广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初1953号原告：罗素芬，女，1973年9月9日出生，汉族，身份证住址广东省揭西县，委托诉讼代理人：梁杰，广东德城律师事务所律师。被告：中山市富裕达房地产有限公司，住所地广东省中山市大涌镇旗山路39号富城山庄1幢1-4卡，统一社会信用代码91442000724777552N。法定代表人：徐进，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所律师。原告罗素芬与被告中山市富裕达房地产有限公司（以下简称富裕达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗素芬的委托诉讼代理人梁杰，被告富裕达公司的委托诉讼代理人谢红萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗素芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金，以405000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准，自2018年4月25日起暂计至2018年12月13日共232天约为14557元；2.判令被告向原告支付自2018年12月13日起至商品房产权登记手续完成之日止产生的逾期办证违约金（以405000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准）。事实与理由：原告与被告共同签署了《中山市商品房买卖合同》，约定原告以总金额405000元购买涉案商品房，商品房地址位于中山市××××镇，由于被告违约，原告至今尚未取得商品房产权证，致使原告不能完全行使所购商品房的占有、使用、收益、处分四项权能。为了维护原告的权益，请求法院判令被告支付逾期办证违约金。其次，合同约定的关于逾期办证的违约金太低，且原告作为合同的一方没有修改的权利，合同约定若买方逾期付款，违约金要按照每日万分之五的标准计算，逾期达到30天的，还需要支付总房价30%作为违约金，双方的违约责任极度不对等。参考《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。基于以上事实和理由，为维护原告合法权益，现原告根据法律的相关规定，向法院提起诉讼，请求法院支持原告上述诉讼请求。原告罗素芬对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.汇泰都城花园单元/商铺/车位交接书；3.商品房房款付款凭证；4.登记备案表等纳税凭证；5.票据资料。被告富裕达公司辩称，一、原告请求被告按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准支付逾期办证违约金缺乏事实与法律依据：1.原告与被告签订《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1％”，该约定是被告与原告双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该条款合法有效，该条款已对违约金的计算方式、计算标准进行了明确的约定，本案的违约金计算标准应按该约定执行，即使违约金金额封顶为已付购房款总额的1％过低，违约金金额封顶应不超过已付购房款总额的30％；2.《商品房买卖合同》第十四条第4点并非格式条款，被告已经将该合同条款通过添加下划线等方式对原告进行特别提示，原告与被告签订《商品房买卖合同补充协议》第九条约定“买受人在此明确表示，已详尽阅读并理解买卖合同及其附件的所有内容及文义”，被告已经采取合理的方式提示原告注意其中免除或者限制其责任的条款，原告没有证据证明该条款存在免除被告责任、加重原告责任及排除原告主要权利的情形，该条款是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，该条款合法有效；3.原告在签订《商品房买卖合同》时对违约金以已付购房款按日万分之一计算方式没有异议，即使原告认为该条款显失公平，但其在签订《商品房买卖合同》后一年内也从未以该条款显失公平为由向法院申请撤销该条款，原告并未在法定期限内行使撤销权，原告已丧失申请撤销的权利。因此，违约金的计算方式应以双方的上述约定为准;4.本案不符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的情形：商品房最重要的功能是居住，涉案房地产已经交付给原告使用，原告实现了购买房地产的主要目的，被告的逾期办证行为没有造成原告的实际损失。原告并未举证证明因被告违约导致其不能取得房地产权属证书所造成的具体损失数额，不能认定合同约定的逾期办证违约金低于被告逾期办证实际造成原告的损失，且双方在签订《商品房买卖合同及补充协议》时，已对违约金的计算方式进行了明确的约定，双方均应严格按合同约定履行，现原告以约定违约金过低为由要求按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准支付逾期办证违约金缺乏事实与法律依据。二、原告请求从“2018年4月25日起至商品房产权登记手续完成之日”计算违约金的起算点及截止计算时间点缺乏依据。