山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初908号 原告:张永政，男，1990年5月13日出生，汉族,住山东省济南市。 原告：牛雨菡，女，1989年12月2日出生，汉族，住山东省济南市。 被告:济南荣商房地产开发有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码91370112307041544N。 法定代表人：马晓伟，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:郭红（特别授权代理），山东德衡（济南）律师事务所律师。 原告张永政、牛雨菡与被告济南荣商房地产开发有限公司（以下简称荣商房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理，于2019年3月5日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张永政、牛雨菡，被告荣商房地产公司的委托诉讼代理人郭红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张永政、牛雨菡向本院提出诉讼请求如下：1.判决依法解除原被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》（注：合同编号为销售（字）201524729061）；2.判决被告荣商房地产公司向原告张永政、牛雨菡返还已付购房款人民币272358元（大写：贰拾柒万贰仟叁佰伍拾捌元）；3.判决被告荣商房地产公司向原告张永政、牛雨菡支付违约金人民币2723.58元及居间服务费30000元；4.判决被告荣商房地产公司赔偿原告张永政、牛雨菡三年支付房款所产生的利息损失42886.30元（从2015年12月24日暂算至2019年1月13日止，请求法院按同期贷款利率4.9%判决至实际给付之日止）；5.判决被告荣商房地产公司向原告张永政、牛雨菡支付2018年1月1日起托管生效期间的托管收益23388.64元（从2018年1月1日暂算至2018年12月31日）；6.判决被告荣商房地产公司承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2015年12月24日签订了《济南市商品房买卖合同》，约定张永政、牛雨菡购买荣商房地产公司开发的荣盛时代国际广场xxx房屋，根据合同约定，荣商房地产公司应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》、《综合验收备案证明》等符合合同约定的商品房交付买受人使用，现逾期超过60日。根据合同约定张永政、牛雨菡有权解除合同，荣商房地产公司应同时按房款的1%支付违约金。签署合同后，张永政、牛雨菡积极履行合同义务，按期足额支付购房款272358元，但是荣商房地产公司在合同约定时间内未能达到合同约定的交房要求，并逾期60日，荣商房地产公司属于严重违约。为了保护自身合法权益，2019年1月6日，张永政、牛雨菡向荣商房地产公司派发了《退房通知书》，要求荣商房地产公司赔偿其因购房产生的所有损失。综上，张永政、牛雨菡解除合同具有事实及法律依据。荣商房地产公司应当及时返还其购房款272358元，并按银行同期贷款利息赔偿三年利息42886.3元，同时支付违约金2723.58元及居间服务费损失3万元、托管费生效期间的收益损失23388.64元。为维护张永政、牛雨菡的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 被告荣商房地产公司辩称，一、张永政、牛雨菡主张答辩人至今未取得涉案房屋的《分期综合验收备案证明》与事实不符。荣商房地产公司就荣商时代国际广场项目，已于2019年1月21日取得《综合验收备案证明》，因此涉案房屋完全具备合同约定交付条件。二、本案荣商房地产公司与张永政、牛雨菡所签《济南市商品房买卖合同》第八条明确约定，如遇自然灾害、政府原因等不能预见、不能避免的原因时，荣商房地产公司可就合同约定原交房期限2018年10月30日据实顺延，而涉案房屋因重大污染、扬尘、寒潮、中高考等因素共计正当停工239天。