浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0483民初9992号 原告：倪佳彬，男，1986年6月3日出生，汉族，住浙江省湖州市南浔区。 委托诉讼代理人：朱春旭，浙江秀源律师事务所律师。 被告：胡伟忠，男，1975年6月20日出生，汉族，住浙江省桐乡市。 原告倪佳彬与被告胡伟忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案后，依法由审判员滕忠元独任审判，于2018年12月28日、2019年2月28日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱春旭、被告胡伟忠两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令被告立即将坐落于桐乡市振东新区和平东路329号曼哈顿花园32幢2单元1901室、296号汽车位使用权过户至原告名下；3.判令被告向原告支付违约金734000元；4.本案诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年11月10日通过房产中介签订房屋买卖合同一份，约定被告将自己名下的坐落于桐乡市振东新区和平东路329号曼哈顿花园32幢2单元1901室及296号汽车位出售给原告，转让价367万元，被告应当于11月31日前办理过户手续。合同签订后，原告按约支付了定金及首付款130万元，但被告在收到后，提出合同约定以外的不合理要求。在原告不答应的情况下拒绝办理过户手续。诉讼过程中，原告变更第三项诉讼请求为：判令被告向原告支付违约金200000元。 被告答辩称，原告不善意履约，无视被告权利却积极等待被告违约，恶意诉讼谋巨额不当利益；原告弃畅通沟通手段而不顾，假借间接内容臆想被告违约；原告支付能力存疑有据，交易安全也是被告核心利益；被告履行期内的磋商行为合情、合理、合法，是对不安履行抗辩权的正确行使，获知原告履行期内起诉且申请保全，预感履行已无可能，且凭日常经验，房产过户需一致进行，苦于寻找其他合适方法，但最后仍在两天后（2018年12月8日）尝试通过中介通知原告过户，以期完成被告履约的诚意，其履约的意思表示是及时、有效的。请求驳回原告所有诉请。 原告提交了以下证据： 1.《房屋买卖合同》一份，证明原、被告签订合同的事实； 2.收条二份、转账记录一份、银行凭条二份，证明原告按约支付款项的事实； 3.房屋所有权证复印件一份、土地使用权证一份，证明涉案房屋的基本情况。 4.《汽车位使用权买卖合同》一份，证明被告出售的车位基本情况； 5.委托代理合同一份、发票一份，证明原告为本案委托律师并支出律师费的事实； 6.保险单一份、发票一份，证明原告因本案诉讼保全向保险公司投保责任保险并支付保险费的事实； 7.情况说明一份、聊天记录截图六份，证明被告方中介钱惠英与被告沟通过程，合同无法履行是被告提出了不合理要求； 8.录像一份，证明被告方中介与被告沟通的内容。 原告申请证人曹某出庭作证，证人证言证明其系房屋中介，参与了本案房屋买卖交易；当时说好贷款提早还清后尽早过户，付首付款之前，被告直接联系原告要求追加支付20万首付，原告不同意；首付款支付后，被告对贷款发放时间提出要求，双方最后也未达成一致；在11月底前，通过被告方中介得知被告一直坚持原告不同意其要求是不配合过户的。 被告质证认为：对证据1真实性有异议；对证据2、3、4无异议；对证据5、6关联性有异议，与争议事实无关；对证据7，本人未到场，真实性有异议，与中介的聊天内容不一定是表达给原告本人，协商沟通的氛围原告不一定了解，协商过程中被告的要求也在不断降低；对证据8，影像材料来源不明，对其三性均有异议，且为间接证据、传来证据，同时对内容应考虑整体性，不可断章取义。对证人证言，某些事实需要核实，比如微信、通话记录等，但是对交易过程大致与事实相符。 被告提交了以下证据： 1.《房屋买卖合同》一份，证明双方签订合同的情况； 2.聊天记录截图四份，证明2018年12月8日被告妻子转达要求过户意思。 原告质证认为：对证据1无异议；对证据2，提交时间已过举证期限，该组截图遗漏部分内容，且其同意过户时间已经是12月8日，已经超过期限。 本院认证意见： 原告提供的证据1与被告提供的证据1一致，本院予以认定；证据2、3、4，原告无异议，予以认定；证据5、6，系原件，本院对真实性予以确认；证据7、8，被告虽对真实性提出异议，但未提出相应证据予以反驳，本院对真实性予以确认，对于其证明内容本院将结合其他证据予以综合认定。证人证言能够反映涉案房屋的交易过程，被告也认可其证言大致与事实相符，故对证人关于支付首付款、双方对被告提出的合同外的要求进行过协商但协商未果及11月底前房屋一直未过户的证言予以采信。 