潍坊市坊子区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0704民初1456号 原告：潍坊峡山生态经济开发区太保庄街道老河头村村民委员会，住所地：潍坊峡山生态经济开发区太保庄街道老河头村。 法定代表人：王百常，该村村主任。 委托诉讼代理人：胡友祥，昌邑北孟法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：卢锦林，山东海瑞达律师事务所律师。 被告：潍坊市安昌置业有限公司，住所地：潍坊峡山生态经济开发区王家庄街道赵戈村同富路。 法定代表人：张法宝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭风涛，男，1950年10月3日生，汉族，该公司职工。 委托诉讼代理人：王刚，山东双和律师事务所律师。 原告潍坊峡山生态经济开发区太保庄街道老河头村村民委员会与被告潍坊市安昌置业有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月1日、11月12日两次公开开庭进行了审理。原告潍坊峡山生态经济开发区太保庄街道老河头村村民委员会的委托诉讼代理人胡友祥、卢锦林、被告潍坊市安昌置业有限公司的委托诉讼代理人郭风涛、王刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告潍坊峡山生态经济开发区太保庄街道老河头村村民委员会向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2013年6月10日签订的合同书第六条第1款无效，并根据双方于2016年1月5日签订的《补充协议书》第二条第三款第一项的约定，确认相应土地的所有权和使用权归原告；2、被告根据《补充协议书》的约定向原告交付峡山区丽水家园小区六号楼所抵顶欠款的商铺8套、住宅楼房17套，并配合原告办理房产证（所欠剩余欠款原告另行主张）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月10日，原、被告签订《合同书》，约定原告将老河头社区旧村改造开发建设项目承包给被告，被告开发建设安置小区，并给以原告村民相应的安置待遇。同时，合同第六条第一款约定，68亩土地扣除第三项工程所用土地后其他剩余土地无偿交给被告。合同签订后，原告向被告出借款项用于拆迁和工程款，被告承诺按期偿还本息。原告认为，合同所涉土地为集体所有土地，根据法律规定，除国家征收征用外，不得以出让、转让方式将集体土地转让给除集体成员之外的他人。故原被告签订的关于转让土地所有权和使用权的约定无效，原告拥有涉案土地的所有权和使用权。另，双方于2016年1月5日签订《补充协议书》，补充协议约定，若被告未在2016年8月30日前向原告偿还借款本息、工程垫付款、拆迁房屋租赁费，则所涉土地归原告，被告将6号楼开发房屋按商铺3000元/平方米、住宅楼房1000元/平方米价格抵顶欠款，被告将未出售的所抵顶房屋列表明细交付原告。被告未按补充协议约定按期还款，根据补充协议约定，其所开发的6号楼中未出售的23套房屋所有权应直接归原告所有，并配合向原告交付房屋并变更所有权登记。 被告潍坊市安昌置业有限公司辩称，1、原告诉称其与被告于2013年6月10日签订的合同书第六条第1款无效，并确认涉案土地所有权和使用权归其所有，该诉求不成立，缺乏事实和法律依据。原、被告签订的关于老河头社区旧村改造开发项目的合同书系双方真实意思表示，合同书第六条第一款不属于合同法第52条规定的合同无效的情形。双方签订合同后，被告依法取得建设工程立项批文的土地面积为68.145亩，其中25.2亩土地已通过法定程序转换为国有土地，被告缴纳土地出让金和税金，土地使用权人为被告，剩余的42.955亩系被告先行垫资安置老河头68户村民置换的土地，该宗土地由峡山区政府统一征收，并非从原告处购买的集体土地。被告已按约定于2015年12月31日安置68户村民于4号、5号砖混住宅楼内。2、原、被告签订的《补充协议书》系原告村主任胁迫被告签订的，该补充协议中载明的1095.60092万元的款项中795.60092万元系虚构的债务，被告未见到该款项。