河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1102民初1075号原告：刘明经，男，1949年8月25日出生，汉族，住衡水市桃城区，被告：河北丹阳房地产开发有限公司。住所地：石家庄市裕华区建华南大街215号万达广场综合写字楼2单元1102室。法定代表人：鲁涛，总经理。委托诉讼代理人：王明明，公司员工。委托诉讼代理人：李立伟，河北冀华律师事务所律师。原告刘明经诉被告河北丹阳房地产开发有限公司（以下简称丹阳公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘明经、被告丹阳公司委托诉讼代理人王明明、李立伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘明经向本院提出诉讼请求：1.从2018年6月开始顺延保质期；2.免收2014年4月至2018年5月的物业费；3.赔偿2014年4月至2018年5月损失费共计80000元；4.返还2017年1月至2018年5月份的物业费共计3387.76元；5.赔偿4年多的交通费、电话费共计400元；6.赔偿对住房户的优惠费用，免物业费、水费、电费等共计5751.36元；7.赔偿4年多不能正常居住“停水、电梯”精神损失费6000元。被告丹阳公司辩称：原告的诉讼请求均无事实及法律依据，应予驳回。1.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，房屋征收与补偿的主体为市、县级人民政府，原告房屋是2012年衡水滨湖新区政府组织的原冀衡农场拆迁安置补偿项目，被告是该项目的代建单位，仅负责代建房屋及对房屋在质保期内的质量问题进行维修，原告无权向被告提出除维修之外的其他诉讼请求。另对原告提出的质量问题，被告都及时、积极进行了维修并解决完毕。2.原告要求赔偿2014年4月至2018年3月的损失（按租房计算）没有依据。3.原告要求免收2014年4月至2018年3月物业费及赔偿2017年至2018年3月已交物业费没有依据。4.关于原告主张的交通费、电话费、对住房户的优惠费用以及精神损害等费用等均无法律依据，不应支持；5.关于质保期，按照2017年11月21日签订的协议，双方同意自2017年1月1日开始计算质保期，应按协议履行。综上，原告的诉讼请求均无事实及法律依据，请人民法院依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下，2012年3月25日刘明经与衡水湖国际马拉松赛事广场安置拆迁建设指挥部（以下简称拆迁指挥部）、丹阳公司签订《房屋拆迁异地安置补偿协议书》（第031号）（以下简称协议书），该协议约定：被拆迁房屋位于衡水市滨湖新区××、××、××号，房屋类别为住宅，建筑面积共153.53平米，土地使用面积183.34平方米，房产证号9-××1、9-××6、9-××0。拆迁补偿方式为异地安置方式，拆迁指挥部在滨湖国际万锦城给刘明经安置楼房，根据补偿标准应安置面积主楼为183.34平方米，刘明经选择安置楼房为11-B2、11-C，刘明经应安置主楼面积按补偿标准折算后为183.34平方米，少于安置户型面积6.52平方米，应安置面积以2500元/㎡的价格。该协议同时约定有线电话、空调移机费、奖励费用等费用。合同第三条约定补交差价款、过渡费支付。其中关于过渡费支付约定：被告丹阳公司承诺安置楼房于2013年12月交付使用。被告自行过渡期间，自签订协议交钥匙具备拆除条件之月起，拆迁指挥部按拆迁建筑面积给付原告22个月过渡费16888.3元。如因被告交房延期而产生的过渡费由丹阳公司向原告支付，并按相关政策予以增加。被告丹阳公司必须按照国家工程技术规范的要求施工，如发生质量问题由被告丹阳公司承担一切责任和损失。2017年7月21日河北盛鼎物业服务有限公司（以下简称盛鼎公司）出具《关于冀衡农场回迁楼1单元1101、1102、1103问题的情况说明》（以下简称情况说明），内容为“冀衡农场回迁楼1单元1101、1102、1103的物业服务费收取时间从2016年10月1日开始，之前的物业费不再收取。”，原告同时提交了一份入房验房表。2016年8月17日原告刘明经在入房验收表上签字确认。2017年11月21日原告刘明经与被告丹阳公司、盛鼎物业公司签订了《关于冀衡农场回迁楼1单元1101.1102.1103室问题的会议决议》（以下简称会议决议），内容为：2017年11月21日在滨湖新区管委会相关部门协调下，被告丹阳公司、盛鼎物业及业主共三方就冀衡农场回迁楼1单元1101（业主：刘明经）、1102（业主：刘明经）、1103（业主：刘世增），（以下简称“以上三户”，以上三户事项由刘明经全权代理）房屋维修以及物业费交纳问题进行了会议商讨具体协商结果如下：1.