云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0127民初268号原告：周王巧，女，汉族，1982年8月28日生，云南省东川区人，住云南省昆明市东川区。委托诉讼代理人李泽清，系云南滇源律师事务所律师。一般授权代理。委托诉讼代理人杨树春，男，汉族，1979年6月15日生，云南省东川区人，住云南省昆明市东川区。系周王巧丈夫，特别授权代理。被告：云南御行中天房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市嵩明职教基地御景新城。法定代表人：单丽华，系该公司董事。委托诉讼代理人汪锦，女，汉族，1989年10月1日生，河南省襄城县人，住河南省襄城县。系该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人谢丹，女，汉族，1986年11月18日生，湖南省耒阳市人，住广东省深圳市福田区。系该公司员工，特别授权代理。原告周王巧与被告云南御行中天房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月1日公开开庭进行了审理。原告周王巧及其委托诉讼代理人杨树春、李泽清，被告云南御行中天房地产开发有限公司的委托诉讼代理人汪锦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周王巧诉称：被告系嵩明县杨林职教基地“御景新城”项目的开发商，2013年10月19日，原、被告双方签订《商品房购销合同》一份，合同编号为：三期（二标段）B-9号，约定原告购买被告开发坐落于“御景新城”第三期（二标段）B-9号房屋一套。合同签订后，原告向被告缴纳了2193104元购房款，被告向原告出具收款发票，原告办理了商品房买卖合同登记备案，合同登记号为：SM2013102301667。《商品房购销合同》第七条约定“被告于2015年8月31日前，将原告购买房屋交付原告”。约定期限到期后，被告至今未将约定房屋交付原告，构成违约。《商品房购销合同》第九条约定“甲方（被告)如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方（被告)每天按乙方（原告)已付款的0.004%向乙方（原告)支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方（被告)按乙方（原告)已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方（原告)支付违约金，合同继续履行”。2015年11月9日，在被告未能按时交付房屋后，经原、被告协商，被告向原告出具了一份“关于给三期二标段独栋业主周王巧延期交房等相关事项的承诺书”，承诺书中第三项明确表明，“除执行本承诺书以上第二条承诺外，另需按业主周王巧所交给开发商的总房款金额每日万分之五计算违约金支付给业主周王巧”。2017年3月6日，被告又向原告出具一份证明，证明2015年11月9日签署的“承诺书”在其公司以后真实有效。综上，被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院判令：1、被告支付原告逾期60天交房违约金5259.12元（2191304元×0.004%×60天)，合同继续履行；2、被告支付原告自2015年11月1日起至2016年7月31日止逾期交房违约金59871.74元(2193104元×0.01%×273天)，合同继续履行；3、被告支付原告自2016年8月1日起至2019年1月1日止逾期交房违约金193651.08元（2193104×0.01%×883天），合同继续履行；4、被告支付原告自2016年8月1日起至2019年1月1日止逾期交房违约金968255.41元(2193104×0.05%×883天），合同继续履行；5、被告支付原告自2019年1月2日起至实际交房之日止的违约金（按已付款2193104元的0.01%乘以逾期天数加按已付款2193104元的0.05%乘以逾期天数计算）合同继续履行；6、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1、原告诉请的违约金计算的依据，即《承诺书》有违背公平原则，该《承诺书》出具时，被告公司已无继续履行合同的能力；2、原告诉请违约金过高，被告不应承担该违约金。经审理，本院确认如下法律事实：2013年10月19日，原、被告双方签订了《商品房购销合同》（合同登记号：SM2013102301667），约定原告向被告购买位于御景新城第三期二标段B-9幢1-2层房，房屋总价款为2191304元，原告应于2013年10月19日一次性付清全部房款，被告应于2015年8月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告；被告未按合同约定时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告每天按原告已付款的0.004%向原告支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。原告于2013年10月19日向被告付清全部房款2191304元（包含定金50000元，剩余款项2141304元），但被告未按约未向原告交付所购买房屋。2015年11月9日，被告向原告出具《承诺书》一份，承诺：1、因被告原因，原告所购房产延期至2016年7月31日交房；2、2016年7月31日前，按原、被告签订的商品房购销合同赔付违约金；3、2016年7月31日被告仍未能交房，被告承诺自2016年8月1日起，除执行承诺书第2条外，另按原告已交纳房款金额的每日万分之五计算违约金……。2017年3月6日，被告向原告出具《证明》一份，证实被告于2015年11月9日出具的前述承诺真实有效。现被告仍未向原告交付所购房屋。庭审中，原告认可房屋的总价款为2191304元。以上事实，有原、被告的陈述，被告营业执照、商品房购销合同、合同补充协议、商品房买卖合同登记备案表、承诺书、证明、购房发票、银行回执等在卷予以证实。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告按照约定付清全部房款，但被告并未按约定如期交付房屋给原告，被告的行为已经构成违约，应在法律允许的范围内按照合同及承诺书约定承担违约责任。因原告自认房屋总价款为2191304元，对原告主张被告支付逾期60天交房违约金5259.12元（2191304元×0.004%×60天)，合同继续履行的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对原告主张被告支付自2015年11月1日起至2016年7月31日止逾期交房违约金59871.74元(2193104元×0.01%×273天)，合同继续履行的诉讼请求，本院支持59822.6元（2191304元×0.01%×273天）。上述违约金共计65081.72元（5259.12+59822.6）。当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。原告诉请除按照商品房购销合同赔付违约金外，还应按原告已交纳房款金额的每日万分之五计算违约金，被告主张该违约金过高，请求法院予以调整，经审查，本院认为该违约金约定过高，违约金应以原告的实际损失加上30%计算其违约金，实际损失以中国人民银行的同期同类贷款基准利率计算。故本院酌情认定原告的损失以原、被告约定的违约责任0.01%上浮50%即0.015%计算违约责任，该违约金的计算方式与中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%大致相当。故对原告主张被告支付自2016年8月1日起至2019年1月1日止逾期交房违约金193651.08元（2193104×0.01%×883天）、自2016年8月1日起至2019年1月1日止逾期交房违约金968255.41元(2193104×0.05%×883天）及自2019年1月2日起至实际交房之日止的违约金（按已付款2193104元的0.01%乘以逾期天数加按已付款2193104元的0.05%乘以逾期天数计算），合同继续履行的诉讼请求，本院支持由被告向原告支付自2016年8月1日起至房屋实际交付之日止以2191304元按日0.015%计算的违约金，合同继续履行。对被告辩称，《承诺书》出具时被告已无继续履行合同的能力，故《承诺书》的出具有违公平原则的意见，因被告未据此提供相关证据予以证实，故本院不予采纳。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：由被告云南御行中天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告周王巧违约金65081.72元及自2016年8月1日起至房屋实际交付之日止以2193104元按日0.015%计算的违约金，原告周王巧与被告云南御行中天房地产开发有限公司于2013年10月19日签订的《商品房购销合同》继续履行。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费15843元，减半收取7921.5元，由被告云南御行中天房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，当事人申请执行的期间为二年。审判员  李春雷二〇一九年四月四日书记员  聂鹇霁