浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终770号 上诉人（原审被告）：温岭市星朝置业有限公司，住所地温岭市新河镇市民大道89号，统一社会信用代码913310815890086611。 法定代表人：阮鸿宇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张小兵，浙江红大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄娇素，女，1969年1月21日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：陈辉，温岭市箬横法律服务所法律工作者。 上诉人温岭市星朝置业有限公司因与被上诉人黄娇素商品房预售合同纠纷一案，不服温岭市人民法院(2018)浙1081民初2944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 温岭市星朝置业有限公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原判错误地理解《商品房买卖合同》第九条第二款第二项的特殊情况，导致认定事实错误。1、《商品房买卖合同》第九条第二款第二项约定：“市级及市级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施等非出卖人原因而导致开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期，但最长不超过6个月”。从该合同条款所使用的文字解读，其真实意思为：“市级及市级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施等非出卖人原因而导致开发建设期延长的，及非出卖人原因而导致开发建设期延长的情形，出卖人均可据实予以延期，但最长不超过6个月。2、从该合同条款前后段来看，前段“市级及市级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施，而导致开发建设期延长的”及后段”非出卖人原因而导致开发建设期延长的”，前后段系并列关系，相互是独立存在并不包含。3、《商品房买卖合同》第九条第二款第二项约定中的第一个“等”指主管部门未尽之意，第二个“等”字指非出卖人原因而导致开发建设期廷长的等等情形，第二个“等”字并非一审所理解的行政措施列举未尽之意，且该条文中也未对行政措施作任何列举。二、本案一审错误计算交房违约时间（交房违约时间从2017年3月29日至2018年1月17日）。《商品房买卖合同》第九条第一款约定本案交房时间为2017年3月29日，一审查明并认定因政府原因而非上诉人原因导致开发建设期延长至少3年以上的事实，根据《商品房买卖合同》第九条第二款第二项的约定，本案交房时间可延期6个月为2017年9月29日（该时间系出现特殊情况根据合同规定交房期限的变更），故违约交房时间应从2017年9月29日开始计算至通知交房时间的次日2018年1月17日）。三、本案一审错误计算逾期办证的违约时间，导致错误计算违约金。《商品房买卖合同》第十六条第三款约定：“出卖人承诺于2017年9月28日前取得产权证书，买受人自行办理该商品房转移登记。上诉人认为，取得产权证书基于能交付商品房的基础之上，交付商品房的期限延长了6个月，取得产权证书的期限也应相应延长6个月为2018年3月28日，结合一审查明并认定的上诉人于2018年5月9日取得产权证书的事实，故逾期办证的违约金从2018年3月28日起计算至2018年5月9日止。四、本案一审判决确定逾期交房违约金过高。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案上诉人在一审时已向法庭请求减少逾期交房违约金，逾期交房对被上诉人来说仅造成租金的损失，上诉人应承担同地段同类房屋月租金标准上浮30%的违约金为1300元（同地段同类房屋月租金标准为每套1000元），而一审按已付房款为基准以日万分之二计算逾期交房违约金，该违约金已超过了被上诉人实际损失的七倍之多。 被上诉人黄娇素答辩称，1.上诉人所述《商品房买卖合同》第九条第二款第二项的约定，按照我们正常的理解，不是上诉人主张的意思。如果交付需要延期，上诉人应告知被上诉人，况且据被上诉人所知，导致交付逾期的原因在于被上诉人未及时向施工单位支付工程款，并非因政府原因导致。即使系新河镇人民政府的原因造成的，因该级政府并非合同约定的市级以市级以上人民政府，故不适用该合同条款2.同理，逾期办证也是上诉人造成的，与被上诉人无关，目前为止我们九个被上诉人也只有两个办到了产权证。3.上诉人认为违约金过高，根据目前银行的贷款利率，按照万分之二来计算违约金连银行的基准利率都达不到，上诉人主张同期同地段月租金1300元没有事实依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。 