四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0191民初1386号 原告：四川火炬物业管理有限公司。住所地：成都市高新区高新大道创业路16号火炬大厦A座1楼。 法定代表人：潘晓阳。 委托诉讼代理人：张晓东，男，1984年10月6日出生，汉族，住陕西省宝鸡市陈仓区县。系公司员工，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：方声浩，女，1970年9月20日出生，汉族，住成都市青羊区。系公司员工，一般授权代理人。 被告：成都市华格企业管理咨询有限公司。住所地：成都市锦江区工业园区三色路209号8栋2单元4层402号。 法定代表人：江兴明。 被告：冯彦嘉，女，1988年12月6日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告四川火炬物业管理有限公司（以下简称火炬物业）与被告成都市华格企业管理咨询有限公司（以下简称华格企业管理咨询公司）、冯彦嘉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理，后因穷尽方式无法送达被告华格企业管理咨询公司、冯彦嘉，依法转为适用普通程序，由审判员黄穗担任审判长，与人民陪审员马新民、祝捷共同组成合议庭，于2019年4月23日公开开庭进行了审理。原告火炬物业的委托诉讼代理人方声浩、张晓东到庭参加诉讼。被告华格企业管理咨询公司、冯彦嘉经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。 原告火炬物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费用共计305481.50元，违约金916.50元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告自2014年12月至2016年2月期间，拖欠相关物业费用共计：305481.50元，具体如下：1、2014年11月1日至2017年4月12日物业服务费182062.40元；2、2014年6月1日至2017年4月12日电费（自用）105233.40元；3、2014年5月31日至2017年4月12日水费（自用）8262元；4、2014年6月1日至2017年4月12公摊水费7508.70元；5、2014年6月1日至2017年4月12日车位管理费1440元；6、2014年6月1日至2017年4月12日场地管理费900元；7、2014年6月1日至2017年4月12日维修服务费75元。按照《前期物业服务合同》第十八条（二）款约定“甲方、业主未按时、足额缴纳物业服务费，经乙方书面催告期限交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额0.3%的违约金”，截止2018年7月31日应支付违约金916.50元。被告华格企业管理咨询公司系原告所服务管理的火炬动力港区8栋2单元801号房屋承租人，被告冯彦嘉系原告所服务管理的火炬动力港南区8栋2单元801号房屋所有权人。按照原告与成都火炬置业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》及相关法律法规，原告一直依法对被告所使用的火炬动力港实施规范的物业管理服务，同时也为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽义务。并约定按建筑面积5元/㎡·月收取物业服务费，按建筑面积1238.52元/㎡·月收取公摊水费，经原告工作人员多次催促未果。根据《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”为维护原告的合法权益，故提起诉讼。 被告华格企业管理咨询公司、冯彦嘉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论、最后陈述的相关权利。 经审理查明：2014年6月10日，成都火炬置业发展有限公司（甲方、建设单位）与原告火炬物业（乙方、物业服务企业）签订《前期物业服务合同》，主要约定：1、物业交付前，乙方提供服务的受益人为甲方，甲方享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务；物业交付后，乙方提供服务的受益人为业主（包括物业实际使用人），业主享有本合同约定的相关权利，履行本合同约定的相关义务；2、委托物业项目基本情况：委托物业项目名称为火炬·动力港，物业类型为公共物业（科研办公），坐落位置为成都市锦江区；3、合同的履行期限为2014年7月1日起至2017年6月30日止；4、物业服务费的计费方式为包干制，由甲方、业主向乙方交纳物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或承担，科研办公楼收费标准为5元／平方米·月，车位使用人按地下车位80元／个.