广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初2673号原告（反诉被告）：佛山市庆丰路畅汽车销售服务有限公司，住所地：广东省佛山市南海区桂城海八路G15区（A地块），统一社会信用代码91440605065127248E。法定代表人：杨进波。委托诉讼代理人：罗启聪，广东创杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷月，广东创杰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：佛山市南海区桂城街叠北经济联合社，地址：广东省佛山市南海区桂城街叠北村，组织机构代码77921842-4。法定代表人：黄家志，社长。委托诉讼代理人：邓紫聪，广东盈宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶海薪，广东盈宇律师事务所律师。原告佛山市庆丰路畅汽车销售服务有限公司与被告佛山市南海区桂城街叠北经济联合社合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案。诉讼中，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉一并审理，依法适用简易程序，于2019年4月9日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人罗启聪、雷月，被告的委托诉讼代理人邓紫聪、叶海薪到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告的《成交确认书》；2.被告退还交易保证金800万元人民币，赔偿经济损失，经济损失以800万元为本金自2018年8月12日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还保证金之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月14日，被告委托案外人广东华伦招标有限公司（以下简称招标公司）公开发布招标文件，向外发包“佛山市南海区桂城街叠北经济联合社沙洲围原鼎致土地使用权”。同月21日，原告交纳800万元交易保证金，并于同月27日竞投会上竞得该地使用权。同月27日，招标公司发出《成交确认书》，被告需于2018年7月13日前与原告签订《土地使用权租赁合同》，结合招标文件的要求，原告理解为在成交确认书约定的时间内，被告即向原告交付土地，但被告一直没有将涉讼土地交付给原告，也没有与原告签订土地租赁合同。同年7月至10月初，原告曾多次致电催促被告，要求尽快签订租赁合同，被告才告知，在该地块与原承租方佛山市鼎致汽车销售服务有限公司（以下简称鼎致公司）签订《临时租赁协议》，约定鼎致公司使用涉讼土地直到被告通知搬迁为止。所以被告于何时能把土地交给原告使用无法确认，上述情况在招标文件中没有披露。同年11月3日，原告发函被告，要求被告明确交地期限。同年11月13日，被告回函原告，告知已于同年9月11日向鼎致公司发出通知，要求其于2019年3月10日前搬迁完毕，但并未明确回复具体交地时间。同年11月30日，原告再次向被告发出《告知函》，要求被告在同年12月30日前将涉讼土地腾空并交付原告使用，否则取消成交确认书，并由被告赔偿相应的损失。但至今，被告仍未将涉讼土地交付原告使用，致使原告年底前申请玛莎拉蒂等汽车品牌的商业规划不能实施，造成巨大的经济损失，为维护原告合法权益，原告特提起本案诉讼。被告辩称：一、原告中标后拒绝与被告签订合同，被告无需向原告退还交易保证金，且被告有权没收该保证金。根据《竞价文件》第一章第八条第（四）款第2项的约定，原告退还交易保证金的前提条件是原告需与被告签订合同。