陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕03民终583号 上诉人（原审被告)：陕西金岳置业有限公司,住所地：陕西省西安市莲湖区,统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX3842。 法定代表人：赵岳儒，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵敏科，男，汉族，1982年7月26日生，住西安市未央区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。 被上诉人（原审原告）：西安丰亨达置业有限责任公司,住所地，西安市雁塔区，统一社会信用代码91610113MA6UUOCD1K。 法定代表人：马丁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴涛，陕西仁和万国律师事务所律师。 原审被告：陕西金岳置业有限公司凤县分公司,住所地:陕西省宝鸡市凤县,统一社会信用代码91610330567107749B。 负责人：赵岳儒，该公司总经理。 上诉人陕西金岳置业有限公司与被上诉人西安丰亨达置业有限责任公司及原审被告陕西金岳置业有限公司凤县分公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服陕西省凤县人民法院（2018）陕0330民初404号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陕西金岳置业有限公司上诉请求，请求二审法院判决撤销原判，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实及适用法律错误。一、被上诉人仅代理签订9套商品房买卖合同，上诉人已足额支付销售佣金和宣传费。二、《商品房销售管理办法》第十六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十三条都规定了商品房买卖合同的要件。《商品房选房协议书》和《客户缴款通知单》不具备以上法律规定的商品房买卖合同的内容，《商品房选房协议书》和《客户缴款通知单》并非商品房买卖合同，不应视为被上诉人完成房屋销售。三、被上诉人超越代理权限，侵害了上诉人的合法权益，被上诉人不采用订立商品房买卖合同的形式销售房屋，而与他人签订《商品房选房协议书》和向他人发送《客户缴款通知单》，被上诉人的此行为不但超出了《销售代理合同》的范围，并且对上诉人造成较大的法律风险。四、上诉人与被上诉人口头约定被上诉人销售金源世纪城30套才给3万元奖励，但被上诉人实际销售4套，所以不存在奖励问题。五、不应支付的佣金的情形。金凤佳苑购房者王丹和容会霞在7月31日前首付均未到位。XX城XX房XX户高云松、宋某某、张某乙签订的购房协议为一次性付款方式，现付款金额均未达到全款支付，其中高云松购房协议未签订。金凤佳苑购房户於某某和刘某甲均已退房。上诉人已经按约定依据被上诉人实际完成销售量支付了佣金及宣传费。综上，原审判决认定事实及适用法律错误。请求二审法院判决支持上诉人的上诉请求。 被上诉人辩称，49户购房人已经向上诉人交付了首付款，并与上诉人签订了商品房选房协议。选房协议的内容就是购房合同的内容，选房协议是上诉人提供的，上诉人没有向被上诉人提供制式的商品房买卖合同文本。事实上上诉人收取49户购房首付款，与49户签订选房协议，被上诉人的中介服务就完成了。上诉人按照合同约定已经向被上诉人支付了4月、5月全部佣金、销售宣传费，支付了6月份5万元的销售佣金以及宣传费，上诉人对被上诉人与客户签订的选房协议未提出异议。上诉人公司项目负责人和被上诉人法定代表人的聊天记录以及解除合同的文本可以说明上诉人违约。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人西安丰亨达置业有限责任公司在原审的诉讼请求：1、请求依法判令两被告向原告支付218068元（佣金162007元、宣传费26061元、销售奖励30000元）。2、本案诉讼费及诉讼保全费由两被告承担。 