因此，据实顺延后荣商房地产公司取得《综合验收备案证明》的时间完全符合合同约定期限，根本不存在逾期具备交房条件的情形。三、根据上述《济南市商品房买卖合同》附件五补充协议第四条的约定，张永政、牛雨菡因已将涉案房屋委托经营，故其已明确放弃要求荣商房地产公司再组织实体铺位的交付。这就是张永政、牛雨菡在签订合同时的真实意思表示。同时，因张永政、牛雨菡已与商管公司签订相应的《委托经营合同》，将涉案房屋授权并交由商管公司统一管理，整体经营，并由商管公司按照相应标准向张永政、牛雨菡支付经营收益，目前已由相应经营户承租经营，该行为完全符合合同约定，张永政、牛雨菡的诉讼请求不应得到支持。四、张永政、牛雨菡提起本案诉讼并非正当维权，意在其必须缴税开具发票后方能获得商铺经营收益，不愿纳税或说认为所获得收益未达到自身预期转而将投资风险以解除合同的方式转嫁给无辜荣商房地产公司的结果。五、涉案房屋目前早已取得《综合验收备案证明》且在业主的授权下经由商管公司交付经营户承租经营，荣商房地产公司不存在任何违约情形。六、荣商房地产公司不存在任何违约，无任何违约金和经济赔偿金适用之余地。张永政、牛雨菡要求荣商房地产公司支付违约金和赔偿经济损失的诉讼请求无任何事实和法律依据，荣商房地产公司不予认可。七、张永政、牛雨菡主张的荣商房地产公司应支付托管收益，根据《合同法》的合同相对性原则，张永政、牛雨菡应当向托管合同的相对方主张托管收益，且托管合同相对方已通知张永政、牛雨菡开具税费发票领取托管收益，张永政、牛雨菡该主张证实了荣商房地产公司并未违约且与其他诉求相矛盾。 本院经审理认定事实如下：原被告双方于2015年12月24日签订了合同编号为：销售（字）201524729061的《济南市商品房买卖合同》，约定：张永政、牛雨菡购买济南荣商房地产开发有限公司（以下简称荣商房地产公司）开发的荣盛时代国际广场xxx房屋，合同总价款为272358元,其中第八条交付期限约定：出卖人应在2018-10-30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.如遭遇自然灾害、政府行为、法律变更等其他不能预见、不能避免并不能克服的客观情况导致的工程延期或逾期交付情况。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。附件五：合同补充协议第四条约定关于合同第八条交房条件和交房期限的补充约定，鉴于本项目2号商业街2层-4层、3号商业街2层-4层和8号大商业铺位在本合同第八条约定的交付日期在委托管理经营期限内故双方一致同意实际交付以本合同第八条约定的交付日为准，甲方不再组织实体铺位交付工作，乙方不得因甲方不组织实体铺位交付向甲方主张延期交付的违约责任。第八条关于合同第十一条交接的补充约定，1、在交接房屋时，出卖人应书面通知买受人接收房屋。买受人应于出卖人通知要求的时间内，持有有效身份证件（本人委托他人办理的，代理人必须持经公证的授权委托书）和有关文件到出卖人指定地办理房屋交付手续，并签署相关文件等。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，张永政、牛雨菡向荣商房地产公司交纳了约定的购房款。2015年12月荣商房地产公司向张永政、牛雨菡出具272358元房款收款收据一张。 山东汇聚商业管理服务有限公司分别于2015年11月15日、2015年12月20日向牛雨菡出具6000元、2.4万元居间服务费收据各一张，共计3万元。 2015年12月24日张永政、牛雨菡（甲方）与济南商盛商业管理有限公司（乙方）签订《委托经营合同》，约定：甲方同意、乙方接受，乙方经营管理甲方标的物业的日期为2018年1月1日至2027年12月31日，委托经营管理期限为10年，且甲方通过本合同授予乙方在经营管理期限内独家经营管理权等。另，荣商房地产公司于2019年1月21日取得《综合验收备案证明》。 荣商房地产公司是否逾期交付。张永政、牛雨菡主张依照双方签订的《济南市商品房买卖合同》第八条、第十一条规定，荣商房地产公司构成违约，为证实其主张，提交如下证据：1.《济南市商品房买卖合同》,证明根据合同的第八、九条规定，要求依合约定解除合同并获得赔偿；2.荣商违约解除合同通知书、EMS邮件查询回单，证明张永政、牛雨菡已经按照合同约定向荣商房地产公司履行了告知解除合同的义务。