云南省南华县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云2324民初1127号 原告：许黎民，男，汉族，1987年5月3日出生，住南华县； 委托诉讼代理人：张浩，云南达济律师事务所律师；代理权限为：特别授权代理。 被告：中国建设银行股份有限公司南华支行。 地址：南华县龙川镇龙山路鑫时代商城1幢1层。 统一社会信用代码：915323247506924056。 法定代表人：林映涛，该行行长。 委托诉讼代理人：杜先波，云南荣楚律师事务所律师；代理权限为：特别授权代理。 被告:付善怀，男，汉族，1964年8月13日生，住姚安县。（未到庭） 被告：南华源泰房地产开发有限公司。 地址：南华县龙川镇龙坪北路。 统一社会信用代码：91532324587353699J。 法定代表人：李泽天，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周雪勇，云南精益律师事务所律师；代理权限为：特别授权代理。 第三人：南华县龙川镇兴缘信息店。 地址：南华县龙川镇龙城花园一期15幢24号。 统一社会信用代码：91532324MA６MGLD５K。 经营者：周兴超，男，1969年4月26日生，汉族，住南华县； 原告许黎民与被告中国建设银行股份有限公司南华支行（以下简称：建行南华支行）、付善怀、南华源泰房地产开发有限公司（以下简称：源泰地产）、第三人南华县龙川镇兴缘信息店（以下简称：兴缘信息店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案受理，因被告付善怀下落不明，本院于2018年12月10日依法在云南法制报上登报向被告付善怀公告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书及诉讼风险提示。期限届满后，本院依法适用普通程序于2019年3月13日公开开庭进行了审理，原告许黎民及其委托代理人张浩，被告建行南华支行的委托代理人杜先波，被告源泰地产的委托代理人周雪勇，第三人兴缘信息店的经营者周兴超到庭参加了诉讼，被告付善怀经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许黎民向本院提出诉讼请求：1、被告建行南华支行返还原告购房款206000元；2、被告付善怀返还原告购房款83000元，由被告建行南华支行和被告源泰地产承担连带责任；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年初，被告付善怀以按揭的方式从被告建行南华支行贷款，购买被告源泰地产11栋2单元302室房产一套。因被告付善怀无力偿还银行贷款，2018年7月底，被告建行南华支行信贷部经理邵刚多次找第三人兴缘信息店（中介公司），要求将被告付善怀的房屋出售。2018年8月，中介公司负责人周兴超到建行南华支行办事，巧遇被告付善怀和源泰地产负责人陈平，被告建行信贷部经理邵刚和副行长钱国凤在商量此事，被告源泰地产陈平告诉中介公司负责人周兴超，因房屋未办理房产证，只要偿还了银行贷款就可以办理更名过户，要求周兴超帮忙出售此房屋。陈平、邵刚、钱国凤向周兴超承诺一定可以办理过户，后中介公司周兴超帮忙将房屋出售给了原告。经原告与陈平核实可以办理过户后，2018年8月10日在中介公司的见证下，原告与被告付善怀签订购房预约定金收条，原告将83000元房款支付给被告付善怀，付善怀将钥匙交付给原告。2018年8月13日，原告与被告付善怀一起到被告建行南华支行为被告付善怀偿还了未清偿给建设银行的按揭贷款206000元。2018年8月14日，被告源泰地产出具证明，要求原告到楚雄公告更名，公告期满，原告在办理过户的过程中发现被告付善怀出售的以上房屋已被法院查封，无法交易，无法办理过户。被告建行南华支行和源泰地产明知被告付善怀的房屋被法院查封，无法交易，为了能收回贷款，欺骗中介公司和原告，造成原告清偿贷款后无法实现购房目的，侵害了原告的合法权益。 被告建行南华支行辩称，一、我行不是许黎民和付善怀之间房屋买卖合同当事人，与许黎民不存在任何法律关系，我行不是本案房屋买卖合同纠纷的适格被告，原告将我行列为本案被告无任何事实和法律依据。本案案由为房屋买卖合同纠纷，我行并非房屋买卖合同的当事人，从未参与原告许黎民和被告付善怀之间的房屋买卖事宜，我行不知道他们之间房屋买卖合同是如何达成的，也不知道房屋买卖合同价款的支付等具体内容是如何约定的。二、我行与本案被告付善怀之间存在的是金融借款合同关系，被告付善怀用出售自有房屋的价款向我行提前归还所欠银行贷款，我行为付善怀办理个人住房贷款及信用卡装修分期贷款手续与原告无关。2018年8月13日，付善怀收到原告支付的购房款后向我行提出提前结清住房贷款及信用卡装修分期贷款，并于当日与我行签订《个人贷款合同变更服务协议。