河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终182号 上诉人（原审被告）：郝新杰，男，1968年3月30日出生，汉族，住石家庄高新区。 被上诉人（原审原告）：梁瑞申，男，1953年1月24日出生，汉族，住石家庄高新区。 委托诉讼代理人：闫强，河北冀梦律师事务所律师。 上诉人郝新杰因与被上诉人梁瑞申房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2018）冀0191民初905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郝新杰、被上诉人梁瑞申的委托诉讼代理人闫强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人郝新杰的上诉请求：1.据《中华人民共和国宪法》第十条，宅基地和自留地、自留山，属于集体所有。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其它形式非法转让土地。2.《中华人民共和国土地管理法》第十一条，土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。“正集建（宅)字第4352号”《集体土地建设用地使用证》是土地使用权的法律凭证。甲乙双方所签订的《房屋（居住、买卖)合同书》中的《房屋买卖合同》违法了《宪法》和《土地管理法》故应判该买卖合同无效。据《中华人民共和国土地管理法》第62条及其他相关条款的规定，农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制。据“地随房走”的制度，拆迁安置房的性质属村集体所有的，非同村村民不得买卖。甲方郝新杰与乙方梁瑞申非同村村民，故所签房屋买卖合同违法、无效。3.《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，房屋买卖合同必须载明该房屋土地的所有性质。甲乙双方所订《房屋（居住、买卖）合同书》中的《房屋买卖合同》内，只提到“石家庄市高新区32号地”，没有明确载明该32号地的土地所有性质。现该32号地的土地所有性质已经申报到“河北省国土资源厅”查阅，附有告知书。4.据《中华人民共和国城市房屋管理法》第38条第四款之规定（共有房地产，未经其他共有人书面同意的一一不得转让）。该房屋共有人曹小荣不同意卖该房，并不协助过户更名。5.甲乙双方所订《房屋（居住、买卖）合同书》中的《房屋居住合同》符合《中华人民共和国合同法》内的租赁合同部分条款。乙方违反《合同法》相关规定及双方所订合同第十八条中废除合同中第八条协议的规定，擅自装修，故甲方要求终止甲乙双方所签订的《房屋（居住、买卖)合同书》中的《房屋居住合同》6.据《物权法》规定。宅基地使用权属于用益物权，而用益物权是一种不完整和受限制的所有权。其上所盖房屋自然不具有完整的所有权，故其流转条件不能简单等同于其他具备完全所有权的财产，而应受到限制，其转让合同的效力不能径直认定为有效。7.本案涉案房屋不能上市交易，房产中介在明知不符合签订国家网签合同的情况下，仍为该类房屋的买卖提供居间服务、显属不当。《合同法》第425条规定：居间人应当就有关合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。假如乙方凭房产中介已经所收现金收费凭据，对房产中介提起诉讼，甲方不会坐视不管。8.另说明。河北省石家庄市高新技术产业开发区人民法院所出具的《民事判决书》中的“2018年1月9日，被告郝新杰将诉争房屋登记在自己名下”，是笔误或与事实不符。原因如下：不是郝新杰将诉争房屋登记在自己名下的，该房屋不动产证是村集体统一通知领取的，是登记机构“石家庄市国土资源局”在2018年1月9日将该房屋不动产证登记在郝新杰名下。在2018年1月5日之前，甲方郝新杰曾邀约乙方共同到城建办办公室要求过户更名，城建办主任路宇明确告知，在房屋不动产证发放之前，房屋土地性质没有落宗，不能过户更名。9.综上所述，甲方提出如下诉求，甲方诉求一：终止甲乙双方所订《房屋（居住、买卖)合同书》中的《房屋居住合同》；甲方诉求二：甲乙双方所订《房屋（居住、买卖)合同书》中的《房屋买卖合同》无效作废，甲方退还所收乙方叁拾伍万元(35万元）人民币，乙方腾空、搬出该房并交还甲方房屋钥匙。 