江苏省张家港市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0582民初13660号 原告：钱洪兴，男，1963年8月8日生，汉族，户籍地江苏省张家港市，住江苏省张家港市。 委托诉讼代理人：张俊英，江苏和嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶健，江苏和嘉律师事务所实习律师。 原告：赵丽娟，女，1967年12月1日生，汉族，户籍地江苏省张家港市，住江苏省张家港市。 委托诉讼代理人：刘奇南，男，1932年6月6日生，汉族，户籍地江苏省常州市戚墅堰区，系赵丽娟继父。 委托诉讼代理人：张俊英，江苏和嘉律师事务所律师。 被告：钱仕兴，男，1951年2月1日生，汉族，户籍地江苏省张家港市，住江苏省张家港市。 被告：徐继英，女，1954年8月14日生，汉族，户籍地江苏省张家港市，住江苏省张家港市。 上述两被告委托诉讼代理人：沈爱珍，江苏国瑞律师事务所律师。 原告钱洪兴、赵丽娟诉被告钱仕兴、徐继英所有权确认纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月11日公开开庭进行了审理，原告钱洪兴、赵丽娟及其委托诉讼代理人张俊英、叶健，被告钱仕兴、徐继英的委托诉讼代理人沈爱珍到庭参加诉讼。后本案转为普通程序,于2019年3月22日公开开庭进行了审理，原告钱洪兴及其委托诉讼代理人张俊英、叶健，原告赵丽娟的委托诉讼代理人刘奇南、张俊英到庭参加诉讼，被告钱仕兴、徐继英及其委托诉讼代理人沈爱珍未到庭参加，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告钱洪兴、赵丽娟向本院提出诉讼请求：1、确认位于张家港市被告钱仕兴名下的朝南三间平房属两原告所有，价值10万元；审理中变更请求，要求确认两原告与两被告于1988年3月3日所签的两被告将位于锦丰镇南港村九组朝南瓦房三间房子及宅基地转让给两原告的《有关房子出售协议书》合法有效，确认房屋所有权；2、两被告立即停止拆除上述房屋的侵权行为；审理中变更为两被告立即停止拆除上述房屋的侵权行为，恢复房屋原状；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：被告钱仕兴与原告钱洪兴系亲兄弟，原在同村同组生活居住。被告钱仕兴上世纪七十年代当兵转业在工作生活，转为城镇居民户口。原告钱洪兴上世纪八十年代中学毕业后一直在村里务农，农村户口，1988年与原告赵丽娟结婚。由于两原告当时无宅基地建房，1988年3月3日，两被告与两原告协商一致签订一份《有关房子出售协议书》，约定由两被告将其所有的、位于原合兴公社南港村九队朝南瓦房三间房子及宅基地一并作价2000元，出售给两原告。协议由邻居郭某执笔，有兄弟俩父母及姐姐钱秀琴、姐夫赵贵清在场作为见证人捺印或签字。协议签订后，两原告当场付清了上述房屋和宅基地转让款。随即两原告将该房屋进行装修，作为婚房，在该房屋内举办了婚礼。随后两原告一家继续在该房屋内居住生活多年。九十年代中期由于原告赵丽娟父母年老多病，需要照顾，两原告搬到原告赵丽娟父母的房屋居住。近日两原告突然发现两被告正擅自拆除两原告所有的上述房屋并企图在原址翻建房屋，遂与两被告多次交涉并报警，要求两被告立即停止侵害，恢复原状。当场两原告被两被告告知，他们已领取了该房屋房产证。2018年11月7日，两原告至张家港国土资源局锦丰分局查核，上述房屋确已被两被告登记在被告钱仕兴名下，房产证号为01××90。目前拆建工程暂停。原告认为，两原告结婚时无宅基地建房，符合宅基地取得条件，从两被告处购买了上述农村宅基地房屋，符合法律规定，依法应受法律保护。两被告私自领取原告房产证，翻建两原告房屋，侵犯了两原告的财产权利。为维护自身权益，两原告依法起诉。 被告钱仕兴、徐继英辩称,原告诉称不实，案涉房屋产权人是被告而不是原告，原告的诉请没有任何事实与法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：钱洪兴与赵丽娟、钱仕兴与徐继英分别为夫妻关系。