宁波市北仑区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0206民初6089号 原告：周雪琴女，汉族,1954年12月17日出生,住上海市静安区。 原告：周燕琴女，汉族，1952年12月2日出生，住广东省广州市越秀区。 原告：周惠琴女，汉族，1948年12月12日出生，住上海市长宁区。 原告：周雅琴女，汉族，1934年2月13日出生，住广东省广州市越秀区。 原告：周慈标男，汉族，1951年1月18日出生，住上海市徐汇区。 原告：金梅芬女，汉族，1946年2月19日出生，住北京市宣武区。 原告：饶全贞女，汉族，1939年3月12日出生，住上海市长宁区。 原告：叶玲玲女，汉族，1936年9月10日出生，住湖北省武汉市汉阳区。 原告：章毓女，汉族，1969年1月5日出生，住上海市普陀区。 原告：章瑜女，汉族，1971年3月31日出生，住上海市普陀区。 原告：胡学军男，汉族，1966年9月27日出生，住湖北省武汉市汉阳区。 原告：胡学群女，汉族，1968年12月16日出生，住湖北省武汉市汉阳区。 原告：胡学筠女，汉族，1963年10月18日出生，住江苏省南京市玄武区。 原告：周菲女，汉族，1975年9月3日出生，住北京市宣武区。 原告：周晓岚女，汉族，1969年3月9日出生，住上海市长宁区。 原告：周晓骏男，汉族，1964年12月4日出生，住上海市徐汇区。 原告：叶晓青女，汉族，1961年5月1日出生，住湖北省武汉市汉阳区。 原告：周晓杨男，汉族，1963年10月24日出生，住湖北省武汉市江岸区。 原告：周晓莹女，汉族，1958年11月22日出生，住湖北省武汉市汉阳区。 上述十九原告共同诉讼代表人:周慈标男，汉族，1951年1月18日出生，住上海市徐汇区。 上述十九原告共同诉讼代表人:周晓莹女，汉族，1958年11月22日出生，住湖北省武汉市汉阳区。 上述十九原告委托代理人：王浙海，浙江导司律师事务所律师。 上述十九原告委托代理人：邱思佳，浙江导司律师事务所律师。 被告：沃培哉男，汉族，1969年11月27日出生，住浙江省宁波市北仑区。 委托代理人：沃久莉女，1992年9月25日出生，汉族，系被告沃培哉女儿，住浙江省宁波市北仑区。 被告：郑亚芳男，汉族，1957年1月28日出生，住浙江省宁波市北仑区。 委托代理人：郑海伟男，1982年2月23日出生，汉族，系被告郑亚芳儿子，住浙江省宁波市北仑区。 原告周雪琴、周燕琴、周惠琴、周雅琴、周慈标、金梅芬、饶全贞、叶玲玲、章毓、章瑜、胡学军、胡学群、胡学筠、周菲、周晓岚、周晓骏、叶晓青、周晓杨、周晓莹与被告沃培哉、郑亚芳合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序于同月25日召开庭前会议。后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭于2019年2月18日公开开庭进行审理。原告的诉讼代表人周慈标、原告周雪琴及各原告的委托代理人邱思佳、王浙海与被告沃培哉及其委托代理人沃久莉、被告郑亚芳及其委托代理人郑海伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周雪琴、周燕琴、周惠琴、周雅琴、周慈标、金梅芬、饶全贞、叶玲玲、章毓、章瑜、胡学军、胡学群、胡学筠、周菲、周晓岚、周晓骏、叶晓青、周晓杨、周晓莹向本院提出诉讼请求：1.确认签订于2003年6月26日的《卖买私房成交书》无效；2.要求两被告将涉案房屋（位于宁波市北仑区柴桥街道上周村南端）返还给各原告，转让款55000元返还给两被告。事实和理由：各原告祖辈周福生、周镇生系位于宁波市北仑区柴桥街道上周村村南地基面积约340多平方米的木结构房屋之所有权人，房屋建成于1930年。周福生、周镇生分别于1993年及1970年过世，周镇生无生养，周福生有子女共计10人，其中二子周岳林过继给周镇生。2003年6月26日，以周岳林为代表的上述10名子女或代理人与被告沃培哉、郑亚芳签订了《卖买私房成交书》一份，约定将上述柴桥上周村南一大幢1930年建造的木结构房屋出售给二被告，转让价格为55000元。现上述房屋由二被告出租他人使用。各原告中大多数由于常年居住外省，从未在涉案房屋甚至宁波市居住，直至近期才知晓上述房屋买卖事宜。各原告认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。