辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽03民终2699号上诉人（原审被告，反诉原告）：冯冰青，女，汉族，1990年4月10日出生。住址：鞍山市。辽宁省海城市环城西路30号-10-400。委托诉讼代理人：解致远，男，汉族，1966年4月13日出生。住址：鞍山市铁东区。被上诉人（原审原告，反诉被告）鞍山中骏物业管理有限公司。住所地：鞍山市千山区汤岗子镇鞍海路950号。法定代表人：**来，该公司总经理。委托诉讼代理人：王春玲，辽宁钢城正大律师事务所律师。上诉人冯冰青因与被上诉人鞍山中骏物业管理有限公司（以下简称中骏物业）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市千山区人民法院（2018）辽0311民初464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。上诉人冯冰青委托诉讼代理人解致远，被上诉人中骏物业委托诉讼代理人王春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯冰青上诉请求：1.撤销一审判决第一、三项，驳回中骏物业全部诉讼请求，改判支持我方一审反诉全部诉讼请求。2.中骏物业承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.隐瞒合同约定的重要事项，掩盖违约的事实。《前期物业合同》约定：物业服务类型为普通住宅，包括会所服务；依规将物业查验结果书面告知业主，按照《鞍政办发[2008]100号》文件规定的服务标准提供服务;收费项目已经备案。庭审笔录记载中骏物业承认未按照上述约定，履行合同义务。中骏物业承认未按照合同第一条约定提供会所服务，未按照合同第二条规定，向业主书面告知物业查验结果。不能按照合同第七条的约定，出示收费项目，向政府部门备案的文件。一审判决书在认定事实部分，故意隐瞒了物业合同中的上述条款。2.隐瞒证据记载的关键内容，捏造房屋交付的事实。没有证据证明房屋的交付日期是2014年1月6日。《房屋交接验收表》列明事项尚未完好，我方仅在其中的《钥匙移交证明》上签字，且因钥匙又被当即及收回而没有其签日期。《房屋交接资料清单》载有10项内容，我方仅书面确认收到钥匙，未签日期。2014年1月我方到案涉小区查看案涉房屋是否完工，物业公司以看房需要提前领取钥匙和预交物业费为名，强迫冯冰青在钥匙移交证明上签名，并且交纳2014年全年物业费。钥匙移交证明的上方的房屋交接书中特别载明房屋交接验收表列明事项，尚不完好，房屋交接书中没有设置双方交接签字的项目，这是为了逃避逾期交房的违约责任，在交接文件上设置陷阱。开发商和物业公司同意由物业公司出具钥匙托管承诺书，明确由物业公司接管房屋三个入户门，承诺待房屋整改工程完工后，重新向冯冰青移交钥匙。同意由我方在钥匙移交证明上仅仅签名，而不是签署日期，物业公司的移交经办人也不签字。同意房屋交接资料清单记载的房屋交接流程十项内容，我方签名确认只收到钥匙一项，不签署日期，待房屋整改工程全部完工，再全部补签上诉文件。2015年9月物业公司开放小区会所，骗取我方于2015年9月3日再次交纳2015年物业费，但是仅仅过了俩月，会所游泳和健身就无法使用。3.隐瞒我方缴纳物业费发票2张。庭审笔录记载中骏物业在2011年9月1日进入案涉项目为开发商提供物业服务，2016年6月之前案涉房屋尚未依法竣工验收，从2014年1月起收取物业费属于违规收费，因此中骏物业未追讨2016年1月1日至2016年6月30日的物业费。4.中骏物业催缴物业费的事实是虚构的。《律师催告函》是单方制作的，且没有签收。2018年1月10日物业公司和业主仍保持微信联系，中骏物业掌管房屋钥匙，明知房屋是空房，却在1月23日在空房门口张贴催告函。并于2月2日再向非我方居住地邮寄，快递单底联未经质证，卷宗内也未收录。5.原审判决歪曲庭审笔录编造事实。我方在庭审中称现在也没有收房，没有入住，也没有装修。被篡改为“收房后至今未实际入住”。我方的抗辩理由和反诉诉讼请求是中骏物业公司“未全面履行合同义务。违规收费，有欺诈行为，被捏造为“对物业服务质量存在异议，认为小区物业服务不到位。且我方从未提出因房屋质量问题存在异议，要求地产公司退房。《中骏汤泉香墅》宣传册是案涉项目公开做出的服务承诺，制作单位署名为中骏物业与开发商的母公司。经法庭质证核实同意后，我方提交了8页复印件，包括了一份宣传册的底页，有制作单位的名称，明确记载物管联盟是世邦泰和，该底页的复印件经一审法官核对后，没有放入一审卷宗。宣传册公开承诺向冯冰青提供由一男一女两名管家专责服务，小区会所所有项目包括游泳和健身免费为冯冰青开放，但时至今日没有履行上述承诺。一审法官在判决书中，称该服务承诺只是开发商单独做出的，只是冯冰青的单方陈述，没有证据支持，属于枉法裁判。6.一审法官任性排除对中骏物业不利的证据。中骏物业未承担举证责任，一审法院没有判决其承担不利后果。中骏物业应持有法定和约定相关文件，我方请求法院责令其提交。根据《民事诉讼法》第一百一十二条民事诉讼证据若干规定》第七十五条，拒不提供书证，可以认定其未履行法定和约定义务，一审判决未予确认。2016年至2018年期间，双方微信聊天记录的截屏4组，我方通过物业公司建立的微信群，多次与物业公司进行交涉。2016年8月18日向中骏物业提交了关于提请物业公司，公共信息的函。2016年8月25日提交关于要求返还物业费和支付赔偿金的函，2017年3月23日小区业主群中，再次向该公司请求向业主出示物业收费的相关文件，2018年1月10日提交业主声明，要求退还物业费，该证据并非我方单方制作的证据，一审法官对上述四组微信截屏仅仅采信一组，认定证据毫无统一标准，排除对物业公司不利的证据，滥用裁判权。一审法院违法不予采信。7.违背最高人民法院的业务指导。根据《最高人民法院报》2016年第11期案例4，裁判要点是开发商的交房义务不仅仅是交钥匙，最高人民法院（2015）民申字第1045号裁定书的裁判要点是“商品房竣工验收备案表是认定商品房竣工验收合格的额唯一有效法定证明文件”。本案中，我方主张应于房屋交付使用十日起缴纳物业服务费用，一审法院以判例没有关联性不予采信。二、适用法律错误。1.确定民事责任违反当事人约定。一审判决认为《前期物业服务合同》仅对我方单方具有约束力。2、关于冯冰青有权拒交物业费一节，适用法律性质错误。本案案由是物业服务合同纠纷，应适用《合同法》第六十七条，《物业管理条例》第六、第三十五条之规定，一审法院仅依据《物业管理条例》第七条第五项，适用法律错误。中骏物业主张应当于房屋交付使用之日起缴纳物业费，却没有证据证明房屋交付于何时。中骏物业承认至今未供应燃气，显然基础设施，配套未达到使用条件，直接关联到该商品房不能正常使用，向不能正常使用的商品房收取物业费，公平何在？购房合同第8、14条约定，商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施建成并满足使用要求，燃气是与商品房正常使用直接关联的基础设施，公共配套设施，但是一审判决书认定事实中对该上述条款没有记载。《中骏汤泉香墅》宣传册中骏物业公开做出了承诺，一审判决认为该服务在“物业服务合同中没有明确约定”，违反了《物业纠纷案件问题的解释》第三条。3.