同年9月10日，招标公司处理好鼎致公司的质疑后，根据被告的要求在邮件中将拟签订的合同发送给被告，通知原告与被告签订合同，但原告收到邮件后拒绝与被告签订合同。同年10月29日，被告要求招标公司再次发函给原告，告知原告于同年11月7日签订合同，原告收函后仍拒绝与被告签订租赁合同。2019年1月31日，招标公司应被告要求，通过其工作人员陈骏微信告知原告的法定代表人杨进波，被告已于当日收回涉讼土地，并要求原告与被告签订合同。综上所述，被告在原告中标后，安装竞价交易的流程，多次主动联系原告签订合同，但原告一再拒绝，屡次拒绝签订合同，恶意弃标，被告有权没收原告缴交的交易保证金。二、竞价文件的约定对交易双方公平合同，符合法律规定，对双方均具有约束力。第一，竞价文件及合同书已经公示，原告对其内容清晰了解，竞价文件中已明确告知涉讼土地上存在原承租人，则必然存在搬迁时间，故竞价文件中并未明确土地交付时间，属于竞投人需自行承担的风险。第二，因存在原承租人的情况，被告为保障竞投人的权利，在竞价文件中约定出租期限自涉讼土地交付之日起计，原告并非签订合同后需开始交租，故涉讼土地交付时间并不实际应向原告的实际权利。故竞价文件虽未明确约定土地交付时间，但实质上对交易双方公平合理，原告以未明确约定土地交付时间为由拒绝与被告签订合同，是原告恶意弃标的手段。三、被告并未违反竞价文件的任何约定，从原告中标至今，被告一直为促成双方顺利合作而努力，被告如实将涉讼土地原承租人需6个月搬迁期告知原告，并三次通知原告签订合同，且督促原承租人加快搬迁，力求尽快将涉讼土地交付原告。2019年1月31日，原承租人已完全搬离涉讼土地。本案的立案时间为2019年1月29日，即立案后两日，被告已告知原告可以交付涉讼土地，当时原告口头答应春节过后可以签到合同，但时至今日，原告没有撤诉亦没有签订合同。由此可见，原告从未打算与被告签订合同，其告知函中单方要求被告于2018年12月30日前交付涉讼土地仅是为了刻意增加解除交易的条件，恶意追求解除交易的结果。退一步讲，即使因竞价文件未明确约定土地交付时间而认定被告存在违约，亦未构成根本违约，原告无权据此解除交易。原告中标后，扣除处理原承租人对竞投提出质疑的2个月时间，原承租人搬迁仅用时5个月，原告的经营场所位于涉讼土地旁，对上述情况十分清楚。更重要的是原告在2018年11月30日的告知函中明确同意涉讼土地交付时间予以延迟至2018年12月30日，而被告可于2019年1月31日交付涉讼土地予原告，可见被告仅迟延一个月交付土地，不足以构成对双方的合同产生根本性的影响。四、若判决被告退还800万元保证金予原告，将对被告造成严重的经济损失。从2019年2月起，直至生效判决作出存在一段时间，涉讼土地无任何租金收入，将对被告产生土地空置期的经济损失，并产生涉讼土地再次上平台招租的经济成本。综上，被告无违反招标竞价文件的约定，积极推进项目进展，原告单方恶意弃标，违反诚实信用原则，原告的诉请应全部予以驳回。被告向本院提出反诉请求：1.被告没收原告缴交的交易保证金800万元；2.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2018年6月14日，被告委托招标公司发布竞价文件，向外发包“佛山市南海区桂城街叠北经济联合社沙洲围原鼎致土地使用权”。同月21日，原告交纳800万元交易保证金，并于同月27日竞投会上竞得该地使用权。原告竞得涉讼土地后，被告分别于2018年9月10日、10月29日、2019年1月31日通过招标公司向原告发出签订合同通知，但原告以各种理由拒绝签订合同。根据竞价文件第一章第十条第（二）款第6项的约定，原告屡次拒绝签订合同，被告有权没收原告交纳的交易保证金。原告对反诉辩称，第一，原告认为招标文件是违法的，违反了招投标实施条例第二十三条，违反了招标文件应公平、公正、公开、诚实信用原则，被告没有在招标文件中对涉讼土地存在原承租人并需要6个月的搬迁期的情况在竞投人予以披露。