河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民再33号抗诉机关：河南省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：楚景占，男，汉族，1970年7月5日出生，住广州市东山区。委托诉讼代理人：王萌，北京华泰（郑州）律师事务所律师。执业证号：14101201610744289。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：张自柱，男，汉族，1968年3月9日出生，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人:张新春，河南大为律师事务所律师。执业证号：14113201310181943。被申诉人（一审第三人、二审被上诉人）：杨秋菊，女，汉族，1962年10月29日出生，住河南省新野县。委托诉讼代理人：王俊友，河南宛新律师事务所律师。执业证号：14113200010673670。申诉人楚景占与被申诉人张自柱、杨秋菊为案外人执行异议之诉一案，不服本院（2017）豫13民终1746号民事判决，向河南省人民检察院申诉。河南省人民检察院作出豫检民（行）监[2018]41000000195号民事抗诉书，向河南省高级人民法院提出抗诉。河南省高级人民法院作出（2018）豫民抗96号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。河南省人民检察院指派检察员陈云清、邓艳娜出庭。申诉人楚景占的委托诉讼代理人王萌，被申诉人张自柱的委托诉讼代理人张新春、被申诉人杨秋菊及其委托诉讼代理人王俊友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南省人民检察院抗诉认为，南阳市中级人民法院（2017）豫13民终1746号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，理由如下:一、原审判决认定张自柱对诉争房屋查封前未办理过户不存在过错缺乏证据证明。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张自柱于2016年3月30日与杨秋菊签订《房屋买卖协议》，协议约定“卖房（甲方）：杨秋菊，女，身份证号:；买方（乙方）：张自柱，男……6、如符合过户条件，乙方应于2016年4月30日前办理过户手续，逾期办理的责任由乙方承担，与甲方无关……”。2016年4月11日，张自柱结清争议房屋的贷款，并取得佛山市南海区房产交易所出具的《南海区房屋抵押注销证明书》，房屋已具备过户条件。按照协议约定，张自柱应于2016年4月30日前办理房屋过户手续，但至2016年5月26日原一审法院即新野县人民法院查封该房产前，张自柱在房屋具备过户条件较长时间内并未办理房屋过户。一审庭审中，张自柱辩解称因贷款结清后需经房管局公示后方能办理过户，但其未提供房管局需要公示或其申请房管局公示的相关证据，原审法院卷宗中亦未有证明该事实的证据材料，故原审认定张自柱未完成房屋过户不存在过错缺乏充分证据予以证明。二、原审判决违背债权平等原则，适用法律确有错误。从《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的本意来看，该规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。而以房抵债协议以消灭金钱债务为目的，房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生对交易不动产的物权期待权。本案中，张自柱与杨秋菊所签订的房屋买卖协议，虽名为房屋买卖，本质是以房抵债。协议明确约定“……如约定的过户期限内因甲方债务纠纷该房产被第三人合法追索，致使乙方不能按约定取得房产债务继续有效。”且本案争议房屋一直登记在杨秋菊名下，物权变动未完成，张自柱对杨秋菊享有的是一般债权请求权，而非物权期待权。故在张自柱与楚景占享有的是平等的债权请求权的情况下，原审法院适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，使张自柱债权请求权优于楚景占的债权请求权，违背了债权平等原则，属适用法律确有错误。申诉人楚景占称，同意抗诉机关的抗诉书意见。补充几点：1、南阳中院依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条认定被申诉人张自柱的情形能够排除执行属于法律错误。