贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终138号上诉人（原审被告）：安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区南华路37号三楼。统一社会信用代码：91520402697502632P。法定代表人：徐啟林，系该公司董事长。被上诉人（原审原告）：黄江，男，1985年10月20日出生，汉族，户籍地贵州省原平坝县。现住平坝区。被上诉人（原审原告）：吴政娟，女，1988年7月26日出生，汉族，住址同上。上诉人安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司（以下简称“金鑫房开”）因与被上诉人黄江、吴政娟商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2018）黔0403民初1735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。金鑫房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人黄江、吴政娟的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决认定被上诉人已支付338850元证据不足。虽然上诉人向原告出具了收到338850元的收据，但被上诉人实际并未支付，该笔款项并非小数目，对于被上诉人称“该笔款项系抵扣工资和向亲戚借款以现金方式交纳”的理由没有证据证明。一审法院仅凭收款收据认定被上诉人已经支付购房首付款缺乏充分、有力的证据。2、根据双方签订的《房屋买卖补充协议》约定：被上诉人（乙方）在支付全部购房款以后，上诉人（甲方）按照与乙方签订的《商品房买卖合同》过户给乙方，但《商品房买卖合同》中的房屋总价款高于本协议总价款而产生的营业税等事宜税收由乙方承担。《房屋买卖补充协议》中房屋总价款为人民币2838850元，而《商品房买卖合同》中约定的房屋总价款为人民币5098574元，对于所高出购房款人民币2259724元的营业税，被上诉人至今没有进行支付。应当是被上诉人在将全部的购房款支付完毕的前提下，向上诉人缴纳超出购房款人民币2259724之外的税收后，上诉人可根据合同的约定为其办理不动产过户登记手续。被上诉人二审辩称，1、一审认定的答辩人已向被答辩人支付338850元的事实清楚，证据充分。在一审审理过程中，答辩人依法向法庭举出收款收据及《补充协议》，证实了答辩人已向被答辩人支付了338850元。上述证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》及《证据规定》的三性，因此，该证据应当作为认定上述事实的证据。2、2017年7月2日，答辩人与被答辩人签订了《房屋买卖补充协议》，该协议已经对双方之前签订的《商品房买卖合同》约定的关于案涉房屋的房款总价及相关情况进行变更和补充，本协议属于双方真实意思表示，不违反法律的规定，因此，应当认定其有效并且应当按照该协议约定的相关内容履行。至于被答辩人称答辩人没有按照协议履行义务的情况属于断章取义，被答辩人只注重《商品房买卖合同》的内容，而撇开之后双方签订的《房屋买卖补充协议》已对之前的合同内容进行了变更，被答辩人没有按照上述全部协议内容履行合同义务，才属于违约一方，答辩人有权要求被答辩人履行义务并承担违约责任。综上所述，一审判决认定事实清楚，使用法律正确，请二审法院依法维持一审判决，并驳回被答辩人的全部上诉请求。原审原告黄江、吴政娟一审起诉请求：1、判令被告将位于贵州省安顺市××大厦××单元××号（建筑面积为567.77㎡）的房屋与产权变更登记到原告名下，并向原告支付违约金（以2838850元为基数，按每日万分之一自2018年7月1日起实际变更登记之日止计付，其中至2018年10月8日止为28388.5元）；2.本案诉讼费由被告负担。一审经审理查明：2017年4月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发建设的“金鑫大厦”1栋1单元3层2号商品房（商用，建筑面积567.77m2，套内建筑面积502.09m2，以下简称案涉房屋）出售给原告；房屋总价为5098574元，付款方式为首付2598574元，余款2500000元以银行按揭或公积金贷款方式支付；出卖人应当在2013年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，约定日期之日起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付购房款万分之一承担违约责任，约定日期之日起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。