襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0607民初2192号原告：襄阳市民发置业有限公司。住所地：襄阳市襄州区张湾镇环北路。法定代表人：陈伦盛，总经理职务。委托诉讼代理人：程红梅，系该公司员工。委托诉讼代理人：宁帅帅，，系该公司员工。委托诉讼代理人：曹其国，湖北法正大律师事务所律师。被告：雷莉莉。委托诉讼代理人：田勇，系被告雷莉莉丈夫。原告襄阳市民发置业有限公司（以下简称民发公司）与被告雷莉莉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员张宁担任审判长，与审判员张广宇、人民陪审员顾会祝组成合议庭，于2018年6月28日公开开庭进行了审理。原告民发公司的委托诉讼代理人程红梅、曹其国，被告雷莉莉的委托诉讼代理人田勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间于2014年1月15日签订的《商品房买卖合同》，并判令被告在判决生效后3日内配合原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续；2、判令由原告收回2014年1月15日所签《商品房买卖合同》项下的民发·世界城二期锦都汇6幢106号的商品房；3、判令被告支付原告违约金362541.30元;4、判令被告承担本案律师费20000元、诉讼费及因诉讼支出的全部额外费用。事实和理由：2014年1月15日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的民发·世界城二期锦都汇编号为6幢106的商品房，建筑面积183.33平方米，总价款3625413元。该购房合同签订后，被告支付房款1805413元，余款1820000元由被告向招商银行股份有限公司襄阳分行（以下简称招商银行襄阳分行）办理按揭支付，原告系被告与招商银行襄阳分行借款的担保人。被告在按揭手续办好后，未按借款合同的约定还款，导致原告被招行襄阳分行扣款1506599.25元。被告行为给原告造成巨大损失，根据原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第1.4条的约定，提起诉讼。被告雷莉莉辩称，被告取得该房产后，多次要求原告清除门前障碍物，以便出租该房屋获取收益，但原告至今未清除，导致被告房产闲置至今无法出租，造成亏损，且被告近年生意不景气，无力还贷；原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第1.4条的约定属霸王条款，显失公平，应当撤销。本院经审理查明，2014年1月15日，民发公司与雷莉莉签订了一份《商品房买卖合同》，约定:民发公司将开发建设的民发世界城二期C地块（锦都汇）6幢106号建筑面积为183.33平方米的商品房出卖给雷莉莉，房屋价款3625413元；雷莉莉于合同签订时交付首付款1805413元，余款1820000元于合同签订后10日内向指定银行办结按揭。该合同中附件四补充协议第1.4条约定：“买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）而导致出卖人作为借款担保人承担担保责任的，买受人应在出卖人通知之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项，及出卖人因此支出的全部额外费用（包括担不限于律师费、诉讼费等）支付给出卖人。同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人承担相当于上述全部款项万分之五的违约金。若买受人逾期支付上述款项（包括违约金）30日（含）以上的，出卖人有权解除合同，收回该商品房，买受人并应向出卖人承担购房款总额10%的违约金赔偿金。”等内容。2014年9月3日，雷莉莉、民发公司、招商银行襄阳分行签订了一份《个人购房贷款及担保合同》，约定:雷莉莉向招商银行襄阳分行申请个人购房贷款1820000元，期限120个月，雷莉莉将购买房产的全部权益抵押给招商银行襄阳分行，民发置业公司为雷莉莉贷款债务承担连带保证责任。该贷款合同第34条约定“保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。”第35条约定“保证人确认对上述保证范围内的全部债务负有经济上、法律上的连带责任。保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或者其他人士追索、查封抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段之权利。”第36条约定“对借款人拖欠贷款人的款项，保证人保证在收到贷款人口头或书面通知之日起五日内如数予以偿还，无需贷款人提出任何证明。保证人在此授权贷款人直接扣收保证人在招商银行系统内开立的结算账户和/或其他账户上的存款（包括定活期账户和本外币存款，外币与本币的折算按照招商银行当日公布的汇率牌价计算），直至付清本合同项下借款人拖欠贷款人的贷款本息和其他相关费用。”