上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初8084号原告：上海峻玥餐饮管理有限公司。法定代表人：金某某。委托诉讼代理人：姚某某。委托诉讼代理人：王昊洁，上海红三权律师事务所律师。被告：陈洪生。委托诉讼代理人：郭鹏飞，上海申渝律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐天洛，上海申渝律师事务所律师。原告上海峻玥餐饮管理有限公司与被告陈洪生确认合同无效纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序,并于2019年4月2日公开开庭进行了审理。原告上海峻玥餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人姚某某、王昊洁，被告陈洪生的委托诉讼代理人郭鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海峻玥餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告与胡某某签订于2017年9月15日的《XXXX中心租赁合同》无效；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：原告租赁位于上海市XX路XXX号XXX号楼XXX、XXX室商铺经营餐馆。因营业执照的办理需要以先租赁经营场地(注册地址)为前提,因此注册经营地址的房屋租赁协议由股东胡某某代为签订。但该租赁协议系在受被告欺骗情形之下签订。被告在签订租赁合同时自称为该正荣中心商务楼开发商股东之一,由于大股东长期在美国,委托他全面招租与管理。后又称其为涉案商铺的产权人,与另外两人合股购买。并许诺等原告装修结束他会将总部搬迁至此,到时把涉案商铺作为公司定点发卡用餐食堂等等被事后证明为虚假的措辞。被告各种说辞及行为使原告对其为涉案房屋的产权人及其他说辞信以为真。经原告多次要求,被告都借口大股东在美国未按协议要求提供身份证和涉案房屋产权证。直到2018年8月左右,原告才通过物业公司工作人员知道被告既不是XX中心股东,又不是涉案房屋产权人,一直受被告欺骗。原告经过调查后,发现被告为了达到他溢价转租的非法目的,不仅隐瞒真正的产权人以欺骗的手段签订了涉案租赁协议,并且伪造了虚假的租赁协议向工商登记部门办理营业执照。被告的上述种种行为增加了原告租赁行为的不稳定性及企业经营的风险性,同时还损害了国家正常的行政管理秩序。因此,被告在明知此涉案租赁协议签订的目的为经营餐厅情形下采取冒充为真正的产权人及其它欺骗的手段订立了涉案租赁合同,并且在真正的产权人未同意的情形下擅自转租,为了隐瞒这一情形,再向工商登记部门提供了伪造的租赁合同,损害了国家正常的行政管理秩序,因此涉案合同应为无效合同。综上所述,为了维护原告以及社会公共利益,故原告具状起诉,请求人民法院依法支持原告的以上诉讼请求。被告陈洪生辩称，不同意原告的所有诉请。原告不是主张的房屋租赁合同的主体，故主体不适格，不存在合同有效或者无效的问题，即使原告愿意承接合同的义务，也不能证明原、被告之间的房屋租赁合同无效。本院经审理认定事实如下：坐落于闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX室房屋的权利人为案外人黄某1、黄某2。案外人黄某1、黄某2与被告陈洪生于2017年7月5日签订《XXXX中心房屋租赁合同》，案外人黄某1、黄某2将上述房屋出租给被告陈洪生。2017年8月18日案外人黄某1与被告陈洪生签订补充协议一份，协议载明：双方于2017年7月5日共同签署《XXXX中心房屋租赁合同》，现双方订立补充协议：案外人黄某1同意被告陈洪生转租、转让、分租给他人，在合同期内，被告陈洪生转租、转让或者分租后任何风险、经济纠纷与案外人黄某1无关，案外人黄某1只与被告陈洪生发生本合同关系。本补充协议可作为之前租赁合同的组成部分，与租赁合同具有同等的法律效力，原合同中的其余部分完全有效。