西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终3103号 上诉人（原审被告）：李伟雄，男，1973年10月3日出生，维吾尔族，住西安市。委托诉讼代理人：成敦毅，陕西仁和万国律师事务所律师。上诉人（原审被告）：殷晓娜，女，1979年6月25日出生，汉族，住西安市。委托诉讼代理人：成敦毅，陕西仁和万国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马俊丽，女，1979年4月21日出生，汉族，住山西省永济市。委托诉讼代理人：付小玲，陕西宽明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文婷，陕西宽明律师事务所律师。原审第三人：西安家喻房屋中介有限公司。住所地：、30202室。法定代表人：任侠，店长。委托诉讼代理人：吕峰，男，1991年9月27日出生，汉族，该公司员工，住该公司。上诉人李伟雄、殷晓娜因与被上诉人马俊丽、原审第三人西安家喻房屋中介有限公司（以下简称家喻公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2018)陕0112民初8877号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李伟雄、殷晓娜上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.马俊丽承担本案全部诉讼费。事实和理由：涉案双方于2018年4月6日签订《房屋买卖（居间）合同》，其于2018年4月14日即告知马俊丽无法出售房屋，合同履行仅8日便要求其承担高昂的违约金既不符合法律精神，也不符合违约金弥补一方损失的主要用途，一审法院就违约行为给马俊丽造成的损失未作鉴定，本案应当发回重审；马俊丽在其明确告知不履行合同的情况下，明知该期间房价上涨，却并未采取任何手段防止某某失扩大，而坚持起诉要求其承担60万的违约金，一审法院未就该放任损失扩大的事实进行审查，仅以60万元为限酌情降低20%，不符合违约金上下浮动30%的法律规定；其在一审期间，因涉案合同未达到约定过户时间，多次主动与马俊丽沟通，愿意继续履行合同，而继续履行合同必须解除保全才能过户，马俊丽坚决不予解除保全，双方只能解除合同，其现仍愿意继续履行合同。马俊丽辩称，其提起诉讼时一直主张继续履行合同，但第一次庭审中，李伟雄、殷晓娜坚持不卖房子，后其才得知涉案房屋不具备继续履行条件，才将诉讼请求变更为解除合同并要求退还已付款和赔偿损失；李伟雄、殷晓娜的违约行为给其造成的损失远高于一审判决的违约金数额，李伟雄、殷晓娜的辩称理由不能成立；违约金具有惩罚违约人和补偿无过错方当事人所受损失的特性，涉案合同中约定的违约金60万元，符合法律规定的违约违约金限额，本应全额支持。家喻公司述称，李伟雄、殷晓娜违约在，其与双方协商后，李伟雄坚持不卖房，已构成根本违约。马俊丽向一审法院起诉请求：1.解除2018年双方签订的《房屋买卖（居间）合同》；2.李伟雄、殷晓娜返还其定金30万元、房款30万元、并支付违约金60万元、房屋溢价款30万元及律师代理费3万元、中介费47000元、保函费4800元，以上共计1581800元；3.本案诉讼费、保全费由李伟雄、殷晓娜承担。一审法院认定事实：2018年4月6日，马俊丽（乙方）与李伟雄、殷晓娜（甲方）及喻公司（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方出售给乙方其名下位于西安市XX区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX室，建筑面积125.33平方米房屋一套，房屋总价款为160万元。房屋处于抵押状态，甲方应于2018年7月15日之前还清贷款，并于2018年7月31日前办理完撤押手续，取回房产证。乙方应于合同签订当日支付甲方定金人民币30万元并支付给甲方30万元预付款，留100万元作为尾款做资金监管存入资金监管账户，必要时甲方需将收取的60万元存入监管账户。甲方同意于2018年4月20日之前交付房屋予乙方使用。乙方应于合同签订后120日内准备好购房款，并于网签当天将购房款人民币160万元存入西安市房屋管理行政机关指定的二手房交易结算监管账户进行资金监管。后乙方依约向甲方支付了定金30万元及预付款30万元。另合同约定居间方中介费为48000元，甲方应支付丙方16000元，乙方应支付32000元，经甲乙双方约定中介费48000元均由乙方向丙方支付。后乙方于2018年4月6日支付丙方中介费47000元。若甲、乙双方任意一方单方违约，违约方应向守约方赔偿违约金600000元，并全额支付中介服务费。2018年5月14日，马俊丽向一审法院提出诉前保全，申请保全李伟雄、殷晓娜名下财产并提供担保，该院于2018年5月16日依法作出（2018）陕0112财保195号民事裁定书，裁定对李伟雄、殷晓娜名下的银行账户存款160万元予以冻结或对其他同等价值财产予以查封、扣押。马俊丽支付保全费5000元，向中国大地财产保险股份有限公司支付担保费4800元。另查明，在合同履行中，李伟雄、殷晓娜拒绝按照合同约定向马俊丽交付房屋，并明确表示不再继续履行合同。庭审中，李伟雄、殷晓娜、马俊丽、家喻公司对解除合同均无异议，李伟雄、殷晓娜同意返还定金及预付款，认为马俊丽主张的违约金及其他损失过高应予降低，违约金能够包含其他实际损失情况下，不应当再请求其他损失。另其表明不履行合同后，马俊丽应采取措施防止某某失扩大，对扩大损失部分马俊丽应自行承担。