黑龙江省嫩江县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1121民初727号原告：嫩江县丽景物业管理有限责任公司，住所地黑龙江省黑河市嫩江县扶贫楼1号楼厢房二层。法定代表人：王立涛，职务经理。委托诉讼代理人：宁忠和，男，1962年1月27日出生，汉族，该公司职工，住黑龙江省嫩江县。被告：董欣，男，1983年7月1日出生，汉族，职工，住黑龙江省嫩江县。原告嫩江县丽景物业管理有限责任公司（以下简称丽景物业公司）与被告董欣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月3日公开开庭进行了审理。原告嫩江县丽景物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人宁忠和、被告董欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丽景物业公司向本院提出诉讼请求：要求董欣立即给付2016年5月至2017年5月的物业费424元及24个月的滞纳金61元；给付2017年5月至2018年5月的物业费424元及12个月的滞纳金31元，合计940元。事实和理由：2016年，丽景物业公司与黑河市正亿房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，开始对倾情巴黎园小区进行物业管理服务。从进入本小区管理之日起丽景物业公司尽职尽责付出大量艰苦工作赢得了广大业主的支持与信赖，90%业主都及时缴纳物业费，但董欣以各种理由推脱拒不给付，故提起诉讼。董欣辩称：董欣未交付物业费用系因丽景物业公司没有按约履行合同及相关规定提供服务，违约在先。理由如下：1.丽景物业公司按照二级物业服务内容标准收费，应向董欣出示国家行政管理部门的相关手续。丽景物业公司应取得执业资格证书、应有完善的物业管理方案、管理服务人员应统一着装、应每年至少1次征询业主对物业服务的意见、应适应业主需求开展社区文化活动、应健全财务制度、应对公用部位进行日常管理和维修养护、应每3日巡查1次小区房屋单元门及其他公用部位并进行维护、对违反规划私搭乱建应及时劝阻、设专人24小时执勤。2.丽景物业公司收费标准和违约金的计算没有法律依据。3.根据法律规定丽景物业公司不履行物业服务合同的，应采取补救措施或赔偿损失。4.因丽景物业公司不能适当履行物业服务义务，董欣有先履行抗辩权利，在丽景物业公司纠正错误履约前，董欣有权拒绝支付物业费用。综上，请求法院驳回丽景物业公司的诉讼请求，并要求丽景物业公司采取补救措施、赔偿小区业主损失，诉讼费用由丽景物业公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人有争议的证据，本院认定如下：1.丽景物业公司提交营业执照一份。证实，组织机构代码证能证明丽景物业公司具有三级物业管理资质，对小区进行二级管理。经质证，董欣对该证据不认可，认为三级资质不能进行二级管理和一级管理，按照二级服务标准收费是违法的。经审查，丽景物业公司提交的营业执照系嫩江县市场监督管理局发放，符合法律规定，本院予以采信。关于丽景物业公司的物业管理资质及董欣提出的收费标准问题，本院将结合其他证据予以认定。2.丽景物业公司提交日期为2016年5月18日，丽景物业公司与黑河市正亿房地产开发公司签订的前期物业服务合同一份。证实，丽景物业公司系按照合同约定对小区进行管理，合同约定每平方米每月0.38元。经质证，董欣对证据的真实性无异议，认可其居住的小区由丽景物业公司管理，但认为该合同没有进行公示、合同也没有约定违约金，合同中约定的事项丽景物业公司没有做到，董欣对该合同不认可。经审查，该合同系丽景物业公司与开发商签订的前期物业服务合同，真实性本院予以确认。对合同中约定的物业费收费标准每平方米每月0.38元，本院予以认定。因合同中未约定违约金条款，故本院对该事实不予认定。关于董欣提出的丽景物业公司是否按合同约定履行义务的问题，本院将结合其他证据予以认定。3.董欣提交照片40张。证实，丽景物业公司未按合同约定打扫卫生、天棚漏水没有处理、防盗门存在安全隐患；楼下单元门系单元内住户集资更换，楼道内照明灯从2014年11月至2016年11月期间都是业主出钱交费；小区内绿地已改变用途，丽景物业公司没有尽到管理职责，没有制止和管理；小区随处有违法建筑；董欣家楼房外阳台墙面开裂，导致楼梯漏水，其他楼房也存在开裂情况，没有安全标识；小区内有商业用房，管理混乱，外来人员较多，楼道内存在乱涂乱画情况。经质证，丽景物业公司对照片不认可，认为自丽景物业公司接管小区后没有破坏小区，物业人员每天打扫卫生时间不确定，但是每天都会打扫，打扫后随时还会被破坏；墙体涂画每个小区都有、绿地破坏从丽景物业公司接管时就已经存在；防盗门更换费用应是业主均摊，不应由物业负担；建筑房屋墙体开裂是房屋质量问题。