广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初26108号原告：黄伟意，男，1979年2月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：姚淑华，女，1979年11月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：唐磊成，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘柏纯，广东一粤律师事务所律师。被告：姚广淦，男，1974年11月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告黄伟意与被告姚淑华、姚广淦租赁合同纠纷一案,本院于2018年12月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月21日、3月13日公开开庭进行了审理。两次开庭原告黄伟意，被告姚淑华的委托诉讼代理人刘柏纯、被告姚广淦均到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告将××号出租屋一楼大门及每个房间门口张贴公示澄清事实真相，说明“事件是家庭纠纷，与承租人黄伟意无关”，保留时间不少于30天；2.被告归还原告配置于××号出租屋内的所有家私电器设备，总价值合计18563.7元[5个不锈钢门（102、202、301、302、402房）共1850元，202房科龙空调一台33**元，302房二手洗衣机一台3**元，302房二手科龙空调+美的电热水器共800元，402房科龙空调一台16**元，403房科龙空调一台16**元，网络交换机5只共99.5元，楼顶不锈钢1吨水箱一只及配件1100元，灭火器4只共201.2元，手机信号放大器一套420元，万和热水器4台（102、202、301、402房）共2196元，窗帘导轨一批871元，302房1.5米床+床垫一套+全身镜一块共840元，105米床+床垫两套+衣柜两个+梳妆台两张共2200元，102房双层铁床200元，102房衣柜一个306元+床垫一块200元+不锈钢洗碗盘一只130元）]；3.被告按照本案租赁合同第八条第2点退还原告全部押金15000元并一次性赔偿原告相当于押金3倍的金额45000元；4.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告姚淑华于2018年3月24日签订关于佛山市南海区××号（以下简称涉讼房屋）出租屋的租赁合同。合同约定租期为10年，押金15000元，起始租金每月5200元。原告按照被告姚淑华的要求把承租押金及每月租金转账到其母亲的南海农商银行账户内，从2018年4月起至2018年11月共计缴纳8期租金。被告姚广淦找到原告，要求重新缴纳押金和重新签订合同。经双方多次沟通调解无果，现被告姚广淦于2018年12月17日强行收回涉讼房屋。两被告发生家庭矛盾纠纷，强行收回出租屋，系两被告自身家庭问题，与原告无关，原告主要从事承租房屋后出租业务，以后还会在翰林村继续开展业务，本案对原告的声誉影响很大，对原告业务的开展造成影响。被告姚淑华辩称，一、涉讼房屋由被告姚淑华母亲陈××管理，姚淑华是代母亲陈××签订合同，押金和租金钱全部汇入姚淑华母亲陈××账户。涉讼房屋是姚淑华父亲姚佰沛于1999年9月9日赠予姚广淦，一直有姚淑华母亲陈××管理，由于陈××2018年3月感觉身体不适，受陈××所托，由姚淑华代替其母亲陈××于2018年4月1日起至2028年3月21日止，共计10年，押金为15000元，租金为每月5200元，押金和租金钱全都汇入姚淑华母亲陈××账户，由陈××使用，姚淑华没有收取和使用租金。二、要求重新缴纳押金和重新签订合同的是姚广淦，姚淑华既没有违约行为，也没有继承陈××及父亲的财产，不应承担违约责任。姚淑华母亲于2018年10月26日去世，姚广淦于2018年12月贴出公示，公示内容为：“因为承租方黄伟意无法继续经营××号总承租，联系电话139××******，请各位相互知照。特此启示2018.12”，汉林村178号房的权属人是姚广淦，姚淑华既没有违约行为，也没有继承陈××夫妻的财产，不应承担违约责任。三、黄伟意和姚广淦已经对《房屋租赁合同》进行备注，黄伟意已经确认姚淑华所签一切无效。于2018年11月22日，黄伟意和姚广淦经协商一致，达成协议，对《房屋租赁合同》进行备注：姚淑华所签一切无效，现由户主姚广淦补充签名基本同意出租给黄伟意，基于押金15000元由黄伟意重新交给姚广淦，押金未交。黄伟意已经确认姚淑华所签一切无效，姚淑华不应承担违约责任。四、《房屋租赁合同》约定的违约金过高，恳请法庭酌情减少至押金的30%。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中原告没有提出损失的证据，违约金确定为押金的30%时适当的。