贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0181民初1261号原告（反诉被告）：贵阳阳欣宏房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市清镇市站街镇商业街村镇建设服务中心，统一社会信用代码91520181MA6DKETG29。法定代表人：杨华，总经理。委托诉讼代理人：陈文胜，贵州黔策律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：梁毅，贵州黔策律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：黄秀芬，女，1964年12月11日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区上戌乡枫林岙村1-1号，现住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：季红光，贵州道卫律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。第三人：清镇市住房和城乡建设局，住所地贵州省清镇市金清线北侧广大上城，统一社会信用代码11520181009710586X。法定代表人：施春旭，局长。委托诉讼代理人：柳丽红，女，系该局工作人员，代理权限为一般授权代理。原告(反诉被告)贵阳阳欣宏房地产开发有限责任公司（以下简称阳欣宏公司）与被告（反诉原告）黄秀芬及第三人清镇市住房和城乡建设局（以下简称清镇住建局）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)阳欣宏公司的委托诉讼代理人陈文胜、梁毅，被告（反诉原告）黄秀芬及其委托诉讼代理人季红光，第三人清镇住建局的委托诉讼代理人柳丽红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳欣宏公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《“盛世江南”商品房认购书》，并判令第三人立即配合原告办理撤销盛世江南A1栋1单元23层4号商品房的网签手续；2.判决原告不予退还被告已交纳的定金20000元；3.判决被告以购房款总额791244元为本金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算支付利息（自2018年11月27日起计算至房屋网签撤销之日止，暂计算至起诉之日为6264元）；4.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年11月8日，原告与被告签订了《“盛世江南”商品房认购书》（以下简称认购书）一份，约定被告以按揭方式购买原告开发的位于清镇市××路盛世××单元××房。被告于认购书签订之日向原告支付了购房定金20000元。同时，认购书还约定若被告未能在规定期限内签订《贵阳市商品房买卖合同》……视为乙方自动放弃认购权，甲方有权单方解除认购书，乙方所交定金甲方不予退还。当原告要求被告签订正式《商品房买卖合同》时，经被告阅读《商品房买卖合同》电子版并无异议后，原告将《商品房买卖合同》电子版上传至第三人网站（即网签），然后打印纸质《商品房买卖合同》，但被告拒绝签订纸质《商品房买卖合同》。经原告多次催告后，被告仍然拒绝与原告签订纸质正式的《商品房买卖合同》。为此，第三人将被告购买的房屋锁定，原告无法出售该房屋，致该房屋资金不能回笼，给原告造成了巨大的经济损失，迫不得已，为维护自身合法权益，特向法院起诉，请依法判决。被告黄秀芬辩称，原告说被告付定金可以退还的，被告是买房用来投资的，原告给被告的宣传是房屋是学区房和景区房，要求被告缴纳的20000元是认筹金，也不是定金。原告过了几天要求被告来签订合同，被告到原告处后，就要求看房屋，但是听到工人说以后周围是房屋，被告就觉得被骗了，被告就不要房屋要求退钱，但是一直没有达成协议，也不退被告的钱，然后一直让被告缴纳房款，说可以有20000元的装修补贴，所以被告就去交钱了。第三人清镇住建局述称，房屋网签已经办理完毕，现在是逾期备案的状态。被告黄秀芬反诉称，在阳欣宏公司的虚假宣传及误导下，其与阳欣宏公司于2018年11月18日签订认购书。