2016年3月30日杨秋菊与张自柱签订的房屋买卖协议以内容来看，实质为以物抵债协议，以物抵债新协议本质是以消灭金钱债务为目的，房产的交付仅系房屋抵债的履行方式，而正如抗诉机关所说，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条适用的主体为不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于不动产买卖的物权期待权，二审法院盲目的对该条规定的主体和精神进行扩大解释实属错误。2、二审法院判决认定无疑于赋予被执行人转移财产的一种“合法”方式，若被执行人通过与他人签订以物抵债的方式，即可让不确定的人取得对执行标的物的物权或者物权期待权，进而享有排除执行的法益，那么债权人采取执行的标的，将处于不确定权属的状态，明显违背法律精神。3、最高人民法院在生效文书中明确阐明，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条适用的主体问题，以房抵债情形不在该条范围内。被申诉人张自柱辩称，1、关于张自柱在2016年4月30日前未将诉争房屋办理完过户手续的说明。张自柱与诉争房屋原所有人杨秋菊于2016年3月30日签订了房屋买卖协议，并到公证处进行房屋买卖公证。双方虽然约定在2016年4月30日前办理完过户手续，事实上，双方协议约定的时间段内根本不能完成过户手续。张自柱与杨秋菊均在南阳本地生活，对广东佛山市的银行房屋按揭款提前还款和房屋过户流程及时间规定根本不了解。2018年9月3日，张自柱方亲自到佛山市狮山镇罗村行政服务中心及诉争房屋办理按揭款的银行（诉争房屋银行按揭尾款为张自柱所还），对诉争房屋办理按揭贷款提前还款的流程时间以及房屋过户流程时间进行取证，进一步印证了张自柱在原一审、二审中陈述公示期的真实性：1、该诉争房屋中国银行佛山分行按揭款提前还款的办理完毕时间需要30日-60日，也就是说，双方于2016年3月30日签订的房屋买卖协议，最早也得在2016年4月29日才能办理完银行按揭款提前还款手续。2、2016年期间，诉争房屋所在地罗村行政服务中心过户流程办理完毕最早也得20个工作日，也就是30天的公示进户时间，办理银行按揭还款到房屋过户完毕的时间至少得60天-90天的时间。该期间对诉争房屋在税务部门的缴纳税费和办理房屋抵押注销时间未计算在内。综上，张自柱对诉争房屋的过户一直都在积极履行，不存在因自身原因导致未完成过户，张自柱是在楚景占申请一审法院查封该房屋前未办理完过户手续不存在过错。二、原一、二审判决书适用的法律完全正确。诉争房屋买卖合同是在杨秋菊末偿还完毕张自柱借款的情况下，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。成立以物抵债需要满足四个条件：（1）有既存的债权债务关系；（2）当事人之间达成以物抵债的合意；（3）以他种给付代替原有给付；（4）债权人实际受领他种给付。本案张自柱与杨秋菊经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致而形成，该房屋买卖协议并末违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。双方之间的房屋买卖协议成立后，张自柱及时将该房屋在佛山银行的按揭尾款20多万元予以支付。张自柱因在南阳本地生活，已将诉争房屋合法占有并予以出租，此时，已经产生了对外公示物权的效力，即已经产生物权期待权。在张自柱办理完毕银行还款手续到楚景占申请原一审法院保全、查封诉争房屋不到一个月的时间。原二审法院认为楚景占亦未能举证证明张自柱对诉争房屋未完成过户存在过错。这句话的意思并非将张自柱未完成过户是否存在过错的举证责任让楚景占举证证明，张自柱已经举证证明在积极履行诉争房屋的过户手续，原二审法院审理查明也予以证实。是否存在过错，张自柱已经举证证明，原二审法院认为楚景占只是没有提供相反证据证明而已，在该判决中不存在举证责任由楚景占举证证明，原二审法院适用法律是完全正确的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，张自柱已经举证满足了上述的四个条件规定的情形，足以排除法院的执行的效力。三、诉争房屋在原二审法院判决生效后，因张自柱急需资金，已经将该房屋以110万元的价格转让他人，于2017年9月28日与案外人达成该房屋的买卖协议，并办理了房屋过户手续。该诉争房屋现在已经不是张自柱所有。四、楚景占在向一审法院诉讼过程中，起诉杨秋菊的借款金额达几百万元，且已经申请一审法院保全、查封杨秋菊的厂房、门面房等，财产远远大于其本身的债权，现在已经进入执行程序，其自身的权益已经能够得到保障。另外，楚景占起诉杨秋菊的借款达几百万元，双方到一审法院很快达成协议，并由一审法院出具调解文书，不排除楚景占与杨秋菊存在虚假诉讼的可能性。被申诉人杨秋菊辩称，我的房子当时因为公司资金需要还银行贷款，借用了张自柱的6分高息，后来其用暴力手段强行将我的房子弄走，且没有让我签字，中间让我去了两次，最后过户手续也没有签，不知道房子咋到他那了。楚景占的情况一样，楚景占的利息是三分，利息一共200多万。