河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民再173号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郭敏，女，1976年1月19日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王拥军，男，1968年11月30日出生，汉族，住河北省石家庄市高新区。委托诉讼代理人：张路正，河北海科律师事务所律师。委托诉讼代理人：范家宏，河北海科律师事务所律师。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：吴翠平，女，1986年10月2日出生，汉族，原藁城区恒泰房产经纪服务部（已注销）经营者，住河北省石家庄市经济技术开发区。再审申请人郭敏因与被申请人王拥军、吴翠平房屋买卖合同纠纷一案，石家庄市藁城区人民法院于2017年8月18日作出（2017）冀0109民初1012号民事判决。郭敏不服，上诉于本院。本院于2017年11月27日作出（2017）冀01民终11864号民事判决。已经发生法律效力。郭敏不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2018年6月22日作出（2018）冀民申2275号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人郭敏，被申请人王拥军的委托诉讼代理人张路正、范家宏，被申请人吴翠平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭敏申请再审称，一、一审、二审法院没有查清事实，认定事实错误。1.因郭敏常驻海口，郭敏在中介和王拥军一再表示能给首付款的前提下，才专程从海南飞回石家庄。在石家庄三方达成协议，王拥军于2016年9月18日支付首付款，郭敏把房屋公证在中介名下。9月18日当天，王拥军没有履约交付首付款。后王拥军于9月26日下午来电话，双方一致解除合同，返还定金。2.新的证据证明，合同中首付款支付时间和办理公证时间变更为2016年9月18日。三方约定9月18日王拥军付完首付款，然后房屋公证到中介名下。当天与郭敏一起办理此事的友人李某愿意出庭作证。3.吴翠平所做陈述与证人董某证言矛盾，与案件事实矛盾，不能作为判案依据。吴翠平从未参与本交易，具体交易情况她不清楚。二、一、二审法院判决适用法律错误。1.法院判决郭敏返还定金3万元和承担10万元违约金于法相悖。合同法规定，定金和违约金应当择其一，法院判定郭敏同时返还3万元定金和给付10万元违约金，于法无据。2.法院判决郭敏支付并未实际发生的评估费和贷款手续费，于法于理相悖。因为没有实际的支出，被申请人也不能提交相应的评估报告和贷款手续费的票据，这些钱中介取得无法律依据，判决不公正。综上，请求撤销一审、二审判决，驳回王拥军的全部诉讼请求。王拥军答辩称，郭敏与王拥军从来就没有变更过任何合同的条款。郭敏所提供的证人与其存在利害关系，且根本就没有参与买卖合同的签订等一系列活动，根本无法证明案件事实。吴翠平所作的陈述符合案件事实，因为根据郭敏与王拥军的相关电话录音，能够证实双方之间的联系均是通过中介所办理的。原审判决判令郭敏返还定金3万元并承担10万元的违约金于法有据，符合合同法的规定。郭敏所称法院判定其支付并未实际发生的评估费和贷款手续费的说法根本不能成立。原审法院依法对相关的房产进行的评估，王拥军也依法也依据合同申请了相关的贷款，产生了相关的费用，法院判决有事实根据。综上，一审、二审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。吴翠平述称，签订合同是由我亲自给他们签订的。中间他们就是产生纠纷以后给他们多次电话沟通也是我打的。相关费用的问题。直接看那个买卖合同就可以，我们三方签订三方买卖合同，上面明确规定了就只要签订这个合同，不管是甲方违约还是乙方违约，我们丙方的费用都是由违约方支付的。他们在这个合同期内是郭敏这一方先说出来房子不卖了，当时王拥军确实是跟我们说过很多遍，让我们去给她沟通这个问题。王拥军从来没有说过不买了这个话。而且当时那个房子涨价涨得那么快，王拥军也不可能说是说不买。请求按照合同办理。