一审法院认定事实：2018年4月17日原告与被告陕西金岳置业有限公司凤县分公司签订《销售代理合同》一份，合同约定，合作方式和范围为被告指定原告为独家销售代理，销售被告在宝鸡市凤县开发建设的XX城XX小区XX苑项目；合同履行日期为2018年4月15日至2018年7月31日；费用负担方式为被告提供具备销售条件的销售场所，本项目沙盘、户模、广告费、宣传车及油费由被告负担，另雇佣司机和按揭专员的工作由被告负担；被告负担举办活动所需的经费及礼品费用、老带新奖励每套2000元，每月的销售宣传费按两个项目销售合同总额的千分之五当月月底清算，下月五号前支付原告，谈判桌及办公桌椅及装修费用等由被告负责提供或支付，被告承担销售案场的水电费、网费、电话费；销售范围及方式为原告代理销售被告所开发的金源世纪城小区，销售方式为合同签订后直接公开销售；原告代理被告所开发的金凤佳苑小区的住宅，销售方式为合同签订后直接公开销售；原告代理的金源世纪城佣金为，所售房源（住宅）按总房款的3.5%结算基本佣金；该项目每套房屋销售价格超出2900元/平方米（此价位不包含大修基金及契税费用）价款以上的部分，原、被告双方7︰3的比例给原告结算分成佣金；购房客户交纳首付款时即认定成交；成交客户被告按合同总房款的3.5%向原告结算基本佣金，如有超出2900元/平方米的部分，按上述比例给原告结算分成佣金，一并当日结算；原告代理的金凤佳苑项目佣金为，所售房源（住宅）按总房款的1.5%结算基本佣金；以上两个项目佣金部分原告负责出具被告公司的增值税发票；结算按合同成交额结算，公积金客户首付20%到位，银行按揭30%-40%到位，首付到位，按套当天结算销售佣金100%;并约定，原告在进场后，到七月底内完成销售任务30套，销售满30套，被告当日给予原告销售奖励3万元；若满三个月时，原告未完成30套销售任务，每少销售一套罚1000元；如发生原告销售的房源退房，被告扣除原告该房源相应的佣金。合同并对其他事项也做了约定。合同签订后，原告在合同期限内组织人员对被告开发的金凤佳苑小区、金源世纪城小区的商品房进行公开销售，并以被告名义分别与购房客户签订《商品房买卖合同》9份、《商品房选房协议》34份、《客户交款通知单》6份，各购房人按照上述协议支付被告部分购房价款。期间，被告支付原告代理销售商品房酬金132133元。 另查，2018年6月15日原告以被告名义与购房客户於某某签订《商品房买卖合同》一份，2018年8月12日於某某向被告申请退房，2018年9月6日被告退还於某某购房款44041元。 再查，陕西金岳置业有限公司凤县分公司系被告陕西金岳置业有限公司依法成立的分支机构。 认定上述事实的证据有：销售代理合同、商品房买卖合同、商品房选房协议、客户交款通知单、银行付款凭证、退房申请及原、被告陈述等证据在案佐证，可以认定。 一审法院经审理认为，结合原、被告的诉辩意见，本案争议焦点：一、原、被告签订的《销售代理合同》的效力问题。二、原告代理销售房屋的形式、数量、价格。三、原、被告是否全面履行合同义务，及原告完成代理任务的标准。四、佣金、宣传费的数额及销售奖励款应否支付的问题。五、被告已支付的佣金数额。 一、关于原、被告签订的《销售代理合同》的效力问题。 一审法院认为，原告与被告陕西金岳置业有限公司凤县分公司签订的《销售代理合同》，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，合同签订后，即对双方产生法律约束力，双方应依照合同约定行使权力、履行义务。 二、原告代为销售的房屋的形式、数量、价格。 （一）、金凤佳苑商品房代销情况。 1、签订《商品房买卖合同》的商品房数量、价格，以下为原、被告提供的证据： （1）被告与梁某某签订的《商品房买卖合同》显示，梁某某购买金凤佳苑3号楼3单元0602号房屋，建筑面积80.76平方米，每平方米2860.32元，总房价231000元；付款方式为2018年6月29日支付首期房价款71000元，占全部房款的30.74%，余款160000元申请贷款支付。 （2）被告与赵某甲签订的《商品房买卖合同》显示，赵某甲购买金凤佳苑3号楼4单元0602号房屋，建筑面积78.76平方米，每平方米2920.26元，总房价230000元；付款方式为2018年7月12日支付首期房价款70000元，占全部房款的30.43%，余款160000元申请贷款支付。 （3）被告与杨某甲签订的《商品房买卖合同》显示，杨某甲购买金凤佳苑3号楼4单元0603号房屋，建筑面积80.43平方米，每平方米2655.61元，总房价213591元；付款方式为2018年6月8日支付首期房价款73591元，占全部房款的30.45%，余款140000元申请贷款支付。 （4）被告与文小岗签订的《商品房买卖合同》显示，文小岗购买金凤佳苑4号楼4单元40701号房屋，建筑面积58.47平方米，每平方米1880元，总房价109924元；付款方式为2018年5月30日一次性支付房价款109924元。 （5）被告与於某某签订的《商品房买卖合同》显示，於某某购买金凤佳苑4号楼4单元40702号房屋，建筑面积60.66平方米，每平方米1880元，总房价114041元；付款方式为2018年6月12日支付首期房价款44041元，余款70000元申请贷款支付。以上5套商品房，总房价898556元。 2、签订《商品房选房协议书》的商品房数量、价格。以下为原、被告提供的证据： （1）2018年7月26日被告与黎某甲签订的《商品房选房协议书》显示，黎某甲自愿认购金凤三期12号楼4单元40203号房屋，建筑面积84.98平方米；认购价格2921.55元/平方米；总房款248273元；并约定签订认购协议同时，向被告交付购房全款248273元。 （2）2018年4月26日被告与陈某甲签订的《商品房选房协议书》显示，陈某甲自愿认购金凤三期12号楼5单元50201号房屋，建筑面积83.42平方米；认购价格2974.35元/平方米；总房款248121元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即78121元，剩余房款银行按揭付款。 （3）2018年4月27日被告与王某甲签订的《商品房选房协议书》显示，王某甲自愿认购金凤三期12号楼2单元402号房屋，建筑面积83.02平方米；认购价格2998.58元/平方米；总房款248942元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即78942元，剩余房款银行按揭付款。 （4）2018年4月27日被告与黎某乙签订的《商品房选房协议书》显示，黎某乙自愿认购金凤三期12号楼2单元20303号房屋，建筑面积84.98平方米；认购价格3065.20元/平方米；总房款260481元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即80480元，剩余房款银行按揭付款。 （5）2018年5月9日被告与唐某某签订的《商品房选房协议书》显示，唐某某自愿认购金凤三期12号楼2单元20301号房屋，建筑面积84.98平方米；认购价格3003.11元/平方米；总房款251751元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即81751元，剩余房款银行按揭付款。 （6）2018年4月30日被告与龙某甲签订的《商品房选房协议书》显示，龙某甲自愿认购金凤三期12号楼2单元102号房屋，建筑面积83.02平方米；认购价格2802.58元/平方米；总房款232670元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即72670元，剩余房款银行按揭付款。 （7）2018年5月7日被告与蒋某某签订的《商品房选房协议书》显示，蒋某某自愿认购金凤三期12号楼1单元10303号房屋，建筑面积83.42平方米；认购价格3002.84元/平方米；总房款250496元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即80496元，剩余房款银行按揭付款。 （8）2018年5月5日被告与呼某某签订的《商品房选房协议书》显示，呼某某自愿认购金凤三期12号楼4单元303号房屋，建筑面积84.98平方米；认购价格3003.06元/平方米；总房款255200元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即85200元，剩余房款银行按揭付款。 （9）2018年5月26日被告与邓某甲签订的《商品房选房协议书》显示，邓某甲自愿认购金凤三期12号楼5单元301号房屋，建筑面积84.43平方米；认购价格3064.11元/平方米；总房款255608元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即85608元，剩余房款银行按揭付款。 （10）2018年5月22日被告与王某乙签订的《商品房选房协议书》显示，王某乙自愿认购金凤三期12号楼1单元301号房屋，建筑面积117.6平方米；认购价格3086.73元/平方米；总房款363000元；并约定签订认购协议同时，向被告一次性交付全部房款363000元。 （11）2018年7月16日被告与杨某乙签订的《商品房选房协议书》显示，杨某乙自愿认购金凤三期14号楼2单元202号房屋，建筑面积84.5平方米；认购价格2975.11元/平方米；总房款251397元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即81397元，剩余房款银行按揭付款。 （12）2018年7月31日被告与王琴琴（王丹）签订的《商品房选房协议书》显示，王琴琴自愿认购金凤三期12号楼5单元303号房屋，建筑面积117.6平方米；认购价格3163.35元/平方米；总房款372020元；并约定签订认购协议同时，向被告交付房款60000元，剩余房款银行按揭付款。 （13）2018年5月23日被告与娄某某签订的《商品房选房协议书》显示，娄某某自愿认购金凤三期12号楼5单元102号房屋，建筑面积84.33平方米；认购价格2832.11元/平方米；总房款238832元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即109718元，剩余房款银行按揭付款。 （14）2018年6月1日被告与雷某某签订的《商品房选房协议书》显示，雷某某自愿认购金凤三期14号楼1单元302号房屋，建筑面积87.5平方米；认购价格3141.22元/平方米；总房款274857元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即84857元，剩余房款银行按揭付款。 （15）2018年6月1日被告与许某某签订的《商品房选房协议书》显示，许某某自愿认购金凤三期12号楼1单元401号房屋，建筑面积117.6平方米；认购价格3154.76元/平方米；总房款371000元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即121000元，剩余房款银行按揭付款。 （16）2018年6月27日被告与赵某乙签订的《商品房选房协议书》显示，赵某乙自愿认购金凤三期12号楼5单元502号房屋，建筑面积84.33平方米；认购价格2980.60元/平方米；总房款251354元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即81354元，剩余房款银行按揭付款。 （17）2018年6月12日被告与李某甲签订的《商品房选房协议书》显示，李某甲自愿认购金凤三期12号楼1单元101号房屋，建筑面积117.6平方米；认购价格2997.21元/平方米；总房款352472元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即112472元，剩余房款银行按揭付款。 （18）2018年6月21日被告与冯某某签订的《商品房选房协议书》显示，冯某某自愿认购金凤三期14号楼2单元303号房屋，建筑面积86.26平方米；认购价格3176.44元/平方米；总房款274000元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即84000元，剩余房款银行按揭付款。 （19）2018年6月25日被告与曾某某签订的《商品房选房协议书》显示，曾某某自愿认购金凤三期12号楼4单元101号房屋，建筑面积83.83平方米；认购价格2881.24元/平方米；总房款241535元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即81535元，剩余房款银行按揭付款。 （20）2018年6月20日被告与龙某乙签订的《商品房选房协议书》显示，龙某乙自愿认购金凤三期14号楼1单元203号房屋，建筑面积83.83平方米；认购价格3037.32元/平方米；总房款262000元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即82000元，剩余房款银行按揭付款。 （21）2018年6月20日被告与邓某乙签订的《商品房选房协议书》显示，邓某乙自愿认购金凤三期14号楼2单元201号房屋，建筑面积83.83平方米；认购价格3024.11元/平方米；总房款260860元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即80860元，剩余房款银行按揭付款。 （22）2018年6月24日被告与刘某乙签订的《商品房选房协议书》显示，刘某乙自愿认购金凤三期14号楼2单元301号房屋，建筑面积86.24平方米；认购价格3060.5元/平方米；总房款264000元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即84000元，剩余房款银行按揭付款。 （23）2018年6月27日被告与刘某丙签订的《商品房选房协议书》显示，刘某丙自愿认购金凤三期14号楼2单元302号房屋，建筑面积84.6平方米；认购价格3100.59元/平方米；总房款262000元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即82000元，剩余房款银行按揭付款。 （24）2018年7月4日被告与李某乙签订的《商品房选房协议书》显示，李某乙自愿认购金凤三期12号楼2单元101号房屋，建筑面积83.83平方米；认购价格2874.87元/平方米；总房款241000元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即81000元，剩余房款银行按揭付款。 （25）2018年7月19日被告与周某某签订的《商品房选房协议书》显示，周某某自愿认购金凤三期14号楼1单元303号房屋，建筑面积86.26平方米；认购价格3072.10元/平方米；总房款265000元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即85000元，剩余房款银行按揭付款。 （26）2018年7月12日被告与陈某乙签订的《商品房选房协议书》显示，陈某乙自愿认购金凤三期14号楼2单元403号房屋，建筑面积86.26平方米；认购价格3147.79元/平方米；总房款271529元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即81529元，剩余房款银行按揭付款。 （27）2018年7月30日被告与郑某某签订的《商品房选房协议书》显示，郑某某自愿认购金凤三期12号楼3单元101号房屋，建筑面积83.83平方米；认购价格2881.25元/平方米；总房款241535元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即81535元，剩余房款银行按揭付款。 （28）2018年7月28日被告与彭某某签订的《商品房选房协议书》显示，彭某某自愿认购金凤三期12号楼1单元202号房屋，建筑面积84.33平方米；认购价格3054.86元/平方米；总房款257616元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即77616元，剩余房款银行按揭付款。 （29）2018年7月31日被告与马某某签订的《商品房选房协议书》显示，马某某自愿认购金凤三期14号楼2单元203号房屋，建筑面积86.26平方米；认购价格3118.48元/平方米；总房款269000元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即89000元，剩余房款银行按揭付款。 （30）2018年7月23日被告与于某某签订的《商品房选房协议书》显示，于某某自愿认购金凤三期12号楼5单元503号房屋，建筑面积117.6平方米；认购价格3064.93元/平方米；总房款360436元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即110436元，剩余房款银行按揭付款。 上述30份商品房选房协议书，来源合法，与本案相关联，且双方当事人无异议，一审法院予以认定。原告提供的上述30名购房客户支付房屋价款的银行付款凭证，双方当事人无异议，一审法院予以认定。以上30套房，总房价为为8196985元。 3、发出交款通知单的商品房数量。以下为原、被告提供的证据： （1）2018年6月19日、6月27日向黄承奇发出《客户交款通知单》载明，客户姓名黄承奇，认购房屋3-10403，项目名称金凤佳苑，认购面积123.24平方米，认购单价3123.99元/平方米，认购总价385000元，付款方式按揭付款，首付60%，首付款205000元，本次应交款分别载明10000元、175000元。 原告提供2018年6月19日银行转账凭证证明，黄承奇向被告陕西金岳置业有限公司凤县分公司银行转账支付205000元，一审法院予以认定。 （2）2018年6月3日、7月4日向容会霞发出《客户交款通知单》载明，客户姓名容会霞，认购房屋4-30701，项目名称金凤佳苑，认购面积58.47平方米，认购单价1880元/平方米，认购总价109924元，付款方式按揭付款，首付30%，首付款39924元，本次应交款分别为10000元、27000元。 原告提供2018年7月4日两份银行转账凭证证明，容会霞两次向被告陕西金岳置业有限公司凤县分公司银行转账支付37000元，一审法院予以认定。 以上两套房屋总价款为494924元。 （二）、金源世纪城商品房代销情况。 1、签订了《商品房买卖合同》的商品房数量、价格。