四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0104民初2487号 原告：李娜，女，1981年11月14号出生，汉族，住。 委托诉讼代理人：张林，四川英济律师事务所律师。 被告：陈宏，女，1968年6月25日出生，汉族，住。 被告：薛东，男，1986年10月24日出生，汉族，住。 以上两被告共同委托诉讼代理人：李至平，四川蜀望律师事务所律师。 第三人：成都领居天下房地产经纪有限公司，住所地：成都市锦江区静康路387号。 法定代表人：马逸云。 委托诉讼代理人：谢洪建，男，系公司工作人员。 原告李娜与被告陈宏、薛东、第三人成都领居天下房地产经纪有限公司（简称领居天下公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李娜及其委托诉讼代理人张林、被告陈宏和薛东的共同委托诉讼代理人李至平、第三人领居天下公司的委托诉讼代理人谢洪建到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，和解期间未能达成协议。本案现已审理终结。 原告李娜向本院提出诉讼请求：1、陈宏、薛东继续履行2017年9月29日与李娜签订的《房天下二手房合同》，向成都市房管局办理递件过户手续，完成房屋交易，即将位于成都市锦江区房屋的产权过户登记至李娜名下；2、陈宏、薛东承担本案的诉讼费、保全费。事实和理由：2017年9月22日，李娜经房产中介领居天下公司居间，看中了陈宏位于成都市锦江区的房屋，中介告知李娜，房主陈宏委托其堂弟薛东为代理人，全权办理房屋买卖事宜，同时告知该房目前已被法院查封，但陈宏正在积极的办理解除查封事宜。2017年9月29日，李娜与代理人薛东约好当天签订房屋买卖合同。因一直未看到陈宏授权薛东卖房的书面委托书，故李娜在签订合同的路上给房主陈宏主动打了电话，核实薛东身份，并确认是否已授权薛东代理房屋买卖事宜，陈宏确认了薛东的身份并告知李娜全权委托了薛东，她本人无法到场，跟薛东签合同就行。2017年9月29日，陈宏作为甲方，薛东作为甲方代理人，李娜作为乙方，中介作为丙方，三方签订了《房天下二手房合同》，载明：房屋为陈宏单独所有，已被司法机关查封，购房总价为132万元，签订合同当日付定金4万元，递件成功当日付首付款78万元，尾款50万元乙方以贷款形式付款，甲乙双方应在2017年10月15日备齐办理贷款所需的相关资料，前往银行签订贷款合同，并约定通过丙方办理合同项下房屋的按揭贷款。代理人薛东在甲方处签字。同时，双方还签订了《自行办理赎楼（解押）声明》，薛东在甲方声明人处签字：“薛东（代陈宏）”。合同签订后，因陈宏的银行卡已被法院查封，故李娜将4万元定金支付到薛东的银行账户。之后，李娜多次与薛东联系，办理后续交易手续，均因房屋未能解封而搁置。11月中旬，中介通知李娜房屋已解除查封，可以办理后续的交易手续。2017年11月16日，中介为李娜与薛东、陈宏办理了存量房买卖合同网签手续。2017年11月23日，薛东告知李娜陈宏希望将房屋总价涨到136万，后李娜与薛东达成合意将房屋总价调至135万元。2017年11月28日，李娜致电陈宏，确认了调整后的交易价格，且李娜与陈宏相约于当日到成都融翔金融外包有限公司办理房屋贷款手续，李娜签订了贷款合同，并缴纳了贷款服务费，但陈宏爽约，贷款手续未能完成。后陈宏以合同并非本人签署为由拒绝履行合同义务，拒绝卖房。李娜认为，陈宏委托代理人薛东卖房签订了《房天下二手房合同》，合同已生效，陈宏应按照合同约定承担合同义务。 被告陈宏、薛东共同辩称，1、陈宏从未与李娜见过面，合同上没有陈宏的签字，也没有授权委托书，因此合同不成立。2、薛东与李娜口头协商后退还定金4万元并加了1000元利息，李娜也表示同意并将卡号给薛东，即使合同有效，双方也已终止了履行合同。3、李娜现在属于限购的范围，合同无法继续履行，责任不全在薛东。 第三人领居天下公司陈述，对李娜所述的事实予以认可，双方经领居天下公司居间服务签订合同，薛东告知是代理陈宏签订合同。