江苏省张家港市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0582民初1895号 原告（反诉被告）：张家港市怡景综合服务有限公司，住所地江苏省张家港市金港镇黄泗浦路。 法定代表人：陈洪元，公司董事长。 委托诉讼代理人：杨丽岑，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王治昊，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：汪义。 委托诉讼代理人：孙锐，江苏江豪（靖江）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王炜，江苏江豪（靖江）律师事务所实习律师。 原告张家港市怡景综合服务有限公司与被告汪义租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法由审判员马文雪适用简易程序独任审判。本案审理中，被告汪义提出反诉，本院予以受理并将本诉与反诉一并审理。于2019年3月26日公开开庭进行了审理。怡景公司的委托诉讼代理人杨丽岑、汪义的委托诉讼代理人孙锐、王炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）怡景公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告租金514404.9元（计算至2019年1月31日）及按照年利率6.525%自2015年1月1日计算至实际履行之日止的利息；2、解除双方签订的租房协议，被告从租赁房屋内搬出；3、本案诉讼费、保全费及保全担保费由被告承担，并由被告在履行判决时直接支付给原告。审理中，原告怡景公司撤回第一项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2013年12月28日签订租房协议，租赁期限自2014年1月1日至2022年12月31日，前两年租金为每年108000元，第三年起每年租金增加10%，且每年的租金应当在当年1月1日前付清。但被告自2015年1月1日起就再未支付任何租金，原告多次催要租金未果，故诉至法院，提起以上诉求。 被告（反诉原告）汪义答辩并反诉称：首先，双方签订租赁协议属实，但协议约定的第三年开始租金增幅为5%，并非10%，怡景公司在汪义留存的协议上已经做了修改，且协议是由邬品华（即原告法定代表人邬佳伟的父亲）签名后加盖了公司印章；其次，原告所述自2015年1月1日起汪义未付租金不是事实，因为怡景公司股东及负责人邬品华在2013年将怡景公寓的装修工程发包给汪义，汪义完成上述装修工程，多次向邬品华催要工程款。2015年2月10日汪义及多名工人至华润达贸易公司与邬品华结算，装修总价款为100万元，邬品华要求从本案租赁房屋租金中直接抵扣2014年和2015年两年的租金，共计216000元，余款作为工人工资，当场支付给工人。直至怡景公司提起本案诉讼，其从未要求汪义支付租金，否则按照合同约定2015年1月1日前应付当年租金，原告在四年后才主张租金，已经超过了租金的一年诉讼时效，况且从2015年4月份开始，汪义虽占有租赁物，但不能正常使用租赁物，更未继续经营，不需要支付占有使用费；再次，涉案房屋为汪义经营的吴宝红美容店，2014年9月6日美容店装修完工对外营业，2015年3月27日苏州中院在美容店外张贴查封公告，要求汪义停止经营、腾空房屋，事发后顾客均来店吵闹要求退款，汪义找怡景公司及邬品华协商解除协议并赔偿，邬品华承认其大量负债，房屋被法院查封拍卖，承诺解除协议收房。因此汪义有理由认为租赁房屋已归邬品华收回，仅是未办理交接手续，也系邬品华造成。怡景公司此后一直未向汪义索要租金，相反怡景公司及邬佳伟，以公司名义为邬品华提供担保抵押房产，大量举债涉及多起民事纠纷，导致本案房屋被法院查封。后法院启动拍卖流程至店内要求腾房，致使店内无法经营，店员离职，汪义再次找怡景公司要求收房索赔，但其公司因大量人员上门索债，公司大门紧锁，相关负责人四处躲债，邬品华也被法院拘留，汪义无奈找法院工作人员，法院工作人员说房屋拍卖后会将装修款赔偿给汪义，但租金不能支付给怡景公司。此后法院知晓店内没有营业，且2015年租金已经履行，没有向汪义索要租金。本案是因怡景公司的过错导致美容店关门停业，汪义因客观原因导致其无法办理交接手续，怡景公司应承担全部责任，汪义不需支付占有使用费；最后，涉案租赁房屋系违章建筑，原、被告签订的租赁合同无效，汪义承租房屋后进行装修，花费巨大，怡景公司理应赔偿汪义因合同无效所造成的各项损失，故提起反诉，要求确认双方签订的租赁协议无效，怡景公司赔偿汪义装修损失1225865.6元并承担反诉案件受理费。 