广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初21090号原告：熊书斌，男，1973年7月1日出生，汉族，住四川省大竹县，委托诉讼代理人：申艳，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志佳，广东瑶琨律师事务所律师。被告：张心峰，男，汉族，住山东省曹县，原告熊书斌诉被告张心峰租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王志佳到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原被告签订的《厂房物业租赁合同》于2018年11月1日解除；2.被告支付原告2017年7月28日至2018年7月25日租金、水电费共计97890.6元，2018年7月26日至2018年7月31日的租金2877元，2018年8月至2018年10月的租金44595元，合计133185.6元及利息（以133185.6元为本金，自起诉之日起按照中国银行同期贷款利率计至实际清偿之日止）；3.被告支付从2018年11月1日至实际返还之日止的厂房占用费（按照每月租金14865元计算）；4.被告腾空涉案租赁物；5.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年7月28日，原被告签订《厂房物业租赁合同》，原告将位于佛山市南海区XX厂房出租给被告，后被告应经营需要再向原告承租一部分厂房，双方于2017年9月18日签署第二份租赁合同，两份合同均对租金等进行了约定。被告在签订合同之初就未按合同约定支付押金、租金及其他费用，原告屡次催收被告均以经营困难为由要求延期支付，在原告催促下偶尔支付一部分款项，此种状态一直延续到2018年8月仍然没有得到根本解决，经原告多次协商，双方于2018年8月12日签订《协议书》，被告确认从2017年7月28日至2018年7月25日期间被告欠原告租金、水电费等费用97890.6元，被告承诺在2018年8月15日至20日前付清全部费用，如被告未能按期付清费用，原告有权以任何方式处理租赁标的物内的所有物品，同时租赁合同自动终止等。被告签订协议书后向原告支付了9300元。因被告一直持续恶意违约，原告于2018年9月30日对被告承租的厂房采取停水停电措施，被告竟一走了之，至今仍拒绝支付费用。原告有权解除双方签订的租赁合同，并向被告追偿其拖欠的租金、水电费等费用及追究其违约责任。2018年9月30日我方停水、停电，被告在2018年10月中旬不与原告联系，离开了涉案租赁物。被告将其物品遗留在涉案场地（详见我方提供的照片打印件），在2018年10月我方起诉至法院后，被告主动联系原告协商，口头称愿意结清费用或者用涉案场地的物品抵扣租金，并同意支付租金至2018年10月，11月份结算后就搬走，但被告并未支付任何费用。被告没有答辩。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证、举证的权利。经审查，原告的证据来源合法、客观真实，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。本院综合当事人的陈述及采信的证据，确认以下事实：2017年7月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房物业租赁合同》，约定：甲方将座落西樵XX厂房租赁给乙方使用。厂房建筑面积为1530平方米，宿舍建筑面积为132平方米，办公室宿舍建筑面积为120平方米，租金每月共13365元，每两年上浮10%，2017年8月1日至2019年7月31日每月租金13365元，2019年8月1日至2021年7月31日每月租金14701.5元，从2021年8月1日至2022年12月31日每月租金16171.65元。乙方租赁该物业用途为五金。租赁期为五年，从2017年8月1日至2022年12月31日。免租期为2017年8月1日至2017年9月1日。签订本合同时，乙方一次性支付26730元作为保证金。乙方须在上月25-30号前支付下月的租金到甲方指定的账号上，等约定。2017年9月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《厂房物业租赁合同》，约定：约定：甲方将座落西樵镇XX区厂房租赁给乙方使用。厂房于宿舍建筑面积分别为420平方米、132平方米。每月租金共4140元。每两年上浮10%，2017年9月1日至2019年8月31日每月租金4140元，2019年9月1日至2021年8月31日每月租金4554元，从2021年9月1日至2022年12月31日每月租金5009.4元。乙方租赁该物业用途为五金。租赁期为五年，从2017年9月1日至2022年12月31日。签订本合同时，乙方一次性支付8280元作为保证金。乙方须在上月25号前支付下月的租金到甲方指定的账号上，等约定。2018年8月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定：1.乙方确认从2017年7月28日至2018年7月25日期间前甲方房租、水费、电费等各项费用共计97890.6元；2.乙方承诺在2018年8月15-20日付清上述全部欠费，同时，在未结清全部欠款前，厂房内的一切东西（包括但不限于设备、产品）不准撤离承租标的物所在地，甲方有权派人监管，一经发现，甲方有权要求乙方提前偿还全部款项，并按本协议第三条处理；3.乙方在规定的期间内仍未结清所有欠费，视为乙方放弃厂区物品的所有权，一切后果由乙方自行承担，甲方有权以任何方式来处理场内所有物品，乙方不得提出任何异议，不足部分，甲方有权继续向乙方追偿，同时，租赁合同自动终止。涉案厂房未经报建、规划审批及竣工验收，亦未取得房产权属证书。2018年10月19日，原告提起本案诉讼。本院认为，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案为房屋租赁合同纠纷，双方未能提供租赁标的的权属证书或建筑报建、规划、竣工、验收备案资料，故原告与被告签订的两份《厂房物业租赁合同》依法无效。无效合同自始没有法律约束力，原告主张解除上述合同，本院不予支持。合同无效，涉案租赁物应返还予原告，原告主张被告腾退涉案租赁物，符合法律规定，本院予以支持。合同无效，原告主张的租金实质是场地使用费，涉案合同虽为无效合同，但被告实际对涉案租赁物进行了占有使用，参照双方约定的标准支付相应使用费，符合等价有偿及公平诚信原则。原告主张被告支付2017年7月28日至2018年10月31日的场地使用费合计133185.6元{97890.6元-9300元+[(13365+1500)元/月÷31×6天]+(13365+1500)元/月×3个月}及以133185.6元为本金按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日起计算的利息，以及从2018年11月1日至实际返还之日止的场地使用费[按照每月租金14865元(13365元+1500元）计算]，被告作为承租方没有抗辩，亦未举证证明是否返还涉案租赁物予原告，本院对原告的场地使用费主张予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：被告张心峰应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退原告熊书斌与被告张心峰分别于2017年7月28日、2017年9月18日签订的两份《厂房物业租赁合同》项下的位于佛山市南海区XX的物业予原告熊书斌；被告张心峰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年7月28日至2018年10月31日期间的场地使用费133185.6元及以该款为本金按中国人民银行同期贷款利率从2018年10月19起至实际清偿之日止计算的利息予原告熊书斌；被告张心峰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2018年11月1日起至上述第一项判决履行之日止按每月14865元计算的场地使用费予原告熊书斌；驳回原告熊书斌其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程结案，案件受理费为11318.32元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告预交的11318.32元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  孙秀娟人民陪审员  李爱明人民陪审员  黄利群二〇一九年四月十二日书 记 员  杨嘉瑜