天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初573号原告：天津九洲方圆投资发展有限公司，住所地天津市津南区（西区）九洲创意园9号楼。法定代表人：孙继铮，董事长。委托诉讼代理人：董娜娜，山东北方永丰律师事务所律师。被告：王扬崴，女，1987年4月24日出生，汉族，住天津市津南区（西区）九洲创意园4-2001。委托诉讼代理人：高殿民，北京市普贤律师事务所律师。被告：天津舟诺房地产投资咨询有限公司，住所地天津市和平区四平东道79号313室。法定代表人：高之庆，董事长。委托诉讼代理人：孙青松，天津宏丰律师事务所律师。被告：高之庆，男，1969年8月26日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：孙青松，天津宏丰律师事务所律师。被告：王香菊，女，1981年9月30日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：季春彪，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告天津九洲方圆投资发展有限公司（以下简称“九洲公司”）与被告王扬崴返还原物纠纷一案，本院于2017年5月24日立案受理并于2018年4月15日作出（2017）津0112民初4967号民事判决书。九洲公司不服该判决，上诉于天津市第二中级人民法院。该院于2018年9月20日作出（2018）津02民终4309号民事裁定书，将本案发回重审。本院于2019年1月9日重新立案,依法另行组成合议庭，对本案进行审理。经九洲公司申请，本院依法追加天津舟诺房地产投资咨询有限公司（以下简称“舟诺公司”）、高之庆、王香菊为本案被告参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告九洲公司之委托诉讼代理人董娜娜，被告王扬崴及其委托诉讼代理人高殿民，被告舟诺公司及高之庆之委托诉讼代理人孙青松，被告王香菊及其委托诉讼代理人季春彪、李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九洲公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即停止侵害、恢复原状，返还占用原告的房屋；2.判令被告支付占用原告房屋期间的占用费102000元（占用费计算自2013年11月5日暂计算至起诉之日1275天，按每日80元计算，直至被告实际履行完毕之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：九洲公司为天津市津南区（西区）九洲创意园的开发商。九洲公司在统计出售房屋情况时，发现尚未出售的九洲创意园4号楼2001房屋（以下简称“涉案房屋”）由王扬崴占用。九洲公司多次要求王扬崴立即停止侵害，返还占用的房屋，但王扬崴一直置之不理。2016年12月1日九洲公司向王扬崴发出立即腾退归还房屋通知书，要求王扬崴于2016年12月15日前腾退房屋，但时至今日被告仍未腾退房屋，故原告起诉。重审期间，九洲公司主张舟诺公司、高之庆、王香菊与王扬崴一同承担责任。被告王扬崴辩称，九洲公司为王扬崴办理入住手续、交付钥匙，明知王扬崴作为业主购买涉案房屋并入住的事实。九洲公司认可舟诺公司代理售房的事实，代理售房合同及定房协议均合法有效，王扬崴合法取得涉案房屋。九洲公司与舟诺公司之间债权债务关系应由双方核算，与王扬崴无关。九洲公司以返还原物起诉王扬崴没有事实和法律依据，故请求法院驳回其诉讼请求。被告舟诺公司、高之庆辩称，不同意九洲公司全部诉讼请求。舟诺公司及高之庆并非涉案房屋实际占有人，不具有返还涉案房屋、支付占用费的前提。九洲公司为王扬崴办理入住手续、收取王扬崴有关费用，足以说明九洲公司对王扬崴在涉案房屋居住的情况知情。