湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初168号原告：王洁泓，女，1970年9月4日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告：杨珂儿，女，1995年8月16日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：王强强，湖南森力律师事务所律师。被告：湖南省熙日实业投资有限公司，住湖南省长沙市望城区月亮岛街道杨丰社区星月绿洲小区8栋A101号。法定代表人：吴钢耀，董事长。委托诉讼代理人：彭卫荣，女，1977年11月11日出生，汉族，住长沙市望城区，系公司会计。原告王洁泓、杨珂儿与被告湖南省熙日实业投资有限公司（以下简称熙日公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王洁泓、杨珂儿的委托诉讼代理人王强强，被告熙日公司的委托诉讼代理人彭卫荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王洁泓、杨珂儿向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向原告支付迟延交房违约金9633.45元（暂计算至2017年3月1日，后续应计算至被告达到交房条件并向原告实际交房之日止）；2、请求法院判决被告在交房后730个工作日内办理不动产权证；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月30日，原告与被告经协商一致，签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的长沙市望城区月亮岛街道星月绿洲小区8栋1604号住房，建筑面积106.17平方米，该商品房单价为4280元/平方米，总金额为454408元。合同签订后，原告依约付款，不存在违约。合同第九条约定，被告应于2016年7月31日前将符合法律规定和约定的交房条件的房屋交付给原告使用，但被告并未按期交房。合同第二十一条约定，被告应于商品房交付使用后365个工作日内，将该栋商品房申请初始登记。取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证，然而，根据最新的办证政策，房屋所有权证和土地使用证已经统一改为不动产权证，目的就在于减少办证时间，而合同中约定办证时间确实过长，根据合同法的规定，可以向法院申请变更该条款。原告认为被告逾期交房的行为构成违约，应承担违约责任。根据合同第十二条规定，被告应自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付总房款万分之一的违约金。原告多次与被告协商未果，诉至法院。被告熙日公司辩称，一、根据原、被告商品房买卖合同的约定，交房日期为2016年7月31日。另外根据补充协议的约定，出卖人与买受人相互给了对方90天的宽展期，在该90天宽展期内，互不追究对方的违约责任。星月绿洲小区在2017年1月24日已经完成了五方验收及消防验收，已经达到合同约定的交房条件。2、原告在2017年3月26日才缴纳物业维修资金，2017年7月5日才缴纳契税，因合同约定买受人在交付维修资金、契税后被告才交房，原告违反了合同约定，被告没有逾期交房，故不承担逾期交房责任。3、恳请法院酌情减少违约金。经审理查明：2015年8月30日，原告王洁泓、杨珂儿与被告熙日公司签订《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于长沙市望城区月亮岛街道星月绿洲小区8#、10#栋1604号住房，建筑面积106.17平方米，该商品房单价为4280元/平方米，总金额为454408元。合同第九条约定，出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。商品房交付时应当符合已经竣工验收合格等条件。第十一条约定，该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：逾期在90日之内，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价万分之一的违约金。逾期超过90日的，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。第二十一条约定，在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记。取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的0.1‰支付违约金。原、被告另签订了《补充协议》。《补充协议》第三条约定，《商品房买卖合同》第九条约定的该商品房“已经竣工验收合格”是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格，且通过消防专项验收并合格。《补充协议》第五条第7款第（1）项约定，由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理，出卖人给予买受人90日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，买受人无需向出卖人承担违约责任……。《补充协议》第六条约定，由于出卖人原因造成该商品房未在合同第九条约定期限内交付买受人的，买受人同意给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。《补充协议》第十五条约定，《商品房买卖合同》内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。合同签订后，原告依合同向被告交付了全部购房款。2017年1月23日，包含涉案房屋在内的星月绿洲8#、10#栋房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格。2017年1月24日包含涉案房屋在内的星月绿洲小区1号至11号栋经长沙市望城区公安消防大队消防验收合格。2017年3月26日，原告缴存物业维修资金。2017年7月5日，原告缴存涉案房屋的税款。至法庭辩论终结之日，被告尚未办理涉案房屋不动产权登记。以上事实有原告提交的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》、销售不动产统一发票、被告提交的《建设工程竣工验收备案表》、《建设工程消防验收意见书》、业主入伙会签单、物业维修资金票据、税收缴款书及双方当事人的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方应当按约履行。关于被告熙日公司是否存在逾期交房的违约行为及逾期交房违约金的计算。双方签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》第九条约定：出卖人应当在2016年7月31日前向买受人交付该商品房。第十一条约定，该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日前，书面通知买受人办理交接手续。同时，合同第二十条约定买受人购买的商品房为预售商品房的，应当在交房前交存物业维修资金；买受人未按规定交存物业维修资金的，出卖人不得将房屋交付买受人。《补充协议》第三条约定，买受人出现下列情形之一，出卖人有权将交房时间顺延：……（3）买受人未付清相关税费、物业维修资金及合同约定的违约金等。涉案房屋在2017年1月24日就已具备交付条件，但原告直到2017年3月26日才缴存物业维修资金，2017年7月5日，才缴存涉案房屋的税款。据此，被告可根据《补充协议》的约定在合理期限内（考虑到交付的实际情况，合理期限为10天）即2017年7月15日前将房屋交付给原告，但被告未能提交证据证明已向原告邮寄送达了书面交房通知，也未能提交证据证明原告已办理收房手续。在被告无法举证证明实际交房日期的情况下，原告在本案起诉时应当知道涉案房屋已达到交房条件，本院认定原告起诉时间视为交房时间即2019年1月7日。被告交房的时间超过双方合同约定的交房时间，被告构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期交房违约责任的承担。本案中，逾期交房违约金的天数应从逾期交房日即2017年7月15日的次日开始计算至2019年1月7日，共计549天。对于违约金的标准，合同中约定为每日按买受人支付全部已付款万分之一的标准计算，被告辩称约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。本院认为，考虑被告的过错程度、原告购房的价格、周边房屋租赁价格等综合因素酌情调整违约金的比例为总房价款日万分之零点三。经核算，本案的违约金为7484元（454408元×0.03‰/天×549天，四舍五入后取整）。对原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。关于是否办理不动产权证的问题。经查，《商品房买卖合同》第二十一条中约定，在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记。取得栋产权证后365个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，办妥买受人的房屋所有权证后365个工作日内申请办理买受人的土地使用权证。按合同约定，被告最迟应当在商品房交付使用后730个工作日内为原告办理不动产权证。本案截止法庭辩论终结，办理不动产权证的期限尚未届满，故原告请求判令被告在730日内办理不动产权证的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告湖南省熙日实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王洁泓、杨珂儿迟延交房违约金7484元；二、驳回原告王洁泓、杨珂儿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计25元，由被告湖南省熙日实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  郭正喜二〇一九年四月三日代理书记员  何 靖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。