沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初7429号原告（反诉被告）：李庆波，男，1962年11月18日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：夏琳，辽宁人民律师事务所律师。被告（反诉原告）：苑莲凤，女，1963年2月15日出生，汉族，住址大连市沙河口区。委托诉讼代理人：张永，辽宁元直律师事务所律师。原告（反诉被告）李庆波与被告（反诉原告）苑莲凤出兑合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李庆波的委托诉讼代理人夏琳，被告（反诉原告）苑莲凤的委托诉讼代理人张永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李庆波向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告履行合同，给付原告转让金1,550,200元及逾期利息暂计59,941.07元（按中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年7月2日起计算至起诉之日，要求计算至判决给付之日），共计1,610,141.07元；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年1月23日，原、被告签订《七杯茶茶楼转让合同》，双方约定，原告将自己位于沈阳市沈河区杯茶茶楼的经营权及房屋租赁权一并转让给被告，转让金额为260万元。同时双方约定了付款方式，即被告应于2017年1月23日向原告支付转让金20万元、于2017年2月6日支付原告转让金9万元、于2017年2月16日支付原告转让金31万元、于2017年4月1日支付原告转让金40万元、于2017年7月1日支付原告转让金80万元、于2017年10月1日支付原告转让金80万元。合同签订当日，被告向原告支付转让费199,800元，双方办理交接手续。但在合同履行过程中，被告并未能按约定如期足额向原告支付转让金，在原告多次催促下，被告陆续给付原告转让金1,049,800元，尚欠1,550,200元未给付。原告多次与被告协商要求其履行合同支付其余的转让金，但被告以各种理由拖延至今，其行为已明显构成违约，依法应当承担违约责任，故诉至法院，请求法院支持原告诉求。被告苑莲凤辩称，不同意支付，根据合同第三项第五条D款约定，房主签订合同没有按照约定签订至2023年4月1日，原告没有按照合同约定到达房屋续租时间，故我方要求原告赔偿我方全部损失及退回已经交付的转让金。反诉原告苑莲凤向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告返还反诉原告实际损失542,500元（扣除被反诉人主诉中的155万元）；2、诉讼费由对方承担。事实及理由：反诉人与被反诉人于2017年12月23日签订合同，约定反诉人以260万元兑被反诉人转让权，其中房租款为32.5万元，剩余227.5万元为兑店费。反诉人签订合同后，依约向被反诉人累计支付104万元。2018年4月，根据合同约定，被反诉人负责房屋租赁合同续签日期为2019年4月至2023年4月，但是反诉人与房主签订的合同，到期日为2021年4月1日，并没有达到被反诉人承诺的2023年4月1日。反诉人在接店后，装修投入为191万元，兑店费227.5万元，共计418.5万元。双方在合同中约定，若因被反诉人原因，房屋续租合同不能续租时，甲方负全部责任，乙方有权拒付甲方转让金。截止反诉之日止，反诉人已经不能再继续经营，因为签订的合同没有达到双方约定的日期，反诉人所经营的品聚火锅店，其合作伙伴以及投资人，已经将大东店关闭，大东店投资150万余元。现在因为被反诉人的违约，已经造成了巨大损失。反诉人根据合同，准备经营品聚火锅店的时间为2017年5月至2023年5月共计6年72个月。损失数额计算方式418.5÷6÷12=5.81万元，即反诉人的投资成本为每月5.8万元，但是现在根据反诉人签订的最新合同，至2021年4月1日，反诉人少经营的时间为36个月，每个月摊销的开店费用为5.81万元，即损失数额为5.81×36=209.25元，现被反诉人起诉，要求支付兑店费155万元，而反诉人的损失为209.25万元，因为被反诉人违约，被反诉人应当承担违约责任为209.25-155=54.25万元。