河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1082民初2510号原告：三河市昊日商贸中心，住所地廊坊市三河市泃阳镇定福庄村。法定代表人：朱景英，董事长。委托诉讼代理人：王海鹏，河北德昂律师事务所律师。被告：孙利，男，1987年2月23日出生，汉族，住址三河市。被告：李家让，男，1969年11月23日出生，汉族，住址北京市顺义区。被告：吴寅虎，男，1974年6月5日出生，汉族，住址北京市昌平区。被告李家让、吴寅虎的委托诉讼代理人：韩杰东，北京市易凯律师事务所律师。原告三河市昊日商贸中心与被告李家让、孙利、吴寅虎租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三河市昊日商贸中心的委托诉讼代理人王海鹏、被告孙利、被告李家让、吴寅虎及二人委托诉讼代理人韩杰东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三河市昊日商贸中心向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与三被告于2018年7月10日签订的《房屋场地租赁合同。2、依法判令三被告给付原告所欠租金68.87万元及违约金78万元，合计146.87万元。（租金暂计自2018年7月10日起至2019年2月21日止，以后按每日给付租金0.72万元计算至三被告实际搬出之日止）。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月10日，原告与三被告签订了《房屋场地租赁合同》约定:三被告租赁原告位于三河市总面积为39315.81平方米；其中房屋建筑面积为29122.17平方米；场地面积为10193.64平方米；西侧二层小楼；用于商业生产经营，租赁期限自2018年7月10日至2033年11月9日，租金给付方式为第一自然年260万，具体支付时间为：自合同签订后5日内支付50万元，在第一年第一个月付105万元。第二个月再付105万元，此后每期租金均应在前期租金期限届满前一个月之前预先支付下一年度的租金。合同签订后，原告依约履行了合同义务。然而三被告并没有按照合同约定履行租金给付义务，并且经原告催告后仍不履行，故原告依据合同约定第十一条第四项之规定解除该合同。为了维护原告的合法权益，诉至贵院请求法院依法维护原告诉讼请求。孙利辩称，我与原告的法人是亲属关系，与其他二被告属于共同合伙的关系。在合伙经营的过程中，因为很多事宜没有达成统一意见，所以我并没有参与实际的经营。我拒绝支付原告诉求的租金和违约金。李家让辩称，第一点，原告主体不成立。我们一直跟孙润波洽谈，没有跟朱景英见面商量。主体应该是孙润波。孙润波与朱景英是夫妻。我们拉孙利进来就是为了以后经营方便。第二点，签完合同以后，我们一直在筹措资金，前期交了一个50万元，又交了一个40万元。其后，我们跟孙润波要房产证、规划许可证、建设许可证。孙润波一直说有，但是到现在也没给，所以我们没有再交租金。第三点，没交租金的原因是在我们进场交完90万元租金以后，在现场了解消防就是一个管道，所有的主机一个没装，西边小楼也没有交接，我们没法接手入场。以上是我们不交租金的理由。吴寅虎辩称，我跟被告李家让意见差不多一样，起诉的主体本身就错误。最开始孙润波跟我们协商，和朱景英、原告没有一点关系。现在原告起诉的主体错误，没有事实基础和法律依据。李家让、吴寅虎提出反诉请求：1、请求判决三河市昊日商贸中心与李家让、吴寅虎、孙利签订的《房屋场地租赁合同》无效。2、请求判决三河市昊日商贸中心返还租金90万元。3、请求判决三河市昊日商贸中心赔偿损失1万元（损失以评估为准）。4、本案的诉讼费由三河市昊日商贸中心承担。事实与理由：2018年7月10日。三河市昊日商贸中心与李家让、吴寅虎、孙利签订的《房屋场地租赁合同》合同签订后，被反诉人按合同约定支付三河市昊日商贸中心租金90万元，并在交付的标的物上进行装修改造。