湖南省长沙市雨花区人民法院行 政 判 决 书（2018）湘0111行初138号原告李丹，女，1988年10月12日出生，汉族，户籍所在地长沙市芙蓉区。委托代理人夏明，湖南人和律师事务所律师。被告长沙市自然资源和规划局（原长沙市国土资源局），住所地长沙市岳麓大道218号市政府第二办公楼9楼。法定代表人冯意刚，局长。委托代理人李彦君，女，1988年6月25日出生，汉族，系被告不动产登记中心工作人员，住长沙市芙蓉区。委托代理人刘双，上海建纬（长沙）律师事务所律师。第三人海南海控小额贷款有限公司，住所地海南洋浦经济开发区吉浦路凯丰城市广场1#综合楼西单元6楼603号房。法定代表人李晓刚，董事长。委托代理人张夜枫，男，1986年10月15日出生，汉族，系该公司法务部经理，住海口市龙华区。委托代理人段京海，海南海新律师事务所律师。第三人海南南海明珠石油化工有限公司，住所地洋浦凯丰办公大楼2#商住楼东单元一号房。法定代表人黄文珍，总经理。委托代理人何世君，京园（北海）律师事务所律师。原告李丹（以下简称原告）诉被告长沙市自然资源和规划局（以下简称被告）、第三人海南海控小额贷款有限公司（以下简称第三人海控公司）房屋管理行政登记一案，本院于2018年10月24日受理，在审理过程中，本院追加海南南海明珠石油化工有限公司（以下简称第三人南海明珠公司）作为本案第三人参加诉讼。本院依法向被告及第三人海控公司、南海明珠公司送达了起诉状副本及应诉通知书等诉讼材料。本院依法组成合议庭，于2018年12月7日公开开庭对本案进行了审理。原告的委托代理人夏明，被告的委托代理人李彦君、刘双，第三人海控公司的委托代理人张夜枫、段京海，第三人南海明珠公司的委托代理人何世君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年7月29日，原告及第三人海控公司、第三人南海明珠公司提交《长沙市房屋最高额抵押权登记申请书》、《房屋所有权证》、海控小贷[2014]借字第019号《最高额借款合同》、海控小贷[2014]抵字第019-3号《最高额抵押权合同》、完费凭证、申请人的合法身份证明等材料，共同向被告房屋登记部门申请办理最高额抵押权登记。被告房屋登记部门受理审核后，于次日为第三人海控公司办理了房屋最高额抵押业务，并颁发房他证雨花字第××号他项权证（以下简称涉案他项权证）。被告在举证期内提供了以下证据、依据：证1、《长沙市房屋最高额抵押权登记申请书》，证2、原告名下房屋的《房屋所有权证》，证3、海控小贷[2014]借字第019号《最高额借款合同》，证4、海控小贷[2014]抵字第019-3号《最高额抵押权合同》，证5、完费凭证，证6、申请人的合法身份证明，证7、琼金办贷[2011]15号《海南省政府金融工作办公室关于同意设立海口海控小额贷款有限公司的批复》，以上证据拟证明涉案房屋的最高额抵押权登记申请材料齐全，房屋登记机构严格按照房屋登记相关规定，履行法定的审慎审查义务，办理涉案房屋最高额抵押权登记证据确凿，程序合法。法律依据：《房屋登记办法》第五十条、五十一条。原告诉称，2014年7月30日，被告在原告所有的位于长沙市雨花区人民东路远东公寓的房屋所有权证书上登记他项权利，权利人为第三人海控公司，债权数额为50万元。被告在作出上述登记时违反相关法律规定，未依法审查登记资料的完整性、合法性，申请双方合同资料原件的一致性，也未当面依法询问原告的真实意愿，对资料的审核违反法律法规规定，导致登记错误，为维护原告合法权益，故起诉请求：1、判令撤销被告2014年7月30日对原告作出的房他证雨花字第××号他项权证；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。原告提交了下列证据：证1、原告名下的房屋所有权证书，拟证明原告为登记的房屋所有权人；证2、涉案他项权证，拟证明被告在原告的房屋产权上登记他项权；证3、原告手中的《最高额抵押权合同》，证4、被告登记的的《最高额抵押权合同》、第三人海控公司在仲裁委提交的《最高额抵押权合同》，拟证明被告登记审查的抵押权合同与原告及第三人海控公司各自持有的合同不一致：①签署日期不一致，实际真实签署日期为2014年7月29日，但被告与第三人海控公司的为2014年4月16日②内容不一致，被告登记的抵押合同第九条有未经原告签字确认的手写添加内容，即确定50万为抵押限额，该添加内容与合同第一条款1250万元为限额内容矛盾。