江苏省南京市雨花台区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0114民初343号 原告：南京软件谷奇创通讯科技有限公司，统一社会信用代码91320100057997921J，住所地在南京市雨花台区宁双路****。 法定代表人：黄焕明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贺礼周，江苏永衡昭辉律师事务所律师。 被告：南京路玛电子商务有限公司，统一社会信用代码91320114MA1T7N6UXP，住所，住所地在南京市雨花台区**div> 法定代表人：王武，该公司总经理。 被告：王武，住南京市雨花台区。 原告南京软件谷奇创通讯科技有限公司（以下简称奇创公司）与被告南京路玛电子商务有限公司（以下简称路玛公司）、王武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，由审判员尚小强独任审理，于2019年3月19日公开开庭进行了审理。奇创公司的委托诉讼代理人贺礼周、被告路玛公司的法定代表人王武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告奇创公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同，两被告将雨花台区xx室房屋返还给原告；2.判令被告向原告支付自2018年5月1日起至2019年3月19日止的租金；3.判令被告支付截止开庭之日的逾期付款违约金14794.92元（28397.16×0.001×352天+28397.16×0.001×169天），开庭后的逾期付款违约金，即自2019年3月20日起至实际给付之日止，以56794.32元为基数，每天按千分之一为标准计算；4.判令被告支付违约解除合同补足合同免租金4561.44元（116.96平方米×1.3×30天）；5.判令被告因违约解除合同支付30%的租金27093.3元；6.判令被告路玛公司将工商注册地迁出；7.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于南京市雨花台区xx室房屋出租给被告办公使用，租赁期限为2017年11月1日至2020年10月31日，租金支付采取先付款后用房原则，支付时间为提前30天支付下一期租金，按六个月预付。期间被告应当于2018年4月1日向原告支付2018年5月1日至2018年10月31日的租金28397.16元，并于2018年10月1日向原告支付2018年11月1日至2019年4月30日的租金28397.16元，但经原告多次催告，被告至今仍未支付。原告为维护自身合法权益，故诉至本院，请求判如所请。 被告路玛公司及王武辩称：首先，原、被告签订的房屋租赁合同中未涉及能否安装洗水间的条款，在被告已经开始装修进场施工时，原告才告知被告不能安装洗水间，无法接通供排水系统，导致被告无法使用洗水间，客户不想上门面谈，造成被告损失;其次，合同中约定被告解除租赁合同需提前三个月通知原告，但房屋装修加上公司购置安装办公设备、人员招聘培训、网络建设及后台调试无法提前三个月时间通知，被告认为应参照国家房屋中介行业标准，解除合同提前一个月通知对方较为合理；第三，原告未与被告就解除合同相关事宜沟通协商；第四，由于原告的原因，造成了被告装修及办公费用损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：原告奇创公司与被告路玛公司、王武于2017年11月签订《房屋租赁合同》（合同编号：KCC-2017-178），约定：原告将位于南京市雨花台区xx室毛坯房出租给被告办公使用，建筑面积为116.96平方米，租赁期限为2017年11月1日起至2020年10月31日止，其中2017年11月1日至2017年11月30日为免租期；免租期后第一个付费租金年度日租金为1.3元/平，租金从第二年起逐年递增5%；租金采取先付款后使用原则，采取合同期间实际平均月租金收取办法，每期租金为28397.16元，首期租赁费用支付时间为本合同签订之日，以后支付时间为提前30天支付下一期的租金，每半年支付一次，逾期支付视为违约，逾期违约金每日按当期欠付租金合计金额1‰计收，逾期30日后原告有权解除合同；租赁期间，被告如提前终止协议，必须提前三个月书面通知原告；因被告原因致使原告提前解除或终止本合同的，或被告单方提前解除或终止本合同的，被告应于本合同解除或终止之日向原告补足支付免租期间的租金，支付标准为每日1.3元/平方米。同时双方约定了违约责任，如果被告拒绝或迟延支付租金达30日，原告有权提前解除合同，被告应向原告支付合同剩余租赁期间应付租金30%的违约金。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告向原告支付了第一期（即2017年11月1日至2018年4月30日）的租金及违约保证金4733元。后原、被告因涉案房屋洗水间能否使用问题发生分歧，被告再未向原告支付租金。原告催要未果，故诉至法院。 庭审中，经本院询问，被告称尚未完全搬离涉案房屋，其中还有一些家具等物品。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方于2017年11月签订的《房屋租赁合同》合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约交付涉案房屋，已经履行了合同主要义务，被告路玛公司及王武未按合同约定的期限缴纳租金，已构成违约，应承担违约责任，故对于原告要求两被告支付租金及违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称因原告未在签订合同时告知被告无法在涉案房屋内安装洗水间，导致被告经营受到影响进而遭受经济损失，本院认为，因原、被告并未就是否安装洗水间问题有过明确约定，该瑕疵尚不构成根本违约，且被告既未就有无洗水间与被告经营状况变化之间的因果关系进行举证，亦未提供损失的相关证据，故对被告该项抗辩，本院不予采信。关于欠付租金的金额，原告主张两被告支付自2018年5月1日起至2019年3月19日止的租金，根据合同约定，第二期（即2018年5月1日至2018年10月31日）及第三期（即2018年11月1日至2019年4月30日）的租金均为28397.16元，故被告应向原告支付租金50204.92元（28397.16元+28397.16元/181天×139天）。关于违约金的金额，鉴于原告未提供证据证明其实际损失大小，根据公平原则并结合本案合同实际履行情况，本院对违约金予以调整，酌定两被告向原告支付两个月的租金9465.72元作为违约金。被告已付的履约保证金折抵违约金后，还应向原告支付违约金4732.72元。庭审中，原、被告均要求并同意解除《房屋租赁合同》，本院予以确认。合同解除后，被告路玛公司及王武作为承租人应将涉案房屋腾空并返还给原告。关于原告要求被告路玛公司将其工商注册地从涉案房屋地址上迁出的诉讼请求，属于行政管理范围，故本案中不予理涉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告南京软件谷奇创通讯科技有限公司与被告南京路玛电子商务有限公司、王武于2017年11月签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、被告南京路玛电子商务有限公司、王武于本判决生效之日起十日内将位于南京市雨花台区xx室房屋腾空并返还给原告南京软件谷奇创通讯科技有限公司； 三、被告南京路玛电子商务有限公司、王武于本判决生效之日起十日内支付原告南京软件谷奇创通讯科技有限公司租金50204.92元及违约金4732.72元； 四、驳回原告南京软件谷奇创通讯科技有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费510元减半收取255元，由被告南京路玛电子商务有限公司、王武共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费510元。 审 判 员 尚小强 二〇一九年四月一日 法官助理 黄墨子 书 记 员 包蓓蓓