安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终2829号上诉人（原审原告、执行案外人)：李海龙，男，1988年3月18日出生，汉族，住合肥市站西路长春都市。委托诉讼代理人：牛和勇，安徽和永律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈盼盼，安徽和永律师事务所实习律师。被上诉人（原审被、申请执行人)：陶红，女，1962年4月3日出生，汉族，住合肥市庐阳区阜南路168号11幢504室。委托诉讼代理人：钱钢，安徽巢阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婷，安徽巢阳律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：左晓峰，男，1980年8月30日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市瑶海区，居住地安徽省合肥市。原审第三人（被执行人）：许珊珊，女，1985年2月19日出生，汉族，户籍地安徽省瑶海区，居住地安徽省合肥市。上诉人李海龙因与被上诉人陶红、原审第三人左晓峰、许珊珊案外人执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初6637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李海龙上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持李海龙一审全部诉讼请求。事实与理由:1.李海龙与左晓峰、许珊珊之间存在真实借贷关系，一审时陶红、左晓峰、许珊珊均认可。截止2014年4月13日，左晓峰公拖欠李海龙本息222万元。2.一审认定事实错误，在法院查封之前，李海龙与左晓峰、许珊珊已经签订合法有效的书面租赁合同，存在以租金抵债的事实。借款期限届至后，左晓峰无力偿还222万元，且李海龙得知左晓峰尚欠许多其他债务。本着及时止损的原则，尽管左晓峰不能立即搬出房屋，但李海龙为了维护自身利益，仍然与2014年4月12日与左晓峰、许珊珊签订租赁合同，约定每年租金1.1万元，租期20年，以偿还所欠222万元借款本息。该租金标准符合常理。3.李海龙已经于2015年3月份开始实际占有使用案涉房屋。陶红辩称，1.李海龙与左晓峰之间不存在真实的民间借贷关系。李海龙所主张的借款150万元并非在李海龙与左晓峰之间发生。虽然李海龙提供了2012年4月13日的银行转让流水，但是交易的主体确是李海龙与吴金武，与本案的第三人无关。通过李海龙所提供的借款合同内容反映，借款合同的借款人虽为第三人左晓峰，但是出借方却是李家翠，并非本案李海龙。另外，从借款合同所反映的借款时间上看，借款合同所显示的借款期限系2013年7月13日至2014年7月12日。案涉的房屋租赁合同显示的签署日期为2014年4月12日。通过对比两份合同的日期可以反映，李海龙与第三人之间签署房屋租赁合同时，李海龙所主张的借款并未到期，第三人并不承担向李家翠清偿借款的义务，更是没有必要需通过以房租抵偿借款的情形。2.李海龙与左晓峰之间签订的房屋租赁合同并不是真实的。李海龙与左晓峰之间根本不存在真实的民间借贷关系，自然也不可能存在以租金抵债。从租赁合同的内容约定上看，李海龙与左晓峰之间的房屋租赁合同约定的主要内容仍然是清偿借款，基础法律关系仍然是借贷关系，而以房屋租金的形式进行冲抵仅仅是清偿借款的一种方式而已，李海龙与左晓峰并未将民间借贷的法律关系直接转换为房屋租赁合同关系。房屋租赁合同中的相关内容能够清晰印证在李海龙无法使用案涉房屋时，第三人仍然需要向李海龙清偿未能冲抵的借款。从租赁合同的租金约定内容上看，合同约定的租金标准也远远高于同时期同地段的房屋租金标准，明显与常理不符。3.李海龙在陶红申请查封案涉房屋时并未实际占有使用涉案房屋。李海龙所主张的房屋交付与房屋租赁合同约定并不相符。陶红与左晓峰、许珊珊因民间借贷纠纷于2015年7月向合肥市包河区人民法院提起诉讼，2015年7月23日包河区人民法院在对左晓峰、许珊珊实施上门送达时，分别对案涉房屋所在小区的物业工作人员和与第三人许珊珊同住的张乃云进行了谈话，并制作了书面谈话笔录。通过两份书面笔录的内容可以清晰反映左晓峰、许珊珊在2015年7月23日时仍然在案涉房屋中居住。左晓峰、许珊珊未陈述意见。李海龙向一审法院起诉请求：1、请求法院依法阻止在租赁期内李海龙移交占有被执行的位于合肥市包河区马鞍山路150号万达广场9幢1302室（产证号：合包字第××号）房屋；2、请求法院依法停止对李海龙承租上述房屋期间采取实物查封的执行行为；3、确认李海龙与左晓峰、许珊珊签订的房屋出租合同合法有效。