广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0310民初1584号原告（反诉被告）深圳市华创房地产经纪有限公司，住所深圳市坪山区坪山街道坪山办事处六合社区行政二路招商花园城4栋S0420，统一社会信用代码91440300MA5EDMMC8D。法定代表人徐小明，执行董事。委托诉讼代理人李焕鲸，女，汉族，1995年7月25日出生，身份证住址广东省陆丰市之一，系公司法务。委托诉讼代理人韦金凤，女，汉族，1991年7月12日出生，住址广东省信宜市，系公司法务。被告（反诉原告）：王镇，男，汉族，1985年2月13日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，原告（反诉被告）深圳市华创房地产经纪有限公司与被告王镇（反诉原告）居间合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序于2018年12月25日第一次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）深圳市华创房地产经纪有限公司委托诉讼代理人李焕鲸、被告（反诉原告）王镇出庭参加诉讼。2019年1月2日，本院作出（2018年）粤0310民初1584号民事裁定，裁定：本案转为普通程序。2019年2月26日，本院依法适用普通程序第二次公开开庭进行审理，原告（反诉被告）深圳市华创房地产经纪有限公司委托诉讼代理人韦金凤、被告（反诉原告）王镇出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市华创房地产经纪有限公司诉称：被告与原告于2018年3月10日签订了《购买物业独家代理委托书》，被告委托原告代为求购位于龙岗工业区坑梓镇深业御园XXXX物业（下称“涉案物业”)。2018年3月10日，通过原告提供的商业信息及居间服务，原告成功撮合被告与案外人陈宇辉签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定由被告向案外人陈宇辉购买涉案物业，成交总价款为2320000元（人民币，下同）。同日，被告向原告出具了一份《居间服务及佣金承诺书》，约定“鉴于原告所提供的居间服务，被告承诺向原告支付佣金23200.00元；按揭、过户服务费1300元,并最迟须在买卖双方递件过户前支付完毕。逾期支付的，被告应以支付佣金为基准，按每日千分之一的标准向原告支付违约金。”后来被告和案外人陈宇辉到国土局办理了房产过户手续，将涉案物业成功过户到被告名下。至此原告履行完毕所有的居间义务，被告应该依据《居间服务及佣金承诺书》的约定向原告支付佣金23200.00元；按揭、过户服务费1300元。请求判令：一、被告向原告支付24500元（其中佣金23200元，按揭、过户服务费1300元）及违约金（自2018年8月23日起，按每日千分之一的标准暂计止起诉之日止）；二、被告承担本案诉讼费。被告（反诉原告）王镇答辩并反诉称：2018年3月10日，原被告双方及案外人陈宇辉共同签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，原告方员工魏斌（中介员）和孙小梅（按揭员）主要通过微信群“深业御园XXXXX”和单独的微信联系为被告提供合同第十八条约定的居间服务内容。1、依据合同约定，原告在居间服务过程中应为银行抵押贷款、赎楼事项提供准确咨询和引导服务。实际上，原告工作人员在居间服务过程中不懂国家及银行政策，在没有相关受委托资质情况非法接受案外人陈宇辉委托且事后长时间未及时纠正，导致后续一系列损失发生。2018年4月16日，被告、招商银行龙岗支行及孙小梅签订《资金托管协议》，招商银行龙岗支行明确指出孙小梅并无权限和资格代理案外人陈宇辉办理相关业务，需案外人陈宇辉到场签字。在银行工作人员及被告提醒下，一意孤行且长时间未及时纠正，导致后续一系列损失发生。2、合同约定，因居间方过错和违约，造成买卖双方损失的，应承担赔偿责任。孙小梅没有相关受托资质且长达半月未纠正，导致案外人陈宇辉多偿还一个月房贷并与原告发生纠纷，原告拒绝向案外人陈宇辉承担赔偿责任，导致合同面临无法履行风险及被告交给案外人陈宇辉的180000元定金无法拿回的风险。且当时被告1200000元资金冻结在招商银行无法使用。故被告共1380000元现金从2018年4月19日到2018年5月28日期间无法使用。