福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽民终207号 上诉人（原审原告）：龙岩市独秀游泳馆有限公司，住所地福建省龙岩市青少年宫（登高中路）。 法定代表人：陈泽河，该司执行董事。 委托诉讼代理人：王松三，福建远大联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴晓燕，福建远大联盟律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：龙岩市新罗区白金汉宫商务会所，住所地福建省龙岩市新罗区登高中路15号。 负责人：杜政洲，执行事务合伙人。 委托诉讼代理人:陈晓，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张华，男，1972年1月4日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：曹昌辉，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杜政洲，男，1981年4月22日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 上诉人龙岩市独秀游泳馆有限公司（以下简称独秀公司）、上诉人龙岩市新罗区白金汉宫商务会所（以下简称白金汉宫会所）因与被上诉人张华、杜政洲租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市中级人民法院（2017）闽08民初63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。独秀公司的委托诉讼代理人王松三、吴晓燕，张华的委托诉讼代理人曹昌辉，白金汉宫会所的委托诉讼代理人陈晓到庭参加了诉讼，杜政洲经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 白金汉宫会所上诉请求，改判驳回独秀公司第二项、第三项诉讼请求。事实和理由：一、一审判决房屋占有使用费按照租金加综合费的标准计算错误。综合费完全独立于租金条款，从内容上看类似于独秀游泳馆的经营转让费，不属于租赁合同关系中可主张的费用。且合同无效严重影响了承租人使用房屋，完全参照合同约定的租金标准确定使用费显失公平。二、独秀公司应当负合同无效的全部过错责任，一审判决过错分担有误。1.合同无效的原因是独秀公司明知出租物属于不能出租的财产且承租人承租该场地是要开办娱乐场所，取得相关手续较普通租房更为严格，承租人可能无法实现合同目的，仍然将未经验收的房屋出租应承担全部责任。白金汉宫会所作为承租人对合同无效不负过错责任。一审法判决白金汉宫会所承担30％的责任不当。2.2008年9月9日双方签订《租赁合同》，2009年4月20日龙岩市城乡规划局向业主龙岩市青少年宫发出整改通知，至此独秀公司已经知道白金汉宫会所不能办理相关经营证照的原因，但是独秀公司未采取积极的措施补办验收手续，也未告知白金汉宫会所采取措施防止双方损失继续扩大。3.一审法院遗漏查明，独秀游泳馆原来立项的规划审批及土地用途为公共服务设施，却在办证时改变公共设施为歌舞娱乐场所。可见，独秀游泳馆在出租给白金汉宫会所时已经存在另一个违法行为，并向白金汉宫会所承诺承租后独秀公司可将自己的娱乐经营许可证变更给白金汉宫会所，独秀公司欺骗政府欺骗承租人，导致损失惨重。该行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项、第三项的规定，也是导致合同无效的根本原因。三、白金汉宫会所从未实际使用租赁物，一审判令白金汉宫会所支付房屋占有使用费错误。双方于2008年9月9日签订租赁合同，同年9月25日即被政府限期恢复原游泳馆使用功能，此后2008年ll月18日、2009年4月20日、2009年4月14日，2009年9月4日、2010年4月30日，政府多次函告叫停，白金汉宫会所根本无法使用租赁物，即便政府没有叫停，对未经竣工验收的房屋，白金汉宫会所作为承租人也可以拒绝接受。另，根据租赁合同第十四条、第十五条约定，因独秀公司的原因造成白金汉宫会所无法使用租赁物进行娱乐场所使用收益，白金汉宫会所合同目的落空，可拒付租金等费用。