经质证，荣商房地产公司对证据1中合同的真实性无异议，但称荣商房地产公司并未违约；对证据2不予认可，主张该解除合同通知书是张永政、牛雨菡单方的意思表示，荣商房地产公司并没有违反双方签订的买卖合同。 荣商房地产公司辩称其并未违约，双方签订的《济南市商品房买卖合同》第八条第2款中约定，荣商房地产公司如遇不可抗力等原因，可以工程延期或逾期交付情况，荣商房地产公司并没有违约，荣商房地产公司已经取得《综合验收备案证明》，完全符合交付房屋的条件，同时，张永政、牛雨菡通过补充协议的约定，放弃对所购房屋进行实体铺位交付，而基于《委托经营合同》提前授权商管公司统一经营管理。荣商房地产公司为证实其主张，提交如下证据：1.监理日志、停工统计表，证明涉案房屋所在项目在施工过程中，因严重污染、扬尘、寒潮、降水、中高考等自然原因、政府原因等无法预见、无法避免的原因正当停工，根据合同第八条约定，这部分停工天数可据实顺延，进而证明荣商房地产公司如期竣工并如期取得《综合验收备案证明》；2.告知函及EMS回单，证明在买卖双方已有合同明确约定的情况下，荣商房地产公司基于商管公司招商及托管经营的需要，向张永政、牛雨菡发出书面通知，再次告知其不必再进行实体铺位的交付，其物业已交由商管公司统一管理，整体经营；3.验房表，证明因张永政、牛雨菡在购房时已签订《委托经营合同》，提前授权商管公司对涉案房屋进行统一管理，整体经营。故为了配合其提前招商及部分有提前进场装修要求的商户之需要，荣商房地产公司在按照建设部门有关规定，在移交完成后并具备可提前交付标准的情况下，将涉案房屋交由商管公司接收并进行统一招商经营；4.铺位分布图，证明涉案房屋在整个商场项目中，其铺位仅为一小块地面区域，四周无墙壁及隔断。其如果进行经营使用，必须与周围商铺组成一个面积较为合适且具有一定范围的经营区域方可经营。如果是张永政、牛雨菡自己单独接收，不与周围临近商铺组成联合或不参与到整个商场的整体运营和管理中，将无法发挥房屋最大使用价值创造收益。由此从而证明，这种运营模式具有商业上的现实性和合理性，且是整个济南地区所有商场行业的行业惯例和通行做法。也更证明了委托给商管公司统一经营整体管理的必要性和合理性；5.对应租赁商户统计表，证明涉案房屋并非尚未交付，而是已经和周围其他商铺组成联合，经由商管公司的统一运营成功由相应经营商户承租经营，这就是涉案房屋的现状，这一现状说明房屋已经被实际接收和使用，但如前所述，这一使用的现状完全来源于张永政、牛雨菡签署《委托经营合同》而给予商管公司的授权，从而证明荣商房地产公司将涉案房屋移交商管公司正是履行《商品房买卖合同》的交付义务；6.主体工程质量验收报告，证明该涉案的房屋主体工程于2017年5月15日进行了五方验收；7.荣盛建设工程有限公司济南项目部工作联系单，证明因济南市环境保护局要求，环境保护局下发施工现场土方作业停工指令，要求2017年11月15日至2018年3月15日期间停止土方作业，施工单位要求荣商房地产公司对工期进行顺延，该顺延是受政府部门指令导致的顺延；8.广东东篱环境股份有限公司工程联系单，证明因受济南市环保要求，采暖季停止土方等作业，导致公司对涉案小区的绿化工作进场时间拖延至2018年3月15日后，施工单位要求荣商房地产公司对工期顺延，该顺延是受政府部门指令导致的顺延；9.荣盛建设工程有限公司中间交接验收记录，证明涉案房屋的回填土工作因受济南市环境局要求停工的影响在2018年5月1日才与广东东篱环境股份有限公司、山东鸿林工程技术有限公司完成施工回填土项目的交接工作。根据政府相关部门的要求在采暖季等其它期间要求停工工期进行了顺延；10.聊城荣坤建筑工程有限公司等中间交接验收记录，证明因受环境局对环境保护的要求，对该施工外线管井（西侧、北侧管线）项目在2018年8月30日与广东东篱环境股份有限公司、山东鸿林工程技术有限公司完成施工外线管井项目的交接工作；11.聊城荣坤建筑工程有限公司等中间交接验收记录，证明因受济南市环境局对环境保护的要求，涉案房屋在规定期限停止施工，对该施工外线管井（内庭、南侧及东侧管线）项目在2018年8月10日才与广东东篱环境股份有限公司、山东鸿林工程技术有限公司完成施工外线管井项目的交接工作；12.交接照片一宗，证明交接验收记录交接方与接受方现场交接的照片；13.