原、被告签订的合同书约定，安置工程完成后，原告在60天内将旧址上的地表附属物全部拆除，如果未按规定拆除，所属土地及所建安置楼房全部归被告所有。原告至今未兑现，其违约在先，应承担违约责任。原告霸占被告12套住宅和12个储藏室，应予返还，否则，应赔偿被告经济损失。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月10日，原告潍坊峡山生态经济开发区太保庄街道老河头村村民委员会（甲方）与被告潍坊市安昌置业有限公司（乙方）签订《合同书》一份，该合同主要内容为：“为了进一步改善本村村民的居住环境，提高本村村民的生活水平，依照《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》等相关法律法规，遵循平等、自愿、公平、诚实、信用的原则，甲方愿将老河头社区旧村改造开发建设项目承包给乙方，双方就本工程施工事项协商一致，订立本合同。一、工程名称：峡山生态经济发展区太保庄街道老河头社区旧村改造开发建设项目二、工程地点：峡山生态经济发展区太保庄街道老河××村址三、工程内容：乙方先行投资开发安置甲方住宅楼房，共计68户每户110-120㎡，车库改为老年公寓和办公室、卫生室，储存室1-4楼每户1间5楼送阁楼。小区西大门正北段沿街商铺归甲方所有，并且负责综合配套设施工程的施工建设。地源供暖投资款额均由甲方和乙方共同核算价格后按居住面积平摊。四、工程工期：签订合同以后，从安置楼房2013年6月份定点放线始至2014年11月竣工验收合格止，施工工期为17个月，如果发生不可抗力的自然灾害可顺延工程工期。五、质量标准：承建方必须有二级或二级以上资质的建筑施工手续。安置楼房为砖混结构施工。乙方要严格按照建筑管理规范规定，满足用户要求。让老河××村村民居住生活在一个安全、和谐、低碳、环保、富裕的生活环境之中。注：（室内装修工程见附表）。六、甲方承诺1、安置工程开工后，甲方愿将旧村改造剩余土地68亩扣除第三项工程中所用土地，其他剩余土地无偿交由乙方，由乙方自行开发利用。甲方协助给乙方办理相关建设规划、工程施工手续和土地变更手续（土地变更手续费用由乙方承担，但甲方争取的土地补偿金归乙方所有）。2、所有本小区居民用电和商业用电设备全部由甲方投资，所有权归甲方。3、全部所建安置楼房除第三项乙方做出的承诺外，其他超出的建筑面积全部归乙方所有，使用期限按国家规定执行。4、安置工程结束验收以后，2个月内甲方必须将旧址和地表附属物全部拆除，交由乙方开发。如果在60天之内甲方未按本条规定拆迁，所属土地（20亩）以及所建安置楼房全部归甲方所有。七、本合同签订之日起，甲乙双方不能以其法定代表人的变更而终止该合同的法律效力。八、违约金如果任何一方违约应向对方赔偿合同违约金人民币大写陆佰万元整。九、本合同未尽事宜，甲乙双方可另行其他协议，附加协议可与本合同一样起同等法律效力。十、本合同一式三份，甲乙双方各执一份，太保庄街道办事处存档一份。十一、本合同甲乙双方签字盖章后生效。甲方（发包方）：潍坊峡山生态经济开发区太保庄街道老河头村村民委员会乙方（投资方）：潍坊市安昌置业有限公司本合同于2013年6月10日在老河××村委内签订。”2015年2月17日，原告潍坊峡山生态经济开发区太保庄街道老河头村村民委员会（甲方）与被告潍坊市安昌置业有限公司（乙方）签订《协议书》一份，该协议主要内容为：“因乙方开发需要，由甲方为乙方筹集资金，就有关事宜，双方签订本协议，条款如下：一、甲方为乙方筹集的资金，用于乙方丽水家园4、5号楼安置楼，不得挪用于其他项目的支出。二、甲方为乙方筹集的资金至本协议签订之日数额为513万元人民币，由乙方按甲方实际收到集资户交款的时间顺序作为计算利息之日，按月息20‰计算至乙方实际付清之日。三、为保证本协议履行，乙方自愿用自己所有的丽水家园1、2、3、6号楼作抵押，在其售楼款中优先偿还甲方，如乙方不能将款优先偿还甲方的集资款及利息，甲方有权将乙方抵押给甲方1、2、3、6号楼以市场能接受的价格出售，以满足集资款及利息止，乙方不得追究甲方任何责任。四、自安置完毕之日起，十日内将所有借款及本息全部归还甲方，否则所产生的一切后果由乙方自行承担。五、甲、乙双方以前口头协议和书面协议与本协议如有冲突，以本协议为准。