云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终565号上诉人（原审被告）：江金娥，女，汉族，1982年6月28日出生，住云南省临沧市凤庆县。委托诉讼代理人：杨海燕，云南刘胡乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘辉，云南刘胡乐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何圳知，男，汉族，1968年4月12日出生，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。委托诉讼代理人：锁良艳，女，回族，1977年5月12日出生，住云南省曲靖市麒麟区。系何圳知的妻子。原审第三人：董云红，女，白族，1970年9月29日出生，住云南省临沧市临翔区。原审第三人：王云山，男，1970年9月27日出生，汉族，住云南省临沧市临翔区。上述二原审第三人共同委托诉讼代理人：段彪永，云南曲直律师事务所律师。上诉人江金娥因与被上诉人何圳知、原审第三人董云红、王云山执行异议之诉一案，不服云南省寻甸回族彝族自治县人民法院（2018）云0129民初1504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江金娥上诉请求：l.撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求，改判停止对位于昆明市水岸艺城18幢2单元502号房屋[昆房权证（官渡）字第××号]房产及118号（房产证号20××33）、236号（房产证号20××61）车库的执行和解除查封，并撤销《腾房公告》；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用法律严重错误。一审法院认为上诉人的辩解不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）、（二）项之规定，故不具备排除执行的法定要件。上诉人认为：一审法院适用法律存在严重错误，一味地强调和论述上诉人未取得产权证，并非实际的产权人，若上诉人已经取得产权证成为实际的产权人，那么根本不存在本案的执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案应严格适用该条规定，根据当事人提供的证据认定案件事实，审查是否符合前述第二十八条规定之情形，但一审法院却在判决全文中根本未提及前述第二十八条之规定，故一审法院适用法律存在严重错误。二、一审法院认定事实严重错误。1.一审判决认为上诉人已实际占有了昆明市水岸艺城18幢2单元502号房屋[昆房权证（官渡）字第××号]房产及118号（房产证号20××33）、236号（房产证号20××61）车库（以下简称涉案房屋及车库），已成为实际占有人，但没有证据证实在寻甸法院查封之前已合法占有涉案房屋及车库，属于认定事实错误。为证明上诉人在寻甸法院查封之前已合法占有涉案房屋及车库，上诉人向法院提供涉案房屋门禁卡及涉案车库钥匙，昆明正杰物业服务有限公司出具《入住证明》证明由上诉人居住涉案房屋及占有涉案车库，2016年至2018年三年物业费已全部缴清，并且上诉人提供了物业管理费及水电费缴费发票、收据，燃气供用等证明由上诉人实际缴纳涉案房屋及车库的物管费、水电费及燃气费等，前述证据足以证明上诉人在寻甸法院查封之前已实际合法占有涉案房屋及车库，但寻甸法院无视前述证据，未依据前述证据认定案件事实，在上诉人完成举证责任之后，法院却强行认为上诉人没有证据证实上诉人主张，这样的判决上诉人认为根本不具有说服力。2.上诉人在向一审法院提交的证据目录及庭审过程中已经表明多次积极要求第三人董云红协助办理过户登记，但董云红一直以无时间为由推脱协助办理过户登记，在上诉人的要求下，董云红将涉案房屋及车库的产权证交由上诉人保管。在多次催促无果且对第三人董云红丧失信任之后，上诉人无奈之下于签订涉案房屋及车库房屋买卖合同之后不久，就向昆明市西山区人民法院起诉要求第三人协助办理涉案房屋及车库的过户登记手续。上诉人提供的前述证据以及前述积极的诉讼行为难道不足以证明上诉人在积极要求第三人董云红协助办理过户登记，作为一般的公民，根据基本的生活常识和生活经验，都知道在买卖房产之后应当将房产过户到自己名下才安全，在第三人董云红拒不配合协助办理过户登记时，上诉人这种急切的心情更是溢于言表，甚至不惜花费大量的时间及金钱成本提起诉讼。