上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初27495号原告(反诉被告)：张锦柱，男，1951年2月12日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：欧阳甜甜，上海明伦律师事务所律师。被告(反诉原告)：深圳市彩之家房地产策划有限公司上海分公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：谭瑞征，总经理。被告(反诉原告)：深圳市彩之家房地产策划有限公司，住所地深圳市。法定代表人：陆泽，总经理。两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：苏展，上海利歌律师事务所律师。原告(反诉被告)张锦柱与被告(反诉原告)深圳市彩之家房地产策划有限公司上海分公司(以下简称彩之家公司上海分公司)、深圳市彩之家房地产策划有限公司(以下简称彩之家公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案受理，依法适用简易程序于2018年11月8日公开开庭予以审理。被告彩之家公司上海分公司、彩之家公司在答辩期内提起反诉，本院受理后于2018年11月28日、2019年3月25日公开开庭予以合并审理。原告(反诉被告)张锦柱及其委托诉讼代理人欧阳甜甜，二被告(反诉原告)共同的委托诉讼代理人苏展到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)张锦柱向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的房屋租赁合同；2.请求判令被告返还原告已经支付的租金及押金人民币(币种下同)70,470元；3.请求判令被告赔偿原告房屋装修费用149,346元；4.请求判令被告返还原告在房屋内添置的全部可拆卸物品，并且赔偿家具家电折旧费2万。事实与理由：2017年1月18日原告与被告签订《上海市居住房屋租赁合同》，合同约定，甲方(本案被告)将坐落于上海市闵行区浦星公路1919弄峰尚汇小区1幢406室、3幢706室的居住房屋出租给乙方(即原告)，乙方向甲方承诺此出租房屋用作居住使用(合同1-2)；此房屋为毛坯房，房屋的租赁期限自2017年3月6日至2022年2月28日，2017年1月18日之前将房屋交付给乙方验收，乙方向甲方支付租赁保证金3,900元(合同4-1)，租金2,600元/月。甲方同意乙方进行装修(补充条款第6条)，即根据约定2017年1月18日至2017年3月5日属于免租期，用于原告装修使用。2017年7月31日原告与被告又签订《房屋出租服务协议书》，协议书约定被告将坐落于上海市峰尚汇小区3号212室的房屋出租给原告，租赁期限为2017年9月1日至2022年9月30日，租金2,600元/月，保证金3,900元。即根据约定2017年8月份为免租期。鉴于双方合同约定，原告按照住宅房屋标准着手装修。然2月中旬，原告被通知停止装修，被告告知政府整顿，待整顿行为之后就可以继续装修了。到5月份，闵行区浦江镇正式发出整顿公告，要求所有峰尚汇房屋整顿，不能装修动工，被告再三确认向原告保证此房屋是有居住用途，且原告也只能按照合同约定进行居住使用，打消原告的顾虑。2017年7月中旬，被告处员工告知原告可以装修，装修期间属于免租期，不用支付房租，待装修结束租出去再支付房租。基于此，原告又签3号楼212室的房屋。至2017年10月份中下旬，原告按照居住房的精装修标准对峰尚汇房屋进行装修，上下两层均装独立卫浴以及配置床和家电家具等，未受到阻碍，完成了全部装修。房屋经过通风晾晒，2017年11月份，原告开始对外出租房屋。有租客提出需要办理居住证事宜，需要看房产证，被告表示房屋房产证尚未办出，但系与开发商签订了预售合同的合法居住房屋。为出租房屋，原告和有意租赁的租客一起前往物业，物业明确告知，峰尚汇有些房屋的产权证已经出来了，只有产权证有居住用途的房屋才可以对外作为居住出租，否则不允许作为居住出租。原告立即再次和被告核实,要求被告提供房产证，以确定可以出租。被告对于提供房产证的要求不予理会，公司以短信的方式催告原告支付房租，却对于原告的要求不予回复，只是一味的要求原告支付房租。原告为装修房屋花费了一辈子的积蓄，不希望所有心血付诸东流，多次和被告要求面谈协商，被告均不派出负责人协商。2018年2月过年后，物业告知原告租赁的峰尚汇经核实均是不可作为居住出租的，属于商改住房，是违法的。至此原告才知道自己被骗了。原告要求被告退款并且赔偿装修费用，被告依旧告知原告支付房租，不然就收房。至此,原告不得不向法院起诉，望法院在查清事实的基础上支持原告的诉讼请求。被告(反诉原告)彩之家公司上海分公司、彩之家公司共同辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告与房屋产权人签订了租赁合同，取得了系争3套房屋的租赁权，且该三套房屋已经取得不动产权证，且是否取得房地产权证并不影响原告出租，也不影响双方间租赁合同的履行。2、原告承租三套房屋的时间分别为2017年1月18日、2017年7月31日。被告承租峰尚汇小区1幢406室、3幢706室时对峰尚汇小区的类住宅性质并不知道。关于类住宅的整改规定于2017年5月左右作出，而原告再次承租峰尚汇小区3号212室房屋时已经了解房屋性质，故原告要求解除合同的理由并不成立。