黑龙江省铁力市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0781民初588号原告：张立君，男，1970年9月11日出生，现住黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：曲直，黑龙江远东律师集团事务所律师。委托诉讼代理人：王齐平，黑龙江远东律师集团事务所律师。被告：铁力市骏腾房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省铁力市铁力镇正阳街4委。法定代表人：姚旭东，职务董事长。委托诉讼代理人：朱桂荣，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：张晓琳，黑龙江龙程律师事务所律师。原告张立君与被告铁力市骏腾房地产开发有限责任公司（以下简称骏腾公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张立君及其委托诉讼代理人曲直、王齐平，被告骏腾公司的委托诉讼代理人朱桂荣、张晓琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张立君向本院提出诉讼请求：1.要求解除与骏腾公司于2014年10月13日签订的拆迁安置用房协议；2.要求骏腾公司赔偿车库差价款252,000元（4,500元/平方米×56平方米）；3.要求骏腾公司给付搬迁过渡费（租房费损失）20,000元；4.骏腾公司承担诉讼费用。事实和理由：2014年10月13日，张立君与骏腾公司签订拆迁安置用房协议，约定：骏腾公司动迁张立君64.5平方米房屋，房屋用途为住宅。为张立君回迁安置世纪尚都小区56平方米车库一套，位置自选，回迁日期为2015年10月1日前。回迁到期后，骏腾公司没有按照约定交付回迁车库，至今已经三年有余。现因案涉车库无法交付，导致拆迁协议无法履行，造成应得回迁房屋损失，该小区车库价值为4,500元/平方米，骏腾公司应赔偿张立君损失共计252,000元。骏腾公司违约期间，张立君只能租房居住，租金每月500元，自2015年10月1日至2019年2月1日共40个月，合计20,000元。故提出上述诉讼请求。骏腾公司辩称：1.双方签订的《拆迁安置用房协议》存在显失公平情形。⑴该协议中约定的内容对征收人也就是骏腾公司明显不公平。张立君64.5平方米被拆迁房屋（住宅）要求回迁56平方米车库，回迁比例近2倍。2014年左右，铁力市回迁比例最高也只是1:1.2，这种回迁比例明显违反了当时的交易习惯，也明显的损害了骏腾公司的利益。⑵协议订立中，张立君利用骏腾公司工程开工时间限制的急迫情况，提出高比例的回迁条件，骏腾公司并非出于自愿而签订拆迁协议。2.骏腾公司无法按协议约定的位置为张立君安置回迁房屋是因政府调整用地规划而非骏腾公司违约。案涉小区于2014年经铁力市人民政府铁政发[2014]32号文件批准由骏腾公司开发建设。建设过程中，铁力市政府颁发铁政发[2018]10号文件对该小区用地规模进行了调整，将世纪尚都小区B区地块作为城市公益项目建设预留地收回，导致骏腾公司无法按原协议位置安置回迁户，该行为系政府行为而非骏腾公司违约。现骏腾公司仍然同意为张立君在该小区调整其他回迁位置。3.张立君要求给付20,000元租房费用损失无事实及法律依据。⑴双方并未约定明确的回迁日期，该协议第六条约定2015年10月1日不是具体的回迁日期，而是骏腾公司在2015年10月1日前通知张立君具体的回迁日期，这个截止时间只是通知回迁日期的时间节点，并不是具体的回迁日期；⑵因铁力市政府调整建设用地，导致骏腾公司无法按协议约定位置回迁安置，并不是骏腾公司违约，不应承担违约责任，不应当承担租房费用损失。4.张立君要求按4,500元/平方米标准赔偿房款损失无事实及法律依据。因案涉小区属于棚户区改造项目，由政府实施拆迁安置工作，因2014年拆迁当年，铁力市政府没有颁发征收补偿方案，所以，应当参照铁力市2016年或2019年房屋征收补偿方案规定的内容予以补偿。因为张立君房屋性质为住宅，应按住宅每平方米1,350元或1,550元的标准予以补偿。本案争议焦点：1.双方签订的拆迁安置用房协议效力如何；2.该协议是否显失公平；3.双方当事人是否存在违约行为；4.张立君的各项诉请是否有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.骏腾公司对张立君所举拆迁协议的真实性无异议，认为骏腾公司同意按照协议履行，因为张立君要求免收入户费，并要求给付租房费用，导致该协议没有实际履行，属于张立君违约。本院认为，上述证据具备证据的真实性、合法性，且与本案有关联，予以确认。2.骏腾公司对张立君所举本院（2018）黑0781民初1005号民事判决书真实性无异议，对张立君主张的按该判决认定的车库价格4,500元/平方米来认定本案车库的价格提出异议认为，该案在伊春市中院进行再审，尚未有结果，该判决认定案涉小区车库价格4,500元/每平方米的证据不够充分，应当以鉴定评估机构作出的鉴定意见为准。本院认为，伊春市中院虽然对该案进行了再审立案审查，但因骏腾公司撤回再审申请，并未进入再审程序，该判决已发生法律效力，本院予以确认。