湖南省株洲市芦淞区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0203民初1898号 原告：张玉成，男，1957年12月27日出生，汉族。 委托诉讼代理人：陈江南，湖南方正圆律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉立案、承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提出反诉或上诉，代签诉讼法律文书。 原告：张国成，男，1959年10月28日出生，汉族。 委托诉讼代理人：张玉成（系张国成的哥哥），男，1957年12月27日出生，汉族。代理权限为特别授权，即代为陈述，代为聘请律师，代为和解，代为变更诉请，代签法律文书等诉讼过程中的实体权利。 原告：张华成，男，1963年2月7日出生，汉族。 委托诉讼代理人：张玉成（系张华成的哥哥），男，1957年12月27日出生，汉族。代理权限为特别授权，即代为陈述，代为聘请律师，代为和解，代为变更诉请，代签法律文书等诉讼过程中的实体权利。 原告：张熹，男，1985年1月17日出生，汉族。 委托诉讼代理人：陈江南，湖南方正圆律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为起诉立案、承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提出反诉或上诉，代签诉讼法律文书。 被告：胡国军，男，1966年1月9日出生，汉族。 被告：凌学娟，女，1965年11月5日出生，汉族。 委托诉讼代理人：李雨鹏，江苏正鹏律师事务所律师。代理权限为全权代理，即应诉，参与调解，处置相关实体及诉讼权益，代收法律文书等。 原告张玉成、张国成、张华成、张熹诉被告胡国军、凌学娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张玉成及其与原告张熹共同的委托诉讼代理人陈江南、原告张国成和张华成的共同委托诉讼代理人张玉成、被告胡国军、凌学娟及其委托诉讼代理人李雨鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张玉成、张国成、张华成、张熹向本院提出诉讼请求：1.确认张星余、张熹与凌学娟、胡国军于2008年10月2日签订的《房屋转让协议书》合法有效；2.判令两被告继续履行合同，并协助原告办理房屋的变更登记手续；3.判令两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2005年，被告胡国军因经营电梯生意，与房地产公司发生业务往来，房地产公司欠他的电梯款，双方采用房屋冲抵电梯款的方式消灭债务，取得金色地标26楼部分房屋。原告张玉成因父亲张星余退休到株洲修养，需要购房。被告胡国军获知信息后，找到原告，愿意将抵偿的2609-2610转让给原告。双方首先达成口头房屋买卖约定，就房屋价格、支付方式、产权证移交模式达成一致。为表示诚意，被告胡国军将两房屋的钥匙给原告，要原告先装修。原告装修入住后，将口头约定的现金50000元交付给了被告胡国军。之后，胡国军、凌学娟与张星余、张熹签订《房屋转让协议书》。约定张星余与其孙子张熹购买胡国军、凌学娟芦淞区金色地标小户型2609、2610房屋两套，该协议约定了各自的权利义务关系。协议签订后，因被告在签订书面协议时已经将房屋交付给了张星余和张熹并已投入使用，故只将两份商品房买卖合同、首付款票据交付给了原告。在胡国军多次要求下，原告又支付了房款100000元。到2015年10月份，被告应按约定交付房产证、土地证给原告，并办理过户登记，但被告以业务繁忙不予理睬。另张星余夫妇已经去世，其第一顺序继承人为张玉成、张国成、张华成。为维护自己的权益，特依法起诉。 胡国军辩称，购房事实不存在。 凌学娟辩称，原、被告没有签订购房合同，房屋系借出去住了。房屋系凌学娟所买，与原告没有关系。被告胡国军与原告从未告知过凌学娟房屋买卖的事情，凌学娟不知情，从头到尾也没有收到过购房款。请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的装修收据、装修合同、物业公司证明，被告对其真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，本院对该组证据的真实性、合法性予以采信，对其证明目的结合全案综合予以认定。原告提交的株洲市公共卫生应急救援指挥中心指令单、房屋买卖合同（注：凌学娟与房地产公司的购房合同）、首付款票据，被告胡国军无异议，被告凌学娟对其真实性无异议，对其证明目的有异议。本院对该组证据的真实性、合法性予以采信，对其证明目的结合全案综合予以认定。