湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终649号上诉人（原审被告）:汪启红，男，1963年6月4日出生，汉族，住湖北省老河口市。上诉人（原审被告）:尚春香，女，1962年3月29日出生，汉族，住湖北省老河口市，系汪启红之妻。二上诉人委托诉讼代理人：闫疆南，湖北周成律师事务所律师。二上诉人委托诉讼代理人：范浩然，湖北策诚律师事务所律师。上诉人（原审原告）：郭兴，男，1987年3月1日出生，汉族，住襄阳市襄州区。委托诉讼代理人：陈赵亮、何显刚，北京市京师（武汉）律师事务所律师。原审第三人：湖北七个七房地产经纪有限公司。住所地：襄阳市樊城区春园西路公寓******。法定代表人：赵海，该公司总经理。上诉人汪启红、尚春香因与上诉人郭兴，原审第三人湖北七个七房地产经纪有限公司（以下简称七个七房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院(2018)鄂0606民初6605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭兴的委托诉讼代理人何显刚，上诉人汪启红、尚春香的委托诉讼代理人闫疆南、范浩然，原审第三人七个七房产经纪公司的法定代表人赵海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人汪启红、尚春香上诉请求：1.撤销(2018)鄂0606民初6605号判决；2.依法改判驳回被上诉人要求赔偿损失、承担违约金的诉讼请求；3.本案一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：(一)上诉人不构成违约，造成双方不能顺利办理网签的原因不是上诉人所致。2018年2月24日，上诉人与被上诉人郭兴签订二手房买卖合同后，上诉人积极配合办理过户手续，但在办理过程中发现房屋前手交易时中介公司存在利用伪造公证书、伪造契税税票等犯罪手段逃税的行为。为了使上诉人与被上诉人之间的交易顺利履行，上诉人积极与税务部门沟通，协助税务部门查案，因时过境迁，恰逢国地税合并，截止一审开庭之日，税务机关尚未办结该案件。在上诉人多方沟通努力下，税务机关允许上诉人补缴了契税、印花税与滞纳金，但却扣留了税票不交付给上诉人。上诉人一直愿意积极主动履行合同，但因税务机关的原因扣留了税票，无法继续办理过户手续，致使合同不能正常履行。被上诉人在一审中对此事实并无异议。以上事实，足以证明不是上诉人的原因和行为造成目前的现状。相反上诉人在发现问题后，积极的采取了一切可以采取的措施。如1.本次网签时听说房屋上次交易欠税后，上诉人第一时间聘请了专业律师与税务部门进行沟通，并协助税务部门查清事实。2.上诉人在前一手交易中，在已经向中介机构支付过所谓的“包干税费”69000元后，本次又向税务部门补缴了契税、印花税及滞纳金23429.22元，但被税务机关扣下了完税凭证(持该凭证至房管局可进行本次交易的网签手续)。3.收集证据向税务部门举报，税务部门已经查明该案中违法犯罪行为与上诉人无关。4.收集证据向公安机关报案，公安机关答复此类事件为民事纠纷，涉及税务犯罪案件应由税务机关移交。5.多次往返税务机关催办进度，税务机关答复国地税正在合并，无法及时处理该案件。6.将以上事实和情况及时通知被上诉人，积极与被上诉人协商解决办法，被上诉人表示愿意等待事情解决后继续交易。通过上诉人前述一系列的行为来看，均是在积极的采取措施，积极履行合同义务，但是努力后的效果如何，不以上诉人的意志为准，上诉人也不能把控。(二)影响本案房屋买卖过户手续办理的情形已经消除，本案的房屋买卖合同已经可以继续履行。上诉人收到法院传票后，第一时间将传票拿到了税务部门进行沟通。税务部门工作人员表示，因国地税合并完成，在向领导请示后，已经同意交付完税凭证，但提出需双方一同前往办理方可。上诉人向被上诉人转达后，被上诉人拒绝前往，拒绝继续履行合同(见一审庭审笔录)。因此，从2018年11月税务机关答复上诉人后，本案争议的房屋已经可以正常办理过户了。(三)一审法院判决认定由上诉人支付违约金10万元，严重背离了客观事实，依法应当改判。即使是上诉人构成违约，被上诉人的实际损失仅仅是已交付的2.5万元房款的利息损失及第三人实际收取的5000元中介服务费的损失。且该5000元中介费能否认定为实际损失，还需结合本案房屋买卖合同能否继续履行为前提。