广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0115民初1422号原告（反诉被告）：黄敏娜，女，1985年6月16日出生，汉族，住广州市海珠区.委托诉讼代理人：郑智辉、龙劲韬，广东大钧律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋日生，男，1962年5月20日出生，汉族，住广州市白云区.委托诉讼代理人：宋小玲，广东同益律师事务所律师。被告：宋小玲，女，1985年9月1日出生，汉族，住广州市白云区.委托诉讼代理人：邓汉涛，男，1982年7月1日出生，系被告宋小玲的丈夫。原告即反诉被告黄敏娜与被告即反诉原告宋日生、被告宋小玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄敏娜委托诉讼代理人郑智辉、宋日生委托诉讼代理人即被告宋小玲及其委托诉讼代理人邓汉涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。黄敏娜向本院提出诉讼请求：1、宋日生、宋小玲协助其将涉案房屋内属于其的物品搬离；2、宋日生、宋小玲退还其房租押金2600元；3、本案诉讼费由宋日生、宋小玲承担。事实和理由：其与宋日生（实际购买人为宋小玲）于2016年9月4日签订《房屋买卖合同》约定宋日生向其购买位于广州市南沙区xx街x号xxx房，其于2017年4月14日交付上述房屋。同日，其向宋日生、宋小玲承租上述房屋，约定租期为2017年4月15日至2018年4月14日，每月租金为1300元，其支付了押金2600元及租金4400元。2017年7月，因宋日生未向其足额支付购房款，遂发生纠纷，宋小玲对涉案房屋进行断水、断电，且擅自更换涉案房屋的门锁，致使其无法使用亦无法腾退出涉案房屋。2017年9月12日，其向法院起诉要求宋日生向其支付剩余购房款，宋小玲以此为条件要求其撤诉后再搬家。此后，其多次要求宋日生、宋小玲协助腾退房屋，宋日生、宋小玲均置之不理，其又多次要求物业公司、居委会协助处理，并多次向公安报警，但宋日生、宋小玲均不予以配合，致使其物品仍在涉案房屋内，宋日生、宋小玲行为已严重损害其合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条的规定，宋日生、宋小玲应当协助其腾退房屋并退还房租押金。宋日生、宋小玲辩称，对诉请1，宋日生系涉案房屋的业主，不存在黄敏娜所述需要腾退房屋，黄敏娜所述房屋内有其物品与事实不符。本案租赁合同期满后，黄敏娜已经清空房屋，房屋由其居住至今，房屋内的所有物品均与黄敏娜无关。对于诉请2，因租赁合同的违约责任在于黄敏娜，黄敏娜没有及时缴纳租金及物管费等，已经严重违反了双方的租赁合同，故不需要退还黄敏娜租房押金。不同意诉请3。诉讼中，宋日生向本院提出反诉请求：1、黄敏娜向其缴纳2017年4月15日至2018年4月14日止的租金11200元（租金按照每月1300元计算，因黄敏娜已经缴纳了4400元租金，故尚欠11200元）及利息[利息以11200元为本金，按照中国人民银行同期一年期贷款利率标准，从2018年3月16日（因为2018年3月15日应收取2018年4月份的租金）开始计算至还清之日止]；2、黄敏娜向其支付2017年4月1日至2018年4月30日止的物业管理费2765.16元（具体每月的物业管理费与其证据物业费清单所列金额一致）及利息（利息以物业管理费2765.16元为本金，从2018年4月30日开始计算至还清之日止，按照中国人民银行同期一年期贷款利率标准计算）。3、黄敏娜承担本案诉讼费。