云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2801民初1661号原告：景洪市供销合作社联合社，住所地景洪市澜沧江路29号金色佳园二楼。统一社会信用代码：12532801015235144Y。法定代表人：苏以学，职务：主任。原告：景洪市供销社社有资产管理中心勐罕分社，住所地景洪市勐罕镇。统一社会信用代码：915328012925701278。负责人：陶正希，职务：主任。二原告共同委托诉讼代理人：胡波，云南博仲律师事务所律师，特别授权代理。被告：方云双，男，1964年2月26日出生，汉族，身份证地址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。被告：刘德秀，女，1974年9月16日出生，汉族，身份证地址湖南省邵东县。二被告共同委托诉讼代理人：李松运，云南律政律师事务所律师，特别授权代理。被告：唐春周，男，1973年7月15日出生，汉族，云南省景洪市人，身份证地址云南省景洪市。被告：姜一明，男，1979年1月27日出生,汉族,四川省大英县人，身份证地址四川省大英县。第三人：李金玉，女，1963年11月4日出生，汉族，身份证地址湖南省祁东县。第三人：陈翔，男，1985年12月11日出生，汉族，身份证地址湖南省祁东县。第三人：陈中华，男，1960年8月15日出生，汉族，身份证地址湖南省祁东县。委托诉讼代理人：陈翔，男，1985年12月11日出生，汉族，身份证地址湖南省祁东县。系第三人陈中华之子，特别授权代理。原告景洪市供销合作社联合社（以下简称供销社）、景洪市供销社社有资产管理中心勐罕分社（以下简称社有资产勐罕分社）诉被告方云双、刘德秀、唐春周、姜一明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，根据李金玉、陈翔、陈中华的申请，本院依法追加其作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭于2018年11月6日公开开庭进行了审理。原告供销社、社有资产勐罕分社的委托代理人胡波，被告刘德秀及其共同委托诉讼代理人李松运，被告唐春周，第三人李金玉、陈翔到庭参加了诉讼。被告姜一明经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案经本院院长批准，延长审限六个月，现已审理终结。原告供销社、社有资产勐罕分社向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2004年6月30日签订的《房屋出租协议》及原告与被告方云双于2004年9月26日签订的《景哈商场门面出租地界划分补充协议》，并将租赁标的房屋及土地返还原告；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告因经营需要租赁原告所有的位于景洪市景哈乡街道的商场门面共18间。2004年6月30日，原告与被告签订了《房屋出租协议》，约定：原告将上述房屋租赁给被告使用，租赁期限40年（自2004年6月30日至2044年6月30日止），租金每年10,000元，先交款后使用。合同签订后，原告按合同履行了义务，直至2017年租赁房产所在地景哈乡人民政府依据相关文件进行旧城改造项目需要征收租赁标的，导致租赁合同无法继续履行，原告多次找到被告协商解除合同，被告提出无理要求予以拒绝。原、被告双方于2004年6月30日签订的《房屋租赁协议》第10条约定：因国家规划占用导致乙方（被告）不能使用时，甲方应当按乙方未到期协议内的使用年限给予补偿。根据原告所举证据及合同约定，原告与被告签订协议无法继续履行，合同目的无法实现。综上所述，为了维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告方云双、刘德秀共同答辩称：1、本案《房屋出租协议》及补充协议不应当解除，原、被告之间不具备解除合同的条件，且原告要求被告返还房屋及土地的请求无事实依据。本案并非经营需要租赁原告房屋及土地，是因2014年原告改制需要大量资金安置其单位相关人员，故而找到被告方云双，后由四被告共筹资金400,000元交予原告，同时涉案土地上建盖的房屋及附属设施均由被告方云双及其妻子共同建盖。被告唐春周辩称：原告从未主动找被告唐春周协商调解过此事，如今直接诉至法院要求解除合同，被告唐春周不同意解除。被告姜一明未作答辩。第三人李金玉、陈翔、陈中华共同辩称：原告从未与第三人协商过本案相关事宜，本案的协议应当继续履行。综合双方当事人的诉辩意见，本案主要争议焦点为：原、被告双方于2004年6月30日签订的《房屋出租协议》及原告与被告方云双于2004年9月26日签订的《景哈商场门面出租地界划分补充协议》是否应当解除，并向原告返还房屋及土地。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事业单位法人证书、营业执照、《房屋出租协议》、《景哈商场门面出租划分补充协议》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的《景洪市景哈哈尼族乡旧城改造（二期）模拟征收公告》、《景洪市景哈哈尼族乡旧城改造工程（二期）房屋征收补偿安置方案》、《景哈乡集镇改造项目拆迁征收协议》、《景洪市景哈乡拆迁公告》，印鉴齐全，来源真实、合法，能够证明其观点，本院对以上证据的真实性、合法性、关联性予以采信。