云南省勐腊县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2823民初219号 原告：勐腊佳和物业服务有限公司，住所云南省西双版纳州勐腊县河畔之梦二期四栋三、四楼。 法定代表人：周惠，职务执行董事。 委托诉讼代理人：苏俊，男，勐腊佳和物业服务有限公司法务专员。特别授权代理。 被告：刘金凤，女，1971年10月5日出生，苗族，身份证登记住址云南省勐腊县，现住云南省勐腊县。 委托诉讼代理人：宋传书（刘金凤之丈夫），住云南省勐腊县。特别授权代理。 原告勐腊佳和物业服务有限公司（以下简称佳和公司）与被告刘金凤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序于2019年4月2日公开开庭进行了审理。原告佳和公司的委托诉讼代理人苏俊、被告刘金凤的委托诉讼代理人宋传书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳和公司向本院提出诉讼请求：判决被告向原告支付2013年1月1日至2014年12月31日期间南腊小镇X期X幢X室的物业费、垃圾处理费、公摊水电费共计6944元。事实和理由：2011年10月19日，被告向勐腊海诚投资有限公司购买勐腊县南腊小镇X幢X室房屋，建筑面积（含公摊面积）为320.93㎡，双方签订了1份《商品房购销合同》。2008年11月30日，勐腊海诚投资有限公司与原告签订了《南腊小镇物业服务委托合同》，委托原告为勐腊县南腊小镇二期提供物业管理服务，双方约定了相关权利义务。2011年，勐腊海诚投资有限公司向被告发出入伙通知书，被告与勐腊海诚投资有限公司及原告办理了入伙手续，签订《南腊小镇前期物业管理服务协议》《南腊小镇住宅装饰装修管理协议》《南腊小镇装修管理规定》等，即《南腊小镇业主手册》，双方约定了相关权利义务。合同签订后，原告配齐物业服务人员，提供相应的物业服务至今，并垫付了小区垃圾清运费、公摊水电费。被告欠原告2013年1月1日至2013年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费3328元，欠2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费3616元，共计6944元。综上所述，原告依法接受勐腊海诚投资有限公司的委托为被告所在的南腊小镇提供物业服务，并垫付相关垃圾清运费，且被告已实际接受原告提供的物业服务，被告拒交物业费的理由不能成立，故原告具状诉至法院。 庭审中，原告将民事起诉状事实和理由部分载明的建筑面积320.93㎡变更为324.89㎡，明确其主张的物业服务费2013年1月1日至2014年6月30日期间按照0.8元/㎡/月的标准计算，2014年7月1日至2014年12月31日期间按照0.95元/㎡/月的标准计算，垃圾清运费按照12元/户/月的标准计算，公摊水电费按照100元/户/年的标准计算，其主张的物业服务费不变更。 被告刘金凤辩称，2011年1月起至2018年底，被告已按物业要求全部交清相关的物业费用，但由于时间较长，未能保存好上述相关票据，致使证据遗失。被告的房屋在2013年至2014年期间属空置房，2015年1月装修后出租，被告到物管处办理了装修许可和水电许可，同时交纳了2013-2014年的物业管理等相关费用4800余元（原、被告协商被告只需要交纳70%的物业费）及押金3000元，被告于2015年2月装修完毕后原告退还了押金并收回了押金单据。如果被告未交纳物业费，原告不会同意被告装修，更不会退还押金。原告现在主张2013年至2014年期间的物业费，其诉讼请求已过三年的诉讼时效。2015年至今被告没有接到过原告任何关于交纳物管费的电话，从没有收到过要求交纳物管费的律师函和通知。原告主张的部分费用过高，与约定不符。 原告佳和公司为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据： 1、商品房买卖合同登记备案表1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明被告向海诚公司购买位于勐腊县的事实。 2、南腊小镇物业服务委托合同1份（系复印件，与原件核对无异），欲证明海诚公司与原告签订物业委托服务合同，由海诚公司委托原告对南腊小镇二期进行物业服务的事实。 