徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0312民初9270号原告：崔相坦，男，1971年7月12日出生，汉族，住徐州市徐州经济技术开发区。原告：崔秀珍，女，1963年4月16日出生，汉族，住徐州市铜山区。二原告共同委托诉讼代理人：李泽航，江苏红杉树律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：刘建业，江苏红杉树律师事务所律师。被告：薛登祥，男，1963年10月30日出生，汉族，住徐州市铜山区。被告：李同玲，女，1964年8月17日出生，汉族，住徐州市铜山区。二被告共同委托诉讼代理人：王威，徐州市云龙区先锋法律服务所法律工作者。二被告共同委托诉讼代理人：程潜，徐州市铜山区恒泰法律服务所法律工作者。第三人：徐州铜山农村商业银行股份有限公司袁楼支行，住所地徐州市铜山区驿城农贸市场3号楼1-3号。诉讼代表人：杜耀华，该支行行长。委托诉讼代理人：杨森，该支行员工。原告崔相坦、崔秀珍与被告薛登祥、李同玲及第三人徐州铜山农村商业银行股份有限公司袁楼支行（以下简称铜山农商行袁楼支行）物权确认纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法由审判员李冠颖适用简易程序于2018年11月29日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭于2019年1月22日公开开庭进行了审理。原告崔相坦、崔秀珍的共同委托诉讼代理人李泽航，被告薛登祥及被告李同玲的委托诉讼代理人王威、程潜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔相坦、崔秀珍向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认云水山庄二期24号房屋归原告所有；2、案件受理费由二被告承担。事实和理由：2006年10月7日，案外人杨杰、被告薛登祥与原告崔相坦、崔秀珍签订《转让协议书》一份，协议约定原告支付被告28万元，由原告在宗地号为B1的土地自建房屋，被告在签订本协议一年内为原告办理好土地使用权证、规划建设用地许可证、房屋产权证等。原告按照协议内容支付28万元后，被告迟迟未履行协议约定的义务，且将涉案房屋产权办理在自己名下，并以涉案房屋抵押贷款，被告的行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，诉至法院。被告薛登祥、李同玲辩称：1、原告诉讼违反了一事不再理的原则，2018年8月1日徐州市中级人民法院作出终审裁定，原告又提起诉讼不符合法律规定；2、二被告不是2006年10月7日转让协议的合同相对人，对两被告无任何约束力，两被告不应当履行该份合同的义务，且该转让协议无效，依据法律法规规定，土地使用权不得转让；3、原告主体不适格，原告的起诉无事实和法律依据。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人铜山农商行袁楼支行述称：被告薛登祥、李同玲在第三人处办理抵押贷款，提交了不动产权证，并到产权部门办理了抵押登记，我行对涉案房产依法享有抵押权。在贷款调查过程中涉案房产为毛坯房无人居住，水电路均不通。从法律上和事实上，第三人认为涉案房产的所有人是二被告。双方发生争议是在2006年，如双方存在着房屋买卖的行为，原告应该及时的行使相关的权利，即使本案原告胜诉，确认其所有权，也不能以此对抗第三人的抵押权，第三人的合法权利应当予以保护。经审理查明：涉案云水山庄小区位于铜山新区，该别墅区建设始于案外人魏炜等人陆续办理立项、规划、用地等手续，建设用地使用权为魏炜等六人，2006年6月16日，魏炜与被告薛登祥签订合作建设协议，魏炜负责六亩地的投资，包括规划土地等费用，薛登祥负责地面附着物清理及投资建设、设计、质量、安全等，建设完成后魏炜无偿获得该建设项目别墅两套（一栋联排）的房产，办证费用由魏炜自行承担，除上述两套房产外，剩余房产均由薛登祥负责安排。2006年10月7日，案外人杨杰和原告崔相坦、崔秀珍签订转让协议一份，载明：甲方杨杰，乙方崔相坦、崔秀珍；一、甲方将位于铜山新区，别墅用地转让给乙方，其宗地号为B1，东西18米，南北15米（详细位置见附图）；二、甲方共计转让一块小宗地给乙方，本宗地的价格为28万元。注：本宗地只能建设一栋别墅；三、乙方必须按照总体规划建设别墅项目及配套设施，乙方无权改变其他用途。甲方必须确保三通一平（道路、管网、外水、外电及附属设施）；四、乙方必须承担建设配套设计费用；五、甲方必须给乙方办好土地使用证、规划建设用地许可证、规划建设工程许可证，上述三证手续费用由甲方承担。房证（房证由甲方负责办理，费用由乙方承担）；六、付款方式：双方签字后乙方必须付总地款的53%给甲方；七、甲方在本协议签订之日起一年内给乙方办好土地使用证、规划建设用地许可证、规划建设工程许可证、房证，在办好四证的同时乙方必须将剩余的土地款全部付给甲方。2010年3月3日，薛登祥在该转让协议下方甲方处签字，并在正文下方手写：“说明后边的围墙由乙方崔相坦磊好，不担务后边的施工（待后边房子建好，乙方付责砌好墙）以上费用水电路费用共同分摊。”2010年5月10日，被告薛登祥的配偶李同玲出具收条，载明：今收到后山土地款贰拾捌万元正人民币（圭山）。2010年7月始，原告委托夏永泉等人在上述地块上建设三层联体楼房一处。房屋建成后水电未通，未装修，一直处于毛坯状态。