湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初1921号原告：长沙叮叮商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区劳动西路337号叮叮商业广场集装箱创意办公室。法定代表人：阳世勇，执行董事。委托诉讼代理人：彭载南，湖南高新律师事务所律师。被告：曹述泽，女，1992年7月7日出生，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：赵红，湖南通程律师事务所律师。原告长沙叮叮商业管理有限公司与被告曹述泽租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告长沙叮叮商业管理有限公司的委托诉讼代理人彭载南，被告曹述泽的委托诉讼代理人赵红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙叮叮商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付商铺租金、物业管理费、推广费、电费共计107731.08元，以及逾期支付商铺租金、物业管理费及推广费产生的滞纳金6000.98元（滞纳金计算至合同解除日，即2018年11月26日）；2、判令被告向原告支付合同解除违约金39960元；3、判令被告赔偿原告商铺恢复原状费用2880元（按照80元/平方米计算）；4、判令被告向原告支付起诉材料复印/打印费254元；5、判令被告向原告支付律师代理费3750元；6、判令被告承担本案诉讼费、保全费用、公告费等实现债权的费用。事实与理由：2017年10月11日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定由被告租赁长沙市天心区劳动西路337号叮叮商业广场B2层236、237号商铺，出租面积70平方米，租赁期限为2年，合同还对租金、推广费、物业管理费等费用的计算标准、支付方式、支付时间及违约责任等进行了约定。2018年4月18日，原、被告签订《补充协议》对被告承租的商铺、面积、租金、推广费、物业管理费、保证金等进行了调整。合同签订后，原告如约履行了向被告交付商铺等义务，但被告自2018年5月开始拖欠租金、推广费等费用。2018年11月23日，原告向被告发出了《解除通知》，双方签订的合同已解除，被告应支付拖欠的租金等费用，并承担合同约定的违约责任，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告曹述泽辩称：1、因原告宣传推广不到位，配套设施不完善，商场客流量稀少，导致被告经营商铺一致亏损，原、被告在协商一致的情况下，将租赁商铺面积调整为36平方米，并通过以保证金抵扣租金的方式支付了租金及物业管理费等费用，故被告不存在拖欠行为；2、被告在2018年5月就向原告提交了书面撤场申请，要求解除合同，并于原告方工作人员约定好于2018年8月6日进行交接，但原告未按约进行交接，直至2018年9月28日被告自行撤场，被告已按照合同约定提前90天申请撤场，且撤场前的租金及物业管理费等费用以通过保证金进行了抵扣，被告不存在拖欠租金等违约行为；3、合同已解除后，原告再以其他理由向被告发出解除合同的通知并要求被告承担解除合同后产生的租金等费用，于法无据；4、原告未提供有效证据证明其确实支出了商品恢复原状的费用，被告无需承担该费用。本院经审理查明认定事实如下：案外人长沙盛邦房地产开发有限公司系长沙市天心区劳动西路337号叮叮商业广场-2054、-2055、-2056、-2057、-2058、-2059号房的所有权人，上述房屋对应叮叮商业广场（叮叮Mall）236、237商铺；长沙盛邦房地产开发有限公司向原告出具《委托授权书》，将其位于长沙市天心区劳动西路337号【叮叮商业广场】物业（包括房屋及附属设施设备等），委托原告进行出租、经营和管理。2017年10月11日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：乙方向甲方承租叮叮商业广场（叮叮Mall）B2层236/237号商铺（面积：70㎡）以及乙方接受甲方对叮叮商业广场经营管理、接受物业服务公司对叮叮商业广场物业管理等事宜；租赁期限为叮叮商业广场开业之日起2年。