黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院民 事 判 决 书(2018)黑0202民初2337号原告（执行案外人）：齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司，住所地龙沙区。法定代表人：马强，该公司总经理。委托诉讼代理人：周晨阳，该公司员工。被告（申请执行人）:何树海，男，1970年1月27日出生，汉族，住龙沙区。委托诉讼代理人：陈枫、苏乐，黑龙江双正律师事务所律师。被告（被执行人）：迟虹，女，1988年7月22日出生，汉族，住龙沙区。原告齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司（以下简称恒大永兴房地产公司）与被告迟虹、何树海执行异议之诉一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒大永兴房地产公司的委托诉讼代理人周晨阳、被告何树海的委托诉讼代理人陈枫、苏乐到庭参加诉讼。被告迟虹经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒大永兴房地产公司向本院提出诉讼请求：请求撤销齐齐哈尔市龙沙区人民法院执行裁定书（2018）黑0202执异50号，并解除对齐齐哈尔市龙沙区恒大名都6号楼01单元13层03号房屋的查封。事实和理由：原告与被告迟虹签订的《商品房买卖合同》约定将齐齐哈尔市龙沙区恒大名都6号楼01单元13层03号房屋交付给迟虹占有使用，迟虹违背合同约定，原告按照该合同附件四补充协议第三条第一款第五项的约定解除合同，收回涉案房屋，并要求迟虹承担违约责任。2018年龙沙区人民法院作出（2018）黑0202民初590号判决书，判决解除原告与被告迟虹签订的《商品房买卖合同》，迟虹将坐落于齐齐哈尔市龙沙区恒大名都6号楼01单元13层03号房屋恢复原状返还原告并协助原告办理网签备案登记及预抵押登记撤销手续。现该涉案房屋因其他案件被龙沙区人民法院执行庭查封，原告提出执行异议的申请被法院驳回，现原告诉至法院，提出以上诉讼请求。被告何树海辩称，1.迟虹拖欠何树海借款，何树海向法院申请查封预告登记在迟虹名下的龙沙区恒大名都6号楼01单元13层03号房屋，法院对该房屋的查封合法合理。2016年10月20日，法院作出（2016）黑0202民初2037号民事调解书，经调解确认迟虹自收到调解书之日偿还何树海240,000.00元，2016年10月27日该案已经进入执行程序。2.即使迟虹与恒大永兴房地产公司已经解除商品房买卖合同，但该权利行使的法律后果是基于合同产生的债权，可作为一般债权向合同相对方主张权利，并无对抗第三人的优先物权，且何树海的申请执行在先，恒大永兴房地产公司请求解除合同在后，法院不应支持其提出的执行异议。3.迟虹与恒大永兴房地产公司签订商品房买卖合同后，该合同成立并生效，双方签订合同后办理了合同联机备案程序，合同联机备案写明该房屋的所有权属于迟虹，因此请求法院依据事实和法律，驳回原告的诉讼请求并对迟虹预告登记名下的恒大房产进行拍卖、变卖，对其价款何树海具有优先受偿权。被告迟虹未到庭亦未提交答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换并进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：1.原告提供的商品房买卖合同一份（复议件），证明原告与迟虹2013年9月13日签订合同一份，编号gf-2000-0171此份合同附件4第三条第六项中约定，在迟虹购买的房屋办理房地产权证完毕之前迟虹未按贷款合同约定期限偿还贷款导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本商品房买卖合同，收回本商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人在出卖人履行其保证责任后30天内协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。此份合同系原告与迟虹在平等自愿的基础上签订的，其内容真实合法有效。被告何树海质证，1.真实性无异议，对证明效力有异议，该合同为2013年9月13日签订，双方均履行了合同，迟虹已经取得该房屋所有权，作为债权人何树海申请保全并执行该房屋是依据法律规定；2.合同约定出卖人即原告是承担的保证责任，原告取得的也是债权非所有权，在原告要求单方解除合同时，明知何树海已经对该房产进行了保全，因此应将何树海列为一方当事人，如果遗漏了一方当事人的话，那么作出的裁判文书就是错误了，损害了何树海的合法权益。本院对该组证据的真实性、合法性及关联性予以确认，因此份合同系双方的真实意思表示。2.原告提交的逾期贷款担保代偿通知书一份，证明交通银行要求原告对被告迟虹借款承担连带保证责任并要求2017年5月31日之前全部结清贷款本息423,437.19元。被告何树海质证，此证据没有在举证期限内提交，此证据是交通银行给原告下达的通知，不符合证据的关联性，不足以证明本案争议事实。本院对该证据的真实性、关联性予以认可。3.原告提供的还款明细，原告于2017年6月22日、23日履行担保责任，分四笔结清贷款本息共计438,647.69元。被告何树海质证，有异议，第一，被告在开庭前只看到一份，其余没看见。第二，何树海在2016年9月8日就已经申请对该房屋进行执行期间的财产保全，事隔近一年2017年6月原告才代替迟虹还款，承担担保责任，那么当时原告应当明知该房屋已经因迟虹拖欠何树海借款即将被拍卖，却仍然还款，那么有与迟虹恶意串通损害何树海合法权益的嫌疑。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。