但第三人海控公司和原告各自持有的合同均无此添加内容，证明被告审查时未与当事人核对，也未询问当事人；证5、长沙市公安局高新区分局《调取证据通知书》、落款日期分别为2014年4月16日、4月17日的《最高额借款合同》，拟证明被告审核登记时资料不齐全，未尽审查义务：①有7份从合同未收取审查②《最高额借款合同》生效的公证书未收取审查，这都是《最高额借款合同》生效必不可分的内容③4月17日的《最高额借款合同》所盖印章为海口海控，但海口海控早于2013年就已变更为海南海控公司；证6、长沙市公安局高新区分局的《立案决定书》及《关于李阳、李志恒、李丹被合同诈骗的函》，拟证明第三人海控公司向被告提交的合同资料存在重大虚构嫌疑，公安机关已经立案进行侦查，且现有证据证明有犯罪行为的发生；证7、长沙市公安局高新区分局询问第三人海控公司员工韩冰的笔录,证8、案外人黄采南的情况说明,拟证明原告2014年7月29日在被告处并没有接受被告工作人员的询问，仅仅是在韩冰的要求下将文件签字完毕，也没有看到所有文件的内容。在审理过程中，原告补充了如下抗辩意见：1、涉案抵押登记非原告真实意思表示，系案外人黄采南以进口贸易需开进口许可证要在银行存入1500万保证金为由，骗取原告进行房产抵押担保，对此原告已报案公安机关也已立案侦查；2、提交被告抵押登记的《最高额借款合同》和《最高额抵押权合同》虽然只有一份，但原告及第三人手中存在多份签订时间、内容、数额均不一致的合同文本，被告实际没有对原告进行过询问，没有尽到形式上的审查义务；3、在提交被告《最高额借款合同》中约定“本合同项下的《借款凭证》及双方确认的相关文件、资料均为合同不可分割的组成部分”，“本合同经借款人、贷款人法定代表人或授权代表签字（或盖章）加盖公章并公证后生效”，被告未尽审查义务，在没有审查公证文书合同未生效，没有审查《借款凭证》等必要文件基础上设立的抵押登记应予撤销；4、原告的起诉未超过诉讼时效。涉案抵押登记后，原告历经仲裁、刑事控告、刑事侦查、民事诉讼等，均不属于原告自身原因耽误起诉期限，上述时间不应计算在内。被告辩称：2014年7月30日，本案原告、第三人海控公司、第三人南海明珠公司共同向被告申请涉案房屋的最高额抵押权登记，并提交《长沙市房屋最高额抵押权登记申请书》、长房权证雨花字第××号《房屋所有权证》、《海南海控小额贷款有限公司最高额借款合同》（海控小贷[2014]借字第019号）、《最高额抵押权合同》（海控小贷[2014]抵字第019-3号）、完费凭证、申请人的合法身份证明、《湖南省政府金融工作办公室关于同意设立海口海控小额贷款有限公司的批复》（琼金办贷[2011]15号）等申请材料。被告依法接收申请材料，依据《房屋登记办法》第五十条、五十一条的规定，依法对涉案房屋的最高额抵押权登记进行受、审核。经审核，认为根据上述申请材料，同意按照最高债权额50万元，债权确定期间2014年4月16日至2015年4月16日，办理房屋最高额抵押权登记。2014年7月30日，被告向第三人海控公司办理涉案他项权证。被告在办理过程中，严格按照房屋登记相关规定，履行法定的审慎审查义务，程序合法。2、原告的诉讼请求于法无据，依法应予驳回。原告认为被告在办理涉案他项权证登记过程中，未审查登记资料的完整性、合法性，申请人双方合同资料原件的一致性等，亦未当面依法询问原告的真实意愿，对资料的审核违反法律法规规定，导致登记他项权证产生错误。被告认为，根据前述涉案房屋最高额抵押权登记的申请材料，均符合房屋登记的相关规定。根据《长沙市房屋最高额抵押权登记申请书》的记载，被告已经依法向原告进行询问，原告承认系真实意思表示。综上所述，被告办理的涉案他项权证登记，适用法律法规正确，程序合法，依法应予维持。原告的诉讼请求于法无据，恳请人民法院依法驳回其诉讼请求。