广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初24659号原告：中山市金汇置业有限公司，住所地广东省中山市**中山三路**之三国际金融中心****，统一社会信用代码914420007462955894。法定代表人：彭宇，董事。原告委托诉讼代理人：林嘉涛，广东登都律师事务所律师。原告委托诉讼代理人：曹和平，广东登都律师事务所律师。被告：广东秦商盛通资产管理有限公司，住，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路****-48209（集中办公区）一社会信用代码91440400MA51M5R7XX。法定代表人：陶金花，经理。原告中山市金汇置业有限公司（以下简称金汇公司）与被告广东秦商盛通资产管理有限公司（以下简称秦商盛通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金汇公司委托诉讼代理人林嘉涛到庭参加诉讼。被告秦商盛通公司经本院公告传唤，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金汇公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋租赁合同、中山市房屋租赁合同补充协议；2.被告向原告支付自2018年7月1日至合同解除之日止的租金（暂计至2018年10月31日为666469.76元）；3.被告向原告支付延迟履行违约金（计算方法：2018年7月6日起每逾期一天，按欠费金额的3‰至标准分段计算，暂计至2018年10月31日为111467.07元）；4.被告支付提前解约违约金（计算方法：自合同解除次日至2020年12月31日按约定租金标准计算的租金总额为50%）；5.被告于合同解除之日起3日内将位于中山市××××之三国际金融中心38层1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12卡商铺腾空并恢复至交付时状态后退还给原告，逾期腾退的，被告自逾期之日起至原告实际收回商铺之日止按双倍租金标准向原告支付场地占用费）；6.被告向原告支付律师费2000元。事实与理由：原、被告于2018年7月1日签订房屋租赁合同、中山市房屋租赁合同补充协议，约定被告承租原告位于中山市××××之三国际金融中心××层××至××卡商铺作办公用途，租赁期限为2018年7月1日至2020年12月31日，2018年7月1日至2019年12月31日月租金为166617.44元，2020年1月1日至2020年12月31日租金为月租金为174948.31元，租金按月结算，由被告在每月第5日前支付给原告，被告应支付333234.88元作为租赁保证金。补充协议约定，被告逾期支付租赁或租赁合同规定的其他款项超过七天，每逾期一天，被告按应付未付款金额的3‰向原告支付违约金，被告逾期超过30天仍不全部支付应付款项的，原告有权解除合同，收回租赁单元，向被告追索应付款项，被告应承担因此给原告造成的其他损失；被告原告导致租赁合同提前终止，被告须向原告支付剩余租期租金总额的50%作为违约金，租赁合同提前终止，被告应于租赁合同终止之日起3天内将其在租赁单元内的财务全部搬出，并负责拆除和清理其在租赁单元内的一切装修和设备设施，将租赁单元回复至交付时的状态给原告，被告不按租赁合同约定时间交还租赁单元的，被告应按租金标准双倍向原告支付其占用租赁单元期间的租金。上述租赁合同、补充协议签订后，被告自2018年7月起拖欠原告租金，暂计至2018年10月已达666469.76元，造成原告的经济损失。诉讼中，原告金汇公司明确第5项诉讼请求为：被告于合同解除之日起3日内将位于中山市××××之三国际金融中心××层××卡商铺腾空并退还给原告；逾期腾退的，被告自逾期之日起至原告实际收回商铺之日止，按双倍租金标准向原告支付场地占用费。被告秦商盛通公司未作答辩，亦未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认定事实如下：1.金汇公司（甲方）将其名下位于中山市××××之三国际金融中心××层××卡商铺的租赁单元出租给秦商盛通公司（乙方）。