福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0902民初5025号 原告（执行案外人）：福建白水洋生物科技有限公司，住所地福建省屏南县棠口乡际头村工业园区，统一社会信用代码91350923MA345C6UXA。 法定代表人：刘同光，总经理。 委托诉讼代理人：林玉凤，福建华忠盛律师事务所专职律师。 被告（申请执行人）:中国农业发展银行宁德分行，住所地福建省宁德市蕉城区蕉城南路****，统一社会信用代码91350900857423395L。 法定代表人：王银燕，行长。 委托诉讼代理人：温再军，该行员工。 委托诉讼代理人：王静恬，福建之秀律师事务所专职律师。 第三人（被执行人）：福建乡下厨房食品有限公司，住所，住所地福建省屏南县际头工业园区社会信用代码91350923671932028M。 法定代表人：吴治德。 第三人（被执行人）：福州乡下厨房食品销售有限公司，住所，住所地福建省福州市仓山区建新镇百花洲路**金山鼓楼工业园**楼****社会信用代码913501040687715308。 法定代表人：吴治德。 第三人（被执行人）：吴治德，男，1974年1月14日出生，汉族，现住福建省屏南县。 第三人（被执行人）：庄伟雄，男，1973年1月14日出生,汉族，现住福建省厦门市思明区。 第三人（被执行人）：张锦亮，男，1972年2月13日出生,汉族，现住福建省厦门市湖里区。 原告福建白水洋生物科技有限公司（以下简称白水洋公司）与被告中国农业发展银行宁德分行（以下简称宁德农发行）、第三人福建乡下厨房食品有限公司（以下简称乡下厨房公司）、福州乡下厨房食品销售有限公司、吴治德、庄伟雄、张锦亮案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告白水洋公司的委托诉讼代理人林玉凤与被告宁德农发行的委托诉讼代理人王静恬到庭参加诉讼（第一次庭审，被告的委托诉讼代理人温再军亦到庭参加诉讼）。乡下厨房公司等第三人经本院传票传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白水洋公司向本院提出诉讼请求：1.请求撤销福建省宁德市蕉城区人民法院（2018）闽0902执异19号执行裁定书，同时撤销原告迁出所租赁的第三人乡下厨房公司所有的坐落于屏南县际头工业园区（宁屏二级路南侧）2幢、3幢（即钢构厂房、仓库）的执行行为；2.确认原告于（2018）闽0902执599号执行裁定书执行后，原告仍享有租赁合同项下房屋使用权。 事实和理由：2016年1月21日，原告与第三人乡下厨房公司签订厂区租赁合同，约定将房屋出租原告，出租厂房地点：屏南县际头工业区乡下厨房一期产业园、二期产业园内，出租面积：钢结构厂房面积2338.72平方米，毛坯研发楼面积2150平方米，食堂面积600平方米，共计5088.72平方米。锅炉房245平方米即空地约15亩，租赁期限为：2016年1月21日至2046年1月20日，目前原告已交付13年租金3371847.68元。 被告宁德农发行与第三人乡下厨房公司等金融借款合同纠纷案，宁德市蕉城区人民法院(以下简称蕉城法院)作出的（2017)闽0902民初2725号民事判决书，被告向蕉城法院申请强制执行。该院作出（2018)闽0902执599号执行裁定书，裁定：查封、拍卖第三人乡下厨房公司所有的坐落屏南县际头工业园区（宁屏二级路南侧）1幢、2幢、3幢工业用途的房产（房产权证号：屏房权证古峰字第××号）。2018年7月18日，蕉城法院发出公告，告知乡下厨房公司及原告应自公告之日起30日内将乡下厨房公司名下坐落屏南县际头工业园区（宁屏二级路南侧）1幢、2幢、3幢的房产腾空并交付，逾期未履行，将依法强制执行。 原告依法于2018年7月30日向蕉城法院申请执行异议，该院于2018年8月27日作出（2018）闽0902执异19号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。 后经查，宁德农发行与乡下厨房公司签订35099901-2016年宁营（抵）字0003号《抵押合同》，约定乡下厨房公司提供其所有的坐落屏南县际头工业园区（宁屏二级路南侧）1幢、2幢、3幢【房产权证号：屏房权证古峰字第××号，土地权证号：屏政国用（2009)第0234号】房地产为案涉35099901-2015年（宁营）字0040号《流动资金借款合同》项下全部债务提供抵押担保，并于2016年1月26日办理抵押登记。 