贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终764号上诉人（原审被告）：桐梓县振州房地产开发有限公司（以下简称“振州公司”），住所地桐梓县娄山关镇冬青路。法定代表人：翁光培，经理。委托诉讼代理人：洪杭燕，贵州名城（桐梓）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王世明，贵州名城（桐梓）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：朱显莉，女，汉族，1970年12月31日出生，贵州省习水县人，住习水县。委托代理人：杨学勇，贵州大娄山律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：桐梓县世纪新城经营管理有限公司（以下简称“世纪新城公司”），住所地桐梓县娄山关镇冬青南路****。法定代表人：徐根明，经理。原审第三人：遵义苏宁易购商贸有限公司（以下简称“苏宁商贸公司”），，住所地桐梓县娄山关镇冬青路世纪新城内法定代表人：朱信河，负责人。委托诉讼代理人：陆安顺，男，该公司员工。上诉人振州公司因与被上诉人朱显莉、世纪新城公司、原审第三人苏宁商贸公司合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2018）黔0322民初1525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案受理后，依法组成合议庭于2019年4月15日公开开庭进行了审理，振州公司委托诉讼代理人洪杭燕、王世明，朱显莉委托诉讼代理人杨学勇，苏宁商贸公司委托诉讼代理人陆安顺到庭参加诉讼。现已审理终结。振州公司上诉请求：一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定世纪新城公司是振州公司的下属公司错误；二、朱显莉将商铺交由世纪新城公司统一规划经营，单独租赁有损整体效益，一审未追加其他朱显莉和实际承租人参加诉讼程序违法；三、一审判决认定朱显莉与世纪新城公司之间系租赁关系错误；四、振州公司没有与金牛公司签订三方协议，其向实际承租人收取租金并向朱显莉支付收益金系帮忙行为，一审判决振州公司向朱显莉支付收益金错误；五、一审判决振州公司按照《商品房买卖合同》附件三恢复并返还商铺错误；六、《商铺委托经营合同》解除后，振州公司与承租人签订的房屋租赁合同仍然有效，一审判决苏宁公司与朱显莉履行房屋租赁合同错误；八、振州公司享有商铺收购权，一审判决未对此作出评价不当。朱显莉在二审答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。苏宁商贸公司在二审答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。世纪新城公司在二审未作书面答辩。朱显莉向一审法院起诉请求：一、判决解除《商铺委托经营合同》；二、判决世纪新城公司与振州公司连带支付2017年收益金25339.60元；三、判决振州公司按《商品房买卖合同》附件三的约定完成商铺装修，并返还将商铺；四、判决苏宁商贸公司与朱显莉履行房屋租赁合同。一审法院认定事实：朱显莉与第二世纪新城公司、振州公司于2007年6月20日签订《商品房买卖合同》，朱显莉购买世纪新城公司、振州公司开发的位于桐梓县××镇冬青××路世纪××［中心商城］商铺××号商铺，面积为37.67㎡，价格为316745元。《商品房买卖合同》附件三约定，装饰设备标准：外墙、内墙、顶棚按图纸施工；；地面水泥砂浆找平；门窗、普通卷帘门一道。在购买门面的同一天，朱显莉作为甲方又与第一世纪新城公司、振州公司（乙方）签订了《商铺委托经营合同》，约定将朱显莉所购的商铺委托第一世纪新城公司、振州公司经营，期限从2007年12月30日至2022年12月30日止；同时合同第四条约定收益金的收取和支付：1.合同期内年收益金每年按购商铺总款的8%计算为25339.6元（316745元×8%），甲方同意3年以后收益金每年按季度进行支付。《商铺委托经营合同》签订后，朱显莉将所购商铺交经营至今。世纪新城公司与朱显莉签订《商铺委托经营合同》后，于2010年10月15日与苏宁商贸公司签订了“房屋租赁合同”，在“房屋租赁合同”履行期间，2012年9月7日由世纪新城公司作为甲方与苏宁商贸公司作为乙方，振州公司作为丙方，三方签订一个“主体变更三方协议”，世纪新城公司与振州公司达成协议：1.