江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0102民初589号原告（反诉被告）：邹卫清，男，1979年2月18日生，汉族，住江西省丰城市。原告（反诉被告）：孙建亮，男，1979年6月17日生，汉族，住江西省丰城市。上述两原告共同委托代理人：姜群，系北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201111580434。上述两原告共同委托代理人：郑娜，系北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201811059302。被告（反诉原告）：程应南，男，1955年10月26日生，汉族，住南昌市新建区。委托代理人：叶勇斌，系江西策源律师事务所律师，执业证号：13601201010717744。原告（反诉被告）邹卫清、孙建亮与被告（反诉原告）程应南房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告程应南在本案审理过程中提起反诉，故反诉与本诉合并审理。原告邹卫清及两原告共同委托代理人姜群、郑娜，被告程应南及其委托代理人叶勇斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹卫清、孙建亮诉称：2015年4月23日被告与南昌万达投资有限公司（以下简称“万达公司”）签订商品房买卖合同，被告取得南昌万达城A区S7-120室、A区S7-121室所有权。2016年6月2日被告程应南同原告邹卫清、孙建亮签订商铺租赁合同，约定：原告租赁被告上述商铺从事餐饮经营，租赁期限从2016年6月2日起至2021年6月2日止，共计60个月，面积为240平方米。原告支付保证金16800元，至此原告开始进行装修登记，进行合法经营。在2017年7月1日原告收到红谷滩城市管理与环境保护局、南昌市环保局红谷滩分局、南昌市城市管理综合执法大队直属三大队联合下发的限制关闭通知书，至此原告才知道早在2015年7月21日南昌市环境保护局就给南昌万达城投资有限公司下发关于南昌万达城住宅一期（A、C、D区）不得经营餐饮项目。而针对A区不能经营餐饮这一规定原告在同被告签订合同时并不知情，被告在明知原告承租商铺是为了进行餐饮经营的情况下也未履行告知义务，仍然同原告签订商铺租赁合同，将商铺出租给原告进行餐饮经营，由此致使原告合同目的不能达到，为了经营而付出的装修、租金，办理相关证件所付出的资金也得不到补偿，给原告造成巨大损失。故原告诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告经济损失259900元；2、被告返还原告租赁保证金16800元；3、本案诉讼费用由被告承担。2019年1月19日，原告变更诉讼请求为：1、被告赔偿原告经济损失313927元及鉴定费5500元，合计319427元；2、被告返还原告租赁保证金16800元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告程应南辩称：2016年6月2日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，根据该租赁合同规定，租赁期限为5年，租金按年递增。合同签订后，原告承租期内经常拖延支付房屋租金、物业费及水电费的行为。后原告突然起诉至法院。被告认为该租赁合同有效，双方应当按合同约定继续履行至合同期限届满。被告根本不知道所出租的房屋不能用于经营餐饮。本案是政府行政行为而非被告不允许原告经营餐饮，被告也是政府行政行为的受害者，原告应当起诉政府请求赔偿，被告没有任何违约行为。原告伪造装修材料证据，其诉请金额既不符合客观事实也没有法律依据。反诉原告程应南诉称：2016年6月2日，反诉原告程应南与反诉被告签订了《商铺租赁合同》。根据合同约定，反诉原告的租赁合同期限为5年，即从2016年6月2日起至2021年6月2日止，房屋租金采用按年递增的方式计算。合同签订后，反诉被告经常拖延房租、物业费、水电费。反诉原告认为，原、被告签订的合同合法有效。反诉被告的违约行为严重损害了反诉原告的合法权益。