河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0403民初1076号原告：平顶山市人民电影院，住所地平顶山市卫**矿工路**。统一社会信用代码：91410403171758457N。法定代表人：焦德运，经理。被告：胡惠丽，女，1970年7月17日出生，汉族，无业，住平顶山市卫**。原告平顶山市人民电影院（以下简称“人民电影院”）与被告胡惠丽租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告人民电影院的法定代表人焦德运，被告胡惠丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。人民电影院向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告在2014年3月至2016年4月使用原告房屋经营的“瑞福楼饭店”下欠的10700元房屋租金；2.判令被告支付原告在2016年5月至7月使用原告房屋经营“足浴”下欠的三个月27000元房屋租金；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年6月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告租赁原告位于卫东区矿工路中段204号原人民电影院放映厅约475平方房屋(一楼三个包间，一间更衣室，一间紧急通道，一楼卫生间和一楼放映大厅，二楼放映大厅和机房一间)，用于经营“瑞福楼饭店”。该合同约定前三年每月租金23000元（贰万叁仟圆）人民币，后两年每月租金24000元（贰万肆仟圆)人民币。租赁时间为2012年6月日至2017年5月31日，每月租金自2012年6月1日至2015年5月31日23000元(贰万叁千圆)人民币，2015年6月1日至2017年5月31日24000元（贰万肆千圆）人民币，同时该合同还对租金的支付时间及违约责任进行了约定，被告应于每月15日前预交下月租金，依次顺延，逾期15日不交，原告有权终止合同收回房屋，一切损失由被告负责，原告并有权追缴被告所欠房租。2012年4月28日，在被告申请下经双方协商签订了一份补充合同，原告将影院东一间（原放映机房）租给被告使用，每月租金1000元（壹千圆)人民币整，合同执行期为2012年6月1日至2017年5月31日，与原合同配合生效，不单独使用，具有同等法律效力。2014年4月29日，被告因经营困难，为求长期合作，向原告申请减少房屋租金。原告接到申请后，根据当时市场情况，考虑到被告长期合作愿望，经研究决定自2014年5月1日起每月减少被告房屋租金2000元(两千圆）人民币，至此，按合同约定的每月租金23000元（贰万叁仟圆)人民币降至每月租金21000元(贰万壹仟圆)人民币，加上补充合同每月1000元（壹仟圆)人民币，等于被告向原告自2014年5月1日至2015年5月31日每月交纳租金22000元(贰万贰千元)人民币，2015年6月1日至2017年5月31日每月交纳租金23000元（贰万叁仟元)人民币。原合同每月24000元减去每月减少的2000元，再加上补充合同的1000元，被告自2014年5月1日起实际向原告每月缴纳房屋租金23000元(贰万叁千圆）人民币。合同签订后，被告因经营不善，以种种理由长期拖欠房屋租金，原告决定收回房屋，并追缴被告所欠房屋租金。2016年3月16日被告向原告写出退房保证：一、乙方(瑞福楼饭店）因经营不善，长期拖欠甲方(人民电影院)房屋租金，乙方决定停止经营，并于2016年3月19日将租用房屋交还甲方(暂不包括转租给“足浴”使用部分)二、乙方为补偿甲方部分房屋租金，乙方同意“瑞福楼饭店”内全部物品由甲方处理(实际拖欠房屋租金另行结算)。三、为妥善解决“瑞福楼饭店”转租事宜，乙方将积极配合甲方转租工作。“瑞福楼饭店”转让后，2016年6月7日原告就被告欠交原告租金同被告进行了结算，结算起止日是，“瑞福楼饭店”为2014年3月至2016年2月，“足浴”为2016年3月至2016年4月，结算后被告仍下欠原告房屋租金10700元整（壹万零柒佰元)人民币。因被告在退房保证中提出足浴房屋继续使用暂不退还，双方商定足浴房屋租金每月9000元（玖千元)人民币(双方结算时由被告签字画押为证)。