租赁合同，故被告决定函告原告终止房屋租赁合同，被告已缴纳的保证金在抵扣相关租金、物业管理费费、水电费后，要求退还被告。在本案审理过程中，原告陈述称收到被告发出的《关于终止租赁关系的联系函》后，涉案租赁房屋就处于歇业状态，直至2018年3月9日原告在辖区派出所见证下，对涉案房屋内被告物品进行腾空清理，后原告于2018下半年将部分涉案房屋已经重新出租。原告还陈述称，在合同履行过程中被告未曾提出过租金过高、无法办理企业登记等请求，双方均系自愿签订房屋租赁合同。在本案审理过程中，被告在开庭前向本院提交书面反诉状一份，但被告未按本院指定的期限缴纳反诉受理费，本院依法按照被告撤回反诉处理。上述事实，有原、被告的身份资料、《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）房屋租赁合同》、《律师函》、《承租金缴纳通知单》等租金催收函件以及原告方的陈述等证据佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。被告在2017年12月1日后已经撤出涉案承租房屋且函告原告终止合同，原告此后数次向被告催收租金无果后于2018年3月9日在辖区派出所见证下将被告物品清理腾空，双方租赁合同已经无法继续履行，原告要求解除合同符合合同约定，故本院对原告该项诉讼请求予以支持，解除时间以2017年12月1日为准。被告因自身原因在未与原告就合同解除事宜达成一致的情况下，强行提前终止房屋租赁合同并撤出承租房屋，被告行为构成违约，应当依法承担相应的违约责任。原告主张被告支付租金至2018年3月9日止的租金53333.44元,并主张被告承担逾期交纳租金的违约金14400.03元、合同没有履行完毕的违约金15238元，且不予退还被告已经交纳的保证金56888元，本院认为原告上述主张均系对被告提前单方终止房屋租赁合同违约行为的惩罚，该部分违约责任过高，应予调整。鉴于被告在合同签订后履行情况尚可，在终止合同时及时对原告进行了函告，此后被告未实际使用涉案房屋，原告应当及时采取措施避免损失进一步扩大，故本院根据双方合同履行的具体情况，从衡平双方权利义务关系的角度考虑，酌情认定以被告交纳的保证金56888元作为被告单方终止合同的违约金，对于原告超出部分诉请，本院依法不予支持。原告主张被告支付原告2018年3月10日至3月31日期间的租金损失以及至重新出租之日止的租金损失，本院认为原告对此举证不足，且对被告的违约行为已经认定了相应的违约责任，故对原告该部分诉讼请求依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告湖南银旺置业发展有限公司与被告武汉民投金融服务有限公司于2017年8月25日签订的《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”房屋租赁合同）》于2017年12月1日解除；二、被告武汉民投金融服务有限公司于本判决生效后7日内支付原告湖南银旺置业发展有限公司违约金56888元（该款项以被告武汉民投金融服务有限公司其交纳的保证金56888元抵扣，抵扣后被告武汉民投金融服务有限公司无须另行支付）；三、驳回原告湖南银旺置业发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2292元，公告费820元，合计3112元，由被告武汉民投金融服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张松杰人民陪审员  黄忠伟人民陪审员  刘 静二〇一九年四月十八日书 记 员  王 洪附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。