湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0112民初4139号原告（反诉被告）：湖南省粤森置业有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道中华岭村桑梓重建地。法定代表人：龙海洋。委托诉讼代理人：郝元尉，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王深，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙市鑫福物业管理有限公司，住所地长沙市望城区月亮岛街道金星北路万泰大厦**。法定代表人：刘秋连。委托诉讼代理人：裴弘，湖南湘正律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南省粤森置业有限公司（以下简称粤森公司）与被告（反诉原告）长沙市鑫福物业管理有限公司（以下简称鑫福公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月6日、3月19日、4月12日公开开庭进行了审理，粤森公司委托诉讼代理人郝元尉，鑫福公司委托诉讼代理人裴弘到庭参加了三次庭审，鑫福公司法定代表人刘秋连到庭参加了第二次、第三次庭审。本案现已审理终结。原告（反诉被告）粤森公司向本院提出诉讼请求：1．解除粤森公司、鑫福公司于2016年12月19日签订的《万泰大厦（广东商会商务中心）前期物业服务合同》；2．鑫福公司向粤森公司移交物业管理资料（所有电梯资料、5—16层钥匙、电表卡、IC卡读写设备、水卡及读卡器、鑫福物业管理期间收取的有关万泰大厦资料），并退出万泰大厦（广东商会大厦）；3．鑫福公司向粤森公司支付违约金10万元；4.鑫福公司返还粤森公司垫付的水电费658493.26元；5．本案诉讼费用由鑫福公司承担。事实与理由：2016年12月19日，粤森公司与鑫福公司签订《万泰大厦（广东商会商务中心）前期物业服务合同》，粤森公司委托鑫福公司对“万泰大厦（广东商会大厦）”物业实行专业化、一体化物业管理服务。合同主要内容为：1．物业公共区域清洁卫生服务范围包含物业客服中心及指挥部，包含大厅、公共办公区、楼道、公共卫生间等区域；2.在物业管理与服务中，针对大厦可能出现的各类问题提前制定预案，对违章装修、占用公共区域或消防通道、私拉乱接、窃水窃电、车辆乱停乱放、损害共用设施设备、偷盗未交房住宅电线、楼道楼顶堆放易燃物品或熏制腊肉等现象进行重点监控，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告；3．物业管理及服务工作的关键岗位人员必须具备相应的执业资格；4．如因鑫福公司管理原因造成大厦共用部位、共用设施设备破损的，由鑫福公司承担相应责任；5．鑫福公司提供的服务达不到本合同约定标准的，粤森公司有权要求鑫福公司在合理期限内即一个月内改进，整改期限到达后立即书面报告给粤森公司，鑫福公司未能改进的，粤森公司可要求鑫福公司支付违约金10万元；给业主或物业使用人造成损失的，有关当事人可要求鑫福公司承担相应的赔偿责任。但鑫福公司提供的物业管理服务完全无法达到合同约定标准，经常受到业主投诉，已构成违约，包括但不限于：1.物业服务人员、安保人员配备不符合合同约定的配置标准；2.关键岗位人员不具备相应技能，对于消防设备的维护和保养不当，造成消防设施损坏；3.对于违章装修、车辆乱停放损坏共用设备等行为未进行有效管理和制止：4.对于业主的投诉未及时作出反馈等。已多次通知被告整改，但该问题至今未能得到有效解决，严重影响粤森公司对外招商与销售，有鉴于此，特提起诉讼。被告（反诉原告）鑫福公司辩称：一、不同意解除《万泰大厦（广东商会商务中心）前期物业服务合同》。