四、合同无效，独秀公司已收取的租金48万元和综合费252万元应返还给白金汉宫会所，一审法院判决这部分抵作房屋占用费不当。 独秀公司辩称，《租赁合同》和《补充协议》是一个整体，综合费不应该另案处理。本案合同没有违反最高法院关于审理租赁合同案件相关的司法解释，应为有效。本案已经实际取得了建设工程规划许可证。无法实现合同目的的原因是白金汉宫会所改变了规划。独秀游泳馆没有土地使用权或者没有竣工验收，但并非不能使用。 张华未做答辩。 独秀公司上诉请求，撤销一审判决第一、二项，改判支持独秀公司一审的诉讼请求。一、张华是本案适格承租主体，依法应当承担租赁费用。1.张华出具的《委托书》的背面，杜政洲作为受托人有签名确认，委托行为清楚明确。张华在《补充协议》签订当日向独秀公司出具委托书，足以表明杜政洲与独秀公司签订《租赁合同》是基于张华与杜政洲之间形成的代理关系。该份委托书虽于《租赁合同》签订之后出具，但《补充协议》是就《租赁合同》项下内容达成的补充约定，二者具有同等法律效力，是不可分割的整体。《委托书》效力及于《租赁合同》与《补充协议》，杜政洲是在张华的授权范围内与独秀公司建立租赁关系。2.《委托书》记载的授权范围、授权对象、受托主体等事实清楚。3.即便存在委托书授权不明的情形，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款规定，张华作为委托人也应承担的法律责任。4.张华在原一审时对独秀公司提交的证据均予认可，也承认在《租赁合同》履行过程中，独秀公司持续地认定其为承租方并要求其承担合同义务。张华从未向独秀公司提出任何异议，也没有向独秀公司取回其之前出具给独秀公司的委托书，足以证实张华委托杜政洲向独秀公司进行租赁，并应当承担杜政洲签约、履约行为的后果。5.如张华与租赁事宜无关，那么其毫无正当的理由取得并提供其作为证据提交的租赁过程相关资料。二、案涉租赁物未办理竣工验收并不导致合同无效且对于白金汉宫会所、张华、杜政洲正常使用租赁物不存在影响。1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时，该司法解释第四条规定：当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。另，参照《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》的通知第3条规定，当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工或消防验收合格为由要求确认房屋租赁合同无效的，不予支持。本案的租赁物已取得福建省龙岩市城乡规划局颁发的《建设工程规划许可证》，且在案涉租赁行为发生前，租赁物已由独秀公司合法经营了近10年，且自2004年起至2010年期间持续获得娱乐经营许可。租赁物未办理竣工验收对承租行为不产生影响，也不构成合同无效。独秀公司提交的建设用地规划许可证的申请审批表可证明独秀游泳馆不存在违反工程规划许可的问题。一审判决认定案涉合同以及补充协议无效缺乏法律依据。2.依据法律规定，租赁物的土地使用手续未办理清楚时，不可能提供房产证和完整的竣工验收资料。根据《租赁合同》第十四条约定，因原土地使用权人龙岩市青少年宫未提供给甲方游泳馆用地的土地使用权证等相关土地手续，经双方认可，租赁期内甲方不承担提供游泳馆用地土地权证的义务。白金汉宫会所、张华、杜政洲是在明确知悉租赁物状况，并自愿接受相应风险的前提下签订合同的。3.案涉租赁物的物理状态符合合同要求，不存在不能正常使用的情况。4.独秀公司1999年10月22日的成立，2004年8月9日开始取得营业性KTV包厢36间相关的娱乐经营许可证，直至2010年8月13日，将其娱乐经营许可证变更给白金汉宫会所、张华、杜政洲。期间，独秀游泳馆的使用从未受到租赁物未竣工验收问题的影响。白金汉宫会所、张华、杜政洲是由于其自身违法、违约行为而导致经营权利受限。三、独秀公司在租赁合同履行过程中不存在违约行为。独秀公司出租的对象是建筑物本身及其应有的物理功能，不包含政府经营许可权限，独秀公司对此不承担保证义务。四、白金汉宫会所、张华、杜政洲违约造成独秀公司巨额经济损失。白金汉宫会所、张华、杜政洲未能保留游泳馆的功能，且在拖欠巨款后一走了之，物业场所内一切物品严重被盗，电缆、电线、变电箱、建筑主体等均惨遭破坏，相关游泳馆功能恢复、水电恢复、建筑物主体修复的费用与损失巨大。五、关于诉讼时效的问题。