黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑01民终1400号上诉人（原审原告）：黑龙江远大物业管理有限公司，住所地哈尔滨市香坊区哈平路145号。法定代表人：黄志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：张艳娟，黑龙江佳旭律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李静，女，1961年9月1日出生，汉族，哈尔滨市橡胶制品厂退休职工，住黑龙江省哈尔滨市道里区。上诉人黑龙江远大物业管理有限公司（以下简称远大物业公司）因与上诉人李静物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初3665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人远大物业公司的委托诉讼代理人张艳娟及上诉人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。远大物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法支持远大物业公司在一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审中，李静欠付物业费的抗辩理由虽然提及物业服务存在质量问题，但其所例举的窗户漏风、墙体长毛、下雨漏水等事项均属于房屋自身存在的质量问题，不属于远大物业公司的服务范围。一审判决仅凭李静的陈述便认定远大物业公司在履行合同过程中存在违约行为，显然错误。2.一审判决认定远大物业公司诉讼请求中的2013年1月1日至2014年12月31日止的物业管理费已经超过诉讼时效期间适用法律错误。双方于2011年12月25日签订物业管理委托服务协议，约定由远大物业公司为李静房屋所在的远大都市明珠小区提供物业服务，服务期限自2011年12月25日至2016年12月31日止，未约定物业费的缴纳期限，远大物业公司实际服务至2017年1月15日，至此双方的物业服务合同关系终止。期间，因未约定物业费的缴纳期限且李静欠付物业费的事实持续存在，因此诉讼时效应从远大物业公司停止为该小区提供物业服务时开始计算，至远大物业公司起诉时并未超过诉讼时效。此外，李静欠付物业费期间，远大物业公司工作人员采取定期电话催缴、上门催缴等多项措施，李静一直拖欠不付，并不存在远大物业公司怠于行使权利的情形，依法也应当构成诉讼时效中断。李静针对远大物业公司的上诉辩称，1.远大物业公司的上诉缺乏事实和法律依据，依法不能成立。开发商的《商品住宅质量保证书》明确委托其指定的前期物业即远大物业公司处理房屋质量问题，其和开发商是受托人和委托人的关系。对此，李静特意问远大物业公司：“我家窗户漏风谁负责处理？找你们还是找开发商”？远大物业公司工作人员说：“找我们就行，由我们负责，我们是一家”。根据合同法403条2款的规定“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，应向第三人披露委托人。第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张权利。”本案中，远大物业公司所称的“房屋质量问题不是其服务范围”，与受托人责任不是同一概念，远大物业公司应依法承担责任。至于远大物业公司所称李静未举证证明所主张的事实问题，远大物业公司应该讲一点诚信，守一点企业道德。李静家窗户漏风，室温低，远大物业公司是亲眼所见，并去换了一次窗条。一审开庭时，远大物业公司对李静陈述的这一事实并未否认。对于公共设施，公用部位的经常性故障，诸如：总是停水，尤其是冬季，有时一停就是两天三天；电梯经常故障，最长时将近半个月不能运行；单元电子门经常坏，十天半月也不修复。凡此种种，不一而足。这些都是小区业主人所共知的事实。2.关于时效问题。合同明确约定：“物业管理费按年收取”，该合同属于分段履行，合同的权利、义务在履行过程中产生，不是同一债务分期履行。一审适用时效制度是正确的。李静上诉请求：撤销一审判决，驳回远大物业公司的诉讼请求。事实和理由：1.远大物业公司诉求按每平方米1.5元收取物业费，缺乏事实和法律依据。物业服务合同必须遵守平等自愿原则，由小区业主委员会和物业公司达成合意，由业主委员会代表业主选聘，物业服务合同必须采用书面形式。本案业主委员会拒绝与远大物业公司签订物业服务合同，广大业主坚决反对远大物业公司单方强行按1.5元标准收取物业费，远大物业公司以“仍按之前协议约定提供服务，业主享受了服务”为由要求按1.5元标准收取物业费，无异于强买强卖、强迫交易。2.远大物业公司依法应对其不尽维护职责给业主造成的损失承担赔偿责任。