沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0113民初407号原告：徐金凤，女，1969年5月20日出生，汉族，住址辽宁省抚顺市东洲区。原告：董志宇，男，1993年4月21日出生，汉族，住址辽宁省抚顺市东洲区。二原告共同委托诉讼代理人：王凤忠，系抚顺市148法律服务所法律工作者。被告：张健，女，1979年2月28日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：马艳亮(系张健丈夫)，男，1978年12月12日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。被告：王淑芝，女，1960年12月11日出生，汉族，住址沈阳市沈北新区。原告徐金凤、董志宇与被告张健、王淑芝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告徐金凤、董志宇及二原告共同委托诉讼代理人王凤忠，被告张健的委托诉讼代理人马艳亮到庭参加诉讼，被告王淑芝经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2018年4月16日签订的租赁协议无效；2、返还兑费32,000元及押金500元；3、赔偿另行租房损失14,400元及交通费、误工费3,000元。以上合计49,900元。事实与理由：被告张健将其承租被告王淑芝的房屋转租并出兑给原告，双方签订协议，原告按照约定交纳了租金及兑费，后原告发现承租的房屋是违章建筑，并被沈北新区执法局限期拆除，原告要求被告张健退还租金并赔偿损失，被告张健拒绝，故诉至法院。被告张健辩称，不同意返还兑费，不同意赔偿原告的损失。被告王淑芝未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告系母子关系。2017年9月6日，被告王淑芝与被告张健签订房屋租赁协议，约定王淑芝将自己位于沈北新区某某路的房屋门前搭建的门脸租赁给张健，租期自2017年9月10日至2018年9月9日，年租金为28,000元。2018年4月15日，被告张健与原告徐金凤签订《房屋转租协议》，约定张健将从王淑芝处承租的门脸转租并出兑给徐金凤，租赁到期日为2018年6月10日，租金为每年28,000元，押金为500元。后原告向被告张健支付了兑费32,000元及押金500元。双方约定32,000元包括两个月的房租，其他为兑费，双方在微信交流中被告张健称“2千多的空调留给你”对其他物品未作约定，原告称一个货架和灯等费用当时并没算钱也不想要。2018年4月16日，被告张健向原告徐金凤交付租赁房屋。同日，原告董志宇与案外人高登云签订《房屋租赁协议》，约定董志宇承租案外人高登云的位于沈北新区某某街的房屋,租期2018年4月18日至2019年4月17日，租金每月1,200元。合同签订后，董志宇向高登云支付租金14,400元及押金1,000元。2018年4月22日，当原告到店准备开业事宜时，发现门口张贴沈北新区城市管理综合行政执法局作出沈北拆决字（2018）第30322号强制拆除执行决定书，内容为：“责令你于2018年4月24日16时前将该违章建筑自行拆除，现告知期已满，由于你未能在期限内自行拆除，现决定对……实施强制拆除。”遂原告与被告协商退款事宜，但双方未能达成一致。原、被告均认可上述强制拆除执行决定书中所述的要求拆除的违章建筑即为被告张健租赁给原告徐金凤的门脸，现该门脸已经拆除。原告提供了2018年3月2日沈阳市人民政府关于全面整治违法建筑的通告，通告中限期自发布通告起15日内拆除违章建筑。还提供了与当地社区人员的现场录音，录音中社区人员称“整个道义地区都知道拆门斗子，没有一家不知道的，但什么时候去（通知）的他家叫不准。”原告以此证明被告张健为恶意出兑应当退款和赔偿，被告张健称事先不知强拆事宜。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”被告张健将临时搭建的房屋门脸转租给原告徐金凤，房屋转租协议应属无效。原告该项请求本院予以支持。关于原告请求返还租金及兑费32,000元的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，涉案标的物为临时搭建，明显不属于房屋主体的一部分，该事实应为双方明知，故双方均存在过错。且沈阳市人民政府发布公告限期15日拆除违章建筑，同时在沈阳市城市管理行政执法局沈北新区分局张贴的强制拆除执行决定书中也明确说明告知期届满，被告作为在此经营的业户，应当知道该门店应予拆除的事实，且原告并未实际经营，故被告收取原告的兑费、租金及押金应当予以退还。由于兑费中包含空调一部，因该物品价值相对较大，原告在被告交付物品后未能妥善保管导致实物灭失无法返还，且不能举证其价值，应当就被告所认可的价值2,000元从兑费中予以扣除，其他物品双方未有约定其价值不予计算。关于原告要求被告赔偿其另行租赁房屋租金的诉讼请求，因本案中原告要求解除的《房屋转租协议》的租用方为徐金凤，而原告董志宇与案外人高登云签订《房屋租赁协议》中的租用方系董志宇而非徐金凤。且该项支出属被告在出租门店时不可预知的部分，且原告明知门店并非房屋主体而是临时搭建，自身亦存在过错，故对于该项诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告赔偿其交通费、误工费的诉讼请求，因原告未能提供相关证据证明其损失，故对于原告的该诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告王淑芝承担连带责任的诉讼请求，因其租赁合同相对人为被告张健，原告诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张健与原告徐金凤2018年4月15日签订的《房屋转租协议》无效；二、被告张健于本判决生效后十日内向原告徐金凤返还租金、兑费及押金30,500元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,048元，由二原告负担640元，被告张健负担408元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  杨蓉芳人民陪审员  齐海萍人民陪审员  纪晓丹二〇一九年四月十二日书 记 员  吴 彤附：本案适用相关法律条文《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱的义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。