但被反诉人三河市昊日商贸中心未能按约定及时全部的交付标的物，交付的房屋也系违章建筑，故存在重大过错。其还于2019年2月25日向贵院提起诉讼，要求解除合同赔偿违约金。鉴于上述的事实，反诉人认为，三河市昊日商贸中心与李家让、吴寅虎、孙利签订的《房屋场地租赁合同》的合同无效，理由是三河市昊日商贸中心出租的房屋系违章建筑，依据我国的相关法律规定，该租赁合同系无效合同就应当互相返还。故三河市昊日商贸中心应返还租金，并赔偿损失。综上所述。反诉人的反诉请求有事实基础及法律依据，请求法院支持。三河市昊日商贸中心辩称，反诉原告提到了一个案外人孙润波，要求返还租金90万元，反诉状当中并没有案外人孙润波。反诉原告的反诉是不能成立的。双方签订的合同合法有效，反诉原告违反了房屋场地租赁合同，依据合同约定，交付租金不予返还。针对于反诉请求判决三河市昊日商贸中心赔偿损失1万元，损失是什么，现在不清楚。所以对于反诉原告的反诉请求，不予认可，请求予以驳回。围绕诉讼请求和主张，本诉原告三河市昊日商贸中心提交证据如下：证据一、《土地承包合同》、国有土地使用证复印件、三河市泃阳镇人民政府和定福庄村委会证明一份、泃阳镇经济开发区安全生产监督管理站证明一份、孙润波与定福庄村民委员会王建军签订的《定福庄砖厂厂区租赁流转协议书》、三河市昊日锅炉制造有限公司、孙润波本人证明各一份。以上证据证明三河市昊日锅炉制造有限公司委托孙润波与王建军签订《砖场租赁协议》租赁了涉案租赁房屋的附着地块，土地使用权归三河市昊日锅炉制造有限公司享有，三河市昊日商贸中心取得土地使用权的流转具有合法性，土地上房屋及附着物的建设，有政府部门出具相关证明，均属于合法建设,证明三河市昊日锅炉制造有限公司与三河市泃阳镇定福庄村民委员会之间合法的租赁关系，此块土地是经过两级政府备案登记的，三河市昊日锅炉制造有限公司对承租的土地翻建合法。证据二、《房屋场地租赁合同》一份，证明2016年1月8日，三河市昊日锅炉制造有限公司将租赁场地全部租赁给三河市昊日商贸中心。证据三、《房屋场地租赁合同》一份，证明2018年7月10日，三河市昊日商贸中心将场地租给了本诉三被告，租赁时间自2018年7月10日至2033年11月9日，共15年，一年的租金为260万元。并约定支付时间为合同签订后5日内支付50万元。在第一年第一个月支付105万元，第二个月再支付105万元。证据四、转让凭证2张，证明2018年的7月10日至今，于2018年7月9日吴寅虎转租金50万元，于2018年7月29日李家让转租金40万元，本诉三被告共支付90万元租金，未按合同履行支付租金义务构成违约。证据五、录音材料三份，证明李家让、吴寅虎因无能立支付租金，要求解除或改变原租赁合同性质，同时证明租赁物已经全部交付使用。证据六、催款通知三份，证明通知本诉三被告缴纳拖欠的170万元租赁费、水电费，同时告知如不按时缴纳，将与其解除租赁合同关系。证据七、孙润波与吴寅虎聊天记录一份，证明本诉被告没有妥善管理租赁物，给本诉原告造成了巨大的经济损失。证据八、《家具城项目消防施工合同》、《家具城项目防火涂料合同》、建筑业企业资质证书、营业执照。证明2016年10月三河市昊日锅炉制造有限公司与河北金涛消防工程有限公司廊坊市分公司对涉案租赁标的物房屋的东西两厅、上下两层及平房16间、西三层进行了全套的消防施工检查，工程总造价为2358000元，防火涂料造价为30万元。证据九、2019年3月6日河北金涛消防工程有限公司廊坊市分公司的回复函，证明因本诉被告恶意使用租赁物，造成2018年冬季至2019年2月消防的喷淋头和主支管道线冻裂，造成本诉原告损失472680元。证据十、2018年7月30日至2019年的1月31日期间的电费记账凭证7张、国网冀北电力有限公司廊坊供电公司发票7张、原始凭证分割单7张。证明本诉被告应承担电费的金额为65524.88元。