云南省彝良县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0628民初1869号原告田钏，女，生于1984年12月24日，汉族，云南省彝良县人，住彝良县。委托代理人杨磊，云南联宇（昭通）律师事务所律师，特别授权代理。被告昭通市信和房地产开发有限责任公司，住所地：昭通市昭阳区元宝路202号内，统一社会信用代码：91530602738052077N。法定代表人陈康，执行董事。委托代理人梁传洪，四川明炬（宜宾）律师事务所律师，一般授权代理。原告田钏诉被告昭通市信和房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月13日受理后，依法组成合议庭，于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告田钏的委托代理人杨磊、被告昭通市信和房地产开发有限责任公司的委托代理人梁传洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田钏向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金18900.00元，违约金暂算至2018年8月20日，计算至实际交付之日；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月28日原告在被告开发的“怡良半岛”住房一套，并签订《商品房购销合同》，原告首付114242.00元，并于2016年2月17日办理了贷款银行按揭手续。合同约定被告于2016年11月20日前将验收单为验收合格的商品房交付原告，否则将按照合同约定支付逾期交房的违约金，直至今日，被告仍未能通知原告办理交付手续，被告的行为严重违反合同约定。原告多次要求被告协商处理相关事宜，被告以各种借口拖延、拒绝承担责任和按期交付验收合格的商品房。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。被告昭通市信和房地产开发有限责任公司辩称，被告对原告所说的真实性、关联性均没有意见。请法庭注意起诉状上所说的于2016年11月20日前交房没有意见。2018年5月左右原告对本案所涉的房屋进行实际的控制、占有和使用，这与起诉状上所说是不一致的，是原告强行把门撬开后占有和使用具体的占有时间不清楚。对于原告要求支付违约金的诉讼请求不认可，《中华人民共和国合同法》第117条及《国有土地上房屋征收和补偿条例》第4条、第5条的规定，国有土地的征收、拆迁工作只能由政府来完成，被告无资格进行相关的拆迁工作，因此，被告因政府的拆迁工作没有完成，从而无法进行“怡良半岛”一期工程中3号楼的建设工作，最终导致了无法验收、无法按期交付房屋，构成“不可抗力”，对逾期交付不支付违约金。原告为证明其主张的事实，向本院提供了下列证据：1、身份证复印件一份，拟证明原告的民事诉讼主体资格；2、《商品房购销合同》复印件（与原件核对无异）一份，拟证明2015年12月28日原告在被告开发的“怡良半岛”购买住房一套，并签订《商品房购销合同》，原告首付114242.00元，合同约定交房时间为2016年11月20日前将验收合格的商品房交付，同时约定逾期交付的，逾期90日内的按照每日20.00元支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，乙方有权决定合同是否继续履行，继续履行的甲方每日支付30.00元的违约金的事实；3、收据复印件（与原件核对无异）一张、银行贷款按揭合同复印件一份，拟证明原告向被告支付了114242.00元的首付款的事实，同时证明原告于2016年2月办理购房的按揭手续，原告按照合同约定履行了自己的相关义务的事实；经庭审质证，被告对原告提交的三份证据均无异议。被告为证明其主张的事实，向本院提供了下列证据：4、照片打印件四张，证据来源于被告单位员工所拍，拟证明2017年6月2日上午10时34分彝良县政府组织的拆迁中心对实验中学进行拆迁，因政府迟缓履行土地交付的，政府于2017年6月2日才将该土地的使用权交付给公司，并且让被告构成不可抗力的因素；5、照片打印件四张，证据来源于被告公司拍摄，拍摄时间：2019年1月，拟证明如果法院认为被告方违约，违约金只能计算至2018年5月；经庭审质证，原告认为，证据4拆迁的是实验中学，并非本案所涉房屋，被告方仅只有照片没有其它政府文件证明这个时候才将土地移交给被告，同时合同约定时间是2016年11月20日前交付房屋；证据5原告实际是在2018年11月10日左右才进房屋的，且该证据是打印件，所以对该证据的三性不予认可，证明目的也不认可。为查明案件事实，本院依被告昭通市信和房地产开发有限公司的申请调取了彝良县国土资源局的下列证据：6、《国有建设用地使用权出让合同》一份。经庭审质证，原告对证据6的三性均予以认可，同时该合同约定的时间均在被告修建之前，因此逾期交房是被告本身，并非政府原因。被告对证据6的真实性无异议，土地交付要做三通一评，在三通一评没有做出之前都不算移交，因此政府对被告是迟延履行导致本案发生。本院认为，证据1证明原告的主体资格，本院予以采信；证据2被告无异议，证明被告开发了位于彝良县（蚕桑林社区游乐场片区）的建设商品房“怡良半岛”，在取得土地使用权证及商品房预售许可证后，于2015年12月28日与原告田钏签订《商品房购销合同》一份，约定：原告在被告开发的“怡良半岛”购买第2幢第2单元第4层402号住房一套，付款方式为首付总价款的40.33%，即114242.00元，其余价款向中国农业银行股份有限公司彝良县支行贷款支付，交付房屋的期限为2016年11月20日前被告将建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告，同时约定逾期交付的逾期90日内的按照每日20.00元支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，乙方有权决定合同是否继续履行，继续履行的甲方每日支付30.00元的违