浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终875号 上诉人（原审被告）：朱勇进，男，1993年2月12日出生，汉族，住台州市路桥区。 委托诉讼代理人：蔡菊仙，浙江星册律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪仙女，女，1967年3月14日出生，汉族，住台州市椒江区。 被上诉人（原审原告）：牟声振，男，1978年8月26日出生，汉族，住台州市路桥区。 委托诉讼代理人：陈正观，浙江晓法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈一涵，浙江晓法律师事务所实习律师。 上诉人朱勇进因与被上诉人牟声振房屋买卖合同纠纷一案，不服台州市路桥区人民法院（2018）浙1004民初10211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱勇进上诉请求：一、撤销（2018）浙1004民初10211号民事判决，驳回被上诉人的全部诉请。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审对本案事实认定错误。首先，对于查明“路北街道办事处在拆迁安置过程中为何将上诉人作为房屋征收补偿协议签订的相对方，及上诉人提出的拆迁补偿及安置权利”等，是确定上诉人是否有权处分讼争房屋的基础依据，但原审对房屋买卖合同是否有效的基础法律依据不作审查，而直接以错误登记的路北街道办事处、路桥新城开发管理委员会路北街办〔2018〕91号文件（以下简称〔2018〕91号文件）作为认定本案事实的依据，显然不够严谨，更何况与讼争房屋有关的三份合同都没有上诉人的书面授权，故案外人洪仙女所签的《路桥区洋洪出让地块项目集体土地上房屋征收补偿协议书》（以下简称征收补偿协议书）、《房地产买卖合同》对上诉人不具有法律约束力，故《房地产买卖合同》无效。其次，上诉人不是讼争安置房的户主，实际上讼争的安置房系上诉人父亲朱志仙过继的老房子，该房的实际户主和权利人均是朱志仙，且户口本载明户主为朱志仙，成员是朱勇进、朱丽雅三人，故原审认定拆迁安置房的户主是上诉人错误。二、如前所述，上诉人无权签订征收补偿协议书，故该协议书对上诉人不具有法律效力。三、征收补偿协议书、《房地产买卖合同》、收条、电话录音等均是被上诉人与洋洪村村干部及路北街道办事处驻村干部陈仙亮等恶意串通，一手炮制的。上述证据均是在2018年8月14日制作，从操作行为方式显示，被上诉人买卖交易如此仓促，极不符合常理。更主要的是上诉人在外地工作，根本不了解安置房情况，既无卖房意愿，也从不认识被上诉人，被上诉人利用洪仙女没有经验，在被上诉人、洋洪村村干部及路北街道办事处驻村干部陈仙亮等人连哄带骗、强行要求的情况下签字，被上诉人主观上存在欺诈，不适用善意取得。故《房地产买卖合同》无效。四、原审认定陈仙亮的录音能证明上诉人授权洪仙女签订相应合同的委托手续错误。上诉人的父亲朱志仙因拆迁补偿协议严重剥夺了他的基本权益，而不配合拆迁工作，严重影响陈仙亮的工作进程，故村干部及陈仙亮等与被上诉人恶意串通，欺骗洪仙女签订补偿协议，并强行上诉人卖房，因此，陈仙亮的录音不能作为上诉人委托洪仙女签订合同的授权依据。五、原审判决上诉人承担违约金247600元，无事实和法律依据。因讼争的安置房系朱志仙一户所有，即便是房屋转让，也需要朱志仙的所有家庭成员在《房地产买卖合同》中的出卖方一致签字，才能成立。即使《房地产买卖合同》成立，也因讼争安置房至今未登记至上诉人名下，上诉人没法办理过户手续，因此，原审判决上诉人承担违约责任错误。六、原审认定的物业维修基金10102元计算错误。涉案房屋的实际维修基金费用是按40元/平方米计算，而被上诉人是按70元/平方米计算的。车库是20元/平方，即20元/平方米*32.41平方=648.2元，而被上诉人计算为1621元。物业维修基金一个车位一个月三十元，一年共360元。 牟声振辩称，一、讼争房屋系上诉人所有，上诉人有权处分该房屋，其与被上诉人签订的《房地产买卖合同》依法有效。