广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初1416号原告：陈素琴，女，1991年2月7日出生，汉族，住广东省普宁市，委托诉讼代理人：肖守华，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓庆，北京德恒（广州）律师事务所实习律师。被告：广东协兴投资股份有限公司，住所地佛山市顺德区龙江镇文华路50号假日美域3栋213办公室。法定代表人：谭以锷。委托诉讼代理人：梁晓，广东品道律师事务所律师。委托诉讼代理人：康泳珊，广东品道律师事务所律师。原告陈素琴与被告广东协兴投资股份有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法由罗洋担任独任审判员，适用简易程序于2019年2月25日公开开庭进行了审理，两原告共同的委托诉讼代理人肖守华、被告的委托诉讼代理人康泳珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈素琴向本院提出诉讼请求：1.被告在5日内向原告支付逾期交楼违约金（以总房价990000元为基数，按照每日万分之四的标准，自2018年8月1日起至被告将符合合同约定及法律规定的房屋交付给原告之日止，暂计至2018年11月20日为44352元）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年1月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定被告将坐落于龙江镇文化社区居民委员会文化路9号龙江协兴购物中心5栋XX号房出卖给原告，建筑面积112.04平方米，房屋总价款为人民币990,000元。合同签订后，原告已按照合同约定支付了商品房价款及相关款项。合同第九条约定了商品房交付条件、第十条约定了商品房相关设施设备交付条件、第十一条约定了交付时间（2018年8月1日）和手续，但截至今日，所涉商品房仍不符合合同约定交付条件。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之4的违约金。由于被告违约，导致原告不能如期收楼，给原告造成了较大损失且对生活和工作造成一定影响。被告广东协兴投资股份有限公司辩称：原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求依法予以驳回。理由如下：一、案涉房屋未能如期交付是政府方面原因所致，属于不可抗力情形，因此，被告无须承担逾期交付的违约责任。案涉房屋的交付须竣工验收合格，而由于政府方面的因素严重耽误了竣工验收工作：1.市政供电因素严重耽误消防验收。所有建设工程的消防电气验收，消防电源必须符合正式通电标准。但因案涉工程用电需求大，用电负荷计划16800KVA，需要建设专用线路供电，但龙江辖下的110KV龙江变电站、龙山变电站的出线间隔、负载能力不能满足案涉工程用电需求，需要待110KV开源变电站投运后调整110KV龙江变电站、龙山变电站负荷才能满足需求。而涉及调整110KV龙江变电站、龙山变电站负荷工程量较大、涉及面很广，实施需要较长时间，另外案涉工程的专用供电线路路径较长，路径经过的土地权属涉及多个管理部门和村居较多，协调的工作量较大造成供电线路推进难度很大。因此，案涉工程迟迟未能正式通电，严重耽误了消防验收；2.测绘软件临时强制升级影响测绘资料入库，耽误验收工作。为配合不动产登记发证国家新规范要求，顺德区测绘主管部门要求在2018年4月23日以后全区所有的测绘资料需要审核、入库的，均须采用升级后的测绘软件，导致被告前期已做好的部分测量资料作废，须重新进行绘制、编辑。同时，新版的测绘作业软件因匆忙上线，尚有很多功能未完善，处于一边使用发现问题，一边将发现的问题交由软件公司解决的阶段，直至2018年8月份新版测绘作业软件才较为完善，测绘作业软件的上线完善工作直接使被告的验收工作耽误了150天。综上，因政府因素导致验收工作延误，从而影响案涉房屋交付，属于不可抗力的情形，被告无须承担违约责任。二、部分业主与被告签订了《确认书》，均同意收楼日期调整为2018年10月25日。因此，即使被告要求承担逾期交付房屋的违约责任，违约金的起算日期也应从2018年10月26日开始。【与被告签订《确认书》的业主有：（2019）粤0606民初1418号原告刘捷、杜丽、（2019）粤0606民初1406号原告曹秀芬、（2019）粤0606民初1412号原告周稳稳、周彩玲、（2019）粤0606民初1410号原告陈新华、谭海丽、（2019）粤0606民初1411号原告江凯涛】。三、案涉工程已于2018年11月14日取得工程项目竣工验收备案，被告当日出具《收楼催告通知书》，并于2018年11月19日统一向各业主寄出，次日即2018年11月20日已全部送达给各业主。因此，即使被告要承担逾期交付房屋的违约责任，违约金也只能计算至2018年11月20日止。综上所述，请求法院查清本案的事实，正确适用法律法规，依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在以下部分予以详细阐述。本院经审理查明，2017年3月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告将坐落于龙江镇文华社区居民委员会9号龙江协兴购物中心5栋XX号商品房出卖给原告，建筑面积为112.04平方米，房屋总价款为人民币990000元。被告应当在2018年8月1日前向原告交付该商品房。合同签订后，原告已按照合同约定支付了商品房价款及相关款项。另查明，案涉房屋已于2018年11月14日取得工程项目竣工验收备案。被告所出售的商品房在竣工验收时已取得房屋测绘报告。2018年11月19日，被告向原告发出《收楼催告通知书》，通知原告立即到到现场办理收楼手续，该《收楼催告通知书》于2018年11月21日送达给原告。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思的表示，且相关条款不违反法律法规的规定，应认定为合法有效，双方依法成立商品房买卖合同关系，应按照《商品房买卖合同（预售）》的相关条款履行合同义务。《商品房买卖合同（预售）》第十二条对逾期交付责任作出了明确约定：“逾期在30日之内，自第十一条约定的交付届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金”，“逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之4的违约金”。根据《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，被告应在2018年8月1日前向原告交付案涉商品房，被告在符合商品房交付条件后于2018年11月19日向原告发出了《收楼催告通知书》，该《收楼催告通知书》已于2018年11月21日送达给原告，原告应在收到该《收楼催告通知书》后办理案涉商品房的收楼手续，故被告需承担的逾期交付的违约金应从2018年8月2日起计算至2018年11月21日（共112天）为44352元（990000元×0.0004/天×112天）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。被告抗辩主张市政供电因素耽误消防验收，但仅为其单方陈述，被告抗辩主张测绘软件升级影响测绘资料入库，但其庭审提交的证据并不足以证实，本院依法不予采纳。即使存在被告抗辩主张上述某些情况，该情况也不属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告作为具备合法资质的房地产开发商，其有能力预见、有责任避免和克服上述影响商品房按期交付的情况，故被告以不可抗力为由拒绝承担逾期交付的违约责任的理据不足，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告广东协兴投资股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈素琴支付逾期交付的违约金44352元；二、驳回原告陈素琴的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为454.40元（原告已预交），由被告广东协兴投资股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。审判员 罗 洋二〇一九年四月三日书记员 张捷云