西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0112民初16215号 原告（反诉被告）：叶晓军，男。 委托诉讼代理人：段波澜，新疆百丰天圆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李多了，陕西沃特律师事务所律师。 被告（反诉原告）：西安明州置业有限责任公司。住所地：西安经济技术开发区常青二路德宜国际中心第3幢1单元18层11809号。统一社会信用代码91610132096058150K。 法定代表人：顾宝林，总经理。 委托诉讼代理人张跃：陕西博纳新律师事务所律师。 被告（反诉原告）西安乐康物业管理有限公司。住所地：西安经济技术开发区凤城九路文景小区西一区第31幢1单元15层11501室。统一社会信用代码916101320734165840。 法定代表人：卜行开，总经理。 委托诉讼代理人：郭青江，陕西菲格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙鲁华，陕西菲格律师事务所实习律师。 第三人：西安鑫海物业服务有限公司。住所地：西安市碑林区环城南路33号1幢10303室，统一社会信用代码916101035523079086。 法定代表人：何超琴，执行董事兼总经理 委托诉讼代理人：延峰，男。 原告叶晓军与被告西安明州置业有限责任公司（以下简称西安明州公司）、西安乐康物业管理有限公司（以下简称西安乐康公司）及第三人西安鑫海物业服务有限公司（以下简称西安鑫海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告叶晓军及委托代理人段波澜、李多了，被告西安明州公司委托代理人张跃，西安乐康公司委托代理人郭青江、孙鲁华，第三人西安鑫海公司委托代理人延峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，其与两被告于2018年5月14日签订《房屋租赁合同书》，约定由其承租位于西安市凤城十路与文景路十字东北角“智慧国际”综合体的一层至四层裙楼商铺，建筑面积为20989.1824平方米。其中一层、二层面积9863.077717平方米，为被告西安明州公司享有合法权利，三层、四层面积11126.104685平方米为西安乐康公司享有合法权利；房屋租赁用途为商业，租赁起租日为2018年6月1日至2030年5月31日，租赁期间为12年；租金为每平方米42元；第一年和第二年租金为10578548元，包含房屋租金、物业费，从第三年起，每二年在上一年度租金的基础上递增5%，此后每年租金的计算方式以此类推；装修期为7个月，免除在此期间的房屋租金。 合同签订后，其将150万元保证金转入合同约定的账户内，被告交付房屋后，其进入现场进行装修。装修过程中，第三人西安鑫海公司于2018年7月21日在施工现场进行阻拦，停电、锁门，导致无法施工，每天损失约5万元左右。物业公司发的通知也发给两被告，但被告和物业公司相互推诿，导致其无法装修。且被告至今为止，一直不给其开通电梯使用，影响正常施工，合同目的无法实现。现起诉，请求判令解除原被告的租赁合同；请求判令两被告赔偿装修损失450万元；请求判令两被告归还保证金150万元；请求判令两被告赔偿违约金1300万元，以上共计1900万元；案件受理费由两被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：请求判令原告叶晓军与被告西安明州置业有限公司、被告西安乐康物业管理有限公司2018年5月14日签订的《租赁合同书》继续履行；判令被告西安明州置业有限公司、被告西安乐康物业管理有限公司及第三人西安鑫海物业服务有限公司按照《租赁合同书》约定协助原告叶晓军继续装修及安装电梯的义务；本案案件受理费由二被告承担。 被告西安明州公司辩称，《租赁合同》系双方签订，合法有效，原告既然要求双方继续履行合同，就应该按照合同约定2018年9月30日交纳第一笔租金，2018年12月1日交纳第二笔租金，两笔租金合计668万余元，加上税务机关要求交纳的租赁税189万余元，合同约定租赁税由原告承担，现原告并未按合同履行上述义务，已经违约，故原告应当向其交纳租赁费和租赁税后，再与其协商继续履行合同，如果原告不能交纳租金和税金，则租赁合同无法继续履行。原告所述应当给其7个月的装修期，合同约定已经将该装修期的租金分摊到每个月的租金中了，故应按双方签订的合同为准，按合同履行。原告要求配合安装电梯，现已有法院判决认定原告装修违规，故该损失应由原告自行承担。如果原告能按期交纳租金，合同能继续履行。原告只要提供电梯安装基准线，则电梯能正常装修，故其不存在任何违约行为。并反诉，请求判令原告支付租金共计2505793.5元（按照合同约定于《租金计算表》中的数额为准直至原告实际返还房屋为止，暂从2018年6月1日计算至2018年10月15日），判令原告支付二被告损失赔偿金共计1670529元；如果合同继续履行，原告应按每月556843元的标准支付租金；反诉费由原告承担。 