广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂03民终3759号 上诉人（原审被告、反诉原告）：桂林市汇通房地产开发有限公司，住所地：桂林市中山南路**，统一社会信用代码：91450300199004577E。 赵能晶，桂林市汇通房地产开发有限公司管理人的负责人，广西中纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何世丽，广西中纬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：桂林万德机械设备有限公司，，住所地：桂林市永福县苏桥镇干校旁苏桥园**综合服务楼办公室第****统一社会信用代码：91450326MA5KCM077W。 法定代表人：钱天章，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周新明，广西信宏律师事务所律师。 原审第三人：钱天章，男，汉族，1968年12月26日生，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：周新明，广西信宏律师事务所律师。 上诉人桂林市汇通房地产开发有限公司（以下简称汇通房地产公司）与被上诉人桂林万德机械设备有限公司（以下简称万德机械公司）、原审第三人钱天章商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2018）桂0312民初19号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人汇通房地产公司管理人的负责人赵能晶、委托诉讼代理人何世丽，被上诉人万德机械公司的法定代表人钱天章及委托诉讼代理人周新明，原审第三人钱天章及其委托诉讼代理人周新明到庭参加诉讼。诉讼中，双方愿意和解。本案现已审理终结。 汇通房地产公司上诉请求：1、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2018）桂0312民初19号民事判决书，改判或驳回万德机械公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房团购协议》的真实目的是借款融资而非房屋买卖，双方均欠缺真实的商品房买卖意思表示，属于共同而为的虚假意思表示，该协议当属无效。该协议房屋价款约定显著低于市场价格，有违公平、等价有偿原则，与买卖合同之根本原则实质背离。且该协议与一般房地产交易习惯严重不符，被上诉人的行为明显不符合商品房买卖关系的交易惯例和理性买受人及时行使权利、保护自身利益的惯常做法。究其本意，则是被上诉人并不具备买卖商品房的意思表示。2、双方的真实意思表示，实际上是借贷融资，双方的转款还款往来凭证、《还款计划》均符合正常借贷关系中出借方、借款方的行为模式。从被上诉人银行转账凭证可以看出，2016年10月25日、2016年11月10日的四笔转款在用途一栏均备注材料款；2016年11月4日、2016年11月10日的两笔转款在用途一栏备注往来款。银行汇款凭证为原始证据、直接证据，可以佐证该项借款专门用于工程建设，汇款凭证载明的汇款用途与被上诉人主张的商品房买卖关系性质完全不符。且被上诉人于2017年8月8日向上诉人出具《还款计划》，并于2017年9月26日向上诉人转账200万元，这与日常的商品房交易习惯不符。综上，请求二审法院查清事实后依法改判。 万德机械公司辩称，双方签订的《商品房团购协议》意思表示真实，内容合法有效，上诉人仅以房屋的价格低于市场价认为合同无效没有事实依据。根据双方签订的合同，本案为买卖合同法律关系，而非民间借贷法律关系。至今为止，上诉人没有提供借款合同、收据等凭证以及其他能够证明双方借贷法律关系存在的证据。 钱天章述称，被上诉人需要建宿舍，上诉人就将房屋以优惠价卖给被上诉人，且形成了协议。 万德机械公司向一审法院起诉请求：1、被告继续履行与原告签订的《商品房团购协议》，将约定的《团购房屋明细表》上52套房屋或同等面积房屋为原告办理备案登记及预告登记；2、被告支付13259200元违约金给原告；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。在庭审过程中，原告（反诉被告）万德机械公司变更诉讼请求要求被告（反诉原告）汇通房地产公司支付违约金为8184600元。 一审法院认定事实：被告（反诉原告）汇通房地产公司开发建设的位于桂林市临桂区“汇通·尚居”房地产项目，因资金困难暂时停工。2016年10月24日,原告（反诉被告）万德机械公司与被告（反诉原告）汇通房地产公司经协商签订《商品房团购协议》，约定：“1、项目概况1.1项目名称：汇通·尚居1.2项目地点：桂林市临桂区1.3项目用地：属出让用地，并已办理《国有土地使用证》(临国用(2013)第065号)，占地面积为9777㎡。1.4项目开发规模：总建筑面积79895㎡，其中：配套功能用房1707.32㎡地下室7675㎡停车位207个；非住宅(拆迁安置)2017.2㎡；住宅68495.83㎡610套。1.5项目总投资：约人民币1.5亿元。1.6项目预售：已取得《商品房预售许可证》(临房预售字2015-058号、2016-07号)。2、甲方承诺2.1甲方已依法取得乙方所购商品房开发项目的土地使用权，项目所占用的土地符合商品房住宅建设用地要求，并具有房产开发资质。2.2甲方保证所建设的商品房项目开发手续齐全。2.3甲方保证所委托的设计、施工、监理等单位都具备合格资质。2.4甲方承诺该项目未设立任何担保物权或存在任何司法限制等权利瑕疵。