海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终459号上诉人（原审被告）：三亚远盛实业有限公司，住所地三亚市荔枝沟工业开发区海润大道。法定代表人：林远跳，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐俊，邦威律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏依搏，海邦威律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：教富林，男，1950年4月20日出生，汉族，住三亚市。被上诉人（原审原告）：吴琴娣，女，1952年5月25日出生，汉族，住三亚市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱梦璞，北京大成（海口）律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王震，北京大成（海口）律师事务所律师。上诉人三亚远盛实业有限公司（以下简称远盛公司）因与被上诉人教富林、吴琴娣房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初7138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。远盛公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回教富林、吴琴娣全部诉求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由教富林、吴琴娣承担。事实和理由：1.只有在因远盛公司单方原因导致被上诉人不能取得房产证的情况下，远盛公司才需承担逾期办证的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，自逾期第二日起，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送相关行政机关，如因政策原因未予以办理的，出卖人不承担违约责任。远盛公司逾期承担责任的前提条件是完全出于“出卖人责任”导致被上诉人未如期取得房产证。因此，远盛公司无需承担违约责任。2.远盛公司系由于政府各职能部门之间关于涉案项目的施工图纸抗震意见不一致导致延误办理房产证，远盛公司无需承担违约责任，相应期间应予顺延。远盛公司在涉案项目施工图纸获得三亚市规划局审批通过后，三亚市建设工程施工图设计文件审查中心在审查图纸时认为施工图不符合抗震标准，要求远盛公司进行相应修改，远盛公司随即按要求修改施工图后被审核通过。但在远盛公司完成涉案项目施工后，三亚市规划局却以抗震结构板属于远盛公司擅自加建为由不予通过涉案项目的竣工验收。此后远盛公司一直在与政府相关部门就变更规划事宜进行沟通，直至2017年8月10月三亚市天涯区综合行政执法局作出天综执（一大队）罚决字[2016]001号《行政处罚决定书》后此事结束。因此，远盛公司不应承担违约责任，合同约定的720日办证材料递交期限应当顺延自2017年8月11日开始计算。综上，恳请二审法院依法查明事实，支持远盛公司的上诉请求，以维护远盛公司的合法权益。教富林、吴琴娣辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应当予以维持；二、本案导致逾期办证的原因是因远盛公司未按规划许可进行建设，存在加建、改建情形，导致无法通过验收，一审中我方提交了综合行政执法局的行政处罚，并且按照远盛公司上诉状所述，已经补交了费用，基于以上事实，得出本案并不存在合同约定的违约免责事由即政府原因。教富林、吴琴娣向一审法院提起诉讼请求：1.判决远盛公司向教富林、吴琴娣支付逾期办理权属登记的违约金93860.93元（自2017年3月6日起暂计算至起诉之日，实际计算至远盛公司办理完产权登记之日止）；2.本案诉讼费由远盛公司承担。一审法院认定事实：2014年6月11日，教富林、吴琴娣与远盛公司签订了《商品房买卖合同》，约定教富林、吴琴娣向远盛公司购买位于三亚市××区房，建筑面积为34.61平方米，套内建筑面积为27.64平方米，总金额377710元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，自逾期第二日起，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送相关行政机关，如因政策原因未予以办理的，出卖人不承担违约责任。”合同签订后，教富林、吴琴娣向远盛公司支付购房款377710元，远盛公司于2015年3月16日将房屋交付给教富林、吴琴娣使用。