广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初8222号 原告（反诉被告）：朱秋柏，男，1990年3月9日出生，汉族，住广西钟山县。 委托诉讼代理人：王丹丹，女，1982年2月22日出生，汉族，住广州市荔湾区。 被告（反诉原告）：广西太阳杉投资管理有限公司，住所地南宁市兴宁区。 法定代表人：邹明峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王海芳，该公司职员。 原告朱秋柏（反诉被告）诉被告广西太阳杉投资管理有限公司（反诉原告，以下简称：太阳杉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月10日公开开庭进行了审理。原告朱秋柏及其委托诉讼代理人王丹丹，被告太阳杉公司的委托诉讼代理人王海芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱秋柏向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年1月30日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告退还原告缴纳的租金与其他杂费144414元；3.判令被告向原告赔偿因装修店铺产生的金额126000元；4.判令被告向原告赔偿所缴费款项三倍的赔偿金433242元；5.判令被告向原告赔偿因租赁店铺而缴费的供货定金20000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月31日被告吴姓员工推荐给原告福建园站的商铺项目，并且把广告目录给原告查看，当时被告误导原告这个项目是国有的，非常可靠。但随后原告才查实此项目其实是私人承包的。并且被告夸大实际客流量，承诺给原告说日均有3万人以上，并给出70%入驻率的数据。原告也确实有投资计划，所以在2017年11月1日亲自到被告工地查看，确定铺位，原告也与被告承诺商业街进度保证与南宁市地铁2号线运营同步进行；由于被告夸大福建园站入场的进程，所以让原告于2017年11月3日在广州与供货商签订进货意向协议并交付订金2万元整。2017年11月6日被告招商经理xx在微信跟原告承诺说入驻率已有70%，并口头承诺一个月内完成剩余招商工作，已经在赶工做消防和空调，年后进入装修阶段，再迟也不会五一开业。但是原告在年后发现被告停工了。由于被告一直强调福建园站的商铺项目是国有的并不会有什么问题，因此在2017年11月16日通过手机银行转账到被告的对公账户2万元整，合作意向确定，原告就开始着手品牌设计注册、招聘、装修等事宜。原告与被告在2018年1月30日签订合同。合同上约定交付日是2018年5月21日。原告又发现合同的附件二《商铺交付条件》被告并没有提供；另外原告在2018年3月13日才拿到合同。原告按合同约定便于2018年3月份入驻装修。原告与装饰公司签订了装修协议，一切计划好在被告承诺原告的2018年5月1日统一开业。但没多久被告又再延迟到2018年9月才开业。原告对被告的拖延处理，敷衍了事的态度已经不信任了。但是因为原告已经向被告缴付了很多费用和装修费用，并且原告也因自身法律意识薄弱，因此只好继续履行约定。 但是在2018年8月31日被告来电催促原告进场，但是事实上被告的地铁商业街的基础消防与商场消防的备案申请都还没有提交，连商场电梯也没有弄好。被告的不作为与拖延使原告根本就没有一个正常的经营环境。原告多次追问被告什么时候办好备案，被告也是没有任何答复。而原告继续追问被告的《商铺交付条件》究竟什么时候可以看到，被告也一直回避。根据合同第7页第六条第三款规定：双方依据本合同附件二《商铺交付条件》组织验收，验收完毕由双方共同签署交接凭据，交接凭据应当载明交接日期及该商铺之状况，交接凭据签署之日即为商铺交付日；如现场与《商铺交付条件》不符，乙方应当场提出异议并书面记录、签字。