广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0803民初2097号原告：湛江市湛化物业管理有限公司，住所地湛江市霞山区工农路32号42幢首层。法定代表人：王建中，该公司经理。委托诉讼代理人：莫爵杨，广东辉恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霞，广东辉恒律师事务所实习律师。被告：陈建琼，女，1969年7月12日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区，被告：林文，男，1963年1月12日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区，原告湛江市湛化物业管理有限公司（以下简称湛化物业公司）诉被告陈建琼、林文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湛化物业公司的委托诉讼代理人莫爵杨、李霞，被告林文到庭参加诉讼，被告陈建琼经本院合法传唤，不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湛化物业公司向本院提出诉讼请求；1.判决解除原告与被告陈建琼于2014年12月23日签订的《房屋租赁合同》和《补充协议书》；2.判令被告陈建琼限期腾空并搬离位于湛江市霞山区工农路××号湛化宿舍十五幢首层六号房屋，将该房屋交还原告管业；3.两被告共同支付自2018年1月16日至交还房屋之日所拖欠的租金以及按所欠租金以每日2%计付滞纳金（租金按每月2433元暂计至2018年10月31日共八个半月合计20680.5元、滞纳金72041.13元，合计92721.63元）；4.两被告共同支付自2018年1月16日至交还房屋之日所欠设备维修和管理费（按每月1001元暂计至2018年10月15日共八个半月合计8508.5元）；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告系广东湛化集团有限公司（以下简称湛化集团）出资设立的独资子公司，湛化集团授权原告经营管理其位于湛江市霞山区工农路××号临街的店铺，由原告与租户签订房屋租赁合同并收取租金、设备维修和管理费等。在2014年10月28日湛化集团关于湛江市霞山区工农路××号之15-6房屋房屋公开竞价租赁中，被告陈建琼以每月120元/㎡中标，并于2014年12月23日与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于湛江市霞山区工农路××号湛化宿舍十五幢首层六号房出租给被告林建琼，实用面积28.62㎡，租金每月合计2433元，每月5日前支付；房屋租期三年，自2015年2月1日起至2018年1月31日止。同日，双方签订《补充协议》，约定被告在承租期间每月向原告缴交租金的同时缴交设施维修及管理费1001元整。签订上述协议后，原告依约将房屋交付给被告陈建琼使用。房屋出租期间，被告拖欠房屋租金、相关设施维修管理费以及水电费，原告多次催讨未果后，原告起诉至湛江市霞山区人民法院，要求解除合同、两被告支付拖欠的租金、设施维修费和管理费，但两被告不同意解除合同，法院一审判决驳回原告关于解除合同的诉讼请求，判令两被告应于判决生效之日起十日内共同向原告按每月2433元支付自2015年7月起至判决指定履行之日止的租金，以及按每月1001元支付自2015年7月起至判决指定履行之日止的设施维修及管理费。两被告不服该判决提起上诉，湛江市中级人民法院终审判决驳回上诉、维持一审判决，上诉判决于2018年1月15日生效，判决生效之日就是指定履行之日，即两被告须向原告支付自2015年7月起至2018年1月15日的租金以及设施维修费和管理费，但两被告拒绝履行生效判决，不但没有按生效判决支付租金等，在《房屋租赁合同》期满后，至今仍然占用房屋，拒不归还。原告遂向法院提起诉讼，请求判如所请。被告林文辩称，原告所述不属实，自从原告2015年8月26日下午将涉案房屋的水电强制断开后，我与被告陈建琼就已经腾迁出涉案房屋，不存在原告所述两被告一直占用涉案房屋至今。其次，原告要求被告陈建琼腾迁，却不要求被告林文腾迁，属于错漏诉讼主体，法院应驳回原告的诉讼请求。