广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂12民终219号 上诉人（原审原告）：闵立波,男,1978年3月11日生,汉族，住江西省九江市永修县。 委托诉讼代理人：谭振猛，广西博爱律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：苏银仙,女,1952年8月31日出生,汉族，退休干部，住广西壮族自治区天峨县。 被上诉人（原审被告）：黄玉祥,男,1954年1月19日出生,汉族，个体户，住广西壮族自治区天峨县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：黄苏霞，女，1989年11月26日出生，汉族，审计员，住广西壮族自治区天峨县，系二被告之女儿。 二上诉人共同委托诉讼代理人：汪岸华，广西华丽律师事务所律师。 上诉人闵立波因与被上诉人苏银仙、黄玉祥房屋租赁合同纠纷一案，不服天峨县人民法院（2018）桂1222民初433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 闵立波上诉请求：1、撤销（2018)桂1222民初433号民事判决第三项，并改判被上诉人继续履行2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：原审判决部分认定事实错误，理由如下:《中华人民共和国合同法》第77条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”上诉人与被上诉人2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》系自双方自愿协商一致后签订。据上述法律规定，2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》应当认定为双方对2014年4月16日签订的《房屋租赁合同》进行了变更，该合同事实上己经替代2014年4月16日签订的《房屋租赁合同》，双方的权利义务应当按变更后的合同履行。2、被上诉人2018年7月19日向上诉人作出的解除房屋租赁合同《通知》事实上是被上诉人欲提前解除2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》，原审判决既然认定2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》系有效合同，那么被上诉人单方解除该合同必须符合合同解除的法定理由，被上诉人仅作出一份解除房屋租赁合同《通知》，但原审判决却对该通知作出两种不同的认定结果，明显自相矛盾。3、2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》仅约定提前一次性支付四年的租金208000元，但并未约定给付时间，且合同签订后被上诉人主动提出暂不需要上诉人交付租金，上诉人只是在等候被上诉人能知租金交付方式、交付时间，并不是上诉人拒绝交付租金或者以自己的行为表明不履行主要债务，原审判决认定上诉人以自己的表明不履行主要债务明显缺乏事实依据。退一步来说，如果上诉人存在续签合同后未能及时交付租金的情形，被上诉人也应当催告上诉人在合理期限内交付，但被上诉人不但未催告上诉人交付租金，而且还主动通知上诉人暂缓交付租金，因此，被上诉人单方提出解除2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》亦缺乏法定理由。综上所述，原审判决部分认定事实错误导致判决结果错误，理应予以撤销。 二被上诉人答辩称，原审判决认定事实清楚，程序合法，法律适用正确，请求驳回上诉，维持原判。 闵立波向原审法院提出诉讼请求：1.确认被告2018年7月19日向原告作出的解除房屋租赁合同《通知》无效；2.判令被告继续履行与原告于2014年4月16日签订的《房屋租赁合同》及2018年6月1日签订的《房屋租赁合同》；3.本案诉讼费用由被告承担。 原审法院认定事实：被告苏银仙与黄玉祥系夫妻关系，2014年4月16日，被告苏银仙与原告签订《房屋租赁合同》，合同其中约定，二被告将其位于天峨县门面出租给原告使用，租赁期限为6年，从2014年10月15日至2020年10月15日止，每年租金52000元，先交租后使用，未尽事宜由双方协商解决，并作为补充条款。合同签订后，双方各自履行合同义务。2018年6月1日，被告黄玉祥因不能履行（2018）桂1222执恢2号案的给付义务，在该院执行部门主持下，二被告与原告经协商又签订了《房屋租赁合同》，约定由原告以年租金52000元继续承租被告门面四年（2020年10月15日至2024年10月15日），并提前一次性付清该四年租金共计208000元。被告黄玉祥拟以该笔租金履行（2018）桂1222执恢2号案的给付义务。合同签订后，在原告未支付租金之前，二被告将上述因不能履行（2018）桂1222执恢2号案的给付义务而与原告又签订了《房屋租赁合同》的情况告诉给女儿黄苏霞，黄苏霞立即表示其能为其父履行（2018）桂1222执恢2号案的给付义务，并立即向该执行案件主办人即该院执行局副局长龙园玲告知其替父还债之意，并通知原告不要向该院支付（2018）桂1222执恢2号案的执行款项。2018年6月4日，黄苏霞通过银行转帐203292.53元到该院执行专户。为此，原告没有向该院支付上述款项，也没有按2018年6月1日的《房屋租赁合同》约定一次性支付四年租金。2018年7月19日，被告苏银仙作出通知，以收回房屋自用为由，要求提前解除其与原告于2014年4月16日签订的房屋租赁合同，引发本案。 原审法院认为，本案争议焦点有：1.被告2018年7月19日向原告作出的解除房屋租赁合同通知的效力如何认定？2.双方于2014年4月16日和2018年6月1日分别签订的《房屋租赁合同》是否应当继续履行？ 