河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀10民终1589号上诉人（原审原告）：谢朝凤，女，1966年7月18日出生，汉族，住三河市。委托诉讼代理人：杨东学、石晓铃，河北张国庆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：三河市顺心置地房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊镇中赵甫村东南。法定代表人：宋润姬，董事长。委托诉讼代理人：于永超，该公司员工。上诉人谢朝凤因与被上诉人三河市顺心置地房产经纪有限公司居间合同纠纷一案，不服河北省三河市人民法院（2018）冀1082民初8451号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢朝凤上诉请求：1、撤销原判，改判被上诉人返还上诉人团购费50000元。2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人可以在诉讼时效内任意一时间行使诉权，要求被上诉人承担责任。二、原审法院以“上诉人未提供同一时期未参加团购优惠活动的其他购房者也以相同价格购得房屋的任何证据”及被上诉人在原审庭后提交的《明礼家园销控表》的价格认为上诉人已享受优惠政策属于主观臆测，无事实及法律依据。三、被上诉人与开发商是委托代理销售关系，所以应由开发商向被上诉人支付代理费用，不应将该费用转嫁由上诉人支付，被上诉人收取团购费于法无据，应当返还。上诉人庭审中补充诉状：1.在一审庭审中被上诉人承认其与涉案开发商是合作关系，即被上诉人是该项目的独家销售商，所以开发商应该向被上诉人支付代理佣金，那么从一审到二审庭审被上诉人没有提供任何证据证明，开发商已经支付佣金的事实，而事实上是以收取团购费或电商费的形式变相性的将佣金支付义务转嫁给上诉人，实际上团购活动不存在，被上诉人也根本没有提供团购服务，其未提供有效的证据证明上诉人已经享受到团购优惠，所以被上诉人收取电商费、或者团购费没有事实及法律依据，构成不当得利，应当已于返还。2.如果说一审判决及被告的主张已经成立，即上诉人已经享受了5万抵8万的成本优惠，那么开发商与被上诉人的行为已经违反相关法律法规的相关规定，也涉及变相性提高房价偷税、漏税、因为根据房屋价格备案制度的规定，开发商在首次开盘定价时，必须提前到物价部门备案，然后才可以向房管部门申请预售许可证，备案的价格将在房管部门的官方网站上向社会公布，那么说备案的价格就是对外公开的价格，是开发商告诉消费者目标楼盘准备卖的价格，那么这个价格也是该楼盘的最高价格，开发商不能在实际销售当中擅自突破该价格，那么根据我们一审当中提供的认购书、团购登记单、房屋买卖等证据均能证明对外销售的具体价格，再结合我方将在二审出具的证据能够证明开发商备案的价格，那么两个价格一对比，均能证明上诉人并未享受任何的团购优惠，所以一审当中以明礼家园销控表等证据，上诉人已经享受团购优惠的证据与事实不符，而该证据也明显不符合相关的法律法规，不具有真实性，不能作为定案的依据。3.一审法院针对其他案件相同诉求、相同事实作出了2018冀1028民初8361号等民事判决，判决中认为本案被上诉人收取该案原告电商费、团购费构成不当得利应当予以返还，上诉人认为该案事实清楚，适用法律正确。4.原审中上诉人并没有提交明礼家园销控表，系被上诉人庭后提交未经质证。三河市顺心置地房产经纪有限公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求，1.上诉人在交完团购服务费之后至起诉之前，从未要求被上诉人返还更没有找被上诉人协商过此事。上诉人在第一条的陈述不属实，上诉人对此也没有举证，一审判决从常理上认定上诉人主张的不成立并无不当。2.按照民事诉讼法谁主张谁举证的原则，上诉人主张没有享受优惠应当举证证明，但上诉人对此没有提交任何证据，相反被上诉人对主张上诉人已经享受优惠的事实提交了充分证据，人民法院是否依职权调查取证，是主审法官根据案情以及双方的证据决定的，并不是应当做的，在一审中根据被上诉人提交的证据已经能够查明事实，所以上诉人在第二条上诉理由中的陈述没有法律依据。3.我公司与开发商系代理关系，答辩人与开发商之间以及各位上诉人与开发商之间是同等关系，开发商在一审的陈述是客观公正合理的。4.我公司已经提供充分证据证明各上诉人在已经享受优惠的基础上成功购房，如果上诉人没有享受优惠，其也不会认购及支付房款，现上诉人已居住使用并取得产权证。谢朝凤向一审法院起诉请求：1.依法判令被告返还原告团购费50000元及利息（从2016年9月29日起至付清之日止，以50000元为基数，按年利率24%的标准计算）；2.依法判令被告赔偿原告团购费的优惠价格30000元；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告顺心置地从事中介服务，提供唐山市玉田县正信房地产开发有限公司开发的玉田县“明礼家园”小区房屋的相关团购服务。