山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终525号 上诉人（原审被告）：临沂国鑫房地产开发有限公司，住所地临沂市北城新区三和四街与三和五街之间沂蒙二路以西商品房。 法定代表人：陈经，总经理。 委托诉讼代理人：唐振华，山东厚强律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孔凡亮，男，1986年10月21日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。 上诉人临沂国鑫房地产开发有限公司（以下简称国鑫公司）因与被上诉人孔凡亮房屋买卖合同纠纷一案，不服临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初3880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 国鑫公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费等费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人在一审中没有提供证据证明其有任何实际损失，一审判决认定的违约金数额过高，与事实不符、于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第114条第二款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求法院或仲裁机构予以减少，约定的违约金超过造成的损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。2013年5月28日，上诉人与被上诉人签订《商品房预售合同》一份，上诉人于2014年7月3日向被上诉人交付房屋，在此过程中，被上诉人并无任何实质性损失产生，且在一审中被上诉人也没有提供证据证实其存在实际损失。同时一审判决之后，当具备办理房产证条件时，尚不能确定不办理房产证的过错方，因此诉讼之日后的违约金，上诉人不应当予以承担。 孔凡亮辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 孔凡亮向一审法院起诉请求：1、请求判令被告继续履行合同；2、请求判令被告向原告支付延期办理房屋产权证书的违约金78609.31元（以598790为基数，每日万分之一，从2014年7月1日计算至实际办理房屋产权属证书之日）；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年5月30日，原告（买受人）孔凡亮与被告（出卖人）国鑫公司签订《商品房预售合同》一份，合同编号为：YS293193。合同约定由原告购买被告开发的“理想•家”19号楼2单元703号房产，建筑面积109.47平方米，每平方米5120元，总房款为560492元。合同约定：第六条、付款方式及期限。2、（1）买受人应于合同签订当日交付总房款的40%，即230492元。（2）剩余合同价款330000元，由买受人向银行申请个人住房贷款，并委托银行一次性支付给出卖人。签订合同时备齐按揭资料，合同签订之日起七日内办理完按揭手续，由于买受人原因造成按揭延期，每日按总房价的万分之五支付违约金。第八条、交付期限。出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备该商品房验收合格的商品房交付买受人。第十五条、关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自房屋交付后至实际办理房屋权属证书止，按逾期每日向买受人支付已付房款的万分之一作为违约金；如买受人在出卖人提供具备办证条件后15日内拒不办理房产证及房产抵押登记手续，则买受人应按逾期每日向出卖人支付已付房款的万分之一作为违约金且出卖人不承担在承诺期限内办理房屋权属证书的责任。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约办理了个人住房贷款，共向被告实际缴纳了购房款598790元。被告国鑫公司并向原告出具了该数额的购房发票。2014年7月3日，被告将涉案房屋交付原告居住使用。原告在《入住流转单》中签字确认。合同约定的办理房权证的时间到期后，被告未能为原告办理房权证。后原、被告因逾期办理房产证违约问题发生争议，原告诉至一审法院。 一审法院认为，原告孔凡亮与被告国鑫公司签订的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容与形式均不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定全面履行义务。现原告要求继续履行合同，被告亦同意，对原告的该项请求，予以支持。原告已按约定履行了支付房款的义务，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后的365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，由于被告的原因原告不能在规定期限内办理房屋权属证书，被告应自房屋交付后至实际办理房屋权属证书止，按逾期每日向原告支付已付房款万分之一的违约金。现原、被告均认可涉案房屋于2014年7月3日交付，被告应在2015年7月3日前将由被告提供的资料报房屋产权登记机关备案，被告至今未办理房屋权属登记备案已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金，违约金的数额按每天59.88元计付，自2015年7月3日起至原告办理完产权登记之日止。被告反驳主张，原告的起诉已过诉讼时效，因涉案房屋被告至今未能为原告办理房屋权属登记备案手续，所以，原告的起诉不过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定，判决：一、原告孔凡亮与被告临沂国鑫房地产开发有限公司继续履行双方签订的《商品房预售合同》（合同编号为：YS293193）；二、被告临沂国鑫房地产开发有限公司支付给原告孔凡亮逾期办理房屋产权登记的违约金（违约金的数额按每天59.88元计付，自2015年7月3日起至原告办理完产权登记之日止）。三、驳回原告孔凡亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1765元，减半收取883元,由被告临沂国鑫房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》，不违反法律、法规强制性规定，系当事人真实意思表示，为合法有效合同，双方均应遵守合同约定，诚信履约。关于涉案违约金的支付条件、计算标准及计算起止时间，双方在《商品房预售合同》第十五条已作出明确约定，即上诉人应当在商品房交付使用后的365日内，将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，由于上诉人的原因原告不能在规定期限内办理房屋权属证书，上诉人应自房屋交付后至实际办理房屋权属证书止，按逾期每日向原告支付已付房款万分之一的违约金。上诉人于2014年7月3日将涉案房屋交付被上诉人后，至今仍未按合同约定协助被上诉人办理房屋产权登记，应按照合同约定的标准向被上诉人支付违约金。因双方在合同中明确约定违约金支付至“实际办理房屋产权属证书止”，一审判决违约金计算的起止时间，符合双方合同约定，亦不违反法律规定。 根据合同法相关规定，违约金的支付系基于当事人合同约定，并非以损失的实际发生为前提。上诉人主张被上诉人未提交证据证明实际损失的主张，本院不予支持。结合上诉人的违约行为可能给被上诉人的房屋交易及房屋价值等带来的损失，本院确定双方在合同中约定的违约金计算数额并非属于合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的情形。上诉人主张一审判决的违约金数额过高，与事实不符，于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人国鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1765元，由上诉人临沂国鑫房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈怀峰 审判员  杨敬国 审判员  李兴波 二〇一九年四月二日 书记员  崔凯琳