贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0382民初1020号原告：赵家兴，男，1996年8月3日出生，汉族，住仁怀市。委托诉讼代理人：赵松，贵州山一（仁怀）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杨，贵州山一（仁怀）律师事务所律师。被告：贵州超一房地产开发有限公司，住所地仁怀市盐津街道办事处酒都新区五转盘，统一社会信用代码915203826688418826R（1-1）。法定代表人：唐宗明，主任。委托诉讼代理人：张春玲，贵州仁致律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵文将，贵州仁致律师事务所律师。原告赵家兴与被告贵州超一房地产开发有限公司（以下简称：超一房开公司）商品房销售合同一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵家兴的委托诉讼代理人赵松、王杨，被告超一房开公司的委托诉讼代理人张春玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵家兴向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付自2017年12月31日起至2018年12月31日止的逾期交房违约金59846.29元。二、判令被告支付逾期交付商品房转移登记相关文书违约金暂定10000.00元（自2018年12月30日起至实际交付商品房转移登记相关文书之日止，每日按原告已付房价款万分之一计算）。事实与理由：2016年1月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于中枢街道国酒南路超一世纪广场第一幢8层8-1号房屋出售给原告，付款方式为分期付款，原告已按期交付了全部房款542086.00元。该商品房建筑面积为120.79平方米，套内建筑面积98.39平方米，该商品房单价每平方米5509.56元，总价款542086.00元。第十一条约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。第十三条约定“……⑵买受人要求继续合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金……”现原告已于2019年1月3日接收商品房。第二十二条约定，转移登记（一）出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定：……2、约定期限起90以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第①或②项处理：①买受人有权退房……②买受人不退房的，出卖人自约定期限至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。但时至今日，被告人仍然没有向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。综上所述，被告没有按期交房，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，其行为严重违反了双方的约定，被告应当承担违约责任。为此，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告超一房开公司辩称，一、双方所签订的商品房买卖合同，仅约定了逾期30日内交房的违约责任，而逾期30日后业主不选择退房的违约责任的承担方式并没有约定；二、世纪广场逾期竣工非被告自身原因，施工单位在施工期间遇到政府强令停工的政策性因素，该因素被告无法预见，2017年正值仁怀市创文创卫的攻坚阶段，市政府强令市区全部大型工程停工，为配合创文创卫以及环保的大督察工作，在此前提下，经工程主管局仁怀市住建局批准，世纪广场项目的政策性停工，符合双方签订的商品房买卖合同第二十九条以及补充协议附件十二第三条关于房屋交付使用的约定，即双方在签订合同时，约定了如遇到政策性原因影响世纪广场的施工计划，卖房人可以延期交房，补充协议与主合同是不可分割的组成部分，是双方的真实意思表示，被告逾期交房是事实，但享有法定的免责事由，因此，被告不应承担逾期交房的违约责任。若法院认定被告方违约，其约定的违约金标准过高，请求法院予以调整减少。本院经审理认定事实如下，2016年1月30日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于中枢街道国酒南路超一世纪广场第一幢8层8-1号房屋一套，房屋建筑面积为120.79平方米，总价款为542086.00元。合同第八条约定付款方式为分期付款，买受人应在合同签订之日向出卖人交付首期房款272086.00元，余款270000.00元于2016年8月31日前付100000.00元，于2016年12月31日付款170000.00元。合同第十一条约定房屋交付时间：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过日×日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之×(该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率)的违约金。附件十二补充协议第三条第一款约定：《合同》第八条约定的重大政策因素包括（但不限于）各级政府、行政机关及其他履行公共管理职能的单位出台、实施的会影响“世纪广场”施工政策，自该出台或施工之日起，出卖人交房期限顺延,但合同第八条并无相关重大政策因素内容的约定。