福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初510号 李丽英，女，1975年8月22日出生，汉族，公民身份号码：352625197508222864，住福建省龙岩市武平县平川镇教育路17号。 委托诉讼代理人：练正雄，福建建达（厦门）律师事务所律师。 被告：赖建鹏，男，1990年6月13日出生，汉族，住福建省上杭县。 被告：庄春榕，男，1974年9月20日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被告：陈联玲，女，1979年1月4日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被告：庄友发，男，1950年7月2日，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被告：庄金好，女，1950年7月6日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 以上三被告共同委托诉讼代理人：庄春榕（系庄友发与庄金好之子、系陈联玲配偶），男，住福建省厦门市海沧区。 原告李丽英与被告赖建鹏、庄春榕、陈联玲、庄友发、庄金好房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月13日、2019年4月15日公开开庭审理了本案。2019年3月13日，原告李丽英及其委托诉讼代理人练正雄，被告赖建鹏、被告庄春榕（同时作为被告陈联玲、庄友发、庄金好的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼；2019年4月15日，原告李丽英的委托诉讼代理人练正雄，被告赖建鹏、被告庄春榕（同时作为被告陈联玲、庄友发、庄金好的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李丽英向本院提出诉讼请求：1.判决确认李丽英与庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发于2017年6月17日签订的《合资建房合同》无效；2.判令赖建鹏、庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发向李丽英返还购房款287250元并支付资金占用费（资金占用费按年利率6%计算，自2018年2月1日期计算至实际还清之日止）；3.赖建鹏、庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发承担全部诉讼费用。事实与理由：2017年3月25日，赖建鹏与庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发签订《出资建房合同》并由福建秋生律师事务所律师进行见证，约定：由赖建鹏与案外人廖文生、赖富生、赖连生出资154万在庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发位于厦门市海沧区祥露村二组下江顶宅基地建房，建房总面积440平，即“榕庭园小区2号楼”（以下简称“案涉建筑”）6层，并约定房屋建成后赖建鹏享有房屋永久性使用权。后赖建鹏在朋友圈、家乡广泛宣传并出售房屋。在赖建鹏的带领下，李丽英与庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发签订《出资建房合同》，约定将案涉建筑的第六层D套（以下简称讼争房屋），总面积约73.07平方米房屋分配给李丽英，李丽英出资建房款287250元，并约定房屋使用权为永久性。李丽英委托案外人李丽英向赖建鹏支付定金50000元，赖建鹏出具的收款收据中明确约定房屋单价为4116元/平方米。其后李丽英向庄金好、陈联玲支付剩余购房款237250元。李丽英与庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发的《出资建房合同》是名为合作建房，实为房屋买卖。根据法律规定合同为无效合同。 赖建鹏辩称，一、不同意赔偿房款及资金占用费。2017年3月25日，赖建鹏及合伙人与庄金好等购买案涉建筑第六层，由律师见证签订《出资建房合同》。2017年5月1日，李丽英和案外人张玉萍购买第六层D套和E套房，并由李丽英向赖建鹏支付定金10万元。李丽英等人要求与案涉建筑房主签订合同。2017年6月17日，李丽英与庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发签订同样的《出资建房合同》。经三方协商同意，赖建鹏收到的10万元定金不再向庄春榕支付。之后的房款由李丽英向庄金好付清。二、李丽英明知购买违建房高利润高风险，有被拆除的可能，购买前已经多人多次考察，具有充分的心理准备。因此，应由庄金好等人和李丽英承担损失和诉讼费用。 庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发辩称，与赖建鹏签订《合资建房合同》是在律师见证下签的，其知道海沧区房子的现状，也知道风险。赖建鹏分得5、6两层，之后赖建鹏自行向他人出售。其还向赖建鹏以4000元单价回购了4套房产。其确认已全部收到赖建鹏合资建房的所有款项。