湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0103民初6453号原告：苏色球，男，1971年10月29日出生，汉族，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：申青柳，湖南良锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：张曲，湖南金州律师事务所律师。被告：长沙市金地房地产开发有限公司，住所地长沙市开福区蔡锷北路**。法定代表人：吴钦华，经理。委托诉讼代理人：江水花，女，1981年6月24日出生，汉族，住湖南省安仁县，系该公司员工。委托诉讼代理人：邓远进，男，1964年10月9日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区，系该公司员工。第三人：中建四局第六建筑工程有限公司，住，住所地安徽省合肥市瑶海区和平路****楼/div>法定代表人：李毅，董事长。委托诉讼代理人：朱拥正，男，1989年6月15日出生，汉族，住长沙市天心区，系该公司员工。委托诉讼代理人：张勇，男，1994年9月13日出生，汉族，住安徽省桐城市，系该公司员工。原告苏色球与被告长沙市金地房地产开发有限公司（以下简称金地公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月10日受理后，依照被告金地公司的申请，依法追加了中建四局第六建筑工程有限公司（以下简称中建四局六公司）为本案第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序组成合议庭，于2019年2月21日、2019年3月1日公开开庭进行了审理，原告苏色球及其委托诉讼代理人申青柳、张曲，被告金地公司的委托诉讼代理人邓远进，被告中建四局六公司委托诉讼代理人朱拥正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏色球向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告在3个月内修复位于长沙市新韶东路356号富兴嘉城小区内的幼儿园整栋楼（包括一、二、三层）的渗漏点，恢复原状并承担费用；2.判令被告按照《“富兴嘉城项目”施工图》对租赁物东侧入口进行改造并承担费用；3.判令被告向原告返还租金905828元（因被告原因造成租货物使用价值受损，按已付租金35％的标准计算，暂计算至2018年12月31日）；4.判令被告赔偿原告苏色球损失2124836元（包括维修费、维修材料费、员工加班维修补贴、2016年停业3个月损失、2016.10－2018.9少收学费损失、维修定金、后维修期间停业经济损失等）；上述共计3030664元；5.判令由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2010年5月16日，原、被告双方签订了《富兴嘉城幼教中心租货协议》，又于2012年4月12日签订了《补充协议》，约定被告将其所有的位于长沙市新韶东路356号富兴嘉成小区内的幼儿园整栋楼（包括一、二、三层）出租给原告，由被告负责对幼教中心东侧主入口进行改造，租赁面积为1676.63平方米，用途为办理幼教中心，承租保证金为50000元，租期从2012年4月1日起至2020年9月30日止，租金标准：2012年4月1日至2012年9月30日为免租期;2012年10月1日至2014年9月30日每年租金为340000元：2014年10月1日至2016年9月30日每年租金为450000元：2016年10月1日至2017年9月30日每年租金为472500元；自2017年10月1日起每年租金在上一年的基础上递增8％。因租赁物为毛坯房，原告进场装修后才发现租赁物存在外墙及顶面漏水等房屋质量问题，在发现漏水问题后，多次向被告反映无果，原告对其进行过多次维修，但至今都没能得到根本解决。因漏水造成墙体发霉、地板泡、地板泡水等外形受损情形原告在装修、经营等方面造成重大损失，因此租赁物使用价值受到严重影响，房屋租金应当降低。且在合同履行过程中，被告因开发租赁物所属楼盘二期项目而存在建设施工落石、扬尘及擅自装修租赁物外墙等不当行为，加之被告未按约对租赁物东侧的主入口进行改造，影响了原告对租赁物的使用，甚至于2016年停业3个月，造成了极其重大的经济损失，请求人民法院判如所请。