广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0705民初160号原告：江门农村商业银行股份有限公司。住所地：广东省江门市新会区XXX路**。统一社会信用代码：914407XXXXXXXXGP6U。代表人：杨代平。委托诉讼代理人：彭绍雄，该公司职员。委托诉讼代理人：林红妹，该公司职员。被告：何启华，男，1962年10月8日出生，香港居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：钟北钊，广东巨信律师事务所律师。被告：江门市伟宁房地产开发有限公司。。住所地：广东省江门市新会区XX道**统一社会信用代码：9144070XXXXXXXX69Q。法定代表人：梁华锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭永满，该公司副总经理。委托诉讼代理人：林智勇，广东法大春秋律师事务所律师。原告江门农村商业银行股份有限公司（以下简称“江门农商行”）与被告何启华、江门市伟宁房地产开发有限公司（以下简称“伟宁公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用简易程序于同年3月25日和4月22日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告的委托诉讼代理人彭绍雄、林红妹，被告何启华的委托诉讼代理人钟北钊和被告伟宁公司的委托诉讼代理人谭永满、林智勇均到庭参加诉讼，第二次开庭，原告的委托诉讼代理人彭绍雄、林红妹，被告何启华的委托诉讼代理人钟北钊和被告伟宁公司的委托诉讼代理人林智勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江门农商行向本院提出诉讼请求：一、被告何启华向原告偿还农信楼借字[20XX]第1XX-0X号《个人购房抵押借款合同》项下的借款本金341437.18元及相应利息768298.34元（暂计至2018年11月20日）。从2018年11月21日起按合同约定支付利息、罚息、复利、违约金、滞纳金至贷款清偿完毕为止。二、被告江门市伟宁房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任。三、如两被告不能清偿上述债务，则依法拍卖、变卖位于XX路X号XXXX城1B022、1B024的房产，所得价款应优先偿还上述款项给原告。四、本案受理费、财产保全费等诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告明确在本案中不主张滞纳金。事实和理由：2003年7月9日，被告何启华与被告伟宁公司签订《商品房买卖合同》，购买位于XX路X号XXXX城1B022、1B024商铺，合共533192元，被告何启华首期交付160192元，2003年7月17日被告何启华向原告申请办理按揭贷款373000元，以所购的房产作抵押。2003年7月23日，原告与两被告签订农信楼借字[20XX]第1XX-XX号《个人购房抵押借款合同》，合同约定按月等额归还按揭贷款本息，贷款期限为15年，即从2003年7月23日起至2018年7月23日止，还款日期为每月20日。借款利率按借款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率确定（即借款月利率为4.8‰），贷款利率在合同期内如遇中国人民银行调整，则按规定调整。逾期借款的罚息按违约数额和逾期天数以日利率万分之三计付利息。被告伟宁公司在《个人购房抵押借款合同》签名确认对贷款承担不可撤销的连带保证担保责任。上述合同签订后，三方办理了抵押备案，原告于2003年7月23日依约向被告何启华发放了贷款37.3万元，并于当日划款至被告伟宁公司。从2005年7月起，被告何启华没有履行合同约定还本付息，且无还款意愿，截止2018年11月20日，贷款余额341437.18元，拖欠利息768298.34元，原告多次向上述被告催收主张债权，上述被告均没有履行还本付息的义务。原告向本院提供如下证据：证据1、原告营业执照、金融许可证、核准迁入登记通知书、粤银监复[2XX]8XX号《关于江门新会农村商业银行股份有限公司开业的批复》、粤银监复[20XX]2XX号《关于江门农村商业银行股份有限公司开业的批复》各一份，证明原告名称、经营范围、变更等情况。证据2、被告何启华居民身份证、港澳居民来往内地通行证，外商投资企业变更核准通知书、企业信用信息公示报告各一份，证明被告何启华的身份状况，被告江门市伟宁房地产开发有限公司企业信息情况。证据3、新会市农村信用合作社个人购房借款申请表、自然人情况调查表、收据（编号：00XXXX4、00XXX95）各一份，证明被告何启华向原告申请贷款依据。证据4、农信楼借字[20XX]第1XX-0X号《个人购房抵押借款合同》、预购商品房抵押权属证书（2003预房押字第××号、2003预房押字第××号）各一份，证明被告向原告申请个人借款，原、被签订借款合同约定借款金额、利率、借款期限、还款方式及提供抵押等具体事项，保证担保情况。证据5、农村信用合作社借款借据一份、活期交易明细查询三页（户名：何启华，账号：80×××02）、个人商业用房按揭贷款支付凭证一份，证明原告依约履行合同情况及被告还款情况。