因李丽英担心购房风险，应李丽英要求其与李丽英签订合同。在合同签订时，已向李丽英出示了土地证，李丽英明知案涉楼房的情况，也知道交易存在的风险，只是因被政府强拆才遭受损失，自己也损失惨重，无法支付李丽英诉求金额。 本院经审理认定事实如下： 2013年10月至2017年7月期间，庄春榕、庄金好等在海沧区祥露村东片建成两幢位置相邻的十层框架结构建筑。其中，位于祥露村东片106号之一南侧、东片98号北侧的一幢，建成后命名为“榕庭园小区1号楼”，门牌号为××”。该建筑系庄春榕利用登记于庄友发、庄金好的《集体土地建设用地使用证》【证号：杏集建（97）字第2059号、杏集建（97）字第2004号】项下的土地226㎡并超占土地735.82㎡建成。因该幢房屋建设未经相关行政主管部门批准，海沧城管执法局分别于2016年9月18日和2016年10月31日向庄春榕送达厦海城执拆字（2016）79号《责令拆除违法建设决定书》、厦海城强执字（2016）64号《行政强制执行决定书》，要求庄春榕限期拆除违法建筑物。在送达后的法定期限内，庄春榕未提起行政复议或行政诉讼，也未履行处罚决定。另一幢建筑违法占地425.84㎡，位于祥露村东片106号北侧、东片160号西南侧，建成后命名为“榕庭园小区2号楼”，门牌号为××”。因该幢房屋建设未经相关行政主管部门批准，海沧城管执法局于2017年7月26日作出《责令拆除违法建设决定书》，限期拆除建筑物退还非法占用的土地，并依法送达。该决定书于2017年7月29日由庄春榕代收。因庄金好等未在限定时间内自行拆除，海沧城管执法局于2017年10月10日向我院申请强制执行。我院于2017年11月13日作出《行政裁定书》，裁定准予强制执行。又因庄金好等未履行《行政裁定书》义务，海沧城管执法局于2018年6月25日在庄金好等位于海沧区祥露社区东片106号房屋张贴《责令搬迁通知书》。2018年10月11日开始，海沧城管执法局组织对两幢违法建筑物实施强制拆除，现已全部拆除。 2017年3月25日，赖建鹏及案外人廖文生、赖富生、赖连生共四人与庄友发、庄金好、庄春榕、陈联玲签订《出资建房合同》，约定建成的案涉建筑第六层，总面积约440平方米，按图纸砌成五套，整层全部分配给赖建鹏等人所得，出资建房款154万元。2017年3月30日，庄金好、庄春榕向赖建鹏等出具《收据》，载明：收到赖建鹏等四人订购楼房第六层定金25万元。2017年8月30日，庄金好、庄春榕向赖建鹏出《收据》，载明收到第六层套房房款第三期25万元。赖建鹏提供的银行流水证实，其共向庄金好转入257万元。 2017年5月1日，赖建鹏向李丽英出具《收据》，载明：兹收到李丽英（身份证：3526251975××××××××）于海沧区东孚镇祥露村二组下江顶宅基地C21-7号6楼D、E室定金壹拾万元整。备注：①销售面积142.85㎡（含公摊面积），单价4116元/㎡,总价￥58.8万元；②垫资人自愿交付定金，并于2017年6月3日同出让人签订合同，否则定金不予退还，出让人可自行处置房屋。李丽英与案外人张玉萍均确认，其中5万元定金是张玉萍购买6楼E套房产，由李丽英代为支付，另5万元是李丽英支付自己购买房产的定金。 2017年6月17日，庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发（甲方）与李丽英（乙方）签订《出资建房合同》（赖建鹏作为见证人签字），约定：一、合同标准：甲方位于东孚镇祥露村二组宅基地，图号：C21-7，地号：003/11/1114，土地类别：50，该宅基地所建房产的第六层D套，总面积约69.78平方米，分配给乙方所得，乙方出资建房款共计人民贰拾捌万柒仟贰佰伍拾元整。二、合作建房房款：本套建筑面积约为69.78平方米（已含公共部分、楼梯分摊面积），该房属在建房，双方约定面积与实际测量面积有差异的，以实际测量面积为准，多还少补。三、使用权限与政府征用补偿：1.从本协议签订之日起该房产使用权限为永久性。2.……如政府办理房产证登记及房屋相关手续，甲方必须配合乙方办理，办理一切费用由乙方支付。……五、建房付款方式如下：1.乙方出资建房款共计￥287250元（含定金伍万元）：于2018年1月31日前付清余款100000元。……2.乙方付清上述房款后，享有本房屋拥有使用权、利益继承、出租、转让等权利，甲方无权干涉。……八、房屋安装及费用承担：……3.签署本协议之日，双方当事人已对本栋宅基地性质、使用年限、用水、用电、各种缴费标准、交房标准及现状了解清楚；双方理解协议书的全部内容及所涉及的房产法律后果，双方不存在任何误解。此外，双方还在合同中约定了建设标准、房屋的使用、房屋管理和维护、违约责任等其他内容。2017年6月17日合同签订当日，李丽英向庄金好账户支付70000元、于2017年6月18日支付67250元，于2018年2月11日支付100000元。 庄友发、庄金好系庄春榕的父亲、母亲，陈联玲系庄春榕配偶。李丽英与庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发均非同一集体经济组织成员。庭审中，被告庄春榕确认：其确有收到海沧城管执法局向其送达的相关文书，但未向李丽英告知。合同签订时，曾向李丽英出示其持有的《集体土地建设用地使用证》。 另查明，在第二次开庭审理时，庄春榕与赖建鹏对以下事实予以确认：赖建鹏等按照3500元/平方米的单价向庄春榕支付房款，赖建鹏与李丽英协商单价为4116元/平方米。