案涉房屋由各原告的祖辈于1930年自建于上周村，属于农村宅基地。在签订《卖买私房成交书》时，两被告均非上周村村民，故不具备购买上周村宅基地上房屋的条件，且该房屋买卖也未办理任何政府审批手续。鉴于该《卖买私房成交书》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条即农村集体性质的宅基地不得向村外人出让、转让等国家法律的强制性规定，故应属无效。因两被告在案件审理过程中与北仑区征地拆迁办公室签订了拆迁协议，并拆除了涉案房屋，故原告将第二项诉讼请求变更为要求两被告赔偿损失1915221元,转让款100000元返还给两被告。 原告提供了如下证据： 1．民国二十年士房分书、房产图、柴桥镇村镇住宅调查表各1份、柴桥镇公社上周大队收款凭证2份，用以证明涉案房屋及项下土地归各原告祖辈周福生、周镇生所有的事实； 2.上海市公安局户籍证明8份、居民户口簿14页、居民死亡医学证明书2份、死亡户口注销单、武汉市公安局人口信息查询结果各1份、个人档案3页，用以证明周镇生、周福生的全体法定继承人情况，以及周镇生、周福生、李凤仙、周秀琴、章济时、周岳林、周慈朴、周米琴、胡栋才已死亡，现全体法定继承人为本案19名原告的事实； 3.卖买私房成交书、法定继承人集体决定、二被告人口信息各1份，用以证明涉案房屋出售给非上周村村民的被告沃培哉、郑亚芳的事实，法定继承人决定上面许多签字并不是他们本人签字，出卖人无权处分共有物。 被告沃培哉辩称，买卖房屋的协议是有效的，涉案房屋是民国时候的房子，当时不存在集体和国有的概念，可以转让。涉案房屋属于两被告所有，依法进行拆迁，两被告户籍与上周村属同一个乡镇，取得拆迁补偿是政府依法给予的。 被告郑亚芳辩称，1、买卖房屋的协议是有效的，涉案房屋属于民国时候的房子，不存在集体所有或国有问题。2、买卖金额不是55000元，总价是100000元。3、被告方后来对房屋进行过修缮，不然房屋可能已经倒塌灭失，也不存在现在拆迁的问题了。4、根据浙高法1992年82号文件，买卖农村私有房屋如果双方是自愿并有契约的，买方支付了实际房款，并且实际使用、参与了房屋管理，又没有其他违法行为的，应认定买卖关系有效；如果只是买卖手续不完善，应补办相应手续。参考上海高院2004年4号文件，对于发生在本乡镇范围内的农村集体组织成员间的农村房屋买卖，按约定交清了买卖房款，买卖有效。这十多年来两被告在实际使用房屋，参与了房屋管理，其中还经过几次维修。诚实信用是民法基本原则，如果法律支持不诚信的一方，让不诚信的一方得到既得利益，违背了法律公平原则。5、对于原告提出的赔偿款金额也有异议，被告取得的拆迁利益是牺牲了自己以后可得的拆迁利益，房屋买卖价款加上维修的钱已超过二十万，还不算这十多年的管理费，2003年房屋买进前有一部分着火被烧掉了，买进房子后一直雇人管理，直到2018年上半年上周村要拆迁测量房屋后才搬出，管理人住在涉案房屋中被告方没有收取租金，按平均租金800元每月也有十六万元了。另外2003年房价到现在起码翻了十五倍，被告针对涉案房屋投入的钱，按房价升值估算目前值三百五十至四百万元。 两被告提供了如下证据： 1.收条1份，用以证明房屋买卖价款实际是100000元的事实； 2.上周村村民委员会出具的证明1份，用以证明两被告对房屋进行装修，拆迁款中装饰、附属物的补偿款以及过渡补贴、搬家费应归两被告所有的事实。 经两被告申请，本院准许证人周某出庭作证。证人称周岳林曾说要卖房子，与别人谈过价钱没谈下来，后来沃培哉父亲沃某说想买，证人的父亲就写信给周岳林说有人想买，周岳林说房子别人也有份的，他去找他的兄弟姐妹签了集体决定书。后来证人和沃某去上海与周岳林谈了买房的具体事项，说好价钱是100000元，为了少交税，协议上写了55000元，实际付的钱是100000元，钱是沃培哉老婆郑海儿通过银行汇款到周岳林指定的银行卡的，周慈标、周岳林另外出具了45000元的收条，并把分书及图给了证人和沃某。收条是周岳林当场写了交给证人和沃某的，当时周慈标确实不在，上面周慈标签字是否后来补签记不清了，后来证人和沃某去了周慈标单位，晚上还在他单位招待所过夜的。双方写买卖房子协议时集体决定书周岳林先已经办好的，在签订买卖成交书时周岳林将这份决定书交给了证人和沃某，上面的签字确实不是当面签的。后来交税事情拖下来没去办。 为查明事实，本院向柴桥街道支大工作指挥部调取了房屋拆迁补偿安置（调产）协议书、拆迁补偿费付款单、证明各2份。 