河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终421号 上诉人（原审原告）：李志轩，男，汉族，1996年12月11日出生，汉族，住山西省洪洞县。 委托代理人：李红江，1974年7月28日出生，汉族，住山西省洪洞县，系李志轩父亲。 委托代理人：韩立伟，河北北方国立律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：石家庄汇融农村合作银行西三庄支行，住所地石家庄市新华区西三庄村东。 负责人：董强，系该单位行长。 委托代理人：张丽华、张莉，河北济民律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：河北省拍卖总行有限公司，住所地石家庄市体育大街316号。 法定代表人：苏建垒，系该公司董事长。 委托代理人：张双平，河北三言律师事务所律师。 上诉人李志轩因与被上诉人石家庄汇融农村合作银行西三庄支行（以下简称汇融银行）、河北省拍卖总行有限公司拍卖合同纠纷一案，不服石家庄市新华区人民法院（2018）冀0105民初1838号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 李志轩上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判二被上诉人按拍卖标的的市场评估价减去上诉人已支付合同价款的差价赔偿上诉人经济损失，二被上诉人承担连带责任；2、判令二被上诉人返还上诉人支付的拍卖佣金10000元；3、全部诉讼费、评估费由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决以上诉人诉讼请求超过诉讼时效为由对上诉人请求违约赔偿的请求不予支持属于认定事实和适用法律错误。（一）一审法院认定的诉讼时效起点明显有误，属于认定事实错误。本案属于拍卖合同纠纷，不是单纯的标的物瑕疵侵权纠纷，上诉人一审的诉求是连贯的、一脉相承的，解除合同、退卷价款、赔偿损失。也就是说本案原告主张的违约损失赔偿的诉讼时效起算时间应当是合同解除之日。自2016年10月底上诉人得知标的物不能办理过户后一直在与被告工作人员进行沟通协商解决，上诉人一直主张要房子，被告也承诺协调解决，双方从未达成解除合同的协议。一审法院认为2016年10月29日上诉人开始知道合同目的不能实现，诉讼时效的起点为2016年10月29日。合同目的不能实现只是当事人行使合同解除权的法定理由之一，只有在当事人以此为由通过双方协商解除或协商不成通过法院确认解除后合同解除的法律事实才会得意确认。合同解除后才会产生损失赔偿的主张，本案起诉时上诉人开始行使合同的法定解除权。（二）一审法院适用《拍卖法》第61条规定，认为本案的损失赔偿请求适用一年的诉讼时效，属于适用法律错误。如前所述，上诉人主张的违约赔偿损失属于《合同法》规定的可得利益损失，是在被上诉人一方发生根本违约后上诉人解除合同的情形下主张的房屋差价损失赔偿。《拍卖法》第61条第三款规定的拍卖标的物存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效为一年。该条款的理解不能局限于字面理解，该条款与第二款是相呼应的。第二款、第三款规定明显针对的是委托人、拍卖人对拍卖标的真伪或者品质声明和未声明的法律后果和救济措施的规定。第三款规定的标的物瑕疵应做狭义理解，不包括标的物存在权利上的和质量缺陷的瑕疵。上诉人主张的是合同解除后的违约损失赔偿，也区别于标的物瑕疵未声明的赔偿，请求的事实依据和理由完全不同，因此，一审对《拍卖法》第61条第三款的理解和适用是完全错误的。（三）一审存在程序违法。一审法院并未指定举证期限，被上诉人汇融银行当庭提出诉讼时效抗辩理由，上诉人当庭予以口头答辩。法庭此时应明示上诉人在一定期限内提交诉讼时效的有关证据，上诉人在第一次开庭后就诉讼时效的有关证据提交一审法院，一审法院拒绝收取，属于严重程序错误。二、请求被上诉人承担赔偿责任的诉求应当得到支持。根据《拍卖法》第24条、第31条规定，拍卖成交后，拍卖人应当按照约定向委托人交付拍卖标的的价款，并按照约定将拍卖标的移交给买受人。