浙江省金华市婺城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0702执异38号 异议人（被执行人）：江帆，男，1984年1月10日出生，汉族，住浦江县。 委托代理人：江星伟（系江帆父亲），男，1956年5月5日出生，汉族，住兰溪市。 异议人（被执行人）：江星伟，身份信息同上。 申请执行人：上海浦东发展银行股份有限公司金华分行，住所地：金华市婺城区人民西路453号。 负责人：楼永跃，行长。 被执行人：柳雪景，女，1962年1月17日出生，汉族，住兰溪市。 被执行人：宋赟，女，1984年11月16日出生，汉族，住兰溪市。 第三人（买受人）：朱建忠，男，1969年3月21日出生，汉族，住杭州市余杭区。 在本院执行上海浦东发展银行股份有限公司金华分行与江星伟、柳雪景、江帆、宋赟金融借款合同纠纷一案中，江星伟对本院拍卖被执行人柳雪景所有的位于兰溪市横溪镇新胜村兰浦路118号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 江帆、江星伟称：1、要求举行听证会:对“(2017)浙0702执6399号案”的执行行为合法性和《评估报告专家评审复函》审查结论的证据能力进行质证。2、要求依法对“(2017)浙0702执6399号案”实行执行监督，防止超范围违法执行。理由如下：兰溪市××新××行政村××号柳雪景所属商业房产已被拍卖。按法院2019年1月31日在执行现场定下的“兰浦路118号房产在2月28日前(除有争议部分外)整幢楼都腾空”要求。我们已按期腾空并交付受买方，而且受买方已对房屋腾空范围行使管理、使用和加锁。既然你院已认同上述房屋有争议，在争议未解决之前执行法官,在3月1日又到兰浦路118号房屋张贴《关于对浙恒兰(2008)第041号房地产评估报告专家评审复函》和《限期腾空房屋执行通知书》，限被执行人7日内将兰浦路118号房屋(包括有争议部分)腾空等等。因该执行已严重损害第三方江帆的合法权益，根据江帆的委托，我们向贵院提出申请:对仅凭《评估报告专家评审复函》为依据的执行行为合法性有异议，对《评估报告专家评审复函》审查结论的证据能力有异议。 江帆、江星伟提交了浦发银行个人最高额抵押合同、估价结果明细表、金华市婺城区人民法院(第二次)关于兰浦路118号商业房产拍卖公告、友谊大酒店面积分户明细、柳雪景房屋平面图、兰溪市政府(2008)5号文件、兰溪行政服务中心会议纪要、罚没款专用票据、腾空房屋通知、《关于对浙恒兰(2008)第041号房地产评估报告专家评审复函》复印件各1份。 上海浦东发展银行股份有限公司金华分行称：请求贵院驳回江星伟的异议。理由如下：江帆、江星伟均为本案被执行人，江星伟向本行办理贷款时提供的房产抵押为最高额抵押，且江帆亦系本案被执行人。即便存在异议人江帆认为的部分房产系江帆所有，贵院也可依法强制执行。本行认为贵院执行程序合法，处置合理。 上海浦东发展银行股份有限公司金华分行未提交证据材料。 朱建忠称：一、朱建忠并非是该执行案件的当事人，只是通过合法的司法拍卖途径取得相关被执行房产的当事人，与委托拍卖人之间存在拍卖法律关系，与异议人之间不存在任何直接法律关系。金华市婺城区人民法院通过淘宝网对位于兰溪市××新××行政村××号商业地产进行司法拍卖。朱建忠根据拍卖公告上“标的物介绍"，对该处房产情况的介绍得知，该房产有产权证的建筑面积为3410.28平方米，无产权证的建筑面积为368.38平方米。同时朱建忠查阅了拍卖公告中的附件金华市婺城区人民法院委托浙江恒基房地产土地资产评估有限公司对该房产进行评估的评估报告。根据浙江恒基房地产土地资产评估有限公司的评估结果，该房产有产权证的建筑面积为3410.28平方米，无产权证的建筑面积为368.38平方米，并加上室内装潢装修，最终评估价格为1252.43万元，于拍卖公告中的“标的物介绍”内容一致。朱建忠按照公告要求缴纳了90万元保证金，于2018年5月29日以702万元拍下该处房产。从始至终，朱建忠都是与委托拍卖的法院之间存在拍卖法律关系，朱建忠既非执行申请人，也非被执行人的债权人。