陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院 民 事 判  决 书 （2019）陕01民终4985号上诉人（原审被告）：陕西银顶置业有限公司，住所地：西安市新城区。法定代表人：杜成仕，该公司董事长。委托诉讼代理人：范年年，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭玖菊，陕西宣齐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴强，男，1982年12月23日出生，汉族，住西安市临潼区。上诉人陕西银顶置业有限公司（以下简称银顶公司）因与被上诉人吴强商品房销售合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2018）陕0115民初693号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陕西银顶置业有限公司之委托代理人谭玖菊、范年年，被上诉人吴强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银顶公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回吴强的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由吴强承担。事实和理由：一、一审判决认定其公司未履行《商品房买卖合同》第十四条第一款第4项及附件三第15条约定的义务错误。1、一审判决认定“从双方买卖合同中均表述为‘温泉水达到使用条件’的约定，而非银顶公司认为的是温泉水设施达到使用条件”错误。首先，根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，其公司承担义务的范围仅限于基础设施和公共配套设施正常运行，即本案中温泉水设施正常运行；其次，一审依据格式条款解释本条，也不应超出合同明确约定的基础设施范围。2、一审判决认定“现争议房屋虽有温泉水管道，但因与供应温泉水的机构协调不到位，致使供应温泉水的机构不能供应温泉水”与事实不符。其公司向一审法院提交了地热公司的回函，地热公司明确答复：需小区物业公司申报用水计划，并签订用水合同。该答复并非一审判决所称的“协调不到位”，而是地热公司向吴强所在小区供水的基本程序。二、一审判决认定“合同对温泉水达到使用条件为附期限的约定，没有附加其他条件，登记、交费等非合同约定的条件，是银顶公司的单方行为，不构成对合同约定的变更”错误。1、其公司从未提出使用温泉水需要登记、交费，其公司向一审提交的物业公司证据，是为了证明使用温泉水是吴强与物业公司之间的物业服务关系，而非一审判决认定的其公司附加的登记、交费条件。2、一审判决认定“同时结合合同该条约定的水、电、暖气、天然气达到使用条件而用户不再缴纳的情况，应理解为对吴强购买的房屋‘温泉水达到使用条件’，吴强不应再另行交费，已包含在房价之中”错误。首先，其公司从未提出吴强要另行交费，在地热公司给其公司的回函中也未提到另行交费的问题，所谓另行交费是一审的猜测，没有任何事实依据。其次，一审认定“水、电、暖气、天然气不再另行交费，已包含在房价之中”逻辑混乱，严重违背市场交易规则，完全超出其公司承担责任的范围。3、一审判决认定“现银顶公司要求交费后方能使用温泉水，银顶公司的行为实质是要求吴强交纳温泉水供应的开通费用，而非是要求吴强交纳温泉水使用费，是对合同的单方变更，不产生法律效力”错误。如上所述，一审认定的所谓“温泉水开通费用”没有任何事实依据。三、一审判决认定“银顶公司承诺的温泉水达到使用条件的条件已经成就”错误。合同之所以约定“温泉在小区全部交付使用时达到使用条件”，是因为温泉的供应与暖气的供应一致，均系第三方供应，正如暖气一般需要入住率达到一定比例才予以供应，温泉水的供应也需要一定的使用人数，但吴强所在小区物业公司通过公示方式征求业主意见时，仅有17户业主登记，基于温泉水第三方供应的客观现实，物业公司自然会认为小区业主不使用温泉水。