重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终775号上诉人（原审被告）：魏代强，男，1982年2月19日出生，汉族，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：李森林，重庆朋昇律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：重庆市大足区印象置业有限公司，住所地重庆市大足区龙岗街道办事处龙中路**，统一社会信用代码9150022555902971XL。法定代表人：赵忠华，公司经理。委托诉讼代理人：周晓玲，重庆山语律师事务所律师。上诉人魏代强因与被上诉人重庆市大足区印象置业有限公司（以下简称印象置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院(2018)渝0111民初5681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭，于2019年2月12日进行了询问和审理。上诉人魏代强及其委托诉讼代理人李森林、印象置业公司的委托诉讼代理人周晓玲到庭参加询问，本案现已审理终结。魏代强上诉请求：1、撤销重庆市大足区人民法院(2018)渝0111民初5681号民事判决第二项，依法改判魏代强向印象置业公司支付租金179462.1518元；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1、合同已于2018年4月解除，魏代强已交还房屋，此后印象置业公司的租金不应当支持；2、一审法院判决的第二项超出了印象置业公司的诉讼请求，属于程序违法；3、被上诉人给予了上诉人等租赁户减免租金的优惠政策，上诉人在被强行断电后就已通知其管理人员并将房屋退给被上诉人，而被上诉人却违背诚实信用原则，出尔反尔，要求上诉人支付已经减免的租金和退租后的租金，没有事实和法律依据。被上诉人印象置业公司答辩称，原审判决认定事实清楚，诉讼程序合法，适用法律正确，应予维持。印象置业公司向一审法院起诉请求：1、解除印象置业公司与魏代强于2014年9月16日签订的《租赁合同》且魏代强立即腾空清理该商铺后交还印象置业公司；2、判令魏代强向印象置业公司支付自2015年11月起至双方租赁合同解除之日止期间的租金475924.84元(暂计算至2018年7月31日)；3、自租赁合同解除之日起，魏代强按解除租赁合同前月租金标准承担房屋占用使用费至房屋腾还给印象置业公司之日止；4、判令魏代强向印象置业公司支付违约金136619.40元；5、本案诉讼费用由魏代强承担。一审法院认定事实：2014年9月16日，印象置业公司(甲方)与魏代强（乙方）签订了《租赁合同》，合同内容（摘录）：“2.1甲方将位于大足区龙岗街道办事处龙中路89号“大足印象”项目D区一单元8幢第3层17-30号商铺（建筑面积657.14平方米）租赁给乙方；2.4租赁物业经营业态为餐饮类；3.1租赁期限为2014年9月16日至2019年9月15日；3.2租金为：“2014年9月16日至2015年9月15日，按13.75元/月/平方米计算，年租金为108428.1元；2015年9月16日至2016年9月15日，按34.65元/月/平方米计算，年租金为273238.81元；2016年9月16日至2017年9月15日，按36.38元/月/平方米计算，年租金为286881.04元；2017年9月16日至2018年9月15日，按38.20元/月/平方米计算，年租金为301232.98元；2018年9月16日至2019年9月15日，按40.11元/月/平方米计算，年租金为316294.63元”；3.3.租金支付。第1年租金支付时间为2015年7月1日支付66141.14元，2015年10月1日支付68309.70元；其余年度租金按季度缴纳，以此类推。签订本合同当日内，预支付65056.86元，房屋正式交付前甲乙双方均不将此预付款项目视同租金，待甲方正式交付房屋时作为第一期租金；每期结束前15个工作日支付下一期租金，交纳方式以此类推；3.4租赁物业移交日为2014年9月17日；9.2.4未按时缴纳租金的，每逾期一日按应缴费用的千分之三计取滞纳金，逾期三十日以上，甲方有权单方解除合同，乙方还应承担6个月租金总额（按逾期时月租金为标准计算）作为违约金支付给甲方”。合同签订后，魏代强交纳保证金50000元给印象置业公司，印象置业公司于2014年9月18日将魏代强所租赁的商铺交付给魏代强使用。魏代强于2015年6月16日交纳租金65056.86元；于2015年11月2日交纳租金77526.11元；于2016年11月25日交纳租金208908.17元（该份收款收据下方手写“2015年11月12月2016年全年租已结清、马亮”）；于2016年11月25日交纳租金43032.17元（该份收款收据下方手写“租金2017年1月至2017年3月31日租金已结清。马亮”）；于2018年1月31日交纳租金50000元；于2018年2月26日交纳租金10464元，此后未再向印象置业公司缴纳租金。