江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0507民初7554号原告：苏州市合景房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道阳澄湖中路。法定代表人：蔡风佳，董事长。委托诉讼代理人：汤锦明、赵舒卿，该公司员工。被告：李桂宏，男，1982年3月9日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。原告苏州市合景房地产开发有限公司（以下简称合景房产公司）与被告李桂宏商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月30日立案受理，依法适用简易程序审理。因案情复杂，本院依法裁定适用普通程序进行审理，依法组成合议庭，由审判员王玲担任审判长、人民陪审员陈雪梅、朱卫娟参加评议。本案于2019年4月25日公开开庭进行了审理。原告合景房产公司的委托诉讼代理人汤锦明到庭参加诉讼，被告李桂宏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告合景房产公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2013年7月18日签订的编号为苏相合同201307180016的《商品房买卖合同》解除。2、判令被告于《商品房买卖合同》解除的判决生效后3日内配合办理撤销商品房买卖合同备案登记手续并承担因此产生的一切费用。3、判令被告向原告支付原告代偿的银行本息及相关费用计人民币97400.68元，以及被告逾期归还原告代偿款所产生的违约金计人民币1461.01元(按照每日千分之三的标准自2018年11月8日起暂计至2018年11月13日，要求计算至被告实际给付之日)。4、判令被告向原告支付《商品房买卖合同》解除的违约金人民币65954.2元。5、判令被告于《商品房买卖合同》确认解除的判决生效后30天内办妥退房手续并将房屋腾空后按现状交还原告，并向原告支付房屋使用费人民币93325.19元(自被告收楼之日2017年4月26日起暂计至2018年11月13日，要求计算至被告实际给付之日)。6、判令被告应向原告支付的以上第3、4、5项诉讼请求的款项与《商品房买卖合同》解除后原告应返还被告的购房款(人民币329771元)相互抵销。7、判令被告承担本案全部诉讼费、保全费及其他费用。事实和理由：合景房产公司、李桂宏于2013年7月18日签订《商品房买卖合同》一份，约定李桂宏购买合景房产公司开发建造的苏州市相城区元和街道善济路158号峰汇园商务广场4幢1832室房屋，总价为329771元。合同签订后，李桂宏支付首付款169771元，并以按揭贷款形式支付合景房产公司剩余房款。后因李桂宏未能按时还款，中国建设银行股份有限公司苏州相城支行（下简称建行相城支行）以此为由宣布贷款提前到期、解除贷款合同并要求合景房产公司承担连带担保责任。合景房产公司无奈替李桂宏向建行相城支行结清了贷款及相关费用合计97400.68元。根据合景房产公司、李桂宏签订的《商品房买卖合同》约定，合景房产公司有权向李桂宏进行追偿并有权单方面解除合同，李桂宏并需另行支付合景房产公司房屋总价款20%的违约金，以及房屋占有使用费等。被告李桂宏未作答辩。经审理查明，2013年7月18日，以合景房产公司为出卖方、李桂宏为买受方签订《商品房买卖合同》1份（合同编号：苏相合同201307180016），由李桂宏向合景房产公司购买公安门牌号为苏州市相城区元和街道善济路158号峰汇商务广场4幢1832室房屋，建筑面积为47.48平方米；房价为329771元，支付方式为2013年7月18日之前支付房价款169771元，剩余房款160000元由李桂宏申请办理银行按揭方式付款；交房时间为2013年9月18日前。合同附件五“合同补充协议”中第1条第（4）款约定，因买受方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付贷款而导致出卖方需向银行承担担保责任的，出卖方有权向买受方追偿因承担保证责任所向银行偿还之款项（包括但不限于贷款本息、罚息、复息等）以及出卖方应向买受方追偿所产生的一切费用。买受方须自出卖方代还款项或支出费用之日起3日内向出卖方归还上述全部款项及费用，否则自出卖方代还款项或支出费用之日起，买受方应按日按出卖方代还款项及支出费用总额的千分之三向出卖方支付逾期还款违约金，直至买受方实际还清全部款项及费用之日止。出卖方还有权选择单方面解除本合同，并按该补充协议第20条的约定执行。该补充协议第20条之第（1）款约定，若因买受方原因导致本合同解除的，买受方应向出卖方支付该商品房房款总额20%的违约金并承担办理合同解除手续的全部费用。