四、一审判决认定“《商品房买卖合同》约定的违约金符合法律规定”错误。l、一审判决认定其公司未就违约金是否过高提出抗辩与事实不符。其公司在一审答辩时已明确提出，其公司没有违约，不应当承担违约责任，该抗辩是对违约责任的根本否定，足以构成对违约金过高的抗辩。2、一审判决认定合同约定的违约金没有超过法律禁止性规定错误。吴强在本案中并未提供证据证明其公司实际损失，一审无视其公司对违约责任的根本否定，无视违约金的补偿性质，也不考虑合同的履行情况、预期利益等因素，仅依据合同约定得出的违约金过分高于吴强的损失，并且一审法院在审理本案过程中，未依法向其公司释明调整违约金，剥夺了其公司降低违约金的请求权。五、一审法院针对同一事实和同一法律关系，曾作出生效判决，认定供应温泉水是物业公司与业主之间的关系，与开发商无关。但在本案中，一审法院却采取区别对待的原则，无视其公司已经完全履行了《商品房买卖合同》的约定义务，无视其公司为实现吴强的诉求所作的努力，仅依据格式合同的解释来审查本案，所作判决严重违反公平、公正原则，违反法律规定。综上所述，其公司认为一审判决事实认定和适用法律错误，应依法纠正，请求二审法院依法查明本案事实，改判驳回吴强的全部诉讼请求。吴强辩称，一、一审认定事实基本正确，银顶公司上诉理由不能成立。1、一审认定温泉水达到使用条件应理解为温泉水达到业主能使用的条件与双方所订合同的约定相符是正确的，而银顶公司认为其公司承担义务的范围仅限于温泉的基础设施和公共配套设施正常运行之诉称理由与双方合同约定不符，缺乏事实根据。银顶公司以地热公司的答复为由给温泉水附设条件，超出合同约定，一审认定银顶公司“协调不到位”正确。2、合同约定温泉在小区交付时达到使用条件、温泉水到户，合同并未有登记、缴费等约定。银顶公司认为不是其公司附加条件，不是其公司单方行为，不是其公司对合同单方变更的理由实属强词夺理。3、银顶公司在一审庭审中承认2014年小区的全部楼盘已交付，并且，双方合同的约定是小区全部交付温泉水达到使用条件，所以一审认定温泉水达到使用条件已经成就是正确的。4、银顶公司在一审审理中并未依法要求调降违约金，一审法院依双方合同约定违约金计算办法作出判决，完全符合法律规定。银顶公司以其公司不应承担违约责任以及应当向其公司释明有权调整违约金的上诉理由，没有法律依据。5、我国非实施判例法的国家，另案判决不能必然成为本案判决的依据，银顶公司以另案判决为由要求变更本案判决结果，于法无据。二、一审法院认定部分事实不准确。银顶公司和地热公司签订《供热协议》约定的是地热水，无法供应温泉水，银顶公司不单是未接通温泉水管道，而是管道内也无温泉水。故请二审法院依法查清事实，驳回上诉人的上诉，依法维护被上诉人合法权益。吴强向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令银顶公司按照合同约定向吴强供应温泉水；2、判令银顶公司从2015年1月1日起按照日万分之二支付吴强违约金至供应之日止。事实和理由：2008年7月24日，双方签订《商品房买卖合同》一份，由吴强购买银顶公司开发的位于西安市临潼区XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号商品房一套，该套房屋的建筑面积127.12平方米，单价每平方米2562.35元，总价款323245元。该合同第九条及第十四条约定了违约责任等。合同附件三第十五条约定“温泉水到户（小区全部交付使用时达到使用条件）”。合同签订后，吴强履行合同义务，银顶公司至今未履行温泉水到户的义务，经吴强多次与银顶公司及其委托的管理该小区的物业公司沟通，但银顶公司均以各种理由推诿。陕西银顶置业有限公司辩称：一、吴强主张“银顶公司按照合同约定向吴强供应温泉水”的诉讼请求没有依据，应予驳回。1、吴强诉请“供应温泉水”不符合合同约定。