陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2018）陕0102民初5041号  原告(反诉被告)西安市新城区XX广场。住所地：西安市新城区XX路XX城XX层XX号。经营者：胡某某，男，1988年XX月XX日出生，该广场经营者，住西安市雁塔区XX路XX号（身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX）。委托诉讼代理人涂俊，陕西迎旭律师事务所律师。被告（反诉原告）陕西万和商业运营管理有限公司。住所地：西安市新城区、02、03室。法定代表人吴晓佺，执行董事。委托诉讼代理人魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。委托诉讼代理人冯小爱，陕西庄威律师事务所实习律师。原告西安市新城区XX广场与被告陕西万和商业运营管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告西安市新城区XX广场委托诉讼代理人涂俊，被告陕西万和商业运营管理有限公司委托诉讼代理人魏武宁、冯小爱到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告西安市新城区XX广场诉称，2015年4月20日，原、被告签订华东万和城租赁合同，约定原告租赁被告万和城负二层1F202号商铺用于经营美食广场，租期9年，同年11月2日，双方又签订补充协议，约定XX城XX中心XX城（XX广场），合同期内被告不得自行或允许第三方在万和城经营与原告类似的多品牌多商户的小吃城，如因被告违约，原告有权解除合同，并赔偿原告由此造成的一切经济损失。但在2017年7月28日，被告违反上述约定，又引进XX村XX城，给原告造成巨大经济损失。现要求确认原、被告签订的租赁合同及补充协议已解除；判令被告赔偿原告经济损失2253186.28元。被告陕西万和商业运营管理有限公司辩称，原、被告之间并不存在租赁关系，原告无权以胡某某名义主张合同权利，且胡某某已放弃主张排他约定的权利，更何况XX村XX城并非与胡某某租赁合同及补充协议上的排他类型相符，不属于排他范围。XX村XX城为同一品牌，即“袁家村”，各点餐窗口并非独立主体，仅是对不同种类饮食的区分，与胡某某经营的小吃城截然不同，故不属于双方约定中排他限制的范围。现表示不同意原告的诉讼请求，并提出反诉，因原告及胡某某自2016年6月1日起至2018年8月8日止，拒不交纳租金及物业管理费用，现要求原告支付租金1641676.20元，物业管理费479590.80元，违约金2692957.68元，并确认双方的租赁合同、补充协议及物业管理服务协议已解除。原告西安市新城区XX广场针对被告反诉辩称，被告将胡某某个人列为被反诉人无法律依据，因法律规定有字号的个体经营者以其字号为当事人；又因被告违反排他经营的约定在先，属恶意毁约，故原告不应支付其租金等费用，更不应承担违约责任。经审理查明，2015年4月20日，胡某某与被告签订华东万和城租赁合同，约定胡某某租赁被告华东万和城负二层1F202号2034.60平方米的商铺，用于XX广场XX城，租期9年，胡某某在合同签订后七日内交纳经营质保金40万元，第一、二租约年月租金为162768元，第三、四租约年月租金为274671元，第五、六租约年月租金为305190元，以后租金视市场情况确定，在违约责任方面约定，胡某某延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，胡某某应当向被告支付相当于欠费金额的0.5%的延迟履行违约金，延迟越过30日，被告有权单方解除合同等条款。该合同签订后胡某某遂进行装修并开始招商经营，此后双方按约履行。2015年11月5日，胡某某与被告签订补充协议，XX中心XX城（XX广场），合同期内被告不得自行或允许第三方在万和城经营与胡某某类似的多品牌多商户（不大于10家）的小吃城，如因被告违约，胡某某有权解除原合同，并赔偿胡某某由此造成的一切经济损失。2016年4月30日，胡某某与被告再次签订补充协议，约定对租金进行调整，即第一租约年（自2016年11月1日至2017年10月30日）月租金为92229元，第二租约年月租金为147566.40元，第三、四租约年月租金为249018.30元，第五、六租约年月租金为276687元，以后租金视市场情况确定；以上租金具体降低调整后，胡某某承诺并保证以后不得再以还建区XX城为理由和借口要求被告承担违反“排他性条款”所应承担之违约责任，放弃再次主张因“排他性条款”违约责任的权利。2017年7月28日，XX村XX城XX城XX中心XX楼XX城，与胡某某经营的XX广场产生竟争关系。胡某某自2017年6月1日起再未向被告交纳租金及物业管理费，2017年11月21日，被告向XX广场商户发出通知，其中称XX广场欠缴被告2017年6月1日-2017年11月30日场地租赁费用，经公司多次催缴至今仍未缴纳，故被告于2017年11月3日已将解除函发至XX广场，现双方已解除租赁合同关系。2018年1月1日至2018年6月30日XX广场由被告代管，商户将租金等费用直接交被告。2018年8月21日，被告通过特快专递向胡某某发出通知，因胡某某拖欠租金等费用，解除了双方之间的租赁合同及补充协议，并对该行为进行了公证。