陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕01民终12826号 上诉人（原审原告）：王宽，男，1991年1月1日出生，汉族，广东美的厨卫电器制造有限公司员工，住西安市未央区。委托诉讼代理人：袁霄霄，陕西学高律师事务所律师。上诉人（原审被告）：马静，女，1968年4月10日出生，回族，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：铁晓颖，陕西希友律师事务所律师。委托诉讼代理人：李道广，陕西希友律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：马斌，男，1968年10月19日出生，回族，无业，住西安市莲湖区。第三人：西安居家无忧房地产经纪有限公司，住所地：西安市曲江新区。法定代表人：段箭，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘斌，男1984年3月4日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：陈立，男，1990年8月18日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。上诉人王宽与上诉人马静、马斌、第三人西安居家无忧房地产经纪有限公司（以下简称居家公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初4648号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。王宽上诉请求：1、撤销一审判决第一项改判支持其在一审的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由马静、马斌承担。事实和理由：1、其在一审中起诉要求继续履行合同且过户房屋，一审法院仅仅判决马静、马斌配合办理网签，并没有判决马静、马斌配合过户，导致本判决无任何执行意义，最终导致马静、马斌不履行判决只能另案诉讼，浪费司法资源。2、其主张的律师费、担保费、保全费是基于合同约定，而一审法院却未支持，违反当事人意思自治原则。3、一审法院将其起诉的违约金截止时间由计算至实际给付之日变更为几个月，这种变更行为缺乏裁判的正当性基础。马静、马斌辩称，1、本案合同在签订时标的房屋设有抵押权，故双方签订的买卖合同无效；2、签订合同时根据当时的限售政策网签未满五年不得销售；3、如果法庭认定合同有效，因为在过户前一日王宽没有将15万元房款存到资金监管账户，王宽违约，所以其二人不承担办理网签和过户的义务，应该驳回王宽的上诉请求。涉案的补充协议马斌没有签字，所以马斌不认可。居家公司陈述称，一审法院认定的事实正确，但是只判决网签没有判决过户实现不了合同目的，王宽要求过户的请求应该得到支持。马静、马斌上诉请求：1、请求法院撤销一审判决，改判驳回王宽的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由王宽承担。事实和理由：1、双方签订《西安市存量房屋买卖合同》及《补充协议》时，涉案房屋已被抵押，且没有取得抵押权人西安银行股份有限公司高新支行的同意而属无效。2、马静从开发商处购买涉案房屋，买卖合同于2012年11月16日办理了登记备案，到2017年7月15日与王宽签订买卖合同时，网签合同未满五年，不符合西安市政府的限售政策，3、根据合同约定，王宽应于2017年7月15日起210日内，在办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款15万元存入资金监管账户，但王宽至今未按合同履行付款义务，故其二人不应承担办理网签和过户的义务。4、双方合同无效，且现在房价上涨，王宽并无任何损失，故其二人不应支付王宽的违约金，且根据《合同法》第107条的规定，继续履行合同与赔偿损失应择一判决，不能同时支持。王宽辩称，1、在2017年12月4日涉案房屋抵押手续已经注销，一审起诉的时候涉案房屋已经没有抵押，未通知抵押权人也不必然导致合同无效；2、其在一审起诉的时候涉案房屋已经网签满五年，达到过户条件；3、资金监管账户是要马静、马斌与其一起去办，有了这个账户其才能把钱打进去，马静、马斌没有配合其开设资金监管账户，所以不存在支付钱的问题。居家公司辩称，涉案合同是有效的。政府文件不是法律法规的范畴，马静及马斌的上诉请求不应该得到支持。王宽在一审法院起诉请求：1、马静、马斌继续履行《房屋买卖合同》,配合其办理网签以及房屋过户手续；2、马静、马斌承担逾期履行合同的违约金按照合同总价款60万元每日万分之五自2018年2月28日至合同履行之日；3、马静、马斌依据《补充协议》承担律师费15000元整；4、马静、马斌承担保全费3520元及担保费1800元；5、马静、马斌承担本案诉讼费。