根据合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，第4款规定“温泉在小区全部交付使用时达到使用条件”，合同约定的是“达到使用条件”，合同附件三第15条：A温泉水到户（小区全部交付使用时达到使用条件），约定的还是“达到使用条件”，合同中从未约定银顶公司应承担供应温泉水的义务。2、吴强将“达到使用条件”扩大解释为“供应温泉水”不符合合同解释的法律规定。根据合同法第一百二十五条的规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。本案中，对“达到使用条件”的解释不能脱离合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”，此处出卖人承担义务的范围仅限于“基础设施正常运行”，是答辩人对温泉设施正常运行的承诺，而非吴强诉请的“供应温泉水”。二、答辩人已完全履行合同约定义务，不应承担违约责任。1、答辩人与西安市临潼区骊山风景区地热资源开发有限责任公司（简称地热公司）签订了供水协议，该供水协议合法有效。2、西安市临潼区地下水资源管理处对地热公司进行管理，收取水资源费。3、西安市临潼区水务局水政科对地热公司取水许可进行审批，且该公司早已取得取水许可，对其自主经营不加干涉。4、地XX道XX小区门口。5、西安市临潼区城建档案显示XX小区内温泉设施已经竣工验收。三、银顶小区竣工后，答辩人已向吴强交付房屋，并将小区全部设备、设施移交给物业管理，温泉设施的所有权和使用权归全体业主，温泉设施的运行和管理由物业公司负责。1、银顶小区依法竣工验收后，答辩人已按照法律规定向吴强交房并办理了交房手续，小区的全部设备设施也移交物业公司管理和运行。2、温泉水费根据价格部门费用标准和运行费用公摊原则收取。2009年10月30日和31日，答辩人与西安铁锋物业管理有限责任公司签订前期物业服务合同和补充合同，补充合同第三条相关费用标准第8条约定，温泉水费根据价格部门费用标准和运行费用公摊原则收取。根据该约定可知，温泉水的运行实行公摊标准，该公摊标准意味着每位业主均要承担温泉水运行的费用，但是在经小区物业公司按照程序进行温泉水摸底和登记程序时，却仅有16户业主进行了登记。银顶小区共有1300多户业主，入住率达到70%以上，仅有1.7%的业主愿意使用温泉水，在这种情况下，物业公司若启用温泉水系统，将会承担收不到温泉运行费用的风险，因为未登记的业主不会向物业公司交纳该项费用，物业公司必将承担巨额的运行费用。四、即便对“达到使用条件”作出有利于吴强的解释，根据合同第十四条第二款“非出卖人过错，导致未达到使用条件，则出卖人免责”的规定，答辩人也不应承担违约责任。1、西安市临潼区房地产管理所对区住建局关于临潼区政府门户网站留言办理情况的回复称，目前银顶小区内温泉水设施已经具备，从2016年4月8日开始，铁锋物业公司在小区内公开征求业务意见，截止5月10日，只有13户业主愿意使用温泉水，物业公司回复，如要启用温泉水，成本太高，供应质量不能得到有效保障。2、为妥善处理业主的诉求，就温泉用水情况答辩人向地热公司发函，地热公司明确回复：一是经我司核实，在我司将供水管道接入至XX小区之后，2008年12月我司与贵某某签订了《供水协议》，在条件允许的情况下为银顶小区提供温泉水。二是关于温泉水价格。原协议约定用水价格为每吨5.5元，但随着各类供水费用的增加，现在温泉水价格为阶梯形水价，居民用水为每吨6.0元，温泉水资源税为每吨1.0元，超计划用水部分加价收费。三是使用者需要办理的手续。贵某某虽与我司签订了《供水协议》，但是小区若要使用温泉水，还需要小区物业公司向我司申报年用水计划及用水量，并与我司签订《用水协议》，经我司上报至西安市临潼区地下水资源管理处批准通过后，我司才能向小区供应温泉水。面对吴强的诉请，答辩人积极协调相关部门解决吴强的诉请，但是要实现吴强所理解的“供水”诉请，地热公司的回函已明确告知了具体的程序，只要业主按照地热公司的程序办理，即刻可以实现用水的诉求。