湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初499号原告：湖南中运投资有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区东山街道黎雅社区太和园小区******商铺。法定代表人：彭超，系该公司总经理。委托诉讼代理人：彭运良，男，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：黎冕芝，湖南如金律师事务所律师。被告：长沙市雨花区潘昆家菜馆，住，住所地湖南省长沙市雨花区东山街道黎郡新宇康景园****门面/div>经营者：潘敏昆,男,1966年8月16日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：陆灿，湖南仲声律师事务所律师。第三人：长沙市雨花区东山街道黎郡新宇·康景园小区业主委员会，住所，住所地湖南省长沙市雨花区东山街道黎郡新宇·康景园小区******div>负责人：黎清炎，系该业主委员会主任。原告湖南中运投资有限公司（以下简称原告）与被告长沙市雨花区潘昆家菜馆（以下简称被告）、第三人长沙市雨花区东山街道黎郡新宇·康景园小区业主委员会（以下简称康景园业委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭运良、黎冕芝，被告的经营者潘敏昆及其委托诉讼代理人陆灿到庭参加诉讼，康景园业委会经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南中运投资有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告停止对位于长沙市雨花区黎托新城黎郡新宇·康景园小区9栋一楼15号门面的侵占，并立即腾空房屋交还原告；2．判令被告向原告赔偿侵占房屋期间租金和“经营管理费”损失（以79.70平方米为标准，租金按38元每平方米每月，经营管理费按82.34元每平方米每月，从2018年8月1日计算至被告腾退房屋交还给原告之日止），暂计算至2018年11月30日为38364.39元；3．判令被告向原告赔偿物业管理费损失（以79.70平方米为标准，按3元每平方米每月，从2018年8月1日计算至被告腾退房屋将给原告之日止），暂计算至2018年11月30日为956.40元；4．判令被告承担本案受理费、财产保全费等费用。事实与理由：长沙市雨花区东山街道黎郡新宇·康景园小区原为长沙市黎托新城投资有限责任公司（以下简称黎托新城公司）开发建设，房屋登记在黎托新城公司名下。2018年5月22日，黎托新城公司与长沙市雨花区东山街道办事处（以下简称东山街道办）签订《东山街道三小区“5平方米物业配套用房”政策性购买及委托管理合同》，双方约定由黎托新城公司委托东山街道办管理经营康景园小区临街门面，并且同意东山街道办引进第三方对本物业进行投资运营管理。随后，东山街道办对外公开招标，选聘第三方对黎托新城公司所有的康景园小区物业进行整体租赁经营管理。原告中标获得经营管理权，并于2018年7月17日与东山街道办签订《租赁合同》，约定原告自2018年8月1日起享有康景园小区门面的整体租赁经营管理。此后，黎托新城公司对原告实际经营管理人身份予以确认，并向原告出具《委托函》，依法委托原告整体租赁经营管理。2018年8月7日，东山街道办与黎托新城公司在康景园小区内发布《联合公告》，告知所有商户，原告自2018年8月1日起履行康景园物业的经营管理权利义务，并且收回了对康景园业委会的委托管理授权，办理了物业移交、水电移交、康景园业委会资料移交等手续。原告自2018年8月23日开始，在康景园小区多次发布招商公告，就已经到期未签订新房屋租赁合同的商户发出招商邀约。招商开始后，康景园小区内大部分商户均积极与原告协商，并最终签订《房屋租赁合同书》，小区整体商业秩序正常运行。但是，经原告多次催促，被告至今未与原告签订房屋租赁合同，却仍在使用房屋，被告实际占用9栋一楼79.70平方米面积的房屋。原告认为，自2018年8月1日开始，原告享有康景园小区临街门面的出租权，被告应当与原告签订合同并缴纳相应费用。