2018年7月1日，双方就前述租赁单元签订房屋租赁合同、中山市房屋租赁合同补充协议（以下简称补充协议），约定：租赁期限自2018年7月1日起至2020年12月31日止；乙方在合同生效后3日内向甲方缴纳333234.88元房屋租赁保证金；租赁期满或合法解除合同时，乙方未发生违约责任的，甲方将该保证金本金退回乙方；从租赁行为生效之日起，租赁期内，乙方使用的水电、燃气、物业管理服务等相关费用由乙方缴纳；租赁期内，从2018年7月1日至2019年12月31日的月租金为每月166617.44元，从2020年1月1日期至2020年12月31日月租金为174948.31元；乙方应于每月5日前支付本月租金，如租赁合同租赁期的首月或尾月租期不足1个月的，则按月首或月尾租期的实际租赁天数支付；租赁合同租赁期届满且乙方不续租或租赁合同提前终止的，乙方应于租赁合同租赁期满之日（合同提前终止的，不迟于合同终止之日起3天内）将其在租赁单元内的财物全部搬出，未搬出的财物，视为乙方放弃其所有权及其他所有权益，乙方无条件允许甲方自行处置该财物，该财务及其任何权益的价值视为零；租赁合同有效期内，乙方无法定或约定理由提前解除租赁合同或因乙方原因导致租赁合同提前终止的，甲方没收租赁保证金，且乙方须向甲方支付剩余租期租金总额的50%作为违约金；租赁合同有效期内，甲方无法定或约定理由提前解除租赁合同或因甲方原因导致租赁合同提前终止的，甲方双倍返还租赁保证金给乙方；乙方逾期支付租金或租赁合同规定的其他款项超过七天的，每逾期1天，乙方应按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金，乙方逾期15天仍不全部支付应付款项的，在甲方发出催款通知后5天内仍不支付全部支付应付款项，甲方有权停止向租赁单元供应水、电、中央空调等相关服务；乙方逾期30天仍不全部支付应付款项的，甲方有权解除合同，收回租赁单元，没收租赁保证金，向乙方追索应付款项，乙方应承担因此给甲方造成的其他损失；乙方不按租赁合同规定时间交还租赁单元的，乙方应按协议规定的租金标准双倍向甲方支付其占用租赁单元期间的租金，并按物业管理服务协议的规定向物管公司支付其他占用租赁单元期间的物业管理费、水电费等其他费用，同时甲方有权采取必要的措施收回租赁单元，由此产生的费用和造成的损失由乙方承担；租赁合同任何一方给予对方通知、请求等须采用书面形式，甲方给予乙方通知、请求等在邮寄至本协议所述的乙方地质或租赁单元后，视为送达；乙方给予甲方的通知、请求在邮寄至本协议所述的甲方地质后，视为送达。房屋租赁合同和补充协议还约定了其他内容。2.金汇公司称，其于合同签订当天向秦商盛通公司交付前述商铺，但秦商盛通公司自2018年7月起未依约缴纳租金。2018年8月28日，金汇公司委托律师向补充协议中秦商盛通公司的地址邮寄送达律师函，催告秦商盛通公司缴纳租金，但该律师函因无人签收退回。3.金汇公司为进行本案诉讼，已支出律师费2000元。4.诉讼中，金汇公司向本院提交情况说明，载明：(1)涉案商铺原承租人为案外人深圳秦商睿享信息咨询有限公司（以下简称秦商睿享公司），其与秦商睿享公司于2017年12月22日签订合同，约定秦商睿享公司租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日，秦商睿享公司于2018年1月2日向其缴纳了租赁保证金333234.88元，其将涉案商铺交付秦商睿享公司使用。(2)2018年5月18日，秦商睿享公司向其提交变更主体申请，称“因集团组织框架的调整，为方便后期管理，申请将原合同乙方租赁主体变更为广东秦商盛通资产管理有限公司，原合同条款不变”，秦商睿享公司向其提交了秦商盛通公司、秦商睿享公司共同出具的公司关系证明以证明两公司为同一集团控股的关联企业，故其于2018年7月1日与秦商盛通公司签订了本案的房屋租赁合同、补充协议。本案合同的内容与其同秦商睿享公司签订合同除主体不同外完全相同，实际上系秦商盛通公司承继了秦商睿享公司的原合同权利和义务，故其将秦商睿享公司原缴纳的租赁保证金333234.88元视为秦商盛通公司就涉案商铺支付的租赁保证金。(3)因秦商盛通公司存在拖欠租金、擅自退场等违约行为，造成其较大损失，该租赁保证金应归金汇公司所有，且秦商盛通公司应另行向其支付违约金及律师费。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。金汇公司与秦商盛通公司签订的房屋租赁合同、补充协议是双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应恪守履行各自义务。