西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院 西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书                                （2018）陕0113民初14067号原告：李璐婷，女，汉族，1989年11月17日出生，住西安市长安区。委托代理人：孔险峰，陕西九州同律师事务所律师。被告：金妍，女，汉族，1984年4月17日出生，住西安市雁塔区委托代理人：朱术会，上海市建纬(西安)律师事务所律师。委托代理人：张铧毅，上海市建纬(西安)律师事务所实习律师。第三人：西安泰昌房地产信息咨询服务有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：薛军瑞，具体职务不详。委托代理人：唐晓静，女，汉族，1989年5月26日出生，系该公司员工。原告李璐婷与被告金妍、第三人西安泰昌房地产信息咨询服务有限公司（以下简称泰昌公司）房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李璐婷及其委托代理人孔险峰，被告金妍的委托代理人朱术会、张铧毅到庭参加了诉讼。第三人泰昌公司经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2018年4月4日经玛雅房屋紫薇城市花园店居间签订了《西安市存量房屋买卖合同》，该合同约定被告将其所有的坐落在西安市高新区XX幢XX单元XX室房屋出售给原告，房屋建筑面积为51平米，规划设计用途为住宅。该合同第二条第(三)项该房屋的抵押情况约定为：“该房屋已设定抵押的，甲方应于2018年5月1日前办理抵押注销手续。”该合同第三条成交方式、成交价格、付款方式及资金划转方式约定为：“经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为人民币470000元，乙方应于本合同签订当日将定金人民币20000元交于甲方，乙方采取下列2方式付款：2、贷款：乙方应于本协议签订之日起10日内备齐购房首付款，并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款人民币190000元存入资金监管账户进行资金监管。乙方选择商业贷款，申办贷款支付剩余房款人民币280000元”。该合同第四条房屋产权及具体状况的承诺约定为：“甲方应保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，认可本合同及其相关文件的约定，乙方承诺该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其相关文件的约定，本条款为独立条款，守约方可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。”该合同第六条房产过户手续办理约定为：“甲、乙双方自签订本合同当日起，30个工作日内备齐所有过户资料和所需房款，甲、乙双方备齐所有过户资料和所需房款后，60个工作日内到房管局办理过户手续。”上述合同签订后，原告已按约定将定金20000元交于甲方、备齐了所有过户资料和所需房款。2018年4月23日网签合同已出，双方也已签字，2018年5月5日原告的贷款也审批通过，随后居间方通知被告配合办理资金监管手续，被告却以其不知道其房产有顺位抵押为由拒绝配合办理房屋过户所需的手续。综上所述，原告认为，被告的违约行为严重违背诚实信用原则，破坏市场交易秩序，理应赔偿原告房屋差价损失等各项损失。据此，原告请求法院根据合同履行情况、购房价格、合同解除时的房屋市场价值及公平原则、诚实信用原则，依法判令：1、解除原、被告2018年4月4日签订的《西安市存量房屋买卖合同》；2、被告返还原告购房定金人民币20000元；3、被告因违约偿还原告房屋差价损失214500元、居间服务费损失13220元、银行贷款按揭服务费用损失7300元，鉴定费损失3400元；4、本案的诉讼费由被告承担。被告辩称：一、案涉房屋房产证记载抵押权人为壳牌(中国)有限公司(下称“壳牌公司”)与不动产登记簿记载抵押权人为中国工商银行股份有限公司西安南关支行(下称“工行”)不一致，导致无法按合同约定解除抵押，属于当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，合同无法按约定继续履行，应当解除。