贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2730民初248号 原告：贵州莱茵阳光物业管理有限责任公司，住所地贵州省龙里县冠山街道金龙西路（莱茵堡），统一社会信用代码91522730080685977T。 法定代表人：王斌。 委托诉讼代理人：江绍平，男，1962年8月12日生，汉族，贵州省龙里县人，住龙里县，系该公司员工。 被告：刘林梅，女，1972年5月15日生，土家族，重庆市忠县人，现住贵州省龙里县。 委托诉讼代理人：李腾忠，男，1974年7月16日生，土家族，重庆市忠县人，现住贵州省龙里县，系刘林梅丈夫。 原告贵州莱茵阳光物业管理有限责任公司（以下简称莱茵物业）与被告刘林梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莱茵物业向本院提出诉讼请求：1．判令被告刘林梅支付原告物业管理费3062元整及按日息3‰计算利息（赞算至2018年12月31日）4398.9元；2．判令被告支付原告按日息3‰从2018年12月31日起计算付款利息直至付清欠款为止；3．本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告刘林梅购买由贵州裕泰房地产有限责任公司负责开发建设的莱茵堡商品住宅XXX号房，该房地产位于龙里县××街道××路。交付后由原告提供物业管理服务，双方签订有《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》）。《协议》约定，该小区的物业服务费采取包干制方式，被告缴纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方1.2元计算，被告刘林梅购买的XXX号房建筑面积为122.88平方米，按上述计算方式、标准，被告应按1769元/年向原告缴纳物业服务费。《协议》第六条约定，物业服务费按年缴纳，被告应于每年购房合同到期之日前3天缴纳明年的物业服务费。被告应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费；第十一条约定，被告或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应缴纳费用的3‰向原告支付违约金。按合同约定，至2018年12月31日，被告欠原告物业管理费为1769＋1293＝3062元。逾期时长［2017年4月8日至2018年4月7日欠费1769元（逾期时间为2017年4月8日至2018年12月31日，共计365＋268＝633天），2018年4月8日至2018年12月31日欠费1293元（预期时间为2018年4月8日至2018年12月31日，共计268天）］。计算方式1769×3‰×（365＋268）＋1769×3‰×268＝4398.9元。原告多次发催收公告均无果，至今逾期时间过长。综上，原告为维护自身合法权益诉至本院，请求判令如前诉请。 被告刘林梅辩称，原告没有与被告签订物业合同，原告以前是与天泓物业签订的合同，当时的合同约定要保证小区外观墙体不被损害，房屋完好率达到98%，但是原告不但没做到，反而搞破坏，原告在被告小区公共的墙上开门开窗，且将娱乐场所的门打开到小区共用部分，给小区的安全造成影响，原告的这些行为侵害了被告的权益，要求原告将非法开的门和窗封了以后被告才同意开始交费，否则小区安全无法保障，同时原告没有提供服务，故被告不交物业费及违约金，也不承担诉讼费，要求驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，经本院组织双方当事人进行质证，对无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明事实如下：原告莱茵物业于2013年10月20日成立。2013年11月23日，原告莱茵物业与案外人建设单位贵州裕泰房地产开发有限公司签订《物业管理委托服务协议》，约定原告为莱茵堡小区提供物业管理服务，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.2元向乙方（即本案原告）交纳本物业管理公共服务费，每月或按半年或一年交纳一次，交费时间为30号以前，第七条载明“物业管理服务质量：1．对破坏房屋共用部位、公共设备、设施的人员给予制止；维修、养护公共设施设备，保障正常运行，随时检查、发现问题，在保修期及时通知责任方进行处理；2．每天清扫一次楼梯间、通道院坝、将生活垃圾清除小区，每周拖1-2次楼梯间，擦1-2次楼梯扶手；3．保安实行24小时值班，不定时巡视，保证业主的门窗不被盗贼撬坏，因巡视失误，业主门窗被盗贼撬坏入室盗走业主的财产，通过核实后，双方协商赔偿，协商不成，通过公安机关甚至法院判决赔偿，但金银首饰、现金手机手表、古董字画等系列贵重物品不在赔偿之列，请业主妥善保管；4．小区道路、通道路灯、生活灯保证正常运行；5．对违反有关规定的业主、物业使用人根据不同情节进行警告、规劝、制止，及时向有关部门报告处理；6．加强对小区车辆的管理；7．急住户之所急，努力工作，为住户创造优美、整洁、方便、舒适、文明的居住环境，业主和物业使用人对乙方满意率达到85%以上；8．小区保安必须着装整齐上班，注重形象，大门门岗必须24小时值班，值班人员须仪表端正”，未约定物业服务期限。2014年11月20日，莱茵物业在龙里县房地产管理局进行备案。原告在涉案小区提供物业服务期间，该小区出现停车场收缩缝渗水、小区公共墙上开设消防门通往小区、小区监控模糊、死角多等现象。