广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初3750号原告：朱仕清，男，1968年6月4日出生，汉族，住广东省阳江市江城区，原告：林柳伍，女，1972年2月21日出生，汉族，住广东省阳江市江城区，以上原告共同委托诉讼代理人：郭敏珊，广东品信律师事务所律师。以上原告共同委托诉讼代理人：伍祖滨，广东品信律师事务所律师助理。被告：中山市嘉实丰房地产咨询有限公司，住所地中山市东区怡华苑五幢二层1号办公楼之二，统一社会信用代码91442000796296184F。法定代表人：张伟，职务总经理。委托诉讼代理人：徐家立，系被告公司行政专员。委托诉讼代理人：胡锦兴，系被告公司行政专员。原告朱仕清、林柳伍诉被告中山市嘉实丰房地产咨询有限公司（以下简称嘉实丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，由审判员向良平独任审判，于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告朱仕清、林柳伍的委托诉讼代理人郭敏珊、伍祖滨，被告嘉实丰公司的委托诉讼代理人徐家立、胡锦兴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱仕清、林柳伍向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房的违约金8689.86元（以353612元为基数，按每日万分之一从2012年10月30日计至2018年7月3日止）；2.判令被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金37604.39元（以353612元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年5月17日起计算至2018年7月31日止，暂按年利率4.75%计为37604.39元）。事实和理由：2011年10月10日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发泰兴楼小区××号号商品房一套，建筑面积75.06平方米，单价每平方米4711.06元，总金额353612元整，并约定被告于2012年10月30日之前将商品房交付给原告。被告在2013年7月3日将房屋实际交付给原告使用，并在2018年7月31日才为原告办理好房屋产权登记。1.关于出卖人逾期交房的违约约定，自2012年10月30日起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金；2.关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款每天万分之0.1向买受人支付违约金。虽然原被告双方于《中山市商品房买卖合同》中有约定逾期办理产权登记的违约金为按已付房价款每天万分之0.1，但该违约金约定明显过低，无法弥补原告实际的损失，恳请法院适当予以调整，使用中国人民银行同期同类贷款利率进行计算违约金。被告逾期交楼及办证的行为明显违约，给原告造成损失。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求依法判决。原告朱仕清、林柳伍围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.收款收据；3.不动产权证书；4.国家企业信用信息公示报告；5.维修基金收款收据。被告嘉实丰公司辩称：对该案无异议，同意按合同条款办事。被告嘉实丰公司就其辩解提交的证据有：1.按揭合同专用条款；2.中山市建设工程竣工验收备案登记证;3.2017年11月29日中山日报。经审理查明，2011年10月10日，出卖人嘉实丰公司与买受人朱仕清、林柳伍签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房位于三乡镇泰兴楼1幢1座501房，该商品房总金额为353612元，出卖人应当在2012年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后720个日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款每天万分之0.1向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同出卖人落款处盖嘉实丰公司章，买受人落款处签朱仕清、林柳伍名。2013年6月18日，借款人林柳伍与贷款人中国农业银行股份有限公司中山三乡支行签订《特别条款》，约定：借款金额为壹拾伍万元；用于购买位中山市××乡乡镇泰兴楼1幢1座501房；条款还约定了其他事项。特别条款落款处盖中国农业银行股份有限公司中山三乡支行章，签林柳伍并捺印。2013年7月3日，中山市适安物业管理有限公司向原告朱仕清出具《收款收据》，载明：收到1栋1座501房朱仕清管理费从2013年7月1日至9月30日，436元。同日，中山市适安物业管理有限公司向原告朱仕清出具《收款收据》，载明：收到1栋1座501房朱仕清维修资金4844元。2017年5月15日，中山市住房和城乡建设局颁发中山市建设工程竣工验收备案登记证，嘉实丰公司泰兴楼2幢6层验收备案。2017年11月29日，被告嘉实丰公司在中山日报刊登《关于泰兴楼办理房地产权属证书的通知》，内容为中山市××乡乡镇塘敢村沥金路23号泰兴楼已正式进入办理个人房产证阶段，本公司于2017年11月27日正式发出通知（小区内主要进出口张贴通知书等），请各位业主严格按照通知单上的要求于2017年12月8日前（含12月8日）前往香山律师所进行相关手续办理，同时协议上的相关赔偿日期截至2017年12月8日。逾期未办理的业主承担因此造成的相关责任。2018年5月22日中山市××乡乡镇塘敢村沥金路23号泰兴楼1幢1座501房登记为朱仕清、林柳伍按份共有。本院认为，嘉实丰公司与朱仕清、林柳伍签订的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照法律规定和合同约定全面履行自己的义务。朱仕清、林柳伍主张逾期交房违约金从2012年10月30日计至2013年7月3日止，本院认为，根据双方签订的合同，嘉实丰公司应于2012年10月30日前将涉案房产交付原告，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定：“明确商品房住房交付使用条件。……商品房住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、……住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品房住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明材料”。依据上述规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》约定的交付标准低于上述建设主管部门规定的标准，该约定无效，应按建设主管部门规定的标准交付。被告于2017年5月15日取得中山市住房和城乡建房局颁发的房屋所在楼盘的建设工程竣工验收备案登记证，应认定被告直至该日才合法交付，应计算逾期交房违约金至该日止，现原告主张计算至2013年7月3日，视为自愿放弃自己的权利，故对原告主张计算至2013年7月3日予以支持。故从合同约定交房次日起即2012年10月31日起，以房款353612元为基数，按每日万分之一，计算至2013年7月3日止，被告应支付原告逾期交房违约金8628元（353612元×244天×0.01%）。关于逾期提供资料违约金，根据双方签订的买卖合同约定，被告应当在2012年10月30日前将涉案房产交付给原告使用，并在涉案商品房交付使用后720个工作日内持办理权属证书需由出卖人提供的资料到产权机关备案。故被告应在涉案房产交付使用次日即2012年10月31日，往后推算720个工作日即2015年9月11日前，持办理权属证书需由出卖人提供的资料到产权机关备案，其没有履行该义务，故应从2015年9月12日起计算逾期提供资料违约金，现原告主张从2016年5月17日起计算，合法有据，本院予以支持。被告通过登报方式通知原告于2017年12月8日前到香山律师事务所办理相关办证手续，可以认定被告已完成了办理权属证书需由出卖人提供资料的义务，原告未提交证据证实其在上述时间内向被告提交了相关材料，故计算逾期提交资料的违约金截止时间为2017年12月8日。对于逾期提供资料违约金标准，本院认为合同约定的每日万分之0.1的标准确属过低，不足以弥补因嘉实丰公司的违约行为给朱仕清、林柳伍造成的损失，而且该违约金标准也与合同约定的朱仕清、林柳伍逾期付款应支付每日万分之二的违约金标准不对等，故本院对双方合同约定的逾期提供资料的违约金标准予以调整。现朱仕清、林柳伍主张按中国人民银行同期同类贷款利率计算，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市嘉实丰房地产咨询有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告朱仕清、林柳伍支付逾期交房违约金8628元；二、被告中山市嘉实丰房地产咨询有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告朱仕清、林柳伍支付逾期提供资料违约金（计算方式：以353612元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年5月17日起计算至2017年12月8日止）。三、驳回原告朱仕清、林柳伍的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费958元，减半收取为479元（该款原告已预交），由原告朱仕清、林柳伍负担96元，被告中山市嘉实丰房地产咨询有限公司负担383元（被告应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  向良平二〇一九年四月二十九日书记员  苏颖瑜杨莉芳