原告公司于2016年1月4日成立，且申请注册的住所地即为涉案房产所在地，而本案中宁德农发行与乡下厨房公司签订35099901-2016年宁营（抵）字0003号《抵押合同》，约定乡下厨房公司提供其所有的坐落屏南县际头工业园区（宁屏二级路南侧）1幢、2幢、3幢【房产权证号：屏房权证古峰字第××号，土地权证号：屏政国用（2009)第0234号】房地产为案涉35099901-2015年（宁营）字0040号《流动资金借款合同》项下全部债务提供抵押担保，并于2016年1月26日办理抵押登记。可见，租赁时间在抵押登记之前。 因此，之前原告与乡下厨房公司合法成立的租赁权利并不能因所有权的变更而发生变化，人民法院应依据“买卖不破租赁”的原则，确认双方之间的租赁关系的客观性及合法性，依法确认原告与第三人乡下厨房公司于2016年1月21日所订立的合同成立且有效，维护原告对该租赁物的合法权益。 宁德农发行辩称，一、原告与乡下厨房公司之间的租赁关系是虚假的。 首先，租赁合同约定的租赁期限为30年，超出法定最长的租赁期限10年，还约定需要一次性支付13年租金，13年后的租金却又可以按年支付，明显违背了生活常理和交易习惯。 其次，租赁合同约定的月租金为22354.88元，小数点后还有两位，明显不符合租金的约定习惯。 再次，租赁合同约定第一年免租，而答辩人所掌握到的乡下厨房公司临近时间与其他人所签订的租赁合同中都没有免租约定，甚至要求支付履约保证金。而与原告所签订的租赁合同中不但没有收取履约保证金，还无缘无故给予免租金一年，也明显违背常理，显然是为了配合在之后发生的转款记录所设计的约定。 第四，根据租赁协议的约定，原告应当在签订协议后三个月内支付13年租金3487361.02元，但原告并未履约。原告在2018年7月30日向蕉城法院提出执行异议时称已经支付了13年的租金146万元，一个多月后提起诉讼，现称其已支付了13年的租金3371847.68元，但从其提供的租金支付凭证上看，在这短短一个半月之间，其并未支付过任何租金。前后表述自相矛盾，差距如此之大，存在虚假。 最后，乡下厨房公司在向答辩人申请办理贷款和办理贷款手续时，都多次声明提供抵押的财产没有进行出租。且在2016年1月21日乡下厨房公司与答辩人签订抵押合同时所使用的是工商注册备案的公司公章，但是租赁合同上显示在同一日，所盖的章却是合同专用章。原告享有租赁权的标的物与答辩人享有抵押权的标的物是否是同一个标的物，需要原告承担举证责任，因为原告提交的租赁合同上承租地点与答辩人他项权证上的地点以及对应的房产土地权证上的面积也不相同。因此，原告与乡下厨房公司之间的租赁关系存在诸多不符合常理之处，明显是虚假的。 二、原告没有提供任何证据证明其在抵押权成立前已经占有抵押物至今。为阻却财产被执行，被执行人与案外人恶意串通虚构租赁关系主张买卖不破租赁的现象极为普遍，且因租赁合同签订时间极容易伪造，因此判断租赁关系成立的时间不能单纯依靠租赁合同。租赁权作为物权化的债权，应以承租人对租赁物实际占有、使用作为设立的时间。因此应当审查承租人是否在抵押权成立前已经合法占有租赁物至今。原告没有提供任何证据证明其是在抵押权成立之前就合法占有抵押物，所谓的支付租金的凭证也是发生在抵押权成立之后。因此，原告不能证明其在抵押权成立前已经合法占有抵押物至今。 综上所述，原告所提供的其与乡下厨房公司的租赁合同存在诸多违背生活常理、市场交易习惯之处，存在明显造假的嫌疑。且其提供的证据也不足以证明其与乡下厨房公司之间的租赁关系发生在答辩人的抵押权成立之前，因此原告与乡下厨房公司以虚假租赁关系阻却法院强制执行不能成立，不能对抗答辩人合法的抵押权，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 乡下厨房公司等第三人均未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，当事人对下列事实无异议，本院予以确认： 1.宁德农发行与乡下厨房公司等第三人金融借款合同纠纷一案，经本院作出的（2017)闽0902民初2725号民事判决书生效后，宁德农发行向本院申请强制执行。本院于2018年2月28日作出（2018)闽0902执599号执行裁定书，裁定：查封、拍卖乡下厨房公司所有的坐落屏南县际头工业园区（宁屏二级路南侧）1幢、2幢、3幢工业用途的房产（房产权证号：屏房权证古峰字第××号）。