云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0402民初1045号原告:刘丽萍，女，1957年10月10日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。原告：缪新权，男，1951年10月3日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。二原告共同委托诉讼代理人：刘玉萍、赵洋，云南新海天律师事务所律师。特别授权代理。被告：蔡建呈，女，1994年3月12日生，汉族，住云南省玉溪市峨山彝族自治县，现住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：李慧，云南振润律师事务所律师。特别授权代理。被告：缪尚廷，男，1985年3月15日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。原告刘丽萍、缪新权诉被告蔡建呈、缪尚廷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日受理后，依据原告申请，于2019年3月4日作出（2019）云0402民初1045号民事裁定，对本案所涉房屋采取了保全措施，并依法适用简易程序，于同年3月22日公开开庭进行审理。原告刘丽萍、缪新权及其二人共同委托代理人刘玉萍、赵洋，被告蔡建呈及其委托代理人李慧、被告缪尚廷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘丽萍、缪新权向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告于2017年9月27日签订的《房屋买卖合同》，并将房屋返还原告；2、由二被告支付违约金80000元；3、诉讼费由被告负担。事实和理由：二被告系夫妻关系，缪尚廷系二原告的儿子。2017年9月27日，二原告与蔡建呈签订《房屋买卖合同》，约定原告于2017年9月27前将位于玉溪市房屋交付给被告，被告于同一时间前一次性支付给原告房屋转让款400000元；不按合同履行义务或不完全履行义务一方应向无过错方支付房屋价款20%的违约金。现被告已住进房屋，但却不将400000元房款支付给原告。现原告依据相关法律规定，特向法院起诉，望判如所请。被告蔡建呈辩称，1、本案非买卖关系，而是赠与关系，二原告向蔡建呈无偿赠与不动产的行为真实合法有效，不应随意解除。蔡建呈是原告儿媳妇，2017年9月27日，蔡建呈生孩子不到一年，为了带孩子方便，原告自愿提出将位于玉溪市房屋无偿过户给蔡建呈，过户的所有手续均由原告办理，过户产生的费用也是原告承担，蔡建呈仅是去不动产权登记中心签字过户，原告没有要求蔡建呈支付过任何款项。过户后蔡建呈带着孩子一直住在该房屋内，直至2019年2月，蔡建呈发现缪尚廷婚内出轨导致夫妻感情破裂提出离婚时，原告才开始要求蔡建呈退还赠与的房屋，声称“能够送给你，也能够拿回来”。2、蔡建呈与原告达成无偿赠与协议后，依法办理了过户手续，所赠房屋已交付蔡建呈使用多年，赠与行为已生效不可解除，蔡建呈也无任何违约行为。蔡建呈于2015年7月与缪尚廷结婚后，在原告同意下搬进涉案房屋居住至今。为了方便二被告生活，利于孙子的入学、就医，原告自愿将房屋过户给蔡建呈，赠与之事早已说定，到2017年9月27日，原告才通知蔡建呈一起去办理过户手续并办理完毕，现房子登记于蔡建呈名下，赠与行为已生效并履行，原告要求解除无法律依据。过户手续是原告办理的，蔡建呈只负责签字，并不清楚房屋以买卖形式过户，而原告也从未要求支付房款，是无条件赠与，故蔡建呈不存在违约情况，不应承担违约责任。综上所述，请求依法驳回原告全部诉讼请求。被告缪尚廷辩称，1、本案不存在赠与关系，而是房屋买卖关系。缪尚廷从小到大与作为父母的原告均有纸质协议，无论花费多少、向父母拿过多少皆有借条证明及家庭帐本。在本案买卖过程中，缪尚廷与母亲刘丽萍在买卖前签有承诺书及买卖协议，在取得母亲信任下获得同意过户至蔡建呈名下，缪尚廷当时在保险公司任职，出差、培训较多才告诉父母将房屋户名落为蔡建呈。缪尚廷与原告许多私人字据没过多透露是为了一家人更和睦。2、因考虑到家中房子多可能面临繁重税费，缪尚廷婚后多次向父母要求能通过过户提前减轻压力。经商量后，父母同意附条件半价将房子出售，即房屋过户后父母仍可居住至百年归终、待被告还清欠父母的包括房款在内的全部款项后，房屋所有权才真正归被告。