四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0104民初9369号 原告：龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大慈寺路**。 法定代表人：徐耀祥。 委托诉讼代理人：邓舒丹，四川衡平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张杰，四川衡平律师事务所律师。 被告：四川省华人之家文化传播有限公司，住所地：成都市锦江区龙舟南街****附**。 法定代表人：陈汉备。 原告龙锦综合开发（成都）有限公司（以下简称龙锦公司）诉被告四川省华人之家文化传播有限公司（以下简称华人之家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。被告华人之家公司下落不明，经本院于2018年12月12日向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书、开庭传票，现公告期届满，被告华人之家公司未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案进行缺席审理，现已审理终结。 原告龙锦公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院确认原告与被告签署的《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与四川省华人之家文化传播有限公司有关国际金融中心一号办公楼13A楼单元9》已于2018年9月7日解除；2、请求贵院判令被告支付因租赁成都国际金融中心一号办公楼13A楼单元9欠付原告的费用共计138009.96元（1、2018年5月1日至2018年9月7日的租金107272.11元；2、2018年4月1日至2018年9月7日的管理费30737.88元）以及截止付清前述款项之日止的违约金（按每日0.03％的标准暂计至2018年9月7日为3220.83元）；3、请求贵院判令被告支付原告律师费5000元；4、请求贵院判令被告向原告支付自合同解除之次日2018年9月8日起至原告实际收回租赁场地之日2018年9月18日止的场地占用费31606.96元；5、请求贵院判令被告支付原告已实际使用成都国际金融中心一号办公楼13A楼单元9的免租期的费用共计43100.4元；6、请求贵院判令被告向原告支付因其违约行为致使租赁合同提前解除而应向原告支付的租赁场地再出租前的空置期的租金、推广费、商场服务费的补偿费为85315.54元（原告酌情按3个月的空置期计算为85315.54元）；7、请求贵院判令被告支付原告公证费5400元；8、请求贵院判原告不予以返还被告缴付的保证金103440.96元；9、本案的诉讼费、公告费（若有）由被告承担。事实和理由：原告向被告追讨截止2018年7月31日以前的欠费而提出的诉讼，贵院于2018年8月16日立案受理，经原告多次催收，被告并无还款意愿并继续拖欠新的费用，为减轻因被告的违约行为而给自身造成的损失，原告依据《租赁合同》第九章第一条1.01款第二项约定于2018年9月6日以公证邮寄送达方式向被告在《租赁合同》中载明的地址寄送了《关于解除〈租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与四川省华人之家文化传播有限公司有关国际金融中心一号办公楼13A楼单元9〉及收回租赁场地的通知》，该通知于2018年9月7日送达被告，《租赁合同》自此解除。被告持续拖欠租赁期间租金、管理费等费用的行为已构成违约，给原告造成了严重损失，原告依约享有合同解除权，《租赁合同》应自被告收到解除通知之日起解除，被告除应立即向原告支付租赁合同解除前欠付的租金、管理费等费用及按《租赁合同》第二章第三条约定自欠费当月的首个工作天起按欠款款项0.03％日息计算违约金予原告，直至付清所有欠付款项日为止外，且还应当依《租赁合同》第九章第一条第1.03款约定承担原告向被告催付欠费而产生的律师费，同时还应按照《租赁合同》第三章第15.01条的规定交还租赁物业、承担日租金3倍的场地占用费及按照《租赁合同》第九章第一条第1.05款约定向原告支付3个月租金及物业管理费的保证金作为违约金（该违约金以保证金收归原告所有）、已使用的免租期的费用、租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费、公证费等。 被告华人之家公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见和证据。 经查明审理，原告于2010年取得了成都市锦江区大慈寺路以南、红星路步行街以东、江南馆街以北、纱帽街以西的商业用地的开发权，并修建了成都国际金融中心，原告系成都国际金融中心的产权人。 原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于成都市锦江区的成都国际金融中心一号办公楼13A楼单元9中所述的14楼单元9出租给乙方使用，租赁场地的建筑面积约为205.24平方米；租赁期自合同约定的实际场地交付日起计36个月；乙方每月须向甲方预先支付租赁场地的租金，第1个月至第36个月的每月每平方米建筑面积租金为人民币140元，第1个月至第36个月的月租金为28733.60元；管理费现为每月每平方米28元；管理单位在租赁期内有权因运作成本上升而适当调整管理费及其他杂费，以维持该大厦之管理质量，但以不违反政府有关规定为限度，且甲方以不少于1个月的通知期通知乙方；本租赁合同之保证金三个月租金及管理费之总和，共计103440.96元；乙方须于每月的首个工作天或之前，向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其它杂费；乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及/或管理费及/或其他杂费，到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及/或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止；如乙方拖欠任何租金及/或管理费等超过七天