3、依据双方签订的租赁合同，原告拖欠租金超过一个月即构成根本性违约，被告经催告后解除合同，开锁收回房屋系合同约定。同时被告向原告手机发送解除通知，并张贴通知于房屋正门，最终解除了本案所涉之租赁合同。4、原告违约装修，改变房屋结构已经构成根本性违约。原告承租的房屋虽有钢结构但系半封闭结构。原告装修时改为全包的结构，装修时遭到房屋产权人的制止，但原告最终还是完成了装修。依据1号406室、3号706室房屋的租赁合同，原告主张的装修费被告不应承担。并且依据3号212室房屋的租赁合同第5.3条之规定，原告欠付租金已构成违约，相应的设施设备视为放弃。综上，三套房屋系原告根本性违约导致合同解除，装修费用应由原告自行负担。被告(反诉原告)彩之家公司上海分公司、彩之家公司向本院提出反诉诉讼请求：1.请求判令双方所签订的峰尚汇1号406室与3号706室房屋的《上海市房屋租赁合同》以及峰尚汇3号212房屋签订的《房屋出租服务协议书》于2018年3月31日解除；2.判令张锦柱支付彩之家公司上海分公司、彩之家公司拖欠房屋租金36,400元(峰尚汇1号406室房屋租金13,000元、3号706室房屋租金13,000元、3号212室房屋租金10,400元)；3.判令张锦柱支付彩之家公司上海分公司、彩之家公司开锁费600元;4、判令张锦柱支付彩之家公司上海分公司、彩之家公司房租滞纳金36,400元；5、本案诉讼费由张锦柱承担。事实与理由：2017年1月18日双方签订峰尚汇1号406室与3号706室房屋的《上海市房屋租赁合同》，张锦柱承租峰尚汇1号406室与3号706室房屋进行租赁经营。2017年7月31日双方又签订了峰尚汇3号212室房屋的《房屋出租服务协议书》，张锦柱承租峰尚汇3号212室房屋进行租赁经营。该三套房屋为产权人与开发商签订购买合同后合法取得的房屋，且峰尚汇1号406室房屋已经取得不动产权证。在出租房屋时，彩之家公司上海分公司、彩之家公司已取得三套房屋的租赁权。依据《上海市房屋租赁合同》的约定，张锦柱逾期不支付租金累计超过1个月的，彩之家公司上海分公司、彩之家公司有权要求赔偿。依据峰尚汇3号212室的《房屋出租服务协议书》5.2条款、5.3条款均约定张锦柱拖欠租金7日以上，彩之家公司上海分公司、彩之家公司有权解除合同。张锦柱拖欠租金10日以上且对催缴通知无回应，视为张锦柱逃租，彩之家公司上海分公司、彩之家公司有权更换门锁、扣除保证金、清理房屋内物品并将房屋另行出租，并解除合同要求赔偿经济损失。2017年12月11日，彩之家公司上海分公司、彩之家公司向张锦柱手机号XXXXXXXXXXX发送《提前收房通知单》进行费用催收。后进一步将《提前收房通知单》张贴在系争三套房屋正门，进行催缴房屋。2018年3月26日彩之家公司上海分公司、彩之家公司向张锦柱手机号XXXXXXXXXXX再次发送《提前收房通知单》，并于3月26日、3月31日就系争三套房屋进行了开锁收回房屋，正式解除三套房屋的租赁合同。依据《上海市房屋租赁合同》、《房屋出租服务协议书》之约定，逾期支付房租的，每逾期一日，需支付月底金1%的滞纳金，由于滞纳金金额过高，现金要求张锦柱支付欠缴房租30%的滞纳金。现张锦柱拖延峰尚汇1号406室房屋、3号706室房屋自2017年11月起至2018年3月止的房租各13,000元，共计26,000元，峰尚汇3号212室房屋自2017年12月起至2018年3月止的房租10,400元，共计欠付房租36,400元。现张锦柱拖欠房租行为违反了所签订《上海市房屋租赁合同》、《房屋出租服务协议书》的相关条款，已构成根本性违约，彩之家公司上海分公司、彩之家公司有权解除本合同，并要求支付租金及滞纳金，故以讼称事由提起反诉。针对反诉，原告(反诉被告)张锦柱辩称，不同意反诉诉讼请求。彩之家公司上海分公司、彩之家公司确实有收房行为，但是在2017年12月18日就将房屋收回了。在收房之前张锦柱并未拖欠任何房租，故不需要支付房租及占有使用费。且彩之家公司上海分公司、彩之家公司一直有峰尚汇钥匙，无需开锁可以直接进入。且房屋一直空置无需开锁，彩之家公司上海分公司、彩之家公司也未能提供开锁发票，故对于该费用不予认可。对于彩之家公司上海分公司、彩之家公司主张的滞纳金不予认可，即使认为张锦柱存在违约行为，该滞纳金过高，仅愿意支付房租2,600元为基数的20%即520元。经审理查明，2015年5月29日，案外人陈某1、杨某某与上海通盈置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》，购买了上海市闵行区浦星公路1919弄绿地峰尚汇3号706室房屋。2016年11月，陈某1将系争房屋出租给彩之家公司上海分公司。2017年1月18日，彩之家公司上海分公司(出租人、签约甲方)与张锦柱(签约乙方)签订《上海市居住房屋租赁合同》一份，约定：甲方将座落在上海市闵行区浦星公路1919弄峰尚汇3号706室房屋出租给乙方，该房屋为毛坯房出租，建筑面积为46平方米；签订本合同前，甲方已向乙方提供了该房屋所在物业管理区域的管理规约或临时管理规约。甲方向乙方承诺，未对原始设计为居住空间的房间进行分割搭建。乙方向甲方承诺，承租该房屋用作居住使用，在租赁期间严格遵守国家和本市的有关居住房屋租赁和使用、物业管理规定，以及该房屋所在物业管理区域的管理规约或临时管理规约；租赁期间，乙方可使用的该房屋公用或合用部位的使用范围，现有的装修、附属设施、设备状况以及需约定的有关事项，由甲、乙双方在本合同附件中加以列明，作为甲方交付该房屋和本合同终止时乙方返还该房屋的验收依据；甲乙双方约定，该房屋租赁期限自2011年3月6日起至2022年2月28日止；双方同意，甲方于2017年1月18日前将该房屋交付给乙方，由乙方进行验收。