1、根据〔2018〕91号文件及征收补偿协议书，本案讼争房屋的权利享有者皆为上诉人。而上诉人主张〔2018〕91号文件系路北街道错误登记，那应提出行政诉讼或者行政复议，但上诉人均未采取任何救济行为推翻该行政行为。上诉人一审期间提供了信访答复，但相比较，〔2018〕91号文件更具有公示效力，且也有补偿协议书佐证，故上诉人主张讼争房屋非上诉人所有无事实依据。2、一审庭审中，上诉人也明确表明其对拆迁安置补偿的套房产权归上诉人自己所有是明知的，上诉人的该行为应当认定对该事实的自认，而上诉人又在上诉中又不予承认该房屋并非自己所有，不符合法律规定。3、与被上诉人达成房屋买卖合意的是上诉人，上诉人母亲仅是在双方达成合意的情况下，经上诉人授权，代为签订买卖合同的代理人，被上诉人并不存在欺诈的主观恶意。同时，被上诉人以每平方米11000多元的对价取得该房屋，故《房屋买卖合同》依法有效，上诉人作为善意的受让人，应当依法取得该房屋的所有权。4、即使上诉人无权处分该房屋，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，该合同依然有效。二、上诉人委托洪仙女的行为合法有效，其母在其委托权限内代为签字所产生的法律效果，应归上诉人所有。陈仙亮及上诉人的通话录音是无法伪造出来的，委托行为并不是一个要式行为，并不一定需要书面授权才视为委托成立。 牟声振向一审法院起诉请求：1.判令被告办理位于洋洪小区7幢2-2102室的不动产登记手续；2.判令被告协助原告办理不动产登记于原告名下的手续；3.判令被告承担违约金247600元；4.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年8月14日，被告朱勇进委托其母亲洪仙女与路桥区人民政府路北街道办事处就房屋征收补偿签订征收补偿协议书，被告取得安置套房一套。同日，被告委托其母亲与原告牟声振签订《房地产买卖合同》约定：1.甲方（朱勇进）自愿将坐落在路北街道洋洪小区7幢2-102室拆迁安置房，建筑面积120平方（包括地下车库）转让给乙方（牟声振）。2.成交价格为人民币1238000元。3.于本合同生效当日，由乙方支付甲方750000元；甲方授权乙方支付给孙领招、孙荷领、陈老七、陈国友、陈仙国的共同指定人陈仙国名下补偿费410000元；余款78000元，于办理不动产转户给乙方同时付清。4双方同意于2018年8月14日由甲方将上述房地产权属转让给乙方，日后凡与该房地产有关权益归属乙方。以后甲方就该房屋的购置款、结算款等由乙方承担，因乙方支出购房费用远大于拆迁奖励或过渡房费，故该房屋拆迁奖励及过渡房费等归乙方所有，甲方放弃上述相关权利……6.如甲方中途悔约或不及时办理初始登记手续及协助乙方过户手续。甲方承担总转让款的百分之二十为违约金。并赔偿乙方因诉讼支付的律师费、诉讼费及保全费等一切合理费用；如乙方中途悔约或不及时支付约定的款项，乙方承担总受让款的百分之二十为违约金。7.甲方承诺，在上述房地产乙方提出办理登记及过户手续时，甲方三个工作日无偿无任何要求给予配合和帮助。办理房地产转让过户的规费由乙方承担。同日，被告母亲代被告向原告出具委托书一份，载明由原告全权代为办理结算7幢2-2102室拆迁安置结算，费用亦均由原告进行结算办理。后原告按合同约定向被告支付750000元，并由被告母亲代出收条确认。同年8月15日，孙领招、陈老七、陈仙国、陈国友、孙荷招向原告出具收条一份，确认收到原告转交款410000元。2018年9月25日，原告代办了案涉房产的结算手续，可领取拆迁补偿等费用合计94646元，需支付房屋结算款190603元，两者差额95957元。尔后，原告支付了上述差额及物业维修基金10102元。2018年10月10日，路桥区路北街道办事处、路桥新城开发管理委员会印发路北街办〔2018〕91号文件，案涉房屋可办理不动产权证书。尔后，被告因故未办理不动产权登记手续，故亦未协助原告办理过户登记手续。 一审法院认为，原、被告之间自愿成立房屋买卖合同，双方意思表示真实，且内容不违反法律法规禁止性规定，应为有效。被告辩称其对案涉房产不享有处分权，该产权系其父亲朱志仙所有，但提供的证据不足以证明其所述事实，故不予采信。