广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初3130号原告：钟瑞云，女，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：杨德明，广东国慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雅思，广东国慧律师事务所实习律师。被告：陈旭弘，男，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告钟瑞云诉被告陈旭弘房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序，于同年3月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨德明、被告陈旭弘均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟瑞云向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还已支付的购房款300000元；2.被告向原告支付违约金300000元；3.被告支付以600000元为本金从2019年1月26日起至实际清偿日止按日千分之一的标准计算的利息；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2019年1月9日签订《***房屋及车位买卖合同》，约定：1.被告将位于佛山市南海区桂城街道***寻桂2座2103号房屋及***负一层东区301号车位（以下统称涉讼物业，或分别简称涉讼房屋、涉讼车位）以总价300万元出售给原告；2.被告保证如实陈述房屋、车位的权属情况和其他状况，保证房屋、车位不存在影响本次转让的各种情形；3.房屋价款分两部分支付：一部分付现金40万元，2019年1月11日前支付30万元，双方清点房屋物品且被告搬离房屋当日付清尾款10万元，另一部分由原告替被告向抵押权人广东顺德农村商业银行股份有限公司南海支行（以下简称顺德农商行南海支行）归还贷款260万元的本息。被告承诺，涉讼房屋及车位可提前还贷解押过户交易；4.合同对双方的其他权利义务做了详细规定。合同签订后，原告积极履约，于2019年1月9日分三笔共支付112000元给被告，由被告公司开具3张收据确认收到款项，于2019年1月10日转账46000元至被告账户，于2019年1月11日转账100000元及38000元至被告账户，另通过微信转账4000元给被告，故原告合共支付了30万元给被告。此后，原告为提前还贷及将涉讼房屋、车位解押过户，主动联系抵押权人顺德农商行南海支行，要求办理相关手续，却被银行告知，被告将涉讼房屋、车位及位于三水区白坭的山水龙盘别墅共同抵押给该行贷款500万元，故涉讼房屋无法单独还贷解押交易，只能全额还清贷款才能解押。因被告无力提前偿还所有贷款给顺德农商行南海支行以解押两套房屋及车位，至此涉讼房屋无法继续交易。为此，原、被告经协商，于2019年1月20日签订《解除***房屋车位买卖合同协议书》，约定被告于签订该协议后5日内返还购房款30万元及支付违约金30万元给原告，逾期返还购房款及支付违约金的还需按日千分之一的利率计付利息予原告，但期满后原告多番追讨，被告至今未能返还购房款及违约金、利息。原告认为，双方签订的《***房屋及车位买卖合同》、《解除***房屋车位买卖合同协议书》真实、合法、有效，依法受法律保护，被告隐瞒涉讼房屋及车位无法单独解押进行交易的情况，在依法收取购房款后未能办理房屋、车位的公证及过户手续，合同目的已无法实现，被告已构成根本性违约，后双方协商约定解除该交易，被告5日内返还购房款及支付违约金给原告，但被告再次违反约定，至今仍未返还购房款及支付违约金给原告，故起诉。被告辩称，被告不同意原告第二、三项诉讼请求。银行明确告知可以拆分还贷，交易之前原告曾有查册。如果原告愿意配合被告卖房，被告同意退款，另违约金与被告无关。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。因被告对原告所提交证据真实性均无异议，本院经审查，对原告提交证据的真实性予以采信并在卷佐证，对其关联性本院综合认定。本院综合采信的证据及当事人陈述，确认以下事实：涉讼房屋登记权属人为肖玉奇，权利证号为***，登记日期为2011年6月24日，已经办理抵押登记，登记日期为2014年12月10日，登记抵押权人为顺德农商行南海支行。涉讼车位登记权属人为被告，权利证号为***，登记日期为2014年9月11日，已经办理抵押登记，登记日期为2014年12月10日，登记抵押权人为顺德农商行南海支行。2012年11月7日，案外人谢重辉、肖玉奇（甲方）与原告（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将涉讼房屋以总价1750000元售予乙方，交易税费全部由乙方承担，甲方于2012年12月1日将涉讼房屋交付乙方使用；签约当日，甲方将涉讼房屋的房产证、土地证、购房合同等和该房屋有关的资料交予乙方；甲方在未经乙方同意的情况下不得擅自补办与涉讼房屋有关的证件，如房产证、土地证等；同日，案外人谢重辉、肖玉奇（委托人）与原告（受托人）签订《委托书》，约定委托人委托受托人办理涉讼房屋出售、出租、抵押、纳税等相关手续，并明确受托人有转委托权，委托期间自2012年11月7日至2032年11月6日止。该《委托书》已办理公证手续，公证书编号为（2012）粤佛南海第24695号。2014年7月28日，原、被告签订《离婚协议书》，约定原、被告自愿离婚，并对子女抚养、夫妻共同财产的分割进行了约定，其中约定，涉讼房屋、涉讼车位归被告所有。该《离婚协议书》在佛山市禅城区婚姻登记处办理了备案手续。