综合上述意见，答辩人理解吴强的心情和诉请，但是答辩人也希望吴强以事实和法律为依据，理性认识自己的诉请，通过正确的途径解决面临的问题。因答辩人已完全履行合同约定义务，故吴强的诉请应全部予以驳回。一审法院认定事实如下：1、关于银顶公司是否已正确履行双方间签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款4项及《商品房买卖合同》附件三第15条约定义务的事实争议，即：温泉在小区全部交付使用时达到使用条件。吴强主张银顶公司交付的房屋没有按合同约定达到温泉水到户（小区全部交付使用时达到使用条件）。为证明其主张吴强提供了双方间的《商品房买卖合同》。银顶公司主张按合同约定其交付的房屋及小区的温泉水管道已安装到位，其不是温泉水的供应主体，温泉水供应设施到位后，自己就已履行了合同约定的义务。为此银顶公司提供了双方间的《商品房买卖合同》、交房验收表，其与西安市临潼区骊山风景区地热开发有限责任公司签订的《供水协议》等；其与陕西枣强玻璃钢有限公司签订的产品购销合同等；其与上海连成（集团）有限公司签订的《产品购销合同》；其与物业公司签订的《前期物业服务合同》；《工作联系函》等；户内阀门照片。以证明其交付的房屋温泉水供应设施已达到使用条件且供应温泉水是物业公司的义务，与银顶公司无关。本纠纷中双方对《商品房买卖合同》均无争议，但却对该合同第十四条一款4项及《商品房买卖合同》附件三第15条的约定理解发生分歧，吴强认为该条约定的是温泉水到户，银顶公司认为该条约定的是温泉设施达到使用条件。依据对格式合同发生理解分歧时应做出对提供方不利解释的法律规定。双方在《商品房买卖合同》第十四条一款4项约定为“温泉水在小区全部交付使用时达到使用条件”。在该合同附件三第15条约定：“A温泉水到户（小区全部交付使用时达到使用条件）”。本院认定，从双方买卖合同中均表述为“温泉水达到使用条件” 的约定，而非银顶公司认为的是温泉水设施达到使用条件，因此该约定明确并无歧义。同时由于双方买卖的为商品房，吴强购买目的为使用。合同中的该约定也应是从业主使用角度来衡量是否达到使用条件，不论是合同约定的温泉水到户，还是温泉水达到使用条件均应理解为温泉水达到业主能使用的条件。现争议房屋虽有温泉水管道，但因与供应温泉水的机构的协调不到位，致使供应温泉水的机构不供应温泉水，而不能实现房屋温泉水达到使用条件的合同约定，而与温泉水供应机构的协调是双方合同中银顶公司承诺的温泉水达到使用条件而应由银顶公司履行的义务，不属于吴强的义务。因此，根据吴强房屋温泉水的现实情况，本院认定银顶公司没有正确履行合同的约定。银顶公司虽提供了《供水协议》及《地热水使用摸底通知》，但争议房屋的温泉水不能使用说明该协议银顶公司没有正确履行。银顶公司提供的其他证据仅能证明其提供的硬件设施具备供应温泉水的条件。2、合同对温泉水达到使用条件为附期限的约定，没有附加其他条件，登记、交费等非合同约定的条件，是银顶公司的单方行为，不构成对合同约定的变更。银顶公司主张使用温泉要先交费，但其混淆了“使用温泉水”与“温泉水达到使用条件”的区别。依法使用温泉水理应交纳相应的使用费用，但本案争议的焦点为银顶公司是否履行了“温泉水达到使用条件”的合同义务。依双方间的合同约定温泉水入户费用应包含在房价之中。虽合同附件五第三条4款中没有明确温泉水接入是否应另行交费，但依格式合同发生理解分歧时应作出对提供方不利解释的法律规定。同时结合合同该条约定的水、电、暖气、天然气达到使用条件而用户不再缴纳的情况，应理解为对吴强购买的房屋“温泉水达到使用条件”，吴强不应再另行交费，已包含在房价之中。另就使用温泉是否要先登记。依据双方合同第十四条及该合同附件三均约定：温泉水到户（小区全部交付使用时达到使用条件）。从合同及附件的约定来看，合同对温泉水达到使用条件仅为附期限的民事行为，并未附加其他条件。现银顶公司要求交费后方能使用温泉水，银顶公司的行为实质是要求吴强交纳温泉水供应的开通费用，而非是要求吴强交纳温泉水使用费，是对合同的单方变更，不产生法律效力。3、合同中银顶公司承诺的温泉水达到使用条件的条件已经成就。