按照约定由委托人移交拍卖标的，委托人应当将拍卖标的移交给买受人。毫无疑问应当包括办理移交手续。本案中，上诉人已经按照成交确认书规定的时间、数额履行了交付价款义务。但由于被上诉人违规操作，导致拍卖标的无法移交给上诉人，被上诉人存在重大违约，甚至构成欺诈。根据《拍卖法》第40条、《合同法》第107条、第113条、第97条、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》等规定，守约方可以同时主张合同解除与赔偿损失，并且赔偿损失的范围理应包括履行利益损失和信赖利益损失。履行利益损失主要体现为因对方违约所受到的房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失。其中房屋差价损失应以房屋同期市场价格为参照标准。信赖利益损失，主要指当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等。本案所涉房屋，2018年6月4日的评估价为935.39万元。上诉人请求被上诉人按市场评估价与合同价款的差价赔偿损失，有充分的事实和法律依据，理应得到支持。三、一审中二被上诉人均认可10000元拍卖佣金为上诉人缴纳，但在合同解除后却不予返还，一审法院明显错误，请二审法院纠正。 汇融银行答辩称：一、一审法院认定上诉人请求赔偿损失的诉讼请求超出诉讼时效是正确的。1、原告明确表明，于2016年10月29日知道竞买的本案标的房产不能办理过户的瑕疵，此时上诉人已知道其权利受到了损害，上诉人应于2017年10月28日前向法院提起诉讼主张其权利，在上诉人没有相应证据证明其存在诉讼时效中止、中断的证据的情况下，提起本诉已经超过法律规定的一年的诉讼时效。2、《拍卖法》第61条第二款与第三款的内容是并列关系，不是递进关系，第三款规定“因买卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效为一年”。应当包括拍卖标的物存在物的瑕疵和权利的瑕疵。本案因拍卖标的存在权利瑕疵而使用此条款，没有任何错误。二、上诉人要求赔偿损失的请求于法无据。（一）上诉人在上诉状中主张赔偿的性质为违约赔偿于法无据。（二）被上诉人不应承担赔偿责任。《拍卖规则》第三条用加大加粗字体，用明显的方式提示竞买人认真阅读，上诉人对此签字确认。三、一审法院审理本案的程序合法有效。一审法院曾两次通知本案当事人提交相关证据，上诉人作为本案的原告不向法院提交关于诉讼时效中止、中断的证据是对自己权利的放弃。上诉人一审庭审时并没有对是否超出一年的诉讼时效做出任何辩解，只是说应当适用三年的诉讼时效。而且上诉人没有请求法院延期举证、延期质证，甚至没有向法庭表明有证据证明其主张，因此原审程序合法。四、本案上诉人不属于善意买受人，不应得到支持。上诉人竞拍本案房产时仅为19岁，其不可能有能力支付410万巨款，也不是真实的买受人，真实的买受人为其父亲李红江。李红江因需要租金，用本案房屋作抵押从被上诉人处借款，截止本案拍卖发生之时，李红江尚欠被告410万元未偿还。本案拍卖所得款项就是用以偿还李红江拖欠被告的欠款的。也就是说，李红江以他儿子李志轩的名义竞买了他借款的抵押物，竞买款项用于偿还李红江在汇融银行的借款。因此，李红江对自己借款作用的抵押物不可能不了解、对于抵押物的状态不可能不知情。因此上诉人不是善意买受人，不应得到支持。李红江对自己借款作用的抵押物不可能不了解、对于抵押物的状态不可能不知情。因此上诉人不是善意买受人，不应得到支持。 河北省拍卖总行有限公司答辩称：一、一审法院认定诉讼时效起点正确，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，即2016年10月28日17时前不能办理完结过户手续时，被答辩人应当知道合同履行不能，权利被侵害、符合解除合同的条件，诉讼时效开始起算。同时，赔偿损失的诉讼时效也自该日起算，被答辩人认为损失赔偿的诉讼时效自合同解除之日起算无法律依据。二、一审法院认定本案损失赔偿请求适用一年的诉讼时效适用法律正确。