广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初395号原告：广东富港物业服务有限公司广州分公司，住所地广州市南沙区优品街1号首层，统一社会信用代码91440115078404240J。负责人：游继平，职务总经理。委托诉讼代理人：陈军，系原告公司职员。委托诉讼代理人：梁钰莹，系原告公司职员。被告：刘明，女，1976年3月16日出生，汉族，住广州市海珠区。原告广东富港物业服务有限公司广州分公司（以下简称富港物业广州分公司）与被告刘明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富港物业广州分公司的委托诉讼代理人陈军、梁钰莹，被告刘明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富港物业广州分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2013年10月1日至2014年12月31日的物业服务费5422.5元；2.被告向原告支付物业服务费违约金（2013年10月1日起，以当月欠付的物业服务费为本金算至被告支付日止，按每日千分之三的标准计算，暂算至2018年12月31日为5422.5元）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系位于广州市南沙区×××房（以下简称涉案房屋）的业主。根据《优山美寓前期物业管理服务协议》的约定，原告为业主提供前期物业管理服务，服务期间为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止；物业服务费按建筑面积每月2.5元/㎡算，因业主原因空置房屋照常交费。每月10日前通过银行转账或到管理处交纳现金，业主不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，原告有权要求补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金，逾期一个月仍拒交的，原告停止提供物业特约服务；逾期三个月将向法院申请追缴。原告提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴费服务。原告自2013年8月31日起已依约为被告提供物业服务，被告未按约定支付费用，被告的行为已经构成违约，故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。原告在庭审中补充主张物业服务费违约金以物业服务费的本金为限。被告刘明辩称：1.原告诉请的物业服务费已过诉讼时效；2.原告提交的物业协议不是业主本人签名，业主本人从未授权给任何方签署物业协议；3.2017年因涉案房屋未通过验收、不具备交楼条件，导致业主办理房产证迟延，业主遂将开发商广州市富南置业有限公司（以下简称富南置业公司）诉至法院，案号为（2017）粤0115民初2209号，法院受理并判决富南置业公司赔偿业主损失。该判决载明富南置业公司于2013年7月30日取得《建筑工程竣工验收报告》、同年12月通过消防验收、2014年7月4日取得《建设工程规划验收合格证》、2014年12月15日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。签署物业协议时原告对涉案房屋并未通过消防验收，建设工程规划验收暂未合格，还未取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。在不具备交楼条件的情况下，原告不应收取物业服务费用；4.2013年至2014年原告并未提供物业服务，楼道内没有安装照明设备、消防应急设备、没有安装门禁设施，没有提供清洁服务，小区泳池至今未对业主开放，现原告收取上述时间段的物业服务费不合理；5.2017年5月因物业管理服务及收费问题涉案房屋所在的C区部分业主与物业公司陈军经理进行协商，陈军承诺业主此次会议前的物业服务费取消并与开发商协商。因陈军的承诺不清晰，在不知道如何操作的情况下没有缴纳陈军所提到的会议前的物业服务费，因此物业服务费所产生的违约金不应存在；6.前期物业协议第四条物业服务费用约定，每逾期一日甲方按欠费总额的千分之一收取滞纳金。原告起诉状按照千分之三计算既草率又不负责；7.物业协议对甲、乙双方的概念颠倒，业主是物业服务费支付方，应为甲方，物业公司是为业主提供服务方，应为乙方。且协议只对业主提出约束，却未对物业公司物业服务的内容、标准及不履行责任等方面进行扣罚的阐述和说明，是典型的格式化霸王协议条款，是对业主的欺诈行为。经审理查明：涉案房屋所在的广州市南沙区×××小区是富南置业公司开发建设的商住项目。2011年6月6日，富南置业公司（甲方）与具有二级物业服务资质的佛山市三水广场物业经营管理有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对广州市南沙区×××提供前期物业管理服务事宜，业主应于甲方交付物业给业主之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为电梯住宅2.5元/月·平方米；物业服务费用按月交纳，业主应在每月的5日前履行交纳当月物业服务费的义务；业主未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每天1%的标准向乙方支付违约金，合同期限为三年（前期物业服务合同在业主大会、业主委员会成立且业主大会重新选聘物业服务企业后，前期物业服务合同终止。）