广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0203民初4188号 原告：郑莉，女，1972年11月5日出生，汉族，广西武宣县人，来宾市兴宾区工商行政管理和质量监督局职工，住广西壮族自治区来宾市。 原告：韦昌仲，男，1973年12月12日出生，壮族，广西武宣县人，中国农业银行武宣县支行职工，住广西壮族自治区来宾市。 委托诉讼代理人：张金丽，广西永维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭峙，广西永维律师事务所实习律师。 被告：何曼玉，女，1979年5月17日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 被告：刘明清，男，1968年12月6日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市城中区。 被告：覃园轩，男，1981年9月18日出生，汉族，户籍所在地：广西壮族自治区柳州市鱼峰区。 第三人：柳州恒大金碧置业有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市东环大道168号，统一社会信用代码：91450200079083717M。 法定代表人：刘聪笑，该公司总经理。 委托诉讼代理人：梁周，该公司员工。 委托诉讼代理人：谢敏莹，该公司员工。 原告郑莉、韦昌仲与被告何曼玉、刘明清、覃园轩、第三人柳州恒大金碧置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年10月23日立案受理。在审理过程中，原告向本院申请追加被告覃园轩作为被告、柳州恒大金碧置业有限公司作为第三人参加诉讼。因本院受理了柳州恒大金碧置业有限公司与何曼玉商品房预售合同纠纷一案，本案须以该案审理结果为依据，本院于2018年1月5日作出（2017）桂0203民初4188号民事裁定书，本案中止诉讼。现中止事由已消除，本院依法恢复审理，并适用普通程序，于2019年2月20日公开开庭进行了审理。原告郑莉、韦昌仲及其委托诉讼代理人张金丽、彭峙到庭参加诉讼，被告何曼玉、刘明清，第三人柳州恒大金碧置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告覃园轩经本院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告郑莉、韦昌仲向本院提出诉讼请求：1、确认2017年1月21日原、被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，要求被告何曼玉、刘明清继续履行合同，并确认位于广西柳州市翡翠龙庭5栋1单元5-4号房屋所有权归二原告所有；2、要求第三人柳州市鱼峰区泓日房地产信息咨询服务部协助履行；3、被告何曼玉、刘明清承担律师费10000元；4、本案诉讼费由被告何曼玉、刘明清承担。 事实与理由：二原告为便于儿子读书欲在柳州市购买房屋。2016年7月，原告在柳州市鱼峰区泓日房地产信息咨询服务部处看到被告的房屋（精装）出售信息，之后经过实地查看后对该房屋比较满意。2016年7月31日，原告向被告覃园轩交付了房屋认购金5000元。2016年8月8日原、被告三方签订第一份《房屋买卖合同》，约定由覃园轩向房开商更名的方式办理房屋过户手续，原告按约定向覃园轩支付了购房定金18万元及更名费2万元、中介费1万元。2016年12月31日，被告要求原告再交5万元才能交钥匙，原告再次支付5万元给被告。之后由于无法办成更名手续，经三方协商于2017年1月21日重新签订了《房屋买卖合同》，合同约定总价款为1030000元，原告在签订协议之日支付购房款220000元，其中15万元由被告刘明清、何曼玉收执，7万元由覃园轩收执，并约定在等待被告取得房屋所有权证后过户给原告过程中，保证无法院查封、无抵押、无共有权人不同意出售的情况以及按时归还银行每月贷款。原告按合同约定支付了22万元及中介费1万元。2016年12月31日，原告正式入住上述房屋时，原告缴纳了物业费、维修基金共计8475.97元。原告居住该房屋期间，发现二被告拖欠银行按揭款数月、还有其他债务该房屋被查封等违约行为，现原告为了主张房屋权利，向法院提起诉讼，请求人民法院确认双方签订的房屋买卖合同合法有效，并要求被告继续履行合同。综上所述，被告刘明清、何曼玉的行为已构成严重违约，根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。以及第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。又根据《合同法》相关规定：当事人一方不理履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故二被告理应继续履行合同，并赔偿所支出的各项费用。 被告何曼玉、刘明清、覃园轩未作答辩，亦未向法庭提交证据。 