合同第二十二条约定，（一）出卖人承诺于2018年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：①买受人有权退房……②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的违约金。”合同签订后，原告于签订合同当日向被告支付首付款272086.00元，余款270000.00元原告于2016年3月4日支付100000.00元，于2017年3月3日支付170000.00元。事后，因被告未按期交房，并交付办理商品房转移登记的有关文书，致原告诉至本院。另查明，被告于2019年1月3日已将房屋交付原告。上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、收据，被告提供的业主收楼验收表、建筑工程施工许可证及双方当事人的陈述等证据材料在卷证实，且经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应严格履行。合同签订后，原告已按合同约定支付了购房款，但被告未按合同约定时间在2017年12月31日前将该商品房交付原告，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应当承担逾期交房的违约责任。被告逾期交房，致原告无法按期接房，从而使原告丧失对该房屋的预期可得利益，参照涉案同地段房屋租金标准，双方约定的违约金标准日万分之三明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，故对被告要求调整减少违约金的主张，本院予以采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，结合本案实际情况，本院酌定被告自2018年1月1日起至2018年12月31日止支付原告已付房款日万分之二的违约金，即被告应支付原告违约金为39572.28元（542086.00元×0.0002/天×365天），对原告超出部分的该项请求，本院不予支持。关于原告要求被告承担逾期交付商品房转移登记有关文书违约金的诉请。本案中，被告未在2018年12月31日前将商品房转移登记的相关文书交付给原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告逾期交付商品房转移登记有关文书，仅对原告的处分权造成一定的影响，并未影响原告对房屋的居住，而且，原告未提供证据证明所造成的实际损失，根据本案实际，本院酌定被告支付原告逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金10000.00元，对原告超出部分的该项请求，本院不予支持。庭审中，被告认为双方签订的合同仅约定了逾期交房30日内的违约责任，而逾期30日后交房且业主不选择退房的违约责任承担方式并没有约定，其不应承担逾期30日后交房的违约责任的辩解，因合同中已载明逾期在30日之后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款“万分之×”违约金，该违约金比率应当不小于“本条第1（1）项中的比率”即万分之三，且该合同系被告提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，对此条约定应解释为对逾期30日后交房则出卖方应按日计算向买受人支付全部已付款不小于万分之三的违约金，故对被告逾期30日后交房没有约定违约金的辩解，本院不予支持。庭审中，被告提出逾期交房系因工程在施工期间遇到政府强令停工的政策性因素，非被告自身原因，且被告为配合仁怀市人民政府2017年创文创卫以及环保大督察工作，经申请已获工程主管局仁怀市住建局的批准，同意竣工时间顺延至2018年12月31日，该政策性停工符合双方签订的商品房买卖合同第二十九条以及补充协议附件十二第三条关于房屋交付使用的约定，故被告不应承担逾期交房违约责任的抗辩主张。对该抗辩主张，被告虽提供申请已获仁怀市住建局批准同意竣工时间顺延至2018年12月31日的意见，但该批准意见未经合同相对方即原告的认可；其主张工程停工系政府强令停工，但其提供的中共仁怀市委办公室、仁怀市人民政府办公室仁办发（2017）12号《关于对中心城区创建全国文明城市暨“巩卫”工作任务实行挂帮包保责任制的通知》及仁怀市创文指挥部仁创文通（2017）3号《关于印发〈仁怀市中心城市城区2017年创建全国文明城市暨“巩卫”挂帮包保考核方案〉的通知》，未明确要求其停止施工，系针对创文巩卫工作，要求建筑工地等区域须规范管理，并不影响工程的正常施工，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，由被告承担举证不能的不利后果，故对被告不应承担逾期交房违约责任的抗辩主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告贵州超一房地产开发有限公司向原告赵家兴支付逾期交房违约金39572.28元；二、被告贵州超一房地产开发有限公司向原告赵家兴支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金10000.00元；三、驳回原告赵家兴的其余诉讼请求。上述一、二项限本判决生效后十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费773.00元，由原告赵家兴负担225.00元，被告贵州超一房地产开发有限公司负担548.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  史列强二〇一九年四月十八日书记员  田 军