庭审中，原告为证实其经济损失，提供了如下证据：造价105万元的装饰装修合同及四份收款收据，价值22000元的厨房设备采购合同，一卡通设计安装设备费用105006.28元，购买桌椅费用确认单71000元，消防改造费用报销单及29300元的收款收据，办公室采购清单及29880元收款收据，向被告交纳防排烟工程款110000元收款收据及因被告违约，造成原告给商户赔偿损失58988元的（2018）陕0102民初5533号判决书。原告诉讼请求中经营损失38万元，原告虽申请鉴定，但在规定的期限内未提交相应证据，故表示不再进行鉴定。XX城XX庙XX村城中村改造有限公司及西安市新城区城中村改造办公室于2015年11月23日商业用房移交协议，XX城XX庙XX村城中村改造有限公司移交的商业用房位于华东万和城临东二环一至六层，建筑面积为3600平方米，并附有各层安置面积平面图及商业整体消防验收意见书。庭审中，双方对补充协议中明确约定“XX中心XX城（XX广场），合同期内被告不得自行或允许第三方在万和城经营与胡某某类似的多品牌多商户（不大于10家）的小吃城”及“以上租金具体降低调整后，胡某某承诺并保证以后不得再以还建区XX城为理由和借口要求被告承担违反排他性条款所应承担之违约责任，放弃再次主张因排他性条款违约责任的权利”存在不同的理解，首先，关于对多品牌多商户（不大于10家）的理解，被告理解为多种不同的品牌且有营业执照的商户，原告的小吃城则属于多种不同的品牌且有营业执照的商户，而XX村XX城则只有袁家村唯一一个品牌且只有一个营业执照，故引进XX村XX城不违反此条约定；XX城XX城XX广场。对还建区域的理解，被告认为XX村XX城就在还建区域，故原告不应再主张排他性的要求；而原告提供了被告在2015年11月23日拆迁时给胡二村还建区域则不在XX村XX城范围的拆迁安置合同，认为被告违反了双方补充协议的约定。上述事实，有租赁合同、补充协议、通知、收款收据、转账凭证、（2018）陕0102新民5533号判决书及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条规定的在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。故虽然与被告签订合同的是胡某某，但其已办理个体营业执照，以其字号为当事人符合法律规定。本案争议的焦点主要是被告是否违反双方租赁合同及补充协议中的排他性约定，如果未违反，原告则应向被告承担拖欠的租赁费、物业费及违约金；如违反了，被告则违反诚实信用原则，应向原告承担违约责任，而原告未向被告支付租金等，则符合合同法规定的不安抗辨权。从双方的租赁合同及补充协议来看，“XX中心XX城（XX广场），合同期内被告不得自行或允许第三方在万和城经营与胡某某类似的多品牌多商户（不大于10家）的小吃城”，前提是XX中心XX城（XX广场），这就明确了华东万和城在原告租赁期间只能有原告一家美食城，被告可继续招商餐饮经营者，但不得引进超过10家的中大型美食城，XX村XX城（经营品种30多种），显然违反了上述约定；从“还建区域“来看，XX庙XX村XX城东临东二环一至六层3600平方米的位置，该还建区域并未在XX村XX城现在的位置，而XX村XX城则在华东万和城五层中心楼梯西侧，故被告辩称XX村XX城位置属还建区域则不成立。综上，被告违反了双方合同及补充协议关于排他性的约定，应向原告承担违约责任，而原告行使不安抗辩权，保护自身利益，合理正当。现原、被告均要求确认原、被告签订的租赁合同及补充协议已解除，因被告在2017年11月3日已将解除函发至XX广场，已解除租赁合同关系，且在2018年8月21日，被告通过特快专递向胡某某发出通知，解除了双方之间的租赁合同及补充协议，故本院予以确认；原告要求被告赔偿原告经济损失2253186.28元，因违约方是被告，故本院予以支持，但原告要求的装修费用、厨房设备、一卡通设计安装设备费、购买桌椅费、办公室用品、消防改造费，因原告未申请残值鉴定，仅按原告提供的合同及报销单来确定其残值，显然不合理，本院酌情按30%予以确认；要求赔偿防排烟工程款110000元及因被告违约、造成原告给其商户赔偿损失58988元及退还保证金40万元的请求，本院予以支持；要求赔偿经营损失，因原告自被告违约后未再经营，不存在经营损失，故该项请求本院不予支持。关于被告反诉要求原告支付租金、物业管理费及违约金，因被告是违约方，原告正当行使不安抗辩权而不交上述费用，本院予以支持，故被告反诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第九十四、第一百零七条的规定，判决如下：         一、确认原告西安市新城区XX广场与被告陕西万和商业运营管理有限公司签订的租赁合同及补充协议于2017年11月3日解除。二、被告陕西万和商业运营管理有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告西安市新城区XX广场各项损失561143.88元及退还保证金400000元。三、驳回原告西安市新城区XX广场其余诉讼请求。四、驳回被告陕西万和商业运营管理有限公司其余反诉请求。诉讼费24825元，反诉费22657元，由被告陕西万和商业运营管理有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审   判   长   高更生审   判   员   王  洋审   判   员   杨惠妮  二0一九年四月十一日  书   记   员   江  珊     1