2018年7月18日，本院发出公告，告知乡下厨房公司及占有房屋的白水洋公司应自公告之日起30日内将乡下厨房公司名下坐落于屏南县际头工业园区（宁屏二级路南侧）1幢、2幢、3幢的房产腾空并交付本院，逾期未履行，将依法强制执行。 2.白水洋公司于2018年7月30日向本院提出执行异议申请，申请书中称该公司已向乡下厨房公司交付13年租金146万元。本院于同年8月27日作出（2018）闽0902执异19号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。白水洋公司对裁定不服，遂向本院提起诉讼。 3.坐落于屏南县际头工业园区（宁屏二级路南侧）1幢、2幢、3幢【房产权证号：屏房权证古峰字第××号，土地权证号：屏政国用（2009)第0234号】房地产，已为乡下厨房公司向宁德农发行贷款提供抵押担保，并于2016年1月26日办理了抵押登记。 4.白水洋公司在工商部门注册登记时备案的一份租赁合同中载明该公司与乡下厨房公司订立的租赁期限为5年，即从2015年12月28日至2020年12月27日止；每年租金2万元，在每年年底前缴清等内容。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 第一次庭审上，白水洋公司向本院提供如下证据：1.公司章程,以证明公司申请的注册地即为涉案合同租赁地，也即签订的租赁合同时间在抵押登记之前。2.《厂区租赁合同》、3.租金转账凭证，以证明2016年1月21日，该公司与乡下厨房公司签订租赁合同的事实，租期至2046年1月20日，目前公司已交付13年租金。 宁德农发行质证认为，1.对公司章程的形式真实性、合法性没有异议，但是对关联性有异议，不能证明白水洋公司注册登记地就是涉案合同租赁地。白水洋公司提交的租赁合同上承租地点与我行他项权证上的地点以及对应的房产土地权证上的面积也不相同。其备案的租赁合同所约定的内容不存在一次性支付租金，或者免租等约定。2.对《厂区租赁合同》的三性均有异议。首先这份租赁合同中存在着种种不合常理的约定，如租期超过法定最长的租期，合同签订后无缘无故免去一年高达268258.54元的租金，需要在3个月内一次性支付13年的租金，租金约定居然在小数点后两位等。其次，2015年12月28日，处于注册成立阶段的白水洋公司与乡下厨房公司又向工商部门备案了一份内容完全不同的租赁合同。该份合同不足以证明该公司在抵押权成立前已经实际租赁使用抵押物。3.对转账凭证的形式真实性没有异议，但是对内容的真实性和关联性均有异议。首先，虽然转账凭证上有摘要写着厂房租金，但是租金的支付没有任何规律性，还有到小数点后两位；其次，白水洋公司在向蕉城法院提出执行异议之时称已经支付了13年的租金146万，一个多月后提起诉讼，现称其已经支付了13年的租金3371847.68元，前后矛盾；再次，白水洋公司所提交的转账凭证总额也与其提交的合同中约定的13年租金总额不相吻合，且转账凭证当中还存在有备注为厂房保证金的，而租赁合同中并未约定需要支付保证金，还有备注为往来款的，说明该公司与乡下厨房公司存在着其他经济往来，二者之间的资金往来不能证明就是支付涉案标的的租金，因此白水洋公司提供的该组证据根本不能待证其证明目的。 第二次庭审上，白水洋公司补充提供如下证据：4.物业交接手续，以证明2016年1月21日，乡下厨房公司将毛坯研发楼2150平方米、空地约15亩进行交接；2016年10月31日将仓库、车间、食堂及相关设备进行交接。5.租金支付银行流水明细证明，以证明白水洋公司于2016年11月18日前累计支付租金3371847.68元。6.电费收款收据，以证明2016年11月-2017年6月，因电力户头是乡下厨房公司，电费由乡下厨房公司直接付给电力公司，然后白水洋公司支付给乡下厨房公司。7.福建增值税专用发票，以证明2017年7月后，电力户头变更后的电费由白水洋公司直接支付给电力公司。8.转租合同、收入租金的银行回单，以证明白水洋公司于2017年2月1日，将研发楼、空地、食堂转租给“福建艾也农业科技有限公司”用于开发“艾也青草养生庄园”；于2018年5月15日，将仓库部份转租给“何学应”作为仓储使用。 宁德农发行质证认为，4.对物业交付手续三性均有异议。该证据如果原来就真实存在，为什么之前不提交？通过对比交接手续和租赁合同，发现二者的纸质和墨水痕迹完全不一致，从肉眼可见交接手续很新。本案租赁合同明显存在白水洋公司与乡下厨房公司串通的行为。