广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终5501号上诉人（原审原告）：张某，男，汉族，1969年09月17日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：刘海锋，广东商盾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市金威实业总公司。住址：惠州市鹅岭南路6号。法定代表人：林坤。被上诉人（原审第三人）：广东粵海建设投资公司。住址：广东省广州市越秀区东风东路555号3112房自编之四。法定代表人：李榕荣。委托诉讼代理人：杨文静、蒲慧鑫，均系该公司的员工。上诉人张某因与被上诉人惠州市金威实业总公司（以下简称金威公司）、广东粵海建设投资公司（以下简称粵海公司）物权确认纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初394号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张某向本院提出上诉请求：1.撤销一审判决;2.改判支持上诉人一审诉讼请求;3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决以偏概全错误处理案涉的第一套房。1.案涉的惠州市鹅岭南路××号金威大厦包括前栋和后栋二栋物业，登记在被上诉人广东粤海建设投资有限公司(下称粤海公司)的惠州分公司名下。92年被上诉人惠州市金威实业总公司(下称金威公司)买受(未办理过户登记)该二栋物业，93年粤海公司惠州分公司将该二栋物业及房产证原件交付金威公司，金威公司随即以公司名称命名该二栋物业为金威大厦，管业至今已二十五年。为方便金威公司占有处置该二栋物业，粤海公司及其惠州分公司曾签署一套文件包括《证明》、《授权书》和《申请办理房产交易具保书》给金威公司，证明该二栋物业全部产权归属金威公司并自93年起由金威公司管业的事实，授权金威公司法定代表人林坤全权处理该二栋物业出售、出租、抵押、过户等事宜。2.2017年8月7日，金威公司将该二栋物业中的二套房卖给上诉人:第一套房为前楼第一层门市，面积138.8平米。房产证号:粤房字第××号，价格l50万元;第二套房为后楼X楼X座(即xx房)，面积约160平米，后楼整栋房产证:粤房字第××号。上诉人依约付款后，金威公司于同年8月25日将二套房交付上诉人，同时交付第一套房的房产证原件，第二套房因只有一栋楼的房产证未单独办证而未交付房产证原件。3.登记产权人粤海公司惠州分公司被粤海公司未经清算注销，粤海公司拒不配合买卖的二套房屋过户登记，上诉人诉至法院，诉请确认买卖合同有效，要求二被上诉人协助办理过户登记。上诉人诉请包括案涉的两套房，其中第一套房是主要的。但一审判决仅以案涉的第二套房整栋房产证（粤房字第××号)已被注销作废为由驳回上诉人全部诉讼请求(包括第一套房)，置第一套房仍有单独的房产证于不顾，显然是以偏概全错误处理案涉的第一套房。二、一审判决关于案涉第二套房屋的处理明显错误。根据惠州市房产管理局档案资料显示，案涉的金威大厦后楼整栋的房产证因该栋楼中的五套房被司法裁定分割过户办证而注销作废，但其余部分物业(包括上诉人诉请的第二套房即该栋X楼X房)仍然登记在原产权人粤海公司惠州分公司名下。房产证作为一种证书，虽然可以证明房屋所有权归属的法律事实，但其证明力的依据是其上记载与登记簿上的记载具有一致性。如果登记簿上未做变更，房产证自身任何单独的变更均不产生物权法上的效力。也即房产证和登记簿上的记载不一致的，房屋所有权的确认需以登记簿上的记载为准。一审判决以该栋物业因部分分割办证致总房产证注销作废为由否定其余物业(含本案案涉第二套房)仍登记在原产权人粤海公司惠州分公司名下的事实，显然混淆了房产证和房产登记簿的法律作用效力，从而错误认为上诉人无证据证明案涉第二套房登记的产权人是粤海公司惠州分公司，实际产权人是金威公司，导致错误处理案涉的第二套房。综上所述，一审判决混淆了房产证和房产登记簿的法律作用效力，错误处理第二套房，进而以偏概全错误认定包括第一套房在内的整个买卖合同无效，作出错误判决，依法应予纠正。上诉人为此上诉，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人金威公司发表答辩意见：对一审判决理由说房产证在2011年9月被注销，但我方去房管局查询，房管局表示房产证并没有注销。1996年案外人向金威公司购买两套房产，后来案外人涉及诉讼房产被法院查封。一审法院根据购买的两套房产的合同就把房产注销，我方质疑法院注销房产证是否合法。城区法院查明我方公司的营业执照被吊销是属实，根据相关法律规定，我方在进行清场是合法的。被上诉人粵海公司发表答辩意见：我方认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，答辩理由与一审答辩一样。涉案房屋经法院2011年9月16日的房屋的产权证被注销作废。根据公司法第180、181条及第186条规定，在2017年签订买卖合同的法律效力有问题。原审原告张某向一审法院提出起诉请求：一、判决确认原、被告于2017年8月7日签订的《房产买卖合同》合法有效；二、判令被告和第三人协助原告办理买卖房屋所有权转移登记，房产过户所需的税费由原、被告各承担50%。一审法院查明的事实：被告金威公司于1992年11月16日经惠州市工商行政管理局登记成立的联营企业，该公司于2008年3月18日被吊销。第三人粤海公司于1987年8月20日经广东省工商行政管理局登记成立的全民所有制公司。