广东省江门市江海区人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）粤0704民初1831号之一 原告（反诉被告）：江门市江海区外海街道南山村民委员会，住所地：广东省江门市江海区南山乡灵中里21号。 法定代表人：伍照岳。 委托诉讼代理人：谢场兴，广东东方大卫律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈国富，男，1947年9月13日出生，汉族，住广东省江门市江海区， 委托诉讼代理人：邝日勇，广东五邑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李健进，广东五邑律师事务所律师。 原告江门市江海区外海街道南山村民委员会（以下简称南山村委）与被告陈国富宅基地使用权纠纷一案，本院于2018年10月8日受理后，依法适用简易程序审理。之后由于案情复杂，本院于2018年12月29日作出（2018）粤0704民初1831号《民事裁定书》，裁定本案转为普通程序审理。在本案诉讼期间，被告陈国富提起反诉。本院依法合并审理。之后，公开开庭对本案进行了审理。原告（反诉被告，以下简称原告）江门市江海区外海街道南山村民委员会的委托诉讼代理人谢场兴、被告（反诉原告，以下简称被告）陈国富委托的诉讼代理人邝日勇、李健进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告以135468元购买位于南山××新村××、××号两块宅基地270平方米（每块135平方米）的行为属于无效法律行为；2、判决支持原告收回被告购买南山××新村××、××号两块宅基地270平方米（每块135平方米），由原告退还135468元给被告。原告在诉讼中变更诉讼请求为：1、依法确认被告以135468元购买位于南山××新村××、××号两块宅基地372平方米（每块186平方米）的行为属于无效法律行为；2、判决支持原告收回被告购买南山××新村××、××号两块宅基地372平方米（每块186平方米），由原告退还135468元给被告。事实和理由：陈国富于1999年9月1日付款100000元和2009年2月25日付款35,468元，共分两次付款，以135468元向江海区外海街道南山村民委员会前任班子成员购买位于南山××新村××、××宅基地371.8平方米。由于陈国富居住在江海区××街道直冲村××号已经拥有村民宅基地。陈国富不属于江海区外海街道南山村村民，其向江海区外海街道南山村民委员会前任班子成员购买位于南山××新村××、××号两块宅基地宅基地371.8平方米行为不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十二条和第六十三条的强制性规定，属于无效行为，依法不受法律保护。江海区外海街道南山村民委员会的前任班子成员在未经村民会议或授权的村民代表会议讨论决定，在南山村民宅基地紧缺的情况下，私下买卖南山村集体宅基地的行为，严重违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条和第六十三条，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第（六）款的强制性规定，也是属于违法行为，依法应当撤销。所以说，陈国富于1999年9月1日和2009年2月25日两次，以135468元向江海区外海街道南山村民委员会前任班子成员购买位于南山××新村××、××宅基地371.8平方米的行为属于无效行为。原告依据本案事实和法律规定请求法院判决支持原告的上述诉求。 被告陈国富辩称，被告合法拥有南山××新村××、××号建设用地的使用权（下称“涉案土地”），不存在原告所称无效情形，理由如下：一、本案的案由，被告认为不是宅基地使用权纠纷，而是土地使用权（建设用地）纠纷。故本案应先经政府处理，原告并没有诉权。根据江海区外海国土所1998年3月15日批准的《建设用地许可证》证明涉案土地是建设用地，依照我国土地供应法第十六条的规定，本案属于土地使用权争议，依法应当先交由外海街道办处理，这是一个法定的前置程序。二、被告合法取得涉案土地的使用权，在1996年原告经过高新区政府批准在该村规划建设用地后，公开对外销售建设工地。涉案土地所在的区域至少有三十多家是非原告村民购买的土地，被告是在1997年向原告购买涉案建设用地，总共支付人民币135468元，取得涉案土地使用权。而后被告于1998年3月15日经外海镇国土所批准取得涉案土地《建设规划许可证》。经外海镇建委批准，取得《江门市外海镇城市建设建筑许可证》、《施工准许证》，有权依法在涉案土地上兴建房屋，所以被告是涉案土地的合法使用权人。三、被告对涉案土地使用权取得的程序合法，有效。外海镇国土所批准给被告的《建设规划许可证》和外海镇建委批准给被告的《江门市外海镇城市建设建筑许可证》、《施工准许证》都符合当时的法律规定，也符合广东省高级人民法院关于人民法院处理房地产开发纠纷案件中几个问题的座谈纪要第三条的规定，被告合法取得涉案土地使用权的行为应受法律保护。四、原告的诉讼请求依法已经超过法定最长诉讼时效，根据本案涉案土地交易的时间发生在1997年的事实，至原告起诉的时间已经超过法定最长20年的诉讼时效规定，依法应丧失胜诉权。