上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初25081号原告：茹忆美，女，1983年12月17日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：茹世德(系原告父亲)，1955年1月18日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：叶宝强，上海力帆律师事务所律师。被告：周艳，女，1985年6月2日出生，汉族，户籍地浙江省宁波市。委托诉讼代理人：李维兴(系周艳丈夫)。被告：李维兴，男，1979年4月26日出生，汉族，户籍地上海市。两被告共同委托诉讼代理人：陆颖莹，上海维普律师事务所律师。第三人：上海太平洋房屋服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：周文秀，女。原告茹忆美与被告周艳、李维兴、第三人上海太平洋房屋服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2018年11月26日公开开庭进行了审理，后本院依法追加上海太平洋房屋服务有限公司作为第三人参加诉讼，并于2019年2月21日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人茹世德、叶宝强、两被告的委托诉讼代理人陆颖莹、第三人的委托诉讼代理人周文秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。茹忆美向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年9月23日签订的《上海市房地产买卖合同》；2.判令被告返还原告已支付的购房款50万元；3.判令被告承担违约责任，支付违约金13万元。事实和理由：原告于2017年9月23日与被告签订房屋买卖合同，购买被告位于本市零陵路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，合同约定原告分四期支付房款。原告按约于2017年9月24日将第一期购房款5万元、于2017年9月29日将第二期购房款15万元、于2017年11月10日将第三期购房款30万元支付给被告。第四期购房款按约应在2018年5月31日前支付。2018年5月16日，被告无任何理由单方面通知原告要求解除合同。次日，原、被告就解除合同进行协商，因被告周艳未到场，协商无果。2018年5月30日，原告了解到被告中的一人涉及金融案件被刑事拘留，至今仍拘押在天津某看守所，这导致原告无法与被告在合同约定的2018年5月31日办理过户手续，5月31日周艳肯定不能到交易中心办手续，合同实际上无法继续履行，基于不安抗辩权，原告要求解除合同。被告构成严重违约，依据合同约定违约金是总房款550万的20%，现原告自行调低，仅主张违约金13万。故原告诉至法院，要求判如所请。周艳、李维兴共同辩称，不同意原告全部诉讼请求。2018年5月初，原告找到周艳，说原告家里另一套房子没有出售成功，所以无法在5月底之前按期付款，希望可以延期支付。周艳说延期一两个月可以的。当时合同是可以继续履行的。周艳2018年5月18日被刑事拘留，但是李维兴仍然可以继续履行合同。李维兴是2018年6月20日才被拘留。所以是原告因为自己资金的问题，没有按时支付款项，现在被告仍然愿意继续履行合同，不同意返还房款。被告不存在违约，不同意支付违约金。若本案最终判决解除合同，则被告会另行起诉主张原告承担违约责任。第三人述称，原、被告之间的买卖合同纠纷，第三人不发表意见。本院经审理认定事实如下：系争上海市零陵路XXX号XXX室房屋权利人为李维兴、周艳,两人系夫妻关系。2017年9月23日，被告(卖售人、甲方)、原告(买受人、乙方)签署《上海市房地产买卖合同》，其中约定：甲方将系争房屋出售给乙方，总房价款550万元。双方在2018年5月31日之前共同办理转让过户手续。乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限第2日计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日后甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任，甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限第2日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起5日内退还乙方已支付的房款，并支付违约款。甲乙双方应于2018年5月31日，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续，当日，甲方将该房地产交付乙方。乙方于签约当日，支付甲方房款5万元(定金转房款)；于2017年10月8日前，支付甲方房款15万元；于2017年11月20日前，支付甲方房款30万元；于2018年5月31日之前，支付甲方房款500万元。合同另有其他约定。同日，被告(卖售人、甲方)、原告(买受人、乙方)签署《补偿协议》，其中约定：乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方240万元，并于双方至房地产交易中心办理过户手续当日支付甲方。此后，原告支付了前三期购房款，共计50万元。审理中，第三人称，原、被告曾共同在第三人处商谈解约事宜。李维兴说因为自己家里的事情所以不再出售系争房屋，还说其原来自己购买的房屋也退了。李维兴考虑到其不出售系争房屋要赔原告钱，所以让第三人退一部分佣金给原告。第三人认为原、被告应先协商解约的事情，但是当天周艳并未到场，李维兴说周艳在国外没办法回来。第三人要求李维兴通过电话、微信和周艳确认一下解约事宜，但李维兴说周艳在国外无法接听电话。因无法确认另一出售人周艳的真实意思，且原、被告也未达成一致的意见，所以当天并未签署解约协议。审理中，原、被告均称，周艳于2018年5月18日被羁押至看守所。审理中，关于合同约定的应于2018年5月31日支付的第四期购房款500万元。原告称本来其是打算出售自有房屋以筹集房款，但即使该房屋未出售，原告也已经和朋友说好了，向朋友借款以支付第四期购房款。2018年5月31日时原告自己有部分现金，但是不足500万。