甘肃省定西市安定区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘1102民初1248号 原告（执行案外人）：李强，男，汉族，1955年6月12日生，农民，住定西市安定区。 委托诉讼代理人：李丽俊，女，汉族，1985年10月30日生，个体户，住白银市平川区，(系李强之女)。 被告（申请执行人）：甘肃万恒典当有限责任公司，住所地：定西市安定区交通路309号。 法定代表人：张蕴珍，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵远新，系该公司职工。 第三人（被执行人）：高玉梅，女，汉族，1959年4月13日生，城镇居民，住定西市安定区。 原告（执行案外人）李强诉被告甘肃万恒典当有限责任公司（以下简称万恒典当公司）、第三人（被执行人）高玉梅案外人执行异议之诉一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（执行案外人）李强及其委托诉讼代理人李丽俊、被告万恒典当公司法定代表人张蕴珍及委托诉讼代理人赵远新、第三人（被执行人）高玉梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（执行案外人）李强向本院提出诉讼请求：依法确认定西市安定区人民法院依据（2018）甘1102执恢235号之一拍卖通知书，对位于甘肃省定西市安定区永定路种籽公司家属院1单元122室房产拍卖程序违法、将该房屋以246098.98元拍卖成交的行为无效，返还其应得的部分财产。事实与理由：原告李强与第三人高玉梅1980年12月5日登记结婚，2002年在原定西县种籽公司购买定西市安定区永定路种籽公司家属院1单元122室房屋（定西县房地产管理局2003年1月27日颁发房权证定县私字第××号房屋所有权证，所有权人为高玉梅）。定西市安定区人民法院2010年10月25日作出（2010）安宁民初字第128号民事判决书，判决李强与高玉梅离婚，离婚时未对夫妻共同财产进行分割，故案涉房屋系李强与高玉梅共同财产。2019年2月12日，李强知道案涉房屋因高玉梅与万恒典当公司民间借贷纠纷一案，被定西市安定区人民法院以246098.98元的价格拍卖成交。根据《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条、第九十五条、第一百零一条之规定，在分割处置该房屋时李强在同等条件下具有优先购买权。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”定西市安定区人民法院没有在拍卖五日前通知李强，剥夺了李强的优先购买权。依据《最高人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条之规定，人民法院应当依法委托评估机构对拍卖物进行评估，并将评估报告在五日内送达当事人及其利害关系人。本案中原告李强作为案涉房屋的利害关系人，法院未向李强送达评估报告，导致该房屋以246098.98元的价格拍卖，成交价显著低于市场价，严重侵害了李强的财产权益。综上，本案执行程序严重违法。 李强提出执行异议后，定西市安定区人民法院2019年2月22日作出的（2019）甘1102执异14号执行裁定，在认定李强系涉案房屋共有人的情况下，规避拍卖程序违法导致拍卖价明显偏低的事实，裁定驳回李强的异议请求。为维护原告李强的合法权益，遂诉诸法院。 万恒典当公司辩称，该公司与高玉梅签订借款合同、抵押合同、办理他项权证及调解时，高玉梅均未提出案涉房屋有其他共有人，故案涉房屋系高玉梅个人财产。法院的审理、执行程序均合法有效，拍卖成交后，李强提出执行异议之诉不成立，如果李强有异议，应在拍卖之前提出。该公司与高玉梅签订借款合同时，签订了房屋抵押承诺书，承诺涉案房屋系高玉梅和李龙源的共有财产；还签订了承诺书，承诺如果房屋到拍卖程序，高玉梅自愿不参与拍卖事宜，高玉梅本人愿意承担因隐瞒抵押财产来源及存在共有争议被查封、扣押或其他类似情况，给万恒典当公司造成的所有经济损失。 高玉梅述称，2016年，因儿子李龙源急需用钱，高玉梅向万恒典当公司借款，并用案涉房屋作抵押，借款时向万恒典当有限公司提供了其与李强的离婚判决书，与万恒典当公司的借款合同与抵押合同属实。签订借款合同、抵押合同及执行过程中拍卖房屋时，李强均不知情。案涉房屋是高玉梅个人抵押的，该房屋登记在高玉梅名下，但属于高玉梅与李强的共有财产。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李强提交的（2010）安宁民初字第128号民事判决书，拟证明定西市安定区种籽公司家属楼1单元202室房屋系李强与高玉梅夫妻共同财产；李强提交的（2019）甘1102执异14号民事裁定书，拟证明李强已向法院提出执行异议；万恒典当公司提交的（2016）甘1102民初1199号民事调解书，拟证明该公司与高玉梅的借款合法有效。