湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0102民初11134号原告：湖南某商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区。法定代表人：唐某，总经理。委托诉讼代理人：宾亮，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾巧艳，湖南麓邻律师事务所律师。被告：潘某，男，1986年5月13日出生，汉族，住湖南省宁乡县。原告湖南某商业管理有限公司（以下简称某公司）与被告潘某合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湖南某商业管理有限公司的委托诉讼代理人宾亮、曾巧艳，被告潘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《五一广场“某甲”地铁商业项目商铺运营管理合同》自2018年6月1日起解除；2.被告向原告支付2017年11月26日起至2018年6月1日期间欠付的运营管理费24437.5元，并支付违约金4382.87元（按日千分之一，暂计算至2018年8月21日为4382.87元）；3.被告向原告支付自2018年1月1日起至2018年6月1日的物业管理费19668元；4.原告收取的履约保证金5162.85元不予退还被告；5.被告向原告支付因被告违约导致合同解除的违约金30977.1元；6.由被告承担本案的诉讼费、财产保全费等其他费用。事实和理由：2016年12月5日原告与被告签订了《五一广场“某甲”地铁商业项目商铺运营管理合同》（以下简称运营合同），由原告对商业项目及被告承租的商铺进行运营管理，被告向原告支付运营管理费。运营合同签订后，原告提供了服务，履行了合同义务，但被告没有按照合同约定缴纳完2017年11月26日至2018年6月1日的运营管理费，以及自2018年1月1日起至2018年6月1日的物业管理费。严重违反了运营合同，原告向被告发出了《解除合同通知书》，但被告未按通知书的期限腾退场地及履行其他义务。被告潘某辩称：对原告的诉称不予认可，与原告约定的是押一付三的形式，退场时已协商一致，把所有费用抵清后才退场。1.原告当庭增加的诉讼请求，超出举证期限；2.某公司作为原告主体不适格；3.本案必须以某丙公司诉潘某租赁纠纷审理结果为依据，应中止审理本案；4.原告违约解除双方运营管理合同没有依据；5.原告关于运营管理费起算日不合理，应自2018年12月18日起算，原告未经消防验收即交付商场对外运营，违反强制性法律规定，故原告主张违约金没有依据，且按日千分之一主张过高；6.原告不享有单方解除合同的权利，已缴纳的履约保证金应退还；7.原告主张支付物业管理费没有合同依据；8.双方合同解除系原告方重大过错，原告主张本案诉讼费、保全等费用全部由被告承担缺乏依据；9.签署的部分合约没有从公平公正角度为商户考虑，原告没有任何专业的宣传团队和人员，原告举证中所提到的活动并未起到任何效果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实。1.2016年12月5日，原告（甲方，管理方）与被告（乙方，承租方）签订《五一广场“某甲”地铁商业项目运营管理合同》，合同约定：甲乙双方在签订《商铺租赁合同》的同时，为了做好项目的商业推广服务，促进商铺的良好经营，提升商铺价值及效益，乙方同意甲方对本项目及乙方承租的商铺进行运营管理；乙方自起租日起，第一年运营管理费为63元/平方米/月，之后每年在前年运营管理费基础上递增8%，第二年运营管理费为68.04/元/平方米/月。乙方以三个月为单位向甲方支付运营管理费。乙方应当在本合同签订后五日内支付第一期运营管理费15488.55元，以后每期的运营管理费采用预缴付形式，乙方应提前十日支付下期运营管理费，逾期支付每天按欠款金额的千分之一向甲方支付违约金；物业管理费、中央空调费、水电燃气费由乙方另行缴纳，未包含在运营管理费中；乙方在签订本合同之日起三日内向甲方交纳履约保证金5162.85元；乙方未按本合同或《租赁合同》支付相关款项的，或者支付违约金、赔偿金的，甲方有权在履约保证金中直接扣除；本合同与租赁合同具有同等法律效力，有效期与租赁合同一致，如本合同解除，则租赁合同一并解除，乙方迟延支付运营管理费、履约保证金的违约责任按照《租赁合同》的约定执行。2.合同签订后，因经营不善，被告已搬离店铺。原告于2018年5月29日向被告作出《解除合同通知书》，该通知书于2018年6月1日签收。本院认为，一、根据法律规定，案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求可以合并审理的，人民法院应当合并审理。