福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初157号 原告：邱水生，男，汉族，1977年8月8日出生，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：耿泽伟、黄振斌，福建知力律师事务所律师。 被告：鲁来柱，男，汉族，1970年3月9日出生，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：陈晓春、吴弘毅，福建福晓律师事务所律师。 原告邱水生与被告鲁来柱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告邱水生的委托代理人黄振斌，被告鲁来柱的委托代理人陈晓春、吴弘毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邱水生向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告鲁来柱向原告邱水生支付2017年7月10日起至2017年9月9日止的房屋占用费388362元；2.判令被告鲁来柱向原告邱水生支付违约金20万元；3.判令被告鲁来柱向原告邱水生支付2017年7月11日起至2017年9月9日水电费46786.43元及违约金（违约金以实际拖欠水电费46786.43元为基数，按月利率2%从2017年9月21日起算至实际偿还之日止）；4.判令被告鲁来柱承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2008年10月1日，福建省黎明企业集团公司（以下简称“黎明集团”）与原告邱水生签订《房屋租赁合同》，约定：黎明集团将有权处分的坐落于福州市鼓楼区黎明街1号的房屋出租给原告邱水生使用；租赁期限10年，从2008年10月1日至2018年9月30日止。2009年7月10日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：原告将福州市鼓楼区黎明街1号房屋的部分场所即南楼四、五层与东楼五层（面积总计约1580平方米）租给被告经营客房；租赁期限8年，自2009年7月10日起至2017年7月9日止；2016年7月10日至2017年7月9日的月租金为61645元，租金每年递增5%，2017年7月10日之后的月租金64727元；租赁期间届满，被告应提前七天内搬离租赁场地，延期按三倍租金交纳；若被告违约应付违约金20万元，还应赔偿给原告两个月租金作为补偿金；逾期交付租金、水电费的，每逾期一日按5%向乙方加收违约金；逾期交纳租金、水电费等相关费用达15天或累计拖欠30天的，原告有权没收合同保证金，并要求被告赔偿损失。 合同签订后，2010年5月12日被告注册成立福州市鼓楼区锦绣家园商务酒店，在租赁场地内经营客房生意。2017年7月9日租期届满，但被告并未搬离租赁场地，未与原告续租，一直占用租赁房屋，也未向原告交纳租金。2017年9月9日被告将福州市鼓楼区锦绣家园商务酒店转让给林小明经营才撤离租赁场地。2017年7月11日起至2017年9月9日水电费46786.43元被告也未支付。 根据《租赁合同》第八条第二款约定，被告占用租赁场地两个月应以三倍租金向原告支付占用费，即被告应向原告支付房屋占用费64727×3×2=388362元。被告到期未搬离租赁场地构成违约，根据《租赁合同》第七条第一款约定应向原告支付违约金20万元，支付两个月租金作为补偿金。被告拖欠原告水电费46786.43元，根据《租赁合同》第七条第二款约定应向原告支付拖欠水电费，并按每日5%向原告支付违约金，直至被告还清拖欠水电费为止，因拖欠水电费违约金较高，原告将违约金降为月利率2%。原告认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示、合法有效，被告未搬离租赁场地，且拖欠原告水电费，被告的行为已构成严重违约，侵害了原告的合法权益，被告应承担相应违约责任。原告特诉至法院，请求判如所请。 被告鲁来柱辩称，第一，本案租赁场所租期届满前，原被告双方已经达成短期续租的合意，双方共同确认退房日为2017年9月9日，并且协商一致使用合同保证金及水电押金直接抵扣短期续租期间的房租、水电费。所以，被告不存在逾期占用租赁场地以及逾期交纳房租、水电费的违约行为。本案租赁场所的租期为2009年7月10日至2017年7月9日。租期届满前，被告多次通过电话以及微信的方式提出续签租赁合同，原告也在微信聊天过程中明确表示同意。临近租期届满日，原告均以落实孩子读书的事情、在外地、在法国等理由要求延期签订续租合同，直至2017年8月中旬，才与被告见面洽谈续租事宜，同时建议被告将酒店转让给其朋友林小明。