重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝04民终495号上诉人（原审原告）：马泽勇，女，1969年2月26日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：马普泽，重庆律缘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭光珍，女，1940年12月15日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：谭登胜，重庆海灯律师事务所律师。上诉人马泽勇因与被上诉人彭光珍房屋买卖合同纠纷一案，不服石柱土家族自治县人民法院2018年11月12日作出的(2018)渝0240民初3949号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法由审判员何玉担任审判长，与审判员王宏、万永福组成合议庭，于2019年4月11日公开开庭审理本案。上诉人马泽勇的委托诉讼代理人马普泽、被上诉人彭光珍的委托诉讼代理人谭登胜到庭参加诉讼。本案于2019年4月12日评议，现已审理终结。马泽勇上诉请求：依法撤销原审判决，改判支持马泽勇的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由彭光珍承担。事实和理由：1.彭光珍依据其与石柱土家族自治县城市建设委员会签订的《隔桥坝片区开发项目拆迁安置点商业用房意向性认购协议》对认购协议约定的门面享有物权期待权。彭光珍与马泽勇签订《门面买卖合同》，将期待中的门面转让给马泽勇，目的就是为了赚取每平方米1300元的差价款，现马泽勇已经将该笔款项支付完毕，彭光珍因此就丧失了该门面的物权期待权。2.现石柱土家族自治县城市建设委员会因无法足额交付认购协议中约定门面，以每平方米9500元的价格将门面购买收回，马泽勇因《门面买卖合同》合同目的不能实现而遭受的损失为（9500元-1300元-1500元）/平方米×32.14平方米－2000元（购房定金未抵购房款）=213338元，该损失应当由彭光珍支付给马泽勇。彭光珍辩称，1.双方签订的《门面买卖合同》买卖的标的物是门面，并非是安置权益，且签订合同时门面尚不存在的，最终能否得到安置也不确定。2.马泽勇按照合同约定还应当向石柱土家族自治县城市建设委员会支付1500每平方米，彭光珍不能交付门面不是彭光珍的过错造成，而是因为安置房政策由门面安置变为货币安置，因此合同无法继续履行双方均无过错。3.从双方签订的《门面买卖合同》的内容来看，门面买卖价格是2800元，签订合同时马泽勇只支付1300元，现因门面获得的利益是基于2800元每平方米的价值转化为现在的8000元每平方米，因此马泽勇不应享有其未支付的1500元每平方米的部分的利益。综上，请求驳回马泽勇的上诉请求，维持原判。马泽勇向一审法院起诉请求：1.解除马泽勇与彭光珍于2010年3月9日签订的《门面买卖合同》；2.彭光珍返还马泽勇购买门面款43782.00元；3.彭光珍赔偿马泽勇损失213338.00元；4.彭光珍支付马泽勇诉前财产保全费1719.00元。一审法院认定事实：马泽勇与彭光珍系同村同组居民，且均系拆迁安置户。2009年12月19日，石柱土家族自治县城乡建设委员会（甲方）与彭光珍（乙方）签订《隔桥坝片区开发项目拆迁安置点商业用房意向性认购协议》，约定：“1.甲方售出的商业用房地理位置：红井社区渡口组隔桥坝过境路北侧安置点底楼（平街层）；2.甲方出售的商业用房为框架结构，清水房搓砂墙面，地坪为混凝土找平，大门铝合金卷帘门，水、电等立户由乙方自行负责；3.乙方应按标准购买商业用房建筑面积32.14平方米，购买标准为1500.00元/平方米。因户型设计限制，乙方实际选房超过标准购买面积的部分，按照2800.00元/平方米结算，但原则上最多不超过3平方米；3.因户型设计限制，乙方应按标准购买面积与甲方出售的自然间面积有较大出入的，应自行与其他购房组合选购，以保证购买面积与涉及自然间面积基本一致；5.选购商业房的顺序实行抽号的办法确定，待房屋建成后进行；6.交房时甲、乙双方签订《重庆市商品房买卖合同》正式文本作为办证用，此购房协议作为该合同的组成部分；7.乙方购房款应在房屋建成后签订正式《重庆市商品房买卖合同》时一次性结算兑现给甲方；8.