上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初48298号原告：周雪慧，男，1981年8月19日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区，现住上海市普陀区。原告：张淑燕，女，1982年1月13日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区，现住上海市普陀区。原告：周天立，男，2006年6月19日出生，汉族，住上海市嘉定区。法定代理人：周雪慧(系原告周天立父亲)，住同原告周天立。三原告共同委托诉讼代理人：杨卫，上海创美律师事务所律师。被告：甘志彬，男，1986年3月23日出生，汉族，户籍地江西省赣州市，现住上海市奉贤区。被告：温玉梅，女，1986年11月23日出生，汉族，户籍地江西省赣州市，现住上海市奉贤区。委托诉讼诉讼代理人：袁培宏，男，住上海市长宁区华山路XXX号XXX室，由上海伟星服装辅料有限公司推荐。两被告共同委托诉讼代理人：李环，上海济昀律师事务所律师。原告周雪慧、张淑燕、周天立(以下简称原告)与被告甘志彬、温玉梅(以下简称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序审理，公开开庭进行了审理。同年9月28日，本案依法转为适用普通程序审理。审理中，因他案审理结果对本案处理具有影响，故本案中止审理。原告周雪慧及三原告共同委托诉讼代理人杨卫，被告甘志彬及被告温玉梅的委托诉讼代理人袁培宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周雪慧、张淑燕、周天立共同向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的《房地产买卖居间协议》(以下简称《买卖居间协议》)中的买卖合同关系；2.原告不予返还被告的定金人民币(币种下同)50,000元；3.被告支付原告逾期签署买卖合同15日的赔偿金13,575元(以总房价款1,810,000元为基数，按每日万分之五计算15日)；4.被告支付原告逾期签署买卖合同的违约金362,000元(以总房价款1,810,000元为基数，按20%计算)；5.被告偿付原告律师费7,000元。审理中，原告撤回第二项诉求。事实和理由：2018年1月7日，原、被告经上海坚庭房地产经纪事务所居间签订《买卖居间协议》，约定原告将其所有的坐落于上海市浦东新区万祥镇祥安路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称涉案房屋)转让给被告，总房价款为1,810,000元。另约定双方应于2018年5月10日前签订房屋买卖合同，若被告未能按约定时间签署房屋买卖合同，每逾期一日需向原告支付总房价款万分之五的赔偿金。逾期超过15日后被告仍未履行的，除需支付的15日赔偿金外，原告有权单方解除协议。原告单方解除协议后，有权要求被告支付总房价款的20%作为违约金。同时，被告需承担原告方为实现上述权利所支付的费用，包括但不限于原告聘请律师的费用、诉讼费等。《买卖居间协议》签署后，原告于2018年5月10日签署了书面房屋买卖合同，但经催告，被告怠于签署书面房屋买卖合同。嗣后原告于2018年5月26日向被告寄送了《解约通知》。另外，双方签订《买卖居间协议》后，原告为购买房屋另与案外人签订了房屋买卖合同，因被告违约导致原告未能支付首付，需向案外人支付违约金。现请求判如所请。被告甘志彬、温玉梅共同辩称，由于签约时时间仓促，两被告未仔细阅读合同条款，中介也未告知存在20%的违约金。事后考虑到中介所述的做高房价涉嫌违规及被告甘志彬父亲患病不便居住涉案房屋，故曾向中介提出解约。嗣后，原告已经于2018年5月26日向被告发出解约通知，被告予以认可，故《买卖居间协议》已经于2018年5月26日解除，原告不应再向被告主张延期履行违约金。对于定金同意原告没收，但由此原告不能同时再向被告主张违约金，且双方之间订立的房屋买卖关系为预约，原告所获得的定金足以弥补其损失，故不同意违约金诉讼请求。同时违约金计算标准过高，请求调整。本院经审理认定事实如下：涉案房屋登记权利人为原告周雪慧、周天立。2018年1月7日，原告(甲方)与被告(乙方)经上海坚庭房地产经纪事务所居间签订《买卖居间协议》，由原告将涉案房屋转让给被告。同日，原告周雪慧出具收款收据一份，确认收到被告购买涉案房屋的定金50,000元。《买卖居间协议》第4.1条约定，被告求购房地产的转让价格计1,810,000元……。《买卖居间协议》第4.2条约定，被告求购房地产的付款方式及流程为：A.首期房价款金额50,000元(含定金)，支付时间为签订《上海市房地产买卖合同》并申请办理买卖合同公证手续(若需)后7个工作日内……。B.第二期房价款金额为330,000元……。C.除定金、首期房价款、贷款(第二期房价款)、尾款以外其他房价款金额为1,430,000元……。E.双方亲自或委托上海坚庭房地产经纪事务所赴上海市浦东新区房地产交易中心申请办理产权过户登记手续(送件)的时间为2018年6月30日之前。《买卖居间协议》第5.1条约定，双方约定于2018年5月10日前签订买卖合同……。《买卖居间协议》第6.1条约定，若被告方未能按照约定的时间签署买卖合同或未履行本协议约定义务，每逾期一日需向原告支付本协议4.1款所述总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。