万恒典当公司虽以（2010）安宁民初字第128号民事判决书未提供原件为由不予质证，但经本院核对，李强提供的复印件与原件一致，（2010）安宁民初字第128号民事判决书和（2016）甘1102民初1199号民事调解书均系已生效的裁判文书，故对上述证据证明效力予以采信；（2019）甘1102执异14号民事裁定书未生效，但可证明李强已向法院提出执行异议的事实。 万恒典当公司提交的房地产抵押承诺书及承诺书，拟证明高玉梅、李龙源系定西市安定区种籽公司家属楼1单元202室房屋的共有财产人，对债务承担共同偿还义务，并承诺该债务进入司法程序，处分房屋后，李龙源愿意提供名下的房屋给高玉梅及家人居住生活；房产证复印件（原件在（2016）甘1102民初1199卷中），拟证明定西市安定区种籽公司家属楼1单元202室房屋高玉梅拥有100%的产权。李强对上述证据均有异议，提出该房屋属于李强与高玉梅的共有财产，承诺书上应有李强的签名，房产证是复印件，日期不清楚；万恒典当公司和高玉梅对上述证据均无异议。案涉房屋系李强与高玉梅婚姻存续期间的共同财产，仅凭房产证不能证明该房屋属于高玉梅的个人财产，故对万恒典当公司提交的房产证的证明效力不予认定。房地产抵押承诺书系高玉梅的真实意思表示，承诺书是李龙源自愿书写的，故对其证明效力予以认定；根据物权法相关规定，高玉梅在对共有房屋作出重大处置决定时，应征得李强同意，高玉梅擅自将二人共有房产设立抵押权的行为属无权处分，但其行为不得对抗善意第三人，李强可以另案起诉要求高玉梅赔偿损失。 第三人高玉梅向法庭提交如下证据：1、万恒典当公司续当凭证复印件、当票复印件，拟证明向万恒典当有限责任公司偿还借款56880元，该证据原件在万恒典当公司；2、民事调解书，拟证明万恒典当公司给高玉梅的借款系高利贷。李强和万恒典当公司对高玉梅提交的证据无异议，但因证明目的与本案无关联性，故对其证明效力不作认定。 庭审中，本院出示了依职权调取的证据：1.（2019）甘1102执异14号执行裁定书、高玉梅的调查笔录；2.保证书；3.（2018）甘1102执恢235号之一执行裁定书、成交确认书、（2019）甘1102执异14号执行裁定书。质证时李强对（2019）甘1102执异14号执行裁定书无异议，提出其他证据是2019年2月份知道的；万恒典当公司无异议；高玉梅对调查笔录签名无异议，对拍卖房屋的情况不知情，保证书不是高玉梅写的，对（2018）甘1102执恢235号之一执行裁定书的真实性无异议，但提出没有签收。上述证据来源、形式合法，能证明本案相关事实，故对其证明效力均予以确认。 经审理查明，2010年10月25日，高玉梅、李强经定西市安定区人民法院（2010）安宁民初字第128号民事判决书判决准予离婚。2016年5月23日，万恒典当公司与高玉梅民间借贷纠纷一案，经调解双方当事人自愿达成如下协议：“高玉梅于2016年7月30日前偿还万恒典当公司借款本金200000元，利息按月利率2%计，从2015年1月21日计算，付至实际履行之日为止”。因高玉梅未按期履行法律文书确定的义务，2016年8月16日，万恒典当公司申请强制执行。经本院2017年12月27日委托，甘肃荣诚资产评估有限公司于2018年6月8日对高玉梅名下位于定西市安定区永定路190号种籽公司家属院1号楼122室住宅作出甘荣评报字【2018】第046号资产评估报告，评估报告载明高玉梅的房屋建筑物评估值为439462.46元。2018年7月31日，本院向高玉梅送达了该评估报告。2018年10月19日，定西市安定区人民法院裁定拍卖高玉梅名下住房一套。定于2018年11月26日10时至2018年11月27日17时止将对高玉梅名下位于定西市安定区永定路190号种籽公司家属院1号楼122室住宅在淘宝网络司法拍卖平台上进行公开拍卖，起拍价为307623.72元（评估价的70%）。一拍流拍后，2018年12月29日本院第二次在淘宝网发布拍卖公告，定于2019年1月14日至2019年1月15日17时对上述房屋进行第二次网络司法拍卖，起拍价为246098.98元（一拍起拍价降价20%）。经本次拍卖，高玉梅名下位于定西市安定区永定路种籽公司家属院1单元122室住房一套以246098.98元拍卖成交，2019年1月23日，买受人将拍卖款交至安定区人民法院。2019年2月12日本案原告李强向本院提起执行异议，请求撤销（2018）甘1102执恢235号拍卖通知书，对其与高玉梅所有的位于定西市安定区永定路种籽公司家属院1单元122室一套的拍卖执行措施。