被告金地公司辩称：1、被告于2010年7月份将房屋交付原告时，房屋已经过五方验收，不存在原告反映的房屋渗漏等质量问题。原告装修该房屋并投入使用后，才提出外墙及房屋顶面存在漏水问题，原告的不当装修是造成渗漏的主要原因。原告提交的所有证据，主要是现场照片，均无法证明房屋本身存在质量问题导致渗漏。原告对房屋装修时，对装修防水问题欠缺考虑，装修设计不合理，该做防水的地方未做防水。比如，露天阳台未做好防水，墙旁边的排水沟未做好防水，这导致雨天滞留的雨水渗进墙体。另外，原告所述渗水问题均发生在墙脚，与装修墙纸受潮霉变有关，并非房屋质量问题。原告装修设计不当，防水处理不当，是导致目前问题的主要原因。2、2010年5月16日，原、被告签订租赁合同后，双方又于2012年4月12日签订了补充协议，将租赁期限延至2020年9月31日。此时，原告使用租赁物已经2年时间，表明该租赁房屋不存在质量问题，更不影响原告经营，导致原告大幅损失的情形。3、被告已经依据施工图对租赁房屋东侧主入口进行完善。双方签订的《补充协议》第三条第3款约定：待被告开发的富兴嘉城二期完工时，由被告按照原施工图对幼教中心东侧的主入口进行完善，原告有义务进行配合。依据该条约定，对东侧主入口是“进行完善”而非“改造”。经完善，现该通道能够正常通行行人、通行电动车，不需要再行“改造”。4、原告要求答辩人按照35％的标准返还905828元租金，既无事实依据又无法律依据，即使房屋存在部分渗漏，双方已通过补充协议延长了租赁期限（由原先的6年2个月延长至8年6个月）、降低租金（开始租金由45万元/年降至34万元/年，已减少租金约40万元）的方式，弥补了原告的损失，且已履行完毕，原告再以此为由提出减租，有违诚信，应于驳回。5、原告诉请赔偿损失1502500元，无事实和法律依据，应予驳回。原告数年经营的幼儿园，每年获利颇丰，根本不存在损失，其主张幼儿园的招生人数、收费标准均系市场竞争的结果，属于经营风险，若有损失亦与被告没有任何因果关系。6、依据长沙市政府的规定，原告经营的幼儿园将被天心区教育局收回并转为公办幼儿园或普惠性民办幼儿园，原告预估自己无法获得经营权，故转而起诉要求赔偿。在此政策出台之前，因原告提出的所谓渗水问题并未影响幼儿园经营，故原告并未对被告提出任何请求。7、涉案房屋的施工人为第三人中建四局六公司，如房屋存在质量问题，应由第三人承担相应的质量责任。8、原告的诉讼请求自本案立案时，已经超出2年的诉讼时效，应驳回原告诉请。第三人中建四局六公司：1、原告并未在本案中对我方提出任何请求，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人为原、被告双方，我方不是本案的当事人，根据合同相对性原则，我方不在本案中承担法律责任。2、我方虽然作为涉案工程的施工方，但涉案房屋已经由相关部门验收合格，并且早就已经过了质量保修期，此理由有被告提交的相关证据予以证明。同时，原告在本案中自己提交的证据材料已经说明其对涉案房屋进行了装修和改造，因此涉案房屋发生质量问题的原因和程度究竟是原始的质量问题，还是原告自身装修问题，尚不明确，在质量问题原因尚不明确的基础上，原告提出的损失请求并不具有客观性，而且被告也已经逐一进行了抗辩，综上，我方不应当在本案中承担法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：对原告提交的：证据3，被告并未在本院责令的期限内对原告主张的已付租金数额提交书面意见，视为其认可原告主张的数额，故对该证据的合法性、真实性、关联性（以下简称三性）予以确认，证明目的予以采信；证据4，系原告单方对涉案租赁物存在问题的主张，结合证据5被告出具的处理意见，对被告认可的部分问题本院予以确认；证据5，该证据系被告认可的事实，对其三性予以确认，证明目的予以采信；证据6-15，结合被告提交的证据6，本院对其证明原告多次向被告函告涉案租赁物存在漏水问题、要求维修租赁物的证明目的本院予以采信；证据16、17，结合租赁物确实存在渗漏的事实，对原告已自行采取维修措施的证明目的予以采信，相关票据、材料费予以酌定；证据18、19，该2组证据与本案无关联性，本院不予确认，不能证明原告的员工加班系修复涉案租赁物的漏水点；证据20、21，对其证明租赁物存在漏水问题、原告对租赁物进行维修的证明目的予以采信，对其主张系原告员工对租赁物进行维修的证明目的不予采信；证据22，与本案无关联性，真实性无法核实，且不能证明退费与租赁物渗漏具有因果关系，故不予采信；证据23，真