原告（反诉被告）怡景公司针对汪义的反诉请求辩称，租赁伊始汪义即知晓其承租的房屋系没有产权证明，汪义主动要求承租该房屋，并愿意承担相应的后果。为此怡景公司才将房屋出租给汪义，租金相对其他租户更加便宜，汪义一直使用该房屋至今，只是抬头变换而已。汪义并未提供装修费用的确凿证据、发票及转账证明，仅仅只有证明、收条和收据，不能证明装修费用。且苏州市中级人民法院未向汪义发出协助执行通知书，怡景公司也未将租赁房屋进行抵押，更谈不上腾空和清理。反诉方的陈述与事实不符，请求驳回反诉请求。 经审理查明，2013年12月28日，怡景公司与汪义签订租房协议，约定汪义向怡景公司承租位于张家港市怡景超市七楼一层（无规划许可证），租期自2014年1月1日至2022年6月30日，双方并对租金支付、违约责任及各自权利义务等进行了约定。协议签订后，怡景公司将房屋交付给汪义，汪义对房屋进行装修并经营美容店。 因怡景公司未按照（2014）苏中商初字第0191号民事判决履行义务，中信银行股份有限公司张家港金港支行（以下简称中信银行金港支行）向苏州市中级人民法院申请强制执行，苏州市中级人民法院依法对怡景公司名下坐落于金港镇黄泗浦路及黄泗浦路北侧的房屋、土地使用权进行了查封和拍卖（不含涉案租赁房屋，其中对涉案房屋于2015年4月23日的装修价值评估为80.4万元），三次公开拍卖均已流拍。后中信银行金港支行同意以4179万元接受上述拍卖财产。苏州市中级人民法院于2016年11月23日作出（2015）苏中执字第79号执行裁定书，裁定：将怡景公司名下坐落于金港镇黄泗浦路及黄泗浦路北侧的房屋、土地使用权作价4179万元，交付中信银行金港支行以抵偿该案债务；中信银行金港支行可持该裁定收到有关机构办理相关产权过户登记手续，该院在该案中对上述财产所作出的查封效力即行消失。现怡景公司诉至本院，要求汪义支付自2015年1月1日起的租金等，引起本案纠纷。 审理中，汪义提供了收据、收条、送货单等，主张其装修涉案房屋支出费用共计1225865.6元，要求怡景公司按照该金额赔偿其因双方签订的租赁协议无效造成的损失，后汪义表示同意按照上述执行过程中对涉案房屋装修的评估价值作为损失依据，并认为如怡景公司对该评估价值不认可的，应当由怡景公司申请司法鉴定，其不申请司法鉴定。 怡景公司则认为汪义所称的装修费用损失，应以汪义自租赁房屋内搬离之日为时间节点进行评估，其申请进行司法鉴定。后怡景公司又主张苏州市中级人民法院评估时距本案诉讼发生已经经过四年，应当以汪义提出反诉之日作为其装修损失的评估基准日，且应由汪义承担举证责任，其不申请司法鉴定。 以上事实，有租房协议、民事判决书、执行裁定书、房地产估价报告、清单、送货单、收条及当事人陈述等予以佐证。 由于双方意见不一，致本案调解未成。 本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，汪义向怡景公司承租的房屋无建设工程规划许可，双方所签订的租房协议无效，汪义理应自租赁房屋内迁出。至于汪义要求怡景公司赔偿装修费损失的主张。本案中，汪义要求按照中信银行金港支行申请执行怡景公司一案中评估价值作为其装修费的损失依据，但上述评估的基准日为2015年4月23日，汪义虽称早已不再使用租赁房屋，却一直未与怡景公司办理房屋交接手续，故装修费损失的评估基准日应为汪义所提出的反诉送达至怡景公司之日，即2019年3月1日，且对有关装修费损失的举证责任在汪义一方，而汪义坚持认为应当以2015年苏州市中级人民法院查封拍卖房屋作为评估基准日，其又不申请进行司法鉴定，理应由汪义承担举证不能的不利法律后果，对汪义要求怡景公司赔偿装修费损失的主张，本院无法支持。怡景公司要求汪义承担保全担保费用，没有提供任何证据，本院难以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）张家港市怡景综合服务有限公司与被告（反诉原告）汪义于2013年12月28日签订的租房协议无效。 二、被告（反诉原告）汪义应于本判决生效之日起十五日内从租赁房屋内搬离。 三、驳回原告（反诉被告）张家港市怡景综合服务有限公司的其他本诉请求。 四、驳回被告（反诉原告）汪义的其他反诉请求。 本诉案件受理费4883元（已减半收取）、保全费3520元，合计8403元，由原告（反诉被告）张家港市怡景综合服务有限公司负担。反诉案件受理费7916元（已经减半收取），由被告（反诉原告）汪义负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行）预交上诉案件受理费。 审判员  马文雪 二〇一九年四月十九日 书记员  印 莉