第40.1.3条约定违约事件“连续三个月或累计六次未按本合同约定按时足额偿还贷款本息的。”第41.1、41.2条约定违约处理“提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；直接扣收借款人、保证人在招商银行系统内开立的结算账户和/或其他账户上的存款（包括定活期账户和本外币存款，外币与本币的折算按照招商银行当日公布的汇率牌价计算），以清偿借款人的全部债务。”等内容。雷莉莉于2014年9月3日向民发公司支付首付款1805413元后，民发公司向雷莉莉交付了讼争房屋。截止2017年6月1日，雷莉莉未按约定归还贷款，招商银行襄阳分行分别于2017年7月27日、2017年9月27日、2017年12月26日、2018年2月26日从民发公司账户扣划了雷莉莉所欠本息40579.57元、40921.98元、40861.53元、1384236.17元，共计1506599.25元。2018年3月5日，招商银行襄阳分行出具个人贷款结清证明，雷莉莉的个人商业用房贷款1820000元本息，已于2018年2月26日全部结清。2018年3月9日，民发公司向雷莉莉送达通知函，内容包括“现我公司根据双方之间《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第1.4条的约定，通知您在3日内，将我公司代您向按揭银行偿还的全部款项及从我公司实际支付该笔款项之日起按每日万分之五的标准计算的违约金支付给我公司，若您逾期支付上述款项（包括违约金）30日（含）以上的，我公司有权解除合同，收回该商品房。”本院认为，依法成立的合同受法律保护。雷莉莉、民发公司签订的《商品房买卖合同》及与招商银行襄阳分行签订的《个人购房贷款及担保合同》，系双方真实意思表示，合法有效。雷莉莉未按约定向银行偿还贷款本息，导致招商银行襄阳分行从民发公司的账户中扣划代偿，应当依约承担相应的民事责任，故民发公司要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，并要求雷莉莉协助办理讼争房屋买卖合同备案登记注销手续的诉讼请求，本院予以支持;民发公司要求雷莉莉按购房款总额的10%支付违约金362541.30元，虽有合同依据，但因雷莉莉前期依约支付了部分房款，基于公平原则，本院认为应按民发公司代偿数1506599.25元的10%计算确定违约金较为合适，即雷莉莉应向民发公司支付违约金150659.92元。虽然民发公司在雷莉莉违约后没有正式通知雷莉莉解除合同，但在提起诉讼时要求解除合同，本院于2018年5月15日向雷莉莉送达起诉状副本时，即视为通知雷莉莉合同解除，故双方签订的《商品房买卖合同》于2018年5月15日解除。合同解除后，民发公司应当返还被告支付的首付款1805413元及雷莉莉支付的银行按揭贷款313400.75元(贷款本息总额1820000元－民发公司代偿金额1506599.25元)，合计2118813.75元，扣除雷莉莉应支付的违约金150659.92元，尚应返还1968153.83元。民发公司要求雷莉莉承担律师费20000元，因该费用不属必然损失，且民发公司亦未提供相应证据，故本院不予支持。被告雷莉莉辩称，民发公司未清除门前障碍物，导致房产闲置，致使商业亏损，无力还贷及双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第1.4条的约定属霸王条款，显失公平，应当撤销。本院认为，商品房门前障碍物并非民发公司管理和所有，民发公司无权清除，商业亏损是其经营不善，与民发公司无关。《商品房买卖合同补充协议》第1.4条款是双方自愿签署的违约条款，且本院已对违约金的进行了调整，故其辩称本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条规定，判决如下：一、原告襄阳市民发置业有限公司与被告雷莉莉于2014年1月15日签订的《商品房买卖合同》于2018年5月15日解除；二、被告雷莉莉于本判决生效后十日内将民发世界城二期C地块（锦都汇）6幢106号商品房返还给原告襄阳市民发置业有限公司，并在前述期限内协助原告襄阳市民发置业有限公司办理该商品房买卖合同备案登记注销手续；三、被告雷莉莉向原告襄阳市民发置业有限公司支付违约金150659.92元；四、原告襄阳市民发置业有限公司向被告雷莉莉返还购房款2118813.75元；五、以上三、四项相抵后，原告襄阳市民发置业有限公司于本判决生效后十日内向被告雷莉莉返还购房款1968153.83元；六、驳回原告襄阳市民发置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38864元，由被告雷莉莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  张 宁审 判 员  张广宇人民陪审员  顾会祝二〇一九年四月二日书 记 员  胡 玥