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，李伟雄、殷晓娜、马俊丽、家喻公司所签的《房屋买卖（居间）合同》系当事人真实意思表示，内容不违背国家法律强制性效力性规定，应属有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，马俊丽已按照合同约定支付了定金及预付款共计60万元，李伟雄、殷晓娜未按合同约定期限向马俊丽交付房屋，亦明确表示拒绝继续履行合同，致合同目的无法实现，已达到合同解除的条件。另李伟雄、殷晓娜、马俊丽、家喻公司对解除《房屋买卖（居间）合同》未持异议，故对马俊丽主张解除上述合同的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。根据法庭查明的情况，导致合同无法继续履行的主要原因系李伟雄、殷晓娜违反合同约定，且明确表示拒绝履行合同，李伟雄、殷晓娜的行为构成根本违约，应承担违约责任。因合同解除，马俊丽要求李伟雄、殷晓娜退还30万元定金及30万元预付购房款的诉讼请求，符合法律规定，李伟雄、殷晓娜亦同意返还，故该项诉请予以支持。关于马俊丽主张李伟雄、殷晓娜赔偿其违约金60万元的诉讼请求，因双方约定违约金较高，马俊丽亦未提供证据证明因李伟雄、殷晓娜违约导致其实际造成的损失。故对于李伟雄、殷晓娜主张降低违约金的意见，予以采纳。但李伟雄、殷晓娜的违约行为严重违反诚实信用原则，其违约行为过错明显。因此，依照涉案合同的履行情况，当事人的过错程度及预期利益等因素，本院依法酌情将双方约定的60万元违约金下调20％，即48万元。关于马俊丽主张律师费、房屋溢价款、保函费、中介费损失的诉讼请求，因违约金部分已能弥补上述损失，故上述诉讼请求，不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原、被告及第三人2018年4月6日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、被告李伟雄、殷晓娜于本判决生效后三十日内返还原告马俊丽购房定金30万元，预付购房款30万元，共计60万元；三、被告李伟雄、殷晓娜于本判决生效后三十日内支付原告马俊丽违约金48万元；四、驳回原告马俊丽的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元，保全费5000元（马俊丽已预交），共计24200元，现由李伟雄、殷晓娜共同负担17864元，剩余部分由马俊丽自行负担。李伟雄、殷晓娜负担部分于上述款项给付时一并支付马俊丽。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。本院认为，涉案《房屋买卖（居间）合同》合法有效，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，马俊丽如约支付了定金及预付款共60万元，李伟雄、殷晓娜未能如约交付涉案房屋，并在一审诉讼时明确表示继续履行合同，李伟雄、殷晓娜拒绝履行合同义务之行为已构成根本违约。一审法院综合当事人述称意见、合同性质及实际履行等情况，判决支持马俊丽提出的解除2018年4月6日《房屋买卖（居间）合同》之诉请，裁量并无不当。关于违约责任问题。违约金具有补偿性为主、惩罚性为辅的性质。涉案《房屋买卖（居间）合同》备注7约定：经双方协商一致，若单方违约，违约方向对方赔偿60万元作为违约金并全额支付中介方服务费。诉讼中，李伟雄、殷晓娜主张降低违约金标准，马俊丽提供的证据不足以证明李伟雄、殷晓娜违约给其造成的实际损失情况，一审法院虽对违约金下调20%，但根据本案现已查明的事实，涉案合同于2018年4月6日签订，案涉房屋出售时设有抵押，双方在合同中约定李伟雄、殷晓娜同意于2018年4月20日之前交付房屋予马俊丽使用，于2018年7月15日之前还清贷款，并于2018年7月31日前办理完撤押手续，取回房产证，马俊丽应于合同签订后120日内准备好购房款，并于网签当天将购房款160万元存入西安市房屋管理行政机关指定的二手房交易结算监管账户进行资金监管。现李伟雄、殷晓娜于2018年4月14日明确拒绝交付房屋时，涉案合同约定的后续义务履行期限尚未届至，马俊丽于2018年5月14日向一审法院提出诉前保全后提起本案诉讼，诉请继续履行《房屋买卖（居间）合同》，诉讼中又于2018年6月21日变更诉讼请求为解除合同返还定金、已付房款，支付违约金、房屋溢价款等损失。马俊丽通过提起诉讼救济其权利的行为虽无不妥，但综合合同性质、约定内容、实际履行以及马俊丽就其实际损失和止某某措施的举证证据等因素，涉案合同中约定的违约金也确应当认定为过分高于造成的损失。综合考虑，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情认定李伟雄、殷晓娜支付马俊丽违约金30万元为宜。综上所述，李伟雄、殷晓娜的上诉请求不能成立，应予驳回。本院对一审判决第一项、第二项、第四项予以维持，第三项予以酌情变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初8877号民事判决第一项、第二项、第四项。二、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初8877号民事判决第三项为：李伟雄、殷晓娜于本判决生效后三十日内支付马俊丽违约金300000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19200元，保全费5000元，共计24200元（马俊丽已预交），由李伟雄、殷晓娜共同负担24200元。二审案件受理费19200元（李伟雄、殷晓娜已预交），由李伟雄、殷晓娜负担19200元。一、二审案件受理费于执行时一并清结。本判决为终审判决。   审 判 长  何   强审 判 员  朱 利 安审 判 员  肖 晓 通 二○一九年四月十六日 书 记 员  周   伟  1