黑龙江省黑河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑11民终257号上诉人（一审被告）：黑龙江省五大连池工人疗养院，住所地五大连池风景区自然保护区迎宾东路。法定代表人：唐秀程，该疗养院院长。委托诉讼代理人：张之敏，黑龙江青山律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：郭洪生，男，1954年2月13日出生，汉族，个体业主，住五大连池风景区。委托诉讼代理人：王凯英，五大连池市双泉镇法律服务所法律工作者。上诉人黑龙江省五大连池工人疗养院(以下简称工人疗养院)因与被上诉人郭洪生房屋租赁合同纠纷一案，不服五大连池市人民法院（2018）黑1182民初1826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人工人疗养院的委托诉讼代理人张之敏，被上诉人郭洪生及其委托诉讼代理人王凯英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工人疗养院上诉请求：撤销一审判决第一项，驳回郭洪生以五年供暖费计算房屋租赁合同损失的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。郭洪生出租的房屋内由其自行维修恢复卫生间的费用支出无证据，工人疗养院无偿向郭洪生供暖的年限具体多长没有证据。2.以五年供暖费作为郭洪生的损失没有合理理由。即使工人疗养院承诺免费向郭洪生供暖，在工人疗养院无法履行承诺的情况下，按照郭洪生的主张及一审判决的认定，双方已由租赁合同关系变为供暖合同关系，工人疗养院承担的损失计算方法应当是郭洪生自行取暖所支出的费用，而不是按工人疗养院供暖收费标准计算。3.工人疗养院与郭洪生之间基础法律关系是房屋租赁合同关系，基于合同的履行工人疗养院负有向郭洪生给付卫生间恢复费用的义务。若干年内以免费供暖的方式抵偿债务，在法律上属代物清偿，这里的物即是无形的热能，在代物清偿协议无法或不能履行的情况下依法必须恢复到原债权债务关系，即原房屋租赁合同关系，由工人疗养院向郭洪生给付卫生间恢复费用，具体金额能够通过鉴定确认。郭洪生辩称，一、租赁房屋商服面积为1300平方米，年租金为650,000元。2015年11月工人疗养院提出解除合同，当时在工人疗养院院长办公室魏景和院长和院长助理张勇与郭洪生商谈，郭洪生表示坚决不同意解除合同，理由是自工人疗养院租赁后把原有三股友谊度假村的一切标间、卫生间、上下水、门锁、电路、坐便器、锅炉、引风机等拆除毁损，另外还有14台空调被拿到工人疗养院，把房屋改成了商场，双方签订的是六年半的租赁合同，在还有三年租赁期限就提出解除合同，让郭洪生根本无法接受。魏景和表示给郭洪生造成的损失工人疗养院会想办法赔偿，并告知郭洪生先作一下测算，然后再商量怎么赔偿。郭洪生依据损失情况进行了测算，列出了明细表，明细表在一审时已提交法庭，一共是八大项损失合计为377,000余元,之后郭洪生和魏景和进行了说明，郭洪生表示如果工人疗养院没有资金赔偿，可以把三股友谊度假村恢复原样。后郭洪生又找魏景和问这件事情怎么研究的，魏景和说院里的初步意思是，用三年的供暖费来抵偿郭洪生的损失，郭洪生表示用供暖费来抵顶损失也可以，但是三年不行太少了，后来魏景和说再召集班子成员会议研究一下，后来工人疗养院研究后同意用五年的供暖费抵顶修缮房屋所造成的损失，并将租赁房屋的钥匙交于郭洪生。工人疗养院与郭洪生口头约定于2016年1月开始向其房屋供暖，但工人疗养院于2016年3月末，以统一管理为由，停止了对包括郭洪生在内的所有院外供暖业户的供暖服务。郭洪生多次找到工人疗养院的领导，要求工人疗养院按所承诺的五年供暖费补偿自己的损失，但均协商未果。二、工人疗养院在上诉状中所提出的三点理由，与事实完全不符，其具体理由有以下三点。1.卫生间恢复费用问题。因为工人疗养院违约解除租赁合同不妥善使用租赁物等行为造成郭洪生损失惨重，因此工人疗养院在提出解除合同时主动要求支付财产损失，并非只是对卫生间恢复费用的填补，而是违约行为的补偿。2.工人疗养院在解约时主动履行三年供暖抵顶损失，但经磋商最终工人疗养院同意以供暖五年抵顶损失，郭洪生与工人疗养院达成了新的合意，即供暖合同。在供暖过程中，工人疗养院又违约取消供暖，给郭洪生又造成了严重损失。3.工人疗养院称以热力费抵顶违约金，属于代物清偿行为是错误的，理由如下：第一，诉争合同并非抵顶，而是变更，即并非工人疗养院称一方不履行还可以要求履行原合同义务，因为原合同已不存在履行的可能，而且原合同并非简单的交付标的物，而是特种经营行为，具有时效性，在履行上不可补救。第二，代物清偿，在我国法律规范文件中并无此规定。第三，即使在理论上，本案也不属于代物清偿，代物清偿是以物权抵顶债务的行为，其本质是通过物权填补债权，而本案均是债权与债权的填补，即行为之债填补违约之债，而债与债之间是具有平等性的，并非物权与债权不平等的存在关系。