3、团购房屋情况及价格3.1乙方团购房屋套数52套，房号、房型、建筑面积(共7500平方米)…乙方有权自主决定或变更52套房屋的具体购买业主，甲方应按乙方要求办理相应的(分户)手续并承担费用；在乙方明确具体业主并转移合同权利义务前，本合同的所有买受人权利义务由乙方享有及承担。3.2双方在充分考量市场环境、付款方式、购买数量等因素下协商确定，甲方给予乙方团购优惠,52套房屋团购价格按照均价2000元/㎡计(建面)，总价15000000元。合同约定面积与产权登记面积发生差异(含设计变更)，双方同意按以下原则处理1.建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的，据实结算房价款2.建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值其中任何一项超出3%时：产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但共有分摊部分面积增加超过其合同约定面积3%的，买受人不承担超出3%部分的房价款。面积误差比=(产权登记面积一合同约定面积)/合同约定面积×100%。3.3本协议签订之后六个月内，甲方应按乙方要求办理备案登记及预告登记。甲方如拒绝办理，乙方有权向房屋登记机构单独申请办理。办理上述手续时如需按房管部门要求另行(分户)签订商品房买卖合同，除另有约定外，仍应以本协议约定内容为准3.4房屋装饰装修标准……4、付款方式……付款时间及条件：第一期:2016年10月31日前支付5000000元；第二期:2016年11月30日前支付5000000元(工程形象进度应达到)；第三期：该项目主体封顶之日起三日内支付5000000元。如甲方工程进度未能按期达到约定付款条件，乙方有权顺延付款时间直至解除协议。5、交房约定甲方应于2017年12月31日前，将五方验收合格的房屋交付乙方。每逾期一天，甲方应按总购房款的千分之一承担违约金。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的%向买受人支付违约金。6、其他如甲方(已)将本协议项下房屋出售(含3年以上长租等变相出售)给第三方或(已)设立抵押等担保物权，或(已)因司法查封等情况导致乙方无法取得物权，甲方应依法承担双倍返还乙方购房款的责任。”并附“汇通尚居项目团购房屋明细”：汇通·尚居2#1-2-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡、单价2000/㎡、总价297300元）、2#1-3-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡、单价2000/㎡、总价297300元）、2#1-7-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡、单价2000/㎡、总价297300元）、2#1-9-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡、单价2000/㎡、总价297300元）、2#1-11-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡、单价2000/㎡、总价297300元）、2#1-13-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡、单价2000/㎡、总价297300元）、2#1-14-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡、单价2000/㎡、总价297300元）、2#1-15-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡、单价2000/㎡、总价297300元）、2#1-16-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡、单价2000/㎡、总价297300元）、2#1-17-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡、单价2000/㎡、总价297300元）、2#1-18-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡、单价2000/㎡、总价297300元）、2#1-19-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡、单价2000/㎡、总价297300元）、2#1-20-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡、单价2000/㎡、总价297300元）、2#1-22-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡、单价2000/㎡、总价297300元）、2#1-23-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡、单价2000/㎡、总价297300元）、2#1-24-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡、单价2000/㎡、总价297300元）、2#1-25-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡、单价2000/㎡、总价297300元）、2#1-26-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡、单价2000/㎡、总价297300元）、2#1-29-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡、单价2000/㎡、总价297300元）、2#1-30-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡、单价2000/㎡、总价297300元）、2#1-31-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡、单价2000/㎡、总价297300元）、2#1-32-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡、单价2000/㎡、总价297300元）、2#1-2-5（四房二厅二卫、建筑面积147.18㎡、单价2000/㎡、总价294360元）、2#1-3-5（四房二厅二卫、建筑面积147.18㎡、单价2000/㎡、总价294360元）、2#1-4-5（四房二厅二卫、建筑面积147.18㎡、单价2000/㎡、总价294360元）、2#1-21-5（四房二厅二卫、建筑面积147.18㎡、单价2000/㎡、总价294360元）、2#1-22-5（四房二厅二卫、建筑面积147.18㎡、单价2000/㎡、总价294360元）、2#1-23-5（四房二厅二卫、建筑面积147.18㎡、单价2000/㎡、总价294360元）、2#1-24-5（四房二厅二卫、建筑面积147.18㎡、单价2000/㎡、总价294360元）、2#1-25-5（四房二厅二卫、建筑面积147.18㎡、单价2000/㎡、总价294360元）、2#1-26-5（四房二厅二卫、建筑面积147.18㎡、单价2000/㎡、总价294360元）、2#1-27-5（四房二厅二卫、建筑面积147.18㎡、单价2000/㎡、总价294360元）、2#1-28-5（四房二厅二卫、建筑面积147.18㎡、单价2000/㎡、总价294360元）、2#1-29-5（四房二厅二卫、建筑面积147.18㎡、单价2000/㎡、总价294360元）、2#1-30-5（四房二厅二卫、建筑面积147.18㎡、单价2000/㎡、总价294360元）、2#1-31-5（四房二厅二卫、建筑面积147.18㎡、单价2000/㎡、总价294360元）、2#1-32-5（四房二厅二卫、建筑面积147.18㎡、单价2000/㎡、总价294360元）、汇通·尚居3#1-11-6（三房二厅二卫、建筑面积134.8㎡、单价2000/㎡、总价269600元）、3#1-12-6（三房二厅二卫、建筑面积134.8㎡、单价2000/㎡、总价269600元）、3#1-13-6（三房二厅二卫、建筑面积134.8㎡、单价2000/㎡、总价269600元）、3#1-14-6（三房二厅二卫、建筑面积134.8㎡、单价2000/㎡、总价269600元）、3#1-15-6（三房二厅二卫、建筑面积134.8㎡、单价2000/㎡、总价269600元）、3#1-16-6（三房二厅二卫、建筑面积134.8㎡、单价2000/㎡、总价269600元）、3#1-17-6（三房二厅二卫、建筑面积134.8㎡、单价2000/㎡、总价269600元）、3#1-18-6（三房二厅二卫、建筑面积134.8㎡、单价2000/㎡、总价269600元）、3#1-19-6（三房二厅二卫、建筑面积134.8㎡、单价2000/㎡、总价269600元）、3#1-20-6（三房二厅二卫、建筑面积134.8㎡、单价2000/㎡、总价269600元）、3#1-21-6（三房二厅二卫、建筑面积134.8㎡、单价2000/㎡、总价269600元）、3#1-22-6（三房二厅二卫、建筑面积134.8㎡、单价2000/㎡、总价269600元）、3#1-23-6（三房二厅二卫、建筑面积134.8㎡、单价2000/㎡、总价269600元）、3#1-24-6（三房二厅二卫、建筑面积134.8㎡、单价2000/㎡、总价269600元）、3#1-25-6（三房二厅二卫、建筑面积134.8㎡、单价2000/㎡、总价269600元），共计52套，7500㎡。 2016年10月25日，原告（反诉被告）万德机械公司以材料款名义分三笔向被告（反诉原告）汇通房地产公司支付了5000000元，被告（反诉原告）汇通房地产公司向原告（反诉被告）出具NO.1412856收据“今收到万德机械公司团购汇通尚居商品房第一期房款5000000元”；2016年11月4日、11月10日、11月14日原告（反诉被告）万德机械公司以付往来款、材料款、预付款的名义分五笔支付1000000元、1000000元、1000000元、800000元、1200000元给被告（反诉原告）汇通房地产公司，被告（反诉原告）汇通房地产公司向原告（反诉被告）万德机械公司出具三份NO.1412858、NO.1412860、NO.9086001收据“今收到桂林万德设备有限公司团购汇通尚居商品房第二期房款1000000元、2000000元、2000000元”，2016年11月24日、12月6日原告（反诉被告）以付预付款的名义分三笔600000元、1000000元、1500000元给付被告（反诉原告），被告（反诉原告）汇通房地产公司向原告（反诉被告）万德机械公司出具两份NO.9086002、NO.9086007收据“今收到万德机械公司团购汇通尚居第二期、第三期房款1600000元、1500000元”，上述款项共计13100000元。2017年10月16日，该“汇通·尚居”房地产项目的主体结构部分工程质量分别通过施工单位、设计单位、监理单位、建设单位检验合同。截至目前，被告（反诉原告）汇通房地产公司均未依约为原告（反诉被告）万德机械公司团购的52套房屋到房管部门办理备案登记。 