陕 西 省 宝 鸡 市 金 台 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 (2019)陕0303民初4号 原告：李艳，女，生于1977年9月28日，汉族，住宝鸡市金台区。原告：强书凤，女，生于1953年9月28日，汉族，住宝鸡市金台区。共同委托诉讼代理人：张引林，男，生于1976年11月13日，住宝鸡市金台区大，系原告强书凤次子、原告李艳之夫，特别授权代理。共同委托诉讼代理人：冯树义，陕西炎城律师事务所律师，特别授权代理。被告：陕西泰森房地产开发有限公司，住所地宝鸡市金台区大庆路北67号，统一社会信用代码916103037412573560。法定代表人孙长绪，任公司董事长。委托诉讼代理人：米宏伟，陕西新纪律师事务所律师，一般代理。原告李艳、强书凤与被告陕西泰森房地产开发有限公司（以下简称泰森公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李艳、强书凤诉称， 2013年11月5日，原告与被告签订村民房屋征收与补偿安置协议，约定拆迁后安置七套总面积698.76㎡的住宅房，2016年5月被告向原告交付了两套安置房屋（面积为198.36㎡），并支付了过渡费。其余5套房（面积500.4㎡）尚在建设之中，之后村委会决定给原告增加20.5㎡补偿房产，合计未交付520.9㎡安置房。2015年10月7日，双方协商用9号楼的5套住房置换4套商铺，胡世雄代表被告在协议上签字，5套住宅的房屋价值为1698134元，所选商铺总面积为171.19平方米，具体位置为C区2F16-19号，面积分别为51. 85、45.9、36.72、36.72平方米，被告将安置的四套商铺房书面告知了工农村委会。在未经原告同意的情况下，被告违约将四套商铺销售给他人，并已办理了网签，导致置换商铺协议无法履行。依照法律规定，被告“一房二卖”，应当双倍返还原告已付的购房款，还应赔偿原告的房屋差价损失。同时，依照拆迁安置协议约定的“未按协议约定支付费用的，每天按未付金额的千分之二计算违约金”，被告应支付逾期安置过渡费及违约金每月76260元。原告诉讼请求：1、解除2015年10月7日拆迁补偿更换商铺协议。2、判令被告返还原告已支付的购房款1698134元，按三年期银行贷款利率支付利息262150元，另支付已付房款一倍损失1698134元，并赔偿房屋差价损失510482元。3、支付自2016年5月5日起至2018年11月4日止30个月的过渡费及违约金76260元，并按每月2542元支付过渡费至双倍赔偿之日。4、被告承担诉讼费。为支持其诉讼请求，原告提交以下证据：1、置换协议，用于证明双方经协商一致，被告同意原告用5套住宅房置换4套商铺。2、（2018）陕0303民终1097号判决、（2018）陕0303民初733号判决，用来证实置换协议已经被生效判决确认了效力。3、与涉案房屋同地段级别的东岭集团房屋销售传单，用来证实原告的房屋差价损失。4、置换协议中的C区2F16.18.19号房屋签约证明，用来证实该三套商铺被被告以565015元、383000元、474616元价格出售，17号商铺以平均价计算价格为521180元。被告泰森公司辩称，原告的诉讼请求没有法律依据，其所诉的事实与客观事实不符，应驳回原告诉讼请求。为支持其辩解，被告提交以下证据：1、《宝鸡市新东岭城市综合体拆迁项目村民房屋征收与补偿安置办法》及《补充规定》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》，用于证明被告不是拆迁安置的主体，被告的拆迁安置行为是受政府及工农村的委托，原告起诉被告主体错误，应予以驳回。2、项目联合开发协议2份，用于证明给被告与工农四组联合开发，被告受工农四组的委托，给各住户分配住房，因此本案不同于拆迁安置、也不同于商品房买卖，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定。3、原、被告签订的村民房屋征收与补偿安置协议、被征收房屋与安置房屋清单（附件），用于证实给原告的214.5平方米系联合开发分配面积，该面积是被告受工农四组委托授权，经该组同意后，向原告分配的面积，进一步证实被告不是拆迁安置的主体，本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定。4、个人选房确认单、入住通知单、入住资料签收表，用于证明因征收拆迁安置，被告已经给原告安置了房屋，对应面积的过渡费也已经给付，被告没有违约。