浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙0602执异56号案外人杭州骏丰频谱科技有限公司，住所地浙江省杭州市下城区白石巷74号（临）、74-3号（临）。法定代表人赵婧。申请执行人中国民生银行股份有限公司绍兴分行，住所地浙江省绍兴市越城区人民中路436号。负责人王黎红。被执行人王则鸣，男，1964年6月27日出生，汉族，住浙江省诸暨市。被执行人楼维亚，女，1964年10月4日出生，汉族，住浙江省诸暨市。被执行人浙江高展经贸发展有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区嘉绿苑北2幢底层。法定代表人严周洲。本院在执行申请执行人中国民生银行股份有限公司绍兴分行（以下简称民生银行）与被执行人王则鸣、楼维亚、浙江高展经贸发展有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人杭州骏丰频谱科技有限公司（以下简称骏丰公司）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人骏丰公司称，案外人于2010年11月1日起同王则鸣及其妻子楼维亚就杭州市西湖区嘉绿北苑2幢底层房屋（门牌号为杭州市西湖区古荡街道华星路160号，以下简称涉案房产）建立了房屋租赁关系，从事医疗器械等销售工作。2010年10月12日，案外人首次同王则鸣及妻子楼维亚签订房屋租赁合同，到期前于2015年11月1日、2018年10月24日二次与王则鸣及妻子楼维亚签订房屋租赁合同，现生效租赁合同的租赁时间为2018年11月1日至2021年10月31日。案外人对涉案房产进行了装修，并按合同规定支付房租及押金，故租赁关系自2010年11月1日起一直持续至今，而涉案房产抵押登记晚于案外人承租时间。根据《中华人民共和国合同法》第229条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，本案中，涉案房产自2010年11月1日至今，一直都是案外人的承租物，因此，案外人的租赁权利应给予保护，依法不能解除，且承租时间早于抵押时间，被执行人的登记抵押和承租物被司法拍卖的行为不能影响案外人的租赁权。另，由于租赁关系自2010年11月1日起一直持续至今，押金2000元仍在被执行人手中，根据案外人与被执行人于2018年11月1日签订的租赁合同约定，租赁物的租金按季度缴纳，至今为止，案外人的租金交到2019年4月底，案外人愿配合贵院执行工作，从收到公告起，暂停缴纳租金给被执行人，且愿优先与租赁物新的所有权人继续租赁关系。综上，案外人认为案外人的房屋租赁合法有效，依法受法律保护，案外人为维护合法权利，减少经济损失，避免后续可能出现的讼争，特提出执行异议，请求：1、贵院在拍卖涉案房产对案外人的租赁权依法予以保护，并带租拍卖；2、执行期间，勿对涉案房产停止供电、供水、供气。申请执行人民生银行称，2015年6月9日，抵押人王则鸣、楼维亚与申请执行人签订《最高额担保合同》，约定以其共有的涉案房产为其与申请执行人签订的《综合授信合同》项下的债务提供抵押担保，并于当日就抵押房产依法办理了抵押登记（房他证号为杭房他证字第××号），案外人于2018年10月24日就抵押物与抵押人签订了租赁协议，根据《担保法司法解释》第66条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押合同对受让人不具有约束力。案外人与抵押人签订租赁合同发生在抵押登记之后，故不能对抗申请执行人已经依法设立的抵押权。本院查明：被执行人王则鸣名下登记有坐落杭州市西湖区××北××底层，建筑面积260.77平方米、权证号为杭房权证西移字第××号的房产及对应的国有土地使用权。根据杭房他证字第××号房屋他项权证记载，王则鸣以上述房地产向民生银行提供最高额抵押担保，抵押登记日期为2015年6月9日。2018年3月27日，杭州市拱墅区人民法院在审理（2018）浙0105民初2754号案件过程中首轮查封了涉案房产。2018年10月18日，本院作出（2018）浙0602民初8722号民事判决书，对民生银行就涉案房地产经折价或拍卖、拍卖后所得价款享有的抵押优先受偿权进行了确认。上述判决书生效后，因被告未自觉履行。2019年1月15日，根据民生银行申请，本院对上述判决书立案执行。执行中，本院于2019年3月7日作出（2019）浙0602执526号公告，责令被执行人即时自觉履行还款义务，逾期不履行，本院将依法对涉案房地产进行拍卖，并通知对涉案房地产有租赁权或其他相关权利的案外人须于公告张贴之日起10日内向本院申报相关权利或提出执行异议，逾期本院将在评估、拍卖中不予考虑。在执行过程中，本院将通知相关部门对上述房产停止供电、供水、供气。公告张贴后，案外人向本院提出书面执行异议，遂致本案争议发生。案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：1、出租方（甲方）为王则鸣、承租方（乙方）为北京世纪骏丰频普科技有限公司、落款日期为2010年10月12日的《房屋租赁合同》复印件1份，其中约定租赁房屋地址为杭州市西湖区××北××底层（华星路160号）；租用期限为2012年11月1日起至2015年10月31日止；房租为每月5416.7元，按季支付。2、出租方（甲方）为王则鸣、承租方（乙方）为北京世纪骏丰频普科技有限公司杭州华星路经营部、落款日期为2015年11月1日的《租约合同书》复印件1份，其中约定租赁房屋地址为杭州市西湖区华星路160号；租用期限为2015年11月1日起至2018年10月31日止；租金每月6400元，按季支付。合同同时约定，本合同为续签，原已交押金人民币2000元，继续有效，此次不再交纳押金。3、出租方（甲方）为王则鸣、承租方（乙方）为案外人、落款日期为2018年10月24日的《商铺租赁合同》复印件1份，其中约定租赁房屋地址为杭州市西湖区××北××底层（华星路160号）；租用期限为2018年11月1日起至2021年10月31日止；年租金85000元，按季支付21250元。4、付款人为案外人、收款人为楼维亚、日期为2019年1月24日的中国银行业务付款回单复印件1份，其中记载付款金额为21250元，附言为支付华星路160号2019年2月1日至2019年4月30日租金。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，涉案房产已于2015年6月9日办理了抵押登记，案外人所主张的关于涉案房产的租赁关系即使成立，案外人与楼维亚签订现行有效租赁合同的时间也为2018年10月24日，系在涉案房产办理抵押登记之后，依法也不得对抗申请执行人民生银行已登记的抵押权，综上，对案外人要求对涉案房产带租拍卖之执行异议请求，本院依法不予支持。对案外人要求在执行期间，勿对涉案房产停止供电、供水、供气之异议，本院认为，在案外人要求带租拍卖之异议请求被依法驳回后，如案外人未经法院许可仍继续占有涉案房产，本院依法有权对涉案房产采取通知相关部门对上述房产停止供电、供水、供气的执行措施以排除执行妨碍，但在本案中上述行为尚未实际发生，故本院对该执行异议依法不予审查。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人杭州骏丰频谱科技有限公司的执行异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张 剑人民陪审员  钱土仙人民陪审员  张华娟二〇一九年四月十五日书 记 员  陈文旗本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记不的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。