浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0681民初3818号原告：诸暨雄风新天地购物中心有限公司，住所地诸暨市浣东街道苎萝东路555号。法定代表人：陈金建。委托诉讼代理人：李乐敏，浙江振邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅梦露，浙江振邦律师事务所律师。被告：诸暨市万购贸易有限公司，住所地诸暨市暨阳街道鼓山新村13幢4至10层。法定代表人：张飚。被告：张飚，男，1972年4月19日出生，汉族，住诸暨市。原告诸暨雄风新天地购物中心有限公司（以下简称“雄风公司”）与被告诸暨市万购贸易有限公司（以下简称“万购公司”）、张飚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序于2018年4月1日公开开庭进行了审理。原告雄风公司的委托诉讼代理人傅梦露、被告万购公司的法定代表人张飚、被告张飚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雄风公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告万购公司支付原告租金、店庆费、电话费等费用共计69457.10元，并支付自2018年2月1日起至款付清日止按月利率1%计算的利息；2.判令被告万购公司赔偿违约损失共计288624元；3.判令被告万购公司承担原告为本案支出的律师代理费9000元。审理中，原告调整第一项诉讼请求中的租金、店庆费、电话费等费用为59457.10元，其余不变。事实和理由：被告万购公司承租原告位于诸暨市浣东街道苎萝东路555号雄风新天地商业广场第二层南区，承租面积336平方米，租期三年，用于经营“VG生活馆”店铺。2018年8月9日，因被告违约，原告与两被告协商一致后签订《终止协议》，约定原《租赁合同》于2018年8月31日终止，同时约定了租金等费用及违约金的计算方式。现被告万购公司未能在2019年1月31日前付清合同约定欠款，故依据《终止协议》第三条，被告应付原告租金567414元、店庆费3000元、电话费85.90元，共计人民币570499.90元，并支付当年租金金额30%的违约金共计153619.20元。同时，依据合同第五条，被告张飚应当对上述债务承担连带清偿责任。现两被告均未付款。被告万购公司、张飚均均辩称，对第一项诉请没有异议；对第二项有异议，不同意支付违约金，原告的损失不是被告的原因造成的，原告是想从双方签订的《终止协议》中获取高额违约金；对第三项诉讼请求无异议；对第四项诉讼请求无异议，但是承担连责任仅应对第一、三项诉请承担连带清偿责任。原告雄风公司围绕诉讼请求向本院依法提交了租赁合同、协议、终止协议、委托代理合同、律师费代理费发票、租赁合同（原告与案外人叶万耿），被告万购公司、张飚对上述证据的真实性不持异议，本院予以确认并在卷佐证。经审理，本院认定的事实如下：2016年5月6日，浙江雄风永利商贸有限公司诸暨雄风新天地分公司（甲方）与被告万购公司（乙方）签订了《租赁合同》一份，载明：“甲方同意出租、乙方同意承租位于诸暨市城东中心区苎萝路浙江雄风永利商业广场（东广场）第贰层的南区域场地；经甲、乙双方确认，该场地的计租实际经营面积为336平方米；本合同项下租赁期限为三个租约年；第一个租约年每月每平方米115元，即每一个月租金为人民币38640元，每一年租金为人民币463680元；第二个租约年每月每平方米人民币121元，即每一个月租金为人民币40656元，每一年租金为人民币487872元；第三个租约年每月每平方米人民币127元，即每一个月租金为人民币42672元，每一年租金为人民币512064元；双方约定，本合同项下的进场日为2016年5月20日。”2016年7月1日，浙江雄风永利商贸有限公司（甲方）、被告万购公司（乙方）、原告雄风公司（丙方）签订《协议》一份，载明:“甲、乙双方于2016年5月6日签订《房屋租赁合同》一份，乙方承租甲方位于诸暨市苎萝东路555号雄风新天地二层的营业场地，承租面积为336平方米，承租期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止。经三方同意，自本协议签订生效之日起甲方将联销租赁合同项下的全部权利和义务转让给丙方，即由丙方承继甲方在租赁合同项下的所有权利和义务，除本协议另有约定外，原租赁合同项下的其他条款不变，对乙、丙双方均具有约束力。”