黑龙江省巴彦县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0126民初311号原告：孙广太，男，1947年8月23日出生，汉族，无业，住黑龙江省巴彦县，委托诉讼代理人：孟繁玉，巴彦县兴隆镇繁荣法律服务所法律工作者。被告：黑龙江华星房地产开发集团有限公司，住所地：巴彦县巴彦镇。法定代表人：杨成，职务：经理。被告：巴彦县悦和天下房地产开发有限公司，住所地：巴彦县巴彦镇。法定代表人：田畅职务：经理委托诉讼代理人：李默涵，黑龙江九州律师事务所律师。第三人：巴彦县人民政府，住所地：巴彦县巴彦镇。法定代表人：董少涛，职务：县长。委托诉讼代理人：顾祥国，黑龙江善行律师事务所律师。原告孙广太与被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司（以下简称华星公司）、巴彦县悦和天下房地产开发有限公司（以下简称悦和公司）、第三人巴彦县人民政府房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月10日公开开庭审理了此案。原告孙广太及其委托诉讼代理人孟繁玉，被告悦和公司委托诉讼代理人李默涵，第三人巴彦县人民政府委托诉讼代理人顾祥国到庭参加诉讼。被告华星公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙广太向本院提出诉讼请求：1、要求确认原告与黑龙江华星房地产开发集团有限公司2011年11月11日签订的房屋拆迁安置补偿协议书合法有效；2、要求二被告共同履行上述协议内容，就地原址安置原告拆迁房屋（在悦和天下房地产开发公司建设的悦和家园小区安置同等面积一楼商服112平方米，住宅74平方米，车库22.5平方米）；如不能就地安置，按照现在销售价格折价补偿；3、要求二被告赔偿晚进户损失；4、要求第三人巴彦县人民政府承担连带责任；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年11月11日，原告与被告与被告华星公司达成拆迁协议，协议中约定原告将房屋置换给华星公司，华星公司在原地开发建设新楼盘，同意给原告置换112平方米的门市、74平方米住宅和22.5平方米的车库，并承诺在2012年12月末交付使用，如延期按年付住房补贴，但本案华星公司一直未履行合同义务。2016年4月，巴彦县人民政府将华星公司计划开发建设的地块（原告在拆迁前的房屋均在此地块范围之内）出让给悦和公司，悦和公司在此地块上建设悦和家园住宅小区。2018年悦和小区已建成，原告多次找被告悦和公司要求回迁，悦和公司给予的答复是待楼盘全部竣工验收合格后，由巴彦县政府对所有拆迁户统一安置，因此原告一直在等待统一安置。现原告发现，悦和公司已开始将悦和小区对外出售，并没有为原告等拆迁户预留回迁安置房屋，原告去找悦和公司和巴彦县人民政府，也未得到明确的答复和解决办法。如此，一旦将承诺的房屋全部出售完毕，原告的权益将无法保障，为此原告向贵院依法提起诉讼。原告与本案华星公司签署拆迁协议，房屋被拆后，巴彦县人民政府将原告原房屋的地块交付给悦和公司开发建设，悦和公司应承继华星公司前期开发所产生的相关义务，华星公司对原告的合同义务，应由悦和公司进行履行，且开发建设项目的转移由巴彦县人民政府主持和监管，巴彦县人民政府应承担连带责任。现协商无果，请贵院依法维护原告的合法权益。被告悦和公司辩称：第一、我方认为原告的诉请无事实和法律依据，应当予以驳回。答辩人认为原告与华星公司所签订的回迁协议无效。首先华星公司对案涉回迁地块无动迁许可证，其回迁动迁的行为没有得到政府有关部门的许可或者批准，根据城市房屋动迁条例华星公司的行为属于违法行为，由此根据合同法第52条的规定，同时根据国有土地上房屋征收和补偿办法的相关规定，原告与华星公司的关于案涉房屋的回迁协议无效；第二、原告与华星公司的合同作为民事合同而言，应具有合同的主体相对性。也就是说原告的回迁利益只能与华星公司发生法律上的关联，与答辩人在法律上并不发生关联。