本案各方当事人在原一审期间从未提出过诉讼时效问题，应视同各方当事人对此不持异议。事实上，独秀公司在起诉之前，曾多次口头或以书面形式向承租人发送催款函、律师函等催交租赁对价，承租人在收到律师函之后有提出延缓缴纳。独秀公司还特别约定在租赁物中留下一间办公室自用，并在附近承租了物业进行办公长期持续追缴租金，没有超过诉讼时效主张权利。 白金汉宫会所辩称，除上诉状中提及的外，独秀公司存在两个违法行为，一是出租地的土地用途为公共服务设施，独秀公司明知白金汉宫会所租赁标的物是用于开办娱乐场所，仍将其出租改变了土地用途；二是独秀游泳馆未经竣工验收，导致白金汉宫会所因未能提供合法经营场所的房屋使用权证明而无法取得娱乐许可证。即便后来白金汉宫会所取得了营业执照和娱乐许可证，但仍无法解决租赁物没有通过竣工验收这一问题。政府数次通知独秀公司和青少年宫在竣工验收前不得对外营业。 张华辩称，一审判决认定事实清楚，张华不应承担责任。一、张华并非涉案合同相对方，不是本案适格被告。1.张华2008年9月5日出具的《委托书》只是意图委托杜政洲租赁独秀游泳馆，不具有追认2008年9月1日《租赁合同》的效力。2008年9月1日独秀公司已经与杜政洲签订《租赁合同》，《委托书》实际上已经不能履行。2.从履行上看，张华未使用案涉租赁物，独秀公司在合同履行过程中，未与张华发生任何交涉，杜政洲和白金汉宫会所才是《租赁合同》相对方。杜政洲、白金汉宫会所也认可《租赁合同》和《补充协议》是其与独秀公司签订。二、案涉《租赁合同》和《委托合同》无效，应认定独秀公司与杜政洲和白金汉宫会所存在其他法律关系，与张华无关。 独秀公司向一审法院起诉请求：一、确认独秀公司与杜政洲于2008年9月1日签订的《租赁合同》以及2008年9月5日签订的《补充协议》自2014年12月26日起解除；二、白金汉宫会所、杜政洲、张华立即共同办理将白金汉宫会所工商登记地址从独秀游泳馆租赁物地址迁出的相关手续；三、白金汉宫会所、杜政洲、张华立即共同办理将白金汉宫会所的娱乐经营许可证主体恢复变更至独秀公司的相关手续；四、白金汉宫会所、杜政洲、张华立即共同清偿独秀公司自拖欠日起至租赁物回收日2015年1月6日止的租金、综合费、押金等款共计18217548元；五、白金汉宫会所、杜政洲、张华立即共同清偿独秀公司因拖欠水电费导致独秀公司的损失共计28942.62元；六、本案所有诉讼相关费用均由白金汉宫会所、杜政洲、张华共同承担。 一审查明，2008年9月1日，独秀公司（甲方）与杜政洲（乙方）签订《租赁合同》，主要约定：甲方将位于龙岩市新罗区内游泳池等。其中五楼西南角办公室留一间归甲方自用。租赁期限十年，自2008年9月1日起至2018年12月30日止。2008年9月1日至2009年1月1日为交接装修期间，免交租金。租金每年48万元，乙方应于2008年9月10日前支付甲方第一年度的租金，自2010年起，乙方于每年的1月1日至1月5日前支付下一年度的租金。前六年期间，乙方应于每年支付年租金同时向甲方多支付1个月租金作为押金，该押金至双方合同终止时，无息返还乙方。自第四年（即2012年1月1日）起租金按每年8%递增。租赁期内，甲方应保证租赁物乙方能正常使用，与第三人间发生的债权债务及税、费等由甲方负责。若租赁物与他人发生纠纷，甲方应妥善处理，不得影响乙方使用。若因甲方资产纠纷造成乙方不能正常使用，每影响一天，甲方应赔偿乙方7万元，甲方应在发生影响的五天内支付赔偿款，若未能及时支付，乙方有权以应付租金进行抵销。乙方在使用租赁物时，可自主进行装修、改变室内结构、重新安置室内布局，利用外墙做宣传广告。租赁期内，乙方可在甲方原经营范围内经营租赁物，也可重新确定经营范围，办理相关经营手续需甲方协助的，甲方应积极配合；若因不可抗拒的因素或不可归责于双方的因素造成乙方无法正常使用上述资产时，受影响的期间，乙方可选择合同期相应延长并免交该期间的租金；乙方有权将游泳池进行适当装修改造，作为ＫＴＶ等扩展的场所，但乙方在相关部门要求保留游泳池功能时，乙方必须保留，若改造装修受到相关部门的查处，乙方应自行负责协调，后果由乙方负责。租赁期满时，乙方应如期撤出，除自然消耗及折旧的资产外，应将租赁资产归还甲方，乙方投入的土建、装修无偿归甲方所有。原土地使用权人龙岩市青少年宫未提供给甲方游泳馆用地的土地使用权等相关土地手续，经租赁双方认可，租赁期内甲方不承担提供游泳馆用地土地权证的义务，但甲方必须保证乙方在租赁期内能正常使用上述资产，否则甲方按前款约定进行赔偿。