上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初19117号原告：林祖海，男，1965年9月8日出生，汉族，户籍所在地安徽省。委托诉讼代理人：蒋海芳，上海祺成律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴卫兵，上海祺成律师事务所律师。被告：陈燕兵，男，1981年4月5日出生，汉族，户籍所在地福建省。委托诉讼代理人：杨振裕，上海市诚建成律师事务所律师。委托诉讼代理人：励尚园，上海市诚建成律师事务所律师。原告林祖海诉被告陈燕兵房屋租赁合同纠纷一案。本院于2018年11月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。在审理中，原告向本院提出财产保全的申请，本院依法作出裁定并采取保全措施。本案于2018年12月14日第一次公开开庭进行审理，原告林祖海及其委托诉讼代理人蒋海芳、被告陈燕兵及其委托诉讼代理人杨振裕、励尚园到庭参加诉讼。2019年1月28日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭。本案于2019年3月6日第二次公开开庭进行审理，原告林祖海及其委托诉讼代理人蒋海芳、被告陈燕兵及其委托诉讼代理人杨振裕、励尚园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林祖海向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退位于青浦区嘉松中路XXX号的房屋；2、判令被告支付2018年1月1日至2018年7月31日的房屋占有使用费人民币483,729.18元；3、判令被告以年租金1,026,176.46元为标准，支付自2018年8月1日至房屋实际腾退之日的房屋占有使用费；4、判令被告支付尚欠的水费9,256.80元、电费17,811.58元；5、判令被告赔偿原告修复费用43,099元、鉴定费3,000元。在审理中，原告明确诉讼请求：1、判令被告支付2017年12月19日至2018年10月25日房屋占有使用费752,644元；2、判令被告赔偿损失34,574元(其中修复费用43,099元，鉴定费3,000元，按照75%的责任计算)；3、判令被告支付尚欠的水费9,256.80元、电费17,811.58元。事实与理由：2015年11月4日，原告与被告签订《租赁协议》，约定原告将位于青浦区嘉松中路XXX号的部分房屋出租给被告使用，其中包括新2楼面积518.63平方米、新3楼669.60平方米、新4楼660.76平方米、老2楼533.50平方米、老3楼533.50平方米、老4楼533.50平方米。上述房屋每日每平方米租金为0.58元，年租金为730,257元。原告还将一楼中362平方米的门面房出租给被告使用，每日每平方米租金为1.80元，年租金为237,834元。两处年租金共计968,091元。协议还约定，租金每半年支付一次，提前一个月支付，被告租赁该房屋用于合法经营，租期为8年，自2016年2月1日起至2024年1月30日止，租金每满两年递增6%；水、电费由被告自理，原告根据被告每月的实际用水、用电基本费再加5%的管理费，被告必须在收到原告的费用通知后5天内付清全部费用。在履行协议过程中，被告按约应于2017年1月1日之前支付2017年2月1日至7月31日的租金计484,045.50元，但被告仅于2017年1月6日、1月22日、1月24日分4次支付465,000元，逾期支付且未足额支付。另外，被告尚结欠原告2017年5月至7月10日的电费17,811.58元、水费9,256.80元。2017年6月12日，租赁厂区遭到相关部门强制断电，8月被告提起诉讼。2017年12月18日恢复供电，原告当天发信息通知被告。2018年2月原告再次发函被告表明要求继续履行合同。原告申请对被告擅自破坏的房屋混凝土楼板进行审价，恢复原状的工程造价为43,099元。鉴于青浦法院于2018年6月20日作出的(2017)沪0118民初10683号民事判决书确认原、被告之间的租赁协议于2017年8月11日解除，但该判决书对租金、房屋占有使用费及水电费未予处理。原告遂诉诸法院，作如上诉请。被告陈燕兵辩称：(2017)沪0118民初10683号民事判决书判决原告与被告于2015年11月4日签订的《租赁协议》于2017年8月11日解除，故原告无权调整租金价格来计算租金。递增6%没有合同依据，也没有法律依据。2017年6月12日起，政府对被告租赁区域实施管控，并强制断电，导致被告无法经营，被告派人看管财物不能认定在正常使用租赁房屋，因此，被告不应当再承担支付租金的义务。原告知道被告对承租房屋进行装修并用于经营，被告实际使用房屋不到两年，对于原告要求被告赔偿修复费用，被告不予认可。关于水电费，如果被告使用过，被告愿意承担。经开庭审理查明：2015年11月4日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订《租赁协议》，约定甲方将位于青浦区嘉松中路XXX号的部分房屋出租给乙方使用，具体包括新2楼面积518.63平方米、新3楼669.60平方米、新4楼660.76平方米、老2楼533.50平方米、老3楼533.50平方米、老4楼533.50平方米，上述房屋每日每平方米租金为0.58元，年租金为730,257.033元。甲方还将一楼中362平方米的门面房租给乙方使用，每日每平米租金为1.80元，年租金为237,834元。租金每半年支付一次，提前一个月支付。并约定乙方租赁该房屋用于合法性经营之用，租期为8年，自2016年2月1日起至2024年1月30日止。租金每满两年递增6%。还约定，该房产如遇政府动迁或征用，乙方必须无条件及接受终止本协议，但政府对装修部分属于乙方投入的补贴由乙方享受。