一审判决认为涉案房屋至今未办理过户登记，上诉人没有证据证实非因自身原因致房屋无法办理过户登记手续，试问，上诉人多次催促第三人董云红协助办理过户，并要求提供涉案房屋及车库的产权证以及上诉人向西山法院起诉要求董云红协助办理过户的行为都不足以证明上诉人对涉案房屋未办理过户登记系非因自身原因。三、寻甸法院不顾其《执行裁定书》中认定的案件事实，在没有查清案件事实的基础上，作出与执行裁定支持上诉人请求截然矛盾的一审判决，将《执行裁定书》中认定的事实置于尴尬的境地。寻甸县法院于2018年4月3日作出的（2017）云0129执异2号《执行裁定书》认定上诉人与第三人董云红签订《房屋买卖合同》于2016年5月2日生效，且在寻甸法院查封前，涉案房屋及车库已转卖给上诉人，上诉人与董云红均已履行了付款和房屋交付义务。上诉人的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第一款第(三)项、第二十八条的规定，具备排除执行的法定条件，并支持了上诉人的请求，裁定中止对涉案房屋及车库的查封及执行，并撤销《腾房公告》。上诉人认为，上诉人提供的证据足以证实并符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形及条件，上诉人的请求应得到支持。何圳知辩称，首先，江金娥应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，但其提交的证据不能证明在查封前购买了房屋并实际居住；其次，江金娥与董云红之间并非是房屋买卖关系，而是以房抵债；最后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，江金娥的主张不符合法律规定。故应当驳回上诉，维持原判。董云红、王云山述称，江金娥与董云红实际签订买卖合同的时间是2016年9月；江金娥占有诉争房屋的时间是2017年4月，江金娥当时抢占房屋，董云红还向前卫派出所报警。请求驳回上诉，维持原判。何圳知向一审法院起诉请求：1.对第三人董云红名下的位于昆明市水岸艺城18幢2单元502号房屋[房产证号为：昆房权证（官渡）字第××号]及118号车库（证号为：20××33）、236号车库（证号为：20××61）继续执行；2.诉讼费用由江金娥承担。一审法院认定事实：董云红和王云山系夫妻，双方在婚姻存续期间购买了昆明市水岸艺城18幢2单元502号房屋（房产证号20××62）及118号（房产证号20××33）和236号（房产证号20××61）二个车库，该房屋和车库登记所有权人为董云红。2016年3月3日，董云红向江金娥出具《借条》，约定向江金娥借款300万元，还款期限为2016年6月3日前，江金娥同时通过银行转账向董云红交付了该借款。2016年5月2日，江金娥与董云红签订《房屋买卖合同》，约定：董云红将登记在自己名下的昆明市水岸艺城18幢2单元502号房屋（房产证号20××62）及118号（房产证号20××33）和236号（房产证号20××61）车库转让给江金娥，并将2016年3月3日江金娥借给董云红的300万元借款中的280万元转为购房款，同时董云红将上述房屋、车库及房产证等相关权利证书交付给江金娥。现江金娥已实际占有和使用了上述房屋和车库，但至今未办理过户登记，现仍然登记在董云红名下。2016年8月30日，何圳知与董云红和王云山因民间借贷纠纷，何圳知向寻甸县法院申请诉前财产保全，同年8月31日，寻甸县人民法院依据该申请裁定对上述502号房屋及118号和236号车库进行了保全查封。2016年9月20日，何圳知向寻甸县人民法院起诉董云红和王云山民间借贷纠纷案，2017年2月15日，寻甸县人民法院对该案作出（2016）云0129民初1827号民事判决书，判决董云红和王云山向何圳知偿还借款本金200万元及利息，现该判决已生效。2016年9月27日，江金娥向昆明市西山区法院起诉，请求确认江金娥与董云红和王云山签订的《房屋买卖合同》有效，并要求董云红和王云山履行合同并协助办理过户登记。2016年12月7日，西山区法院作出（2016）云0112民初6979号民事判决书，判决江金娥与董云红2016年5月2日签订的《房屋买卖合同》有效，现该判决已生效。2017年5月12日和7月20日，何圳知分别二次向寻甸县人民法院提出执行申请，请求责令董云红和王云山偿还借款本金200万元及利息，并对登记在董云红名下的上述502号房屋（房产证号20××62）及118号（房产证号20××33）和236号（房产证号20××61）车库进行拍卖或变卖，用所得款项清偿欠何圳知的上述债务。