贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终1875号上诉人（原审原告）：罗庆兰，女，1979年1月13日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：袁劲松，贵州普众律师事务所律师，执业证号：15201200210839688。被上诉人（原审被告）：贵阳亿铭超市有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳商业步行街8号。法定代表人：任忠海，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡瑾，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201201111813054。被上诉人（原审被告）：贵阳融创置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区世纪城O组团商业2幢1单元1层26号。法定代表人任忠福，该公司董事长。委托诉讼代理人：张瑶，国浩律师（贵阳）事务所律师，执业证号：15201200911535333。上诉人罗庆兰因与被上诉人贵阳亿铭超市有限公司（以下简称亿铭超市）、贵阳融创置业有限公司（以下简称“融创置业”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初3146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人罗庆兰的委托诉讼代理人袁劲松，被上诉人亿铭超市的委托诉讼代理人蔡瑾、被上诉人融创置业的委托诉讼代理人张瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗庆兰上诉请求：1、撤销原判并依法改判支持上诉人一审诉讼请求。2、所有诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，上诉人经被融创置业售后包租的形式招揽购买商铺并与被上诉人亿铭超市签订合同时间明显在相关文件颁布之后。因此，不存在所谓“在合同履行过程中才有相关政府文件颁布的情况。一审判决适用法律错误、且程序违法，在与上诉人签订合同时，该文件是已经客观存在的，根本不存在所谓“订立合同时无法预见”的情况，上诉人与被上诉人之间签订的合同其实与贵阳市政府颁布的文件根本毫无关联，被告应当接受合同约束。一审判决既然已经认定双方之间签订合同系合法有效，那么就应当依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决被上诉人全面履行按合同约定支付租金的义务，而不能另辟蹊径，又以所谓履行过程中客观情况发生了变化为由，在上诉人全面履行了义务的情况下，减少对方的义务。一审法院无视法律和事实，违法变更合同内容，也有违公平原则。一审判决在被上诉人未提出解除或变更合同诉讼请求的情况下，超越当事人请求自行决定变更合同中被上诉人的义务，损害上诉人合法权益，系程序违法的行为。双方签订的合同从未约定过该商铺系从事或只能从事批发经营的商铺，双方仅仅是对商铺的购买以及购买后由被上诉人租赁进行经营并支付租金的情形进行了约定。关于违约金及资金占用费，上诉人认为，被上诉人在合同签订及履行过程中，恶意隐瞒事实真相，当然应当对其适用违约金法则，以惩罚其不诚信行为。两被上诉人实际均为与上诉人签订《委托经营管理合同》的合同相对人，应对该合同的履行承担连带责任。两被上诉人即同是上诉人的合同相对方，同时两被上诉人之间人格混同，人员、财产无法区分。上诉人诉讼请求，要求被上诉人继续履行合同符合法律规定，法院不能仅以“不宜处理”来逃避法定职责。被上诉人对上诉人违约，与合同履行前的政府行为无关。即使有关，政府行为也不能免除被上诉人在合同中的违约责任，该具体行政行为导致的损失系被上诉人与政府之间的另一行政法律关系。亿铭超市辩称：答辩人认为本案一审判决认定部分事实不清，答辩人认为本案被答辩人要求继续履行与答辩人签订的《委托经营管理合同》（以下简称《合同》）没有事实及法律依据，答辩人与被答辩人等众多融创名品城业主签订的《合同》因情势变更客观上不能继续履行，答辩人已经于2015年03月23日通过张贴《公告》的形式通知答辩人解除《合同》并办理后续退房事宜（后又以各种形式通知被答辩人等业主，一审中已举证），《公告》经合理期限后，答辩人与业主签订的《合同》于2015年05月31日得以解除，依法不应当继续履行，上诉事实已由贵阳市中级人民法院作出的生效判决多次予以认定，因此，答辩人认为无需再提出诉讼请求予以确认，针对被答辩人诉请要求支付租金、违约金、资金占用费等没有事实及法律依据，答辩人认为依法不应得到支持。融创置业辩称：融创置业不是合同相对方，不应承担责任。本案不存在租金高于周边楼盘的情形。两被上诉人之间不存在关联性，融创置业并非本案适格主体。