浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0702民初158号 原告（执行案外人）：林荣堂，男，1952年6月12日出生汉族，住杭州市江干区。 原告（执行案外人）：徐玉宝，女，1953年11月5日出生汉族，住杭州市江干区。 两原告共同委托代理人：梁冰、毛丽敏，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：林元，男，1969年2月14日出生汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：吴根良，戴婷婷，浙江八咏律师事务所律师。 原告林荣堂、徐玉宝为与被告林元案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人梁冰、被告林元及其委托诉讼代理人戴婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法撤销金华市婺城区人民法院做出的（2018）浙0702执异152号《执行裁定书》，改判终止对坐落于杭州市下城区房产的执行。2.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2017年4月20日，原告林荣堂、徐玉宝与张熔、沈黎虹签订了《杭州市房屋转让合同》，约定由原告向张熔、沈黎虹购买坐落于杭州市下城区房产，总价人民币480万元。合同签订后，原告于2017年4月24日向张熔、沈黎虹支付了购房款人民币400万元。2017年4月25日，原告与张熔、沈黎虹共同去房管局登记窗口提交了过户申请及相关材料，同时从张熔、沈黎虹处接收了房屋钥匙，取得了房屋的居住权。2017年5月3日，原告取得了变更登记所需的完税凭证。 在办理房屋过户登记过程中，涉案房屋因被法院查封，导致产权变更登记最终未能完成。此后，涉案房屋就一直未能完成变更登记。在此期间，原告多次与张熔、沈黎虹交涉要求完成变更登记，但迟迟无法完成。 2018年4月12日，原告在迟迟无法取得产权证又无法确认具体原因的情况下，向杭州市下城区人民法院提起诉讼，要求确认《杭州市房屋转让合同》有效并要求张熔、沈黎虹配合完成产权变更登记手续。在诉讼过程中，下城区人民法院查明涉案房屋原司法查封已经解除，但又因浙江省高级人民法院2018年3月7日做出的（2018）浙民再102号民事裁定书而再次被查封，故根据承办法官释明原因及相关规定后，原告撤回了要求办理变更登记的诉讼请求。 2018年6月21日杭州市下城区人民法院做出了（2018）浙0103民初字2484号民事判决书，判决确认《杭州市房屋转让合同》有效，同时认定了原告支付款项、已经在2018年4月25日取得房屋居住权等事实。该判决书现已经生效。此后，林元向金华市婺城区人民法院申请执行处置涉案房屋，执行案号为（2018）浙0702执5119号。 原告认为，原告与张熔、沈黎虹签订的《杭州市房屋转让合同》合法有效，原告已经根据合同约定支付了大部分购房款，并且自2017年4月25日起已经实际占有了涉案房屋，并且积极办理产权变更登记，就购房余款原告愿意按照人民法院的要求交付执行。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，向金华市婺城区人民法院提出执行异议，申请终止对原告购买房屋的执行。 2018年12月10日，原告收到金华市婺城区人民法院做出的（2018）浙0702执异152号《执行裁定书》，以“并未在人民法院查封之前已合法占有该不动产”为由，裁定驳回了原告的异议请求。原告认为，根据业已生效的法律文书认定的事实，原告已经于2017年4月28日即涉案房屋第一次为法院司法查封前与张熔、沈黎虹办理了房屋交接手续、取得房屋居住权，事实上已经完成了对涉案房屋的实际占有；此外，2017年4月28日查封房屋的查封依据为（2016）浙0702民初12429号民事裁定书，而该查封已经于2017年8月2日解除，目前原告提出执行异议针对的对象是本次执行案件即（2018）浙0702执5119号，而不是原执行案件。本案原审裁定不但无视生效法律文书认定的案件事实，甚至在适用程序上严重违法，不是根据原告的申请对（2018）浙0702执5119号案件的执行异议进行审查，而是在审查已经失去执行依据的（2016）浙0702民初12429号民事裁定书的执行措施。 