江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0722民初23号 原告：葛伟，女，1991年6月9日出生，汉族，住东海县。 委托诉讼代理人：曹迪，上海君澜律师事务所律师。 被告：杨通，男，1982年7月28日出生，汉族，住东海县。 委托诉讼代理人：李启洋，江苏连云港吉祥法律事务所法律工作者。 委托诉讼代理人：武建，江苏尚扬律师事务所律师。 第三人：东海县儒房房地产经纪有限公司，住所地：东海县牛山镇牛山北路108号百盛居综合楼108-129号。 法定代表人：王洪春，总经理； 委托诉讼代理人：倪叶涛，男，汉族，1989年11月23日出生，东海县，系公司员工。 原告葛伟与被告杨通、第三人东海县儒房房地产经纪有限公司（下称：儒房地产）房屋买卖合同纠纷一案，2018年10月24日由连云港市中级人民法院发回重审，本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告葛伟的委托诉讼代理人曹迪、被告杨通及其委托诉讼代理人李启洋、赵某，第三人儒房地产委托诉讼代理人倪叶涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 葛伟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间房屋买卖合同关系，被告向原告双倍返还定金60000元，赔偿原告损失12400元，共计72400元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年4月6日，原、被告签订房屋买卖居间合同，约定被告将其位于东海县牛山街道和平西路15号4-6-101室房屋出售给原告。原告依约交付购房定金30000元，并支付了中介费。被告收取购房定金后，以种种理由拒绝迟延履行合同约定义务，经原告多次催要仍拒绝履行，请求贵院支持原告诉求。 被告杨通辩称，一、原告的诉讼请求与客观事实及法律事实相悖，应当予以驳回。二、原、被告及东海县儒房房地产经纪有限公司签订的房屋买卖居间合同，合法有效，原告构成根本违约，无权诉求解除房屋买卖居间合同，原告应当按照合同约定全面履行房屋买卖居间合同的义务。三、答辩人并未收取原告30000元定金。2018年4月6日，三方签订房屋买卖居间合同并书写定金收条30000元。当日，原告未支付定金。后于2018年4月8日，6230710101140109863(对方账号|卡号|汇票号)网银他行来账15000元到答辩人的中国邮政储蓄卡上。答辩人只收到15000元定金，而非30000元。四、原告、答辩人各自委托东海县儒房房地产经纪有限公司办理涉案房屋买卖事宜，合同约定：答辩人收到全部房款后再支付中介服务费9230元人民币。五、原、被告及东海县儒房房地产经纪有限公司三方签订的房屋买卖居间合同，明确约定：原告用首付款还清答辩人涉案房产房贷尚欠余额38万元左右，再由东海县儒房房地产经纪有限公司指定的中国银行办理银行贷款支付答辩人剩余的全部房款。至今，原告未支付首付款已构成根本违约，应当承担违约责任。定金不予返还，原告按照合同约定还应当支付违约金。六、房屋买卖居间合同的第三条（四）项、第七条二、三项明确约定：原、被告以东海县儒房房地产经纪有限公司的电话或短信通知为准，到该中介公司指定的中国银行办理贷款事宜，答辩人随时配合、协助原告及东海县儒房房地产经纪有限公司办理。但是，至今原告及东海县儒房房地产经纪有限公司未履行通知义务。答辩人从未拒绝，也从未迟延履行合同约定的义务，原告从没有所谓的催告。答辩人认为，原告违反了《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百零八条、一百一十四条、一百一十五条之规定，应当承担违约责任。综上所述，请求贵院查清事实后依法驳回原告的诉讼请求，或判决定金不予返还。 第三人陈述，原被告双方在我们公司签订合同，在约定时间内应到银行付首付款，可能是因为买方资金没有到位，所以没有去银行，后面就是我们等到买房钱到的时候，我们约了卖方，卖方也不愿意出面了，他们私下可能协商，但是我们不知道内容，后来我们又让双方到公司协商，双方就违约金支付没有谈好，所以我们建议走司法程序。 