，在不影响甲方的其他权利或补救措施的前提下，甲方可在发出书面的两天后暂停租赁场地的水、电、电话等公共设施的供应/或要求管理单位暂停对租赁场地提供管理服务，直至乙方付清所有拖欠的款项、违约金、逾期滞纳金及其他相关费用（包括不限于开通回复费用）为止，乙方不得异议，甲方无须因采取上述行动向乙方所招致的损失作出任何赔偿；若乙方拖欠甲方款项超过七天，甲方亦有权解除本合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的物品或其他财产用以抵偿乙方的欠款，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿，如出售所有未能补足欠款，乙方仍须补足余额；乙方在租赁结束或提前结束时以任何理由迁出租赁场地后，如租赁场地内乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料或其他物品，均视为乙方放弃的物品，甲方有权立即处理该物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿；在不影响甲方因乙方违反、不遵守、不履行租赁合同而向乙方行驶任何起诉权利的前提下，及在不影响甲方按照租赁合同规定处置乙方所付的保证金，甲方有权在下列事件发生后，合法地提前收回租赁场地或其他任何部分，租赁合同也随即提前终止，该等事件为：乙方未能按租赁合同约定，在必须支付租金、管理费或所有其他费用的期限内支付该租金、管理费或所有其他费用，并经甲方书面催付七天之内乙方仍未补救；甲方因乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使本合同项下任何权力而引起的一切合理损失、费用、开支、均由乙方承担；乙方须于双方签订本合同之日向甲方支付根据第一章第九条中列明的保证金，以保证乙方遵守此租赁合同，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；保证金应由甲方在租赁期内持有而无须向乙方支付任何利息，租赁期内，乙方不得以保证金抵充任何租金，管理费及根据租赁合同应付的其他费用；本合同租赁期届满或因任何原因终止，若乙方应向甲方支付的租金等的赔偿而未支付，且于甲方书面通知乙方的期限内乙方未向甲方支付，乙方同意将租赁场地的物品留存于甲方指定地点，因留存发生的任何争议、损失，留存物品的减值或损耗，乙方承担，但乙方提供担保的除外。 2018年3月1日，原告指定的物业管理单位成都夏利文物业管理有限公司将涉案商铺交付被告并签署《办公楼交接表》、《办公楼交接清单》。 合同签订后，被告向原告交纳保证金103440.96元。 2018年4月23日，原告向被告发出《成都国际金融中心-2018年度写字楼管理费调整》，告知从2018年6月1日起办公楼管理费从每月每平方米28元调整为29元。 2018年7月7日，原告向被告发出了《催缴函》，要求被告给付截止2018年6月15日的租金、管理费、滞纳金等费用。 2018年9月6日，原告采用公证邮寄送达的方式向被告发出《关于解除、龙锦综合开发（成都）有限公司与四川省华人之家文化传播有限公司有关国际金融中心一号办公楼13A楼单元9号及收回租赁场地的律师函告通知》，载明“贵司因拖欠租金、管理费、违约金，龙锦公司已多次向贵司催收，并分别于2018年7月30日、2018年8月9日委托我所向贵司发送了催款律师函催收欠款，但贵司至今仍未支付；综上现贵司的行为已属严重违约，现龙锦公司决定依约解除与贵司签署的题述《租赁合同》、收回租赁物业，不予退还保证金；贵司自本通知发出之日起7日内将租赁物业依照《租赁合同》约定的状态交还龙锦公司、办理终止合同的相关手续，并结清欠付费用及赔偿龙锦公司的损失，否则龙锦公司将聘请公证人员进入租赁场地回收租赁物业并处置贵司留存在租赁物业的物品，所得款项不足以抵偿贵司应支付的款项和弥补龙锦公司的损失的，龙锦公司还有权追偿。”四川省成都市国力公证处对龙锦公司发出上述通知的邮寄过程进行了公证，并收取公证费400元。上述邮寄查询单显示被告于次日即2018年9月7日收到该通知。 2018年9月18日，原告对涉案办公室内的物品进行清点、记录，并制作了物品清单。四川省成都市高新公证处对该过程进行公证，公证处对上述过程进行了摄像，并制作了光盘；四川省成都市高新公证处向原告收取公证费5000元。 原告就其与被告租赁合同纠纷一案委托四川衡平律师事务所提供代理服务，双方签订《委托代理合同》。原告向四川衡平律师事务所支付本案律师代理费5000元，四川衡平律师事务所向原告出具了相应金额的发票。 诉讼中，原告主张被告尚欠2018年5月1日至2018年9月7日租金107272.11元、2018年4月1日至2018年9月7日管理费30737.88元以及2018年9月8日（租赁合同解除之次日）至2018年9月18日（原告经公证收回租赁物之日）止期间的场地占用使用费31606.96元。 上述事实有原告提交的原告营业执照、法定代表人身份证明、被告营业执照、租赁合同、情况说明、办公楼交接表、办公楼交接清单、写字楼管理费调整的通知及缴费材料、催款函、催费律师函、快递单、签收记录、解约律师函、EMS通知单及签收记录、公证书、收铺公证书、发票、委托代理合同、律师费发票、照片及原告在庭审中的陈述在案为证。 本院认为，原告系成都市锦江区成都国际金融中心的所有权人，原告将该中心一号办公楼13A楼单元9号房屋出租给被告，双方签订了《租赁合同》，该合同的签订系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。上述合同签订后，原告于2018年3月1日将涉案商铺交与被告，被告也依约向原告支付了保证金103440.96元。根据本案查明的事实，原告于2018年9月6日采用公证邮寄送达的方式向被告发出《关于解除、龙锦综合开发（成都）有限公司与四川省华人之家文化传播有限公司有关国际金融中心一号办公楼13A楼单元9号及收回租赁场地的律师函告通知》，要求解除双方签订的《租赁合同》并要求收回租赁场地，被告于次日即2018年9月7日收到解除合同的通知。故原告主张其与被告签订的《租赁合同》已于2018年9月7日解除的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于租金、管理费、场地占用费。