如乙方未当场提出或提出交铺条件以外的异议，则无论乙方是否签署交接凭据，均视为甲方已按《商铺交付条件》完成交付义务，验收当日即为交铺日。被告没有提供租赁场地的基础消防安全合格批准文件，也没有提供商场消防安全合格批准文件。这两个批文是原告开业前必须有的，是法律硬性规定缺一不可的。因此被告是强逼原告违法开业，既侵犯了原告的权益，又违反了法律法规。并且被告强行让租户开业，完全不顾及安全隐患，属于违法行为。 被告存在欺诈行为。2017年11月1日被告员工xx在微信上跟原告推荐福建园站商业项目的时候，承诺人流量达到日均4万以上，并且跟原告承诺了很多知名商家都会一并进驻，并且把此项目的PPT（福建园站招商手册）发给原告。PPT上面标明了此商业站日后的人流量四万+，还有众多知识店铺的图标。但事实上原告在入场后发现福建园站的商铺人流量根本就没有所谓覆盖周边的人群，并且远远达不到在签订合同时被告给原告承诺的4万人流量。 被告存在虚假宣传。福建园地铁站商业街除了麦当劳外，其他的知名商家，例如屈臣氏、肯德基、盘子女人坊、名创优品、下雪的村庄等众多知名人气商家并没有进驻。人气商家没有进场是会严重影响商场的美誉度的，美誉度降低就影响了原告这种小经营商的生意了，也违反了被告招商时用宣传单确立的与原告的约定，是被告的违约行为。 综上，被告员工利用口头承诺与宣传单误导原告签订合同，夸大70%入驻率与商场开张后的人流量，属于消费欺诈行为。另外被告收取租户费用但是不作为，不去申请基础消防与商场消防。为了尽快起算租户的租金而不顾及消费者与租户的使用安全。另外被告项目屡次停工，没有把商户付款资金投入到项目中，已经涉嫌非法集资。被告的做法完全是有违商业道德与漠视生命权，请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告太阳杉公司辩称：一、原告要求被告退还其缴纳的租金及其他杂费，没有事实及法律依据，亦不符合双方合同的约定。1.合同约定商铺的交付日期暂定为2018年5月21日，如交付时间有变动的，由被告另行通知，具体以被告的通知为准。因福建园商业街装饰装修的进度依附于地铁方附属空间的施工进度，被告已就商业街的装饰装修进展情况与原告沟通、说明，原告在了解了该情况后同意延迟交付，并且在双方协商一致的情况下，原、被告签订了《补充协议》。该《补充协议》约定：“乙方确认：甲方向乙方实际交铺时间晚于合同约定的商铺交付时间180天（自然日）以内的，视为甲方交付商铺时间满足双方约定，乙方不以此为由行使合同解除权。”事实上双方共同于2018年7月24日完成了商铺交付手续，双方共同对商铺的现状进行了确认。2.原告接收商铺后即开始了装修并且未向被告提出任何异议。按照合同约定，原告应当于2018年9月19日前开业，但是其装修完毕后截止至2018年10月3日原告一直未开业，因此被告于2018年10月20日向原告发送了《督促开业通知函》，多方面催促原告尽快开业，但原告置之不理并拒绝开业。3.原告违反合同7.10条的约定，超过装修一个月依旧未开始营业，严重违反租赁合同约定，构成严重违约，被告依据合同约定行使单方合同解除权，于2018年10月30日向原告寄送了《合同解除通知书》，双方的租赁合同于2018年10月30日解除。且根据合同约定，被告有权不予退还租赁保证金、综合管理费等相关费用。原告要求被告退还其租金及其他杂费，以及赔偿其所缴费款项三倍的赔偿金没有依据。二、原告要求被告赔偿其装修费，无任何法律依据。原告对商铺进行装修系其自身经营需求，与被告无关。《商铺租赁合同》系因原告的原因导致解除，原告应当自行承担其装修损失。