云南省永善县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0625民初786号原告周芳，女，1968年7月23日出生汉族，云南省永善县人，农民，住永善县。委托代理人冯禄平（系原告之丈夫），男，1966年10月26日出生，云南省永善县人，永善县农村信用合作联社水竹信用社职工。被告：昭通南泰房地产开发经营有限公司，统一社会信用代码915306007535960135。住所地：云南省昭通市昭阳区珠泉路206号。法定代表人：贺显毅，昭通南泰房地产开发经营有限公司总经理。委托诉讼代理人:黄羲（特别授权），女，昭通南泰房地产开发经营有限公司员工，住云南省昭通市永善县。委托代理人曾兴坤（特别授权），永善县宏宇法律服务所法律工作者。原告周芳与被告昭通南泰房地产开发经营有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用简易程序。2018年7月23日，因本案案情复杂，经本院院长批准，依法裁定转为普通程序。2018年10月22日，经本院院长批准延长审限6个月。2018年10月18日，本院公开开庭进行了审理。原告周芳及其委托代理人冯禄平、被告昭通南泰房地产开发经营有限公司的委托诉讼代理人黄羲、曾兴坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周芳向本院提出诉讼请求：⒈判决被告昭通南泰房地产开发经营有限公司在1月之内向房屋产权登记机关提交办理房屋产权的全部材料，办理不动产登记证；⒉要求被告昭通南泰房地产开发经营有限公司给付违约金（从2010年9月1日起以购房款76,600.00元按永善县农村信用合作联社的逾期贷款月利率9.0063‰计算至判决之日止）；⒊诉讼费由被告昭通南泰房地产开发经营有限公司负担。事实和理由：2010年9月1日，周芳向昭通南泰房地产开发经营有限公司购买位于永善县溪洛渡商业城A9幢第1层5号商品房，面积为37.13㎡，总金额76,600.00元，双方签订了《商品房购销合同》,周芳于当日按《商品房购销合同》的约定交纳了购房款76,600.00元。周芳与昭通南泰房地产开发经营有限公司签订的《商品房购销合同》第七条约定：甲方应于2010年10月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条约定：甲方在商品房交付使用后120天内，将办理权属登记由甲方提供的资料报产权登记机关备案。昭通南泰房地产开发经营有限公司承诺在法律规定期限内办理房屋产权证，但是昭通南泰房地产开发经营有限公司未按合同的约定办理房屋产权证，经周芳多次催问，仍未在合理期限内履行办证义务，且至今仍未能向房屋产权登记机关提交办理产权证的全部必备资料，也未向周芳提供房屋是否验收合格等资料，导致周芳购买的商品房不能办理产权证，造成了周芳的房屋买卖、融资等功能存在严重障碍，严重侵害了周芳的合法权益，造成了巨大的经济损失。按照双方签订的《商品房购销合同》和其他法律法规规定，房地产开发商应承担办理房屋产权证的义务，现因昭通南泰房地产开发经营有限公司的原因，周芳所购房屋不能办理产权证。根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定，开发商应在商品房交付使用60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：……商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因此，昭通南泰房地产开发经营有限公司不仅应承担为周芳办理不动产登记证的义务，还应当赔偿因违约由此给周芳造成的经济损失。被告昭通南泰房地产开发经营有限公司辩称：⒈周芳向昭通南泰房地产开发经营有限公司购买永善县溪洛渡商业城A9幢第1层5号商品房，双方签订了《商品房购销合同》属实；⒉昭通南泰房地产开发经营有限公司已按合同约定按时按质将此商品房于2010年9月1日交付给周芳，且已按合同约定，积极收集办理房产登记手续资料，于2010年9月6日向永善县房管所报送了此房的合同备案资料；⒊昭通南泰房地产开发经营有限公司所开发的永善县溪洛渡商业城，五方建设主体验收合格，房屋竣工验收备案手续完备。2015年4月10日，昭通南泰房地产开发经营有限公司积极收集片区内各购房户所提交的房产手续资料上报永善县建设局房管所，经审查办理了200余户房产证。房产手续资料分期分批报送至房管所，前期审查办理的200余户房产证均已交给各购房户，而在后期报送至永善县房管所办理房产证时，永善县房管所告知昭通南泰房地产开发经营有限公司：上级明确通知不再办理房产证，今后需办理不动产证，具体办理时间等候通知。2016年6月30日，永善县成立了不动产登记中心。2016年5月9日，昭通南泰房地产开发经营有限公司向永善县国土资源局请示办理永善县溪洛渡商业城片区业主土地使用证。永善县国土资源局答复要请示领导研究后回复，至今永善县国土资源局也未明确回复相关请示情况。