黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0602民初3961号原告：孙长旭，男，1965年3月22日出生，汉族，大庆市公安局干部，住黑龙江省大庆市萨尔图区。原告：孙婧莹，女，1991年12月19日出生，汉族，无职业，住黑龙江省大庆市萨尔图区。二原告委托诉讼代理人：吕怡锋，黑龙江庆元律师事务所律师。被告：大庆市学伟房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区东风新村北辰小区。法定代表人：高伟丽，职务总经理。委托诉讼代理人：赵向东，黑龙江威德律师事务所律师。委托诉讼代理人：周超，黑龙江威德律师事务所律师。原告孙长旭、孙婧莹与被告大庆市学伟房地产开发有限公司（以下简称大庆学伟公司）商品房预售合同纠纷一案，该案由大庆市中级人民法院发回重审后，本院于2018年10月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙婧莹及原告孙长旭、孙婧莹的委托诉讼代理人吕怡锋、被告大庆学伟公司的委托诉讼代理人赵向东、周超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孙长旭、孙婧莹向本院提出诉讼请求：1、判令被告承担逾期办证的违约金，以购房款125万元为基数自2016年4月18日至判决生效之日按中国人民银行同期贷款利率标准计算的违约金；2、判令被告履行向大庆市房地产行政主管部门提交涉案房屋办理产权登记备案（全部资料）的合同义务；3、判令被告给付原告涉案房屋“销售不动产统一发票”发票联和办证联，并与原告签署涉案房屋补充协议。事实和理由：2016年1月18日被告和原告签订涉案房屋《商品房买卖合同》编号2016011863488332973，涉案房屋购买名称是“学伟兰德湖壹号”，该物业的法定名称是“学伟兰德湖壹号”。依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第18条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应承担违约责任。商品房买卖合同标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算”。《中华人民共和国合同法》第113条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失”。《中华人民共和国合同法》第114条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加”。本案中，被告与原告所签订的购房合同系被告事先拟好的格式合同，在确定违约责任方面，原告处于弱势地位，无改变合同条款的权利，致使被告尽可能减少自己的违约责任。虽双方签订的合同中明确违约金的给付标准，在原告交纳全部房款的情况下未能如期办理产权证，导致原告不能行使对涉案房屋转卖他人等权利，给原告造成极大的经济损失。而被告只承担较小数额的违约金，导致原告受损失方面无法达到平衡，在此情况下，不能简单机械使用双方签订合同中所约定违约金标准，而应该考虑《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定及《中华人民共和国民法通则》中有关公平原则的相关规定。因双方约定的违约金标准明显低于中国人民银行同期同类贷款利息，故原告主张提高违约金给付标准的诉讼请求于法有依。恳请法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告大庆学伟公司辩称，1、我单位与原告签订《商品房买卖合同》是合法有效的，相应条款是公平合理的。原告声称《商品房买卖合同》中的一部分条款属于霸王条款、显失公平的条款不能成立。首先，对于双方签订的《商品房买卖合同》是双方在自愿的条件下依据双方真实意思表示签订的，而无欺诈、胁迫情形，应属于有效。其次，即使有个别条款不符合原告的要求，但是对房屋买卖基本的价款房屋具体位置等基本条款是符合双方意思表示的，而对一些具体的条款属于法律规定的特殊条款，原被告双方均无权修改。因此双方签订的合同是有效的，对双方均有约束力。同时本案的争议焦点即原告不能办理不动产登记证书是因原告怠于履行办证义务还是被告未提供办证所需的资料造成的。故原告的所阐明的不平等条款也不是本案的审理范围。2、原告现没有拿到房产证是因原告自身的不作为造成的，与被告无关。本案涉案小区于2012年完工并开始交付业主使用及办理相应的不动产登记证书，而原告在购买涉案小区房屋时是在2016年4月，此时原告所购买的房屋属于现房，具备办理不动产登记证书的所有条件，依据《商品房销售管理办法》第三十四条：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”由此可知，房地产开发企业只是协助业主办理房屋登记，主要的办证责任在业主即原告处，而原告在接房后并未要求房产公司协助办理相应的不动产登记手续，当然，商品房在销售完成后，业主是否办理不动产登记证书是业主自己的权利，房产公司无权要求业主办理，但因原告怠于办证行为而要求房产公司承担违约责任则属于无理的要求。3、项目的名称不符不是不能办理不动产登记证书的根本原因。原告在原审一审、二审中声称“告知通知书”和“发票”房屋坐落位置名称不同而不能办理不动产登记证书，完全是原告的主观臆断。房屋买卖合同上载明的出卖人是被告，买受人是原告，不动产楼号是：美兰街B20-3-402室，金额是1250000元，而发票上的相应信息与此是一致的。同时告知通知书中的房屋坐落位置也同样是美兰街B20、B23、B24、B25、B26住宅楼的整体告知内容，仅仅为项目名称不符合，而其他诸如房屋位置及金额完全相同，根本不影响产权证书的办理工作。同时原告称因我单位提供的购房合同、房屋订购单中存在“兰德湖壹号”字样而使得原告到房产局不能办理产权证书的说法完全没有任何依据，因同样在普宁家园小区（原项目名称为兰德湖壹号）购买房屋的其他业主携带具有兰德湖壹号字样的购房合同、购房发票及我单位出具的相应材料后均办理了房屋不动产产权证书，同时我公司已经办理《地名命名更名申报审批书》，对项目名称进行了更改，只要业主携带相关个人证件、《商品房买卖合同》、购房发票及我公司提供的相应资料即可办理房屋产权证书。