海南省高级人民法院   民事裁定书   （2019）琼民申27号   再审申请人（一审被告、二审上诉人）：东方广华实业有限公司，住所地：海南省东方市东海路平安楼301房。   法定代表人：林朝辉，东方广华实业有限公司执行董事。   委托诉讼代理人：岑怡，海南众品律师事务所律师。   被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈超，男，1988年5月8日出生，蒙古族，住海南省东方市。   委托诉讼代理人：胡必武，海南威盾律师事务所律师。   再审申请人东方广华实业有限公司（以下简称广华公司）因与被申请人陈超商品房销售合同纠纷一案，不服南省第二中级人民法院（2018）琼97民终983号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。   广华公司申请再审称，一、被申请人主张的逾期交房违约金已超过诉讼时效，一、二审法院未予认定存在错误。《商品房买卖合同补充协议》约定的交房时间是2014年12月31日，根据《民法通则》第135条及第137条的规定，被申请人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。被申请人在明知其权利被侵害的情况下，直到2018年3月22日才向一审法院提起诉讼，明显超过两年诉讼时效，一审法院对此未予认定存在错误。二、一、二审法院确定再审申请人逾期交房的违约金按日万分之二点七的标准计算存在错误。一、二审法院“根据原、被告双方合同的履行情况、被告的过错程度、结合东方市租用同地段同类型房屋租金情况以及同时期中国人民银行公布的逾期贷款利率，确定被告逾期交房的违约金按日万分之二点七标准计算较为合理”，判决再审申请人按照日万分之二点七的标准向被申请人支付逾期交房违约金既不合法也不合理：首先，从合法性来说，根据《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条的规定，被申请人对于因再审申请人逾期交房所造成的经济损失，理应提交相关证据加以证明，但是被申请人始终无法提供相关证据，依法应当承担举证不能的不利后果。一审法院在未确定被申请人经济损失的情况下，径直按日万分之二点七的标准计算再审申请人逾期交房的违约金不符合法律规定。其次，从合理性来说，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，即使再审申请人逾期交房给被申请人造成的损失无非就是租金损失，虽然一审法院也确定将同地段同类房屋租金标准作为逾期交房给被申请人造成的损失赔偿额的依据，但是，一审法院并未明确同地段同类房屋租金的金额，对再审申请人提出的对讼争房屋所在地同类房屋租金评估鉴定的申请，也未予许可，被申请人的租金损失根本无从知晓。另外，一、二审法院也将同时期中国人民银行公布的贷款利率作为计算违约金的依据之一，但是根据同时期中国人民银行公布的贷款年利率来看，同期贷款利率为4.35%，而一、二审法院判决按日万分之二点七计算违约金的年利率高达9.85%，明显超过实际损失的30%，依法应当予以减少。综上所述，二审判决认定事实错误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项的规定，请求对本案提起再审。   陈超提交意见称，一、再审申请人交付的房屋应当是验收合格的房屋，但涉案房屋至今没有验收。合同约定的交房时间为2014年12月31日，再审申请人交房时间是2015年12月17日；违约的过程一直持续到今天，侵犯被申请人权益是持续的，时效是不断中断的，被申请人的起诉没有超过诉讼时效。二、关于逾期交房违约金问题。判决书第八页载明，采用万分之二点七的标准计算违约金是因为再审申请人提供的是格式合同，存在加重购房者负担的情况。按照合同应当是每日万分之十的违约金，一、二审法院已经结合很多其他情况，降低了再审申请人的赔偿标准。综上，二审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求法院驳回再审申请人的再审申请。   本院经审查认为，本案的争议焦点为：被申请人主张再审申请人应当承担逾期交房的违约金的诉讼请求是否已经超过诉讼时效问题以及违约金的计算标准问题。根据一、二审查明的事实，双方在《商品房买卖合同》中约定，再审申请人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过验收合格并符合合同约定的商品房交付给被申请人使用，但再审申请人直到2015年12月17日才将房屋交付给被申请人使用。再审申请人在给被申请人的函件中明确表示由于销售经验不足、工作疏忽等原因导致逾期交房，再审申请人逾期交房的违约行为处于持续状态，二审法院认为应当以违约行为结束日即房屋实际交付之日的2015年12月17日的次日起算诉讼时效，并根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，认定被申请人提起本案诉讼并未超过法定的三年的诉讼时效期间，并无不当。再涉案商品房买卖合同系再审申请人提供的格式合同，在该合同文本第九条中，对于出卖人承担逾期交房违约责任的方式既载明了两种方式，又在不醒目之处将有利于其自身的第二种方式进行了固定，而该种方式明显减轻了再审申请人自身作为格式合同提供方应承担的违约责任，二审法院认定涉案合同是格式合同，合同第九条是格式条款，并根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，参照有利于买受人的第一种方式即按照已交付房款日万分之十的标准计算违约金，并综合考量合同约定、再审申请人的过错情况以及因逾期交房给被申请人造成的租金等损失以及被申请人的诉讼请求，维持一审法院确定的再审申请人按日万分之二点七的标准承担逾期交房违约金的判决，认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，再审申请人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形，对其再审申请主张，本院不予支持。   依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：   驳回东方广华实业有限公司的再审申请。   审 判 长 李梅华   审 判 员 石 磊   审 判 员 杨新丽     二○一九年四月二十四日   法官助理 何小瑜   书 记 员 姜 淼   附:适用本案的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：   （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；   （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；   （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；   （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；   （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；   （六）原判决、裁定适用法律确有错误的；   （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；   （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；   （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；   （十）未经传票传唤，缺席判决的；   （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；   （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；   （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。   第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。   当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。