云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0602民初522号原告昭通厚德汽车维修有限公司。统一社会信用代码：91530602MA6K39ULXN。住所地：云南省昭通市昭阳区环西路小石桥20号。法定代表人钱斌，系该公司董事长。委托代理人陈光焕，云南悟同律师事务所律师（特别授权）。被告昭通百货大楼集团有限责任公司。统一社会信用代码：91530600757176948R。住所地：云南省昭通市昭阳区学生路141号。法定代表人岳学韬，系该公司董事长。委托代理人杨香云，云南振诚律师事务所律师（特别授权）。委托代理人唐茜，云南振诚律师事务所律师。原告昭通厚德汽车维修有限公司（以下简称厚德汽车维修公司）诉被告昭通百货大楼集团有限责任公司(以下简称百货大楼集团公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日受理后，依法组成合议庭于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告厚德汽车维修公司的委托代理人陈光焕，被告百货大楼集团公司的委托代理人杨香云、唐茜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告厚德汽车维修公司诉称：一、被告存在非法侵占原告合法租赁房屋面积1388.90平方米，用地面积3291.00平方米的事实。2016年3月20日，原、被告签订《房屋出租合同》，合同约定租赁期限2016年4月1日至2019年3月31日（三年），出租房屋面积1388.9平方米，用地面积3291平方米，每年租金300000元，租金一年一付。原告租赁房屋后投资1850000元对房屋进行装修，并在租赁场地上搭建钢架结构房屋作为汽车维修厂房。2018年1月12日，被告强行侵占原告租赁的房屋及土地，并将房屋及土地非法转租给蓝盾保安公司使用。原告多次找被告要求归还租赁房屋，被告均强硬拒绝。原告于2018年5月23日向昭阳区人民法院提起诉讼，请求确认原被告订立的租赁合同合法有效，要求被告继续履行合同，停止侵占原告在租赁土地上修建的厂房及办公用房。2018年7月25日，昭阳区人民法院作出（2018）云0602民初1997号民事判决书，判决：1、被告百货大楼集团公司继续履行《房屋出租合同》；2、被告百货大楼集团公司停止侵占原告在《房屋出租合同》中租赁的土地上修建的厂房及办公用房。2018年11月29日，昭通市中级人民法院作出（2018）云民终字1882号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。以上事实可以看到被告非法侵占原告合法租赁房屋及土地事实清楚。二、原告投资损失616666.67元依法应当得到法律支持。判决生效后被告拒不执行生效判决，至今仍然强行侵占原告租赁土地上修建的厂房及办公用房。原告租赁房屋时间为三年，投资1850000元。被告强行非法侵占时间从2018年1月12日至2019年1月11日止已长达一年，给原告造成了巨大的经济损失。因此，原告的投资应当按照使用时间计算投资损失，被告应当根据非法侵占时间支付原告的投资损失616666.67元（1850000元／36个月*12=616666.67元）。被告至今拒不执行生效判决，侵权行为存在持续状态，因此应当自2019年1月12日起至2019年3月31日（合同期届满）前被告停止侵权行为时止，每日按1689.50元（1850000÷1095=1689.50元）向原告支付投资损失。三、原告租金增值损失300000元依法应当得到法律支持。原告租赁房屋时租金300000元，投资1850000元苦心经营至现在每年租金600000元，扣除被告应当收取，但是由于被告非法侵权占有、使用该租赁房屋及土地，原告不应支付的每年租金300000元，被告2018年1月12日起至2019年1月11日止侵权期间，应当向原告支付原告投资后导致的租赁房屋及土地的租金增值部分的租金增值损失300000元。同时被告至今拒不履行生效判决，侵权行为存在持续状态，因此应当自2019年1月12日起至2019年3月31日止（合同期届满前被告停止侵权行为止，每日按821.92元（300000元÷365天=821.92元）向原告支付投资损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院。