福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0304民初791号 原告：钟雪明，男，1972年9月28日出生，畲族，居民，住所地福建省莆田市荔城区，又系梁小玲的委托诉讼代理人。 原告：梁小玲，女，1970年11月17日出生，汉族，居民，住所地同上。 被告：莆田高佳房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区，统一社会信用社代码913503007775201282。 法定代表人：郭加迪，董事长。 委托诉讼代理人：蔡蓉蓉，该公司员工。 被告：福建兴邦物业管理有限公司莆田分公司，住所地福建省莆田市城厢区，统一社会信用代码913503025509661254。 法定代表人：曾红佩。 钟雪明、梁小玲与莆田高佳房地产开发有限公司(以下简称高佳房地产公司)、福建兴邦物业管理有限公司莆田分公司(以下简称兴邦物业公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，钟雪明（又系梁小玲的委托诉讼代理人），高佳房地产公司的委托诉讼代理人蔡蓉蓉均到庭参加诉讼，兴邦物业公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟雪明、梁小玲向本院提出诉讼请求：判令高佳房地产公司为钟雪明、梁小玲办理房屋水表立户；判令高佳房地产公司为钟雪明、梁小玲开具2013年3月29日缴纳专项维修资金的正式发票；判令高佳房地产公司赔偿钟雪明、梁小玲因未竣工验收交付套房的违约金1000元，并赔偿钟雪明、梁小玲期间已交付物业费4327元损失；判令高佳房地产公司赔偿钟雪明、梁小玲因未竣工验收而卫生间、阳台管道漏水，无法入住造成的已交付物业费7890.82元损失。判令高佳房地产公司继续履行承诺，限期完善涉案小区地面停车位、下沉庭院、双游泳池、会所等公共区域配套设施建设竣工义务；判令兴邦物业公司履行承接查验之责，并诚恳以书面形式向钟雪明、梁小玲赔礼道歉。事实与理由：钟雪明、梁小玲于2013年4月10日购买高佳房地产公司的XX套房并签订买卖合同。双方约定：每户设独立水、电表等设施，达到设计要求条件。可至今高佳房地产公司没有给钟雪明、梁小玲水表立户，致使水费本应与供水部门直接发生关系而缴纳给兴邦物业公司。水电立户费用已经包含在房价款内，高佳房地产公司收了费用，应该办理水表立户。根据XX集团回复，水质问题由兴邦物业公司负责，况且小区里所有管道和水表都是由高佳房地产公司自行安装和铺设，安装是否规范，XX自来水公司无权干涉。因此，高佳房地产公司应当为钟雪明、梁小玲房屋办理水表立户，并保留因水表没有立户、没有承接查验，造成饮用水质量问题而伤害钟雪明、梁小玲一家人身体健康的追诉赔偿权利。钟雪明、梁小玲于2013年3月29日应高佳房地产公司要求支付公共维修资金18752元，缴交比例高于国家规定执行1%，高佳房地产公司只交纳1%至莆田市人民政府指定账户，并将其中1%长期滞留在公司，明显私占钟雪明、梁小玲私有财物，高佳房地产公司至今没有为钟雪明、梁小玲开具2013年3月19日所缴纳公共维修资金正式发票，所以诉求予以退还1%公共维修资金或开具2%正式发票。商品房买卖合同约定：房屋于2013年12月31日交付使用，交付条件与限期为1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规则设计要求建设完成，并与在建工程之间设置有效隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按第二种方式处理：买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）1000元违约金。高佳房地产公司所交付套房的竣工验收备案日期为2015年5月4日，故高佳房地产公司必须支持违约金1000元给钟雪明、梁小玲。依据《中华人民共和国建筑法》第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条、第十八条、第三十六条、第三十七条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《商品房销售管理办法》第四十条规定，建设工程验收合格方可使用，否则没有经过竣工验收或者经过竣工验收确定不合格的不得交付使用。