黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终873号上诉人（一审原告、反诉被告）：尚颖，女，1969年1月16日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：刘贺，黑龙江信诚律师事务所执业律师。上诉人（一审被告、反诉原告）：孙志宏，男，1996年4月16日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市利民开发区。委托诉讼代理人：张雪珀（孙志宏母亲），女，1970年12月2日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：罗彦国，黑龙江千水律师事务所执业律师。一审被告：哈尔滨世联房地产置业经纪咨询有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区东大直街323号9层1号。法定代表人：吴登华，经理。上诉人尚颖因与上诉人孙志宏、一审被告哈尔滨世联房地产置业经纪咨询有限公司（以下简称世联公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市呼兰区人民法院（2018）黑0111民初1832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人尚颖及其委托诉讼代理人刘贺，上诉人孙志宏的委托诉讼代理人张雪珀、罗彦国到庭参加诉讼。一审被告世联公司经传票传唤，未出庭。本案现已审理终结。尚颖上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判孙志宏以495,000元为基数，按年利率24%标准，自2018年5月31日起向尚颖给付违约金至支付全部购房款之日；二、撤销一审判决第三项、第五项，改判驳回孙志宏全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.《房屋买卖合同书》第4条第3款约定：“尚颖应配合、世联公司办理相关手续，在孙志宏全款或首付款到位后，尚颖在7日内拒不到场办理相关交易手续的，孙志宏有权要求尚颖按日承担总房款2‰的违约金。”因此尚颖支付违约金的前提条件是“孙志宏首付款到位，且尚颖拒不到场办理相关交易手续超过7日”。而孙志宏在2018年5月31日才向尚颖支付了首付款，且少付22,770元。所以在孙志宏足额支付首付款前，不具备认定尚颖应支付违约金的条件。而且《房屋买卖合同书》及相关补充协议仅约定2018年5月8日尚颖应交付房产证；《房屋买卖合同书》第2条第1款约定的办理更名过户的时间为“世联公司收到全部房产后”，各方也没有对办理更名过户时间进行书面变更。因此不能认定2018年5月17日至2018年5月31日，尚颖怠于履行办理更名过户义务。据上述两点，一审判决认定尚颖承担2018年5月17日至2018年5月31日期间违约责任没有合同约定的依据。2.房屋买卖居间合同书补充协议约定：“孙志宏在交易所递件后当日给付尚颖总房款的50%。”此后尚颖才应配合孙志宏办理其他手续。但孙志宏却在约定日期未足额付款。基于此，尚颖有权依据《合同法》第67条“先履行抗辩权”的规定行使先履行抗辩权，不再配合孙志宏办理更名过户。加之，《房屋买卖合同书》第5条第3款约定：“孙志宏逾期到场办理相关手续超过15日，视为孙志宏不买，尚颖有权解除合同。”尚颖在查封申请书中也明确说明“孙志宏尚无继续履约意向，房屋买卖合同存在解除的可能”。因此尚颖申请查封案涉房屋是为后续变更诉讼请求、解除合同、减少诉累，合法行使的诉讼权利。所以一审判决认定尚颖承担2018年6月19日至6月22日期间的违约责任没有事实依据。3.房屋买卖合同书约定以“房屋总价”作为尚颖、孙志宏违约金的计算基数，但一审判决第二项却以“18,150元”和“14,850元”为基数计算孙志宏的违约金。该判项不但没有合同约定的依据，更减轻了孙志宏的违约责任，未能保护尚颖的合法权利。二、一审判决适用法律错误。