阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初350号原告：林早星，男，1976年10月出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：邓丽华，广东永基律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖伟国，广东永基律师事务所律师。被告：保利（阳江）房地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区江朗大道48号保利罗兰香谷售楼中心2-3层。法定代表人：林旭东,该公司董事长。委托诉讼代理人：黄志豪，广东粤宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄远航，广东粤宏律师事务所律师。原告林早星与被告保利（阳江）房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林早星的委托诉讼代理人邓丽华、被告保利（阳江）房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄远航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林早星向本院提出诉讼请求：1、被告支付逾期交房违约金50万元；2、被告立即向原告交付所购买的房屋；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2011年2月25日，原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买位于阳江市××江××大道××号保利·罗兰香谷x号商铺，总价款为1180752元；被告应在2011年9月30日前将经验收合格且符合合同约定的商铺交付给原告，逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的10%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，等等。上述合同签订后，原告已依约向被告支付了全部购房价款。期后，在办理交房手续过程中，原告发现商铺墙体渗水问题相当严重，根本无法使用，完全不具备交付条件，遂与被告进行交涉，要求被告修复后再进行交付，为此，被告对商铺进行了多次修复，但直至2017年9月27日，原告前往上述商铺查看修复情况时，发现被告在历经近6年的时间，仍在对上述商铺墙体渗水的问题进行施工修复处理。2017年11月中旬，被告通过物业管理公司通知原告办理上述商铺的交付手续，原告遂于2017年12月31日前往物业管理公司处办理商铺接收手续，但被告委托的物业管理公司却以原告欠缴2011年9月30日至2017年12月31日期间的物业管理费为由，拒绝向原告交付上述商铺。2018年8月20日，原告委托广东永基律师事务所向被告出具《律师函》，要求被告交付商铺及支付逾期交房违约金。此后，原告多次向被告催讨，均未果。原告认为，涉案商铺墙体存在严重渗水的质量问题，根本无法使用且不具备交付条件，被告为此进行修复并导致涉案商铺无法如期交付，过错在被告一方，被告应依涉案合同第9条约定，向原告支付逾期交房的违约金。经原告核算，从2011年10月1日之日起，暂计至2018年10月30日，被告已逾期交房2588天，按日万分之五的标准计算，被告应支付的逾期交房违约金为1527893元。原告因经济原因，无力承担高额的诉讼费用，故本次诉讼原告暂诉请被告支付逾期交房违约金50万元，对于剩余的逾期交房违约金，原告将保留继续向被告追索的权利。被告保利（阳江）房地产开发有限公司辩称，一、涉案商铺及所在的楼盘于2011年8月15日竣工验收合格并报送住建部门进行备案，已达到了法定和约定的交付条件。被告也于2011年8月下旬通知原告来收楼。因此，原告主张涉案商铺无法如期交付的过错在被告一方，明显缺乏事实依据和合同依据。二、原告主张被告逾期交付涉案商铺和诉请被告立即向原告交付商铺，是歪曲了办案的事实，也缺乏法律依据。从原告向法院诉请的事实和理由中可知，被告在涉案商铺达到验收合格的交付条件后，就通知原告办理交房手续，但原告却以“商铺墙体渗水严重，无法使用”为由拒绝办理交付手续。退一步讲，涉案商铺墙体即便出现了渗水问题，也是房屋经竣工验收合格后会正常出现的一般质量问题，属于商品房买卖关系中出卖方按合同约定的附随维修义务，并不是原告以此为理由拒绝受领涉案商铺的法定事实或约定事由。况且，原告也没有证据证明涉案商铺的渗水问题达到足以影响其无法正常使用的程度。故，本案的事实是原告以其个人认为的“渗水”问题拒绝受领涉案商铺，而不是被告逾期交付商铺，过错应在原告自身。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第2款之约定，由于买受人原因，未能按期交付的，从交付之日起，视为该房屋已经交付。故本案的涉案房屋已于2011年9月30日交付给了原告使用。