如果建设单位为提前得到投资效益，在工程未经验收提前交付使用是违法的，由此产生的质量问题，建设单位承担责任。钟雪明、梁小玲在2014年至2018年因卫生间、阳台管道多出漏水等质量问题无法装修入住，并且上报兴邦物业公司组织修缮，而高佳房地产公司、兴邦物业公司至今未及时处理修缮所造成四年半无法入住而空置，故请求依法判令高佳房地产公司承担未验收期间（2014年1月1日至2015年5月4日）物业费损失4327元（141.41㎡×1.8元/㎡·月×17个月），并赔偿因未竣工验收而漏水无法入住造成的其他经济损失7890.82元（12217.82元-4327元）。高佳房地产公司在售楼部发布宣传广告,XX小区有双游泳池、下沉庭院、会所、地面停车位等小区公共区域配套设施，然而交房后五年已过，该承诺均无法兑现。依据审理商品房买卖合同纠纷案件相关的司法解释，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约的责任。钟雪明、梁小玲当时购买高佳房地产公司所开发XX套房所看重的是该涉案小区公共区域配套设备齐全、与时代共进的附加价值，然后高佳房地产公司却没有及时兑现允诺，明显违约。该违约理应由高佳房地产公司继续承担履行要约义务，尽早承诺何时完善涉案小区公共区域建设竣工义务。根据《物业承接查验办法》（建房[XX]XX号）第三条、第八条、第二十九条、第三十九条、第四十一条规定，高佳房房地产公司与兴邦物业公司签订的前期物业服务合同应当包括物业承接查验的内容，以及兴邦物业公司到莆田市荔城区房地产行政主管部门办理备案手续中应当包含物业承接检验协议、查验记录、交接记录及其他承接查验有关联文件，这是国家法律法规明文规定。然而兴邦物业公司未对涉案小区进行承接查验，与高佳房地产公司恶意串通，不履行合同要约条件，以不合法的前期物业管理掩盖千疮百孔的隐蔽烂尾工程，胁迫管理涉案小区十多年，致使钟雪明、梁小玲及其他业主利益受损。承接查验是前期物业服务必须履行的重要部分，也关系兴邦物业公司的服务是否到位以及对业主负责程度。该《物业承接查验办法》是对业主利益的保护。故请求依法判令兴邦物业公司履行承担查验义务，并诚恳以书面形式向钟雪明、梁小玲赔礼道歉。 高佳房地产公司辩称：钟雪明、梁小玲诉争的合同标的应为位于莆田市荔城区房屋，高佳房地产公司依约履行已将XX号房屋交付钟雪明、梁小玲使用并办理房屋产权证，钟雪明、梁小玲亦领取，不存在任何违约情形，根据合同法第91条规定，钟雪明、梁小玲与高佳房地产公司的权利义务已经终止，故不存在违约或继续履行。高佳房地产公司无义务为钟雪明、梁小玲办理XX房屋水表立户，该诉求于法无据。因为1、《商品房买卖合同》附件三第16点约定的是室内预留一个给水接口，每户设独立水、电表，即约定的是安装独立水表，而非立户；高佳房地产公司在小区开发建设时已按约定为小区每户业主安装了独立的水表，钟雪明、梁小玲并没有与他人共用一个水表。2、2010年开发建设涉案小区时，高佳房地产公司已依照国家相关政策规定进行小区自来水供水管道建设，与供水单位签订合同并承担相应的建设费用，同时按当时供水政策规定办理小区总表立户，已依法履行法律法规规定的自来水工程建设的相应义务。根据闽价服【XX】XX号《福建省物价局关于新建住宅小区及公建自来水工程建设费收费问题的批复》第9条规定：“本批复自2011年9月20日起试行2年，期满后视情况重新核定。此前供水企业已与建设开发单位签订供水合同或协议的，按已签订供水合同或协议执行”及莆市价【XX】XX号《莆田市物价局关于新建住房小区及公建自来水工程建设费有关问题的通知》第7条第二款规定：“本通知自2013年9月1日申请用水起执行，有效期3年，期满后视情况重新核定。2011年9月1日至2013年8月31日，已签订供水合同的，仍按莆市价【XX】XX号文件规定标准执行。2011年9月1日前已办理施工许可证，主体已基本竣工，房地产建设单位自己完成自来水供水管道建设，但未与供水企业签订供水合同的，自来水建设费按原供水企业规定执行或由供用水双方协商收取”。钟雪明、梁小玲购买的XX房屋于2010年12月16日办理《建筑工程施工许可证》，在一户一表新政策实施前，高佳房地产公司已与莆田市荔城区XX自来水厂签订合同，根据法不溯及既往原则，且一户一表新政策对溯及力亦有明确规定，因此高佳房地产公司无义务为钟雪明、梁小玲办理水表立户。