湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初661号原告：喻晓辉，男，1984年9月14日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，原告：杨春露，女，1988年6月3日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，两原告共同委托诉讼代理人：黄薇、栾爱峰，湖北楚韬律师事务所律师。被告：罗拥军，男，1970年4月5日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：肖祚竹，湖北共合律师事务所律师。原告喻晓辉、杨春露与被告罗拥军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日受理后，依法由审判员滕玉军适用简易程序于2019年3月12日公开开庭进行审理。原告喻晓辉、杨春露委托诉讼代理人黄薇、栾爱峰，被告罗拥军及其委托诉讼代理人肖祚竹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告喻晓辉、杨春露向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金57060元（自2018年8月25日始至2018年9月29日止计36天，以房屋转让价款为基数，按每日万分之五计算，即36天×3170000×0.0005=57060元）；二、判令被告向原告支付居间服务费63400元；三、判令被告向原告支付律师代理费3000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年1月31日，原告喻晓辉（房屋买受人）与被告罗拥军（房屋出卖人）签订了《武汉市存量房买卖合同》，合同载明由罗拥军将自已拥有完全不动产所有权的房屋即武汉市武昌区水果湖街安顺花园D栋1单元4层1室出售给喻晓辉，房屋转让价款共计317万元；武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）作为居间人为双方房屋买卖提供居间服务，并签订了三方《居间服务合同》。房屋买卖合同签订后，喻晓辉、杨春露按照合同约定向罗拥军支付了除物业交割保证金1万元以外的全部购房款合计316万元(具体：2018年1月31日付购房定金10万元；2018年5月22日付购房首付款189万元；2018年8月21日杨春露以武汉商业银行的按揭贷款付罗拥军购房款117万元)。另喻晓辉、杨春露还向居间人链家公司支付居间服务费63400元。根据房屋买卖合同约定，罗拥军应于收到喻晓辉、杨春露全部购房款（不含交房保证金）后3个工作日内将房屋交付给喻晓辉、杨春露，即罗拥军最迟应于2018年8月24日将房屋交付喻晓辉、杨春露。但交房期限过后，罗拥军却迟迟未交房，居间人链家公司经喻晓辉、杨春露同意于2018年8月28日通过EMS邮寄形式向罗拥军发送了《履约催促函》，要求罗拥军于收函后3个工作日内办理房屋交付手续，否则喻晓辉、杨春露将依据双方房屋买卖合同第十条规定追究罗拥军违约责任，其中违约金标准以房屋转让价款为计算基数，依照每日万分之五的标准向守约方支付，自2018年8月25日始至交房手续办理完毕之日止。罗拥军收函后依然置若罔闻，直至2018年9月30日才为喻晓辉、杨春露办理交房手续，同日居间人将喻晓辉、杨春露让其代为保管的物业交割保证金1万元支付给了罗拥军，并共同签署了《交房确认书》。喻晓辉、杨春露全面履行了房屋买卖合同义务，及时付清全部购房款，罗拥军却未按合同约定如期交房，延期交房长达36天，已严重违反了双方合同约定，应向喻晓辉、杨春露承担违约责任。为此诉至法院，要求判如所请。被告罗拥军辩称：一、被告未逾期交房，不构成违约。1、原、被告之间就交房时间的约定，具有不确定性。合同虽约定交房时间为2018年8月31日，但原、被告口头约定交房时间为2018年12月。合同2018年1月签订，因中介方预估原告贷款放款时间为2018年12月以及房屋满两年能够减免税款，故双方口头约定交房时间为2018年12月。2018年8月原告支付完毕全部房款后，要求严格按照书写错误的合同约定内容履行交房义务，被告无奈只能提前于2018年9月履行交房手续。2、合同文本关于交房时间的约定矛盾，中介方未提示被告注意加重其责任的格式条款。合同文本由中介方头天拟定，次日由原、被告签订，中介方对于房屋租赁情况和交房时间未与原、被告双方充分沟通，导致其将房屋租赁截止时间错误书写为2018年8月，交房时间不能确定；补充约定的条款内容要求被告提前解除租约空置房屋是极其不利于被告的，合同文本上此项约定系中介方提供格式条款，并非原、被告协商确定，合同签订时中介方并未提示被告注意该加重了被告责任的格式合同条款，该条款依法应当撤销。