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自签字之日起即生法律效力。甲方：潍坊峡山生态经济开发区太保庄街道老河头村村民委员会乙方：潍坊市安昌置业有限公司2015年2月17日。”2015年2月17日，原告潍坊峡山生态经济开发区太保庄街道老河头村村民委员会（甲方）与被告潍坊市安昌置业有限公司（乙方）再次签订《协议书》一份，该协议主要内容为：“因乙方开发丽水家园1、2、3、6号楼，涉及到老河××村部分村民拆迁费用的承担事宜，甲、乙双方签订本协议。一、至2014年12月30日止，所涉及拆迁户的拆迁费用总额为391595元（详见明细表）、变压器安装费170400元，共计：561995元，甲方已分别代乙方垫付。二、该费用乙方直接归还甲方，利息按甲方代乙方实际支付村民的日期之日起计算，至乙方实际付清之日（利息按月息20‰计算）。三、为保证本协议的履行，乙方自愿以丽水家园1、2、3、6号楼作抵押，在其售楼款中优先偿还。四、如果乙方不能在售楼款中优先偿还该款及利息，甲方有权将乙方用于抵押的1、2、3、6号楼以市场能接受的价格自行出售，以满足（归还）该款及利息数额为止，乙方不得追究甲方任何责任。五、甲、乙双方以前口头协议和书面协议与本协议如有冲突，以本协议为准。六、自2015年1月1日起所有拆迁户房屋租赁补偿款由乙方承担，直至安装完毕。本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，自签字之日起即生法律效力。2015年2月17日。”原、被告双方均在合同书上加盖公章。 2013年6月20日，原潍坊市峡山生态经济发展区规划局出具选址意见，原则同意峡山区老河头庄园项目的选址位置，即位于峡××街××、××路以东，规划总用地约85.4亩，净用地66.1亩（以上各项数据以批准的规划为准）。2013年8月29日，潍坊市国土资源局峡山分局出具证明，内容为：“峡山区太保庄街道位于主城区××街××、××路以东，占地面积约45429平方米（具体以勘测定界为准）的地块拟建设峡山区老河头丽水家园项目，经我局实地踏勘该地块符合坊子区太保庄街道土地利用总体规划。特此证明。潍坊市国土资源局峡山分局2013年8月29日。”2016年1月13日，潍坊市国土资源局为被告出具国有土地使用证（潍国用2016第J003号），土地坐落于峡山区××庄街道××东、××以北，使用权面积为16799平方米。2016年1月14日，潍坊市规划局为被告开发的潍坊市峡山区老河头丽水家园1号、6号商住楼、2号、3号、4号、5号住宅楼颁发建设工程规划许可证。原潍坊市峡山生态经济发展区建设局为上述工程补办建筑工程施工许可证。2016年5月4日，潍坊市住房和城乡建设局为上述房屋颁发商品房预售许可证。 2016年1月5日，原告潍坊峡山生态经济开发区太保庄街道老河头村村民委员会（甲方）与被告潍坊市安昌置业有限公司（乙方）签订《补充协议书》一份，该协议主要内容为：“因甲、乙双方分别于2013年6月10日、2015年2月17日签订《合同书》、《协议书》，由于种种原因，乙方未能按约履行完毕合同、协议义务及前期乙方借用甲方村民款项未能及时偿还本金及利息，现双方就上述事宜的妥善处理，经进一步的友好协商，达成一致处理意见，明确双方权利与义务，具体条款如下：一、经双方共同对账，乙方认可以下事实：1、借款：本金1095.60092元及利息（利息计算至实际付清之日，逾期加倍计息）2、工程垫付款：3、拆迁房屋租赁费：二、为保证双方合同、协议的全貌履行，乙方承诺以以下形式偿还并提供担保：1、乙方在2016年8月30日与甲方以现金形式结清借款及利息、工程垫付款、拆迁房屋租赁费等（优先偿付法院判决部分本金、利息及费用）。2、担保方式：乙方在未还清上述款项前，自愿以《合同书》中的土地及自己所有未售的商铺、住宅楼作为担保物，抵押给甲方，以6号楼担保。3、担保结果：乙方在不能按本条款1条约定结清款项，所提供的担保物作以下处理：（1）《合同书》中的土地，乙方自愿放弃，不再向甲方就该土地主张任何权利，由甲方自行处理；（2）商铺乙方自愿以3000元/平米的价格作价给甲方所有，以实有面积为准；（3）在商铺作价后不足以还清甲方欠款情况下，乙方自愿以住宅楼作价1000元/平米给甲方，以实有面积，直至抵顶清甲方全部款项及利息为止，商铺及住宅楼指定丽水家园。