被告陈建琼不到庭参加诉讼，但向本院提交了书面的答辩状和证据，其答辩意见同被告林文的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，双方质证意见如下：1、原告提供（2015）湛霞法民二初字第223号民事判决书、（2016）粤08民终877号民事判决书、湛江市中级人民法院法律文书生效证明、执行申请书、（2018）粤0803执异55号执行裁定书、复议申请书、（2018）粤08执复78号执行裁定书，拟证明根据生效判决和执行裁定，（2015）湛霞法民二初字第233号民事判决书只判决被告支付自2015年7月起至2018年1月15日的租金以及设施维修费和管理费，2018年1月15日以后的租金、设施维修费和管理费未在判决范围。被告林文对（2015）湛霞法民二初字第223号、（2016）粤08民终877号民事判决书提出异议，称其不服上述判决，因为原告已停了涉案商铺的水电，导致被告无法使用涉案商铺，所以被告认为法院不应判决双方继续履行合同，应判决解除双方租赁合同。被告林文亦表示对（2018）粤0803执异55号、（2018）粤08执复78号执行裁定书不服，认为涉案商铺被原告停水电后，导致我们无法正常使用涉案房屋，所以被告不应支付相关租金等费用给原告。2、被告林文、陈建琼提供租赁房屋水电外观照片，拟证明原告自2015年8月26日非法强行截断水电。原告称无法确认该组照片的真实性，但承认确实于2015年8月26日截断了涉案房屋的水电。3、被告林文、陈建琼提供租赁房屋内部照片，拟证明该房屋无水无电积满灰尘，已三年多不使用。原告称其无法确认这些照片的真实性，因两被告未与原告办理房屋交接手续，所以原告无法到场查看。4、被告林文、陈建琼提供街坊证人的书面证明，证明被告陈建琼、林文三年多没有使用涉案房屋。原告则对被告提供的该证据三性不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告湛化物业公司成立于2014年3月20日，类型为有限责任公司（法人独资），投资者为湛化集团，经营范围为物业管理，自有房产租赁等。位于湛江市霞山区工农路××幢首层，所有权人为湛化集团，房产证号为粤房地证字第××号。湛化集团于2015年1月6日出具湛化集司[2015]34号授权委托书，将位于湛江市霞山区工农路××幢首层房屋授权湛化集团下属全资子公司湛化物业公司，以该公司名义代为签订房屋租赁合同。被告陈建琼与林文系夫妻关系，被告陈建琼通过湛江市产权交易中心，公开竞价租赁属于原告湛化物业公司经营管理的湛江市霞山区工农路××号15-6房屋，以每月120元／㎡中标。2014年12月23日，被告陈建琼（承租方、乙方）与原告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租的房屋位于湛江市霞山区工农路××号湛化宿舍十五幢首层六号房，实用面积28.62平方米；房屋租赁期为3年，自2015年2月1日起至2018年1月31日；租金每月2433元，每月5日前支付当月租金；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方须及时搬迁并返还钥匙；乙方逾期返还房屋及钥匙或拖延搬迁的，每逾期一天按照约定房租的三倍支付房租，并承担违约责任；承租方欠缴各项费用达到2000元及以上出租方解除合同。合同因以上原因解除的，乙方必须立即向甲方返还房屋、恢复原状，无法恢复原状的须支付甲方因此遭受的损失，并支付已租赁期间的租金、缴纳因租赁产生的一切费用；乙方迟延支付房租或返还房屋及钥匙的，每逾期一日均应按月租金的2%向甲方支付违约金。违约金不足以抵付给另一方造成的损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分。同日，原告与被告陈建琼签订一份《补充协议》，约定被告在承租期内每月向原告缴纳租金的同时缴交设施维修及管理费等1001元整。签订上述《房屋租赁合同》及《补充协议》后，原告依约将房屋交付给被告陈建琼使用，被告陈建琼亦依约支付自2015年2月1日起至6月底止共5个月的租金、管理费。自2015年7月1日起，被告陈建琼不向原告支付租金和设施维修及管理费。原告多次以书面形式向被告发出交付租金、设施维修及管理费、以及滞纳金等通知，对被告发出停水停电、解除合同等警告。被告不支付上述费用的理由是，原告没有按照《给林贤中医诊所林文先生的复函》第二页第二项的许诺免其2个月租金。原、被告双方在发生争议期间，2015年8月26日，原告对被告采取停水停电措施。