盐城经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0991民初137号原告盐城市丰泽物资有限公司，统一社会信用代码91320900773213112E，住所地盐城市通港路**附**。法定代表人张亚芹，该公司总经理。委托诉讼代理人吴俊涛，系原告公司法定代表人丈夫。委托诉讼代理人王益贵，江苏行真律师事务所律师。被告江苏启鑫汽车配件有限公司，统一社会信用代码91320991MA1MUBG985，住所，住所地盐城经济技术开发区全民创业园**厂房div>法定代表人刘有荣，该公司总经理。委托诉讼代理人张学凡，江苏一正律师事务所律师。被告还建军，男，汉族，1976年9月16日生，住盐城市盐都区。被告江苏今信达环境工程有限公司，统一社会信用代码91320902321262757C，住所，住所地盐城市亭湖区南映路****（18）div>法定代表人刘根新，该公司经理。原告盐城市丰泽物资有限公司（以下简称丰泽公司）与被告江苏启鑫汽车配件有限公司（以下简称启鑫公司）、还建军、江苏今信达环境工程有限公司（以下简称今信达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法由审判员李呈蕴适用简易程序于2019年2月18日公开开庭进行审理。原告丰泽公司的委托诉讼代理人王益贵、吴俊涛，被告启鑫公司的委托诉讼代理人张学凡到庭参加诉讼，被告还建军、今信达公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告丰泽公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告启鑫公司、还建军腾让原告所有的位于盐城经济技术开发区步凤全民创业园3号厂房房屋，搬清拆除厂区内有毒有害设施，并支付自2018年6月1日起至让房之日止房屋占用费暂定150000元（标准参照原告与今信达的租赁合同及还建军的调解协议）。2、判令被告启鑫公司、还建军支付违约金30000元（还建军调解协议的约定）。3、判令被告启鑫公司、还建军赔偿损失暂定20000元（厂房屋顶破洞）。4、判令启鑫公司、还建军返还原告垫付的费用12763.93元（电费5394.83元，拆除费5900元，尚未支付水费1569.1元）。5、被告今信达公司对上述诉讼请求承担连带责任（依据原告与今信达公司签订租赁合同，后其将3号厂房部分转租给启鑫公司，没有征得我公司同意）。6、本案诉讼费用、律师代理费用5000元由被告承担。本案审理过程中，原告丰泽公司变更诉讼请求为：1、依法判令被告启鑫公司、还建军腾让原告所有的位于盐城经济技术开发区步凤全民创业园3号厂房房屋，搬清拆除厂区内有毒有害设施，并支付自2018年6月1日起至让房之日止房屋占用费暂定150000元（标准参照原告与今信达的租赁合同及还建军的调解协议）。2、诉讼费用由被告启鑫公司、还建军承担。事实和理由：2016年2月17日，原告代表吴俊涛与被告今信达公司代表翟建强签订了厂房租赁合同，约定租赁盐城经济技术开发区步凤全民创业园3号3287平方米厂房，房屋年租赁费叁拾万元，租赁期限为2016年3月18日起至2021年3月17日止，后被告今信达公司未经原告同意的情况下，于2016年8月将部分厂房转租给被告启鑫公司，投资喷涂设施进行生产。2018年3月,今信达公司提前退场，但未能叫被告启鑫公司同时腾让房屋，双方产生矛盾，警察接处警后原告与被告启鑫公司的股东还建军于2018年4月17日在步凤派出所达成调解协议书，约定“吴俊涛同意将厂房租给还建军，租期自2018年4月17日至2018年5月30日止，到期后搬清所有设施；厂房损坏问题还建军押20000元到调解中心，修复后吴俊涛同意后方可提取押金，否则押金归吴俊涛所有；如租房违约将承担全厂房租金300000元（每年）并承担总承租金20%的违约金，同时也承担诉讼时的相关费用。另注：承租交厂房时交清所有费：即水费电费”。后，还建军及启鑫公司未按调解协议约定交押金至调解中心，也未按约定搬清所有设施交还厂房，原告多次通过电话、短信通知并要求修复损坏的设施，搬清拆除腾空厂区内有毒有害设施（因为喷涂产生的废料是有毒有害物品，拆除需专业人员），交还房屋，支付使用期间的房租，但还建军及启鑫公司一直拖延，既不交纳房租，又不腾让房屋，损坏的部分设施也未维修。