安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0111民初700号原告：中国工商银行股份有限公司合肥望江路支行，住所地安徽省合肥市马鞍山南路660号海顿国际广场D楼商业101、102室，统一社会信用代码91340100711759072C。负责人：潘孝春，行长。委托诉讼代理人：张国超，中国工商银行股份有限公司合肥分行客户经理。委托诉讼代理人：王文生，安徽百商律师事务所律师。被告：张起美，女，1974年8月11日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。原告中国工商银行股份有限公司合肥望江路支行与被告张起美金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司合肥望江路支行委托诉讼代理人张国超、王文生及被告张起美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司合肥望江路支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即偿还原告贷款本金228836.94元、利息（包括逾期利息）3679.32元（利息及逾期利息计算至2018年11月21日止），合计232516.26元，并将利息和逾期利息按合同约定的利率顺延计算到其还清全部借款之日止；2、判令被告承担原告为催款所支付的律师费10000元；3、判令被告以其提供的位于合肥市包河区徽州大道与长沙路交口东南角中翔商业中心A—办1409室房产承担抵押担保责任；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年1月14日，原告与被告签订《中国工商银行个人购房借款/担保合同》，合同约定，原告借给被告360000元，贷款期限为10年，年利率为8.515%，逾期罚息为原利率基础上上浮50%；被告按月还款，共分120期还清；被告以其所有的位于合肥市包河区徽州大道与长沙路交口东南角中翔商业中心A—办1409室房产对上述贷款的本金、利息及贷款人实现债权的费用等承担抵押担保责任；在合同有效期内，借款人连续3个月或累计6次未按时偿还贷款本息，贷款人有权要求提前清偿贷款本息及所产生的其它费用。该合同签订后，被告办理了预抵押登记，原告向被告发放了360000元贷款，而被告至2018年11月21日己经连续3个月未按时足额履行偿还本息义务。为此，原告有权提前收回全部贷款本息，并要求被告承担抵押担保责任。另根据合同第十条和第十七条约定，由于借款人没有按照合同约定履行义务，贷款人为实现债权而产生的律师费等费用由借款人承担。原告为了追索上述款项，支付了律师费用10000元，该费用应由被告承担。原告为维护自身合法权益，特诉诸法院，望判如所请。被告张起美辩称：1、对原告诉称的其逾期还款的事实及逾期金额无异议，但其逾期还款是因为开发商至今未能交房，还款责任应当由开发商承担；2、律师费不应当由其承担；3、逾期还款是因为开发商至今未能交房，原告应当扣划开发商在其处的保证金账户，不应主张实现抵押权。被告张起美向法庭提交了合肥市包河区人民法院（2017）皖0111民初1435号民事判决书，拟证明其因开发商安徽瑞智房产开发有限公司逾期交房，于2017年2月15日起诉开发商安徽瑞智房产开发有限公司时，曾要求扣划安徽瑞智房产开发有限公司在原告处保证金账户保证金。本院经审理认定事实如下：2014年1月14日，被告张起美向原告中国工商银行股份有限公司合肥望江路支行申请个人购置商用房贷款用于购买位于包河区徽州大道与长沙路交口东南角中翔商业中心中翔商业中心A—办1409房屋，为此双方签订《个人购房借款/担保合同》。合同约定原告向被告张起美发放个人购置商用房贷款360000元，贷款期限为120个月，还款方式为每月等额本息还款。贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮30%确定，当期贷款执行利率为年利率8.515%，如遇中国人民银行调整基准利率，按规定执行，利息从实际放款日计算并按月结息。罚息利率为贷款利率基础上加收50%确定。若借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同提前到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等）。同时，被告张起美以其所有的位于包河区徽州大道与长沙路交口东南角中翔商业中心中翔商业中心A—办1409房屋为上述债权提供抵押担保，但未办理抵押权登记。2014年2月21日，原告中国工商银行股份有限公司合肥望江路支行依约向被告张起美发放贷款360000元。截止至2018年11月21日，被告张起美已经连续三个月未按时足额偿还贷款本息，欠贷款本息合计232516.26元。原告中国工商银行股份有限公司合肥望江路支行为追索该笔债务，于2018年12月27日与安徽百商律师事务所签订《委托律师代理合同》，并支付代理费10000元。上述事实，有原告的当庭陈述及其提交的《个人购房借款/担保合同》、借款凭证、还款明细表、《委托律师代理合同》、律师费转账凭证及发票等证据佐证，本院对其证明力应予确认。