湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘11民初250号 原告：胡良材，男，汉族，1982年11月18日出生，住湖南省东安县。 委托诉讼代理人：李思呈，上海镇平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张亮，上海镇平律师事务所律师。 被告：永州市香河房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区翠竹路3号。 诉讼代表人：张容，永州市香河房地产开发有限公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人：郭文斌，湖南人和人（永州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓英姿，湖南人和人（永州）律师事务所律师。 原告胡良材与被告永州市香河房地产开发有限公司（以下简称香河公司）取回权纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李思呈，被告香河公司诉讼代表人的委托诉讼代理人郭文斌、邓英姿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡良材向本院提出诉讼请求：1.判令继续履行原告与被告签订的《商品房买卖合同》，交付并配合原告办理房屋产权登记手续；2.判令原告购买的房屋不属于破产财产。 事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的商品房。2017年12月18日永州市中级人民法院裁定受理被告破产，指定湖南人和人（永州）律师事务所为管理人，2018年，原告收到管理人出具的《解除合同通知书》，称因被告破产，香河一品项目无资金周转已停工一年，被告无能力继续履行《商品房买卖合同》，决定解除该合同。原告已依约履行合同的全部义务，依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，对于一方已经履行完毕的合同，管理人无权解除。同时依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。因此，原告所购买房屋不属于破产财产，管理人无权解除合同，合同应当继续履行。 香河公司辩称，1.原告没有对管理人解除涉案合同的效力提出诉请，故解除合同的通知已发生法律效力，涉案合同已经解除，不再具有法律约束力。2.原告要求继续履行涉案合同，交付并配合办理房屋产权登记手续的诉讼请求无法实现。3.依据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，管理人有权解除双方都未履行完毕的合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告在举证期限内向本院提交了以下证据： 1.《商品房买卖合同》复印件，拟证明原告在被告处购买了房屋； 2.支付凭证复印件（发票、收据、银行转账明细），拟证明原告支付购房款的事实； 3.《解除合同通知书》复印件，拟证明请求法院确认其效力； 4.网页截屏，拟证明因为网页显示的预售许可名字是香河一品1栋AB幢，部分原告被误导认为是香河一品的预售资格而购买房屋，被告破产后经房产局明示才知道是香河城的预售许可而不是香河一品的； 5.答复，拟证明房屋预售许可证是可以办理的。 被告对原告提交的证据质证意见如下：证据1-3的真实性、合法性无异议，由于原告对上述证据没有提出证明目的，故对关联性不好质证；证据4的真实性和证明目的有异议，房产局就网页内容已经做出了解释，是将香河城误写成了香河一品，网页上的房屋不是香河一品。同时，被告与购买1栋的购房户签订的购房合同中均没有写房屋的预售许可证号，因此，该份证据不能证明购房合同有效；证据5的真实性、合法性无异议，关联性有异议，1栋是违法建筑，无法办理预售许可证。 被告在举证期限内向本院提交了以下证据： 1.（2017）湘破10号民事裁定书、（2017）湘11破10号决定书，拟证明管理人代表公司参与诉讼合法，公司破产清算依法可以解除合同； 2.《解除合同通知书》及顺丰速运物流信息，拟证明管理人向原告发出的《解除合同通知书》自送达之日起至今已经超三个月，依法律规定已经发生了法律效力； 3.香河公司购房户64户购房数据及房屋现状表，拟证明因被告破产清算，购房合同无法继续履行，只能依法解除。 原告对被告提交的证据质证意见如下：证据1无异议；证据2中《解除合同通知书》的真实性无异议，原告在收到解除通知三个月内提起了本案诉讼，应该由法院审核涉案合同的效力。物流信息的真实性需要核实，如果是真的，也已提起本案诉讼，没有超过法律规定的期限；证据3，胡良材已交的购房款少认定了3万元。 对原、被告提交的证据本院认证如下：原告提交的证据1.2.3.5的真实性被告无异议，本院予以确认。证据4结合证据5及被告承认该网页内容有误的陈述，故对于网页中关于香河一品1栋有预售许可证的内容，本院不予确认；被告提交的证据1.2的真实性原告无异议，本院予以确认。证据3中原告的购房金额，被告陈述原告可以重新申请债权后双方再核实，原被告对原告未交完购房款无异议，故对原告购房款未支付完毕的事实本院予以确认，具体购房金额本院不予确认。 本院结合当事人的陈述，综合全案证据，认定如下事实： 2017年6月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买永州市香河一品*栋*号房屋，房款总额401600元，原告未足额支付购房款，被告未取得永州市香河一品1栋商品房预售许可证。2017年12月18日，永州市中级人民法院裁定受理被告破产一案，指定湖南人和人（永州）律师事务所为管理人，2018年12月7日，原告收到了破产管理人出具的《解除合同通知书》，原告与被告因此产生纠纷诉至法院。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。双方当事人争议焦点为：1.涉案合同是否能继续履行；2.涉案房屋是否属于破产财产。 一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，涉案合同签订时，被告未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，至本案开庭时，被告仍未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，因此根据上述法律的规定，涉案合同应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因此，原告要求被告继续履行涉案合同的诉讼请求，本院不予支持。 二、《中华人民共和国物权法》第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为破产财产。本案涉案房屋由被告修建，在建成时其所有权归被告所有，在破产申请时属于被告的全部财产，均为破产财产。因此原告提出涉案房屋不属于破产财产的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，原告胡良材的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国物权法》第三十条，《中华人民共和国企业破产法》第三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条的规定，判决如下： 驳回原告胡良材的诉讼请求。 案件受理费200元，由原告胡良材负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。 审 判 长 唐向东 审 判 员 刘久平 审 判 员 周文静 二〇一九年四月三十日 法官助理 陈 楠 书 记 员 唐 欣 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《中华人民共和国物权法》 第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 《中华人民共和国企业破产法》 第三十条破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十二条当事人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同一种类、人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼。 共同诉讼的一方当事人对诉讼标的有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为经其他共同诉讼人承认，对其他共同诉讼人发生效力；对诉讼标的没有共同权利义务的，其中一人的诉讼行为对其他共同诉讼人不发生效力。