即使被告所述，原告的经营位置与涉讼土地相邻，原告也不可能知悉被告与原承租人的租赁情况。在原告多次催促下，被告于2018年8月27日才向原告披露其与原承租人的临时租赁协议，并告知原告涉讼土地最快也要在2019年3月21日前交付，如果被告与原承租人之间还存在诉讼纠纷的话，实际交付时间可能还需要后延，该招标文件没有约定土地交付时，假设原被告签订土地租赁合同后，被告在三年之后才能交付土地，招标文件违反了公平公正的原则。另外，招标文件中约定，原告应支付交易保证金800万元，该约定违反了招投标法实施条例第二十六条规定，投标保证金不得超过招标项目估算价的2%，即按照招标文件中的单价及平方数估算，涉讼土地的投标保证金应为24万元左右，因此，被告收取的保证金远超国家规定的保证金标准，是无效的行为。第二，原告于2018年11月30日发函给被告，要求被告于2018年12月30日前交付涉讼土地给原告，否则原告要取消与被告的招标合同，该函为约定期限的取消合同要求，由于被告不能在原告要求的交付时间之内交付土地予原告，即涉讼招标文件解除。第三，被告称与原告不能签订合同是因为在公示期间受到异议，但被告委托的华伦公司在2018年10月29日才发函给原告称可以签订合同了，该异议处理期限长达三个月，不符合招投标法的相关规定。招投标法事实条例第五十四条规定，公示期内收到异议的，要在3日进行答复。按照被告的举证，被告处理异议的时间长达三个月，被告的行为是违反了法律规定的。综上，被告的反诉请求没有法律和事实依据，且被告收取了巨额的招标保证金本身也属于违法行为。原告在诉讼中举证如下：1.原告营业执照复印件1份，被告组织机构查询原件1份，用以证明原被告诉讼主体适格；2.广东华伦招标有限公司竞价文件原件1份，用以证明被告要求原告缴纳800万元保证金；3.成交确认书原件1份，用以证明原告作为中标人，与被告于2018年7月13日签订合同；4.关于沙洲围原鼎致地块土地使用权交付的通知复印件1份，临时租赁协议书复印件1份，用以证明因被告隐瞒涉讼土地与原承租方还存在较长的租赁协议，不能确定涉讼土地何时能交付使用，导致土地租赁合同迟迟未能签订；5.告知函复印件1份（2018.11.3），6.回复函复印件1份（2018.11.13）；证据5-6均用以证明原告要求被告明确涉讼土地的交付时间，但被告一直没有给予明确答复；7.告知函复印件1份（2018.11.30），用以证明原告要求被告于2018年12月31日前将涉讼土地交付给原告使用；8.记账凭证复印件（2018年6月21日）1份、中国工商银行业务委托书回执复印件1份、业务回单（付款）复印件1份，用以证明原告支付了交易保证金800万元；9.新经销商申请表PPT打印件1组，用以证明原告拟在涉讼土地申请建造品牌经销店，应被告无法交付地块导致商业规划无法实现；10.回复函（2018.12.19）复印件1份，用以证明针对原告于2018年11月30日的发函，被告回复仍坚持称涉讼土地在2019年4月才能交付，而不能在原告要求的合理期限内完成交付。被告在诉讼中举证如下：1.广东华伦招标有限公司竞价文件原件1份，用以证明被告已在竞价文件中明确告知原告涉讼土地存在原租户的事实以及保证及退还的条件，原告违反竞价文件的约定拒绝与被告签订租赁合同，被告有权没收原告缴交的800万元保证金；2.成交确认书原件1份，用以证明原告为涉讼土地的竞得人；3.关于土地使用权租赁竞投项目合规性疑问的说明报告原件1份，用以证明涉讼土地因原租户在竞投后提出质疑，导致原告与被告签订租赁合同的时间推迟；4.关于沙洲围原鼎致地块土地使用权交付的通知原件1份，用以证明被告即使将涉讼土地上原租户需要6个月搬迁期的设施明确告知原告；5.地图截图打印件1份，用以证明原告的经营地址在涉讼土地旁边，原告实际上对于涉讼土地上存在原租户及原租户的搬迁情况是清楚的，而且原告与原承租户是同行，对于汽车4S店的搬迁时间应有所预见；6.