双方当事人围绕诉讼请求提供了相应证据，本院组织当事人进行了举证质证。被告对原告提供的证据质证真实性无异议，本院予以认定。被告提供的证据，原告质证真实性无异议，本院予以认定。证人证言有证人出庭作证，双方对证人所述买房过程没有异议，原告虽对证人所称买卖房屋价格为100000元不予认可，但被告方已提供了收条予以印证，故对证人证言，本院予以认定。本院调取的证据，双方质证真实性无异议，本院予以认定。 根据以上证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2003年6月26日,案外人周岳林出面与被告沃培哉、郑亚芳的委托代理人沃某、周某签订了《卖买私房成交书》一份，载明“本房产原属柴桥上周村村民周振生（以分书士房为证）、周福生（以分书工房为证）所有,因两人已相继亡故,其房产由周慈栋、周岳林等10名子女继承,现为甲方售房人。甲方出售柴桥上周村南一大幢1930年建造的木结构房屋（附有草图）,约长28米，宽12米及屋前晒场（其中周慈梨房屋产权含东边后方14.04㎡，东弄堂的搁面约17㎡及公共部分不在此次售房范围之内）。”成交书约定乙方（两被告）愿出55000元购进甲方房产；成交后，甲方交给乙方士房、工房分书各一份、遗产法定继承人的集体决定书一份（含10名子女签名）、房产图一份，乙方一次性付清购房款。同日，周岳林出具收条1份，载明“今收到郑亚芳、沃培哉购房补差价人民币四万伍千元整”。同时周岳林向被告方提供了《出售上周村村南原周福生房地产一事其遗产法定继承人集体决定》一份，载明“我们的父亲周福生上周村人，已于1994年4月在上海病故，母亲李凤仙也于1999年12月在广州病故，父母遗产中有一宗上周村的房地产——木结构卧室、堂屋多间（附有1982年绘制的房屋草图），地基总面积约三百四十多平米（不含周慈梨所有的房屋地基面积），位于浙江省宁波市北仑区柴桥镇上周村村南。周福生、李凤仙生育了十个子女，现在世的有九人，分布在上海、武汉、广州、北京等城市。近几年，他们对上周村房地产一事，经过反复协商，决定出售上周村房地产”，同时注明“本协议含士房周振生（已故）嗣子周岳林继承房产权（东正前、后房及搁面部分）”。周岳林及周福生的子女周慈栋、周雅琴、周米琴、周慈朴、周惠琴、周慈标、周燕琴、周雪琴在该决定上签名或盖章，另周福生之女周秀琴已于1997年去世，其丈夫章济时在该决定上签字。两被告付清购房款并取得房屋及相关分书、图纸后，将该房屋出租。 2018年，因上周村拆迁，原告诉至法院要求确认上述《卖买私房成交书》无效。在案件审理过程中，两被告与北仑区征地拆迁办公室签订了房屋拆迁补偿安置（调产）协议书各一份，各取得了房票111.46平方米、安置面积内房屋补偿费36336元，调产安置购房资金176107元，装饰、附属物、电话网络迁移等补偿费19550元，过渡补贴费3840元、搬家补贴费800元、提前腾空奖励费6688元。涉案房屋现已拆除。 2019年3月27日，柴桥街道支大工作指挥部出具证明2份，称因两被告系本街道农业户口，故在上周村拆迁时可选择调产安置，若以后拆迁时，应扣除本次上周村拆迁已安置的房屋面积。户籍不在本街道的被拆迁人以货币安置方式进行安置，房屋拆迁补偿费用包括安置面积内房屋补偿费81500元，自购安置用房补偿资金1320000元、合法建筑面积超过250㎡部分补偿费45585元，上述三项补偿金额总和再增加10%予以补偿，共计1591794元。 2019年4月2日，柴桥街道上周村村民委员会出具证明1份，载明“上周村村南拆迁房卖给河头村沃培哉、郑亚芳，在2003年——2012年进行过二次维修和装修”。 另查明，周镇生及其妻胡云娥、周福生及其妻李凤仙、周岳林、周慈栋、周米琴、周慈朴、周秀琴、章济时已死亡，涉案房屋法定继承人目前尚在世的为本案十九名原告，即周雪琴、周燕琴、周惠琴、周雅琴、周慈标、金梅芬、饶全贞、叶玲玲、章毓、章瑜、胡学军、胡学群、胡学筠、周菲、周晓岚、周晓骏、叶晓青、周晓杨、周晓莹。 本院认为：根据土地管理法，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。涉案房屋建造在农村集体所有的土地之上，原告方继承涉案房屋后，也拥有了涉案房屋下的农村集体所有土地的使用权。