五、本案并没有损害到原告的名誉权，原告第1项诉讼请求不符合法律规定，恳请驳回。六、关于原告第2项诉讼请求，由于姚淑华对原告有多少物品并不了解，应以现场实物为准，故请求到现场查看物品并予以归还。被告姚广淦辩称，1.本案是姚淑华在违法形成的房屋租赁合同，未经我授权及签名的情况下形成的租赁合同，故该合同应当无效，原告应与姚淑华解决纠纷，与我无关。当我在2018年10月时发现后与原告协商过，原告当时愿意重新与本人签订合同，但原告在2018年10月至12月没有支付过租金，本人未收取任何租金及押金。2.原告应将2018年4月至12月应支付的租金及押金全部支付给本人，我将另案向原告主张权利。3.涉讼房屋一直都处于出租状态，所有基本设备都齐全，在出租给被告前就存在必需的物品，即使涉讼房屋存放原告所列的物品，也不能证明是原告的。诉讼中，原告举证如下：1.房屋租赁合同原件1份，用以证明原、被告之间存在租赁关系；2.押金收据复印件1份，原告不持有押金收据原件，由姚淑华发送照片给原告，用以证明原告支付押金给被告方；3.房地产权证复印件1份，用以证明涉讼房屋的权属人为被告姚广淦；4.微信聊天记录（原告与姚淑华）（原告当庭出示手机原本）及转款凭证复印件15页；5.微信聊天记录（原告与姚广淦）（原告当庭出示手机原本）复印件4页；证据4-5，用以证明原告按时向被告方支付押金及租金。6.照片复印件1幅，用以证明被告的行为对原告造成了生活和工作影响；7.承租人黄伟意配置于涉讼房屋物业清单复印件1份；8.送货单（原件）、收据（原件）、订单详情（原件）、付款凭证打印件共7页；证据7-8，用以证明原告留存在涉讼房屋内的物品及物品价值。经质证，姚淑华对证据1-3真实性、关联性无异议，认为该款项汇入到姚淑华母亲陈××的账户上，姚淑华没有接触到该款项；对证据4三性无异议，证明了款项转入到陈××的账户内，其中1300元是由姚淑华先收取了，但其后姚淑华将1300元给回陈××；对证据5-6三性无异议；对证据7-8，现无法看到物品无法确认真实性，需现场查看是否存在原告陈述的物品，如存在应当返还。姚广淦对证据1不予确认，该合同未经过姚广淦授权或签名，应无效；对证据2不予确认，应是原告与姚淑华之间的纠纷；对证据3真实性无异议；对证据4不予确认，且从该证据内容看，本人认为原告与姚淑华串通；对证据5真实性无异议，但本人没有收取原告的任何费用；对证据6真实性无异议，本人于2018年12月十几日在乡政府调解不成功的情况下，当天贴上的；对证据7-8不予确认，涉讼房屋从建成之后由本人父亲管理，租用给贵都酒店，在出租给被告前就存在必需的物品，即使涉讼房屋存放原告所列的物品，也不能证明是原告的。被告姚淑华举证如下：1.房屋租赁合同（经原告及姚广淦备注为原件）复印件1份，用以证明原告和姚广淦经协商一致，达成如下协议：姚淑华所签一切无效，现由户主姚广淦补充签名基本同意出租给原告，基于押金15000元有原告重新交给姚广淦，押金未交；姚淑华不应承担违约责任；2.陈××居民死亡医学证明书原件1份，用以证明姚淑华母亲于2018年10月26日去世；3.兴业银行借记卡交易明细打印件7页（原告出示原件），用以证明押金和租金钱全部汇入姚淑华母亲陈××账户，由陈××使用，姚淑华没有收取和使用租金；4.公示复印件3幅，用以证明姚广淦于2018年12月贴出公示，公示内容为“因为承租方黄伟意无法继续经营××号总承租，故从2018年12月结束，各租房请联系户主姚广淦续租，联系电话139××******，请各位相互知照”；证明涉讼房屋的权属人为姚广淦，要求承租人重新缴纳押金和重新签订合同的是姚广淦，姚淑华没有违约行为，不应承担违约责任；5.公证书原件1份，用以证明涉讼房屋是姚淑华父亲姚佰沛于1999年9月9日赠予给姚广淦。经质证，原告对证据1-5真实性、合法性无异议。姚广淦对证据1真实性无异议，备注处签名是其于2018年11月22日签署，但该合同不具有法律效力；对证据2无异议；对证据3不予确认，不清楚该情况；对证据4、5真实性无异议。被告姚广淦举证如下：1.立案告知书原件1份，用以证明姚淑华涉嫌失窃案，现怀疑姚淑华将家中包括陈××银行卡等财务全部盗窃，也证明了涉讼合同无效。经质证，原告对该证据无异议，姚淑华对该证据不予确认，认为与本案无关。经审查，本院确认原告提交的证据1-6的真实性；原告提交的证据7由其自行制作，被告有异议，本院不予确认；证据8的证明效力，本院将综合认定。本院确认姚淑华提供的证据1-5的真实性。姚广淦提供的证据1有原件核对，本院确认其真实性，对其关联性不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区桂城街西约社区翰林178号，登记权属人为姚广淦。