（4）上述担保物，在本款1条约定时间到期时，所有权转移至甲方，乙方不得干涉甲方对上述担保物的任何处置。三、乙方的其他债权、债务与甲方无关。……十三、本协议一式四份，甲乙双方各执两份，经双方盖章签字后生效。2016年1月5日。”原、被告双方均在合同书上加盖公章。被告已于2018年12月5日提起诉讼，要求变更该《补充协议书》的相关内容。 本院认为，本案争议的焦点为：原、被告于2013年6月10日签订的《合同书》第六条第1款是否有效。原告认为，该合同条款实为土地出让，因交易的部分土地至今仍为农村集体所有性质，属于农村不得自行出让交易的土地，故双方所签合同应为无效。被告认为，涉案合同中的25.2亩（国有土地使用证载明的面积为16799平方米）土地已办理土地变更手续，剩余土地尚未开发系因峡山区没有建设用地指标导致暂时搁置，其已经全面履行合同约定的义务。本院认为，若对双方签订的合同条款内容进行书面形式审查，该条款并未涉及土地出让的表述。但在案件审理过程中，被告明确陈述，涉案16799平方米土地（双方主张为25.2亩）已完成土地变更手续，并进行房地产开发，剩余土地尚未开发系因峡山区没有建设用地指标所致。另外，被告已另案起诉要求变更双方签订的《补充协议书》的部分内容为“合同书中约定的60亩土地使用、收益、开发权利归其所有”。被告的陈述与行为表明，其签订上述《合同书》的真实意思表示与原告关于“合同目的在于出让土地进行建设开发”的主张相一致，即被告为原告村村民开发安置住宅楼房后，原告将旧村改造剩余的集体土地使用权转让给被告开发利用。本案中，原、被告签订的《合同书》的标的物为集体土地使用权，被告已将其中的16799平方米的土地转化为国有土地，并取得国有土地使用权，被告已按合同约定在该16799平方米的土地上建设安置房屋安置被告村的村民。剩余的涉案土地性质仍为集体土地。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定：”城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”该法第十五条进一步规定：“土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”第六十三条也规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”故原、被告签订的《合同书》第六条第1款，在没有相关审批手续的情况下转让剩余集体土地使用权（合同约定土地面积为68亩，扣除其中已转化为国有土地的16799平方米土地,剩余约42.8亩土地，具体以测量为准）的约定违反法律的强制性规定，应为无效。 对于原告要求依据双方所签订《补充协议书》的约定确认剩余土地（约42.8亩）所有权和使用权归其所有，以及要求被告按照《补充协议书》的约定交付相应房产并办理房产证的诉求，因被告已另案提起诉讼要求变更补充协议的部分内容，且原告的该部分诉求与本案不属于同一法律关系，本案不做处理。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 一、原告潍坊峡山生态经济开发区太保庄街道老河头村村民委员会与被告潍坊市安昌置业有限公司于2013年6月10日签订的《合同书》第六条第1款的内容部分无效（涉及转让剩余约42.8亩集体土地使用权的约定）； 二、驳回原告潍坊峡山生态经济开发区太保庄街道老河头村村民委员会的其他诉讼请求。 案件受理费87536元，由原告潍坊峡山生态经济开发区太保庄街道老河头村村民委员会负担32440元，被告潍坊市安昌置业有限公司负担55096元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  郑传孝 人民陪审员  王华邦 人民陪审员  赵学龙 二〇一九年四月二十六日 书 记 员  孙 敏 法律条文释明 《中华人民共和国土地管理法》 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。