上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初3837号原告：上海宇田投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：黄建国，总经理。委托诉讼代理人：雷芳，上海开觉律师事务所律师。委托诉讼代理人：万凤，上海开觉律师事务所律师。被告：程益民，男，1978年10月25日生，汉族，住安徽省。原告上海宇田投资管理有限公司(以下简称宇田公司)与被告程益民房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张奚独任审判，并于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人雷芳、万凤、被告程益民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宇田公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2017年8月2日签订的《上海星波购物广场商铺租赁合同》于2019年3月8日正式解除；要求被告返还原告位于上海市嘉定区裕民南路XXX号上海星波广场三层商铺并将其经营的“上海桔子红餐饮有限公司”工商注册地址从上海市嘉定区裕民南路XXX号上海星波广场三层309、310、312、315、316、318-323、326-330室迁离或撤销；2、判令被告向原告支付2018年8月2日至2019年3月8日期间欠付的租金923,020.20元及滞纳金522,169.57元(以462,056.56元为基数自2018年7月2日起算、以460,963.64元为基数自2018年11月2日起算，均按每日0.3%计算至2019年3月8日)；3、判令被告向原告支付2018年7月2日至2019年3月8日期间欠付的物业费131,537.27元及滞纳金73,725.75元(以37,844.99元为基数自2018年6月2日起算、以53,741.77元为基数自2018年9月2日起算、以39,950.50元为基数自2018年12月2日起算，均按每日0.3%计算至2019年3月8日)；4、判令被告向原告支付2018年6月28日至2019年3月25日期间的水电费44,040.90元及滞纳金11,549.29元(以28,945.60元为基数，自2018年10月27日起算至2019年3月8日止，按每日0.3%计算)；5、判令被告支付原告原免租期2017年8月2日至2017年10月1日期间内的租金220,547.42元(按110,273.71元/月计算)；6、判令被告支付原告其他应付租金374,000元及违约金146,454元(以44,000元为基数自2018年2月2日起算、以66,000元为基数自2018年6月2日起算、以66,000元为基数自2018年10月2日起算、以66,000元为基数自2019年2月2日起算，均按每日0.3%计算至2019年3月8日)；7、判令被告支付原告违约金人民币428,121.45元(按3个月租金，142,707.15元/月计算)；8、判令被告向原告支付房屋使用费(自2019年3月9日起至实际返还上述商铺之日止，按2.2元/日/平方米计算)；9、判令被告向原告支付物业费(自2019年3月9日起至实际返还上述商铺之日止，按8.4元/月/平方米计算)；10、判令被告向原告支付违约金(自2019年3月24日起至被告将其经营的“上海桔子红餐饮有限公司”工商注册地址从上海市嘉定区裕民南路XXX号上海星波广场三层309、310、312、315、316、318-323、326-330室迁离或撤销之日止，按每日300元计算)；11、判令被告支付原告租金、物业费、水电费和其他租金的滞纳金(以1,472,598.37元为基数，自2019年3月9日起至实际支付完毕之日止，按每日0.3%计算)；12、判令被告支付原告资金占用利息(以原免租期租金220,547.42元为基数,自2019年2月2日起至实际支付完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)。