济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初9631号 原告：陶凌杰，男，1988年8月31日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：梁茂卿、赵秦月，均系山东德衡（济南）律师事务所律师。 被告：济南市历城区农业机械管理局，住所地济南市，统一社会信用代码：123701124931187512。 法定代表人：刘巨伟，局长。 委托诉讼代理人：孟强，山东文瀚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王会易，男，历城区农机局副局长。 第三人：济南万汉城房地产开发有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370112780613851Q。 法定代表人：袁开明，总经理。 委托诉讼代理人：李殿环，男，济南万汉城房地产开发有限公司原会计。 原告陶凌杰与被告济南市历城区农业机械管理局（以下简称历城农机局）、第三人济南万汉城房地产开发有限公司（以下简称万汉城公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月11日受理后，依法适用普通程序，于2019年1月29日公开开庭进行了审理，原告陶凌杰的委托诉讼代理人梁茂卿、赵秦月，被告历城农机局的委托诉讼代理人孟强、王会易，第三人万汉城公司的委托诉讼代理人李殿环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶凌杰向本院提出诉讼请求：1、确认原告位于济南市702居住式公寓房屋、712居住式公寓房屋享有所有权，两套房屋共计74万元，其中702号价值37万元，712号房屋价值37万元。2、停止济南市历城区人民法院（2018）鲁0112执1683号案件对济南市702居住式公寓房屋、712居住式公寓房屋的执行，解除查封。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月22日，原告与第三人签订两份《商品房买卖合同》，购买济南市花园路154（嘉馨商务大厦）1单元702号房屋和712号房屋。2013年6月25日接收了上述两套房屋，并签订二份《房屋交接书》。2015年5月7日，第三人向原告出具了上述两套房屋的购房款发票。因第三人曾于2009年8月14日与张春胜签订《商品房买卖合同》将上述两套房屋出售给张春胜，后张春胜涉诉致使上述两套房屋被法院查封。2012年8月11日，山东省济阳县人民法院作出（2012）济阳民初字第173号民事判决书，判决解除第三人与张春胜签订的《商品房买卖合同》及复印件、补充协议。但上述房屋直至2018年7月份才被解除查封。上述原因致使原告虽已实际取得上述两套房屋所有权，但未能及时办理过户登记手续。2018年7月18日，济南市历城区人民法院在被告与第三人的执行案件中作出（2018）鲁0112执1683号执行裁定，查封了登记在第三人名下但实为原告所有的坐落于济南市历城区花园路154（嘉馨商务大厦）1单元702号房屋和712号房屋，严重侵害原告权益。原告对此提出执行异议，但未能得到法院依法裁决。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，依法判决支持原告请求。 被告历城农机局辩称：一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十五条》第一款第一项规定：人民法院对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人，涉案的历城区花园路154号702号，712号房屋，登记在第三人万汉城公司名下，万汉城公司就是涉案房屋的所有权人。历城区人民法院根据房屋登记执行第三人的房产，符合法律规定。二、2009年8月14日，第三人与张春生签订了《商品房买卖合同》，将涉案房屋以每平方米7900元的价格出售给张春胜，因纠纷涉诉，涉案房屋被人民法院查封。后双方虽然通过法院判决解除了房屋买卖合同。但自2010年9月27日起，涉案的两套房屋先后被多家法院查封，到2018年7月份，各人民法院在对查封的房子解封之前，第三人是没有变卖处分权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（三）隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；人民法院对有前款规定的行为之一的单位，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。?根据《中华人民共和国刑法》第三百一十四条：隐藏、转移、变卖、故意毁损已被司法机关查封、扣押、冻结的财产，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金。变卖查封的财产超过一万元就属于情节严重，构成犯罪。