逾期交付的，每逾期一日，则甲方需向乙方支付日租金的2倍违约金；甲、乙双方约定,在上述租赁期限内，该房屋月租金为2,600元；乙方需于每个付款周期前，当月月底前(如遇法定节假日顺延)存入甲方指定账户。第一笔及最后一笔款项的支付按当月应付的实际天数折算支付；甲、乙双方约定，在租赁期限内，未经双方协商一致，甲方不得擅自调整租金标准；乙方应于每月月底前向甲方支付该房屋下周期租金。逾期10日仍未支付的，每逾期一日，则乙方需向甲方支付月租1%的滞纳金；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房租赁保证金,保证金为1.50个月的租金即3,900元，甲方收取保证金后，应向乙方开具收款凭证。本合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方；租赁期间，该房屋所发生的水、电、气、通信、有线电视、费用由乙方承担，其中应由分担的，具体的费用分担比例或金额，由甲乙双方在合同补充条款中约定。除上述费用外，物业管理费用由甲方承担；乙方需装修或者增设附属设施和设备的，应在签订本合同时，在本合同附件中约定。如在本合同附件中未约定的，则应事先征得甲方的书面同意。按规定须向有关部门报批的，则应由甲方委托乙方报请有关部门批准后，方可进行。乙方另需装修或者增设的附属设施和设备的归属、维修责任及合同终止后的处置，由甲、乙双方在本合同附件中约定；租赁期间,甲方可以授权第三方机构察看房屋安全情况。乙方违反国家和本市有关房屋租赁的规定,致使房屋在使用过程中出现安全隐患，被管理部门责令改正的，第三方机构可以代为整改，并可采取必要措施，保证房屋使用安全，因此产生的损失，由乙方承担；租赁期间，乙方将该房屋部分或全部转租给他人，应事先征得甲方的书面同意，并符合国家和本市有关房屋租赁的规定。乙方转租该房屋的，应与次承租人订立书面的转租合同；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后3日内返还该房屋，如本合同转为不定期合同的，乙方应在本合同约定的宽限期届满后3日内返还该房屋；甲、乙双方同意，甲方有下列情形之一的，乙方可书面通知甲方解除本合同,并有权要求甲方赔偿损失，甲方未按合同约定按时交付该房屋,经乙方书面催告后10日内仍未交付的，甲方交付的该房屋不符合本合同约定或存在重大质量缺陷，致使乙方不能正常使用的；甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失。乙方擅自改变房屋居住，用途的。因乙方原因造成房屋结构损坏的。乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的。乙方擅自将该房屋用作单位集体宿舍。或者增加居住使用人，违反本市以原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分割搭建后出租，不得按照床位出租，每个房间的居住人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)，且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米等规定的。乙方利用承租的居住房屋从事违法违规活动的。乙方逾期不支付租金累计超过1月的。乙方欠缴水电杂费超过2,000元的；自合同生效之日起30日内，乙方张锦柱到该房屋所在地的社区事务受理服务中心办理房屋租赁合同登记备案；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围擅自装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状或并赔偿损失；租赁期间,非本合同约定的情况,甲方提前解除合同，应与乙方协商一致，并按提前收回天数的租金的2倍向乙方支付违约金。若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。未与乙方协商一致的，甲方不得提前收回该房屋；租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的2倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿等。该合同后还附双方签订之《补充条款》，约定：乙方为房屋管理机构，本合同约定的租赁期限内，甲方将房屋委托乙方全权进行统一租赁管理，乙方有权以自己的名义从事出租、经营、管理的一切活动；第一期应付租金为2017年3月1日至2017年5月31日止租金，于2017年1月18日前由乙方支付给甲方,金额为7,380.64元；自第1-5年，2017年3月6日至2022年2月28日止，租金为二千六百元整每月；合同期内，为便于乙方出租经营，甲方同意乙方对该房屋进行适当的装修改造及添置相应的家具家电和软装，该装修应当符合国家和本市住宅设计规范要求及公共租赁相关规定，装修及相关事宜所产生的费用均由乙方承担；在租赁期内，乙方保证正常使用及管理该房屋，并负责房屋内人身及财产安全，若在使用过程中发生的任何意外人员伤亡或财产损失与甲方无关，但乙方享有要求甲方配合乙方向相关单位或相关个人追偿的权力；在受委托的期限届满后，乙方将房产交还给甲方；甲方同意乙方以期限届满时该房实际装修、装饰及设施等物件的使用后的当时现状交付房屋，乙方确保该房屋及附属设施处于正常可使用和安全状态；甲、乙双方均不要求对方因装修、装饰、设施等情况的变化而支付款项；如果甲方逾期收房，乙方不承担任何责任，但甲方应履行缴纳物业费等房屋所有权人的一切责任和义务；在房屋租赁期满时，如遇乙方的租客合同期未满，本合同的租赁期最高可延长六个月，租金正常支付给甲方；不可以群租赁，不可改变房屋结构，允许装修分租。