被告占用房屋无法律和事实依据，被告应当腾空房屋交还给原告。被告占用房屋期间，给原告造成租金等损失，原告要求按照旁边临近门面租金标准计算租金、“经营管理费”及物业费损失有事实与法律依据。被告长沙市雨花区潘昆家菜馆辩称：（一）被告与康景园业委会签订了租赁合同。自2014年开始，被告就租用涉案房屋，先后与康景园业委会签订过两次租赁合同，最近一份租赁合同的期限为2018年7月1日至2021年6月30日。被告是合法使用涉案房屋。（二）康景园业委会有签订租赁合同的权利。根据2013年4月25日《关于黎郡新宇康景园小区物业管理移交调度会会议纪》的载明，“关于小区物管门面合同相关问题……小区的物管门面从2013年5月1日起交由业主委员会使用管理和收益”。黎托新城公司在2015年6月1日出具了《授权委托书》，委托康景园业委会对康景园小区物业门面进行统一经营管理，因此该业委会有签订租赁合同的权利。（三）被告按照租赁合同的约定履行了合同义务。被告按照租赁合同支付了租金、水电费及物业管理费等，全面履行了合同，且仍在继续履行合同。第三人长沙市雨花区东山街道黎郡新宇·康景园小区业主委员会未到庭，庭后向本院提交书面意见称，被告与业委会签订的注明日期为2018年7月1日的租赁合同的实际签订时间为2018年9月2日。经审理查明，长沙市雨花区黎郡新宇·康景园小区为黎托新城公司开发建设，案涉房屋登记在黎托新城公司名下，实际坐落为该小区9栋一楼15号门面,房屋面积为79.70平方米。2013年4月10日，长沙市雨花区政府组织包括黎托新城公司在内的多方面召开了黎郡新宇·康景园小区物业管理移交工作调度会，并于2013年4月25日形成了《关于黎郡新宇康景园小区物业管理移交工作调度会会议纪要》，其中载明：“小区物业管理委托合同到期要妥善终止，长沙大田物业管理公司履职时间至2013年4月30日……对于大田物业管理公司签定（订）的小区物管门面租赁合同要酌情调整、完善……已经签定（订）的要变更合同主体顺接好，小区的物管门面从2013年5月1日起交由业委会适用管理和收益”。此后，康景园业委会实际负担案涉门面对外出租事宜。2013年10月1日，被告与康景园业委会签订一份《黎郡新宇康景园物业门面租赁合同》，其中约定：被告租赁该小区9栋小一层面积为12平方米的门面做杂货使用，租赁期限为2013年10月1日至2016年9月30日。此外，被告与康景园业委会另签订一份《黎郡新宇康景园物业门面租赁合同》，其中约定：被告租赁该小区9栋-2面积为67.70平方米的门面做餐饮使用，租赁期限为2014年1月1日至2016年12月31日。2015年6月1日，黎托新城公司发出《委托书》，再次确认委托康景园业委会对涉案康景园小区物业门面进行统一经营管理。上述两份合同到期后，被告和康景园业委会未继续签订合同，但被告继续租赁使用案涉房屋，并向康景园业委会交纳了租金和物业费等租赁费用。2018年5月22日，黎托新城公司与东山街道办签订《东山街道三小区“5平方米配套用房”政策性购买及委托管理合同》，其中约定：东山街道办作为集体代表向黎托新城公司购买5平方米物业配套用房产权，东山街道办应当在15年内分期支付全部购房款；在购房款未付清前，物业归黎托新城公司所有，黎托新城公司将上述物业配套物业用房委托东山街道办经营和使用，委托管理期限为15年，自2018年7月1日至2033年6月30日；黎托新城公司同意东山街道办自主经营或引进第三方对本物业进行投资运营管理。此后，东山街道办就包括案涉房屋在内的房屋的运营管理对外进行了公开招标，原告参与了竞标并中标。2018年7月17日，东山街道办与本案原告签订《租赁合同》，其中约定，东山街道办将包括黎郡新宇·康景园小区临街面积为9937.98平方米门面在内的房屋出租给原告，租赁期限自2018年8月1日至2033年6月30日。2018年8月7日，东山街道办与长沙市雨花城市建设投资集团有限公司在在康景园小区发布《联合公告》。其中载明：“东山街道按照公开招标投标程序，委托招标代理机构进行租赁发包，2018年6月19日，通过招标评标委员会公开评标，确定湖南中运投资有限公司为承租中标人，并履行了中标程序……依据招标文件相关规定，湖南中运投资有限公司……从2018年7月1日履行康景园……的小区物业配套用房整体租赁经济责任和管理职权，执行相关权利义务，租赁期限为15年……请原物业使用人积极配合，如结清各类租赁费用，实现顺利交接过渡，确保后期经营管理有序进行”。