太原市小店区人民法院民事判决书（2018）晋0105民初7307号原告（反诉被告）：庞伟，男，1979年6月29日出生，汉族，太原市尖草坪区公安分局古城派出所民警，住太原市。委托诉讼代理人：庞珍美（系原告庞伟的姑姑），住太原市。被告（反诉原告）：太原市华天房地产开发有限公司，住所地太原市小店区学府街**北东干一支渠上****。法定代表人梁玲翠，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘莉，山西承鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝丹丹，山西承鸣律师事务所律师。原告（反诉被告）庞伟与被告（反诉原告）太原市华天房地产开发有限公司（以下简称华天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，2018年5月25日本院依法作出（2018）晋0105民初1508号民事判决书，原、被告均不服上诉至太原市中级人民法院，2018年9月3日太原市中级人民法院作出（2018）晋01民终3470号民事裁定书，发回我院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）庞伟及其委托诉讼代理人庞珍美，被告（反诉原告）华天公司的委托诉讼代理人刘莉、祝丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庞伟向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告继续履行合同，将位于太原市小店区龙城大街北侧华天置地小区2号楼2单元1802室的房屋立即交付原告；2、请求贵院判令被告支付原告迟延交房违约金（按照每日万分之一，从2013年10月1日起计算至实际交付房屋时止）；3、本案的全部诉讼费用由被告负担。事实与理由：2011年10月16日，原告在太原市小店区体育路浩天华庭公寓（后改名为华天置地）售楼中心，与被告华天公司签订购房合同（合同编号HT-G0041），购买该公司在太原市小店区龙城大街南侧开发的华天置地小区2号楼2单元1802室（建筑面积72.7平方米，房价共计391926元），付款方式为分期付款（分五次），原告先后分三次接到该公司的通知后共付给被告房款293874元，此后再也没有接到该公司交款通知。2017年1月原告听说该小区已开始陆续交房，并有业主已经入住，第一时间到被告处进行联系，被告公司的工作人员告知原告等候通知，期间原告还多次与被告联系询问房子的事如何解决。2017年11月29日下午，被告安排工作人员口头通知原告：原告在被告处购买的房子不存在了，双方合同不再履行。原告认为，双方签订的合同是各方真实意思表示，依法成立并生效。各方均应当依约履行合同。被告在没有任何法定或约定理由的情况下，单方通知不再履行合同已经构成违约。故被告应当承担继续履行、赔偿损失的违约责任。故原告诉至法院，请求贵院依法支持原告全部诉讼请求。华天公司辩称，原告未按约付款且严重超期，应当承担逾期付款的违约责任。购房合同中写明分期付款的方式为：首付为总价的40%（156770元），盖至三层付总价的15%（58789元），盖至九层付总价的20%（78385元），封顶时付总价的15%（58789元），交房时付总价的10%（39193元），原告第一次付款时间为2011年10月18日，交纳了156770元，第二次付款时间为2012年12月31日，交纳了盖至三层应交纳房款的部分房款50000元，第三次付款时间为2013年1月29日，补交了盖至三层的剩余房款8789元（至此合同约定盖至三层的房款全部付清），当日另交纳盖至九层的房款78385元。原告交纳第二次房款时已经超过交款时间半年（第三层实际竣工日期为2012年8月12日，原告付清盖至三层的房款为2013年1月29日），涉案房屋所在的2号楼是2012年12月17日封顶，2014年8月至12月陆续向业主交房，2014年9月5日涉案工程五方验收。原告作为购房人对自己买的房子从不过问工程进度，不付余款，最后一次付款时间至今长达5年之久，充分证明原告用实际行为拒绝履约。原告违反了合同约定中应当交纳房款的时间，应当支付应付款1%的违约金。