上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初57503号原告：上海信德中药公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨弘，董事长。委托诉讼代理人：李玉明，男。委托诉讼代理人：季宏伟，上海谧竹律师事务所律师。被告：上海实答企业发展有限公司第一分公司，住所地上海市浦东新区。负责人：司长江，总经理。被告：上海实答企业发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：司传旭，总经理。上述两被告共同委托诉讼代理人：吴振军，上海吴振军律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：张亚萍，上海吴振军律师事务所律师。原告上海信德中药公司(以下简称信德公司)诉被告上海实答企业发展有限公司第一分公司(以下简称实答第一分公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年9月5日公开开庭进行了审理。原告信德公司的委托诉讼代理人季宏伟，被告实答第一分公司的委托诉讼代理人吴振军到庭参加诉讼。后经原告信德公司申请，本院依法追加上海实答企业发展有限公司(以下简称实答公司)为被告，于2018年10月23日、2019年3月1日再次公开开庭进行了审理。原告信德公司的委托诉代理人季宏伟、李玉明，被告实答第一分公司的负责人司长江及其委托诉讼代理人吴振军、实答公司的委托诉讼代理人吴振军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信德公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退房屋并返还给原告；2、判令被告支付拖欠的2016年整年的房屋租金人民币(币种下同)11万元；3、判令被告支付拖欠房屋租金的滞纳金27,797元(以年租金11万元为基数，按每日0.07%的标准，自2016年1月5日起计算至2016年12月31日止)；4、判令被告支付违约金201,666.67元；5、判令被告支付房屋逾期归还使用费，自2017年1月6日起计算至实际迁出之日止，按每日602.74元标准计算，两被告对该项债务承担连带清偿责任；6、判令被告以上述第4项金额为基准，自2016年2月5日起至实际付清之日止，按年利率4.75%，向原告支付逾期利息；7、判令被告以上述第5项金额为基准，自2017年1月7日起至实际付清之日止，按年利率4.75%，向原告支付逾期利息。审理中，原告撤回了第4项、第6项、第7项诉讼请求。事实及理由：2016年1月4日，原告与实答第一分公司签订《房屋租赁合同》，约定由实答第一分公司承租原告所有的坐落于上海市浦东新区航头镇沪南路XXX号中的空置房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积约448平米，租期自2016年1月1日起至2016年12月31日止，年租金11万元。签订合同后，原告按约交付系争房屋，实答第一分公司却以各种理由拖欠租金，期间虽经原告多次催讨仍未果。同时，实答第一分公司长期占用系争房屋，至今拒不腾退，给原告造成巨大损失。2017年2月20日，原告委托律师向实答第一分公司发送律师函，要求其归还房屋并支付相应的租金等。实答第一分公司收函后，置之不理。鉴于实答第一分公司是实答公司设立的分支机构，没有独立的财产，无法独立承担责任，应由实答公司一并承担责任。为维护原告合法权益，故诉如所请。被告实答第一分公司、实答公司共同辩称：不同意原告的诉讼请求。一、根据双方于2015年5月签订的协议，明确由实答第一分公司代为维修系争房屋渗水、墙体开裂，相关费用抵扣相应的租金。被告花费的维修费用共计123,500元，足以抵付2016年的租金。因此，实答第一分公司并未拖欠租金。二、在租赁关系存续期间，系争房屋经政府颁布动拆迁公告，对相关财产进行评估，拆迁款项也已支付给原告，原告未将归属于实答第一分公司的拆迁款支付给实答第一分公司，故不同意腾退、返还房屋。另外，系争房屋实际承租人系实答第一分公司，而非实答公司，因此实答公司并非腾退房屋的主体。三、系争房屋属于拆迁范围，并不具备完整的出租功能，不存在房屋使用费。2017年，双方并未签订租赁合同，原告要求按2016年租金标准的双倍支付使用费无合同依据。四、关于滞纳金的条款，系格式条款，有悖理法。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：系争坐落于上海市浦东新区沪南路XXX号南房屋产权人系信德公司，所有权性质为集体，建筑面积为1602平米。2015年1月5日，甲方信德公司(出租方)与乙方实答第一分公司(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市浦东新区沪南路XXX号上海信德中药公司空置房屋(场地)，使用(或建筑)总面积约448平米、场地约80平米，租期自2015年1月1日起至2015年12月31日止，年租金94,000元。2016年1月4日，甲方信德公司(出租方)与乙方实答第一分公司(承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市浦东新区沪南路XXX号上海信德中药公司空置房屋(场地)，使用(或建筑)总面积约448平米、场地约80平米，房屋用途为经营办公，结构为混合。三、房屋交付日期和租赁期限约定，甲方于2016年1月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租期1年。四、租金及支付方式和期限约定，4-1甲乙双方约定该房屋年租金总计为11万元。4-2乙方支付租金的期限为于本合同签订时一次性付清。七、房屋使用和维修责任及装潢等约定，7-1租赁期间，因乙方原因引起的房屋结构损坏及属于房屋大修范畴的维修事项，由乙方负责维修，维修费用由乙方承担。7-2租赁期间，该房屋的日常维护(非结构性维护)由乙方负责，费用由乙方承担。八、房屋归还及归还时的状态约定，租赁期满，本合同即终止，甲方有权收回该房屋……乙方在招租中未取得该房屋的承租权，应在本合同到期日的五天内将该房屋交还甲方。