以上三户物业费自2017年1月1日开始给业主计费，2014年4月1日至2016年12月31日之间物业由丹阳地产代付；2.2017年11月30日之前对以上三户进行一次整体查验，房屋质量质保期顺延，2017年1月1日开始计算质保期，该会议决议同时约定“此决议要求业主于7日内完成物业费交付，如7日内未交付，此决议自动作废。”刘明经、丹阳地产、盛鼎物业三方均在会议决议上签字。原告刘明经在签订该份会议决议后于第二日内向盛鼎物业交付了物业费。另查明，截止至2018年5月14日，被告丹阳公司共对涉案房屋进行修复共计6次，涉及房屋墙面裂纹、墙皮脱落、厨房卫生间、墙面瓷砖脱落、卫生间屋顶漏水等多方面问题。原告起诉后，被告丹阳公司于2018年5月14日对涉案房屋进行了维修，并已修复完成。原告刘明经系衡水市桃城区红旗大街2336号滨湖万象城30楼1单元1101、1102室业主。上述事实有当事人陈述，原、被告提供的证据及庭审笔录在卷为据。本院认为，一、关于损失的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告刘明经与被告丹阳公司、拆迁指挥部签订的《房屋拆迁异地安置补偿协议书》（以下简称协议书），对拆迁房屋的基本情况、还房位置、户型、套数、面积、过渡费、还房安置方式和过渡期限等主要内容进行了约定，该约定不违反法律、法规的强制性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行。被告作为拆迁人向被拆迁人交付符合国家质量安全标准的安置房，是被告应履行的约定和法定义务。根据已查明的事实，被告丹阳公司于2014年4月通知交房，但房屋存在墙体裂纹、墙面涂料不均等问题，同时原告办理交房手续入住后，该房屋仍存在质量问题。被告丹阳公司交付案涉房屋后又继续进行修复，且修复时间较长，对原告刘明经正常使用房屋，产生一定影响，并造成相应损失，依法应当承担赔偿责任。原告刘明经主张按同地段同类房屋租金计算其损失，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。因其提交的房屋租金标准并非有关行政主管部门或房地产评估机构评定，本院根据相关网络平台公布的同地段同类型房租价格，以及对案涉房屋周边同类型房屋出租价格的询问，确定案涉房屋月租金约为500元。结合双方履约情况、过错承担、兼顾公平原则，该案涉两套房屋的损失应自2014年4月开始计算，计算至2018年5月，共计49个月，即500元/月×49个月×2套=49000元，对刘明经多主张部分，本院不予支持。二、关于质保期的问题。原告刘明经与盛鼎公司、被告丹阳公司签订的《关于冀衡农场回迁楼1单元1101.1102.1103室问题的会议决议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。其中该该会议决议第二条约定“2017年11月30日之前对以上三户进行一次整体查验，房屋质量质保期顺延，2017年1月1日开始计算质保期”，关于该质保期的约定，是双方当事人真实的意思自治，不违反法律、法规的强制性规定，本院予以认可。现原告以房屋存在质量问题要求顺延质保期，缺乏事实及法律依据，本院不予认可。三、关于物业费及其他费用的问题，原告主张免收2014年4月至2018年5月的物业费、赔偿2017年至2018年3月已交的物业费、赔偿对住房户的优惠费用，免物业费、水费、电费的诉讼请求，因该项主张系基于物业服务合同产生，与本案并非同一个法律关系，对该项主张，原告可另行起诉。另外，原告主张赔偿4年多的交通费、电话费未提交相关证据，本院不予认可。原告主张精神损害费，因本案系合同纠纷，且不存在《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》规定的可主张精神损害赔偿的情形，故原告刘明经主张的精神损害赔偿金没有依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河北丹阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告刘明经损失共计49000元；二、驳回原告刘明经其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1094元，由被告河北丹阳房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判员  张志梅二〇一九年四月一日法官助理王倩书记员姜瑞