上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初28442号原告(反诉被告)：朱君礼。原告(反诉被告)：孙富萍。原告(反诉被告)：朱敏健。上述三原告共同委托诉讼代理人：孙xx。上述三原告共同委托诉讼代理人：叶嘉杰，上海市联诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：袁根娣。被告(反诉原告)：周和平。被告(反诉原告)：周佳。上述三被告共同委托诉讼代理人：吕培培，上海董道律师事务所律师。上述三被告共同委托诉讼代理人：薛捷，上海董道律师事务所律师。原告朱君礼、孙富萍、朱敏健与被告袁根娣、周和平、周佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案，诉讼期间，袁根娣、周和平、周佳提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)朱君礼、孙富萍、朱敏健及其共同委托诉讼代理人孙xx、叶嘉杰，被告(反诉原告)袁根娣、周和平、周佳及其共同委托诉讼代理人薛捷、吕培培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱君礼、孙富萍、朱敏健向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间就上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》；2.判令被告退还原告已支付的购房款人民币(币种下同)105万元(该款已含原告应付的违某金5万元)。事实和理由：原告为置换房屋，于2017年9月2日与案外人夏某、郭某签订了《上海市房地产买卖合同》，将自己所有的坐落于上海市闵行区罗锦路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给案外人夏某、郭某。此后,原告又于2017年9月18日与被告签订了《上海市房地产买卖合同》,约定由原告购买被告所有的坐落于上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室房屋，买卖合同约定房屋总价为309万元。付款方式为：签订合同时支付定金60万元，2018年2月9日支付50万元，2018年6月16日前支付29万元，2018年11月30日前支付77万元；第二期房款90万元通过贷款形式支付。另，双方在补充条款第八项约定了违某责任：如原告违某，每逾期一日需向被告支付总房款万分之五赔偿金，还应承担相当于总房价20%的违某金，可从原告已付款中先行扣除后,三个工作日无息退还剩余款项。此外,双方还签订了一份补充协议，约定原告须在2018年6月16日前另行支付给被告111万元的装修补偿款。合同签订后，原告按合同约定的期限分四次向被告支付了房款共计110万元，被告出具了相应的收款收据。但由于案外人违某，导致原被告之间的买卖合同无法履行，该责任不在原告。目前,如继续履行该买卖合同，一是原告难以凑出140万元，二是原告向被告买房变成非首套房，如原告贷款的话，在政策上受到诸多限制，继续履行该合同将变得艰难。同时，被告未遭受任何损失，且要原告承担违某金，显然对原告不公平，于情于理与法都相悖。因此，原告请求法院根据《合同法》司法解释(二)第26条即“情势变更原则”的规定，判令解除双方就系争房屋签订的《房地产买卖合同》，并依照《合同法》第114条之规定，适当调减原告应付的违某金。被告袁根娣、周和平、周佳共同辩称，原告与案外人签某的房屋买卖关系与本案是两个独立的法律关系，相应的交易风险应当由原告自行承担。原告与案外人签某的买卖合同最终未能履行的风险不能转嫁给被告，故原告所称的由于案外人违某无力购房，依据情事变更原则要求解除合同没有事实及法律依据。原告同意解除双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，但反诉要求：1.判令原告支付被告违某金84万元(按照房屋总价款的420万的20%计算)；2.判令原告赔偿被告因违某造成的房屋差价损失10万元(合同价与评估价的价差扣除违某金的数额)。原告朱君礼、孙富萍、朱敏健针对反诉辩称，原告的违某是不可归责于当事人的事由造成的，本案双方均无过错。因案外人违某导致原告无法继续履行系争房屋的房屋买卖合同，案外人的违某不具有可预见性。被告提出的违某金标准过高，请求人民法院予以减少。本院经审理认定事实如下：2017年9月13日，原告(买受方、乙方)在案外人德佑房地产经纪有限公司(居间方、丙方)居间下，与被告(出售方、甲方)签订《房地产买卖居间协议》，约定原告向被告购买上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室房屋，转让价格为420万元。违某责任约定，一方未按本协议约定履行，其行为视为违某。守约方有权要求违某方按每日总房价款0.05%承担逾期违某金后继续履行，违某方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议，并要求违某方支付总房价款20%的违某金。协议另对其他权利义务作了约定。2017年9月18日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》,约定原告向被告购买系争房屋。房屋建筑面积74.37平方米。房地产转让价款309万元。双方确认在2018年11月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款(一)乙方违某责任约定，乙方发生下列情形的,均视为乙方根本性违某,甲方有权单方解除本合同。甲方应书面通知乙方,乙方应向甲方支付相当于总房价款20%的违某金。甲方可从乙方已支付的款项中先行扣除违某金后三个工作日内无息退还剩余款项;若已支付的款项不足以支付违某金,乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以支付。