贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初1065号原告：胡某，男，1982年3月20日生，汉族，住贵阳市云岩区。被告：贵州中大房地产开发有限公司，地址贵阳市南明区见龙洞路**。法定代表人：何雅亭，职务总经理。委托诉讼代理人：阳上兰，贵州中孚律师事务所律师。被告：贵州浦丰物业管理有限公司云岩分公司，，地址贵阳市云岩区新添大道南段**附5-3负责人：苗欣欣，职务总经理。委托诉讼代理人：阳上兰，贵州中孚律师事务所律师。原告胡某与被告贵州中大房地产开发有限公司、贵州浦丰物业管理有限公司云岩分公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。原告胡某到庭参加诉讼送，被告贵州中大房地产开发有限公司、贵州浦丰物业管理有限公司云岩分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。原告胡某向本院提出诉讼请求：1.与贵州中大房地产开发有限公司签订《补充协议》第一条第一款内容无效；2.判决被告退还原告“燃气开户费”2988元、“有线电视费”265元，共计3253元及利息（利息以银行一年定期存款利率2.75%计算）；3.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2014年6月14日，购买了“中大国际广场”项目商品房，购买时与贵州中大房地产开发有限公司签订的购房合同补充协议，约定购房总款不包含独立电表费、独立水表费、独立燃气费等配套设施的开户费用，交房前由物业公司代收。交房时，被告贵州浦丰物业管理有限公司云岩分公司向原告收取了“燃气开户费”“有线电视费”。被告将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此该条款无效。根据省人大常委会制定的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款（十四），商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用，该政策时2009年5月1日出台的，原告是2014年6月买的房子，被告收取“燃气开户费”“有线电视费”无合理依据，理应退还收取的费用，为了保障原告利益，特向法院提起诉讼。被告贵州中大房地产开发有限公司、贵州浦丰物业管理有限公司云岩分公司为提交答辩状、未提交证据。经审理查明，2014年6月14日，原告胡某与被告贵州中大房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告胡某购买了位于大营坡xxx号（x）x单元xx层x号房屋，出卖人与买受人约定按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米9265.48元，总价款690000元，商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。第二十三条约定了前期物业管理，出卖人依法选聘物业服务企业为贵州浦丰物业管理有限公司。第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。《补充协议》第一条第一款约定双方明确《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立水表费、独立煤气费等配套设施的开户费，交房前项目的物业服务企业代相关单位先行向买受人代收相关配套设施费用。该房屋交付使用后，买受人须自行承担水电气、有线电视、通讯、宽带网等有关设施开通及使用所产生的相关费用。2014年6月24日，原告胡某向被告贵州浦丰物业管理有限公司云岩分公司交纳了“有线电视”开户费265元，“天然气”开户费2988元。另查明，在本院审理的（2019）黔0103民初452号、453、454、455号原告黄瑞等与被告贵州浦丰物业管理有限公司云岩分公司、被告贵州中大房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷四案中，被告贵州中大房地产开发有限公司、浦丰物业云岩分公司提供了该两被告于2014的2月26日签订的《委托书》，主要载明：贵州中大房地产开发有限公司委托贵州浦丰物业管理有限公司云岩分公司，在本里业主交房过程中，代贵州中大房地产开发有限公司收取业主煤气开户费2988元/户及有线电视开户费265元/户，委托有效期：2014年3月1日至中大国际所有商品房交房结束。上述事实，有原告的陈述及其提交的《商品房买卖合同》及《收款收据》，及本院依职权调取的《庭审笔录》在卷佐证，并经庭审质证，足以确认。本院认为，根据本案原告胡某与被告贵州中大房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》的相关约定，并根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述费用的实质应为供水、供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》对独立电表费、独立水表费、独立煤气表费是否包含在商品房价格中的约定部分变更了《商品房买卖合同》关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。据此，因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。因此，虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定《补充协议》相关条款效力的依据，但是，其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告贵州中大房地产开发有限公司提供的涉及上述独立电表费、独立水表费、独立煤气表费及开户费的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效，故对原告要求确认《商品房买卖合同》《补充协议》第一条第一款约定无效的诉请，于事实法律有据，予以支持。综上，被告贵州中大房地产开发有限公司应当向原告退还本案诉争费用。关于承担退还责任的主体，因被告贵州浦丰物业管理有限公司云岩分公司受贵州中大房地产开发有限公司委托收取，为受托方，法律后果应由贵州中大房地产开发有限公司承担，故贵州浦丰物业管理有限公司云岩分公司不应承担退还责任。因被告贵州中大房地产开发有限公司收取上述费用缺乏合法有效依据,其资金占用行为必然会给原告胡某造成一定的损失,鉴于原告对损失具体金额并未举证证明,本院酌情以人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从2014年6月24日起计算至实际退还之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第一百六十二条“基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。”之规定，判决如下：一、被告贵州中大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告胡某煤气安装开户费、有线电视安装开户费合计3253元，及相应资金占用费（资金占用费以3253元为基数，按中国人民银行公布的同期存款基准利率，从2014年6月24日起计算至上述款项实际退还之日止）；二、驳回原告胡某其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元由被告贵州中大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  邵泓泽二〇一九年四月九日书记员  岳于楠