月的标准向乙方交纳；5、自本合同生效之日起，甲方尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由甲方足额承担，已交付的物业，物业服务费由业主承担；6、物业服务费包括物业服务成本（由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成）、法定税费和乙方的合理利润；7、甲方的物业服务费从本合同生效之日起按月交纳，业主的物业服务费从物业交付次日起按月交纳。甲方、业主于每个缴费周期起始日起15日内交纳物业服务费。逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告甲方、业主在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任；8、甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期仍未交纳的，承担违约期间未付金额0.3%的违约金。甲方、业主有正当理由的除外。 2014年1月16日，被告冯彦嘉与成都市华格投资管理有限公司（以下简称华格投资管理公司）签订了《房屋场地租赁合同》，约定冯彦嘉出租给华格投资管理公司的房屋座落于成都市锦江区，房屋结构为框架，建筑面积为1239平方米，租赁房屋用途为办公，租赁期为三年，从2014年4月1日开始至2017年3月31日止。租赁期间，物业管理费、水、电、宽带、电话等使用费以及物业提供之有偿服务费由华格投资管理公司自行承担。 2014年3月7日，被告华格投资管理公司、冯彦嘉向火炬物业出具了《火炬.动力港客户入户声明及责任承诺书》（以下简称《承诺书》），声明冯彦嘉系火炬.动力港A区8栋8楼1号1239平方米（含卫生间）房屋的产权所有者，将该房屋出租给成都市华格投资管理有限公司使用，于2014年2月1日和华格投资管理公司一起，共同对该房屋进行移交和验收。经查验认为，该房屋符合国家有关交房规定及双方约定的交房条件和要求，华格投资管理公司现正式声明入户。华格投资管理公司声明已详阅火炬物业制作的《火炬.动力港客户手册》（以下简称《客户手册》），已经明白并遵守以上文件之所有规定，保证入住上述房屋期间按时足额向火炬物业缴纳使用上述房屋产生的物业管理公共服务费、水费、电费等相关费用，若有违反，愿依照相应规定承担应负责任。《租房合同》或《房屋使用合同》如有续签，将把新的合同送至火炬物业备案。如未送达，房屋产权所有者亦未通知火炬物业房屋租赁或使用的其他调整事项，视为双方房屋租赁关系的延续。火炬物业制作的《客户手册》其中载明：1、缴费事项包括客户使用房屋所涉及的相关费用（包括物业管理公共服务费、水电气费）以及商务办公费用及其他（包括复印费、维修费、停车费、送水服务费、室内保洁费等）。2、客户需承担其房屋内所产生的水、电、气费用，物业服务中心可免费为客户提供代收代付服务，客户需于费用发生月的次月15日之前支付上月的代付费用。3、客户未按时足额缴纳物业管理费用，服务中心将按1‰/日计收滞纳金，逾期一月未支付，服务中心有权从期满之日起停止对该客户提供相应服务，并可通过法律途径进行催收，直至客户结清全部所欠款项。4、房屋的物业管理公共服务费由业主负责缴纳，如房屋已出租，且双方约定由租房客户承担物业管理公共服务费，在服务中心备案后从其约定，但由业主承担连带责任。 由于被告华格企业管理咨询公司未按时交纳物业管理相关费用，原告火炬物业对其进行了多次催缴。2017年4月12日，华格企业管理咨询公司向火炬物业出具了《欠条》，主要载明华格企业管理咨询公司租用冯彦嘉、四川坤固建筑工程技术有限公司南区8栋1、2单元1238.52平方米的房屋，由于资金紧张，自2014年6月至2017年4月12日（房屋退租），共欠火炬物业305481.50元。其中物业费从2014年11月1日起至2017年4月12日止为182062.40元，电费自2014年6月1日起至2017年4月12日止为105233.40元，抄表水费自2014年6月1日起至2017年4月12日止为8262元，水费自2014年6月1日起至2017年4月12日止为7508.70元，其他费用自2014年6月1日起至2017年4月12日止为2415元。承诺上述欠费分三次支付，2017年4月12日支付25000元，2017年5月30日前支付80000元，2017年6月30日之前支付余下200481.50元，若逾期未交纳，华格企业管理咨询公司将承担每天0.1%的违约金。 另查明，冯彦嘉系锦江区8栋2单元8层801号（建筑面积884.07平方米）的所有权人。2017年2月28日，被告冯彦嘉向原告火炬物业出具了《关于停止向“火炬动力港一期”南区8栋2单元801号房屋供水供电的通知》，主要载明因华格投资管理公司长期拖欠租金及物管费，冯彦嘉决定自2017年3月1日起收回案涉房屋，请物管公司配合即日起停止向该房屋送水、送电。