且根据双方签订的《商铺租赁合同》14.2.1条规定，合同终止（不论基于何种原因），乙方应自费将该商铺内的所有动产（附属设施/设备除外）搬离该商铺，商铺之装修及所有附属设施/设备属甲方所有，甲方无须给予乙方补偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。原告因其自身原因未开业营业，已构成根本违约，因此，依据法律法规及双方的合同约定，原告的装修损失应由其自行承担。三、原告诉求被告赔偿其因租赁商铺而缴纳的供货定金，无任何法律依据。原告在完成装修后并在符合开业的条件下，被告已多次催促其开业经营，但原告一直拖延拒绝开业，自行放弃B07号商铺的经营，因此原告自身的违约行为导致供货定金的损失，应由原告自行承担。四、原告所诉的消防问题与事实严重不符。1.被告对原告提交的南宁消防公众号图片的三性有异议，该公众号具有滞后性。被告已完成消防验收且验收合格，该公众号仅显示2017年的信息，目前查询依旧未能查询到福建园站的消防验收信息。2.被告已于2017年6月向南宁市公安消防支队报送了南宁轨道交通2号线福建园站附属空间内部装修工程消防设计图纸材料，进行了建设工程消防设计备案，且经市公安消防支队审核为合格，于2017年7月17日向被告出具了《建设工程消防设计审核意见书》。被告于2018年9月14日向市公安消防支队申请建设工程消防验收，2018年9月21日消防验收合格，2018年9月26日获得消防安全检查合格证书。3.被告是在获取消防安全合格证书后，且原告在完成装修符合开业的条件后，被告于2018年10月21日向原告下发了《督促开业通知书》，督促原告及时开业，但原告在符合开业的条件下，依旧拒绝营业。因此原告所说的强逼其违法开业是与事实不符的。并且原告一直未进场开业营业，未给原告造成商铺被相关消防部门查封停业，无法经营使用的后果，未给原告造成任何经济损失。五、原告所诉的被告误导项目为国有项目与事实严重不符。1.被告承租南宁轨道交通集团有限责任公司福建园站附属空间用作商业经营。原告在承租商铺前是亲自到现场查看过商铺的，对租赁商铺及周边环境设施等进行了充分了解，并在此基础上作出了真实的意思表示和被告签订了租赁合同，租赁合同上没有任何信息显示被告有宣传自身是国企等信息，该合同是合法合规有效的。2.原告提交的证据材料中包含被告的营业执照、被告与轨道集团的租赁合同以及轨道集团出具的住所（营业场所）使用证明等材料，足以证明在原告签署租赁合同、承租商铺之前，原告已经对项目进行了事先调查及了解，而且已经知晓商业街的经营单位是民营企业而非国有单位。被告从未向原告承诺过该项目为国有项目，商业街仅依靠轨道地铁进行经营。原告作为完全民事行为能力人，具有完全民事行为能力及一定的判断和辨别能力，因此被告不存在误导原告的行为。六、原告所诉的被告夸大人流量与事实不符。1.“区域流动人员、常驻人员大概为4万人次”是经被告对周边常驻人口、办公楼上班族、周边学生以及流动客群的统计而评估出来的数额，这个数字是十分合理的。因为福建园站周边存在较大范围的如平西村的住宅区。并且由于福建园站刚刚开业，所以人流量在前期相对较少是地铁商业的客观规律，福建园地铁站的开通将不断的辐射、影响周边居家客群、商场、办公楼的相关服务人员及周边学生客群。2.另外，福建园地铁商业街广告宣传册属于商业广告，内容不具体明确，未注明原告的商铺号、租金标准、租期等，未具有足以使租赁合同成立的主要条款，未含有一经受要约人承诺，要约人即受约束的意思，因此该宣传册属于要约邀请而非要约，广告宣传不是双方签订的租赁合同的一部分，在被告与原告签署的租赁合同中，被告未承诺日均客流量为4万人次。七、原告要求被告为其经营投资行为买单的行为，无任何法律依据。原告承租商铺进行经营行为本身是一种市场经营投资行为，且投资行为均存在一定的经营风险。原告因其自身的原因未进场开业营业，在未营业的情况下就放弃了经营的权利和义务。