山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1502民初3210号原告：赵传生，男，1973年8月7日出生，汉族，居民，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：孔令山，聊城高新昌顺法律服务所法律工作者。被告：杨德林，男，1979年4月10日出生，汉族，居民，原租住于山东省聊城市东昌府区东关街米市街46号，现住址不详。被告：石红，女，1976年3月29日出生，汉族，居民，住所，系杨德林之妻。原告赵传生与被告杨德林、石红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告杨德林、石红经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵传生向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告于2012年11月27日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判决被告履行《商品房买卖合同》，交易房价为350000元。事实和理由：2012年11月27日，原、被告在聊城市东昌府区签订《商品房买卖合同》一份，被告将东昌府区闸口新时代小区D-20号楼4单元507室的房产（楼房建筑面积92.79㎡，配套储藏室8.53㎡，南楼梯西数第一间房）卖给原告，原告按合同价格已支付给被告钱款，原、被告共同于2012年11月28日自愿在鲁西公证处公证，公证处出具（2012）聊鲁西证民字第521号公证书。2012年11月27日签订合同后，被告交付上述房屋，原告同家人入住，至今已有六年。合同签订接受原合同房款后，被告下落不明。原告现需过户办理房产证件，被告下落不明无法配合办理过户手续及房产证件。故具状起诉，请求人民法院判如诉请。被告杨德林、石红未作答辩。原告为支持其主张向本院提交如下证据：1、聊城市鲁西公证处出具的公证书一份，证明房产所有权人杨德林、石红将拥有所有权的东昌府区闸口东新时代小区D-20号楼4单元507室的房屋出售给原告；房屋面积为92.79平方米，储藏室面积为8.53平方米；杨德林、石红己收到原告交付的房款。2、《商品房买卖合同》一份，证明涉案房产系杨德林、石红用合法方式购买取得，二被告对房屋享有处分权，将涉案房屋出售给原告的行为合法有效。3、中国建设银行个人贷款结清证明一份，证明二被告将涉案房产的购房款全部结清，包括房款首付36627元、按揭84000元，共计购房款120627元；二被告另支付地下室购买款7079元。4、原告向二被告支付购买涉案房产收据7张，证明原告已向被告支付购房款294000元，剩余56000元未付，原因是二被告下落不明，无法给付。涉案房屋约定购买价格为350000元，合同签订日期为2012年11月27日，约定签订当日付首付款300000元，剩余房款于公证处公证完毕两日内给付，收到首付款当日交付房屋，因被告未交付房屋，故签订合同当日未缴纳首付款300000元。当时双方过户时间没有写明，294000元分7次向被告支付，其中2012年11月23日付定金10000元（2000元现金，8000元转账）、11月27日付款175000元、11月28日付款70000元、12月3日付款20000元、12月5日付款10000元、12月16日付款5000元、12月26日付款4000元。签订合同当日未交付300000元的原因是被告没有向原告交钥匙，2012年12月3日交付房屋时共计支付275000元的原因是当日与杨德林去房管局办理过户手续时知道房屋被查封，我于当日交款20000元，杨德林将钥匙交给我，我入住该房屋，当时仅我与杨德林二人在场。虽该房己被查封，但考虑到已支付大部分房款，无奈才又付其20000元后交接房屋。5、2015年5月26日聊城市东昌府区人民法院（2014）聊东商再字第1号民事判决书一份，证明杨德林将涉案房屋卖给原告后，又卖给了案外人沈保建，法院撤销了（2012）聊东商初字第1822号民事调解书，从而证明本案原被告的商品房买卖协议合法有效。6、聊城市中级人民法院（2015）聊民再终字第18号民事判决书一份，证明沈保建不服（2014）聊东商再字第1号民事判决提起上诉，聊城市中级人民法院于2016年1月28日做出判决驳回上诉，维持原判。该两份判决系从网上打印获得。7、水电费及物业费单据，最早交纳的时间为2013年2月，水电及物业费，最近交纳的时间为2018年3月，水电、物业及垃圾清理费，证明原告实际占有并居住于涉案房屋。经审核上述证据，并结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2012年11月27日，原、被告双方签订《权利义务转让协议》一份，约定：原告（乙方）购买被告（甲方）拥有的坐落在聊城市东昌府区的房产，楼房建筑面积92.79㎡，配套的储藏室8.53；另外南楼梯西数第一间房交付乙方使用；上述房产的交易总价格为350000元，其中包括双气开口费、维修资金等办理入住手续的相关费用；付款时间及方式：甲乙双方同意并约定在本合同签订之日，乙方付款300000元给甲方，剩余房款于公证处公证完毕两日内付给甲方；甲方应于收到乙方首付款当日将交易的房产交付给乙方，待全部房款全额支付后，本房产所有权归属乙方所有，甲方与其他第三方签订的所有与本房产有关的买卖、担保、赠与等属无效行为；自本合同签订执行到日后办理房产证与过户给乙方的过程中，因甲方原因导致的一切后果纠纷，由甲方或甲方代理人负全部责任；甲方负责承担初始办理本人名下房产证所需要的相关规费及各部门收取的相关费用，但乙方需要以后办理房屋产权的过户手续所需缴的费用由乙方承担；本房屋买卖合同成立后，甲方应于当日将涉及此房屋产权的一切证件手续交付乙方，本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件，等过户条件成熟时，无论办理房屋产权证、土地使用证及过户手续等，甲方都必须积极配合，如因甲方不配合造成乙方不能办理过户手续等，按房款的10%赔偿乙方损失；合同签订后，双方应共同遵守，甲乙双方均不得反悔，甲方不得再对此房屋主张任何权利，如甲方违约，除退还乙方所有购房款和利息外，还应在甲方单方毁约7日内支付乙方方违约金70000元，如乙方单方违约，同样7日内支付甲方违约金70000元。上述协议签订后，原、被告双方到山东省聊城市鲁西公证处进行公证，该公证处于2012年11月28日作出（2012）聊鲁西证民字第521号公证书，证明协议签订过程真实，原、被告在协议上的签名、捺印属实。赵传生于2012年11月23日支付杨德林购房定金10000元，后又分别于2012年11月27日、11月28日、12月3日、12月5日、12月16日、12月26日支付杨德林付购房款175000元、70000元、20000元、10000元、5000元、4000元，以上共计294000元。后因杨德林、石红下落不明，剩余购房款56000元赵传生未再支付。赵传生于2012年12月3日入住涉案房屋并实际占有、使用至今。另查明，涉案房屋系杨德林以按揭贷款方式自青岛新时代房地产开发有限公司聊城分公司购得，相关银行贷款已由杨德林于2008年6月20日还清。本院认为：原、被告签订的《权利义务转让协议》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。双方就房屋过户未约定履行期限，二被告未取得不动产权证，且现下落不明，原告亦未按约定付清购房款，尚不具备房屋过户办理条件，原告可待办理条件具备后依法另案向二被告主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告赵传生与被告杨德林、石红于2012年11月27日签订的《权利义务转让协议》为有效合同；二、驳回原告赵传生的其他诉讼请求。案件受理费6650元，由被告杨德林、石红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  孙利群人民陪审员  王风兰人民陪审员  郭凤春二〇一九年四月二十二日书 记 员  田 振