四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0191民初15795号 原告：栾兴民，男，汉族，1966年2月4日出生，住四川省会理县。 原告：卢顺群，女，汉族，1968年5月7日出生，住四川省会理县。 原告：栾剑骁，男，汉族，1993年11月29日出生，住四川省会理县。 以上原告委托诉讼代理人：周文才，四川法典律师事务所律师。 以上原告委托诉讼代理人：吴佩炫，四川法典律师事务所律师。 被告：成都世龙实业有限公司，住所地成都高新区天府大道中段**成达大厦**。 法定代表人：肖苗苗。 委托诉讼代理人：张晓玲，四川喜年律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鞠敏，四川喜年律师事务所律师。 原告栾兴民、卢顺群、栾剑骁与被告成都世龙实业有限公司（下称“世龙公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告栾剑骁及其与原告栾兴民、卢顺群的委托诉讼代理人周文才，被告世龙公司的委托诉讼代理人张晓玲、鞠敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告栾兴民、卢顺群、栾剑骁向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付延期办理分户权属证的违约金（按照房款的5%每年从2017年10月1日计算至实际办理不动产登记之日），并要求被告每三个月支付一次违约金；2、判令被告向原告支付延期交房违约金27426.48元（按照房款的万分之一每日从2016年10月1日计算至2017年5月16日）。事实与理由：2016年4月17日，原告与被告签订了一份《四川省商品房买卖合同》（预售），双方约定：被告将位于成都市高新区吉瑞一路520号世龙公馆2栋1单元1404号房售与原告，成交价为1214711元，被告应于2016年10月1日前向原告交房，于2017年10月1日前办理原告房屋所有权转移登记。原告于2016年10月4日缴纳了契税、维修金、产权登记费、工本费、贴花税等相关税费以及相关办证所需资料，但被告却未按期为原告办理分户不动产权，按双方合同约定“如因出卖人的原因未能在约定时限内为买受人办理完毕房屋权属证书，买受人不退房，合同继续履行出卖人按照5%的年息计算给付利息至取得该商品房的房屋所有权证书”，被告应支付延期办证违约金。规划法第45条规定，未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收，案涉房屋是在2017年3月17日才达到可以竣工验收的法定条件。也就是说，被告在2016年10月4日交房，是在没有取得竣工验收合格的时候，只是他们五方主体自己做了一个工程完工的竣工报告的情况下，而且当时小区燃气和绿化等公共设施建设根本没有完工，就将房屋擅自交付使用，这个行为明显违反法律、行政法规强制性规定的，交付行为是无效的，被告真正可以组织竣工验收、交房的时间应当认定在取得规划合格证2017年3月17日之后，2017年5月16日才取得了竣工备案的登记，这个才是竣工合格证。被告采取了虚假陈述欺骗原告接收不合格的房屋，前期交房无效，真正交房的时间是2017年5月16日才达到了交房条件，符合交房的要求，这个时间明显晚于合同约定的2016年10月1日，被告明显存在逾期交房的违约行为。 被告世龙公司辩称，1、被告一直积极为原告办理房屋不动产权证书，导致原告至今未能取得房屋不动产权证书的原因是原告没有按合同约定为被告提供办理不动产权证书所需的相关资料，被告不应承担逾期办理产权证的违约责任。2、原告要求被告支付逾期办理不动产权证书的违约金，并要求每三个月支付一次没有事实依据，亦没有合同及法律依据。即便假设被告需承担逾期办理产权证的违约责任，合同约定的违约责任标准过高，应予以调低。3、被告并未逾期交房，原告已于2016年10月4日实际收房，已在合同约定的交房期限内完成房屋交付手续，原告于该日已取得对该房屋进行占有、使用、收益等权益，被告不应承担逾期交房责任。双方签订的《商品房买卖合同》已经明确排除建设工程竣工验收备案表作为交付条件，而是以取得建设工程竣工验收合格证明为交付条件。案涉工程已于2016年8月12日经验收合格，成都市高新区规划国土建设局所做的竣工验收备案表也载明案涉工程验收日期为2016年8月12日，案涉工程于该日已符合合同约定交付条件。案涉工程经验收合格，符合法定的交付条件。我国现在实行的是由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行验收的五方验收制度，原告所主张的由有关部门对工程质量、绿化、规划等进行验收的综合验收制度早已经被取消了，备案并非评判工程是否验收合格的依据。至于成都市规划管理局颁布的《建设工程规划合格证》，其仅是规划主管部门依法核实建设工程是否符合城乡规划要求的法律凭证，而非建设工程质量是否合格的依据，建设工程是否符合规划要求，并不影响建筑工程竣工验收合格的有效性。双方并未约定以规划合格证书作为交付条件，而且约定办理交接手续时，出卖人不出示证明文件，或出示的证明文件不齐全，或不满足约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房由出卖人承担。