另外华星公司与原告所签订的回迁协议其给付的安置房屋的标准大大的超过了2011年巴彦县人民政府所制定的征收与补偿的相关标准即征一还一。如果该合同有效，具备履行条件的情况下，该合同也是显失公平的；第三、悦和天下公司始建于2015年也就是在原告和华星公司签订回迁协议之后才成立的，悦和公司对案涉地块进行开发和建设实际上与华星公司并不存在开发项目的前后承继关系，悦和公司是通过正规的土地招拍挂程序与巴彦县国土资源局签订了国有土地出让合同，全额缴纳了土地出让金，并办理了开发建设的所有证照。在办理开发建设审批文件的过程当中并没有华星公司的任何的文件。因此悦和公司并非是原告与华星公司所签订的合同当事人。也不是华星公司合同义务的转受人，因此本案原告持与华星公司的回迁协议向悦和公司主张回迁利益，在法律上并不存在相应的请求权。同时因为其所持的回迁协议为无效协议，因此原告的第一项第二项请求没有法律支持；第四、答辩人认为虽然悦和公司开发建设了案涉地块的房地产项目并在房产部门也办理了房屋预售登记。在办理房屋预售登记的过程当中悦和公司已经将回迁的面积即80套房屋的房源提供给房产登记部门。由于原告和包括原告在内的其他的动迁户所要求的补偿的标准过高无法重新的与悦和公司达成回迁协议，造成了回迁不能进户的局面，责任并不在于悦和公司。悦和公司实际上同意向原告这样的回迁的业主进行房屋征收补偿。但是前提必须有两个：第一原告必须重新与政府征收部门签订房屋征收补偿协议；第二其补偿的标准必须符合2011年政府所制定的房屋征收和补偿标准.如果不另行达成合同关系原告只单凭与华星公司的回迁合同，悦和公司概不负责。第三人巴彦县人民政府辩称：巴彦县人民政府不同意原告的诉讼请求，政府不应当承担赔偿责任。第一、涉案合同签订的主体是原告与华星公司，政府既不是合同的主体也不是合同权利义务的承受人，对于该合同的履行政府不承担法律责任；第二、原告与华星公司签订合同属于平等主体之间达成的意思自治，既不需要征得政府同意，也不需要到政府备案。政府作为行政机关对于原告与华星公司签订的协议既不知情也无法干涉，原告所称监管不力根本不存在；第三、由于群众信访，政府才得知华星公司私自与业主签订协议，在华星公司无能力解决的情况下，政府为了解决回迁安置于2016年9月29日巴彦县国土资源局与第二被告签订国有建设用地出让合同将涉及拆迁安置的协议出让给第二被告，第二被告也向政府承诺给没有安置的给予安置。政府在悦和公司面临回迁难题要求调整规划的情况下巴彦县住房和城乡建设局于2018年4月16日提出关于悦和家园小区增加地下面积的请示，也就是(2018)100号文件予以批复，并同意调整。能够保障悦和公司承诺的回迁安置问题。综上，原告要求政府承担连带责任没有事实和法律依据，请法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：1、原告孙广太举示协议书。拟证明：2012年华星公司与孙广太达成置换甲方馨馨花园小区六号楼北侧一层北一112平方米四层住宅74平方米，车库22.5平方米，2012年12月末交付使用。原告孙广太的原房屋面积81.7平方米，楼房于2013年12月末交付使用，车库调制7号楼南15号库，住宅6-5-403室，面积差入户补延期按年付住房补贴，房屋面积以房产测量为准，多余或者减少面积找差高层为2980起价，车库每平方米5500，商服每平方米7500元，无产权157平方米此合同签订后华星公司没有按照约定履行，在2016年11月24日悦和公司的负责人王文祥、张学林、杜玉飞三位负责人共同在华星公司的协议书上签字予以确认，原告要求悦和公司对华星公司签订的房屋置换合同的权利义务概括性的已经转让给悦和公司，根据合同法的规定悦和公司是本案原告房屋置换合同的主体符合法律规定，并非悦和公司抗辩说这份合同是无效的，因为这份合同不违反法律的强制性规定。被告悦和公司质证认为：对证据的真实性无异议，对合法性和关联性有异议。认为该协议书主体是原告与华星公司，王文祥等三人在协议书上的签字并不能够视为是悦和公司同意承继华星公司进行协议书内容的履行。