云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终262号上诉人（原审被告）：昆明花都粮油工贸有限责任公司，住所地昆明市呈贡区龙城街道环城西路**。法定代表人：欧明，总经理。委托诉讼代理人：李杰，云南天外天律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱蓉，云南天外天律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：昆明忠呈物业服务有限公司，，住所地云南省昆明市呈贡区石龙路百合园会所法定代表人：何秀英。委托诉讼代理人：邱浩，北京大成（昆明）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：昆明呈贡华夏村镇银行股份有限公司，，住所地昆明市呈贡新区春融街惠兰园**商铺法定代表人：阚曦，董事长。委托诉讼代理人：胡昌林，云南友元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：昆明春融房地产开发有限公司，，住所地昆明市呈贡区兴呈路建设局内）。法定代表人：张春明，董事长。委托诉讼代理人：刘依云，云南新征途律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘舒，云南新征途律师事务所律师。上诉人昆明花都粮油工贸有限责任公司（简称花都公司）因与被上诉人昆明忠呈物业服务有限公司（简称忠呈公司）、昆明呈贡华夏村镇银行股份有限公司（简称华夏银行）、昆明春融房地产开发有限公司（简称春融公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。花都公司上诉请求：1.撤销云南省昆明市呈贡区人民法院（2018）云0114民初432号民事判决，改判华夏银行承担五月份缴纳的责任，上诉人承担连带责任；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、忠呈公司所主张的物业费诉讼时效已经经过。二、上诉人与忠呈公司不存在物业服务合同关系，《呈贡区惠兰园小区物业服务合同书》不涉及案涉物业。三、忠呈公司从未提供任何服务。四、忠呈公司与春融公司签订的《惠兰园空房物业费等相关费用处理及支付协议》侵犯第三人利益。五、一审关于垃圾清运费的判决错误。六、假如法院认为应该支付物业费，应该由华夏银行承担。忠呈公司辩称，一审没有提及诉讼时效，二审不应该再采纳。一审中最后春融公司确认华夏银行属于委托范围，针对垃圾清运费呈贡区2014.9.1后才开始不征收垃圾清运费，上诉人和华夏银行承担连带责任是有法律依据的。华夏银行辩称，上诉人的诉讼请求没有法律事实依据，本案涉及的房屋租赁合同第5.1条中明确了基于银行的特殊属性，银行承租的房屋不需要缴纳物业管理费，也不需要管理，忠呈公司与春融公司签订的物业服务合同第二条为高层住宅小区，华夏银行不在物业服务范围内，也未委托管理，一审提交了小区规划图纸，华夏银行不包含规划中，所以不在物业公司托管范围内。华夏银行承租案涉物业长达七、八年，忠呈公司从未主张过收取物业费，华夏银行外的广场是市政公共区域，也是银行自聘人员打扫；忠呈公司未向华夏银行提供过物业服务。根据物业服务纠纷案件的司法解释第七条规定，本案中华夏银行约定的是独立管理，不需要物业管理，华夏银行缴纳的租金也包含了各项费用，合同没有约定银行承担本租赁物范围内物管公司的物业费，根据合同的相对性，华夏银行不能与忠呈公司形成任何的管理合同。春融公司辩称，请求法庭依法裁判。忠呈公司向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判令被告立即支付原告2010年至2017年度的物业管理费共计人民币603980.13元、生活垃圾清运处置费117254.31元、物业费滞纳金171494.03元，上述费用共计883509.69元;2.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2009年12月28日，被告春融公司（甲方）与忠呈公司（乙方）签订《呈贡县惠兰园小区物业服务合同书》，双方约定昆明春融房地产开发有限公司将呈贡县惠兰园小区委托给忠呈公司实行前期物业管理，小区的建筑面积为：670812.2平方米。合同期限为：自合同签订之日起至惠兰园合法的业主委员会成立并就惠兰园的物业服务事宜签订新的物业管理服务合同时止。物业服务相关费用由乙方与业主协商按年收取，首次计费时间自通知交房之日起计算，由乙方直接向业主或物业使用人收取。物业服务费标准：商铺为2元/平方米·月，垃圾清运处置费（商铺）0.75元/平方米·月。