浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)浙04民终354号上诉人（原审被告）：嘉兴浙清晟峰软件园投资服务有限公司，住所地嘉兴市亚中路599号嘉兴软件园3号楼6楼，统一社会信用代码91330402793352566C。法定代表人：张栋,董事长。委托诉讼代理人：应建中，浙江群策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱桂林，男，1957年8月27日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：何鑫芳、邱泽豪，浙江子城律师事务所律师。原审被告：倪佳，女，1972年8月18日出生，汉族，住嘉兴市南湖区，因职务侵占、挪用资金于2016年4月21日被嘉兴市公安局南湖区分局刑事拘留，同年5月26日被依法逮捕，现于浙江省女子监狱服刑。委托诉讼代理人：陈昱、倪詹峰，浙江君度律师事务所律师。上诉人嘉兴浙清晟峰软件园投资服务有限公司（以下简称浙清公司）与被上诉人朱桂林及原审第三人倪佳第三人撤销之诉一案，不服嘉兴市南湖区人民法院(2018)浙0402民撤3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。浙清公司上诉请求：撤销原判，驳回朱桂林的一审诉请。事实与理由：一、双方间的房屋买卖合同未履行完毕，房屋交接及产权过户手续均未办理。倪佳享有的是债权而非物权，因倪佳违约，浙清公司享有法定的解除权，且(2017)浙0402民初6659号民事调解书是在双方自愿的基础上达成的，合法有效。二、涉案房屋上的行政限制和轮后查封都是对债权范围内的预查封，在没有转为正式查封前不具有执行效力，且查封的是应退还给倪佳的剩余购房款。三、预查封的债权范围为倪佳的全部购房款260余万元的债权利益，而浙清公司与倪佳解除合同后，案涉房屋按照评估机构评估的公允价值为445万元，远远超过了预查封的债权利益。故原审认定调解书的内容与朱桂林实现债权有法律上的利害关系是错误的。虽然案涉房屋在管理部门作了备案登记，也被公安、法院进行了行政限制和预查封，但并不影响预售商品房合同当事人依据合同约定行使法定解除权。在倪佳违约致使浙清公司承担了担保责任后，浙清公司为了维护自身权利，遂提起诉讼并在诉讼中达成调解，解除了商品房买卖合同，合法合理。被上诉人朱桂林辩称：1.预查封等同于正式查封，具有排他的法律效力，这种效力来自于司法权力的介入，任何权利都无法对抗，包括上诉人所称的合同解除权。2.(2017)浙0402民初6659号民事调解书中涉及的房屋同浙清公司债权的实现有法律上的利害关系，上述调解书的内容损害了浙清公司通过拍卖案涉房屋受偿的途径。浙清公司对倪佳享有的是担保追偿权，需要在执行阶段共同参与分配。而民事调解书的执行，上诉人实际上是变相地优先于其他债权人受偿。3.浙清公司与倪佳商品房买卖合同纠纷案起诉后撤诉，然后又起诉，涉嫌故意绕过知晓案件事实的承办人以达到自己的不法目的，主观上具有恶意。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审第三人倪佳述称，同意上诉人浙清公司的上诉意见。朱桂林在一审中诉讼请求：一、依法撤销（2017）浙0402民初6659号调解书；二、依法确认嘉兴市郁金香花园2幢1702室的房屋归倪佳所有，并就该房屋进行强制执行司法处置；三、本案受理费由倪佳与浙清公司承担。原审法院认定：朱桂林因与倪佳民间借贷纠纷一案，原审法院于2016年8月24日在嘉兴市南湖区行政审批局办理了对倪佳所有的郁金香花园2幢1702室房产的查封，查封时间为三年。嘉兴市南湖区行政审批局在法院送达回单上注明：“有行政限制，有查封，本次属轮候”。2016年8月20日，原审法院作出（2016）浙0402民2550号民事判决，判令倪佳于判决生效之日起七日内偿还朱桂林借款本金250万元及利息66916.67元等。该判决生效后朱桂林向原审法院申请强制执行。2012年9月29日，倪佳与浙清公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2035）一份，约定倪佳向浙清公司购买郁金香花园2幢1702室，建筑面积为237.34平方米，总价款2662955元；并约定了违约责任等。2016年7月7日，中国建设银行股份有限公司嘉兴分行为与倪佳、浙清公司金融借款合同纠纷一案诉至原审法院，原审法院于2016年9月23日作出（2016）浙0402民初3836号民事判决：倪佳于判决生效之日起七日内归还中国建设银行股份有限公司嘉兴分行借款本金1537743.54元及利息、实现债权的律师费70600元；浙清公司对倪佳的上述债务承担连带清偿责任等。