2015年5月29日，案外人江某某、陈某2与上海通盈置业有限公司签订《上海市商品房预售合同》，购买了上海市闵行区浦星公路1919弄绿地峰尚汇1号406室房屋，并于2017年9月23日取得了该房屋的不动产权证。2016年11月，江某某将系争房屋出租给彩之家公司上海分公司。2017年1月18日，彩之家公司上海分公司(出租人、签约甲方)与张锦柱(签约乙方)还签订《上海市居住房屋租赁合同》一份，约定：甲方将座落在上海市闵行区浦星公路1919弄峰尚汇1号406室房屋出租给乙方，该房屋为毛坯房出租，建筑面积为46平方米；签订本合同前，甲方已向乙方提供了该房屋所在物业管理区域的管理规约或临时管理规约。甲方向乙方承诺，未对原始设计为居住空间的房间进行分割搭建。乙方向甲方承诺，承租该房屋用作居住使用，在租赁期间严格遵守国家和本市的有关居住房屋租赁和使用、物业管理规定，以及该房屋所在物业管理区域的管理规约或临时管理规约；租赁期间，乙方可使用的该房屋公用或合用部位的使用范围，现有的装修、附属设施、设备状况以及需约定的有关事项，由甲、乙双方在本合同附件中加以列明，作为甲方交付该房屋和本合同终止时乙方返还该房屋的验收依据；乙双方约定，该房屋租赁期限自2011年3月6日起至2022年2月28日止；双方同意，甲方于2017年1月18日前将该房屋交付给乙方，由乙方进行验收。逾期交付的，每逾期一日，则甲方需向乙方支付日租金的2倍违约金；甲、乙双方约定,在上述租赁期限内，该房屋月租金为2,600元；乙方需于每个付款周期前，当月月底前(如遇法定节假日顺延)存入甲方指定账户。第一笔及最后一笔款项的支付按当月应付的实际天数折算支付；甲、乙双方约定，在租赁期限内，未经双方协商一致，甲方不得擅自调整租金标准；乙方应于每月月底前向甲方支付该房屋下周期租金。逾期10日仍未支付的，每逾期一日，则乙方需向甲方支付月租1%的滞纳金；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房租赁保证金,保证金为1.50个月的租金即3,900元，甲方收取保证金后，应向乙方开具收款凭证。本合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方；租赁期间，该房屋所发生的水、电、气、通信、有线电视、费用由乙方承担，其中应由分担的，具体的费用分担比例或金额，由甲乙双方在合同补充条款中约定。除上述费用外，物业管理费用由甲方承担；乙方需装修或者增设附属设施和设备的，应在签订本合同时，在本合同附件中约定。如在本合同附件中未约定的，则应事先征得甲方的书面同意。按规定须向有关部门报批的，则应由甲方委托乙方报请有关部门批准后，方可进行。乙方另需装修或者增设的附属设施和设备的归属、维修责任及合同终止后的处置，由甲、乙双方在本合同附件中约定；租赁期间,甲方可以授权第三方机构察看房屋安全情况。乙方违反国家和本市有关房屋租赁的规定,致使房屋在使用过程中出现安全隐患，被管理部门责令改正的，第三方机构可以代为整改，并可采取必要措施，保证房屋使用安全，因此产生的损失，由乙方承担；租赁期间，乙方将该房屋部分或全部转租给他人，应事先征得甲方的书面同意，并符合国家和本市有关房屋租赁的规定。乙方转租该房屋的，应与次承租人订立书面的转租合同；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后3日内返还该房屋，如本合同转为不定期合同的，乙方应在本合同约定的宽限期届满后3日内返还该房屋；甲、乙双方同意，甲方有下列情形之一的，乙方可书面通知甲方解除本合同,并有权要求甲方赔偿损失，甲方未按合同约定按时交付该房屋,经乙方书面催告后10日内仍未交付的，甲方交付的该房屋不符合本合同约定或存在重大质量缺陷，致使乙方不能正常使用的；甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，并有权要求乙方赔偿损失。乙方擅自改变房屋居住，用途的。因乙方原因造成房屋结构损坏的。乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的。乙方擅自将该房屋用作单位集体宿舍。或者增加居住使用人，违反本市以原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分割搭建后出租，不得按照床位出租，每个房间的居住人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)，且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米等规定的。乙方利用承租的居住房屋从事违法违规活动的。乙方逾期不支付租金累计超过1月的。乙方欠缴水电杂费超过2,000元的；自合同生效之日起30日内，乙方张锦柱到该房屋所在地的社区事务受理服务中心办理房屋租赁合同登记备案；乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围擅自装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状或并赔偿损失；租赁期间,非本合同约定的情况,甲方提前解除合同，应与乙方协商一致，并按提前收回天数的租金的2倍向乙方支付违约金。