贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0102民初1091号 原告：贵州磨料厂,住所地:本市南明区小碧乡瓦渣坡,注册号520102000132446。 法定代表人:张光明,公司总经理， 委托代理人（一般授权）：李红英、骆光彬，贵州衡一律师事务所律师。 被告:粟晓琼，女，1974年12月4日生，侗族，住本市南明区， 委托代理人（一般授权）：杨定鄂，北京市蓝鹏律师事务所律师。 第三人：张明龙，男，1977年11月14日生，汉族，住本市南明区， 第三人：南明区房屋征收管理局，住所地：本市南明区朝钢路**贵阳云关水产食品加工园****，统一社会信用代码125201025941666484。 法定代表人：朱戬,该局局长, 委托代理人（特别授权）：刘勇、唐洪，该局工作人员。 第三人：贵州双龙航空港置业有限公司，住所地：贵州双龙航空港经济区龙洞堡电子商务港********，统一社会信用代码91520100322022528A。 法定代表人：龚伟，公司执行董事， 委托代理人（特别授权）：潘黔刚、傅红梅，贵州北斗星律师事务所律师。 原告贵州磨料厂诉被告粟晓琼、第三人张明龙、南明区房屋征收管理局（以下简称南明征收局）、贵州双龙航空港置业有限公司（以下简称双龙置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年受理后，审理作出（2013）南民初字第2340号民事判决。粟晓琼不服向贵州省贵阳市中级人民法院（以下简称贵阳中院）上诉，贵阳中院审理后认为本案虽为房屋租赁合同纠纷，但实际上系因拆迁补偿问题而发生的纠纷，上诉人粟晓琼作为涉案房屋的经营者，在租赁经营期限内，其经营场所被拆迁，有权要求拆迁人对其损失进行赔偿，原判仅以租赁合同的双方当事人作为诉讼参与人，不能公平保护涉案房屋各方当事人的合法权益，故原判决遗漏当事人，于2014年1月作出（2014）筑民一终字第426号民事裁定，撤销本院（2013）南民初字第2340号民事判决；发回本院重审。本院立案重审后,因原告无正当理由拒绝不到庭参加诉讼,本院作为(2014)南民初字第4180号民事裁定书,裁定本案按撤诉处理。原告又于2017年3月23日向本院起诉，本院受理后，审理作出（2017）黔0102民初3940号民事判决。粟晓琼不服向贵阳中院上诉，贵阳中院认为原审判决认定事实不清，程序违法，作出（2018）黔01民终5037号民事裁定，撤销本院（2017）黔0102民初3940号民事判决；发回本院重审。本院又于2019年1月21日立案重审，并在诉讼过程中，追加双龙置业公司为第三人参加诉讼，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贵州磨料厂委托代理人李红英、骆光彬、被告粟晓琼委托代理人杨定鄂、第三人张明龙、南明征收局委托代理人唐洪、双龙置业公司委托代理人潘黔刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州磨料厂诉称：2012年4月18日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将贵阳市南明区机场路厂区内的一栋办公楼和花园租给被告使用；租期8年；第一年租金46万元，以后按每年4万元递增，被告按年交纳租金，合同签订当日交纳第一年租金，之后每年在次年到期前1月内交纳，如承租方拖欠租金达1月，出租方可以终止合同，收回房屋；因市政建设需要拆除房屋，造成被告损失的，甲方不承担责任。被告应于2013年4月17日前支付原告第二年的租金，原告多次催要，被告仍未履行合同义务。2013年7月2日，贵阳机场东出口道路改扩建，南明征收局与原告签订《房屋搬迁货币补偿协议》，《房屋租赁合同》达到解除条件，因被告拒绝搬迁，原告不能将房屋交给南明征收局，影响市政建设。原告请求判决：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告将房屋腾空后交还原告；二、被告支付原告租金直至将房屋移交给原告之日止（租金按照合同约定标准支付，自2016年3月13日暂计至2017年3月12日为62万元、2017年3月13日至2018年3月12日租金为66万元）；三、被告承担本案诉讼费。 被告粟晓琼辩称:原告诉请理由不成立,其已经不是涉案房屋的物权权利人,不是本案的适格原告,请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、2700万元征收补偿款中已经包含涉案房屋、土地、附属设施的补偿。