2017年9月15日由被告作为甲方(出租人)、案外人胡某某作为乙方(承租人)签订《XXXX中心房屋租赁合同》一份，合同编号为：XXXX中心5号楼103、104室，合同载明：第一条出租房屋情况：1-1甲方出租给乙方的房屋座落在上海市闵行区XX路XXX弄XX中心X号楼XXX、XXX室;1-2甲乙双方确认，本合同中XXX室、XXX室三间商铺的建筑面积分别为226.23平、120.48平(该房屋的建筑面积以上海市房地产权证上记载的建筑面积为准)合计346.71平方米。该房屋的租金、物业管理费或其他根据该房屋建筑面积计算的款项均以本条规定的建筑面积为基数；第二条租赁用途：2-1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商铺使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。乙方保证，在合同期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。2-2甲乙双方应在签订本合同时提供有效身份证件(包含但不限于营业执照、法定代表人身份证明等所有合法营业所需的证件复印件并加盖公章)。第三条交付日期：3-1在乙方已支付本合同第5-3条约定租金的情况并且完成了第3.2款的规定的义务后，甲方最迟应于2017年9月15日前将该房屋交付给乙方；3-2乙方应向甲方付清根据本合同第5-3条首期租金、6-1条租赁保证金等规定的应于该房屋交付之前或交付同时支付的所有款项，否则甲方无义务将该房屋交付给乙方，在甲方全额收到该等支付后，甲方应向乙方交付该房屋；第四条租赁期：4-1免租期为50日(五十日)，自交付日起开始计算，即免租期自2017年9月15日起至2017年11月9日止。免租期满后的首日为起租日，租赁期自起租日起五年，即租赁期为2017年11月10日(起租日)起至2022年11月9日止。免租期内，乙方无须支付该房屋的租金，但仍需支付该房屋的物业管理费(含中央空调能耗费)及本合同项下乙方应付的其他费用。若本合同因乙方违约而提前终止，甲方有权向乙方索取免租期内所免去的租金；4-2租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；4-3乙方如希望在租赁期满后继续承租该房屋，乙方应于本合同到期前三个月向甲方提出续租书面要求,经甲方同意后可续租该房屋。同等条件下,乙方享有优先承租权。4-4如甲方同意乙方继续租赁该房屋,则乙方应于本合同到期前的两个月与甲方重新签署该房屋的租赁合同,有关续租的条件和条款应由双方共同协商确定;第五条租金及支付方式：5-1免租期内甲方免收乙方租金,但乙方必须支付本合同第7-1条所规定的物业管理费以及本合同第八条规定的其他费用。5-2租赁期内,乙方以公历月为计算单位缴付该房屋每月的租金,具体金额如下：租金按建筑面积计算,每天每平方米为人民币(以下币种相同)10.5元,月租金为110,730.5元。(计算公式：每天每平方米*建筑面积*365天/12月)。此租赁金额不包含租赁发票及物业管理费(含中央空调能耗费)。租金递增方式：第壹年和第贰年,月租金均为110,730.5元,第叁年起每年递增10%。即：2017年11月10日至2018年11月9日期间,月租金110,730.5元;2018年11月10日至2019年11月9日期间,月租金为110,730.5元;2019年11月10日至2020年11月9日期间,月租金为121,804元;2020年11月10日至2021年11月9日期间,月租金为133,984元;2021年11月10日至2022年11月9日期间,月租金为14,382.3元;5-3乙方应于本合同的交付日向甲方预付贰(3)个月的租金，而后每叁个月按时支付租金。5-4除上述约定外,自起租日起,乙方应于每期房租到期前5日向甲方支付租金。逾期支付的,每逾期一日,则乙方需按日租金的10%支付违约金给甲方。5-5本合同项下乙方对甲方的所有付款,应以人民币电汇至甲方书面指定的下述帐号(若甲方指定的收款账号为非产权人账号的,则视为甲方收到),或以甲方届时指定的其他方式支付。如甲方同意乙方以银行票据或现金方式支付的,乙方应在甲方规定的时间内支付。