山西省原平市人民法院民事判决书（2018）晋0981民初1158号原告：赵华，男，1961年11月26日出生，原平市人，现住原平市。委托诉讼代理人：李美兰，山西元昌律师事务所律师。被告：李晓峰，男，1960年12月24日出生，原平市人，现住原平市。委托诉讼代理人：奈剑平，山西平略律师事务所律师。委托诉讼代理人：高海娟，山西平略律师事务所律师。原告赵华与被告李晓峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵华及其委托诉讼代理人李美兰，被告李晓峰委托诉讼代理人奈剑平、高海娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵华向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告购房款261000元；2、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2014年夏，原告听朋友段春明介绍，被告李晓峰有成铭公司顶账房出售，因售价较低，原告决定购买。2014年7月6日，原告交被告购房定金现金2万元，被告向原告出具2万元收条，2014年7月21日原告通过工商银行账户转款至被告工行账户241000元（原被告协商，购房款中将662元零头抹去），至此原告交清全部购房款。被告收到全部房款后，收回2万元收条，于当日交给原告一张盖有“山西成铭房地产经纪有限责任公司”公章的收据，写着：入账日期2014年7月6日，交款单位赵华、收款方式现金，人民币贰拾陆万壹仟陆百陆拾贰元，收款事由成铭花苑二单元9层A3面积95.15平米。交款后，被告迟迟未交付房屋，并以成铭公司出具收据为由，让原告找成铭公司要房。后原告查明：原告购买的××苑号房已登记在一个叫“刘培田”的人名下。原告认为自己是从被告手中买的顶账房，应由被告与成铭公司交涉，被告要么交房，要么退款，交涉至今，被告既不交房，也不退款，严重损害了原告利益。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条规定，特向原平市人民法院提起诉讼，请人民法院依法支持原告诉讼请求。李晓峰辩称，1.原被告之间不存在房屋买卖关系，被告主体不适格，请法庭驳回原告的起诉，理由是原告在起诉中所诉内容与事实严重不符，客观事实是被告李晓峰根本不认识原告赵华，成铭2单元9层涉案房屋是山西成铭房地产经纪有限责任公司所有的房屋，与被告无关，被告从来没有也无权将涉案房屋出卖给原告，所以原告起诉状中所诉出售房屋的事实不存在，原告在2014年7月21日向被告转款24.1万元是受成铭公司的要求进行的，原因是案外人刘某于2012年4月7日向被告借款220万元整，月息2.6分，成铭公司和原平乾元万通商贸有限公司对此承担联保责任，另外成铭公司也曾于2013年8月1日向被告借款20万元整，月息2.5分，均未偿还，后被告向各债务人主张还款，成铭公司承诺用其出售房屋所得款项逐步偿还，为此原告购买涉案房屋付款是成铭公司的财务为了方便就问被告要了银行账号，让原告直接将24.1万元转入被告的账户，作为成铭公司向被告偿还的借款，所以涉案房屋是成铭公司出售给原告的即该双方之间是本案房屋买卖合同纠纷的合同相对方，而与被告无关，被告与成铭公司之间是借款合同关系，该两者是不同的两种法律关系，因此原告起诉被告主体错误，请法庭依法驳回其起诉。2、从原告的诉讼请求可知其自认与被告之间不存在房屋买卖合同，原因是原告的诉讼请求是：1、请求人民法院判令被告返还原告购房款26.1万元，原告如此其诉讼请求便证明其明知与被告之间不存在房屋买卖合同关系，起诉状所诉内容与客观事实不符，退一步讲，假如真像原告起诉状中所写，双方存在房屋买卖合同，那么原告应当依法首先在起诉前自行依法解除，或者在起诉中请求人民法院判令解除与被告之间的房屋买卖合同，而后才能要求被告返还合同所涉房款，否则合同继续有效，原告可以要求被告继续履行合同，却无权要求返还房款，因此从原告诉讼请求可以确定其与被告之间根本不存在房屋买卖合同，所以不需要解除，只是因为成铭公司当时让其将款项直接转入被告的银行账户，才只提出要求被告返还购房款的诉讼请求，综上，被告从未向原告出售任何房屋，原告的房屋买卖合同相对方是成铭公司，合同具有相对性，原告只能向成铭公司提出请求或者诉讼，被告所收24.1万元是成铭公司偿还的借款，不针对原告，所以原告无权要求被告返还购房款，请法庭驳回原告的起诉。