故反诉原告诉至法院，请求判令：1、反诉被告继续履行《商铺租赁合同》至2021年6月2日租赁合同到期日止；2、反诉被告向反诉原告支付物业管理费25536元，房屋租金294304元（从2017年6月2日起暂计算至2019年1月2日止，2019年1月3日至2021年6月2日后期物业费、租金另行计算）；3、反诉被告向反诉原告支付水费1250元，电费121元；4、本案诉讼费全部由反诉被告承担。反诉被告邹卫清、孙建亮辩称：反诉原告作为该商铺业主，明知该商铺不得用于餐饮经营，仍与反诉被告签订租赁合同，致使反诉被告在2017年7月27日关闭店铺，停止经营。根据合同法的规定，民事主体在进行民事活动中应当遵循诚实信用原则，反诉原告作为出租人应当对租赁物的现状及相关情况在签订租赁合同时履行告知义务。因反诉原告未履行告知义务导致无法实现合同目的，反诉被告在第三方鉴定机构看完现场后，明确表示要交还房屋，但反诉原告多次明确表示要等到法院判决下来才收回房屋。故反诉原告无权向反诉被告索要店铺关门之后的租金、水费及物业管理费，相反，反诉原告应当赔偿因合同目的无法实现所产生的经济损失。现合同根本无法继续履行，反诉原告诉请继续履行合同与事实不符。经审理查明：2015年4月23日，被告程应南与南昌万达城投资有限公司签订南昌市商品房买卖合同两份，分别购买了南昌万达城A区S7#商业楼一单元1-2层120、121室房屋，建筑面积均为120.20平方米。2016年6月2日，原告邹卫清、孙建亮（乙方）与被告程应南（甲方）签订了商铺租赁合同，约定：乙方向甲方租赁南昌市万达文化旅游城A区S7栋（120-121）号商铺，以商铺建筑面积（含公摊）为240平方米，用于经营餐饮、饮食系列。租赁期限自2016年6月2日起至2021年6月2日止共计60月。装修期间自2016年6月2日至2016年8月2日止共计2月，该期间为免租期无须交纳商铺租金。第一年每月租金13200元，第二年每月租金14520元，第三年每月租金15972元，第四年每月17568元，第五年每月20203元。乙方应于签署本合同时，向甲方支付租赁保证金壹万陆仟捌佰元整作为履行合同以及所租用商铺的担保，合同期满后，乙方书面同意不再续租，甲方应在合同期满后将保证金全额退还给乙方。在合同有效期内，乙方须按国家相关法律规定，定期交付水、电、煤气、电视有线费用。甲方有义务配合协助乙方装修事宜。合同签订后，被告交付该店铺给原告使用，原告从事餐饮经营（赣潘小厨）。2017年7月21日，南昌市红谷滩新区城市管理与环境保护局、南昌市环保局红谷滩分局、南昌市城市管理综合执法支队直属三大队对“赣潘小厨（地址：万达旅游城A区S7-120-121）”下发限期关闭通知书，载明：根据南昌市环保局《关于南昌万达城投资有限公司南昌万达城住宅一期（A、C、D区）项目环境影响报告书的批复》的文件要求，万达城住宅一期A区不得开设餐饮企业，根据《中华人民共和国大气污染防治法》第一百一十八条第二款的规定，现要求你单位自接文之日起立即予以关闭。逾期，相关部门将依法依规采取强制措施。原告同年7月27日关闭店铺，停止经营，原、被告就此产生纠纷未能协商解决，故原告于2018年1月23日诉至本院，并申请对其经营损失进行司法评估，2018年7月11日，经本院依法委托，江西国林矿通资产评估有限公司作出赣国林矿通评报字（2018）第050号经济损失评估报告书（征求意见稿），载明：截止2018年3月7日，南昌市东湖区人民法院司法技术室委估资产评估价值为405617元。后原告自行将房屋中部分物品搬离，被告提出异议，故本院要求鉴定公司对原告委托事项现状的实际经济损失予以评估。2018年12月11日，江西国林矿通资产评估有限公司出具资产评估报告书，载明：截止2018年10月11日，南昌市东湖区人民法院司法技术室委估资产评估价值为313927元，明细载明：硬件装修评估净值279810元（其中“设计费（22600元，含施工免收）”、“管理费（27953元）），厨房大型设施设备餐具/厨房用具评估净值23992元（其中炉间料台278元、双炒单尾炉2368元、五头单排煲仔炉1110元），系统空调7500元（风管），鱼缸2625元。为此，原告邹卫清支付评估费5500元。审理中，被告提起反诉。庭审中，被告对报告书中装修结算清单的设计费、空调系统、墙面修补、改造费用、灯具、清运费、管理费等项目提出异议，鉴定人员出庭称装修清单是作出该评估报告书最重要的材料，该装修清单有邹卫清、孙建亮、程应南三人签字确认，代表三人认同；原告称第一次评估在现场当着评估人员和法院技术室的面签字，被告称是在现场还是在办公室签的字，被告不懂，叫签字就签字，是因为太相信评估人员才签字，该签名不是认可整个项目价格和数量，以质证意见中为准。