海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初7956号原告：方芳，女，1982年9月8日出生(公民身份号码：×××)，回族，住址：重庆市渝中区。委托诉讼代理人：林明宇，海南中海律师事务所律师。被告：海南远丰房地产开发有限公司，住所：三亚市吉阳区红沙社区胜利北路12号。法定代表人：覃永，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱秋琳，该公司职员。被告：海南天邦房地产开发有限公司，住所：海口市琼山区府城建国路6号华侨大厦1209房。法定代表人：王茂义，该公司总经理。委托诉讼代理人：周建明、董极道，海南坤和律师事务所律师。被告：覃晓波，男，1965年8月13日出生(公民身份号码：×××)，布依族，住址：贵州省都匀市。委托诉讼代理人：胡兴兵，贵州思嘉律师事务所律师。第三人：吴庆文，男，1957年1月14日出生(公民身份号码：×××)，汉族，住址：贵州省都匀市。第三人：朱秋琳，女，1963年9月3日出生(公民身份号码：×××)，汉族，住址：贵州省都匀市。原告方芳与被告海南远丰房地产开发有限公司(简称远丰公司)、海南天邦房地产开发有限公司(简称天邦公司)、覃晓波，第三人吴庆文、朱秋琳商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告方芳的委托诉讼代理人林明宇，被告远丰公司的委托诉讼代理人朱秋琳，被告天邦公司的委托诉讼代理人周建明，被告覃晓波的委托诉讼代理人胡兴兵，第三人朱秋琳到庭参加诉讼。第三人吴庆文经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方芳向本院提出诉讼请求：1、解除方芳与远丰公司、天邦公司签订的《三亚贵州半岛-红沙1号订房意向书》；2、远丰公司、天邦公司、覃晓波共同返还方芳订房意向金20万元，并共同支付方芳利息30万元。事实和理由：2012年5月4日，方芳与远丰公司签订《三亚贵州半岛-红沙1号订房意向书》(以下简称《意向书》)，方芳意向购买远丰公司开发的位于三亚市××区)项目C户型一套房屋。2012年5月4日，方芳依约向远丰公司支付了订房意向金20万元。2014年5月8日，远丰公司向包括方芳在内的所有订房业主发出《通知》，称因没能成功开发红沙1号项目，方芳订购的房屋变更为由天邦公司开发的“三亚远丰公寓式酒店”(以下称远丰公寓)项目房屋。2014年5月15日，天邦公司再向全体红沙1号项目业主发出《通知》，称原来在远丰公司订房的十五位业主可持原购房意向书、收据、打款凭证到天邦公司办理购房手续。2017年1月份天邦公司开发的远丰公寓项目已取得房屋预售许可证。方芳要求天邦公司办理该项目房屋的购房手续，但远丰公司故意不予配合办理。方芳认为《意向书》开始是方芳与远丰公司签订，但之后远丰公司、天邦公司对方芳和其他业主发出《通知》，表明远丰公司、天邦公司共同承接《意向书》中甲方的权利和义务，其对远丰公司、天邦公司是具有同等法律约束力的。而涉案的远丰公寓项目已经取得房屋预售许可证，天邦公司依约应为方芳办理该项目房屋的购房手续，但天邦公司却故意拒绝办理。远丰公司、天邦公司违约行为造成了方芳无法实现合同目的，方芳要求远丰公司、天邦公司共同返还订房意向金20万元，并按月息2分支付利息合法有据。远丰公司在收取方芳订房意向金后已将全部业主的订房意向金200万元转移到覃晓波银行账户，该行为是远丰公司、覃晓波恶意串通，侵害方芳合法权益，覃晓波依法应承担相应的责任。远丰公司辩称，2012年5月方芳在远丰公司设在贵阳的售房部订购一套位于三亚市红沙社区的红沙1号项目房屋，并交20万元。因法人覃永被抓导致该项目流产。远丰公司三个股东覃晓波、吴庆文、朱秋琳另外以天邦公司身份开发远丰公寓项目，三个股东同意原来在远丰公司购房的业主可以到天邦公司开发的楼盘要房或者退钱，原订房价格和退款支付利息方式都按原合同执行。2014年5月8日，远丰公司向业主发了通知，但业主说应该天邦公司要发一个通知对应起来才完整，2014年5月15日，天邦公司给业主发了一个通知。2016年年底天邦公司取得房屋预售证，订房人到三亚要求签订购房合同，被管理天邦公司的殷兆庚和苏慧慧(夫妻)说等取得第二个预售证后再给他们办理。2017年1月3日，朱秋琳和吴庆文将50%的股权转让给苏慧慧，并强调苏慧慧抓紧给订房人签购房合同，但仍拒绝与订房人签订购房合同。