昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书(2018)云0102民初1502号原告：宋凌云，男，白族，1978年11月20日出生，1978年11月20日出生，住昆明市五华区。委托诉讼代理人：范婧珺，云南锦秀江山律师事务所，特别授权代理。被告：马泽福，男，回族，1975年6月4日出生，住云南省华宁县。被告：马琼华，女，回族，1977年12月27日出生，住云南省华宁县。两被告共同委托诉讼代理人：陆俊，云南陆和陆律师事务所律师，特别授权代理。被告：周鹏，男，汉族，1980年11月10日出生，住玉溪市红塔区。被告：施雨，女，汉族，1990年12月17日出生，住云南省华宁县。原告宋凌云诉被告周鹏、马泽福、马琼华和施雨申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年2月1日受理后，原告宋凌云的委托代理人范婧珺，被告马泽福、马琼华及两被告共同委托代理人陆俊和被告施雨到庭参加诉讼，被告周鹏经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告宋凌云诉称：原告宋凌云因被告周鹏借款未还向五华区人民法院提出诉前财产保全申请，五华区人民法院于2016年6月23日向玉溪市房管局送达了查封的民事裁定书及协助执行通知书，依法查封了合同登记备案在被告周鹏名下的玉溪市红塔区房屋。双方之间的诉争经五华区人民法院（2016）云0102民初4024号民事判决书确认：被告周鹏于本判决生效之日起十日内归还原告宋凌云借款本金人民币381万元，利息人民币22.86万元，并支付自2016年6月3日起至实际还款款项之日止以381万元为本金按年利率24%计算的逾期利息。判决生效后，因被告周鹏未主动履行判决书确定的还款义务，原告宋凌云向五华区人民法院申请了强制执行，要求对已经保全查封的玉溪市红塔区房屋及其他财产予以执行。五华区人民法院于2017年5月17日发出并张贴腾房通知，要求被执行人周鹏将玉溪市红塔区房屋腾空并移交法院评估、拍卖，以偿还其所欠原告债务。2017年5月22日，被告马泽福、马琼华向五华区人民法院执行局提出执行异议，称其与周鹏、施雨于2016年1月18日签订《房屋买卖协议》，根据协议向周鹏夫妻支付了170万元房款及过户费用，2016年2月20日办理了房产交接手续，此后在周鹏夫妻的配合下，玉溪市房地产管理局于2016年11月8日将原备案在周鹏名下的两套房屋注销备案登记，请求裁定中止对玉溪市红塔区裕达华府1幢270号、2702号的房屋执行。五华区人民法院执行局对被告马泽福、马琼华提出的异议进行了听证，被告周鹏经法院通知、传唤未到庭听证。经听证查明：2010年5月11日，周鹏与云南玉溪锦裕达房地产开发有限公司签订合同编号为YDHF12701-8007及YDHF12701-8008两份《商品房购销合同》，购买了该公司开发的玉溪市红塔区房屋，并于同年7月31日经玉溪市房地产管理局登记备案在周鹏名下。五华区人民法院认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定和听证查明的事实，其权利主张能够排除执行，以（2017）云0102执异88号执行裁定书裁定：中止对被执行人周鹏名下合同登记备案的玉溪市红塔区房屋的执行。原告认为，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够配出执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。该四项条件应当同时具备，缺一不可。本案中，被告马泽福、马琼华所提证据不足以证明其请求符合上述四项规定且疑点重重、有悖常理。一、被告马泽福、马琼华现有证据不能证明在法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同。在听证程序中，只有作为申请执行人的原告及作为案外异议人的被告马泽福、马琼华到庭参加了听证，对案件有重大影响的被执行人周鹏、施雨均未到庭质证并接受质询，所有证据的真实性无法证明，特别是有周鹏、施雨签字的相关证据未经鉴定或公证，也无法辨别真伪。被告马泽福、马琼华所提交的《房屋买卖协议》在被告周鹏未出庭认可的情况下，既不能证明《房屋买卖协议》就是周鹏本人所签署，也不能证明与周鹏在2016年1月18日所签。对合同的效力及签订日期，被告马泽福、马琼华应承担举证责任，在未举证证明的情况下应承担举证不能的责任。