湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘09民终464号 上诉人（原审原告）：周剑，女，1975年11月15日出生，汉族，住湖南省益阳市。 委托诉讼代理人：邓朝阳，湖南义剑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：益阳中禾置业有限公司，住所地湖南省益阳市。 法定代表人：陈雅辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：文兰萍，湖南求剑律师事务所律师。 上诉人周剑因与被上诉人益阳中禾置业有限公司（以下简称中禾置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省益阳市资阳区人民法院（2018）湘0902民初1788号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷，调查、询问当事人等方式书面审理了本案。本案现已审理终结。 周剑上诉请求：撤销一审判决，改判中禾置业公司向周剑支付违约金79622元和占用资金利息3404元。事实与理由：1.一审法院从中禾置业公司开始违约之日起计算诉讼时效，从而认定本案超过诉讼时效错误。中禾置业公司迟延办证的违约行为至实际办妥产权证之日止，故诉讼时效应从中禾置业公司办妥产权证之日起计算。2.中禾置业公司收取周剑交付的8449元契税资金，但却没有用于约定用途，应支付利息。 中禾置业公司辩称，1.根据合同约定，如果中禾置业公司违约，周剑应在2015年9月30日之前提起给付迟延办证违约金的诉讼，但周剑于2018年11月14日才提起诉讼，已超过诉讼时效。2.房屋交纳契税不是由中禾置业公司决定的，中禾置业公司仅为协助办证义务，在周剑未交齐办证资料并缴清契税的情况下，中禾置业公司不可能为其办理房屋权属证书。事实上，中禾置业公司于2015年1月4日将办理初始登记的资料交付给房管部门，其义务已履行完毕。 周剑向一审法院起诉请求：1.判令中禾置业公司承担迟延交付不动产权证的违约责任，向周剑支付违约金79622元（自2013年10月至2018年11月为1885天）；2.判令中禾置业公司支付占用周剑资金8449元的同期银行贷款利息3404元（2011年8月22日至2018年11月6日）；3.由中禾置业公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年8月19日，周剑与中禾置业公司签订《益阳市商品房买卖合同》，双方在合同中约定：1、周剑向中禾置业公司购买资江明珠项目中的第2幢1单元20层2009号预售商品房，该商品房价款按建筑面积计算，总金额422450元。付款方式及期限为：公积金贷款，首付款132450元于2011年8月19日支付，剩余房款290000元采用公积金贷款方式支付；2、交付期限及条件：中禾置业公司应当在2012年12月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的该商品房交付周剑使用；3、中禾置业公司关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：供水、供电在交房时达到使用条件；4、关于产权登记的约定：中禾置业公司应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥周剑的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因中禾置业公司的责任，致使周剑未能在约定期限内办理上述登记或手续，周剑不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，中禾置业公司按日向周剑支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，周剑于2011年8月22日向中禾置业公司支付购房首付款132450元，并缴纳了8449元契税及其他相关费用，剩余房款290000元采用公积金贷款方式支付中禾置业公司。中禾置业公司于2012年12月30日向周剑交付了房屋。益阳市房地产管理部门于2015年1月4日受理了中禾置业公司资江明珠B栋的产权登记申请材料。2018年7月4日，中禾置业公司财务工作人员向周剑短信告知周剑需补交公维10139元、契税8474.2元及面积差异补交款630元，周剑向税务部门交清相关费用后，中禾置业公司向周剑退还了8449元的契税。2018年10月17日，不动产登记中心为周剑购买的房屋办理了（2018）益阳市不动产权第0xxxxx1号登记。周剑于2018年11月14日向一审法院诉如所请。 