江苏省兴化市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1281民初1313号原告：杨炳红，男，1967年2月22日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：平安，江苏天棱律师事务所律师。被告:兴化市舍陈城建开发有限责任公司,住兴化市合陈镇文化小区内。法定代表人：沈德中，总经理。委托诉讼代理人：徐建庆，江苏兴华人律师事务所律师。被告：范小平，男，1962年3月18日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：殷稳生，兴化市大营法律服务所法律工作者。被告：陈月新，男，1948年1月2日生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：陈树青，男，1963年1月7日生，汉族。第三人：陈向兴，男，1961年3月10日生，汉族，住兴化市。原告杨炳红与被告兴化市舍陈城建开发有限责任公司（下称舍陈公司）、范小平、陈月新商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨炳红及其委托诉讼代理人孙平安、被告舍陈公司的委托诉讼代理人徐建庆、被告范小平、被告陈月新的委托诉讼代理人陈树青到庭参加诉讼。后原告申请追加陈向兴为第三人参与本案诉讼，本院予以准许。后本院适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨炳红及其委托诉讼代理人孙平安、被告舍陈公司的委托诉讼代理人徐建庆、被告范小平的委托诉讼代理人殷稳生、被告陈月新的委托诉讼代理人陈树青到庭参加诉讼，第三人陈向兴经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告杨炳红向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告之间的《商品房预售合同》有效；2.判令被告向原告交付房屋并配合办理相应的过户手续。事实和理由：被告范小平、陈月新出资，以被告舍陈公司的名义开发兴化市合陈文昌花苑过程。在其开发期间，被告范小平、陈月新以需要资金周转为由多次向原告借款，同时又向原告租赁施工设备，截止到2013年底，经结算被告尚欠原告的借款、租金、材料款等合计130万元。经协商，双方约定以欠款抵算购房款，于是在2015年1月16日和1月31日，被告范小平、陈月新与原告签订三份商品房预售合同，分别约定被告将其开发的文昌花苑1幢502室、2幢603室、2幢1201室均以2600元/平方米的价格出售给原告所有，合同总价款为967900元，并约定在交付时据实结算。但至今，被告未按合同约定向原告交付房屋，也没有配合办理过户手续。为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告舍陈公司辩称，1.原告所称的与范小平、陈月新之间发生过借款、租赁、材料买卖的相关情况，舍陈公司均不知晓，对于原告所称的结算结果舍陈公司也不认可；2.舍陈公司从未与原告进行过房屋预售的洽谈，也没有签订过房屋预售合同，更没有收取过原告任何款项。原告所提交的预售合同上面的印章不是舍陈公司的印章，舍陈公司没有刻制，也没有授权他人刻制该印章；3.原告提交的是房屋预售合同，据舍陈公司所知，该处房屋没有房屋预售许可，因此相关合同违反法律的禁止性规定，是无效合同。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据。被告范小平辩称，房屋买卖合同确实是以文昌花苑售楼部名义与原告签订的。被告陈月新辩称，1.原告诉称开发文昌花苑工程因资金周转为由多次向其借款不是事实，陈月新未因文昌花苑资金周转所需向原告借过款，也从未收到过原告的购房款；2.陈月新出具的是收据的复印件，也不符合民事诉讼证据的要求，也没有原告的任何签字或盖章；3.原告虽出具了2015年元月31日的房屋预售合同，时隔三年之久，根据相关法律规定，原告已过诉讼时效。其余意见同舍陈公司。因此，原告诉请无事实和法律依据，请求驳回。第三人陈向兴未到庭陈述。原告杨炳红为证明其主张，向本院提交证据如下：1.