原告从未参与到商业街的经营中来，没有正确的经营理念和管理方式，而把其想象的经济损失转嫁到被告的头上，原告错误的经营理念及自身的投资行为所产生的投资风险等要被告来买单的行为是不符合合同约定、法律规定以及市场经济规则的。2.同理，被告作为经济市场中的经营主体，承租南宁轨道附属空间用作商业街经营，但是对于福建园站人流量少的情况被告也需要自行承担其中的经营风险。被告如将其自身的经营风险归因于轨道方，不履行合同义务，也将要承担违约责任。3.福建园商业街内麦当劳、屈臣氏、一品轩等商家已在正常营业，而且其他商户也在正常经营中，同时被告也一直通过企划活动、广告宣传、装饰装修等方式来增加客流量，努力提升商业街的销售，被告一直在努力支持、扶持各商户，从未放弃商业街的商户包括原告。八、原告诉说被告涉及非法集资，此与事实严重不符。被告是一直合法经营的企业，除了福建园站地铁商业街外，被告目前还在经营管理朝阳广场站、广西大学站、西乡塘客运站、火车站、万象站等多个地铁商业街。被告一直合法经营，遵守相关法律法规，从未涉及非法集资。原告对被告进行故意诋毁、抹黑，未提供被告非法集资的证据资料，应承担举证不利的责任。 反诉原告太阳杉公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告朱秋柏向反诉原告支付因商铺实际面积增大所产生的租赁保证金、租金、营运管理费、综合管理费、垃圾清运费等费用差额10155元；2.判决反诉被告朱秋柏向反诉原告支付装修期间及2018年9月1日至2018年10月31日期间产生的电费827.4元；3.判决反诉被告朱秋柏承担本案全部诉讼费用。事实和理由：太阳杉公司与朱秋柏签署了《商铺租赁合同》，约定由朱秋柏承租南宁市江南区，用于经营YUKI品牌，建筑面积为85平方米（实际面积为51平方米），但朱秋柏实际承租的商铺建筑面积为91.67平方米，即实际使用面积为55平方米。且朱秋柏也在《商铺交付确认书》上确定了该商铺的实际使用面积为55平方米。《商铺交付确认书》为交付条件之一，作为租赁合同的附件，与租赁合同具有同等法律效力。因此，朱秋柏应当向太阳杉公司支付因承租商铺面积增大所产生的各项费用差额共计10155元。朱秋柏在装修期间因商铺装修产生了电费，以及2018年9月1日至2018年10月31日期间产生了部分电费，但朱秋柏均未向太阳杉公司支付，因此朱秋柏应当支付该期间的电费共计827.4元。 反诉被告朱秋柏辩称：垃圾清运费2590元朱秋柏已经缴清，朱秋柏向太阳杉公司的物业申请退款，太阳杉公司不予理睬。双方签订合同约定的面积是51平方米，至于增大的面积，双方没有经过确认，朱秋柏不同意新增加的费用。关于尚欠的水电费，朱秋柏2018年7月就装修了，后续没有用电，现在太阳杉主张的水电费不清楚如何得来，且太阳杉公司水电费计算的标准不合理。 双方当事人争议的焦点是：1.原告要求解除与被告于2018年1月30日签订《商铺租赁合同》有何依据，该合同于何时解除；2.原告的其他各项诉讼请求有何依据；3.被告的各项反诉请求有何依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据及事实，本院认定如下：1.被告依据其提交的两份《建设工程消防验收意见书》，主张福建园地铁商业街的整体消防已经取得了消防安全检查合格证。原告主张被告没有提供租赁场地的基础消防安全批准文件。本院认为，根据原、被告双方签订的《商铺租赁合同》第7.5条的约定，对涉案商铺进行装修且对装修申请消防验收属于原告应履行的义务，原告主张该义务应由被告履行缺乏依据，本院不予采纳。2.原告主张签订涉案租赁合同时被告承诺涉案商铺的日均客流量为4万人次。被告抗辩称，首先，宣传册上注明的“日均覆盖约40000客群”是经被告对周边常驻人口、办公楼上班族、周边学生以及流动客群的统计而评估出来的数字；其次，福建园地铁商业街广告宣传册属于商业广告，是要约邀请而非要约，广告宣传不是租赁合同的内容，被告未在合同中承诺日均客流量为4万人次。