九洲公司与舟诺公司之间签订了定房协议，舟诺公司与王扬崴之间签订了买卖协议，可以认定王扬崴合法取得涉案房屋。被告王香菊辩称，请求驳回九洲公司全部诉讼请求。王香菊不是涉案房屋的实际占有人和侵权人，不是适格被告。王扬崴基于合同关系合法占有涉案房屋，九洲公司诉讼请求缺乏事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：1.九洲公司提交的不动产权证书（登记时间2018年6月8日），权利人为九洲公司，用以证明涉案房屋由九洲公司所有，并未出售。经质证，王扬崴、舟诺公司、高之庆认为九洲公司在将涉案房屋出售后又取得涉案房屋产权证书的行为构成侵权，应属无效；王香菊对该证据真实性、合法性予以认可，对其证明目的不认可，不能证明无权占有的事实，且与王香菊无关联性。本院认证意见，该证据具有真实性、合法性，对其载明的事实具有证明效力。2.九洲公司提交的《九州创意园领取钥匙、磁卡登记表》复印件1页，载明业主姓名“王扬崴”、楼门号“4-2001”、领取时间“2013.11.5”等内容；《业主基本情况登记表》复印件1页，载明房号“4-2001”、业主姓名“王扬崴”、入住时间“2013.11.5”，用以证明王扬崴占用涉案房屋的事实及占用时间。经质证，王扬崴、舟诺公司、高之庆、王香菊对该组证据真实性均无异议。本院认证意见，当事人对该证据真实性均无异议，对其载明的事实具有证明效力。3.九洲公司提交的照片打印件1页，用以证明王扬崴占用房屋的事实。经质证，王扬崴、舟诺公司、高之庆、王香菊对该证据均不认可。本院认证意见，该证据系照片打印机，对其形成时间、过程缺乏必要佐证，难以反映客观情形，被告亦不予认可，对其证明效力本院不予确认。4.王扬崴提交的《项目营销代理合同》（签署日期2013年4月1日），甲方九洲公司、乙方舟诺公司，约定“甲方委托乙方在一定的期限内以甲方的名义出售房屋、为甲方指定房屋进行招租”，代理期限“自本合同生效之日起至2015年3月31日止，或乙方完成销售总额的98%以上时止”，“甲方销售部门与购房客户签订《商品房买卖合同书》，收取购房客户购房款”，“乙方通过案场接待、与购房客户协商合同条款、协助售后服务等方式履行合同义务”等内容，用以证明舟诺公司为九洲公司代理售房，涉案房屋在代理销售范围之内。经质证，九洲公司对该证据真实性、合法性无异议，但认为根据该合同约定应由九洲公司收取购房款，涉案房屋办理程序侵害了原告利益；舟诺公司、高之庆、王香菊对该证据无异议。本院认证意见，当事人对该证据真实性均予认可，加盖有九洲公司与舟诺公司印章，对其证明效力本院予以确认。5.王扬崴提交的《“九洲之地”定房协议》（2013年11月4日），甲方九洲公司，乙方舟诺公司，约定“二、乙方自愿购买由甲方开发的坐落于天津市津南区洲创意园项目，购买房号为：楼号Ａ4，房号2001，销售面积109.22平方米。三、房屋总房款捌拾万元，单价7324.67元／平方米。因该房屋处于抵押状态，暂不签订《天津市商品房买卖合同》，签订合同时间由甲乙双方另行约定。四、因乙方为甲方九洲之地项目的销售代理商，甲乙双方约定，该房屋房款从乙方在本项目的销售代理费、乙方缴纳的项目保证金、乙方在甲方处的暂存款中支付。如上述金额不足房款，由乙方将差额补齐……签订本协议后，甲方按照乙方指定的人员名称办理房屋入住手续，乙方保证不再更改人员”等内容，用以证明九洲公司将涉案房屋转让给舟诺公司。经质证，九洲公司对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为九洲公司未与舟诺公司签订过定房协议，是舟诺公司、高之庆、王香菊、王扬崴恶意处置涉案房屋；舟诺公司、高之庆、王香菊对该证据均无异议。本院认证意见，该证据签章处可见九洲公司、舟诺公司印章，与《项目营销代理合同》（签署日期2013年4月1日）相互印证，对其载明内容具有证明力。6.