原告谢朝凤参加了此次团购活动，在选择好合适房屋后，与被告顺心置地签订了顺心置地团购登记单，该团购登记单载明，团购登记单是顺心置地业务人员推荐客户的购房优惠权并预定房源，在签署本说明同时，被推荐人需支付团购费50000元，被推荐人持此单可享受在开发商对外销售价格基础上每套房屋总价减免80000元。客户认购成功（即签订购房定金或房屋认购书或者商品房买卖合同）后，由于自身原因要求退房的，团购费概不退还，客户未认购成功的，在提出申请之日起30个工作日内，顺心置地将客户已支付团购费按原支付途径，扣除100元刷卡手续费后退还给客户。被推荐人确认，顺心置地提供团购组织与团购服务，与开发商不存在任何代理关系，本次收取的信息服务费并非购房价款的一部分，原告谢朝凤于2016年9月29日向被告交纳了50000元团购费，其后因原告谢朝凤无法办理银行贷款，便借用案外人赵立新的名义购买房屋，实际支付购房款的人仍是原告谢朝凤，并由赵立新与案外人玉田县正信房地产开发有限公司签订“明礼家园”认购书，确认购买“明礼家园”项目113座3单元502号房屋，约定房屋单价为每平方米3268元，总价款为278139元。2017年3月13日赵立新与案外人玉田县正信房地产开发有限公司成功签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋单价为每平方米3256.24元，房屋总价款277139元。另查明，明礼家园113-3-502号房屋的优惠前总价为360754元，优惠后单价3268元，优惠后总价280754元。以上事实有原告提交的“明礼家园”认购书、电商团购费收据、《商品房买卖合同》、顺心置地团购登记单、《明礼家园销控表》予以证明，本院予以确认，并在卷佐证。被告提交了玉田县正信房地产开发有限公司出具的证明、两份声明书、安居客网页截图及“明礼家园”楼盘销控表，并申请证人张某出庭作证，用以证明案外人玉田县正信房地产开发有限公司要求被告为其推销房源，并且给了被告每套房源优惠80000元的政策作为包销条件，按照楼盘销控表显示，当时涉案房屋所在小区对外销售单价为每平方米4000元左右，而给到被告的单价为每平方米2800元至3500元左右，原告在购买涉案房屋时享受到了“50000元抵80000元”的团购优惠。原告对前述证据不予认可，对于证人证言，认为被告与案外人玉田县正信房地产开发有限公司之间存在利害关系，其内容不具有真实性，同时证人证言与证明中载明的单价不相符，而安居客中的价格不能作为专业的价格参考。一审法院认为，原告谢朝凤自愿参加了被告顺心置地组织的唐山市玉田县“明礼家园”小区的团购优惠购房活动，双方签订了顺心置地团购登记单，原告向被告支付了团购费，原被告间形成了居间服务合同关系，原告在被告的团购服务过程中成功选定了房屋，后因原告个人原因无法办理银行贷款，便借用赵立新的名义与案外人玉田县正信房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，并已取得房屋。现原告主张其与案外人玉田县正信房地产开发有限公司签订的购房合同约定的房屋价款并未享受到“50000元抵80000元”的优惠，要求被告返还团购服务费并支付利息，但原告未提供同一时期未参加团购优惠活动的其他购房者也以相同价格购得房屋的任何证据，而被告提交的《明礼家园销控表》注明了明礼家园1-14号楼的房屋优惠前总价、优惠后单价、优惠后总价等项内容，虽然原告主张被告从未向其展示或出示过任何关于房屋优惠前后的信息，但原告作为完全民事行为能力人，且购买房产这种大宗物品，仅凭销售人员口述50000元抵80000元的优惠而不清楚真正销售价格就与开发商签订购房合同，明显不符合常理，且自原告成功购房至起诉要求被告返还团购费之日，时隔一年之久才主张权利，亦不符合生活常理，故原告的理由本院不予采信。因原、被告签订的团购登记单中已明确载明，成功认购后团购费概不退还，现原告享受了被告提供的居间服务且以优惠价格成功购买涉案房屋，其要求被告返还团购服务费并支付利息、赔偿损失的主张，本院不予维护。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告谢朝凤的诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取计900元，由原告谢朝凤负担（已预交）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定与原审一致。本院认为，上诉人作为心智健全的成年人，在购买涉案房屋这样大宗的商品时理应对交5万抵8万的电商费以及涉案房屋优惠前价格和优惠后价格进行过充分了解。上诉人主张被上诉人从未向其展示或出示过任何关于房屋优惠前后的信息，不清楚涉案房屋真正的销售价格就与开发商签订购房合同不合常理。现上诉人购房完毕后，又请求返还电商费理据不足。综上所述，谢朝凤的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,050.0元，由上诉人谢朝凤负担。本判决为终审判决。审判长  崔玉水审判员  罗丕军审判员  李绍辉二〇一九年四月三十日法官助理杜振辉书记员何欢