黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黑1002民初1945号 原告：李猛，男，1989年8月出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市阳明区。 委托诉讼代理人：左立福，牡丹江市七星法律服务所法律工作者。 被告:王秀香，女，1965年4月出生，汉族，个体业主，住黑龙江省牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人：于加卿（系王秀香之子），男，1994年3月出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市东安区。 被告：于江，男，1969年5月出生，汉族，个体业主，住黑龙江省牡丹江市东安区。 委托诉讼代理人：于加卿（系于江之子），男，1994年3月出生，汉族，无职业，住黑龙江省牡丹江市东安区。 被告：牡丹江江华房地产经纪有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区东二条路爱民街50号。 法定代表人：娄静江，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁秀华，黑龙江张艳律师事务所律师。 原告李猛与被告王秀香、于江、牡丹江江华房地产经纪有限公司（以下简称江华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后该案于2018年12月4日转为普通程序，亦公开开庭进行了审理。两次庭审，原告李猛的委托诉讼代理人左立福、被告王秀香及其与于江的委托诉讼代理人于加卿、江华公司的委托诉讼代理人袁秀华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李猛向本院提出诉讼请求：1.要求解除与被告王秀香、于江签订的《房屋买卖协议》，解除与被告王秀香、于江、江华公司签订的《房地产居间合同》；2.要求被告王秀香、于江双倍返还定金20000元；3.要求被告江华公司返还中介费等11800元及利息531元，本息合计12331元，审理期间利息按照中国人民银行同期贷款利率支付至实际给付时止，被告王秀香、于江承担连带责任；4.要求被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年12月14日，在被告江华公司的介绍下，原告李猛与被告王秀香签订《房地居间合同》，合同约定王秀香以475000元的价格，将其所有的位于牡丹江市江南新区××小区×号楼×单元××室，建筑面积×平方米的住宅房屋出售给李猛。合同在履行过程中，如果乙方（李猛）中途违约无权收回定金，如果甲方（王秀香）中途违约须返还给乙方定金额的双倍作为赔偿。签订上述合同后，李猛交付王秀香定金10000元，交付江华公司中介费等11800元，王秀香给李猛出具一份《定金收条》。2018年1月27日王秀香与李猛签订《房屋买卖协议书》开始办理该房屋相关贷款、买卖手续，2018年3月12日为确定抵押贷额度，牡丹江市宝昌房地产估价有限公司作出《房屋价格预评估报告单》。之后，李猛发现王秀香将该房屋另行出售给他人，导致《房地产居间合同》《房屋买卖协议书》无法履行。李猛找王秀香和江华公司询问情况，并要求其返还已付款项遭到拒绝。被告王秀香与被告于江系夫妻关系。经江华公司介绍，王秀香先将房屋售于李猛，三方签订居间合同，李猛交付定金、中介费、评估费等，后王秀香又将该房屋另行出售他人，导致王秀香与李猛之间的合同目的无法实现，王秀香存在根本违约，根据相关法律规定及合同约定，王秀香存在根本违约情形，应承担双倍返还定金的法律后果。江华公司作为居间人，在介绍该房屋时存在重大瑕疵，例如：该房屋并非王秀香单独所有等。并且在其得知该房屋另行出售的情况下，未积极主动阻止另行出售行为的发生，并未第一时间告知原告李猛，当李猛找到江华公司后，江华公司坚决表示不予以返还中介费等费用，其行为严重违背诚实信用原则以及居间人应承担的如实审查告知的义务，故其应将收取李猛中介费等予以返还。综上，原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告王秀香、于江辩称，王秀香、李猛于2017年12月14日在被告江华公司经纪人于红利的介绍下签订《房产居间合同》，约定王秀香以475000元的价格将其所有的位于牡丹江市江南新区××小区×号×单元××室出售给李猛，并约定该房屋最长付款时间为一个月。