湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初1954号 原告：李路，女，1974年8月24日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。 委托诉讼代理人：温定军，湖南云天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李治康，湖南云天律师事务所律师。 被告：匡雄，男，1973年6月15日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。 被告：杨彩，女，1981年11月25日出生，汉族，住湖南省长沙县。 委托诉讼代理人：王金吕，湖南弘一律师事务所律师。 第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。 法定代表人：袁李，总经理。 委托诉讼代理人：廖林杰，女，1995年5月28日出生，汉族，住湖南省涟源市。 第三人：谭振湘，男，1989年6月16日出生，汉族，住湖南省宁乡县。 原告李路诉被告匡雄、杨彩、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司、谭振湘房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李路的委托诉讼代理人李治康，被告匡雄、被告匡雄和杨彩的共同委托诉讼代理人王金吕，第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司的委托诉讼代理人廖林杰、第三人谭振湘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李路向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告签订的编号为XHJSOOO7701《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、两被告退还原告已支付的房屋定金150000元；3、两被告赔偿原告已产生的房屋装修损失156000元及房屋中介费损失18000元，合计174000元；4、两被告承担本案全部诉讼费用及财产保全费用。事实与理由：原告与两被告于2018年5月2日在长沙市开福区振麒房地产信息咨询服务部的居间介绍下及第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司的管理下签订了《房屋买卖合同》（编号：XHJS0007701）及《补充协议》，约定原告购买被告匡雄名下的位于秀峰景园的1栋901号房屋一套。上述合同签订后，原告即按约对涉案房屋进行了装修，花费装修款156000元。2018年6月25日，长沙市出台最新楼市政策，因涉案房屋取得不动产权属证书未满四年，不能正常交易。原、被告双方遂于2018年7月12日再次签订《补充协议》，约定采用合作的方式，在涉案房屋具备交易条件时配合正常出售，原告为此再另行向两被告支付定金100000元，加上此前的定金50000元，共计支付了定金150000元。届时，房屋按2019年房屋毛坯价格，加150000元装修价格出售。多卖的溢价部分，扣除双方的中介费、成本费后，按8：2的比例分成。若因被告原因，导致协议不能履行，则需退还原告定金及装修款。2018年11月3日，两被告又以所谓的贷款需要为由，要将涉案房屋的产权人变更至被告杨彩名下，并向原告出具《承诺书》，承诺原来签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》继续履行，被告匡雄将房屋产权变更至被告杨彩名下，之后进行银行贷款，待贷款放款后48小时之内退还原告投资款70000元。但两被告取得银行贷款后，未如约履行承诺。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告匡雄、杨彩辩称：本案未出现法定及约定的可以解除《房屋买卖合同》及《补充协议》的情形，原告单方面要求解除构成违约；原告构成违约的，根据合同及补充协议约定，被告无需退还定金15万元，亦无需赔偿原告的装修损失及中介费用。 第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司辩称：没有意见。 第三人谭振湘辩称：没有意见。 经审理查明，2018年5月2日，原告李路（乙方、买受方）、被告匡雄（甲方、出售方）、第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（丁方、管理方）、长沙市开福区振麒房地产信息咨询服务部（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定甲方自愿将坐落于长沙市开福区芙蓉北路199号秀峰景园1栋901房屋以总价900000元出售给乙方，乙方于2018年5月2日支付甲方购房定金伍万元，支付方式为乙方自行支付给甲方，乙方在甲方办理全委公证及私抵到乙方指定人名下手续办理之时支付甲方购房首付款叁拾伍万元，签订合同起四个月支付甲方购房款肆拾万元，交房时支付交房尾款拾万元。