成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初596号 原告：成都顶好物业管理有限公司，住所地成都市一环路北四段**。 法定代表人：辜正强，职务：董事长。 委托诉讼代理人：张泽滦，系公司员工，一般授权。 委托诉讼代理人：鲜卫东，系公司员工，一般授权。 被告：周游，女，汉族，1973年5月13日出生，户籍地成都市锦江区，现住成都市金牛区。 原告成都顶好物业管理有限公司（以下简称：顶好公司）与被告周游物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顶好公司的法定代表人辜正强以及委托诉讼代理人张泽滦、鲜卫东，被告周游到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告顶好公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告的物业服务费2358.97元（2016年1月1日至2018年12月30日），机动车停放场地使用费1080元（2018年1月1日至2018年12月30日），代垫自来水费223.50元，代收垃圾清运费288元（2016年1月1日至2018年12月30日），共计￥3950.47元；2、判令被告承担本案诉讼费。庭审中，原告顶好公司明确水费欠费期间及金额为：2016年1月至2017年12月欠费162.55元，2018年1月9月欠费60.95元。计算方式为欠费期间金额=欠费总金额÷欠费总月数×实际欠费月数。事实与理由：原告与城北小区业主委员会（以下简称业委会）于2011年11月19日签订物业服务合同，原告与业委会于2014年8月23日就该小区物业服务签订四川省省级机关城北小区2015年-2017年物业服务合同补充协议。该业委会又于2017年11月22日就该小区物业服务达成城北小区业委会会议纪要并向原告发出关于城北小区物业服务合同顺延继续履行的通知。原告于2017年11月28日书面回复业委会同意达成物业服务合同顺延。物业服务合同、补充协议和顺延合同约定物业费收费标准、停车费标准以及地下排污管道改造费标准。现被告作为该小区业主，欠付原告物业管理费、水费和垃圾清运费，故请求依法判决。 被告周游辩称，一、根据顶好公司向法庭提供的和城北小区业委会签署的“补充协议”，表明2017年12月31日，顶好公司在城北小区从事管理服务工作期满，证明顶好物业服务从2018年1月1日起不具备在城北小区从事物业服务的资格，因而也就不再具有在城北小区从事物业服务而拥有的收取物业服务费的权利；二、顶好公司向法庭提供的和城北小区业委会2017年11月22日发布的《城北小区业委会会议纪要》，通知小区居住户执行“顺延物业服务合同”，顶好公司因而拥有收取物业费的权利；三、根据相关性原则，被告就小区物业情况向法庭作出如下说明：顶好公司于2012年由业委会引进小区，但这几年顶好物业疏于对所聘员工的教育，缺乏对服务质量的追求，造成小区内车辆乱停乱放，绿化严重受损，防火防盗不到位小区物业公司未能承担相应的责任，使广大业主十分不满，严重侵犯了广大业主的利益，2017年12月17日成立小区自治小组，业主表示不再招聘物业服务公司，实行自治管理模式，并授权小区自治小组对小区进行管理；四、根据最高人民法院的司法解释规定“物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的服务为由，请求业主支付服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，因此，被告也没有任何义务向顶好公司缴纳所谓物业服务费。根据以上答辩，被告的结论是：被告应该缴纳的2018年各项物业费已向有资格和权利的三友路十八号城北小区自治小区管理的物业服务中心如数上缴。被告没有责任和义务向不再具有收取物业费资格和权利的顶好公司缴纳2018年的各项费用。综上，被告要求法庭驳回顶好物业的各项诉讼请求并承担本案审理费。此外，被告并无原告主张的案涉车辆，故原告顶好公司主张机动车场地占用使用费缺乏证据。 庭审中，被告周游认可欠付原告顶好公司2017年12月31日之前的物业管理费、代垫水费、垃圾清运费。 经审理查明，被告周游系成都市金牛区的住户，房屋建筑面积为119.25平方米。 2011年11月19日加盖有城北小区业主委员会（甲方）和原告顶好公司（乙方）合同专用章的《物业服务合同》约定顶好公司为坐落于成都市小区提供物业管理服务。物业费收费标准为住宅0.55元／·平方米。露天机动车车位费70元／个·月。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。