云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2018）云3102民初1091号原告（执行案外人）：赵文龙，男，汉族，1987年2月9日出生，职业务工，身份证住址云南省保山市隆阳区，现住瑞丽市。原告（执行案外人）：达玉中，男，汉族，1977年3月8日出生，职业务工，身份证住址云南省保山市隆阳区，现住瑞丽市。上述二原告委托诉讼代理人：邓翼虎，云南欣艺律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上述二原告委托诉讼代理人：贾正杰，云南欣艺律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告（申请执行人）：龙冬云，男，汉族，1962年6月3日出生，职业经商，身份证住址（现住）云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市金滇路224号附7号，公民身份号码533125196206031213。委托诉讼代理人：雷茜莹，云南宏鑫律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李瑶，云南宏鑫律师事务所实习律师。代理权限为特别授权代理。被告（被执行人）：周陈，女，汉族，1987年9月9日出生，职业个体工商户，身份证住址（现住）云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市麓川路永兴巷23号。被告（被执行人）：周拥军，男，汉族，1961年12月29日出生，职业瑞丽农场工作人员，身份证住址（现住）云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市麓川路永兴巷23号。第三人（被执行人）：陈福芹，女，汉族，1965年6月16日出生，职业瑞丽农场建筑公司退休工人，身份证住址云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市，现住瑞丽市。原告赵文龙、达玉中与被告龙冬云、周陈、周拥军、陈福芹案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。庭审过程中，原告申请将被告陈福芹的诉讼地位变更为第三人。原告赵文龙、达玉中及委托诉讼代理人邓翼虎、贾正杰，被告龙冬云的委托诉讼代理人雷茜莹、李瑶，第三人陈福芹到庭参加诉讼。被告周陈、周拥军经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵文龙、达玉中向本院提出诉讼请求：1、判决立即解除对两原告购买的位于瑞丽市土地的查封;2、判决确认原告赵文龙、达玉中与被告周陈、陈福芹、周拥军签订的《土地转让合同》合法有效，并确认位于瑞丽市土地上的其中一亩土地归两原告所有（详见宗地图），土地证号为：德姐登(2008)字第062号，宗地号为：K-1-291;3、判决被告周陈、陈福芹、周拥军立即协助和配合两原告办理瑞丽市土地上的其中一亩土地的产权过户登记;4、本案的诉讼费用由四被告承担。2019年1月30日，原告请求将诉讼请求第二项中“土地证号为：德姐登(2008)字第062号，宗地号为：K-1-291”变更为“土地证号为：瑞国用（2008）字第62号”。事实和理由：原告经人介绍向被告周陈、陈福芹、周拥军购买土地，双方多次洽谈后，于2017年7月4日签订《土地转让合同》，并到云南虹源律师事务所做了律师见证，该合同合法有效。合同签订后，原告按时向被告周陈、陈福芹分两次分别支付了120万元、118万元，但被告周陈、陈福芹未按约定将原告购买的土地办理好相关手续。在三被告的多次保证下，原告出于对他们的信任，也希望能达到符合办理土地证的条件，便于2017年10月开始在所购土地上进行房屋建设。因还未办理土地过户登记，原告均是以被告周陈、陈福芹的名义办理相关行政审批手续，但所有费用均由原告支付。原告建造房屋面积约2103㎡，现房屋已完全建设完毕，仅还剩部分装修未完工。原告多次催促三被告尽快配合自己办理相关过户手续，但一直未果。2018年8月初，原告听说瑞丽市人民法院在被告龙冬云的申请下，作出(2018)云3102民初458号民事裁定书，对位于瑞丽市的土地及房屋采取了财产保全措施，原告立即于2018年8月23日向瑞丽市人民法院提出执行异议，但瑞丽市人民法院于8月29日作出(2018)云3102执异56号执行裁定书，驳回了原告提出的异议。原告现依法向贵院提起诉讼，望判如所请。