云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0802民初771号原告：汪贾，男，1977年1月28日出生，汉族，个体户，住云南省普洱市思茅区（金典豪车汽车店后面）。委托诉讼代理人：王树荣,云南标点律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：缪东和，男，1977年10月7日出生，汉族，个体户，住云南省普洱市思茅区。委托诉讼代理人：徐昌龙，云南品鉴律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：叶鑫，云南品鉴律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告汪贾与被告缪东和租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪贾及其委托诉讼代理人王树荣、被告缪东和委托诉讼代理人徐昌龙、叶鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪贾向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金298208.50元；2、判令被告向原告支付资产转让款360000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2013年7月11日，原告与伏国强、唐东生、刘杨签订《土地租赁合同》，约定由上述三人将其租用的9.4亩孙家竜场地租赁给原告使用，租赁期限为9年零9个月，前5年租金为每年263200元，后5年租金为每年394800元。2013年7月16日，原告将租赁的9.4亩场地及场地上的投资转租、转让给被告缪东和使用，转租的年限自2013年7月16日至2023年4月20日止，共9年零9个月，租金支付方式为前5年每年263200元，后5年每年394800元，资产转让费为360000元。原告将租赁场地及转让资产移交给被告缪东和后，被告仅于2013年11月15日向原告支付租金300000元，扣减第一年租金263200元后剩余36800元，以后年份的租金及资产转让款被告一直未支付。因被告一直未向原告支付其它年份的租金，原告便无法按期向伏国强、唐东生、刘杨支付2014年7月16日之后的租金。2015年4月9日，伏国强、唐东生、刘杨向法院起诉原告，并追加被告缪东和为原案的第三人。2018年7月2日，法院作出（2015）思民初字第564号民事判决，判决本案原告于本判决生效之日起30日内一次性支付给伏国强、唐东生、刘杨土地租赁费435008.50元。判决书同时确认，本案原告与被告缪东和之间的纠纷即360000元的债务及租金如有事实存在，原告应另案起诉解决。本案租赁土地由原告转租、转让给被告使用，被告未向原告支付租金及转让费也是本案的事实。该判决生效后，原告按照判决内容履行了义务。经原告催要，被告于2018年9月5日向原告支付租金100000元，仍欠原告租金298208.50元（435008.50元-36800.00元-100000.00元=298208.50元）。根据相关判决及本案的实际事实，原告特诉呈此诉，请人民法院依法实现原告的诉讼请求。被告缪东和辩称，一、被告无须向原告支付自2014年1月份起至2016年3月20日止的租金。理由如下：2013年7月11日，原告与第三人伏国强、唐东生、刘杨签订土地租赁合同，承租上述三人租用的9.4亩孙家竜场地，后原告在承租土地上投建厂房。2013年7月16日，原告将其承租的土地转租给被告，合同约定：前五年租金每年263200元，租赁期限自2013年7月16日至2023年4月20日。2013年11月15日被告依照合同约定向原告支付租金300000元。在被告使用租赁土地半年后，普洱市国土资源局思茅分局和思茅区住房和城乡建设局分别在2014年1月24日、3月4日、7月9日、7月14日向被告下发了行政处罚文书，认定被告使用的9.4亩租赁土地属于非法占用土地行为，土地上的临时建筑物属于违法建筑，要求停止使用，被告也按要求停止使用9.4亩租赁土地。由于被告未取得租赁土地的合法使用手续即将9.4亩土地转租给被告，导致被告自2014年1月份起至2016年3月20日止就未能正常使用租赁土地，期间原告也未能按照合同约定予以协调、处理，原告已经构成违约，并客观上造成了被告的经济损失。