河北省张家口市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0702民初598号原告：王贵珍，男，1960年9月21日生，汉族，张家口市日用化工厂职工，现住张家口市桥**。委托诉讼代理人：李耀军，河北诚昭律师事务所律师。委托诉讼代理人：白丽，河北诚昭律师事务所律师。被告：李智，男，1957年9月21日生，汉族，张家口市第四中学教师，现住张家口市桥**。委托诉讼代理人：张大鹏，河北京张律师事务所律师。原告王贵珍与被告李智房屋买卖合同一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王贵珍及其委托诉讼代理人李耀军、白丽，被告李智的委托诉讼代理人张大鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王贵珍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年7月16日签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议书》。2.依据《房屋买卖补充协议书》第1条约定，判令被告承担违约金510000元，补充协议约定按房屋总价款30%计算。3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年7月16日签订了《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议书》，约定：被告向原告购买位于张家口市桥东区，房屋总价170万元。乙方（李智）在签订本合同的同时支付甲方（王贵珍）购房定金30万元，2018年10月15日支付50万元，2019年1月15日支付80万元，余款10万元乙方应在办理过户时支付甲方。合同签订后，2018年7月16日被告向原告支付了30万元购房定金，剩余购房款被告未按照合同约定履行。后经原告多次催要，截止起诉之日，被告仍未履行。原告认为，被告未按照合同约定的时间支付购房款的行为，构成违约。根据双方签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖补充协议书》，乙方未按照合同约定期限支付款项的，应向甲方支付违约金（按当时市场总房款30%支付）。且逾期超过7日，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除本合同。故诉至法院。被告李智辩称，1.被告没有违约，不应承担违约责任。《房屋买卖补充协议书》中约定了过户条款，原告有义务配合被告进行过户，也就是房屋所有权的变更登记。而根据房屋买卖的交易习惯，过户也是房屋买卖合同法律行为中的必要要素。无法过户的房屋买卖行为，购房人是不受法律保护的。这一切的前提是标的房屋能够进行所有权登记。在被告支付原告30万元首付款后，被告得知双方约定的标的房屋因为土地原因，根本没有房本，如果该房屋一直没有房本，被告要求过户的权利如何主张。被告没有继续向原告支付剩余房款，是在行使法定的不安抗辩权。原告应首先保证其义务行为能够履行，才可要求被告履行付款义务。所以被告并未违约，不应承担违约责任。2.原告关于违约金的诉讼请求并无合同约定。违约金是基于合同双方明确约定的一种违约后的补偿措施。在原、被告双方签订的《房屋买卖补充协议书》中，双方仅仅对过户问题约定了违约金，即若乙方无故不买或不配合过户的，违约金按当时市场价总房款的30%赔偿给甲方。并未就迟延支付房款的情形约定明确的违约责任。所以原告要求被告支付违约金的诉讼请求不应得到支持。退一步讲，即使存在违约金的适用情形，双方约定的违约金过高，已经远远超过了原告的实际损失。因为原告并无任何损失，自合同签订后标的房屋一直没有交付，仍然在原告手中。所有权和使用权均未转移，原告挣了好几个月30万元的利息。所以51万元的违约金不应得到支持。请求人民法院根据原告的实际损失适当降低，自由裁量。应驳回原告的第二项诉讼请求。3.被告同意解除合同，但原告应根据合同法第97条的规定，退还被告购房首付款30万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定的事实如下：原告与河北和昊房地产开发有限公司张家口分公司（以下简称和昊公司）签订《商品房买卖合同》、《付款方式及期限》、《合同补充协议》，约定：“原告购买和昊房公司开发的美东景第一期第3幢2单元1002号房（以下简称案涉房屋），于2013年10月31日前交付经验收合格的房屋；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的银行同期活期存款赔偿买受人损失…”和昊公司于2015年8月10日开具了销售不动产统一发票。原告（甲方）、被告（乙方）及张家口市汇邦地产经纪有限公司（丙方）于2018年7月16日签订的《房屋买卖合同》，该合同是房地产中介机构常用的格式打印填充式，约定：“1.1房屋坐落于张家口市桥东区（即案涉房屋），建筑面积134.78㎡，房屋产权人王贵珍。2.1甲、乙双方商定，该房屋成交总价为170万元。3.1乙方付款方式为分期付款。3.2购房定金：乙方在签订本合同时已支付甲方购房定金300000元（300000元为填充），该购房定金自动转为总购房款的一部分。为保证乙方的利益不受损失，甲方应在本合同签订的同时将该房屋的相关证件交由丙方保管，丙方出具收据。3.3首付款500000元（500000元为填充），乙方应在2018年10月15日前支付甲方。3.4剩余款项：即900000元乙方应在2019年1月15日前支付甲方。5.1丙方为甲乙双方办理权证过户手续，甲方应在2021年6月30日前到房管局办理过户登记手续。5.2甲乙双方同意于2019提1月31日前腾出该房屋。7.2逾期付款：乙方未按合同约定期限支付款项的，甲方有权向乙方追缴违约金。逾期超过七日，乙方仍未付款的，甲方有权单方面解除本合同，并依据本合同7.4条款追究乙方违约责任。7.4甲、乙双方任何一方违约导致本合同终止或者其他违约行为的，均向守约方支付总房款20%的违约金…”同日双方签订《房屋买卖补充协议书》，该协议书为打印式，约定：“1.房屋契税票为2018年6月15日前，双方商定在房本下发后满足张家口市限购政策（或按目前政策2021.6.5日前）的条件下，如果房本下发时间延后则过户时间也因此延后（以房本下发三年之后时间为准），双方应积极配合对方到房管局过户，因此产生的税费由乙方承担，与甲方无关。甲方且不得以任何理由借口拖延不配合乙方过户，否则视为甲方违约，甲方如数退还总房款且违约金按当时市场价总房款的30%赔偿给乙方。