广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂12民终63号 上诉人（原审被告）：广西俊美房地产开发有限公司，住所地：大化瑶族自治县大化镇建丰路**。统一社会信用代码：914512297968412182。 法定代表人：温荣华，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：黄宁，广西维仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺文，广西桂科律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李亚刚，男，汉族，1988年2月2日出生，住大化县。 被上诉人（原审原告）：黄兰姣，女，壮族，1986年12月30日出生,住大化县。 上诉人广西俊美房地产开发有限公司（以下简称“俊美地产公司”）因与被上诉人李亚刚、黄兰姣商品房预售合同纠纷一案，不服大化瑶族自治县人民法院（2018）桂1229民初1024号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 俊美地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求;2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。 1、上诉人在大化县住建局于2016年1月20日对地王国际小区作出《单体建设工程竣工规划验收合格单》之后，于2016年3月7日即向大化县房地产管理所提交房地产登记应由上诉人提供的备案资料，房管所出具《证明》予以证实，上诉人已经完全适当地履行了资料备案的义务。一审判决对此事实不予认定。 2、上诉人自2016年9月至2018年7月止，一直不断吁请大化县政府及其县住建局、国土局尽快完善地王国际小区用地规划调整手续、早日给予业主办理不动产权证。大化县政府和国土局、住建局向大化县政府报告表示要协调完善规划用地手续，但是，拖延至今一直未办理规划调整手续，导致业主不动产权登记超过两年时间无法及时办理。这个事实，一审判决未予认定。 3、被上诉人至今从没有到不动产权登记机构提交申请书请求办理其房屋不动产权登记手续，这一事实一审判决没有认定。按照合同相对性原则，被上诉人不行使其申请办理不动产权登记的权利，其不能因此向上诉人主张履行协助办理房屋产权登记义务。只有被上诉人向不动产登记机构申请办证之后，上诉人的协助义务才能实施。故此，本案被上诉人起诉上诉人的前提条件尚不具备，应当驳回。 4、一审判决第4页顺数第二行认定事实错误：“之后由于不动产登记机构发现地王国际楼盘建筑范围与卫星坐标定位确定建筑红线范围不一致”。事实是，在两年时间内，大化县不动产登记中心从没有发现，只是大化县国土局于2016年9月单方声称地王国际小区建筑超红线范围1788平方米，但没有相关的中介机构测量数据证实，也不向当事人提供其所谓的“卫星定位坐标”数据证据，因此，所谓“超范围建设”的论调是没有任何合法证据证明的。一审判决认定“不动产登记机构发现”“超红线”，这是没有任何合法证据证明的。 二、一审判决“本院认为”错误 1、一审判决本院认为“依据查明的事实，涉案房屋直到现在都未能办理产权转移登记的原因在于，俊美公司存在超规划建设行为，需要到相关住建部门完善相关手续后，不动产登记局才能为原告办理不动产权证书”。如前所述，（1)所谓“超规划建设行为”至今没有任何行政行为予以确认，不能作为本案定案的证据；（2)“需要到相关住建部门完善相关手续”，上诉人早在2016年9月起就不断地吁请大化县政府和国土局住建局完善相关手续，证明上诉人已经提出完善手续的要求，国土局、住建局也作了报告给县政府且领导已经签字同意，剩下的就是住建局、国土局履行职责和义务的问题。至今不动产登记机构不予办证，原因就是政府部门在两年的时间里行政不作为，拖延、拒绝完善规划用地手续，对此，上诉人已经尽力吁请却无法代替政府部门实施规划调整完善用地手续。导致办证时间拖延两年之久不是“超范围”的原因而是政府部门不作为导致不具备办证条件。 2、一审判决本院认为“因此本案不应当认定被告已经完全履行将办理权属登记资料报产权机关的义务”。如前所述，上诉人已经于2016年3月提交了资料报房管所并通过合法性审查且办理了大、小房产证，至今，大化县住建局《单体建筑工程竣工规划验收合格单》仍然是有效的地王国际小区规划合格的行政确认，大化县房管所也没有指出上诉人报备的资料不合法。一审判决“不应当认定被告已经完全履行将办理权属登记资料报产权登记机关备案的义务”是没有合法证据和法律依据支持的，应予推翻。 3、一审判决本院认为“被告超规划建设，应按照现行土地政策的规定，继续完善相关用地手续”，上诉人认为，按照土地法律法规完善用地手续，这是行政法律调整的范畴，且是在政府及其国土局、住建局主导之下才能实施的行政行为。一审判决在民事审判中作出本应由行政机关依职权确认的诸如“超规划建设”问题，责成当事人按照现行土地政策的规定，继续完善相关用地手续，这是越俎代庖。上诉人是否超规划建设，至今没有任何行政机关确认，不能作为本案定案依据。 4、一审判决本院认为“原告请求被告继续提交办理权属登记须由被告提供的资料报产权机关备案并无不当”，如前所述，上诉人已经提交备案资料，如果政府部门认为需要完善规划调整等手续，那只有政府部门才有权调整规划。政府行政部门至今不依职责予以完善规划调整用地手续，上诉人不可能继续提交任何资料报备。因此，政府部门的积极作为是本案业主办理不动产权登记的唯一捷径。一审判决不能够强制政府部门完善规划调整和用地手续，上诉人“继续提交资料报产权机关备案”的配合义务将无从谈起。很明显，一审判决极其错误，根本不具有可操作性。 5、一审判决本院认为：“关于逾期备案违约金”，一审判决以2014年12月27日作为提交备案资料的最后期限，被上诉人行使逾期备案违约金请求权在2016年12月26日诉讼时效届满。