陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终2003号 上诉人（原审被告）：西安高科东城置业有限公司。住所地：西安市灞桥区。法定代表人：赵永强，该公司董事长。委托诉讼代理人：高瑞霞，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文茜，陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:张辉，男，1988年9月23日出生，汉族，西安市周至县。上诉人西安高科东城置业有限公司(以下简称高科东城公司)因与被上诉人张辉房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2018）陕0111民初2714号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2016年12月31日张辉、高科东城公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，出卖人：西安高科东城置业有限公司。买受人：张辉。第一条项目建设依据1、出卖人以出让方式取得坐落于西安市灞桥区XX路以东、东三环以西的地块建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为西纺国用（2013出）第02号，土地使用权面积为53802.25平方米。买受人购买的商品房所占用的土地用途为住宅，土地使用权终止日期为2082年9月9日。2、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准为高科麓湾国际社区一期，建设工程规划许可证号为西规纺建字第（2015）05号，建筑工程施工许可证号为610XXXXXXXXXXXXXXX。第三条商品房基本情况1、该商品房的规划用途为成套住宅。2、该商品房所在建筑物的主体结构为钢混，建筑层数为18层，其中地上18层，地下**。3、该商品房为第一条规定项目中的1幢1单元17层11702号。4、该商品房的房产测绘机构为西安市房产测量事务所，其预测建筑面积共89.88平方米，其中套内建筑面积72.56平方米，分摊共有建筑面积17.32平方米。第三章商品房价款第六条计价方式与价款2、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币6,484.79元，总价款为人民币582,853元。第七条付款方式及期限（二）3、贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2016年12月8日前支付首期房价款人民币182,853元，占全部房价款的31%。余款人民币400,000元申请贷款支付。2017年1月3日,张辉收房之时发现客厅、卧室窗户均被外墙装饰横梁所遮挡，影响采光及视野，拒绝收房。其后，双方就横梁遮挡赔偿问题进行协商，因数额差距较大，协商无果，张辉诉至法院。一审法院在审理过程中，对现场进行了勘查，绘制了现场勘查图。涉诉房屋2个南向窗户外大约1m处存在宽1.2m的装饰横梁，水平方向（平视）遮挡窗户高度达50cm，对平视以及俯视造成屏障，影响采光、视觉、舒适度。另，张辉申请对横梁存在造成房屋的贬损值进行鉴定，陕西通海资产评估有限责任公司回函认为：房屋窗外存在横梁遮挡虽然会对室内采光造成影响，但由此是否造成经济损失难以从评估角度予以量化，委托事项无法实施。诉讼中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。张辉提交下列证据佐证其诉请以及事实理由：第一组证据：2016年12月31日签订的《商品房买卖合同》。证明目的：1、张辉、高科东城公司签订的合同系双方真实意思表示，根据合同约定，张辉购买了高科麓湾国际社区一期1幢1单元11702号房屋，系涉案房屋所有权人，有权提起诉讼。2、根据合同约定，张辉所购房屋窗外有横梁遮挡，高科东城公司存在违约行为，应该承担违约责任。3、购房销售人员是杨菲，佐证第四组证据的真实性。高科东城公司对真实性不存异议，不认可证明目的第2项。认为补充协议有约定，已明确告知张辉窗台高度因外立面装饰的需求会有所不同，张辉签署协议时应充分了解房屋结构及影响。本组证据真实性不存异议，但其仅为书证，一审法院仅对以上证据直接显现的事实予以确认，对于不能够直接证明以及与本案诉争无关的举证、质证意见，不予采纳。第二组证据：涉诉房屋销售推介图。证明目的为张辉购买涉诉房屋时，高科东城公司向张辉讲解的推介图册中载明：涉案房屋应1、“南北通透，不仅是阳光空气的充沛供应，更是纯然生活的保障”。2、“南向大尺度双景观阳台，退一步海阔天空，生态自然一览无余”。3、“方正户型将每一寸面积充分利用，紧凑的户型，舒展的居住体验”。