陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2018)陕01民终1975号 上诉人（原审被告）：西安保温材料厂，住所地：西安市浐灞生态区浐河桥西北。法定代表人：马长安，该厂厂长。委托诉讼代理人：王倩，陕西秦原律师事务所律师。委托诉讼代理人：毋盼盼，陕西秦原律师事务所实习律师。上诉人（原审第三人）：西安市灞桥区工业总公司，住所地：西安市灞桥区。法定代表人：于民琪，该公司总经理。委托诉讼代理人：李书代，陕西秦原律师事务所律师。委托诉讼代理人：答同本，男，1968年8月5日出生，汉族，西安市灞桥区工业总公司综合科科长，住西安市灞桥区。被上诉人（原审原告）：朱建康，男，1957年7月28日出生，汉族，西安市灞桥区村民，住该村。委托诉讼代理人：艾宏伟，陕西兆守律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛昂，陕西兆守律师事务所实习律师。原审被告：臧精瑞，男，1954年9月3日出生，汉族，西安保温材料厂退休职工，住西安保温材料厂。上诉人西安保温材料厂（以下简称：保温材料厂）、西安市灞桥区工业总公司（以下简称：灞桥工业公司）因与被上诉人朱建康、原审被告臧精瑞房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院(2017)陕0111民初2054号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人保温材料厂的委托诉讼代理人王倩、毋盼盼，上诉人灞桥工业公司的委托诉讼代理人李书代、答同本，被上诉人朱建康及其委托诉讼代理人艾宏伟、薛昂，原审被告臧精瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保温材料厂上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判为臧精瑞租赁经营期间将厂区房屋居住权出售给朱建康之行为无效；2、撤销一审判决第二项；3、驳回朱建康要求保温材料厂承担返还购房款的诉讼请求；4、本案一、二审诉讼费由朱建康承担。事实与理由：臧精瑞个人（原保温材料厂法定代表人）出售厂区XX宿舍旧房，收取钱款，是其一手所为，但一审判决并未让其承担任何责任，而是转嫁到由保温材料厂和主管部门灞桥工业公司连带承担返还责任。一、臧精瑞将企业固定资产XX宿舍旧房擅自处分出售的行为无效，应由收取钱款的其个人承担返还责任。一审法院正确的认定了将房屋居住权出售给朱建康的行为无效，但是却错误地将个人违法出售房屋的行为认定为是企业保温材料厂出售企业房屋的行为，混淆了时任企业法定代表人臧精瑞与其所租赁经营的保温材料厂法人资产二者不同的法律关系，将个人应当承担的无效行为的返还责任转嫁到由企业承担，没有正确认定其租赁经营集体企业的性质。一审法院查明的事实也认为出售企业房屋XX宿舍无相关手续，没有订立合同，没有房屋的权属证书，没有任何文字性的根据，仅凭其个人当时掌握的印章所开具的一张收款收据这一收钱行为，就认为企业的房屋被出卖了，显然是没有事实根据的。而且臧精瑞个人也承认其售房行为，是个人收钱，个人开具收据，没有做账并自认“我干了20多年没有做账，这个账已经审计过了。这么多年我自主经营，自负盈亏（2013年11月5日庭审笔录）。”个人收取的钱款在租赁合同解除、法定代表人臧精瑞去任之后却要由企业偿还，既无法律根据，也明显不公。臧精瑞任企业法定代表人期间侵占、私吞违法攫取的资财应当由其个人承担返还的法律责任。一审判决虽然将臧精瑞列为本案被告，但却未对其违法出售企业房屋的行为作出任何责任性的承担，没有对其判定法律责任，适用法律错误。二、法院已有的生效裁判已经一次性全部解决了原企业法定代表人租赁经营期间的全部债权债务，本判决又重复判决保温材料厂和灞桥工业公司承担连带返还赔偿责任，没有事实和法律根据。已经生效并且执行完毕的灞桥区(2009)灞民初字第1194号民事判决书，已经一次性全部解决并终结了保温材料厂与原企业法定代表人臧精瑞之间租赁经营期间的全部债权债务。