二、按照被告马泽福、马琼华的陈述，其先与周鹏签订《房屋买卖协议》，约定房屋价款为人民币166万元并支付了房款，但随后被告马泽福、马琼华又与云南玉溪锦裕达房地产开发有限公司签订合同编号为YDHF12701-8007及YDHF12701-8008两份《商品房购销合同》（该两份合同没有写明签订日期），其以89万余元的对价再次购买该两套房屋的行为明显有悖常理。三、被告马泽福、马琼华现有证据不能证明在人民法院查封之前已合法占有该不动产。被告马泽福、马琼华提交的《房屋买卖协议》原告并未认可，且《协议》约定的房屋交付时间不能证明被告马泽福、马琼华对房屋的实际占有使用。听证中被告未提交其它证据予以证明，应该承担相应的举证责任。四、对于支付的款项。被告马泽福、马琼华提交的转账凭证仅能证明双方曾有转账事实的发生，其所提交的转账凭证汇款用途一栏载明为汇款，且其中有60万元为案外人林丽支付，也没有双方同意由第三方支付的凭证。虽然被告马泽福、马琼华提交了所谓施雨的收条，但对付款时周鹏与施雨的身份关系未举证证明，对收条是否是施雨所写、何时所写未举证证明，被告马泽福、马琼华对此应承担相应的举证责任，即便是周鹏与施雨的身份因被告马泽福、马琼华提交的结婚照复印件得到证明，施雨非《房屋买卖协议》签订人，也不必然拥有代表周鹏收取款项的权利，仍然存在施雨与马泽福、马琼华、林丽等人构成其他法律关系的可能性。五、非因买受人自身原因未办理过户登记。五华区人民法院于2016年6月23日向玉溪市房管局送达了查封的民事裁定书及协助执行通知书，依法查封了合同备案在被告周鹏名下的玉溪市红塔区房屋。时至今日，五华区人民法院对涉案房屋的查封仍然生效并存在，被告马泽福、马琼华、林丽等人构成其它法律关系的可能性。五、非因买受人自身原因未办理过户登记。五华区人民法院于2016年6月23日向玉溪市房管局送达了查封的民事裁定书和协助执行通知书，依法查封了合同登记备案在被告周鹏名下的玉溪市红塔区房屋。时至今日，五华区人民法院对涉案房屋的查封仍然生效并存在。被告马泽福、马琼华办理房屋备案登记的时间是2016年11月，在此过程中得到了周鹏、施雨的配合，多人合力将已被五华区人民法院依法查封的房屋变更登记备案，其买卖并变更法院已查封物的行为应当无效。综上所述，被告马泽福、马琼华在听证中所提交的证据不能形成完整的证据链，不足以证明其对周鹏名下合同登记备案的玉溪市红塔区房屋享有所有权。原告对（2017）云0102执导88号裁定书不服，特向法院提起诉讼请求：1、准许执行坐落于玉溪市红塔区的房屋；2、案件受理费由四被告承担。被告马泽福、马琼华辩称：2015年5月11日，被告周鹏与云南玉溪锦裕达房地产开发有限公司签订两份《商品房购销合同》，购买该公司开发的玉溪市红塔区的房屋，并于2010年7月31日将该两套房屋备案在周鹏名下，此后，周鹏夫妻将此两套房屋打通装修合并为一套居住。因周鹏购房后经济困难无法按约定全额向开发商交纳相关款项，故其积极联系转让房屋，答辩人与被告施雨同为华宁县盘溪人，经亲朋好友介绍，周鹏主动联系答辩人并转让房屋，经双方多次协商，2016年1月18日，双方签订《房屋买卖协议》，周鹏夫妻以166万元的价格按现价将该两套房屋及房内家具买给答辩人，此后，答辩人按协议约定的期限先后支付了170万元房款及过户费用（其中4万元为应周鹏要求支付的过户费用）。2016年2月20日，双方办理了房产交接手续，至此，答辩人即迁进该房屋居住至今。双方签订《房屋买卖协议》并支付房款后，在周鹏夫妻的协助下，周鹏与开发商解除了双方签订的两份《商品房购销合同》，同时，马琼华、马泽福与开发商签订了两份《商品房购销合同》，直接向开发商购买了该两套房屋。此后，周鹏未严格按照协议的约定协助答辩人办理该两套房屋的过户登记手续且下落不明，无奈答辩人于2016年6月3日以周鹏夫妻为被告向玉溪市红塔区人民法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，要求人民法院判决确认该两套房屋的过户登记手续，同时，经答辩人申请，红塔区人民法院于2016年6月6日作出云南省玉溪市红塔区人民法院（2016）云0402民初1547民事裁定书，该两套房屋查封。该案子发生审理过程，经双方协商，被告施雨同意协助办理相关过户登记手续，故答辩人撤诉。此后，在开发商及周鹏夫妻的协助下，玉溪市房地产管理局于2016年11月8日注销了周鹏就该两套房屋的备案登记，但因开发商的原因，包括答辩人在内的“裕达华府”小区住户的房产证目前仍在办理过程中。2017年5月17日，昆明市五华区人民法院在答辩人居住的玉溪市文化路133号裕达华府1幢2701号、2702号的房屋粘贴《昆明市五华区人民法院（2017）云0102执1211号通知》，以该房所有权人系周鹏为由，要求其于2017年5月27日将该房腾空交法院评估、拍卖，到期不履行则强制执行。