江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0102民初5886号原告：南昌联发置业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区绿茵路**联发广场写字楼**，统一社会信用代码：91360100775879911M。法定代表人：都业伟，系该公司总经理。委托代理人：张家卿，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201110575152。委托代理人：丁梦娟，江西豫章律师事务所律师，执业证号：13601201611646554。被告：胡爱芳，女，1963年9月28日生，汉族，住福建省浦城县。委托代理人：何云，江西秦风（进贤）律师事务所律师，执业证号：13601200310881371。委托代理人：程文汉，江西秦风（进贤）律师事务所律师，执业证号：13601201710598687。被告：林纯枢，男，1954年2月12日生，汉族，住福建省浦城县。委托代理人：何云，江西秦风（进贤）律师事务所律师，执业证号：13601200310881371。委托代理人：程文汉，江西秦风（进贤）律师事务所律师，执业证号：13601201710598687。原告南昌联发置业有限公司（以下简称“原告”）与被告胡爱芳、林纯枢追偿权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人丁梦娟、被告的委托代理人何云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与胡爱芳分别于2012年9月11日、2012年9月26日签订了两份《商品房买卖合同》，约定胡爱芳购买原告开发的坐落于南昌市红谷滩新区红谷中大道与绿茵路交汇处联发广场办公写字楼804、805、806室，房屋总价合计为9546436元。2012年10月24日，上海浦东发展银行股份有限公司南昌分公司（以下简称“浦发银行南昌分行”）作为贷款人、原告作为保证人、胡爱芳作为借款人、林纯枢作为抵押物共有人签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为476万元，贷款期限为10年（即从2012年10月24日起至2022年10月24日止），按月归还本息，担保方式为抵押加阶段性保证，保证人保证方式为连带责任保证。2018年1月12日，南昌市东湖区人民法院就浦发银行南昌分行诉胡爱芳、林纯枢、南昌联发置业有限公司金融借款合同纠纷一案作出了（2017）赣0102民初1221号民事调解书，但两被告并未按照该调解书的约定履行还款义务，致使原告不得不履行该调解书的内容，向浦发银行南昌分行承担了全部保证责任，代两被告偿还个人商用房抵押本息共2699546元以及诉讼费用21936元，共计2721482元。根据《商品房买卖合同》附件四（合同补充协议）第五条第2款约定，两被告逾期还贷致使原告承担了全部代偿责任，两被告除应承担还款义务外，还应按照房屋总价款的10%向原告支付违约金，即954643.6元。现原告诉至法院，请求判令：1、二被告返还原告向上海浦东发展银行股份有限公司南昌分行代偿的个人商用房抵押贷款本息共2699546元、诉讼费21936元，共计2721482元；2、被告按商品房总价款的10%向原告支付违约金共计954643.6元；3、二被告自2018年5月10日起至代偿款项全部还清之日止，以2721482元代偿款为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息（暂计算至2018年7月31日为26965.4元）；4、由二被告承担本案全部诉讼费用。被告胡爱芳辩称：对原告第一项诉讼请求没有异议。对原告第二项诉讼请求，该诉请于2017年10月11日向南昌市中级人民法院起诉过，中院出具的（2017）赣01民初434号民事判决书，驳回了原告的该项诉讼请求，原告在本案中再次提起该诉讼，违反了法律规定的一事不二审的诉讼原则，请求法庭依法驳回。对第三项诉请没有异议。对第四项诉讼请求，请求法院依法判决。被告林纯枢辩称：同意被告胡爱芳的答辩意见。林纯枢实际上不是本案的适格被告，签订房屋买卖合同的是胡爱芳，房产证也是办在胡爱芳名下，林纯枢只是作为抵押物的共有人在合同上签名，他并不是借款合同的主体，也不是买卖合同的主体。根据合同相对性的原则，林纯枢不是本案的适格主体，请求驳回原告对林纯枢的诉讼请求。经审理查明：原告与被告胡爱芳分别于2012年9月11日、2012年9月26日签订了两份《商品房买卖合同》，约定胡爱芳购买原告开发的坐落于南昌市红谷滩新区红谷中大道与绿茵路交汇处联发广场办公写字楼804、805、806室，房屋总价合计为9546436元。