第三人柳州恒大金碧置业有限公司未作述称，亦未向法庭提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告何曼玉、刘明清、第三人柳州恒大金碧置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，被告覃园轩经本院公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，视为已放弃当庭陈述、举证和质证的权利，原告郑莉、韦昌仲提供的与被告相关的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院对原告陈述的案件事实将结合全案证据综合予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月8日，原告郑莉、韦昌仲与被告何曼玉、刘明清及被告覃园轩签订了一份《房屋买卖合同》，约定：被告何曼玉、刘明清将其购买的尚未取得不动产所有权证书的位于柳州市翡翠龙庭5栋1单元5-4号房屋出售给原告郑莉、韦昌仲。2017年1月21日，原告郑莉、韦昌仲（乙方）与被告何曼玉、刘明清（甲方）及被告覃园轩（丙方）、柳州市鱼峰区泓日房地产信息咨询服务部签订了一份《房屋买卖合同》，约定：甲方将其位于柳州市翡翠龙庭5栋1单元5-4号房屋出售给乙方，该房屋建筑面积为98.99㎡（由于没有取得房产证，准确面积以房产证为准），房屋总价款为人民币1030000元；乙方在签订协议之日支付购房款220000元，其中由甲方收取购房定金150000元，丙方代收购房款70000元，乙方以银行按揭的方式购买该房产，甲方收取原告的购房定金后同意乙方对该房产进行装修入住；甲方办理房屋所有权证所需缴纳的税费由甲方承担，办理房屋所有权证过户手续所需交纳的费用由乙方承担。开发商交房时领取该房产钥匙所需交纳的物业费、房屋维修基金费用由乙方承担；甲方保证该房产一切情况属实、符合国家及本市关于房屋上市的有关规定及政策，保证该房屋过户前产权清晰，无法院查封、无抵押、无共有权人不同意出售的情况，保证乙方不受第三人合法追索。若发生与该房产产权有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清偿，给乙方造成损失的，甲方承担赔偿责任。因此导致合同无法履行的，甲方承担违约责任；违约责任：如果乙方中途违约，或者不按合同约定配合甲方办理相关买卖手续，甲方则不退还乙方已支付的购房定金及乙方所支付的装修费用；如果甲方中途违约，或不按合同约定配合乙方办理相关买卖手续，或不按约定时间办理甲方房产证或不按约定时间还清银行贷款的，甲方则双倍赔偿购房定金300000元给乙方，并一次性赔偿乙方装修的所有费用给乙方。丙方全额退还所收的购房款70000元及中介费10000元；在签订本合同之日原告需支付给丙方中介费10000元，丙方代为甲方办理房产证，丙方为甲、乙双方代办房产过户手续，为甲、乙双方提供中介服务；原三方于2016年8月8日签订的《房屋买卖合同》自本合同签订之日起无效。合同还约定了其他内容。当日，原告向被告何曼玉、刘明清支付购房定金人民币150000元。被告出具了一份收据给原告韦昌仲。同日，原告向被告覃园轩支付购房款70000元、中介费10000元，被告覃园轩出具了一份收据给原告韦昌仲，柳州市鱼峰区泓日房地产信息咨询服务部在该收据上盖章。二原告认为，原告已按照合同约定履行了相关的义务，但被告何曼玉、刘明清存在拖欠银行按揭款，该房屋被查封等违约行为，已构成严重违约，故原告诉至本院，请求被告何曼玉、刘明清继续履行合同，并赔偿所支出的各项费用。 本案在审理过程中，第三人柳州恒大金碧置业有限公司于2017年12月4日以被告何曼玉逾期不偿还银行按揭贷款导致其承担保证责任，致使第三人造成损失，被告何曼玉已构成严重违约为由向本院提起诉讼，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并承担违约责任。因第三人柳州恒大金碧置业有限公司向本院提起诉讼，本案须以该案审理结果为依据，本院于2018年1月5日作出（2017）桂0203民初4188号民事裁定书，本案中止诉讼。本院于2018年9月11日作出（2017）桂0203民初4648号民事判决书，判决：一、解除柳州恒大金碧置业有限公司与何曼玉于2014年7月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：01201405050300150401）；二、何曼玉于本判决生效之日起三十日内协助柳州恒大金碧置业有限公司办理注销预售商品房备案登记（备案证明编号：01201405050300150401）及预购商品房抵押权预告登记（柳房预字第F0069884号）手续；三、何曼玉支付给柳州恒大金碧置业有限公司违约金86521.5元；四、何曼玉于本判决生效之日起三十日内将柳州市翡翠龙庭5栋1单元5-4号商品房交还给柳州恒大金碧置业有限公司。该判决书已生效。 在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、解除2017年1月21日原、被告双方签订的《房屋买卖合同》，并要求被告何曼玉、刘明清承担违约责任，即双倍退还原告已支付的购房定金300000元人民币以及赔偿搬家费1500元、物业费3604.8元及维修基金损失6929.30元；2、被告覃园轩返还给原告所代收的购房款70000元及中介费10000元；3、被告何曼玉、刘明清、覃园轩承担律师费10000元；4、诉讼费由三被告承担。