违约责任：1、乙方逾期交付租金，以应缴租金额按日千分之一计逾期违约金。若逾期超过两个月，甲方有权单方解除合同，乙方已投入的土建、装修无偿归甲方所有；2、甲方违约，造成乙方无法正常使用的期间，除相应期间的租金免交外，甲方还应按每天7万元赔偿乙方。合同还就租赁期间的债权债务、税费负担等作出约定。 2008年9月5日，张华向独秀公司出具委托书一份，载明：兹委托杜政洲代为本人张华签定（订）独秀游泳馆租赁合同。同日，独秀公司（甲方）与杜政洲（乙方）签订《补充协议》，主要约定：租赁期内，乙方除每年交纳租金的同时，支付甲方企业综合管理费用，由甲方用于支付企业职工就业安置补偿费、筹建企业新办公场所及办公费用、筹建企业员工生产住宿场所及相关费用、企业员工的工资（补贴）、青少年宫土地租金、游泳馆物业与设施折旧费、设施维护维修费、投资建设游泳馆的借贷资金及利息等。综合费自2009年1月1日至2012年1月1日每年为250万元，2012年起与租金同步按8%递增。本条款逾期付款的违约责任适用《租赁合同》的约定。前6年交付租金及综合费时，乙方每次多支付甲方相当于1个月的综合费作为补充押金，于双方租赁合同终止时由甲方无息返还乙方。租赁期内出现有关免交租金及可用租金抵销、抵扣情况的，本协议综合费同时适用。 2008年9月9日，杜政洲向独秀公司交纳2009年度租金48万元及综合费252万元，合计300万元。 上述合同签订后，杜政洲即开始对租赁物着手装修改造。2009年4月24日龙岩市城乡规划局下发《关于青少年宫独秀游泳馆违反审批内容改建的情况通报》，其中主要内容为：2008年9月25日，该局经现场踏勘后，对龙岩市青少年宫下达龙政规（2008）改字026号《整改通知书》，责令限期恢复原游泳馆使用功能；市城建监察支队接受委托分别对独秀公司下达两份《责令停止违法建设通知书》，独秀公司接到停建通知后已停止建设。2008年11月18日龙岩市市青少年宫向龙岩市城乡规划局申请独秀游泳馆（池区部分）维护改造。2008年11月21日，该局以龙政规[2008]356号文“关于同意独秀游泳馆（池区部分）维护改造的答复”同意在不改变原有审批的功能内容前提下，对独秀游泳馆（池区部分）进行完善维护改造，同意对独秀游泳馆按市青少年宫上报的主要内容：1、将21米×25米标准泳池移建至池区中央，并重新进行防水处理；2、将原有挑台从长条形改建成环形，在原有挑台上方加盖一圈挑台，并同样做成环形状。进行维护改造，使改造后功能更加完善，同意要求改造时必须确保结构安全，并须满足建设、文化、消防、环保等方面的要求。2009年4月20日，龙岩市城乡规划局再次现场踏勘，发现业主单位龙岩市青少年宫任由独秀公司在已完成游泳池区内，擅自搭建舞台、喷泉及侵入水池周边通道等附属构筑物，属尚未竣工验收工程，进行二次装修的违法违规行为。当天，该局发出岩规（2009）改字第005号整改通知书，要求龙岩市青少年宫于三天内自行整改，拆除擅自搭建的附属构筑物。为此，该局最后的处理意见为：1、业主单位严格按岩规（2009）改字第005号整改通知书内容整改到位；2、由新罗区人民政府督促业主单位主管机关加强监管；3、该工程属尚未规划竣工验收工程，对龙岩市青少年宫独秀游泳馆擅自进行二次装修的违法行为给予通报；4、其他涉及二次装修事项，业主单位应向相关主管部门申报办理相关行政许可手续。同时，2009年4月14日，中共龙岩市委督查室收到龙岩市民反映龙岩市青少年宫违法变更规划和擅自更改用途的举报信件，5月25日经承办单位龙岩市政府办反馈，就此有关问题召开协调会议研究决定，要求市青少年宫尽快向有关部门申请独秀游泳馆的竣工验收，在验收通过之前不得对外营业。同时要求市城乡规划局、建设局和市青少年宫加强对独秀游泳馆改造项目的监管。 2009年9月4日，龙岩市城乡规划局就龙岩市青少年宫申请补办独秀游泳馆规划竣工验收手续函复告知：1、独秀游泳馆原立项和规划审批及土地用途均为公共服务设施功能，在建设过程中擅自改变立项和审批内容和功能，并未经建设工程各项专业验收和规划竣工核实就擅自投入使用，造成目前的建设现状，因此应先经市国土资源局核准其土地用途能否改变；2、因该项目用途和立项为公共服务设施，其功能能否改变项目用途和立项，审批单位应重新核准审批。之后方可按新审批功能给予规划竣工核实；3、在申请补交独秀游泳馆规划竣工验收前，应先进行各专项验收认可。