后，原、被告未就该《商品房买卖合同》进行备案登记。2017年6月20日，金鑫房开向原告开具《收款收据》一份，载明收到“黄江交来购金鑫大厦3楼1-3-2商铺款首付”338850元。2017年6月30日，原告黄江、吴政娟共同向平坝县农村信用合作联社营业部贷款2500000元，同一日，金鑫房开向原告开具《收款收据》一份，载明收到“黄江交来购金鑫大厦3楼3-2房款”2500000元。2017年7月2日，原、被告双方签订《房屋买卖补充协议书》，约定：乙方（黄江）购买甲方（金鑫房开）开发的“金鑫大厦”1栋1单元3层2号房屋，面积为567.77m2；价款总计为2838850元，乙方于2017年6月20日向甲方支付房屋首付款338850元，剩余房屋尾款2500000元乙方于2017年6月30日前支付；乙方支付上述房屋的全部购房款后，甲方承诺于2018年6月30日前将房屋办理产权过户至乙方名下，在办理产权过户登记时乙方必须无条件配合，若因乙方原因不能在上述期限内办理产权过户的，甲方不承担任何责任；甲方按照与乙方签订的《商品房买卖合同》过户给乙方，但《商品房买卖合同》中的房屋总价款高于本协议总价款而产生的营业税等所有税收由乙方承担；本协议与《商品房买卖合同》约定不一致的，以本协议为准等。之后，金鑫房开未按《房屋买卖补充协议书》约定就案涉房屋为原告办理所有权转移登记，原告主张未果，致本案成讼。另，案涉房屋金鑫房开已实际交付原告使用。一审法院认为：根据原、被告双方诉辩意见，本案争议的焦点问题是：原告诉判被告将案涉房屋之产权变更登记至其名下，并支付违约金是否合理。第一，关于办理案涉房屋所有权转移登记的问题。根据查明的事实，应认定本案原、被告双方之间成立合法有效的商品房买卖合同关系。对于商品房买卖合同，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖解释）第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”由此可知，将买卖所涉房屋之所有权转移于买受人，系出卖人的法定义务。而房屋作为不动产，其所有权转移依法必须进行登记。因此，只有当出卖人将所涉房屋之所有权向买受人完成转移登记时，才能视为出卖人全面履行了上述法定义务。如果出卖人不按约定全面履行该义务，应向买受人承担相应的违约责任。具体到本案，原、被告双方签订《房屋买卖补充协议书》，约定“本协议与《商品房买卖合同》约定不一致的，以本协议为准”，据此，可知《房屋买卖补充协议书》中有关案涉房屋之价款、付款情况及所有权转移登记等相关事项的约定，系对其双方签订的《商品房买卖合同》约定内容的补充和变更。根据《房屋买卖补充协议书》约定，“乙方于2017年6月20日向甲方支付房屋首付款338850元，剩余房屋尾款2500000元乙方于2017年6月30日前支付”，结合查明的事实，原告已先行在《房屋买卖补充协议书》签订前于上述约定时间内向金鑫房开全面履行了该付款义务。由于金鑫房开未于《房屋买卖补充协议书》约定的“2018年6月30日前将房屋办理产权过户至乙方名下”，应认定其构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，金鑫房开应向原告承担继续履行等违约责任。鉴于案涉房屋根据被告庭审陈述现已具备办理所有权转移登记的条件，因此，原告有关办理案涉房屋所有权转移登记的诉请理据充足，应予支持。但是，考虑到办理商品房所有权转移登记需要原、被告及房屋登记部门共同配合方能完成的客观实际，酌情确定由被告在判决生效之日起三个月内履行完毕该义务。至于原告主张的违约金问题。商品房买卖解释第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，根据查明的事实，可知案涉房屋之所以至今仍未办理所有权转移登记，根本原因在于被告怠于办理。据此，鉴于《房屋买卖补充协议书》约定金鑫房开应于“2018年6月30日前将房屋办理产权过户至乙方名下”，故根据上述司法解释规定，金鑫房开应自2018年7月1日起，开始向原告计付逾期办理房屋所有权转移登记的违约金。对于违约金的计算方式问题，双方在上述《商品房买卖合同》中就金鑫房开逾期向原告交付办理所有权转移登记有关文书的违约责任约定为：“约定日期之日起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付购房款万分之一承担违约责任，约定日期之日起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金。”