黄石市下陆区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0204民初859号原告：宋凤姣，女，1947年11月15日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：袁正阳，系广东朗正律师事务所律师，系特别授权。被告：张长生，男，1964年5月24日出生，汉族，住黄石市。被告：张长青，男，1959年3月9日出生，汉族，住黄石市。以上二被告共同委托诉讼代理人：周江龙，系湖北易圣律师事务所律师，系特别授权。第三人：张隆国，男，1973年4月3日出生，汉族，身份证住址：黄石市黄石港区，现住黄石市。第三人：袁卫东，男，1968年10月11日出生，汉族，户籍地所在地：大冶市保安镇茶山村茶子山袁湾92号，现住黄石市。委托诉讼代理人：曹钧安，系湖北楚帆律师事务所律师，系特别授权。委托诉讼代理人：马诗君，系湖北楚帆律师事务所实习律师，系特别授权。原告宋凤姣与被告张长生、张长青、第三人张隆国、袁卫东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案后，公开开庭进行了审理。2018年9月13日，原告宋凤姣的委托诉讼代理人袁正阳、被告张长生及被告张长生和张长青的委托诉讼代理人周江龙、第三人张隆国、第三人袁卫东的委托诉讼代理人曹钧安和马诗君到庭参加诉讼。2018年9月29日，因案情复杂，本案由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。2018年10月26日，原告宋凤姣的委托诉讼代理人袁正阳、被告张长生及被告张长生和张长青的委托诉讼代理人周江龙、第三人张隆国、第三人袁卫东的委托诉讼代理人曹钧安和马诗君到庭参加诉讼。2019年4月3日，原告宋凤姣的委托诉讼代理人袁正阳、被告张长生和张长青的委托诉讼代理人周江龙、第三人张隆国、第三人袁卫东的委托诉讼代理人曹钧安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋凤姣向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2009年10月14日签订的房屋买卖合同合法有效，被告张长生、张长青二人全面履行合同义务，立即向原告实际交付××路社区××号楼××单元××层的房屋（面积99.25㎡）、协助原告办理该房屋的不动产登记的全部手续；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2009年10月14日，卖方（简称甲方）张长生与买方（简称乙方）宋凤姣签订了《房屋买卖合同书》，双方约定甲方卖给乙方拆迁还建楼一套，面积100㎡，付款方式为合同签订之日乙方一次性付给甲方人民币185000元，出卖的房屋地址为××路社区××、××、××三个自然村村民私房拆迁还建小区，交房日期为上述三个自然村私房还建楼完工后拆迁户入户之时，甲方通知乙方到达现场和拆迁户一起按100㎡户型，采取抓阄的形式，由乙方自行操作，乙方所抓阄上标明的楼栋、单元、楼层、左右方向的房屋则为乙方所购买的住房。合同签订后，原告立即履行了合同的全部约定义务，全额支付了购房款人民币185000元，被告张长生亦于2009年10月14日向原告宋凤姣出具了收款收条。2013年12月16日，被告张长青向××路社区发出书面《承诺》，承诺：兹有××村拆迁户张长青有××一套100㎡的房子，自愿与张长生二期一套100㎡的房子互换，现向社区承诺该套房子的二期过渡费从张长生扣除直接划拨到张长青户上。当日，被告张长青在黄石市下陆区团城山街办××路社区办公大厅收到原告之女胡玲购房款68000元，被告张长青当面接受原告子女胡玲给付的人民币现钞后，并未向胡玲出具收款收条，但却将其持有的“××路社区××号楼××单元××层房号××，面积99.25㎡”的分房卡交付给胡玲。