证据十一、天然气发票一张，证明2018年11月入冬取暖的费用为11761.96元和锅炉人工费15000元，并主张本诉被告应承担其中23114.4元。证据十二、证人屈某证言，证明证人为本诉被告进行了房屋装修，并本诉原告已经将租赁物交付给被告使用。证据十三、现场的照片，能够证明本诉被告已经接收场地，并且已将有关的装修物品和办公物品搬到租赁物场地内，还有关于消防设备损坏的照片。证据十四、按照租赁合同约定，由本诉原告协助他们办理20个公司营业执照，本诉原告已经协助办理完毕了，证明租赁场地符合双方约定的条件。本诉被告李家让、吴寅虎对本诉原告三河昊日商贸中心所提交的全部证据发表质证意见如下：对证据一的证明目的均不认可，具体意见为：对土地承包合同（2000年5月31日）的真实性不认可，本诉原告并未提供过。对《定福庄砖厂厂区租赁流转协议书》（2014年12月4日）真实性认可。对国有土地使用证复印件真实性不认可，主张该证据文本不完整，没有体现土地使用人，与本诉原告主张的村委会发包相矛盾，国有土地的所有权应为国家，不应由村集体进行发包。对村委会证明合法性不认可，村委会无权出具该份证明。对村委会、镇政府证明真实性认可。对开发区安监站证明合法性不认可，安监站无权出具该证明，且该证明也无法证实所建房屋的合法性。国有土地建房应由国土局、发改委、规划委、建委等部门出具相应的批准文件。对证据二《房屋场地租赁合同》真实性不认可，并主张三河市昊日锅炉制造有限公司没有承租土地，也没有合法的出租权，其无权对外进行出租。对证据三2018年7月10日的《房屋场地租赁合同》的真实性认可，但主张因租赁标的物没有合法手续，为无效合同。对证据四转账凭证的真实性认可，但主张本诉原告应予返还。且对本诉原告举证目的不认可，理由是本诉原告未履行租赁标的物交付义务，违约在先，且租赁标的物没有合法手续，不具备交付条件。对证据五录音资料真实性认可，对证明目的不认可。主张录音内容仅限于后续与第三人的合作问题，未涉及本诉原告所要证实的内容。因涉及第三人合作问题，所以对于本诉原告的交付问题，在对话中没有体现。对证据六催款通知真实性认可，对证明目的不认可。主张本诉原告催款通知的时间在本诉被告催促交付租赁物的时间之后，本诉原告不交付租赁物，且不能提供租赁标的物合法的证据，本诉被告有权行使不安抗辩权，标的物未进行交付，不可能产生由本诉被告承担的水电费。对证据七聊天记录真实性认可，对证明目的不认可，主张租赁物未进行交付，即使有损失也应由原告自行承担。对证据八消防施工合同等该组证据的真实性均不予认可，证明目的不认可，主张本诉原告没有提供消防验收的合格手续，不能证实消防工程具备使用条件。且通过本诉被告提供的现场照片及视频，都可以证实消防设备不完备，不具备使用条件。对证据九消防公司回复函真实性不认可，对证明目的不认可，主张消防设施未进行交付，所有损失应由本诉原告自行承担。对证据十、十一水电费发票、天燃气发票真实性认可，对证明目的不认可，主张因未进行相关交接，燃气费、水电费的产生与本诉被告无关。对证据十二证人证言（屈某）真实性不认可，对证明目的不认可。主张证人装修施工与本诉被告不存在任何合同，其是在为本诉原告进行施工。除以上书面质证意见外，本诉被告李家让当庭陈述双方没有交接，其没有进场，本诉原告所提交证据照片上的东西、桌椅板凳是进场前的准备工作。本诉被告没有办营业执照。涉案租赁房屋场地的西厅是原来的招商，本诉被告没接手，不知道商户都是哪的，也没做过登记。办公室有一部分是前期准备工作开始用的，就相当小的一部分。空置的没交付，本诉被告就先用，没有交接过。合同明确写着交接必须得有文字东西。本诉被告吴寅虎当庭表示对本诉原告举证照片、营业执照的真实性认可，对证明目的不认可，并认为租赁物的范围在合同中有明确约定，证据不能证实本诉原告已交付全部租赁物。本诉被告孙利对本诉原告三河昊日商贸中心提交的全部证据均没有异议。围绕其诉讼主张，本诉被告李家让、吴寅虎提交证据如下:证据一《房屋场地租赁合同》（2018年7月10日），证明合同约定本诉原告应确保租赁房屋及场地所有权和产权,约定双方应对现场重要涉及物品进行交接，但本诉原告无法提供合法有效证明，导致合同无效。