重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0154民初4980号原告(反诉被告)中国电信股份有限公司重庆开州分公司，住所地：重庆市开州区汉丰街道迎宾社区迎宾路，统一社会信用代码：9150023475929266XL，负责人：金有平。委托诉讼代理人（特别授权）廖勇，男，汉族，1970年12月28日出生，住重庆市开州区。委托诉讼代理人韩万奎，重庆四方律师事务所律师。被告（反诉原告）雷必胜，男，汉族，1967年6月1日出生，住重庆市开州区。委托诉讼代理人（特别授权）王勇、周敏，重庆弘全律师事务所律师。原告(反诉被告)中国电信股份有限公司重庆开州分公司（以下简称：电信开州分公司）与被告（反诉原告）雷必胜租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案受理后，依法由审判员刘向东担任审判长与人民陪审员王开发、人民陪审员吴兴祥组成合议庭适用普通程序，于2017年10月11日公开开庭进行了审理。为查清事实，本案依法由开州区人民法院审判员杜连成担任审判长，与审判员刘向东、人民陪审员陈前光组成合议庭适用普通程序于2019年4月11日再次进行审理。原告(反诉被告)电信开州分公司的委托诉讼代理人韩万奎、廖勇，被告（反诉原告）雷必胜及其代理人王勇、周敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)电信开州分公司向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告（反诉原告）将租赁合同范围内原告(反诉被告)拥有312房地证2008字第0xxxx号位于xx镇（万安村8社）40米大街电信支局底楼1至7号门市（房屋550平方米）及临街车库3间和院内空坝违规建造的建筑物自动拆除，恢复原状，立即归还原告(反诉被告)；2、判令被告（反诉原告）延迟归还房屋的租金986.30元/天至原告(反诉被告)全部归还房屋为止；3、本案的诉讼费由被告（反诉原告）承担。事实和理由：原、被告于2014年4月8日、4月29日签订了《房屋租赁合同》、《协议书》。被告（反诉原告）经投标、竞标租赁原告(反诉被告)拥有312房地证2008字第0xxxx号房产，位于重庆市开州区xx镇（万安村8社）40米大街电信支局底楼1至7号门市，房屋面积约550平方米，及临街车库3间和院内空坝。租赁期限是三年。自2014年5月18日至2017年5月17日止。双方约定每年房屋租金360000元。合同订立后，原告(反诉被告)按期将租赁房屋、门市、车库、院坝交付被告（反诉原告）承租适用。被告（反诉原告）按合同约定分期缴齐了每年的房屋租金。被告（反诉原告）在租期内未经规划许可，擅自违规、违法在院坝内构建房屋，经原告(反诉被告)劝止不从。现《租赁合同》、《协议书》约定的三年租期已满，经原告(反诉被告)研究决定，该租赁房屋门市、车库、院坝到期后收回自用，不再对外出租。期间，原告(反诉被告)在到期前于2017年5月10日15时通过邮政挂号、WMS特快专递向被告（反诉原告）发出了书面到期终止租赁合同通知，限通知发出之日30日内以内交回租赁房屋，现通知交回租赁房屋日已超过，被告（反诉原告）至今未向原告(反诉被告)交还租赁房屋无果。因此，主张权利。被告（反诉原告）雷必胜辩称，签订合同是事实，租期3年是事实，在原告(反诉被告)把院坝交付给被告（反诉原告）后，原告(反诉被告)同意搭建临时建筑物，2014年4月10日由开州分公司给被告（反诉原告）出具的许可证明，2014年4月29日双方签订的协议书里面同样允许本案被告（反诉原告）临时搭建，双方口头约定是不止租3年时间，因为被告（反诉原告）投资非常大，临时搭建的有200多万元。原告(反诉被告)说多次劝阻不从不是事实，2017年5月份开始没有再对外出租临建房屋。该归还的房屋还，2017年5月就没有使用房屋了，合同到期及交还给原告(反诉被告)了。对于第二条诉讼请求，根据租赁合同和协议，租金里面包含了临建的租金的，还是按照以前的计算方法是不对的。我方认为可以通过评估来计算租金或者通过双方协商的方式。本诉的诉讼费不应当由我方承担。被告(反诉原告)雷必胜向本院提出反诉请求：1、请求依法判令原告（反诉被告）电信开州分公司赔偿损失1203298.28元；2、本案反诉费用由原告（反诉被告）承担。事实及理由：原、被告于2014年4月8日、4月29日签订了《房屋租赁合同》。原告（反诉被告）于2014年4月10日出具许可证明，在没有经过有关行政部门行政许可的情况下，原告（反诉被告）允许被告(反诉原告)在空闲地搭建临时设施并收取了租金费用。由于原告（反诉被告）不能办理搭建房屋的相关手续以及无故终止合同，造成了被告(反诉原告)无法达成租赁房屋的目的，被告(反诉原告)实际搭建房屋并产生了1203298.28元费用，应当由原告（反诉被告）承担。原告（反诉被告）辩称，租赁合同签订时间2014年4月8日，起租时间是2014年5月18日开始。该合同第7条约定了，关于装修和改变房屋结构的约定，7.1、7.2项约定，在这个期间内被告(反诉原告)没有提出在空坝内搭建临时建筑物，仅仅是合同约定的交付场地的门市和空坝使用权给被告(反诉原告)使用。合同签订过后2014年4月8日被告(反诉原告)就找到当年的公司的法定代表人，在租期内在空坝内搭建建筑物，口头承诺有这个能力和资源可以拿到搭建临时建筑物的许可。在4月29日签订了补充协议，同意被告(反诉原告)在空坝内搭建临时建筑物，该协议第一条至第七条作出了专门的约定，允许搭建临时建筑物，但不是永久性的，由被告(反诉原告)出资实施。租期到后临时建筑物的归属也是约定清楚了的。我方多次催促过被告（反诉原告）去办理行政许可。对于被告（反诉原告）的诉讼请求，太过混乱，我方不认可，是违法违规建筑，不受法律保护，反诉费用也应当由被告（反诉原告）承担。