产权证办理，由甲方负责。同时，乙方作为商业房（底楼）产权人只承担房地产权证工本费；9.本协议未尽事宜，有甲、乙双方协商解决；10.本协议一式伍份，甲方持肆份，乙方持壹份，具有同等法律效力；11.本协议自签订之日起生效”。2010年3月9日，彭光珍（甲方）与马泽勇（乙方）签订《门面买卖合同》，约定：“经甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就门面买卖订立本协议：一、甲方转让门面的位置：红井社区渡口组隔桥坝过境路北侧安置点底楼（平街层）；二、甲方转让的门面用房为框架结构，清水搓砂墙面，地坪混凝土找平，大门铝合金卷帘门；三、乙方应按标准购买门面面积32.14平方米，购买标准为2800.00元/平方米，先按1300.00元/平方米给甲方，余下部分1500.00元/平方米由乙方给石柱县建设委员会（应为石柱土家族自治县城乡建设委员会）；四、门面转让金为肆万壹仟柒佰捌拾贰元整（小写：41782.00元）；五、以上望双方共同遵守，如有一方违约，则付另一方违约金伍仟元整（5000.00元）。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字生效。2010年4月18日，马泽勇将43782.00元支付给彭光珍，彭光珍出具《收条》，载明：今收到马泽勇门面转让费现金肆万叁仟柒佰捌拾贰元整（小写：43782.00元）。彭光珍出售给马泽勇的门面系石柱土家族自治县城乡建设委员会与彭光珍签订的意向性认购协议中拟安置给彭光珍的门面。2018年2月26日，马泽勇将彭光珍起诉至一审法院，请求确认马泽勇、彭光珍于2010年3月12日签订的《门面买卖合同》有效，彭光珍与石柱土家族自治县建设委员会达成的《隔桥坝片区开发项目拆迁安置点商业用房意向性认购协议》中约定取得红井社区渡口组隔桥坝过境路北侧安置点底楼（平街层）的32.14平方米的商业用房（门面）的权利由马泽勇享有。一审法院经审理后，于2018年5月23日作出(2018)渝0240民初986号民事判决书判决确认双方签订的《门面买卖合同》有效，驳回了马泽勇的其他请求。由于拆迁安置点商业用房（平街层）面积不足以履行原认购合同面积，石柱土家族自治县城乡建设委员会（甲方）与彭光珍（乙方）经协商后，达成一致意见以货币安置方式解决安置问题，不再向彭光珍交付房屋，双方于2018年8月9日签订《隔桥坝片区开发项目拆迁安置点商业用房安置协议》，约定：“鉴于隔桥坝片区开发项目拆迁安置点商业用房（平街层）面积不足以履行原认购合同面积的问题，在平等、自愿的基础上，经甲乙双方充分协商，一货币安置形式解决，现就相关事宜达成协议如下：一、以货币安置方式解决隔桥坝门面不足认购合同面积的问题，甲方按原签订的认购协议面积予以包干价每平方米8000.00元给予乙方货币安置，乙方不得再根据原认购协议向甲方缴纳每平方米1500.00元；二、乙方原协议面积32.14平方米，现甲方给予乙方货币安置257120.00元（大写：贰拾伍万柒仟壹佰贰拾元整）；三、付款方式：自合同签订之日起100天内支付到乙方指定的账户上：户名：彭光珍；账号：62152810811XXXXX；开户行：农商行，乙方需完善相关领款手续；四、甲方承诺两年内根据原安置协议的住房的房产证办理到位；五、水、电入户费问题按原协议执行；六、本协议签订后，解除原甲乙双方签订的意向性关于隔桥坝片区开发项目拆迁安置点商业用房（门面）认购协议，其原约定的相关权利与义务不再履行；七、甲方保证全组所有户的认购安置方式一致，一视同仁，不搞任何特殊化，如有违反，乙方有权要求按照甲方处置的个别特殊情况执行；八、违约责任，如甲方违约，按本合同第二条约定金额为本金按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍按月向乙方支付利息，如乙方违约，则自动放弃本协议和原协议的所有权利，甲方不再对乙方进行安置；九、本协议一式三份，甲方两份，乙方一份，自签字之日起生效”。2018年8月8日，马泽勇申请对彭光珍在石柱土家族自治县城乡建设委员会的隔桥坝片区开发项目拆迁安置点商业用房的安置款257120.00元进行冻结，一审法院已裁定准许，马泽勇预交案件申请费（诉前财产保全费）1719.00元。彭光珍于2018年8月29日收到一审法院寄出的起诉状副本等材料。