这样做也是为家庭和睦，方便孩子上学、就医和户口问题，且售房款作为父母将来的养老钱。因缪尚廷工作能力及负外债原因，至今未支付父母房款，并且还向父母借了不少借款用于还债、给蔡建呈创业、购买孩子的日常用品等。在房屋买卖前，缪尚廷私下与母亲刘丽萍签过承诺书及买卖协议，并无赠与约定。房屋按买卖过户，其一是为减少不必要的开支；其二是父母希望缪尚廷能有所压力有所担当；其三父母希望在老无所依情况下给自己一点经济保障。本案审理过程中，原、被告双方对以下事实无争议：二原告系被告缪尚廷的父母，二被告系夫妻关系。2017年9月27日，二原告与被告蔡建呈签订《房屋买卖合同》，约定蔡建呈受让原告坐落于玉溪市房屋；房屋转让价为人民币400000元，于2017年9月27日前一次性付清；原告于同日前将房屋交付蔡建呈，并于同日办理房屋过户手续；交易过程中发生的税、费由蔡建呈承担；……。合同签订后，双方即办理了房屋产权过户手续，房屋交易过程中发生的税、费均由原告承担。现该房产登记于蔡建呈名下，合同约定的400000元房屋转让款的支付未发生。现二被告正处于离婚诉讼过程中。对以上原、被告双方无争议的事实，本院予以认定。本案审理过程中，各方当事人的主要争议焦点为：本案所涉房屋在原、被告之间是属买卖关系还是赠与关系？针对以上争议焦点，原告向法庭出示以下证据：1、身份证、不动产坐落证明各一份，证明原告诉讼主体资格及原告依法拥有本案所涉房屋的所有权；2、房屋买卖合同、玉溪市存量房买卖合同备案表各一份，证明2017年9月27日，原、被告签订《房屋买卖合同》，被告以人民币400000元的价格向原告购买本案所涉房屋；3、个人所得税税收缴款书、契税发票、云南省财政局非税收入收款收据、玉溪市房地产管理局非税收入收款收据、建设银行代理业务客户回执单、玉溪市国土资源局红塔区分局非税收入收款收据各一份，证明原告因出售房屋所得已缴纳个人所得税及为被告代付了房屋交易中的各种税、费；4、《中华人民共和国不动产权证书》一份，证明原告将房屋过户至被告名下，因被告未付款不动产权证由原告持有、房屋原告也居住至今；5、承诺书、购房协议、购房买卖欠条各一份，证明本案所涉房屋买卖是为了方便孩子读书就医等及提前避免将来不必要的税费，被告以市场价的半价向原告买房，承诺还清所有欠父母的款项包括按市场价给付父母房款及父母垫付的房屋过户款；在未收到与房屋有关的款项之前，父母有权收回房屋的所有权。经质证，被告缪尚廷对原告所举证据均无异议。被告蔡建呈对原告所举证据1中身份证、证据2、证据3、证据4无异议，但提出：证据2双方实为赠与，但为避免相应税费，以买卖形式过户，作为买方的被告未支付过任何房屋对价；证据3可反映所有税费都是原告自愿承担，与双方合同约定及实际买卖中由买方承担税费不符，故可以证实原、被告双方是赠与关系；证据4能反映房屋登记状况，能证明原告已将房屋过户给蔡建呈，属蔡建呈所有。对原告所举证据1中不动产坐落证明真实性、合法性无异议，但不认可关联性，认为不能证明原告举证主张。对证据5不予认可，认为蔡建呈没有向原告出具过任何协议和欠条，也没有在原告出具的协议和欠条上签过字，且原、被告一起生活了近四年时间，从未听说过有欠条、购房协议等，该组证据应是原告因本案诉讼而与缪尚廷协议单方出具，蔡建呈并不知情。针对争议焦点，被告蔡建呈向法庭出示以下证据：1、身份证复印件、受理通知书原件各一份，证明蔡建呈的身份信息及蔡建呈诉缪尚廷离婚案红塔区法院已受理，故本案中蔡建呈主张的观点仅代表蔡建呈个人意见，并非与缪尚廷的夫妻共同意见；2、房屋登记信息原件、中国电信股份有限公司收款收据原件及其云南分公司业务登记单原件、淘宝购物订单原件，证明自2015年7月起，蔡建呈与缪尚廷结婚后就一直居住于本案所涉房屋内至今，期间于2017年9月27日原告赠与该房屋给蔡建呈，房屋经原、被告双方真实赠与意思表示办理了过户手续，现房屋属蔡建呈所有；3、蔡建呈于2018年7月11日晚在红塔区迎春街18号原告住处用手机所作录音（当庭用原始录音工具手机播放，提交法庭存卷的为录音刻录光盘）及录音文字整理件，证明本案所涉房屋是原告自愿赠与被告的，当时原告以买卖形式赠与蔡建呈，一方面是为了避税，另一方面是为了有朝一日方便收回房屋，所以从过户至今原告从未要求被告支付房屋对价款；因缪尚廷欠他人债务40余万元，原告和被告商量出售该房还债未得蔡建呈同意，双方产生矛盾；4、证人吴某（与蔡建呈系祖孙关系）到庭证实本案所涉房屋系赠与而非买卖。