鑫福公司为了更好地方便万泰大厦业主和物业使用人，已经垫资近三十万元改建物业设施，组织物业专业技术人员和其他工作人员三十多人为万泰大厦业主和物业使用人作精心细致的物业管理服务。2017年度、2018年度鑫福公司在万泰物业服务中处于亏损状态，2018年12月才开始盈利，粤森公司却提出解除物业服务合同，对于鑫福公司来说极不公平。二、鑫福公司不存在违约事实，粤森公司要求鑫福公司承担违约责任支付10万元违约金，没有事实根据。三、鑫福公司提供万泰大厦前期物业服务，普遍受到众多业主和物业使用人好评，即算存在不到位情况，鑫福公司也及时整改，长沙市望城区物业监督管理办公室领导给予充分肯定。四、鑫福公司2017年1月进场提供物业服务，于2017年12月18日办理水表过户，2018年1月19日办理电表过户，从此才正式管理业主水电收缴工作，但粤森公司从未缴纳过水电费，拖欠电费数额为94154.24元。鑫福公司只对提前入户业主的用电照表收取水电费，金额为224628元，可移交粤森公司，或抵扣粤森公司拖欠的水电费。被告（反诉原告）鑫福公司向本院提出诉讼请求：1.粤森公司向鑫福公司支付合同中约定的开办费120000元；2.粤森公司因未依约按时足额支付开办费，按10万元的标准向鑫福公司支付违约金；3.粤森公司因移交鑫福公司管理的物业在设计施工上存在缺陷，鑫福公司已垫付的因改造、修理、重作产生的费用256515元，归粤森公司承担；4.粤森公司承担诉讼费。事实和理由：2016年12月19日，双方签订《万泰大厦（广东商会商务中心）前期物业服务合同》后，鑫福公司向长沙市望城区物业监督管理办公室办理了备案手续，随即积极组织公司人力物力，全心全意投入万泰大厦物业服务工作之中，期间发现被粤森公司移交的万泰大厦众多部位存在设计、施工等方面的缺陷，造成很多设施和区域不能使用，或存在严重的使用问题，具体列举如下：1.地下车库的排水沟不能排水，化粪池在设计上入水口低于出水口，造成经常堵塞，污水回流。2.消防主板因粤森公司拖欠供应商货款被拆走，后经多方努力，供货方送还消防主板，但不派人安装，鑫福公司为了消防安全，不得不找供货方技术人员商量，被迫垫付费用给技术人员安装消防主板。3.地下车库排水沟盖改造重作圆钢地漏。4.万泰大厦楼内添加标牌标识内墙柱子油漆。5、因粤森公司车库排水设计不合理，污水要靠人力清扫出去，只得花钱另购清洁机清扫。截止提起反诉日止，粤森公司只移交了万泰大厦电梯相关的材料和信息，没有向鑫福公司全面移交万泰大厦相关设备供应商的有关三包信息，没有移交整个大厦的业主信息和车位购置信息，造成鑫福公司在提供物业服务中的诸多麻烦和不便。在移交鑫福公司管理前，万泰大厦绿化中就已经存在树木死亡现象，粤森公司不予补种，鑫福公司补种苗木花费3万元。东塔楼中央空调计量表没有安装到户，鑫福公司不得不为每户加装智能电子表而垫付资金。就上述问题，鑫福公司都向粤森公司以书面工作函形式报告，粤森公司置之不理。为了不影响业主和物业使用人的正常工作和生活，鑫福公司不得不垫资，分别采取更换、添置、委托加工、改造等措施予以完善，其中水沟网格盖加工制作费12100元；补种苗木垫付45500元，另未付500元（为苗木成活保证金）；改建电动车停放坪8200元；排污管修复费18800元；消防主板安装费10000元；电表购置和改装费38250元；化粪池改建费18520元；购置洗地机34900元；车库墙面标志制作4729元和油漆65016元；以上共计256515元，应归粤森公司负担。原告（反诉被告）粤森公司对反诉辩称：一、鑫福公司未在万泰大厦物业前期介入阶段提供物业管理服务，无权主张开办费用及违约金。