另外原告垫付了水电费用及拆除费用13400元。综上，被告的行为已侵犯了原告合法权益，为维护原告合法权益，特具此状，恳请贵院依法判如前请。被告启鑫公司辩称：1、原告主体资格不适格。2、原告与我公司之间没有租赁关系，向我公司主张没有合法依据，根据原告提供的证据可以看出是吴俊涛与还建军签订的合同，应当由他们之间进行解决，请求驳回原告对我公司的诉请。被告还建军、今信达公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月3日，盐城经济技术开发区步凤镇人民政府（以下简称步凤镇政府、甲方）与丰泽公司（乙方）签订《合同书》（摘要），约定：第一条，投资项目名称为环保设备，总投资2000万元，注册1000万元。第二条，项目选址位于全民创业园2、8号厂房地块，总面积为13.75亩。第三条，土地价格计预交土地定金。土地出让时，由乙方到国土部门办理土地挂牌、摘牌手续，并按规定缴纳契税、耕地占用税，甲方按每亩6万元收取土地款，余款由甲方借给乙方，在乙方项目建设投产后，其上缴税收形成的开发区地方留成部分达借款总额时，作为税收奖励一次性冲抵借款。签订协议五日内，乙方按每亩5万元，计65万元预交土地定金。第七条，乙方合同签订后，应迅速落实施工企业，按甲方指定日期开工建设，八个月时间内竣工投产，原土地定金中留30万元转为税收保证金，投产后，三年内销售达到2000万元或纳税到100万元，退还税收保证金，如未能达到，则扣除年税收标准差额部分退还保证金。2016年2月17日，丰泽公司出具委托书，内容为：今委托丰泽公司吴俊涛于2016年2月17日与翟建强、刘根新签订厂房租赁合同，是公司行为。同日，吴俊涛（出租方、甲方）与翟建强（承租方、乙方）、刘根新（担保方、丙方）签订《厂房租赁合同》一份，甲方将盐城市开发区步凤全民创业园内3号厂房约3287平方米的车间及三层办公楼整体租赁给乙方，租赁期限为2016年3月18日起至2021年3月17日止，甲方每年收取房屋年租赁费总计人民币叁拾万元。合同还约定“乙方有下列情形的，甲方可终止合同，收回房屋：1、擅自将房屋转租或抵押给他人……”。2016年，今信达公司（出租方、甲方）与启鑫公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》一份，甲方将位于盐城市开发区步凤全民创业园3号厂房北三跨厂房租赁于乙方使用，租赁期限为4年，从2016年8月10日起至2020年8月9日止。租金为年租金，厂房年租金为人民币106000元/年。2018年4月17日，还建军与吴俊涛在盐城市公安局开发区分局步凤派出所达成调解协议书，主要事实为：2018年4月17日上午9时许，还建军报警称我的东西被人偷了，后经警方询问原来是还建军通过刘根新转租吴俊涛的厂房但吴俊涛事后不同意，事后发生纠纷，吴俊涛拿掉断电器。现根据《中华人民共和国调解法》第三十一条、三十二条、三十三条之规定，经调解，双方自愿达成协议如下：一、双方协定吴俊涛同意将厂房续租给还建军，租期为2018年4月17日至2018年5月30日止，并搬清所有设施。二、吴俊涛提出的厂房损坏问题由还建军押20000元到调解中心，修复后吴俊涛同意后方可提取押金，否则押金归吴俊涛所有（日期为本月23日交调解中心）。三、房屋为17700元（交房租日期为三个工作日）。四、违约责任：如租房违约将承担全厂房租金300000元（每年）并承担总承租金20%的违约金。同时，也承担诉讼时的相关费用。调解协议中还备注：承租交厂房时交清所有费：即水费电费等。2019年4月11日，盐城市建筑设计研究院有限公司出具证明，内容为丰泽公司与政府签订合同时，按照我院规划排序项目选址约定位于2号厂房地块，是按东西方向排序。厂房建成后因甲方根据规划需要调整改为南北方向排序为3号厂房。故步凤全民创业园3号厂房实为原2号厂房。本案审理过程中，启鑫公司陈述在2018年3月份之前启鑫公司确实占有使用了案涉房屋的三分之一。2018年3月之后，吴俊涛经常向其催要房租，双方产生矛盾，后来公司就关停了。现在我公司也无法进入案涉房屋，目前案涉房屋中还有一些我公司的设备。