河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0702民初4431号原告：丁宇，男，汉族，1985年5月31日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：董志厚，河南启轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：程腾飞，河南启轩律师事务所律师。被告：史登辉，男，汉族，1989年3月16日出生，住新乡市。被告：闫梅兰，女，汉族，1944年10月2日出生，住新乡市卫滨区东方。二被告共同委托诉讼代理人：秦莹露，河南殊尚律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：宋茜，河南殊尚律师事务所律师。第三人：郑州进达置业有限公司，住所地郑州市金水区纬五路68号院3号楼。法定代表人：顾崇允。原告丁宇与被告史登辉、闫梅兰，第三人郑州进达置业有限公司（以下简称进达置业）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁宇的委托诉讼代理人董志厚，被告史登辉和闫梅兰的共同委托诉讼代理人秦莹露、宋茜，第三人进达置业的法定代表人顾崇允到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁宇向本院提出诉讼请求：1.判决原告与进达置业签订的《商品房认购书》为合法有效的商品房买卖合同；2.撤销新乡市红旗区人民法院（2018）豫0702执异146号执行裁定书，不得对进达花园6号楼1单元6E房屋强制执行；3.判决进达置业有限公司继续履行合同，协助原告办理6E房屋的不动产登记手续；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与第三人进达置业民间借贷纠纷一案执行中，新乡市红旗区人民法院于2018年6月25日发出的责令原告迁出被查封的位于新乡市新四街××楼××单元××室房屋的公告。原告于2018年7月30日提出书面异议申请，新乡市红旗区人民法院作出（2018）豫0702执异146号裁定书裁定驳回原告的异议请求。原告与进达置业于2011年1月10日签订《进达花园认购书》，并支付定金等款项，2012年11月8日，进达置业调整原告购房的位置，双方再次签订《进达花园认购书》，确定丁宇购买有位于新乡市新四街××楼××单元6Ｅ商铺。丁宇先后支付共1570800元，进达置业分别为其出具五份收据。丁宇已按照约定支付绝大部分房款，并于2014年4月将案涉房屋出租给李玉涛使用，于2016年5月出租给葛龙飞使用至今。故原告诉至法院，请求法院查明事实，判如所请。被告史登辉、闫梅兰辩称，一、原告不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其主张的权利缺乏相应的事实依据，不能排除执行，且存在虚假诉讼的嫌疑，人民法院不应支持其诉讼请求。在人民法院查封之前，原告没有与进达置业签订合法有效的书面买卖合同。原告与第三人签订的《商品房认购书》，属于预约合同，是双方承诺在将来订立商品房买卖合同的预备性协议，并非是商品房买卖合同，依法不应被认定为合法有效的商品房买卖合同。虽然该认购书显示签订的时间在法院查封该套房屋之前，但是原告未提供其他由进达置业出具的证据予以佐证其与进达置业签订的商品房认购书的时间，所以无法核实该认购书签订时间的真实性。原告与进达置业签订的认购书只在其双方之间具有合同效力，不具备公信力，不能对抗合同以外的第三人。原告交纳100多万元的购房款，仅提供收据证明，提供不出转账凭证、发票等证据予以佐证，无法核实其向进达置业实际交纳购房款的真实性。原告在人民法院查封之前没有合法占有该不动产。原告提交不出自签订商品房认购书后至房产查封前，要求进达置业签订商品房买卖合同并进行交付房屋的相关证据，不能证明房屋交房的时间。原告提供的租赁合同起始日期是2014年，但是被告于2014年8月办理该房产备案手续时，现场查看房产无一人使用，租赁合同不足以证明涉案房产已实际交付原告占有使用。原告没有办理房产备案登记，其自身有明显的过错。二、被告与进达置业签订借款合同，进达置业未归还借款，被告依据已生效的(2015)红民一初字第2599号民事判决书向法院申请强制执行，有明确的事实和法律依据，程序合法，符合法律的规定。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人进达置业辩称，房屋出让金已经补过，待其从狱中刑满释放，会处理这件事，被告如何办理的房屋备案手续其不清楚，同意将涉案房屋给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交接和质证。原告丁宇向本院提供的证据材料有：1、红旗区人民法院执行裁定书复印件一份，证明丁宇提起异议申请被驳回。2、2011年1月10日《进达花园认购书》复印件一份，证明丁宇与进达置业达成购买商铺意向。3、2012年11月8日《进达花园认购书》复印件一份，证明丁宇购买进达置业6E商铺。4、2013年7月3日《补充协议》复印件一份，证明双方约定自2012年11月8日起6E商铺产权归丁宇。5、进达置业《收据》复印件五份，证明进达置业收到了丁宇支付的74%房款。6、《房屋租赁合同》复印件一份，证明丁宇的6E商铺于2014年4月出租给刘玉涛。7、《租赁合同》、《食品流通许可证》、《户口本》复印件各一份，证明6E商铺由丁宇的妻子段长静于2016年5月出租给葛龙飞。8、《房屋租赁合同》、《私营企业基本信息查询单》复印件各一份，证明丁宇于2018年1月将商铺出租给佳铭地产使用。9、水电费、物业费证明复印件一份，证明丁宇所购房产于2014年4月开始占有使用。10、新乡市中级人民法院作出的（2017）豫07民终4202号民事判决书一份，证明案涉房屋能够排除执行，无需再次举证质证。被告史登辉、闫梅兰向本院提交的证据材料有：1、新乡市红旗区人民法院作出的（2015）红民一初字第2599号民事判决书一份，证明史登辉、闫梅兰是依据已经发生法律效力的民事判决书，依法向执行局申请执行，程序合法，符合法律规定。2、抵押物清单一份，商品房备案合同一份，证明郑州进达置业有限公司与史登辉、闫梅兰签订的借款合同抵押物为新乡市进达花园6幢1层101号房，并进行了合同备案，合同编号为2014-0802956。