山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初3247号 原告：李金民，男，1967年2月11日出生，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：韩丕文，山东昌平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盖永霖，山东昌平律师事务所律师。 被告：济南东城帝华房地产开发有限公司，住所地济南市。 法定代表人：李在明，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：王铮，男，该公司法务人员。 委托诉讼代理人：韩凯，山东齐鲁律师事务所律师。 原告李金民与被告济南东城帝华房地产开发有限公司（以下简称东城帝华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月26日公开开庭进行了审理。原告李金民的委托诉讼代理人韩丕文，被告东城帝华公司的委托诉讼代理人王铮、韩凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李金民向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金54826元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告东城帝华公司于2015年5月12日签订《济南市商品房买卖合同》。合同约定：由原告购买被告东城帝华公司开发的位于济南市x室及地下室x，总房价429118元。其中在合同第八条交付期限中约定“出卖人应于2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，并将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用”。因被告未能按合同约定的交房期限向原告交付商品房，经双方协商，于2016年11月又签订《补充协议书》一份。《补充协议书》约定：因被告未能按合同约定向原告交付商品房，双方同意交房期限予以延期，初步商定的交房时间是2017年10月30日，自2016年10月31日起至被告向原告发出的交房通知书上载明的交房之日，至迟不超过2017年10月30日为止，被告按《商品房买卖合同》约定的总房款为基数，按日万分之一点五向原告支付违约金；如若交房时间再次延期，自2017年10月31日起至被告向原告发出的交房通知书上载明的交房日期为止，被告按总房款为基数，按日万分之三向原告支付违约金，每月最后一日以转账形式支付；双方原签订的《济南市商品房买卖合同》第九条关于违约金的约定作废，最终赔偿违约金计算方式及金额以本次双方签订补充协议为准。直到2019年1月1日被告才向原告交付涉案房屋及地下室。被告仅仅按《补充协议书》的约定支付了2017年10月31日前的违约金，自2017年11月1日至2019年1月1日的违约金一直未付，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。 东城帝华公司辩称，一、原告主张的违约金计算时间不正确；二、原告主张的违约金过高，依法应当予以调整；三、本案所涉《补充协议书》系因业主胁迫签订，属于可撤销合同，现东城帝华公司主张撤销权，该补充协议应予撤销；《济南市商品房买卖合同》约定双方均有解除权，现东城帝华公司已支付了足额违约金，享有该合同的解除权。 本院经审理认定事实如下：李金民（买受人）与东城帝华公司（出卖人）于2015年5月12日签订《济南市商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人开发的位于济南市x号房屋以及x号储藏室（地下室），其中房屋建筑面积为92.48平方米，每平方米4386.85元，金额为405696元；储藏室（地下室）建筑面积为9.56平方米，每平方米2450元，金额为23422元。商品房预售许可证号为济建预许x号。出卖人应在2016年10月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过90日后买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。”上述合同签订后，李金民如约履行了付款义务。 因东城帝华公司（甲方）未按合同约定向李金民（乙方）交付房屋，经双方协商于2016年11月4日签订《补充协议书》，约定：“一、依据双方于2015年5月12日签订的《济南市商品房买卖合同》，乙方购买x室，总房价款（包含地下室，不包含地下车位）人民币429118元。按照上述合同约定，甲方应于2016年10月30日之前交房。因工程逾期竣工，甲方未能按合同约定期限向乙方交付商品房，现双方协商，一致同意对上述合同中的交房期限予以延期，乙方同意甲方于2017年10月30日前向乙方交房。二、自2016年10月31日起至甲方向乙方发出的交房通知书上载明的交房之日，至迟不超过2017年10月30日为止，甲方以双方所签订的《济南市商品房买卖合同》约定的总房款（包含地下室，不包含地下车位）人民币429118元为基数，按日万分之一点五向乙方支付违约金，甲方于每月最后一日以转账方式向乙方支付当月违约金（遇节假日顺延）。三、如若交房时间再次延期，自2017年10月31日起至甲方发出的交房通知书上的交房日期为止，甲方以总房款（包含地下室，不包含地下车位）人民币429118元为基数，按日万分之三向乙方支付违约金，每月最后一日以转账的形式支付（遇节假日顺延）。四、乙方同意甲方于每月最后一日将当月应付逾期违约金转入指定的银行账号。甲、乙双方于2015年5月12日签订的《济南市商品房买卖合同》第九条中关于违约金额约定作废，最终赔偿违约金计算方式及金额以本次双方签订的补充协议为准。”因东城帝华公司未按该补充协议支付自2017年10月31日起至实际交房之日，按日万分之三计算的违约金，故李金民提起本案诉讼。 另查明，东城帝华公司于2018年6月22日取得了涉案楼房的《分期竣工综合验收备案证明》。东城帝华公司于2018年11月向李金民邮寄了《入住通知书》，并于2018年11月22日妥投，该通知书上载明的具体收房、验房时间为2018年11月22日。李金民于2019年1月1日实际收房。现双方同意违约金计算至上述通知书上载明的交房时间，即2018年11月22日。 本院认为，本案争议的焦点问题是《补充协议书》约定的逾期交房违约金是否过高？是否应予调整减少违约金？《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由此可见，我国合同法对违约金的规定强调以补偿性为主，惩罚性为辅。由于违约金通过约定预先确定，违约金在弥补守约方损失的同时，还具有对违约方的惩罚性作用。本案中，李金民与东城帝华公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议书》均合法有效。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。李金民已按照合同约定支付购房款，东城帝华公司亦应按照合同约定履行交付房屋的义务。东城帝华公司逾期交房构成违约。根据合同约定，东城帝华公司应于2016年10月30日前交付房屋。因东城帝华公司未能如约交房，经双方协商签订《补充协议书》，约定将上述合同约定的交房期限延期至2017年10月30日，此期间逾期交房违约金按照日万分之一点五计算，若交房时间再次延期，之后的逾期交房违约金按日万分之三计算。该违约金明显具有惩罚性，目的在于确保合同债务得以履行。但东城帝华公司在签订《补充协议书》后，仍未在约定的最晚期限内履行交房义务；且东城帝华公司于2018年6月22日取得涉案房屋《分期综合验收备案手续》，符合合同约定的交房条件后，仍迟延履行交房义务，东城帝华公司的行为有悖诚实信用原则，构成严重违约。东城帝华公司作为大型的房地产开发企业，其拒不交房的行为不仅侵犯购房人的合法权益，亦在社会中造成严重不良影响。因此，应加重东城帝华公司的违约成本，弥补守约方的利益损失。鉴于惩罚性违约金不以损失的实际发生为必要，且上述约定违约金标准并不超过合理范围，故对东城帝华公司要求调整违约金的抗辩，本院不予支持，对双方在《补充协议书》中约定的逾期交房违约金不作调整。关于违约金计算的时间，双方同意计算至2018年11月22日，本院予以支持。故自2017年10月31日起至2018年11月22日止，以429118元为基数，按照日万分之三计算的违约金为49949.33元。东城帝华公司辩称涉案《补充协议书》系受业主胁迫所签订，未提供证据证明，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、济南东城帝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付李金民逾期交房违约金49949.33元； 二、驳回李金民其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费585元，由李金民负担25元，济南东城帝华房地产开发有限公司负担560元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  赵静 二〇一九年四月二十八日 书记员  董月