江苏省南通市崇川区人民法院  民 事 判 决 书 (2018)苏0602民初5673号 原告：南通邦豪购物中心管理有限公司，住所地南通市崇川区濠北路529号、531号。 法定代表人：缪新华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：樊荣，北京大成（南通）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：端木峰，男，1984年8月22日出生，汉族，住南通市崇川区，该公司员工。 被告：马建成，男，1977年5月5日出生，汉族，住南通市通州区。 原告南通邦豪购物中心管理有限公司（以下简称邦豪公司）与被告马建成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，分别于2019年3月20日、4月11日公开开庭进行了审理。原告邦豪公司委托诉讼代理人樊荣、端木峰均到庭参加诉讼，被告马建成于2019年3月20日到庭参加诉讼。经本院传票传唤，无正当理由未于2019年4月11日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邦豪公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租赁费用282074元，综合管理费用114194元，共计396268元。2.判令被告支付所欠水费12621元。3.判令被告支付违约金54886元。4.本案诉讼费用被告承担。后变更诉讼请求为：1.解除原被告双方签订的房屋租赁合同。2.判令被告支付自2016年5月28日至合同实际解除日的租金、综合管理费。租金自2016年8月28日至2018年5月27日以252平方米，按照2.42元每天每平方米计算（已扣除第一年、第二年合计三个月的免租期，另外扣除被告已支付的8.2万元定金），从2018年5月28日起至合同解除日以252平方米，按照3.07元每天每平方米计算。综合管理费自2016年5月28日至合同解除日以252平方米，按照20元每月每平方米计算。3.合同解除之后至实际返还之日的占用费用以252平方米，按照3.07元每天每平方米计算。4.判令被告支付所欠水费12621元。5.判令被告支付违约金54886元。6.本案诉讼费用被告承担。事实和理由：原、被告于2015年7月17日签署《南通邦豪时尚广场租赁合同书》，约定被告承租原告位南通市号“邦豪服饰商厦”物业，合同约定租赁面积为252平方米，租赁期限为2015年12月18日至2021年12月7日，租赁费用为第一、二年为2.42元/天/平方米，第三、四年为3.07元/天/平方米，第五、六年为3.25元/天/平方米，综合管理费为20元/月/平方米。合同约定因提前解除合同，有过错一方应支付相当于三个月租金的违约金。同时合同就费用支付方式、合同解除、物业返还等进行了约定。2016年4月6日，原、被告签署《补充协议》，约定被告租赁期起始时间为邦豪时尚广场开业之日，同时原告承诺给予被告三个月免租期，免租期中两个月在第一租赁年度体现，剩余一个月在第二租赁年度体现，原告于2016年5月28日开业经营，故按照免租政策，被告租金计租期应为2016年7月28日至2016年12月27日，2017年1月28日至2022年1月27日。合同签署后，原告依约向被告交付了房屋，被告入驻经营，但被告未经原告同意停止经营达30天以上，且被告自入驻经营以来除向原告支付82000定金外，未向原告支付租赁费用、管理费及水费，截至2018年4月16日，被告欠付租金364074元、综合管理费114194元、水费12621元。根据《租赁合同书》相关约定，被告行为已构成根本违约，原告于2018年4月16日向被告发送解除租赁合同的通知书，但因无法送达，该解除合同通知EMS快递被退回，后原告于本案第一次开庭时即2019年3月20日当庭提出的要求解除合同，所以以该日作为解除合同的日期。原被告的租赁合同已解除，被告支付的82000元定金原告有权作为租金予以扣除，被告应结清所欠费用，同时原告有权要求被告按照合同约定承担违约责任。 被告马建成未发表答辩意见。 原告邦豪公司围绕诉讼请求依法提交了租赁合同、补充协议、开业证明、催款函、水费凭证等证据，被告马建成未到庭发表质证意见，亦未提供反驳证据，本院经审核后对于上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年7月17日，出租方邦豪公司（甲方）与承租方马建成（乙方）签订了一份《南通邦豪时尚广场租赁合同书》，载明，本合同项下之租赁物位南通市号“邦豪服饰商厦”。租赁物的具体位置、面积构成等基本状况详见本合同附件1。