而原告之所以到现在还没有办理产权证书，是因为原告自身原因造成的，原告主观上不去办理和项目本身不能办理是完全不同的两个概念，而原告以此为根据拒不去办理产权登记手续，应是原告的个人原因导致房屋产权证书无法办理，而与被告无关。综上所述，原告是因自己本身不去办理房屋产权证书而造成其到现在也没有产权证书的相应后果，不是因我公司变更项目名称而使得原告不能办理产权证书。故相应责任是原告的不作为导致的，不应由我公司承担责任。经审理，本院确定的法律事实如下：2015年10月22日，原告孙长旭、孙婧莹预购被告大庆学伟公司开发的兰德湖壹号B20号楼3单元402室，向被告大庆学伟公司交纳了定金2万元。2016年1月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，第一条约定该物业的法定名称为“学伟兰德湖壹号”，合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理，买受人不退房，出卖人按已支付价款的0.5%向买受人支付违约金。孙长旭、孙婧莹分5次交纳了全部购房款共计125万元。2016年4月14日，房屋交付使用。另查明，2012年2月涉案房屋地点由“兰德湖壹号”重命名为“普宁家园”。2012年8月31日大庆市房产管理局出具开发商申请办理产权的告知通知单，写明涉案房屋所在的萨尔图区美兰街普宁家园已具备办理房屋所有权证书的条件，购房人可以提供相关手续申请办理房屋所有权证。2016年4月27日被告为原告开具涉案房屋的销售不动产统一发票，不动产项目名称记载为“普宁佳园”。以上事实，有原、被告提交的证据以及原告孙婧莹及其委托诉讼代理人吕怡锋、被告大庆市学伟房地产开发有限公司委托诉讼代理人周超、赵向东的当庭陈述在卷佐证，本庭予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原告孙长旭、孙婧莹与被告大庆市学伟房地产开发有限公司于2016年1月18日签订的《商品房买卖合同》是在原、被告意思自治的情况下签订的，可视为原、被告双方意思表示真实、自由，原告孙长旭、孙婧莹在签订合同时，未对合同内容提出异议，该合同不存在有失公平的情况，故该合同不违反法律规定，合同有效，双方均应按照合同约定认真履行。根据该合同约定涉案房屋地点命名为兰德湖壹号，但早在2012年2月26日相关机关审核地点名称为“普宁家园”，原、被告所签合同为被告提供的格式合同，在该合同中还使用“学伟兰德湖壹号”这一名称，2016年4月27日被告为原告开具的销售不动产统一发票上不动产项目名称记载为“普宁家园”，本院认为被告应就发票上名称和《商品房买卖合同》不符的情况及是否影响原告取得房屋权属证书对原告进行说明，被告未作说明存在过错。在2012年8月31日大庆市房产管理局出具的告知通知单，通知单上已体现涉案房屋所在的普宁家园已具备办理房屋所有权证的条件，购房人可以提供相关手续申请办理房屋所有权证，但在原、被告双方签订时还约定被告大庆学伟公司应在2017年1月12日前需要作为房地产公司应提交的材料备案至房地产管理部门，导致原告在签定合同时已经能够办理房屋所有权证这一事实并不知晓，且被告在本案中并未举出相关证据证明已履行对原告的告知义务，故在此房屋买卖过程中原告未办理房屋所有权证这一行为中被告存有过错，本院参照原、被告双方的约定由被告承担过错责任，原告孙长旭、孙婧莹和被告大庆市学伟房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》第十五条中约定了违约金的给付标准，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，经计算被告应给付原告违约金6250元（1250000元×0.5%=6250）。关于二原告要求依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《中华人民共和国民法通则》中显失公平原则参照中国人民银行同期贷款利率计算的数额确定违约金，依据法律规定约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，但本案中原告未提交相关证据证明被告上述违约行为给其造成损失及损失多少的相关证据，故原告孙长旭、孙婧莹主张被告大庆市学伟房地产开发有限公司按中国人民银行同期贷款利率支付违约金的诉讼请求本院不予支持。因原告孙长旭、孙婧莹在2016年4月购买涉案房屋时，涉案房屋属于现房，已具备办理不动产的登记证书的权利，故本院对于原告孙长旭、孙婧莹要求被告履行向大庆市房地产行政主管部门提交涉案房屋办理产权登记备案（全部资料）的合同义务的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告出具销售不动产统一发票的诉讼请求，由于被告大庆市学伟房地产开发有限公司在2016年4月27日已为原告孙长旭、孙婧莹出具，且之后也未拒绝向原告孙长旭、孙婧莹提供发票，故本院对于原告孙长旭、孙婧莹要求判令被告给付原告涉案房屋“销售不动产统一发票”发票联和办证联的诉讼请求不予支持。原告要求被告与其签署补充协议的诉讼请求，因合同订立与否属于原、被告双方意思自治部分，法院无权进行处理，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告大庆市学伟房地产开发有限公司于判决生效后给付原告孙长旭、孙婧莹违约金6250元；二、驳回原告孙长旭、孙婧莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2087元，由原告孙长旭、孙婧莹负担1987元，由被告大庆市学伟房地产开发有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  徐智辉人民陪审员  卢 妍人民陪审员  刘桂芝二〇一九年四月一日书 记 员  孙海丹