事实和理由：2017年8月2日，原告与被告签订《上海星波购物广场商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于上海市嘉定区裕民南路XXX号上海星波广场三层商铺(以下简称系争商铺)，面积2132.61平方米，用作经营“桔子红海鲜自助”，租期为2017年8月2日至2024年5月30日止；2017年10月2日至2018年10月1日租金单价为每天1.7元/平方米，月租金为110,273.71元；2018年10月2日至2019年10月1日租金单价为每天2.2元/平方米，月租金为142,707.15元；应按月支付租金，先付后用，每月应提前30日支付完毕，逾期支付租金的按应支付金额每天0.3%的比例支付滞纳金。合同另对物业管理费、水电费、逾期支付物业管理费、水电费的滞纳金作出约定；合同同时约定未按期缴纳租金、物业管理费、水电费等超过30日的，原告有权单方解除合同、收回系争商铺，合同终止或解除后，被告应在15日内将注册在系争商铺地址上的工商信息迁离或撤销，否则逾期一日，被告应向原告支付每日300元的违约金，同时保证金不予退还；因被告违约导致合同提前解除的，被告还应支付原告三个月租金作为违约金。同日，双方签署《上海星波购物广场物业管理合同》，约定了物业管理费的计算标准、支付时间以及逾期支付按应支付金额每天0.3%的比例支付滞纳金。另外，原告、被告与商铺原承租人于2017年8月2日签订《协议书》，约定原承租人租赁期间欠付的租金由被告支付，若逾期支付，按应支付金额每天0.3%的标准支付滞纳金。上述合同签订后，原告将系争商铺交付被告使用。因被告长期拖某原告租金、物业管理费、水电费等，已构成严重违约，原告有权根据合同约定行使合同解除权，并要求被告承担违约责任，故诉至本院。被告程益民辩称，同意解除合同、返还房屋及办理工商注册地注销手续，但需要时间；对租金、物业费有异议，被告于2017年8月2日接收系争商铺后，因原承租人拖某租金，原告于2017年10月停水停电，导致其停业两个月，之后于2018年2月15日因重新装修停业，同年6月再次开业，后由于经营问题，于同年8月再次停业，停业后与原告多次协商，原告承诺2018年8月、9月、10月三个月免除租金及物业费，之后的租金按1.9元每日每平方米计算；对水电费金额无异议；另外，原告计算的违约金标准过高，不同意支付各项违约金及滞纳金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月2日，宇田公司(出租方，甲方)与程益民(承租方，乙方)签订《上海星波购物广场商铺租赁合同》，约定甲方将系争商铺出租给乙方，建筑面积2132.61平方米，用作经营“桔子红海鲜自助”；租赁期限自2017年8月2日至2024年5月30日止，其中2017年8月2日至2017年10月2日为2个月免租期，若本合同提前解除或终止，则该免租期租金不予免除，乙方仍然应按月租金110,273.71元的标准向甲方支付；2017年10月2日至2018年10月1日租金单价为每天每平方米1.7元，月租金为110,273.71元；2018年10月2日至2019年10月1日租金单价为每天每平方米2.2元，月租金为142,707.15元；2017年10月2日至2018年4月1日期间，乙方应按月支付租金，先付后用，每月应提前30日支付完毕；2018年4月2日开始，乙方每4个月支付一次租金，每次应提前30日支付完毕；乙方逾期支付租金的按应支付金额每天0.3%的比例支付滞纳金；乙方应向甲方支付合同保证金220,547元，保证金用于乙方怠于支付履行本合同应付的各项费用或用于应由乙方承担的违约金、赔偿金等，租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金以及结清水、电、煤气费和因本租赁行为所产生的一切费用，且向甲方交还商铺并按本合同约定履行所有相关义务后，甲方将向乙方无息退还合同保证金余款(若有)；乙方承租商铺期间的水费、电费及物业管理费等由乙方承担；2017年8月2日至2018年10月1日的物业管理费单价为每月每平方米8元，每月物业管理费为17,060.88元；2018年10月2日起，每年的物业管理费在前一年物业管理费基础上每年递增5%；物业管理费按季度支付，每次支付应提前30天，逾期支付按应付金额每天0.3%的比例支付滞纳金；水费、电费等由甲方代收代缴，按月收取，乙方应于每月27日前按上月计量表实际发生量将上月相应费用交与甲方，逾期缴纳且经甲方通知后，仍未缴纳的，甲方有权采取一切强制措施(包括但不限于停水停电等)，相关后果由乙方自行负担，同时乙方应按应付金额每天0.3%的比例支付滞纳金；乙方应按期交纳租金、物业管理费等各项费用，逾