我们生活在夹缝中，一边是黑恶势力，一边是官方势力，导致我们无法生活生存。他们谁能把房子弄走就是他们的。张自柱向一审法院起诉请求：1、确认位于佛山市南海区罗村街道机场路芳菲苑4座芙蓉阁103（粤房地产权证佛字第××号A）号房屋归原告所有，立即停止对其强制执行，解除查封。2、被告承担诉讼费用。事实与理由：2016年3月30日，我与第三人杨秋菊签订房屋买卖协议。杨秋菊将其位于佛山市南海区罗村街道机场路芳菲苑4座芙蓉阁103房屋（粤房地产证佛字第××号A）以620000元出售给我，并于当日到公证处进行公证，我与杨秋菊约定以杨秋菊之前欠我的借款抵部分购房款。因该房屋办理有银行按揭贷款未结清，剩余购房款200000元由我通过杨秋菊的银行账户直接偿还给银行。杨秋菊将该房屋产交付给我占有至今，我于2016年4月8日将该房屋出租给他人使用。我在办理房屋过户过程中，被法院依法查封。我已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立。在该房屋被被告楚景占作为申请人申请执行时，我提出执行异议，法院于2016年11月14日作出（2016）豫1329执异18号执行裁定，裁定驳回我的异议申请。故诉至法院，请求判如所请。一审法院认定事实：楚景占与杨秋菊为民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月9日立案。诉讼中，根据楚景占的申请，依法对杨秋菊名下位于佛山市南海区罗村街道机场路芳菲苑4座芙蓉阁103房屋（粤房地产证佛字第××号A）予以查封。张自柱提出执行异议，称房屋杨秋菊已于2016年3月30日出售给自己，只是未办理过户手续，实际所有人为张自柱。请求解除对该房屋的查封、执行。本院于2016年11月14日作出（2016）豫1329执异18号执行裁定，驳回张自柱的异议。张自柱遂向法院提起执行异议之诉。另查明，杨秋菊名下位于佛山市南海区罗村街道机场路芳菲苑4座芙蓉阁103房屋（粤房地产证佛字第××号A）一套。2014年11月18日，杨秋菊向张自柱借款800000元。因该借款未还，2016年3月30日，双方签订房屋买卖协议，约定杨秋菊将上述房屋以620000元的价格出售给张自柱，用部分借款抵偿房款。2016年4月1日，双方到南阳市汉都公证处办理了公证手续。2016年4月8日，原告将房屋出租给他人使用。一审法院判决：位于佛山市南海区罗村街道机场路芳菲苑4座芙蓉阁103房屋（粤房地产证佛字第××号A）一套归原告张自柱所有，不得执行该房屋。本院（2016）豫1329执异18号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费100元，由被告楚景占及第三人杨秋菊负担。楚景占不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回张自柱的全部诉讼请求，对诉争房屋继续执行。2、本案的上诉费用由楚景占、杨秋菊承担。事实和理由：1、一审判决认定张自柱享有诉争房屋实际所有权、房屋归张自柱，违反了物权法定原则。张自柱从没有提供其完成过户登记、取得诉争房屋物权的证据。2、张自柱也不能依据善意取得制度取得诉争房屋所有权。3、张自柱与杨秋菊之间的民事权益性质只能是民间借贷债权，而非诉争房屋所有权物权。房屋转让协议中约定，如因杨秋菊与第三方债务纠纷，导致房屋被第三方追索，张自柱则不能取得房屋所有权，原债务继续有效，双方之间依旧是一般债权债务关系。一审适用法律错误。4、张自柱不得基于占有取得房屋所有权。5、张自柱主张的房屋转让，没有取得房屋所有权完全是张自柱的过错。其未在约定的时间即2016年4月30日前完成过户，期限届满丧失了继续取得房屋所有权的权利。6、张自柱与杨秋菊恶意串通，联手伪造房屋买卖的事实，侵害楚景占的权利。7、一审判决如果形成判例，债务人或者被执行人将纷至沓来效法转移财产，将严重危害社会交易安全和诉讼诚信体系。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。二审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案争议房屋，张自柱与杨秋菊在人民法院查封之前签订了房屋买卖协议并公证，该买卖协议约定房屋价款系张自柱用杨秋菊欠自己的62万元借款抵偿，张自柱亦提交了其与杨秋菊之间的借款合同及相关转账凭证证实二人之间借贷关系的存在，故张自柱已支付了该房屋的全部价款。结合张自柱提交的房屋租赁合同、承租人的情况说明以及物业公司的证明，张自柱已将涉案房屋出租，对该房屋已经合法占有。在房屋买卖协议签订后，张自柱支付了房屋剩余按揭款，存在积极履行房屋买卖协议的意思表示，因房屋贷款结清的时间与该房屋查封时间相距较近，楚景占亦未能举证证明张自柱对房屋未完成过户存在过错，故二审法院认为，张自柱对涉案房屋提出的异议符合上述规定的情形，具有排除执行的效力，楚景占上诉称张自柱与杨秋菊之间存在恶意串通，但并未提供证据予以证实，二审法院不予采信。