广东省江门市江海区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤0704民初72号 原告：钟淑华，女，1985年7月14日出生，汉族，住广东省江门市江海区。 被告：江门泰达房地产开发有限公司，住所地：广东省江门市邦民路36号。 法定代表人：陈克俭。 被告：江门市兴泰投资管理有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区建设路49号之七第三层。 法定代表人：赵慧敏。 原告钟淑华与被告江门泰达房地产开发有限公司（以下简称“泰达公司”）、江门市兴泰投资管理有限公司（以下简称“兴泰公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告钟淑华到庭参加诉讼。被告泰达公司、兴泰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟淑华向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原告与泰达公司签订的《商铺认购书》；2、请求人民法院判令两被告互负连带责任向原告返还购房款198000元,双倍返还定金3万元,并赔偿其资金占用损失21101元(暂自2016年8月4日起计至2019年1月3日,以后利息以购房款198000为基数,按中国人民银行规定的同期贷款利率计付)小计:249101；3、请求人民法院判令被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2016年7月27日,原告与泰达公司签订《商铺认购书》,约定由原告购买泰达公司位于光博汇4号C区7036商铺,建筑面积44.42平米,套内面积32.23平方米,商铺原价为381372元,优惠价为238000泰达公司称,为了避免多交税款,该商铺房产证交易价格仅登记238000元,另需以购房优惠抵扣款的名义再交70000元到兴泰公司处作为购房款。因此,原告实际需要缴纳308000元,其中11万元通过银行按揭方式支付,另外,泰达公司声称铺位交付时间为2017年末2016年7月27日,原告通过刷卡方式向泰达公司支付3万元定金。2016年8月3日,原告通过刷卡方式支付7万元。兴泰公司向原告出具了《收款收据》。2016年8月28日,原告通过刷卡方式向泰达公司支付了98000元。原告合计共支付了198000元。随后,泰达公司告知原告暂不要上缴银行按揭资料及签订《商品房买卖合同》。然而,原告多次催促泰达公司,泰达公司却以各种理由予以搪塞泰达公司已逾期履行合同,其行为已构成违约。兴泰公司作为泰达公司的共同出卖人,应当与泰达公司互负连带责任向原告返还购房款并承担相应的法律责任。因此,为了维护原告的合法权益,望判如所请。 被告泰达公司、兴泰公司缺席，也未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2016年7月27日，以被告泰达公司为甲方、原告钟淑华为乙方，双方签订编号为0001013号的《商铺认购书》，主要内容：1、乙方向甲方认购位于光博汇（楼盘）4号C区7036室商铺，建筑面积为44.42平方米，套内面积为32.23平方米（最终以产权登记部门实测面积为准）；2、该物业原价格为381372元，乙方选择按揭付款方式，乙方同意按交楼后前五年的使用权、收益权归甲方，并获优惠计价，优惠后实际成交总房价为238000元；3、乙方同意签署认购书时交付30000元为定金，并同意按按揭方式向甲方交付该物业总房款，并承诺在2016年8月30日前签订《商品房买卖合同》及其附件等相关文件和办理相关手续：首期房款128000元（含定金，占总房款50%），乙方须于签订《商品房买卖合同》当日向甲方付清；剩余房款110000元，乙方须按《商品房买卖合同》及附件的约定以按揭的方式支付给甲方；4、甲乙双方一致同意，乙方与甲方签署上述合同文件的时间为2016年8月30日，乙方应于该时间携带本认购书、身份证明（身份证、护照或公司印章、营业执照等）及本认购书约定的定金及房款收据原件到（光博汇销售中心）与甲方签署上述合同文件及办理相关手续；5、乙方选择按揭方式的，则乙方应在签订本认购书之日向按揭银行申请办理按揭手续并提供按揭银行要求的全部资料给按揭银行，乙方确认其申请按揭的条件符合当前的调控政策、在签订本认购书之前其已完全知悉按揭的办理手续及按揭银行所要求的全部资料，并承诺能够提供符合按揭银行所要求的放贷条件的全部资料。若乙方的按揭申请不获审批或获审批的数额低于申请数额，乙方应在30日内按本认购书第三条约定的其他方式付清房款。认购书落款处“其他”一栏注明“兴泰”。甲、乙方分别在上述认购书上签名、盖章。 二、2016年7月27日，原告向被告支付定金30000元，被告向原告出具了编号为0005718号的《专用收据》，收据的内容为“今收到钟淑华交来江门市江海区光博路4号c区商铺7036定金30000元，收讫方式：刷卡”。 三、2016年8月3日，原告通过刷卡的方式向兴泰公司支付款项70000元。当日，兴泰公司向原告出具编号为0097203号的《收款收据》，该收据客户一栏注明“钟淑华”，名称及规格一栏注明“电商平台购房优惠抵扣款”，金额为“70000元”。兴泰公司在收据上加盖“江门市兴泰投资管理有限公司财务专用章”确认。 四、2016年8月28日，原告向被告支付首期房款98000元，被告向原告出具了编号为0006921号的《专用收据》，收据的内容为“今收到钟淑华交来江门市江海区光博路4号c区商铺7036首期98000元，收讫方式：刷卡”。 五、2018年9月19日，江门市12345政府热线回复购买被告公司房产的客户查询关于“江海光博路光博汇开发商迟迟不退款的问题”：经了解，开发商已办理了在建工程抵押，现由于资金紧张，无法按照与银行签订的有关协议解押，因此无法在银行办理按揭贷款。开发商表示愿意帮投诉人办理免息分期付款，签订相关分期协议。若投诉人不接受，建议走司法途径。 另查明，兴泰公司是泰达公司光博汇项目的销售代理公司。 本院认为：本案涉及原、被告之间商品房预约合同法律关系的纠纷。被告泰达公司、兴泰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃当庭陈述、举证、对原告提交的证据进行质证及对原告提出的诉讼请求进行抗辩的权利。 涉案《商铺认购书》约定的主要内容是原告与泰达公司就双方在一定期限内就涉案商品房签订房屋买卖合同等事项所作的权利义务安排，故原告及泰达公司之间就涉案《商铺认购书》发生的纠纷，属商品房预约合同纠纷。