广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初3549号原告：佛山市南海区桂城科技园资产经营有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：郭杰彪。委托诉讼代理人：原钊欣，公司员工。委托诉讼代理人：何泳茵，公司员工。被告：郑栢宇，男，汉族，住广东省揭阳市揭东区，原告佛山市南海区桂城科技园资产经营有限公司诉被告郑栢宇租赁合同纠纷一案,本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序，于同年4月8日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人原钊欣、何泳茵到庭参加了诉讼。被告郑栢宇经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.自起诉之日起解除原、被告之间签订的《物业租赁合同》；2.原告没收被告的合同履约保证金43923元；3.被告立即支付自2018年6月1日至2018年11月14日拖欠的租金共80037元；4.被告应向原告支付延迟履行违约金7369.28元（以所欠费用金额按每日万分之五自2018年6月11日起暂计至2019年2月18日止）；5.被告承担本案的诉讼费。原告在庭审中明确：原告诉请第四项的违约金计付至实际清偿日止。事实和理由：2017年9月18日，原告作为出租方与被告签订《物业租赁合同》，将位于佛山市南海区平洲永安中路19号的物业（下称“租赁物”）出租给被告作商铺、办公室用途，合同同时约定了租赁时间、相关费用、违约责任等。合同签订后，原告按合同约定将租赁物交付给被告使用，原告按照合同约定履行完毕相关合同义务，被告在接收租赁物后一直使用。但至2018年6月份开始，被告开始拖欠原告租金，2018年11月14日，被告在未经得原告同意的情况下单方面解除《物业租赁合同》（腾空物业并将钥匙交还原告工作人员）。对于被告并未按租赁合同约定支付2018年6月至11月的租金，原告多次追讨，被告仍不履行支付义务。原告认为，被告使用原告的租赁物，应当按合同支付相关租金，现在被告拒不支付租金及单方面解除合同的行为已经严重违约，应当承担违约责任，其缴交的合同履约保证金也应当由原告予以没收。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。原告在庭后补充说明：截至庭审之日，租赁物仍未重新出租，为空置状态。租赁物租赁时实际建筑状态为三层，合计建筑面积173.34平方米，每一层的建筑面积均为57.78平方米。该租赁物业现时办证情况：证载层数为二层，证载面积为114.96平方米，基建面积为57.48平方米。被告租赁使用整栋租赁物，第一层作商铺使用，第二、三层作办公室使用。第一层实际使用面积为44.13平方米，公共面积为13.65平方米，考虑到第一层的公共面积无法作商铺使用、存在一定价值差异，为此，原告对第一层的实际使用面积按224.56元/平方米/月计收，对第一层的公共面积按第二层租金标准收取租金，并将相应面积分摊到第二层的计租面积中，故第二层的实际计租面积为71.43平方米，第三层的计租面积为57.78平方米。被告没有答辩。原告举证如下：1.原告的营业执照复印件、法定代表人身份证明原件及其身份证复印件、被告的身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.物业租赁合同原件1份，用以证明原、被告之间存在租赁关系，且合同对租金标准、支付期限、权利义务及违约责任等进行清晰明确约定。3.国有土地使用证原件1份、房屋所有权证原件1份、证明原件1份，用以证明原告对租赁物有使用权、出租权及相关受益权。4.催告函原件2份，用以证明原告曾数次催促被告缴纳所欠租金，被告仍未缴纳，实属违约行为，应当承担违约责任。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃对原告的主张进行抗辩和对原告举证进行质证和辩证的权利。原告提供的证据均有原件进行核对，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。原告庭后提交的收据1份，有原件核对，本院确认其真实性。综合采信的证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：2017年9月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《物业租赁合同》约定：甲方将其位于平洲xx号的物业出租给乙方作商铺及办公室用途。该物业的计租面积为173.34平方米，其中首层商铺44.13平方米，二层、三层办公室129.21平方米。租赁期为3年，自2017年9月18日至2020年9月17日止。从2017年9月18日起正式计收乙方租金。首层商铺224.56元/月/平方米、二、三层办公室36.61元/月/平方米，每月租金合计为14641元。甲方按季收取租金，根据先缴付租金后使用租赁物的原则，乙方必须于每季首月10日前交付当季租金，且乙方须按甲方要求的方式缴纳租金。租金每满2年递增10%，自2017年9月18日起计算递增周期。乙方需依约交付租金，如乙方拖欠租金，则甲方除追缴所欠交的租金外，乙方还须每日按所欠租金金额的万分之五支付违约滞纳金至付清之日止。