上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初17293号原告(反诉被告)：上海万豪置业有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：虞建平，董事长。委托诉讼代理人：翟纯君，上海森岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张兴群，上海森岳律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海熠嘉实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王继林，执行董事。委托诉讼代理人：陆建承，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：荆亚斌，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海万豪置业有限公司(以下简称万豪公司)诉被告上海熠嘉实业有限公司(以下简称熠嘉公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用普通程序。审理中，被告向本院提起反诉，本院组织双方进行了多次证据交换，并于2019年3月公开开庭对本诉及反诉进行了合并审理。原告万豪公司的委托诉讼代理人翟纯君、张兴群，被告熠嘉公司的委托诉讼代理人陆建承、荆亚斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万豪公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付应付未付购房款60,013,800元；2、依法判令被告向原告支付自逾期付款之日起的逾期付款违约金，以20,000,000元为基数，自2011年12月21日起至实际付款之日止，按照日万分之二计算，以40,013,800元为基数，自2012年4月21日起至实际付款之日止，按照日万分之二计算；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年12月21日，原、被告就上海市塘沽路XXX号XXX层房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市商品房预售合同》及《补充协议》一份。双方约定，被告向原告购买系争房屋,规划用途为商业。房屋建筑面积暂定为1083.60平方米(房屋产权证记载面积为1091.16平方米)，每平方米单价为55,000元，即房款总价为60,013,800元。根据预售合同附件一约定，被告应于2011年12月20日前支付购房款20,000,000元，并于2012年4月20日前付清余款。根据预售合同第七条约定，被告若未按约定时间付款，应当向原告支付违约金，违约金按逾期未付金额的日万分之二计算，违约金自合同约定的应付款期限第二天起计算至实际付款之日。购房款虽经原告多次催讨，被告至今仍未支付。原告认为，原、被告双方签订的《上海市商品房预售合同》及《补充协议》合法有效，系争房屋已经登记到被告名下，被告应当全面履行付款义务。被告至今不予支付余款，已经严重违约，给原告造成了巨大的经济损失。故原告诉至法院，请求判如所请。被告熠嘉公司辩称，对原告诉请的系争房屋总价60,013,800元不予认可。《上海市商品房预售合同》约定系争房屋每平方米单价50,000元，按照实际建筑面积1091.16平方米计算，总房价款为54,558,000元。被告于2013年10月10日政府召开协调会之前不知晓变更单价的《补充协议》，系张美华与原告串通签订的，该协议约定无效，侵害了被告的合法权益。系争房屋的付款期限已通过【约定】附件二的约定进行了变更，双方约定：在开发商完备楼盘大产证手续后，销售余款可在四个月内全部付清。原告于2013年11月14日取得系争房屋大产证，故被告可在2014年3月14日前付款。履约过程中，大产证迟迟不能办出，被告才发现原告违约一房二卖，引起小业主群体性纠纷，被告有权行使不安抗辩权，中止支付余款。在上海市奉贤区人民检察院的协调下，被告通过上海先及实业有限公司将45,000,000元房款支付至该院账户。系争房屋及上海市塘沽路XXX号XXX层房屋(以下简称一层房屋)的购房款原告已支付完毕，并多支付了7,403,474元，原告应予退还。系争房屋至今未交付，原告构成违约。合同约定原告于2012年5月30日交付被告，原告保证在交付房屋时该房屋不存在其他产权纠纷和财务纠纷。然而，2002年，原告在开工建设时与部分小业主签订《参建协议书》，承诺建设项目完成后，会将商铺分割卖给参建人，并办理小产证，后因政策调整无法办理小产证导致大量小业主纠纷，至今被告未交付房屋。