广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初1559号原告：梁广珍，女，1972年9月27日出生，汉族，住广东省阳江市江城区（《诉讼文书送达地址确认书》确认的优先送达地址为阳江市江城区联新街22号，联系人为冯兆媛）。委托诉讼代理人：冯兆媛，广东迅恒律师事务所律师。被告：王珍，女，1973年11月8日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：梁荣根，广东拓进律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨淑君，广东拓进律师事务所实习律师。被告：阳江市保信房地产实业有限公司。住所地：广东省阳江市江城区河堤北路98号。法定代表人：许崇。被告：敖卫伙，男，1960年10月25日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原告梁广珍诉被告王珍、阳江市保信房地产实业有限公司（以下简称保信公司）、敖卫伙申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁广珍的委托诉讼代理人冯兆媛，被告王珍的委托诉讼代理人梁荣根、杨淑君到庭参加了诉讼；被告保信公司、敖卫伙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁广珍向本院提出诉讼请求：1、准予执行被告王珍名下坐落于阳江市江城区河堤北路××号房屋；2、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2017年12月7日，阳江市江城区人民法院已对原告梁广珍、与被告敖卫伙、保信公司民间借贷、建设用地使用权转让合同纠纷一案作出民事判决书[案号：（2017）粤1702民初1933号]。该判决己生效，被告敖卫伙、保信公司拒绝遵照履行该判决书确定的义务，原告向阳江市江城区人民法院申请强制执行。在执行过程中，法院依法查封了涉案被告王珍坐落于阳江市江城区河堤北路××号房屋，后被告王珍提出执行异议，江城法院作出（2019）粤1702执异13号执行裁定，裁定中止对涉案房地产的执行。原告认为，法院对（2019)粤1702执异13号执行异议的审判，严重违法，事实认定错误，适用法律错误，裁定显属错误。理由主要有：一、江城法院于2019年1月31日寄送被告王珍的执行异议申请书给原告，2019年2月1日即寄送了（2019）粤1702执异13号执行裁定书给原告，期间，法院没有给予原告答辩的时间机会，没有依法保障原告的诉讼权利，是程序违法。二、被告王珍在江城法院查封涉案房屋前，未付清全部购房款，其中主张房款625280元已付清无事实依据，江城法院认定被告王珍已全部付清房错误。625280元属大额资金支付，按照被告王珍的付款的习惯，应为银行转账汇款支付，现金支付违背被告王珍的付款习惯，亦违背常理，不可信。退一步来讲，本案中在被告王珍未能提供其具备支付房款能力证明的情况下，认定被告王珍已付清房款显属错误。三、在江城法院查封涉案房屋之前，被告王珍并未合法占有涉案房屋。被告王珍主张其占有涉案房屋，但从被告王珍提供的两份《房屋租赁合同》来看，两份《房屋租赁合同》均以刘国均的名义作为出租言与承租人签订租赁合同，而并不是由刘国均以被告王珍的名义与承租人签订租赁合同，该行为不符合代理民事行为的法律特征，刘国均和承租人均未出庭作证，也无法证实租赁关系的真实存在，而且被告王珍未能提供相应的租金收入凭证、房屋交接、房屋装修等手续来佐证其对涉案房屋进行实际占有使用。四、被告王珍未能提供任何证明涉案房屋为其唯一用于居住的房屋，相反，从执行异议申请书和（2019）粤1702执异13号执行裁定书记载的居住信息可见，被告王珍有其他房屋可供居住，如坐落于阳江市江城区××二街××号的房屋。综上，被告王珍对涉案房屋不具有足以排除强制执行的权利。为维护原告的合法权益，现根据中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十一条等相关规定向法院提起诉讼,恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告王珍辩称，一、王珍对阳江市江城区河堤北路自编号为D25幢联排五层半房屋（后确定门牌号为××）（以下简称房屋）享有足以排除执行的民事权益。1、王珍与保信公司签订的《房屋认购合同》是合法有效的合同，该合同是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。