辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽13民终424号上诉人（原审原告）：王桂芝，女，1977年7月2日出生，汉族，个体，住建平县。委托诉讼代理人：范宏兴，建平县博远法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：薛淑芹，女，1962年6月4日出生，汉族，农民，住建平县。委托诉讼代理人：李成杰，辽宁赛德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：朝阳家和兴置业有限公司，住所地建平县叶柏寿街道绿岛花园。法定代表人：王国玉，总经理。上诉人王桂芝因与被上诉人薛淑芹、朝阳家和兴置业有限公司（以下简称家和兴公司）第三人撤销之诉纠纷一案，不服建平县人民法院（2018）辽1322民初4438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王桂芝及其委托诉讼代理人范宏兴、被上诉人薛淑芹及其委托诉讼代理人李成杰、被告朝阳家和兴置业有限公司法定代表人王国玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王桂芝上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、上诉费由被上诉人承担。事实及理由：原审法院认定事实不清，适用法律不当，判决结果错误。1、二被上诉人签订的两份认购协议无效。该协议系双方作为民间借贷合同的担保，双方是借贷关系，并不是房屋买卖关系。虽然被上诉人签订的认购协议在上诉人签订的买卖合同之前，但二被上诉人并没有实际履行房屋买卖。而被上诉人与上诉人之间履行了房屋买卖合同，且上诉人领取了钥匙，已对该房屋合法占有，故该房屋应归上诉人所有。二被上诉人签订认购协议时，家和兴公司尚未发放房屋预售许可证，属在建工程，不属于商品房，法律也禁止这样的房屋进行销售，否则应认定为无效。原审认定认购协议有效是错误的。因购买价格明显低于市场价格，不符合常理。2、本案争议的房屋至今没有竣工验收，不符合法定的交付条件，依照法律规定，不能交付使用。（2018）辽1322民初2127号民事判决书判决家和兴公司向薛淑芹交付房屋违反法律和行政法规的强制性规定。该判决没有追加上诉人参加诉讼，程序违法。薛淑芹答辩称，上诉人的上诉理由没有法律依据和事实依据。上诉人与家和兴公司均没有到国家机关进行房屋所有权登记，且薛淑芹与家和兴公司签订协议在先，现争议房屋已由答辩人合法占有。薛淑芹一审提供了录像，证明了上诉人与家和兴公司系借贷关系，而非房屋买卖关系。故应驳回上诉人的上诉请求。家和兴公司答辩称，家和兴公司与薛淑芹之间属于民间借贷关系，是公司前法定代表人与薛淑芹之间的借款，房屋买卖合同作为抵押担保的还款方式。我公司与王桂芝于2018年1月办理了相关的交付钥匙、物业费、取暖费等手续，我方认可上诉人的意见。王桂芝向一审法院提出诉讼请求：1、撤销建平县人民法院（2018）辽1322民初2127号民事判决书，改判确认二被告签订的《家和书香文苑认购协议》无效、驳回被告薛淑芹要求被告朝阳家和兴置业有限公司交付家和书香文苑项目1号楼2号商网（1号楼2号商网一层01012、二层01022）房屋的诉讼请求；2、判决确认原告与被告朝阳家和兴置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效；3、判决被告朝阳家和兴置业有限公司继续履行与原告签订的《商品房买卖合同（预售）》，向原告交付家和小区01幢1单元1层01012、01022号商网；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1、2015年4月28日，二被告签订《家和·书香文苑认购协议》两份，约定：薛淑芹定购被告朝阳家和兴置业有限公司开发的位于建平县北侧《家和·书香文苑》项目1号楼1号商网（建筑面积174平方米、价款35万元）、1号楼2号商网（建筑面积209.55平方米、价款60万元）；协议同时约定：1号商网下面24平方米赠终身免物业费，2015年12月31日交工。原告于2015年4月27日向被告汇款20万元、2015年4月28日向被告汇款75万元，被告于2015年4月28日为原告出具收款95万元的收款收据（收款35万元、60万元各一枚）。因被告朝阳家和兴置业有限公司未按约定向薛淑芹交付房屋，薛淑芹于2018年5月22日向建平县人民法院提起诉讼。建平县人民法院2018年6月25日以（2018）辽1322民初2127号民事判决书判决：“一、原告薛淑芹与被告朝阳家和兴置业有限公司于2015年4月28日签订的两份“家和书香文苑认购协议”合法有效。二、被告朝阳家和兴置业有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告薛淑芹交付被告所开发的位于建平县北侧家和小区1号楼1号商网（一层01011、二层01021）、1号楼2号商网（一层01012、二层01022)的房屋”。此案件建平县人民法院已执行终结，薛淑芹实际占有此争议商网。2、原告于2016年8月16日与被告朝阳家和兴置业有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201607080002），约定王桂芝购买朝阳家和兴置业有限公司开发建设的建平县家和小区01幢1单元1层01012、01022号（商网），其预测建筑面积共159.07平方米，总价款1002141元，合同还约定朝阳家和兴置业有限公司应当在2016年11月30日前向王桂芝交付该商品房，原告支付购房价款1002141元。原告于2018年1月8日向被告朝阳家和兴置业有限公司缴纳物业费、取暖费等相关费用。2018年9月16日原告看到在其购买的商网房屋外墙上张贴了建平县法院执行公告，并了解到建平县人民法院作出了（2018）辽1322民初2127号民事判决书，将原告购买的房屋判决给被告薛淑芹，故而提起第三人撤销之诉。