《房屋交接书》只是为了办理过户而签订的文件。原告公司总经理陈鸿良在2017年5月2日接受上海市公安局静安分局询问时承认，涉案商铺原告至今未交付给被告。曾经参建万豪公寓的小业主叶世文也在2017年3月17日接受公安机关询问时表示，物业把一层的管理使用权给了我们，由我们收租金，我们自己交物业费，二楼的单元物业答应我们在今年3月份会移交给我们。故被告未向原告交付系争房屋，被告在明知系争房屋上存在诸多产权纠纷和经济纠纷的情况下，仍恶意隐瞒事实与被告签订合同，按照合同约定，原告应向被告支付违约金。反诉原告熠嘉公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告交付系争房屋；2、判令反诉被告向反诉原告支付逾期交房违约金12,359,267元(自2012年5月31日起至实际交房之日止，按照日万分之二计算)。事实和理由：2011年12月21日，反诉原告与反诉被告签订《上海市商品房预售合同》，反诉原告向反诉被告购买系争房屋，合同第十一条约定：反诉被告定于2012年5月30日前将系争房屋交付反诉原告。合同第十二条约定，反诉被告如未在合同第十一条约定期限内将系争房屋交付反诉原告，应当向反诉原告支付违约金，违约金按反诉原告已支付房价款日0.02%计算，合同继续履行。合同第十六条约定，反诉被告保证在向反诉原告交付房屋时该房屋不存在其他产权纠纷和财务纠纷，如交付房屋后出现与反诉被告保证不一致的情况，由反诉被告承担全部责任。合同签订后，双方签订附件，对于余款部分双方约定，在开发商完备楼盘大产证手续后，销售余款可在四个月内全部付清。签订合同后，反诉原告依约支付预付款20,000,000元，但至2012年5月30日，反诉被告未能按期交付房屋。履约过程中，大产证迟迟不能办出，反诉原告才发现反诉被告违约一房二卖，引起小业主群体性纠纷，反诉原告有权行使不安抗辩权。反诉被告于2013年11月14日才取得系争房屋大产证，依据前述约定，反诉原告可在2014年3月14日前支付余款，但因为反诉被告在收取反诉原告首付款后，并未将该笔款项用于偿还小业主参建户，而是用于其他开支，花费殆尽，导致小业主参建户再次掀起信访潮。为了尽快解决社会矛盾，反诉原告仍按照政府安排，陆续支付部分购房款，同时股东之一易乐惠(陈新龙方)通过其控制的关联公司上海先及实业有限公司在2017年8月14日、11月24日代反诉原告支付购房款45,000,000元至上海市奉贤区人民检察院代管账户，至此，反诉原告已全部付清购房款。时至今日，反诉被告已超过合同约定期限六年多未能交房，严重违约，给反诉原告造成经济损失。故反诉原告提起反诉，要求判如所请。审理中，反诉原告变更上述第二项反诉请求为：判令反诉被告赔偿反诉原告因违反合同第十六条给反诉原告造成的损失，自2014年4月8日起至实际交付房屋之日止，按照每平方米每日租金8元计算，租金标准为暂计，向法院申请评估。反诉被告万豪公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉被告已经将系争房屋及一层房屋变更登记至反诉原告名下并完成了交付，反诉原告已实际掌控系争房屋，不存在再次交付的可能。反诉原告未依约支付购房款，反诉被告无须承担逾期交房的违约责任。双方签订的《上海市商品房预售合同》补充条款一约定，乙方同意，若发生下列情况之一，甲方和该房屋的物业管理公司有权拒绝本合同第十三条的规定向乙方交付该房屋，在此情况下甲方不承担延期交房的违约责任：未能付清本合同项下的全部房价款，或逾期付款违约金(若有)。参建小业主的问题不构成对《上海市商品房预售合同》第十六条的违反，反诉被告与小业主之间是参建款的清退问题，并不影响系争房屋的产权归属，亦不妨碍双方合同的履行。反诉原告未按时支付房款系客观上没有履行能力，并非所谓的“行使不安抗辩权”。系争房屋已交付，反诉被告不应承担租金损失。请求驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月21日，万豪公司作为甲方与熠嘉公司作为乙方签订《上海市商品房预售合同》，约定：乙方向甲方购买塘沽路万豪公寓831号2层2层室，政府批准规划用途为商业。据甲方暂测房屋建筑面积为1083.6平方米。乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为50,000元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为54,180,000元。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。甲方定于2012年5月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。