由于转让期较短，原告与被告协商一致用被告的合同保证金及水电押金直接抵扣租期届满之后至退房日的房租、水电费。2017年10月18日，原告发送给被告的《客房结算单》内容可以证明该事实。第二，合同到期日2017年7月9日至实际退房日2017年9月9日期间租赁场所租金结算方式：被告的实际退房日系2017年9月9日，2017年7月9日至2017年9月9日期间的租金为61645元/月×2个月=123290元。本案租赁场所的合同保证金为138000元，扣除上述租金后尚余保证金14710元，被告未拖欠原告房租。第三，合同到期日2017年7月9日至实际退房日2017年9月9日期间租赁场所水电费结算方式：原告与被告已经约定在2017年9月10日由双方财务对水电费及房租进行结账，按照当时的结算结果，合同保证金及水电押金扣除被告的房租和水电费之后，还有多余几十元。但是，原告与被告均无法提供退房日经双方签字确认的水电表记录。2017年8月中旬，被告已经在准备酒店转让事宜，处于半营业状态，水电费用量较少。根据公平原则，2017年7月9日至2017年9月9日两个月的水电费，可以用2017年5月、6月、7月期间的水电费月平均数15066元结算，共计30132元。使用水电押金15000元及多余保证金14710元予以抵扣，仅需向原告支付水电费422元。综上所述，被告仅需向原告支付水电费422元，原告的其余诉请无事实及法律依据，恳请贵院依法驳回。 经审理查明，2009年7月10日，原告邱水生和被告鲁来柱签订一份《租赁合同》，约定：1.原告将位于福州市鼓楼区部分面积（以下或称诉争房产）出租给被告使用；2.租期自2009年7月10日起至2017年7月9日止，第一年每月租金46000元，每年递增5%；3.原告收取被告合同保证金138000元，待租期届满且双方对合同履行均无异议时，原告将保证金退还被告；4.被告逾期缴纳租金、水电费、物业费，原告有权按日5%收取违约金；5.合同到期前，被告应在七日内腾空撤离诉争房产，延期的按原定租金的三倍缴纳租金；6.被告违约的，应支付违约金20万元，被告还应赔偿原告2个月租金作为补偿金；7.被告需缴纳水电押金15000元。合同签订后，原告依约将诉争房产交付给被告使用，被告依约缴纳租金至合同约定的租期。现原告诉至法院，要求被告支付2017年7月10日至2017年9月9日的房屋占用费（按约定租金的三倍计算），并承担相应的违约责任，本案纠纷由此产生。 本院认为，依法成立的合同，受到我国法律的保护。本案中，原告与被告签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为合法有效，双方均应按照合同约定全面积极地履行自己的义务。原告主张被告在租期届满后未及时搬离诉争房产构成违约，但根据被告提交的其与原告的“微信”聊天记录的内容，可以体现双方已协商于2017年9月9日办理交接，双方亦确认被告于2017年9月9日实际搬离；原告既未对上述聊天记录的内容作出明确的否认并提出调查取证或司法鉴定申请，亦未对此进行合理说明，应承担举证不能的不利后果，故应认定被告于2017年9月9日搬离诉争房产系双方协商的结果，被告未构成违约。而原告通过“微信”向被告发送的结算单，亦主张被告支付的合同保证金138000元及水电押金15000元直接抵扣2017年7月10日至2017年9月9日的租金及水电费，而原告未举证证明在此期间的水电费金额，故不能谓被告迟延支付租金及水电费。综上，原告主张被告承担合同约定的三倍租金及各项违约金等违约责任，均无事实与法律依据，本院不予支持，但被告应向原告支付未付的租金及水电费。根据合同约定，租期届满时的租金为每月61645元，2017年7月10日至2017年9月9日期间的租金可照此计算，共2个月，为123290元；上述期间的水电费，原告无证据证明，但被告主张按照前三个月的平均水电费支出15066元/月计算，不能谓不合理，本院予以确认，2个月为30132元；扣除被告已付的合同保证金及水电押金共153000元后，被告尚须向原告支付422元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告鲁来柱于本判决生效之日起十日内向原告邱水生支付扣除合同保证金及水电押金后的未付租金及水电费422元； 二、驳回原告邱水生的其他诉讼请求。 本案诉讼费减半收取5146.5元（原告预交10293元），由原告承担5121.5元，被告承担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈起强 二〇一九年四月二十三日 书记员  张 源 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。