山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0891民初536号原告：张龙军，男，1971年12月21日出生，汉族，住山东省汶上县。原告：张鹏鹏（系张龙军之子），男，1994年11月17日出生，汉族，住址同上。二原告委托诉讼代理人：高风（特别授权），山东九州匡正律师事务所律师。被告：孙广州，男，1986年10月19日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。原告张龙军、张鹏鹏与被告孙广州房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理，于2018年5月2日作出（2018）鲁0891民初110号民事判决书，被告不服提出上诉。济宁市中级人民法院将本案发回重审，本院重新立案受理，依法另行组成合议庭，于2019年3月28日公开开庭进行了审理。原告张龙军及原告张龙军、张鹏鹏的委托诉讼代理人高风，被告孙广州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张龙军、张鹏鹏向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告之间签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告定金20000元，支付违约金80000元；3、律师费6500元及诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月13日，经居间方中佳营销策划公司提供信息，原告和被告签订房屋买卖合同，被告将济宁市海亮公馆5号楼2单元2503号房屋出售给原告，房屋价格为790000元。因房价上涨，被告将此房屋一房二卖，过户至他人，导致合同无法履行，请求法院依法解除该合同。被告于2017年9月8日首次取得房产证，原告于9月22日去给被告交钱，被告以房产证丢失为由拒不提供房产证，导致无法办理相关事宜，后来原告与居间方多次催促被告提供房产证以履行合同，但被告以各种理由推迟。在此期间，居间方给被告打电话被告不接，故意拖延至12月1日将该房屋过户给其他买家，这时还给原告及居间方说房产证没有补办下来。2017年12月4日，被告以没有收到房子全款为由不再出卖房屋。因此房是按揭贷款，被告始终不能提供房产证，无法办理相关手续。被告的行为构成根本违约，特诉至法院，望盼如所请。孙广州辩称，我方同意与原告解除合同，不同意返还定金，也不同意支付违约金。我与原告于2017年7月13日签订房屋买卖合同，合同约定双方权利义务，我按照合同约定的条款如期或者提前进行了办理，没有任何违约行为。在签订合同当日，因房产证丢失，我就将我与海亮地产的房屋买卖合同交给了中介公司，中介公司工作人员张某明确告知我2017年9月21日前能收到全部房款。后来发现9月21日前根本不存在收到全款的可能性，纵使不存在房产证丢失这一事实，我依然拿不到全款。我于2017年8月9日向不动产登记中心递交了补办房产证的所有资料，我于2017年9月8日领取补办的房产证。围绕被告是否违约，是否应当返还定金及是否应承担违约责任的焦点问题，原告提供了下列证据：1、2017年7月13日，原告、被告与中介公司济宁市中佳营销策划有限公司签订的房屋买卖合同，合同约定，原告经中介公司介绍购买被告所有的海亮公馆5号楼2单元2503号房屋，价款790000元；原告于申请贷款通过3日内首付房款330000元（含定金2万元），剩余房款在银行发放贷款之日由银行向被告直接支付；原告、被告在合同签订之日起7日内委托并协助中介公司办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料；原告、被告任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应支付总房款千分之三的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）；造成合同无法履行，或者解除合同的，由违约方承担中介费；该合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原告、被告应当依法履行。2、定金收据、中介费收据，证明原告已经履行合同约定支付定金20000元，并支付中介费19000元。3、2017年12月3日，中介公司、孙广州、张龙军三方协商合同履行视频，证明被告孙广州至少于2017年9月8日之前持有涉案房屋的房权证，但一直拒绝按照合同约定交付给中介公司，导致中介公司无法办理本合同付款必须的贷款申请手续。4、2017年7月21日张龙军、孙广州通话录音，证明张龙军、孙广州双方均清楚，310000元付款日期系银行贷款通过之日，孙广州生产急需钱用，想让张龙军于合同约定的付款日前付款，但张龙军没有同意。5、2017年11月10日，被告孙广州通过亿家地产公司在安居客网站上发布的房屋出售广告、山东九州匡正律师事务所出具的查询证明，证明被告孙广州在没有通知原告张龙军，也没有协商解除与张龙军签订的房屋买卖合同的情况下，一房两卖，并于2017年12月5日将涉案房屋转让过户至闫丽娜名下，构成根本违约，导致原告无法实现合同目的。6、山东九州匡正律师事务所收费单据3张，证明原告三次支付律师费共计6500元。