贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终1413号上诉人（原审被告）毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码9152050258412134XE。法定代表人谢双喜，该公司董事长。委托诉讼代理人赵雄，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人王涛，贵州本芳律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）蔡雪，女，汉族，1994年1月24日出生，住贵州省毕节市。二被上诉人共同委托诉讼代理人何文俊，贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人阮大双，贵州威迪律师事务所实习律师。上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司（下称鑫城房开公司）因与被上诉人蔡雪商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8553号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人鑫城房开公司上诉请求：1.撤销一审判决,改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。本案逾期办证事实的发生却因政府原因导致，属于行政不可抗力，所以上诉人不应承担支付逾期办证违约金的法律责任。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，只有因出卖人的原因逾期办证的，出卖人才应支付逾期办证违约金。2018年5月29日，三板桥办事处出具的《证明》载明以下主要内容：“1.三板桥街道办代表区政府实际协同上诉人实施土地、房屋征收工作。2.征收补偿工作从2011年开始展开，由于难度大直至2015年2月2日才完工。坟茔迁移直至2015年11月才完成。3.上述原因导致涉案项目消防设施完善、建设工程竣工验收严重滞后。”。2018年6月20日，七星关区城乡规划局出具的《说明》载明以下主要内容：“1.2012年至2016年期间，因业主违法搭建构筑物，导致该项目一直未取得竣工规划许可。2.2017年8月3日，七星关区城乡规划局根据毕节市不动产统一登记工作领导小组的通知开始对违法建筑物进行强制拆除，2017年11月17日核发该项目的竣工规划认可证。”通过上述事实可以得知，本案系由于政府未及时行使行政强制行为等原因导致上诉人逾期办证情况的出现，因此上诉人不应承担任何违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。根据该规定的立法本意可知，出卖人承担违约责任的前提是由于出卖人原因导致逾期办证。本案逾期办证的原因明显是政府行政不作为等原因导致。一审判决要求上诉人承担违约责任明显违背立法本意。二、被上诉人的起诉严重超过诉讼时效，依法理，债权请求权减损，流为自然债权，不再具有请求司法保护的资格，故请求人民法院驳回其诉讼请求。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第2条规定：“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律交于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”双方约定的交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期为2014年6月30日。被上诉人于2014年6月30日就已经知道被告无法按期交付房产证的事实，被上诉人提起诉讼时严重超过诉讼时效，请求驳回诉请。三、一审判决适用法律错误。首先，违约金是否过高应由被上诉人举证证明其损失后进行判断，一审法院将举证责任分配给上诉人明显系适用法律错误。其次，政府怠于行使行政权利，上诉人无权追究政府的违约责任。1.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，案涉商品房买卖合同系住建部门提供的标准合同，上诉人无法对合同中的违约金条款进行修改，若上诉人私自修改则会遭受行政处罚。且逾期办证情况的出现并非由于出卖人的原因造成，故不能依据商品房买卖合同解释第十八条之规定计算违约金。事实上，上诉人早已经将涉案房屋交付给被上诉人使用，上诉人已经获得房屋的使用价值，其合同目的已经获得实现。被上诉人如认为自身存在损失应自行举证证明，一审法院将损失的证明责任分配给上诉人明显不公。2.一审认为，政府未及时行使行政权利，只是对上诉人构成违约，上诉人不能因第三人的违约而免责。上诉人认为，一审将行政征收行为错误识别为民事法律行为进而导致对违约责任认识错误。行政征收系政府行使行政强制权利的行为，因此不为作为民事法律的合同法所规范，更不存在违约责任的问题。通过该事件可以看出，逾期办证情况的出现并非上诉人能够避免的，若由上诉人承担全部违约责任明显显失公平。终上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查明事实的基础上改判。被上诉人蔡雪未作答辩。原审原告蔡雪起诉请求：1.判令被告鑫城房开公司立即为原告办理房屋所有权证书；2.判令被告鑫城房开公司支付原告因逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计30000.00元（违约金以342204.00元为基数，按日利率万分之二计算，从2014年6月30日起，计算至被告向办证部门提交完毕商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止）；3.被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原、被告于2013年8月5日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于毕节市××区××大道茶亭村“毕节市商品综合批发大市场”的商品房。《商品房买卖合同》就原告购买房屋的坐落及被告逾期办理商品房转移登记应承担的违约责任等事项进行了明确约定。《商品房买卖合同》签订后，原告按合同约定支付了房款，但至今为止，被告仍未按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。一审认定事实：2013年6月18日，原告作为买受人与被告鑫城房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房毕节市商品综合批发大市场小区第A17幢1单元4层402号房，房号为A17-1-402。建筑面积121.42平方米，总房款342204.00元；出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2.买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。”此外，合同还对原、被告双方的其他权利及义务进行了约定。合同签订后，原告向鑫城房开公司支付了涉案房屋购房款342204.00元，并于2014年1月11日向被告交付了公共维修基金、契税、房屋登记等办证所需的费用。截止庭审之前，被告仍未向房屋登记管理部门提交办理转移登记的有关文书。