本诉原告至今未能交付标的物的使用权，应认定本诉原告未经合同履行义务。证据二、短信记录及快递回执，证实本诉被告通过短信及快递方式，多次催促本诉原告进行租赁标的物的交接。证据三、四现场照片、视频资料主要证实：一、租赁标的物内电梯是空壳，消防栓、消防水池没有消防设施，不具备交付条件。二、租赁标的物正在由本诉原告出租的商户使用。三、2018年11月29日，本诉原告向其租赁商户发出通知，进行商户管理。四、本诉原告的机器设备摆放在租赁场地内。现场照片均证明本诉原告依然在占有使用租赁标的物，没有向本诉被告进行租赁房屋和场地的交付。证据五、收据及交费通知单。证据来源是原商户在微信群当中提供的，说明原有的商户目前还都在正常使用，租赁摊位并未向本诉被告方进行交付，证实本诉原告收取了商户入驻的费用，至今该部分商户仍在使用租赁标的物，本诉原告未向本诉被告进行交接。证据六、证人苏某的当庭出证，证明原商户所使用的租赁部分，仍由原商户继续使用，并未向本诉被告进行交付。本诉原告三河市昊日商贸中心发表质证意见如下：双方签订合同合法有效，不存在违法违规。双方应按照所签订的租赁合同约定条款进行履行义务。租赁合同当中约定双方就现有的现场设施、现有状况进行交接。对于现场的状况，本诉被告在签订合同时已明知，且已经进驻并装修，说明其对现场状况认可，同时证明本诉原告已经充分履行租赁合同约定的义务。对短信的记录及快递的回执的真实性不认可，该证据无法体现邮寄的是哪份文件，文件的内容也无法证明。关于短信记录中所提及的土地规划证等，在签订合同时双方未约定的，若在后期提供，双方可以再行协商。证据照片证明租赁标的物交付后，本诉被告已经进场进行施工，那么原有商户与本诉原告方已经无关，应当由本诉被告方自行管理或者清退。对证据2018年11月29日通知的证明目的不予认可，该通知与本诉原告没有任何关系，且内容是要求商户办理相关的营业执照，不属于管理范畴。原有商户在双方签订租赁合同之前存在，本诉被告接收租赁房屋场地后，应由本诉被告来处理。现场照片证明本诉被告方已经接受租赁物。本诉被告所提到的电梯在合同中并无约定，故在本诉被告没有交清租赁费之前，本诉原告有权不向本诉被告提供使用。交付租赁物时消防设施是齐全的，本诉被告是按照现场状况进行接收的。证据交费收据的落款日期显示为2017年8月份，系在双方签订租赁合同之前的交款通知单，与本案不具有关联性。围绕反诉的诉讼请求和主张，反诉原告李家让、吴寅虎提交证据如下：证据一，银行回执证明李家让等三人已经向三河市昊日商贸中心支付租金90万元。证据二，建筑材料购销合同、付款凭证证明李家让等三人为装修租赁房屋购买建筑材料支出费用，对部分租赁房屋场地进行了施工。证据三、四施工合同，办公楼装修协议书证实李家让等三人对所租赁的西厅二层办公楼三层办公室进行了装修，支出了大量费用，具体包括于2018年7月29日支付混凝土材料款28500元，8月3号支付混凝土材料款53700元，三个门共1850元、隔断4240元、瓷砖11324元、水泥24750元、沙子12600元，铺瓷砖人工费23122元，签订装修协议书费用10000元、待付屈某的人工费77400元（已经支付7万元）。证据五，员工工资支出凭单，证实反诉原告在未交接租赁标的物期间，支付刘兰兰等工人的工资127272元。反诉原告当庭表示如果法庭认定证据三、四、五合法有效，就以此作为损失的依据，不申请进行损失鉴定。证据六，现场照片，证实李家让等三人对办公楼三楼办公室进行了装修施工，对西厅二楼等进行了装修施工。反诉被告三河市昊日商贸中心的质证意见如下：反诉原告所陈述的部分交付，只能理解为全部交付，同一层不可能有没交付和交付的，既然在同一层上进行了装修，那么应当认为其已经如数接收。反诉原告证据中所提到的建筑材料，比如混凝土用到何处，收款人是谁无法证明。收据非正规的发票，不予认可。采购合同是三河市豫通恒升商贸有限公司与他人签订的，与本案没有关系。