尚颖在一审时对孙志宏的反诉提出“尚颖有权行使先履行抗辩权”的答辩，但一审判决未对此答辩做出回应。尚颖认为此项答辩应被法院采纳，应适用《合同法》第67条判决本案。故一审判决适用法律错误。孙志宏辩称，孙志宏和尚颖交易的房屋属尚颖继承所得。尚颖取得不动产证的日期是2018年5月4日，而买卖合同中约定尚颖履行过户义务的日期是2018年5月8日。一审法官没有对孙志宏提供的证据八证明的尚颖于2018年5月4日取得不动产证书的日期加以论证，掩盖主要事实，偏袒尚颖，尚颖完全有能力，也有义务在2018年5月8日完成交易过户的义务。尚颖主张孙志宏没有在2018年5月8日交付首付款，属歪曲事实，孙志宏已于2018年4月8将定金100,000元交付世联公司，定金依法冲抵首付款。尚颖主张的先履行抗辩权属于张冠李戴、本末倒置，主合同中约定由孙志宏在2018年5月8支付全部购房款到世联公司，已经被补充合同中约定的由2018年5月8日办理过户的递件之后交付50%的房款所取代，补充合同最下面明确约定了补充合同与主合同的有冲突的地方以补充合同为准的字样。也就是说孙志宏才拥有先履行抗辩，尚颖在2018年5月8日没有办理过户的递件，孙志宏不可能去支付50%的购房款。尚颖于2018年5月31日才履行过户义务，孙志宏在双方办理过户递件后，于当日去世联公司交纳50%的房款，严格按照合同约定，没有任何违约事实。至于孙志宏在缴纳50%房款之时扣除的违约金和交纳剩余5%的房款扣取的违约金，更是严格按照合同中约定的2‰的违约金，没有违约事实。支付房款的到期日和违约金的到期日是同时到达的，依据《合同法》第99条：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销.在本案中到期债务都是金钱，孙志宏当然可以用通知的方式直接抵销，所以直接抵销债务的行为是有法可依的。一审法院擅自更改合同中约定的2018年5月8日的交易过户日期为2018年5月17日，掩盖孙志宏在一审提交的证据八，偏袒尚颖，没有事实基础和法律依据。一审中，尚颖及其代理人在第三次开庭之时明确更改代理意见是不承认违约事实，放弃主张违约金过高的意见，尚颖明确提出没有违约事实，不需要承担任何违约责任也不需要法官给予调整违约金过分高于损失的事实，已经放弃了主张。可是一审法院强制性把合同中约定的2‰的违约金调整为年利率24%的标准，违背不告不理的中立原则，一审法院程序严重违法；即使尚颖及其代理人主张违约金过分高于损失，根据谁主张谁举证的原则，举证义务在尚颖这边，一审法院把举证义务交给了孙志宏，显失公平。一审法官程序严重违法。孙志宏上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判尚颖支付迟延履行过户义务的违约金（从2018年5月8日—2018年5月31日共23天）22,770元；三、改判尚颖支付迟延履行过户义务的违约金（从2018年6月19日—2018年7月5日共16天）15,840元；四、改判尚颖支付迟延履行过户义务的违约金（从2018年7月5日—尚颖申请保全的房屋被解除查封之日为止）按日违约金990元计算。事实和理由：孙志宏认为一审法院没有根据法庭调查的庭审笔录、买卖合同中约定的条款、以及第三人世联公司的陈述认定事实，歪曲事实、偏袒尚颖，作出错误的判决。一、孙志宏严格按照买卖合同约定的交易过户日期和约定的违约金主张自己权利，一审法院认定孙志宏应当退还扣除违约金，与法无据，偏袒尚颖。二、孙志宏与尚颖房屋买卖合同明确约定办理过户交易日期为2018年5月8日，约定交易日期后、没有发生不可抗力的免责事由，一审法院擅自把过户的交易日期调整为2018年5月17日，没有法律依据。违反《合同法》相关规定，一审法院以尚颖在2018年5月8日—2018年5月17日因女儿有病住院去护理，属于人之常情、并且委托他人代领房产证书为由，认定尚颖已经积极履行过户义务、没有违约事实，属于司法职权的滥用，没有任何法律依据妄加评论，司法实践中合同当事人双方的近亲属有病就能评价为不可抗力的免责事由、古今中外找不到一个司法判例，如果合同当事人近亲属有病就可以随便违约，不承担违约责任，契约精神何在，合同法的价值何在。