广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终2981号上诉人（原审原告）：谢家大，男，汉族，住广西壮族自治区平南县。委托诉讼代理人：王菁柏，广东泓磊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冯玉明，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：何淑仪，女，汉族，住广东省佛山市南海区，系被上诉人冯玉明的女儿。被上诉人（原审被告）：何业荣，男，汉族，住广东省佛山市南海区。被上诉人（原审被告）：杨庆荣，男，汉族，住广东省信宜市北界镇。上诉人谢家大因与被上诉人冯玉明、何业荣、杨庆荣房屋买卖合同纠纷一案,不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初18146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢家大上诉请求：1.撤销一审判决，改判冯玉明、何业荣立即向谢家大退还定金200000元及逾期退还定金利息；冯玉明、何业荣立即向谢家大支付补偿金251880元及逾期支付利息；冯玉明、何业荣立即向谢家大支付律师费损失8000元；杨庆荣对上述债务承担连带清偿责任；3.案件受理费由冯玉明、何业荣、杨庆荣承担。事实和理由：一、一审法院对补偿金的认定错误，举证责任分配错误，补偿金应当全额支持。一审判决认定涉案《解除合同协议》约定内容实质为谢家大寻找下一手买家向杨庆荣购买涉案房屋且谢家大需举证推翻杨庆荣关于谢家大没有按约找到新买家的辩解错误。涉案《解除合同协议》没有约定谢家大需要负责寻找下一手买家，也没有约定寻找下一手买家是支付补偿金312000元的前提条件。所谓“由谢家大寻找下一手买家”只是杨庆荣在庭审当中的片面之词，杨庆荣未举证证明。一审法院要求谢家大举证推翻杨庆荣的该片面之词属举证责任分配错误。相反，杨庆荣应举证推翻该《解除合同协议》中对补偿金的约定，否则由杨庆荣承担举证不能的不利后果。《解除合同协议》中支付312000元补偿金的唯一前置条件就是政府通知缴纳出让金，该条件已经成就，一审判决亦已查明。故谢家大对补偿金的诉求应当全额支持。二、冯玉明、何业荣应对涉案债务承担共同清偿责任。一审判决已经确认冯玉明、何业荣为涉案房屋的卖方，《解除合同协议》是基于出售涉案房屋的主合同而签订的，一审判决却将《解除合同协议》与房屋买卖合同割裂开来认定责任承担的主体，明显错误。三、杨庆荣应对涉案债务承担连带清偿责任。冯玉明、何业荣、杨庆荣存在一房二卖、逃避税款的违法行为。冯玉明、何业荣已将涉案房屋出售给杨庆荣，却仍出具公证委托书委托杨庆荣再次出售涉案房屋，属于一房二卖的违法行为。冯玉明、何业荣明知杨庆荣可通过这种直接转手的方式规避本应由其承担的税费，仍出具公证委托书是杨庆荣得以逃避缴税义务，根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条关于“代理人知道被委托代理的事项违法仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任”的规定，杨庆荣应当对涉案债务承担连带清偿责任，四、谢家大对利息的请求合理合法。定金本就由谢家大支出，签订《解除合同协议》后，冯玉明、何业荣、杨庆荣没有按照约定退还定金，逾期的利息损失应由三人承担。《解除合同协议》虽约定了补偿金，但其性质是三人要求解除涉案房屋买卖合同导致谢家大无法购买房屋的补偿，并非对预期返还定金的补偿。况且该补偿金既然约定了支付时间，就是谢家大的既定利益，三人逾期支付则应就相应利息损失承担赔偿责任。一审判决不支持谢家大的利息诉求，则杨庆荣根本没有违约成本，对谢家大显失公平。五、律师费的诉求应当支持。律师费是杨庆荣违约、谢家大为了维护自身合法权益而支出的，该费用支出由杨庆荣造成。