第20条之第（2）款约定，无论因任何原因导致本合同解除的，买受方均应自合同解除之日起15日内与出卖方到房管部门办妥合同解除手续，否则，每逾期一日，买受方应向出卖方支付房价款总额万分之五的违约金。出卖方并有权在向买受方退还其已支付的购房款中直接扣除应由买受方承担的违约金及相关费用。第20条之第（3）款约定，买受方已办理收楼手续后本合同解除的，自买受方收楼至房屋移交给出卖方之日止，买受方应按购房款总额的每日万分之五向出卖方支付房屋使用费。买受方应于本合同解除之日起30日内办妥退房手续并将房屋腾空退还给出卖方，如买受方逾期办妥退房手续并将房屋腾空退还给出卖方的，出卖方有权自行收回该商品房并对该商品房内的一切物件作出处理，并有权向买受方追讨由此产生的一切费用，由此给买受方造成的一切损失出卖方概不承担。补充协议第29条约定，本合同所列的通讯地址是双方送达相关信函的有效联络地址。本合同任何一方按通讯地址挂号或快递方式寄出的信函（以信函回执的日期为准），即视作另一方已收到该信函。若通讯地址有任何变更的，则变更方应在变更后7日内书面通知另一方，否则，因变更方未履行通知变更地址义务所产生的法律后果均由未履行义务者承担。另查明，2017年4月26日，李桂宏在业主收楼通知书上作为“4座1832房业主”签字确认。又查，2018年11月8日，建行相城支行向李桂宏（作为借款人）、合景房产公司（作为保证人）发出贷款代偿通知书，以李桂宏未按约还款，连续多期拖欠偿还本金及利息，达到合同约定之提前偿还全部借款之条件为由，通知合景房产公司按照双方所签《个人住房（商业用房）借款合同》相应条款履行连带保证责任，进行代偿。代偿金额包括：截止2018年11月8日还拖欠本金95110.56元，利息2159.87元，利息罚息32.58元，本金罚息97.67元，共计金额97400.68元。建行相城支行并告知其决定提前收回合同项下的贷款本息，请李桂宏、合景房产公司抓紧时间筹集资金，于2018年11月8日到建行相城支行办理贷款本息清偿手续，否则建行相城支行将按合同约定行使债权/担保权利。同日，建行相城支行向合景房产公司出具《结清证明》一份，载明：“借款人李桂宏（身份证号码）于2013年8月6日与我行，即中国建设银行股份有限公司相城支行，签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号322997436-2032-20130169313），借款人民币16万元，用于购买苏州市相城区元和街道善济路158号峰汇商务广场4幢1832室的房产，借期10年，按月归还借款本息。因借款人逾期偿还按揭贷款，我行根据借款/保证合同约定已宣布该笔贷款到期，你单位履行还款/担保责任。你单位代偿情况如下：1、我行于2018年11月8日划扣你单位在中国建设银行股份有限公司相城支行营业部的账户存款资金（账号：32×××78）人民币97400.68元。2、你单位代为偿还各项款项共计人民币97400.68元，借款人在我行所欠款项已全部结清。特此证明！”2018年11月14日，合景房产公司向李桂宏在《商品房买卖合同》上所写联系地址邮寄《关于偿还按揭贷款的温馨提示》一份，告知李桂宏贷款机构通知催告李桂宏偿还贷款本息97400.68元，并要求合景房产公司承担连带担保责任，请李桂宏于2018年11月15日前与合景房产公司联系，自行偿还所欠按揭款项，如因李桂宏未能及时偿还按揭贷款导致合景房产公司承担担保责任的，合景房产公司将依照合同约定通过诉讼手段解除与李桂宏的买卖合同并追究李桂宏的违约责任。经查，该邮件于2018年11月16日退回。另查明，位于苏州市相城区元和街道善济路158号峰汇园商务广场4幢1832室房屋登记所有权人为合景房产公司，该房屋上除本案查封外，无其他限制权利情形。上述事实，由合景房产公司提供的营业执照、李桂宏的身份证复印件、《商品房买卖合同》、业主收楼通知书、贷款代偿通知书、结清证明、关于偿还按揭贷款的温馨提示及EMS邮寄回单、快递查询单打印件、不动产登记簿查询记录以及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为，合景房产公司、李桂宏所签《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应为合法、有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。合同约定房价为329771元，其中160000元由李桂宏向建行相城支行贷款后支付，因李桂宏未按约向银行还款，建行相城支行向合景房产公司发出代偿通知书，要求合景房产公司作为连带责任保证人承担责任，合景房产公司据此向建行相城支行代偿97400.68元。