上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初14417号原告：林红军，男，1975年4月10日生，汉族，户籍地江苏省。原告：沈玉罗，女，1974年5月5日生，汉族，户籍地江苏省。共同委托诉讼代理人：刘子兵，上海市君悦律师事务所律师。被告：上海绿茵置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张小弟，董事长。委托诉讼代理人：陈卓，国浩律师(南京)事务所律师。委托诉讼代理人：夏李娜，国浩律师(南京)事务所律师。原告林红军、沈玉罗与被告上海绿茵置业有限公司(以下简称绿茵公司)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告林红军及其委托诉讼代理人刘子兵、被告委托诉讼代理人陈卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《上海市商品房出售合同》于2018年1月18日解除；2、判令被告退还房款人民币(以下币种同)585,163元、团购服务费5万元、代办产证费37,740元，合计672,903元以及相应利息(该利息以672,903元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年5月12日起至款清之日止)；3、判令被告支付逾期办理房地产权证的违约金11,551.63元；4、判令被告支付解除合同的赔偿金115,516.30元；5、判令被告支付逾期交付房屋导致的租金损失66,664.24元(该损失按日租金8元/平方米的标准，自2016年12月16日计算至2018年1月17日)。事实与理由：2016年4月18日，两原告与被告签订《上海市商品房出售合同》，约定由两原告向被告购买上海市嘉定区银翔路XXX号XXX层XXX室商铺(以下简称系争商铺)，建筑面积为20.99平方米，合同总房价款1,155,163元，于2016年10月18日前由双方共同至嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋的房地产权证(小产证)，并于2016年12月15日交付房屋。随后，两原告依约支付了房价款。2017年10月30日，被告向广大业主发送《承诺书》，承诺因绿茵置业内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同时间约定的，业主不承担相应违约责任。两原告多次催促被告协助办理小产证，但被告至今仍未能协助办理。2018年1月18日，因被告迟迟不按约履行合同义务，两原告向被告寄出《解除商品房买卖合同通知书》。被告至今未交付系争商铺，也未协助办理产证，应承担违约责任，故两原告诉至法院。被告辩称，不同意两原告诉请，理由如下：1、被告系行使先履行抗辩权。合同约定两原告支付全部购房款的义务在先，被告配合交房、过户的义务在后，并在附件一第四条约定贷款应由两原告进行办理，即使最终贷款没有获得审批，亦应当由两原告在限定日期内以现金补足，但两原告并未按照合同的约定向被告付清全部购房款，之后亦未在约定的期限内以现金补足贷款部分，两原告违约在先，故其无权要求解除商品房出售合同、退还购房款及支付违约金。在两原告未付清全部购房款的情况下，被告未交房以及协助办理产证系行使先履行抗辩权。2、被告从未向两原告发送《承诺书》，本案也不适用《承诺书》的相应情形。3、即使最终由法院认定双方所签订的涉案商品房出售合同应当予以解除，被告退款的金额应以银行流水显示两原告向被告指定账户的付款为限，团购服务费以及代办产证费并非本案出售合同所约定的款项，与本案无关，不能在本案中一并处理，两原告要求支付退款利息并无相应的事实依据以及合同依据。4、原告主张的各项违约金诉请缺乏依据，且解约违约金和逾期交房租金损失、逾期办证违约金之间相互排斥，不能同时主张。即使最终被告需承担赔偿责任，两原告也应明确相应的合同依据并举证证明其所遭受的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2016年4月10日，林红军在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡向绿茵公司支付5万元，POS机签购单上商户名称标注为“上海绿茵置业有限公司”。2016年4月18日，林红军、沈玉罗(乙方，买方)与绿茵公司(甲方，卖方)签订一份《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买系争商铺，建筑面积20.99平方米，总房价款1,155,163万元，第四条约定乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限将房价款汇入甲方的账户：宁波银行上海嘉定支行、账户名称：上海绿茵置业有限公司、账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方的付款时间和付款方式在本合同附件一中约定明确。甲方收到原告支付的每一笔房款时均应开具发票。第六条约定乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外。第七条约定乙方付清该房屋全款后，于2016年12月15日前内，甲方向乙方交付该房屋。