关于我方要求确认中骏物业违规收费，并将已收取的费用退还一节，一审判决确定民事责任明显违反法律规定。依据《物业承接查验办法》第十一条规定，物业承接应当具备的条件包括“建设工程竣工验收合格并经主管部门备案”。《辽宁省房屋建筑公正和市政基础设施工程竣工验收备案书》证明案涉房屋2016年9月27日取得主管部门备案，从2014年1月起不具备承接物业的房屋收取物业费，扩大了收费范围。《前期物业服务合同》第一条约定物业类型为普通住宅，第四条约定物业服务标准参照（鞍政办发（2008）100号）文件，该文件第九条规定普通住宅物业服务费最高标准为每平方米1.3元。中骏物业按照3.5元收取，提高了收费标准。4.关于“有欺诈行为要求赔偿一节”，一审法院适用法律错误。中骏物业承认不清楚从何时起为业主提供物业服务，却通过隐瞒真相拒绝出示相关文件等方式，骗取两年物业费。主观上有故意。案涉房屋至今不具备交付条件。第一、国家企业信用信息公示系统显示，案涉小区2015年12月取得供水卫生许可，2016年2月通过环保局污染防治设施验收，2016年6月通过气象部门防雷装置验收。第二、开发商出具的房屋建筑竣工验收报告书记载，工程竣工验收时间为2015年9月17日，消防部门对案涉房屋、消防验收备案的受理时间为2015年12月28日，辽宁省建设工程规划核实合格证，发证时间为2016年6月2日，开发商提供的辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程，竣工、验收备案书，记载的备案时间是2016年9月27日。第三、开发商与物业公司签订的前期物业合同约定，服务期限自2011年9月1日至2016年9月1日止，约定的收费方式为酬金制，特别载明预收的物业费系代管性质，为业主所有，物业公司每半年公布一次物业费年度预、决算和收支情况，结算结余部门转到下一年由业主继续使用。而中骏物业从未公布物业费年度预、决算和收支情况，目前仍要求冯冰青继续交纳下一年度物业费。贪污和侵吞了冯冰青预交的2014—2015物业费。我方申请法院调取因客观原因不能自行收集的证据，依据《民事诉讼法》第六十四条、第六十七条，人民法院应当且有权调查取证。一审法院以“该申请内容不属于人民法院调取证据的范围,未予准许，违反了《关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条规定的法定程序。当庭冯冰青增加上诉理由，其增加的上诉理由部分属于对上诉状内容的解释，对该部分本院已经在上诉状列明的上诉理由中加以列明。对冯冰青当庭提出的其他上诉理由主要内容记录如下：1.一审法院审判组织组成不合法，违反法定程序。2.一审法官毁弃冯冰青在本诉中的抗辩意见，在判决书里面第二页第二段，被告辩称一段，是我方的反诉主张，不是抗辩意见。因为本诉中中骏物业在起诉中主张，应于房屋交付使用之日起缴纳物业费。我的反诉意见是本案案由是物业服务合同纠纷，依据民诉法司法解释第90条和关于民事诉讼证据的若干规定第5条第2款规定，中骏物业应当提供证据证明，房屋究竟于何时交付使用，应当提供证据证明其是否履行了物业合同约定的义务，一审法官在判决书中将我方的反诉材料《反诉人对争议焦点的辩论意见》偷换、篡改为本诉中的被告辩称，从而对我方在本诉中的抗辩理由不予审理，枉法裁判。3、小区业主打出横幅，一致指证物业公司有欺诈行为，一审法官为了掩盖中骏物业的欺诈行为，故意将小区业主打出横幅的照片记载为宣传及维权照片，隐瞒了该证据记载的内容。4.一审判决书第五页第十行，2014年1月6日案涉房屋交付，该日期是一审法官捏造的，现有证据中没有任何交接文件，记载了房屋的交付日期，房屋交接书根本没有设置双方签字的栏目，在一审判决书采信的证据中隐瞒了钥匙移交证明，将钥匙移交证明上的签名诬陷为房屋交接书的签名。5、一审判决第五页第12行，认定未交费区间2016年7月1日—2018年2月28日错误。现有证据证明我方按照合同约定缴纳了2014—2015两年物业费，而物业公司不能提供证据证明其履行了合同第1、2、4、7条约定的义务，一审判决未认定物业公司违约，反而认定我方违约，不符合逻辑。6、一审判决第7页，“被告辩解有权拒交物业费”，这是我的反诉请求，我的反诉请求是确认物业公司未全面履行合同义务，我方有权拒交物业费。一审法官为了对物业公司违约的事实不做认定，故意违反法定程序，遗漏该确认之诉，断章取义，将该反诉请求篡改为辩解。本案案由是物业服务合同纠纷，应当适用合同法，物业管理条例，按照法律适用规则，合同法的效力大约物业管理条例，一审判决书排除合同法第67条规定，排除物业管理条例35条规定，仅适用于物业管理条例第7条第五项，业主履行按时交纳物业的规定，违反法律使用规则，适用法律错误。7、一审判决7页最后一段，关于冯冰青，要求确认违规收费，并将以收取费用退还一节，我方在反诉状中，包含了三项事由，其中在事实和理由中包含了两项，反诉状中的两项理由为第一依据物业承接查验办法第11条1项规，至少在2016.10之前案涉房屋不具备物业承接条件，收取2014—2015物业费，属于违反部门规章，扩大收费范围。第二、违规重复收费，该两项理由，一审法院没有审理。在我方提交的反诉人对争议焦点的辩论意见，新增一个理由为违规违约提高收费标准，一审法院仅就提高收费标准进行了审理。8、关于一审判决书第7页2段6行到倒数第4行，不是我方辩解，应为我方的反诉主张，是我方在“反诉人对争议焦点的辩论意见”中提到的反诉主张,因燃气至今未供应，依据民诉法司法解释93条4项规定，可以推定物业费首次交纳时间尚未起始。一审法官为了对商品房买卖合同中关于燃气供应的约定内容不进行审理和确定，在判决书中将反诉主张篡改为辩解，明显违背了当事人的约定，属于民诉法司法解释第390条第二项规定的适用法律错误。9、关于一审判决书第7页2段倒数第4行到本段结束，也不是被告辩解，也是我方主张。10、关于原审判决第8页关于欺诈行为要求赔偿一节（该页第二段），开发商与物业公司签订的前期物业服务合同，证明了物业公司使用欺诈手段，骗取贪污了我方的物业费，我方请求一审法院责令该公司提交该合同，而拒不提交，依据关于民诉证据若干规定第75条规定，可以推定该公司有欺诈行为。一审判决书认定我方没有提供相关证据，违反了证据规则，枉法裁判。一审法院违反法定程序，剥夺了我方对调查证据的复议权，属于滥用职权。侵犯当事人的诉讼权利。中骏物业辩称，一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，冯冰青的全部上诉理由均不够成其拒缴物业费的法定理由。关于冯冰青提出的隐瞒合同约定的重要事项，掩盖中骏物业违约事实的问题。1、冯冰青所购买的房屋是别墅而非普通住宅。《前期物业服务合同》中第一章第一条所写的普通住宅是相对于商业网点而言，在《前期物业服务合同》第七条第一款已经约定了物业费收费标准为别墅：3.5元平方米/月，而且冯冰青也在2018年6月20日千山区法院庭审笔录第4页最后一行自认其是“别墅独门独栋”，实际冯冰青的房屋也是别墅。依据《鞍山市物业服务收费管理实施办法》（鞍政办发[2008]100号）第十条之规定，冯冰青主张收取物业费超出标准没有事实及法律依据。2、物业服务不包括会所服务。《前期物业服务合同》第三条约定中并不包含会所服务。但实际上会所一直在开放，物业公司也一直在负责会所的保洁、维护等工作。关于冯冰青提出原审判决隐瞒证据记载的关键内容，捏造房屋交付事实的问题。