被告（反诉原告）汇通房地产公司于2016年2月29日将汇通尚居2#楼1-21-5号房屋（面积147.18平房米）出售给了案外人庞洪波，2016年12月2日将汇通尚居2#楼1-3-5号房屋（面积147.18㎡）出售给了案外人罗传惠、黄春娥，2016年12月15日将汇通尚居3#楼1-13-6号房屋（面积134.8㎡）出售给了案外人何柳毅，2016年12月19日将汇通尚居3#楼1-23-6号房屋（面积134.8㎡）出售给了案外人张诗宇，2016年12月26日将汇通尚居3#楼1-21-6号房屋（面积134.8㎡）出售给了案外人刘金平，2017年3月7日将汇通尚居2#楼1-28-5号房屋（面积147.18㎡）出售给了案外人秦孟喜、王玉芳，2017年5月8日将汇通尚居2#楼1-22-5号房屋（面积147.18㎡）出售给了案外人李金果、刘和香，2017年5月11日将汇通尚居3#楼1-12-6号房屋（面积134.8㎡）出售给了案外人张娅菲，2017年5月23日将汇通尚居2#楼1-25-5号房屋（面积147.18㎡）出售给了案外人周天福，2017年6月7日将汇通尚居2#楼1-30-5号房屋（面积147.18㎡）出售给了案外人丁卫芬、刘海兵，2017年6月12日将汇通尚居3#楼1-15-6号房屋（面积134.8㎡）出售给了案外人韦廷星、周群玲，2017年6月27日将汇通尚居3#楼1-16-6号房屋（面积134.8㎡）出售给了案外人张译匀，2017年8月22日将汇通尚居3#楼1-22-6号房屋（面积134.8㎡）出售给了案外人粟洲水、李秀芬，2017年8月28日将汇通尚居2#楼1-24-5号房屋（面积147.18㎡）出售给了案外人苏文燕、黄林双，2017年8月30日将汇通尚居2#楼1-23-5号房屋（面积147.18㎡）出售给了案外人王明德，2017年9月1日将汇通尚居2#楼1-26-5号房屋（面积147.18㎡）出售给了案外人莫巧玉、徐满林，2017年9月7日将汇通尚居3#楼1-11-6号房屋（面积134.8㎡）出售给了案外人李知才，2017年10月12日将汇通尚居2#楼1-19-1号房屋（面积148.65㎡）出售给了案外人姜岩，2017年9月12日将汇通尚居2#楼1-4-5号房屋（面积147.18㎡）出售给了案外人林葵、李增保，2017年9月25日将汇通尚居2#楼1-16-1号房屋（面积148.65㎡）出售给了案外人赵传，2017年11月20日将汇通尚居2#楼1-3-1号房屋（面积148.65㎡）出售给了案外人曾明，共计21套，2996.15㎡。 另审理查明，2015年7月22日、2015年10月22日、2016年1月21日被告（反诉原告）汇通房地产公司向第三人钱天章借款1000000元、1500000元、2500000元，并于上述日期向第三人钱天章出具“借款合同”、“借条”。2016年11月10日被告（反诉原告）汇通房地产公司通过网上银行分别支付500000元、1000000元给第三人钱天章（银行业务回单上记载摘要栏：还款）。2016年11月10日被告（反诉原告）汇通房地产公司法定代表人寿一甫通过银行支付500000元给第三人钱天章（电子银行回单上记载附言：还款）。2016年11月14日被告（反诉原告）汇通房地产公司的法定代表人寿一甫，通过银行支付2000000元给第三人钱天章（电子银行回单上记载附言：还款）。2016年11月24日被告（反诉原告）汇通房地产公司的法定代表人寿一甫通过银行支付1600000元给第三人钱天章（电子银行回单上记载附言：还款及利息）。2017年9月26日汇通房地产公司临桂分公司通过银行支付2000000元至原告（反诉被告）万德机械公司的账户上（银行客户回单上摘要记载一栏：退款）。 一审法院认为，原告（反诉被告）万德机械公司诉被告（反诉原告）汇通房地产公司商品房销售合同纠纷一案，双方争议的焦点在于合同是否有效及是否符合撤销条件、本案民事基础法律关系以及违约金计算及是否应承担等问题。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房团购协议》是否有效或应被撤销的问题。《商品房团购协议》内容包括：当事人的名称、标的、数量、质量、价款、支付时间和方式、履行期限、方式、违约责任等，同时加盖双方当事人的公章及法定代表人的私章。从形式上看符合《中华人民共和国合同法》合同成立的规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”被告（反诉原告）汇通房地产公司反诉称《商品房团购协议》系虚假合同，虚假是指跟实际不符合，但被告（反诉原告）汇通房地产公司开发的房地产项目汇通•尚居、《商品房团购协议》中当事人名称、法定代表人私章是真实的，被告（反诉原告）汇通房地产公司收到原告（反诉被告）13100000元购房款亦是事实，有被告（反诉原告）汇通房地产公司开具的“收据”佐证，原告（反诉被告）万德机械公司购买52套房屋在“团购房屋明细表”中房号、房型以及建筑面积在被告（反诉原告）汇通房地产公司开发的2#、3#楼中一一对应。从内容上该合同没有违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的五种情形，是合法有效合同。关于违约的问题，《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案原告（反诉被告）万德机械公司从2016年10月24日至2016年12月6日按合同约定，分三期支付共计13100000元至被告（反诉原告）汇通房地产公司的账户上，被告（反诉原告）汇通房地产公司亦出具相应的“收据”给原告（反诉被告）万德机械公司。