《前期物业服务合同》签订后，粤森公司致函鑫福公司，要求2016年12月30日前办理手续，配备人员，做好交房准备工作，但鑫福公司回复，备案工作还未进行，相关准备工作还未到位，因而并未就约定的前期介入提供物业管理服务，无权要求开办费12万元；同时从开办费的内容来看，在物业前期介入阶段，鑫福物业未配置相应物业服务人员，其亦承认在2017年1月才进场，应按合同第三章第2条约定收取物业费，无权收取开办费。二、万泰大厦已竣工验收合格，没有任何证据证明在设计、施工方面存在缺陷，鑫福公司主张的垫付费用，应由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：粤森公司提交的证据1《万泰大厦（广东商会商务中心）前期物业服务合同》、证据2建设工程竣工验收备案表、证据3电梯移交表（2017年1月9日）、证据4万泰国际电梯使用及故障情况（2017年4月25日）、证据5湖南省广东商会商务中心消防及水电安装工程使用情况回访表及附件（2018年3月28日），鑫福公司对真实性无异议，本院对真实性予以采信；粤森公司提交的证据6湖南省高城消防实业有限公司《回复2017年7月16日我司收长沙市鑫福物业有限公司抄送的紧急函》，鑫福公司亦将该函件作为证据提交，能够证明高城公司与粤森公司、鑫福公司就消防问题相互致函的事实；粤森公司提交的证据7业主联名向开发商反应的万泰广场目前存在问题，鑫福公司提出异议，根据当事人陈述并结合其他证据，能够证明有4名业主曾就相关问题向相关部门进行过反映；粤森公司提交的证据8至11，以及补充提交的截止2017年10月18日电费对账单，拟证明粤森公司在鑫福公司进场后支付的水电费数额，经与双方核实，双方确认：鑫福公司进场后，粤森公司支付的电费数额为542407.56元、水费数额为24852.92元；粤森公司提交的证据12至16，即粤森公司致鑫福公司相关函件，鑫福公司均收到，本院对真实性予以采信；粤森公司提交的证据17、18，即湖南省警安工程有限公司作出的《广东商会商务中心消防设备检测报告书》及维护保养报价书，鑫福公司提出异议，结合本案其他证据，本院对粤森公司曾委托湖南省警安工程有限公司检测并询价的事实予以确认；粤森公司提交的证据19，即万泰大厦销售、租赁情况一览表，鑫福公司无异议，本院予以采信；粤森公司提交的证据20至25，即相关移交清单，鑫福公司无异议，本院予以采信；粤森公司提交的证据26，即张倩婷、徐龙军、邵伍胜签订的《商品房买卖合同》与续有志签订的《房屋租赁合同》，证据27即公司员工李伟出具的《情况说明》和出庭证言，拟证明鑫福公司在物业满意度调查统计表中弄虚作假，是否采信，本院在对鑫福公司提交的证据6物业满意度调查统计表的认定中一并论述；粤森公司提交的证据28，即湖南省长沙市湘江公证处（2019）湘长征湘证民字第429号公证书，拟证明万泰大厦存在公共区域、消防通道被占用、消防设施毁损等情况，鑫福公司对证据真实性无异议，本院对真实性予以采信；粤森公司提交的证据29，即粤森公司2016年12月29日致鑫福公司函及鑫福公司的回复函，拟证明粤森公司通知鑫福公司于次日进场，但鑫福公司并未进场，本院对双方函件的真实性予以采信。至于粤森公司提交的前述证据能否达到其证明目的，本院综合其他证据及当事人陈述，在本院认为部分再综合认定。鑫福公司提交的证据1《万泰大厦（广东商会商务中心）前期物业服务合同》、证据2《万泰大厦前期物业管理招投标备案表》、证据3鑫福公司与相关人员签订的劳务合同，粤森公司对真实性无异议，本院对真实性予以采信；鑫福公司提交的证据4，即粤森公司与鑫福公司相互之间的工作联系函，粤森公司质证意见为：有粤森公司签字、盖章的予以认可，无签字、盖章的不予认可，关联性不予认可，结合双方的陈述，本院对鑫福公司与粤森公司因电梯使用故障归责、业主装修占用过道、消防人防工程设施维护、房屋渗水、地下、地下车库使用管理以及物业服务中存在的问题等相互致函的事实予以认可公司提交的证据5，即望城区月亮岛街道上级来文呈签单、违章装修整改告知函