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，二被告签订的“家和·书香文苑认购协议”中约定了所认购商品房的位置、建筑面积、价款、交工时间等主要内容，且被告朝阳家和兴置业有限公司已经按照约定收受购房款，应认定该协议为有效的商品房买卖合同；该合同关系不违反法律法规强制性规定，应当受法律保护。原告与被告朝阳家和兴置业有限公司签订的商品房买卖合同（预售）合法有效，被告朝阳家和兴置业有限公司一房数卖不能向原告按约交房构成违约，应承担违约责任。原被告均述对方购房系借款设定房屋担保均未提供证据予以证明。关于一房数卖《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第25条规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已办房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案争议的房屋原告及被告薛淑芹均没有办理房屋所有权登记，被告薛淑芹购房协议在先，且已合法占有，故原被告争议的房屋应归被告薛淑芹所有。原告可向被告朝阳家和兴置业有限公司主张权利。此纠纷因被告朝阳家和兴置业有限公司有过错故应承担本案诉讼费用。此案未进入再审程序。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释7号第二条，第五条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回原告王桂芝要求撤销建平县人民法院（2018）辽1322民初2127号民事判决书、改判确认二被告签订的《家和书香文苑认购协议》无效、驳回被告薛淑芹要求被告朝阳家和兴置业有限公司交付家和书香文苑项目1号楼2号商网房屋的诉讼请求。二、原告与被告朝阳家和兴置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合同合法有效。三、驳回原告要求判决被告朝阳家和兴置业有限公司向原告交付家和小区01幢1单元1层01012、01022号商网的诉讼请求。案件受理费13819元由被告朝阳家和兴置业有限公司负担。二审期间，薛淑芹提供了建平县万寿街道黄土梁子村委会及建平县金树矿业有限公司的证明两份，拟证明薛淑芹一家不具备向他人出具借款的经济能力。家和兴公司提供了建平县价格监督检查局出具的批复函复印件一份，拟证明与薛淑芹签订的合同价格低于销售价格。本院对上述证据材料的意见为：薛淑芹提供的两份证明，与本案的90万元是房款还是借款的区分并无关联性，故本院不予采信。家和兴公司提供的批复函，仅告知了“不得在公示价格之外加价销售商品房”，并未说明低价销售的法律后果，亦不能否定家和兴公司低价出售房屋的真实性，故本院亦不予采信。本院审理查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点为，上诉人是否有证据证明本案符合第三人撤销之诉的法定要件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条规定：第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：（一）因不能归责于本人的事由未参加诉讼；（二）发生法律效力的判决、裁定、调解书的全部或者部分内容错误；（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益。第一，上诉人是否因不能归责于本人的事由未参加诉讼。薛淑芹与家和兴公司房屋买卖合同纠纷一案中，因双方均未申请上诉人作为第三人参加诉讼，上诉人亦不知晓该案的发生，故可以认定上诉人确因不能归责于本人的事由未参加诉讼。第二，发生法律效力的（2018）辽1322民初2127号民事判决内容是否错误。薛淑芹与家和兴公司签订的认购协议，系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，薛淑芹在签订协议当日、次日以汇款的方式交纳了全部房款，已履行了全部合同义务。家和兴公司未按协议约定履行交付房屋的义务，属违约行为，应承担继续履行的责任。故该判决判令协议有效、家和兴公司向薛淑芹交付房屋并无不当。上诉人与家和兴公司虽主张该协议是借贷合同的担保，但均未能提供借款合同、偿还本金或利息的转账凭证或收条等证据予以证明，且家和兴公司在（2018）辽1322民初2127号案件的审理过程中并未提出该协议并非真实意思表示的抗辩，在薛淑芹一审提供的光盘中，家和兴公司的法定代表人亦认可与薛淑芹之间的房屋买卖关系，从禁止反言的原则出发，家和兴公司二审中关于与薛淑芹之间系借贷关系的陈述本院依法不予采信。关于上诉人提出的薛淑芹与家和兴公司签订的认购协议中，房屋价款明显低于市场价格的问题，低价销售属家和兴公司对自己合法权益的处分，不能以此否定双方交易的真实性。综上，上诉人提出的认购协议无效的观点，本院依法不予支持。从签订合同的时间来看，薛淑芹签订的认购协议时间在前，上诉人签订的买卖合同在后；从履行情况来看，薛淑芹签订协议后即交纳了全部房款，上诉人除家和兴公司出具的收据外，不能提供其他证据证明确已实际交付房款，且从薛淑芹提供的录音光盘中反映出，家和兴公司的法定代表人认可与上诉人之间存在借款关系，故上诉人与家和兴公司之间是否存在真实的房屋买卖关系仍需进一步进行审查，故上诉人不能对抗薛淑芹对涉案房屋享有的物权期待权。第三，上诉人的权益是否因发生法律效力的（2018）辽1322民初2127号民事判决的错误内容而遭受损害。即使上诉人与家和兴公司存在真实的房屋买卖关系，上诉人未能取得涉案房屋系因家和兴公司的过错而导致，并非该判决内容错误而导致。综上，上诉人不符合上述条文中第（二）项、第（三）项的规定，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13819元，由上诉人王桂芝负担。本判决为终审判决。审判长 袁 源审判员 张海龙审判员 华政通二〇一九年四月十五日书记员 张 雷