3.关于骏腾公司所举铁力市政府铁政发（2014）32号、（2018）10号文件以及铁力市政府2016年、2019年房屋征收补偿方案。拟证实，铁力市政府对世纪尚都小区用地规模进行了缩减，导致骏腾公司无法按协议原位置为张立君回迁，回迁楼房价格应当参照铁力市政府2016年和2019年征收补偿方案的规定，住宅每平方米按1,350元或1,550元的标准予以补偿。本院认为，本案拆迁协议签订于2014年，政府调整用地发生在2018年，此时，拆迁协议约定的回迁楼房已经建成，况且铁力市政府在收回B区地块时增加了A区地块的建设用地面积，也增加了A区的建筑面积。另外，本案并非被拆迁人不服政府拆迁补偿裁决而发生的纠纷，而是平等的民事主体达成协议后产生的纠纷，不能按照政府征收补偿方案的价格确定回迁楼房的价格。综上，骏腾公司所举上述证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：骏腾公司系铁力市世纪尚都小区项目的开发建设单位。2014年10月13日，张立君以被拆迁房屋实际控有人的身份与骏腾公司签订拆迁安置用房协议，约定：骏腾公司拆迁张立君面积64.5平方米房屋一栋，房屋用途为住宅，为张立君回迁安置世纪尚都小区56平方米车库，车库位置自选，回迁日期为2015年10月1日前，由骏腾公司通知张立君，根据房屋性质及楼层办理入户手续。其中第八条约定，回迁时张立君必须持本人身份证、产权证、协议书等原件办理回迁，否则协议无效。本院（2018）黑0781民初1005号民事判决曾认定案涉小区车库价格为4,500.00元/平方米、商服楼价格为5,000元/平方米。另查明，双方当事人均不申请对案涉回迁楼房价格进行司法鉴定。案涉小区至今尚未验收。本院认为：1.关于本案合同效力。张立君以被拆迁房屋实际控有人的身份与骏腾公司签订的拆迁安置用房协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。但合同效力问题，不属于当事人约定的范畴，应当由有关司法机关依照法律规定予以确认，因此，该协议第八条的约定违反法律规定，应当认定为无效。2.关于本案合同是否显失公平，能否撤销。显失公平应当同时符合下列构成要件：⑴合同当事人的权利义务明显不对等,违反公平、等价有偿原则（客观要件）；⑵显失公平的事实发生在合同订立之时（客观要件）；⑶一方当事人利用自己的优势或者利用对方的急迫、轻率、无经验（主观要件）。本案事实并不符合显失公平的第三个构成要件，在双方当事人的对比中,显然作为开发商的骏腾公司处于优势地位，并且在订立拆迁安置补偿协议时更有经验，本案不存在显失公平的事实，况且一年的撤销权行使期间已经经过，骏腾公司所作本案合同因显失公平应予撤销的抗辩主张不能成立。3.关于双方当事人是否存在违约行为。根据本院查明的事实，张立君原有的房屋已经按照拆迁协议的约定交由骏腾公司拆除，张立君没有违约行为。骏腾公司没有按照拆迁协议约定的期限、位置（张立君自选）、面积交付回迁楼房，已经迟延履行合同义务三年之久，存在明显的违约行为，依法应当承担违约责任，张立君主张解除拆迁协议，赔偿损失，本院予以支持。4.关于张立君的诉讼请求是否有事实和法律依据。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张立君的原有房屋已经被拆除，其主张按回迁后车库的价格赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。张立君所举本院生效判决已经确定车库的价格为4,500元/平方米，张立君主张以此价格作为计算损失的依据，本院予以支持。况且，庭审中双方当事人均不申请对案涉楼房的价格进行司法鉴定，根据举证责任的分配原则，张立君已经举出案涉楼房价格的初步证据，骏腾公司不认可，应由骏腾公司负举证责任，其不申请司法鉴定，应承担举证不能的法律后果。按照双方拆迁协议的约定，骏腾公司应当于2015年10月1日前向张立君交付回迁楼房，其至今没有交付，张立君主张逾期交付回迁楼房期间的租房费用损失符合法律规定，但张立君未举证证实已经实际租房居住并支付房租费的事实，故对张立君的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第五十四条第一款、第五十五条第一项、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款的规定，判决如下：一、解除张立君与铁力市骏腾房地产开发有限责任公司于2014年10月13日签订的拆迁安置用房协议；二、铁力市骏腾房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内一次性赔偿张立君房屋拆迁损失252,000元；三、驳回张立君的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,380元，减半收取计2,690元由铁力市骏腾房地产开发有限责任公司负担2,492元，张立君负担198元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。审判员  邓宝海二〇一九年四月二十八日书记员  姚 娟