同时，第十二条违约责任第1款规定合同在履行过程中，如果乙方中途违约无权收回定金，如果甲方中途违约须返还给乙方定金额的双倍作为赔偿；第2款规定如果乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交接房屋，每逾期一天，由违约方向对方交付房屋成交额的1‰作为滞纳金。2018年1月2日，王秀香、李猛同中介人李志超在牡丹江市广发银行办理贷款事宜，并签订房屋首付情况说明，其内容明确表示王秀香配合李猛贷款，王秀香将首付款返还给李猛，房款实际情况未付，待银行放款之后，把钱还给王秀香，王秀香收到房款后，将房屋交给李猛。在此之间发生变化，房屋买卖作废，王秀香不承担任何责任，实际王秀香未收到一分购房款。因李猛要求高评高贷，房屋首次贷款办理失败。2018年1月27日，王秀香、李猛同去牡丹江市中国银行办理贷款，因李猛要求高评高贷，双方签订房屋买卖协议书，双方在买卖协议中写明房屋成交价格为人民币650000元。因买卖协议中房屋成交价格严重高于市场价格，此次贷款办理再次失败。之后，王秀香多次要求江华公司通知李猛交付购房款并向其索要李猛联系方式无果。2018年3月17日，王秀香与江华公司中介人于红利电话沟通房屋买卖事宜，因购房款始终未交付王秀香，已经超过约定房屋付款时间63天之久，并告知中介人于红利购房款在约定期间未支付，王秀香会将该房屋另售他人，并不予返还定金，不承担任何责任，一切责任由江华公司承担，并征得江华公司中介人于红利的同意。综上，王秀香、李猛双方之间有合同约定，李猛未能按规定期限交纳房款，说明李猛违约，而王秀香可以要求违约方李猛缴纳滞纳金。根据《合同法》第一百一十三条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。因此，王秀香、于江不存在违约行为。 被告江华公司辩称，一、江华公司已经促成买卖合同协议，全面履行了居间合同收取的居间合同义务，根据合同法第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应支付报酬。根据居间合同第三条的约定江华公司收取居间费的数额符合约定，所以该居间服务费不予退还；二、收取的代办服务费也不予退还，理由是居间合同第九条约定江华公司收取1%的代办费，签完合同后，原告李猛请求江华公司协调贷款，江华公司已尽义务，只不过由于原告贷款条件不符合银行要求，又不按照银行要求提供担保，江华公司协调换了多家银行，情况仍然一样，由于原告自身原因没有取得银行贷款，江华公司履行了应尽的义务，所以代办费不予退还；三、江华公司并无违约行为，原告在诉状中称江华公司作为中间人在介绍房屋中存在重大瑕疵，与事实不符，江华公司已经审查过产权证书，能否确认是王秀香单独所有还是夫妻共有是法律问题，江华公司无义务解答，再说该问题对双方履行买卖合同不会产生实质影响，江华公司尽到了谨慎注意义务，并无违约；四、江华公司在协助原告办理贷款未成后与买卖双方再无联系，对以后发生的事情不知情，江华公司无过错，收取的费用不予退还。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告李猛所举有争议的证据，本院认定如下： 1.证据一，房地产居间合同一份、房屋买卖协议书一份、录音资料一份、房屋价格预评估报告单一份。意在证明：2017年12月14日原告李猛与被告王秀香在被告江华公司处签订了一份房地产居间合同，该合同约定由原告通过被告江华公司介绍购买被告王秀香所有的房屋，居间合同第二条约定付款方式为按揭贷款，第十二条违约责任中第1款规定，合同在履行过程中，乙方（原告）中途违约，无权收回定金，如果甲方中途违约，须返还给乙方定金双倍进行赔偿。合同第十五条补充协议约定，1.乙方贷款购买；9.约定过户时间以银行批复为准，在签订该居间合同后原告又与被告王秀香在2018年1月27日签订了一份房屋买卖协议书，协议书对房屋买卖的相关事宜再次做出了特别约定，协议书的第三项付款方式为贷款，第五项甲方不卖双倍返还定金，乙方不买定金不退。另外在该协议中第一条对房屋买卖再次做了特别约定，即卖方协助买房按揭贷款办理过户手续，至办理结束为止。录音资料证明，在被告江华公司得知被告王秀香将该房屋出售给他人后，未及时将这一情况通知原告，为此，原告向被告江华公司索要中介费、评估费、服务费等，同时该份证据证明江华公司也认为被告王秀香在履行上述合同过程中存在根本违约，故应承担违约责任。第一组证据当中的第四份是房屋价格预评估报告单，该份证据证明，按各方的合同约定李猛委托牡丹江宝昌房地产估价有限公司对涉案房屋做按揭贷款前的评估事宜。