2019年1月9日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《***房屋及车位买卖合同》，约定：被告将涉讼物业以总价3000000元售予原告；房价款支付方式分为两部分，现金400000元，甲方抵押涉讼房屋及车位给顺德农商行的贷款2600000元由乙方按期还本付息；2019年1月10日前在佛山南海公证处办理房屋、车位产权转让公证手续完成后，乙方于同月11日前付款300000元，甲乙双方清点房屋物品且甲方搬离房屋当日，乙方付清尾款100000元，款项原告支付至被告指定的其名下或佛山市南海区佳美达自行车有限公司（以下简称佳美达公司）的银行账户；甲方抵押房屋、车位给顺德农商行的贷款2600000元转由乙方承担还本付息的责任以抵房款，每月还本付息部分为14040元，由甲方每月15日前通知乙方转账，银行转账单据及记录作为乙方承担房屋、车位产权责任的凭证；双方定于2019年1月11日前到公证处以及其他有关部门办理产权公证及更名手续；双方办理房屋、车位产权转移公证的时间为该房屋、车位所有权转隶乙方的时间；因甲方延误导致影响过户登记的，甲方应赔偿乙方因此造成的损失；因甲方过错不能办理过户登记的，乙方有权解除合同，并由甲方承担违约责任；甲方因隐瞒房屋、车位存在其他共有、争议、被查封、被扣押或设定二次抵押权等情况而给乙方造成经济损失的，应向乙方支付合同项下乙方支付现金金额的款项作为违约金，违约金不足以弥补损失的，甲方还应就不足部分予以赔偿。同日，被告出具三份《借据》（编号分别为084093、084094、084095），分别确认收到“钟瑞云农业银行信用卡尾号***交来刷卡款项”41000元、“钟瑞云建设银行信用卡尾号***交来刷卡款项”41000元、“巫宗伦交通银行信用卡尾号***交来刷卡款”30000元。2019年1月10日，原告向被告转账支付46000元。2019年1月11日，原告通过银行向被告转账支付100000元、38000元，通过微信向被告转账支付4000元。2019年1月20日，原、被告签订《解除***房屋车位买卖合同协议书》，约定：基于签订买卖合同时，被告向原告隐瞒了涉讼房屋和车位产权无法单独解除抵押，故无法赎出产权证并实施过户的事实，且被告存在大量私贷，涉讼房屋、车位随时可能被第三方查封，导致买卖合同无法履行，故双方协商一致解除合同，解约之日为协议书签订之日；原告不再向被告支付剩余的尾款100000元，同时不再承担被告抵押涉讼房屋、车位给顺德农商行每月需还本付息的金额14040元；被告应于协议签署之日起5日内退还原告已支付的300000元，同时另向原告支付300000元的违约金；被告逾期向原告退还上述款项的，每逾期一日，应另向原告支付相当于600000元的1‰的逾期付款利息，每月利息合计超过2%的按2%计算。2019年1月31日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原、被告确认就涉讼房屋，原告未为被告办理转委托手续；《解除***房屋车位买卖合同协议书》样式由原告提供，被告主张其签订该协议书时，因经营的佳美达公司倒闭，被告状态不好，在原告的车上仓促签订了该份材料。另查明：原告与案外人巫宗伦于2018年3月3日办理结婚登记；2019年1月9日，原告在佳美达公司分别刷卡消费41000元、41000元，同日，巫宗伦亦在该公司刷卡消费30000元；被告是佳美达公司的法定代表人。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。《***房屋及车位买卖合同》、《解除***房屋车位买卖合同协议书》是原、被告真实意思表示，被告主张签订《解除***房屋车位买卖合同协议书》并非其真实意思表示，但未提交证据证明，本院不予采纳。现原、被告通过签订《解除***房屋车位买卖合同协议书》解除《***房屋及车位买卖合同》，故依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告根据《***房屋及车位买卖合同》所收的款项300000元应返还予原告，原告诉请被告返还购房款300000元理据充分，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一、二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告签约买卖涉讼房屋及车位的时间为2019年1月9日，付款时间亦集中在2019年1月，金额仅为300000元，解约时间为2019年1月20日，从合同的履行程度、原告的付款情况来看，在原告无进一步证据佐证的情况下，《解除***房屋车位买卖合同协议书》约定的违约金确实存在过高的情形，现被告不同意支付，本院再结合以下因素，依职权对双方约定的违约金金额予以调整。首先，原、被告买卖涉讼房屋及车位时，涉讼房屋的所有权尚未转移登记至原、被告名下，原告也仅能持《委托书》代理该房屋的所有权人谢重辉、肖玉奇办理涉讼房屋出售、出租、抵押、纳税等相关手续。原、被告亦确认就涉讼房屋，原告未为被告办理转委托手续。因此，涉讼房屋2014年12月10日办理抵押予顺德农商行南海支行的相关手续，需原告配合才能完成，原告主张其对抵押事项不知情难以令人信服。其次，《***房屋及车位买卖合同》并未对双方何时办理涉讼房屋、车位过户手续作明确约定，且还约定交易后涉讼房屋、车位的贷款转由原告按月偿还以抵房款，可见双方约定涉讼房屋、车位的交易方式是由原告代为清偿涉讼房屋、车位项下的贷款本息，待贷款本息清偿完毕涂销抵押后再确定办理过户手续，而本案中原告并未代为清偿过涉讼房屋、车位项下的贷款本息。最后，原告主张涉讼房屋、车位项下的贷款无法单独清偿以解除抵押，但未提交证据证明，应承担举证不能的不利后果。综上，本院根据公平原则，酌情判令被告应以收取的购房款300000元为本金，从2019年1月26日起至实际清偿之日止，按日万分之五的标准计付利息损失予原告，原告诉请被告支付违约金300000元、以600000元为本金按日千分之一的标准向其支付逾期付款的利息，该诉请超出上述核定部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告陈旭弘应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款300000元予原告钟瑞云；被告陈旭弘应于本判决发生法律效力之日起十日内以收取的购房款300000元为本金，按日万分之五的标准从2019年1月26日起至实际履行上述第一项确定的付款义务之日止计付利息损失予原告钟瑞云；驳回原告钟瑞云的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费9830元，减半收取计4915元（原告已预交），由原告负担2015元，被告负担2900元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告多预交的案件受理费2900元，在本判决发生法律效力之后，经原告书面申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇一九年四月三十日书记员  余宝儿