如该等付款以美元或其他外币支付,则该等付款的数额以甲方实际结汇收到的人民币之数额为准。乙方付款所发生的任何银行手续费应由乙方承担。如甲方变更银行账户,应提前以书面形式通知乙方。第六条租赁保证金及支付方式：6-1甲乙双方约定,乙方应向甲方支付租赁保证金110,000元。在整个租赁期内租赁保证金由甲方保管,甲方无须向乙方支付租赁保证金的利息。6-2乙方向甲方支付的租赁保证金,作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方擅自中途退租和/或违反本合同的其他约定,而致甲方行使解除本合同权利,甲方可全部没收租赁保证金而无须归还乙方。合同期内退租或转让,需提前三个月书面形式告知甲方同意后,租赁保证金押金退还给乙方。6-3本合同履行期间,除非征得甲方事先书面同意,乙方无权自行以租赁保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。6-4租赁关系终止时,在乙方已结清该房屋的租金、物业管理费、水、电、煤气、通讯、设备、有线电视费、宽带网络费等费用及各种税费、办妥该房屋的租赁终止登记备案手续(如有)以及以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续,并且乙方所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按照本合同的规定恢复原状或为可租赁状态(自然损耗除外)的前提下,甲方应在乙方交还该房屋后且上述条件均满足后的三十个工作日内将租赁保证金一次性退还乙方(不计利息)。第七条物业管理费及支付方式：7-1租赁期内,该房屋的物业管理费和中央空调能耗费由乙方支付。除本合同第5-3款约定的首期租金外,乙方还应于免租期和租赁期内代甲方支付该房屋的物业管理费和中央空调费用。该房屋目前的物业管理费按照建筑面积每平方米每月15.8元计算,即该房屋的每月物业管理费为5,478.018元(具体以正荣中心物业收费为准)。乙方应按照物业管理公司的规定按时足额支付物业服务费用。7-2免租期和租赁期内若乙方未能按时足额支付上述费用的,甲方可代为垫付,并有权从乙方缴纳的租赁保证金中予以扣除以偿还甲方代垫款项;同时有权要求乙方补足,并依据本协议约定追究乙方违约责任。7-3若甲方已经预付乙方交付日之后的物业管理费,则乙方应将结算后的对应金额同首期房租一起支付给甲方。第八条其他费用及支付方式：8-1乙方须自行负责该房屋部分公用设施(如水、电;煤气设备、有线电视费、宽带网络费)(如有需要)之账户申请及开通手续的办理并负责缴付有关之费用。8-2房屋交付时应具备餐饮商铺标准,室内煤气开通及室内中央空调安装,所需费用由乙方负责。8-3免租期和租赁期内因使用该房屋公用设施所发生的一切费用均由乙方承担。各项费用的支付方式、时间及标准,应按有关公用事业单位通知为准。第九条乙方装修：装修期间,乙方所进行的任何装修活动应遵守国家法律法规以及上海市地方相关规定,此外还应遵守《正荣中心--用户手册》以及《正荣中心--装修手册》的相关规定并服从物业公司的管理。乙方进行动工前需将完整施工图纸交由物业公司客户服务中心,由其进行审核通过并书面确认,由其开具施工许可证后,方能进场施工。第十条房屋使用要求和维修责任：10-1乙方对该房屋或对其装修、附属设施及设备进行的装修、增建、增设或改建部分,应由乙方自行负责维修和保养。10-2乙方应负责保持该房屋及甲方提供的装修(如有)、设施和设备处于良好和可使用状态(自然损耗除外)。该房屋内易耗品(如灯泡)的更换或添置,由乙方自行更换或通知物业工程部进行更换,费用由乙方承担。除因甲方过失造成外,若该房屋的窗户或玻璃破损、毁坏,乙方必须向甲方支付或偿还因甲方更换该房屋所有破损的窗户和玻璃而引起的一切费用或者乙方自行负责修复至原状。10-3乙方如发现该房屋及列于本合同附件二中甲方提供的装修(如有)、附属设施或设备出现损坏或故障(非乙方使用原因),应及时通知物业客户服务中心前来维修而不得擅自处理,物业应及时通知甲方并进行报价,经甲方确认后由物业工程维护中心在合理期间内及时安排维修。如乙方或其雇佣的人员、承包商或代理人擅自处理,由此造成与此有关的损坏、人身伤害及财产损失,均由乙方负责赔偿。