理由在于柳州恒大金碧置业有限公司与何曼玉签订的《商品房买卖合同》已解除，柳州恒大金碧置业有限公司已收回本案的讼争房屋，被告何曼玉、刘明清构成严重违约，导致合同目的无法实现。 另查明，1、2014年7月31日，第三人柳州恒大金碧置业有限公司与被告何曼玉签订《商品房买卖合同》（合同编号：01201405050300150401），合同约定由被告购买原告开发的位于柳州市翡翠龙庭5栋1单元5-4号商品房，总价款为865215元，被告采取银行按揭方式支付房款。2、自2016年12月31日起至2018年11月止，原告居住、使用本案的讼争房屋。3、2016年12月31日、2018年2月3日，原告分别向金碧物业有限公司柳州分公司支付物业费、垃圾费1396.67元、225.30元，共计1621.97元。4、2017年2月17日，原告向柳州市住宅专项维修资金管理中心支付住宅专项维修资金6929.30元。5、柳州市鱼峰区泓日房地产信息咨询服务部系个体工商户，经营者为被告覃园轩，该服务部已于2018年6月8日注销登记，原告因此撤销第三人柳州市鱼峰区泓日房地产信息咨询服务部。6、原告为本案诉讼聘请律师代理，支出律师代理费人民币10000元。 本院认为，原告郑莉、韦昌仲与被告何曼玉、刘明清及被告覃园轩签订的《房屋买卖合同》系当事人在平等、自愿、协商的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力。双方当事人均应按合同约定全面履行义务。 关于原告主张解除2017年1月21日的《房屋买卖合同》，根据该合同的约定，被告何曼玉、刘明清将其所有的位于柳州市翡翠龙庭5栋1单元5-4号房屋出售给二原告，但因被告何曼玉逾期不偿还银行贷款的违约行为，经本院作出的（2017）桂0203民初4648号民事判决，判决解除柳州恒大金碧置业有限公司与何曼玉之间关于涉案房屋的《商品房买卖合同》，并由被告何曼玉将房屋交还给柳州恒大金碧置业有限公司。故本案中被告何曼玉、刘明清已无法履行合同约定的义务，导致合同目的不能实现，原告在此情况下提出解除双方之间的《房屋买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。 因被告何曼玉、刘明清已构成违约，应承担相应的违约责任，依据上述《房屋买卖合同》的约定，如被告何曼玉、刘明清中途违约，或不按合同约定配合乙方办理相关买卖手续，或不按约定时间办理房产证或不按约定时间还清银行贷款的，被告何曼玉、刘明清则双倍赔偿购房定金300000元给原告，并一次性赔偿原告装修的所有费用。被告覃园轩全额退还所收的购房款70000元及中介费10000元。二原告主张要求被告何曼玉、刘明清双倍返还购房定金300000元，以及要求被告覃园轩返还给原告所代收的购房款70000元及中介费10000元，有事实和法律依据，也符合双方的约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”上述合同解除后，被告应赔偿原告物业费、垃圾费共计1621.97元及住宅专项维修资金损失6929.30元。原告要求被告何曼玉、刘明清赔偿物业费3604.8元、搬家费1800元，但原告并未提供相应证据予以证实，本院不予支持。原告主张被告何曼玉、刘明清、覃园轩承担律师费10000元的问题，关于律师费的负担合同中没有明确约定，且律师费不属于因违约所产生的必然损失，故对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。另被告覃园轩经本院公告传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决，原告因本案支出的公告费560元，应由被告覃园轩负担。 综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十五条的规定，判决如下： 一、解除原告郑莉、韦昌仲与被告何曼玉、刘明清、覃园轩于2017年1月21日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告何曼玉、刘明清应于本判决生效之日起十日内返还原告郑莉、韦昌仲购房定金300000元； 三、被告何曼玉、刘明清应于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑莉、韦昌仲物业费、垃圾费共计1621.97元、住宅专项维修资金损失6929.30元； 四、被告覃园轩应于本判决生效之日起十日内返还原告郑莉、韦昌仲购房款70000元、中介费10000元； 五、驳回原告郑莉、韦昌仲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费12552元，保全费1820元，合计人民币14372元（原告郑莉、韦昌仲已预交），由原告郑莉、韦昌仲负担144元，被告何曼玉、刘明清负担11354元，被告覃园轩负担2874元；公告费人民币560元（原告郑莉、韦昌仲已垫付），由被告覃园轩负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  覃汉云 人民陪审员  刘 健 人民陪审员  邬 江 二〇一九年四月十五日 书 记 员  吴心雨 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。