四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0502民初6099号 原告：泸州市江阳区南城街道三星街社区居民委员会，住所地泸州市江阳区南城街道市府路13号1栋，统一社会信用代码55510502744688338C。 法定代表人：冯凯，主任。 委托诉讼代理人：左成红，四川贤辩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦彥林，四川贤辩律师事务所律师。 被告：赵兰，女，1973年10月18日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：赵明勇（与被告赵兰系姐弟关系），男，1976年9月7日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 原告泸州市江阳区南城街道三星街社区居民委员会（以下简称“三星街居民委员会”与被告赵兰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告三星街居民委员会的委托代理人左成红、秦彥林与被告赵兰的委托诉讼代理人赵明勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三星街道居民委员会向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付尚欠的租金66666元；2.判令被告向原告支付违约金18000元；3.判令被告立即将位于泸州市江阳区慈善路137号第一间门市腾房退还给原告；4.判令本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，原告将第一项诉讼请求变更为判令被告立即向原告支付尚欠的租金49998元（2018.2.6-2018.8.7）；原告将第二项诉讼请求变更为判令被告向原告支付违约金（以49998元为基数，从2018年11月1日起按同期银行贷款利率计算至付清为止）。事实和理由：2018年1月1日，原告与被告签订《房地产租赁合同》，原告将位于泸州市江阳区慈善路137号三间营业房出租给被告经营餐饮，合同对租赁房物、租赁期限、租金计算标准、租金支付方式、违约责任等作出了明确的约定。合同签订后，原告严格按照合同约定将房屋交付给被告使用，但被告接收使用租赁房屋后一直未按合同约定向原告支付租金。根据《房地产租赁合同》第4条和第9条约定，被告逾期交付租赁房物的租金及有关费用的，每逾期一日按季租金额的千分之三向被告加收违约金，因此，被告除应向原告支付尚欠租金66666元外，还应向原告支付逾期违约金18000元。2018年8月7日租赁合同到期后，被告只腾退所租赁房屋中的二间门市给了原告，位于泸州市江阳区慈善路137号第一间门市至今未腾房退还给原告。被告拒不支付租金和拒不腾退租赁房物的行为不仅违反了双方之间的合同约定，而且严重损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告诉至法院请求判如所请。 被告赵兰辩称，原告的诉讼请求及事实理由都不是事实。被告与原告之间不成立合同关系，被告与武装部在武装部签订了一份合同，但是这份合同也是无效的，并未实际履行，被告是为了应付上级部门需要才签订的，被告在签订合同之后，没有支付过租金；被告代理人本人按照与武装部签订的合同履行义务，后将房屋退还给武装部，代理人本人已将合同期内房租全部预交给了武装部，甚至还多付了租金。 本院经审理认定事实如下：2015年8月7日，案外人中国人民解放军四川省泸州市江阳区人民武装部（出租方、甲方）与被告赵兰（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》（合同编号成[2015]1501010号）约定：第一条，甲方自愿将坐落于四川省泸州市江阳区慈善路137号一层的房屋建筑面积200平方米场地面积200平方米出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；第二条，租赁用途为餐饮、商品等；第三条，租赁期限自2015年8月7日起至2018年8月7日止；第四条，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）为人民币叁拾万元，年租金为壹拾万元正，租金按季结算，付款方式为现金（银行支付）…… 2017年12月30日，案外人中国人民解放军四川省泸州市江阳区人民武装部（出租方、甲方）与被告赵兰（承租方、乙方）签订《江阳区人武部租赁项目终止协议》约定：位于泸州市江阳区慈善路137号的房屋底层门面，房屋建筑面积200平方米，乙方赵兰从2015年8月7日至2018年8月7日租赁项目……承租方赵兰共投资40万元对内部设施进行了装修，并增加部分新设备，合同期未满，经甲乙双方协商，于2017年12月30日全面中止合同，并将该房地产项目移交江阳区人民政府（注：租赁费已缴纳至2017年12月30日）。此协议从双方签定之日起生效，之前签定的租赁合同中止。 2017年12月30日，原告三星街居民委员会、泸州市江阳区人民政府南城街道办事处（乙方）与中国人民解放军四川省泸州市江阳区人民武装部（甲方）签订《江阳区人民武装部空余房地产租赁项目移交政府协议书》约定：将甲方3处房产移交江阳区人民政府南城街道办事处、南城街道三星街社区居民委员会管理。一、移交房地产租赁情况：1.租赁地址：江阳区慈善路137号二楼、房屋建筑面积154平方米，产权证号：泸江阳区房权字第××号；2.租赁地址：江阳区慈善路137号三楼一间、房屋建筑面积30平方米，产权证号：泸江阳区房权字第××号；3.租赁地址：江阳区慈善路137号的房屋底层门面、房屋建筑面积200平方米，目前合同未到期，租期三年（2015.8.7-2018.8.7）用于餐饮，产权证号：泸江阳区房权字第××号。二、移交时间：自2017年12月30日协议签订之日起交江阳区人民政府南城街道办事处、南城街道三星街社区居民委员会管理。三、其他约定：鉴于1处房产江阳区慈善路137号的房屋底层门面租赁合同未到期，乙方接收该房产后与原承租方在合同的基础上本着平等自愿的原则双方协商解决有关续租问题，移交后房屋租金从2018年1月起由乙方收取。 根据《江阳区人民武装部空余房地产租赁项目移交政府清单》显示，2017年12月30日，中国人民解放军四川省泸州市江阳区人民武装部将其3处房产移交江阳区人民政府南城街道办事处、原告三星街居民委员会管理，清单如下：1.租赁地址：江阳区慈善路137号二楼、房屋建筑面积154平方米，产权证号：泸江阳区房权字第××号；2.租赁地址：江阳区慈善路137号三楼一间、房屋建筑面积30平方米，产权证号：泸江阳区房权字第××号；3.