陈宏所有的另一套号房屋，也是由薛东代理陈宏出售的，签订了合同并办理了过户手续。 本院经审理认定事实如下：位成都市锦江区号的房屋于2014年8月4日登记所有权人为陈宏。 2017年9月29日《房天下二手房合同》载明：卖方（甲方）陈宏，代理人薛东，买方（乙方）李娜，经纪方（丙方）领居天下公司；上述房屋已出租，有抵押，甲方应在签署本合同后7个工作日内向银行申请偿还贷款，按照银行规定时间还清并办理注销抵押登记；房屋总价为132万元，乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金4万元，待房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款；首付款78万元，递件成功当日支付甲方；尾款50万元，乙方以向银行贷款的形式支付，甲乙双方应在2017年10月15日备齐办理贷款所需的相关资料，前往银行签订贷款合同；若贷款申请未获批准或贷款额度不足的，乙方须自行筹齐房屋尾款，并于办理房屋产权转移登记申请前支付给甲方；甲乙双方应在甲方解除限制后乙方贷款审批通过后5个工作日内前往房产交易中心办理过户手续。合同尾部甲方处由薛东书写“薛东（代陈宏）”。 2017年9月30日，李娜向薛东银行账户转账支付购房定金4万元。 后李娜与薛东微信沟通。2017年11月24日，薛：“娜姐没有给我姐谈过价格吧？我姐给我说过一次，可能就是你打的电话。我肯定办好，你放心。”李：“没有哈，交定金之前我给她打过一个电话确认是不是委托了你来办理，后来就再没打过电话了。”2017年11月26日，薛：“娜姐在吗？这套房子总价136万你接受吗？”李：“可以，赶紧办手续就行。”薛：“我给小刘说了。”李：“好的，明天陈姐要来吧？”薛：“她要来的，她是房东肯定要来签字啊。” 2017年12月1日，薛东与李娜签订《补充协议》，约定李娜购买薛东上述房屋，成交价更改为135万元。 2017年12月13日，李娜与陈宏电话沟通。李：“我是那个买美华大厦902房子的小李，9月29日我跟薛东签合同的时候，我是先给你打了电话的，你确认了你们的关系之后我才去跟他签的合同。”陈：“你和他来说，这事你一开始就和他谈，因为这个事一直他在处理，还有当时我是有两套房子，我是要卖一套知道吧，我以为是那套卖了，后来你打电话很奇怪，为什么出现两个的问题。”李：“但是这个房子第一个就是9月29日我签的，而且当时我给你打了电话。”陈：“我不清楚，我不知道哪个电话，因为我不知道是谁，我也没有见过你们任何人，所以我以为是那个，实际上那个房子是另外一个房子，其实这事一直是他在办，不是我在办，其实我答应了，我不是答应你，我只答应一个人，我也稀里糊涂的答应了，但是这事我口头答应了也不算啊，我也没有签过任何协议，是你和他没谈好。”李：“不是，他现在说的是你们不卖房子。”陈：“对啊，我不卖了，我两套房子就卖一套，谁先给钱我就卖给谁。”李：“我先给的钱啊，他们都是12月份才给的。”陈：“我不清楚啊，那你去和他说吧，这个事我是委托他来做的，就是中间出现误会了，我是收了一个定金，是中介给我的，但这是哪套房子的我不清楚……当时我给薛东说了我就卖一套，现在就说别人那套已经签了，我一直以为是你，当时我到银行去签我都以为是你，我也没见过别人……另外一家也是孩子上学，跟你情况很相似，所以我也没有搞清楚，而且这事不是我在办，所以你现在找我，我也没有办法。”李：“我签合同也是先打过电话问过你的。”陈：“你告诉过我，但是我不知道是你，我怎么知道你是谁啊。”李：“我当时报了名字的，而且我签了合同上面。”陈：“我根本不知道买房子的是谁，你告诉了我也不知道啊……我现在不想卖这个房子了。”李：“但是我觉得反正这个合同在这，我该索赔我还是要索赔。”陈：“当时我是答应了你的，我说这个房子如果要卖的话我就卖给你，是吧？”李：“对啊，你亲口答应我的。” 后李娜与薛东电话沟通。李：“我听中介小谢说现在陈姐她们报是报150万,说还可以成交哇?”薛：“她之前是这个样子跟我说的。因为那个是上一个月的时候我们那个姐她跟我说了，她说的是如果是现在这个价格的话可以卖150万元，然后他们也想卖这个房子，前次没沟通好。”