天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终499号上诉人（原审被告、反诉原告）：王金利，男，1966年4月19日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：毛军，天津允诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津市学而思教育信息咨询有限公司，住所地天津市和平区五大道街南京路189号津汇广场二号楼1101。法定代表人：樊保荣，经理。委托诉讼代理人：杨阳，天津华声律师事务所律师。上诉人王金利因与被上诉人天津市学而思教育信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市和平区人民法院（2018）津0101民初7145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王金利上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项，改判上诉人不承担任何违约金赔偿责任；二、依法判令将讼争房屋内的设施损坏拆改的部位恢复原状或折价赔偿；三、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：讼争房屋由于案外原因被云南省西山区人民法院查封，此情形并非上诉人能够知悉和控制，是上诉人不能克服、预知和避免的，也不是导致合同解除的直接原因，西山区人民法院明确租户将房租交到该院后可以继续使用房屋到租约终结，但不租毁约的恰恰是被上诉人，一审判决第二项没有法律依据；一审判决第一项仅将房屋租赁合同解除，但是房屋内设施设备的交接、拆改恢复、破损赔偿，以及原始制冷空调的更换问题，均没有提及。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人天津市学而思教育信息咨询有限公司辩称，一审判决认定上诉人已构成根本违约应当承担违约责任，事实清楚，判决的违约金数额依据充分；一审判决未支持上诉人恢复原状或折价赔偿的反诉请求，分配举证责任符合法律规定，上诉人应当承担举证不能的法律后果。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。天津市学而思教育信息咨询有限公司向一审法院起诉请求：一、判令双方签订的《房屋租赁合同》于2018年6月30日解除，被告向原告支付违约金12000元；二、判令被告向原告出具已付租金380625元的等额发票，否则需按照380625元的25%向原告支付违约金95156.25元；三、判令被告赔偿原告因补缴税款造成的实际损失135937.5元；四、判令被告返还原告租房押金31000元；五、诉讼费用由被告承担。王金利向一审法院提出反诉请求：一、判令解除双方于2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》，判令原告支付自2018年5月5日起至房屋腾空交付被告之日止按照每月15859.38元计算的租金；二、判令原告将诉争房屋恢复原状（损坏的6号玻璃窗、9B与9D的分割墙体、4台3匹中央空调主机、9B全部分隔墙体、屋顶、地面）或赔偿恢复修缮费用33万元；三、反诉费用由原告承担。一审法院认定事实：涉案房屋坐落于天津市和平区，建筑面积222.39平方米，系被告所有的房屋。2013年5月1日，原、被告双方续签涉案房屋的租赁合同，租期自2013年5月5日至2019年5月4日，年租金为181250元，按年支付，自2016年5月5日起年租金为190312.5元。合同4.3条约定，被告收到房租后五日内应提供正规等额发票，如被告向原告提供的是非正规等额合法发票，被告赔偿原告合同金额的25%作为违约金。合同5.1条约定，该合同履行之日起，原告向被告支付押金23000元，该合同履行之日起7日内被告将原房屋押金8000元整无息退还原告。合同6.2条约定，租赁期间，原告拆改房屋的，应预先征得被告书面同意，并遵守国家和本市有关规定。未经被告书面同意，原告拆改房屋的，被告可以解除合同，并要求赔偿损失。因原告需要而拆改的该房屋与隔壁房屋的墙体须在租赁结束后恢复原状。合同6.3条约定，房屋及原有附属设备因原告正常使用，发生损坏的，被告负责出租房屋及原有附属设备的维修，承担维修费用。合同8.1条约定，租赁期间，非本合同约定的情况，被告解除合同，以（提）前收回房屋的，需提前三个月向原告提出，将租金结算至终止日，并向原告支付违约金12000元整。现原告已交付2013年5月5日至2018年5月4日期间的租金，被告未开具同期发票，庭审中被告同意开具2016年5月5日至2018年5月4日期间的发票两张，但认为原告对之前的租金开具发票的请求已经超过诉讼时效。被告同意返还押金23000元。原、被告之间在交接涉案房屋时未有书面交接手续。庭审中，被告提交于2018年5月28日制作的《现场查勘记录》一份，内容为经原告、被告和物业人员三方对涉案房屋共同进行实际查勘，发现与9D房屋的分隔墙被打开、玻璃幕墙损坏、原有的中央空调被调换、地面和屋顶被损坏，河川大厦物业管理处在该记录上盖章。一审法院于2018年11月27日现场勘验，现涉案房屋仍由昆明市西山区人民法院于2018年7月17日张贴封条实地查封。一审法院认为，本案争议焦点之一为原、被告双方就涉案房屋的租赁合同是否解除及解除的时间。原告的本诉请求与被告的反诉请求均要求解除租赁合同，一审法院予以照准。对于解除的时间，因涉案房屋于2018年7月17日被昆明市西山区法院实地查封，事实上造成原告不能再继续使用涉案房屋，对此被告存在过错应当承担违约责任，故一审法院确认原、被告之间的租赁合同于2018年7月17日解除，被告应当承担解除合同的违约金12000元。