冯冰青已经领取了钥匙有冯冰青签字的《房屋交接书》为证，《房屋交接书》上没有注明时间，但一审法院依据冯冰青于2014年1月6日缴纳的物业费收据，推定冯冰青房屋交付的时间为2014年1月6日并无不当。而根据（2018）辽03民终642号民事判决书所认定的事实，冯冰青实际接收房屋的时间应当为2013年12月31日。实际接收房屋的日期早于原审判决认定的时间，不影响一审的判决结果。关于冯冰青提出的隐瞒了冯冰青缴纳物业费发票2张等问题。1.上述两张物业费发票已经在原审卷中，一审法院没有隐瞒上述证据。2、关于冯冰青所提出的中骏物业承认不清楚“从何时起为业主提供物业服务”的问题，只是我方的一审代理律师当庭不清楚从何时为业主提供服务，经过事后核实2011年9月1日中骏物业进入项目为开发商提供服务。本案冯冰青是在2013年12月31日接收房屋，故中骏物业是在2013年12月31日为冯冰青提供物业服务。且2014年1月6日冯冰青缴纳的物业费，冯冰青长达三年多的时间未提出异议，且在2015年又缴纳了第二年的物业费，可以说明中骏物业在2014年1月6日所收取的物业费并无不当。3、关于冯冰青提出的2016年6月之前案涉房屋尚未依法竣工验收的问题。房屋竣工验收是业主与开发商之间的法律关系，物业公司收取物业费是按照实际为小区业主提供服务时开始计算，房屋竣工验收与物业服务是两个不同的法律关系，更与中骏物业物业公司无关。关于冯冰青提出的催缴物业费的事实是虚构的问题。冯冰青已经于2013年12月31日实际接收该房屋，中骏物业将催告函贴至冯冰青门户上，应当视为中骏物业已经履行了书面催交的义务。本案的起诉对冯冰青来说也是一种催告，而且中骏物业就催告函还向冯冰青发出中国邮政快递，故中骏物业已尽到催告义务。关于冯冰青提出的原审判决歪曲庭审笔录编造事实的问题。1、原审判决书所表述的该项内容是对冯冰青在原审中的陈述而进行的总结，其文字含义都是一致的，不存在歪曲笔录编造事实的问题。2、冯冰青提出的中骏汤泉香墅宣传册复印件已经在原审卷中，而且在证据上已经标有共5页，并非是8页，原审法院并未隐匿该证据。该份证据的内容并不是物业公司作出的，是销售房屋的宣传资料，与物业公司无关。冯冰青曾向原审法院递交调查收集证据申请书，因申请内容依法不属于人民法院调取证据的范围，原审法院未予准许，符合法律规定。关于冯冰青提出的违背最高人民法院业务指导的问题。冯冰青所提出的公报案例与裁判文书都是商品房买卖法律关系的裁判文书，与本案不具有关联性，这些观点冯冰青在（2018）辽03民终642号民事判决书中提过，均未被法院支持。关于冯冰青提出的原审判决适用法律错误，确定民事责任明显违反了当事人约定的的问题。在合同真实有效的情况下，中骏物业为冯冰青提供物业服务，履行了合同义务，该份合同也对冯冰青具有约束力，冯冰青也应当按照合同约定按时交纳物业费，故原审法院适用法律正确。关于冯冰青提出的冯冰青“有权拒交物业费一节”，适用法律性质错误的问题。1、原审法院适用法律正确，本案诉讼请求是中骏物业要求冯冰青交纳物业管理费，本案的法律关系为物业合同法律关系，原审法院适用《物业管理条例》，该条法律规定判令冯冰青交纳物业费适用法律并无不当。2、物业费的收取不以燃气是否供应为前提，燃气是否供应，基础配套设施是否完全是政府行为，与本案无关，而且整个汤岗子地区均没有燃气，其不能成为冯冰青拒缴物业费的理由。3、冯冰青提出的《中骏汤泉香墅》的宣传册无法证明是中骏物业所做出的，而且宣传册属于广告的一种，不具有法律效力。本案不存在物业公司违反部门规章扩大收费范围、提高收费标准的这一事实。在冯冰青取得房屋之前，该房屋已经竣工验收合格，符合交付条件，已有生效判决予以确认。中骏物业向一审法院起诉请求：望法院依法判决冯冰青给付物业费21,158.20元（截止至2018年2月28日）及违约金6,347.50元，共计27,505.70元；由冯冰青承担诉讼费用。冯冰青向一审法院反诉请求1、确认中骏物业未全面履行合同义务，冯冰青有权拒交物业费2、确认中骏物业违规收费，判令退还已收取的违规费用。3、确认中骏物业有欺诈行为，判令依法予以赔偿。4、判令中骏物业承担本案全部费用。一审法院认定事实：中骏物业为鞍山中骏房地产开发有限公司选聘的物业服务企业。2012年12月4日冯冰青与鞍山中骏房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买中骏·汤泉香墅项目第85幢2单元—1—3层1号房，产籍号43—22—105—2011。与此同时，冯冰青与中骏物业签订前期物业服务合同，约定由中骏物业为“中骏·汤泉香墅”提供物业服务，冯冰青所购住宅建筑面积302.26平方米，住宅物业费按3.5元每平方米每月收取，逾期交纳物业费的，应当按照日千分之三的标准承担相应的滞纳金；业主的空置房，其物业费用或物业服务资金由业主全额交纳；业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用；物业服务期限自商品房交付使用之日起5年。2014年1月6日，该案涉房屋已交付冯冰青，且房屋交接书、房屋交接资料清单及业主住户登记表上均有冯冰青签字。现冯冰青未按合同约定向中骏物业缴纳物业费,未缴费区间为2016年7月1日起至2018年2月28日。中骏物业于2018年1月23日，在冯冰青房屋处张贴律师函催缴截至2017年12月31日的物业费及违约金。之后，中骏物业又于2018年2月2日向冯冰青邮寄物业费律师催告函，该快递经查询为拒收。审理中，中骏物业自愿要求冯冰青按照拖欠物业费21,158.20元（302.26平方米x3.5元x20月）的30%计算违约金，该违约金计算结果为6,347.50元。据冯冰青陈述，冯冰青收房后，至今未实际入住，且对中骏物业的物业服务质量亦存在异议，认为小区物业服务不到位。另外，冯冰青对房屋质量问题存在异议,并且一直要求地产公司为其办理退房。据冯冰青陈述，房地产开发公司在售房时承诺其相关配套设施至今未完善，其在购买该房屋时，开发商（即鞍山中骏房地产开发有限公司）承诺该小区是国家一级物业管理服务，小区内唯一七星级温泉SPA会所免费开放。一审法院认为，中骏物业与冯冰青之间签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。中骏物业与冯冰青之间的物业服务合同对冯冰青具有约束力。中骏物业为冯冰青提供物业服务，冯冰青应当按时交纳物业费，经中骏物业催要后仍不按时交纳物业费的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，故对中骏物业要求冯冰青给付2016年7月1日至2018年2月28日的物业费21,158.20元的诉讼请求，有事实及法律依据，该院予以支持。关于中骏物业要求冯冰青支付违约金一节，考虑到中骏物业提供的物业服务并非无瑕疵，且中骏物业未能提供证据证明冯冰青未缴纳物业费对其造成的实际损失，该院不予支持。关于冯冰青辩解的其有权拒交物业费一节，因中骏物业、冯冰青之间的《前期物业服务合同》对双方具有约束力。根据《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”的规定，冯冰青应按时向中骏物业交纳物业费，其拒交物业费的请求没有事实和法律依据，该院不予支持。