乙方承租实用面积为252平方米。乙方在该物业内经营品牌为太空舱果木烤吧，经营类别为餐饮，接受并服从甲方或甲委托的管理公司的统一经营管理。租赁期限自2015年12月18日起至2021年12月17日止，共计6个年度（合计72个月）。根据乙方的装修需求，暂定于2015年9月1日前将该物业交付乙方（以下称交付日）。具体交付日期以房屋交付确认书为准，如甲方提前完成建设工程，可书面通知乙方提前交付，乙方应配合甲方进场装修。甲方拟计划于2015年12月18日开业，乙方开业时间不得迟于上述约定时间。如果因为不能归责于甲方的事由或其它事由，使得本设施或开店铺位的施工中断或者迟延的情况下，甲方可以将开业时间予以延迟。若因甲方工程进度、消防报审及市政工程等实际原因造成交付日延迟，则甲方提前60日书面通知乙方，并承诺乙方的开业准备期、租期等相应顺延。乙方有90天的开业准备期，自甲方交付该物业之日起至2015年12月10日止。开业准备期间应接受并服从甲方或甲方委托的管理公司的统一管理，并承担该期间发生的一切费用。租赁费用：第一、二年，2.42元/天/平方米，222592元/年；第三、四年，3.07元/天/平方米，282378元/年；第五、六年，3.25元/天/平方米，298935元/年。支付方式：租赁费用按3个月为一个支付期，先支付后使用。乙方必须在每个支付期开始前7日内全额付清该期房租，甲方在收到租金后应开具发票给乙方。乙方在签订该合同后5个工作日内先向甲方支付定金8.2万元，该费用将在乙方支付首季租金后3个工作日内退还乙方。租赁期间，乙方应按计租面积按时向甲方缴纳综合管理费，缴纳方式同租赁费用的缴纳方式。乙方要缴纳的综合管理费标准为：20元/月·平方米。管理费包括物业管理费、公共区域能耗公摊费、中央空调使用费等费用。如国家或本项目所在区域能源费价格发生调整，则甲方有权相应调整综合管理费标准，乙方同意按调整后的标准付费。乙方应于本合同签署后5个工作日内向甲方支付履约保证金，金额为2.8万元。保证金不计算利息。租赁期内乙方不得以履约保证金充抵租赁费用、管理费等欠款。本合同的期限届满，或者因解约使得合同终止的情况，自乙方将开店铺位原状恢复，返还给甲方，并且履行完毕本合同所规定的一切义务之日起，甲方在30个工作日后将保证金返还给乙方。乙方应在合同租赁期限届满前六个月向甲方提出是否续租的书面申请，甲方应于合同期满前三个月书面通知乙方其续租申请是否被接受，并协商有关续租的条件，在双方就该物业续租条件协商一致后，将签订新的合同。如果甲方未接受乙方的续租请求或双方未能就续租的有关事项达成一致，乙方应在合同期满时撤出该物业。因为解约，期限届满等原因本合同终止时起，乙方应当在甲方规定的期间内（没有规定的情况，以10日为限）将乙方所有之物品全部撤离，费用乙方负担。对于装修改建部分，乙方应将铺位恢复至可租赁状态，并在甲方的检查后进行交还。如果为了返还所进行的恢复原状等施工活动，需要由甲方来指定施工者的情况下，所需费用由甲方算定，乙方承担。乙方同意，如果乙方在甲方所规定的期间内不能完成返还的话，乙方的残留物品（包括但不限于商品、设备等）将被视为乙方抛弃物。甲方可以对之进行任意处理。在这种情况下，乙方同意负担甲方进行处理所需费用，并同意在不能按期返还的情况下，每逾期一日，按照过去一年间平均月租金的0.5%向甲方支付违约金。甲方处理结束之日，视为返还之日。租赁期限内，除本合同另有规定外，如出现乙方违反本合同及其补充条款的约定，且经甲方提出后的60天内，乙方未予纠正等情况的，甲方有权提前解除合同。因提前解除合同，使一方遭受到损失的，有过错的一方应支付相当于3个月租金的违约金（根据过去1年的平均月租金算定）。在租赁期限内，乙方逾期交付租赁费用、管理费、水、电、气及其他应付费用，经甲方书面通知，仍未能于10日内交付的，每逾期一天，应按上述费用的1%支付滞纳金。乙方在租赁期内有累计3次逾期10日以上交付之情形或一次性逾期达30天以上的，甲方有权提前解除合同，因此造成的一切后果由乙方自行负担。在租赁期内，乙方有未经甲方书面同意，乙方中断、停止其经营活动连续30天（含30天）以上等行为的，甲方有权单方面解除本合同，收回该物业，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿。合同还对其他事项进行了约定。 2016年4月6日，甲方邦豪公司与乙方马建成签订了一份针对上述租赁合同（简称主合同）的《补充协议》，约定：一、主合同约定的乙方租赁期限及免租期约定相应顺延。租赁期起始时间为邦豪时尚广场开业之日。二、由于消防报审改造原因造成交付日延迟，甲方承诺给予乙方三个月的免租期，作为额外补偿。此免租期其中两个月在第一租赁年度体现；剩余一个月在第二租赁年度体现。