贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终667号 上诉人（原审被告）贵州鸿宇世纪君视文化传媒有限公司(曾用名贵州鸿宇世纪文化传媒有限公司)，住所地贵州省贵阳市南明区市南路57号瓮福国际大厦9楼，统一社会信用代码915201006629680880。 法定代表人赵建云，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人杨大江、杨明，该公司员工。 被上诉人（原审原告）滕润菊，女，汉族，1965年9月19日出生，贵州省毕节市七星关区号。 委托诉讼代理人李凌瑞、陈继，贵州靖毕律师事务所律师。 上诉人贵州鸿宇世纪君视文化传媒有限公司（下称鸿宇公司）因与被上诉人滕润菊房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初1172号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人鸿宇公司委托诉讼代理人杨大江、杨明，被上诉人委托诉讼代理人李凌瑞参加二审质询。本案现已审理终结。 上诉人鸿宇公司上诉请求：1.驳回被上诉人的全部一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实及理由：2012年4月，上诉人与被上诉人签订《倾城时尚广场租赁合同》，约定被上诉人将其位毕节市××区拥军路××城时尚广场××区××楼××、面积为266.22平方米的商铺出租给上诉人，租赁期限自2012年5月1日至2015年4月30日止，并对租赁期间的各方权利、义务作为约定；租赁期限届满后，上诉人已将租赁商铺归还给被上诉人，且履行完毕了自己的义务；被上诉人早已将商铺收回自用。被上诉人声称上诉人一直租赁该商铺，纯属无稽之谈。一审在没有查清本案事实的情况，妄自判决、罔顾裁判；此等判决必须被依法纠正，请求二审支持上诉人的全部上诉请求。当庭补充：案涉租赁期间延展到2015年10月31日，该期间的租金我方已全部支付完毕。 被上诉人滕润菊答辩称：一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求维持一审判决。对于上诉人补充提出的租赁期延期半年问题，该陈述不真实。当时约定的是上诉人将案涉门面继续承租并将门面转租给家乐福家电用于从事家电销售经营，具体租期参照与家乐福商场所签订的租赁合同，因此，当时只是暂付半年租金，待之后确认后进一步明确。我方认可租金付到2015年10月31日，但不认可租期到2015年10月31日，即在延展期间没有一个具体日期。 原审原告滕润菊起诉请求：1.判令解除原、被告之间签订的《倾城时尚广场租赁合同》;2.判令被告返还原告位毕节市××区拥军路××城时尚广场××区××楼××号号商铺，由被告支付原告2015年11月1日至2017年10月31日房屋租金110800.47元，并以60788.44元/年的标准支付租金至实际交还房屋之日止;3.本案的所有诉讼费用由被告承担。事实及理由:2012年4月，原告将自己所有的位毕节市××区拥军路××城时尚广场××区××楼××266.22平米的商铺出租给被告用于经营，双方签订《倾城时尚广场租赁合同》，约定租赁期限为自2012年5月1日至2015年4月30日止，合同期内每年5月1日至次年的4月30日为一个租金周期，首年的租金计算标准为:120.00元/㎡/月，之后每个租金周期按10%比例递增租金。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，由被告用于经营商场至今。合同期限届满后，被告表示须继续使用该商铺，但被告以经营困难为由，仅向原告支付了2015年5月1日至2015年10月31日的房租。之后，原告多次找到被告要求支付房租，但被告均以各种理由推辞，同时也拒绝交还商铺。被告的行为已经严重损害了原告的合法利益。 一审认定事实：2012年5月23日，原告将其所有的位贵州省××市××区拥军路××城时尚广场××区××楼××号号，面积26.22平方米的商铺出租给被告用于经营业务，为此，双方签订《倾城时尚广场租赁合同》，合同约定租赁期限为自2012年5月1日至2015年4月30日止，租金支付标准按照涉案商铺面积计算，首年的租金计算标准为:120.00元/㎡/月，之后每年租金按10%比例递增。