按双方签订的商品房买卖合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”、《合同补充协议》第六条约定：“产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”，可见：1.原告请求逾期办证违约金的起算时间应从合同约定的交楼时间后360个工作日起计算，合同约定收楼时间为2016年11月15日，原告实际收楼时间为2016年10月15日，违约金的起算时间应从2016年11月15日的次日起计算360个工作日后的次日即2018年4月27日起计算，原告请求从2018年4月25日起计算违约金的起算点错误。2.违约金的截止计算时间应到富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日，而非计算至房地产权属证书办理登记完成之日。综上，请法院依法驳回原告不合理的诉讼请求。被告富裕达公司未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年6月16日，罗素芬（买受人）与富裕达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1601073308），合同约定：买受人向出卖人购买位于中山市大涌××都城花园××房的商品房，建筑面积共90.3平方米，套内建筑面积为73.57平方米，按套内建筑面积计价，单价为每平方米5504.96元，总金额405000元；付款方式及期限:分期付款，2016年6月16日现金支付355000元，后于2016年9月16日现金支付50000元。出卖人应当在2016年11月15日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人免责情况详见附件六合同补充协议，如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。合同还约定了其他内容。双方还签订了《附件六合同补充》协议，特别提示：为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签订前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等合同全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明。本合同一经签订即对双方均具有约束力。其中有关产权登记补充约定：产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；由于政府政策、法律法规改变或其他影响办证进度的政府行为导致买受人不能按合同约定的期限取得房地产权属证书的，出卖人不承担任何责任并有权相应顺延办证期限；买受人在此明确表示，已详尽阅读并理解买卖合同及其附件的所有内容及文义（无论是错印或手写的文字），签署买卖合同及附件是双方真实意思表示，已构成出卖人和买受人合法、有效、有约束力的义务，双方将严格遵守执行；本补充协议为《中山市商品房买卖合同》不可分割之部分，是双方的真实意思表示，是买卖合同的有效组成部分。买受人在签署本补充协议时对双方各自权利、义务清楚明白，并愿意按照本补充协议严格执行，若买卖合同与本补充协议有抵触的，以本补充协议为准。罗素芬提供的收款收据证明其已经足额支付购房款，并于2016年6月24日与富裕达公司办理了涉案房地产的商品房销售登记备案手续。富裕达公司（开发商）与罗素芬（业主）签订汇泰都城花园单元/商铺/车位交接书，载明鉴于富裕达公司开发的汇泰都城花园商住小区已竣工，并且经中山市有关政府部门鉴定合格可以交付使用，罗素芬购买之19幢1803单元，均已具备入伙条件，可以入住及交付使用。开发商和业主双方均同意签署本交接书，正式移交给业主。业主已检查了该单元、商铺、车位的建筑质量和初装修情况，双方一致认为，该单元/商铺/车位可以交付给业主，业主可以接受该单元。因此，双方签订本交接书，确认自双方签字日起，该单元/商铺/车位由发展商交付给业主。交接书还载明了其他内容。该交接书未载明具体的签订日期。罗素芬还支付了契税6075元、综合办证费1300元、法律服务代收费300元、专项维修资金3612元。因富裕达公司一直未办理涉案房地产的产权转移登记备案手续，罗素芬遂于2019年1月17日诉至本院，主张前述实体权利。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。罗素芬与富裕达公司签订的《中山市商品房买卖合同》及其补充协议，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。罗素芬已依约履行了支付购房款的义务，富裕达公司应依约交付涉案房地产给罗素芬使用，并办理涉案房地产的产权转移登记备案手续，但富裕达公司把涉案房地产交付使用，依据合同约定富裕达公司应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由富裕达公司提供的资料到产权登记机关备案，富裕达公司至今未能为罗素芬向产权登记机关提供资料进行备案，该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点在于逾期办证违约金的起止时间及计算方法应如何确定。