远盛公司开发的涉案楼盘没有完成初始登记，涉案楼盘还没有取得大产权证，至今还不具备办理分户权证的条件。因远盛公司未能按合同约定时间将办理教富林、吴琴娣所购房屋需由远盛公司提交的资料报产权登记机关备案，教富林、吴琴娣遂向一审法院提起诉讼，请求判如所请。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、远盛公司是否应向教富林、吴琴娣承担逾期办证违约责任；2、合同约定的逾期办证违约金是否应予以调整。关于远盛公司是否应承担逾期办证违约责任的问题。教富林、吴琴娣与远盛公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。合同约定远盛公司应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由远盛公司提供的资料报产权登记机关备案，否则，远盛公司应承担逾期办证的违约责任。本案涉诉房屋的交付时间为2015年3月16日，远盛公司按合同约定应在2017年3月5日前将符合办理房产过户的资料及相关完税费证明提交有关办证部门办理房产证过户手续。远盛公司至今尚未完成备案义务，已构成违约，应承担违约责任。故远盛公司应自2017年3月6日起向教富林、吴琴娣支付逾期办证违约金。教富林、吴琴娣诉求远盛公司支付逾期办证违约金于法有据，予以支持。远盛公司只负责办理分户权证的备案义务，教富林、吴琴娣诉求逾期办证违约金计算至取得办理完产权登记之日与合同约定不符。鉴于涉案楼盘至今还未完成初始登记，无法确定远盛公司向产权登记机关报送办证资料的时间，且远盛公司取得楼盘的初始登记后，在办理分户权证备案过程中有可能存在不归责于远盛公司的原因导致教富林、吴琴娣不能如期取得产权证书的情形，经一审法院审判委员会讨论决定，计算逾期办证违约金的截止时间至2018年12月11日止，余后的违约金教富林、吴琴娣可另行主张。合同所约定的远盛公司备案义务指向的是办理分户权证的备案义务，并非远盛公司所主张的《商品房买卖合同》备案登记。远盛公司的该项主张无理，不予采纳。远盛公司辩称，涉案楼盘未办理初始登记系政府原因所造成，但未举证证明，对该辩解，也不予以采纳。将办理权属登记需由远盛公司提供的资料报产权登记机关备案，是教富林、吴琴娣取得所购房屋不动产权属证书的前提，也是远盛公司的合同义务。因远盛公司逾期未完成备案义务导致教富林、吴琴娣未能取得产权证书，故远盛公司应承担逾期办证责任。远盛公司关于不负有为教富林、吴琴娣办理权属登记的合同义务的辩解没有事实和法律依据，亦不予以采纳。远盛公司另辩称，合同对教富林、吴琴娣取得不动产证书的期限不明，不存在逾期违约办证情形。合同约定远盛公司应在房屋交付之日起720日内完成备案义务，远盛公司没有在限定期限内完成备案义务，即应向教富林、吴琴娣承担违约责任。远盛公司的该项辩解，也不予支持。教富林、吴琴娣撤回要求远盛公司协助办理涉案房屋权属证书的诉求，系对其民事权利的自主处分，予以准许。关于是否应调整违约金的问题。合同约定逾期办证违约金为已付房价款的日万分之0.5计算，教富林、吴琴娣要求增加违约金，按已付房款的每日万分之五计算。一审法院认为，在确定是否对违约金进行调整以及如何调整时，应充分尊重当事人意思自治，保护合同自由，维护交易秩序稳定，倡导诚实守信的价值，公平合理地进行衡量。远盛公司已将房屋交付给原告使用，房子是用来住的不是用来炒的，让房子回归居住属性是我国住房政策的导向，故教富林、吴琴娣购买房屋的合同主要目的已得到实现。涉案楼盘取得商品房预售许可证明，教富林、吴琴娣与远盛公司签订的商品房买卖合同合法有效，办理产权登记转移手续只是时间上的问题，故教富林、吴琴娣要求增加违约金的请求，应不予支持。教富林、吴琴娣撤回要求远盛公司协助办理涉案房屋权属证书的诉求，系对其民事权利的自主处分，予以准许。综上所述，逾期办证违约金仍应按合同约定的每日以已付房价款的万分之0.5计算。自2017年3月6日起至2018年12月11日止，远盛公司应支付给教富林、吴琴娣的违约金应为12200元（377710元×0.00005×646天）。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：三亚远盛实业有限公司应自判决生效之日起十日内支付教富林、吴琴娣截止2018年12月11日的逾期办证违约金12200元。一审案件受理费减半收取1073元（教富林、吴琴娣已预交），由三亚远盛实业有限公司负担751.1元、教富林、吴琴娣承担321.9元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：远盛公司提交18组材料作为二审新证据：1.