首先，该合同从法律上应为无效合同，无效合同自始无效，在没有效力的情况下更谈不上合同的履行问题；其次，王文祥等三人并非为悦和公司的负责人，悦和公司在本协议书上也没有盖公章以表示对签字的确认；第三，该协议书所约定的产权置换的面积远远超出2011年政府所制定的征收和补偿的回迁标准，悦和公司在开发和建设案涉地块的项目时，向政府所承诺的回迁的义务是有大的前提的，即在2011年政府所制定的征收和补偿标准之下，才能履行回迁的义务。也就是说原告与华星公司的协议所规定的回迁义务不能通过协议本身直接传递给悦和公司让其继受，悦和公司参与到案涉小区项目的建设也是为了解决案涉小区烂尾的有关事宜，但是绝不是承继了华星公司的开发和建设，而是重新进行开发项目的审批和建设，也就是说如果悦和公司有回迁义务，那也得是原告与悦和公司或者政府征收部门重新达成征收补偿协议，按照2011年的补偿标准拆一还一进行回迁补偿。第三人巴彦县人民政府质证认为：我方对该份证据真实性无异议，但是认为该证据与政府无关联性。本院认证认为，该协议书为拆迁人华星公司与被拆迁人孙广太签订，系双方真实意思表示，对证据的真实性予以确认。悦和公司未能举示证据佐证该协议书违法，其合法性予以确认。第三人巴彦县人民政府非合同义务主体，该证据与巴彦县人民政府的关联性不予确认。2、原告举示巴彦县人民政府关于悦和小区面积的批复、悦和公司对开发地块原址居民安置的说明、国有建设用地使用权出让合同。证明：为了解决回迁户上访问题同意悦和公司地下建筑面积进行调整，悦和公司已经承认对原告等安置房屋进行原地补偿。悦和公司依据国有土地上房屋征收与补偿条例以及巴证发（2011）11号文件的标准是有违合同自由的原则的，也就是说悦和公司已经承认对华星公司和原告所签订的合同进行原地安置，只是双方的争议焦点是安置的标准没有按照合同履行。同时巴彦县人民政府对涉案的地块并没有发出拆迁补偿的决定，那么这种情况下巴彦县人民政府也无权来按照（2011）11号的精神来调整本案，否则违反民法总则和合同法的规定。在调整本案的过程中不存在政策来调整本案，原告所主张的事实符合法律规定。被告悦和公司质证认为：对三份证据的真实性不存在异议，对原告的待证事实有异议。上述三份证据不能够证明悦和公司同意了原告与华星公司所签订的协议的内容，更不能证明悦和公司愿意按照该协议的内容履行。在2016年1月15日悦和公司给县政府所出具的说明当中，明确说明了同意回迁安置但是必须依据国有土地房屋征收补偿条例以及巴彦县国有土地房屋征收补偿的相关规定的标准进行，而不是原告所理解的悦和公司同意了履行与华星公司的合同。在本庭的诉讼当中合议庭必须要对原告与华星公司的回迁协议书效力作出判定，该协议书由于严重的违反法律法规的相关规定必然无效，在该协议书无效的情况下对于回迁利益和回迁主体的确定应该按照实际的状况进行确认。第三人巴彦县人民政府质证认为：对真实性无异议，同时也恰恰证明了县政府在履行行政职责的过程中充分的考虑了回迁安置户的权益。在悦和公司出具承诺以后，并在实际过程中给予增加面积的批复，能够有效保障回迁安置。本院认证认为，《国有建设用地使用权出让合同》为巴彦县国土资源局与被告悦和公司于2016年9月29日签订，记载由悦和公司取得国有建设用地并缴纳出让价款。《巴彦县人民政府关于悦和家园小区增加地下建设面积的批复》为巴彦县人民政府于2018年6月15日对巴彦县住建局作出，记载同意对悦和公司开发的悦和家园小区地下建筑面积调整。《关于悦和天下房地产开发有限公司对开发地块原址回迁居民回迁安置的说明》为2016年11月15日悦和公司向巴彦县人民政府作出，记载悦和公司向巴彦县人民政府承诺，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《巴彦县国有土地上房屋征收与补偿相关政策规定》的补偿标准，对未安置的回迁户进行原地安置。