房屋交付的标志为万豪公寓房屋验收交接确认书。附件一约定：乙方应于2011年12月20日前支付首付款20,000,000元，乙方于签订合同之日起的四个月内，即2012年4月20日前付清余款34,180,000元。补充条款一约定：乙方同意，若发生下列情况之一，甲方和该房屋的物业管理公司有权拒绝本合同第十三条的规定向乙方交付该房屋，在此情况下甲方不承担延期交房的违约责任：未能付清本合同项下的全部房价款，或逾期付款违约金(若有)。……2011年12月21日，万豪公司作为甲方与熠嘉公司作为乙方签订《补充协议》，约定：经双方友好协商，就“万豪公寓”二楼商场所签订的预售合同中每平方米建筑面积预售单价伍万元，现调整为每平方米建筑面积预售单价伍万伍仟元。双方均无异议，特签订本补充协议。此补充协议是预售合同的一部分，具有同等法律效力。2011年12月21日，万豪公司与熠嘉公司签订【约定】附件二，约定：经双方协商约定万豪公寓一、二层商场按预售合同洽定单价，先支付给开发商柒仟壹佰陆拾万元。余款部分可参见本约定：在开发商完备楼盘大产证手续后，销售余款可在四个月内全部付清。2011年12月21日，熠嘉公司作为甲方、万豪公司作为乙方、张美华作为丙方签订《委托付款三方协议》，约定：一、甲方、乙方于2011年12月21日签订了《上海市商品房预售合同》，编号XXXXXXXXXXXX，乙方同意，甲方委托丙方代为支付该《上海市商品房预售合同》合同项下其中贰仟万元整到乙方账户。二、汇款用途：用于甲方购买乙方位于上海市闸北区塘沽路XXX号七浦路商圈项目万豪公寓一层、二层商场所支付的部分款项。三、乙方收到丙方汇款时，视为甲方付款，乙方当日开甲方抬头收据、发票给甲方。四、丙方汇入该贰仟万元整到乙方账户时本协议生效。……同日，万豪公司开具收据一份：交款单位熠嘉公司，贰仟万元正，收款事由：二楼商场预付款(张美华支付)。张美华系熠嘉公司股东之一，其在2017年4月27日讯问笔录中陈述实际未支付该20,000,000元。2013年11月14日，万豪公司取得系争房屋大产证。2014年3月，在相关部门协调下，万豪公司作为甲方与熠嘉公司作为乙方签订《委托清退协议》，约定：为了保证双方在(万豪公寓)一、二层商场的产权交易顺利完成，经双方协商就原有参建户的参建款清退工作作出必要的资金保障措施。由甲方委托乙方协助做好清退工作，支付清退款来源为双方一、二层商场预售合同中交易结算金额的未支付部分余额，约45,000,000元将直接划入银行专用监管账户。……该协议委托期限具体时间为空白。万豪公司作为甲方与熠嘉公司作为乙方签订《房屋交接书》，载明：2014年4月8日，甲、乙双方对塘沽路《万豪公寓》831号2层2层室进行交接，双方确认：甲方交付给乙方的房屋为塘沽路《万豪公寓》831号2层2层室，实测建筑面积为1091.16平方米，该房屋的总价款为54,180,000元等。2014年7月1日，熠嘉公司向万豪公司出具承诺书：本公司为尽快支付购贵公司“万豪公寓”一至二层商场的购房余款，特承诺如下：本公司恳请万豪公司先开具购“万豪公寓”一至二层商场房款的全额发票后，分四次付清全部购房款：第一次2014年8月10日前；第二次2014年9月15日前；第三次2014年10月20日前，第四次2014年11月30日前全部付清购房款。如到期未按以上规定日期付清购房款，本公司将承担一切法律与经济责任，并愿意接触购房合同的一切手续及退回以上已购房屋，贵公司不承担任何责任。后万豪公司多次向熠嘉公司催款未果。2014年7月，万豪公司陆续向熠嘉公司开具购房款发票共计54,558,000元。其中，发票号码为XXXXXXXX的发票备注中记载：二楼建筑面积1091.16平方米，单价5万，总价5,455.8万元。2014年7月15日，系争房屋权利人登记为熠嘉公司，建筑面积1091.16平方米。2017年3月17日，叶世文在上海市公安局静安分局经侦支队的询问笔录中陈述，我与万豪公司签订了参建协议并付了钱，用于购买塘沽路商铺。2004年到2010年期间，由很多向我这样的人付了钱并签订参建协议。2010年商场造好了，万豪公司告诉我们大产证不能分割，我们就去区政府信访。2014年左右，万豪公司将系争房屋产权过户给熠嘉公司，其中一部分人就起诉万豪公司。我们与这幢楼的物业交涉过，物业把一层的管理使用权给了我们，由我们收租金。二楼的单元物业答应我们在今年的3月份会移交给我们使用。2017年5月2日，陈鸿良在上海市公安局静安分局经侦支队的询问笔录中陈述，其于2016年6月开始担任熠嘉公司的总经理，负责公司日常经营管理。由于对方余款未支付，涉案商铺其公司至今未实际交付给对方，但有几间分割商铺被对方私下租出去了。2017年6月30日，上海市公安局奉贤分局以被告人陈新龙、翁爱忠涉嫌诈骗罪移送上海市奉贤区人民检察院审查起诉，2018年4月2日，上海市奉贤区人民检察院对陈新龙、翁爱忠以虚假诉讼罪向上海市奉贤区人民法院提起公诉。