重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0108民初14817号原告：赵世强，男，1961年7月21日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：王慧丽，重庆佑圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾运容，女，1961年6月19日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告：熊明智，女，1967年5月4日出生，汉族，住重庆市江津区。被告：张成淑，女，1947年10月23日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：许兰，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶云刚，重庆百君律师事务所律师。第三人：曾运凤，女，1965年9月20日出生，汉族，住浙江省台州市。原告赵世强诉被告熊明智、张成淑与第三人曾运凤确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵世强的委托诉讼代理人王慧丽、曾运容，被告张成淑的委托诉讼代理人许兰、陶云刚及第三人曾运凤到庭参加诉讼，被告熊明智经本院合法传唤，无正当理由逾期未出庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。赵世强向本院提出诉讼请求：确认熊明智、张成淑已经履行的关于重庆市南岸区房屋（以下简称为涉案房屋）的买卖合同无效。事实和理由为：赵世强依据《万达广场城市房屋拆迁产权调换协议书》于2007年取得了涉案房屋所有权（房屋产权证号为：106房地证2010字第26127号）。2010年，赵世强因资金周转困难，以妻妹即曾运凤的名义申请银行按揭贷款和装修贷款。为顺利办理银行贷款，赵世强将涉案房屋过户至曾运凤名下，并由曾运凤代持。后房屋按揭贷款通过了银行审批，并由赵世强妻子定期偿还，装修贷款则因曾运凤非重庆户籍未能通过银行审批。2015年，赵世强因资金需求与熊明智协商，以熊明智的名义另行申请银行按揭贷款及装修贷款，并将赵世强所有的由曾运凤代持的涉案房屋过户至熊明智名下，并由熊明智代持。在银行按揭通过后，仍由赵世强之妻负责偿还，装修贷款则因政策变化未能通过银行审批，于是赵世强以熊明智的名义向中银消费金融公司贷款15万元以用于装修，但是熊明智私自截取和挪用了该笔贷款，赵世强并未实际收到。后，熊明智为了偿还该笔贷款，在未经赵世强同意的情况下，擅自将代持的房产低价转让给了张成淑。赵世强系涉案房屋的实际所有人，熊明智仅系委托代持，熊明智在未征得赵世强同意的情形下以不合理低价转给了张成淑，且张成淑知道或者应当知道熊明智并非实际所有权人，二人存在恶意串通的行为，并不能善意取得涉案房屋，故赵世强为维护其合法权益提起诉讼。赵世强为证明诉称事实，举示了如下11组证据：1、万达广场城市房屋拆迁出产权调换协议书，拟证明赵世强系涉案房屋的所有权人；2、重庆市南岸区房地产交易权属登记受理单、契税完税证明、重庆市权属登记申请书、房地产买卖合同，拟证明赵世强将涉案房屋交由曾运凤代持；3、深圳市开元国际物流重庆分公司专业收据5份、交通银行客户通知书2份、国网重庆电力公司发票8份、邮政代收重庆电力收据8份，拟证明涉案房屋一直由赵世强居住；4、7个房产中介工作人员（洛书宇、刘丽红、李平、赵旭、张少勇、赖舒东、林中远）分别出具的说明书，拟证明在赵世强知道熊明智拟将房屋出售时，因赵世强不知晓买方联系方式，赵世强向房屋附近的中介公司告知房屋存在权属争议，不能进行交易；5、凌海源、曾运凤、周曦梅、陈晓莉出具的说明，拟证明涉案房屋的实际所有权人为赵世强，曾运凤、熊明智均系代持；6、赵世强出具的估值报告，拟证明涉案房屋现价值约120万元，熊明智以远低于市场价的价格将涉案房屋出售给张成淑，损害了赵世强的利益；7、重庆市公安局南坪派出所、鱼洞派出所分别出具的接报警回执，拟证明赵世强就熊明智、张成淑相互勾结，串通变卖涉案房屋向公安机关报警申请刑事侦查；8、建设银行转账凭证3张、房产证复印件两份，拟证明涉案房屋在熊明智代持期间，该房屋贷款由赵世强妻子曾运容偿还，涉案房屋的实际所有权人为赵世强。