福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0602民初6398号 原告：游文胜，男，1969年4月27日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 原告：游发财，男，1976年9月6日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：黄恩泽，福建簪华律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：傅晓莉，福建簪华律师事务所律师。 被告：漳州市芗城世昌食品有限公司，住所地福建省漳州市芗城区漳糖路糖厂大门对面。 法定代表人：颜宝驹，董事长。 委托诉讼代理人：郑锦山，福建勉志律师事务所律师。 第三人：许羡石，女，1950年9月16日出生，汉族，住福建省龙海市。 第三人：郑少强，男，1974年1月20日出生，汉族，住福建省龙海市。 第三人：郑少山，男，1976年10月1日出生，汉族，住福建省龙海市。 以上第三人共同委托诉讼代理人：陈喜亮，福建履德律师事务所律师。 原告游文胜、原告游发财与被告漳州市芗城世昌食品有限公司、第三人许羡石、第三人郑少强、第三人郑少山租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告游文胜与游文胜、游发财共同委托诉讼代理人傅晓莉，被告漳州市芗城世昌食品有限公司委托诉讼代理人郑锦山，第三人许羡石、郑少强、郑少山共同委托诉讼代理人陈喜亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告游文胜、游发财向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾退租赁的3.89亩土地及地上建筑物，将该租赁物返还给原告。2、判令被告支付从2017.1.1起至被告实际腾退日止的占用费（按占用期间土地及建筑物的市场价进行计算）。事实与理由：被告于2009.10.20与二原告签订《租地协议书》，承租二原告位于漳州糖厂对面面积3.89亩的土地及地上建筑物。租赁期限自2009.10.21-2016.12.31.双方合同约定“甲方（原告）免收一年租金，第二年起租金标准1万元/亩/年。”并约定“2010.10.21后乙方原有的建筑物无偿留给（甲方）。”合同签订后，二原告将土地及地上建筑物交付给被告使用。按照合同约定，如乙方（被告）需续租，应提前一个月通知，但直至租赁期限届满，被告未向原告提出续租要求。当原告通知被告腾退时被告拒不返还土地及土地上建筑物，强行霸占使用至今。据此，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求依法裁判。 被告漳州市芗城世昌食品有限公司辩称，1、本案讼争土地租赁的事实经过。本案所涉的土地位于漳州糖厂对面，属于芗城区市尾村市后社集体所有土地（面积3.89亩），1993年10月20日由市尾村市后社游春发（土地面积2.45亩），游清汉（土地面积1.44亩）分别与芗城群勇明达果蔬加工厂（后更名为芗城元宝食品厂）签订《租地协议》约定将游春发的土地面积2.45亩、游清汉的土地面积1.44亩出租给芗城群勇明达果蔬加工厂用于生产经营，双方之间约定：租赁时间15年即1993年10月20日至2008年10月20日，及政府征用土地时的补偿分配即地上厂房、基建设备归用地承租方，其他归出租方，同时约定租金支付方式及合同到期后的处理方式。上述合同签订后履行过程中，芗城群勇明达果蔬加工厂因负债（欠案外人郑顺庆货款）未能偿还，被郑顺庆起诉至芗城区人民法院，芗城区人民法院经审理后依法作（1997）芗经初字第289号民事裁定生效文书，贵院依申请执行人郑顺庆申请在对芗城群勇明达果蔬加工厂强制执行案件处理程中，于1998年3月18日查封了位于讼争土地上芗城群勇明达果蔬加工厂全部厂房建筑物及锅炉一台，并委托漳州市芗城拍卖行进行公开拍卖，漳州市芗城拍卖行受托后于1998年3月26日公开举办了第14期拍卖会，郑顺庆通过参与竞买并经贵院作出的（1998）芗执裁字第331号民事裁定确认，取得上述位于讼争土地上拍卖标的物即：芗城区群勇明达果蔬加工厂土地租用使用权，厂内的全部地面建筑物（包括：砖混结构办公室52㎡、三层综合楼208.5㎡、卫生设施用房61.47㎡、简易工场350㎡、砼道路和场地1041㎡）福州产工厂旧锅炉壹粒。