成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0108民初9473号 原告：何奕莅，女，汉族，1994年12月20日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人:张世瑜，四川虹永律师事务所律师。 被告：成都乐享世纪酒店管理有限公司，住所地成都市 成华区荆翠西路2号5栋5层、7-20层。 法定代表人：张云，职务执行董事。 委托诉讼代理人：蔡泳曦，四川诚方律师事务所律师。被告：成都川实恒信企业管理有限公司，住所地成都市 成华区荆翠中路162号1层。 法定代表人：於建军. 委托诉讼代理人：吴增蕊，四川致高律师事务所律师。 原告何奕莅与被告成都乐享世纪酒店管理有限公司（以下至判决主文前简称乐享酒店公司）、成都川实恒信企业管理有限公司（以下至判决主文前简称川实恒信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年2月22日公开开庭进行了审理。原告何奕莅及其委托诉讼代理人张世瑜到庭参加了诉讼；被告乐享酒店公司的委托诉讼代理人蔡泳曦、被告川实恒信公司的委托诉讼代理人吴增蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何奕莅向本院提出诉讼请求：依法判令二被告对原告已预付购房款及税费依照《房屋买卖合同》据实结算，并判令二被告共同返还原告多预支的购房款及税费254405元。事实和理由：2018年，原告欲在成都市购买房屋，并与房屋中介机构即被告川实恒信公司取得联系，由该公司介绍房源，商谈购房前期事宜。之后，原告按照被告的要求,于2018年5月2日分三次将3万元、5万元、5万元合计13万元,以及2018年5月7日分四次将30万元、15万元、4.96万元、1.4万元共计51.36万元，转账到被告川实恒信公司账户,并作为购房预付款。2018年5月上旬,经被告川实恒信公司居间介绍,原告与被告（出卖人）乐享酒店公司签订了《房屋买卖合同》及其《补充协议》,约定该被告将坐落于成都市成华区金科中心20层8号房星一套（建筑面积为49.46平方米）卖售给原告,房屋总成交金额为370950元整。同时约定:1.原告在签署本协议时向被告支付购房款370950元整；2.原告的接房时间为2018年7月1日,并在此前付清全部购房款及相关税款；3.原、被告双方按规定各自承担该房屋转移登记相关税费等,随后，被告乐享酒店公司于2018年5月23日以《房屋销售专用收据》的方式向原告出具票据载明收到定金74190元,楼款296760元,并预收了印花税、契税、产权转移登记费18245元。随后，双方按此合同的约定办理了该房屋的不动产产权过户登记手续,已将产权过户登记到原告名下。在由二被告代办上述房屋不动产产权过户登记手续的过程中,原告一直向二被告提出要求,请求对原告预付的购房款与《房屋买卖合同》约定的购房款及税款进行结算,并据实进行多退少补，但二被告一致久拖不决，至今未退款，故依法诉至贵院。 被告乐享酒店公司辩称，一.本案中存在两个房屋买卖关系,一是被告乐享酒店公司与被告川实恒信公司,二是被告川实恒信公司与原告何奕莅，被告乐享酒店公司将涉案房屋出售给被告川实恒信公司的价款为370950元,但是被告川实恒信公司将涉案房屋出售给原告何奕莅的价格为580000元。2018年3月31日,被告乐享酒店公司、被告川实恒信公司和第三人成都金科房地产开发有限公司签订《大客户团购协议书》,约定将被告乐享酒店公司名下的金科中心项目7号楼18-20层公寓物业共计69套出售给被告川实恒信公司,被告乐享酒店公司协助被告川实恒信公司将物业对外销售，可以不将该物业过户至其名下,可以指定第三方对该物进行购买,由第三方直接与被告乐享酒店公司签订《商品房买卖合同》并办理过户手续。2018年3月16日,2018年3月28日被告川实恒信公司按照约定通过其法定代表人於建军的账户向被告乐享酒店公司分别支付2581770元。