经质证，原告对蔡建呈所举证据1、2无异议，但不认可举证目的；对证据3、4不认可（质证过程中，原告刘丽萍本人对在录音时间、录音地点原、被告四人谈过话无异议，并对录音文字整理件部分内容无异议），针对证据3，认为赠与需签订赠与合同，且录音不合法；针对证据4认为证人与蔡建呈系亲属关系，存在法律上的利害关系。被告缪尚廷对蔡建呈所举证据均无异议。被告缪尚廷未向法庭举证。本院认为，原告所举证据1、2、3、4及被告蔡建呈所举证据1、2，各方均无异议，本院予以采信；原告所举证据5，因二被告现正处于离婚诉讼阶段，蔡建呈与缪尚廷及原告立场对立，缪尚廷出具给原告的该组书证真实性存疑，且当初的房屋买卖合同一方蔡建呈与该组证据中的一方当事人缪尚廷不符，虽二人是夫妻，但如此签订买卖合同、承诺书、购房协议、购房买卖欠条不符合常理，本院不予采信；蔡建呈所举证据3，虽原告不予认可，录音播放效果也不理想，但作为录音当事人之一的缪尚廷对录音文字整理件并无异议，且原告刘丽萍本人质证时意见含糊、表达意思前后有所出入，并反复强调录音违法，对此，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八规定：以侵害他人合法权益或违反法律禁止性规定的方法取得的证据，不能作为认定案件事实的依据。该组证据录音者本人也参与其中，反映的是包括录音者在内的几人商谈事情的过程，并未侵害他人合法权益或违反法律禁止性规定，故对该组证据真实性本院予以确认；蔡建呈所举证据4，虽证人与蔡建呈具有亲属关系，但其证言不能证实原、被告之间就所涉房屋是赠与还是买卖，仅能证明原告要将房屋过户给蔡建呈，这与本案事实不矛盾，本院予以采信。综合上述举证、质证、认证情况、双方当事人共同认可的事实及《房屋买卖合同》履行过程，针对双方争议焦点，本院认为，买卖合同系出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同;而赠与合同系赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。买卖合同与赠与合同最大的区别在于,买卖合同是有偿合同,标的物与货币给付互为对价,而赠与合同是无偿合同,赠与人无偿给付财产,受赠人不负担相应对价。从本案来看,原告与被告蔡建呈之间签订的《房屋买卖合同》在约定内容上及履行行为上与一般买卖合同存在差别:其一,合同当中约定同一天交付实物及权利（房屋过户），也在同一天一次性付清房款，这与一般房屋买卖合同中，房屋过户及实物交付对买受人有一定约束条件不同；其二，在一般房屋买卖合同中,买受人最主要的合同义务即支付房款,出卖人最主要的合同义务即交付房屋(包括权利交付及实物交付),但本案中,在被告蔡建呈未按合同约定支付房屋对价情况下，原告即办理了系争房屋的产权过户手续，并自行承担了过户中所需的一切税、费,将房屋所有权转移给蔡建呈,也即蔡建呈在未支付对价的情况下即已无偿取得了系争房屋。由此可见,原、被告之间虽形式上签订的是买卖合同,但该合同从约定的内容到履行过程并不符合一般买卖合同的特征,诉争房屋从实物交付及过户至今，原告也无有效证据证实向蔡建呈追要过房款;而被告蔡建呈辩称该合同名为买卖,实为赠与的答辩主张恰能解释上述买卖合同约定内容及履行过程中存在的疑点。另外,原、被告签订买卖合同时，被告系原告儿子、儿媳妇，买卖合同约定的房价款远低于合同签订时的市场价,可见该合同的签订并不以诉争房屋应有的真实价格为对价给付,而是以过户为主要目的，对此，被告蔡建呈所举录音证据也能有所反映，该录音内容围绕房屋的谈话并无买卖的意思表达，而更符合赠与后的房屋处置商谈；且根据生活经验,日常生活中亦不乏以房屋买卖的形式实施赠与的情形。综上,本院认定,原、被告之间虽形式上签订的是买卖合同,但实质上为赠与关系,且赠与的财产已实际转移给受赠人，即被告，赠与合同已履行完毕,现原告以双方之间系买卖合同关系，主张被告违约未支付房款，要求解除合同、返还房屋等诉讼请求不成立,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百八十五条、第一百八十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十八条规定,判决如下:驳回原告刘丽萍、缪新权的诉讼请求。案件受理费4250元、财产保全费2920元，由原告刘丽萍、缪新权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员 申 巍二〇一九年四月二日书记员 赵柯然