贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终1420号上诉人（原审被告）贵州剑林房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区贵毕路（兰苑花园对面）尚城国际5楼，统一社会信用代码91520500736607251P。法定代表人阮剑，该公司董事长。委托诉讼代理人方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。委托诉讼代理人吴智雯，贵州本芳律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）余岭，女，1987年10月18日出生，汉族，住贵州省金沙县。被上诉人（原审原告）罗昌隆，男，1982年2月17日出生，汉族，住贵州省大方县，与被上诉人余岭系夫妻关系。上诉人贵州剑林房地产开发有限公司（下称剑林房开公司）因与被上诉人罗昌隆、余岭商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8644号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人剑林房开公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或者将本案发回一审法院重新审理；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》签订于2016年4月27日，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行，将原有商品房转移登记法定形式进行了改变，规定将房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记于一本不动产权利证书，致使按照涉案合同约定单独办理“房屋所有权证”在法律上成为不可能，只能一体化办理房屋、土地权利合并的不动产权属证书。毕节市人民政府在新政过渡期内对不动产权属登记工作实施“缓办停办”，给上诉人履行办证协助义务带来了客观障碍。上诉人作为一个普通的房地产开发企业，在面对国家政策变更、法律修改的情况时，也只能遵照政策和法律规定行事，此种在合同订立后，国家颁布新法的情形是上诉人无法预见及无法避免的，且在新旧政策衔接过渡期内政府职能部门“缓办停办”不动产权属登记工作的客观情况也是上诉人无法避免并无法解决的，故原不动产登记制度的改变和新制度的实施于上诉人履行协助被上诉人办证的义务而言属于不可抗力。此外，新政颁布后，就毕节市来说，毕节市中心城区于2016年9月30日起实施不动产统一登记，在办证条件上和以前相比增加了《水土保持报告》、《环评报告》、土地落宗、土地分户核验、立体测量（测绘报告）等，导致以综合验收为办证前提的条件增多，即在原来的基础上必须同时具备上述增加条件后才能办理不动产权属登记，此种情况下，上诉人协助被上诉人办理不动产权属登记证书的时间也不得不被延迟。以上情况的出现是上诉人在办证过程中不能预见、不能避免的客观情形，完全符合法律关于不可抗力的规定。在上诉人履行协助被上诉人办理不动产权属证书义务的过程中，虽因新旧政策的更换导致办证遭到阻碍，但上诉人仍积极完善各项办证所需条件，争取为被上诉人顺利办理不动产权属登记证书提供方便。经过上诉人的努力，现涉案房屋已经可以办理不动产权属登记证书，只需被上诉人及时提供办证所需资料即可开始办理权属登记。综上，国家新法的颁布、不动产权属登记新政策的施行符合法律规定的不可抗力因素，一审认为该情形不属于不可抗力完全属于认定事实错误，并适用法律错误，依法应予纠正。二、上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》及《补充协议》中从未约定上诉人负有通知被上诉人提交办证资料的义务，双方在《补充协议》第一条第5项中已经明确约定了被上诉人应当在办证过程中履行配合义务，并明确约定该等配合义务包括：支付各项手续费等、代办费用及本人签字、办理房屋接收手续、提交物管费缴费清单等。对于合同中已经明确约定的应履行的义务，被上诉人必然清楚明白，应由被上诉人自觉履行，上诉人无需另行通知被上诉人。在《补充协议》第一条第6项中，双方明确约定上诉人“协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》”，上诉人“只承担办理房屋产权证的协助义务”。据此，上诉人仅负有协助被上诉人办理房屋产权登记的义务，而非全权为被上诉人办理产权登记。一审判决置双方合同约定于不顾，将办理涉案房屋产权登记的所有义务强加到上诉人身上，严重损害了上诉人的合法权益。《补充协议》第一条第5项约定：“……买受人应提交相关资料并履行其他配合义务（如支付各项手续费等、代办费用及本人签字等），以协助出卖人为其办理产权，如因买受人未能及时、适当地履行协助义务而造成产权证办理迟延，出卖人不因此承担责任”；第6项约定：“买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》，出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已交清的相关凭证，否则出卖人有权不予协助办理房屋产权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任”。