广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初21859号原告：李丽华，女，1964年2月9日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：邝爱玲，广东维纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈江，广东维纳律师事务所律师。被告：中山欧亚盛世房地产开发有限公司，住所地广东省中山市石岐区东华路16号汇星豪庭4-6幢2层4卡07室，统一社会信用代码91442000669881487E。法定代表人：梁文波，执行董事。委托诉讼代理人：李君延，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨弱丽，广东厚弘律师事务所实习律师。原告李丽华与被告中山欧亚盛世房地产开发有限公司（以下简称欧亚盛世公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李丽华委托诉讼代理人邝爱玲，被告欧亚盛世公司委托诉讼代理人李君延、杨弱丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李丽华向本院提出诉讼请求：被告欧亚盛世公司向原告支付违约金8113元。事实与理由：被告系位于中山市××区××路××号欧雅豪庭小区的开发商。2017年4月30日，原、被告签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同），约定：原告以总价665000元向被告购买中山市××区××街××号欧雅豪庭××卡商品房，被告应当在2017年8月31日前将该商品房交付给原告使用。但直到2017年10月份被告才通知原告交付商品房，被告无正当理由延期交付商品房的行为给原告造成了一定损失，应当承担违约责任和赔偿损失。故原告特诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告李丽华明确诉讼请求中逾期交房违约金的计算方法为：以购房总价665000元为基数，自合同约定的交楼期限届满次日即2017年9月1日起按0.02%/天计算至被告邮寄交付通知的第21日即2017年10月31日止共61天）。被告欧亚盛世公司辩称，1.被告未逾期交房。2017年7月20日，被告向中山市住房和城乡建设局（以下简称住建局）提交园林绿化分项验收申请。按照相关法律法规规定，行政部门应该在20个工作日内做出行政决定。但因绿化工程验收参考标准发生政策调整，主管部门对“净用地面积”是否包括已建商品房占用的土地面积存在争议。在被告积极疏通、催促下，2017年9月18日，城乡规划局和城乡建设局才召开联席会议对“净用地面积”是否包含已建商品房占用的土地面积做出了最终的确认。因被告提交的绿化验收申请符合验收标准，而被告也积极与住建局沟通，最终允许被告提前提交竣工验收备案申请。2017年9月27日，绿化工程园林绿化分项验收的申请获批通过。而在被告向住建局提交竣工验收备案申请审核期间，刚好遇上国庆、中秋8天长假，所以建设工程竣工验收备案登记证于2017年10月10日才获批通过。由此可见被告已于合理的时间内提交了申请验收的所有文件，造成延误的关键是政府主管部门对新指标“净用地面积”的验收标准存在争议，致使审批延误。因此，被告主观上没有拖延、过错，完全符合商品房买卖合同第八条第三款“因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套措施、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，买受人可据实延期交房”的约定。根据上述事实及合同约定，被告交房时间可顺延41日。2.根据商品房买卖合同第八条“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的”的约定，工程施工期间中山多有台风、暴雨等恶劣天气，根据2016年、2017年中山市气象站晴雨表显示，在涉诉房产建设过程中，中山市单日下雨量达50毫米或以上的天气共26天。据此，相对的交房时间可顺延26天。综上，因政府政策及天气原因，被告交付房屋的时间可顺延至2017年11月6日。而原、被告已于2017年9月13日办理房屋交接手续，涉讼商品房已实际交付原告。3.原告计算的违约金有误。根据商品房买卖合同第九条“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金”的约定，即使法院最后认为政府政策调整及暴雨天气不能顺延交房时间，相应的逾期交房违约金也应计算至实际交房之日即2017年9月13日止为1729元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2017年4月30日，原告李丽华（买受人）与被告欧亚盛世公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：买受人向出卖人购买出卖人开发的位于中山市××区××街××号欧雅豪庭××卡的预售商品房，总金额为665000元，买受人以现金方式于2017年4月30日付款335000元，以商业贷款方式于2017年5月31日付款330000元。出卖人应当在2017年8月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：(1)遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；(2)买受人未付清购房款或其他非出卖人所能控制的原因,因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）等恶劣天气以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的,政府的规划、环保、供水、电力、消防、文化等行政主管部门根据法律规定采取某项行政措施而导致开发建设期延长的;(3)因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的。出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同，出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的5%。