二、被告无须向原告支付资产转让款360000元。理由如下：原、被告于2013年7月16日签订的土地租赁合同中没有约定被告需要向原告支付转让款360000元。原告2013年11月15日向被告出具的收条中载明的“下欠原告363000元”的内容，被告当时没有在意，也不知道是什么性质的款项。原、被告签订的合同中并未约定资产转让款，且该租赁合同形成的法律关系是无效的。另原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的（2015）思民初字第564号民事判决书系生效的法律文书，且与本案具有关联性，故本院予以采信；诉讼费收据、收条、协议，被告质证认可真实性、合法性，故对上述证据材料的真实性、合法性，本院予以确认。被告提交的国土资源行政处罚决定书、责令停止国土资源违法行为通知书、普洱市思茅区住房和城乡建设局催告通知书、思茅区住房和城乡建设局关于缪东和违法建设的公告、转让协议，原告均质证认可真实性，故对上述证据材料的真实性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院2015年4月9日立案受理原告伏国强、唐东生、刘杨与被告汪贾、第三人缪东和（2017年8月15日由被告汪贾申请追加）土地租赁合同纠纷一案，于2018年7月2日作出（2015）思民初字第564号生效判决书，该判决书确认如下事实：2013年4月20日，原告伏国强、唐东生、刘杨与思茅区思茅镇三家村孙家竜村民小组村民杨金文、郭凤平、陈永明、郭凤美、郭凤兰、何荣芳、潘红仙、杨建祥、杨春红、张家文签订土地出租合同，上述村民将9.4亩农业用地出租给原告伏国强、唐东生、刘杨使用，出租期为10年。原告伏国强、唐东生、刘杨租用土地期间，上述10户村民同意原告伏国强、唐东生、刘杨可以转租，另孙家竜村民小组同意村民的土地出租行为。2013年7月11日，原告伏国强、唐东生、刘杨与被告汪贾（本案原告）签订一份《土地租赁合同》书，原告伏国强、唐东生、刘杨将租用的9.4亩农业用地转租给被告汪贾（本案原告）使用，并约定了租金的支付方式。被告汪贾（本案原告）转租原告伏国强、唐东生、刘杨9.4亩土地使用时，知情土地性质系农业用地。2013年7月16日，被告汪贾（本案原告）又将9.4亩农业用地转租给第三人缪东和（本案被告）使用，转租款为663000.00元（含2013年7月16日至2014年7月16日租金263200.00元及建盖厂房等投资款400000.00元），租赁期限自2013年7月16日至2023年4月20日止，租金支付方式为先付款后使用，每年按时交清。原告伏国强、唐东生、刘杨2016年3月12日与第三人缪东和（本案被告）签订一份《转让协议》，约定原告伏国强、唐东生、刘杨将原租赁给被告汪贾使用的9.4亩农业用地一次性打包360000.00元转让给第三人缪东和使用。判决支持由被告汪贾支付原告伏国强、唐东生、刘杨自2014年7月16日至2016年3月12日止的租金435008.50元。2013年11月15日原告汪贾向被告缪东和出具一份收条，内容为：今收到被告交来的2013年租金300000元，下欠原告363000元，此欠款须在2013年12月10日以前付清。针对涉案土地上的建筑物，被告已接到思茅国土资源行政处罚决定书、普洱市思茅区住房和城乡建设局催告通知书及关于缪东和违法建设公告。被告缪东和至今仍在使用原告投资建盖的厂房设施等建筑物。2018年9月5日被告支付原告租金100000元。另查明，2018年9月7日，（2015）思民初字第564号案件的原告伏国强、唐东生、刘杨收到被告汪贾支付的土地租金420000元（双方协议确认的最终履行金额）。本院认为：关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。经庭审查明，2013年7月16日，原告将涉案土地转租给被告使用，租赁期限自2013年7月16日至2023年4月20日止，租金支付方式为先付款后使用。被告按照约定支付了第一年的租金后就没有再向原告履行支付租金的义务。然原、被告签订的租赁合同中虽然确定了每一年的租金数额，并约定了每年交清，先交费后使用的支付方式，但该租赁合同确定的按年履行的租金应当为整个合同整体权利义务的有机组成部分，另虽然原、被告签订的租赁合同中未约定资产转让费，但（2015）思民初字第564号生效判决书已经确认被告尚欠原告资产转让费的事实，由此，关于租赁土地上资产转让的权利义务亦应属于租赁合同权利义务的有机组成部分，合同权利义务是不可分的。