该合同属无效合同。在第三人财产被依法查封，没有处分权的情况下，2013年6月22日，第三人与原告签订《商品房买卖合同》，原告购买涉案的房屋，第三人以每平方米3092元的价格将涉案房屋出售给原告陶凌杰，并且双方约定的交房时间为2011年8月30日以前，该房屋买卖合同明显是无法完成的。在2009年至2013年，济南商品房没有出现大的波动的情况下，第三人以不到2009年房价一半的价格出售给原告，并约定在签订合同前2年先交房，不符合市场规律，原告不属于善意购买。原告在与第三人签订商品房买卖合同时，明知是法院查封的房屋而购买，应当承担不能办理过户的风险，也应当承担刑事责任。三、在2017年3月份，第三人与仇燕子执行异议纠纷一案，历城区人民法院在2017年3月31日以（2017）鲁0102民初2590号立案审理，本案第三人万汉城公司作为原告向人民法院请求：一、依法判令不得执行济南市嘉馨商务大厦房屋，并解除对上述房屋的查封措施；二、确认上述房屋归原告所有。根据其诉讼请求，第三人确认涉案的房屋归其所有，在事实理由中称涉案房屋是其合法财产，未提及涉案房屋已经出售给本案原告，更未提及涉案房屋出售给原告并交付的，根本就不认可涉案房屋是原告的。如果涉案房屋真实的出售给本案原告，应当由原告提出执行异议才对，不应当由第三人提出。如果第三人隐瞒了出售并交付给原告房屋的事实，那么第三人显然是虚构事实，进行的虚假诉讼，人民法院应当依法进行处罚。以维护法律的尊严。四、根据工商登记显示，原告陶凌杰是济南嘉拓房地产有限公司（以下简称嘉拓公司）的股东，林彬是该公司法定代表人。据查，嘉拓公司与万汉城公司都是济南嘉馨房地产开发有限公司（以下简称嘉馨公司）在不同地方为不同项目成立的房地产公司。其中，陶灿忠、陶华生、冉宗瑜、林彬是嘉馨公司的高管董事和股东，陶灿忠是该公司的原法定代表人和执行董事；林彬、陶丽凊、陶凌杰等是嘉拓公司的高管董事和股东，陶灿忠是嘉拓公司的发起人，也是原法定代表人，执行董事；陶灿忠、陶华生、冉宗媛是万汉城公司的高管董事和股东，陶灿忠是万汉城公司的原法定代表人。三个公司具有关联性，为了逃避法律的制裁，内部之间所做的利益安排，制造以合法形式掩盖非法目的的合同等证据，恶意诉讼，请人民法院依法驳回原告对被告的诉讼请求，继续执行。 第三人万汉城公司述称：本案确实存在这个事情，商品房买卖合同和发票是真实的，我有收款凭证及当时签订的协议和意向书，对法院的文书我不清楚。发票开具时间晚，因为买卖商品房不是在交纳房款后立即开具发票，是在办证时开发票，中间是办证的过程。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及当事人当庭陈述，本院认定事实如下： 2017年12月26日，本院对历城农机局与万汉城公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案作出（2016）鲁0112民初3725号判决书，判决确定：“一、被告济南万汉城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历城区农业机械管理局房屋差价收益款1154800元。二、被告济南万汉城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历城区农业机械管理局违约金（以1154800元为基数，自2013年7月1日起至差额收益款实际付清之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）。三、驳回原告济南市历城区农业机械管理局的其他诉讼请求。案件受理费18532元，由被告济南万汉城房地产开发有限公司负担。”万汉城公司不服提起上诉，2018年5月21日，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终2437号民事判决书，驳回万汉城公司上诉，维持原判。案件进入执行程序后，2018年7月18日，本院作出（2018）鲁0112执1683号执行裁定，查封万汉城公司名下的坐落于济南市702居住式公寓房屋（房屋证号：历城148421；建筑面积119.45平方米）、712居住式公寓房屋（房屋证号：历城148421；建筑面积120.18平方米）各一套。2018年9月10日，本案原告陶凌杰作为案外人，对此提出执行异议，认为自己系房屋所有权人，申请本院解除对该房屋的查封。本院于2018年9月21日作出（2018）鲁0112执异112号执行裁定书，裁定驳回案外人陶凌杰的异议请求，陶凌杰不服裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2009年8月14日，万汉城公司与张春胜签订《商品房买卖合同》，约定：万汉城公司将其开发的位于济南市花园路154号嘉馨商务大厦1单元7层712号房屋出售给张春胜，房屋总价款957170元，后双方发生纠纷诉至法院。2012年8月11日，济南市济阳县人民法院作出（2012）济阳民初字第173号民事判决书，判令解除万汉城公司与张春胜签订的济南市花园路154号嘉馨商务大厦1单元7层712号房屋的《商品房买卖合同》及附件、补充协议。