关于冯冰青辩解案涉物业费应当从房屋交付使用之日计算交纳起始时间，但因至今该房屋未供应煤气，故推定物业费首次交纳时间尚未起始，因判定房屋是否交付以及物业费的交纳时间并非以燃气是否供应为标准，故对冯冰青的此项辩解，该院亦不予支持。关于冯冰青辩解的购房时开发商承诺免费使用会馆，因开发商承诺问题不属于中骏物业物业服务范围内的义务，且在原冯冰青的物业服务合同中没有明确约定，是两个不同的法律关系，其可另行主张权利。关于冯冰青要求确认中骏物业违规收费，并将已收取费用予以退还一节，因物业服务合同中明确约定，业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用，且冯冰青在房屋交接手续上已签字，故中骏物业有权向其收取物业费。关于物业费的收取标准，根据《鞍山市物业服务收费管理实施办法》（鞍政办发[2008]100号）第十条：“别墅、高级公寓和非住宅的物业服务收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定具体收费标准。”，冯冰青所住小区为别墅区，物业服务费可由双方在物业服务合同中进行约定，而双方在合同中约定的标准并未违反法律规定，故冯冰青的此主张亦没有事实及法律依据，该院不予支持。关于冯冰青主张的中骏物业有欺诈行为，并要求其予以赔偿一节，对此冯冰青没有向该院提交相关证据，虽冯冰青曾向该院提交调查收集证据申请书，该申请内容依法不属于人民法院调取证据的范围，该院未予以准许。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”的规定，故对于冯冰青主张反诉冯冰青存在欺诈行为并要求赔偿的主张，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决：一、冯冰青欠鞍山中骏物业管理有限公司自2016年7月1日起至2018年2月28日的物业费21158.20元，于本判决发生法律效力十日内给付；二、中骏物业的其他诉讼请求。三、驳回冯冰青的诉讼请求。冯冰青如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费488元,由冯冰青承担；反诉案件受理费263元，由冯冰青承担。二审期间冯冰青提交的证据有1：千山区法院下达的举证通知书，见一审卷宗12页。用以证明本案是按照普通程序立案，且争议双方对于争议的事实陈述毫无一致，冯冰青还提出了反诉，并书面申请一审法院调查收集证据。本案不属于简单民事案件，一审法院采用审判人员独任审判，不合法，违反了法定程序。2：冯冰青与中骏物业签订的前期物业合同。因合同第1、2、4、7条，及中骏物业在一审的庭审笔录中已经承认未按照上述的约定提供会所服务，未向业主书面告知物业查验结果，未按照物业约定的服务类型收取物业费。收费项目未经备案。用以证明中骏物业未全面履行合同义务，提高了收费标准以及一审判决书没有记载上述重要约定，一审法官故意隐瞒证据。3.中骏物业与开发商签订的前期物业合同。该合同载明物业合同是2016.9.1期满，物业费的收费方式是酬金制，特别载明预收的物业费系代管性质，为业主所有。用以证明中骏物业使用欺诈手段，贪污侵吞冯冰青预交的物业费。4.《房屋交接书》、《钥匙移交证明》、《房屋交接资料清单》，《钥匙托管承诺书》。用以证明《房屋交接书》载明“《房屋交接验收表》列明之事项”并不完好，没有设置“双方交接签字”的栏目。文件下方《钥匙移交证明》未签署日期，移交经办人也未签字，我方签名确认仅收到房屋钥匙。《房屋交接资料清单》，载明房屋交接应当移交10项资料，签名确认仅收到钥匙1项，《交房流程表》、《房屋交接验收表》、《房屋交接书》等9项文件没有交接。《钥匙托管承诺书》的回执中记载上述钥匙至今仍未领回。一审法院认定该承诺书“所证事实足资认定”，但在认定的事实中，对证据记载的内容未作任何表述。5.中骏物业掌管房屋入户门3把A钥匙的照片（见一审卷宗）。用以证明《钥匙托管承诺书》记载的由中骏物业接管的3把钥匙，正是《钥匙移交证明》记载的房屋入户门的3把A钥匙。6.物业费发票2张（见一审卷宗）。用以证明中骏物业在交接文件和交接流程中实施的欺诈行为，导致我方在不明真相的情况下，在房屋实际交付之前，被强迫或被骗取了2014年-2015年2年物业费。7.4组微信聊天记录的截屏（见一审卷宗）。该组证据显示，双方网上一问一答式互动对话的聊天记录，并非冯冰青单方作出的。用以证明，我方并非“无正当理由拒不交费”，而是持续与中骏物业多次交涉，要求其出示具有收取物业费权利的相关文件并退还物业费。8.中骏物业提交的《律师催告函》复印件和该函张贴在无人入住的空置房门口照片（见一审卷宗）。用以证明，该组证据是中骏物业单方制作的复印件，不能提供原件与之核对，真实性无法确定，且催告函底联未经庭审质证，冯冰青从未认可，在直接送达《律师催告函》并不困难的情况下，中骏物业采取上述送达方式，不符情理。9.一审庭审（2018年5月23日）笔录第7页，记载我方陈述“现在也没有接收房屋，没有入住也没有装修。用以证明一审法院篡改笔录。10.《中骏汤泉香墅》宣传册的底页复印件。载明“物管联盟世邦泰和”是制作单位之一。用以证明中骏物业公开作出了物业服务细则和会所服务承诺。一审法院将标有制作单位名称的复制件未收入一审卷宗，在判决书中使用模糊语言将该宣传册记载为“宣传及维权照片”。11.中骏物业2016年1月发布的会所停业通知微信截屏（见一审卷宗），记载小区会所2015年9月开放，2016年1月停止使用。一审2018年5月23日庭审笔录第12页记载，中骏物业承认小区会所至今仍未全部开放。用以证明但一审法官未将该证据列入冯冰青提供的证据中。12.冯冰青提交的小区业主维权横幅9张照片（见一审卷宗）。用以证明小区众多业主打出横幅，一致指证开发商和中骏物业“制造虚假广告”。13.中骏物业一审中提供的《商品房买卖合同》。用以证明燃气供应是合同约定的房屋交付使用条件之一，房屋至今不具备交付使用条件，一审法官有隐瞒证据的行为。14.开发商鞍山中骏房地产开发有限公司在国家企业信用信息公示系统公布的《企业信用信息公示报告》。用以证明案涉小区于2015年12月取得供水卫生许可，2016年2月通过环保局“污染防治设施验收”，2016年6月通过气象部门“防雷装置竣工验收”。2016年6月之前案涉房屋不具备最基本的入住条件。15．法院依据申请调取的房屋在备案机关存档的5份竣工验收文件。一是由开发商鞍山中骏房地产开发有限公司制作的《房屋建筑工程竣工验收报告书》。其中第七项“竣工验收时间、内容和组织型式”中记载，案涉房屋工程竣工验收时间为2015年9月17日。报告书第2页关于验收是否合格的结论意见上，开发商未签署日期。用以证明，在2015年9月17日之前案涉房屋尚未竣工验收。二是消防部门出具的《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》。载明2015年12月28日开发商进行工程竣工验收消防备案，并被消防部门确定为抽查对象。用以证明至少在2016年之前该房屋不具备交付条件。三是环保部门出具的《建设工程环保设施竣工验收合格证》（鞍千环验证001号）。用以证明，2016年1月24日主体工程环保验收合格。四是规划部门出具的《辽宁省建设工程规划核实合格证》（编号2016规核24号），记载发证日期为2016年6月2日。特别载明依据《城乡规划法》第四十五条规定，“本证是认可性法律凭证，未取得此证建设单位不得组织竣工验收，主管部门不得办理竣工验收备案，房产部门不得办理产权登记手续。”