罗庆兰向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《委托经营管理合同》；2、判令被告承担连带责任，立即支付拖欠原告2015年4月1日至2018年5月31日房屋租金76903.58元，违约金6824.04元，合计83727.62元，并自2018年6月1日起按年6%计算资金占用费至付清为止；3、涉诉费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年10月20日原告罗庆兰与贵阳融创公司签订了《商品房买卖合同》，购买了位于金阳步行街“××·名品城”××商铺××套。同日原告罗庆兰作为甲方与乙方贵阳金阳云成天乙置业有限公司（现更名为贵阳亿铭超市有限公司）就原告罗庆兰购买的“融创·名品城”商业用房签订了《委托经营管理合同》，双方约定原告将其位于金阳步行街“××·名品城”××商铺（面积14.05㎡)委托被告进行招商并经营管理。其中合同第四条对乙方经营管理事项约定“（1）确定营销、规划融创·名品城商业布局及业态区划，确定融创·名品城房产统一的商业形象及广告宣传。（2）以融创·名品城的名义建立相应的商业动作体系及管理制度。（3）其他与融创·名品城项目相关的经营或管理等事项。”第五条约定“（1）委托经营管理期限：从2012年6月1日至2027年5月30日止；（2）乙方在每个收益年度的5月31日前向甲方支付半年的收益，剩余收益在本年度的11月30日前向甲方支付；（3）在委托经营期间，乙方的招商经营收入不足以支付本合同约定的收益，由乙方按约定的收益向甲方计付；乙方的招商经营收入超过本合同约定的收益，该部分收入作为本房产的经营管理费归乙方所有。（4）委托经营收益款项：乙方从第四年起向甲方支付收益，具体如下：2015年5月1日至2021年4月30日每年支付人民币24,941.70元；2022年5月1日至2027年4月30日每年支付人民币28,504.80元；……第十一条本协议的续约与终止（1）委托经营期限届满，如甲方、乙方经协商不再续约，本合同自行终止，甲方有权收回房产。如甲方继续委托乙方经营管理的，双方应另行协商签订委托经营管理合同。（2）因不可抗力及本房产被政府征收、拆迁等行为，导致本合同无法履行，本合同自动终止。第十二条违约责任（1）委托经营管理期间，甲方或乙方如擅自终止或解除本合同，违约方应向守约方支付违约时本年度委托收益的50%作为违约金，如甲方擅自终止或解除本合同还应当承担乙方由此遭受的包括装饰装修和广告宣传在内的全部经济损失。……（3）乙方未能按合同规定的时间向甲方支付委托经营收益款项的，每逾期一天，按当期应付金额的万分之二计付违约金，总额不超过当期应付金额的20%。……”另外，双方还在合同第十五条其他中约定“……（2）如因政府行为或不可抗力影响本合同的履行造成损失的，甲、乙双方互不承担责任。”。合同签订后，原告将商铺交由被告管理经营。此后因被告未按协议约定向原告支付约定的收益，原告遂诉至本院提出诉请如前。2011年10月19日贵阳市人民政府筑府发〔2011〕65号《贵阳市人民政府关于规范全市商贸批发市场布局和管理工作的通知》、2012年1月16日贵阳市人民政府办公厅筑府办发（2012）6号《贵阳市人民政府办公厅关于印发贵阳市商贸批发市场规范布局调整暨清理搬迁工作方案的通知》等文件，要求“融创·名品城”不得再进行批发业态经营。此后被告贵阳亿铭超市在案涉商铺所在“融创·名品城”入口玻璃门上张贴了一份落款日期为“2015年3月23日”的公告，内容为“尊敬的各位业主：贵阳融创置业有限公司建设的融创名品城，以批发市场为主，由于贵阳市政府改变发展战略，对全市商贸批发市场布局进行调整，融创名品城不得再进行批发业态的经营，导致我公司无法再履行与您签订的委托经营协议。为此，为了避免给各业主造成更大损失，特通知各位业主尽快前来办理相关手续。特此公告”。2015年9月16日，被告贵阳亿铭超市组织“融创·名品城”的业主召开了一次业主大会，内容主要是协商讨论如何减少因市政府转变“融创·名品城”经营业态导致业主产生的损失。另查明，被告贵阳亿铭超市分别于2015年9月15日、2015年9月23日、2015年12月15日、2016年9月1日、2017年9月20日与胡明聪、赵敏等签订了《百货商铺租赁合同书》。贵阳亿铭超市又分别于2015年11月27日、2016年1月1日与贵阳恒金贸易有限公司、康华蔬果联营签订《超市商品联营合同书》。再查明，2010年8月27日贵阳融创置业有限公司设立，法定代表人为张洪彪。2014年7月16日，公司法定代表人变更为任钟。2015年11月23日，公司法定代表人变更为任忠福。2016年3月11日，公司法定代表人变更为任江。2016年3月21日，公司法定代表人变更为任忠福。2010年9月28日贵阳金阳云成天乙置业有限公司设立，法定代表人为丁云。2011年2月14日，公司法定代表人变更为任钟。2011年10月17日公司名称由贵阳金阳云成天乙置业有限公司变更为贵阳金阳亨利仁置业有限公司。2014年6月23日公司名称由贵阳金阳亨利仁置业有限公司变更为贵阳亿铭超市有限公司。2014年8月26日，公司法定代表人变更为任忠海。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定。原、被告签订的《委托经营管理合同》系双方当事人真实意表示，且不违反法律规定，合同合法有效。虽然原、被告签订《委托经营管理合同》未就经营业态进行约定，但被告贵阳亿铭超市经营的“融创·名品城”原定经营批发业态。