上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初28603号原告：高发辉。原告：许翠梅。原告：高仁久。三原告共同的委托诉讼代理人：高震，上海明伦律师事务所律师。三原告共同的委托诉讼代理人：覃向都，上海明伦律师事务所律师。被告：上海森博实业有限公司。法定代表人：汤某某。委托诉讼代理人：周国涛，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：童丽雯，上海中夏律师事务所律师。原告高发辉、原告许翠梅、原告高仁久与被告上海森博实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月17日立案后，依法适用简易程序，并于2018年11月12日公开开庭进行了审理。原告高发辉及其原告高发辉、原告许翠梅、原告高仁久共同的委托诉讼代理人覃向都，被告上海森博实业有限公司的委托诉讼代理人童丽雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高发辉、原告许翠梅、原告高仁久向本院提出诉讼请求：确认原告与被告签订的房屋使用权出让合同合法有效。事实与理由：2015年8月4日原告与被告签订了房屋使用权出让合同，被告向原告出让位于XX公路XXXX弄(车间XXXXX号)房屋，按照被告的要求由A公司(以下简称A公司)统一对原告的房屋进行物业管理，原告将房屋进行出租给案外人，每月租金人民币(以下币种相同)2,000元。从2017年7月1日起至今的租金案外人未某。2017年4月25日A公司发出通知将市场关闭清理因此案外人拒绝支付租金。根据上海市奉贤区公安消防支队沪奉公(消)行罚决字(2017)0046号行政处罚决定书，因A公司有消防违法行为导致政府责令停产停业，被告也有不可推卸的责任。综上所述，被告有义务赔偿原告租金损失，恢复市场正常经营。为追究被告责任，有必要先行确认原被告之间签订的房屋使用权出让合同的合法有效性，为此具状起诉，请人民法院支持原告的诉请。被告上海森博实业有限公司辩称，本案属于不动产专属管辖，应当由奉贤区人民法院管辖，闵行区法院没有管辖权。被告同意进行答辩，但并不代表认同闵行区法院的管辖。1、系争合同是无效合同，系争房屋是工业用地，工业用地需整体转让且经出让人同意，本案仅一本产证，故涉案房屋需要进行整体转让，不得进行分割转让。原告签约之时，对于不动产的性质明确知晓，故才用了使用权出让合同，原告本身存在明显过错。2、系争合同的签订情况、房屋情况、价款支付情况等均不明确。合同章与被告真实印章不一致，被告公司财务凭证中没有三原告支付合同价款的凭证；3、系争房屋目前并非由原告或被告任何一方控制中，目前现状不明。在2017年6月南桥镇政府停止A公司的经营后，原先由A公司进行管理并整体出租的市场内的房屋均处于空置状态，且有必要申请追加A公司作为第三人参加诉讼。4、涉案房屋目前存在不动产抵押登记，系于2013年12月办理了抵押登记，该抵押权至今仍有效存在。5、系争合同确认无效之后的处理。鉴于系争合同无效，因此被告同意返还价款，但应当扣除系争房屋至今的使用费。因为即便合同认定有效，原告也仅是自行使用，不能用于收益。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市奉贤区XX公路XXX弄XXX-XXX号的房屋登记的权利人为被告，土地权属性质为国有建设用地使用权，使用权取得方式为出让，土地用途为工业，国有建设用地使用权使用期限：2005年11月2日至2055年11月1日止。涉案房屋登记的抵押权人为中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行。2015年8月4日，由原告高发辉、原告许翠梅、原告高仁久作为受让方(合同乙方)、被告作为出让方(合同甲方)签订房屋使用权出让合同一份，合同约定：第一条甲方依法取得奉贤区地块土地使用权(出让合同编沪奉房地2005出让合同第93号)，投资建造的《车间(XX)XXX号》厂房已竣工，并办理了新建厂房初始登记，取得了房地产权证(大产证)，证书号：沪房地奉字XXXX第XXXXXX号。第二条甲方向乙方出让的厂房位于XX公路XXXX弄车间(二十)106号，建筑面积57.86平方米。第三条该房屋每平方米出让单价(不包含房屋全装修价格)为7,690元。根据该房屋的建筑面积，甲方出让该房屋的出让款(不包含房屋全装修价格)为445,000元。第四条乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限将房屋出让款支付给甲方。备注：2015年8月4日付款300,000元，2015年12月31日付款145,000元。第五条乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未某款的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过十五天，甲方有权单方面解除本合同，同时按合同金额的10%收取违约金，并从首付款中予以直接扣除；第六条双方按约定确定该房屋交付使用日期：甲方于2016年1月1日具备房屋交付条件，乙方支付全部房屋出让款后甲方于2016年1月1日交付该房屋。