对合同约定的温泉水在小区全部交付使用时达到使用条件，吴强主张是小区最后一栋楼交付为小区的全部交付，并提供了该小区第20号楼一业主交纳2014年6月物业费的票据及2014年11月、12月购买天然气的单据来证明其主张。银顶公司主张小区的全部房屋销售完毕为小区全部交付。并提供了物业登记未收房、未销售房号名单及2016年12月1日的《商品房买卖合同》一份证明其主张。本院审查认定，双方间合同约定的是小区全部交付使用，应为小区最后的一栋楼交付业主，而非小区所有房屋全部卖出或交付。银顶公司解释为小区所有房屋全部卖出并交付方为小区全部交付，是对合同约定的错误理解。因此，银顶公司提供的证据不能证明小区全部交付时间。吴强主张银顶公司开发的小区最后交付的楼为第20栋楼，是从2014年6月开始交付。银顶公司亦自认小区最后一期房屋为15、19、20号楼，该批楼房屋在2013年10月开始交付。因此，本院认定小区全部交付使用的时间以吴强主张的2014年6月确定，银顶公司承诺的温泉达到使用条件的条件已经成就。4、双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金符合法律规定。双方在合同第14条约定：如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：如因出卖人的原因未能达到使用条件，违约责任参见本合同第九条。合同第九条对出卖人违约时，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。该约定的违约金没有超过法律禁止性规定，且银顶公司亦未就该违约金是否过高提出抗辩。因此，该违约金的约定符合法律规定。一审法院认为，本案双方争议焦点是银顶公司履行合同是否达到了合同的约定，即温泉水是否达到使用标准，是否构成违约。双方间签订的《商品房买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应正确履行合同确定的义务。依该合同第十四条约定：温泉在小区全部交付使用时达到使用条件。现银顶公司交付吴强的房屋中温泉水没有在承诺的期限内达到使用标准，又无证据证明有免责情况。因此银顶公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故吴强要求银顶公司继续履行合同义务，使温泉水达到使用要求的主张，既符合合同约定，也符合法律规定。故对吴强要求银顶公司履行合同义务并按合同约定的违约金比例承担违约责任的请求，本院依法予以支持。银顶公司以温泉水供应设备安装完毕，其已履行了合同义务，其非温泉水供应的主体，供应温泉水不知道是谁的义务等进行抗辩。因合同约定的温泉达到使用条件是从业主角度衡量要达到使用的条件。该约定不在于谁是供应温泉水的主体，而在于银顶公司交付的房屋要达到使用的条件。银顶公司可以不是供应温泉水的主体，但其却是合同约定的温泉水达到使用条件的义务主体。温泉水设施到位只能说是具备供水条件，而合同约定银顶公司的义务是达到使用条件。故对银顶公司主张温泉水供应设备安装完毕后其即履行了合同义务，管道内有无温泉水非其义务的抗辩，本院不予支持。银顶公司主张合同中小区全部交付为小区房屋全部销售完毕的抗辩，因合同约定的是小区全部交付使用，而非小区所有房屋全部卖出或交付，银顶公司解释是对合同约定的错误理解。故对其抗辩，本院不予采信。本案中小区最后一期房屋交付时间为2014年6月，现吴强主张按2015年1月1日起算违约金的主张是对其权利的处分，本院予以准许。合同约定温泉在小区全部达到正常使用，该约定为附期限的民事行为，并没有附加任何条件，现银顶公司增设交费、登记等附加条件，没有合同依据，故对银顶公司的抗辩，本院不予采信。对银顶公司主张使用温泉要交费的抗辩，因银顶公司没有提供出双方间有温泉达到使用条件吴强应另行交费的合同约定或合同之外协商达成要另行交费的变更约定。该抗辩没有合同依据，同时也混淆了“使用温泉水”交费与“温泉水达到使用条件”是否要交费的区别。