另查明，根据中国农业银行银行卡交易明细清单，2017年3月29日、2017年9月21日、2017年9月26日，刘根新向张亚芹卡号为62×××15的银行卡内分别转存100000元（摘要：转存）、40000元（摘要：转存房租）、50000元（摘要：转存房租）。2018年4月21日，张亚芹上述银行卡收到现存17200元。还查明，丰泽公司股东系张亚芹、吴俊涛，两人系夫妻关系，各持有50%的股份。张亚芹系丰泽公司的法定代表人，刘根新系今信达公司的法定代表人。本案审理过程中，原告丰泽公司称今信达公司于2018年3月提前退场。本院认为，案涉《厂房租赁合同》承租方的签订主体虽是翟建强，但今信达公司的法定代表人刘根新作为担保人在该份租赁合同上签字确认，且今信达公司法定代表人刘根新多次向原告法定代表人张亚芹银行卡转账并注明“转存房租”，故应视为今信达公司认可与丰泽公司之间的租赁合同法律关系。但案涉房屋没有产权证，原告在本案法庭辩论终结前亦未取得建设规划许可，也未提交经主管部门批准建设的证据，则丰泽公司与今信达公司之间的房屋租赁合同无效。由此，今信达公司与启鑫公司之间的《租赁合同》亦应无效。关于原告主体资格适格与否的问题。吴俊涛系原告公司法定代表人丈夫，其签订合同时具有原告书面授权，故其签订时合同系代表丰泽公司签订。另，原告与步凤镇政府签订合同，投资建设全民创业园2号厂房。后2号厂房因规划调整名称变更为案涉的3号厂房，原告作为案涉厂房的投资建设主体具有诉讼的主体资格。关于原告主张启鑫公司、还建军搬清有毒有害设施、腾让案涉厂房并支付从2018年6月1日起至让房之日止房屋占有使用费暂定15万元的诉请。案涉房屋租赁合同虽然无效，但原告作为案涉房屋的投资建设主体有权要求次承租人启鑫公司搬清所有设备腾退房屋。另，还建军与丰泽公司委托代理人吴俊涛达成调解协议约定“将厂房续租给还建军，租期为2018年4月17日至2018年5月30日止，还建军并承诺搬清所有设施，如违约将承担全厂房租金300000元（每年），还需要承担诉讼时的相关费用。”由上述调解协议内容可知，还建军系以个人身份加入到启鑫公司对丰泽物资公司的债务之中，故其也应当负有搬清设备腾退房屋的义务。至于占有使用费的标准问题。根据本院查明的事实，启鑫公司应自2018年6月1日起按照106000元/年标准向丰泽公司支付占有使用费直至实际返还案涉房屋之日止。还建军虽然承诺如违约按照全厂房租金300000元/年标准向丰泽公司承担违约责任。由于还建军系加入到次承租人启鑫公司对丰泽公司的债务之中，不宜过度加重还建军应当承担的责任，故本院酌情认定还建军向丰泽公司支付占有使用费的标准亦为106000元/年。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定之规定，判决如下：一、被告江苏启鑫汽车配件有限公司、还建军应于本判决生效十日内拆除、搬清盐城经济技术开发区步凤全民创业园3号厂房内的设施。二、被告江苏启鑫汽车配件有限公司、还建军应于本判决生效十日内向原告盐城市丰泽物资有限公司返还位于盐城经济技术开发区步凤全民创业园的3号厂房。三、被告江苏启鑫汽车配件有限公司、还建军应于本判决生效十日内向原告盐城市丰泽物资有限公司支付自2018年6月1日起至实际返还房屋之日止按照106000元/年的标准计算的占有使用费用。四、驳回原告盐城市丰泽物资有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4656元，依法减半收取2328元，由原告盐城市丰泽物资有限公司负担68元，由被告江苏启鑫汽车配件有限公司、还建军负担2260元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 李呈蕴二〇一九年四月十二日法官助理 李静静书 记 员 张 聃附录法律条文1．《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2．《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]11号第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。3．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。