邮件截图及附件（土地使用权租赁合同）打印件各1份，用以证明被告的招标代理机构工作人员于2018年9月10日通过邮箱向原告的工作人员李金静发送租赁合同，通知原告签订租赁合同，但原告拒绝签订；7.公证书原件1份，用以证明被告于2018年9月28日已通知原租户进行搬迁并明确要求其于2019年3月28日前完成搬迁；8.告知函原件1份，用以证明被告的招标代理机构于2018年10月29日明确告知原告涉讼土地应原租户质疑竞投导致合同签订时间推后，且再次要求原告与被告签订租赁合同，但原告仍拒绝与被告签订租赁合同；9.回复函原件1份，用以证明被告应原告的要求明确告知其场地交付的预计时间，但原告仍拒绝签订租赁合同；10.微信聊天记录打印件1组，通话录音光盘1张及文字整理打印件1份，用以证明被告通过招标代理机构的工作人员于2019年1月31日向原告告知了涉讼土地已具备交付使用的条件，原告当时并未提出需要解除交易，但拒绝与被告签订租赁合同；11.粤（2018）佛南不动产权第0064451号不动产权证原件1份、情况说明原件1份、佛山市南海区旧城镇旧厂房、旧村居改造协调领导小组文件复印件1份、佛山市农村集体资产交易立项申请表原件1份，用以证明被告有权将涉讼土地出租给原告用于经营汽车4S店，涉讼土地的出租手续符合法律规定。经质证、辩证，原告提交证据9，为原告单方制作，与本案无关，本院对其关联性不予认定。原告提交的其他证据及被告提交的证据，当事人均无异议或对其真实性无异议，本院对其的真实性予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2018年6月14日，被告以出租方的名义通过招标公司发出《竞价文件》，主要内容为：定于2018年6月27日下午在佛山市南海区桂城公共资源所对位于佛山市南海区桂城街叠北经济联合社沙洲围原鼎致地块土地（以下简称涉讼土地）使用权租赁项目进行竞投，涉讼土地位于海八路之北面地名为沙洲围地块，占地面积4441.39平方米，地上附着物面积约为3219.45平方米，作为宗地的设施，由竞得人无偿使用不计收租金；出租期自标的物交付之日起至2026年8月31日，交易底价为30元/平方米/月，每满3年在前一期的基数上递增10%，每月10日前支付当月租金；交易保证金800万元，合同履约保证金为中标价三个月租金之和取整，经销授权保证金200万元，合同违约金500万元；标的物使用范围为商业；标的物存在原承租方；如无质疑或投诉，未成交的竞投人的交易保证金，在成交结果公示结束后30日内不计利息原额退还；竞得人的交易保证金，在成交结果公示结束及竞得人与出租方签订合同、全额付清合同履约保证金并把合同、履约保证金缴纳凭证原件及出租方开具的交易保证金退款证明递交到佛山市南海区桂城公共资源交易所核对后30日内不计利息原额退还；竞得人竞得标的物后反悔的（包括但不限于放弃该项目的成交权、拒绝签订《成交确认书》、拒绝签订合同、无缴交履约保证金），交易保证金全额不予退还和出租方有权追讨竞得人造成第二次竞价的租金差额；竞得人应按《成交确认书》指定的时间、地点与出租方签订合同，在发出《成交确认书》后，如在成交结果公示期间无质疑或投诉，则在成交结果公示结束后竞得人必须在《成交确认书》约定的时间内凭《成交确认书》在桂城集体资产交易法律服务点与出租方签订租赁合同，如在成交结果公示期间有质疑或投诉，则在质疑和投诉处理完毕后10个工作日内竞得人必须凭《成交确认书》在桂城公共资源交易所与出租方签订租赁合同，如逾期不签订则视为竞得人反悔，出租方有权收回其标的物并没收竞得人的交易保证金；等等。该文件载明招标公司接受被告的委托组织交易，其行为仅为代理行为。