尚颖在离开哈尔滨之前只是通知了孙志宏和世联公司，孙志宏并没有同意。通知不等于同意，尚颖构成违约事实清楚、证据确实充分。尚颖的孩子有病去探病的确属于人之常情，但在去之前应当全权委托他人代为办理过户义务、才不会违反合同中约定的过户义务，去探病之后才委托别人办理领证的义务属于迟延履行过户，虽然经过孙志宏母亲张学珀的同意，但张学珀同意的意思是继续让尚颖快点办理过户义务、并没有放弃违约金的意思表示。一审法院认定的尚颖积极履行过户义务只能算是尚颖还同意出售交易中的房产，但违约事实依然成立。孙志宏认为尚颖迟延履行过户义务的日期为2018年5月8日—2018年5月31日（共计23天）孙志宏按照合同约定扣除违约金22,770元有理有据。一审法院私自调整违约金违反法律规定，再让孙志宏承担违约责任更是荒谬，故请求支持孙志宏第二项的上诉请求。三、2018年5月31日，孙志宏和尚颖去房产交易中心办理过户手续，依照《行政法》的相关规定，孙志宏领取不动产证书的日期是2018年6月19日，孙志宏在一审法庭提交的交易凭证也证明了领取不动产证书的日期是2018年6月19日。尚颖为了恶意迟延履行过户义务、到不动产局申请异议登记并申请法院查封交易中的房产，属于无理取闹。孙志宏的母亲提供了反担保，一审法院于2018年6月22日才解除了对交易中房产的查封，因为尚颖的异议登记耽搁了15天，致使孙志宏在2018年7月5日才领取到不动产证，尚颖一系列恶意迟延履行过户义务的行为，又违约16天（从2018年6月19日——2018年7月5日共16天）。而一审法院认定的违约日期是2018年6月19日—2018年6月22日，属于违背事实、偏袒尚颖。一审法院认定2018年6月22日属于解除查封交易中房产之日，这个解除不是尚颖提出申请解除的，而是孙志宏的母亲张学珀用自己的门市房做的反担保，尚颖的查封申请依然存在，孙志宏这边只是依据《民事诉讼法》的相关规定、更换了一个被查封的房产而已，没有改变尚颖恶意迟延履行过户义务和超标准查封交易中房产的事实，一审法院认定更换了被查封的房产、就免除了尚颖的迟延履行过户义务的责任、属偏袒尚颖。故请求支持孙志宏的第三项诉讼请求。四、2018年7月5日以后，孙志宏的母亲张学珀的门市房需要出售，又向一审法院申请解除反担保、恢复对交易中房产的查封，也就是说尚颖恶意超标准查封交易中房产、迟延履行过户义务的事实始终存在，不能因为曾经变更过被查封的房产就免除尚颖的违约责任，不管是查封谁的房产、都属于尚颖申请在先，只要尚颖不申请解除查封，孙志宏名下交易中房屋就永无安宁之日、存在所有权的瑕疵、不能继续交易。在孙志宏应当领取不动产证书即2018年6月19日之后，哈尔滨市利民开发区的房价开始上涨，卖房房价已经涨到买房房价的一倍之多，涨价原因是因为利民开发区变成了哈尔滨新区，孙志宏准备在房价上涨之时卖出，可是孙志宏的房产却是被尚颖的恶意超标准查封、无法卖出，直到庭审之日也没有解除，即使庭审当日解除，房价也直接损失几十万，一审法院认为孙志宏的房子被查封没有损失、显然是错误的，只是具体损失举证困难而已，合同法中允许当事人约定违约金的目的就是防止举证困难的时候、违约方赔偿给对方当事人。依据民事诉讼法第105条，申请有错误的，申请人应当赔偿被申请人因保全所遭受的损失。本案中，孙志宏的房产或者孙志宏母亲的房产始终被查封，都是因为尚颖无理取闹，滥用民事权利、恶意超标准查封、迟延履行过户义务造成的，依法应当承担赔偿责任，由于一审时孙志宏没有举出具体损失的证据，请求法审调查2018年6月19日之后、利民开发区的房价由高到低的行情、在百度网上也可以查出来，总之孙志宏的交易中的房产被查封就是限制所有权性质、权利出现瑕疵就必然存在损失，按照合同约定依然属于尚颖恶意迟延履行过户义务，应当按照合同约定每日承担990元的违约金，请求支持孙志宏第四项的请求。五、依据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，在第三次开庭的时候，尚颖的代理律师刘贺明确提出修改答辩状的意见，把在答辩状中提出的违约金过高的辩护词修改为不需要承担违约责任，而且在庭审笔录中都有记载，而一审法院擅自调整合同当事人双方约定的违约金，违反《民事诉讼法》中不告不理的中立原则，显然是偏袒尚颖，调整行为应当无效，请求纠正。