福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初840号 原告：王新华，男，1977年8月20日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 原告：吴凤梅，女，1984年12月10日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 上述二原告的共同委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所执业律师。 上述二原告的共同委托诉讼代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所执业律师。 被告：三明市碧桂园房地产开发有限公司，住所地福建省三明市梅列区碧桂园******，统一社会信用代码91350400075048201M。 法定代表人：傅卫兵，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴杰，福建闽中律师事务所执业律师。 原告王新华、吴凤梅与被告三明市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月25日公开开庭进行了审理。原告王新华、吴凤梅的委托诉讼代理人唐滟帆和被告碧桂园公司的委托诉讼代理人吴杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王新华、吴凤梅向本院提出诉讼请求：1.判令碧桂园公司支付共二人逾期办理权属登记违约金52898元；2.诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：2014年4月30日，王新华、吴凤梅与碧桂园公司签订《商品房买卖合同》，双方约定王新华、吴凤梅向碧桂园公司购买坐落于三明市商品房，合同中约定了建筑面积、总金额和付款时间、方式，同时还约定碧桂园公司应在2016年12月30日前向王新华、吴凤梅交付商品房，并应在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，将办理权属登记需要碧桂园公司提供的材料交付王新华、吴凤梅。如因碧桂园公司的原因，王新华、吴凤梅不能在商品房交房之日起90日内取得商品房的房屋权属证书的，王新华、吴凤梅不退房，碧桂园公司自逾期之日起每日按王新华、吴凤梅已付款的0.01%向王新华、吴凤梅支付违约金。合同签订后，王新华、吴凤梅支付全部房款1021203元，碧桂园公司于2016年12月28日向王新华、吴凤梅交付商品房，但直至2018年8月30日才通知王新华、吴凤梅办理房屋的权属登记手续，逾期518天，应向王新华、吴凤梅支付违约金52898元。 碧桂园公司辩称，商品房买卖合同履行过程中证照办理发生了重大变化，因情势变更是由于政策调整所致，该责任不能归责于碧桂园公司,碧桂园公司不应承担违约责任；因存在回馈事宜，已付购房款应根据协议约定调整为909,703元，以该金额为基数确定违约金；根据合同的约定，逾期办证天数依法应当予以相应的扣减。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对对方所提交的证据真实性均无异议，本院对双方有争议的问题将结合证据予以分析认定。对于以下事实，双方当事人没有争议，本院予以确认： 2014年4月30日，王新华、吴凤梅作为买受人与碧桂园公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，该合同第三条主要约定王新华、吴凤梅向碧桂园公司购买坐落于三明市梅列区商品房及该房屋的基本情况；第四条约定商品房总价款为1021203元；第八条约定出卖人应在2016年12月30日前向买受人交付商品房；第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，王新华、吴凤梅支付了全部购房款1021203元，碧桂园公司向王新华、吴凤梅出具金额合计为909703元的购房款发票。 碧桂园公司(出卖人)曾和王新华、吴凤梅（买受人）签订《协议》一份，该协议未落明签约日期，该协议载明：买卖双方于2014年4月30日签订了《商品房买卖合同》及附件、附录，约定买受人购买出卖人开发的碧桂园22幢1201室商品房，双方于2015年2月17日就回馈事宜签署了《协议书》，就房屋买卖合同发票开具、回馈方案执行等事宜达成协议。协议第一条约定，双方同意回馈方案中关于车位部分的执行方式是双方签署买受人购买出卖人开发的位于碧桂园6号23幢负二层108号车位的商品房合同，买受人无需支付车位约定的车位价款90,000元，但须承担车位买卖合同约定的车位价款之外的其他税费。为车位产权登记需要，出卖人向买受人开具与前述车位价款等额的车位发票；协议第二条主要约定，在碧桂园22幢1101室商品房办理收楼手续后，出卖人将已付购房款21,500元的回馈清退买受人；协议第三条约定，买受人同意，鉴于第一条、第二条约定的操作方式，虽房屋买卖合同约定的房价为1,021,203元，但出卖人仅向买受人开具金额为909,703元的房屋发票，但关于该商品房的面积退补操作、约定总价、退补单价等仍按房屋买卖合同的约定执行；协议第六条约定，本协议与房屋买卖合同或车位买卖合同约定内容不一致的，以本协议约定为准。 