李静家窗户漏风、墙体长毛、裂缝、下雨漏水、冬天市内温度不达标，但是远大物业公司始终没有维修。3.业主委员会于2016年1月18日通知远大物业公司于2016年2月29日前撤离，远大物业公司答复业主委员会2016年2月29日交接，3月1日零点停止服务，故2016年1月18日业主委员会通知停止交物业费，远大物业公司主张2016年物业费无依据。补充一点，如果远大物业公司能够按照每平方米1.06元标准打85折收取物业费，就同意和解给付物业费及电梯费。远大物业公司针对李静的上诉辩称，1.按照1.5元标准收取物业费是有事实基础和法律依据的。远大物业公司按照《哈尔滨市物价监督管理局关于远大都市明珠二期前期物业服务收费有关事宜的批复》中的规定，高层物业费按照每平方米1.5元（建筑面积）收取。2.李静所称远大物业公司没有尽到职责，给业主造成损失与事实不符。根据《哈尔滨市物业管理条例》第五十三条规定，物业服务企业仅对物业共用部分、共用设施设备的日常维修养护负责，而业主专有部分、自用设施设备的维修养护责任和费用，由业主自行负担。李静所说的情况属于房屋本身质量问题，应向开发建设单位主张权利。3.远大物业公司超过约定期限提供物业服务不存在强制服务情形，一审认定双方合同关系至2017年1月15日终止符合客观事实。远大物业公司向一审法院起诉请求：1.判令李静支付2013年1月1日起至2017年1月15日止的物业费5364.10元；2.判令李静支付自2017年1月1日起至2017年1月15日止的电梯费18.70元。以上合计5382.80元。一审法院认定事实：李静系坐落于哈尔滨市××大都市××小区××楼××单元××室业主，该房屋建筑面积73.71平方米。2011年12月25日，远大物业公司与李静签订物业管理委托服务协议，双方约定：远大物业公司是远大都市明珠小区物业管理服务机构，为该小区提供物业服务；管理期限为五年；如此期间业主委员会成立并与远大物业公司签订物业管理服务合同，自该合同签订之日起本协议自动终止；物业管理费按1.5元/月/平方米收取，电梯费448.8元/年。物业服务期限届满后，远大物业公司仍继续为该小区提供物业服务。2016年1月18日远大都市明珠业主委员会（以下简称业委会）向远大物业公司发出关于解聘远大物业公司的通知，主要内容为：业委会代表小区全体业主行使权力，向远大物业公司下达解聘通知，因远大物业公司对本小区的服务质量下降、质价不符且物业服务合同早已到期，要求远大物业公司在接到通知之日起停止向小区业主收取一切费用。2016年2月26日远大物业公司向业委会发函，主要内容为：远大物业公司将于2016年2月29日上午8：30分正式与业委会进行交接，并将于2016年3月1日0：00时起停止对小区一切服务并撤离小区，由此产生的任何事宜均与其无关。业委会于2016年2月28日收到该函。2016年2月26日哈尔滨市道里区物业监督指挥中心向远大物业公司发出督办单，要求远大物业公司在小区延续服务60日，之后正式退出小区的服务。直到2017年1月15日远大物业公司正式撤离该小区。一审法院认为，远大物业公司与李静之间订立的物业管理委托服务协议系双方真实意思表示，该合同合法有效。远大物业公司作为李静居住小区的物业管理服务者，在履行物业服务合同过程中存在未完全履行物业管理服务义务的情形，而李静作为业主有义务在物业管理活动中，根据协议的约定向远大物业公司交纳物业服务费用，而李静逾期未交纳物业服务费用，故双方在本案中均存在违约行为，均应承担违约责任。李静提出2013、2014年度物业费已过诉讼时效，远大物业公司主张自2013年1月1日起至2017年1月15日物业费的诉讼请求中,自2015年1月1日起至2017年1月15日止的物业费按85%计算的部分2302.5元，理由成立，予以支持，其余部分证据不足，不予支持。远大物业公司要求给付电梯费的诉讼请求，李静亦同意支付，故予以支持。一审判决依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、李静于本判决生效之日起十日内给付远大物业公司自2015年1月1日至2017年1月15日期间的物业服务费2302.5元；二、李静于本判决生效之日起十日内给付远大物业公司自2017年1月1日至2017年1月15日期间的电梯费18.7元；三、驳回远大物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由李静负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李静提交证据一、照片5张。证明内容：住房窗户全部透风，冬天只好用塑料布挡风，冬天室内温度不达标，物业服务不到位。证据二，商品住宅质量保证书一份。证明内容：开发商远大房地产开发公司委托远大物业公司处理房屋质量问题。