贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初1153号原告：倪健萍，女，1983年2月2日出生，汉族，住四川省崇州市，原告：周宁远，男，1979年9月27日出生，汉族，住贵州省毕节市，委托诉讼代理人：胡义荣，系贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮大双，系贵州威迪律师事务所实习律师。被告：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区环东路516号（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。法定代表人：安美华，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：李雪，系贵州圣谋律师事务所律师。原告倪健萍、周宁远与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称“龙鑫家业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日登记立案后，依法适用简易程序由审判员简泽智独任审理。2019年3月27日，本院公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人胡义荣，被告龙鑫家业的委托诉讼代理人李雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告倪健萍、周宁远向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告立即向原告交付不动产权属证书；2.请求依法判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书所产生的违约金（以全额购房款239791.00元为基数，按日利率万分之一计算，从2014年12月30日起计算至被告向原告交付不动产权属证书之日止，暂定10000.00元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告是一家以房地产开发与经营为营业务的企业。2013年3月2日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区××（学院路）东城印象的商品房。合同就原告购买的房屋坐落及被告逾期办理商品房转移登记应承担的违约责任等事项进行了明确约定。合同签订后，原告按约定向被告支付了房款，但被告仍未按合同约定为原告办理商品房转移登记。被告龙鑫家业辩称：答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》未约定办理商品房办理转移登记的时间，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》第八章第三条第一款约定:“出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。”由此可见，答辩人2014年12月30日前向被答辩人交付的是办理商品房转移登记的有关文书，而非商品房转移登记行为完成后取得的不动产权属证书。且因该合同已经约定由答辩人代理被答辩人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，办理商品房转移登记的有关文书也就无需交付给被答辩人，而由答辩人基于代理权而直接持有(委托条款详见《商品房买卖合同》第三条第(四)款第二项)。故，向被答辩人交付办理案涉商品房转移登记的有关文书和不动产权属证书，并非答辩人的合同义务。被答辩人的诉请已超过诉讼时效，无论是《民法总则》规定的三年诉讼时效，还是《民法总则》实施前的《民法通则》规定的两年诉讼时效，被答辩人诉讼请求均已超过诉讼时效，因此，被答辩人主张的违约金不应得到支持。综上，被答辩人的诉讼请求无事实和法律依据，依法应当予以判决驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：一、原告提交的《商品房买卖合同》、收款收据、发票、个人贷款支付凭证、《借款合同》。拟证明原、被告双方存在合法的商品房买卖合同关系，且原告已按合同约定支付了相关购房款，但被告未履行相关合同的行为构成了违约，应该支付违约金。被告的质证意见为：对该组证据的三性无异议，但达不到原告的证明目的，理由同答辩意见一致，被告方不存在违约行为，不应当支付违约金。原告仅举证购房发票，没有举证被告方出具的收款收条，那么也无法认定原告在合同约定的时间内支付完毕房款。经本院审查认为，该组证据能证明原、被告之间存在合法的商品房买卖合同关系，原告已按合同约定支付了购房款，且该合同对相关权利义务进行了约定，故本院予以确认。二、被告提交的第1幢及第2幢的房屋产权大证、土地使用权大证，以及已经办理转移登记的不动产权小证。拟证明被告已根据合同约定在2014年12月1日取得涉案房屋的房屋产权大证，第1幢和第2幢的房屋已经符合办理转移登记的条件。原告的质证意见为，对该组证据的真实性不持异议，但是土地使用证只是办理房屋所有权初始登记时应提交的准备资料，虽然有整个项目的房屋所有权大证，但原告要求的是将大证分割到业主名下的相关的转移登记资料及登记在自己名下的权属证书，不动产权属证书办理的日期均是2019年3月，说明被告也只能在2019年3月之后才具备将相关的转移登记文书及不动产权属证书交给原告的条件，因此，被告办理了房屋所有权初始登记却未按合同约定将相关的房屋转移登记的有关文书交付给买受人，其行为已构成违约，该组证据达不到被告的证明目的。经本院审查认为，涉及第2幢房屋的证据能证明涉案房屋具备办理转移登记的基本条件，本院予以确认，其余证据与本案不具有关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月2日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区××（学院路）“东城印象”第2幢16层4号商品房一套，房价款为239791.00元。《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。原告于2013年6月8日之前以现金及银行按揭的方式向被告支付完毕购房款。另查明，涉案房屋所在楼幢已取得初始登记（房产证大证），并已分别办理了分户的不动产权属证书。本院认为，本案争议的焦点为：一、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效，其请求交付不动产权属证书是否支持；二、被告是否应当承担违约责任，以及违约责任的期间如何认定。关于焦点一，受让人请求出卖人办理并交付商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定。不动产权属证书是权利人享有该不动产权属的证明，房屋的所有权变动原则上采取登记生效主义，商品房买卖合同的出卖人不仅负有交付标的物房屋的占有使用之义务，且应承担移转标的物房屋所有权与买受人，向买受人办理房屋所有权证书的义务。本案中，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。因此，受让人请求出卖人办理并交付商品房不动产权属证书的请求权，不适用诉讼时效的规定。同时，协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。因涉案房屋已符合办理产权转移登记的条件，但原告负有缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料的义务。因此，被告应于原告缴纳办证所需税费和提供办理房屋转移登记所需资料之日起一定时间内向原告交付商品房不动产权属证书。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原则上应从2014年12月31日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年1月23日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年1月23日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。关于焦点二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从2016年1月23日起开始计算。依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，被告负有在2014年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。本案无证据显示被告在约定期限内履行了文书交付的披露义务，故在本案开庭之日视为被告履行了披露义务。因此，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应从2016年1月23日起计算至本案开庭之日（2019年3月27日）。因被告的违约天数已超过180日，根据合同约定，被告应当支付给原告上述违约金为27791.78元（239791.00元×0.0001×1159天）。综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担违约责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司应于原告倪健萍、周宁远缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起6个月内向原告倪健萍、周宁远交付“东城印象”第2幢16层4号商品房不动产权属转移登记证书。二、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告倪健萍、周宁远支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金27791.78元。三、驳回原告倪健萍、周宁远的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  简泽智二〇一九年四月八日书记员  彭 双