原告在2013年1月13日自动扣除利息0.2元。证据6、《商品房买卖合同》（编号：00XXXX1、00XXX2）、广东省新会市不动产销售（转让）发票（发票联，编号：40XXXX02、40XXXXX1）各一份，证明被告购买房产真实交易情况。证据7、贷款欠本息明细、贷款逾期未还款明细各一份，证明被告拖欠本息情况。证据8、律师函一份、债权催收公告（南方都市报）两份，证明被告何启华拖欠原告债权，由于无法联系被告何启华，只能登报公告。在2016年10月27日登报公告，在2018年和在2019年1月也有登报公告。在2013年也登过一次报纸，但报纸没有保留。证据9、EMS快递（当庭拆封，单号为EE797XXXX76CN的快递中有《告知函》一份；单号为EA03XXXXX97CN的快递中有《贷款本金（利息）催收书》两份、《律师函》一份）两份，证明2015年6月，原告向被告何启华的香港住址邮寄一份律师函，但被退回；2018年9月，原告又向被告何启华的香港住址邮寄一份律师函，亦被退回。证据10、（20XX）新供协字第0XX号《新会市农村信用合作社供楼贷款协议》一份（复印件），证明协议第八条约定被告伟宁公司在未交付相应证书之前，由此造成原告不能回收贷款的一切损失由被告伟宁公司承担。证据11、商品房屋权属证明书（编号：10XXXX58、10XXXXX0）两份、江门市新会区房地产交易证明书两份、广东省新会市不动产销售（转让）发票（编号：40XXXXX1、40XXXX02）、房屋他项权利登记申请表两份、房屋他项权利登记审批表两份、预购商品房抵押权属证书（2003预房押字第××号、2003预房押字第××号）两份，证明2005年5月27日，涉案两个铺位已经办理了转办他项，由于被告何启华没有交契税，所以现在无法出具不动产权证和他项权证。预购商品房抵押权属证书的备注上注明“2005年5月27日已转办他项权证”。被告何启华辩称：一、本案的借款自2005年7月开始没有继续支付借款本息，但截至2018年，原告才向法院提起诉讼，即原告在被告何启华延期支付本息十多年后才提起诉讼，导致本案的借款利息是本金的2倍多，原告在本案中存在权利的滥用。鉴于原告的行为，对于本案利息的计算只能按照一般同期银行贷款利率进行计算。二、根据三方签订的借款合同，该合同并没有约定拖欠本金的罚息、应收利息的罚息以及复利的违约责任，但原告所计算的利息除了应付的利息之外，还存在上述三项的违约责任。原告诉请利息的主张已经超出借款合同的约定。被告伟宁公司辩称：一、被告何启华的违约行为发生在2005年7月，在十三年之后原告才提起诉讼主张权利，原告的起诉权利超出本案的诉讼时效。二、原告在举证证据中缺乏对被告何启华有效通知的相关证据，同时也没有对被告伟宁公司有效通知的相关证据。该事实与原告在起诉状称的多次有效通知相矛盾。综上所述，由于原告没有有效行使催收的权利，因此不应该计算过多的利息。被告何启华、伟宁公司对其辩解均没有提交证据。本院依职权向江门市不动产登记中心新会分中心调取以下证据：不动产权档案详细资料两份、商品房预销售合同备案详细资料两份、商品房查封资料两份。经审查，原告提供的证据和本院依职权调取的证据均真实，来源合法，与本案有关联，可以作为认定案件事实的依据。本院查明：2003年7月9日，被告何启华作为买受人与被告伟宁公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（编号：00XXXX1）和《商品房买卖合同》（编号：00XXX2），约定何启华向伟宁公司购买位于XX路X号XXXX城1B022、1B024商铺。2003年7月23日，原告（时称江门市新会农村信用合作社联合社）（贷款人）与被告何启华（借款人、抵押人）、被告伟宁公司（保证人）签订农信楼借字[20XX]第XXX-0X号《个人购房抵押借款合同》，约定原告向被告何启华发放贷款人民币373000元用于支付向被告伟宁公司购买的座落于XX路X号XXXX城1B022、1B024商铺，并以所购商铺作借款抵押担保；贷款期限为15年，从2003年7月23日至2018年7月23日止；贷款月利率为4.8‰。利息从放款之日起计算并按月结息，如遇人民银行贷款利率调整，按规定执行，贷款人不再另行通知借款人和保证人；还款方式为每月等额归还本息，从贷款后的次月开始每月20日还本付息；第九条约定被告何启华应按期偿还贷款本息，如未按约定的时间归还，按违约数额和逾期天数以日利率万分之三计付利息；第十一条约定被告何启华累计三个月以上拖欠原告贷款本息或违反本合同规定的任何条款，原告可按《贷款通则》的规定追究被告何启华的违约责任。借款担保方式为抵押担保和保证担保，由抵押人何启华自愿以合同附件《抵押物品清单》所列的抵押物XX路X号XXXX城1B022、1B024商铺提供抵押担保；由保证人伟宁公司承担不可撤销的连带保证担保责任，保证范围含借款本息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和原告实现债权的一切费用，保证期间为合同生效日起至被告何启华还清所欠原告全部贷款本息为止。合同第二十三条约定被告何启华违约，原告有权终止本合同原定还款计划的执行，同时提请司法机关依法处分抵押物，扣除支付处分抵押物的相关费用，扣缴应缴税费，余下款项先偿还原告的全部贷款本息和罚息，扣除上述款项后的剩余款交还被告何启华，若不足则原告继续向何启华追偿。