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，如买受人在出卖人发出通知30天后，仍未办理交楼手续，视为已进行验收交接，上述期限届满次日起，房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担。合同还约定了其他内容。合同签订后，原告依约向被告支付了全额购房款665000元。2.2017年5月26日，涉讼商品房办理了销售登记备案，买受人登记为原告李丽华。3.2017年7月20日，被告就涉讼商品房所在小区欧雅豪庭向住建局提交园林绿化分项的申请。同年9月27日，被告取得园林绿化分项验收。同年10月10日，被告取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。4.2017年9月13日，原、被告签订房屋交接确认表，双方确认：“本物业已按照相关规定由出卖人交接给买受人使用，双方已办理完毕房屋交接手续”。后原告以被告未能在2017年8月31日前将符合合同约定交房条件的涉讼商品房交付使用为由诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，原告明确涉讼商品房至今未存在危及人身安全以及使用的情形。5.诉讼中，本院依职权向住建局就有关欧雅豪庭项目园林绿化分项延迟验收事宜发函咨询如下问题：(1)欧亚盛世公司是否曾就欧雅豪庭项目园林绿化分项验收事宜向该局提出过申请？如有，告知申请时间。(2)该局何时通过欧雅豪庭项目园林绿化分项的验收？在此过程中是否存在欧亚盛世公司提及的因绿化验收政策、标准变化等原因导致验收延迟？(3)欧亚盛世公司何时向该局递交欧雅豪庭项目的建设工程竣工验收登记备案申请及相关文件？该局于何时向欧亚盛世公司发放相应竣工验收备案登记证？是否存在发放延迟的情形？如有，告知具体原因。住建局于2019年1月17日复函如下：一、欧亚盛世公司于2017年7月18日就欧雅豪庭项目绿化分项验收事宜向我局提出申请，我局于2017年9月27日通过欧雅豪庭项目园林绿化分项的验收，因欧亚盛世公司提交的绿化验收申请材料存在欠缺，且现场整改等原因导致项目验收延迟；二、欧亚盛世公司于2017年9月21日向我局递交欧雅豪庭项目的建设工程竣工验收备案申请及相关文件，于2017年10月10日我局准予颁发欧雅豪庭竣工验收备案登记证。对于上述复函，原告予以确认；被告认为住建局在其就欧雅豪庭项目绿化分项验收事宜提出申请后从未告知其欠缺资料的事项，其延期交付涉讼商品房系由于住建局审批拖延而导致，但同时明确对其前述提出的异议未能提交证据予以证明。7.中山市气象局预报科出具的中山气象站晴雨表记载:2016年至2017年期间本市共有26天的降雨量超过50毫米，24小时降雨量超过50毫米的降雨等级为暴雨。庭审中，被告明确未能提供施工日志、工作联系函等证据证明暴雨期间确有停工的事实。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告之间所签订的商品房买卖合同是各方当事人真实意思表示，内容及形式均未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告各方均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，全面履行各自的义务。根据已查明的事实可知，被告未能在合同约定的2017年8月31日前取得中山市建设工程竣工验收备案登记证并将涉案商品房交付给原告使用已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，应承担相应的违约责任，原告有权据此主张违约金。被告辩称受暴雨影响以及政府部门对验收延误等原因，交付时间应据实顺延。对此，本院认为，虽然商品房买卖合同约定“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：……因罢工或雨天（一天内下雨量达50毫米或以上，视为对施工单位造成无法正常施工）等恶劣天气……”但是，暴雨为本市日常生活中经常出现的情况，案涉楼盘的施工需要一定时间，被告作为专业的房地产开发企业应当预见到在此期间内会发生暴雨情况，对可能影响工期的各种因素进行充分的评估，科学合理的制定施工进度及竣工交付期限。合同将暴雨列为迟延交房的免责事由之中，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，将暴雨的免责条件严格限定为发生的数量明显多于往年，且严重影响案涉楼盘工程的施工。被告提供的证据不足以证实涉讼商品房交付期限内出现的暴雨比较极端、异常，明显多于往年，且未能提供证据证实该期间内楼盘建筑工程确有停工。另外，根据住建局复函反映的内容可知，欧雅豪庭项目园林绿化分项验收延迟在于被告提交的申请材料欠缺及现场整改等原因导致，且被告未能提供证据证明系因政府部门延误审批等行政原因导致，故其主张的免责事由不成立，涉讼商品房的交房期限不顺延，仍为2017年8月31日前。关于逾期交房违约金计算截止时间的认定。在被告尚未取得涉讼商品房的中山市建设工程竣工验收备案登记证的情况下，原告于2017年9月13日办理收楼手续，由始对涉讼商品房享有完全的占有、控制、使用等处分权利，且原告亦自认涉讼商品房至今未存在危及人身安全、影响正常使用的情形，故本院认定被告已于2017年9月13日向原告交付涉讼商品房，原告主张的逾期交房违约金损失应自合同约定的交房期限届满次日即2017年9月1日起计算至交房之日即2017年9月13日止，共13天。商品房买卖合同约定“出卖人（被告）如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人（原告）支付已交付房价款0.02%的违约金”，故本院认定被告应向原告支付的逾期交房违约金为1729元（665000元×0.02%/天×13天）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款规定，判决如下：一、被告中山欧亚盛世房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告李丽华支付逾期交房违约金1729元；二、驳回原告李丽华的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告李丽华已预交），由原告李丽华负担39元，被告中山欧亚盛世房地产开发有限公司负担11元（被告负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁泳诗人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇一九年四月十日书 记 员  姚 班黄怡凤