因此，被告张长青向原告交付房卡的行为证明该××房屋即为被告张长生与原告签订的《房屋买卖合同书》约定的买卖标的物，并且，此时已经特定化。但是，被告张长生、张长青兄弟的这一行为却是明显的坐地起价，违反原《房屋买卖合同书》中单价1850元/㎡的约定。事已至此，原告被逼无奈，明知被告加价也只能被迫接受。2017年10月20日，××路社区张贴《关于××还建楼安置确权的公告》，原告知悉后立即委托女儿胡玲前往××路社区办理房屋产权登记核对确认手续时，××路社区领导告知胡玲称：张长青已将5-1-3203房屋产权登记在其子名下，不存在与张长生互换房屋给胡玲了。而且，被告张长生并没有履行《房屋买卖合同书》第四条第二款约定的通知和协助义务。胡玲返家后告知原告此事，原告不得不对被告提起诉讼。由于程序方面的原因，原告于2018年7月17日撤回起诉，现再次起诉至法院。被告张长生、张长青共同辩称：1、被告张长青与原告并无买卖合同关系，没有合同义务，原告诉请张长青履行义务没有法律依据；2、原告与被告张长生签订的《房屋买卖合同书》中约定交付的房屋在签订时根本不存在，原告也未实际占有，并未享有任何物权，其交付房屋的诉讼请求，实际是合同之债，属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定；3、原告委托第三人张隆国办理房屋登记手续，被告张长生已经按照原告及张隆国的要求将房屋交付给第三人袁卫东，原告在2013年知晓房屋已交给第三人袁卫东的事实后，直到2017年12月才诉至法院，已超过诉讼时效，法院应当驳回原告的诉讼请求;4、原告在未分到房子的情况下，再次向被告张长青支付现金68000元，侧面印证了是替袁卫东支付房款的事实，且被告张长青与原告并无房屋买卖合同关系，不应承担合同责任及义务，收68000元的原因是原告诉称从被告张长生处购买了房子，要求张长青与张长生互换房型，支付的过渡费，张长青和张长生按照原告的要求在社区办理了房屋互换，且有社区的证明，原告没有拆迁安置房单，无法安置房屋，被告张长青对此并未过错，要求张长青承担连带责任的诉请不能成立。第三人张隆国辩称：房子我是帮袁卫东买的，没有帮宋凤姣买房，原告也没有委托我。第三人袁卫东辩称：1、本案争议的基础法律关系为房屋买卖合同关系，合同签订主体为原、被告双方，合同所涉权利义务的履行亦由原、被告双方承担，与答辩人袁卫东无关；2、本案诉争的坐落于××路社区××号楼××单元××层房号××房屋的所有、使用和收益与答辩人袁卫东亦无关，故袁卫东与本案无任何法律上的利害关系，不是本案适格诉讼主体。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据三、四、六的真实性、合法性本院予以采信，对其证明目的本院不予采信；原告提交的证据五与本庭到××路社区进行调查核实本案相关情况时，张嗣元主任及张万副主任证实胡玲给了被告张长青现金68000元，被告张长青将其持有的××路社区××一期还建楼分房卡交给胡玲等事实相印证，故本院予以采信，但原、被告对胡玲交张长青的68000元的性质各执一词，而原告提交的证据五中的证明人均未出庭接受质询，且张万也不清楚68000元的性质，故不能证实胡玲交给被告张长青的68000元为购房款；原告提交的证据九，因该笔录中的被调查人张嗣元未出庭作证，且本庭到××路社区进行调查核实本案相关情况时，张嗣元表示其未对该调查笔录仔细看过就签字了，并否认了调查笔录中胡玲和卫红兵每年都到社区去的内容，故对该证据本院不予采信：被告提交的证据二，因本庭已到××路社区核对该份证据的原件，故本院依法予以采信。本庭在××路社区的调查笔录真实合法，两被调查人均与本案各方第三人无利害关系，对于两被调查人的陈述，本院依法予以采信。