2017年3月30日，被告冯彦嘉又向原告火炬物业出具《关于停止房屋供水供电的通知》，主要载明案涉房屋已于2017年3月31日租赁到期，其已通知租赁方于2017年4月5日前搬离该房屋，请火炬物业即时联系华格投资管理公司结算相关物业费及水电费，同时请物业公司配合从5日起停止向该房屋送水、送电。 另查明，2016年6月15日，成都市华格投资管理有限公司更名为成都市华格企业管理咨询有限公司。 再查明，2009年7月31日，成都火炬置业发展有限公司与被告冯彦嘉签订了《火炬动力港一期地下车位出售合同》，成都火炬置业发展有限公司出售给冯彦嘉的车位位于锦江区的火炬动力港一期孵化园，车位号为8栋负一楼107、108、109号。 以上事实，有原告的当庭陈述及原告提交的《前期物业服务合同》、《房屋场地租赁合同》、《欠条》、《欠款情况说明》《准予变更登记通知书》、停止供水供电通知、《地下车位出售合同》、《承诺书》、《客户手册》、缴费通知单、四川增值税专用发票等证据材料予以证明。本院经审查认为，上述证据可以相互印证、来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。 本院认为，原告火炬物业与成都火炬置业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》，被告冯彦嘉与华格投资管理公司签订的《房屋场地租赁合同》、被告华格企业管理咨询公司出具的《欠条》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。成都市华格投资管理有限公司名称变更为成都市华格企业管理咨询有限公司，由成都市华格企业管理咨询有限公司承继成都市华格投资管理有限公司相应的权利义务。由于华格企业管理咨询公司向火炬物业出具的《欠条》对最终的物业管理相关费用进行了确认，被告华格企业管理咨询公司应按《欠条》载明的还款方式执行，但被告华格企业管理咨询公司未依照《欠条》规定的时间付清欠款，应承担相应的违约责任，故本院对原告要求被告华格企业管理咨询公司自2014年11月1日起至2017年4月12日的物业费182062.40元，自2014年6月1日起至2017年4月12日的电费105233.40元，自2014年5月31日起至2017年4月12日的水费（自用）8262元，自2014年6月1日起至2017年4月12日的公摊水费7508.70元，以及自2014年6月1日起至2017年4月12日的其他费用（包括维修费、车位管理费、场地管理费）2415元的诉请予以支持。对于违约金，《欠条》载明了若逾期未缴纳欠款，违约金将按照日1‰的标准计算，原告主张916.50元的违约金，调低了违约金的计算标准，系对其权利的处分，不违反法律的规定，本院予以支持。原告就被告冯彦嘉承担连带责任的主张，虽然《房屋场地租赁合同》约定了租赁期间的物业管理费、水、电、宽带、电话等使用费以及物业提供之有偿服务费由华格投资管理公司自行承担，但依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”但是，本案被告冯彦嘉仅仅是“火炬动力港一期”南区8栋2单元8层801号的房屋所有权人，其承担责任的范围仅8栋2单元8层801号的面积884.07平方米进行计算，也就是128190.15元。就水、电、宽带、电话等使用费以及物业提供之有偿服务费而言，物业使用人华格企业管理咨询公司与物业服务企业火炬物业之间的所进行的上述服务项目超出了《前期物业服务合同》的约定，冯彦嘉不应就该部分费用承担连带责任。对于冯彦嘉应承担的违约金范围，也应在《前期物业服务合同》约定的未付金额0.3%范围内，也就是384.57元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告成都市华格企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川火炬物业管理有限公司支付物业服务费用305481.50元； 二、被告成都市华格企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川火炬物业管理有限公司支付违约金916.50元； 三、被告冯彦嘉对上述债务在128574.72元范围内承担连带清偿责任； 四、驳回原告四川火炬物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5882元，由被告成都市华格企业管理咨询有限公司、冯彦嘉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  黄 穗 人民陪审员  马新民 人民陪审员  祝 捷 二〇一九年四月二十三日 书 记 员  白 兰