5.对租金支付银行流水明细证明形式真实性没有异议，对其关联性有异议。首先，该流水是发生在2016年5月20日之后，不能证明在设立抵押权之前存在真实的租赁关系。其次，从收款单缴款单来看，白水洋公司支付的租金除了第一笔外，其余都是向其他人借款，说明该公司本身就没有能力支付租金。再次，所谓的第一笔租金和保证金都是精确到分，但当时该公司的账户余款超过20万元，这是不符合常理。6.对电费收款收据三性都有异议，是白水洋公司自制的，而不是电力公司出具的票据，且该公司租金都是采用转账支付的方式，电费支付却未附支付凭证，对其真实性无法核实。对关联性有异议，白水洋公司称其是在2016年1月21日交接了场地，但是电费却在2016年11月才交，明显相矛盾，且不能证明其在抵押权成立前就已经占有抵押物。7.对福建增值税专用发票真实性没有异议，但不能证明在抵押权成立之前就已经占有抵押物。8.首先对其中与福建艾也农业科技发展有限公司的租赁合同的真实性有异议，福建艾也农业科技发展有限公司成立日期是在2017年3月16日，但该租赁合同签订时间却是在2017年2月1日，在公司尚不存在时就签订租赁合同，明显是虚假的租赁合同。关联性有异议，所有的所谓转租合同和租金支付都是发生在2017年2月之后，发生在抵押权成立以后，不能证明白水洋公司在抵押权成立前就已经占有抵押物。且从转租合同来看，其租赁场地系为了转租获利，并非买卖不破租赁原则所要保护的真正的承租人。对转租合同的真实性无法进行确认。 本院经审查后认为，关于公司章程问题，从工商备案的租赁合同中很明显看出，白水洋公司注册登记时所租赁的场所仅是工业园区中很小的一部分，故白水洋公司主张公司章程中的注册地即为案涉租赁合同的租赁地，显然不能成立。关于案涉租赁合同问题，首先在合同的内容上，存在某些不合法与诸多不符常理及市场交易习惯之处，对此宁德农发行已发表充分的质证意见，本院不再赘述；其次在事实的查清方面，乡下厨房公司法定代表人吴治德经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，白水洋公司法定代表人刘同光经本院通知，亦无故不到庭配合调查，应对事实真伪不明承担相应的不利后果；第三在证据形成的难易方面，案涉租赁合同没有第三方见证或经过公证，或在相关部门备案，极易给当事人双方恶意串通伪造证据留下空间。特别是乡下厨房公司及其法定代表人吴治德本身系失信被执行人，其人格品质就存在问题。故案涉租赁合同缺乏客观真实性，本院不予采信。同理，对于物业交接手续也仅是白水洋公司与乡下厨房公司之间盖章确认，缺乏其他证据佐证，内容真实性无法确认，本院亦不予采信。关于租金转账凭证、租金支付银行流水明细、电费收款收据、福建增值税专用发票、转租合同、收入租金的银行回单等证据问题，宁德农发行发表的质证意见，理由充分，本院予以采纳。上述证据撇开所体现的租金金额与合同约定的存在不符及部分证据的真实性存疑不说，就从证据的形成时间上分析，也仅能证明白水洋公司若有租赁事实也是发生在被执行房地产抵押权设立之后。综上，白水洋公司提供的证据并不能形成完整的证据链，证明其在抵押权设立之前就已与乡下厨房公司之间形成租赁被执行房地产的事实。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据前述审查分析，白水洋公司举证不足以证明其在被执行房地产设立抵押权前就已租赁占有使用的事实，应承担举证不能的法律后果。至于其在抵押权设立后即使存在有租赁的事实，依法也不能对抗已登记的抵押权。故白水洋公司主张以“买卖不破租赁”原则来排除本院执行，依据不足，不予支持。本案中，乡下厨房公司等第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法予以缺席审理与判决。 综上所述，白水洋公司之诉讼请求，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回福建白水洋生物科技有限公司的诉讼请求。 案件受理费66256.48元，由福建白水洋生物科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理） 审 判 长  王 翔 人民陪审员  石晓霞 人民陪审员  陈俊飞 二〇一九年四月十八日 书 记 员  何喜娟 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 -12-