江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏04执复24号复议申请人（被执行人）：江苏金凤凰健康产业发展有限公司，住所地常州市金坛区薛埠镇上阮村江南孔雀园168号。法定代表人：李文壁，该公司总经理。委托诉讼代理人：汤文英，女，1972年7月10日生，汉族，住常州市钟楼区。申请执行人：彭志文，男，1972年4月19日生，汉族，户籍地安徽省舒城县，现住常州市新北区。委托诉讼代理人：张宇明，江苏尊法律师事务所律师。委托诉讼代理人：高璇，江苏尊法律师事务所实习律师。被执行人：汤文英，女，1972年7月10日生，汉族，住常州市钟楼区。被执行人：陈放鸣，男，1957年5月24日生，汉族，住常州市天宁区。被执行人：常州市金坛区金凤凰医院有限公司，住所地常州市金坛区薛埠镇上阮村江南孔雀园168号。法定代表人：奇禄义，该公司总经理。彭志文申请执行江苏金凤凰健康产业发展有限公司（以下简称金凤凰公司）、汤文英、陈放鸣、常州市金坛区金凤凰医院有限公司装饰装修合同纠纷一案，复议申请人金凤凰公司不服常州市金坛区人民法院（以下简称金坛法院）（2018）苏0482执异120号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。金坛法院查明，彭志文与金凤凰公司、汤文英、陈放鸣、常州市金坛区金凤凰医院有限公司装饰装修合同纠纷一案，金坛法院于2017年10月10日作出（2017）苏0482民初3204号民事调解书，该调解书主文载明：一、金凤凰公司、汤文英、陈放鸣、常州市金坛区金凤凰医院有限公司同意支付彭志文工程款人民币235万元，此款于2018年2月10日前支付20万元，同年3月30日前支付60万元，同年6月30日前支付50万元，同年9月30日前支付50万元，同年12月30日前支付55万元。二、彭志文自愿放弃其他诉讼请求。三、如果金凤凰公司、汤文英、陈放鸣、常州市金坛区金凤凰医院有限公司未按上述规定的期限履行，则另行承担彭志文违约金人民币20万元，且彭志文可以一次性申请执行金凤凰公司、汤文英、陈放鸣、常州市金坛区金凤凰医院有限公司未履行部分的款项及违约金20万元。四、案件受理费16116元（已减半收取），保全费5000元，合计人民币21116元，由金凤凰公司、汤文英、陈放鸣、常州市金坛区金凤凰医院有限公司负担。该民事调解书已经发生法律效力，根据彭志文的执行申请，金坛法院于2018年3月26日立案执行，案号为（2018）苏0482执1101号。在该案执行过程中，金坛法院对被执行人汤文英所有的坐落于常州市××区××村××孔雀××号、××号、××号、××号、××号、××房产委托评估，并向当事人发出选择评估机构通知书，彭志文按照选择评估机构通知书至该院参加了评估机构的随机选择。随机选择结果为：江苏鑫鼎土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称鑫鼎公司）定为首选；常州嘉和土地房地产咨询有限公司定为备选。经金坛法院委托，2018年10月20日，鑫鼎公司分别出具了对常州市××区××村××孔雀××号、××号、××号、××号、××号、××房产市场价值的估价报告。上述估价报告的估价时点为2018年10月14日，估价报告应用的有效期限自2018年10月20日至2019年10月19日。评估人鑫鼎公司持有营业执照、房地产估价机构备案证书，其营业执照登记的经营范围为房地产估价、土地评估、资产评估及咨询服务等，评估人员陈夕忠、陈建新持有有效资质证书。金坛法院另查明，2018年11月14日，金坛法院向汤文英送达评估通知书1份。该通知书载明：汤文英所有的坐落于常州市××区××村××孔雀××号、××号、××号、××号、××号、××房产（含室内不可分割的装潢），经评估其价值分别为80.8万元、80.01万元、84.18万元、84.18万元、41.02万元、37.82万元。当事人或者利害关系人对评估报告有异议的，可在收到评估报告后十日内以书面方式向金坛法院提出，逾期未提出，金坛法院依法公开拍卖、变卖。嗣后，被执行人金凤凰公司在通知书规定的期限内向金坛法院提出异议，请求采取合情合理合法的途径选择比较法和假设开发法进行重新评估。鑫鼎公司回复称：“我公司根据《房地产估价规范》（GB/T50291-2015），对各类评估方法进行综合分析后选择合理的方法估价。由于委估标的物的宗地属于集体土地，且明确是租用上阮村委会，本次土地不进行估价。结合《司法鉴定委托书》明确无证房的特点，本次选用成本法估价。具体详见评估报告—估价方法描述。