黄娇素向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金（以1274173元为基数自2017年3月29日起按日万分之三计算至实际交付之日止）；2判令被告继续履行合同约定的交付不动产权属证书的义务并支付逾期办证违约金（以已付购房款1179173元为基数自2017年9月28日起按日万分之一计算至实际办证之日止）。 一审法院认定:2014年1月19日，原告黄娇素与被告温岭市星朝置业有限公司签订《清水湾地下车位转让协议》一份，约定被告将位于温岭市地下车位使用权作价95000元转让给原告，在协议签订时一次性付款。2014年2月17日、原、被告双方签订备案合同编号为20140200237的《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买坐落于温岭市的预售商品房、建筑面积142.93平方米；合同第五条约定房屋总价款为1179173元，物业专项维修资金未包含在该总价款中，由被告统一代交，在物业交付时向原告收取；第七条约定原告按银行按揭方式付购房款；第八条约定了原告逾期付款的违约责任；第九条“交付期限及条件”约定被告应当在2017年3月28日前将符合条件的商品房交付给原告使用，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，2、市级及市级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施等非被告原因而导致开发建设期延长的，被告可据实予以延期，但最长不超过6个月，3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾、强风暴等自然灾害、战争、动乱等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为；第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定除本合同第九条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金；第十二条“交接”规定，由于原告原因未能按期交付的，如原告在《入伙通知书》中规定的交房时间之日起超过15日，仍未办理交房手续的，原告应自第31日起按日向被告支付合同总金额万分之三的违约金；第十六条“关于产权登记的约定”约定被告负责办理土地使用权及商品房所有权初始登记，取得《土地使用权证书》及《房屋所有权证书》，被告承诺于2017年9月28日前取得前述土地、房屋权属证书交付给原告，由原告自行办理商品房转移登记、被告自约定日期起90日内交付权属证书或登记证明的，按已付房款的1%承担违约责任，自约定日期90日以后仍不能交付权属证书或登记证明的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；合同附件八“补充协议内容”第二条约定本合同所示房款不包括物业维修专项基金、有关部门代收的税费及其他相关费用，原告同意在交房时由被告按有关规定代政府职能部门收取，如原告在规定时间未能按时缴纳物业维修专项基金及相关税费的，逾期被告将按合同第八条追究原告违约责任，产权办理将相应延期。嗣后，原告按约支付了相应的购房款及车位转让款。2015年10月13日，清水清小区建成结顶，并于2018年1月11日办理竣工验收备案；此后被告办理了清水湾小区不动产权属初始登记并于2018年5月9日取得不动产权证书。2018年1月16日，被告向原告寄发《清水湾小区交付通知书》并于次日电话联系原告通知原告在收到通知书后七日内至清水湾展示中心办理交房手续，集中交房时间为2018年1月18日。2018年1月17日、原告等其他业主前去收房时就逾期交房违约金、物业维修专项基金收取等事宜与被告发生争执，导致交房未果。2018年6月16日，被告向原告寄发《不动产权证书办理通知书》，告知原告在收到通知之日起30天内带齐材料至清水湾展厅办理不动产权证的相关手续，并注明如未办理收房手续，先办理收房再办理不动产权证，原告于2018年6月18日收到该通知。审理过程中，原告于2018年5月16日申请在该院交付房屋钥匙，被告回复称同意办理交房，但如原告放弃违约条款，被告放弃为原告已代付的相关费用，如原告不放弃违约条款，被告要求原告支付其已代付的相关费用，相关违约责任由法院审理确认。之后原告于2018年7月13日向被告支付物业专项维修基金等费用，并办理收房手续。2018年10月12日，清水湾购房户卢君华向被告催告办理产证，被告工作人员表示需待诉讼结束后才可办证。现被告仍未交付原告所涉商品房初始登记权属证书及相关税票。另查明，2011年11月29日，乐清市广丰房地产开发有限公司通过竞拍受让取得新河镇XH050305地块的国有土地使用权，2012年7月2日国有土地使用权人变更为被告温岭市星朝置业有限公司，之后发现项目用地内东南侧有建筑物未拆除、西南侧有3户土地未征用、项目用地西北侧外的道路用地未征用等问题，温岭市新河镇人民政府陆续拆除了建筑物并办理了土地征用手续。 