在此两年期间，上诉人从未以自己的任何行为表明愿意向被上诉人支付且已经支付过逾期备案资料违约金；被上诉人也从未向上诉人主张逾期备案资料违约金。既然认定上诉人在2014年12月28日以后已经构成逾期提交备案资料的违约行为，那么，此后的任何时间段内提交备案资料都无法改变已经违约的事实。因此，主张逾期备案违约金的诉讼时效不可能因延后提交备案资料而产生诉讼时效中断的事由。本院认为“被告在2016年3月17日提交了初步的备案材料，应当认定诉讼时效发生中断”混淆了“逾期备案违约金请求权”与“提交备案资料请求权”的概念，将提交备案资料的行为视为上诉人同意履行逾期提交资料违约金的行为，这是没有事实依据和法律依据的。 综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，应当纠正。请求二审法院依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。 被上诉人李亚刚、黄兰姣辩称，一审判决适用法律正确，判决结果正确，应予维持，驳回上诉人的上诉。 李亚刚、黄兰姣向一审法院起诉请求：1、判令被告于判决生效之日起六十日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房地产权属证书；2、判令被告向原告支付逾期办理房地产权登记备案违约金2945.56元；3、案件诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年7月4日，原告李亚刚、黄兰姣与俊美公司签订《商品房买卖合同》，约定：李亚刚、黄兰姣购买俊美公司开发的位于大化县（宣传推广名为：地王·国际）商品房第9号楼2单元1201号房屋一套，建筑面积为123.69平方米，房屋实际总价款为294556元。关于产权登记，双方约定俊美公司应当在商品房综合验收合格后720日内，将办理权属登记需由俊美公司提供的资料报产权登记机关备案，如因俊美公司的责任，李亚刚、黄兰姣不能在商品房综合验收合格后720日内取得房地产权属证书的，李亚刚、黄兰姣有权在不退房情况下，要求俊美公司自逾期日起按已付房价款1%向买受人计付违约金。 合同签订后，原、被告各自履行了支付购房款和交房的义务。2016年1月20日，大化县住房和城乡建设局出具《单体建设工程竣工规划验收合格单》，初步同意给予大化县商住楼规划验收。2016年3月6日，俊美公司向大化县住房和城乡建设局提交申请办理地王国际1#2#、8#、9#楼的房屋所有权初始登记。2016年3月17日，大化县住房和城乡建设局以大房权证字第××号办理了地王国际1#2#、8#、9#楼的房屋所有权总证。2016年3月25日，地王国际**楼****房业主韦光辉办理了房屋产权所有权证。之后由于不动产登记机构发现地王国际楼盘建筑范围与卫星坐标定位确定建筑红线范围不一致，故涉地王国际大厦项目房屋的产权转移登记手续一直未能办理。 2018年9月3日，该院向大化瑶族自治县不动产登记中心调取《关于大化俊美地王国际地产办证问题的说明》，大化瑶族自治县不动产登记中心2018年9月4日答复：1、大化俊美地王国际房地产开发有限公司取得的土地原拍卖地块权属范围与现实占用土地范围不一致，需在住建局重新调整规划及用地范围后，方能办理相关产权登记手续。2、地王、地王国际涉及增加容积率住建部门完善容积率调整手续后补交土地出让金。3、待俊美房地产开发有限公司完善上述手续后，该小区一旦具备登记条件，不动产登记局将及时办理该小区的不动产登记业务工作。 该院认为，本案原、被告双方在2014年7月4日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人在自愿基础上签订，为双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，为合法有效的合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。依照双方合同的约定，被告有将相关资料报房产部门备案的义务以及逾期备案的违约责任。俊美公司以已经办理了房产总证、部分业主也已经办理得了房屋产权证，被告已经履行完毕提交备案资料的义务作为抗辩，该院认为，依据查明的事实，涉案房屋直到现在都未能办理产权转移登记的原因在于，俊美公司存在超规划建设行为，需要到相关住建部门完善相关手续后，不动产登记局才能为原告办理本案涉案房屋的不动产权证书，因此本案不应当认定被告已经完全履行将办理权属登记资料报产权机关备案的义务。被告超规划建设，应按照现行土地政策的规定，继续完善相关用地手续。原告请求被告继续提交办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案，并履行协助原告办理房屋产权登记手续，并无不当，应予以支持。 对于逾期备案违约金，该院认为，俊美公司作为专业房地产开发企业，对超规划建设可能导致相关手续办理困难明知，但其为追求利益仍超规划建设，致使原告不能按合同约定取得涉案房屋的权属证明已构成违约，存在过错。且本案双方当事人在合同中约定：商品房交付使用后，被告须在商品房验收合格720日内将办理权属登记资料报产权机关备案。本案商品房经建设、施工、监理、设计、勘验五方验收合格的时间为2013年1月7日，被告应在2014年12月27日前提交备案材料，但被告向实际提交备案资料的时间为2016年3月17日，存在逾期提交备案材料的行为，应依据合同约定承担违约责任。由于原、被告双方在合同中已经有关于违约金计算标准的约定，即按照已付购房款的1%标准计付违约金，故本案被告应支付原告的备案违约金为：294556元×1%=2945.56元。 