、万泰国际广场商品房认购协议书，拟证明粤森公司为销售房屋，同意业主违章在公共区域私自改建占用公共过道，此种情况较多，望城区月亮岛街道领导有批示，鑫福物业向违章装修业主发出整改告知函，粤森公司对三性均提出异议，本院结合其他证据，对望城区月亮岛街道领导批示，鑫福物业向违章装修业主发出整改告知函的事实予以认定；鑫福公司提交的证据6写字楼业主／租户满意度调查表（2018年度）及证人张开云出庭证言，拟证明鑫福公司对万泰大厦物业服务得到包括粤森公司在内的91.07％（按户数）入住业主和物业使用人的肯定，粤森公司对证据6三性提出异议，同时还提交证据26、27以抗辩鑫福公司调查时弄虚作假，鉴于粤森公司工作人员李伟并不否认在调查表上“基本满意”一栏打“√”，且鑫福公司物业工作人员张开云出庭对调查情况作出合理说明，同时结合鑫福公司提交的证据15，即物业费收取统计表（2018年度）及收款收据证实物业费实际收取率达69.78%的事实，本院对鑫福公司关于对万泰大厦物业服务得到大多数业主认可的事实予以认定；鑫福公司提交的证据7，即望城区住房保障局《关于万泰国际鑫福物业管理投诉事项的回复》，粤森公司对三性均提出异议，望城区住房保障局系物业主管部门，其作出的调查回复具备真实性、合法性、关联性，本院予以采信；鑫福公司提交的证据8，即维修合同、加工合同、收据，拟证明鑫福公司代垫费用应由粤森公司承担，粤森公司对该组证据的真实性予以认可，对合法性和关联性有异议，同时认为鑫福公司仅提供收据，不能证明款项已实际支付。除排污管修复,鑫福公司主张曾向粤森公司发函要求整改外，对其他费用所涉事项，鑫福公司均陈述事前未向粤森公司发函，亦无证据证明曾向粤森公司要求其维补维保。本院对鑫福公司主张的前述事项予以认可，能否达到其证明目的，本院认为部分再行论述。鑫福公司提交的证据9刊登于2017年11月2日《长沙晚报》的万泰大厦交房公告，粤森公司无异议，本院对真实性、合性、关联性均予以采信；鑫福公司提交的证据10消防验收意见书，拟证明万泰大厦工程消防验收合格的时间为2017年8月14日，本院予以采信；鑫福公司提交的证据11，即鑫福公司签订的《长沙市城市供用水合同书》、《高压供用电合同》，拟证明水表于2017年12月18日过户，电表于2018年1月19日过户至鑫福公司，粤森公司无异议，本院予以采信；鑫福公司提交的证据12，系自认截止2017年10月18日业主购电用电数额为224628元，该数额与粤森公司补充提交的截止2017年10月18日电费对账单的数额吻合（411418元-186790元），本院予以确认；鑫福公司提交的证据13、14，即鑫福公司水费、电费缴费单和粤森公司拖欠水电费明细，与本案无关联，鑫福公司可另行协商或诉讼主张，本院不作认定。至于鑫福公司提交的前述证据能否达到其证明目的，本院综合其他证据及当事人陈述，本院认为部分再综合认定。根据采信的证据及当事人的陈述，本院查明如下事实：2016年12月19日，原告（反诉被告）粤森公司作为甲方、被告（反诉原告）鑫福公司作为乙方，双方签订《万泰大厦（广东商会商务中心）前期物业服务合同》，粤森公司委托鑫福公司对万泰大厦（广东商会大厦）（总建筑面积68021m2）进行物业管理服务。合同第二章为“物业管理服务内容及标准”，其中内容包括：物业公共区域清洁卫生服务范围包含物业客服中心及指挥部，包含大厅、公共办公区、楼道、公共卫生间等区域；在物业管理与服务中，针对大厦可能出现的各类问题提前制定预案，对违章装修、占用公共区城或消防通道、私拉乱接、窃水窃电、车辆乱停乱放、损害共用设施设备、偷盗未交房住宅电线、楼道楼顶堆放易燃物品或熏制腊肉等现象进行重点监控，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告；电梯系统日常运行、保养、维修服务工作中，由具有专业维修保养资质的单位对电梯进行定期保养工作。