广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初894号 原告:俞兆喆，男，1984年11月9日生，汉族，甘肃省武威市人，博士文化，桂林电子科技大学教师，住桂林市七星区。 原告:程燕，女，1985年9月14日生，汉族，湖北省安陆市人，博士文化，桂林理工大学教师，住桂林市七星区。 被告:李俊，男，1982年6月7日生，汉族，广西省宾阳县人，无固定职业，大学文化，户籍地广西宾阳县，住桂林市。 第三人:广西彰泰物业服务股份有限公司，住所地：桂林市叠彩区中山北路147号210室，统一社会信用代码914503007297847948。 法定代表人:汪春玲，董事长。 委托代理人：车芳裕，男，汉族，1996年8月12日生，广西省合浦县人，广西彰泰物业服务股份有限公司法务，户籍地：广西合浦县，住桂林市象山区。 原告俞兆喆、程燕与被告李俊、第三人广西彰泰物业服务股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告俞兆喆、程燕、被告李俊、第三人广西彰泰物业服务股份有限公司的委托代理人车芳裕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的二手房买卖协议(合同编号:WY-SF-20181211)，立即办理桂林市七星区房屋及车位过户至原告名下；2.判令被告支付原告与定金等额的违约金20万元；3.判令被告支付原告已缴纳的中介服务佣金33000元；4.判令被告支付原告已经逾期的利息13200元(以房屋成交价165万元为基数按每天万分之四计算)，以及从2019年2月20日起计至被告将房屋过户至原告名下时为止所产生的逾期利息(以房屋成交价165万元为基数按每天万分之四计算)；5.判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实和理由：2018年12月19日，二原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）、第三人（丙方、居间方）签订《二手房买卖协议》(合同编号WY-SF-20181211)协议约定:被告将其名下桂林市七星区房屋[不动产权证书号:桂(2018)桂林市不动产权第××号]及车位出售给原告，房屋成交价165万元；因该房屋在广西桂林漓江农村合作银行高新支行办理了抵押贷款，双方约定房款分二期付清:第一期房款100万元分三笔支付[购房定金20万元原告于2018年12月19日和2018年12月20日每天各支付了10万元给被告，购房款79万元原告于2018年12月26日在被告在广西桂林漓江农村合作银行高新支行办理还贷手续当日支付:购房款1万元双方约定到房产管理部门办理网签合同当日以资金托管的方式支付给被告]:第二期房款65万元在原告取得《不动产权证书》后以银行组合贷款的方式支付(原告在收到银行放款的当日起三日内支付清)。合同签订后，原告在第三人(经办人:林玲)的见证下于2019年1月20日接收了被告移交的上述房屋，原告也按合同约定缴纳了物业服务费、灭火器年检费、生活垃圾费，并办理了小区物业的业主变更手续。但就在原告要求被告配合原告办理房屋过户手续时，被告和第三人通知原告说上述房屋于2018年12月27日被桂林市七星区人民法院查封。原告随即向桂林市七星区人民法院递交了执行异议申请书。综上，原告认为，被告的行为严重违反了诚实信用原则，也违反了协议的约定，损害了原告的合法权益，故诉至法院。 原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1.二手房买卖协议，证明原告与被告、第三人签订了买卖协议，根据协议支付第一笔定金20万元以及中介费33000元；2.交通银行个人客户交易清单、中国银行交易流水明细清单，证明原告于2018年12月19日、2018年12月20日分别支付4笔5万元给被告，共20万元定金；3.编号为2013276、9756521的收据，证明被告于2018年的12月19日、2018年12月20日分别收到两笔10万元定金，合计20万元；4.编号为1003260的收据、刷卡记录，证明第三人于2018年12月19日收到33000元的中介服务费；5.2018年12月26日的银行转账凭证、广西农村信用社卡折对账单，证明2018年12月26日原告去广西农村信用社代被告分两笔支付解押款共79万元；6.编号为2013277、2013278的收据，证明被告于2018年的12月26日收到的两笔解押款，合计79万元；7.房地产买卖交接书，证明房屋已经于2019年1月20日交接完毕；8.彰泰物业的内部专用凭据，证明原告已经实际入住，已于2019年1月20日交完全年物业费以及车位物业服务费；9.被告房屋的撤押证明，证明被告房屋已于2019年1月15日撤押完毕；10.不动产档案查档查封证明（查档时间：2019年1月22日），证明被告房屋已于2018年12月28日被查封；11.（2018）桂0305财保24号民事裁定书，证明被告的房屋在2018年12月27日被查封。 被告辩称，对原告的第一条及第五条诉请没有意见；但合同中没有关于20万违约金的约定，且双方同意继续履行二手房合同，不存在违约，原告要求被告支付与定金等额的违约金20万元无事实依据和法律依据；合同明确约定由原告支付中介费，且没有出现违约的情况，原告要求被告支付33000元中介服务佣金无事实和法律依据；关于逾期利息的计算，原告只支付100万，不应该以165万为基数支付利息。 