若乙方无故不买或不配合过户的同样按违约金按当时市场价总房款的30%赔偿给甲方。…6.甲、乙双方商定，乙方付款方式为：签订房屋买卖合同时支付甲方30万元。2018年10月15日支付甲方50万元。2019年1月15日支付甲方80万元。（分三次付清）。7.乙方分三次支付给甲方房款的情况下，如果出现房产纠纷问题或用地不可以转让等政策因素无法办出房本，乙方有权解除合同，房款如数退还…”合同签订后，2018年7月16日原告给被告出具收到购买上东红郡3－2－1002首付款300000元的收据。上东红郡小区业主认为因某些手续不全、有涉军土地纠纷等原因，导致上东红郡小区所有房屋多年来一直未办理房屋所有权证，故以拨打市长热线、向省委督查组信访等多种形式反映情况。被告知道以上情况后，未履行双方合同约定的于2018年10月15日支付原告50万元房款的义务，并与原告协商如何履行合同的各项事宜。原告没有给被告交付房屋和有关的购房合同和税费发票。李智诉王贵珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案，案号（2019）冀0702民初177号。李智主张合同签订时，王贵珍没有取得房屋权属证书，上述房屋因土地手续存在问题，王贵珍无法取得房屋权属证书。依据补充协议第7约定，乙方分三次支付给甲方房款的情况下，如果出现房产纠纷问题或用地不可以转让等政策因素无法办出房本，乙方有权解除合同，房款如数退还。故请求人民法院判令解除《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议书》，判令王贵珍返还李智购房款30万元。本院向张家口不动产登记中心发出调查令。2019年1月29日，张家口不动产登记中心出具关于《河北省张家口市桥东区人民法院调查令》的调查报告，内容：经查询不动产数据库，截止目前河北和昊房地产开发有限公司未到我中心申请办理张家口市建国路美东景第小区南区3号楼不动产首次登记，故不具备办理美东景第小区南区3号楼2单元1002室房屋不动产转移登记。李智于2019年2月22日申请撤诉。本院裁定准予其撤诉。本案经本院到桥东区城镇化办公室调查，美东景第小区一期工程于2008年竣工交付使用，有5栋住宅楼，共计180户居民入住。由于一期住宅楼边界占用了预备役高炮旅土地，且一直未能取得，故上述涉及军用土地的居民楼暂时无法办理不动产手续。本案案涉房屋是一期工程，但不在上述5栋住宅楼范围内。在桥东区城镇化办公室调查中，和昊公司表示：“上东红郡小区所有住户均未办理房主证，现项目单位正在办理人防手续，待人防手续办理完毕后可办理联合验收，按照正常程序办理后续手续。上述手续全部办理完毕后，所有住户即可按程序分批次办理房产证。”被告于2019年3月21日提交答辩状，并当庭陈述答辩意见。本院认为，原、被告于2018年7月16日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议书》，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第（四）项规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行。案涉房屋工程项目尚需办理人防手续，办理完毕后办理联合验收，再按照正常程序办理后续手续。和昊公司尚未取得房屋的所有权。原告与和昊公司虽然签订《商品房买卖合同》、《付款方式及期限》、《合同补充协议》等合同，且和昊公司交付了房屋，但未办理所有权转移手续，原告现在仍不是案涉房屋的所有权人。尤其是案涉房屋项目的部分土地涉及军用土地，无法办理不动产手续。基于以上种种情况，被告有理由相信原告无法取得案涉房屋的所有权证，亦即无法为其办理过户手续。原、被告签订合同的根本目的是原告转移案涉房屋所有权于被告，被告支付价款，现在被告无法实现合同目的，因此行使不安抗辩权，中止履行合同，即不再支付第二期50万元房款，不是违约。另一方面，原告依据《房屋买卖补充协议书》第1条的约定，主张被告承担30%的违约金，但该条约定的是“若乙方无故不买或不配合过户的同样按违约金按当时市场价总房款的30%赔偿给甲方。”被告不存在无故不买和不配合过户的情形，故原告以此主张违约金，亦不成立。《中华人民共和国合同法》第六十九条规定：当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。随后被告就原告不能履行房屋过户手续故被告暂不支付房屋价款等事宜告知原告并与之协商，可认定为及时通知了原告。对于房屋能够办理过户手续，原告未能提供有效的担保，故被告在另案主张解除双方于2018年7月16日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议书》。本案中原告亦要求解除双方于2018年7月16日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议书》，被告同意，本院予以准许，解除时间为2019年3月21日被告陈述答辩意见之时。原、被告双方在《房屋买卖合同》中约定了定金、房款的数额及支付方式，但在《房屋买卖补充协议书》中变更了房款的支付数额及方式，同时原告给被告出具的收据中写明30万元是首付款，而非定金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。双方在《房屋买卖补充协议书》没有约定30万元定金性质，故本院认定30万元为房款。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十八条第一款第（四）项、第六十九条、第一百零七条之规定，判决如下:一、原告王贵珍与被告李智于2018年7月16日签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖补充协议书》于2019年3月21日解除。二、驳回原告王贵珍的其他诉讼请求。案件受理费8900元，依法减半收取4450元，原、被告各负担2225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  孙秀峰二〇一九年四月十六日书记员  胡 阳附法律法规《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条：当事人应当按照自己的约定，全面履行自己的义务。第六十八条第一款第（四）项：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形的，可以中止履行。第六十九条规定：当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。