宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁01民终3857号 上诉人（原审被告、申请执行人）：吴加强，男，1964年4月21日出生，满族，个体，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：杨莉新，宁夏新中元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：徐广盛，男，1965年2月10日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：张涛，宁夏天盛律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：任学明，男，1962年8月1日出生，汉族，贺兰县商业局退休职工，住宁夏回族自治区银川市。 原审第三人（被执行人）：高岩，女，1961年11月5日出生，汉族，贺兰县印刷厂退休职工，住宁夏回族自治区银川市。 上诉人吴加强因与被上诉人徐广盛、原审第三人高岩、任学明案外人执行异议之诉一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初7076号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人吴加强上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人徐广盛提交的《房地产买卖契约》对支付房款的时间没有约定，不符合常理，与《收条》不能排除是被上诉人与任学明恶意串通伪造的，案涉房屋物业费和采暖费票据、《家庭装修合同》、物业公司《证明》只能证明被上诉人在案涉房屋居住的事实，不能证明其购买了房屋。被上诉人未及时办理产权登记的事由仅是任学明的陈述，没有其他证据证实。另外任学明向上诉人借款后，于2006年就将案涉房屋抵押给上诉人，并将房屋买卖合同原件交给上诉人作为抵押凭证，2009年上诉人就提起诉讼，2011年5月法院冻结了房屋，后七年中原审第三人均未提出涉案房屋已出售给被上诉人，被上诉人也未向法院提出异议，故对被上诉人徐广盛与任学明、高岩之间房屋交易的真实性和合法性有合理怀疑。特提起上诉，请求判如所请。 被上诉人徐广盛辩称，上诉人主张被上诉人支付了595000元是其数字计算有误，被上诉人不予认可，根据被上诉人提交的证据显示付款为495000元，一审判决对此亦予认定。上诉人主张第三人在2006年将房屋抵押给了上诉人，无证据证实。一审认定事实基本清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请二审改判支持被上诉人一审全部诉讼请求。 原审第三人高岩、任学明述称，上诉人的上诉理由不能成立，同意一审判决。 徐广盛向一审法院起诉请求：1.停止对银川市兴庆区新华东街雅安公寓1-1-701室房屋的执行，并解除查封；2.确认原告徐广盛于2006年5月20日与第三人高岩签订的《房地产买卖契约》合法有效，并确认雅安公寓1-1-701室归原告徐广盛所有；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：徐广盛、贾静荣系夫妻关系，双方于1997年1月15日登记结婚；任学明、高岩系夫妻关系，双方于1986年4月25日登记结婚。2006年3月22日高岩与宁夏隆湖房地产开发集团有限公司（以下简称隆湖公司）签订《商品房买卖合同》，约定高岩购买隆湖公司开发的银川市兴庆区新华东街雅安公寓1-1-701室住房。2006年3月29日，上述房屋备案至高岩名下。2016年12月13日，隆湖公司出具了雅安公寓1-1-701室销售发票；关于隆湖公司为何2016年才出具发票，任学明陈述因隆湖公司不及时与其结算工程款而不出具发票，2016年税务局出面才开具了发票。 2006年5月20日高岩与徐广盛签订《房地产买卖契约》，约定高岩将雅安公寓1-1-701室住房以48万元转让给徐广盛，2006年10月1日交付房屋。该合同双方还对其他事项进行了约定。2006年该房交付后，徐广盛对房屋进行了装修。2006年8月14日、2007年4月19日、2009年8月9日、2009年9月2日、2009年11月12日、2010年2月11日、2010年5月14日任学明分别向徐广盛出具收到10万元、10万元、6万元、2万元、1万元、0.5万元、20万元的收条，以上收条金额共计49.5万元。2006年10月15日、2007年9月8日，贾静荣向雅安公寓所在的物业公司即银川承天物业服务有限公司交纳2006年和2007年物业费各1712元。2006年12月8日、2007年3月20日贾静荣交纳2006年和2007年采暖费各2492元。2018年4月24日银川承天物业服务有限公司雅安公寓物业服务处向本院出具《证明》，载明徐广盛、贾静荣夫妇自2007年初至今一直在雅安公寓1-1-701室居住，物业费和其他相关费用均由贾静荣交纳。 2009年4月21日银川市兴庆区法院受理吴加强诉任学明民间借贷纠纷一案，经审理于2009年5月18日作出（2009）兴民初字第2496号民事判决，判决任学明偿还吴加强欠款381720元并支付违约金90000元。