谢家大委托专业律师代理案件，也是为了庭审能够顺利进行，节约司法成本，响应国家社会主义法制建设的方针。故律师费应由杨庆龙承担。针对谢家大的上诉，冯玉明、何业荣、谢家大辩称，其答辩意见与一审的答辩意见一致。谢家大向一审法院起诉请求：1.冯玉明、何业荣向谢家大退还定金200000元及逾期退还定金的利息（以200000元为本金按照年利率24%计算自2018年2月9日起至清偿日止的利息，暂计至2018年8月26日为26266.67元）；2.冯玉明、何业荣向谢家大支付补偿金251880元及逾期支付利息（以251880元为本金按照年利率24%计算自2018年7月8日起至清偿日止，暂计至2018年8月26日为8060.16元）；3.冯玉明、何业荣向谢家大支付律师费损失8000元；4.杨庆荣对上述债务承担连带清偿责任；5.冯玉明、何业荣、杨庆荣承担本案的诉讼费用。一审法院认定如下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区大沥镇盐步沙冲东29号，原登记权属人为冯玉明、何业荣。2016年11月18日，何业荣（卖方）、杨庆荣（买方）及xxx服务部（中介方）签订《房屋买卖协议》，约定：卖方将涉讼房屋出售予买方，成交价为600000元；房产过户需缴交的税费由买方承担。2017年6月5日，冯玉明、何业荣经公证签署《委托书》，确认冯玉明、何业荣委托杨庆荣为其合法代理人，代二人办理涉讼房屋的有关事宜，具体委托权限为：1.代为到相关部门办理涉讼房屋的土地使用权出让手续，补缴土地出让金，签署相关的合同、文件；2.待涉讼房屋符合出售条件时，代为出售涉讼房屋、签订房屋买卖合同、《广东省佛山市存量房买卖合同》等文件，办理网签手续；等等。2017年6月13日，冯玉明出具《收条》确认：收到杨庆荣购买涉讼房屋房款600000元（含定金50000元），所有房款已全部付清。2017年12月29日，杨庆荣以冯玉明、何业荣（卖方）的名义与谢家大（买方）、佛山市南海区xxx物业代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》（即涉讼合同），约定：卖方将涉讼房屋出售予买方，成交价为968000元，本次交易税费由买方支付；首期定金50000元签订本合约当天由买方支付给卖方，第二期定金150000元卖方应在2018年2月1日前支付给卖方；经双方协商，该房屋补地价款和过户所有费用都由买方支付，卖方实收968000元，买方可更换受让人。谢家大于2017年12月29日、2018年2月2日、2018年2月5日各支付了50000元、50000元、100000元给杨庆荣。2018年2月7日，杨庆荣以冯玉明、何业荣（卖方）的名义与谢家大（买方）签订《解除合同协议》，约定：经买卖双方协商一致达成解除购买涉讼房屋的买卖合同。1.卖方委托代理人杨庆荣同意退回定金200000元给买方。2.卖方委托代理人杨庆荣除退回定金外，另补偿362000元给买方。3.买方所收取的补偿金需负责缴纳涉讼房屋的补办出让金，补办出让金的契税由卖方委托代理人杨庆荣缴纳。4.付款方式：（1）2018年2月8日前，卖方委托代理人杨庆荣一次性退回200000元定金给买方。另支付补偿金50000元给买方。（2）剩余补偿金312000元，待卖方委托代理人杨庆荣收到政府通知可以缴纳涉讼房屋的出让金的3天内支付。备注：（扣除缴纳出让金款后的差额）。2018年7月4日，杨庆荣以冯玉明、何业荣的名义向佛山市南海区国土城建和水务局缴交了涉讼房屋的土地价款110120元。2018年8月21日，谢家大因本案纠纷委托广东泓磊律师事务所提供法律服务，并签订了《民事委托代理合同》，约定：谢家大应于签订合同之日起三日内支付前期律师服务费8000元，谢家大还应按实际收到金额再提成（20万定金部分提成3%，超出20万部分提出8%）作为律师费，提成款应于谢家大实现债权之日起3天内付清。谢家大于2018年8月21日支付了律师费8000元予该所。