若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。未与乙方协商一致的，甲方不得提前收回该房屋；租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的2倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿等。该合同后还附双方签订之《补充条款》，约定：乙方为房屋管理机构，本合同约定的租赁期限内，甲方将房屋委托乙方全权进行统一租赁管理，乙方有权以自己的名义从事出租、经营、管理的一切活动；第一期应付租金为2017年3月1日至2017年5月31日止租金，于2017年1月18日前由乙方支付给甲方,金额为7,380.64元；自第1-5年，2017年3月6日至2022年2月28日止，租金为二千六百元整每月；合同期内，为便于乙方出租经营，甲方同意乙方对该房屋进行适当的装修改造及添置相应的家具家电和软装，该装修应当符合国家和本市住宅设计规范要求及公共租赁相关规定，装修及相关事宜所产生的费用均由乙方承担；在租赁期内，乙方保证正常使用及管理该房屋，并负责房屋内人身及财产安全，若在使用过程中发生的任何意外人员伤亡或财产损失与甲方无关，但乙方享有要求甲方配合乙方向相关单位或相关个人追偿的权力；在受委托的期限届满后，乙方将房产交还给甲方；甲方同意乙方以期限届满时该房实际装修、装饰及设施等物件的使用后的当时现状交付房屋，乙方确保该房屋及附属设施处于正常可使用和安全状态；甲、乙双方均不要求对方因装修、装饰、设施等情况的变化而支付款项；如果甲方逾期收房，乙方不承担任何责任，但甲方应履行缴纳物业费等房屋所有权人的一切责任和义务；在房屋租赁期满时，如遇乙方的租客合同期未满，本合同的租赁期最高可延长六个月，租金正常支付给甲方；不可以群租赁，不可改变房屋结构，允许装修分租。上述两份租赁合同签订后，彩之家公司上海分公司将峰尚汇1号406室房屋和3号706室房屋交付张锦柱进行装修。2017年2月，因闵行区“类住宅”整治，峰尚汇小区被列入整治范围，张锦柱无法继续装修施工。2017年7月31日，彩之家公司上海分公司(签约甲方)与张锦柱(签约乙方)签订《房屋出租服务协议书》一份，约定：甲方受业主委托全权打理上海市闵行区浦星公路峰尚汇3号212室房屋的产权，面积46平方米，户型复式，现出租给乙方使用；租赁期间内，乙方可使用的该房屋公用或合用部分的使用范围。现有的装修、附属设施、设备状况以及需约定的有关事项，由甲、乙双方在本合同附件中加以列明作为甲方交付该房屋和本合同终止时乙方返还该房屋的验收依据；乙方向甲方承诺，承租该房屋用作居住使用的，并在租赁期间内严格遵守国家和本市的有关居住房屋租赁和使用、物业管理规定，以及该房屋所分管理区域的管理规约；租金由甲方代本房业主向乙方收取，租赁期限自2017年10月1日起至2022年9月30日止；以上租赁期限内，月租金为2,600元；租金不含包括物业费、水、电费、煤气劳、有线电视费等其他一切费用。如乙方逾期3日未缴租，甲方有权停止水、电供应以及物业维护等服务，同时甲方将以月租金为基数，收取逾期部分每天1%的滞纳金；签订本协议时,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金3,900元，乙方若于协议期内违反本协议规定，致使甲方未能如期收取租金或产生费用，甲方有权扣除相应保证金作为抵付。本协议期满，甲方收取的房屋租赁保证金除用以冲抵本合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还后十个工作日内返还(不计利息)；租赁期间,该房屋所发生的水费、电费、燃气费、卫生费、固话费、网络费、有线电视等费用均由乙方承担。其中如乙方使用有线电视，需向甲方一次性缴清合约期内全部使用费。以上费用如因乙方未及时缴纳而产生的滞纳金等也由乙方承担；乙方在签署该协议前已经清点完毕房屋内设施设备(内容见本协议附件)，并确认物品齐全且可正常使用。内部设施因乙方不当使用发生故障或出现人为损坏的。乙方应负责及时维修。若乙方拒不维修，由甲方代为维修，维修费用由乙方承担。房间内部低值易耗品(如灯泡、水龙头等)的维修更换由乙方自行负责。协议终止，甲方将按照清单收房。若有损毁或遗失，乙方须照价赔偿。甲方有权从保证金中扣除；乙方使用该房屋时不得擅自改变结构和用途，不得储存任何违禁品、易燃品。爆炸品等物，更不得在该房屋内进行违法、犯罪行为。同时乙方应注意社会公德，遵守小区管理公约及要求，不得扰乱邻近住户的生活和秩序。若乙方有上述行为，甲方将视为乙方违约收回房屋，并扣除保证金，且所有损失由乙方承担；乙方收悉以下国家规定，不得群租群住，出租居住房屋，每个房间的居住人数不得超过2人(有法定赡养,抚养、扶养义务关系的除外)。且居住使用人的人均居住面积不得低于5平方米(指原始设计为居住空间的房间的使用面积)；合同期内，未经甲方书面同意。乙方不得将出租房屋全部或部分转租给他人。