10-4若在合同期内,因乙方装修原因导致政府任何主管部门对该房屋的装修(包括但不限于消防设施)提出任何整改要求,乙方均须按照政府主管部门的要求修改其装修并独自解决该等修改带来的一切责任及费用,包括但不限于影响相邻房屋的承租人和物业而产生的责任与费用。10-5若在合同期内,政府任何主管部对该房屋相邻房屋(包括但不限于消防设施)提出任何整改要求,乙方必须根据政府有关部门和/或甲方的要求提供所有必须的合理协助。乙方因此而遭受的任何损失(若有)由乙方与其相邻房屋的承租人协商解决,但乙方不得以该等损失为由拒绝或迟延给予上述协助。甲方不承担因此产生的责任与费用。10-6物业出于该房屋的维修、保养、卫生、安全、防火或人员救护等需要,经事先联系乙方后,可进入该房屋进行检查或采取适当措施,物业应避免对乙方的经营造成妨害或干扰。但如遇紧急情况(包括但不限于火灾、水灾、抢劫、人员伤亡等),事先无法与乙方取得联系时,物业及受雇人员也可不经乙方许可进入该房屋采取必要措施,事后再尽快与乙方取得联系。如因本款规定的原因,致使该房屋发生损坏或使乙方发生损失,物业及受雇人员均不承担任何责任。10-7如因不可抗力原因,导致该房屋损坏或造成一方损失的,双方互不承担责任。10-8对由于下列确因乙方的过错导致的事故而直接或间接造成甲方或任何其他人的人身或财产损失、损害,乙方须作出赔偿并承担全部责任。(1)该房屋内的任何电器装置、电器用品或电线的故障或失修;(2)该房屋水管通道或厕所(若有)堵塞或损坏;(3)火或烟雾在该房屋内扩散：(4)任何来源的水在该房屋或其任何部分泄漏或满泻：(5)乙方对该楼宇任何公共地方造成破坏。乙方于本款项下的责任包括但不限于任何修理、维修费用,以及任何其他人士因前述情形向甲方索赔或主张其权益而导致甲方支出的任何款项,和甲方因向乙方索赔所发生的一切开支和费用。10-9倘乙方未能遵守本条规定的修缮或工程,甲方或其雇员、代理人有权进入该房屋进行该等修缮或工程。乙方须承担所有因该等修缮或工程而引起的费用。第十一条房屋的交还：11-1乙方应最迟于租赁期届满之日或本合同提前终止之日,与甲方联系交还该房屋事宜,且乙方应在本合同终止的当日内的17：00时之前向甲方交还该房屋。乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还该房屋,乙方除应向甲方支付该房屋在占用期间内的占用使用费外(每日的占用使用费的金额为本合同约定的该房屋日租金金额*2),还应承担该房屋在占用期间内实际发生的物业管理费、水、电等一切其他费用。如因乙方逾期不迁出该房屋而造成甲方其他损失的,乙方还应承担赔偿责任。11-2乙方应当于本合同租赁期满之日或本合同提前终止之日后的30日内办妥该房屋的租赁终止登记备案手续(如有)以及以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续。第十二条转租、转让、分租：12-1合同期内,乙方转租或转让或分租房屋给他人使用,但需告知甲方同意确认。否则按乙方违约本合同之约。12-2合同期内,乙方转租或分租后的任何风险均与甲方无关,甲方只与乙方发生本合同关系。12-3在租赁期内,甲方如需出售该房屋,应提前三个月通知乙方。乙方在同等条件下有优先购买权。若乙方不予购买,应在约定的承租期内配合甲方所认可的购买方进入室内看房。在租赁期内,若因甲方出售该房屋而提前通知解约,则甲方在按照本合同相关条款进行赔付后,乙方不得以任何其他借口有意拖延时间,并恶意勒索其他无依据的赔付款项。第十三条甲方之义务：除本合同其他条款规定的甲方义务外,甲方还应履行下列义务：13-1甲方应按本合同规定的条款和条件向乙方提供可以正常使用的房屋。13-2除本合同项下及其他该物业管理制度项下应由乙方承担的税费外,甲方应承担作为出租人应付的与该房屋有关的税费。13-3除按本合同规定行使甲方的权利外,甲方不得对乙方正常合理使用该房屋进行干扰或妨碍。13-4合同中,若因甲方抵押房屋而导致租赁合同无法履行时,甲方应承担相应赔偿责任。