租赁地址：江阳区慈善路137号的房屋底层门面、房屋建筑面积200平方米，产权证号：泸江阳区房权字第××号。 2018年1月1日，原告三星街居民委员会（出租方、甲方）与被告赵兰（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》（合同编号[2018]1号）约定：第一条，甲方自愿将坐落于四川省泸州市江阳区慈善路137号底层的房屋出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产；第二条，租赁用途为餐饮；第三条，租赁期限自2015年8月7日起至2018年8月7日止；第四条，房地产年租金为人民币壹拾万元（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用），租金按每季度结算，由乙方于每季度前五日交付甲方，付款方式为转账支付……第九条……（二）乙方逾期交付房地产租赁及有关费用，每逾期一日，甲方按季租金额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金……。原告当庭陈述该《房地产租赁合同》的租赁期限属笔误，该合同实际开始时间为2018年1月1日。 原、被告双方签订《房地产租赁合同》后，被告赵兰未向原告三星街居民委员会交纳房租，被告赵兰于2018年10月后将部分租赁房屋退还给原告三星街居民委员会，尚有部分租赁房屋未退还原告。 上述事实，有原被告双方在法庭上的陈述、《军队房地产租赁合同》、《江阳区人武部租赁项目终止协议》、《江阳区人民武装部空余房地产租赁项目移交政府协议书》、《江阳区人民武装部空余房地产租赁项目移交政府清单》、《房地产租赁合同》等证据材料在案证明，本院予以认定。 本院认为：案外人中国人民解放军四川省泸州市江阳区人民武装部与被告赵兰签订的《军队房地产租赁合同》、《江阳区人武部租赁项目终止协议》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，属有效合同，依法应予保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据前述合同及协议，被告赵兰与案外人人中国人民解放军四川省泸州市江阳区人民武装部签订的《军队房地产租赁合同》已于2017年12月30日全面中止合同，被告赵兰已知晓中国人民解放军四川省泸州市江阳区人民武装部将租赁合同所涉房地产项目移交江阳区人民政府的事实。 2017年12月30日原告三星街居民委员会、泸州市江阳区人民政府南城街道办事处与中国人民解放军四川省泸州市江阳区人民武装部签订的《江阳区人民武装部空余房地产租赁项目移交政府协议书》、《江阳区人民武装部空余房地产租赁项目移交政府清单》系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，属有效合同，依法应予保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。根据前述协议书及清单，2017年12月30日，中国人民解放军四川省泸州市江阳区人民武装部将案涉租赁的底层房屋等3处房产移交江阳区人民政府南城街道办事处、原告三星街居民委员会管理，移交管理后房屋租金从2018年1月起由原告三星街居民委员会、泸州市江阳区人民政府南城街道办事处收取。 被告赵兰租赁原告三星街居民委员会管理的位于四川省泸州市江阳区慈善路137号底层的房屋并签订的《房地产租赁合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，属有效合同，依法应予保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。被告赵兰在原、被告双方签订《房地产租赁合同》后未向原告三星街居民委员会交纳房租，根据原、被告双方在《房地产租赁合同》“房地产年租金为人民币壹拾万元”的约定，原告三星街居民委员会诉请被告赵兰支付2018年2月6日至2018年8月7日期间尚欠原告租金49998元的主张于法有据，应予支持。关于原告诉请被告支付违约金的主张，被告赵兰迟延交纳房租的事实客观存在，其应当承担的相应的违约责任。原告与被告赵兰在《房地产租赁合同》中约定“乙方逾期交付房地产租赁及有关费用，每逾期一日，甲方按季租金额的千分之三向乙方加收违约金”，被告主张该约定过高，请求本院予以调整，因原、被告双方前述违约金约定过分高于原告的实际损失，本院综合考虑原告未提供证据对其损失予以证明、赵兰的履约情况、赵兰的过错、原告的预期利益、被告赵兰违约对原告造成的损失等，结合原告诉请所主张的违约金，按照被告欠付的租金49998元为基数，从2018年11月1日起以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金较符合公平原则和诚实信用原则。原、被告双方签订的《房地产租赁合同》约定的租赁期限已到，原告诉请被告将位于泸州市江阳区慈善路137号第一间门市腾退给原告的请求理由充分，应予支持。被告赵兰主张《军队房地产租赁合同》、《江阳区人武部租赁项目终止协议》、《房地产租赁合同》系应付上级检查、需要而签订，相关合同并未履行，但其提交证据不足以证明其主张，故本院对被告赵兰的主张不予采信。关于案外人泸州大东电脑科技有限公司与中国人民解放军四川省泸州市江阳区人民武装部签订的《房地产租赁合同》，系案外人泸州大东电脑科技有限公司与中国人民解放军四川省泸州市江阳区人民武装部对双方权利义务的约定，与本案不是同一法律关系，系另案法律关系，该合同是否真实及其履行情况等不宜在本案中一并处理，相关权利人可另行主张其权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告赵兰于本判决生效之日起十五日内向原告泸州市江阳区南城街道三星街社区居民委员会支付2018年2月6日至2018年8月7日期间尚欠的租金49998元及违约金（违约金计算方式：以49998元为基数，从2018年11月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至付清之日止）； 二、被告赵兰于本判决生效之日起十五日内将位于泸州市江阳区慈善路137号第一间门市腾房退还给原告泸州市江阳区南城街道三星街社区居民委员会。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1916元，减半收取计958元，由被告赵兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员 付 敏 二〇一九年四月二十五日 书记员 黄筱靖