河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初257号原告：连保成，男，汉族，1984年12月12日生，住河南省禹州市。委托代理人：吴延鹏，洛阳法律研究会法律研究员，特别授权。委托代理人：潘少锐，洛阳法律研究会法律研究员，特别授权。被告：洛阳天明置业有限公司，住所地洛阳市伊滨区新源路10号（北院）。法定代表人：肖景剑，公司总经理。委托代理人：刘钢亮，男，1989年12月12日出生，汉族，住河南省睢县，系该公司职工，特别授权。原告连保成与被告洛阳天明置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告双方及其委托代理人均参加诉讼。本案现已审理终结。原告连保成向本院提出诉讼请求：诉讼请求：1、依法判令被告赔偿延期交房违约金23735.7元。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月14日，原告与被告在洛阳市伊滨区天明城售楼部，签订合同编号为YSO282514的《商品房预售合同》，原告按照合同约定缴纳了房屋首付款并且办理商品房贷款手续。原告与被告合同中约定房屋价格为395595元，被告在合同中第八条规定交房日期为2015年12月31日，逾期不超过60日。但是被告并没有按照合同约定日期办理交房验收手续。原告多次与被告协商延期交房违约金一事，被告总是以种种理由推诿此事，原告无奈，只好诉至人民法院。综上所述，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，原告请求人民法院依法根据《商品房预售合同》判令被告赔偿原告的违约金。被告洛阳天明置业有限公司辩称：根据《中华人民共和国民法通则》，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条“可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；原告诉讼请求显然已超过诉讼时效，原告诉求依法应当不予支持；其次、根据原被告之间签订的《商品房预售合同》第八条约定“遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，2、法律法规或政策原因或政府原因等非出卖人原因造成的。”2013年-2015年期间众所周知原因，国家相关部门变更了伊滨区整体的城市规划，政府也因为投入不足，区域内水、电、气、暖，等城市基础配套等政府部门配建不到位，至今天明城周边市政路网等仍不完善，李村大街，白塔路等仍未打通，伊滨区现仍有众多项目暂停，被告项目的建设也是在非被告原因不得以暂缓。因此，根据合同，非被告原因上述不可抗力事实，被告可据此延期交房。第三、根据双方签订的《商品房预售合同》附件四合同补充协议第十条第4项约定，原告应向被告交纳暖气，燃气等城市基础设施配套费，电力配套费，有线电视等公用设施相关费用；另根据双方签订的《商品房预售合同》附件四合同补充协议第六条约定：当买受人未结清出卖人应当收取的所有房款、代收的税费和其他应收取的费用前，出卖人有权暂停向买受人移交房产的占有权或者产权证书，出卖人不承担此等抗辩权产生的责任。买受人原因违约，出卖人可按照对应期限延期交房，办证。本案中原告至今仍未按约定在至出卖人处收房前缴纳其他费用，拒绝缴纳物业管理费用，且至今仍未缴纳维修资金，契税，公用设施等相关费用，履行相应法定义务，并将相应票据提供给被告；因原告存在违约，答辩人有权不予交房且不承担任何责任；第四、根据双方签订的《商品房预售合同》附件四合同补充协议第十条约定，被告多次以电话，短信并以EMS书面形式通知原告按照合同约定缴纳房款，物业费，维修资金，契税，有线电视等市政配套及入住期间使用费，原告至今仍未缴纳上述费用，根据《商品房预售合同》，原告已构成违约，符合《商品房预售合同》约定的解除合同的条件，我公司有权选择解除双方签订的《商品房预售合同》，收回房屋另行出售，第五、2015年11月9日，本案所涉房屋经建设单位洛阳天明置业有限公司、监理单位河南卓越监理有限公司、施工单位河南万里建设发展有限公司、设计单位洛阳市规划建筑设计院有限公司、勘察单位河南省豫西水文地质勘察公司五大主体单位综合验收合格，符合《商品房预售合同》第八条约定关于房屋交付的第1种条件即该商品房经验收合格及交付期限，因原告违约在先，由此产生的责任及损失应由原告承担；第六，根据双方签订的《商品房预售合同》附件四合同补充协议第一条约定，经双方同意或其他符合条件解除本合同的，买受人应在三个工作日内配合出卖人到房地产主管机关办理解除合同的手续，因原告至今仍未向被告缴纳暖气，天然气，电力，有线电视等公用设施，以及缴纳维修资金，契税等相关费用，符合《商品房预售合同》附件四合同补充协议第一条约定的其他符合条件解除本合同解除条件，原告应当配合被告解除双方签订的《商品房预售合同》；综上，被告不存在违约行为，原告的诉求违反合同约定，没有法律依据，依法应当予以驳回，被告将依照合同，依法解除并注销双方签订的《商品房预售合同》。