云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终1228号上诉人（原审被告）：云南博欣胜世房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市盘龙区文汇路大树营市政小区C组团10-2号。法定代表人：何崑，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵龙兵，云南北川律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海娇，云南北川律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：马宁，男，回族，1978年10月26日出生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：王飞龙，云南瀛滇律师事务所律师。委托诉讼代理人：武彪，云南瀛滇律师事务所律师。上诉人云南博欣胜世房地产开发有限公司（以下简称“博欣胜世公司”）因与被上诉人马宁商品房销售合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2018）云0103民初10266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人博欣胜世公司上诉请求：1.撤销昆明市盘龙区人民法院(2018)云0103民初10266号《民事判决书》；2.判令驳回被上诉人的全部诉讼请求；3.判令本案一审及二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定“约定明确了办证的时间”属认定事实错误，双方《商品房买卖合同》(以下简称“合同”)第十二条并未约定具体的办证时间，仅约定4个条件全部具备之日起1年内，乙方受甲方委托提交相关资料至产权登记部门。根据合同第十二条的约定“自下述条件全部具备之日起一年内，甲方将办理产权登记的全套资料提交产权登记机关申请办理产权登记:1.乙方已支付全部款项(包含房款、维修基金、税费等);2.乙方须签订委托甲方代办产权登记的委托书及相关法律文件，并提供同期法律政策规定的须由乙方提供的办理产权登记所必须的资料;3.甲、乙双方办理完成房屋交接手续;4.乙方与物业管理公司签订了物业管理合同，支付了第一期物业管理费。”根据约定，只有被上诉人按照本条约定履行相关义务，并具备该条约定的全部条件后，上诉人才受1年内提交办证全套资料的约束。二、本案中，被上诉人并不具备合同第十二条第1项、第2项的条件，原审判决认定上诉人“根据本市房地产交易习惯，有义务通知原告交付办证资料，有义务代收税费”等内容系认定事实及适用法律错误。（一）首先，被上诉人并未完成全部款项的交付义务，即被上诉人至今尚未缴纳契税、印花税、产权工本费、维修基金等费用。被上诉人至今未配合上诉人签订办理产权登记证的委托手续，且未交付任何办证所需的相关资料（相关资料现由被上诉人持有）。（二）其次，上诉人无原审判决认定的通知义务。一方面，双方作为平等的民事主体，在合同签署后，对合同内容理应知晓并严格履行，在合同已经约定了需要缴纳税费的情况下还要求合同的平等相对方履行通知义务没有约定基础;另一方面，办证所需的资料均由公开的法律法规进行设定，对社会公示，被上诉人可自由顺畅地查阅到所需资料及税费。此外，虽然上诉人没有通知义务，也已经在交房时的交房流程单上向被上诉人标识过需要缴纳的税费。（三）最后，上诉人无原审判决认定的代缴税费义务。根据《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》《云南省地方税务局转发国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》等规定，被上诉人为契税、印花税、维修基金等办证所涉税费的法定缴纳义务人，征收主体为税务局等相关政府部门并应直接征收。同时基于税务局等相关政府部门未授权上诉人收取税费，上诉人无代收代缴依据。原审判决根据“交易习惯”就认定上诉人有代收代缴义务，一方面该交易习惯是否存在本身被上诉人并没有举证证明;另一方面根据我国的法律体系，在有法律法规规定的情况下应优先适用法律法规而非交易习惯，若交易习惯能够超越法律法规的规定随意适用，将事实上导致违法的交易习惯获得合法的效果。三、双方合同未约定违约金及违约金的计算方式，不存在支付违约金的基础，而只能主张损失，原审法院适用法律错误；而被上诉人所主张的“逾期办证”系自身原因造成，实际上并未影响其所购住房的使用权，被上诉人也并未举证因此造成实际损失。（一）首先，原审判决在被上诉人仅主张“违约金”没主张“损失”的情况下，认定“双方未明确约定违约金的计算方式”，却又反过来酌情认定违约金适用法律错误。（二）其次，被上诉人所主张的“逾期办证”系被上诉人自身原因导致，实际并未影响其所购住房的使用权，双方合同对办证问题也没有约定违约金，不存在判决支付违约金的基础。最后，被上诉人未在本案中主张“损失”，也未提供证据证明因此造成实际损失，也不能适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。四、案涉房屋现已交付使用，上诉人的核心义务为尽快依合同约定在业主满足条件的情况下为业主办理权属证书，如在没有给被上诉人造成实际损失且被上诉人自身条件不满足的情况下判决支付违约金，本案涉及面广，不利于上诉人作为房地产开发企业继续履行与所有业主之间的办证义务。被上诉人马宁答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。