黑龙江省鹤岗市兴安区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0405民初851号原告（反诉被告）：吕刚，男，1983年10月6日出生，汉族，兴安煤矿工人，住鹤岗市兴安区。委托诉讼代理人：王红红（系吕刚妻子），女，1986年1月27日出生，汉族，住鹤岗市兴安区。被告（反诉原告）：付成，男，1976年2月12日出生，汉族，住鹤岗市兴安区。委托诉讼代理人：方桂香（系付成妻子），女，1976年3月26日出生，汉族，住鹤岗市兴安区。委托诉讼代理人：梁书龙，黑龙江梁书龙律师事务所律师。原告（反诉被告）吕刚与被告（反诉原告）付成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月26日作出（2018）黑0405民初643号民事判决书，吕刚不服判决，上诉于鹤岗市中级人民法院，鹤岗市中级人民法院于2018年12月24日作出（2018）黑04民终616号民事裁定书，裁定：一、撤销鹤岗市兴安区人民法院（2018）黑0405民初643号民事判决；二、本案发回鹤岗市兴安区人民法院重审。本院于2019年3月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吕刚及其委托诉讼代理人王红红、被告（反诉原告）付成的委托诉讼代理人方桂香、梁书龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕刚向本院提出诉讼请求：1．要求付成给付剩余购房款23,000.00元，利息5,800.00元；诉讼费由付成承担。事实和理由：双方于2011年签订房屋买卖合同，吕刚将位于鹤岗市兴安区出售给付成，约定价格为160,000.00元，付成支付首付款50,000.00元，余款四年内付清，按利率四厘六计算，现已超过双方约定的还款期限。付成辩称，双方买卖房屋属实，付成已给付购房款140,000.00元，其中给付的3,000.00元更改合同的费用应属于购房款。吕刚出售的房屋没有产权证，付成履行了合同义务，吕刚不能履行义务，没有产权证的房屋在法律上禁止转让，双方合同无效，应返还购房款，不同意吕刚的诉讼请求。付成在反诉中向本院提出诉讼请求：1．确认双方房屋买卖合同无效；2．返还购房款142,000.00元及利息；诉讼费由吕刚承担。事实和理由：双方于2011年10月13日签订卖房协议，吕刚将位于鹤岗市兴安区.00元的价格出售给付成，吕刚承诺上述房屋手续齐全，两年内能够办理房屋产权证及土地使用证。付成已给付购房款140,000.00元，之后又向吕刚支付住房保证金2,000.00元。吕刚出售的房屋没有合法的建设审批手续，属于新农村的违法建筑；另外，根据城市房地产管理法的规定，房屋买卖应取得权属证书，吕刚未取得权属证书出售房屋违反了合同法的规定，属无效合同，应返还房屋及购房款。吕刚辩称，付成所诉不属实，双方约定的是协助办理更改合同，不是办理产权证，不同意付成的反诉请求。吕刚为证实其主张，向本院提供如下证据：证据一、卖房协议书复印件1份。证实双方房屋买卖的过程及价格。付成对该证据无异议。证据二、中级人民法院审判员对经纬公司房地产开发公司经理王兴家的询问笔录复印件1份。证实双方争议房屋不属于农村住宅，是商品房。付成的质证意见为：不能确认该笔录的真实性，且本案是原、被告之间的争议，与经纬公司无关，故该证据与本案没有关联性。证据三、商品房预售许可证、建设工程规划许可证、土地使用证、鹤岗市发展和改革委员会文件复印件各1份。证实争议房屋是商品房，不是农村住宅。同时吕刚表示，该组证据是在鹤岗市中级人民法院审理时，由法院调取。付成的质证意见同对证据二的意见，但表示在鹤岗市中级人民法院审理时，看到过商品房预售许可证、建设工程规划许可证、鹤岗市发展和改革委员会文件，但未看到土地使用证。付成为证实其主张，向本院提供如下证据：证据一、新农村住宅楼有偿分配协议书复印件1份。证实吕刚配合付成更改了与新农经贸有限公司签订的协议书，将吕刚变更为付成，更改的时间为2012年11月份。吕刚对该证据的真实性无异议。证据二、卖房协议书复印件1份。证实双方交易房屋的位置、总价款、支付方式、附带的物品及双方签订合同的时间。吕刚对该证据无异议。证据三、收条复印件1份。证实吕刚于2011年10月13日承诺给付成办理房屋产权证。付成对该证据的真实性无异议，表示只是协助办理。