广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初433号原告：苏凯，男，1979年10月20日出生，回族，住河南省淮阳县，委托诉讼代理人：杨佰强，广东金桥百信律师事务所律师。被告：广东奥丽侬内衣集团有限公司，住所地：广东省佛山市××号，统一社会信用代码××。法定代表人：何炳祥。委托诉讼代理人：张文煜，广东实德（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹瑛，广东实德（佛山）律师事务所律师。原告苏凯与被告广东奥丽侬内衣集团有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，于同年3月1日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨佰强，被告的委托诉讼代理人张文煜、尹瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交楼违约金（以原告已支付房价款969709元为本金，按照每日万分之三的标准进行计算，自2018年5月31日起计至被告满足交楼条件并实际交楼之日止，暂计至2018年11月2日违约金45382.38元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月20日，原告作为买方，被告作为卖方，共同签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同及补充协议约定：1、原告向被告购买被告开发，位于佛山市南海区××物业，商品房总金额为969709元；2、被告应当在2018年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已经办理竣工验收备案且符合合同约定的商品房交付原告使用；3、交付时，与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套设施应达到使用条件，如通讯、电等配套管线设施应按约定安装到户，具备报装条件；4、商品房达到交付条件的，被告应当书面通知原告办理交付手续；5、被告如未按照合同规定期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，被告应自合同规定最后交付期限（即2018年5月30日）的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了定金、首付款及办妥了按揭贷款手续，共计向被告支付房款合计969709元，已履行了全部付款义务，但被告却迟迟不履行交楼义务。截至原告起诉之日，被告仍未按合同及相关法律规定向原告交付房屋。原告认为，上述合同及补充协议是双方的真实意思表示，内容合法有效，原告已履行全部付款义务，被告理应按照合同约定交付期限按时交付房屋，现被告逾期交房，应当承担相应的违约责任。被告辩称，一、原告与被告对涉讼商品房另行约定了装修交楼标准，已对交付标准进行变更，被告进行装修的时间必定是在涉讼商品房（毛坯房）建成后的合理期限内，即涉讼商品房的交付使用时间应以装修完成的时间为交付期限，被告不存在逾期交房的违约情形，无需承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定的被告于2018年5月30日交付的商品房是毛坯房，是不包括商品房的装饰装修的。而被告于2018年5月21日已申报联合验收并通过各部门的合格验收。但涉讼商品房在2018年5月30日建成后只是毛坯房并未进行装修，仍不能交付给各业主入住使用。而就涉讼商品房的装饰装修问题，原告与被告已另行签订了《户内装修改造协议》，涉讼商品房在2018年5月30日建成后只是毛坯房仍不能入住使用，毛坯房建成后被告仍应按照装修协议的约定对涉讼商品房进行装饰装修，装修公司承诺完成装饰装修的期限为270日。也就是说被告将符合双方约定的已装修的商品房交付给原告使用的交付日期应该在毛坯房承诺建成的2018年5月30日之后的第270日。因此，双方对房屋交付使用的时间已进行变更约定，交付使用的时间不是《商品房买卖合同》约定的2018年5月30日，被告进行装修必定是在涉讼商品房（毛坯房）建成的2018年5月30日之后的合理期限内进行，即涉讼商品房的交付使用时间应以装修完成的时间为交付期限，被告不存在逾期交房的违约情形，无需承担违约责任。二、即使被告存在违约行为，原告未按《商品房买卖合同》约定的日期向被告支付全部房价款，应按《商品房买卖合同》第6条1（2）的约定逾期超过90日后，被告有权收取原告累计应付款总额的10%作为违约金[合同约定剩余房价款480000元应于2017年3月20日前申请贷款支付，原告实际申请贷款时间为2017年6月30日，即应付被告违约金=剩余房价款480000元*10%=48000元]。该部分违约金应在被告应向原告支付的违约金中抵扣。另外，根据《商品房买卖合同》第7条第2款第2项的约定：“乙方未按合同约定足额按期付款的，甲方可相应顺延交楼期限”，即原告逾期申请银行贷款、逾期付清剩余房价款的违约行为，除应向被告支付违约金之外，被告可相应顺延交楼期限。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下：原告对被告提交的收据、4-18层公寓室内精装修工程投标文件、新高国际ITI商务大厦精装工程项目施工程序及施工方案、佛山市南海执行施工进度计划、南海区建设工程竣工联合验收终审意见书不予确认，经审查，收据没有原件核对，本院对其真实性不予确认，其余材料均有原件核对，本院确认其真实性，南海区建设工程竣工联合验收终审意见书反映被告于2018年5月21日开始申报验收，最终的竣工验收备案时间应以竣工验收备案表为准。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年3月11日，被告出具收据，确认收取原告定金30000元。2017年3月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告向被告购买位于佛山市南海区××物业；价款969709元；原告应当于2017年3月20日前支付首期房价款489709元，余款480000元须于2017年3月20日前向（贷款机构）申请贷款支付；被告应当在2018年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第2种条件（2、该商品房已办理竣工验收备案），并符合合同约定的商品房交付原告使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：……2、原告未按合同约定足额按期付款的，被告可相应顺延交楼期限，由此造成的损失由原告承担；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列方式处理：……（2）逾期超过90日后……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金；如原告未付清应付款或违约金，则交付使用日期顺延至款项付清后，相应风险由原告承担；等等。同日，被告出具收据，确认收取原告首期款459709元。同日，原告与被告签订《户内装修改造协议》，约定原告同意被告或委托相关单位按照附件一《【】豪华装修交楼标准》方案统一进行施工；如因实施上述改造施工导致房屋交付标准与合同及其补充协议约定的交付标准、设施设备标准出现差异，原告同意以本协议约定或实际交付时状态为准，不得以此为由拒绝办理房屋交付手续；等等。原告确认另行向被告支付50000元。2017年6月30日，广东南海农村商业银行股份有限公司盐步支行（以下简称盐步农商行）与原告签订《个人借款合同》。同日，盐步农商行向原告发放贷款480000元，款项划入被告帐户。2018年11月2日，涉讼楼宇经竣工验收备案。2018年11月3日，原告签订《收楼确认书》，确认涉讼房屋已移交原告，并经原告确认验收无异。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告购买涉讼（毛坯）房屋，并将房屋交由被告装修，其后的装饰装修合同关系为另一法律关系，被告以装修期间抗辩认为未至买卖合同约定交付期限，及原告认为被告应在买卖合同约定期限内交付装修完毕的房屋的主张本院均不予采纳，本院以买卖合同约定及相应的履行情况判定被告是否存在逾期交房的行为。至于被告对房屋装修期间是否合理、有否造成原告损失，原告可另行主张权利。合同约定被告应于2018年5月30日前交付经竣工验收备案的房屋，涉讼楼宇于2018年11月2日经竣工验收备案，就此被告存在逾期。合同约定部分房款以贷款方式支付，金融机构对借款申请审核、放款必然存在一定的办理期间，原、被告于2017年3月20日签订合同，贷款于2017年6月30日发放，期间合理，无证据反映原告存在拖延或不恰当履行付款义务的行为，被告以原告贷款逾期抗辩的主张本院不予采纳。综上，依合同约定，被告应以已付房价款969709元为本金从2018年5月31日起至2018年11月2日止（共156日）按日万分之三计付违约金45382.38元予原告，原告请求超出部分本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、广东奥丽侬内衣集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金45382.38元予苏凯；二、驳回苏凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取467.28元，财产保全费473.82元，合共941.1元（原告已预交），由被告负担。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年四月四日书记员  林浩成