在长达20年之中原告从来提出任何异议，现任的法定代表人利用其职务便利，动用公权为其与涉案土地相邻的私人住宅欲行侵占涉案土地。请法院查明事实，依法驳回原告的起诉和诉讼请求。 被告陈国富向本院提出反诉诉讼请求：1、如果涉案土地转让行为被确认无效，则请求判令原告返还135468元购地款和占用款项期间的利息（自收款之日起按年利率24%计算至返还之日止），并判令原告赔偿经济损失3718000元给被告陈国富。2、请求法院判令原告江门市江海区外海街道南山村民委员会承担本案全部诉讼费用（含本诉和反诉的受理费）。被告在诉讼中对第一项诉讼请求补充如下：针对第一项诉讼请求中的关于赔偿损失3718000元，由具有法定资质的评估机构作出评估机构作出评估后最终确定损失的金额。事实和理由：原告于1997年在南山××新村规划建设用地，公开向社会销售（含本村村民和非本村人士，但适用不同的地价标准）。据了解，当时有大约70多宗地由非原告的村民购买建房。被告1980年代就在南山村民委员会投资设厂经营，为南山村民委员会做出了应有的贡献。经当时村集体领导多次动员，为支持南山村集体的建设，被告于是决定向原告购买南山××新村××、××号地块（以下简称“涉案土地”）的使用权，并向原告交纳了135468元购地款。后被告于1998年3月15日经江门市江海区外海镇国土所批准，取得涉案土地《建设用地许可证》，经江门市江海区外海镇建设委员会批准，取得《江门市外海镇城市建设建筑许可证》、《施工准许证》，依法被告合法取得涉案土地使用权，有权在涉案土地上兴建房屋。 被告购买涉案土地使用权经过原告同意，且经过江门市江海区外海镇国土所及江门市江海区外海镇建设委员会的审批后，已经合法取得涉案地块的使用权。因此被告一直以合法使用权人的名义使用涉案地块长达20年，且原告在此期间从未提出过任何异议。 原告现任法定代表人伍照岳与被告的地块相邻，伍照岳为了霸占被告合法拥有的土地使用权，在利益的驱动下，未经合法程序利用其职务之便，以其涉案土地转让行为违反了《中华人民共和国土地管理法》中第六十二条、第六十三条的强制性规定为理由起诉，要求法院确认涉案土地转让行为无效。原告出尔反尔的行为明显违反诚实信用原则，被告在本诉答辩中已经明确提出涉案土地使用权转让合法有效，应受法律保护，请求法院驳回其诉讼请求。 退一万步而言，如果因为被告非被告的村民而认定土地转让行为无效，则原告应当对转让行为的无效承担完全的过错责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，如被告与原告之间关于涉案土地使用权转让的行为被法院判决无效，被告有权要求原告返还135468元购地款和占用款项期间的利息，并有权要求原告因其全部过错导致转让行为无效而应赔偿被告的损失。 被告取得涉案地块（面积为371.8平方米）至今长达20年，随着涉案土地价值不断飙升，如涉案土地因原告的全部过错责任而被贵院确认转让行为无效并由原告收回，则原告应当赔偿被告因土地升值而受到的巨大损失。参照江门市同期同区域征收土地标准10000元/平方米计算，被告所受到的损失为3718000元（371.8平方米×10000元/平方米）。因此，依法原告应当赔偿被告的损失3718000元。 原告对反诉辩称，陈国富在反诉状中提出，南山××新村进行宅基地买卖行为发生在上世纪的九十年代，当时公开销售是分本村村民和非本村村民两种价格的，但是其又不敢说明本村村民是什么价格，非本村村民是什么价格。根据法庭向原南山村党支部书记伍润才的问话笔录证实，1996年以前南山本村村民购买南山××新村宅基地的价格为18万元一亩，折合为每平方米宅基地的价格为270元/㎡（18万元÷666.67平方米）；从1997年开始，南山本村村民购买南山××新村宅基地的价格为26万元一亩，折合为每平方米宅基地的价格为390元/㎡（26万元÷666.67平方米）；而非南山本村村民购买南山××新村宅基地的价格为30万元一亩，折合为每平方米宅基地的价格为450元/㎡（30万元÷666.67平方米）。 陈国富承认其于1999年9月1日付款100000元和2009年2月25日付款35468元，共分两次付款，以135468元向江海区外海街道南山村民委员会前任班子成员购买位于南山××新村××、××宅基地371.8平方米。 根据陈国富的条件，应当是按照每平方米宅基地的价格为450元/㎡支付购买南山××新村××、××号宅基地宅基地371.8平方米计算；陈国富应当向原告支付的购地款为167309.16元（371.8平方米×450元/㎡）；陈国富分别于1999年9月1日付款100000元和2009年2月25日付款35468元，共分两次付款135468元，至今还欠答辩人的购地款31842元未付清。 从一般情况而言，陈国富与南山村关于南山××新村××、××宅基地371.8平方米的货物买卖角度去理解，货款全部付清货物所有权发生转移这是一个亘古不变定律。根据《合同法》第四十四条和一百三十四条规定，“买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。”