故对被告主张原告增加诉讼请求超过举证期限的答辩意见，不予采信。二、原告是具有独立资格的法人，与被告同是运营合同的当事人，是本案的适格主体。运营合同与租赁合同是两个互相独立的合同，没有主从关系，某丙公司诉潘某租赁合同纠纷与本案无牵连关系，本案不存在中止事由，故对被告主张本案与另案有牵连关系应裁定中止审理的答辩，本院不予采信。三、被告辩称2018年3月份已搬离店铺，但其不能提交证据予以证明，本院不予采信。本院认定运营合同解除日为《解除合同通知书》签收日即2018年6月1日。四、原、被告签订的运营合同系双方的真实意思表示，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。运营合同对计算运营管理费的起租日没有约定，原告认为应自2017年7月28日起计算运营管理费，被告认为应自某甲商场于2017年12月18日获得“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”之日起计算运营管理费。本院认为商场未经消防安全检查或经检查不符合消防安全要求的不得投入使用、营业，是法律强制性规定，商业推广服务及商业主体运营管理，是在商场投入使用营业后开展的，因此，本院认定本案运营管理费的时间应从2017年12月18日起开始计算至2018年6月1日止。被告辩称退场时已付清了所有费用，但其未能提供证据予以证明，故本院不予采信。根据运营合同的约定，被告应按5162.85元/月的标准向原告支付运营管理费。被告已向原告支付了3个月的运营管理费15488.55元及5162.85元的履约保证金。原告要求被告支付自2017年11月26日起至2018年6月1日止的运营管理费24437.5元，本院予以支持从2017年12月18日起至2018年6月1日止的运营管理费7744元（四舍五入，下同）（5162.85元/月×5月+5162.85元/月÷30天×15天-15488.55元-5162.85元），其余部分不予支持。五、根据法律规定，约定的违约金不得超过实际损失的30%。本案中，原、被告签订运营合同的目的在于“共赢”，合同履行期间，商场人流量不高，根本无法实现共赢目的。原告的运营管理未产生成效，被告支付运营管理费未产生实际效益，且被告主张约定的违约金过高请求予以减少，基于此，本院根据公平原则予以衡量，被告应支付的违约金按原告实际损失的30%计算。原告的实际损失为被告欠付的运营管理费7744元，按30%计算，被告应支付的违约金为2323元，故对原告主张被告支付违约金4382.87元（暂计算至2018年8月21日止）及合同解除违约金30977.1元的诉讼请求，本院支持被告支付原告违约金2323元，其余部分不予支持。六、运营合同约定物业管理费未包含在运营管理费中，由被告另行交纳，但未约定物业管理费的交纳标准及收款单位，原告提供的证据不足以证明被告应向原告交纳物业管理费19668元，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。七、运营合同中约定被告未按约定支付相关款项的，原告有权在履约保证金中直接扣除。本院在计算被告应支付的运营管理费中已将被告向原告支付的5162.85元履约保证金进行了抵扣，故原告无需再退还被告履约保证金。八、运营合同中未约定财产保全费用，根据法律规定，财产保全费由提出申请的一方承担，故对原告要求被告承担财产保全费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、2016年12月5日湖南某商业管理有限公司与潘某签订的《五一广场“某甲”地铁商业项目商铺运营管理合同》自2018年6月1日起解除；二、潘某自本判决生效之日起十日内向湖南某商业管理有限公司支付运营管理费7744元；三、潘某自本判决生效之日起十日内向湖南某商业管理有限公司支付违约金2323元；四、湖南某商业管理有限公司收取的5162.85元履约保证金不予退还潘某；五、驳回湖南某商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务的利息。本案案件受理费1716元，财产保全费620元，由湖南某商业管理有限公司负担1620元，潘某负担716元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘超臣人民陪审员  康 毅人民陪审员  柳满希二〇一九年四月二十九日法官助理吉江艳书记员王婷婷附判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。