被告提供的证据2，原告未对真实性提出异议，本院对真实性予以确认，对于其证明内容本院将结合其他证据予以综合认定。 本院经审理查明： 2018年11月10日，胡伟忠（甲方、卖方）与倪佳彬（乙方、买方）、嘉兴市幸福家房地产营销策划有限公司（丙方、代理人钱惠英）签订合同编号为0000034的《房屋买卖合同》一份，约定：甲方自愿将其所拥有房产即坐落于桐乡市振东新区和平东路329号曼哈顿花园32幢2单元1901室房屋售给乙方，该房屋建筑面积196.64平方米，架空车（车库）面积汽车位1个；该房屋成交价格为367万元；合同签订之日，乙方向甲方支付购房定金10万元（定金直接冲抵房款），双方约定于2018年11月31日（此处应为笔误，实为2018年11月30日）前办理过户手续，过户当天乙方付给甲方首付款120万元，尾款237万元由乙方向银行贷款付清给甲方，如乙方贷款不足，乙方承诺现金补齐贷款额度；上述房产过户手续由甲、乙双方协助中介办理，房产证、土地证过户所需一切费用（含各种税费）由乙方承担，甲、乙双方应及时提供上述房地产过户所需相关资料，不得以此为理由解决或延误执行合同；甲方违约应按照该合同总价款的20%赔偿给乙方，乙方违约也应按该房屋成交总价的20%赔偿甲方，如因甲乙双方任何一方原因延误（最多三个工作日）过户期限即被视为违约。同日，原告向被告支付定金10万元。2018年11月13日，原告支付首付款120万元。 2018年12月5日，因涉案房屋一直未过户，故原告提起本案诉讼并提出财产保全申请。2018年12月8日，被告方中介向被告确认过户事宜，被告表示“可以，但星期几我要看一下，还有贷款时间一定要明确写好，差额几天补进也要明确，比如贷款下来后，余额几天补齐”、“我这边没事，到时候提前通知我，我年底都比较忙”。 本院认为，本案的争议焦点在于被告是否存在违约行为及违约金的数额。根据合同约定，双方应于2018年11月31日（实为2018年11月30日）前办理过户手续，过户当天原告付给被告首付款120万元，延误超过三个工作日即视为违约。原告于2018年11月13日支付了首付款120万元，其后又去银行咨询了贷款事宜，可见原告对合同的履行本质上是积极的，也为被告履行合同义务留有足够的准备时间，但其直至三个工作日的宽限期届满，被告仍未有任何意思表示或履约行为，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告抗辩称，第一、其在履行期内为交易安全而向原告提出磋商变更支付方式，是对不安抗辩权的正确行使；第二、原告在履行期限内起诉时使得被告预觉履行已无可能，最后在2018年12月8日通过中介通知原告过户，其履约意思表示是及时、有效的。本院认为，原告已按约支付首付款且合同约定贷款额度不足的原告以现金补足，在双方未就合同变更达成一致的情况下，被告仍应按约积极履行，现被告仅凭其认为贷款无法达到合同约定金额而主张行使不安抗辩权，缺乏事实依据，本院难以采信。原告虽提起诉讼，但并未对被告履行过户义务造成妨碍，被告在2018年12月8日向其中介作出了愿意过户的意思表示，当时违约事实已经发生，同时该意思表示也未明确过户时间而仅表示要提前通知且就贷款事宜再次提出要求。因此本院对被告上述抗辩不予采信。 关于违约金的数额，原告主张200000元，被告提出了违约金过高的抗辩，鉴于被告愿意继续履行合同且违约时间较短，故本院根据合同约定及履行情况等综合因素，酌情支持60000元。 此外，案涉《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方对合同效力均无异议，各方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。现原告要求确认涉案《房屋买卖合同》有效并办理房屋过户手续，被告对此亦表示同意，故对原告的上述诉讼请求，本院予以支持。对于汽车位，不具有相关权属证书，对汽车位的过户也未有合同明确约定，对原告要求汽车位过户的诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告倪佳彬与被告胡伟忠签订的合同编号为0000034的《房屋买卖合同》有效； 二、被告胡伟忠于本判决生效之日起十日内协助原告倪佳彬办理坐落于桐乡市振东新区和平东路329号曼哈顿花园32幢2单元1901室房屋的房屋权属转移登记手续； 三、被告胡伟忠于本判决生效之日起十日内支付原告倪佳彬违约金60000元； 四、驳回原告倪佳彬的其余诉讼请求。 本案受理费4300元，减半收取2150元，财产保全费4190元，合计6340元，由原告倪佳彬负担4755元，由被告胡伟忠负担1585元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 员 滕忠元 二〇一九年四月二十二日 法官助理姚亮 代书记员 朱振龙