2010年4月20日，龙岩市青少年宫向龙岩市城乡规划局提交《关于请求给予办理龙岩独秀游泳馆建设工程规划竣工验收的报告》。本案讼争租赁物至今仍未办理竣工验收手续。 2009年11月16日，福建省龙岩市新罗区文体局收到杜政洲提供的区环保局核发的环境噪声排放符合标准的文件、市消防支队核发的《消防安全检查合格证》及相关材料，依法定程序审核后对白金汉宫会所拟设立歌舞KTV经营场所进行公示。其中于2009年12月3日在《闽西日报》刊登《听证公告》，拟定于2009年12月25日下午3：00举行听证会。2009年12月10日，福建省龙岩市新罗区文体局向白金汉宫会所下发龙新文函[2009]52号《关于延期举行“白金汉宫商务会所”听证会的函》，载明：收到群众举报，反映场所将游泳池改建成白金汉宫夜总会的问题，为进一步调查核实，延期举行听证会。2010年4月27日，杜政洲向福建省龙岩市新罗区人民法院提起行政诉讼。诉讼中，即2010年4月30日，新罗区文体局以杜政洲未能提供合法经营场所的房屋使用权证明，向其作出不颁发《娱乐经营许可证》的决定。2010年6月13日，杜政洲向福建省龙岩市新罗区人民法院申请撤回起诉。在此期间，福建省龙岩市新罗区文体局分别于2010年2月26日、4月10日，以未办理《娱乐经营许可证》为由，向白金汉宫会所下发两份《关于责成龙岩市新罗区白金汉宫商务会所（歌剧院）自行关闭的通知》。 另查明，白金汉宫会所企业类型为普通合伙企业，核准成立日期为2013年1月31日，合伙人为吴晓强、杜政洲、张绍峰，执行事务合伙人为杜政洲，投资额100万元，经营范围为许可证经营项目：营业性KTV包厢72间、舞厅（卫生许可证有效期至2016年2月29日）；餐馆：主食、热菜（食品卫生许可证有效期至2014年1月7日）（以上经营范围涉及许可经营项目的，应在取得有关部门的许可后方可经营）。 2013年1月28日，独秀公司委托律师，通过厦门邮政局速递局，向张华、杜政洲邮寄送达催缴欠款的律师函，其中张华邮件为林文英代收，杜政洲邮件为本人签收。2014年12月26日，独秀公司向张华、杜政洲快递送达《关于解除合同相关事宜》，告知张华、杜政洲，独秀公司行使合同约定的单方解除权，双方租赁合同自函告日即2014年12月26日起解除，并限张华、杜政洲自函告日起三日内办理租赁物交接手续。 2014年12月25日，白金汉宫会所发生盗窃事件，独秀公司报警后，案经福建省龙岩市公安局新罗分局进行了现场勘查。2015年1月6日，在白金汉宫会所所辖居委会见证下，独秀公司收回租赁物。2014年12月26日，独秀公司向张华、杜政洲快递送达《关于解除合同相关事宜》，告知张华、杜政洲，自函告日起独秀公司行使合同约定的单方解除权，双方的租赁合同及补充协议自函告日即2014年12月26日起解除，并限张华、杜政洲于函告日起三日内办理租赁物交接手续。张华于2014年12月29日签收、杜政洲于2014年12月31日，由他人代收。 2014年11月7日，国网福建省电力有限公司龙岩供电公司依据2009年与独秀公司签订的供用电合同，就2003年11月拖欠电费及滞纳金向福建省龙岩市新罗区人民法院起诉。本案经调解，由独秀公司支付电费27356.17元、案件受理费242元。另，2015年1月期间，独秀公司向龙岩水务集团有限公司缴交水费及服务费合计1344.45元。 再查明，1999年6月30日，龙岩市青少年宫（甲方）与李宏达（乙方）签订《投资兴建龙岩市独秀游泳馆合同书》，约定由龙岩市青少年宫提供面积3919平方米的土地出租给乙方作为游泳馆及综合楼为三层的附属设施的建设用地，期限为25年。2000年8月28日，龙岩市青少年宫、李宏达及独秀公司签订《补充合同》一份，约定上述合同投资项目转由独秀公司具体实施。 一审认为，本案各方当事人争议的焦点为：一、张华是否系本案的适格被告？二、讼争的租赁合同及补充协议是否有效？三、被告应付的租金和综合费的数额如何认定？独秀公司的部分诉请是否超过诉讼时效？对此，一审予以分析，并作如下认定。一、张华是否系本案的适格被告的问题。独秀公司主张张华承担责任的依据为2008年9月5日张华出具的《委托书》，但从合同签订的情况看，独秀公司与杜政洲于2008年9月1日即已签订《租赁合同》，该合同签订时间早于张华出具的《委托书》时间；从合同的履行情况看，实际系白金汉宫会所使用租赁物，杜政洲是白金汉宫会所的合伙事务执行人，其有权代表白金汉宫会所签订经营场所的《租赁合同》；且独秀公司亦向杜政洲交付租赁物，2009年度租金及综合费亦由杜政洲向独秀公司缴纳。