然而被告自2016年5月至2016年7月经营足浴期间，始终不向原告缴纳足浴的房屋租金，三个月租金合计27000元(贰万柒仟元)人民币，原告多次催缴未果后，于2016年7月31日收回了被告使用的足浴房屋，并全部终止了“瑞福楼饭店”的合同。综上所述，两项合计被告共欠原告房屋租金37700元整(叁万柒仟柒佰元)人民币，原告多次催缴，至今未果。为维护原告合法权益，原告只好诉至法院，请求法院依法支持。胡惠丽辩称，原告诉称“要求被告支付2016年5月至7月三个月房屋租金27000元”与事实不符，不能成立。2016年6月7日经双方结算被告仅欠原告2016年3月至2016年4月的租金10700元，并终止了协议收回了饭店。原告所说的“足浴2016年5月至7月三个月房屋租金27000元”，当时被告与原告头口协商，被告饭店已投了三十多万，足浴投资了三十多万元，生意不好，原告让被告帮忙转让饭店，否则有空置率，势必会给原告造成损失，同时考虑到被告租赁经营饭店期间，投入了巨额的装修费，合同终止，房屋无形增值，也应对装修费折价补偿被告，就让被告帮助尽快转租房屋（饭店）。考虑到被告将足浴出租他人，已在经营，就口头约定，被告将饭店房屋转让后，同意免除足浴2016年5月至7月三个月的租金27000元给被告弥补，不再让被告支付租金。在此情形下被告依约费尽心思将房屋转给了张松，履行了双方的约定，故被告不应承担该27000元租金。现原告要求被告支付该租金，明显违反双方的约定，也是不诚信的表现，依法不能成立。故请求法院查明事实依法驳回原告要求被告支付27000元的请求。在庭审中补充答辩意见，对原告诉请的10700元认可，对2016年5月至7月下欠房租27000元不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。人民电影院提供的证据有房屋租赁合同、瑞福楼拖欠房租情况、退房保证、通知。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院依法进行了审查和认定。根据当事人依法提交并进行质证的证据，结合法庭调查与法庭辩论情况，本院认定以下案件事实：人民电影院作为出租人（甲方）与承租人胡惠丽（乙方）于2012年3月29日签订房屋租赁合同一份，主要内容有：甲方将位于卫东区矿工路中段204号原新世纪影都放映厅约475平方米房屋(一楼三个包间，一间更衣室，一间紧急通道，一楼卫生间和一楼放映大厅，二楼放映大厅和机房一间)租给乙方，用于饭店经营，租用期限5年，合同执行期为2012年6月1日至2017年5月31日，2012年4月1日至2012年5月31日为乙方房屋装修期；租金为：2012年6月1日至2015年5月31日每月租金23000元，2015年6月1日至2017年5月31日每月租金为24000元；签订合同时，乙方需向甲方交两个月押金46000元，并预缴一个月租金，以后每月15日前预缴下月租金，若乙方超过15天不交房租，甲方有权终止合同收回房屋，一切损失由乙方负责，甲方并有权追缴乙方所欠房租；此协议执行期间，未经甲方书面同意，乙方无权将房屋转让、转租或改作他用，否则，甲方有权收回房屋；合同到期后，乙方应将房屋完好无损地交还甲方（装修不可拆除部分归甲方所有），经甲方验收合格后，退还乙方押金；其他内容。2012年4月28日，人民电影院与胡慧丽之夫宋建国经协商另签订补充合同一份，其中宋建国显示为“乙方代表”，主要内容为：甲方将影院东一楼房屋一间（原放映机房）租给乙方使用，租金为每月1000元，一次性缴纳半年，共计6000元整，下半年租金必须提前一个月缴纳；租用期限5年，合同执行期为2012年6月1日至2017年5月31日（主合同装修时间不变）；如乙方不能按时缴纳租金，甲方有权终止合同，所造成损失由乙方负责；本补充合同必须和主租赁合同配合生效，不单独使用。合同签订后后，胡惠丽对租赁房屋进行装修装饰，用于经营瑞福楼饭店，后又将其中部分房屋转租第三人用于足浴经营。2016年3月19日，胡惠丽向人民电影院出具书面“退房保证”一份，内容为：一、乙方(瑞福楼饭店）因经营不善，长期拖欠甲方(人民电影院)房屋租金，乙方决定停止经营，并于2016年3月19日将租用房屋交还甲方(暂不包括转租给“足浴”使用部分)。