庭审中，被告提交了贵阳市人民政府筑府发〔2011〕65号通知、贵阳市人民政府办公厅筑府办发（2012）6号通知等证据证实因贵阳市政府改变发展战略，“融创·名品城”不得再进行批发业态经营，导致被告贵阳亿铭超市经营困难，此后被告贵阳亿铭超市张贴公告（公告落款日期为2015年3月23日）表达了其无法再继续履行《委托经营管理合同》，同时又表达了为减少损失与原告协商处理相关事宜的愿望。2015年9月16日被告贵阳亿铭超市召开业主大会与业主协商讨论如何减少市政府转变“融创·名品城”经营业态导致业主产生的损失，同时被告贵阳亿铭超市向观山湖区政府提交了减免税收的报告。上述事实能够证实合同仍在履行，同时在合同履行过程中客观情况发生了变化。现原告诉请按照《委托经营管理合同》约定向其支付收益，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定，结合公告落款日期在2015年3月23日，在公告经过60日后，一审法院确定2015年5月31日前的收益按合同约定进行计算，即2015年5月1日至2016年4月30日的租金为人民币24,941.70元；故2015年5月1日至2015年5月31日的租金为24,941.70÷12=2,078.48元；2015年6月1日后的收益，按原合同约定支付收益明显不妥，本院参照2015年公布的贵阳市房屋租赁指导价70元/平方米/月--125元/㎡/月的标准,酌情以70元/㎡/月计算租金为宜，从2015年6月1日计算至2018年5月31日期间房屋租金为70×14.05×36=35,406元；以上租金总计：2,078.48元＋35,406元=37,484.48元。对于原告要求被告贵阳亿铭超市支付违约金、资金占用费的诉讼请求。违约金、资金占用费均具有惩罚的性质，本案被告履约不能系因情势变更导致，并非被告恶意拒付租金收益引起诉讼，依据双方合同第十五条的约定，被告不应向原告支付违约金及资金占用费，原告的该项请求本院不予支持。对于原告认为被告贵阳亿铭超市、贵阳融创公司人格混同，对原告诉请应承担连带清偿责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第三条第一款“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”由此可见，公司的独立财产是公司独立承担责任的物质保证，公司的财产是否独立是判断公司人格是否混同的实质条件。本案中，原告虽然提供了两被告公司股东、法定代表人的变更及关联情况，但是并没有证据显示两公司业务、财务、财产混同，故对原告要求被告贵阳亿铭超市、贵阳融创公司因人格混同承担连带责任的诉讼请求，一审法院不予支持。对于原告诉请贵阳亿铭超市有限公司继续履行签订的《委托经营管理合同》，本院根据案情判令被告支付租金收益。但合同的履行、解除，系根据当事人合同约定及法律规定发生的法律事实，不宜以法院判决的方式予以明确，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵阳亿铭超市有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗庆兰支付2015年5月1日至2018年5月31日房屋租金37,484.48元；二、驳回原告罗庆兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,893元（原告预交），由原告罗庆兰承担1,045元，被告贵阳亿铭超市有限公司承担848元。二审经审理查明，娄翔因与亿铭超市委托合同纠纷一案，不服一审法院（2016）黔0115民初484号民事判决，向本院提起上诉后，本院以（2016）黔01民终3537号立案进行了审理，并认定有以下事实：2015年2月6日，贵阳市观山湖区人民政府向观山湖区规划分局发出一份《关于协助贵阳融创置业有限公司办理有关事宜的函》，载明“贵阳融创置业有限公司系我区招商引资企业，2010年通过土地招拍挂的方式取得碧海花园G15小学操场的地下空间土地共计13.7亩，拟用于建设以批发业态为主的融创·名品城项目。按照市政府《关于规范布局和管理工作的通知》（筑府发（2011）65号）和《关于印发贵阳市商贸批发市场规范布局调整暨清理搬迁工作方案的通知》（筑府发（2012）6号）文件要求，对我市商贸批发市场布局进行了调整，该企业积极响应政府决策部署，自动清退了原有的批发业态的商户，将原有的业态进行了调整。该企业因业态的调整致使经营困难，商户遭受极大损失，为此，企业负责人多次到区委、区政府反映，此事如得不到妥善解决，极易引发群体性事件。现该企业再次调整经营模式，准备引进水产、蔬果等零售商户（超市业态）在闲置的部分负一楼地下停车场进行经营自救，以尽快弥补和挽回损失。目前，该企业已向政府申办相关手续。……”该判决认为：亿铭超市与业主签订的《委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，故该合同系有效合同。双方当事人在履行合同的过程中，政府于2015年2月下文作出的行政行为导致亿铭超市原经营方式（业态批发）进行调整，委托经营房屋无法经营，亿铭超市于2015年3月23日张贴公告告知无法再履行与业主签订的委托经营协议，通知业主前来办理相关手续，该公告已经明显表示出了亿铭超市要求解除合同的意思表示。