广东粤海建设开发公司惠州分公司于1992年5月20日经惠州市工商行政管理局登记成立的全民所有制公司，隶属于第三人粤海公司，并于2003年10月22日被隶属企业注销。原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方、实际产权人）、卖方（甲方）全权代表林坤、广东粤海建设开发公司惠州分公司（甲方、卖方、名义产权人）于2017年8月7日签订了《房产买卖合同》，约定：1、买卖房屋位于惠州市鹅岭南路××号。第一套：前楼第一层门市（共四间），面积：138.8平方米，房产证号：粤房字第××；第二套：后楼X楼X座，面积约160平方米，房产证号：粤房字第××；2、房屋买卖价款：第一套150万元，第二套30万元，两套共计180万元；3、履行方式：（1）付款方式：分三次付清，第一次签订合同当天付20万元，第二次签订合同15天内付100万元，第三次办好房产证扣除税费后三天内付清余款。（2）办理房产不动产权证费用：过户房产证、土地证收取的各项税费甲乙双方凭票据各自承担50%。甲方有林坤签名和被告金威公司的盖章，乙方有张某的签名。另查明，经一审法院调取惠州市房产管理局的档案资料，显示粤房证字第××号《房屋所有权证》于2011年9月16日注销作废。一审法院认为，涉案房产粤房证字第××号《房屋所有权证》于2011年9月16日注销作废。原告与被告、广东粤海建设开发公司惠州分公司于2017年8月7日签订了《房产买卖合同》中涉案的房屋所有权证亦注销作废，原告无证据证明被告是涉案房屋的实际所有人，以及广东粤海建设开发公司惠州分公司是登记所有人，故原告与被告于2017年8月7日签订的《房产买卖合同》因无签订合同的主体资格即无处分权人处分他人财产，未经权利人追认，故本合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，当事人可另行主张权利。现原告主张与被告于2017年8月7日签订的《房产买卖合同》有效，无事实和法律依据，一审法院不予支持。因《房产买卖合同》无效，原告要求被告、第三人协助履行合同中房产过户的请求亦无事实依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告张某的全部诉讼请求。案件受理费21000元（原告已预交），由原告张某负担。本案中，被上诉人金威公司提交三组新证据：证据一：（1995）惠城法经初字第88-3号《民事裁定书》；证据二：（1997）惠城法执字第12号《民事裁定书》，证据三：（1997）惠城法协执字第12-1号《协助执行通知书》。拟证明房管局依据这些裁决书注销整栋楼的房产证存在一定问题，不符合常理。上诉人张某发表质证意见：对上述证据的真实性、合法性、关联性无异议。第一，能证明涉案房屋买卖相关联两栋楼是金威大厦，均是被上诉人一购买的。第二，几套房的分割，注销金威大厦后面整栋楼的房产证在法律上有瑕疵，应作变更才正确。我方到房管局、档案部门调查，原始登记簿一楼还在原来产权者名下，即在粤海公司惠州分公司名下。被上诉人粵海公司发表质证意见：对证据一、证据三的真实性、合法性、关联性不确认，因为没有原件。对证据二的真实性、合法性无异议，但我方认为与本案无关联，且该证据不是新证据，发生时间在1997年，房屋的产权情况应以依法调取的结果为准。张某申请本院向惠州市房产管理局调取位于惠州市鹅岭南路××大厦后楼××楼××房的权属情况，未调取到相应证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系物权确认纠纷案件，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：1、涉案《房产买卖合同》是否合法有效；2、金威公司和粤海公司是否应当协助张某办理房屋所有权转移登记。本院对此分析如下：关于合同效力问题。本案中，涉案《房产买卖合同》是金威公司和张某真实的意思表示，内容不违反法律法规的相关规定，虽然涉案房产是登记在粤海公司惠州分公司名下，但是根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，涉案合同合法有效。至于金威公司在签署涉案合同时已被吊销营业执照的问题，由于吊销企业法人营业执照是工商行政管理机关对违法企业作出的一种行政处罚，金威公司被吊销营业执照后，在办理注销登记前，其法人的主体资格依然存在，能够以自己的名义享有权利、承担义务。一审法院认为涉案《房产买卖合同》无效，于法无据，本院予以纠正。上诉人的该主张，具有法律依据，本院予以维持。关于协助办证问题。涉案《房产买卖合同》是张某和金威公司签署的，粤海公司惠州分公司以及其隶属企业粤海公司并未在其上签名、盖章。虽然金威公司主张其持有粤海公司惠州分公司的《委托书》，但是粤海公司惠州分公司已于2003年10月22日被注销，涉案《房产买卖合同》又是于2017年签订的，在粤海公司对《授权书》以及《房产买卖合同》未予认可的情况下，金威公司在本案中没有取得涉案房产的处分权，因此涉案房产所有权不能发生转移。上诉人请求金威公司和粤海公司协助办理房屋所有权转移登记，于法无据，本院不予支持。至于上诉人因房产无法过户而遭受的损失，上诉人可与金威公司协商或另循法律途径解决。综上，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初394号民事判决；二、张某与惠州市金威实业总公司于2017年8月7日签订的《房产买卖合同》合法有效。三、驳回张某的其他诉讼请求。本案一审案件受理费，按照一审判决。二审案件受理费21000元，由上诉人张某负担。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  胡 江审判员  于海砚二〇一九年四月八日法官助理曾嘉红书记员叶秀婷