王扬崴提交的《“九洲之地”定房协议》（2013年11月5日），甲方舟诺公司，乙方王扬崴，约定“乙方自愿购买由甲方拥有的坐落于天津市津南区洲创意园项目，购买房号为：楼号Ａ4，房号2001，销售面积109.22平方米，总房款人民币580000元（大写：人民币伍拾捌万元整）”等内容，用以证明舟诺公司将涉案房屋出售给王扬崴。经质证，九洲公司对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为舟诺公司无权处置涉案房屋且不符合购房流程；舟诺公司、高之庆、王香菊对该证据均无异议。本院认证意见，该证据签章处可见舟诺公司印章及王扬崴签字，与其他证据相互印证，对其载明内容具有证明力。7.王扬崴提交的《天津市企业单位往来收据》（日期2013年11月5日，编号No.0025003），载明“今收到王扬崴交来九洲创意园4-2001购房款人民币（大写）伍拾捌万元整”，收款人处盖有舟诺公司印章，用以证明王扬崴就涉案房屋向舟诺公司支付了全部购房款。经质证，九洲公司对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据载明的交款数额与事实不符；舟诺公司、高之庆、王香菊对该证据均无异议。本院认证意见，该证据签章处可见舟诺公司印章，舟诺公司予以认可，亦与其他书证及当事人陈述相互印证，对其载明内容具有证明力。8.王扬崴提交的便笺一页，载明“原欠利息12.8万元，汇款45万元，购109㎡（2001）室”的内容，用以证明购房款的支付情况，其中汇款45万元，余款以舟诺公司欠付利息12.8万元抵顶。经质证，九洲公司对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据载明的数额与事实不符；舟诺公司、高之庆、王香菊对该证据均无异议。本院认证意见，该证据不能反映其形成时间、形成过程，对其证明效力不予确认。9.银行个人业务凭证1页，日期“2013-10-23”，用户名“王香菊”，取款金额“720,000.00”；网上银行电子回单1页，收款人“高之庆”，付款人“王香菊”，金额“450,000.00元”，交易日期“2013年10月23日”，附言“还款”；借记卡账户历史明细清单1页，户名“王香菊”，在2013年10月23日有一笔金额为45万元的支出，用以证明王扬崴汇款的事实。经质证，九洲公司对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为网上银行电子回单表明王香菊与高之庆之间金钱往来是还款而非支付购房款；舟诺公司、高之庆、王香菊对该证据均无异议。本院认证意见，该组证据未能表明其与涉案房屋之间的关联性，对其证明效力本院不予确认。10.王扬崴提供的九洲公司出具的收据、消防告知书（载明开发商为“天津九洲方圆投资发展有限公司”、物业公司“天津市天房物业管理有限公司”）、供用水协议书、物业公司出具的收据、水电费单据、复热申请表等证据一组，用以证明王扬崴合法取得涉案房屋并持续居住至今。经质证，九洲公司对该组证据真实性无异议，但认为不能说明涉案房屋由王扬崴所有；舟诺公司、高之庆、王香菊对该证据均无异议。本院认证意见，该组证据具有真实性，客观反映了王扬崴接收涉案房屋并在其中居住的事实，对该组证据的证明效力予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：九洲公司系九洲创意园项目的开发商。2013年4月九洲公司作为甲方与乙方即舟诺公司签订《项目营销代理合同》，合同约定甲方开发建设的位于天津市津南区的“九洲创意园”项目委托乙方在一定的期限内以甲方的名义出售房屋、为甲方指定房屋进行招租，代理期限自合同生效之日起至2015年3月31日止，或乙方完成销售总额的98%以上时止。同时双方在合同中对营销方式、销售价格、保证金、代理费、权利义务及违约责任等作出约定。涉案房屋在原告委托舟诺公司出售的房屋范围之内。