2013年6月20日、23日，原告与新光假日酒店分别签订了《房屋补偿分割协议》、《补充协议》，就装修范围、装修补偿款如何分割达成一致意见。同年7月2日，南明征收局作为甲方与原告为乙方签订《房屋搬迁货币补偿协议》，第一条约定“搬迁范围内涉及乙方位于小碧乡云盘村瓦渣坡房屋、附属设施、空地需要补偿，甲方根据评估结果对乙方进行货币补偿为2700万元”，第五条约定“新光假日酒店的装修补偿费用根据有相应资质的房地产评估机构出具的评估结果确定，确定后由甲方支付给乙方或承租人”，根据上述协议，2700万元征收款不包括新光假日酒店的装修补偿款；二、房产证、土地证没有注销，并不等于原告还是本案适格的物权权利人。根据《物权法》第28条规定，基于人民法院或仲裁委员会的法律文书、政府的征收决定等引起的物权变动，不经登记或交付，可以直接生效。原告与南明征收局签订《房屋搬迁货币补偿协议》后，原告不再享有涉案房屋、土地的物权权利，如果南明征收局不履行协议，原告作为被征收方只能提起合同之诉，要求该局履行协议，而不是主张物权没有转移。房产证、土地证是否注销，是南明征收局的后续工作，不影响物权变动的效力；三、根据《房屋租赁合同》内容及原告的行为表现，双方签订的《房屋租赁合同》早已终止。原告与我在《房屋租赁合同》第六条约定因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，租赁合同终止。贵州磨料厂于2013年3、4月就开始与南明征收局洽谈征收补偿事宜，因其知道房屋土地要被征收，租赁合同不能继续履行，其拒绝接受我方支付次年（即2013年5月17日至2014年5月16日）租金。原告法定代表人张光明及其儿子张明龙于2013年6月口头通知我不租了。原告与南明征收局于同年7月2日签订《房屋搬迁货币补偿协议》，领取了2600万元征收补偿款，并于同月8日将《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》移交给了该局。四、粟晓琼有权获得装修、停业、搬迁的损失赔偿。我租赁涉案房屋及场地经营新光假日酒店，投入巨资装修，在租赁经营期内，经营场所被征收，根据国务院第590号令有权获得补偿。2018年双龙经济开发区征收局与我洽谈过装修补偿问题，还未达成协议，我没有搬离涉案房屋及场地，是等待获得装修补偿款，不是继续租赁房屋。综上，原告不是本案涉案房屋及土地的物权权利人，无权主张返还房屋和支付租金。 第三人南明征收局述称：原告与我局签订补偿协议后，被告未交还原告房屋，原告无法将房交给我局，原告的交房义务未履行完毕，我局根据协议约定，扣留了原告补偿款1000000元，在原告完成交房后再支付。因房屋未拆，产权仍登记在原告名下，还未注销产权。被搬迁主体是原告，我局与被告无直接关系，不应对其装修补偿。 第三人双龙置业公司述称：我公司在房屋租赁及搬迁补偿过程中都不是当事人，与我公司无关。请求依法判决。 第三人张明龙述称意见与原告一致。 经审理查明：原告贵州磨料厂的法定代表人张光明与第三人张明龙系父子关系。2012年4月18日，张明龙代表原告作为出租方（甲方），与被告粟晓琼作为承租方（乙方）订立《房屋租赁合同》约定：甲方将自有坐落在贵阳市南明区机场路房屋原贵州磨料厂，办公楼一栋、压延车间一栋和后面与员工宿舍中间空地、流化车间一栋及花园、停车场出租给乙方使用；租赁期限8年，甲方从2012年5月16日起将出租房屋交付乙方使用，至2020年5月15日收回；租金和押金交纳时间，双方议定年租金为46万元,每年按4万元递增,按年交纳，先付后用,第一年租金交纳时间为合同签订当日,之后租金交纳时间为次年到期提前1个月交纳,押金为5万元,合同期满后退还押金;免责条件，因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使乙方造成损失，甲方不承担责任，因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算。双方在合同中还约定了其他事项。 合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，被告按约支付了原告第一年的租金。被告收房后投资装修该房，以贵阳市南明区新光假日酒店（以下简称新光酒店，属个体工商户）名义，进行酒店、住宿、棋牌室等经营。 