广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初916号原告：尹瑞青，女，1983年10月16日出生，汉族，住址：广东省东莞市，被告一：戴永生，男，1970年6月11日出生，汉族，住址：广东省惠州市惠阳区，委托代理人：戴国华，男，1993年2月12日出生，住址：广东省惠州市惠阳区，系被告戴永生之子。委托诉讼代理人：张峻熙，广东日升（大亚湾）律师事务所律师。被告二：惠州市骐隆房地产有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水尧岗下刘屋别样城五期41号楼1层01号铺，统一社会信用代码：91441303MA4UW7B051。法定代表人：彭晓萍。委托诉讼代理人：丘斌华，广东信惠律师事务所律师。原告尹瑞青诉被告戴永生、惠州市骐隆房地产有限公司（以下简称骐隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹瑞青，被告戴永生委托诉讼代理人戴国华、张峻熙，被告骐隆公司委托诉讼代理人丘斌华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹瑞青向本院提出诉讼请求：1.解除《独立楼转让合同》，判令被告向原告双倍返还定金共10万元；2.判令被告返还原告已支付的房屋买卖款35万元及中介费8900元，以及被告自收到前述款项至实际返还之日止的利息，暂计至2019年1月28日为10572.92元，合计369472.92元；3.判令被告承担原告因办理过户而支付的中介费、过户费、手续费等损失合计36800元；上述费用及损失合计506272.92元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年3月30日，原告与被告、中介骐隆公司签订了《独立楼转让合同》，约定原告以45万元对价受让被告名下位于惠阳区淡水沙××地××号（房产证号：惠州字第××号）房产，并办理过户手续。同日，原告向被告指定的收款账户支付了定金5万元，并支付中介公司中介费8900元，同年5月24日，原告向被告指定的收款账户支付了购房款35万元。同年3月30日，原告与中介公司签署了《土地过户委托协议》，委托代办国土和房产过户手续，并于4月3日向该公司支付了费用36800元，但中介公司在办理房产过户手续时因被告转让的房产占用街道，无法办理过户手续。据此，惠阳区房管局第三房产管理所出具《告知书》，要求完善相关手续。因独立楼存在违建，《独立楼转让合同》已不具备履行的可能性，被告构成根本违约，原告诉请解除合同，并请求双倍返还定金，请法院予以支持。戴永生辩称：第一，案涉房产不存在违建，事实上原告称违建是指房屋首层所建围墙，该围墙是被告一在2012年从廖友处购买时已经存在，按照当时的政策也是完全可以过户的。因政策改动，房管局发出的告示，首层围墙部分占用街道，但该围墙不属于国土证面积范围内，也不属于房产证登记的面积范围内，更不属于案涉房屋的主体结构，因此，买卖标的物本身不属于违章建筑。第二，答辩人不存在任何的违约及过错行为，收到房管所的告知书后，将围墙予以拆除，且认为如果原告在办理过户手续后，需要建设围墙可以负责出资建设。第三，案涉房屋现已完全符合过户条件，并且即将完成权籍调查，只要原告配合签字即可完成税务的缴纳，获得登记在原告名下新的不动产权证，原告提出解除合同，没有任何事实和法律依据。第四，原告购房目的是为了居住或投资，原告购房目的完全可以实现，请求法庭驳回原告的诉讼请求。骐隆公司辩称：一、本案案由为房屋买卖合同纠纷，却存在房屋买卖合同以及委托代理合同两个合同关系，依法应将委托代理关系另案处理。二、答辩人按委托合同约定向相关部门代开了发票，缴交相关税费2万余元，履行了合同义务，不应退还原告支付的36800元。三、原告认为案涉房产无法过户没有事实依据：1.被告一所售房产证件齐全；2.没有证据证明房产无法办理过户手续；3.事实上，案涉房产经过被告一的改进，已经可以办理过户手续，答辩人也将情况告知原告；4.答辩人合法经营，通过自身劳动，成功促使原告与被告一签订《独立楼转让合同》，收取居间费用合理合法。5.答辩人从未收到原告房款，原告要求答辩人连带返还房款没有事实与法律依据。