5、2015年8月26日原、被告签订的协议书、个人选房确认单、委托书，用于证明原告请求对原安置协议进行变更，将9号楼的5套住房以每平米3260元的价格置换成商铺。6、民事起诉状、增加诉讼请求书、（2018）陕0303民终1097号判决、（2018）陕0303民初733号判决，用以证实住宅置换商业房协议签订后，鉴于营业用房的性质，原告请求支付过渡费显然不能成立，且原判决已经驳回了原告的该项请求，原告本次再起诉不能支持。7、关于李艳、强书凤安置在9号楼住宅置换商铺计算清单、用于证实该清单是原告与被告就商铺置换与原告达成的相关费用的计算单据，并非置换协议，对此原告在第一次起诉时也认可双方并未达成最终的有效协议，且该协议第三条第三款明确约定“乙方根据公司需要积极配合与组上协商争议问题的处理”，至此之前原、被告不可能达成协议。该协议涉及4套商铺、总价款达到1838791元，需要逐级上报审批后该协议才能成立并生效。8、C区2F17号商铺的买卖合同、收款收据，用来证实该商铺的出售价格为480907元。对原、被告提交的证据，经庭审质证，本院做如下分析认定：对原告提交的证据2、证据4被告没有异议，本院予以确认。对于证据1与被告提交的证据7条款一致，且有两份生效判决相印证，本院予以采信。原告提交的证据3 售楼广告，不符合证据的形式要件、与本案没有关联性，本院不予采信。对于被告提交的8组证据，原告均无异议，故本院均予以采信。根据原、被告陈述及以上所采信的证据，本院查明以下法律事实：原告李艳、强书凤均系宝鸡市金台区工农村四组村民，李艳系强书凤儿媳。2009年开始，经相关部门批准，包括原告在内的金台区工农村四组被列入“东岭城市综合体拆迁改造项目”，被告泰森公司系金台区工农四组村民拆迁改造及联合开发的安置义务人。2013年11月5日，原、被告签订了村民房屋征收与补偿安置协议，该协议附有被征收房屋与安置房屋清单。协议及附件约定：征收原告房屋总面积为307.41㎡，安置原告七套房屋总面积为698.76㎡（其中含联合开发面积214.5㎡）。安置的七套房屋均位于金台区大庆路千禧时代小区，分别是7号楼1单元4层0402室（面积是90.25㎡）、7号楼一单元30层3004室（108.11㎡）、9号楼2单元21层2101室（107.7㎡）、9号楼2单元22层2201室（107.7㎡）、9号楼2单元9层0903室（95㎡）、9号楼2单元20层2003室(95㎡)、9号楼2单元25层2503室(95㎡)。协议还约定，被告过渡期为30个月（即从2013年11月至2016年5月），每月按照被征收房屋面积6元/㎡一次性发放，在征收大会召开后60日内签订合同的过渡费可上浮30%。协议第五条违约责任约定，双方未按照本协议的约定支付费用的，从逾期之日起按照每日未付金额的2‰计算违约金。协议签订时，经原、被告双方核算签订了个人选房确认单，原告于2014年4月26日向被告补交超出面积差价款9592.5元。2015年5月3日，被告泰森公司向原告交付两套安置房屋，即金台区大庆路千禧时代小区7号楼1单元4层0402室、7号楼一单元30层3004室，两套房屋面积合计198.36㎡。8月26日，原告作为乙方、被告作为甲方经协商达成协议书，该协议约定：一、乙方同意用拆迁安置的三套房和联合开发二套房用货币相互找差(方式)置换甲方商业房，具体拆迁安置剩余三套房面积，按拆迁安置合同结算剩余面积；联合开发面积以工农村四组出具的面积为准，两项合计为最终置换面积；二、安置面积按每平方米3260元计算置换商业房；三、乙方所选商业房套数及价款，以乙方交纳定金后，营销部出具的书面定房单为准，与拆迁和联合开发安置房价款相互找差；四、甲方与乙方协商，乙方交纳定金后，原拆迁安置合同原件收回；五、双方签字后即可生效。此协议一式二份，各执一份。该协议书落款处甲方有张仓船（系被告泰森公司副总）签名，乙方落款处有张引林本人及其代强书凤的签字。同年10月7日，原告与被告泰森公司工作人员胡世雄（现已从被告泰森公司离职）形成“关于李艳、强书凤安置在9号楼住宅置换商铺计算清单”，该清单载明：一、基本情况：2015年8月26日，公司和该住户达成置换协议，同意按照每平米3260元折价补偿，商铺按营销优惠执行，8月29日该住户协商后提出申请，同意置换，由张引林全权代理协商办理。1、拆迁安置中五套住宅共计500.4㎡，其中借用联合开发面积214.5㎡。2、组上此次联合开发分配该户220㎡，争议面积15㎡，共235㎡，减去安置面积214.5㎡，余20.5㎡。