贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0403民初325号原告：何敏，女，1989年5月6日生，汉族，贵州省织金县人，住贵州省织金县。委托诉讼代理人：付忠奇、付庆华，系贵州贵黄叶律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：贵州安顺精石房地产开发有限公司，住所：贵州省平坝区夏云镇钻石广场。统一社会信用代码：91520421067702402L。法定代表人：赵士芬。委托代理人：陈礼平，系平坝区中心法律服务所法律服务工作者。代理权限为特别授权代理。原告何敏诉被告贵州安顺精石房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法由本院审判员韦启珏适用简易程序公开开庭进行了审理，原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判决：1、解除原被告双方于2015年6月6日签订的商品房买卖合同（合同编号：银座1-16）；2、判令被告退还购房款134161元、三年租金低首付款103923元，共计238084元；3、判令被告支付资金占用利息至本息付清之日止；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年6月6日，原被告双方签订商品房买卖合同，约定原告被告开发的银座1栋1层16号房，总价款为433012元，付款方式为贷款；同时约定因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在5日内支付不足款项。与其任何一方均可单方解除合同，合同解除后15日内，出卖人应退还一已付款及银行同期存款利息。合同签订后，原告向被告交纳购房款及其他费用134161元。后被告要求将房屋转租给贵州安顺润万家物业管理有限公司，且租期不得低于三年，三年租金共103923元，原告便于润万家物业管理有限公司签订委托经营管理协议，同时被告还与原告约定了该三年租金103923元抵扣房屋首付款。后被告未实际向原告交付所购买的银座1层房屋，而是交付二楼的房屋。原告交付房屋后，向被告提交了办理贷款需要的材料，但至今被告仍未为原告办理完毕贷款手续，2017年3月8日，被告告知原告需补60000元才给原告方贷款，不补就不放，原告不能支付60000元，并要求退房，但被告员工确要求承担违约金50000元；后双方就此事协商无果，故原告起诉至人民法院，请求判如所请。被告辩称：1、本案尚不具备合同约定及法律的解除条件，商品房买卖合同已经签订，并做了备案登记，原告已将房屋转租给别人，原告是实际占有并使用的，被告并无过错，不同意解除合同，要求继续履行；2、被告积极协助原告办理按揭贷款，但由于原告与信用社的工作人员发生争执，所以没有成功按揭贷款，在我方和银行协商后通知原告可以贷款，但原告未前往办理，应由原告承担责任；3、租金不属于原告交纳的购房款，不应退还。本院经审理认定事实如下：2015年6月6日，原、被告双方签订合同编号为：银座1-16的《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于平坝区××办事处迎宾路××房，总价款为433012元，同时约定房款方式为贷款方式付款，由原告自合同签订之日向被告交付首付款217012元，余款216000元以银行按揭支付；并约定1、因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起20日内，支付不足款项，不承担违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后20日内将已付款退还买后人。2、因出卖人原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择继续履行合同，具体付款方式和期限另需协商，并签订补充协议。3、因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在5日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后15日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。合同签订后，原告于2015年6月7日前向被告交付了购房首付款121923元，公共维修费用7318元，配套费4920元。后原告向被告提供银行贷款所需手续，因银行按揭贷款事宜，原、被告双方多次交涉，2017年3月8日，确信不能获得贷款后，原告向被告提出解除合同。后被告向原告发送催告函，要求原告前往办理银行按揭手续。另查明，原告与贵州安顺润家物业管理有限公司于2015年6月6日签订《委托经营管理协议》，约定三年租金即房屋总价款的24%用于抵扣首付。上述查明事实有：原告提供的预售备案合同表1份、商品房买卖合同1份、收款收据1组、委托经营管理协议1份、视听资料及录音材料整理1份，被告提供的催告函及顺丰快递单1份及原、被告委托诉讼代理人当庭陈述为凭，足以认定。本院认为,本案争议的焦点是：一、本案是否具有符合合同约定解除的条件或法定解除合同的条件；二、导致贷款不能的原因如何确认；三、原告诉请退还购房费用及三年租金是否符合合同或法律规定；四、资金占用利息是否符合法律规定。本案中，原、被告双方签订商品房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合同成立并生效，对双方均具有拘束力。合同签订后，原告依约交付购房所需首付款及其他款项，并向被告提交按揭贷款材料以供申请银行贷贷款，完成合同项下关于付款方式规定的义务，被告接收原告贷款材料后将该材料提交办理银行，亦完成付款方式项下规定的义务，双方履行符合合同约定。自双方履行上述合同义务后，按揭贷款迟迟未能办理，以致原告于2017年3月8日向被告提出解除合同；自此，如上所述在向银行提交按揭贷款资料及等待银行贷款审批至原告提出解除合同的期限内，原、被告双方均依约履行了合同义务，且双方亦未能提供证据以证明导致贷款不能的原因归责于哪一方，故依照案涉合同关于付款方式及期限约定的第三种情形“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在5日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后15日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”——在双方均未能证明导致贷款不能归责的原因的状况下，原告仅具有5日支付不足款项的期限，逾期，任何一方具有解除权的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，本院认为自付款期限届满之日起，原告即具有解除合同的权利，且该解除权的行使一经意思表示到达对方即产生法律效力，故双方合同实际解除之日为2017年3月8日。虽被告主张系因原告的原因导致贷款不能，其在此次合同行为中并无过错，并提供催告函及邮寄快递单以证明就银行按揭贷款办理一事向原告进行过催告的事实，但该催告发生于2017年3月8日后，如前述认定的合同解除之日后，该催告函所具有的法律效果并不再对原告方产生法律效力。综上，原告诉请解除合同符合案涉合同约定，本院在此对合同解除的时间为2017年3月8日予以确认。庭审查明，原告实际向被告支付房屋首付款121923元、公共维修基金7318元、配套费4920元，三年租金虽约定为抵扣房屋首付款，但并非原告实际支出，且根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，合同解除后应恢复合同签订前的状态；故原告关于诉请退还购房首付款、公共维修基金及配套费于法有据，而其诉请退还三年租金无事实和法律依据，本院不予支持。同时，依照合同关于合同解除后15日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息的约定及根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，被告应向原告支付利息，而利息计算方式应依照合同约定的方式进行，即依照中国人民银行同期存款利率进行计算，本金为原告所胶南的购房款，而原告诉请的资金占用费因无事实和法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于适用的解释》九十条之规定，判决如下：一、确认原告何敏与被告贵州安顺精石房地产开发有限公司于2015年6月6日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：银座1-16）于2017年3月8日解除。二、被告于本判决生效之日起十五日内一次性向原告退还购房款项134161元（包括首付款121923元、公共维修费用7318元、配套费4920元）。三、与本判决第二项同期，被告一次性向原告支付利息，利息计算方式为：期限自2015年6月7日至本息付清之日止，本金为134161元，利率为中国人民银行同期同类存款利率。四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6602元，减半收取3301元，由原告负担1485元，被告负担1816元，限于本判决生效之日起十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  韦启珏二〇一九年四月二十二日法官助理王俊书记员赵佳媛