贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初257号原告：贵阳臣功物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道**，统一社会信用代码915201126839790344。法定代表人：丁列一，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖平、郑兴敏，该公司员工。被告：晏艳，女，1984年10月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。原告贵阳臣功物业管理有限公司（以下简称臣功物业公司）与被告晏艳物业服务合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告臣功物业公司的委托代理人廖平、郑兴敏到庭参加诉讼，被告晏艳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告臣功物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付截止至2018年12月31日物业服务管理费9245.82元，违约金8211.07元，共计17456.89元，并按约定计算直至实际履行之日止；2.诉讼费及其他维权损失费用由被告承担。事实与理由，被告因购买臣功·新天地小区xx号楼xx单元xx楼xx室，于2013年3月10日与原告签订了《前期物业管理协议》，该协议约定：被告房屋面积103.19平方米，由原告向被告提供物业服务，被告作为该物业服务的受益人，应以1.6元/平方米的标准在每季度首月10日前向原告交纳该季度的物业管理费，逾期缴费的从逾期之日起按每日1‰加收违约金。依照该约定，被告每月应向原告支付165.1元，然而从2014年5月1日至2018年12月31日的物业费被告均未向原告交纳，累计金额9245.82元，原告多次催促无果，故提起诉讼，请求法院判令：被告晏艳未到庭，也未提交书面答辩意见。经审理查明，被告晏艳是臣功·新天地小区7号楼1单元17楼3室房屋的业主。原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理协议》，该协议主要约定，乙方房屋建筑面积为103.19平方米；甲方对乙方所住小区提供物业服务，住宅按建筑面积每平方米1.6元收取物业服务费；乙方应于每季度首月的10日前预交物业服务费；甲方违反协议，未达到管理质量约定标准时，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日1‰加收违约金。之后，臣功新天地小区成立了业主委员会，2017年3月2日，原告与业主委员会签订《臣功新天地小区物业管理服务合同》，约定原告继续为臣功新天地小区提供物业服务，服务期限为2017年3月2日至2020年3月1日，物业服务费的收费标准为每月每平方米1.6元，物业服务费可按年、季、月度提前缴纳。同时，合同还对其他相关内容进行了约定。在原告向被告提供物业服务期间，被告欠交原告物业服务费，原告多次催收未果，遂向本院提出如前诉请。上述事实，有原告当庭陈述、贵州省经营性服务收费许可证、前期物业管理协议、物业管理服务合同、承诺书、收款收据等证据在卷佐证，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《前期物业管理协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均具有约束力，双方均应按照协议约定行使权利和履行义务，原告有权依据该协议对小区实施物业管理。后由于臣功新天地小区成立了业主委员会，原告与业主委员会于2017年3月2日签订了《臣功新天地小区物业管理服务合同》，该合同内容亦未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同效力及于包括被告在内的小区全体业主，该合同对原、被告均具有约束力，双方均应按照协议约定行使权利和履行义务。因原告在与业主委员会签订了《臣功新天地小区物业管理服务合同》，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”、第三十四条第一款“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”的规定，《臣功新天地小区物业管理服务合同》自2017年3月2日生效，原、被告双方签订的《前期物业管理协议》即行终止，自2017年3月2日起，原、被告应受《臣功新天地小区物业管理服务合同》的约束，同时按照该合同行使权利和履行义务。因物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，原告对被告所住小区提供了物业服务，被告应按照合同约定支付物业服务费。被告在《臣功新天地小区物业管理服务合同》签订之前即已欠交物业服务费，根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”的规定，在物业管理活动中，小区业主应当依约按时交纳物业服务费，被告长期未交纳物业服务费的行为已经影响了小区和原告的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定以及《前期物业管理协议》、《臣功新天地小区物业管理服务合同》中关于交纳物业服务费的约定，被告作为臣功新天地小区业主，应当按照约定向原告交纳物业服务费，故原告诉请被告支付物业服务费有事实和法律依据。被告晏艳实际缴纳物业费至2014年4月30日，故物业费的欠费起算时间应为2014年5月1日，截至原告主张的2018年12月31日期间的物业服务费为9245.82元，本院予以确认。关于原告主张被告支付违约金的问题。虽然被告晏艳未出庭抗辩，但根据本院对该小区物业案件的处理情况，本院酌情支持，具体标准为：2014年5月1日至2017年3月1日期间逾期交纳物业费的违约金以该期间被告按季度应支付的物业服务费数额为基数，分别自合同约定的物业服务费按季度支付之日起按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.5倍计算至该期间物业服务费付清之日止；2017年3月2日至2018年12月31日期间逾期交纳物业服务费的违约金以该期间被告按月应支付的物业服务费数额为基数，分别自物业服务费按月支付之日起届满六个月之次日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至该期间物业服务费付清之日止。对于原告主张被告支付的其他维权损失费用的问题。因原告在庭审中并未举证证实该费用已经实际产生，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，其应承担举证不能的法律后果，本院对其该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《物业管理条例》第七条、第二十六条、第三十四条第一款、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告晏艳于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳臣功物业管理有限公司2014年5月1日至2018年12月31日期间的物业费9245.82元；二、被告晏艳于本判决生效之日起十日内向原告贵阳臣功物业管理有限公司支付违约金（其中2014年5月1日至2017年3月1日期间逾期交纳物业费的违约金以该期间被告按季度应支付的物业服务费数额为基数，分别自合同约定的物业服务费按季度支付之日起按照中国人民银行贷款基准利率的1.5倍计算至该期间物业服务费付清之日止；2017年3月2日至2018年12月31日期间逾期交纳物业服务费的违约金以该期间被告按月应支付的物业服务费数额为基数分别自物业服务费按月支付之日起届满六个月之次日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至该期间物业服务费付清之日止）；三、驳回原告的其余诉讼请求。案件受理费236元，公告费300元由被告晏艳负担（此款原告贵阳臣功物业管理有限公司已预交，履行时，由被告一并支付给原告贵阳臣功物业管理有限公司）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  李照黔人民陪审员  罗红蓉人民陪审员  陈 静二〇一九年四月八日书 记 员  陈发鹃