由于上述政策变更、行政审批等原因导致周芳的房屋产权证至今未能办理；⒋按《商品房购销合同》第十二条约定：甲方在商品房交付使用后120天内，将办理权属登记由甲方提供的资料报产权登记机关备案。该条已明确说明了昭通南泰房地产开发经营有限公司的职责是及时报送资料，而审批办证是属国家行政机关。所以，昭通南泰房地产开发经营有限公司不存在违约。综上所述，昭通南泰房地产开发经营有限公司已严格按照《商品房购销合同》约定积极代周芳上报有关资料协助办理，请示办理相关证照，但至今未能办理的原因是行政审批、国家有关政策的变更所致，而昭通南泰房地产开发经营有限公司不存在违约，不同意承担违约责任。请求人民法院依法驳回周芳的诉讼请求。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：⒈被告昭通南泰房地产开发经营有限公司是否违约，是否应当承担违约责任；⒉原告周芳的诉讼请求是否应当得到支持。针对以上争议，原告周芳向本院提交了以下证据：⒈居民身份证（复印件）。欲证明周芳具有合法的诉讼主体资格。⒉《商品房购销合同》（复印件）。欲证明2010年9月1日，昭通南泰房地产开发经营有限公司将其开发的位于永善县.00元出售给周芳，并与周芳签订《商品房购销合同》。《商品房购销合同》第七条约定：甲方应于2010年10月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条约定：甲方在商品房交付使用后120天内，将办理权属登记由甲方提供的资料报产权登记机关备案。⒊收款收据（复印件）。欲证明2010年9月1日，周芳向昭通南泰房地产开发经营有限公司支付购房全款76,600.00元。⒋证人黄某1、饶某、周某、黄某2、熊某证言及5位证人的居民身份证（复印件）。欲证明周芳购房后一直要求昭通南泰房地产开发经营有限公司办理房屋产权证。5.手机短信、通话记录、通话详单。欲证明周芳通过各种途径多次要求昭通南泰房地产开发经营有限公司为其办理房屋产权证。6.群众来访登记表、永善县住建局关于溪洛渡商业城购房户反映在溪洛渡商业城购房未取得《房屋所有权证》和《土地使用证》的回复。证明：2014年8月5日，黄学龙、孔祥禄代表溪洛渡商业城购房业主约500户反映，全体业主购买昭通南泰房地产开发经营有限公司开发的溪洛渡商业城房屋后，至今已8年之久，开发商仍未将《房产证》和《土地使用证》办理交付购房业主。多次向相关部门反映解决未果，请求政府及时帮助解决。该回复记载：⑴未办理《房屋所有权证》情况……至今，县住建局未收到开发商提供办理房产证的相关资料，故无法办理《房屋所有权证》；⑵开发商办理相关手续情况……按办理房屋所有权的必备资料,目前,盛家湾片区未取得房屋竣工验收备案资料;⑶处理意见……关于盛家湾片区部分购房户已反映未取得房屋所有权证一事,我局已多次督促开发商,并于2014年4月17日向昭通南泰房地产开发经营有限公司下发了书面通知,我局将再次督促该公司,完备该片区办理房屋所有权证相关资料,为该片区购房户申请办理房屋所有权证。经质证，被告昭通南泰房地产开发经营有限公司对原告周芳提交的证据无异议，但对部分证据的证明目的有异议。被告昭通南泰房地产开发经营有限公司对其答辩理由，向本院提交了以下证据：⒈关于办理溪洛渡商业城片区房产证的通知及附件（复印件）。欲证明昭通南泰房地产开发经营有限公司在积极为各购房业主办理相关房产证件。⒉关于办理溪洛渡商业城片区业主土地使用证的请示（复印件）。欲证明昭通南泰房地产开发经营有限公司向相关部门请示为各购房业主办理不动产证。⒊《永善县国有土地使用权出让合同书》。欲证明昭通南泰房地产开发经营有限公司合法开发永善县溪洛渡商业城。⒋《永善盛家湾市政建设投资开发协议》。欲证明昭通南泰房地产开发经营有限公司开发永善县溪洛渡商业城建设的合法性和政府授权。⒌《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。欲证明昭通南泰房地产开发经营有限公司开发的永善县溪洛渡商业城房屋质量已经达到国家质量监督水平。6．《商品房购销合同》（合同编号：20100901-1）。欲证明被告已按约定报送了办证的相关资料，是由于政策的调整未能办下来。经质证，原告周芳认为被告昭通南泰房地产开发经营有限公司提交的证据⒈、⒊、⒋、⒌与本案没有关联性，认为证据⒉不真实;对证据⒍的证明目的有异议。在诉讼过程中,本院于2018年7月18日依职权向永善县不动产登记中心函询了原告周芳等人所购房屋未能办理不动产登记手续的原因。2018年7月19日,永善县不动产登记中心回复称:原告周芳等人诉昭通南泰房地产开发经营有限公司商品房购销合同纠纷涉及不动产位于永善县溪洛渡镇溪洛渡商业城。截至目前该公司未向我中心申请不动产登记,也未提交任何办证资料。该公司若要申请办理不动产权证,需严格按照《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定提交相关合法有效材料。经质证,原告周芳对本院依职权调取的证据无异议。被告昭通南泰房地产开发经营有限公司认为,公司已向房地产管理登记股提供了相关的资料。