广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初3965号原告（反诉被告）：汪福贵，男，汉族，1984年10月3日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。原告（反诉被告）：晏成科，男，汉族，1984年1月10日出生，身份证住址：湖北省随州市曾都区。两原告共同委托代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙景望,男,汉族,1981年6月13日出生,身份证住址：广东省深圳市坪山新区。委托代理人：张卫平，广东胜业律师事务所律师。被告：蒲红梅,女,汉族,1986年1月29日出生,身份证住址：江苏省丰县。反诉被告：代斌，男，汉族，1969年1月25日出生，身份证住址：湖北省黄石市西塞山区。反诉被告：深圳市国创房地产经纪有限公司,住所地：广东省深圳市龙岗区龙城街道五联千林山居I区2号楼商业公寓01层025，统一社会信用代码：91440300561514810R。法定代表人：代斌。第三人（反诉第三人）：深圳市国创房地产经纪有限公司东城国际分行,住所地：广东省深圳市坪山新区坪山街道中山大道东城国际8栋1-26号铺，统一社会信用代码：91440300079833135E。负责人：刘高峰。第三人：深圳市万通融资担保有限公司,住所地：广东省深圳市福田区华富街道深南大道1006号深圳国际创新中心B栋7楼702，统一社会信用代码：91440300699092489U。法定代表人：邹雷。汪福贵、晏成科与孙景望、蒲红梅、代斌、深圳市国创房地产经纪有限公司、深圳市国创房地产经纪有限公司东城国际分行、深圳市万通融资担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，汪福贵、晏成科提出如下诉讼请求：1、判决解除汪福贵、晏成科与孙景望、蒲红梅之间的《房地产买卖合同》；2、孙景望、蒲红梅返还两原告定金50000元（人民币，下同）；3、孙景望、蒲红梅向汪福贵、晏成科支付违约金279000元；4、孙景望、蒲红梅赔偿汪福贵、晏成科损失1600000元（具体以法院调查或评估数额为准）；5、本案受理费、保全费、公告费、鉴定费等诉讼费由孙景望、蒲红梅承担。孙景望提出如下反诉请求：1、汪福贵、晏成科向孙景望支付违约金279000元；2、深圳市国创房地产经纪有限公司、代斌、深圳市国创房地产经纪有限公司东城国际分行对汪福贵、晏成科上述付款义务承担连带清偿责任；3、各反诉被告承担本案全部诉讼费用。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。汪福贵、晏成科共同委托代理人熊伟、孙景望委托代理人张卫平以及蒲红梅到庭参加了庭审，深圳市国创房地产经纪有限公司、代斌、深圳市国创房地产经纪有限公司东城国际分行、深圳市万通融资担保有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本案相关情况一、双方签订《房地产买卖合同》情况：2015年6月27日，汪福贵与孙景望签订一份《房地产买卖合同》（编号为NO.0000632），合同约定：汪福贵向孙景望购买位于深圳市龙岗区东晟时代花园2号楼B座3层B单位房产（房产证号60××72），建筑面积81.39平方米，转让成交价为1395000元；汪福贵应在合同签订时向孙景望支付定金50000元，15日内付清首期款（以银行承诺贷款差额为准）。合同签订后，汪福贵、晏成科与孙景望签订一份《买方更名确认书》，约定将前述房屋买卖合同中的买方汪福贵变更为晏成科，同时汪福贵承担连带保证责任。二、双方履行合同的情况：合同签订后，汪福贵于当日向孙景望支付定金50000元，并由孙景望出具了收据。2015年6月29日，孙景望在深圳市深圳公证处办理公证委托书【（2015）深证字第111677号】，委托深圳市万通融资担保有限公司、朱金花、朱碧莲、刘高峰、肖惠珍办理涉案房产的赎楼等手续。2015年7月17日孙景望和晏成科在中国农业银行深圳坪山支行办理了《二手房交易结算资金托管协议》，晏成科当日付款170080元，7月30日付款205080元。2015年9月16日，中国农业银行深圳东部支行向晏成科出具个人购房贷款承诺函，承诺贷款97万元。因孙景望撤回办理赎楼委托，且未自行赎楼，汪福贵于2015年9月17日向孙景望发出一份履约催告函，通知孙景望于2015年9月21日前办理赎楼手续。但孙景望仍未办理赎楼手续，未再履行合同，遂双方产生纠纷。三、双方诉讼情况：纠纷发生后，汪福贵、晏成科向本院起诉孙景望【案号：（2016）粤0307民初1373号】，提出如下诉讼请求：1、孙景望继续履行合同并于判决生效后立即为原告办理赎楼过户手续；2、孙景望支付汪福贵、晏成科违约金116000元（按房屋总价每日万分之四暂计至起诉之日）；3、孙景望承担本案诉讼费用。孙景望提出反诉，反诉请求如下：1、撤销《房地产买卖合同》（NO.0000632）；2、汪福贵、晏成科承担全部诉讼费用。蒲红梅在该案中提出独立诉讼请求：1、解除汪福贵、晏成科与孙景望于2015年6月27日签订的房地产买卖合同；2、本案诉讼费用由汪福贵、晏成科、孙景望承担。经审理，本院作出如下判决：1、驳回原告汪福贵、晏成科的诉讼请求；2、驳回被告孙景望的反诉请求；3、驳回第三人蒲红梅的独立诉讼请求。汪福贵、晏成科不服上述一审判决，上诉于深圳市中级人民法院，要求支持其全部诉讼请求，深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民终3494号判决，判令：驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，汪福贵、晏成科遂向本院提起本案诉讼。四、关于违约的认定：孙景望的行为构成根本违约。