福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0212民初35号 原告：厦门市同安区祥桥社区居民委员会，住所厦门市同安 区祥平街道祥桥社区。 法定代表人：蔡阿阳，主任。 委托诉讼代理人：张善建、张英瑜，福建同翔律师事务所律 师。 被告：杨钧派，男，1955年10月6日出生，汉族，住福建 省厦门市同安区祥桥外较场里117号。 委托诉讼代理人：陈小明、陈慧君，福建理则达律师事务所 律师。 原告厦门市同安区祥桥社区居民委员会（以下简称祥桥居委 会）与被告杨钧派返还原物纠纷一案，本院立案后适用简易程序。 后发现双方争议较大，遂依法转为适用普通程序公开开庭进行了 审理。祥桥居委会的委托诉讼代理人张善建、张英瑜，杨钧派及 其委托诉讼代理人陈小明、陈慧君到庭参加诉讼。本案现已审理 终结。 祥桥居委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将原告址 于厦门市同安区祥桥社区较场原竹器厂临公路的五坎工房、办公 楼、简易搭棚和空地腾空归还原告；2.判令被告向原告支付从 2017年7月1日起至实际腾空归还五坎工房、办公楼、简易搭棚、 空地之日止，按10353.6元/年计算的占用费；3.本案案件受理 费由被告承担。2018年2月12日，祥桥居委会将上述第2项诉 讼请求变更为：判令被告向原告支付从2000年1月1日起至实际 腾空归还五坎工房、办公楼、简易搭棚、空地之日止，按10400 元/年计算的占用费。2018年12月14日，祥桥居委会将上述第 1、2项诉讼请求变更为：1.判令解除原被告的租赁合同，被告立 即将租赁物腾空归还原告；2.判令被告向原告支付从2018年4 月1日起至实际腾空归还租赁物之日止，按10400元/年计算的租 金。事实与理由：被告系原告的村民，长期使用原告较场原竹器 厂临公路的五坎工房、办公楼、简易搭盖和空地，每年支付使用 费10353.6元至2017年6月30日。被告在使用上述租赁物期间。 未经原告同意，擅自改变租赁物且未按租赁物的性质使用，致使 租赁物因被告的大范围改变受到损失，故原告根据合同法的相关 规定提出如上诉求，请求法院支持。 杨钧派辩称：一、被告与原告的第二十村民小组于2000年签 订了《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，合 法有效。该合同第五条约定“租赁期间，乙方可根据需要，在租 赁财产内安装设备和进行改造”，且该合同未对租赁物的使用性质 作出任何约定与限制，原告无权以“被告未经原告同意擅自对租 赁物进行改造及未按租赁物的性质使用租赁物为”由解除合同。 二、租赁房在承租期间遭受白蚁侵蚀导致屋顶坍塌，2006年8月 10日，原告已就上述问题须予维修加固进行过相应报告，被告有 权出于保障自身安全和继续使用租赁物的权益对租赁物进行维 修，并未造成租赁物任何损失。三、讼争租赁物属集体所有，并 非商品房屋，不适用《商品房租赁管理办法》；被告在履行合同过 程中没有违约，也不适用合同法第二百一十九条的规定。综上。 原告的诉求不符合法定和约定的解除合同的条件，此外讼争房屋 及场地的所有权属于祥桥居委会第20组，祥桥居委会的原告主体 不适格，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明,杨钧派是祥桥居委会第20小组的居民。祥桥居 委会的前身是祥桥村民委员会，祥桥居委会第20小组的前身是祥 桥村民委员会第20小组，即祥桥村20小组。2000年6月1日。 祥桥村20小组的小组长杨基助，以该村小组的名义与杨钧派签订 一份《房屋租赁合同》。该合同第一条约定，乙方（即杨钧派）向 甲方（即祥桥村第20小组）租赁原公路边工房五坎、办公楼一座。 面积为306㎡，每平方米月租金2.30元，计人民币703.80元； 简易搭棚50㎡，每平方米月租金1.5元，计人民币75元；空地 280㎡,每平方米0.30元，计人民币84元。月租金合计862元。 第二条约定，租赁期限三十年，从2000年7月1日起至2030年 7月1日止。每年租赁金额为10353.6元，于每年一次性付清。 第五条约定，乙方可根据需要，在租赁财产内安装设备和进行改 造。第七条约定，出租期限届满时，凡由乙方在租赁期间投建的 设施归乙方所有。合同落款处有杨钧派和杨基助的盖印及签名。 另盖有“同安县新民公社祥桥大队甲场竹器厂”印签。合同签订 后，祥桥村第20小组向杨钧派交付了上述租赁物。2017年10月 30日，祥桥社区居委会向杨钧派发出《关于房屋租赁期限及缴纳 租金告知书》，称“您与2000年6月与祥桥村20小组签订《房屋 租赁合同》，承租祥桥居委会20小组较场原公路边工房五坎、办 公楼一座306㎡，简易搭棚50租金为270元/月；租赁期限为三 十年，从2000年7月1日起至2030年7月7日止……根据1999 年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条 有关‘租赁期限不得超过二十年，超过部分无效’的规定，您与 祥桥村20小组签订《房屋租赁合同》中合法有效的期限应至2020 年7月1日止，超过该期限的部分无效。截止2017年10月31 日您尚欠租金3500元。