浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终774号 上诉人（原审被告）：温岭市星朝置业有限公司，住所地温岭市新河镇市民大道89号，统一社会信用代码913310815890086611。 法定代表人：阮鸿宇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张小兵，浙江红大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：应香岚，女，1956年10月27日出生，汉族，住温岭市。 委托诉讼代理人：陈辉，温岭市箬横法律服务所法律工作者。 上诉人温岭市星朝置业有限公司因与被上诉人应香岚商品房销售合同纠纷一案，不服温岭市人民法院（2018）浙1081民初7652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 温岭市星朝置业有限公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原判错误地理解《商品房买卖合同》第九条第二款第二项的特殊情况，导致认定事实错误。1、《商品房买卖合同》第九条第二款第二项约定：“市级及市级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施等非出卖人原因而导致开发建设期延长的，出卖人可据实予以延期，但最长不超过6个月”。从该合同条款所使用的文字解读，其真实意思为：“市级及市级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施等非出卖人原因而导致开发建设期延长的，及非出卖人原因而导致开发建设期延长的情形，出卖人均可据实予以延期，但最长不超过6个月。2、从该合同条款前后段来看，前段“市级及市级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施，而导致开发建设期延长的”及后段”非出卖人原因而导致开发建设期延长的”，前后段系并列关系，相互是独立存在并不包含。3、《商品房买卖合同》第九条第二款第二项约定中的第一个“等”指主管部门未尽之意，第二个“等”字指非出卖人原因而导致开发建设期廷长的等等情形，第二个“等”字并非一审所理解的行政措施列举未尽之意，且该条文中也未对行政措施作任何列举。二、本案一审错误计算交房违约时间（交房违约时间从2017年3月29日至2018年1月17日）。《商品房买卖合同》第九条第一款约定本案交房时间为2017年3月29日，一审查明并认定因政府原因而非上诉人原因导致开发建设期延长至少3年以上的事实，根据《商品房买卖合同》第九条第二款第二项的约定，本案交房时间可延期6个月为2017年9月29日（该时间系出现特殊情况根据合同规定交房期限的变更），故违约交房时间应从2017年9月29日开始计算至通知交房时间的次日2018年1月17日）。三、本案一审错误计算逾期办证的违约时间，导致错误计算违约金。《商品房买卖合同》第十六条第三款约定：“出卖人承诺于2017年9月28日前取得产权证书，买受人自行办理该商品房转移登记。上诉人认为，取得产权证书基于能交付商品房的基础之上，交付商品房的期限延长了6个月，取得产权证书的期限也应相应延长6个月为2018年3月28日，结合一审查明并认定的上诉人于2018年5月9日取得产权证书的事实，故逾期办证的违约金从2018年3月28日起计算至2018年5月9日止。四、本案一审判决确定逾期交房违约金过高。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案上诉人在一审时已向法庭请求减少逾期交房违约金，逾期交房对被上诉人来说仅造成租金的损失，上诉人应承担同地段同类房屋月租金标准上浮30%的违约金为1300元（同地段同类房屋月租金标准为每套1000元），而一审按已付房款为基准以日万分之二计算逾期交房违约金，该违约金已超过了被上诉人实际损失的七倍之多。 被上诉人应香岚答辩称，1.上诉人所述《商品房买卖合同》第九条第二款第二项的约定，按照我们正常的理解，不是上诉人主张的意思。如果交付需要延期，上诉人应告知被上诉人，况且据被上诉人所知，导致交付逾期的原因在于被上诉人未及时向施工单位支付工程款，并非因政府原因导致。即使系新河镇人民政府的原因造成的，因该级政府并非合同约定的市级以市级以上人民政府，故不适用该合同条款2.同理，逾期办证也是上诉人造成的，与被上诉人无关。3.