之后不久，郑顺庆将通过竞买取得的标的物交由颜宝驹委托代管。2、原告陈述的事实与客观不符。（1）原告在《起诉状》中陈述：双方于2009年10月20日签订协议后将土地及地上建筑物交付给答辩人使用，与客观事实不符。如上所述，讼争土地上的全部建筑物在贵院对区群勇明达果蔬加工厂强制执行过程中经拍卖由郑顺庆取得后，交付颜宝驹代管，而并非原告的财产。不存在签订协议后由原告将其交付给答辩人使用的事实。双方签订的租地协议只是约定对土地的租用。（2）原告在《起诉状》中陈述：双方租赁期满后，答辩人未提出续租要求缺乏事实依据。如上所述，答辩人已在约定时间内提出续租，两原告不予同意，认为按约定场地上的所有建筑物（不动产部分）系归其所有，迳行要求答辩人搬离。二、原告并不是讼争土地的合法使用权人，其与答辩人前后两次签订的《租地协议书》应为无效，其收取的租金应予以返还。3、原告的诉讼主张缺乏事实与法律依据，应予以驳回。综上所述，本案涉案土地上的的建筑物系归郑顺庆所有，并由其代管人颜宝驹代管使用，答辩人主张续租合法有据；原告并不是讼争土地的合法使用权人原告的诉讼主张缺乏事实与法律依据，请求贵院查明本案相关事实后，依法驳回原告的诉讼请求。 第三人许羡石、第三人郑少强、第三人郑少山述称，一、原告并非讼争土地的合法使用权人，其诉讼主体不适格，应当驳回其起诉。本案涉案土地3.89亩属于芗城区市尾村市后社集体所有，原使用权人游清汉、游春发于1993年10月20日将土地出租给芗城区群勇明达果蔬加工厂（后更名为芗城元宝食品厂）建厂房及设备。后因芗城元宝食品厂欠货款被申请强制执行，经芗城区人民院委托拍卖，案外人郑顺庆取得该土地上全部地面建筑物所有权及土地租用使用权，该事实经芗城区人民法院生效文书（1998）芗执裁字第331号民事裁定书予以确认。原告提供向村委会购买土地的收款收据等以此证明其系土地使用权人，但买卖土地系违反《土地管理法》强制性规定应认定无效，因此，原告并非土地合法使用权人，不具备本案的诉讼主体资格。二、漳州市芗城区世昌食品有限公司并非讼争建筑物的所有权人，其与原告签订的《租地协议书》约定该建筑物的归属应认定为无效。如上所述，案外人郑顺庆于1998年3月18日通过竞拍取得了本案讼争建筑物的所有权包含芗城区群勇明达果蔬加工厂土地租用使用权以及地面全部建筑物。后因郑顺庆外出做生意，无暇管理厂房及设备，于1998年年底将竞拍所得的厂房及设备无偿借给朋友颜宝驹（漳州市芗城区世昌食品有限公司的法定代表人）使用并由颜宝驹自行承担房屋修缮、管理等相应费用。郑顺庆因病于2010年10月25日去世，答辩人许羡石系郑顺庆的配偶，答辩人郑少山、郑少强系郑顺庆的儿子，三答辩人均为郑顺庆的第一顺序继承人，系该建筑物现在的所有权人。漳州市芗城区世昌食品有限公司未经答辩人同意，其私下与原告签订《租地协议书》约定该建筑物的归属系无效条款，答辩人对被告的处分行为不予认可。三、原告主张返还土地及地上建筑物缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。原告依据《租地协议书》约定的无效条款主张返还土地及地上建筑物缺乏法律依据，建筑物如何处分应当由第三人决定，其他人无权直接作出处分。况且，《福建省拍卖成交确认书》已经确认芗城群勇明达果菜加工厂包含租用使用权和地上建筑物是作为一个整体一并由郑顺庆竞买所得的，同时根据《物权法》“地随房走”的原则，土地及建筑物属于统一不可分割的整体，原告直接要求腾退土地及地上建筑物或者直接要求腾退土地均缺乏事实和法律依据。综上所述，原告的主体不适格，其无权提出本案的诉讼，并且，被告并非建筑物的所有权人，其与原告签订的《租地协议书》约定的讼争建筑物的归属系无效的条款，原告诉讼请求缺乏无事实和法律依据，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明以下事实：⒈1993年10月20日，游春发、游清汉分别与芗城区群勇明达果菜加工厂签订租地协议书，约定：游春发、游清汉将址于漳州糖厂对面，游春发2.45亩，游清汉1.44亩土地出租给芗城区群勇明达果菜加工厂，租赁期限15年，自1993年10月20日到2008年10月20日止，租金每年每亩3000元，每三年支付一次租金，自2004年10月20日起至期满，每亩租金增加15%，出租人不得转租别人，租赁期间如遇征地，厂房、基建设备赔偿款由芗城区群勇明达果菜加工厂接收，土地款和青苗赔偿款由出租人接收。租赁期满，承租人不续租，应拆回厂房一切设备。