13-5乙方同意,在下述情况下,甲方对所发生的损失没有责任(且本合同项下之租金及其它费用不得减免或中止支付)：(1)因对该房屋进行维修保养或因按本合同规定的程序对该房屋进行装修、增建或改建或其他非甲方原因,致使公用设施临时性停止使用,或导致该房屋的水、电、电话、传真或空调服务停止供应或该办公楼的任何公共设施停止运作或其他有关服务或供应临时性中断,从而使乙方或乙方的雇员、代理人或访客发生损失的,但如甲方能够事先预见公用设施停用的,则可根据其对乙方影响的判断决定是否需要事先提醒乙方;(2)因发生任何甲方无法控制的其他不可抗力事件或事故,致使乙方或乙方的雇员、代理人或访客发生损失的;(3)由于乙方或第三者的原因造成的任何损失和/或伤害。第十四条乙方之义务。除本合同其他条款规定的乙方义务外,乙方还应履行下列义务：14-1乙方应严格遵守物业所制定和修改并书面提供给乙方的关于该物业管理的其他规定(包括但不限于用户手册、装修手册)。乙方其雇员和承包商不得影响或干扰物业对该物业的正常管理。14-2乙方必须遵守中华人民共和国及上海市的有关法律、法规和规定。如有关法律、法规和/或规定因乙方原因而被违反,由此造成物业的任何损失(包括物业因乙方的行为而可能遭受的行政处罚),乙方必须承担一切经济及行政责任。14-3乙方应取得在该房屋内合法进行经营活动的所有批准、营业执照及许可证等,且应适时更新此等批准、营业执照及许可证;并遵守此等批准、营业执照或许可证中规定的条件(若有)。14-4在租赁期届满前叁个月内,甲方有权事先通知乙方而带领预期的承租人察看该房屋,但不得影响乙方的正常经营。在租赁期内,甲方有权事先通知乙方而在合理时间内陪同可能的新租户参观该房屋。第十五条解除本合同的条件：15-1甲、乙双方同意,在合同期内有下列情形之一的,本合同终止,双方互不承担责任：(1)该房屋占用范围内的土地使用权被依法提前收回的。(2)该房屋因社会公共利益被依法征用的;(3)该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的;(4)该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；(5)甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押,现被处分的;(6)因不可抗力因素致使该房屋及其附属设施损坏,本合同不能继续履行的(但该等损坏在180天内能够修复的,本合同不得终止)。15-2甲、乙双方同意,有下列情形之一的,守约一方可书面通知违约一方解除本合同,违约方应向守约方按当年度月租金及月物业管理费之和的3倍支付违约金;给守约方造成损失的,如违约方支付的违约金不足抵付守约方损失的,违约方还应向守约方补足损失与违约金的差额部分：1、甲方交付的房屋存在严重缺陷并危及乙方人身安全的;2、乙方未征得甲方同意改变该房屋的租赁用途的;3、因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；4、乙方逾期支付租金或其他应付费用超过30日的;5、乙方违反本合同的约定或严重违反装修指南和/或用户手册的规定,经甲方发出书面的改正通知后,在7日内未能改正的;6、乙方利用该房屋进行违法活动被投诉或依法查处的；7、乙方未征得甲方书面同意改变该房屋建筑设计及建筑结构的；8、乙方将该房屋用于任何非法目的的;9、乙方未征得物业书面同意或超出物业书面同意的范围,对该房屋及其装修、附属设施及设备进行任何装修、改建、增建或增设的；10、乙方被强迫或自愿进入清算程序(以重组或合并为目的者除外),或乙方之财产被强制执行,或乙方被接管人接收的；11、本合同约定或法律法规允许一方解除合同的其他情形。15-3若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的,甲方除有权依据前述的约定要求乙方承担违约金,甲方还有权向乙方追索乙方在免租期内所免去的所有租金(若有),并没收乙方交付的租赁保证金。第十六条违约责任：16-1该房屋交付后,非本合同规定的情况,乙方擅自中途退租的,即构成乙方的违约(但本合同并不因此而解除),在此情况下,甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔;或者甲方也可经书面通知乙方而解除本合同。