广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终508号上诉人（原审原告）：陈志伟，男，1986年2月3日出生，汉族，住广东省阳江市阳东区。委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯朵，广东真智律师事务所律师。上诉人（原审被告）：阳江市中福置业有限公司。住所地：广东省阳江市江城区富康路南尚林苑小区。法定代表人：何洪笋，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺文明，北京市盈科（呼和浩特）律师事务所律师上诉人陈志伟因与上诉人阳江市中福置业有限公司（以下简称中福公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院于2018年12月11日作出的（2018）粤1702民初5016号民事判决，向本院提起上诉，本院立2019年3月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈志伟上诉请求：一、变更一审判决第一项为，改判中福公司自2017年3月1日起按已付房价款日万分之五的标准支付违约金给陈志伟（至2017年5月31日违约金为92279.5元）；二、变更一审判决第三项为，中福公司返还办证费的利息,自2016年8月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至本息还清时止；三、变更一审判决第四项为，中福公司返还办证服务费的利息,自2016年8月12日按中国人民银行同期同类贷款利率计至本息还清时止；四、本案一、二审诉讼费由中福公司承担。事实与理由：一、本案不存在违约金过高的情形，中福公司应按照合同的约定承担违约责任。1、《商品房买卖合同》为中福公司提供的格式合同，可见中福公司已充分考虑违约责任的后果并自愿接受，现中福公司主张合同约定的违约金过高，违背诚信原则。中福公司的主要合同义务除了交付房屋之外，还包括办理房屋权属证书，但合同中的逾期办证违约金极低，因此有理由相信中福公司是在充分考虑全部责任后再分别制定的违约责任条款，原审割裂两者,得出逾期交房违约金过高的结论，既不公平也不合理。2、双方的违约责任相当，过分调低中福公司应当承担的违约金有违公平、平等原则。合同约定买受人逾期付款的违约责任按应付未付款的日万分之五计算，可见逾期付款的违约责任与逾期交房的违约责任相当，双方的权利义务对等，应当遵循当事人的意思自治，在不涉及社会公共利益、国家利益和他人的利益的情况下，原审忽略房屋交易价值大，及违约时间长、办证违约金低等因素，将逾期交房违约金调低至日万分之二，相当于年利率7.3%，仅与银行贷款利率相当，明显不当。即使参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，原审调整的违约金标准也比该法律规定的低，对违约方无法起到约束和惩戒的作用，明显不当。3、中福公司至今未能完成验收及交付，属于严重违约，违背了购房的主要目的。陈志伟已支付了全部价款并承担银行贷款利息，损失处于持续扩大状态，而且导致心理上的长期不安和焦虑。原审要求守约方陈志伟就约定的违约金过分高于造成的损失承担举证责任，属于举证责任分配错误。二、中福公司返还办证费、办证服务费的利息时间应从其收取该部分费用的次日即2016年8月12日起计算。因为，中福公司从该时间起已经占用这两笔款项，其违约未能按约定时间办理房屋产权证，理应从占用时起计算利息。综上所述，请求支持陈志伟的上诉请求。中福公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、三、四项，改判中福公司按中国人民银行同期同类贷款利率支付违约金25127.19元，中福公司不承担办证费、代理办证服务费140425元的利息；二、案件受理费按比例承担。事实和理由：一、一审判决认定的逾期交房违约金过高，应予改判。一审判决根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，认为合同双方约定的逾期交房违约金过高，调整为按日利率万分之二计算,仍然超出陈志伟的损失。本案中，陈志伟的损失是确定的，陈志伟以银行按揭方式购买涉案房产，其损失约等于银行贷款利息的损失。因此，中福公司支付的违约金，应按银行同期同类贷款利率的标准计算。当前,人民银行同期同类贷款利率为月息0.408%，陈志伟的房屋总价为2006067元，中福公司逾期时间为92天，违约金总额为25127.19元。即使按照同地段同类房屋租金标准确定，尚林苑同等面积的别墅租金约6000元／月，违约金也是18420元。一审判决认定的违约金明显过高。二、中福公司与陈志伟在《商品房买卖合同》中没有关于办证费、代理办证服务费的利息约定，一审法院判决中福公司支付该款项的利息给陈志伟没有法律依据。中福公司已经承担了逾期办证的违约责任，陈志伟获得了相应的补偿，再支付利息属于重复承担违约责任，显失公平。综上所述，请求二审法院依法支持中福公司的上诉请求。中福公司针对陈志伟上诉的答辩意见与其上诉意见一致。陈志伟针对中福公司上诉的答辩意见与其上诉意见一致。