上诉人认为违约金过高，根据目前银行的贷款利率，按照万分之二来计算违约金连银行的基准利率都达不到，上诉人主张同期同地段月租金1300元没有事实依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。 应香岚向一审法院起诉请求：1.判令被告支付自2017年3月29日起以已付购房款1148800元及车位款95000元的总和即1243800元为基数按日万分之三计算至2018年5月20日止的逾期交房违约金；2判令被告支付自2017年10月1日起以1243800元为基数按日万分之一的标准计算至2018年5月20日止的逾期交付权属证书违约金。 一审法院认定:2014年1月22日，原告应香岚与被告温岭市星朝置业有限公司签订备案合同编号为20140100370的《商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买坐落于温岭市新河镇渡南头村清水湾1幢1703室的预售商品房、建筑面积129.22平方米；合同第五条约定房屋总价款为1148800元，物业专项维修资金未包含在该总价款中，由被告统一代交，在物业交付时向原告收取；第七条约定原告分四期支付房款，于2014年1月22日前支付首期房款248800元，第二期房款250000元于2014年1月27日前付清，第三期房款550000元于2014年2月21日前付清，余款100000元于2014年4月20日前一次性付清；第八条约定了原告逾期付款的违约责任；第九条“交付期限及条件”约定被告应当在2017年3月28日前将符合条件的商品房交付给原告使用，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的，2、市级及市级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施等非被告原因而导致开发建设期延长的，被告可据实予以延期，但最长不超过6个月，3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾、强风暴等自然灾害、战争、动乱等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为；第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定除本合同第九条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金；第十六条“关于产权登记的约定”约定被告负责办理土地使用权及商品房所有权初始登记，取得《土地使用权证书》及《房屋所有权证书》，被告承诺于2017年9月28日前取得前述土地、房屋权属证书交付给原告，由原告自行办理商品房转移登记、被告自约定日期起90日内交付权属证书或登记证明的，按已付房款的1%承担违约责任，自约定日期90日以后仍不能交付权属证书或登记证明的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；合同附件八“补充协议内容”第二条约定本合同所示房款不包括物业维修专项基金、有关部门代收的税费及其他相关费用，原告同意在交房时由被告按有关规定代政府职能部门收取，如原告在规定时间未能按时缴纳物业维修专项基金及相关税费的，逾期被告将按合同第八条追究原告违约责任，产权办理将相应延期。嗣后，原告支付了相应的购房款，并出资95000元向被告购买了清水湾小区一地下车位使用权。2015年10月13日，清水清小区建成结顶，并于2018年1月11日办理竣工验收备案；此后被告办理了清水湾小区不动产权属初始登记并于2018年5月9日取得不动产权证书。2018年1月16日，被告向原告寄发《清水湾小区交付通知书》并电话联系原告，通知原告在收到通知书后七日内至清水湾展示中心办理交房手续，集中交房时间为2018年1月18日。2018年1月18日，原告前去收房时，因双方未就被告提出的将其垫付的物业维修基金、物业管理费（一年）及电视、煤气、信报箱、水表、预告登记等费用作为对原告的迟延交房、办证的赔偿，原告放弃追究被告逾期交房、办证违约责任这一方案达成一致，原告亦未向被告支付物业维修基金等费用，导致交房未果。2018年5月22日，被告制作《通知书》并邮寄给原告，通知其在2018年6月22日前来被告售楼处办理收房及房屋产权转移登记相关事项。审理过程中，被告于2018年6月13日再次制作《不动产权证书办理通知书》并邮寄给原告，告知其在收到通知之日起30日内带齐材料至清水湾展厅办理不动产权证的相关手续，并注明如未办理收房手续，先办理收房再办理不动产权证。