广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0127民初3786号 原告：中国银行股份有限公司横县支行。住所地横县横州镇环城西路120号。统一社会信用代码：914501278995658856。 法定代表人：赵志坚，该支行行长。 委托诉讼代理人：谢基令，广西辉博律师事务所律师。 被告：闭道杰，男，1971年9月1日出生，汉族，住横县。 被告：广西福景房地产开发有限公司。住所地横县六景镇景州大道001号。统一社会信用代码：91450127557249735A。 法定代表人：蔡华南，总经理。 委托诉讼代理人：韦雪月，该公司员工。 原告中国银行股份有限公司横县支行与被告闭道杰、广西福景房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭，于2019年4月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢基令、被告广西福景房地产开发有限公司的委托诉讼代理人韦雪月到庭参加诉讼，被告闭道杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 本案相关事实如下： 一、原告的诉讼请求：1．判令解除原告与被告闭道杰、广西福景房地产开发有限公司于2016年4月15日签订的《个人一手住房贷款合同》；2．判令被告闭道杰归还原告借款本金375278.67元，拖欠本金的罚息240.54元，应收利息12746.12元，应收利息的罚息373.4元，合计388638.73元(利息、罚息暂计至2018年9月17日，最终逾期利息及罚息计至还清欠款时止)，被告广西福景房地产开发有限公司作为保证人，应承担连带还款责任；3．判令被告闭道杰、广西福景房地产开发有限公司向原告支付律师代理费17988元；4．依法判令原告对登记在被告闭道杰名下位于六景镇XX号房的房产（横房预售证第××号）享有抵押权，有权从财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款中优先受偿两被告在本案所欠的债务；5.判令被告闭道杰、广西福景房地产开发有限公司承担本案的诉讼费用。 二、案涉合同：合同编号为2016年横中银零房贷字第178号《个人一手住房贷款合同》及附件一、二。 三、出借人：中国银行股份有限公司横县支行。 四、借款人：闭道杰。 五、保证人及保证方式、范围：保证人：广西福景房地产开发有限公司；保证方式：阶段性连带责任保证；保证范围：合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。 六、签订贷款合同的时间：2016年4月15日。 七、借款金额、借款期间的约定：393000元；从2016年5月4日起至2036年5月4日。 八、借款期限内利率的约定：浮动利率，每12个月为一个浮动周期，贷款月利率为4.288‰，在中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率基础上上浮5%。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率。 九、罚息的约定：若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的借款利率水平上加收50%。 十、还款方式：付息方式：按月付息，分240期归还，月均还款2625.2元。 十一、借款的支付方式：贷款人受托支付。放款账户户名为广西福景房地产开发有限公司在原告处开设的账户，账号为00×××62。 十二、出借人的实际支付时间、金额：2016年5月4日支付393000元。 十三、逾期情况：从2017年12月19日起，被告闭道杰未按约定归还借款本息。 十四、借款人还款情况：截止2019年4月17日，归还本金17721.33元，支付利息、罚息32160.54元。 十五、借款人尚欠的款项金额：截止2019年4月17日，尚欠本金375278.67元及相应利息。 十六、其他案件事实：被告闭道杰、广西福景房地产开发有限公司分别于2019年3月28日、2018年10月29日签收本案应诉材料。涉案房屋办理了《预购商品房抵押登记》，但没有办理抵押登记手续。原告已支付律师代理费17988元。 本案裁判意见如下： 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案的被告闭道杰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。 原告与被告闭道杰、广西福景房地产开发有限公司签订的《个人一手住房贷款合同》，主体适格，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按合同的约定严格履行。原告已依约向被告闭道杰发放了借款393000元，而被告闭道杰未按约定偿还贷款本息，已构成根本性违约，应承担违约责任。根据《个人一手住房贷款合同》通用条款第三条第1、2款约定，被告闭道杰的违约行为已符合双方约定的解除合同的条件。本院于2019年1月27日向被告闭道杰发出公告送达起诉状副本等法律文书，经过60日，即2019年3月28日视为送达，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，原告与被告闭道杰、广西福景房地产开发有限公司签订的合同编号2016年横中银零房贷字第178号《个人一手住房贷款合同》自2019年3月28日通知到对方时解除。故原告请求解除双方签订的合同并要求被告闭道杰偿还尚欠原告借款本金375278.67元及相应的利息、罚息，于法有据，本院予以支持。根据《个人一手住房贷款合同》通用条款第三条第2款第（6）项、第四条第7款第二项第（5）的约定以及《广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定，原告请求被告闭道杰、广西福景房地产开发有限公司支付17988元律师代理费，于法有据，本院予以支持。关于抵押担保问题。《个人一手住房贷款合同》约定被告闭道杰以所购房产作为借款抵押担保，原告对此项请求权办理了预购商品房抵押权登记备案，并取得《房屋预告登记证》，由于被告闭道杰对抵押房屋尚未取得产权证并完成现实物权的本登记，原告作为该房屋抵押权登记备案的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对被告闭道杰抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对被告闭道杰抵押房屋的处分，但并非对被告闭道杰抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立，对原告主张的优先受偿权，本院不予支持。被告广西福景房地产开发有限公司作为被告闭道杰的本案借款的阶段性连带责任保证人，在涉案房屋未办理抵押登记之前，其仍应对被告闭道杰所欠的债务承担连带责任，被告广西福景房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告闭道杰追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国银行股份有限公司横县支行与被告闭道杰、广西福景房地产开发有限公司于2016年4月15日签订的合同编号为2016年横中银零房贷字第178号《个人一手住房贷款合同》； 二、被告闭道杰偿还原告中国银行股份有限公司横县支行借款本金375278.67元； 三、被告闭道杰向原告中国银行股份有限公司横县支行支付借款的利息、罚息（利息、罚息计算：以393000元为基数，按编号为2016年横中银零房贷字第178号《个人一手住房贷款合同》约定的利率标准，自2016年5月4日计至借款本息清偿之日止，被告已归还的借款本金17721.33元及支付的利息32160.54元作相应扣除）； 四、被告闭道杰向原告中国银行股份有限公司横县支行支付律师代理费17988元； 五、被告广西福景房地产开发有限公司对被告闭道杰的上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任。被告广西福景房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告闭道杰追偿； 六、驳回原告中国银行股份有限公司横县支行的其他诉讼请求。 案件受理费7399元，由被告闭道杰、广西福景房地产开发有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  卢才德 人民陪审员  雷金萍 人民陪审员  陈 欢 二〇一九年四月二十日 书 记 员  韦祖深