关于第一个争议焦点，该院认为，2014年4月16日原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上订立，其内容没有损害国家、集体、第三人利益和社会公共利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方应当全面履行合同约定的义务。本案中，2014年4月16日原、被告签订的房屋租赁合同既没有约定解除合同的条件，也没有发生合同法第九十四条规定的可以解除合同的情形，且合同未届满，被告就按合同法第九十六条的规定主张解除合同并通知原告，没有事实依据，且违反合同法第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，故被告2018年7月19日向原告作出解除双方于2014年4月16日签订的房屋租赁合同的《通知》，是无效的民事法律行为。 关于第二个争议焦点，该院认为，如上所述，2014年4月16日原、被告签订的房屋租赁合同是有效合同，在合同期限内即2020年10月15日止应继续履行合同义务。原告该项诉讼请求有事实和法律依据，该院予以支持。至于2018年6月1日原、被告签订的房屋租赁合同，是续租合同，也是双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上订立，其内容没有损害国家、集体、第三人利益和社会公共利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。但由于该合同是因二被告不能履行（2018）桂1222执恢2号案的给付义务而签订，目的是用原告提前支付2020年10月15日至2024年10月15日四年租金履行（2018）桂1222执恢2号案的给付义务。而合同签订后，在原告未支付租金之前，二被告在其女儿黄苏霞帮助下，告知该院执行部门和原告后以自己的资金支付了（2018）桂1222执恢2号案所欠款项203292.53元，不再需要原告按该合同约定提前支付的208000元。这一情形表明二被告不愿意履行该续租合同义务。而原告在得知二被告表示自己履行给付义务后，在2018年6月1日合同签订至6月4日二被告支付执行款项的4天时间内，没有向该院执行部门和二被告支付执行款项或租金208000元，视为原告以自己的行为表明不履行主要债务，发生了合同法第九十四条第（二）项规定的合同的法定解除情形。同时，二被告在答辩状第三大点第2小点的抗辩意见：“该合同并未实际履行，即续租的开始时间未到，原告也未实际交付租金。基于第一个答辩理由，答辩人也具有单方解除权。”对该合同也主张解除，视为二被告按合同法第九十四条的规定主张解除合同，并通知了原告。再说上述二被告2018年7月19日向原告作出解除房屋租赁合同的《通知》，虽仅指双方于2014年4月16日签订的房屋租赁合同，但由于2018年6月1日原、被告签订的续租合同是以2014年4月16日签订的房屋租赁合同为基础，具有关联性，该《通知》实际上也涉及续租合同，对于2014年4月16日签订的房屋租赁合同，因无约定和法定解除情形，该《通知》是无效的，而对于2018年6月1日原、被告签订的续租合同，因发生了上述法定解除情形，该《通知》是有效的。合同法规定合同自通知到达对方时解除。原告已收到该《通知》，故该续租合同实际已经解除，不能继续履行。 至于二被告提出其有权对自己的合法财产进行处置，涉案的房屋是被告一家人的共同财产，享有完全的权利，即使已经出租给原告，被告仍然有权进行处置，即单方行使合同解除而将房屋收回，如造成原告损失，原告可以依法主张损失赔偿的权利。对此，该院认为，上述已经阐明，只有在双方协商一致，或者因不可抗力、一方或双方都违约致使不能实现合同目的情形下，当事人方可按合同法第九十三条（约定解除）和第九十四条（法定解除）的规定解除合同，否则违反合同法第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定而构成违约，应承担违约责任。在无法定事由情形下，二被告单方解除合同并将租赁物收回自用的主张，没有法律依据。同时，其虽愿意承担赔偿损失的违约责任，但其没有提起反诉，不能与本案合并审理。故二被告该项主张，于法无据，该院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告苏银仙、黄玉祥于2018年7月19日向原告闵立波作出的解除双方于2014年4月16日签订的房屋租赁合同的《通知》无效。二、被告苏银仙、黄玉祥继续履行2014年4月16日签订的房屋租赁合同（至合同届满即2020年10月15日止）。三、驳回原告闵立波其他诉讼请求。案件受理费100.00元（原告已预交），减半收取50.00元，原告闵立波和被告苏银仙、黄玉祥各负担25.00元。 二审中，各方当事人均无新证据向本院提交。 经二审审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，被上诉人因不能履行其与案外人之间的生效判决，经原审法院主持，本案双方当事人签订了第二份租赁协议，目的是用上诉人提前支付的租金来履行生效判决，由此可见，该第二份租赁合同是附有一定条件及目的的合同，但在而合同签订后，上诉人未支付租金之前的当天中午被上诉人即告知执行局及上诉人，称被上诉人自己有能力出资履行生效判决，无需上诉人按该合同约定提前支付租金来履行生效判决，之后，被上诉人确实以自己的资金履行了生效判决。被上诉人已经明确表达了要解除第二份租赁合同的意愿。当天下午，原审法院执行局的工作人员也将该情况告知了上诉人，可见，第二份租赁合同履行的条件及目的已经不能实现，而且上诉人当时并未向执行局提出异议，视为同意解除第二份合同。纵观全案，原审法院不支持上诉人关于请求继续履行第二份租赁协议的诉请正确。 综上所述，上诉人闵立波的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人闵立波已经预交），由上诉人闵立波负担。 本判决为终审判决。 审判长  潘嘉芳 审判员  黄忠任 审判员  吴利萍 二〇一九年四月十六日 书记员  曹敏铃