西安市中级人民法院西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终2656号上诉人（原审被告）：陕西智逸实业有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：田军亚，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄保军，陕西稼轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗滨，陕西稼轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柳某某，男，2005年5月28日出生，汉族，住辽宁省鞍山市。法定代理人：张丹丹，女，1977年7月21日出生，汉族，住辽宁省鞍山市。委托诉讼代理人：海冰琳，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐锶楠，上海市XX城（西安）律师事务所实习律师。上诉人陕西智逸实业有限公司（以下简称智逸公司）因与被上诉人柳某某商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初13356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人智逸公司的委托诉讼代理人黄保军、罗滨，被上诉人柳某某的委托诉讼代理人海冰琳、徐锶楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。智逸公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回柳某某的全部诉讼请求；2、判决柳某某承担一、二审案件受理费。事实和理由：根据《商品房买卖合同》附件五补充协议第3条：“买受人在收房时应向政府相关部门一次性交清公用维修基金，并向出卖人出示交费单据，否则出卖人不承担逾期交费的违约责任”。合同第十一条约定：“房屋专项维修资金的交存标准、交存银行和交存通知单，买受人可在西安市房屋资讯网查询、下载打印，自行前往专户银行交存。买受人在办理房屋入住手续时，应当向出卖人出示房屋专项维修资金交存凭证。”鉴于柳某某至今未交存房屋专项维修资金，依合同约定，智逸公司不应承担逾期交房的违约责任。智逸公司有证据证明涉案房屋迟延交房主要是政府性原因及不可抗力原因造成的，依照合同第八条约定，智逸公司有权相应顺延交付日期无需承担违约责任。本案所涉合同对迟延交房行为约定了违约条款，该条款系当事人真实意思表示，人民法院应充分尊重当事人意思自治，按照合同约定计算违约金。涉案房屋如期交付后的租金致使合同履行后可能获得的收益不是必然的收益，也不是实际发生的损失，不能作为衡量合同约定的违约金高低的标准。按照市场惯例房屋租赁市场的实际情况，涉案房屋作为商业办公用房一般都有6个月左右的免租期（装修期）。即使计算租金损失，也应从预计交房时间推后6个月即2017年3月1日起算，一审法院判决从2016年9月1日起计算租金损失，不合惯例及实际情况。一审判决租金损失计算标准明显过高，涉案房屋同一地段的房屋租金都达不到每月50元／平米的标准。柳某某辩称，智逸公司无法证明其在施工过程中达到了合同第八条约定的连续8小时遭遇影响施工的风雨天气等延期条件。智逸公司作为有资质的房地产开发商，在签订合同时应当预见高考期间噪音控制等因素，因此上述因素不属于不可抗力，且智逸公司也未按合同约定在30日内告知柳某某。智逸公司逾期交房的根本原因是其自身无法按时完成房屋施工及房屋施工完成后验收不合格导致。直至逾期交房时消防工程验收未通过，且无法提供竣工验收备案表等交付使用批准文件。合同约定智逸公司因买受人未交存房屋专项维修基金后，有权拒绝交房，拒绝交房后才不承担逾期交房责任。事实上，智逸公司通知收房时已经逾期了300余天，其不符合拒绝交房后的免责条件。智逸公司在入伙通知书中明确要求业主带齐相关资料不包含房屋专项维修基金交存凭证，未履行通知义务，也是因为其自知其消防工程等验收不合格而造成的客观无法交纳的情况。同时《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。综上，逾期交房责任应由智逸公司承担。法律赋予当事人合同自治权利，同上也赋予违约金约定过低时请求增加的权利。涉案房屋系商业办公用房，柳某某在合同正常履行后可以获得的利益即为房屋租金，订立合同时智逸公司应当预见到因违反合同可能造成的损失。一审法院依据柳某某提供的租赁合同及转款凭证计算逾期交房损失并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。柳某某向一审法院起诉请求：判令智逸公司支付因其逾期交房给柳某某造成的经济损失64344元。2、本案全部诉讼费用由智逸公司承担。一审法院认定事实：2015年9月28日，柳某某（买受人）与智逸公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同登记号为Y15103146，约定由柳某某购买智逸公司开发的位于西安市雁塔区XX街XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号商品房一套，房屋建筑面积为91.92平方米，房屋总价款为855318元。合同第六条约定，买受人于2015年8月24日前付清全部房款人民币855318元。合同第八条约定，出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，柳某某按约向智逸公司支付全部房价款。2017年7月1日，智逸公司将涉案房屋交付柳某某使用。庭审中，柳某某提供了房屋租赁三方合同、转账凭证等证据，证明智逸公司应按照每月每平方米70元的租金收益标准计算向柳某某支付逾期交房的损失。智逸公司认为上述证据真实性无法核实，且签订时间为2018年2月1日，与本案无关。智逸公司提供了西安降水量统计表、关于高中考期间环境秩序保障工作实施方案等证据，证明对于因天气原因及政府原因停工的天数应从逾期交房天数中扣除。柳某某对上述证据真实性认可，但认为智逸公司作为具有资质的施工单位，应当具备预见高考期间噪音控制及全年降水情况的能力，上述因素不属于不可抗力，且智逸公司未按照合同约定在30天内将延期交房的原因告知柳某某，对于其证明目的不予认可。