根据《商品房买卖合同》约定因买受方未能按照与银行签署的按揭贷款合同的约定偿付按揭款而导致出卖方需向银行承担担保责任的，出卖方有权向买受方追偿因承担保证责任所向银行偿还之款项，有权选择单方面解除本合同，并主张买受方支付商品房房款总额20%的违约金及办理合同解除手续的全部费用。本案中，现合景房产公司已向建行相城支行承担了保证责任，按合同约定可向借款人即李桂宏追偿，故李桂宏应支付合景房产公司97400.68元。合同约定合景房产公司单方解除《商品房买卖合同》的条件成就，合景房产公司按《商品房买卖合同》约定的李桂宏所留通讯地址邮寄关于偿还按揭贷款的温馨提示，告知李桂宏未能及时偿还按揭贷款导致合景房产公司承担担保责任的，合景房产公司将按合同约定通过诉讼手段解除与李桂宏的买卖合同并追究李桂宏的违约责任。合景房产公司在该提示中未明确通知李桂宏合同解除，但在本案审理中向李桂宏邮寄送达了起诉书副本及相关诉讼材料，起诉书送达之日可认定为合景房产公司解除合同通知的送达之日。因开庭前已给予了李桂宏举证期，故至本案开庭之日、双方约定的解除合同的条件已成就，合景房产公司要求与李桂宏解除《商品房买卖合同》的请求可予支持。因合同解除，李桂宏还应配合合景房产公司至房产管理部门申办合同网上备案注销手续，撤销登记费用由李桂宏承担。李桂宏并应按照合同约定将涉案房屋腾空后返还给合景房产公司。关于合同解除违约金、逾期归还代偿款的违约金以及房屋占有使用费。因李桂宏未按约偿还贷款导致合景房产公司就此承担担保责任，合景房产公司有权选择单方面解除本合同，并主张李桂宏支付商品房房款总额20%的违约金；合景房产公司还主张李桂宏以代还款项每日千分之三标准计算的逾期还款违约金以及按照购房款总额的每日万分之五的标准计算的房屋占有使用费。虽合同中就合景房产公司所主张的上述三项均有约定，但上述项目在本质上应认为均属于对李桂宏未按约偿还贷款导致合同解除的违约责任的约定，三项合并计算，应认为合景房产公司所主张的违约金过高。本院考虑到合景房产公司代为偿还贷款的数额以及房款总额，并根据现有证据所表现的合景房产公司的损失情况，兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，在认定涉案合同因李桂宏未按约偿付按揭贷款导致合景房产公司承担担保责任并进而导致合同解除的前提下，对合同解除违约金、逾期归还代偿款的违约金以及房屋占有使用费予以归并处理，酌定李桂宏向合景房产公司支付房款总额20%，即65954.2元的违约金。李桂宏已付合景房产公司329771元，与应返还合景房产公司的代付款97400.68元和应支付合景房产公司的违约金65954.2元相抵，合景房产公司应返还李桂宏166416.12元。李桂宏经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭，应承担对己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告苏州市合景房地产开发有限公司与被告李桂宏之间的《商品房买卖合同》（合同编号：苏相合同201307180016）解除。二、被告李桂宏于本判决生效之日起十五日内协助原告苏州市合景房地产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》的备案登记手续，撤销登记费用由被告李桂宏负担。三、原告苏州市合景房地产开发有限公司返还被告李桂宏购房款人民币329771元。四、被告李桂宏返还原告苏州市合景房地产开发有限公司代付款人民币97400.68元。五、被告李桂宏支付原告苏州市合景房地产开发有限公司违约金人民币65954.2元。综合上述第三、四、五项，原告苏州市合景房地产开发有限公司返还被告李桂宏人民币166416.12元，于本判决生效之日起十日内履行（上述款项如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022012948）。六、被告李桂宏于本判决生效之日起十五日内将位于苏州市相城区元和街道善济路158号峰汇园商务广场4幢1832室房屋腾空并返还原告苏州市合景房地产开发有限公司。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9679元、财产保全费1810.71元，合计人民币11489.71元，由被告李桂宏负担（此款原告苏州市合景房地产开发有限公司已自愿垫付，不再退还，被告李桂宏于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市合景房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，户名：苏州市中级人民法院）预交上诉案件受理费。审 判 长  王 玲人民陪审员  陈雪梅人民陪审员  朱卫娟二〇一九年四月三十日书 记 员  唐宽正