理由如下：因孙景望撤回办理赎楼委托，且未自行赎楼，汪福贵于2015年9月17日向孙景望发出一份履约催告函，通知孙景望于2015年9月21日前办理赎楼手续，但孙景望仍未办理赎楼手续，未再履行合同。汪福贵、晏成科向法院起诉要求孙景望继续履行合同，法院认为“汪福贵、晏成科与孙景望之间签订的买卖合同虽然合法有效，但因该房产系孙景望与蒲红梅共同财产，孙景望在出售房产时，无证据证明有得到蒲红梅同意或追认，故未经所有共同共有人同意的处分行为不发生物权变动的效力，在蒲红梅不同意转让的情况下，不能判令办理过户登记手续，汪福贵、晏成科作为买受人仅可向孙景望主张承担其他形式的违约责任”，并据此驳回了汪福贵、晏成科要求继续履行合同的诉讼请求。根据上述事实，合同不能继续履行的原因是孙景望不办理赎楼手续，且未取得共同所有人蒲红梅的转让同意，孙景望的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。孙景望辩称原告未按合同约定支付首期款及办理按揭贷款手续，已构成根本违约，本院认为，虽然合同约定“15日内付清首期款”，但双方于2015年7月17日在中国农业银行深圳坪山支行签订资金监管协议，应视为双方同意变更首期款的支付期限，且没有证据显示孙景望在交易过程中对原告迟延支付首期款提出过异议，故本院对其上述抗辩理由不予支持。孙景望虽主张汪福贵、晏成科与深圳市国创房地产经纪有限公司及其员工存在恶意串通的情形，但未能提交充分证据予以证明，对孙景望的主张本院不予采信。五、关于汪福贵、晏成科要求解除《房地产买卖合同》：因孙景望的违约行为导致合同无法继续履行，两原告要求解除《房地产买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。六、关于汪福贵、晏成科要求返还定金50000元：《房地产买卖合同》解除后，孙景望应将收取的定金50000元返还给汪福贵、晏成科。七、关于汪福贵、晏成科要求孙景望支付违约金279000元，并赔偿损失160万元：孙景望应赔偿汪福贵、晏成科截至2017年8月31日的购房差价损失837258元，对汪福贵、晏成科主张的违约金本院不予支持。理由如下：《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”；第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。因孙景望的违约行为，导致汪福贵、晏成科截至2017年8月31日前【深圳市中级人民法院作出（2017）粤03民终3494号生效民事判决作出的时间为2017年5月31日，生效判决作出后给汪福贵、晏成科留足3个月的合理购房时间，故房屋价值评估时点设定为2017年8月31日】一直未能购房，而截至2017年8月31日，房价相对于涉案合同签订时已有较大幅度上涨，如汪福贵、晏成科另行购房必然承受相应的差价损失。涉案合同签订及履行时深圳房价正处于上涨过程，孙景望应当能预见因其违反合同约定可能给买方造成的另行购房差价损失，故根据上述法律规定，孙景望应赔偿汪福贵、晏成科截至2017年8月31日的差价损失。经汪福贵、晏成科申请，本院依法委托深圳市国鸿泰土地房地产评估有限公司对涉案房产2017年8月31日的价值进行了评估。2019年1月25日深圳市国鸿泰土地房地产评估有限公司作出深国鸿泰评字【2019】SF01001号评估报告书，评估结论为：选取比较法对估计对象进行估价测算，确定估价对象于价值时点2017年8月31日在未设定法定优先受偿款权下的市场价值为2604480元，注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款为0元，预期费用和税金为372222元，房地产净值为2232258元。庭审中，被告孙景望对该评估报告作出的评估结论未提出异议，本院对上述评估结论予以认定。因涉案房屋买卖合同约定所有税费由买方承担，购房差价的计算方式应为2232258元-1395000元=837258元，故孙景望应赔偿汪福贵、晏成科截至2017年8月31日的差价损失837258元。汪福贵、晏成科应得的购房差价损失已超出违约金金额，汪福贵、晏成科的损失不应重复获得补偿，故对汪福贵、晏成科主张的违约金本院不予支持。八、关于蒲红梅的责任：汪福贵、晏成科未提供证据证明蒲红梅同意孙景望出售涉案房产或蒲红梅知晓孙景望签订涉案合同出售该房屋且未表示反对，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第三条的规定，孙景望的上述债务不应认定为夫妻共同债务，汪福贵、晏成科要求蒲红梅对孙景望的债务承担共同责任，事实依据不足，本院不予支持。九、关于孙景望的反诉请求：如上所述，涉案合同的违约方系孙景望，而非汪福贵、晏成科，故孙景望的各项反诉请求事实依据不足，本院不予支持。裁判结果综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除汪福贵、晏成科与孙景望签订的《房地产买卖合同》。二、孙景望应于本判决生效之日起十日内向汪福贵、晏成科返还定金50000元。三、孙景望应于本判决生效之日起十日内赔偿汪福贵、晏成科损失837258元。四、驳回汪福贵、晏成科的其他诉讼请求。五、驳回孙景望的各项反诉请求。如付款义务人未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费22161元（汪福贵、晏成科已预交），由汪福贵、晏成科负担11968元，由孙景望负担10193元。反诉案件受理费2742.5元（孙景望已预交），由孙景望负担。评估费10000元（汪福贵、晏成科已预交），由孙景望负担，孙景望应于本判决生效后十日内支付给汪福贵、晏成科。公告费800元（汪福贵、晏成科已预交），由孙景望负担，孙景望应于本判决生效后十日内支付给汪福贵、晏成科。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  曾海林人民陪审员  钟丽君人民陪审员  黎云凤二〇一九年四月二十二日书 记 员  李广仪