安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终652号上诉人（原审被告）：安徽骏誉投资置业有限公司，住所地合肥市蜀山区潜山路与政通路交口卓誉中心34层，统一社会信用代码913401000570007148。法定代表人：李应亮，总经理。委托诉讼代理人：龚英亮，安徽美林律师事务所律师。委托诉讼代理人：万应旭，安徽美林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵梅，女，1977年3月30日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。上诉人安徽骏誉投资置业有限公司（以下简称骏誉投资公司）因与被上诉人赵梅商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初6626号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。骏誉投资上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵梅一审全部诉请。事实与理由：1.根据一审查明事实，涉案房屋产权登记面积即实测面积为40.58平方米，合同约定面积即预测面积为39.96平方米。根据合同约定，涉案房屋的面积误差比为（40.58-39.96）/39.96×100%=1.5%。一审法院计算误差比为7%，显属错误。2.涉案房屋是施工单位根据规划图纸设计建造，不存在实际交付的房屋与图纸不符的情形。3.合同附件四即《补充协议一》第13条约定，赵梅应当在知道或应当知道房屋面积误差比超出3%之日起10日内通知骏誉投资公司行使合同解除权。赵梅于2017年7月去核验涉案房屋现场，至2018年7月18日起诉要求解除合同，明显已经超过合同约定期限。综上，请求二审法院判如所请。赵梅辩称：1.依据合同约定，面积误差大于3%，买受人有权退房。骏誉投资公司提供的房屋面积误差比达到7%，买受人有权退房。合同约定的面积是39.96平方米，但赵梅在验房时发现商铺中有一根承重柱，占地面积2.14平方米，此承重柱在合同中并未约定。商铺的实测面积是40.58平方米，但柱子面积2.14应当从39.96中减去，因为赵梅购入的涉案房屋并不包含2.14平方米的柱子。2.合同约定交房时间是2017年6月30日，骏誉投资公司于2017年6月先向赵梅邮寄了一份项目通知书，接到该通知后，赵梅于2017年7月6日前往涉案房屋验房，发现了柱子的问题，并向骏誉投资公司委托办理交房手续的物业公司反映了该情况，但骏誉投资公司不予理睬。骏誉投资公司于2017年7月26日向赵梅邮寄交房通知，赵梅于7月29日再次前往涉案房屋，并向售楼处客服提出异议。之后赵梅于2017年8月3日与天珑广场项目负责人叶树恩取得联系，提出要求退房。叶树恩口头答应，但一直未落实。叶树恩后向赵梅提出可以赔偿，赵梅未同意。叶树恩遂建议赵梅走法律程序。综上，一审判决正确，要求予以维持。赵梅向一审法院起诉请求：1、依法判决解除双方签订的商品房买卖合同（编号20150034800836TF20160198)；2、判令骏誉投资公司返还购房款1006060元及损失（其中：1、506060元首付款及损失从赵梅2016年6月8日交付完毕首付款第二天开始按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清为止；2、银行按揭贷款自2017年4月6日开始至今已还贷总共86610.47元，以及每月贷款5399.10直至付清为止。损失506060的利息63971.2（506060×0.06×2+3244），暂计算到起诉之日起的损失；3、案件受理费由骏誉投资公司承担。一审法院认定事实：2016年7月26日，赵梅与骏誉投资公司签订编号为20150034800836TF20160198《商品房买卖合同》一份，内容为：商品房位于第地下室（北区）-1层A商-1197室，合同约定建筑面积共39.96平方米，总价款为1006060元。采取按揭方式付款，首付房款人民币506060元应在2016年7月11日前付给出卖人；剩余房款人民币500000元办理按揭贷款。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2（1）面积误差比绝对值在3%以内，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。面积误差比=【（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积】×100%。2017年3月2日，赵梅与上海浦东发展银行合肥分行签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额为人民币500000元，贷款用途为购买座落于天珑广场地下室（北区）A商-1197室的房产。本合同贷款期限为10年，预计自2017年3月2日起至2027年3月2日止。