首先，合同明确约定了办理产权证的条件和时间；其次，未能办理产权证的根本原因在于本案项目至今未通过规划验收，亦未办理竣工备案导致项目无法办理产权登记。最后，原审法院认定上诉人存在逾期办证的违约事实，并酌情判决其承担逾期办证违约金人民币5000元（以下均为人民币），已经考虑到本案牵涉面广，很大程度上减轻了上诉人的违约责任。故请求驳回上诉，维持原判。马宁向一审法院起诉请求：1.判令博欣盛世公司承担自2017年10月9日起至办理完毕产权证书之日止的逾期办证违约金（以房屋总价款809306元为基数，按照同期银行同类贷款利率5%计算，暂计算至2018年11月8日为43791.21元）；2.判令本案诉讼费由博欣盛世公司承担。一审法院认定事实：2015年7月16日，马宁（乙方）与博欣胜世公司（甲方）签订了《商品房购销合同》及其补充协议，约定马宁自愿购买被告所开发建设的位于昆明市盘龙区新迎路40号博欣盛世花园3幢29层2902号房屋一套，该房屋建筑面积为83.05平方米，房屋总价809306元。合同第十二条约定：一、乙方委托甲方代办产权登记手续；二、自下述条件全部具备之日起一年内，甲方将办理产权登记的全套资料提交产权登记机关申请办理产权登记：1.乙方已支付全部款项（包含房款、维修基金、税费等）；2.乙方须签订委托甲方代办产权登记的委托书及相关法律文件，并提供同期法律政策规定的须由乙方提供的办理产权登记所必须的资料；3.甲、乙双方办理完成房屋交接手续；4.乙方与物业管理公司签订了物业管理合同，支付了第一期物业管理费。三、甲方向产权登记机关报送法律、法规所规定的甲方须提交的相关资料后，即视为甲方已经履行完毕协助办理产权登记的义务。因乙方原因导致甲方不能在约定期限报送办证资料时，由乙方承担相应的法律责任。合同签订后，马宁按合同约定向博欣盛世公司支付了全部购房款，于2016年12月5日完成接房。但博欣盛世公司至今未为马宁办理不动产权证书，现马宁认为博欣盛世公司已构成违约，故诉至一审法院主张其诉请中的权利。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，马宁向博欣胜世公司购买其开发的商品房，双方于2015年7月16日签订的《商品房购销合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，真实、合法、有效，对双方当事人具有法律约束力。合同中明确详细约定了双方的合同权利与义务。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据《商品房购销合同》第十二条的约定，博欣盛世公司有代办产权证的协助义务，该约定同时明确了办证的时间，罗列了马宁须已支付全部款项、与博欣盛世公司签订委托代办产权证的委托书、签订物业管理合同等办证的条件，博欣盛世公司认为马宁未履行部分义务，未能办证的原因系马宁所致。但博欣盛世公司作为专业的房地产公司，其在马宁支付完毕房款并向其交付房屋后负有通知其交接需要办证的资料的义务，现博欣盛世公司并无充分、有效的证据证明其已经履行该通知义务，且博欣盛世公司针对与涉案房屋同一小区的另案房屋未能办证的原因自认系绿化部分需要调整，故涉案房屋未能办证的原因系博欣盛世公司原因所致。博欣盛世公司逾期代办不动产权证书构成违约，但双方未明确约定违约金的计算方式，一审法院酌情认定违约金为5000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、博欣胜世公司于判决生效之日起十日内向马宁支付逾期代办不动产权证书违约金5000元；二、驳回马宁的其他诉讼请求。二审中，上诉人未向本院提交新的证据，被上诉人向本院提交了新的材料。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人争议的事实，本院认为：对于被上诉人提交的昆明市中级人民法院（2018）云01民终7149号民事判决书，该判决内容与本案有关联性，本院予以采信；对被上诉人提交的《建设工程规划核实意见》，并非本案小区，与本案无关联性，本院不予采信。一审法院认定的事实与本院二审查证的事实一致，本院予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：博欣盛世公司是否逾期办理不动产权证，应否及如何承担违约责任？本院认为，博欣盛世公司作为本案商品房的开发商和销售方，为购房者马宁代办房屋产权证是其重要的合同义务。博欣盛世公司能够履行义务，根本来说该房屋需要具备办证的条件，即该房屋的规划、建设等均符合法律的规定，从实际操作层面看，博欣盛世公司需按照合同约定收集材料为购房者代办产权证。根据另案生效判决，涉案房屋不能办理不动产权证书的根本原因系所涉项目绿化部分需要调整，项目尚未通过验收所致，现博欣盛世公司公司未提交证据证明涉案房屋已经满足了可以办理产权证的条件。结合博欣盛世公司公司一直未通知马宁按照合同约定交纳办证材料或者要求马宁按照法律要求向国家机关交纳税费的行为来看，本院认为系上诉人原因所致不能办理产权证。上诉人逾期代办不动产权证书构成违约。虽双方并未明确约定违约金的计算方式，但博欣盛世公司逾期办证的行为给马宁合法、充分利用该房屋造成不利影响，本院酌情认定违约损失为5000元。综上所述，上诉人博欣胜世公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费895元，由云南博欣胜世房地产开发有限公司承担50元，剩余的845元，退还给云南博欣胜世房地产开发有限公司。本判决为终审判决。审判长 刘 涛审判员 杨章亮审判员 李 娜二〇一九年四月二十三日书记员 杨光普