根据经本院认定的证据以及原、被告的当庭陈述，可以认定以下案件事实：2009年6月17日，被告张长生与黄石开发区××路社区居民委员会签订《房屋拆迁协议书》，约定被告张长生的还建房屋总建筑面积为880㎡，100㎡的房屋有两套，其中一套100㎡的房屋分解成了一套20㎡的房屋和一套80㎡的房屋，实际只剩下一套100㎡的房屋。2009年10月14日，卖方（简称甲方）张长生与买方（简称乙方）宋凤姣签订《房屋买卖合同书》，约定甲方卖给乙方拆迁还建楼一套，面积100㎡，单价为1850元/㎡，付款方式为合同签订之日乙方一次性付给甲方人民币185000元，购房地址为××路社区××、××、××三个自然村村民私房拆迁还建小区，交房日期为上述三个自然村私房还建楼完工后拆迁户入户之时，甲方通知乙方到达现场和拆迁户一起按100㎡户型，采取抓阄的形式，由乙方自行操作，乙方所抓阄上标明的楼栋、单元、楼层、左右方向的房屋则为乙方所购买的住房。当日，原告向被告张长生支付购房款185000元，被告张长生向原告出具了收条。自2010年开始，××路社区为了防止拆迁户一房多卖产生纠纷，要求分房以拆迁户为主，如拆迁户把房子卖出去了，拆迁户需持拆迁安置补偿合同和买方一起到社区办理拆迁安置凭证，一起抓阄，社区再给买方一个分房卡，并进行登记，一周后发钥匙。只有房卡和社区登记的名字一致，社区才开具入户通知单。2011年1月7日，第三人张隆国为第三人袁卫东办理了被告张长生仅有的一套100㎡还建房屋的拆迁安置凭证，并于2011年2月21日在社区进行了登记。原告因年迈及身体原因，一直交由其女胡玲办理房屋买卖的相关事宜。胡玲于2012年已知晓其他人有拆迁安置凭证，但其因为相信被告张长生，并未找被告张长生主张权利。2013年夏天，××路社区在分房前对外进行公开登记，胡玲持《房屋买卖合同书》到××路社区办理房屋登记，因为没有拆迁安置凭证，社区未予办理，并告知胡玲直接与被告张长生协商，待分房时再和被告张长生一起去抓阄。2013年12月，第三人袁卫东的妻子和被告张长生、第三人张隆国一起持拆迁安置凭证在××路社区抓阄，第三人袁卫东分到了被告张长生名下位于团城山街道广州路7号3栋1单元1903室房屋，面积100.59㎡。因被告张长生无法提供一套100㎡的房屋给原告，胡玲多次找被告张长生，被告张长青同意将自己的一期还建房与被告张长生二期的还建房互换，故胡玲及其丈夫卫红兵和两被告四人一起于2013年12月16日在××路社区口头协商，由被告张长生提供二期一套100㎡的房屋与被告张长青的××一套100㎡的房子互换，被告张长青将其持有的××路社区××一期还建楼分房卡交给胡玲，分房卡载明：××楼××单元××层，房号××，面积99.25㎡。同时，胡玲给了被告张长青现金68000元。同日，被告张长生、张长青向××路社区出具书面承诺，载明：兹有××拆迁户张长青有××一套100㎡的房子，自愿与张长生二期一套100㎡的房子互换，现向社区承诺该套房子的二期过渡费从张长生扣除直接划拨到张长青户上。2014年夏天，被告张长青、张长生向××路社区副主任张万反映房子有问题，被告张长生称其只卖了一套100㎡的房子，怎么现在变成卖两套房子，其怀疑原告宋凤姣和第三人袁卫东的房子是同一套房子，涉嫌诈骗，要把房子收回来。张万告知两被告自己去谈清楚，收不收回房子是他们自己的事情，社区不清楚他们之间房屋买卖的事情，有纠纷可以去法院起诉，也可以报案，通过法律途径解决。之后，胡玲和卫红兵要求社区开具入户通知单，张万拒绝并问胡玲2014年和两被告协商时怎么没有找社区办理入户通知单，胡玲称其拿到入户通知单就要交物业费，故当时没有办理入户通知单。胡玲和卫红兵曾两次去社区反映情况，并请求社区联系被告张长生，但社区领导拨打了被告张长生电话，无法接通。