上诉人主张的赔偿是拍卖合同解除后的赔偿，并且拍卖法是合同法的特别法，应适用《拍卖法》第61条规定。三、被答辩人要求答辩人承担损失的连带责任无法律依据。答辩人作为委托人，已经按照《委托拍卖合同》的约定，促成了上诉人与汇融银行的拍卖合同，上诉人也选定了汇融银行为合同的相对人，即使汇融银行承担上诉人的损失，根据合同相对性原则，也与答辩人无关。四、答辩人不应返还被答辩人拍卖佣金10000元。答辩人与上诉人不存在合同关系，拍卖佣金也不是上诉人支付的，答辩人已经按照拍卖规则履行了拍卖义务，上诉人主张答辩人返还拍卖佣金无合同和法律依据。 李志轩向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的合同关系。2、判令被告“汇融银行”立即返还原告支付的拍卖合同价款4100000元。并按拍卖标的的市场评估价减去原告支付合同价款的差价赔偿原告经济损失。3、判令第三人“拍卖公司”返还原告拍卖佣金10000元，并对上述第二项诉求的原告损失与被告“汇融银行”承担连带赔偿责任。4、诉讼费、评估费等诉讼产生的费用由被告及第三人承担。 一审法院认定事实：张铁刚系石家庄市高新区湘江道319号天山科技园025-601房产（房产权证号为：石房权证开字第××号、土地证号为：高新国用2013第00098号）及高新区湘江道319号天山科技园025-602房产（房产权证号为：石房权证开字第××号、土地证号为：高新国用2013第00099号）房产的所有权人。2015年1月4日，张铁刚、周安平与受托人王洪佳签署了两份《委托书》，委托将上述房产作为夫妻共同财产，授权王洪佳办理前述房产解除抵押登记手续、签订买卖合同、办理房产过户手续、代签资金监管协议、代开银行账户、代为划转、收取房款、协助买房人办理过户手续等内容，并载明委托人有转委托权。河北省石家庄市燕赵公证处分别对两份委托书进行了公证并出具了公证书。2015年12月2日，王洪佳与被告签订委托书两份，分别委托被告代为办理上述两套房产的下列事项：1、代为办理解除抵押登记手续；2、代为签订房屋买卖合同《准许网上签约）、出售上述房产（出售价格由受托人决定）;3、办理上述房产过户手续（包括：提交相关资料、缴纳税费、代签相关文件等）;4、办理上述房产的网上挂牌、网签合同；5、代签资金监管协议、代开银行账户、代为划转、收取房款；6、协助买房人办理银行贷款手续；7、代为办理房屋产权证的挂失、补证手续；8、办理上述房产的预告登记和解除预告登记；9、办理上述房产的解除抵押登记手续及变更使用权登记手续。2016年9月，被告与第三人签订了《委托拍卖合同》，载明委托拍卖的标的名称为高新区湘江道319号天山科技园025-601；高新区湘江道319号天山科技园025-602。拍卖合同约定委托人委托的拍卖标的，应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。委托人应提供身份证明和拍卖标的的所有权证明或者依法可以处分拍卖标的的证明及其它材料。必要时拍卖人可随时向委托人要求提供咨询，委托人不得拒绝。拍卖期限自本合同签订之日起至2016年10月30日。拍卖成交后，委托人向拍卖人支付佣金。附委托拍卖标的清单为：⑴高新区湘江道319号天山科技园025-601；房屋所有权人：张铁刚、建筑面积：847.70平方米。⑵高新区湘江道319号天山科技园025-602。房屋所有权人：张铁刚、建筑面积：873.36平方米。该委托拍卖清单未载明拍卖标的被人民法院查封的信息。委托拍卖合同还约定了其他内容。2016年9月15日，第三人在河北青年报发布拍卖公告。2016年9月22日，李志轩出具委托书，委托李红江作为其代理人，参加拍卖事宜。2016年9月23日，第三人出具《拍卖规则》，载明本次拍卖标的及《中华人民共和国拍卖法》有关规定。2016年8月29日，被告委托王洪佳进行监拍。2016年9月22日，被告出具拍卖底价，对本案拍卖标的的保留价为：肆佰万元整。2016年9月23日，第三人对涉案标的进行了拍卖，同日，第三人出具《拍卖成交确认书》，确认原告李志轩于2016年9月23日11时在“河北省拍卖总行有限公司关于石家庄汇融农村合作银行不动产专项拍卖会”上，通过公开竞价成功竞得本案拍卖标的，成交价410万元。