2016年6月30日，二被告办理涉案房屋的权属登记，将涉案房屋办至二人名下，取得铜房权证铜山镇字第××号房产证，随即又于同年7月1日换证办理转移登记，取得苏（2016）铜山区不动产权第0000610号不动产证。2017年6月8日，二被告向第三人铜山农商行袁楼支行申请贷款600万元，并以包括涉案房屋在内的房产提供抵押担保，并办理了抵押登记：他项权证书号为苏（2017）铜山区不动产证明第0007562号，抵押权人为铜山农商行袁楼支行，抵押方式最高额抵押，抵押金额8518100元，抵押期限2017年6月8日起至2020年6月3日。2017年9月19日，本案二原告向本院提起诉讼，要求二被告协助二原告办理涉案房屋不动产登记手续，本院于2018年3月19日作出（2017）苏0312民初8516号民事判决书，认为在涉案房屋抵押未涤除的情况下，原告主张办理过户登记，涉及抵押人的利益，判决驳回原告的诉讼请求。二原告不服该判决提起上诉，后又书面申请撤回上诉，徐州市中级人民法院于2018年8月1日作出（2018）苏03民终3551号民事裁定，裁定准许其撤回上诉，一审文书发生法律效力。在（2017）苏0312民初8516号案件庭审中，二被告认可收到原告的土地款项，但抗辩原告未按规划建设一套房屋，而是擅自建设了一处联体房屋（实际为两户），原告建的房屋属于违建，不具备建筑资质，且超面积建筑，超规划设计，导致当时不符合办理相关证件的条件，被告为此额外支付了相关规费，另外，原告也不同意承担其他配套及办理证件的相应费用40万元，被告才将房屋登记在被告名下。另查明，被告薛登祥在项目建设中以合作等方式建成多套别墅，涉案小区由于历史遗留问题，房屋产权证和土地分割证历时数年才具备办理条件，被告薛登祥等为小区定名、道路建设、办证等等付出较多努力，薛称买受人配合缴纳有关费用的，房屋权属登记直接就办在了买受人名下。以上事实，有原告提供的转让协议、收条、开庭笔录、（2017）苏0312民初8516号案件开庭笔录、民事判决书，被告提供的民事裁定书及本院调取的房屋登记情况及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本案的主要争议焦点为：原告主张云水山庄二期24号房屋归其所有是否有事实和法律依据。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，该规定确定了不动产物权登记生效原则和物权公示原则。登记公示效力主要针对于外部第三人，而原被告之间的确权争议属于内部效力认定。涉案房屋虽然登记在二被告名下，但根据法律规定和查明的事实，本院认为，云水山庄二期24号房屋应为二原告所有。物权法第三十条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力，第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构建物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。从本案事实来看，转让协议的实质是原告缴纳转让款，获得土地使用权，原告在该地块上自建房屋，合同相对方有义务为原告办理有关权属证书，二原告已经缴纳了28万元的对价，受让涉案房屋所在地块的建设用地使用权。被告抗辩该转让协议无效，且薛登祥不是相对人，本院认为，从历史原因角度来看，包括涉案房屋在内的云水山庄小区别墅建设有关手续规范程度虽不同于当前，但是已具备了权属证书办理条件，涉案房屋即登记在二被告名下，故所涉的土地使用权手续等已经合法，本案争议为房屋所有权归属，薛登祥自述为云水山庄开发者，并在转让协议甲方落款处签字，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。被告曾抗辩原告所建房屋不符合规划，属违建，且原告不愿意承担原约定的公共分摊费用，但被告未举证证明其主张，故应当认定原告所建房屋符合规划等要求，系二原告合法建造的房屋。被告与原告所争有关费用问题，可另案主张。云水山庄建设用地使用权原登记在魏炜等名下，被告薛登祥根据与魏炜的合作建设协议取得了有关地块的实际使用权，薛登祥又将涉案房屋地块的使用权转让给了二原告，并收取了转让款，涉案房屋确系二原告出资建造，二被告并未进行出资建设，且未按协议约定为原告办理权属登记，反而将涉案房屋登记在其名下，属违约行为，损害了原告的合法权益。原告虽然曾经起诉二被告，二案当事人一致，但诉讼请求不同，故本案不属于一事不再理的范畴，对被告的该点抗辩意见，本院不予采纳。本案特殊之处在于，二被告以涉案房屋作为担保进行了抵押贷款，并办理了抵押登记，出借人铜山农商行袁楼支行为善意第三人，其抵押权应当依法予以保护，故二原告虽然对争议房屋享有所有权，但无法对抗铜山农商行袁楼支行的抵押权，铜山农商行袁楼支行依法行使抵押权的风险由原告自担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十条、第一百四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：登记在被告薛登祥、李同玲名下的位于，黄河路北的云水山庄二期24#房产（不动产权证书号：苏（2016）铜山区不动产权第0000610号）归原告崔相坦、崔秀珍所有。案件受理费22800元，由被告薛登祥、李同玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  李冠颖人民陪审员  周书艳人民陪审员  李兴东二〇一九年四月十日书 记 员  权琳琳