以下为原、被告提供的证据： （1）被告与谭某某签订的《商品房买卖合同》显示，於某某XX城XX号楼XX单元XX号房屋，建筑面积120.11平方米，每平方米2580元，总房价309884元；付款方式为2018年7月25日支付首期房价款109884元，余款200000元申请贷款支付。 （2）被告与杨某丙签订的《商品房买卖合同》显示，杨某丙XX城XX号楼XX单元XX号房屋，建筑面积120.11平方米，每平方米2580元，总房价309884元；付款方式为2018年7月25日支付首期房价款109884元，余款200000元申请贷款支付。 （3）被告与李某丙签订的《商品房买卖合同》显示，李某丙XX城XX号楼XX单元XX号房屋，建筑面积95.64平方米，每平方米2572.15元，总房价246000元；付款方式为2018年7月18日支付首期房价款76000元，余款170000元申请贷款支付。 （4）被告与董某某签订的《商品房买卖合同》显示，董某某XX城XX号楼XX单元XX号房屋，建筑面积95.64平方米，每平方米2579.08元，总房价246664元；付款方式为2018年7月2日支付首期房价款76664元，余款170000元申请贷款支付。 上述4份商品房买卖合同，来源合法，与本案相关联，且双方当事人无异议，一审法院予以认定。以上4套房屋总价为1112432元。 2、签订《商品房选房协议书》的商品房数量、价格。以下为原、被告提供的证据： （1）2018年7月30日被告与张某甲签订的《商品房选房协议书》显示，张某甲XX城XX号楼XX单元XX号房屋，建筑面积120.11平方米；认购价格2550元/平方米；总房款306281元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即96286元，剩余房款银行按揭付款。 （2）2018年7月30日被告与张某乙签订的《商品房选房协议书》显示，张某乙XX城XX号楼XX单元XX号房屋，建筑面积95.64平方米；认购价格2570元/平方米；总房款245795元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即75795元，剩余房款银行按揭付款。 （3）2018年7月30日被告与宋某某签订的《商品房选房协议书》显示，宋某某XX城XX号楼XX单元XX号房屋，建筑面积95.64平方米；认购价格2570元/平方米；总房款245795元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即75795元，剩余房款银行按揭付款。 （4）2018年7月26日被告与吴某某签订的《商品房选房协议书》显示，吴某某XX城XX号楼XX单元XX号房屋，建筑面积95.64平方米；认购价格2580元/平方米；总房款246751元；并约定签订认购协议同时，向被告交付总房款的30%，即76751元，剩余房款银行按揭付款。 上述4份商品房选房协议书，来源合法，与本案相关联，且双方当事人无异议，一审法院予以认定。原告提供的上述4名购房客户支付房屋价款的银行付款凭证，双方当事人无异议，一审法院予以认定。上述4房屋总价款1044622元。 3、发出交款通知单的商品房数量。以下为原、被告提供的证据： （1）2018年7月24日向冯宝林发出《客户交款通知单》载明，客户姓名冯宝林，认购房屋4#1-1401，项目名称金源，认购面积120.11平方米，认购单价2580元/平方米，认购总价309884元，付款方式按揭付款，首付30%，首付款99884元，本次应交款99884元。 原告提供2018年7月24日银行转账凭证证明，冯宝林向被告陕西金岳置业有限公司凤县分公司银行转账支付99884元，一审法院予以认定。 （2）2018年5月15日向杨素霞发出《客户交款通知单》载明，客户姓名杨素霞，认购房屋6-31602，项目名称金源世纪城，认购面积95.64平方米，认购单价2589.92元/平方米，认购总价247700元，付款方式按揭付款，首付30%，首付款77700元，本次应交款5000元。 原告提供2018年5月14日、5月15日银行转账凭证证明，张更向被告陕西金岳置业有限公司凤县分公司两次银行转账支付72700元，一审法院予以认定。 （3）2018年6月25日、7月8日向高宝山（高云松）发出《客户交款通知单》载明，客户姓名高宝山，认购房屋6-10102，项目名称金源世纪城，认购面积72.44平方米，认购单价2600元/平方米，认购总价188344元，付款方式分期付款，本次应交款分别载明10000元、140000元。 