乙方同意自2012年4月15日起在保持租赁合同内容不变的情况下，甲方（世纪新城公司）将租赁合同中出租方的权利义务转让给丙方（振州公司）；2.丙方（振州公司）承诺按照租赁合同约定继续履行出租方的权利义务，乙方（苏宁商贸公司）承诺履行租赁合同中承租方的权利义务；3.本协议如与租赁合同约定不一致，以本协议约定为准，本协议未尽事宜按照租赁合同约定执行。即世纪新城公司将自己与苏宁商贸公司签订《房屋租赁合同》的权利义务转让给振州公司，由振州公司代世纪新城公司继续履行。从2012年9月7日世纪新城公司与振州公司、苏宁商贸公司签订三方主体变更协议后的收益金均由振州公司支付。2017年之前从振州公司处每年领取收益金，一直没有异议。从2017年开始至今振州公司未支付收益金，为此朱显莉起诉要求判决支持朱显莉的诉讼请求。另查明，世纪新城公司与苏宁商贸公司于2010年10月15日签订了“房屋租赁合同”，将朱显莉等41户朱显莉委托经营管理的商铺出租给苏宁商贸公司，租赁期限从2010年10月15日起至2018年10月14日。出租商铺面积为1158.58平方米，租金每一年40万元。以后每二年在前二年基础上递增3.5%。2015年4月3日振州公司与苏宁商贸公司补充协议，约定上调租金，2016年10月15日至2017年10月份14日租金为43.48万元，加上物业管理费8.57万元共计52.35万元、2017年10月15日至2018年10月份14日租金为43.48万元，加上物业管理费8.57万元共计52.35万元。振州公司履行向朱显莉支付收益金支付义务至2016年底。世纪新城公司每年应当付给41户朱显莉的收益金共计为697916元。向振州公司支付的租金已支付至2018年4月份。还查明世纪新城公司是振州公司下属公司，世纪新城公司财务人员即是振州公司的财务管理人员翁光琴。世纪新城公司工商登记现已吊销。一审法院认为：本案争议的焦点是涉及本案中《商品房买卖合同》、《商铺委托经营合同》、《房屋租赁合同》三个合同的效力，是否违约、朱显莉与世纪新城公司、振州公司以及苏宁商贸公司之间合同的法律关系。关于合同效力问题，与振州公司2007年6月20日签订“商品房买卖合同”以及与世纪新城公司所签订的“商铺委托经营合同”，系双方的真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第八条之规定，系有效合同，原审法院对合同效力予以确认。世纪新城公司与朱显莉签订“商铺委托经营合同”的性质，根据双方当事人的意思表示及履行情况，可以确认与世纪新城公司之间表面属于委托经营关系，其实质是房屋开发商与朱显莉之间的租赁关系，其租赁关系不违反法律规定，系有效合同。关于世纪新城公司依租赁关系取得朱显莉等朱显莉的商铺后，将商铺整体转租给苏宁商贸公司并与苏宁商贸公司签订的《房屋租赁合同》，朱显莉等人在法定内对转租行为并未提出异议，即朱显莉与苏宁商贸公司签订的《房屋租赁合同》合法有效。世纪新城公司与朱显莉签订“商铺委托经营合同”后，在“商铺委托经营合同”履行过程中，将其“商铺委托经营合同”约定的权利义务概括转让给振州公司，由振州公司继续履行“商铺委托经营合同”约定的收益金支付义务，朱显莉对此并未提出异议并已履行多年，视为对世纪新城公司和振州公司权利义务转让的认可，原审法院对此予以确认。振州公司在承受世纪新城公司的权利义务后一直按约定向实际承租人收取租金，履行对朱显莉收益金的支付等相应权利义务，一直没有争议，因振州公司在2017年未按“商铺委托经营合同”约定向朱显莉支付收益金，构成根本违约，经朱显莉多次催收仍未履行收益金支付义务，朱显莉要求解除“商铺委托经营合同”的请求，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原审法院予以支持。因朱显莉对世纪新城公司与苏宁商贸公司签订的《房屋租赁合同》未提出异议，苏宁商贸公司在履行“房屋租赁合同”过程中按照约定支付了相应的租金给振州公司，应当视为其按约定支付了租金，苏宁商贸公司没有违约行为，故朱显莉要求收回苏宁商贸公司承租的房屋，没有事实依据和法律依据，本来院不予确认。关于收益金问题，振州公司在“商铺委托经营合同”解除前，每年应当按照其与世纪新城公司的约定，按朱显莉购房款的8%每年支付相应的收益金给朱显莉。朱显莉要求世纪新城公司、振州公司支付2017年度收益金25339.6元的请求，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原审法院予以支持。