此后，黎托新城公司于2018年8月22日向原告出具《委托函》，其中载明：“现委托贵司依法依规经营管理黎郡新宇·康景园商业门面”。2018年8月23日、2018年8月25日、2018年8月30日以及2018年9月3日，原告多次向包括被告在内的租赁商户发出《招商公告》或《联系函》，其中明确：“黎郡新宇·康景园门面的租金结算日期为2018年7月1日，原有合同已经全部终止”。2018年11月5日，东山街道办、东山街道办黎郡新宇社区居委会、康景园业委会以及原告达成了一份书面的《关于推进黎郡新宇康景园物业配套用房整体租赁交接工作联席会议的纪要》，其中载明：“按照区政府统筹管理精神，2018年8月7日发布的《联合公告》及对康景园业委会送达的通知，已经正式收回康景园业委会对小区物业门面的经营管理权；会议决定，康景园业委会于2018年9月2日与康景园门面原租赁人所签订的《租赁合同》不具备法律效力，属于无效合同，应予废除”。2018年12月1日，原告与案涉房屋的物业服务企业湖南天健众源物业管理有限公司签订了一份《物业管理临时合同书》，其中载明：湖南天健众源物业管理服务有限公司为原告经营管理的临街门面提供物业服务，原告向该公司交纳物业费。2019年1月，东山街道办、长沙市雨花区东山街道办黎郡社区居民委员会及康景园业委会共同向被告送达了《联合通知》，其中载明：康景园小区门面经营管理工作已经于2018年8月1日整体移交给原告，黎郡社区及康景园业委会原经办门面经营管理财务已进行清理断账，请被告于2019年1月15日前到黎郡社区核对财务事项，根据审计部门和东山街道社会事务办、黎郡社区居委会、康景园业委会审核结果，请被告至黎郡社区二楼核对并确认至2018年7月31日的结存款项，如被告在2019年1月15日前未至黎郡社区对清确认账务，超过上述通知期限视同确认该通知载明的账务事项。另查明，黎郡新宇·康景园小区临街门面多数租户已与原告另行签订了租赁合同，并向原告交纳租金、“经营管理费”和物业费。原告于2019年1月9日诉至本院，请求判如所请。在本案的审理过程中：原告向本院提供一份其于2018年8月1日与康景园小区9栋一楼其他商户签订的《租赁合同书》，其中载明：原告可就租赁门面收取租金每平方米每月38元、经营管理费每平方米每月82.34元以及物业管理费每平方米每月3元。被告向本院提交了其就案涉房屋其与康景园业委会签订的《黎郡新宇康景园物业门面租赁合同》以及一份银行对账单回单，其中载明：租赁期限为2018年7月1日至2021年6月30日；被告在2018年9月3日支付了2018年下半年的租金等款项。该合同的落款日期为2018年7月1日。以上事实，有原告提交的《建设工程规划许可证》、《房屋产权证》、《东山街道三小区“5平方米配套用房”政策性购买及委托管理合同》、2018年7月17日《租赁合同》、2018年8月7日《联合公告》、2018年8月22日《委托函》、2018年8月23日《招商公告》、2018年8月25日《联系函》、2018年8月20日《第二次联系函》、2018年9月3日《第三次联系函》、2018年11月5日《关于推进黎郡新宇康景园物业配套用房整体租赁交接工作联席会议的纪要》、2018年12月1日《物业管理临时合同书》、2019年1月8日《联合通知》以及2018年8月1日的《租赁合同》，被告提交的《关于黎郡新宇康景园小区物业管理移交工作调度会会议纪要》、2015年6月1日《委托书》、两份《黎郡新宇康景园物业门面租赁合同》，银行对账单回单、注明日期为2018年7月1日的两份《黎郡新宇康景园物业门面租赁合同》等及双方的一致陈述证据开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为：一、关于被告提交的落款日期为2018年7月1日的租赁合同的实际签订时间的认定。该租赁合同的落款日期虽为2018年7月1日，但据康景园业委会的陈述，该合同的实际签订时间为2018年9月2日。