上述该组证明原告并无违约行为，但被告王秀香将房屋另售他人，属故意违约，被告江华公司虽然在得知被告王秀香违约时通知了原告，但作为居间人在各方履行合同期间，没有尽到督促、监督等义务，所以也应该承担相应的法律责任。 被告王秀香、于江质证认为，一、对于被告王秀香、于江与原告李猛签订的房地产居间合同的真实性无异议，对于证明的问题有异议，居间合同第十二条违约责任第1款规定合同在履行过程中，如果乙方中途违约无权收回定金，如果甲方中途违约需返还给乙方定金额的双倍作为赔偿，第十五条补充协议第7款规定如果甲乙有一方有意或恶意延误过户时间视为违约;二、对于房屋买卖协议书的真实性没有异议，对于证明的问题有异议，原告与被告王秀香签订的居间合同成交价为475000元，而房屋买卖协议书第1条双方协商该房屋成交价格为人民币650000元，此份房屋买卖协议书的成交价格明显高于实际居间合同，证明原告没有实际购买能力，意在做高评估高贷款，有意拖延过户时间，印证了居间合同第15条补充协议第7款如果甲乙有一方有意或者恶意延误过户时间视为违约，实际违约人为原告李猛。 被告江华公司质证认为，对该组证据形式要件无异议，对证明问题有异议，一、原告李猛无收费票据无法证明江华公司的收费项目是什么，收费金额是多少;二、该合同为房地产居间合同，根据居间合同的概念，居间人的义务是为委托人与第三人订立合同、提供机会或者介绍，并且根据委托人的要求完成之后委托人必须向居间人给付报酬的协议，根据居间人的协议，居间人履行了义务就有权利收取委托费，同时，居间合同的第三条约定，本合同的签订视为甲乙双方买卖合同确定，丙方有权向乙方收取房屋成交额2%的佣金，即丙方收取乙方服务佣金，根据该条规定，江华公司履行义务后有权收取服务佣金。 本院认为，该组证据可以证实2017年12月14日原告李猛与被告王秀香、江华公司签订《房地产居间合同》、于2018年1月27日与被告王秀香签订《房屋买卖协议书》的事实，本院对该事实予以确认。 对被告王秀香、于江所举有争议的证据，本院认定如下： 1.证据一，房地产居间合同一份。意在证明：原告李猛为居间合同的违约人。 原告李猛质证认为，对该份证据的形式要件无异议，对证明问题有异议，从该证据中不存在原告任何一点违约，但能证明各被告存在未按该合同的约定履行约定行为。 被告江华公司对该份证据无异议。 2.证据二，房屋首付情况说明一份、房屋买卖协议书一份。意在证明：被告王秀香配合原告李猛贷款，因李猛无实际购买能力，有意高评高贷，致使两次贷款失败，延误过户时间，因此李猛构成违约，需要承担违约责任。 原告李猛质证认为，对房屋买卖协议书的形式要件无异议，对证明问题有异议，买卖双方都不存在有意拖延合同的履行，居间合同的第十二条第2款所按规定15个工作日内，双方未履行合同视为违约，在实际履行该合同时，因无法在15日内办理完贷款，故经原告与被告王秀香、于江协商才另行签订了房屋买卖协议书。另外关于居间合同当中的房屋售价为475000元，与房屋买卖协议书中的总价款650000元的差价形成过程是，在签订居间合同时为少交过户税费，所以将总价款写为475000元，因此在实际履行过程中根据实际情况双方才在2018年1月27日对双方房屋买卖协议进行明确规定。综上，原告不存在违约行为。 被告江华公司质证认为，该组证据与江华公司无关。 3.证据三，2018年3月17日被告王秀香与江华公司中介人于洪丽的通话录音一份。意在证明：王秀香与江华公司约定最长过户时间为一个月，其录音内容明确表示江华公司与原告未按照约定期限过户，被告王秀香会将房屋另售他人，并且不承担任何责任，此份录音的通话时间为2018年3月17日，据约定过户时间2018年1月13日长达63天之久，据双方签订居间合同之日长达93天之久，证明被告王秀香、于江不存在违约行为，违约人为原告李猛。 原告李猛质证认为，对该份证据的形式要件无异议，对证明问题部分有异议，该录音资料是被告王秀香与被告江华公司的工作人员的谈话录音，其对原告不发生法律效力。同时，从该录音中不难看出，被告江华公司并未履行居间合同的约定，在未经依法解除居间合同和房屋买卖协议的情况下，就由被告王秀香与被告江华公司串通将该房屋另行处分。综上事实，再次证明各被告的违约行为存在。 被告江华公司质证认为，对该份证据的形式要件无异议，对证明问题有异议，本案江华公司作为居间人，他的义务是提供订约机会，至于买卖双方多长时间办理过户江华公司无权干涉，也控制不了，买卖双方意思自治，江华公司无义务为卖房人催收卖房款，只要是江华公司提供订约机会，促成买卖双方买卖协议就完成了居间义务，有权向委托人收取约定报酬，双方任何一方违约与居间人无关。 