反诉人在经营过程中，每个月还要消耗大量的人力、物力、财力，每个月的损失高达10万元以上，因为被反诉人没有达到合同要求，造成了反诉人在整个沈阳市的加盟店布局全部搁置，并且已经在开业经营的店，也因为资金不足不得已而关闭。在反诉人经营如此困难的情况下，被反诉人自己违约，还要追求被反诉人的违约责任，因此，依法提起反诉，请求法院维护反诉人的合法权益。反诉被告李庆波辩称，反诉人苑莲凤要求被反诉人返还其实际损失54.25万元（扣除被反诉人主诉中的155万元），没有事实与法律依据，依法应当予以驳回。一、被反诉人不存在违约行为，本案中违约的是反诉人，应当由反诉人自行承担由此产生的一切责任与后果。首先，根据反诉人与本案案涉房屋房主李芳娟签订的《房屋租赁合同》可知，该合同系反诉人与李芳娟自愿签订的，合同内容为双方协商一致的结果，系双方真实、自愿的意思表示。该合同第一条第5款明确约定“租赁期限为2018年5月1日至2021年4月30日”，此条款说明反诉人是根据自身情况在与房主达成一致的情况下将房屋租期确定为3年，即至2021年4月30日，即反诉人以生效且实际履行的另一份合同，变更了与被反诉人之间的合同内容，也就是说反诉人没有履行其与被反诉人之间关于续签合同租期的约定，是反诉人违约。被反诉人已按合同约定协助反诉人与李芳娟签订房屋租赁合同，而反诉人作为合同的签订人，自行决定租赁期限的行为与被反诉人无关，现反诉人将擅自变更合同内容的违约行为强加给被反诉人，明显与事实不符。其次，反诉人将其自身经营失败的责任推卸给被反诉人于法无据。反诉人自称其在开业经营的店也因资金不足不得已而关闭。该事实说明导致反诉人无法继续经营的原因是资金不足，与被反诉人无关。反诉人自身缺少资金不是合法的反诉依据，更不是其拒绝给付被反诉人转让费的理由，现反诉人为逃避给付义务，予将自己经营不善的风险及责任转嫁给被反诉人，明显没有事实与法律依据，依法不应当予以支持。二、反诉人在反诉状中称“反诉人与被反诉人于2017年1月23日签订合同，约定反诉人以260万的价格承兑被反诉人七杯茶茶楼的转让权，其中房租为32.5万元，剩余227.5万元为兑店费”一事与合同内容不符，不是事实。根据双方签订的《七杯茶茶楼转让合同》第一条“转让内容”及第二条“付款方式”可知，本案案涉转让合同的转让金额为260万元，此款分6批给付，反诉人应当于2017年10月1日前完成全部给付义务。现反诉人逾期付款已构成违约，应承担违约责任。同时根据该合同第三条第2款内容可知，反诉人所称的32.5万元房租，是被反诉人在2017年初即与反诉人签订本合同之前，已经向四名房主缴纳完毕的，该项内容与本案诉争的转让费无关。反诉人将该款项计入转让费其目的是为了混淆事实，故该说法不应予以支持。综上所述，本案系反诉人违约而产生的纠纷，反诉人将自身经营不善导致亏损的责任推卸给毫不相干的被反诉人，其目的是为了不承担违约责任，反诉人这种不尊重事实，无理缠诉的行为依法不应予以支持。故被反诉人请求法院依法驳回反诉人的反诉请求，以维护被反诉人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月23日（协议尾部打印文字签约时间为2017年12月23日），原告作为转让方（甲方），被告作为受让方（乙方）签订《七杯茶茶楼转让合同》，约定甲、乙双方经友好协商，一致同意就七杯茶茶楼永久性转让事宜达成以下协议：一、转让内容：1、甲方同意将自己位于沈阳市沈河区杯茶茶楼的经营权及房屋租赁权一并转让给乙方使用，甲方已经征得房主续签协议的同意。该茶楼共有四个房主，房屋租赁合同四份（附合同文本四份），合同内建筑总面积合计为1468.82平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。2、经甲、乙双方约定转让金额为260万元。3、甲、乙双方签订合同后，现有装修、装饰、设备及资产全部归乙方所有，动产归乙方所有（动产与不动产的划分按房屋租赁合同执行）。二、付款方式：经甲、乙双方协商，约定支付日期如下：1、乙方于2017年1月23日向甲方支付转让费20万元。双方交接、盘点设备及物资，该房屋的租赁权与茶楼的经营权归乙方所有，乙方接手经营权，并允许乙方进入进行施工、装修及改造。2、乙方于2017年2月6日支付甲方转让金9万元。3、乙方于2017年2月16日支付转让金31万元。4、乙方于2017年4月1日支付转让金40万元。