陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终1775号 上诉人（原审原告）：高英，女，1976年12月10日出生，汉族，富仁镇卫生院职工，住陕西省周至县。委托诉讼代理人：唐波，男，1981年9月5日出生，汉族，四川资阳市乐至县协和医院医生，住陕西省周至县，系高英之夫。被上诉人（原审被告）：陕西大通置业有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：李战迎，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王希武，男，1965年8月4日出生，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：牛蓓蕾，女，1990年4月3日出生，汉族，该公司员工，住陕西省西咸新区。上诉人高英因与被上诉人陕西大通置业有限公司（以下简称大通公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服陕西省周至县人民法院（2018）陕0124民初2371号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年5月20日，高英与大通公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由高英购买大通公司开发的位于周至县XX路XX城XX号楼XX单元XX室。房屋总金额270,345元。房屋交付时间为2014年12月31日。该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同签订后，高英按照合同约定采用交纳首付款其余按揭的形式付清了大通公司房价款。但大通公司因各种原因未在约定的期限内向高英交房。2018年5月10日，高英在大通公司向其出具的《交房补偿优惠单》上签名捺印，并在当日接收了房屋，且进行了装修并入住。并于2018年9月18日诉至法院，要求大通公司支付逾期交房违约金。高英于2018年9月18日向原审法院提出诉讼请求：1、判令大通公司立即向高英支付逾期交房违约金（以购房款270,345元为基数，从2015年元月1日至2018年5月10日止共1225天，按总价款每日万分之一的违约金计算）共计33,117元；2、本案诉讼费由大通公司承担。事实与理由：高英、大通公司于2013年5月20日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定高英向大通公司购买位于周至县XX路XX城XX号楼XX单元XX室的房产，商品房售价总金额270,345元。合同约定房屋交付时间为2014年12月31日。合同签订后，高英交纳了购房款，但大通公司迟延交付涉案房屋，直到2018年5月10日大通公司才将房屋正式交给高英。基于以上事实，大通公司的行为严重侵犯了高英的合法权益，高英特提起诉讼，请求判令如上请求。大通公司辩称，高英在2018年5月10日已经接收房屋且已入住。其迟延交房的原因是因周至县政府未能按期移除住宅区的高压线，这属于政府行为。大通公司虽然迟延交付房屋属于违约，但双方就违约金已经达成了相应的赔偿，高英已经实际入住，应驳回高英的诉讼请求。原审法院认为，本案争执的焦点在于高英、大通公司就大通公司逾期交房产生的违约金是否进行了变更。根据大通公司认为2018年5月10日的《交房补偿优惠单》已对违约金进行了变更，高英也签字确认，该约定已经履行。高英称该《交房补偿优惠单》是对买卖房屋的优惠，而不是逾期交房违约金的变更。2018年5月10日的《交房补偿优惠单》载明：合同约定交房时间：2014年12月31日优惠内容1、物业费优惠：24个月；（起止时间：2018年4月1日—2020年3月30日）2、其它：沙子、水泥、面积补差该补偿优惠单一式四份，销售、财务、物业、业主各执一份。高英、大通公司经办人、负责人均在该单据上签名。该《交房补偿优惠单》实质上是对大通公司逾期交房违约金的变更。首先，高英、大通公司签订的《商品房买卖合同》中并无交房优惠补偿的约定。至于高英称这些优惠是购买房屋的优惠，不符合常理。高英、大通公司在2013年5月20日签订合同，且于之后高英采用按揭方式已向大通公司交清了房款。若存在优惠就应在交房款时优惠，而不是在大通公司迟延交房违约时的优惠。其次，根据《交房补偿优惠单》的内容和时间，可以看出《交房补偿优惠单》是对大通公司逾期交房违约金的变更。该单上明确载明合同约定的交房时间和高英、大通公司签订《交房补偿优惠单》的时间。另外从约定上看是将应该由高英交纳的两年物业费和装修所需的沙子、水泥的费用转由大通公司来承担。根据合同，大通公司除履行交房义务外，只有逾期交房违约金的支付这个义务。