另查明，涉案项目“毕节市商品综合批发大市场”（一期）17幢于2018年9月10日办理了不动产权证书，不动产权证号为：黔（2018）毕节市不动产权第0016050号，现涉案商品房已具备了办理商品房不动产权证书的条件。一审认为：当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，予以支持。因涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告要求被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求，予以支持。关于被告提出的诉讼时效问题。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2014年7月1日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向一审提起诉讼之日（2018年10月9日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2015年10月9日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效，故本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的起算时间为2015年10月9日。因《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，现涉案房屋已具备办理转移登记的条件，且被告已当庭通知原告提交办理涉案房屋转移登记的有关资料（应由原告提交部分），故应以本案第一次开庭审理的时间，即2018年11月29日作为被告履行通知原告提交办理涉案房屋转移登记有关文书的时间节点。综上所述，被告应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2015年10月9日至2018年11月29日，共计1147日，依照合同约定被告应当按日以已付房款的万分之二支付逾期提交办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，被告应当支付给原告的违约金计算为342204.00元×0.02%×1147日=78501.60元。故对原告要求被告支付逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金的诉请，予以支持78501.60元。关于被告主张违约金比例过高，请求予以调整的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重。被告以约定违约金过高要求调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额，故被告的调整违约金主张缺乏事实依据，不予采纳，违约金应按合同约定的标准进行计算。对于被告提出的本案逾期办证事实的发生系因政府原因导致，属于行政不可抗力，所以不应承担支付逾期办证违约金的抗辩主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。且有关部门征地拆迁滞后行为并不属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力情形，不属于被告不应承担违约责任的免责事由，故对被告的该项抗辩主张，不予采纳。一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于原告蔡雪交纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告蔡雪办理位于毕节市××区××大道茶亭村“××市商品综合××市场”××单元××号房屋的不动产权证书；二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告蔡雪逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金78501.60元；三、驳回原告蔡雪的其他诉讼请求。案件受理费275.00元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。二审各方当事人均未提交新证据。经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：一、上诉人鑫城房开公司应否承担违约责任；二、原审认定的诉讼时效期间是否得当；三、双方约定的违约金应否调整；本院认为：关于焦点一，上诉人鑫城房开公司应否承担违约责任的问题。就被上诉人提出的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任主张，上诉人鑫城房开公司抗辩称合同履行存在不可抗力，因政府征收迟延和规划行政执法导致的办证迟延，其不应承担违约责任。因不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。本案中，上诉人鑫城房开公司主张政府土地行政征收以及规划行政执法均属于具体行政行为，系行政主体行使行政权力，对特定的公民、法人或者其他组织作出的有关行政相对人权利义务的单方行为。具体行政行为的发生具有频发性、非突发性以及影响范围特定性等特征，动辄将具体行政行为列入不可抗力范畴，容易导致对不可抗力的滥用，影响正常的交易秩序；同时，相关法律、行政法规对具体行政行为的权利救济进行了明确规定，当事人可以通过行政复议、行政诉讼等程序予以克服和救济。故对上诉人鑫城房开公司以不可抗力事由提出的违约责任免除的上诉主张，不予支持。由于本案不具备法定或者约定的责任免除情形，上诉人鑫城房开公司所称的政府征收迟延和规划行政执法不作为应属第三人原因，根据合同相对性原则，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，一审认定上诉人鑫城房开公司逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书构成违约并判决其承担违约责任，并无不当。关于焦点二，原审认定的诉讼时效期间是否得当的问题。一审判决论证翔实，说理充分，本院予以确认。上诉人鑫城房开公司主张被上诉人的违约金请求权均已超过诉讼时效的上诉理由不能成立，予以驳回。关于焦点三，双方约定的违约金应否调整的问题。违约金条款系当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示。对违约方提出的违约金调整主张，人民法院根据案件事实进行综合评价。案涉《商品房买卖合同》系经双方平等自愿协商而签订，上诉人鑫城房开公司就自身履行合同义务的相关期限以及逾期情形下的法律后果应当具有合理预见。上诉人鑫城房开公司以约定的违约金明显过高为由主张调整时，其负有证明违约金明显高于被上诉人遭受的实际损失的初步举证责任，因上诉人鑫城房开公司所举证据不能证明其主张成立，其应当承担举证不力的不利后果。对上诉人鑫城房开公司提出的应由被上诉人举证证明其实际损失的上诉主张，不予支持。综上所述，上诉人鑫城房开公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550.00元，由上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇一九年四月二十三日书记员  曹晶