7、证人张某证言，证明合同签订之后，原告张龙军已经按照合同约定将办理贷款审批必须的材料，包括银行流水、工资证明、结婚证、身份证等材料交付给中介公司；经多次催要，被告孙广州拒绝交付涉案房屋的房权证，导致中介公司无法办理合同付款必须的贷款审批手续，被告孙广州一房两卖，根本违约的事实。对原告提供的证据，被告孙广州质证认为：证据1的真实性无异议，证据2、5、6无异议，证据3不能证明被告在2017年9月10日没提供房产证，证据4的证明观点不认可，证据7证人与本案有利害关系，不应采纳。被告孙广州提供了15组证据证明其急需用钱，提供了27组证据证明其房权证丢失、补办及与原告和银行电话沟通贷款审核情况。本院认为，原告向本院提交的证据1、证据2视听资料来源合法、内容完整、不存疑点，且被告对真实性无异议，本院对其真实性予以采信。证据3房屋出售广告，不能直接证明系被告发布，本院不予采信。被告对微信截图及查询证明真实性无异议，本院对其真实性予以确认。证人张某作为中介公司的工作人员，全程参与了原告与被告买卖房屋事宜的过程，且证言能够与合同载明内容及常理相符，故本院对该证言予以采信。综上，原告向本院提交的证据能够形成证据链，能够证明被告孙广州未在取得房屋产权证原件后按约定将证件交付中介公司用于办理贷款审批手续，本院对上述证据的证明力予以采信。根据当事人陈述、举证，本院对上述证据认证后认定事实如下：原告张龙军与张鹏鹏系父子关系。2017年7月13日，二原告（乙方）与被告孙广州（甲方）、居间方济宁市中佳营销策划有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，合同第一条约定：被告孙广州将其位于济宁市海亮公馆5号楼2单元2503号房屋出售给原告张龙军、张鹏鹏；第二条约定，成交价格为790000元；第三条约定乙方在合同签订当日向甲方支付定金20000元；第四条约定，付款方式为按揭贷款，由原告在申请贷款通过3日内将首付款330000元交付被告或者居间方，剩余房款由银行发放贷款之日由银行直接向孙广州支付；第九条约定，该房产在银行设有抵押，孙广州应在收到原告首付款当日到有关单位办理解除抵押手续。合同第十二条约定，如甲乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应支付总房款千分之三的违约金，并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等），造成合同无法履行，或者解除合同的，由违约方承担中介费。合同签订当日，原告张龙军向居间方交纳中介佣金19000元，并向被告孙广州支付定金20000元。2017年11月19日，被告孙广州与案外人闫某某签订《房屋买卖居间合同》，并以830000元的价格出卖给闫某某，2017年12月5日，涉案房屋登记过户在闫某某名下。原告因此纠纷，支付律师代理费6500元。本院认为，本案的争议焦点主要为一、被告孙广州是否构成根本违约；二、若被告孙广州构成根本违约，其应当如何承担违约责任。关于一个焦点问题，根据原被告签订的房屋买卖合同第四条约定的“原告张龙军于申请贷款通过3日内将首付款330000元交付给孙广州或中介方，剩余房款在银行发放贷款之日由银行直接向孙广州支付”及第九条约定的“该房产在银行设有抵押，孙广州应在收到原告首付款当日到有关单位办理解除抵押手续”内容及中介公司工作人员张某“申请银行贷款需提交房产证原件”的证言，应认定双方合同第四条约定的“申请贷款通过”并不是指真正发放贷款，而是指在双方办理房屋产权过户之前的审查。双方当事人及中介公司均陈述贷款未审查通过，合同约定合同签订的当日被告应将房屋产权证原件交付给中介公司用于办理房产交易手续，中介公司证实未审查通过的原因系孙广州未提供房权证原件，孙广州亦陈述当时房权证丢失，直到2017年10月9日才办理完补发。故被告未按照合同约定将房屋产权证原件交付中介方已构成违约。案涉房屋已由被告孙广州出售给第三人，且已经完成房屋产权过户手续，致使三方签订的《房屋买卖合同》不能履行，合同目的不能实现，故本院确认被告孙广州的行为构成根本违约。关于第二个焦点问题。被告孙广州违约，应承担违约责任。合同第十二条约定了违约金的计算方法，每逾期一日，违约方应支付总房款千分之三的违约金，该违约金数额约定明显过高，被告孙广州要求予以调整，本院予以支持，该损失应以张龙军、张鹏鹏的实际损失为限，可参照孙广州向案外人闫某某出售的房屋总价款830000元与本案孙广州向张龙军、张鹏鹏出售房屋总价款790000元之间的差额40000元为计算依据。原告支付给被告孙广州的定金20000元，被告孙广州应予以返还。房屋买卖合同中约定违约方赔偿对方因此所遭受的包括律师费在内的损失，原告向法庭提交了律师事务所出具的正规发票，且委托的律师已实际出庭参与诉讼，原告要求被告赔偿律师代理费6500元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告张龙军、张鹏鹏与被告孙广州签订的《房屋买卖合同》；二、被告孙广州于本判决书生效之日起10日内支付原告张龙军、张鹏鹏违约金40000元，律师代理费6500元；三、被告孙广州于本判决书生效之日起10日内返还原告张龙军、张鹏鹏定金20000元；四、驳回原告张龙军、张鹏鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2430元，由原告张龙军、张鹏鹏负担823元，由被告孙广州负担1517元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  董云侠人民陪审员  杨汝收人民陪审员  陈宪文二〇一九年四月十日书 记 员  王丽丽