河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终2380号上诉人（原审原告）：河北瑞天经贸有限公司，住所地正定县常山东路1号。法定代表人：王二华，该公司总经理。委托诉讼代理人：龚建辉（公司职员），委托诉讼代理人：高岭林，河北北方国立律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武永刚委托诉讼代理人：张娟，河北和融兴律师事务所律师。上诉人河北瑞天经贸有限公司（以下简称瑞天公司）因与上诉人武永刚租赁合同纠纷一案，不服河北省正定县人民法院（2018）冀0123民初1095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人河北瑞天经贸有限公司代理人龚建辉高岭林、上诉人武永刚及代理人张娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河北瑞天经贸有限公司的上诉请求：撤销原判，支持上诉人一审诉求即支付租金37万元利息13949元并承担一二审诉讼费用。事实与理由：双方所签租赁合同合法有效，被上诉人应依法支持租赁并承担违约责任。五六楼是一个合同整体，应判决支持五楼租金。武永刚的上诉请求：1、撤销原判，依法改判；2、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：2、原审法院认定上诉人将六楼转租给刘老虎使用，属于认定事实不清，适用法律错误。原判认定六楼的占有使用是基于上诉人的转租行为，判决依据仅仅是一份刘老虎的证人证言视频资料，该证据上诉人是在原审法官办公室，时间是2018年11月14日，但被上诉人未在举证期限内提交；2、一审法院违法采纳被上诉人逾期提交且未经上诉人质证的证据，属于严重程序违法；3、一审判决一方面认定租赁合同解除，另一方面又判决我方支付解除后的租金错误。河北瑞天经贸有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告给付租金370000元利息13949元（2017年7月1日至2018年3月1日，8个月）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月10日原、被告双方签订河北瑞天经贸有限公司租赁合同一份，合同的主要内容是：出租方河北瑞天经贸有限公司（以下简称甲方），承租方武永刚（以下简称乙方）。甲乙双方依据《合同法》规定，经平等协商，签订本租赁合同，以资双方共同遵守，合同条款如下：一、租赁物（标的）；乙方租赁的经营场地位于瑞天大厦，五楼面积790平米，六楼面积134.3平米，用于餐饮经营，如存在1平方米以内误差不做调整。（五楼北侧平台，无偿提供给乙方建操作间、储藏间用）。二、租赁期限；自2016年7月16日起至2021年7月15日止，合同期限五年。合同到期自然终止，如需续签合同，按市场价格双方协商，同等条件下乙方优先。三、租赁费及缴纳方式；1、本合同约定租金金额为37万元/年（人民币大写：叁拾柒万元），前三年租金不变，第四年、第五年采取上浮的方式，每年租赁费比上一年递增3%。合同签订后，租金一年一交，于每年的7月1日前一次交清。2、甲方保证乙方正常用水用电，由乙方进行上下水及电路的改造，改造要符合相关质量安全要求，所需费用和日后经营产生的费用由乙方自负。水费4.4元/吨，电费1.2元/千瓦时（按政策上下调整），冷暖费用按商场摊销办法核算，逐月按时上缴。四、经营保证；1、甲方向乙方提供五楼场地为现有经营场地，不包含办公区域，符合消防要求，乙方装修施工后也必须符合消防要求。2、六楼观光厅，由乙方投资改造，如达不到消防要求，不能正常经营，租金不退。3、乙方需向甲方交纳3万元经营保证金。合同到期后如不再续签，且没有纠纷，一个月后，7个工作日内退还乙方。五、租赁摊位的装修。六、摊位的转租与调整；乙方租赁期内如需转租、转让，必须向甲方写出书面申请。甲方同意后，乙方将原合同交回，并由甲方与第三方重新启动租赁合同。如乙方提前终止合同，租金不退。七、依法经营。八、安全经营。九、违约责任；乙方违反下列任何一款约定，甲方有权解除合同，并追索所有应交租金、违约金等各种费用。同时，由于乙方原因造成甲方及第三方信誉、人身经济损失的，甲方有权暂扣乙方所有物品、商品，并通过合法途径予以变卖以弥补损失；1、拖欠各种款项大于1个月租金金额的。2、未经甲方同意擅自将场地转租、转包的。3、存在经营假冒伪劣商品、欺诈消费者和违法经营行为的。4、严重违反甲方原有关规定，在经营过程中严重损害甲方信誉和利益的。