但是原、被告签订《商品房团购协议》前，被告（反诉原告）汇通房地产公司隐瞒已于2016年2月29日将合同约定的2#楼1-21-5号商品房出售给了案外人，签订《商品房团购协议》后被告（反诉原告）汇通房地产公司于2016年12月2日将合同约定的2#楼1-3-5号商品房出售并备案登记给了案外人、2016年12月15日将合同约定的3#1-13-6号商品房出售并备案登记给了案外人、2016年12月19日将合同约定的3#1-23-6号商品房出售并备案登记给了案外人、2016年12月26日将合同约定的3#1-21-6号商品房出售并备案登记给了案外人、2017年3月7日将合同约定的2#1-28-5号商品房出售并备案登记给了案外人，违反了诚信原则，丧失了商业信誉，原告（反诉被告）行使不安抗辩权拒绝或中止履行余下的1900000元购房款不属于违约行为。至于原告（反诉被告）万德机械公司与被告（反诉原告）汇通房地产公司签订的《商品房团购协议》是否应被撤销的问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”。撤销是一种权利，具有撤销权的当事人在法定期限内可任意处置该权利，向人民法院请求撤销或者变更合同，可撤销的合同只涉及当事人一方意思表示不真实的问题，但本案规定的撤销权行使期限为一年，即具有撤销权的当事人在一年内必须行使其撤销权，否则该当事人就失去了撤销合同的权利，必须接受合同条款的约束。本案涉案《商品房团购协议》于2016年10月24日生效，被告（反诉原告）汇通房地产公司于2018年2月9日向本月提出撤销该民事行为，已超过了法律规定一年的除斥期限，故该院不予以支持。至于本案的基础法律关系是商品房买卖合同纠纷还是民间借贷纠纷。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，涉案《商品房团购协议》对当事人的名称、标的物的基本情况、数量、质量、销售方式、价款、支付时间和方式、履行期限方式、违约责任等条款进行了约定，并加盖原、被告的公章和法定代表人的私章，具备了《商品房管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告（反诉原告）汇通房地产公司向原告（反诉被告）万德机械公司出具了一共13100000元的购房款“收据”，故该院认为本案的法律基础关系属商品房买卖合同纠纷。至于被告（反诉原告）认为本案的基础法律关系应是民间借贷纠纷，根据最高人民法院《民间借贷司法解释理解与适用》第一条：“本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务引发的纠纷，不适用本规定。”，第二条：“出借人向人民法院起诉时，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明贷款法律关系存在的证据。当事人持有的借据、收据、欠条等债权凭证没有载明债权人，持有债权凭证的当事人提起民间借贷诉讼的，人民法院应予受理。被告对原告的债权人资格提出有事实依据的抗辩，人民法院经审理认为原告不具有债权人资格的，裁定驳回起诉。”。通过庭审查明：本案被告（反诉原告）汇通房地产公司是与本案第三人钱天章存在民间借贷的法律关系，虽然第三人钱天章是本案原告（反诉被告）万德机械公司的法定代表人（独资企业），但本案的原告（反诉被告）万德机械公司与第三人钱天章是两个不同的法律意义上的独立民事主体资格的法人主体和自然人主体，原告（反诉被告）万德机械公司与被告（反诉原告）汇通房地产公司签订的《商品房团购协议》付款均以原告（反诉被告）万德机械公司的名义进行，且被告（反诉原告）汇通房地产公司出具的“购房款”收据也是给原告（反诉被告）万德机械公司，而第三人钱天章与被告（反诉原告）汇通房地产公司存在的民间借贷关系中，从签订借款合同、支付借款、回收借款等均以第三人钱天章个人名义及账户进行，第三人钱天章与被告（反诉原告）之间存在民间借贷关系，不代表原告（反诉被告）万德机械公司与被告（反诉原告）汇通房地产公司之间就存在民间借贷关系。至于2017年9月26日，汇通房地产公司临桂分公司转账2000000元至原告（反诉被告）万德机械公司的账户内（摘要栏记载：退款），被告（反诉原告）汇通房地产公司认为是归还原告（反诉被告）的借款，原告（反诉被告）则认为不是还款，退的什么款项也不是很清楚。该院认为，汇通房地产公司临桂分公司所“退还”的2000000元，在转账单上未注明是退什么款项，况且原告（反诉被告）万德机械公司与该分公司无业务往来，该款项与本案无关，故被告（反诉原告）汇通房地产公司认为涉案《商品房团购协议》名义是团购商品房实为民间借贷关系的反诉请求，证据不确凿，理由不充分，该院不予以支持。至于原告（反诉被告）万德机械公司诉请：被告（反诉原告）汇通房地产公司继续履行《商品房团购协议》将约定的《团购房屋明细表》上的52套房屋或者同等面积房屋为原告（反诉被告）万德机械公司办理备案登记及预告登记的诉请，涉案《商品房团购协议》第3.3条：“本协议签订之后六个月内，甲方应按乙方要求办理备案登记及预告登记。甲方如拒绝办理，乙方有权向房屋登记机构单独申请办理。办理上述手续时如需按房管部门要求另行（分户）签订商品房买卖合同，除另有约定外，仍应以本协议约定内容为准”。从查明的情况来看，原、被告签订《商品房团购协议》约定的汇通·尚居2#1-2-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-7-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-9-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-11-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-13-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-14-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-15