经甲方同意后转租，乙方须缴纳500元转租费用；因下列情形之一甲方有权解除本协议，乙方拖欠租金七天以上，乙方所欠各项费用达五百元以上的，乙方擅自改变房屋居住用途的，乙方违反本协议第4.1条规定：不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的，未经甲方书面同意乙方擅自装修该房屋的，未经甲方书面同意乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的，乙方擅自增加居住使用人且人均居住面积低于本市规定标准的，乙方利用所承租的房屋从事违法违规活动的；甲方因上述情形单方解除协议时应当电话、短信或书面通知乙方，乙方须交清所有费用并于收到通知后三天内搬离。房屋另行出租，如超过三天乙方不交回房屋的，甲方有权更换门锁、并强行要求乙方搬离，房屋另行出租，所造成的一切损失由乙方承担；若欠租超过十日且乙方对甲方催缴通知无回应，视为乙方逃租，甲方有权更换门锁，扣除保证金，清理房屋内物品并将房屋另行出租，乙方同意承担所导致的一切损失且乙方接受甲方对房屋内的乙方物品做废弃处理；因下列情形之一的，乙方有权解除本协议，甲方延迟交付出租房屋七天以上，未经乙方同意甲方将出租房屋进行改建、扩建或装修；乙方因上述理由单方面解除协议的，应当及时书面通知甲方，及时搬离出租房屋，并有权要求甲方五个工作日内返还保证金；协议期满乙方未按时搬离出租房屋，甲方有权不退还乙方保证金；若乙方单方面提前解约，则视为违约须向甲方支付两个月租金作为违约金；如因业主原因导致合同不能正常履行，甲方将提前一个月通知乙方协商换房。如换房不成。甲方向乙方支付一个月租金作为补偿金；乙方成功租赁该房产并签定合同后须向甲方缴纳月租金的35%作为服务费(续签除外)；不可以改变房屋结构，不可以群租，允许装修分租。上述协议签订后，彩之家公司上海分公司将峰尚汇3号212室房屋交付张锦柱。张锦柱自2017年7月起，对系争三套房屋进行装修，并采购了相应的家具家电。2017年12月11日，彩之家公司上海分公司员工向张锦柱发送短信，表示张锦柱承租的聚缘北庭五套房屋及峰尚汇三套房屋，未能按约缴清租金。电话联系后张锦柱表示无钱支付，故依据双方协议，拖欠租金7天以上有权收回另行出租，要求于2017年12月18日收回房屋。并再次贴单通知。后彩之家公司上海分公司收回本案系争三套房屋，并在此后将1号406室及3号212室对外出租。2018年3月26日，彩之家公司上海分公司员工向张锦柱发送短信，表示承租聚缘北庭的房屋拖欠租金长达三个月之久，且多次协商无果，要求于当日收回房屋。张锦柱于承租峰尚汇及聚缘北庭房屋过程中，向彩之家公司上海分公司、彩之家公司的付款情况如下：2017年1月17日，张锦柱向彩之家公司上海分公司员工王克锁支付9,000元，王克锁出具《收条》，载明：今代收峰尚汇1-413,1-406,3-706服务费9,000元。2017年1月17日，张锦柱通过银行向彩之家公司转账支付3,900元、7,380.64元、6,541.93元、3,900元、7,380.64元、3,900元共计六笔。此后，彩之家公司将其中6,541.93元、3,900元两笔返还张锦柱。2017年1月20日，张锦柱通过银行向彩之家公司转账支付3,900元、5,200元两笔。此后，彩之家公司将该两笔返还张锦柱。2017年2月7日，张锦柱向彩之家公司上海分公司员工支付服务费3,000元及垃圾清运费970元。2017年8月9日，张锦柱通过银行向彩之家公司转账支付3,900元、7,800元两笔。2017年8月11日，张锦柱通过银行向彩之家公司转账支付500元。2017年10月25日，张锦柱通过银行向彩之家公司转账支付1,560元、1,560元、2,300元、2,300元、2,300元五笔。2017年10月26日，张锦柱通过银行向彩之家公司转账支付419.36元、419.36元、1,560元、2,300元、2,300元、2,300、2,300七笔。2017年11月27日，张锦柱向彩之家公司上海分公司员工谭瑞征支付5,000元，谭瑞征出具《收条》，载明：今收到租户张锦柱2019年11月租金5,000元，剩余租金欠费需2017年12月5日前交纳。2018年1月17日，张锦柱通过银行向彩之家公司转账支付20,000元。另查明，张锦柱于2018年4月3日起诉至本院，请求判令解除与彩之家公司上海分公司之间的租赁合同等。该案审理过程中，张锦柱与彩之家公司上海分公司员工于2018年5月9日共同至三套租赁房屋内进行了物品清点，并签字确认物品清单。该案后张锦柱撤诉。还查明，张锦柱于2018年9月起诉至本院，请求判令与彩之家公司上海分公司、彩之家公司继续履行就聚缘北庭八套房屋签订的租赁协议。该案审理过程中，彩之家公司上海分公司、彩之家公司确认该八套房屋租金计算至2018年3月26日，针对该八套房屋张锦柱已付租金总额为43,421.92元，对于聚缘北庭八套房屋已付租金数额，张锦柱予以认可。