用以证明，案涉房屋至少在2016年6月之前尚未依法竣工验收，不能办理产权登记手续，无法实现转移占有，并未实际交付使用。五是开发商提供的《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》（编号2016第031号）。记载开发商自己承认案涉房屋工程竣工备案日期为2016年9月27日。用以证明，案涉房屋至少在2016年10月之后才具备交付使用条件。16.冯冰青提交的2份判例（见一审卷宗）：一是《最高人民法院公报》2016年第11期之案例4，二是最高人民法院〔2015〕民申字第1045号裁定书用以证明，最高法院在上述案例中关于房屋交付的认定标准，对本案裁判有直接指导意义。17．荣誉证书三份。用以证明小区现在的物业服务单位并非鞍山中骏物业管理公司，而是世邦泰和（上海）物业管理有限公司，小区在该公司中的项目名称是北京鞍山御泉新城项目。因韩宝来是现在为小区实际提供物业服务公司的经理，对外宣称是北京世邦泰和的项目经理，上海公司颁发的荣誉证书中刘春岩女士是中骏物业的工作人员。该组证书证明实际为本小区提供服务的世邦泰和物业北京公司或是世邦泰和（上海）物业管理有限公司，与中骏物业无关。我方认为中骏物业与冯冰青签订的前期物业服务合同以后，将整个小区全部物业服务整体一并委托给世邦泰和公司经营。中骏物业只是一个空壳的皮包公司，没有人员没有机构。中骏物业质证称证据1.2同答辩状答辩意见。证据3.其认为该证据的真实性有异议，即便真实，该份合同也是物业公司没有为小业主服务之前，与建设单位签订的物业服务合同，该份合同规范的是开发商与物业公司之间的法律关系，与本案物业公司向小业主收取物业费不具有关联性。证据3-13在一审庭审中已经进行了审理和质证，并且在上诉状中有所涉及，具体质证意见详见一审庭审笔录中的质证意见及二审的答辩状的意见。针对争议证据10，中骏物业认为宣传册的底页复印件进行质证，该宣传册并未写明宣传单位是中骏物业，并非中骏物业做出的会所服务承诺。证据14证据15.中骏物业质证称，何时取得供水卫生许可、何时通过环保局污染防治设施验收、何时通过气象部门防雷装置竣工验收，案涉房屋是否经过消防验收，主体工程环保验收是否合格，是否取得竣工验收备案。既不是冯冰青与开发商在购房合同中约定的交房条件，也不是法律行政法规强制规定的交付商品房的条件更不是与物业公司签订的物业服务合同中约定的物业费收费的条件，与物业服务是不同的法律关系，与本案不具有关联性，而且涉案房屋已经于2013.12.31冯冰青已经接收，有生效判决予以确认。证据16.质证称，公告案例与裁判文书都是关于商品房买卖合同的法律关系的裁判文书，与本案不具有关联性。证据17.不是我方委托给他人进行经营的证据，世邦泰和是集团公司，它旗下的所有子公司都会用世邦泰和这个品牌进行服务。颁发给个人的照片仅仅能证明韩宝来与刘春岩在物业服务过程中的获奖情况，不能证明两人是上海公司及北京公司的员工，韩宝来及刘春来是我公司的员工，他们定期会去北京及上海进行物业管理方面的相关培训。鞍山中骏物业管理有限公司是厦门世邦泰和物业管理有限公司的全资子公司，厦门世邦泰和物业管理有限公司是中骏集团（香港）有限公司的全资子公司。世邦泰和是物业服务品牌，所以中骏物业以其名义进行经营中骏物业二审期间提交证据：1.中骏物业与开发商签订的前期物业服务合同。2.资质证书。用以证明中骏物业的资质为三级。3.鞍山市中级人民法院（2018）辽03民终642号判决书。用以证明涉案房屋已经于2013.12.31由冯冰青予以接收。冯冰青所阐述的交付条件及竣工验收备案等问题，该判决均有论述，皆未予采纳。冯冰青质证称证据1该合同没有签署日期，合同35条本合同一式4份有同等的法律效力，该合同中注明共有附卷1-7，而提交的合同的将附件6、7隐匿，附件6是关于移交资料清单，中骏物业不能提供该附件，证明案涉小区没有移交给物业公司。证据2.资质证书有效期至2016.8.2，我方认为中骏物业在该日期之后就不具备该资质，依据合同约定的物业收费标准，鞍山市物业服务收费管理实施办法第9条规定，三级资质物业收费每月每平0.7元，中骏物业按照3.5每月每平收取物业费，调高了物业标准。证据3.关于642号判决书，我方正在申请再审，本案申请再审共有13项事由，我方提出7项再审理由，2018.10.12已经通过中级法院交到省院进入审查程序，其中我方申请理由是遗漏了诉讼请求。本院认证，冯冰青提交的17组证据的真实性本院均予以确认，但提交该组证据与其证明目的之间没有关联性，不能证明其观点，故就证据关联性本院不予采信。因前16组证据均对应其上诉请求，故在本院认为部分对本案事实、法律适用及相关证据的关联性一并予以论述。冯冰青提交的证据17，本院认证，该荣誉证书仅系中骏物业工作人员获得他方颁发的奖励问题，不能因此认定中骏物业没有提供物业服务，该证据本院不予采信。中骏物业提交的前期物业服务合同、资质证书真实性本院予以采信。鞍山市中级人民法院（2018）辽03民终642号判决书现为生效判决，本院予以采信。本院认为，本案争议的焦点是冯冰青是否应当向中骏物业交纳2016年7月1日至2018年2月28日的案涉争议物业费，以及中骏物业是否违规收费，是否应当返还冯冰青已经交纳的物业费。关于冯冰青提出一审法院隐瞒合同约定的重要事项，掩盖违约的事实。《前期物业合同》约定：物业服务类型为普通住宅，包括会所服务；依规将物业查验结果书面告知业主，按照《鞍政办发[2008]100号》文件规定的服务标准提供服务;收费项目已经备案。庭审笔录记载中骏物业承认未按照上述约定，履行合同义务。中骏物业承认未按照合同第一条约定提供会所服务，未按照合同第二条规定，向业主书面告知物业查验结果。不能按照合同第七条的约定，出示收费项目，向政府部门备案的文件。一审判决书在认定的事实部分，故意隐瞒了物业合同中的上述条款，帮助中骏物业掩盖违约事实，一审判决认定未交费区间2016年7月1日至2018年2月28日，但我方缴纳了2014年、2015两年物业费，而物业公司不能提供证据证明其履行了合同第1.2.4.7条约定的义务，一审判决未认定物业公司违约，反而认定我方违约逻辑错误一节。冯冰青与中骏物业签订的前期物业服务第一条约定物业构成含有会所，第二条约定按照物业《物业承接查验办法》查验，查验结果经双方签字确认后书面告知甲方，第四条约定了物业服务标准参照鞍政办发第100号文件标准，第七条约定了物业收费标准及物业收费为包干制。中骏物业服务内容包含会所服务，是指其对会所提供物业服务，但对会所提供服务的前提是会所开放使用，其具有服务对象。会所是否开放系开发商决定事项，如果案涉小区会所没有开放，中骏物业未对会所提供服务，并未违反合同约定义务。物业公司与开发商就共用部位、公共设施查验的约定，是建设单位与物业公司交接物业的手续，中骏物业是否将该交接验收结果书面告知冯冰青，对其实际接受物业服务并没有直接影响。即使中骏物业此节存在违反约定的情形，因物业服务包含多种服务项目，中骏物业切实履行其他主要服务义务的情况下，冯冰青不应以此拒交物业费。关于物业费的收费备案问题，中骏物业在二审中提交了已经在相关部门备案的其与开发商签订的前期物业服务合同，该合同约定的物业服务收费方式中包括包干制和酬金制，冯冰青与中骏物业签订的前期物业服务合同约定的服务费收费方式为包干制，并明确约定了收费标准，该收费标准与中骏物业与开发商签订的前期物业合同约定的收费标准一致。