本院认为，原告中国工商银行股份有限公司合肥望江路支行与被告张起美签订的《个人购房借款/担保合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据合同的约定，原告履行了放贷义务，此后被告张起美应按约每月归还贷款本金及利息，但被告张起美连续三个月未按时足额偿还贷款本息，故原告要求被告张起美立即清偿贷款本金228836.94元及利息3679.32元的诉讼请求，符合合同的约定，本院予以支持。关于被告张起美称逾期还款是因为开发商至今未能交房，还款责任应当由开发商承担，以及原告应当扣划开发商在其处的保证金账户的辩论意见。本院认为，张起美与中国工商银行股份有限公司合肥望江路支行间的金融借款合同纠纷、张起美与开发商安徽瑞智房产开发有限公司之间的房屋买卖合同纠纷、中国工商银行股份有限公司合肥望江路支行与开发商安徽瑞智房产开发有限公司之间的（保证金）质押合同纠纷，分属三个不同的法律关系，被告张起美提交的本院（2017）皖0111民初1435号民事判决书亦仅能证实其与开发商安徽瑞智房产开发有限公司之间的房屋买卖合同法律关系，但房屋买卖合同纠纷、（保证金）质押合同纠纷均不属本案审理范围。本案中，被告张起美于2014年1月14日与原告中国工商银行股份有限公司合肥望江路支行签订《个人购房借款/担保合同》，双方之间形成金融借款合同法律关系，无论开发商安徽瑞智房产开发有限公司是否按期向被告张起美交房，以及被告张起美逾期还款后原告中国工商银行股份有限公司合肥望江路支行是否扣划了开发商安徽瑞智房产开发有限公司保证金账户的保证金，原告中国工商银行股份有限公司合肥望江路支行均有权依据《个人购房借款/担保合同》约定，向被告张起美主张债权，故被告张起美的上述辩论意见于法无据，本院不予采纳。本案诉讼中，原告中国工商银行股份有限公司合肥望江路支行与安徽百商律师事务所签订的《委托代理合同》，授权该所律师代理其与被告张起美之间的金融借款合同纠纷，为此支付10000元律师代理费，根据《个人购房借款/担保合同》约定，应当由被告承担，故本院对原告要求被告给付为实现债权支付的10000元予以支持。被告张起美辩称律师不应当由其承担，与双方签订的《个人购房借款/担保合同》约定不符，本院不予采纳。对于原告中国工商银行股份有限公司合肥望江路支行要求判令被告张起美以其提供的位于包河区徽州大道与长沙路交口东南角中翔商业中心中翔商业中心A—办1409房屋承担抵押担保责任的诉讼请求。本院认为，虽双方当事人在《个人购房借款/担保合同》中对该房屋设立抵押事项进行了约定，且原告提交了双方办理预告抵押登记证书（复印件）。但首先书证应当提交原件，原告提交的预告抵押登记证书为复印件，不符合证据形式要求；其次，即使本案双方当事人办理了预告抵押登记，但以不动产抵押的，依法应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，预告登记仅能到达未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力的目的，抵押权并不成立。故原告主张对案涉房产行使抵押权的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十条第一款第（一）项、第（二）项、第一百八十二条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款第七十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张起美于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司合肥望江路支行借款本金228836.94元及借款利息3679.32元（暂计算至2018年11月21日，之后利息以本金228836.94元为基数，自2018年11月22日起至实际给付之日止，按合同约定的利息、罚息利率计算）；二、被告张起美于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司合肥望江路支行律师费10000元；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司合肥望江路支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4938元，减半收取计2469元，由被告张起美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  陈永骜二〇一九年四月八日书记员  王丽莉附：本案适用的法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。第一百八十条第一款债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；……第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第七十条第一款书证应当提交原件。物证应当提交原物。提交原件或者原物确有困难的，可以提交复制品、照片、副本、节录本。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。