3、其诉求的所谓“水表立户”系一户一表改造，根据莆政综（XX）XX号《莆田市物业管理实施细则》第61条第三款规定：“总表供水的住宅小区应尽快筹资进行一户一表改造”，即一户一表应当由小区业主共同筹资进行改造，而非建设单位。4、小区开发建设时高佳房地产公司依照相关部门政策规定进行总表立户，且是否水表立户与水质问题并无关联性，依照相关法律法规规定，供水企业对供水的质量负责，而非高佳房地产公司；而者涉案小区的水质并无任何质量问题，钟雪明、梁小玲诉求因未水表立户而保留水质问题造成其家人身体伤害的追诉权利完全没有事实依据。根据《福建省物业管理条例》及《莆田市建设局关于执行建设部、财政部＜住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法＞的实施意见》之规定，商品房在销售时，购房者应当与建设单位应当签订有关公共维修资金交纳约定，依法按购房款2%的比例交纳维修资金。2%比例的维修资金的开票义务人是住建局，而非高佳房地产公司；且钟雪明、梁小玲诉求的公共维修资金正式发票在住建局开具后已由高佳房地产公司移交给兴邦物业公司，其应自行到兴邦物业公司领取，无权要求高佳房地产公司开具发票。根据《物业管理条例》及《福建省物业管理条例》之规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳；物业交付买受人之日起，物业服务费用由买受人承担。本案高佳房地产公司已于2013年12月31日按《商品房买卖合同》约定将诉争房屋交付并办理了交房手续，钟雪明、梁小玲同意接受后并没有提出异议，诉争房屋交付之日起，钟雪明、梁小玲即实际享受到兴邦物业公司提供的物业管理服务，应当依法承担由此产生的物业服务费用，故不存在钟雪明、梁小玲主张物业费损失的事实。同时，钟雪明、梁小玲诉求赔偿已超过民事诉讼法规定的诉讼时效。高佳房地产公司交付的房屋已经过相关部门验收合格，完全符合交付使用条件，钟雪明、梁小玲主张卫生间、阳台管道存在漏水问题不符合客观事实，因为房屋既无质量问题，其提供的证据也无法证明其房屋卫生间、阳台管道存在漏水问题，根据谁主张谁举证原则，钟雪明、梁小玲应自行承担举证不利后果，故其诉求赔偿没有事实及法律依据，且已超过诉讼时效，依法应当予以驳回。依照双方签订的《商品房买卖合同》，高佳房地产公司已全部履行合同约定的义务，钟雪明、梁小玲诉求高佳房地产公司继续履行承诺限期完善公共区域配套设施没有事实和法律依据，理由如下：1、高佳房地产公司并未向业主宣传云顶枫丹小区有双游泳池、下沉庭院、会所、地面停车位等小区公共区域配套设施，故不存在钟雪明、梁小玲所述高佳房地产公司对钟雪明、梁小玲构成要约并违约的情形。2、根据《商品房销售管理办法》第15条“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”的规定，若高佳房地产公司有发布相关商品房销售广告和宣传资料，依照该条规定应当在《商品房买卖合同》中约定，但就双方签订的《商品房买卖合同》中并没有约定其主张的“双游泳池、下沉庭院、会所、地面停车位”。相反，根据合同补充协议第16条之约定“出卖人对XX花园项目进行宣传的所有相关资料（包括但不限于楼书、模型、广告）仅供参考，不作为该项目的交付标准及《商品房买卖合同》的有效组成部分，该项目的实际情况以政府最终批准文件及《商品房买卖合同》的约定为准…”,因此高佳房地产公司从未作出该项要约行为，钟雪明、梁小玲要求高佳房地产公司履行要约义务，于法无据。3、根据《商品房买卖合同》补充协议第11条之约定“买受人拥有的产权范围仅为本合同附件一平面图中所示的范围。本小区的会所、架空层停车位、地下室等设施系出卖人投资建设，所有权归出卖人”及根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条、第九条之规定，游泳池、会所面积不属于应计入的可分摊的公用建筑面积部分，是不计入公摊；下沉庭院位于小区商业区，并非住宅小区，故不属于业主共有，属于开发商所有，其使用收益权归开发商；地面停车位属于临时无产权车位，该车位的数量是符合规划要求的，实际数量亦超出报批数量，不存在缺失，故钟雪明、梁小玲无权要求高佳房地产公司继续履行承诺及承担违约责任。