成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0108民初325号 原告：袁西川，男，汉族，住四川省成都市锦江区。 原告：刘红梅，女，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：袁西川，系刘红梅丈夫。 被告：信和（福州）物业管理有限公司成都分公司，营业场所四川省成都市成华区御风二路9号。 负责人：陈秉刚。 委托诉讼代理人：邓勇，四川善嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘艳，四川善嘉律师事务所律师。 原告袁西川、刘红梅与被告信和（福州）物业管理有限公司成都分公司（以下简称信和物管公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月21日公开开庭审理。原告袁西川，被告信和物管公司的委托诉讼代理人刘艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 袁西川、刘红梅向本院提出诉讼请求：判令终止袁西川、刘红梅和信和物管公司之间签订的《业主临时管理规约》中第三十九条物业服务费按酬金制计费，改为双方协商后按包干制收费，并按成华区物价局2017年《成华发改[2017]53号》文件中关于物业服务等级政府指导价收费标准，4级标准1.9元/每平米并上浮15%（即2.19元/每平米）执行，袁西川和刘红梅入住后一直按3.5元/每平米缴纳，多缴的1.31元/每平米部分（2016年9月至2019年6月共缴纳24,976.91元，多交部分为9,348.5元）由信和物管公司依法返还袁西川和刘红梅。事实和理由：信和物管公司为谋求更高的物业服务利润，以酬金制为名突破成华区发展和改革局及成华区房产管理局明文规定了的包干制物业收费的最高标准，进行审批备案。信和物管公司趁交房之际业主急于入住的心态，隐瞒合同相关收费制度条款，以不签字不能领取钥匙胁迫，隐瞒合同内容等欺诈手段订立合同，损害袁西川、刘红梅利益。信和物管公司在《业主临时管理规约》中强调：“酬金采用预交物业费，预收的物业服务资金按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。”并以此为由，于2018年10月，在小区贴出《告全体业主书》，公布2018年度物业收支预算，要求袁西林和刘红梅向其支付自2015年6月交房到2017年底因亏损需要承担的7.31元/每平米的补贴，并且预告2018年会继续亏损。信和物管公司在合同实施过程中违反酬金制实施的相关规定，实际上构成违约。 信和物管公司辩称：1.袁西川和刘红梅要求终止《业主临时管理规约》第三十九条，无事实和法律依据。信和物管公司系通过合法、合规的程序成为其住宅小区的物业管理公司，并按法律规定对适用酬金制计费方式予以备案，且双方签订的规约系真实意思表示，合法有效。其二人在购买房屋是就已知晓物业服务计费方式为酬金制，自交房之日截止起诉之日，袁西川和刘红梅按约定的酬金制计费方式预交了物业管理费，信和物管公司也按约定履行了对案涉小区提供物业服务的职责；2.“酬金制”改为“协商后按包干制收费”无法律依据。根据《物业管理条例》第十一条规定，制定与修改管理规约，应当由全体业主共同决定，袁西川和刘红梅单方要求协商后改为包干制显然不符合法律规定；3.信和物管公司根据《前期物业合同》及《业主临时管理规约》，完全履行了其物业服务义务，无任何违法、违规、不当之处，且在其住宅小区履行相关义务期间，得到诸多业主及政府部门的认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：成华区物价局2017年《成华发改[2017]53号》文件中关于物业服务等级政府指导价收费标准，有电梯住宅的4级标准1.9元/每平米并上浮15%（即2.19元/每平米）。信和物管公司于2013年6月14日向成都市成华区房产管理局进行审批备案，将住宅的物业管理收费标准定为3.5元/月/平米，物业管理期限自2013年6月1日起至业主委员会代表全体业主续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。 2013年5月18日，案涉房屋所在项目的建设单位信和置业（成都）有限公司（甲方）（以下简称信和置业）与物业服务企业信和（福州）物业管理有限公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，合同第六条约定：物业服务费采用以下第2种计费方式：2、酬金制。在预收的物业服务费用中按每月5%的比例提取酬金，其余全部用于合同约定支出，结余或不足均由业主享有或承担。物业服务费的收费标准：居住物业类高层住宅为3.5元/平方米/月。 