2018年3月24日，姚淑华（出租方，甲方）与黄伟意（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将产权属于姚广淦的涉讼房屋出租给黄伟意作为住宅使用，该物业为出租中物业，物业内所有家私电器均为租户自行配置；涉讼房屋为框架五层结构，其中承租楼层为整栋，每层建筑面积120平方米，每层分别有三个套间，共计12个套间；初始租金为每月5200元，每满五年递增一次，递增幅度为10%，即从2023年4月1日开始租金变更为5720元/月；租赁期限从2018年4月1日起至2028年3月31日止；甲乙双方签订合同时，乙方应先交纳15000元给甲方作为涉讼房屋的押金，如乙方违反合同条款，经双方协商仍未能履行合同条款，则甲方有权收回物业，押金归甲方所有，双方签订的合同终止；乙方应先交租后使用，租金按月缴纳，每月10号前，乙方须一次性支付当月租金给甲方，如乙方过期仍不缴纳租金，甲方有权向乙方追缴滞纳金，滞纳金每天按租金总额的1%计算；租赁期间，如因甲方原因需要收回该物业，甲方须提前一个月通知乙方，退还全部押金并一次性赔偿相当于3倍押金的金额给乙方，合同解除；等等。同日，姚淑华提供其母亲陈××的银行账户予原告。同年5月4日，黄伟意向陈××账户转账13380元，作为“押金加4月租金减租户押租金”。后黄伟意分期向陈××账户转账支付5-11月的租金共36400元。同年6月11日，原告通过微信向姚淑华转账1300元，双方在微信上载明该款项为5月份的滞纳金。2018年11月22日，黄伟意及姚广淦在《房屋租赁合同》上签名，并填写备注内容：姚淑华所签一切无效，现由户主姚广淦补充签名基本同意出租给黄伟意，押金15000元由黄伟意重新交给姚广淦，押金未交。2018年12月17日，姚广淦在涉讼房屋门口张贴公示，称因为承租方黄伟意无法继续经营××号总承租，故从2018年12月结束，各租户请联系户主姚广淦续租。诉讼中，原告陈述称其与姚广淦在合同备注后姚广淦对合同条款有异议，双方没有达成一致意见，姚广淦于2018年12月17日收回房屋，双方没有办理交接手续。被告姚广淦陈述称于2019年1月收回涉讼房屋，现部分继续租给之前的租户，部分租给了新的租户，双方没有办理交接手续。本院认为，原告与被告姚淑华签订的《房屋出租合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。姚淑华称代替陈××与原告签订合同，租金由陈××收取，但《房屋出租合同》系姚淑华以个人名义签订，原告是根据姚淑华指示汇款到陈××的银行账户支付租金，故本院对姚淑华该答辩意见不予采纳。民事活动应遵循诚实信用原则。姚淑华无权出租涉讼房屋而擅自出租，导致《房屋出租合同》无法继续履行，构成违约，其收取原告的押金应予返还，原告请求姚淑华返还押金15000元的主张本院予以支持。原告根据合同约定主张45000元的违约金，姚淑华认为约定过高，应减少至押金的30%。违约金的支付应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，并根据公平和诚实信用原则综合予以衡量。结合租赁总期限为十年、合同总标的额为655200元的事实，本院经综合考虑后认为合同约定相当于3倍押金（45000元）的违约金合理，原告请求姚淑华支付违约金45000元的主张本院予以支持。姚广淦并非该合同关系的当事人，根据合同相对性，原告无权主张其就押金及违约金承担责任，原告的相关诉请没有法律依据，本院不予支持。姚广淦作为涉讼房屋的所有权人，姚淑华在未取得其授权的情况下擅自将涉讼房屋出租予原告，后原告与姚广淦协商继续承租涉讼房屋没有达成一致意见，姚广淦有权收回房屋。因涉讼房屋由黄伟意再分租给多个租户，姚广淦在涉讼房屋门口张贴告示，告知租户黄伟意无法继续总承租，并通知各租户联系姚广淦续租，其告示内容符合事实，并未侵犯原告的相关权益，原告主张两被告在涉讼房屋一楼大门及每个房间门口张贴公示说明“事件是家庭纠纷，与承租人黄伟意无关”，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告称其承租后另配置了家私电器，姚广淦不予确认，认为涉讼房屋一直处于出租状态，出租予原告前已经配备相关物品，虽然原告提交了购买相关物品的单据，但其主要从事房屋总承租后分租的业务，没有证据反映其所购物品配置于涉讼房屋，即使所涉物品配置于涉讼房屋内，双方没有办理交接手续导致原告产生了相关损失，本院判定的违约金也足以弥补原告的损失。因此原告主张被告归还配置于涉讼房屋的所有家私电器设备的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、姚淑华应于本判决发生法律效力之日起十日内退还押金15000元予黄伟意；二、姚淑华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金45000元予黄伟意；三、驳回黄伟意的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取882.05元（原告已预交），由原告负担232.05元，由被告姚淑华负担650元。姚淑华负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈宇琼二〇一九年四月四日书记员  林浩成