先前2010年7月9日(2009)灞民初字第1194号民事判决书的诉讼过程中，臧精瑞提出反诉，要求区XX社赔偿其投资添置的资产损失、征地事宜花费、土地增值费用、修理车间厂房费用、修路、建厂房以及合同约定外的支出花费等投资损失208余万元。1194号民事判决书所认定向其赔偿的资产损失为349740元，已全部赔偿支付完毕。先前法院的生效判决已经一次性全部解决了企业与其个人之间的所有债权债务、经济关系，本次判决又重复判决保温材料厂、灞桥工业公司连带返还赔偿臧精瑞个人所经手的债务，与原一次性的赔偿款349740元相矛盾。该款应当包含在臧精瑞经营期间的全部债务以内，不应当重复判决、重复赔偿。三、朱建康与原企业法人臧精瑞之间存在着相互串通，虚假诉讼，套取企业资财的违法行为。2010年7月臧精瑞与区XX社租赁合同被依法解除并履行完毕，在厂区张贴法院公告，朱建康是知道和应当知道的，直到2013年起诉的长时间里，朱建康并未向保温材料厂及主管部门灞桥工业公司提出过所谓的售房买卖问题，从未向保温材料厂要求过退还所谓的收取其购房款的事情。约8年时间朱建康也未在所购买的房屋居住、使用、查勘或出租获取收益。当时将购房款交给了谁，朱建康先是说交给财会人员张莉，以后又改变为按照臧精瑞所说是交给了厂长臧精瑞。至于交款方式，涉案七人没有一个有银行转账凭证为据，有的称是臧精瑞借款，有的说是欠付货款，有的又是欠发工资等说辞，均不能说清楚交付款、出售购买房屋的事实经过。至于仅有本案唯一证据的一张盖有保温材料厂公章的收款收据的真伪，在诉讼过程中保温材料厂一直要求进行司法鉴定，确定其笔迹、出具收据的时间，串通作假伪造的情形等，朱建康均拒绝，不予鉴定，致使其证据效力是未定的，一审判决事实不清，证据不足，不能认定保温材料厂承担返还购房款的法律责任。综上，请二审法院查明事实，依法改判，驳回朱建康要求保温材料厂返还购房款的诉讼请求。朱建康辩称，1、一审认定出售房屋居住权的行为无效，保温材料厂应该返还房款，事实认定清楚，法律适用准确。该合同双方是保温材料厂和朱建康，一审认定事实显示保温材料厂收取钱款，因此，出售行为无效后，应该由保温材料厂返还房款。2、臧精瑞与保温材料厂的纠纷与本案无关。保温材料厂与臧精瑞的债权债务纠纷已经另案处理完毕，这个生效判决只涉及臧精瑞及保温材料厂，保温材料厂的对外债务，应该由保温材料厂自行承担。3、涉案房屋已经全部向灞桥工业公司移交，灞桥工业公司未支付任何对价取得全部房屋，所以，根据对等原则及公平原则，灞桥工业公司应该承担连带责任。综上，保温材料厂应该承担退还房款的义务，上诉请求不应该得到支持，工业总公司应该承担连带责任。灞桥工业公司辩称，同意保温材料厂的上诉请求及事实理由。臧精瑞述称：保温材料厂说的不符合事实，这个企业在上个世纪70年代已经破产，我是以两万元承包该企业，该企业是租用三个单位的土地，期间我给企业购回37亩工业用地，替企业偿还126万元的企业外债，把全厂职工的医保买到2010年底，在空军工程大学拆迁过程中，灞桥工业公司将空军工程大学转给保温材料厂的550万款项扣用，灞桥工业公司应该承担连带责任。到如今，保温材料厂和灞桥工业公司不承担涉案当事人的工资问题，在灞桥工业公司的新领导上台后，我一直与他们协商将涉案个人的钱款退还，灞桥工业公司一直不答应。灞桥法院2010年强制执行的资料上注明，拿剩余土地给我做企业外债的补偿，最后保温材料厂、灞桥工业公司撕毁合同。我不应该承担责任，因为企业是破产企业，没有任何资产，朱建康等人买的房子是我个人拿钱从法院赎回来的，我不能承担这个事情。灞桥工业公司上诉请求：1、撤销原审判决第三项；2、驳回朱建康要求灞桥工业公司承担返还购房款的连带责任的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由朱建康承担。事实与理由：臧精瑞个人（原保温材料厂法定代表人），是本案一审所列被告，出售厂区XX宿舍旧房，收取钱款，是其一手所为，但一审判决并未让其承担任何责任，而是转嫁到由保温材料厂和主管部门灞桥工业公司连带承担返还责任。一、虚构事实。臧精瑞虚构厂区土地将要进行商业开发，朱建康购买XX宿舍旧房将可以得到拆迁安置的假象，骗取职工及其他不特定的人出资购买厂区房屋。其出售企业固定资产的行为无任何合同、文件及批准手续，完全是一种打白条收款的非法融资行为。