六幢房产的建筑面积是委托有测绘资质并在金坛区不动产登记中心备案的常州市金坛金纬房产测绘服务有限公司测绘的，附测绘报告。本次评估，我公司只是采用了相关测绘数据。我公司根据现场勘查状况，按照合理的估价方法进行估价。本公司在评估过程中恪守尽职，已经履行了相关估价程序。综上所述：我公司估价人员按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，评估方法选择正确，经过三级审核提交了最终的房地产评估报告，价值合理、客观公正。”金坛法院认为，本案的争议焦点为：是否应当对坐落于常州市××区××村××孔雀××号、××号、××号、××号、××号、××房产（含室内不可分割的装潢）市场价值重新评估。对此，该院认为，不应当对坐落于常州市××区××村××孔雀××号、××号、××号、××号、××号、××房产（含室内不可分割的装潢）市场价值重新评估。理由如下：依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款的规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，评估人鑫鼎公司及其评估人员具备相应的评估资质，评估人接受委托后，能够根据委托事项进行评估，未发现存在评估程序严重违法的情形，其评估结论无法定事由不得推翻。评估价格并不是最终的交易价格，最终的成交价格仍需经由市场检验。金凤凰公司的异议不符合上述司法解释的规定，无需重新评估。综上所述，金凤凰公司的异议理由不成立，应当裁定驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下：驳回金凤凰公司的异议请求。复议申请人金凤凰公司向本院申请复议，请求对常州市××区××村××孔雀××号、××号、××号、××号、××号、××房产重新评估。理由是：1、涉案房产的土地虽是租用上阮村委的集体土地，但租期50年的租金已一次性付清，且是我公司进行三平一通不断修建的，我公司不是房地产开发商，涉案房产是我公司整个基地的一部分，是项目的辅助用房，孤立的仅对房屋的建造成本采用成本法估价有失偏颇。2、评估报告估价偏低。2014年上半年江南孔雀园旅游公司预评估时，基地的土地、房屋为3.1528亿元，资产为4408.16万元。3、我公司收购原江南孔雀园，旨在将基地建成金凤凰国际医养中心，目前已取得政府9大批复，纳入了国家重点项目。综上，应当采用选择比较法和假设开发法重新进行评估。金坛法院查明的上述事实，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条第二款规定，当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。《中华人民共和国资产评估法》第二条规定，本法所称资产评估，是指评估机构及其评估专业人员根据委托对不动产、动产、无形资产、企业价值、资产损失或者其他经济权益进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。本案中，第一，鑫鼎公司是依法入册的司法委托评估机构，具备相应的评估资质，且评估人员也具备相应的评估资质。金凤凰公司没有提供充分的证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质。第二，鑫鼎公司接受金坛法院的委托，对案涉房产价值进行评估。针对金凤凰公司提出的估价方法不合理、评估价偏低等异议，鑫鼎公司进行了书面解释答复。金凤凰公司没有证据证明鑫鼎公司在评估程序中存在严重违法应当重新评估的事实，本院审查中也未发现鑫鼎公司在评估程序中存在严重违法应当重新评估的情形。第三，对涉案资产进行评估，只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，评估价格并不是最终的交易价格，最终成交价格仍需经由市场检验。因此，评估结果出具后，非因法定事由，不应启动重新评估程序。综上，鑫鼎公司复议请求和理由没有事实和法律依据，本院不予支持。金坛法院（2018）苏0482执异120号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回江苏金凤凰健康产业发展有限公司的复议请求，维持常州市金坛区人民法院（2018）苏0482执异120号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 孙慧民审 判 员 王 臻审 判 员 陈 倩二〇一九年四月二十五日法官助理 陶金沙书 记 员 徐志娟