2012年4月5日,王珍向保信公司购买位于××的房屋，并与保信公司签订了《房屋认购合同》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”据此，《房屋认购合同》是合法有效的商品房买卖合同。2、王珍付清房款并合法占有使用了房屋。《房屋认购合同》约定房屋总价款为1825280元，2012年4月6日前王珍支付诚意金700000元，之后支付余下房款1125280元。《房屋认购合同》签订之后，王珍依约于2012年4月6日向保信公司转账支付了700000元，当天保信公司为王珍开具收款700000元的收据；王珍于2013年10月28日以丈夫刘振华的账户转账支付了500000元给保信公司，当天保信公司为王珍开具收款500000元的收据；2014年1月26日，王珍委托刘国均转账支付了余下房款625280元给保信公司，保信公司于2014年1月27日向王珍开具收款625280元的收据。至此，王珍支付房屋房款完毕，保信公司于2014年1月27日当天向王珍交付房屋。王珍自2014年年底至2015年年初对房屋进行装修，2015年起王珍对房屋进行出租使用，出租给其他人并收取租金。二、房屋未能为王珍办理产权证是保信公司过错所造成的。法院审理的粤1702民初2087号案查明，保信公司的河堤北路房屋没有进行验收，不具备办证条件。本案，王珍付清房款并合法占有使用房屋之后，保信公司未能就房屋办理房产证，亦没有通知王珍去办证，因此王珍对未能办证不存在过错。三、王珍对房屋享有排除执行的民事权益，因此应解除对房屋的查封，中止对房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，本案，在法院查封房屋的2019年1月9日之前，王珍已经付清房屋房款，并对房屋予以合法占有和使用，因此，应解除对房屋的查封，中止对房屋的执行。综上，恳请法院接纳被告王珍的答辩意见，驳回梁广珍的所有诉讼请求。被告保信公司、敖卫伙没有作答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。经审理查明：坐落于阳江市江城区河堤北路自编号××房屋（即××市××城区河堤北路××号房屋）是由被告保信公司开发建设的商住房。2012年4月5日，被告保信公司（出让方、甲方）与被告王珍（买受方、乙方）签订《房屋认购合同》，该合同主要约定：乙方购买甲方的房屋位于阳江市河堤北路（即保信公司开发建设的河堤北路的房地产项目）编号为D25幢联排五层半房屋；房屋总价为1825280元；在签订本协议生效之日起2012年4月6日前，乙方支付房款诚意金700000元；双方约定房屋交付乙方的时间为2012年10月30日，等等。在签订上述合同的次日，被告王珍通过其银行账号为32×××70的账户向被告保信公司账号为80×××96的账户汇款700000元；原告丈夫刘振华于2013年10月28日通过其账号为32×××49的账户向被告保信公司账号为80×××96的账户汇款500000元；2014年1月26日，刘国均通过其银行账号为62×××72的账户向被告保信公司账号为80×××96的账户汇款625280元。被告保信公司分别于2012年4月6日、2013年10月28日、2014年1月27日出具收《收据》交被告王珍收执，确认收到王珍支付涉案房屋认购金及房款合计1825280元（700000元+500000元+625280元）。本院在审理原告梁广珍诉被告敖卫伙、保信公司、许崇、敖永财、第三人梁广胜、张朝发、黎远仲民间借贷、建设用地使用权转让合同纠纷[案号：（2017）粤1702民初1933号]一案中，于2017年12月7日作出民事判决：一、解除保信公司与张朝发于2015年11月12日签订的房屋认购合同；二、解除保信公司与梁广珍（受让方为梁广胜）于2016年4月28日签订的土地使用权转让合同；三、限保信公司在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款1000000元及其利息（利息按月利率2%计算，从2015年11月12日起计至本判决确定的履行期限届满之日止）给梁广珍；四、限保信公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还土地转让价款1200000元并支付违约金（该违约金从2016年12月31日起计至本判决确定的履行期限届满之日止，若被告分文未返还土地转让价款的，则按每月20000元的标准计算违约金；若已返还部分土地转让价款的，则以未返还部分为本金，按月利率1.67%计算违约金）给梁广珍；五、限敖卫伙在本判决发生发法律效力之日起十日内偿还借款200000元给梁广珍；六、驳回梁广珍的其他诉讼请求。