湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0105民初4591号原告：华雷刚，男，1986年10月11日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：刘彦庭、张耿，湖北恒康律师事务所律师。特别授权代理。被告：武汉欣隆房地产开发有限公司。住所地：武汉市新洲区涨渡湖沐家泾。法定代表人：余宝珍，董事长。委托诉讼代理人：袁继坤、杨恒，湖北筑武律师事务所律师。特别授权代理。原告华雷刚诉被告武汉欣隆房地产开发有限公司（以下简称欣隆公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月19日立案受理后，依法由审判员黄玮适用简易程序于2018年11月21日、2019年1月8日两次公开开庭进行了审理。原告华雷刚的委托诉讼代理人刘彦庭、张耿，被告欣隆公司的委托诉讼代理人袁继坤、杨恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华雷刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金43,372.92元；2、判令被告为原告办理不动产权证；3、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证的违约金7,786.88元；4、判令原告的律师代理费由被告承担；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年7月7日签订了《武汉市商品房买卖合同》，合同约定原告支付房屋对价后，被告应于2016年7月30日前，将符合条件的商品房交付于原告。合同签订后，原告依约支付了购房款778,688元，被告却未能在约定的时间将符合条件的房屋交付于原告，且房屋至今不能办理不动产权证。为此，特向法院提起诉讼，请求支持诉讼请求。被告欣隆公司辩称：1、被告在交房期内，遇到武汉普降暴雨，引发洪涝灾害，长江禁航，交通道路被水阻断等情况。被告公司的所在地新洲区为洪涝灾害的重灾区，被告公司的人员、设备被抽调去抗洪抢险，多家协作单位的建筑原材料也被防汛部门征用，工程被迫停工。上述情况属于不能预见、不能避免和不能克服的不可抗力。被告公司已将上述不可抗力因素告知了原告，不属于违约情形，不应承担违约责任并支付违约金；2、在原、被告签订的合同中，并未约定被告同意为原告办理不动产权证，故被告没有为原告办理不动产权证的义务；3、办不办理不动产权证是原告自己的权利，没有逾期不逾期之说，被告不应承担逾期办证的违约金；4、原告主张的律师费没有具体金额，合同中也没有约定被告要为原告承担律师费，故被告不应承担原告的律师代理费。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2016年7月7日，华雷刚与欣隆公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，合同主要约定：“华雷刚（买受人）向欣隆公司（出卖人）购买位于武汉市汉阳区江城大道358号欣隆壹号公馆中的第2幢2单元14层2号房；出卖人应当在2016年7月30日前，将符合完成规划、单体工程质量等专项验收，供电、给水、排水等设施按设计要求建成并经有关行业单位认可达到正常使用条件，交房时通电等条件的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房不超过90日，自最后交付期限的第二日起至实际交付日之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，因出卖人责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%支付违约金。”上述合同签订后，华雷刚向欣隆公司支付了购房款778,688元。2016年7月22日，欣隆公司向欣隆壹号公馆全体业主发布延期交房公告，公告主要内容为：“因近期武汉地区普降暴雨，引发洪涝灾害。长江禁航、交通道路被水淹阻断、部分人员被抽调去抗洪抢险、多家协作单位的原材料不能及时供应或被防汛征用。受此等不可抗力因素的影响，欣隆壹号公馆项目不能在原定时间2016年7月30日交房……”2016年9月12日，欣隆公司向华雷刚邮寄交房通知，告知华雷刚定于2016年9月17日-19日交房。2016年9月19日，华雷刚办理了收房手续。另查明：涉案房屋所在的欣隆壹号公馆2#楼于2016年4月27日办理完成工程竣工验收备案，涉案房屋于2017年11月21日办理完成不动产权属初始登记。供电部门于2018年2月2日向欣隆壹号公馆整体送住宅用电。上述事实，有华雷刚提供的商品房买卖合同、商品房购买发票，欣隆公司提交的延期交房公告、交房通知、邮寄单、楼宇交接书、竣工验收备案证明、不动产权属证明，本院调取的武汉供电公司送电业务工作单等书证以及双方当事人的陈述等证据予以证实，可予认定。本院认为：华雷刚与欣隆公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。综合案件审理情况，归纳争议焦点如下：一、欣隆公司交付房屋是否达到交付条件。