原告从未向被告表示需延期付款。审理中，原告称，2018年5月13日，两被告一起找到原告，说他们另外购买的一套房屋需要支付首付款，希望原告可以提前先付点房款。原告遂问被告先给100万可以吗。被告表示100万不够。原告表示会再想想办法。2018年5月16日，李维兴打电话给原告，让原告不用去筹100万了，说家里有点事情，系争房屋不卖了，不想继续履行合同了，要和原告商谈解约一事。原告遂问若被告不出售房屋了，后续事宜怎么处理。双方约了次日去中介处商谈。2018年5月17日原告到了中介公司，李维兴在场，周艳不在场，李维兴说周艳有可能会被刑事拘留，还说家里出了事情，系争房屋不能卖了。原告不同意解除合同，还要求中介协商怎么继续履行合同。(后原告又称，当时原告觉得既然被告家里出了大的变故，也就同意解除合同了。)中介人员说如果要解除合同一定要周艳到场，或者周艳出具委托书。李维兴表示微信联系不到周艳，没有办法出具委托书。因为周艳无法签字，所以当天尚未协商赔偿事宜。李维兴还说周艳有点事情暂不能出面，一个星期可以签字。但是之后原告一直没有收到被告的音讯。2018年5月30日，原告去系争房屋找被告，周艳的母亲说周艳被关进看守所了，还说系争房屋不卖了。原告一直没有看到李维兴出示周艳的委托手续，原告了解到过户手续需要本人到场办理，之前中介人员也说过不管是协商、还是办理其他事务都需要周艳本人到场。周艳已经被羁押，且不在上海，即使办理委托手续，也不可能在2018年5月31日之前办好。原告出于不安，行使不安抗辩权，2018年5月31日未再支付第四期购房款。且2018年5月16日、17日李维兴已经明确表示不再出售系争房屋，5月30日周艳的母亲也说不再出售系争房屋，5月31日原告给两被告打电话，均是停机，所以2018年5月31日原告亦未再前往房地产交易中心办理手续，原告也没有联系中介公司。此后被告也从未问过原告付款一事。被告称，李维兴、周艳在被羁押到看守所之前完全不知道会被刑事拘留，所以不可能因此去找原告商谈不再出售房屋。被告需要钱才会出售系争房屋，被告从未向原告表示过不再出售房屋。2018年5月初，原告当面和周艳说，原告家里另一套房子没有出售成功，钱款尚未筹全，无法在2018年5月31日之前按期付款，希望周艳可以帮帮忙、同意原告延期支付第四期房款，当时周艳说原告延期付款是可以的。所以此后双方共同至中介公司处商谈延期付款的具体细节、确定付款时间。因为被告急着要出售房屋，而原告因资金问题无法购买，所以2018年5月17日在中介处李维兴就提出原、被告解约，让中介帮助被告另行寻找买家。因为之前原告已经表示过2018年5月31日无法付款、要求延期，所以李维兴并没有去办理周艳的委托手续，到了2018年5月31日原告并没有支付房款，所以该日李维兴未再前往房地产交易中心办理过户手续，也没有通知原告办理过户手续。当时虽然周艳已经被羁押，但是她仍然可以委托李维兴代为办理手续，在看守所不等于无法继续进行房屋买卖交易。当时李维兴的电话可以打通，但是原告从未通知原告办理过户手续。此后至2018年6月20日期间，李维兴还经常联系原告询问其何时付款。被告确实另外购买了一套房屋，但已经支付了300万左右房款，交易过户时间是在年底，时间很充足，所以根本不需要原告提前支付房款。被告也从没有和原告说过让原告先付点房款。实际上是原告自己不愿意再继续购买系争房屋。审理中，原告提交2018年5月17日第三人处的视频一份，其中显示李维兴、茹世德(系原告的父亲)、第三人工作人员商谈系争房屋相关事宜。被告、第三人对该视频真实性予以认可。视频中主要谈及，茹世德家庭在本市淮海中路的房屋未能出售，至2018年5月31日时无法完全支付剩余房款，李维兴、茹世德、第三人商量解除系争房屋的买卖合同、撤销网签手续，系争房屋继续对外出售，茹世德家庭原有的房屋也继续对外出售；另谈及第三人退还茹世德佣金、周艳本人无法到场如何办理后续手续等。以上事实，除原、被告一致陈述外，另有上海市房地产买卖合同、补偿协议、收据、银行转账凭证、不动产登记簿、结婚证、视频光盘等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的关于系争房屋的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，内容于法无悖，应属有效，双方均应依此履行相应的权利义务。依据买卖合同约定，原告应于2018年5月31日之前支付第四期500万元房款，但原告并未按期支付，原告亦未提供证据显示2018年5月31日原告有500万元的支付能力；且从2018年5月17日的视频中可以看出系因茹世德未能出售原有房屋而无力支付系争房屋后续购房款。又依据买卖合同约定，双方应于2018年5月31日至房地产交易中心办理过户手续，但双方并未按期办理。双方均称2018年5月18日周艳已被羁押在看守所，2018年5月31日前李维兴并未取得周艳代为办理系争房屋过户手续的委托授权。故2018年5月31日因周艳本人无法到场、亦无相应的授权委托，被告实际上并不可能办理完成过户手续。2018年5月17日李维兴、茹世德均有意解除系争房屋的买卖合同。此后，并无证据显示被告曾通知原告支付剩余房款，也无证据显示双方曾要求对方办理过户手续，即双方实际上也无继续履行房屋买卖合同的表示或行为。故原告要求解除系争房屋买卖合同，并要求被告返还50万元购房款，于法有据，本院予以支持。鉴于原告未能按约向被告支付购房款，被告未能依约办理系争房屋过户手续，双方均存在违约情形，对于买卖合同未能继续履行均有过错，故对于原告主张的13万元违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条第一款、第九十七条、第一百二十条规定，判决如下：一、解除茹忆美与周艳、李维兴于2017年9月23日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)；二、周艳、李维兴于本判决生效之日起十日内返还茹忆美房款500,000元。三、驳回茹忆美的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5050元，由茹忆美负担1042元，由周艳、李维兴负担4008元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李理二〇一九年四月十一日书记员  徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。