贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初1296号原告：姚本英，女，1959年5月19日出生，侗族，现住凯里市。原告：潘年炽，男，1956年4月8日出生，侗族，现住剑河县。二原告委托诉讼代理人（特别授权）：吴远卉，贵州维律律师事务所执业律师。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅**。法定代表人：方加民，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，住凯里市。系该公司员工。原告姚本英、潘年炽与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称“恒丰房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月26日受理后，依法适用简易程序，于2019年4月12日与毕昆等二十四案公开开庭合并进行了审理。原告姚本英、潘年炽的委托诉讼代理人吴远卉，被告恒丰房地产公司委托诉讼代理人杨晓燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚本英、潘年炽向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记证的违约金29252元（暂时计算至起诉之日2019年2月2日）；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年4月19日原、被告签订《商品房买卖合同》，合同中约定原告购买被告23栋1单元2505号，原告向被告支付购房款之后，被告一直未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。被告不交付办理商品房转移登记有关文书的行为不仅违反了合同的约定，也侵犯了原告的权益，为维护自身权益，特诉至法院，望法院裁决。被告恒丰房地产公司辩称：一、未能按期商品房所有权初始登记，是由于被告在办理前期一期住宅所有权初始登记证时受阻，才导致原告所购买楼栋的所有权初始登记证办理延后，并非被告有意拖延。二、被告对《商品房买卖合同》约定的义务也一直在努力积极履行，但由于政府内部政策及一些不可抗力的原因无法及时为原告办理房屋产权初始登记证。三、因商品房买卖合同中关于逾期办理房屋所有权证的违约金约定过高，根据公平原则，被告请求依法减少逾期办证违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2015年4月19日，原告姚本英、潘年炽与被告恒丰房地产公司签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：姚本英、潘年炽购买恒丰房地产公司开发的位于凯里市仰阿莎广场东侧金泉国际新城小区第23幢1单元25层1-25-5号房，建筑面积119.72平方米，房款总价为478760元。根据合同约定，恒丰房地产公司应当在2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给姚本英、潘年炽，约定日期起180日以后，恒丰房地产公司仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，姚本英、潘年炽不退房的，恒丰房地产公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向姚本英、潘年炽支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同附件十二补充协议主要约定：“三、买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，由出卖人统一为买受人办理《房屋所有权证》，买受人给予必要配合……。五、由出卖人和买受人共同办理产权登记手续。买受人在接到出卖人通知办理产权登记证30日内配合出卖人办理相关产权手续。……”合同签订后，姚本英、潘年炽向恒丰房地产公司支付了购房款478760元。恒丰房地产公司已将该商品房买卖合同所涉房屋交付给了姚本英、潘年炽。还查明，截至庭审结束，被告恒丰房地产公司尚未取得建筑工程竣工合格证明文件。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据双方所签合同第二十二条“出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定以及《不动产登记条例》的规定，被告有义务按时提交相关办理商品房转移登记的有关文书给原告。但在约定的期限内，被告未按约定取得该商品房所有权初始登记是事实，由于办理商品房所有权初始登记是争议房屋办理不动产权证书的前提条件，故被告未能按期办理商品房所有权初始登记，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。被告恒丰房地产公司直至庭审时都未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，故原告主张按照合同约定自2017年6月1日至2019年2月2日期间的逾期办理商品房转移登记证的违约金符合合同约定，本院予以支持。因本案原告未提供未及时取得房产证造成的具体损失情况进行举证，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，并依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。关于2019年2月2日后的逾期交付商品房转移登记证违约金，考虑到可能出现的变数，双方可通过协商的途径解决，在协商不能的情况下可另行提起诉讼。综上所述，原告应获得的2017年6月1日起至2019年2月2日的逾期办证违约金为14626.12元（611天×0.00005×478760元）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告姚本英、潘年炽逾期办证违约金14626.12元。二、驳回原告姚本英、潘年炽的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减收取266元，由原告姚本英、潘年炽负担133元，由被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担133元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  王莹二〇一九年四月二十三日书记员  袁瑛