湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0124民初1569号原告：郭建波，男，1977年2月15日出生，汉族，居民，住湖南省。委托诉讼代理人：肖华，湖南岳隆律师事务所律师。被告：唐辉强，男，1972年12月11日出生，汉族，居民，住湖南省。被告：刘驰名，女，1980年6月28日出生，汉族，居民，住湖南省。两被告共同委托诉讼代理人：宋志军，湖南严明律师事务所律师。原告郭建波与被告唐辉强、刘驰名房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告各自的委托诉讼代理人及被告唐辉强到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告郭建波向本院提出诉讼请求：1.判令被告唐辉强、刘驰名将位于宁乡市玉潭镇花明北路盛翠豪庭14栋80A室房屋立即腾退交付给原告郭建波；2.判令被告唐辉强、刘驰名向原告郭建波支付迟延交房违约金3000元（按3000/月的标准暂计算至2019年2月28日，后段顺延计算至实际交付房屋之日止）。事实与理由：2017年4月11日，原告与两被告签订了房屋《买卖协议》，约定原告购买两被告所有的位于宁乡市玉潭镇花明北路盛翠豪庭14栋80A室房屋，房屋价款为760000元。后原告依约交付了全部购房款，2017年4月27日两被告协助原告登记取得房产所有权证。因两被告声称因其母亲生病住院需要照顾、小孩读书等情况，双方口头约定两被告可以在该房屋居住至2017年10月27日，两被告搬迁时需留下房屋中的家具、家电作为给予原告的经济补偿。2017年10月27日后，原告多次要求两被告搬离，但两被告拒不搬离。此后，原告迫于无奈向相关部门申请对该房屋停电、停水，并向二被告送达了《限期搬离通知书》，但二被告拒不履行腾退、交付房屋的义务。被告唐辉强、刘驰名辩称：本案是被告向原告借款80万元，签订房屋买卖合同是担保。被告与原告是民间借贷关系，不是房屋买卖合同关系。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人关于事实的争议焦点为：原、被告订立合同、交付款项及登记转移所有权的真意是房屋买卖还是名为买卖、实为民间借贷担保？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实认定如下：一、原告为证明双方系房屋买卖，提交了房屋《买卖协议》、付款证明、房屋产权证书、缴纳税费票据、《限期搬离通知书》等证据，上述证据涵括房屋买卖交易应有的订约、履约流程，符合房屋买卖交易特征。被告抗辩称双方系名为买卖、实为民间借贷担保，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，被告对其反驳原告诉讼请求所依据的事实负有举证证明责任。但被告仅提交了三份证据：1．账号便签。拟证明原告提供谢爱华的银行帐号作为支付利息的账号（影印件，未经原件核对）；2．银行流水记录，拟证明被告刷卡支付原告利息50300元；3．短信记录，拟证明原告对房屋过户系抵押担保并未提出异议。原告对被告提交的账号便签真实性提出异议，该证据因未经与原件核对故不能确认其真实性，也不能达到被告的证明目的，本院不予认定。原告对被告提交的银行流水记录真实性无异议，但陈述该50300元系被告唐辉强在歌厅刷卡套现的记录，不是支付的利息。原告对被告提交的短信记录提出异议，该记录从内容可见系双方各执一词，亦不能达到被告的证明目的。综上，原告提供的证据已足以证明原、被告有房屋买卖的合意并已各自履行主要义务，被告提供的反证不足以使待证事实陷于真伪不明的状态。故本院对被告辩称的事实不予确认。二、原告诉称双方口头约定两被告可以在该房屋居住至2017年10月27日，且约定两被告搬迁时需留下房屋中的家具、家电作为给予原告的经济补偿。根据自认规则及原告在2019年才书面通知被告腾房的事实，可认定双方存在延迟腾退房屋的约定，但原告未提供证据证明双方约定延迟腾退房屋的具体时间及双方有家具、家电作为经济补偿的合意，故本院对原告主张的其余事实不予确认。根据原告提交的落款时间为2019年2月1日的《限期办理通知书》，结合被告关于“2019年2月24日左右我才看到通知书”陈述，本院确认如下事实：原、被告口头约定被告可暂不腾退房屋，但未约定腾退房屋的具体时间，2019年2月24日，原告书面通知被告在2019年2月30号搬离（2月没有30号，《限期办理通知书》原文如此）。根据上述认证的证据及当事人在庭审中的陈述，本院综合确认如下案件事实：2017年4月11日，原告（乙方）与被告唐辉强、刘驰名（甲方）签订《买卖协议》，内容如下：“经双方商定，甲方愿意将宁乡县玉潭镇花明北路盛翠豪庭小区14栋80A号房屋（房产证号71××15）以柒拾陆万元整（￥76000元）卖给乙方，甲方配合乙方办理过户一切手续甲方：唐辉强刘驰名乙方：郭建波”。2017年4月12日，被告唐辉强委托原告在购房款中支付328000元至被告刘驰名的光大银行贷款账户，剩余款项打入法院账户偿还债务。同日，原告先后转账113217.60元、211951.65元至被告刘驰名的前述账户用于偿还涉案房屋银行贷款。2017年4月14日，原告转账434486.75元用于代被告唐辉强支付执行案款。2017年4月17日，原告为涉案房屋交易缴纳契税26092元、个人所得税6523元。2017年4月25日，涉案房屋登记的所有权人变更为原告（产权证号：湘（2017）宁乡县不动产权第0XXX6号）。原、被告在订立《买卖协议》时口头约定被告可暂不腾退房屋，但未约定腾退房屋的具体时间，2019年2月24日，原告书面通知被告在2019年2月30号搬离（2月没有30号，《限期办理通知书》原文如此），但两被告表示不愿腾退。本院认为，原、被告就涉案房屋签订了《买卖协议》，原告已支付价款，被告亦协助原告于2017年4月25日将涉案房屋所有权变更登记为原告所有。原、被告间关于房屋买卖的合意、依约交付购房款及变更登记的行为均符合房屋买卖合同特征，故本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告关于讼争房屋买卖的约定不违反法律规定，对双方均发生法律约束力。原告于2019年2月24日要求两被告搬离，既是原告要求两被告履行出卖人的转移对买卖标的物占有义务的主张，也是原告依法行使讼争房屋所有权的主张，被告应当在合理期间内履行腾退和转移占有的义务。但因转移占有的系正在居住的房屋，根据实际情形应给予被告履行腾退交付义务的合理期间，本院酌定为二个月，故本院确认两被告负有在2019年4月23日前腾退房屋的义务。据此，原告主张两被告延迟交房的事实尚不成立，对原告请求判令两被告向原告支付迟延交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告主张两被告支付后段迟延交房违约金，因违约尚未发生，故可在违约实际发生后另行诉讼主张权利。对于原告主张要求两被告在搬迁时需留下涉案房屋的家具、家电作为给予原告的经济补偿的主张，因未提交证据证实，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四项、第一百三十九条，及《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条规定，判决如下：一、限被告唐辉强、刘驰名在2019年4月23日前将位于宁乡市玉潭镇花明北路（盛翠豪庭）14栋80A室（产权证号：湘（2017）宁乡县不动产权第0XXXX6号）的房屋腾退交付给原告郭建波；二、驳回原告郭建波的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告唐辉强、刘驰名负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘毅梅二〇一九年四月十八日书记员  文美婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条第四项当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明物而的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第一百三十九条当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。