广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0502民初3177号 原告：北海市景华物业服务有限公司，住所地广西北海市。 法定代表人：马炳勋，总经理。 委托诉讼代理人：吴裕成，广西海鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡振江，广西海鑫律师事务所实习人员。 被告：**秀，女，壮族，现住上海市。 委托诉讼代理人：黄仕梅，广西海城律师事务所律师。 原告北海市景华物业服务有限公司（下称“景华公司”）诉被告**秀物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月3日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告景华公司的委托诉讼代理人吴裕成、胡振江，被告**秀的委托诉讼代理人黄仕梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告景华公司向本院提诉讼请求如下：1、判决被告向原告支付物业服务费5488元、公共维修基金1372元、水电公摊费用637元、垃圾费431.2元、停车费4100元、滞纳金9591元（上述费用从2014年7月1日起计至2018年7月31日，以后费用续计），合计人民币21619元；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：2010年4月12日北海市景翠房地产开发公司（下称“景翠公司”）与北海某某法院签订《商品房建设买卖合同》约定，北海某某法院将其名下位于北海大道以南、北京路以东的向交给景翠房地产公司开发建设，名称为海商小区（二期），并约定工程建成后要与北海某某法院的海商小区（一期）工程的住户并网共用一套水电系统，共用一台变压器，费用按户分摊。同时还约定了工程竣工后，与北海某某法院的海商小区一期工程一起，对小区釆取封闭措施、改变通行道路及方向、指定物业管理公司等均由景翠公司负责。2013年8月30日，原告与景翠公司签订《海商大厦物业服务合同》，约定由原告对海商小区提供物业管理服务。合同签订后，依据2014年6月海事法院的水电费交接表，原告开始对海商小区一期提供物业服务。2014年6月30日，原告向海商小区全体业主发出《关于海商小区物业服务收费的通知》，告知全体业主海商小区一期与海商大夏（即二期）实行统一的封闭物业管理服务，由原告提供物业服务，并将物业服务内容及收费标准等相关事项予以告知。被告作为海商小区C702房的业主拒不交纳物业服务费等费用，经原告多次向被告催收后，被告仍然未交纳物业服务费等费用，其行为已经构成违约。2018年2月8日，原告的委托律师向被告发出《律师函》，要求被告及时交纳物业服务等相关费用给原告，但至今仍未见被告按要求交纳。经计算，自2014年7月1日起至2018年7月31日止，被告累计拖欠物业服务费5488元、公共维修基金1372元、水电公摊费用637元、垃圾费431.2元、停车费4100元、滞纳金9591元，原告为此诉至法院提出上述请求。 被告**秀辩称：原被告没有签订物业服务合同，不成立物业服务合同关系。本案系无因管理，原告所提出的诉求均已超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，因其与当事人之间的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 结合全案证据，本院查明并确认法律事实如下： 案外人翠华公司受案外人北海某某法院委托建设海商小区。2013年8月30日，案外人景翠公司（甲方）与原告景华公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》一份，主要约定：甲方选聘乙方对位于北海市北海大道以南北京路以东“海商大厦”，大厦面积9789平方米，提供前期物业服务管理事宜；物业服务期限自2013年至成立业主委员会召开业主大会成立业主委员会；本区域物业服务管理公共性服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，依据北价格字【2008】68号具体标准：住宅物业1元/平方米/月；空置物业（含未售卖物业）根据北价格字【2006】105号的规定，闲置物业按非闲置物业的收费标准计费；车库暂定为0.8元/平方米/月；本物业区域内，自甲方正式通知物业买受人办理交房手续之日起，向物业买受人计收物业管理公共服务费用；专项维修资金按建筑面积0.2元/平方米/月；业主和非业主使用人未按合同约定时间交纳物业管理费用，逾期乙方有权按日千分之一收取滞纳金。 2014年6月30日，景华公司发出《关于海商小区物业服务收费的通知》，通知中载明：公共用水用电的费用分摊，向全体受益人公示后，由物业公司代收代交；专项维修基金按建筑面积0.2元/平方米/月收取。 2014年7月1日，景华公司向海商小区全体业主发出《海商小区收费标准公告》，公告物业服务费0.8元/平方米/月；维修基金0.2元/平方米/月；公摊水费3元；公摊电费10元/月；公共车位汽车100元/月，摩托车25元/月，电动车30元/月（含充电费）。 被告**秀系北海市北海大道179号海商小区X单元XX号房屋所有权人，建筑面积142.61平方米。 原告自行将《前期物业服务合同》中物业服务费标准下调，并主张涉案房屋建筑面积按140平方米计算。经计算：2014年7月1日至2018年7月31日期间被告拖欠费用的情况如下：物业服务费5488元（0.8元/平方米/月×140平方米×49个月=5488元），公共维修资金1372元（0.2元/平方米/月×140平方米×49个月=1372元），合计6860元。 以上查明内容，有涉案的《前期物业服务合同》《关于海商小区物业服务收费的通知》《海商小区收费标准公告》《律师函》《房屋所有权证书》及当事人陈述等在卷证实。 本院认为，涉案《前期物业服务合同》均系签约各方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告所有的涉案房屋处于海商大厦范围内，被告系海商小区业主。涉案《前期物业服务合同》对被告具有约束力。被告以其系海商小区一期房屋，涉案合同与被告无关，原告行为系无因管理，且已超过诉讼时效的抗辩不成立，本院不予采纳。 原告依约为涉案小区提供的物业服务，依约被告应向原告支付物业服务费、公共维修基金。被告拖欠相关费用的其行为构成违约，应承担相应违约责任。本院确认，2014年7月1日至2018年7月31日期间，被告拖欠物业服务费5488元、公共维修基金1372元，合计6860元。原告的物业服务费及公共维修基金的主张合法有据，本院予以支持。 涉案《前期物业服务合同》中未约定公摊水电费、垃圾费，原告又未能提供其他证据证明其主张的每月公摊水电费、垃圾费21.8元确有发生；原告的停车费主张，被告提出其在海商小区无停车位，该费用不存在的抗辩，对于是否有停车位问题，原告亦未能举证。故此，原告的公摊水电费、垃圾费、停车费主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 被告逾期未交费，原告主张按合同约定的日千分之一收取滞纳金。本院认为，被告拖欠涉案费用，原告的实际损失即资金占用期间的利息损失，涉案合同中关于滞纳金的约定明显过高，鉴于原告未能提供每期滞纳金的具体计算依据，本院据已查明事实将滞纳金调整按以下方式计算：以拖欠费用6860元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率为计算标准，从2018年7月31日起计至清偿之日止。 综所述上，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告**秀支付北海市北海大道179号（北海某某法院）海商小区X单元XX号房屋，2014年7月1日至2018年7月31日期间的物业服务费5488元、公共维修基金1372，合计6860元及滞纳金（滞纳金计算：以6860元为计算基数，按中国人民银行同期贷款利率为计算标准，从2018年7月31日起计至清偿之日止）给原告北海市景华物业服务有限公司； 二、驳回原告北海市景华物业服务有限公司其他的诉讼请求。 案件受理费340.48元，公告费300元，合计640.48元，由被告**秀负担（该费用原告已向本院预交，由被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用340.48元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  张 洁 人民陪审员  杜有燕 人民陪审员  黄小兵 二〇一九年三月二十七日 法官 助理  甘秋爽 书 记 员  黄琳琳