2018年4月4日，答辩人与被答辩人、居间人西安泰昌房地产信息咨询服务有限公司签订《居间服务合同》、答辩人与被答辩人签署《房屋买卖合同》，约定答辩人将其位于高新区XX幢XX单元XX室房屋出让给被答辩人，在签署的《居间服务合同》中答辩人已明确告知该房屋为抵押按揭购房，“抵押权金额人民币柒万元整”，不存在隐瞒房产设定抵押的事实。当日，居间人出具欠条，居间人工作人员杨静代答辩人收取被答辩人购买案涉房屋定金2万元，在答辩人提交《西安市房屋登记簿》确认无再抵押、无法院查封状态。后支付给答辩人。2018年4月8日，答辩人去西安市XX中心查其房屋情况，《西安市房屋登记簿》显示案涉房屋上设有抵押权，抵押权人工行，即为答辩人当时办理抵押按揭购房的银行。2018年4月12日，答辩人向工行提前一次性全部偿还剩余贷款本息。积极履行办理房屋涉及的抵押权注销手续。2018年4月24日，抵押权人工行向西安市不动产登记服务中心申请办理抵押权注销登记，截至目前工行仍未成功办理抵押权注销登记手续。工行告知答辩人房产证上记载的抵押权人为壳牌公司，与不动产登记簿记载不一致，答辩人立即前往不动产登记中心要求说明不一致原因，不动产登记中心告知答辩人会进行核查。在不动产登记中心无法解决此事的情况下，金妍分别于5月3日、5月8日向“西安12345市民热线”反映其房屋被抵押事项，西安市热线均办受理，受理编号分别为XXXXXXXXXXXX0882、XXXXXXXXXXXX1483；并通过发微博@陕西都市快报、西安电视台西安市人民政府、人民日报等媒体或政府部门，希望能推动此事尽快解决。2018年10月8日，答辩人再次查询案涉房屋的不动产登记簿信息，仍然显示权利人为工行，答辩人再次要求不动产登记中心查询房产证与不动产登记簿不一致原因，未得到明确答复，也未取得抵押给壳牌公司的抵押登记原始材料。从以上答辩人行为可知，答辩人在签订合同时无法预见亦不可能预见房产证记载信息与不动产登记簿记载信息不一致。答辩人从未将该房屋设定过二次抵押，因房产证也一直存放在不动产登记中心，在签署《房屋买卖合同》时答辩人一直未见到自己的房产证，当工行告知二者信息不一致时，答辩人已做了上述努力，穷尽各种方法去解决存在的问题，积极履行合同约定的义务，但因此客观条件存在，导致合同无法继续履行，而合同双方在履行合同中均无过错，答辩人与被答辩人合同目的均不能实现，故案涉《房屋买卖合同》应当解除；二、被答辩人主张房屋上涨差价损失，违反了损害赔偿的可预见性，无合同依据及法律依据，答辩人亦没有过错，该项诉请应子以驳回；三、在签订《西安市存量房买卖合同(经纪机构版)》前，居间人及被答辩人均明知案涉房屋不动产登记簿与房产证他项权利信息记载不一致，专业机构的居间人、被答辩人均应该已经预见到该客观情况的变化可能导致合同无法继续履行，故居间人及被答辩人应承担与其过错相应的责任。综上，案涉《房屋买卖合同》应当解除；被答辩人诉请的房屋上涨差价损失，无合同依据及法律依据，应当依法予以驳回；居间人及被答辩人存在过错，应当承担与其过错相应的责任。经审理查明，2018年4月4日，原告李璐婷（乙方、买受人）与被告金妍（甲方、出售方）签订《西安市存量房屋买卖合同》，合同约定被告将其所有的位于西安市高新区XX幢XX单元XX室房屋出售给原告，建筑面积为51平米。房屋已设定抵押，被告于2018年5月1日前办理抵押注销手续。房屋成交价格47万元，原告应在合同签订当日将定金20000元交予被告，此定金必须与其余购房款同时存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，由监管银行自动划转到被告银行账户，若被告违约双倍返还原告定金，若原告违约被告不退还被告定金。付款方式为贷款，原告应于本协议签订之日起10日内备齐购房首付款并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款9万元存入资金监管账户进行资金监管。原告选择商业贷款，申办贷款支付剩余房款28万元。甲乙双方自签订本合同当日起30个工作日内备齐所有过户资料和所需房款，备齐资料和房款后60个工作日内到房管局办理过户手续。合同第八条违约责任约定，若双方任意一方不按照合同约定履行或不完全按照本合同约定履行则视为违约，经守约方催告后仍不履行或不完全履行的，守约方有权单方解除合同；守约方解除本合同的，应当以书面方式进行，合同自守约方向违约方发出的书面通知送达违约之日起自动解除，如被告违约，被告应当七个工作日内将其已经收取的原告全部付款返还原告，并按照房屋成交总价的10%向原告支付违约金，如被告逾期将原告已经支付款项返还给原告，每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向原告支付违约金，在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由被告承担。