十、乙方其他责任。十一、合同终止及解除；本合同终止或解除后，乙方需在一周内清理完所有物品和商品，否则视为放弃，甲方有权处置，乙方投资装修的固定设施（包括墙体、背柜、门头、地面铺设、固定展柜等）产权归甲方所有，乙方只有使用权，不准私自拆除，甲方不承担投资费用。有提前约定的按约定执行。十二、不可抗力因素及其他。十三、合同的修订及争议；本合同未尽事宜双方协商解决，可签订补充协议一并有效。双方协商不成时可由合同仲裁机关仲裁，也可由法院审理判决。十四、合同的生效；本合同一式五份，甲乙双方各持一份，其余上报县供销总社。本合同自双方签字盖章之日起生效（甲方有关规章制度另行发放）。甲方在该合同上盖章，乙方在该合同上签字。原、被告合同中所指的六楼实际为七楼旋转厅。原、被告签订租赁合同后，原告按约将租赁物交付给了被告，被告装修后用于经营餐饮，被告将第一年的租金及相关费用给付原告。被告于2016年7月26日注册成立了正定兆宜餐饮管理有限公司，类型为有限责任公司（自然人独资）。2017年5月24日开始至9月初，原告对其一至四层的商场进行装修，被告以原告的装修影响其经营为由，曾向原告提出延长租期相关问题，由于原、被告双方未能协商一致，2017年8月11日被告向原告邮寄送达《解除合同通知书》该合同书内容是：我方与贵公司于2016年5月10日签订《河北瑞天经贸有限公司租赁合同》，我方租赁位于瑞天大厦五楼从事餐饮经营。在合同履行过程中，贵公司于2017年5月22日对商厦进行装修改造，施工过程中噪音大，造成租赁场地用餐环境恶劣；无防尘设施，造成加工完成的食材无法食用。从而导致顾客人数锐减，营业额日益下降，根本无法正常经营。对此我方不得不采取营业措施。我方曾于2017年6月1日向你方提出停业的申请，申请贵公司将停业期间不计入经营合同期限，并给付我方相应的停业补偿。但时至今日，贵公司未给予我方任何答复，且商厦目前仍处于装修期，无法保证我方的正常营业，导致合同无法继续履行。因此，现我方特通知贵公司，自贵公司收到此通知书之日起双方解除《河北瑞天经贸有限公司租赁合同》。请贵公司于接到通知后三日内委派专人前来协商有关合同解除的善后事宜。2017年8月中旬原告收到该通知书。2017年9月1日原告向正定兆宜餐饮管理有限公司送达解除合同通知书，该通知书的内容是：你公司与河北瑞天经贸有限公司于2016年5月10日签订的河北瑞天经贸有限公司租赁合同，承租瑞天大厦五楼、六楼从事餐饮经营。你公司经营过程中于2017年6月1日私自停止营业，并且你方应于2017年7月1日按时缴纳第二承包年度的租金，多次催要，截止2017年9月1日仍不能按时履行合同规定交纳租金。致使我公司固定资产闲置，造成重大财产损失，并且你公司拖欠租金的行为已违反合同规定第九条第一项的违约条款。我公司有权解除合同，并追究你方的违约责任。特通知你公司即日起七天内清理完所有物品和商品，否则视为放弃，河北瑞天经贸有限公司有权处置。其他事项依据合同规定执行。同日被告收到该通知书。原告认为尽管双方互发解除合同通知书，但双方实际并未解除合同，还在按照原来的租赁合同履行，双方没有变更或达成解除合同的协议，被告一直占有所租赁的五楼、六楼，为此原告提供了五楼的现状照片和录像资料，该证据显示了被告停业后的现场情况。2017年8月18日，被告以租赁合同纠纷为由，向本院起诉原告，要求判令解除原、被告的租赁合同；要求原告赔偿被告退还经营保证金3万元并赔偿各项经济损失87万元。庭审后原告还提供了一份2018年3月30日对六楼的录像资料，该录像资料显示录制时间为原告起诉被告（原告起诉被告交纳诉讼费时间为2018年3月26日）以后，六楼的使用人为正定县正定新区固营社区居民刘老虎，刘老虎称是被告将六楼转租给其使用，双方签订了合同，但找不到合同了，与武永刚讲的头一年白占，第二年看着给租金，到2018年7月份就一年了。被告对原告庭审后提供的证据有异议，认为原告提供的不是新证据，人民法院不予采纳，原告提供的证据不真实，刘老虎拿不出协议，又说不出价格，不符合情理，刘老虎应当出庭作证。原告庭审中提供的电表电费单（七楼旋转厅）显示至2018年9月20日，刘老虎一直在交纳电费。关于合同的解除，被告认为在被告向原告发出解除合同通知书后，原告不仅未在三个月内提出异议，反而在被告发出通知书后不久也向被告解除合同通知书，且其通知书中提到，特通知被告在7日内清理完所有物品和商品，否则视为放弃，原告有处置权，也就是说目前该租赁场地被告早已交付，六楼的经营行为与被告无关。关于原、被告双方互发解除合同通知书后是否进行了交接问题，原告认为没有交接，被告认为也没有交接，被告的理由是原告在通知书中明确写明超过7日，原告就进行处置了，所以被告已经放弃了物品的处置。