原告供销社提交的《景洪市人民政府关于确定景哈乡旧城改造项目建设用地规划控制指标的批复》景政复（2011）113号文件、《景洪市人民政府关于旧城改造项目的批复》景政复（2011）438号文件，印鉴齐全，来源真实、合法，本院对以上证据的真实性、合法性、关联性予以采信。第三人提交的房屋转让合同、房屋转让协议、收据，印鉴齐全，来源真实、合法，能够证明其观点，本院对以上证据的真实性、合法性、关联性予以采信。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2004年6月30日，原告供销社作为甲方与作为乙方的被告方云双、刘德秀、唐春周、姜一明签订《房屋出租协议》，约定：1、甲方出租地处景哈乡街道的商场门面共18间供乙方使用40年（肆拾年），从2004年6月30日至2044年6月30日止，到期后甲方无条件收回；2、乙方所交房租按每年壹万元计算，先交款后使用；……6、乙方在协议期内，对该房屋有转租、重建、改建的权利，甲方不得干涉，协议期满后，如果甲方要收回重建房屋，须按市场价评估后双方协商补偿乙方……8、甲方门面后的空地，按照房脚量出5米，供乙方使用；9、乙方在合同适用期限内，中途退出，属乙方自行违约，甲方只收回房屋，不赔偿乙方任何损失，如乙方转租他人使用，转租产生一切费用，由乙方自负。10、在协议期内，如甲方违约造成乙方损失，甲方应给予全部赔偿，因不可抗力造成的损失除外，因国家规划占用导致乙方不能继续使用的，甲方应按乙方未到协议期内的使用年限给予赔偿。2004年9月26日，原告供销社作为甲方与作为乙方的被告方云双签订《景哈商场门面出租地界划分补充协议》，约定“一、甲方提供地处景哈乡街道商场门面房屋后空地5米以外的土地供乙方使用肆拾年。二、经甲方划分地界后，乙方即以围墙形式做界限，经双方认可即使用。三、此协议为房屋出租补充协议，所有责任条款均参照房屋出租协议的正本条款履行。四、甲方不得单面解除此补充协议，否则视其违约，应给予乙方租房款的2倍赔偿……”。协议签订后，被告方云双享有9间门面的使用权，被告刘德秀享有3间门面的使用权，被告唐春周享有4间门面的使用权，被告姜一明享有2间门面的使用权，共计18间门面，同时被告方云双在土地上加盖简易住房18间。2010年9月9日，被告方云双与第三人陈中华、陈翔签订《房屋转让合同》，约定被告方云双将4间门转让给第三人陈中华、陈翔，转让费500,000元，使用期限至2044年6月30日止，第三人陈中华、陈翔享有使用、转租的权利，如发生变动按方云双与原告供销社签订的正本合同处理。2011年1月19日，被告姜一明与第三人李金玉签订《转让协议》，约定被告姜一明将2间门转租给第三人李金玉，转让费251,200元，使用期限至2044年6月30日止，第三人李金玉在协议期限内享有转租、重建和改建的权利，同时对转租房屋享有与被告姜一明相同的权利和义务。另查明：被告方云双、刘德秀、唐春周及第三人李金玉、陈翔、陈中华在使用门面的过程中，均对门面房屋进行了部分改建或新建。本院认为，根据原告供销社的诉讼请求及本案主要争议焦点，本院评析如下：一、关于原、被告双方于2004年6月30日签订的《房屋出租协议》及原告与被告方云双于2004年9月26日签订的《景哈商场门面出租地界划分补充协议》是否应当解除，并向原告返还房屋及土地的问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”之规定，本案中，原告供销社与被告方云双、刘德秀、唐春周、姜一明签订的《房屋出租协议》约定被告在协议期内对该房屋有转租、重建、改建的权利。本院认为，在协议约定可以对房屋进行转租的情况下，被告方云双、姜一明将租赁房屋转租给第三人陈中华、陈翔、李金玉的行为，不违反法律规定及合同约定，原告供销社与被告方云双、刘德秀、唐春周、姜一明于2004年6月30日签订的《房屋出租协议》继续有效。虽然合同租赁期限超过20年，超过部分应属无效，但原告并未在本案中主张，且不涉及本案主要争议焦点，据此，本院不作处理。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，本案中，原告供销社与被告方云双、刘德秀、唐春周、姜一明于2004年6月30日签订《房屋出租协议》，以及原告与被告方云双又于2004年9月26日签订的《景哈商场门面出租地界划分补充协议》，签订协议后，被告按约向原告供销社全额支付租金400,000元。本院认为，征收是指征收主体国家基于公共利益需要，以行政权取得集体、个人财产所有权并给予适当补偿的行政行为，征收时需要依照法律规定的权限和程序。本案中，原告供销社以协议中的租赁房屋及土地需被征收为由诉至本院，请求解除合同及返还房屋、土地的诉讼请求，因该征收行为并未实际发生，不足以证明合同目的已无法实现，据此，对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告景洪市供销合作社联合社、景洪市供销社社有资产管理中心勐罕分社的诉讼请求。案件受理费100元，由原告景洪市供销合作社联合社、景洪市供销社社有资产管理中心勐罕分社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。审 判 长  虞 兵人民陪审员  黄建明人民陪审员  马东菊二〇一九年四月二日书 记 员  李 渊