我行按照提前还贷流程为付善怀办理相关还款手续，并根据付善怀的申请，从其尾号为181的银行卡账户扣收住房贷款130414.49元，扣收信用卡装修分期贷款75109.34元，共计扣收贷款205523.83元，其欠我行贷款已全部结清。我行从付善怀个人银行账户内扣收相关款项归还贷款符合相关业务流程，并无违法之处。付善怀提出提前结清贷款，系其真实意思表示，我行对其还款无任何强迫和欺骗行为，也未提出任何建议或承诺。三，原告起诉我行的诉讼请求无事实和法律依据，依法应当驳回。原告许黎民与被告付善怀买卖房屋是真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，双方应按照相关规定履行合同义务。本案中，原告已按约定履行支付购房款的义务，被告付善怀应按约定履行协助原告办理房屋过户登记手续。我行未参与许黎民与付善怀之间的房屋买卖行为，原告要求返还购房款只能根据法律的有关规定向房屋买卖合同另一方当事人主张，即只能向付善怀主张。综上所述，我行并非房屋买卖合同的当事人，不是本案适格被告，原告主张我行返还购房款无事实或法律依据，请求法院驳回原告对我行的诉讼请求。 被告源泰地产辩称，一、源泰地产与原告没有任何买卖关系，也未收取过原告的任何购房款。原告起诉源泰地产没有任何依据，源泰地产没有任何理由为被告付善怀承担返还购房款的连带责任。二、源泰地产没有叫陈平的负责人，也没有任何人向原告承诺过可以为原告办理房产证。三、源泰地产只与被告付善怀之间存在商品房买卖合同关系，被告付善怀已经向源泰地产付清购房款，源泰地产已将商品房交付给了付善怀使用。因为被告付善怀称其与源泰地产签订的商品房购销合同原件遗失，要求源泰地产协助出具证明到楚雄登报作废，以便其将来办理房产更名使用。但是，源泰地产并未出具证明给原告到楚雄公告更名，只是出具证明给付善怀去就商品房购销合同遗失登报。四、源泰地产并不知道付善怀所购商品房已经被人民法院查封，因为人民法院并未向源泰地产送达过查封的法律文书，该房是否已被查封与源泰地产无关，更不存在明知该房屋被查封而欺骗原告。综上所述，源泰地产与本案并无任何关系，原告起诉源泰地产实属错告，请求人民法院驳回原告对源泰地产的诉讼请求。 第三人兴缘信息店述称，我店作为中介人，对原告的起诉无意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向本院提交了如下证据：1、身份证复印件，欲证明原告的身份；2、源泰地产出具的证明复印件，欲证明因付善怀保管的合同遗失申请登报更名的事实；3、购房款约定定金收条，欲证明原告在兴缘信息店支付给被告付善怀定金83000元的事实；4、客户回单、个人贷款凭证，欲证明原告在银行将购房款206000元转到付善怀账户作为付善怀偿还个人贷款的事实；5、发票，欲证明原告许黎民与被告付善怀根据源泰地产出具的证明到楚雄报社登报所支付的费用；6、本院云（2018）2324民初548号之1号民事裁定书，欲证明涉案房屋被法院查封的事实。 经质证，被告建行南华支行对原告提供的上述证据1、4无异议；对证据2、3、5、6的真实性无异议，但认为其未参与原告许黎民与被告付善怀之间的买卖事宜，对其证明的内容不知情，登报与本案无关联性。被告源泰地产的质证意见与建行南华支行的质证意见一致，同时认为源泰地产未收到过法院查封房产的裁定书。第三人兴缘信息店对上述证据1、2、3、4、5无异议；对证据6的真实性无异议，但认为其未收到过法院查封房产的裁定书。 被告建行南华支行向法庭提交了如下证据：1、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、过期贷款催收通知书，欲证明被告付善怀于2014年11月向该行申请住房贷款18万元，后其未按合同约定还款的事实；2、龙卡信用卡装修分期付款业务申请表、龙卡信用卡申请表、龙卡信用卡装修分期业务承诺书、龙卡信用卡装修分期业务额度支用申请表、审核表、建行个人贷款管理系统查询表，欲证明被告付善怀于2016年10月向该行申请信用卡装修分期付款业务，并同意将该分期业务纳入房屋抵押担保范围，该行给予被告付善怀8万元信用额度；3、建行个人贷款合同变更服务协议，欲证明被告付善怀于2018年8月13日向该行申请提前结清贷款，并签署了变更协议；4、建行银行卡客户交易明细清单、个人贷款对账单、贷款结清证明，欲证明该行根据被告付善怀的申请，于2018年8月13日从其尾号为181的银行卡内归还住房贷款130414.49元，归还信用卡分期业务贷款75109.34元，共计归还205523.83元。 经质证，原告对被告建行南华支行提交的上述证据1、2有异议，认为与本案无关联性；对证据3、4无异议。被告源泰地产及第三人兴缘信息店对被告建行南华支行提交的上述证据均无异议。 