2017年5月27日，寻甸县人民法院依据该申请向被执行人董云红和王云山发出（2017）云0129执467号《执行通知书》，因被执行人董云红和王云山未向何圳知履行还款义务，同年11月1日，寻甸县人民法院向被执行人董云红和王云山发出《腾房公告》，要求董云红和王云山于2017年11月30日前迁出上述502号房屋及118号和236号车库。案外人江金娥为此向一审法院提出申请，请求法院依法裁定停止对登记在董云红名下的昆明市水岸艺城18幢2单元502号房屋（房产证号20××62）及118号（房产证号20××33）和236号（房产证号20××61）车库的查封和执行，并撤销寻甸县法院对上述房屋和车库的《腾房公告》。一审法院于2018年4月3日作出（2017）云0129执异2号执行裁定书裁定：1.中止对登记在董云红名下的昆明市水岸艺城18幢2单元502号房屋（房产证号20××62）及118号（房产证号20××33）和236号（房产号证号20××61）车库的查封和执行；2.撤销寻甸县人民法院2017年11月1日发出的对上述房屋和车库的《腾房公告》。该执行异议裁定书作出后，何圳知（申请执行人）依法提出执行异议之诉。一审法院认为，本案的争议焦点是：是否对第三人董云红、王云山名下的一套房屋、二个车库继续执行？一审法院认为，第一、财产保全是指人民法院作出裁定，对一方当事人的财产采取查封、扣押、冻结等保全措施，防止当事人转移、处分被保全的财产，以保证将来生效判决的执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百条第一款规定：人民法院对于可能因一方当事人的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。本案中，一审法院根据何圳知的申请，依法对被申请人董云红和王云山共有的昆明市水岸艺城18幢2单元502号房屋【昆房权证（官渡）字第××号】及118号（房产证号20××33）、236号（房产证号20××61）车库进行查封，其目的就是为了保证判决书生效后的执行，采取保全措施后，当事人也没有提出复议，保全裁定已发生法律效力，该查封及于判决生效后和执行过程中。第二、第三人董云红与江金娥签订的《房屋买卖合同》，物权是否发生转移问题。西山区法院的生效判决仅确认被告江金娥与董云红签订的《房屋买卖合同》有效，该生效判决所依据的《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据上述法律规定，判决江金娥与董云红签订的《房屋买卖合同》有效。本案中，在寻甸县人民法院查封前，本案争议的房屋及车库江金娥与董云红、王云山已签订了《房屋买卖合同》，但合同签订时并没有直接交付购房款，而是双方存在借贷纠纷没有履行，董云红用该借款抵偿房款，属于以物抵债。至今未办理过户登记，江金娥没有证据证实非因自身原因致房屋无法办理过户手续，虽然江金娥已实际占有了该房屋和车库，已成为实际占有人，但物权并没有发生转移，非实际产权人，江金娥也没有证据证实在寻甸县人民法院查封之前已合法占有该不动产即房屋及车库的证据，江金娥的辩解不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：“对案外人提出的执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第（一）项：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）----”的规定，故本案不具备排除执行的法定要件。而且西山区法院的生效判决只是对合同双方行为及意思表示的认定，并没有对合同标的附随物权的确认。何圳知主张诉争标的执行财产属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的情形，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”的规定，其主张对江金娥无权排除执行的理由，证据充分，于法有据，一审法院予以支持。第三、一审法院查封的标的物是否继续执行，江金娥是否有充分证据和理由足以排除本案的执行问题。