内蒙古自治区奈曼旗人民法院民 事 判 决 书（2018）内0525民初7428号原告：李明智，男，1964年1月30日出生，汉族，农业银行职员，公民身份号码×××,住内蒙古通辽市。委托诉讼代理人：孙健，内蒙古大尚律师事务所律师。被告：奈曼旗航大房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古通辽市奈曼旗大镇工业**锦绣大街，统一社会信用代码91150525747904622H。法定代表人：李凤刚，系该公司经理。被告：李凤刚，男，1971年6月17日出生，汉族，公民身份号码×××,住内蒙古通辽市。被告：启军，男，1963年4月26日出生，满族，个体,公民身份号码×××，住内蒙古通辽市。第三人：赵明雨，男，1987年11月10日出生，汉族，个体，公民身份号码×××,住内蒙古通辽市。委托诉讼代理人：赵玉文(系赵明雨之父)，住内蒙古通辽市。原告李明智与被告奈曼旗航大房地产开发有限责任公司（以下简称航大公司）、李凤刚、启军、第三人赵明雨房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李明智及其委托诉讼代理人孙健、被告李凤刚、被告航大公司法定代表人李凤刚、被告启军及第三人赵明雨委托诉讼代理人赵玉文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李明智向本院提出诉讼请求：1.判令三被告立即为原告办理奈曼旗大镇鑫源俪城小区2号楼2单元1楼西户房产及地下室的不动产权证；2.案件受理费由三被告承担。诉讼过程中，李明智变更诉讼请求为：判令航大公司为原告办理奈曼旗大镇鑫源俪城小区2号楼2单元1楼西户房产的不动产权证。并放弃了办理地下室权属证照的诉讼请求。事实与理由：2012年2月26日李凤刚将航大公司开发的的位××旗西户的房产抵顶给了启军，用以偿还李凤刚在启军处的借款。2012年10月16日启军以262355.8元的价格将此房产出卖给了李明智，李凤刚的妻子黄晓梅见证此房屋买卖行为，原告向启军支付了全部购房款。2012年10月16日原告与航大公司办理了房屋入住手续，向其缴纳了相关的入住费用。原告入住后发现此房屋已备案到第三人赵明雨名下。此后原告多次找到三被告要求办理房屋产权手续，三被告一直未给原告办理相关产权手续。为此，为了维护自己的合法权益起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告航大公司辩称，原告所述均属事实，当时航大公司开发鑫源俪城小区的时候因缺乏资金，李凤刚在启军和赵明雨处都借了钱。用案涉房屋给赵明雨作了抵押，抵押以后就到房产部门做的备案登记，但双方之间是借款抵押关系，不是房屋买卖合同关系。李凤刚在启军处借款大概是2012年，后来将案涉房屋抵顶给启军偿还了借款，启军后来又卖给原告。航大公司同意该买卖行为，法定代表人李凤刚当时委派黄晓梅对双方的房屋买卖行为予以见证。被告李凤刚与航大公司答辩意见一致。被告启军辩称，2009年被告航大公司因开发奈曼旗大镇鑫源俪城小区缺少开发资金，该公司法定代表人李凤刚在启军处借款。鑫源俪城小区建设完成后，被告李凤刚将此小区的几处楼房抵顶给了启军用于偿还借款，其中包括原告主张的××区西户的房屋。2012年10月16日，启军将该房屋转让给了原告，双方签订了房屋买卖合同，被告李凤刚委托其妻子黄晓梅（亦是航大公司股东、监事）作为证明人见证此房屋买卖行为，并保证由被告航大公司为原告出具相关房屋产权手续，被告航大公司与启军在房屋买卖合同签订之日即向原告交付了案涉房屋，同时原告向被告航大公司支付了当年的物业费，原告自该案涉房屋交付之日起入住至今。原告所诉的房产为航大公司所开发，办理相关产权手续只能由航大公司出具，启军无法办理。因此，办理相关产权手续的责任应当由被告航大公司承担。综上所述，请求法院依法查明事实，依据相关法律驳回原告对启军的诉讼请求。