大通公司已向高英交付了房屋，其2018年5月10日的《交房补偿优惠单》只能是逾期交房违约金的变更。第三，《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。《交房补偿优惠单》经双方签字认可，且已经实际履行，高英再要求大通公司按照《商品房买卖合同》中逾期交房违约金的约定不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条之规定，判决如下：驳回原告高英的诉讼请求。案件受理费630元（高英已预交），减半收取，其余315元由高英承担。宣判后，高英不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销陕西省周至县人民法院（2018）陕0124民初2371号民事判决书，发回重审或依法改判支持我方起诉请求；2、本案一、二审诉讼费由大通公司承担。事实与理由：其与大通公司于2013年5月20日签订了《商品房买卖合同》，合同签订后，其按照合同约定支付了购房款，但是大通公司一直没有按照合同约定交房，截止2018年5月10日，大通公司才把房屋正式交到其手中，因此，其提出大通公司应承担从2015年1月1日起至2018年5月10日的违约金，以270,345元为基数，按总房款每日万分之一标准计算，共计33,117元（减去优惠单的金额），并承担诉讼费。当时如果其不与大通公司签订《交房补偿优惠单》，大通公司不给其交房，其为了迫切收房无奈签订《交房补偿优惠单》，《交房补偿优惠单》中没有注明任何变更请求的内容，并未涉及双方的权益。原审法院应依据客观事实，将《交房补偿优惠单》优惠项目的价值进行累加，从违约金中扣除，而不是仅从一份没有任何权益主张的《交房补偿优惠单》就认定是双方变更合同约定放弃违约金的依据，《交房补偿优惠单》既不具有作为合同的八个要素条款，又不具有作为变更《商品房买卖合同》的要约，仅仅作为收据存在，原审法院裁判未尊重客观事实，认定事实错误，适用法律错误。大通公司辩称，其不同意高英的诉请，双方就延迟交房违约已变更为两年物业费及沙子、水泥优惠补偿，高英在达成协议后已收房，双方就延迟交房纠纷已得到解决，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，本案中，高英、大通公司于2013年5月20日签订的《商品房买卖合同》合法有效。大通公司逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。但在房屋交付时，高英在大通公司向其出具的《交房补偿优惠单》上签名捺印，并在当日接收了房屋，且进行了装修并入住。大通公司认为2018年5月10日的《交房补偿优惠单》已对逾期交房违约金进行了变更，且已履行。高英认为该《交房补偿优惠单》是对买卖房屋的优惠，而不是对逾期交房违约金的变更。2018年5月10日的《交房补偿优惠单》载明：合同约定交房时间：2014年12月31日优惠内容1、物业费优惠：24个月；（起止时间：2018年4月1日—2020年3月30日）2、其它：沙子、水泥、面积补差。该补偿优惠单一式四份，销售、财务、物业、业主各执一份。高英、大通公司经办人、负责人均在该单据上签名。该《交房补偿优惠单》虽未明确为对原合同中逾期交房违约金进行了变更，但高英、大通公司签订的《商品房买卖合同》中并无交房优惠补偿的约定。若存在优惠就应在交房款时进行优惠，而不是在大通公司迟延交房违约时进行优惠。故高英称这些优惠是购买房屋的优惠不符合常理；根据《交房补偿优惠单》的内容和性质，原审法院认定《交房补偿优惠单》是对大通公司逾期交房违约金的变更是合理、恰当的。首先该单上明确载明合同约定的交房时间和高英、大通公司签订《交房补偿优惠单》的时间；其次从约定内容上看是将应该由高英交纳的两年物业费和装修所需的沙子、水泥的费用转由大通公司来承担。根据《商品房买卖合同》约定，大通公司除履行交房义务外，只有逾期交房违约金的支付这个义务，大通公司已向高英交付了房屋，2018年5月10日的《交房补偿优惠单》只能是逾期交房违约金的变更。所以原审法院认定该《交房补偿优惠单》实质上是对大通公司逾期交房违约金的变更并无不妥。《交房补偿优惠单》经双方签字认可，且已经实际履行。高英再请求大通公司按照《商品房买卖合同》中约定承担逾期交房违约金，原审法院不予支持正确，应予维持。综上，原审判决应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费630元，由高英负担。本判决为终审判决。 审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○一九年四月十六日 书 记 员  陈   歆1