三亚市规划局关于远盛“七彩阳光”项目的工程审批意见，证明目的：三亚市规划局于2013年2月5日审核通过涉案项目的建筑图纸；2.建设工程规划许可证（临时），证明目的：三亚市规划局于2013年2月6日就涉案项目颁发建设工程规划许可证（临时）；3.三亚市建设工程施工图设计文件审查中心施工图审查意见书，证明目的：三亚市建设工程施工图设计文件审查中心于2013年4月28日出具《审查意见书》，审查认为规划局已批准施工图的抗震不符合标准，要求进行相应修改；4.三亚市建设工程施工图设计文件审查中心施工图审查意见书（二审），证明目的：远盛公司委托的设计单位按照审查中心的意见进行了相应修改，使其达到抗震标准，审查中心于2013年5月15日出具的二审《审查意见书》中未对抗震提出意见；5.“七彩阳光”规划核实不合格告知书（三规法规函[2015]28号），证明目的：远盛公司的施工图纸获得批准后，审查中心认为抗震等级不符合标准，远盛公司便按照其要求在建筑物电梯井旁加筑了结构板，后规划局对此提出异议并以此为由于2015年7月14日发出《告知书》告知远盛公司其拒绝通过涉案项目的验收；6.规划局图纸与实际施工图纸，证明目的：规划局批准的图纸中，电梯井旁并没有抗震结构板，海南现代海湾建筑规划设计有限公司按照审查中心意见修改后实施的施工图中，在电梯井旁增加了抗震结构板；7.关于七彩阳光A-G栋结构增加楼板解释说明、关于“七彩阳光”项目商铺扩建及C、D、E栋C户型采光井改为厨房的情况说明，证明目的：设计公司对于不能进行整改部分的原因说明，涉案项目加筑的楼板系为了使建筑物达到抗震等级要求所进行的修改，改动增加了C户型的建筑面积；8.关于对“七彩阳光”项目擅自改建、加建的问题依法处理后补办规划手续的批前公示，证明目的：《三亚市规划局“七彩阳光”规划核实不合格告知书》中所提及的其它问题均已整改完毕，对于无法整改的部分收入已向三亚市规划局申请补办规划手续，三亚市规划局于2015年11月23日对此进行公示；9.三亚市规划局关于依法处理“七彩阳光”项目违法建设问题的函（三规法规函[2015]56号）；10.三亚市天涯区综合行政执法局价格认定协助书；11.函（三价证综字[2016]10号）；12.关于“七彩阳光”项目违建商品房价格和违建工程造价的价格认定书；13.三亚市天涯区综合行政执法局价格认定协助书（天综执函[2017]46号）；14.价格认定结论书（三价证综认字[2017]7号）；15.三亚市天涯区综合行政执法局关于确认“七彩阳光”项目价格认证结论的函（天综执函[2017]109号）；16关于确认“七彩阳光”项目价格认定结论函；17.三亚市天涯区综合行政执法局行政处罚决定书（天综执（一大队）罚决字[2016]001号），9-17的证明目的：此后远盛公司一直在就补办规划手续、缴纳罚款事宜与政府各部门进行沟通，直至2017年8月10日罚款缴纳数额才最终确定；18.三亚市规划委员会关于“七彩阳光”项目违法建设依法处理后的补充工程审批意见，证明目的：远盛公司已经缴纳完毕罚款并补办了规划报建手续，抗震结构板并未计入公摊。教富林、吴琴娣对上述证据质证如下：对于远盛公司提交的18份证据的真实性、合法性予以确认，关联性及证明内容不予确认。对证据5、7、8、9、12、15、16、17、18有异议，证明远盛公司存在加建、改建等情况，并经三亚市天涯区行政执法局做出行政处罚决定，故而远盛公司未在约定期限内办理产权登记，并非由于政府原因所致。本院对远盛公司的证据认证如下：对远盛公司上述证据的真实性和关联性均予以采信，但是对其证明目的不予采信，不能证明逾期办证不是远盛公司的原因而是政府部门原因导致的。另查，远盛公司与教富林、吴琴娣签订涉案《商品房买卖合同》之前，已经于2014年2月1日取得涉案楼宇的《商品房预售许可证》。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点为远盛公司是否应承担逾期办证的违约责任。涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，当事人应该恪守履行。《商品房买卖合同》签订后，教富林、吴琴娣向远盛公司交纳了全部购房款，涉案房屋也已经于2015年3月16日交付使用，按照《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，自逾期第二日起，出卖人按日向买受人支付按已交房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送相关行政机关，如因政策原因未予以办理的，出卖人不承担违约责任。”即，远盛公司理应在房屋交付之日起即2015年3月16日起720日内办理完毕涉案房屋的房屋所有权证。但是至今，涉案房屋的房屋所有权证仍未办理至教富林、吴琴娣名下。远盛公司上诉主张因政府部门的原因导致办证逾期，并提交了一系列证据证明其主张。