广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初3374号原告：深圳市笋岗实业股份有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区笋岗村，统一社会信用代码91440300192310109R。法定代表人：何泽光，该司董事长。委托诉讼代理人：胡政，广东广深律师事务所律师，执业证号14403200210874650。委托诉讼代理人：丁莉琳，广东广深律师事务所律师，执业证号14403199911921032。被告：深圳市广森投资集团有限公司，住所地深圳市罗湖区宝岗路××大厦四层，统一社会信用代码91440300279383730H。法定代表人：李森，该司董事长。委托诉讼代理人：吴正亮，广东普罗米修律师事务所律师，执业证号14403201810054183。委托诉讼代理人：谢世辅，广东普罗米修律师事务所实习律师。原告深圳市笋岗实业股份有限公司与被告深圳市广森投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人胡政、丁莉琳，被告的委托诉讼代理人吴正亮、谢世辅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市笋岗实业股份有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决解除原告与被告签订的《××大厦租赁协议书》；二、判决被告立即归还承租原告的××大厦第四层全部物业；三、判决被告立即支付拖欠原告租金1046587.30元，滞纳金63692.29元；四、判令被告赔偿原告损失135692.33元；五、判令被告支付原告因本案支付的律师费60000元；六、判令被告承担本案全部诉讼费。合计1167187.04元。事实与理由：2001年1月9日，被告与原告签订《××大厦租赁协议书》（以下简称“协议”），承租原告所有的位于深圳市罗湖区××路××大厦面积为2275.19平米的物业，期限为20年。协议第五条第1款（4）约定：2017年1月2日至2022年1月1日期间四楼每月租金为65411.71元（28.75元/每平米）。被告交付租金至2017年10月，便再未续交。期间，原告催租无果，于2018年12月20日向被告送达《解除通知书》。2018年12月27日，被告以《复函》回复称，收到原告的《解除通知书》，并确认拖欠原告的租金事实。2019年1月11日，原告向被告发出《关于收回××大厦四楼物业使用权的通知》。然而，被告至今租金分文未付。按照《××大厦租赁协议书》第十三条第1款规定：“乙方不交付租金6个月以上”，原告有权解除合同。原告与被告再无必要履行租赁协议。为此特请求解除原告与被告签订的《××大厦租赁协议书》，被告立即归还承租原告的××大厦第四层楼全部物业。协议第十四条约定：“乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠日乘以月租金的2‰”。因协议约定的租金畸低，按上述第十四条约定计算的滞纳金过低，不足以弥补被告违约给原告造成的实际经济损失。根据《合同法》第114条第2款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”之规定，被告应当增加赔偿给原告造成的经济损失。因被告欠租不还，原告寻求法律途径解决，增加原告的诉讼成本，被告应当承担原告因本案支付的律师费和实际支出的诉讼费用。综上，自2017年11月以来至今年2月，被告拖欠原告16个月租金共1046587.30元以及滞纳金63692.29元，经原告多次催告，无正当理由拒不支付，给原告造成重大经济损失。被告应对其严重违约行为承担法律责任。被告深圳市广森投资集团有限公司答辩称：一、关于原告要求支付拖欠租金及滞纳金。被告愿意支付原告要求支付租金及滞纳金，但需原告提供收款账号。因被告并非如原告所称恶意拖欠物业租金，需原告提供指定收款账户后才能支付租金。被告自承租原告物业以来，积极履行合同义务，双方关系良好。因双方在租赁合同中并未约定租金支付账号，故自合同签署至2011年间，被告均按时将租金支付至原告提供的账户中。2011年5月始，因原告被罗湖区人民法院列为被执行人，罗湖区人民法院向被告出具了协助执行通知书，被告一直向协助执行通知书中的账号中按时支付租金，直至2017年3月。