湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初1185号原告：刘学斌，男，1975年8月2日出生，汉族，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：戴斌，湖南联合创业律师事务所律师。被告：长沙市羽鹰置业有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区景塘家园安置小区****。法定代表人：王旭，执行董事。委托诉讼代理人：曾竹，湖南解梵律师事务所律师。原告刘学斌（以下简称原告）与被告长沙市羽鹰置业有限责任公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人戴斌、被告的委托诉讼代理人曾竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付原告逾期交房违约金36584.64元（暂计算至2018年4月31日）；2、判令被告支付原告逾期预告登记违约金4573.08元（暂计算至2018年9月11日）；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月11日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，原告购买被告开发的香丽名苑5栋1045房。合同约定被告于2016年10月31日前向原告交付诉争房屋，逾期交房按已付房款日万分之一计算违约金。2017年3月28日，被告承诺2017年5月28日交房，逾期交房自2017年6月1日起以总房价款为基数按照日万分之三计算违约金。合同还约定合同签订365日后办理预告登记，逾期按照银行存款利率计算违约金。原告购买的商品房至今未达到交房标准，也未办理预告登记。被告辩称，1、原告所购买的房子为现房，当时房子已经建好，没有办理竣工验收手续，实际竣工验收日期为2017年12月29日。2018年1月5日，被告在业主微信群里发出公告，将竣工验收的表拍照，通知原告收房，且同日在小区门口也张贴了公告，给业主发了短信，已履行了通知原告收房的义务，因此计算违约金的截止日期应不超过2018年1月5日；2、原告主张按日万分之三的标准计算违约金过高，应当予以调整，标准不应超过日万分之一点三。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及与原件核对无异的《长沙市商品房买卖合同》、发票、承诺书予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2016年9月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：1、原告购买被告开发的位于长沙市雨花区圭塘路206号香丽名苑第3栋、4栋、5栋1045号房屋，规划用途为商业，该商品房建筑面积57.73平方米，总房价为304872元，原告于合同签订当日向被告一次性支付房款304872元；2、被告应于2016年10月31日前向原告交付该商品房。逾期交房，自约定期间届满次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行;3、原告购买的商品房为预售商品房，自合同签订之日起，被告应在365日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，买卖双方应于365日内（与合同备案的时间相同）向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记。如因被告的原因，致使原告未能在规定期限内办理上述登记，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，被告每日按已付房款的同期银行存款利息支付违约金。合同签订后，原告按照约定向被告支付购房款，但被告未按照约定向原告交付诉争房屋，亦未办理预告登记。2017年3月28日，被告向业主出具《承诺书》，载明：被告将于2017年6月28日前通过政府各职能部门的竣工验收，取得《竣工验收备案表》将房屋交付给业主，如2017年5月28日前仍未通过政府职能部门的竣工验收，仍未取得《竣工验收备案表》，将应支付业主延期交房违约金提高至每天总房款万分之三（从2017年6月1日起计算）。因被告未按上述《承诺书》履约，原告遂诉至法院，请求依法裁决。本案在审理过程中，原告将第一项诉讼请求明确为：以购房款的总价为基数，按照日万分之一的标准从2016年10月31日起计算至2017年5月31日止，从2017年6月1日起按照日万分之三的标准计算至实际交房之日2018年4月30日止；第二项诉讼请求明确为以购房款的总价为基数，从2017年9月11日起按照银行同期存款利率标准计算至实际办理预告登记之日止。另查明，1、本案诉争房屋所在楼栋于2017年12月29日通过竣工验收；2、原、被告一致认可被告于2018年4月30日交付涉案房屋给原告；3、被告于2017年7月25日向原告支付违约金6463元。本院认为，原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。1、关于逾期交房违约金。根据合同约定，原告应支付购房款304872元，被告应于2016年10月31日前向原告交付房屋，原告按照约定支付了购房款，但被告未按照约定时间交付房屋。后被告于2017年3月28日出具《承诺书》，即被告于2017年6月28日前通过政府各职能部门的竣工验收，将取得《竣工验收备案表》的房屋交付给原告，如果2017年5月28日前仍未通过竣工验收，仍未取得《竣工验收备案表》，将应支付给原告的延期交房违约金自2017年6月1日提高至日万分之三。被告未按照上述承诺履行，原告主张被告应当自2016年11月1日起至2017年5月31日按照日万分之一的标准支付违约金，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。原告主张自2017年6月1日起按照日万分之三的标准计算违约金至实际交房之日即2018年4月30日止，因该违约金约定过高，本院酌情调整为按日万分之一点五计算，对原告超过部分的诉讼请求不予支持，即被告应向原告支付以304872元为基数自2016年11月1日起至2017年5月31日止按照日万分之一的标准计算的违约金6432.8元（304872元×0.0001×211天）和以304872元为基数自2017年6月1日起至实际交房之日即2018年4月30日止按照日万分之一点五的标准计算的违约金15228.4元（304872元×0.00015×333天），合计21661.2元。扣除被告已支付的违约金6463元，被告还应向原告支付逾期交房违约金15198.2元。被告辩称原告主张的违约金应计算至2018年1月5日止，但其提供的证据不足以证明其于2018年1月5日有通知原告收房的事实，本院不予采信。2、关于逾期预告登记违约金。涉案合同约定，自合同签订之日起，被告应在365日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，买卖双方应于365日内（与合同备案的时间相同）向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记；如因被告的原因，致使原告未能在规定期限内办理上述登记，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，被告每日按已付房款的同期银行存款利息支付违约金。涉案房屋至今未办理预告登记，故原告请求被告向其支付以304872元为基数自2017年9月12日起至实际申请办理预告登记之日止按照中国人民银行同期同类存款利率计算的违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告长沙市羽鹰置业有限责任公司于本判决生效后7日内支付原告刘学斌逾期交房违约金15198.2元；二、被告长沙市羽鹰置业有限责任公司于本判决生效后7日内支付原告刘学斌逾期预告登记违约金（以304872元为基数自2017年9月12日起按中国人民银行同期同类存款利率计算至实际申请办理预告登记之日止）；三、驳回原告刘学斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费829元，因适用简易程序减半收取414.5元，由被告长沙市羽鹰置业有限责任公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 靳 晓二〇一九年四月十八日书记员 张拓展附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。