尽管合同租金是分期履行，资产转让款亦确定了具体的履行期限，但两种款项义务的设定是依据同一份合同而产生的，其义务内容作为一个整体构成了权利人的权利内容，权利人基于该合同所享有的权利同样也是一个整体的合同权利，其主张合同权利也是对整体权利的主张，故权利人可以在该项作为整体的权利最终到期而未能实现时，就该项权利提出主张。本案被告应在合同约定的履行期限内履行义务，但只有在整体合同约定的履行期限届满时仍未能履行合同义务，才构成对原告合同权利的侵害，原告亦由此取得要求被告履行义务、承担相应责任的权利。鉴于本案原告于2017年8月15日申请追加本案被告作为第三人参加（2015）思民初字第564号原告伏国强、唐东生、刘杨与被告汪贾土地租金合同纠纷一案的诉讼，在该案中，第三人（本案被告）缪东和提交了一份转让协议，证明2016年3月12日原告伏国强、唐东生、刘杨将涉案土地直接出租给第三人缪东和使用，而本案原告汪贾直到缪东和在庭审时出示上述转让协议时才知道该土地转让的事实，故本院确认应自原告汪贾知道涉案土地被原告伏国强、唐东生、刘杨直接转租给缪东和时，原告汪贾要求被告履行义务的期限才届满，由此，原告主张权利系在法定的三年诉讼时效期间内，意味着原告的起诉并未超过诉讼时效，被告提出原告的起诉超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予支持。关于原告要求被告支付租金298208.50元的诉讼请求问题。（2015）思民初字第564号原告伏国强、唐东生、刘杨与被告汪贾、第三人缪东和案件的生效判决书判决确认原、被告之间的土地租赁合同为有效合同，对于生效判决确认的事实，本院直接予以确认。由此，被告辩称原、被告之间的租赁法律关系为无效关系的意见无事实和法律依据，故本院不予支持。经庭审查明，2013年7月16日，原告汪贾将涉案土地转租给被告缪东和使用，租金前五年每年为263200元。（2015）思民初字第564号原告伏国强、唐东生、刘杨与被告汪贾、第三人缪东和案件的生效判决确认因原告伏国强、唐东生、刘杨与第三人缪东和于2016年3月12日签订一份转让协议，约定原告伏国强、唐东生、刘杨将涉案土地打包直接转让给第三人缪东和，故确认原告伏国强、唐东生、刘杨与被告汪贾之间签订的土地租赁合同已于该日自行解除。根据上述事实，本院确认原、被告之间的土地租赁合同实际亦于该日自行解除，由此，本院确认被告应支付原告租金至2016年3月12日止，即自2013年7月16日至2016年3月12日止（按每年365天计算，共2年7个月零25天，被告应支付原告租金697960.73元[263200元×2年+263200元÷12个月×7个月+263200元÷365天×25天]，扣除被告支付的400000元租金，被告还应支付原告租金297960.73元。故对原告的上述请求，本院予以部分支持297960.73元，其余部分无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付资产转让款360000元的诉讼请求问题。（2015）思民初字第564号生效判决书确认：2013年7月16日，原告汪贾将涉案土地转租给被告缪东和使用，转租款为663000.00元（含第一年的租金）的事实。而经庭审查明，被告只支付了原告300000元的租金，资产转让款360000元未支付给原告，由此原告的上述请求有事实及法律依据，故本院予以支持。综上所述，本院确认由被告支付原告土地租金297960.73元和资产转让款360000元。依照《中华人民共和国合同法》一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、由被告缪东和于本判决书生效后十五日内支付原告汪贾土地租金297960.73元；二、由被告缪东和于本判决书生效后十五日内支付原告汪贾资产转让款360000元；三、驳回原告汪贾其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10382元，减半收取计5191元，由被告缪东和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  付学华二〇一九年四月二十八日书记员  刘广敏