房地产开发项目园林绿化、小区道路、照明工程四方验收证明，证明该涉案小区因受济南市环境保护局对环境保护的要求，涉案房屋园林绿化、小区道路、照明工程开工时间为2015年10月20日至2018年11月30日竣工。荣商房地产公司称其提交的上述证据可以相互佐证，证明涉案房屋的工期顺延符合商品房买卖合同的约定，荣商房地产公司并不存在违约的行为。经质证，张永政、牛雨菡对证据1的真实性无异议，主张不能证明荣商房地产公司没有违约；对证据2的真实性无异议，主张这是荣商房地产公司单方向其发出的通知，张永政、牛雨菡不知道在收到通知时荣商房地产公司未取得《综合验收备案证明》；对证据3真实性无异议，但与张永政、牛雨菡诉求无关；对证据4真实性无异议，但其所述经营模式的相关信息与张永政、牛雨菡诉求无关；对证据5真实性无异议，但对其所述证明事项，该房屋已经被实际接受和使用的说法不认可，张永政、牛雨菡为房屋的实际所有权人，但并未在合同约定期限内取得具备《综合验收备案证明》的房屋标的；对证据6的真实性无异议，主张与本案诉求无关；对证据7、8、9、10、11、12、13的真实性存疑，主张该7项的证据都是企业与企业之间的行为，不能作为政府行为导致工程延期的证据。 经庭审质证，本院认定荣商房地产公司提交的监理日志、交接验收记录、工程联系单、主体工程质量验收报告、广东东篱环境股份有限公司工程联系单、《房地产开发项目园林绿化、小区道路、照明工程四方验收证明》等证据可以相互印证，证实在涉案工程在主体竣工前的施工期间因政府部门应对空气污染等问题的举措，停工共计56天，在园林绿化道路等工程中因涉及土方作业，受政府部门关于取暖季扬尘治理方案的影响，停工120天。 本院认为，张永政、牛雨菡与荣商房地产公司签订的《济南市商品房买卖合同》系各方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方应当按照合同约定履行合同义务。张永政、牛雨菡主张荣商房地产公司未在2018年10月30日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的房屋交付买受人使用，构成违约，且逾期60天以上，其有权要求解除合同。根据本院查明的事实，涉案房屋在施工期间因受政府行为影响导致停工176天，荣商房地产公司根据双方在《济南市商品房买卖合同》中约定，可以据实延期。荣商房地产公司于2019年1月21日取得《综合验收备案证明》并未违反合同约定。张永政、牛雨菡在购买涉案房屋时，另行与济南商盛商业管理有限公司签订了《委托经营合同》，将房产交由济南商盛商业管理有限公司经营管理，由济南商盛商业管理有限公司对标的物业进行独家经营、统一管理。双方约定的委托经营期限为自2018年1月1日至2027年12月31日。根据张永政、牛雨菡与荣商房地产公司签订的《济南市商品房买卖合同》附件五即补充协议第四条约定，因合同第八条约定的交付日期在委托管理经营期限内，故双方一致同意实际交付以本合同第八条约定的交付日期为准，荣商房地产公司不再组织实体铺位交付工作，业主也不得因荣商房地产公司不组织实体铺位交付工作向其主张延期交付的违约责任,该条款在合同补充协议条款中进行了字体加粗处理，故张永政、牛雨菡在签订合同时对于涉案房产不组织实体交付应为明确已知。荣商房地产公司提交的《验房表》证实济南商盛商业管理有限公司已经于2018年8月21日对涉案房产进行了验房接收，该行为发生在张永政、牛雨菡与济南商盛商业管理有限公司委托经营期限内，同时，张永政、牛雨菡亦未举证证实其所主张的违约行为影响其购买涉案房产投资收益的实现，应当认定荣商房地产公司完成了涉案房屋的交付工作。综上，张永政、牛雨菡以荣商房地产公司逾期交付为由要求解除《济南市商品房买卖合同》以及返还已付房款、赔偿房款利息等诉讼请求，无事实和法律依据，本院依法不予支持。张永政、牛雨菡主张托管期间收益及居间费用，系其与案外人之间的法律关系，与本案所涉并非同一关系，本院不予一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下: 驳回张永政、牛雨菡的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3435元，由张永政、牛雨菡负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 刘 明 二〇一九年四月一日 书记员 孔祥慧