浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙0602执异54号异议人（被执行人）新昌县丰宇农业有限公司。住所地：绍兴市新昌县七星街道鼓山西路543号。法定代表人：卢正良。申请执行人恒丰银行股份有限公司绍兴支行。住所地：绍兴市延安东路517号。负责人：丁韬，该支行行长。被执行人张东舟，男，1953年10月20日出生，汉族，住嵊州市。被执行人麻六芹，女，1951年12月31日出生，汉族，住嵊州市。被执行人张科，男，1981年1月16日出生，汉族，住嵊州市。被执行人袁红儿，女，1980年11月4日出生，汉族，住嵊州市。本院在执行申请执行人恒丰银行股份有限公司绍兴支行（以下简称恒丰银行）与被执行人新昌县丰宇农业有限公司（以下简称丰宇公司）、张东舟、麻六芹、张科、袁红儿金融借款合同纠纷一案中，被执行人丰宇公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。被执行人丰宇公司异议称，2019年3月17日，异议人获悉贵院发布网络司法拍卖公告称：贵院将于2019年3月22日10时起至2019年3月23日10时止（延时除外）在贵院阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动，拍卖标的：位于新昌××××地下室、一楼、夹层、二楼、三楼、四楼、五楼、六楼房地产（含室内固定装饰装修）。该房屋结构为钢混结构，房屋总层数7层，地下室的房产证号：新房权证2009字第××号，证载建筑面积分别为1092.62平方米；一楼、夹层的房产证号：新房权证2009字第××号，证载建筑面积分别为909.97平方米和477.25平方米；二楼的房产证号：新房权证2009字第××号，证载建筑面积为1009.95平方米；三楼的房产证号：新房权证2009字第××号，证载建筑面积为736.55平方米；四楼的房产证号：新房权证2009字第××号，证载建筑面积为736.55平方米；五楼的房产证号：新房权证2009字第××号，证载建筑面积为736.55平方米；六楼的房产证号：新房权证2009字第××号，证载建筑面积为486.70平方米；土地使用权证号新国用(2009)第3310号，证载使用权面积1726.80平方米。使用权类型：出让，地类（用途）:办公商住服务综合用地。本品是带租赁的拍卖。租赁期限至2023年6月30日止，租金付至2018年12月31日。拍卖成交后，由买受人与承租人自行协商交付事宜。起拍价：35969500元，保证金：360万元，增价幅度：60000元。异议人对贵院的拍卖公告及执行行为均有异议，具体理由如下：贵院的拍卖公告及执行行为严重侵犯了异议人所拥有的位于新县××地下室的合法权益。具体陈述如下：一、案涉抵押物不包含异议人所拥有的位于新昌××××地下室。贵院(2017)浙0602民初2728号民事判决书和绍兴市中级人民法院(2018)浙06民终1204号民事判决书均确认的抵押事实是：2013年5月27日，最高额抵押合同约定由异议人位于新昌县××、××、××、××、××、××楼及夹层作为抵押物，并没有包含异议人所拥有的位于新昌××××地下室。二、合同约定的抵押物价值已经远远高于一、二审判决文书所确定的异议人应当履行的金额。一、二审判决文书所确定的异议人应当履行的金额为：借款本金1580万元，并支付自2016年9月21日起至款项付清之日止的利息（按中国人民银行有关规定及合同约定计算）；实现债权费用15000元；案件受理费及财保费合计123739元。按照上述判决计算，即便按照月息壹分计（实际利息远远没这么高），两年半时间30个月，利息大约在474万元左右，也就是说大约2060万元左右。而浙江国信房地产土地估价咨询有限公司对案涉抵押物的市场价值的评估价为4750.1万元，按照七折拍卖的起拍价为3325万元。合同约定的抵押物价值已经远远高于一、二审判决文书所确定的异议人应当履行的金额。三、将异议人所有的位于新昌××××地下室房产连同抵押物一起拍卖既不符合法律规定，也严重侵犯了异议人宪法赋予的财产不受侵犯的合法财产权。1、贵院将异议人所有的位于新昌××××地下室房产连同抵押物一起拍卖无任何法律依据，也无任何法律授权或财产权利人授权。案涉合同约定的抵押物价值已经远远高于判决文书所确定的异议人应当履行的金额，法院应当而且必须尊重双方当事人合同约定的历史事实，并严格按照生效法律文书确定的抵押事实及判决主文开展执行工作，这是法院在执行阶段必须遵循的一个基本准则。贵院将异议人所有的位于新昌××××地下室房产连同抵押物一起拍卖，既没有任何法院生效的裁判文书，也没有任何法律的规定，更没有财产权利人的授权，故该执行行为无法律依据，依法不能成立。2、即便抵押物在实际处理后尚不足以清偿异议人应当履行的债务，法院完全可以再对异议人所有的位于新昌××××地下室房产以及其他财产依法进行处置，这完全符合法律规定以及执行的司法实践。