商品房预售合同三份，证明在2015年1月16日、2015年1月31日被告范小平、陈月新与原告签订了位于兴化市的事实。2.收据一份，证明在2015年1月31日被告收到了原告交付的上述三套房屋的购房款96.79万元。3.不动产产权情况表三份，证明案涉三套商品房初始登记所有权人为舍陈公司；4.诉状及民事裁定书各一份，证明陈月新、陈向兴在另案诉讼中自认与范小平系合伙关系，共同开发兴化市文昌花苑工程；5.借条一份，证明2015年1月双方在结算时原告已将原借条、供货清单、单据等能印证130余万元欠款的证据全部交给了范小平、陈月新，后双方商品房预售合同，以130万元中的96.79万元抵算三套房屋的购房款，剩余的款项重新出具了借条；6.范小平、陈月新、陈向兴因合伙纠纷在盐城市大丰区法院诉讼的诉状一份，证明范小平、陈月新、陈向兴系合伙关系，范小平在预售合同、收据中的签字是合伙行为；7.陆春明证言，证明原、被告间债权债务情况及购房情况。被告舍陈公司对上述证据质证意见为;对证据1的真实性无法确认，该组证据中所有的字迹都不是舍陈公司工作人员所为，加盖的印章不是舍陈公司的印章，也不是舍陈公司刻制或授权他人刻制的印章，该三份合同即使是真实的也与舍陈公司无关；对证据2真实性有异议，该收据中加盖的印章同样不是舍陈公司的印章，也不是舍陈公司工作人员书写，收据上载明的收款方式是转账，如果该收据属实，原告应当提供转账的相关依据；对证据3，该情况表只能证明涉案房屋的权利人是舍陈公司，但是不能证明舍陈公司与原告签订过售房合同。对证据4的真实性、证明目的无异议；对证据5真实性不能确认，因为原告没有提供该民间借贷款项已经实际向范小平或陈月新支付的相关证据。证据6、7与舍陈公司无关；被告范小平对原告上述证据质证意见如下：证据1，我是开发文昌花苑项目的合伙人之一，商品房预售合同是我和陈月新与原告签订的，公章是由我保管，文昌花苑对外出售房屋都是加盖这个公章；证据2，收据是我经办的，我负责财务，对收据认可；证据3真实性无异议，但是文昌花苑是由我、陈向兴、陈月新合伙挂靠在舍陈公司名下开发。对证据4、5、6、7没有意见。被告陈月新对原告上述证据质证意见如下：证据1中陈月新的签字属实；证据2收据记载的收款方式是转账，原告应该提供相应的转账依据，上面加盖的公章是文昌花苑售楼部专用公章，只能用在专用处，除销售外不能代表文昌花苑。收款只能用财务专用章或者文昌花苑项目部公章。上面的收款人没有陈月新的任何签字，陈月新也没有收到任何款项；证据3说明了陈月新没有处理不动产的权利。若原告确有证据证明合伙方借过其款，则待三被告及陈向兴清算后进行归还或者确认；对证据4的真实性无异议，但与本案没有关联；证据5的借条已经过了诉讼时效，且是盖的售楼部的章，应当盖财务专用章或项目部公章；证据6，不能证明原告向被告出借过款项；证据7，对于范小平与原告之间的借款情况陈月新不清楚。为查明本案事实，本院曾对案外人陆春明进行调查，陆春明称：1.范小平、陈月新、陈向兴自2009年起即合伙开发兴化市文昌花园住宅项目，我帮助他人三人代记账；2.三人在合伙期间向杨炳红借款，并租赁钢管、扣件等建材，后在2015年1月份，经双方对账尚欠本息为1387667元，范小平、陈月新、陈向兴以三套房屋抵偿1017900元款项，剩余款项重新出具了借条。结合原、被告所提供的上述证据及各自的质证意见，本院认定事实如下：被告范小平、陈月新及第三人陈向兴系合伙关系，其三人自2009年开始合伙开发兴化市文昌花苑小区住宅项目，合伙期间由案外人陆春明代记账。被告舍陈公司为有限责任公司，经营范围为房地产开发经营。位于兴化市文昌花苑小区住宅项目建设用地等相关手续均由被告舍陈公司办理，该项目的投资、开发、建设、经营、售房等行为均由被告范小平、陈月新及第三人陈向兴负责，该项目初始登记在舍陈公司名下，舍陈公司依照范小平、陈月新、陈向兴要求，由其为实际购房人办理相应的产权登记手续。被告范小平、陈月新以“文昌花苑售楼部”名义，在2015年1月16日与原告签订《商品房预售合同》一份、于同年1月31日与原告签订《商品房预售合同》两份，约定“合陈文昌花苑”将文昌花苑1幢502室以26.39万元、2幢603室以37.7万元、2幢1201室以32.7万元的价格出售给原告，在该三份合同中出卖方处均由被告范小平、陈月新签名，并加盖有“文昌花苑售楼部”公章。