安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终3116号上诉人（原审被告）：王世江，男，1966年5月16日生，汉族，住合肥市包河区。上诉人（原审被告）：许萍，女，1965年3月23日生，汉族，住合肥市包河区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：吴子全，安徽安维律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：孙宏祥，安徽安维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江东，男，1980年8月5日生，汉族，住合肥市蜀山区。被上诉人（原审原告）：徐姗，女，1987年5月10日生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨庆宝，国浩律师（合肥）事务所律师。原审第三人：中国工商银行股份有限公司合肥城建支行，住所地安徽省合肥市包河区屯溪路239号富广大厦。负责人：胡惠莉，该支行行长。上诉人王世江、许萍因与被上诉人江东、徐珊、原审第三人中国工商银行股份有限公司合肥城建支行（以下简称工行城建支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2017）皖0104民初4303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王世江、许萍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回江东、徐珊一审全部诉讼请求。江东、徐珊承担一、二审诉讼费。事实与理由:1.一审法院认定王世江、许萍未提前偿还银行贷款以涂销抵押权构成违约，属认定事实错误。双方合同虽然约定提前还贷和注销他项权证的义务由王世江、许萍承担，但是没有约定履行时间。江东、徐珊在2016年3月31日前也没有催告。实际上，在合同履行过程中，双方口头约定。在前案诉讼中，江东、徐珊在诉讼过程中明确陈述2015年农历年前是王世江、许萍办理，农历年后由江东、徐珊办理。农历年后，江东、徐珊没有办理，也没有要求王世江、许萍配合办理，故王世江、许萍不存在违约。2.一审程序严重违法。王世江、许萍向一审法院提供了王世江治疗精神疾病的病例、光盘等材料，以证明王世江当时的精神疾病情况及签订合同、被录音时是否具备完全民事行为能力。一审在未进行司法鉴定，直接认定该份证据不具有证明力，实际上是否具有完全民事行为能力应当以由专业的司法鉴定机构出具鉴定为准。江东、徐珊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.案涉存量房买卖合同虽没有约定提前还贷的具体时间，但约定了在2016年3月31日前将余款存入资金托管账户以及办理案涉房产过户登记手续，根据存量房买卖的流程，王世江、许萍肯定要在这之前履行其义务；江东、徐珊虽曾提出愿意替王世江、许萍偿还银行剩余贷款，但王世江、许萍当时就明确拒绝了，坚决不卖案涉房屋，双方并没有形成变更提前偿还银行贷款的主体的合意，江东、徐珊并没有义务替王世江、许萍偿还剩余按揭贷款。退一万步说，即使江东、徐珊愿意替王世江、许萍偿还剩余银行贷款，也需要王世江、许萍协助办理提前还贷的手续，但王世江、许萍一直以家庭矛盾为由，拒绝履行协助义务，且在江东催告王世江、许萍办理提前还贷手续时，王世江也是明确拒绝的。故上述上诉理由均不能成立。2.已经生效的蜀山区人民法院（2016）皖0104民初3656号民事判决书，已经认定本案王世江、许萍构成违约。根据民事诉讼证据规则，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，无需举证，人民法院可以直接作为证据使用。3.一审法院不存在严重违反法定程序的情形。王世江、许萍在一审程序中申请司法鉴定，应当在举证期限内提出，而王世江、许萍在一审庭审结束后的很长时间内才提出，一审法院未予准许，不违反法律规定，且王世江、许萍提供的病例等相关材料落款时间均在签订案涉存量房买卖合同之后，不能证明签订案涉存量房买卖合同时不具有相应的民事行为能力，退一万步来说，即使王世江在签订案涉存量房买卖合同时不具有相应的民事行为能力，依据《民法总则》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第二十八条之规定，无民事行为能力或限制行为能力的成年人的配偶是监护人，是其法定代理人，无民事行为能力人由其法定代理人实施民事法律行为。