3、达拉特旗人民法院（2015）达民初字第04392号民事判决书和惠州市中级人民法院（2016）粤13民终第879号民事判决书各一份，证明本案原告不享有阻却执行的实体权利。第三人进达置业未向本院提交证据材料。经庭审质证，被告对原告提交的对第一组证据的真实性无异议，但是原告不能证明其享有阻却执行的实体权利。对第二、三组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，其不能证明原告与本案被查封房屋之间存在关联。对第四组证据的真实性和证明目的均有异议，该补充协议违反法律强制性规定，是无效的。对第五组证据的真实性和证明目的均有异议，购房款没有银行流水和发票相互印证，无法核实原告已经实际交纳房款的真实性，且没有体现收款明细，五份收据不能证明与案涉房屋存在关联性。对第六、七、八组证据的真实性和证明目的均有异议，几组证据不能证明案涉房屋已交付原告占有、使用。对第九组证据的真实性和证明目的均有异议，不能证明缴费人、缴费房屋，且没有加盖单位公章。对第十组证据的真实性和证明目的均有异议，该判决书认定事实错误，原告不能提供购房发票及相关证据，不能证明其与进达置业存在真实的房屋买卖关系。第三人对原告提交的证据无异议。原告对被告提交的第一组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，被告与第三人之间是民间借贷纠纷，约定以进达置业的房产做抵押，其抵押合同没有在新乡市房管局备案，不能产生抵押合同备案的效力。第二组证据与本案无关联性，被告与第三人签订的房屋买卖合同是为了实现债权，不是真实的房屋买卖意思表示，且原告实际购买房屋在先，已经合法占有案涉房屋。第三组证据与本案无关联。第三人对进达置业是否与被告存在债权、债务关系不清楚，需要核实具体情况。对于原、被告提供的证据，当事人无异议的本院予以认证，有异议的本院予以综合认证。本院经审理认定如下事实：丁宇因购买新乡市新四街门面房分别于2010年12月6日向进达置业交纳120000元，2010年12月8日向进达置业交纳250000元，2010年12月9日向进达置业交纳130000元，2011年1月10日向进达置业交纳1070000元，上述购房款共计1570000元，并于2011年1月10日与进达置业签订《进达花园认购书》，认购位于新乡市××大道与××处××楼××、××层的门面房，建筑面积为308平方米，总价1570800元。2012年11月8日，丁宇与进达置业签订第二份《进达花园认购书》，认购位于新乡市××大道与××处××、××层的商业用房，建筑面积为448平方米，总价2130800元。2013年7月3日，进达置业出具一份《补充协议》，载明自2012年11月8日起，位于新乡市××大道与××处××、××层的商业用房产权归丁宇所有，丁宇可自行使用或出租。2012年11月8日郑州进达置业有限公司与乙方买受人丁宇签订的认购书，买受人没有交齐房款。郑州进达置业有限公司承诺买受人丁宇，在公司与丁宇签订正式商品房买卖合同后7日内丁宇将剩余房款一次性支付给郑州进达置业有限公司。2014年4月10日，丁宇将6E门面房租赁给刘玉涛。2016年5月1日，丁宇之妻段长静又将6E门面房租赁给葛龙飞。2018年1月1日，丁宇再次将6E门面房租赁给徐冬冰。经查，2014年8月22日，被告史登辉、闫梅兰与第三人进达置业签订借款合同，以新乡市进达花园6幢1层101号房为抵押，就该房屋签订合同编号为2014-0802956的商品房买卖合同，并于当天在新乡市房地产交易中心将该商品房买卖合同备案登记。2015年11月23日，史登辉与闫梅兰向本院提起民事诉讼，要求进达置业偿还借款本金9000000元及利息，本院于2016年4月8日对史登辉、闫梅兰与进达置业民间借贷纠纷一案作出（2015）红民一初字第2599号民事判决书，因进达置业未履行该判决书确定的还款义务，史登辉、闫梅兰向法院申请强制执行，执行案号为（2016）豫0702执884号。2018年6月25日，本院发出公告，责令原告丁宇迁出被查封的位于新乡市新四街××楼××单元××号房屋。2018年7月30日，丁宇提出书面异议申请，本院于2018年8月30日作出（2018）豫0702执异146号裁定书裁定驳回原告的异议请求。本院认为，原告丁宇与第三人进达置业签订的进达花园认购书，虽然并非房产登记部门印制的标准化商品房买卖合同，但协议书中对于房屋坐落位置、建筑面积、单价、总价等都进行了约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，且第三人进达置业已将涉案房屋交付给原告丁宇，原告丁宇已经支付了大部分购房款，并将剩余购房款560800元提存至河南省新乡市红旗公证处，符合法律规定，故该协议书应视为合法有效的商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在第三人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案原告丁宇与第三人进达置业签订有商品房认购书，并已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照要求交付执行，且第三人进达置业已将涉案房屋交付给原告丁宇，丁宇已合法占有该房屋，虽未办理过户登记，但确非因原告丁宇自身原因，故原告丁宇要求不得执行位于新乡市××大道与××处××、××层商业用房的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：丁宇与郑州进达置业有限公司签订的《进达花园认购书》为合法有效的商品房买卖合同。不得执行位于新乡市红旗区金穗大道与新四街交汇处进达花园6E一、二层商业用房。驳回原告丁宇的其他诉讼请求。案件受理费18937元，被告史登辉、闫梅兰负担9468.5元，第三人郑州进达置业有限公司负担9468.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。本院（2018）豫0702执异146号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  张巧荣人民陪审员  丁长瑞人民陪审员  冯秀兰二〇一九年四月十五日书 记 员  丁素花