远丰公司在2012年5月收业主的订房款共计380万元，覃晓波拿走200万元，吴庆文拿走180万元，吴庆文还回来用于支付天邦公司税款，天邦公司有义务退还订房人订房款和利息。天邦公司辩称，天邦公司与方芳没有签订《意向书》，其要求解除与远丰公司、天邦公司签订的《意向书》没有事实根据。《意向书》为无效合同，其所指向的红沙1号项目不存在。远丰公司没有取得政府部门的立项核准、土地证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，是不具备房屋预售条件的。远丰公司虚构事实与方芳签订《意向书》，方芳明知远丰公司无相关证件的情况下，与其签订《意向书》存在过错，其要求支付意向金和利息于法无据。因签订《意向书》和收取订房意向金的主体是远丰公司，天邦公司与远丰公司是两个独立的民事主体，且红沙1号项目和位于三亚市××路口的远丰公寓是两个独立的项目。天邦公司并没有收取方芳款项，且未承诺给方芳退还订房意向金和支付利息，请求驳回其对天邦公司的诉讼请求。覃晓波辩称，方芳与远丰公司签订《意向书》，相对方是远丰公司，与覃晓波没有关系。虽然后来天邦公司向业主发出通知，愿继续向业主提供房屋，但此通知是以天邦公司名义发出的，故由天邦公司承担责任。覃晓波不应列为本案被告，其不承担任何责任。法律规定合同关系只能发生在特定主体之间，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担相应的义务，覃晓波是合同关系以外的人，不承担责任。《意向书》是方芳与远丰公司签订的，2014年5月15日发出通知的是天邦公司，并不是覃晓波个人作出的承诺。覃晓波与远丰公司之间关于200万元的费用问题与本案没有关联性，因为货币属于特殊种类物，方芳是向远丰公司交纳的订房款，基于方芳与远丰公司签订的《意向书》，远丰公司系合法占有，远丰公司具有处分公司财物的权利。天邦公司在向业主发出的通知中已提到愿意为远丰公司继续履行义务，是天邦公司企业法人行为而不是某位股东的个人承诺，天邦公司应承担责任。吴庆文(书面)述称，2012年5月方芳在远丰公司设在贵阳的售房部订购一套位于三亚市红沙社区的红沙1号项目房屋，并交了20万元，覃永被抓导致项目流产。三个股东覃晓波、吴庆文、朱秋琳另外以天邦公司名义开发远丰公寓项目，三个股东同意原来在远丰公司订房的业主，可以到天邦公司开发的楼盘要房或者退钱，原订房价格及退款支付利息方式按原合同执行。天邦公司在2014年5月15日给业主发了通知书，天邦公司有关事务都是朱秋琳负责处理。天邦公司在2016年初已经取得项目的商品房预售许可证，但天邦公司拒绝按照订房意向书的约定与方芳签订购房合同。是天邦公司过错造成方芳未能签订购房合同，其法律责任由天邦公司承担。朱秋琳的陈述意见与吴庆文的相同。本院经审理认定事实如下：2012年5月4日，方芳(乙方)与远丰公司(甲方)签订《意向书》，约定：方芳购买地点在三亚市吉阳区红沙社区胜利北路红沙1号项目C户型一套房屋;乙方在2012年5月30日前订房按16000元计算，乙方支付订房意向金20万元;若在甲方通知乙方本项目开盘时乙方不想购房，凭本意向书和意向金缴付凭证在开盘日结束7天后的五个工作日内，前往订房时缴款处办理退款，同时按缴纳订金款月息2分本息一次性结算;乙方在接到甲方办理签订认购手续的通知5个工作日内必须同时提供红沙1号订房意向书和意向金缴付凭证，方可签订红沙1号《购房确认合同》，并办理正式购房手续等。2012年5月4日，方芳委托黄家佳向远丰公司支付意向金20万元。2012年5月15日，远丰公司将200万元转到覃晓波个人帐户。2014年5月8日，远丰公司向包括方芳在内的红沙1号订房业主发出《通知》，主要内容是：因法定代表人覃永服刑，远丰公司没有在预定的时间内成功开发红沙1号项目，2012年10月重新组建的是天邦公司，法人覃晓波，重新开发远丰公寓式酒店项目，原来订购红沙1号的业主订房意向书仍然有效，订购的房屋变成远丰公寓式酒店房屋，远丰公寓式酒店项目争取在2015年底完成交给各位业主。2014年5月15日，天邦公司向红沙1号订房业主发出《通知》，主要内容是：远丰公司中止开发三亚贵州半岛红沙1号项目，原远丰公司股东覃晓波、吴庆文、朱秋琳三人重新组建了天邦公司，并开发建设远丰公寓式酒店项目，经三位股东商量同意，待天邦公司开发的远丰公寓式酒店项目取得预售许可证后，原来在远丰公司订房的15位业主可持原购房意向书、收据、打款凭证到天邦公司办理购房手续。按原购房意向书约定的价格每平方米16000元执行。