广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0721民初107号 原告：张洪玮，男，1979年12月29日出生，汉族，居民。 委托诉讼代理人：黄廷幸，广西公润律师事务所律师。 被告：中国农业银行股份有限公司灵山县支行，住所地：广西灵山县灵城镇江南路443号。 法定代表人：温桂灵，该行行长。 委托诉讼代理人：梁定钦，男，1973年10月28日出生，中国农业银行股份有限公司灵山县支行员工。 第三人：陈成林，男，1948年7月27日出生，汉族，居民。 第三人：吴玉兰，女，1948年10月14日出生，汉族，居民。 原告张洪玮与被告中国农业银行股份有限公司灵山县支行（以下简称“农业银行”）、第三人陈成林、吴玉兰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用普通程序审理。于2019年2月26日公开开庭进行了审理，原告张洪玮的委托诉讼代理人黄廷幸及被告的委托诉讼代理人梁定钦到庭参加诉讼，第三人陈成林、吴玉兰不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张洪玮向本院提出诉讼请求：一、不得执行拍卖第三人位于梓崇丰收垌的房地产[土地使用权证号：灵国用(1996)字第01-4656号；房屋所有权证号：灵房权证]。二、确认原告与第三人存在位于梓崇丰收垌的房地产租赁权。三、确认原告对梓崇丰收垌的房地产[土地使用权证号：灵国用（1996)字第01-4656号；房屋所有权证号：灵房权证]具有优先购买权。事实和理由：灵山县人民法院在（2017）桂0721民初字894号《民事判决书》中判决：确认被告农业银行对拍卖、变卖陈成林、吴玉兰位于梓崇丰收垌的房地产[土地使用权证号：灵国用(1996)字第01-4656号；房屋所有权证号：灵房权证]，所得款项具有优先受偿权。原告对执行提出异议，灵山县人民法院作出（2018)桂0721执异51号《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议。原告认为：被执行人陈成林、吴玉兰为被执行人梁光幸、劳郑嵘借款120万元提供陈成林、吴玉兰共同共有的位于梓崇丰收垌的房地产[土地使用权证号：灵国用(1996)字第01-4656号，占地面积222.20平方米；房屋所有权证号：灵房权证，一层，建筑面积132.55平方米，灵房他证《房屋他项权利证》]作为抵押担保，抵押给执行申请人中国农业银行股份有限公司灵山县支行。但在进行抵押担保前，由于陈成林需要资金周转，陈成林于2014年12月20日与异议人张洪玮达成一致租赁房屋协议，约定由异议人租赁陈成林、吴玉兰共同所有的位于灵山县灵城镇梓崇丰收垌的房产（即被担保物），租赁期自2015年1月1日至2034年12月30日，一次性付租金十万元，租金支付到灵山县灵城镇祥升电脑销售部（法定代表人为陈利，即陈成林与吴玉兰的儿子）的账户，双方达成租赁协议后，异议人于2014年12月25日一次性通过银行转账付款给灵山县灵城镇祥升电脑销售部。陈成林交付房屋给异议人使用。原告租赁陈成林的房屋后，用于仓库使用。后又于2016年12月12日，异议人又将该房屋出租给吴金隆用于白酒销售使用，租赁期自2017年1月1日至2023年12月30日止共五年。目前尚在经营当中。 据此，如果执行拍卖，必定影响原告对该租赁房产的使用，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【法释[2015]10号】第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。异议人请求人民法院不得对被执行人陈成林、吴玉兰共同所有的位于灵山县灵城镇梓崇丰收垌的房产进行拍卖，确认原告于第三人存在位于梓崇丰收垌的房地产租赁权及优先购买权。并以维护租赁人（即原告）的合法权益。 被告农业银行辩称，1、原告张洪玮提出“但在进行抵押担保前，由于陈成林需要资金周转，陈成林于2014年12月20日与原告张洪玮达成一致租赁房屋协议”，被告与梁光幸、陈成林、吴玉兰签订的合同编号为45020120140025427的《农户贷款借款合同》的签订日期为2014年4月1日，并于2014年4月1日在灵山县房产管理局办理了房地产抵押登记手续，他项权利证号为：灵房他证。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。根据法律规定，原告张洪玮提出的异议不符合法律规定。