5、乙方于2017年7月1日支付甲方转让金80万元。6、乙方于2017年10月1日支付甲方转让金80万元。三、甲、乙双方约定：1、甲、乙双方交接后，因甲方在经营期间引起债权债务全部由甲方自行负责，与乙方无关。2、甲方于2017年初，缴纳龙连海房租16.5万元、袁宏昌房租5万元、戴均领房租2万元、李芳娟房租9万元，共计32.5万元。剩余2017年房租由乙方缴纳。3、乙方正式接管店面以前的煤气费、水费、电费、采暖费由甲方负责，乙方接管后一切费用由乙方自行负责。4、乙方在接手经营后，可对饭店进行装修和改造，相关费用乙方自理。5、甲、乙双方共同协商，房屋租赁合同续签内容如下：A、房主龙连海，房屋地址沈阳市沈河区奉天街149号，房屋面积432.13平方米，租期2019年12月10日至2024年12月10日，房屋租赁金额每年40万元。B、房主袁宏昌，房屋地址沈阳市沈河区奉天街153号与153-1号，房屋面积419.86平方米，租期2019年12月26日至2024年12月26日，房屋租赁金额每年39万元，每年递增1万元。C、房主戴均领，房屋地址沈阳市沈河区奉天街155号，房屋面积298.99平方米，其中180平方米归茶楼租用，租期2019年12月10日至2024年12月20日，房屋租赁金额每年9.6万元。乙方接手后，甲方保证并负责在原有房屋租赁合同期限内延续再签订五年，并保证乙方利益。签订租赁合同延续必须于2017年4月1日前完成。D、房主李芳娟，房屋地址沈阳市沈河区，房屋面积436.83平方米，租期2019年4月1日至2023年4月1日，房屋租赁金额每年不得超过40万元，每年递增1万元。于2019年1月1日前，甲方负责房屋租赁合同续签四年。若因甲方原因，房屋续租合同不能继续签订时，甲方负全部责任，乙方有权拒付甲方转让金，并退回已交付的转让金，甲方赔付乙方所有经济损失。6、因甲方原因造成乙方无法装修及经营情况时，乙方有权拒付甲方转让金，给乙方造成的损失，甲方需按价赔偿。2017年2月16日，被告与龙连海签订房屋租赁合同，约定使用期限为2015年12月10日至2024年12月10日，2015年12月10日至2019年12月10日，每年租金为33.5万元，2019年12月10日至2024年12月10日，每年租金40万元，2015年12月10日至2016年12月10日前，房租已结清，2016年12月10日至2017年12月10日租金已交付16.5万元。2017年3月8日，被告与戴均领签订房屋租赁合同，约定使用期限为2015年12月10日至2024年12月9日，2015年12月10日至2019年12月9日，每年租金20万元，2019年12月10日至2024年12月9日，每年租金24万元。2017年3月17日，被告（以沈阳金易得饮品有限公司的名义）与袁宏昌签订房屋租赁合同，约定使用期限自2015年12月27日至2024年12月26日，2015年12月27日至2016年12月26日，房租已交清，2016年12月27日至2017年12月26日，年租金37.5万元，另送5,000元火锅店消费卡，2017年12月27日至2018年12月26日，年租金38.5万元，另送5,000元火锅店消费卡，2018年12月27日至2019年12月26日，年租金39.5万元，另送5,000元火锅店消费卡，2019年12月27日至2024年12月26日，年租金40.5万元，逐年递增1万元。2018年4月19日，被告作为承租方（乙方），李芳娟作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于沈阳市沈河区两层网点的自有房产（建筑面积436.83平方米）出租给乙方，乙方仅限于经营火锅店使用。该房屋的租赁期限为三年，即自2018年5月1日至2021年4月30日，实行年租金上打租制，租金为36万元/年。租金的交纳时间为：第一年（自2018年5月1日至2019年4月30日）的租金36万元，乙方应于本合同签订之时以现金形式支付给甲方；第二年上半年（自2019年5月1日至2019年10月31日）的租金18万元，乙方应于2019年4月1日以现金形式支付给甲方；第二年下半年（自2019年11月1日至2020年4月30日）的租金18万元，乙方应于2019年10月1日以现金形式支付给甲方；第三年（自2020年5月1日至2021年4月30日）的租金36万元，乙方应于2020年1月1日以现金形式支付给甲方（甲方在收到乙方第一年租金的同时向乙方交付该房屋的使用权）。