河北省石家庄市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0104民初174号原告：贺向东，男，1951年6月27日出生，汉族，河北省对外贸易运输石家庄市公司退休职工，住石家庄市桥西区。委托诉讼代理人：刘曙光、管建涛，河北昌俊律师事务所律师。被告：石家庄利铭物业服务有限公司，住所地石家庄市桥西区南二环与维明大街东北角盛世大厦附楼201室，统一社会信用代码：91130104078755657F。法定代表人：王福录，该公司董事长。委托诉讼代理人：张瑜，女，1976年7月2日出生，汉族，该公司工作人员，住石家庄市桥西区。委托诉讼代理人：于晨宏，河北远曌律师事务所律师。原告贺向东与被告石家庄利铭物业服务有限公司（以下简称利铭物业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺向东的委托诉讼代理人刘曙光、管建涛，被告利铭物业公司的委托诉讼代理人张瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺向东向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方签订的《盛世大厦房屋使用权转让合同》；2、判令被告返还原告购房款150000元并支付违约金及损失69292.5元；3、诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2011年11月25日，原告交纳200元定金并签订《房屋认购清单》，认购盛世大厦704号房。2011年11月29日，原告按认购单约定与石家庄森洋房地产开发有限公司签订《盛世大厦房屋使用权转让合同》，签订合同当日原告支付剩余购房款149800元。上述合同约定交房日期为2012年12月31日前。此后，石家庄森洋房地产开发有限公司注销。该公司股东新注册石家庄利铭物业服务有限公司，上述合同权利义务由被告继续履行，被告承认并在原购房合同及收据上盖章确认。自签订合同至今，石家庄森洋房地产开发有限公司未按期履行交房义务，并注销了该公司，成立被告公司，而被告也未履行交房义务。被告在2018年8月通知原告合同约定的704室不能交付原告，要求原告另行选择相同面积的房屋。被告的行为已经严重违反合同约定，侵害了原告的合法权益。被告利铭物业公司辩称，1、不同意解除《盛世大厦房屋使用权转让合同》；2、合同实质上是房屋租赁合同，被告可以提供同等或更好位置的房屋，不需解除合同；3、合同第四条是逾期交房的违约责任，第七条是房款付清后一年以上解除合同对原告的补偿金的约定，被告认为如果解除合同应按照合同第七条第1款进行补偿。本院经审理认定事实如下：2011年11月25日，原告（乙方）与石家庄森洋房地产开发有限公司（甲方以下简称森洋房地产公司）签订《房屋认购申请单》，认购盛世大厦704号房屋并交纳200元定金。同年11月29日，原告与森洋房地产公司签订《盛世大厦房屋使用权转让合同》，合同主要约定：项目位置位于石家庄市西行500米；使用权转让房屋为盛世大厦7层04号，用途为写字楼，建筑面积44.04平方米；房屋使用权转让价款按建筑面积计算，单价3406元/㎡，使用权转让房屋总价款15万元；签订合同之日乙方一次性付清该房屋全部房款；甲方于2012年12月31日前将房屋交付乙方使用；（第四条）甲方如未按合同规定的期限将房屋交付乙方使用的，逾期不超过30日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日以0.5元/㎡(转让标的物实际建筑面积为准)向乙方支付违约金。逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的2%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日以0.5元/㎡(转让标的物实际建筑面积为准)向乙方支付违约金；房屋使用权转让期限为30年，即自2013年1月1日起至2042年12月31日止，转让后房屋收益归乙方所有。如在上述使用权转让期间内房产需办理产权登记手续，乙方应按照国家法律规定缴纳相应的税费；乙方应按本合同约定用途使用该房屋，使用期间不得擅自改变建筑主体结构、承重结构和用途；房屋交付后，如乙方将该房屋使用权再行转让，应书面通知甲方，且保证受让第三人同意承接本合同项下乙方所有的权利和义务；未经甲方同意，乙方擅自改变房屋使用用途的，甲方可终止合同；甲方终止合同时，应书面通知乙方，乙方应及时迁离并交回房屋。如乙方申请继续履行合同，应与甲方另行签订使用权转让合同；（第七条第一款）买受人付清应付房款之日起一年以上，如对该房产不满意，有权解除本合同，出卖人可收回该房产，并按实际交付房款的15%作为物价上涨货币贬值的补偿金，连同买受人已付房款一次性支付给买受人，双方解除本合同及其他约定。之后，森洋房地产公司注销。森洋房地产公司原法定代表人王彭系被告公司法定代表人王福录之子。在森洋房地产公司注销后，被告在《盛世大厦房屋使用权转让合同》的复印件及原告的交款收据上盖章，确认由其承担上述合同权利义务。被告自认案涉704号房因已出租给他人无法向原告交付，且至今未取得商品房预售许可证明。以上事实有原、被告陈述、房屋认购申请单、盛世大厦房屋使用权转让合同、收据、录音资料等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，关于原告与森洋房地产公司签订的《盛世大厦房屋使用权转让合同》的性质及效力问题。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。案涉房屋使用权转让合同对于房屋的坐落、单价、总价款、房屋交付时间均有明确约定，且约定有如在使用权转让期间内房产需办理产权登记手续，由原告应按照国家法律规定缴纳相应的税费。上述约定内容符合商品房买卖合同的形式，案涉房屋使用权转让合同的性质为商品房买卖合同。被告抗辩案涉房屋使用权转让合同实际为房屋租赁合同。但根据法律规定租赁合同最长期限约定不得超过20年，超过部分无效，且原告支付的对价也不符合租金交易习惯。故对被告辩称案涉房屋使用权转让合同实际为房屋租赁合同，本院不予采纳。因案涉房屋至今未取得预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，《盛世大厦房屋使用权转让合同》应认定无效。故，依据无效合同取得的财产，应予返还。现森洋房地产公司已注销，被告愿意承担森洋房地产公司的权利义务，不违反法律规定，本院予以准许。故被告应返还原告购房款并赔偿损失。关于原告的损失问题。因案涉房屋使用权转让合同无效，被告应支付占用原告资金期间的利息，即自交付房款之日起按同期银行贷款利率计付至付清房款之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告贺向东与石家庄森洋房地产开发有限公司签订的《盛世大厦房屋使用权转让合同》无效；二、被告石家庄利铭物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告贺向东购房款150000元及利息（以200元为基数，自2011年11月25日起；以149800元为基数，自2011年11月29日起，均按中国人民银行同期同类贷款利率计付至付清购房款之日止）;三、驳回原告贺向东其他诉讼请求。如被告石家庄利铭物业服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4590元，减半收取计2295元，由被告石家庄利铭物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（上诉费按照不服一审判决部分的上诉请求数额缴纳；收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员 赵 瑾二〇一九年四月八日书记员 赵依雪