若甲方未按约定标准及期限向乙方交纳未出售房屋的物业服务费，乙方有权要求甲方补交，甲方每日还须向乙方支付其拖欠费用总金额千分之三的违约金。2010年12月20日，被告春融公司（甲方）与被告华夏银行（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于云南省昆明市呈贡县春融路惠兰园F区商铺出租给乙方，建筑面积共2423.90平方米，赠送建筑面积1100平方米，出租房屋租金按照出租建筑面积收取。租赁期限为10年，自2010年12月20日起至2020年12月19日止，租赁房屋作为银行办公及正常营业使用，双方约定“鉴于乙方所属行业的特殊性要求，原则上乙方对租赁区域实施独立物业管理模式。如需要物业所在物管公司进行物业管理的，由乙方与物业管理公司协商物业管理费用计收标准，物业管理公司按双方约定计收。每年缴付一次，乙方在收到物业管理公司书面通知后20个工作日，将物业管理费缴付给物业管理公司。”2011年1月20日，被告春融公司（甲方）与被告华夏银行（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定在原合同基础上增加租用面积101.46平米。2011年3月28日，被告春融公司（甲方）与被告华夏银行（乙方）签订《关于解除及返还相应租金的情况说明》，约定共同解除《房屋租赁补充协议》，甲方已收取的租金，由于财务、税收的规定和有关手续等原因，暂不能退还给乙方，故决定在2012年度乙方应交的商铺租金中扣减。2014年4月18日，被告春融公司与被告花都公司签订《商品房购销合同》，2014年5月5日，被告花都公司取得诉争云南省昆明市呈贡区惠兰园F1幢-2层商铺F1-1-101室（产权证号：昆房权证呈贡字第**，建筑面积1794.72平方米）、惠兰园F1幢-1层商铺F1-1-201室（产权证号：昆房房权证呈贡字第**，筑面积1900.7平方米）的产权证，规划用途为商业用房。被告春融公司（甲方）被告华夏银行（丙方）与被告花都公司（乙方）签订《补充协议》，甲方已将租给丙方的云南省昆明市呈贡区惠兰园F区商铺卖予乙方，双方已办理完毕商铺过户手续。甲方与丙方关于上述商铺的租赁合同期限未届满。经三方协商，约定：一、甲方与丙方签订的房屋租赁合同条款不变，由乙方与丙方继续履行。二、房屋租赁合同中甲方的所有权利义务由乙方享有和承担。2016年9月23日，被告春融公司（甲方）与忠呈公司（乙方）签订《惠兰园空房物业费等相关费用处理及支付协议》，约定空房物业服务费整体起算时间从2010年1月1日起开始计算，晚售房屋结算至甲方销售交付该房屋时间为止，由甲方支付。之后的物业服务费，由乙方向该房屋买受人收取。未售房屋结算至2015年12月31日止，由甲方支付；物业服务费单价：住宅0.98元/月·㎡；商铺2.00元/月·㎡。综合核算后，从甲方应付给乙方的空房物业费总额中扣除乙方应承担的公用电费后，甲方应付给乙方空房物业费？3707300元，双方最终确定为3700000元。其中附件四《惠兰园商铺空房物业费》其中载明“F-01-101、华夏银行、建筑面积3659.42、收费时段2010年1月1日起至2011年12月20日，收费月数23.7，应收金额173456.51元。”被告春融公司与忠呈公司认可上述款项与该案诉争物业费用无关。被告春融公司、被告花都公司、被告华夏银行三方确认，自2011年12月21日起的租金均由被告华夏银行向被告花都公司支付，被告春融公司仅收取至2011年12月20日止的租金。2012年4月，忠呈公司于小区公告栏等多处张贴催缴物业管理费的公告，用以提醒业主缴纳物业费；2016年4月20日原告工作人员李洪德在公证员公证下在惠兰园小区张贴《关于缴纳物业服务相关费用的通知》。裁判理由和结果一审法院认为：一、关于诉争云南省昆明市呈贡区惠兰园F1幢-2层商铺F1-1-101室商铺、惠兰园F1幢-1层商铺F1-1-201室商铺是否属于《呈贡县惠兰园小区物业服务合同书》的委托范围，一审法院认为虽然被告春融公司与被告华夏银行在缔约时仅约定委托面积为建筑面积为：670812.2平方米，未对具体坐落情况进行明确，但双方在《惠兰园空房物业费等相关费用处理及支付协议》已经对于该案诉争商铺所涉及的费用进行处理，可以确认双方已经对该案商铺属于委托范围进行了明确。由于该案诉争两个商铺，在取得产权证前均一并进行处理，原告就两商铺的物管费在该案中一并处理，有利于便捷诉讼，各方当事人也未提出异议，一审法院予以准许。二、对于该案物业管理费应当由哪一方承担的问题，一审法院认为该案建筑单位为被告春融公司，在原告主张的2010年12月20日至2017年12月31日期间的物业管理费，根据《惠兰园空房物业费等相关费用处理及支付协议》的约定，2010年1月1日起至2011年12月20日期间的物管费用确认应由被告春融公司交付，经一审法院询问，春融公司与忠呈公司均认可该费用不在原告就该案主张的款项范围内，则该期间的费用由原告另案主张，在该案中不一并处理。