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，原判结合本案的客观事实，认定双方签订的《委托经营管理合同》于2015年5月31日解除并无不妥。因此，上诉人娄翔关于案涉合同未解除的上诉理由不能成立。依照该案涉合同“如因政府行为或不可抗力影响本合同的履行造成损失的，甲、乙双方互不承担责任”的约定，亿铭超市解除合同并未违约。该判决维持了（2016）黔0115民初484号民事判决。娄翔不服，向贵州省高级人民法院申请再审后，贵州省高级人民法院作出017）黔民申1388号民事裁定，认为原判解除双方签订的《委托经营管理合同》并无不妥，遂裁定驳回娄翔的再审申请。再查明，案涉房屋处于空置状态，并未对外经营。此外，二审查明的其余案件事实与一审判决查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案《委托经营管理合同》系合同当事人之间真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对合同当事人均具有法律约束力。涉案合同履行期限内，双方因故发生争议，涉及争议事实经人民法院生效民事判决及裁定认定，亿铭超市于2015年3月23日张贴公告告知无法再履行与业主签订的委托经营协议，通知业主前来办理相关手续，表明亿铭超市作出解除合同的意思表示，涉案《委托经营管理合同》于2015年5月31日解除。上诉人现无新的证据推翻该认定事实，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第二款之规定，应以本院已生效的（2016）黔01民终3537号民事判决认定事实作为本案处理依据。由此，本院认定涉案《委托经营管理合同》于2015年5月31日解除。一审判决错误认定涉案合同并未解除，本院予以纠正。对于上诉人请求亿铭超市支付租金的诉讼请求，应依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定处理，上诉人主张支付租金的起始日期系2015年4月1日，早于涉案合同解除日期，故在合同解除之前，应按照合同约定支付2015年5月1日至2015年5月31日的租金。根据合同约定计算为24941.7元/年÷12月=2078.48元/月。合同解除后，原合同已对双方均失去约束力，上诉人依据合同约定主张租金已无合同权利支撑，故不应再按照合同约定的标准要求亿铭超市支付租金。但涉案合同解除后，亿铭超市即负有向权利人返还相应房产的义务，权利人收回房产后本可行使其使用收益的权利，但现涉案商铺仍未返还权利人即上诉人，客观上造成上诉人不能行使对涉案房产使用收益的权利，故亿铭超市仍应向上诉人支付房屋占用期间的占用费。对于房屋占用费的计算标准，本院参照2015年公布的贵阳市房屋租赁指导价每月每平方米70元标准作为2015年5月31日合同解除后至2018年5月31日的房屋占用费的计算标准，经计算得70元/m2×14.05m2×36月=35406元。即，亿铭超市总共应当支付上诉人租金及房屋占用费2078.48元+35406元=37484.48元。对于上诉人一审诉请的租金资金占用费，因涉案合同中并未进行约定，且上诉人未举证证明其在诉请计付资金占用费之日向亿铭超市行使了主张给付租金的权利，故本院对上诉人该诉请不予支持。对于上诉人诉请的违约金，因涉案合同尚未解除时，亿铭超市就已欠付租金，故应按照合同中“乙方未能按合同规定的时间向甲方支付委托经营收益款项的，每逾期一天，按当期应付金额的万分之二计付违约金，总额不超过当期应付金额的20%”约定计算合同解除前的违约金。因亿铭超市应按照合同约定支付2015年5月1日至2015年5月31日2078.48元，且未支付日期较长，故本院按照合同约定的20%计算对应的违约金为2078.48元×20%=415.70元。对于上诉人诉请融创置业对亿铭超市应履行义务承担连带责任的诉请，上诉人提交的证据不能证明融创置业与亿铭超市人格混同，一审判决驳回其该项诉请并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立的部分予以支持；一审判决认定事实部分错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初3146号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初3146号民事判决第二项；三、贵阳亿铭超市有限公司于本判决生效后十日内向罗庆兰支付违约金415.70元；四、驳回罗庆兰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1893元，由罗庆兰负担1045元，贵阳亿铭超市有限公司负担848元；二审案件受理费收取1893元，由罗庆兰负担1843元，由贵阳亿铭超市有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  喻厚智审判员  庞 敏审判员  刘 佳二〇一九年四月八日书记员  王珊珊