对以上证据的真实性均予以确认，对《国有建设用地使用权出让合同》、《巴彦县人民政府关于悦和家园小区增加地下建设面积的批复》的合法性亦予以确认，对《关于悦和天下房地产开发有限公司对开发地块原址回迁居民回迁安置的说明》是否可以待证为华星公司的权利义务由悦和公司概括承受，因该声明为悦和公司向巴彦县人民政府作出，悦和公司是否概括承受华星公司合同义务的关联性应由原告举示其他证据佐证。3、原告举示《情况专报》。拟证明：为了解决回迁户上访问题同意悦和公司地下建筑面积进行调整，悦和公司已经承认对原告等安置房屋进行原地补偿。悦和公司依据国有土地上房屋征收与补偿条例以及巴证发（2011）11号文件的标准是有违合同自由的原则的，也就是说悦和公司已经承认对华星公司和原告所签订的合同进行原地安置，只是双方的争议焦点是安置的标准没有按照合同履行。同时巴彦县人民政府对涉案的地块并没有发出拆迁补偿的决定，那么这种情况下巴彦县人民政府也无权来按照（2011）11号文件的精神来调整本案，否则违反民法总则和合同法的规定。在调整本案的过程中不存在政策来调整本案，原告所主张的事实符合法律规定。被告悦和公司质证认为：该证据形式效力有异议，1、复印件无法与原件比对；2、文件不完整；3、文件内容中无法看到与本案的关联性。第三人巴彦县人民政府质证认为：该证据形式效力有异议，1、复印件无法与原件比对；2、文件不完整；3、文件内容中无法看到与本案的关联性。本院认证认为，《情况专报》为2017年6月21日由巴彦县棚改开发工作领导小组办公室向巴彦县人民政府作出，记载落实县委“棚改开发相关工作专题会谈”情况。该证据为复印件，不符合证据要件。该证据记载的内容不能够证实悦和公司概括承受华星公司合同义务及巴彦县人民政府承担连带责任的合法性，对其证明效力不予确认。原告举示黑龙江新闻网所刊载的巴彦六个棚户区改造开工率100%的新闻报道。拟证明：巴彦县人民政府自2011年棚户区改造以及具有商业利益的开发过程当中具有虚假的行为，因为根据新闻网所报道的全县棚改情况实行一周一查，两周一通报，一月一总结，实行全县统一领导、统一规划实施、统一组织实施。从房屋拆迁到入住都做到了所谓的公开公正，但是巴彦县人民政府今天当庭自认了一个事实说华星公司对于原告等几十户居民进行房屋置换协议，这种大拆的现象难道我们的国土资源监察部门、我们的城管部门、我们的住建局部门这么大的工程我们的主管领导难道都不知道吗？他不是一个政府，足以证明县政府存在严重的不作为滥作为的现象。被告悦和公司质证认为：该证据与悦和公司无关，与本案无关。第三人巴彦县人民政府质证认为：无法核实证据的真实性，其次该证据也属于新闻报道，新闻报道部门应该保证新闻的真实性，如果有报道的话，报道内容是真实的，不存在原告代理人所称政府不作为滥作为的情况。而且本案是民事纠纷也不是行政诉讼。政府部门目前来看没有违法违规和行政不作为。本院认证认为，原告未能就该证据的合法来源作出解释，其真实性不予确认。5、被告悦和公司举示营业执照、资质证书、建设工程许可证、建设工程用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、商品房预售许可证、土地出让合同书、缴纳土地出让金票据。拟证明：案涉地块悦和公司进行开发和建设具备开发主体的资格，工程建设的批件完备，该工程是悦和公司通过国有土地招拍挂的手续获得土地使用权后进行开发和建设，与华星公司在土地招拍挂之前的动迁行为毫无关联。既不是与华星公司之间就房地产项目的转让，也不是在完全接受了华星公司与原告所达成的动迁协议书的内容之后进行的开发建设。因此华星公司与原告所形成的动迁合同关系与悦和公司无关。原告孙广太质证认为：对悦和公司提供的证据形式证明力没有异议，对其所待证的事实有异议。华星公司在案涉地块上先期进行了房屋安置协议并且此地块已经夷为平地情况下，巴彦县人民政府应当知道华星公司的行为，华星公司就案涉土地之上的建筑物均已经拆除，在这种情况下我想我们的县政府包括悦和公司，以及华星公司之间必须要有这方面的协议。但是华星公司在涉案的众多人的纠纷之中拒不出庭，那么这一点导致悦和公司不承认对华星公司涉案的土地如何进行补偿及对涉案的被安置户的安置，不能孤立的看待悦和公司所主张的抗辩理由。