上述判决生效后，敖卫伙、被告保信公司没有履行上述判决确定的义务，原告梁广珍向本院申请强制执行[案号：（2018）粤1702执457号]，该案曾终结执行，后经原告申请恢复执行。执行过程中，本院于2019年1月9日查封了涉案房屋。被告王珍向本院提出了书面执行异议，本院于2019年1月30日作出（2019）粤1702执异13号民事裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。2019年2月1日，本院将（2018）粤1702执异13号民事裁定书送达给梁广珍。2019年2月18日，梁广珍向本院提起本案诉讼，本院于2019年2月19日立案受理。诉讼中，被告王珍为证明其在涉案房屋查封前已实际占有，并于2015年起至今租赁给他人的事实，向本院提供了照片、《房屋租赁合同》、承租人身份证、微信聊天记录拟以证明。另查明，被告保信公司的法定代表人许嵩在本院（2017）粤1702执1516号案的执行笔录中陈述：阳江市江城区河堤北路61号、85号等房地产因被告保信公司未提供房屋销售发票，所以未能办理房产证。另外，坐落于阳江市江城区体育路湖湾华庭1幢905房的登记在被告王珍名下，坐落于阳江市阳东区东城镇永安路209号东泰花园一街9号、坐落于阳江市阳东区东城镇永安路209号东泰花园G1幢一街1单元房9房登记在刘振华、王珍名下。以上事实，有原告提供的（2017）粤1702民初1933号民事判决书、不动产登记资料查询结果证明等，以及被告王珍提供的房屋认购合同、收据、收款收据、广东省行政事业性收费统一票据、阳江通用机打发票、广东增值电子普通发票、租屋合同书等证据证实，结合本案诉讼中当事人陈述，经本院综合分析，予以认定。本院认为，本案是申请执行人执行异议之诉纠纷，主要审查的是作为执行案件案外人的被告王珍对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益这一问题。对此，本院作出如下分析：从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定来看，上述规定中的第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款，第二十八条则适用于包括登记在房地产开发企业名下的商品房在内的所有不动产，第二十八条相对于第二十九条是属于一般性适用条款，当适用第二十九条不足以排除执行时，适用第二十八条可以成立则可以适用此条以排除执行。本案则是如此，被告王珍名下有多处房产，不能满足第二十九条（二）中的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件，因此不能适用第二十九条，但可以满足第二十八条规定，具体分析如下：首先，被告王珍于2012年4月5日与被告保信公司签订了《房屋认购合同》，该合同完全具备了商品房买卖合同的主要内容和条款，应当认定为合法有效的商品房买卖合同，且该合同签订时间早于涉案房屋2019年1月9日这一查封时间；其次，被告王珍提供照片、《房屋租赁合同》、承租人身份证、微信聊天记录形成证据链，可以证实被告王珍在涉案房屋查封前已实际占有了该房屋；同时《房屋认购合同》中约定涉案房屋的购房款为1825280元，而被告王珍已通过自己或委托他人以转账的方式向被告保信公司银行账户汇款支付了上述全部约定款项，被告保信公司对此也出具三份《收据》交被告王珍收执以确认收到；最后，被告保信公司的法定代表人在接受本院询问时表示涉案房屋因被告保信公司未提供房屋销售发票，以致未能办理房产证，并非作为买受人的被告王珍自身原因造成。通过以上分析，被告王珍作为执行标的的买受人，对登记在被执行人保信公司名下的房地产提出执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件，应认定其享有足以排除强制执行的民事权益。因此，原告在本案中请求对涉案房屋继续执行，缺乏理据，本院不予支持。被告保信公司、敖卫伙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告梁广珍的诉讼请求。本案受理费100元（原告已预交），由原告梁广珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  李土群人民陪审员  林振杰人民陪审员  梁王星二〇一九年四月二十八日书 记 员  李成香附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。