合同第三章为“服务费用”，其中就“物业前期介入阶段费用支付”约定：物业前期介入阶段是指从本合同正式签订生效之日起至甲方书面通知乙方开始全面履行合同义务之日止的时间段。在物业前期介入阶段，乙方应对本物业全程跟踪介入，开展对项目排水、给水、配电、防水、电梯、土建及相关资料、图纸和现场情况时行了解，着手准备乙方进驻项目的相关资料，招聘、培训万泰大厦（广东商会大厦）工作的阶段。在前期介入阶段，物业费按照12万元（含税金、保险、非物业费开支内容置办，详见附表三）费用包干，由甲方在乙方全面履行合同义务后10天内支付。附表三为开办费总预算表，项目为工资福利支出、物资装备费用、服装费、行政办公费、伙食费、培训费、印刷费、税费，费用总额为12万元。合同第十一章为“违约责任”，其中甲方违约责任约定：甲方在本合同期限内擅自停止物业服务的，乙方可要求甲方继续履行，并按合同月服务费10%的标准向乙方支付违约金；甲方未能按时足额支付开办费，逾期按10万的标准向乙方支付违约金。乙方违约责任约定：乙方提供的服务达不到本合同约定标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内即一个月内改进，整改期限到达后立即书面报告给甲方，乙方未能改进的，甲方可要求乙方支付违约金10万元，给业主或物业使用人造成损失的，有关当事人可要求乙方承担相应的赔偿责任；甲乙双方中任何一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付20万元的违约金。合同期限自2016年12月31日起至2019年12月31日。合同还对物业的承接验收、甲乙方权利义务等进行了约定。2017年2月6日，前述合同经望城区住房保障局备案。合同签订之后，粤森公司发函通知鑫福公司于2016年12月29日前办理相关手续，配备人员，做好交房准备工作。鑫福公司回复尚未完成合同备案，若进场履行交房职责将承担违约责任，提请酌情考虑交房日期，亦可配合开展交房工作，但不会承担违约责任。后鑫福公司于2017年1月11日入驻万泰大厦开展物业服务工作。2017年1月9日至9月7日，粤森公司先后向鑫福公司移交电梯资料、大楼西塔5—16层走道进户门钥匙、电表卡、IC卡读写设备、消防工程设施、弱电工程设施、水卡及读卡器。物业服务过程中，鑫福公司与粤森公司因电梯使用故障归责、业主装修占用过道、消防人防工程设施维护、房屋渗水、地下、地下车库使用管理以及物业服务中存在的问题等相互致函责任归于对方。就消防工程，粤森公司、鑫福公司与消防工程施工单位湖南高城消防实业有限公司之间亦曾相互致函。因有人对物业管理投诉，望城区住房保障局于2018年11月14日现场查勘后于2018年12月5日向长沙市住建委物业监管处作出回复。回复主要内容为：1.厕所问题。物业配备专人专岗清洁，并张贴责任人及负责区域照片姓名、联系方式公示，对各楼层有装修又有公司在办公的，影响洗手间卫生情况的进行及时清理，垃圾桶清理每日不少于2次。2.走廊问题。公共走廊每天上、下午各进行一次清扫、推尘。3.设备维修不及时问题。此类问题多为开发商及施工方前期遗留问题，如工程质量，天花板、窗户、墙面、管道等漏水情况，物业多次发函督促无结果。4.消防问题。因开发商在最初万泰开盘时为拉动销售，承诺业主可使用消防通道，导致业主更改、占用消防通道现象严重，给后期物业管理带来一定难度，物业已对私自更改、占用消防通道的业主下发整改函。5.强电设施问题。物业有专人、专证（电工证）24小时值班，目前没有出现任何无故停电现象，无乱搭电线现象。6.电梯问题。大厦电梯均有年检合格标识，由专业维保公司（长沙顺新电梯有限公司）定期维保，电梯维保记录完善。7.小区安保问题。物业监控设施探头较完善，保安24小时在岗值班，巡逻记录完善。