逾期超过15日后被告仍未履行的，除被告应向原告支付的15日的赔偿金外，原告有权单方解除本协议。原告单方解除本协议的，原告可选择被告已支付的定金不予返还或要求被告支付本协议4.1款所述总房价款的20%作为违约金。同时，被告需承担原告为实现上述权利所支付的费用，包括但不限于原告方聘请律师的费用、诉讼费、调查费等……。《买卖居间协议》另备注，因购房者购房资格限制，出售方同意购买方于2018年5月10日前付首付380,000元(含定金)，购买方承担过户契税、个税、贷款手续费、过户费及中介费30,000元。另查明，2018年4月23日及26日，被告甘志彬分别向上海坚庭房地产经纪事务所工作人员提出放弃购买涉案房屋。2018年5月5日，涉案房屋进行了网上合同信息备案，2018年5月11日，经被告甘志彬申请，该网上合同信息备案被撤销。2018年5月22日，原告周雪慧向被告发出《履行合同催告书》，通知被告称，在2018年5月25日前未能得到被告配合签署房屋买卖合同，支付首期款。原告周雪慧将视为被告不再履行《买卖居间协议》，原告周雪慧将根据《中华人民共和国合同法》解除《买卖居间协议》，并依法追究被告的违约责任。2018年5月26日，原告周雪慧向被告发出《解约通知》，通知被告称：1、《买卖居间协议》，编号SHJM-MJ-XXXXXXXX解除;2、被告按协议条款约定，向原告支付违约金。又查明，上海市嘉定区人民法院作出(2018)沪0114民初13681号判决，认定原告周雪慧、张淑燕未按该案中合同约定于2018年5月15日之前支付案外人购房款450,000元，构成违约。判决解除原告周雪慧、张淑燕与案外人签订的房地产买卖合同，并判令原告周雪慧、张淑燕支付案外人违约金250,000元。上述事实，由原、被告当庭陈述，原告当庭提交的《买卖居间协议》、不动产登记簿、微信聊天记录、履行合同催告书、EMS单据、房地产买卖合同、定金收据及律师费发票。以及被告提交的居间协议、定金收据、微信聊天记录及合同备案信息查询结果予以佐证。本院认为，原、被告经上海坚庭房地产经纪事务所居间签订了《买卖居间协议》，据此建立的买卖合同关系系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应严格按照合同约定履约，以保证合同目的的实现。《买卖居间协议》约定了双方之间的买卖标的、面积、价款、首期房价款的付款期限及产权登记等内容，未就涉案房屋其余房价款的付款期限做约定，同时对签订《上海市房地产买卖合同》的时间进行了预先安排，主要预约内容完整。故本院认为，本案《买卖居间协议》仍有进一步协商或签订协议的必要，性质上应属预约。原告提出《买卖居间协议》为本约的意见，缺乏依据，本院不予采信。根据《买卖居间协议》约定，双方应于2018年5月10日前签订买卖合同，逾期超过15日后被告仍未按约签订买卖合同的，原告有权单方解除协议。现被告在原告提起网上合同信息备案后申请撤销，未按约签订买卖合同，显属违约，原告有权解除协议。基于原告已于2018年5月26日向被告发出解约通知，故对于原告提出的解除买卖关系的诉讼请求，本院确认为双方之间的买卖合同预约关系已于2018年5月26日解除。庭审中，原告撤回要求没收定金的诉讼请求，双方之间的买卖合同解除后，原告应当返还收取被告的定金50,000元。对于原告所主张的逾期签署买卖合同15日的赔偿金13,575元的诉讼请求，符合双方在《买卖居间协议》中的约定，于法有据，本院予以支持。对于原告提出的违约金请求，被告认为原告已经主张定金，且定金金额足以弥补原告损失，故不同意进行支付。本院认为，现原告已经放弃主张定金的诉讼请求，而原告的损失与被告的违约行为具有一定的因果关系，原告的损失已明显超过定金金额，故被告此辩称意见，本院不予采信。原告主张违约金于法有据，本院予以支持。至于违约金的金额，被告提出金额过高请求法院调整。本院认为，被告的意见，符合法律规定，可予采信。鉴于原告已经举证其损失金额，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则酌定为150,000元。对于原告要求被告偿付律师费的诉讼请求，符合双方之间的合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告周雪慧、张淑燕、周天立与被告甘志彬、温玉梅于2018年1月7日签订的《房地产买卖居间协议》中的买卖合同预约关系于2018年5月26日解除；二、被告甘志彬、温玉梅于本判决生效之日起十日内共同支付原告周雪慧、张淑燕、周天立赔偿金13,575元；三、被告甘志彬、温玉梅于本判决生效之日起十日内共同支付原告周雪慧、张淑燕、周天立违约金150,000元；四、被告甘志彬、温玉梅于本判决生效之日起十日内共同偿付原告周雪慧、张淑燕、周天立律师费7,000元；五、原告周雪慧、张淑燕、周天立于本判决生效之日起十日内共同返还被告甘志彬、温玉梅定金50,000元。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费5,358元(三原告已预交)，由原告周雪慧、张淑燕、周天立负担1,646.50元，由被告甘志彬、温玉梅负担3,711.50元，两被告应负担之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李世宇人民陪审员  施 斌人民陪审员  王萍娟二〇一九年四月二日书 记 员  廖文宾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。