江苏省苏州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）苏05执异4号案外人：沈以能，男，1999年2月11日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托诉讼代理人：王彬华，苏州市吴江区松陵法律服务所法律工作者。申请执行人：海天建设集团有限公司，住所地浙江省东阳市江北街道甘溪东街5号。法定代表人：应培新，董事长。委托诉讼代理人：李宁，上海霖昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛伟，上海霖昂律师事务所律师。被执行人：吴江市联发置业有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区鲈乡南路188号丽都朝北店铺。法定代表人：施建忠，董事长。委托诉讼代理人：邱赢豪，江苏震宇震律师事务所律师。委托诉讼代理人：王纯诗，江苏震宇震律师事务所律师。在苏州市吴江区人民法院（以下简称执行法院）执行海天建设集团有限公司（以下简称海天集团）与吴江市联发置业有限公司（以下简称联发公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人沈以能对本院查封的苏州市吴江区松陵镇奥林清华三区35幢102室的房屋，向执行法院提出书面异议，该院经审查，以对执行标的的查封措施系本院作出为由提请本院提级管辖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。海天集团与联发公司建设工程施工合同纠纷一案审理过程中，本院依据海天集团的财产保全申请，依法于2017年12月15日作出（2017）苏05民初1189号民事裁定，冻结联发公司名下的银行存款3500万元或查封相应价值的财产，并于2017年12月25日向住建部门送达协助执行通知，对包括苏州市××区松陵镇奥林清华三区三期35幢102室的房屋在内的联发公司名下房屋进行预查封登记。后经本院主持调解，双方当事人自愿达成调解协议：一、双方确认海天集团为联发公司开发的奥林清华三区三期（99#、100#、101#、109#楼）、四期（102#、103#、105#、106#楼）工程进行施工，本调解协议包括上述工程的全部结算事宜；二、双方一致同意本调解协议签订之日起，联发公司应分四期支付海天集团工程款2500万元（含已到期质保金），具体如下：1.第一期600万元，联发公司应在2018年2月10日前向海天集团支付；2.第二期600万元，联发公司应在2018年5月15日前向海天集团支付；3.第三期700万元，联发公司应在2018年7月15日前向海天集团支付；4.第四期600万元，联发公司应在2018年10月15日前向海天集团支付。海天集团收款账号：户名：海天集团；开户行：建设银行上海第二支行；账号：31×××86。如上述款项联发公司有任何一期逾期支付的，联发公司须加付海天集团违约金600万元，且海天集团有权以2500万元（扣除已履行部分的款项）加上违约金600万元为执行标的立即向本院申请强制执行。如联发公司在2019年2月1日前仍未能付清海天集团全部款项（包括违约金600万元）的，则每逾期一日，海天集团有权要求联发公司承担以未支付款项金额为基数，按照年息24%计算的逾期付款利息，直至全部款项付清之日止；三、海天集团应在联发公司支付每一期款项前七日内，向联发公司开具与当期应付款项对应的增值税普通发票，但因第一期款项支付临近春节，第一期款项对应的增值税普通发票，联发公司同意先付款后由海天集团在2018年3月10日前开具并交付；四、海天集团应在收到联发公司每一期付款后七日内向本院提交书面申请（以书面申请交邮至本院主审法官的日期为准），要求解除对联发公司名下与当期付款金额价值相当的房屋的财产保全措施（具体详见双方确认的分期解封房屋明细）。如海天集团逾期申请解封的，则每逾期一日，海天集团应当向联发公司支付以当期付款金额为基数，按照年息24%计算的逾期解封违约金，直至申请解封之日止；五、联发公司支付第一期款项后，海天集团在书面申请解封相应价值房屋的同时，还应一并书面申请解除对联发公司已冻结银行账户的财产保全措施；六、奥林清华三区三期（99#、100#、101#、109#楼）、四期（102#、103#、105#、106#楼）工程的审计费用由联发公司承担；七、案件受理费411939元，减半收取205969.5元，财产保全费5000元，合计210969.5元，由海天集团负担；八、上述调解协议履行完毕后，双方之间就奥林清华三区三期（99#、100#、101#、109#楼）、四期（102#、103#、105#、106#楼）工程再无任何其他纠葛，任何一方不得以任何名义再向对方主张任何权利。本院于2018年2月6日作出（2017）苏05民初1189号民事调解书对上述协议予以确认。上述调解书发生法律效力后，根据海天集团的申请，本院依法立案执行，案号为（2018）苏05执148号。本院依法于2018年3月12日裁定，指定本案由执行法院执行。执行法院于2018年3月16日立案受理，案号为（2018）苏0509执3159号。案外人沈以能针对上述执行标的提出异议称，1、请求对位于苏州市××区松陵镇奥林清华三区35幢102室的房屋停止强制执行。2、请求确认沈以能对位于苏州市××区松陵镇奥林清华三区35幢102室的房屋享有所有权。事实与理由：执行法院在执行（2018）苏0509执3159号案过程中，于2018年8月29日张贴公告拟对位于苏州市××区松陵镇奥林清华三区35幢102室的房屋拍卖或变卖。因沈以能是该涉案房屋的购房人，早已付清全部款项（包括但不限于购房款及维修基金、税金、办证费用等各项费用）且联发公司亦已向沈以能交付了房屋，故沈以能对涉案房屋享有所有权。为维护沈以能的合法权益，现根据法律相关规定提出书面异议，请求贵院依法审查。申请执行人海天集团称，不同意沈以能提出的异议请求，请求法院查明事实后裁定予以驳回。沈以能提供的证据尚不能证明其在法律规定的期限内提出异议。