浙江省永康市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0784执异13号 异议人：浙江知林智能科技有限公司，住所地：浙江省金华市金东区五联街。 法定代表人：赵鸿飞。 委托诉讼代理人：赵书妍，该公司员工。 申请执行人：徐爱君，女，1953年11月9日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：翁月红、应灿，浙江丽州律师事务所律师。 被执行人：吴建平，男，1961年6月29日出生，汉族，住浙江省永康市。 被执行人：吴美珍，女，1962年8月6日出生，汉族，住浙江省永康市。 被执行人：吴磊，男，1988年12月13日出生，汉族，住浙江省永康市。 被执行人：浙江宁帅实业有限公司，住所地：浙江省永康市五金科技工业园银川东路。 法定代表人：吴建平。 被执行人：上海宁帅实业有限公司，住所地：上海市松江区新桥镇申港元路。 法定代表人：吴建平。 被执行人：金华市精莱工量具有限公司，住所地：浙江省金华市金东区五联街。 法定代表人：吴磊。 本院在执行申请执行人徐爱君与被执行人吴建平、吴美珍、吴磊、浙江宁帅实业有限公司、上海宁帅实业有限公司、金华市精莱工量具有限公司（以下简称“精莱公司”）民间借贷纠纷一案中，案外人浙江知林智能科技有限公司（以下简称“知林公司”）向本院提出执行异议，本院于2019年2月22日受理后，依法组成合议庭，于2019年3月4日进行公开听证，异议人知林公司的委托代理人赵书妍、申请执行人的委托代理人翁月红到庭参加听证，被执行人经合法传唤均未参加听证。 异议人知林公司认为：我公司前身为浙江锦尼曼箱包有限公司，2015年2月1日我公司以投资人赵书妍名义与精莱公司签订了二份房屋租赁合同。一份为厂房租赁合同、一份为办公楼租赁合同。因为办公楼是未装修的危房且厂房部分设施也不符合我公司使用条件，故精莱公司承诺由我公司先出资加固及装修，相关费用用于冲抵之后的租金，同时变更了之前的租赁合同，租期为6年，其中6个月为免租期，租金为每年40万元。后因工程款如何折抵租期发生分歧，经协商双方又签署了租赁协议，租期至2028年2月28日。综上所述，我司至2022年2月28日之前的租金已支付完毕。另我公司目前有几十位签订劳动合同的固定员工，且他们大多是本地居民或村民，而我公司已投入资金人民币几千万元。望贵院暂缓拍卖精莱公司名下该地块资产，应先拟定合理方案并保护我公司租约的合法权益。请求：1、暂缓拍卖，并取消交付期限6个月的权利限制；2、维护异议人租约合法权益，要求带租拍卖；3、对于异议人投入的装修、加固、绿化等费用予以认定并补偿。异议过程中，异议人撤回第1、第3项异议请求，增加异议请求：要求对租赁厂房享有优先购买权。 异议人向本院提交如下证据： 1、企业工商变更登记情况一份，证明：浙江锦尼曼箱包有限公司于2017年6月22日名称变更为浙江知林智能科技有限公司，本公司于2015年3月18日登记的经营地址为金华市五联街268号1#厂房东面（金华市精莱工量具有限公司内），证明2015年3月开始公司在涉案厂房内生产经营。 2、房屋租赁合同四份，证明：精莱公司于2015年2月1日与赵书妍签订了厂房、办公楼二份租赁合同，租赁期限三年，当时是为了注册公司需要；浙江锦尼曼箱包有限公司成立后，与精莱公司重新签订了租赁合同，租赁期限变更为6年，具体签约日期是2015年3月底前；2017年7月19日，以知林公司名义又签订房屋租赁合同，双方约定租期至2028年2月28日的事实。 3、房屋租赁备案证一份，证明租赁事实，这个备案是精莱公司去做的，租赁时间应当以浙江锦尼曼箱包有限公司成立后签订的租赁时间为准。 4、工商登记变更情况，2015年12月2日前法人是陈旭东，后变更成邵庆丰，原来陈旭东是帮我负责工厂事情，他在2015年10月离开我们公司，这个时间在法院查封之前，查封时间是2015年12月24日，申请执行人怀疑我们签的6年合同是假的，但2015年这份合同上有陈旭东签名，陈旭东离开后不久就去世了，所以这份合同签名不可能仿造作假。 5、从2015年2月至2018年7月期间支付租金的收款收据、银行转账凭证，证明异议人支付租金到2019年的事实，另有70万元装修款抵扣租金，租金已支付至2022年。 6、支付凭证、精莱公司于2015年3月18日出具的承诺书复印件一份、异议人支付装修加固费用的银行领款凭证及银行回单，证明：精莱公司出租的办公楼是危房，经双方协商，先由异议人出资进行加固装修，所支付费用从第5.6年租金中折抵；异议人先后花费了超过70万元用于装修加固。 7、海关报关单位注册登记证书，证明异议人从2015年2月起.一直租赁在精莱公司生产经营。 8、2014年至2018年期间李士森受精莱公司委托收取水电费的委托书复印件一份，证明异议人支付水电费的事实，以证明租赁事实及租赁时间。 9、庄旭华、杨志和经过租赁备案的合同，庄旭华是个体工商户，以个人名义签订的合同是6年，杨志合签订的合同租期是5年，证明异议人签订的租期六年合同真实可信。 