以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、入伙通知书等证据及当事人陈述在卷佐证，并经当庭核对无异。一审法院认为，柳某某与智逸公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同第八条约定，出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但智逸公司直至2017年7月1日才向柳某某交付房屋，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。柳某某与智逸公司约定，智逸公司逾期交房超过60日的，应当按日向柳某某支付已交付房价款万分之一的违约金。柳某某主张约定的违约金低于造成的损失，要求以实际造成的损失确定违约金数额，符合法律规定，依法予以支持。唯柳某某请求的经济损失的计算标准明显过高，参照2016年9月智逸公司应当交房时的市场行情，酌情按照每月每平方米50元的标准计算智逸公司应向柳某某支付的逾期交房的损失。2016年9月1日至2017年6月30日智逸公司逾期交房10个月，故智逸公司应向柳某某支付逾期交房损失45960元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、被告陕西智逸实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告柳某某支付逾期交房损失45960元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告柳某某的其余诉讼请求。本案案件受理费1408元，由被告陕西智逸实业有限公司承担。因柳某某已预交，故被告应将该款与上述款项一并支付柳某某。本院二审期间，上诉人智逸公司无新证据提交。被上诉人柳某某提交了一份陕西省XX队网站下载的智逸公司开发的高新大都荟7号楼的建设工程消防验收公告，直至2018年2月14日该涉案房屋才通过消防验收，证明智逸公司不仅逾期交房，且交房不合条件，其无法缴纳专项维修基金。智逸公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可，消防验收并不影响房屋大修基金的交付，合同中载明与消防验收无关，《商品房买卖合同》第八条规定了交房的条件，而消防验收并非交房的必备条件。因双方对该证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以认定。本院经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。另查明，柳某某与智逸公司签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第4项规定：“因政府行为造成工程迟延或连续8小时遭遇影响施工的风、雨、雪天气或遭遇暴风、雨、雪天气造成工程迟延，以监理公司的记录和出具的证明文件为依据。”双方签订的《商品房买卖合同》附件五补充协议第3项约定：“买受人在收房时应向政府相关部门一次性交清公用维修基金及房屋契税，并向出卖人出示交费单据；否则出卖人有权拒绝交房，出卖人不承担逾期交房的违约责任。” 智逸公司向业主发放的《高新大都荟入伙通知书》实为收房通知，该通知内容中未向业主列明收房需要携带维修基金及房屋契税交费单据。本院认为，柳某某与智逸公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同约定智逸公司应于2016年8月31日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人，但智逸公司直至2017年7月1日才向柳某某交付房屋，构成违约。柳某某请求智逸公司支付违约金，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，结合双方合同约定及柳某某提交的证据，综合评判，酌定由智逸公司按照每月每平方米50元的标准计算向柳某某支付逾期交房即2016年9月1日至2017年6月30日期间的损失45960元，比较公平，应予维持。关于智逸公司上诉主张按照《商品房买卖合同》附件五补充协议第3项约定，买受人在办理房屋入住手续时，应当向出卖人出示房屋专项维修资金交存凭证，因柳某某至今未交存房屋专项维修资金，依该约定，智逸公司不应承担逾期交房的违约责任。经审查，智逸公司向柳某某实际交房时间为2017年7月1日，其违反合同约定于此日交房原因并非《商品房买卖合同》附件五补充协议第3项约定的柳某某未向政府相关部门一次性交清公用维修基金及房屋契税而拒绝交房造成的逾期交房，故本案不适用该条款约定。对于智逸公司的该上诉主张理由，不予采纳。关于智逸公司上诉主张其有证据证明涉案房屋迟延交房主要是政府性原因及不可抗力原因造成的，依照合同约定智逸公司有权相应顺延交付日期无需承担违约责任一节，经审查,智逸公司并未提交合同约定的监理公司出具的相关证明文件，故对智逸公司的该上诉主张理由，不予采纳。关于智逸公司上诉主张应按照双方合同约定计算违约金，涉案房屋如期交付后的租金致使合同履行后可能获得的收益不是必然的收益一节。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案涉案房屋系商业办公用房，土地使用年限为40年，故双方在签订合同时应知购买该房屋将产生的预期利益及违反合同可能造成的损失即有可能为租金损失。故按照法律规定和本案事实情况，智逸公司的该上诉主张理由，均不能成立。关于智逸公司上诉主张商业办公用房一般都有6个月左右的免租期，计算租金损失应当扣除免租期一节，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于智逸公司上诉主张一审判决租金损失计算标准明显过高，因其未充分提供证据证明，本院不予采纳。综上所述，智逸公司的上诉请求，不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费949元，由上诉人陕西智逸实业有限公司负担。本判决为终审判决。  审判长  郝卫审判员  朱筱滢审判员  刘溪 二〇一九年四月二十三日 （院印）书 记 员 李琪