一审法院认为，根据前述查明的事实，本案案由应为商品房预售合同纠纷，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，依法应认定为有效，各方均应按约全面履行各自的义务。本案原告已依约履行付款义务，被告理应按约定期限交房并交付商品房初始登记权属证书。被告逾期交房及逾期交付初始登记权属证书事实清楚，其行为显属违约，现原告选择继续履行合同，被告应按约支付违约金，鉴于本案所涉商品房已具备交房及办证条件，而被告在诉讼过程中已履行交房义务，故对原告主张的要求被告继续履行合同约定的交付商品房初始登记权属证书义务之诉请予以支持，双方当事人争议焦点主要在于原告主张的两项违约金是否合理的问题。首先，关于逾期交房违约金。被告辩称本案所涉清水湾小区建设过程中因政府未及时拆除用地范围内的建筑物及办理土地征用等非出卖人原因导致开发建设期延长，要求适用《商品房买卖合同》第九条约定的第2项特殊情况，准许其延期交房6个月。该院认为，从该合同条款所使用的词包及上下条款来看，第2项约定“市级及市级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施等非出卖人原因而导致开发建设期延长”的真实意思应理解为系将“非出卖人原因导致开发建设期延长”的情形限定为由于市级及市级以上主管部门采取了某项行政措施，这里的“等”应指行政措施列举未尽之意思，而非被告所主张的只要是非出卖人原因导致延期开发的均可延期交房，否则上下条文中亦无需再列举不可抗力之非出卖人原因可延期交房之情形，而本案新河镇人民政府的行为并不属于第2项约定之特殊情况，故被告要求延期交房6个月的抗辩意见该院不予采纳。鉴于被告已于2018年1月16日通知原告前来收房，原告主张因被告要求其签署放弃主张违约金的协议才同意交房最终导致交房未成，但并未提交证据予以证明；且在本案审理过程中，被告表示原告缴纳物业专项维修基金等费用后即可办理交房手续，该主张符合涉案《商品房买卖合同》第五条及其附件八“补充协议内容”第二条之约定原告在2018年1月17日前去收房时以及审理过程中均要求该些费用在其向被告主张的违约金中予以抵扣，虽然该两笔款项均为金钱债务，但债务抵销的前提是双方互负到期债务，而被告是否应承担违约责任以及应承担的违约金金额双方并未达成合意，故原告要求在交房时抵销债务之主张难以成立，因此逾期交房违约金应自2017年3月29日起计算至2018年1月17日止，原告要求计算至2018年7月13日止缺乏依据，该院不予支持。关于违约金计算标准，被告主张按日万分之三计算过高，应参照同地段同类房屋租金标准上浮30%确定计算，该院结合当地租金、已付房款利息及本合同履行请况等综合因素考虑，酌情调整为按日万分之二计算。关于违约金计算基数，原告主张应按已付购房款及车位转让款总和作为计算基数缺乏事实依据，双方签订的《清水湾地下车位转让协议》并未约定违约金条款，而该协议与《商品房买卖合同》系两个独立的合同，故逾期交房违约金应按已付房价款1179173元为基数自2017年3月29日起至2018年1月17日止按日万分之二计算为69335元。其次，关于逾期办证违约金。被告辩称合同约定产权登记时间为房屋交付后六个月，其只需在实际通知交房之日后六个月即2018年7月16日前取得不动产初始登记证书即视为已履行办证义务，其已通知原告办证，原告未来办理，故不应承担该项违约金，后又改称自约定交房日即2017年9月28日（扣除六个月期限）后六个月即2018年3月27日前取得不动产初始登记证书可视为已履行办证义务，故其仅应承担2018年3月27日至2018年5月9日期间的逾期办证违约金。该院认为，案涉《商品房买卖合同》第十六条明确约定出卖人承诺于2017年9月28日前取得并交付买受人不动产初始登记权属证书，且根据建设部《房屋登记办法》第三十条规定，交房并非出卖人办理房屋所有权初始登记的前提条件，也即交房与办证本身并不存在必然关联，故被告主张以实际通知交房之日或约定交房之日起顺延六个月作为应交付不动产初始登记权属证书日期的意见缺乏合同及法律依据，该院不予采纳。本案被告已于2018年5月9日取得不动产初始登记权属证书，原告亦已于2018年6月18日收到被告寄发的《不动产权证书办理通知书》，理应按通知书所载时间及时前去办理，未及时办理所造成的损失应由原告自行承担。本案审理过程中，原告于2018年7月13日办理了收房手续，按涉案合同附件八第二条约定及被告制作的《不动产权证书办理通知书》所载内容，原告缴纳物业专项维修基金等费用收房后即可办理不动产权证的相关手续，虽然被告在审理中表示原告可随时来办证，但根据涉案合同第十六条约定，被告作为出卖人有义务向原告交付不动产初始登记权属证书，有关商品房转移登记则由原告自行办理，现被告并未举证证明其已向原告履行前述义务，亦未就此作出合理解释，且从清水湾购房户卢君华与被告工作人员于2018年10月12日的通话内容来看，被告表示产权证书要“官司结束后好办”。故该院按本案实际情况酌情确定逾期办证违约金以已付房价款1179173元为基数按日万分之一的标准分两部分支付，其中自2017年9月28日起至2018年6月18日期间计算为31012元，另应支付自2018年7月14日起至被告交付商品房初始登记权属证书之日止的违约金。