张华并非合同当事人，也非白金汉宫会所的合伙人，其与讼争《租赁合同》并无关联，白金汉宫会所、杜政洲、张华亦否认张华系讼争《租赁合同》、《补充协议》的合同相对方，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，应认定张华并非本案租赁合同纠纷的当事人，其无需承担相应的租赁费用。独秀公司主张张华应就本案共同承担责任，依据不足，不予支持。二、讼争的《租赁合同》及《补充协议》是否有效的问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案租赁物在建设过程中擅自改变立项、审批内容和功能，并未经建设工程各项专业验收和规划竣工核实就擅自投入使用，且至今未办理竣工验收手续，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，讼争的《租赁合同》及《补充协议》应认定无效。三、被告应付的租金和综合费的数额如何认定及独秀公司的部分诉请是否超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，本案讼争的《租赁合同》及《补充协议》虽被认定无效，但独秀公司据此主张租赁费及综合费，应当予以支持。杜政洲及白金汉宫会所认为系被独秀公司欺骗诱导才签订《租赁合同》及《补充协议》，但其未能提供证据证明，其应承担举证不能的法律后果。杜政洲、白金汉宫会所认为综合费不属本案审理范围，且约定也显失公平，但从《补充协议》的约定看，综合费系因杜政洲、白金汉宫会所租赁独秀游泳馆场所而由双方约定的应由杜政洲、白金汉宫会所承担的独秀游泳馆的相关费用，该综合费虽与租赁费用性质不同，但均系因本案租赁事由而发生，从减少讼累角度出发，应一并予以审理。杜政洲、白金汉宫会所认为该约定显失公平，但并未能提供证据证明，亦未能在一年内行使撤销权，对杜政洲、白金汉宫会所的主张，不予支持。因此，应以上述《租赁合同》及《补充协议》约定的租金（48万元/年）及综合费（252万元/年）作为应支付房屋占有使用费的标准。2015年1月6日，在白金汉宫会所所辖居委会见证下，独秀公司收回租赁物，因此，杜政洲、白金汉宫会所应支付至该日止的房屋占有使用费；杜政洲作为合同缔约方，白金汉宫会所作为租赁物的实际使用人，应共同承担该房屋占有使用费。但独秀公司至2013年1月28日方向杜政洲催缴欠款，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）款“下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的”的规定，独秀公司只能向杜政洲、白金汉宫会所主张2012年1月28日至2015年1月6日的房屋占有使用费，对于2012年1月28日前的房屋占有使用费，因独秀公司未能主张，该部分的诉请已超过诉讼时效。根据双方《租赁合同》及《补充协议》的约定，综合费及租金自2012年起按每年8%递增，因此，该2012年1月28日至2015年1月6日期间的房屋占有使用费为：1、2012年度房屋占有使用费为324万元/年（300万元×108%）÷366日=8852元/日，8852元/日×338日（366日-28日）=2991976元；2、2013年度房屋占有使用费为349.92万元/年（324万元×108%）；3、2014年度房屋占有使用费为377.9136万元/年（349.92万元×108%）；4、2015年度房屋占有使用费为408.1467万元/年（377.9136万×108%）÷365日=11182元/日，11182元/日×5日=55910元。综上，杜政洲、白金汉宫会所应付的房屋占有使用费为10326222元。由于独秀公司明知租赁物未取得房屋使用权，亦未经竣工验收，仍将该租赁物出租给杜政洲、白金汉宫会所，致使合同无效，杜政洲、白金汉宫会所亦无法正常使用，导致杜政洲、白金汉宫会所无法使用租赁物继续履行合同，独秀公司应承担主要过错，其应承担70%的过错责任，因此，杜政洲、白金汉宫会所应承担的房屋占有使用费为3097866.6元（10326222元×30%），对于杜政洲、白金汉宫会所已经支付的2009年度的房屋占有使用费300万元，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该部分费用虽已过诉讼时效，但由于杜政洲、白金汉宫会所已履行，不应予以返还。