通过各方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告周芳提交的证据和被告昭通南泰房地产开发经营有限公司提交的证据6.双方当事人无异议，本院予以采信；对被告昭通南泰房地产开发经营有限公司提交的证据⒈、2.、⒊、⒋、⒌，原告认为与本案无关，本院依职权调取的证据,被告有异议，本院作如下评判：⒈被告昭通南泰房地产开发经营有限公司提交的证据⒉，虽然系昭通南泰房地产开发经营有限公司于2016年5月9日向永善县国土资源局申请办理溪洛渡商业城片区业主土地使用证的请示，但是并未提供证据证明该请示已报送永善县国土资源局，且原告周芳对该请示也有异议。所以，对该证据，本院不予采信。⒉被告昭通南泰房地产开发经营有限公司提交的证据1.、3.、4.、5.能够反映案件真实情况、与待证事实相关联,来源和形式符合法律规定，本院予以采信并作为认定案件事实的根据。⒊2018年7月19日永善县不动产登记中心出具的回复，该《回复》属于国家有权机关出具的书证，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2004年12月22日，永善县国土资源局与昭通南泰房地产开发经营有限公司签订《永善县国有土地使用权出让合同书》。该《合同书》第四条载明：甲方出让给乙方的地块位于永善县城北部，宗地号532126007-××5，面积为26454㎡。2005年6月，永善县人民政府与昭通南泰房地产开发经营有限公司签订《永善盛家湾市政建设投资开发协议》。该《投资开发协议》第一条载明：盛家湾市政建设项目位于溪洛渡电站施工区8号公路至县城连接片区，属永善县县城总体规划范围内。东至金江路，南至溪洛渡镇中心校，西至校园社区13村民小组，北至溪洛渡电站封闭施工区红线连接8号公路。连接通道纵坡9.2%，长约300m,宽20m。片区开发在符合县城总体规划的前提下，将连接公路与县城路网相衔接，以连接公路为依托将整个片区作为融商业、文化、集贸市场、居住为一体的综合楼。该片区可供开发的土地约4.7公顷，涉及拆迁户18户，预计投资9,000万元。2005年8月15日,昭通南泰房地产开发经营有限公司在永善县国土资源局办理了永国用(2005)字第0700531号国有土地使用证。尔后，昭通南泰房地产开发经营有限公司将盛家湾片区开发为永善县溪洛渡商业城。2005年12月9日,昭通南泰房地产开发经营有限公司在永善县建设局办理了预许永建房字(2005-04)号商品房预售许可证。2008年5月20日，永善县溪洛渡商业城经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收，于2015年4月13日登记备案。2010年9月1日，昭通南泰房地产开发经营有限公司与周芳签订《商品房购销合同》。昭通南泰房地产开发经营有限公司将其开发的位于永善县.00元出售给周芳。双方签订的《商品房购销合同》第七条约定：甲方应于2010年10月1日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第十二条约定：甲方在商品房交付使用后120天内，将办理权属登记由甲方提供的资料报产权登记机关备案。2010年9月1日,周芳向昭通南泰房地产开发经营有限公司交纳了购房款76,600.00元。2014年8月5日，黄学龙、孔祥禄代表溪洛渡商业城购房业主约500户反映，全体业主购买昭通南泰房地产开发经营有限公司开发的溪洛渡商业城房屋后，至今已8年之久，开发商仍未将《房产证》和《土地使用证》办理交付购房业主。多次向相关部门反映解决未果，请求政府及时帮助解决。相关部门领导作了批示。2014年9月2日,永善县住房和城乡规划建设局向县长热线办作出关于溪洛渡商业城购房户反映在溪洛渡商业城购房未取得《房屋所有权证》和《土地使用证》的回复。该回复记载：⑴未办理《房屋所有权证》情况……至今，县住建局未收到开发商提供办理房产证的相关资料，故无法办理《房屋所有权证》；⑵开发商办理相关手续情况……按办理房屋所有权的必备资料,目前,盛家湾片区未取得房屋竣工验收备案资料;⑶处理意见……关于盛家湾片区部分购房户已反映未取得房屋所有权证一事,我局已多次督促开发商,并于2014年4月17日向昭通南泰房地产开发经营有限公司下发了书面通知,我局将再次督促该公司,完备该片区办理房屋所有权证相关资料,为该片区购房户申请办理房屋所有权证。2015年4月25日,昭通南泰房地产开发经营有限公司向溪洛渡商业城部分购房业主发出《关于办理溪洛渡商业城片区房产证的通知》,并为溪洛渡商业城的部分购房业主办理了《房产证》。周芳购买溪洛渡商业城A9幢第1层5号商品房后,曾通过手机短信、电话多次联系昭通南泰房地产开发经营有限公司,要求办理不动产权证,但昭通南泰房地产开发经营有限公司至今未向永善县不动产登记中心提交任何办证资料,未为周芳申请办理不动产权证。本院认为，被告昭通南泰房地产开发经营有限公司与原告周芳2010年9月1日签订的《商品房购销合同》是双方真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告周芳已于合同签订当日支付了全部购房款,被告昭通南泰房地产开发经营有限公司已于当日将房屋交付给原告周芳。