目前涉案房屋已经被另案诉前保全，导致双方订立合同目的无法实现，该购房合同存在事实上的履行不能，应当依法解除。综上所述，庞伟迟延交款违约的事实清楚，其无权要求我方继续履行合同，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。华天公司向本院提出反诉请求：1、请求判令解除反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》（编号HT-G0041）；2、请求判令反诉被告赔偿反诉原告违约金979.82元；3、本案案件受理费等全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2011年10月16日签订的合同编号为HT-G0041的《购房合同》（即商品房买卖合同），合同约定：被反诉人按分期付款方式购买反诉人开发的“浩天华庭”2#住宅楼2单元1802号房屋一套，首付款为总价的40%（156770元）；盖至三层时付总价的15%（58789元）；盖至九层时付总价的20%（78385元）；封顶时付总价的15%（58789元），交房时付总价的10%（39193元），还约定被反诉人逾期付款超过30日后，反诉人有权解除合同，被反诉人按累计应付款的1%向反诉人支付违约金。合同签订后，反诉人开发的“浩天华庭”2#住宅楼分别于2012年8月12日、10月2日、12月17日、2014年8月-12月期间完成了三层、九层、封顶、交房等工作。反诉人在此期间也分别通知了被反诉人庞伟等分期购房的业主按照约定交纳分期购房款，但是其中被反诉人庞伟却没有按照约定交纳过除首付款外的任何一期房款，具体表现为庞伟在2013年1月29日拖延交纳了第二期、第三期房款后，就再也不向反诉人交纳最后两期房款了。反诉人特向法院提起反诉，综上所述，由于反诉被告的违约行为，致使房屋买卖合同无法继续履行，反诉原告为维护自己的合法权益，依据相关规定，诉至贵院，请求判如所请，以维护反诉原告的合法权益。庞伟辩称，房屋总价共计391926元，我4次共计交纳293944元，2010年2月5日交纳50000元，2010年12月20日交纳106770元，2011年10月18日换发票为156770元，2012年12月31日交纳50000元，2013年1月29日交纳87174元，被告说三层、九层、封顶的时间分别为2012年8月12日、2012年10月2日、2012年12月17日，2012年12月31日我交纳第三次房款50000元，2013年1月29日交纳第四次房款87174元，被告因其自身原因导致工程拖延，害怕承担逾期交房的违约责任，故虚构我延迟交款的事实，违约的主观故意明显。原告与被告签订的房屋买卖合同是真实意思的表示，各方当事人均应当依约履行义务，我方在2013年1月29日交纳完第四次房款后，被告竣工时间和交款时间从未通知过原告，被告说通知过我，应由其承担举证责任。合同规定被告应于2013年9月30日前交房，但被告实际交房时间与合同约定的交房时间相差一年有余。事实上，从2013年1月29日到2018年3月7日被告提起反诉时间长达5年，从未向原告提供解除合同和交款的通知。综上原告认为，被告所述原告违约的事实不存在，请求法院查明事实，驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年10月16日原告（反诉被告）庞伟作为买受人与被告（反诉原告）华天公司作为出卖人签订编号为HT-G0041的《购房合同》，主要内容为：原告（反诉被告）庞伟购买被告（反诉原告）华天公司位于太原市高新技术开发区龙城北街以北长治路以东的房屋一套，具体为浩天华庭第2幢2单元1802号房。房屋用途为公寓，建筑面积72.7平方米，房屋总价款391926元。付款方式为分期付款，首付款为房屋总价款的40%（156770元）；楼房建至三层付房屋总价款的15%（58789元）；楼房建至九层付房屋总价款的20%（78385元）；楼房封顶付房屋总价款的15%（58789元）；交房时付房屋总价款的10%（39193元）。