同时在司法实践中，往往只要违约方提出要求调整，法院就对违约金进行调整。应当明确的是，当事人举证因其违约行为给对方造成的实际损失的范围，从而证明约定的违约金过高，即提出违约金过高而要求法院予以调整的一方当事人应当负举证责任。应当说，约定违约金的积极意义在于对损失的预定，免除纠纷发生后当事人对损失进行举证的烦琐。当事人对违约金进行调整，该当事人就应当承担起对违约损失进行举证的责任。以违约所造成的损失为参照，才能正确得出约定的违约金是否过高的结论。尚颖及其代理人没有举出任何证据，证明违约金大于损失的事实，一审法院滥用职权干涉孙志宏和尚颖的契约精神，请求给予纠正。孙志宏重点陈述的是，本案事实清楚、证据确实充分，唯一的错误就是一审法院滥用司法职权，在没有事实基础和法律依据的前提下、歪曲事实、偏袒尚颖、没有根据庭审笔录和中立的第三方房屋世联公司的陈述认定事实、强制干扰契约中违约金，不属于《民事诉讼法》中可以发回重审的事由，故请求依法改判。若发回重审将会浪费司法资源、拖累双方当事人。尚颖辩称，一、《房屋买卖合同》约定，2018年5月8日仅是尚颖交付房产证日，不是办理更名过户日。《房屋买卖合同》中关于2018年5月8日的约定共有两处，分别是：（1）主合同第2条第1款第1句：孙志宏应在2018年5月8日前将全部房款一次性交付给尚颖；（2）主合同补充协议第4条：尚颖承诺在2018年5月8日前将不动产证送到世联公司。关于办理更名过户时间的约定仅有一处，即主合同第二条第1款第二句：世联公司收到全部房款后，开始为双方办理更名过户。由此可见，2018年5月8日仅是尚颖交付房产证日，不是办理更名过户日；办理更名过户的前提条件是尚颖收到全部购房款。同时各方当事人在补充协议中也没有对办理更名过户日期进行变更。所以，孙志宏在上诉状第二部分中提出“办理过户交易日期明确约定为2018年5月8日”是错误的，一审法院认定尚颖应在2018年5月17日开始因未办理更名过户支付违约金也是错误的。二、尚颖按《房屋买卖合同》约定承担违约金的条件没有成就，不应承担违约责任。《房屋买卖合同》第4条第3款约定：“尚颖应配合孙志宏、世联公司办理相关手续，在孙志宏全款或首付款到位后，尚颖在7日内拒不到场办理相关交易手续的，孙志宏有权要求尚颖按日承担总房款2‰的违约金。”可见，尚颖支付违约金的前提条件是“孙志宏首付款到位”，及“7日内拒不到场办理相关手续”。而孙志宏在2018年5月31日就擅自扣款22,770元，没有按《房屋买卖居间合同书补充协议》的约定将首付款交付到位，因此尚颖应支付违约金的条件就自然没有成就。而且孙志宏没有足额支付首付款的行为持续至今，所以尚颖在此期间均无需按合同约定支付违约金，且享有先履行抗辩权，有权合法拒绝配合孙志宏所有继续履行合同的请求。三、尚颖申请查封案涉房屋符合法律规定，没有给孙志宏造成损失。《房屋买卖合同》第5条第3款约定：“孙志宏应按合同约定的日期和数额交付房款，同时提交过户所需的相关资料，如孙志宏拒不到场办理相关手续……逾期超过15日，视同孙志宏不买，孙志宏承担相应的违约责任，尚颖有权解除合同并追求其违约责任。”所以在2018年6月8日尚颖申请查封案涉房屋时，《房屋买卖合同》是否仍能继续履行尚不确定，尚颖有权在孙志宏继续违约的情况下变更诉讼请求、解除《房屋买卖合同》。尚颖正是基于可预见的合同解除权，才向一审法院申请查封案涉房屋，目的是在解除合同时不再对案涉房屋进行第二次产权变更，减少诉累，该理由尚颖在《查封申请书》中已经写明。一审法院在审查尚颖的查封申请后，认为尚颖的申请符合法律规定，才准许查封案涉房屋。如果尚颖的申请存在超标的查封情形，一审法院便不会准许。所以尚颖申请查封案涉房屋是符合法律规定。孙志宏在案涉房屋被查封当日（2018月6月19日），便向一审法院提供了反担保，案涉房屋也于2018年6月22日被解除查封，因此导致尚颖解除合同成本增加，尚颖不得不放弃主张解除合同；选择要求孙志宏支付违约金。