同时，原告应当将2018年5月5日至2018年7月16日共计73天的房租38062.5元（190312.5元/365天*73天）给付被告，原告认为已于2018年6月30日腾房，但原告并未提交相应证据予以证实，且原告并未实际将房屋钥匙交予被告，故原告2018年6月30日解除合同的主张和被告作为反诉提出解除合同的时间，基于前述理由，一审法院均不予支持。本案争议焦点之二为被告抗辩原告开具发票请求权是否超过诉讼时效和补税的损失是否赔偿。按照合同约定，被告收到房租后五日内应提供正规等额发票，如被告向原告提供的是非正规等额合法发票，被告赔偿原告合同金额的25%作为违约金。经庭审查明，原告交付被告房租的时间为2013年5月30日、2014年5月19日、2015年5月5日，被告未依约开具发票。原告认为诉讼求时效的起算应自最后一期履行完毕开始计算，一审法院认为租金属于继续性合同在合同履行中持续定期发生的债务，属于定期给付债务，在履行中具有双务性，虽在同一合同项下约定同一类债务，但各债务为独立债务，故本案涉及的租金，不属于同一债务分期履行的情形，被告向原告主张租金的诉讼时效起算点应为每期租金应缴纳租金的次日起算。同理，原告主张开具的租金发票按照合同约定同样适用诉讼时效起算点为每期租金应缴纳租金的第六日起算，现原告没有证据证明曾就被告未开具租金发票向被告主张存在中止、中断或延长情形的证据，故被告的抗辩意见一审法院予以采纳，对原告要求赔偿因被告未开具发票而补缴税款造成的损失，一审法院不予支持。本案争议焦点之三为被告主张的恢复原状及损失是否成立。经庭审查明，原、被告双方于2011年签订的租赁合同以及2013年续签的租赁合同，双方均没有房屋书面交接手续，因此无法证实被告所主张的涉案房屋的原来状况，亦无法证明原告是否进行了拆改。此外，被告提交案外人河川大厦物业管理处出具的《现场查勘记录》，被告自述该记录系被告自行制作后由物业盖章确认，因无原告的签字确认，该证据亦不能佐证涉案房屋原状的存在和原告拆改损坏的事实，故被告主张恢复原状或赔偿损失一节，一审法院不予支持。对于原告主张的押金，被告同意返还23000元，一审法院予以照准。对原房屋押金8000元，被告认为已经退还，但未举证证明，一审法院不予确认，被告应当将原房屋押金8000元按照合同的约定予以返还。一审法院判决：一、确认原告天津市学而思教育信息咨询有限公司与被告王金利之间就天津市和平区南京路235号河川大厦9层B区房屋于2013年5月1日签订的《房屋租赁合同》于2018年7月17日解除；二、判决生效之日起十五日内，被告王金利给付原告天津市学而思教育信息咨询有限公司违约金12000元；三、判决生效之日起十五日内，被告王金利退还原告天津市学而思教育信息咨询有限公司押金共计31000元；四、判决生效之日起十五日内，被告王金利为原告天津市学而思教育信息咨询有限公司开具2016年5月5日至2017年5月4日期间190312.5元房屋租金发票一张，逾期不开具，被告王金利给付原告天津市学而思教育信息咨询有限公司违约金47578.13元；五、判决生效之日起十五日内，被告王金利为原告天津市学而思教育信息咨询有限公司开具2017年5月5日至2018年5月4日期间190312.5元房屋租金发票一张，逾期不开具，被告王金利给付原告天津市学而思教育信息咨询有限公司违约金47578.13元；六、判决生效之日起十五日内，原告天津市学而思教育信息咨询有限公司给付被告王金利2018年5月5日至2018年7月16日的房屋租金38062.5元；七、驳回原告天津市学而思教育信息咨询有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告王金利的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5411元，减半收取计2705.5元，由原告天津市学而思教育信息咨询有限公司负担1174元，由被告王金利负担1531.5元；反诉费3650元，由原告天津市学而思教育信息咨询有限公司负担376元，由被告王金利负担3274元（被告负担部分于判决生效后十五日内直接给付原告，原告负担部分于判决生效后十五日内直接给付被告）。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、上诉人是否违约及是否应承担违约责任；二、讼争房屋是否应恢复原状或折价赔偿。关于争点一，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。上诉人作为出租方，有义务保证出租房屋的正常使用，但因上诉人与案外人之间的纠纷致使涉案出租房屋被云南省西山区人民法院实地查封，造成被上诉人不能继续正常使用涉案房屋，租赁合同无法继续履行。一审法院据此认定上诉人存在过错并承担违约责任，并无不妥，本院予以确认。上诉人主张被上诉人将房租交到西山区法院后可以继续使用房屋到租约终结，对此上诉人未提交相关证据予以证明，本院不予采纳。关于争点二，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人主张被上诉人对涉案房屋恢复原状或赔偿拆改损坏部分的修缮费用，但其不能提供充分证据证明涉案房屋的原来状况，亦无法证明被上诉人对涉案房屋存在拆改或损坏的情形。故一审法院对上诉人的该项主张不予支持正确，本院不予置疑。综上所述，王金利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王金利负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏庆松代理审判员  王福群代理审判员  郭 雄二〇一九年四月九日法官助理朱茜茜书记员董琳娜附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……