二、朱建忠通过合法途径依法取得拍卖房产并办理了不动产权证，物权应当受到法律保护。朱建忠于6月18日缴纳了余款612万元，并办理了不动产权证。柳雪景等人在朱建忠拍卖下该处房产后，在未得到朱建忠同意的前提下仍在营业并擅自搭建新的违章建筑，破坏原房屋装潢装饰，将杂物堆放在一楼大厅，拒绝腾空交房。为此朱建忠自2018年7月起多次与金华市婺城区人民法院执行庭法官沟通,就被执行人种种违法行为向法院提出控告,并希望法院能按照拍卖公告上承诺的腾空交房时间即2018年11月28日将该处房产交付给朱建忠。经过执行法官的工作，该处房产的交付仍然超过了拍卖公告中约定的时间，给朱建忠造成了重大的损失。三、异议人在司法拍卖前从未就相关评估报告提出任何异议，而在朱建忠通过司法拍卖取得不动产权后通过多种途径阻挠交付。在此次提起异议前，执行法院已经对其提出的相关问题进行了处理，评估机构亦出具了《评估报告专家评审复函》。在此前提下，朱建忠认为异议人所提异议是不成立，其目的是为了继续阻挠交付，增加朱建忠的损失，试图迫使朱建忠答应异议人之前提出的无理要求。 柳雪景、宋赟未答辩也未提交证据材料。 本院查明，上海浦东发展银行股份有限公司金华分行与江星伟、柳雪景、江帆、宋赟金融借款合同纠纷一案，本院于2017年4月7日作出（2016）浙0702民初7998号民事判决：一、江星伟、柳雪景于本判决生效之日起10日内归还上海浦东发展银行股份有限公司金华分行借款本金5896000元，并支付利息404764.93元（已算至2016年7月17日，之后仍按个人借款合同约定的利率、罚息率计算至实际清偿之日止）二、上海浦东发展银行股份有限公司金华分行在上述第一项及诉讼费范围内，对位于兰溪市××××号房屋［兰房权证横溪字第××号，兰国用（2009）第12-1275号，兰房他证兰字第××号]在最高额抵押担保限额10130000元范围内，享有优先受偿权。三、江帆在最高额保证6000000元范围内对上述第一项款项承担连带清偿责任。四、宋赟在其与江帆的夫妻共同财产范围内对上述第一项款项承担连带清偿责任。五、江帆、宋赟在履行保证责任后，有权就代还款部分向江星伟、柳雪景追偿。六、驳回上海浦东发展银行股份有限公司金华分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费55906元，保全费5000元，由江星伟、柳雪景、江帆共同负担。该民事判决生效后，江星伟、柳雪景、江帆、宋赟未履行生效法律文书所确定的义务，上海浦东发展银行股份有限公司金华分行向法院申请执行。执行期间，2018年5月28日，本院在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖被执行人柳雪景所有的位于兰溪市××××号房屋。2018年5月29日，朱建忠通过司法拍卖以702万元竞得该案涉房地产。2018年6月21日本院作出（2017）浙0702执6399号之一执行裁定：一、解除对被执行人柳雪景名下的位于兰溪市××新××行政村××号商业房产的查封，并对其后查封一并予以解除(原首封案号:(2016)浙0702民初7998号)。二、原属被执行人柳雪景名下的位于兰溪市××新××行政村××号商业房产的所有权和土地使用权(产权证号:兰房权证横溪字第××号，兰国用(2009)第12-1275号),及相关权利归买受人朱建忠(身份证号码:3301251969××××××××)所有，并自本裁定送达买受人时起转移。三、买受人朱建忠(身份证号码:3301251969××××××××)可持本执行裁定书到相关管理机构办理上述房产所有权和土地使用权的过户登记手续。2018年6月28日，兰溪不动产登记中心收到法院送达的协助办理过户登记的通知书后协助办理过户手续。2018年12月3日，朱建忠领取了该案涉房产的不动产权证书。 