另外，涉案商铺一直闲置在原地，且原告早于2014年5月30日就到被告处签领了产权证书，原告完全拥有该商铺的所有权和自主权，随时都可以自主使用，不存在需要被告二次交付的事实。因此，原告的诉请既没有被告逾期交付房屋的事实，更没有要求被告支付违约金的事实依据和法律依据。三、原告基于双方的合同关系在八年后才诉请被告交付涉案商铺及支付违约金，早已过了诉讼期限的时效。更何况被告早就依照双方合同的约定交付了涉案商铺给原告，原告的诉请根本就没有权利基础。综上所述，原告的诉请明显缺乏事实依据，被告恳请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年2月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：xxxx），合同主要约定：被告将位于阳江市××江××大道××号保利·罗兰香谷x号出售给原告，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字xxxxxx号，该商品房的用途为商业，层高6米，建筑面积共71.84平方米，其中套内建筑面积70.72平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积1.12平方米，按套内建筑面积计算，每平方米16696.15元，总金额为1180752元，付款方式为按揭贷款，签订合同当日支付总房价款的50%即590752元作为首付款，余款590000元在当日办理按揭手续。其中合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条关于房屋交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：从交付之日起，视为该房屋已经交付，买受人应从交付之日起承担房屋所有人的责任（包括但不限于缴交物业管理费等费用）。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。签订合同后，原告按合同约定付清了全部购房款给被告。涉案商品房已于2011年7月25日竣工验收，并于2011年8月10日在阳江市住房和城乡规划建设局办理了工程竣工验收备案手续。原告于2014年5月30日在被告处签领了《房产证》。原被告双方争议的事实是被告是否按合同约定交付涉案商品房给原告使用。本院认定如下：虽然被告没有提供书面通知原告办理房屋交接的证据，但被告在约定的商品房交付期限届满前，涉案商品房已竣工并经有关部门验收备案，按照交易惯例，被告会通知原告办理房屋交接手续，且原告在庭审中也陈述，2011年9月，在现场办理交接时，看到房屋的墙体有渗水的痕迹。因此，本院认定被告已按合同约定通知了原告办理交接手续。对于原告提出的因涉案商品房墙体渗水严重，被告交付的房屋不具备交付条件而拒绝接收问题，根据合同约定，被告交付的是将经验收合格并符合合同约定的商品房给原告使用，被告提供的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》证实涉案商品房经验收合格，原告在与被告办理房屋交接时，提出涉案商品房的墙体有渗水的痕迹，但并没有拍照或书面向被告提出，也没有明确拒绝接收，并在合同约定的时间内办理了产权登记手续。只是在2017的9月26日，才与公证人员对涉案商品房的墙体、天花及外墙方施工情况进行拍摄以保全证据，原告的该证据保全距房屋交付时间已过了将近6年，因此，原告提供的证据不足以证明涉案商品房在交付时存在严重影响其正常居住使用的质量问题，本院认定被告已按合同约定交付涉案商品房给原告使用。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方当事人应按合同约定履行各自的义务。根据合同约定，通知原告办理房屋交接手续及交付经验收合格的房屋给原告是被告的义务，接收已经验收合格的房屋既是原告的权利也是义务。本案争议的是被告已在合同约定的时间内通知原告办理房屋交接手续，原告以房屋存在质量问题不接收或拒绝接收房屋理由是否正当问题。根据本案查明的事实，原告自述在现场办理交接时，看到房屋的墙体有渗水的痕迹，因此不肯接收房屋，但被告提供的证据证实房屋已经验收合格并通过相关部门备案，符合合同约定的交付条件，原告没有提供证据证明涉案房屋在交付时存在严重影响正常居住使用的质量问题，原告以房屋的墙体有渗水的痕迹不接收或拒绝接收房屋的理由不当，应视为被告已完成交付。对于房屋的质量存在瑕疵问题，原告可向被告主张修复义务。因此，原告主张被告承担逾期交房违约责任，请求被告支付逾期交房违约金并交付房屋，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告林早星的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4400元（原告已预交），由原告林早星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  曾建通二〇一九年四月二日书记员  苏壁映附相关法律文书：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。