如果本案的合同解除,按中介服务合同的惯例,没有促成房屋买卖的,中介公司仅收取实际支出的费用,不应按买卖合同成立的标准来收取中介服务费。因此,一审法院判决认定违约金为10万元,对上诉人来说是极不公平的,而且严重缺乏事实基础,并且背离了客观事实。为了促成本次房屋买卖合同,上诉人除了也向第三人支付了5000元以外,还另行补缴23429.22元的税款,这些损失,对上诉人来说更大。一审法院对10万元违约金的标准认定,既没有法律依据,也没有事实依据,还明显超出全部实际损失的数倍,该判决显失公平与公正。上诉人郭兴答辩并上诉称：(一)原审法院认定事实不清，上诉人的损失没有得到赔偿。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原审法院认定被上诉人应承担违约责任。上诉人为证明自己的损失，向法院提交了居间费《收据》、房屋测绘费发票、《租房合同》、租金收条、武汉铁路局《成本价住房买卖合同》、农商银行文件，证明存在租房损失、贷款利息增加损失、房屋测绘费和中介居间费损失，根据《合同法》第一百一十三条的规定“当事人一方不履行合同或履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。涉案房屋买卖合同签订后，基于襄阳市的房屋价格上涨，被上诉人单方根本违约的事实，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法；第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定”的规定，汪启红、尚春香还应当向郭兴赔偿违约金不足以弥补的其他损失，包括直接利益损失和预期可得利益损失。故郭兴主张房屋差价损失的数额应为房屋涨价后的市场价格与签订合同约定的价款差额加上契税和贷款利息等损失。一审法院认为其支持的违约金已经综合考虑了涉案合同的履行状况、上诉人的直接损失、兼顾当地房屋价格上涨等因素，没有事实和法律依据。依照最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十条规定，人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。(二)原审法院适用法律错误，错误调整上诉人的违约金主张。双方在合同中对各方的违约责任作了约定，因此违约方对违约应承担的违约金和赔偿金也有一定的预判性。以合同自由为代表的意思自治是民商法的基石，现代合同理念充分尊重当事人缔约自由的权利。特别是在商事审判中，人民法院更应当谨慎介入当事人自治的领域，充分尊重当事人的意思自治，最大限度的维护交易的稳定性。《合同法》第一百一十四条赋予了当事人协商约定违约条款的权利，允许当事人可以约定一定数额的违约金，或者约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，体现了缔约自由的宗旨。同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情况亦做出了限制性规定。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。这就要求应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。违约金是合同经济方式的一种，也是对违约的一种经济制裁。违约金的标准依法定或双方在合同中书面约定，其性质从法律通说认为具有赔偿性兼具惩罚性，其功能在于督促当事人履行合同，补偿一方违约给对方造成的损失，制裁违约方。合同自治原则在大部分人中已形成了共识，双方在意思自治情况下达成的协议应该共同遵守，对方当事人在法官释明后，没有提供证据证明“违约金超过造成损失的百分之三十”，其要求降低违约金标准的主张不应得到支持。因为违约金不只是弥补损失，还具有惩罚性质，它的设立是为了督促双方当事人按合同办事，遵守契约精神，而不是随意反悔。(三)原审法院违反法律规定，未同意上诉人对房屋差价损失的数额的鉴定请求。在一般情况下，对于房屋差价损失金额的确定，如双方对计算方式有约定的从其约定；双方无约定，经协商仍不能确定的，法院应当向当事人释明后，由当事人提出申请，法院委托有评估资质的专业机构对房价涨跌情况进行评估鉴定。评估时点的确定应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，综合考虑合同约定的履行期限届满之日、违约行为确定之日以及案件审理过程中房价的涨跌等情况合理确定。