江苏省高级人民法院 行 政 判 决 书 （2018）苏行终1982号 上诉人（原审原告）张洪卫，男，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。 委托代理人张太中，江苏裕和律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)无锡市梁溪区人民政府，住所地江苏省无锡市梁溪区解放南路688号。 法定代表人许立新，该区区长。 委托代理人张文达，该区政府工作人员。 委托代理人徐春群，江苏梁溪律师事务所律师。 上诉人张洪卫因诉无锡市梁溪区人民政府（以下简称梁溪区政府）房屋征收行政补偿一案,不服江苏省无锡市中级人民法院（2017）苏02行初110号行政判决，向本院提起上诉。本院2018年11月21日立案受理后依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条的规定决定不开庭审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，2015年12月1日，原无锡市南长区人民政府（以下简称原南长区政府）作出《房屋征收决定》，决定对太湖广场北侧地块旧城改造项目一期A块规划范围内的房屋实施征收，张洪卫所有的曹张新村187-5号103室房屋在征收范围内。2015年12月31日，江苏恒茂房地产土地资产评估有限公司（以下简称恒茂公司）对房屋进行评估后作出了《致估价委托人函》，并对评估结果予以公示。张洪卫房屋建筑面积为80.39平方米，设计用途为成套住宅，土地使用面积为26.8平方米。房屋评估价607810元，装潢及附属物评估价61684元，加上奖励费、搬迁费等费用，共计731756元。《房屋征收决定》作出后，征收实施单位多次与张洪卫进行协商，并于2017年5月4日将《房屋征收分户补偿安置方案告知书》送达张洪卫，在15日内，张洪卫没有进行答辩和申诉。在征收补偿方案确定的签约期限内，张洪卫与房屋征收部门没有达成补偿协议，故梁溪区政府于2017年5月31日作出《房屋征收补偿决定书》，并于2017年6月5日向张洪卫进行了送达，同时进行公示。张洪卫不服梁政征补〔2017〕3号《国有土地上房屋征收补偿决定书》（以下简称3号《征收补偿决定书》），遂向法院起诉。 原审法院另查明，本案审理期间，梁溪区政府房屋征收办公室（以下简称梁溪区征收办）提供了《曹张新村187-5-103补偿安置方案》（用于产权调换，购买定销商品房）及《曹张新村187-5-103货币补偿测算》，梁溪区政府作出《关于曹张新村187-5-103调整补偿安置方案的承诺》（以下简称《承诺》），载明：“曹张新村187-5-103，产权人张洪卫，产证面积80.39㎡，原房屋征收补偿决定被征收人选择定销商品房的补偿金额为731756元。经会商，现承诺将补偿方案调整如下：提供金星家园7号104室定销商品房作为安置房源，该房屋实测面积98.14㎡，根据相关结算办法，经测算该房屋选购价格为489522元（不含进户费用），补偿款还可剩余242234元。剩余优惠购房面积可按梁溪区房屋征收补偿相关规定靠户型购买一套定销商品房（金星家园除外），购房款按相关标准结算。”梁溪区政府提供新的补偿方案后，原审法院征求了张洪卫对新方案的意见，并做了协调工作。 原审法院再查明：对于2015年12月的评估结果，基准价7793元/平方米，张洪卫自述不低于当时的市场价。对于2018年7月曹张新村房屋的市场均价，张洪卫提供的材料证明为每平方米16781元，网上查询到的也有标为每平方米15500多元的。张洪卫起诉状所称约40平方米未登记面积，经测算，其面积为23平方米（张洪卫认为应乘系数），梁溪区政府征收过程中，根据无证建筑情况，惯例是给予最高不超过2000元/平方米的补贴，酌情给予张洪卫无证房屋2000元/平方米的补贴。 原审法院认为，原南长区政府已于2015年12月1日作出了案涉《房屋征收决定》，决定对太湖广场北侧地块旧城改造项目一期A块规划范围内的房屋实施征收，张洪卫的房屋位于征收范围内，该《房屋征收决定》已经发生法律效力。因张洪卫与征收部门在征收补偿方案确定的签约期限内，就房屋征收补偿问题没有达成一致意见，经房屋征收部门报请，梁溪区政府按照征收补偿方案作出3号《征收补偿决定书》并送达，符合国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第二十六条的规定。 一、关于评估机构选定的问题。本案中，评估机构选定已于房屋征收程序中进行，选定了恒茂公司作为评估机构对案涉房屋进行评估。张洪卫收到了评估报告，其未对评估结果提出复核评估。另外，张洪卫对于恒茂公司于2015年12月对曹张新村房屋评估基准价不持异议。