福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0581民初1544号 原告（反诉被告）：郑丽丽，女，1981年7月12日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：**华，福建尚圭律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：纪英，福建尚圭律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：石狮市百德房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市濠江路假日大厦六楼，统一社会信用代码913505815959500713。 法定代表人：郭其仁，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蔡书榕，福建磊德律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张鹏璇，福建磊德律师事务所实习律师。 原告郑丽丽与被告石狮市百德房地产开发有限公司（下称百德公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，百德公司于2019年3月25日提出反诉，本院于2019年3月27日受理反诉并决定合并审理。本院依法适用简易程序，于2019年4月27日公开开庭进行了审理。郑丽丽的委托诉讼代理人纪英律师和百德公司的委托诉讼代理人蔡书榕律师、张鹏璇实习律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑丽丽向本院提出诉讼请求：1.解除郑丽丽与百德公司于2013年10月20日签订的《泉州市商品房认购书》；2.百德公司返还郑丽丽认购定金5万元；3.百德公司返还郑丽丽购房款60万元；4.百德公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年10月20日，郑丽丽与百德公司签订了《泉州市商品房认购书》，约定郑丽丽认购百德公司位于福建省石狮市宝岛路北侧塘后村段中的第10幢12号房。同日，郑丽丽向百德公司支付了认购定金5万元，后又多次向百德公司支付了购房款共计60万元。郑丽丽认为，《泉州市商品房认购书》系预约意思表示，但当事人双方一直未就商品房买卖达成合意，不可归责于任何一方。当事人双方之间的商品房预约合同目的已不能实现，郑丽丽有权要求解除双方之间的《泉州市商品房认购书》并要求返还定金、购房款。 百德公司辩称，郑丽丽的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。1.郑丽丽要求解除《泉州市商品房认购书》并要求返还定金、购房款，缺乏事实和法律依据。当事人双方签订的《泉州市商品房认购书》合法有效，认购书签订后郑丽丽陆续支付购房款，认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人己经按照约定收受购房款的，该认购协议应当认定为商品房买卖合同，对双方均具有约束力，郑丽丽应继续履行合同。百德公司已经发送了没收定金通知书，郑丽丽签收后仍继续支付购房款，足以证明郑丽丽愿意继续履行合同。2.即便认购书不是商品房买卖合同，认购书明确约定如未按时签订合同，定金不予退还。郑丽丽并未按期签订合同，也没有依约支付购房款，经过百德公司多次催告仍置之不理。郑丽丽的行为构成违约，应承担违约责任。3.郑丽丽的诉讼请求超过诉讼时效，百德公司最后一次通知郑丽丽的时间为2015年12月14日，到郑丽丽起诉时已超过3年。 百德公司向本院提出反诉请求：1.郑丽丽继续履行其与百德公司于2013年10月20日签订的《泉州市商品房认购书》；2.郑丽丽立即向百德公司支付剩余房款1573658元，并按中国人民银行规定的同期同类贷款利率支付自起诉之日起至实际付款之日止的逾期付款违约金；3.郑丽丽承担本诉和反诉的全部诉讼费用。事实和理由：2013年10月20日，百德公司作为出卖人，郑丽丽作为认购人，签订编号为0000448的《泉州市商品房认购书》，约定：认购人认购石狮市宝岛路北侧塘后村段（百德·康城美墅）项目中的第10幢12号店面，用途为商住；预售许可证号为（狮）房预售[2013]第006号；建筑面积共111.90㎡，套内面积109.2㎡，公摊面积2.7㎡；按照建筑面积计价，单价为19425元/㎡，总房价款2173658元；出卖人同意认购人按照贷款方式付款，认购人可以首期支付购房总价50%，首付款为1093658元，其余房价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付；认购人愿意向出卖人支付认购定金5万元整；认购人应于2013年12月15日前与出卖人签订商品房买卖合同；如认购人在约定的时间内未按时签订商品房买卖合同，定金不予退还；认购人应按建筑面积35元/㎡向出卖人缴交住宅专项维修资金；及其他事项。