2013年11月4日，九洲公司（甲方）与舟诺公司（乙方）签订《“九洲之地”定房协议》，协议约定“一、乙方自签订本定房协议后，根据本协议的规定应完全履行本协议约定的义务，且同甲方签订《天津市商品房买卖合同》后，本协议相关权利义务自动解除。二、乙方自愿购买由甲方开发的坐落于天津市津南区洲创意园项目，购买房号为：楼号Ａ4，房号2001，销售面积109.22平方米。三、房屋总房款捌拾万元，单价7324.67元／平方米。因该房屋处于抵押状态，暂不签订《天津市商品房买卖合同》，签订合同时间由甲乙双方另行约定。四、因乙方为甲方九洲之地项目的销售代理商，甲乙双方约定，该房屋房款从乙方在本项目的销售代理费、乙方缴纳的项目保证金、乙方在甲方处的暂存款中支付。如上述金额不足房款，由乙方将差额补齐”等内容。2013年11月5日，舟诺公司（甲方）与王扬崴签订《“九洲之地”定房协议》，协议约定“一、乙方自签订本定房协议后，根据本协议的规定应完全履行本协议约定的义务，且同甲方签订《天津市商品房买卖合同》后，本协议相关权利义务自动解除。二、乙方自愿购买由甲方拥有的坐落于天津市津南区洲创意园项目，购买房号为：楼号Ａ4，房号2001，销售面积109.22平方米，总房款人民币580000（大写：人民币伍拾捌万元整）。三、房屋总房款、乙方付款时间以及《天津市商品房买卖合同》签订时间由甲乙双方另行约定”等内容。2013年11月5日，舟诺公司为王扬崴出具往来收据1张，内容为“今收到王扬崴交来九洲创意园4-2001购房款伍拾捌万元整”。同日王扬崴填写业主基本情况登记表，向九洲公司交付水费及采暖费并向物业管理部门缴纳相关费用后领取房屋钥匙、磁卡。王扬崴收取房屋后进行装修入住至今。另查明，2018年6月8日，涉案房屋登记在九洲公司名下。本院认为，本案争议焦点为王扬崴对涉案房屋的占有是否具有合法事由。九洲公司以其对舟诺公司将涉案房屋售予王扬崴不知情为由，提起返还原物之诉，应就涉案房屋被王扬崴侵夺或无权占有承担证明责任。九洲公司与舟诺公司之间形成商品房包销合同关系，舟诺公司有权依据法律规定及合同约定对包括涉案房屋在内的商品房进行销售活动。九洲公司与舟诺公司之间《“九洲之地”定房协议》（2013年11月4日）明确约定涉案房屋由舟诺公司购买并指定办理入住手续的人员，所需房款从舟诺公司在九洲创意园项目的销售代理费、缴纳的项目保证金、舟诺公司在九洲公司的暂存款中支付，如上述金额不足房款，由舟诺公司将差额补齐。2013年11月5日，舟诺公司与王扬崴签订协议，约定由王扬崴购买涉案房屋。两份协议虽名为“定房协议”，但其内容具体明确，具备商品房买卖合同的主要内容，且舟诺公司当庭认可其已经按照约定收受购房款，两份协议应当认定为商品房买卖合同。九洲公司虽对两份协议真实性不予认可，但未能提供相反证据予以证实，本院不予采纳。九洲公司为王扬崴办理业主登记手续，王扬崴交纳相关费用，表明九洲公司认可王扬崴对涉案房屋的占有。现九洲公司主张王扬崴系非法占用房屋，对其构成侵权，但九洲公司对此并未提供充足有效的证据予以证实，故本院对九洲公司要求王扬崴停止侵害、恢复原状、返还房屋并支付占用房屋期间的占用费102000元的诉讼请求不予支持。同理，舟诺公司、高之庆、王香菊并未占有涉案房屋，九洲公司要求其与王扬崴一同承担责任的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告天津九洲方圆投资发展有限公司的诉讼请求。案件受理费12820元，由原告天津九洲方圆投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，向天津市第二中级人民法院缴纳上诉费，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  李卫国审 判 员  李 婧人民陪审员  孟凡梁二〇一九年四月二十八日书 记 员  刘 颖附相关法律法规《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。