期十五天未缴纳的，即视为自动终止合同，以保证金允抵所欠租金及各项费用，不足部分继续支付，并即刻清理出本商场，而甲方不承担任何责任；乙方未按期缴纳租金、物业管理费、水费、电费等其他应缴费用超过30日的，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同收回商铺，剩余的租金、物业管理费等不予退还，合同保证金不予退还，乙方应在合同解除之日起5日内搬出商铺；因乙方违约导致合同提前解除的，乙方除按本合同之约定承担违约责任的，还应向甲方支付三个月的租金作为违约金；本合同提前终止时，乙方应在本合同终止之日起10日内将承租商铺及甲方提供设施、设备(按物品清单为准)以良好、清洁、适租状态交还甲方，由甲方验收后办理相关手续；因乙方违约解除或终止合同的，乙方在租赁商铺内所有装饰装修及添附物，均无偿归属甲方；合同终止或解除后，乙方应在15日内将注册在承租商铺上的工商信息迁离或撤销，每逾期一日，应向甲方支付300元的违约金，同时合同保证金不予以退还；甲乙双方一致同意遵守本合同及其附件内容，本合同附件(上海宇田投资管理有限公司物业管理和经营管理公约)是本合同不可分割的组成部分，与合同主文具有同等法律效力。同日，双方签订《上海星波购物广场物业管理合同》作为合同附件，其中关于物业管理费、水费、电费的支付标准、支付方式及逾期支付物业管理费、水费、电费的违约责任均同主合同。上述合同签订后，宇田公司将系争商铺交于程益民，程益民向宇田公司支付租金至2018年8月1日，2018年8月2日之后的租金仅支付了43,905.16元；程益民向宇田公司支付物业管理费至2018年7月1日，2018年7月2日之后的物业管理费仅支付了13,337.65元，程益民另拖某宇田公司水费、电费合计44,040.90元未支付。因程益民拖某宇田公司租金、物业管理费、水费、电费等费用未支付，宇田公司分别于2018年6月12日、2018年9月27日向程益民发出《催款通知函》、《公函》，要求程益民付款，但程益民未能支付。另查，因原承租人解除租赁合同，由程益民承租系争商铺，宇田公司(出租人，甲方)、程益民(新承租人，乙方)与案外人鲍某某(原承租人，丙方)于2017年8月2日签订《协议书》，约定乙方拖某的2015年10月2日至2016年8月1日期间租金661,642.09元采取分期付款的形式支付，第1期租金应于2016年8月2日付66,142.09元，之后每期租金支付时间间隔4个月，每期支付66,000元，共支付10期；前3期乙方已支付完毕，第4-10期应付租金由丙方承担；丙方应按合同约定，按时足额的向甲方支付应付款项，如有逾期，甲方有权要求丙方立即支付所有应付款项(含未到期部分)，同时丙方应以所有应付款项为基数，按照每日0.3%的标准向甲方支付违约金，甲方另有权解除甲方、丙方就该商铺签订的租赁合同；乙方向甲方支付的保证金220,547元，乙方同意该款由丙方所有，丙方将该款继续作为甲方租赁该商铺的履约保证金。合同签订后，程益民向宇田公司支付了第4期租金66,000元，之后仅支付过租金22,000元，剩余374,000元未支付。审理中，双方于2019年4月2日办理房屋交接手续，程益民将系争商铺返还了宇田公司。本院认为：1、《上海星波购物广场商铺租赁合同》、《上海星波购物广场物业管理合同》与《协议书》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。合同履行中，程益民未按约支付租金、物业管理费、水费、电费及其他应付租金，根据合同约定，宇田公司可据此解除租赁合同，故宇田公司主张合同解除的诉请本院予以支持，解除日期以宇田公司解除合同通知送达程益民之日即2019年3月8日确定。合同解除后，程益民理应将系争商铺返还宇田公司，现程益民已于2019年4月2日将系争商铺返还宇田公司，故其无需再承担返还之责。2、关于宇田公司主张的租金、物业管理费、水费、电费及其他应付租金。程益民对应付的水、电费金额无异议，本院予以照准；程益民未提交证据证明宇田公司曾于2017年10月对其停水停电及曾承诺其2018年8月、9月、10月三个月免除租金及物业管理费，之后的租金按1.9元每日每平方米计算，宇田公司亦否认，故本院对该节抗辩不予采信。根据三方协议约定，由程益民承担案外人拖某的2015年10月2日至2016年8月1日期间租金，故程益民理应按合同约定向宇田公司支付拖某的租金、物业管理费、水费、电费及其他应付租金，宇田公司主张的金额未超过合同约定的标准，本院予以支持。