16-2乙方未于本合同第11-2条规定的期限内办妥该房屋的租赁终止登记备案手续(如有)以及以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续的,每逾期一天,向甲方支付违约金(每日的违约金计算公式：当年度日租金与日物业管理费之和的2倍)。16-3若乙方向甲方逾期支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、租赁保证金等本合同约定应由乙方向甲方支付的任何费用的,在不影响甲方其他权利或补救的前提下,每逾期一日,则乙方需按未付款项千分之三(0.3%)的标准向甲方支付违约金。违约金自上述各项费用应付之日起开始计算,直至乙方付清所有前述的费用。16-4因甲方未在该合同中告知乙方,该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制,造成乙方损失的,甲方应负责赔偿。16-5租赁期间,甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任,致使房屋损坏,造成乙方财产损失或人身伤害的,甲方应承担赔偿责任。16-6在租赁期间,非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同,提前收回该房屋的,甲方应按租赁保证金的贰倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的,甲方还应负责赔偿。16-7乙方未征得甲方同意或者超出甲方同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的,甲方可以要求乙方恢复房屋原状。16-8在租赁期间,非本合同规定的情况,乙方中途擅自退租的,应按租赁保证金的五倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的,乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的,不足部分则由乙方另行支付。另查明，原告公司于2018年1月12日登记设立，公司注册资本为5,000,000元，公司的法定代表人为金某某，股东分别为金某某与胡某某，其中金某某持有99.90%的股份，胡某某持有0.10%的股份。庭审中，原告确认胡某某系作为公司的发起人与被告签订租赁合同，原告在设立之后对胡某某的上述签约行为予以追认，同时认为原告系租赁合同的承租人提起本案确认之诉。针对以上事实，原告上海峻玥餐饮管理有限公司向本院提供了如下证据：1、营业执照复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。2、原告的授权代表胡某某与被告于2017年9月15日签订的XXXX中心房屋租赁合同一份，证明原告承租位于XX路XXX号XXX号楼XXX、XXX室商铺。3、2017年7月5日黄某1与被告陈洪生签订的XXXX中心房屋租赁合同一份,证明真正的产权人黄某1与被告陈洪生签订的涉案房屋的租赁合同,系另案中XX物业服务有限公司提供,说明被告转租需经黄某1同意，证明欲隐瞒加价转租的事实。4、工商局备案的XXXX中心房屋租合同一份,证明被告伪造了真正产权人黄某1、黄某2的签字，伪造了虚假的租赁协议提供给工商登记部门。5、聊天记录截图一份，证明真正的产权人黄某1工商备案的租赁合同上的签字不是其本人所签。6、录音光盘一份，证明被告欺骗原告其为真正的产权人，并不予提供完税证明。7、录音光盘一份，证明被告转租未经真正产权人黄某1同意。被告陈洪生对原告上海峻玥餐饮管理有限公司所提供的证据经质证后认为：对证据1的真实性无异议，对关联性不认可；对证据2真实性无异议，对证明目的不认可，案外人胡某某和被告签订合同时，胡某某并未讲经过原告的授权，也无书面的证据，双方也没有约定合同签订之后由原告承接胡某某和被告签订合同的权利义务，故对原告的证明目的不认可。