本院认为，被告提供给原告的广告宣传单是被告对涉案商业街周边人群情况的一个估算，原告据此认定被告有承诺的意思表示且夸大客流量的主张缺乏依据，本院不予采纳。3.原告关于被告承诺的人气商家未进驻、涉案项目是国有项目的主张，缺乏依据，本院不予采纳。4.本案租赁合同签订时，南宁市地铁二号线已正式运营，朱秋柏主张太阳杉公司就地铁二号线站点虚假宣传的主张本院不予采纳。 经审理查明：朱秋柏（承租方，乙方）与太阳杉公司（出租方，甲方）签订了一份《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将位于南宁市江南区商铺出租给乙方使用；该商铺建筑面积为85平方米，以该面积作为计算租金及营运管理费等费用的面积；合同的租期为2年，即2018年6月30日起至2020年6月29日止，装修期不包含在租期内，如开业时间有变化，由甲方另行通知，租赁期限起止日作相应调整；该商铺只供乙方作YUKI品牌经营之用，仅限经营零售商品/服务；租金按季度（自然季度）结算，乙方须于每季度最后一个月25日前支付下一季度租金（以银行到账为准），如遇法定节假日则顺延至节假日结束后的第一个工作日缴纳；该商铺租金为225元每平方米每月，合计19125元每月；租金自第贰年起在上一年租金的基础上每年递增6%，具体租金标准见下表：2018年6月30日至2019年6月29日，每月租金为19125元；2019年6月30日至2020年6月29日，每月租金为20273元；乙方应交纳的营运管理费按该商铺承租面积计算每月每平方米40元，月营运管理费总额为3400元；营运管理费按季度（自然季度）缴纳，首季度营运管理费应于合同签订之日起三日内支付；乙方应于合同签订之日起三日内向甲方支付相当于一个月基本租金即19125元为综合管理费；乙方应于签订合同后三日内向甲方交纳相当于三个月租金即57375元整作为租赁保证金；上述保证金不作为租金、综合管理费、营运管理费使用，仅是乙方切实履行相关协议条款的履约保证；租赁期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，或给甲方造成损失或者损害，在甲方发出要求乙方纠正该等行为或赔偿甲方损失的书面通知后七日内，乙方拒不纠正该等行为或赔偿甲方损失的，甲方有权直接抵扣乙方向其交纳的租赁保证金（不影响甲方对乙方该等行为可行使的任何其他权利或补救方法），以补偿甲方因乙方该等行为而造成的损失或者损害，但甲方应在抵扣行为发生后三日内书面告知乙方；乙方须自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、燃气费及其他费用；乙方应于签署本合同之日起三日内向甲方交纳公共事业保证金5000元；合同期届满或合同解除后，在乙方未欠缴上述费用的情况下予以返还；该商铺的交付日期暂定为2018年5月21日，乙方应当于该日期接受交付，交付时间有变动的，甲方将另行通知，具体以甲方通知的为准；乙方享有40日的装修期，自该商铺交付之日起算，装修期不包含在租期内，乙方应2018年6月30日开始营业，同时甲方有权在乙方完成装修工程后通知乙方及时开业，乙方无故拖延的，甲方有权追究其违约责任；装修期内，乙方应缴纳装修期间的营运管理费、综合管理费以及装修和/或经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、电话费等）；若乙方因自身原因在装修期内提前解除合同或终止装修的，甲方不予退还乙方已缴纳的租金、综合管理费、营运管理费等费用；乙方需在该合同签订之日起三日内向甲方支付装修押金合计10000元；乙方需按30元/平方米（建筑面积）的标准向甲方缴纳装修垃圾清运费，统一由甲方进行装修垃圾清运；如乙方没有违反本合同及有关装修的规定，于装修期届满，且消防部门验收合格后1个月内，甲方凭装修押金收据原件向乙方无息返还前款所述的装修押金；若因乙方原因，于装修期届满后第一个月后仍未能完成装修并开业，则甲方有权收回商铺，解除本合同并追究乙方的违约责任，租赁保证金及已缴纳的综合管理费、营运管理费等均不予退还，乙方须赔偿因此给甲方造成的损失承担，且无权要求甲方赔偿任何装修费用，或就商铺内的装修、设施等向甲方提出任何要求、主张、补偿或索赔；合同解除后，甲方因清理乙方的装修、设施等而支付的费用亦由乙方承担。