河北省衡水市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀11民终506号上诉人（原审原告）：王晓，女，1984年12月16日出生，汉族，现住衡水市桃城区，委托诉讼代理人：谢文益，衡水市冀州区法源法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：衡水达仑商业管理有限公司，住所地:衡水市前进北大街999号。法定代表人：曾安松，执行董事。委托诉讼代理人：曾晋雯，女，汉族，1989年8月5日，住杭州市上城区，该公司员工。原审第三人：衡水达仑房地产开发有限公司，住所地：衡水市前进北大街999号。法定代表人：包日带。委托诉讼代理人：曾晋雯，女，汉族，1989年8月5日，住杭州市上城区，系该公司总经理。上诉人王晓因与被上诉人衡水达仑商业管理有限公司（以下简称：达仑管理公司）及原审第三人衡水达仑房地产开发有限公司（以下简称：达仑房产公司）服务合同纠纷一案，不服河北省衡水市桃城区人民法院（2018）冀1102民初5165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王晓及其委托的诉讼代理人谢文益、被上诉人达仑管理公司及原审第三人达仑房产公司共同委托的诉讼代理人曾晋雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓上诉请求：1、依法撤销一审判决，由达仑管理公司向王晓支付租金78388.817元改判为87098.69元，并支持王晓要求被上诉人承担违约金的请求，支付违约金8709.8元；2、一、二审诉讼费由达仑管理公司负担。事实和理由：2013年11月28日，达仑管理公司与王晓签订了"商铺委托经营合同"，该委托合同约定管理期限2015年5月1日起十年；委托经营合同第三条中双方未明确约定第1-5年纳税义务，在1至5年内王晓不缴纳税金也是对固定收益的阐明，如果从王晓租金中再扣除税金属于重复纳税。商品房销售前达仑房产公司对收益明确声明(宣传页）前五年享有固定收益，也就是固定收益中已经扣除了相关税费。再者对于违约金的请求应依法予以支持，因为达仑管理公司并未按照约定的时间向上诉人支付租金，属于违约行为，一审判决以双方不能协商一致认为达仑管理公司没有违约是脱离委托管理合同约定支付租金义务的错误认定，所以应承担违约责任，王晓要求达仑管理公司承担违约金符合法律规定。二、一审判决程序不当。在王晓起诉时，达仑管理公司是被告，而一审法院追加达仑房产公司作为第三人没有法律依据，根据合同的相对性，达仑管理公司与王晓存在委托租赁关系，而租赁合同与达仑房产公司无关，因此一审法院程序不当。综上所述，一审判决认定事实不清，程序不当，为此请求二审法院查明事实，依法改判并支持王晓的请求。达仑管理公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，王晓的上诉请求理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。达仑房产公司述称：同被上诉人意见。王晓向一审法院起诉请求：1、依法判令达仑管理公司按购房全款支付全额租金87262元；2、依法判令达仑管理公司赔偿10%的违约金；3、请求法院指令达仑管理公司与王晓代表协商-个双方都能接受的协议替代有争议的原签合同及协议，共同做好市场达到双赢；4、依法判令达仑管理公司承担全部诉讼费。事实与理由：2013年11月28日王晓（甲方）与达仑管理公司（乙方）签订《商铺委托经营合同》，王晓将位于九州国际博览城7幢1层135、136、137号商铺交乙方管理，第三条第一款规定第四年乙方支付费用9:1分成后甲方租金84785元，增加面积后租金为87262元，支付时间为2018年5月1日至2018年7月1日，达仑管理公司以王晓不接受其所提出的合同以外的条件和拒签《商品房订购合同》补充协议和《商品房买卖合同》补充协议至今拒付王晓租金。另外说明，达仑管理公司以不换签红皮合同办不了房产证为由给王晓更换了合同，王晓现持有的是红皮合同。为维护王晓合法权益，特提起诉讼，请法院依法判决。一审法院认定事实：2013年11月王晓自达仑房产公司购买了位于九州博览城7幢1层135号、136号、137号商铺三间，并于2015年5月1日前交纳了全部购房款842363元，因办理产权登记时房屋面积增加，故补交面积差8781元。后王晓与达仑管理公司签订《商铺委托经营合同》一份，合同约定，王晓委托达仑管理公司经营管理位于衡水市前进大街北段的九州国际博览城一期7幢1层135号、136号、137号商铺三间，委托期限自2015年5月1日至2025年4月30日，总计十年。合同第三条第一款委托方式及租金中约定，第四年乙方支付给甲方年租金（人民币）：购房合同总价的8%；支付时间为2018年5月1日至2018年7月1日期间。第四、五年租金支付时按该年租金9：1分成（甲方占9成，乙方占1成）。合同第五条第四款约定，乙方向甲方支付款项时，按照国家有关规定甲方应缴纳的税金乙方有权代扣代缴。