2017年1月26日，天邦公司取得远丰公寓项目的《商品房预售许可证》。另查，远丰公司成立于2012年2月15日，股东是覃晓波、吴庆文、朱秋琳、覃永、贵州华亿投资担保有限公司，目前已被吊销营业执照。红沙1号项目未经过立项，远丰公司未取得该项目的任何许可证。天邦公司成立于2004年9月13日，投资人是覃晓波、吴庆文、朱秋琳。覃晓波、吴庆文、朱秋琳分别将各自持有的天邦公司股份转让给苏慧慧和苏茂深，2017年8月2日，天邦公司的股东变更为苏慧慧、苏茂深。天邦公司开发的远丰公寓项目房屋已经销售完毕，其没有向方芳办理项目房屋购房手续，方芳遂提起诉讼。本院认为，远丰公司向方芳发出《通知》，通知原来订购红沙1号的业主，订房意向书仍然有效，订购的房屋变成远丰公寓项目房屋。天邦公司向方芳发出《通知》，通知原来订购红沙1号的业主，可持原购房意向书、收据、打款凭证到天邦公司办理购房手续。远丰公司已经将其和方芳签订的《意向书》的义务全部转移给天邦公司，并且已经方芳同意，该债务转移合同关系是有效的，天邦公司取代了债务人的地位，即《意向书》新的债务人是天邦公司。天邦公司已经取得了远丰公寓项目的商品房预售许可证，《意向书》因此发生了法律效力。天邦公司取得预售许可证后拒绝与方芳签订购房合同，已违约，远丰公寓项目房屋已经销售完毕，方芳购房的目的不能实现，其请求解除《意向书》，有事实根据和法律依据。因《意向书》的义务已经转移给天邦公司，天邦公司应返还方芳订房意向金20万元。《意向书》约定“按缴纳订金款月息2分本息一次性结算”，即双方约定意向金的年利率为24%，并不违反法律规定，天邦公司应同时向方芳支付订房意向金的利息。天邦公司在向红沙1号订房业主发出的《通知》中表示，待天邦公司开发的远丰公寓项目取得预售许可证后，原来在远丰公司订房的15位业主可持原购房意向书、收据、打款凭证到天邦公司办理购房手续。天邦公司取得预售许可证的时间为2017年1月26日，其未依约与方芳办理购房手续，应从2017年1月27日起向方芳支付意向金的利息，但最高不超过方芳主张的30万元。远丰公司已经将其和方芳签订的《意向书》的义务全部转移给天邦公司，远丰公司已经摆脱债务关系，方芳请求远丰公司与天邦公司共同承担责任，不予支持。基于方芳与远丰公司签订的《意向书》，方芳向远丰公司交纳订房意向金20万元，远丰公司将200万元转到覃晓波个人帐户，系远丰公司处分公司财产的行为，不属于恶意串通，方芳请求覃晓波承担责任，没有法律依据，不予支持。2014年5月15日的《通知》上盖有天邦公司的公章，其内容是经过当时天邦公司三个股东覃晓波、吴庆文、朱秋琳商量同意的。2017年8月2日，天邦公司的股东才变更为苏慧慧、苏茂深。2017年1月26日，天邦公司取得远丰公寓项目的商品房预售许可证，2017年9月19日，方芳和其他业主向三亚市政府有关部门反映天邦公司的情况。上述事实足以证明天邦公司向方芳及其他业主发出的通知是真实存在的，是否系先盖章后打字，都不能改变天邦公司的真实意思表示，且天邦公司已经撤回了关于文书鉴定的申请。天邦公司的抗辩理由不成立。鉴于《意向书》形式上的甲、乙双方是远丰公司和方芳，因此解除的是远丰公司和方芳签订的《意向书》。依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，判决如下：一、解除原告方芳与被告海南远丰房地产开发有限公司签订的《三亚贵州半岛-红沙1号订房意向书》;二、被告海南天邦房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告方芳返还订房意向金200000元及支付利息(计算方法：以200000元为基数，按年利率24%，自2017年1月27日起计算至债务付清之日止。最高不超过300000元);三、驳回原告方芳的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元(方芳已预缴4400元)，减半收取计4400元，由原告方芳承担30%即1320元，由被告海南天邦房地产开发有限公司承担70%即3080元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 邢增秀 二〇一九年四月十九日书记员 林少喜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十四条第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。