本院立案时将本案案由定为商品房预售合同纠纷不妥，应予以调整。本案争议的焦点是：一、原告及泰达公司于2016年7月27日签订的《商铺认购书》应否予以解除？二、泰达公司是否应当返还购房款给原告？金额是多少？违约金如何计算？金额是多少？三、兴泰公司是否应当承担责任？ 一、关于原告及泰达公司于2016年7月27日签订的《商铺认购书》应否予以解除的问题。 本院认为，原告与泰达公司签订的《商铺认购书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应按照《商铺认购书》的约定履行各自义务。 根据《商铺认购书》的约定“首期房款128000元（含定金，占总房款50%），乙方须于签订《商品房买卖合同》当日向甲方付清；剩余房款110000元，乙方须按《商品房买卖合同》及附件的约定以按揭的方式支付给甲方”，原告在签订认购书后已依约向被告支付了首期购房款198000元（含定金），被告理应依约履行协助原告办理银行按揭手续及于2016年8月30日前与原告签订商品房买卖合同的义务。但泰达公司因已办理了在建工程抵押，由于资金紧张，无法按照与银行签订的有关协议解押，因此无法在银行办理按揭贷款，故泰达公司至今仍无法履行协助原告办理银行按揭手续及签订商品房买卖合同的义务，泰达公司的行为已构成对双方签订的《商铺认购书》的根本性违约，以致原告无法实现该《商铺认购书》的合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，本案解除合同的条件已成就，故原告要求解除双方签订的《商铺认购书》的请求，合法合理，本院予以支持。 二、关于泰达公司是否应当返还购房款给原告？金额是多少？违约金如何计算？金额是多少的问题。 1、因原告已依约向泰达公司支付了首期购房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，涉案《商铺认购书》解除后，原告有权向被告主张退还已付的购房款，对原告该项主张，本院予以支持。 2、关于返还购房款金额的问题。根据原告提供的编号为0005718、0006921号的《专用收据》，原告向泰达公司支付的购房款合共128000元，因此，泰达公司应向原告返还该128000元购房款。 至于原告向兴泰公司支付的70000元款项，根据经兴泰公司盖章确认的《收款收据》显示，兴泰公司收取的该款项为“电商平台购房优惠抵扣款”，兴泰公司作为销售代理方参与到泰达公司与原告签订《商铺认购书》的事宜中，并收取原告支付的电商平台购房优惠抵扣款70000元，原告有理由相信兴泰公司收取款项的行为系代表泰达公司的行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”及《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，代理人兴泰公司的代理行为有效，被代理人泰达公司应向相对人原告承担责任，被代理人泰达公司承担责任后，可以向代理人兴泰公司追偿，因此，原告有权主张泰达公司返还上述费用，本院对原告要求泰达公司返还电商平台购房优惠抵扣款70000元的请求，予以支持。综上，本院确认被泰达公司应向原告返还购房款的金额为198000元。 3、关于利息损失的问题。泰达公司占用原告的购房款，势必会给原告造成一定的利息损失，且《商铺认购书》的解除过错亦不在原告，因此，原告要求泰达公司按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息的请求，合法合理，本院予以支持。但利息的计算时间应从每笔购房款的支付之日起计算，本院确认购房款30000元的利息从2016年7月27日起、购房款70000元的利息从2016年8月3日起和购房款98000元的利息从2016年8月28日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算至款项付清之日止。原告要求利息以198000元为基数，从2016年8月4日起计算的主张，本院不予支持。 4、关于原告主张泰达公司双倍返还定金的问题。本案中，根据《商铺认购书》的约定，原告向泰达公司交纳的购房款包含了定金，即原告向被告泰达公司交纳的定金30000元转化为商品房的首付款，因此，双方在履约过程中，如存在违约行为则不再适用定金罚则，故对于原告要求被告泰达公司双倍返还定金30000元的诉讼请求，本院不予支持。 三、关于兴泰公司是否应当承担责任的问题。 如前所述，兴泰公司作为代理人，泰达公司作为被代理人，兴泰公司的本案责任应由泰达公司向原告承担，因此，原告请求兴泰公司与泰达公司承担共同违约责任，依据不足，本院不予支持。 被告泰达公司、兴泰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院依法缺席判决。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》四十九条、第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告钟淑华与被告江门泰达房地产开发有限公司于2016年7月27日签订编号为0001013号的《商铺认购书》； 二、被告江门泰达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款198000元及支付利息（以30000元为基数，从2016年7月27日起；以70000元为基数，从2016年8月3日起和以98000元为基数，从2016年8月28日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至款项付清之日止）给原告钟淑华； 三、驳回原告钟淑华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5187元（已由原告钟淑华预交），由被告江门泰达房地产开发有限公司负担。原告钟淑华预交的案件受理费5187元，由本院予以退回，被告江门泰达房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费5187元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 长  黎成继 人民陪审员  黎 明 人民陪审员  何健明 二〇一九年四月十九日 本件与原本核对无异 法官 助理  曾家玲 书 记 员  林 欣