拍卖成交确认书提示买受人在付款期限内付清全部价款，凭成交确认书等拍卖文书于2016年10月10日17时前与委托人办理不动产资料交接手续。2016年9月28日，原告将全部价款付清，同日，第三人将410万元拍卖房产款经由河北银行账户返还给被告。原告在办理拍卖标的过户手续过程中，被告知涉案不动产存在查封，无法办理房产过户手续。经本院调查，石家庄高新技术产业开发区不动产交易登记中心就涉案不动产出具了“不动产权利及其他事项登记信息”，登记信息显示张铁刚名下坐落于，均于2015年1月28日被（2015）石高执字第43号民事裁定查封、2016年1月14日被（2015）长民预字第117号民事裁定轮侯查封，至2016年9月23日前还存在其他两个轮侯查封信息。诉讼过程中，经原告申请，本院委托河北华瑞房地产评估有限公司对涉案房产进行评估。2018年6月8日，河北华瑞房地产评估有限公司作出了冀华瑞房估（2018）字第20165号房地产估价报告，对拍卖标的在2018年6月4日评估基准日的评估价格为935.39万元。原告为此次评估支付了48600元评估费，河北华瑞房地产评估有限公司为其出具了收据。另查，本案三方当事人均认可拍卖佣金1万元系原告交付给被告，被告将该1万元给付第三人。以上事实有原、被告提交的证据及庭审笔录在案佐证。 一审法院认为:登记在张铁刚名下的坐落于石家庄市高新区（房产权证号为：石房权证开字第××号、土地证号为：高新国用2013第00098号）和坐落于石家庄市高新区（房产权证号为：石房权证开字第××号、土地证号为：高新国用2013第00099号）作为拍卖标的由房产所有权人张铁刚、周安平委托给王洪佳进行处置，王洪佳又将拍卖标的委托由被告进行处分，未损害房产所有权人的利益，故王洪佳的转委托行为有效，被告具有拍卖标的的处分权。被告因此与第三人之间签订的《委托拍卖合同》合法有效，本院予以确认。原告在被告汇融银行不动产专项拍卖会上，通过公开竞价竞得拍卖标的后与第三人签订了拍卖成交确认书，原告已知晓委托拍卖的标的委托人为被告，原告在本次起诉中选择了委托人即被告作为相对人主张权利，则第三人的代理行为应当由委托人被告承担，因此原、被告之间的买卖合同成立。被告认为其与原告不存在合同关系的主张与事实不符，本院不予支持。由于拍卖标的在拍卖前已被人民法院多轮查封，导致原告无法将竞买标的过户至自己名下，致使原告不能实现合同目的取得房产所有权，故原、被告之间的买卖合同依法应予解除。被告应将标的拍卖款410万元返还给原告。原告并未将拍卖佣金10000元交付给第三人，故原告要求第三人返还拍卖佣金10000元的主张，本院不予支持。另，《中华人民共和国拍卖法》第六十一条规定“因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。”本案原告于2016年10月29日即知晓其合同目的不能实现，故原告应于2017年10月28日前向法院提起诉讼主张其权利，其于2018年5月提起诉讼，又未提供诉讼时效中止、中断的证据，故原告主张因的起诉“因拍卖标的存在瑕疵未声明的”而造成的损失已超过诉讼时效期间，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国拍卖法》第六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：一、原告李志轩与被告石家庄汇融农村合作银行西三庄支行之间的买卖合同解除。二、被告石家庄汇融农村合作银行西三庄支行于本判决书生效之日起十日内返还原告李志轩高新区湘江道319号天山科技园025-601号；高新区湘江道319号天山科技园025-602号房产拍卖款4100000元。三、驳回原告李志轩的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77277元，原告李志轩承担43404元，被告石家庄汇融农村合作银行西三庄支行承担33873元；评估费48600元，由原告李志轩负担。 