对证据3真实性无异议，对证明对象及证明内容不认可，被告转租是通过案外人的授权和同意的，不存在原告所述的情况；对证据4真实性认可，对证明对象及内容不认可，原告讲被告伪造了黄某1的签字，被告未签过字，故不认可；对证据5原告陈述黄某1在合同中未签字，说明了黄某1和被告对工商局备案的合同不知情，也是未参与的；对证据6真实性不认可，因为是被告与案外人的某某，和本案无关；对证据7真实性不认可，不是被告当事人说的话，故真实性和关联性均不认可。被告陈洪生针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：1、房屋租赁合同(合同编号：XXXX中心X号XXX、XXX室)，证明房屋租赁系被告与案外人胡某某签订，合同中并无明确约定案外人胡某某系代替原告签订合同，也无原告公司成立后由原告承继合同权利义务的意思表示，即原告与被告之间不存在房屋租赁合同关系，本案中原告主体不适格。2、房产证复印件2份，证明涉案房屋的产权人为案外人黄某1、黄某2。3、被告与案外人大房东黄某1签订的房屋租赁合同及补充协议一组，证明被告通过房屋租赁方式，取得涉案房屋的占有使用权，且被告与实际产权人签订的房屋租赁合同中并无不得转租的明确约定，被告将系争房屋转租给案外人胡某某后，实际产权人也未对被告进行房屋转租行为提出过任何的异议，不存在合同无效的法定情形。原告上海峻玥餐饮管理有限公司对被告陈洪生所提供的证据经质证后认为：对证据1认为原告愿意承接租赁合同的权利义务，被告排除原告作为合同的相对方，原告作为实际的承租人和使用人，与涉案房屋有利益关系，所以是适格的主体；对证据2真实性无异议；对证据3房屋租赁合同的真实性不认可，对于补充协议的真实性不认可，原告从未见过这份协议，原告在与案外人黄某1的联系过程中，黄某1说不同意被告转租，从原告提供的2018年11月10日与黄某1的谈话中可以证明，如果补充协议是真实的，为何一开始一直未出示，原告认为有可能是后补的，是被告和黄某1之间的串通行为。本院结合原告上海峻玥餐饮管理有限公司、被告陈洪生对证据的质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告上海峻玥餐饮管理有限公司、被告陈洪生所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案的主要争议焦点是原告公司的发起人胡某某与被告之间所签订的《房屋租赁合同》是否构成无效合同。首先，该份租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同依法成立；其次，胡某某作为原告公司的发起人为设立公司以自己名义对外签订房屋租赁合同，且原告公司成立后对前述租赁合同予以确认，原告认为其已经实际承受了上述租赁合同项下的权利义务，据此原告认为其有权提起本案的确认合同无效之诉；再次，本案被告取得涉案房屋的承租权系从房屋的产权人黄某1、黄某2处承租取得，而且依据黄某1与被告之间的补充协议的约定，黄某1准许被告将涉案商铺进行对外转租，并未对被告的转租权加以限制。更何况在合同履行过程中，产权人黄某1并未对原告公司的实际承租经营活动进行阻碍，既然被告具有合法的承租权，并且其有权进行涉案商铺的对外转租，故本院认为被告与原告公司的发起人胡某某之间所签订的《房屋租赁合同》并未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，故本院认为原告援引的合同无效的理由缺乏必要的事实及法律依据，对此诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：驳回原告上海峻玥餐饮管理有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计40元。由原告上海峻玥餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一九年四月十二日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通。损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。