《泉州市商品房认购书》签订后，虽然郑丽丽未在约定时间内即2013年12月15日前与百德公司签订商品房买卖合同，但其分别于2014年1月4日、2014年1月28日、2014年4月3日、2014年6月24日、2015年1月30日、2015年4月1日陆续向百德公司支付房款合计60万元整。基于上述事实，根据司法解释规定，《泉州市商品房认购书》己具备房屋位置、用途、面积、价款、付款方式、住宅专项维修资金等商品房买卖合同的主要条款，郑丽丽履行商品房买卖合同不存在实质障碍，且已按照约定向百德公司支付了部分房款，实质上已履行商品房买卖合同的主要义务，故《泉州市商品房认购书》应当认定为商品房买卖合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方签订的《泉州市商品房认购书》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应严格按照合同约定履行义务，且不得擅自解除合同。现郑丽丽不按合同约定支付购房款的行为，违背诚实信用原则，己构成严重违约，损害了百德公司的合法权益。 郑丽丽辩称，百德公司的反诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。1.百德公司主张《泉州市商品房认购书》具备商品房买卖合同主要条款，没有事实和法律依据。《泉州市商品房认购书》只载明了商品房的基本情况、总价款，对事关商品房的交付使用条件、日期，产权登记等重要事项都未做约定，并不具备商品房买卖合同的主要内容。《泉州市商品房认购书》是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定,是约定当事人有义务在一定期限内签订商品房买卖合同,不是对行为结果的直接确认，故认购书不是商品房买卖合同，商品房买卖合同并不成立。即便出卖人已经收取了部分购房款，认购书也不能视为商品房买卖合同。2.未签订商品房买卖合同的责任不在于郑丽丽，百德公司无权要求继续履行《泉州市商品房认购书》并支付购房款余款和逾期付款违约金。认购书约定的签订商品房买卖合同的日期2013年12月15日已届至，郑丽丽依约向百德公司要求签订商品房买卖合同,但百德公司要求支付购房款的50%后才能给安排签署，郑丽丽只能陆续向百德公司支付购房款60万元，百德公司仍不安排签署。百德公司在出售讼争店面时，承诺该店面周围配套设施会完善并且具有较高的人流量，足以为买受人带来不少收益。但时至近日，该店面周围相当荒凉，人流量稀少，与百德公司事先承诺不符。《泉州市商品房认购书》作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议,属于商品房买卖合同的预约合同，预约合同的标的是缔约行为，不适于强制履行。3.认购书中并未载明付款时间，郑丽丽也不存在逾期付款的行为，百德公司要求郑丽丽支付逾期付款违约金没有事实和法律依据。 当事人围绕本诉诉讼请求和反诉诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合争议焦点予以审查、分析和认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉店面址于福建省石狮市宝岛路北侧塘后村段百德·康城美墅项目中的第10幢12号，由百德公司经批准开发建设，并取得预售许可资格，预售许可证号为（狮）房预售[2013]006号。2013年10月20日，百德公司作为出卖人，郑丽丽作为认购人，签订编号为0000448的《泉州市商品房认购书》,约定：郑丽丽向百德公司认购案涉店面，用途为商住；案涉店面建筑面积共111.90㎡，套内面积109.2㎡，公摊面积2.7㎡；按照建筑面积计价，单价为19425元/㎡，总房价款2173658元；百德公司同意郑丽丽按照贷款方式付款，郑丽丽可以首期支付购房总价50%，首付款为1093658元，其余房价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付；郑丽丽愿意向百德公司支付认购定金5万元整；郑丽丽应于2013年12月15日前与百德公司签订商品房买卖合同；如郑丽丽在约定的时间内未按时签订商品房买卖合同，定金不予退还；郑丽丽应按建筑面积35元/㎡向百德公司缴交住宅专项维修资金；等内容。同日，郑丽丽向百德公司支付认购定金5万元。百德公司出具《收款收据》交郑丽丽收执为据。但双方未能依约于2013年12月15日签署《商品房买卖合同》。2014年1月4日、2014年1月28日、2014年4月3日、2014年6月24日、2015年1月30日、2015年4月1日，郑丽丽分别向百德公司支付购房款10万元、20万元、10万元、5万元、10万元、5万元，合计60万元。