广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初909号原告（反诉被告）：广州加索展览工程有限公司，住所地广州市南沙区东涌镇东鱼巷47号，统一社会信用代码914401065856638885。法定代表人：王春才，职务总经理。委托诉讼代理人：邹永生，男，1967年6月12日出生，系该公司员工。被告（反诉原告）：康广威，男，1967年5月24日出生，汉族，住广州市番禺区，第三人：莫文锋，男，1967年7月6日出生，住广州市番禺区，被告和第三人共同委托诉讼代理人：陈忠扬，广东南冠律师事务所律师。原告（反诉被告）广州加索展览平台工程有限公司（以下统称为加索公司）与被告（反诉原告）康广威、第三人莫文锋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。加索公司的委托诉讼代理人邹永生、康广威、莫文锋以及共同委托诉讼代理人陈忠扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。加索公司向本院提出诉讼请求：1.解除加索公司与康广威签订的《租赁合同》；2.康广威双倍返还租赁保证定金826200元；3.康广威返还2019年1月租金50000元；4.本案诉讼费用由康广威承担。事实和理由：2017年12月27日，加索公司与康广威签订《租赁合同》，约定康广威将南沙区镇鱼窝头村东开砖厂旧址内厂房（以下统称为涉案厂房）出租给我方使用，涉案厂房建筑面积9500平方米，占地面积1100平方米，用途为工业用途，租金按照厂房每平方米13.8元、占地按照每平方米6元计算，租金每三年递增10%，租期从2017年12月1日至2036年12月30日。合同签订后，加索公司向康广威支付了保证金413100元。2018年期间，南沙区各政府部门经常到涉案厂房进行检查，加索公司也一直想办法申请项目的环境影响评估。2018年11月12日，广州市南沙区国土资源和规划局东涌国土资源管理所出具意见认为，涉案厂房的用地规划性质为部分农林、部分道路。广州市南沙区环保水务局因用地规划不是工业用地而不予批准我方的环境影响评估。2019年1月7日下午15时许，康广威和政府部门的人员一起对涉案厂房采取停水停电措施，康广威将厂房大门上锁并派人看守。至此，加索公司已无法使用涉案厂房，公司的经营活动也全部停止。次日，南沙区环保水务局出具《责令改正违法行为通知书》，责令加索公司立即停止违法行为。加索公司认为，涉案《租赁合同》第一条已经明确涉案厂房的用地性质为工业用地，但事实上为部分农林用地、部分道路。涉案厂房的用地性质问题，直接导致了加索公司的生产项目不能通过环境影响评价，以及被广州市南沙区环保水务局责令停产。康广威的行为已经构成合同欺诈、合同违约，双方的租赁合同关系应当予以解除，并由康广威双倍退回租赁保证定金。此外，加索公司在2018年经营期间，因环评问题被政府部门多次检查，对公司的生产经营造成影响并产生损失，对此，康广威应当退回加索公司在2019年1月交纳的50000元租金作为补偿。康广威辩称：不同意加索公司的全部诉讼请求。理由为：1.2015年10月15日，案外人陈华锋与梁旭升通过广州市南沙区东涌镇公共资源交易站，公开拍卖取得涉案厂房22年2个月的承包权。在取得涉案厂房承包权后，其二人于2016年6月将涉案厂房出租给本案第三人莫文峰，并签订了《土地租赁合同》。莫文峰在承租涉案厂房后对涉案厂房进行了拆除重建，并授权予康广威，由其出租给加索公司。康广威在与加索公司签订了《租赁合同》后，加索公司依约支付了租赁保证金413100元，并将其公司注册登记的经营场所变更为涉案厂房。加索公司按照合同约定交纳租金至2018年12月。2019年1月，加索公司以其公司生产项目不能办理环评手续为由，仅交纳租金50000元，之后就一直拒绝交纳租金。东涌镇国土资源所于2017年10月20日出具《说明》，证明涉案厂房的土地在2006-2020年土地总体利用规划中为“其他独立建设用地”，可以建设厂房，而工商部门批准加索公司经营地址变更也说明涉案厂房是可以用作工业生产，故出租方不存在合同欺诈、合同违约的行为。加索公司在签订合同前已经实地查看并了解了涉案厂房的现状及权属情况，并且已经实际使用了一年多的时间，加索公司被环保部门查处涉案厂房并责令停止违法行为，是其未依法对生产项目进行环评便擅自开展生产所致，属于其自身的责任，与出租方无关。2.