2017年8月14日，上海先及实业有限公司代熠嘉公司向上海市奉贤区人民检察院支付15,000,000元，于2017年11月24日共支付30,000,000元，用途均为代付万豪房款。另查，2011年12月21日，万豪公司与熠嘉公司签订《上海市商品房预售合同》，约定由熠嘉公司向万豪公司购买一层房屋，双方就该合同的履行亦发生争议，万豪公司就一层房屋的纠纷与本案纠纷同时向本院提起诉讼。2011年12月21日，万豪公司与熠嘉公司签订【约定】附件一，约定：万豪公寓一楼商场按预售合同预付款人民币伍仟壹佰陆拾万的合同定价分二次支付，合同签订后先支付人民币肆仟万元，至2012年1月16日前再支付人民币壹仟壹佰陆拾万元。在系争房屋及一层房屋建造时，万豪公司与一些小业主签订《参建协议书》，小业主支付了相应的参建款。后双方发生纠纷，小业主将万豪公司诉至法院，法院认定《参建协议书》系商品房预售合同，因购买的商铺无法办理小产证，该协议无效，并判决万豪公司返还参建款并赔偿损失。以上事实，有当事人当庭陈述，万豪公司提供的《上海市商品房预售合同》、《补充协议》、上海市房地产权证、承诺书、委托付款三方协议、起诉书、收据、委托清退协议、转账凭证、房屋交接书，熠嘉公司提供的【约定】附件一、【约定】附件二、支付凭证、发票、银行回执等证据为证，并经庭审查证属实，本院予以确认。审理中，因双方各执己见，致调解未成。本院认为，万豪公司与熠嘉公司之间签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。合同约定每平方米房屋建筑面积单价为50,000元，补充协议约定将单价调整为55,000元，双方签订的【约定】附件二又约定按照预售合同洽定单价，而补充协议、【约定】附件二及《上海市商品房预售合同》均在同一日签订，熠嘉公司主张附件二系于补充协议之后签订的，万豪公司对此则表示不清楚，而万豪公司向熠嘉公司开具的购房发票总金额为金额54,558,000元，且发票上记载的单价为50,000元。万豪公司虽主张单价已调整为55,000元，发票上记载的金额是不真实的，但未能提供充分证据加以证明，本院对其主张难以支持。综上，本院认定系争房屋单价为50,000元，按照建筑面积1091.16平方米计算，系争房屋总价款为54,558,000元。熠嘉公司主张张美华已代其支付首付款20,000,000元，虽提供了万豪公司开具的收据一张，但未能提供相应的银行转账记录，张美华在讯问笔录中亦陈述实际未支付该20,000,000元，故熠嘉公司未能提供充分证据证明其已支付首付款20,000,000元，本院对其主张不予支持。至于上海先及实业有限公司代熠嘉公司向上海市奉贤区人民检察院支付的45,000,000元，因该款项未实际支付到万豪公司，熠嘉公司付款义务仍未履行完毕，故熠嘉公司应向万豪公司支付购房款54,558,000元。至于熠嘉公司抗辩因系争房屋存在小业主参建纠纷，其逾期付款系行使不安抗辩权，但未能提供证据证明其曾经向万豪公司主张因行使不安抗辩权而拒绝付款，在知晓存在小业主纠纷的情况下又办理了产权过户手续，并出具还款承诺书，综合本案查明的事实及在案证据，熠嘉公司的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。熠嘉公司未按照约定的期限向万豪公司支付购房款，构成违约，万豪公司要求其支付逾期付款违约金，有合同依据，应予支持。根据合同约定，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。乙方应于2011年12月20日前支付首付款20,000,000元，乙方于签订合同之日起的四个月内，即2012年4月20日前付清余款34,180,000元。合同于2011年12月21日签订，而合同约定的首付款付款期限在合同签订之前，明显违背常理，应视为付款期限约定不明。而双方在附件二中又约定，先支付给开发商柒仟壹佰陆拾万元，余款部分可参见本约定：在开发商完备楼盘大产证手续后，销售余款可在四个月内全部付清。审理中，双方一致确认附件二中约定的“7,160万元”就是系争房屋20,000,000元首付款及一层房屋51,600,000元首付款的总和；“在开发商完备楼盘大产证手续后，”就是指办理出大产证以后的意思，该约定对合同余款的付款期限进行了变更，对首付款的支付期限仍未作明确约定。双方签订的【约定】附件一对一层房屋首付款51,600,000元重新进行了约定：分二次支付，合同签订后先支付人40,000,000元，至2012年1月16日前再支付1,160万元。