因没有领取工资人的工资表，对反诉原告主张的工人工资，不予认可。孙利发表质证意见如下：对于反诉原告提供混凝土销售合同，系李家让委托我代为监督施工产生。部分收据是我当时代李家让在现场监督，监督施工人员完成施工，我签字确认的。整个施工情况是进行装修改造所需施工的项目。其中有我签字的部分，我认可。对于李家让所提供的人工工资开支，以及其他的相关费用，并未与我进行沟通，其真实性我无法证实。以上证据经过双方当庭举证、质证，依法核实，本院认为，三河市昊日商贸中心所提交的证据一可以体现涉案租赁标的房屋所附着土地的流转过程和三河市昊日商贸中心享有合法出租权利的来源。孙润波作为三河市昊日商贸中心法定代表人朱景英的配偶，先后代表三河市昊日锅炉制造有限公司、三河市昊日商贸中心进行了承包土地、转包土地、协商租赁事宜的接洽，且三河市昊日商贸中心对孙润波的代理行为认可，双方的行为合法有效。通过2018年7月10日，三河市昊日商贸中心与李家让等三人所签订的《房屋场地租赁合同》中孙润波签字、三河市昊日商贸中心盖章，李家让等三人亦签字的事实可以证明李家让、吴寅虎对孙润波与朱景英及三河市昊日商贸中心的关系均充分明知，故本案的合同主体可以确定三河市昊日商贸中心具有诉讼主体资格。2018年7月10日《房屋场地租赁合同》第八条第十三项约定：“甲方（三河市昊日商贸中心）负责协调与定福庄村委会、王建军的关系，若因村委会、王建军和甲方三者之间纠纷对乙方（李家让、吴寅虎、孙利）经营造成障碍的，由甲方协调解决，甲方若无法协调，视为甲方违约，赔偿乙方当年租金的五倍”。该约定表明：李家让、吴寅虎对所租赁房屋土地的流转过程中经过了定福庄村委会、王建军的事实明知。通过三河市定福庄村委会和三河市泃阳镇人民政府的证明，可以证明目前涉案租赁标的房屋场地未存在其他权属争议纠纷，也无相关部门认定为违法建筑的事实。结合李家让、吴寅虎在第一次庭审中当庭陈述，三河市昊日商贸中心未向其交付涉案租赁标的物房屋场地，但在第二次庭审中陈述已部分交接并装修且做了经营准备，主张装修等损失。鉴于二人的陈述前后矛盾，对于李家让、吴寅虎部分交接的陈述不予采信，且结合案件事实，可以认定合同出租人即三河市昊日商贸中心已对承租人即李家让、吴寅虎、孙利实际进行了租赁房屋场地的全部交付。三河市昊日商贸中心提交的《家具城项目消防施工合同》、《家具城项目防火涂料合同》可以证明涉案租赁标的物房屋场地具备消防设施，李家让、吴寅虎并未提交证据予以证实该消防工程施工合同系虚假合同，且2018年7月10日，双方签订《房屋场地租赁合同》时对租赁标的房屋场地包括消防等配套设施，理应进行了实地现场了解。进行装修过程中，李家让等三人并未提出异议，至诉讼中才当庭主张消防设施无法使用，而消防设施即使目前无法正常使用，并无法确定毁坏的时间和原因，故此本院推定三河市昊日商贸中心在交付租赁物时，租赁物和消防设施为正常状态。根据三河市昊日商贸中心所提交的由河北金涛消防工程有限公司廊坊市分公司出具的消防设施毁坏证明，结合李家让、吴寅虎所提交目前消防设施存在问题的照片和不能正常使用的陈述，可以证明目前涉案租赁房屋场地内的消防设施损坏是真实的。三河市昊日商贸中心主张当庭举证证明包括消防设施损坏、天然气、水电费支出的损失共计561319.28元，根据《房屋场地租赁合同》第七条约定“如因乙方使用维护不当造成损失或不安全由乙方负责及时修复，否则乙方须承担相应的赔偿责任”，第九条第（十）项约定“乙方无条件使用场地内1000千伏变压器，所产生的费用由乙方直接交付供电所”。因进行装修和经营准备，必然使用水电，但李家让等三人并未提交自行支付水电费用的证据，故对三河市昊日商贸中心为其垫付费用，本院予以采信。李家让、吴寅虎、孙利自2018年7月10日合同开始履行后，对租赁房屋场地内的设施有保养、维护、修复义务，现三河市昊日商贸中心举证证明租赁期间有租赁物设施的损坏，李家让等三人对此应付赔偿义务。