广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初731号原告：沈淑燕，女，1984年2月22日出生，汉族，住佛山市高明区，委托诉讼代理人：吕岩，男，1984年9月1日出生，汉族，住广州市天河区，系原告沈淑燕的丈夫。被告：佛山市高明区丽日名都房地产开发有限公司，住所地佛山市高明区荷城街道荷富路803号丽日名都34座之01，统一社会信用代码91440608694715560H。法定代表人：钟康炳。委托诉讼代理人：戴斌，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨炳光，广东千度律师事务所律师。原告沈淑燕与被告佛山市高明区丽日名都房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月13日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人吕岩、被告的委托诉讼代理人戴斌到庭参加诉讼。2019年4月9日，本院再次公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人吕岩、被告的委托诉讼代理人杨炳光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，交付符合合同约定层高3米且卫生间有沉箱的商品房，如果被告不能交付，则赔偿原告损失366452.86元；2.被告自交付符合约定的房屋之日起顺延保修期；3.被告因违反诚实信用，致使原告一家未及时入住新房，伤害原告一家对美好生活的向往，应向原告赔礼道歉；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：1.合格的交房标准在《商品房买卖合同》中第三条已约定“层高3米”，而案涉房屋卫生间室内高度将不足2.45米，如抬高做沉箱后可能不足2米，如此重大工程问题必然使房屋的价值及使用价值降低，安全性和舒适度极差。原告一家祖孙三代7口人，有3个未成年幼童，4个成年人身高分别为1.83米、1.80米、1.75米、1.68米，卫生间装便池必然使室内增设台阶，老人、幼童上台阶去卫生间危险性增大，成年人抬手都能撞到屋顶，室内高度过低必然使人压抑。而此房为原告一家至今购买的唯一住房。2.装饰、设备标准第二款第8项约定交房标准为卫生间“沉箱做防水处理”，由此可知符合合同约定的交房标准为卫生间有沉箱，并做防水处理，那么卫生间没有沉箱，肯定就不符合交房的标准。3.案涉商品房位置为样板房的正下方，原告有充分理由相信上下楼无论户型还是墙、板样式均应相同，交房标准也应与样板房标准一样，然而样板房卫生间已做沉箱，而案涉商品房未做沉箱，除该房所有卫生间无沉箱外，楼上所有房屋均有做沉箱。4.卫生间的沉箱是案涉房屋重要主体结构，卫生间与生活密切相关，是日常起居必不可少的重要组成部分，被告作为一家销售经验十分丰富的大企业，在原告购房前故意隐瞒案涉房屋与样板房的巨大差异，其欺诈行为给原告造成多项损失。同时买卖合同为被告制定的格式性条款，回避了原告多项权利，被告责任条款极少，即使在此诸多霸王条款的合约中，也从未约定被告交房的唯一条件就是政府验收合格，原告就必须无条件收房。因此，在等待被告交付符合约定房屋期间，理应比照逾期交房合同条款支付赔偿金，如此才更能体现公平正义。5.在被告未能交付符合约定的案涉房屋期间，原告一直持续的主动积极沟通，曾以电话、书面、网络等形式向开发商及政府服务热线陈述事实期待问题解决，然而被告一直推诿拖延不予回应，从未提出任何有效解决措施，其不负责任的不作为行为造成原告至今无法收到符合约定的房屋。原告主张的损失366452.86元主要参考以下各项：（1）被告如不能重做沉箱则支付房屋价值减损的赔偿金188614.80元。赔偿金计算参照逾期交房违约金的计算方法：按已交付房价款609221元每日万分之八的标准自2017年1月1日起至被告首次公开回复不同意重新施工设置沉箱并不予赔偿的日期2018年1月22日止计算天数。（2）由被告赔偿原告对卫生间的防水、防臭、排污、排水的工程项目修复处理费30000元。计算标准：2个卫生间各15000元。（3）由被告赔偿原告因被告违约期间原告支付银行贷款利息38690.05元。计算方法：以实际支付款项的总额为基数，按同期贷款基准利率计算，暂计至起诉之日为609221元乘以4.90%乘以26除以12。（4）赔偿原告因被告违约造成原告未入住期间房屋折旧费20000元。计算方法：每年10000元，以此方式计算至起诉时。