涉案房产没有合法证照，按照法律规定，合同应为无效，不存在需要解除的问题。而且，《租赁合同》无法履行的责任在于加索公司，其生产项目为展览柜台的制作，本身并不产生污染，但加索公司却违背了合同对涉案厂方使用方式的约定，擅自将大面积厂房变为宿舍区，安排100多名工人在厂房居住生活，从而产生了大量生活污染物和废水，导致周边村民投诉，而被相关部门查处。3.《租赁合同》中约定的“保证定金”是对加索公司支付租金的担保，不具有定金的法律性质，而且，如前所述，《租赁合同》为无效合同，故关于“保证定金”的相关合同约定也为无效，该“保证定金”应当冲抵其拖欠的场地使用费。4.加索公司在2019年1月仅支付了50000元，折算后仅为10天的场地占用费，故不存在需要返还的问题。康广威在本案中一并向本院提出反诉请求：1.加索公司支付从2019年1月11日起至搬离涉案厂房时止的场地使用费（场地使用费按照137700元/月计算）；2.反诉费用由加索公司承担。事实和理由与本诉的答辩意见一致。加索公司辩称：不同意康广威的反诉请求。理由与本诉中的意见一致。另外，涉案厂房在2019年1月7日已经被停水停电，同时厂房大门已被康广威用锁锁住并派人看守，加索公司已经无法使用涉案厂房，而加索公司实际上也已经搬离了涉案厂房。另外，加索公司确有安排工人在涉案厂房居住生活，但不确认因此导致环境污染问题。莫文锋述称，同意康广威的答辩意见与反诉意见。本院经审理认定事实如下：涉案厂房所在土地位于南沙区东××镇鱼窝头村××东升砖厂地块（面积46亩）。2015年10月22日，南沙区东涌镇鱼窝头村东风队、东升队作为发包方，将上述土地发包给案外人梁xx、陈xx并签订了《土地承包合同》，约定租期从2015年11月1日起至2037年12月30日止。2019年2月13日，陈xx出具《签订说明》，载明有“本人陈xx及梁xx于2016年6月与莫文锋签订《土地租赁合同》，约定把上述地块出租给莫文锋，租期至2036年7月30日，莫文锋于2017年上半年在租赁地块上建成了厂房。因原来签订的《土地租赁合同》未有约定明细的租赁面积，本人及梁xx于2018年5月24日再与莫文锋签订了目前比较详细的《土地租赁合同》”等内容。依据2018年5月24日陈学习、梁xx（甲方、出租方）与莫文锋（乙方、承租方）签订的《土地租赁合同》约定：甲方通过投标方式于2015年10月22日与南沙区东涌镇鱼窝头股份合作经济联合社签订《土地承包合同》取得“广州市南沙区东××镇鱼窝头村××东升砖厂地块的面积约10450平方米土地”的土地使用权（国土部门土规2006-2020年土地利用总体规划为其他独立建设用地），现按现状（即空地）再行转租给乙方；乙方承租后，由乙方出资建设厂房；租赁期限从2016年8月1日起至2036年7月30日止。康广威在庭审中确认涉案厂房系由其拆除旧厂房后进行重建，但未有办理相关的报建手续，也未有取得建设工程规划许可证。2017年12月1日，莫文锋委托康广威办理涉案厂房的租赁事宜。同月27日，康广威（甲方、出租方）与加索公司（乙方、承租方）就涉案厂房租赁事宜签订《租赁合同》，合同约定：“乙方已对甲方物业作现场实地视察，乙方对甲方物业之现状及权属情况清楚了解，……第一条甲方将座落在南沙区东涌镇鱼窝头村东升砖厂旧址内厂房出租给乙方使用，该厂房为工业用途……第二条……2017年12月1日至2020年11月30日每月租金为137700元（租赁税由乙方承担）……租期为20年，其中自2017年12月1日至2017年12月30日为免租装修期。第三条乙方在签定本合同的当天向甲方支付275400元、2018年3月1日支付137700元共计413100元作为保证定金，该保证定金在租赁期满，乙方不再续租，经甲方验收建筑后，且乙方付清水电费、税费、工人工资、租金之日起三天内由甲方不计息返还给乙方。第四条1、在签定本合同的当天乙方预付第一个月的租金，以后每月5日前支付当月租金。2.甲方在2017年12月1日前将该建筑物交付给乙方使用。……租赁期内，如乙方增减或改建该建筑物时，必须征得甲方书面同意……”。合同签订后，加索公司向康广威交纳保证金413100元，并将其公司住所地变更登记为涉案厂房地址。加索公司已经付清了2018年12月31日前的租金，但自2019年1月开始仅交纳了5万元的租金。2018年11月12日，广州市南沙区国土资源和规划局东涌国土资源管理所向区环保水务局出具《关于加索公司用地及规划的意见》，载明：“兹有加索公司，位于东涌××××号，用地面积约8357平方米。