事实和理由：双方签订《房屋买卖合同》约定宋日生购买涉案房屋，又约定黄敏娜和李康寿承租涉案房屋，合同签订后，黄敏娜支付了押金2600元、租金4400元，之后一直没有交租，其一直向黄敏娜催租，但到合同期满仍未收齐租金，双方签订了为期一年的租赁合同，黄敏娜应按时足额向其缴纳租金，若黄敏娜需要提前解除合同，应向其提出并办理相关提前解约手续，黄敏娜不但没有办理任何手续且不缴纳租金，已经严重违反双方约定，其已按照约定给了黄敏娜一年的房屋使用权，黄敏娜应当按照约定向其支付一年的房屋租金及物业管理费。黄敏娜辩称，宋日生的反诉请求缺乏事实及法律依据，理由是：1、宋日生擅自停水停电、更换门锁的行为致使其不能正常使用涉案房屋。宋日生已构成根本违约，因此其需承担自2017年8月起的租金及物业管理费。2、宋日生从未向其追讨过任何的租金，而是其一直向有关部门追讨被告的购房款。宋小玲辩称，同意宋日生的反诉请求。经审理查明，2016年9月4日，黄敏娜（甲方，卖方）、宋日生（乙方，买方）及广州房帮房地产中介有限公司（丙方，居间方）签订《房屋买卖合同》，内容为：房地产地址：南沙区xx街二号xxx房，房地产按整套出售并计价，总金额830000元整。该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已了解该房地产的情况，该房地产不带家私家电，不带租赁合同，无户口。乙方同意此房过户当天租回给甲方一年租金为人民币1300元整，一年租期内不能收回此屋，以下空白。后双方于2017年4月办妥了该房屋的过户登记手续。2017年4月14日，经手人为宋小玲向黄敏娜出具《收款收据》，内容为：今收到黄敏娜交来南沙区xx街x号xxx房押金2600元、租金4400元，合计7000元，每月1300元，物业、水电费由黄敏娜自行负责，租期为2017年4月15日至2018年4月14日。黄敏娜、宋日生当庭陈述除上述内容外，双方就涉案房屋的租赁合同关系未有其他约定，除了上述款项外，黄敏娜未支付其他租赁费用。黄敏娜另陈述出租人是宋日生、宋小玲。宋日生陈述宋小玲仅是其委托代理人，涉案房屋租赁双方是黄敏娜、宋日生。宋日生另陈述双方有口头约定如果黄敏娜违约，则不退押金。黄敏娜对此不予确认，宋日生也未举证证明。黄敏娜在2017年4月14日继续使用涉案房屋。就涉案房屋交还的时间，黄敏娜陈述其仅使用至2017年7月下旬，因为被告方在该月对涉案房屋停水停电并更换了门锁，导致其无法继续使用，也不能腾退房屋。后黄敏娜在本案第二次庭审中陈述其在2017年12月1日搬离涉案房屋，宋日生是在2017年10月24日对涉案房屋停水停电的，之前陈述错误是因为代理人与当事人沟通问题所致。宋日生陈述其在2018年4月底收回涉案房屋，因为租期满后其要求黄敏娜支付租金，但遭到黄敏娜拒绝，故收回了房屋，双方未办理交接手续，收回房屋时房内没有物品，现房屋由其使用。为证明其有报警督促宋日生、宋小玲协助其腾退房屋，黄敏娜提交了日期分别为2017年10月24日、2017年12月1日《报警回执》两份。宋日生、宋小玲对该证据真实性确认，并陈述其不清楚上述报警回执的具体内容及报警原因。诉讼中，本院根据黄敏娜申请，向上述报警回执出具单位广州市公安局南沙区分局金洲派出所进行调查取证，该所向本院提供《受理报警登记表》，内容为：报警人：李康寿，接报时间2017年10月24日19时21分，发生地点：广州市南沙区碧桂园天玺湾x栋x单元xxx房，简要情况：“2017年10月24日19时24分许，我所接110报称：其是户主，与对方过户的人有纠纷，有合同，已经进入司法程序，现对方又来闹事，需要民警协助。接报后即出警到场，经了解，上址是合同纠纷，对方不在现场，已建议报警人到法院处理，没有制作笔录，已发报警回执。”