河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1525民初941号原告：张高升，男，1966年5月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：唐清友、徐威，河南精致律师事务所律师，一般代理。被告：张志龙，男，1963年9月1日出生，汉族。委托诉讼代理人：冯春雷，河南振蓼律师事务所律师，一般代理。被告：固始县市场监督管理局。法定代表人：沈文明，系该局局长。住所地：固始县蓼北路与春水路交叉口。委托诉讼代理人：夏连生，该局工作人员，一般代理。委托诉讼代理人：马建新，河南信申律师事务所律师，一般代理。原告张高升与被告张志龙、被告固始县市场监督管理局（原固始县工商行政管理局）确认合同效力纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，公开开庭进行了审理。原告张高升及其委托诉讼代理人唐清友、徐威，被告张志龙及其委托诉讼代理人冯春雷，被告固始县市场监督管理局的委托诉讼代理人夏连生、马建新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张高升向本院提起诉讼请求：1、宣告被告张志龙与被告固始县工商行政管理局的房屋买卖无效；2、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告张高升与其父亲张开勤、祖父张长志均在分水亭工商所工作，三代人居住在该所分配的一间60平米的公房内居住至今。1996年7月13日，原告张高升与固始县工商行政管理局分水亭工商所签订了房屋租赁协议，约定租赁期限1996年7月13日至2016年9月30日，租赁期限为20年，租金为15000元。1996年7月16日固始县工商行政管理局批复同意原告张高升租赁分水亭工商所房屋，同年9月26日原告一次性付清了15000元租金。2016年3月8日，被告固始县工商行政管理局将原告张高升租赁的房屋挂牌出售给被告张志龙，在此前后，固始县工商行政管理局未询问原告张高升是否有购买承租房屋的意向，在挂牌出售时未询问原告张高升是否愿意以成交价有限购买承租房屋。原告认为被告固始县工商行政管理局与被告张志龙签订的房屋买卖合同侵犯了原告张高升作为租赁期内承租人的优先购买权。请求宣告二被告的房屋买卖无效。被告张志龙答辩称：1、被告张志龙善意取得本案诉争的房屋，该合同合法有效；2、该起诉讼，原告的起诉已经超过诉讼时效，有证据证明张高升在2010年4月9日已经知道其承租房屋被挂牌出让的事实；3、原告要求确认合同无效没有事实和法律依据，事实方面，双方在租赁合同中，原告明确放弃了优先权。法律方面，原告所依据的司法解释生效在1988年4月2日，其所对优先权的规定已经被最高人民法院于2009年6月22日发布的《关于审理城镇房屋租赁合同案件适用法律的意见》第21条、第24条不一致，该司法解释对本案不适用。其所引用的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》对本案不适用。被告固始县市场监督管理局答辩称：一、被告答辩人不是适格当事人，被告答辩人与原告签订的租赁合同，约定原告无优先权，因此原告与二被告的房屋买卖合同无利害关系，被答辩人不是适格当事人；二、原告起诉超过诉讼时效，答辩人出售争议房屋，于2010年3月8日通过公开拍卖方式出售，原告当时也知道，原告现在主张超过诉讼时效；三、原告主张合同无效没有法律依据；四、原告请求，人民法院不应支持，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，原告请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持；五、原告没有诉讼主体资格，原告非房屋权利人，其租赁合同在2016年到期，到期后原告也未交租赁费。原告张高升为支持其主张，提供以下证据：1、固始县公证处公证书，内容为原告与固始县工商局的租赁合同，证明原告与固始县工商局的租赁合同合法有效；2、固始县工商行政管理局的挂牌公告，挂牌成交确认书，证明固始县工商行政管理局在租赁期限内出售房屋，侵犯了原告的优先购买权；3、一份关于证据保全的公证，证明原告向工商局主张权利，时效没有中断。对原告的举证，被告张志龙质证称：证据1、真实性无异议，对其证明目的也没有异议，但从该租赁合同中可以明确的反映其租赁期限已经于2016年9月29日结束。从该合同中明确约定在租赁期间，出租房出租财产转让给第三方不必征求承租方意见。双方对于出租时候是否告知承租人有明确约定。证据2、真实性无异议，但从挂牌交易这种买卖形式及竞拍的价格结果可以看出张志龙取得该房应系善意取得。证据3、该公证书可以证明原告于2010年4月9日知道了其优先权被侵害的事实，依据当时的诉讼时效期间两年，其应当在2012年4月10日之前向法院起诉，否则超过诉讼时效，且到目前为止，原告没有证据证明其在2012年4月10日之间主张过优先权的行为，因此该公证书恰恰证明已经超过了诉讼时效。对原告的举证，被告固始县市场监督管理局质证称：证据1、真实性无异议，该证据说明现在原告与固始县工商行政管理局之间没有任何的租赁关系。同时说明原告不具有优先购买权，且已超过诉讼时效；证据2、说明国有资产处置程序合法有效。证据3、同意张志龙的质证意见，原告已超过诉讼时效。