实性予以确认，但该照片不能达到该小区二期工程存在安全隐患的证明目的；证据24，该照片无法核实其形成时间，故不能证明其所呈现的状态系时下状态；证据25，鉴于原告多次向被告函告要求维修租赁物的事实，对该证据的三性予以确认；证据26、27、28、30、31、32，与本案无关联性，无法证明租赁物的渗漏造成原告收取幼儿学费减少，不能证明被告富兴嘉城二期施工导致原告休园停业3个月；证据29，无法核实该证据的形成时间，不能达到原告于2016年5、6、7共计3个月停业；证据33，该合同涉及案外人，对其合同的真实性、合法性不宜在本案中予以认定，且该合同尚未实际履行，故对原告拟证明其将支付案外人58万元的维修费用的证明目的不予采信。对被告提交的：证据1，三性予以确认，但验收合格不能达到涉案租赁物不存在质量瑕疵的证明目的；证据2，真实性予以确认，但不能达到其涉案租赁物系第三人施工建设即由第三人承担本案责任的证明目的；证据3，合法性、真实性予以确认，但与本案无关联性，不能达到原告提起本案诉讼系为谋取不当利益而恶意提起诉讼的证明目的；证据4，合法性、真实性予以确认，但原告是否具有延长租期长期经营幼儿园的想法与本案无关联性；证据5，合法性、真实性予以确认，但根据该报告的内容，原告放弃索赔的前提是延长租期10年，双方并未就此达成共识，故不能达到被告主张原告已放弃索赔的证明目的；证据6，合法性、真实性予以确认，但不能以此反推租赁物的质量问题不足以影响经营损失，租赁物瑕疵造成的损失金额应由原告举证证明；证据7，该协议系被告与第三人之间的协议，第三人仅承诺若本案认定有可归责于被告的情况下，第三人则与被告协商处理，协商不成则按照双方签订的相关合同进行处理，故不能证明第三人愿意在本案中承担责任。根据上述认定的有效证据，结合庭审笔录，本院确认以下案件事实：2010年5月16日，原告苏色球（乙方）与被告金地公司（甲方）签订一份《富兴嘉城幼教中心租赁协议》，协议约定主要内容有：乙方承租甲方所有的位于长沙市新韶东路356号富兴嘉城小区内的幼儿园整栋楼（包括一、二、三层），面积1676.63㎡，用途为办理幼教中心；租赁期限为6年2个月，即自2010年7月15日至2016年9月14日；租金为每年45万元，从第三年起即2013年7月15日以后的租金在前一年的租金基础上递增5%，第四年即2014年7月15日起的租金在第三年租金的基础上递增8%，以后每年租金在前一年的基础上递增8%；租赁物的物业管理费、水电费等费用由乙方自理；租赁期间，乙方应当配合甲方检查、维修房屋，因房屋及其设施出现破损影响正常使用的，乙方应采取有效措施防止破损扩大，并立即书面通知甲方，房屋的自然损坏由甲方负责修复，修复不得破坏整体装饰和设施，认为破坏须向甲方赔偿相应损失；双方还对租金支付方式、违约责任等事宜进行了约定。协议签订后，由于富兴嘉城工程未竣工，被告一直未交房。2012年4月12日，双方签订一份《补充协议》，对前述协议进行了补充约定，约定的主要内容有：租赁期限共8年6个月，即自2012年4月1日至2020年9月31日，2012年4月1日至2012年9月31日为免租期，作为乙方装修时间，2012年10月1日至2014年9月31日期间，租金为每年34万元，2014年10月1日至2016年9月31日期间，租金为每年45万元，2016年10月1日至2017年9月31日，租金在45万元/年的基础上递增5％（即472500元／年），以后每年租金在前一年的基础上递增8%；租金按季度提前预交；待甲方开发的富兴嘉城二期完工时，由甲方按照原施工图对幼教中心东侧的主入口进行完善，乙方有义务进行配合；本协议签订后，双方须认真履行各自的义务，同时乙方不得再以任何理由要求减租或延长免租期限；本协议为原协议不可分割的组成部分，具有同等法律效力，除协议明确作出修改的条款之外，原协议的其他部分继续有效；等等。协议签订后，被告按约交付了房屋，原告自2012年4月起对涉案租赁物进行装修，装修完成后，成立了长沙市天心区富兴嘉城幼儿园，并进行了招生营业。2012年9月起，幼儿园的卫生间开始出现漏水现象，后其他地方也不断增加漏水点，影响到租赁物的正常使用。原告口头告知被告租赁物存在漏水问题，要求维修，但被告未予维修；自2013年起，原告多次书面函告被告要求其就漏水问题进行维修，协商解决此事，但被告仍未予解决。原告遂自行对漏水点进行维修，其中，在其于2013年11月15日向被告出具的《关于富兴嘉城幼儿园防水处理方案及损坏装修修补所花费费用的报告》中，主张已花费维修费共计70500元，加上进一步的处理防水支出，要求被告补偿共计148910元。