2012年10月24日，上海浦东发展银行股份有限公司南昌分公司（以下简称“浦发银行南昌分行”）作为贷款人、原告作为保证人、胡爱芳作为借款人、林纯枢作为抵押物共有人签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为476万元，贷款期限为10年（即从2012年10月24日起至2022年10月24日止），保证人保证方式为连带责任保证。2018年1月12日，南昌市东湖区人民法院就浦发银行南昌分行诉胡爱芳、林纯枢、南昌联发置业有限公司金融借款合同纠纷一案作出了（2017）赣0102民初1221号民事调解书：一、双方确认截至2018年1月10日，胡爱芳、林纯枢尚欠原告浦发银行南昌分行借款本金2677012.85元，利息12024.25元，罚息11.8元，自2018年1月11日起至还清之日止的利息、罚息按合同约定计算；二、………三、南昌联发置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；四、本案由原告预交的案件受理费33172元、财产保全费5000元，公告费350元，合计38522元，退回原告16586元，由被告林纯枢、胡爱芳承担21936元，于2018年4月30日之间支付，被告南昌联发置业有限公司对该款承担连带保证责任。之后被告胡爱芳和林纯枢并未按照上述调解书的内容履行还款义务，后原告依上述调解书的内容于2018年4月23日和2018年5月9日代两被告向浦发银行南昌分行偿还了欠款本息共计2699545.96元以及诉讼费21936元。现原告诉至法院，请求判令：1、二被告返还原告向上海浦东发展银行股份有限公司南昌分行代偿的个人商用房抵押贷款本息共2699546元、诉讼费用21936元，共计2721482元；2、被告按商品房总价款的10%向原告支付违约金共计954643.6元；3、二被告自2018年5月10日起至代偿款项全部还清之日止，以2721482元代偿款为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息（暂计算至2018年7月31日为26965.4元）；4、由二被告承担本案全部诉讼费用。原告围绕诉讼请求依法提交的证据有原告的营业执照、法定代表人身份证明、两被告的身份证、《南昌市商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、（2017）赣0102民初1221号民事调解书、代偿证明、不动产权情况表等证据，被告向本院提交的证据有（2017）赣01民初434号民事判决书、（2017）赣01民初434号之一民事裁定书。本院认为，原告与被告胡爱芳签订的《南昌市商品房买卖合同》及二被告、原告与浦发银行南昌分行签订的《个人购房担保借款合同》，均系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行自己的义务。本院做出的（2017）赣0102民初1221号民事调解书中已确认了两名被告人的还款责任，故被告林纯枢关于其不是本案的适格被告的主张，本院不予支持。原告依上述调解书的内容代两名被告向浦发银行南昌分行归还欠款2699546.96元以及诉讼费用21936元后，有权向两名被告进行追偿，故对原告要求二被告返还原告向上海浦东发展银行股份有限公司南昌分行代偿的2721482元及按照中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付利息的请求，本院予以支持。针对原告提出的要求被告按商品房总价款的10%向原告支付违约金共计954643.6元的请求。经查，已生效的（2017）赣01民初434号民事判决书已对原告的该诉讼请求作出了处分，故本案不宜再行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、被告胡爱芳、林纯枢于本判决生效后十日内偿还原告南昌联发置业有限公司2721482元及利息（利息计算方法为：自2018年5月10日起至本判决确定的实际履行之日止，以本金2721482元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告南昌联发置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原告南昌联发置业有限公司预交的案件受理费36420元，财产保全费5000元，合计41420元，由原告承担9389元，被告胡爱芳、林纯枢承32031元（该款随上述款项一并给付给原告南昌联发置业有限公司）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  操先蓉人民陪审员  陈 英人民陪审员  朱晓华二〇一九年四月二十二日书 记 员  肖 芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。