李丽英向赖建鹏支付了5万元定金，按照4116元/平方米的价格向庄金好支付剩余房款，但赖建鹏与庄春榕结算时仍按照3500元/平方米的单价进行结算。庄春榕还曾以4000元的单价向赖建鹏等人回购房产，本案诉讼房产不在回购的房产范围内。 本院认为，一、关于案涉法律关系。本案案由的确定应视《出资建房合同》内容而决定。根据李丽英与庄春榕四人签订的《出资建房合同》合同内容，本院认定该合同系农村房屋买卖合同而非合资建房合同，理由如下：1.从时间上看，合资建房意指当事人就待建房屋的相关事项所做约定。根据海沧城管执法局作出责令拆除违法建设决定的时间及各方当庭确认，李丽英支付定金及签订合同时，案涉建筑已基本落成，讼争房屋所在的楼层亦已完工。因此，合同的标的物是落成房屋，不是待建房屋，不可能形成合资建房合意；2.从合同内容看，合同虽约定使用权或出租、转让等权利，但亦有“办理产权”“物业服务”“水电公摊”等房屋销售相关约定，表达买卖房屋的意思表示。因此，《出资建房合同》名为合建实为买卖。二、合同的效力及责任承担。案涉建筑已被认定为违法建设并已拆除，庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发与李丽英订立名为合资建房实为房屋买卖的《合资建房合同》，违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定无效。因合同无效，李丽英有权主张返还购房款287250元。三、对于赖建鹏是否承担共同返还全部房款的问题。赖建鹏与庄春榕等无论构成买卖关系还是合建关系，在李丽英支付定金之前，赖建鹏向李丽英出具了赖建鹏等四人与庄春榕等四人签订的《合资建房合同》，包括李丽英在内的各方均知道标的物已经特定化，讼争房产明确由赖建鹏所得。之后，李丽英再次与庄春榕等四人签订《出资建房合同》，虽购买单价等依然按照李丽英与赖建鹏在定金协议约定的内容继续履行，但已改变了相对方，款项支付给庄金好、陈联玲。赖建鹏、庄春榕等四人、李丽英对于5万元定金支付给赖建鹏、237250元支付给庄金好均无异议。因此，在李丽英与庄春榕等签订《出资建房合同》前，由赖建鹏收取的5万元由赖建鹏负责退还给李丽英，在李丽英与庄春榕等签订《出资建房合同》后，由庄金好收取的237250元，由庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发负责退还。五、李丽英还主张因合同无效造成的其他损失。本院认为，庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发、赖建鹏出售违法建筑导致合同无效存在过错，应对合同无效造成的损失承担责任。但李丽英作为买受人在查看相应宅基地使用权证，明知所购房屋系违法建筑无法取得房屋产权证书，仍向赖建鹏支付购房定金、与庄春榕等四被告签订房屋买卖合同，亦应自行承担部分损失。综上，本院酌定按照各50%的比例分担损失。李丽英主张年利率6%的标准计算资金占用利息，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二条第一项“（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，本院予以支持。但因其分别向赖建鹏及庄春榕等人支付款项，应由收款人分别承担资金占用利息损失。本院认定，赖建鹏按年利率6%的标准，以50000元为基数，按照50%的比例向李丽英支付自2017年5月1日至本判决确定的还款日的资金占用利息；庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发应按年利率6%的标准，以237250元为基数，按照50%的比例向李丽英支付自2018年2月12日至本判决确定的还款日的资金占用利息。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告李丽英与被告庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发于2017年6月17日签订的《合资建房合同》无效； 二、被告赖建鹏于本判决生效之日起十日内返还李丽英50000元并按50%的比例支付资金占用利息损失（利息按年利率6%的标准，以50000元为基数，自2017年5月1日至本判决确定的还款之日）； 三、被告庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发于本判决生效之日起十日内返还原告李丽英237250元并按50%的比例支付资金占用利息损失（利息按年利率6%的标准，以237250元为基数，自2018年2月11日至本判决确定的还款之日）； 四、驳回原告李丽英的其他诉讼请求。 如赖建鹏、庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5853元减半收取2926.5元，由原告李丽英负担50元，由被告赖建鹏负担489.5元，由被告庄春榕、陈联玲、庄金好、庄友发负担2387元。被告负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  郭静 二〇一九年四月二十六日 法官助理李馨 书记员张茜茜 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。