3、合同约定，原告应向被告准确传达或报告案外人陈宇辉的真实意图。而实际过程中，原告故意向被告隐瞒案外人陈宇辉要求其赔偿损失的事宜；原告未向被告说明招商银行相关信贷政策在2018年5月20号发生重大变更的事宜，导致被告向招商银行承担罚息26500元。4、根据被告和案外人签订的补充协议，案外人陈宇辉应在合同签署后四十日内办理公证委托书给担保公司办理融资赎楼，因原告的原因，并未在该期限内完成该工作，本合同理应终止或宣告无效。截至2018年4月19日，原告连接受委托书的权限都没有，根本无法办理赎楼手续，其也未通知案外人陈宇辉相关事宜。2018年8月份，在原告多次明确拒绝承担相关责任且被告180000元定金无法得到退还的情况下，被告和案外人陈宇辉只能自行推进交易，减少损失。其中被告损失为公证费1020元、银行罚息26250元、1380000资金40天成本约6578.63元、因时间拖延银行利率上浮增加的长期贷款成本49900元，共计83748.63元。5、即使合同继续生效，原告也并未履行完毕所有的居间义务。依据合同约定，原告已经收取5000元交房保证金，此款在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时结算。原被告及案外人陈宇辉事实上仍未对房屋完成最终的交接。6、被告与案外人陈宇辉自行接触和促成交易过程中，原告按揭员因无法拿到担保贷款的业务，故意提供错误信息给被告，有恶意妨碍交易的行为，与居间方应促成交易达成的要求相违背。7、在所有约定中，并无过户服务费，属于原告捏造费用。8、原告起诉书中声称多次催促，被告拒绝支付。实际房产在2018年8月27日完成过户后，被告未接到任何来自原告的信息，其明显捏造事实。综上，因原告不具备提供相关服务的知识和资质，也未提供合同约定的服务内容，导致本案涉及的原合同过期失效，且因其提供错误的信息，导致原合同无法如期执行导致被告损失共计83748.63元，原告至少需对被告损失承担50%的赔偿责任。请求判令：一、解除反诉人与被反诉人之间签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《居间服务及佣金承诺书》；二、被反诉人承担违约责任，赔偿因其过错导致反诉人损失41874.32元；三、反诉诉讼费及其他费用由被反诉人承担。被告针对原告反诉答辩称：反诉原告提出要求法院判令解除原被告签订的二手房买卖及佣金承诺书无任何法律依据，该合同及承诺书是当事人的真实意思表示，而且双方已形成居间合同关系，原告已按合同履行相应义务。第二，反诉原告的损失主张，无任何事实依据及法律效力，反诉被告不予认可。经审理查明：2018年3月10日，原告为居间方、被告为买方、案外人陈宇辉为卖方，三方共同签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定被告以2320000元向案外人陈宇辉购买涉案物业。合同第二条第3项约定“该房地产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起60日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准；卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在合同约定转移登记日期之前自行赎楼”。合同第十条约定买方承担交易过程中需由买卖双方承担的全部税费及其他费用，包括提前还款短期贷款利息、提前还款罚息、授权委托公证费、赎楼费（含担保费和手续费）、过户、按揭服务费等。合同第十四条约定“在本合同签订之日起180日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》。需办理赎楼手续的，在银行出具贷款承诺函之日，或卖方在赎出房地产证原件注销抵押登记日起5日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》。”合同第十八条约定“居间方提供如下服务：1、接受买方购房委托并为买方提供房地产信息，陪同买方看房；2、对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验；3、向买方准确传达或报告卖方的真实意图（包括但不限于房地产权属、现状、房价、付款方式、违约责任等事项）；4、……；5、促成买卖双方进行交易，协助办理房地产交接事宜；6、提供银行抵押贷款、赎楼事项的咨询服务；……8、对买卖双方办理产权转移登记手续、期限、应交纳的费用等事项提供咨询服务。”