被告西安乐康公司答辩意见及反诉请求同西安明州公司一致。 第三人西安鑫海公司述称，租赁合同是原告与被告之间所签订，与其无关，原告请求不合理。只要原告装修按照国家相关规定办理装修手续，其愿意配合。 原告对被告反诉辩称，二被告作为出租房屋的所有权人及出租人，有义务协助、配合其办理装修手续，因二被告未履行协助、配合义务，导致其装修被第三人强行采取锁门、阻挡、停电等措施，而被迫搁置。其自2018年7月21日起，至今未能占有使用收益该租赁标的物，故二被告无权请求其支付租金。租赁合同第七条第一款约定，双方同意免除七个月的装修期租金，目前仍处于免租装修期，即使变更支付租金的具体方式（首期租金），也是在原告装修且占有使用收益租赁物标的的前提下所成立的支付租金的对价义务。房屋被第三人停电锁门，且实际控制，不存在房屋返还不成所造成的损失，该损失与其无关，请求驳回被告的全部反诉请求。 第三人对二被告的反诉述称，无论原、被告谁使用涉案房屋，都应该按照国家规定办理装修手续，在办理该手续后，方能进行装修。 经审理查明，2018年5月14日，原告叶晓军（乙方）与被告西安明州公司（甲方）、西安乐康公司（甲方）签订《租赁合同书》一份，约定由二被告将位于西安市凤城十路与文景路十字东北角的“智慧国际”综合体一层至四层裙楼商铺出租给原告使用，建筑面积为20989.1824平方米，其中一层、二层面积为9863.077717平方米，为西安明州公司享有合法权利，三层、四层面积为11126.104685平方米，为西安乐康公司享有合法权利。乙方同意只将该房屋作为商业合法经营用途，乙方如确需改变该房屋用途，应提前一个月征得甲方书面同意，并按有关规定办理变更手续；甲、乙双方一致同意租赁起租日为2018年6月1日，甲方于起租日依据现状将房屋交付乙方使用；甲、乙双方一致同意租赁期限为12年，自2018年6月1日起至2030年5月31日止；房屋租赁期限届满，租约自动终止；乙方如需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月内书面提出，并经甲方同意后，重新签订租约；租金每平方米每月按42元收取，税金由乙方支付；该房屋第一年和第二年租金为每年人民币10578548元，该费用仅包含房屋租金、物业费，不包含之外的任何费用在内；从第三年起（即2020年6月1日起）每两年在上一年度租金的基础上递增5%，此后每年租金的计算方法以此类推，乙方签订合同后5日内交半年租金；本合同所约定的租金前四年（即自2018年6月1日起至2022年5月31日止）按半年支付，并于开始前30日足额支付；从第五年起（即2013年6月1日起）租金每年支付一次，并提前30日足额支付；自2018年6月1日起，乙方按照约定开始支付租金，无论是租金按半年还是按年支付，每次均应提前30日向甲方足额支付；甲乙双方约定，签订合同后3日内，乙方向甲方支付履约保证金总金额150万元（分别转让顾宝林、卜行开账户）；上述保证金均由甲方保管至租赁期届满，倘若乙方违反本租约的规定给甲方造成经济损失，甲方有权根据本租约规定扣划部分或全部保证金以弥补损失；甲方有权在扣划相应履约保证金款项后，书面通知乙方要求补足，乙方应当在收到通知五日内补足，否则按照月息2%的标准向甲方支付资金占用费用；甲乙双方约定房屋装修期为7个月，甲方免除乙方在此期间的7个月房屋租金；在本合同签订后，甲方应于2018年6月10日将房屋按约定条件交付乙方；电梯按乙方装修要求，甲方负责安装调试至正常运行后，交乙方使用；非经甲方书面同意，乙方不得改动该房屋内部结构、设计，但甲方不合理的拒绝发出此同意除外；对于乙方的装修、改善和增设的他物甲方不承担维修的义务。同时约定，在租赁期限内，乙方可以将该房屋的部分或全部转租给他人，并按有关规定办理登记备案手续，同时将乙方与次承租人的转租信息及租期交甲方一份；转租契约的终止日期不得超过本租约规定的终止日期，但甲方与转租双方另有书面约定的除外；若乙方在转租期间，逾期不支付到期租金的，经甲方催告后30日内仍不支付的，甲方有权解除与乙方的租赁关系、收回房屋，次承租人因此遭受的损失由乙方承担；在乙方违反本租约的情况下，甲方有权即刻采取以下一种或多种包含但不限于中断该房屋的水、电、煤气、热力、电话供应等方式敦促乙方更正其违约行为，赔偿相应的损失，乙方不得以任何理由提出索赔，本条款乙方已完全理解，并自愿遵守；未经甲方书面同意，乙方不得安装、改建，加建供排水设备、电线、水管、燃气管或安装任何设备、装置以致需要额外的电线。燃气总管道、水管，也不得于该房屋内安置、堆放、悬挂任何物件以致超出该房屋的承重限度；乙方不按约定逾期交付租金的，每逾期一日，应按日向甲方支付应付款总额3‰作为违约金，该违约金可以从乙方已付租金或保证金中优先抵扣。 同时，原、被告双方签订《租金计算表》（附件1）一份，将免租期7个月的租金分别摊入前19个月原告应交纳的租金中，其中2018年6月1日至同年11月30日租金每月每平方米26.53元，面积为20989.182平方米，6个月为3341058元；2018年12月31日至2019年5月31日租金每月每平方米26.53元，面积为20989.182平方米，6个月为3341058元。 