成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0124民初1604号 原告（反诉被告）:张程，男，汉族，1985年10月9日出生，住四川省郫县。 委托代理人：刘海燕，四川子归律师事务所律师。 被告（反诉原告）:成都汇彩城商业管理有限公司，住所地成都市郫都区红光镇红佳路18号。 法定代表人：马健行，系该公司董事长。 委托代理人：刘志福，男，汉族，1982年3月7日出生，住黑龙江省尚志市，系公司员工。 委托代理人：陈丽婵，广东金桥百信律师事务所律师。 原告张程与被告成都汇彩城商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷及成都汇彩城商业管理有限公司反诉张程房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员张毅适用简易程序于2019年4月16日对本案公开开庭合并进行了审理。原告张程及其委托代理人刘海燕（特别授权）、被告成都汇彩城商业管理有限公司委托代理人刘志福（一般代理）、陈丽婵（特别授权）到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告张程诉（辩）称，原、被告2018年3月30日签订《房屋租赁合同》、2018年4月11日签订《物业管理物业合同》，约定了双方权利义务，原告依约交纳租金、履约保证金、物业管理费等。2018年6月24日，被告公司法定代表人马总及刘总等人在会议过程中指定详细商场招商计划图，承诺“投入购物中心、儿童乐园、电影院、电玩城。加大主力店投入，开设胡桃里音乐餐吧，开业火啦，商家交的租金算在那一月，全面招满收取租金，大家有生意做才收租金”等，该承诺系合同组成部分，至今为止，原告正常经营，被告未履行合同约定及承诺，商场似倒闭，无人气，商铺空置，被告明显违约。合同目的根本无法实现，现诉请被告退还已付租金、押金、物业服务费共计75040元、被告承担本案诉讼费用。关于被告反诉，因被告违约，原告不应支付违约金、不存在承担律师费用及差旅费用。 被告成都汇彩城商业管理有限公司辩（诉）称，根据合同约定，被告按照合同约定按房屋现状交付，包含房屋现状及周边环境现状，在原、被告交付房屋时，原告知晓商场情况才签订合同，请求驳回原告诉讼请求。原、被告房屋租赁合同（反诉仅针对案涉商场2楼221、222号的商铺）约定了租赁期限、面积、租金单价、租金支付方式、违约金计算方式、履约保证金没收方式等，原告未按照约定支付租金事实清楚，应当承担责任，反诉请求1、反诉原告没收反诉被告履约保证金27520元；2、反诉被告支付2018年9月至2019年1月租金68800元；3、反诉被告支付迟延交租违约金69212.8元（2018年8月21日截止实际支付之日，暂计算至2019年4月16日）；4、反诉被告支付物业空置期间租金损失41280元（2019年2月至物业重新招租成功时为止，暂计算至2019年4月）；5、反诉被告承担本案律师费用16000元、差旅费1000元（以实际发生金额为准）；6、反诉被告承担反诉费用。诉讼中，增加反诉诉请1、请求法院确认双方合同2019年1月12日解除；2、反诉被告合同解除后腾退房屋。 经审理查明，原、被告2018年4月11日签订《房屋租赁合同》两份，约定原告将位于成都市郫都区红佳路蜗牛郡项目自编铺位2楼221、222号以及234号商铺出租被告，其中，221、222号商铺面积64平方米，234号商铺面积19平方米，租期从2018年5月1日至2021年5月31日，221、222号商铺2020年5月31日前月租金13760元，234号商铺同期月租金5000元。每三月为一交租周期。签订合同之日，前述商铺分别支付首期租金41280元、15000元，合同履约保证金分别为27520元、10000元；承租方应于2018年6月1日前完成装修并正式营业；合同同时对违约责任处理、物业服务管理等做出约定。合同签订后，原告支付被告前述两合同项下铺面首期租金56280元以及履约保证金37520元，原告2018年6月1日入驻商场营业。经营期间，因原告等商家认为商场未达到预期商业氛围，数次与被告公司负责人及分管负责人协商处理未果，首期租金支付后一直未再支付租金，被告公司2018年11月20日向原告等商户发出《通知》，告知为保证双方共同利益及长期合作，从2018年12月1日开始正常收取租金，收取费用区间为2018年12月1日至2019年2月28日，为减轻商家负担，给予商户开业之日至2018年11月30日为免租期，商家交纳的首期租金抵扣2019年3月1日至2019年5月31日租金。原告等商家对此有异议，回函被告公司，请求被告重新商讨延期收取租金方案，被告公司随后回函予以回绝。2018年12月11日及2019年1月2日，被告向原告等商家发出《催费通知书》及律师函，要求商家限期交纳租金及管理费。2019年1月8日，被告向原告等商家发出《解除合同通知书》，通知合同于2019年1月11日解除，原告承担相应法律责任。此后，商场管理方将原告商铺锁住，原告停业至今，并诉讼至本院。 同时查明，2017年3月1日，被告根据与案外公司签订协议，取得案涉商场物业的招商及分租权利。