案涉房屋被查封是因孙志宏违约在先引起；孙志宏在上诉状中诉称“2018年6月19日之后利民开发区房屋开始涨价”没有事实依据，且2018年6月19日孙志宏提供了反担保，解除了案涉房屋查封，此后便不再影响案涉房屋的交易，孙志宏可以随时出售案涉房屋获利。因此尚颖申请查封案涉房屋并没有影响孙志宏出售案涉房屋，孙志宏诉称遭受损失明显与正常逻辑相悖，与事实不符。2018年7月5日，由于孙志宏在已经提供反担保、案涉房屋已经被解封更名后，自行撤回反担保，并在一审法院释明“可以提供相应价值的财产作为反担保物”的情况下，拒绝提供反担保物。所以孙志宏诉称的，所谓2018年7月5日后的损失是由其自己造成，与一审法院和尚颖均无关系。四、一审法院调整违约金符合法律规定。虽然尚颖起诉时请求一审法院判令孙志宏按日2‰支付违约金，一审法院最终在判决中降低了违约金标准，但尚颖对此表示认可。原因在于：第一，一审法院曾多次与尚颖就是否调整双方违约金标准一事进行沟通，尚颖也多次表示同意一审法院在“合法合规”情况下确定违约金标准。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第29条第2款之规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”尚颖“合法合规”的表述，正表明尚颖同意降低自己的诉请违约金标准，同时也向一审法院申请降低孙志宏诉请的违约金标准，符合《合同法》关于调整违约金的规定。第二，自2018年5月31日至今已有200余天，如按日2‰（990元）标准计算违约金，到二审判决生效时违约金的总额将达20余万元，甚至超过房屋售价的一半，将明显超过《合同法解释二》规定的“造成损失的30%”这一标准，势必造成严重违反公平原则并导致利益严重失衡。对此最高人民法院认为，在此种情形下即使当事人不申请调整违约金，法院也有权依职权直接调整。所以，无论尚颖是否申请调整违约金标准，一审法院对违约金标准的调整均符合法律规定。综上，孙志宏的上诉理由不能成立，请驳回孙志宏全部上诉请求。世联公司未出庭，未提交答辩意见。尚颖向一审法院起诉请求：孙志宏继续履行房屋买卖合同，给付尚颖购房款22万元和违约金，以总房款495,000元为基数，自2018年5月31日起按日2‰计算至实际付款日止。诉讼过程中，尚颖变更诉讼请求：要求孙志宏给付尚颖购房款38,610元和违约金，以总房款495,000元为基数，自2018年5月31日起按日2‰计算至实际给付日止。孙志宏向一审法院提出反诉请求：1.尚颖支付迟延履行过户义务的违约金22,770元（以495,000元为基数，从2018年5月8日起按日2‰违约金计算至2018年5月31日）；2.要求尚颖支付迟延履行过户义务的违约金15,840元（以495,000元为基数，从2018年6月19日起按日2‰违约金计算至2018年7月5日）；3.要求尚颖支付交易中房屋的物业管理费4,774.15元的义务；4．要求尚颖支付迟延履行过户义务的违约金（从2018年7月5日起按日违约金990元计算至尚颖申请查封的房屋被解除查封之日止）一审法院认定事实：2018年4月8日，尚颖与孙志宏签订《房屋买卖合同》，约定“尚颖将位于哈尔滨市利民开发区远东大街世纪路北电业小区9栋3单元1层2号房屋出售给孙志宏，房屋总价495,000元，定金100,000元。孙志宏在2018年5月8日将房款一次性付给世联公司，世联公司收到全部房款后，开始为双方办理更名过户。尚颖应配合孙志宏、世联公司办理相关手续，在孙志宏全款或首付款到位后，尚颖在7日内拒不到场办理相关交易手续的，孙志宏有权要求尚颖按每日承担总房款2‰的违约金，并赔偿由此给孙志宏和世联公司造成的损失。孙志宏应按照合同约定的日期和数额交付房款，同时提交过户所需的相关资料，如孙志宏在7日内拒不到场办理相关交易手续，应按日承担总房款2‰的违约金，并赔偿由此给尚颖和世联公司造成的损失。房屋交接前发生的水、电、煤气、物业费等由尚颖结算，如果不能及时缴清有关欠费，尚颖愿意在取得全额房款同时，将与欠费相等的保证金存放在世联公司处，待尚颖将欠费缴清后凭缴费发票取回保证金，若无法缴清欠费，尚颖将以保证金冲抵欠费。”