-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-17-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-18-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-20-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-22-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-23-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-24-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-25-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-26-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-29-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-30-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-31-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-32-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-2-5（四房二厅二卫、建筑面积147.18㎡）、2#1-27-5（四房二厅二卫、建筑面积147.18㎡）、2#1-29-5（四房二厅二卫、建筑面积147.18㎡）、2#1-31-5（四房二厅二卫、建筑面积147.18㎡）、2#1-32-5（四房二厅二卫、建筑面积147.18㎡）、3#1-14-6（三房二厅二卫、建筑面积134.8㎡）、3#1-17-6（三房二厅二卫、建筑面积134.8㎡）、3#1-18-6（三房二厅二卫、建筑面积134.8㎡）、3#1-19-6（三房二厅二卫、建筑面积134.8㎡）、3#1-20-6（三房二厅二卫、建筑面积134.8㎡）、3#1-24-6（三房二厅二卫、建筑面积134.8㎡）、3#1-25-6（三房二厅二卫、建筑面积134.8㎡）被告（反诉原告）并未另行出售。原告（反诉被告）在庭审中并未提供其在诉前向被告（反诉原告）书面提出办理备案登记及预告登记的证据，因合同有约定，应从其约定。2016年2月29日被告（反诉原告）汇通房地产公司已将汇通尚居2#楼1-21-5号（147.18㎡）备案登记出售给了案外人庞洪波，而原、被告于2016年10月24日签订《商品房团购协议》约定将该套房屋出售给原告（反诉被告）万德机械公司，应视被告（反诉原告）汇通房地产公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，致使涉案合同关于该套房屋的买卖无效，依照最高人民法院《关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：即被告（反诉原告）应赔偿给原告（反诉被告）（147.18㎡×2000元/㎡）×2=588720元。关于其他20套商品房，根据庭审查明被告（反诉原告）已出售并进行备案登记给案外人的行为均在原、被告签订《商品房团购协议》之后，原告（反诉被告）向该院主张权利之前，因原、被告约定买卖的商品房属于法律意义上的特定物，具有一定的唯一性和特定性，应视为被告（反诉原告）汇通房地产公司擅自解除了与原告（反诉被告）万德机械公司约定的汇通尚居2#楼1-3-5号（面积147.18㎡）、3#楼1-13-6号（面积134.8㎡）、3#楼1-23-6号（面积134.8㎡）、3#楼1-21-6号（面积134.8㎡）、2#楼1-28-5号（面积147.18㎡）、2#楼1-22-5号（面积147.18㎡）、3#楼1-12-6号（面积134.8㎡）、2#楼1-25-5号（面积147.18㎡）、2#楼1-30-5号（面积147.18㎡）、3#楼1-15-6号（面积134.8㎡）、3#楼1-16-6号（面积134.8㎡）、3#楼1-22-6号（面积134.8㎡）、2#楼1-24-5号（面积147.18㎡）、2#楼1-23-5号（面积147.18㎡）、2#楼1-26-5号（面积147.18㎡）、3#楼1-11-6号（面积134.8㎡）、2#楼1-19-1号（面积148.65㎡）、2#楼1-4-5号（面积147.18㎡）、2#楼1-16-1号（面积148.65㎡）、2#楼1-3-1号（面积148.65㎡）的商品房（共计2848.97㎡）买卖合同，致使合同目的无法实现，依照最高人民法院《关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条:即被告（反诉原告）应按（2848.97㎡×2000元/㎡）×2=11395880元赔偿给原告（反诉被告），原告（反诉被告）因行使不安抗辩权中止支付了1900000元房款，从公平原则考虑本案被告（反诉原告）应赔偿本案原告（反诉被告）（11395880元+588720元）-（1900000元×2）=8184600元为妥。由于合同约定52套商品房其中的21套被告（反诉原告）汇通房地产公司已出售并备案登记给了案外人，导致合同目的无法实现，故原告（反诉被告）万德机械公司诉请被告继续履行与原告签订的《商品房团购协议》，将约定的《团购房屋明细表》上52套房屋或同等面积房屋为原告办理备案登记及预告登记的诉讼请求，该院不予全部支持。