另据东山街道办、东山街道办黎郡新宇社区居委会、康景园业委会等各方于2018年11月5日达成的《关于推进黎郡新宇康景园物业配套用房整体租赁交接工作联席会议的纪要》，康景园业委会确有于2018年9月2日与原租赁人签署租赁合同之事实，并明确表示该合同为“无效合同”、“应予以废除”。此外，康景园业委会还于2019年1月8日向被告送达了《联合通知》，告知被告可领取至2018年7月31日的结存款项。另外，被告的实际支付所谓2018年下半年租赁费用的时间也系2018年9月3日。上述证据可相互印证，被告提交的落款时间为2018年7月1日的租赁合同的实际签订时间为2018年9月2日。二、被告应否向原告返还租赁房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，被告与康景园业委会签订于2014年3月12日签订的两份租赁合同到期后，被告继续使用了租赁房屋，且交纳了租金等费用，双方形成了不定期租赁合同关系。原告取得案涉房屋的“经营管理权”后于2018年8月通过公告的形式通知了被告，明确解除了上述不定期租赁合同关系。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条和第二百三十五条的规定，被告应停止占用案涉门面，并将案涉租赁门面返还给原告。被告主张依据在此之后于2018年9月与康景园业委会另签订租赁合同继续租赁案涉门面并无理据，本院不予采纳。因此，被告应向原告返还案涉租赁门面。三、关于被告应负担损失数额的核算。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款中又规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”。本案中，被告在租赁合同关系解除后未返还案涉房屋构成违约，应赔偿原告损失。鉴于黎郡新宇·康景园小区临街门面的多数租户已与原告另行签订了租赁合同，并按照新签订的租赁合同约定的标准向原告交纳租金、“经营管理费”和物业费，根据原告提交的临近门面的租赁合同约定的租金、“经营管理费”和物业费标准，原告可对案涉门面按照每平方米每月120.34元（38元/平方米·月+82.34元/平方米·月）的标准收取租金和“经营管理费”，即每月可共计收取租金和“经营管理费”9591.10元（120.34元/平方米·月×79.70平方米）。另外，原告可按照每月每平方米3元的标准收取物业费，即每月可收取物业费239.10元（3元/平方米·月×79.70元平方米）。上述可收而未收取的租金、“经营管理费”和物业费应认定为原告的损失，被告应予支付该损失款项。另鉴于康景园业委会已向被告明确告知康景园业委会已收取款项结算至2018年7月31日，被告可就其实际已支付款项与康景园业委会进行结算或另案主张，故被告应按照每月9830.20元（9591.10元+239.10元）的标准向原告支付自2018年8月1日起至实际向原告返还案涉房屋之日止的租金、“经营管理费”和物业费损失款项。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第二百四十条之规定，判决如下：一、被告长沙市雨花区潘昆家菜馆（经营者潘敏昆）于本判决生效之日起十日内停止占用并腾空位于长沙市雨花区黎托新城黎郡新宇·康景园小区9栋一楼15号门面（面积79.70平方米）交还原告湖南中运投资有限公司；二、被告长沙市雨花区潘昆家菜馆（经营者潘敏昆）于本判决生效之日起十日内按照每月9830.2元的标准向原告湖南中运投资有限公司支付自2018年8月1日起至实际返还房屋之日止的租金、“经营管理费”和物业费损失款项。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费783元，因适用简易程序减半收取391.50元，由被告长沙市雨花区潘昆家菜馆（经营者潘敏昆）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  欧阳毅二〇一九年四月二十六日书记员  廖薇薇附：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。