第三人海控公司述称：被告在办理原告与第三人海控公司、第三人南海明珠公司借款抵押登记过程中，依法审查了抵押登记申请人提交的申请材料。不存在任何违规之处。共同向被告提交的最高额抵押权合同为长沙市住房和城乡建设委员会监制的标准合同文本，不存在任何合同不一致的情形。在办理抵押登记过程中，被告的经办人员依法对原告和第三人海控公司进行了询问，原告作为抵押人明确在询问过程中表示申请登记的事项为申请人真实意思表示，申请内容与提交的材料也是真实的，并在登记申请书上签字确认。综上，第三人海控公司认为被告办理抵押登记的具体行政行为程序合法，适用法律正确，依法应当驳回原告的诉讼请求。第三人海控公司没有向法庭提交证据。第三人南海明珠公司述称：第三人南海明珠公司作为借款人，是经过原告同意一起去办理的抵押登记，且抵押登记形成的三本他项权证合法存在。在此过程中，第三人南海明珠公司对被告要求的程序，进行了相应的履行义务。综上，涉案他项权证的登记行为合法有效。第三人南海明珠公司没有向法庭提交证据。经庭审质证，双方当事人提出质证意见如下：对被告提交的证据，原告质证如下：对证1的三性有异议，原告的签名属实，但被告没有实际询问，原告也没有回答问题。对证3的三性有异议，签订时间与原告及第三人的合同文本不一致，该借款合同没有产生借款行为，且文书合同生效文件、必要文件被告未审查。对证4的三性有异议，签订时间、内容、数额与原告及第三人的合同文本均不一致，被告未审查。对证5的关联性有异议，原告不知情。对证7的三性没有异议，第三人海控公司在2013年12月就变更了名称，但在2014年4月17日的合同中仍使用变更前的名称。其余证据原告没有异议对被告提交的证据，第三人海控公司、第三人南海明珠公司没有异议。对原告提交的证据，被告质证如下：对证1、2的三性无异议，予以认可。对其他证据的关联性及证明目的提出异议，与涉案行政行为无关。对原告提交的证据，第三人海控公司的质证意见同被告一致。对原告提交的证据，第三人南海明珠公司对其真实性无异议，认为抵押申请是否空白填写、合同是否属阴阳合同由法院依法确认。对原、被告提交的证据，本院认证如下：被告提交的证据系在其行政行为过程中收集，来源合法，符合证据的法定要求，作为证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认，能否达到被告的证明目的，由本院审查确认。原告提交的证据1至6，来源合法，符合证据的法定要求，作为证据的真实性、合法性、关联性本院予以确认，能否达到原告的证明目的，由本院审查确认。原告提交的证据7、8，因无相关生效法律文书确认，本院不作为审查被告行政行为合法性的证据。经审理查明，2014年7月29日，本案原告、第三人海控公司、第三人南海明珠公司共同提交《长沙市房屋最高额抵押权登记申请书》、原告名下房屋的《房屋所有权证》、海控小贷[2014]借字第019号《最高额借款合同》、海控小贷[2014]抵字第019-3号《最高额抵押权合同》、完费凭证、第三人海控公司和第三人南海明珠公司的身份证明、琼金办贷[2011]15号《海南省政府金融工作办公室关于同意设立海口海控小额贷款有限公司的批复》等申请材料，向被告申请房屋最高额抵押权登记。原告到场，并在《长沙市房屋最高额抵押权登记申请书》上签名。被告接收申请材料并予以受理后，同意按照最高债权额50万元，债权确定期间2014年4月16日至2015年4月16日，办理房屋最高额抵押权登记。次日，被告予以登记并向第三人海控公司颁发涉案他项权证。另查明以下事实：1、提交被告审核的海控小贷[2014]借字第019号《最高额借款合同》落款日期为2014年4月16日，其中约定：“本合同项下的《借款凭证》及双方确认的相关文件、资料均为合同不可分割的组成部分”；“本合同经借款人、贷款人法定代表人或授权代表签字（或盖章）加盖公章并公证后生效”；“海控小贷[2014]保字第019-1号、第019-2号、第019-3号《保证合同》，海控小贷[2014]质字第019-1号《质押合同》，海控小贷[2014]抵字第019-1号、第019-2号、第019-3号《最高额抵押权合同》系本合同的从合同”。