合同为期3年，自2012年1月1日起至2014年12月31日止，其中试用期自2012年1月1日起至2012年3月30日。2014年8月23日，加盖有城北小区业主委员会印章以及原告顶好公司的公章的物业服务合同补充协议载明，继续聘请原告担任城北小区2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理服务工作，合同期限为3年。补充协议对住宅物业公共服务费、地面机动车占道停车场地租赁费等收费标准明确约定。2014年8月23日，加盖有城北小区业主委员会印章的授权委托书载明，成都顶好物业管理有限公司：根据贵我双方于2014年8月23日签订的《四川省省级机关城北小区2015-2017年〈物业服务合同〉补充协议》第二条第3款之Ｂ项、第二条第4款之Ｂ项“10.00元／车·月机动车停车的场地租赁费归全体业主，用于专项处理城北小区的地下排水、排污管道塌陷，砖砌检查井壁风化的工程维修。”的合同约定，为此，城北小区业主委员会特授权贵单位代收该笔费用，代为保管该费用，该费用须经城北小区业主委员会书面通知，方可列支使用。原告顶好公司收到该份授权书并盖章确认。 2017年11月22日加盖城北小区业主委员会印章的会议纪要载明如下主要内容：将与成都顶好物业管理有限公司签订的物业服务合同，从2018年1月1日起顺延至城北小区业主大会完善建设后并签订了新的《物业服务合同》时终止，同时业主委员会向成都顶好物业管理有限公司发出书面通知。2017年11月22日加盖城北小区业主委员会印章并向原告发送的关于城北小区《物业服务合同》顺延继续执行的通知载明，一、贵我双方签订的《城北小区物业服务合同》及《补充协议》，自2018年1月1日起顺延至城北小区业主大会完善建设后并在签订了新的《物业服务合同》时终止，合同条款不变，即：1、物管费执行2017年度的收费标准不变；2、物业服务工作执行2017年度的标准不变。2017年11月28日，原告顶好公司收到前述通知后出具的回复函载明，1、我公司愿意支持城北小区业主委员会的工作；2、我公司同意贵方《关于城北小区〈物业服务合同〉顺延继续执行的通知》提出的意见。3、我公司将按照《城北小区物业服务合同》及《补充协议》的约定，继续做好2018年度城北小区物业服务的各项工作。 2017年12月28日三友路18号城北小区自治管理小组在成都市金牛区驷马桥街道一环路北四段社区居民委员会及所属成都市金牛区驷马桥街道办事处备案。后该自治小组制定自治管理规约、自治管理大会议议事规则等具体自治文件并成立相应自治内设机构。 2018年5月30日三友路18号业主大会临时会议工作组发布的《关于续聘现物业服务企业业主大会会议表决结果的公告》载明，本建筑区划续聘现物业服务企业业主大会会议，在本小区业主大会临时会议工作组的组织下，在驷马桥街道办事处、一环路北四段社区的指导监督下，于2018年5月19日至2018年5月30日在三友路18号小区内举行投票表决，三友路18号投票权人数共计688个，建筑物总面积83983.93平方。参加业主大会会议的投票权人数共389个，专有部分面积共计45120.90平方，共发出表决票389张，收回表决票389张；其中有效票387张，赞成票1张，弃权票3张，废票2张。业主大会会议上同意续聘现物业服务企业的人数为1人占全体投票权人数0.15%，同意续聘现物业服务企业的建筑物面积为99.12平方，占建筑物面积0.12%。不同意续聘现物业企业的人数为383人，占全体投票权人数55.67%；不同意续聘现物业服务企业的建筑面积为44382.91平方，占建筑物总面积52.85%。按照表决结果，不续聘现物业服务企业，另行决定今后管理模式。 2018年7月17日，三友路18号业主大会临时会议工作组发布的《关于本建筑区划物业服务管理方式、选聘方式业主大会会议表决结果的公告》载明，本建筑区划内就物业服务管理方式、选聘方式召开的业主大会会议，在本小区业主大会临时会议工作组的组织下，在驷马桥街道办事处、一环路北四段社区的指导监督下，于2018年7月12日至2018年7月16日在三友路18号小区内举行投票表决，三友路18号投票权人数共计688个，建筑物总面积83983.93平方。参加业主大会会议的投票权人数共376个，专有部分面积共计43523平方，共发出表决票376张，收回表决票376张，其中有效票375张，废票1张。业主大会会议上在物业服务管理方式表决中，同意自行管理的人数为374人，占区划内全体投票权人数54.3%，同意自行管理的建筑面积为43302.26平方，占区划内建筑物总面积51.5%。