贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终1851号上诉人（原审被告）：遵义天时利房地产开发有限公司。住所地:遵义市红花岗区海尔大道永生庭瑞苑永城楼负1层2号。统一社会信用代码：91520300569235584B。法定代表人：黄仕冯，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡诗羚，女，汉族，住贵州省凤岗县。系公司员工。被上诉人（原审原告）：任星宇，男，1989年11月29日生，汉族，住遵义市红花岗区。被上诉人（原审被告）：冉梦如，女，1991年7月31日生，汉族，住址同上。系任星宇之妻。二被上诉人共同委托诉讼代理人：彭刚，贵州上善律师事务所律师。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司。遵义分行住所地:遵义市红花岗区中华北路378号世贸华庭大厦。负责人：李志恒，行长。委托诉讼代理人：周斌，贵州金瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘学良，男，1982年11月24日生，汉族，住遵义市红花岗区,系公司员工。上诉人遵义天时利房地产开发有限公司（以下简称遵义天时利公司）因与被上诉人任星宇、冉梦如、第三人上海浦东发展银行股份有限公司遵义分行（以下简称浦发银行遵义分行）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初8755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。遵义天时利公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误。原审认定“因涉案房屋是带装修出售，房屋的装修约定成为了买卖合同的主要内容，被告未按约定未能在2017年10月30日前装修完涉案房屋，且至今还在装修过程中，其行为导致原告对所购房屋的目的及预期期望无法实现，其行为己构成违约”，对此认定属于事实不清。上诉人与被上诉人签署的《商品房买卖合同》，上诉人严格按照合同约定节点交楼，并无违约行为，不应当承担逾期交楼违约责任。一、《商品房买卖合同》约定，该商品房交付时应当符合下列条件：（1)该商品房己取得建筑工程竣工合格证明文件：（2)有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告：（3)满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件已达到交楼条件。根据合同约定，涉案房屋尚未达到交楼条件，该合同仍处于履行期间，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，上诉人因天气及政府市政公路未修等原因导致装修未能如期完成，系不可抗力，故不应认定为上诉人违约。综上，一审判决认定事实错误,适用法律不当。恳请二审法院查明案件事实后依法予以改判,维护上诉人的权益。被上诉人任星宇、冉梦如、原审第三人浦发银行遵义分行未提交书面答辩意见。任星宇向一审法院起诉请求：1、判令解除任星宇、冉梦如与遵义天时利公司于2016年10月9日签订的合同编号为2016428640号《商品房买卖合同》及2017年3月10日签订的《补充协议》；2.请求判令解除任星宇、冉梦如与浦发银行遵义分行于2016年10月28日签订的合同编号为20812016101486130301号《个人购房担保借款合同》；3.由遵义天时利公司立即偿还任星宇、冉梦如向其支付的房屋首付款人民币5847400元及至起诉之日的违约金为人民币536011.67元，此后的违约金计算至付清之日止（违约金标准为年5%）；4.由遵义天时利公司立即偿还任星宇、冉梦如预付的办证费用及刷卡费用共计人民币40946元及至起诉之日的违约金为人民币3685.5元，此后的违约金计算至付清之日止（违约金标准为年5%)；5.由遵义天时利公司偿还任星宇、冉梦如向浦发银行遵义分行已经支付的按揭贷款共计人民币1514879.32元及违约金（标准为年5%，从起诉之日计算付清之日止）(备注：以上第三、四、五条的款项计算至起诉之日为人民币7942922.49元）；6.本案诉讼费用的由遵义天时利公司承担。一审法院认定事实：2016年10月9日，任星宇、冉梦如与遵义天时利公司签订了《碧桂园.遵义1号认购书》，由任星宇、冉梦如认购遵义天时利公司开发修建的位于遵义市红花岗区××大道遵义碧××号（ＢＪ760型）房屋一套。同日，任星宇、冉梦如与遵义天时利公司签订了《商品房买卖合同》，约定：所购房屋建筑面积723.16平方米，套内建筑面积698.28平方米，房价按套内建筑面积每平方米15535.46元计算，总价款为10847400元，任星宇、冉梦如首付5847400元，余款5000000元通过银行按揭的方式支付，遵义天时利公司应在2018年12月30日前向任星宇、冉梦如交付房屋。同日，任星宇、冉梦如向遵义天时利公司支付了购房首付款5847400元、抵押登记费100元、商品房预告登记费100元、物业专项维修资金40496.96元、刷卡手续费250元，合计5888346.96元。次日，遵义天时利公司向任星宇、冉梦如出具一份《说明》，载明：客户任星宇于2016年10月9日签署购房合同，单价已含豪装标准，但装修明细未整理出来，待明细整理出来立即通知客户过来签署具体装修附件。2016年10月28日，任星宇、冉梦如与遵义天时利公司及浦发银行遵义分行共同签订了《浦发银行个人购房担保借款合同》，约定：任星宇、冉梦如向浦发银行遵义分行贷款5000000元用于购买前述房屋，贷款期限8年，贷款利息按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期档次的贷款基准利率的基础上下浮5%计算，签顶本合同时中国人民银行同期同档次贷款基准年利率为4.9%，执行利率为4.655%，按年调整，分段计息，任星宇、冉梦如将其所购房屋为贷款提供抵押担保，遵义天时利公司为任星宇、冉梦如的贷款提供阶段性连带责任保证。同日，浦发银行遵义分行就抵押房屋办理了预告抵押登记，并向任星宇、冉梦如发放贷款5000000元，贷款由直接汇入遵义天时利公司的银行账户。