被告林元答辩称：一、本案发生的基本事实：被告林元因与张熔的居间合同纠纷，于2016年11月10日向婺城区法院提起民事诉讼要求张熔支付居间费用1000万元，2017年3月13日婺城区法院作出（2016）浙0702民初12429号民事判决，判决张熔需支付林元1000万元及利息，张熔不服一审判决向金华市中级人民法院提起上诉，2017年4月20日与林荣堂、徐玉宝签订了《杭州市房屋转让合同》将属于自己的房屋出售。2017年4月26日金华市中级人民法院立案受理，林元申请保全，2017年4月27日金华市中级人民法院裁定查封了张熔位于杭州市下城区的房产。2017年7月17日，金华市中级人民法院作出（2017）浙07民终2087号民事判决，判决张熔需向林元支付佣金200万元。林元于2017年7月28日向浙江省高级人民法院提起再审，省高院于2017年12月12日作出（2017）浙民申2526号裁定提审；2018年3月7日，省高院裁定查封了张熔位于杭州市下城区的房产。2018年8月16日省高院作出（2018）浙民再102号民事判决，判决张熔需在500万元范围内对林元承担赔偿责任。2018年10月份，林元向婺城区法院申请强制执行。 二、两原告主张终止杭州市下城区房产的执行缺乏证据依法不能成立，理由如下： 1.原告为其主张递交了房屋转让合同、汇款凭证、收款收据等证据，上述证据根据被告递交的质证意见不能证明原告所主张的已支付房屋款项、已实际占有房屋的事实。且上述证据本身有明显的恶意串通的疑问，有明显的制作证据的痕迹。 2.房屋转让合同是两原告与张熔、沈黎虹恶意串通签订的。（1）房屋转让的价格480万明显低于市场价1000万左右，而且低于实际抵押价格580万的18%。根据商业银行贷款规则，贷款金额按房产评估价值的50%至70%进行抵押贷款，按抵押贷款金额580万元可以得出房屋评估价格按50%贷款实际房价为1160万元，60%为966万元，70%为828万元。（2）房屋销售价格480万元与张熔陈述资金紧张出售矛盾，该价格低于抵押价格达不到出售房屋为经济利益的目的。（3）房屋精装修过故意按毛坯房予以售卖；（4）房屋转让合同与其他证据之间相互矛盾，付款时间和金额与合同约定矛盾，关于交房时间的合同约定与两原告陈述2017年4月24日已经交房入住矛盾。（5）张熔转让房产是在婺城区法院一审判决承担1000万元债务之后，其出售房屋逃避债务履行的恶意明显。 3.根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，婺城区法院分别于2017年5月24日、2017年8月7日、2018年12月7日裁定证明了两原告并没有合法占有凤栖花园的房产。并且原告提供的收款收据只能证明交费的行为，无法证明是业主所交，也不能证明物业占有的事实。 4.两原告凭借房屋转让合同三次向婺城区法院提起查封和执行异议，是重复、恶意的行为。两原告明知房屋被查封不能过户，在诉讼过程中下城区法院也已经释明，两原告撤回了请求过户的诉请，对凤栖花园房产不能取得所有权明知。而两原告在房屋转让合同不能实现变更产权的情况下不仅不起诉张熔获得赔偿，反而一次又一次的到婺城区法院提起执行异议，试图阻碍执行的意图昭然若揭。 5.两原告在杭州下城区法院起诉张熔确认房屋转让合同的效力根本是一场无谓的诉讼，两原告试图通过下城区法院的判决混淆法律上物权和债权的概念。合同有效也不代表房屋所有权属于两原告，更加不能排除本案执行。 综上所述，两原告企图通过执行异议和提起异议之诉拖延、阻碍执行的恶意明显，两原告与张熔之间签订的房屋转让合同存在诸多疑点，请求法院依法查明事实，驳回两原告的诉讼请求或将案件移送进行虚假诉讼的调查。 当事人围绕诉请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，婺城区人民法院于2017年4月27日作出（2016）浙0702民初12429号之一民事裁定书，于2017年4月28日查封了涉案房产。2017年7月27日作出（2017）浙0702民初10704号民事裁定书，并于2017年7月28日轮候查封了涉案房产。2017年8月2日作出（2017）浙0702民初12429号之一民事裁定书，于2017年8月10日解除对涉案房产的查封。2018年3月7日浙江省高院作出（2018）浙民再102号民事裁定书，于当天查封了涉案房产。2018年4月11日婺城区人民法院作出（2017）浙0702民初10704号民事裁定书，解除对涉案房产的查封。上述查封、解封所依据的审理案件均是林元与金华市宝隆园林有限公司、张熔合同纠纷一案，也即林元申请执行的审理案件。