第十三条约定除不可抗力外，甲方如未在本合同约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.5计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过180日，乙方有权单方解除本合同。第十九条约定双方商定于2016年10月18日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。因甲方原因，乙方无法在2017年4月18日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2017年4月18日之日起180日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同。第二十条约定乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算，下同)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的10%计算，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款是包括乙方直接的和通过贷款方式支付的房价款。附件一付款时间和付款方式中约定：1、乙方于2016年4月18日与甲方签署购房合同，并支付给甲方房款首付款计35万元；2、乙方于2016年5月4日前向甲方支付剩余首付房款235,163元；3、乙方以贷款方式于2016年7月4日前应支付房款57万元；4、以上述第3条所列方式支付房价款，则贷款合同由乙方与贷款银行另行签署，如在第3条所述期限内，贷款实际到账金额少于乙方应付房价款，则不足部分乙方应在第3条所述期限到账后七天内自行补足；如第3条所述期限内，乙方贷款未获银行批准并实际向甲方支付到账，则乙方应在第3条所述期限到期后七天内自行补足全部房价款；5、如乙方未能按照上述约定支付房价款，则乙方需依照本合同约定承担违约责任。补充条款一第8条约定本合同附件一补充以下内容：一、该房屋之房价款，乙方若申请办理个人住房按揭贷款时的有关约定：(1)乙方须在甲方指定的银行办理贷款，且应在签署出售合同的同时办理贷款手续并将办理登记和银行贷款所需资料交付于甲方。如乙方在签署出售合同后并在甲方规定的指定时间内未将上述材料交付于甲方，甲方有权解除本合同并将该房屋另行转让予他人，甲方在扣除总房价的10%作为乙方应承担的违约金后，其余乙方已支付的款项无息返还乙方；(2)因乙方的原因导致乙方未能获得银行贷款或获得的贷款少于申请贷款数额的，甲方同意乙方在七日内(自乙方知道或应当知道之日起计算)，以自有资金方式支付；乙方在上述七日内付清房款的，乙方不承担本合同第五条的违约责任，逾期付款的，则应按本合同第五条承担相应的违约责任……。合同另对其他内容进行了约定。合同签订当日，林红军在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡分别向绿茵公司支付26.5万元、3万元、5,000元，合计30万元，对应的POS机签购单上商户名称均标注为“上海绿茵置业有限公司绿茵商业广场分店：绿茵置业银翔路店”。同日，林红军在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡另支付5万元，对应的POS机签购单上商户名称标注为“上海翠达企业管理服务事务所绿茵商业分店：翠达企业管理银翔路店”，并于同日收到《收据》一张，收款事由为“团购费”，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章，该5万元实际进入上海翠达企业管理服务事务所(以下简称翠达公司)账户。2016年5月11日，林红军在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡向绿茵公司支付235,163元，对应的POS机签购单上商户名称标注为“上海绿茵置业有限公司绿茵商业广场分店：绿茵置业银翔路店”。同日，林红军另在绿茵广场售楼处通过POS机刷卡支付37,740元，对应的POS机签购单上商户名称标注为“上海绿茵置业”，并于同日收到《收据》一张，收款事由为“代办产证费”，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章，该37,740元实际进入上海彰荣房地产投资顾问有限公司(以下简称彰荣公司)账户。2016年5月27日，绿茵公司向林红军、沈玉罗开具价款金额为585,163元的增值税普通发票。2018年1月18日，林红军、沈玉罗通过挂号信方式向绿茵公司发送一份《解除商品房买卖合同通知书》，载明：因绿茵公司原因贷款至今无法办理，绿茵公司既未按合同约定期限办理产证，又未按合同约定支付逾期违约金，故向绿茵公司发出本通知，自本通知到达之日起解除双方签订的《上海市商品房出售合同》，并要求绿茵公司退还全部购房款、支付利息和违约金及赔偿损失。绿茵公司于2018年1月21日签收该通知书。另查，1、绿茵公司的股东为常熟市新源房地产有限责任公司和常熟市常福农贸市场有限公司，该两股东与案外人上海鑫贤资产管理有限公司(法定代表人吴军)因股权转让发生纠纷，案外人上海鑫贤资产管理有限公司已于2017年11月15日向上海国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁。该两股东的股权亦被上海市嘉定区人民法院仲裁程序中的财产保全案件(2018)法执沪0114财保字第12号冻结。2、本院于2018年7月13日对上海银行一名工作人员进行询问，该工作人员陈述：2017年12月之后，由于彰荣公司和绿茵公司股东之间的股权纠纷，上海银行暂停办理绿茵公司的所有贷款业务。3、2017年10月30日，绿茵公司出具一份《承诺书》，载明：至绿茵商业用房所有业主，我公司承诺如下：1、付款客户的购房发票在2017年11月1日-2018年3月31日前全部发给每个业主。2、满足办理产证条件的业主，绿茵公司承诺产证在2017年11月1日至2018年3月30日前全部办理完成。3、绿茵装修工程开工于2017年11月30日前开工建设，开业时间不迟于2018年10月1日，开业标准为商家入驻率不低于可租面积的70%，15000平方米。4、现因绿茵公司内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同约定时间的，业主不承担相应的违约责任。以上第一、二、三条其中任意条款因绿茵公司原因违约(业主方不予配合提供材料的绿茵置业不承担违约责任)，绿茵公司承诺全额退房退款(按实际支付到账金额计算，未到账部分扣除)并赔偿房屋实际到账款的10%的违约金赔偿，退房款及违约金在三个月内到账。所有因绿茵公司违约产生的律师费、诉讼费、办证费、税费等相关费用均由绿茵公司承担。审理中，绿茵公司自认彰荣公司为系争商铺所在的绿茵商业广场的独家委托销售公司，系争商铺签约及付款均发生在代销期间内，具体事宜均由彰荣公司操作办理。林红军、沈玉罗称：其已将征信资料交由绿茵公司代为办理贷款手续，但因绿茵公司迟迟未将首付款发票交于银行等原因导致贷款未成。本案的争议焦点：一、林红军、沈玉罗能否解除《上海市商品房出售合同》及其主张的各项违约责任能否支持？二、是否应由绿茵公司退还团购费5万、退还代办产证费37,740元？关于争议焦点一，本院认为，林红军、沈玉罗与绿茵公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，各方均应按约履行。综合所有的证据，林红军、沈玉罗的银行贷款未能办出存在绿茵公司的因素，对此绿茵公司在2017年10月30日向绿茵商业用房所有业主出具的《承诺书》中也自认并承诺“现因被告内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同约定时间的，业主不承担相应的违约责任”，由此可见绿茵公司对于业主未能正常办理贷款的情形是知晓的，综合绿茵商业广场的经营现状，双方签订的《上海市商品房出售合同》以解除为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，绿茵公司应将林红军、沈玉罗已付的购房款585,163元予以返还。但林红军、沈玉罗未有证据证明其按约于合理期限内向银行递交了能够通过审批的贷款资料，故本案中合同的解除不能完全归责于绿茵公司，故对于林红军、沈玉罗主张的解除合同赔偿金及利息的诉请，本院不予支持。关于逾期交房租金损失和逾期办证违约金的诉请，根据合同约定，林红军、沈玉罗付清全款的义务在先，而绿茵公司交付房屋及协助办理产证的义务在后，在林红军、沈玉罗未付清全款的情况下，绿茵公司可行使先履行抗辩权；且该两项主张以继续履行合同为前提，在林红军、沈玉罗已主张解除合同的情况下，再行主张该两项违约金于法无据，对此本院不予支持。关于争议焦点二，林红军、沈玉罗支付代办产证费并非《上海市商品房出售合同》约定的内容，该部分费用实际由彰荣公司收取，综合通常的房屋买卖交易习惯，代办产证过程中需缴纳的税费应在房屋过户登记时由相关政府部门据实计算并收取，无法认定彰荣公司收取该37,740元的行为构成表见代理，故不应由绿茵公司返还。至于团购费，同理，团购费实际是由翠达公司收取，收据上亦注明为“团购服务费”，与房款无关，故不应由绿茵公司返还。综上，林红军、沈玉罗要求绿茵公司退还代办产证费及团购费的诉请缺乏依据，对此本院不予支持，林红军、沈玉罗就此可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款、第七十四条之规定，判决如下：一、解除原告林红军、沈玉罗与被告上海绿茵置业有限公司于2016年4月18日签订的《上海市商品房出售合同》；二、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日十日内返还原告林红军、沈玉罗已付房款人民币585,163元；三、原告林红军、沈玉罗的其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13,132元，减半收取6,566元，保全费5,000元，合计诉讼费11,566元，由原告林红军、沈玉罗负担1,740元，由被告上海绿茵置业有限公司负担9,826元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  许雯雯二〇一九年四月十二日书记员  梅丽霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。……第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。