（5）由被告支付违约期间的物业管理费及滞纳金8148.01元。计算方法：2017年度和2018年度物管费费用4477.92元及催缴的滞纳金3958.80元的总和，以此方式计算至起诉时。（6）赔偿原告在被告违约期间原告无法入住案涉房屋造成原告租房损失81000元。计算方法：因租住单位公寓房（每月租金200元）而不予发放住房补贴（每月1400元）和交付的租金损失，以及同地段、同户型租房的差价总和总计为3000元每月，以此方式计算至起诉时。被告辩称：1.案涉房屋在合同约定的交楼期限之前已符合交楼条件。根据双方所签的《商品房买卖合同》第八条，双方约定的交楼时间为2016年12月31日，约定的交楼条件为“该商品房经竣工验收合格；买受人付清购房款及相关费用”，而案涉建筑物于2016年9月1日就通过了竣工验收，并于2016年10月18日完成了竣工验收备案登记，已完全符合合同约定的交楼条件。更为重要的是，被告也于2016年12月向原告发出了收楼通知，已依约履行了通知义务。由此可见，导致房屋至今未收取非被告不能交楼或不愿交楼所致，而是原告不依约履行收楼义务所致。2.原告拒收案涉房屋的理由既无事实根据亦无法律依据。原告基于卫生间没有沉箱及屋内有残余物之理由而拒收房屋，该理由实为其妄图获得不法利益的借口。（1）姑且不论屋内是否有大块水泥渣、墙体有长钉及广告牌等残余物，即便有，也属正常，因为案涉房屋本就是毛坯房出售，而非带装修出售，且双方所签的《商品房买卖合同》补充协议第四条第5款约定“如买受人对室内装修和设备有异议或商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求补修，由出卖人按实情负责修补、保修或给与合理解决，买受人不得籍词拒绝收楼”。由此可见，房屋内即便有残余物也不是原告拒收房屋的理由。（2）没有沉箱是否能成为原告拒收楼之理由，应该考虑的因素为①双方有无约定卫生间必须做沉箱；②法律或工程施工规范有无要求卫生间必须或应当做沉箱；③卫生间没有沉箱是否属房屋的主体结构问题。显然，双方所签协议并未对沉箱作任何约定，我国现行法律或工程施工规范亦未对卫生间的沉箱有任何强制性要求，若沉箱的有无事涉房屋的主体结构问题则不可能通过工程竣工验收。至于原告在诉状中称沉箱的有无影响到房屋的层高问题，纯属误导法庭，因为卫生间没有沉箱则卫生间的层高达不到3米是必然结果，但该结果不违反工程施工规范，房屋其他部分层高3米不受影响。故，卫生间没有沉箱不是原告拒收房屋的理由。3.关于案涉相关事实的说明。（1）案涉第28幢楼分成商业和住宅两种物业形态，三楼及三楼以下为商业（公寓），四楼及四楼以上为住宅，因此四楼就没有沉箱，四楼以上才有沉箱。（2）四楼共有三个单元，其他两单元的业主已依约办理了收楼手续，并未以未做沉箱而拒收楼。（3）案涉楼宇于2015年1月21日就领取了预售许可证，而领该证的前提条件是已建成楼层数达总楼层数的2/3，案涉第28幢楼总楼层数为30层，因此领证时已建好楼层最少至第20层。双方签约时间为2015年5月2日，且原告所称签约时已看了5楼已装修的样板房。据此可知，原告在签约之前已知4楼没有沉箱的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.原告举证的照片、微信聊天记录截图、卫生间设计图、西江新城楼盘简介截图，无法反映与本案存在关联性，故本院不予确认。2.原告举证的说明，是原告的单方陈述，本院不予确认。3.原告举证的停车位销售意向书、申明陈述书、律师函、缴费通知单、单位公寓房的房地产权证、佛山市住房公积金贷款归还明细表与本案无关，本院不予确认。4.原告举证的维修问题列表、竣工剖面图纸、佛山12345回复截图的形式合法，被告并未提供相反证据予以反驳，因此，本院对其真实性予以确认。5.被告举证的丽日名都业主收楼物品、资料签收表，与本案无关，本院不予确认。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认本案的事实如下：2015年5月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：15050011），约定：1.被告将其开发的位于佛山市高明区荷城街道荷富路803号的丽日名都第28座4层402号房出售给原告，建筑面积为120.38平方米，总价款为609221元。2.该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3米。3.