一审法院认为，周剑与中禾置业公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的规定，合同合法有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，中禾置业公司应当在商品房交付使用时间2012年12月30日后270天内为周剑办理房屋所有权证，中禾置业公司于2015年1月4日才向有关部门申请办理初始登记，已逾期构成违约。从2013年9月27日起，周剑就应当知道自己的权利受到了侵害。周剑要求中禾置业公司承担逾期办证违约责任的诉讼时效期间应从2013年9月27日起计算2年。周剑于2018年11月14日才向一审法院提起诉讼，在诉讼中未能提供证据证明诉讼时效期间有中断情形，故周剑的起诉已超过法定的诉讼时效期间，中禾置业公司的抗辩理由成立，周剑要求中禾置业公司支付逾期办证违约金的诉讼请求应予以驳回。根据合同约定，中禾置业公司代周剑代为转缴契税，是履行合同义务的行为，周剑因不是首购房导致所交契税8449元不够致中禾置业公司代收的8449元存放中禾置业公司账户，且该笔8449元本应用于交契税，故周剑要求中禾置业公司支付占用周剑8449元资金的利息的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，周剑的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回周剑的诉讼请求。案件受理费减半后收取937元，由周剑负担。 二审中，周剑向本院提交了一份业主收房确认表，拟证明周剑收房时间为2015年11月5日。中禾置业公司质证认为，对证据的真实性、合法性与关联性有异议，不能达到其证明目的。本院经审查认为，该份证据不能达到其证明目的，不予采信。 本院二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方二审争议的焦点为：一、中禾置业公司是否应当承担迟延办证的违约金，周剑提起本案诉讼是否超过诉讼时效；二、中禾置业公司是否应当向周剑支付占用契税的利息损失。 一、关于中禾置业公司是否应当承担迟延办证的违约金，周剑提起本案诉讼是否超过诉讼时效的问题 本案中，中禾置业公司于2018年10月17日才办理案涉房屋产权证，其抗辩未办理产权证系周剑未缴纳契税和未提交结婚证材料所致。经审查认为，办理房屋产权作为商品房买卖合同的重要内容，周剑作为购房者在签约时已按约缴纳了首付款、契税、产权登记费、测量费等费用，并提供了相关资料，已履行了绝大部分合同义务。中禾置业公司没有提供充分有效证据证明其对周剑履行了合理通知义务，且合同约定的办证时间与实际办妥产权证之间相隔数年，仅以周剑没有缴齐契税和提交结婚证材料作为中禾置业公司延迟办证的免责理由，与日常生活经验不符，亦于法无据，故中禾置业公司应承担迟延办证的违约责任。同时，根据《益阳市商品房买卖合同》约定“自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金”，可知违约金是按日为单位累计计算数额，其性质属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。周剑提起本案诉讼时间为2018年11月14日，其所对应的未超过诉讼时效的违约金起算点应为2015年11月14日，结合案涉房屋的不动产产权证办妥时间为2018年10月17日，故周剑主张的违约金在2015年11月14日至2018年10月17日时间段可受到法律保护，中禾置业公司应向周剑支付违约金45118元（422450元×0.01%×1068天）。一审认定本案超过诉讼时效不当，本院依法予以纠正。周剑提出本案未超过诉讼时效的上诉意见，本院部分予以支持。 二、关于中禾置业公司是否应当向周剑支付占用契税的利息损失的问题 周剑作为购房者，是房屋契税的缴纳义务人，中禾置业公司代为收取周剑缴纳的契税后，履行的为协助义务，在无合同约定此类延迟交付应承担的违约责任，周剑亦未提交证据证明其存在损失的情况下，本院对周剑要求中禾置业公司支付契税占有期间的利息损失的上诉请求，不予支持。 综上所述，周剑的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销湖南省益阳市资阳区（2018）湘0902民初1788号民事判决； 二、益阳中禾置业有限公司在本判决生效后十日内支付周剑45118元; 三、驳回周剑的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费937元，由周剑负担428元，益阳中禾置业有限公司负担509元；二审案件受理费1874元，由周剑负担856元，益阳中禾置业有限公司负担1018元。 本判决为终审判决。 审判长 喻 宁 审判员 刘觅琼 审判员 雷 宏 二〇一九年四月二十九日 书记员 张 蕾