世纪新城公司经原审法院依法传唤未到庭参加诉讼，原审法院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除朱显莉与世纪新城公司于2007年6月20日签订的《商铺委托经营合同》；二、振州公司在本判决生效后立即支付给朱显莉2017年度收益金25339.6元；三、苏宁商贸公司自2018年5月起每年6月15日前根据实际使用期限，按照其与世纪新城公司于2010年10月15日签订的“房屋租赁合同”约定的租金标准向朱显莉支付门面租金；四、驳回朱显莉的其他诉讼请求。案件受理费433元，由振州公司负担。本院审理查明：冯于强与世纪新城公司签订《商铺委托经营合同》后，其商铺由世纪新城公司经营。世纪新城公司、振州公司、苏宁公司签订《主体变更三方协议》后，该商铺系振州公司经营。本院认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为：朱显莉与振州公司签订《商品房买卖合同》购买位于桐梓县××镇冬青××路世纪新城（中心商城）商铺一层A13—1号商铺后，取得该商铺的占有、使用等权利，依法有权委托他人经营该商铺。世纪新城公司与朱显莉签订的《商铺委托经营合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，合法有效，对双方均具有法律约束力，世纪新城公司应依约支付收益金，也因此取得该商铺的经营权。根据该合同的约定，世纪新城公司与朱显莉之间应是商铺委托经营关系，并非商铺租赁关系，故振州公司关于一审判决将此认定为租赁关系错误的上诉理由成立。世纪新城公司与振州公司、苏宁公司签订《主体变更三方协议》，将其对《商铺委托经营合同》的权利义务转移给振州公司，得到了苏宁公司的认可和朱显莉的追认，合法有效，振州公司因此成为了《商铺委托经营合同》的经营方，应依约履行向朱显莉支付收益金的义务。由于振州公司未依约向朱显莉支付2017年收益金25339.60元，故一审判决振州公司向朱显莉支付该收益金正确，振州公司关于一审判决其向朱显莉支付收益金错误的上诉理由不能成立。由于振州公司拖欠一年收益金未支付，且经催告后仍未履行，对朱显莉解除《商铺委托经营合同》的请求应予支持。但是，由于《主体变更三方协议》签订后，振州公司已代替世纪新城公司成为该合同的经营方，应当判决解除朱显莉与振州公司之间的《商铺委托经营合同》。解除朱显莉与振州公司之间的《商铺委托经营合同》后，本应支持朱显莉关于返还商铺的请求，由于一审判决朱显莉与苏宁公司继续履行世纪新城公司与苏宁公司签订的房屋租赁合同，朱显莉和苏宁公司均表示对此予以认可，故应予确认。因此，振州公司关于一审判决苏宁公司与朱显莉履行房屋租赁合同错误的上诉理由不能成立。由于朱显莉与世纪新城公司签订《商铺委托经营合同》后，世纪新城公司已实际接管该商铺并出租经营，应认定振州公司已向朱显莉履行完毕商铺移交义务，对朱显莉诉请振州公司按《商品房买卖合同》附件三完成商铺装修的请求不应支持。由于世纪新城公司和振州公司均是依法成立的企业法人，朱显莉提供的证据不能充分证明世纪新城公司是振州公司的子公司，故振州公司关于一审判决认定世纪新城公司是振州公司的下属公司错误的上诉理由成立。虽然涉案商铺整体经营有利于利益最大化，由于商铺的经营权属朱显莉所有，是否整体经营以及由谁来经营应由朱显莉决定，故振州公司关于一审未追加其他朱显莉和实际承租人参加诉讼程序违法的上诉理由不能成立。由于朱显莉并未出售商铺，本案也不涉及商铺收购权的问题，故一审判决对振州公司是否享有商铺收购权未作评价并无不当，振州公司关于一审判决对此未作评价错误的上诉理由不能成立。综上所述，一审判决认定事实有误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省桐梓县人民法院（2018）黔0322民初1525号民事判决第二项、第三项；二、撤销贵州省桐梓县人民法院（2018）黔0322民初1525号民事判决第一项、第四项；三、解除朱显莉与振州公司之间的《商铺委托经营合同》；四、驳回朱显莉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元、二审案件受理费元，共计元，由振州公司负担元，由朱显莉负担元。本判决为终审判决。审判长  易大刚审判员  周亚琼审判员  李宗洪二〇一九年四月二十二日书记员  汪建霞