二、即使被告构成违约，双方约定的违约金过高，请求法院予以适当减少。违约金以补偿为原则、以实际造成损失为计算基础。原告并未提供其损失金额究竟是多少的证据；中介费用系另一合同关系，并不能算作原告损失；合同约定律师代理费系以对方违约为前提，其性质仍属于违约金。综上，请求法院在查清案件事实的基础上，依法裁判。经审理查明：2018年1月31日，罗拥军（卖方）与喻晓辉（买方）签署《武汉市存量房买卖合同》约定：出卖人所售房屋坐落于武汉市武昌区水果湖街安顺花园D栋1单元A层1室，权属证明文件所载建筑面积为128.07平方米。出卖人已将该房屋出租，租赁期限截止2018年8月30日止。就房屋租金事宜买卖双方协商一致：自房屋交付当日起所产生的租金，归买方所有，押金由卖方自行转交给承租方，出卖人承诺承租人已放弃优先购买权，如因此导致合同无法履行，由出卖人承担违约责任。出卖人与买受人通过链家公司居间介绍成交。房屋转让价317万元。买受人付款方式：定金+首付款+贷款+物业交割保证金，买受人应于签订合同当日自行支付定金10万元给出卖人；买受人应在过户当日见不动产收件单时将第一笔首付款190万元自行支付给出卖人；买受人拟商业贷款116万元，买卖双方应于本合同签订后30个工作日内共同前往贷款机构办理申请手续，买受人具体贷款全额、贷款年限及贷款利率以银行或公积金管理中心最终审核为准，贷款金额由贷款机构支付给出卖人，若贷款机构批贷金额高于本合同约定的拟贷款金额的，则首付款相应减少，若首付款在贷款审批通过前已全部支付的，出卖人应在银行放款后3个工作日内将已收到高于房款的部分金额退还给买受人；买卖双方应在交房当日自行办理交割手续，居间方陪同，买受人从本协议约定的购房款留存1万元作为物业交割保证金，买卖双方办理完毕物业交割当日，签署物业交割确认书后由买受人自行支付出卖人。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定，如因一方违反前述承诺，导致合同无法正常履行的，由违反承诺方按照房屋转让价的20%赔偿守约方的损失，本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。出卖人房屋无抵押，买受人贷款支付的，买卖双方同意在买受人贷款审批通过后90个工作日内办理权属转移登记。出卖人收到全部购房款(不含物业交割保证金)后3个工作日内将房屋交付给买受人。买卖双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋转让价万分之五的违约金。出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并有权要求出卖人双倍返还定金或要求出卖人支付房屋转让价20%的违约金，同时要求出卖人退还买受人已支付的其他款项：……逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；其他根本违约情形。买卖双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方须承担守约方所支出的诉讼费、保全费，执行费、律师代理费及交通费等相关费用，并赔偿守约方支出的居间服务费（如有）。其他补充约定：买卖双方同意于房屋产证满两年，买方贷款审批通过后90个工作日内办理过户手续，如买方贷款未通过的，则双方于房屋产证满两年，知悉买方贷款未通过后30个工作日办理过户手续。因房屋现状为出租，交房前卖方与租户解除租赁协议，房屋保持空置状态交房，与租户产生违约责任，全权由出卖方承担。该合同还对不可抗力、其他事宜等事项作出约定。经庭审质证，罗拥军辩称买卖合同对交房时间约定不明，因喻晓辉、杨春露支付尾款的贷款金额到账时间不确定，故买卖双方口头约定交房时间为2018年12月31日；买卖合同约定租赁期限至2018年8月30日止与实际租赁期限至2018年12月31日止的事实不符；买卖合同的其他补充约定条款系加重罗拥军负担的格式条款，中介方提供买卖合同签订范本后未能以合理方式引起罗拥军对该格式条款的足够注意。喻晓辉、杨春露对罗拥军的辩称意见不予认可，主张买卖合同是双方当事人的真实意思表示，其他补充约定条款通过横线和黑体字显示的方式进行提示，也未加重罗拥军的负担。2018年1月31日，罗拥军（卖方即合同甲方）与喻晓辉（买方即合同乙方）、链家公司（居间方即合同丙方）签订《居间服务合同》约定：鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于武昌区水果湖街安顺花园D栋1单元4层1室的房屋，签订了《武汉市存量房买卖合同》。甲、乙双方签订《买卖合同》时，丙方居间服务已完成；乙方应于签订本合同当日一次性向丙方支付居间服务费63400元。