河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1328民初968号原告：李路增,男,汉族,1982年12月4日出生,住唐河县。委托代理人：王杰生，河南匡世律师事务所律师。委托代理人：段振浩，河南匡世律师事务所律师。被告：南阳东实置业有限公司。住所地：南阳市新华西港达商贸城1幢1单元907室。统一社会信用代码：914113000508763505（1-1）。法定代表人：刘丙生，该公司经理。委托代理人：徐晓玉，河南达圣律师事务所律师。原告李路增与被告南阳东实置业有限公司为商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告李路增及其委托代理人段振浩与被告南阳东实置业有限公司及委托代理人徐晓玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李路增诉称，2015年5月29日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的友兰首府1-1-1103号单元房一套,建筑面积117.43平方米，房价款325467元,原告于购房合同签订前分四次交付被告房款329375元、其他费用540元，超交3908元。合同约定的交房时间为2016年5月1日前，但被告至今未向原告交房，严重侵犯了原告的合法权益，构成违约。因此，依法向人民法院起诉，请求确认双方签订的《商品房买卖合同》有效，判令被告承担违约责任，赔偿原告违约金32865.4元；案件受理费由被告承担。庭审中原告增加了责令被告履行房屋交付义务的诉讼请求。原告李路增提交了如下证据：（1）原告的身份证,以证明原告的主体资格和身份信息；（2）商品房买卖合同和合同信息备案摘要，以证明原、被告所签订的合同合法有效，被告违反合同约定的房屋交付时间及被告应当承担的违约责任；（3）被告出具的收据四份，以证明原告于购房合同签订前分四次交付被告329375元、其他费用540元，超交3908元。被告南阳东实置业有限公司庭审中辩称，1、该商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，对原告要求人民法院确认合同有效无异议。但被告逾期交房没有过错，存在不可抗力因素，属于民法总则不应承担违约责任的情形；2、原告请求违约金数额的计算方法和日期不正确，根据合同第九条的规定违约金的计算日期应当自购买人全款到账日期款项的日万分之一作为计算基数；3、对交房义务，涉案的房屋已经完工，被告多次打电话要求办理交房手续，而原告迟迟未办，故原告的该项请求没有事实依据。被告南阳东实置业有限公司提交了如下证据：（1）建筑工程许可证、建筑工程施工合同和商品房预售许可证，以证明唐河县友兰首府项目建设和预售合法；（2）南阳市住房和城乡建设委员会文件、南阳市环境污染防治攻坚战领导小组办公室文件、南阳市中心城区房地产市场秩序专项整治工作实施方案、唐河县重污染天气应急应对工作方案、唐河县住房和城乡建设局文件、唐河县环境保护综合整治工作指挥部文件，以证明被告在房屋建设过程中因扬尘治理，有关部门要求在建工程停工，延期交房属于不可抗力，被告不应承担责任。经庭审质证，被告南阳东实置业有限公司对原告李路增提交的证据真实性无异议，但认为合同签订的交房时间不是被告真实意思的表示，合同约定面积差异处理按实际面积结算，被告要求原告补交购房款不存在违背合同约定。原告对被告提交的证据真实性无异议，但认为环境治理文件的下发时间在合同约定的交房时间之后，不能证明逾期交房存在不可抗力。本院认证认为，原告李路增和被告南阳东实置业有限公司对对方提交的证据真实性没有异议，本院予以确认。对证明方向的异议意见在本判决评理部分予以评述。根据双方当事人的陈述及认证确认的证据，本院认定以下案件事实：被告南阳东实置业有限公司于2014年在唐河县××大道和凤山交叉口西北角开发建设唐河县友兰首府商住小区，并于2015年4月13日取得商品房预售许可证，对开发的房屋进行销售。2015年5月29日，原告李路增与被告南阳东实置业有限公司在唐河县友兰首府营销中心签订商品房买卖合同一份，约定被告将唐河县友兰首府1幢1单元11层1-1103号三室二厅单元房一套出售给原告。该合同第三条约定，该商品房建筑面积为117.43平方米，套内面积为94.04平方米；第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2771.58元，总金额人民币325467元；第五条约定，面积确认和面积差异处理方法为，根据实际面积结算，以房产测量部门最终测量面积为准，单价不变，总房款多退少补；第六条约定，付款方式和期限为2015年5月29日付清全部房价款325467元；第七条约定，买受人逾期付款30日之内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际金额支付之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；第八条约定，出卖人应当在2016年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格、并符合合同约定的该商品房交付买受人使用；第九条约定，出卖人逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。买受人在出卖人发出办理房屋交接手续通知之日起三十日内，买受人因自身原因未能在限定期限和地点办理交接手续，视为买受人接受交付；第二十五条约定，本合同自双方签订之日起生效。原告在该合同买受人签章处签名，被告在出卖人签章处加盖单位印章。原告李路增与被告南阳东实置业有限公司的商品房买卖合同签订前，原告分四次交付被告329375元及另缴纳了燃气、有线电视费等其他费用，超交3908元。被告给原告出具了收据。被告南阳东实置业有限公司出售给原告的房屋竣工后，在被告通知原告办理交房手续时，要求原告补交超出合同约定的面积差价，但双方为房屋的实际面积意见不一，为此产生纠纷，导致被告至今未向原告交付房屋。本院认为，原告李路增与被告南阳东实置业有限公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，并不违反我国法律的强制性规定，原、被告对合同的效力均予以认可，双方签订的商品房买卖合同合法有效，各自应当遵循诚实信用原则按照合同约定履行合同义务。在合同履行中，原告按照合同约定的时间，付清全部房价款，被告应当按照合同约定的时间向原告交付房屋。但根据查明的事实，被告至今未向原告交付房屋，逾期交房已超过90天，在原告要求继续履行合同的情况下，被告应当按照合同第九条的约定承担违约责任。被告称，“因南阳市对环境污染治理，有关部门要求在建工程停工，延期交房存在不可抗力因素，被告不应承担责任”。但根据我国合同法第一百一十七条第二款的规定，不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，是不受当事人意志所支配的特殊情形。结合本案事实，如果被告按照有关部门的要求施工，有关部门不可能要求被告的在建工程停工，即使被责令停工，也是因被告存在人为过错，因此被告逾期交房不符合不可抗力的情形，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。故对原告要求被告交付房屋，支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于被告南阳东实置业有限公司要求原告接收房屋时交纳面积差价是否合理的问题。双方签订的商品房买卖合同第五条明确约定面积确认和面积差异处理方法为，根据实际面积结算，以房产测量部门最终测量面积为准，被告在未提供出房产测量部门最终测量面积的情况下，按照自行测量的面积要求原告在办理交房手续时补交面积差价款，缺乏依据，也与合同约定不符，理由不能成立。依据上述事实、理由和法律依据及《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款的规定，判决如下：一、原告李路增与被告南阳东实置业有限公司签订的商品房买卖合同为有效合同；二、被告南阳东实置业有限公司于判决生效后十五日内将唐河县友兰首府1幢1单元11层1-1103号三室二厅单元房屋按合同约定交付给原告李路增，并返还原告李路增超交的房款3908元；三、被告南阳东实置业有限公司于2016年5月2日起以325467元为基数，按日万分之一向原告李路增支付违约金至房屋交付之日止。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费620元，由被告南阳东实置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时预交案件上诉费，上诉期限届满后七日内仍未预交案件上诉费，按自动撤回上诉处理。审判长  谷建辉审判员  赵建军审判员  郑 彦二〇一九年四月十八日书记员  刘 党