后经本院调解，双方达成和解协议，约定：一、张锦柱与彩之家公司上海分公司、彩之家公司一致同意继续履行于2017年10月25日就“聚缘北庭小区”签订的《房屋出租服务协议书》；二、张锦柱与彩之家公司上海分公司、彩之家公司一致确认，原告张锦柱现未付租金、押金总额为95,521元，该款张锦柱于2018年11月30日前向彩之家公司上海分公司支付；三、彩之家公司上海分公司、彩之家公司于2018年12月1日向张锦柱交付上海市闵行区浦航路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室房屋，该四套房屋剩余租期租金自2018年12月1日起算至2020年12月31日，租金标准依据双方《房屋出租服务协议书》之约定履行，交房标准依据双方于2018年5月9日达成的清单予以履行；四、张锦柱与彩之家上海分公司、彩之家公司一致确认上海市闵行区浦航路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室，31号1001室、32号1104室房屋现由张锦柱另租他人，该四套房屋剩余租期租金自2018年11月5日起算至2020年12月31日，租金标准依据双方《房屋出租服务协议书》之约定履行；张锦柱与案外人的租赁协议由张锦柱另行解决，与彩之家公司上海分公司、彩之家公司无关；五、若张锦柱未能按照本协议第二条约定之时间支付相应款项，则彩之家公司上海分公司、彩之家公司可拒绝向张锦柱交付本协议第三条约定之房屋，但相应租金张锦柱仍需自2018年12月1日起支付；六、若彩之家公司上海分公司、彩之家公司未能按照本协议第三条约定之时间交付相应房屋，则彩之家公司上海分公司、彩之家公司在未交房期间不应收取租金，另需按照租金标准向张锦柱支付违约金至交房之日止；七、张锦柱与彩之家公司上海分公司、彩之家公司其他租赁事宜依据双方签订的《房屋出租服务协议书》之约定继续履行；八、案件受理费减半收取计1,094.02元，由张锦柱负担547.01元，由彩之家公司上海分公司、彩之家公司负担547.01元(该款被告于2018年11月30日前直接向法院支付)。还查明，案外人江某某、陈某1因彩之家公司上海分公司、彩之家公司就峰尚汇房屋产生纠纷，现起诉于本院，两案仍在审理过程中。上述事实，由张锦柱提交的《上海市居住房屋租赁合同》二份、《房屋出租服务协议书》、银行交易明细一组、收条二份、收据、网络页面截图、会议纪要照片，由彩之家公司上海分公司、彩之家公司提交的《上海市居住房屋租赁合同》二份、不动产权证、《上海市商品房预售合同》二份、身份证二份、物品清单三份、照片一组、《房屋出租服务协议书》等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本案审理过程中，张锦柱为证明其装修投入，申请对装修工程造价进行评估。双方当事人于庭审中一致确认，因系争三套房屋房型面积相同，装修投入相同，故仅针对3号706室房屋进行评估。本院应张锦柱申请，通过上海市高级人民法院摇号，委托上海申元工程投资咨询有限公司进行评估。上海申元工程投资咨询有限公司于2019年1月22日出具工程造价鉴定意见书，结论为上海市闵行区浦星公路1919弄峰尚汇小区3幢706室房屋固定装修造价为49,782元。经庭审质证，张锦柱对鉴定报告无异议。彩之家公司上海分公司、彩之家公司认为张锦柱系委托个人进行装修施工，并不会产生社会保险费、公积金费用等税费及规费。鉴定人员到庭陈述到，评估系依据法律规定予以取费，依据相关发文，正常工程施工中必须缴纳上述费用。鉴定过程中曾提供过装修原始材料，原始材料里并无规费，但此次造价结果与一般市场价格比较接近。张锦柱在装修约定时可能已经考虑了规费的因素，虽然未约定但很可能将该费用分摊到其他项目内。一般装修折旧为八年。本院认为，评估程序合法，评估结论客观，本院确认该鉴定报告之效力。本院认为，张锦柱与彩之家公司上海分公司签订的二份《上海市居住房屋租赁合同》及《房屋出租服务协议书》系当事人真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方均应按约履行各自义务。彩之家公司上海分公司于签订了二份《上海市居住房屋租赁合同》后，依约将1号406室、3号706室房屋交付张锦柱。但因政府整顿行为，峰尚汇小区于2017年2月起无法进行装修，即张锦柱自接收房屋后无法实际装修对外出租。此后双方于2017年7月31日另行就3号212室房屋签订《房屋出租服务协议书》，直至7月底整顿才予以结束，张锦柱方可对三套房屋进行装修。针对此次整顿导致的房屋空置期间，彩之家公司、彩之家公司上海分公司认为考虑到该节事实，故同意将免租期延长至2017年7月31日，曾协商于2017年8月1日起租。但本院注意到，二份《上海市居住房屋租赁合同》中均约定免租期为45天，而《房屋出租服务协议书》约定的免租期为一个月。彩之家公司上海分公司作为出租方，应承担出租物之瑕疵担保责任，房屋于2017年2月后无法装修，已影响了张锦柱之实际使用，在此期间张锦柱抗辩无需支付租金并无不当，且彩之家公司上海分公司实际亦同意免租期顺延。但从查明事实来看，峰尚汇小区直至2017年7月底才可恢复装修施工，相应免租期应合理顺延，彩之家公司上海分公司主张自2017年8月1日起起租并无依据。而针对张锦柱的租金支付情况，本院注意到，双方在峰尚汇小区三套房屋及聚缘北庭八套房屋的租赁合同履行过程中，租金、押金的支付，从未严格按照合同约定履行，付款情况混乱。现查明张锦柱共计向彩之家公司转账支付76,380元，向彩之家公司上海分公司员工谭瑞征支付租金5,000元，向彩之家公司上海分公司员工王克锁支付服务费9,000元，还支付服务费3,000元及垃圾清运费970元。法庭审理中，彩之家公司、彩之家公司上海分公司确认收取的服务费并无依据，故本院确认张锦柱共计支付金额为93,380元。又双方确认其中43,421.92元系支付另案中聚缘北庭八套房屋之费用，故本案中张锦柱针对系争三套房屋共计支付49,958.08元。又本院注意到，双方在合同中约定的每套房屋押金为3,900元，即三套房屋押金共计11,700元，扣除已付押金，张锦柱实际还支付了38,258.08元。依据每套房屋月租金2,600元的标准，张锦柱已付了系争三套房屋近5个月的租金。