请求：1、判令被告向原告支付2018年1月12日起至2019年1月11日止的投资损失616666.67元，并自2019年1月12日起至2019年3月31日前被告停止侵权行为时止，每日按1689.50元向原告支付投资损失；2、判令被告向原告支付2018年1月12日起至2019年1月11日止的租金增值损失300000元，并自2019年1月12日起至2019年3月31日前被告停止侵权行为时止，每日按821.92元向原告支付租金增值损失；以上两项合计人民币916666.67元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告百货大楼集团公司辩称：一、被答辩人不支付租金构成根本违约是事实，我方是完全按照合同约定及法律规定行使权利，不构成违约。二、被答辩人未经我方同意私自对租赁房屋进行装修及搭建违章建筑构成违约，应当由其自行承担该项投资损失。三、被答辩人主张的租金增值损失的请求权基础不成立，故不应当得到支持：1、在被答辩人未结清租金前其不享有占有、使用、收益该租赁物的权利；2、被答辩人没有转租、转借租赁物的权利。综上所述，请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。综合原、被告的诉辩主张，本案双方当事人存在如下争议：1、原告是否存在违约行为？2、被告是否存在违约行为？3、原告的诉讼请求是否应该得到支持？针对上述争议焦点，原告厚德汽车维修公司为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书、身份证复印件：证明原告主体适格；2、企业工商登记信息：证明被告的基本情况；3、房屋出租合同、房屋所有权证：证明（1）原、被告双方于2016年3月30日签订《房屋出租合同》的事实；（2）合同约定租赁期限2016年4月1日至2019年3月31日（三年）的事实；（3）出租房屋面积1388.90平方米，用地面积3291平方米的事实；(4)每年租金30万元；4、昭阳区人民法院（2018）云0602民初1997号民事判决书、昭通市中级人民法院（2018）云06民终1882号民事判决书：证明(1)原告租赁房屋后投资185万元对房屋进行装修，并在租赁场地上搭建钢架结构房屋，作为汽车维修厂的事实；(2)被告于2018年1月12日强行侵占被告租赁的房屋及土地的事实；(3)被告拒不履行生效法律文书，至今仍强行侵权的事实；(4)原告投资185万元，对房屋装修及修建厂房后，现该房屋及土地租金增长的事实；(5)被告侵权期间2018年1月12日起至2019年1月11日止原告投资损失616666.67元、租金增值损失300000元。补充一点，在法院终审生效判决书上的事实部分原告方投资装修租赁的房屋是185万元，现在尚欠装修款45万元，在第7页有法院采信的事实；在第8页确认工程造价为185万元的事实。所以在我们主张的185万元的诉求有法律文书的证实。对于法律文书是否生效，我们请中级人民法院出具得有生效证明。经质证，被告百货大楼集团公司对第一、二组证据的三性无异议；对第三组证据房屋出租合同的三性无异议，对关联性有异议。认为双方涉及的租赁物面积为1388平方米，但是原告提交的是被告所有的另一处房屋的面积，所以与本案无关；对第四组证据两份判决书的真实性合法性无异议，对其关联性有异议，且不能达到原告方的证明目的。提醒法庭注意的是中院的终审判决书上第九页倒数第二项证实了一二审判决书未对原告未支付被告房屋租金予以确认，不能作为本案定案的依据。至于原告方投资建房的资金问题，是因原告方股东马迪差欠45万元资金所导致，其也是马迪的个人行为。针对上述争议焦点，被告百货大楼集团公司为证明其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、被告的营业执照、法人身份证明书：证明被告的身份信息及主体资格；2、房屋所有权证和土地使用权证：证明被告系双方签订的合同租赁物的权利人，对该房屋享有使用及占有的权利；3、昭通昭阳区人民法院2018年4618号民事判决书：证明原告自使用租赁物以来至今未支付租金的事实，原告在本案合同履行过程中存在根本违约的行为。经质证，原告厚德汽车维修公司对第一、二组证据的三性无异议；对第三组证据需要说明的是该判决书不是生效判决书，该判决书正在二审审理过程中，不能作为本案事实定案的证据使用。本院认为，原告提供的四组证据，来源合法，客观真实，具有证据的三性，本院予以采信；被告提交的第一、二组证据，原告无异议，本院予以采信；第三组证据，本院（2018）云0602民初4618号判决书，系未生效的法律文书，不能作为认定案件事实的依据，本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2016年3月20日，原告厚德汽车维修公司与被告百货大楼集团公司签订《房屋出租合同》。