同年6月27日，被告（发包方）、原告（竞得人）与招标公司（招标人）签订《成交确认书》，主要内容如下：原告在2018年6月27日竞投会中，竞投涉讼土地的土地使用权租赁项目，确认上述项目竞投成交价为106元/月/平方米，竞得人于2018年7月13日前持《成交确认书》，将履约保证金141.3万元和经销授权保证金200万元向佛山市南海区桂城街叠北经济联合社缴清并与其签订租赁合同，不按期签订租赁合同的，视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应承担相应法律责任。同年6月29日，鼎致公司向佛山市南海区桂城公共资源交易所及被告发出《关于土地使用权租赁竞投项目合规性疑问的说明报告》。同年8月27日，被告向原告发出《关于沙洲围原鼎致地块土地使用权交付的通知》，就原告参加涉讼土地使用权租赁竞投项目的地块交付事宜说明如下：涉讼土地的原承租方鼎致公司，与被告签订《临时租赁协议书》，约定6个月的搬迁期，自被告向鼎致公司发出书面通知时起算，因此涉讼土地的交付日期最快也要在2019年3月之后，若鼎致公司拒绝搬迁产生纠纷的，交付时间可能会延后。同年9月28日，被告到鼎致公司送达《通知书》，通知鼎致公司于2019年3月28日前搬迁完毕。上述送达情况及通知书内容有佛山市南海公证处公证员见证并出具公证书。同年10月29日，招标公司向原告发出《告知函》，主要内容如下：原告应于2018年7月13日前持有《成交确认书》，并缴清履约保证金和经销授权保证金后，与被告签订租赁合同。因涉讼土地使用权租赁竞投项目公示期内接到其他竞投人的质疑，处理质疑导致延迟签订合同的时间，现邀请原告于11月7日前与被告签订租赁合同并按要求缴清履约保证金和经销授权保证金，否则将对交易保证金进行扣罚。同年11月3日，原告向被告发出《告知函》，主要内容如下：被告在约定期限内没有与原告签订合同，至2018年10月29日，才收到招标公司发出的告知函，公示期内接到其他竞投人的质疑，处理质疑导致延迟签订合同的时间，并通知原告11月7日签合同。原告认为被告延期签约的理由不充分，要求在签订合同前被告必须书面确认交地日期，否则原告将暂缓与被告签订土地租赁合同。同年11月13日，被告作出《回复函》，主要内容如下：被告已于2018年9月11日向原承租方鼎致公司发出通知并委托南海公证处进行公证，要求其在2019年3月10日前搬迁完毕。同年11月30日，原告再次向被告发出《告知函》，主要内容如下：原告仍愿意以成交确认书约定的价格与被告签订合同，但要求被告确认在2018年12月30日前，将涉讼土地使用权交予原告，否则只能取消成交确认书所作的约定，被告返还保证金，赔偿利息和原告为签订合同所进行的必要准备工作的损失。同年12月19日，被告再次作出《回复函》，主要内容如下：确认收到原告于2018年11月30日发出的告知函，鉴于被告在处理完公示期内收到的质疑后，通过招标公司于2018年9月10日将拟签订的合同通过邮件发送至原告，并于2018年10月29日再次函告原告于同年11月7日签订合同，但原告均拒绝签订合同，根据竞价文件内容，交易保证金需原告与被告签订合同、全额付清合同履约保证金后才予以退回，若原告拒绝签订合同，被告有权没收交易保证金。被告预计原承租方于2019年4月能交付涉讼土地予原告使用。2019年1月31日，招标公司通过微信告知原告法定代表人杨进波，涉讼土地已于2019年1月31日收回，原告随时可以接收涉讼土地。杨进波回复，涉讼土地问题由集团法务部负责处理。被告确认收到原告支付800万元交易保证金。2019年1月29日，原告提起本案诉讼。本院认为，原告与被告于2018年6月27日签订《成交确认书》，双方据此建立土地租赁的合同关系。经审查，上述确认书仅是对涉讼土地面积等基本情况、租金及保证金标准作了约定，对具体履约细节并未作明确约定，该份确认书亦约定在2018年7月13日前签订租赁合同，故原告与被告仅就租赁涉讼土地成立预约合同关系。本案的争议焦点在于，原告拒绝签订租赁合同的原因是否成立。庭审中，原告明确其基于以下原因拒绝签订合同：1.被告无法明确涉讼土地交付时间；2.