1988年3月3日，钱洪兴、赵丽娟作为买受人与钱仕兴、徐继英作为出售人签订《有关房子出售协议书》一份，主要内容为：“今有合兴公社南港村九队钱仕兴原有朝南瓦房三间，但因全家全是转入国家户口，而弟钱洪兴确无住房，现经兄弟俩多次协商，决定把三间朝南瓦房买给弟钱洪兴，其房的价合定2000元整，但是如弟经济好转（钱洪兴）将我钱仕兴房子拆掉，就地重建，我决无二话，如果把我转买给弟钱洪兴的房子拆往别处重建，那我就要增加现金500元（贰仟伍佰元），经立条后，弟钱洪兴当场付出现金贰仟元给兄钱仕兴。房子出售后，随屋基地的所有权一并归弟钱洪兴所有，而兄钱仕兴无权过问或干涉。经过立条付款后，兄弟间决无反（返）悔，共同遵守此合约”。协议书下方并有立条人郭某、当场人赵桂清、钱秀琴、父亲钱桂芳、母亲黄长娣等人的名字及捺印。 另查明，1986年，钱洪兴因入赘赵丽娟家而将户口迁至赵丽娟的户籍所在地，即张家港市（原泗港乡）景巷村2组。 1999年5月，上述《有关房子出售协议书》中所涉房屋及项下的土地使用权均登记在钱仕（士）兴名下（土地证号：99××48，村镇房屋所有权证号：张建房字第××号）。 2018年，钱仕兴、徐继英将出售协议中所涉房屋已全部拆除，在原址重新翻建了现有房屋三间。 以上事实，有《有关房子出售协议书》、村镇房屋所有权证、土地登记卡、常住人口登记卡、结婚证、房屋修缮前后的照片及庭审笔录等证据予以证明。 审理中，原、被告就上述房子出售协议有无履行以及协议的效力存在争议。 一、原、被告签订《有关房子出售协议书》后，有无实际履行？ 两原告认为，协议签订后，两原告已支付房款并在所购房屋内居住，提供了陆炳青、丁建芬、钱正华、钱秀琴、赵桂清各出具的情况说明予以证明。两被告对上述证据的真实性均不予认可。 两被告则认为，协议签订后原告未支付房款，房屋未交付原告，协议未履行，案涉房屋一直由被告父母居住，申请办证的申请表也是被告父亲填写，原告在父母在世时从未提出异议，并提供了钱桂芬出具的居住情况说明、汪正明和蒋汝根出具的两份情况说明及水电缴费卡、郭某、赵桂清共同出具的情况说明、张家港市私有房产所有权登记表、建房证明、村镇房屋所有权证存根等证据证明。两原告对上述证据的真实性均不予认可。 两原告并申请证人郭某、杨某到庭作证。证人郭某的当庭陈述中，主要陈述了其为原、被告书写了房子出售协议，但对原告有无支付房款以及原告有无在房屋内居住等情况未予确认。证人杨某的当庭陈述中，主要陈述了其听说钱仕兴把房子卖给了钱洪兴，但对双方签订协议的经过表示不清楚。两原告对证人郭某的关于房款支付及居住情况的陈述不予认可，对证人杨某的证言无异议。两被告对证人郭某的证言认为应以证人向被告出具的情况说明为准，对证人杨某的证言不予认可。 审理中，本院并向案涉房屋所在地本市锦丰镇南港村村民委员会主任赵峰进行了调查，赵峰主要陈述：原、被告签订的《有关房子出售协议书》村里没有备案，是原、被告自己签订的。村里曾为钱洪兴和钱仕兴调解过，调解的时候，钱洪兴和钱仕兴都说1999年统一办理房产证的时候，他们父母居住在房子里。钱仕兴还说钱洪兴买了房子之后就招女婿出去了，因为钱洪兴不住了，过了几年他就买回房子，当时钱洪兴也同意的，后来办房产证时就由父母作主办到钱仕兴名下。从办证到现在二十多年时间，钱洪兴从来没有到村里提过，他们父母肯定要跟他们说办产权证的事情的。他们的父母一直居住在案涉房屋中直至去世。房子原来是三间平房一间辅房，已经成危房了。2018年6月左右，钱仕兴提出翻修房屋，因为该村是保留村，允许维修的，钱仕兴通过审批后就翻修了房屋。两原告对调查笔录中赵峰的陈述不予认可，两被告对调查笔录中赵峰的陈述无异议。 本院经对上述证据综合分析认为，两原告虽然提供了数份情况说明证实原告已支付房款以及在房屋内居住的事实，但两被告对上述情况说明均不予认可，且两原告提供的情况说明与被告提供的情况说明、水电缴费卡所载明的事实、本院调查笔录中所反映的情况等内容相左，故本院对两原告提供的情况说明不予采纳。另外，证人郭某、杨某的证言均无法证明两原告已支付房款以及已实际在房屋内居住的事实。故两原告现有证据不足以证实两原告的主张。