。2014年6月6日，富南置业公司（甲方）与佛山市三水广场物业经营管理有限公司（乙方）再次签订《前期物业服务合同》，除合同期限约定延长为四年外，其他约定与2011年6月6日签订的《前期物业服务合同》一致。2013年8月20日，佛山市三水广场物业经营管理有限公司向富南置业公司出具《委托书》，载明该公司已经办理了广州市南沙区×××项目的前期物业管理中标备案，现决定将该项目全权委托给佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司（系佛山市三水广场物业经营管理有限公司依法设立的、领取营业执照的分支机构）进行办理房屋的交接、验收、管理等手续，并由其独立经营核算。2015年12月30日，佛山市三水广场物业经营管理有限公司经工商核准变更登记为广东富港物业服务有限公司。及后，佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司亦经工商核准变更登记为富港物业广州分公司。2016年1月1日，广东富港物业服务有限公司向富南置业公司出具《证明》，上载：我公司已经向广州市国土资源和房屋管理局南沙区分局办理了位于广州市南沙区×××项目的前期物业管理服务中标备案，现决定由富港物业广州分公司全权履行原佛山市三水广场物业经营管理有限公司南沙分公司在该项目的前期物业管理服务内容，按照《前期物业服务合同》约定的收费标准向业主收取物业服务费用，由富港物业广州分公司独立经营核算。2012年11月12日，刘明（乙方）为购买涉案房屋与富南置业公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同载明涉案房屋建筑面积为138.78平方米。该合同第五条约定：甲方选聘具有相应资质的佛山市三水广场物业经营管理有限公司南沙分公司作为物业服务企业进行前期物业管理服务。物业服务期限自本合同签订之日起至本项目业主大会成立后与物业管理公司签订新的物业管理服务合同生效时止。物业服务费为每月每平方米建筑面积2.5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。合同第十三条约定，房屋交付时间为2013年8月31日。2013年4月15日，涉案房屋预登记至刘明名下，登记建筑面积为144.585平方米，登记地址为广州市南沙区×××房。2013年10月9日，刘明出具《委托书》，上载“本人为×××业主，近期将对该物业装修，由于本人工作繁忙，现委托杨某凤女士负责装修一事。”同月10日刘明母亲杨某凤携上述《委托书》办理涉案房屋的收楼手续，领取该房屋的钥匙、大门门禁，并签署消防安全责任书。同日，刘明母亲杨某凤代表刘明（乙方）与富港物业广州分公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议抬头乙方为刘明，协议结尾落款乙方代表人一栏由刘明母亲杨某凤签署自己的名字并按指模。在庭审中，富港物业广州分公司诉称刘明欠缴2013年10月1日至2014年12月31日物业服务费5422.50元。同时，为证明其诉讼请求未过诉讼时效，向本院提供了2016年2月23日、2016年6月21日、2016年10月22日、2017年4月8日、2017年7月30日、2018年5月30日、2018年10月9日、2018年12月其向刘明发出的八份欠费催告函和与之相关的邮政快递单予以证实其主张。刘明确认收到富港物业广州分公司在2016年2月23日、2016年6月21日、2017年4月8日、2017年7月30日寄来的欠费催告函，其余的欠费催告函其并未收到。刘明提出2017年5月因物业管理服务及收费问题，涉案房屋所在的C区部分业主与物业公司陈军经理进行协商，陈军承诺业主此次会议前的物业费取消并与开发商协商。为此，刘明提供了有六名同一楼盘业主签名的书面证言予以证明。但在庭审中，富港物业广州分公司否认曾作出上述承诺。本院认为:富南置业公司与佛山市三水广场物业经营管理有限公司签订的两份《前期物业服务合同》，是当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。富港物业广州分公司提交的《前期物业管理服务协议》是由刘明母亲杨某凤代为签订的，虽然其称有刘明的授权并提交刘明出具的《委托书》予以佐证，但该《委托书》上仅载“本人为×××业主，近期将对该物业装修，由于本人工作繁忙，现委托杨某凤女士负责装修一事。”的内容，因而，在刘明否认其授权杨某凤签订《前期物业管理服务协议》的情况下，该协议对刘明并不具有约束力。虽富港物业广州分公司与刘明母亲杨某凤签订的《前期物业管理服务协议》对刘明没有约束力，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，富南置业公司与佛山市三水广场物业经营管理有限公司分别签订的两份《前期物业服务合同》亦适合刘明，对刘明具有约束力。关于刘明提出富港物业广州分公司在本案中原告主体不适格的问题。经查，2015年12月30日，佛山市三水广场物业经营管理有限公司经工商核准变更登记为广东富港物业服务有限公司，富港物业广州分公司是广东富港物业服务有限公司依法设立的分支机构。广东富港物业服务有限公司是具有二级物业管理资质的企业，根据其与富南置业公司（甲方）签订的两份《前期物业服务合同》，其被选聘为对广州市南沙区×××提供前期物业管理服务事宜的物管企业。