综上所述，请求依法驳回钟雪明、梁小玲的全部诉讼请求，本案诉讼费用由其自行承担。 兴邦物业公司提供书面答辩状辩称：涉案小区已经竣工验收合格并承接查验，完全符合交付条件，兴邦物业公司与钟雪明、梁小玲之间仅仅是物业服务合同关系。就本案商品房销售合同纠纷而言，超出钟雪明、梁小玲与兴邦物业公司之间的物业服务合同范畴，故兴邦物业公司与本案无关，钟雪明、梁小玲无权要求兴邦物业公司履行承接查验并以书面形式赔礼道歉，请求依法驳回钟雪明、梁小玲的诉讼请求，本案诉讼费用由其自行承担。 钟雪明、梁小玲围绕诉讼请求依法提交了钟雪明、梁小玲身份证复印件、商品房买卖合同、合同补充协议附件三、XXXXXX回复件、XXXXXX回复件、自来水水价标准、收款收据及合同补充协议六、工程消防验收意见书、工程竣工验收备案表各一份、商品房买卖合同第9／10页、涉案套房卫生间、阳台管道漏水照片四份、规划图一份、双游泳池、会所、下沉庭院毛坯照片各一份、地面停车位现状与规划图标照片一张、开发商宣传照片打印件一份、（XX）第XX号政府信息不存在告知书一份、福建省新建商品住宅质量保证书复印件一份、XX花园XX楼工程竣工报告、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、人民防空工程竣工验收备案表、防空地下室竣工验收认可文件、防雷装置验收意见书、莆田市城乡规划局建设工程竣工规划条件核实意见书复印件各一份、蔡蓉蓉员工关系证明、授权委托书复印件各一份等证据，高佳房地产公司为反驳对方主张提供以下水表照片、XX自来水公司证明、闽价服【XX】XX号《福建省物价局关于新建住宅小区及公建自来水工程建设费收费问题的批复》、莆市价【XX】XX号《莆田市物价局关于新建住房小区及公建自来水工程建设费有关问题的通知》、建筑工程施工许可证复印件各一份、验楼情况一览表一份、合同补充协议一份、照片五张等证据。兴邦物业公司没有提供证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证。当事人双方对争议的证据和事实，本院综合审核认定如下： 一、高佳房地产公司对钟雪明、梁小玲提供的合同补充协议附件三、XXXXXX回复件、XXXXXX回复件、自来水水价标准证据的真实性、合法性没有异议，结合高佳房地产公司提供的水表照片、XX自来水公司证明，系与现场水表使用情况相符，故对本案房屋的自来水管道和水表系二次供水设施建设，供水单位莆田市荔城区XX自来水有限公司设立小区进水总表，小区内用户由高佳房地产公司设立入户水表，由水费收取及结算支付由兴邦物业公司受托办理，本院对此予以确认。高佳房地产公司提供的闽价服【XX】X号《福建省物价局关于新建住宅小区及公建自来水工程建设费收费问题的批复》、莆市价【XX】XX号《莆田市物价局关于新建住房小区及公建自来水工程建设费有关问题的通知》、建筑工程施工许可证复印件等证据均系政府部门有关文件，其真实性、合法性本院一并予以确认，但高佳房地产公司并未提供其与供水单位签订的居民供水合同予以证实其主张的可以暂时不执行直接供水的设施建设，应因此承担举证不能的后果。 二、高佳房地产公司对钟雪明、梁小玲提供的收款收据及合同补充协议六证据的真实性、合法性没有异议，结合高佳房地产公司当庭向钟雪明、梁小玲交付的公共维修资金发票，其中票据金额在国家相关法规规定的收费标准范围内，故对钟雪明、梁小玲主张高佳房地产公司不出具收费单位发票，不予采信。 三、高佳房地产公司对钟雪明、梁小玲提供的工程消防验收意见书、工程竣工验收备案表各一份、商品房买卖合同第9/10页、福建省新建商品住宅质量保证书复印件一份、XX楼工程竣工报告、福建省房屋建筑工程竣工验收报告、人民防空工程竣工验收备案表、防空地下室竣工验收认可文件、防雷装置验收意见书、莆田市城乡规划局建设工程竣工规划条件核实意见书复印件各一份证据的真实性、合法性没有异议，结合高佳房地产公司提供验楼情况一览表一份，经审查可以说明本案房屋建筑、市政基础设施于2015年5月4日已经过政府部门竣工验收备案，消防设施于2014年7月5日已经过消防验收备案，防空设施竣工验收于2014年6月11日已经过防空验收备案，防雷设施竣工验收于2014年7月16日已经过防雷验收备案，规划条