上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初19347号原告：倪卿,男,1983年1月11日出生,汉族,户籍地上海市静安区中华新路XXX号，住上海市静安区。委托诉讼代理人：丁光华，上海市红三权律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗强，上海市红三权律师事务所律师。被告：周静，女，1972年4月30日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被告：周松毅，男，1993年6月16日出生，汉族，户籍地上海市静安区。二被告共同委托诉讼代理人：谭追来，上海中夏律师事务所律师。被告：上海纪顺房地产经纪事务所，住所地上海市静安区。投资人：李梅，经理。委托诉讼代理人：杲良苏。原告倪卿诉被告周静、周松毅、上海纪顺房地产经纪事务所(以下简称纪顺经纪事务所)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月11日受理后，依法适用简易程序，于2018年6月12日、2018年9月13日二次公开开庭进行了审理。后因被告纪顺经纪事务所下落不明，本案转为普通程序审理，于2019年1月17日第三次公开开庭进行了审理。原告倪卿及委托诉讼代理人丁光华，被告周静、周松毅及共同委托诉讼代理人谭追来、被告纪顺经纪事务所的委托诉讼代理人杲良苏(参加第三次庭审)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪卿向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的《房地产买卖居间协议》无效；2、请求判令被告周静、周松毅返还房款55万元，向原告支付违约金45万元，共计100万元；3、被告纪顺经纪事务所对上述100万元款项承担连带责任。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、要求解除原告与被告之间签订的《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》；2、请求判令被告周静、周松毅连带返还定金5万元，返还已支付的房款50万元，并按照《房地产买卖协议》第三条约定违约承担房款总价10%的违约金40万元，共计100万元。3、被告纪顺经纪事务所对第二项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：原告倪卿与被告周静及其丈夫周苏荣(2018年3月18日报死亡)、纪顺经纪事务所于2017年10月9日签订了《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》,约定周静、周苏荣将本市南山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)以400万元价格出售给原告，居间协议约定原告支付定金5万元，同日双方又签订房地产买卖协议，约定如有违约，违约方将向守约方支付总房款的10%作为违约金，并由被告纪顺经纪事务所作为居间方盖章确认。之后原告按买卖协议约定于2018年1月16日支付房款50万元。事后原告发现系争房屋权利人除周静、周苏荣外，还有周少华(2012年4月9日死亡)，周静、周苏荣显然剥夺了周少华其余继承人的权利，与原告签订合同时，周静、周苏荣时没有完全的处分权和所有权的，故该合同可以解除，且应向原告承担违约责任。周苏荣在起诉之前已经去世，周静、周松毅为周苏荣的继承人，合同的相关权利应当由周静、周松毅承继。被告纪顺经纪事务所明知上述情况，却同其他被告欺骗原告，只是原告在居间协议和买卖协议上签名，应承担连带责任。故请求法院支持原告的诉讼请求。被告周静、周松毅共同辩称，不同意第一项诉讼请求，不存在因为周静、周松毅的原因使得系争房屋不能转移产权，且原告、纪顺经纪事务所在签约时对系争房屋的产权情况均是清楚的。被告周静、周松毅为了买卖合同的履行，已积极履行了合同责任。双方于2017年11月15日对合同约定的时间进行了变更，即在办理完遗嘱公证后再行办理过户手续。2018年1月9日，被告家庭就系争房屋的产权处理事宜在法院签署了调解笔录，因此原、被告约定在2018年1月24日双方办理过户手续。2018年1月23日，周苏荣专门告知原告次日要去办理过户手续，但原告因为其母亲看病，因此将过户时间变更为2018年1月27日。2018年1月27日，双方在中介处准备签合同时，原告提出将系争房屋降价至400万元左右的条件，被告予以了拒绝。原告还要求如果被告不能提前搬出，还要被告支付占有使用费。