金汇公司已交付涉案商铺给秦商盛通公司使用并主张秦商盛通公司自2018年7月起未依约支付租金，秦商盛通公司未到庭提出抗辩，亦未提交证据证明其已履行支付租金义务，故本院采信金汇公司的证据及陈述，确认秦商盛通公司尚欠租金事实，认定秦商盛通公司的行为已构成根本违约。根据房屋租赁合同及补充协议“乙方（秦商盛通公司）逾期30天仍不全部支付应付款项的，甲方（金汇公司）有权解除合同，收回租赁单元”以及合同解除后“乙方于合同终止之日起3天内将其在租赁单元内的财物全部搬出”约定，以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，金汇公司主张解除房屋租赁合同、补充协议，秦商盛通公司交还涉案商铺，按合同约定支付租金至合同解除之日止的诉求，本院均予以支持。对于延迟履行违约金、提前解约违约金的问题。房屋租赁合同及补充协议约定“租赁合同有效期内，乙方无法定或约定理由提前解除租赁合同或因乙方原因导致租赁合同提前终止的，甲方没收租赁保证金……甲方无法定或约定理由提前解除租赁合同或因甲方原因导致租赁合同提前终止的，甲方双倍返还租赁保证金给乙方”，表明双方约定的租赁保证金具有定金性质。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”规定，在金汇公司已明确表示定金归其所有的前提下，又同时就秦商盛通公司逾期支付租金、提前解约主张违约金，该违约金诉求与前述法律规定不符，故本院对有关违约金的诉求均不予支持。对于场地占用费问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。前述合同约定，合同提前终止，秦商盛通公司应在不迟于合同终止之日起3天内将其在涉案商铺内的财物全部搬出，未搬出的财物，视为放弃其所有权及其他所有权益，秦商盛通公司无条件允许金汇公司自行处置该财物，该财务及其任何权益的价值视为零。故合同解除或租赁期限届满3天后，金汇公司有权强制收回涉案商铺并处理涉案商铺内的物品无须作任何补偿，如其未收回涉案商铺则造成其损失扩大，不符合上述法律规定体现的善意减损原则，对超出合理损失外的扩大损失则无权要求秦商盛通公司赔偿，故对金汇公司有关合同解除后秦商盛通公司就逾期腾退涉案商铺支付场地占用费诉求，本院不予支持。至于律师费的请求，因没有明确的合同依据，且金汇公司主张没收的租赁保证金亦具有弥补损失的功能，故本院不予支持。综上所述，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十六条、第一百一十九条的，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中山市金汇置业有限公司与被告广东秦商盛通资产管理有限公司于2018年7月1日签订的房屋租赁合同、中山市房屋租赁合同补充协议；二、被告广东秦商盛通资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告中山市金汇置业有限公司返还位于中山市东区中山三路16号之三国际金融中心38层1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12卡的房地产；三、被告广东秦商盛通资产管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市金汇置业有限公司支付2018年7月1日至本判决发生法律效力之日期间的租金（计算标准：2018年7月1日至2019年12月31日期间每月租金为每月166617.44元，2020年1月1日期至2020年12月31日每月租金为174948.31元，租金计算至本判决发生法律效力之日止，以2018年7月1日至2020年12月31日期间的租金总额为限）；四、驳回原告中山市金汇置业有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11599元(原告已预交)，由原告中山市金汇置业有限公司负担1657元，被告广东秦商盛通资产管理有限公司负担9942元（被告负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陆招胜人民陪审员  刘淑珍人民陪审员  梁宝霞二〇一九年四月十八日书 记 员  张梦如邱志婵