陈志伟一审起诉请求：一、中福公司支付逾期交房违约金92279.50元给陈志伟（按房价款2006076元的日万分之五计算，自2017年3月1日起计至2017年5月31日止）；二、中福公司支付逾期办证违约金9408.50元给陈志伟（暂计至2018年9月10日，2018年9月11日之后的违约金，每月按已付房价款的万分之一计至完成房屋所有权登记之日止）；三、中福公司返还办证费139925元及利息给陈志伟（利息自2016年8月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至本息还清时止）；四、中福公司返还代理办证服务费500元及利息给陈志伟（利息自2016年8月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至本息还清时止）；五、本案诉讼费由中福公司承担。一审法院认定事实：2016年9月2日，陈志伟（买受人）与中福公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2016090180），合同约定：买受人向出卖人购买位于阳江市江城区xxx小区xxx号商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2xxx1号，预测建筑面积共280.57平方米（其中套内建筑面积280.57平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积0平方米），单价为每平方米7150元，总价款为2006067元，买受人应当于2016年9月2日前支付首期款606076元，余款1400000元向中国农业银行股份有限公司阳江阳东支行申请贷款支付。其中合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、如买受人未付清应付款或违约，则交付使用日期适当顺延。第十一条约定，出卖人应当在2017年2月28日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照5.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。合同第二十条关于房屋登记约定：（一）双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照5.35%计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点一的违约金。合同签订后，陈志伟于2016年8月11日付清了购房款2006067元给中福公司。中福公司在2017年5月31日将未经验收合格的商品房交付给中福公司。中福公司还于2016年8月11日分别收取了陈志伟办证费139925元及代理办证服务费500元。一审法院认为，陈志伟与中福公司签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同，双方应恪守合同义务。陈志伟已依约支付了全部购房款给中福公司，中福公司应按约定在2017年2月28日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给陈志伟使用，并在商品房交付之日起90日内协助陈志伟办好商品房的房屋所有权证书。但中福公司未按约定期限交付，直至2017年5月31日才将未经验收合格的商品房交付给陈志伟，已构成违约。现陈志伟选择继续履行合同，要求中福公司按合同约定承担违约责任，理据充分，应予以支持。中福公司辩称因其与施工方深圳市蛇口建筑安装工程有限公司之间的建设工程施工合同纠纷，致使涉案房屋不能申请竣工验收备案，主张应该免责或者减轻责任，于法无据，不予采纳。因此，本案中福公司的逾期交房违约金应从2017年3月1日起计至2017年5月31日止共92天。陈志伟与中福公司双方约定的逾期交房超过60日的违约金是按日万分之五计算，但陈志伟没有提供证据证明因中福公司逾期交房违约所造成的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”和第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，因双方约定逾期交房的违约金以全部房价款的日万分之五计算过高，酌定调整为按日万分之二计算，中福公司应支付陈志伟的逾期交房违约金为36911.63元（2006067元×92天×0.0002/天)。对于逾期办证的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，本案中福公司已构成逾期交房，且没有按合同约定履行办理产权登记的义务，中福公司应按合同约定向陈志伟支付违约金。根据合同约定，逾期办证违约金每日按全部房价款的万分之零点一计算，双方约定的交房时间是2017年2月28日，办好房屋所有权证书的时间是交付之日起90日内，即中福公司应在2017年5月29日前协助陈志伟办好房屋所有权证，故陈志伟请求中福公司支付逾期办证违约金应从2017年5月30日起计至法庭辩论终结时即2018年12月10日，对此后的逾期办证违约金，陈志伟可另行主张。因此，中福公司应支付逾期办证违约金11233.98元（2006067元×560天×0.00001/天)给陈志伟。至于陈志伟主张中福公司返还办证费用139925元、代理办证服务费500元及相关利息的请求，鉴于涉案商品房尚未验收，中福公司存在逾期交房及逾期办理产权登记的违约行为，现陈志伟请求中福公司返还已收取的办证费139925元、代理办证服务费500元并支付利息，理据充分，应予支持，但利息应从中福公司逾期办证之日即2017年5月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至返还之日止。