2017年10月20日，××路社区张贴《关于××还建楼安置确权的公告》，载明：××路社区××二期还建楼项目即将竣工交付，为了顺利做好分房前筹备工作，需对拆迁户、购房户（房单、购房协议、物业协议）安置总面积、一期分户、买卖情况及二期安置面积、户型、套数进行产权登记核对确认，请带好有关证明资料于10月23日至31日到社区进行如实登记。胡玲前往××路社区，社区领导告知胡玲被告张长青已将××一期还建楼××号楼××单元××层××室房屋产权登记在其子名下。2017年11月27日，原告宋凤姣在本院对被告张长生、张长青提起诉讼，主张被告张长生履行房屋买卖合同，给付100㎡拆迁还建房一套，被告张长青承担连带责任。2018年7月5日，原告当庭变更诉讼请求为：1、被告张长生履行房屋买卖合同，给付100㎡拆迁还建房一套，被告张长青承担连带责任；2、被告张长青退还原告给付的68000元。2018年7月17日，原告宋凤姣向本院申请撤回起诉，本院予以准许并出具（2018）鄂0204民初61号之一民事裁定书。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点：一、原、被告于2009年10月14日签订的《房屋买卖合同书》是否合法有效，被告张长生、张长青是否应全面履行合同义务，立即向原告实际交付××路社区××一期还建楼××号楼××单元××层××的房屋（面积99.25㎡），并协助原告办理该房屋的不动产登记的全部手续。二、原告的诉讼请求是否已超过诉讼时效。三、第三人张隆国、袁卫东应否承担向原告履约的责任。关于第一点，1、原告与被告张长生之间签订的《房屋买卖合同书》是签约当事人真实意思表示，内容不损害国家和社会公共利益，且不违反法律强制性规定，该《房屋买卖合同书》合法有效，双方当事人均应信守履行。故对于原告关于确认原、被告于2009年10月14日签订的《房屋买卖合同书》合法有效的诉讼请求，本院依法予以支持。2、在《房屋买卖合同书》生效后，签约双方也依约定予以部分履行，即原告依约支付了全部的购房款人民币185000元，被告张长生亦于2009年10月14日向原告宋凤姣出具了收款收条。后被告张长生未依约交付房屋，构成违约，原告与被告张长生之间形成债权债务关系。原告可主张被告张长生按照《房屋买卖合同书》继续履行义务或者承担损害赔偿责任，但原告认为被告张长青收取原告68000元并交给原告房卡后，《房屋买卖合同书》中约定的面积100㎡拆迁还建楼一套已特定化为本案诉争的房屋即××路社区××一期还建楼××号楼××单元××层××的房屋，故原告明确主张被告张长生立即向原告实际交付该套房屋，并协助其办理该房屋的不动产登记的全部手续。但因为《房屋买卖合同书》中仅约定被告张长生卖给原告面积100㎡拆迁还建楼一套，并未约定房屋的具体坐落，更非原告诉争的××路社区××一期还建楼××号楼××单元××层××的房屋，而这套房屋系被告张长青的还建房，并非被告张长生的还建房，被告张长青与原告并无房屋买卖合同关系，原告关于被告张长生立即向其实际交付该套房屋，并协助其办理该房屋的不动产登记的全部手续的诉讼请求，本院依法不予支持。3、结合原告提交的证据即其于2017年11月27日的诉状中自认的内容、两被告出具的《承诺》及被告张长青给胡玲房卡和胡玲给被告张长青68000元的行为，可知被告张长青之所以作出《承诺》，是因被告张长生无法提供一套100㎡的房屋给原告，胡玲多次找被告张长生，被告张长生找被告张长青换房，被告张长青遂同意将自己的一套一期还建房与被告张长生的一套二期还建房互换。被告张长生提供房屋交于被告张长青，与之互换，即两被告之间另有对价关系，这是被告张长青承诺换房的前提条件。但被告张长生并未提供房屋交于被告张长青，与之互换，原告既没有取得被告张长生的拆迁房屋安置凭证，也为了节省物业费而未到社区开具入户通知单，最终被告张长青未实际履行交付房屋给原告的义务。