合同第二十条约定“1、居间方在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》时，向买方收取佣金23200元……。”合同第二十一条约定“1、买卖双方利用居间方所提供的信息、条件、机会等，私自签订《深圳市二手房买卖合同》或者另行通过其他居间方签订《深圳市二手房买卖合同》，买卖双方应当承担违约责任……4、因居间方过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，居间方应向买卖双方双倍返还已经收取的必要费用。造成买卖双方损失的，应承担赔偿责任……。”同日，被告和案外人陈宇辉签订《补充协议（合同附件）》，第一条约定将《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》第二条第3项更改为“第3项的上述日期内，卖方应办理公证委托书给担保公司办理融资赎楼，并不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约；卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。”第二条约定将《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》第十四条变更为“买卖双方需于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管；如卖方需办理赎楼手续的，则还应同时满足卖方已赎出房地产证原件并注销抵押登记的条件）之日起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》。”第六条约定“鉴于居间方华创地产已为甲乙双方提供了媒介居间服务，甲乙双方同意向居间方支付居间佣金，具体的佣金金额及支付期限可由甲乙双方另行签署《佣金支付承诺书》。”同日，被告向原告出具《居间服务及佣金承诺书》，承诺向原告支付佣金23200元，按揭、过户服务费1300元，并最迟在买卖双方递件过户前支付完毕。逾期支付的，则以应付佣金为基准，按每日千分之一的标准向居间方支付违约金。另查明：合同签订后，原告支付定金180000元。案外人陈宇辉委托担保公司赎楼并办理了公证委托手续，担保公司按揭员孙小梅跟单赎楼。涉案房产原抵押权人为招商银行龙岗支行，被告购买涉案房产如在该行办理抵押贷款，则该行不会向案外人陈宇辉收取提前还款罚息，即被告可以减少提前还款罚息支出，被告选择的按揭贷款银行仍为该行。2018年4月19日，被告向招商银行龙岗支行转入监管资金1200000元。2018年4月25日，招商银行龙岗支行工作人员告知被告称“王先生，担保公司公证书没有收取赎楼款权限，代理人无权限签字，所以涉及业主签字的需要业主本人重新签字，其中一份资料有双方签字，需要你也重新签。”2018年5月23日，被告向招商银行龙岗支行工作人员询问业主能否到银行签字并按原来的政策，招商银行龙岗支行工作人员称“现在已经不能按照旧政策执行了，上周末已经截止；确实没办法，不然也不会一直催业主过来签字”。2018年5月23日，被告和案外人陈宇辉微信聊天记录部分内容为“（被告）五一前中介、招行有没有叫你；（陈宇辉）没有；（被告）五一后一直到20号，哪天不是微信，电话；（陈宇辉）五一之后才叫，之前没有任何通知；（被告）如果五一前，中介叫了你去，你死全家；（陈宇辉）没啥好处啊，之前是的确回不来去签，后来来不及了”。2018年5月24日，被告和招商银行龙岗支行工作人员微信聊天记录部分内容为“（被告）我下午如果和上次那个按揭员一起过来，可以释放我的那冻结的资金吧，建行据说可以做；（招行人员）先要过来签字，然后我去市区找领导签字，再资料交分行才可以退回到你的账户；上周末是最后期限，我都答应按揭那边周天过来加班弄好了，结果业主还是没回来；一个推一个，一个月都没能签字，也是无语了；（被告）你今天几点下班，我可能下午和按揭员去你们那退件；（招行人员）下午五点，她刚刚打给我了”。2018年5月25日，被告和招商银行龙岗支行工作人员微信聊天记录部分内容为“（被告）柳小姐，我这边谢谢你的工作和专业，现在那个业主又在作，我准备起诉他；（招行人员）你买房买的好辛苦”。