中华人民共和国浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初1947号原告：温州市名城资产营运有限公司，住所地：中华人民共和国浙江省温州市鹿城区南塘街南塘住宅区5组团商办楼501、502室。法定代表人：潘澄，董事长。委托诉讼代理人：潘海迪，北京炜衡（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周炳达，北京炜衡（温州）律师事务所律师。被告：温州市五马美食总汇管理有限公司，住所地：中华人民共和国浙江省温州市鹿城区南塘风貌区北段5号楼。法定代表人：郑然，总经理兼执行董事。被告：温州市五马美食林酒店有限公司，住所地：中华人民共和国浙江省温州市鹿城区五马花园二楼。法定代表人：朱少光，总经理兼执行董事。被告：朱少光（ZHUSHAOGUANG），男，1963年11月24日出生，荷兰籍,住中华人民共和国浙江省温州市鹿城区。三被告共同委托诉讼代理人：张存明，浙江蓝汇律师事务所律师。原告温州市名城资产营运有限公司（以下简称名城资产公司）与被告温州市五马美食总汇管理有限公司（以下简称五马美食总汇）、温州市五马美食林酒店有限公司（以下简称五马美食林酒店）、朱少光（ZHUSHAOGUANG，以下简称朱少光）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月5日收到起诉材料，后立案受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告名城资产公司的委托诉讼代理人潘海迪，被告五马美食总汇、五马美食林酒店、朱少光的共同委托诉讼代理人张存明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告名城资产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告五马美食总汇、五马美食林酒店共同支付原告营运管理费107088元及违约金（截止至2018年9月30日为21511.3元，另以未付营运管理费107088元为基数，按日万分之五从2018年10月1日起计算至被告实际履行完毕之日止）；2.判令被告五马美食总汇、五马美食林酒店共同支付原告2018年6月至8月水费10185元、电费109152.8元，合计119337.8元及利息损失（截止至2018年9月30日为1036元，另以未付水电费119337.8元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率从2018年10月1日起计算至被告实际履行完毕之日止）；3.判令被告五马美食总汇、五马美食林酒店共同支付原告为实现债权支出的律师费15000元；4.判决被告朱少光对上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任；5.案件受理费、财产保全费等诉讼费用由三被告共同承担。事实与理由：2017年12月27日，原告名城资产公司（作为管理方）与被告五马美食总汇、五马美食林酒店（作为出租方）签订一份《房屋租赁合同》，合同主要条款内容摘要如下：一、租标的物坐落于南塘风貌区北段5号楼，建筑面积计地上4462平方米，使用功能（用途）为商业。二、租赁期，自2017年4月5日至2018年4月4日止。三、营运管理费收费标准为2元/平方米/月，按季度缴纳，合计金额为26772元/季度，在每季度第一个月10号前缴纳。四、租赁期间五马美食总汇应按月结清水、电、煤气等费用。五、原告作为租赁物及景区的管理方，对五马美食总汇进行日常管理并收取营运管理费。本合同约定的营运管理费系指对租赁物及租赁物周边整体运营垃圾清运、户外管道疏通，房屋外立面、屋面（不包括门窗、玻璃）非承租户原因损坏的维修、消控主机维保、配电房日常管理，商户装修监管，景区苗木养护及节庆氛围布置。六、五马美食总汇接受五马美食林酒店委托在本次租赁中代为五马美食林酒店履行相关义务，若五马美食总汇不履行或不完全履行本合同的自己或五马美食林酒店义务，则五马美食林酒店和五马美食总汇共同向合同的相对方承担责任。七、朱少光自愿为五马美食林酒店和五马美食总汇就本合同租赁所产生的一切义务承担连带责任的保证担保，保证期间为本协议租赁期限届满或终止后两年。保证担保的范围包括但不限于合同项下的租金、营运管理费、违约金、赔偿金、实现债权的费用（含律师费）和所有其他相关费用。八、五马美食总汇逾期缴纳营运管理费的，需向原告支付每天应缴金额的0.05‰作为违约金。截止至2018年4月4日即合同到期日，被告五马美食总汇仍拖欠原告营运管理费107088元未付。合同约定租赁期限到期后，被告五马美食总汇未按约全部腾空其所占用的南塘风貌街北段5号楼物业，其中未腾空的部分为其占用的金园小厨一至三层合计2164.26平方米和一层微茶饭152.72平方米物业。该部分物业截止2018年8月30日尚欠原告水费10185元、电费109152.8元未付，原告多次催缴无果。综上所述，原、被告之间签订的合同真实合法有效，原告已依约履行合同义务，但被告五马美食总汇、五马美食林酒店未按约履行支付营运管理费、水电费等行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告诉至法院。被告五马美食总汇、五马美食林酒店、朱少光共同辩称，五马美食总汇并非适格被告，其接受五马美食林酒店的委托，代为履行合同义务，应由承租人五马美食林酒店承担合同义务。原告未尽合同约定的经营管理义务，其主张经营管理费不合理。另原告主张违约金没有依据且标准过高，应按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算违约金。经本院审理查明：坐落于温州市鹿城区南塘街南塘风貌区古雅楼（南塘风貌街北段5号楼）登记在温州市安居房开发有限公司名下。