根据我国土地使用权和建筑物所有权一体化的原则，将农村集体所有土地上的房屋出售给本集体经济组织成员外的人员，将导致农村集体所有土地流向本集体经济组织之外，违反了土地管理法的相关规定，故涉案房屋买卖合同因违反法律法规的强制性规定，应属无效。两被告关于涉案房屋是民国时候的房子以及在本乡镇范围的农村集体组织成员间的农村房屋买卖有效的辩言，无法律依据，本院难以采信。 合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告应返还被告购房款100000元，而涉案房屋已拆除不能返还，被告应按房屋现有价值折价补偿原告。讼争房屋系集体土地上自建的房屋，现有价值可通过现行拆迁政策进行货币收购来体现。因两被告已取得的拆迁利益系以其本街道农业户口的身份为基础，不等同于涉案房屋本身的拆迁价值，故涉案房屋现有价值应以货币安置金额为准。关于两被告取得的拆迁房屋装饰、附属物、电话网络迁移等补偿费，虽提供了村民委员会出具的证明，但无法表明具体哪部分是两被告买入涉案房屋后新添附装饰的，故该部分补偿费也应属于房屋现有价值的一部分。两被告取得的过渡补贴费、搬家补贴费、提前腾空奖励费等与房屋使用人的行为密切相关，应归拆迁前房屋实际使用人即两被告所有。因此，两被告应当支付给各原告的房屋无法返还的折价补偿款为1630894元。原、被告应当返还对方的款项两相抵销后，被告尚应支付原告房屋折价补偿款1530894元。 合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失。由于签订房屋买卖合同十余年来尤其是拆迁后房屋增值，被告将相关拆迁利益作为房屋折价补偿款支付给原告后，势必会产生相应损失，该损失是指受损害方基于对另一方的缔约行为的合理信赖而产生的损失，包括拆迁补偿所获利益、房屋现值与原买卖价格差异造成的损失等。现原、被告均要求将房屋的折价补偿款与合同无效后的损失直接在本案中冲抵，本着公平和减少当事人诉累的原则，本院同意在本案中一并处理损失赔偿问题。关于双方的过错，原告作为出卖方，应当知道涉案房屋不得向非本集体经济组织成员的两被告转让，其在双方合同实际履行15年后，因房屋有较大拆迁利益的情况下，又以合同违反法律规定为由，要求确认房屋买卖合同无效，其行为有悖诚实信用原则。据此，原告方对涉案房屋买卖合同无效承担90%的过错，而两被告作为买受方未对购买的房屋情况及法律性质尽到必要的注意义务，其对合同无效存在10%的过错。涉案房屋通过拆迁已增值1530894元。因原告对合同无效存在主要过错，应赔偿被告失去涉案房屋增值利益损失的90%，即1377805元。被告应支付给原告的房屋折价补偿款与原告应赔偿被告的损失相抵后，被告尚应支付原告153089元。对原告超出部分的诉请，本院难以支持。 依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条第二款、第十条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条 一、确认周岳林（已故）与沃培哉、郑亚芳于2003年6月26日签订的《卖买私房成交书》无效： 二、被告沃培哉、郑亚芳应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周雪琴、周燕琴、周惠琴、周雅琴、周慈标、金梅芬、饶全贞、叶玲玲、章毓、章瑜、胡学军、胡学群、胡学筠、周菲、周晓岚、周晓骏、叶晓青、周晓杨、周晓莹补偿款153089元。 三、驳回原告周雪琴、周燕琴、周惠琴、周雅琴、周慈标、金梅芬、饶全贞、叶玲玲、章毓、章瑜、胡学军、胡学群、胡学筠、周菲、周晓岚、周晓骏、叶晓青、周晓杨、周晓莹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案受理费22117元，由原告周雪琴、周燕琴、周惠琴、周雅琴、周慈标、金梅芬、饶全贞、叶玲玲、章毓、章瑜、胡学军、胡学群、胡学筠、周菲、周晓岚、周晓骏、叶晓青、周晓杨、周晓莹负担20178元，被告沃培哉、郑亚芳负担1939元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，如义务人拒绝履行，权利人可在判决书确定的履行期间的最后一日起二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 审 判 长  傅赛君 人民陪审员  林孟飞 人民陪审员  梅振祥 二〇一九年四月三日 代书 记员  谢晓霞