河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终1783号 上诉人（原审原告）：李书燕，女，1981年6月14日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。 上诉人（原审原告）：邢兆进，男，1980年3月8日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。 上述二上诉人委托诉讼代理人：李巍，河北浩博律师事务所律师。 上述二上诉人委托诉讼代理人：宫卫超，河北浩博律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邯郸市嘉德利房地产开发有限公司，住所地河北省邯郸市复兴区铁西北大街**四季花城。 法定代表人：蔡有荣，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘静，河北紫微星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑佩佩，该公司职工。 上诉人李书燕、邢兆进因与被上诉人邯郸市嘉德利房地产开发有限公司（以下简称嘉德利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河北省邯郸市复兴区人民法院（2018）冀0404民初676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人李书燕、邢兆进委托诉讼代理人宫卫超、李巍，被上诉人邯郸市嘉德利房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘静、郑佩佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李书燕、邢兆进上诉请求：1、请求依法撤销复兴区人民法院（2018）冀0404民初676号民事判决书，依法改判（支持李书燕、邢兆进原审的全部诉讼请求）；2、依法判决本案的一二审诉讼费等所有费用均由嘉德利公司承担。事实和理由：一、嘉德利公司延期交房，一审法院扣除“政府发文停工天数”无事实依据。另外，案涉房产至今仍未交付，为避免所累，一审法院应当判决嘉德利公司承担违约责任的截至时间点为嘉德利公司符合交房条件并实际交付时止。1、根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。另外建房[2010]53号《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中关于商品房交付使用也作出了具体的规定“（十一）明确商品住房交付使用条件。各地要依据法律法规及有关建设标准，制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。本案中，《商品房买卖合同》明确约定房产的交付时间是2017年1月31日之前，且该合同的第九条、第十条明确约定了与上述规定一致的交付条件，时至今日嘉德利公司并未按照双方约定的以及法律规定的条件履行交付义务，显属违约。但一审法院认定的“政府发文停工天数”，均无证据证明案涉工程在施工期间收到政府停复工通知，也无法证明由此导致的具体的停工时间，二审法院应予纠正。2、根据双方签订的认购协议书第二条第2款的约定：李书燕、邢兆进须在嘉德利公司正式通知后十日内办理全部贷款手续。本案中，李书燕、邢兆进均是根据嘉德利公司的要求和安排办理贷款事宜，嘉德利公司也无任何证据证明其通知李书燕、邢兆进的具体时间。另外，根据《邯郸市住房公积金管理中心关于个人住房公积金贷款所需资料的公示》证明，公积金贷款需要开发企业与公积金中心签订《个人住房公积金贷款合作协议书》、《不动产登记证明》等，这些都是嘉德利公司的义务，无有效证据证明嘉德利公司依约履行义务，一审法院直接认定“迟延贷款的责任不是嘉德利公司”显属错误，并据此错误的认定“嘉德利公司可延期交付房屋”。二、关于违约金的计算标准，《商品房买卖合同》约定的逾期付款和逾期交房违约金的计算标准差距很大，一审法院仅根据约定的标准计算，显失公平。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，买方逾期付款的按照日万分之2计算违约金，根据公平原则，卖方逾期交房也应当按此标准计算违约金。另外虽然双方在合同中约定逾期交房的按照日万分之0.5计算违约金，但根据本案的实际情况，这一约定标准远远不足以弥补李书燕、邢兆进的损失，所以，根据《合同法》第一百一十四条的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，李书燕、邢兆进主张的违约金标准合法有据，应予支持。三、《商品房买卖合同》中的附件四、附件十一（即补充协议》未经李书燕、邢兆进签字认可，尚未生效。即使有李书燕、邢兆进签字，约定的免除嘉德利公司责任、加重李书燕、邢兆进责任、排除李书燕、邢兆进主要权利的格式条款不应作为明确双方权利义务的依据。