就上述房屋买卖，黄敏娜与宋日生、宋小玲曾发生纠纷，黄敏娜向本院提起诉讼，本院于2017年9月12日向黄敏娜出具《受理案件通知书》，案号为（2017）粤0115民初4137号。2017年12月25日，宋小玲与黄敏娜丈夫李康寿《短信聊天记录》，内容为“宋：‘你先撤诉后搬家’李：‘你想我怎么样，钱有不给我，我D物业有不给我搬，你想怎么样……’”。宋日生、宋小玲当庭陈述上述“你先撤诉后搬家”其是指让黄敏娜撤诉，合同到期后黄敏娜可以搬家的意思，没有任何威胁意图。黄敏娜向本院提交照片7张（前5张照片于2017年10月25日摄于涉案房屋现场，后2张摄于2019年3月21日摄于涉案房屋现场）、首饰单据6张证明其在涉案房屋所用的物品，上述照片前5张照片显示有电视机1台、音箱1套、洗衣机1台、床2张等，后2张照片显示有洗衣机1台等。宋日生、宋小玲对该证据均不予确认，不确认上述照片显示的是涉案房屋。黄敏娜另提交了证据《首饰说明》及《补充说明》，证明其在涉案房屋放置有项链3条、沙发1件等物品。宋日生、宋小玲对此均不予确认。宋日生提交《物业费收据》证明黄敏娜应当缴纳的物业管理费，该收据内容为：客户名称：黄敏娜，费用日期为2017年4月至11月，金额分别为214.55元、216.02元、211.23元、216.44元、213.63元、212.57元、213.48元、214.08元，客户名称：宋日生，费用日期为2017年12月至2018年4月，金额分别为210.16元、210.94元、212.1元、209.14元、210.82元。诉讼中，本院向广州市南沙区南沙碧桂园天玺湾物业服务中心进行了调查取证，该公司确认涉案房屋在2017年10月24日办理业主变更手续，2017年9月份之前（包括9月）的物业费是黄敏娜缴纳的，之后的是宋日生缴纳的。该公司另向本院提交《转名业主资料目录》、《入住登记表》、《转名声明》、《新旧业主二手转名交接表》、《客户收费历史明细》及房产证复印件各一份，上述《入住登记表》显示宋日生、宋小玲于2017年10月24日入住涉案房屋，上述《转名声明》显示涉案房屋的物业服务费等相关费用自2017年10月1日起由宋日生全额承担，上述《不动产登记证书》显示宋日生为案涉房屋的产权人，房屋建筑面积为69.49平方米。该公司在笔录中陈述：如果业主有要求停水停电，在业主同意的情况下物业公司会关，但对涉案房屋有无关过水电，因为时间太长，房屋的管家也更换了几个，现无法确定是否有对涉案房屋停过水电及更换门锁；物业公司起码要在新旧业主在其处办理转名后，才会经新业主同意关水电、换门锁的；涉案房屋新旧业主的纠纷其是知道的，是关于房款问题，但没有就租赁问题、搬物品问题向物业公司反映过，也没有要求物业公司开具放行条，如果业主搬小件物品或者通过私家车搬运，物业公司是不清楚的；黄敏娜在涉案小区尚有另一套房产。黄敏娜、宋日生、宋小玲对上述笔录及材料的真实性确认。2019年2月11日，黄敏娜向本院提起本案诉讼；同年2月19日，宋日生提起反诉。另查明，黄敏娜与李康寿为夫妻关系，于2006年3月20日登记结婚。本院认为，虽然黄敏娜、宋日生未就涉案房屋签订正式的租赁合同，但根据当事人证据《房屋买卖合同》内容“乙方同意此房过户当天租回给甲方一年租金为人民币1300元整，一年租期内不能收回此屋”及《收款收据》所载内容“南沙区xx街x号xxx房押金2600元、租金4400元，合计7000元，每月1300元，物业、水电费由黄敏娜自行负责，租期为2017年4月15日至2018年4月14日”，可以认定就黄敏娜向宋日生承租涉案房屋的主要条款已经达成一致，双方存在租赁合同关系。该租赁合同关系是双方的真实意思表示，合法有效，双方应严格按照约定履行。关于租金问题。