第八条乙方应在本合同第六条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续，该房屋的权利义务由甲方转移给乙方。第十七条甲方出让的该房屋仅作厂房使用，乙方在使用期间不得擅自改变该房屋结构和用途。除本合同附件另有约定外，乙方在使用期间有权享用与该房屋有关联的公共通道和设施，同时应自觉遵守该房屋所在地的有关法律、法规和尊重社会公德、维护公共设施和公共利益。第十九条为确保乙方权益，双方同意，乙方有权根据下述条款要求甲方回购本合同物业，具体如下：1、自交房之日起计算满五年后，乙方有权要求甲方以合同价120%的价格向乙方进行回购；2、自交房之日起计算满十年后，乙方有权要求甲方以合同价150%的价格向乙方进行回购。如乙方行使上述回购权利，则甲方不得以任何名义向乙方收取任何费用，包括但不限于自交房之日起至甲方回购之期间的租金。另合同补充条款一约定：一、乙方同意该房屋所在大楼之办公区域、公共设施由甲方统一管理；二、甲方已选聘A公司从事该厂房所在的物业管理区域的物业管理，物业管理费由A公司收取，乙方同意遵守甲方已与物业公司签订的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》等合同内容。合同补充条款二约定：一、为确保本项目经营管理有序，提升本项目影响力和覆盖面，由A公司对本项目实行统一规范化管理，乙方及承租人均需按照A公司的标准进行租赁、招商、管理和运营。乙方须向A公司支付公共设施维护使用费，费用为月租金的10%，自用客户按市场平均租金的10%支付；二、乙方在使用权期内，有权根据经营需要、采用联营、合作、转租或部分转租等合法方式对承租房屋实施经营，并且不限于以上所列举的方式。乙方在不违背本市场管理条例的原则下，甲方不干预乙方任何经营活动，并不得将出租的房屋收回；五、乙方对该房屋的装修、分割及增设的附属设施和设备归属及其维修责任由乙方自行负责。使用权届满时，乙方可将自行添置的装修、设备、可移动物品、公司形象标示等拆除，未拆除的留置物可归甲方，属于乙方的物品若甲方要求乙方不予拆除的部分，甲方应给予乙方适当的补偿，补偿金额由甲、乙双方协商办理；七、甲方同意乙方在使用权期内，可将该房屋部分或全部转让给他人。转让过程中，如乙方与受转让方因该房产质量之外的原因发生争议，由乙方负责解决，并承担相应责任。八、在使用权期内，乙方如需出售该房屋，应保证本合同的权利义务一并转让给受让方，并且告知甲方备案。2015年8月4日被告加盖财务专用章出具收据载明收到原告高发辉支付的使用权出让金300,000元。2015年8月12日被告加盖财务专用章出具收据载明收到原告高发辉、原告许翠梅支付的使用权出让金145,000元。嗣后，三原告与被告完成涉案房屋的交接手续，并按被告的要求由案外人A公司统一对涉案房屋进行物业管理，原告将涉案房屋出租给案外人收取租金。2017年4月25日A公司发出通知将对市场进行关闭清理。遂原告涉诉。针对以上事实及诉请，原告高发辉、原告许翠梅、原告高仁久向本院提供了如下证据：1、房屋使用权出让合同一份、承诺书一份，证明被告将位于上海市奉贤区XX公路XXXX弄车间(XX)XXX号房屋出让给三原告，房屋的面积及价格等做了相应的约定，且约定物业公司由A公司负责管理的事实。2、上海市房地产权证一份，证明涉案房屋具有合法的权属证明。3、签购单、收据一组，证明三原告已经将房屋的出让金支付给被告，总金额为445,000元。被告上海森博实业有限公司对原告高发辉、原告许翠梅、原告高仁久所提供的证据经质证后认为：对于证据1合同的真实性不予确认，被告公司内部并无该份合同，而且合同中加盖的并非是被告的公章，该合同专用章与被告使用的合同专用章不符，且法人处也是加盖的私章，其并未签字。是否是法人的私章也不得知，该份合同名为使用权的出让实质是房屋的买卖。另约定了房款支付的时间及金额，原告截止本庭开庭未支付完所有的款项，合同如确定有效，被告也有权行使单方解除权。合同的用途仅作厂房使用，原告所述的出租给他人做商铺使用，违反了合同的约定改变了房屋的根本用途；对于承诺书的真实性不确认，并非被告的真实印章；对证据2真实性不确认，该不动产证书后所附宗地图并没有涉案合同所对应的车间XXXXX号房屋；对证据3中签购单的真实性无异议，但是并不能证明汇入了被告公司；对两份收据的真实性不能确认，被告处并没有这样的收据底单。被告上海森博实业有限公司针对其上述辩称，向本院提供了如下证据：1、不动产权证书一份，证明XX公路XXX弄XXX-XXX号系登记在被告名下单独所有的不动产，其土地性质为工业用途，土地使用权为50年，该不动产不得分割转让，该不动产证书所附的宗地图中并没有系争合同所对应的车间XXXXX号房屋。2、上海市不动产登记簿信息一份，证明中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行是XX公路XXX弄XXX-XXX号的唯一抵押权人，该抵押权于2013年12月即设立，且目前该抵押权仍存在，系争不动产无法在未涤除抵押权的情形下就过户转让。3、被告公司的企业信用信息报告一组，证明自2015年5月至2016年9月期间，被告公司经历了多起股权变更，之前均为自然人股东。原告与自然人股东之间直接协商办理所谓的使用权出让合同，财务混乱，法律后果不溯及被告公司，被告无法核实合同的签订情况，被告公司财务账册中未看到三原告支付合同价款的凭证。