上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0117民初1694号原告：王学龙，男，汉族，1986年12月14日出生，住吉林省梅河口市。委托诉讼代理人：杨旺，上海国域达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙周，上海国域达律师事务所律师。被告：上海松江上蔬永辉生鲜食品有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：赖优福，总经理。委托诉讼代理人：徐斌，男。委托诉讼代理人：周博，女。原告王学龙与被告上海松江上蔬永辉生鲜食品有限公司(以下简称“上蔬公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理后，依法适用简易程序于2019年2月26日公开开庭进行了审理。原告王学龙的委托诉讼代理人杨旺、被告上蔬公司的委托诉讼代理人徐斌、周博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王学龙向本院提出诉讼请求：1、被告双倍返还原告履约保证金64,640元；2、被告向原告支付违约金48,180元；3、被告赔偿原告装修损失、采购设备损失162,758元。事实与理由：2017年6月8日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告向被告承租位于本区新松江路XXX弄XXX-XXX号XXX-XXX-XXX室商铺(以下简称“涉案房屋”)从事美容养生服务。合同签订后，原告按约向被告支付了租金、物业费、服务费、履约保证金等，并投入大量资金进行装修、采购设备、招募员工等。但是，被告却在原告经营过程中向原告发送《停业通知》，称原告的业态不符合商场形象和品牌定位，并要求原告自2017年12月14日21时停业，届时将停止对原告店铺的能耗供应。原告根据被告的要求关门停业，但被告却未赔偿原告经济损失。原告为涉案房屋装饰装修及购买设施设备等共花费162,758元，其中装饰装修所涉的地板、地砖、水房水晶板、棚、刮大白、壁纸、乳胶漆、电料灯具、电工工费、改水工费、吧台背景、白钢水池和水龙头、地脚线、套装门、棚线、门头装饰、改建垃圾清运费等共计128,766元。被告拒绝与原告协商解决方案，故原告诉至法院，请求判如诉请。被告上蔬公司辩称：不同意原告的诉请。原告自己不履行合同，原告主张的损失缺乏依据。原告主张双倍返还履约保证金、支付违约金的标准过高，请法院调整。被告已代原告为其客户退会员卡余额14,347元，该费用应在履约保证金中抵扣。经审理查明：2017年6月8日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租于乙方使用，面积66平方米，租期自2017年6月8日起至2019年6月30日止；计租期限从2017年7月8日至2018年6月30日租金为16,060元/月，从2018年7月1日至2019年6月30日租金为17,345元/月；履约保证金32,120元，乙方应保证所销售的商品或提供的服务无瑕疵，若有顾客向甲方投诉乙方销售的商品或提供的服务存在瑕疵且乙方未妥善处理，或因乙方的原因给甲方造成其他经济损失或恶劣影响的，甲方有权在乙方缴纳的履约保证金中对纠纷进行先行赔付，赔付不足的部分乙方应在三日内补足赔付，并在五日内补足应缴的履约保证金的金额；甲乙双方应严格履行本合同，如甲方违约造成合同解除，甲方应双倍返还履约保证金，同时向乙方支付违约时月租赁费用三倍的违约金，如乙方违约造成合同解除的，甲方不予退还履约保证金，同时乙方应向甲方支付违约时月租赁费用三倍的违约金。合同另对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了截止2017年11月底的租金以及20,000元装修保证金，案外人鞠某某代原告向被告支付了履约保证金32,120元，后被告退还了原告上述装修保证金20,000元。2017年12月13日，“东鼎购物中心运营部”向被告发送《关于松江东鼎店的停电通知》一份，言明关于被告东鼎店外租区部分商户(即原告的店铺和娃娃机游艺店)的业态不符合商场的形象和品牌定位的相关事宜与被告相关负责人沟通已有一月有余，但至今仍无任何改观，故特通知被告将于2017年12月16日上午7时起对被告东鼎店停止能耗供应，因此造成的相关损失由被告自行承担。同日，被告向原告发送《停业通知》一份，言明因原告业态不符合商场形象和品牌定位，应物业东鼎购物中心要求，自2017年12月14日21时起，原告开始停业，届时被告将停止对原告的能耗供应。之后，原告根据被告的要求关门停业，导致大量客户要求退会员卡，原告遂要求被告赔偿经济损失，但双方对于赔偿事宜协商未果。