其所谓的开发、拆迁安置也纯粹是虚构、欺骗的方式。本案无任何证据材料能够证明臧精瑞出售保温材料厂房屋的依据，无任何证据能够支持，纯粹是主观杜撰。法律法规规定，房屋买卖、转让应当签订书面买卖、转让合同，臧精瑞与朱建康之间的收款收据不能作为出售XX宿舍旧房的依据，其收款与无效返还应当是他们之间的经济手续，与保温材料厂、灞桥工业公司无关，厂区房屋被出卖的事实在客观上并不存在。二、臧精瑞无权出卖租赁物、固定资产的房屋。法定代表人只有依法按照租赁合同行使经营权、使用权，使企业资产保值、增值，而没有处置、出卖企业固定资产等属于出租方所有的房产的权利。“将租来的房子卖了”，一审判决作出这样的事实认定，让租客、承租方臧精瑞不负任何责任，而转嫁到集体、国家承担其违法、违规行为的责任。是与合同、法律相违背的。出租方灞桥工业公司向承租方臧精瑞依照法院判决收回属于自己、属于国家的国有资产，符合合同约定和法律规定，与朱建康之间也没有任何关系，显然不应承担相应的法律责任。三、保温材料厂作为独立的集体企业法人应当独立承担民事责任，灞桥工业公司作为企业主管部门依法不应当承担企业债务的连带清偿责任。本案臧精瑞与朱建康之间出卖厂区房屋的行为是发生在2007年租赁经营期间，应当由租赁经营者臧精瑞自行承担其经营期间的债权债务。臧精瑞与朱建康之间无效的房屋买卖行为的返还责任应由收取款项的臧精瑞自行承担。灞桥工业公司作为企业主管部门，所负有的对企业的监督、管理和服务的职能，依据法律规定和合同的约定，不应当承担企业经营期间债务的连带清偿责任。一审判决灞桥工业公司为集体企业承担连带清偿债务是没有法律根据和合同依据的。四、朱建康与臧精瑞之间存在着虚假诉讼。朱建康与臧精瑞之间除了个人开具的一张82800元的收款收据之外，再无任何证据，更无关于售房的手续和证据材料。臧精瑞所给朱建康写的一张证明：由朱建康永久居住，收房款82800元。也是臧精瑞单方面的，没有任何证据效力。双方之间无合同、无任何房屋买卖手续，无商业开发、拆迁安置方面的手续、证据，甚至朱建康没有一次银行转账支付款项的凭证能够对出资作出证明。而多人有的称是借款，有的是欠付货款，有的是欠发工资，各说不一，均不能说清楚付款、房屋出售购买的事实情况。而且“臧精瑞对朱建康的诉讼请求、事实及理由均无异议”，朱建康、臧精瑞之间的配合何其一致、默契。表现出相互串通、损害国家集体利益的目的、意图。五、本次判决与同一法院的生效判决相矛盾而不能成立。已经生效并且执行完毕的灞桥区(2009)灞民初字第1194号民事判决书已经一次性全部解决并终结了与原企业法定代表人臧精瑞之间租赁经营期间的全部债权债务、经济关系。本次判决书又重复判决保温材料厂、灞桥工业公司返还赔偿臧精瑞个人所经手的债务，与原一次性支付的赔偿款349740元相矛盾。该款应当包含在臧精瑞经营期间的债务以内。而不应重复判决、重复赔偿。为执行(2009)灞民初字第1194号民事判决书，2010年12月14日灞桥区法院在厂区公告，朱建康作为保温材料厂职工，房屋的购买人、居住权人被要求搬离，其知道和应当知道房屋作为执行标的的执行措施、执行内容及厂区40间房屋返还给灞桥工业公司的法律效力，其应当在执行公告发布的六个月提起诉讼，行使诉权。朱建康未在六个月法定期限内提起诉讼，其起诉是在2013年7月，两年半之后已经超过起诉期限，诉权已经消灭，应当驳回起诉。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误。将欺诈、恶意串通的个人之间的违法融资行为认定为房屋买卖行为，损害国家、集体利益。并且在朱建康诉权已消灭的法定情形下，仍判决灞桥工业公司承担法律责任，属违法裁判。请求二审法院撤销一审裁判，依法改判，驳回朱建康要求灞桥工业公司承担连带责任的诉讼请求。朱建康辩称：1、一审法院认定出售房屋居住权的行为无效，保温材料厂应该返还房款，事实认定清楚，法律适用准确。该合同双方是保温材料厂和朱建康，一审认定事实显示保温材料厂收取钱款，因此，出售行为无效后，应该由保温材料厂返还房款。2、臧精瑞与保温材料厂的纠纷与本案无关。保温材料厂与臧精瑞的债权债务纠纷已经另案处理完毕，这个生效判决只涉及臧精瑞及保温材料厂，保温材料厂的对外债务应该由保温材料厂自行承担。