任星宇、冉梦如贷款后，按约向浦发银行遵义分行履行还本付息的义务，截止2018年8月10日，任星宇、冉梦如共计向浦发银行遵义分行偿还贷款本金1145833.26元、利息369046.06元，合计本息1514879.32元。2017年3月10日，任星宇、冉梦如与遵义天时利公司签订《补充协议》，约定：涉案房屋装修时间为2018年4月30日至2018年9月30日，如因天气或其他不利于装修的原因导致无法施工的，工期相应顺延；双方对装修的具体内容进行了约定。同日，遵义天时利公司向任星宇、冉梦如出具《承诺书》，载明：《补充协议》所涉及的所有装修费用均已包含在房价内，装修时间由2018年4月30日至2018年9月30日更改为2017年6月30日至2017年10月30日，如因天气原因或其他不利于装修的原因导致无法施工的，工期相应顺延。因遵义天时利公司未按承诺履行装修义务，酿成诉讼。诉讼中，任星宇、冉梦如向原审法院申请证据保全，原审法院于2018年8月16日依法对涉案房屋的现状以拍照方式进行固定保全，房屋尚在装修过程中。一审法院认为，任星宇、冉梦如与遵义天时利公司经商议后签订的《碧桂园.遵义1号认购书》、《商品房买卖合同》、《说明》、《补充协议》、《承诺书》以及任星宇、冉梦如与遵义天时利公司与浦发银行遵义分行签订的《浦发银行个人购房担保借款合同》均系各方真实意思的表示，且内容不违反相关法律法规的禁止性规定，依法成立并生效，双方均应按照约定全面履行义务。任星宇、冉梦如按照合同的约定，向遵义天时利公司履行支付了购房款及相关费用的义务，向履行了偿还贷款本息的的义务，遵义天时利公司应按照约定履行装修房屋的义务。因涉案房屋是带装修出售，房屋的装修约定成为了买卖合同的主要内容，遵义天时利公司未按约定未能在2017年10月30日前装修完涉案房屋，且至今还在装修过程中，其行为导致任星宇、冉梦如对所购房屋的目的及预期期望无法实现，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，对任星宇、冉梦如要求解除合同的请求，依法有据，原审法院予以支持。因任星宇、冉梦如与遵义天时利公司商品房预售合同解除后，贷款合同的目的亦无法实现，故任星宇、冉梦如与遵义天时利公司及浦发银行遵义分行签订的《浦发银行个人购房担保借款合同》亦应一并予以解除。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，遵义天时利公司应将收受到购房首付款、相关费用以及贷款分别返还给任星宇、冉梦如及浦发银行遵义分行。关于任星宇、冉梦如主张的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，虽然双方未对迟延装修的违约损失进行约定，但遵义天时利公司的违约行为，必然会导致其收取任星宇、冉梦如的购房款及相关费用后，致使任星宇、冉梦如产生了利息损失，故原审法院酌情确定，遵义天时利公司应向任星宇、冉梦如支付按任星宇、冉梦如向浦发银行遵义分行贷款的贷款年利率4.655%计算的违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告任星宇、冉梦如与被告遵义天时利房地产开发有限公司于2016年10月9日签订的《商品房买卖合同》及2017年3月10日签订的《补充协议》；二、解除原告任星宇、冉梦如与被告遵义天时利房地产开发有限公司及第三人上海浦东发展银行股份有限公司遵义分行于2016年10月28日签订的《浦发银行个人购房担保借款合同》；三、由被告遵义天时利房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告任星宇、冉梦如购房首付款及相关费用人民币5888346.96元及违约金（违约金的计算方式：以5888346.96元为基数，从2016年10月9日起至款项付清之日止，按年利率4.655%计算）；四、由被告遵义天时利房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还原告任星宇、冉梦如从2016年11月10日起至本判决生效之日止原告已向第三人上海浦东发展银行股份有限公司遵义分行归还的贷款本息（以第三人于本判决生效当月出具的还款明细清单为准，截止2018年8月10日，原告共计向第三人偿还贷款本息1514879.32元）；五、由被告遵义天时利房地产开发有限公司在本判决生效后十日内返还第三人上海浦东发展银行股份有限公司遵义分行《浦发银行个人购房担保借款合同》下剩余的贷款本息（截止2018年8月10日，剩余贷款本金为3854166.74元），第三人自被告清偿贷款本息之日起十日内，办理涉案房屋预告抵押登记的清除手续；六、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费67400元，减半收取33700元，保全费5000元，合计38700元，由被告遵义天时利房地产开发有限公司承担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，任星宇、冉梦如与遵义天时利公司于2017年3月10日签订的《补充协议》，对装修时间及装修的主要内容进行了约定。由于装修事项属双方商品房买卖合同的重要内容，故遵义天时利公司除应严格按《商品房买卖合同》约定的时间履行交房义务外，还应按照《补充协议》约定的内容履行装修义务。由于遵义天时利公司未能在合同约定的2017年10月30日前装修完涉案房屋，且在任星宇、冉梦如于2018年8月13日向一审法院起诉后，仍未完成装修事项，已构成违约。该违约行为导致任星宇、冉梦如对所购房屋的目的及预期期望无法实现，故二人有权请求解除合同。遵义天时利公司关于其能按期交付房屋，无违约行为的上诉理由不成立，本院不予采信。遵义天时利公司未举证证明其未能按期装修完毕涉案房屋与天气及市政公路未修建有因果关系，故对上诉人关于未如期装修系不可抗力所致的上诉理由不予采信。综上所述，遵义天时利房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费67400元，由遵义天时利房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐忠显审判员  蔡一雷审判员  何 容二〇一九年四月十六日法官助理朱桃书记员李豪