另外补充协议第二条的内容与合同中第十二条的内容相矛盾，根据《商品房买卖合同》第二十八的约定，补充协议中不合理的约定应当以合同为准。1、《合同法》第三十九条、四十条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”、“……提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，本案中附件四、附件十一中的诸多内容都是免除嘉德利公司责任、加重李书燕、邢兆进责任、排除李书燕、邢兆进主要权利的约定，即未经李书燕邢兆进签字认可，也未以合理的方式提请李书燕、邢兆进注意，所以附件四、附件十一不能作为判断双方权利义务的依据。一审法院根据附件四的内容认为买受人逾期付款显属错误。2、《商品房买卖合同》第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理该约定内容表明只有不可抗力才能成为免责理由，其他情况的逾期交付均应承担违约责任，而补充协议第二条却将不承担违约责任的情形扩展到了七种，显然是免除嘉德利公司责任的格式条款，也是与合同第十二条的约定相矛盾的，根据合同第二十八条的约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为”，应当根据合同第十二条的约定履行双方权利义务，嘉德利公司在庭前质证也称政府发文停工不是不可抗力，那么嘉德利公司因政府发文停工导致的逾期交房应当承担违约责任。综上，嘉德利公司逾期交付房产应当依法承担违约责任，一审法院认定的“政府停工天数”，缺乏事实依据。根据公平原则适用违约金标准，应依法改判支持其诉讼请求。 邯郸市嘉德利房地产开发有限公司答辩称，李书燕、邢兆进的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 李书燕、邢兆进向一审法院起诉请求：1、依法判决被告支付给原告逾期交房违约金48560.11元（暂时计算到2018年2月1日，以后的逾期交房违约金被告依法承担，按照日万分之二计算到被告符合交房条件并实际交付时止）;2、依法判决被告承担本案诉讼费等费用。 一审法院认定事实：李书燕、邢兆进与嘉德利公司于2016年5月7日签订《商品房买卖合同》（合同编号0020160507072）,双方约定李书燕、邢兆进购买位于复兴区，预测面积为135.04平方米，单价为4925.99元／ｍ,总价为665207元。买受人李书燕、邢兆进应于2016年5月7日前支付首期房价款335207元。余款自《商品房买卖合同》签署7日内办理完所有的符合银行和公积金机构要求的贷款手续。并将贷款划入出卖人账户。出卖人应当于2017年1月31日前向买受人交付该商品房，出卖人未按期交付该商品房的,逾期在180日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之0.5的违约金；逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还买受人全部房款，并自买受人付款之日起，按照0.485%计算给付利息；同时出卖人按照全部房价款的0.03%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之0.5的违约金。买受人未按照约定时间付款的。逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付预期应付款万分之0.5的违约金。逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的。应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的2%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的,买受人按日计算向出卖人支付预期应付款万分之2的违约金。出卖人李书燕、邢兆进依照合同约定按时交纳的首期房价款335207元。嘉德利公司于2016年5月17日向其开具销售不动产统一发票，李书燕、邢兆进于2016年6月7日与中国邮政储蓄银行股份有限公司邯郸市分行签订《邯郸市住房公积金管理中心个人住房公积金委托借款合同》于2016年7月25日将贷款330000元转入嘉德利公司账户。邯郸市重污染天气指挥部等机关因重污染天气原因责令城区内房屋建筑工地禁止施工。结合本案双方当事人签订《商品房买卖合同》的时间为2016年5月7日，自2016年5月7日起至2018年2月1日止。禁止施工的天数为227天。至本案开庭审理时、嘉德利公司未将该商品房交付李书燕、邢兆进。以上事实有原、被告提交的证据及当庭陈述在案为证。 一审法院认为，李书燕、邢兆进与嘉德利公司签订的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，内容合法、为有效合同，应受法律保护。根据原告的起诉及被告的答辩、本案争议的焦点为：一、被告是否存在延期交房的情形及具体违约天数。双方当事人在《商品房买卖合同》约定商品房交付的时间为2017年1月31日前，至本案开庭审理时，嘉德利公司未将该商品房交付李书燕、邢兆进。