一审法院认定事实，2017年7月15日，王宽、马静、马斌签订《西安市存量房屋买卖合同》约定：马静、马斌所售房屋坐落为：西安市碑林区XX路XX路XX号XX幢XX单元XX室。房屋建筑面积约为69.77平方米。该房屋规划设计用途为住宅。随同转让的附属设施，设备装饰装修。《商品房买卖合同》登记号Y12096879，权利人马静（马静、马斌房屋为共有房屋时，无论是否有共有权均需同该房屋共有权人的同意出售声明，若马静、马斌无法提供，将承担因此产生的法律责任）该房屋性质为商品房。该房屋已经设定抵押的，马静、马斌应于2017年12月24日之前办理抵押注销手续。经双方协商一致，该房屋成交价格为人民币600000元。该房价款包含该房地产所有房款及现有已缴纳和已发生之全部费用（包括但不限于天然气（管道煤气）初装费、有限电视初装费、电话初装费及入住费、专项维修基金等）。王宽应于本合同签订当日将定金人民币30000元直接交于马静、马斌。此次定金必须与其余购房款同时存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，此定金转资金入监管账户时自动转为购房款，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行自动划转到马静、马斌银行账户。若马静、马斌违约双倍返还王宽定金；若王宽违约，马静、马斌不退还王宽定金。王宽应于本协议签订之日起贰佰壹拾日内备齐购房首付款（不含定金），并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款人民币150000元，存入资金监管账户。王宽选择商业贷款，申办贷款支付剩余房款人民币420000元。经办理贷款的银行审批，王宽因自身原因尚不符合贷款条件的，双方同意自银行作出不予批贷决定之日起三十日内，王宽申请其他银行贷款，取得银行贷款后将款项支付马静、马斌，并承担在此期间发生的各项费用。王宽与马静、马斌自签订本合同当日起，160个工作日内备齐所有过户资料和所需房款。王宽与马静、马斌备齐所有过户资料和所需房款后30个工作日内到房管局办理过户手续。马静、马斌应当在产权过户受理完毕，马静、马斌收到全部房款之日将该房屋交付给王宽。当日，王宽与马静、马斌又签订《关于〈房屋买卖三方合同〉的补充协议》，约定马静、马斌取得房屋产权日期为2012年11月16日，直至2017年11月17日满五年，符合西安市楼市政策才能过户，因此双方同意网签以及过户日期相应顺延。2018年2月24日后4日内，马静、马斌配合王宽办理网签。因马静、马斌的原因导致迟延办理网签的，每逾期一日马静、马斌应承担合同总价款的日万分之五的违约责任。自网签日期后马静、马斌应于45日内配合王宽办理过户手续。同日，王宽向马静、马斌支付购房定金30000元，向居家公司支付居间服务费9000元。后马静、马斌根据合同约定办理了抵押解除手续。2017年12月马静、马斌口头告知王宽无法继续履行上述房屋买卖合同，要求解除房屋买卖合同，王宽不同意解除该合同，双方协商未果，王宽以诉称之理由诉至法院。另查，本案所涉房屋于2012年11月16日登记备案，2016年5月3日马静、马斌取得该房屋权属证书。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中双方争议的焦点是王宽与马静、马斌签订《西安市存量房屋买卖合同》、《关于〈房屋买卖三方合同〉的补充协议》是否有效，根据王宽与马静、马斌合同的约定双方对该房屋的备案登记及抵押情况均知悉，并对履行合同网签及过户手续进行顺延及解除抵押事项进行明确约定，因此《西安市存量房屋买卖合同》、《关于〈房屋买卖三方合同〉的补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人应按照约定全面履行合同义务。现王宽请求继续履行合同马静、马斌配合王宽办理网签手续，符合法律规定，应予以支持。马静、马斌未按合同约定履行合同义务，构成违约，王宽请求马静、马斌按双方合同约定每逾期一日按合同总价60万元的日万分之五承担违约责任，符合合同约定，应予以支持，但结合王宽的损失具体期限自2018年2月28日至2018年9月30日。王宽请求马静、马斌支付律师费和担保费，法院不予支持。根据双方合同约定在办理房屋权属登记前一个工作日王宽履行支付购房款义务，现王宽请求马静、马斌办理过户手续条件尚不具备，王宽该项请求法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内马静、马斌协助王宽办理位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋网签手续。