这让答辩人极为震惊，遂于2017年5月19日向五华区人民法院提出执行异议申请，经五华区人民法院举行听证审查，认定：答辩人对所购涉案房屋主张所有权成立，其权利主张能够排除执行，故五华区人民法院于2018年1月8日作出昆明市五华区人民法院（2017）云0102执异88号执行裁定书，裁定中止对被执行人周鹏名下合同登记本案的玉溪市裕达华府2701、2702号房屋的执行。现原告不服该裁定提出执行异议之诉，马泽福、马琼华认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。该四项条件应当同时具备，缺一不可。在本案中，首先答辩人在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，答辩人与周鹏、施雨于2016年1月18日签订《房屋买卖协议》，而五华区法院是于2016年6月23日查封该两套房屋，并且因周鹏下落不明无法办理相关变更登记手续，答辩人曾经于2016年6月3日以周鹏、施雨为被告提起诉讼，要求确认合同效力并协助办理过户登记手续，同年6月6日答辩人即对上述诉争两套房产作了查封，而此时，被答辩人尚未进行查封。其次答辩人已经支付全部价款：1、协议签订后，答辩人已按照协议约定的时间支付了全部房款，这有汇款、转款凭证及施雨出具的收条为证；2、案外人林丽支付60万元的问题根本不能成为被答辩人抗辩的理由：当时答辩人资金有困难向朋友林丽借款60万元并通过其将该款汇给周鹏、施雨，这不违反任何法律规定及协议的约定，周鹏、施雨对此也没任何异议，这是答辩人与林丽之间的借贷关系，与本案无关。再次答辩人在人民法院查封之前已合法占有该不动产且长期居住：根据合同约定及当时的实际情况，答辩人于2016年2月2日即已实际占有该房产并居住至今，这有电信公司的业务登记单、收款收据、发票、证明等大量证据为证。最后目前该房屋为办理过户登记并非因为答辩人的自身原因：因开发商的原因导致包括答辩人在内的该小区的绝大部分住户至今均未能够办理过户登记手续，这并非哪一个住户自身的主观因素可以解决的，这是众所周知的事实，只要向开发商、其他住户或房管部门了解即可。综上，答辩人认为答辩人提供的证据能够充分证实，在人民法院查封之前答辩热与周鹏、施雨签订合法的书面买卖合同，且已经实际合法占有居住至今，答辩人已经根据合同的约定支付全部价款，该房产目前尚未办理过户登记系因开发商的原因而非答辩人的原因，答辩人的诉讼请求没有任何事实、法律依据，请人民法院认真查明本案客观事实，并依法驳回原告的诉讼请求。被告施雨辩称：同意马泽福和马琼华的意见。被告周鹏未到庭，也未提交答辩意见。归纳当事人的诉、辩理由，经依法审核对应的证据后，本院依法确认以下当事人无争议的事实或者当事人无须举证的事实为案件事实：被告马泽福、马琼华系夫妻关系。被告周鹏与施雨于2011年1月11日在云南省玉溪市红塔区民政局登记结婚。宋凌云与周鹏民间借贷纠纷一案，昆明市五华区人民法院于2016年12月13日作出（2016）云0102民初4024号《民事判决书》，判决由周鹏于本判决生效之日起十日内归还原告宋凌云借款本金人民币381万元，利息人民币22.86万元，并支付自2016年6月3日起至实际还清款项之日止以381万元为本金按年利率24%计算的逾期利息。案件受理费人民币49390元，由原告宋凌云承担12245元，被告周鹏承担37145元，保全费人民币5000元由被告周鹏承担。判决生效后，宋凌云向五华区法院申请强制执行。执行过程中，宋凌云向法院提供了其申请诉讼保全时已被本院保全查封的周鹏所购买的位于玉溪市裕达华府2701、2702号合同登记备案房屋予以执行。本院于2017年5月17日发出并张贴腾房通知，要求周鹏将合同登记备案在其名下的上述房屋腾空并移交法院评估、拍卖，以抵偿其所欠债务。期间，马泽福、马琼华提出书面执行异议。称法院查封的房屋已非周鹏所有，而系其出资购买并已居住管理使用。五华区法院作出（2017）云0102执异88号《执行裁定书》，裁定中止对被执行人周鹏名下合同登记备案的玉溪市裕达华府2701、2702号房屋的执行。另查明，1、2010年5月11日，周鹏与云南玉溪锦裕达房地产开发有限公司签订合同编号为YDHF12701-8007及YDHF12701-8008两份《商品房购销合同》购买该公司开发的玉溪市“裕达华府”1幢27楼2701、2702室两套房屋，并于同年7月31日经玉溪市房地产管理局登记备案在周鹏名下。