同日，被告范小平以“文昌花苑售楼部”向原告出具收据一份，该收据载明收款金额为96.79万元，收款事由为“1#502、2#603、2#1201，总价101.79万，下欠5万元打条子，代办房产证”，范小平在该收据中签名并加盖“文昌花苑售楼部”公章。当日，被告范小平另向原告出具借条一份，借条载明“今借到杨炳红人民币贰拾玖万陆仟陆佰元整，4个月之内”，被告范小平亦在借条上加盖“文昌花苑售楼部”的公章，被告陈月新在担保人处签名。上述《商品房预售合同》、借条形成后，被告范小平、陈月新未向原告交付涉案房屋，亦未偿还原告款项，原告遂向本院提起诉讼，并提出如前诉请。庭审中，原告杨炳红称：在本案合同签订数年前，范小平、陈月新、陈向兴合伙以舍陈公司的名义开发案涉房屋，在其合伙期间范小平、陈月新、陈向兴共同租用原告的施工设备，并向原告借款。在2015年1月经过结算后，确认尚欠数额为130余万元，范小平、陈月新提出以房抵债，并签订了本案的三份商品房预售合同。被告舍陈公司称：如果范小平、陈月新、陈向兴一致同意处置文昌花苑小区房屋，舍陈公司同意以自身的名义与购房者签订合同，办理相关产权登记手续；目前文昌花苑的土地分割证被陈向兴占有，如陈向兴不配合，舍陈公司难以协助办理产权登记手续。被告陈月新称：在与原告签订预售合同时知道欠原告钱，欠多少不清楚；如果能查实范小平、陈月新、陈向兴合伙期间确欠原告所称的款项，愿意尽快办理过户手续。本案在审理过程中，经原告申请，本院对位于兴化市房屋采取了保全措施。本院认为，本案的争议焦点主要有：1.涉案三份《商品房预售合同》效力问题；2.被告范小平、陈月新及舍陈公司责任承担问题。关于争议焦点1，结合原告所提供的证据及各方当事人在庭审中的陈述，可以证实范小平、陈月新、陈向兴在合伙开发兴化市文昌花苑小区住宅项目时与原告存在借款合同等关系，且范小平确认未偿还原告借款、租金等，经重新协商并对账后将部分尚欠款转化为购房款的情况下，范小平、陈月新以“文昌花苑售楼部”的名义与原告签订了《商品房预售合同》。该预售合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律，行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，各方当事人应按合同约定履行各自义务。舍陈公司虽辩称涉案房屋并未取得预售许可，但经本院了解，涉案房屋已办理初始登记，应具备销售条件。故本院确认涉案三份《商品房预售合同》有效。原告已用债权抵算了购房款，其要求被告交付涉案房屋并办理产权登记，有事实和法律依据，本院亦予支持。收款收据中载明“总价101.79万，下欠5万元打条子，代办房产证”，结合当事人陈述及交易习惯，剩余房款5万元应在被告交付涉案房屋时由原告一并给付。关于争议焦点2，本案中，结合当事人的陈述及自认，可以认定包含涉案房屋在内的兴化市文昌花苑小区住宅项目系范小平、陈月新、陈向兴借用舍陈公司的资质合伙开发建设的，范小平、陈月新、陈向兴与舍陈公司存在挂靠关系。根据相关法律规定，以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。舍陈公司作为被挂靠一方，应与挂靠人共同对因挂靠开发房地产项目产生的责任承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告杨炳红与被告范小平、陈月新签订的三份《商品房预售合同》有效；二、被告兴化市舍陈城建开发有限责任公司、范小平、陈月新于本判决生效后十五日内将位于兴化市房屋交付给原告杨炳红，并配合杨炳红办理上述房屋的产权登记手续。案件受理费13479元、保全费5000元，合计18479元，由兴化市舍陈城建开发有限责任公司、范小平、陈月新负担。此款杨炳红已垫交，被告在履行上述义务时将此款一并给付杨炳红。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费13479元。（户名：江苏省泰州市中级人民法院，开户行：中国银行泰州分行营业部，账号：47×××53，行号：104312800123）。审 判 长  周鑫涛人民陪审员  孙爱民人民陪审员  孙彭才二〇一九年四月二十四日书 记 员  邹佳慧