被告龙冬云辩称，案涉土地瑞丽市土地的登记权利人为陈福芹、周陈，答辩人因与陈福芹、周陈民间借贷纠纷一案申请瑞丽市人民法院保全该两人名下资产，属于合法行为，未侵犯被答辩人的合法权益，具体理由如下：一、答辩人向瑞丽市国土资源局调取的不动产登记资料显示位于瑞丽市土地现依法登记的权利人系陈福芹和周陈，并非本案被答辩人，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉土地并不属于法律规定的例外情况，故其物权的变更、转让须经依法登记才发生效力，即该土地物权以登记为准，该土地现属于陈福芹、周陈的合法有效资产，答辩人的保全并未侵犯被答辩人的任何权益。二、答辩人调取的不动产登记资料显示，案涉土地于2016年6月28日起至2019年6月28日在富滇银行办理抵押贷款，被答辩人在诉状中陈述于2017年7月4日签订《土地转让合同》，该土地买卖发生在银行抵押贷款期间，从转让合同及被答辩人提交的证据材料可知该转让未经过抵押权人银行同意，也未约定过债务由受让人代为清偿，因此该《土地转让合同》并不满足《物权法》第一百九十一条规定的转让条件，不能够当然的产生物权变动效力。三、答辩人在被答辩人提出执行异议后才知晓土地转让一事。答辩人在与陈福芹、周陈民间借贷纠纷一案中查询到案涉土地登记在陈福芹、周陈名下，依据行政机关出具的合法有效的证据材料，依法向人民法院申请财产保全，以保障自己的债权得以实现，属于依法维护自己的合法权益，该行为未侵犯他人权益，且答辩人与陈福芹、周陈民间借贷纠纷一案现还在二审阶段尚未判决，未到执行阶段，答辩人只是依法向法院提出保全请求。综上，请人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。被告周陈、周拥军未作答辩。第三人陈福芹口头述称，土地的确于2017年6月卖给原告。当时第三人有银行债务420万元且债务较多，为减轻债务处理资产，但只卖了330万元，还银行100万元，现在还欠320万元。第三人同意原告的诉讼请求，愿意过户，但因不能还银行贷款，土地证拿不出来，不能分证过户给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：原告赵文龙、达玉中提交的证据：1、云南虹源律师事务所见证书复印件1份，云南农村信用社结算业务申请书复印件2份，周陈出具的收据复印件2份，周陈、周拥军、陈福芹出具的证明复印件1份（上述证据原件当庭核对后退还）。欲证明原告与周陈、周拥军、陈福芹在律师见证下签订合法有效的土地转让合同，并约定原告借用周陈、陈福芹、周拥军的名义办理相关建房手续；原告按照合同约定，按时支付了土地转让款238万元。2、《建设工程施工合同》复印件（原件当庭核对后退还）。欲证明原告购买土地后，与大理恒帆建筑工程有限责任公司（以下简称恒帆建筑公司）签订《建设工程施工合同》，随即在案涉土地上建盖房屋。3、《建设工程规划许可证》、《房屋建筑和市政基础设施工程设计文件施工图审查合格书》、《瑞丽市建设工程抗震设防要求审核意见书》、《民用建筑防空地下室易地建设许可证》、《交存农民工工资保证金通知书》复印件各1份，收款收据复印件7份，税收缴款书复印件1份，云南省增值税普通发票复印件1份（上述证据原件当庭核对后退还）。欲证明原告购买土地后，便借用周陈、陈福芹的名义到各部门办理相关建房审批手续，并缴纳了所需的全部费用，所有材料及收据发票原件均在原告手里。4、衫福建材定金单复印件2份，云南湘新混凝土有限公司对账单复印件2份，收款收据复印件15份（上述证据原件当庭核对后退还）。欲证明原告办理建房手续后，便开始建盖房屋并支出大量建材费用。5、宗地图复印件1份（原件当庭核对后退还）、照片打印件两份，欲证明原告购买了案涉土地的其中一亩，与周陈、陈福芹进行了划分，并在案涉土地上建盖两栋房屋。6、本院（2018）云3102执异56号执行裁定书一份。欲证明原告在提起案外人执行异议之诉前，已提出过执行异议且已被驳回，符合提起案外人执行异议之诉的条件。7、谈话录音光盘及谈话内容整理书面记录。欲证明银行工作人员亲口表述陈福芹卖地后归还过银行借款100万元，银行知道陈福芹卖土地，土地转让行为合法有效。经质证，被告对证据1不予认可，认为该组证据不能证明案涉土地物权变动情况，现土地登记在周陈、陈福芹名下，依照物权法规定不动产以登记为准。对证据2不予认可，认为该组证据与本案无关联，合同当事人是原告与恒帆建筑公司，与周陈、陈福芹无关，且并不是建盖房屋就会发生土地物权变动。对证据3的合法性、真实性、关联性认可，对证明内容有异议，认为依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条第1款第1项之规定，陈福芹、周陈系案涉土地的合法使用权人。对证据4不予认可，认为该组证据只证明原告有消费行为，不能证明案涉土地物权发生过转移。对证据5不予认可，认为无法证明土地权属发生变更。对证据6无异议，认为龙冬云依法保全案涉土地系合法行为。对证据7不予认可，认为从陈福芹的表述中可知，其转让土地所得价款未全部用于清偿银行贷款，且银行职员知晓陈福芹归还过部分银行贷款，并不能够当然的认定为抵押权人同意该转让行为。