广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初5822号原告：张一戈，男，1977年10月18日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，被告：广东耀华房产开发有限公司，住所地广州市白云区机场路**金茂大厦****。诉讼代表人：破产管理人广东法制盛邦律师事务所，办公地址广州市天河区天河路**太古汇****。负责人：赵宏，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昊，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨艳宇，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州鑫耀物业管理有限公司，住所，住所地广州市白云区江高镇中八神石路**地广州市白云区江高镇中八神石路****INE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：易军如。被告：广州市越丽市场经营管理有限公司，住所，住所地广州市白云区机场路**之二之三之四地广州市白云区机场路**之二之三之**五首层至四层局部）。法定代表人：陈壮欣。原告张一戈与被告广东耀华房产开发有限公司（以下简称耀华公司）、广州鑫耀物业管理有限公司（以下简称鑫耀公司）、广州市越丽市场经营管理有限公司（以下简称越丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，原由广东省广州市中级人民法院受理，后经广东省高级人民法院批准交由本院审理。本院于2019年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张一戈，被告耀华公司的委托诉讼代理杨艳宇到庭参加诉讼。被告鑫耀公司、越丽公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张一戈向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令被告耀华公司、鑫耀公司、越丽公司将广州市白云区机场路10号之二之三之四［鑫耀大厦（裙楼栋）］164房屋腾空交还给原告使用；2．请求依法判令被告耀华公司、鑫耀公司、越丽公司向原告支付房屋占用费848661元（按照每月25717元标准计算，自2015年7月28日起计，暂计至2018年4月27日，直至房屋返还之日止）；3．本案诉讼费由三被告承担。事实与理由如下：原告与被告耀华公司于2010年5月31日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告耀华公司购买位于白云机场东侧、广州中医学院西南侧地段编号为170的地块，鑫耀大厦第鑫耀大厦（裙楼栋）幢1层164房，房屋地址是广州市白云区机场路10号之二之三之四164房，建筑面积24.7632平方米，套内建筑面积11.4平方米，楼款总金额3238004。合同于签署当日办理网签手续。合同签署后原告向被告付清了全部楼款，以及用于办理产权证所需的契税等款项102329元。耀华公司于2010年7月28日将房屋交付原告。后原告向耀华公司付清购房款，并与鑫耀公司签订《租赁合同》，约定鑫耀公司向原告承租该房屋，租期为五年，第一至第五年的月租金分别为：15430元、18002元、20573元、23145元、25717元。2015年7月27日《租赁合同》期满，双方未能达成续约协议，被告耀华公司及鑫耀公司应当在合同终止10个工作日内将该房屋腾空并交还给原告，但经原告多次催促，二被告均不交还。涉案商铺现由越丽公司实际营业使用。综上，原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求判如所请。被告耀华公司答辩称：首先，耀华公司不是案涉房屋租赁合同的签订主体，与原告之间不存在租赁合同关系。因此，依据合同相对性，原告要求耀华公司滕退房屋的主张不存在法律基础；其次，耀华公司未曾实际占用案涉房屋。因此原告要求耀华公司支付房屋占用费的主张无任何法律依据。综上，原告对耀华公司所主张的诉求无任何法律及事实依据，请求法院依法驳回其对耀华公司的全部诉讼请求。被告鑫耀公司、越丽公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告鑫耀公司、越丽公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证和质证的权利。本院对原告提交的《广州市商品房买卖合同（预售）》、《耀华国际皮具城租赁合同》、销售不动产统一发票、收据、收款收据、产权情况表、承诺函、租赁合同补充说明、公告、返租合同签订注意事项予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定的事实如下：2010年6月4日，张一戈（乙方、买方）与耀华公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，由张一戈向耀华公司购买鑫耀大厦（裙楼）幢1层164号房，房屋地址：广州市白云区机场路10号之二之三之四164房（以下简称涉案商铺）。房屋总价款3283004元。耀华公司应当在2010年7月28日前将涉案商铺交付给张一戈使用。同年12月29日，耀华公司向鑫耀大厦商铺业主出具《承诺函》，内容为耀华公司以未出售的158间商铺作为承担重新签订《租赁合同》的担保，如在2015年7月27日前销售，则保证以销售回笼资金优先一次性支付业主全部剩余租金。