而后，朱秋柏与太阳杉公司又签订了一份《补充协议》，主要约定：原租赁单价225元/平方米/月，第一年租金优惠价按（7折）后价为157.5元/平方米/月来计算，即2018年6月30日至2019年6月29日，每月租金为13388元；鉴于本补充协议签订时，南宁轨道交通集团尚未将地铁2号线福建园站附属空间移交甲方，故甲方向乙方实际交付商铺时间可能晚于原合同约定的商铺交付时间，乙方对此已充分知晓并认可；乙方确认：甲方向乙方实际交付商铺时间晚于原合同约定的商铺交付时间180天（自然日）以内的，视为甲方交付商铺时间满足双方约定，乙方不以此为由行使合同解除权；实际交付商铺的建筑面积大于原合同约定的，乙方应于甲方提供合法的商铺建筑面积证明文件后的三个工作日内补足按实际建筑面积确定的应缴租赁保证金、租金、营运管理费和综合管理费等各项费用。 2018年7月24日，太阳杉公司向朱秋柏交付了商铺，朱秋柏在《商铺交付验收确认书》上签字确认“建筑面积为91.67平方米”。而后，朱秋柏对该商铺进行了装修。 上述合同签订后，朱秋柏依约向太阳杉公司支付了144414元，具体为：租赁保证金57375元（19125*3）；公共事业保证金5000元；装修押金10000元；运营管理费10200元（3400*3）；垃圾清运费2550元；综合管理费19125元；租金40164元（13388*3）。 太阳杉公司向朱秋柏发放的南宁地铁2号线福建园站附属商业空间“麦田里”招商手册中，关于客流来源、总量的市场需求分析，有以下记载：“日均覆盖约4万客群，周边居家客群：日均3万人次以上；商场、办公楼的相关服务人员：日均3000人以上；周边学生客群：日均6600人次以上。” 另查明：朱秋柏经营涉案租赁物期间，福建园地铁商业街内的扶手梯及直梯均未投入使用。太阳杉公司于2018年11月20日向南宁轨道交通集团有限责任公司资源开发分公司出具的《关于督促南宁轨道交通2号线福建园站附属空间电梯交付使用的函》中，表明商业街内的三台扶手梯、一台直梯未能安装或未能投入使用，直接影响了商业街客流导入效果。 又查明：2014年8月8日，南宁轨道交通2号线福建园站建设项目取得了《建设工程规划许可证》（建字第）。南宁市轨道交通2号线福建园站取得的《建设用地规划许可证》（地字第号）载明：“用地面积37423.29平方米（其中：地面永久用地3278.35平方米，临时施工用地34144.94平方米，地下工程用地30020.69平方米）。” 再查明:2018年9月26日，南宁市轨道交通2号线物业开发用房（不包含各商铺的内部装修）共计3824平方米取得了《消防安全检查合格证》（南公消安检字[2018]第号）。 本院认为：朱秋柏与太阳杉公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，亦没有违反公序良俗，均合法有效。合同双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。 关于朱秋柏在合同履行过程中是否存在违约行为的问题。本院认为，合同约定的租赁期限尚未届至，朱秋柏装修期满后拒不营业的行为构成根本违约，太阳杉公司依据合同约定享有合同解除权，朱秋柏应承担根本违约责任。太阳杉公司向朱秋柏送达了合同解除通知书，朱秋柏与太阳杉公司一致确认双方签订的租赁合同已于2018年10月30日解除，本院予以确认。