综上所述，一审法院认为，独秀公司代垫承租方租赁期间电费27356.17元、案件受理费242元、水务费用1344.45元，合计28942.62元，上述款项，杜政洲与白金汉宫会所无异议，均应该由杜政洲、白金汉宫会所限期偿付。由于讼争《租赁合同》及《补充协议》为无效，白金汉宫会所应限期向工商管理部门办理经营场所变更登记手续。据此，独秀公司的诉请，一审法院予以部分支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十五条、第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认独秀公司与杜政洲签订的《租赁合同》及《补充协议》无效；二、杜政洲与白金汉宫会所应于判决生效之日起十五日内，向独秀公司支付房屋占有使用费为3097866.6元；三、杜政洲与白金汉宫会所应于判决生效之日起十五日内，向独秀公司清偿代垫费用28942.62元；四、白金汉宫会所于判决生效之日起三十日内向龙岩市新罗区工商行政管理局办理住所地变更手续；五、驳回独秀公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费131279元，由独秀公司负担108130元，杜政洲与白金汉宫会所共同负担23149元。 独秀公司对一审查明的事实没有异议，但认为一审遗漏查明独秀游泳馆在出租之前已经办理了娱乐经营许可证，并在2010年8月13日变更给白金汉宫会所。白金汉宫会所和张华对一审查明的事实没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。 二审另查明，龙岩市青少年宫宗地地类（用途）为：公共管理与公共服务用地-科教用地（教育科普），使用权类型为：划拨。 1999年12月29日颁发的编号5000855号《建设工程规划许可证》记载独秀游泳馆的建设规模为4303平方米。 （99）龙新建施字第073《建筑工程施工许可证》载明游泳馆建筑面积4304平方米，结构层数为框架三层。 2004年7月9日龙岩市公安消防支队出具《关于龙岩市独秀游泳馆工程消防验收合格意见》载明“独秀游泳馆工程位于登高中路青少年宫内，建筑面积5540平方米，地上四层，地下一层，建筑高度15米……原建筑一层至三层使用功能改变，设计院应补充变更设计说明书和更改图纸，第四层为新增层数，应将新增层的完整图纸重新补报本机构审查备案。” 二审中，独秀公司确认规划审批层数为三层，实际建设为四层，迄今未办理规划变更审批手续。 二审中，各方当事人争议的焦点问题是：1.张华是否为本案租赁法律关系的当事人；2.案涉租赁合同是否有效，如果无效，过错责任如何分担；如果有效，独秀公司是否违约；3.独秀公司的诉求是否超过时效；4.白金汉宫会所是否应支付占有使用费（或租金）及计算标准。 一、关于张华是否为本案租赁法律关系的当事人的问题。 本院认为，1.从签约过程看，2008年9月5日张华出具的《委托书》，落款处并无杜政洲的签章，不足以证明杜政洲接受张华的委托与独秀公司签订案涉《租赁合同》及《补充协议》。《委托书》系2008年9月5日出具，而此前，杜政洲已经与独秀公司签订了案涉《租赁合同》。2.从履行过程看，案涉租赁物由白金汉宫会所实际使用，杜政洲是白金汉宫会所的合伙事务执行人，案涉《租赁合同》及《补充协议》签约人均为杜政洲，独秀公司向杜政洲交付租赁物、杜政洲亦向白金汉宫会所缴纳了2009年度的租金及综合费，张华既非白金汉宫会所的合伙人，也无证据显示其实际履行了合同。3.白金汉宫会所、杜政洲均否认张华是讼争《租赁合同》和《补充协议》的合同相对方。综上，张华出具的《委托书》尚不足以证明其是案涉《租赁合同》及《补充协议》的当事人，张华在本案中应诉答辩属于正常行使诉权，其对催款函的签收也不构成对债务的确认。故一审认定张华并非本案租赁合同法律关系的当事人并无不当。 二、关于案涉租赁合同是否有效，如果无效，过错责任如何分担；如果有效，独秀公司是否违约的问题。 本院认为，根据《关于龙岩市独秀游泳馆工程消防验收合格意见》记载和当事人陈述，独秀游泳馆并未按照1999年颁发的《建设工程规划许可证》进行建设，但独秀公司亦未举证证明其已取得规划变更许可。且在案涉租赁合同签订之前，游泳馆使用功能已经进行了改变，讼争租赁物至今未进行规划竣工验收。