并且根据《国家发展改革委员关于开发部分服务价格意见的通知》的规定，非保障性住房的物业服务可按照物业服务合同约定收费，前期物业收费实行政府指导价格，对于物业收费没有再行要求备案。综上，一审法院认定中骏物业没有违约之处，可以依据其与冯并青签订的前期物业服务合同主张物业费并无不当。一审法院虽没有详细写明前期物业服务合同条款，但查明事实系与案件审理的相关事实而非所有事实，一审法院已经将前期物业服务合同装入卷宗，不能因一审法院未写明该事实而认定其故意隐瞒合同条款。该上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。关于冯冰青提出《前期物业服务合同》第一条约定物业类型为普通住宅，第四条约定物业服务标准参照（鞍政办发（2008）100号）文件，该文件第九条规定普通住宅物业服务费最高标准为每平方米1.3元。中骏物业按照3.5元收取，提高了收费标准一节。《鞍山市物业管理服务收费管理办法》（鞍政办发（2008）100号）文件）第十条规定，“别墅、高级公寓和非住宅的物业服务收费实行市场调解价。”该文件没有规定如何界定别墅及普通住宅，故应当根据日常生活的标准理解何为别墅，现案涉房屋符合通常意义的别墅标准，不因《前期物业服务合同》写明类型为普通住宅而界定为普通住宅，故中骏物业另行与冯冰青约定物业服务价格并不违反该文件规定。并且虽然冯冰青签订的《前期物业服务合同》在物业服务项目中写明类型为普通住宅，但同时在合同中仅约定了别墅及商业物业的物业服务价格，没有对其他类型物业的物业服务价格予以约定，故冯冰青签订的《前期物业服务合同》对物业费的约定没有歧义，可以通过该合同明确冯冰青所购房产的物业服务费用，中骏物业可以依据该约定收取物业费用。该上诉理由没有法律依据，本院不予支持。关于冯冰青提出一审法院隐瞒证据记载的关键内容，捏造房屋交付的事实。没有证据证明房屋的交付日期是2014年1月6日。《房屋交接验收表》列明事项尚未完好，我方仅在其中的《钥匙移交证明》上签字，因钥匙又被当即收回而没有其签日期。《房屋交接资料清单》载有10项内容，我方仅书面确认收到钥匙，未签日期一节。现有鞍山市中级人民法院（2018）辽03民终642号生效判决认定案涉房屋的交房时间为2013年12月31日，一审法院依据冯冰青于2014年1月6日缴纳的物业费收据，确认在2014年1月6日案涉房屋已经交付冯冰青并无不当。从现有房屋交接资料清单看，该清单列明的资料包括、房屋验收表、房屋交接书、消防安全责任书，钥匙托管承诺书等共10项内容，冯冰青在该清单的签字处写明“本人已收到以上材料，特此证明确认”，故应当认定冯冰青收到该组材料。虽然冯冰青提交了钥匙图片，但该图片仅有钥匙图像，无法证明该钥匙是否返还物业公司，亦无法证明房屋是否交付，并且鞍山市中级人民法院（2018）辽03民终642号民事判决，已经认定《钥匙托管承诺书》不能证明房屋尚未完工，钥匙当日回收。并且房屋交接与钥匙移交同步进行，在单据设置上将两者列在一页，统一签收均不违反常理，冯冰青称物业公司故意设置陷阱没有事实依据。结合冯冰青签收了房屋交接资料清单，又在房屋交接书、钥匙移交证明上签字的事实，应当认定冯冰青已经接收了房屋，一审判决并无不当。故冯冰青该项上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。关于冯冰青提出一审判决第8页第二段，开发商与物业公司签订的前期物业服务合同，证明了物业公司使用欺诈手段，骗取贪污了我方的物业费，我方请求一审法院责令该公司提交该合同，而拒不提交，依据关于民诉证据若干规定第75条规定，可以推定该公司有欺诈行为。开发商与物业公司签订的前期物业合同约定，服务期限自2011年9月1日至2016年9月1日止，约定的收费方式为酬金制，特别载明预收的物业费系代管性质，为业主所有，而中骏物业从未公布物业费年度预、决算和收支情况，目前仍要求冯冰青继续交纳下一年度物业费，贪污和侵吞了冯冰青预交的2014—2015物业费一节。冯冰青与中骏物业签订的前期物业服务合同约定了明确的物业收费标准，一审法院依据该合同约定认定冯冰青应交纳的物业费用，并无不当。冯冰青虽要求中骏物业提交其与开发商签订的前期物业服务合同，但本案系物业服务合同纠纷，主要矛盾焦点在于中骏物业与冯冰青之间是否具有合法有效的物业服务合同关系，中骏物业是否依据约定履行合同义务。中骏物业提交了其与冯冰青之间的物业服务合同，收取物业费是其依约享有的权利，在没有其他证据证明中骏物业非法占有物业服务费用的情况下，一审法院未要求中骏物业提交其与开发商的前期物业服务合同并无不当，且中骏物业与开发商的合同仅能证明其与开放商如何约定物业费收费方式，不能仅以此认定中骏物业侵占物业费用，故不能因中骏物业未提交该合同而认定中骏物业具有欺诈行为。二审中，中骏物业提交了其与开发商签订的前期物业服务合同。冯冰青认为，依据该合同，中骏物业的收费方式是酬金制，物业公司应当每年按照收取的物业费提取一定比例计算酬金。本院认为，中骏物业与开发商及其与冯冰青约定的物业费收费标准是一致的，中骏物业公司并没有以超过约定的标准收取物业费。对于中骏物业如何抽取其酬金，是采用自负盈亏的包干制还是从收取的物业费中提取固定笔例计酬，与冯冰青是否应当交纳物业费没有直接关联。中骏物业面向小区全体业主收取物业费，如果存在侵吞业主财产的行为，系侵犯全体业主共同利益，应由全体业主推举代表主张权利。故该上诉理由本院不予支持。关于冯冰青提出一审法院隐匿证据，《中骏汤泉香墅》宣传册是案涉项目公开做出的服务承诺，制作单位署名为中骏物业于开发商的母公司，公开承诺向冯冰青提供由一男一女两名管家专责服务，小区会所所有项目包括游泳和健身免费为冯冰青开放，但时至今日没有履行上述承诺。经法庭质证核实同意后，我方提交了8页复印件，提供了一份宣传册的底页，有制作单位的名称，明确记载物管联盟是世邦泰和，该底页的复印件经一审法官核对后，没有放入一审卷宗一节。一审庭审笔录记载冯冰青共出示了宣传册第23页、24页、27页、28页、31、32页共计五页，现一审卷宗内亦存有五页宣传册复印件，冯冰青称提交了8页宣传册复印件与庭审笔录相矛盾，一审法院没有隐匿该证据。宣传册虽写明了世邦泰和（中骏物业所属集团名称），但不能据此认定该宣传册是物业公司出具，冯冰青提到的宣传册列明的一男一女两名管家专责服务，小区会所所有项目包括游泳和健身免费等服务，并不能视为中骏物业的承诺。中骏物业依据其与冯冰青签定的物业合同提供服务并无不当。该上诉理由没有事实依据，本院不予支持。关于冯冰青提出小区燃气至今未供应，依据民诉法司法解释93条4项规定，可以推定物业费首次交纳时间尚未起始。《商品房买卖合同》第8、14条约定，商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施建成并满足使用要求，燃气是与商品房正常使用直接关联的基础设施，公共配套设施，但是一审判决书认定事实中对该上述条款没有记载。依据《物业承接查验办法》第十一条规定，物业承接应当具备的条件包括“建设工程竣工验收合格并经主管部门备案”。《辽宁省房屋建筑公正和市政基础设施工程竣工验收备案书》证明案涉房屋2016年9月27日取得主管部门备案，故从2014年1月起不具备该案涉房屋物业承接条件，因此中骏物业不追讨2016年1月至2016年6月30日的物业费，中骏物业收取2014—2015物业费，属于违反部门规章，扩大收费范围一节。