安徽省定远县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1125民初5708号 原告:尹玲玲,女,1966年6月30日出生,汉族，住安徽省定远县。 原告:蒋传贵,男,1962年12月09日出生，汉族，住安徽省定远县。 以上两原告共同委托诉讼代理人：郑师玲，安徽会峰律师事务所律师。 被告:定远县中盛置业有限公司,住所地定远县炉桥镇人民路,统一社会信用代码：913411255986987722(1-1)。 法定代表人：何强,总经理。 第三人:中国工商银行股份有限公司定远支行,住所地定远县定城镇人民路,统一社会信用代码91341125704967826K。 负责人：王辉,该行行长。 委托诉讼代理人：谢其国，安徽苏滁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王有淼，男，1962年5月5日出生，汉族，系该行职工，住安徽省定远县。 原告尹玲玲、蒋传贵与被告定远县中盛置业有限公司（以下简称中盛公司）、第三人中国工商银行股份有限公司定远支行（以下简称工行定远支行)房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年4月16日作出（2017）皖1125民初5414号民事判决书，宣判后，工行定远支行不服，在法定期限内提起上诉。滁州市中级人民法院于2018年8月14日作出（2018）皖11民终1579号民事裁定书，裁定撤销定远县人民法院（2017）皖1125民初5414号民事判决，发回定远县人民法院重审。本院受理后,依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尹玲玲、蒋传贵的委托诉讼代理人郑师玲，第三人工行定远支行的委托诉讼代理人谢其国、王有淼到庭参加诉讼，被告中盛公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告尹玲玲、蒋传贵向本院提出诉讼请求（变更后）:恳请人民法院依法判决：1、解除原告与被告于2013年12月29日签订的两份《商品房买卖合同》；2、解除原告与第三人签订的两份《个人购房借款/担保合同》；3、被告中盛置业公司返还原告购房款449351元，并按照年利率6%，自2013年12月18日起计算违约金至实际给付完毕时止；4、被告中盛置业公司返还原告为购房已偿还银行贷款本157486.76元及利息99830.63元，合计257317.39元（从2014年2月起到2018年12月，利率按合同约定的利率）；5、被告赔偿原告损失（以1108965.4元为基数，按照年利率6%，自2014年2月1日起计算至实际给付完毕时止)；6、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告中盛置业公司开发了位于定远县炉桥镇“国际城”项目，两原告于2013年9月6日与被告中盛置业公司签订了两份《商品房买卖合同》（合同原件均由被告强制扣留），两原告按照合同约定向被告交纳了首付购房款，总计人民币896351元，后两被告与第三人签订了两份《个人购房借款合同》，余款进行按揭付款，自2014年2月开始放款。根据合同第八条约定：出卖人应当在2015年1月15日之前，依照国家和地方人民政府的规定，交付验收合格的商品房并可办理相关的房屋产权证。现该房屋并未交付原告，也未办理相关房产证，原告购买的房屋未能实际使用，合同目的不能实现。经与被告中盛置业多次协商均未果,现该楼盘已烂尾，截止2017年7月1日已偿还银行按揭本息合计212614.43元。综上所述，为了维护原告的合法权益，现根据相关法律规定，今特具状起诉，支持原告的诉讼请求。 被告中盛公司未作答辩陈述。 第三人工商银行定远支行辩称：一、是否解除商品房买卖合同及个人购房借款担保合同由法院根据事实和法律判决。二、如判决解除两份合同，第三人要求对剩余的贷款本息由被告公司支付给第三人，如逾期支付，由二原告对该还款承担共同还款责任，数额是289513.24元本金，利息是10012.09元，截止到2018年12月2号为止的利息。后期利息按合同约定计算至实际还款日。利率为浮动利率，银行同期同类贷款上浮10%确定，如利率变更从次年1月1日变更，如逾期未付双方按照约定的利率加收30%的罚息。三、在两原告及被告归还贷款完毕后第三人为原告和被告办理预抵押注销手续。 原告尹玲玲、蒋传贵为支持其诉讼请求所举证据及第三人工行定远支行质证意见如下：证据一、二原告身份证，证明原告主体适格。证据二、商品房买卖合同复印件两份以及首付款证明2份（复印件），证明两原告和被告于2013年9月6日签订了两份关于定远县炉桥镇国际城房屋的买卖合同。总计首付款449351元。证据三、个人购房借款担保合同复印件两份，证明两原告与第三人签订了涉案房屋的余款按揭合同，二原告按照合同约定至今仍在还款。证据四、原告尹玲玲借记卡账户明细清单一份，证明两原告自2014年2月至2017年7月的还款情况，截止到2017年7月本金合计125857.98元，利息86756.45元，合计212614.43元。补充证据：定远县中盛置业所开发的国际城现场现状照片5张，证明被告所开发的国际城现仍处于无人施工状态，所建设楼栋无门无窗，不符合交房条件，属于烂尾楼盘，不管根据合同约定还是法律规定应对原被告之间的房屋买卖合同予以解除。 第三人工行定远支行质证质证意见如下：对四组证据的真实性无异议，对到2017年7月份本息的数额是不对的，我们认为是本金124107.56元，利息为86118.08元，合计为210225.64元。对四组证据的真实性无异议，对到2017.7月份本息的数额是不对的，我们认为是本金124107.56元，利息为86118.08元，合计为210225.64元。对5组证据的真实性无异议，对本金截止到2018年11月22日两份合同剩余本金211865.43元及利息6402.05元。补充意见。对1-5组证据真实性无异议，但是原告与我司及被告签订的贷款合同53条约定了在未办理正式抵押之前原告与被告对第三人的还款承担连带责任，我方认为即使解除合同原被告应当根据合同对第三人承担责任；同时合同约定双方利息计算标准及计算罚息的标准。 第三人工行定远支行为支持其述称意见所举证据及尹玲玲、蒋传贵质证意见如下：证据一、证据一、2份历史明细列表（1栋016.013号），证明原告现所欠的贷款本金361251.23元及利息（欠的利息是12130.89元）。016号是截止到2018.11.22号，013号是截止到2018年12月4号。证据二、2份民事判决书，证明外地法院在同类案件上判决开发公司未还款时借款人承担共同还款责任。 