另查明，根据达仑房产公司的庭审陈述及王晓提交的案涉商铺的广告宣传页内容可确认，王晓在购买案涉商铺时，达仑房产公司与王晓已达成约定，前三年，即2015年5月1日至2018年4月30日，该期间的租金收益为固定收益，为总房价的22%，该款项抵顶了案涉商铺部分房款，除去补交的面积差额王晓交纳款项842363为房款的78%。综上，王晓购买案涉房屋之初实际交纳房款842363元，总房款为1079952.564元，后补交面积差额为8781，总房款变更为1088733.564元。一审法院认为：王晓自达仑房产公司处购买位于九州国际博览城一期商铺，并与达仑管理公司签订《商铺委托经营合同》，委托达仑管理公司对案涉商铺统一经营管理，根据合同约定第四年租金支付时间为2018年5月1日至2018年7月1日期间，现王晓要求达仑管理公司给付该租金应予支持。一、关于租金数额，《商铺委托经用合同》中约定第四年租金为购房合同总价的8%，王晓称购房合同总价应系其实际缴纳款项与前三年租金之和；达仑管理公司称购房合同总价系王晓实际缴纳款项，双方对该条约定产生分歧，因该条款系达仑管理公司单方作出，故应作出对王晓有利的解释；且根据达仑房产公司的庭审陈述及王晓提交的案涉商铺的广告宣传页内容可确认前三年租金为总房价的22%，该款项在王晓购买案涉商铺时已抵顶了其中部分房款，说明前三年租金已提前履行，应视为王晓已交纳的购房款，故本院依法确定第四年（2018年5月1日至2019年4月30日）租金应为总房款的8%，即87098.685元，按照9:1分成，王晓第四年应得的租金数额为78388.817元（87098.685元*0.9）。因双方在合同中已确定按照9:1分成，王晓现不同意按此比例分成，无事实及法律依据，本院不予确认。二、关于税费缴纳，王晓将案涉商铺交由达仑管理公司统一经营管理，并由达仑管理公司负责向外出租，王晓系案涉商铺的所有权人，在合同没有明确约定税费由达仑管理公司缴纳的前提下，租房收益产生的税费，应由双方当事人按照收益比例各自缴纳相应税费。税费的种类、税率等以当地税务部分征收规定为准。王晓作为收益人，应以其租金收入为基数，依法履行法定纳税义务，故王晓在缴纳相应税费后，持相关凭证由达仑管理公司支付第四年租金。三、关于达仑管理公司是否应向王晓支付违约金，双方当事人因租金数额、税费负担等问题产生争议，协商未果后，王晓将达仑管理公司诉至法院，造成租金未按时支付非达仑管理公司单方原因，故王晓要求达仑管理公司支付违约金无事实及法律依据，本院不予支持。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、《中华人民共和国个人所得税法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告王晓缴纳相应税费后，被告衡水达仑商业管理有限公司五日内向原告王晓支付第四年（2018年5月1日至2019年4月30日）租金78388.817元；二、驳回原告王晓其他诉讼请求。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：关于调取证据问题。本案二审中，王晓向本院申请调取所谓的白皮合同，经比对白皮合同复印件与红皮合同的原件，两份合同对本案所涉及纠纷的条款约定是一致的（如分成比例等），对此双方并无异议，且达仑管理公司声明白皮合同已经销毁，故本案不必另行调取白皮合同。关于租金数额问题。本案双方当事人对一审法院计算的第四年租金数额87098.685元无异议，争议的焦点是是否按照9:1的比例分成。对于9:1的分成比例，无论是白皮合同还是红皮合同，均明确约定了该分成比例，故双方当事人应照此约定履行。王晓主张按照销售宣传页的内容全额支付其租金没有法律依据，本院不予支持。关于违约金问题。二审中，达仑管理公司提交了其在约定期限内通知王晓领取租金的录音证据，证实其并未违约。其后，双方当事人因租金数额、税费负担等问题产生争议且协商未果，造成租金未按时支付并非达仑管理公司单方原因，故王晓要求达仑管理公司支付违约金无事实及法律依据，依法不应支持。关于纳税问题。一审判决将王晓纳税作为达仑管理公司向其支付租金的前提条件。依法纳税是纳税义务人的法定义务，这是行政法规范的内容，达仑管理公司将租金支付王晓后，王晓是否纳税不属于本案的审理范围，故不应将王晓纳税判决为达仑管理公司支付租金的先决条件，本院予以更正。综上所述，上诉人王晓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律有不当之处，本院予以变更。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、维持河北省衡水市桃城区人民法院（2018）冀1102民初5165号民事判决第二项，即：驳回原告王晓其他诉讼请求；二、变更河北省衡水市桃城区人民法院（2018）冀1102民初5165号民事判决第一项为：被告衡水达仑商业管理有限公司五日内向原告王晓支付第四年（2018年5月1日至2019年4月30日）租金78388.817元；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费240元，由上诉人王晓负担。本判决为终审判决。审判长  付圣云审判员  王江丰审判员  关信娜二〇一九年四月十二日书记员  孙 蕊