2016年4月12日，信和置业（出卖人）与袁西川、刘红梅（买受人）签订了《商品房买卖合同》，合同第二十二条第二款约定了前期物业管理期间，物业服务收费价格为住宅3.5元/月/平方米（建筑面积）。第四款约定买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和《业主临时公约》，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守《业主临时公约》；物业服务内容以《前期物业服务合同》为准，《业主临时公约》以《业主临时管理规约》为准。《业主临时管理规约》第三十条载明：业主应准时按物业服务企业规定的时间和方式缴交全额物业服务费以及成都市及本临时管理规约、前期物业服务合同规定应缴的相关费用。第三十九条约定了物业服务费及收费标准，物业服务收费实行酬金制计费方式。物业服务企业按本临时管理规约的约定标准向业主预收物业服务资金，该资金用于本项目物业服务支出和物业服务企业的服务酬金，物业公司每月在应预收的物业服务费用中按5%的比例提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担。物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积预先缴纳，具体标准为高层住宅3.5元/月/平方米。业主应于交房之次日起全额100%承担物业服务费用。业主于每个缴费周期起始日起5日内缴纳物业服务费，逾期未缴纳的，书面形式催告后无正当理由仍未缴纳的，承担违约责任。预收的物业服务资金每年度结算一次，高于支出与酬金之和的转入下一年度继续使用，反之，不足部分由物业服务企业用共用部位、设施的经营收益补充，经营收益仍不足填补，则由相关业主、使用人在下一年度2月5日前分摊支付。袁西川和刘红梅于2016年4月12日在《业主临时管理规约》上签字，并于同一时间在《承诺书》上签字，表示已详细阅读《业主临时管理规约》，且同意遵守规约内容。 2018年10月，信和物管公司在小区贴出《告全体业主书》，公布2018年度物业收支预算，表明截止2017年12月31日，住宅物业服务资金不足部分累计人民币1,048,041.32元，要求每一户补贴7.31元/每平米的补贴（按产权面积），并且预告2018年会继续亏损，其物业服务资金不足部分将在结算、审计工作完成公布后据实进行补贴。 袁西川和刘红梅入住后一直按3.5元/每平米缴纳，按成华区发改委文件中关于物业服务等级政府指导价标准2.19元/平米计算，多缴的1.31元/每平米部分，2016年9月至2019年6月共缴纳24,976.91元。 庭审中，信和物管公司提供收款收据证明袁西川、刘红梅自购房以来逾期缴纳物业管理费共三次，分别为2017年4-6月欠费，7月19日缴纳，逾期三个月；2017年10月欠费，11月11日缴纳，逾期11天；2018年10月欠费，11月3日缴纳，逾期3天。 本院认为，依照《物业服务收费管理办法》的规定，业主与物业管理企业可以采取包干制和酬金制等形式约定物业服务费用。根据上述规定，采取哪种形式的收费标准取决于业主与物业服务企业之间的约定。本案中，袁西川、刘红梅购买案涉房屋与开发商签订《商品房买卖合同》的同时，在合同附件《业主临时管理规约》及《承诺书》落款处签名，表示已详细阅读《业主临时管理规约》，且同意遵守规约内容。《商品房买卖合同》第二十二条明确约定袁西川、刘红梅已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和《业主临时公约》，同意由出卖人信合置业依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，同意遵守《业主临时公约》，且物业服务内容以《前期物业服务合同》为准，《业主临时公约》以《业主临时管理规约》为准。信合置业和信合物管公司签订的《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》均载明物业服务收费实行酬金制计费方式。上述事实表明，信合物管公司按照酬金制的收费标准收取物业服务费有相应的合同依据且不违反相关法律规定。袁西川、刘红梅主张信合物管公司采取胁迫、欺诈的手段使其签署相关合同及文件，并没有提出足以证明其胁迫和欺诈事实成立的相关证据，故袁西川、刘红梅主张终止袁西川、刘红梅和信和物管公司之间签订的《业主临时管理规约》中第三十九条物业服务费按酬金制计费标准，改为双方协商后按包干制收费，要求信合物管公司退还多收取的物业服务费的诉讼请求事实和法律依据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告袁西川、刘红梅的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告袁西川、刘红梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  杨骥 二〇一九年四月十七日 书记员  刘奕