2018年10月19日。冯玉明、何业荣（甲方）与杨庆荣（乙方）签订《关于房屋买卖合同纠纷案的协议》，约定：甲乙双方仅限于涉讼房屋买卖关系，并非甲方委托乙方代为出售房屋关系；本案所承担的所有款项由乙方负全部责任，乙方承担一切赔偿责任，具体包括乙方收取谢家大的定金200000元，乙方与谢家大签署房屋买卖合同引起的诉讼案法院审判后要求赔付的利息及一切赔偿款由乙方承担支付，处理该案所需支付的律师费、诉讼费等一切费用由乙方承担支付。诉讼中，谢家大确认其在签订涉讼合同时不具备购房资格。一审法院认为，冯玉明、何业荣签署《委托书》授权杨庆荣出售涉讼房屋，杨庆荣凭借该《委托书》以冯玉明、何业荣的代理人的身份与谢家大签订了涉讼合同及《解除合同协议》，现谢家大主张上述协议的“卖方”为冯玉明、何业荣，于法有据，一审法院予以采纳。虽然冯玉明、何业荣、杨庆荣均辩称上述协议的签订未征得冯玉明、何业荣的同意，但冯玉明、何业荣既然选择了以公证方式授权杨庆荣出售房屋，就应承担由此产生的法律后果，故对于冯玉明、何业荣、杨庆荣关于上述协议的“卖方”应为杨庆荣的辩解，一审法院不予采纳。根据《解除合同协议》的内容，谢家大与杨庆荣已经就涉讼合同的解除约定了相应的违约责任，并已明确该违约责任由杨庆荣承担，现谢家大主张冯玉明、何业荣对杨庆荣在《解除合同协议》中的承诺承担清偿责任，缺乏依据，一审法院不予支持。谢家大主张杨庆荣返还定金20万元，符合双方约定，杨庆荣亦无异议，一审法院予以支持。至于补偿金362000元：①双方约定补偿金中的5万元由杨庆荣直接支付给谢家大，故杨庆荣应支付该款予谢家大；②双方买卖合同关系已解除，但又约定谢家大收取剩余补偿金312000元需负责缴纳涉讼房屋补办出让金，该约定内容实质上是约定谢家大须寻找下一手买家向杨庆荣购买涉讼房屋，现杨庆荣辩称谢家大没有按约找到新买家购买涉讼房屋，谢家大未能举证予以推翻，一审法院对杨庆荣该辩解予以采信，故谢家大请求支付该补偿金312000元的条件不成就，谢家大请求杨庆荣支付该款，一审法院不予支持。《解除合同协议》是双方就解除合同的结算协议，双方已就涉讼合同的解除约定了补偿金，谢家大请求杨庆荣就须返还的定金及需支付的补偿金另行计付利息，缺乏依据，一审法院不予支持。谢家大请求冯玉明、何业荣、杨庆荣承担其因本案而支出的律师费，缺乏合同及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、杨庆荣应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金200000元予谢家大；二、杨庆荣应于判决发生法律效力之日起十日内支付补偿金50000元予谢家大；三、驳回谢家大的其他诉讼请求。杨庆荣如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8713.10元，减半收取4356.55元、财产保全费2991.03元，合计7347.58元（谢家大已预交），由谢家大负担3052.58元，杨庆荣负担4295元并于判决发生法律效力之日起十日内直接向一审法院缴纳，逾期缴纳，一审法院依法强制执行。谢家大已预交的4295元，在判决生效后十日内经谢家大书面申请，一审法院退予谢家大。二审期间，上诉人申请证人麦某出庭作证，被上诉人冯玉明、何业荣没有向本院提交新证据，被上诉人杨庆荣向本院提交个人明细对账单一份。本院组织双方当事人进行了质证。麦某的上述证言真实、合法，杨庆荣对其主要内容亦无异议，本院予以采信；杨庆荣提交的个人明细对账单不能证明证人麦某与谢家大关系密切，本院对其证明内容不予采信。经审理，一审判决认定基本事实清楚，本院予以确认。另查明，佛山市南海区xxx物业代理有限公司的员工麦某证实，因杨庆荣称找到新的买家，向谢家大提出解除三方于2017年12月29日签订的《房屋买卖合约》，且杨庆荣称涉案房屋需要缴纳的土地出让金约为280000元，于是谢家大与杨庆荣经协商确定土地出让金为312000元，如果实际支付的土地出让金没那么高，则差额将作为杨庆荣支付给谢家大的赔偿金。