2018年8月9日，原告雄风公司（甲方）与被告万购公司（乙方）、张飚（丙方）签订《终止协议》一份，载明:“根据原协议第21.4条约定，乙方迟延交付房租超过30日的，甲方有权解除合同，而乙方至今未交房租已经远超过30日且一直占用房屋，已构成违约。现甲、乙双方协商一致，原协议于2018年8月31日起终止；二、考虑到乙方偿付能力，如乙方能在2019年1月31日前向甲方付清欠缴的租金和费用，则甲方同意将乙方的应缴租金及所有费用计算截止至2018年1月31日，即乙方应向甲方缴纳租金66371.20元，店庆费3000元，电话费85.90元，合计应缴纳69457.10元。乙方同意于本协议签订后在2019年1月31日前支付；三、乙方在此承诺，如未能在2019年1月31日前付清上述欠缴费用，则不论乙方何时腾退房屋，甲方均将租金计算至2019年1月31日，届时乙方应付租金共计为567414元，店庆费3000元，电话费85.90元，期间如有其它费用产生，则按实际计算至2019年1月31日。同时，乙方应按照原协议第21.1条约定，向甲方支付当年租金金额30%的违约金。此外，乙方还应承担所有应付未付款自应付之日起至实际支付之日止，按月利率10‰计算的利息；四、乙方同意在本协议签订之后7日内腾退房屋；五、乙、丙双方承诺，丙方自愿为乙方提供担保，担保方式为连带责任保证担保，担保范围包括本协议项下乙方应付租金、各项费用、违约金、利息和甲方实现债权的费用（包括诉讼费、律师代理费、财产保全费、差旅费等）；担保期限为本协议履行期限届满之日起两年。本担保条款具有独立性，合同其他条款的无效不影响担保条款的效力；六、甲、乙、丙三方确认，如乙方未按照本协议约定支付履行腾退、支付义务的，则甲方可直接要求丙方履行所有义务。七、原协议终止后，租赁期间乙方对外发生的债权债务及一切纠纷均由乙方自行承担，跟甲方无任何关联；八、本协议一式三份，甲方一份，乙、丙双方各执一份，自各方签字或盖章后生效。”后被告支付了款项1万元，其余款项均未支付。2018年8月31日，被告万购公司将涉案房屋腾空。2018年11月3日，原告雄风公司与叶万耿签订《租赁合同》一份。另查明，原告雄风公司为实现债权支出律师代理费9000元。本院认为，原、被告之间的租赁合同关系系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。原、被告于2018年8月9日签订《终止协议》一份，该协议约定原协议于2018年8月31日起终止，且对尚欠的租金等费用进行了结算。原告要求被告万购公司支付租金、店庆费、电话费等费用共计人民币59457.10元，并支付相应利息的诉请，本院认为，两被告对该诉请不持异议，故予以支持。原告要求被告万购公司支付违约金288624元的诉请，本院认为，该违约金数额偏高，且两被告要求予以调整，故本院根据案件的实际情况酌情确定违约金为40656元/月×2个月=81312元。原告要求被告万购公司承担原告为本案支出的律师代理费9000元的诉请，本院认为，两被告对该项诉请不持异议，故予以支持。原告要求被告张飚对上述债务承担连带清偿责任的诉请，本院认为，该诉请符合合同约定，应当予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告诸暨市万购贸易有限公司应支付原告诸暨雄风新天地购物中心有限公司租金、店庆费、电话费等费用共计人民币59457.10元，并支付自2018年2月1日起至款付清日止按月利率1%计算的利息，上述款项限于本判决生效之日起十五日内付清；二、被告诸暨市万购贸易有限公司应支付原告诸暨雄风新天地购物中心有限公司违约金计人民币81312元，款限于本判决生效之日起十五日内付清；三、被告诸暨市万购贸易有限公司应支付原告诸暨雄风新天地购物中心有限公司律师代理费计人民币9000元，款限于本判决生效之日起十五日内付清；四、被告张飚对上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告诸暨雄风新天地购物中心有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费6806元，依法减半收取3403元，由原告诸暨雄风新天地购物中心有限公司负担1979元，被告诸暨市万购贸易有限公司、张飚共同负担1424元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 何 婧二〇一九年四月四日书记员 郭芳琼