三、原合同中关于延迟交房的补偿以此为准…… 上述合同签订后，南通邦豪时尚广场于2016年5月28日开业。被告马建成先后缴纳了定金8.2万元、履约保证金2.8万元。至2018年10月18日尚欠水费12621元未缴纳。因被告马建成拖欠租金及综合管理费未缴，2018年3月29日，原告邦豪公司向被告马建成发出《催款（费）函》，载明，自2016年6月3日至2018年3月29日，马建成已拖欠商场租金350353.08元，综合管理费110313.9元，水费12196.8元，合计472863.78元，扣除定金82000元，实际欠款390863.78元。要求马建成在收函后五日内补交所欠一切费用，如逾期未完成，邦豪公司有权单方面解除合同。但此后被告马建成仍未缴纳。诉讼过程中，原告邦豪公司于2019年3月20日当庭向被告马建成主张解除合同。2019年4月11日，被告马建成明确表示不再租用案涉房屋，房屋内的物品、装潢全部放弃，任由原告邦豪公司处置，原告邦豪公司亦表示同意合同解除后的占用费计算至该日为止。 本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。被告马建成在承租房屋后未能按约及时支付租金、综合管理费、水费等费用，经原告邦豪公司催缴后仍未在合理的期限内缴纳，原告邦豪公司要求按照合同约定，提前解除合同，本院予以照准，案涉租赁合同解除的日期为2019年3月20日。原告邦豪公司要求被告马建成支付租赁合同解除前所欠的租金、综合管理费、水费等费用的诉讼请求，符合双方合同约定的标准，本院亦予照准，其中租金部分应扣除原告邦豪公司允诺的三个月免租期以及原告邦豪公司同意用作抵扣房租的定金8.2万元。为计算简便，其中租金自2016年8月28日至2018年5月27日按照252平方米出租面积，以2.42元每天每平方米租金标准计算为389077.92元（已扣除第一年、第二年合计三个月的免租期），自2018年5月28日起至合同解除日（2019年3月20日）按照252平方米出租面积，以3.07元每天每平方米租金标准计算为229771.08元，上述合计的租金应扣除被告马建成已支付的定金8.2万元，抵扣该部分定金后的所欠租金总额为536849元。综合管理费自2016年5月28日至合同解除日（2019年3月20日）按照252平方米出租面积，以20元每月每平方米标准计算为170200.8元。原告邦豪公司主张被告马建成尚欠水费12621元未缴纳，并提供了包括水表读数在内的详细凭证，被告马建成未提出抗辩，本院对于原告邦豪公司的该部分诉讼请求予以确认。因案涉租赁合同于2019年3月20日解除后被告马建成未能及时腾退房屋，原告邦豪公司要求被告马建成支付合同解除之后至实际返还之日（2019年4月11日）按照252平方米，参照3.07元每天每平方米的租金标准计算的占用费的诉讼请求，未超出合理范围，本院予以支持，该部分占用费为17020.08元。案涉租赁合同系因被告马建成违约而提前解除，原告邦豪公司要求被告马建成支付相当于3个月租金的违约金（根据过去1年的平均月租金算定）54886元，未超出双方租赁合同约定的标准，本院予以照准。被告马建成经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其抗辩权利的放弃，本院可就已经查明的事实依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原、被告签订的《南通邦豪时尚广场租赁合同书》及相关补充协议于2019年3月20日解除。 二、被告马建成于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付原告南通邦豪购物中心管理有限公司租金536849元、综合管理费170200.8元、占用费为17020.08元、水费12621元，合计736690.88元。 三、被告马建成于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性支付原告南通邦豪购物中心管理有限公司违约金54886元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22655元、公告费300元，合计22955元，由被告马建成负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费22655元(户名：江苏省南通市中级人民法院，账号46×××655，开户行：中国银行南通市濠南路支行)。 审 判 长  吴陈根 人民陪审员  陈海清 人民陪审员  马 莉 二〇一九年四月十九日 书 记 员  高玲玲