等等。张一戈已向耀华公司付清全部购房款。2010年12月31日，张一戈（甲方，出租方）与鑫耀公司（乙方，承租方）签订《耀华国际皮具城租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定张一戈将涉案商铺出租给鑫耀公司经营使用。租赁期限为五年，从2010年7月28日至2015年7月27日。租金从2010年7月28日起计收。2010年7月28日至2011年7月27日，月租金为15430元；2011年7月28日至2012年7月27日，月租金为18002元；2012年7月28日至2013年7月27日，月租金为20573元；2013年7月28日至2014年7月27日，月租金为23145元；2014年7月28日至2015年7月27日，月租金为25717元。租金支付周期从2010年7月28日起，每三个月支付一次。甲方委托乙方收楼，乙方代理甲方办理收楼手续，乙方代理甲方收楼视为房屋自然交付乙方，并不影响甲方租金收益。本合同期满双方未能达成续约协议的，或合同被终止、解除的，乙方应于本合同终止或解除后10个工作日内将该房屋腾空并交还甲方。乙方逾期没有搬走的物件视为乙方放弃所有权，由甲方自行处置。等等。张一戈陈述，上述租赁合同签订后，其收取了租赁期内的部分租金。本院已生效的吴永东等人诉耀华公司、鑫耀公司和越丽公司房屋租赁合同纠纷系列案中［案号：（2016）粤0111民初7439号等］查明：2010年期间，耀华公司将鑫耀大厦（裙楼栋）幢一至四层的部分商铺出售给多名小业主，并通过鑫耀公司与小业主签订返租合同，返租期间从2010年7月28日至2015年7月27日。返租合同到期后，因耀华公司与鑫耀公司未将商铺交还给业主，多名业主诉至我院要求耀华公司与鑫耀公司交还商铺，相关案件审理过程中，小业主主张租赁合同到期后，业主找到鑫耀公司和耀华公司要求收回商铺，鑫耀公司和耀华公司表示商铺由越丽公司控制，要求业主找越丽公司收铺，业主于是找越丽公司要求收回商铺，但越丽公司先后提出将涉案商铺委托给其经营、租金分成、缴纳保证金等一些不合理的条件，业主无法同意越丽公司提出的条件，越丽公司因此拒绝将涉案商铺交还给业主。相关案件中，业主向本院提交了越丽公司向业主发出的《关于委托经营的通知》、《关于移交经营权的再次通知》、《给越丽业主的一封信》、《关于临时经营管理贵业主商铺的告知函》等证据，越丽公司在上述文件中提出要求业主在租赁合同到期后将商铺委托其经营，租金分成等方案，以及已经将业主商铺临时招租抵扣管理费等。上述案件中，本院已追加越丽公司作为被告或第三人参加诉讼。涉案商铺现仍由越丽公司实际控制。本院认为：张一戈与鑫耀公司签订《租赁合同》系双方真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。张一戈与鑫耀公司之间的租赁合同已于2015年7月27日到期，根据《租赁合同》的约定，鑫耀公司应当在合同到期后10个工作日内将涉案商铺腾空交还给张一戈，鑫耀公司未提供证据证实其已交还涉案商铺，鑫耀公司未交还涉案商铺的行为已构成违约，依法应承担违约责任。张一戈要求鑫耀公司交还涉案商铺合理合法，本院予以支持。从《租赁合同》可以看出，该租赁合同当事方为张一戈和鑫耀公司，无证据证明耀华公司系租赁合同的当事方，故张一戈与耀华公司之间并不存在租赁合同关系，张一戈与耀华公司之间为房屋买卖合同关系，张一戈已经收取涉案商铺的租金，即耀华公司已经履行了房屋买卖合同项下的房屋交付义务，涉案商铺现在并非由耀华公司占有和使用，张一戈现要求耀华公司向其交还商铺依据不足，本院不予支持。涉案商铺现由越丽公司实际控制和使用，越丽公司未能提供其合法使用涉案商铺的依据，故越丽公司应当协助鑫耀公司将涉案商铺交还给张一戈。对于张一戈要求鑫耀公司、耀华公司、越丽公司支付从2015年7月28日起房屋占用费的诉讼请求，根据《租赁合同》约定，鑫耀公司应当在合同期满后10个工作日内将涉案商铺腾空交还给鑫耀公司，即鑫耀公司应当在2015年7月27日起计10个工作日内即2015年8月10日前将涉案商铺交还给张一戈，张一戈现主张2015年8月10日以前的房屋占用费，本院不予支持；2015年8月11日之后的房屋占有使用费本院予以支持，张一戈现主张占用费的标准参照《租赁合同》第五年的租金标准即25717元/月计算是合理的，本院予以支持。耀华公司和越丽公司并非《租赁合同》当事方，张一戈要求耀华公司、越丽公司支付租赁合同到期未及时腾退房屋的房屋占有使用费依据不足，本院不予支持。被告鑫耀公司、越丽公司经本院传票传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告广州市越丽市场经营管理有限公司协助被告广州鑫耀物业管理有限公司，将广州市白云区机场路10号之二之三之四164房腾空交还给原告张一戈；二、被告广州鑫耀物业管理有限公司向原告张一戈支付房屋占有使用费（按照每月25717元的标准计算，从2015年8月11日计至交还房屋之日止；至本判决生效之日的房屋占有使用费于判决生效之日起十日内一次性支付，自判决生效之日次日起的房屋占有使用费于每月十日前逐月支付）；三、驳回原告张一戈的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7607.7元，由被告广州鑫耀物业管理有限公司负担并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一九年四月二十六日书记员  任丽霞