本院经审理认定事实如下：2018年4月6日，原告(乙方)与被告(甲方)在东海县儒房房地产经纪有限公司（丙方）签订了房屋买卖居间合同，合同约定：甲方自愿将座落于东海县牛山镇和平西路15号4-6-101的房屋出售给乙方；房屋转让价格为人民币923000元；乙方应在签订本合同时，支付人民币30000元，作为定金，转交丙方保管（待房屋产权核实无误后，由丙方转交甲方），转交甲方，其中人民币15000元，作为交楼押金暂由丙方保管，待甲乙双方办理完物业交割手续后，由丙方转交甲方；甲方房屋有抵押，甲方在本协议签订后且贷款审批通过七日内用乙方首付款还清甲方未结清抵押款项，不足部分自行补足；甲、乙、丙三方签订本合同时，按国家的相关规定及行业标准甲、乙双方各须向丙方支付中介服务费人民币9230元；甲乙双方约定自签订本合同十四日内，双方配合到丙方指定银行办理银行贷款手续；如乙方所申请贷款因买方自身的因素未能获银行审批，终止本合同的履行，甲乙双方相互清退各种款项，互不承担违约责任，其办理过程中已发生的各项费用（包括中介费用）由乙方承担；甲方应在贷款审批通过七日内解除房屋的抵押；在签订本合同后，甲、乙双方必须按时（以中介方电话或者短信通知为准）共同到房地产交易部门办理该房屋所有权过户手续，超过约定期限，每逾期一日，违约方支付给另一方该房屋转让价万分之五的违约金，超过一个月的可单方解除合同；甲方必须协助乙方办理贷款手续；如因甲、乙双方自身原因导致本合同无效、解除、终止，如已收取的中介费概不退还，如未收取的由违约一方支付丙方中介服务费（房屋转让价的百分之二）；因甲方原因导致本合同无效、解除、终止的，则乙方有权要求甲方双倍赔偿定金，并赔偿乙方房屋增值部分的损失，或者有权要求甲方继续履行本合同；因乙方原因导致合同无效、解除、终止的，则甲方有权没收定金并且按合同约定赔偿违约金。合同签订后，原告通过东海县儒房房地产经纪有限公司向被告支付了定金30000元，其中15000元给了被告，另外15000元留在第三人儒房地产公司作为卖方的税费及中介费等。被告向原告出具了30000元的定金收条，原告同时向东海县儒房房地产经纪有限公司支付了中介费7400元。 合同履行过程中，到约定的办理银行贷款手续之日，由于原告首付款没有准备好，导致没法按时办理贷款手续，一开始原告由于没有在规定时间交付首付款愿意赔偿一点，双方就违约赔偿进行了商谈，但是由于双方对赔偿金额有异议没有协商好。 2018年5月25日，原告向被告邮寄了关于催告要求履行房屋买卖合同的函，函告被告于接到本函后三日内依约履行房屋买卖合同约定的义务，如被告未能在规定时间内履行合同约定的义务，房屋买卖合同于前述期限届满时即已解除，同月28日，被告签收函件。但陈述收到的内容并不是催告函。 被告提供了2018年5月4日第三人员工孙某与原告的微信聊天截图，内容为：“孙：葛伟，我组长叫我问你，你是不是确认首付款已准备齐了，明天就可以走银行……葛：明天上午钱一定到位，我把钱都放在中行里22万，下午可以走银行的”。被告还提供了2018年5月29日、5月30日、6月4日被告杨通（杨）与第三人儒房地产的员工何某闯（何）的电话录音，主要内容有：“杨：买方老是推托什么意思？何：买家什么意思现在我也搞不懂了。杨：你现在也摸不透买方什么意思。何：不懂啊，是买还是不买也搞不懂。”“杨：该买还是不买，痛快给句话，你说是吧。”6月4日“何：买家说赔偿你到2018年5月4日大约6000元这样，买家感觉这个价钱能接受。杨：怎么能赔到2018年5月4日？……何：你意思就得赔10000元，是不是？何：我没让他全额赔就不错……杨：再拖下去，我就不卖了，买方违约在先，还跟我提什么卖与不卖，再这样下去，我就不卖了。何：那我懂你意思了，那我再跟买方沟通。”原告对该组证据不予认可，第三人对该组证据予以认可。 被告在庭审中表示一直愿意继续履行合同，到现在也想卖，只要把违约的钱给我，我现在还卖给原告。原告表示现在已经重新购买了房屋。 上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述以及原告举证房屋买卖居间合同、定金收条、中介费收据、EMS特快专递及回执、关于催告要求履行房屋买卖合同的函，被告举证房屋所有权证、房屋买卖居间合同、东海县儒房房地产经纪有限公司企业信用信息、EMS特快专递收件联、银联商务签购单、原告与儒房地产工作人员的微信聊天截屏、被告与儒房地产的录音及录音整理资料等予以证实，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原、被告在第三人儒房地产居间下签订的房屋买卖居间合同，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力，各方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同约定，被告房屋有抵押，在协议签订后且贷款审批通过七日内用买方首付款还清卖方未结清抵押款项，不足部分自行补足。