朱秋柏要求太阳杉公司退回租金、营运管理费、垃圾清理费，以及要求太阳杉公司赔偿店铺装修费用、供货定金及所缴费款项三倍赔偿金的主张，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。合同解除后，太阳杉公司应向朱秋柏退回公共事业保证金5000元和装修押金10000元，对朱秋柏要求太阳杉公司退还公共事业保证金和装修押金的诉讼请求，本院予以支持。 关于太阳杉公司在合同履行过程中是否存在违约行为的问题。本院认为，太阳杉公司交付商铺给朱秋柏经营，但是在朱秋柏接手商铺到合同解除前，太阳杉公司都未能将商业街入口的电梯开通运营，直接影响了商业街客流导入效果，太阳杉公司未能根据涉案商铺的性质及特点向朱秋柏提供必要的电梯设施，该履行瑕疵构成一般违约，亦应承担相应的违约责任。根据太阳杉公司违约给朱秋柏经营涉案商铺造成的影响，本院酌定太阳杉公司应承担向朱秋柏退还租赁保证金及综合管理费的义务。对朱秋柏要求太阳杉公司退还租赁保证金57375元和综合管理费19125元的主张，本院予以支持。 《补充协议》约定，实际交付商铺的建筑面积大于原合同约定的，乙方应于甲方提供合法的商铺建筑面积证明文件后的三个工作日内补足按实际建筑面积确定的应缴租赁保证金、租金、营运管理费和综合管理费等各项费用。本院认为，朱秋柏在《商铺交付验收确认书》上签字确认“建筑面积为91.67平方米”即是对商铺实际面积的确认，朱秋柏应按合同约定向太阳杉公司补足增加面积的租金、营运管理费和垃圾清运费，朱秋柏无需向太阳杉公司补交租赁保证金和综合管理费。按双方约定的费用计算标准，朱秋柏应按一个季度向太阳杉公司补交多出的6.67平方米的租金3152元、营运管理费800元、垃圾清运费200元，合计4152元。对太阳杉公司要求朱秋柏支付因商铺实际面积增大所产生的各项费用的主张，本院依法支持4152元，对超出4152元的部分本院不予支持。太阳杉公司要求朱秋柏支付电费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）朱秋柏与被告（反诉原告）广西太阳杉投资管理有限公司于2018年1月30日签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》于2018年10月30日解除； 二、被告（反诉原告）广西太阳杉投资管理有限公司向原告（反诉被告）朱秋柏退还租赁保证金57375元和综合管理费19125元； 三、被告（反诉原告）广西太阳杉投资管理有限公司向原告（反诉被告）朱秋柏退还公共事业保证金5000元、装修押金10000元，合计15000元； 四、驳回原告（反诉被告）朱秋柏的其他诉讼请求； 五、反诉被告朱秋柏向反诉原告广西太阳杉投资管理有限公司支付支付因商铺实际面积增大所产生的租金、营运管理费和垃圾清运费合计4152元； 六、驳回反诉原告广西太阳杉投资管理有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务违约金，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费11037元，由原告朱秋柏负担9641元，由被告广西太阳杉投资管理有限公司负担1396元；反诉案件受理费37元，由反诉原告广西太阳杉投资管理有限公司负担23元，由反诉被告朱秋柏负担14元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  燕纪飞 人民陪审员  饶保祥 人民陪审员  何伟光 二〇一九年四月十一日 书 记 员  李梦君 附相关法律文书： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。 （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 ——