二审中，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为一、上诉人主张赔偿损失的请求是否超过诉讼时效；二、上诉人要求赔偿经济损失是否于法有据，被上诉人之间是否承担连带责任；三、被上诉人河北省拍卖总行有限公司应否返还拍卖拥金一万元；四、原审程序是否合法。 关于本案第一个争议焦点，上诉人主张赔偿损失的请求权基础为解除合同的损失赔偿，上诉人签署的《拍卖成交确认书》提示买受人应于2016年10月28日17时前办理完结过户手续，上诉人在该日未能办理完结涉案不动产过户手续时，即应知道权利受到侵害，其主张解除合同、赔偿损失的时效期间开始起算两年至2018年10月28日，上诉人于2018年4月提起诉讼主张被上诉人赔偿损失，未超过诉讼时效期间，原判将解除合同、返还价款、赔偿损失适用的时效割裂开来并适用《中华人民共和国拍卖法》一年时效的规定适用法律不当，应予纠正。 关于本案第二个争议焦点，上诉人主张合同解除后应当赔偿其经济损失，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。河北省拍卖总行有限公司出具的《拍卖规则》载明竞买人应仔细审查拍卖标的的瑕疵及可能存在的瑕疵，并愿意承担由此造成的一切损失或预期利益的不获得，一经拍卖成交确认，委托人及本公司不因拍卖标的的瑕疵或可能存在的瑕疵承担任何责任。竞买人一旦参加竞买即表示接受拍卖标的之一切现状和本规则之全部条款，并对自己的竞买行为负法律责任，不得在拍卖成交后以各种理由反悔。承诺人李思洁、李丽、李红江在拍卖规则尾页签署《竞买人承诺书》，内容为：“本人在拍卖会前已对拍卖标的进行了勘验，已有充分了解；同时，对以上《拍卖规则》及《标的简介》进行了认真研读，予以认可。现承诺在本次拍卖活动中严格履行本《拍卖规则》的各项条款”。上述拍卖规则要求上诉人应仔细审查拍卖标的的瑕疵及可能存在的瑕疵，并以黑体字显著提醒竞买人参加竞买即接受拍卖标的之一切现状，上诉人对拍卖规则进行认可并签署竞买人承诺书，要求上诉人对拍卖标的有审慎审查义务，上诉人应当审查或注意到拍卖标的的权利瑕疵，但其放任自己的权利行使，导致标的物过户不能，在履行过程中应当承担责任；同时，被上诉人汇融银行在返还上诉人拍卖款410万元后，上诉人主张评估价格935.39万元与410万元的差价损失超出其支付拍卖款的一倍以上，该请求无法律依据也不符合公平原则。另外，上诉人竞拍本案房产时仅为19岁，按照常理其不可能有能力支付410万巨款，本案真实的买受人应为其父亲李红江。李红江因需要租金，用本案房屋作抵押从被上诉人汇融银行处借款，截止本案拍卖发生之时，李红江尚欠被告410万元未偿还。李红江对自己借款的抵押物的状态不可能不知情，因此上诉人并非善意买受人，其请求不应得到支持，原审驳回上诉人主张赔偿损失的诉讼请求正确。上诉人主张被上诉人河北省拍卖总行有限公司应当依照《中华人民共和国拍卖法》第五十八条的规定承担连带责任，但拍卖委托人汇融银行基于拍卖标的物所有权人张铁刚、周安平委托的王洪佳转委托行为处分标的物，王洪佳的转委托行为由拍卖标的物所有权人的明确授权，故汇融银行具有拍卖标的的处分权，则拍卖人不存在拍卖法第五十八条“明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任”的情形，故上诉人主张被上诉人河北省拍卖总行有限公司承担连带责任无法律依据。 关于本案第三个争议焦点，被上诉人河北省拍卖总行有限公司与上诉人不存在合同关系，拍卖佣金也并非上诉人向河北省拍卖总行有限公司支付，因此上诉人向该公司主张返还拍卖拥金10000元无合同依据，原审认定并无不当。 关于本案第四个争议焦点，上诉人未提出证据证实一审法院拒收其一审庭审结束后关于诉讼时效材料的证据，上诉人作为本案的原告不向法院提交关于诉讼时效中止、中断的证据是对自己诉讼权利的放弃，而且上诉人并没有请求原审法院延期举证、延期质证，故上诉人认为一审法院程序违法证据不足，本院不予支持。 综上所述，上诉人李志轩的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费48577元，由上诉人李志轩负担。 本判决为终审判决。 审判长 申 玉 审判员 于 英 审判员 孙丽娜 二〇一九年四月二十日 书记员 马 鑫