第二十四条约定被告伟宁公司未能履行担保责任或违反本合同约定的其他义务，须向原告支付本合同贷款金额30%的违约金，同时，原告有权要求被告伟宁公司履行全部担保责任。原告在贷款人处盖章，被告何启华在借款人、抵押人处签名和按捺指纹，被告伟宁公司在保证人处盖章。经查，签订《个人购房抵押借款合同》时中国人民银行公布的5年以上贷款基准年利率为5.76%即月利率4.8‰。XX路X号XXXX城1B022、1B024商铺登记预售买受人为被告何启华，没有办理不动产权证，自2005年5月27日起处于转办他项权证状态。经查询，截至2019年1月15日，该房产没有办理抵押登记。庭审中，被告何启华陈述涉案两个商铺没有缴纳契税，至今未办理不动产权证和房地产他项权证。签订《个人购房抵押借款合同》当日，原告依约向被告何启华发放了贷款373000元，何启华在借款借据上签名确认。同日，该373000元经被告何启华账户转账至被告伟宁公司账户。被告何启华自2005年7月起没有依约偿还借款本息，原告于2013年1月13日通过系统自动在被告何启华名下银行账户扣息0.2元。另查明，原告通过EMS国际（地（地区递于2015年6月向何启华寄出《告知函》一份，收件地址为香港XXX道1XX#XX大厦10楼H室，EMS单号为EE797XXXX76CN；又于2018年9月再次向该地址寄出《贷款本金（利息）催收书》两份、《律师函》一份给何启华，EMS单号为EA03XXXXX97CN；两份快递均被退回。该收件地址为被告何启华在与原告签订《个人购房抵押借款合同》时所留联系地址。《告知函》内容为告知何启华在2015年6月15日前尽快与原告联系办理房产证事宜。《贷款本金（利息）催收书》内容为请何启华核实截至2017年12月31日和截至2018年6月30日止，拖欠的本金和利息数额。《律师函》内容为原告通过广东贯虹律师事务所李艳芳律师向何启华发出律师函，告知何启华尚欠的本息情况并应在2018年9月20日前与原告协商涉案贷款还款事宜。原告于2016年10月27日和2019年1月22日在《南方都市报》上刊登债权催收公告，向被告何启华发出催收。另查明，20XX年9月26日，原告（时称江门市新会农村信用合作社联合社）与被告伟宁公司签订（20XX）新供协字第0XX号《新会市农村信用合作社供楼贷款协议》，约定原告根据国家信贷政策，同意支持伟宁公司开发位于会城XX路X号XXXX城商住楼办理供楼贷款业务，为购房者提供总房价金额的70%贷款，期限为20年。第六条约定伟宁公司未为客户取得房地产权证前，必须为客户提供担保并负连带责任；第八条约定伟宁公司收妥客户购房款后，同时要配合原告办理房产抵押登记以及备案手续，并将办妥的《预购商品房抵押权属证书》、《房地产权证》或《房屋他项权利证书》等证件交由原告保管，作为购房者的借款抵押。否则，由此造成原告不能回收购房者贷款的一切损失由伟宁公司负责。第十一条其他事项中约定商用房及小汽车房最多提供六成，最长十五年按揭，外地人要当地有实力人员担保，按揭成数、期限递减。庭审中，原告陈述起诉时按《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》计算罚息和复利。本院认为：本案为金融借款合同纠纷。被告何启华是香港居民，本案为涉港民事案件。参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案适用中华人民共和国内地法律调整。原告江门农商行在核准的经营范围内开展信贷业务，其与被告何启华、伟宁公司签订《个人购房抵押借款合同》，与被告伟宁公司签订《新会市农村信用合作社供楼贷款协议》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定，应当认定依法成立并具有法律效力。本案的主要问题是：一、原告主张被告何启华偿还借款本金并支付利息、罚息、复利、违约金是否有理；二、被告伟宁公司是否应承担连带清偿责任；三、原告主张对涉案房产享有抵押权并实现抵押权以所得价款优先受偿是否有理。一、对于第一个焦点问题被告何启华在编号农信楼借字[20XX]第XXX-0X号《个人购房抵押借款合同》约定的借款期间届满后，仍没有偿还全部本息，其构成违约，应承担违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付”、第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”和第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”的规定，原告主张被告何启华偿还尚欠该合同本金、利息、罚息，理由充分，本院予以支持。对于原告主张被告尚欠的借款本金为341437.18元，因被告何启华只偿还了2003年7月23日起至2005年7月之前的借款本息，自2005年7月20日起拖欠借款本金至今，经核算，尚欠借款本金341437.18元未还，故本院予以支持。至于利息、罚息的计算问题。根据查明的事实可知，被告何启华自2005年7月20日起逾期偿还借款本息，《个人购房抵押借款合同》约定还款方式为等额本息和按照《个人购房抵押借款合同》第九条和第十一条的约定，逾期还款的按违约数额和逾期天数以日利率万分之三给付利息并可按《贷款通则》追究被告何启华违约责任。