9、熊明智、张成淑签订的重庆市房屋买卖合同及南岸区不动产中心受理通知单、土地房屋权属登记证书、税收证明等，拟证明张成淑、熊明智恶意串通，该房屋买卖合同无效；10、熊明智、曾运凤签订的重庆市房屋买卖合同及南岸区不动产中心受理通知单、土地房屋权属登记证书、税收证明等，拟证明赵世强为了便于贷款，曾运凤将涉案房屋登记至熊明智名下，由熊明智代持；11、交通银行个人客户交易清单2份及凌海源出具的说明，拟证明涉案房屋虽过户至熊明智名下，但房屋按揭贷款由赵世强在偿还。熊明智未出庭参加诉讼，未提交证据，亦未答辩。张成淑辩称，张成淑向熊明智购买房屋属于合法、正常的交易行为，赵世强个人主观猜测张成淑、熊明智之间恶意串通低价转让房屋无事实和法律依据。张成淑根据买卖合同的约定向熊明智支付了购房款630000元及税费、物业费用等，张成淑为购买涉案房屋所产生的花费共计689752元。张成淑对赵世强诉称的代持关系并不知情，张成淑在向熊明智购买涉案房屋时，熊明智出示了房屋所有权证证明其系涉案房屋的所有权人，赵世强也没有向张成淑提出过任何异议，故张成淑、熊明智并不存在恶意串通的行为，即便赵世强与熊明智之间的代持关系属实，但张成淑已支付了购房款、涉案房屋也已经办理过户登记手续，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，张成淑系涉案房屋的合法产权人，赵世强仅能向熊明智主张赔偿损失，故请求驳回赵世强的诉讼请求。张成淑为证明辩称事实，举示了如下7组证据：1、张成淑、熊明智于2017年8月18日签订的房屋买卖合同，拟证明熊明智以63万元的价格将涉案房屋出售给张成淑，张成淑承担相关税费；2、中信银行个人电子转账凭证2张、唐军出具的情况说明一份，拟证明李先红代张成淑向熊明智支付了购房定金1万元；李先红代张成淑替熊明智向楼下业主唐军支付了房屋买卖前因漏水产生的赔偿款1万元；3、建设银行交易明细清单2张、收条两张，拟证明李先红代张成淑向熊明智支付了购房款618188元；4、深圳市开元国际物业重庆分公司专用收据3张，拟证明张成淑替熊明智支付了房屋买卖前欠付的水费1748.8元，并支付了换水表的费用230元、充值水费100元；5、收据1张、增值税发票2张、税收完税证明2张、不动产权证书1份、房屋交接说明1份，拟证明张成淑购买房屋后付清了税款、房款后，办理了不动产权登记手续，熊明智已将涉案房屋交付张成淑；6、委托付款书1份，拟证明张成淑委托李先红向熊明智支付了购房款、中介费及相应税费；7、公证书一份，拟证明曾运凤委托周锡梅办理涉案房屋产权变更登记手续，但委托书并未指定将房屋转让给赵世强，故曾运凤将房屋转让给熊明智合法，周锡梅并未违反委托权限。第三人曾运凤述称，曾运凤对熊明智、张成淑之间签订的房屋买卖合同没有陈述意见，只想让熊明智出面与赵世强进行对话。曾运凤未提交证据。经审理查明，赵世强原系涉案房屋的所有权人，该房屋建筑面积为65平方米，套内面积为52.46平方米。2010年11月15日，赵世强与曾运凤以签订房地产买卖合同的方式，将涉案房屋登记至曾运凤名下。2015年5月26日，曾运凤在浙江省台州市商都公证处办理委托公证手续，委托周锡梅办理涉案房屋的出售、收取房款等相关手续。2016年4月15日，周锡梅作为曾运凤的代理人与熊明智签订了房屋买卖合同，约定曾运凤将涉案房屋以50万元的价格出售给熊明智，并办理了过户登记手续。2017年8月1日，张成淑出具付款委托书，委托李先红支付因通过重庆尚辉房地产经纪有限公司居间购买熊明智所有的涉案房屋应支付的购房款、中介费、税费等费用。2017年8月18日，熊明智作为卖方，张成淑、李先红作为买方，通过重庆尚辉房地产经纪有限公司的居间签订了房屋买卖合同，约定：1、熊明智以630000元的价格将涉案房屋出售给张成淑，张成淑于当日交付定金10000元，于同月22日前支付购房款410000元，于同月25日前进行产权过户，并在产权过户后支付购房款205000元，于交房当日交付余款5000元；2、张成淑向居间方支付居间服务费6300元；3、售房款为卖方净收款，卖方不再承担楼下漏水纠纷，由买方支付10000元解决楼下漏水纠纷。在签订房屋买卖合同的当日，李先红向熊明智支付了定金10000元，于同年8月22日代熊明智还清涉案房屋尚欠的银行按揭贷款405297.89元，并向熊明智转账支付14700元，于同年8月24日向熊明智转账208188元，并向居间方重庆尚辉房地产经纪有限公司支付了居间服务费6600元。