本案中上诉人在提交相应证据证明房屋差价损失同时，向原审法院申请要求对房屋差价损失的数额进行司法鉴定，原审法院以不利于案件审理和矛盾化解为由，没有允许上诉人的鉴定申请。故上诉请求：1.撤销襄阳市樊城区人民法院2018年12月27日作出的(2018)鄂0606民初6605号民事判决书，依法改判或者发还重审；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人负担。同时答辩要求驳回汪启红、尚春香的上诉。汪启红、尚春香答辩称，郭兴无任何损失,如果有损失也是其坚持不按照约定履行合同而扩大的损失，我方不应承担责任。原审第三人七个七房产经纪公司述称，在合同履行过程中，我公司无任何责任，导致房屋无法过户与我公司没有任何关系。原告郭兴向一审法院起诉请求：1.请求解除原告郭兴与被告汪启红、尚春香2018年2月24日签订的《二手房买卖合同》；2.判决被告汪启红、尚春香向原告郭兴返还购房定金25000元；3.判令被告汪启红、尚春香向原告郭兴赔偿各项费用损失共计231625元（26850元中介费+75元房屋测绘图纸费+100000元房屋涨价+95000元银行贷款利率上涨）；4.判令被告汪启红、尚春香向原告郭兴支付违约金179000元；5.本案诉讼费用由被告汪启红、尚春香承担。一审判决认定：1.2018年2月24日，郭兴作为买方与汪启红作为卖方及第三人七个七房产经纪公司作为经纪方签订《二手房买卖合同》，主要约定：卖方将位于襄阳市××区××东路友谊公寓××单元××室房屋转让给买方，转让价格为895000元；买方在签订合同当日支付定金25000元，买方须于过户日之前支付首期款295000元，并直接交付卖方；如房产没有抵押的，双方应在本合同签订之日起银行审批贷款通过后签订《襄阳市网签合同》，办理房产过户手续。任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%违约金等。合同签订后，原告郭兴向被告汪启红支付购房定金25000元。同日，汪启红出具收条，载明：今收到郭兴交来购房款25000元，此房坐落于樊城区××东路友谊公寓××单元××室，房产证号：鄂（2017）襄阳市不动产权第00027**。2.2018年2月24日，七个七房产经纪公司出具收据，载明：收到郭兴樊城区××东路友谊公寓××单元××室购房佣金26850元（实际收款20000元，剩余款项未支付）。3.2018年3月5日，郭兴与汪启红、尚春香签订《襄阳市存量房买卖合同》，该合同进行了备案，并办理了网签手续。襄阳市房屋测绘中心出具了《房屋分户平面图》，并向郭兴出具了75元的房屋测绘费发票。2018年3月5日，襄阳市房屋产权与市场管理处档案室出具《证明》，载明：截止2018年3月5日，郭兴在我处无有效住宅房屋权属登记记录。4.汪启红、尚春香共同共有襄阳市××区××东路友谊公寓××单元××室房屋，不动产权证号：鄂（2017）襄阳市不动产权第0002740号。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。郭兴、汪启红、七个七房产经纪公司签订的《二手房买卖合同》系三方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。因诉争房屋由于前手交易时税款未交齐,导致该房屋此次交易出现过户障碍，郭兴提起诉讼后，汪启红、七个七房产经纪公司均同意解除合同，一审法院确认郭兴解除合同的行为有效，合同解除之日为一审法院向汪启红、尚春香送达起诉状副本之日即2018年11月6日。合同解除后，郭兴要求汪启红、尚春香返还定金25000元，合法有据，予以支持。汪启红作为卖房人，应当保证其房屋能够正常交易，对因欠缴税款导致本次交易不能进行，应按照合同约定承担违约责任。本案中，关于合同解除卖方违约责任约定为：卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价20%违约金。故郭兴主张汪启红、尚春香支付违约金，依法应予支持。郭兴请求按照房屋转让价款的20%支付违约金即179000元，汪启红、尚春香认为违约金过高请求予以调减。按照法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案违约金应当以实际损失为基础,综合考虑涉案合同的履行状况、郭兴的直接损失、兼顾当地房屋价格上涨等因素，一审法院对违约金酌情调减为10万元。