据此，上诉人在办证过程中仅负有协助义务，即办证的主要义务在被上诉人一方，且上诉人履行协助被上诉人办理房屋产权登记义务的前提条件是：1.被上诉人履行完相关配合义务（如支付各项手续费等、代办费用及本人签字等）；2.提供物业管理费已经交清的凭证；3.办理房屋接收手续；4.以上三项义务履行完毕后540个工作日内。本案中，被上诉人虽然已经于2016年5月23日办理了接房手续，但是并没有履行除接房手续外的其他配合义务，从合同履行的角度来看，被上诉人的行为直接导致协议约定的540个工作日办证期间未开始起算。至今，被上诉人仍然未向上诉人提交相关办证所需资料，其配合义务没有履行完毕，补充协议中约定的540个工作日的办证时间应从上诉人提交相关办证所需资料起算，现该期限无法计算，上诉人未协助被上诉人办理完毕涉案房屋不动产权属登记证书的行为不违反合同约定。三、基于以上错误的事实认定，一审法院在判决中存在适用法律错误的情形。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”；第五条规定：“……对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。据此，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，对于合同是否履行，由负有履行义务的当事人承担举证责任，否则应承担不利后果。本案中，被上诉人作为配合义务的履行人，应举证证明自己已经履行完毕合同约定的配合义务，进而证明双方约定的办证条件已经具备，540个工作日的办证期限已经开始起算，否则，无法形成完整的证据链条，无法证明上诉人存在逾期办证的违约情形。一审法院基于对案件事实的错误认定，在被上诉人所举证据不能形成完整、有效证据链的情况下，认定上诉人违约并判决上诉人承担违约责任明显错误。综上所述，本案中上诉人不存在违约，反而是被上诉人违反了《补充协议》的约定，未履行配合义务，导致约定的办证期限未起算。一审法院先入为主，犯了无中生有、偷换概念的逻辑错误不纠，对最基本的证据链条审查不严，对当事人应承担的举证责任及法律后果视而不见，此种不站在客观、中立角度进行裁判的行为，直接导致作出的判决严重不公。被上诉人罗昌隆、余岭未作答辩。原审原告罗昌隆、余岭起诉请求：1.判决被告履行合同为原告所购买的商品房办理房屋产权转移登记并将转移登记的文书交付原告；2.判决被告支付原告违约金暂计为42274.34元（实际金额以444993.00元为基数，按照中国人民银行关于逾期贷款利率，向原告支付自2016年6月30日至被告交付涉案房屋产权证书之日止)；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2016年4月27日向被告购买位于毕节××××大道名为毕节·尚城国际第一幢1座3单元29层3号房，双方签订了《商品房买卖合同》，总价款444993.00元，原告首付89993.00元，剩余部分已按银行按揭方式支付，并约定被告于2016年6月30日前为原告办理商品房产权转移登记并交付相关文书。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了房款，被告在2016年5月23日向原告交付房屋，合同约定的办理产权转移登记的期限届满被告也未作为，时至今日原告依然未获得该房屋的房屋产权证书。原告认为被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告除应为原告办理产权转移登记并交付房屋证书之外还应支付原告违约金。一审认定事实：2016年4月27日，原告罗昌隆、余岭作为买受人，被告剑林房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于毕节××××大道（兰苑花园对面）毕节·尚城国际第1幢3单元29层3号房屋，建筑面积125.35平方米，总价款为444993.00元；买受人采取贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款89993.00元，余款355000.00元以银行按揭贷款支付；转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；其他有关事项约定见补充协议；本合同自双方签字(盖章)之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同还约定了其他事项。同日，原、被告又签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：在办理房屋产权过程中，买受人应提交相关资料并履行其它配合义务(如支付各项手续费等、代办费用及本人签字等)，以协助出卖人为其办理产权，(出卖人只负责交纳营业税)，如因买受人未能及时、适当的履行协助义务造成产权证办理迟延，出卖人不因此承担责任；买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》。