李家让、吴寅虎所提交证人苏某的当庭证言，可以证实苏某于2017年在涉案房屋场地内进行商铺装修并等待开业，到现在也没有开业，尚未取得营业执照，且因没有开业没有交纳过租赁费，与三河市昊日商贸中心没有签订过租赁合同。同时证人陈述李家让是市场的一个承包人，还陈述没有人告诉他要将其欲租赁的商铺交付给李家让。另证人苏某对三河市昊日商贸中心与李家让、吴寅虎、孙利的关系不能陈述清楚，对于目前市场不能开业的情况没有明确陈述，还陈述截止目前未与三河市昊日商贸中心签订商铺租赁合同或交纳摊位租赁费，故其证言也不能证实三河市昊日商贸中心未向李家让等三人交付租赁物的事实。而李家让、吴寅虎认识该证人苏某，可以找到证人当庭作证的客观事实，可以证明对涉案租赁合同中租赁房屋场地内已有商户装修使用的情况，李家让等三人均明确知晓，故三河市昊日商贸中心陈述李家让等三人对房屋场地的签订合同时的现有状况充分知晓，且接收全部租赁房屋场地的意见，本院予以采信。庭审中，李家让、吴寅虎申请进行现场勘查。但双方提交当前的现场照片所体现的消防设施损坏等现场情况，形成时间在签订合同前或签订合同后，本院即便现场勘查也无法确定。结合本案双方于2018年7月10日签订《房屋场地租赁合同》中明确约定以现场状况交接，李家让等三人在进行装修使用时未主张租赁物交付有异议，也未对交付设施提出异议，后在未按约定交纳租金的情形下才提出未交接、设施存在损坏不能使用等问题，与常理逻辑不符。故本院推定双方在合同约定列出附件清单后，未实际记载附件清单，而以双方实际行为改变了合同约定，由李家让等三人对租赁物进行了实际接收和装修使用。此外，根据该《房屋场地租赁合同》约定第八条甲方权利及义务第（五）项：“有义务向乙方提供乙方合法注册公司时应由甲方提供的相关材料。甲方协助乙方办理相关手续，如前期乙方营业执照未办理，在合法合规的前提下可无条件使用甲方《昊日商贸中心》营业执照，乙方在使用《昊日商贸中心》营业执照期间公章、财务章、法人章及营业执照等由甲方管理。”，则李家让、吴寅虎、孙利在未取得自己的营业执照之前，可使用三河市昊日商贸中心的名义对外活动，故李家让、吴寅虎所举证的2018年11月29日的通知，三河市昊日商贸中心对该通知不予认可，故不能明确该通知的具体发出者为三河市昊日商贸中心。结合本案双方的合同约定，可以确定在承租人租赁用途为经营使用收益的前提下，作为出租人三河市昊日商贸中心收取租金即可，并无继续管理的必要和义务，故李家让、吴寅虎主张2018年11月29日三河市昊日商贸中心发出通知对商户进行管理，从而证明三河市昊日商贸中心未交付租赁房屋场地，该主张不符合常理，其理由不能成立，本院不予采纳。针对李家让主张三河市昊日商贸中心向屈某垫付装修费用70000元，三河市昊日商贸中心、屈某对此均不认可，在无当事人合议的情况下，李家让即为三河市昊日商贸中心垫付款项，无事实和证据证明，不符合常理，本院不予采信，推定李家让所主张损失中所欠屈某的装修费用7400元和已向屈某支付的费用70000元，均为李家让等三人为开展经营对租赁物装修支付的费用。三河市昊日商贸中心所提交的录音材料证明在租赁合同的履行开始后，双方进行了多次协商，但未能达成新的租赁协议。孙润波与李家让在2018年12月的录音记录，其中孙润波说：咱们说这事，你该交钱的时候我催你们了吗？我就发过一个短信对不对?李家让回答：我们现在主要吴寅虎不拿钱，我们现在没钱，要不这样把租金先欠着，我们往前弄，什么时候商户收着钱了我们再给你，据该录音内容可以认定李家让等人在交付90万元资金后，未能按合同约定按时支付第一年的全部租金260万元。结合双方提交的证据可以证明李家让等三人已向三河市昊日商贸中心支付租赁费共计90万元，已对租赁房屋场地装修使用，并进行经营准备。李家让等三人提交证据无法证明三河市昊日商贸中心未向其交付租赁物，也不能证明因交付租赁物的问题系造成其无法开展经营活动和产生损失。本院经审理认定事实如下：三河市昊日锅炉制造有限公司的法定代表人与三河市昊日商贸中心的法定代表人均系朱景英，朱景英系孙润波之妻，系本诉被告孙利之母。