在主合同最后部分的补充协议中约定“尚颖承诺于2018年5月8日前将不动产证送到世联公司，待取得尚颖名下产权证（不动产权证）时，买卖双方交接，世联公司与买卖双方的合同终止。”同日三方签订《房屋买卖居间合同书》补充协议，约定“买卖双方自行协商于在交易所递件后的当日给卖方总房款的50％，买卖双方知情并认可；出现场当日买方自愿支付卖方总房款95％；并于取得卖方名下产权证并结清所有费用及交接房屋后支付卖方总房款的5％。双方认可，如产生任何纠纷双方自行协商解决与中介无关。”签订合同当日，孙志宏给付世联公司定金100,000元。诉争房屋系尚颖继承所得，需要尚颖到房屋产权管理部门办理相关手续过户至尚颖名下后，才能进行交易，呼兰区不动产中心通知尚颖2018年5月10日能领取房屋产权证。2018年5月8日，尚颖到重庆照顾生病的女儿，2018年5月9日微信通知孙志宏和电话通知世联公司，2018年5月15日经孙志宏同意尚颖公证委托代理人领取房屋产权证，2018年5月17日委托人取到房屋产权证后交到世联公司。2018年5月31日尚颖和孙志宏向哈尔滨市呼兰区不动产登记中心递交所有权转移登记材料后，孙志宏交到世联公司124,730元购房款，以总购房款495,000元为基数，从2018年5月8日起按日2‰计算违约金至2018年5月31日，自行扣留违约金22,770元。尚颖于2018年5月31日从世联公司领取购房款224,730元。2018年6月7日孙志宏在房屋部门自行交完税费后，交到世联公司购房款222,750元。2018年6月7日尚颖向呼兰区不动产中心提起异议登记。2018年6月12日尚颖向一审法院提出财产保全申请查封诉争房屋（此时在尚颖名下）并提供财产作为担保，一审法院于2018年6月19日查封诉争房屋（此时在尚颖名下）。2018年6月19日孙志宏向一审法院提出解除查封诉争房屋（此时在尚颖名下）的申请，并提供张雪珀（孙志宏母亲）的房屋作为反担保，一审法院于2018年6月22日解除查封诉争房屋（此时在尚颖名下）。孙志宏继续办理过户手续并在2018年7月5日取得房屋产权证，同日孙志宏交到世联公司购房款8,910元，以495,000元为基数，从2018年6月19日起按日2‰计算违约金至2018年7月5日，自行扣留违约金15,840元。2018年7月5日张雪珀（孙志宏母亲）申请撤回对诉争房屋的反担保，一审法院于2018年7月10日继续查封诉争房屋（此时在孙志宏名下）。孙志宏认为对诉争房屋（此时在孙志宏名下）查封系超标的额保全，一审法院提示孙志宏可以提供相应价值的财产作为反担保来解除对诉争房屋（此时在孙志宏名下）的查封，但孙志宏未提交反担保。2018年8月13日尚颖从世联房产公司领取孙志宏交付的购房款231,660元。庭审后，尚颖已在电力名苑小区物业公司（诉争房屋所属物业公司）结清其交接房屋前欠缴的物业费。尚颖已将诉争房屋交付给孙志宏。一审法院认为，尚颖与孙志宏、世联公司签订的《房屋买卖居间合同》及补充协议系三方真实意思表示，合法、有效，三方应按合同约定享有权利、承担义务。现诉争房屋已完成过户并交付，合同目的已经实现，孙志宏应给付尚颖剩余购房款38,610元。孙志宏主张尚颖给付2018年5月8日至2018年5月31日的逾期交付房屋证的违约金，虽合同约定，尚颖应在2018年5月8日前将房屋产权证交到世联公司，尚颖在2018年5月8日前已积极在相关部门办理，呼兰区不动产中心通知尚颖在2018年5月10日方能取得房屋产权证，2018年5月8日尚颖因其女儿生病，去重庆照看女儿，属人之常情，并通过微信和电话告知孙志宏和世联公司，积极经公证程序委托代理人于2018年5月17日代领房屋产权证后交到世联公司，已表明尚颖积极履行合同义务，故尚颖2018年5月8日至2018年5月17日不宜承担违约责任。虽然尚颖主张重庆公证处称异地房屋交易不能办理公证委托，但未提供相关证据予以佐证，故尚颖在2018年5月17日至2018年5月31日构成违约，应当承担违约责任。