被告关于原告已超过诉讼时效的抗辩，该院认为，根据合同的条款，出卖人应当在商品房验收合格后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告应在商2013年1月7日起720日内即2014年12月27日前递交资料向产权登记机关备案，故应认定原告的该项权利自2014年12月28日起开始受到侵害，到2016年12月27日诉讼时效届满二年。期间，被告在2016年3月17日提交了初步的备案材料，应当认定诉讼时效发生中断，诉讼时效应从2016年3月17日重新起算，到2018年3月16日届满。根据第二条之规定:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”民法总则的实施时间为2017年10月1日，故本案诉讼时效应当按照三年时间计算，为2016年3月17日至2019年3月16日。故本案原告的起诉并未超过诉讼时效。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、第二条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《城市商品房预售管理办法》第十二条的规定，判决如下： 1、被告广西俊美房地产开发有限公司于本判决生效之日起60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告李亚刚、黄兰姣办理房屋权属转移登记手续； 二、被告广西俊美房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告李亚刚、黄兰姣逾期备案违约金2945.56元。 如果未按生效判决确定的期间履行本金给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 财产保全申请费50元，由原告李亚刚、黄兰姣负担。案件受理费150元，减半收取75元，由被告广西俊美房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交证据。经审查，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，潘宏海与俊美地产公司于2014年2月21日签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，也没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应当按照合同约定履行自己的义务。合同第八条约定，俊美地产公司应于2014年6月30日前，将符合法律规定和合同约定交房条件的涉案房屋交付给潘宏海使用。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面同时买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……”。双方在合同附件五约定，俊美地产公司应当按照潘宏海提供的通讯地址向潘宏海书面送达各种通知，或者以公告的形式送达。潘宏海在该合同附件中留下自己的通讯地址。本案中，俊美地产公司没有提供证据证明其已经按照上述方式通知潘宏海前往办理房屋交接手续，至今潘宏海亦没有实际领取房屋。据此，可认定俊美地产公司没有按照合同约定履行交房义务，其应当及时履行交房义务，并承担逾期交房的违约责任。 俊美地产公司上诉称，双方在签订合同时涉案房屋已经通过“五方”验收，属于现在，潘宏海付清房款后即可领房，无须再另行通知；合同系2011年时草拟，其所约定的交房条件和方式对本案涉案房屋交易已不存在意义；至今未领房系潘宏海故意行为，俊美地产公司不应承担违约责任。如上所述，因双方签订的合同合有效，双方应当遵守合同约定；同时合同亦是作为处理双方纠纷的依据，故俊美地产公司没有按照合同约定积极履行义务即可认定为违约。另外，案涉房屋由俊美地产公司管理控制，是否符合交房条件潘宏海无法得知，俊美地产公司至今未交付房屋不可归咎于潘宏海。俊美地产公司的该上诉理由不成立，本院不予支持。 俊美地产公司上诉又称，合同第八条第二款第六项约定：“在交房时，如果买受人银行按揭贷款尚未发放或未付清购房款的，则交房时间延至按揭贷款发放或房款缴清之日。”这约定已经明确“付清购房款之日”为实际交房之日，无须上诉人另行通知被上诉人收房；被上诉人于2014年4月15日付清房款，该日即为交房之日，即上诉人已经于该日交房。对此，本院认为，从合同内容和文意理解来看，该约定意为上诉人应于2014年6月30日前将房屋交付给被上诉人使用，但是如果在该日被上诉人未付清房款的，则交房时间延至付清房款之日，而并非一概付清房款之日就是实际交房之日。故上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。 俊美地产公司上诉再称，诉讼时效应当从通知交房日之次日起算，本案已经超过诉讼时效。因双方只约定违约金的起算时间和计算方式，并没有约定支付时间，并且至今上诉人没有通知交房，违约事实处于持续状态，债务为继续性整体债务,被上诉人可随时主张权利；上诉人也曾未向被上诉人明确表示拒绝履行义务而致诉讼时效期间开始起算，且也没有超过法律规定最长诉讼时效期间。故本案没有超过诉讼时效，上诉人的该上诉理由不成立，本院不予支持。 综上所述，一审判决根据合同约定并根据潘宏海的诉讼请求判决俊美地产公司向潘宏海交付涉案房屋，并支付相应的违约金正确，本院予以维持。俊美地产公司的上诉请求不成立，应为驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1572元，由上诉人广西俊美房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 潘嘉芳 审 判 员 吴利萍 审 判 员 黄忠任 二〇一八年十二月××日 法官助理 陈少杰 书 记 员 韦思帆 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。