2、提交被告审核的海控小贷[2014]抵字第019-3号《最高额抵押权合同》落款日期为2014年4月16日，其中约定：“被担保的主债权为海控小贷[2014]借字第019号《最高额借款合同》被担保的最高债权额（币种及金额）为：人民币壹仟贰佰伍拾万元整”；“本抵押合同签订后2日内，抵押双方应向长沙市房地产交易管理所申请办理房屋抵押权登记”；第九条其他补充约定中有手写添加部分，内容为“最高债权额50万元，该笔抵押反担保主债权人民币1250万元中的50万元，不足部分以其他形式担保”，该手写添加部分无原告签名确认。3、存在原告及第三人留存的《最高额借款合同》和《最高额抵押权合同》，与提交被告审核抵押登记的两份合同在签订时间、内容、数额均不一致的情形。还查明，2014年10月8日，海南仲裁委员会根据第三人海控公司申请，就原告、第三人海控公司、第三人南海明珠公司等人之间的借款、抵押作出（2014）海仲字第445号调解书。2016年5月，原告以被骗取抵押登记为由向长沙公安机关报案，长沙市公安局高新区分局经受理初查，于2016年6月17日决定对“李阳、李智恒、李丹被合同诈骗案”立案侦查，并询问了第三人海控公司委托代理人韩冰和第三人南海明珠公司委托代理人黄勤。2016年12月，海口市中级人民法院在执行上述调解书的过程中通知海南仲裁委员会重新仲裁。2018年8月22日，海南仲裁委员会作出（2016）海仲重字第4号决定书，认定受理违反法律规定，决定驳回第三人海控公司的仲裁申请，同月29日，海口市中级人民法院根据原告提出的执行异议，作出（2018）琼01执异795号执行裁定书，裁定不予执行（2014）海仲字第445号调解书。2018年9月，第三人海控公司就借款合同提起民事诉讼，海口市中级人民法院已受理。原告于2018年10月24日诉至本院，请求判如所请。本院认为，《房屋登记办法》第十七条第一款规定：申请人提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，应当予以受理，并出具书面凭证。申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，应当不予受理，并告知申请人需要补正的内容。第十八条规定：房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。第五十条规定：以房屋设定最高额抵押的，当事人应当申请最高额抵押权设立登记。第五十一条：申请最高额抵押权设立登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权证书或房地产权证书；（四）最高额抵押合同；（五）一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料；（六）其他必要材料。法释〔2000〕8号《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定：行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。第四十三条规定：由于不属于起诉人自身的原因超过起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期间内。因人身自由受到限制而不能提起诉讼的，被限制人身自由的时间不计算在起诉期间内。根据审理情况，本案双方存在如下争议问题：一、原告是否超过起诉期限本案中，原告知晓被告作出涉案行政行为的日期为2014年7月30日，依据当时的法律和司法解释，原告的最长起诉期限为2年，至2016年7月30日止。但根据审理查明的事实，2014年10月，第三人海控公司就涉案借款、抵押申请了仲裁和执行；2016年5月，原告就涉案抵押提出刑事控告，公安机关已立案侦查；直至2018年8、9月间，因原告的执行异议作出不予执行仲裁和第三人海控公司就借款合同提起民事诉讼。原告为维护自身权利寻求法律救济的期间，不属于原告自身的原因超过起诉期限，被耽误的时间不计算在起诉期间内，应予剔除。因此，原告于2018年10月24日起诉，未超过起诉期限。