3、涉案房屋已经全部向灞桥工业公司移交，灞桥工业公司未支付任何兑价取得全部房屋，所以，根据对等原则及公平原则，灞桥工业公司应该承担连带责任。综上，保温材料厂应该承担退还房款的义务，灞桥工业公司应该承担连带责任。灞桥工业公司的上诉请求不应该得到支持，保温材料厂辩称，同意灞桥工业公司的上诉请求及事实理由。臧精瑞述称，如果灞桥工业公司不承担责任，就不应该在拆迁协议上盖章，并且收取拆迁款550万元。朱建康向一审法院提出诉讼请求：1、确认保温材料厂将房屋居住权出售给朱建康之行为无效；2、保温材料厂向朱建康返还购房款人民币80000元；3、工业总公司承担返还购房款的连带责任。事实和理由：2007年保温材料厂出售厂区南、北楼旧房，称在空军工程大学征用后剩余的八亩土地上即将进行商业开发，与开发商联建住宅楼，自来水、天然气、暖气等基础设施已到位，购旧房者可参与商业开发时的拆迁安置。朱建康遂以8万元价格从保温材料厂购买厂区XX楼西边上、下第一间房屋，计46平方米。朱建康未见保温材料厂有拆迁迹象，遂多次催问房屋拆迁事宜，保温材料厂称其是工业总公司的下属企业，其资产已被工业总公司收回，不再进行商业开发。朱建康无奈找工业总公司，要求解决此事，但工业总公司却以此事与其无关为由拒绝朱建康。保温材料厂出售给朱建康的房屋不具备向朱建康出售的条件。保温材料厂辩称，其厂于1993年起由臧精瑞承包，直至2010年通过法院解除合同，其厂直至朱建康起诉前对臧精瑞擅自出售房屋之事不知情，未收到购房款，亦未与朱建康签订过购房合同。2010年工业总公司与臧精瑞解除租赁关系，收回了包含本案讼争房屋在内的资产时，臧精瑞也未向其厂及上级单位即工业总公司提出本案讼争房屋已出卖。臧精瑞私卖房屋系个人行为，朱建康要求其厂承担责任无法律依据。本合同关系发生在朱建康与臧精瑞之间，与其厂及上级主管单位即工业总公司无关。本案讼争房屋属于单位XX宿舍，建于上世纪七十年代，朱建康以明显高于市场价格购买破旧宿舍，且未签订房屋买卖合同。2010年工业总公司收回讼争房屋时曾张贴公告，朱建康未提出异议，朱建康涉嫌虚假交易，以买卖的形式掩盖骗取集体财产的目的，涉嫌虚假诉讼。空军工程大学支付的补偿款与承包人臧精瑞无关，请求法院驳回朱建康的诉讼请求。臧精瑞对朱建康的诉讼请求、事实及理由均无异议。工业总公司述称，其于1993年6月29日、1998年6月29日分别与保温材料厂、臧精瑞签订承包合同、租赁合同。臧精瑞实际经营至2010年7月9日。两份合同均约定臧精瑞不能擅自处分租赁资产。朱建康知晓其与臧精瑞属个人承包关系、租赁经营关系。臧精瑞与朱建康之间的房屋买卖行为超出租赁合同的经营范围，朱建康向臧精瑞交付购房款应当向臧精瑞主张还款。法院生效判决已解决臧精瑞与保温材料厂、工业总公司租赁经营期间的全部债权债务，朱建康的诉讼请求无事实根据。其与臧精瑞解除租赁合同纠纷，朱建康作为有利害关系的工业总公司未在法定6个月起诉期限内主张权利，已丧失诉权，应驳回朱建康起诉。一审法院认定事实：1993年6月29日西安市灞桥区XX社（以下简称XX社）为甲方与乙方臧精瑞签订承包合同，约定由臧精瑞承包经营保温材料厂，承包期限1993年6月29日至1998年6月29日，臧精瑞是企业当然的法定代表人。1998年6月29日XX社为出租方，臧精瑞为承租方签订租赁合同，约定臧精瑞租赁经营保温材料厂，租赁期限1998年6月29日至2003年6月29日。租赁期限届满后，XX社与臧精瑞未签订书面合同，臧精瑞仍按原租赁合同约定继续租赁经营保温材料厂。2007年9月10日保温材料厂给朱建康出具收据，收到朱建康款项80000元。2007年10月18日保温材料厂给朱建康出具证明，载明“空军工程大学、西安保温材料厂、西安市灞桥区工业总公司在空军工程大学建校占用西安保温材料厂土地安置补偿意见及协议中同意将西安保温材料厂剩余八亩土地作为企业外债补偿。因企业转制现将西安保温材料厂南楼西边上、下第一间46平方米，由朱建康永久居住，收房款80000元整。除重大自然灾害外，任何政府行为不得阻碍居住权，否则，按房款的双倍赔偿。”2009年4月21日本院受理XX社与臧精瑞租赁合同纠纷，2010年7月9日，原审法院作出的（2009）灞民初字第1194号民事判决书，判决解除双方的租赁合同，臧精瑞向XX社腾交保温材料厂内两栋二层40间楼房及场地……”该判决已执行完毕。