经被告春融公司、被告花都公司、被告华夏银行三方确认，自2011年12月21日起的租金均由被告华夏银行向被告花都公司支付，则虽然该案诉争房产被告花都公司于2014年5月5日才取得产权证，但该房产实际于2011年12月21日起已由被告花都公司使用并收益，根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”因此应当认为自2011年12月21日起，花都公司即成为诉争物业的业主，应当承担自2011年12月21日起至2017年12月31日期间的物业管理费。三、关于原告主张的物业费，一审法院予以支持2011年12月21日起至2017年12月31日期间共计72.33个月，原告主张的物业费534579.45元（3695.42平方米×2元/平方米·月×72.33个月）。对于原告主张的2010年12月20日起至2014年8月30日的垃圾清运费，一审法院予以支持其中2011年12月20日起至2014年8月30日，共计32.33个月的费用89604.69元（3695.42平方米×0.75元/平方米·月×32.33个月）。对于原告主张的违约金，该案双方当事人未签订书面合同，其主张依据的是“若甲方未按约定标准及期限向乙方交纳未出售房屋的物业服务费，乙方有权要求甲方补交，甲方每日还须向乙方支付其拖欠费用总金额千分之三的违约金。”的约定，但该约定指向的是未出售房屋的情形，而不适用于该案的情形，双方未对违约金进行补充约定，且原告忠呈公司在履行合同过程中，确实存在垃圾迟延清运等行为，因此对于原告所主张的违约金，一审法院不予支持。四、关于华夏银行是否应当承担物业管理费的问题，原告主张要求其承担责任，是依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”以及《物业管理条例》第四十二条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”但该条文中，明确的情形是物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的情形，而该案被告华夏银行虽然作为承租人，但其租赁合同中已明确约定自行委托物业管理，合同中并未约定诉争物业费由华夏银行承担，因此不符合该条文约定的情形，则对于原告要求被告华夏银行承担连带责任的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，原告忠呈公司提供了相应的物业管理服务，被告花都公司作为业主，未履行支付物业费的义务，应当按约支付所欠缴的物业费534579.45元、垃圾清运费89604.69元。对于被告华夏银行,由于其并非合同的缔约方，而原告也不能举证证实其应承担责任的其他事实，因此一审法院对其主张被告华夏银行承担共同支付责任的诉讼请求不予持。判决：一、被告昆明花都粮油工贸有限责任公司于本判决生效之日起十日内，一次性支付原告昆明忠呈物业服务有限公司物业费人民币534579.45元、垃圾清运费89604.69元，上述费用共计人民币624184.14元；二、驳回原告昆明忠呈物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12635元，由被告昆明花都粮油工贸有限责任公司承担8465元，由原告昆明忠呈物业服务有限公司4170元。二审中，当事人没有提交新证据。本案经审理认定的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，上诉人在一审并未就诉讼时效提出抗辩，本院对其二审关于本案已过诉讼时效的主张依法不予支持。上诉人在二审中明确陈述案涉物业属于物业服务范围，本院依法对其自认予以确认。上诉人关于忠呈公司未提供服务的主张，首先，未提供服务的情形属于违约行为，并不影响上诉人缴纳物业费用，其次，上诉人并未提交相关证据予以证实存在未提供服务的情形，故上诉人并不能据此拒绝支付物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”本案中，上诉人与华夏银行就案涉物业形成租赁关系，双方合同并未明确约定物业费由承租人承担，故一审判令上诉人承担物业费并不违反前述规定，本院予以维持。关于垃圾清运费，一审计算支持的费用符合呈贡县惠兰园小区物业服务合同书对于垃圾清运处置费的约定，本院予以维持。综上所述，花都公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8465元，由昆明花都粮油工贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 贾 音审判员 付立红审判员 李蔚然二〇一九年四月三日书记员 王炜进