商铺月租金以月基本租金与月营业额提成租金两者中取高者计，基本租金计算公式为：月基本租金=单位面积租金标准（元/㎡/月）×出租面积（㎡），第1年，基本租金为21000元/月，（即单位面积租金约300元/㎡/月）；基本租金优惠期（自叮叮商业广场（叮叮Mall）开业之日起计一年），该商铺的月租金以优惠后的月基本租金与月营业额提成租金两者中取高计：第1-3个月，按基本租金5折计算,即基本租金为10500元/月；第4-6个月，按基本租金7折计算，即基本租金为14700元/月；第7-9个月，按基本租金8折计算，即基本租金为16800元/月；第10-12个月，按基本租金9折计算，即基本租金为18900元/月；第2年，基本租金为21000元/月。月营业额提成租金将以每月总营业额（税前）为基数计算。物业管理费为60元/㎡/月，共计4200元/月（自叮叮商业广场开业之日起计）；推广费为10元/㎡/月，共计700元/㎡/月（自叮叮商业广场开业之日起计）。物业管理费、推广费以每三个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个计费期，乙方应当在每个计费期最后一个月的第二十日前，向甲方一次性足额支付下个计费期物业管理费、推广费，最后一期物业管理费、推广费根据乙方在该期实际租赁日数按比例收取，应不迟于乙方办理完毕全部撤场手续前或乙方收到甲方缴款通知之日起五日内结清。水、电费参照国家相关标准测算，按照综合单价计费，乙方应当按照水、电表的计量数，以综合单价向甲方支付上述费用，电费计费标准为：综合单价1.3元/度。商铺租赁保证金为51800元，乙方应于合同签订之日起7日内缴纳全部租赁保证金。乙方应按本合同约定向甲方支付租金、推广费、水电费及向物业服务公司支付物业管理费及其他费用。逾期支付的，每逾期一日，乙方应按欠缴总额日千分之一的标准向甲方/物业服务公司支付违约金，违约金应与欠缴费用一并支付。乙方有逾期支付租金、物业管理费、推广费、水电费或其他费用达30日（含本数）以上的或者未经甲方书面同意擅自搬离该商铺的，甲方有权选择单方解除本合同，收回该商铺，不予退还租赁保证金，并要求乙方支付相当于合同终止前陆个月乙方实际应付平均月租金、月推广费和月物业管理费之和的叁倍的违约金（如合同终止时实际承租天数不足陆个月的，则乙方应按租赁保证金的叁倍支付违约金）。双方特别明确，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方基本租金优惠政策的前提，如因乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方单方解除合同的情形）且本合同实际履行期限不足贰年的，则乙方应在本合同终止后柒日内按第一年月基本租金（优惠前）标准补交甲方给予优惠的全部租金。乙方因经营不善需提前解除本合同的，应提前90天（出租面积200㎡以上或租赁期限4年以上（含4年）的，应提前180天）书面通知甲方并征得甲方同意，甲方按本合同对于保证金的约定进行退还。乙方因违约给甲方造成损失的，除按本合同的约定支付违约金外，还应当赔偿甲方因此遭受的损失，包括但不限于甲方因行使索赔权利产生的一切费用，如差旅费、诉讼费用、评估费用、鉴定费、律师费等费用。无论本合同因何种原因提前终止（包括但不限于单方解除或者双方协商一致解除、不可抗力或意外事件等其他原因导致提前终止的），乙方均应在合同终止之日起伍（5）日内按照本合同约定将该商铺返还给甲方；双方确认，因乙方原因导致本合同终止的，则在返还期内（合同终止之日起5日），乙方仍应当按届时月租金及月物业管理费标准向甲方支付占用费、物业管理费并承担各项能源费用；合同终止（不论基于任何原因），乙方必须按下述方式返还该商铺：乙方必须自费将该商铺内的乙方安装的所有可拆卸、分离的装修、附属设施及设备搬离并将在该商铺设置的乙方的标示、广告、标记全部予以清除且乙方须保证其返还的商铺及其原有附属设施设备不存在损坏状态，即乙方须将该商铺恢复至附件四约定的商铺交付标准或甲方认可的状态。如甲方要求乙方将租赁商铺恢复原状，乙方拒绝的，甲方可代为恢复原状，由此产生的费用由乙方承担；乙方安装的或增加的附属设施、设备及装修等，除甲方明确表示继续利用的外，甲方无需就乙方安装或增加的设施、设备及装修给予乙方任何补偿；若乙方迟延办理商铺返还手续，则自返还期届满之日起直至该商铺返还甲方为止，每逾期一日，乙方应按合同终止日前日租金和物业管理费、推广费之和的贰倍向甲方支付该商铺的占用使用费，同时乙方还应赔偿甲方因此遭受的经济损失。