2016年11月23日，原告针对业主座谈会提出的问题向业主发出《关于解决2016年11月22日业主座谈会解决相关问题的告知函》，作出完善小区门禁系统、完善增加监控设备系统、整改业主飘窗渗水的问题、完善处理好停车场收缩缝漏水的问题、降低业主停车费用的问题、“慕歌会”“洗脚城”会所消防门通往小区等问题的承诺。同时，原告在提供物业服务期间，对业主进出实行门禁系统，按时交纳物业服务费的业主实行一年刷卡一次，未交纳物业服务费的业主实行一个月刷卡一次。2018年6月29日，原告向被告所在小区的业主发出《关于撤出裕泰莱茵堡小区物业服务工作的公告》，告知全体业主其于2018年9月30日撤出裕泰莱茵堡小区物业服务，解散裕泰莱茵堡小区保洁和保安人员，并告知对已预交物业费至2018年9月份以后的业主携凭证到物业公司办理退款。因涉案小区未选聘新的物业服务企业，故原告一直持续服务至其本案起诉之前。 另查明，案外人贵州裕泰房地产开发有限公司作为涉案小区建设单位与原告签订《物业管理委托服务协议》之前，曾选聘另一案外人黔南天泓物业管理有限责任公司作为涉案小区前期物业服务企业。被告刘林梅于2014年3月11日购买位于龙里县××办事处（××）××西××小区××单元××房，房屋面积为122.88M2，于购买之日交付使用，同时，被告亦在建设单位提供的《前期物业管理协议》上签字。被告于交房入住后于2014年4月8日按每月每平方米1.2元向原告交纳一年的物业服务费，于2016年4月22日再次向原告缴纳2016年4月8日至2017年4月7日的物业服务费，后因被告对原告提供的服务不满意未再按约交纳物业服务费，原告遂诉至本院，要求判令如前诉请。 本院认为，从原、被告提交的被告与另一案外人黔南天泓物业管理有限责任公司签订的《前期物业服务协议》来看，可确认案外人贵州裕泰房地产开发有限公司作为建设单位，其初期选聘的前期物业服务企业系黔南天泓物业管理有限责任公司，该《前期物业服务协议》未对变更物业服务企业的权利义务进行约定，后建设单位贵州裕泰房地产开发有限公司变更物业服务企业，相应的告知变更物业服务企业的责任与义务应由建设单位承担；原、被告虽未签订物业服务合同，但结合被告在房屋交付使用时向原告缴纳过物业管理费之行为，可确认被告知晓是由原告为其所居住小区提供物业服务，双方已形成事实上的物业服务关系，且通过《关于撤出裕泰莱茵堡小区物业服务工作的公告》，亦可确认原告为涉案小区提供物业服务之行为自业主收房入住开始便持续存在，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”以及《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，原告与案外人贵州裕泰房地产开发有限公司即建设单位签订的《物业管理委托服务协议》未违反法律规定，合法有效，该《物业管理委托服务协议》对全体业主具有约束力，被告应按此协议标准向原告交纳物业服务费，故对被告提出未与原告签订合同不应向原告缴纳物业服务费之主张，本院不予支持。 关于被告应缴纳物业服务费及期间如何计算的问题，原告虽张贴公告于2018年9月30日撤出涉案小区的物业服务，但被告未举证证明涉案小区已于2018年9月30日后选定新的物业服务企业或对原告于2018年9月30日后继续提供的服务提出反对意见，结合原告庭审中的陈述，可确认原告至少在起诉之前仍为涉案小区提供物业服务，且原告要求被告支付逾期缴纳的期间并未超过本案起诉之前，被告于入住后已向原告缴纳2014年4月8日至2015年4月7日以及2016年4月8日至2017年4月7日的物业服务费，被告应向原告缴纳从2015年4月8日起至2016年4月7日以及从2017年4月8日起至2018年12月31日止的物业服务费为4832.75元（122.88M2×1.2元×32个月＋122.88M2×1.2元÷31天×24天），原告要求被告支付的物业服务费为3062元未超过被告应支付的费用，故本院予以支持被告向原告支付物业服务费3062元。 关于原告要求被告按日息3‰向其支付逾期付款利息至付清欠款为止之主张，被告未按约及时向原告交纳物业管理费在客观上存在违约，但原告在为被告提供物业服务期间，该小区公共部分存在监控模糊、死角多以及公共墙上开设消防门通往小区导致小区存在安全隐患、对小区业主实行门禁缴费刷卡制度影响业主的进出等问题，原告虽陈述于2016年11月23日针对上述问题向业主发出《关于解决2016年11月22日业主座谈会解决相关问题的告知函》并及时履行其承诺事项，但未提交证据予以证明，根据《贵州省物业管理条例》第七十四条“物业管理区域内发生违反治安、消防、规划、环保、消防、物业装饰装修和使用等方面法律、法规的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关部门报告。”、第七十五条“物业服务企业应当做好物业管理区域内的安全防范工作。”之规定，原告在物业管理服务上确实存在瑕疵，亦构成违约，故对原告之主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《贵州省物业管理条例》第五十六条、第七十四条、第七十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、被告刘林梅于本判决生效之日起十日内支付原告贵州莱茵阳光物业管理有限责任公司物业服务费3062元； 二、驳回原告贵州莱茵阳光物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费已减半收取25元，由原告贵州莱茵阳光物业管理有限责任公司承担10元，被告刘林梅承担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  李晓燕 二〇一九年四月十一日  法官助理祝 婷  书记员 祝 婷