福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初816号 原告（反诉被告）：江新菊，女，1971年6月19日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 委托诉讼代理人：王星平，福建盖普律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邱文考，男，1966年10月10日出生，汉族，户籍地广东省中山市石岐区，现住福建省厦门市海沧区。 原告江新菊与被告邱文考房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，邱文考在审理过程中提出反诉，本院依法受理，适用简易程序于2019年4月10日公开合并进行了审理。原告（反诉被告）江新菊及委托诉讼代理人王星平以及被告（反诉原告）邱文考到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江新菊向本院提出诉讼请求：1.依法判决邱文考退还购房定金50000元；2.案件受理费由被告承担。在审理过程中，江新菊增加诉讼请求：解除双方于2018年12月30日签订的《房产买卖居间协议书》。事实与理由：江新菊与邱文考于2018年12月30日签订一份《房产买卖居间协议书》，邱文考欲将其所有的位于厦门市海沧区湖滨一里9号2805室房屋（以下简称讼争房产）出售给江新菊。《房产买卖居间协议书》约定：邱文考将讼争房产（建筑面积106.55平方米）以3285000元出售给江新菊，在本协议签订当日，江新菊应支付购房定金30万元；购房款分三次支付给邱文考，2019年2月25日前支付200万元（含定金）；江新菊向银行申请贷款120万元，该贷款由银行直接转至邱文考账户；江新菊于2019年3月1日前邱文考将房产交付给江新菊当天将剩余85000元付清给邱文考。双方还在协议中对双方权利义务、违约责任等作了相关约定。《房产买卖居间协议书》签订当日即2018年12月30日，约定当日支付300000元定金，但当日只能转款50000元，邱文考同意江新菊先通过微信转给邱文考50000元，余下定金250000元在协议签订后几天内支付。协议签订后，江新菊就发现邱文考早已将该房屋在房地产相关部门进行备案并公布在网上。江新菊即与邱文考及中介方就此事进行交涉，多次就合同履行、定金支付等进行协商解决，因各方意见不统一而协商无果。江新菊担心邱文考可能出现一房二卖情形，要求邱文考将定金50000元退还给江新菊，但邱文考不予退还。邱文考隐瞒讼争房屋在房地产相关部门进行备案并公布在网上的事实，邱文考已构成合同违约，江新菊要求邱文考返还定金5万元。 被告邱文考辩称，邱文考并没有违约的行为。双方签订的合同中并没有提到关于房屋备案事宜，合同没有约定，邱文考对此不存在违约行为。其同意解除《房产买卖居间协议书》。 反诉原告邱文考向本院提出诉讼请求：1.判决江新菊向邱文考支付违约金54082元；2.判决本案的诉讼费、律师费由江新菊承担。事实与理由：双方于2018年12与30日签订《房产居间买卖合同协议书》，约定邱文考将讼争房产以3285000元的价格出售给江新菊。合同约定签订合同当日，江新菊应支付定金30万元，于2019年2月25日前支付购房款200万元，作为房产解押专款使用。邱文考于2019年2月25日前办理还贷并及时办理解除抵押登记手续，双方签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、诉讼费用、律师费用等，若买方不能按期付清购房款，需向卖方承担总房款每日0.05%的违约金。协议签订至今，江新菊仅向邱文考支付5万元定金，其行为已构成违约金，应承担违约金责任。 反诉被告江新菊答辩称，合同签订后江新菊就发现邱文考早已将案涉房屋备案并公布在网上。江新菊经过进一步查明发现讼争房屋已经被厦门市思明区人民法院依法查封。邱文考已经违反了协议书第七条的约定，邱文考存在其他债务纠纷，江新菊有理由相信邱文考存在一房二卖的购房风险。所以邱文考的诉求是没有法律依据的，违约的不是江新菊而是邱文考。 本院经审理认定事实如下： 2018年12月30日，在厦门志远家人房地产营销策划有限公司的居间下，江新菊与邱文考签订《房产买卖居间协议书》，约定邱文考将讼争房产出售给江新菊，总价为3285000元。双方还约定，在签订合同当日江新菊支付30万元定金，2019年2月25日前支付200万元购房首期款作为房产解押转款使用，江新菊向银行申请公积金贷款。合同第五条约定，邱文考应于2019年2月25日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续。合同第七条约定，邱文考保证上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷；自本协议生效之日起，若发生于邱文考有关的产生纠纷或债务债权等，概由邱文考负责，由此给对方造成的损失，由邱文考负责赔偿。合同第十一条约定，双方在签订本协议后不得中途悔约。否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费等损失。合同签订当日，江新菊向邱文考支付5万元定金。2019年1月2日，江新菊发现讼争房产于2018年8月30日已被乐居宝（厦门）房地产代理有限公司在厦门网上房地产进行了出售的备案登记。2019年3月15日，讼争房产被厦门市思明区人民法院查封。 在庭审中，邱文考陈述称，在其与江新菊签订本案《房产买卖居间协议书》之前，其因向案外人借款而应案外人的要求将讼争房产进行了备案登记。因其不知道备案登记的含义，在签订本案《房产买卖居间协议书》时未将该情况告知江新菊。其拿到江新菊的定金后会进行解除备案手续，但江新菊未足够支付定金。讼争房产被查封，是其向厦门国际银行贷款未还清而引起。其出售房产在取得房款后，会还款并解除抵押登记。江新菊陈述称，其发现讼争房产进行了出售备案登记后，试图与邱文考协商，但邱文考拒绝协商，其担心风险不敢再继续支付房款。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。江新菊与邱文考签订的《房产买卖居间协议书》是双方真实的意思表示，内容不违反法律的强制性规定，依法有效。双方均应按照合同的约定履行合同内容。根据查明的事实，邱文考自认其在签订合同时没有将讼争房产已经进行了出售备案的事实及原因向江新菊披露，而该事实是影响讼争房屋能否进行权属转移的重要因素。江新菊在发现该事实后存有疑虑并不再继续支付定金作为防范风险、保护自己的举措实属人之常情，也符合《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项关于不安抗辩权的规定。在发生影响合同继续履行、可能对产权转移登记产生障碍的情形后，邱文考并没有积极与江新菊沟通，就解除备案登记事宜进行磋商,现双方均确认合同解除，本院予以准照。江新菊行使不安抗辩权不存在过错，合同解除后其要求邱文考返还5万元定金的诉讼请求，本院予以支持。邱文考主张江新菊存在违约行为，承担违约责任的请求，没有事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除江新菊与邱文考签订的《房产买卖居间协议书》； 二、被告邱文考于本判决生效之日起十日内返还原告江新菊定金5万元； 三、驳回反诉原告邱文考的其他诉讼请求。 若被告邱文考未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件本诉受理费1050元，减半收取525元；反诉受理费1152元，减半收取576元，由邱文考负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  芦 絮 二〇一九年四月二十二日 代书记员  李佳馨 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行： （一）经营状况严重恶化； （二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务； （三）丧失商业信誉； （四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。 当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。…… 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。