二、被告是否尽到形式审查义务，涉案他项权证登记是否合法（一）被告在办理涉案他项权证登记时收集了如下材料：《长沙市房屋最高额抵押权登记申请书》、原告名下房屋的《房屋所有权证》、海控小贷[2014]借字第019号《最高额借款合同》、海控小贷[2014]抵字第019-3号《最高额抵押权合同》、完费凭证、第三人海控公司和第三人南海明珠公司的身份证明、琼金办贷[2011]15号《海南省政府金融工作办公室关于同意设立海口海控小额贷款有限公司的批复》。其中《最高额借款合同》有如下约定内容：1、《借款凭证》及双方确认的相关文件、资料系不可分割的组成部分；2、合同经借款人、贷款人法定代表人或授权代表签字（或盖章）加盖公章并公证后生效；3、《最高额借款合同》之外附有从合同7份。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。因此，被告在办理涉案他项权证登记时应当审查作为主合同的《最高额借款合同》是否具备生效的条件，并收集对双方约定的从属于主合同的必备材料。本案中，《借款凭证》、公证文书及约定的从合同依法属于《房屋登记办法》第五十一条规定的其他必要材料，被告未予收集并进行审查，被告作出涉案他项权证登记的主要证据不足。（二）在《最高额抵押权合同》中约定：“本抵押合同签订后2日内，抵押双方应向长沙市房地产交易管理所申请办理房屋抵押权登记”；第九条其他补充约定中有手写添加部分，该手写添加部分无原告签名确认。该抵押合同签订落款日期为2014年4月16日，提交办理抵押为同年7月29日，存在与约定不一致的情形。原告在抵押申请书、询问记录下签名，对此原告不能否认，但该询问明显系制式文本，规定问题询问没有涉及到合同生效、缺少必要材料、办理时间与约定不一致、合同添加内容无当事人确认等关键部分。根据《房屋登记办法》第十八条“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请……以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人的规定，上述问题被告在询问过程中没有予以审查，也没有证据证明被告依法告知申请人补正相关材料，未尽到形式审查义务。三、涉案他项权证登记是否系原告真实意思表示原告对抵押明知，到达被告登记场所并在申请书上签名，均系原告真实意思表示，原告作为完全民事行为能力人，应当对其行为承担相应的法律后果。虽然原告对此提出抗辩且公安机关已经刑事立案侦查，但在没有生效法律文书进行确认之前，本院不否认原告真实意思表示。同理，未提交被告的《最高额借款合同》和《最高额抵押权合同》，虽然存在与原告及第三人留存的合同在签订时间、内容、数额均不一致的情形，但不纳入本案审查范围。四、本案是否应当中止审理案件审理过程中，第三人海控公司已原告被合同诈骗的刑事案件正在侦查，第三人海控公司已提起民事诉讼为由要求本案中止审理。本院认为，第三人海控公司提起的民事诉讼系借款合同的债权之诉，本案审理无需以其审理结果为依据，同时，案外人是否构成刑事犯罪，与本案审查的行政行为是否合法无关。第三人海控公司的中止申请，本院不予采纳。综上，被告作出涉案他项权证登记的主要证据不足，且没有尽到法定的审查义务，应予撤销。原告提出的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条（一）项之规定，判决如下：撤销被告长沙市国土资源局于2014年7月30日作出的房他证雨花字第××号，房屋他项权利人为第三人海南海控小额贷款有限公司的不动产登记行为。本案受理费50元，由被告长沙市国土资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 刘 昕人民陪审员 廖 翠人民陪审员 周仲泉二〇一九年四月十七日书 记 员 尚巧玉附：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的；（二）适用法律、法规错误的；（三）违反法定程序的；（四）超越职权的；（五）滥用职权的；（六）明显不当的。