湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0121民初1023号原告（反诉被告）欧书彪，男，1995年12月28日出生，汉族，户籍住址湖南省嘉禾县。委托代理人刘小舟，湖南湘晟律师事务所律师。被告（反诉原告）何宏亮，男，1984年4月23日出生，汉族，户籍住址长沙市天心区。委托代理人戴亚军，湖南通程律师事务所律师。第三人长沙汉宇房地产经纪有限公司，住所地：湖南省长沙县星沙街道东三路118号国泰九龙湾7栋117。法定代表人：伍小婷。原告（反诉被告）欧书彪与被告（反诉原告）何宏亮及第三人长沙汉宇房地产经纪有限公司（以下简称汉宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）欧书彪的委托代理人刘小舟、被告（反诉原告）何宏亮及其委托代理人戴亚军、第三人的法定代表人伍小婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欧书彪请求本院判令：1、解除原、被告于2018年10月14日签订的《房屋买卖居间合同》；2、被告立即向原告退还购房定金20000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告何宏亮答辩要点：1、被告并没有责任退还购房定金20000元，被告并没有对原告进行虚假承诺，也没有义务查知原告是否有购房资格，该义务应当由中介进行查实。2、原告本人自行向被告承诺放弃已经支付的20000元，被告认可对方放弃的权利，也保留向其追究违约责任的权利。第三人答辩要点：同意解除《房屋买卖居间合同》。被告何宏亮于2019年1月24日向本院提出反诉，反诉请求：1、依法解除《房屋买卖居间合同》，判决被反诉人向反诉人支付违约金3万元，；2、依法判决被反诉人向反诉人支付在被反诉人购房期间给反诉人造成的房屋租金损失2000元；3、依法判决被反诉人承担本案本诉与反诉的全部诉讼费用。反诉被告欧书彪答辩要点：对要求解除合同的请求，无异议，但反诉原告要求反诉被告支付违约金30000元，不具备支付条件，反诉被告未违约，该请求不成立；对于租金损失请求不合理，反诉原告从未交付房屋，反诉被告也从未妨碍其行使使用权，因此不存在租金损失。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实：1、2018年10月14日，何宏亮（甲方、卖方）、欧书彪（乙方、买方）及长沙汉宇房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订了《房屋买卖居间合同》。合同约定：1、甲方自愿将坐落于长沙县星沙镇土桥村圆梦·完美生活02栋707号房屋出售给乙方，《房屋所有权证》号为709009807，建筑面积90.76平方米，未出租；2、房屋总售价为700000元，乙方于本合同签订时向甲方支付购房定金50000元；3、若因国家政策原因或不可抗拒因素导致此合同无法履行，则三方可协商解除合同，互不追责。甲方所收定金和购房款退还给乙方。已产生的费用甲乙双方各自承担。2、签订合同当日，欧书彪向何宏亮支付定金20000元，何宏亮出具定金收条。3、2018年6月25日，长沙市人民政府办公厅“长政办函[2018]75号”文件第三条第（四）项规定：在本市稳定就业且无住房的非本市户籍家庭，连续缴纳24个月个人所得税（或社会保险），在限购区域内限购1套商品住房。4、原、被告及第三人均同意解除《房屋买卖居间合同》，第三人于2019年3月26日收到本院邮寄的起诉状副本。二、双方当事人有争议的事实：1、被告何宏亮是否应当返还原告定金20000元。原告认为系因为政策原因导致合同不能履行，现合同解除被告应当按照合同约定返还原告购房定金20000元。被告认为，原告有购房资格，系因为交不出定金才导致合同不能履行，被告无需退还原告购房定金。本院认为，依据三方签订的《房屋买卖居间合同》第十二条的约定：“若因国家政策原因或不可抗拒因素导致此合同无法履行，则三方可协商解除合同，互不追责。甲方所收定金和购房款退还给乙方。”现因欧书彪的户籍所在地为郴州市嘉禾县，并非长沙户籍，按照长沙市人民政府相关文件规定属于限购对象，属于因国家政策原因导致合同无法履行，故被告何宏亮应按照合同约定返还原告定金20000元。2、反诉被告欧书彪是否应当支付反诉原告何宏亮违约金30000元，并赔偿租金损失。反诉原告何宏亮认为，欧书彪拥有购房资格，是因为交不起购房定金才放弃购买涉案房屋的，所以应当承担违约责任，支付违约金30000元并赔偿损失。反诉被告欧书彪认为，其并无购房资格，系国家政策导致合同不能履行，不承担违约责任，也无需赔偿损失。本院认为，反诉原告认为欧书彪拥有购房资格，但是未能提交确凿的证据予以证明，故根据反诉被告提供的常住人口登记卡，本院认为欧书彪并无购房资格，系因国家政策导致合同不能履行，无需向反诉原告支付违约金。关于反诉原告的租金损失，因未提交证据予以证实，故反诉被告无需赔偿。判决的理由与结果本院认为，一、原、被告及第三人之间的《房屋买卖居间合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。二、根据长沙市人民政府办公厅“长政办函[2018]75号”文件的规定，原告属于限购对象，不能办理房屋产权过户手续。本案房屋买卖合同目的不能实现，且现三方均同意解除合同，对原告主张解除《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，本院予以支持。2019年3月26日，第三人收到本院邮寄送达的包含有解除合同意思表示的起诉状副本等诉讼材料。故本院认为合同的解除日期为2019年3月26日；三、《房屋买卖居间合同》解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据本案的性质，恢复原状。因合同的解除属不可归责于各方当事人的原因，故被告何宏亮应当退还原告欧书彪所给付的购房定金20000元。对于反诉原告主张反诉被告支付违约金30000元的请求，本院不予支持。另，反诉原告主张反诉被告支付购房期间的房屋租金损失2000元，因其未提供证据证明，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，判决如下：一、原告（反诉被告）欧书彪、被告（反诉原告）何宏亮及第三人长沙汉宇房地产经纪有限公司于2018年10月14日签订的《房屋买卖居间合同》于2019年3月26日解除；二、被告（反诉原告）何宏亮于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）欧书彪退还购房定金20000元；三、驳回反诉原告何宏亮的反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费300元，减半收取150元，反诉受理费307元，共计457元，由被告（反诉原告）何宏亮承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  胡玲玲二〇一九年四月十一日法官助理胡赟书记员李超奇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。