再根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条规定，“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。” 因此，可以肯定地说：“陈国富至今因还没有付清购买南山××新村××、××宅基地371.8平方米的购地款，还不能取得该宅基地的使用权”，该宅基地目前还在南山村的手中。更谈不上陈国富在反诉状上所说的，一直合法使用涉案地块长达20年的说法。如果果真如此，那就是陈国富非法强占了原告的土地长达20年之久了。由于陈国富至今没有付清购地款，其没有在该宅基地上的使用和收益的权利，其反诉所提出的相关权利都是非法的，请求法庭依法裁定驳回其反诉状的所有诉求。 再就是陈国富，其居住在江海区××街道直冲村××号已经拥有村民宅基地。陈国富不属于江海区外海街道南山村村民，其向江海区外海街道南山村民委员会前任班子成员购买位于南山××新村××、××宅基地371.8平方米行为不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十二条和第六十三条的强制性规定，属于无效行为，依法不受法律保护。 江海区外海街道南山村民委员会的前任班子成员在未经村民会议或授权的村民代表会议讨论决定，在南山村民宅基地紧缺的情况下，私下买卖南山村集体宅基地的行为，严重违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条和第六十三条，违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第（六）款的强制性规定，也是属于违法行为，依法应当撤销。所以说，陈国富于1999年9月1日和2009年2月25日两次，以135468元向江海区外海街道南山村民委员会前任班子成员购买位于南山××新村××、××宅基地371.8平方米的行为属于无效行为，不受法律保护。南山村依据本案事实和法律规定请求法院判决驳回陈国富的全部反诉请求。 本院经审查认为，根据原告提交的《证明》,江门市江海区人民政府外海街道办事处于2018年10月30日出具证明，确认江门市外海街道南山村民委员会和江门市江海区外海街道办事处南山股份合作经济联合社属于南山村组织架构，属于一套人马两块牌子的自治管理组织，均根据村民委员会组织法由全体村民选举产生，任期相同。 根据原告提交的粤农集字第070401010000号《广东省农村集体经济组织证明书》，江门市江海区外海街道办事处南山股份合作经济联合社经江门市江海区人民政府依据广东省农村集体经济组织管理规定审核，于2008年9月23日颁发广东省农村集体经济组织证明书。 根据原告提交的江集有（2012）第300160号集体土地所有权证，位于外海，地号440704005012JA00001、图号2498.50-38411.00、总面积55.1858公顷的集体土地所有权××为江门市江海区外海街道办事处南山股份合作经济社联合社农民集体。 被告于1998年向江门市江海区外海镇南山管理区提出民房用地申请，被告于1998年3月15日获江门市江海区外海镇南山管理区、外海镇规划委员会、外海镇国土所审批同意使用南山××新村××、××号宅基地。被告于1998年3月15日获外海镇国土所颁发该宅基地的建设用地许可证，用地面积为100平方米。同日，被告向外海镇建设委员会、外海镇建筑设计室申请报建。之后获江海区外海镇建设委员会颁发建设建筑许可证、施工准许证，开工日期为1998年3月15日至9月15日。获得建设建筑许可、规划许可、施工许可之后，被告于1999年9月1日向江门市江海区外海镇南山管理区（现更名为江门市江海区外海街道南山村民委员会）支付购地款100000元，于2009年2月25日向原告支付购地款35468元。另外，被告在1999年11月10日、11月22日、11月23日向南山管理区交纳报建费580元，向外海镇建设委员会交纳报建费、市政费、征地管理费共6615元，预算定额管理费、建筑安全监督费、建筑工程质量监督费共1378.35元。向外海镇设计室支付设计费2900元。向外海镇南山建筑队交纳营业税、所得税、教育费附加、承建税共2676.75元。被告至今没有在上述宅基地上建造房屋。 在本案诉讼期间，原告确认江集有（2012）第300160号集体土地所有权证登记的集体土地包括涉案的由其前任班子成员转让给被告的位于南山××新村××、××号宅基地。 据此，涉案转让给被告的位于南山××新村××、××宅基地××所有权人为江门市江海区外海街道办事处南山股份合作经济联合社。原告并非主张南山××新村××、××号宅基地权利的适格主体，无权基于南山××新村××、××号宅基地的转让向被告主张权利。其起诉应予驳回。被告基于与本诉相同的法律关系及同一法律事实提出反诉，其反诉也应予以驳回。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下： 一、驳回原告（反诉被告）江门市江海区外海街道南山村民委员会的起诉； 二、驳回被告（反诉原告）陈国富的反诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 长  黄佩贤 人民陪审员  郭翠瑜 人民陪审员  谢路辉 二〇一九年四月二十四日 法官 助理  严筱凤 书 记 员  施兆勤