被告嘉德利公司存在延期交房的情形，自2017年2月1日起至2018年2月1日，被告嘉德利公司迟延交房366天。双方当事人在《商品房买卖合同》附件十一补充协议第二条约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期、不承担违约责任：…6、在施工中遇到因政府政策、行政行为及项目各项竣工验收工作等原因导致的延期，包括但不限于政府会议召开、举办重大活动、政府强令停工等；…。”邯郸市重污梁天气指挥部等机关因重污染天气原因责令禁止城区内房屋建筑工地施工，结合本案当事人签订《商品房买卖合同》的时间为2016年5月7日，自2016年5月7日起至2018年2月1日止，禁止施工的天数为227天。扣除政府发文停工天数，被告嘉德利公司迟延交房139天。二、原告是否存在逾期付款情形及具体违约天数。双方当事人在《商品房买卖合同》附件四关于该商品房价款的计价方式，总价款、付款方式及期限的具体约定第2.1条约定“…凡办理公积金贷款的买受人须在《商品房买卖合同》签署7日内办理完所有的符合银行和公积金机构要求的贷款手续。并将贷款划入出卖人账户…”。双方于2016年5月7日签订《商品房买卖合同》嘉德利公司于2016年5月17日向李书燕、邢兆进开具销售不动产统一发票，根据邯郸市个人住房公积金贷款所需资料证明，个人申请住房公积金贷款须提供销售不动产统一发票，故李书燕、邢兆进应在嘉德利公司出具销售不动产统一发票后7日内即2016年5月24日前办理完毕公积金贷款手续并将贷款划入出卖人账户。李书燕、邢兆进的贷款330000元于2016年7月25日转入嘉德利公司账户，违约61天。按照双方当事人在《商品房买卖合同》附件11补充协议第2条“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，不承担违约责任。第2.2条买受人收到出卖人交房通知时，未付清合同总价款、违约金、房屋面积补差款及其他约定费用的”约定，被告嘉德利公司可延期61天向原告李书燕、邢兆进交付房屋。李书燕、邢兆进称，买受人只是提供贷款资料，贷款的责任在于出卖人，造成贷款延期的责任在于被告嘉德利公司的主张，因其提交的证据不足以支持该观点，对该意见本院不予采纳。三、商品房买卖合同附件效力。双方当事人在《商品房买卖合同》第二十九条约定“。本合同及附件共42页。---合同附件与本合同具有同等的法律效力”《商品房买卖合同》主文共计29页，该合同有十一个附件，《商品房买卖合同》主文及附件每页中均显示总页码、页码及二维条形码。原、被告提交的合同附件内容一致。本院认为《商品房买卖合同》的附件具有法律效力。综上。按照双方当事人在《商品房买卖合同》约定，被告嘉德利公司应支付原告李书燕、邢兆进违约金为665207元x(139天-61天）x0.00005=2594.31元。原告李书燕、邢兆进主张逾期交房违约金应按逾期付款违约金计算标准日万分之2计算，本院认为，双方当事人在《商品房买卖合同》中对逾期交房及逾期付款违约金计算标准有明确的约定。约定内容符合法律规定，对原告李书燕、邢兆进的该主张，本院不予支持。原告李书燕、邢兆进主张的2018年2月1日至符合交房条件并实际交付时止的逾期交房违约金，因截止本案庭审时，该商品房尚不具备合同约定的交付条件。待商品房实际交付后再行主张。判决：一、被告邯郸市嘉德利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告李书燕、邢兆进逾期交房违约金2594.31元。二、驳回原告李书燕、邢兆进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经审理查明，二审查明事实与一审基本一致。 本院认为，本案中双方当事人于2016年5月7日双方签订《商品房买卖合同》，是当事人意思表示真实，内容合法、为有效合同，应受法律保护。关于商品房买卖合同附件效力问题，双方当事人在《商品房买卖合同》第二十九条约定“本合同及附件共42页…合同附件与本合同具有同等的法律效力”《商品房买卖合同》主文共计29页，该合同有十一个附件，《商品房买卖合同》主文及附件每页中均显示总页码、页码及二维条形码，当事人双方提交的合同附件内容一致。本院认为《商品房买卖合同》的附件具有法律效力。本案由于案涉房屋未交付，违约责任尚不明确，一审法院判决待商品房实际交付后再主张正确。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》明确约定了违约责任，该约定是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的规定，双方均应依照执行，一审法院据此判决并无不当。关于逾期办理贷款违约责任问题，因上诉人提交的证据不足以支持其观点，对其上诉理由本院不予采纳。 综上所述，李书燕、邢兆进的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费950元，由上诉人，李书燕、邢兆进负担。 本判决为终审判决。 审判长  聂洪文 审判员  潘新丽 审判员  谢 珂 二〇一九年四月一日 法官助理赵鹏 书记员蒿冠鹏