2016年1月18日，周鹏、施雨与马泽福签订《房屋买卖协议》，约定周鹏、施雨将其所购买的位于玉溪市房屋（建筑面积为303.54平方米）出售给马泽福，房屋价款为人民币1660000元，双方对房款的支付、房产变更登记等事宜还进行了明确约定，购房合同签订后马泽福、马琼华按照约定先后于2016年1月18日、1月20日、2月5日向周鹏夫妻共计支付人民币1100000元，2016年1月21日马泽福、马琼华委托案外人林丽向周鹏账户支付600000万元，上述款项合计人民币170万元(其中1660000元为购房款，40000元为房产过户费用借支款)。自2016年2月20日起案外人夫妇在该房屋居住使用至今。之后，周鹏向云南玉溪锦裕达房地产开发有限公司申请解除双方签订的《商品房购销合同》，马泽福、马琼华与该公司重新签订了YDHF12701-8218和YDHF12701-8219《商品房购销合同》，合同登记备案机关玉溪市房地产管理局于2016年11月8日将原备案在周鹏名下的房屋购销合同予以注销；2、2018年6月6日云南玉溪锦裕达房地产开发有限公司出具《情况说明》证明房管部门根据《玉溪市住房和城乡建设局关于在红塔区实行商品房购销合同网上签约及网上备案有关工作的通知》要求，于2015年8月1日起需增网签系统，因其公司是老的楼盘，没有网签系统，裕达华府商住小区一幢2701号和2702号房屋目前尚不能进行做网签网备，房产证尚不能正常办理；3、马泽福曾于2016年6月3日向云南省玉溪市红塔区人民法院以房屋买卖合同为由起诉周鹏、施雨。并于同年6月6日申请对周鹏、施雨名下位于玉溪市红塔区裕达华府1幢2701号和2702号两套房屋予以保全查封。后马泽福于2016年10月31日向法院提出撤诉申请，同日，云南省玉溪市红塔区人民法院以（2016）云0402民初1547号民事裁定书裁定准予马泽福撤诉。马泽福申请解除了对周鹏名下的上述涉案房屋的查封。以上事实，有庭审笔录、原告提交（2017）云0102执异88号执行裁定书、（2016）云0102民初4024号民事判决书、编号YDHF12701-8218和YDHF12701-8219《商品房购销合同》，被告马泽福、马琼华提交结婚证、房屋买卖协议、收条、银行客户取款回单、客户存款回单、银行转账回单、《商品房购销合同》解除协议、中国电信股份有限公司玉溪分公司业务登记单、收款首部、发票、物管公司的证明、民事起诉状、受理案件通知、举证通知书、告知合议庭组成人员通知书、传票、民事裁定书、查封令、查封扣押财产清单、公告、执行裁定书，法院调取的周鹏和施雨的婚姻登记表、云南玉溪锦裕达房地产开发有限公司出具《情况说明》等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点是：马泽福、马琼华对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《执行异议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定的无过错不动产买受人的物权期待权即属于可以排除抵押权人执行的情形。宋凌云在本案中主张马泽福、马琼华不能排除由其对周鹏提起的关于案涉房屋的强制执行，核心问题便在于马泽福、马琼华能否举证证明其符合《执行异议规定》第二十八条规定的情形。对此，在本案中，马泽福、马琼华在五华区法院查封案涉房屋之前已经与周鹏、施雨签订了《房屋买卖协议》。马泽福、马琼华举示的施雨出具的收条、银行取款回单、客户存款回单、转款凭证、林丽的笔录可以证明其已按照约定向周鹏、施雨支付了全部购房款。此外，马泽福、马琼华举示的“中国电信股份有限公司云南分公司收款收据、发票、业务登记单玉溪锦裕达物业服务有限公司出具的证明等证据，可以证明其已实际占有使用案涉房屋。对于未能办理房产证的问题，根据2018年6月6日云南玉溪锦裕达房地产开发有限公司出具《情况说明》证明房管部门根据《玉溪市住房和城乡建设局关于在红塔区实行商品房购销合同网上签约及网上备案有关工作的通知》要求，于2015年8月1日起需增网签系统，因其公司是老的楼盘，没有网签系统，裕达华府商住小区一幢2701号和2702号房屋目前尚不能进行做网签网备，房产证尚不能正常办理。因此，应当认定非因马泽福、马琼华自身原因未办理过户登记手续。综上可以认定，马泽福、马琼华符合《执行异议规定》第二十八条规定的条件，其对案涉房屋享有足以排除人民法院强制执行的物权期待权。综上所述，宋凌云的诉讼请求不能成立，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回原告宋凌云的诉讼请求。案件受理费100元，由原告宋凌云负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  杨颖慧人民陪审员  肖曙霞人民陪审员  周晓田二〇一九年四月十二日书 记 员  赵云莉