2014年12月4日，孙润波受三河市昊日锅炉制造有限公司委托，与王建军、三河市泃阳镇定福庄村委会签订《定福庄砖厂厂区租赁流转协议书》，约定由孙润波取得泃阳镇定福庄村委会名下涉案租赁标的物的所在宗地的承包使用权，该国有土地具有三政国用（补出）字第01-0042号国有土地使用证。2017年12月4日，三河市泃阳镇定福庄村民委员会和三河市泃阳镇人民政府对前述土地地上附着物租赁给孙润波经营使用予以证明确认。后三河市昊日锅炉制造有限公司将该块土地转租给三河市昊日商贸中心使用。2018年7月10日，就三政国用（补出）字第01-0042号国有土地上的附着房屋和土地，三河市昊日商贸中心与李家让、吴寅虎、孙利签订了《房屋场地租赁合同》，该合同第一条载明“该出租房屋及场地坐落于三河市出租的总面积为39315.81平方米；其中房屋建筑面积为29122.17平方米；场地面积为10193.64平方米；西侧二层小楼”；第三条载明“出租房屋及场地的交接乙方按甲方房屋及场地的现有状况进行交接，乙方一经接收即视为对出租物无争议；”第四条载明“该房屋及场地用途为商业生产经营”；第五条载明“租赁期限自2018年7月10日至2033年11月9日。在2018年送4个月免租期”；第六条载明“第一自然年260万”、“具体支付时间为：自合同签订后5日内支付50万元，在第一年第一个月付105万元。第二个月再付105万元，此后每期租金均应在前期租金期限届满前一个月之前预先支付下一年度的租金”；第十一条载明“（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回该房屋，并由乙方承担违约责任：1、乙方无故不支付或者不按照约定延迟支付应缴租金达30日的”；第十二条载明“违约责任(一)任何一方违反本合同中的约定，即视为违约，对方如选择解除合同的，则违约方应向对方支付当年租金的五倍违约金”。后李家让、吴寅虎、孙利共向三河市昊日商贸中心交付租金90万元，并对租赁房屋场地进行装修，支付了装修材料款、装修人工费等共计318536元。三河市昊日商贸中心向李家让、吴寅虎、孙利进行了第一年260万元剩余租金170万元的催要，但该三人未继续交付租金。双方对如何继续交付租金，进行过协商，但未果。后至2018年12月，李家让向孙润波发短信息，要求提交房屋场地、消防设施的相关手续。2019年1月，孙润波也继续向李家让发短信息催要租金。在租赁期间，李家让、吴寅虎、孙利对涉案房屋场地的消防设施未进行合理使用、保管维护，造成目前消防设施存在损坏的事实。双方未能协商一致，故此成诉。本院认为，涉案房屋场地所附着土地由国有土地使用证记载使用人三河市泃阳镇定福庄村委会到目前实际使用人三河市昊日商贸中心之间的流转过程完整、合法，没有证据证明存在争议纠纷，故三河市昊日商贸中心于2018年7月10日与李家让、吴寅虎、孙利之间签订的《房屋场地租赁合同》合法有效。孙利与孙润波及三河市昊日商贸中心法定代表人系直系亲属关系，李家让、吴寅虎对该情况充分知晓，双方签订的《房屋场地租赁合同》有孙润波签字，并加盖原告公司印章，可以确定合同主体，故李家让、吴寅虎主张诉讼主体有误，理由不成立。三河市昊日商贸中心与李家让、吴寅虎、孙利所签订的《房屋场地租赁合同》出于双方当事人自愿，不违反法律法规，合同双方均应当诚信按约履行。出租人三河市昊日商贸中心已向承租人李家让、吴寅虎、孙利交付全部租赁标的物房屋场地，承租人已在接收后进行装修施工和经营准备。双方在合同中并未约定出租人有提供各项产权证书的义务，且无证据证明相关证书影响承租人使用租赁物的目的实现。李家让、吴寅虎以三河市昊日商贸中心未进行书面交接为理由作为不支付租金的理由，无事实和法律依据，本院不予支持。承租人对于所租赁物品的状态、权属自负审慎义务，本案中，李家让、吴寅虎在对租赁物状态充分明知的情况下，以租赁物没有建设许可证、规划许可证等主张合同无效，无事实和法律依据，本院不予支持。