此内容亦可视为双方对逾期办理案涉房屋所有权转移登记违约金计算方式的约定。鉴此，原告有关违约金的诉讼主张理由正当，证据充分，应予支持。庭审中，被告委托诉讼代理人以被告未实际收到原告缴纳的338850元款项为由，抗辩称原告“至今仍欠被告购房款338850元未付”，进而对原告之诉请不予认可。对此，被告抗辩所涉“338850元购房款”，被告于2017年6月20日向原告开具《收款收据》，载明收到原告“黄江交来购金鑫大厦3楼1-3-2商铺款首付”338850元，而后又与原告签订《房屋买卖补充协议书》，进一步确认“乙方于2017年6月20日向甲方支付房屋首付款338850元”。被告作为专门从事商品房开发、销售的企业法人，就同一笔购房款两次书面确认已收取，故原告庭审中有关该款系“抵扣工资和向亲戚借款现金方式交纳”之表述应属客观，应予采信；被告方的抗辩理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项之规定，判决：1、被告安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司于判决生效之日起三个月内，就案涉《商品房买卖合同》约定的商品房向原告黄江、吴政娟办理所有权转移登记。2、被告安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司在履行判决第一项确定的义务时，应一并向原告黄江、吴政娟支付违约金（以2838850元为基数，自2018年7月1日起至被告实际履行完毕本判决第一项确定的义务之日止，按每日万分之一计付）。案件受理费减半收取255元，由被告安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司负担。各方当事人二审均未提交新的证据。二审确认一审查明的事实。本院认为，本案争议焦点是：1、上诉人是否已经缴纳案涉房屋首付款338850元；2、被上诉人是否应当承担办理案涉房屋过户登记的义务。关于第一个争议焦点。买受人向出卖人支付所涉房屋价款，系买受人的法定义务；将买卖所涉房屋的所有权转移给买受人，系出卖人的法定义务。而房屋作为不动产，其所有权转移依法必须进行登记。因此，只有当出卖人将所涉房屋的所有权向买受人完成转移登记时，才能视为出卖人全面履行合同义务，否则应向买受人承担相应的违约责任。在本案中，上诉人于2017年6月20日向被上诉人开具《收款收据》，并载明收到被上诉人“黄江交来购金鑫大厦3楼1-3-2商铺首付款338850元”，此后，上诉人与被上诉人于2017年7月2日签订《房屋买卖补充协议书》，在《房屋买卖补充协议书》中上诉人进一步确认：“被上诉人于2017年6月20日向上诉人支付房屋首付款338850元”，并加盖上诉人公司的合同专用章。上诉人是专业从事商品房开发和销售的企业法人，针对同一笔首付款两次书面予以确认收取，故上诉人二审称合同尚未实际履行完毕的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。在本案中，《房屋买卖补充协议》对案涉房屋产权过户约定如下：被上诉人支付房屋的全部购房款后，上诉人于2018年6月30日前将房屋办理产权过户至被上诉人名下，在办理过户手续时被上诉人必须无条件配合，若因被上诉人原因导致不能再上述期限内办理产权过户，上诉人不承担任何责任。现被上诉人已经按照《房屋买卖补充协议》的规定，缴纳全部购房款，但上诉人也未在2018年6月30日前为被上诉人办理产权过户手续。虽然双方在《房屋买卖补充协议》约定，原合同房屋总价高于补充协议部分的营业税由被上诉人承担。但是在上诉人未对案涉房屋进行备案登记、未开具购房发票的情况下，被上诉人没有备案登记回执单及购房发票，应当缴纳的税费未能确定。因此上诉人的违约行为是导致案涉房屋至今未办理产权过户的原因，应承担合同的附随义务。故上诉人称系因被上诉人未缴纳税费导致无法办理案涉房屋过户登记的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，一审认定事实清楚，适用法律准确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费510元，由上诉人安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  程芳芳审判员  黄光美审判员  李德江二〇一九年四月四日法官助理朱俊蓉书记员郭敏（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。