具体到本案，许萍是王世江的法定代理人，实际参与了案涉存量房买卖合同的签订和履行，故案涉存量房买卖合同不存在因王世江签订时不具有相应的民事行为能力而不成立或无效的情形，亦没有鉴定的必要。工行城建支行未陈述意见。江东、徐珊向一审法院起诉请求：1.判令王世江、许萍继续履行双方于2016年1月17日签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》，交付房屋并协助江东、徐珊办理房屋过户登记手续；2.判令王世江、许萍向江东、徐珊支付违约金6万元；3.判令江东、徐珊代为向第三人清偿案涉房屋尚欠的抵押贷款，贷款清偿完毕后第三人协助江东、徐珊办理案涉房屋抵押注销登记手续；4.判令王世江、许萍承担本案诉讼费用。一审查明：2016年1月17日，王世江（出卖人、甲方）与江东、徐姗（买受人、乙方）签订一份《存量房买卖合同》，约定：“存量房坐落在合肥市合经区合安路西浅水湾e墅时代花园C-2幢504室，建筑面积137.55平方米，转让价款为1162000元；双方确认，本合同签订之后于2016年3月31日前共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续；乙方未在合同规定期限内支付转让存量房价款的，按下列方式处理：一、逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行；二、逾期超过十日后，乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金；贷款余额40万元，甲方应向银行申请提前还贷并提交相关材料。甲方违约的，向乙方支付违约金6万元；乙方在2016年3月31日之前将762000元（含定金30000元）存入托管账户；甲方同意乙方向住房公积金中心贷款40万元，乙方同意于2016年3月31日前与贷款银行和住房公积中心签订借款合同等。”同日，双方另签订一份《补充协议》，约定：“乙方自本协议生效之日向甲方支付定金3万元，该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵作房价款；如甲方不履行该合同，应双倍返还乙方定金；如乙方不履行该合同，甲方收取的定金不予退还；双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部房款后三日内办理房屋交接手续等。”上述合同签订当日，江东、徐姗支付定金3万元，许萍出具收条。此后，王世江、许萍未办理案涉房产抵押权涂销手续。2016年2月，王世江、许萍在与江东的通话中表示不再卖房，双方因合同履行产生争议。2016年3月22日，江东、徐姗诉至一审法院，即(2016)皖0104民初2209号案件。该案诉讼中，王世江、许萍于2016年5月6日另向该院提起房屋买卖合同纠纷之诉，请求解除与江东、徐姗签订的《存量房买合同》及《补充协议》，并支付违约金10806.6元等。2016年11月7日，该院作出（2016）皖0104民初3656号民事判决书，判决：驳回王世江、许萍的诉讼请求。上述判决已生效。一审审理过程中，许萍申请对王世江的精神状况进行鉴定，该院依法未予准许。另查明，案涉存量房买卖合同签订时，王世江、许萍系夫妻关系。案涉房产即位于合肥市合经区合安路西浅水湾e墅时代花园C-2幢504室（房权证合产字第××号号）登记的产权人系王世江，登记时间为2012年8月21日，抵押权人为工行城建支行。一审认为，房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押房屋，不影响房屋买卖合同的效力。案涉存量房买卖合同系江东、徐姗与王世江双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚实信用的履行各自合同义务。（2016）皖0104民初3656号民事判决已认定江东、徐姗支付定金后，王世江未提前偿还银行贷款以涂销房屋抵押登记，构成违约，导致双方无法在2016年3月31日前申请办理存量房转移登记手续，江东、徐姗亦无法缴纳购房款至资金托管账户。基于上述事实，该院依法驳回王世江、许萍要求解除案涉存量房买卖合同等诉请。（2016）皖0104民初3656号民事判决已生效，故本案的争议焦点实际系在案涉房屋存在抵押权的情况下，双方签订的存量房买卖合同、补充协议能否继续履行。诉讼中，江东、徐姗已明确表示愿意代王世江、许萍向工行城建支行一次性清偿尚欠的贷款本息等相关费用。