安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终2094号上诉人（原审原告）：张玉英，女，1952年9月19日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。上诉人（原审原告）：刘存兵，男，1956年5月5日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘丽（系张玉英、刘存兵女儿），住安徽省合肥市瑶海区繁昌路27号4幢102室。被上诉人（原审被告）：安徽信旺投资集团有限公司，住所地安徽省合肥市包河区东流路2号，统一社会信用代码9134010014897045XM。法定代表人：蒋玉祥，董事长。上诉人张玉英、刘存兵因与被上诉人安徽信旺投资集团有限公司（以下简称信旺投资公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初9775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张玉英、刘存兵上诉请求：1.撤销原判决，改判支持上张玉英、刘存兵全部诉讼请求或裁定发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由信旺投资公司负担。事实和理由：一、涉案《商品房买卖合同》第十五条第二款约定的违约责任明显违反公平原则，损害了买受人的利益，应认定无效；且该条约定的违约金过低，一审中张玉英、刘存兵据此主张调整，一审法院对此并未审查；二、涉案合同第十五条约定，信旺投资公司有义务为张玉英、刘存兵办理房地产权属证书，即《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，一审判决仅支持了办理房屋产权证书的诉请，对办理土地权属证书的诉请未提及，遗漏了办理土地使用权证的诉讼请求；三、一审庭审中，信旺投资公司认可案涉房产复测面积为10.24平方米，同意今后按此面积办理房产证，但案涉房产的网上备案面积仍是9.89平方米，一审判决未在判决主文中确认案涉房产面积，或责令信旺投资公司按10.24平方米重新办理备案，判决指引性不强；四、依据现行税收政策规定，商业投资性房产(商铺、办公写字楼、商务公寓等)，均按照3%的税率征税。信旺投资公司已按4%预收契税，双方在《结算明细表》中约定“预收的办证费用按国家政策规定据实结算，多退少补”，故对于张玉英、刘存兵多交的1%契税，信旺投资公司属不当得利，其应当返还；五、刘存兵亦是涉案房屋的共有权人，一审判决的判项部分仅列张玉英为主体，遗漏了刘存兵的诉讼请求。信旺投资公司辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受到法律保护；且逾期办证给张玉英、刘存兵造成的损失并非难以确定，因此即使需要支付违约金，根据涉案合同第十五条第二款的规定，信旺投资公司也应按已付房价款的0.1%向买受人支付；二、一审判决并未遗漏张玉英、刘存兵的诉讼请求。根据国家政策规定，新建商品房现办理《不动产权证》，已将《房屋所有权证》与《国有土地使用权证》合二为一，不需另外办理《国有土地使用权证》，故一审法院未另外判决土地证事宜正确；三、关于房屋复测面积、契税等事项一审法院也已查明，并不存在争议。一审庭审中，信旺投资公司已经举证证明房屋的复测面积为10.24m'，信旺投资公司以该复测面积报告为准据实结算，契税等相关费用为预收费用，并已在《业主结算明细表》中明确等相关证件办理下来后按照国家实收多退少补。因此，一审判决事实清楚，适用法律正确，张玉英、刘存兵的上诉请求无事实和法律依据，应予以驳回。张玉英、刘存兵向一审法院起诉请求:1.请求判令信旺投资公司为张玉英、刘存兵办理位于合肥市蜀山区潜山路与望江路交汇处“大唐国际购物广场”信旺.华府骏苑A区商场第壹层商1416号商铺的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，相关办证费用由信旺投资公司承担；2.请求判令信旺投资公司向张玉英、刘存兵支付逾期办证违约金134594.92元（以242316元为基数，按银行同期贷款利率6%，自2009年10月1日暂计算至2018年12月31日，以后顺延至款清之日；三、请求判令信旺投资公司向张玉英、刘存兵返还多算房屋面积产生的购房款8575元、退还契税2767元、公共维修基金172元及相应利息5419元（以11514元为基数，按银行同期贷款利率6%，自2011年3月1日暂计算至2018年12月31日，以后顺延至款清之日〉，合计16933元；四、本案诉讼费用、保全费由信旺投资公司承担。一审法院认定事实：2008年10月19日，张玉英、刘存兵与信旺投资公司签订《商品房买卖合同》，约定张玉英、刘存兵购买信旺投资公司坐落于蜀山区望江西路与潜山路交口信旺.华府骏苑A区商场壹单元商1416号房屋，建筑面积9.89平方米，房屋用途为商业，总房价为242316元，买受人应于2009年12月30日付清房款，出卖人应在2009年6月30日前交付房屋。该合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、买受人的房产证由出卖人统一代为办理，由买受人配合，买受人必须在交房前将办证资料及办证费交给出卖方，如因买受方原因导致不能在规定期限内取得房地产权属证书的，责任由买受方自负。另查，张玉英、刘存兵依约向信旺投资公司支付了购房款242316元。信旺投资公司于2011年3月1日将案涉房屋交付张玉英、刘存兵。双方在2011年3月1日办理了涉案房屋的交房手续，经双方结算，确认应收总房款250891元，张玉英、刘存兵实际已付房款242316元，应补差额面积房款8575元，信旺投资公司补租金2401元，张玉英、刘存兵实际应补6174元。