《贷款通则》第十四条第三项“贷款利息的计收：逾期贷款按规定计收罚息”、第三十二条第四项规定“贷款归还：贷款人对不能按借款合同约定期限归还的贷款，应当按规定加罚利息；对不能归还或者不能落实还本付息事宜的，应当督促归还或者依法起诉”和第七十一条第五项“借款人有下列情形之一，由贷款人对其部分或全部贷款加收利息；情节特别严重的，由贷款人停止支付借款人尚未使用的贷款，并提前收回部分或全部贷款：不按借款合同规定清偿贷款本息的”，被告何启华自2005年7月20日起没有继续偿还借款本息，经核算，《个人购房抵押借款合同》项下拖欠的利息扣减2013年1月13日系统扣取的0.2元利息后，至2018年7月23日（即贷款到期日）止，尚欠利息为177363.31元。因逾期还款已超过三期，按照合同第九条的约定，该“利息”含按逾期偿还的本金为基数计算的逾期利息即罚息。按合同约定，罚息利率为日利率万分之三。经核算，至2018年7月23日（即贷款到期日）止，尚欠罚息为210227.59元。自2018年7月24日起，被告何启华应支付的罚息应以实欠的本金341437.18元为基数，按日万分之三计至贷款本金清偿之日止。对于原告主张被告支付复利的问题。按照中国人民银行《人民币利率管理规定》第二十一条和第二十五条的规定，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期罚息。按照《个人购房抵押借款合同》第九条的约定，该“利息”含按逾期偿还的利息即借款期内的未还利息为基数，按日万分之三计收复利。经核算，至2018年7月23日（即贷款到期日）止，尚欠复利为164878.66元。自2018年7月24日起，被告何启华应支付的复利应以实欠的借款期内利息177363.31元为基数，按日万分之三计至借款期内利息清偿之日止。案中，原告主张按《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》计算罚息和复利。本院认为，《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第四条和第五条规定对2004年1月1日（含2004年1月1日）以后新发放的贷款按本通知执行。对2004年1月1日以前发放的未到期贷款仍按原借款合同执行，但经借贷双方当事人协商一致的，也可执行本通知；本通知自2004年1月1日起执行。因涉案《个人购房抵押借款合同》的贷款于2003年7月23日发放，且原告没有举证证明双方已协商一致按该通知执行，故此，原告主张按该通知计算罚息和复利缺乏事实依据，本院不予支持。至于违约金问题。涉案《个人购房抵押借款合同》第二十四条约定被告伟宁公司未能履行担保责任或违反合同义务的，须向原告支付合同贷款金额的30%的违约金。合同中没有约定被告何启华需要支付违约金，故原告该主张缺乏事实依据，本院不予支持。对于被告何启华辩称原告在被告何启华逾期还款十几年后才提起诉讼，存在权利滥用，应按一般同期银行贷款利率计算利息的意见。本院认为，被告何启华作为借款人，对自己逾期还款的事实是明知的，合同解除权是当事人自行处分的权利，原告不选择行使合同解除权不能导致原告要承担过错或民事责任的法律后果，故本院对被告何启华的该辩解不予采纳。二、关于第二个焦点问题涉案《个人购房抵押借款合同》约定由保证人伟宁公司承担不可撤销的连带保证担保责任，保证范围含借款本息、逾期利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和原告实现债权的一切费用，保证期间为合同生效日起至被告何启华还清所欠原告全部贷款本息为止。根据《中华人民共和国担保法》第十八条第二款“连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条第二款“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年”的规定，原告的起诉没有超过保证期间，被告伟宁公司应对被告何启华就《个人购房抵押借款合同》所形成的债务承担连带清偿责任。至于违约金问题。涉案《个人购房抵押借款合同》第二十四条约定被告伟宁公司未能履行担保责任或违反合同义务的，须向原告支付合同贷款金额的30%的违约金。因合同已对借款人的违约行为约定以逾期罚息、复利的方式承担违约责任，故原告再主张违约金，属双重处罚，本院不予支持。对于被告伟宁公司辩称原告的起诉已超过诉讼时效的意见。涉案《个人购房抵押借款合同》约定的借款期限为2003年7月23日至2018年7月23日止，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”、第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，诉讼时效自2018年7月23日起算，原告于2019年1月8日提起诉讼，没有超出三年的时效期间，故本院对被告伟宁公司的该辩解不予采纳。对于被告伟宁公司辩称原告自被告何启华在2005年7月没有按期还款起至提起本案诉讼前，均没有向伟宁公司进行有效通知，应对其损失的扩大承担责任的问题。