针对江星伟、江帆提出评估报告有漏评的问题，本院于2018年11月9日致函浙江恒基房地产土地资产评估有限公司：你公司于2018年2月21日作出的浙恒兰估(2018)第0401号房地产估价报告(兰溪市××新××行政村××号商业房地产),现原权利人江星伟、柳雪景通过浙江省第三地质大队测绘，认为兰溪市××新××行政村××号商业房地产的二至四层实际漏评建筑面积15.03平方米，一层、八层的二条1.5米外檐的面积和友谊大酒店地下室和一层面积未评估，请你公司到现场再进行堪察，及时回复我院。2018年12月4日，浙江恒基房地产土地资产评估有限公司书面回复：我公司接受贵院(2018)浙婺委评48号委托书的委托，根据房地产估价规范和法律规定的估价程序和要求，于2018年2月1日安排注册房地产估价师对兰溪市××新××行政村××号商业房地产进行了现场查勘，并于2018年2月11日出具了评估报告。在法律规定的期限内，我公司并未收到相关当事人对评估报告的书面异议，本案标的物于2018年3月26日进行法拍挂牌公告，于2018年5月29日法拍(二拍)成交，并已办理了产权过户手续。由此可见，被执行人对评估报告和法拍行为是认同的，或视为自动放弃了异议权利。应贵院要求，我公司就贵院2018年11月9日签发的(2017)浙0703执6399号函中情况作以下两点说明:1、2018年2月1日现场查勘时，被执行人全程陪同我公司工作人员进行现场查勘，并主动提供了产权证复印件，所提供产权证复印件与我公司工作人员在兰溪不动产中心查阅产权信息，及贵院提供的“标的情况中的面积”相一致，我公司依据合法登记面积进行评估。现估价对象已办理权属变更登记，登记面积与原产权证面积一致。2、被执行人提供了浙江省第三地质大队于2018年9月26日出具的地下室及14层的测绘面积。经我公司估价人员向浙江省第三地质大队测绘人员了解，该测绘人员确认地下室面积、2-4层面积与产权证所载面积差异均属正常误差范围内。另外，被执行人在我公司出具评估报告后对该房地产原现状作了改动，将一层部分的外墙玻璃向外移了1米多。走廊、1层、8层的二条1.5米外檐为整幢合法确权建筑物的一部分，我公司在估价时已在成本、装修及收益中整体考虑，门厅、餐厅作为无证房已按整体造价评估其价值。因此，我公司依据不动产登记中心确权面积进行评估是合法、合规、合理的，不存在漏评情况。该回函送达被执行人江星伟、柳雪景后，被执行人江星伟、柳雪景、江帆认为评估报告中存在漏评，提出重新鉴定。2019年1月18日，本院向金华市中级人民法院递交专家评审申报表，提请专家进行评审。2018年1月25日，我院收到金华市中级人民法院复函：我处收到贵院提交的关于对兰溪市××××号的商业房地产评估报告[浙恒兰估(2018)第0401号]提请专家评审申报表，于2019年1月25日组织三名评估专家对本案进行专门审查。经过会审，专家认为此标的评估报告不存在漏评，特此回复。2019年3月14日，江星伟仍以该案涉房产在拍卖评估时存在漏评为由，向本院提出书面异议。 另查明，江星伟与柳雪景系夫妻关系，江帆系儿子。 本院认为，执行过程中，当事人、利害关系人认为执行法院的执行行为违反法律规定的，可以提出异议。当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。本案中，法院执行拍卖的兰溪市××新××行政村××号商业房地产，评估机构评估时已将走廊、1层、8层的二条1.5米外檐为整幢合法确权建筑物的一部分，在估价时已在成本、装修及收益中整体考虑，门厅、餐厅作为无证房已按整体造价评估其价值。拍卖成交前，当事人对评估报告也未提出异议。拍卖成交后交付过程中，江星伟、江帆以评估时存在漏评对案涉房产整体交付提出异议，但原评估机构和专家会审后均认为案涉拍卖标的评估报告不存在漏评，故江星伟、江帆的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条、第十七条第一项规定，裁定如下： 驳回江星伟、江帆的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向金华市中级人民法院申请复议。 审 判 长  冯运才 审 判 员  于 颖 人民陪审员  钱忠式 二〇一九年四月九日 书 记 员  朱婉君