上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初2153号原告：上海雄盛建材有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：吴林龙，董事长。委托诉讼代理人：吴晶颖，女。委托诉讼代理人：康建明。被告：上海益林气雾罐科技有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：何为明，董事长。委托诉讼代理人：董卫平，上海景昊律师事务所律师。原告上海雄盛建材有限公司与被告上海益林气雾罐科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年2月13日、4月11日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴晶颖、康建明、被告的委托诉讼代理人董卫平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海雄盛建材有限公司向本院提出诉讼请求：依法解除原、被告于2010年3月16日签订的《厂房出售买卖合同》。事实与理由：2010年3月16日，原、被告签订《厂房出售买卖合同》一份，合同主要约定：被告购买原告所有的上海市奉贤区金汇镇金钱公路XXX号内其中第四幢、第五幢厂房及有证场地17亩,按房产证为准；厂房总价(含土地价格)人民币1,700万元；双方另约定若原告不能办理房地产权证，或将土地、厂房抵押给任何第三方，或原告因经济纠纷而遭有关部门查封，导致无法交易，则售房合同无效，原告无条件全额退还被告所有的购房款，并按厂房和土地总价的30%支付违约金等等。合同签订后，原、被告约定购买的第四、五幢厂房设有银行抵押和法院查封，又因未经主管部门批准擅自将工业厂房分割转让，违反了法律、行政法规的强制性规定，以致厂房及土地无法办理过户至被告名下。2013年5月，被告起诉要求确认双方签订的《厂房出售买卖合同》有效，后撤回起诉。2017年4月，原告起诉要求确认双方签订的合同无效，但法律依据不足未予准许。二审法院最终判决释明仅对系争合同效力作出认定，至于合同是否履行或解除以及解除后权利义务的问题，当事人可另行解决。原告认为，目前房地产权证的权利人仍为原告，致房屋买卖合同无法履行，为此提起诉讼。被告上海益林气雾罐科技有限公司辩称，被告支付了全部房款，双方的合同已经履行完毕，且系争房屋已被动迁拆除。原告陈述的解除理由不成立，也没有法定解除的情形，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月16日，原、被告签订《厂房出售买卖合同》，约定被告购买原告位于上海市奉贤区金汇镇金钱公路XXX号内的第四幢厂房、第五幢厂房以及其中场地17亩，该合同还约定了房价款、付款方式和期限、交房时间、违约责任等内容。其中还约定：“若甲方(原告)不能办理房地产权证，或将土地、厂房抵押给任何第三方，或甲方因经济纠纷而遭有关部门查封，导致无法交易，则售房合同无效，甲方无条件全额退还乙方(被告)所有的购房款，并按厂房和土地总价30%支付给乙方作为违约金，若乙方收到房产证后，未履行约定，甲方有权取消合同，并扣除合同总价的30%作为违约金，余款返还乙方”。上海市奉贤区金汇镇金钱公路XXX号房屋登记产权人为原告，产权证号为沪房地奉字2006第008037号，土地用途为工业，房屋用途为工业厂房，总面积为30,710平方米，该产证范围内共有五幢厂房，第一幢厂房建筑面积为494.26平方米、第二幢厂房建筑面积为946.73平方米、第三幢厂房建筑面积为6,135.52平方米、其中第四幢厂房建筑面积4,486.11平方米、第五幢厂房建筑面积4,486.11平方米。其中第四幢和第五幢厂房上设定有最高债权限额为人民币13,000,000元的抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海卢湾支行，受理日期为2008年4月15日。2009年2月27日，奉贤区金汇镇金钱公路XXX号房屋被本院正式查封，2010年1月19日，被本院轮候查封，2010年4月28日又被本院轮候查封。2017年3月3日，奉贤区金汇镇金钱公路XXX号第五幢厂房被本院正式查封。至今，奉贤区金汇镇金钱公路XXX号厂房尚有多项司法查封。另查明，2011年10月21日，被告与拆迁人上海市奉贤区土地储备中心签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定被告将从原告处约定取得的厂房交由拆迁人拆迁，被告获取补偿款。之后，约定的厂房已经被拆迁。被告曾向本院起诉，要求确认本案系争合同效力，后撤回诉讼。原告曾于2017年4月向本院起诉，请求确认本案系争合同无效。本院于2017年5月27日作出判决，支持了原告的诉请。2017年9月28日，经二审法院判决，撤销了该案(2017)沪0120民初7197号民事判决，驳回了原告的诉讼请求。又查明，1990年5月19日，国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。还查明，2014年3月28日，上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》的通知(府办〔2016〕23号)，该规定自2016年3月30日起施行。该规定第十五条为“转让管理”，其中第(二)项规定：工业用地标准厂房类，1.建设用地使用权不得整体或分割转让。2.宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让。第十六条第一款规定：按照工业用地全生命周期管理要求，切实加强房屋土地登记管理。各类工业用地应当以出让合同约定的用地范围进行土地登记，不得分割办理登记。审理过程中，经本院释明，原告表示对合同解除后的权利义务不要求处理；被告坚持不同意解除合同，若法院判决解除，亦不要求处理解除后的权利义务。本院认为，本案系争《厂房出售买卖合同》业经生效判决书确定为有效合同，对买卖双方均具约束力。但本案所涉的房地产权证土地使用权为一个整体，根据法律规定，土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。庭审中，原、被告双方确认至今未至相关部门办理批准手续。况且根据当时的相关政策，工业用地宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让。再者，双方于签约时，系争房屋已被人民法院司法查封，且至今尚存多项司法查封，故系争《厂房出售买卖合同》约定将上述房地产权证中的第四幢、第五幢厂房及场地17亩转让给原告的内容，实际上处于履行不能的状况。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第(一)项的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外，本案系争合同应予解除。此外，双方于《厂房出售买卖合同》中约定“若甲方(原告)不能办理房地产权证，或将土地、厂房抵押给任何第三方，或甲方因经济纠纷而遭有关部门查封，导致无法交易，则售房合同无效，甲方无条件全额退还乙方(被告)所有的购房款，并按厂房和土地总价30%支付给乙方作为违约金，若乙方收到房产证后，未履行约定，甲方有权取消合同，并扣除合同总价的30%作为违约金，余款返还乙方”，虽然合同的效力不能以当事人的意志而约定，但从该条款的上下文文义分析，条款约定了双方对等的违约责任，且均约定了房款返还方法；结合原告对“无效”的理解解释为当事人对法律知识的欠缺，才将“解除合同”的真实意思错误地表述为“无效”，本院可以认定“无效”和“取消”应均为双方解除合同的意思表示，返还房款为合同解除后的权利义务处理。也就是说，双方对合同履行不能的情形，同样作出了解除合同的约定。至于被告提出诉讼时效的抗辩意见，本院认为本案系争合同履行不能一直处持续状态，合同是否解除之争，不适用诉讼时效规定，故本院对被告的意见不予采纳。综上，本院对原告要求解除本案系争合同的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第(一)项、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条的规定，判决如下：解除原告上海雄盛建材有限公司与被告上海益林气雾罐科技有限公司于2010年3月16日签订的《厂房出售买卖合同》。案件受理费人民币80元，减半收取计40元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张劲松二〇一九年四月三十日书记员  朱静虹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……二、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。