海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)琼9003民初660号 原告：王赟，女，1983年11月8日出生，汉族，福建省厦门市人，现住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吴金山，男，1984年10月3日出生，汉族，海南省海口市人。 被告：儋州天易实业有限公司，住所地海南省儋州市那大镇伏波东路20号。 法定代表人：颜海珠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈翔，该公司员工。 原告王赟与被告儋州天易实业有限公司（以下简称天易公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序于2019年4月2日公开开庭审理了本案。原告王赟委托诉讼代理人吴金山，被告委托诉讼代理人陈翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王赟向本院提出诉讼请求：1、确认被告天易公司与原告签订的《商品房买卖合同》真实有效；2、被告天易公司支付原告从2014年8月30日起至2018年12月31日止的逾期交房违约金22155.72元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告王赟与被告天易公司于2012年7月25日签订《商品房买卖合同》，约定被告将儋城壹品1号楼B单元505号房屋出售给原告，房屋总价为443310元。合同签订后，原告向被告支付了首付款143310元，剩余款项300000元向银行申请贷款支付，同时原告缴纳房契税费用6650元。被告同时向原告开具交房款的收据及房契税收据，未开具发票。后来，被告开具了发票，原告复印发票交给法庭作为购房证据。原告交付首付款后，向被告提供了办理贷款的资料，被告未及时办理，也未按期向原告交房。被告先后两次向原告寄发房屋延期交房通知书。原告后来听说房子出现一房两卖情况，即到不动产登记中心查询，发现原告购买的房屋已登记备案在他人名下，作为被告向他人借贷的担保。购房合同约定2014年8月30日前交房，如逾期交房60日，买受人有权解除合同或要求继续履行合同，出卖人按日支付万分之一的违约金。原告认为，被告与他人签订的《商品房买卖合同》为无效合同，应予撤销备案。被告与他人签订合同只是作为借款的担保，双方是民间借贷关系，不是真实的房屋买卖关系。原告与被告签订的涉案合同真实有效，应继续履行。被告应按合同约定向原告支付逾期交房违约金。 被告天易公司辩称，被告与原告于2012年7月25日签订购房合同后，原告按合同约定已经支付首付款，合同真实有效。被告同意按合同约定的违约金计算方式承担违约责任。由于公司在开发项目中资金不足向案外人借款385万元，被告就涉案房屋和案外人签订了商品房买卖合同并在儋州市不动产登记中心办理合同备案。但被告与案外人之间只是民间借贷关系，名为买卖实为借贷。涉案房屋还未完工，现资金链已经断，整个项目属于停工状态，还不具备交付房屋、办理交房手续的条件。关于未为原告办理银行贷款手续问题，是因为涉案房屋的合同备案登记在案外人名下，没有办法为原告办理贷款。 原告王赟围绕诉讼请求依法提交了证据《商品房买卖合同》《“儋城壹品”认购协议书》《收据》《银行转账付款凭据》《发票》，经被告质证均无异议，本院经审查认为原告提供的证据内容真实、来源合法、与本案有关联性，予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述、上述本院确认的证据及庭审笔录，查明以下事实：2012年7月18日，原告王赟与被告天易公司签订《“儋城壹品”认购协议书》，约定原告认购被告开发的“儋城壹品”××楼房。签订协议书时，原告需向被告缴纳认购定金20000元，定金在签署《商品房买卖合同》后自动转为购房款。协议签订当日，原告交付20000元购房定金给被告天易公司。 2012年7月25日，原告王赟与被告天易公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于儋州市××镇南侧的儋城壹品项目的预售商品房，房号为第1栋B单元505号房。商品房建筑面积126.66平方米，价款单价每平方米3500元，总金额443310元。付款方式为合同签订后，买受人支付购房总价款的32.33%计人民币143310元，其余的67.67%计人民币300000元向银行或公积金中心申请贷款支付。合同第八条约定“出卖人应当在2014年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房而不视作违约：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府部门相关政策的调整以及政府市政规划变更原因；3、设计变更或施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决的”;第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续支付违约金的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同签订当日，原告将购房首付款113310元及契税6650元支付给被告。2013年6月25日，原告又交付10000元购房款给被告，合计已支付143310元购房款。 原告与被告天易公司双方确认，就涉案房屋被告天易公司与案外人另外签订了一份《商品房买卖合同》，并将该份合同在不动产登记中心进行了备案，导致原告无法通过银行办理按揭贷款手续支付余下房款。被告开发建设的涉案儋城壹品项目至今未经政府相关行政部门验收合格，至今未将房屋交付原告使用。 本院认为，原告王赟与被告天易公司于2012年7月25日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，为合法有效合同。原告与被告应依约履行各自的合同义务。原告已依约交付部分购房款给被告天易公司，虽未支付清余款，但也是因被告违约导致未能办理银行贷款手续。被告未能依约定期限交付房屋给原告使用，构成违约。根据上述《商品房买卖合同》第九条约定，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，买受人原告现要求被告支付从2014年8月30日起至2018年12月31日止的逾期交房违约金，有事实根据和法律依据，本院予以支持。但违约金应自被告违约之日即2014年8月31日开始计算，为22700.30元（143310元×万分之一×1584日）。原告诉请被告支付22155.72元，未超过被告应支付的数额，本院予以照准。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十四条第一款的规定，判决如下： 1原告王赟与被告儋州天易实业有限公司于2012年7月25日签订的《商品房买卖合同》合法有效。 2被告儋州天易实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告王赟支付逾期交房违约金22155.72元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3975元，由被告儋州天易实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  李润红 二〇一九年四月十八日 书记员  朱喜元 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。