买受人逾期付款的违约责任，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遭遇不可抗力（战争、地、地震然灾害、疾病、政府政策），且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同并变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，合同还约定了其他权利义务。合同落款处有出卖人华天公司公章及其法定代表人梁玲翠名章，买受人庞伟签名捺印，合同落款时间为2011年10月16日。另查明，原告（反诉被告）庞伟交纳购房款的情况：2011年10月18日，原告（反诉被告）庞伟向被告（反诉原告）华天公司交房屋首付款156770元；2013年1月29日，原告（反诉被告）庞伟分两笔向被告（反诉原告）华天公司分别交纳房款78385元、58789元。庞伟已缴纳购房款合计293944元，占全部购房款的75%，上述三笔房款均有被告（反诉原告）华天公司向原告（反诉被告）庞伟出具的收款收据并加盖其财务专用章。又查明，华天公司举证证明2012年8月12日，浩天华庭2#住宅楼三层墙柱梁板楼梯经验收合格；2012年10月2日，浩天华庭2#住宅楼九层墙柱梁板楼梯经验收合格；2012年12月17日，浩天华庭2#住宅楼十八层墙柱梁板楼梯经验收合格，以上验收记录均有施工单位和监理单位验收合格的验收结论，相关责任人确认签名并加盖公章。2014年9月5日，浩天华庭2#住宅楼实际竣工。再查明，原、被告双方在购房合同中写明涉案楼盘的名称为浩天华庭，被告（反诉原告）华天公司提供的证据指出涉案楼盘名称为浩天华庭2#住宅楼，并主张涉案楼盘的小区名称为华天置地小区，但未以该名上报备注，在商品房预售许可证上备注的涉案楼房名称为华天龙城大道2号楼（公寓楼），座落位置为龙城北街170号。还查明，被告（反诉原告）华天公司提供本院2018年9月25日作出的（2018）晋0105财保182号民事裁定书，证明被告（反诉原告）华天公司因与案外人太原福晋广源贸易有限公司存在经济纠纷，太原福晋广源贸易有限公司向本院申请诉前财产保全，本院依法查封包括本案争议房屋在内的财产。以上事实有，购房合同，银行记录，交纳购房款的收据，混凝土施工工程检验批质量验收记录表、单位工程质量竣工验收记录、竣工报告，商品房预售许可证，（2018）晋0105财保182号民事裁定书及庭审笔录等在案为凭，可以采信。本院认为：本案争议焦点为原、被告双方签订的《购房合同》是否合法有效；该合同应继续履行还是应被解除；谁应当承担违约责任，应当如何承担违约责任。首先，《购房合同》系双方当事人的真实意思表示，双方的买卖行为不违反法律法规强制性规定，该购房合同合法有效。其次，该合同应继续履行还是应被解除。原、被告双方在合同中约定了房款应交付的时间分别是先交房款总价的40%（156770元）作为首付款；楼房建至三层付房屋总价款的15%（58789元）；楼房建至九层付房屋总价款的20%（78385元）；楼房封顶付房屋总价款的15%（58789元），交房时付房屋总价款的10%（39193元）。华天公司举证2014年9月5日，案涉房屋实际竣工，庞伟交纳第一笔房款的时间为2011年10月18日，交纳第二次和第三次购房款的时间均为2013年1月29日，剩余两次房款庞伟至今未交纳，按照双方合同约定，逾期交款超过30日，华天公司有权解除《购房合同》，但双方在合同中未约定解除权的行使期限，按照相关法律规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。庭审中，庞伟认可涉案楼房封顶时间为2012年12月17日，楼房竣工日期为2014年9月5日，但认为华天公司未通知其交纳房款，故庞伟才没有按上述时间交纳第四、第五期购房款。按照合同约定，庞伟未按约定时间交纳房款，逾期交款超过30日，华天公司即获得合同解除权，但华天公司未按时行使解除权，也未给庞伟出具书面的解除合同通知书，其解除权在提起本次诉讼前已消灭。故对庞伟提起诉讼要求华天公司交房时，华天公司才提出反诉要求解除双方的购房合同的反诉请求，本院不予支持。华天公司抗辩称涉案房屋已被另案诉前保全，导致双方订立合同目的无法实现，故应解除购房合同。