8.车位管理问题。针对开发商要求启动地下停车场收费问题，物业已连续几个月沟通、发函给开发商，建议开发商完善相关设施，但开发商多次推脱、拖延，且要求收费的价格比长沙市中心还高，业主普通反映价格太高，不能接受。目前地下车库设施不达标：比如停车场基本的安装停车拉线、吊牌信息、地面、地面做地坪漆场做排水沟等均未完善。物业与开发商沟通申请提供停车场车位售卖信息与平面图方便管理，但开发商至今无回应。9.客户管理混乱问题。物业前期因员流动问题，导致客户资料不完善，近期通过物业努力，客户资料已基本完善，均已备案存档。物业员工说话和态度方面的问题，物业已进行处罚和处理，物业公司表示将加强人员的培训管理，提升服务水平。望城区住房保障局在函中还对相关具体问题进行了回复，并指出在问题明确后，约谈了开发商及物业公司负责人，但开发商与物业公司各执一词，问题处理上相互扯皮。另查明：一、万泰大厦用电人户名原为粤森公司，后于2018年1月19日变更为鑫福公司。变更之前，粤森公司和鑫福公司均交纳过电费。2017年10月18日，粤森公司与鑫福公司曾就电费对账，确认：截至2017年10月18日万泰大厦共产生电费411418元，当时物业收取电费146669元，应收与实收差额264749元，欠费中销售大厅欠186790元。销售大厅欠费应由粤森公司缴纳。双方确认：鑫福公司进场后，粤森公司缴纳电费为542407.56元。万泰大厦用水人户名原为粤森公司，后于2017年12月11日变更为鑫福公司。变更之前，粤森公司和鑫福公司均交纳过水费，双方确认：鑫福公司进场后，粤森公司缴纳水费为24852.92元。二、鑫福公司提供物业服务期间，因水沟钢条制作、苗木补种等事宜而支出费用，对外开具收据数额为：水沟钢条制作费12100元、苗木补种费46000元、电动车停放坪改建费8200元、排污管修复费18800元、消防主板更换及安装费10000元、电表购置改装费38250元、化粪池改建费18520元、洗地机购置费34900元、车库墙面标志制作费4729元、油漆费65016元。除排污管修复，鑫福公司主张曾向粤森公司发函要求整改外，对其他费用所涉事项，鑫福公司均陈述事前未向粤森公司发函，亦无证据证明曾向粤森公司要求其维补维保。其中“排污管修复费18800元”开票于2018年3月10日，协议签订于2018年3月1日，鑫福公司向粤森公司发函报告于2018年4月20日,报告内容为：2月1日土方坍塌造成管道堵塞，由鑫福公司先行修复已产生费用10200元，后续安排人员修复还需要8600元，要求粤森公司承担或冲抵结算。粤森公司无回复。三、鑫福公司成立于2008年3月27日，物业服务资质等级为三级。鑫福公司聘请事物业服务人员中，张开云具有清洁管理师高级证书，刘秋连（公司法定代表人）、李志鹏、刘庆具有消防安全员培训证书、罗安奇具有消防安全经理人培训证书，李安寿、邓蒲安具有国家保安员培训证书。鑫福公司与聘用人员签订劳务合同，人员时有异动，在岗聘用人员约30人。2018年12月，鑫福公司发函至业主及租户进行满意度调查，统计显示发出122份，收回112份，回收率91.8%，业主满意率91.07%。2018年度，万泰大厦物业费到位率为69.78%。四、湖南省广东商会商务中心于2016年12月28日竣工验收，消防工程于2017年8月14日验收合格。2017年1月1日，粤森公司发布交房公告，截至2018年11月7日，万泰大厦销售和出租面积已达总面积的81.42%。截至本案开庭之日，万泰大厦业主未成立业主大会、业主委员会。本院认为，原告（反诉被告）粤森公司与被告（反诉原告）鑫福公司于2016年12月19日签订的《万泰大厦（广东商会商务中心）前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且经望城区住房保障局备案，合法有效，具有法律约束力。