原告尹玲玲、蒋传贵质证意见如下：对清单没有意见。对判决书真实性无异议，但不能达到其目的，该判决书是江苏省法院做出，并不具有普遍适用性，也不是司法判例，同样原告所诉法院对于类似案件所作出的判决对于所欠银行部分的本息判由开发商偿还； 本院对各方当事人所举证据认证意见如下： （一）对尹玲玲、蒋传贵所举证据的认证意见： 原告出示的证据一至五，第三人对其真实性不持异议，被告亦未到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利，故对原告出示的证据的真实性予以确认。同时对证据一至证据三的关联性、合法性予以认定，对证明目的予以确认。对证据四的关联性、合法性予以确认，对证明目的，本院将结合第三人提供的还款明细表综合认定。对证据五的关联性予以认定，对证明目的，本院将结合其他证据综合认定。 （二）对工行定远支行所举证据认证意见如下： 对判决书及还款明细的真实性，原告不持异议，本院予以确认，对还款明细的证明目的，本院结合全案证据综合认定。关于判决书的证明目的，因最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定。故司法解释已对个人借款合同解除后购房贷款及购房款本息作出明确规定，第三人要求尹玲玲、蒋传贵承担共同还款责任于法无据，本院对其证明目的不予确认。 本院经审理认定事实如下：原告尹玲玲与蒋传贵系夫妻关系。2013年12月18日，原告尹玲玲与被告中盛公司签订了两份《商品房买卖合同》，约定原告尹玲玲购买被告开发的定远县炉桥镇“炉桥国际城”第1幢009号房屋一套（以下简称009号房屋），金额439353元和“炉桥国际城”第1幢010号房屋一套（以下简称010号房屋），金额456998元。上述两套房屋的付款方式为其他方式：本合同签订之日交付首付款分别为:009号房屋付款220353元、010号房屋付款228998元，下余房款分别为009号房屋219000元、010号房屋228000元转银行按揭贷款，贷款期限均为120个月，均由两原告与第三人分别于2013年9月27日、2013年10月1日分别签订了《个人购房借款/担保合同》各一份且约定了上述贷款及相关本息偿还计算即违约责任等。上述贷款合同签订后至2018年12月，两原告已偿还009号房屋本金77137.7元、利息48585.42元；已偿还010号房屋本金80348.83元、利息51245.21元，已还贷款本息合计为：本金157486.76元及利息99830.63元，合计257317.39元。尚欠贷款本金为：截止2018年12月1日，009号房屋欠141862.3元、010号房屋欠147650.94元，合计289513.24元。 另查明，上述两份《商品房买卖合同》第八条均约定的交付时间为2015年1月15日前。第九条均约定了出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期不超过30日逾期，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。 再查明，涉案房屋至今不符合交付条件。 本院认为，原告尹玲玲与被告中盛公司签订的两份《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定履行义务和承担责任。根据《商品房买卖合同》约定，若中盛置业公司逾期交房超过60日，尹玲玲即有权解除合同。本案中涉案商品房约定的交付时间为2015年1月15日前，中盛公司至今没有交付房屋，显然已构成违约，原告行使合同解除权符合法律规定和合同的约定，本院予以支持。原告尹玲玲、蒋传贵与第三人工商银行定远支行签订的两份《个人购房借款/担保合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。原告尹玲玲、蒋传贵提出解除与第三人工商银行定远支行《个人购房借款/担保合同》符合法律规定，本院予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定。原告要求被告返还原告支付的购房首付款449351元，支付以偿付按揭贷款本金为本金157486.76元、利息99830.63元，本院予以支持，扣除原告已支付的按揭贷款本金，应将剩贷款余款289513.24元退还给工商银行定远支行（第三人述称为289513.24元）。关于利息，应按合同约定履行。 另，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条的规定，买受人解除合同的，出卖人除退还全部已付款外，还应按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，故原告要求被告承担违约金的诉请，本院予以支持，按原告诉请的违约金基数449351元为标准，按2%计算违约金为8987.02元。两原告的其他诉请依据不足，本院不予支持。综上所述，案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告尹玲玲与被告定远县中盛置业有限公司于2013年12月18日签订的两份《商品房买卖合同》； 二、解除原告尹玲玲、蒋传贵与第三人中国工商银行股份有限公司定远支行于2013年9月27日、2013年10月1日签订的两份《个人购房借款/担保合同》； 三、被告定远县中盛置业有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告尹玲玲购房首付款449351元、已支付贷款本金157486.76元、利息99830.63元，合计706668.39元； 四、被告定远县中盛置业有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告尹玲玲违约金8987.02元； 五、被告定远县中盛置业有限公司于本判决生效之日起三日内向第三人中国工商银行股份有限公司定远支行偿还原告尹玲玲、蒋传贵剩余个人购房贷款本金289513.24元及相应利息； 六、驳回原告尹玲玲、蒋传贵的其他诉讼请求元。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12637元，由被告定远县中盛置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审 判 长  胡成刚 人民陪审员  单正兰 人民陪审员  王祥俊 二〇一九年四月十七日 书 记 员  管守珍 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。