被上诉人梁瑞申答辩称，1、涉案房屋系上诉人的婚前个人财产。2、涉案房屋在一审起诉之前已经办理不动产登记，具备上市交易的法定条件。虽为划拨土地使用权房屋，但石家庄市政策是允许上市交易的。3、被上诉人自2013年购买涉案房屋后，经装修后一直居住至今，时隔五年之久，上诉人均未提出任何异议，且2018年1月再次承诺协助办理过户登记。而上诉人拿到房本后擅自毁约，其行为明显属于看到房价上涨，想通过违约手段获取更多的不当利益，其行为不仅违约，更是违反了合同法的诚实信用和公平原则。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。 梁瑞申向一审法院起诉请求：1、依法判令被告郝新杰继续履行双方签订的《房屋买卖合同书》，协助原告梁瑞申完成过户登记手续；2、本案诉讼费用由被告郝新杰承担。 一审法院认定事实：2013年10月31日，原告梁瑞申（乙方）与被告郝新杰（甲方）签订一份《房屋（居住、买卖）合同书》，该合同约定：“一、甲方房屋的概况：房屋座落：石家庄高新区32号地住宅小区8-1-102，建筑面积：85.49平方米，附属设施：不含地下室及车位。三、因该房屋现在不具备上市交易买卖过户条件，故甲乙双方先行对该房屋的居住进行约定。在甲方的该房屋具备上市交易买卖过户条件时，甲方必须将该房屋按照本合同的约定出售给乙方并办理房产过户手续。四、买卖成交价格：甲乙双方议定该房屋的成交价格为人民币390000元，大写叁拾玖万元。该房屋过户税费的承担：一切税费由甲方承担。五、付款方式：乙方的全部房款分2次付清。1、第一次预付房款：350000元（叁拾伍万元整）于签协议当日交齐；2、第二次预付房款：待甲方为乙方办完过户程序当日，乙方将剩余40000（肆万元整）交给甲方。八、因该房屋目前还没有房屋权属证书，还不具备上市交易过户条件，但已符合居住条件。甲方于2013年11月15日将该房屋的钥匙交乙方，由乙方无偿居住该房屋，居住期间为交钥匙开始至将该房屋过户到乙方名下为止。乙方有权对该房屋进行自行居住、装修、出租等，甲方无权干涉。十二、在乙方购买的该房屋具备办理《房屋权属证书》时，甲方必须在该房屋的房产证办理完后一个月内，协助乙方将该房屋过户至乙方名下。若甲方不配合，乙方有权向法院起诉，强制甲方办理过户手续，所产生的诉讼费、律师费等损失由甲方承担。十八、其他约定事项：甲方无条件配合乙方办理过户程序，当中所产生的一切费用由甲方承担直至此房屋过户至乙方名下，乙方将剩余房款40000元交付甲方。此价格只是该房屋价格，不包括甲方名下其他的地下室及车位。拿钥匙日期以开发商发放钥匙日期算起（甲乙双方如哪方先知道拿钥匙日期，需向对方电话通知），甲方协助乙方在开发商规定的日期拿钥匙及办理过户程序，第八条协议作废。”该合同还约定了其他事项。协议签订当天，原告梁瑞申通过银行转账的方式向被告郝新杰转房款350000元，被告郝新杰为原告梁瑞申出具了收条。被告郝新杰于2013年11月份将该房屋交付原告梁瑞申。此后，原告梁瑞申对该房屋进行了装修，并居住至今。2018年1月5日，被告郝新杰为原告梁瑞申出具证明一份，证明内容如下：“因办理不动产证，原购房方所拿的旧房拆迁协议已经上缴政府部门，等待不动产证的发放通知，不动产证下发后，协助购房（太行嘉苑8号楼1单元102室）方进行不动产证的过户手续。特此证明，郝新杰”。2018年1月9日，被告郝新杰将诉争房屋登记在自己名下，产权证号：冀（2018）石高新不动产权第0000577号，权利人：郝新杰，共有情况：单独所有，坐落：东高新湘江道179号太行嘉苑8-1-102，权利类型：国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质：划拨/动迁房，用途：城镇住宅用地/成套住宅。后原告梁瑞申要求被告郝新杰协助其办理房产过户手续，被告郝新杰予以拒绝。 另查明，在2009年石家庄高新区郝家营村城中村拆迁改造过程中，被告郝新杰取得一套安置房即8号楼1单元102室。2011年1月28日，被告郝新杰与张静登记结婚。 在本案诉讼中，经原告梁瑞申申请，本院依法作出诉讼保全裁定书，查封被告郝新杰名下位于石家庄一处。原告梁瑞申交纳保全费2470元。原告梁瑞申在本案中委托律师花费20000元。 