依照《中华人民共和国物权法》的相关规定，在王世江、许萍未依约履行清偿房屋贷款本息的合同义务的情况下，江东、徐姗作为买受人可以代为清偿债务涤除抵押权，且抵押权人工行城建支行对此并无异议。除已支付的定金抵作购房款，江东、徐姗愿意在本案中一并处理剩余房款1132000元（1162000元-30000元）的支付问题。该款应优先用于代王世江向工行城建支行偿还贷款本息等，代偿后的剩余应付房款，由江东、徐姗向王世江、许萍一次性支付。综上，案涉存量房买卖合同、补充协议已具备继续履行的条件，合同目的可以实现。故江东、徐姗要求继续履行合同、代偿还房屋剩余贷款本息，王世江、许萍协助办理产权转移登记手续、交付房屋等诉请，该院予以支持。鉴于江东、徐姗仅支付定金3万元且合同继续履行，其按照合同约定主张违约金6万元过高，该院酌定王世江、许萍支付违约金5000元，较为公允。超出该部分的诉请，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、江东、徐姗与王世江于2016年1月17日签订的《存量房买卖合同》、《补充协议》继续履行。江东、徐姗于判决生效之日起十日内代王世江、许萍向中国工商银行股份有限公司合肥城建支行偿还位于合肥市合经区合安路西浅水湾e墅时代花园C-2幢504室房产（房权证合产字第××号号）尚欠抵押贷款本息（含违约金、罚息等），该款在江东、徐姗未支付的购房款1132000元中予以扣减；二、江东、徐姗履行完毕上述第一项代偿义务之日起十日内，王世江、许萍及中国工商银行股份有限公司合肥城建支行协助江东、徐姗办理合肥市合经区合安路西浅水湾e墅时代花园C-2幢504室房产的涂销抵押登记手续；三、王世江、许萍在合肥市合经区合安路西浅水湾e墅时代花园C-2幢504室房产的涂销抵押登记手续办理完毕之日起十日内协助江东、徐姗办理上述房产的所有权转移登记手续，江东、徐姗同时向王世江、许萍一次性支付剩余全部购房款（应付购房款1132000元扣减判决第一项中确定的代偿款）。王世江、许萍于江东、徐姗履行完毕付款义务之日起十日内交付合肥市合经区合安路西浅水湾e墅时代花园C-2幢504室房产；四、王世江、许萍于判决生效之日起十日内支付江东、徐姗违约金5000元；五、驳回江东、徐姗的其他诉讼请求。案件受理费15798元、保全费5000元，合计20798元，由江东、徐姗负担1020元，王世江、许萍负担19778元。二审中，双方当事人均未提供新证据。对一审查明而为双方无异议之事实本院予以确认。本院认为，关于王世江、许萍是否存在违约问题。双方合同约定，王世江、许萍承担偿还按揭贷款及涤除抵押权的义务。（2016）皖0104民初3656号生效民事判决已认定江东、徐姗支付定金后，王世江未提前偿还银行贷款以涂销房屋抵押登记，构成违约，导致双方无法在2016年3月31日前申请办理存量房转移登记手续，江东、徐姗亦无法缴纳购房款至资金托管账户。现本案中王世江、许萍未能提供证据推翻前述认定，故王世江、许萍上诉主张其不存在违约行为依据不足，本院不予支持。王世江、许萍主张江东、徐珊自认2015年农历年后贷款由其偿还，对此江东、徐珊不予认可。对该事实，诉讼中，江东、徐珊的陈述为，江东、徐珊提出帮助王世江、许萍偿还贷款，但王世江、许萍明确拒绝。显然，双方并没有达成变更偿还贷款义务人的合意，且即使江东、徐珊承担偿还贷款的义务，王世江、许萍仍负有申请提前还贷的义务，王世江、许萍本案中并未举证反映其履行了该义务，故对王世江、许萍该主张本院不予支持。对于王世江的行为能力问题，在王世江签订案涉合同后，许萍收取定金，应为对王世江签订合同行为的认可。在合同履行合同过程中，王世江、许萍均未主张王世江不具备民事行为能力，且在（2016）皖0104民初3656号案件中，王世江、许萍为原告诉请解除合同，王世江、许萍该诉请的基础为认可案涉合同效力以及王世江的民事行为能力，现本案中，王世江、许萍主张王世江签订合同时不具备民事行为能力有违诚实信用原则。且即使该时王世江的民事行为能力欠缺，许萍作为王世江的配偶收取定金、提起诉讼的行为已经构成对王世江签订合同的追认，故王世江是否具备民事行为能力不影响本案实体处理，一审未予以鉴定未有不当。综上，王世江、许萍的上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15798元，由王世江、许萍负担。本判决为终审判决。审判长 陆   建   群审判员 余海兰审判员方玮韡二〇一九年四月二十九日书记员 吴   丁   蔷附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。