原告在多次催收，发出警告未果后，于2015年10月7日向本院提起民事诉讼，请求判决：一、解除原告与被告陈建琼于2014年12月23日签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》；二、被告陈建琼于合同解除之日起2日内腾空涉案房屋交还给原告管理；三、两被告共同支付从2015年7月1日起至解除合同交还房屋时止所拖欠原告的租金及按拖欠租金以每日2%计付滞纳金（租金按每月2433元暂计至2015年10月30日欠4个月租金9732元，滞纳金13770.78元，合计23502.78元）；四、两被告共同支付从2015年7月1日起至解除合同交还房屋时止所拖欠原告的设施维修及管理费（按每月1001元暂计至2015年10月30日欠4个月4004元）。五、由被告承担本案诉讼费用。本院遂于2016年2月1日作出（2015）湛霞法民二初字第223号民事判决书，认为被告以《给林贤中医诊所林文先生的复函》第二页第二项内容为据，主张原告许诺其免租2个月，证据不足。但原告在此文中，确出现以被告陈建琼的每月租金3434元来计算免租2个月的金额为6868元，正是由于文义表述不明确，致使两被告产生歧义，双方因此发生争议，在争议过程中被告以已提前多交2个月租金为由而不交租金，不属于恶意拖欠租金。综观本案，为维护合同的稳定性，兼顾各方利益，双方签订的合同和协议不宜解除，应继续履行。从公平原则和有利于实现合同目的原则来看，被告的租赁期限为3年，两被告在改变经营范围和内容重新投入成本经营5个月后，若因上述的争议而解除合同，致被告停止经营，则会造成双方损失，相对来说被告的损失无疑会更大，这样的结果不符合公平原则，不利于实现合同目的。综上，原告提出判决解除《房屋租赁合同》和《补充协议》的诉讼请求不成立，不予支持。在被告多次主动提出解决争议未果期间，原告采取停水停电的措施，原告应对此负责，故其提出由二被告支付所拖欠租金的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。原告提出两被告应支付自2015年7月1日起未交的租金、设施维修及管理费的诉讼请求有理，本院予以采纳支持。林文系陈建琼的丈夫，陈建琼所欠湛化物业公司的租金、设备维修及管理费是其夫妻关系存续期间的债务，故林文应以夫妻共同财产予以偿还。遂判决如下：一、被告陈建琼、林文应于本判决生效之日起十日内共同向湛江市湛化物业管理有限公司按每月2433元支付自2015年7月起至本判决指定履行之日止的租金；二、被告陈建琼、林文应于本判决生效之日起十日内共同向湛江市湛化物业管理有限公司按每月1001元支付自2015年7月起至本判决指定履行之日止的设施维修及管理费；如上述两被告未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息；三、驳回原告的其他诉讼请求。被告陈建琼、林文对（2015）湛霞法民二初字第223号民事判决不服，向湛江市中级人民法院提起上诉。该院认为，双方并没有书面约定林建琼可免交2个月的租金以及设施维修费、管理费，且湛化物业公司在双方履行合同过程中也以向林建琼发出《缴费通知》、《催缴欠费通知书》、《给陈建琼租户的通知书》和《律师函》等行为实质表示其不同意陈建琼免交2个月的租金以及设施维修费、管理费的情况下，陈建琼的该项上诉主张缺乏依据。遂于2017年8月9日作出（2016）粤08民终877号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决已于2018年1月15日发生法律效力。2018年10月19日，广东省高级人民法院作出（2018）粤民申8710号《民事申请再审案件受理通知书》，载明因陈建琼、林文对与湛化物业公司房屋租赁合同纠纷一案，不服湛江市中级人民法院作出的（2016）粤08民终877号民事判决，向本院申请再审，本院已立案审查。2018年1月19日，原告湛化物业公司委托广东辉恒律师事务所律师向被告陈建琼、林文发出《关于支付租金及腾空退还房屋的律师函》，催促两被告按照已生效（2015）湛霞法民二初字第223号的判决履行支付租金、设施维修及管理费的义务，并于2018年2月1日前按原状返还房屋及其附属物品、设备设施，及时搬迁及返还钥匙。2018年4月16日，原告湛化物业公司向被告陈建琼发出《关于立即退回到期商铺的通知》，载明根据《房屋租赁合同》的约定，涉案商铺已于2018年1月31日到期，请被告陈建琼按合同约定将商铺退回原告公司，同时缴清涉案商铺所欠租金、管理费及滞纳金等，否则造成原告公司的损失将由被告陈建琼承担全部责任。