本院2019年2月22日作出的（2019）甘1102执异14号执行裁定书认为，李强作为案外人基于对定西市安定区永定路种籽公司家属院1单元122室执行标的提出排除执行异议，又作为利害关系人提出执行行为异议（解除对该房屋的拍卖措施），依据法律规定，应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条进行审查，关于李强提出的执行行为异议，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十条规定：在拍卖开始前，有下列情形之一的，人民法院应当撤回拍卖委托：（五）案外人对拍卖财产提出确有理由的异议的；本案中，拍卖成交日是2019年1月15日，李强提出异议是2019年2月12日，故李强要求解除拍卖措施的异议不能成立。关于李强提出的排除执行异议，因高玉梅为拍卖房屋的财产共有人，且李强、高玉梅之子李龙源承诺为高玉梅及家人提供居住生活的场所，故本院拍卖行为符合法律规定，李强提出的排除执行异议不能成立，但对高玉梅、李强未分割的位于定西市安定区永定路种籽公司家属院1单元122室住房拍卖款处分时，应在夫妻共有财产范围内对高玉梅所享有财产份额进行处分，不得损害李强的财产份额。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）项第二十四条之规定，裁定驳回李强的异议请求。 另查明，高玉梅与李强于1980年12月5日在原定××县宁远乡人民政府登记结婚，2003年1月27日，定西县房地产管理局向高玉梅颁发“房权证定西县私字第××号”房产证，载明所有权人为高玉梅，房产位于永定路190号定西县种籽公司122室。2010年10月25日高玉梅与李强的离婚判决书中未涉及该房屋的处分。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。本案中高玉梅不反对李强的异议，故应将被执行人高玉梅列第三人。 本案的核心问题是：李强的主张是否足以排除强制执行效力。《查封扣押冻结规定》第十四条规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。查封、扣押、冻结的效力及于被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。本案中，高玉梅作为生效裁判文书的被执行人，人民法院拍卖高玉梅与李强的夫妻共同财产，符合法律规定，并无不当。本院（2019）甘1102执异14号执行裁定书对高玉梅、李强共有财产进行拍卖时，应在双方共有财产范围内对高玉梅所享有财产份额进行处分，不得损害李强的财产份额，已对李强的财产权益给予了适当保护，故李强关于对涉案房屋拍卖的执行行为对其造成实质性损害的主张不能成立。 本案案涉房屋系原告（执行案外人）与第三人（被执行人）高玉梅婚姻存续期间购买，系李强、高玉梅的夫妻共同共有财产，因双方离婚时未对夫妻共同财产进行分割，故该房屋至今仍是李强、高玉梅的共同财产，根据物权法第九十四条、第九十五条规定，李强、高玉梅对案涉房屋系共同共有，而非按份共有。根据物权法第一百零一条之规定，共有人的优先购买权仅适用于按份共有人，不适用共同共有人，本案原告（执行案外人）作为以家庭关系产生的共同共有人，对案涉房屋没有优先购买权。故原告（执行案外人）李强关于拍卖案涉房屋损害其优先购买权的主张不能成立。 因该房屋登记时并未载明共有人信息，而在拍卖前第三人（被执行人）高玉梅向法院隐瞒了李强系该房屋财产共有人的事实，导致法院未向李强送达评估报告，损害其利害关系人的利益。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，起拍价不得低于评估或者市价的百分之七十；第二十六条规定，再次拍卖的起拍价降价幅度不得前次起拍价的百分之二十。本院首次拍卖起拍价为评估价的70%，第二次拍卖起拍价在首次起拍价基础上降价20%符合法律规定，故原告（执行案外人）关于涉案房屋以246098.98元的价格拍卖成交显著低于市场价，严重侵害了原告（执行案外人）的财产权益，属程序严重违法的主张，于法无据，不予支持。 涉案房屋登记信息未显示该房屋有财产共有人，拍卖前高玉梅亦未向法院告知李强系该房屋共有人的事实，且在执行笔录中明确表示如无法归还借款同意法院拍卖涉案房产。法院在不知道共有人存在的情形下未向李强送达评估报告，并不属于程序违法。 李强与高玉梅离婚后，一直在定西市安定区××高河村窑坡社居住生活，涉案房产由高玉梅及其子李龙源居住，故李强所称涉案房产系其唯一养老住所并非事实。高玉梅、李强之子李龙源于2014年3月28日承诺为高玉梅及其家人提供居住场所，故涉案房产并非李强及高玉梅的唯一住所，本院依法拍卖涉案房产符合法律规定。 综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告（执行案外人）李强的诉讼请求。 案件受理费70元，由李强负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省定西市中级人民法院。 审 判 长  雷 云 审 判 员  史晓霞 人民陪审员  张莉琴 二〇一九年四月三十日 书 记 员  朱冬霞