我作为原告代理人恳请法庭应当依法传唤华星公司到庭，因为这是涉及我县几百户安置户利益的问题。所以说我们对悦和公司举示的第一组证据其所待证的事实有异议，恳请法庭对悦和公司不予认定。第三人巴彦县人民政府质证认为：对证据真实性无异议，但是认为悦和公司应当承担回迁户的安置问题，并且悦和公司已经作出了承诺和说明。本院认证认为，对证据的真实性予以确认，证据证实了悦和公司获取了涉案土地开发建设资格，但不能确定与华星公司存在关联性。6、被告悦和公司举示悦和公司拆迁地块回迁安置情况说明、巴彦县政府巴政发（2011）11号文件、巴彦县国有土地上房屋征收与补偿相关规定的通知。拟证明：在案涉项目开发建设过程当中，巴彦县人民政府和悦和公司已经就案涉地块回迁居民回迁事宜进行了相应的通报，悦和公司同意对回迁业主进行回迁，但是回迁的标准必须按照巴证发（2011）11号文件规定的补偿标准。上述悦和公司对政府的说明、承诺当中明确表示了悦和公司将按照文件对未安置的拆迁户进行安置。安置的标准只能是征一还一的标准，原告诉求所主张的标准并非是与悦和公司达成的回迁协议的标准，悦和公司也没有义务履行原告与华星公司的协议书。悦和公司在统一回迁的情况下，原告必须降低标准，重新与悦和公司达成回迁协议。原告孙广太质证认为：对原告提供证据的形式证明力无异议，对待证事实有异议，县政府并没有按照国有土地上征收与补偿的规定，也没有在案涉的地块范围内发布征收决定，县政府没有所进行征收补偿的具体行政行为的情况下，拿出来行政方面的县政府的文件，强行的要求原告必须要按照一比一的比例安置，法律何在。所以说11号文件是不能调整本案的。正像悦和方面的代理人所讲的，没有进行具体的行政行为，然后已经具有行政性质的文件来干涉民事行为，这是一种违法的行为。所以说县政府的11号文件不能作为悦和公司的抗辩理由得到支持。关于回迁安置的说明应当说县政府和悦和公司包括华星公司你们之间必须有协议，华星公司绝对不会自己已经清除了案涉房屋，还支付了钱。我认为悦和公司提供的证据，悦和公司是对华星公司已经清理为净地的地块是有受益的，所以说悦和公司不能单独的割裂开本案的全部事实，悦和公司提供的此组证据我方持有异议，我方不予采纳。第三人巴彦县人民政府质证认为：真实性无异议，从该证据中能够体现悦和公司承担回迁安置责任。本院认证认为，悦和公司举示的该部分证据与原告孙广太举示的该部分证据相同。《国有建设用地使用权出让合同》为巴彦县国土资源局与被告悦和公司于2016年9月29日签订，记载由悦和公司取得国有建设用地并缴纳出让价款。《巴彦县人民政府关于悦和家园小区增加地下建设面积的批复》为巴彦县人民政府于2018年6月15日对巴彦县住建局作出，记载同意对悦和公司开发的悦和家园小区地下建筑面积调整。《关于悦和天下房地产开发有限公司对开发地块原址回迁居民回迁安置的说明》为2016年11月15日悦和公司向巴彦县人民政府作出，记载悦和公司向巴彦县人民政府承诺，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《巴彦县国有土地上房屋征收与补偿相关政策规定》的补偿标准，对未安置的回迁户进行原地安置。对以上证据的真实性均予以确认，对《国有建设用地使用权出让合同》、《巴彦县人民政府关于悦和家园小区增加地下建设面积的批复》的合法性亦予以确认，对《关于悦和天下房地产开发有限公司对开发地块原址回迁居民回迁安置的说明》是否可以待证为华星公司的权利义务由悦和公司概括承受，因该声明为悦和公司向巴彦县人民政府作出，悦和公司是否概括承受华星公司合同义务的关联性应由原告举示其他证据佐证。7、第三人巴彦县人民政府举示悦和公司对开发地块原址回迁居民回迁安置的说明、巴彦县住房和城乡建设局（2018）100号文件（名称是关于悦和家园小区增加地下建设面积的请示）、巴彦县人民政府关于悦和家园小区增加地下面积的批复。拟证明：案涉土地的回迁安置悦和公司已经作出了承诺和说明，同意进行安置。在此过程中为了解决回迁安置面积不足问题，悦和公司向政府提出请示，要求增加面积。