王拥军向藁城区人民法院起诉请求：一、判令解除房产买卖合同，返还王拥军交付的定金3万元；二、判令郭敏支付违约金10万元，并赔偿王拥军支付给中介的中介费、评估费、贷款手续费及服务费2.5万元；三、郭敏承担本案诉讼费用、保全费用。藁城区人民法院一审查明，2016年9月13日，原被告双方经第三人中介签订了房产买卖合同，原告以140万元购买被告坐落于藁城市石家庄经济技术开发区的房屋。约定签订合同的同时，原告付给被告购房定金3万元；原告于2016年10月8日前将首付款80万元（含定金）交到被告指定银行账户，剩余房款由原告向银行申请二手房贷款；本合同的签订视为第三人完成房产签约服务义务，原告应于签订本合同同时向第三人支付签约服务费用1.4万元；原告应于本合同签订同时向第三人支付贷款手续费及服务费共计0.554万元、评估费用0.546万元；不论任何形式、任何原因，致使原被告双方任何一方违约不履行合同，导致本合同不能继续履行的，违约方应赔偿给守约方违约金10万元，另外违约方应赔偿守约方已支付给第三人的所有费用，如违约方为原告，则已支付第三人的费用由原告自行承担。合同签订之日，原告如约支付给被告定金3万元。次日，原告支付给第三人中介费、贷款费等合计2.5万元。2016年9月26日，被告郭敏表示不再出售该房屋。藁城区人民法院一审认为，经第三人中介，原被告之间订立的房产买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当全面履行。当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。被告郭敏在合同约定的首付款交纳日之前，明确表示不再出售该房屋，属于违约，因此致使房产买卖的合同目的不能实现，原告请求解除合同，本院支持。当事人协商一致，可以变更合同。被告辩称，合同履行中将首付款时间进行了协商一致的变更，确定为2016年9月18日，对此变更无证据证明，且原告和第三人均予明确否认，故本院不予采信。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告请求被告返还已交付的定金3万元、支付违约金10万元、赔偿原告支付给中介的中介费、评估费、贷款手续费及服务费2.5万元，符合合同约定和法律规定，该院支持。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百六十一条之规定，一审判决为：一、解除原告王拥军与被告郭敏于2016年9月13日签订的房产买卖合同；二、被告郭敏返还原告王拥军定金3万元；三、被告郭敏给付原告王拥军违约金10万元；四、被告郭敏承担原告王拥军支付给第三人的中介费、评估费、贷款手续费及服务费合计2.5万元。上述二、三、四项，于本判决生效后三日内履行。案件受理费3480元，由被告郭敏负担。郭敏上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审本院二审对一审查明的事实予以确认。本院二审认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人在双方所签房屋买卖合同约定的首付款交纳日之前明确表示不再出售案涉房屋，上诉人主张将合同中首付款时间协商一致变更为2016年9月18日，被上诉人和与原审第三人均不予认可，上诉人提交的证据不足以证明其主张，原审据此认定上诉人构成违约并判令其承担相应的违约责任，符合双方合同的约定及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。本案再审中，郭敏申请证人李某出庭作证，主张王拥军反悔违约的事实。李某作证称，2016年过完中秋节第一天上班。郭敏说让我和她一块去办她房屋买卖收首付款，然后我俩就一块到中介接业务员叫小董，然后我们就去找买方。之前都联系好了小董，中途小董接了个电话说买方不去了，说是过两天，这件事时间过得太长了，后来小董又给打了个电话，对方说是不去了。后来我们掉头把小董放到中介我们就走了。王拥军质证称，证人李某的证言完全不可采信，因为他根本无法证明案件的事实，证人证明郭敏所申诉的理由，变更支付时间的说法是根本不成立的。证人与郭敏之间是朋友关系，他们之间有利害关系，可能直接影响到其证言的真实性和合法性。