3、缴费通知2份、费用明细1份、律师函1份（均系复印件，与原件核对无异）、照片2张（均系打印件），欲证明原告催交物业费的事实及被告欠费的详细统计情况。 4、腊发工（2015）64号文件1份（系复印件），欲证明从2015年4月1日起，物业服务收费标准为普通住宅0.75元/㎡，原告在该小区公示的事实。 5、腊发工（2012）48号文件、收款收据各1份（均系复印件，收款收据加盖勐腊县环卫站印章），欲证明垃圾清运费收取的依据及标准，原告已统一交纳垃圾费的事实。 6、照片1张（系打印件），欲证明原告把州、县发改委关于收费的文件在该小区进行公示的事实。 7、照片8张（均系打印件），欲证明原告对南腊小镇提供物业服务的事实。 被告刘金凤质证认为，对原告提交的证据1、4、5、7均予以认可。证据2不予认可，被告没有在物业合同上签字、按印。证据3中的2013年1月1日至2013年12月31日的缴费通知、缴费明细予以认可，但缴费明细上载明的费用标准过高，因被告的房屋属空置房，双方当时协商由被告交纳70%的费用；2013年1月1日至2014年12月31日的缴费通知、律师函、照片均不予认可，被告并未收到该缴费通知及律师函，照片内容看不清楚，并且是2018年3月才张贴的。证据6真实性予以认可，但张贴文件内容无法看清，张贴地点有异议。 对以上证据，本院评判认为，原告提交的证据1、4、5、6、7及证据3中的2013年1月1日至2013年12月31日的缴费通知、缴费明细因原告予以认可，本院予以确认并在卷佐证。证据2虽被告不予认可，但该证据来源合法，内容真实能够证实勐腊海诚投资有限公司与原告于2008年11月30日签订《南腊小镇物业服务委托合同》，约定原告受勐腊海诚投资有限公司的委托对勐腊县南腊小镇提供物业服务，其中别墅的物业管理服务费为0.8元/㎡/月、住宅的垃圾二次处置费为12元/月/套及双方还约定了其他相关事宜的事实，本院予以采信；证据3中的2013年1月1日至2014年12月31日的缴费通知、律师函、照片因被告不予认可，且该缴费通知书所载明的落款日期2014年9月30日与未交纳物业费时段2013年1月1日至2014年12月31日存在矛盾，律师函无其他证据佐证证实已送达被告，从打印的照片中亦不能确定张贴文件的内容，本院均不予采信。 被告刘金凤未向本院提交相关证据材料。 本院经审理认定事实如下：勐腊海诚投资有限公司与佳和公司于2008年11月30日签订《南腊小镇物业服务委托合同》，该合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、合作方式及其他事项进行了约定。其中合同第六条约定别墅的物业管理服务费为0.8元/㎡/月。业主/物业使用人所交纳的物业服务费为拟定费用，如物价上涨，物业公司可通过以下任一方式对物业服务费用进行适当上调，以保证物业管理正常运营开支：（一）政府相关部门核定；（二）在小区公示栏进行不低于15天的物业费上调公示通知；（三）甲方（或小区业主委员会共同商定）确认；（四）征得小区1/2业主、物业使用人同意。垃圾二次处置费住宅按照12元/月/套的标准收取。第七条约定，业主应于入伙通知书内规定的入伙之日起交纳物业服务费用；业主/物业使用人每年元月一日至十日交纳当年的物业服务费用。第三十二条约定，合同期限自2008年11月30日起至2080年5月1日止。合同还约定了双方的其他权利义务。 刘金凤向勐腊海诚投资有限公司购买南腊小镇半山世X期X幢X号别墅并登记备案，商品房买卖合同登记备案表中载明的房屋建筑面积为324.89㎡。佳和公司通过将《缴费通知书》粘贴于刘金凤门口的方式向刘金凤催交南腊小镇半山世家X期X幢X号别墅2013年1月1日至2013年12月31日的物业费、垃圾清运费、水电运行费（即公摊水电费）各3084元、144元、100元，共计3328元。2018年佳和公司曾与刘金凤的丈夫宋传书协商交纳2013年1月1日至2014年12月31日物业等相关费用。 2012年3月27日勐腊县发展改革和工业信息化局作出腊发工[2012]48号文件《勐腊县发展改革和工业信息化局关于调整勐腊县城区垃圾清运处理服务价格的通知》，规定勐腊县城区常住人口生活垃圾处理服务收费标准为12元/㎡/月。 本院认为，本案系原、被告双方在履行物业服务合同过程中所产生的纠纷，属于物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为：1.