山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁13民终1317号上诉人（原审被告）：范得国，男，1981年4月5日出生，汉族，住临沂市河东区。被上诉人（原审原告）临沂幸福物业服务有限公司，住所地河东区幸福花城水年华38号楼102室。法定代表人：王连山，经理。上诉人范得国因与被上诉人临沂幸福物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省临沂市河东区人民法院（2018）鲁1312民初5615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。范得国上诉请求：1.依法撤销一审判决，并改判幸福物业公司）减收上诉人的物业服务费，减收幅度为40%；2.依法判令物业公司赔偿上诉人房屋维修费和精神损失费用合计18100元（房屋维修费10000元，多退少补）；3.一、二审相关诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、物业服务瑕疵是减免物业费的依据，此点符合相关法律规定。被上诉人并没有完全履行相关雏修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”具体如下：1．被上诉人作为三星级物业服务公司，对于上诉人投诉的房屋卧室墙壁、阳台渗水问题，一直采取简单粗暴的维修手段，导致三年内不能根本解决渗水问题。2．被上诉人履行公共设施、环境卫生、车辆停放以及公共秩序与安全等项目进行维护、修缮、服务管理的义务时不及时或不到位。物业公司从未公布物业公司相关组织结构，人员资质配置以及财务收支状况等事宜，在未与业主沟通协商下，在小区南门私设收费停车位（有照片）。部分消防器材配套设施不完善，未配置相应的应急消防灭火器，部分楼层消防器材缺失，消防器材箱盖无法打开、甚至消防栓无水、报警系统线路无连接等（有图片、视频），物业也从未组织业主参与消防应急救援相关的演练等。小区卫生环境欠佳。楼道等公共区域的卫生清扫、保洁不到位。楼道入口处生活垃圾清理不及时，导致春夏秋三季的大量蝇蚊蛆虫聚集，散发异味（有照片、视频）；保洁人员使用的工具乱放占据楼梯台阶（有照片）。小区区域公共设施设备管理不作为。公共照明达不到90%的亮灯率，楼道照明设备、报警设备破损不修缮（有照片）；楼宇可视对讲系统自安装后一直无法使用，致使电子对讲门形同虚设（有照片）；室外照明线路处理简单粗暴，电缆线只是用胶带简单处理，线接头裸露在外。2017年4月12日晚上电缆线接头起火（有照片、视频），引起小区业主一片惊慌。小区区域道路安全不负责。小区主出口没设有小区平面示意图，主要路口没有路标；本小区东南角处的地下停车场入口没有明确原因，物业公司一直不许使用，诱导致使小区车辆均从地面进入。大量车辆随意停放、占据行人通道和消防区域（有照片）。公共秩序和安全到不到切实保障。本小区相对封闭，外来快递、外卖人员骑摩托车随意进出小区，门卫不登记询问，同时外来人员多次在小区内随意摆摊开市卖东西，物业公司人员不劝堵，制止（有照片、视频）；本小区业主忘记带门禁钥匙进入小区却无端遭到门卫人员阻拦，禁止入内，与业主争吵（有视频）。物业公司如此不作为行为实难确保小区业主生活和谐与安全。按照合同以及三星级服务标准，物业公司每年至少开展2次以上的一定规模的社区文化活动和开展询问小区业主对物业的服务意见。物业公司从未在小区内组织任何业主开展具有一定规模的社区文化活动。物业公司没有开展征询关于小区业主对物业的任何服务意见，以及业主对物业公司服务的满意度调查等情况，也未对物业服务水平进行改善，提升服务质量，而是一味地催促业主缴纳物业管理等费用。3.上诉人所在的小区至今未成立业主委员会，其中一个重要原因是物业公司百般阻挠甚至威胁。业主的正当权益到不到诉求、维护和保障。当时签订合同协议时未规定使用何种方式缴纳物业费，未与业主沟通协商情况下，物业单方面规定必须只能使用现金、微信和支付宝缴费，其他方式一律不能缴费。由于物业公司服务不作为，截止到现在小区60%以上业主依然未缴纳物业服务费（有照片）。二、上诉人向人民法院起诉请求被上诉人赔偿房屋维修费用10000元（多退少补），精神损害赔偿费7800元（从2016年7月1日至2018年9月30日，共计780天，按照10元／天赔偿），律师咨询费用300元，共计18100元。被上诉人辩称，1.