出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则出卖人有权不予协助办理房屋产权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任；本补充协议是商品房买卖合同不可分割的一部分，附于商品房买卖合同之中，与商品房买卖合同具有同等效力，两者若有不同之处，以本补充协议为准，本补充协议自双方或授权代表签字或盖章之日起生效等内容。合同和补充协议签订后，原告依约向被告支付了购房款444993.00元，并支付办理房屋产权证及土地使用证费6928.52元。被告于2016年5月23日向原告交付房屋。至今，被告尚未向原告履行办理商品房转移登记手续，原告遂以前述诉请诉至一审法院。另查明，涉案房屋所在楼盘于2018年7月12日取得竣工验收备案登记；2018年9月11日取得《毕节市商品房屋备案证明书》。一审认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。理由为：原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”《商品房买卖合同补充协议》第二条第26项约定：“本补充协议是商品房买卖合同不可分割的一部分，附于商品房买卖合同之中，与商品房买卖合同具有同等效力，两者若有不同之处，以本补充协议为准，本补充协议自双方或授权代表签字或盖章之日起生效。”由此可见《商品房买卖合同》准许签订补充协议对该合同已经约定、约定不明以及不适用的内容进行变更和补充，补充协议是对《商品房买卖合同》的修改和补充，属于该合同的特别化约定，与合同有冲突或者抵触的，以补充协议为准。限制补充协议适用的条件，是该协议“不合理地”减轻或者免除被告的责任，或者加重原告的责任、排除其主要权利。本案中，原告作为买受人，在办证过程中按规定提供相关资料并交付相关费用是其应当履行的义务；被告作为出卖人，协助办理产权登记是其法定义务。《补充协议》的内容，并未有免除被告责任，加重原告责任等情形。而合同遵循意思自治原则，合同当事人的约定只要不违反意思自治及法律规定，合同当事人均应遵守。涉案《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均为原、被告双方自愿签订，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行各自义务。《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年6月30日前取得商品房初始登记，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告。但《商品房买卖合同补充协议》第一条第6项约定：“买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》”，即被告应于原告履行完配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内协助原告办理产权登记。而涉案房屋已于2016年5月23日交付，被告应于2016年5月23日之后的540工作日内，即2018年6月22日之前协助原告办理产权转移登记手续。对被告认为原告未履行配合义务的抗辩主张，如前所述，被告应在2018年6月22日之前协助原告办理产权转移登记手续，但被告直至2018年9月11日才取得《毕节市商品房屋备案证明书》，在此时间之前尚不具备办理涉案商品房转移登记的条件，现被告将未能如期办证归咎于原告未履行配合义务明显不符合客观逻辑，且原告的配合义务是以被告通知为前提，但被告所举证据不能证明其已履行了通知义务，故对被告提出的该抗辩主张，不予采纳。现涉案房屋取得了《毕节市商品房屋备案证明书》，已具备办理房屋产权转移登记的条件，且双方合同约定原告委托被告代为办证，故原告要求被告办理房屋产权转移登记手续的诉讼请求，予以支持，但应以原告提交完毕办证所需的相关文书并支付办证所需税费作为前提条件。关于逾期办证违约金问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原、被告双方合同约定的办证方式为“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”，按补充协议约定的时间推算，被告应于2018年6月22日前履行办理房屋所有权转移登记义务。但被告于2018年9月11日才取得《毕节市商品房屋备案证明书》，具备办理涉案房屋产权转移登记的条件，故被告应承担逾期提交办理商品房转移登记相关文书的违约责任。而被告所举证据不能证明其已履行通知原告的义务，故应以本案第一次开庭审理的时间，即2018年11月20日作为被告履行通知原告提交办理涉案房屋转移登记有关文书的时间节点。则被告逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金计算期限为：2018年6月23日至2018年11月20日。