乙方逾期归还该房屋，每逾期一日，乙方应按原租金的(按年租金折算到日)贰倍向甲方支付该房屋逾期归还的使用费。十、因乙方责任解除本合同的约定，……乙方未按期交纳租金及应由乙方承担的各种费用的，每延迟一天应支付甲方应付金额千分之五的滞纳金。2017年2月20日，原告委托上海市五环律师事务所律师，通过全球邮政特快专递向被告实答第一分公司发送《律师函》，要求实答第一分公司支付租金、滞纳金、使用费，并要求于2017年3月20日之前搬离。审理中，被告提供《协议》一份及收据一份，《协议》载明：甲方信德公司，乙方实答第一分公司，在租赁期间乙方提出房屋渗水、墙体开裂让甲方修理，双方商定后由乙方代找第三方对房屋维修及辅设防水层，所产生的费用由乙方先代付，再从后一年乙方应支付甲方的租金中扣除。甲方落款处有“上海信德中药公司合同专用章(1)”的盖章，乙方落款处有“上海实答企业发展有限公司第一分公司”的盖章；收据载明：2015年8月26日，交款单位为司长江，人民币123,300元，交款事由沪南公路XXX号屋面防水、结构补强、墙体开裂修复。被告提供上述证据以证明双方于2015年达成房屋修缮的意见，由被告代为修缮，修缮费用123,300元抵付次年租金。原告质证称，确认协议上原告公司公章的真实性，但无落款时间，且原告未查询公司用章记录，故对协议与收据不予认可。为此，被告申请对“系争房屋屋面防水结构补强、墙体开裂修复等维修费用”进行司法鉴定。本院通过上海市高级人民法院依法委托上海同济工程咨询有限公司进行司法鉴定。2019年1月15日，上海同济工程咨询有限公司出具司法鉴定意见书。鉴定意见为：上海市航头镇沪南路XXX号房屋屋面防水结构补强墙体开裂修复等维修费用89,857元(列为无争议项目)。上海市航头镇沪南路XXX号墙柱加固修复维修费用39,340元(列为有争议项目)。原、被告对鉴定意见均无异议，原告主张，墙柱加固虽亦系被告维修，但上述费用均应由被告承担。被告则辩称，被告的维修费用应按约抵扣被告应支付的2016年房屋租金及房屋使用费。另查，2016年10月12日，上海市浦东新区房屋拆迁管理中心向上海市浦东新区航头镇人民政府发布浦房协预备案收(2016)第059号关于沪南公路(上南路-闸航公路)道路改扩建工程(航头段)项目协议置换预备案材料收件单，载明，你单位于2016年9月21日提交的沪南公路(上南路-闸航公路)道路改扩建工程(航头段)项目协议置换预备案材料收悉……请你单位在充分保障被置换人基本权益的前提下，平稳、有序、有效地推进本次协议置换工作。2018年2月13日，上海市浦东新区人民政府发布浦府房征决字【2018】第002号国有土地上房屋征收决定，载明，因公共利益需求，根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》规定，现决定征收下列范围内的房屋，同时收回该范围内国有土地使用权。房屋征收范围为浦东新区康桥镇、周浦镇、航头镇(以规划用地批准范围为准)。原、被告双方一致确认，系争房屋处于该征收范围内，尚未签订动迁协议，待动迁协议签订后另行处理；系争房屋由实答第一分公司实际使用，并非实答公司使用。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告实答第一分公司之间的房屋租赁合同已到期终止,实答第一分公司已无继续使用房屋的合同及法律依据，理应返还房屋。租赁期限内，承租人应按照约定的期限支付租金，而出租人应当承担租赁物的维修义务。上海同济工程咨询有限公司出具的司法鉴定意见书程序合法、结果客观，可以作为定案依据。原告与被告实答第一分公司签订的《协议》明确约定“所产生的费用由实答第一分公司先代付，再从后一年实答第一分公司应支付的租金中扣除”，故被告支付的系争房屋维修费用应由原告承担。争议点在于该款项是否系抵付2016年的租金，本院结合双方签订房屋租赁合同的情况及系争房屋区域内的动迁事项，可以认定该协议中双方约定可以抵扣2016年的租金，故被告支付的维修费应抵付2016年租金。据此，关于原告要求被告支付2016年的租金的诉讼请求，本院不予支持。同理，原告要求被告支付逾期支付租金的滞纳金，本院亦不予支持。原告称，该《协议》并非2015年签订，但未明确具体签订时间，亦未举证证明，故对原告该主张，本院不予采纳。合同到期后，实答第一分公司还应支付合同到期后的房屋使用费。原告要求按照日租金两倍(即602.74元/日)的标准支付自2017年1月6日起至房屋实际交还之日止的房屋占有使用费，符合双方合同约定，依法予以支持。被告抗辩，动迁公告出具后，即不应再支付房屋使用费，于法无据，本院不予采纳，被告抗辩称其房屋维修费用除抵扣2016年租金外，剩余费用如有应付房屋使用费则抵扣，于法不悖，可准许。原告要求两被告承担连带清偿责任，本院认为，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担，故应由实答第一分公司及实答公司共同承担清偿责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条之规定，判决如下：一、上海实答企业发展有限公司第一分公司应于本判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区航头镇沪南路XXX号房屋，将房屋返还给原告上海信德中药公司；二、被告上海实答企业发展有限公司、上海实答企业发展有限公司第一分公司应于本判决生效之日起三十日内给付原告上海信德中药公司自2017年1月6日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(按每日602.74元的标准计算)。该款应扣除上海实答企业发展有限公司第一分公司的维修费用19,197元；三、驳回原告上海信德中药公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,986.96元，减半收取计3,993.48元，鉴定费3,699元，合计7,692.48元，由原告上海信德中药公司负担4,732.48元，被告上海实答企业发展有限公司、上海实答企业发展有限公司第一分公司负担2,960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇一九年四月十日书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。