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，因独秀游泳馆未按照建设工程规划许可证的规划建设，双方就讼争租赁物签订的《租赁合同》应认定为无效。一审依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，认定讼争《租赁合同》及《补充协议》无效并无不当。独秀公司关于讼争《租赁合同》及《补充协议》合法有效的主张不能成立。 三、独秀公司的诉求是否超过时效。 根据窗体顶端 本院认为，本案一审审理过程中，张华、杜政洲、白金汉宫均对诉讼时效提出异议，独秀公司主张本案各方当事人在原一审期间未提出诉讼时效问题，应视为各方对此不持异议与事实不符，本院不予支持。独秀公司办公场所的设置不足以证实其长期持续催缴租金，原审依据独秀公司向杜政洲寄送的催款律师函的时间，确定2012年1月28日前的房屋占有使用费已经超过诉讼时效并无不当。 四、白金汉宫会所是否应支付占有使用费（或租金）及占有使用费（或租金）的计算标准。 本院认为，合同签订后，独秀公司已经将租赁物移交给杜政洲，直至2015年1月6日才收回。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”讼争《租赁合同》和《补充协议》虽无效，白金汉宫会所仍应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。白金汉宫会所主张其未使用租赁物与事实不符，本院不予支持。 《补充协议》是对《租赁合同》的补充约定，仅约定了承租方的付款义务，并未约定独秀公司的义务，亦未就经营权转让等事宜进行约定，白金汉宫会所主张综合费是经营转让费缺乏依据，本院不予支持。《补充合同》中关于综合费的约定仍然是承租方占有使用租赁物的对价。原审按照约定的租金加综合费计算占有使用费并无不当。 占有使用费是租赁合同无效时，承租人占有房屋期间所获利益的折价补偿，不同于损失赔偿，不应根据过错程度分摊。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，白金汉宫会所应该参照合同约定的租金标准支付2012年1月28至2015年1月6日的占有使用费10326222元。原审认定白金汉宫会所仅需承担30%的占有使用费3097866.6元不当，本院予以纠正。 根据《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条：“合伙企业对其债务，应先以其全部财产进行清偿”，第三十九条：“合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任”的规定，杜政洲作为白金汉宫会所的合伙人，应当对白金汉宫会所不能清偿的到期债务，承担无限连带责任。原审认定杜政洲与白金汉宫会所承担共同责任不当，但杜政洲并未就此提起上诉，本院不予审查。 综上，独秀公司的上诉请求部分成立。杜政洲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，判决如下： 一、维持福建省龙岩市中级人民法院（2017）闽08民初63号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项； 二、撤销福建省龙岩市中级人民法院（2017）闽08闽初63号民事判决第五项； 三、龙岩市新罗区白金汉宫商务会所应于本判决生效之日起十五日内，向龙岩市独秀游泳馆有限公司支付房屋占有使用费7228355.4元，杜政洲对龙岩市新罗区白金汉宫商务会所以其全部财产仍不能清偿的部分，承担无限连带责任。 四、驳回龙岩市独秀游泳馆有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费131279元，由龙岩市独秀游泳馆有限公司负担56359元，杜政洲与龙岩市新罗区白金汉宫商务会所共同负担74920元。二审案件受理费144332元，由龙岩市独秀游泳馆有限公司负担58725元，龙岩市新罗区白金汉宫商务会所、杜政洲共同负担53793元，龙岩市新罗区白金汉宫商务会所负担31814。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄浩洪 代理审判员  黄 曦 代理审判员  李秀英 二〇一九年四月二十八日 书 记 员  林 倩