3、置换所选商铺，C区2F：2-16#-51.85㎡，2-17#-45.9㎡，2-18#-36.72，2-19#-36.72㎡，共计171.19㎡，总金额为1838791元。二、相互补差：1、住宅总额（500.4+20.5㎡）×3260元/㎡=1698134元。2、商铺总额最终优惠：（根据指导价优惠6%）1838791元×94%=1728464元。乙方向甲方补差1728464元-1698134元=30330元。三、双方约定：1、甲乙双方签字后生效，乙方原拆迁安置协议中9号楼5套住房公司收回。2、乙方三日内交清差价款，签订购买商铺合同。3、乙方根据合同需要积极配合与组上争议问题的处理。4、乙方向营销部提交办理房产证必须的有效证件。计算清单上有张引林代李艳、强书凤的签字，被告公司员工胡世雄也在上签字，原告持有该协议复印件，被告方持有原件。10月9日，被告公司员工盖宝菊在协议上备注“孙总签字同意后执行”。之后，原告没有缴纳差价款，加之争议面积没有解决，被告将涉案的5套住宅房和4套门面房均出售他人。4套门面房的出售时间及价格为：16#2017年12月31日出售，价格565015元。17#2016年2月1日出售，价格 480907元。18#2018年1月4日出售，价格383000元。19#2017年8月9日出售，价格为474616元。四套商铺合计1903538元。2018年3月13日，原告将被告起诉，请求法院判令被告履行村民房屋征收与补偿安置协议及安置清单，给原告安置5套住宅房，支付相关拆迁过渡费及违约金，并承担超过安置房屋面积3%以上的房屋价款。我院作出（2018）陕0303民初733号判决，认为，原、被告因拆迁安置于2013年11月5日签订安置7套住宅房屋的合同。2015年8月26日，双方协商决定以货币相互差找的方式用住宅房置换商业房。10月7日双方再次明确用住宅置换商业房并达成约定，选定了商业房位置。该协议虽未能有效实施，但双方已达成用住宅置换商业房的合意并形成书面协议书，原、被告无需再依照原村民房屋征收与补偿安置协议及附件主张权利或履行义务，驳回了原告的诉讼请求。宣判后原、被告均不服提出上诉，宝鸡市中级人民法院与2018年10月22日做出（2018）陕0303民终1097号判决，维持原判，驳回上诉。致本案发生。另查，被告泰森公司原名称为宝鸡市泰森房地产开发有限公司。本院认为，根据原、被告诉辩陈述以及双方的质证、辩论意见，本案争议焦点如下：一、原、被告之间的法律关系如何确定？2015年8月26日，被告作为拆迁安置及联合开发的安置义务人，与原告达成村民房屋征收与补偿安置协议，后双方合意变更安置房屋，用住宅房置换商业房，双方的拆迁安置关系依然成立。被告以该协议中包含了联合开发面积，双方关系不应仅以拆迁安置定义的理由不能成立，被告与工农四组签订名为联合开发协议的合同是否符合联合开发的法律要件本案不做认定，但不论联合开发的合同性质如何确定，双方当事人都不否认四组都已经将协议中的返还面积全部分配给本组村民，本案以原、被告之间的主要法律关系确定案由符合法律规定，其以此辩解本案漏列当事人、其不是安置主体不能成立。二、“关于李艳、强书凤安置在9号楼住宅置换商铺计算清单”的性质？本案原告在第一次起诉时将该证据的复印件做为置换协议向法院提交，被告以没有原件为由不予认可，原一、二审对于该证据判决结合其他相关证据进行了综合认定，确认该计算清单具有住宅置换商铺的合同效力，该判决系生效判决，本案应当予以采信。被告依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释>第九十三条“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无须举证证明，但另一方当事人有相反证据足以推翻的除外”之规定，辩解原告在第一次起诉时提交的复印件不全、且签字与其提交的计算清单原件不一致，故人民法院不应依照生效判决直接采信该证据，该计算清单所附加的条件没有解决，被告公司的内部审批程序也没有完成，故计算清单不具备合同效力。对此本院认为：第一，该清单与原告第一次起诉时提交的置换协议除第一行“关于李艳、强书凤安置在9号楼住宅置换商铺计算清单”复印不全外，协议的其他内容完全一致，不属于伪造。第二、原件在被告掌握之中，被告在第一次诉讼中以找不见为由不提交原件，不利后果应由其承担。第三，被告辩解该协议的内部审批程序没有完成，协议性质仅是要约，并不具备合同效力。所谓邀约是指一方的单方意思表示，本案被告工作人员代表公司与原告形成合意，并非原告的单方意思表示。