一审法院查明：陶红与左晓峰、许珊珊、安徽永利典当有限公司民间借贷纠纷一案，案件经安徽省合肥市包河区人民法院受理后，于2015年7月7日作出（2015）包民一初字第02883号民事裁定书，冻结左晓峰、许珊珊、安徽永利典当有限公司银行账户上的存款650万元，或查封、扣押其同等价值的财产。同日，安徽省合肥市包河区人民法院向合肥市房地产管理局发出协议执行通知书，查封许珊珊名下位于合肥市马鞍山路万达广场9幢1302室房屋（产权证号：合包字第××号），合肥市房地产管理局于2015年7月8日收到该协助执行通知书，对该房产予以查封。后因左晓峰、许珊珊提出管辖异议，该案移送一审法院审理，该院于2016年12月30日作出（2015）瑶民一初字第06241号民事判决书，判决生效后，陶红于2017年7月3日向该院申请对案涉房屋的强制执行。案外人李海龙以其对案涉房屋享有租赁权，法院的执行行为影响其对案涉房屋的使用为由提出执行异议，该院于2018年6月19日作出（2018）皖0102执异17号执行裁定，驳回李海龙的异议请求。李海龙不服，于2018年7月5日向一审法院提起执行异议之诉。另查明，案涉房屋系左珊珊个人所有，建筑面积226.19㎡，套内建筑面积182.83㎡，房屋登记时间为2012年12月24日。2012年4月13日，李海龙向吴金武账户转款150万元。2013年7月13日，左晓峰（借款人）与李家翠（贷款人）签订《借款合同》1份，约定借款金额150万元，借款期限自2013年7月13日至2014年7月12日止，月利率2%，并由安徽永利典当有限公司担保。2014年4月12日，左晓峰、许珊珊与李海龙签订《房屋出租合同》1份，约定，2012年4月13日左晓峰向李海龙借款人民币150万元，月息2分，借款期限两年，今日到期本息合计222万元，因无力偿还，本人左晓峰现将名下合肥市包河万达公馆9栋A座1302室出租与李海龙，房租以抵还债。租赁期限20年，自2014年4月13日起至2034年4月12日止。租金每年111000元，租赁期间保持不变，以所欠借款抵付房屋租金等。庭审中，左晓峰陈述案涉房屋由其占有使用至2015年2月1日，走之前许诺给李海龙一个月1万元到1.2万元租金。一审法院认为，本案是案外人执行异议之诉，主要审查李海龙对诉争标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。李海龙主张左晓峰、许珊珊向其出租案涉房屋用于偿还所欠的200万元借款本息。虽然双方签订房屋租赁合同，但从合同的履行过程及合同约定等方面来看，存在以下不合理情形：1.李海龙与左晓峰间的借贷总额150万元，月息2%，年利息为36万元，而约定的年租金11.1万元，不能实现约定的以租金抵债的目的；2.双方约定的年租金11.1万元，与市场价格不相符，明显过高；3.租赁合同签订时间为2014年的4月12日，左晓峰陈述2015年初才将房屋交由李海龙占有，且未能举证证明双方间存在合同变更情形；4.左晓峰陈述其孩子出生不久即搬出房屋在宾馆租住，不符合常理。加之，李海龙未能提供证据证明案涉房屋在法院查封之前其已实际占有使用，依法其应承担相应的不利后果。综上，李海龙主张双方间存在租赁涉案房屋并占有使用的事实不能成立，李海龙不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求依法应予驳回。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款（五）项、第三十一条第一款之规定，判决：驳回李海龙的诉讼请求。案件受理费34000元，由李海龙负担。二审中，本院组织双方当事人进行举证和质证。对一审查明而为双方无异议之事实本院予以确认。本院认为，本案李海龙起诉提起执行异议的依据为其与左晓峰、许珊珊签订《房屋租赁合同》，双方之间存在真实有效的租赁关系。但从该租赁合同中约定的内容反映，李海龙承租案涉房屋系由于左晓峰、许珊珊无力偿还欠付左晓峰的借款本息，左晓峰、许珊珊以房屋租金抵付借款，故本案的房屋租赁合同的签订实质上是以房屋使用权抵债，就李海龙享有的对左晓峰、许珊珊的债权而言并不优先于陶红，李海龙以租赁合同请求排除对案涉房屋的执行依据不足，本院不予支持。综上，李海龙的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34000元，由李海龙负担。本判决为终审判决。审判长 陆   建   群审判员 方玮韡审判员余海兰二〇一九年四月一日书记员 吴   丁   蔷附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。