后原告曾于2017年11月8日向被告出具了委托书，原告委托其公司员工林某某收取租金，被告收到委托书后，立即向原告支付了租金。被告认为：因双方在租赁合同中并未约定租金支付账号，且合同履行多年来，原告所收取租金的账户一直在变化，导致被告在未能确定收款账号之前，无法向原告支付租金。后原告于2018年12月20日向被告发送《解除通知书》，催告支付拖欠物业租金并要求解除合同后，被告立即向公司财务人员了解核查拖欠物业租金问题，表示可支付拖欠的物业租金，但原告拒绝按交易惯例提供指定的收款账号，导致被告无法履行支付物业租金义务，后被告向原告开具了支票支付租金，原告均拒绝收取。关于原告要求赔偿原告损失135692.33元，对原告该项请求不予认可。被告认为：因租赁协议约定租金畸低，导致原告滞纳金不足以弥补原告损失。关于租赁租金，租赁协议第十条“承租期满十年后……甲方（本案原告）有权提出租金重议……”，根据该条，原告在租期满十年后并未与重新商议租金价格，其行为表明双方对租赁协议中的租金价格达成合意。现原告请求赔偿其损失135692.33元，其本意实为提高已履行完毕租赁期间的租金价格，并不能适用合同法第114条第2款之规定。对此并不认可，请求法院驳回该项诉讼请求。关于原告要求支付因本案所支付的律师费6万元，对该项请求不予认可。关于原告请求支付律师费和实际支出的诉讼费用，被告与原告双方关于律师费并未明确约定。请求法院驳回此项诉讼请求。二、关于原告提出解除××大厦租赁协议租赁合同、返还××大厦第四层全部物业诉请的意见。原告不享有合同解除权，无权要求返还租赁物业，应继续履行租赁协议，原告在诉状中称被告恶意拖欠租金，催收无果后向送达《解除通知书》，解除该份租赁合同，被告对此并不认同。首先，被告并未恶意拖欠租金，按照双方交易习惯。原告有向被告提供收款账户的先行义务。自2017年11月开始至2018年10月，被告未曾收到原告提供的指定收款账户，致使无法履行支付物业租金。原告对拖欠物业租金具有违约责任在先，并非系原告所称恶意拖欠租金。且被告收到《解除》后，于2018年12月27日向原告送达了《复函》，在复函中，被告对原告解除合同表示异议。其次，2019年3月1号，被告与原告就××大厦第四层租赁物业纠纷在笋岗街道办主持调解下，双方就该合同解除事宜进行协商，在调解过程中被告并不认可原告的解除合同事由并发表了意见。调解结束后，被告曾多次与原告××大厦就第四层租赁纠纷事宜进行协商，但原告均表示执意解除租赁合同。被告又于2019年3月13日向原告发出《解除合同异议函》，对其解除合同通知书表示异议。被告认为：因双方在租赁合同中并未约定租金支付账号，且合同履行多年来，原告所收取租金的账户一直在变化，导致被告在未能确定收款账号之前，无法向原告支付租金。后原告于2018年11月30日向被告发送律师函，催告支付拖欠物业租金。被告收到律师函之后，立即向公司财务人员了解核查拖欠物业租金问题，并向公司开具了支票，表示可支付拖欠的物业租金，但原告拒绝按交易惯例向被告提供指定的收款账号，导致被告无法履行支付物业租金义务。综上，被告认为，原告无视其与被告之间的交易习惯，未能及时向被告提供收款账号，致使被告无法履行支付租金义务。此外，原告此时解除租赁合同的实际意图为借机上涨租金，其行为违反了诚实信用、公平原则。故原告无权依据租赁合同第十三条第一款解除合同。不仅如此，原告与被告就该份租赁合同已履行长达17年之久，剩余合同期限不到三年，原告此时执意解除该份合同，势必将导致租赁合同的不稳定性、社会不稳定。故被告认为，原告签订的合同并未解除，应继续履行。请求法院驳回原告解除合同及返还物业诉讼请求，原告应继续履行房屋租赁合同。本院组织原、被告就双方提交的证据进行了质证，结合庭审情况，查明如下事实内容：2001年9月25日，原、被告签订了《××大厦租赁协议书》，约定被告租赁原告位于深圳市罗湖区××路的××大厦第四层、第五层楼房屋，四楼面积为2275.19㎡、五楼面积为800㎡，承租期限为20年，自2002年1月1日至2022年1月1日止；其中2017年1月2日至2022年1月1日四楼每月每平方米租金28.75元，每月租金65411.71元；被告应于每季度第一个月前向原告交付租金；被告不交付租金6个月以上的，原告有权解除合同，由此给原告造成损失的，被告应向原告赔偿；被告拖欠租金，应向原告支付滞纳金，滞纳金以拖欠日乘以月租金的2‰；双方不履行合同所定的义务造成对方损失的，应向对方赔偿实际损失及可预期的收益。