依据何圳知的申请，寻甸县人民法院于2016年8月31日对争议房屋及车库进行了保全查封，该查封是对诉讼案件生效后债权实现的执行行为，是对债权实现的保障方式，该查封保全裁定作出并执行过程中，被执行人董云红、王云山、案外人江金娥并未提出复议，在强制执行中，案外人江金娥提出执行异议，要求中止执行程序，但也没有提供确实有效的担保排除执行、中止执行，故一审法院将依法继续执行。综上所述，何圳知的诉讼主张所依据的理由和事实符合法律规定，一审法院予以支持。江金娥的辩解没有充分的事实和法律依据，不具备排除执行的法定要件，不符合法律规定，一审法院对其辩解不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条第二款规定，判决如下：准许执行云南省寻甸回族彝族自治县人民法院（2016）云0129财保7号民事裁定书对登记在董云红名下的昆明市水岸艺城18幢2单元502号房屋【昆房权证（官渡）字第××号】房产及118号（房产证号20××33）、236号（房产证号20××61）车库查封和《腾房公告》的执行。本院二审期间，上诉人江金娥向本院提交了新的证据，被上诉人何圳知，第三人董云红、王云山未向本院提交新的证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。针对双方当事人争议的事实，本院认为，对于江金娥提交入住证明，仅加盖了昆明正杰物业服务有限公司的印章，并未有经办人员签字，不符合证据的形式要件，且2016年1月16日并非该物业公司管理该小区，故对其出具的证明，本院不予采信；对于2016年1月1日至2016年12月31日的物业费收款单，加盖了云南佳信物业管理有限公司的印章，本院对其真实性予以认定，但住户的名称记载的是董云红，未记载缴纳物管费的时间，不能证明由江金娥向该物业公司缴纳物业费的观点；对于昆明正杰物业服务有限公司开具的2019年1月1日至2019年12月31日的物管费收款单，记载的住户是江金娥，本院对其真实性予以认定；对于昆明市西山区人民法院庭审笔录，本院对其真实性予以认定，但江金娥欲证明的目的应当结合其他证据综合认定。经二审查证，本院补充认定以下事实：《房屋买卖合同》约定的付款方式为转帐，房屋交付时间为买方付清放款后。一审法院认定“并将2016年3月3日江金娥借给董云红的300万元借款中的280万元转为购房款，同时董云红将上述房屋、车库及房产证等相关权利证书交付给江金娥。”无证据证实，本院予以纠正；一审法院认定的其他事实与本院二审认定的事实一致，本院予以确认。综合双方当事人诉辩主张，本院归纳本案争议焦点如下：江金娥针对涉案房屋是否享有排除何圳知强制执行的民事权益？针对争议焦点，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，本案江金娥与董云红于2016年5月2日签订了《房屋买卖合同》，虽董云红认为该合同的签订时间为2016年9月，但该主张与董云红在西山区人民法院的另案中陈述不一致，且无相反证据推翻书面记载的签订时间，故本院认为江金娥与董云红在诉争房屋被查封前签订了《房屋买卖合同》。其次，根据《房屋买卖合同》的约定，在江金娥转账支付购买款后，董云红才向其交付房屋。江金娥提交了收条，证明其向董云红支付了购房款，但收条记载的日期为2016年3月3日，该时间在《房屋买卖合同》签订之前，故该收条不应采信。江金娥、董云红均认为双方协商通过以房抵债的形式支付购房款，但双方何时达成合意，并无证据证明。另外，江金娥提交的物业费的收据等证据，也均不能证明其何时合法占有该不动产，故不能认为江金娥在法院查封之前合法占有了诉争房屋和车库；再次，如前所述，江金娥、董云红协商以房抵债的行为，在不损害他人及集体合法利益的情况下，法律并不禁止；最后，江金娥与董云红签订《房屋买卖合同》后，特别是双方协商以房抵债，可见此时董云红的经济状况比较困难。如此时房屋未被查封，江金娥理应要求董云红立即过户。若如江金娥所称因董云红一再推脱导致未办理过户，江金娥完全有权向人民法院提起诉讼要求董云红立即履行合同，但江金娥在签订《房屋买卖合同》4个多月后，在诉争房屋被查封后，才向昆明市西山区人民法院提起诉讼要求确认《房屋买卖合同》有效并要求董云红配合办理过户手续，明显怠于行使权利，其对房屋未能及时过户具有过错。综上所述，江金娥的上诉理由不能成立，一审判决事实认定基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由江金娥承担。本判决为终审判决。审判长 刘 涛审判员 杨章亮审判员 李 娜二〇一九年四月十日书记员 杨光普