除要求返还定金25000元及支付违约金外，郭兴还要求汪启红、尚春香赔偿经济损失。因本案合同约定承担违约责任的方式为双倍返还定金或者支付违约金。郭兴选择使用违约金条款，一审法院亦支持了其部分主张认定违约金为10万元，该违约金已综合考虑郭兴的直接损失、兼顾当地房屋价格上涨等因素，故不再支持其赔偿损失的诉讼请求。汪启红、尚春香的部分抗辩意见成立，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十五条规定，判决如下:一、确认郭兴解除合同的行为有效，郭兴、汪启红、湖北七个七房地产经纪有限公司2018年2月24日签订的《二手房买卖合同》于2018年11月6日解除；二、汪启红、尚春香于本判决书生效后十日内返还原告郭兴定金25000元；三、汪启红、尚春香于本判决书生效后十日内支付原告郭兴违约金100000元；四、驳回郭兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7835元，减半收取3917.5元，由郭兴负担2517.5元，汪启红、尚春香负担1400元。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院所查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明：本案房屋买卖双方当事人在办理房屋过户手续时，发现汪启红、尚春香通过另一中介公司从前手购房时，存在交易欠税的问题，双方因此未能办理过户手续。汪启红、尚春香主张其已向前手中介公司交纳了办证包干费用69000元，中介公司伪造公证书、伪造契税税票进行逃税，其不知情。为让本案交易继续进行，汪启红、尚春香于2018年6月28日向税务机关缴纳了买方应支付的印花税、契税及滞纳金共计23429.22元。前手交易中卖方应缴纳的税费目前无人主动向税务机关缴纳，税务机关也未征收完毕。本院认为，郭兴、汪启红、七个七房产经纪公司签订的《二手房买卖合同》合法有效，在合同履行过程中，因汪启红与前手房屋买卖交易中存在偷漏税的问题，导致本案房屋买卖双方不能办理房屋过户手续，本案房屋买卖交易无法完成。无论在偷漏税问题上汪启红是否有责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，其均应就本案房屋买卖合同不能履行对郭兴承担违约责任。虽然汪启红、尚春香在发现前手交易中存在偷漏税问题后，积极向税务机关反映情况，并在已向前手中介公司交纳办证包干费用的情况下又主动向税务机关补交买方应承担的税费，意在积极促成本案房屋买卖交易的完成。但因前手交易中卖方应负担的税费卖方未缴纳，汪启红、尚春香也未代缴，税务机关至今也还未征收完毕，本案房屋买卖交易仍然无法完成，汪启红、尚春香的上述行为不影响对其在本案房屋买卖合同履行中存在违约事实的认定。故汪启红、尚春香上诉称影响房屋过户手续办理的情形已消除，其在本案合同履行中未违约，与事实和法律规定不符，不能成立。汪启红、尚春香可在承担责任后，依据法律规定以及其与前手卖方、中介公司之间的合同约定向责任人进行追偿。本案买卖双方当事人虽在合同中对违约金进行了明确约定，但依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，合同约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。汪启红、尚春香在一审中主张违约金约定过高并申请调减后，一审法院综合涉案合同的履行情况、郭兴的直接损失、兼顾当地房屋价格上涨等因素对违约金酌情调减为10万元并无不当。汪启红、尚春香上诉主张10万元违约金过高，郭兴上诉主张一审法院调整违约金错误，均不成立。一审法院在确定违约金数额时已考虑了房价上涨的因素，且所确定的10万元违约金已足以弥补郭兴因合同不能履行而产生的损失，故一审法院对郭兴关于房屋差价的鉴定申请未予准许，对郭兴要求赔偿损失的请求予以驳回，适用法律正确。综上所述，上诉人汪启红、尚春香、郭兴的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人汪启红、尚春香上诉部分案件受理费1400元，由上诉人汪启红、尚春香负担。上诉人郭兴上诉部分案件受理费7835元，由上诉人郭兴承担。本判决为终审判决。审判长 魏 俊审判员 苏 轶审判员 严庭东二〇一九年四月三日书记员 郭明月