本案争议焦点为：一、是否达到解除案涉前期物业服务合同的条件？二、粤森公司应否支付物业前期介入费用？三、双方有无违约行为？如果有，违约金如何确定？四、粤森公司主张的垫付水电费，应否由鑫福公司返还？五、鑫福公司反诉主张的垫付费用，应否由粤森公司承担？关于争议焦点一，本院认为，本案中尚未达到解除案涉前期物业服务合同的条件。理由如下：其一，根据望城区住房保障局的回复函及本案查明的其他事实，鑫福公司在物业服务中的确存在不到位的地方，但其物业服务存在的瑕疵尚未达到根本违约程度，且从业主物业费缴纳和业主满意度调查来看，过半数业主对鑫福公司物业服务持认可态度亦可佐证。其二，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，解聘物业服务企业或其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，案涉万泰大厦出售面积已达总面积81.42%以上，远超一半的比例，解除前期物业服务合同与其他业主权益息息相关，作为开发商的粤森公司起诉解除前期物业服务合同，并未征得过半数业主的同意。而案涉前期物业服务合同中未对合同解除作出约定，更未授予粤森公司合同解除权。其三，根据《物业管理条例》的规定，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。案涉前期物业服务合同对此也有类似约定。本案中，如果万泰大厦业主欲提前解除前期物业合同，可通过成立业主大会、业主委员会，另行签订物业服务合同的方式来实现。其四，本案纠纷属物业服务合同纠纷，根据最高人民法院《民事案件案由规定》的规定，此类纠纷属于服务合同纠纷，粤森公司依据合同法中有关委托合同的规定，要求解除双方所签合同，缺乏法律依据。基于前述，解除案涉前期物业服务合同的条件尚不具备，对粤森公司解除合同及诉请鑫福公司移交物业管理资料并退出万泰大厦的诉求，本院不予支持。关于争议焦点二，本院认为，粤森公司应当支付物业前期介入费用。理由如下：案涉前期物业服务合同明确约定前期介入阶段为本合同正式签订生效之日起至粤森公司书面通知鑫福公司开始全面履行合同义务之日止的时间段。合同签订生效之日为2016年12月19日，粤森公司书面通知鑫福公司2016年12月29日做好履约准备，鑫福公司进场之日为2017年1月11日。虽然鑫福公司进场之日与粤森公司要求履约之日有时间差，但并不影响前期介入阶段的存在，且此后鑫福公司正常履约，为万泰大业主提供物业服务，得到大多数业主的认同，亦无证据证明鑫福公司未进行了解情况、准备资料等前期介入工作，因而，对粤森公司关于鑫福公司无前期介入的事实主张，本院不予采纳。同时，考虑合同并未约定前期介入阶段的具体天数，附表仅列费用项目并未分别列出分项费用，而前期介入费用又实行12万元总额包干，故前期介入费用应视为实际发生，且已到期，粤森公司应当依约支付，对鑫福公司要求粤森公司支付12万元前期介入费（开办费）的反诉请求，本院予以支持。关于争议焦点三，本院认为，本案中粤森公司与鑫福公司均有违约行为，均应向对方支付相应的违约金。合同约定，鑫福公司提供的服务达不到本合同约定标准的，粤森公司有权要求鑫福公司在合理期限内即一个月内改进，整改期限到达后立即书面报告，鑫福公司未能改进的，粤森公司可要求鑫福公司支付违约金10万元。本案中，粤森公司曾以鑫福公司物业服务未达标为由致函，从查明事实特别是望城区保障局的回复函来看，鑫福公司的物业服务的确存在不到位的地方，虽未达到根本违约的程度，但应当依据合同约定支付相应的违约金。粤森公司请求支付10万元违约金过高，综合考虑物业服务瑕疵程度、万泰大厦物业费额度等因素，本院酌定鑫福公司应支付给粤森公司的违约金数额为3000元。合同约定，粤森公司未能按时足额支付开办费，逾期按10万的标准向鑫福公司支付违约金。