原告发函要求被告于2018年12月30日前交付涉讼土地，经催告后，被告仍未能履行。对此，本院经审查认为，关于第1项解约原因。首先，被告公开招投租赁涉讼土地使用权并发出竞投文件，虽已载明涉讼土地上现有承租人，但并未载明土地交付具体时间，原告参与竞投并投得上述项目后，其有权就租赁合同具体内容包括租赁标的物的交付时间、租期等与被告进行协商。其次，从涉讼《成交确认书》出具时间2018年6月27日至同年11月13日被告向原告发出函件，接近4个半月的时间，被告作为出租方未能明确租赁标的物的具体交付时间，实属不合常理。关于第2项原因，原告于2018年11月30日向被告发出告知函，要求被告于同年12月30日前交付涉讼土地，可视为原告就涉讼土地交付时间与被告进行协商；但同年12月19日被告的复函，仅是预计于2019年4月交付涉讼土地予原告使用，并未明确具体的交付时间；另双方亦未举证证明已通过其他方式就涉讼土地交付时间达成合意，可见原、被告就涉讼土地具体交付时间未能协商一致。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定，租赁期限属于合同的主要条款。被告作为出租人，有依约交付租赁物的义务；原告作为承租人，占有租赁物是取得对租赁物使用权或收益权的前提，因此，原告有权要求被告依约交付租赁物；结合上述分析，被告未能明确租赁物交付时间，双方亦未能就租赁物交付时间达成合意，即租赁合同的租赁期限并不明确，可见原、被告并未就租赁合同主要条款协商一致，故原告以上述两个原因拒绝签订租赁合同合理。如上所述，原告与被告之间仅就租赁涉讼土地成立预约合同关系。本案中，原告与被告并未就租赁合同主要条款协商一致，原告拒绝与被告签订租赁合同原因成立，故其主张解除涉讼《成交确认书》合理，本院予以支持。合同自解除通知到达对方时解除，故合同解除时间应以载有解除合同意思表示的起诉状送达被告的时间，即2019年2月18日为准。根据双方约定，原告支付予被告的800万元为交易保证金，被告只有在原告无故放弃上述项目的成交权、拒绝签订租赁合同等构成根本违约的情况下才能予以没收，而综合上述分析，原告拒绝签订租赁合同的原因合理，故被告主张没收该800万元没有依据，本院不予采纳。现涉讼《成交确认书》解除，原告主张被告返还交易保证金800万元合理有据，本院予以支持。但因双方就预约合同是否解除，且交易保证金是否应退还问题在诉讼中才确定，故原告诉请被告计付其占用交易保证金期间的利息没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认佛山市庆丰路畅汽车销售服务有限公司与佛山市南海区桂城街道叠北经济联合社签订的《成交确认书》于2019年2月18日解除；二、佛山市南海区桂城街道叠北经济联合社应于本判决发生法律效力之日起十日内返还交易保证金800万元予佛山市庆丰路畅汽车销售服务有限公司；三、驳回佛山市庆丰路畅汽车销售服务有限公司其他诉讼请求；四、驳回佛山市南海区桂城街道叠北经济联合社全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费68896.2元，减半收取计34448.1元（佛山市庆丰路畅汽车销售服务有限公司已预交），由佛山市庆丰路畅汽车销售服务有限公司负担548.1元，由佛山市南海区桂城街道叠北经济联合社负担33900元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。佛山市庆丰路畅汽车销售服务有限公司预交的诉讼费用33900元，在本判决发生法律效力后经当事人书面申请,本院予以退还。本案反诉受理费33900元（佛山市南海区桂城街道叠北经济联合社已预交），由佛山市南海区桂城街道叠北经济联合社负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一九年四月二十八日书记员  李 慧