广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初13089号原告张巧琼，女，汉族，1973年7月14日出生，地址：惠州市。委托代理人付红燕，广东金卓越律师事务所律师。委托代理人邓湘，广东金卓越律师事务所律师。被告何剑锋，男，汉族，1989年6月27日出生，地址：广东省连平县。原告张巧琼与被告何剑锋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张巧琼的委托代理人付红燕到庭参加了诉讼，被告何剑锋经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告张巧琼起诉称，原告与被告于2018年2月25日签订《房屋租赁合同》，将位于惠州市××城区江北××大厦××楼××房（以下简称租赁房屋）出租给被告经营使用。合同内容载明:“租赁期限自2018年3月8日起至2019年3月7日止。租金标准为每月每建筑平方米人民币70元，即每月租金为人民币19320元。乙方（即被告，下同）须于每月10号前交当月租金，如乙方逾期未向甲方支付租金、物业管理费等费用，应按每拖欠一日按拖欠总金额的0.05％向甲方（即原告，下同）支付违约金直到乙方付清全部欠款为止。乙方拖欠租金、管理费的总额达到该物业一个月租金金额且超过15日的，甲方有权随时终止合同，无偿收回物业。为保证合同的履行，乙方同意在合同签订当日向甲方交纳人民币38640元作为履行合同的保证金，租赁期间无任何违约行为方可无息退还……”由于被告经营不善，于2018年6月开始陆续欠费,累计至2018年10月31日，被告欠原告的款项如下:8月至10月租金57960元、7月至10月物业管理费9246.2元、6月至9月用户电费3064.52元、6月至9月公摊电费1856.79元、6月至9月公摊水费305.83元、6至9月空调使用费19072.81元。原告多次打电话及发微信给被告及其搭档赖伟畸，催其尽快付款，但被告至今对拖欠的租金仍分文未付，甚至恶意躲避人去楼空，只剩下一些废弃的旧家具继续占用房屋。原告认为，被告的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益，原告有权解除《房屋租赁合同》，被告除向原告全额支付逾期款项之外，还应按照合同的约定承担没收履约保证金的法律后果，并向原告支付逾期违约金。基于上述事实和理由，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定提起诉讼，请贵院能够判如所请。1、判令原、被告2018年2月25日签订的《房屋租赁合同》于起诉之日起解除；2、判令被告向原告支付拖欠的租金共计57960元整;3、判令被告向原告支付拖欠的物业管理费、水电费、空调使用费等费用共计33546.15元整;4、判令被告向原告支付逾期违约金，截止至2018年10月31日，上述逾期违约金暂计6542.69元整;5、判令被告向原告支付租赁房屋的清场费用，暂计3000元整;6、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告张巧琼将诉讼请求作了如下变更：变更第4点诉讼请求为判令被告向原告支付违约金为诉讼请求拖欠的租金57690元及第3项诉讼请求原告代交的相关费用33546.15元为基数，总计91506.15元，按每日0.05％从2018年10月1日起计算至实际清偿之日止。被告何剑锋未到庭参加诉讼，亦未作书面答辩。本院查明的案件事实经审理查明，原告（甲方）与被告（乙方）于2018年2月25日签订《房屋租赁合同》，甲方将位于惠州市××城区江北××大厦××楼××房出租给乙方经营使用。合同内容载明:“租赁期限自2018年3月8日起至2019年3月7日止。租金标准为每月每建筑平方米人民币70元，即每月租金为人民币19320元。为保证合同的履行，乙方同意在合同签订当日向甲方交纳人民币38640元作为履行合同的保证金，租赁期间无任何违约行为方可无息退还。乙方须于每月10号前交当月租金，如乙方逾期未向甲方支付租金、物业管理费等费用，应按每拖欠一日按拖欠总金额的0.05％向甲方支付违约金直到乙方付清全部欠款为止。乙方拖欠租金、管理费的总额达到该物业一个月租金金额且超过15日的，甲方有权随时终止或解除合同，无偿收回物业，保证金不予退还”。由于被告经营不善，于2018年6月开始陆续拖欠原告的费用,累计至2018年10月31日，被告欠原告的款项如下:8月至10月租金57960元、7月至10月物业管理费9246.2元、6月至9月用户电费3064.52元、6月至9月公摊电费1856.79元、6月至9月公摊水费305.83元、6至9月空调使用费19072.81元。上述被告拖欠的用户电费、公摊电费、公摊水费、空调使用费、物业管理费，原告已代为支付。尔后，原告多次打电话及发微信给被告及其搭档赖伟畸，催其尽快付款，但被告至今对拖欠的租金及相关费用仍分文未付，由此酿成诉讼。另查，涉案房屋已由原告在2018年10月收回自己使用。2019年1月，原告已清理了涉案房屋。以上事实，有当事人主体资格信息、房屋租赁合同、缴费通知书、收款收据、网上银行电子回执以及庭审笔录在案佐证，可以认定。裁判理由和结果本院认为，原告与被告于2018年2月25日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思的表示，合同内容并未违反法律、法规的强制性规定，对各方当事人均具有约束力。合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋，履行了出租人应尽的义务。但由于被告从2018年6月份即开始拖欠原告用户电费、公摊电费、公摊水费、空调使用费、物业管理费及2018年8月至10月的租金，并人去楼空，导致《房屋租赁合同》无法继续履行，被告的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告主张解除合同并要求被告支付拖欠的租金及原告代缴的相关费用及违约金的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。本案中，为保证合同的履行，被告在签订《房屋租赁合同》的当日向原告交纳人民币38640元作为履行合同的保证金，该款项具有担保性质，目的是保证承租人在迟延给付租金时，出租人的权益有相应的保障，不具备定金性质，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，被告交纳给原告的保证金38640元只能在被告尚应支付给原告的相关费用中扣除，不能作没收处理。综上，原告的诉讼请求合理部分本院予以支持，不合理部分本院不予采纳。被告经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（二）项、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告张巧琼与被告何剑锋于2018年2月25日签订的《房屋租赁合同》；二、被告何剑锋应于本判决生效之日起七日内向原告张巧琼支付拖欠的租金共计57960元整;三、被告何剑锋应于本判决生效之日起七日内向原告张巧琼支付拖欠的物业管理费、水电费、空调使用费等费用共计33546.15元整;以上（二）、（三）项，被告何剑锋尚应支付给原告张巧琼的款项总额为91524.15元，扣除被告何剑锋已支付原告张巧琼的保证金38640元后，被告何剑锋尚应支付给原告张巧琼52884.15元，此款限本判决生效之日起七日内由被告何剑锋一次性支付给原告张巧琼，逾期支付，则以52884.15元为本金基数，按每日0.05％从2018年10月1日起计算至实际清偿之日止。四、驳回原告张巧琼的其它诉讼请求。案件受理费2320.49元（原告已预交2320.49元），由原告张巧琼负担820.49元，被告何剑锋负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判长  段小林审判员  贺晔晖审判员  刘 娟二〇一九年四月十六日法官助理杨俊斐书记员张敏茱附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》第一百一十八条：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。