政府也是为了考虑回迁安置问题对其请示批复同意调整规划增加面积，这表明县政府对案涉地块的回迁安置在土地出让及履行行政职责过程中均作出了充分的考量，并进行了有效的保障。案涉回迁安置问题应当由悦和公司来承担。原告孙广太质证认为：县政府也证明应当由悦和来承担本案原告的诉求的内容。被告悦和公司质证认为：该证据的关联合法和真实都没有异议，但是该证据绝不是像原告代理人所陈述的那样，县政府也证明了应当由悦和公司来承担原告诉求的内容，本案不争的事实是悦和公司同意回迁，并已经在房产登记部门预留了80套房源作为回迁房源，来解决回迁难的问题。本案的焦点问题在于回迁标准的确定是依据原告与华星公司协议书的标准还是县政府11号文件的统一征收补偿标准。悦和公司认为悦和公司回迁义务的产生是使用了原告原被拆迁房屋面积上的国有土地。并不是承继了原告与华星公司所签订的回迁协议的合同义务。这是完全两个不同的概念，因此回迁的标准只能按照11号文件的统一征收补偿标准。本院认证认为，《关于悦和家园小区增加地下建设面积的请示》（巴彦县住房和城乡建设局[2018]100号文件）为巴彦县住房和城乡建设局于2018年4月16日向巴彦县人民政府作出，记载建设单位提供规划方案，对悦和家园小区地下建筑面积超出规划设计条件部分批准调整建设。《巴彦县人民政府关于悦和家园小区增加地下建设面积的批复》为巴彦县人民政府于2018年6月15日对巴彦县住建局作出，记载同意对悦和公司开发的悦和家园小区地下建筑面积调整。《关于悦和天下房地产开发有限公司对开发地块原址回迁居民回迁安置的说明》为2016年11月15日悦和公司向巴彦县人民政府作出，记载悦和公司向巴彦县人民政府承诺，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《巴彦县国有土地上房屋征收与补偿相关政策规定》的补偿标准，对未安置的回迁户进行原地安置。对以上证据的真实性均予以确认，对《关于悦和家园小区增加地下建设面积的请示》、《巴彦县人民政府关于悦和家园小区增加地下建设面积的批复》的合法性均予以确认，对《关于悦和天下房地产开发有限公司对开发地块原址回迁居民回迁安置的说明》是否可以待证为华星公司的权利义务由悦和公司概括承受，因该声明为悦和公司向巴彦县人民政府作出，悦和公司是否概括承受华星公司合同义务的关联性应由原告举示其他证据佐证。本院经审理查明：孙广太拥有位于巴彦县巴彦镇中心街房屋，其建筑面积81.70平方米，无照面积157平方米。华星公司为专业的房地产开发公司，2011年11月11日，华星公司与孙广太签订房屋产权调换安置《协议书》，约定将孙广太上述房屋置换馨馨花园小区原址回迁：“6号楼北侧一层北一112平方米，四层住宅74平方米，车库22.5平方米。车库调至7号楼南15号库，住宅6-5-403室”。同时约定2013年12月末交付使用，“高层2980元起价，车库5500元／平方米，商服7500元／平方米”。孙广太按照约定完成搬迁，但华星公司至今未履行开发建设该小区并安置回迁义务。2015年4月28日，悦和公司成立。2016年9月19日，悦和公司取得房地产开发企业《资质证书》，成为专业的房地产开发企业。2016年9月29日，巴彦县国土资源局作为出让人与悦和公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，悦和公司缴纳土地出让金，2016年10月28日，悦和公司取得开发建设包括孙广太房屋在内的涉案小区的《国有土地使用证》，2018年8月27日，悦和公司取得开发建设涉案小区《建设用地规划许可证》，9月17日，取得《建设工程规划许可证》，11月19日，取得《建筑工程施工许可证》，2019年1月9日，取得《商品房预售许可证》。至此，悦和公司通过土地招拍挂形式完全获得案涉土地开发建设资格。