约金，证明内容客观真实，本院予以采信；证据3证明原告向被告支付首付款114242.00元及原告于2016年2月办理了购房的按揭手续的事实，本院予以采信；证据4照片显示的是拆迁实验中学的现场图，但是不能达到被告的证明目的，本院不予采信；证据5照片显示原告向被告购买的第2幢第2单元第4层402号住房现在已经在动工装修，但是因为没有照片的拍摄时间，不能达到被告的证明目的，仅能证明原告对其购买的房屋已经实际占有，本院对证据能证明的事实予以采信；证据6证明2013年10月25日被告与彝良县国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》一份，合同约定：出让人彝良县国土资源局将坐落于彝良县角奎镇蚕桑林社区游乐场片区的宗地出让给被告昭通市信和房地产开发有限责任公司，出让人同意在2013年11月8日前将出让的宗地交付被告，证据来源合法，证明内容客观真实，本院予以采信。综上所述，本院确认本案如下法律事实：被告昭通市信和房地产开发有限责任公司开发了位于彝良县（蚕桑林社区游乐场片区）的建设商品房“怡良半岛”，在取得土地使用权证及商品房预售许可证后，被告于2015年12月28日与原告田钏签订《商品房购销合同》一份，约定：原告在被告开发的“怡良半岛”购买第2幢第2单元第4层402号住房一套，付款方式为首付总价款的40.33%，即114242.00元，其余价款向中国农业银行股份有限公司彝良县支行贷款支付；交付期限为2016年11月20日前被告将建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告；同时约定逾期交付的逾期90日内的按照每日20.00元支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，乙方有权决定合同是否继续履行，继续履行的甲方每日支付30.00元的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了首付款并到银行办理了购房的按揭手续。合同约定的交付房屋的期限到期后，被告未向原告交付经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。原告向被告购买的“怡良半岛”第2幢第2单元第4层402号住房现由原告实际占有，原告认可2018年11月10日开始装修房屋的。本院认为，原告田钏与被告昭通市信和房地产开发有限责任公司于2015年12月28日签订的《商品房购销合同》约定被告将正在建设中的房屋预先出售给原告，原告向被告支付房屋价款，依照《城市商品房预售管理办法》第二条“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为”的规定，原、被告双方形成了商品房预售合同关系，合同的签订系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。根据原、被告在《商品房购销合同》中的第七条及第九条对于交付房屋的期限及逾期交房的违约责任作出了明确的约定，依照《商品房销售管理办法》第三十条“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人”的规定，因被告在合同约定的交房时间未向原告交付经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房，故被告应按照合同约定承担违约责任。原、被告双方在《商品房购销合同》中对逾期交房的违约赔偿责任，约定：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90日内的被告按照每日20.00元支付违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，乙方有权决定合同是否继续履行，继续履行的甲方每日支付30.00元的违约金,故本案如何确定交房时间直接关系违约金赔偿金额的计算。关于交房时间的认定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，被告主张原告已于2018年5月就占用房屋，但是未提供证据予以证明，而原告认可其于2018年11月10日开始占用装修房屋的，故本案的违约金应从2016年11月21日计算至2018年11月10日止。关于本案中被告抗辩因政府的拆迁工作没有完成，从而无法进行“怡良半岛”一期工程中3号楼的建设工作，最终导致了无法验收、无法按期交付房屋，构成“不可抗力”，对逾期交付不支付违约金的理由是否合理，本院作如下评论：被告在《商品房购销合同》明确表示其取得了土地使用权证及商品房预售许可证后才签订的商品房预售合同，依照《城市商品房预售管理办法》第五条“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”，故被告主张因政府的拆迁行为未能如期交付土地构成不可抗力的理由不能对抗已经与房地产开发企业签订商品房预售合同的承购人。且根据被告申请人民法院调取的《国有建设用地使用权出让合同》中也明确约定出让人同意在2013年11月8日前将出让的宗地交付被告，被告也未向本院提供其他证据证明政府未如约将出让的宗地交付被告，故对被告主张因政府行为构成不可抗力导致逾期交房不承担违约责任的理由不成立，本院不予支持。综上，依照《城市商品房预售管理办法》第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款之规定判决如下：被告昭通市信和房地产开发有限责任公司在判决书生效之日起十日内支付原告田钏违约金20490.00元。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费273.00元，由被告昭通市信和房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审 判 长  李 劲人民陪审员  李琼芬人民陪审员  龙武霜二〇一九年四月三十日法官助理何荣梅书记员李本艳