本合同项下任何一方向对方发出的通知、信件、数据电文等，均应采用书面形式发送至本合同附件一第14条约定的地址、联系人和通信终端或采用本合同第23.4条约定的方式送达；甲方约定的有效送达地址为：长沙市天心区劳动西路245号凯瑞大厦1507房，联系人：丁雅晴，电话：0731-89781710，电子邮箱：ｄｉｎ×××＠ｄｉｎｄｉｎｍａｌｌ.ｃｏｍ；乙方约定的有效送达地址为：长沙市望城区银杉路时代倾城二期16栋1403房，联系人：曹述泽，电话：138××××7190，电子邮箱：602×××＠ｑｑ.ｃｏｍ。合同签订后，原告于2017年10月2日向被告交付了商铺并进行了一系列商业推广，被告支付了租赁保证金51800元，也正常装修并使用商铺。2017年11月25日，叮叮商业广场（叮叮Mall）正式开业。2018年4月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同之补充协议（二）》，甲、乙双方协商一致就《商铺租赁合同》及附件作出如下修改：乙方承租铺位由B2层236/237铺（面积：70㎡）变更为B2层237铺（面积：36平方米）；租金自2018年4月1日起按如下标准计算：第1年（2017.11.25-2018.11.24），基本租金为10800元/月（即单位面积租金约300元/㎡/月）；基本租金优惠期（2018.4.1-2018.11.24），该商铺的月租金以优惠后的月基本租金与月营业额提成租金两者中取高计：2018.4.1-2018.5.24，按基本租金7折计算,即基本租金为7560元/月（单位面积租金约210元/㎡/月）；2018.5.25-2018.8.24，按基本租金8折计算，即基本租金为8640元/月（单位面积租金约2400元/㎡/月）；2018.8.25-2018.11.24，按基本租金9折计算，即基本租金为9720元/月（单位面积租金约270元/㎡/月）；第2年，基本租金为10800元/月（即单位面积租金约300元/㎡/月）；推广费自2018年4月1日起，按10元/㎡/月，合计360元/月计算；物业管理费自2018年4月1日起，按60元/㎡/月，合计2160元/月计算。因铺位调整，保证金由51800元调整为26440元，抵扣25160元租金及推广费后，剩余6476元原告退还给了被告。2018年8月6日，原告通过发送电子邮件方式向被告发出《催款函》，载明：截至2018年8月6日被告拖欠原告的租金、推广费、物业管理费共计40323.87元，原告要求被告务必在2018年8月10日前付清全部欠缴款项。2018年8月29日，原告通过发送电子邮件方式向被告发出《催款函（二）》，载明：截至2018年8月29日被告拖欠原告的租金、推广费、物业管理费共计40323.87元，因被告逾期支付上述费用，应按欠缴总额日千分之一的标准支付违约金，截至本函发出之日起违约金为2016.99元。2018年10月10日，原告通过发送电子邮件方式向被告发出《关于要求【美肌工坊】付清欠缴款项并恢复正常营业的函》，载明：原告要求被告务必在收到本函后三日内付清欠缴的租金、推广费、物业管理费共计40323.87元及滞纳金3710.60元（暂计算至10月10日）；因被告在未经原告同意的情况下擅自停止营业、强力办理店铺内物品，原告要求被告在三日内恢复正常营业；如被告未按前述时间付清欠款并恢复营业，原告有权解除双方签订的《商铺租赁合同》、没收租赁保证金、要求被告承担违约金并补交原告给予被告优惠的全部基本租金。2018年11月23日，原告通过发送电子邮件及邮政快递的方式向被告发出《解除通知》，载明：原告已多次书面及口头向被告催缴租金、物业管理费、推广费未果，自2018年11月26日起解除原、被告签订的《商铺租赁合同》，租赁保证金51800元予以没收；被告于合同解除之日起5日内补交优惠的基本租金54760.26元（暂计算至11月23日）；被告按合同终止前6个月平均月租金、推广费、物业管理费之和的3倍向原告支付违约金77700元；合同解除之日5日内返还商铺并付清上述款项，如逾期返还商铺，原告有权委托第三方施工单位对该商品进行清除、恢复原状等工作，由此产生的费用由被告承担。2018年9月28日，被告搬离商铺。2018年11月30日原告与案外人周虎其签订《项目工程合同书》，委托周虎其对叮叮Mall铺位进行还原，约定按80元/㎡计价。截至2018年9月28日，被告欠缴电费1930.95元。原告委托湖南高新律师事务所代理本案诉讼，约定的基本代理费为3750元。