2016年11月15日，悦和公司向巴彦县人民政府作出《关于悦和天下房地产开发公司对开发地块原址回迁居民回迁安置的说明》：“2016年8月我公司通过土地招拍挂依法取得该地块的土地使用权，为解决原开发单位遗留的回迁安置问题，我公司将依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《巴彦县国有土地上房屋征收与补偿政策规定》（巴政发［2011］11号文件）的补偿标准，对未安置的回迁户进行原地安置。”巴彦县人民政府巴政发［2011］11号文件中关于产权调换的具体规定中涉及本案原告利益部分包括：（一）非住宅房屋实行产权调换的，被征收房屋原有面积部分按被征收房屋的重置价格结合成新与新建非住宅房屋的建安成本结算差价，超出原房面积部分按商品房销售价格购买，少于原来面积部分按被征收房屋的市场评估价格计算。非住宅产权调换房屋的安置地点、户型、面积根据规划确定。（二）住宅房屋实行产权调换的，被征收房屋是砖混结构或砖木结构的“征一还一”楼层任选，不结算差价；其他结构的调换新建住宅六层不结算差价，调换二、三、四、五层的每平方米找差150元。七、无《房屋所有权证》房屋的处理。（一）无《房屋所有权证》的房屋，但具有建设规划、国土资源等能够证明房屋手续合法的，如选择货币补偿按评估价值给予补偿；如选择产权调换，参照有《房屋所有权证》的房屋进行。因包括孙广太等数十人与华星公司以买卖方式签订购房合同、或以被拆迁人身份与华星公司签订回迁安置合同，均未获实际履行，巴彦县棚改开发工作领导小组办公室向巴彦县人民政府于2017年6月21日发出《情况专报》，其中涉及“相关人员到县悦和家园（馨馨花园）小区项目现场，就项目后续建设、回迁等问题召开现场会议”的内容记载。孙广太因未实现回迁安置目的，为此诉讼要求确认原告与黑龙江华星房地产开发集团有限公司2011年11月11日签订的房屋拆迁安置补偿协议书合法有效；要求二被告共同履行上述协议内容，就地原址安置原告拆迁房屋（在悦和天下房地产开发公司建设的悦和家园小区安置同等面积一楼商服112平方米，住宅74平方米，车库22.5平方米）；如不能就地安置，按照现在销售价格折价补偿；要求二被告赔偿晚进户损失。庭审中，悦和公司、巴彦县人民政府均以坚持答辩意见及质证意见的抗辩理由，均不同意原告的诉讼请求。综合分析各方当事人的诉辩主张、举示的证据和查明的案件事实，本案的焦点问题是：1、原告孙广太与被告华星公司所签订房屋调换安置协议的效力；2、被告悦和公司对原告孙广太的诉讼主张是否承担概括承受义务；3、巴彦县人民政府是否承担原告孙广太回迁安置责任；4、如何实现孙广太回迁安置权利。关于原告孙广太与被告华星公司所签订房屋调换安置协议的效力问题。本院认为，华星公司作为专业的房地产开发公司，拟对孙广太居住区域进行开发建设，与孙广太签订的产权调换安置协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。关于被告悦和公司对原告孙广太的诉讼主张是否承担概括承受义务问题。本院认为，合同承受，指一方当事人与他人订立合同后，依照其与第三人的约定，并经对方当事人的同意，将合同上的权利义务一并转移于第三人，由第三人承受自己在合同上的地位，享受权利并负担义务。本案中，因华星公司签订拆迁安置协议后并未对涉案小区进行开发建设，而另一专业的房地产开发公司悦和公司通过土地招拍挂合法途径获得涉案小区开发建设资质，工程已竣工并进行销售，由此华星公司实际已经不能履行为孙广太等被拆迁人进行安置的合同义务。结合孙广太诉请悦和公司承受华星公司合同义务，分析认定如下：首先，根据《合同法》第88条的规定，合同承受必须经对方当事人的同意才能生效。合同承受不仅包括合同权利的转移，还包括合同义务的转移，所以合同一方通过合同承受对合同权利义务进行概括转移时，必须取得对方的同意，在取得对方当事人同意后，合同承受生效，从而使承受人完全取代出让人的法律地位，成为合同关系的当事人，出让人脱离合同关系。