但杨庆荣与谢家大签订《解除合同协议》后杨庆荣找到的买家决定不买了，后杨庆荣另行找到买家并最终完成交易。杨庆荣除认为其最初了解的土地出让金数额应为约310000元外，对麦某证言的其他内容予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：1.杨庆荣应向谢家大支付的补偿金数额；2.杨庆荣应否向谢家大支付逾期退还定金的利息、逾期支付补偿金的利息及律师费；3.冯玉明、何业荣是否应就涉案债务承担连带清偿责任。关于争议焦点一。谢家大上诉主张，根据《解除合同协议》的约定，杨庆荣应向其支付的补偿金为362000元扣除涉案房屋土地出让金110120元后的差额，即251880元。对此，本院予以支持，理由如下：首先，根据谢家大的陈述，证人麦某的证言及杨庆荣在二审期间的自认，杨庆荣代理冯玉明、何业荣与谢家大、佛山市南海区xxx物业代理有限公司于2017年12月29日签订的《房屋买卖合约》后，是杨庆荣因找到新的买家向谢家大提出解除上述合同，与杨庆荣、谢家大于2018年2月7日签订《解除合同协议》约定由杨庆荣向谢家大支付补偿金的协商结果相吻合，相关支付补偿金的约定应视为杨庆荣自愿承担违约责任的意思表示。其次，上述《解除合同协议》约定杨庆荣向谢家大退回定金200000元并另外补偿362000元，补偿金中的5万元于退还定金时一并支付，剩余的312000元待杨庆荣收到政府通知可缴纳土地出让金后支付，且该312000元补偿金为扣除缴纳土地出让金110120元后的差额。杨庆荣在二审期间亦对此予以确认。关于争议焦点二。如前所述，杨庆荣应向谢家大支付补偿金251880元，该数额远高于根据涉案《房屋买卖合约》关于根本违约的责任标准所计算的数额，谢家大亦未提供证据证明包括逾期退还定金的利息、逾期支付补偿金的利息在内其实际损失高于上述本院判决的数额，结合双方对涉案房屋土地出让金数额的了解、对补偿金数额的预期等实际情况，基于公平合理的原则，本院对谢家大关于杨庆荣应向其支付逾期退还定金的利息、逾期支付补偿金的利息的上诉主张不予支持。谢家大请求杨庆荣承担其因本案而支出的律师费没有合同及法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三。杨庆荣与谢家大于2018年2月7日签订的《解除合同协议》明确是谢家大与杨庆荣就涉案合同的解除约定相应的违约责任，且明确相关违约责任由杨庆荣承担。故谢家大上诉主张冯玉明、何业荣就涉案债务承担连带清偿责任依据不足，本院不予支持。综上所述，谢大家关于补偿金的上诉请求部分成立，本院予以支持，其余上诉请求不能成立，应予驳回。本案因新证据改判，一审判决不属错判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初18146号民事判决第一项；二、变更广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初18146号民事判决第二项为：杨庆荣应于本判决发生法律效力之日起十日内支付补偿金251880元予谢家大；三、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初18146号民事判决第三项；四、驳回谢家大的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4356.55元，财产保全费2991.03元，合共7347.58元，由谢家大负担629.29元，由杨庆荣负担6718.29元。二审案件受理费4963.1元，由谢家大负担860.22元，由杨庆荣负担4102.88元。谢家大于本判决生效之日起十日内向本院补缴二审案件受理费514.9元。本判决为终审判决。审判长  余珂珂审判员  徐允贤审判员  黄玉凤二〇一九年四月二十二日法官助理彭振宇书记员钟伊发