虽然《商品房买卖合同》第8条、第14条约定了出卖人应当在2013年12月31日前交房，商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施已经建成并满足使用要求，以及约定了基础设施及公共设施达到使用条件的日期，但该约定系购房者与出售方的约定，与物业公司并没有关联。虽然冯冰青提交了在国家信用公示系统公示的案涉小区的用水许可、防雷装置竣工验收，以及申请法院调取了案涉小区的《房屋建筑竣工报告书》、《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案书》等房屋验收文件用以证明案涉小区最终在2016年9月27日竣工备案，但对于案涉房屋是否符合交付条件和标准问题，已有生效鞍山市中级人民法院（2018）辽03民终642号民事判决确认案涉房屋所在工程已经于2013年9月30日经由建设单位、监理单位及设计单位共同验收，验收结论合格，确认开发商向冯冰青交付的房屋符合双方约定的交房条件。本案系物业服务纠纷，现已有生效判决确定开发商依约合法交付房屋，本案不宜另行审理房屋公用设施否是否符合交付条件。并且虽然《辽宁省物业管理条例》第四十四条规定“新建物业的配套建筑及设施设备经建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续。将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担相应的责任，并承担前期物业服务费用。”但该规定系《辽宁省物业管理条例》在2017年修改时的新增条款，从2018年2月1日起施行。本案争议的物业费的区间段为2016年7月1日至2018年2月28日，也即本案争议的物业费的发生的绝大部分时间段不适用该规定。故本案中无论房屋公用设施否是否符合交付条件，亦与本案无多大实际意义关系。现中骏物业与冯冰青签订了前期物业服务合同，现有生效民事判决确认开发商依约交付房屋，中骏物业依照当时施行的法律规定，对该房屋提供物业服务，其有权收取物业服务费用。该上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。关于冯冰青提出本案案由是物业服务合同纠纷，应当适用合同法，物业管理条例，按照法律适用规则，合同法的效力大约物业管理条例，一审判决书排除合同法第67条规定，排除物业管理条例35条规定，仅适用于物业管理条例第7条第五项，业主履行按时交纳物业的规定，违反法律使用规则，适用法律错误一节。《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”，规定了合同先履行义务方未履行义务时，后履行义务方的抗辩权利。《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”规定了物业公司未能履行合同义务造成业主损失时的赔偿责任，一审法院认定中骏物业公司依约履行了物业服务义务，故未适用该两条法律并无不当。关于冯冰青提出一审法院隐瞒我方缴纳物业费发票2张，中骏物业催缴物业费的事实是虚构的，《律师催告函》是单方制作的，且没有签收。2018年1月10日物业公司和业主仍保持微信联系，中骏物业掌管房屋钥匙，明知房屋是空房，却在1月23日在空房门口张贴催告函。并于2月2日再向非我方居住地邮寄，快递单底联未经质证，卷宗内也未收录一节。冯冰青提交的发票已经在一审卷宗入卷，一审法院并未隐瞒该证据。该发票亦无法证明其系被欺骗或强迫交纳物业费用。中骏物业的张贴催告函已经可以证明其向业主进行催收，且其采用该种方式催告并不违反法律规定。是否再行邮寄不影响其已经催收的事实。并且冯冰青在诉讼中仍不认可需要交纳物业费，可见是否催缴不是双方的矛盾焦点，亦不是冯冰青拒缴物业费的主要理由。该上诉理由没有实际意义，本院不予支持。关于冯冰青提出原审判决歪曲庭审笔录编造事实。其在一审在庭审中称现在也没有收房，没有入住，也没有装修。被篡改为“收房后至今未实际入住”。其抗辩理由和反诉诉讼请求是中骏物业公司“未全面履行合同义务，违规收费，有欺诈行为，被捏造为“对物业服务质量存在异议，认为小区物业服务不到位。其从未提出因房屋质量问题存在异议，要求地产公司退房一节。一审庭审笔录记载，冯冰青称未收房、未居住，一审法院在查明事实中写明冯冰青称收房后未实际居住，系认定事实错误，本院予以纠正。冯冰青在一审及二审中均提出会所未开放问题，此系对物业服务质量提出异议及认为小区物业服务不到位，一审法院做出相应认定并无不当。但现没有证据证明冯冰青曾因房屋质量要求地产公司退房，本院对此予以纠正。关于冯冰青提出一审法官毁弃冯冰青在本诉中的抗辩意见，在判决书里面第二页第二段，是其反诉主张，不是抗辩意见。因为本诉中中骏物业主张，应于房屋交付使用之日起缴纳物业费。我的反诉意见是本案案由是物业服务合同纠纷，依据民诉法司法解释第90条和关于民事诉讼证据的若干规定第5条第2款规定，中骏物业应当提供证据证明，房屋究竟于何时交付使用，应当提供证据证明其是否履行了物业合同约定的义务，一审法官在判决书中将我方的反诉材料《反诉人对争议焦点的辩论意见》偷换、篡改为本诉中的被告辩称，从而对我方在本诉中的抗辩理由不予审理，枉法裁判一节。一审庭审笔录中没有详细记载冯冰青的答辩意见，根据庭审笔录记载，冯冰青庭上称庭后提交答辩意见。从一审卷宗看，庭后冯冰青提交了《反诉人对争议焦点的辩论意见》，一审卷宗内没有冯冰青提交的答辩状，故不能确定冯冰青是否提交了该答辩状。如果冯冰青未提交答辩状，但冯冰青对争议焦点即双方当事人的矛盾焦点问题提出相应意见，一审法院据此整理冯冰青的答辩意见并无不当。如果其提交了答辩状，根据二审中冯冰青提交的一审答辩状记载该答辩意见主要为观点为1.中骏物业未提供充分证据证明房屋何时交付，《房屋交接书》、《钥匙托管承诺书》《钥匙移交证明》等材料未记载房屋交接日期，房屋未交付。2.中骏物业未能提交《前期物业合同》等相应证据，应当认定其没有履行查验共用部位、查验结果书面告知业主，物业服务标准未备案，且没有依据宣传册履行开放会所等义务，故冯冰青有权拒交物业费。3.《前期物业服务合同》约定的收费标准过高，应为无效条款。4.房屋在2016年9月竣工备案，根据《辽宁省物业管理条例》第四十条规定，在2016年10月前房屋不具备使用条件，物业费应由开发商负担，中骏物业违规收取2014、2015年物业费。5.中骏物业提交的催告函张贴在无人居住的空置房门口，系恶意诉讼，中骏物业在服务中存在欺诈行为，《房屋交接书》《钥匙移交证明》设计在一页纸中，企图陷害起签订房屋交接书，小区业主也多次打出横幅，指证物业公司。一审法院在判决中对冯冰青在答辩状中提出的《前期物业服务合同》是否有效、物业收收费标准是否过高、配套设施（燃气）供应、会所开发是否影响物业费收取、中骏物业是否书面催收、中骏物业是存在欺诈的五方面问题均进行了审理，并未遗漏其抗辩意见。故无论冯冰青是否庭后递交了答辩状，一审法院均对其提出的核心抗辩意见及反诉请求予以了审理，一审法院不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定的违法情形。该上诉理由没有事实及法律依据，本院不予支持。