即自2017年7月底整顿结束开始装修，扣除相应之装修免租期外，至2017年12月发出收房通知之时，张锦柱并未欠付租金，彩之家公司上海分公司并无解除合同收回房屋之依据。关于房屋收回时间，彩之家公司、彩之家公司上海分公司认为2017年12月系张贴通知，实际房屋于2018年3月26日收回。但本院注意到，依据彩之家公司上海分公司、彩之家公司提交之证据，其要求收房的通知及短信于2017年12月11日作出，并表示于12月18日收回房屋。此后2018年3月发送之通知系针对聚缘北庭的房屋而非本案系争房屋，且结合前案中双方对于事实之认定与张锦柱之当庭陈述，本院确认彩之家公司上海分公司于2017年12月18日已收回本案三套系争房屋，双方的二份《上海市居住房屋租赁合同》及《房屋出租服务协议书》于此时实际已无法继续履行，故本院确认双方签订的二份《上海市居住房屋租赁合同》及《房屋出租服务协议书》于2017年12月18日解除。如前所述，本案系争三套房屋由彩之家公司、彩之家公司上海分公司在张锦柱未欠付租金的情况下自行收回，已属违约。本案合同解除之违约责任应由彩之家公司、彩之家公司上海分公司承担。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于系争三套房屋之租金，张锦柱要求全额返还，如前所述本院确认双方之间租赁合同于于2017年12月18日解除。其中3号212室房屋之《房屋出租服务协议书》签订时，该房屋已可进行装修，双方应依据协议书之约定予以履行。张锦柱应明知免租期自2017年8月1日起至2017年8月31日止，应充分考虑该情况后组织装修施工，其抗辩因三套房屋共同施工故免租期予以延长并无依据，故此套房屋自2017年9月1日起至2017年12月18日的租金9,309.68元应予以支付。至于1号406室、3号706室房屋两套房屋，确因整治影响装修，导致至2017年7月底前房屋之空置，该部分空置损失系出租方之原因所致。本院参照双方租赁合同中对于免租期的约定，确定张锦柱支付自2017年9月16日起至2017年12月18日的租金16,120元(8,060元×2)。故张锦柱就系争三套房屋共计应支付租金25,429.68元，剩余钱款24,528.40元，彩之家公司、彩之家公司上海分公司应予以返还。关于彩之家公司、彩之家公司上海分公司主张的滞纳金，因张锦柱并无欠付租金，且本案租赁合同因彩之家公司、彩之家公司上海分公司违约导致解除，该反诉诉讼请求，本院不予支持。且房屋因彩之家公司、彩之家公司上海分公司违约自行收回，其主张的开锁费并无依据，本院亦不予支持。关于张锦柱主张的装修费，现因彩之家公司、彩之家公司上海分公司违约导致合同解除，相应损失应予以赔偿。且张锦柱对系争房屋装修后并无实际使用，合同解除时也未产生折旧，故本院确认彩之家公司、彩之家公司上海分公司支付装修费损失149,346元。至于房屋内的设施设备，彩之家公司、彩之家公司上海分公司应按照双方清点之清单予以返还。关于张锦柱主张之设施设备折旧费用，因相应物品现仍处案外人实际使用中，物品尚未交接，实际情况未明，是否存在折旧及折旧程度难以认定。双方可在设施设备交接完成后，另行协商处理，本案中张锦柱的该诉讼请求，本院难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院》第十一条第一项之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)张锦柱与被告(反诉原告)深圳市彩之家房地产策划有限公司上海分公司签订的二份《上海市居住房屋租赁合同》及《房屋出租服务协议书》于2017年12月18日解除；二、被告(反诉原告)深圳市彩之家房地产策划有限公司、深圳市彩之家房地产策划有限公司上海分公司于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)张锦柱返还24,528.40元；三、被告(反诉原告)深圳市彩之家房地产策划有限公司、深圳市彩之家房地产策划有限公司上海分公司于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)张锦柱支付装修损失149,346元；四、被告(反诉原告)深圳市彩之家房地产策划有限公司、深圳市彩之家房地产策划有限公司上海分公司于本判决生效之日起十五日内，按照2018年5月9日清点形成之物品清单三份，向原告(反诉被告)张锦柱返还房屋内物品；五、驳回原告(反诉被告)张锦柱的其余本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)深圳市彩之家房地产策划有限公司、深圳市彩之家房地产策划有限公司上海分公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2,702.80元，原告(反诉被告)张锦柱负担693.61元，由被告(反诉原告)深圳市彩之家房地产策划有限公司、深圳市彩之家房地产策划有限公司上海分公司负担2,009.19元；反诉案件受理费减半收取计499元，由被告(反诉原告)深圳市彩之家房地产策划有限公司、深圳市彩之家房地产策划有限公司上海分公司负担；鉴定费2,000元，由被告(反诉原告)深圳市彩之家房地产策划有限公司、深圳市彩之家房地产策划有限公司上海分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 殷 雪二〇一九年四月二十八日书记员 倪晶旌附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。