合同约定：被告百货大楼集团公司出租其位于昭通市昭阳区的房屋及用地给原告厚德汽车维修公司使用；出租房屋面积1388.9平方米(建筑面积),用地面积3291平方米；租赁期自2016年4月1日起至2019年3月31日止；每年租金300000元人民币,按一年一付,于每年合同签订月的十个工作日内,由厚德汽车维修公司一次性向百货大楼集团公司付清；百货大楼集团公司应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用的状态。不能提供符合约定的条件，致使房屋用地不能使用，或未履行房屋修缮义务，致使房屋不能使用，厚德汽车维修公司有权解除合同；厚德汽车维修公司若不按时足额交纳租金，超过每年租金结算日10日仍无法结清应缴租金的，百货大楼集团公司可以单方解除合同。合同订立后，被告即将上述房屋及场地交付给原告。原告在租赁场地上搭建钢结构房屋，用作汽车维修厂房。工程造价为人民币1850000元。因原告一直未向被告支付约定的房屋租金，被告遂于2018年1月12日将出租给原告的房屋和场地租赁给蓝盾保安公司使用。2018年5月23日，原告诉至本院，请求判决确认原、被告之间订立的《房屋出租合同》合法有效，由被告继续履行租赁合同并停止侵占原告在租赁土地上修建的厂房及办公用房。2018年7月25日，本院作出（2018）云0602民初1997号民事判决：一、被告百货大楼集团公司继续履行其与原告厚德汽车维修公司于2016年3月20日签订的《房屋出租合同》；二、被告百货大楼集团公司停止侵占原告厚德汽车维修公司在《房屋出租合同》中租赁土地上修建的厂房及办公用房。双方均不服判决，向昭通市中级人民法院提起上诉。2018年10月29日，昭通市中级人民法院作出（2018）云06民终1882号民事判决：驳回上诉，维持原判。该终审判决已于2018年11月12日发生法律效力。原告诉至本院请求：1、判令被告向原告支付2018年1月12日起至2019年1月11日止的投资损失616666.67元，并自2019年1月12日起至2019年3月31日前被告停止侵权行为时止，每日按1689.50元向原告支付投资损失；2、判令被告向原告支付2018年1月12日起至2019年1月11日止的租金增值损失300000元，并自2019年1月12日起至2019年3月31日前被告停止侵权行为时止，每日按821.92元向原告支付租金增值损失；以上两项合计人民币916666.67元；4、本案诉讼费用由被告承担。本院认为，原、被告双方于2016年3月20日签订的《房屋出租合同》，是双方在平等协商一致的基础上达成的有效协议。合同生效后，双方本应按照约定，切实履行各自的合同义务。但是，由于原告未能向被告及时交纳房屋租金，构成违约，以致被告将原告承租的房屋及场地另行租给他人使用；本院作出的（2018）云0602民初1997号民事判决书于2018年11月12日发生法律效力后，至2019年3月31日该《房屋出租合同》约定的租赁期限届满，被告仍未按照该判决的规定履行《房屋出租合同》的义务，亦构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”因此，本院认为原告主张的相关损失，应当从2018年11月12日起计算。2018年11月12日之前的损失由原告自行承担。对于原告主张的损失，本院分析认定如下：1、投资损失为234840.18元{1850000元÷3÷365×139天（2018年11月12日-2019年3月31日）}；2、因原告并未向被告交纳过房屋租金，故对租金增值损失不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告昭通百货大楼集团有限责任公司于本判决生效之日起十五日内，一次性赔偿原告昭通厚德汽车维修有限公司2018年11月12日起至2019年3月31日止期间的投资损失人民币234840.18元；二、驳回原告昭通厚德汽车维修有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期债务利息的计算时间为应付款项的到期之日起至全款付清之日止。案件受理费12967元，由原告昭通厚德汽车维修有限公司负担9595.58元，由被告昭通百货大楼集团有限责任公司负担3371.42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  汪万平人民陪审员  马 丽人民陪审员  赵 菁二〇一九年四月十一日书 记 员  毛智超