同时，原、被告在合同中未约定违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，对原告诉请的违约金，本院支持以已付房款444993.00元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。关于被告辩称的逾期办证系不可抗力问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”虽然不动产统一登记的实施涉及相关职能部门职权整合以及办证要求有所变化，但该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，均以被告能够及时完成各项验收为前提，被告应积极履行使涉案房屋验收合格的义务，但是涉案房屋于2018年7月12日才竣工验收合格，被告于2018年9月11日才取得《毕节市商品房屋备案证明书》，届时才具备办理转移登记的条件，故被告在自己未充分履行办证准备义务的情况下，将办证迟延的原因归咎于政策调整因素，认为是不可抗力的抗辩主张不成立，不予采纳。一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告贵州剑林房地产开发有限公司于原告罗昌隆、余岭缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告罗昌隆、余岭办理位于毕节××××大道（兰苑花园对面）“毕节·尚城国际”第1幢3单元29层3号房屋的不动产权证书；二、被告贵州剑林房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗昌隆、余岭逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以444993.00元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2018年6月23日起计算至2018年11月20日止；三、驳回原告罗昌隆、余岭的其他诉讼请求。案件受理费428.00元，由被告贵州剑林房地产开发有限公司负担。二审各方当事人均未提交新证据。经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点为：上诉人剑林房开公司应否负有为被上诉人办理商品房转移登记的义务及承担违约责任；本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。依据《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记……”，上诉人履行协助办证义务的方式，是限期取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。由于双方当事人在合同中另约定了委托办证事宜，故上诉人在本案中负有为被上诉人办理商品房转移登记的义务。本案被上诉人以因上诉人原因导致其未能及时取得房屋权属证书为由，向上诉人提出违约责任主张。上诉人上诉以被上诉人未依据《补充协议》第一条第5、6项履行配合义务是导致办证迟延的原因为由进行抗辩。本院经审查认为，依据《补充协议》第一条第5项，买受人未履行配合义务是出卖人承担逾期办证违约责任的免责事由；依据《补充协议》第一条第6项，买受人履行完配合义务并办理房屋接收手续后的540工作日，是出卖人履行办证义务的期限。即《补充协议》第5、6条既将被上诉人未履行配合义务作为上诉人承担违约责任的免责事由，又将其作为上诉人履行办证义务的前提条件，上述条款对双方权利义务的约定存在逻辑矛盾；又鉴于《补充协议》系上诉人提供的格式条款，一审据此将上诉人履行办证义务的期限理解为“双方办理房屋接收手续之日起540个工作日内”，并将买受人未履行配合义务导致的办证迟延作为出卖人逾期办证免责事由，兼顾了当事人意思自治和公平原则，处理结果并无不当，本院予以确认。对上诉人另以不动产登记政策调整导致办证迟延为由进行的违约责任抗辩，本院亦不予支持。理由如下：2016年3月出台的《不动产登记暂行条例》对原有不动产登记政策进行了相应调整系客观事实，但办理不动产登记以商品房完成所有权初始登记为前提，而办理商品房屋竣工验收以及备案登记是商品房出卖人为履行协助办证义务需独立完成的必备工作。在案证据显示，上诉人于2018年7月12日才取得案涉商品房的竣工验收备案证明，即便依据《补充协议》，以“双方办理房屋接收手续之日起540个工作日内”认定上诉人履行办证义务的期限，上诉人亦是在该履行期限届满之后才办理取得竣工验收备案证明。可见，被上诉人不能及时取得涉案商品房权属证书，原因在于上诉人怠于办理商品房初始登记，致使房屋不具备办理产权转移登记的条件。上诉人将办证迟延归责于不动产登记政策的变化，并据此主张顺延办证期限且免于承担逾期办证违约责任，无事实及法律依据，不予支持。综上所述，上诉人剑林房开公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费856.00元，由上诉人贵州剑林房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇一九年四月二十三日书记员  曹晶