原告提交的房屋转让协议书、2008年4月15日收条、2008年10月2日收条，被告虽提出异议，但经过笔迹鉴定作出的鉴定意见符合法定程序，合法有效，本院予以采信，该鉴定意见证实胡国军的名字系被告胡国军所签，对该组证据本院予以采信。原告提交的离婚协议书、涉案房屋登记信息，被告对其真实性、合法性无异议，对证明目的有异议；本院对该组证据的真实性、合法性予以采信，对其证明目的结合全案综合予以认定。对被告胡国军提交的领据、收条、银行个人活期明细信息、银行电子转账凭证，原告对其真实性无异议，对其关联性有异议，本院对该组证据的真实性、合法性予以采信，对其关联性结合全案综合予以认定。被告凌学娟提交的银行按揭贷款合同、付款凭证、银行按揭还款凭证、房产证、离婚证、离婚协议书，原告对其真实性无异议，对其证明目的有异议。本院对其真实性、合法性予以采信，对其证明目的结合全案综合予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告胡国军与被告凌学娟于1989年登记结婚。2005年7月19日，被告凌学娟与株洲明旺房地产开发有限公司签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定凌学娟以每平方米1760元的价格购买金色地标2609号、2610号两套房屋。凌学娟支付了首付款并办理了按揭贷款手续。2006年7月17日，株洲市房产管理局向凌学娟发出株房权证株字第0**97564号和00197566号房屋产权证书，确认凌学娟取得株洲市芦淞区株董路鸟树下金色地标2609、2610号房屋所有权。此期间，被告胡国军与张星余、张熹方协商将金色地标2609、2610号涉案房屋转让给张星余与张熹，并且胡国军将凌学娟签订的购房合同原件和凌学娟交纳首付款的收据原件交给了原告方。经胡国军同意后，张星余将两套涉案房屋进行了装修并于2008年入住。2008年4月15日，张星余向胡国军支付涉案房屋的购房款50000元，胡国军向张星余出具了收条一张，内容为：“收条今收到张星余同志交来金色地标2609房2610房购房款伍万元整。（50000）胡国军2008.4.15.”。2008年10月2日，张星余、张熹与胡国军签订一份《房屋转让协议书》，主要内容为：甲方：凌学娟、胡国军（夫妻）乙方：张星余、张熹（爷孙）乙方退休回株，购买甲方芦淞区金色地标2609、2610小户型住房二套。双方协商定立如下协议：一.转让金额。转让价按每平方米两仟元计算（2000元∕㎡），共需支付金额18.618万元（2609号为37.21㎡，2610号为55.88㎡，合计93.09㎡，共计金额为93.09㎡×2000.00元﹦18.618万元）。二.乙方于协议签订之日预付人民币壹拾万元（100000.00元），剩余款项于甲方交付二证（房产证、土地证）时付清。三.十月二日之后的银行按揭款仍由甲方完成，直至付清。房屋转让价外的代收费用（办证、电视、智能等）由乙方负责。二证办理甲方有义务协助完成。甲方银行按揭贷款须在2015年10月前履行完毕，并交付二证。此协议一式两份，经双方签字后生效。附：购房合同甲方：胡国军乙方：张星余张熹.但凌学娟并未在该协议上签名。2008年10月2日。该协议签订当日，张星余向胡国军支付购房款100000元，胡国军向张星余出具收条一张，内容为：“收条今收到张星余同志交来金色地标2609﹟2610﹟房屋预付款壹拾万元整。（100000）胡国军2008.10.2.”。协议签订后，因被告一直未将房产证和土地证交付给原告，涉案房屋的购房余款36180元，原告一直未支付给被告。涉案房屋从2008年开始一直由张星余居住使用，直至2015年11月30日张星余去世。之后，涉案房屋一直由原告使用。因使用涉案房屋产生的水电费、物业管理费等相关费用也一直由原告方交纳。上述费用两被告从未交纳过。而涉案房屋的按揭贷款一直由被告凌学娟偿还。2015年5月21日，胡国军与凌学娟离婚，离婚时约定两套涉案房屋归凌学娟所有。离婚后，被告凌学娟未缴纳过任何因使用涉案房屋产生的费用，也未向原告提出将房屋收回。至今，被告未将涉案房屋的产权证交给原告，也未办理涉案房屋的产权变更手续。 另查明，张星余妻子已经去世，张星余育有孩子三人，即张玉成、张国成、张华成。张玉成与张熹系父子。本案在审理过程中，对凌学娟提出的张星余、张熹居住使用涉案房屋其认为系借住的主张，并未提供确实有效的证据加以证实。凌学娟确认涉案房屋的按揭贷款均已偿还完毕。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：一、本案《房屋转让协议书》是否有效；二、被告是否应当履行合同并办理房屋产权的变更登记手续。现分析如下： 一、本案《房屋转让协议书》是否有效； 本院认为，本案争议房屋系两被告在婚姻关系存续期间所得，为两被告的夫妻共同财产。