2016年12月28日，碧桂园公司向王新华、吴凤梅交付坐落于三明市梅列区的商品房。 2018年8月30日，三明市国土资源局为碧桂园公司开发的涉案商品房所在楼幢房产办理房地产开发项目首次登记(总确权)，碧桂园公司于同日向王新华、吴凤梅发送《不动产权属证书办理通知书》，通知王新华、吴凤梅办理商品房的所有权权属登记。 另查明，国务院《不动产登记暂行条例》于2014年11月24日发布，自2015年3月1日起施行；三明市国土资源局于2016年8月29日在三明市人民政府网站上发布《关于印发的通知》，明确规定了办理各项不动产登记所需材料；三明市人民政府于2016年10月10日在其信息公开网站上发布《关于在三明市区实施不动产统一登记的公告》，自2016年10月19日起，在三明市区（含梅列、三元两区）范围内实施不动产统一登记。 根据双方当事人陈述、举证、质证情况，本院对双方争议的焦点问题作如下分析、认定： （一）关于碧桂园公司应否承担违约责任的问题 王新华、吴凤梅认为，实施不动产统一登记制度将原分散在各个部门的登记职责统一整合到一个部门，实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”，减少了办证环节，减轻了碧桂园公司重复提交办证审批资料的负担；原办理房产证和土地证属于开发商责任义务的地籍调查、房产测量属于目前不动产权籍调查的范畴，碧桂园公司强调的不动产权籍调查不是行政部门赋予开发商的新负担；根据《不动产登记暂行条例》第二十条规定“不动产登记机构应当自受理之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外”判断，自三明市开始实行不动产登记制度到交房后90日的时间，长达130天左右的期限，碧桂园公司完全具备充足的时间去应对政策的变化。因政策变化，并不足以导致涉案合同赖以成立的基础动摇或丧失，导致继续履行合同会造成显失公平或不能实现合同目的，本案不能按碧桂园公司的主张适用情势变更原则。碧桂园公司未及时将充足材料报送给不动产登记部门为买受人办理产权证书创造前置条件并告知买受人，构成违约，应承担支付违约金的违约责任。 碧桂园公司认为，商品房买卖合同履行过程中证照办理发生重大变化，属于政策调整所致的情势变更，该责任不能归责于碧桂园公司。首先，碧桂园公司出售给业主的房产基本上是2014年和2015年预售的，签订购房合同约定的是办理房屋权属证书而非不动产权证，碧桂园公司在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料，但随着《不动产登记暂行条例》的施行，三明市从2016年10月19日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务，造成碧桂园公司在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年10月19日后不符合不动产权登记申报要求而被退件，须按不动产权登记要求重新准备资料。其次，不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料《不动产权籍调查报告》，不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，该项工作是未实施不动产登记制度前办理国有土地使用证所需工作，而办理国有土地使用证非商品房买卖合同中出卖人应履行的义务。三明市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进度缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。碧桂园公司无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料，客观上影响了办理不动产权证的进度确是其主观无法改变的客观事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，如因第三人或者不可抗力导致的逾期办证，可以作为出卖人逾期办证的免责事由。最后，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。 本院认为，碧桂园公司关于房屋产权登记制度的变化属于情势变更可以免责的抗辩理由不能成立，理由为：涉案商品房、车位交付于国务院《不动产登记暂行条例》发布、施行和三明市实施不动产统一登记政策后，碧桂园公司理应对影响合同履行的房屋权属登记政策变化及时了解，碧桂园公司客观上有充足时间调整应对，及时全面履行合同义务，碧桂园公司是从事房地产开发销售的知名专业企业，本院有理由相信其具备的专业能力足以及时应对不动产登记政策调整并为此做好充分准备；况且，碧桂园公司在合同履行过程中始终没有向王新华、吴凤梅提出过房屋权属登记改为不动产登记对其履行合同造成不利影响，碧桂园公司在诉讼中也未举证证明其在应对该政策调整上已积极、全面善意履行合同义务；最后，办理房屋所有权初始预登记与办理不动产首次登记在性质上并没有本质区别，不会显著增加碧桂园公司的负担，不动产产权登记制度的变化不会导致继续履行涉案合同产生显失公平的后果。