百德公司分别出具同等金额的《收款收据》交郑丽丽收执为据。2014年12月29日，百德公司按照郑丽丽提供的签署认购书的通讯地址和联系电话，向郑丽丽发出《律师函》，提请敦促郑丽丽接到函件5天内到百德公司签订正式《商品房买卖合同》，并告知定金不予退还。2015年1月6日，百德公司向郑丽丽发出《没收定金通知书》，通知郑丽丽未签订正式《商品房买卖合同》的行为违反《泉州市商品房认购书》的约定，已构成根本违约，已交定金依法归百德公司所有，房屋将另行出售他人。2015年12月14日，百德公司向郑丽丽发出《郑丽丽客户逾期缴交首付款、办理签约及按揭手续的通知函》，再次通知郑丽丽在接到函件3天内到百德公司签订正式《商品房买卖合同》，提供银行按揭所需的完整资料同时办理银行按揭手续，否则没收定金，将所认购房屋另售他人。2019年2月26日，郑丽丽诉至本院。2019年3月25日，百德公司提起反诉。 本院认为，本案当事人双方的争议焦点主要在于：一、《泉州市商品房认购书》的法律性质；二、郑丽丽的诉讼请求是否超过诉讼时效。 一、《泉州市商品房认购书》的法律性质 本院经审查认为，我国合同法并未明确规定预约合同，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对此作出了规定。所谓预约，乃约定将来订立一定契约的契约。预约以订立本约为其债务内容，性质属于独立于本约之契约。预约成立有两个要件，一是当事人承诺缔约的合意，二是预约内容确定。区分预约和本约，应从合同文本的内容确定性程度入手，如合同内容尚未齐备，为预约；如仅表明“预约”或者“另行签订本约”字样，但合同内容已经齐备，则为本约；如合同内容齐备，但当事人明确表示可以放弃缔结本约，则仍为预约。换言之，区分当事人订立的协议是预约还是本约，要结合当事人立约时的真实意思以及法律、司法解释对于合同形式要件的要求进行综合判定，关键在于区分合同是否还存在法律或者事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定的情形。本案中，根据当事人双方均无异议的《泉州市商品房认购书》、银行流水、收款收据，应认定《泉州市商品房认购书》的法律性质属于预约合同。理由主要是：1.从立约目的看，当事人双方签订的合同文本名称为认购书，内容明确约定“认购人应于2013年12月15日前与出卖人签订商品房买卖合同”，可见，当事人双方明确约定需要另行本约，当事人双方具有承诺缔约的合意且预约内容确定。2.从内容看，认购书虽然约定了当事人、商品房基本状况、销售方式、总价款、付款方式、付款比例等，但对付款时间、房屋交付条件和日期、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法等均未作约定，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。3.从未能签订正式商品房买卖合同的原因看，正是由于认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，导致当事人双方在支付首期购房款比例、支付时间等存在争议，事后又未能协商达成一致，最终未能签约。可见，正是由于认购书存在的法律或者事实上的障碍，导致合同部分条款缺失或不确定的情形，最终导致双方未能达到订约目的即签订正式的商品房买卖合同。郑丽丽支付部分购房款的行为无法完全消除上述障碍，只是双方进一步的磋商行为。4.从违反认购书约定的违约责任看，认购书内容明确约定“如认购人在约定的时间内未按时签订《商品房买卖合同》，定金不予退还，出卖人有权将该物业另售他人”，认购人承担的违约责任主要在于定金责任，显然不包括强制履行签订商品房买卖合同的义务，否则将失去签订认购书的意义，并且一旦出卖人将该物业另售他人，签订商品房买卖合同亦已无实际意义。综上，《泉州市商品房认购书》的法律性质为预约合同。 二、郑丽丽的诉讼请求是否超过诉讼时效 本院经审查认为，诉讼时效，又称消灭时效，是指权利人于一定期间内不行使请求权即丧失请求人民法院保护其权利的权利，即诉讼时效是关于权利行使期限的规定。郑丽丽分别提出了解除合同、返还定金和返还已支付的购房款的诉讼请求，应根据郑丽丽的不同的诉讼请求区别认定诉讼时效。关于解除合同、返还定金的诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条“法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。”