后在约定的办理银行贷款期限内原告未准备好首付款，导致双方没有及时去办理银行贷款手续，合同没有继续履行。本院认为，合同没有继续履行的过错方在原告，理由如下：首先，根据合同法第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，原告负有按期办理银行贷款并交付首付款的义务，但原告没有按期履行，且没有就违约责任协商一致，作为后履行一方的被告有权拒绝其履行要求。其次，合同第九条第二项约定，乙方（原告）未按合同约定期限支付各项款项的，甲方（被告）有权向乙方追索违约金。违约金自合同约定的付款期限第二日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期未付款的万分之五作为违约金，合同继续履行。可见，如原告逾期付款，支付违约金是合同继续履行的前提。原告代理人在庭审中称即使原告存在违约，也不能成为被告拒绝出卖房屋的理由，被告仅享有按照合同条款要求支付逾期付款的违约责任，但原告在被告主张违约金时，在既没有按合同约定支付违约金，也没有就违约金协商一致的情况下，采用直接发函的方式要求被告继续履行合同，违反了合同约定。再次，原告在2018年5月25日向被告方发函，要求被告在接到该函三日内依约履行房屋买卖合同约定的义务，否则届时房屋买卖合同即告解除。被告否认收到快递的内容为该函件，本院认为即使该函件确实送达被告方，但该函并没有明确被告方需履行的具体内容，是原告付房款要求被告接收？还是协助原告办理银行贷款手续？还是要求办理过户手续？从当时情况看，负有履行合同义务的是原告方应及时办理银行贷款手续，向被告方交纳首付款，而不是要求被告方继续履行合同。被告在既没有收到首付款，也没有收到违约金的情况下，当然有权拒绝继续履行合同义务，且不履行该函的后果是解除合同，被告没有及时回复，其承担的充其量是解除合同的法律后果，原告以此主张被告拒不履行合同，存在违约，依据不足。最后，双方的买卖合同是在第三人居间下成立的房屋买卖居间合同，从被告提交的经第三人认可的被告与第三人员工何某闯的通话录音显示，直到2018年6月4日被告一直通过第三人联系房屋买卖事宜，并多次要求确认原告到底还买不买房，违约金数额等，可见被告一直在通过中介方积极磋商，且能够认定原告方存在违约行为。现原告已另购房屋，要求解除合同，因其违约行为导致合同目的已不能实现，对原告要求解除房屋买卖合同关系的诉讼请求本院予以支持。 《合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。合同签订后，原告向第三人交付了定金30000元，其中15000元第三人转给了被告，另外15000元留在第三人处作为押金。该15000元虽然没有交付到被告处，但其性质由定金转变为被告应交纳的押金，即使后期抵扣费用也是抵扣被告方应承担的费用，故该笔费用的权属属于被告所有，且被告也出具了30000元的定金收条予以印证。原告作为给付定金的一方，没有按约定履行应负的合同义务，无权要求返还定金，对其向被告主张双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。对原告主张的中介费等其他损失，亦不应由被告负担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、解除原告葛伟与被告杨通及第三人东海县儒房房地产经纪有限公司签订的房屋买卖居间合同； 二、驳回原告葛伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1610元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。 审 判 长  李 梅 审 判 员  侯书宇 人民陪审员  李春清 二〇一九年四月二十八日 法官 助理  朱 琪 书 记 员  宋紫阳