海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)琼9003民初709号 原告：海南中方投资有限公司，住所地海南省儋州市那大镇兰洋北路东侧控规C-03号街区。 法定代表人：马伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：许多，海南法立信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞果果，海南法立信律师事务所实习律师。 被告：张冬梅，女，1984年11月3日出生，汉族，广东省湛江市人，现住海南省儋州市。 委托诉讼代理人：沈文龙，男，1985年1月9日出生，汉族，现住海南省儋州市，系被告张冬梅丈夫。 原告海南中方投资有限公司（以下简称中方公司）与被告张冬梅商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序于2019年4月11日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人许多，被告委托诉讼代理人沈文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中方公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付到期应付房款80000元；2、被告向原告支付违约金，以本金80000元为基数，按年利率24%标准自2017年11月26日起计算至实际支付清所欠款项之日止，暂计至2018年11月15日为18880元；3、判决被告承担本案的所有诉讼费用。 事实和理由：原告中方公司与被告张冬梅于2014年11月25日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的“伟业西城国际”项目××栋现房，房款总价为383616元。被告应于2014年11月25日前支付首付款123616元（含购房定金20000元），剩余房款通过银行按揭贷款方式支付。同日，被告向原告支付2万元定金后，因资金能力不足，为完成银行按揭贷款手续，原被告签订名为《借款协议》的补充协议。协议就首付款103616元的支付期限进行变更，约定被告应于2017年11月25日支付首付款103616元。如被告未如期还款，每逾期一日须按未归还款项总额的千分之一支付违约金。合同和协议签订后，原告依约向被告交付房屋。被告向原告通过商业贷款方式支付了房款260000元，后还支付了房款23616元，已支付房款合计303616元。被告未依约于2017年11月25日前支付余款80000元。原告多次要求被告支付，被告拒不支付。原告认为双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效。《借款协议》名为借款，实为对首付款付款期限的补充协议，仍属于商品房买卖合同关系。被告未按协议向原告支付余款已构成违约，应承担继续履行及支付违约金的责任。因协议约定的违约金标准过高，原告自愿调整违约金为按年利率24%的标准计算。 被告张冬梅辩称，原告中方公司未按合同约定在交房后的365日内为被告办理房产证，存在过错。原被告签订的《借款协议》约定的违约金计算方式为“乙方必须严格按照本协议约定的期限归还借款，否则，每逾期一天，乙方必须按每期未归还款项总额的千分之一，向甲方支付违约金”，该约定违反了国家法律规定，对原告的违约金诉求应当驳回。本案应该是经济纠纷，而非商品房买卖合同纠纷。被告已支付购房首付款，而原告是依据借款协议起诉，双方应该是借款纠纷。被告欠付原告的80000元欠的应该是借款。 原告中方公司围绕诉讼请求依法提交了证据《儋州市商品房买卖合同》《借款协议》《承诺书》《委托书》《收据》《中国建设银行网上银行电子回单》《催款通知书》《寄送回执》。经被告质证，主张未收到《催款通知书》，对其余证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为本案是借款纠纷。本院经审查认为，原告提供的《儋州市商品房买卖合同》《借款协议》《承诺书》《委托书》《收据》《中国建设银行网上银行电子回单》内容客观真实，来源合法，与本案有关予以确认并在卷佐证；原告提供的《催款通知书》《寄送回执》没有其他证据佐证被告已经收到，不能证实原告向被告送达通知书催款。 根据当事人陈述及上述本院确认的证据，查明以下事实：原告中方公司与被告张冬梅于2014年11月25日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告投资建设的“广场花园”即“伟业西城国际”商品房项目的03幢12层1201号房。房屋建筑面积79.84平方米，按建筑面积计价，每平方米4804.8元，总房款383616元。合同第五条约定付款方式及期限为“买受人于2014年11月25日前付首期款123616元（其中含贰万元定金），剩余房款260000元申请商业贷款”。合同第八条关于交付期限约定“出卖人应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已经办理房屋所有权初始登记，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同第十五条第一款约定“出卖人应当自房屋交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在365日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证”。合同还就逾期付款违约责任、房屋交接、逾期交房的违约责任、税款缴纳等事项进行了约定。同日，原告中方公司（甲方）与被告张冬梅（乙方）签订一份《借款协议》，约定“乙方认购儋州伟业西城国际3号楼1201号房，由于资金周转问题特向甲方借款。经双方友好协商，甲方同意免息借给乙方总金额103616元，乙方承诺按时向甲方归还上述借款。乙方须在2017年11月25日前向甲方归还所借款项103616元；乙方必须严格按照本协议约定的期限归还借款，否则每逾期一天，乙方须按每期未归还款项总额的千分之一，向甲方支付违约金”。同日，被告张冬梅向原告中方公司出具一份《承诺书》，称“本人由于资金周转问题向中方公司借款用于认购西城国际3号楼1201号房，双方已于2014年11月25日签订《借款协议》，本人同意该房屋的房产证办理起算日期为本人归还完《借款协议》约定的所借款项之次日，如借款还清日早于《商品房买卖合同》约定办证起算日期的，则仍按《商品房买卖合同》执行”。 合同签订前一日，被告已向原告支付20000元购房定金。合同签订后，被告通过向银行贷款260000元支付给原告。原告于2015年5月17日将涉案房屋交付被告使用至今。被告已于2017年11月29日向原告归还23616元，剩余80000元未支付。原告因此提起本案诉讼。 本院认为，原告中方公司与被告张冬梅于2014年11月25日签订的《商品房买卖合同》、《借款协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自的合同义务。关于原告与被告签订的《借款协议》是对购房首付款支付方式的变更约定还是借款约定的问题，本院认为根据本案查明事实，被告张冬梅实际并未向原告借款，而是没有经济能力支付购房首付款给原告，双方才签订协议对首付款支付期限进行变更约定。被告在签订购房合同当日，也出具《承诺书》表明待借款还清再办理房产证，可见该借款协议约定的是购房首付款的支付事宜。对被告关于双方是借款关系的主张，本院不予采信。被告未依约定期限支付购房首付款给原告，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担继续履行合同，支付购房首付款及赔偿损失给原告的责任。原告诉请被告支付所欠房款80000元及违约金有事实根据和法律依据，本院予以支持。 原告以《借款协议》约定的违约金计算标准过高为由，自愿调整为按年利率24%标准计算违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告自愿调整违约金计算标准符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下： 一、被告张冬梅于本判决生效之日起十五日内支付原告海南中方投资有限公司购房款80000元。 二、被告张冬梅于本判决生效之日起十五日内支付原告海南中方投资有限公司违约金（以80000元为基数，按年利率24%自2017年11月26日计算至实际支付清所欠款项之日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1136元，由被告张冬梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  李润红 二〇一九年四月十九日 书记员  赵晋伟 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。