根据政府有关部门对祥桥居委会集体资产 租赁遗留问题的处理意见，祥桥居委会及祥桥居委会20小组决定 前述出租的房屋及空地于2020年7月1日租期届满时收回，请您 提前做好准备，…。” 另查明，1999年5月颁发的厦农房证同大字第××号、 第803141号《厦门市农村房屋所有权证》记载，座落在同安区大 同街道办祥桥村外较场竹器组建筑面积为658.09平方米的2层楼 砖木结构建筑,以及座落在上述竹器组建筑面积为158平方米的2 层楼混合结构建筑的所有权人均为祥桥居委会。庭审中，双方当 事人对案涉五坎工房、办公楼系以上所有权证上登记的建筑物均 无异议，但杨钧派辩称以上建筑物的实际产权人是祥桥居委会第 20小组，并述称其已通过其弟弟杨专红向祥桥居委会第20小组 交清了至2018年3月30日之前的租金。经本院现场查看，双方 当事人确认现门牌号码为××进门左侧一栋2层楼 建筑，进门右侧一排2层楼建筑，以及中间的空地，分别为以上 《房屋租赁合同》中载明的办公楼、五坎工房及空地,并确认现场 已无简易搭棚。双方当事人还确认，上述进门右侧一排2层楼建 筑系杨钧派在原工房地址上后来翻建，原工房已不存在。 以上事实，有经庭审举证、质证的厦农房证同大字第803146 号、第803142号《厦门市农村房屋所有权证》、《关于祥桥村20 组仓库租赁合同》、《关于房屋租赁期限及缴纳租金告知书》、证明、 《福建省村集体专用收款票据》、现场勘查笔录及双方当事人在起 诉状、答辩状、庭审笔录中的陈述等证据相互印证，本院予以确 认。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》由双方当事人自愿签订。 除了约定的三十年租赁期违反了法律的强制性规定，超过二十年 的部分应当认定无效之外，其他内容并未违反法律、行政法规的 强制性规定，且已履行十几年，应当认定合法有效。合同生效后。 当事人不得因名称的变更而不履行合同义务，而且该合同虽然是 以祥桥村20小组（后变更为祥桥居委会第20小组）的名义与杨 钧派签订，但祥桥村委会（后变更为祥桥居委会）是相关租赁物 的登记所有权人，且祥桥居委会事后以催缴租金的形式对合同进 行了追认，故可认定在案涉合同签订上祥桥居委会与祥桥居委会 第20小组存在委托关系。即使杨钧派不清楚这种委托关系，但经 受托人祥桥居委会第20小组向委托人祥桥居委会披露合同相对 方为杨钧派后，祥桥居委会可以行使祥桥居委会第20小组对杨钧 派的权利。因此，杨钧派辩称祥桥居委会不具备原告主体资格。 请求驳回祥桥居委会全部诉讼请求的理由不能成立，本院不予采 纳。 关于祥桥居委会提出杨钧派未经该居委会同意擅自改变租赁 物，以及未按租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物因杨钧派大 范围改变而受到损失，该居委会有权依照合同法的相关规定解除 合同的诉讼主张。本院认为，合同法第二百一十九条规定“承租 人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物 受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”本案中，祥 桥村20小组将登记在祥桥村委会名下的办公楼、五坎工房、还有 50平方米的简易搭棚交付杨钧派承租使用，但杨钧派在承租使用 过程中已造成上述原五坎工房及50平方米简易搭棚的灭失，对 此，但杨钧派既未举证证实其改变租赁物原状经得祥桥居委会或 祥桥居委会20小组的同意，也未向本院举证证实其对原工房翻建 取得相关政府部门许可，或翻建后的房屋确权到了祥桥居委会名 下。因此，祥桥居委会的该项主张，事实和理由充分，本院予以 采纳。 关于杨钧派提出根据租赁合同第五条约定以及该合同未对租 赁物的使用性质作出任何约定与限制，所以祥桥居委会无权以“被 告未经原告同意擅自对租赁物进行改造及未按租赁物的性质使用 租赁物为”由解除合同的答辩主张。本院认为，合同第五条约定 “乙方可根据需要，在租赁财产内安装设备和进行改造”，从该条 确定的字面含义，应指乙方可以在租赁财产（即办公楼、工房、 简易搭棚、空地）范围内进行设备安装和设备改造。杨钧派以其 可根据该条约定对租赁财产（即办公楼、工房、简易搭棚、空地） 本身进行改造，依据和理由不足。而且租赁合同的其他条款也未 赋予杨钧派该项权利。故杨钧派在承租期间擅自对工房进行翻建。 并造成50平方米的简易搭棚的灭失，可以认定为未按租赁物的用 途使用租赁物，并造成了祥桥居委会的损失。杨钧派的该项答辩 主张，本院不予采纳。 关于祥桥居委会主张的租金数额问题。根据案涉租赁合同第 二条的约定，杨钧派每年应交的租金数额为10353.6元。而且。 杨钧派提交的其弟弟杨专红代替其向祥桥20组交纳的2017年4 月1日至2018年3月30日期间的租金亦是10353.6元。故祥桥 居委会要求杨钧派从2018年4月1日起至腾空返还租赁物止按照 10400元/年交付租金，缺乏依据，本院只支持其10353.6元/年 计算杨钧派应交的租金数额。