关于租金、管理费，本案查明，在双方《租赁合同》存续期间，被告尚欠原告租金107272.11元、管理费30737.88元，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定和《租赁合同》的约定，原告要求被告给付上述尚欠费用，有相应的事实依据和法律依据，本院予以确认。关于场地占用费。根据《租赁合同》中“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满或租赁期提前结束的当日下午六时前返还租赁场地，未经甲方同意逾期返还租赁场地的，每逾期一日，乙方应按本合同约定的日租金的三倍向甲方支付租赁场地占用使用费，乙方不得对该市值租金有任何异议，此外，甲方有权向乙方追讨因过期返还租赁场地而致的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该租赁场地而需承担的违约金及中介费”的约定，2018年9月7日，原告与被告解除《租赁合同》，2018年9月18日，原告收回涉案商铺。被告应按照合同约定向原告支付场地占用费、管理费。故对原告要求被告支付2018年9月8日（租赁合同解除之次日）至2018年9月18日（原告经公证收回租赁物之日）的场地占用费31606.96元的诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金。根据双方《租赁合同》中“在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前，向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其它杂费；乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及/或管理费及/或其他杂费，到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及/或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止”的约定，被告在使用商铺期间，存在未全面履行给付租金、管理费义务的情况，故原告要求被告按每日0.03%标准支付欠费滞纳金，符合事实与法律，本院予以支持，本院酌定上述欠费违约金自原告起诉之日（2018年8月10日）起计至实际付清之日止。 关于原告主张的空置期损失85315.54元和免租期损失43100.4元。被告向原告交纳保证金103440.96元，根据《租赁合同》中“如乙方违反租赁合同，甲方可将保证金或其适当部分用以补救上述违约行为（但不影响甲方的任何其他权利或补救方法）”的约定，该约定系对被告违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。虽然本院已支持了原告的租金和管理费的违约金主张，但因本案由于被告的违约行为导致《租赁合同》提前解除，约定的三年租赁期限不能完全实现。原告收回涉案房屋后，需要对租赁物进行复原以及待租。本院综合考虑被告拖欠租金的违约程度，以及被告已享受的免租期的租金等，酌定以被告交纳的保证金金额的70%，即72408.67元（103440.96元×70％）用以赔偿原告空置期的损失，保证金余额31032.28元用以抵扣其余应由被告支付的租金、管理费等费用。原告要求的免租期费用，本院认为已支持的扣收保证金金额能够弥补因被告的违约行为给原告造成的损失，故原告再要求被告赔偿其免租期租金损失本院不予支持。 关于原告主张的律师代理费及公证费。原告为保全证据，采用公证邮寄的方式向被告送达了《关于解除租赁合同及收回租赁场地的通知》、采用公证的方式收回了被告承租的物业，并支付了公证费5400元。原告提起本案诉讼，委托律师代理，向律师事务所支付了律师费5000元。根据《租赁合同》中“甲方因向乙方催付租金、商场服务费、推广费或乙方须支付的其他费用而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担”的约定，原告要求被告支付律师代理费5000元、公证费5400元，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、原告龙锦综合开发（成都）有限公司与被告四川省华人之家文化传播有限公司签订的《租赁合同》已于2018年9月7日解除； 二、被告四川省华人之家文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付尚欠的租金107272.11元、管理费30737.88元，以上共计138009.96元，此款与保证金余额31032.28元品迭后，被告四川省华人之家文化传播有限公司还应向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付106977.71元； 三、被告四川省华人之家文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付应付上述租金、管理费的违约金（自2018年8月10日起计至付清欠费之日止以138009.96元为计算基数，按每日0.03%标准计算)； 四、被告四川省华人之家文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付地占用费31606.96元； 五、被告四川省华人之家文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付律师代理费5000元、公证费5400元； 六、原告龙锦综合开发（成都）有限公司可不予向被告四川省华人之家文化传播有限公司返还保证金的70%即72408.67元用以赔偿原告龙锦综合开发（成都）有限公司空置期损失； 七、驳回原告龙锦综合开发（成都）有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费6249元，由被告四川省华人之家文化传播有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李玉佳 人民陪审员  董丽琴 人民陪审员  李 菁 二〇一九年四月十六日 书 记 员  黄国川 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。