2018年5月10日，被告向原告发函表示，业主提出原告经营的业态需停业整改，被告第一时间与业主进行沟通协商，经过多次努力协商，业主也同意原告可以继续经营，但通知原告可以经营后原告不愿再次经营，仍提出赔偿。如2017年12月13日至2018年2月15日造成停业损失，被告可以酌情给予扶持；现有原告客户至被告门店进行退卡，被告已逐一进行登记，也请原告能处理好退卡相关事宜，如此事对被告造成负面影响，被告将保留追诉的权利。2018年5月19日，原告向被告发函称，此前原告接到被告的停业通知后就按照被告的要求执行了停业、裁撤了员工，目前就剩原告一人，已无法经营店铺；被告要求原告停业造成原告的客户退会员卡，但原告已将所有钱款投资在店铺，现被告不赔偿经济损失，原告也无力给客户退会员卡。2018年6月1日，被告向原告发送通知函表示，请原告于收到本通知函三个工作日内至被告处协商，否则因原告停业、未及时处理客户退卡事宜给被告造成影响和损失的责任由原告承担。2018年6月12日，被告在涉案房屋处张贴通告，表示因原告店铺歇业，为维护广大消费者的权益，被告将客户未使用服务进行折现退款，请客户最迟于2018年7月21日前携带充值卡、发票、付款凭证以及个人有效证件到被告处办理退款事宜。审理中，双方均同意合同解除，但均认为合同解除的过错在于对方，且均确认涉案房屋只有简易装饰装修，并已经于2018年拆除，客观上已无法还原。另外，被告提交专用票、卡票、确认书、身份证、顾客档案、退款记录等材料的复印件，拟证明被告代原告为其客户退卡退款13,681元。原告对于金额予以认可，但认为被告无权代原告退款，该款项不能在保证金中抵扣。以上事实，由租赁合同及其附件、停业通知、停电通知、回函、收据、情况说明、记账凭证、挂号信、照片、以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行自己的义务。本案中双方均同意合同解除，本院对此予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。至于造成合同解除的原因在哪一方的问题，从合同履行情况来看，被告于2017年12月13日发送停业通知要求原告停业并表示将停止能耗供应，故被告的行为构成违约并最终造成了合同解除的结果，原告要求被告双倍返还履约保证金64,640元、支付月租金三倍的违约金48,180元，符合合同的约定，本院予以支持。被告辩称其于2018年5月10日又回函表示同意原告继续经营，系原告自己不愿再次经营，故解除的原因在原告。本院认为，原告在接到被告停业通知后已经按照被告的要求关门停业，即合同已经因双方的一致意思而解除，而已经解除的合同无法因被告单方要求履行的意思表示而又再次履行，故对被告的辩称意见本院不予采纳。被告辩称其代为支付给客户的退会员卡费用应在保证金中抵扣，符合合同的约定，本院对此予以支持，但被告提交的证据显示的且原告认可的金额为13,681元。承租人经出租人同意装饰装修，因出租人违约导致合同解除，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，原告未提供证据证明其形成附合的装饰装修的具体内容及金额，且涉案房屋内的装饰装修已经实际拆除且无法还原，同时，前述被告应承担的违约金、双倍返还履约保证金等违约责任实质上均系对于原告的经济损失的弥补，本院在支持的同时已经对于原告装饰装修损失一并予以考虑，故本院酌情确定被告还应赔偿原告剩余租赁期内装饰装修残值损失20,000元。至于原告要求被告赔偿设备损失，缺乏法律依据，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项之规定，判决如下：一、被告上海松江上蔬永辉生鲜食品有限公司于本判决生效之日起十日内双倍返还原告王学龙履约保证金50,959元(已抵扣被告上海松江上蔬永辉生鲜食品有限公司代为支付的退会员卡费用13,681元)；二、被告上海松江上蔬永辉生鲜食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王学龙违约金48,180元；三、被告上海松江上蔬永辉生鲜食品有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王学龙装饰装修残值损失20,000元;四、驳回原告王学龙的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,434元，减半收取计2,717元，由原告王学龙负担1,376元(已付)，被告上海松江上蔬永辉生鲜食品有限公司负担1,341元(于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 孜二〇一九年四月十九日书记员 何正为附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……