和《中华人民共和国合同法》第九十五条“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”规定，因当事人双方没有明确约定解除权行使期限，在百德公司于2015年12月14日最后一次向郑丽丽发出《郑丽丽客户逾期缴交首付款、办理签约及按揭手续的通知函》，再次通知“郑丽丽在接到函件3天内到百德公司签订正式《商品房买卖合同》，提供银行按揭所需的完整资料同时办理银行按揭手续，否则没收定金，将所认购房屋另售他人”以后，郑丽丽未行使合同解除权，合同解除权已经消灭，反之，百德公司事实上已经行使了合同解除权，没收了定金，有权将认购房屋另售他人。关于返还已支付的购房款的诉讼时效。根据《泉州市商品房认购书》的约定，郑丽丽应于2013年12月15日前与出卖人签订商品房买卖合同，但当事人双方并未依约签订商品房买卖合同，进一步明确约定郑丽丽应当支付购房款的期限，郑丽丽先后于2014年1月4日、2014年1月28日、2014年4月3日、2014年6月24日、2015年1月30日、2015年4月1日支付部分购房款的目的，旨在延长、推迟与百德公司签订正式的商品房买卖合同的期限，属于协商过程中的支付行为。对此，百德公司实际上亦予以认可。百德公司虽于2015年12月14日最后一次向郑丽丽发出《郑丽丽客户逾期缴交首付款、办理签约及按揭手续的通知函》，但内容并未涉及已支付的购房款的处理问题。故针对购房款，当事人双方不仅没有约定支付期限，更未约定退还期限，百德公司从未明确拒绝返还。现郑丽丽提出返还已支付的购房款60万元的诉讼请求，并未超过诉讼时效。 综上，本院认为，依郑丽丽与百德公司于2013年10月20日签订的编号为0000448的《泉州市商品房认购书》，郑丽丽与百德公司之间的商品房预约合同关系，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律的效力性、强制性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因当事人双方签订的《泉州市商品房认购书》的法律性质为商品房预约合同关系，旨在订立正式的商品房买卖合同，百德公司依约多次向郑丽丽发函要求郑丽丽支付50%的购房款1093658元，郑丽丽仅陆续支付60万元，未能按百德公司要求的金额支付，百德公司于2015年12月14日最后一次向郑丽丽发出《郑丽丽客户逾期缴交首付款、办理签约及按揭手续的通知函》，事实上已经行使了预约合同的解除权，没收了定金，有权将案涉商品房另售他人。因此，百德公司最后给定的宽限期3天内届满之日即2015年12月17日起，《泉州市商品房认购书》已经解除，当事人双方的权利义务已经终止。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”规定，合同解除后，百德公司有权没收认购定金5万元，将约定商品房另行出售。郑丽丽现又提出解除《泉州市商品房认购书》、返还认购定金5万元的诉讼请求，缺乏事实和法律根据，本院不予支持。同理，百德公司关于继续履行《泉州市商品房认购书》、支付剩余购房款1573658元及逾期付款违约金，亦缺乏事实和法律根据，本院不予支持。关于已支付的购房款60万元，属于当事人双方在磋商过程中的支付行为，现当事人双方已经确定无法继续协商达成一致，郑丽丽提出的返还已支付购房款的诉讼请求，具有合法根据，本院予以支持。 综上所述，郑丽丽的本诉请求，本院予以部分支持；百德公司的反诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十五条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十三条规定，判决如下： 一、石狮市百德房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内返还郑丽丽已支付的购房款60万元； 二、驳回郑丽丽其他的本诉请求； 三、驳回石狮市百德房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费10300元，减半收取计5150元，由郑丽丽负担250元，石狮市百德房地产开发有限公司负担4900元；反诉受理费9481元，由石狮市百德房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  黄招荣 二〇一九年四月二十三日 书记员  杨少娜 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。 4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。 第二百三十三条反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。 反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。 反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。