根据双方约定，涉案房屋的租赁期间为2017年4月15日至2018年4月14日，每月租金为1300元，结合黄敏娜自认其在2017年4月14日起继续使用涉案房屋，且黄敏娜就其主张的交还房屋时间未举证证实，在无相反证据证明的情况下，本院采信宋日生自认的2018年4月底收回房屋，故宋日生要求其给付上述期间的租金合理有据，本院予以支持。黄敏娜已支付租金4400元，故黄敏娜应向宋日生支付所欠租金11200元（1300元×12个月-4400元）。黄敏娜陈述宋日生在租赁期间有对涉案房屋进行停水、停电、更换门锁，致使其提前搬离涉案房屋，对此并未举证证实，本院对此不予采信。黄敏娜至今未向宋日生付清租金，给对方造成了一定的损失，宋日生要求其按中国人民银行同期一年期贷款基准利率标准支付利息合理，但双方对每月租金的缴纳时间并未有约定，根据公平原则，综合本案案情，本院酌定利息应从宋日生提起反诉之日即2019年2月19日起算为宜，对宋日生主张的该日以前部分的利息，本院不予支持。关于押金问题。黄敏娜、宋日生对合同到期后押金应如何处理并未进行约定，且黄敏娜明确表示不同意以押金抵扣租金，现其主张退还该押金2600元合理，本院予以支持。宋日生抗辩双方口头约定押金的性质是黄敏娜违约时不予退还，但并未举证证明，本院对此不予采信。虽然押金收据经手人是宋小玲，但案涉租赁合同的出租人为宋日生，结合宋小玲、宋日生陈述宋小玲系宋日生的委托代理人，故黄敏娜主张宋小玲退还上述押金依据不足，本院不予支持。关于物业管理费问题。根据双方约定涉案物业在租赁期间的物业管理费由黄敏娜负责，根据广州市南沙区南沙碧桂园天玺湾物业服务中心确认涉案物业的物业管理费等费用在2017年9月之前（包括9月）由黄敏娜缴纳，之后由宋日生缴纳，结合证据《物管费收据》2017年10月至2018年4月的物业管理费分别为213.48元、214.08元、210.16元、210.94元、212.1元、209.14元、210.82元，故黄敏娜应向宋日生支付2017年10月1日至2018年4月15日的物业管理费1375.31元（213.48元+214.08元+210.16元+210.94元+212.1元+209.14元+210.82元÷2），对宋日生主张的超过该部分的物业管理费，本院不予支持。如上租金利息所述，上述物业管理费利息也应从2019年2月19日起算为宜，对宋日生主张的该日以前部分的利息，本院不予支持。关于宋日生、宋小玲应否协助黄敏娜将涉案房屋内属于其的物品搬离问题。当事人对自己的主张负有举证义务，黄敏娜就其所主张留置在涉案房屋内的物品，并未举证证实，即使其有购置相应的物品，也无证据证明其在搬离涉案房屋时有留置其所主张的物品，应承担举证不能的法律后果。同时考虑到黄敏娜、宋日生双方对涉案房屋的交付和收回均未办理交接手续，黄敏娜就其所述的搬离时间及原因前后不一，且未能作出合理解释。故对黄敏娜该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、黄敏娜应于本判决发生法律效力之日起十日内向宋日生支付租金11200元、物业管理费1375.31元及利息（分别以11200元、1375.31元为本金，按中国人民银行同期一年期基准贷款利率标准，从2019年2月19日起计至付清之日止）；二、宋日生应于本判决发生法律效力之日起十日内向黄敏娜返还押金2600元；三、驳回黄敏娜的其他诉讼请求；四、驳回宋日生的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费25元，由被告宋日生承担，反诉受理费82.8元，由宋日生承担11.6元，黄敏娜承担71.2元。本判决为终审判决。审判员  邓小春二〇一九年四月二十九日书记员  梁凤茵