因三河市昊日商贸中心诉求解除合同，李家让、吴寅虎主张合同无效，则双方已无继续履行合同义务的可能，故本院对三河市昊日商贸中心请求解除合同诉讼请求予以支持。三河市昊日商贸中心主张合同解除后，李家让、吴寅虎、孙利应支付至合同解除之日的租金，合理合法，本院予以支持。但《房屋场地租赁合同》约定免租期4个月，故租赁使用期自2018年7月10日起计算，至2018年10月10日期间应为合同所约定的免租期，故李家让等三人应支付自2018年10月11日之后的租金，按每年260万元计算，李家让等三人已支付90万元的租金已支付至2019年2月26日，故李家让人等三人应向三河市昊日商贸中心支付自2019年2月26日之后租金。李家让、吴寅虎、孙利均表示不支付租金，李家让、吴寅虑以三河市昊日商贸中心未提供消防设施、房屋产权证、建设许可证等为由不支付租金，并以此诉求赔偿，但所提交证据不能证明其主张，若在交接和使用权利尚不能获得保障的前提下，作为承租人即对租赁物开始装修、招商等活动，明显与常理不符，且明显与事实逻辑不符，承租人未尽经营活动的审慎义务，造成的损失应自行承担。故对李家让、吴寅虎的主张理由和说法，本院不予采纳，对李家让、吴寅虎的诉讼主张，本院不予支持。三河市昊日商贸中心主张李家让、吴寅虎、孙利未实际按合同约定期限支付租金构成违约，并主张违约金合理合法，本院予以支持。三河市昊日商贸中心当庭举证证明各项共计56万余元，但自愿表示合同约定以年租金的5倍计算违约金过高，请求法院以年租金的30%确定违约金的数额78万元，结合双方所签订的合同期限为十年，第一年租金即为260万元，随后的年度租金渐涨，故出租人受损利益价值较大，故以实际损失与违约金相比，三河市昊日商贸中心主张违约金78万元具有合理性，本院予以维护。另合同解除后，李家让、吴寅虎、孙利对已实际装修的设施有权利搬离，但考虑装修所增添的大部分设施不易搬离，合同解除应以减少双方经济损失和资源合理利用为宜，故本院酌定装修所增添的设施保留在租赁房屋场地内，李家让、吴寅虎、孙利所支付的装修费用与应支付的违约金进行折抵扣除，但李家让、吴寅虎、孙利未按合同支付租金，存在违约行为，并且支付的装修款项均无正规发票，故本院酌定适当对所应抵扣的装修费用减少，以28万元计算为李家让等三人所支付装修费用。据前，李家让、吴寅虎、孙利应向三河市昊日商贸中心支付违约金50万元。李家让、吴寅虎主张刘兰兰等人工资系其为开展经营所雇佣人员的支出，与三河市昊日商贸中心无关联，李家让等三人现不再开展经营，并非三河市昊日商贸中心所致，故刘兰兰等人的工资与本案并无关联，对李家让、吴寅虎的该主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第二百二十二条、第十一条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告（本诉被告）三河市昊日商贸中心与被告（反诉原告）李家让、吴寅虎、被告孙利于2018年7月10日所签订的《房屋场地租赁合同》于本判决生效之日解除。二、被告（反诉原告）李家让、吴寅虎、被告孙利于本判决生效后十日内向原告（本诉被告）三河市昊日商贸中心按每年260万元的标准支付自2018年10月10日至本判决生效之日止的租金。三、被告（反诉原告）李家让、吴寅虎、被告孙利于本判决生效后十日内向原告（本诉被告）三河市昊日商贸中心给付违约金人民币50万元。四、驳回被告（反诉原告）李家让、吴寅虎的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费18018元，减半收取计9009元，由被告李家让、吴寅虎、孙利负担（于判决生效后三日内向本院交纳），反诉案件受理费12800元，减半收取计6400元，由反诉原告李家让、吴寅虎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  李文娜二〇一九年四月二十二日书记员  王佳鑫