此后,被告川实恒信公司每出售一套房屋,就向被告乐享酒店公司支付双方约定的剩余房款。因此,在原告何奕莅与被告乐享酒店公司签订买卖合同时,被告乐享酒店公司才会出具三张收据,载明的全额分别为楼款296760元、相关税费及登记费18245和定金74190元。至此,被告乐享酒店公司才收到涉案房屋的全部价款,支付购房价款的主体为被告川实恒信公司,而并非原告何奕莅，原告何奕莅所支付的价款全部是支付给被告川实恒信公司的。二.本案中《房屋买卖合同》中所约定的价款370950元并非真实的意思表示,原告何奕莅与被告川实信公司之间真实的意思表示为580000元。首先,原告何奕莅与被告川实恒信公司签订的《认购书》中明确约定所认购的物业单价为12464元，总价616446元，优惠后的总价为580000元；其次,被告乐享酒店公司代为收取的税费总额为18245元,是按照真实的交易价580000元计收；再次,在被告乐享酒店公司内部的《代收费明细表》中,也明确载明涉案房屋成交总价为580000元,该《代收费明加表》有相应部门的人员进行签字确认；最后,根据涉案房屋的周边房价及宣传资科可知,涉案房屋的交易单价不可能为7500元/平方米。三、被告乐享酒店公司多代为收取的税费已经退还给原告何奕莅，原告何奕莅无权请求退还该部分金额。被告乐享酒店公司代为收取的相关税费及登记费为18245元,是以580000元为计税基础的。后由于被告乐享酒店公司向被告川实恒信公司销售涉案房屋的价格为370950元,只需要以370950元为计税基础向税务机关缴纳相关税费。因此,2018年9月13日,被告乐享酒店公司已经按照《房屋买卖合同补充协议》的约定向原告何奕莅退还了多代为收取的税费6456.81元。综上,原告何奕莅明知涉案房屋的真实交易价格和真实意思表示均为580000元,且与原告何奕莅存在买卖关系并收取其580000价款的均为被告川实恒信公司,与被告乐享公司之间不存在任何关系。 被告川实恒信公司辩称，1.原告与被告川实恒信公司签订的认购房屋书，确定认购房屋价格和房号，建立了买卖关系，双方约定是真实意思表示，二被告不存在多收原告的房款和税费；2.同意被告乐享公司答辩意见。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年5月2日，原告何奕莅和李含蓉（系原告何奕莅母亲）与被告川实恒信公司签订《认购书》，《认购书》载明“乙方在认真了解甲方位于成都市荆翠西路2号金科中心商品房物业的相关情况后，经审慎思考，确定购买物业；甲、乙双方在平等自愿的基础上，协商一致，就乙方确定的甲方该物业的房型、位置、房号、价格等事宜达成如下认购协议，作为乙方确定购买该物业的保证。认购物业位置7栋20层8号，认购物业建筑面积49.46平方米，认购物业单价￥12464（人民币小写），认购物业总价￥616446（人民币小写），陆拾壹万陆仟肆佰肆拾陆元整（人民币大写），认购物业定金￥50000（人民币小写）；备注：特价房一口价￥580000元（伍拾捌万元整），当日交付定金50000元（伍万元整），余下房款于2018年5月2日先交￥80000元（捌万元），剩余房款￥450000元（肆拾伍万元整）于2018年5月30日前交齐，逾期房款不退，房源不予保留。另代办费700元”。《认购书》上被告川实恒信公司在甲方处盖章，李含蓉在乙方处签字捺印。当日，原告分三次向被告川实恒信公司支付30000元、50000元、50000元；2018年5月7日，原告分四次向被告川实恒信公司支付300000元、150000元、14000元、4960元，合计598960元。之后，被告乐享酒店公司（甲方）与原告何奕莅（乙方），签订《房屋买卖合同》，合同载明，房屋坐落于成都市成华区金科中心7栋20层8号，建筑面积49.46，该房屋成交总金额为人民币（大写）：叁拾柒万零玖佰伍拾元整（￥370950元）。