三、工人疗养院与郭洪生口头约定的协议工人疗养院已实际履行完毕，理应得到依法有效的支持。合同关系的主体是特定的，平等的民事主体就特定民事权利义务达成的合意，在本案中，工人疗养院与郭洪生签订的《房屋租赁协议书》、《补充协议》及口头约定的以工人疗养院五年的供暖费抵顶郭洪生实际损失的协议均系双方当事人的真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》第八条规定，且该意思表示均为相对方所收悉，故以上协议应属有效。本案所涉房屋已由郭洪生修缮完毕，且客观上工人疗养院亦不宜继续履行合同。现郭洪生主张用工人疗养院未如约供暖的供暖费，按供暖收费标准来弥补实际损失，既符合客观所存在的真实性，也切合实际。工人疗养院没有按口头协议约定继续履行承诺，现在又提出对郭洪生的财产损失进行鉴定来确认，应当说完全不符合常理，更不符本案所发生的一系列事实，请二审法院维持一审判决，驳回上诉。郭洪生向一审法院起诉请求：1.工人疗养院因违约给郭洪生造成的经济损失251,875元[五年内的供暖费1,300平方米×5年×44元/（平方米·年）=286,000元，扣除2016年3月15日前供暖3.5个月9,750×3.5=34,125元，合计：286,000元－34,125元=251,875元]及5年内利息损失。2.郭洪生因工人疗养院违约造成的锅炉、管道、引风机等必要费用67,600元（锅炉费29,000元，引风机9,600元，铺设管道费29,000元）及五年内利息损失。3.工人疗养院承担本案的诉讼费等必要支出费用。一审法院认定事实：郭洪生与工人疗养院于2012年5月15日签订了《房屋租赁协议书》，约定工人疗养院承租郭洪生经营的三股友谊渡假村，承租期限为3年零6个月（2012年5月15日至2015年12月30日），承租费为65万元/年。郭洪生与工人疗养院又于2012年5月21日补签《补充协议》，约定“本合同期满后，如无不可抗力因素，乙方必须续签合同三年（2016年1月l日至2018年12月30日）”（《补充协议》将承租期变更为6年零6个月）。以上协议在履行期间，工人疗养院将租赁郭洪生经营的宾馆改做商店经营，并将房间卫生间全部拆除，至工人疗养院解除合同时尚有21个卫生间未恢复原样，同时工人疗养院将承租房屋的上水、下水、电路等部分拆除，将14台空调拿回工人疗养院使用，另将供暖锅炉、引风机、等设备拆除并造成损坏。2015年11月，工人疗养院以租赁房屋经营不善为由，向郭洪生提出不再续签合同，解除与郭洪生签订的房屋租赁合同，郭洪生同意解除房屋租赁合同，并当即表示工人疗养院应依照合同的约定，恢复郭洪生房屋的卫生间和赔偿所造成的其他财产损失。工人疗养院随后召开院长办公会研究解决承租郭洪生房屋的善后问题，会议认为当时工人疗养院经济状况不好，拿不出现金补偿对郭洪生恢复租赁房屋所造成的实际损失，议定由郭洪生自行恢复房屋，用给郭洪生房屋供暖的供暖费顶抵郭洪生恢复租赁房屋的损失，并由法定代表人魏景和与郭洪生商谈，后工人疗养院院长助理张勇传达了工人疗养院让郭洪生自己修缮房屋，并用工人疗养院为郭洪生的租赁房屋供暖三年的供暖费顶抵修缮房屋的费用。郭洪生当即表示同意解除合同，并自行恢复房屋，但三年供暖费用不足以顶抵修缮房屋的费用，因为不只是恢复21个卫生间，还有上水、下水、电路、门锁、已恢复卫生间的门和坐便器等都需更换，另外还有14台空调被带到工人疗养院，原来的锅炉、引风机被拆除损毁，加之恢复修缮房屋期间的经营损失大约为35万元以上。郭洪生提出，工人疗养院用给其供暖五年的供暖费顶抵其修缮房屋的费用。院长助理张勇将郭洪生的合同解除条件向院长魏景和进行了传达，魏景和召集班子成员进行研究后，同意用五年的供暖费顶抵郭洪生自己修缮房屋所造成的损失，随后工人疗养院将研究的意见转达给了郭洪生，并将租赁房屋的钥匙交于郭洪生。界此，工人疗养院与郭洪生因达成了以工人疗养院五年的供暖费顶抵郭洪生实际损失的协议，口头约定解除了案涉房屋租赁协议。案涉房屋交接后，工人疗养院依口头约定于2016年1月开始向郭洪生房屋供暖，且未收取供暖费。春节后郭洪生开始准备房屋装修材料，2016年5月初，开始修缮房屋，至7月15日将房屋改回宾馆并开始经营。但工人疗养院于2016年3月末，以统一管理为由，停止了对包括郭洪生在内的所有院外供暖业户的供暖服务。界此，工人疗养院再度违约。此后，郭洪生多次找到工人疗养院的领导，要求按工人疗养院所承诺的五年供暖费补偿自己的损失，但均协商未果。另查明，工人疗养院按五大连池市风景区物价局五管价发[2008]23号文件规定，对外按建筑面积收取商服供暖费44元/（平方米·年）。风景区三股友谊渡假村企业类型系个体工商户，法定代表人是郭洪生，即本案原告。郭洪生自认工人疗养院向其实际供暖3.5个月，供暖费为34,125元。