一审法院认为，臧精瑞租赁经营保温材料厂期间以保温材料厂名义将企业XX宿舍居住权出卖给朱建康，XX宿舍无相关手续，朱建康要求确认保温材料厂将房屋居住权出售给其的行为无效，保温材料厂返还购房款，符合法律规定，予以支持。工业总公司与XX社仅名称不同，组织机构及工作人员相同，而（2009）灞民初字第1194号民事判决书判决臧精瑞向XX社腾交保温材料厂内两栋二层40间楼房及场地，朱建康购买的房屋亦在腾交房屋内，根据权利义务对等原则，工业总公司应承担连带返还购房款的责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，遂判决如下：一、西安保温材料厂将房屋居住权出售给朱建康之行为无效。二、西安保温材料厂于判决生效后30日内返还朱建康购房款80000元。三、西安市灞桥区工业总公司承担返还购房款的连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1900元，原告已预交，该费用由被告西安保温材料厂，第三人西安市灞桥区工业总公司连带负担，于判决生效后30日内直接给付原告。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院审理查明一审法院查明事实属实。本院认为，马彦芝虽与保温材料厂没有订立书面的房屋买卖合同，但马彦芝向保温材料厂支付了购房对价，保温材料厂也出具了收款收据，双方的行为符合房屋买卖的法律特征，因此，本院认定双方之间形成了事实上的房屋买卖合同法律关系。关于涉案房屋买卖法律关系的效力以及藏精瑞是否承担涉案民事法律责任的问题。案涉房屋买卖关系涉及的标的物——房屋，建筑于农村集体所有的土地上。从所有制上讲，我国目前土地分为两类，即国有土地和农村集体土地，而房屋依据其土地性质亦区分为建筑在国有土地上的房屋和建筑于集体土地上的房屋两大类。对于国有土地上的房屋，《中华人民共和国城市房地产管理办法》对房地产开发、房地产交易、房地产权属登记作出来了具体规定，而对于建筑在集体土地上的房屋，现无类似的详尽规定。但是，在房屋与土地的关系上，我国普遍采取“房地一体主义”原则，从我国土地管理法等涉及土地流转和交易的相关法律、法规和政策看，集体建设用地必须转为国有性质后才能进入二级市场流转和交易，城市及外村、外乡居民事实上已被禁止成为集体土地上住宅的合法所有权人。因此，根据本案事实，涉案房屋买卖行为应符合《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的规定，涉案房屋买卖行为应依法认定为无效。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，马彦芝诉请保温材料厂返还购房款依法应予支持。另，马彦芝与保温材料厂实施房屋买卖行为时，系臧精锐在租赁经营保温材料厂并任该厂厂长期间，作为保温材料厂的法定代表人，臧精锐的行为应属职务行为，故原审认定由保温材料厂承担相应法律责任并无不当。关于灞桥工业公司是否承担连带责任、本案朱健康与臧精瑞是否存在虚假诉讼套取企业资财以及朱健康起诉是否超过诉讼时效等问题。灞桥工业公司系保温材料厂的上级主管单位，而且其系保温材料厂的资产管理人，故一审法院判决灞桥工业公司对保温材料厂的债务承担连带责任，并无不当，本院予以支持。保温材料厂、灞桥工业公司上诉主张朱健康与臧精瑞之间存在着相互串通，虚假诉讼，套取企业资财的行为无证据佐证，故本院对保温材料厂、灞桥工业公司该主张不予采信。因朱健康主张涉案合同无效，属于形成权之诉，不适用诉讼时效的规定，故保温材料厂、灞桥工业公司主张朱健康起诉超过诉讼时效之主张，本院亦不予采信。综上所述，保温材料厂、灞桥工业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。西安保温材料厂预交二审案件受理费1900元，由西安保温材料厂负担。西安市灞桥区工业总公司预交二审案件受理费1900元，由西安市灞桥区工业总公司负担。本判决为终审判决。审判长  王宏审判员  董凡审判员  张伟二〇一九年四月十八日 书记员 袁萱   1