结合双方的诉辩主张及本院经审理认定的事实，分析如下：关于违约金的起算时间，根据合同第十四条关于“产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，及补充协议约定“产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”的约定，本案中涉案房屋的最后交楼期限为2016年3月15日前，富裕达公司确认交楼时间于2016年11月15日前，本院确定富裕达公司应从2016年11月15日起360个工作日内即2018年4月24日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但富裕达公司至今未能为罗素芬向产权登记机关提供资料进行备案，已属违约，则逾期办证违约金的起算时间应为2018年4月25日。本院对富裕达公司主张从2017年4月27日起算逾期办证违约金的意见不予采纳。关于违约金的截止时间，根据合同第十四条约定，富裕达公司应在商品房交付使用后360个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，即逾期办证截止时间应为富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，亦即其完成合同约定的递件义务之日止。关于违约金的计算标准，合同第十四条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：出卖人免责情况详见附件六合同补充协议。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人按以下方式承担违约责任：出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”。针对本案涉及的违约情形，双方已在合同中明确约定了未能在规定的期限内取得房地产权属证书的违约责任为富裕达公司每日按已付房价款的万分之一向罗素芬支付违约金，且本案中罗素芬提交的契税、维修资金、综合办证费、法律服务代收费等票据资料，本院认为是购房延伸的其他费用，与本案无关联，罗素芬又未提供其他证据证明因富裕达公司违约导致其不能取得房地产权属证书所造成的具体损失数额，故无法认定合同约定的违约责任低于逾期办证期间实际造成的损失。罗素芬应对此承担举证不充分的法律后果，本院对其请求以中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金的诉讼请求部分不予支持。根据双方约定的违约责任条款，本院确定富裕达公司应每日按已付房价款的万分之一向罗素芬支付逾期办证违约金。至于富裕达公司承担的逾期办证违约金是否应按上述规定不超过累计已付房价款的1%的问题，虽然合同中明确约定了“上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%”，但该封顶条款未与富裕达公司逾期办证的违约时限相联系，而富裕达公司的逾期办证时间仍处于持续不确定的状态中，本案中，富裕达公司的逾期办证时间至一审开庭时已超过了300天，按每日以已付房价款的万分之一计算的违约金已经远超累计已付房价款的1%，且富裕达公司至今仍未确定何时能持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。因此，如果无论富裕达公司逾期办证的行为再延续多久，富裕达公司均只承担累计已付房价款的1%的违约金，这显然与富裕达公司的违约行为严重程度不相符，也与罗素芬支付了全部购房款但长期无法行使所购商品房所有权的全部内容及构成的利益价值失衡，在富裕达公司长时间内逾期办证的情况下，按封顶条款的违约金明显过低，不仅不足以弥补罗素芬的损失，还不足以督促富裕达公司尽早履行办证义务，显然不能充分体现违约金所应当具备的惩罚性，即该封顶条款的约定实际上免除了富裕达公司怠于办证应负的长期违约责任，造成双方的权利义务明显不对等，现罗素芬主张以违约金过低显失公平为由要求调高违约金的计算标准，本院在富裕达公司逾期办证的违约状态持续的情况下，基于公平原则，酌定不以累计已付房价款的1%的封顶条款为限，即本院确定逾期办证违约金的计算方式为每日按已付房价款的万分之一计算至富裕达公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案为止，不以累计已付房价款的1%为限。同时，本院对富裕达公司主张违约金应不超过已付购房款总额的30%，也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市富裕达房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告罗素芬支付逾期办证违约金（以405000元为基数，从2018年4月25日起计至被告中山市富裕达房地产有限公司持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，按每日万分之一计算）；二、驳回原告罗素芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费164元，减半收取82元（原告罗素芬已预交），由被告中山市富裕达房地产有限公司负担（被告中山市富裕达房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内迳付原告罗素芬）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈伟基二〇一九年四月十五日书记员  陈静翩书记员  谭银娣