件竣工核实于2015年4月29日已经过规划部门验收，并且在福建省新建商品住宅质量保证书中体现由钟雪明、梁小玲于2013年12月31日提前接收交付使用，商品房买卖合同第9/10页约定在2013年12月31日交房日前必须取得竣工验收、消防设施验收合格，或者钟雪明、梁小玲同意接收的，高佳房地产公司支付1000元的违约金有关条款，本院对此予以确认，又因钟雪明、梁小玲在2013年12月31日提前接收房屋时没有依据合同条款约定向高佳房地产公司要求支付1000元的违约金，该违约金为一时性债权，应当从约定的期限届满之日起起算诉讼时效，直至钟雪明、梁小玲在本案起诉之日才提出已经超过三年的诉讼时效保护期限，且最后房屋在此期间已取得建筑竣工验收、消防设施验收合格，不存在质量问题，高佳房地产公司以此提出抗辩。故对钟雪明、梁小玲以此证据主张高佳房地产公司交付的本案房屋存在质量问题并因此应承担赔偿物业费损失，以及1000元的违约金，不能成立，不予采信。 四、高佳房地产公司对钟雪明、梁小玲提供的涉案套房卫生间、阳台管道漏水照片四份证据的真实性有异议，经审查因该照片中的成像日期存在瑕疵，不能确定是否是提前交房使用后直至房屋验收合格日即法定交房日间出现的问题，或是法定交房日后2年维修保护期内出现的问题，而据高佳房地产公司提供验楼情况一览表一份，可以说明当时钟雪明、梁小玲接收时并无存在管道漏水现象，对钟雪明、梁小玲以此证据主张高佳房地产公司交付的本案房屋存在卫生间、阳台管道漏水问题，不予确认，故对钟雪明、梁小玲以此证据主张高佳房地产公司交付的本案房屋在上述期间存在卫生间、阳台管道漏水并承担因漏水问题无法入住而赔偿物业费损失，不能成立，不予采信。 五、高佳房地产公司对钟雪明、梁小玲提供的规划图一份、双游泳池、会所、下沉庭院毛坯照片各一份、地面停车位现状与规划图标照片一张、开发商宣传照片打印件一份证据的真实性、关联性有异议，结合高佳房地产公司提供的合同补充协议一份、照片五张，经审查，认定如下：规划图系经过有关行政部门核定，并依据双方签订的合同附件六第十一点明确约定会所、下沉庭院的配套设施均属于高佳房地产公司投资建设的自有财产，及依据双方签订的合同第八条第3点属于合同约定的分期建设范围，照片显示该部分配套设施均由高佳房地产公司在建正在投入使用，另其提供的地面停车位现状照片与高佳房地产公司提供的五张照片均没有体现整体情况，是否与规划图相同，本院无法依据钟雪明、梁小玲提供的该照片作出判断是否相同，钟雪明、梁小玲应当承担继续举证的义务。 六、高佳房地产公司对钟雪明、梁小玲提供的（XX）第XX号政府信息不存在告知书一份证据的关联性有异议，因法律法规并不要求物业管理公司备案有关承接查验信息，故该证据不能证明兴邦物业公司未履行承接查验职责。 七、高佳房地产公司对钟雪明、梁小玲提供的蔡蓉蓉员工关系证明、授权委托书复印件各一份证据的关联性有异议，钟雪明、梁小玲对高佳房地产公司诉讼代理人蔡蓉蓉的身份资格提出质疑，因不能以蔡蓉蓉曾经是兴邦物业公司的诉讼代理人，而否认蔡蓉蓉是本案高佳房地产公司诉讼代理人资格，故对此证据不予采纳，本院在当庭并已作出审核。 经庭审举证、质证、证据审查，本院对本案事实认定如下： 2013年4月10日，钟雪明、梁小玲向高佳房地产公司购买莆田市荔城区，单价6630.24元∕㎡，总价款937582元，该商品房的总面积141.41㎡，其中套内建筑面积116.66㎡，公摊建筑面积24.75㎡。《商品房买卖合同》第八条约定：房屋于2013年12月31日交付使用，交付条件与限期为1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规则设计要求建设完成，并与在建工程之间设置有效隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按第二种方式处理：买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）1000元违约金。第十八条及附件六第三条约定买受人按规定向房地产行政部门缴交18752元专项维修资金。附件三第16点约定的是室内预留一个给水接口，每户设独立水、电表。附件六第十一点约定买受人拥有的产权仅为合同附件一平面图所示的范围。本小区的会所、架空层停车位、地下室等设施属于出卖人投资建设，所有权归出卖人所有。