广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0127民初3854号 原告：梁金柳，女，1979年2月10日出生，汉族，住横县。 委托诉讼代理人：刘桂月，广西梁栋律师事务所律师。 被告：杨庆，男，1977年7月13日出生，壮族，住横县。 委托诉讼代理人：苏钒，广西任钒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓先勤，广西任钒律师事务所实习律师。 第三人：广西横县乐居房地产经纪有限公司，住所地横县横州镇茉莉花大道南侧龙池新城龙腾苑第2幢一层105号商铺。统一社会信用代码：91450127MA5N6GWD3Y。 法定代表人：彭达县，执行董事。 原告梁金柳与被告杨庆、第三人广西横县乐居房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月21日公开开庭进行了审理。原告梁金柳的委托诉讼代理人刘桂月，被告杨庆的委托诉讼代理人苏钒、邓先勤，第三人广西横县乐居房地产经纪有限公司的法定代表人彭达县到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁金柳向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还定金20000元；2.判令被告赔偿原告房价上涨的损失40000元（房价损失的数额以评估的最终金额为准）；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告梁金柳于2019年2月14日向本院提出放弃第2项诉讼请求并撤回评估申请。事实和理由：2018年7月20日，原告、被告及第三人三方签订了一份《房地产买卖及居间合约》，约定被告将位于横县转让给原告，转让价为360000元，第三人为该合同的居间一方。签订本合同时，原告要向被告支付10000元定金，合同还对购房款的支付及其他事项进行了约定。合同签订的当天，原告向被告支付10000元定金。合同签订后，第三人作为居间方，多次催促被告办理房屋的解除抵押手续，但被告于8月9日明确告知第三人，不愿意再转让涉案房屋给原告。经多次协商，被告仅愿意赔偿原告2000元，不愿意再履行三方签订的《房地产买卖及居间合约》。《房地产买卖及居间合约》由三方签订，合法有效，原告是涉案房屋唯一产权人，有权处分自己的房产，原告在签订合同后已经按合同约定履行了给付定金10000元的义务，但被告却未履行合同，应按照合同及相关法律规定，双倍返还定金并赔偿原告的损失。原告的损失是房价上涨的损失，该损失的数额在经过评估后才能最终确定。原告特向法院起诉，请求法院判如所请。 被告杨庆辩称，一、原告的三项诉讼请求是建立在合同解除的基础上主张的，现原告并未主张解除合同，就诉请被告支付双倍定金及赔偿房价上涨的损失无事实和法律依据。二、原告未将定金交付给被告，被告并未收到原告支付的定金，定金约定未发生法律效力，原告请求被告双倍返还定金的请求无事实及法律依据。三、根据双方在合约中第4条第2款的约定，已经明确损失额的赔偿方法和标准，仅限于双倍返还定金作为损失赔偿。若法院认定被告存在违约，应该根据双方在合同中的约定进行处理，不应进入评估程序。四、本案是原告未履行支付定金的义务才导致合同不能履行，甚至合同解除，被告在合同签订以及合同履行过程中并未违约，原告的请求无事实及法律依据。 第三人广西横县乐居房地产经纪有限公司陈述，涉案定金10000元托管在第三人处。被告同意将定金托管在第三人处，当天第三人亦出具收款收据给被告确认定金托管事宜。被告仅需执有收款收据到第三人处，第三人即会将定金交付给被告。现在定金10000元还在第三人处。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供5页短信记录、9页短信彩信清单及1页本地通话清单用以证明第三人跟被告多次短信及电话联系房屋买卖合同履行，被告明确表示不再出售涉诉房屋。被告对5页短信记录的真实性无异议，对9页短信彩信清单及1页本地通话清单三性不予认可，认为无证据原件核对。第三人对上述证据的三性均无异议。本院认为，原告提供的5页短信记录与9页短信彩信清单可相互印证，本院予以采信；1页本地通话清单因无其他证据佐证，本院不予采信。2.庭审后，第三人提交加盖第三人公章的《收款收据》1份。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月20日，被告杨庆作为卖方、原告梁金柳作为买方、第三人广西横县乐居房地产经纪有限公司作为经纪方签订《房地产买卖及居间合约》1份。《房地产买卖及居间合约》内容“经纪方接受买卖双方之独家委托，独家促成了买卖双方就以下物业的买卖事宜，合约三方本着诚实守信的原则，经友好协商一致就物业买卖及居间、委托代理、房地产咨询等事项达成如下条款：第一条：交易标的及权属情况1.物业地址为：横县。3.该物业现状为下述第【B】项：。