而将地下室连同抵押物一起拍卖的性质，完全与查封价值总额远远高于标的物金额一样，既是法律所不允，也是对相对人财产的侵犯。再说，地下室的权属证书和抵押物的权属证书完全是分开的，不属于不能分离之列。3、异议人对债权人或者拍卖受让人没有法律确定范围之外的任何义务，且执行不能加重异议人法律或者生效裁判文书所确定的义务之外的义务。或许，可以说将地下室连同抵押物一起拍卖有利于房屋整体处理，有益于债权人、有利于拍卖受让人、也有利于异议人，对此，异议人认为，在所有当事者协商--致的情况下，这也未尝不可，但是，在未征求财产权利人意见、未征得财产权利人同意甚至在无视财产权利人意见和权利的情况下，这样的想法和做法既没有法律依据，也是严重违背公平、公正、公开原则的。就本案执行而言，债权人的权利只能在判决文书确定的范围内，超出了这个范围的权益，债权人不能享有，更不能以牺牲异议人的权益而享有，显然，对于地下室连同抵押物一起拍卖而对债权人额外的益处异议人无任何义务，同样道理，对于拍卖受让人由此而带来的额外益处异议人同样无任何义务，至于异议人是否需要法律范围以外的额外益处这是异议人自己决定和处分的权利，这个权利异议人既不需要由别人或法院决定，更不能任意剥夺异议人的这个权利并进而以此为由损害异议人正当的权益。因而，异议人对债权人或者拍卖受让人没有法律确定范围之外的任何义务，而法院执行不能加重异议人根据法律或者生效裁判文书所确定的义务之外的义务。4、在执行过程中任意将地下室连同抵押物一起拍卖，严重侵犯了异议人宪法赋予的财产不受侵犯的合法财产权。《中华人民共和国宪法》第十二条、第十三条规定：禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏国家的和集体的财产。公民的合法的私有财产不受侵犯。正如前面已经阐述的，地下室与抵押物虽然是同属一个楼房，但是其房屋权属证书是完全分开的，在实际使用和管理中，相互也是完全可以分开的，连同一起拍卖无任何法律依据和事实依据，且也非执行中之完全必要，超出了生效法律文书确定的范围，又加重了异议人的额外义务，有违公平、公正、公开原则，是对异议人正当合法财产权的损害，严重侵犯了异议人宪法赋予的财产不受侵犯的合法权利。5、不能以任意处置异议人的财产权利换取整幢房屋的整体效益和社会效益。在法律规定的范围内可以考虑整幢房屋的整体效益和社会效益，但在法律规定的范围或者允许之外，以任意处置或者牺牲异议人的财产权而换取整体效益和社会效益，不但没有法律依据，而且也违背了利益平衡原则，是不能依法成立的。综上，异议人认为，贵院的拍卖公告及执行行为依法不能成立，请贵院立即予以纠正。申请执行人恒丰银行称，一、异议人名下位于新昌××××地下室与涉案抵押房产不具有可分性，必须统一处置。2019年3月19日，新昌县不动产登记中心出具的不动产登记查询证明可以明确新昌××××地下室与涉案抵押房产所对应的土地使用权证系同一本，根据房地一体性原则的要求及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第18条规定，法院拍卖时应房、地一体处置，不应分开处置。二、案涉抵押物包含了异议人的地下室部分。新昌××××地下室对应的土地使用权证已抵押于申请执行人处，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，申请执行人的抵押权也覆盖了上述地下室部分房产，就地下室部分房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的抵押权。三、贵院已按照法定程序到抵押物现场张贴拍卖公告，异议人所有的位于新昌县鼓山西路543号地下室系嵊州市人民法院首封，据申请执行人了解上述房地产的处置权已移交贵院，贵院依法拍卖该地下室，没有侵犯异议人的合法财产。四、异议人明显为拖延抵押房产处置进度而滥用异议权利，贵院依法拍卖该地下室，没有侵犯异议人的合法财产。退一讲，即使新昌××××号房地产可分割处置，异议人名下新昌××××地下室连同抵押房产二拍价值估计在2877万元左右，除去地下室部分异议人抵押房产二拍价值在2110万元左右，异议人在申请执行人处的债务余额截至2019年3月已有2043万元左右，同时据申请执行人了解异议人在嵊州市人民法院还涉及5个为被执行人的案件，贵院就异议人名下地下室在内的资产统一处置也没有超标的处置。综上，请求贵院依法驳回异议人的执行异议。本院查明：被执行人丰宇公司名下登记有坐落新昌××××号一楼、夹层，权证号为新房权证2009字第××号的房产；坐落新昌××××地下室，权证号为新房权证2009字第××号的房产；坐落新昌××××号二楼、权证号为新房权证2009字第××号的房产；坐落新昌××××号三楼、权证号为新房权证2009字第××号的房产；坐落新昌××××号四楼、权证号为新房权证2009字第××号的房产；坐落新昌××××号五楼、权证号为新房权证2009字第××号的房产；坐落新昌××××号六楼、权证号为新房权证2009字第××号的房产。