故原审法院对评估机构选定程序予以认可。 二、关于补偿是否合理的问题。3号《征收补偿决定书》作出后，本案审理程序中，梁溪区征收办提供了《曹张新村187-5-103补偿安置方案》（用于产权调换，购买定销商品房）及《曹张新村187-5-103货币补偿测算》，梁溪区政府作出《承诺》，根据该《承诺》，张洪卫就其被征收的房屋可获得98.14平方米定销商品房，该房屋选购价格为489522元，补偿款剩余242234元，剩余优惠购房面积还可以按照梁溪区房屋征收补偿相关规定靠户型购买一套定销商品房（金星家园除外），购房款按相关标准结算，按照金星家园目前二手房市场价14000元/平方米计算，张洪卫实际可获得的补偿远高于张洪卫所称其被征收的曹张新村187-5-103室房屋按18000元/平方米*80.39平方米计算所得的价值。此外，对于张洪卫的无证房屋，在货币测算时按照2000元/平方米的价格对其进行补贴，也是合情合理的。梁溪区征收办根据市场房价上涨情况向原审法院提供的补偿安置方案及梁溪区政府作出的《承诺》，应当视为梁溪区政府对《房屋征收补偿决定》进行了适当的修改，并作为《房屋征收补偿决定》的一部分，与《房屋征收补偿决定》也具有同等法律效力。 三、关于住改非的问题。按照《关于无锡市市区国有土地上改变用途房屋征收补贴的补充意见》（锡征收办发[2014]第1号）第二条的规定，被征收房屋在2010年7月1日前改变用途，实际用于商业服务、经营等经营性活动，同时被征收人持有合法、有效的工商营业执照，并能提供持续经营一年以上税单的，应当在按照权属登记载明的用途给予补偿的基础上，根据被征收房屋实际持续经营的年限增加一定的补贴。第五条规定，其他改变用途的房屋，一律按权属登记载明的用途进行补偿安置，不再增加补贴。根据张洪卫提供的证据，尚不能将该房屋认定为住宅房屋改成经营性用房并获得相应的补偿。张洪卫房屋应按权属登记载明的用途（成套住宅）进行补偿安置。 综上，梁溪区政府在征收过程中对曹张新村房屋评估时点的评估价高于当时的市场价，由于张洪卫的原因没有达成补偿安置协议，诉讼中根据市场上涨因素调整补偿安置方案，该补偿安置方案及梁溪区政府的《承诺》保障了张洪卫的合法权益，应予准许。张洪卫的起诉理由没有事实和法律依据，其诉讼请求依法不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回张洪卫的诉讼请求。 上诉人张洪卫上诉称：上诉人房屋自2003年5月起即当作营业用房使用至今，符合“住改非”的认定标准。未登记使用面积的认定和补偿标准均不符合事实情况，涉案房屋价格已由2015年12月的7400元/平米上涨至2018年9月的18000元/平米，梁溪区政府仍按照2015年12月的房屋评估价格补偿上诉人的房屋，且对给上诉人造成的停产停业损失不予补偿缺乏事实和法律依据。请求本院撤销原审判决，撤销梁溪区政府作出的3号《征收补偿决定书》。 被上诉人梁溪区政府答辩称：3号《征收补偿决定书》是梁溪区政府依法作出的，原审判决认定事实清楚，适用法律准确，审判程序合法，请求本院驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，《征补条例》第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。本案中，上诉人张洪卫房屋被纳入原南长区政府南政征（2015）4号《房屋征收决定》的征收范围内，张洪卫与房屋征收部门未能就涉案房屋的安置补偿签订补偿协议，承继原南长区政府法定职责的梁溪区政府依法具有作出涉案房屋征收补偿决定的法定职权。 一、关于涉案房屋评估机构选定是否合法的问题。被上诉人梁溪区政府提供的评估工作参选《公告》、评估公司参选《报名表》、评估机构《得票统计表》、评估机构选择公开抽签《通知》以及（2014）锡梁证经内字第3025号《公证书》、评估公司《中选公告》等证据证明，被上诉人已告知被征收人协商选定评估机构。由于被征收人在规定时间内未能通过协商的方式选定评估机构，被上诉人通过公开抽签的方式确定涉案房屋评估机构并将结果予以公告，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第四条第一款、第五条，《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》第十条第一款第五项的规定。 二、关于涉案房屋面积、性质认定是否合法的问题。《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定，对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准。