出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用：该商品房经竣工验收合格，买受人付清购房款（含银行贷款）及相关费用。4.出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之8的违约金。5.保修责任：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。附件三装饰、设备标准约定住宅单元卫生间：预留排污、排水接口，沉箱做防水处理。《商品房买卖合同》补充协议关于商品房交付（即附件四第四条）约定如下：1.在该商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房价款或违约金外，如果买受人没有前来办理，出卖人应以挂号信或特快专递通知买受人办理交付手续，出卖人发送挂号信的地址以合同记载的地址为准。2.如果买受人未接收到通知的，买受人应在合同约定的交付日期前联系出卖人并且前往出卖人委托的物业管理公司办妥交付手续；买受人未在合同约定交付日期前来办理交付手续的，自合同约定交付日起，视为出卖人已交付该商品房。出卖人已按法律或合同约定履行交付使用义务，买受人无合法理由拒绝办理的，该商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，概由买受人承担。3.买受人未按约定的日期办妥该商品房交付接收手续的，该商品房各部位保修期不顺延。房屋瑕疵不成为买受人拒绝接受该商品房的合法理由，因此相应保修期不顺延，自合同约定交付日期起，该商品房的风险及相关费用由买受人承担……5.如买受人对室内装饰和设备有异议或遇该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。前述《商品房买卖合同》签订后，原告按合同约定向被告支付了全部购房款609221元（含银行按揭贷款）。2015年1月21日，被告取得案涉房屋所在的丽日名都第28座的商品房预售许可证。案涉房屋于2016年9月1日通过竣工验收，于2016年10月18日办理了竣工验收备案登记。2016年12月24日，被告以特快专递的方式向原告发出《收楼通知书》，要求原告前往收楼。原告以案涉房屋卫生间层高不足3米且未做沉箱为由拒绝收楼。庭审中，原、被告双方均确认：1.案涉房屋除了两个卫生间层高不足3米外，案涉房屋其他部分都达到层高3米。2.案涉房屋的两个卫生间的层高在2.42米-2.50米之间，且均未做沉箱。3.样板房在案涉房屋的正上方，即丽日名都28座5层502，样板房的卫生间均有做沉箱。4.被告未将案涉房屋的卫生间没有做沉箱的情况明确告知原告。佛山市高明区国土城建和水务局针对原告2019年3月27日在佛山12345网上关于案涉房屋卫生间层高不足问题答复如下：经核查，丽日名都28座4层图纸卫生间厕所板板面标高为H-0.300。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。被告在2015年1月21日即取得案涉房屋所在的丽日名都第28座的商品房预售许可证，故其有权对外预售案涉房屋。原告与被告于2015年5月2日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：15050011）系双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的效力性强制性规定，应为合法有效，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。根据双方在合同中的约定，“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合合同约定的商品房交付给买受人使用：该商品房经竣工验收合格，买受人付清购房款（含银行贷款）及相关费用。”案涉房屋于2016年9月1日通过竣工验收，于2016年10月18日办理了竣工验收备案登记，而原告亦已付清购房款，因此，案涉房屋在2016年10月18日已具备交付使用的条件。被告在合同约定的交楼期限届满前的2016年12月24日以特快专递的方式向原告发出《收楼通知书》，符合合同的约定。原告主张的案涉房屋卫生间层高不足3米且未做沉箱之事实，不构成《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定的“房屋主体结构质量不合格不能交付使用”的情形，不能成为原告拒绝收楼的理由。根据双方在合同附件四中的约定，“买受人未在合同约定交付日期前来办理交付手续的，自合同约定交付日起，视为出卖人已交付该商品房。