我公司不存在私设停车位的问题。2.小区的卫生雇佣保洁人员，不存在没人清理的情况。3.公共照明已达到90%以上。4.关于小区道路问题，我们一直在通知占用车辆挪移。地下停车场只有购买车位的业主方可使用，而且该停车场由开发商管理，不由物业管理。幸福物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令或调解范得国立即向幸福物业公司支付截至2018年9月30日的物业管理费1553.42元、垃圾清运费144元、律师费1000元共计2597.42元；2.依法判令范得国按照应缴费用每日千分之三支付滞纳金直至实际付清之日，截止2018年9月30日应付滞纳金572.85元。一审法院认定事实：2016年1月12日，原被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：幸福物业公司对范得国所购买的盛世花城五期20号楼1单元1702室提供物业服务，房屋建筑面积为85.55平方米，物业服务费收费标准为高层1.3元/月/平方米，物业服务费采取预交的方式，每季度第一个月10日前预交当季的物业服务费用，如业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰向缴纳滞纳金。同时幸福物业公司按照每月9元代收垃圾清运费。现范得国自2017年5月至2018年9月的物业费共计1553.42元、垃圾清运费144元未交纳。一审法院认为，幸福物业公司与范得国之间实施的物业服务合同，是双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，合同合法有效。幸福物业公司作为范得国所处小区的物业服务者，其已按约定履行了物业管理服务义务，范得国作为业主应支付物业费。对于幸福物业公司与范得国约定的每季度第一个月10日前预交该季度的物业费的交纳方式，并不违反有关规定，予以确认，故范得国应交纳自2017年5月1日至2018年9月30日的物业管理费、垃圾清运费共计1553.42元+144元=1697.42元。幸福物业公司主张的律师费1000元，因幸福物业公司未提举证据证实实际发生，且双方在协议中并未约定，故不予支持。双方约定的滞纳金，约定的标准为每日千分之三过高，对于幸福物业公司主张的滞纳金酌情调整为按照年利率6%计算。范得国辩称在物业服务过程中幸福物业公司未尽到合同约定的职责给范得国造成损失，范得国可另行向幸福物业公司主张权利，一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、范得国于本判决生效后十日内支付临沂幸福物业服务有限公司物业管理费1553.42元、垃圾清运费144元，共计1697.42元及约金（以1697.42元为基数，按照年利率6%计算，自2018年9月30日起至实际给付之日止）；二、驳回临沂幸福物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由范得国负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实予以认定。本院认为，被上诉人幸福物业公司与上诉人范得国之间签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，为有效合同。幸福物业公司作为范得国所处小区的物业服务者，其已按约定履行了物业管理服务的义务，范得国作为业主即应支付物业费。物业管理是一个长期、动态的过程，上诉人所提供的小区照片仅能反映某一时间点的状态，并不足以证明被上诉人所提供的物业服务存在严重瑕疵或未提供相关物业服务，当然也不能作为上诉人拒付物业费的合法的理由。且从庭审中双方当事人的陈述来看，上诉人所主张的部分问题，需要业主的配合，如地下停车场是否可以使用需要看业主是否已购买地下停车位等，这不能作为认定物业服务不合格的依据。因此，上诉人对于欠付的物业管理费等费用应予缴纳。上诉人所主张的维修房屋的经济损失及精神损失费的问题，系另一法律关系，本案不予审查，上诉人可待证据充足后另行主张权利。综上所述，上诉人范得国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人范得国负担。本判决为终审判决。审判长 万法宝审判员田开玉审判员姚玉蕊法官助理朱萱萱二〇一九年四月十九日书记员 王             雨