第三人对原告提交的证据1表示无异议。对证据2表示其虽同意原告以其名义建房，但不清楚原告与谁签订建房合同。对证据3、4表示不清楚。对证据5、6、7的真实性予以认可。本院认为，原告提交的证据1、2、3、5、6，能相互应证形成证据链，对原告与周陈、周拥军、陈福芹的土地转让行为及付款情况、原告建盖房屋的事实起到证明作用，本院予以采信。证据4系原告与他人发生经济往来的相关凭证，与本案无关联性，本院对其真实性不予评判并不予采信。证据7陈福芹虽对其真实性无异议，且谈话内容显示对方知道陈福芹转让土地事宜，但不能证明案涉土地的转让行为事前取得过抵押权人银行的同意，本院不予采信。被告龙冬云提交的证据：不动产登记资料查询结果证明原件1份。欲证明案涉房产依法登记在周陈和陈福芹名下，该房产于2016年6月28日在富滇银行办理抵押登记，抵押期限为2016年6月28日至2019年6月28日，原告与周陈、陈福芹、周拥军签订土地转让合同时间为2017年7月4日，处于抵押期间。经质证，原告对证据的合法性、真实性、关联性没有异议，对证明内容有异议，认为原告购买的土地虽处于抵押期间，但抵押权人知情并同意原告购买，转让行为合法有效。第三人对证据的真实性无异议，认为转让土地是事实，只是没有过户。本院认为，该份证据系行政机关出具的证明，来源合法、内容真实，能够证明案涉房地产办理抵押登记情况，本院予以采信。被告周陈、周拥军既未到庭应诉，也未提交证据，视为其自愿放弃举证和质证的权利。第三人陈福芹未提交证据。诉讼过程中，本院依职权调取本院（2018）云3102民初458民事裁定书及民事判决书各1份、（2018）云3102民初460号民事裁定书及民事判决书各1份，向富滇银行股份有限公司瑞丽分行（以下简称富滇银行瑞丽分行）调取案涉房地产的抵押登记情况及周陈、陈福芹借款情况，该行出具《回函》1份。经质证，原、被告及第三人对上述证据均表示无异议。本院认为，民事判决书虽尚未生效，但能够与民事裁定书对被告龙冬云因与周陈、周拥军、陈福芹的民间借贷纠纷，向本院申请查封案涉土地的案件事实起到证明作用，本院予以采信。《回函》来源合法、内容真实，且与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告周拥军与第三人陈福芹系夫妻，被告周陈系二人女儿。周陈、陈福芹名下有位于瑞丽市房地产一宗，国有土地使用证号为瑞国用（2008）第××号，使用面积1310.2㎡；房屋所有权证号为瑞房权证瑞丽市字第××号，建筑面积405.55㎡。2016年6月28日，周陈向富滇银行瑞丽分行申请个人工商户贷款420万元，用该宗房地产作为贷款的担保财产抵押于银行。2018年7月20日贷款到期，目前处于逾期状态，截止2018年10月16日，贷款逾期余额为3246877.68元，其中，本金逾期3193780.98元。抵押期间，2017年7月4日，原告赵文龙、达玉中作为乙方与周陈、周拥军、陈福芹作为甲方签订《土地转让合同》，约定甲方将于2008年1月22日取得的土地使用权证为瑞国用2008第62号的出让地其中1亩土地转让给乙方，四至界限以最后办理到乙方名下土地证记录的为准；转让费338万元，分3次付清，第1次付款时间为合同签订之日支付120万元，第2次付款时间为甲方将土地使用权证为瑞国用2008第62号的土地证其中的1亩土地办理好相应的土地证交给乙方后1个月内支付118万元，余下的转让费100万元在将该宗土地及乙方新建的地上建筑物过户到乙方名下后7个工作日内付清；乙方在使用该地期间因需要办理必要的建房手续时（在该土地上建盖房屋，建房所需资金由乙方承担），甲方负责为乙方办理或是积极协助乙方办理相关手续（相关费用由乙方承担）；因该宗地总证件目前被抵押于富滇银行瑞丽分行，甲方积极协助乙方在本协议签订后3个月内将该宗地证件原件交给乙方，乙方在7个月内将相关手续办理完毕等内容，并由云南虹源律师事务所出具律师见证书。同日，原告赵文龙从瑞丽市农村信用合作联社将120万元转入周陈名下，周陈出具收据，内容为：“兹收到赵文龙交来地款120万元。”2018年2月8日，案外人赵玉新从瑞丽市农村信用合作联社将118万元转入周陈名下，周陈出具收据，内容为：“兹收到赵文龙转来购土地款118万元。”2017年10月，原告以周陈、陈福芹名义取得建设工程规划许可证等相关行政审批手续。11月30日，原告与恒帆建筑公司签订《建设工程施工合同（达玉中、赵文龙住宅楼）》，约定恒帆建筑公司为原告承建住宅楼框架剪力墙五层两栋2103㎡；合同工期2017年12月1日至2018年12月1日；办施工手续时工程名称为陈福芹、周陈住宅楼，实际发包人为达玉中、赵文龙等内容。直至原告起诉时，房屋土建部分基本完成。