4、“卧室静谧的梦想区与客厅、餐厅开阔的生活区明确分离，进一步尽享安逸，惬意入梦”。但高科东城公司向张辉所交付的房屋，窗户外存在一大型横梁遮挡窗户的事实，与该推介图大相径庭，严重影响张辉窗户的实际使用用途。高科东城公司对真实性不存异议，对证明目的不予认可，认为在宣传册上明确说明“本宣传资料仅供参考，最终以政府批准相关文件及实际交付情况为准，开发商保留最终解释权”，故应该以实际交房为准。该宣传资料系涉诉房屋在销售之时的推介单页，显著位置有“南北通透，不仅是阳光空气的充沛供应，更是纯然生活的保障”、“南向大尺度双景观阳台，退一步海阔天空，生态自然一览无余”等字体，在边框有小一号“本宣传资料仅供参考，最终以政府批准相关文件及实际交付情况为准，开发商保留最终解释权”的字体。从该组证据形式上看，高科东城公司的警示性提示位置较偏、字体偏小，容易被忽略。从该组证据内容上看，仅为常规性提示，无具体事项。故，张辉举证意见予以采纳，高科东城公司质证意见不予采纳。一审法院认为，该组证据能够证明高科东城公司在涉诉房屋销售之时给予张辉采光、视野等预期，而高科东城公司在销售单册上未履行告知涉诉房屋存在装饰横梁的义务。第三组证据：照片8张。证明目的：涉案房屋横梁导致房屋被遮挡，影响南向房屋的采光，室内采光不足，影响舒适居住，高科东城公司违约，应该承担违约责任。以上证据经庭审质证，高科东城公司对真实性不存异议，但证明目的不予认可。本案审理过程中，一审法院对现场进行了勘查，涉诉房屋南向窗户外的装饰横梁，对平视以及俯视造成屏障。结合一审法院现场勘查图，张辉此组证据可作为认定事实的依据。第四组证据：录音光盘一张。证明目的为前期购买房屋时，置业顾问没有告知外立面有横梁的问题。高科东城公司对真实性存有异议，认为虽然合同落款处是杨菲所签，但是录音不能证明是杨菲本人。因该录音无法核实真实性，一审法院不予采信。但不采信该证据并非否定张辉的证明目的，一审法院认为，是否履行了告知义务的举证责任在于高科东城公司，张辉无须证明基本事实不存在，而是高科东城公司应举证证明告知义务其已尽到。西安高科东城置业有限公司提交下列证据佐证其答辩意见及事实理由。第一组证据：《商品房买卖合同》以及《项目沙盘图》。证明目的：1、张辉、高科东城公司双方签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，对双方具有法律约束力。2、张辉知悉认可所购商品房可能存在窗台高低，并在考虑各种不利因素后同意该商品房售价。3、高科东城公司通过立体沙盘图也向张辉提示所购商品房外立面存在差异。4、张辉已充分了解所购房屋结构、周边影响等情况，自愿购买项目房屋，高科东城公司不应承担张辉要求的赔偿责任。张辉对真实性不存异议，但对该组证据的证明目的不予认可。其认为本案争议并不涉及窗台高度问题，诉争焦点为外立面装饰横梁对张辉的采光、通风、视野遮挡问题。该组证据因张辉对真实性不存异议，一审法院可以依据该组证据确定案件的事实。张辉出示的沙盘照片显示，装饰横梁的制作紧贴墙体，未遮挡窗台、不影响视线。所以，仅凭借沙盘，张辉在收房之前无法获取装饰横梁对窗户遮挡的信息。高科东城公司的证明目的与事实不符，张辉的质证意见予以采纳。第二组证据：《高科麓湾国际社区DK1号地铁二期1号楼轴立面设计图纸》、设计方案确认单、一期、二期平面图。证明目的：高科东城公司严格按照设计图纸和设计要求建设房屋，房屋符合设计要求符合规范，不应承担张辉主张的赔偿责任。张辉对真实性不存异议，但认为设计合格不能作为高科东城公司没有影响到张辉房屋采光、通风、视野权利的依据，该证据不具有拘束力和确定力，应当根据客观状况综合认定，而且根据现场勘查，高科东城公司的行为一目了然，应当对张辉赔偿。该组证据因张辉对真实性不存异议，一审法院可以依据该组证据确定案件的事实。该XX城XX社区的设计经过审批，采光符合国家标准。2018年4月17日，张辉诉至西安市灞桥区人民法院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令高科东城公司赔偿张辉经济损失58,285.3元（按房屋价款582,853元的10%计算）。2、判令高科东城公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年12月31日，张辉、高科东城公司签订《商品房买卖合同》，根据合同约定，张辉购买了高科东城公司开发销售的高科麓湾国际社区一期1幢1单元11702号建筑面积为89.88平方米的房屋，房屋总价款为582,853元，张辉交纳首付款182,853元，剩余400,000元采取商业贷款模式，张辉依约履行了全部付款义务。交房期限届至，收房时张辉却发现客厅、卧室窗户外均被外墙横梁所遮挡，严重影响房屋客厅、卧室的采光，破坏了景观视野等使用功能及价值，并且进入房间总有一种沉闷、压抑感，给人造成心理上的极度不适。