合同签订后，原告将150万元保证金转入二被告指定账户内，被告于2018年5月25日将房屋交付原告，原告遂开始对房屋进行隔断、装修。 2018年7月19日，第三人西安鑫海公司作为涉案房屋的物业公司，向二被告发出“违章装修停工整改通知单”。 同年7月21日，第三人以原告装修未提前通知，且在装修施工过程中存在严重违章为由，对原告所租房屋施工现场采取停电、锁门等方式阻挡原告继续装修。原告遂以侵权将西安鑫海公司诉至本院，要求西安鑫海公司支付因侵权造成的各项损失共计921164元。 本院受理后，作出（2018）陕0112民初13379号民事判决，驳回了原告叶晓军的全部诉讼请求。 宣判后，叶晓军不服，提起上诉。 上诉期间，叶晓军申请撤诉。 2019年1月30日，西安市中级人民法院以（2019）陕01民终1170号民事裁定书，撤销本院（2018）陕0112民初13379号民事判决；准许叶晓军撤回起诉。 审理中，经本院向原告释明，原告明确表示本案只主张二被告的违约责任。不主张侵权责任。 庭审中，原告坚持要求履行合同，并要求被告延长装修期直至再次进场装修时止。 二被告认为，双方在合同附件中已将原告装修免租期7个月的租金分别分摊在原告应该交纳的租金中，只要原告按时交纳房屋租金，并提供电梯安装基准线，同意继续履行合同，协助办理电梯安装手续。 第三人则认为，其阻挡原告装修是因原告装修前未在物业公司备案，未提供装修施工图纸、设计单位报告、消防部门出具的合格意见书、城市管理部门出具的装修意见书，且原告在房屋楼板上违规砌筑大量墙体，给楼房主体建筑造成严重的安全隐患。只要原告按照国家相关规定办理装修手续，其愿意配合。 因三方各持己见，致调解未果。 上述事实，有《租赁合同书》、《租金计算表》（附件1）、商业裙楼钥匙交接清单、收款收据、民事判决书、民事裁定书、收条、现场照片、当事人陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告叶晓军与被告西安明州公司、西安乐康公司于2018年5月14日签订的《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应为有效，双方均应自觉履行。被告依约履行了向原告交付房屋的义务，原告亦应按照合同约定的期限支付房屋租金。现原告请求判令其与二被告于2018年5月14日签订的《租赁合同书》继续履行之请求，因二被告表示，只要原告按时交纳房屋租金，同意继续履行合同，故原告该请求应予支持。原告要求判令二被告及第三人西安鑫海物业服务有限公司按照《租赁合同书》约定协助其继续装修及安装电梯的义务之请求，因原告未向被告提供电梯基准线，且原告装修时未向第三人提交装修申请，未取得物业公司同意，导致装修期间被第三人阻挡，责任不在被告。而原告与第三人之间的纠纷因原告的撤诉而终结，故第三人阻挡原告装修是否构成侵权，与本案不属同一法律关系，本案不予涉及，待原告与第三人责任明确后再另行主张。被告反诉请求判令原告支付租金共计2505793.5元（按照合同约定于《租金计算表》中的数额为准直至原告实际返还房屋为止，暂从2018年6月1日计算至2018年10月15日）之请求，因原、被告在《租金计算表》（附件1）中对租金的支付时间及租金金额已有明确约定，反诉被告叶晓军应于2018年9月30日支付2018年6月1日至同年11月30日租金3341058元，于2018年12月1日支付2018年12月1日至2019年5月31日租金3341058元，扣减反诉被告已经交纳的150万元履约保证金，截止2019年5月31日，反诉被告应向反诉原告支付租金5182116元。此后租金按照合同及《租金计算表》（附件1）的约定支付。被告反诉要求原告支付损失赔偿金共计1670529元之请求，于法无据，依法不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告叶晓军与被告西安明州置业有限责任公司、西安乐康物业管理有限公司于2018年5月14日签订的《租赁合同书》继续履行。 二、反诉被告叶晓军于本判决生效后一个月内向反诉原告西安明州置业有限责任公司、西安乐康物业管理有限公司支付截止2019年5月31日租金共计5182116元。 三、驳回原告叶晓军其余诉讼请求。 四、驳回被告西安明州置业有限责任公司、西安乐康物业管理有限公司其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费135800元（原告已预交），由原告负担。反诉费13423元（反诉原告已预交），由反诉被告叶晓军负担9500元，反诉原告负担3923元；反诉被告负担部分，于上述付款时间一并向反诉原告支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  张 平 人民陪审员  陈建芳 人民陪审员  吴朝阳 二〇一九年四月三日 书 记 员  惠嘉瑜