被告源泰地产向法庭提交了如下证据：1、商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表，欲证明付善怀与源泰地产购买商品房的相关约定；2、付善怀支付购房款的发票和支付税收缴款书，欲证明付善怀已经付清了购房款和购房契税的事实；3、付善怀向源泰地产领取购房合同的承诺书，欲证明付善怀向源泰地产领取购房合同的事实；4、接房收条，欲证明源泰地产已经向付善怀交付商品房的事实。 经质证，原告许黎民、被告建行南华支行及第三人兴缘信息店对被告源泰地产提交的上述证据均无异议。 第三人兴缘信息店未向法庭提供相关证据。 针对原、被告提供的证据，本院认为，原告提供的上述证据1，能够证明原告的身份情况，本院予以采信；证据2、5，与本案无关联性，本院不予采信；证据3、4，能证明原告于2018年8月10日、13日支付给被告付善怀购房定金及购房款的事实，本院予以采信；证据6，能证明涉案房屋被本院于2018年6月22日查封的事实，本院予以采信。被告建行南华支行提交的上述证据能证明被告付善怀于2014年11月和2016年10月向该行申请购房贷款及申请龙卡信用卡装修分期业务额支用，该行为其办理了相关贷款及信用卡业务，后付善怀未按约定偿还贷款；2018年8月13日，付善怀提前偿还全部购房贷款及信用卡分期业务贷款，本院予以采信。被告源泰地产提供的上述证据能证明被告付善怀于2014年5月28日与源泰地产签订商品房购销合同，双方对相关权利义务进行了约定，付善怀按约定付清全部房款及契税，2016年2月16日，源泰地产将涉案房屋交付给付善怀，本院予以采信。 根据原、被告双方的诉辩主张及确认的证据，本院认定如下法律事实： 2014年5月28日，被告付善怀与源泰地产签订《商品房购销合同》，合同约定付善怀以按揭的方式从被告建行南华支行贷款，购买被告源泰地产11栋2单元302室房产一套，建筑面积为123.25平方米，销售总价为324008元。2014年11月3日，被告付善怀及其妻子商晓花与被告建行南华支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款本金为18万元，借款期限为120个月（即2014年11月3日至2024年11月3日），同日，该行将18万借款转至被告付善怀账户。被告付善怀按约定付清全部房款及契税，2016年2月16日，源泰地产将所售房屋交付给付善怀。2016年10月10日，被告付善怀向建行南华支行申请龙卡信用卡装修分期业务额支用（支用金额为8万元），该行予以办理。后因被告付善怀无力偿还建行南华支行购房贷款及信用卡贷款，遂与原告许黎民口头达成房屋买卖协议，约定将上述所购房屋以总价300680元的价格出卖给许黎民。2018年8月10日，在第三人兴缘信息店经营者周兴超的见证下，原告许黎民向被告付善怀支付了83000元购房预付定金，付善怀向许黎民交付了钥匙，并约定在同月13日签订购房合同。2018年8月13日，原告许黎民与被告付善怀一起到被告建行南华支行，许黎民将总计205523.83元购房款转至被告付善怀账户，付善怀用该款偿还所欠建行南华支行的购房按揭贷款及信用卡贷款。后原告许黎民在办理所购房屋产权登记过程中，发现该房屋已被本院查封（该房因另案于2018年6月22日被本院查封），无法办理产权登记。 本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。本案中，一、关于被告建行南华支行及源泰地产诉讼主体是否适格的问题。根据原告许黎民提供的证据，被告建行南华支行及源泰地产并非本案房屋买卖协议的合同当事人，故其不是适格被告，依法不承担相关责任；第三人兴缘信息店也并非本案房屋买卖协议的合同当事人，亦不承担相关责任。二、关于原告许黎民与被告付善怀口头达成的房屋买卖协议是否合法有效的问题。被告付善怀明知自己所购房屋被人民法院查封情况下无法办理产权变更登记，还故意隐瞒事实真相，与原告许黎民达成卖房协议，并收取了许黎民支付的购房款，此行为违反法律强制性规定，双方的房屋买卖协议无效，被告付善怀因该协议取得的房款应当予以返还原告许黎民。综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。被告付善怀经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证和答辩的权利，本院可依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告许黎民与被告付善怀达成的房屋买卖协议无效； 二、由被告付善怀于判决生效后十日内返还原告许黎民购房款共计288523.83元； 三、驳回原告许黎民的其他诉讼请求。 案件受理费5636元，由被告付善怀承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审判长 周 昱 审判员 张 标 审判员 张文豪 二〇一九年四月十八日 书记员 李俊芳