后被告向原告发函继续履行合同，要求于2018年2月8日办理过户。原告当时并未提出解除合同，因此可认定为原告已经放弃此权利。且原告并未经过催告解除合同的程序，因此此权利已丧失，且被告方无违约行为，不应承担违约责任。目前系争合同是有继续履行的条件的，因此被告方认为应当继续履行合同，合同履行总价应为415万元，剩余房款应当一次性支付。由于原告的违约行为导致被告与案外人的违约行为及一系列不良后果，被告保留追究原告违约责任的诉权。被告纪顺经纪事务所辩称，不同意原告要求纪顺经纪事务所承担连带责任的诉请，因为纪顺经纪事务所在本次居间中未收取中介费，只是情理上的帮忙。当时原、被告双方已经谈好交易细节，然后找到纪顺经纪事务所要求帮忙代签协议，纪顺经纪事务所跟原、被告周静方均无特殊关系。在签合同时，被告周静方有出示过产证的复印件，并跟中介提起过系争房屋产证上有产权人过世，需要更换产证，该情况纪顺经纪事务所也告知了原告。更换产证是周静方操作，在更换完产证后，纪顺经纪事务所打算拉正式合同。因为周静方后来没有给纪顺经纪事务所新的产证，因此无法签正式合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周苏荣(2018年3月18日报死亡)与被告周静系夫妻关系，周松毅为二人之子。系争房屋的权利人原为周少华(周苏荣之父，2012年4月9日报死亡)、周静、周苏荣，分别持有三分之一产权份额。2018年1月22日，周苏荣及案外人周苏珍经本院调解，自愿达成调解协议，将周少华在系争房屋内三分之一产权份额由周苏荣继承【案号：(2018)沪0106民初4083号】。2018年1月30日，系争房屋产权变更为周静(1/3)、周苏荣(2/3)按份共有。2018年3月19日，系争房屋的产权变更至周静一人名下。2017年10月9日，原告(买受方、乙方)与周静(出卖方、甲方、代周苏荣)在纪顺经纪事务所(居间方、丙方)的居间下，就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》，约定乙方支付5万元意向金，系争房屋建筑面积61.12平方米，房地产权证编号沪房地闸字2006第01064号；总价款400万元，其他交易条件见附件一《房地产买卖协议》；如甲方在协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金。若甲方违约不出售该房屋，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不购买系争房屋，则已支付的定金不予返还。附件一《房地产买卖协议》约定：总房价款400万元；双方同意于2017年11月5日内前往丙方签订示范文本的上海市房地产买卖合同；乙方支付首期房价款50万元，不含已支付的全部定金；第二期房价款60万元；其他房价款285万元于2018年1月5日支付。协议生效后，如任何一方未按协议约定履行的，经另一方书面催告仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除协议。若守约方解除协议，违约方应按照总房价款的10%向守约方支付违约金。双方协商交易过户在2018年3月10日之前；户口等周静买好房再迁走；交房双方协商；中介费免费服务不收取上下家中介费。同日，原告向周静支付了购房定金5万元。2018年1月16日，被告周静出具收条确认收到原告方支付的购房款50万元。2018年2月3日，周静、周苏荣向原告发出《催告函》，表示双方约定的系争房屋房价款为415万元，周静方已收到了55万元，经1月23日、1月27日沟通，原告提出房价过高，要求降低房价才能签约的要求，只是合同无法签订，交易无法履行。因周静方也属于置换房屋，原告的行为增大了周静方的违约赔偿风险。现周静方已具备签约过户条件，故催告原告务必于2018年2月8日18时前往居间方公司与被告签订示范文本的买卖合同。2018年2月8日，原告聘请律师向周静、周苏荣发出《律师函》，表示系争房屋产权人除周静、周苏荣外还有他人，周静、周苏荣已侵犯他人权利，故要求周静、周苏荣根据合同约定双倍返还定金10万元，返还首付款50万元及违约金40万元。审理中，原告表示，根据合同约定，2017年11月5日签订示范文本，网签合同签订后，原告支付首付款50万元。但被告称暂缓签订，未告知原告方具体原因。2017年10月，原告查询得知，系争房屋的产权人有一个已经过世，故告知被告系争合同不能履行。但周静方称产权其会弄好。2018年1月16日，被告表示原告可以付首付款了，基于对于被告方的信任，原告就与当日支付了50万元。2018年1月27日，原告和周静方在协商签订网签时，周静提出原告母亲曾签订过一份415万元的合同，但原告表示不知情，亦不认可。