再者这个证言也是道听途说，因为他根本就没有见到相关的对方，也就是王拥军一方当面承认需要变更支付时间。因此该证人证言不予采信。吴翠平质证称，证人知道的这些问题是片面的，甚至很多内容是通过郭敏口中得知的，他说去收首付款，但实际上我们作为中介肯定会告诉他是去干什么，最起码我们是去做公证。要不然我们中介跟着过去干吗。他们两个直接见面交首付就可以了。我觉得证人可能连最起码她们去干什么都不太清楚。围绕当事人的再审请求，本院再审查明的事实与原审查明的事实基本一致。本院再审认为，一、关于当事人是否已协商确定交付首付款的时间由2016年10月8日变更为9月18日的争议郭敏在原审中称，签订合同时中介承诺王拥军三两天之内保证将首付款支付给郭敏。郭敏在本案再审中又称，签合同过程中，王拥军要求把时间往后宽限一点，他会尽快两三天之内付我首付款，所以等了几天后，我和小董和他打电话协商，9月17日晚上约好2016年9月18日付首付款，然后我把房屋公证给中介。对此，王拥军及吴翠平均不认可。根据2016年9月26日郭敏与王拥军的通话录音内容显示，关于变更交付首付款的时间问题，郭敏与王拥军之间没有面对面进行过协商，都是通过中介的董某转达，并且证人董某出庭作证时也称王拥军是尽量凑首付。郭敏没有确实的证据证明王拥军已同意在9月18日向郭敏交付合同首付款。本案再审中，郭敏申请证人李某出庭作证，但郭敏未在原审举证期限内申请该证人出庭作证，也没有充分理由说明逾期举证的原因；而且李某也不是当事人协商变更交付首付款时间的直接知情人，故该证人证言不足以证明案件有关事实，本院不予采纳。综上，郭敏不能证明双方已达成了变更交付合同首付款时间的意思表示，双方当事人应当以合同约定的时间确定双方的合同责任。根据当事人的陈述和录音记录等证据，在本案房屋买卖合同履行中，郭敏在2016年9月底之前表明不再履行合同的行为，违反了合同约定，致使合同目的不能实现，属于违约行为，依法应当承担违约责任。王拥军起诉请求解除双方签订的《房产买卖合同》，依法应予支持。二、关于王拥军的诉讼请求应否支持的争议《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约的，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，王拥军没有选择适用定金条款，而是按照合同约定请求郭敏承担违约金责任。故原审判决判令郭敏返还王拥军交付的定金3万元，郭敏给付王拥军合同约定的违约金10万元，符合合同约定，与法不悖，应予维持。王拥军向房产中介经营部支付了中介服务费用为14000元的事实，各方当事人无争议，王拥军请求郭敏赔偿中介服务费用损失，应予支持。关于房屋评估费用5460元、贷款手续费及服务费用5540元，共计11000元的争议，从一审中当事人的陈述及当事人提交的收据看，王拥军已实际支出了该笔款项。在原审及再审中，原房产中介经营部没有提供相应的正式票据，证明已实际支出了上述费用。因《房产买卖合同》未实际履行，该两笔费用未实际发生，原审判决将此费用计入合同未履行造成的损失之中，有失公正，该两笔费用不应作为损失由郭敏来承担。鉴于该两笔费用已由原房产中介经营部收取，且为本案当事人参加了诉讼，故可判令由经营者吴翠平返还王拥军。综上所述，原判决认定事实有误，应予纠正。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：一、撤销本院（2017）冀01民终11864号民事判决；二、维持石家庄市藁城区人民法院（2017）冀0109民初1012号民事判决第一项、第二项、第三项；三、撤销石家庄市藁城区人民法院（2017）冀0109民初1012号民事判决第四项；四、再审申请人郭敏给付被申请人王拥军中介费用损失14000元；五、被申请人吴翠平返还被申请人王拥军贷款手续费及服务费用5540元、评估费用5460元，共计11000元。上述判决第二项、第四项、第五项，于本判决生效之日起3日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3480元，二审案件受理费3480元，共计6960元，由再审申请人郭敏负担6810元，被申请人吴翠平负担150元。本判决为终审判决。审判长  郝俊贤审判员  王彦松审判员  高玉坡二〇一九年四月二日书记员  申伟佳