本院对吕刚、付成提供的证据和本院调取的证据进行庭审质证和审查，认证如下：付成对吕刚提供的证据一无异议，本院对该证据予以采信。吕刚提供的证据二系鹤岗市中级人民法院审理时制作的询问笔录，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。付成表示在鹤岗市中级人民法院审理时看到过吕刚提供的证据三中的商品房预售许可证、建设工程规划许可证、鹤岗市发展和改革委员会文件，故本院对上述证据予以采信；吕刚未提供相应证据证实其提供的土地使用证的真实性，本院对该证据不予采信。吕刚对付成提供的证据一、二无异议，本院对上述证据予以采信。吕刚对付成提供的证据三的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以采信。本院根据所采信证据及根据当事人的陈述，认定事实如下：吕刚与付成于2011年10月13日签订房屋买卖协议，吕刚将坐落于鹤岗市兴安区楼房及室内13种物品以160,000.00元的价格出售给付成，双方约定：先交付50,000.00元，余款110,000.00元以年息四厘六分期付款，分四年还清；付成每月付款2,000.00元底线，利息每年年底结算。付成于签订合同当时交付给吕刚50,000.00元，另给付吕刚装修保证金2,000.00元，吕刚将房屋交付给付成。吕刚于当日出具收条一份，内容为：吕刚负责改房本。付成于2012年6月给付吕刚3,000元，双方到鹤岗市新农经贸有限责任公司变更了原吕刚与该公司签订的新农村住宅楼有偿分配协议书，并由付成与上述公司重新签订协议书，协议书写明的日期为2007年8月7日，至2015年10月13日付成已交付给吕刚购房款137000、装修保证金2,000.00元、更改合同费用3,000.00元。另查明，双方争议房屋是鹤岗市新农经贸有限责任公司与鹤岗市经纬房地产开发公司联合开发，所有手续均是鹤岗市经纬房地产开发公司的名称。本院认为，虽然双方到鹤岗市新农经贸有限责任公司变更后的合同为新农村住宅楼有偿分配协议书，但根据本院所采的证据，可以证实双方争议房屋属商品房。关于付成所称，吕刚未取得权属证书出售房屋，违反了城市房地产管理法及合同法的规定，双方签订的合同无效的主张。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记取得权属证书的。”，但该规定应不属实效力性强制性规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”，可以认定吕刚出售房屋符合法律规定，对付成的上述主张不予采信。综上，双方自愿达成房屋买卖协议，是双方真实意思表示，买卖的房屋不属农村住宅，且符合相关法律规定，应认定双方买卖协议有效。付成应给付剩余购房款，因装修保证金应属于可返还的部分，故付成给付的装修保证金应属购房款的一部分；关于付成给付的3,000.00元，虽然吕刚称该款为变更合同的费用，但未提供相应证据证实确实支付了上述款项，故认定该款亦属给付的购房款，而吕刚认可除上述两笔款项外，付成已给付购房款137,000.00元，故本院认定，付成已给付购房款为142,000.00元，付成应给付剩余购房款为18,000.00元。根据双方约定，年利率为0.46%，利息年底结清，而吕刚未提供相应证据证实已分期偿还购房款的具体时间及数额，致使本院无法确认其要求的给付利息5,800.00元的合理性，本院无法支持其主张利息为5,800.00元的诉讼请求，付成应按年利率0.46%给付本金为18,000.00元自2015年10月14日至实际履行时止的利息。因双方签订的合同合法有效，故对付成的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、付成于判决生效后10日内给付吕刚购房款18,000.00元；二、付成按年利率0.46%给付本金为18,000.00元自2015年10月14日至实际履行时止的利息；三、驳回吕刚、付成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费520.00元，减半收取260.00元，由付成承担；反诉案件受理费3,140.00元，减半收取1,570.00元由付成承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。审 判 长  吕乃顺人民陪审员  王金华人民陪审员  刘文敏二〇一九年四月十七日书 记 员  吴 赛