2、原告张洪玮提出“租金支付到灵山县灵城镇祥升电脑销售部（法定代表人陈利，即陈成林于吴玉兰的儿子）的账户，双方达成租赁协议后，原告于2014年12月25日一次性通过银行转账付款租赁给灵山县灵城镇祥升电脑销售部”，原告张洪玮没有提供相应银行明细账以及陈成林出具的收款收据，没有法律依据。3、原告张洪玮提供的《房屋租赁合同》真实性存疑，有待确认。4、根据上述意见，原告张洪玮与本案没有直接法律关系，存在在故意扰乱法院正常执法的行为，应承担相应的法律责任。5、请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 第三人陈成林、吴玉兰未作答辩，也未向本院提证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。庭审中本院组织原告进行了举证,被告对原告所举的证据无异议,对原告所举的证据本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2014年4月1日,被告与梁光幸、陈成林、吴玉兰签订了合同编号为45020120140025427的《农户贷款借款合同》,约定梁光幸向农业银行借款1200000元,第三人陈成林、吴玉兰为梁光幸借款提供担保,担保物是陈成林、吴玉兰共同共有的位于梓崇丰收垌的房地产[土地使用权证号：灵国用(1996)字第01-4656号，占地面积222.20平方米；房屋所有权证号：灵房权证，一层，建筑面积132.55平方米],双方办理了抵押登记,登记证号：灵房他证《房屋他项权利证》。 陈成林于2014年12月20日与张洪玮达成租赁房屋协议，约定由张洪玮租赁陈成林、吴玉兰共同所有的位于灵山县灵城镇梓崇丰收垌的房产（即上述担保物），租赁期自2015年1月1日至2034年12月30日，一次性付租金10万元，租金支付到灵山县灵城镇祥升电脑销售部的账户，双方达成租赁协议后，张洪玮于2014年12月25日一次性通过银行转账付款10万元给灵山县灵城镇祥升电脑销售部。陈成林交付房屋给张洪玮使用。原告张洪玮租赁陈成林的房屋后，用于仓库使用。后又于2016年12月12日，张洪玮又将该房屋出租给吴金隆用于白酒销售使用，租赁期自2017年1月1日至2023年12月30日止，共五年。目前尚在经营当中。 后因梁光幸未能履行还款义务,农业银行向法院提起诉讼,灵山县人民法院作出（2017）桂0721民初字894号《民事判决书》,判决：确认农业银行对拍卖、变卖陈成林、吴玉兰位于梓崇丰收垌的房地产[土地使用权证号：灵国用(1996)字第01-4656号；房屋所有权证号：灵房权证]，所得款项具有优先受偿权。执行过程中，灵山县人民法院作出（2018)桂0721执642号《执行裁定书》,裁定对陈成林、吴玉兰位于梓崇丰收垌的房地产进行评估拍卖,后原告提出执行异议,灵山县人民法院作出（2018)桂0721执异51号《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议。原告才提起执行异议之诉。 本院认为,根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案所涉房地产是抵押权设立后抵押财产才出租的,因此,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。灵山县人民法院作出（2018)桂0721执642号《执行裁定书》，裁定对陈成林、吴玉兰位于梓崇丰收垌的房地产进行评估拍卖，符合法律规定。灵山县人民法院作出（2018)桂0721执异51号《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议,也符合法律规定。原告提起执行异议之诉,理由不充分,本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，判决如下： 驳回原告张洪玮的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告张洪玮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内直接向本院递交上诉状正本1份，并提交副本4份，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。 审 判 长  闭献健 人民陪审员  伍 瑜 人民陪审员  潘裕君 二〇一九年四月十七日 法官助理施国凤 书记员梁旋