被告对其辩称的事实在举证期限内未提交证据。 第三人陈述称，涉案房屋已交接完毕，截止庭审之日原告已实际占有并使用该房，原告的诉请与第三人均无利害关系，请求法院依法判决。 第三人在举证期限内未提交证据。 经过开庭质证，被告及第三人对原告提交的证据的真实性、合法性、关联性、证明内容均无异议。 本院结合双方举证和质证，认证如下：对双方确认的书证予以采信；对双方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证与双方诉辩理由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合上述证据以及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 2018年12月19日，二原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）、第三人（丙方、居间方）签订二手房屋买卖协议一份，约定就甲乙方进行商品房买卖并由丙方提供居间服务事宜达成如下合同条款（节选）：第一条房屋概况1.房屋坐落地址：桂林市七星区；2.不动产权证号：桂（2018）桂林市不动产权第××；3.用途：住宅，土地分摊面积17.48平方米；4.房产建筑面积134.17平方米（车位号：R－082号）；5.抵押情况：有（抵押农村信用社，至本协议签订日约有贷款余额95万元）6.租赁情况：无。第二条房屋售价1.经甲乙双方商定，上述房产的成交总价为1650000元，双方同意按现状办理过户手续。第三条付款方式在本合同签订时，乙方支付给甲方购房定金200000元，定金暂由甲方保管，定金在第一期付款时冲抵房款，其中第一期购房款中10000元为甲乙双方到房产部门办理网签合同当日以资金托管的方式支付给甲方。购房款项分二期付清，第二期为交房保证金：第一期购房款项乙方于银行许可提前还款当日支付100万元（含定金）给甲方。第二期购房款项乙方于银行组合贷款放款三日内支付65万元给甲方。甲方如在出售房产有银行贷款尚未归还的，第一期房款80万元由乙方直接存入甲方银行贷款还款账户归还银行贷款，甲方负责该房产在归还银行贷款并取得还款证明之后在相关部门规定的时间内将房屋抵押权注销（乙方向甲方贷款银行归还房屋贷款的，视为乙方对甲方履行了相应的付款义务）；第四条相关费用承担2.本次房产交易，丙方收取中介费为33000元，乙方支付33000元，并在签订本协议当日支付给丙方。第五条1.甲方应提供以下原件材料：不动产权证书、公共维修基金发票、不动产发票、契税发票、水、电初装费票据、天燃气初装票据，甲方办理以上资料所有费用均包括在本协议成交价中，不再另行增加费用；2.甲方保证对该房地产享有完整无瑕疵的所有权，并对所出售该房产的真实性、合法性负责。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负责处理，因此给乙、丙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。3.甲、乙方双方全权委托丙方办理该房产的过户手续4.乙方应按约定支付各期房款。第六条违约责任1.如甲方中途悔约或未按本协议条款履行甲方义务时均属甲方违约，乙方有权按以下步骤追究甲方违约责任：（1）甲方应在悔约之日起十日内向乙方退还所交房款，逾期每天按房屋成交价的万分之四计息支付给乙方。（2）甲方应在悔约之日起十日内将定金双倍返还给乙方，并按约定支付违约金。第七条特别约定1.甲方应于2019年1月20日前，将上述房产交付乙方，2.甲方保证原房产落户户口在付清房款一年内迁出，如逾期未迁出的，则按已支付购房款项的每日万分之一支付违约金给乙方，直至户口迁出为止；5.双方约定甲方办理完该上述房产注销抵押登记手续后十五日内到房产相关部门办理上述房产交件过户手续，如不能按期交件，超出十五天，甲方视同逾期交房，乙方视同逾期付款，由不配合方按本协议第六条的约定承担违约责任。 2018年12月19日，二原告以刷卡的方式向第三人支付中介费33000元，2018年12月19－20日，二原告通过银行转款向被告支付购房定金20万元。2018年12月26日，二原告为被告向银行支付解押款79万元。2019年1月15日，桂林市不动产登记局对涉案房屋完成了抵押注销登记。同月20日，二原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）、第三人（丙方、居间方）签订房地产买卖交接书，约定乙方购买了甲方坐落在桂林市七星区的房地产及R082号地下车位，甲方在丙方见证下按室内外现状移交了上述不动产给乙方，乙方接受上述不动产的当日起甲方将物业费、水费、电费及燃气费等的缴纳人变更为乙方，甲方结算清以前使用时产生的一切费用，乙方承担并缴纳以后使用时产生的一切费用。二原告与被告完成了房屋使用权及车位使用权的交接手续，并在物业处将车位使用人进行了更名。 庭审后，合议庭调阅了本院相关卷宗。卷宗材料记载情况如下：本院根据董慧娟的诉前财产保全申请于2018年12月27日作出（2018）桂0305财保24号民事裁定书，查封被告名下价值150万元的财产。