4.黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2018）黑0202民初590号民事判决书一份，此判决现已生效，判决中已经判令原告与迟虹于2013年签订的商品房买卖合同已经解除，迟虹协助原告办理注销商品房预告抵押、商品房预抵押登记及商品房买卖合同备案，被告迟虹将坐落于齐齐哈尔市恒大名都6号楼1单元1303号房屋恢复原状返还原告。因此现本案争议房屋所有权应属于原告，应依法解除对此房屋的查封。被告何树海质证，第一该判决是原告在2018年4月17日立案审理的，此时原告明知争议房屋已被采取保全措施，起诉迟虹时应将何树海列为案件当事人，以便何树海在审理时维护自己合法权益，但原告故意遗漏何树海导致商品房买卖合同被解除损害了何树海的利益，第二迟虹在2013年签订购房合同，交付首次购房款21万元，在2014至2017年偿还银行贷款本息2万余元，如合同解除，原告应将该笔款型作为执行案件的标的由何树海进行执行。第三依据最高人民法院关于人民法院办理执行异议若干问题的规定第26条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封扣押冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持，依据此司法解释，何树海申请执行在先，原告请求解除合同裁决在后，从公平原则讲，法院应不予支持其提出的执行异议，第四这份证据是在举证期限届满后提供的不符合提交证据的相关法律规定。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。根据各方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告迟虹于2013年9月13日签订《商品房买卖合同》，编号为GF-2000-0171，此份合同附件四第三条第6款中约定：在房地产权证办理完毕前，买受人未按贷款合同约定期限偿还贷款导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本商品房买卖合同，收回本商品房，买受人所交的全部款项不予退还，同时买受人在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。同时，被告迟虹购买本案争议房屋时在交通银行申请个人按揭贷款，由原告作为保证人在合同中提供连带保证责任。截至2017年5月15日迟虹已累计8次逾期还款，交通银行要求原告对被告迟虹借款承担连带保证责任并要求全部结清贷款本息423,437.19元，原告恒大房地产公司于2017年6月23日履行上述保证责任并结清全部贷款。何树海与迟虹因民间借贷纠纷于2016年9月8日向龙沙区人民法院申请财产保全，请求对迟虹名下的位于齐齐哈尔市龙沙区恒大名都6号楼01单元13层03号予以查封，法院2016年9月8日作出（2016）黑0202民初2037号民事裁定书，查封了已经预告登记在迟虹名下的房屋。2016年10月20日，法院作出（2016）黑0202民初2037号民事调解书，经调解确认迟虹自收到调解书之日偿还何树海240,000.00元，2016年10月27日该案已经进入执行程序。原告恒大房地产公司履行保证责任后于2018年4月向龙沙区人民法院提起诉讼，法院作出（2018）黑0202民初590号民事判决书，判决解除原告与迟虹2013年签订的商品房买卖合同，迟虹协助原告办理注销商品房预告抵押、商品房预抵押登记及商品房买卖合同备案，并将坐落于齐齐哈尔市恒大名都6号楼1单元1303号房屋恢复原状返还原告。因涉案房屋已被查封，原告2018年5月10日向本院提出执行异议申请，法院作出（2018）黑0202执异50号裁定驳回原告的异议请求。另查明，现涉案房屋在迟虹名下并处于查封状态，迟虹下落不明，该房无人居住亦未办理退房。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。本案中，被告迟虹与原告签订《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同自成立时起即生效。因迟虹逾期偿还银行贷款，致使该合同的解除，原告已履行保证责任并结清全部房款，对该房屋取得所有权。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定，对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合同有效的书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告与迟虹于法院查封案涉房屋前签订了商品房买卖合同，且对该房屋已经支付了全部剩余价款，因被告迟虹下落不明，未能办理过户登记，非恒大房地产公司的过错，原告享有足以排除强制执行的民事权益，故不得执行（2018）黑0202执异50号裁定书。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、第三百一十四条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、不得执行被告迟虹名下的齐齐哈尔市龙沙区恒大名都6号楼01单元13层03号房屋；二、驳回原告齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9,680.00元，公告费600.00元，由被告迟虹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。本院（2018）黑0202执异50号执行异议裁定于本判决生效时自动生效。审判长 李 梅审判员 杨文静审判员 杨永龙二〇一九年四月二日法官助理辛雪娇书记员路泽远