张辉购买的房屋系该栋楼价格最高一层，本认为楼层高，视野和采光会更好，会享受到更为舒适的居住环境，但高科东城公司交付之房屋与张辉预期相去甚远，高科东城公司行为严重违约，违背了诚实信用原则，应当向张辉承担违约责任，故诉至法院，望判如所请。西安高科东城置业有限公司辩称，1、向张辉交付的房屋设计及建造取得了规划部门的审批通过意见，符合法律法规及相关规范对房屋设计要求。张辉主张于法无据。2、其已经通过多种形式告知张辉屋外存在横梁，且横梁的存在并不会影响张辉对房屋的任何占有和使用，更不会给张辉带来任何损失。故张辉请求赔偿没有事实及法律依据。3、张辉认为横梁的存在影响采光、破坏使用功能，造成居住者沉闷压抑，无事实及法律依据。4、张辉的赔偿数额没有事实及法律依据，其无需向张辉赔偿任何金额。综上，应当驳回本案张辉的全部诉讼请求。一审法院认为，张辉、高科东城公司签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效。合同双方理应按照合同约定履行自己义务，依赖诚信原则努力实现合同目的。通常情况下，合同目的包括客观目的和主观目的。客观目的即典型交易目的，当事人购房的客观目的在于取得房屋所有权并用于居住、投资等，影响合同客观目的实现因素有房屋位置、面积、楼层等，客观目的可通过合同约定具体条款予以判断。主观目的则为某些特定情况下当事人的动机和本意。一般而言，合同法规制范围的合同目的原则上不包括主观目的，但当事人将特定的主观目的作为合同成交的基础时，该特定的主观目的客观化，则属于合同法的规制范围。本案中，涉诉房屋系小高层（总层18层）的次高层，按房地产销售市场惯例，因避开了顶层的缺陷，采光、通风以及景观视线处于最佳，同一户型、同一销售时间售价往往高于其它楼层。本案张辉选择购买次高层的行为可推断其对采光以及视野的追求高于其他购房者，高科东城公司的销售宣传图册推介、样板间以及对次高层的普遍认知皆给予张辉对所购房屋采光、视线方面的预期，此特定的主观目的奠定了涉诉房屋成交的基础，该主观目的客观化。虽高科东城公司出示经过审批的图纸等证据证明涉诉房屋的采光符合国家规范标准，但从现有证据来看，无论是宣传推介图、购房合同以及售楼沙盘，均未明确外墙装饰横梁设计布局对涉诉房屋存在遮挡。且张辉所购房屋为期房，在购房时参观的样板房也与实际交付的房屋外部情况不一致，无法据此推断张辉已知晓所购房屋存在装饰横梁遮挡问题。对于该房屋的装饰横梁的设计结构，高科东城公司未举证证明在销售过程中真实详尽的向张辉履行了说明、提醒义务，应承担举证不能的不利后果。对于普通大众而言,房屋并非普通商品，购买房屋系生活当中的重大事项，而本案张辉更是为此负担了400,000元的贷款责任。因此，张辉对所购房屋的谨慎选择以及根据开发商的推介形成心理预期、达成购买意向，符合生活常理。本案中涉诉房屋南向窗户外的装饰横梁，对平视以及俯视造成屏障，因高科东城公司的推介以及未尽说明、提醒义务而导致张辉收房之时产生巨大的心理落差，致张辉合同目的不能实现。而高科东城公司的宣传推介图虽为要约邀请不能构成要约，但其过度宣传的行为导致其必然要履行诚信的合同义务从而承担赔偿责任。合同法第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，购房人有权撤销合同、变更合同内容或者请求赔偿。综上，高科东城公司辩称不予采纳，张辉诉请高科东城公司承担赔偿责任，予以支持。分析房屋其它楼层的售价以及庭审高科东城公司对房屋定价因素的陈述，高科东城公司对张辉所购房屋定价之时并未将装饰横梁遮挡因素考虑在内，而楼房装饰横梁的存在势必造成涉诉房屋价值上贬损，据此，一审法院认为降低房价应为最为公平合理的赔偿损失途径。因双方对是否造成房屋价值贬损争议较大，而又无法以鉴定的方式获取涉诉房屋因遮挡的贬损值，XX城XX楼层的定价以及一审法院现场勘查的房屋状态成为确定贬损值的唯一途径，综合考量后酌定每平方减少500元，高科东城公司的赔偿数额确定为44,940元（500×89.88=44,940）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下：一、被告西安高科东城置业有限公司于本判决生效后十五日内赔付原告张辉损失人民币44,940元。二、驳回原告张辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1,258元，张辉已预交，由西安高科东城置业有限公司负担，连同上述应付之款于本判决生效后十五日内一并给付张辉。宣判后，高科东城公司不服原审判决，向本院提起上诉称，其公司的宣传推介图册和设置的样板间均不构成对张辉的任何承诺，一审法院在判决中明确该宣传推介图册仅为要约邀请，且该宣传推介图册中也已明确提示“本宣传资料仅供参考，最终以政府批准相关文件及实际交付情况为准”。