原告并未拒绝收房，其在2016年10月4日实际接收并占有使用，证明原告对房屋交付时的条件是予以认可的，应认定案涉房屋在原告接收当日已经交付，故原告主张被告承担延期交房的违约责任是没有事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，根据当事人陈述和经审查确认的证据—《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、竣工验收报告、建设工程规划合格证、竣工验收备案表，本院认定事实如下： 栾兴民、卢顺群、栾剑骁向世龙公司支付购房款1193276元，购买世龙公司开发的位于成都高新区吉瑞一路520号世龙公馆2栋1单元1404号房屋，双方约定：世龙公司应当在2016年10月1日前向栾兴民、卢顺群、栾剑骁交付该商品房，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收合格证明以及房屋面积实测报告书；逾期交房的，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，世龙公司按日计算向栾兴民、卢顺群、栾剑骁支付已付房价款万分之一的违约金；因世龙公司的原因，栾兴民、卢顺群、栾剑骁未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，栾兴民、卢顺群、栾剑骁不退房，合同继续履行，世龙公司按照5%的年息计算给付利息至取得该商品房的房屋所有权证书。 2016年8月12日，世龙公司组织案涉工程“竣工验收”。2016年8月24日，世龙公司取得案涉房屋的面积实测报告。2016年10月4日，栾兴民、卢顺群、栾剑骁接收房屋，但世龙公司直到2017年3月17日才取得案涉房屋的建设工程规划合格证。 2017年5月4日，案涉工程相关五方主体在竣工验收备案表中签章，确认工程竣工验收；同日，世龙公司向质量监督机构申请工程竣工验收备案。2017年5月16日，备案完成。 另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行。2016年11月14日，成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 本院认为，民事诉讼应当紧紧围绕原告的诉讼请求能否成立展开，有鉴于此，本院根据原被告诉辩称情况对原告诉讼请求能否成立评述如下： 一、关于第一项诉讼请求，本院认为：栾兴民、卢顺群、栾剑骁援引合同约定“因世龙公司的原因，栾兴民、卢顺群、栾剑骁未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，栾兴民、卢顺群、栾剑骁不退房，合同继续履行，世龙公司按照5%的年息计算给付利息至取得该商品房的房屋所有权证书”，要求世龙公司支付违约金，故接下来，需要界定的是世龙公司是否存在逾期办理房屋所有证的违约行为。本市自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务，自2016年11月23日起在主城区范围内实施不动产统一登记，此后原房屋所有权证及国有土地使用权证将统一办理，世龙公司事实上已无法为栾兴民、卢顺群、栾剑骁单独办理房屋所有权证。进一步而言，真正需要界定的是世龙公司在2016年11月17日前是否存在逾期办理房屋所有证的违约行为。循此而论，即使从2016年10月1日起算，2016年11月17日仍然在约定的办理房屋所有证的期限内。因此，世龙公司不存在逾期办理房屋所有证的违约行为，栾兴民、卢顺群、栾剑骁的第一项诉讼请求，因无事实依据，本院不予支持。 关于第二项诉讼请求，本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”据此，债务人应当全面、适当地履行其合同义务；否则，就是违约。具体到本案中，判断世龙公司是否逾期交房，核心在于评判其是否在约定期限内交付符合约定条件的房屋。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款之规定，未取得建设工程规划合格证，建设单位不得组织竣工验收。世龙公司直到2017年3月17日才取得建设工程规划合格证，其于2016年8月12日“竣工验收”的行为在本案中自然不产生竣工验收的法定效力，不能用于约束栾兴民、卢顺群、栾剑骁；根据竣工验收备案表，五方主体于2017年5月4日确认工程竣工验收，故直到此时案涉房屋方才达到约定交付条件。栾兴民、卢顺群、栾剑骁虽然在2016年10月4日收房，但此时并未达到约定的交房条件，且未有证据表明栾兴民、卢顺群、栾剑骁对此明知，故世龙公司未在约定期限内向栾兴民、卢顺群、栾剑骁交付符合约定条件的房屋，业已构成违约，应向栾兴民、卢顺群、栾剑骁支付计算至满足交房条件之日的违约金。该违约金计算标准以年计仅有3.65%，考虑到按期交房对于购房人的重要性以及违约金兼具惩罚性，约定的违约金并不过高，故不应当减少。至于双方纠缠的绿化、燃气事宜，因不属于认定房屋是否达到交付条件的内容，故本院不再赘述。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告成都世龙实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告栾兴民、卢顺群、栾剑骁支付逾期交房违约金（按照119.3276元/日自2016年10月2日计算至2017年5月4日）； 二、驳回原告栾兴民、卢顺群、栾剑骁的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费393元，由原告栾兴民、卢顺群、栾剑骁负担100元，被告成都世龙实业有限公司负担293元（此款原告栾兴民、卢顺群、栾剑骁已预交，被告成都世龙实业有限公司应于履行本判决义务时一并向原告栾兴民、卢顺群、栾剑骁支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  余存江 二〇一九年四月四日 书记员  易亚楠