2013年，贵阳市人民政府决定实施东出口道路改扩建工程项目,第三人南明征收局需对规划红线范围内的房屋进行搬迁，涉案房屋在此范围。 同年6月19日，南明征收局作为征收人（甲方），与原告为被征收人（乙方）订立《意向性搬迁补偿协议》约定：一、搬迁范围内涉及乙方位于小碧乡云盘村瓦渣坡房屋需搬迁，甲方对乙方房屋给予一次性货币补偿；二、搬迁范围内涉及乙方的附属设施按照《2014年贵州省计价额量算规则》计价补偿标准据实结算；三、本协议签订后，乙方需于2013年6月20日14：00将新光酒店三楼及附属设施交付甲方拆除；四、乙方红线范围内土地的补偿，根据甲、乙双方共同认定的测量数据按照评估价进行补偿，如乙方对甲方委托的评估机构的评估计价有异议，有权委托有资质的第三方评估机构复评。 同月20日，贵州磨料厂作为甲方，被告经营的新光酒店作为乙方，贵阳东出口道路改扩建项目房屋征收现场办公室作为丙方订立《房屋补偿分割协议》，对贵阳东出口道路改扩建项目建设红线范围内，涉及贵州磨料厂内新光酒店所属建筑面积3541.89㎡的房屋（其中，有砖混66㎡、砖木338.2㎡的房屋系乙方在甲方土地上修建）搬迁补偿分割事宜进行约定：一、房屋主体的搬迁补偿归甲方所有；二、因乙方自行出资在甲方土地上修建了房屋，该部分房屋的房屋造价归乙方所有，土地价值归甲方所有；三、新光酒店1、２号楼的室内装修补偿由甲乙双方按以前所签协议各占50%进行分割，3号楼的装修补偿全部归乙方所有；四、乙方的装修补偿按评估机构出具的评估报告据实核算后，由丙方一次性支付给乙方。 同月27日，三方又订立《补充协议》对上述协议内容进一步确认：乙方在贵州磨料厂地面上修建的砖混房屋1座面积为34.96㎡，砖木房2座面积为321.22㎡，楼顶上修建的砖木房屋5座面积为253.22㎡。附属设施有空心砖围墙220.98㎡，花池67.3㎡，水池0.6㎡。具体分割为：1、涉及的土地归属甲方所有；2、以上涉及的房屋和附属设施归乙方所有。 由于三方就涉案房屋装修补偿费数额未达成一致意见，被告拒绝搬离涉案房屋，南明征收局也未支付被告装修补偿费。 同年7月2日，南明征收局作为征收人（甲方），与原告为被征收人（乙方）签订《房屋搬迁货币补偿协议》约定：一、搬迁范围内涉及乙方位于小碧乡云盘村瓦渣坡房屋、附属设施、空地需补偿，甲方根据评估结果对乙方进行货币补偿2700万元，乙方负责向甲方提供相应的法律文件，乙方房屋如有产权、债务纠纷、由乙方自理，甲方概不负责；二、待本协议签订后，甲方预付500万元予乙方用于两户租赁户的搬迁，乙方需于2013年7月7日前将搬迁范围内除新光酒店外的全部房屋腾空移交甲方，待完成房屋移交后甲方支付乙方搬迁补偿预付款1500万元；三、乙方于2013年7月2日向人民法院提起解除与星光酒店的租赁合同之诉，并向法院申请先予执行；四、新光酒店拆除完毕后，甲方支付乙方剩余款项700万元，该笔款项甲方最迟2013年7月15日前支付给乙方；七、违约责任，乙方须按合同约定时间将搬迁范围内除新光酒店房屋以外的全部房屋腾空移交甲方拆除，如逾期未移交甲方，乙方承诺除不对被搬迁房屋主张任何权利外，还应承担由此对甲方造成的经济损失并返还甲方所支付给乙方用于两户承租户搬迁的500万元。双方在协议中还约定了其他事项。 同月8日，原告将上述房屋的《房屋所有权证》原件3本、《国有土地使用证》原件1本交给了南明征收局，南明征收局出具《收条》给原告。 其后，南明征收局多次向原告送达《交房通知》，要求原告履行房屋征收补偿协议，将新光酒店房屋交予拆除。但因被告拒绝搬离房屋，原告未能将房屋交予南明征收局拆除。原告为此诉至本院，提出如前诉请。 本院于2013年受理后，审理作出（2013）南民初字第2340号民事判决书,判决:一、解除原告贵州磨料厂与被告粟晓琼于2012年4月18日签订的《房屋租赁合同》，被告粟晓琼应于本判决生效后将房屋腾空交还给原告；二、驳回原告贵州磨料厂要求被告粟晓琼支付原告房屋占用费至将房屋移交给原告止的诉讼请求。粟晓琼不服向贵阳中法院上诉，贵阳中院审理后认为本案虽为房屋租赁合同纠纷，但实际上系因拆迁补偿问题而发生的纠纷，上诉人粟晓琼作为涉案房屋的经营者，在租赁经营期限内，其经营场所被拆迁，有权要求拆迁人对其损失进行赔偿，原判仅以租赁合同的双方当事人作为诉讼参与人，不能公平保护涉案房屋各方当事人的合法权益，故原判决遗漏当事人，于2014年1月作出（2014）筑民一终字第426号民事裁定，撤销本院（2013）南民初字第2340号民事判决；发回本院重审。