3、关于宇田公司主张的房屋占用费及占用期间的物业管理费。根据合同约定，程益民应于合同提前终止之日起10日将系争商铺返还宇田公司，本案合同于2019年3月8日解除，程益民于2019年4月2日方将系争商铺返还宇田公司，其未能按约在合同解除后10日将系争商铺及时返还，故宇田公司要求程益民按照合同约定的标准支付房屋占用费及占用期间的物业管理费，合法有据，本院予以支持，但宇田公司主张的起算时间有误，本院予以纠正，房屋占用费及占用期间的物业管理费应自2019年3月19日起至2019年4月2日止。4、关于宇田公司主张的迁离或撤销工商信息及逾期迁离或撤销的违约金。根据合同约定，程益民未能于合同解除后的15日内即2019年3月23日前将注册在系争商铺上的工商信息迁离或撤销，应承担违约责任，宇田公司要求程益民支付自2019年3月24日起至实际迁离或撤销之日止的违约金，合法有据，本院予以支持。但合同约定的违约金计算标准过高，程益民申请调整，本院认为违约金约定确属过高，酌情调整为每日100元。5、关于宇田公司主张的各项滞纳金、违约金、支付免租期租金。本案合同解除系程益民违约所致，程益民应按约承担相应违约责任。合同中对违约责任的承担方式有多种约定，包括没收租赁保证金、支付免租期租金、逾期支付租金、物业管理费、水费、电费、其他应付租金的滞纳金、利息损失及支付3个月租金的违约金等，宇田公司要求程益民支付3个月租金的违约金，本院予以支持，该违约金已足以弥补宇田公司的损失，故宇田公司关于滞纳金、利息损失、支付免租期租金的主张本院均不再予以支持。保证金220,547元应充抵程益民所欠租金及各项费用。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海宇田投资管理有限公司与被告程益民于2017年8月2日签订的《上海星波购物广场商铺租赁合同》于2019年3月8日解除；二、被告程益民应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宇田投资管理有限公司2015年10月2日至2016年8月1日期间的租金374,000元及2018年8月2日至2019年3月8日期间的租金923,020.20元，该款与原告应返还被告的租赁保证金220,547元相折抵后，被告还应支付原告租金1,076,473.20元；三、被告程益民应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宇田投资管理有限公司2018年7月2日至2019年3月8日期间的物业费131,537.27元；四、被告程益民应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宇田投资管理有限公司2018年6月28日至2019年3月25日期间的水电费44,040.90元；五、被告程益民应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宇田投资管理有限公司2019年3月19日至2019年4月2日期间的房屋占用费70,376.13元及物业管理费8,956.96元；六、被告程益民应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宇田投资管理有限公司违约金428,121.45元；七、被告程益民应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宇田投资管理有限公司自2019年3月24日起至“上海桔子红餐饮有限公司”工商注册地址从上海市嘉定区裕民南路XXX号上海星波广场三层309、310、312、315、316、318-323、326-330室迁离或撤销之日止违约金(按照100元/日计算)；八、原告上海宇田投资管理有限公司的其他诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费29,801元，减半收取14,900.50元，由原告负担5,782元，被告负担9,118.50元(被告负担之款应于本判决生效后7日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 奚二〇一九年四月十五日书记员 吴嘉芸附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。