信旺投资公司应支付违约金29029元，办理房屋所有权证的各项费用合计15614元，上述逾期交房违约金抵扣办证费用及应补差额面积房款后，信旺投资公司还应向张玉英、刘存兵支付7241元。同日，信旺投资公司向张玉英、刘存兵出具了代收办证费用15614元的收据。但此后信旺投资公司未为张玉英、刘存兵办理案涉房屋的产权证。信旺投资公司出具的复测报告中显示蜀山区望江西路与潜山路交口信旺.华府骏苑A区商场壹单元商1416号房屋复测面积为10.24平方米。一审法院认为，张玉英、刘存兵与信旺投资公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护。根据合同约定信旺投资公司应在房屋交付后90天内将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，现信旺投资公司未能举证证实其已经履行了该项义务，故张玉英、刘存兵要求信旺投资公司协助办理信旺·华府骏苑A区商场壹单元商1416号的房产证，具有事实和法律依据，该院予以支持。双方合同约定因出卖人的原因逾期办证的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，故该院对张玉英、刘存兵要求信旺投资公司支付251（250891×0.1%）元范围内的逾期办证违约金，予以支持，超出部分，不予支持。因双方在《结算明细表》中约定，预收的办证费用按国家政策规定据实结算，多退少补。因涉案房屋房产证还未办理，故张玉英、刘存兵诉请信旺投资公司退还契税2767元、公共维修基金172元及相应利息，不符合约定和法律规定，该院不予支持。张玉英、刘存兵诉请信旺投资公司返还多算房屋面积产生的购房款8575元，无事实和法律依据，该院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、安徽信旺投资集团有限公司于判决生效之日起三十日内为张玉英办理信旺.华府骏苑A区商场壹层商1416号的房屋产权证书；二、安徽信旺投资集团有限公司于判决生效之日起十日内支付张玉英逾期办理房产证违约金251元；三、驳回张玉英的其他诉讼请求。本案案件受理费3331元，减半收取1665.5元，由安徽信旺投资集团有限公司负担25元，由张玉英负担1640.5元。二审中，当事人没有提交新证据。另，本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。本院认为，关于诉讼主体。2008年10月19日，张玉英、刘存兵与信旺投资公司签订《商品房买卖合同》，约定张玉英、刘存兵购买涉案房屋，刘存兵是涉案房屋的共有权人；一审中，张玉英、刘存兵两人亦作为共同原告提出诉讼请求，一审判决判项中仅列张玉英为当事人不当，应予纠正。关于逾期办证违约金。因违约金为以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，综合考虑本案事实，信旺投资公司已同意按双方所签订《商品房买卖合同》约定逾期办证违约金标准即已付房价款的0.1%支付逾期办证违约金，现张玉英、刘存兵主张合同约定的违约金过低无法弥补其损失，但所提交证据不足以证明因信旺投资公司逾期办证行为造成其实际损失的数额大于合同约定的违约金数额。故一审依据双方的书面约定及信旺投资公司的违约事实，按已付房价款的0.1%标准计算违约金，并未予支持张玉英、刘存兵关于提高违约金标准的诉讼请求，并无明显不当。关于办理房地产权属证书。双方所签订《商品房买卖合同》第十五条约定，信旺投资公司应在交付后90日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，如因其责任，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，信旺投资公司需按约承担违约责任。2014年11月24日国家颁布了《不动产登记暂行条例》，并于2015年3月1日起施行。合肥市亦将原来由房地产管理部门办理的房地产证和由国土资源部门办理的国有土地使用权证合并调整为由新设立的不动产登记中心办理不动产登记，故信旺投资公司应按约为张玉英、刘存兵办理涉案房屋的不动产权证书。至于张玉英、刘存兵起诉要求办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》，因双方合同履行过程中，房地产权属证书办理的政策发生重大变化已客观不能实现，一审判决信旺投资公司办理涉案房屋的房屋产权证书属表述不清，应予以纠正。另因涉案的不动产权证书尚未办理，产权登记面积尚未确定，相关的税费亦未实际产生，现张玉英、刘存兵诉请返还购房款、契税、公共维修基金及利息缺乏事实依据，不予支持。综上，张玉英、刘存兵的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初9775号民事判决；二、安徽信旺投资集团有限公司于本判决生效之日起三十日内为张玉英、刘存兵办理信旺·华府骏苑A区商场壹层商1416号的不动产权证书；三、安徽信旺投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付张玉英、刘存兵逾期办理房产证违约金251元；四、驳回张玉英、刘存兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费3331元，减半收取1665.5元，由安徽信旺投资集团有限公司负担25元，由张玉英、刘存兵负担1640.5元；二审案件受理费3331元，由张玉英、刘存兵负担。本判决为终审判决。审判长 陆   建   群审判员 方玮韡审判员余海兰二〇一九年四月二十二日书记员 陈   晓   妹附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。