租金支付方式为第一年租金于签订合同之日起7日内支付，之后每年租金在该年度4月15日前支付。合同签订后，原告依约向被告交付涉案房屋，由被告用于经营商场至今。合同履行期限届满后，被告表示须继续使用涉案商铺，但被告以经营困难为由，仅向原告支付了2015年5月1日至2015年10月31日的房租23894.14元。之后，原告多次找到被告要求支付房租，但被告均以各种理由推辞，同时也拒绝交还原告的商铺。被告的行为已经严重损害了原告的合法利益。原告为维护其合法权益，诉至一审法院。 另查明，《倾城时尚广场租赁合同》约定的租赁标的毕节市××区拥军路××城时尚广场××区××楼××号号，面积26.22平方米商铺与原告提交的房屋所有权证上载明的位于毕节市七星关区公园路（倾城·HOME）A幢1层34号，面积26.22平方米门面，系同一商铺。被告贵州鸿宇世纪君视文化传媒有限公司，曾用名为贵州鸿宇世纪文化传媒有限公司，于2014年3月18日变更为现名。 一审认为：涉案商铺租赁期限届满后，被告继续使用涉案商铺，而原告未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原《倾城时尚广场租赁合同》继续有效，对原被告双方均具有法律上约束力。各方均应按照合同约定履行各自义务。原告按照合同约定将涉案商铺交付被告使用，被告应当按照合同约定向原告支付租金。依约定，被告应于每年的4月15日之前向原告缴纳该年度的租金，但经庭审查明，被告仅支付原告2015年5月1日至2015年10月31日的租金，之后租金未予支付，按照前述约定，被告已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，原告享有合同解除权，故对原告要求解除与被告签订的《倾城时尚广场租赁合同》请求，于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，《倾城时尚广场租赁合同》解除后，被告应将涉案商铺返还原告，故对原告要求被告返还商铺的请求，予以支持。对于原告要求被告支付租金的请求。根据《倾城时尚广场租赁合同》约定，首年（2012年5月1日至2013年4月30日）租金标准为120.00元/㎡/月，之后每年租金按10%比例递增。那么，2015年5月1日至2016年4月30日的月租金标准为：120.00元/㎡×1.13=159.72元/㎡，2016年5月1日至2017年4月30日的月租金标准为：159.72元/㎡×1.1=175.692元/㎡，2017年5月1日至2018年4月30日的月租金标准为：175.692元/㎡×1.1=193.2612元/㎡，故从2015年11月1日至2017年10月31日，被告应支付的租金为：(159.72元/㎡×6个月+175.692元/㎡×12个月+193.2612元/㎡×6个月)×26.22平方米=110810.73元，原告要求被告支付110800.47元，予以支持。对于2017年11月1日至实际返还完毕涉案商铺之日止的租金，每年均大于193.2612元/㎡×12个月×26.22平方米=60807.70元，原告主张按照60788.44元/年的租金标准支付，予以支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百三十六条、第二百二十七条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：一、解除原告滕润菊与被告贵州鸿宇世纪君视文化传媒有限公司于2012年5月23日签订的《倾城时尚广场租赁合同》；二、被告贵州鸿宇世纪君视文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告滕润菊位于贵州省毕节市七星关区公园路（倾城·HOME）A幢1层35号门面，面积为26.22平方米；三、被告贵州鸿宇世纪君视文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告滕润菊涉案商铺2015年11月1日至2017年10月31日租金110800.47元，对于2017年11月1日至实际返还完毕涉案商铺之日止的租金，按照60788.44元/年（折合每日166.54元）租金标准进行计算；四、驳回原告滕润菊的其他诉讼请求。案件受理费2516.00元，公告费560.00元，由被告贵州鸿宇世纪君视文化传媒有限公司负担。 