第三人赵明雨述称，因为李凤刚在赵明雨处借款，在2011年的时候李凤刚用案涉房屋进行了抵押，并与航大公司订立有购房合同且在房产部门备案，该房屋应归赵明雨所有。原告的房屋买卖合同是与启军和黄晓梅签订，房款也交付给启军，黄晓梅不是法人，因而合同无效。启军的借款得到了清偿，原告已也在案涉房屋里住了多年，唯独赵明雨是受害者，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：航大公司的法定代表人为李凤刚，黄晓梅为该公司的股东，并担任公司监事职务。2012年，李凤刚在被告启军处借款用于开发奈曼旗大镇鑫源俪城小区。该小区建成后，李凤刚将2号楼2单元1楼西户即案涉房屋及其他几处房屋抵顶给启军用于偿还借款，并于2012年2月26日为启军出具了房款收据。2012年10月16日，启军将案涉房屋及地下室05-16号仓房出卖给了李明智，双方签订了《购房协议书》，并由李凤刚委派黄晓梅在协议书的见证人处签字。李明智向启军交付了购房款后，航大公司和启军将案涉房屋交付给李明智管理居住至今。因李凤刚也在赵明雨处借款，双方协商由李凤刚用包括案涉房屋在内的房屋作借款抵押担保，并于2011年9月28日签订了《商品房买卖合同》，同年10月27日在奈曼旗房产局办理了商品房买卖合同备案登记，但并未办理抵押登记。2012年10月19日，双方就前述借款续签了《借款合同》，并于同日签订了《民间抵押借贷合同》。合同明确约定李凤刚将案涉房屋（还包括其他房屋）抵押给赵明雨，作为履行借款合同的担保，但仍然未办理抵押登记。上述房款收据、购房协议书、商品房买卖合同、借款合同、民间抵押借贷合同及物业费收据等，能与当事人陈述互相印证，能够证明本案基本事实，本院予以采信并确认上述事实。本院认为，李凤刚作为航大公司的法定代表人，有权代表航大公司处分鑫源俪城小区的房屋。双方将案涉房屋抵顶给启军偿还借款的行为合法有效。故启军有权将案涉房屋出售给李明智，其与李明智订立的购房协议系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，且双方已经履行了合同主要义务，应当继续履行。因案涉房屋至今仍登记在航大公司名下，且航大公司同意启军与原告之间的该买卖行为，并委派黄晓梅对购房协议予以见证，应视为航大公司同意履行将案涉房屋所有权转移归李明智所有过程中所附随的合同义务。因此应由航大公司继续履行为李明智办理案涉房屋不动产权证的义务。赵明雨与李凤刚虽然签订了《商品房买卖合同》，但双方均承认该商品房买卖合同虽然名为买卖，其真实意思表示是用合同所涉房屋包括案涉房屋作为民间借贷的担保，因而双方之间的基础法律关系属于民间借贷和抵押担保合同关系，并非房屋买卖合同关系。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。赵明雨与李凤刚之间的抵押担保合同应依法登记才能发生效力，因双方未办理抵押登记，故双方于2012年10月19日签订的抵押担保合同未发生法律效力。且案涉房屋已实际交付李明智占有使用，赵明雨基于该抵押担保合同就案涉房屋主张权利不能对抗李明智合法有效的房屋买卖行为，其诉讼主张本院不予采纳。综上所述，李明智的诉讼请求具有事实及法律依据，依法应予支持。李明智在本案审理过程中自愿放弃关于办理地下室产权证照诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：被告奈曼旗航大房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后十五日内为原告李明智办理奈曼旗大镇鑫源俪城小区2号楼2单元1楼西户房屋不动产权证。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告奈曼旗航大房地产开发有限责任公司及李凤刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。审 判 长  刘占林人民陪审员  杜学艳人民陪审员  林 志二〇一九年四月十六日书 记 员  甄乐天