至于原告（反诉被告）万德机械公司诉请违约金8184600元有何事实及法律规定的问题，被告（反诉原告）汇通房地产公司将合同约定的房屋（2016年2月29日将汇通尚居2#楼1-21-5号房屋出售给了案外人庞洪波，2016年12月2日将汇通尚居2#楼1-3-5号房屋出售给了案外人罗传惠、黄春娥，2016年12月15日将汇通尚居3#楼1-13-6号房屋出售给了案外人何柳毅，2016年12月19日将汇通尚居3#楼1-23-6号房屋出售给了案外人张诗宇，2016年12月26日将汇通尚居3#楼1-21-6号房屋出售给了案外人刘金平，2017年3月7日将汇通尚居2#楼1-28-5号房屋出售给了案外人秦孟喜、王玉芳，2017年5月8日将汇通尚居2#楼1-22-5号房屋出售给了案外人李金果、刘和香，2017年5月11日将汇通尚居3#楼1-12-6号房屋出售给了案外人张娅菲，2017年5月23日将汇通尚居2#楼1-25-5号房屋出售给了案外人周天福，2017年6月7日将汇通尚居2#楼1-30-5号房屋出售给了案外人丁卫芬、刘海兵，2017年6月12日将汇通尚居3#楼1-15-6号房屋出售给了案外人韦廷星、周群玲，2017年6月27日将汇通尚居3#楼1-16-6号房屋出售给了案外人张译匀，2017年8月22日将汇通尚居3#楼1-22-6号房屋出售给了案外人粟洲水、李秀芬，2017年8月28日将汇通尚居2#楼1-24-5号房屋出售给了案外人苏文燕、黄林双，2017年8月30日将汇通尚居2#楼1-23-5号房屋出售给了案外人王明德，2017年9月1日将汇通尚居2#楼1-26-5号房屋出售给了案外人莫巧玉、徐满林，2017年9月7日将汇通尚居3#楼1-11-6号房屋出售给了案外人李知才，2017年10月12日将汇通尚居2#楼1-19-1号房屋出售给了案外人姜岩，2017年9月12日将汇通尚居2#楼1-4-5号房屋出售给了案外人林葵、李增保，2017年9月25日将汇通尚居2#楼1-16-1号房屋出售给了案外人赵传，2017年11月20日将汇通尚居2#楼1-3-1号房屋出售给了案外人曾明）共计2996.15㎡。该院认为从查明的事实来看，被告（反诉原告）汇通房地产公司已将上述21套商品房出售给了庞洪波等21户案外人，属被告（反诉原告）汇通房地产公司故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人的事实以及擅自解除约定出售的房屋，造成合同目的无法实现，已构成违约，但该院对被告（反诉原告）汇通房地产公司的上述行为已依法作出了处理，故对于原告（反诉被告）万德机械公司的该项诉讼请求该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十三条、第五十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十四条，最高人民法院《民间借贷司法解释理解与适用》第一条、第二条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、被告（反诉原告）汇通房地产公司按《商品房团购协议》及《团购房屋明细表》的约定将31套房屋[汇通·尚居2#1-2-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-7-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-9-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-11-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-13-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-14-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-15-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-17-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-18-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-20-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-22-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-23-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-24-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-25-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-26-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-29-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-30-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-31-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-32-1（三房二厅二卫、建筑面积148.65㎡）、2#1-2-5（四房二厅二卫、建筑面积147.18㎡）、2#1-27-5（四房二厅二卫、建筑面积147.18㎡）、2#1-29-5（四房二厅二卫、建筑面积147