经审理查明，2015年1月14日原告与被告洛阳天明置业有限公司签订了合同编号为YSO282514的《商品房预售合同》，约定原告连保成采取首付款加按揭贷款的方式付款，被告开发的位于洛阳市××区天明城××住房××套，预测建筑面积共93.06平房米，每平房米单价4250.97元，总金额395595元；合同签订后原告共计交付购房款125595元，办理银行按揭贷款270000元。原告提供购房发票显示交款金额为125595元，另270000元房款未能提供购房发票，未提供缴纳维修基金发票。合同第八条交付期限约定出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件即“商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：逾期交付超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限（2015年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金；另《商品房预售合同》附件四合同补充协议第六条约定：当买受人未结清出卖人应当收取的所有房款、代收的税费和其他应收取的费用前，出卖人有权暂停向买受人移交房产的占有权或者产权证书，出卖人不承担此等抗辩权产生的责任。买受人原因违约，出卖人可按照对应期限延期交房，办证。另查明，2015年11月9日，被告建设的天明城小区一期项目包含原告所购商品房在内的商品房经建设单位洛阳天明置业有限公司、监理单位河南卓越监理有限公司、施工单位河南万里建设发展有限公司、设计单位洛阳市规划建筑设计院有限公司、勘察单位河南省豫西水文地质勘察公司综合验收，验收结论为：通过验收。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案《商品房买卖合同》系原、被告意思真实表示，内容版本系河南省工商行政管理局，河南省建设厅监制，经洛阳市房管局房地产管理处备案，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效，该合同对双方均具有法律约束力,原、被告应按合同约定行使权利、履行义务。《商品房预售合同》约定房屋交付时间为2015年12月31日前，交付条件为“商品房经验收合格”。原告因此主张“被告并没有按照合同约定的规定，办理相应的交房手续”并从此日计算“被告赔偿延期交房违约金23735.7元”；本院认为，本案的争议焦点为“被告有无按照合同约定办理相应的交房手续及被告是否赔偿延期交房违约金23735.7元”；而“办理相应的交房手续”前提是“商品房具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，合同约定的交付条件有五项可供选择的内容：（一）该商品房经验收合格；（二）经综合验收合格；（三）经分期综合验收合格；（四）取得商品房住宅交付使用批准文件；（五）为空白自填项。从合同文义理解，上述五种交付条件为递进关系，故第一项“商品房经验收合格”应属于最低标准的交付条件，而房屋经验收合格，通常是指房屋经建设、监理、施工、勘察、设计五方竣工验收合格，即视为房屋经验收合格。本案中，双方当事人经协商一致选择上列第一项作为房屋交付条件，系双方真实意思表示，应作为判定讼争商品房是否符合交付条件的依据。因此，涉案房屋于2015年11月9日经五方竣工验收合格后，已达到双方合同约定的交付条件。对于“已达到双方合同约定的交付条件的商品房而未交付”的原由被告辩称系“原告未能在原告至被告处收房前缴纳维修资金等履行合同及法律义务，被告有权不予交房且不承担任何责任”，依据《商品房预售合同》附件四合同补充协议约定：当买受人未结清出卖人应当收取的所有房款、代收的税费和其他应收取的费用前，出卖人有权暂停向买受人移交房产的占有权或者产权证书，出卖人不承担此等抗辩权产生的责任。买受人原因违约，出卖人可按照对应期限延期交房，办证。另根据建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》、《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》及《洛阳市房屋专项维修资金管理办法》的相关规定：商品住宅的业主应当在签署购房合同后30日内（或办理房屋入住手续前）将维修资金存入住宅专项维修资金专户；商品住宅业主没有按照规定缴存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给购买人。本院认为，在房屋交付前，住宅专项维修资金的缴纳不仅是原告的合同约定义务，也是其法定义务，原告应当按照合同约定及法律规定履行维修资金的缴纳义务；而原告未能提供其在合同约定付款期限内已支付以上款项的凭证，承担举证不能的法律责任；综上被告的答辩意见与事实相符，于法有据，本院予以采纳；原告的诉讼请求与事实及合同双方约定不符，于法无据，本院不予支持；依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告连保成的诉讼请求。案件受理费394元，减半收取197元，由原告连保成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员 张 静二〇一九年四月十五日书记员 王利锋