因双方签订《购房合同》后，庞伟已交纳了合同约定全部购房款的75%，且该案于2018年2月9日立案，而另案诉前保全裁定于2018年9月25日作出，在该案起诉之后，且诉前保全案件是案外人太原福晋广源贸易有限公司与华天公司之间存在其它经济纠纷，与本案《购房合同》无关联，故对华天公司的上述抗辩意见，本院不予采信。原、被告应继续履行双方签订的《购房合同》。最后，谁应当承担违约责任，应当如何承担违约责任。原、被告双方签订的《购房合同》系双务合同，庞伟有依约交纳房款的义务，华天公司有依约向原告按期交房的义务。原、被告双方在购房合同中约定的交房时间为2013年9月30日，华天公司主张的房屋实际竣工日为2014年9月5日。庭审中庞伟主张华天公司未按期通知其交纳房款是导致其未能按时交纳房款的原因。本院认为，原、被告双方均未能提供证据证明华天公司是否通知过庞伟交款，庞伟作为购房者，在上述两个关键的时间节点或合理期限内均未到售楼处询问其所购房屋情况，作为主张房屋所有权人的购房者其负有积极关注房屋修建情况的义务，应承担未按时交纳房款的违约责任，故对其要求华天公司支付迟延交房违约金的主张，本院不予支持。庞伟未按时交纳房款，而华天公司也未在双方约定的交房时间即2013年9月30日向庞伟交房，双方均有过错，故对庞伟要求华天公司支付其逾期交房违约金的主张，和华天公司反诉庞伟解除合同后支付逾期交款违约金，本院均不予支持。《购房合同》约定，庞伟逾期交纳购房款，合同继续履行的，至本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。华天公司主张庞伟在交纳第二、三期房款时也存在逾期交纳房款的情况，但在其实际收取庞伟第二、三期房款时，未收取逾期交纳房款违约金，本院对华天公司未收取庞伟违约金的行为，视为华天公司对庞伟交纳第二、三期房款日期的认可。庭审中，庞伟认可华天公司举证证明的涉案楼房封顶日期为2012年12月17日，楼房竣工日期为2014年9月5日，故庞伟应按上述日期对未交纳华天公司的房款，支付华天公司应交房款逾期日万分之一的违约金。综上所述，原、被告双方签订的《购房合同》合法有效，该合同应当继续履行；原告（反诉被告）庞伟支付被告（反诉原告）华天公司剩余购房款97982元，被告（反诉原告）华天公司交付原告（反诉被告）庞伟所购房屋；原告（反诉被告）庞伟应承担违约责任，应支付被告（反诉原告）华天公司逾期付款违约金，以楼房封顶时应交房款58789元为基数，从2012年12月18日起至本判决生效之日止；以交房时应交房款39193元为基数，从2014年9月6日起至本判决生效之日止，违约金的计算标准均按日万分之一计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）太原市华天房地产开发有限公司继续履行与原告（反诉被告）庞伟签订的《购房合同》；二、原告（反诉被告）庞伟于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）太原市华天房地产开发有限公司剩余购房款97982元；被告（反诉原告）太原市华天房地产开发有限公司于本判决生效后十日内交付原告（反诉被告）庞伟位于太原市小店区龙城大街南侧华天置地小区2号楼2单元1802室的公寓房；三、原告（反诉被告）庞伟于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）太原市华天房地产开发有限公司逾期付款违约金，以楼房封顶时应交房款58789元为基数，从2012年12月18日起至本判决生效之日止；以交房时应交房款39193元为基数，从2014年9月6日起至本判决生效之日止，违约金的计算标准均按日万分之一计算；四、驳回原告（反诉被告）庞伟的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）太原市华天房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5708元（庞伟已预交），反诉费2854元（太原市华天房地产开发有限公司已预交），由太原市华天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长 马变爱人民陪审员 宋玉燕人民陪审员 张新丽 二0一九年四月十日书 记 员 武 飞