经审查，该组照片系董欣居住小区环境的真实写照，本院予以采信。对董欣提出的物业服务问题，本院将综合其他证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月18日，丽景物业公司与黑河市正亿房地产开发公司签订了倾情巴黎园小区前期物业服务合同，合同约定由丽景物业公司为倾情巴黎园小区提供物业服务，期限为三年，自2016年5月18起至2019年5月18日。合同约定物业服务费用按业主建筑面积每平方米每月0.38元收取，于每年年初一次性缴纳。董欣为倾情巴黎园小区3号楼2单元501室业主，房屋建筑面积83.27平方米，未交纳2016年5月至2018年5月两年期间的物业服务费用。倾情巴黎园小区现未达到封闭管理条件，小区内商业区、居住区混合，小区内配套设施老化，单元门破损，楼道内可见涂画较多，整体卫生时有打扫不及时情况。本院认为，丽景物业公司与黑河市正亿房地产开发公司签订的倾情巴黎园小区前期物业服务合同合法有效，丽景物业公司入驻小区为小区业主提供物业服务,与包括董欣在内的业主构成物业服务合同关系，双方均应按合同约定履行各自义务，双方均受合同约束。物业服务合同属于双务合同，在合同期内双方应同时履行各自义务，故董欣提出的先履行抗辩，本院不予采纳。关于董欣提出的丽景物业公司资质的问题，国务院公布的《物业管理条例》并未对物业管理活动实行资质管理制度，故对董欣提出的丽景物业公司不具备管理资质的抗辩理由，本院不予采纳。关于董欣提出的丽景物业公司应有完善的物业管理方案、管理人员应统一着装、对业主征求意见等诸多不满之处，有小区基础条件不足的原因，亦有业主对高品质生活环境追求与物业公司提供物业服务等级较低的矛盾。小区居住环境的提升有赖于业主热心参与、物业公司的精心服务，也需要大量财力的投入，是各方面努力才能达成的结果。丽景物业公司在以后的工作中亦应改善服务态度，工作中的各种问题与业主及时沟通，小区基础条件所限不能解决的问题积极为业主争取各方面的支持与投入，才能良性互动，共同创造宜居环境。上述问题，亦不构成丽景物业公司在物业服务中的根本违约，故董欣以上述理由拒绝交纳物业费用，于法无据，本院不予支持。关于丽景物业公司收取物业费用的标准和违约金的问题，根据《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”因此，董欣应按照合同约定标准交纳2016年5月至2018年5月两年期间物业费用，鉴于丽景物业公司为董欣提供的物业服务存在不符合物业合同约定的情况，本院酌情支持80%。关于丽景物业公司要求董欣支付违约金的诉讼请求，因物业服务合同对违约金未予约定，且丽景物业公司在物业合同履行期间也存在违约行为，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于丽景物业公司收取二次垃圾倒运费和楼道灯、监控、电费问题，根据《物业管理条例》的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，因物业服务合同中未约定这两项费用，故丽景物业公司要求董欣支付二次垃圾倒运费和楼道灯、监控、电费的请求，本院不予支持。经核算，董欣房屋建筑面积为83.27平方米，物业费用标准为0.38元每平方米每月，董欣应支付2016年5月至2018年5月期间的物业费用为759.42元×80%=607.54元。关于董欣提出的丽景物业公司不履行物业服务合同，应采取补救措施、赔偿损失的问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”本案中，董欣并未提起反诉，亦未阐述具体的补救措施及赔偿标准，故董欣的上述主张，本案不予处理，董欣可另行主张权利。综上所述，本案中丽景物业公司已提供了基本物业服务，董欣应交纳相应的物业费，董欣以日常生活中的种种不便为由，拒交物业费，无助于小区居住环境的改善，相反会损害其他业主及自身的权利，故丽景物业公司要求董欣支付拖欠物业费的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：一、被告董欣于本判决生效后10日内支付原告嫩江县丽景物业管理有限责任公司2016年5月至2018年5月期间的物业费607.54元；二、驳回原告嫩江县丽景物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告董欣负担。如不服从本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。申请执行的期间为履行期满后二年内。审判员  杨艳红二〇一九年四月二十三日书记员  朱 红