因此该宣传推介图册不能构成承诺而约束合同双方，且在商品房买卖合同中已明确约定样板间仅作为张辉在购买房屋时的参考，不构成对张辉的任何承诺；一审法院未全面考虑该房屋包括但不限于周边环境、附属教育资源等价格影响因素，仅凭经验就认定小高层的次高层售价高于其它楼层属事实认定错误；其公司已制作了楼幢模型沙盘展示给张辉，同时在《商品房买卖合同》附件十二第二条第二款约定：买受人知悉本项目商品房因外立面装饰需求的缘故，不同户型的房屋窗台高度不同，已对销售房屋的情况尽到合理的、必要的提示义务，无任何违约行为;涉案房屋窗户外的横梁平移投影在窗户上与窗台并无本质区别，屋外横梁平移到落地窗户后，横梁顶部到落地窗户底部距离为50cm，横梁并非像窗台一样对窗台以下部位全部封闭，张辉对窗台的高低变更都可以接受，对窗外横梁更理应接受。一审法院在其公司无违约行为的情况下要求其公司承担违约赔偿责任属于认定事实错误；鉴定公司无法对张辉损失得出结论，如按一审法院判决的赔偿金额核算，张辉实际购买涉案房屋的价格已低于购买该栋楼顶层房屋的价格，一审法院确定的赔偿数额明显不合理。上诉请求：1.撤销一审判决第一项并依法改判为驳回张辉的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由张辉承担。张辉辩称，高科东城公司交付的房屋外立面横梁严重影响了其房屋居住体验，高科东城公司在房屋外立面设置横梁的行为严重违反合同约定，且不存在免责事由，违约事实明显，应当承担违约责任；鉴定机构虽不能就房屋贬损情况得出量的结论，但鉴定只是手段，不能得出损失量的鉴定结论，不代表其没有损失，一审判决正确。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，张辉与高科东城公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，张辉以高科东城公司交付的房屋客厅、卧室窗户外均被外墙横梁所遮挡，严重影响采光、破坏景观视野等使用功能及价值，已构成违约为由诉请高科东城公司承担违约责任，高科东城公司虽以其公司交付的房屋设计及建造、取得规划部门审批通过意见、其公司已通过多种形式告知张辉屋外存在横梁，且横梁存在不会影响张辉对房屋的任何占有使用、其公司不构成违约等理由进行抗辩，但张辉拒绝承认高科东城公司在售房时向其告知房屋窗外设置有横梁的事实，从本案现有证据来看，无论是购房合同及其附件内容，还是宣传推介图、售楼沙盘等宣传资料中，都没有明确楼体外墙的装饰横梁设计布局以及该设计布局对涉诉房屋存在遮挡的情况，张辉所购房屋为期房，购房时其参观的样板间也与实际交付房屋外部情况并不一致，根据现有证据和查明事实，无法得出张辉知晓并接受所购房屋窗外存在装饰横梁遮挡的结论。一审法院综合以上情况，并结合现场勘查查明的涉诉房屋2个南向窗户外大约1m处存在宽1.2m的装饰横梁，水平方向（平视）遮挡窗户高度达50cm，对平视以及俯视造成屏障，影响采光、视觉、舒适度等情况，认定高科东城公司构成违约，既符合民事诉讼中的举证责任分配原则和对证据的审核认定规定，也符合《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条之规定，裁处并无不当。关于损失问题。张辉诉请高科东城公司按房屋总价的10%赔偿损失，诉讼中，张辉已申请对横梁存在造成房屋的贬损价值进行鉴定，陕西通海资产评估有限责任公司回函认为：房屋窗外存在横梁遮挡虽会对室内采光造成影响，但由此是否造成经济损失难以从评估角度予以量化，委托事项无法实施。一审法院综合涉案房屋其它楼层售价以及XX城XX房时未将装饰横梁遮挡等因素，以降低房价为赔偿损失途径虽无不妥，但酌定数额仍显过高。综合考虑本市房价快速上涨、西安高科东城置业有限公司已通知张辉收房，以及房屋窗外横梁对张辉实际正常居住生活的影响等因素，本院酌定高科东城公司一次性向张辉赔偿20，000元为宜。综上，高科东城公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市灞桥区人民法院（2018）陕0111民初2714号民事判决第二项；二、变更西安市灞桥区人民法院（2018）陕0111民初2714号民事判决第一项为：西安高科东城置业有限公司于本判决生效后十五日内一次性赔偿张辉损失20，000元。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1，258元（张辉已预交），由西安高科东城置业有限公司负担。二审案件受理费924元（西安高科东城置业有限公司已预交），由西安高科东城置业有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  何   强审 判 员  肖 晓 通审 判 员  朱 利 安 二○一九年四月十八日 书 记 员  周   伟  1