查封申请人均系林元，在2017年4月28日至今，涉案房产一直处于查封期间。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 对于原告所主张的购房事实，原告向本院提交：1.《杭州市房屋转让合同》；2.银行汇款凭证，证明原告与张熔、沈黎虹签署购房合同及其约定内容并已支付购房款人民币400万元。3.民事判决，证明原告在婺城区人民法院第一次查封前已实际占有案涉房屋；第一次查封案件已在2018年8月2日解除，最近一次查封是2018年3月7日做出。4.物业公司收款收据，证明涉案房屋的业主已自2017年4月1日起变更为原告林荣堂，林荣堂实际占有了涉案房屋。5.购房发票，证明2017年5月3日为办理过户，原告交纳购房税款并开具购房发票。6.(2017)浙07民终2087民事判决书、（2018）浙07民终129号民事裁定书，证明涉案房产前两次被查封应解除的生效法律文书日期。被告发表质证意见：对证据1真实性有异议，合同与实际履行有矛盾，交房方式与诉状所述矛盾。合同附件中为毛坯房交付实际该房装修过的，房屋价值远远低于市场价；对证据2同上与合同履行有矛盾，无法证明是否为购房款；对证据3无法证明实际占有案涉房屋；对证据4开票日期为2018年2月1日，无法证明付的是什么时候的水电费，与合同交房日期相矛盾；五、对证据5真实性无异议，但交款目的不明；对证据6无异议。经审查，原告证据2系原告向房屋转让居间方支付房屋转让款300万元及向沈黎虹支付转让款100万元的转账凭证，本院对该证据的真实性予以确认，证据3系生效的法律文书，对原告与张熔、沈黎虹之间房屋转让法律关系予以了确认，上述证据可以印证原告证据1的真实性，被告以合同中部分约定与实际履行不符为由主张房屋转让关系虚假，其理由不成立，本院对其异议不予采信，但是关于原告实际占有房产的时间认定，判决书中仅依据原告与张熔的陈述作出认定，在该案的审理期间，原告及张熔已确知涉案房产被法院查封无法过户的事实，故仅凭其二人的口头陈述难以认定该事实，本院确认证据1-3的证明力，但对于原告主张的实际交付时间不予采信。证据4系物业公司关于涉案房产2017年4月至2017年10月期间公共能耗费和水费收取的收款收据，开具发票的时间为2018年2月，本院对该证据的真实性予以确认，但收款收据仅能证明费用的交纳情况，并不能证明原告于2017年4月已实际占有该房产。证据5的真实性予以确认，对证据所反映的事实予以认定。证据6系生效的法律文书，本院确认其证明力。 针对异议，被告向本院提交证据：1.杭州市不动产权属信息查询记录、2017年凤栖花园网络挂牌价格截图两张，证明2016年11月18日，张熔、沈黎虹以580万元的价格将涉案房产抵押给浙商银行杭州运河支行；凤栖花园2017年房屋均价在38000元左右。2.沈黎虹提交的《关于保障案外人共有财产权的申请》，证明若张熔、沈黎虹与两原告签订的《房屋转让合同》真实，并且沈黎虹收到了400万元的售房款，那么沈黎虹不可能再主张凤栖花园房屋50%的份额，与售房自相矛盾。原告方表示：580万元只是产权的抵押价，不是市场价值。截图不能证明本案房屋价值580万元。对证据2真实性无异议，但证明目的有异议。经审查，本院确认涉案房产权属信息查询记录的真实性，对证据所反映的事实予以认定，对涉案房产所在小区网络挂牌价截图的真实性予以认定，但是该证据并不能否定原告与张熔、沈黎虹之间的房屋转让法律关系，如果被告认为原告与张熔、沈黎虹之间系虚假的合同转让关系或以明显不合理的低价转让房产，被告作为债权人可以提起撤销权之诉。对于证据2的真实性予以确认，但沈黎虹对执行所提的异议并不能否定原告与张熔、沈黎虹之间的房屋买卖关系。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然原、被告于2017年4月20日即签订了房屋转让合同，且杭州市下城区人民法院作出的生效民事判决书也确认了转让合同的合法有效，但原告未能提供证据证明其在2017年4月28日涉案房产被查封前已合法占有该不动产，故原告请求终止对该房产的执行，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告林荣堂、徐玉宝的诉讼请求。 案件受理费45200元，由两原告自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。 审 判 长  韩小飞 人民陪审员  宋红霞 人民陪审员  钱丽英 二〇一九年四月二十九日 代书 记员  俞华卿