四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1702民初110号 原告：达州市罗浮物业管理有限责任公司。 住所地:达州市西外新区罗浮花园内。 统一社会信用代码：915117007547422383。 法定代表人：向娟。 委托诉讼代理人:王远，四川远创律师事务所律师。 被告:黎纯夫，男，1976年8月11日出生，汉族，住达州市通川区。 原告达州市罗浮物业管理有限责任公司（以下简称罗浮物业公司）与被告黎纯夫物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，于2018年6月28日作出（2018）川1702民初1290号民事判决。被告黎纯夫不服，向达州市中级人民法院提起上诉，该院于2018年10月8日作出（2018）川17民终1063号民事裁定：撤销本院（2018）川1702民初1290号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法适用普通程序另行组成合议庭，于2019年3月1日公开开庭进行审理。原告罗浮物业公司的委托诉讼代理人王远，被告黎纯夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗浮物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告2014年11月至2018年3月的物业管理服务费6901元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年3月5日，被告购买了位于达州市西外新区罗浮壹区A幢1-18-4号商品房，后于2013年3月16日与原告罗浮物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定被告按建筑面积每月1.3元/平方米向原告支付物业管理服务费用；被告系原告所管理的罗浮壹区A幢1-18-4号的业主，房屋建筑面积126.6平方米，于2013年入住。但被告未按协议约定支付原告2014年11月至2018年3月的物业费6901元，原告多次催收，但被告一直拒绝支付。为维护原告合法权益，特诉至法院。 被告黎纯夫辩称，请求人民法院不予支持原告的诉讼请求，请求裁定原告因当前的物业服务不符合约定减少物业收费金额，弥补过错；诉讼费由原告承担。原告违反前期物业管理合同约定，原告未按约进行物业费公共收支账目公示；原告擅自将小区喷泉水池景观填土栽花草；原告未按约清扫小区，致使小区环境脏乱差；原告未按约培植修剪植物绿化；小区安防措施不到位，未能做到24小时值勤、重点部位加强巡逻，小区无监控设备等技防措施，外来人员随意进出，致使小区业主多次被盗；消防安全隐患严重；电梯等公共设施损坏后不能及时维修更换；大昌实业公司违背法律，拒不组织成立业主委员会，至今仍未成立业主委员会，也未组织召开业主大会。《前期物业管理服务协议》为合同，就应体现公平对等原则，原告应按协议提供优质物业服务，被告按协议交纳费用。原告方为了减少支出，就减少工作人员，降低了物业服务标准。从原告起诉至今，原告仍未改善物业服务。按照公平对等原则，被告愿意按所欠物业费的30%支付给原告。 原告围绕其诉讼请求，提交证据如下：《商品房买卖合同》；《前期物业管理服务协议》原件；《住宅室内装修协议》及入住验房表装修申请表、接房流程表；《业主临时管理规约》原件；清洁员工考勤表（图片）及其园林环境环卫工作照；业主档案资料（图片）；保安、停车场人员及办公室考勤卡；电梯日常保养表、电梯报价函件及其业主漏水的维护；小区环境照片；消防宣传演习图片；弱电工程安装合同原件，采买监控设备协议，原告方垫资承担；图片6张。 被告黎纯夫围绕其辩称意见提交证据如下：照片24张；《达州全搜索》采访报道影音资料一份；小区业主证言77份及身份证复印件、房产证复印件；罗浮第壹区宣传资料一份。 本院经审理认定事实如下，被告黎纯夫于2013年3月5日购买了达州市大昌实业有限责任公司开发的位于达州市西外新区罗浮第壹区A栋1-18-4号房屋，建筑面积为126.6平方米。2013年3月16日，原告（协议甲方）与被告（协议乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，主要约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安及交通等项目进行维护、修缮、服务管理；甲方每6个月向乙方公布物业管理费用收支账目，甲方的物业服务质量标准：墙面整洁干净；设备良好、运行正常；共用部位整洁、垃圾日产日清、公告场所每日清扫一次；小区绿化分布合理，无随意破坏、占用绿地；保安在小区24小时值勤，重点部位加强巡查；消防设施、设备良好等；乙方每季度初按住宅建筑面积1.3元/平方米/月向原告交纳物业管理服务费；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。合同签订后，原告按约对罗浮第壹区提供物业服务。原告在提供物业管理中，应大部分业主对小孩安全考虑的要求，将小区的一小型喷泉填埋并栽种花草。原告的某些清洁员工曾将可回收利用的废纸皮、泡沫放置在楼梯间，原告方对这一情况已经进行整改。原告方对小区业主装修产生的建筑垃圾未能进行每日清理，而一周清理一次。