原告高发辉、原告许翠梅、原告高仁久对被告上海森博实业有限公司所提供的证据经质证后认为：对证据1真实性无异议，不认可被告的证明目的，签订合同之时是否是工业用地是否能转让，宗地图上是有二十号房屋的，且并不影响原告的使用；对证据2真实性予以认可，但不能反映当时的情况，现在的情况并不能影响合同的有效与否；对证据3的真实性无异议，对于关联性及证明目的均有异议，合同中有被告方的盖章，而且是被告的盖章，被告公司内部的矛盾纠纷，对于原告之前签订的合同的否认是对真实事实的否认。本院结合原告高发辉、原告许翠梅、原告高仁久、被告上海森博实业有限公司对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告高发辉、原告许翠梅、原告高仁久、被告上海森博实业有限公司所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案的主要争议焦点是原告高发辉、原告许翠梅、原告高仁久与被告之间所签订的《房屋使用权出让合同》的效力认定。一、系争工业厂房的使用权出让合同是否因为违反法律、行政法规的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，无效合同的种类应该包括如下几种：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。根据本院查明事实，系争《房屋使用权出让合同》对同宗工业用地上的房屋分幢转让违反了本市土地管理部门制订的相关限制性管理规定。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条之规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本市土地管理部门的规定不属于法律、行政法规，并不是认定合同效力的规范依据。另《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定：合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。效力性强制性规定，是指法律及行政法规明确规定违反了该规定将导致合同无效或者合同不成立的规范；或者法律及行政法规虽未规定违反了该规定将导致合同无效或者合同不成立，但是违反该规定使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范。根据国务院颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。该法规系行政法规，但该条款并未明确规定违反该法规将导致合同无效的后果，且该系争厂房出售合同并未损害国家利益和社会公共利益。故该行政法规上述规定当属管理性规定而非效力性强制性规定，本案系争厂房使用权出让合同违反上述行政法规的管理性规定并不属于《合同法》第五十二条第(五)项规定的情形。故本案中三原告与被告所签订的房屋使用权出让合同并不构成无效合同。综上，系争厂房的房屋使用权出让合同并无违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的合同无效的情形。二、系争厂房使用权出让合同是否因为“一物一权”原则而无效。根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、转让经依法登记发生效力。根据不动产物权变动的原因与结果相区分的原则，物权转让行为不能成就，并不必然导致无权转让的原因即债权合同无效。本案中，双方将同一产权证内的工业厂房分割转让未经有关部门批准同意，违反了本市相关限制性管理规定，导致该涉案房屋不能办理单独的房屋产权证。系争厂房买卖合同作为涉案房屋所有权转让的原因行为，是一种债权形成行为，并非该房屋所有权转让的物权变动行为，并不必然产生合同无效的后果。系争厂房使用权出让合同并不因为违反“一物一权”原则而无效。综上所述，本院认为三原告与被告所签订的房屋使用权出让合同合法、有效，对双方当事人均具有合同约束力。另，本案仅对系争《房屋使用权出让合同》是否有效做出认定，至于系争《房屋使用权出让合同》是否继续履行或解除以及解除后权利义务的问题，当事人就此可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)第四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十四条之规定，判决如下：确认原告高发辉、原告许翠梅、原告高仁久与被告上海森博实业有限公司于2015年8月4日所签订的《房屋使用权出让合同》为有效合同。案件受理费减半收取计3,988元，由被告上海森博实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一九年四月九日书记员 许婵娟附：相关法律条文一．《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通。损害国家、集体或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二．最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。三．最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。