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、 第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条第 一款、第六十一条、第七十六条、第九十四条第（五）项、第九 十六条、第九十七条、第二百一十四条第一款、第二百一十九条、 第四百零三条第一、三款，以及《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、杨钧派于2000年6月1日与祥桥村20小组杨基助签订 的《房屋租赁合同》，自本判决生效之日起解除； 二、杨钧派应当自本判决第（一）项载明的《房屋租赁合同》 解除之日起三十日内，将该《房屋租赁合同》项下的租赁物包括 办公楼、五坎工房、空地腾空返还给厦门市同安区祥桥社区居民 委员会； 三、杨钧派应当按照10353.6元/年（折算为28.37/日）的 标准，向厦门市同安区祥桥社区居民委员会交纳自2018年4月1 日起至本判决第（二）项载明的租赁物腾空返还之日止的租金。 款限于本判决生效之日起四十日付清； 四、驳回厦门市同安区祥桥社区居民委员的其他诉讼请求。 案件受理费人民币50元，由被告杨钧派负担，款限于本判决 生效之日起五日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门 市中级人民法院。 审 判 长  李昌明 人民陪审员  蔡志英 人民陪审员  郑美璇 二〇一九年四月十九日 书 记 员  洪晓燕 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时 合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效。 不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、 保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有 约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者 交易习惯确定。 第七十六条合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责 人、承办人的变动而不履行合同义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主 要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除 合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法 院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和 合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超 过二十年。 第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租 赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。 第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人 与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当 向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人 订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第 三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的 相对人。 委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗 辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以 及受托人对第三人的抗辩。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉 讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人 民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 附：执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法 律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分 期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从 法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金 钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法 律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。