因此，银顶公司主张吴强交费后就能使用的抗辩不能成立，本院依法不予支持。对银顶公司提供的临潼区房地产管理所《关于临潼区政府门户网站留言办理情况的回复》中，载明的通知业主温泉水办理相关费用的公告。吴强称未见在小区张贴，不知道有该公告，银顶公司称非自己的义务。因该回复并非该纠纷双方形成的，对本案不具有直接的证明作用，因此该证据不能说明银顶公司已正确履行了合同约定的温泉水达到使用的义务。综上所述，对吴强的诉请依法予以支持，对银顶公司的抗辩依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、陕西银顶置业有限公司于判决生效之日后三十日内向吴强履行XX小区第7幢A单元2层2号7A022号房的温泉水达到使用条件的合同义务。二、陕西银顶置业有限公司从2015年1月1日起至XX小区第7幢A单元2层2号7A022号房的温泉水达到使用条件时为止，以323245元为基数，按日万分之二的标准向吴强支付违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费979元，由陕西银顶置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：吴强与银顶公司签订的《商品房买卖合同》第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套设施建筑按以下日期达到使用条件：……3. 温泉在小区全部交付使用时达到使用条件。……如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、因出卖人原因导致未达到使用条件，违约责任参见本合同第九条；2、遭遇不可抗力和非出卖人过错，导致未达到使用条件，则出卖人免责。”附件三装饰、设备标准第15条约定：“温泉水到户（小区全部交付使用时达到使用条件）”。2008年12月18日银顶公司与西安市临潼区骊山风景区地热资源开发有限责任公司签订《供水协议》，双方就供应地热水问题达成协议。2016年4月8日涉案小区物业向业主发出《地热水使用摸底通知》，要求需要使用地热水的用户，从即日起至4月30日到物业服务中心进行登记，物业最终以实际登记的户数来核算具体费用。在通知登记的截止时间内，仅有16户业主进行了登记。2016年5月11日西安市临潼区房地产管理所关于XX小区温泉水入户问题书面答复：XX小区的温泉水设施已经具备，2016年4月8日开始，铁锋物业公司在小区内公开征求业主意见，截止5月10日，只有13户业主愿意使用温泉水。物业公司回复，如要启用温泉水，成本太高，供应质量不能得到有效保障。银顶公司于2017年7月18日向西安市临潼区骊山风景区地热资源开发有限责任公司发出《工作联系函》，就XX小区温泉供应问题向地热公司进行咨询。地热公司于2017年7月22日向银顶公司发出《关于回复银顶置业有限公司供水情况的函》，回复如下：“1、经我司核实，在我司将供水管道接入至XX小区之后，2008年12月我司与贵某某签订了《供水协议》，在条件允许的情况下为XX小区提供温泉水。2、关于温泉水价格。……3、使用者需要办理的手续。贵某某虽与我司签订了《供水协议》，但是小区若要使用温泉水，还需要小区物业公司向我司申报年用水计划及用水量，并与我司签订《用水协议》，经我司上报至西安市临潼区地下水资源管理处批准通过后，我司才能向小区供应温泉水” 。另查，本案诉讼中，银顶公司称其公司向涉案业主交付房屋时除市政供水管道铺设到户并通水外，温泉水管道亦已铺设到户。其余事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，吴强与银顶公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《商品房买卖合同》第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套设施建筑按以下日期达到使用条件，其中第4项 “温泉在小区全部交付使用时达到使用条件”。