但本案中，远盛公司在取得涉案房屋所在楼宇的商品房预售许可证后，将涉案房屋出售给教富林、吴琴娣，理应按照合同约定为教富林、吴琴娣办理房屋权属证书。但是，恰恰按照远盛公司上诉主张的事实，是远盛公司在项目已经对外预售后，和政府各部门就项目的施工图是否符合要求、能否通过竣工验收以及办理工程规划许可证、是否具备办理大证的条件等进行协调，并直至2017年8月10月，远盛公司因违法改建、加建行为被三亚市天涯区综合行政执法局给予行政处罚后，三亚市规划局于2018年2月12日才同意给其办理建设工程规划许可证。可见，涉案房屋无法按约定的时间办理房屋权属证书是远盛公司自身原因导致，具体体现在：一、项目预售后，涉案项目未正常通过政府部门的竣工验收，未及时办理出办理房屋权属证书所需的建设工程规划许可证；二、未能通过竣工验收的原因是施工图一直不符合政府部门的要求，且因改、加建行为被行政处罚。远盛公司主张逾期办证的原因是政府部门审批导致，其不应承担逾期办证的违约责任。但，合同具有相对性，且远盛公司作为房地产项目的开发商，其对项目审批流程及所需办理的时间应该有合理预知，远盛公司在商品房买卖合同中与业主均约定交房后720日作为办理房屋权属证书的期间，其就应在该期间内办理完毕办理房屋权属证书所需的所有审批手续，而其却并未在合同约定的期间内履行其义务，违反了合同约定。因此，远盛公司应该按照合同约定向教富林、吴琴娣承担逾期办证的违约责任。综上，远盛公司上诉请求没有依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法(http://148.0.9.212:8080/FullText/fulltext_form.aspxdb=pfnl&gid=1970324848341290&ix=3&w=H4sIAAAAAAAEAAA2Acn+AAEAAAD/////AQAAAAAAAAAMAgAAADxDbGlWNSwgVmVyc2lvbj0xLjAuMC4wLCBDdWx0dXJlPW5ldXRyYWwsIFB1YmxpY0tleVRva2VuPW51bGwFAQAAACtDbGlWNS5Db21tb25DbGFzcy5TZXJpYWxQYXJhbStTZWFyY2hfU3RydWN0BgAAAAhEYXRhYmFzZQVXaGVyZQRTb3J0B0tleXdvcmQHSXNHcm91cAlJc1N1bW1hcnkBAQEBAAABAQIAAAAGAwAAAARwZm5sBgQAAAA257G75YirPTAwMiBhbmQgICjmoYjkvovmoIfpopg9JyXmiafooYzlvILorq7kuYvor4klJykgBgUAAAANLee7iOWuoeaXpeacnwYGAAAAEuaJp+ihjOW8guiuruS5i+iviQAACwEAAP//javascript:SLC(297379,0))》第一百七十条(http://148.0.9.212:8080/FullText/fulltext_form.aspxdb=pfnl&gid=1970324848341290&ix=3&w=H4sIAAAAAAAEAAA2Acn+AAEAAAD/////AQAAAAAAAAAMAgAAADxDbGlWNSwgVmVyc2lvbj0xLjAuMC4wLCBDdWx0dXJlPW5ldXRyYWwsIFB1YmxpY0tleVRva2VuPW51bGwFAQAAACtDbGlWNS5Db21tb25DbGFzcy5TZXJpYWxQYXJhbStTZWFyY2hfU3RydWN0BgAAAAhEYXRhYmFzZQVXaGVyZQRTb3J0B0tleXdvcmQHSXNHcm91cAlJc1N1bW1hcnkBAQEBAAABAQIAAAAGAwAAAARwZm5sBgQAAAA257G75YirPTAwMiBhbmQgICjmoYjkvovmoIfpopg9JyXmiafooYzlvILorq7kuYvor4klJykgBgUAAAANLee7iOWuoeaXpeacnwYGAAAAEuaJp+ihjOW8guiuruS5i+iviQAACwEAAP//javascript:SLC(297379,170))第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2146元（远盛公司已预交），由远盛公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 范启鹏审 判 员 李桂祥审 判 员 李 宁 二〇一九年四月二十六日法官助理 沈子佳书 记 员 罗少卿附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。