2018年5月28日，被告收到招商银行退回的监管资金1200000元。2018年7月29日，原告工作人员魏斌和被告微信聊天记录部分内容为“（魏斌）5号之前差不多放款，20号左右赎楼出来，你那时候应该从国外回来了，就可以过户了；（被告）我什么时候给钱，评估费，我到时一起给吧”。2018年8月10日，被告将罚息费26250元、按揭费3000元、公证费1020元等支付给陈宇辉，陈宇辉则将涉案房产交付被告。2018年8月20日，孙小梅和被告微信聊天记录部分内容为“（孙小梅）请问明天五点钟过户有没有问题呀，我要约号了；（被告）明天过户；（孙小梅）坪山的过户号很少的；（被告）我说了有时间；（孙小梅）好的；王镇已预约了二手商品房转移登记（二手房买卖）业务，预约流水号是S05605XXXXX，预约时间段是2018年8月21日17:00—18:00……预约登记点是深圳市不动产登记中心坪山登记所，地址是坪山区坑梓街道办红岭路27号或……。”2018年8月21日，魏斌、孙小梅、被告及陈宇辉到深圳市不动产登记中心××所（××山区××）签订《深圳市二手房买卖合同》并办理过户手续，办理过程中，被告认为孙小梅扣押其过户资料并强行从孙小梅手中夺走导致发生冲突，随后两人均报警。2018年8月27日，涉案房产由陈宇辉名下变更登记到被告名下。本院认为，关于本诉：首先，依据被告和招行工作人员、陈宇辉、魏斌、孙小梅的微信聊天内容可知，被告清楚中国人民银行对商业银行贷款政策调整及调整前后贷款政策的区别，同时也可证实在招行执行新的贷款政策（原贷款政策于2018年5月20日截止）前半个月，被告和招行工作人员、魏斌、孙小梅等均通知过陈宇辉尽快到招行办理赎楼手续。其次，上述聊天内容也显示魏斌、孙小梅协助被告办理按揭贷款、过户预约等手续。再次，被告认可魏斌、孙小梅于2018年8月21日到深圳市不动产登记中心××所（××山区××）协助其办理房产过户手续；被告与孙小梅发生冲突并拒绝魏斌、孙小梅继续协助，并不影响原告已经协助被告办理过户手续的事实认定，故原告已经按双方约定履行了居间服务义务，被告应当按《居间服务及佣金承诺书》承诺内容向原告支付佣金23200元及按揭、过户服务费1300元。关于支付时间，原被告约定被告最迟在买卖双方递件过户前支付完毕，被告和案外人陈宇辉于2018年8月21日向房屋产权登记部门递件过户，故应在该日之前向原告支付交易佣金23200元，逾期支付，应当按约定向原告支付逾期付款违约金；原被告双方对逾期支付按揭、过户服务费1300元的违约责任未做约定，本院按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率支持原告该部分违约金主张。关于反诉：被告主张解除反诉人与被反诉人之间签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及《居间服务及佣金承诺书》，缺乏事实依据，本院予以驳回；被告主张的损失产生原因，是由于案外人陈宇辉未能在商业银行贷款政策调整前赎楼导致，原告对此并无过错，被告要求原告赔偿损失41874.32元，缺乏事实及法律依据，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王镇于本判决生效后三日内向原告深圳市华创房地产经纪有限公司支付交易佣金23200元及违约金（以23200元为基数，自2018年8月23日起按每日千分之一的标准计算至起诉之日即2018年10月28日止）。二、被告王镇于本判决生效后三日内向原告深圳市华创房地产经纪有限公司支付按揭、过户服务费1300元及违约金（以1300元为基数，自2018年8月23日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至起诉之日即2018年10月28日止）。三、驳回原告深圳市华创房地产经纪有限公司的其他本诉请求。四、驳回被告王镇的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费412元（原告已预交），由被告王镇负担400元，原告深圳市华创房地产经纪有限公司负担12元。反诉受理费423元（被告已预交），由被告王镇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 贾 延 涛人民陪审员 李   宇人民陪审员 鲁 晓 晖二〇一九年四月十二日书 记 员 于雪（兼）