一审法院认为，马泽勇、彭光珍签订的《门面买卖合同》已经一审法院生效判决确认有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中马泽勇已按照合同约定将购房款43782.00元于2010年4月18日交付给彭光珍，彭光珍应当根据合同约定在石柱土家族自治县城乡建设委员会将房屋交付给彭光珍后再将房屋交付给马泽勇。由于拆迁安置点商业用房（平街层）面积不足以履行原认购合同面积，石柱土家族自治县城乡建设委员会与彭光珍经协商后，达成一致意见以货币安置方式解决安置问题，不再向彭光珍交付房屋，彭光珍原协议面积32.14平方米，由石柱土家族自治县城乡建设委员会给予彭光珍货币安置257120.00元，解除双方签订的意向性关于隔桥坝片区开发项目拆迁安置点商业用房（门面）认购协议，其原约定的相关权利与义务不再履行，彭光珍无法将涉案房屋交付给马泽勇，其行为构成违约，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”规定的当事人可以解除合同的情形，故马泽勇可以解除双方签订的《门面买卖合同》。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。彭光珍于2018年8月29日收到一审法院寄出的起诉状副本，马泽勇主张解除合同的通知已到达彭光珍，故双方签订的《门面买卖合同》已于2018年8月29日解除。一审法院对马泽勇请求解除《门面买卖合同》予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，由于双方签订的《门面买卖合同》已于2018年8月29日解除，故彭光珍应返还马泽勇该买门面款43782.00元。因彭光珍违约致使马泽勇购买门面的目的不能实现，确给马泽勇造成经济损失，应当予以赔偿。马泽勇的损失应为购买的门面的价值扣除其已经支付的房款，因彭光珍出售的门面无法交付，石柱土家族自治县城乡建设委员会给予彭光珍货币安置257120.00元，该款项可以认定为马泽勇购买门面的价值，马泽勇、彭光珍签订的《门面买卖合同》中约定马泽勇所购房屋面积为32.14㎡，单价为2800.00元/㎡,房屋总价应为89992.00元，但是马泽勇实际只支付了43782.00元，对于未支付部分不能认定为是马泽勇因为彭光珍不履行合同约定的义务而遭受的损失。故马泽勇因此遭受的损失应当计算为房屋价值乘以马泽勇在签订合同时交付的购房款与合同约定总价款的比例，再扣除马泽勇已经支付的购房款，即81309.43元[(43782.00元÷89992.00元)×257120.00元－43782.00元]，对马泽勇请求支付赔偿损失超过部分，不予支持。《门面买卖合同》签订后，马泽勇已经按约定支付了购房款，该合同已经生效并履行，故一审法院对彭光珍辩称合同未生效不予认可。彭光珍未能按照合同约定向马泽勇交付门面，其行为构成违约，与石柱土家族自治县城乡建设委员会是否向彭光珍交付门面并无关联，二者系不同的法律关系，故对彭光珍辩称彭光珍无违约行为，不应赔偿损失不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认马泽勇与彭光珍于2010年3月9日签订的《门面买卖合同》于2018年8月29日解除；二、彭光珍于本判决生效之日起十日内返还马泽勇购买门面款43782.00元；三、彭光珍于本判决生效之日起十日内赔偿马泽勇损失81309.43元；四、驳回马泽勇的其他诉讼请求。案件受理费5183.00元，减半收取2591.50元，案件申请费（诉前财产保全费）1719.00元，共计4310.50元，由马泽勇负担2213.40元，彭光珍负担2097.10元。本院二审期间，马泽勇向本院提交了石柱土家族自治县南宾街道红井社区居民委员会出具的《证明》一份，拟证明案涉房屋的出售单价为9500元。彭光珍质证对该份证明的真实性没有异议，对证明内容不予认可。本院经审查认为，该证明来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，符合证据三性，本院予以采信。本院二审查明，2019年1月28日，石柱土家族自治县南宾街道红井社区居民委员会签章出具《证明》，载明“……此次隔桥坝安置房底楼还房，经石柱县城乡建委、南宾街道、红井社区和涉及底楼还房的居民共同商定：底楼以每平方米9500元（大写：玖仟伍佰圆整）的价格由政府购买收回。”