审理中，被告单方委托江西天剑司法鉴定中心作出赣天剑司鉴（2019）建鉴字第（02）号工程造价司法鉴定意见书，鉴定意见为：南昌市万达旅游城A区S7-120/121商铺上、下二层店面室内装修“已完成工程量”的工程造价总价款为144728.90元。上述事实，有原告提交《商铺租赁合同》、《限期关闭通知书》、《资产评估报告书》以及原、被告陈述等证据在案予以佐证。本院认为：原、被告签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，且未违反国家法律法规之强制性规定，故上述合同合法有效，本院予以确认。原、被告签订租赁合同时，约定“用于经营餐饮、饮食系列”，被告应当知道原告租赁店铺用于餐饮。原告租赁房屋用于经营餐馆，因涉案店铺不得经营餐饮且经相关职能部门依法限期关闭导致合同目的无法实现，此后原告未占用房屋进行经营，审理中原告亦向被告要求交还房屋，故被告主张继续履行《商铺租赁合同》至2021年6月2日租赁合同到期日止的反诉请求，本院不予支持。诉争店面不得经营餐饮，原、被告双方在签订合同时均不明知，亦不属应当知道的情况，作为普通公民亦无法预见，原告诉称被告程应南未履行告知义务的观点，无举证，本院不予采纳。本院认为对于合同目的无法实现，原、被告双方均无过错。被告提交的赣天剑司鉴（2019）建鉴字第（02）号工程造价司法鉴定意见书系其单方委托，程序不合法，本院不予采信。鉴于原告在法院指定的期限内未向法院提交任何支付工程款的有效凭证，江西国林矿通资产评估有限公司出具的报告书中关于“设计费（22600元，含施工免收）”、“管理费（27953元）”两项，原告未能提交相关证据证明实际施工过程中存在上述费用支出，且装修合同也约定含施工免收设计费，对该两项费用，本院依法扣除；对于其中炉间料台278元、双炒单尾炉2368元、五头单排煲仔炉1110元、鱼缸可搬离的部分，不属于装修固定附着房屋残值损失，亦应当在评估净值中予以扣除。被告应配合将上述物品返还给原告。被告提出该鉴定报告中其他鉴定项目不合法不合理、拆除的意见，证据不足，本院不予采纳，据此本院核算原告装修固定附着房屋残值损失共计为261542.77元﹝硬件装修279810-（22600元+27953元）×91%+系统空调风管7500元+（厨房大型设施设备餐具/厨房用具23992元-278元-2368元-1110元）﹞《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”已完成部分装修固定附着房屋，属于被告得益部分，按照公平原则由被告分担装饰装修经济损失17万元。2017年7月27日，因环保部门对涉案房屋进行关闭致使原告无法使用房屋经营，本院酌情确认租金计算至2017年9月份止即为43560元，超出部分，本院不予支持。被告请求原告支付水费1250元，电费121元，证据不足，本院不予支持。因原告对合同的解除无过错，不应承担诉争租赁合同约定的违约责任，故原告要求返还16800元保证金的诉求，于法有据，应予支持。综上所述，扣除原告应承担租金43560元，被告应支付原告经济损失126440元（17万元-43560元），被告另应返还原告租赁保证金16800元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）程应南于本判决生效之日起十日内一次性支付原告（反诉被告）邹卫清、孙建亮经济损失126440元。二、限被告（反诉原告）程应南于本判决生效之日起十日内一次性返还原告（反诉被告）邹卫清、孙建亮租赁保证金16800元。三、驳回原告（反诉被告）邹卫清、孙建亮、被告（反诉原告）程应南的其他诉讼请求。如果被告程应南未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费6090元，鉴定费5500元，合计11590元，由原告承担5795元，被告承担5795元；被告预交的反诉费3070元，由原告承担1070元，被告承担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。在上诉期满后七日内向南昌市中级人民法院缴纳上诉费，逾期视为放弃上诉。审 判 长  戚荣剑人民陪审员  张桂荣人民陪审员  万国珍二〇一九年四月二十九日书 记 员  熊 芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。