(1)乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的,逾期超过十个工作日的;(2)乙方无正当理由单方要求解除合同的。附件三付款协议约定：乙方应支付甲方首期房价款216万元。乙方已在甲、乙双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金60万元，在签某本买卖合同后，转为部分首期房价款。乙方应于2018年2月9日前通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房价款50万元。乙方应于2018年6月16日前直接支付甲方部分首期房价款29万元。乙方应于2018年11月30日前直接支付甲方部分首期房价款77万元。第二期房价款90万元乙方通过贷款支付。乙方应支付甲方尾款3万元，结算日期以交接日期为准。合同另对其他权利义务作了约定。后，原告(乙方)与被告(甲方)签订《协议书》一份，约定双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》中,约定的房价款为309万元，现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方。在支付该房地产的合同总价款外,再直接支付给甲方装修补偿款110万元，该笔款项乙方于2018年6月16日前直接支付给甲方。420万元为甲方出售该房地产净到手价格。协议另对其他权利义务作了约定。上述三份合同签订后，原告先后向被告支付房价款共计110万元。后，原告因资金不足无法继续履行系争房屋买卖合同，遂成讼。审理中，被告为证明其房价损失，向本院提出申请，请求对系争房屋的市场价值进行评估。本院通过上海市高级人民法院委托上海大雄房地产估价有限公司进行评估。该公司于2019年2月19日向本院出具《上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室住宅房地产市场价值估价报告》(以下简称估价报告)，该估价报告的价值时点为2019年2月14日(实地查勘期)，估价类型为市场价值，估价采用比较法、收益法进行评估。评估价值为326万元。经质证，原告认为估价报告的价值时点应以起诉时即2018年7月为妥。被告对该评估价值无异议。本院认为被告在案件审理中提出反诉，主张其实际损失为系争房屋的价差损失，故而提出对系争房屋的市场价值进行评估，鉴定人以现场查勘的日期作为价值时点并无不妥，本院确认该评估报告的证据效力。以上事实，由原告(反诉被告)提供的《上海市房地产买卖合同》(与被告签订)、收款收据四张、《上海市房地产买卖合同》(与案外人郭某、夏某签订)、短信聊天记录，被告(反诉原告)提供的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》及《协议书》，以及当事人的当庭陈述所证实并均经庭审质证。本院认为，原告与被告就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》及《协议书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方理应恪守。现原告因缺乏资金无法购买系争房屋要求解除合同，被告亦表示同意，故本院对原告要求解除双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告应当返还原告已付房款。原告因资金问题无法继续购买系争房屋，属违某方，应当根据合同约定承担违某责任。根据合同约定，原告应当承担相当于总房价款20%的违某金，被告认为因房价下跌，根据评估公司出具的评估报告，系争房屋的评估价值为326万，原被告签订的买卖合同的合同价款为420万，差价高达94万元，被告认为其实际损失已大于合同约定的违某金数额，故要求原告根据房屋差价支付违某金。原告诉称其因案外人无法购买其所有的房屋导致无法置换被告所有的系争房屋，该情况是无法预见的，应适用情势变更原则。本院认为原告在置换房屋的过程中应当充分预见到民事活动中存在的风险，谨慎的订立合同，情势变更原则并不适用于本案。综上，原告在履行系争房屋买卖合同的过程中存在过错，应当根据合同约定承担违某责任。审理中，原告表示被告诉请的违某金标准过高，请求人民法院予以调整，本院结合原告的过错程度、被告占用原告资金的时间以及被告的实际损失等情况，酌情将违某金调整至80万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)朱君礼、孙富萍、朱敏健与被告(反诉原告)袁根娣、周和平、周佳就上海市闵行区罗阳路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》；二、被告(反诉原告)袁根娣、周和平、周佳应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)朱君礼、孙富萍、朱敏健购房款110万元；三、原告(反诉被告)朱君礼、孙富萍、朱敏健应于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)袁根娣、周和平、周佳违某金80万元；四、驳回被告(反诉原告)袁根娣、周和平、周佳的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费7,350元，由原告朱君礼、孙富萍、朱敏健共同负担5,345元，被告袁根娣、周和平、周佳共同负担2,005元。案件反诉受理费6,909.90元，由反诉被告朱君礼、孙富萍、朱敏健共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张端二〇一九年四月十五日书记员  刘阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。