本合同签订之日乙方须向甲方交纳合同履约保证金43923元，上述保证金在乙方没有拖欠租金、税、费或没有因使用该物业经营而产生的其他纠纷未解决的，且乙方全面履行合同权利义务的前提下，甲方在接到乙方齐全的退保证金申请资料后三十天内将保证金（不计利息）退还给乙方。有下列情形之一的，甲方有权提前解除合同，收回该物业，没收乙方的合同履约保证金：1、在合同有效期内，在未经得甲方同意且甲方并未违反本合同约定的情况下，乙方单方解除合同的；2、乙方未能按合同约定交租金达30日的。2017年9月19日，原告收取被告合同履约保证金43923元。原告于2018年8月17日向被告送达催告函要求被告于2018年8月25日前支付案涉租赁物2018年6月1日至2018年9月30日的租金共计58564元。被告郑栢宇在催告函签收人处签名。原告在庭审中明确被告已于2018年11月14日返还房屋予原告。另，原告提交的房产证显示建筑物为混合结构二层，而案涉租赁物为三层建筑。本院认为，涉讼租赁物的首层、二层办理了产权证明，涉讼合同中关于首层、二层的约定为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。原告未提供证据证明其出租给被告的涉讼租赁物的三层已办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设，原、被告之间就涉讼租赁物三层形成的租赁合同无效。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除涉讼合同关于三层的约定没有事实和法律依据，本院依法不予支持。原告主张自起诉之日起解除案涉的《物业租赁合同》关于首层、二层的约定，原告在庭审中确认被告已于2018年11月14日交还租赁物，当日原被告双方均知悉涉讼合同已不再继续履行，故案涉的《物业租赁合同》关于首层、二层的约定应自2018年11月14日解除。虽原、被告签订的涉讼合同中关于三层的约定无效，但被告实际占用涉讼租赁物，根据公平及等价有偿原则，应参照涉讼合同约定的租金标准支付实际占用涉讼租赁物期间的使用费予原告。原告主张被告尚欠2018年6月1日至2018年11月14日的租金、占有使用费共计80037元（14641元/月×5个月＋6832元），被告未到庭提出辩驳亦未举证证明其已支付上述费用，本院确认被告应向原告支付2018年6月1日至2018年11月14日的租金、占有使用费共计80037元。合同约定被告应于每季首月10日前支付当季租金，逾期按日万分之五的标准支付迟延履行违约金，原告主张以每月欠付租金、占有使用费为本金从欠付租金、占有使用费当月11日起至实际清偿之日止按日万分之五计算逾期付款违约金，没有超出合同的约定，本院予以支持。原告主张截至2019年2月18日，被告应向原告支付逾期付款违约金7369.28元，本院予以确认。被告未依照合同约定履行义务，原告主张没收被告的履约保证金43923元，对此本院分析如下：原被告关于履约保证金的约定是针对整个租赁合同的约定，案涉租赁合同中关于首层、二层的约定有效，被告未依照合同约定履行合同义务，关于该部分的履约保证金，原告要求没收，依法有据，本院予以支持。案涉租赁合同中关于三层的约定无效，因合同无效取得的财产应当予以返还，故该部分的履约保证金应当退还予被告，原告针对案涉租赁物三层部分的履约保证金的诉请，本院不予支持。根据案涉租赁合同的约定及原告的陈述，案涉租赁物首层对应的履约保证金为29730元（224.56元/月/平方米×44.13平方米×3个月），二层对应的履约保证金为7845元（36.61元/月/平方米×71.43平方米×3个月）、三层对应的履约保证金为6348元（36.61元/月/平方米×57.78平方米×3个月）。综上，原告有权没收案涉租赁物首层、二层对应的履约保证金37575元，诉请超出部分，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告佛山市南海区桂城科技园资产经营有限公司与被告郑栢宇于2017年9月18日签订的《物业租赁合同》中关于首层商铺、二层办公室的约定于2018年11月14日解除；二、被告郑栢宇交纳的合同履约保证金37575元归原告佛山市南海区桂城科技园资产经营有限公司所有；三、被告郑栢宇应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年6月1日起至2018年11月14日的租金、占有使用费80037元及计算至2019年2月18日的逾期付款违约金7369.28元予原告佛山市南海区桂城科技园资产经营有限公司，并从2019年2月19日起以80037元为本金按日万分之五的标准计算逾期付款违约金予原告；四、驳回原告佛山市南海区桂城科技园资产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取4879.69元（原告已预交），由原告负担25元，被告负担4854.69元，被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告佛山市南海区桂城科技园资产经营有限公司多预交的诉讼费4854.69元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇一九年四月十九日书记员  成海欣