原、被告签订房屋租赁合同当日，双方签订《物业管理服务合同》，约定被告对案涉商铺提供物业管理服务，221、222号商铺月管理费用1600元、234号商铺月管理费用475元。原告已交纳商铺2018年11月1日至2019年1月31日物业管理费用共计6225元。 另查明，被告同时为案涉商铺商场管理方，其将原告商铺锁住，原告报警处理，处警情况载明被告锁门事实。原告书面通知被告供电及开锁，被告公司书面回函拒绝。 再查明，原、被告合同约定，承租方逾期交纳租金30日，视为根本违约，出租方有权解除合同，没收履约保证金，承租方赔偿出租方物业空置期间、重新招商成本及新用户满足租金损失；承租方未经同意停业或不按时营业，每天按照租金的200%支付违约金，出租方有权解除合同及没收履约保证金。 以上事实有当事人身份信息、房屋租赁合同、物业管理服务合同、收款收据、录音资料（含光盘）、原、被告关于延迟收租往来函件、律师函、解除合同通知、处警记录、委托代理合同及票据以及当事人的当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》以及《物业管理服务合同》均属于双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方均应按照合同约定全面如实履行义务。原、被告在合同履行期限内，因合同目的无法实现，被告公司于2019年1月8日发函原告，明确2019年1月11日解除与原告之间签订的合同，原告对合同解除无异议，本院确认双方签订的《房屋租赁合同》以及《物业管理服务合同》于2019年1月11日解除。本案双方争议焦点为导致合同解除的违约事实认定及责任承担，本院认定如下：房屋租赁合同的标的为房屋的租赁权，原、被告合同约定房屋交付按合同签订时现状交付，原告对接受房屋无异议，原告事实上亦可以行使租赁权，对租赁物周边环境、商场氛围的考察以及招商规划的认可等双方合同中对此并无明确约定，属于合同签约方的自身审慎义务，本案中不能认定为合同要约，即便在履行过程中（2018年6月），被告公司负责人等做出的“投入购物中心、儿童乐园、电影院、电玩城。加大主力店投入，开设胡桃里音乐餐吧，开业火啦，商家交的租金算在那一月，全面招满收取租金，大家有生意做才收租金”等表态，也不能认定为合同要约，更谈不上合同组成部分，因为，被告公司负责人等做出的前述表态形成于双方合同签订之后，原告选截录其谈话内容，忽略被告公司负责人提出原告等商家继续营业、长期营业等条件限制内容，原告不能挑拣对自身有利承诺而忽略承诺附带的自身应尽义务，故不能达到原告证明目的，原告在与被告未达成租金支付的最终结果前，拒绝按照合同约定时间支付租金，属于违约。被告公司作为商铺出租方及商场市场管理方，在租金收取未果情形下，合同期限内擅自对原告商铺上锁封闭，导致原告无法营业，致使双方租赁合同目的根本无法实现，属于重大违约情形，应当承担相应责任，采取对商铺锁门进行催租并不属于合同约定可以催租的方式方法，且不符合相应法律规定，故被告反诉依据合同违约条款要求没收原告交纳的履约保证金、原告承担违约金、物业空置期间损失、律师费、差旅费等，没有法律依据，本院不予支持。其反诉请求要求原告支付实际使用期间租金以及腾退房屋，本院认为，原告使用租赁物期间应当支付租金，根据原告提供的市场现状视频资料、双方就商场商业氛围、市场环境等问题多次往来协商函件，可以认定案涉商场在市场营销、宣传、商业氛围营造等方面存在较大问题，导致原告等众商家意见较大，被告亦在书面函复中给予商家等租金减免优惠且未付优惠给予附加条件，本院综合双方合同履行实际情形、双方违约情形、兼顾公平诚信原则，认定实际租赁期间租金按照约定租金标准50%计算至合同解除前月底即2018年12月31日，案涉商铺（221、222、234号）租金共计56280元（13760+5000=18760×50%×6月），与原告已交纳租金一致，原告另行已支付的37520元，被告予以退还。原告诉请被告退还全部租金，本院不予支持。 关于被告反诉原告腾退案涉商铺，如前所述，被告自行对原告商铺上锁，为减少因案件可能上诉等因素导致双方损失扩大，本院指定原、被告双方在2019年4月20日先行办理房屋腾退手续。 关于原告诉请被告退还物业服务费用，原告实际使用商铺，且双方权责已在上述金额中品迭计算，该诉请本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、原、被告之间签订的《房屋租赁合同》以及《物业管理服务合同》于2019年1月11日解除，被告成都汇彩城商业管理有限公司于本判决生效后三日内向退还原告张程37520元； 二、驳回原告张程其他诉讼请求。 三、原告张程与被告成都汇彩城商业管理有限公司于2019年4月20日办理案涉商铺交接手续； 四、驳回被告成都汇彩城商业管理有限公司其他反诉请请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费减半收取838元，由原告张程自行承担；反诉费用减半收取2329元，由被告成都汇彩城商业管理有限公司自行承担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张毅 二〇一九年四月十六日 书记员  张凝