同日，原告及第三人签订《居间服务合同》，合同约定居间服务费14100元，双方签订买卖合同即认可居间服务完成。上述合同签订后，原告向第三人交纳定金20000元、居间服务费13220元，代办过户、按揭费7300元。随后第三人将定金20000元转交被告。同年4月23日，双方签订《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》。另查，该房屋设定抵押权，截止2018年4月8日抵押权人为中国工商银行股份有限公司西安南关支行，2018年4月12日，被告将按揭剩余贷款清偿。同年4月20日，中国工商银行股份有限公司西安南关支行出具被告已于2018年4月12日结清贷款本息的证明。同年4月24日，原告向中国工商银行股份有限公司西安南关支行提交撤销抵押登记资料并申请撤销抵押权登记。再查，涉案房屋的权属证书他项权利一栏载明抵押权人为壳牌（中国）有限公司，权利价值20万元，抵押期限自2009年10月8日至2010年10月7日。因涉案房屋存在二次抵押，被告于2018年5月3日将该情况反映给“西安12345市民热线”，并同时通过微博@陕西都市快报、西安电视台、西安市人民政府、西安身边事、壳牌中国集团、人民日报等媒体和政府部门。同年5月18日，被告在微信中向第三人表示要先处理二次抵押问题故无法出卖房屋。庭审中，被告表示不同意解除合同，并表示愿意以原合同约定条款继续履行双方之间的房屋买卖合同。另查，原告申请对涉案房屋市场价进行评估，陕西中大房地产评估有限责任公司出具《房地产估价报告》，确定截止2018年11月2日，涉案房屋的市场价值总额为684511元，单价13258元/平米。以上事实，有《西安市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》、情况说明、欠条、不动产登记簿、房屋所有权证书、工行还款凭证、贷款结清证明、抵押登记撤销申请书、投诉受理通知、微博截图、微信聊天记录等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方订立的《西安市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，原告支付定金20000元后，被告即于2018年4月12日结清了按揭贷款，并于同年4月24日向抵押权人申请撤销抵押登记，双方均按合同约定履行了各自的合同义务。但因被告所有房屋的权利证书登记的抵押权人信息与不动产登记簿的登记信息不一致，造成涉案房屋撤押受影响，房产证无法取得，致使后续交易无法进行，被告遂表示需先处理二次抵押的问题，并表示不出卖房屋。基于被告不卖房屋即解除房屋买卖合同的意思表示，原告以诉讼方式要求解除合同的，双方对解除房屋买卖合同的合意成立，原告现主张解除房屋买卖合同的诉请，本院依法予以支持。合同解除后，被告应将已收取的定金2万元退还原告。因房屋买卖合同无法履行系涉案房屋的权利证书登记的抵押权人信息与不动产登记簿的登记信息不一致造成，并非被告原因，原告要求被告承担房价损失及中介费、贷款服务费、鉴定费的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告李璐婷与被告金妍于2018年4月4日签订的《西安市存量房屋买卖合同》、2018年4月23日签订的《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》予以解除；二、被告金妍应于本判决生效之日起十日内返还原告李璐婷定金人民币20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费3110元，由原告承担2643元，由被告承担467元。由于原告已预交，被告应于支付上述款项时一并交付原告。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长      刘    洁人民陪审员      王 建 平人民陪审员      陈    黎 二〇一九年 四月 二十二日                  书  记  员      李    静  打印：扈艳红         校对：李静       2019年  月  日送达 1