上述房产所对应的国有土地使用权均为丰宇公司名下坐落新昌××××号，权证号为新国用2009第3310号、使用权面积为1726.80平方米的国有土地使用权。根据新房他证2013字第××号-3001房屋他项权证记载，丰宇公司以其所有的坐落新昌××××号一楼、夹层、二至六楼，权证号为20097098、20097102、20097108-20097111的房屋共同向恒丰银行提供最高额抵押担保，抵押担保债权数额为41713719元，抵押登记日期为2013年5月28日。另查明，原告嵊州国银小额贷款股份有限公司（以下简称国银公司）与被告丰宇公司等小额借款合同纠纷六案，嵊州市人民法院经审理已作出（2016）浙0683民初4446、4449号，（2018）浙0683民初5371-5374号民事判决书，分别判令包括丰宇公司在内的各案保证人应对各案主债务人所欠国银公司借款分别在借款本金300万元、70万、75万元、75万元、75万元、75万元及相应的按月利率20%计算的罚息范围内承担连带清偿责任。2019年3月18日，嵊州市人民法院作出参与分配函1份，主要内容为：本院在执行（2017）浙0683执1187号、（2018）浙0683执670号申请执行人国银公司与被执行人丰宇公司等小额借款合同纠纷案件过程中，获悉贵院正在处置丰宇公司名下房地产，为保障申请执行人合法权益，本院将以上述执行案件本息合计6578573.2元（利息计算至2019年3月18日）参与分配，请贵院将分配款项汇入本院执行账户或直接支付给申请执行人，并复函告知。本院如有相应款项可供执行，亦将函告贵院，并协助办理相关事宜。经查，（2017）浙0683执1187号案件的执行依据为（2016）浙0683民初4449号民事判决书，（2018）浙0683执670号案件的执行依据为（2016）浙0683民初4446号民事判决书。2019年4月19日，国银公司作为申请人向本院邮寄参与分配申请书1份，主要内容为：根据（2018）浙0683民初5374号、（2018）浙0683民初5371号、（2018）浙0683民初5373号、（2018）浙0683民初5372号、（2016）浙0683民初4446号、（2016）浙0683民初4449号民事判决书及《最高人民法院关于人民法院执行工作若干规定（试行）》的相关规定，申请人提出对上述案件中被告丰宇公司所有的房地产拍卖所得参与分配，分配金额详见明细。根据国银公司于2019年4月23日向本院邮寄的《新昌丰宇农业债权明细表》记载：截至2019年4月22日，（2018）浙0683民初5371-5374号案件债务人尚欠该公司本息合计4944824.88元；（2016）浙0683民初44446、4449号案件债务人尚欠该公司本息合计6664906.54元；合计总金额为11609731.42元。国银公司还向本院一并邮寄了（2019）浙0683法证字第57-60号裁判文书生效证明，确认（2018）浙0683民初5371-5374号民事判决书均于2019年2月1日发生法律效力。还查明，原告恒丰银行诉被告丰宇公司、张东舟、麻六芹、张科、袁红儿金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案受理后，于2017年3月20日诉讼保全轮候查封了丰宇公司名下坐落新昌××××号一楼、夹层、二至六楼的房产，并于同日诉讼保全查封了丰宇公司名下位于新昌××××号的国有土地使用权。2017年12月19日，本院经审理作出（2017）浙0602民初2728号民事判决书，判决：一、被告丰宇公司应归还给原告恒丰银行借款本金人民币1580万元，并支付自2016年9月21日起至款项付清之日止的利息（按中国人民银行有关规定及合同约定计算），于本判决生效之日起十日内履行；二、被告丰宇公司应支付给原告恒丰银行为实现本案债权而支出的律师代理费15000元，于本判决生效之日起十日内履行；三、原告恒丰银行就其享有的上述第一、二项债权，对新房他证2013字第2996、2997、2998、2999、3000、3001号他项权证项下的抵押物经折价或拍卖、变卖后所得价款在债权数额41713719元范围内享有优先受偿权；四、原告恒丰银行就其享有的上述第一、二项债权，对编号为00855553000106253385的应收账款质押登记证明项下的质物经折价或拍卖、变卖后所得价款享有优先受偿权；五、被告张东舟、麻六芹、张科、袁红儿对被告丰宇公司的上述第一、二项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费119739元，财产保全费5000元，合计124739元，由五被告共同负担，于本判决生效之日起七日内日履行。异议人对该判决不服向绍兴市中级人民法院提起上诉，该院经审理作出（2018）浙0602民终1204号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，因各被告未自觉履行，根据恒丰银行申请，本院于2018年7月2日对判决立案执行，执行案号为（2018）浙0602执3441号。