原告提供2018年7月8日银行转账凭证证明，高云松向被告陕西金岳置业有限公司凤县分公司两次银行转账支付150000元，一审法院予以认定。 （4）原告提供的2018年7月24日向王文博发出《客户交款通知单》载明，客户姓名王文博，认购房屋4-11502，项目名称金源世纪城，认购面积120.11平方米，认购单价2580.97元/平方米，认购总价310000元，付款方式按揭付款，首付30%，首付款100000元，已交款10000元，本次应交款90000元。 原告提供2018年7月24日银行转账凭证证明，王文博向被告陕西金岳置业有限公司凤县分公司两次银行转账支付100000元，一审法院予以认定。 以上4套房屋总价款1055928元。 三、原、被告告是否全面履行合同义务，及原告完成代理任务的标准。 一审法院认为，被告将其开发的商品房委托原告代理销售，并向其支付酬金，因此，原、被告之间是委托合同法律关系。原告在代理销售期限内，以被告名义与购房客户采用签订商品房买卖合同、商品房选房协议、客户交款通知单的方式销售商品房49套，其事实清楚，被告理应依照合同约定支付酬金。被告辩称，被告委托原告代理销售商品房，其代理任务是否完成，应以是否订立商品房买卖合同为判断标准。本案中，原告代理销售的商品房，签订商品房买卖合同的有9套，34套商品房签订选房协议，6套商品房签订客户通知单，而选房协议属于商品房预约合同，客户通知单连预约合同都算不上，因此，40套商品房未订立商品房买卖合同，其委托代理任务没有完成，因此，原告诉讼请求应驳回的意见。一审法院认为，首先，原、被告签订的《销售代理合同》，既没有约定代理销售的商品房必须与购房客户签订书面的商品房买卖合同，也没有对销售流程作出明确约定，而是约定“购房客户交纳首付款时认定成交”。其次，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十九条规定，“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意”。本案中，原告以被告名义与购房客户签订商品房选房协议及客户交款通知单，被告明知该代理行为，未提出异议，且选房协议及客户交款通知单系被告提供，因此，可以认定原告是按照被告的指示从事的代理事务。再次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，原告以被告名义与购房客户签订的商品房选房协议、客户交款通知单，虽然名称是商品房选房协议或客户交款通知单，但载明的内容已具备了商品房买卖合同的主要内容，而且各购房客户已经按照该约定支付了购房首付款，被告也已收取。因此，应视为商品房买卖合同成立。所以，被告辩解意见不予采纳。 四、佣金、宣传费的数额及销售奖励款应否支付的问题。 关于佣金数额的认定。1、金凤佳苑项目，原告代理被告签订商品房买卖合同的5份，合同总价款898556元；签订商品房选房协议30份，合同总价款8196985元；签订客户通知单2份，合同总价款494924元，以上合计9590465元。依照合同约定，佣金为所售房源总房款的1.5%，因此，佣金为143856.98元。2、金源世纪城项目，签订商品房买卖合同4份，合同总价款1112432元；签订选房协议4份，合同总价款1044622元；签订客户通知单4份，合同总价款1055928元，以上合计3212982元。依照合同约定，佣金为所售房源总房款的3.5%，因此，佣金为112454.37元。综上，佣金总计256311.35元。被告辩称，依照合同约定，购房客户退房的应扣除佣金意见。并提供购房客户於某某退房申请及收条予以证明。一审法院认为，原、被告签订的销售代理合同约定，“如发生原告销售的房源退房，被告扣除原告该房源相应的佣金”。本案中，被告提供购房客户於某某退房申请及收条，证明购房客户已退房，一审法院予以认定。因此，被告辩解意见予以采纳。被告与於某某签订的商品房买卖合同显示，房屋总价114041元。所以，该房屋所涉佣金1710.62元（114041元×1.5%），应予退还。故被告应支付原告佣金254600.73元。 关于宣传费用的认定。原、被告签订的《销售代理合同》约定，每月的销售宣传费按两个项目销售合同总额的5‰支付。本案中，原告销售总额为12803447元，因此，宣传费为64017.24元。 关于销售奖励款应否支付的问题。一审法院认为，当事人履行合同应秉持诚信，恪守承诺。双方签订的销售代理合同约定，原告在进场后，到七月底内完成销售任务30套，销售满30套，被告给予原告销售奖励3万元。本案中，原告自2018年4月15日至2018年7月31日共销售商品房49套，因此，原告该项主张一审法院予以支持。 