签订认购书后，发现该楼盘的规划中并没有如阳欣宏公司所称的“无敌景观、学区房”等配套设施，阳欣宏公司虚假宣传、无中生有，误导购房者签订认购书，阳欣宏公司的行为已经构成违约，故提起反诉，请求法院：1.判决解除其与阳欣宏公司签订的《“盛世江南”商品房认购书》；2.判决阳欣宏公司双倍返还定金40000元；3.判决阳欣宏公司退还其首付款、维修基金共计175069元；4.本诉诉讼费、反诉费由阳欣宏公司承担。针对被告黄秀芬的反诉原告阳欣宏公司辩称，阳欣宏公司没有任何虚假宣传，请求驳回黄秀芬的反诉请求。针对被告黄秀芬的反诉第三人清镇住建局述称，第三人只是办理网签手续，其他不清楚。本院经审理认定事实如下：2018年11月18日，阳欣宏公司取得其开发建设的清镇市红塔社区塔山村“盛世江南”项目A1、A2栋商品房屋预售许可证。2018年11月18日，阳欣宏公司（甲方）与黄秀芬（乙方）签订认购书，约定主要内容为“乙方声明对所认购的商品房状况、交易条件、周边环境已有了充分了解，自愿依下列条件向甲方认购坐落于清镇市××路盛世××单元××号的商品房，该商品房建筑面积约117.48㎡。一、认购原价及定金：1、建筑面积单价：7083.68元/㎡；总房款约：832191元。2、该商品房所享受优惠方式：一次性按揭9.9折；开盘当天认购9.8折；五天内签约9.8折。折后总房款以签署《贵阳市商品房买卖合同》约定为准。3、乙方在签定本认购书时须支付所购商品房的签约定金20000元整（该定金不计利息），并在签署本认购书后的七天内（即2018年11月25日以前）与甲方签署《贵阳市商品房买卖合同》，乙方支付的定金不计息转为该合同约定的购房款首期款。4、暂定付款方式为按揭付款。二、乙方需在签署《贵阳市商品房买卖合同》之时缴纳所认购商品房的专项维修资金由甲方代收代缴。三、乙方于签定本认购书之后七日内带齐本人身份证、认购书、商品房认购定金收据到甲方的“盛世江南”销售中心签定《贵阳市商品房买卖合同》，并付清首期房款、国家规定之相关税费、代收费和办理按揭的相关费用及提交办理按揭所需的全部相关手续。若乙方未能在规定期限内签定《贵阳市商品房买卖合同》或未按时缴付房款或不履行认购书中的任何约定义务时，视为乙方自动放弃本认购权，甲方有权单方面解除本认购书，乙方所交定金甲方不予退还，且甲方有权不作另行通知而将该商品房另行出售，由此造成的一切后果由乙方自行负责。四、在乙方完全履行本认购书约定义务的情况下，甲方从收取乙方定金之日起七日内不得将乙方所认购商品房出卖给第三方并不得与第三方签定《贵阳市商品房买卖合同》，如有上述行为则双倍返还乙方所交纳之定金。五、甲方发给乙方的通知、文件、传真等均以本认购书中乙方的地址、电话为准，若乙方变更地址、电话，应即时以书面形式通知甲方，否则，本认购书中乙方的地址、电话仍将被视为继续有效，甲方按本认购书中乙方的地址发给乙方文件或拨打乙方电话即视为甲方履行了通知的义务。”。同日，黄秀芬向阳欣宏公司支付20000元，阳欣宏公司向黄秀芬出具收到定金20000元的收据。2018年11月26日，具有黄秀芬及阳欣宏公司工作人员签名的《合同签订及缴款通知书》上载明“房屋基本情况：盛世江南项目A1栋1单元23层4号，建筑面积117.48㎡，套内面积93.05㎡；原总价832191元，折扣说明原总价×0.99×0.98×0.98，建筑面积成交单价6735元/㎡，成交总价791244元；购房人黄秀芬；付款方式：按揭付款，首付159244元，贷款63.2万元；房款：首期款159244元，已交定金20000元，本次应缴房款金额139244元；房屋专项维修资金：15825元；合计本次缴费金额155069元。”。同日，黄秀芬向阳欣宏公司交纳155069元，阳欣宏公司出具了收取首付款159244元及维修基金15825元的收据。同日，阳欣宏公司将《商品房买卖合同》电子版上传清镇市住建局网站，为案涉商品房办理了网签手续，网签编号为Y18134826，未办理备案登记手续。在阳欣宏公司打印出纸质版《商品房买卖合同》后，黄秀芬以阳欣宏公司存在虚假宣传、合同上注明的交房时间不符合约定为由拒绝签订《商品房买卖合同》。2019年1月3日，清镇市房地产开发科向阳欣宏公司发出通知，要求阳欣宏公司在2019年1月11日前通过贵阳房产管理信息系统完成黄秀芬所购商品房的房屋预售合同备案登记。2019年1月5日，阳欣宏公司委托贵州黔策律师事务所向黄秀芬发出律师函，要求黄秀芬在收到律师函之日起三日内签订《贵阳市商品房买卖合同》和办理银行按揭贷款的相关事宜，或解除《认购书》，并办理相关后续事宜。