贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终172号 上诉人（原审被告）：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周遵才，贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王海，男，白族，1987年11月9日出生，住贵州省大方县。 委托诉讼代理人（特别授权）：王婷，女，白族，1985年4月4日出生，住贵州省大方县，系王海姐姐。 委托诉讼代理人（特别授权）：王官华，男，蒙古族，1962年4月21日出生，住贵州省大方县，系王海父亲。 上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰房开公司）因与被上诉人王海商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初9034号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告王海提起诉讼，请求判决：1.被告支付原告按已签订的《商品房买卖合同》约定的商品房所有权转移初始登记违约金，从2013年6月1日起计算到2017年7月31日共计119,187.60元，并仍按合同约定从2017年8月1日起计算违约金到实际交付办理商品房所有权转移登记的有关文书为止；2、诉讼费由被告承担。事实和理由:2010年12月，我与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告修建的位于毕节市七星关区政府对面的博泰仕府领地一栋901室商品房一套，建筑面积130.95平方米，总价款405,447.00元已全部付清。合同第26页第三条约定被告必须于2013年6月1日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。约定时间，被告未能如期交付，且至今仍未交付。根据合约约定，被告应按日向原告支付已付购房款万分之二的违约金，直至实际交付办理商品房所有权转移登记的有关文书为止。庭审中，原告王海明确诉请1中的违约金为逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，当庭将诉请1主张的违约金金额变更为156,970.88元。 原审被告博泰房开公司答辩称：一、根据原告的主张，其起诉已超过诉讼时效。二、原告的请求权基础系基于迟延办理不动产权属证书而提出，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付原告，由原告作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中，并不包含房屋产权登记或不动产权属证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记虽然之后没有写明具体时间，但当然地在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实。所以，原告主张的逾期办证违约责任应当予以驳回。三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一于统一的证书上的《不动产权证书》。2016年9月30日遭遇国家法律、政策颁布、实施的不可抗力因素，答辩人依双方合同第二十二条第二款行政不可抗力不计违约责任的规定，可以免责。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素，不动产权属证书毕节系2016年9月30日施行，在2016年9月30日前答辩人不可能为原告取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形。四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，原告主张的违约金过高，应当依法予以调低。五、双方合同约定的由出卖人交付原告的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确地判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任同时，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金应不予支持。综上，请求依法判决。 原审经审理查明：原告王海作为买受人，被告博泰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：BT07-2011-1-901），合同约定：买受人购买出卖人修建的位毕节市××城区××与××道交叉××·仕××领地（××）)第1幢9层1号房，（房号：1-901），该商品房建筑面积130.95平方米，套内建筑面积112.21平方米，房屋总价款为405,447.00元。付款方式为贷款方式付款，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款203,447.00元，余款202,000.00元以贷款方式支付；转移登记：出卖人承诺于2013年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。之后，原告按照合同约定向被告支付了涉案房屋购房款405,447.00元及办理不动产权证的相关费用。涉案房屋现已交付原告使用。原告认为，被告未在约定的时间交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，构成违约，应承担违约责任。 另查明：2017年1月9日，被告博泰房开公司对涉案的博泰·仕府领地业主诉求作出书面回复，回复载明：“一、毕节市博泰房地产开发有限责任公司同意支付违约金……”；2017年1月10日，被告博泰房开公司再次对博泰·仕府领地业主诉求作出书面回复，回复载明：“一、于2017年7月份开始分批办理仕府领地业主商品房房屋所有权证；二、2017年12月31日前按约定开始支付违约金……”。 原审认为：当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告未履行其承诺于2013年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的义务，构成违约。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，予以支持。关于违约金的计算标准问题，原告主张按合同约定的日万分之二为标准计算，被告提出约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额，而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，故被告请求调整违约金的主张，缺乏事实依据，不予采纳，违约金应按合同约定计算，即以原告已付购房款405,447.00元为基数，按日万分之二的标准计算；关于计算违约金的起止时间问题，原告主张从2013年6月2日起开始计算，被告提出诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务”之规定，于2017年1月9日、2017年1月10日分别作出分批次办理产权证以及同意支付违约金等的承诺，引起诉讼时效中断，2017年1月10日之前的诉讼时效已经于被告承诺支付违约金之日产生诉讼时效中断的法律效力，2017年1月10日之后至原告起诉之日（2018年10月19日），未超过《中华人民共和国民法总则》规定的3年诉讼时效期间，故，对被告主张诉讼时效超过的抗辩主张，不予采纳；因原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内。