双方租赁合同于2021年4月30日到期后，如乙方续租则双方另行商议，如乙方不续租，乙方必须在2021年2月1日前通知甲方，甲方有权即刻将此房屋对外出租，乙方须无条件配合甲方的出租工作。租赁期间，如乙方不按时缴纳租金，逾期超过7日，则视为乙方违约，甲方有权因此单方终止本合同并即刻收回房屋，因此造成的一切损失由乙方自行承担。在案件审理过程中，原告陈述被告共支付了转让费104.98万元，支付时间如下：2017年1月23日支付19.98万元、2017年3月8日支付9万元、2017年3月31日支付21万元、2017年4月13日支付31万元、2017年6月8日支付10万元、2017年7月17日支付10万元、2017年8月17支付10万元、2017年9月27日支付5万元、2017年11月3日支付10万元，因被告尚欠转让费155.02万元，原告起诉来院。在案件审理过程中，被告陈述于2018年5、6月份左右已与龙连海、戴均领解除房屋租赁合同，2018年10月18日，火锅店已不再经营。本院认为，原、被告签订的《七杯茶茶楼转让合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行，原告作为转让方已将茶楼交付被告经营火锅店，被告作为受让方应当依照约定向原告支付转让款。针对所欠转让款数额，双方合同约定转让款数额为260万元，原告陈述协议签订后，被告陆续支付了转让款104.98万元，对此，被告不持异议，故被告尚欠原告转让款数额为155.02万元。被告辩称转让费为227.5万元，其余32.5万元为房屋租金，对此，本院认为，双方协议明确约定了转让数额为260万元，且在协议中约定原告于2017年初向四位房主已经支付了2017年的部分房租32.5万元，剩余2017年房租由被告缴纳，故被告抗辩转让费为227.5万元，本院不予采信。针对本案违约责任问题。因双方转让协议约定的转让标的茶楼涉及4处房屋，双方协议约定了与各房主续签租赁合同的期限，原告作为转让方在双方转让协议签订后已协助被告与龙连海、袁宏昌、戴均领均签订了房屋租赁合同，租赁期限与双方约定基本相符。而被告与另外一位房主李芳娟签订的租赁合同租赁期限为三年，租期截至2021年4月30日，与转让协议约定不符，对该协议未签订至2024年的原因，原、被告双方各执一词，原告主张该期限系被告与房主李芳娟协商的结果，被告主张房主李芳娟只签订三年的租赁合同。在本案审理过程中，本院已向房主李芳娟核实，李芳娟主张系被告要求签到2021年，且被告存在延期支付租金的问题，并表示如果被告要续签合同至2024年，其同意续签，只要被告能够按时支付租金，其没有意见。在本院询问被告对此的意见时，被告已与龙连海、戴均领两位房主协商解除了租赁合同，其经营的火锅店已于2018年10月停止经营，已不可能再与李芳娟签订租赁合同，故本院认为被告与李芳娟的租赁合同租赁期间签至2021年而非2024年，系被告的原因所致。通过以上分析可以看出，在双方转让协议履行过程中，被告系违约一方，故原告诉请被告支付剩余转让费155.02万元及支付利息，本院予以支持，被告提起反诉，要求原告赔偿实际损失，本院不予支持，被告支付原告利息，应自协议约定的最后付款日第二天开始起算。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告苑莲凤于本判决发生法律后10日内给付原告李庆波所欠转让费155.02万元；二、被告苑莲凤于本判决发生法律后10日内给付原告李庆波所欠转让费75.02万元的利息，自2017年7月2日起至付清之日止，给付原告李庆波所欠转让费80万元的利息，自2017年10月2日起至付清之日止，均按中国人民银行同期贷款利率计算；三、驳回原告李庆波的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告苑莲凤的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费19,291元，保全费5,000元，由被告苑莲凤负担，反诉案件受理费9,225元，减半收取4,612.5元，由反诉原告苑莲凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  祝仰宝人民陪审员  董志官人民陪审员  白 云二〇一九年四月二日书 记 员  王星星