如前所述，粤森公司未及时支付开办费，违约事实客观存在，除应支付开办费之外，还应当支付相应的违约金。但鑫福公司请求支付10万元违约金同样过高，综合考虑开办费的金额、拖欠时间及之后鑫福公司未及时向粤森公司返还水电费等因素，本院酌定粤森公司应支付给鑫福公司的违约金数额为3000元。关于争议焦点四，本院认为，粤森公司主张的垫付水电费，鑫福公司应当返还，但金额以本院查实为准。理由如下：鑫福公司进场后，即开始收取万泰大厦水电费，此亦为物业服务内容之一，其收取以及应当收取的水电费，应当向外支付给供电公司、自来水公司，此期间，粤森公司对外支付万泰大厦电费542407.56元、水费24852.92元，则鑫福公司应当将这两笔费用返还给粤森公司。经双方对账，截止2017年10月18日，粤森公司欠付电费186790元，可予抵扣，抵扣后返还电费数额为355617.56元；至于2017年10月18日之后，粤森公司欠付电费，因鑫福公司未举证证明，本案中不予处理，鑫福公司可另行协商或诉讼解决。综上，对粤森公司要求返还水电费的诉求，本院予以部分支持。关于争议焦点五，本院认为，鑫福公司反诉主张的垫付费用，不应由粤森公司承担。理由如下：作为物业服务方，非因情况紧急，代为支付应由开发商承担的费用，应当事前向开发商报告并取得同意，或报告后未取得同意但确为必须，或事前虽未报告但事后得到开发商追认。本案中，鑫福公司主张的除排污管修复费外的其他开支事项，均无证据证明向粤森公司事前报告，亦无证据证明粤森公司事后追认。而排污管修复费所涉事项，鑫福公司虽有报告，但系事后，亦未得到粤森公司追认，且根据报告内容发生事由为2月1日，1个月后才修复，亦不属于情况紧急范畴，故鑫福公司请求粤森公司承担垫付费用的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）长沙市鑫福物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）湖南省粤森置业有限公司代付电费355617.56元，水费24852.92元；二、原告（反诉被告）湖南省粤森置业有限公司于于本判决生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）长沙市鑫福物业管理有限公司物业前期介入费（开办费）120000元；三、被告（反诉原告）长沙市鑫福物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）湖南省粤森置业有限公司违约金3000元；四、原告（反诉被告）湖南省粤森置业有限公司于于本判决生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）长沙市鑫福物业管理有限公司违约金3000元；五、驳回原告（反诉被告）湖南省粤森置业有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）长沙市鑫福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15815元，由原告（反诉被告）湖南省粤森置业有限公司承担10876元，被告（反诉原告）长沙市鑫福物业管理有限公司承担4942元；反诉受理费4224元，由原告（反诉被告）湖南省粤森置业有限公司承担1090元，被告（反诉原告）长沙市鑫福物业管理有限公司承担3134元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  罗新祥人民陪审员  刘志强人民陪审员  李铁珍二〇一九年四月二十五日代理书记员  周歆悦附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。