关于冯冰青提出一审判决7页最后一段“冯冰青要求确认违规收费，并将以收取费用退还”，其在反诉状中，包含三项请求，反诉状中的两项理由为第一依据物业承接查验办法第11条1项规，至少在2016年10月之前案涉房屋不具备物业承接条件，收取2014年至2015物业费，属于违反部门规章，扩大收费范围。第二、违规重复收费。在我方提交的《反诉人对争议焦点的辩论意见》中新增一个理由为违规违约提高收费标准，一审法院仅就提高收费标准进行了审理，其余理由没有审理。一审判决第7页“被告辩解有权拒交物业费”一段，这是其反诉请求，是在反诉人对争议焦点的辩论意见中提到的反诉主张，一审法官为了对物业公司违约的事实不做认定，遗漏该确认之诉，将该反诉请求篡改为辩解一节。本院认为，冯冰青反诉状列明的反诉请求为要求确认中骏物业未全面履行合同义务，其有权拒交物业费，确认中骏物业违规收费，返还已收取的违规费用，确认中骏物业有欺诈行为，判令依法赔偿经济损失，中骏物业承担本案全部费用。一审法院对其反诉请求均进行了审理，并且对于其在《反诉人对争议焦点的辩论意见》中提出的为违规违约提高收费标准问题也予以审理，没有遗漏其反诉请求。冯冰青提交的《反诉人对争议焦点的辩论意见》中写明因中骏物业未履行相应义务，其有权拒交物业费，一审法院在审理了其全部反诉请求的基础上，对该抗辩意见予以审理不存在篡改其反诉意见的情形，一审法院并无不当。该上诉理由没有事实依据，本院不予支持。关于冯冰青提出一审法官任性排除对中骏物业不利的证据。2016年至2018年期间，双方微信聊天记录的截屏4组，并非单方制作的证据，一审法院违法不予采信通过物业公司建立的微信群。通过该微信，冯冰青于2016年8月18日、2016年8月25日、2017年3月23日、2018年1月10日均向中骏物业提出了相应申请和要求，一审法官对上述四组微信截屏仅仅采信一组，认定证据毫无统一标准，排除对物业公司不利的证据一节。该组微信截屏均是冯冰青与物业公司对话内容，一审法院采信了2018年1月10日的微信截屏，未对其他微信证据作表述确有错误，本院予以纠正，本院认为该证据可以证明冯冰青通过其微信向截屏中显示为A区客服的人员进行沟通。冯冰青在二审中提交了2016年1月会所通知微信截屏，一审法院未记载此证据错误，本院予以纠正，该证据可以证明会所在2015年9月开放，拟定于2016年1月停止使用（本院认为会所的具体停用日期应以实际停止时间为准）。但该组证据的认定与否，与本案争议的物业费是否应予以交纳并没有直接关系，该上诉理由与本案没有关联性。关于冯冰青提出小区业主打出横幅，一致指证物业公司有欺诈行为，一审法官为了掩盖中骏物业的欺诈行为，故意将小区业主打出横幅的照片记载为宣传及维权照片，隐瞒了该证据记载的内容一节。该证据与冯冰青是否应当交纳物业费，中骏物业是否违规收取物业费没有关联，且照片显示的是业主抗议的标语，一审法院认定业主维权照片并无不当。关于冯冰青提出一审法院违背最高人民法院的业务指导。根据《最高人民法院报》2016年第11期案例4，裁判要点是开发商的交房义务不仅仅是交钥匙，最高人民法院（2015）民申字第1045号裁定书的裁判要点是“商品房竣工验收备案表是认定商品房竣工验收合格的额唯一有效法定证明文件”。本案中，其主张应于房屋交付使用之日起缴纳物业服务费用，一审法院以判例没有关联性不予采信错误已一节。本院认为，该判例系商品房预售合同纠纷案例，与本案事实并不类似，故一审法院没有采信该案例并无不当。关于冯冰青提出一审判决适用法律错误。一审判决中“有欺诈行为要求赔偿一节”，中骏物业承认不清楚从何时起为业主提供物业服务，却通过隐瞒真相拒绝出示相关文件等方式，骗取两年物业费，主观上有故意。我方申请法院调取因客观原因不能自行收集的证据，依据《民事诉讼法》第六十四条、第六十七条，人民法院应当且有权调查取证。一审法院以“该申请内容不属于人民法院调取证据的范围,未予准许，违反了《关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条规定的法定程序一节。一审中，冯冰青申请调取《前期物业服务合同》，承接查验协议、交接记录、交接清单、小区服务标准、收费项目本案文件，供气准许使用文件，《工程竣工消防验收意见》、小区会所产籍证明共7组文件。首先该组证据应由中骏物业签署，属于中骏物业可以提供的文件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第九十四条“民事诉讼法第六十四条第二款规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据包括：（一）证据由国家有关部门保存，当事人及其诉讼代理人无权查阅调取的；（二）涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的；（三）当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的其他证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收”之规定，该组证据不属于需要法院调取的证据范畴，一审法院如果认为该组证据对案件审理具有之间关联可以责令中骏物业提交，可以根据举证责任确定不能提交应承担的相应后果。一审法院未调取该组证据不违反法律规定。其次，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十九条规定“当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，不得迟于举证期限届满前七日。人民法院对当事人及其诉讼代理人的申请不予准许的，应当向当事人或其诉讼代理人送达通知书。当事人及其诉讼代理人可以在收到通知书的次日起三日内向受理申请的人民法院书面申请复议一次。人民法院应当在收到复议申请之日起五日内作出答复。”，从一审卷宗记载，冯冰青于2015年5月24日一审第一次开庭结束后，提交该调取证据申请书，不符合申请法庭调取证据的法定程序，一审法院未向其下方书面通知，并无不当。关于冯冰青提出一审法院审判组织组成不合法，违反法定程序一节。冯冰青提交了一审法院向其送达的举证通知书，用以证明本案是按照普通程序立案，且双方对于争议的事实陈述毫无一致，冯冰青还提出了反诉，本案不属于简单民事案件，不应采用简易程序。本院认为，适用简易程序的标准是案件事实清楚、权利义务明确、双方争议不大。本案系物业服务合同纠纷，其焦点即是物业合同是否合法，合同义务是否履行，案件事实及权利义务均清楚明确，而双方争议焦点亦围绕物业费是否应当交纳，一审法院适用简易程序并无不当。综上，冯冰青与中骏物业之间存在合法有效的物业服务合同关系，双方约定的物业服务费标准不违反法律规定，中骏物业依约提供了物业服务，中骏物业有权依据双方签订的前期物业服务合同向冯冰青主张物业服务费用。已有生效判决确定案涉房屋符合交付条件，中骏物业不存在违规收费、欺诈骗取物业费等行为，无需向冯冰青返还已经收取的物业费及向冯冰青赔偿。冯冰青的全部上诉请求及理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费479元，由上诉人冯冰青负担。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 戴艳丽审判员 王 瑶二〇一九年四月二十三日书记员 王冠辰