那么，原告与被告张长生之间的债务并没有真正在法律上发生转移。且从原告在本院几次起诉的诉讼请求及原告委托诉讼代理人的代理词也可知，原告并非因为被告张长青同意与被告张长生互换房屋而主张被告张长生退出合同关系，完全免除被告张长生的责任，据此，原告关于《房屋买卖合同书》的权利义务转移给了被告张长青的主张就不能成立。另，原告既已主张《房屋买卖合同书》的权利义务转移给了被告张长青，依据法理，被告张长生应退出合同关系，被告张长青完全替代被告张长生的债务人地位，原告与被告张长生之间的合同关系消灭，从而应免除被告张长生的责任，但原告又主张由被告张长生履行合同义务，原告的主张明显自相矛盾，且与法理相悖。故不能认定为是债务转移。4、根据《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。由第三人履行的合同以债权人、债务人为合同双方当事人，第三人只是履行主体而不是合同当事人。第三人不因合同而负给付义务，第三人是否给付取决于其自身的意志。本案中，原、被告于2013年12月16日的约定应系由第三人履行的合同，是原告与被告张长生约定债务由第三人即被告张长青履行的合同。被告张长青作为第三人，其不履行债务或者履行债务不符合约定，应由被告张长生向原告承担违约责任。综上，对于原告主张被告张长生、张长青二人全面履行合同义务，立即向原告实际交付××路社区××一期还建楼××号楼××单元××层××的房屋（面积99.25㎡）、协助原告办理该房屋的不动产登记的全部手续的诉讼请求，本院依法不予支持。关于第二点，原告与被告张长生签订的《房屋买卖合同书》中仅约定被告张长生卖给原告面积100㎡拆迁还建楼一套，并未约定房屋的具体坐落，双方签订《房屋买卖合同书》时，约定交付的房屋尚不存在，原告也未实际占有，并未享有任何物权，其交付房屋的诉讼请求，实际是合同之债，属于债权请求权，应当适用诉讼时效的规定。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条规定，权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断。本案中，被告主张原告在2013年知晓房屋已交给第三人袁卫东的事实后，直到2017年12月才诉至法院，原告的诉讼请求超过诉讼时效。因原告与两被告于2013年12月16日在社区进行过协商，之后，原告虽未正式向社区申请调解或者明确提出保护相应民事权利的请求，但社区工作人员证实原告之女胡玲及其丈夫卫红兵曾两次去社区反映情况并请求社区联系被告张长生的事实，应当视为诉讼时效的中断，但因社区相关领导记不清胡玲和卫红兵去社区的具体时间，故不能认定原告的诉讼请求已超过诉讼时效。关于第三点，本案争议的基础法律关系为房屋买卖合同关系，《房屋买卖合同书》签订主体为原告与被告张长生，合同所涉权利义务的履行亦由原告与被告张长生双方承担，本案诉争的坐落于××路社区××一期还建楼××号楼××单元××层房号××房屋的所有、使用和收益与第三人张隆国、袁卫东亦无关，故第三人张隆国、袁卫东与本案无任何法律上的利害关系。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十五条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：原告宋凤姣与被告张长生于2009年10月14日签订的房屋买卖合同书合法有效。驳回原告宋凤姣的其他诉讼请求。驳回原告宋凤姣对第三人张隆国、袁卫东的起诉。案件受理费8744元，由原告宋凤姣负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长 余 俊人民陪审员 蒋 文人民陪审员 罗莲英二〇一九年四月二十二日法官助理陈婷书记员马娟