张春胜偿还万汉城公司垫付款及利息830631.4元，万汉城公司返还张春胜购房款957170元。2013年6月22日，买受人陶凌杰与出卖人万汉城公司签订了编号为2013010702号和2013010712号的《商品房买卖合同》及附件、补充协议各一份，合同分别约定，万汉城公司将其所有的、坐落于济南市花园路**嘉馨商务大厦******、712号商品房出售给陶凌杰，价格为3092元/㎡，总价款分别为369339元和371597元，房屋用途均为居住式公寓。2013年6月25日，济南逸居贸易有限公司一并向万汉城公司支付了陶凌杰购买的3套住宅和1套办公房的购房款，其中包括本案涉及的702、712室房屋。2013年6月26日，万汉城公司与陶凌杰签订了《房屋交接书》两份，双方对涉案房屋验收交接。2015年5月7日，万汉城公司出具了加盖有“济南万汉城房地产开发有限公司发票专用章”的销售不动产统一发票2张（编号为00050992和00050993），记载付款方均为“陶凌杰”，金额分别为369339元和371597元。2017年5月11日，林彬作为出租方将涉案房屋702室出租给宋益亮，租赁期限自2017年6月1日起至2020年5月31日止。涉案两处房产登记所有权人均为“济南万汉城房地产开发有限公司”，万汉城公司系初始登记取得的房屋所有权，房产权属证号为历城148421，登记时间均为2013年3月13日。 还查明，2018年7月23日，陶凌杰向济南市长清区人民法院（以下简称长清区法院）提起诉讼，请求确认其与万汉城公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别为2013010702号和2013010712号）合法有效，请求判令万汉城公司为其办理涉案房屋702室、712室的房屋所有权证，同时申请法院对两套房屋均进行了查封。2018年12月14日，陶凌杰向长清区法院提出撤诉申请，同日，长清区法院作出准许其撤诉的裁定。 再查明，陶凌杰系嘉拓公司的股东，林彬为公司的执行董事，涉案房屋712室自2010年9月27日起至今先后被多家法院查封。 上述事实，由陶凌杰提交的（2018）鲁0112执异112号执行裁定书、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、房屋交接书、济阳县人民法院（2012）济阳民初字第173号民事判决书1份、济南中院（2018）鲁01执复104号执行裁定书、长清区法院开庭传票、应诉通知书、民事起诉状、民事保全及撤诉裁定书、租赁合同，历城农机局提交的历下法院（2017）鲁0102民初字2590号民事裁定书、济南中院（2017）鲁01民终0323号民事裁定书、国家企业信息网打印的万汉城公司的企业信息、嘉拓公司的企业信息、嘉馨公司的企业信息、涉案房屋的房屋权属状况信息，万汉城公司提交的万汉城公司记账凭证及后附转账记录、收房款收据及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为陶凌杰对涉案房产是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，人民法院对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权利人。本案中，涉案房屋702室、712室现均登记在万汉城公司名下，应认定万汉城公司为涉案房屋的所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，陶凌杰与万汉城公司虽签订了关于涉案房屋702室和712室的《商品房买卖合同》，并一次性支付了全部价款。陶凌杰主张因涉案房屋被查封而导致其未能取得涉案房屋的产权登记，但根据在案证据证实，其中712室，双方系在法院查封期间签订《商品房买卖合同》，违反了关于被查封财产不得变卖的法律规定，陶凌杰应自行承担不能办理过户手续的风险。而702室，双方于2013年6月22日签订合同，但陶凌杰未积极要求万汉城公司履行房屋过户的义务，也未通过诉讼或其他途径要求对方履行，而直到2018年7月18日该房屋被法院查封后，才于2018年7月23日提起诉讼要求万汉城公司履行过户义务，此时已距离签订合同超过5年，其怠于行使权力导致房屋未办理过户登记，不符合司法解释“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。综上，陶凌杰对涉案房屋并不享有足以排除法院对执行标的进行强制执行的民事权益，对其诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告陶凌杰的诉讼请求。 案件受理费11300元，由原告陶凌杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长 马悦静人民陪审员邢仁全人民陪审员郑洪娟 二〇一九年四月十五日 书记员 吕        素        敏