文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0106民初28388号原告：戴锡树，男，1977年5月5日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托代理人：李东璧、李晓燕，分别系广东华瑞兴律师事务所律师及实习律师。被告：张高峰，男，1987年6月12日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被告：广州伊妮森林健康管理有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：张高峰。两被告的共同委托代理人：欧妍倩，广东信耀律师事务所律师。原告戴锡树诉被告张高峰、广州伊妮森林健康管理有限公司（以下简称伊妮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戴锡树的委托代理人李东璧、李晓燕，被告张高峰、伊妮公司的共同委托代理人欧妍倩到庭参加了诉讼，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴锡树诉称：原告与案外人王海燕于2016年9月3日签订《广州市房屋租赁合同》及补充协议，原告将广州市天河区中山大道东方一路30号102号房出租给王海燕，租期从2016年9月3日起至2021年10月2日止。上述合同签订后，在2017年11月14日经原告、张高峰和王海燕协商并经三方书面签字确认，涉案房产的承租人变更为张高峰，为此，原告与张高峰在同日签订《补充协议》。虽然原告与张高峰签订了房屋租赁合同，但在合同履行过程中，涉案房屋实际由张高峰担任法定代表人的伊妮公司实际使用，而且应伊妮公司的要求，原告还与伊妮公司签订《广州市房屋租赁合同》，以供伊妮公司办理营业执照之用。原告已依照合同约定将房屋交付两被告，张高峰也曾按照合同约定支付租金，但从今年九月份开始，虽经原告多次催促，张高峰以各种理由拖欠支付9月和10月份租金，后经原告与张高峰协商解除双方签订的《补充协议》，张高峰在2018年10月16日也撤离了承租场地，但至今仍未向原告支付9月份和10月份上半个月的租金。原告有权在租赁合同解除后仍就张高峰欠付的租金及违约金进行追偿，同时，鉴于涉案房屋实际由伊妮公司使用，张高峰又是伊妮公司的法定代表人和唯一股东，伊妮公司依法应对张高峰欠付租金的行为承担连带清偿责任。现请求法院判令：1、张高峰向原告支付欠付2018年9月3日至2018年10月15日的租金73657.5元；2、张高峰向原告支付违约金（以每月拖欠的租金为本金，按照每日0.1%的标准计算至实际清偿之日止；分别从2018年9月6日、2018年10月11日起计算至实际付清之日止）；3、伊妮公司对张高峰的上述两项付款义务承担连带清偿责任；4、两被告承担诉讼费用。被告张高峰、伊妮公司共同答辩称：在2018年9月，张高峰因为资金周转和经营调整出现问题，所以不能及时支付租金，并非无故不缴纳。原告多次要求物业公司停水停电，导致两被告损失。张高峰已支付的保证金应该抵扣欠付的租金，且原告主张的违约金过高，应该予以减少。经审理查明：2016年9月3日，原告与案外人王海燕签订《广州市房屋租赁合同》及补充协议，将天河区中山大道东方一路30号102房（以下简称涉案房屋）出租给王海燕作商业用途，约定的租赁期限为2016年9月3日至2021年10月2日等内容。2017年11月14日，原告与张高峰及王海燕签署《补充协议》，约定将上述租赁合同承租人由王海燕变更为张高峰，原保证金92000元和其他所有款项视为张高峰支付，张高峰享有和承担租赁合同的全部权利义务，张高峰另行与出租人重新签订租赁合同和补充协议。2017年11月14日，原告（出租人/甲方）与张高峰（承租人/乙方）签订《补充协议》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作为商业使用；租赁期限自2017年11月3日起至2021年10月2日止；其中2017年11月3日至2018年10月2日期间月租金为48300元，2018年10月3日至2019年10月2日期间月租金为50715元；乙方拖欠租金三十天以上的，视为乙方严重违约，甲方除追回所欠费用外，有权单方解除本合同并收回租赁物业，并没收履约保证金，保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿损失；租金按月结算，2017年11月3日起每月月租金在每月第3个工作日前由乙方以银行转账的方式划入甲方指定账户；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金等内容。现原告以张高峰自2018年9月3日起拖欠支付租金为由提起本案诉讼。庭审中，原告与张高峰均确认双方租赁合同关系已予以解除，且原告已于2018年10月16日收回涉案房屋。张高峰提交《授权委托书》复印件（显示原告于2018年9月16日授权华管花园物业管理费处有权对涉案房屋停水电），拟证明原告对涉案房屋进行停水停电。经质证，原告对上述委托书不予确认，否认其对涉案房屋停水电。对于伊妮公司，原告称张高峰作为伊妮公司的法定代表人，且涉案房屋实际由伊妮公司使用，故伊妮公司应承担连带责任。为此，原告提交其与伊妮公司于2017年11月4日签订的《广州市房屋租赁合同》（载明租赁期限为2017年11月2日至2021年10月2日，月租金为6000元；合同手写内容为“本合同仅用于办理营业执照，不作其他用途），拟证明涉案房屋实际由伊妮公司使用。经质证，张高峰及伊妮公司认为该租赁合同仅用于办理营业执照所用，涉案房屋的租金均由张高峰支付。本院认为：原告与张高峰于2017年11月14日签订的《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。根据查明的事实，张高峰拖欠支付2018年9月3日至2018年10月15日期间租金已构成违约，张高峰抗辩原告对涉案房屋停水停电，但其仅提交授权委托书不足以证明其上述主张，本院对其上述抗辩不予采纳，故张高峰应向原告支付上述期间租金69567.6元（48300元＋50715元÷31天×13天），原告主张张高峰支付上述期间租金超出69567.6元的部分，缺乏依据，本院不予支持。根据《补充协议》约定，每月租金应在每月第3个工作日前支付，即2018年9月3日至2018年10月2日期间及2018年10月3日至2018年10月15日期间租金应分别在2018年9月5日、2018年10月10日前支付，张高峰逾期支付上述租金，应分别自2018年9月6日及10月11日起向原告支付违约金，该违约金应以每月拖欠的租金为本金，按每日0.1%的标准按期计付。张高峰抗辩该违约金标准过高，鉴于双方均未举证证明张高峰逾期交租对原告造成的实际损失，从公平合理原则出发，结合本案的实际情况，本院将该违约金标准调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计付，且每期违约金均以不超过本金为限。至于伊妮公司，原告虽提交其与伊妮公司签订的租赁合同，但双方均确认该租赁合同仅作办理营业执照所用，原告以伊妮公司实际使用涉案房屋，且张高峰为伊妮公司的法定代表人为由要求伊妮公司承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告张高峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告戴锡树支付2018年9月3日至2018年10月15日期间租金69567.6元；二、被告张高峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告戴锡树支付逾期支付上述期间租金的违约金（违约金分别以每月欠付的租金为本金按月分期计算，均参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准分别自2018年9月6日、2018年10月11日起计算至实际付清之日止，每期违约金均以不超过本金为限）；三、驳回原告戴锡树的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1780元，由原告戴锡树负担100元，被告张高峰负担1680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  廖雅婧人民陪审员  尹丽艳人民陪审员  关东英二〇一九年四月三日书 记 员  邱莉晶廖嘉欣            判决书已于2019年   月   日送达