2018年7月13日，原告向被告支付物业维修基金等费用，并办理收房手续。2018年10月8日，被告向原告交付前述商品房初始登记权属证书等相关办证所需材料。另查明，2011年11月29日，乐清市广丰房地产开发有限公司通过竞拍受让取得新河镇XH050305地块的国有土地使用权，2012年7月2日国有土地使用权人变更为被告温岭市星朝置业有限公司，之后发现项目用地内东南侧有建筑物未拆除、西南侧有3户土地未征用，项目用地西北侧外的道路用地未征用等问题，温岭市新河镇人民政府陆续拆除了建筑物并办理了土地征用手续。 一审法院认为，根据前述查明的事实，本案案由应为商品房预售合同纠纷，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法，依法应认定为有效，各方均应按约全面履行各自的义务。本案原告已履行付款义务，被告理应按约定期限交付房屋及商品房初始登记权属证书。现被告逾期交付房屋及不动产初始登记权属证书，其行为显属违约，应按约承担相应的违约责任。鉴于被告在诉讼过程中已履行前述义务，本案争议焦点主要在于原告主张的逾期交房违约金及逾期交付不动产初始登记权属证书违约金（以下简称逾期办证违约金）是否合理的问题。首先，关于逾期交房违约金。被告辩称本案所涉清水湾小区建设过程中因政府未及时拆除用地范围内的建筑物及办理土地征用等非出卖人原因导致开发建设期延长，要求适用《商品房买卖合同》第九条约定的第2项特殊情况，准许其延期交房6个月。该院认为，从该合同条款所使用的词包及上下条款来看，第2项约定“市级及市级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施等非出卖人原因而导致开发建设期延长”的真实意思应理解为系将“非出卖人原因导致开发建设期延长”的情形限定为由于市级及市级以上主管部门采取了某项行政措施，这里的“等”应指行政措施列举未尽之意思，而非被告所主张的只要是非出卖人原因导致延期开发的均可延期交房，否则上下条文中亦无需再列举不可抗力之非出卖人原因可延期交房之情形，而本案新河镇人民政府的行为并不属于第2项约定之特殊情况，故被告要求延期交房6个月的抗辩意见该院不予采纳。至于违约金计算期限，虽然被告在2018年1月18日交房当日提出了有关逾期交房、办证违约金赔偿方案的补充协议，但原告并未举证证明被告要求签署该份协议才同意交房这节事实，且根据涉案《商品房买卖合同》第五条及其附件八“补充协议内容”第二条之约定，买受人在交房时需向出卖人缴纳物业专项维修基金等费用，现原告亦未提交证据证明其当时已履行该项义务，故由此造成的扩大损失应由原告自行负担，该院确定逾期交房违约金自2017年3月29日起计算至2018年1月18日止，原告要求计算至2018年5月20日止缺乏依据，该院不予支持。关于违约金计算标准，被告主张按日万分之三计算过高，应参照同地段同类房屋租金标准上浮30%确定计算，原告认为其实际损失不仅仅是租金损失，还有利息、七十年产权期限的缩短以及维权成本、生活质量损失等，该院结合当地租金、已付房款利息及本合同履行请况等综合因素考虑，酌情调整为按日万分之二计算。关于违约金计算基数，原告主张应按已付购房款及车位转让款总和作为计算基数缺乏事实依据，双方并未就车位的交付约定违约条款，而该车位转让协议与涉案《商品房买卖合同》系两个独立的合同关系，故逾期交房违约金应按已付房价款1148800元为基数自2017年3月29日起至2018年1月18日止按日万分之二计算为67779元。其次，关于逾期办证违约金。被告辩称交房其依约可延期六个月，办证时间亦可相应顺延六个月，其仅应承担2018年3月27日起至2018年5月22日通知原告办证之日止的逾期办证违约金。该院认为，案涉《商品房买卖合同》第十六条明确约定出卖人承诺于2017年9月28日前取得并交付买受人不动产初始登记权属证书，且根据建设部《房屋登记办法》第三十条规定，交房并非出卖人办理房屋所有权初始登记的前提条件，也即交房与办证本身并不存在必然关联，故被告主张以约定交房之日起顺延六个月作为应交付不动产初始登记权属证书日期的意见缺乏合同及法律依据，该院不予采纳。