浙清公司不服该判决提起上诉。2016年11月24日本院作出（2016）浙04民终2044号判决：驳回上诉，维持原判。2017年4月6日，浙清公司为与倪佳商品房销售合同纠纷一案诉至原审法院，原审法院于2017年10月27日作出（2017）浙0402民初1916号之一裁定：准许浙清公司撤回起诉。2017年10月30日，浙清公司为与倪佳商品房销售合同纠纷一案再次诉至原审法院，原审法院于2017年11月9日作出（2017）浙0402民初6659号民事调解书，确认：一、浙清公司与倪佳同意解除于2012年9月29日签订的《商品房买卖合同》；二、双方同意按照房屋评估价值扣除浙清公司为倪佳垫付的建设银行贷款本金、利息、其他费用及损失后，将剩余款项共计人民币2446366元退还给倪佳，上述退款浙清公司应于本案所涉及的《商品房买卖合同》在政府相关部门网签登记撤销之日起三日内支付等。2017年10月23日，浙江和诚房地产估价有限公司根据浙清公司的委托出具了对涉案房屋的《房地产估价报告》，确认涉案房屋在价值时点2017年10月10日估价结果为445万元。本案审理过程中，倪佳确认其2015年8月27日出具借条时未居住在涉案房屋中；涉案房屋装修尚未全部完成，正在油漆、铺地板过程中。另查明，涉案房屋现登记所有权人为浙清公司，登记时间为2012年3月23日，未办理过户变更登记。原审法院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》明确了预查封的法律效力等同于正式查封。在未依法解除预查封前，该预查封具有排他的法律效力。本案中，涉案商品房在（2017）浙0402民初6659号民事调解书之前，已有行政限制查封以及（2016）浙0402民初2550号案件的法院轮候预查封。因调解书的内容与朱桂林实现债权有法律上的利害关系，浙清公司自行委托评估也未事先取得预查封行政机关和原审法院的许可，故浙清公司在未经预查封行政机关以及预查封法院同意的情况下，不能行使涉案商品房的解除权。朱桂林认为调解书的内容错误且损害其民事权益的主张成立，依法予以支持。朱桂林第二项诉讼请求，不属本案审理范围。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百条第一款第一项之规定，判决：一、撤销原审法院（2017）浙0402民初6659号民事调解书；二、驳回朱桂林的其他诉讼请求。案件受理费100元，由倪佳、浙清公司各负担50元，于判决生效后七日内交纳。当事人在二审中均未提供新的证据。本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为，民事权利可以自由行使，但不得滥用以损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。本案浙清公司和倪佳作为涉案商品房买卖合同的双方当事人，在符合上述条件下，可以在自愿的基础上达成合意解除双方之间的商品房买卖合同。但本案在双方解除商品房买卖合同时，涉案房屋已因倪佳欠他人债务及其他原因而被行政机关和司法机关先后查封，虽然该查封措施因涉案房屋未办理过户登记手续而属预查封，但根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定，预查封的法律效力等同于正式查封。故本案的关键问题是双方的解除行为是否损害到国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。从本案查明的事实可知，浙清公司对倪佳享有的是担保追偿权，本案并无证据证明浙清公司就涉案房屋享有抵押权或其他优先于其他债权人的权利，而浙清公司与倪佳协议解除商品房买卖合同，并按照房屋评估价值先行扣除浙清公司享有的担保追偿债权，再将余额退还给倪佳，该协议实质上是将浙清公司的担保追偿债权置于优先于其他债权的地位，损害了其他债权人的合法权益。另外，对于涉案房屋的价格，浙清公司自行委托评估机构进行评估，虽然倪佳对此并无异议，但因该房屋的评估价格关系到其他债权人的权益，在未经其他债权人同意的情况下，该评估价格也难言公允。因此，浙清公司与倪佳达成的调解协议因损害了其他债权人的合法权益而无效，原审法院据此制作的(2017)浙0402民初6659号民事调解书也应予以撤销。综上，本院认为，上诉人浙清公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人嘉兴浙清晟峰软件园投资服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱锷青审判员  樊钢剑审判员  张 汐二〇一九年四月十七日书记员  张靖怡-4--8-