孙志宏要求尚颖给付2018年6月19日至2018年7月5日逾期办理过户的违约金，尚颖因孙志宏私自扣留违约金22,770元，于2018年6月12日向一审法院提出对诉争房屋（此时在尚颖名下）进行财产保全的申请，一审法院于2018年6月19日查封诉争房屋（此时在尚颖名下），由此影响双方按合同约定办理房屋产权过户手续，同日孙志宏提供反担保申请解除查封诉争房屋（此时在尚颖名下），一审法院于2018年6月22日解除查封诉争房屋（此时在尚颖名下），自此孙志宏继续办理房屋产权过户手续，孙志宏已在2018年7月5日领取到房屋产权证，故尚颖违约时间为2018年6月19日至2018年6月22日。孙志宏主张尚颖给付未完全履行过户义务的违约金，以总房款为基数，从2018年7月5日起按日2‰计算违约金至诉争房屋（此时在孙志宏名下）被解除查封之日止，诉争房屋经尚颖申请后一直被查封，是因为孙志宏尚欠尚颖房屋购房款未足额给付，另办案人已告知孙志宏可以提供相应价值的财产作为反担保，进而解除对诉争房屋（此时在孙志宏名下）的查封，但孙志宏未提供反担保，故孙志宏主张2018年7月5日以后因查封诉争房屋造成的损失，不予支持。双方合同中对逾期向世联公司交付房屋证，逾期交付房款及逾期办理过户手续均为以总房款为基数，按日2‰计算违约金。孙志宏主张按合同约定计算违约金，尚颖认为应在法律规定的范围计算违约金，孙志宏未提供造成损失的具体数额，其主张的违约金过高，一审法院参照民间借贷逾期还款利率不超过年利率24％调整计算违约金为宜。故尚颖应给付孙志宏以总房款495,000元为基数，按年利率24％从2018年5月17日计算至2018年5月31日的违约金4,620元，从2018年6月19日计算至2018年6月22日的违约金990元，违约金合计5,610元（4,620元＋990元）。尚颖主张孙志宏给付逾期给付购房款的违约金，以总房款495,000元为基数，自2018年5月31日起按日2‰计算至实际给付日止。从公平角度，孙志宏逾期交付房款的违约金也应按年利率24％计算，故孙志宏应给付尚颖违约金，分别以18,150元（22,770元-4,620元）为基数，从2018年5月31日起按年利率24％计算至实际给付之日止；以14,850元（15,840元-990元）为基数，从2018年7月5日起按年利率24％计算至实际给付之日止。关于物业费，尚颖已按合同约定在电力名苑小区物业公司（诉争房屋所属物业公司）将其交接房屋前欠缴的物业费结清，故双方物业费部分的争议已经解决，无须一审法院处理。判决：一、孙志宏于判决生效后十日内给付尚颖购房款38,610元；二、孙志宏于判决生效后十日内给付尚颖逾期给付购房款的违约金，分别以18,150元为基数，从2018年5月31日起按年利率24％计算至实际给付之日止；以14,850元为基数，从2018年7月5日起按年利率24％计算至实际给付之日止；三、尚颖于判决生效后十日内给付孙志宏违约金合计5,610元；四、驳回尚颖其他诉讼请求；五、驳回孙志宏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费765元，反诉费765元，由尚颖负担100元，由孙志宏负担1430元；保全费2995元，由尚颖负担2645元，由孙志宏负担350元。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，双方争议应以双方合同约定为处理纠纷的基础，但本案存在双方约定固定的违约金而非按日计算违约金、逾期办证违约金与逾期付款违约金相比明显畸低、从合同约定违约日至今泰鑫房地产公司违约时间较长等客观因素。虽然徐雅琴提出的请求有认为约定违约金过低应予调整但未举示证据证明实际损失的情形，但按合同约定进行处理双方利益失衡非常明显。一审酌定按照总房价款日万分之零点三的标准判决泰鑫房地产公司向徐雅琴支付违约金既与本案实际情况相当亦符合民法的公平、诚信基本原则，本院对此不予调整。综上所述，尚颖、孙志宏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费175元，由尚颖负担。本判决为终审判决。审判长 崔 宁审判员 刘 峰审判员 石 磊二〇一九年四月二十三日书记员 赵春莹