原告认为根据涉案《新会市农村信用合作社供楼贷款协议》和《个人购房抵押借款合同》的约定，被告伟宁公司应履行合同义务，承担原告不能回收贷款的一切损失和不可撤销的连带保证责任。本院认为，原告和被告伟宁公司自愿签订《新会市农村信用合作社供楼贷款协议》和《个人购房抵押借款合同》，因合同合法有效，双方应恪守合同约定。根据《新会市农村信用合作社供楼贷款协议》第六条和第八条的约定，因涉案铺位至今未办理权属人为何启华的房地产权证和抵押权人为原告的房地产他项权证，被告伟宁公司应对原告的贷款损失承担保证责任。根据《个人购房抵押借款合同》的约定，伟宁公司作为保证人应承担不可撤销的连带保证担保责任。现被告伟宁公司以原告没有在被告何启华最初发生逾期还款时履行通知担保人为由主张减轻担保责任，依法无据，本院不予支持。三、关于第三个焦点问题根据《中华人民共和国担保法》第三十三条“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”，《中华人民共和国城市房地产管理法》（自1995年1月1日起施行）第四十六条“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿”、第四十八条“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理”和《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”和第三十四条第二款“以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记”，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第五项“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器”和第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，原告提交的预购商品房抵押权属证书只能证明涉案铺位在2005年5月27日已转办他项权证，而至今被告何启华仍没有办理涉案铺位的房地产权证，原告亦未能办理房地产他项权证，抵押权依法自办理抵押权设立登记时方为设立。本案中，原告在未办理不动产抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可对抗他人针对涉案房屋的处分，但因涉案房屋尚未办理抵押登记，故原告尚未取得现实抵押权，其主张行使抵押权缺乏法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第五项、第一百八十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》（自1995年1月1日起施行）第四十六条、第四十八条，《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第三十三条，《城市房地产抵押管理办法》第三条第四款、第三十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十二条第二款以及参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，判决如下：一、被告何启华应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门农村商业银行股份有限公司偿还编号为农信楼借字[20XX]第XXX-0X号《个人购房抵押借款合同》的借款本金341437.18元，支付利息177363.31元、罚息[其中计至2018年7月23日的罚息为210227.59元；从2018年7月24日起，以尚欠的借款本金341437.18元为基数，按日万分之三计至借款本金实际清偿之日止]及复利[其中计至2018年7月23日的复利为164878.66元；从2018年7月24日起，以尚欠的利息177363.31元为基数，按日万分之三计至利息实际清偿之日止]。二、被告江门市伟宁房地产开发有限公司对被告何启华的前述第一项判决的债务承担连带责任。被告江门市伟宁房地产开发有限公司承担责任后，有权向被告何启华追偿。三、驳回原告江门农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7393.81元（已减半计算），申请（诉前财产保全）费5000元，合共12393.81元（已由原告江门农村商业银行股份有限公司预交12393.81元），由原告江门农村商业银行股份有限公司负担1438元，被告何启华、江门市伟宁房地产开发有限公司共同负担10955.81元。原告江门农村商业银行股份有限公司多预交的一审案件受理费10955.81元，由本院予以退回；被告何启华、江门市伟宁房地产开发有限公司应向本院补缴一审案件受理费10955.81元。如不服本判决，原告江门农村商业银行股份有限公司、被告江门市伟宁房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告何启华可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  李月贤二〇一九年四月二十五日书记员  邝结红