二、本判决生效之日起十日内马静、马斌向王宽按合同总价600000元的每日万分之五支付违约金自2018年2月28日至2018年9月30日止。三、驳回王宽的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费243元、保全费3520元共计3763元，由王宽负担763元，马静、马斌负担3000元（此款王宽已预交，马静、马斌在支付上述款项时一并支付王宽）。本院二审经审理查明，马静在与王宽签订《关于的补充协议》时，马斌在场且未提出异议。马静从陕西益兴建设有限公司处购买的涉案房屋，双方签订的《商品房买卖合同》已于2012年11月16日网签备案，现已满五年。王宽委托陕西学高律师事务所律师作为其委托诉讼代理人提起本案诉讼，2018年4月23日向陕西学高律师事务所支付案件代理费15000元。二审审理期间，王宽表示其愿意向马静、马斌一次性支付剩余购房款57万元，一审法院查明的其余事实属实。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王宽与马静、马斌签订《西安市存量房屋买卖合同》及《关于的补充协议》，约定王宽购买马静、马斌的涉案房屋，双方合同签订时涉案房屋虽未取得产权证书，但并不影响双方签订合同的效力，故原审法院认定双方签订的合同有效是正确的。现涉案房屋已取得产权证书，且买卖合同的网签备案时间已达五年，马静、马斌也清偿了抵押贷款余额撤销了抵押登记，涉案房屋现具备过户条件。双方合同约定王宽以按揭贷款的方式向马静、马斌支付购房款，双方办理资金监管手续，王宽将购房款支付至双方开设的资金监管账户。因马静、马斌拒绝配合王宽办理买卖合同的网签手续，导致双方无法开设资金监管账户，王宽的按揭贷款手续也无法办理，合同没有继续履行，原审法院认定马静、马斌构成违约是正确的。因马静、马斌的违约行为导致双方未开设资金监管账户，王宽无法按照合同约定将首付款存入资金监管账户，王宽无法付款是因马静、马斌的违约行为造成，故王宽未实际支付首付款不构成违约。现王宽自愿一次性向马静、马斌支付剩余购房款57万元，根据双方约定，王宽付清购房款后马静、马斌将涉案房屋过户至王宽名下，根据王宽要求办理过户的上诉请求及其在二审中陈述的可一次性支付购房款，本院支持王宽向马静、马斌支付剩余57万元购房款后十日内，马静、马斌将涉案房屋过户至王宽名下。马静、马斌作为出卖人共同与王宽签订《西安市存量房屋买卖合同》，在双方签订《关于的补充协议》时，马斌虽未签字，但马斌在场未提出异议，且该补充协议系补充约定双方房屋买卖的事宜，该补充协议应同时约束作为买卖合同当事人的马斌。原审法院适用《关于的补充协议》第三条的约定判令马静、马斌承担违约责任，但本案马静、马斌的违约情形并非网签后不配合过户，而是拒绝网签买卖合同导致合同无法继续履行，并不属于该条款所约定的违约情形，原审法院认定违约责任错误。根据双方《关于的补充协议》第八条的约定，本案系因马静、马斌违约不履行合同义务导致王宽提起诉讼的，王宽因本案诉讼所支出的律师费、保全费应由违约方马静、马斌承担。原审法院判令马静、马斌协助王宽办理涉案房屋买卖合同的网签手续，因买卖合同的网签备案系行政部门为保证双方交易安全所要求的，且网签备案的合同为房屋管理部门的格式合同，合同条款与双方已签订的《买卖合同》及《补充协议》内容并不一致，故双方在办理网签买卖合同时涉及缔结新的约定，根据合同自由原则，人民法院不应强制当事人缔约，王宽要求马静、马斌配合其办理合同网签手续的请求不应予以支持，故原审法院的该判项明显不妥，本院对该判项予以撤销。综上，原审判决错误，应予改判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初4648号民事判决；二、本判决生效后三十日内，王宽向马静、马斌支付剩余购房款57万元，马静、马斌收到上述款项后十五日内配合将位于西安市碑林区XX路XX号XX幢XX单元XX室的房屋产权过户登记至王宽名下；三、本判决生效后三十日内，马静、马斌支付王宽律师案件代理费的损失15000元；四、驳回王宽的其余诉讼请求。一审案件受理费243元、保全费3520元，共计3763元，王宽已预交，由王宽承担100元，马静、马斌承担3663元。二审案件受理费，王宽预交428元，由王宽承担300元，马静、马斌承担128元；马静、马斌预交50元，由马静、马斌承担。马静、马斌连同判决款项一并支付王宽。本判决为终审判决。   审 判 长  王   宏审 判 员  侯 新 省审 判 员  张   伟 二○一九年四月二十三日  书 记 员  袁   萱  1