被告要求计算至其取得初始登记权属证书之日，缺乏事实和法律依据，该院不予采纳。至于被告主张的逾期收房违约金，系独立的诉讼请求，且被告亦未提起反诉，故对该项主张该院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决：一、被告温岭市星朝置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告黄娇素交付坐落于温岭市商品房初始登记权属证书；二、被告温岭市星朝置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄娇素逾期交房违约金69335元；三、被告温岭市星朝置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告黄娇素自2017年9月28日起至2018年6月18日期间的逾期办证违约金31012元，并支付自2018年7月14日起以已付房价款1179173元为基数按日万分之一的标准计算至被告履行完毕前述第一项义务之日止的逾期办证违约金；四、驳回原告黄娇素的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，（一）关于涉案《商品房买卖合同》第九条第二款第2项约定情形是否成立，上诉人能否据此获得6个月延期交房的权利。从合同条款上下文文义解读，可以容许出卖人延期交房的情形仅限于非出卖人原因，而非出卖人原因包括不可抗力和政府相关主管部门依法采取某项行政措施，故“主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施等非出卖人原因而导致开发建设期延长的”中的“等”应解读为行政措施列举未尽之意，而非上诉人主张的非出卖人原因列举未尽之意。况且，上诉人主张其迟延交房的原因在于开发项目内的土地尚未征用完毕，房屋尚未拆迁，而开发项目内的土地征用、拆迁事宜系上诉人与土地出让方之间的合同法律关系，并不属于上述条款约定的政府行政措施范畴，故不应适用上述条款的约定。另外，上述条款的适用前提是发生了上诉人未知或者不可控事项，超越了上诉人正常履行合同的能力范围，而本案中，上诉人在与被上诉人订立《商品房买卖合同》之际，其对开发项目内土地尚未征用、房屋尚未拆迁的情况是明知的，故亦不适用上述条款的约定，上诉人在此情况下未告知被上诉人，仍与被上诉人约定了具体的交房日期，视为其自信能在合同约定的交房日期前履行交付义务。因此，涉案《商品房买卖合同》第九条第二款第2项之约定不适用本案，上诉人不能据此主张延期交房6个月。按照合同约定，上诉人应于2017年3月28日前将符合约定条件的商品房交付被上诉人使用，其于2018年1月16日通知被上诉人收房，其行为已构成违约，应当支付逾期交房违约金，该违约金应自2017年3月29日起计算至2018年1月17日止。上诉人要求自2017年9月29日起计算逾期交房违约金，本院不予支持。（二）关于逾期办证违约金的违约起算点。涉案《商品房买卖合同》第十六条明确约定，出卖人承诺于2017年9月28日前取得并交付买受人不动产初始登记权属证书，暂且不论交房是不是出卖人办理房屋所有权初始登记的前提条件，基于上述有关上诉人并不能援引《商品房买卖合同》第九条第二款第2项的约定获得6个月延期交房权利的判断，上诉人应当按照合同约定于2017年9月28日前向被上诉人交付不动产初始登记权属证书，逾期交付则构成违约，须承担相应的违约责任。上诉人主张逾期办证违约截止时间应为2018年5月9日，即算至其实际取得不动产初始登记权属证书之日。由于上诉人取得权属证书后仍负有通知被上诉人前来办理产权变更登记的义务，故不能以上诉人取得不动产初始登记权属证书之日作为违约行为的终点，而是以被上诉人收到《不动产权证书办理通知书》之日即2018年6月18日作为权利告知的完成。本案中，被上诉人于2018年7月13日办理了收房手续，但至今未取得商品房初始登记权属证书，故逾期办证违约起止时间应分两段计算，分别为2017年9月28日起至2018年6月18日止、2018年7月14日起至上诉人实际交付商品房初始登记权属证书之日止。（三）关于逾期交房违约金的计算标准。上诉人主张日万分之三的违约金计算标准过高，应参照同地段同类房屋租金标准上浮30%确定。本院认为，合同系双方当事人真实意思表示，各方均应按照合同约定履行。日万分之三的违约金标准系双方在《商品房买卖合同》中所作的约定，一审法院认为该约定过高并结合当地租金、已付房款利息及合同履行情况已酌情调整为按日万分之二计算并无不当。综上所述，温岭市星朝置业有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3303元，由上诉人温岭市星朝置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  阮丹军 审判员  王安安 审判员  胡精华 二〇一九年四月二十二日 书记员  应一娇 -14- -15-