被告在通话录音中明确委托其母亲签订拆迁安置、房屋买卖等相关协议，且表示在办理登记手续时通知他即可，从中可以看出其应对房屋买卖事宜完全了解并认可，现被告又辩称不知合同内容，不合常理。被告认为其母亲洪仙女不知合同内容，在他人催促下签字，违背其真实意思表示，该院审查认为，代理人洪仙女作为完全民事行为能力人，理应知晓签字确认所产生的法律后果，其在代理权限内处理的相关事宜对被告发生效力。若被告及相关权利人对拆迁安置补偿及与孙领招、陈老七等5人有其他纠纷，可另行主张处理，与本案原告之间的房屋买卖无关，原告作为善意的买受人，已支付合同约定的相应价款，其合法权益应当予以保护。被告不配合办理不动产登记手续，已构成违约，现原告要求被告办理相关的登记手续，并按合同约定承担总受让款的20%的违约金247600元，于法有据，予以支持。原告另请求剩余未付房款78000元在被告需赔偿的违约金中抵扣，该院认为，原告支付房款系在被告履行过户手续之后，给付房款及赔偿违约金虽均为履行金钱债务，但两者性质不一，故由双方在实际履行中自行结算为宜。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条之规定，判决：一、被告朱勇进于判决发生法律效力之日起十五日内办理路北街道洋洪小区7幢2-2102室的不动产权登记手续，并协助原告牟声振办理上述不动产权过户登记手续，相关费用由原告承担；二、被告朱勇进于判决发生法律效力之日起十五日内赔偿原告牟声振违约金人民币247600元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照?中华人民共和国民事诉讼法?第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18170元，减半收取计9085元，由被告朱勇进负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提供了以下证据：1、2018年6月26日的信访事项处理意见书，来源于路桥区路北街道办事处向洪仙女手机所发送的信息，证明争议的房屋系朱志仙所有，经办人是陈仙亮和蔡梦。2、户口本，证明该房屋的户主系朱志仙。被上诉人质证认为，上述证据不属于新证据；对证据1的真实性有异议，与本案没有关联性。对证据2的真实性无异议，但与本案无关。 本院认为，证据1因缺乏相应的载体予以核对，故本院对真实性无法核对，且与〔2018〕91号文件相矛盾，故本院对该证据不予确认。证据2与本案缺乏关联性，本院对此不予认定。 本院经审理认定的事实与原审法院认定的事实一致，对原审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，根据征收补偿协议书、〔2018〕91号文件，讼争房屋的权利人系上诉人，且〔2018〕91号文件具有相应的公示公信效力。同时，上诉人在一审庭审中明确陈述知晓讼争房屋的产权登记在其名下。故一审认定上诉人为讼争房屋的权利人并无不当。上诉人的母亲洪仙女根据上诉人的委托在征收补偿协议书及《房地产买卖合同》上签字事实，有上诉人与陈仙亮的通话录音为凭。上诉人称陈仙亮与被上诉人恶意串通，但缺乏证据佐证，本院对此不予支持。作为具有完全民事行为能力的洪仙女，应当知道在《房地产买卖合同》上签字的法律后果，因此，《房地产买卖合同》对上诉人具有约束力。据此，《房地产买卖合同》并不存在无效情形，应当确认为合法有效。在可以办理相应产权证书的情况下，上诉人违反《房地产买卖合同》的约定，构成违约，故一审判决上诉人根据该合同的约定支付相应的违约金有合同依据。而上诉人上诉认为一审认定的物业维修基金等计算错误，因该部分的认定与本案的实体处理无关，本院二审对上诉人的该主张不予审查，且上诉人也未有证据证明。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币18170元，由上诉人朱勇进负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邬卫国 审 判 员 吴 谦 审 判 员 陈文敏 二〇一九年四月二十二日 代书记员 严 凌 -10- -1-