协议上也没有约定审批方能生效的条款，被告工作人员事后的单方备注不具有法律效力，不能否认合同的生效或生效时间。综上，该计算清单系双方合意形成，协议中明确了价款、确定了置换的房屋地点、交款时间、正式签约时间，还约定了合同的生效条款，具备合同的全部要件，具有合同效力。被告的辩解不能成立。三、商铺置换协议是否应当解除？原、被告双方达成的置换协议即计算清单具有合同效力，现被告已将房屋出卖给他人，致使原告签订合同的目的不能实现，其请求解除合同，符合法律规定，本院应当予以支持。四、合同解除的违约责任认定？双方签订的置换协议即“计算清单”明确约定，“乙方三日内交清差价款，签订购买商铺合同”。本案原告作为乙方未按约定交清差价款，直到2016年2月开始被告才将其所选定的商铺出卖他人，原告的不履约行为是导致商铺被卖的直接原因，故被告的行为并不构成所谓的“一房二卖”。原告辩解其不缴纳差价款的原因是因为争议的15㎡面积没有解决、其一直在积极解决。根据双方的置换协议约定，缴纳差价款的时间是三日内，不附带其他任何条件。换言之双方没有约定待争议面积解决之后，原告再缴纳差价款，故原告的行为已构违约。原告以被告 “一房二卖”为由请求返还房屋折价款、赔偿一倍损失没有事实依据，本院不予支持。但被告在未依法行使解除权的情况下，擅自将原告已经选定的商铺出卖他人亦构成违约，应当承担违约责任。在置换协议中，原告的5套房屋作价1698134元，作为购买商铺的已付款，合同解除后，被告首先应当返还该款，同时自2015年10月7日起按照同期银行贷款利率赔偿原告的利息损失。对于出卖商铺的溢价款205404元（1903538元-1698134元），亦应当作为违约损失赔偿给原告。原告主张按照现行价格赔偿其损失50余万元，但其提交证据仅能证实交易时的价格，并未提交房屋的现价值证明，故其请求证据不足，不能支持。 五、关于过渡费问题？国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条规定，实施房屋征收应当先补偿，后搬迁。原、被告变更安置方案前，被告已经支付了30个月的过渡费，直至2016年5月4日。如果置换协议在此之前履没有涉及，被告也无需另行补偿。但原告至今未被完全安置是不争的事实，被告应当支付相应的过渡费并承担未支付的违约责任。过渡费标准参照《宝鸡市新东岭城市综合体拆迁项目村民房屋征收与补偿安置办法》及《补充规定》、村民房屋征收与补偿安置协议及附件计算，以每月850.59元为标准（即以被征收房屋总面积307.41㎡减去已经给原告安置过的两套住房面积198.36㎡为基数乘以每月6元/㎡上浮30%即7.8元/㎡）、从2016年5月4日为时间节点计算过渡费，直至被告履行完退款及赔偿义务。违约责任亦参照该征收与补偿安置协议约定的每日2‰计算。原告请求以全面积计算过渡费与事实相悖，本院不予支持。被告辩解原告的该项请求已经被驳回、原告再起诉构成重复起诉不能成立。原生效判决审理的是房屋征收与补偿安置协议，本次诉讼双方争议的是置换协议，双方虽是同一法律关系，但涉案事实不同，不构成重复诉讼，人民法院应当进行审查，并作出处理。原告还请求赔偿其可期待利益损失210964.5元，但无证据证实，本院不予支持。综上所述，依据《中国人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》>第二十一条、第二十二条、第二十五条之规定，判决如下：一、被告陕西泰森房地产开发有限公司退还原告李艳、强书凤房屋折价款1698134元，并自2015年10月8日起按银行同期贷款利率赔偿利息损失。二、被告陕西泰森房地产开发有限公司赔偿原告李艳、强书凤房屋差价损失205404元。三、被告陕西泰森房地产开发有限公司向原告李艳、强书凤支付自2016年5月5日起、以每月850.59元为标准的过渡费，并按每日2‰支付违约金，至判决第一项履行完毕之日止。四、驳回原告李艳、强书凤的其他诉讼请求。上述内容于判决生效后十日内履行完毕。如被告未在本判决指定的时间内履行上述付款义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费42450元，减半收取21225元，由被告陕西泰森房地产开发有限公司承担支付12778元，原告李艳、强书凤承担8447元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。 审判员  黄蕊霞 二〇一九年四月十九日 书  记  员  陈荣-1-