同意委托管理的人数为0人，占全体投票权人数0%；同意委托管理的建筑面积为0平方，占建筑物总面积0%。选聘方式中，同意协议选聘的人数为0人，占全体投票权人数0%，同意协议选聘的建筑面积为0平方米，占区划内建筑物总面积0%。同意公开招标权人数为1人，占区划内全体投票人数0.15%，同意公开招标建筑面积为101.72，占区划内建筑物总面积0.12%。同意邀请招标的人数为0人，占全体投票权人数0%，同意邀请招标的建筑面积为0，占区划内建筑总面积0%，按照表决结果，确定本建筑区划内物业服务采用自行管理模式。本公告公示日期为15日。 2018年3月26日，成都市金牛区人民法院对原告顶好公司与被告成都市金牛区驷马桥街道一环路北四段社区居民委员会（以下简称一环路北四段居委会）、秦皖蜀、文雅琳、夏荣辉、李德宪、蔡作康、邹水群、李红艳侵权责任纠纷一案作出（2018）川0106民初1351号生效民事判决，该民事判决查明事实如下：2017年10月16日，一环路北四段居委会在位于成都市金牛区小区公示栏张贴《公告》，载明“三友路18号大院的居民多次到社区反映院落管理问题，希望大院按程序成立自治小组，为了大院的和谐稳定，以实现居民院落成员自我管理、自我教育、自我服务、自我监督。现将成立大院自治小组相关事宜公告如下：1、自治小组职责：根据居民授权，管理院落日常事务、反映居民诉求、维护院落程序、调解居民纠纷、促进邻里和睦、实施院落自治服务、接受居民监督。……请热爱公益事业且符合条件的大院居民积极支持和报名参加，并相互转告。”同年12月22日，一环路北四段居委会在该小区公示栏张贴《公告》，载明“2017年12月22日，社区已收到三友路18号城北小区自治管理小组筹备组提交的自治选举备案资料。经社区、街道审核，符合相关规定，予以备案。”2017年11月25日，城北小区自治管理筹备组在该小区公示栏张贴《通告（02号）》，载明“自治管理筹备组是经指导本小区工作的社区居委会同意成立的，是合法开展院落民主自治管理工作的组织。全体业主理当自觉配合开展相关工作。……全体业主和租房户应自觉交清2017年各项费用，2018年各项费用年底前暂缓交纳，待自治管理小组正式接管后，按新规定执行。……”2017年12月29日，城北小区自治管理小组在该小区公示栏张贴《通知》，载明“接相关部门通知，驷马桥派出所已通知顶好物业不准收取2018年全年的停车费和物管费，只能收取一个月的。若你已交纳全年费用，请速到顶好物业处退费，避免造成个人财产损失。……”2018年1月10日，城北小区自治管理小组在该小区公示栏张贴《公告》，载明“根据《中华人民共和国物权法》第七十六条关于解聘物业服务企业的相关规定，本自治小组已于2018年1月5日把小区内20%业主提议解聘物管事宜的申请书以及已登记的城北小区业主清册交到驷马桥街道办事处备查。……”城北小区自治管理小组还先后在该小区公示栏张贴《城北小区自治管理方案（征求意见稿）》、《城北小区自治管理小组成员分工情况》等，在该小区内布置“热烈庆祝城北小区自治管理小组成立”、“积极参加投票、实行居民自治”等横幅。顶好公司诉称一环路北四段居委会和城北小区自治管理小组发布的上述《公告》、《通告》、《通知》、横幅等行为侵犯了其依照《物业服务合同》享有的债权，造成该债权未能如期实现的危害后果。一环路北四段居委会辩称，其指导、协助城北小区业主成立居民自治小组，无论从内容上还是程序上均符合法律规定，没有侵犯顶好公司诉称的债权，没有给其造成任何损失，且与其主张的损失没有因果关系。秦皖蜀、文雅琳、夏荣辉、李德宪、蔡作康、邹水群、李红艳辩称，以城北小区自治管理小组名义发布的《公告》、《通告》、《通知》等并未阻止业主交纳2017年的物管费，而是鼓励、支持业主交清2017年各项费用，顶好公司诉称其权益受到损害与事实不符。另查明，本案秦皖蜀、文雅琳、夏荣辉、李德宪、蔡作康、邹水群、李红艳系城北小区自治管理小组成员。从2011年年底开始，顶好公司在案涉城北小区从事物业管理服务工作。该案判决结果为驳回原告顶好公司的诉讼请求。后原告顶好公司向成都市中级人民法院提出再审申请，成都市中级人民法院于2019年3月15日作出民事裁定，驳回原告顶好公司的再审申请。 2018年4月18日，成都市金牛区人民法院作出（2018）川0106行初56号生效行政裁定，并就本案中涉案小区业委会问题认定如下内容：本案中涉案小区未成立业主委员会，因此无法以业主委员会作为主体组织召开业主大会临时会议。 从2018年1月1日起被告周游未向原告顶好公司缴纳涉及物业管理相关费用，而是交由业主投票成立的自治机构代缴给相应的收费机构。 2018年10月23日，原告顶好公司向成都市自来水有限责任公司缴纳水费22642.79元。备注为城北9月水费，后附的明细载明之前水费欠费金额为0元。 