以上事实由《房屋（居住、买卖）合同书》、转款凭证、收条、证明、《拆迁补偿安置协议书》、不动产证、结婚证及庭审笔录等证据在案为证。 一审法院认为，原、被告自愿签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法生效，双方均应依约履行。原告梁瑞申向被告郝新杰支付了首付款，现被告郝新杰已经办理了涉案房屋的产权登记手续，具备了履行合同的条件，被告郝新杰理应协助原告梁瑞申办理涉案房屋的过户手续。原告梁瑞申在涉案房屋产权登记在其名下后，应将剩余房款支付被告郝新杰。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。该项规定并未禁止划拨土地使用权房屋的交易，且属于管理性规定，反诉原告郝新杰以此要求确认双方之间的房屋买卖合同无效，应不予支持。《石家庄市人民政府关于加强房地产市场调控的补充意见》石政发［2017］46号规定：本市户籍居民家庭自发文之日起新购住房（含新建商品住房和二手房）的，五年内不得上市交易，购房时间以交易合同网签备案时间为准。因该意见是一种规范性文件，不属于法律、行政法规的范畴，故反诉原告郝新杰以此要求确认双方之间的房屋买卖合同无效，亦不应采纳。原、被告在合同中约定：“若甲方不配合，乙方有权向法院起诉，强制甲方办理过户手续，所产生的诉讼费、律师费等损失由甲方承担”，原告梁瑞申为实现债权提起本案诉讼而产生的律师费应由被告郝新杰负担。 综上所述，原、被告之间的房屋买卖合同依法生效，现已经达到产权过户的条件，双方当事人应当继续履行合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的规定，一审法院判决如下：一、被告郝新杰于本判决生效之日起十日内协助原告梁瑞申办理位于的过户登记手续；原告梁瑞申于过户登记手续完毕之日支付被告郝新杰房款40000元；二、被告郝新杰于本判决生效之日起十日内支付原告梁瑞申为实现债权所产生的律师费20000元；三、驳回反诉原告郝新杰的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费380元，减半收取计190元，保全费2470元，共计2660元，由被告郝新杰负担；反诉费40元，由反诉原告郝新杰负担。 本院二审期间，上诉人郝新杰提交新证据：1、河北省人民政府建设用地批复文件，关于石家庄市2010年实施第十三批次城市建设用地的批复；2、石家庄市自然资源和规划局政府信息公开告知书；3、征地告知书。证明我们签的这个合同，1、土地的性质不能交易；2、没有共有人的同意也是不能交易的。被上诉人梁瑞申质证认为，对所有文件的关联性不认可，并不能证明该买卖协议无效，现有的房产登记证足以证明上诉人是有权处分的，另经核实，该小区的房产是可以交易的，因被上诉人常年在此居住，周边邻居很多已经将房屋出让给了第三人并办理了过户登记。一审已经查明了其在2011年结的婚，而该房屋是在2009年取得，是其个人财产，一审中拆迁协议证明该房屋是上诉人个人所有，且一审中上诉人爱人也证实了是在2011年结的婚。二审查明其他事情同一审。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋（居住、买卖）合同书》，不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护。双方签订的合同第三条约定，“因该房屋现在不具备上市交易买卖过户条件，故甲乙双方先行对该房屋的居住进行约定。在甲方的该房屋具备上市交易买卖过户条件时，甲方必须将该房屋按照本合同的约定出售给乙方并办理房产过户手续”。双方诉争的房产现已登记在上诉人个人名下，且已具备过户条件，上诉人称给该合同违反法律规定，法律依据不足。上诉人现称该房产为夫妻共同财产，出售该房产时未经共有人同意，该合同为无效合同；本院认为，诉争房产被上诉人已实际占有使用多年，而且该房产系上诉人婚前取得，因此，对上诉人的该项辩称，本院不予采信。综上所述，郝新杰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费40.0元，由上诉人郝新杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  高瑞江 审判员  寻 亚 二〇一九年四月八日 书记员  张 林 ——