广东省江门市江海区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤0704民初70号 原告：何建珍，女，1971年10月1日出生，澳门永久性居民，住中山市。 委托诉讼代理人：刘青，广东敬德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李聪，广东敬德律师事务所律师。 被告：江门泰达房地产开发有限公司，住所地：广东省江门市邦民路36号。 法定代表人：陈克俭。 原告何建珍与被告江门泰达房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何建珍及其委托诉讼代理人刘青到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何建珍向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《公寓认购书》于2018年12月12日解除；2.判令被告双倍返还原告定金60000元；3.判令被告返还购房款246768及利息（利息以246768元为本金，按年利率6%，从2016年9月28日起计至泰达房地产清偿之日止，暂计至2018年12月27日为33313.68元）；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等费用）。事实与理由：2016年9月19日，原告与被告签订《公寓认购书》（编号：0001680），购买被告开发的位于光博汇4号C区19012室公寓。该认购书约定涉案公寓购房款为589742元，《公寓认购书》签订后，原告已向被告转账定金人民币30000元、“VIP8万抵16万元”优惠的人民币8万元及支付首付款人民币166768元。委托人为购买房屋，共计支付人民币276768元。《公寓认购书》中还约定，原告与被告签订正式的《商品房买卖合同》及文件的时间为2016年11月30日。但是，经原告多次催告，被告至今仍未与原告签署《商品房买卖合同》，也未指定银行办理按揭手续，严重损害了委托人的合法权益。原告于2018年11月12日，向被告发函要求于2018年11月30日前联系原告签订《商品房买卖合同》及文件，并协助办理按揭手续，被告于次日收到。函件要求的期限内被告仍然对原告的要求置之不理。至此，原告在2018年12月11日，原告再次向被告发函，通知被告解除《公寓认购书》，被告于次日收到解除的律师函。原告认为，《公寓认购书》签订至今，被告已逾期两年多未与委托人签订正式的《商品房买卖合同》，已构成严重违约，被告于2018年12月12日收到原告通知解除《公寓认购书》的律师函，双方的合同关系应自2018年12月12日解除。合同解除后，被告应当双倍返还原告定金并返还原告已支付的购房及赔偿相应的利息损失。综上，原告为了维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 被告江门泰达房地产开发有限公司缺席，没有提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2016年9月19日，以被告作为甲方、原告作为乙方，双方签订编号为0001680号的《公寓认购书》，约定：1、乙方向甲方认购位于光博汇（楼盘）4号C区19012室公寓，建筑面积为55.39平方米，套内面积为40.67平方米（最终以产权登记部门实测面积为准）；2、该物业原价格为589742元，乙方选择按揭付款方式，获中熙vip8万抵16万团购优惠，优惠后实际成交总房价为386768元；3、乙方同意签署认购书时交付30000元为定金，并同意按按揭方式向甲方交付总房款：首期房款196768元（含定金，占总房款50%），乙方须于2016年9月27日向甲方付清；剩余房款190000元，乙方须按《商品房买卖合同》及附件的约定以按揭的方式支付给甲方；4、甲乙双方一致同意，乙方与甲方签署上述合同文件的时间为2016年11月30日，乙方应于该时间携带本认购书、身份证明（身份证、护照或公司印章、营业执照等）及本认购书约定的定金及房款收据原件到（光博汇销售中心）与甲方签署上述合同文件及办理相关手续；5、乙方选择按揭方式的，则乙方应在签订本认购书之日向按揭银行申请办理按揭手续并提供按揭银行要求的全部资料给按揭银行，乙方确认其申请按揭的条件符合当前的调控政策、在签订本认购书之前其已完全知悉按揭的办理手续及按揭银行所要求的全部资料，并承诺能够提供符合按揭银行所要求的放贷条件的全部资料。若乙方的按揭申请不获审批或获审批的数额低于申请数额，乙方应在30日内按本认购书第三条约定的其他方式付清房款。甲、乙方分别在上述认购书上盖章、签名。 二、2016年9月19日，被告向原告出具了编号为0007081号的《专用收据》，收据的内容为“今收到何建珍交来江门市江海区光博路4号c区公寓19012定金30000元，收讫方式：刷卡”。 三、2016年9月28日，被告向原告出具了编号为0007204号的《专用收据》，收据的内容为“今收到何建珍交来江门市江海区光博路4号c区公寓19012首期166768元，收讫方式：刷卡”。 四、2016年9月28日，原告通过刷卡的方式支付了款项80000元。当日，案外人珠海市中熙房地产代理有限公司向原告出具《VIP优惠定制服务登记确认函》，意向单位一栏载明“c区19012公寓”，优惠服务确认一栏载明“已享受了中熙地产合作项目光博汇定制专属优惠活动，享受项目如下：成交享受vip万购房优惠”，珠海市中熙房地产代理有限公司在落款处盖章确认。 五、2018年11月12日，原告委托律师通过全球邮政特快专递的方式向被告发出《律师函》，要求被告签订《商品房买卖合同》，并协助办理按揭手续，该件于2018年11月13日送达给被告。2018年12月11日，原告再次委托律师通过全球邮政特快专递的方式向被告发出《律师函》，通知被告解除双方签订的《公寓认购书》并要求被告返还定金60000元及购房款246768元，该件于2018年12月12日送达给被告。 六、2018年9月19日，江门市12345政府热线回复购买被告公司房产的客户查询关于“江海光博路光博汇开发商迟迟不退款的问题”：经了解，开发商已办理了在建工程抵押，现由于资金紧张，无法按照与银行签订的有关协议解押，因此无法在银行办理按揭贷款。开发商表示愿意帮投诉人办理免息分期付款，签订相关分期协议。若投诉人不接受，建议走司法途径。 另查明，珠海市中熙房地产代理有限公司是被告光博汇项目的销售代理公司。 本院认为：本案涉及原、被告之间商品房预约合同法律关系的纠纷。