本院认为，被告王秀香、于江提供的上述证据可以证实2017年12月14日原告李猛与被告王秀香、江华公司签订《房地产居间合同》，2018年1月27日与被告王秀香签订《房屋买卖协议书》的事实，本院对该事实予以确认。通话录音资料也可以证实被告王秀香在涉案房屋出售前曾与被告江华公司的工作人员进行沟通，但上述证据并不能证明原告李猛存在违约行为。 对被告江华公司所举有争议的证据，本院认定如下： 1.证据一，房地产居间合同一份。意在证明：根据该合同第九条约定，江华公司协助原告到银行办理按揭贷款，有权收取代办服务费，补充协议第8条规定，经询问乙方征信没问题，如有问题乙方负责所有损失，本案的真实情况是乙方的征信有问题无法办理贷款，根据该条规定应由原告自己负责所有损失。 原告李猛质证认为，对该份证据的形式要件无异议，对证明问题部分有异议，详见居间合同第9条，该条约定三方都不能以任何理由推迟过户贷款进程，这一条否认了被告江华公司自称的介绍完买卖双方达成买卖协议后收取相关费用就什么都不管了，第十五条第19项明确规定过户时间以银行批复为准，另外详见该合同第二条，因此，原告并不存在违约情形。 被告王秀香、于江质证认为，对该份证据无异议。 本院认为，该份证据可以证实2017年12月14日原告李猛与被告王秀香、江华公司签订《房地产居间合同》的事实，本院对该事实予以确认。 2.证据二，决策引擎详情一份。意在证明：李猛贷款时经银行评估不符合贷款条件，资质不够，银行直接拒绝贷款，而且时间显示为2018年3月15日，即江华公司在原告的请求下积极努力的到银行协调办理贷款，但因其不符合银行发放贷款的条件，未能通过审批，所以根本无法取得按揭贷款，因而无法给付卖房人购房款。 原告李猛质证认为，对该份证据的形式要件及证明问题均有异议，该份证据系影印件，没有证据来源的内容，不能作为证据使用。该证据不能证明原告存在征信问题，不能证明原告在履行合同期间存在违约行为，亦不能因此而作为被告各方擅自终止履行合同和协议的说辞，更不能作为未经原告同意被告王秀香就与被告江华公司的工作人员于洪丽商定另行处分该房屋的理由。 被告王秀香、于江质证认为，对该份证据无异议。 本院认为，该份证据并不能证明其欲证明的问题，故对该份证据在本案不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月14日，王秀香为卖方，李猛为买方，江华公司为居间方，签订《房地产居间合同》，合同的主要内容为：“甲方（卖方）：王秀香，乙方（买方）：李猛，居间方（丙方）：牡丹江江华房地产经纪有限公司。甲乙双方共同委托丙方提供居间服务，并已经详细阅读合同，充分了解合同条款后，双方在平等、自愿的基础上依据《合同法》及国家有关法律、法规和本市有关规定，就房屋买卖事宜签订本合同……第一条甲方自愿将位于牡丹江市江南新区××小区×号楼×单元××室，建筑面积×平方米，该房屋产权为单独所有，经双方议定上述房屋及其附属设施成交价格为475000元，由甲方出售给乙方。第二条付款方式为按揭贷款……第三条本合同签订即视为丙方已促成甲乙双方买卖关系确定，丙方有权向乙方收取房屋成交额的2%作为佣金，即丙方收取乙方服务佣金……第十二条违约责任1.合同在履行过程中，如果乙方中途违约无权收回定金，如果甲方中途违约须返还给乙方定金额的双倍作为赔偿。居间方（丙方）一是有权收取甲方获得的定金的50%作为佣金，二是有权收取乙方获得除定金外赔偿部分的50%作为佣金。合同签订后，若乙方因个人原因导致买卖合同终止，我司根据《合同法》第四百二十六条第一款的规定，丙方有权收取乙方2%居间服务费。2.按规定15个工作日内不履行合同，就视为违约。如果乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交接房屋，每逾期一天，由违约方向对方交付房屋成交额的1‰作为滞纳金……第十五条补充协议：1.乙方贷款购买；2.乙方负责过户费用；3.甲方如有二套，二套费用甲方负责；4.甲方负责清理交易前的暖气费、水电费、煤气费、卫生费等使用费用；5.甲方室内固定设施不得移动；6.甲方只把生活用品带走；7.如甲乙有一方有意或者恶意延误过户时间，视为违约；8.经询问乙方征信没问题，如有问题，乙方负责所有损失；9.过户时间以银行批复为准；10.以上条款双方无疑义，签字画押。合同签订后，原告李猛向被告王秀香支付定金10000元，向被告江华公司支付居间费10000元。 2018年1月27日，李猛为乙方（买方），王秀香签为甲方（卖方），签订一份房屋买卖协议书，主要内容：“经双方协商，签订如下房屋买卖协议：一、卖方自愿将坐落东安区××小区，建筑面积×平方米，房照号为6××××0的房屋出售给乙方。