本案中，未有证据佐证悦和公司同意接受华星公司涉案小区建设的合同承受义务，悦和公司亦否认其合同承受义务；其次，根据《民事诉讼证据若干规定》第2条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依据该法律规定，孙广太对其主张由悦和公司承担华星公司合同承受义务负有举证责任，综合对其举示证据的认证，并不能证明悦和公司的概括承受义务事实存在；第三，悦和公司向巴彦县人民政府作出的“原址回迁居民回迁安置的说明”，系基于悦和公司使用了孙广太等被拆迁人被拆迁房屋面积上的国有土地，从而向政府作出的承诺，而非承受孙广太与华星公司所签订回迁协议的合同义务。综上，未有证据佐证华星公司与悦和公司达成合同承受的合意，悦和公司即不对孙广太的拆迁安置承受合同义务。关于巴彦县人民政府是否承担原告孙广太回迁安置责任问题。本院认为，政府的监督职能是按照符合社会道德法律、规范标准，引导、监督社会各个生产生活环节。但政府的监督必须是在一定范围内，不能无限扩大其职能。本案中，华星公司作为专业的房地产开发公司，依法进行开发建设是其权利，其与孙广太等被拆迁人达成拆迁安置合意并签订合同，系双方自愿，双方所进行的民事活动未报备政府，政府亦不能对正常的商业活动进行干涉。孙广太因回迁不能产生信访，而悦和公司向政府的承诺，正是政府履行职能，引导、监督的结果。本案中，政府非合同义务承受主体。至于政府是否涉及行政不作为，又非本案民事诉讼调整的范围。关于如何实现孙广太回迁安置权利问题。本院认为，孙广太作为被拆迁人，其依法享有的拆迁安置或补偿权利，是被拆迁物物权的转化，是一种基本生存权，应当优先保护。因悦和公司非华星公司合同承受义务主体，悦和公司不对孙广太与华星公司的回迁安置协议承担承受义务，现孙广太坚持由悦和公司承担安置义务的诉请，可依悦和公司向巴彦县人民政府作出的回迁安置说明中确定的内容，依照《巴彦县国有土地上房屋与补偿相关政策规定（巴政发[2011]11号文件）》的补偿标准，按照“拆一还一”的标准进行安置，孙广太与华星公司签订协议书中标注其房屋建筑面积81.70平方米，无照面积157平方米，按照上述补偿标准，应由悦和公司为孙广太在案涉小区补偿安置房屋建筑面积238.70平方米，但孙广太诉讼请求为就地原址安置原告拆迁房屋（在悦和天下房地产开发公司建设的悦和家园小区安置同等面积一楼商服112平方米，住宅74平方米，车库22.5平方米，合计208.50平方米），低于按照上述补偿标准确定的面积，故以孙广太主张的面积作为补偿安置的实际面积。同时根据合同相对性原则，孙广太可依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定，向华星公司主张其不能实现合同目的的其余损失。孙广太主张赔偿因不能如期进户产生的损失，未有证据佐证，对此不予支持，其亦可另行主张权利。综上所述，原告孙广太的诉讼请求部分成立，对成立部分予以支持。被告巴彦县悦和天下房地产开发有限公司抗辩主张部分有理，对有理部分予以采信。第三人巴彦县人民政府的抗辩理由成立，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，经审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司与原告孙广太于2011年11月11日签订《协议书》有效；二、被告巴彦县悦和天下房地产开发有限公司在位于巴彦县巴彦镇的悦和家园小区为原告孙广太安置一楼商服112平方米，住宅74平方米，车库22.5平方米，合计208.50平方米；三、如果被告巴彦县悦和天下房地产开发有限公司不履行判决主文第二项中关于原告孙广太房屋安置义务，则以执行中评估价格作为被告巴彦县悦和天下房地产开发有限公司赔偿原告孙广太房屋损失标准；四、驳回原告孙广太对第三人巴彦县人民政府的诉讼请求。上列二、三项于判决书生效时履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币100.00元，减半收取50.00元，财产保全费1,000.00元，合计1，050.00元，由被告黑龙江华星房地产开发集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院审判员  杨广新二〇一九年四月二十日书记员  裴立斌