故本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的起止时间为2013年6月2日起至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 对被告提出的不动产统一登记制度的实施改变合同约定的履行方式，因此产生的逾期办证系政策因素导致的不可抗力，被告因此不应当承担违约责任的抗辩主张，因该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，均以被告能够及时完成各项验收为前提，被告应积极履行使涉案房屋验收合格的义务，但是涉案房屋仍不具备办证条件，被告未充分履行办证准备义务，将办证迟延的原因归咎于政策调整因素的主张，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告王海逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款405,447.00元为基数，按日万分之二的标准从2013年6月2日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告王海的其他诉讼请求。案件受理费1,714.00元（已减半收取），由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 宣判后，博泰房开公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、双方合同约定的由上诉人交付被上诉人的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规，均不能对“有关文书”进行明确，以致上诉人无法履行合同约定的交付“有关文书”的义务。故双方关于交付“有关文书”的合同条款不具备期待可能性，且不具备生效要件。从公平、合理原则出发，不应判令上诉人承担逾期交付有关文书的违约责任。二、合同约定的办证方式为上诉人取得初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。对于商品房转移登记的办理，被上诉人虽然委托上诉人进行办理，但双方并未约定办理转移登记的时间以及相应的违约责任。基于委托关系，上诉人无需将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，故上诉人不应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。三、被上诉人主张自2013年6月1日起产生的逾期办证违约金，但一方面，被上诉人提交的用于证明诉讼时效中断的证据均系2017年之后产生，并不在诉讼时效期间内，故不能产生诉讼时效中断的法律效力。因此，对于已经超过诉讼时效部分的违约金，应不予支持。另一方面，被上诉人本人并未向上诉人主张过违约金，被上诉人提交的证据系他人向上诉人主张权利的证据，与本案不具有关联性，故上诉人出具的相关文件不能作为认定本案诉讼时效中断的依据。四、合同约定的违约金标准过高，应当予以调整，且被上诉人未举证证明其因上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书遭受损失，故对其违约金诉请应不予支持。 被上诉人王海答辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》是上诉人单方制作并提供的格式合同，上诉人作为专门从事房产开发与销售的企业，对办理商品房转移登记所需文书十分清楚，应当按照合同约定履行其相应的义务。二、虽然双方约定的办证方式为委托办理，但被上诉人已经按照合同约定向上诉人交付了委托费用，被上诉人负有向办证部门提交办理房屋转移登记有关文书的义务。三、上诉人逾期未交付有关文书，被上诉人与其余业主多次找到上诉人以及有关部门依法维权，业主委员会也多次与相关部门进行交涉，上诉人亦于2017年1月9日、2019年1月10日书面回复办理房产证以及同意支付违约金，故上诉人的主张未超过诉讼时效。四、双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，双方均应按照合同约定履行各自义务。被上诉人已按合同约定支付购房款，上诉人未按合同约定如期交付办理商品房转移登记有关文书已构成违约，应当按照合同约定向被上诉人支付违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 经审理查明，二审认定事实与一审认定的一致。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：一、上诉人应否承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任？二、被上诉人的诉求是否已部分超过诉讼时效？三、应否对本案违约金进行调整？ 关于焦点一，《商品房买卖合同》约定上诉人负有向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，而相关行政法规、规章就办理商品房转移登记所需文书内容的规定具体、明确，上诉人作为从事房地产开发经营的经济组织，对此更当明知。上诉人称《商品房买卖合同》对办理商品房转移登记有关文书的约定不明，其交付有关文书的义务不具有履行可能性的抗辩理由不能成立；上诉人未能在合同约定的期限内取得商品房初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，该情形符合双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款：“转移登记：（一）出卖人承诺于2013年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的约定，被上诉人据此主张上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，未违反双方合同约定以及法律规定。鉴于双方约定采取委托方式，由上诉人代为办理商品房转移登记，此时上诉人并无向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，原审判决上诉人承担违约责任至其向不动产登记机关提交办证所需文书并通知被上诉人之日止，符合合同约定和本案实际，处理结果并无不当。上诉人以其基于委托关系，无须向被上诉人交付办证所需文书为由，主张不予承担逾期办证违约责任的上诉意见不能成立，本院不予采纳；关于上诉人主张被上诉人未举证证明其因逾期办证遭受任何损失，故上诉人不应承担违约责任的上诉意见，本院认为，不动产物权变动的登记生效主义决定了不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明，故商品房买卖合同中，向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋转移登记证书，均系出卖人应当承担的主要合同义务。在买受人不能取得房屋转移登记证书的情况下，现实受领房屋并不能确保买受人确定无疑地全面享有房屋项下相关权利，买受人仍承担着“一房二卖”、不能办理房屋抵押贷款以及房屋被视为出卖人财产，遭遇强制执行等现实风险，买受人由此造成的损失客观存在。上诉人关于逾期办证未给被上诉人造成损失的主张，与事实不符，不予采信。其据此请求不予承担违约责任，不仅与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，亦有违诚信履约原则，不予支持。 关于焦点二，上诉人分别于2017年1月9日、1月10日书面回复案涉博泰·仕府领地小区的全体业主，对办理房产证事宜进行答复并同意支付违约金。因被上诉人系博泰·仕府领地小区的业主，上诉人所作上述回复的效力及于被上诉人。鉴于上诉人在书面回复中明确表示同意履行办证以及按照合同约定支付违约金的义务，属于法定的诉讼时效中断事由，被上诉人对上诉人享有的违约金债权因此重新计算诉讼时效。自该诉讼时效中断事由发生之日起至被上诉人提起本案诉讼之日止，被上诉人的违约金请求权尚在诉讼时效期间内，一审据此支持其违约金诉请并无不当。上诉人主张被上诉人诉请的违约金部分已超过诉讼时效的上诉意见不能成立，本院不予采信。 关于焦点三，逾期办证违约金条款作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，对于不存在利益明显失衡的违约金条款，司法予以尊重。上诉人未举证证明《商品房买卖合同》约定的违约金已明显高于被上诉人的实际损失，其主张对违约金进行调减，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3428元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年四月三日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青