请求驳回原告请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年3月30日，原告（甲方）与被告一（乙方）代理人戴国华、被告二（中介方）签订书面《独立楼转让合同》，约定原告购买被告一名下位于惠阳区淡水××沙××地××房产（证号：惠州字第××号、证载房产面积85.76M2、国土面积40M2），价格45万元，此价格不包含房产、国土过户费用。同日，原告与被告二另行签订了书面《土地过户委托协议》，约定由原告支付36800元委托被告二代办案涉房产、国土过户的税费。2018年3月30日，原告向被告一代理人戴国华名下银行账户支付定金5万元，同年5月24日，原告再向戴国华同一银行账户支付购房款35万元，至本案起诉之日，原告共向被告二支付了中介费8900元。2019年1月25日，惠阳区房产管理局第三房产管理所向被告一发出《告知书》，载明：“位于淡水沙××地××号（房产证号：惠州字第××号）一栋房屋，经现场勘察首层面积占用街道，需完善相关手续。”被告一为了办理过户给原告，将案涉房产前门左侧2.6M长1.5M宽0.95M高的围墙及围墙至一楼横梁二条砖混结构顶柱拆除。同年3月28日，惠阳区不动产机构向中介方发出案涉房产《惠阳区测绘不动产权籍调查受理回执单》，被告二据此在微信通知原告配合办理案涉房屋过户手续。经现场勘查并拍照，案涉房屋系被告一从上一手廖友受让所得，二层混合结构，外观显示老旧，现无人居住。从照片对比相邻右边房屋户型，案涉房屋门前左侧违建的围墙及围墙上加建的二条砖混结构顶柱已拆除，原顶柱接触一楼横梁位置因顶柱拆除未见横梁明显损害，房屋周边包括后面未有新的拆除痕迹。本院认为，本案争议焦点是被告一拆除违建的围墙及围墙上二条砖混结构顶柱是否构成房屋买卖合同根本违约，从而导致原告无法实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；……”本案中，原告与被告一合同约定，原告对房屋现状作了充分了解，愿意按现状购买房屋，换言之，原告是对房屋全面考察后在心中形成房屋的整体外观及结构功能现状才与被告一进行交易。故此，原告才同意委托被告二办理过户及代缴税费手续，并于合同签订当天支付定金5万元及在国土所收执过户材料后又立即支付第二笔购房款35万元给被告一。可见，原告到此为止对交易完成都有信心。虽然合同没有约定被告二完成房屋更名过户的期限，但是从2018年5月24日国土所收执过户材料至2019年1月25日惠阳区第三房产管理所发出《告知书》，在长达8个月时间里被告二未能协助办理房屋过户手续，显然不符正常的交易期限，因此导致原告的预期落空，产生合同悔意。可是，被告二在合同中的地位只起居间及委托代办事务的作用，真正完成交易的当事人是原告与被告一。故应以被告一拆除违建围墙及围墙上二条砖混结构顶柱的行为是否构成合同根本违约为标准来判断原告本案请求是否能得到法院支持。本院认为，被告一在接到惠阳区第三房产管理所发出《告知书》后，急于完成过户交易，没有与原告充分协商，单方面拆除房屋门前左侧违建的围墙及围墙上的二条砖混结构顶柱，构成合同违约，但被告一是对案涉房屋证载的合法房产面积和国土面积之外违建部分进行拆除，该拆除行为结果并不直接导致证载房屋面积和国土面积的扩大或缩小，并且违建部分无论在交易前或交易后或者归属谁名下最后都应当依法拆除，任何人都不能因违建物而得到收益。因此，合同约定原告按现状包含对违建部分的购买因违反相关法律法规的规定，该部分约定无效。如上所述，合同三方在履行案涉房屋过户前，未能有效配合，致原告对本次交易提出反对意见，但被告一的违约行为及被告二的履行拖延并不导使合同不能履行。原告的合同目的现有在案证据证实能实现。故原告诉请解除《独立楼转让合同》及返还购房款和相关费用，本院不予支持，应予驳回。另外，在案证据不能证实三方在签订《独立楼转让合同》时，被告一戴永生的儿子戴国华拥有代理权，但被告一在此后开始的合同履约签字行为，依法应视为对合同的追认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告尹瑞青全部的诉讼请求。本案受理费8862元，减半收取4431元，由原告尹瑞青承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  黄国胜二〇一九年四月二十五日书记员  宾小婷