二、乙方为补偿甲方部分房屋租金，乙方同意“瑞福楼饭店”内全部物品由甲方处理(实际拖欠房屋租金另行结算)。三、为妥善解决“瑞福楼饭店”转租事宜，乙方将积极配合甲方转租工作。另，人民电影院提供由其制作且胡惠丽签字认可的“瑞福楼”拖欠房租情况书面材料一份，其中内容有：2016年欠房租：一月、二月两个月，每月23000元，合计欠款金额46000元，瑞福楼总计拖欠房租金额220000元。备注：2014年四月底前房租每月金额24000元，四月底后房租每月金额22000元；2015年七月后增加房租为金额23000元。合同签订时收到瑞福楼押金金额46000元。一、2016年收到4月底收到一次性交来房租金额130000元；二、瑞福楼租房押金金额46000元；三、两个餐费清单共计金额800元；四、购买茶叶费用金额1500元；五、王国民承担瑞福楼房租金额49000元；五项合计金额227300元。总欠款金额220000元减去以上五项合计金额227300元，余金额负7300元。2016年3月份、4月份足浴欠房租两个月，每月金额9000元整，合计金额18000元整。金额18000元减去总欠款合计数金额负7300元，等于金额10700元。截至2016年4月底瑞福楼总欠房租金额10700元。胡惠丽在末页末尾处书写“以上账目核对无误属实”，并签名，书写落款日期“2016.6.7”。在庭审中，原、被告对其中有关内容共同确认如下：“王国民是被告将足浴部分房屋出租的承租人，王国民欠被告的租金，抵给被告欠原告的租金49000元。”“足浴在2016年7月31日前是被告出租给王国民。合同没有到期，至2017年8月份由原告和王国民直接签订租赁合同。”2016年6月15日，胡惠丽、宋建国夫妻经人介绍找到张松协商将承租人民电影院经营的瑞福楼饭店转让，后经协商达成一致意见。胡惠丽提供显示为张松出具的书面“证明”一份，主要内容有：饭店已进行了专修，并且还有桌、椅、板凳、空调、厨房主切设备，设施比较齐全，都是他们二人经营期间所投资购买，如果接手，马上就能开业经营，转让费也不高，我考虑比较合适，且出租人也同意可以直接与我签订租赁合同，又是熟人介绍，他们二人也比较诚恳，就同意接手，最终以13万元转让费接受了该饭店，并将转让费13万元和他们二人一起当天就交给了出租方电影院，后来就开始经营，并且已经出租人电影院同意。在庭审中，原、被告共同确认，上述“瑞福楼”拖欠房租情况书面材料中显示的“2016年收到4月底收到一次性交来房租金额130000元”与该“证明”中显示的转让费是同一笔款项。人民电影院质证表示，“对证明及证明内容没有异议，但是被告是按照和我们签订的退房保证履行了退房保证所约定义务和责任，并不能说明其它问题。”但是关于其中显示的转让费13万元是否包含物品费用的问题，胡惠丽称“没有”，人民电影院称“13万元包含有瑞福楼的物品，已转让给张松，作为被告欠的房租已抵了一部分。”庭审中，人民电影院称租赁期限是“从2012年6月1日至2017年5月31日（包括瑞福楼和足浴）。2016年3月19日将瑞福楼退房，并签订退房保证。足浴是我们于2016年7月31日解除租赁。”明确第二项诉讼请求“指的是2016年的5、6、7月足浴的房租。”“我们诉请的就是和王国民直接签订合同前三个月的房租。”另，原、被告共同确认“瑞福楼是退房保证签订时，租赁终止了，但是足浴部分是到2016年7月31日解除，也即合同全部解除。”“没有约定对相关物品及足浴装修的处理，如抵一部分租金等约定。”人民电影院称“物品处理时没有结算，因为他转让给张松。”“关于被告所称的装修部分物品价值，在解除租赁时，如何处理，如抵房租或折价或拆除等，合同第11条约定装修不可拆除部分，归甲方所有。”胡惠丽称“物品全部留给电影院了。”“装修主要是填坑、不绣钢整体矿架，租给王国民时，王国民给我拆除了。”“我装修足浴30多万元，合同没有到期，原告将房子收回，造成的损失，原告应当补偿我。”本院认为，当事人之间订立合同，自依法成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力。毋论当事人采取何种形式订立合同，均应按照当事人真实的意思表示确定合同权利义务内容。