2018年5月23日，被告乐享酒店公司向原告出具《房屋专用销售收据》三张，款项名称分别为楼款￥296760元，定金￥74190元，产权证印花税5元、合同印花税290元、契税￥17400元、转移登记费550元。现案涉房屋即成都市成华区金科中心7栋20层8号已经过户在原告何奕莅名下。 另查明，2018年3月31日,被告乐享酒店公司（甲方）、被告川实恒信公司（乙方）和案外人成都金科房地产开发有限公司（丙方）签订《大客户团购协议书》,约定将被告乐享酒店公司名下的金科中心项目7号楼18-20层公寓物业共计69套出售给被告川实恒信公司,销售单价为7500元/平方米,总面积为3442.36平方米,总价为25817700元，被告川实恒信公司应于2018年3月30日前，向被告乐享酒店公司支付购房款总金额的20%，即5163540元；被告乐享酒店公司协助被告川实恒信公司将物业对外销售,被告川实恒信公司在90个工作日可以不将该物业过户至其名下,可以指定第三方对该物进行购买,由第三方直接与被告乐享酒店公司签订《商品房买卖合同》并办理过户手续。2018年3月16日和3月28日,被告川实恒信公司通过其法定代表人於建军的账户分别向被告乐享酒店公司支付了2581770元，合计5163540元。 庭审中，原告对《认购书》无异议，并认可被告乐享酒店公司于2018年9月13日退还税费6456.81元，主张二被告还应退还209050元。 以上事实有经庭审质证的以下证据证实：原被告的主体信息、《认购书》、《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》、转款POS单、《房屋专用销售收据》（三张）、《大客户团购协议书》、招商银行凭证、不动产权证书（复印件）以及各方当事人当庭陈述。 本院认为，本案争议的焦点为与原告何奕莅建立房屋买卖合同关系的相对方。首先，原告与被告川实恒信公司签订的《认购书》明确了案涉房屋的出卖方为被告川实恒信公司，并约定了房屋的位置、单价、定金、总价，满足房屋买卖合同的主要要件。原告何奕莅也按照《认购书》的约定向被告川实恒信公司支付了相应的购房款项，案涉房屋已实际登记在原告何奕莅名下。该《认购书》并未约定原告何奕莅向被告川实恒信公司支付的款项为购房预付款，故应认定该《认购书》为房屋买卖合同。其次，被告乐享酒店公司、被告川实恒信公司和案外人成都金科房地产开发有限公司签订的《大客户团购协议书》，也说明被告川实恒信公司有权处分涉案房屋，虽被告川实恒信公司未实际取得案涉房屋的所有权，但并不影响被告川实恒信公司与其他第三人签订买卖合同的效力。再次，原告何奕莅与被告乐享酒店公司签订的《房屋买卖合同》中约定的房款远低于《认购书》约定房屋价款和周边房价，明显违背一般生活常理，且若在房屋价款不明的情况下，先行预付巨额购房款也不符合市场交易习惯。根据二被告签订的《大客户团购协议书》的约定，该《房屋买卖合同》系原告何奕莅与被告川实恒信公司履行房屋买卖合同的内容，目的在于由被告乐享酒店公司直接将案涉房屋变更登记至原告何奕莅名下。因此，原告何奕莅与被告川实恒信公司签订的《认购书》系原告与被告川实恒信公司的真实意思表示，未违反我国法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原告何奕莅与被告川实恒信公司建立了案涉房屋的买卖合同关系。按照《认购书》约定的价款，被告川实恒信公司未多收取原告何奕莅购房款项。 关于二被告与原告之间存在房屋二次买卖，只进行一次登记的行为，违反我国税法的规定，应由行政主管部门调整。 综上所述，原告要求二被告共同返还原告多预支的购房款及税费209050元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 驳回原告何奕莅的全部诉讼请求。 案件受理费5116元，减半收取计2558元，由原告何奕莅承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 赵依拉克 二〇一九年四月十二日 书记员 张  鹏