另查明，被告龙冬云因与周陈、周拥军、陈福芹民间借贷纠纷两案，先后两次向本院申请诉讼财产保全，本院于2018年5月8日作出（2018）云3102民初460号民事裁定书，裁定查封被申请人陈福芹、周陈名下位于瑞丽市房地产中价值70万元的部分；于2018年7月27日作出（2018）云3102民初458号民事裁定书，裁定查封被申请人陈福芹、周陈名下位于瑞丽市房地产中价值50万元的部分。2018年8月23日，原告对（2018）云3102民初458号民事裁定书提出书面执行异议申请，本院经审查认为陈福芹、周陈系证载物权权利人，本院查封行为并无不当，遂作出（2018）云3102执异56号执行裁定书驳回原告的异议请求，原告即向本院提起案外人执行异议之诉。本院根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见及证据交换的情况，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：一、《土地转让合同》效力如何，原告应否取得案涉土地使用权并办理过户登记手续。二、应否解除对案涉土地的查封。一、《土地转让合同》效力如何，原告应否取得案涉土地使用权并办理过户登记手续的问题。本院认为，原告与周陈、周拥军、陈福芹经协商一致签订的《土地转让合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”双方虽未办理过户登记手续，不影响合同效力。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款关于“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定是管理性强制性规定，违反该规定的法律后果并不影响合同的效力，被告龙冬云以此规定主张案涉土地转让行为无效，本院不予支持。由于案涉土地转让前已设立抵押权，该土地现尚存有抵押权负担，在抵押权所担保的主债权没有获得清偿的情况下，物权转让行为不能成就，不能完成土地过户登记手续，且经释明，原告表示除剩余转让费100万元外其二人无力代为清偿剩余债务消灭抵押权，因此对原告要求周陈、周拥军、陈福芹协助其办理案涉土地使用权过户登记的诉请，本院不予支持。二、应否解除对案涉土地的查封的问题。本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，首先，原告与周陈、周拥军、陈福芹签订《土地转让合同》时间为2017年7月4日，本院首次查封案涉土地的另案（2018）云3102民初460号民事裁定书，于2018年5月8日作出；本案（2018）云3102民初458号民事裁定书于2018年7月27日作出，因此原告与周陈、周拥军、陈福芹签订的《土地转让合同》符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，原告在合同签订后即开始在案涉土地上建盖房屋，至诉讼时房屋土建部分已经基本完成，可视为原告已实际合法占有该土地；再次，原告已按合同约定支付转让费238万元，并愿意将剩余款项100万元按照法院要求交付执行；最后，根据合同约定周陈、周拥军、陈福芹应在协议签订后3个月内将案涉土地证原件交给原告，但由于土地证抵押于富滇银行瑞丽分行，被告一直未能涤除土地上的抵押担保，从而无法办理过户登记，属非因其自身原因未办理过户登记，原告对此无过错。因此，原告对本院（2018）云3102民初458号民事裁定书享有排除执行的权利。该裁定书虽仅对案涉房地产中价值50万元的部分进行查封，但效力及于该宗房地产全部，故解除查封的范围只能限于原告赵文龙、达玉中转让部分的土地。周陈、周拥军经传票传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃对原告所主张之事实和证据进行辩驳的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告赵文龙、达玉中与被告周陈、周拥军及第三人陈福芹签订的《土地转让合同》合法有效；二、解除本院（2018）云3102民初458号民事裁定书对周陈、陈福芹名下位于瑞丽市房地产中原告赵文龙、达玉中转让部分的土地（国有土地使用证号：瑞国用（2008）第××号）的查封。本院（2018）云3102执异56号执行裁定书于本判决生效时自动失效；三、驳回原告赵文龙、达玉中的其他诉讼请求。案件受理费33840元，由原告赵文龙、达玉中负担16920元，周陈、陈福芹负担16920元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏州中级人民法院。并预交上诉费33840元；若有新证据，与上诉状一并提交。审判长 杨剑审判员雷丹人民陪审员杨永平二〇一九年四月三十日法官助理王艳云书记员郭辉附：相关的法律条文一、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。