出卖人已按法律或合同约定履行交付使用义务，买受人无合法理由拒绝办理的，该商品房毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，概由买受人承担。买受人未按约定的日期办妥该商品房交付接收手续的，该商品房各部位保修期不顺延。房屋瑕疵不成为买受人拒绝接受该商品房的合法理由，因此相应保修期不顺延，自合同约定交付日期起，该商品房的风险及相关费用由买受人承担。”因此，案涉房屋自2016年12月31日起视为已交付给原告使用，相应地，该房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用均应由原告承担。原告有关被告顺延保修期、支付物业管理费及滞纳金、赔偿房屋折旧费、租房损失的主张均不能成立，本院均不予支持。原告作为案涉房屋的购买者，向被告支付购房款是其应负的合同义务。贷款利息的产生是基于原告贷款支付购房款的事实产生的，原告是贷款利息的义务承担者，被告违约与否并不影响该贷款利息的承担。因此，原告主张由被告赔偿其贷款利息缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告应承担的法律责任。合同约定案涉房屋的层高为3米，卫生间属于案涉房屋的组成部分，其层高按合同约定亦应为3米。根据双方在庭审中的确认，案涉房屋的两个卫生间的层高在2.42米-2.50米之间，即便考虑卫生间厕所板板面标高H-0.300的因素，案涉房屋的两个卫生间的层高仍然不足3米。至于沉箱问题，被告出售案涉房屋给原告是以预售方式进行的，通常情况下，原告很难在签订合同时即查看案涉房屋现场。此时，样板房展示的房屋基本信息就显得极为重要。本案中，样板房在案涉房屋的正上方，被告也未将案涉房屋的卫生间没有做沉箱的情况明确告知原告，而合同附件三亦有“沉箱做防水处理”的字眼，原告完全有理由相信案涉房屋跟样板房一样，即案涉房屋的卫生间有做沉箱。然而，被告交付给原告的案涉房屋的卫生间事实上并未做沉箱。综上所述，被告交付给原告的案涉房屋的卫生间的层高不足3米，且卫生间未做沉箱，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。由于案涉房屋的卫生间层高不足3米已成事实，客观上无法改变。而案涉房屋下层是公寓，若做沉箱必将影响下层公寓的构造，也必然会引发新的纠纷。因此，从客观可能性角度分析，原告关于被告继续履行合同、交付符合合同约定层高3米且卫生间有沉箱的商品房的诉请不能成立，本院不予支持。被告应承担的违约责任应以赔偿损失为宜。由于案涉房屋的卫生间层高不足3米且卫生间未做沉箱的事实不具有可逆性，其对原告造成的生活、心理上的影响是长远的，考虑该情况对原告可能造成的心理承受度、生活舒适度及原告因此损失的空间利益等因素，本院酌定被告应赔偿给原告的损失数额为100000元。原告诉请的损失数额过高，高出部分本院不予支持。根据《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条的规定，自然人因名誉权等人格权利遭受非法侵害，向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理。原告并未举证证明其名誉权等人格权利遭受被告的非法侵害，故其要求被告赔礼道歉的诉请理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《最高人民法院关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告佛山市高明区丽日名都房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈淑燕赔偿损失100000元；二、驳回原告沈淑燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6863元，减半收取3431.50元，由原告沈淑燕负担2506.50元，由被告佛山市高明区丽日名都房地产开发有限公司负担925元。原告沈淑燕预缴的案件受理费中多缴的925元可在本判决发生法律效力之日起向本院申请退回。被告佛山市高明区丽日名都房地产开发有限公司负担的案件受理费925元，由其在本判决发生法律效力之日起7日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  周泽鑫二〇一九年四月三十日法官助理赵宇晴书记员梁蕴琪