执行中，因查明涉案抵押物系嵊州市人民法院首封，本院已函请该院移交处置权，该院于2019年1月7日向本院回函，同意该院查封的包括涉案抵押物及新昌××××地下室在内的不动产由本院处分。本院还委托浙江国信房地产土地估价咨询有限公司对丰宇公司名下位于新昌××××号一楼、夹层、二-六楼商业房地产的市场价值进行评估，该公司于2018年9月28日作出浙国房估嵊字（2018）第S075号《房地产估价报告书》，其中记载估价对象房屋证载建筑面积合计5093.52平方米、土地使用权面积为1726.80平方米，估价对象房地产在价值时点（2018年9月26日）市场价值为人民币4750.1万元（含固定装修价值441.6万元）。此后，根据本院要求，该公司又于2019年1月8日出具补充函，确定估价对象在2018年9月26日的市场价值为人民币5138.5万元（含固定装修和地下室价值）。2019年2月14日，本院作出（2018）浙0602执3441号之二执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人丰宇公司名下位于绍兴市××县××地下室、××、夹层、××楼不动产[以浙江国信房地产土地估价咨询有限公司出具的浙国房估嵊字（2018）第S075评估报告书及补充函为准]，以清偿债务。2019年2月18日，本院轮候查封了丰宇公司名下位于新昌××××地下室。此后，本院于2019年2月19日在本院阿里巴巴司法拍卖网络平台上发布关于位于新昌××××地下室、一楼、夹层、二楼、三楼、四楼、五楼、六楼房地产（含室内固定装饰装修）的第一次网络司法拍卖公告，起拍价定为35969500元，公开拍卖时间为2019年3月22日10时起至2019年3月23日10时止（延时除外）。在公告期内，因丰宇公司向本院提出执行异议，本院已中止拍卖。又查明，2019年3月19日，本院作出（2018）浙0602执3441号函，函请新昌县自然资源和规划局审查，绍兴市新昌××××号一楼、夹层、二-六楼不动产与地下室可否分开拍卖，拍卖成交后可否单独办理相应的土地证书。新昌县自然资源和规划局于2019年3月21日作出新自然资规函（2019）44号，函复本院称：涉案宗地坐落于新昌××××号，使用权人丰宇公司。土地面积1726.80平方米，证书号：新国用(2009)第3310号；共建房屋七层，其中地下一层，地上六层，按层申领了20097098、20097099、20097102、20097108、20097109、20097110、20097111号房屋所有权证。该幢房规划审批用途为办公楼，权利人未申请过土地分割，根据《不动产登记操作规范》“不动产登记应当以不动产单元为基本单位进行登记”和“有房屋等建筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元”的规定，该不动产的地下室及地上建筑物为一宗地上的整体项目，需整体处置、登记。2019年4月17日，恒丰银行向本院提交丰宇公司利息清单1份，其中记载截至2019年4月17日，被执行人丰宇公司欠该行本金1580万元，利息、复利、罚息合计4854825.62元，迟延履行期间债务利息801850元，合计21456675.62元。本院认为，本案中，首先，异议人名下坐落新昌××××地下室的房产虽领取了单独房屋所有权证，但新昌县自然资源和规划局已明确函复本院，新昌××××号整幢房屋规划审批用途为办公楼，权利人未申请过土地分割，该不动产的地下室及地上建筑物为一宗地上的整体项目，需整体处置、登记，故本院对新昌××××地下室、一楼、夹层、二楼、三楼、四楼、五楼、六楼房地产进行合并拍卖符合新昌县自然资源和规划局回函精神，该执行行为并无不当。其次，本案中上述不动产第一次网络司法拍卖确定的起拍价为35969500元，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十六条，如第一次拍卖流拍的，上述不动产再次拍卖的起拍价应不低于28775600元，而在本院（2018）浙0602执3441号案件执行过程中，嵊州市人民法院及权利人国银公司已向本院发函要求对异议人名下上述资产的拍卖款参与分配，再结合异议人在（2018）浙0602执3441号案件中应承担的债务金额，本院对新昌××××地下室、一楼、夹层、二楼、三楼、四楼、五楼、六楼房地产进行合并拍卖也不存在明显超标的执行之行为。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回异议人（被执行人）新昌县丰宇农业有限公司的异议。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向绍兴市中级人民法院申请复议。审 判 长 张 剑人民陪审员 高 峰人民陪审员 周小英二〇一九年四月二十五日书 记 员 陈文旗本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。