甲、乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任；除本合同另有约定的外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。若因甲乙双方的原因使买卖合同无法继续履行，丙方收取的间服务费不予退还，若支付居间服务费为守约方的，由违约方向守约方赔偿该费用；若丙方未收取居间服务费的，则由违约方向丙方支付该费用。2018年1月31日，罗拥军出具《收款收据》载明：收到购买武汉市武昌区安顺花园D栋1单元401室物业的定金10万元整。2018年1月31日，链家公司出具《专用收据》载明：付款人喻晓辉；居间代理费63400元。2018年5月22日，杨春露向罗拥军转账支付189万元。罗拥军出具《收据》载明：收到喻晓辉购买武昌区水果湖街安顺花园D栋1单元4层1室首付款189万元整。2018年5月22日，喻晓辉向中介方工作人员陈应龙转账支付1万元。中介方工作人员陈应龙出具《收据》载明：收到喻晓辉购买武昌区水果湖街安顺花园D栋1单元4层1室物业交房保证金1万元整。2018年8月21日，杨春露以武汉商业银行的按揭贷款付罗拥军购房款117万元。庭审中，罗拥军认可2018年8月21日喻晓辉支付完毕涉案房屋购房款。2018年8月28日，中介方链家公司向罗拥军出具《履约催促函》载明：罗拥军作为卖方与买方喻晓辉签订了关于武汉市武昌区水果湖街安顺花园D栋1单元4层1室物业的《武汉市存量房买卖合同》。由我方作为居间方为买卖双方提供居间服务，并签订了三方《居间服务合同》。合同签订后，买卖双方按照合同履行，买方向您方支付了定金10万元，首付款189万元。您方也配合买方办理了贷款面签手续。买方贷款审批通过后，买卖双方于2018年5月27日共同办理了交易房屋的过户手续。2018年8月21日，您方收到了贷款银行发放的交易房屋的贷款尾款117万元。至此，您方已收到除物业交割保证金以外的全部购房款共计316万元整。根据《武汉市存量房买卖合同》第八条第（一）款之约定，您方应于收到全部购房款（不含交房保证金）后3个工作日内将交易房屋交付给买受人。亦即您方最迟应于2018年8月24日将房屋交付给买受人。但迄今为止，交房期限已过，经我方及买方多次催促，您方仍未将房屋交付给买方。现您方逾期仍未交付房屋的行为已经违反合同约定，构成违约。根据《武汉市存量房买卖合同》第十条第（一）款之约定，买卖双方任何一方违反本合同约定义务的，每逾期一日，违约方按日计算向守约方支付房屋转让价万分之五的违约金。为此我方特发此函通知您，望您方在收到此函后3个工作日内配合我方及买方办理房屋交付手续。否则买方将依据《武汉市存量房买卖合同》第十条之约定追究您方的违约责任（亦即：自2018年8月25日起，按日计算向买方支付房屋总价款万分之五的违约金，直至您方办理完毕交房手续之日止）。喻晓辉作为买方在此催促函上签字。链家公司于2018年8月30日通过EMS快递形式向罗拥军邮寄上述催促函，快递查询单显示2018年8月31日该份快递件由他人签收。庭审中，罗拥军辩称其未收到中介方链家公司寄送的催促函，但中介方通过电话告知罗拥军向其寄送催促函一事。2018年9月30日，罗拥军（卖方）、喻晓辉（买方）、陈应龙（经纪方经办人）共同签订《交房确认书》约定：经链家公司作为经纪方提供居间服务，已经促成买卖双方转让位于武汉市武昌区安顺花园D栋1单元401号房产，双方同意办理房产交付手续。罗拥军并签字注明今收到喻先生1万元尾款。庭审中，罗拥军主张因喻晓辉、杨春露全部房款到账时间不确定及涉案房屋存有租赁合同关系等原因，使得其交付房屋的时间不确定；在喻晓辉、杨春露支付完毕全部购房款后，罗拥军给承租人留足合理期限的情况下，及时完成了房屋的交付，并无违约行为。罗拥军拟证明因喻晓辉、杨春露用于支付尾款的贷款金额到账期限不确定，且罗拥军出售的涉案房屋既存的租赁合同约定2018年12月31日租赁期限届满，因此买卖双方关于涉案房屋的交房时间约定不明，但合同签订时买卖双方口头约定不以合同约定交房时间为准的意见，提交罗拥军和中介方经办人员微信聊天截屏，摘要如下“当时也说好的12月底交房，再说他的尾款也没有按时到账”、“合同上面也没有尾款到账时间呀，这个尾款是银行发，他们也影响不了，还找了人加急放款的”；“您让租户尽快回应，我们也好帮你商量”、“是的撒，等个二天都不想等，哪有这种人”。并提交中介方经办人员和喻晓辉微信聊天截屏，摘要如下“喻先生，您也知道房子是出租的，房东说当时跟您签合同的时候口头说了，这个租户不好解决，说最晚12月份交房给您，您口头也答应了，您看能够给他们点时间解决租户问题？”、“不可能、合同约定来”。经质证，喻晓辉、杨春露主张交房时间应以合同记载为准。