陕西省西安市中级人民法院   民 事 判 决 书   （2019）陕01民终1986号   上诉人（原审被告）：张翠云，女，1972年3月15日出生，汉族，住陕西省神木县。   委托诉讼代理人：樊建鹏，陕西浩策律师事务所律师。   委托诉讼代理人：孙蕾，陕西浩策律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：王子田，男，1969年3月11日出生，汉族，住陕西省神木县。   委托诉讼代理人：樊建鹏，陕西浩策律师事务所律师。   委托诉讼代理人：孙蕾，陕西浩策律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：高泽咏，男，1980年1月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县。   委托诉讼代理人：张朝宁，陕西秦岳律师事务所律师。   原审被告：西安喜乐豪房地产营销策划有限公司，住所地西安曲江新区房。   法定代表人：肖明耀，该公司总经理。   委托诉讼代理人：满意安，陕西锦园律师事务所律师。   委托诉讼代理人：孙洁，陕西锦园律师事务所实习律师。   上诉人张翠云、王子田因与被上诉人高泽咏、原审被告西安喜乐豪房地产营销策划有限公司（以下简称喜乐豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初3058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。   张翠云、王子田上诉请求：撤销一审判决，改判驳回高泽咏诉讼请求；一、二审诉讼费用由高泽咏负担。事实和理由：一审法院认定事实不清，涉案房屋租赁合同仍处于继续履行中，租赁合同关系依然存续，高泽咏既未腾房亦未清租，一审判决酌情赔偿装修损失显系事实不清。本案并无证据证明合同已解除，亦无证据证明高泽咏已经腾房，西安市中级人民法院的（2018）陕01民终3014号民事判决能够证明租赁合同关系依然存续，西安市莲湖区人民法院（2016）陕0104执1922号协助执行通知书亦能够证明租赁合同继续履行，租赁期间的租金直接由西安市莲湖区人民法院提取，西安市莲湖区人民法院通知高泽咏腾房系因至今两年多高泽咏未向法院缴纳租金。一审法院适用法律错误，租赁合同正在履行期间，高泽咏使用租赁物，并无损失发生，即使有损失，亦应按照合同条款裁量，本案系租赁合同纠纷，不适用酌情判决。一审在查明高泽咏违约，逾期未交两年房屋租金的情况下，未向张翠云、王子田释明是否反诉。   高泽咏辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。张翠云、王子田与高泽咏签订合同，合同约定张翠云、王子田将涉案房屋毛坯房出租给高泽咏开办幼儿教育机构，年租金108000元，每年交纳一次，租赁合同签订后高泽咏依约履行义务，向张翠云、王子田支付2017年2月28日前租金，2016年10月14日，西安市莲湖区人民法院向高泽咏送达（2016）陕0104执异1992号协助执行通知书和裁定书，高泽咏才知晓承租房屋因张翠云、王子田未按期支付按揭房款，中国光大银行西安分行向西安市莲湖区人民法院提起诉讼，西安市莲湖区人民法院拍卖房屋，张翠云、王子田隐瞒该情况，采用欺骗手段以毛坯形式出租给高泽咏，并签订五年合同，高泽咏花费30万元进行装修，之后张翠云、王子田一直不采取积极方式处理，高泽咏已于2019年1月将涉案房屋腾空移交西安市莲湖区人民法院。   喜乐豪公司述称，一审判决正确，应予以维持。   高泽咏向一审法院起诉请求：1.张翠云、王子田向高泽咏赔偿装修等经济损失300000元；2.诉讼费由张翠云、王子田负担。   一审法院认定事实：2016年1月11日，高泽咏（乙方、承租方）、张翠云（甲方、出租方）、喜乐豪公司（丙方、居间方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方坐落于西安市曲江新区XX城XX号XX幢XX单元XX房屋；合同第一条第3款约定租赁用途为居住；租赁期限为2016年3月1日至2021年2月28日；甲方于2016年1月12日前将房屋按约定条件交付给乙方；合同第三条约定，租金标准为玖仟元每月，按年支付；第五条第1款约定，丙方应当认真负责地为甲乙双方订立房屋租赁合同提供机会或媒介服务，如实报告有关订立房屋租赁合同的事项；本合同签订即意味着丙方的居间义务已完成；该条第2款，本合同签订时，甲方应向丙方支付人民币4500元作为佣金，乙方应向丙方支付4500元作为佣金；第十一条第1款约定甲方承租此房屋给乙方，对于乙方在此房屋进行其他事宜不予干涉，但得保证合法租住，在此居住期间的一切后果，甲方不予承担任何责任与损失。