被告自2017年11月起未交纳租金，2018年12月20日，原告向被告寄送了《解除通知书》，称被告持续拖欠租金达13个月之久，且经多次催收无果，原告决定解除与被告签署的《××大厦租赁协议书》，并要求被告于2018年12月31日前将××大厦按现状交还原告。被告于2018年12月27日复函称，原告2018年12月20日《解除通知书》已收悉；被告目前经营暂时出现困难，对于拖欠的租金承诺于2019年3月31日前一次性付清；恳请继续履行《××大厦租赁协议书》，后续租金会按时支付。原、被告双方均确认，签订《××大厦租赁协议书》后，被告实际仅承租了协议书约定的第四层的物业。2017年11月之前的租金，被告支付租金包括了支付至公司账户，也有开具支票的形式，原告出具委托书支付至公司员工账户等方式。原告于庭审中确认，诉请系要求确认解除合同，增加诉讼请求第三项的租金及滞纳金均已经包括了起诉状诉请第一项的内容。原告因本案支出律师费人民币60000元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《××大厦租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。从查明的事实显示，被告自2017年11月起未交纳租金，截至原告向其寄送《解除通知书》之日即2018年12月20日，被告未付租金达13个月，已经达到了合同约定的原告有权解除合同的条件。被告辩称系原告未提供指定收款账户才未支付租金，本院认为，被告在之前有部分租金系支付至原告公司账户，可见被告清楚原告公司账户，且被告于2018年12月27日给原告的复函称，其因经营暂时出现困难，拖欠的租金于2019年3月31日前付清，可见被告系由于经营困难造成租金未能及时支付。故被告以原告没有指定收款账户作为其长期未付租金的理由不成立。被告未按期支付租金构成违约，且未付租金达6个月以上，原告有权依约解除双方的租赁合同，涉案的租赁合同自原告的解除通知到达被告之日即2018年12月27日已经解除。因合同已经解除，故原告主张被告返还承租的物业本院亦予以支持。原告主张被告支付拖欠的2017年11月至2019年2月的租金共计人民币1046587.3元本院予以支持。关于原告主张的滞纳金，本院认为，原告主张的滞纳金计收标准未超过合同及法律规定的标准，本院亦予以支持。因原、被告双方约定，双方不履行合同所定的义务造成对方损失的，应向对方赔偿实际损失及可预期的收益，原告主张被告承担因其违约造成原告支出的律师费损失，有事实依据和法律依据，本院亦予以支持。本院已经支持原告主张的被告未退出承租物业的租金及其主张的滞纳金、律师费损失，原告并未举证证明被告的违约给原告造成的其他损失，故对于原告另行主张的损失赔偿135692.33元本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市笋岗实业股份有限公司与被告深圳市广森投资集团有限公司签订的《××大厦租赁协议书》于2018年12月27日解除。二、被告深圳市广森投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市笋岗实业股份有限公司支付2017年11月至2019年2月的租金人民币1046587.3元及滞纳金人民币63692.29元。三、被告深圳市广森投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告深圳市笋岗实业股份有限公司律师费损失人民币60000元。四、驳回原告深圳市笋岗实业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8327元，由原告负担人民币866元，被告负担人民币7461元。原告已预交的受理费人民币7461元，本判决生效后由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币7461元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  叶俐丽二〇一九年四月十六日书记员  于 菲