二审中，上诉人鸿宇公司提交现场照片五张、工程签证单、现场收方原始记录单、现场报价单、录音音频资料，用以证明：1.我公司归还门面后就未再继续使用案涉门面；2.我公司在2015年10月31日后恢复了门面隔墙，并将门面归还腾润菊、滕润萍，故在2015年10月31日后我公司与腾润菊、滕润萍不再产生租赁关系。 经质证，被上诉人对对照片的真实性无异议，但认为达不到上诉人的证明目的，该证据仅能显示现案涉门面处于闲置状态，并不能证明上诉人履行了恢复原状并予以返还的合同义务。对工程签证单的三性均有异议，该证据不能显示施工的具体单位，也未有施工单位对完工期间、完工日期进行签盖确认，且该证据系单方制作。对录音的三性均有异议，1.上诉人主张录音通话人为被上诉人滕润萍，该录音显示通话号码来130××××75211，但滕润萍手机号码139××××70799，该通话录音不是来自滕润萍。2.该证据不能够证明上诉人已于2016年将案涉商铺交付滕润萍，录音所反映的内容仍然是上诉人员工与相关业主就所租赁的物业恢复原状等事宜产生的争议矛盾，且该争议矛盾的行程时间为2017年4月17日，故达不到上诉人的证明目的。同时，该证据上诉人主张是与滕润萍的通话，因此，基于合同相对性也不能证明其已经对滕润菊履行完毕了案涉商铺恢复原状并予以返还的合同义务。 经审查，现场照片仅能证明案涉门面的现状，施工资料可以证实鸿宇公司在2016年5月至6月与案外第三人就毕节倾城一期A-1-34/A-1-35/A-1-50商铺恢复工程产生施工合同关系，不能证明鸿宇公司主张的其已将案涉门面归还给滕润菊。鸿宇公司未提供证据佐证录音音频资料中通话相对方确系本案当事人滕润萍，且通话录音内容为2017年4月17日上诉人鸿宇公司员工与通话相对方就租赁商铺恢复原状事宜发生的通话，亦不能证实上诉人鸿宇公司主张的2015年10月31日后将案涉门面归还腾润菊、滕润萍。 经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。 本案二审争议焦点为：上诉人鸿宇公司是否将租赁商铺返还被上诉人，其应否向被上诉人支付2015年11月1日起至实际返还商铺之日的租金。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”上诉人鸿宇公司与被上诉人签订的《倾城时尚广场租赁合同》期限届满后，上诉人鸿宇公司继续使用案涉商铺，被上诉人亦收取上诉人鸿宇公司支付的2015年5月1日至10月31日期间的租金，根据前述法律规定，双方签订的《倾城时尚广场租赁合同》继续有效，租赁期为不定期。上诉人鸿宇公司主张其在2015年10月31日后已将案涉商铺归还被上诉人，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，应当由上诉人鸿宇公司举证证明其已将案涉商铺归还给被上诉人，但上诉人鸿宇公司所举证据不足以证明其已经将案涉商铺归还给被上诉人。二审中上诉人鸿宇公司自认的“2016年5月份我公司通知滕润菊、滕润萍，准备将门面归还给滕润菊、滕润萍，但在门面的现场测量过程中，滕润菊、滕润萍以尺寸不对等原因拒绝接收门面，直到2017年4月份我公司与滕润菊、滕润萍仍然继续交涉”，亦能佐证上诉人鸿宇公司未实际完成归还商铺，鸿宇公司主张其与被上诉人的租赁合同关系在2015年10月31日终止，与客观事实不符。上诉人鸿宇公司应当向被上诉人支付2015年11月1日起至实际返还商铺之日的租金。另外，双方签订的《倾城时尚广场租赁合同》约定以仲裁方式解决争议，因无法直接向鸿宇公司送达庭前法律文书，一审公告送达诉状副本、开庭传票，在一审公告送达民事判决书期间，鸿宇公司委托代理人至一审法院联系了解案件进展情况，二审中鸿宇公司代理人自认实际收取滕润菊、滕润萍两案的起诉状，从鸿宇公司提起上诉时至二审质询期间，鸿宇公司均未对人民法院受理本案提出异议，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理”的规定，因鸿宇公司的应诉行为人民法院取得相应的管辖权。综上所述，上诉人鸿宇公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2516.00元，由上诉人贵州鸿宇世纪君视文化传媒有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  李可 审判员  张晶 审判员  唐琳 二〇一九年四月十七日 书记员  曹晶