庭审中原告询问被告是否同意对被告租赁场地的物品进行放弃，被告同意放弃，自从收到原告的通知书后被告就放弃了。一审法院认为，原告与被告签订的《河北瑞天经贸有限公司租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律的规定，合法有效。原告与被告应当按照合同的约定履行各自的权利义务《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。由于被告在2017年7月1日前没有按照租赁合同交纳2017年度至2018年度的租金，原告根据原、被告双方签订的合同第九条第一项的约定于2017年9月1日向被告发出解除合同通知并送达给被告，且被告此前也向本院起诉原告要求解除合同，说明被告对原告要求解除合同不持异议，故原、被告解除合同的时间应当确定为2017年9月1日。被告应当给付原告合同解除前的租金即被告应当给付原告自2017年7月16日至2017年9月1日五楼、六楼的租金。虽然原告的五楼至今仍有被告的物品，但被告庭审中明确表示其在原告五楼的物品自从收到原告的解除合同通知书后就放弃了，原告没有提供证据证明在合同解除后被告继续占有、使用五楼经营，故对原告要求被告给付2017年9月2日至2018年7月15日的租金，本院不予支持。庭审后原告提供2018年3月30日对刘老虎的录音录像证据应当予以批评，但该证据非因被告故意或重大过失逾期提供的证据且该证据与本案基本事实有关，故根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》一百零二条的规定本案对该证据予以采纳，根据该证据被告2017年就将其租赁原告的六楼转租给了刘老虎并且根据刘老虎的陈述及刘老虎交纳电费的情况其一直占用到了2018年9月20日。尽管原、被告的租赁合同于2017年9月1日解除，但由于刘老虎占有使用原告的六楼系基于被告转租行为，且刘老虎也一直占有使用至2018年9月20日，故对于原告六楼的租金被告应当支付至2018年7月15日。综上所述被告应当给付租赁原告五楼、六楼自2017年7月16日至2017年9月1日的1.5个月租金46250元（37万元/年÷12个月×1.5个月=46250元）及六楼自2017年9月2日至2018年7月15日计10.5个月的租金。原告的五楼790平方米，六楼134.3平方米根据原、被告的租赁合同五楼、六楼年租金37万计算每平方米月租金33.36元（37万元/年÷924.3平方米÷12个月=33.36元），六楼月租金为4480元（134.3平方米×33.36元/月=4480元），10.5个月的租金为47040元。被告应当给付原告的租金共计93290元。原、被告的租赁合同未约定逾期交纳租金需支付利息，故对原告要求被告给付租金利息的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告给付原告租金93290元。二、驳回原告的其他诉讼请求。以上限本判决生效后十日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7059元，由被告负担1715元，原告负担5344元。本院二审查明事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同与现行有效的法律行政法规关于合同效力的强制性规定不相违背，且系双方当事人真实意思的表示，应为有效合同。双方均应依此合同的约定履行各自的义务。合同签订后，上诉人瑞天公司将租赁标的交付上诉人武永刚，上诉人武永刚亦按合同约定支付了第一年的租金。后因该租赁标的所在的瑞天大厦1-4楼装修，双方均同意解除合同，原审法院予以认定并无不妥。上诉人武永刚主张原审法院采纳刘老虎的视频资料认定其将六楼转租给刘老虎，该证据未经质证，但上诉人武永刚认可其在原一审主办法官办公室看过，应视为其对该证据进行了质证，故上诉人武永刚主张该视频不能作为证据使用亦不应认可其转租理据不足，本院不予支持。另上诉人瑞天公司主张上诉人武永刚应依合同约定支付其第二年的租金及利息，与其给上诉人武永刚出具解除合同通知事实不符，其上诉理由亦不能成立。综上，二上诉人的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14118元，由二上诉人各半承担。本判决为终审判决。审判长  褚玉华审判员  卢 亮审判员  杨根山二〇一九年四月二十五日法官助理安丽萍书记员王雨