⒉1998年7月15日，芗城区人民法院作出（1998）芗执裁字第331号民事裁定书，记载：本院依据已生效的（1997）芗经初字第289号民事裁定书，责令被执行人漳州市芗城区元宝食品厂偿还申请人郑顺庆货款238900元及利息，因被执行人在限期内未按时履行法律文书确定的义务，本院以（1998）芗执裁字第38号民事裁定书依法查封被执行人芗城元宝食品厂全部厂房建筑物及锅炉一台，并交付芗城拍卖行进行拍卖。1998年3月26日经芗城拍卖行公开拍卖成交，由郑顺庆承买，本院据此裁定：位于漳州糖厂对面的漳州市芗城元宝食品厂（原芗城群勇明达果蔬加工厂）内的全部地面建筑物及福州产2吨锅炉一台，自即日起归竞买人郑顺庆所有。拍卖成交结算清单记载：拍卖标的：芗城群勇明达果蔬加工厂使用权租用、砖混结构办公室52平方米，三层综合楼208.5平方米，卫生设施用房61.47平方米，简易工场350平方米，砼道路和场地1041平方米，福州产2吨锅炉一粒，成交价6万元，佣金3000元，结清日期98年6月17日。⒊1999年10月20日，游文胜、游发根分别与漳州市芗城世昌食品有限公司签订租地协议书，约定：游文胜、游发根将址于漳州糖厂对面，游文胜2.45亩，游发根1.44亩土地出租给被告漳州市芗城世昌食品有限公司，租赁期限10年，自1999年10月20日到2009年10月20日止，租金每年每亩4000元，每二年支付一次租金，租期开始时支付，租用期间，出租人不得转租别人，租赁期间如遇征地，厂房、基建设备、设施款由漳州市芗城世昌食品有限公司接收，土地款和青苗赔偿款由出租人接收。租赁期满，承租人不续租，漳州市芗城世昌食品有限公司可拆回一切设施。⒋2009年10月20日，游文胜、游发财与漳州市芗城世昌食品有限公司签订租地协议书，约定：游文胜、游发财将位于漳州糖厂，面积3.89亩土地租给漳州市芗城世昌食品有限公司，租期自2009年10月21日至2016年12月31日，2009年10月21日至2010年10月20日免收一年租金，2010年10月21日后漳州市芗城世昌食品有限公司原有的建筑物（不动产部分）无偿留给出租方；2010年10月20日收取第二年租金38900元，每亩1万元；2011年10月20日收取第三年租金38900元，以此类推收取第四、五年的租金，2015年10月20日时应收租金46464元；租期内，出租方不得将该地租给他人，如遇征地，出租方退还承租方当年未到期租金，超过一年时承租方不再享受有关部门对建筑物拆迁的赔偿，但出租方同意将三楼顶信鸽养殖笼的赔偿款及信鸽有关的赔偿款付给承租方；租用期满前一个月，如承租方需续租应提前通知出租方，双方再协商租金及有关事项，同等条件下承租方有优先权，如不再续租，动产部分承租方可以载回，不动产部分无偿留给出租方，且今后不再参与相关补偿的分配。⒌芗城区南坑街道市后社区居民委员会加盖公章，负责人签名的证明，记载：位于漳州市芗城区漳州糖厂大门斜对面共3.89亩土地（东至益民，西至大门向古塘路，南至群裕，北至民宅），原其中2.45亩分配给游春发一家，1.44亩分配给游清汉，2007年本村土地重新分配，上述2.45亩土地由游文胜、游江海取得土地使用权，上述1.44亩土地由游发财、游发根取得土地使用权。诉讼过程中，游文胜、游发财向本院提交关于3.89亩土地使用权的说明，记载游江海、游发根对本案原告游文胜、游发财作为代表将土地出租给本案被告的行为进行追认，该说明有“游江海”、“游发根”、“游文胜”的签名捺印。⒍诉讼过程中，许羡石、郑少强、郑少山向本院提交龙海市榜山镇上苑村民委员会出具死亡证明书，记载郑顺庆于2010年10月25日因病死亡，现已注销户口；提交该村委会出具证明，记载郑顺庆（已故）与许羡石系夫妻关系，生育大儿子郑少强，二儿子郑少山，无其他子女，郑顺庆的父亲郑树根、母亲陈芽均先于郑顺庆去世；提供龙海市公安局榜山派出所出具关系证明，记载经查看榜山派出所1990年户籍底册，户主郑顺庆，妻许羡石，长子郑少强，次子郑少山。⒎经原审本院勘验现场，现讼争场地及建筑物仍由世昌公司执掌使用。勘验过程中，颜宝驹指认其将拍卖涉及的福州产2吨锅炉放置地改建为约40平方米接待室（平房）。 在本院审理过程中，原告申请对本案讼争的土地及地上建筑物月租金进行鉴定评估，本院委托福建建友资产评估土地房地产估价有限责任公司漳州分公司进行评估鉴定，该公司出具函告：按照土地管理法等有关法规规定，集体所有制土地不能在市场上随意转让，没有正常交易的市场租金交易案例，故该公司不能承接此项鉴定评估业务。 