申请执行人徐爱君认为，被执行人精莱公司是家属企业，吴建平与吴美珍是夫妻，吴磊、吴帅是他们儿子，当时为了造厂房需要从我们这里借去6000万元，并将精莱公司房产证原件交给我们作为抵押，2011年取得土地证后一直抵押在上海浦发银行，最后一次抵押是2014年6月18日。房产证原件押在申请执行人这边，口头约定是还了浦发银行款项后一并抵押给我们，后来被执行人没履行承诺。异议人租约日期在抵押之后，租赁期是3年，2018年5月已经到期，到期以后，永康法院有被执行人的大量案件，续租是恶意行为，涉案不动产抵押在先，承租人不能对抗执行，异议人请求不能成立，请求依法予以驳回。 申请执行人提交（2015）金永商初字第4490号民事判决书、（2016）浙0784民初1866号民事判决书（抵押权人优先权判决）、不动产权属查询结果单、房权证复印件各一份，证明涉案不动产于2014年6月抵押给上海浦发银行，涉案不动产抵押在先，租赁在后。 被执行人均未发表意见。 本院查明：被执行人精莱公司名下有坐落于金华市××东区××街××号的不动产，土地使用权面积9592平方米，工业用地使用权证号：金市国用（2009）第1-71248号。建有厂房，其中1#厂房建筑面积9389.77平方米，房权证号：金房权证婺字第××号；另有无证建筑一幢。上海浦东发展银行股份有限公司金华永康支行与精莱公司于2014年6月18日签订《最高额抵押合同》一份，约定精莱公司以坐落于金华市××东区××街××号的国有土地使用权提供抵押【土地证号：金市国用（2009）第1-71248号】，为浙江德奥工贸有限公司在2014年6月18日至2015年6月17日期间形成的债务在最高主债权余额10071600元范围内提供抵押担保；当日办理了抵押登记。上海浦东发展银行股份有限公司金华永康支行于2016年3月提起诉讼，本院于2016年11月8日作出（2016）浙0784民初1866号民事判决：一、由被告浙江德奥工贸有限公司归还原告上海浦东发展银行股份有限公司金华永康支行借款500万元并支付利息、罚息、复利。（二）略。三、确认原告上海浦东发展银行股份有限公司金华永康支行对被告金华市精莱工量具有限公司所有的坐落于金华市××园区××以西的国有土地使用权【土地证号：金市国用（2009）第1-71248号】拍卖、变卖后所得的价款对上述第一、二项款项、案件受理费47396元、诉讼保全费5000元及公告费460元在最高主债权余额10071600元及相应的利息、罚息、复利、实现债权费用的范围内享有优先受偿权。判决生效后，经权利人申请，本院于2017年5月19日立案执行。 永康市人民法院于2016年5月4日作出（2015）金永商初字第4490号民事判决：一、由被告吴建平、吴美珍归还原告徐爱君借款3000万元并支付利息。二、由被告吴磊、上海宁帅实业有限公司、浙江宁帅实业有限公司、金华市精莱工量具有限公司对上述款项承担连带责任。本案诉讼过程中，原告申请财产保全，本院于2015年12月24日已裁定查封了精莱公司坐落于金华市××东区××街××号的不动产。徐爱君于2016年10月24日向本院申请执行，在执行过程中，本院于2018年8月24日对该不动产作出继续查封及拍卖裁定。 异议人知林公司与被执行人精莱公司存在厂房租赁关系，精莱公司将其1#厂房一层东面3718平方米、办公楼一层及5层13间宿舍租赁给异议人使用，租期为2015年3月1日至2021年2月28日，租金40万元/年，租期6年。异议人从2015年3月份开始占有使用该厂房。 上海浦东发展银行股份有限公司金华永康支行向本院表示，作为涉案不动产的抵押权人，即使异议人主张的租赁关系真实，抵押权设立先于租赁，异议人的租赁关系不得对抗抵押权，要求涤除异议人的租赁关系，对抵押物进行拍卖。 本院认为，被执行人精莱公司将金华市××东区××街××号土地使用权抵押给上海浦东发展银行股份有限公司金华永康支行，涉案厂房属该土地上新增建筑物，未办理抵押登记手续，不属于抵押财产。异议人知林公司租赁涉案厂房的时间先于法院查封时间，异议人要求带租拍卖的请求，本院予以支持。异议人承租的厂房已达到被执行人精莱公司被拍卖房产的40%，异议人请求确认优先购买权的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、第二百条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第八条、第十七条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 一、异议人浙江知林智能科技有限公司要求带租拍卖的请求成立，异议人有权在租赁期内（2021年2月28日前）阻止移交租赁厂房。 二、异议人浙江知林智能科技有限公司对被执行人金华市精莱工量具有限公司坐落于浙江省金华市金东区五联街268号的厂房享有优先购买权。 三、准予异议人撤回其他异议请求。 如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十五日内向永康市人民法院提起诉讼。 审 判 长 朱建明人民陪审员夏官庭人民陪审员支有土 二〇一九年四月十五日 代书记员 胡        馨        月