一审法院认为，关于印象置业公司、魏代强之间签订的《租赁合同》是否应当解除的问题？根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。庭审中，魏代强对印象置业公司要求解除租赁合同予以认可，并同意将所租商铺交还给印象置业公司，故对印象置业公司起诉要求解除与魏代强签订的《租赁合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，由于魏代强需要将商铺中的设备拆除，因此魏代强须将租赁印象置业公司的房屋在一个月内腾空后交还印象置业公司；关于魏代强应如何向印象置业公司支付租金的问题？根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，印象置业公司、魏代强于2014年9月16日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，该合同对魏代强租赁印象置业公司物业后，租金的支付金额、时间、方式上进行了约定，魏代强应当按照该约定向印象置业公司支付租金。庭审中，魏代强陈述印象置业公司的员工马亮在出具的收款收据上分两次注明了2015年11月至2017年3月租金已结清，由于2017年4月-6月的租金也已交清，因此，现在仅欠印象置业公司从2017年7月起的租金。但魏代强无证据证明马亮是否是印象置业公司员工，即使马亮是印象置业公司的员工，魏代强也未举示其他证据能够证明本案中印象置业公司明确授权马亮具有与魏代强商定租金的权限及印象置业公司事后对其行为进行了追认。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供依据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案魏代强无证据证明马亮的行为系公司行为，且从收款收据上看，左下方打印注明“收款收据手写无效”，故对魏代强的辩解理由，一审法院不予认可。庭审中，魏代强认为由于印象置业公司断电，导致其使用商铺的时间至2018年3月止，则租金也应计算至2018年3月止，但魏代强也未向一审法院提交相关证据予以证明，且在本案审理期间，该商铺依然未交还给印象置业公司，故该商铺的租金应计算至魏代强交还商铺时止。根据双方合同中对租金的约定，魏代强2014年9月18日至2015年9月17日应支付的租金共计108428.1元，扣除已交付的65056.86元，还应交付43371.24元；魏代强2015年9月18日至2016年9月17日应交付租金273238.81元，扣除已交付的77526.11元，还应交付195712.7元；魏代强2016年9月18日至2017年9月17日应交付租金286881.04元，扣除已交付的208908.17元+43032.17元，还应交付34940.7元；魏代强2017年9月18日至2018年7月31日应交付租金262364.2元，扣除已交付的50000元+10464元，还应交付201900.2元；故魏代强还应缴纳43371.24元+195712.7元+34940.7元+201900.2元=475924.84元；结合印象置业公司起诉要求将租金计算至魏代强交还房屋给印象置业公司之日止，故魏代强还应缴纳从2018年8月1日起按照合同约定计算的每月租金。关于魏代强应否向印象置业公司支付违约金的问题？根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，印象置业公司、魏代强在合同中约定了违约金的计算方式，但庭审中，魏代强也提出违约金约定过高，请求法院予以调整。故一审法院确定魏代强应按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率上浮30%从应缴纳之日起承担违约金；关于保证金是否应在租金中予以抵扣的问题。按照一般情况，在房屋租赁合同中由于可能会发生承租人欠缴物业服务费、水电气费和租金等情形，出租人通常会要求承租人缴纳一定保证金，在发生上述情形时即以保证金冲抵上述费用，因此保证金具有履约担保的作用，而不具有定金和违约金的性质。本案中，虽然印象置业公司、魏代强合同约定了“若乙方不能全面履行本合同的约定，履约保证金不予退还”，但履约保证金还可以抵扣租金，也表现为不退还，同时该条款也未对如印象置业公司不能全面履行合同则双倍返还保证金进行约定，因此该条款关于双方违约时保证金如何处理的约定并不明确。即使认定该保证金作为违约金在承租人违约时其无权要求返还，由于双方合同对因承租人原因导致合同被提前解除还约定了违约金等违约责任，因此印象置业公司对承租人的同一违约行为约定了多个违约金条款，违约金累计计算可能远远超过了出租人的损失。且由于合同约定的违约金明显高于保证金，因此一审法院认为保证金予以抵扣魏代强欠付租金符合法律规定。据此，魏代强缴纳的保证金50000元抵扣后，还应支付印象置业公司租金425924.84元(475924.84元-50000元)。