2017年12月27日，温州市名城建设投资集团有限公司（作为甲方）、温州市安居房开发有限公司（作为乙方）、五马美食林酒店（作为丙方）、五马美食总汇（作为丁方）、名城资产营运公司（作为戊方）、朱少光（作为己方)签订一份《房屋租赁合同》，将乙方所有的坐落于温州市鹿城区南塘风貌区北段5号楼（建筑面积计地上4462平方米，使用功能（用途）为商业）的房屋出租给丙方，丙方全权委托其全额出资成立的餐饮业公司即丁方经营管理，双方约定租赁期限自2017年4月5日至2018年4月4日止，营运管理费收费标准为2元/平方米/月，按季度缴纳，合计金额为26772元/季度，在每季度第一个月10号前由丁方全款打款给戊方账户。租赁期间丁方应按月结清水、电、煤气等费用。合同第五条约定，丁方系接受丙方委托在本次租赁中代为丙方履行合同的相关义务，若丁方不履行或者不完全履行合同的自己或丙方义务，则丙方与丁方共同向合同的相对方承担责任。戊方作为租赁物的管理方，对丁方进行日常管理并收取营运管理费，本合同约定的营运管理费系指对租赁物及租赁物周边整体运营垃圾清运、户外管道疏通，房屋外立面、屋面（不包括门窗、玻璃）非承租户原因损坏的维修、消控主机维保、配电房日常管理，商户装修监管，景区苗木养护及节庆氛围布置。合同第六条约定，己方自愿为丙方、丁方就本合同租赁所产生的一切义务承担连带责任的保证担保，保证期限为本协议租赁期限届满或者终止后两年，保证担保的范围包括但不限于合同项下的租金、营运管理费、违约金、赔偿金、实现债权的费用（含律师费）和所有其他相关费用。合同第八条约定，丁方逾期缴纳营运管理费的，须向戊方支付每天应缴金额的0.5‰作为违约金。合同签订后，原告名城资产公司依约为被告五马美食林酒店提供运营管理，被告亦支付了相应的费用，尚欠107088元未付。因双方无法达成一致意见，故原告诉至本院。另查明，2018年5月之前，名城资产公司自行制作5号楼金园小厨水、电费明细表，并向五马美食总汇进行送达，后五马美食总汇按照名城资产公司制作的水、电费明细表将水电费汇入名城资产公司的账户。庭审中，名城资产公司向本院提交其制作的2018年6月至8月水电费清单，并主张要求被告支付水费10185元、电费109152.8元，合计119337.8元。再查明，名城资产公司为本案纠纷支付北京炜衡（温州）律师事务所律师费15000元。以上事实有原、被告提供的相关证据以及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告于2017年12月27日签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，各方当事人应按合同约定全面履行合同义务。关于本案诉讼主体资格问题，被告五马美食总汇虽代为管理涉案租赁物，但合同已经明确约定被告五马美食林酒店、五马美食总汇在不履行义务时应共同承担合同责任，且被告朱少光作为保证人，亦应承担连带保证责任，故本案三被告诉讼主体适格。根据合同约定，被告应在每季度第一个月的10号前向原告缴纳该季度的营运管理费26772元，逾期缴纳营运管理费的，须向原告支付每天应缴金额的0.5‰作为违约金。现被告在租赁期间未依约支付营运管理费，构成违约，故原告诉请要求被告支付租赁期间的营运管理费107088元（26772元×4月）及违约金（截止2018年9月30日为26772元*538天*0.5‰+26772元*447天*0.5‰+26772元*355天*0.5‰+26772*元*263天*0.5‰=21457.76元，剩余违约金以107088为基数，按照日万分之五自2018年10月1日计算至实际履行之日止），有事实与法律依据，本院依法予以支持。至于水电费金额，虽系原告自行制作形成，但被告对原告所述的抄表、制作水电费清单、送达清单、缴费的水电费缴纳流程并无异议，并按照上述程序缴纳了2018年5月之前的水电费，且经审查，原告提交的水电费金额与往期对比基本合理，故原告诉请要求被告支付2018年6月-8月的水电费119337.8元，本院依法予以支持，但利息损失，依据不足，本院不予支持。另原告要求被告支付律师代理费15000元，符合合同约定，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：一、被告温州市五马美食总汇管理有限公司、温州市五马美食林酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告温州市名城资产营运有限公司营运管理费107088元及违约金（截止2018年9月30日止违约金为21457.76元，自2018年10月1日之后产生的违约金，按107088年为基数，按日万分之五计算至实际履行之日止）；二、被告温州市五马美食总汇管理有限公司、温州市五马美食林酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告温州市名城资产营运有限公司自2018年6月起至2018年8月止涉案房屋产生的水、电费合计119337.8元；三、被告温州市五马美食总汇管理有限公司、温州市五马美食林酒店有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告温州市名城资产营运有限公司律师代理费15000元；四、被告ZHUSHAOGUANG（朱少光）对上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告温州市名城资产营运有限公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5260元人民币，减半收取2630元人民币，由温州市五马美食总汇管理有限公司、温州市五马美食林酒店有限公司、ZHUSHAOGUANG（朱少光）负担。如不服本判决，原告温州市名城资产营运有限公司、被告温州市五马美食总汇管理有限公司、温州市五马美食林酒店有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告ZHUSHAOGUANG（朱少光）可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  孙晓琳二〇一九年四月十五日书记员  黄乐怡