【B】该物业处于抵押状态，卖方承诺于本合约生效之日起十五日内向抵押权人申请结清贷款及办理相关手续。第四条：买卖双方的权利和义务1.买卖双方须于签订本合约后十五个工作日内提供该物业交易有关完整资料，配合签署《存量房买卖合同》《银行按揭贷款合同》等相关文件及办理相关交易手续，为便于相关交易手续办理，卖方签约当天应将该物业权属证明等相关材料原件提交由经纪方保管至交易递件当日，所保管材料以经纪方开具的收据收件为准。2.卖方签署合约后将该物业不售予买方或于经纪方电话、短信通知期限内未配合办理手续，且在经纪方发出催促办理交易相关手续及纳税、免征税费等书面通知后七个工作日，仍不履行合约义务的，视为卖方违约，本合约自动解除，卖方须在三个工作日内除无息退还买方已付款项与赔偿买方应支付给经纪方的服务费外，同时须支付与定金同等数目之金额（含未付定金）给买方作为损失赔偿，但买方不得再向卖方进一步要求赔偿损失。3.买方签署合约后不依约购买该物业或于经纪方电话、短信通知期限内未配合办理手续，且在经纪方发出催促办理上述物业交易相关手续及纳税、支付款项等的书面通知后七个工作日，仍不履行合约义务的，视为买方违约，本合约自动解除，买方须在三个工作日内赔偿卖方应支付给经纪方的服务费外，同时卖方有权没收买方已付定金与追究其未付定金，且卖方有权将该物业另行出售，但卖方不得再向买方进一步要求赔偿损失。4.卖方未按约定期限将该物业交付买方使用的，每逾期一天，按该物业成交价的万分之四向买方支付逾期交房违约金；买方未按约定支付房价款的，每逾期一天，须按所拖欠房价款的万分之四向卖方支付违约金。5.买卖双方保证名下无经济适用房、廉租房、限价商品房等政府保障性住房或隐瞒相关房产登记信息而影响出售或购买资格等，由此因政策所产生的交易损失由各自承担。第七条：送达确认及合约持有。2.本合约壹式叁份，自三方签字盖章签订之日起生效，卖方、买方及经纪方各持壹份，具同等法律效力。第八条：成交价及付款方式1.该物业成交价为人民币（大写）叁拾陆万零仟零佰零拾零元整（小写）（￥360000）。3.第一部分楼款定金款：人民币壹万元整（￥10000）.付款方式为【A】项：【A】买方须于签署本合约时向卖方一次性交纳上述定金；。”原告梁金柳、被告杨庆、第三人广西横县乐居房地产经纪有限公司的法定代表人彭达县于当天在《房地产买卖及居间合约》签字并加盖第三人广西横县乐居房地产经纪有限公司的公章。当天，原告梁金柳与被告杨庆签订《定金收条》1份，内容“兹收到梁金柳（身份证号：）交来购买座落于横县的房屋定金人民币壹万元整（小写￥10000）。卖方（收款人）杨庆。买方（付款人）梁金柳。”原告梁金柳于当天交付10000元定金至第三人广西横县乐居房地产经纪有限公司处，该10000元定金现在第三人广西横县乐居房地产经纪有限公司处。 原告梁金柳与被告杨庆之间的买卖房产事宜由第三人广西横县乐居房地产经纪有限公司居间协调处理。第三人广西横县乐居房地产经纪有限公司的法定代表人彭达县与被告杨庆于2018年7月23日至2018年9月1日的短信记录如下“（2018／7／23）彭达县：杨老板，你好，今天因房产局系统原因，查了档，明天能查了我在转定金给你。”、“（2018／8／7）彭达县：杨老板，什么时候有空，回个电话，我是乐居房产，彭达县”、“（2018／8／9）杨庆：你好，套房不卖了！不好意思，我老婆说留出来，我也还在外地！你好，不好意思！那套房不卖了！我老婆说留出来！彭达县：等下给你电话。”、“（2018／8／10）彭达县：杨老板，你好，打了好多电话都没见你接，也没见你回，如果说你房子不卖的话你的损失挺大的，定金双倍返还，服务费也要全部承担，你考虑清楚，买家催我办理手续。杨庆：我都说不买了。我老婆不买了。彭达县：合同都签了，按照合同去办理。杨庆：没办法。彭达县：那就过来解除合同，按合同条款你双倍返还定金，还有中介服务费也要承担。杨庆：我老婆现在不同意买，并也没钱交解压！彭达县：不卖的话，按照合同流程走，有空回来解除合同。杨庆：你按吧！没事。彭达县：约个时间回来退定金。杨庆：我没有收到你们定金。彭达县：定金托管在公司，买卖双方及经纪方约个时间解除合同。杨庆：你就和对方说我的房子没有解压出来，也解压不了！征信不过关，你就直接退钱给对方就好了！有那么麻烦吗？不是我不想买，我老婆不同意，加上我的钱也被老婆领取出来了，解压不了，所以才这样的！你们也要理解。彭达县：买卖双方及经纪方约个时间面谈吧，毕竟我也是打工的，房子是买方决定的。杨庆：但是我老婆不同意了，我自己也不能卖出去。房子是夫妻双方同意才能卖，我一直都想卖出去，现在我和我老婆说了她竟然不同意，我也不是故意的！彭达县：明天我安排公司律师给你电话吧。杨庆：没事，直接上法庭吧。彭达县：先买卖双方还有公司负责任先协商。杨庆：我都说了，你直接和对方说，我的房子没有办法解压了，所以没有办法卖，直接退钱给对方就可以了！真要有那么麻烦吗？真要动麻烦吗？不是我不想卖，现在只是我自己个人的意愿，我老婆不同意，也没办法！这份协议就上法庭？你们办吧！你们就可以得几万块钱了，是吧?有那么简单？彭达县：我上班的，法律上的是我不懂，我个人建议，约个时间买卖双方及经纪方协商。