2019年3月14日，原告向湖南高新律师事务所转账支付3750元。2019年3月15日，湖南高新律师事务所向原告开具了3750元的律师代理费发票（发票编号：05207989）。因被告欠缴租金、物业管理费、推广费、电费，原告多次催缴无果，遂酿成纠纷。本院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同之补充协议（二）》当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。原告依约向被告交付了符合合同约定的商铺，被告应当支付相应租金、推广费及物业管理费等费用，其逾期不交且擅自搬离的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。《商铺租赁合同》约定，被告逾期支付相关费用达30日以上的，原告有权解除合同，被告自2018年8月1日起未按约支付租金、推广费，原告于2018年11月23日通知原告合同于同年11月26日解除，符合合同约定，合同解除日为2018年11月26日。《商铺租赁合同》约定，被告因经营不善需提前解除本合同的，应提前90天书面通知原告并征得原告同意，通知、信件、数据电文等，均应采用书面形式发送至合同约定的地址或邮箱。被告欲提前解除合同，但没有举证证明依照履行了前述程序，其辩称的合同解除时间，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告未按约支付租金、物业管理费、推广费；自2018年8月1日起至2018年11月26日止的租金为91616.13元（含应补交的优惠租金54796.26元）、推广费为1392元；自2018年5月1日起至2008年11月26日止的物业费为12792元。另原告按约定的日千分之一标准主张截止至合同解除之日的逾期付款滞纳金，过分高于造成的损失，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，本院调整为按日万分之六，被告应以欠缴费用分段按照日万分之六标准计付滞纳金为3600.59元，对于超出部分的诉求，本院不予支持。《商铺租赁合同》约定返还商铺须恢复原状，被告未按约履行，原告诉请按照80元/平方米计算恢复原状费用2880元，有与第三方签订的拆除合同为依据，且价格合理，本院予以支持。电费1930.95元，依照《商铺租赁合同》的约定，应由被告承担。因被告违约导致原告以诉讼方式主张债权，原告诉请的律师费3750元，符合双方《商铺租赁合同》约定，本院予以支持。原告诉请的合同解除的违约金39960元，过分高于造成的损失，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，本院不予支持。原告诉请的起诉材料复印、打印费254元，《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同之补充协议（二）》没有明确约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下:一、被告曹述泽于本判决发生法律效力后10日内向原告长沙叮叮商业管理有限公司支付租金91616.13元；二、被告曹述泽于本判决发生法律效力后10日内向原告长沙叮叮商业管理有限公司支付推广费1932元；三、被告曹述泽于本判决发生法律效力后10日内向原告长沙叮叮商业管理有限公司支付物业管理费12972元；四、被告曹述泽于本判决发生法律效力后10日内向原告长沙叮叮商业管理有限公司支付电费1930.95元；五、被告曹述泽于本判决发生法律效力后10日内向原告长沙叮叮商业管理有限公司支付滞纳金3600.59元；六、被告曹述泽于本判决发生法律效力后10日内向原告长沙叮叮商业管理有限公司支付律师费3750元；七、驳回原告长沙叮叮商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1760元，原告长沙叮叮商业管理有限公司承担500元，被告曹述泽承担1260元。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数量提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈希二〇一九年四月十一日书记员  杨微附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。