张星余、张熹与胡国军签订的《房屋转让协议书》，约定张星余与张熹购买胡国军与凌学娟共同所有的涉案房屋，虽然凌学娟未在协议书上签字，但本案涉案房屋系凌学娟签订的购房合同，首付款系凌学娟支付，购房合同与首付款原件本应由凌学娟保存，而本案《房屋转让协议书》签订后，胡国军即将购房合同与首付款收据原件交与原告方。且张星余及原告方装修居住使用涉案房屋长达十余年之久，两被告离婚长达三年的时间里，凌学娟却从未向原告方主张过返还房屋，两被告也未缴纳过任何涉案房屋的相关费用，因此，原告方有理由相信胡国军出买涉案房屋经过了凌学娟同意，并取得了代理权。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条并结合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的规定，只要买受人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示和有理由相信行为人有代理权，其交易安全即应受到法律的保护。张星余已经按照双方约定的付款进度支付了购房款，且张星余在对涉案房屋进行装修后长期居住，足以证明张星余、张熹购房出于善意，因此，在相对人善意且支付合理的对价后，所订立的合同就应被认为在相对人与被代理人之间发生法律效力。否则，出卖人就可能据此恶意毁约，从而不利于社会诚信的构建。由此，应当认定本案《房屋转让协议书》合法有效。原告方请求确认张星余、张熹与胡国军于2008年10月2日签订的《房屋转让协议书》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。凌学娟辩称的房屋系原告方借住的理由，与前述事实相矛盾，且其未提交确实有效的证据加以证实，对该主张，本院不予采纳。 二、被告是否应当履行合同并办理房屋产权的变更登记手续。 本院认为，双方签订的《房屋转让协议书》合法有效，合同双方当事人均应当按照该协议履行各自的义务。根据该协议约定：剩余款项于被告交付二证（房产证、土地证）时付清；二证办理被告有义务协助完成；被告银行按揭贷款须在2015年10月前履行完毕，并交付二证。买受人已经依约履行了按进度支付购房款的义务，有权要求被告履行交付涉案房屋产权证书并协助办理房屋产权变更手续的义务。但两被告至今未按照上述协议约定履行该义务，应当承担继续履行的违约责任。因购房人张星余已去世，《房屋转让协议书》中张星余的权利义务依法应当由其法定继承人张玉成、张国成、张华成承担，因此，四原告要求两被告继续履行合同并协助四原告办理涉案房屋的产权变更手续的诉讼请求，本院予以支持。但对剩余购房款36180元，原告应当在涉案房屋产权变更手续办理完毕之时支付给被告。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十四条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、张星余、张熹与胡国军于2008年10月2日签订的《房屋转让协议书》合法有效； 二、被告胡国军、凌学娟于本判决生效之日起十日内协助原告张玉成、张国成、张华成、张熹办理株洲市芦淞区株董路鸟树下金色地标2609号、2610号【产权证号为：株房权证株字第0**97564号和00197566号】房屋产权的变更登记手续。 本案案件受理费4035元、财产保全费2040元，合计6075元，由被告胡国军、凌学娟共同承担；鉴定费6900元，由被告胡国军承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在提交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：810103210********，逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 （此页无正文） 审 判 长  麦丽红 人民陪审员  赵平和 人民陪审员  胡菊香 二〇一九年四月三十日 书 记 员  周心怡 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百二十四条自然人依法享有继承权。 自然人合法的私有财产，可以依法继承。 《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》 第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为： （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得已不同意或不知道为由对抗善意第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。