双方签订的《武汉市商品房买卖合同》约定：“供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”，系对供电等设施质量要求的约定。欣隆公司未能举证证明供电设施建成后经相关行业单位认可，达到正常使用条件。合同还约定：“交房时通电”，系对电力供应状态的约定。根据已查明事实，涉案房屋所处工程项目直到2018年2月2日才完成整体送电，此前均为临时供电。现双方当事人对临时供电是否符合约定的“通电”条件发生争议，首先应对“通电”依照合同目的和交易习惯进行解释，购房者买房的最重要的目的是使用，开发商应当向购房者交付的是能保证正常使用的、使用权无瑕疵的房屋，而开发商将临时用电外转给住户使用不仅违反《供电营业规则》第十二条第二款关于临时用电不得外转或转让的禁止性规定，同时因临时供电常常会出现电压不稳、断电等问题，难以保障住户的正常使用，所以合同中约定的“通电”应解释为正式供电，而不是临时供电。此外，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中的《武汉市商品房买卖合同》系欣隆公司提供的格式合同，发生前述争议时，亦应该本着作出不利于提供格式条款一方的解释规则，将“通电”解释为正式供电。综上所述，应认定涉案房屋在2018年2月3日之前未达到合同约定的交付条件。二、欣隆公司延期交房时主张的事实与理由是否构成不可抗力。根据法律的定义，不可抗力是指是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一，欣隆公司所提交的证据不能证明欣隆壹号公馆项目所在的区域受到暴雨或洪涝灾害的直接影响而导致不能施工；第二，欣隆公司未能提交施工人员和相关原材料物资被政府部门征收征用的证据；第三，武汉地区属暴雨和洪水灾害高发地区，在夏季遭遇暴雨或洪涝灾害并非不可预见，作为具备专业知识和施工经验的房地产开发企业，应该对商品房交房时间作出合理预估，留足受影响的施工时间、备齐施工需用的原材料。基于以上分析，欣隆公司主张延期交房系不可抗力所致的抗辩理由并非属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故本院对上述抗辩理由不予采纳，并据此认定欣隆公司延期交房时主张的事实与理由不构成不可抗力。三、欣隆公司对于逾期交房应承担何种责任。1、合同约定欣隆公司应于2016年7月30日交付商品房，而欣隆公司实际于2016年9月19日向华雷刚交付房屋，已逾期50天，应按照合同的约定承担逾期交房责任，支付此逾期时段的逾期交房违约金3,893.44元（778,688元×0.0001×50天）；2、欣隆公司虽于2016年9月19日向华雷刚交付了房屋，但该房屋在2018年2月3日之前未达到“通电”的交付条件，构成了对华雷刚房屋使用权的妨害，考虑到华雷刚未能提供因临时用电造成损失的证据，本院根据本案的实际案情，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌定被告每日按已交付房价款万分之零点三的标准支付此逾期时段（501天）的逾期交房违约金，具体计算为11,703.68元（778,688元×0.00003×501天）。以上逾期交房违约金合计3,893.44元+11,703.68元=15,597.12元。四、欣隆公司是否应承担逾期办证违约责任。按照合同约定，欣隆公司应在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，而欣隆公司应于2016年7月30日前交付商品房，由此推算90日，欣隆公司应在2016年10月30日前办理完房地产初始登记，而欣隆公司实际于2017年11月21日才办理完成不动产权属初始登记，已构成违约，应按合同约定支付逾期办证违约金7,786.88元（778,688元×0.01）。五、关于原告请求被告为原告办理不动产权证并承担律师代理费的诉讼请求。因被告办理了不动产权属初始登记后，原告即可按相关规定办理相应的不动产权证，此办证义务并非合同约定的被告义务；合同未约定被告因违约需承担原告的律师代理费，且原告也未能举证证实律师代理费的金额。故本院对原告请求被告为原告办理不动产权证并承担律师代理费的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉欣隆房地产开发有限公司向原告华雷刚支付逾期交房违约金15,597.12元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、被告武汉欣隆房地产开发有限公司向原告华雷刚支付逾期办证违约金7,786.88元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、驳回原告华雷刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1,079元，减半收取539.50元，由被告武汉欣隆房地产开发有限公司负担。此款原告华雷刚已预交，被告武汉欣隆房地产开发有限公司应将所负担的诉讼费于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给原告华雷刚。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 黄 玮二〇一九年四月十二日书记员 梁金金