富港物业广州分公司作为广东富港物业服务有限公司依法设立，领有营业执照的分支机构，经上级公司的授权，具有对广州市南沙区×××行使物业管理服务的权利，并依法有权就物业服务纠纷提起诉讼。刘明提出富港物业广州分公司并非本案的适格主体主张，理由不成立，本院不予支持。关于富港物业广州分公司主张的物业服务费应否支持的问题，经查认为：1.刘明已于2013年10月10日办理收楼手续，享受了物业服务，依据《广州市商品房买卖合同》的约定，刘明理应从收楼之日起交纳物业服务费，刘明以未实际收楼为由拒绝交纳物业服务费，没有依据，本院不予支持。关于刘明提出富港物业广州分公司在2013年至2014年间，并未提供物业管理服务的问题。经查，刘明虽就其上述主张提供了大楼大堂未完全装修好的照片予以证明，但这些照片仅能说明大楼大堂的装修状况，不足以证明富港物业广州分公司并未提供物业管理服务的事实。关于刘明主张其与其他业主与物业公司经理陈军就物业服务存在问题开会协商时，陈军承诺业主此次会议前的物业服务费取消，故富港物业广州分公司现向其追索物业服务费无理，不应支持其诉讼请求的问题。经查，富港物业广州分公司否认作出过上述承诺，虽然刘明在诉讼中提供了六名同一楼盘业主签名的书面证言，用以证明其上述主张的事实，但由于该六名签名的业主均为该楼盘物业纠纷的利害关系人，因而，刘明仅凭该证据，不足以支持其上述主张。2.关于刘明提出的有关本案诉讼时效问题。富港物业广州分公司在本案中向刘明追讨的欠费时间段为2013年10月1日至2014年12月31日期间的物业服务费，其主张诉讼请求并未超过诉讼时效，为此其提供了数份向刘明邮寄的欠费催告函予以证明。刘明当庭确认其收到富港物业广州分公司寄出的2016年2月23日、2016年6月21日、2017年4月8日、2017年7月30日的欠费催告函。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”及《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条有关诉讼时效的规定，富港物业广州分公司在本案中请求保护的民事权利的诉讼时效期间为二年。根据刘明收到富港物业广州分公司邮寄的欠费催告函情况，本院确认本案存在诉讼时效中断的情形，故富港物业广州分公司在本案中的第一项诉讼请求的诉讼时效，应从2016年2月23日计算，上推二年，至2014年2月24日止。对于富港物业广州分公司请求支付2014年2月24日之前物业服务费，因超过法律规定的诉讼时效期限，本院不予支持。如前所述，广东富港物业服务有限公司是富南置业公司选聘为对广州市南沙区×××提供前期物业管理服务事宜的物管企业，其已委派富港物业广州分公司对涉案小区进行了物业管理工作，故刘明应按照《前期物业服务合同》的约定，支付2014年2月24日起至2014年12月31日止的物业服务费。涉案房屋登记的建筑面积为144.585平方米，按该面积计算出每月物业服务费为361.46元（144.585平方米×2.5元/平方米/月）。刘明据此应向富港物业广州分公司支付2014年2月24日起至2014年12月31日的物业服务费为3679.15元（361.46元×10个月零五天，其中2014年2月应付的物业服务费为64.55元），对于超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金的支付及计算问题，《前期物业服务合同》约定物业服务费用按月交纳，业主应在每月的5日前履行交纳当月物业服务费的义务；业主未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每天1%的标准向乙方支付违约金。由于刘明未能按时缴交物业服务费，而其提出的富港物业南沙分公司不应向其收取违约金的抗辩理由不能成立，现富港物业南沙分公司依据《前期物业服务合同》约定，主张收取违约金有理，本院予以支持。富港物业广州分公司诉请主张按每日千分之三的标准计算违约金，是其对自身权利的处分，本院予以照准。因物业服务费按月收取，故每月的物业服务费违约金应以361.46元为本金，按每日千分之三的标准，从当月6日开始计付，违约金总额以欠付的物业服务费总额为限。依据上述计算方法，截至2018年12月31日，本院确认刘明因欠付上述物业服务费产生的违约金为3679.15元，对于超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告刘明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东富港物业服务有限公司广州分公司支付从2014年2月24日起至2014年12月31日止的物业服务费3679.15元；二、被告刘明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东富港物业服务有限公司广州分公司支付2014年2月24日起至2014年12月31日止的物业服务费违约金（违约金计算方法：以每月欠缴的物业服务费为本金，按每日千分之三的标准，从每月6日起计算至2018年12月31日止，违约金总额以欠付的物业服务费总额为限）共计3679.15元。三、驳回原告广东富港物业服务有限公司广州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费44.9元，由原告广东富港物业服务有限公司广州分公司负担14.4元，被告刘明负担30.5元。本判决为终审判决。审判员  徐广钧二〇一九年四月四日书记员  谢芝华