被告张志龙为支持其主张，提供以下证据：挂牌拍卖手续，包括：移交清单、挂牌成交确认书、挂牌转让须知、竞买资格申请书、产权交易收购合同、挂牌公告、购房款收据以及挂牌交易的佣金收据，证明张志龙取得该房屋系通过竞拍方式取得，而采取竞拍方式出让房屋的，在竞拍中房屋交易价格不能确定，所以承租人请求的同等价格下优先购买权是没有依据的；该房屋已经于2010年3月15日移交给张志龙，张志龙对该房屋实际占有、使用；该房屋取得的所有费用均已经交清。张志龙以合法的形式取得了该房屋的所有权，并对该房屋实际占有使用，其系善意取得。对张志龙的举证，原告张高升质证称：移交清单与本案没有关联性；挂牌成交确认书、挂牌公告、挂牌转让须知、竞买资格申请书、产权交易收购合同、购房款收据以及挂牌交易的佣金收据，与本案没有关联性。张志龙占有的三间房子不包括原告租赁的一间房子。被告固始县市场监督管理局对张志龙的举证无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。通过法庭审理，本院认定事实如下：原告张高升系原固始县工商行政管理局分水工商所职工，其父亲张开勤、祖父张长志均曾在分水亭工商所工作，1996年7月13日，原告张高升与原固始县工商行政管理局分水亭工商所签订了房屋租赁协议并公证，约定张高升租赁租赁分水亭工商所沿街门面房屋一间，用于居住兼营业，租赁期限为20年，从1996年9月30日至2016年9月29日，租金为15000元，双方永远不得变更（20年内），在租赁期间，出租方如将出租财产所有权转移给第三方，不必征求承租方同意，但应告知承租方所有权转移的情况。后固始县工商行政管理局于同年7月16日批复同意原告张高升租赁分水亭工商所房屋，张高升一次性付清了15000元租金。2008年，经固始县人民政府批准，固始县工商行政管理局拟对陈集、分水等十个未设中心工商所的工商所老所址委托河南金桥拍卖公司对社会进行公开拍卖。2010年1月19日，固始县金桥产权交易中心有限责任公司通过固始县电视台等向社会公告挂牌拍卖分水工商所房屋及土地，具体位于分水乡街道中心地段原分水工商所前排楼房及前半土地（不含走道），土地面积205.7平方米，房屋面积221.67平方米。其中房屋包含本案争议房屋，张高升租赁的房屋位于挂牌转让楼房的下层东起第一间。2010年3月4日至3月8日，固始县金桥产权交易中心有限责任公司挂牌交易，被告张志龙参加了交易，并以239135元价格成交取得了以上房屋及土地。后张志龙与固始县工商等行政管理局签订挂牌成交确认书及产权交易收购合同，支付了合同价款。事后，固始县工商局及固始县金桥产权交易中心有限责任公司同张志龙移交了房屋及土地，但原告张高升的一间房屋至今未移交，并在张高升占有和使用。2010年4月9日，张高升向固始县工商局声明称其对租赁的房屋享有优先购买权，并通过固始县公证处对其向固始县工商局留置声明进行了公证。张高升称其此后一直在主张此权利，但未提供证据证实。2016年9月29日，张高升的房屋租赁合同到期后，也未交付房屋给固始县工商局或其他人员，也未与其他组织或个人签订房屋租赁合同，房屋至今仍在张高升使用。2019年，原固始县工商行政管理局与其他行政机关合并为固始县市场监督管理局。本院认为：原告张高升与原固始县工商行政管理局签订的房屋租赁合同不违反法律规定，双方的房屋租赁合同合法有效。2010年，原固始县工商行政管理局拟对分水亭老工商所进行拍卖，委托相关拍卖公司向社会进行了公告，被告张志龙通过竞拍取得了原分水亭工商所的房屋及土地产权，张志龙与原固始县工商行政管理局系买卖合同关系，经审查，张志龙的产权取得方式不违反法律规定，房屋及土地取得合法。原告张高升称原固始县工商行政管理局的行侵犯了其优先购买权，本院认为，固始县工商行政管理局委托拍卖公司进行的拍卖，拍卖前，拍卖公司向社会公开进行了公告，没有法律规定必需通知张高升，应当视为原告张高升知道拟对包括其租赁的房屋进行拍卖，故不能认为拍卖房屋的行为侵犯了其优先购买权。固始县工商行政管理局所拍卖的房屋和土地中成宗产权，原告所租赁的房屋只是其中的一间房屋，对成宗产权的拍卖，不能认为侵犯了原告的优先购买权。即使出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他分割承租人优先购买权的情形，承租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院也不予支持。被告张志龙抗辩称其是善意取得本案诉争的房屋，该拍卖合同合法有效，本院支持；被告张志龙抗辩称原告起诉超过诉讼时效，本院认为，合同的效力问题，是行成权的问题，合同如果无效，自始无效，故原告起诉未超过诉讼时效；被告张志龙抗辩称原告与固始县工商局之间的租赁合同中，原告明确放弃了优先权，该约定具体为“在租赁期间，出租方如将出租财产所有权转移给第三方，不必征求承租方同意，但应告知承租方所有权转移的情况。”本院认为，此约定只能理解为出租人在转移出租财产给第三方时，不必通知承租人，即没有义务告知其财产转移情况，但并不必然认为是张高升放弃了优先购买权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第二百三十条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，判决如下：驳回原告张高升的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张高升负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交二审诉讼费100元，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  梁光映二〇一九年四月二十九日书记员  王 婕