杨庆：你不要说拿律师来和我说！”“（2018／8／12）彭达县：违约的话，违约方损失定金双倍返还，服务费、还有买方的损失费、交通费、律师费等，你的赔偿会超过3万。杨庆：你们有本事就要。彭达县：买方给你五天时间考虑，如不配合办理手续，买方就起诉你。杨庆：请把对方电话发给我。彭达县：买方不愿意给号码，她说按照合同办理。杨庆：好的。没事。”“（2018／8／13）彭达县：你的号码我发给买家了，她下班后会联系你。杨庆：好的。”“（2018／8／31）彭达县：买家说明天早上给答复”“（2018／9／1）彭达县：买方问我，你和你老婆商量得怎么样了？是办理过户手续，还是房地产居间买卖合约违约赔偿？明天（2018年9月2日）中午前给个答复吧！杨庆：现在给你们明确答复，就是赔偿对方2000元，赔偿你们1000元！” 位于横县的房屋原登记在被告杨庆一人名下（原产权证号：横房权证横州字第××号），该房于2018年9月17日办理注销抵押登记。2018年10月8日，被告杨庆与案外人马丹丹、韦柯签订《存量房买卖合同》1份，约定被告杨庆自愿将位于横县的房屋（原产权证号：横房权证横州字第××号）以350000元价格转让给案外人马丹丹、韦柯。2018年10月19日，上述房屋转移登记到案外人马丹丹、韦柯名下。2018年10月22日，原告梁金柳向本院提起本案诉讼并提出对涉案房屋的市场价进行评估。庭审中，第三人广西横县乐居房地产经纪有限公司表示其开具有1份《收款收据》给被告杨庆，并表示只要被告杨庆向第三人出示该份《收款收据》，第三人即可将托管定金10000元返还给被告杨庆，即使《房地产买卖及居间合约》最后不能履行，定金10000元亦要转给被告杨庆。庭审后，第三人广西横县乐居房地产经纪有限公司向本院提交上述《收款收据》，内容为兹收到杨庆交来出售位于横县的房产之托管定金。 2019年2月14日，原告梁金柳向本院提出放弃请求被告赔偿房价上涨的损失40000元并撤回评估申请。 本院认为，《房地产买卖及居间合约》是各方当事人在平等、自愿基础上协商一致达成的合意，合同内容未违反法律、行政法规的效力性禁止规定，合法有效，双方均应恪守履行。 关于违约的问题。一、本案中，原告梁金柳于签署《房地产买卖及居间合约》当天向第三人交纳定金10000元，庭审中第三人陈述是经过被告杨庆的同意将该定金10000元托管在第三人处并出具了1份《收款收据》给被告杨庆进行确认，且表示只要被告杨庆出示该份《收款收据》即可领取该定金，被告杨庆虽辩称其并未收到定金10000元，但其却于当天出具《定金收条》给原告梁金柳确认收到该定金，故结合各方的陈述及证据，本院认定原告梁金柳已按约定履行支付定金的义务及被告杨庆同意将定金托管在第三人处。二、根据双方在《房地产买卖及居间合约》内的约定，被告杨庆应在约定时间内办理解除抵押手续并将涉案房屋出售给原告梁金柳，但被告杨庆却于2018年8月9日通过短信向第三人明确表示因其妻子的原因不再出售房屋给原告梁金柳，且于2018年10月8日将涉案房屋转让他人，故被告杨庆的行为已构成违约。 关于原告梁金柳请求被告杨庆双倍返还定金20000元的问题。根据双方在《房地产买卖及居间合约》的约定“卖方签署合约后将该物业不售予买方或于经纪方电话、短信通知期限内未配合办理手续，且在经纪方发出催促办理交易相关手续及纳税、免征税费等书面通知后七个工作日，仍不履行合约义务的，视为卖方违约，本合约自动解除，卖方须在三个工作日内除无息退还买方已付款项与赔偿买方应支付给经纪方的服务费外，同时须支付与定金同等数目之金额（含未付定金）给买方作为损失赔偿，但买方不得再向卖方进一步要求赔偿损失。”及《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，被告杨庆于2018年8月9日明确表示不同意出售涉案房屋给原告梁金柳且已将房屋出售给他人，构成违约，应承担相应的违约责任，故根据上述约定及法律规定，并结合第三人表示虽定金10000元还托管在第三人处但最后是要转给被告杨庆的实际情况，本院确认双方签订的《房地产买卖及居间合约》已自动解除，对原告梁金柳请求被告杨庆返还定金20000元的主张予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告杨庆于本判决生效之日起十日内返还原告梁金柳定金20000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1300元，减半收取650元，由原告梁金柳负担433元，由被告杨庆负担217元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费1300元（开户名称：南宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行；账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 覃春园 二〇一九年三月十五日 法官助理 谢 添 书 记 员 韦昌瀚