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃当庭陈述、举证、对原告提交的证据进行质证及对原告提出的诉讼请求进行抗辩的权利。 涉案《公寓认购书》约定的主要内容是原告与被告就双方在一定期限内就涉案商品房签订房屋买卖合同等事项所作的权利义务安排，故原、被告之间就涉案《公寓认购书》发生的纠纷，属商品房预约合同纠纷。本院立案时将本案案由定为商品房预售合同纠纷不妥，应予以调整。本案争议的焦点是：一、原、被告于2016年9月19日签订的《公寓认购书》是否已于2018年12月12日解除？二、被告是否应当退回购房款给原告？金额是多少？违约金如何计算？金额是多少？ 一、关于原、被告于2016年9月19日签订的《公寓认购书》是否已于2018年12月12日解除的问题。 本院认为，原告与被告签订的《公寓认购书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应按照《公寓认购书》的约定履行各自义务。 根据《公寓认购书》的约定“乙方（原告）同意签署认购书时交付30000元为定金，并同意按按揭方式向甲方（被告）交付总房款：首期房款196768元（含定金，占总房款50%），乙方须于2016年9月27日向甲方付清；剩余房款190000元，乙方须按《商品房买卖合同》及附件的约定以按揭的方式支付给甲方”，原告在签订认购书后已依约向被告支付了首期购房款276768元（含定金），被告理应依约履行协助原告办理银行按揭手续及于2016年11月30日前与原告签订商品房买卖合同的义务。但被告因已办理了在建工程抵押，由于资金紧张，无法按照与银行签订的有关协议解押，因此无法在银行办理按揭贷款，故被告至今仍无法履行协助原告办理银行按揭手续及签订商品房买卖合同的义务，被告的行为已构成对双方签订的《公寓认购书》的根本性违约，以致原告无法实现该《公寓认购书》的合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，本案解除合同的条件已成就，故原告可解除双方签订的《公寓认购书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定”的规定，原告已于2018年12月11日委托律师通过全球邮政特快专递的方式向被告发出《律师函》，通知被告解除双方签订的《公寓认购书》，该快递件于2018年12月12日送达给被告，原告已履行通知义务，原告与被告签订的《公寓认购书》于2018年12月12日解除，对原告该项主张，本院予以支持。 二、关于被告是否应当退回购房款给原告？金额是多少？违约金如何计算？金额是多少的问题。 1、关于被告是否应当返还原告购房款的问题。因原告已依约向被告支付了首期购房款，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，涉案《公寓认购书》解除后，原告有权向被告主张退还已支付的购房款。 2、关于返还购房款金额的问题。根据原告提交的两份《专用收据》，本院予以确认原告向被告支付了购房款（含定金）合共196768元。 而关于原告向案外人珠海市中熙房地产代理有限公司（以下简称“中熙公司”）支付的80000元款项的问题，本院认为，根据中熙公司出具的《VIP优惠定制服务登记确认函》以及结合原告提供的银行流水，中熙公司收到原告为购买涉案C区19012公寓所支付的优惠款80000元，而泰达公司与中熙公司系销售代理关系，中熙公司作为销售代理方参与到泰达公司与原告签订《公寓认购书》的事宜中，并收取原告支付的款项80000元，原告有理由相信中熙公司收取款项的行为系代表泰达公司的行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”及《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，代理人中熙公司的代理行为有效，被代理人泰达公司应向相对人原告承担责任，被代理人泰达公司承担责任后，可以向代理人中熙公司追偿，因此，原告有权主张泰达公司返还上述中熙公司收取的款项80000元，综上，被告泰达公司应向原告返还购房款的金额为276768元。 3、关于利息损失的问题。被告占用原告的购房款，势必会给原告造成一定的利息损失，且《公寓认购书》的解除过错亦不在原告，因此，原告要求被告从2016年9月28日起至款项付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计付利息的请求，理据充足，本院予以支持。但计算基数应为276768元为准。 4、关于原告主张被告双倍返还定金的问题。本案中，根据《公寓认购书》的约定，原告向被告交付的首期购房款包含了定金，即原告交纳的定金30000元已转化为商品房的首付款，因此，双方在履约过程中，如存在违约行为则不再适用定金罚则，故对于原告要求被告双倍返还定金60000元的诉讼请求，本院不予支持。 被告泰达公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院依法缺席判决。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十六条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告何建珍与被告江门泰达房地产开发有限公司签订的编号为0001680号《公寓认购书》于2018年12月12日解除； 二、被告江门泰达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款276768元及支付利息（以276768元为基数，从2016年9月28日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至款项付清之日止）给原告何建珍； 三、驳回原告何建珍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费7102元（已由原告何建珍预交），由被告江门泰达房地产开发有限公司负担。原告何建珍预交的案件受理费7102元，由本院予以退回，被告江门泰达房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费7102元。 如不服本判决，原告何建珍可在判决书送达之日起三十日内，被告江门泰达房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 长  黎成继 人民陪审员  郭翠瑜 人民陪审员  何健明 二〇一九年四月十九日 本件与原本核对无异 法官 助理  曾家玲 书 记 员  林 欣