本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案系马泽勇以彭光珍违约为由要求解除《门面买卖合同》并返还购房款、赔偿违约造成损失而形成的房屋买卖合同纠纷。二审中，双方当事人对彭光珍无法按照《门面买卖合同》向马泽勇交付房屋构成违约、马泽勇与彭光珍签订的《门面买卖合同》于2018年8月29日解除及彭光珍应返还马泽勇购房款43782元、彭光珍应向马泽勇赔偿违约损失的事实均无异议，本院予以确认。双方争议的焦点在于彭光珍赔偿违约损失应如何认定，现就此分析认定如下：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，违约方因违约给对方造成损失的，应当赔偿的损失，包括财产直接减少的损失和预期可得利益损失。可得利益系在推定合同实际履行的基础上进行计算。本案中，彭光珍以与石柱土家族自治县城乡建设委员会签订《隔桥坝片区开发项目拆迁安置点商业用房安置协议》，将其在《门面买卖合同》中转让给马泽勇的安置门面变换安置方式为货币安置，致《门面买卖合同》无法履行，使马泽勇丧失了《门面买卖合同》履行后可以获得的利益即可得利益。结合石柱土家族自治县城乡建设委员会于2018年将马泽勇与彭光珍签订的《门面买卖合同》中所涉门面以市场价9500元每平方米的价格进行回购的事实，马泽勇因《门面买卖合同》履行预期可得利益损失应为回购价格减去马泽勇未支付部分再减去马泽勇的购房成本，具体金额应为(9500-1500)元/平方米×32.14平方米－43782元（1300元/平方米×32.14平方米+2000元）＝213338元。故彭光珍应当赔偿马泽勇的损失为213338元。至于马泽勇按《门面买卖合同》尚有1500.00元/平方米未付款的损失问题。一方面，彭光珍亦未支付该款，并已经获得了《门面买卖合同》履行后其应当获得的利益43782元（在计算价差即可得利益时扣除即由彭光珍实际享有）。而前述因门面升值产生的价差即可得利益213338元，在《门面买卖合同》全面履行的情况下，彭光珍并不享有该利益。另一方面，《门面买卖合同》约定门面中1500.00元/平方米的价款由马泽勇直接给石柱县建设委员会，该支付条件在彭光珍以与石柱土家族自治县城乡建设委员会签订《隔桥坝片区开发项目拆迁安置点商业用房安置协议》后无法成就，并非马泽勇不履行该款的支付义务，此系彭光珍违约阻止条件成就，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人为自己的利益不正当阻止条件成就的，视为条件已成就”之规定，应当视为条件成就，就该款支付所产生的相应利益应当由马泽勇享有。由此，该利益系彭光珍在签订并实际履行《门面买卖合同》后，马泽勇应当获得的利益范畴，不属于彭光珍享有利益的范畴。若彭光珍在违约的情况下而仍享有该部分利益，有违诚信原则，亦与不能使违约者获利的法律精神相悖，故该部分属于马泽勇的损失范围。另，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，违约金数额低于实际造成的损失的，当事人可以申请调整。本案中，虽然《门面买卖合同》中约定了一方违约应支付违约金5000元的内容，但马泽勇起诉时直接主张其实际损失，此实质是以主张实际损失的方式主张调整违约金，不违反法律规定。综上所述，马泽勇的上诉请求成立，本院予以支持。因二审中出现新证据，导致一审法院认定马泽勇因彭光珍违约所造成的损失认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持石柱土家族自治县人民法院(2018)渝0240民初3949号民事判决第一项、第二项；二、撤销石柱土家族自治县人民法院(2018)渝0240民初3949号民事第三项、第四项；三、彭光珍于本判决生效之日起十日内赔偿马泽勇损失213338元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5183元，减半收取2591.5元，由彭光珍负担；二审案件受理费2941元，由彭光珍负担；案件申请费（诉前财产保全费）1719.00元，由彭光珍负担。本判决为终审判决。审 判 长  何 玉审 判 员  王 宏审 判 员  万永福二〇一九年四月十二日法官助理  翟维玲书 记 员  聂 潇