小区的少部分业主不注重爱护环境，随意抛洒垃圾、攀爬树木、践踏草坪，以致小区有时卫生较差，某些花草被踩死，泥土板结，原告未能及时补种花草，目前已对部分坏死花草进行补种。原告也正在积极购买监控设备，加强小区安全防卫措施。被告黎纯夫认为原告的物业服务不符合约定的质量标准，便从2014年11月起未交纳物业费用。 本院认为，原告罗浮物业公司与被告黎纯夫签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实的意思表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，协议合法有效。罗浮第壹区至今未成立业主委员会，原、被告之间前期物业管理服务合同关系仍然有效，双方当事人均应按上述协议约定全面的履行自己的义务。本案中被告辩称原告因降低了物业服务质量标准，故不应当按照约定的1.3元/平方米/月的标准支付物业服务费，只应按照该标准的30%支付物业费。《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”、《四川省物业管理条例》第五十条“物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则，由合同双方当事人予以约定。前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准由县级地方人民政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门根据当地实际情况指定政府指导价，并定期公布。同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内同容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公布物业服务项目及其收费标准。”的规定，原、被告按照政府指导价自愿协商确定1.3元/平方米/月的标准并无不当。其次，被告能否以原告未完全按照物业服务协议履行而少交物业费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其享有的履行要求。”之规定，物业公司不提供物业服务或者提供的物业服务严重不到服务标准，合同目的将无法实现，业主可以拒绝履行交物业费的义务。原告在履行物业服务过程中的确存在某些时段、个别区域和环节存在轻微瑕疵，但原告并未构成根本违约，不能成为被告拒交物业管理费的合法理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人约定承担违约责任。…”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约的，人民法院应予支持。”之规定，原、被告双方在物业服务协议中约定的原告违约责任为采取补救措施或者赔偿损失，若因原告的物业服务质量不符合合同约定，被告可以要求原告采取补救措施，若给被告造成损失的，被告可以请求原告予以赔偿。但本案中原告的履行瑕疵并未给被告造成实际损失，被告不能以此要求降低物业服务费。被告辩称的原告未能公开账目，被告仍然可以要求原告对相关费用的收支情况进行公开，被告可以要求原告改正服务不到位之处。被告提到的成立业主委员会的问题，成立业主委员会应当在所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立。成立业主委员会并非前期物业公司的职责，被告及小区业主可以按照法律规定在相关部门指导下成立业主委员会。虽然原告存在履行瑕疵，但并未构成根本违约，从目前查明的情况看，原告已就业主提出的问题进行积极整改。故本院对于被告请求按照所欠费用30%的标准缴费的意见不予支持。被告黎纯夫安的房屋建筑面积为126.6平方米，故其每月应交物业费164.58元（1.3元/平方米×126.6平方米），其自2014年11月至2018年3月共拖欠物业费41月，故被告共应交纳物业费6747.78元（164.58元/月×41月）。被告及小区其他业主认为物业服务不到位，可以向原告提出整改意见，也可以向物价部门、房地产性质管理部门投诉，责令其整改或者减低其收费资质等级及标准。如果物业服务不符合合同约定给业主造成损失，业主也可以请求赔偿，但是业主以拒交物业费的形式来对抗物业服务公司的服务瑕疵，将会损害物业公司及其他正常缴费业主的合法权益，是不值得提倡的。原告作为物业服务企业，应注重提高服务质量和水平，对业主反映的实际问题应进行积极整改，加强与业主沟通联系，为业主提供优质的服务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十二条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告黎纯夫在本判决生效后十日内支付原告达州市罗浮物业管理有限责任公司2014年11月至2018年3月期间的物业管理服务费6747.78元； 二、驳回原告达州市罗浮物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告黎纯夫负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判长 黄 娟 审判员 兰 静 审判员 刘小科 二〇一九年四月四日 书记员 杨斯淇