高泽咏提交《房屋租赁合同补充协议》，甲方为王子田、乙方为高泽咏、丙方为喜乐豪公司；协议约定：1、甲方出租房屋给乙方租期内，对于乙方在此房屋进行其他事宜不予干涉，但乙方必须保证合法租住，在此居住期间的一切后果，甲方不承担任何责任与损失；2、甲方出租房屋给乙方租期内，甲方因转让或者自己居住导致乙方租房出现的损失，费用由第三方评估裁定，损失费用由甲方自行承担，乙方不得干涉甲方自己居住或转让；该协议未签订日期。张翠云、喜乐豪公司对该《房屋租赁合同补充协议》的真实性均认可。一审经询，高泽咏称，《房屋租赁合同补充协议》的签订时间是2016年1月10日左右；张翠云称，具体时间其需要核实；喜乐豪公司称，签订时间需要核实。张翠云、喜乐豪公司均未向一审法院回复核实意见。合同签订后，高泽咏对该房屋进行了装修后使用。2016年1月11日张翠云收到高泽咏支付的2016年3月1日至2017年2月28日的租金108000元。2015年，因张翠云未及时偿还涉案房屋的按揭款，中国光大银行股份有限公司西安分行以张翠云为被告起诉至西安市莲湖区人民法院，要求张翠云清偿个人住房贷款本金、利息、罚息，并要求若不XX城XX号XX幢XX单元XX层XX号房，以拍卖价款清偿上述款项。西安市莲湖区人民法院经审理后于2016年3月1日做出（2015）莲民初字第04258号民事判决书，判决：一、被告张翠云于本判决生效后十五日内偿还原告中国光大银行股份有限公司西安分行借款本金6778501.01元、逾期利息448046.73元（截止2015年9月30日，此后利息、罚息按照双方签订的个人贷款合同的约定计算至借款清偿之日）；二、若被告张翠云逾期未能履行上述还款义务，原告中国光大银行股份有限公司西安分行有权对被告张翠云已办理预抵押登记的位于西安市曲江新区XX路XX城XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿。案件受理费62082元、公告费600元由被告张翠云承担。后该判决生效，张翠云未履行判决义务。中国光大银行股份有限公司西安分行向西安市莲湖区人民法院申请强制执行，该院于2016年12月14日作出（2016）陕0104执1922号执行裁定书及协助执行通知书，裁定扣留、提取被执行人张翠云在高泽咏处的房屋租金收入432000元，要求高泽咏将提取的款项转入西安市莲湖区人民法院执行款专户。2017年3月3日高泽咏将2017年3月、4月两个月的房屋租金18000元支付至西安市莲湖区人民法院；2017年5月及之后的租金未缴纳。一审案件审理过程中，一审法院经向西安市莲湖区人民法院执行法官核实，因张翠云未能履行生效判决，该院需对涉案房产进行拍卖，已经要求高泽咏腾房。   高泽咏为了证明其主张提交《建筑装饰工程施工合同》、《收款收据》3张、《儿童之家2017年十二月学餐费入账记录》、《学费缴款明细》、律师费收据1张，证明张翠云、王子田对其造成装修损失、造成收入减少及支持律师费。其中，《建筑装饰工程施工合同》系高泽咏（发包方、甲方）与陕西天烨装饰装潢工程有限公司（承包方、乙方）签订；合同价款为305412元。《收款收据》3张系陕西天烨装饰装潢工程有限公司出具，时间分别为2016年1月12日、2016年2月12日、2016年5月1日，金额分别为122164.8元、122164.8元、61082.4元。律师费收据载明金额为20000元，收款事由为“代理费”，未提交证据证明该笔代理费与本案具有关联性。《儿童之家2017年十二月餐费入账记录》载明金额为108090.02元，《学费缴款明细》载明金额为44128.7元。张翠云对该组证据均不予认可。一审经询，张翠云称，其与王子田系夫妻。   一审法院认为，高泽咏、张翠云、喜乐豪公司签订《房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，各方应按合同约定履行己方义务。