另约定，乙方在租赁该房产后，在租期内，合法经营，乙方可以根据需要装修房屋，但需提前书面报告甲方，并征得甲方同意后才能施工，不得破坏房屋内结构，构成破坏，乙方需赔偿甲方的全部经济损失。水电费由乙方自理。被告承租系争房屋后，对房屋进行了装修并用于公寓房对外出租使用。2016年，华新镇人民政府有关职能部门及青浦区消防部门认定系争房屋被用于公寓房出租属于擅自变更房屋用途，责令停止营业并进行整改。2017年4月6日，上海市青浦区规划和土地管理局向上海市青浦区华新镇人民政府出具执法协助书面意见，内容如下：“贵单位协助通知书(关于上海金狮塑胶工业有限公司内违法建筑认定函)收悉，位于青浦区华新镇嘉松中路XXX号的建筑物、构筑物，经查，有关情况如下：依据测绘成果报告书，现场实测房屋建筑面积96,000.50平方米，经核实，1、该公司在上海市房地产权证所示房屋建筑面积为4,240平方米。2、该公司分别于2006年2月8日及2009年1月9日办理过《建设工程规划许可证》(沪青建(2006)XXXXXXXXF00349号、沪青建(2009)FAXXXXXXXXXXXXXX号)，审批内容为建筑物总共14栋，总建筑面积27,909.9平方米。该成果报告书中的建筑物(除上述上海市房地产权证所示房屋及建设工程规划许可证中审批建筑物)未办理过相关规划许可手续。附：1、上海市青浦区华新镇人民政府申请认定函。2、华新镇(上海金狮塑胶工业有限公司)面积测绘成果报告书。3、建筑工程项目表及总平面图说明。2017年5月25日，华新镇生态环境办公室与叙南村村委会联合向上海金狮塑胶工业有限公司及其区域内各承租户和经营业主发《告知书》，内容如下：根据市委市政府“五违四必”精神、华府67号文件，对违法建筑必须拆除，你处经规土认定存在违法建筑，现告知必须在2017年6月20日前腾空，并做好安置工作，同时6月1日起对该区域实施管控，管控期间所有产品、车辆、机器设备等只出不进，如有逾期不腾空将无条件接受强制拆除处理，由此造成的一切损失将由你户自行承担。特此告知。2017年6月12日，系争厂区被相关部门强制断电。后被告向原告发律师函就断电一事要求中止支付租金，赔偿损失等。2017年12月18日，系争房屋恢复供电。2018年2月，原告委托律师向被告发函，表示已经恢复供电，要求继续履行合同。被告仍坚持解除合同并赔偿损失，故双方无法协商一致。2017年5月至2017年7月10日期间的水费9,256.80元、电费17,811.58元，被告未向原告支付。2017年2月至2017年7月期间的租金，被告向原告支付465,000元。2018年10月26日，原告收回了出租给被告的房屋。另查明：本院于2017年8月1日立案受理陈燕兵诉林祖海、上海金狮塑胶工业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，并于2018年6月20日作出(2017)沪0118民初10683号民事判决书，判决书判决：一、陈燕兵与林祖海于2015年11月4日签订的《租赁协议》于2017年8月11日解除；二、林祖海应于本判决生效之日起十日内赔偿陈燕兵装修损失100万元；三、驳回陈燕兵的其余诉讼请求。陈燕兵不服判决，向上海市第二中级人民法院提出上诉。上海市第二中级人民法院经审理后于2018年11月23日以(2018)沪02民终8446号民事判决书作出判决：驳回上诉，维持原判。在该案审理中，林祖海申请对位于上海市青浦区嘉松中路XXX号敲掉老房二、三、四层顶部一侧楼板混凝土恢复原状工程的费用进行审价，故本院通过上海市高级人民法院摇号委托万隆建设工程咨询集团有限公司对上述恢复原状工程进行审价。2018年1月8日，该公司出具司法鉴定意见书，确认恢复原状工程造价为43,099元。林祖海为本次鉴定支付鉴定费3,000元。以上事实，由原、被告的陈述，租赁协议、(2017)沪0118民初10683号民事判决书、(2018)沪02民终8446号民事判决书、鉴定意见书、发票等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为：原告与被告之间所签订的《租赁协议》，经生效民事判决书判决于2017年8月11日解除，合同解除后，被告应腾退租赁房屋，被告未腾退租赁房屋，应按照合同约定的租金标准支付相应的房屋占有使用费，房屋占有使用费应计算至租赁房屋腾退为止。被告认为，相关部门对被告租赁区域实施管控，并强制断电，导致被告无法经营，故不应当再承担支付租金的义务。然而，原告现仅向被告主张的是恢复供电后至被告实际腾退之日止的房屋占有使用费，原告该项诉请，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告在考虑自身责任的情况下向被告主张赔偿部分损失，于法有据，本院予以支持。原告向被告主张垫付的水电费，于法有据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告陈燕兵应于本判决生效之日起十日内支付原告林祖海房屋占有使用费人民币752,644元；二、被告陈燕兵应于本判决生效之日起十日内赔偿原告林祖海损失人民币34,574元；三、被告陈燕兵应于本判决生效之日起十日内支付原告林祖海水费人民币9,256.80元、电费人民币17,811.58元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11,942.86元，财产保全申请费人民币4,470元，由被告陈燕兵负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙佑正人民陪审员  陆文元人民陪审员  顾美华二〇一九年四月三十日书 记 员  黄 鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。