因此双方后来没有签订网签合同。后原告又表示，2017年11月5日之后，原告方才得知的系争房屋的实际产权人为3人的情况，但原告没有书面催告被告合同不能履行，因为双方是邻居，因此双方均是口头询问的。在签订合同时，周静方并未出示产证，因中介是周静找的，当时中介说房屋没问题，考虑到中介的专业性，原告就没有询问房屋产权情况，中介确未向原告收取中介费。被告周静方表示，在签合同时，周静即出示产权证给原告看，原告也知晓产权证上有周静公公的名字，之前周静方已经去闸北公证处办理继承公证，本以为在2017年11月5日之前公证能做出来，但因为材料较多、手续繁琐，就没有继续办理，后来就通过法院调解解决的。签订合同当日，原告之母以原告名义与周静签订了补充条款，确定了房价为415万元，还有15万元于2018年1月5日支付给周静。2017年11月5日，周静告知原告母亲先不要付首付款，等继承的问题解决好之后再行付款。直至2018年1月9日法院才组织进行调解，后周静告知原告事情已经办好，因此原告于2018年1月15日左右支付了首付款50万元。之后在约定签网签时产生了房价款的争议。周静与原告母亲签415万元的协议时，原告并不在场。周静和原告母亲协商时，周静主张房价为415万元，但原告母亲表示415万元的价格原告不能接受，故要求被告先签订400万元的合同，还有15万元到时由原告母亲给付。2018年1月27日之前，原告从未提出过周静方房屋产权有争议，不愿意继续履行合同。关于相关的产权变更情况，原告均是知情的，对于钱款的给付，在履行之前双方均未有争议。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告认为，被告周静方在与原告签署《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》就系争房屋没有完全的处分权，故上述合同无法履行，应由周静方承担违约责任。但根据在案证据及双方在审理中的陈述，首先，原告与被告周静为邻居关系，双方关系原本较好；其次，合同中原本约定双方应于2017年11月5日前签订房屋买卖合同的示范文本，并于2018年1月5日前支付全部房款，但原告按照周静方的指示于2018年1月16日支付了首付款50万元，已晚于合同约定的时间；第三，原告自述在支付首付款50万元之前已知晓了系争房屋产权人的状况，并认为系争合同无法履行，但却从未向被告周静方提出解除合同，反而之后按周静方的指示支付了首付款。周静方在此之前也通过法院调解，办理了周少华产权份额的继承手续，原告和周静方的合同在履行上也并无障碍。结合上述分析，原告的陈述明显与事实及常理不符，本院认为周静方的陈述更具有盖然性，原告对于系争房屋的产权情况系知情的，现原告以周静方无权处分系争房屋为由要求解除合同，并要求周静方、纪顺经纪事务所承担违约责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。审理中，周静方认为系争房屋的买卖合同应当继续履行，但经本院多次询问，周静方坚持认为系争合同的总价款应为415万元，原告之母曾代替原告与被告周静另行订立补充协议，确定总价为415万元。但原告对于补充协议不予认可，且周静亦明确该补充协议签订时，原告并不在场，且原告母亲表示415万元的价格原告无法接受，要求被告先签订400万元的合同，还有15万元到时由原告母亲给付。根据上述陈述，本院认为原告并未认可过系争房屋415万元的总价，因原告与周静方对于系争房屋的总价款未达成一致意见，由此导致的合同无法履行不能归责于任何一方，因此系争合同应当解除。合同解除后，被告周静方收取的房款55万元应当返还原告。因周苏荣已去世，被告周松毅作为其继承人应当承继其合同义务，承担上述房款的返还义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、原告倪卿与被告周静于2017年10月9日就上海市静安区南山路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》解除；二、被告周静、周松毅应于本判决生效之日起二十日内返还原告倪卿购房款55万元；三、驳回原告倪卿的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,800元，由原告倪卿负担6,210元，被告周静、周松毅负担7,590元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  董 锟人民陪审员  葛安基人民陪审员  吴春林二〇一九年四月十二日书 记 员  郇 鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。