赵梅已支付首付款506060元及按揭款500000元。双方均认可涉案房屋室内、外各有一根承重柱，室内柱子面积为2.14平方米、室外承重柱面积为0.49平方米。赵梅亦认可骏誉投资公司提供的《房地产测绘报告书》中涉案房屋的建筑面积为40.58平方米。一审法院认为：赵梅与骏誉投资公司在合同中约定“面积误差比超出3%时，买受人有权退房，面积误差比=【（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积】×100%，现面积误差比=【40.58-（39.96-2.14）】/39.96-2.14=7%，赵梅诉请解除双方签订的编号为20150034800836TF20160198《商品房买卖合同》并返还购房款1006060元及损失符合约定，该院予以支持。据此，该院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、赵梅与安徽骏誉投资置业有限公司签订的编号为20150034800836TF20160198《商品房买卖合同》于判决生效之日解除；二、安徽骏誉投资置业有限公司于判决生效之日起三十日内返还购房款1006060元及损失，（其中506060元首付款损失自2016年6月9日开始按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清为止，500000元银行按揭贷款损失按照《个人购房担保借款合同》中约定的利率计算方式计算至款清。）本案案件受理费14430元，减半收取7215元，由安徽骏誉投资置业有限公司负担。二审中，骏誉投资公司向本院提交两组证据。证据一，《合肥市房屋面积测绘技术报告》（实测）、《合肥市房屋面积测绘技术报告》（预测）、《房产测量规范》，用以证明涉案房屋产权登记面积为40.58平方米，合同约定的面积为39.96平方米，面积误差比没有超出3%。证据二，涉案房屋的规划设计图，用以证明涉案房屋不存在设计变更，室内承重柱在规划设计时就已经存在。赵梅对证据一真实性无异议，对证明目的不予认可；对证据二真实性无异议，对证明目的存有异议，认为双方应当依据商品房买卖合同履行，合同后附的图纸中并未标明有承重柱。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为：骏誉投资公司与赵梅签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。关于房屋合同约定面积与产权登记面积差异问题。由骏誉投资公司二审提交的房屋规划设计图可知，涉案房屋在规划时存有一根承重柱。依据计量规范，室内承重柱所占面积计入建筑面积。现赵梅要求解除涉案合同的理由为其对室内承重柱的存在不知情，因此承重柱所占面积2.14平方米应从合同约定的建筑面积39.96平方米中扣减，从而房屋面积误差比超过3%。对此，本院认为，《商品房买卖合同》约定面积误差比的计算方法为【（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积】×100%，根据双方均认可的合同约定建筑面积为39.96平方米及实测建筑面积为40.58平方米，涉案房屋的面积误差比应为【（40.58-39.96）/39.96】×100%=1.55%，并未超过3%。然而，鉴于涉案房屋在规划设计之初就已含有该承重柱，骏誉投资公司应当预测到该承重柱的存在将会给买受人造成不利影响，其应当于双方签订涉案合同时，以明示的方式告知或提示买受人赵梅该种情形的存在。骏誉投资公司未履行上述告知义务，赵梅可就此向骏誉投资公司主张赔偿。但赵梅以存在承重柱为由要求解除合同，依据不足。且依据房屋预测以及实测报告，涉案房屋实测面积超出合同约定面积是因为套内建筑面积以及对应的公摊面积增加导致。根据计量规范，该差异应系实体建筑面积的增加导致，该实际增加的面积所属的房屋权利也系归赵梅享有。另外，双方在涉案合同附件四即补充协议一第十三条中对买受人行使合同解除权的行使期限作了约定。根据现有证据，赵梅无法举证证实其于合同约定的期限内主张过解除合同，也未有证据证明存在其他阻却其行使合同解除权的情形，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，当事人约定的解除权行使期限届满，当事人不行使的，该权利消灭。综上所述，骏誉投资公司的上诉请求成立，依法应予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初6626号民事判决；二、驳回赵梅的诉讼请求。本案一审案件受理费14430元，减半收取为7215元，二审案件受理费14430元，均由赵梅负担。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  余海兰审判员  方玮韡二〇一九年四月十五日书记员  陈晓妹附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。