吴加强不服该判决向银川市人民检察院申诉，该院于2010年9月25日作出银检民抗字（2010）13号民事抗诉书，向银川市中级人民法院提起抗诉，2010年10月9日银川中院作出（2010）银民抗字第13号民事裁定，裁定本案由银川中院提审，2010年12月16日银川中院作出（2010）银民提字第4号民事判决，判决：一、撤销银川市兴庆区人民法院（2009）兴民初字第2496号民事判决；二、任学明支付吴加强欠款371000元、利息325985.33元（按月息2分计算自2007年4月30日至2010年12月8日止）、材料款10720元共计707705.33元。该判决生效后吴加强申请执行，2011年4月8日兴庆区法院作出（2011）兴执字第1269号执行裁定，裁定冻结、划拨任学明银行存款825067.93元或查封扣押其价值相当的财产。2011年5月26日法院作出（2011）兴执字第1269-1号执行裁定，裁定：一、追加高岩为本案被执行人；二、冻结、划拨任学明、高岩银行存款825067.93元或查封扣押其价值相当的财产。法院依据上述文书冻结了备案于高岩名下雅安公寓1-1-701室房屋的产权（预查封），后徐广盛得知此事，遂提出执行异议，法院审查后作出（2018）宁0104执异133号执行裁定书，裁定驳回异议，徐广盛不服该裁定在法定期间内提起案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，首先应当就案外人徐广盛与任学明、高岩之间交易的真实性、合法性进行审查，然后再根据审查结果确定案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据徐广盛提交的《房地产买卖契约》、任学明《收条》、案涉房屋物业费和采暖费票据、《家庭装修合同》、物业公司《证明》，可以认定徐广盛与任学明、高岩就案涉房屋交易的真实性和合法性，并确认法院在预查封时案涉房屋的实体权利人为徐广盛。2016年12月13日隆湖公司出具购房发票，案涉房屋无此发票无法办理产权登记。任学明陈述因隆湖公司不及时与其结算工程款而不出具发票，2016年才开具了发票。该事由与徐广盛无关，据此，可以认定未办理过户登记的原因非徐广盛自身原因。综上，案涉房屋在法院预查封时其实体权利人为徐广盛，故徐广盛就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其要求对案涉房屋停止执行并确认归其所有的诉请，法院予以支持。徐广盛诉请解除对案涉房屋的查封并确认《房地产买卖契约》有效，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，因上述诉请超出案外人执行异议之诉案件的审理范围，故法院不予处理。案涉房屋的解除查封，徐广盛可在本判决生效后向执行机构提出申请。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定，判决：一、不得执行银川市兴庆区新华东街雅安公寓1-1-701室房屋；二、确认银川市兴庆区新华东街雅安公寓1-1-701室房屋所有权人为原告徐广盛；三、驳回原告徐广盛的其他诉讼请求。案件受理费100元，由第三人任学明、高岩负担。 本院二审期间，上诉人吴加强提交：借条、欠条4张，证明：在2007年4月9日任学明就将涉案房屋抵押给上诉人。 经质证，被上诉人对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，三张借条分别以房屋做抵押，却未办理抵押登记。且被上诉人与原审第三人的房屋买卖发生在2006年。原审第三人对该组证据真实性及证明目的均无异议。 本院经审查，上诉人提交借条中虽记载以房屋提供抵押，但并未办理抵押登记， 被上诉人及原审第三人未提交证据。 二审查明事实与一审查明一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案双方争议焦点为被上诉人对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被上诉人与原审第三人在法院查封之间已签订合法有效的《房地产买卖契约》，已支付了合同约定的全部购房款，被上诉人提交的物业费和采暖费票据、《家庭装修合同》、物业公司《证明》，可以证实该房屋交易的真实性以及被上诉人实际占有的事实，被上诉人未办理产权转移登记亦非其本人原因。被上诉人的执行异议申请符合上述法律规定的案外人执行异议成立的条件，其对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的实体权益。上诉人的上诉理由不能成立。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果无误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人吴加强负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  邢雪梅 二〇一九年四月九日 书记员  陈丽霞 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。