一审法院认为,合同是平等的民事主体就特定民事权利义务达成的合意，其订立形式包括书面、口头或其他形式。本案中，工人疗养院与郭洪生签订的《房屋租赁协议书》、《补充协议》及口头约定的以工人疗养院五年的供暖费顶抵郭洪生实际损失的协议均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，且该意思表示均为相对方所收悉，并工人疗养院以实际开始履行供暖义务且未收取供暖费用，郭洪生已修缮房屋并履行完毕，故以上协议应属有效。工人疗养院与郭洪生在履行房屋租赁合同及其补充协议过程中通过新的合意（抵顶损失的口头协议）得以变更；在履行后协议即抵顶损失的口头协议过程中，工人疗养院再度违约，致使郭洪生的实际损失未能得以填补，因此郭洪生有权向工人疗养院主张违约损失。因案涉房屋已由郭洪生修缮完毕，且客观上工人疗养院亦不宜继续履行案涉合同。现郭洪生主张用工人疗养院未如约供暖的供暖费，按供暖收费标准核算成金钱价值来弥补郭洪生的实际损失，该主张既具有可操作性又符合客观常理，且于法有据，本院应予支持。参照五大连池市风景区物价局五管价发[2008]23号文件，结合本案案情和当地实际，本院酌情认定供暖费为商服44元／（平方米·年），即本院依法确认郭洪生合理的经济损失为251,875元[44元／（平方米·年）×1300平方米×5年－34,125元（郭洪生自认已供暖的供暖费）]，该损失核算依据由工人疗养院出具的职工住宅及自建房屋和院出租房取暖费收缴明细表附卷佐证。郭洪生诉请支付利息的请求因无法律依据，故本院不予支持。郭洪生申请撤回第二项诉讼请求，是其对民事权利的处分行为，本院应予准许。工人疗养院辩称用鉴定的方式解决纠纷的主张，因工人疗养院与郭洪生已达成新的协议，即对工人疗养院原违约责任已进行了实质的变更；且案涉房屋已由郭洪生修缮完毕，鉴定已无执行可能和实际意义，故本院对该主张不予支持。综上所述，本院对郭洪生要求工人疗养院赔偿因违约给其造成的经济损失251,875元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百三十三条、第一百三十五条、第一百三十七条,《中华人民共和国合同法》第九条、第十条、第二十五条，第二十六条、第七十七条、第九十三条、第一百零七条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第一百零八条规定，判决：一、被告黑龙江省五大连池工人疗养院于本判决生效后十日内赔偿原告郭洪生经济损失费251，875元；二、驳回原告郭洪生的其他诉讼请求。案件受理费6,092元，减半收取3,046元，由原告郭洪生负担846元，被告黑龙江省五大连池工人疗养院负担2,200元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，郭洪生与工人疗养院解除房屋租赁协议后，工人疗养院以无偿供暖的形式赔偿郭洪生因解除房屋租赁协议给其造成的实际损失，双方之间重新达成供暖协议是真实意思表示，自双方达成合意时即成立并生效，双方均应依约履行，现工人疗养院不能继续履行该协议，应当承担违约责任，赔偿郭洪生的经济损失。工人疗养院主张供暖协议的性质系代物清偿是正确的，但是该供暖协议已经实际履行，郭洪生已受领供暖服务，在此情况下，工人疗养院不能继续供暖，应当按照新达成的供暖协议承担违约责任，郭洪生作为合同相对人据此主张权利符合法律规定，工人疗养院认为应按原合同承担责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。工人疗养院主张以无偿供暖形式赔偿郭洪生实际损失，具体的供暖期限没有证据，2015年9月25日工人疗养院院长办公会会议记录中能够证实工人疗养院原院长魏景和找郭洪生商谈赔偿事宜，且一审法院对魏景和作的调查笔录能够证实无偿供暖的期限为五年,故工人疗养院该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。工人疗养院主张以五年供暖费作为赔偿郭洪生的损失没有合理理由，工人疗养院与郭洪生达成口头协议约定用五年无偿供暖的形式赔偿郭洪生的损失，且工人疗养院对工人疗养院以外的商户供暖收费标准是参照五大连池市风景区物价局五管价发［2008］23号文件，现工人疗养院违约不能继续履行合同，一审法院判决按照供暖收费标准赔偿郭洪生的损失并无不当，故工人疗养院该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，工人疗养院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,079元，由上诉人黑龙江省五大连池工人疗养院负担。本判决为终审判决。审判长  陈文华审判员  于卫平审判员  张 岩二〇一九年四月十五日法官助理仇长城书记员赵伟