被告陈建琼则于2018年4月24日向原告湛化物业公司发出《关于立即退回到期商铺的通知》的复函，载明由于涉案商铺没有水电无法经营使用，被告林文、陈建琼默认了原告单方解除租赁合同的行为，早已搬离了该房屋，但房屋的钥匙及被损坏的药物留在该房间内，等待原告通知结算及协商赔偿事宜。本院于2019年3月4日到达案涉商铺现场勘查，该店铺水电已停。但店铺内仍放置有桌、凳、柜、煤气炉等杂物一批，桌子上放有钥匙两枚。被告林文在现场表示，上述杂物均弃置不要了。本院认为，原、被告签订于2014年12月23日签订的《房屋租赁合同》以及《补充协议》是双方的真实意思表示，双方都认可上述协议的真实性，且上述协议未违反法律、行政法规等相关强制性规定，故该房屋租赁合同以及补充协议合法、有效，对原、被告双方均有约束力。根据该房屋租赁合同的约定，涉案商铺租期届满时间为2018年1月31日，故该租赁合同及补充协议于2018年1月31日已期满终止，并相应自动解除，而租赁期满后出租方有权收回房屋，承租方应按原状返还房屋及其附属物品、设备设施等。由此，原告在该房屋租赁合同到期后有权要求被告在合理期限内腾空并返还房屋。关于原告主张要求两被告支付自2018年1月16日起至交还房屋之日拖欠的租金、滞纳金以及所欠设备维修和管理费的问题。因原告湛化物业公司已于2015年8月26日断了涉案商铺的水电，造成两被告租赁的商铺无法正常经营，对此原告湛化物业公司应承担相应过错责任。另根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期满或合同解除后，出租方有权收回房屋，承租方应按原状返还房屋及其附属物品、设备设施，双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用，承租方须及时搬迁并返还钥匙。乙方逾期返还房屋及钥匙或拖延搬迁的，每逾期一天按照约定房租的三倍支付房租，并承担违约责任；承租方欠缴各项费用达到2000元及以上出租方解除合同。合同因以上原因解除的，乙方必须立即向甲方返还房屋、恢复原状，无法恢复原状的须支付甲方因此遭受的损失，并支付已租赁期间的租金、缴纳因租赁产生的一切费用；乙方迟延支付房租或返还房屋及钥匙的，每逾期一日均应按月租金的2%向甲方支付违约金。违约金不足以抵付给另一方造成的损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分。而被告自行搬迁出涉案房屋后并未通知原告，亦一直未与原告对房屋及其附属物品、设备设施等情况进行验收交接。在原告分别于2018年1月19日、2018年4月16日向其发出要求退回涉案房屋的通知后，被告才于2018年4月24日向原告湛化物业公司发出《关于立即退回到期商铺的通知》的复函，告知其早已搬离涉案房屋，等待原告通知结算及协商赔偿事宜。由此，被告对其未及时通知原告已搬离涉案房屋以及未与原告办理验收交接等事宜，亦存在一定过错。又由于林文与陈建琼系夫妻关系，陈建琼所欠案涉债务属其二人夫妻关系存续期间所欠，故应由其二人共同承担。综上，结合双方过错程度，本院酌定两被告一次性向原告补偿房屋占用费5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告湛江市湛化物业管理有限公司与被告陈建琼于2014年12月23日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2018年1月31日因租赁合同期满自动终止而解除。二、限被告陈建琼在本判决发生法律效力之日起10日内将位于湛江市霞山区工农路32号湛化宿舍十五幢首层六号房屋腾空返还给原告湛江市湛化物业管理有限公司。三、限被告陈建琼、林文在本判决发生法律效力之日起10日内向原告湛江市湛化物业管理有限公司支付占用房屋补偿款5000元。四、驳回原告湛江市湛化物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2324.60元，由被告陈建琼、林文负担114.84元、原告湛江市湛化物业管理有限公司负担2209.76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  苏 妙人民陪审员  刘小军人民陪审员  王仕霞二〇一九年四月二十八日法官助理范蓉蓉书记员李皓附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十六条当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。