经核查，提供意见如下：1、该公司未因违反用地列入2017土地卫片执法监察中须查处整改的范围。2、该公司用地的土地利用现状为采矿用地；土地利用总体规划为其他独立建设用地。3、该公司用地现行规划用地性质为部分农林用地，部分道路。”2019年1月7日，康广威根据相关政府部门的要求对涉案厂房的大门上锁，并安排人员看管，涉案厂房的机械和原材料要求只可出不可进。次日，广州市南沙区环保水务局向加索公司出具了《责令改正违法行为通知书》，记载：“经查，你单位在未取得展台生产项目的环评报批的情况下，擅自建成展台生产项目，违反了《中华人民共和国环境影响评价法》第二十五条的规定，……现责令你单位：立即停止违法行为。”在诉讼过程中，莫文锋陈述其与康广威在涉案厂房的经营上实际为合作关系，康广威有向其披露过涉案租赁事宜，并同意由康广威向加索公司主张本案的权利。加索公司表示其在订立《租赁合同》时，不知道康广威与莫文锋之间的关系，现其就涉案租赁事宜选择康广威作为相对方主张权利。针对涉案厂房是否有依法办理报建手续问题，本院向广州市规划和自然资源局南沙区分局函询，该局复函称，经核查未在广州市城市建设档案馆系统中查询到涉案厂房办理过相关报建手续的历史资料。鉴于涉案厂房未有相关报建手续，涉及合同无效问题，经本院向加索公司释明其诉请与本院所认定的法律性质不一致，而是否要求变更诉讼请求时，加索公司坚持其起诉时的请求。2019年3月7日，在本院主持下，加索公司与康广威办理了涉案厂房的交接手续。加索公司据此向本院撤回其第1项诉讼请求。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依据当事人的陈述，涉案厂房未办理报建手续也未取得建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，《租赁合同》应为无效合同。关于加索公司本诉诉请问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据该规定，康广威应当退回其收取的保证定金413100元，加索公司主张双倍返还保证定金于法无据，本院不予支持。加索公司并未举证证明其存在经营损失，且《租赁合同》为无效合同，故其以康广威违约，要求康广威退回其在2019年1月交纳的50000元以作为其经营损失的补偿，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于康广威反诉诉请问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故本院对占有使用费以合同约定的137700元/月的租金标准计算予以支持。加索公司与康广威于2019年3月7日办理了涉案厂房的腾空交还手续，故场地占用费应当计算至该日时止。结合涉案厂房因加索公司“在未取得展台生产项目的环评报批的情况下，擅自建成展台生产项目”而被有关行政部门责令关闭，以及康广威于2019年1月7日在涉案厂房上锁的事实，本院根据公平原则，酌情确定由加索公司按照50%的比例承担涉案厂房2019年1月7日至3月7日的场地占用费。综上，加索公司2019年1月1日至3月7日应支付的场地占用费为166572.58元[（137700÷31×6）+(137700÷31×25+137700+137700÷31×7)×50%]，扣除其已经支付的50000元，其还应当支付场地占用费116572.58元给康广威。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、康广威于本判决发生法律效力之日起五日内返还保证定金413100元给广州加索展览平台工程有限公司；二、驳回广州加索展览平台工程有限公司的其他诉讼请求；三、广州加索展览平台工程有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付场地占有使用费116572.58元给康广威；四、驳回康广威的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费6281元，由广州加索展览平台工程有限公司负担3320元，由康广威负担2961元；反诉费2574元，由康广威负担1429元，由广州加索展览平台工程有限公司负担1145元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何彤文二〇一九年四月二十三日法官助理廖活年书记员谢芝华