综上，楚景占的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由楚景占负担。本院再审中，张自柱向法庭提交六份新证据：1、房屋买卖协议、房款指定汇款通知书及银行转账手续一份，证明该诉争房屋于2017年9月28日以110万元转让给他人的事实，房款有买受人支付到张自柱指定人李某的银行账户。2、佛山市南海区不动产登记信息查询表一份，证明该诉争房屋现所有人为买受人黄晓玉所有。3、诉争房屋二手房买卖交易流程表一份，证明房屋过户的流程及时间。4、诉争房屋所在地的房屋过户行政服务中心及佛山银行现场照片，证明张自柱方到达现场情况。5、证人李某（出庭）证人证言，证实该房屋的房款当时支付到其本人名下。6、视频三段，证实诉争房屋办理过户流程时间及按揭款提前还款流程时间。楚景占质证称，对第一份证据，买卖协议真实性不予认可，房屋买卖协议作为大宗商品交易，相关的条款签约会非常正规，而本协议存在大量涂改随意添加，同时在该协议中，连房屋买卖合同需具备的面积、单价、现状和附属设施等基本要素约定都不存在，同时在该条款最终的补充中明确说明本合同履行过程中有一定风险，说明黄晓玉本人对该房屋存在的现状可能产生的纠纷清晰明了，明显不为物权法规定的善意第三人。从关联性上考虑，该协议于本案的最终审理结果没有关联。其银行账号通知书真实性有异议。对于银行流水的真实性不予认可，涉及到张自柱所举证证明的三张银行流水没有任何盖章，且三张流水时间跨度极大，分别是2017年10月30日，2017年11月30日，2018年1月2日，不能说明与购买房屋具有关联性。极可能是拼凑而来。对第二份证据不动产登记信息查询表真实性无异议，但是不能证明黄晓玉获得案涉房屋的来源具有合法性。对第三份证据流程交易表，该证据来源不明，真实性不予认可，且无法证明在2016年4月当时的交易流程。对第四份证据与本案没有关联性。对第五份真假该证人证言真实性有异议，其与张自柱之间存在隶属关系，证言效力较低。其次，其根本记不清楚款项中相关的转账及交易记录，此时单独记清这三笔转账，可信度不高。对第六份证据真实性无法核实，无法证明2016年4月时具体的交易流程，且此时的交易流程与本案没有任何关联性。杨秋菊对张自柱提交的六份证据不发表质证意见。楚景占、杨秋菊均无新证据向法庭提交。本院再审查明的事实与原一、二审认定的事实一致。另查明，2016年3月30日，杨秋菊向张自柱出具委托书，并于2016年4月1日办理了公证，委托张自柱代为办理偿还银行按揭贷款手续、还清贷款后注销抵押登记手续，签订、领取有关文件，办理房地产权证及土地使用证过户登记、缴纳税费，领取房地产权证和土地证手续等事项。张自柱结清本案争议房屋杨秋菊名下位于佛山市南海区罗村街道机场路芳菲苑4座芙蓉阁103房屋（粤房地产证佛字第××号A）后，中国银行股份有限公司佛山分行于2016年4月11日向杨秋菊出具贷款结清通知书，杨秋菊在中国银行股份有限公司佛山分行的贷款已于2016年4月8日全部结清。后佛山市南海区房产交易所对本案争议房屋杨秋菊名下位于佛山市南海区罗村街道机场路芳菲苑4座芙蓉阁103房屋（粤房地产证佛字第××号A）出具南海区房屋抵押注销证明书。2017年9月28日，张自柱与案外人黄晓玉签订房屋买卖协议。黄晓玉支付房款后，本案争议房屋于2017年10月9日登记在黄晓玉名下。本院再审认为，一、关于本案是否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。本案中张自柱对杨秋菊享有债权，为实现其债权，张自柱与杨秋菊签订房屋买卖协议，以本案争议房屋杨秋菊名下位于佛山市南海区罗村街道机场路芳菲苑4座芙蓉阁103房屋（粤房地产证佛字第××号A）的房款抵偿其部分借款。张自柱与杨秋菊之间的房屋买卖协议系以物抵债的协议，目前《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》及相关法律，并没有明确的规定不允许以物抵债的情形。二、关于本案中张自柱是否因自身原因未办理本案争议房屋的过户登记。本案中，张自柱与杨秋菊签订房屋买卖协议后，接受杨秋菊的委托，办理本案争议房屋在银行的按揭贷款，积极偿还杨秋菊在银行的贷款，并对杨秋菊抵押的房屋办理抵押注销手续，且均发生在楚景占起诉杨秋菊民间借贷纠纷一案之前，对此张自柱提供有相应的证据予以证实，并且杨秋菊对此也予以认可。但由于房屋贷款结清的时间与该房屋查封时间相距较近，张自柱未办理出本案争议房屋的过户登记，而并非张自柱自身原因造成。故原一、二审法院适用法律正确，处理适当，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2017）豫13民终1746号民事判决。本判决为终审判决。审判长  李淑君审判员  胡书海审判员  张 鹏二〇一九年四月十六日法官助理吴春哲书记员司光帅