合同生效后，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告之间经平等协商订立房屋租赁合同，由被告承租原告的房屋进行经营，合同签订后既已进行了部分履行，双方当事人对合同效力等均未提出异议，现租赁合同期限已经届满，且在租赁期限届满前经协商而合意解除。庭审中，双方共同确认其中瑞福楼饭店租用房屋于签订退房保证时即2016年3月19日解除租赁。但是，原告后又制作“瑞福楼”拖欠房租情况书面材料一份，被告核对无误后签订确认拖欠该部分房租共计10700元，在庭审中亦明确表示认可原告的该部分诉请，符合民事诉讼证据规则的法律规定，符合民事权利处分原则，本院可以确认。故被告应向原告支付瑞福楼饭店所租用房屋截至2016年4月底拖欠的房租共计10700元。关于原、被告争议的足浴经营所租用房屋的租金问题，双方在庭审中共同确认“足浴部分是到2016年7月31日解除，也即合同全部解除。”但被告以其在租赁期间对房屋进行装修以及购置设备物品留由原告处理为由，提出应当抵充部分租金或给予补偿等抗辩意见。根据原、被告提供的证据来看，房屋租赁合同约定“装修不可拆除部分归甲方所有”，在“退房保证”中又显示为“乙方同意瑞福楼饭店内全部物品由甲方处理(实际拖欠房屋租金另行结算)”，但关于瑞福楼饭店租用部分房屋已经确认拖欠房租为10700元。而足浴部分所涉房屋双方在庭审中共同确认“在2016年7月31日前是被告出租给王国民。合同没有到期，至2017年8月份由原告和王国民直接签订租赁合同。”并结合双方在庭审中其他陈述意见，可以看出是在2016年7月31日前是被告转租给“王国民”，原告知晓后未提出异议，应视为同意被告予以转租。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款的规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”被告应当继续对2016年7月31日前的租赁费用承担给付义务。根据我国民事诉讼法的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告虽辩称“我装修足浴30多万元，合同没有到期，原告将房子收回，造成的损失，原告应当补偿我。”“考虑到被告将足浴出租他人，已在经营，就口头约定，被告将饭店房屋转让后，同意免除足浴2016年5月至7月三个月的租金27000元给被告弥补，不再让被告支付租金。”“装修主要是填坑、不绣钢整体矿架，租给王国民时，王国民给我拆除了。”但未提供证据证明原告同意免除之前共计三个月租金的反驳理由，且据其所述足浴部分的装修装修物品等系由“王国民”拆除，并非人民电影院所为，故其抗辩理由不能成立，不予支持，依法应承担举证不能的不利法律后果。被告应当向原告支付足浴部分房屋租金。根据胡惠丽签字确认“以上账目核对无误属实”的账目材料中所载明，“2016年3月份、4月份足浴欠房租两个月，每月金额9000元整，合计金额18000元整。”则其拖欠2016年5月至7月份共计三个月的租金应为27000元，应当向原告履行给付责任。综上所述，原告人民电影院的诉讼请求，有事实根据和法律依据，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告胡惠丽于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告平顶山市人民电影院支付自2014年3月至2016年4月期间经营“瑞福楼饭店”租用房屋拖欠的租金10700元。二、被告胡惠丽于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告平顶山市人民电影院支付自2016年5月至2016年7月期间转租经营“足浴”使用房屋拖欠的租金27000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费743元，由被告胡惠丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  赵烈贞审 判 员  张武杰人民陪审员  朱小炜二〇一九年四月二日书 记 员  李东峰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。