五、被告已支付的佣金数额。被告提供转账凭证显示，被告已支付原告佣金及宣传费132133元，且原告无异议，一审法院予以认定。 综上所述，被告委托原告销售其开发的商品房，原告按照被告指示从事代理事务，期间，原告代理被告销售商品房49套，被告理应依照合同约定支付其付出劳动而获取的利益。被告陕西金岳置业有限公司凤县分公司系被告陕西金岳置业有限公司依法成立的分支机构，其已自己名义实施的民事活动，产生的民事责任应由法人承担。因此，被告陕西金岳置业有限公司应支付原告酬金254600.73元、销售宣传费64017.24元、销售奖励款30000元，共计348617.97元，扣除被告已支付132133元，剩余216484.97元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第三百九十九条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条的规定，判决：被告陕西金岳置业有限公司清偿原告西安丰亨达置业有限责任公司酬金、销售宣传费、销售奖励款216484.97元，限判决生效后十日内一次付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4571元，减半收取2285.50元，诉前财产保全费1570元，合计3855.50元，由被告陕西金岳置业有限公司承担。 二审上诉人提交刘某甲的退房申请及收条；於某某的退房申请及收款收条，证明两人退房，上诉人不承担佣金。被上诉人认为於某某的退房原审已处理；刘小林的退房证据上诉人在原审法院庭审时未提交，且提交的复印件，不予认可。上诉人提交的以上证据经过举证、质证，因上诉人提交的以上证据未在原审庭审时提交，也属复印件，被上诉人不认可，故本院对上诉人提交的以上证据不予认定。 二审认定的案件事实与原审认定相同，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人于2018年4月17日签订的商品房销售代理合同，双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效合同。合同有效，双方当事人应全面履行其合同义务。该商品房销售代理合同的主要内容约定为：购房客户交纳首付款时即认定成交，结算按合同成交额结算，公积金客户首付20％到位、银行按揭30％-40％到位，首付到位，按套当天结算销售佣金100％。根据以上合同约定，被上诉人将房销售，首付款到位，上诉人按合同约定给被上诉人按套当天结算销售佣金的100％。双方签订的商品房销售代理合同没有明确约定被上诉人必须与客户签订书面的《商品房买卖合同》，双方销售代理合同甲方责任中约定其向被上诉人提交的是《商品房销售买卖合同》的文本，《商品房选房协议书》及《客户交款通知单》的文本是上诉人制作的，其向被上诉人提交的，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第五条规定，本案中的《商品房选房协议》及《交款通知单》的内容具备商品房买卖合同的主要内容，上诉人也收取了客户交付的房屋首付款，原审法院将被上诉人代理上诉人与客户签订的《商品房选房协议》及《客户通知单》视为商品房买卖合同成立，适用法律正确。 根据上诉人与被上诉人2018年4月、5月的履行合同情况，能够证明上诉人认可被上诉人以其名义与客户签订《商品房选房协议》及《客户通知单》的方式履行双方之间的商品房销售代理合同；被上诉人自2018年4月15日至2018年7月31日共销售商品房49套，客户都交付了房屋首付款。综上能够认定被上诉人按照销售代理合同的约定全面履行了其合同义务，上诉人应按合同向被上诉人偿付拖欠的佣金及宣传费，上诉人关于被上诉人没有履行其合同义务的上诉理由，依据不足，本院不予支持。 被上诉人完成了销售30套房屋的合同义务，上诉人应按合同约定向被上诉人支付3万元销售奖励款，上诉人关于其不应支付3万元销售奖励款的上诉理由，依据不足，本院不予支持。 原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及理由，依据不足，不能成立，应予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4571元，由上诉人陕西金岳置业有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 付金国 审 判 员 李婧雯 审 判 员 彭 澍 二〇一九年四月九日 法官助理 张 明 书 记 员 秦昕茹