贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终196号 上诉人（原审被告）：张霞，女，汉族，1975年11月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：重庆点滴物业管理有限责任公司，住所地：重庆市巴南区李家沱正街169号商3。 法定代表人：于新，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：汪春梅，女，该公司员工。 上诉人张霞因与被上诉人重庆点滴物业管理有限责任公司（以下简称点滴公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7218号民事判决，向本院上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 上诉人王霞上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，二审案件受理费由被上诉人承担。主要的上诉理由是被上诉人未按约定标准提供服务，物业服务合同已经解除。 被上诉人点滴公司主要的答辩理由是被上诉人按照物业服务合同约定标准提供了相关服务。 一审原告点滴公司向一审法院起诉请求:一、判令被告立即支付拖欠的物业管理费，共计人民币5981.28元，欠费明细如下:从2016年1月1日起至2018年10月31日，每月175.92元(建筑面积159.93㎡×1.1元/月)，合计为:5981.28元；二、诉讼费由被告承担。 一审法院查明，2015年7月8日，毕节市七星关区滨湖小区业主委员会将滨湖小区物业管理服务对外邀标，并制作滨湖小区物业管理招标文件。原告点滴公司根据招标文件的要求组织投标，经滨湖小区评标委员会评标，原告点滴公司中标。2015年7月18日，滨湖小区业主委员会与原告点滴公司签订《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》，合同就物业服务基本情况、服务内容与质量、服务费用、经营与管理、物业的承接与验收、专项维修基金使用以及其他事项进行约定，其中，原告点滴公司提供的服务标准应达到《普通住宅项目物业管理服务等级标准（试行）》三级标准，物业服务费用实行包干制，电梯房为1.10元/月·平方米，步梯房为0.70元/月·平方米，商业物业为2.00元/月·平方米。业主应从2015年8月1日起，在每月10日前缴纳物业服务管理费。合同履行期限从2015年8月1日起至2018年12月31日止，其中2015年8月1日至2015年12月31日止为试用期。试用期届满前一个月，滨湖小区业主委员会应书面征求已经入住的住宅业主意见，如果点滴公司的服务未达到合同约定的标准，且二分之一以上已入住的住宅业主对点滴公司的服务工作不满意并书面要求重新选聘物业服务企业时，滨湖小区业主委员会有权中止本合同，重新选聘物业服务企业。另查明，被告张霞居住在XXX室（电梯房），住房建筑面积159.93平方米，属于原告点滴公司物业服务管理区域内的业主。从2016年1月1日至2018年10月31日，被告张霞未按照《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》的约定每月向原告点滴公司缴纳物业服务管理费。经核算，从2016年1月1日至2018年10月31日，被告张霞应缴纳的物业服务管理费为159.93平方米×1.10元/月·平方米×34个月=5981.38元。再查明，2017年4月27日，七星关区滨湖小区业主委员会向一审法院提出诉讼请求，要求确认原告七星关区滨湖小区业主委员会与被告重庆点滴物业管理有限责任公司于2015年7月18日签订的《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》无效等诉讼请求。2017年10月25日，一审法院作出（2017）黔0502民初2461号民事判决，驳回七星关区滨湖小区业主委员会全部诉讼请求。七星关区滨湖小区业主委员会不服，依法提出上诉，2018年11月22日，毕节市中级人民法院作出（2018）黔05民终263号民事判决，驳回上诉，维持原判。 一审法院认为，毕节市七星关区滨湖小区业主委员会与原告点滴公司签订的《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》（以下简称物业服务合同），已经一审法院（2017）黔0502民初2461号民事判决和毕节市中级人民法院（2018）黔05民终263号民事判决确认为有效合同，一审法院依法予以确认。被告张霞作为居住在毕节市七星关区滨湖小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，该物业服务合同对被告张霞具有法律上拘束力。原被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告点滴公司已按照物业服务合同的约定提供服务，被告当按照合同的约定支付物业服务管理费。经庭审查明，被告未缴纳的物业服务费为5981.38元。故对原告要求被告缴纳5981.28元物业费的请求，一审法院予以支持。对于被告在本案中提出的抗辩理由，一审法院作如下评析：一、滨湖小区业委会已公告解除与被答辩人的物业服务合同并要求其于2015年底退出滨湖小区，其无权要求答辩人交纳2016年1月至今的物业费。二、答辩人是执行业委会不缴纳物业费的决定，在判决业委会决定违法前原告无权要求答辩人交纳物业费。经查，如前述，毕节市七星关区滨湖小区业主委员会与原告点滴公司签订的《毕节市七星关区滨湖小区物业服务合同》（以下简称物业服务合同），已经一审法院（2017）黔0502民初2461号民事判决和毕节市中级人民法院（2018）黔05民终263号民事判决确认为有效合同。原被告双方均应按照合同约定履行各自义务。原告点滴公司已按照物业服务合同的约定提供服务，被告应当按照合同的约定支付物业服务管理费。故对被告前述两点抗辩理由，一审法院不予采纳。三、原告严重违约侵权。（一）偷工减料蒙蔽业主、骗取业主高额物业费；（二）大肆侵吞、侵占业主公共收益和擅自处置业主资产，损害业主合法权益；（三）擅自拆毁停车管理系统，逃避监管和强占业主资产；（四）未履行法定职责，导致业主安全受到严重威胁。经查，对于被告提到的原告是否侵吞业主停车收益问题，与本案并非同一民事法律关系，该问题属于物权法第六章规定的“业主的建筑物区分所有权”问题，故一审法院不作审查。四、原告公司在社会上信誉不良。经查，被告提到的原告在社会方面的信誉问题，不属于本案的审查范畴，一审法院不作评述。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：被告张霞于本判决发生法律效力之日立即支付原告重庆点滴物业管理有限责任公司2016年1月1日至2018年10月31日物业管理费5981.28元。案件受理费25.00元，由被告张霞承担。 本院二审认定的事实与一审一致。二审中，双方均同意按照5981元乘以80%支付物业费用即4784元。 本院认为，二审中双方当事人同意以5981元乘以80%支付物业费用即4784元，其系双方当事人对自己权利的处分，本院二审予以尊重。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7218号民事判决判项为：张霞于本判决发生法律效力之日立即支付重庆点滴物业管理有限责任公司2016年1月1日至2018年10月31日物业管理费4784元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费共计75元，由张霞和重庆点滴物业管理有限责任公司各负担37.5元。 本判决为终审判决。 审判长  黄世军 审判员  徐 洪 审判员  刘光全 二〇一九年四月四日 书记员  郑勤文