在签订本合同当日甲方应支付丙方居间服务费玖仟元，乙方应支付丙方居间服务费壹万捌仟元。为保障丙方合法权益，居间服务费于签订该房屋买卖合同之日，甲乙双方一次性支付给丙方，丙方也有权在已收托管定金及购房款中直接扣取应得居间服务费。甲、乙双方合同签订后，任何一方违约，丙方不承担责任，且丙方收取的费用无需退还，如支付费用为守约方，守约方可向违约方追偿已支付的费用。甲乙双方约定交房时间为签订合同当日。第八条约定，合同履行期间，因政策原因或者不可抗力致使合同无法履行，本合同自行终止，甲方收取的定金、房款无息全额退还给乙方，已实际发生的费用由甲、乙双方各自承担。 合同签订后，原告李路向被告匡雄支付购房定金50000元，并于2018年5月16日与案外人吴太安签订《装修施工合同》，委托其对涉案房屋进行家居装潢，支付装修款合计156000元。 2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅发出长政办函【2018】75号《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，根据通知，涉案房屋因取得不动产权属证书未满4年无法上市交易。 2018年7月12日，被告匡雄作为甲方、原告李路作为乙方在第三人谭振湘的见证下签订《补充协议》，约定因涉案房屋的不动产权属证书未满四年，依最新政策不能上市交易，经甲乙双方沟通，自愿采用合作形式，在涉案房屋取得不动产权属证书满4年时双方配合出售，甲方同意乙方通过入股、合作的形式，由乙方支付甲方壹拾万元整作为定金，共计投入定金壹拾伍万元作为入股资金，届时房屋的出售价格按照2019年5月毛坯房市场价格，加上乙方的壹拾伍万整的装修价格定价，多卖的溢价部分，扣除双方的中介费成本费用贰万柒仟元后，采取甲乙双方8：2分成，并且双方必须共同配合办理相关手续。如果因乙方原因导致不能履行协议，甲方不用退还定金壹拾伍万元整，也不用补偿装修款壹拾伍万元整给乙方，如果因甲方原因，导致不能履行协议，则甲方需退还定金壹拾伍万元整以及装修款壹拾伍万元整给乙方。合同签订后，原告李路通过转账再次向被告匡雄支付定金100000元。 2018年11月3日，被告因自身贷款需要，拟将涉案房屋从匡雄的名下变更至李彩名下，为保证原告李路的利益，两被告共同向原告出具承诺书，承诺在银行贷款发放后48小时内退还李路投资款70000元，投资分成以最终投资比例核算。后因两被告未如约履行承诺，原告特诉至法院，请求判如所请。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。原、被告双方达成的《房屋买卖合同》第八条约定，合同履行期间，因政策原因或者不可抗力致使合同无法履行，本合同自行终止。本案中，涉案房屋因不符合长沙市房地产市场调控新政要求无法上市交易，双方约定的合同解除条件成就，该《房屋买卖合同》应自新政施行始即告失效，不涉及另行诉请解除的问题。原、被告双方于2018年7月12日签订的《补充协议》，名义上虽为《房屋买卖合同》的补充和明确，实质上系当事人双方就合作卖房事项达成新的合意，而《承诺书》则对《补充协议》中约定的投资份额进行了变更和补充，两被告未按约履行承诺书中返还部分投资款的义务，已构成违约，其违约行为致使《补充协议》所约定的合作卖房的目的无法实现，符合合同法定解除事由，故对原告李路要求解除《补充协议》的诉请，本院予以支持。根据《中国人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在合同解除的情况下，被告匡雄、杨彩理应按《补充协议》的约定向原告李路返还投资款150000元以及装修款150000元。关于居间服务费损失，因《房屋买卖合同》的解除系合同约定的解除条件成就所致，非因双方过错，故对原告要求被告赔偿居间费损失的诉请，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、解除原告李路与被告匡雄、杨彩于2018年7月12日签订的《补充协议》； 二、被告匡雄、杨彩于本判决生效之日起十日内返还原告李路投资款150000元及房屋装修款150000元； 三、驳回原告李路的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6160元，因适用简易程序减半收取3080元，财产保全费2181.5元，合计5261.5元，由原告李路负担461.5元，被告匡雄、杨彩负担4800元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  夏记香 二〇一九年四月十五日 法官 助理  姚晋子 代理书记员  宋 敏