质保书第六条：在保修范围期限内如果出现使用不当而产生的质量问题，用户可到我单位或我单位委托的物业管理部保修。……报修地址：黑龙江远大物业管理有限公司”。第八条：“住户因住宅质量问题引起纠纷造成的投诉或来信来访后，本公司将直接或委托物业管理部门予以书面答复并妥善处理”。远大物业公司对业主提出的种种问题负有维修及妥善处理义务。远大物业公司质证意见：证据一、对真实性有异议，该组照片即无法显示拍摄时间，也无法显示拍摄地点，因此无法证明业主所主张的证明问题，即使如业主所说其房产从入住到现在窗户一直是漏风的状态，那么其应该在房屋质量保修期内向开发单位主张自己的权利，而不是要求物业公司来承担相应责任。证据二、对真实性无异议，对证明问题有异议，该商品住宅质量保证书上保证单位为黑龙江远大房地产开发有限公司，整个保证书内容中涉及到远大物业公司名称的内容仅为保修地址，至于业主所说的黑龙江远大房地产开发有限公司委托远大物业公司对所售房屋出现的质量问题进行维修，属于业主理解错误，该保修书中明确注明用户可到我单位或我单位委托的物业管理部门报修，远大物业公司仅仅是受委托的一个报修地点，而非用户所理解的维修单位。本院认证意见：证据一、该组照片不能显示具体地点及时间，不能认定为李静家中，本院不予采信。证据二、因远大物业公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信。远大物业公司在二审期间未提交新证据。本院对一审认定的案件事实予以确认。本院认为，2011年12月25日，李静与远大物业公司签订了《物业管理委托服务协议》，合同期限至2016年12月31日届满，协议约定物业管理费按1.5元/月/平方米收取。李静在签订协议时并未对收费标准提出异议，且符合哈尔滨市综合评定标准，该协议系属双方当事人真实意思表示，合法有效，对李静具有法律约束力，李静关于远大物业公司的收费标准没有法律依据的上诉主张不能成立，其应当按照合同约定履行支付物业管理费的合同义务。2016年12月31日双方协议届满后，双方未再签订书面协议。2016年1月18日，远大都市明珠小区业主委员会向远大物业公司送达《关于解聘黑龙江远大物业管理有限公司的通知》，意欲解除与远大物业公司的协议。2016年2月14日，哈尔滨市道里区群力街道办事处城管办作出监督指导函，认为远大都市明珠小区业主委员会召开的全体业主大会存在不规范问题。2016年2月26日，哈尔滨市道里区物业监督指挥中心向远大物业公司发出督办单，要求远大物业公司延续服务60日。基于以上原因，远大物业公司为远大都市明珠小区提供延续物业服务至2017年1月15日，这期间远大都市明珠小区无其他物业公司进驻接手工作，小区业主委员会亦暂停工作，故远大物业公司提供服务至2017年1月15日不存在强制服务的情形。此间，远大物业公司提供了相应的物业服务，其延续原物业服务收费标准并无不当，李静亦应根据远大物业公司提供的服务履行支付相应物业服务费的义务。鉴于远大物业公司在提供物业服务中存在不符合物业服务合同约定的情形，一审法院酌定按照85%的比例判定物业服务费给付标准亦无不当。因此，李静关于降低物业服务费收费标准及远大物业公司关于全额收取物业服务费的上诉主张均不能成立，本院不予支持。关于诉讼时效问题。物业服务具有长期性、持续性的行业特点，物业服务期间内产生的物业服务费系同一合同关系项下具有整体性和关联性的定期给付之债。因此，同一物业服务关系中约定的定期给付物业服务费之债的请求权，诉讼时效期间应从最后一笔物业费履行期限届满之日起算。本案中，远大物业公司提供服务的时间截止至2017年1月15日，诉讼时效应从2017年1月16日起算，故远大物业公司关于李静2013年、2014年的物业服务费亦应得到支持的上诉主张成立，该费用标准亦应按照85%的比例收取，本院予以支持。综上所述，李静的上诉请求不能成立，应予驳回；远大物业公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初3665号民事判决第二项、第三项；二、变更黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2018）黑0102民初3665号民事判决第一项为：李静于本判决生效之日起十日内给付黑龙江远大物业管理有限公司自2013年1月1日至2017年1月15日期间的物业服务费4558.03元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由李静负担；二审案件受理费共计100元（其中李静预交50元，黑龙江远大物业管理有限公司预交50元），由李静负担74元，由黑龙江远大物业管理有限公司负担26元。本判决为终审判决。审判长  蔡耘耕审判员  周 磊审判员  贾延春二〇一九年四月十八日法官助理鲍载金书记员于凯华