本院于同日向桂林市不动产登记局送达了（2018）桂0305财保24号民事裁定书及（2018）桂0305执保282号协助执行通知书，查封了被告名下的涉案房产，查封期限三年。本院于2019年1月16日以（2019）桂0305民初296号民事案件对董慧娟诉李俊、瞿华等房屋买卖合同纠纷一案予以立案受理，2019年1月21日，被告签收了（2018）桂0305财保24号民事裁定书及（2018）桂0305民初296号案件的相关诉讼材料。二原告遂以本院查封涉案房屋不当为由向本院提出书面异议，要求撤销对涉案房屋的查封，本院于2019年2月20日作出(2019)桂0305执异19号执行裁定书，驳回二原告的执行异议。 本院认为，依法成立的合同，受法律的保护。二原告与被告及第三人签订的二手房屋买卖协议系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。对二原告要求被告继续履行二手房买卖协议(合同编号:WY-SF-20181211)的诉讼请求，因被告无异议，故本院亦予以准许。因涉案房屋被法院依法查封，存在司法阻却之事由，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条中“法律上或事实上不能履行”之情形，立即办理涉案房屋的过户手续的条件不成就，待条件成就后，原告可另行主张。关于车位过户的请求，因车位并无产权登记，且原告在庭审中认可被告已将车位交付其使用，故对该请求，本院不再做处理。 本案争议焦点为：一、被告因其他民事纠纷致涉案房屋被法院查封，目前不能办理过户手续是否属于被告违约。二、被告应如何承担违约责任。 纵观本案，二手房屋买卖协议签订后，各方均是按协议所约定的时间、步骤履行各自的义务，二原告支付了大部分房款，被告也已将涉案房屋交付二原告实际占有使用。但因被告与他人的民事纠纷导致涉案房屋被法院查封，以致不能在2019年1月15日桂林市不动产登记局对涉案房屋完成抵押注销登记后的15日内到房产相关部门办理房产交件过户手续，从审理查明的情况看，涉案房屋被查封虽非被告可预见，亦不是其主观故意而为，但却系因被告自身原因造成司法阻却事由的存在，导致合同履行停滞，且其在知晓涉案房屋被查封后，未能采取与申请人进行协商或提供担保以解除对涉案房屋的查封等积极设法予以涤除的措施，造成因存在司法阻却事由不能按期交件，二原告不能按约定办理房屋产权登记，被告应承担违约责任。对协议进行分析可知，双方对逾期办理房产交件过户手续的承担违约责任的约定体现在“第七条特别约定5.双方约定甲方办理完该上述房产注销抵押登记手续后十五日内到房产相关部门办理上述房产交件过户手续，如不能按期交件，超出十五天，甲方视同逾期交房，乙方视同逾期付款，由不配合方按本协议第六条的约定承担违约责任”中，但协议第六条关于违约责任的约定具体内容如下：“1.如甲方中途悔约或未按本协议条款履行甲方义务时均属甲方违约，乙方有权按以下步骤追究甲方违约责任：（1）甲方应在悔约之日起十日内向乙方退还所交房款，逾期每天按房屋成交价的万分之四计息支付给乙方。（2）甲方应在悔约之日起十日内将定金双倍返还给乙方，并按约定支付违约金。”条文中涉及“悔约”和“违约”字样，从文义上看，“悔约”应是指不愿意再履行该协议，“违约”应是指违反协议的约定，未按协议的约定履行到位，但双方约定悔约及未按协议条款履行均属于违约，但在该条目下具体如何承担违约责任的两个条款均是对关于甲方悔约后甲方应如何承担责任的约定，并未有关于未按本协议条款履行甲方义务如何承担责任的约定。该条约定含混不清，故在原、被告双方都同意继续履行合同的情况下，原告要求由被告支付与定金等额的违约金20万元缺乏合同依据及法律依据，本院对此不予支持。综合全案，违约金的计算应以99万元为基数，按日息万分之四的标准计算自2019年1月31日起至被告李俊将应由其提供的办理房屋过户所需材料交至相关房产部门之日止为宜，经计算2019年1月31日至2019年4月30日共90天的违约金为35640元（99万元×90天×4／10000）。双方在协议中明确约定由原告（乙方）支付中介费，在双方继续履行协议的情况下，原告要求由被告承担中介费没有事实和法律依据，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告俞兆喆、程燕与被告李俊继续履行双方于2018年12月19日签订的二手房买卖协议(合同编号:WY-SF-20181211)； 二、被告李俊向原告俞兆喆、程燕支付违约金（违约金计算：以99万元为基数，按日息万分之四的标准，自2019年1月31日起计算至被告李俊将应由其提供的办理房屋过户所需材料交至相关房产部门之日止，其中2019年1月31日至2019年4月30日的违约金为35640元）； 三、驳回原告俞兆喆、程燕的其他诉讼请求。 本案案件受理费12762元（二原告已预付本院），由被告负担。 上述给付义务，由义务人于本判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费12762元『收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  王 军 人民陪审员  明卫平 人民陪审员  马征芬 二〇一九年四月三十日 书 记 员  李 捷