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、因出卖人原因导致未达到使用条件，违约责任参见本合同第九条；2、遭遇不可抗力和非出卖人过错，导致未达到使用条件，则出卖人免责。合同附件三，关于装饰、设备标准中的第15条约定：温泉水到户（小区全部交付使用时达到使用条件）。本案中，涉案房屋已经交付入住，温泉水设备也已装饰入户。现吴强以房屋交付使用时未达到温泉使用条件为由，请求银顶公司履行温泉水达到使用条件的义务并承担未达到温泉使用条件的违约金。由于吴强的该诉讼请求实质涉及的是温泉水供应入户的问题，故，本案争议的焦点为，银顶公司是否有合同约定的温泉水供应入户义务以及该否承担违约金的责任。首先，关于银顶公司是否存在合同约定的温泉水供应入户义务的问题。温泉水的使用，既需要管道设施，也需具备供应水源。依据合同相关约定，双方在合同中虽然有 “温泉在小区全部交付使用时达到使用条件” 之约定条款，但该条款的约定是在出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺及装饰、设备标准条款中。合同附件三装饰、设备标准中所约定温泉水的到户内容，也只是温泉水的设备设施装饰到户，而非温泉管道的通水。可见，双方在合同中并没有单独对温泉水供应进行明确约定，故，合同约定的温泉使用条件应是指设备的标准及设施设备的正常运行。现银顶公司已将温泉设施安装入户的房屋交付吴强，履行了合同义务。温泉水的供应并非市政供水行为，且具有明显的商业经营属性，银顶公司与吴强所签订的合同没有对温泉水的供应问题进行明确之约定，银顶公司对温泉水的供应并不负有合同义务，双方应进一步协商配合促使水源问题的解决。对此，一审判决认定银顶公司应履行房屋的温泉水达到使用条件的合同义务不妥。其次，关于银顶公司该否承担温泉未达到使用条件的违约金责任问题。经查，银顶公司于2008年12月与地热公司签订了《供水协议》。2016年4月8日开始，涉案房屋所在的铁锋物业公司在小区内公开向业主征求供水意见，只有十几户业主进行登记。2016年5月11日西安市临潼区房地产管理所关于XX小区温泉水入户问题书面答复：XX小区的温泉设施已经具备，铁锋物业公司在小区内公开征求业主意见，截止5月10日，只有13户业主愿意使用温泉水。如要启用温泉水，成本太高，供应质量不能得到有效保障。后银顶公司于2017年7月18日向西安市临潼区骊山风景区地热资源开发有限责任公司发出《工作联系函》，就XX小区温泉供应问题向地热公司进行咨询。地热公司于2017年7月22日向银顶公司回复如下：“1、经我司核实，在我司将供水管道接入至XX小区之后，2008年12月我司与贵某某签订了《供水协议》，在条件允许的情况下为XX小区提供温泉水。2、关于温泉水价格。……3、使用者需要办理的手续。贵某某虽与我司签订了《供水协议》，但是小区若要使用温泉水，还需要小区物业公司向我司申报年用水计划及用水量，并与我司签订《用水协议》，经我司上报至西安市临潼区地下水资源管理处批准通过后，我司才能向小区供应温泉水”。由此可见，未向吴强供应温泉水的原因，非银顶公司造成，对于吴强起诉要求银顶公司支付温泉未达到使用条件的违约金的诉讼请求，依法应予驳回。据此，对于银顶公司上诉认为，其公司已经履行了《商品房买卖合同》约定的温泉水在小区交付时达到使用条件的义务，不应承担违约金的理由，本院予以采纳。综上，一审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：一、撤销西安市临潼区人民法院（2018）陕0115民初693号民事判决；二、驳回吴强的全部诉讼请求。一审案件受理费979元，吴强已预交，由吴强承担；二审案件受理费979元，陕西银顶置业有限公司已预交，由陕西银顶置业有限公司承担。本判决为终审判决。 审 判 长  焦海林审  判  员  李美红审  判  员  朱利安 二○一九年四月二十六日法 官 助 理   孙 静 文书 记 员   周   伟  1