综上所述，陈志伟请求中福公司支付逾期交房违约金、逾期办证违约金、返还办证费、代理办证服务费及利息理由成立，应予支持，但具体数额以一审法院核定的为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、第十八条第一款之规定，判决如下：一、限中福公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房的违约金36911.63元给陈志伟；二、限中福公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金11233.98元给陈志伟；三、限中福公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证费139925元及该款利息（利息从2017年5月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至返还之日止）给陈志伟；四、限中福公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还代理办证服务费500元及该款利息（利息从2017年5月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至返还之日止）给陈志伟；五、驳回陈志伟的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2465元，由陈志伟负担545元，中福公司负担1920元。二审审理期间，各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。陈志伟与中福公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效。合同合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。陈志伟已依约付清全部购房款给中福公司，但中福公司未按合同约定的期限向陈志伟交付商品房及履行协助陈志伟办理房屋权属证书的义务，中福公司已构成违约。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，二审诉讼应仅围绕中福公司的上诉请求进行审查，故本案的争议焦点：一、逾期交房违约金的计算标准问题；二、中福公司应否支付办证费、代理办证服务费的利息给陈志伟；如需支付利息，该利息应从何时起计算。关于争议焦点一，陈志伟上诉主张一审调整违约金为日万分之二不当，应按双方合同约定的日万分之五计算逾期交房违约金；中福公司上诉主张一审判决认定的违约金过高，应调整为按银行同期同类贷款利率计算逾期交房违约金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；……”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，陈志伟未对逾期交房所造成的实际损失提供证据予以证实，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，陈志伟的损失可参考同地段同类型房屋的租金水平予以确认。如按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定计算逾期交付违约金（日万分之五）则明显超过同地段同类型房屋的租金水平，故根据公平原则和诚实信用原则，一审判决酌定将逾期交房的违约金调整为按每日万分之二计算并无不妥，本院予以维持。据上所述，陈志伟和中福公司的上述上诉请求均理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，中福公司在本案中存在逾期交房及未能按照合同约定的期限履行协助陈志伟办理房屋权属证书的义务两种违约行为。虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需支付代收办证费及代理办证服务费的利息，但中福公司未在约定的期限履行上述义务，其继续占有该款项没有合法的依据，且客观上享有了该款项的利息，从公平原则和诚实信用原则来考虑，中福公司代收办证费及代理办证服务费的免息期应限于其依约履行合同义务的期间内。因此，中福公司除应退还办证费及代理办证服务费外，还需支付逾期办证后占用该款项期间的利息给陈志伟。一审判决该款项的利息从合同约定的逾期办证之日即2017年5月30日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至返还之日正确，本院予以维持。中福公司主张不应支付退还办证费及服务费的利息给陈志伟的理据不足，本院不予采纳。一审判决中福公司退还办证费及服务费的利息是基于中福公司应履行办证义务仍未履行，并在违约后继续占用该部分费用所产生的法定孳息，该利息并不是中福公司应承担的逾期办证的违约责任。故中福公司上诉主张一审既判决逾期办证违约金，又判决其退还办证费用的利息，构成重复承担违约责任的理据不足，应予以驳回。由于双方没有约定中福公司要支付其所收取的房屋办证费及服务费的利息给陈志伟，原审酌定中福公司在应办相关产权登记而未办的次日起退还该款的利息给陈志伟正确，应予维持。陈志伟上诉主张中福公司应从收取该款的次日起支付利息给其的理据不足，应予以驳回。综上所述，陈志伟和中福公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1435元，由陈志伟负担1385元，阳江市中福置业有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 何桂霞审判员 施震宇二〇一九年四月二十二日法官助理李凤霞书记员陈予昕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。