原告的起诉是否超出法律保护的诉讼时效期间？2.被告是否已向原告交纳2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费？3.如涉案物业费、垃圾清运费、公摊水电费未交纳，原告主张的各项费用是否合法合理？关于原告的诉讼主张是否已超过诉讼时效期间的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”、第一百九十五条规定“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”。根据上述规定及庭审查明事实，被告委托代理人宋传书系被告丈夫，原告与被告丈夫在2018年对2013年及2014年的物业相关费用的收取进行协商，产生诉讼时效中断的法律效果。因此，至原告2019年1月3日向本院起诉时，并未超过三年的诉讼时效期间。故对被告提出的原告的主张已过诉讼时效的答辩意见没有事实依据和法律依据，本院不予采纳。关于被告是否已向原告交纳2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业费、垃圾清运费、公摊水电费的问题。结合庭审查明，原告曾与被告协商同意被告对2013年、2014年的相关物业费用交纳70%，被告抗辩已交纳，但原告不予认可，双方协商未果。诉讼中被告亦未提交证据证实其已交纳2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业费、垃圾处理费、公摊水电费，故对被告提出的其已交纳物业费的答辩意见，本院不予采纳。关于原告主张的各项费用是否合法合理的问题。物业服务具有综合性、专业性、有偿性及公益性的特点，因此物业服务合同的各方当事人均应本着诚实信用原则认真履行合同义务，共同维持小区秩序，以最大限度地维护各方当事人的合法权益。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，被告作为南腊小镇的业主，原告与勐腊海诚投资有限公司订立的《南腊小镇物业服务委托合同》对被告具有约束力，原告有对南腊小镇提供物业服务的义务，被告有按合同约定按时足额缴纳物业服务费用的义务。根据《南腊小镇物业服务委托合同》的约定，被告的住宅系别墅，建筑面积为324.89㎡，物业服务费为0.8元/月/㎡。对原告主张2014年7月1日至2014年12月31日期间的物业服务费按0.95元/㎡/月的标准计算的诉请，因不符合合同约定，且原告提交的证据不能证实原告已按照合同约定的方式告知被告其已对物业服务费用进行适当上调的事实，故对原告的该主张本院不予支持。因此对原告主张2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费，本院予以支持6238元（324.89㎡×0.8元/月/㎡×24个月）。根据《南腊小镇物业服务委托合同》约定，住宅的垃圾处理费为12元/月/套，且原告已代包括被告在内的勐腊县南腊小镇业主向勐腊县环卫站交纳了该垃圾处理费，原告主张2013年1月1日至2014年12月31日期间的垃圾处理费的诉请有事实依据，符合法律规定，本院支持288元（12元/月/套×24月）。原告主张公摊水电费每户每年收取100元，被告在2013年、2014年应交纳的公摊水电费为200元，被告对此无异议，本院予以支持。综上，被告应向原告交纳2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费、垃圾处理费、公摊水电费共计6726元。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告刘金凤在本判决生效之日起10日内支付原告勐腊佳和物业服务有限公司2013年1月1日至2014年12月31日期间南腊小镇半山世家X期X幢X住房的物业服务费、垃圾处理费、公摊水电费共计6726元； 二、驳回原告勐腊佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因本案适用简易程序审理，减半收取25元，由原告勐腊佳和物业服务有限公司负担1元，被告刘金凤负担24元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员  玉金罕 二〇一九年四月二十二日 书记员  罗丛丽