.18㎡）、2#1-31-5（四房二厅二卫、建筑面积147.18㎡）、2#1-32-5（四房二厅二卫、建筑面积147.18㎡）、3#1-14-6（三房二厅二卫、建筑面积134.8㎡）、3#1-17-6（三房二厅二卫、建筑面积134.8㎡）、3#1-18-6（三房二厅二卫、建筑面积134.8㎡）、3#1-19-6（三房二厅二卫、建筑面积134.8㎡）、3#1-20-6（三房二厅二卫、建筑面积134.8㎡）、3#1-24-6（三房二厅二卫、建筑面积134.8㎡）、3#1-25-6（三房二厅二卫、建筑面积134.8㎡）]在本案判决生效后十日内为原告（反诉被告）万德机械公司办理备案登记及预告登记；二、被告（反诉原告）汇通房地产公司赔偿8184600元给原告（反诉被告）万德机械公司；三、驳回原告（反诉被告）万德机械公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）汇通房地产公司的反诉请求。案件受理费183096元，反诉案件受理费55900元，保全费5000元,合计243996元，由原告（反诉被告）万德机械公司负担100000元，被告（反诉原告）汇通房地产公司负担143996元。 本案二审期间，上诉人汇通房地产公司围绕上诉请求提交了以下证据：1、公证书两份，证明上诉人公司法定代表人寿一甫在本案商品房团购协议的履行过程中，与被上诉人公司的财务小唐、双方的中间人程善征、以及钱天章本人的短信、微信记录，通过短信及微信协商对协议进行还款的事项，寿一甫曾应被上诉人要求出具还款承诺书；2、被上诉人公司电脑咨询单、公司章程、房屋租赁合同资料，证明被上诉人公司是钱天章设立的一人责任有限公司，其办公场所仅面积30平方米，没有对外开展经营范围内的业务；3、永福县社会保险事业局出具的证明，证明被上诉人未参加社会保险，没有常驻职工，不需要大面积的职工宿舍。被上诉人万德机械公司质证后认为，证据1与本案无关联性，会计的行为不能代表公司行为，且在短信中没有提到任何借款的信息，不能证明本案是借贷关系，证据2没有任何信息能够表明被上诉人确认以及证明本案存在借款的事实，证据3仅仅以劳动保险缴纳情况认定被上诉人的职工情况是不全面的。原审第三人钱天章经质证后认为，对证据1的三性不予认可，承诺书的内容是要求开购房发票，对证据2的真实性无异议，公司没有运转的原因是各方手续还未齐全，对证据3解释一下，目前土地没有到位，所以公司正在进行招工的工作，因此还没有交纳社保。 被上诉人万德机械公司庭审后提交了44份商品房买卖合同，拟证明：1、双方之间是商品房买卖合同法律关系而不是民间借贷法律关系；2、上诉人公司违约，既没有履行与被上诉人签订的《商品房团购协议》，将《团购房屋明细表》约定的52套房屋卖给被上诉人，也没有在约定的时间内为被上诉人办理备案登记及预告登记。上诉人质证后认为，这些证据不属于二审新证据，因为在一审起诉前已经形成，没有新的证明内容，且这些合同没有落款时间，按照合同上面的价格无法在有关部门备案，因此合同无法实际履行。 本院认为，上诉人、被上诉人提供的证据，与本案有一定的关联性，本院在审理案件中予以参考。 经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。 另查明：本院（2018）桂03破申21号民事裁定书裁定受理桂林市汇通房地产开发有限公司的破产清算申请。本院（2018）桂03破21号民事决定书决定指定广西中纬律师事务所为桂林市汇通房地产开发有限公司管理人。 归纳本案的争议焦点为：一、双方签订的商品房团购协议是否有效，本案是房屋买卖法律关系还是民间借贷法律关系；二、上诉人是否应当承担违约责任。 本院认为：上诉人与被上诉人双方签订的《商品房团购协议》，是双方的真实意思表示，内容符合法律规定，是有效合同。合同对当事人的名称、标的物的基本情况、数量、质量、销售方式、价款、支付时间和方式、履行期限方式、违约责任等条款进行了约定，并加盖双方当事人的公章和法定代表人的私章。二审期间，被上诉人提供了44份《商品房买卖合同》，证明上诉人与被上诉人将《商品房团购协议》中《团购房屋明细表》约定的52套房屋签订了其中44套《商品房买卖合同》。上诉人虽认为44份《商品房买卖合同》不是新证据，合同没有落款时间，按照合同上面的价格无法在有关部门备案，因此该合同无法实际履行。但上诉人并未否认合同的真实性。上诉人认为本案是民间借贷法律关系，但未提供双方对借款利息的约定，也未提供支付利息的凭证。至于2017年9月26日，汇通房地产公司临桂分公司转账2000000元至万德机械公司的账户内，内容为：退款，也不能证明双方是借贷关系。汇通房地产公司向被上诉人出具多张收据是“今收到万德机械公司团购汇通尚居商品房第一、二、三期房款”。因此，本院认为双方签订的《商品房团购协议》及《商品房买卖合同》有效，本案双方是商品房买卖法律关系。 本案双方签订的《商品房团购协议》及《商品房买卖合同》是有效合同，合同签订前2016年2月29日汇通房地产公司已将汇通尚居2#楼1-21-5号（147.18㎡）备案登记出售给了案外人庞洪波，合同签订后，汇通房地产公司又将其他20套商品房出卖给他人，违反了法律规定和合同约定，应承担违约责任。同时依照合同约定，汇通房地产公司应按《商品房团购协议》、《团购房屋明细表》及《商品房买卖合同》的约定将另外31套房屋为万德机械公司办理备案登记及预告登记，履行其义务。 综上所述，桂林市汇通房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费69092元，由上诉人桂林市汇通房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王治斌 审 判 员 陆建华 审 判 员 唐 勇 二〇一九年四月二十九日 法官助理 李立婕 书 记 员 左 欢