关于魏代强提出因印象置业公司断电、停电梯等行为给造成损失应在本案中予以抵扣的问题，一审法院认为，印象置业公司是否给魏代强造成了损失与本案房屋租赁合同系不同的法律关系，故本案不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、重庆市大足区印象置业有限公司与魏代强于2014年9月16日签订的《租赁合同》从本判决书生效之日起予以解除；魏代强在本判决生效之日起一个月内将租赁的位于大足区龙岗街道办事处龙中路89号“大足印象”项目D区一单元8幢第3层17-30号商铺交还给重庆市大足区印象置业有限公司；二、由魏代强在本判决生效之日起三十日内向重庆市大足区印象置业有限公司支付2018年7月31日之前的租金425924.84元(从2018年8月1日起至本判决生效之日的租金按照合同约定计算)，并以每季度所欠的租金为本金，从上季度末月16日起，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍计算支付违约金至付清租金为止（但以136619.4元为限）；三、驳回重庆市大足区印象置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5735元(已减半)，由魏代强负担4219元，由重庆市大足区印象置业有限公司负担1516元。本院二审期间，魏代强提交了印象置业公司于2018年4月10日向其发送的解除《租赁合同》通知书，拟证明合同于当日解除后，魏代强不应支付2018年4月10日至2018年7月30日的租赁费用。印象置业公司经质证后认为，印象置业公司要求魏代强7日内交清费用，直到今天魏代强尚未交清费用，也未交回商铺，其只是采取诉讼的方式收回租金和商铺。二审审理查明的案件事实与一审相同。本院认为，一、关于租赁合同何时解除及此后租金应否支持的问题。二审中，魏代强提交了印象置业公司于2018年4月10日向其发送的解除《租赁合同》通知书，印象置业公司对该通知书予以认可，但双方均未证明通知书的送达时间，故本院结合邮件通常送达时间确定该通知书于2018年4月12日送达。因魏代强存在违约行为，故印象置业公司有权解除案涉合同，《租赁合同》于2018年4月12日解除。一审判决认定租赁合同解除时点不当，应予纠正。魏代强上诉认为其在合同解除后便交还了房屋，但其未提供证据予以证明，故本院对其不承担合同解除后的租金或占有使用费的请求不予支持。二、关于一审法院判决是否超出印象置业公司诉讼请求的问题。一审中印象置业公司的起诉请求为：判令魏代强向印象置业公司支付自2015年11月起至双方租赁合同解除之日止期间的租金475924.84元(暂计算至2018年7月31日)，从一审判决结果“魏代强在本判决生效之日起三十日内向重庆市大足区印象置业有限公司支付2018年7月31日之前的租金425924.84元”来看，未超过上述请求的租金475924.84元。虽然一审法院将魏代强于2015年11月2日交纳的租金77526.11元，算作了其支付2015年9月18日至2016年9月17日应交付租金273238.81元内，但印象置业公司是将该笔款项算作2015年11月之前的租金，这仅是计算期间的差异。无论怎样计算期间，两种期间计算的欠缴租金是没有差异的。故一审法院判决并未超出印象置业公司的诉讼请求。三、关于魏代强的租金应否减免的问题。魏代强认为印象置业公司违约在先，多次擅自断电，导致其无法经营，其已通知印象置业公司管理人员并将房屋退还，但其未提供充分证据予以证明，故其该上诉理由不能成立。魏代强还认为印象置业公司的相关负责人马亮给予其减免租金的优惠，并在相关收据上批注，但魏代强未证明马亮的身份和权限，而印象置业公司也对马亮的身份不予认可，且收款收据左下方注明：“收款收据手写无效”。故本院对魏代强提出的马亮有权减免租金的上诉请求不予支持。虽然合同解除之后承租人支付的是占有使用费，但本案中无论是合同期内的租金还是合同解除后的占有使用费，其计算的基数是同一的，只是称谓的差异，故一审法院判决魏代强给付的金额是正确的，可予维持。综上所述，因二审中魏代强提供了新的证据，故一审法院在认定合同解除时点上有误，依法应予部分改判。魏代强的其他上诉请求没有法律和事实依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持重庆市大足区人民法院(2018)渝0111民初5681号民事判决第二项；二、撤销重庆市大足区人民法院(2018)渝0111民初5681号民事判决第一、三项；三、重庆市大足区印象置业有限公司与魏代强于2014年9月16日签订的《租赁合同》于2018年4月12日解除；魏代强在本判决生效之日起一个月内将租赁的位于大足区龙岗街道办事处龙中路89号“大足印象”项目D区一单元8幢第3层17-30号商铺交还给重庆市大足区印象置业有限公司；四、驳回重庆市大足区印象置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费5735元(已减半)，由魏代强负担4219元，由重庆市大足区印象置业有限公司负担1516元；二审案件受理费4997元，由魏代强负担。本判决为终审判决。审 判 长 付永雄审 判 员 师玉婷审 判 员 闫信良二〇一九年四月十日法官助理 王 玲书 记 员 余 培