因此，本案显然不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条关于“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定的适用情势变更原则的条件。本案涉案合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护规定。因碧桂园公司的原因导致王新华、吴凤梅未能在商品房交付后的约定期限内取得不动产权证书，碧桂园公司构成违约，应承担相应的违约责任。 （二）关于违约金如何确定的问题 王新华、吴凤梅的主张如诉称意见所述。碧桂园公司对此抗辩认为，讼争违约金只能计算至讼争商品房所在楼幢首次登记即2018年8月30日止，并应扣除因办理不动产权证所前置的“权籍调查成果”工作时限30日；碧桂园公司通过与王新华、吴凤梅签订协议，已回馈王新华、吴凤梅购买商品房的购房款111,500元，因此实际支付的购房款应按双方协议约定的发票金额认定为909,703元，并以此金额为基数确定违约金。 本院认为，碧桂园公司迟延办理涉案商品房所在楼幢商品房项目的首次登记，但还应履行移交办证资料、及时通知等义务，本案逾期办证违约金应计算至碧桂园公司完成商品房首次登记、办证相关材料移交且通知业主办证时（即2018年8月30日）止。如前一焦点问题所述，房屋产权登记制度的变化，未实质加重碧桂园公司的合同义务，且碧桂园公司未举证证实其已及时全面向不动产登记部门递交办证材料后仅因缺少“权籍调查成果”导致无法进行不动产登记，故碧桂园公司要求计算逾期办证违约金应扣除办理不动产权证所前置的工作“权籍调查成果”工作时限30日的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于商品房已付购房款金额问题，王新华、吴凤梅与碧桂园公司在《商品房买卖合同》履行过程中签订未签署落款日期的《协议》一份，从协议的内容看，该协议系于王新华、吴凤梅足额支付购房款1,021,203元后签订，碧桂园公司也按该协议实际通过回馈车位等方式共回馈王新华、吴凤梅111,500元，碧桂园并据此约定向王新华、吴凤梅出具发票金额为909,703元的涉案商品房发票，但《协议》第三条明确约定涉案商品房的约定总价仍按原合同执行，显然《协议》的约定并未对涉案商品房的约定总价进行调整，并未改变商品房的约定总价金额和王新华、吴凤梅已足额支付购房款的客观事实，故本院认定王新华、吴凤梅已付涉案商品房购房款为1,021,203元。本案，扣除不计入逾期天数90天后，双方当事人均同意计算商品房逾期取得权属证书的违约金天数的起算日为商品房交付后第91日（即2017年3月31日），因起算日即已逾期，计至截止日2018年8月30日止逾期共计518天，根据涉案商品房《商品房买卖合同》第十四条的约定，碧桂园公司每日应按买受人已付款1,021,203元的0.01%的标准向王新华、吴凤梅支付违约金，故碧桂园公司应支付王新华、吴凤梅的违约金为52,898元。 综上所述，本院认为，涉案《商品房买卖合同》系王新华、吴凤梅与碧桂园公司双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。碧桂园公司未按合同约定及时履行办理商品房的商品房权属登记的义务，已构成违约，依约应承担支付违约金违约责任，王新华、吴凤梅要求碧桂园公司支付商品房逾期办理权属登记违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 三明市碧桂园房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内支付王新华、吴凤梅逾期办理权属登记违约金52,898元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,122元，减半收取计561元，由三明市碧桂园房地产开发有限公司负担（限于本判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  高辉耀 二〇一九年四月二十九日 书记员  罗舜华 附注：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十七条人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定： （一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证； （二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言； （三）原始证据的证明力一般大于传来证据； （四）直接证据的证明力一般大于间接证据； （五）证人提供的对与其有亲属或者其他密切关系的当事人有利的证言，其证明力一般小于其他证人证言。