本案中，由于张翠云欠付中国光大银行股份有限公司西安分行贷款，导致该行向法院起诉要求张翠云清偿个人住房贷款本金、利息、罚息，并要求若不XX城XX号XX幢XX单元XX层XX号房，以拍卖价款清偿上述款项。西安市莲湖区人民法院经审理后于2016年3月1日做出（2015）莲民初字第04258号民事判决书，判决：一、被告张翠云于本判决生效后十五日内偿还原告中国光大银行股份有限公司西安分行借款本金6778501.01元、逾期利息448046.73元（截止2015年9月30日，此后利息、罚息按照双方签订的个人贷款合同的约定计算至借款清偿之日）；二、若被告张翠云逾期未能履行上述还款义务，原告中国光大银行股份有限公司西安分行有权对被告张翠云已办理预抵押登记的位于西安市曲江新区XX路XX城XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋折价或者以拍卖、变卖后的价款优先受偿。案件受理费62082元、公告费600元由被告张翠云承担。后该判决生效，张翠云未履行判决义务。中国光大银行股份有限公司西安分行向西安市莲湖区人民法院申请强制执行。在西安市莲湖区人民法院执行过程中，由于该院需对涉案房产进行拍卖，要求高泽咏腾房，导致高泽咏事实上无法继续使用涉案房屋。故，对于高泽咏诉请主张张翠云赔偿装修损失，依法予以支持。关于装修损失的具体数额，因高泽咏与张翠云签订《房屋租赁合同》租赁期限为2016年3月1日至2021年2月28日；高泽咏花费装修费305412元；结合装修折旧，本院酌情认定装修损失为150000元。关于高泽咏诉请主张的收入减少，其提交的证据无法证明与本案具有关联性，故依法不予支持。关于高泽咏诉请主张的律师费，高泽咏仅提交收据，未提交证据证明该笔代理费与本案具有关联性，故对该项诉请依法不予支持。关于高泽咏诉请主张王子田承担连带赔偿责任一节，因张翠云与王子田系夫妻，且《房屋租赁合同补充协议》由王子田与高泽咏签订，故王子田与张翠云应承担共同赔偿责任。关于高泽咏诉请主张喜乐豪公司承担连带赔偿责任，与本案非同一法律关系，不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告张翠云、王子田于本判决生效之日起十日内向原告高泽咏支付装修损失150000元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其余诉讼请求。一审案件受理费5800元，由被告张翠云、王子田共同承担2900元，原告高泽咏承担2900元。鉴于上述费用原告已预交，被告张翠云、王子田应当于本判决生效后十日内将其应当承担的案件受理费一并给付原告。             二审经询，各方对一审法院查明事实无异议。另，本案二审审理中，高泽咏陈述其已于2019年1月20日向西安市莲湖区人民法院腾交涉案房屋，经与执行法官核实，情况属实。   本院认为,涉案《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系各方真实意思表示，均应依约履行。本案中，因张翠云未及时偿还前述合同项下房屋按揭款，致该房屋抵押权人中国光大银行股份有限公司西安分行主张权利，并向西安市莲湖区人民法院申请强制执行，后该院要求本案承租人高泽咏腾交房屋，高泽咏于2019年1月20日腾交涉案房屋。现高泽咏主张出租人张翠云、王子田向其赔偿装修等损失300000元，对此本院认为张翠云、王子田作为出租人理应保证房屋适租状态，但本案因其未能及时偿还房屋按揭款致涉案租赁合同无法继续正常履行，其作为出租人理应承担相应责任，一审法院认为其应赔偿承租人装饰装修残值损失，并无不当。关于赔偿数额，综合考虑租赁期限，承租人装修花费等，一审法院酌情确定150000元，亦符合本案实际情况，本院不再予以调整。综上所述，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费3300元，张翠云、王子田已预交，由张翠云、王子田负担。   本判决为终审判决。     审判长  刘    琪   审判员  秦燕燕   审判员  师    婷         二○一九年四月十七日     书记员  程    姣