2019年1月18日，阳欣宏公司向黄秀芬发出《解除〈认购书〉通知》，主要内容为“黄秀芬拒绝签订《商品房买卖合同》的行为，已经严重违反了约定。经律师函催告后仍然拒绝签订《商品房买卖合同》。特通知：一、解除黄秀芬与阳欣宏公司签订的认购书，终止该合同的履行；二、根据认购书有关定金条款的规定，定金没收归公司所有。所缴纳的剩余购房款，到公司办理退款手续。”。阳欣宏公司同时将《解除〈认购书〉通知》的照片通过微信发送给黄秀芬。同时查明，纸质版《商品房买卖合同》上转移登记处的约定为空白。庭审中，黄秀芬否认收到律师函，认可收到《解除〈认购书〉通知》的微信图片，并主张合同中存在空白处亦是其拒签合同的原因之一。黄秀芬与阳欣宏公司均同意解除双方签订的认购书。黄秀芬将其与邱姓人员（案涉房屋销售人员）的电话录音作为录音证据提交法庭（邱姓人员的电话号码为186841××××8），双方通话的主要内容为：黄秀芬与邱姓人员在黄秀芬拒签合同前已经就黄秀芬所购房屋是否能够看见楼盘附近的景观发生争议，销售人员曾承诺于2020年交房，但合同中变更为2021年交房，黄秀芬明确表示要求退房。为核实邱姓人员的身份，庭审中承办人拨打了邱姓人员电话，该邱姓人员在电话中自称系案涉楼盘销售经理。上述事实，有原、被告、第三人的陈述，营业执照复印件，身份证复印件，预售许可证复印件，《“盛世江南”商品房认购书》，《合同签订及缴款通知书》，收据，转款凭证，通知，律师函，特快专递回执，微信信息截屏，《商品房买卖合同》，电话录音等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告阳欣宏公司与被告黄秀芬签订的认购书系当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。本案在审理中，原、被告均同意解除双方签订的认购书，故对本诉原告阳欣宏公司与反诉原告黄秀芬所提要求解除双方签订的认购书的诉请，本院予以支持。关于本案合同解除之后法律后果的处理：一、虽然被告黄秀芬按照认购书的约定于2018年11月18日向原告阳欣宏公司交纳了20000元定金，但在2018年11月26日黄秀芬与阳欣宏公司工作人员共同签署缴款通知书时，已将该20000元定金转为首付款，且阳欣宏公司已将该20000元计入首付款并向黄秀芬出具了收到首付款159244元的收据，该20000元已不具有定金性质，不能适用定金罚则，同时双方未约定定金转为首付款后的违约责任，故对原告阳欣宏公司所提不予退还被告黄秀芬定金20000元的诉请以及反诉原告黄秀芬所提要求反诉被告阳欣宏公司双倍返还定金40000元的诉请，本院均不予支持。二、根据被告黄秀芬与销售人员的通话录音内容及纸质版《商品房买卖合同》中有关转移登记的约定均为空白的情况，本院确定原告阳欣宏公司在销售房屋过程中存在过错，故对原告阳欣宏公司要求被告黄秀芬以购房款总额791244元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计算支付利息的诉请，不予支持。对反诉原告黄秀芬要求反诉被告阳欣宏公司退还首付款及维修基金共计175069元的诉请，予以支持。三、案涉商品房已办理网签手续，未办理备案登记手续，合同解除后，原告阳欣宏公司可持生效法律文书向第三人清镇住建局申请办理撤销盛世江南A1栋1单元23层4号商品房的网签手续。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、解除原告贵阳阳欣宏房地产开发有限责任公司与被告黄秀芬于2018年11月18日签订的《“盛世江南”商品房认购书》；二、限反诉被告贵阳阳欣宏房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还反诉原告黄秀芬首付款及维修基金共计175069元；三、驳回原告贵阳阳欣宏房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回被告黄秀芬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费456元，减半收取228元，由原告贵阳阳欣宏房地产开发有限责任公司负担。反诉案件受理费4526元，减半收取2263元，由反诉原告黄秀芬负担421元，反诉被告贵阳阳欣宏房地产开发有限责任公司负担1842元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  周宇二〇一九年四月二十五日书记员  兰茜