……薛：“因为他们当时周转资金提了的，就是要卖这个房子，但是说好了，后面又说不卖了，所以说把我放到中间，其实我与李娜姐无冤无仇，我也不可能整你，不可能害你。” 2017年12月13日，薛东向李娜发送短信：“李娜姐这件事情我尽力了，你给我一个你的卡号，我先把订金转给你把。”李娜回复：“农业银行，一会你空了还是打个电话说吧。” 2018年4月13日，陈宏向李娜上述账户支付41000元，后李娜又将前款退回。 证人刘某陈述：1、刘某曾是领居天下公司工作人员，案涉合同系经其居间签订的。2、当时，案涉902号房屋在交易市场上显示的都是薛东的联系方式，薛东称其可以全权代理，因陈宏在外地无法提供书面授权。刘某电话告知陈宏，薛东将902房屋出售了。陈宏也称由薛东全权处理，并称办理房屋过户手续时由薛东向其告知，其会配合。签订合同时，薛东是作为陈宏的代理人在合同上签字，并代陈宏收取了李娜支付的定金4万元。后来薛东提出房屋150万元可以成交。目前，李娜签订了贷款合同，陈宏还未签，贷款合同签订完毕即可办理递件过户手续。3、901号房屋是异形，户型没有902好，签订合同在902之后，当时也是由薛东全权处理，也没有陈宏出具的书面委托书。办理901号房屋过户手续时，由薛东通知陈宏到场，该房屋已过户。 庭审后，李娜提交说明称，其愿意在办理房屋产权过户当日一次性支付剩余购房款131万元。 以上事实有原告李娜提交的原被告身份信息、第三人工商信息、《房天下二手房合同》、定金收条、银行交易明细、《补充协议》、通话录音、聊天记录、四川移动本地话单、履约催告函、二次履约催告函、快递单、快递查询单、快递单、快递物流信息，被告提交的短信记录、催告函、转账凭证、微信记录,以及证人证言、当事人的陈述在案佐证。经本院向陈宏核实，其对李娜提交的通话录音的真实性予以认可，故本院予以确认，双方争议的事实由本院结合其他证据进行综合认定。 本院认为，本案的争议焦点主要是：《房天下二手房合同》签订主体问题，合同是否已经终止。 关于第一个争议焦点。从李娜与陈宏通话录音可以看出，李娜在签订合同时向陈宏电话确认，陈宏也认可将房屋出售给李娜。证人刘某的证言也佐证，陈宏将案涉房屋委托薛东出售，且陈宏所有的另一套房屋亦是由陈宏委托薛东签订合同等相关事宜的方式进行出售的。因此，李娜有理由相信薛东有代理权，该代理行为有效。《房天下二手房合同》由陈宏委托薛东与李娜签订，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。 关于第二个争议焦点。陈宏、薛东以薛东口头与李娜协商将定金退还为由辩称合同已经终止，李娜对此不予认可。陈宏、薛东未提交其他证据证明双方对终止合同达成一致，仅以李娜向薛东发送短信告知银行卡号，不能证明李娜同意终止合同。故本院对此项辩称理由不予采纳，双方仍应按合同约定继续履行合同。庭审后，李娜提交书面说明，愿意在办理房屋产权过户当日一次性支付剩余购房款131万元。故陈宏应协助李娜办理房屋产权过户变更登记手续，李娜应于办理房屋产权过户手续当日支付剩余购房款131万元。薛东作为陈宏的代理人，其行为后果应由委托人陈宏承担，故李娜主张薛东履行上述义务，缺乏依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决如下： 一、被告陈宏应于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告李娜将位于成都市锦江区房屋的产权过户登记至原告李娜名下，原告李娜应于办理上述房屋产权过户手续当日向被告陈宏支付剩余购房款131万元； 二、驳回原告李娜的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取8340元，保全费5000元，两项共计13340元，由被告陈宏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  潘苏华 二〇一九年四月十二日 书记员  傅晓婉