被告周游按照案涉物业服务合同约定，2018年度之前每月应缴纳的物业管理费金额约为66元（≈119.25平方米×0.55元/平方米/月），则2016年1月1日至2017年12月31日应缴纳物业管理费金额为1584元（=66元×24个月），2018年度按合同约定的物业管理费金额应为792元。按照原告顶好公司主张的水费计算方式，欠付水费总金额为223.50元，原告顶好公司主张的2017年度之前欠付水费期间为2016年1月至2017年12月，故对应期间的水费金额为223.5元÷33个月×24个月≈162.55元。2018年1至9月期间的水费金额为223.5元÷33个月×9个月≈60.95元。 本院认定上述事实，依法采信了当事人身份信息、民事裁定书、民事判决书、行政裁定书、缴费票据、授权委托书、三友路18号城北小区自治管理大会议事规则及管理规约、公告、收据、物业服务合同、会议纪要、关于城北小区《物业服务合同》顺延继续执行的通知；回复函、补充协议、备案登记表、《关于本建筑区划物业服务管理方式、选聘方式业主大会会议表决结果的公告》、《关于续聘现物业服务企业业主大会会议表决结果的公告》及当事人的陈述等。当事人提交的其他证据不符合证据的真实性、合法性和关联性，本院在本案中不予采信。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。本案中，生效行政裁定认定案涉小区并未依法成立业主委员会。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。案涉小区业主通过投票方式决定不续聘原告顶好公司继续管理案涉小区物业，在无相反证据证实案涉小区业主投票结果无效的情况下，应当认定该投票结果合法性。鉴于案涉小区业主投票表决不与原告顶好公司续约，则加盖业主委员会和原告顶好公司公章的顺延协议对业主不产生约束力，原告顶好公司自无权从2018年1月1日起继续依照原物业服务合同主张各项费用（物业管理费、机动车场地使用费、垃圾清运费）。故原告顶好公司的诉讼请求不成立，本院不予支持。关于2016年1月1日至2017年12月31日的物业管理费1584元被告周游是否应当缴纳的问题。因原告顶好公司2017年度以前确实为案涉小区提供物业管理服务，被告也实际享受该期间的物业服务，故被告周游应当缴纳2017年度及以前欠付的物业管理费1584元，故原告顶好公司主张被告周游支付2017年度以前的物业管理费1584元的诉讼请求部分成立，本院予以支持。关于2016年1月1日至2017年12月31日之间的垃圾清运费问题，鉴于被告周游在庭审中认可欠付原告顶好公司代付的垃圾清运费未缴纳，故被告周游应当缴纳原告顶好公司代为2016年1月1日至2017年12月31日期间代缴的垃圾清运费192元。 关于原告顶好公司缴纳2018年9月水费问题。根据在案证据，2018年10月23日原告顶好公司向成都市自来水有限责任公司缴纳水费22642.79元。备注为城北9月水费。但是根据庭审查明的事实，2018年7月17日案涉小区召开业主大会表决不续聘原告顶好公司，并且原告顶好公司举证证明代缴水费期间为2018年9月份水费,故顶好公司无权代收代缴被告应缴纳的水费。故原告顶好公司主张由被告承担相应的代缴水费款项缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但关于原告顶好公司主张被告支付2016年1月至2017年12月期间欠付水费162.55元的问题，鉴于水费存在跨年度收取问题，原告顶好公司主张的估值计算方式并无不当，且2018年9月之前的水费欠费为0元，表明原告顶好公司已经实际代缴。本院予以采信。故按照原告顶好公司计算的前述期间的水费金额，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项、第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告周游于本判决生效之日起十日内向原告成都顶好物业管理有限公司支付2016年1月至2017年12月的物业管理费1584元、2016年1月1日至2017年12月期间的的垃圾清运费192元、2016年1月至2017年12月期间的水费162.55元； 二、驳回原告成都顶好物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告成都顶好物业管理有限公司负担10元，被告周游负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭有志 二〇一九年四月二十六日 书记员  杜京城