2014年11月27日，被告对原告的诉求进行了回复，出具了一份《关于富兴嘉城幼儿园维修相关事项协调处理的意见》，载明：富兴嘉城幼儿园租赁的经营场所系金地公司投资开发，中建四局六公司承建，因建筑外墙渗漏等质量问题，造成了幼儿园内墙体大面积受潮，墙面剥落，墙纸发霉及卫生间漏水等问题，给幼儿园的正常经营和经营效益带来了一定的影响，为确保正常的经营，幼儿园对相关问题进行了维修；关于维修的内容和费用，经由金地公司与中建四局六公司的现场查看并确认了存在的问题；经与幼儿园经营者苏色球协商一致，同意由中建四局六公司一次性支付维修费8万元，由金地公司从中建四局六公司在金地公司的质保金中支付，幼儿园不得再向金地公司及中建四局六公司提出维修费的要求；如今后发生已经确定了的问题点（有确认的图片）以外的质量问题，由金地公司负责维修。该意见加盖了被告的印章。但第三人并未按被告出具的该意见认可的金额8万元支付给原告，被告亦未对幼儿园漏水点进行有效修复，原告自行对陆续对幼儿园进行多次修复，但至今未彻底修复，仍有多处渗漏点。原告于2013年至2014年间，原告陆续对租赁物进行重新翻新设计，二次装修。在2014年后，原告陆续对租赁物漏水问题进行了维修，共计花费维修费及维修材料费105680元。并且，在此期间，原告多次向被告报告租赁物漏水情况及要求被告承担损失。2016年5月17日至2016年8月15日，原告幼儿园停业休息。2010年起，原告连续向被告支付租金，由于被告未在2010年7月15日按约交房，双方约定2010年5月16日支付的112500元转为2012年租金，原告共计已支付2012年10月至2019年3月租金共2838362元。另查明，2018年10月30日，原告与案外人冷水江市馨佳装饰签订合同书，合同约定由案外人馨佳装饰进行房屋漏水维修工程，并支付定金1万元。再查明，被告金地公司与第三人中建四局六公司为施工承包关系，由第三人承包建设本案租赁物，工程于2011年12月2日竣工。本院认为：本案涉案租赁物自2012年8月开始漏水，原告最早于2013年11月7日开始向被告报告租赁物漏水的情况，并要求被告进行赔偿，之后，原告一直陆续向被告要求赔偿。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第（一）项“权利人向义务人提出履行请求的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，直到起诉之日起，本案未过诉讼时效。因此，对于被告以本案已经超出两年的诉讼时效为由，提出应驳回原告诉请的辩称意见，本院不予采纳。原被告间签订的《富兴嘉城幼教中心租赁协议》、《补充协议》是双方的真实意思表示且没有违反法律的规定，为合法有效合同，本院予以确认。《富兴嘉城幼教中心租赁协议》中载明被告应于2010年7月15日交房，但根据被告提供的竣工验收备案表显示，该租赁物于2011年11月22日才竣工，根据《补充协议》中“2012年4月1日至2012年9月31日为免租期，作为乙方装修时间”的约定以及原告出具支付租金的收据，原告于2012年4月才实际承租涉案租赁物，本院对上述事实予以确认。因此，对于被告关于原告在2012年4月12日续签《补充协议》时已实际承租2年，由于租赁物没问题才延长租期的辩称，本院不予采纳。关于涉案租赁物东入口改造问题，《补充协议》中约定由被告按照原施工图对幼教中心东侧的主入口进行“完善”，而非“改造”。原告应当对由被告进行改造东侧主入口、承担改造费用的主张以及改造后最终的成果承担举证责任，但原告仅提供双方签订的补充协议，未提供其他证据，因此，对于原告要求被告按照《“富兴嘉城项目”施工图》对租赁物东侧入口进行改造并承担费用的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，被告有提供给原告无瑕疵租赁物的义务，而原告租赁物从2012年8月开始陆续出现渗漏点，被告未能提供无瑕疵的租赁物，造成违约，应承担违约责任。被告辩称，租赁物漏水是由于原告二次装修不当，被告应当对证明原告二次装修不当造成租赁物漏水承担举证责任，但被告并未提供相关证据，因此，本院对于被告上述辩称意见不予采纳。被告还辩称，原被告双方已就租赁物协商完毕，原告无权就该案件提起诉讼，但被告并未提交证据证明双方已协商一致，因此，本院对被告上述辩称意见不予采纳。