根据《商品房购销合同》第十二条：“甲方在商品房交付使用后120天内，将办理权属登记由甲方提供的资料报产权登记机关备案”的约定,被告昭通南泰房地产开发经营有限公司应当在2011年1月1日前将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案,但是至今未向房地产行政主管部门提交任何办证资料,未协助周芳申请办理不动产登记手续,依法应当承担违约责任。不动产权属证书是不动产所有权人依法享有并行使不动产物权的重要凭证。房地产开发商（出卖人）因其原因未在法定或约定期限内办理权属证书手续，使买受人不仅无法实现其取得物权的合同目的，而且使双方物权变动的法律关系处于不确定状态。本案中，虽然被告昭通南泰房地产开发经营有限公司与原告周芳只约定提交办证所需资料报产权登记机关备案的时间，未明确约定被告昭通南泰房地产开发经营有限公司的办证义务，但是办证属于被告昭通南泰房地产开发经营有限公司作为开发商负有的法定义务。其理由是：首先，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。取得不动产权属证书是买受人与开发商订立《商品房购销合同》的主要目的，遵循诚实信用原则，开发商负有办理权属证书的合同附随义务。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”商品房买卖合同的出卖人一方，显然在交付实物之外还负有转移标的物所有权的义务，否则不能称之为“买卖”，因此转移标的物所有权是出卖人一方的主合同义务。再次，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记制度”及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：……商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因此，办理权属证书为开发商之法定强制性义务。亦即本案被告昭通南泰房地产开发经营有限公司不仅应依法承担协助原告周芳申请办理《不动产权证书》的义务，还应当依法承担相应的违约责任。原告周芳与被告昭通南泰房地产开发经营有限公司虽然仅作出：“甲方在商品房交付使用后120天内，将办理权属登记由甲方提供的资料报产权登记机关备案”约定，但是根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定,被告昭通南泰房地产开发经营有限公司负有法定协助义务,即被告昭通南泰房地产开发经营有限公司应当在法定期限内向房地产行政主管部门提交合法有效的办理权属证书所需的证明文件,协助原告周芳申请办理权属证书。被告昭通南泰房地产开发经营有限公司至今未向房地产行政主管部门提交任何办证资料,亦即未履行法定协助义务，原告周芳至今未取得《不动产权证书》，过错在被告昭通南泰房地产开发经营有限公司。虽然被告昭通南泰房地产开发经营有限公司未履行法定协助义务，也未给原告周芳造成实际经济损失，但是原告周芳不能实现所购商品房取得权属证书的合同目的，使双方物权变动的法律关系处于不确定状态，结合本案当事人的诉辩主张、涉案《商品房购销合同》的履行情况、被告昭通南泰房地产开发经营有限公司的过程程度等本案实际，根据公平原则和诚实信用原则，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，本院酌情按年利率2%计算，支持原告周芳主张的违约金。关于被告昭通南泰房地产开发经营有限公司2018年12月17日向本院提交的回避申请，该回避申请系法庭辩论终结后提出。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十五条第一款“当事人提出回避申请，应当说明理由，在案件开始审理时提出；回避事由在案件开始审理后知道的，也可以在法庭辩论终结前提出。”的规定，被告昭通南泰房地产开发经营有限公司提出回避申请已过法定时间，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下：一、由被告昭通南泰房地产开发经营有限公司协助原告周芳办理溪洛渡商业城A9幢第1层5号商品房的不动产登记手续;二、由被告昭通南泰房地产开发经营有限公司给付原告周芳违约金(从2011年1月1日起至本判决生效之日止,以原告周芳已付购房款76,600.00元按年利率2%计算)。上述义务，限本判决生效之日起六十日内履行。案件受理费100.00元，由被告昭通南泰房地产开发经营有限公司负担。如被告昭通南泰房地产开发经营有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若被告昭通南泰房地产开发经营有限公司不自动履行本判决，原告周芳可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  金泰祥审 判 员  陈永忠人民陪审员  孙安军二〇一九年四月二十五日书 记 员  李昌丹