本诉中，原告（反诉被告）没有收到房屋钥匙类东西，还没有交还房屋，原告（反诉被告）坚持本诉的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年4月8日、4月29日签订了《房屋租赁合同》、《协议书》。被告经投标、竞标租赁原告位于重庆市开州区xx镇万安村8社40米大街电信支局底楼1至7号门市及临街车库3间和院内空坝【权利人：中国电信股份有限公司重庆开州分公司，房地产权证号：312房地证2008字第0xxxx号】。租赁期限是三年，自2014年5月18日至2017年5月17日止。双方约定每年房屋租金360000元。合同订立后原告按期将租赁房屋、门市、车库、院坝交付被告承租适用。被告按合同约定分期缴齐了每年的房屋租金。原告于2014年4月10日出具许可证明，允许被告在空闲地搭建临时建筑。经过重庆凯弘工程咨询有限公司出具的开州区xx镇电信空地建筑工程工程造价鉴定书，鉴定被告搭建的项目为混合结构，砖墙，钢筋砼现浇梁板柱，共三层，地面铺地面砖，屋顶为轻钢屋架彩钢瓦斜屋面，安装电梯一部，建筑面积约1595平方米，现场查勘时一层为经营服装门面，二、三为餐厅。鉴定结果为1203298.28元。被告搭建的项目无行政规划许可、无规划设计、无施工图、无工程竣工验收、无竣工备案登记。原告于2017年5月10日向被告发出了终止租赁合同的通知，并告知不再对外出租，在30日内自行拆除属于被告的一切财产，恢复租赁房屋原状。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力。原告电信开州分公司与被告雷必胜签订《房屋租赁合同》、《协议书》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，合同有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，被告雷必胜在租赁期限届满后，未与原告续签租赁合同，原告在到期前于2017年5月10日15时通过邮政挂号、WMS特快专递向被告发出了书面到期终止租赁合同通知，限通知发出之日30日内以内交回租赁房屋，原、被告双方的租赁合同关系于2017年5月17日解除，原告诉求被告将租赁合同范围内重庆市开州区xx镇万安村8社40米大街电信支局底楼1至7号门市及临街车库3间和院内空坝【权利人：中国电信股份有限公司重庆开州分公司，房地产权证号：312房地证2008字第0xxxx号】立即归还原告符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定：“在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主管部门批准。临时建设影响近期建设规划或者控制性详细规划的实施以及交通、市容、安全等的，不得批准。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。临时建设和临时用地规划管理的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府制定。”及相关规定，临时建筑的特征是期限不得超过两年、层数不超过2层、材料不采用现浇钢筋混凝土等永久性结构形式。本案中被告修建的项目为混合结构，砖墙，钢筋砼现浇梁板柱，共三层，地面铺地面砖，屋顶为轻钢屋架彩钢瓦斜屋面，安装电梯一部，建筑面积约1595平方米，现场查勘时一层为经营服装门面，二、三为餐厅。本院认为该建筑具有永久性特征，不属于临时性建筑。被告辩称系临时建筑，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案中原告允许被告在空闲地搭建临时设施，被告未办理合法建设手续，且擅自建成了永久性特征的建筑，原告诉求被告将院内空坝违规建造的建筑物自动拆除，恢复原状，符合法律规定，本院予以支持，被告所举证据不能证明原告对被告修建非临时性建筑存在合意或者过错。所以，对于被告雷必胜向本院提出反诉请求判令原告电信开州分公司赔偿因修建该建筑造成的损失1203298.28元，本院予以驳回。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”原被告约定每年房屋租金360000元，被告从合同解除之日2017年5月17至今未交还房屋，原告诉求判令被告延迟归还房屋的租金986.30元/天至原告全部归还房屋为止，符合法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第十四条、第十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条之规定，判决如下：一、被告雷必胜于本判决生效之日起六十日内将座落于重庆市开州区xx镇万安村8社40米大街电信支局底楼1至7号门市、临街车库3间及院内空坝【权利人：中国电信股份有限公司重庆开州分公司，房地产权证号：312房地证2008字第0xxxx号】交还给原告中国电信股份有限公司重庆开州分公司；并由被告自行拆除院内空坝建筑物，恢复原状。二、被告雷必胜向原告中国电信股份有限公司重庆开州分公司赔偿2017年5月17日之后的租赁房屋占用期间的租金，按986.30元/天标准计算至被告实际腾退返还之日止；三、驳回被告雷必胜反诉的诉讼请求。如果被告（反诉原告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，反诉费用21000元，合计27700元，由被告雷必胜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。双方当事人在法定期间内均未提出上诉，或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。本判决以本院出具的生效证明书作为发生法律效力的依据。审 判 长  杜连成审 判 员  刘向东人民陪审员  陈前光二〇一九年四月十七日法官 助理  徐清建书 记 员  吴海军