此后，张成淑支付了因办理房屋过户登记所产生的相关税费，并于2017年8月25日取得涉案房屋不动产权属登记证书，涉案房屋登记的所有权人为张成淑一人。同年8月28日，熊明智向张成淑出具了房屋交接说明，载明：我本人熊明智是涉案房屋的业主，该房屋已经出售过户给张成淑，所有屋配套设施，我放弃所有权交付给张成淑由她处理，假如有租客或其他人有异议，都与张成淑无关，后果由熊明智自行承担。另查明，2017年8月24日，熊明智、张成淑为办理房屋过户登记手续，双方另签订了一份重庆市房屋买卖合同，该合同约定涉案房屋的成交价为50万元，包括室内设施设备、装饰装修等。2017年8月25日，曾运容曾向重庆市公安局报警称其在2016年4月将涉案房屋无偿过户给熊明智后，熊明智又将涉案房屋卖给了张成淑。重庆市公安局南坪派出所民警电话联系了熊明智，因熊明智拒绝配合工作，民警告知曾运容通过司法途径解决此事。2019年2月18日，曾运容向重庆市公安局报警称其在2016年4月前后将涉案房屋过户给了熊明智，双方约定房屋过户后熊明智没有买卖权，但熊明智违反约定将房屋转卖他人，曾运容多次联系熊明智，但熊明智不与其见面。诉讼中，赵世强认为张成淑、熊明智恶意串通，涉嫌诈骗，申请将其犯罪线索移送公安机关侦查，以追究张成淑、熊明智的刑事责任。本院认为，根据已查明的事实，赵世强在获得涉案房屋的所有权后，将房屋登记至了曾运凤名下，曾运凤于2016年4月15日与熊明智签订重庆市房屋买卖合同，以50万元的价格将涉案房屋转让给了熊明智，并办理了该房屋的产权变更登记手续。赵世强主张熊明智仅为代持该房屋，但其举示的证据均不能证明熊明智与赵世强存在代持关系，对赵世强的该诉称意见，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”第十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准。”根据上述事实和相关法律规定，熊明智在与张成淑就涉案房屋签订重庆市房屋买卖合同时，熊明智系该房屋的合法所有权人。熊明智系涉案房屋的合法所有权人，其有权对该房屋进行处分。熊明智与张成淑为房屋交易签订有两份房屋买卖合同。其中标的额63万元的合同虽然没有向房地产管理部门办理备案登记手续，但该合同系双方当事人的真实意思表示，且熊明智、张成淑亦按此合同约定履行完毕付款义务。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，该合同应认定为有效，赵世强主张合同无效缺少法律依据。至于张成淑、熊明智签订标的额50万元的合同用于申报纳税和办理相关过户手续，继而少缴行政税费的问题，应由相关行政管理部门依法给予相应处理，不影响本案民事法律行为的效力。因此，张成淑从房屋所有权人熊明智处购买涉案房屋并依约支付合同价款、办理了房屋过户登记手续，张成淑已为涉案房屋的合法所有权人，熊明智与张成淑之间的交易行为理应得到法律保护。赵世强认为涉案房屋价值120万元，并自行书写了一份房屋估值报告，该估值报告系当事人的陈述，无其他证据佐证，且熊明智作为合法的房屋所有权人，其有权按照自己的意愿确定交易价格出售涉案房屋，即便房屋实际价值与房屋出售价值之间存在一定的价差，也无法直接得出房屋交易价格过低、熊明智与张成淑存在恶意串通的结论。故赵世强以其系涉案房屋实际所有权人、张成淑与熊明智恶意串通低价出售涉案房屋，损害了赵世强的利益为由请求判决确认熊明智与张成淑已经履行的关于涉案房屋的买卖合同无效，无事实和法律依据，本院不予支持。关于赵世强提出将张成淑、熊明智的犯罪线索移送公安机关侦查以追究其刑事责任的意见，曾运容就涉案房屋纠纷已两次向公安机关报案，而本院在审理过程中也未发现张成淑、熊明智有涉嫌犯罪应被依法追究刑事责任的行为，故对赵世强的前述意见，本院不予支持。被告熊明智经本院合法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告赵世强的诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告赵世强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  王 冲人民陪审员  邬文碧人民陪审员  陈作秀二〇一九年四月十六日法官 助理  邓 稳书 记 员  陈 立