本案中原告在诉状中提到支付被告2万的定金以及提到的将房款中662元的零头抹去这些均不是客观事实，客观上被告只收取了24.1万元，并未收取26.1万元，所以原告的起诉与客观事实不符。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的如下证据：1.原告购房收据及转账凭证复印件1份；2.刘培田收据影印件1份；3.李晓峰顶账房重复情况复印件1份，以上证据系书证，结合本院调取的证据，具有真实性，予以采信。被告提交的如下证据：《借款协议》2份，真实性无异议，以上证据系书证，结合本院调取的证据，具有真实性，予以采信。本院调取如下证据：1.原平市人民法院审理刘某案件中山西嘉禾信会计事务所有限公司对山西成铭房地产经纪有限公司的整理报告9页资料；2.对原山西成铭房地产经纪有限公司会计兰勇生的调查笔录一份；3.忻州市金石房地产开发有限公司成铭华苑项目部提供的原山西成铭房地产经纪有限公司会计兰勇生写的情况说明一份；4.忻州市金石房地产开发有限公司成铭华苑项目部提供的原告赵华2014年7月6日NO.6607247号收据一份；5.忻州市金石房地产开发有限公司成铭华苑项目部提供的被告李晓峰2014年7月6日NO.6607506号收据一份；6.忻州市金石房地产开发有限公司成铭华苑项目部提供的刘培田收据复印件三份；7.市信访联席会议纪要文件一份。以上证据结合双方提交的证据，具有真实性，故予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月6日，原告购买了山西成铭房地产经纪有限责任公司成铭花苑二单元9层A3面积95.15平米房屋，该房屋当时已经山西成铭房地产经纪有限责任公司实际控制人刘某同意顶账给了被告。2014年7月21日，原告将241000元转账至被告名下。原告当庭陈述：2014年7月6日，原告交被告购房定金现金2万元，被告向原告出具了2万元收条。2014年7月21日原告通过工商银行账户转款至被告工行账户241000元（原被告协商购房款中将662元零头抹去），至此原告交清全部购房款，被告收到全部房款后，收回2万元收条，于当日交给原告一张盖有“山西成铭房地产经纪有限责任公司”公章的收据，写着：入账日期2014年7月6日、交款单位赵华、收款方式现金人民币贰拾陆万壹仟陆百陆拾贰元，收款事由成铭花苑二单元9层A3面积95.15平米。被告对此事实不予认可，被告陈述：未收到原告现金2万元，盖有“山西成铭房地产经纪有限责任公司”公章的收据不是被告给的，原告在2014年7月21日向被告转款24.1万元是受成铭公司的要求进行的，成铭公司当时承诺用其出售房屋所得款项逐步偿还，为此原告购买涉案房屋付款是成铭公司的财务为了方便就向被告要了银行账号，让原告直接将24.1万元转入被告的账户，作为成铭公司向被告偿还的借款。对于原被告陈述的以上事实，双方均未提交证据证明。原告向现接管成铭花苑的忻州市金石房地产开发有限公司成铭华苑项目部要求交付所购成铭花苑二单元9层A3房屋，该项目部对此不予认可，并拿出该房屋已在2013年7月15日卖与刘培田的交款收据，只认可该房屋销售与刘培田。后原告找被告要求退还购房款261000元，被告不承认是其本人卖房与原告，双方为此发生争议。本院认为，对于被告不认可原告所购房屋当时系被告的顶账房之辩称，据本院向忻州市金石房地产开发有限公司成铭华苑项目部调取的证据及向原山西成铭房地产经纪有限公司会计兰勇生所作的调查笔录，能够证明原山西成铭房地产经纪有限责任公司实际控制人刘某在原告购买该房屋时已顶账给了被告，系以房抵债。而以房抵债协议的生效要件之一必须是债权人实际受领抵债的房屋，但被告李晓峰未实际受领占有该房屋，原告至今也未占有该房屋，原告与被告及山西成铭房地产经纪有限公司之间的房屋买卖合同不成立，未生效。对于被告是否收取了261000元，241000元有银行转账予以证明，另外20000元，双方均无证据证明，但结合本案事实，根据日常生活经验法则，20000元由被告收取的可能性较大，故被告收取原告的购房款261000元因房屋买卖合同无效应返还原告。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决如下：被告李晓峰于本判决生效后十日内返还原告赵华购房款261000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5216元，由被告李晓峰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。审 判 长 冀东青审 判 员 王 瑛人民陪审员 郭永卿 二0一九年四月九日书 记 员 王鹏飞