查封的系争房屋自2017年12月15日查封至今，沈以能从未提出过所谓异议，而且被查封财产也是经联发公司在（2017）苏05民初1189号案中予以确认的，所以存在虚假诉讼的可能性。就沈以能目前提供的证据尚不能证明其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，应当予以驳回。被执行人联发公司称，同意沈以能的异议，对于海天集团提出联发公司未在本案中已出售涉案房屋的情形不予认可。当事人围绕异议请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查查明，联发公司（甲方、卖方）与沈以能（乙方、买方）签订了一份《吴江市商品房买卖合同》载明，出卖人以出让方式取得位于松陵镇××路北侧、中山南路西侧的地块土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名奥林清华三区；买受人购买的商品房为预售商品房，坐落为第35幢102室，合同约定建筑面积282.01平方米，单价每平方米9588元，总价为2703912元；出卖人应当在2010年9月30日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。附件四合同补充协议载明，自合同签约之日起3日内买受人一次性向出卖人支付购房款2703912元。落款处未注明签订日期及签订地点，盖有联发公司销售专用章、沈以能及其监护人沈宁、周彩芳签字。2016年6月23日，联发公司向沈以能出具了一份增值税普通发票载明，不动产项目名称为奥林清华三区，销售的不动产楼牌号为35-102，金额2720020元；一份收款收据载明，收费项目为契税、物业维修基金、办证费、抵押费，合计84432元，结算方式由0007328、0004106转入。2016年6月13日，沈以能的父亲沈宁通过其名下在工商××××水乡支行的账户POS交易消费120万元；2016年6月23日，沈以能的父亲沈宁通过其名下在工商××××水乡支行的账户POS交易消费152万元。联发公司向沈以能出具了一份日期为2016年6月23日编号25796的收款收据载明：收费项目为契税、物业维修基金、办证费、抵押费等，合计金额84432元，结算方式由0007327、0004106转入。联发公司（甲方）与沈以能（乙方）签订了一份落款日期为2016年6月的《苏州市前期物业管理服务协议》载明，由联发公司选聘物业管理公司负责涉案房屋的前期物业管理工作。奥林清华三区物业服务中心出具了一份日期为2016年6月25日的业主情况登记表载明，沈以能入住涉案房屋的基本信息。苏州百居顺物业服务公司出具了一份日期为2016年12月25日的收款收据载明，收到35-102沈以能2016年7月1日-2016年12月31日物业费1489元。沈以能签署了落款日期为2016年6月的涉案房屋的一份交房手续书、及一份收楼确认书载明，其于2016年6月办理了涉案房屋交房手续并收到相关物品。2018年8月29日，苏州市××区国土资源局出具一份苏州市不动产（住宅）登记信息查询结果证明，截止到查询时间，经联网查询，在中国江苏省苏州市（姑苏区、吴江区、吴中区、相城区、高新区、工业园区）行政区域内，未查到沈以能登记的有效住房类房屋所有权登记信息。2019年2月12日，苏州市××区不动产登记中心出具一份不动产登记簿查询记录载明，涉案房屋使用权人为联发公司，本院于2017年12月25日以（2017）苏05执保167号设定了预查封登记，结束日期为2020年12月24日。国网江苏省电力有限公司苏州市××区供电分公司出具了一份抄表记录载明，用户编号6620349655，用户名称沈以能，用电地址吴江市松陵镇中山南路奥林清华三区世纪公元别墅35-102，抄表时间2019年2月25日，正向有功总1847度，峰913.83度，谷933.17度。在异议审查过程中，沈以能的父母沈宁、周彩芳出具一份情况说明陈述：涉案《吴江市商品房买卖合同》签订的具体时间为2016年6月13日；交房日期为笔误，应为2016年9月30日前。上述两笔POS交易消费均为向联发公司支付涉案房款。联发公司及沈以能陈述，该合同未经过行政管理部门网签备案。本院认为，人民法院对于已登记的不动产的执行应当首先按照不动产登记簿判断权属。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，案外人陈述其与联发公司签订的《吴江市商品房买卖合同》时间为2016年6月13日，系本院查封之前。结合案外人出具的交房手续书、收楼确认书，双方就涉案房屋签订的前期物业服务协议、物业公司入住登记，涉案房屋用电情况，案外人提供的转账凭证，联发公司向沈以能出具了购房发票等事实，本院对案外人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该不动产、支付全部价款等事实予以认定；其次，按照双方约定的办理过户登记时间为2016年12月左右，距本院查封时间2017年12月约一年，结合本案相关事实，案外人主张未办理过户登记的原因在于联发公司拖沓，联发公司对此予以认可；再者，沈以能购买该商品房系用于自身居住且××以××名下在××市区行政区域内无其他用于居住的房屋。海天集团主张沈以能未能提供网签备案手续并不能当然否认涉案《吴江市商品房买卖合同》的真实性，海天集团未能对自己反驳沈以能主张的事实提供相应的证据加以证明，本院对其主张不予采纳。综上所述，涉案房屋符合中止执行的条件，申请执行人对中止执行裁定不服的，可以依法向本院提起执行异议之诉，进行实体审理，从而查明相关实体权利的性质及其归属。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，裁定如下：中止苏州市吴江区人民法院对本院查封的吴江市联发置业有限公司名下坐落于苏州市吴江区松陵镇奥林清华三区三期35幢102室房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 吴 岚审判员 水天庆审判员 丁 兵二〇一九年四月一日书记员 邹 娜