喻晓辉、杨春露申请证人陈应农、孙某出庭作证，证人陈应农作证证明：双方确定的交房时间按照合同约定收到房款后三个工作日内交房；签订合同之前双方协商因房屋有租户，以租户情况为准确定交房时间，后双方没有协商达成一致。证人孙某作证证明：买方已经支付购房款，卖方的房租有租户，交房晚了。经质证，原被告双方对证人的陈述均无异议。另查明：喻晓辉与杨春露系夫妻关系。罗拥军和刘丽系夫妻关系。2017年12月28日，刘丽（出租方即合同甲方）和郭艳霞（承租方即合同乙方）签订《汉鼎房屋租赁合同》约定：甲方出租给乙方的房屋位于武昌区安顺花园D栋1单元401室，面积128平方米，租赁期限自2018年1月1日至2018年12月31日。房屋租金为4700元/月。甲方说明该房屋不是转租行为，并保证没有产权纠纷，能正常使用，且就该房屋出租事宣已经通过配偶或其他产权共有人同意；合同约定的租赁期满后，甲方同意乙方在同等条件下享有优先租赁权；甲方在租赁期内该房屋发生产权转移或需要提前收回该房屋，甲方应提前30天通知乙方，并向乙方支付4700元违约金。经质证，喻晓辉、杨春露主张涉案房屋租赁和房租收取事实与本案诉争事实无关。喻晓辉、杨春露并提交湖北增值税普通发票，拟证明产生法律代理服务费3000元。经庭审质证，罗拥军对前述费用无异议。上述事实，喻晓辉、杨春露提交武汉市存量房买卖合同、居间服务合同、履约催促函、交房确认书、收据、进账单、发票、EMS快递寄送单及查询单等；罗拥军提交房屋租赁合同、收取租金流水明细、微信及短信聊天记录截屏、武汉市存量房买卖合同、履约催促函、交房确认书等及喻晓辉、杨春露、罗拥军的当庭陈述予以证明。本院认为：喻晓辉与罗拥军签订的《武汉市存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容合法有效，具有法律约束力。上述合同签订后，喻晓辉依约在涉案房屋交付前，向罗拥军支付除物业交割保证金以外的全部购房款316万元。罗拥军认可2018年8月21日收到喻晓辉支付上述款项。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定，本院对上述事实予以确认。喻晓辉与杨春露系在婚姻存续期间购房涉案房产，喻晓辉、杨春露对涉案购房享有共同权利。原告喻晓辉、杨春露以被告罗拥军逾期交房主张违约金57060元、支付居间服务费63400元、律师代理费3000元诉请。依据合同约定出卖人收到全部购房款(不含物业交割保证金)后3个工作日内应将房屋交付给买受人，即罗拥军最迟应于2018年8月24日按合同约定办理房屋交付手续，罗拥军实际于2018年9月30日交付涉案房屋给喻晓辉，构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院根据公平原则及诚实信用原则，考虑违约金弥补损失及惩罚的双重性质，本院酌情确定罗拥军向喻晓辉支付违约金（以316万元为计算基数，自2018年8月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算至2018年9月29日止）。结合案件查明的事实，以违约造成的损失为基准，综合考虑合同履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，对原告喻晓辉、杨春露以逾期交房另行主张被告罗拥军承担的63400元中介服务费、3000元律师代理费损失的意见，本院不予支持。罗拥军辩称合同关于交房时间的约定不明，罗拥军和喻晓辉口头约定交房时间为2018年12月，故罗拥军无逾期交房的违约行为。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，罗拥军提交证据不足以证明其辩称意见，应承担举证不能的法律责任。罗拥军辩称合同中其他补充约定的条款内容并非罗拥军的真实意思表示，系中介方链家公司提供的加重罗拥军责任的格式条款，中介方并未采取合理的方式提请罗拥军注意该条款内容，依法应予撤销。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，罗拥军该辩称意见无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告罗拥军于本判决生效之日起十日内向原告喻晓辉、杨春露支付违约金（以316万元为计算基数，自2018年8月25日起按中国人民银行同期同类贷款利率为标准计算至2018年9月29日止）；二、驳回原告喻晓辉、杨春露的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2709元，减半收取1354.5元，由被告罗拥军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  滕玉军二〇一九年四月十一日书记员  刘雪鹃