双方协商该房屋成交价格为人民币650000元，卖方协助买方按揭贷款，办理过户手续，至办结束为止。二、房屋附属设施全部归乙方所有。水费、电费、有限电视费、物业费、取暖费由甲方结清。三、付款方式为贷款……”。 另查明，被告王秀香与于江系夫妻关系。被告王秀香在涉案房屋出售前曾与被告江华公司的工作人员进行沟通，但并未通知原告李猛。 本院认为，关于原告李猛要求与被告王秀香、于江解除《房屋买卖协议》以及解除与被告王秀香、于江和江华公司签订的《房地产居间合同》的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。现原告李猛与被告王秀香、于江同意解除房屋买卖协议，因协议的解除不损害国家、集体及第三人利益，本院予以准许。对于原告李猛与被告王秀香、江华公司之间签订的《房地产居间合同》，该合同的签订系各方当事人的真实意思表示，并未违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因该合同不存在解除的情形，故对原告要求解除与被告王秀香、于江和江华公司签订的《房地产居间合同》的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告李猛要求被告王秀香、于江双倍返还定金20000元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第六十条规定;“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”，本案中，通过原、被告提交的证据，结合庭审调查，被告王秀香、江华公司按照合同约定协助原告李猛曾向银行办理贷款，但被告王秀香在房屋另售他人前并未通知买方李猛，其存在违约行为，同时，原告李猛在银行贷款未办理成功的情况下未积极与原告协商是否采取其他付款方式，亦有不妥之处，根据民法中的公平原则，被告王秀香应将定金10000元退还原告李猛较为合理。 关于原告李猛要求被告江华公司返还收取的中介费11800元的诉讼请求，本院认为，江华公司是合同居间方，合同亦约定了其权利义务，不仅促成合同的成立，还要协助办理贷款、房屋所有权转移登记手续等，即伴随合同履行全过程。涉诉合同对合同不能继续履行时居间费用负担的约定，加大了买卖双方的责任，规避了居间方的自身责任，其结果是无论合同是否能够实际履行，无论居间方是否怠于履行义务，均能够坐享其成进行盈利，有失公平原则，故对合同中“本合同签订即视为丙方已促成甲乙双方买卖关系确定，丙方有权向乙方收取房屋成交额的2%作为佣金，即丙方收取乙方服务佣金……”的条款不予确认。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬”。本案中，被告王秀香将房屋另售他人前与被告江华公司的员工联系，并告知要另出售房屋于他人，被告江华公司作为居间方未及时与原告进行沟通积极促成合同的履行，未按合同约定全面履行自己的义务，故全额收取居间费对买卖双方显失公平，应根据其工作量合理确定报酬。关于原告李猛向被告江华公司交付居间费数额问题，原告李猛称交付被告江华公司11800元（包括评估费1800元）被告江华公司称收到9500元，结合原告提供的其与被告江华公司娄经理的谈话录音资料可以证实，原告李猛向被告江华公司交付居间费10000元，对该数额本院予以确认。本案根据合同履行进度，对原告要求全额返还居间费不予支持，本院酌定被告江华公司返还70%的居间费即7000元（10000元×70%）。对于原告李猛要求被告江华公司给付利息，被告王秀香、于江承担连带责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第四百二十六条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告李猛与被告王秀香2018年1月27日签订的《房屋买卖协议书》； 二、被告王秀香、于江于本判决生效后十日内退还原告李猛定金10000元； 三、被告牡丹江江华房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告李猛居间费7000元； 四、驳回原告李猛的其他诉讼请求。 案件受理费608元，由被告王秀香、于江负担50元，被告牡丹江江华房地产经纪有限公司负担175元，原告李猛负担383元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长  杜有梅 人民陪审员  张晓敏 人民陪审员  闫桂英 二〇一九年四月二十二日 书 记 员  樊佳欣