就本案，原告游文胜、游发财于2017年1月11日向本院起诉，本院于2017年12月21日作出（2017）闽0602民初453号民事判决书，判决如下:一、漳州市芗城世昌食品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付游文胜、游发财自2017年1月1日起按每年46464元计付3.89亩土地租金，租金支付至土地的权利人与地上建筑物的权利人就建筑物作出处置意见后，漳州市芗城世昌食品有限公司腾退租赁物时止，租金按年支付，于租期开始时支付；二、驳回游文胜、游发财其他诉讼请求。 两原告不服上述判决，向漳州市中级人民法院上诉。漳州市中级人民法院于2018年5月25日出具（2018）闽06民终951号民裁定书，裁定：一、撤销漳州市芗城区人民法院（2017）闽0602民初453号民事判决，二、发回漳州市芗城区人民法院重审。 上述事实，有原、被告提供的1993年10月20日游春发、游清汉分别与群勇果蔬加工厂签订租地协议书、1998年7月15日芗城区人民法院作出（1998）芗执裁字第331号民事裁定书、福建省拍卖成交确认书、漳州市芗城拍卖行拍卖成交结算清单、1999年10月20日游文胜、游发根分别与世昌公司签订租地协议书、2017年1月3日漳州市芗城区南坑街道市后社区居民委员会出具的证明，2017年9月28日芗城区南坑街道市后社区居民委员会加盖公章负责人签名的证明、2017年8月21日龙海市榜山镇上苑村民委员会出具的证明、郑顺庆死亡证明、龙海市公安局榜山派出所关系证明及原、被告、第三人庭审陈述等为据，本院予以确认。 本院认为,位于漳州糖厂对面的漳州市芗城元宝食品厂（原芗城群勇明达果蔬加工厂）内的全部地面建筑物及福州产2吨锅炉一台，自1998年7月15日起归竞买人郑顺庆所有,郑顺庆对上述建筑物享有合法所有权。由于郑顺庆已死亡，第三人许羡石、郑少强、郑少山是郑顺庆合法继承人。2009年10月20日，游文胜、游发财与漳州市芗城世昌食品有限公司签订租地协议书，并向漳州市芗城世昌食品有限公司交付租赁物土地，原告游文胜、游发财根据合同相对性以租赁合同纠纷提起本案诉讼，主体适格。 本案讼争的3.89亩土地系农村集体所有制土地，2009年10月20日两原告与被告漳州市芗城世昌食品有限公司签订租地协议书，被告漳州市芗城世昌食品有限公司经营范围是：水果、蔬菜、食品、食用菌罐头的加工与销售，并不是农业建设。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。故本案两原告与被告漳州市芗城世昌食品有限公司签订的租地协议书违反法律、行政法规的强制性规定，该协议无效。由于上述协议无效故被告漳州市芗城世昌食品有限公司应将本案所涉的土地即位于漳州糖厂对面属于芗城区市尾村市后社集体所有土地（面积3.89亩）返还给两原告。被告漳州市芗城世昌食品有限公司应支付两原告土地占用费直至被告将上述土地返还给两原告。由于本案讼争的土地及地上建筑物月租金无法进行评估，本院认为占用费应参照原、被告双方约定的每年46464元标准计算。即被告漳州市芗城世昌食品有限公司应从2017年1月1日起至实际腾退本案讼争土地之日起按每年46464元的标准支付占用费。世昌公司抗辩游文胜、游发财不是该土地合法使用权人，证据不足，本院依法不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第六十四条规定，判决如下： 一、被告漳州市芗城世昌食品有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于漳州糖厂对面属于芗城区市尾村市后社集体所有土地（面积3.89亩）返还给原告游文胜、游发财； 二、被告漳州市芗城世昌食品有限公司应于本判决生效之日十日内支付原告游文胜、游发财从2017年1月1日起至实际腾退土地之日起按每年46464元标准计算的土地占用费； 三、驳回原告游文胜、游发财的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费962元，由漳州市芗城世昌食品有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长许华望      人民陪审员  张雅嫔 人民陪审员  洪添福 二〇一九年三月二十九日 书 记 员  陈 丹 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国物权法》 第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。