成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0124民初1789号 原告：成都平安物业有限责任公司，住所地：成都市武侯区科华北路139号三楼。 法定代表人：严科，职务：总经理。 委托诉讼代理人：烟妮，女，汉族，1983年8月7日出生，住成都市金牛区。 被告：邓欣洁，男，汉族，1989年1月24日出生，住四川省郫县。 原告成都平安物业有限责任公司与被告邓欣洁物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张少适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理，原告成都平安物业有限责任公司的委托诉讼代理人烟妮、被告邓欣洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告成都平安物业有限责任公司向本院提出以下诉讼请求：1、被告交纳判决生效时累计拖欠的物业服务费（截止2018年8月31日共计6753.60元）、代收垃圾清运费（截止2018年10月31日共计428元）;2、被告支付第一项诉讼请求中拖欠截止日为被告实际交纳拖欠费用之日的违约金；3、被告支付律师费3500元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原告与郫县三利房地产有限责任公司签订了交大·卡布里城《前期物业服务合同》。根据合同约定，被告应按月向原告交纳物业管理服务费，但被告从2014年1月起截至2018年8月31日一直未向原告交纳物业管理服务费。经原告多次催缴，被告仍未向原告交纳上述费用。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求支持诉请。 被告邓欣洁辩称，被告不按时缴纳物业费是因为原告没有按合同履行以及相关规定提供服务，已造成违约。原告应采取多种形式与业主沟通，处理投诉，对薄弱环节持续改进，然而原告从提供服务至今从未与业主进行过沟通，也没有进行过一次调查，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，原告不调查业主不按时交纳物业费的原因，没有从服务的角度解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费、门上贴条、发律师函、向法院诉讼。被告因物业公司不作为没有缴纳物业费，物业公司并没有主动沟通积极处理，而是通过人为断水、断电的违法方式来威胁和胁迫。物业公司没有以服务业主为基础，而是一味的只想收取物业费，小区内的很多问题都没有得到解决。原告履行共用设施、环境卫生、交通项目进行维护、修缮、服务管理的义务时不及时、不到位。原被告双方签订的交大·卡面里城《商品房买卖合同》附件明确约定：“物业共用部位的维修、养护和管理。”，但是原告没有按合同约定履行好义务。原告不及时检修及维修电梯，电梯故障率超高，导致出现两部电梯同时停运现象，给业主的生活带来不便并造成巨大的安全隐患。原告长时间不能保证消防设施的正常，对消防设施的维护不到位。原告应当保障消防设施设备运转正常。消防通道长期有车辆占道停放，造成消防通道堵塞。楼道、小区内等共用公共区域的清扫、保洁工作及管理不到位。楼梯口经常有倾倒的垃圾、尿液残留等。小区中庭水池从未注水，由于下雨、风吹日晒，水池中多有积水并常年无人管理清洗。各楼道及墙面多处有墙面脱落现象，并未有物业人员及时处理。本小区的地面车位随时乱停乱放，无人管理。原告履行小区公共秩序维、人员安全问题不到位。本小区有三个出入口，每个出入口只有一个安保人员，小区的铁门形同虚设，小区以外的人随意进出，小区无核查无登记，小区已发生多起入户盗窃，白天也出现被偷盗的现象。原告对此并没有给出合理解释和改进方案。原告对夜间的防范检查及道路巡查不到位，小区摄像头形同虚设，没有起到任何作用，安全问题严重失控。原告侵占本属于包括被告在内的小区业主的费用。根据《中华人民共和国物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的按照约定，没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”以及第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，则当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”原告私自将本该属于所有业主共用的公告栏、小区里的广告费、汽车出入口的广告牌、电梯内等其他位置商业广告牌收入费用，并且没有向业主公布其收入的流向，其广告和车位收益、临时停车收益等应该全体业主共有，原告的行为严重侵害全体业主的权利，应扣除必要成本后转入小区的公共维修基金内，并向业主公布收支情况，从成立至今，从未公示审计过财务收支情况。小区游乐设施设备常年处于损坏状态，无人修缮。小区地漏、水泥盖损坏，无人管理，存在巨大的安全隐患。小区的地下停车场灯光昏暗，个别地方漏水严重，下水通道处无水泥盖，严重影响汽车出入。部分单元的单元门锁损坏没有及时更换，单元门敞开任何人都可以进出。成都地铁6号线占道施工，有轨电车占用卡布里城地面赔偿至今没有得到清楚的答复，各方推诿。在原告纠正错误履行行为前，被告有权拒绝支付物业服务费。因原告不能适当履行物业服务义务，给被告生活带来诸多不便，并带来一定的经济损失及精神损害，被告才从2014年起停止缴纳物业管理费。在原告没有恰当履行物业服务义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费，并取消违规收取滞纳金，由原告承担此次诉讼相关费用。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明，2009年12月27日原告与郫县三利房地产有限责任公司签订了交大·卡布里城《前期物业服务合同》，约定原告为位于郫县犀浦镇校园路588号交大·卡布里城商住小区提供物业管理服务，期限为2009年12月8日至业主委员会成立于业主大会所聘用的物业服务企业签订物业合同生效时止，物业服务费按照建筑面积为1.5元/平方米/月，逾期未缴纳的，每逾期一日按照欠费总额的5%收取滞纳金，生活垃圾处置费为住宅8元/户/月。合同中还约定了其他事项。合同签订后，原告进入该小区进行物业管理服务至今。被告系案涉辖区10栋1单元14层1402号住宅房屋的权属人，该房建筑面积80.37元。2018年9月10日，原告向被告发出律师函，要求被告缴纳物业管理服务费，后催缴未果，现原告向本院起诉，要求支持诉请。 庭审中，原告要求被告支付2014年1月1日至2019年3月31日期间的物业管理服务费、违约金，并按照2017年5月之前每户每月8元、2017年5月之后每户每月6元的标准支付上述期间的垃圾清运费，原告撤回要求被告支付律师费的主张。 以上事实有原被告的身份信息、《前期物业服务合同》、欠费明细、业主资料登记表、律师函、房屋信息登记表以及原被告的当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为,根据被告在案涉小区的房屋登记信息，可以确认被告是案涉小区的业主，根据原告和郫县三利房地产有限责任公司签订了交大·卡布里城《前期物业服务合同》，可以确认原被告建立了合法有效的物业服务关系，双方应按照合同的约定履行权利义务。现原告以被告未按照合同约定缴纳相关费用为由，要求被告支付2014年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费、违约金和生活垃圾处理费的主张符合《前期物业服务合同》的约定，不违背法律的规定，予以支持。根据《前期物业服务合同》约定的物业费标准、逾期付款的滞纳金标准和被告案涉房屋建筑面积情况，本院确认被告应支付原告2014年1月1日至2019年12月31日期间所欠物业费7594.97元、垃圾清运费378元及违约金1519元。对于原告撤回要求被告支付律师费的主张，是原告对其权利的处置，不违背法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下： 被告邓欣洁于本判决生效之日起十日内日向原告成都平安物业有限责任公司支付2014年1月1日至2019年13月31日期间所欠物业费7594.97元、垃圾清运费378元以及违约金1519元，共计9491.97元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由被告邓欣洁承担。 本判决为终审判决。 审判员 张 少 二〇一九年四月十五日 书记员 阳友亮