本案被告已于2018年5月9日取得不动产初始登记权属证书，并于2018年5月22日向原告寄发《通知书》，告知其前来办理交房及产权转移登记手续，原告在庭审中亦表示已收到该通知，并自愿主张从2017年10月1日起按日万分之一计算至2018年5月20日期间的违约金，于法不悖，应予以支持，但计算基数宜调整按已付房价款1148800元计算为妥，理由同前述有关逾期交房违约金计算基数之分析，在此不再赘述，故该院确定被告支付原告逾期办证违约金26537元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决：一、被告温岭市星朝置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告应香岚逾期交房违约金67779元；二、被告温岭市星朝置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告应香岚逾期办证违约金26537元；三、驳回原告应香岚的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 本院二审对一审查明的事实予以确认。 本院认为，（一）关于涉案《商品房买卖合同》第九条第二款第2项约定情形是否成立，上诉人能否据此获得6个月延期交房的权利。从合同条款上下文文义解读，可以容许出卖人延期交房的情形仅限于非出卖人原因，而非出卖人原因包括不可抗力和政府相关主管部门依法采取某项行政措施，故“主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施等非出卖人原因而导致开发建设期延长的”中的“等”应解读为行政措施列举未尽之意，而非上诉人主张的非出卖人原因列举未尽之意。况且，上诉人主张其迟延交房的原因在于开发项目内的土地尚未征用完毕，房屋尚未拆迁，而开发项目内的土地征用、拆迁事宜系上诉人与土地出让方之间的合同法律关系，并不属于上述条款约定的政府行政措施范畴，故不应适用上述条款的约定。另外，上述条款的适用前提是发生了上诉人未知或者不可控事项，超越了上诉人正常履行合同的能力范围，而本案中，上诉人在与被上诉人订立《商品房买卖合同》之际，其对开发项目内土地尚未征用、房屋尚未拆迁的情况是明知的，故亦不适用上述条款的约定，上诉人在此情况下未告知被上诉人，仍与被上诉人约定了具体的交房日期，视为其自信能在合同约定的交房日期前履行交付义务。因此，涉案《商品房买卖合同》第九条第二款第2项之约定不适用本案，上诉人不能据此主张延期交房6个月。按照合同约定，上诉人应于2017年3月28日前将符合约定条件的商品房交付被上诉人使用，其于2018年1月18日通知被上诉人收房，其行为已构成违约，应当支付逾期交房违约金，该违约金应自2017年3月29日起计算至2018年1月18日止。上诉人要求自2017年9月29日起计算逾期交房违约金，本院不予支持。（二）关于逾期办证违约金的违约起算点。涉案《商品房买卖合同》第十六条明确约定，出卖人承诺于2017年9月28日前取得并交付买受人不动产初始登记权属证书，暂且不论交房是不是出卖人办理房屋所有权初始登记的前提条件，基于上述有关上诉人并不能援引《商品房买卖合同》第九条第二款第2项的约定获得6个月延期交房权利的判断，上诉人应当按照合同约定于2017年9月28日前向被上诉人交付不动产初始登记权属证书，逾期交付则构成违约，须承担相应的违约责任。上诉人主张逾期办证违约截止时间应为2018年5月9日，即算至其实际取得不动产初始登记权属证书之日。由于上诉人取得权属证书后仍负有通知被上诉人前来办理产权变更登记的义务，故不能以上诉人取得不动产初始登记权属证书之日作为违约行为的终点，而是以被上诉人收到《不动产权证书办理通知书》之日即2018年5月22日作为权利告知的完成。本案中，被上诉人于2018年7月13日办理了收房手续，于2018年10月8日收到上诉人交付的前述商品房初始登记权属证书等相关办证所需材料，现被上诉人自愿主张逾期办证违约金从2017年10月1日起计算至2018年5月20日止，系自由处分自身权利，于法不悖，应予支持。（三）关于逾期交房违约金的计算标准。上诉人主张日万分之三的违约金计算标准过高，应参照同地段同类房屋租金标准上浮30%确定。本院认为，合同系双方当事人真实意思表示，各方均应按照合同约定履行。日万分之三的违约金标准系双方在《商品房买卖合同》中所作的约定，一审法院认为该约定过高并结合当地租金、已付房款利息及合同履行情况已酌情调整为按日万分之二计算并无不当。综上所述，温岭市星朝置业有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3969元，由上诉人温岭市星朝置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  阮丹军 审判员  王安安 审判员  胡精华 二〇一九年四月二十二日 书记员  应一娇 -8- -9-