本院立案重审后,因原告无正当理由拒绝不到庭参加诉讼,本院作为(2014)南民初字第4180号民事裁定书,裁定本案按撤诉处理。原告又于2017年3月23日向本院起诉，本院受理后，审理作出（2017）黔0102民初3940号民事判决书，判决：一、解除原被告之间的《房屋租赁合同》，被告粟晓琼于本判决生效之日起十五日内限期搬离并腾空原告贵州磨料厂的房屋，交还给原告贵州磨料厂的房屋；二、被告粟晓琼在本判决生效之日起三日按照合同约定向原告贵州磨料厂支付拖欠的2016年至2017年的租金62万元人民币。粟晓琼不服向贵阳中院上诉，贵阳中院认为原审判决认定事实不清，程序违法，作出（2018）黔01民终5037号民事裁定，撤销本院（2017）黔0102民初3940号民事判决；发回本院重审。本院为此于2019年1月21日立案重审本案。 庭审中，原、被告认可被告交纳了一年的租金；原、被告及第三人张明龙认可张明龙代表原告与被告订立的《房屋租赁合同》；原告、第三人南明征收局认可南明征收局已支付原告补偿款2600万元；原告、第三人南明征收局、双龙置业公司认可涉案房屋现在位于贵阳双龙航空港经济区，但该房的征收手续未移交给双龙置业公司，仍由南明征收局负责，该房的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》是由南明征收局持有。 上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、《房屋搬迁货币补偿协议》、《房屋补偿分割协议》、《补充协议》、《收条》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《交房通知》、贵阳中院（2014）筑民一终字第426号、（2018）黔01民终5037号民事裁定书、本院（2013）南民初字第2340号、(2014)南民初字第4180号及（2017）黔0102民初3940号判决书和裁定书等证据证实，经原、被告、第三人在庭审中举证、质证，本院予以确认。 本院认为：第三人张明龙代表原告贵州磨料厂与被告粟晓琼订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方应按约定履行义务。双方履行合同过程中，第三人南明征收局因市政建设需要征收拆除租赁房屋、附属设施、空地，于2013年7月2日作为征收人，与原告为被征收人订立《房屋搬迁货币补偿协议》，征收了原告名下的上述房地产，货币补偿原告2700万元（已付2600万）。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:法律规定的其他情形。”的规定，原告请求解除《房屋租赁合同》，具有合同及法律依据，本院予以支持。 根据《物权法》第二十八条第二款“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。”的规定，原告与南明征收局于2013年7月2日订立《房屋搬迁货币补偿协议》经双方签章生效，涉案房屋的物权于同日因征收已转移给南明征收局，原告即日起不再是该房的所有权人，原告要求被告将房屋腾空交还原告，于法无据，本院不予支持。 涉案房屋的物权于2013年7月2日已转移至南明征收局，但原告此前系该房的所有权人，有权要求被告支付此前的房租；此后不再是该房的所有权人，无权要求被告支付。结合原、被告在庭审中承认被告已支付了一年的租金，被告还应支付原告2013年5月16日至7月2日48天的房租，即(460000+40000)÷365天×48天=65753.42元。本院为此对原告的租金请求，部分支持，部分驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，判决如下： 一、解除原告贵州磨料厂与被告粟晓琼于2012年4月18日订立的《房屋租赁合同》； 二、被告粟晓琼于本判决生效后10日内支付原告贵州磨料厂2013年5月16日至7月2日48天的租金65753.42元； 三、驳回原告贵州磨料厂的其余诉讼请求。 案件受理费10000元,由原告负担8500元，被告粟晓琼负担1500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 逾期不上诉，本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院依法申请强制执行。 审 判 长  黄明宇 人民陪审员  聂 燕 人民陪审员  陈玉梅 二〇一九年四月二十五日 书 记 员  陈 美