合同签订后，2013年3月21日高佳房地产公司收取的公共维修资金18752元，上缴至莆田市住房和城乡建设局指定的莆田市住宅专项维修资金专户并于2013年4月28日开具9375.82元专用发票，于2018年4月26日开具9375.82元专用发票。2013年12月31日，高佳房地产公司交付房屋并由钟雪明、梁小玲验楼后接收。本案房屋建筑、市政基础设施于2015年5月4日已经过政府部门竣工验收备案，消防设施于2014年7月5日已经过消防验收备案，防空设施竣工验收于2014年6月11日已经过防空验收备案，防雷设施竣工验收于2014年7月16日已经过防雷验收备案，规划条件竣工核实于2015年4月29日已经过规划部门验收。钟雪明、梁小玲要求高佳房地产公司水表立户、开具专项维修资金正式发票、赔偿因未竣工验收交付套房的违约金、物业费损失、赔偿因卫生间、阳台管道漏水，无法入住造成的物业费损失、限期履行涉案小区地面停车位、下沉庭院、双游泳池、会所等公共区域配套设施建设的竣工义务，并要求兴邦物业公司履行承接查验之责，致诉讼。 本院认为，钟雪明、梁小玲与莆田高佳房地产公司签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律法规，本院依法确定买卖合同真实有效。钟雪明、梁小玲要求莆田高佳房地产公司按《商品房买卖合同》附件三中的约定，即“其他：卫生间或厨房预留一个给水接口。每户设独立水、电表。”，为钟雪明、梁小玲办理房屋的水表立户，因为莆田高佳房地产公司没有为钟雪明、梁小玲立户，导致现在水费交给物业，钟雪明、梁小玲应该与供水部门直接发生关系，参照《国家计委、财政部〈关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知〉》及闽价服[XX]XX号《福建省物价局关于新建住宅小区及公建自来水工程建设费收费问题的批复》之规定，水电立户费用已经包含在房价款内，水表立户应由莆田高佳房地产公司统一办理，费用由莆田高佳房地产公司自行承担。故对钟雪明、梁小玲该请求，本院予以支持。莆田高佳房地产公司就应该为钟雪明、梁小玲办理房屋的水表立户。莆田高佳房地产公司认为因在《商品房买卖合同》中并没有明确约定以及因执行以前法规可以不直接供水，所以莆田高佳房地产公司没有义务为钟雪明、梁小玲办理水表立户的抗辩不能成立。钟雪明、梁小玲与莆田高佳房地产公司双方在《商品房买卖合同》附件六第三条明确约定“该套房屋的房契税、印花税、专项维修资金等均由买受人自行承担”。本院参照莆建房[XX]XX号《莆田市建设局关于执行建设部、财政部〈住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法〉》文件精神，莆田高佳房地产公司按购房款总额的2%收取专项维修资金是有依据的，但中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部自2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》第十条第一款“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管”的规定，莆田高佳房地产公司应当及时上缴至莆田市住宅专项维修基金专户，同时考虑到钟雪明、梁小玲等全体业主的利益以及讼争基金已经由莆田高佳房地产公司予以上缴至莆田市住宅专项维修资金专户，避免将该部分基金退还给业主后，以后又要重新收取、上缴，造成不必要的麻烦，而且鉴于莆田高佳房地产公司已当庭向钟雪明、梁小玲提供该笔款项的专用票据并留置在本院，故对钟雪明、梁小玲此请求可以向本院领取。双方约定房屋在交房时未能达到验收条件的，莆田高佳房地产公司应支付1000元违约金，该违约金为一时性债权，应当从约定的期限届满之日起即交房日起算诉讼时效，钟雪明、梁小玲直至本案起诉之日才提出，已经超过三年的诉讼时效保护期限，另双方没有约定在交房时未能达到验收条件的其他具体损失的赔偿责任及赔偿数额，且房屋在此期间已取得竣工验收，又钟雪明、梁小玲没有提供其他损失的依据，而物业费系其享受了物业服务，不能视为其损失，所以钟雪明、梁小玲此项违约金及返还物业费的赔偿请求，不能成立，予以驳回。