关于原告要求被告修复渗漏点的主张，原告未对租赁物的渗漏点进行统计以及说明，并且要求被告修复渗漏点的主张没有强制执行力，本院对于原告上述主张不予支持，原告可另行单独起诉。关于原告要求被告返还租金及承担维修费和维修材料费的主张，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，被告未对原告租赁物进行维修，原告已自行维修，维修费用应由被告承担，根据原告提供的收据，维修费与维修材料费共计105680元。而维修租赁物已造成原告的损失，被告应当减少原告租金。但是，根据公平原则和诚实信用原则，原告要求被告返还35%的租金的诉请过分高于原告实际遭受的损失，应予酌减。本院综合考虑原告苏色球因被告的违约行为可能造成的各项损失，并考虑被告的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定被告以原告2012年8月至2019年3月已交租金的15%向原告返还租金。2012年8月至2019年3月，原告共交租金2838362元。法庭中，被告未对原告提交的已缴纳租金收据及数额发表质证意见，在法庭给其两次庭后提交书面质证意见时间后，被告亦未提交书面质证意见，并且被告同意逾期未交视为认可原告证据，因此，对于原告共交租金2838362元，本院予以认定。被告应当以2838362元的15%，即425754.3元，向原告返还租金。对于原告要求被告返还425754.3元租金及赔偿维修费与维修材料费共计105680元的主张，本院予以支持，超出部分不予支持。关于原告要求被告赔偿员工加班维修补贴、2016年停业三个月损失、2016.10－2018.9少收学费损失、维修定金、后维修期间停业经济损失的问题。原告虽然提供了其员工的劳动合同、员工工资表以及转账支付银行流水，但原告不能证明多发的员工工资是否为因维修租赁物而产生的加班工资，并且维修工作应当是专业的维修人员采取专业的方式进行，由幼儿园的员工进行维修与常理不符。因此，对于原告要求被告赔偿员工加班维修补贴的主张，本院不予支持。2016年原告幼儿园停业三个月系原告经营管理行为，其对于用工以及营业时间可以控制，因此，其对于要求被告赔偿2016年停业三个月损失的主张，没有法律依据，本院对此不予支持。2016年10月至2018年9月期间，原告幼儿园学生要求退学原因众多，且原告幼儿园少收学费系市场行为，原告没有证据证明这是租赁物漏水的原因。因此，对于原告要求被告赔偿2016.10－2018.9少收学费损失的主张，本院不予支持。虽然原告与案外人馨佳装饰签订合同书，由案外人馨佳装饰进行房屋漏水维修工程，并支付定金1万元，但是其装修工程还未实际发生，因此，对于原告要求被告赔偿维修定金、后维修期间停业经济损失的主张，本院不予支持。关于第三人中建四局六公司是否应该承担责任的问题。签订《富兴嘉城幼教中心租赁协议》、《补充协议》的双方为原告苏色球与被告金地公司，被告金地公司未向原告提供合格的租赁物构成违约，根据合同相对性的原则，原告只能向被告主张违约责任，而因第三人的行为造成的违约，被告仍应向原告承担违约责任。被告在承担违约责任后，有权向第三人追偿。因此，对于被告要求第三人承担质量问题的辩称意见，本院不予采纳，但是被告在承担违约责任后，可以向第三人追偿。对于被告关于原告因政策原因预估自己无法获得经营权，故转而起诉要求赔偿的辩称意见，与本案无关，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十一条之规定，判决如下：一、限被告长沙市金地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告苏色球返还租金425754.3元；二、限被告长沙市金地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告苏色球赔偿维修费、维修材料费105680元；三、被告长沙市金地房地产开发有限公司在赔偿原告苏色球的损失后，可向第三人中建四局第六建筑工程有限公司追偿；四、驳回原告苏色球其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费26067元，由被告长沙市金地房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  舒智玲人民陪审员  李 吉人民陪审员  邓小春二〇一九年四月三日代理书记员  李梦洁附相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。