而【约定】附件二系对系争房屋及一层房屋的付款期限一并重新进行的约定，就付款期限的认定应当同时考虑系争房屋及一层房屋，虽然系争房屋首付款的付款期限未作明确约定，但【约定】附件二明确约定先支付71,600,000元，考虑一层房屋首付款的付款期限，本院认定系争房屋首付款20,000,000元亦应在2012年1月16日前支付较为合理。万豪公司于2013年11月14日办理了系争房屋大产证，故熠嘉公司应于2014年3月13日前付清余款。审理中，双方一致确认在上海市奉贤区人民检察院的协调下，熠嘉公司通过上海先及实业有限公司代其支付了45,000,000元作为购房款至上海市奉贤区人民检察院账户内，虽然该笔款项尚未支付给万豪公司，但该笔款项已支付至司法机关，故自该笔款项付至检察院账户之日后，不能认定熠嘉公司负有继续支付相应违约金的义务。鉴于熠嘉公司对于合同约定的按照日万分之二计算违约金的标准无异议，故熠嘉公司应向万豪公司支付自2012年1月17日起至2017年8月14日止，以15,000,000元为基数，按照日万分之二计算的违约金6,111,000元(15,000,000元×2037天×0.0002)；以5,000,000为基数，自2012年1月17日起至2017年11月24日止，按照日万分之二计算的违约金2,139,000元(5,000,000元×2139天×0.0002)；以25,000,000为基数，自2014年3月14日起至2017年11月24日止，按照日万分之二计算的违约金6,760,000元(25,000,000元×1352天×0.0002)，以上违约金总计15,010,000元，以及以9,558,000元为基数，自2014年3月14日起至实际付款之日止，按照日万分之二计算的违约金。关于熠嘉公司反诉要求万豪公司交付系争房屋，根据合同约定，房屋交付的标志为万豪公寓房屋验收交接确认书。双方已签订了《房屋交接书》，载明双方于2014年4月8日对系争房屋进行了交接。熠嘉公司主张因小业主参建事宜，系争房屋并未交付过，但2014年3月双方签订了《委托清退协议》，表明熠嘉公司于签订交接书前已知晓小业主参建的情况，后双方签订了房屋交接书，并办理了产权过户手续，熠嘉公司出具的承诺书仅承诺付清全部购房款，并未提及未交付房屋事宜，熠嘉公司也未提供证据证明之后其曾向万豪公司提出要求交付房屋的主张，故可以认定即使在未清退小业主的情况下，熠嘉公司认可了系争房屋状况，双方签订了《房屋交接书》，视为系争房屋已交付，且符合合同约定，熠嘉公司反诉要求万豪公司交付系争房屋，本院不予支持。关于熠嘉公司反诉要求万豪公司支付逾期交房的损失，合同约定定于2012年5月30日前交付房屋，补充条款一又约定，乙方同意，若发生下列情况之一，甲方和该房屋的物业管理公司有权拒绝本合同第十三条的规定向乙方交付该房屋，在此情况下甲方不承担延期交房的违约责任：未能付清本合同项下的全部房价款，或逾期付款违约金(若有)。虽然双方签订的【约定】附件二对余款的支付期限重新进行了约定，晚于合同约定的房屋交付期限，但熠嘉公司亦未先行支付首付款20,000,000元，根据补充条款一的约定，万豪公司有权拒绝向熠嘉公司交付系争房屋，故万豪公司未于2012年5月30日前交付系争房屋不构成违约，不应承担逾期交付房屋的损失，熠嘉公司反诉要求万豪公司支付逾期交房的租金损失，无事实和法律依据，本院不予支持。熠嘉公司主张按照每平方米每日租金标准计算逾期交房的损失，并向本院申请对租金进行评估，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告上海熠嘉实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海万豪置业有限公司支付上海市塘沽路XXX号XXX层房屋购房款54,558,000元；二、被告上海熠嘉实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海万豪置业有限公司支付违约金15,010,000元，以及以9,558,000元为基数，自2014年3月14日起至实际付款之日止，按照日万分之二计算的违约金；三、反诉原告上海熠嘉实业有限公司的全部反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5,000元，由被告上海熠嘉实业有限公司负担。本诉案件受理费476,279.3元，由原告上海万豪置业有限公司负担94,975.3元，由被告上海熠嘉实业有限公司负担381,304元。反诉案件受理费47,977.8元，由反诉原告上海熠嘉实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李 彦审 判 员  冯 旭人民陪审员  吴春林二〇一九年四月二十八日书 记 员  潘 雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……