因钟雪明、梁小玲提供的本案套房卫生间、阳台管道漏水照片不能确定是否是提前交房使用后直至房屋验收合格日即法定交房日间出现的问题，或是法定交房日后2年维修保护期内出现的问题，但据高佳房地产公司提供提前交房日的验楼情况一览表，可以说明当时钟雪明、梁小玲提前接收时并无存在管道漏水现象，故对钟雪明、梁小玲主张高佳房地产公司交付的本案房屋在以上期间存在卫生间、阳台管道漏水问题并承担因该漏水问题无法入住而赔偿期间物业费损失，不能成立，予以驳回。钟雪明、梁小玲主张高佳房地产公司应当限期完善小区内双游泳池、会所、下沉庭院、地面停车位等设施，因该配套设施属于分期建设范围内，且合同并无明确约定该配套设施的投入使用时间表，故对钟雪明、梁小玲主张高佳房地产公司立即限期履行该合同义务，没有合同依据，本院依法不予支持。对钟雪明、梁小玲主张兴邦物业公司未尽物业管理责任，因其提供的证据无法证实其主张，而且钟雪明、梁小玲以此主张赔礼道歉与在民事审判实践中因侵权而应承担侵权责任的法律归咎方式通常作法不符，也与相关法律不符，其主张不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第（一）款、第一百零七条、第一百二十二条、第一百二十五条，《物业管理条例》第二十八条、第二十九条，《福建省物业管理条例》第三十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、莆田高佳房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内为钟雪明、梁小玲办理莆田市荔城区房屋的水表立户； 二、驳回钟雪明、梁小玲的其他诉讼请求。 本案案件受理费130元,减半收取65元，由钟雪明、梁小玲负担40元，莆田高佳房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  刘忠生 二〇一九年四月二十二日 书记员  陈林梅 附适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，即“承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。” 第一百八十八条，即“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。” 《中华人民共和国合同法》第四十四条，即“依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。” 第六十条第（一）款，即“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。” 第一百零七条，即“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 第一百二十二条，即“当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。” 第一百二十五条第一款，即“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。” 《中华人民共和国物权法》第七十条，即“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。” 《物业管理条例》第二十八条，即“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。” 第二十九条，即“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。” 《福建省物业管理条例》第三十二条，即“物业管理企业承接物业管理服务时，建设单位应当向物业管理企业移交全部物业管理资料，交接双方应当做好查验记录。发现材料不齐备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，物业管理企业应当书面告知建设单位，建设单位应当及时整改。” 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，即“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”