而且根据被告提供的张家港市不动产登记中心出具的张家港市私有房产所有权登记申请表、房产所有权审核表等证据，可以证实1999年本市统一核实办理村镇房屋所有权证时，经办部门对协议中所涉房屋进行了现场查勘、对房屋产权情况进行了调查登记，当时原、被告父母居住在该房屋内，他们作为原、被告签订房屋买卖协议的在场人，明知原、被告曾签订过房屋买卖协议，但在核发房屋产权证时，对房屋登记到钱仕兴名下并未提出异议，且房屋产权登记至今已近二十年，两原告也从未向登记部门提出过异议，由此也说明协议并未实际履行。 二、原、被告签订的《有关房子出售协议书》是否有效？ 两原告认为，原、被告签订的房屋买卖协议是双方真实意思表示，合法有效。原告父母居住在案涉房屋并不影响两原告购买上述房屋取得所有权的事实。两被告在隐瞒房屋已出售的情况下领取了房产证和土地证，违反了诚信原则，属于无效行为。原告钱洪兴的户口虽然迁至，但仍是农村户口，也没有另行取得宅基地，所以其签订的协议符合法律规定。并提供：1、两被告的户籍登记资料，证明两被告的户籍地是张家港市，属于城镇户口，与协议书中一致；2、原告赵丽娟母亲赵梅申请建房的审批材料，证明两原告结婚后并没有取得宅基地，两原告购买房屋符合法律规定。 两被告认为，签订房子出售协议书时，原告钱洪兴的户口已迁至，不属于锦丰镇南港村的村民，没有购房资格，故协议书无效。对两原告提供的证据1、证据2的真实性没有异议，但证据2不能证明原告的证明目的，该证据恰恰证明原告不具有购买案涉房屋的条件，原告赵丽娟享有张家港市七里庙村景巷第二组的宅基地，不能再取得宅基地，否则违反“一户一宅”的土地管理法规定。 本院认为：农村房屋买卖涉及到国家对房地产市场秩序的管理，当事人达成的买卖协议应当不违反国家有关房屋及土地管理的法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的除外。因此农村宅基地使用权具有村民身份性，村民基于其身份隶属而享有居住地福利，从所在村无偿分配取得此项权利。因宅基地涉及到农村社会公共利益，国家限制农村宅基地的用地及转让，虽然取得宅基地使用权的村民可以在宅基地上建造房屋，对其建造的房屋享有所有权，但基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利，而根据相关法律规定，宅基地使用权只可在本集体经济组织内部转让，如果转让给城市居民或其他农村集体经济组织成员，则转让无效。本案中，原、被告签订的上述房屋出售协议书中涉及的房屋为农村宅基地房屋，虽然签订协议时被告钱仕兴、徐继英的户口为城镇户口，但这并不影响他们对之前已取得的农村宅基地房屋的所有权，而原告钱洪兴、赵丽娟作为案涉房屋的买受人，两人户籍均不在协议中所涉房屋所在地村民委员会，即属于本集体经济组织以外的农民，不符合取得宅基地使用权的法定条件，而且原告赵丽娟在其母亲赵梅作为户主在其户籍所在地申请建房时，也作为家庭成员登记在建房申请表中，实际也享受了其所在村的村民福利，因此，原、被告签订的《有关房子出售协议书》违反法律强制性规定，应属无效。 综上，本院认为：《中华人民共和国物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。虽然原、被告就农村宅基地房屋买卖签订了《有关房子出售协议书》，但因该协议书归属无效，且协议书中所涉房屋现已不存在，故两原告要求确认上述协议书中所涉的张家港市朝南三间平房归两原告所有、两被告停止拆除房屋、恢复房屋原状的诉讼请求，无相应的事实与法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律之规定，判决如下： 一、原告钱洪兴、赵丽娟与被告钱仕兴、徐继英于1988年3月3日签订的《有关房子出售协议书》无效。 二、驳回原告钱洪兴、赵丽娟的其他诉讼请求。 案件受理费2300元，由原告钱洪兴、赵丽娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。 审 判 长  缪春霞 人民陪审员  季惠惠 人民陪审员  邵美英 二〇一九年四月二十二日 书 记 员  陆晶晶