无锡市房屋登记簿载明，涉案房屋建筑面积80.39平方米，规划用途为成套住宅。上诉人在给征收部门出具的《情况说明》中亦认可涉案房屋产证面积为80.39平方米，但认为院落已经改造，实际使用面积达到120平方米。《征补条例》第二十四条第二款规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查，认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。上诉人称院落被改造后已经实际使用，但未能提供证据证明取得了建设工程规划许可等审批手续，未能证明建设行为符合《中华人民共和国城乡规划法》等与建设、规划相关的法律法规规定。故涉案院落搭建不属于合法建筑，梁溪区政府依照评估勘测的23.28平方米面积按照重置价予以补偿并无不当。 《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第十五条第二款规定，被征收房屋于2010年7月1日前已经改变为经营性用房，并取得工商营业执照、持续营业1年以上的，可以结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿。具体比例由设区的市、县（市、区）人民政府结合本地实际确定。上诉人称涉案房屋自2004年起即用于经营，但未能提供证据予以证明。梁溪区政府称，梁溪区市场监督管理局查询的登记注册信息显示，经营场所为涉案房屋的个体户有两个，均为2013年登记注册。故涉案房屋不符合经营性用房的认定标准，梁溪区政府按照涉案房屋权属登记载明的用途进行补偿安置并无不当。 三、关于涉案房屋评估报告是否合法的问题。 《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条第一款规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。第二十条第一款规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。本案中，依法确定的具有资质的房屋评估机构根据涉案房屋的面积和性质，根据征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，对涉案房屋予以评估并无不当。梁溪区政府提供了《初步分户公示表》和张贴照片，并在具有资质的房屋评估机构作出《住宅房屋征收补偿价评估表》和《住宅房屋征收装潢作价计算表》后将上述评估表送达上诉人，上诉人在法定期限内未申请复核评估，故上述评估表可以作为梁溪区政府作出房屋补偿决定的依据。 四、关于3号《征收补偿决定书》是否合法的问题。 梁溪区政府提供的《协商记录》、《房屋征收协调会记录》证明，在房屋征收补偿过程中，房屋征收实施单位有关人员与上诉人就涉案房屋补偿安置问题进行了协商。梁溪区政府在3号《征收补偿决定书》作出前，已保障上诉人补偿安置方式的选择权，但上诉人未选择补偿安置方式。梁溪区政府作出的3号《征收补偿决定书》，明确告知了上诉人货币补偿的数额和构成。《房地产估价规范》GB/T50291-2015规定估价报告需要写明使用期限，即应用有效期，认为该期限不宜超过一年。梁溪区政府虽然直至2017年5月31日、即在评估报告制作一年零五个月后才作出3号《征收补偿决定书》，但《征补条例》未明确规定市、县级人民政府与其职能部门应当在征收决定公告后多长期限内必须以补偿安置协议或者补偿决定方式解决补偿安置问题，且本案估价报告中《致估价委托人函》写明估价报告使用期限为本次房屋征收时效内，梁溪区政府迟延作出补偿决定也与区划调整有关，在本案审理过程中梁溪区政府也结合房价上涨情况对补偿安置方案进行了调整，保障了上诉人的合法权益。故原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当。但梁溪区政府在今后征收补偿工作中，应及时作出书面补偿决定，固定并提存补偿款物，及时履行补偿职责，保障被征收人补偿安置合法权益。 综上，上诉人张洪卫的上诉理由和请求依法不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币50元，由上诉人张洪卫承担。 本判决为终审判决。 审判长  朱建新 审判员  马生安 审判员  陆 媛 二〇一九年四月八日 书记员  胡志成 附：本判决适用的法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条第一款人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；