的黑龙江省五常市人民法院民 事 判 决 书(2018)黑0184民初4913号原告黑龙江上峰房地产开发有限公司(反诉被告)，住所地五常市工商局办公楼前楼1单元101室。法定代表人：吴凤丽，职务经理。委托诉讼代理人：常晓广，黑龙江何极律师事务所律师。被告吴玉水，男，1957年8月18日出生，汉族，农民，现住五常市。委托诉讼代理人：逄大伟，黑龙江立先律师事务所律师。被告陈培松（反诉原告），男，1970年12月13日出生，现住五常市。委托诉讼代理人：逄大伟，黑龙江黑龙江立先律师事务所律师。原告黑龙江上峰房地产开发有限公司与被告吴玉水、陈培松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黑龙江上峰房地产开发有限公司法定代表人吴凤丽及委托代理人常晓广，被告陈培松及被告吴玉水委托代理人逄大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黑龙江上峰房地产开发有限公司提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告签订的《购房合同书》及《购房合同书补充协议》；2、请求判定二被告向原告支付延迟支付购房款的违约金2，533，033.00元；3、诉讼费由被告陈培松、吴玉水承担。事实与理由：2014年11月30日原、被告双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订《购房合同》一份，合同约定原告按照被告设计规划要求在原告开发的金山绿水小区建筑医疗服务用房一处，被告应交付合同履约定金50万元，被告保证在2015年2月15日前将医院内平面图纸设计规划要求交给原告。同时合同约定建设医院所在招拍挂到原告公司后的第二天被告需向原告支付购房款100万元，待建筑房屋基础完工后再给付原告130万元，合计付280万元即总房款的20%（包含50万元定金）。另外30%房款即420万元在主体封顶后第二天给付原告，剩余50%购房款在房产证办到被告名下以后该房产贷款再支付给原告。如被告没有按照以上约定付款，被告按照银行同期贷款4倍利息向原告支付违约金，直到还债为止。《购房合同书》签订后，同年12月15日原被告双方又签订了一份补充协议，对原合同做了相应变更，增加面积292.5平方米，合计购房款增加80万元，另约定房产外墙造型风格设计由变更提供。合同签订后，被告仅向原告支付了50万元定金，被告并未在2015年2月25日前提供医院室内平面设计图纸设计规划，也没有按照约定进度向原告支付对应的购房款项。建筑施工期间被告经常到场，多次提出变更设计要求，致使原告因修改设计图纸、拆改重建等损失巨大。现原告已经按购房合同、购房合同补充协议及施工过程中被告多次修改的方案要求完成了施工，工程已经竣工，并且于2018年6月7日验收合格，早就可以交付使用。原告多次催促被告履行合同，至本次起诉时，被告不但仍然不支付购房款项，而且还拒绝配合原告办理相关手续。基于以上事实，原告认为被告的违约行为给自己造成了巨大经济损失，为维护自己的合法权益，原告依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国没事诉讼费》的相关规定诉至法院，因已无法实现合同目的，请求法院解除原被告双方于2014年11月30日签订的《购房合同书》及2014年12月5日签订的《购房合同书》的补充协议；请求判令被告按照银行同期贷款4倍利息（央行2015年10月24日公布，一至五年贷款利率为4.75%）向原告支付违约金303.3033万元（其中2015年11月18日土地挂牌到原告公司后的第二天被告需向原告支付购房款100万元，即自2015年11月19日起至起诉时违约金为58.7944万元；2016年7月23日建筑房屋基础完工后被告应付原告130万元，自2016年7月24日起至起诉时违约金为59.4172万元；2016年8月23日建筑主体封顶后第二天被告应付给原告420万元，自2016年8月24日至起诉时违约金为185.0917万元），扣除二被告已付合同履约定金50万元，还应向原告支付延迟购房款的违约金253.3033万元；同事请求由二被告承担本案的诉讼费用。被告吴玉水、陈培松辩称:一、本案2014年11月30日双方签署的《购房合同书》及2014年12月5日签署《购房合同书》补充协议，符合国家法律规定：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。答辩人只是因履行的合同的日期、交付条件、房屋建筑面积、价格等具体事宜与本案的被答辩人黑龙江上峰房地产开发有限公司继续商谈中。答辩人坚持履行合同。二、答辩人不存在支付违约金问题：1、2014年11月30日双方签署《购房合同书》后，答辩人即交付给被答辩人500，000.00元定金。2015年12月25日至2015年1月28日，原被告开始传递图纸明细，2015年1月4日将图纸传递给长沙五鑫装饰设计有限公司设计平面图纸，并于2015年2月15日前提交了医院室内平面图纸给了被答辩人。原告委托在黑龙江中美建筑设计研究院设计施工图纸，原被告于2015年5月27日双方在黑龙江中美建筑设计研究院确认签字。但是，原告在图纸上标明：本方案平面功能按医院做，实际报批图和施工图按照办公楼出图。2、被答辩人应当于2015年8月30日前将购买的房屋交付。可是答辩人于2015年11月17日才办理完国有土地使用权成交确认书，国有建设用地使用权出让合同。这样被答辩人应当给付答辩人双倍违约金。3、被答辩人应当按照医院的标准设置供水、供电、供暖、有线、网络线路、电话线路、监控线路、三相电等配套设施完备并接通，门窗户壁全部达到即时入住条件。同时应当有房产建设行政主管部门、消防部门及相关部门进行整体验收合格。4、被答辩人应当于2015年11月30日前，将房屋的产权证照、土地使用证等一切手续交付给答辩人。可是被答辩人于2017年12月8日才办理完预售房屋许可证，于2018年6月7日才验收合格。5、按照合同约定：待土地招拍挂到上峰公司的第二天，被告交付给原告购房款人民币100万，实际招拍挂日期为2015年11月17日。原被告签署的合同已经明确：原告必须在2015年8月30日前交付给被告房屋并使用。据此说明：严重违约的是本案的原告。原告诉讼被告支付253.3033万元违约金是没有法律依据的。三、依据《合同》第四条第二款之规定：乙方要求甲方在规划时按照6层建筑房屋设计标准设计，但施工建筑按五层施工建筑，待乙方需要续建六层时，乙方自己出资施工，施工建筑费用及办理产权等一切费用由乙方承担，施工建筑审批手续费用由甲方承担。到2018年6月7日才验收合格止，被答辩人已经建筑为：七层。四、依据《合同》第七款之规定：本合同甲方的责任和义务由担保人担保，甲方如有违约，由担保人代甲方履行合同义务承担连带责任，保证担保的范围包括本合同项目下的购房款、违约金、赔偿金和所有其他应付费用。担保人的保证责任为独立责任，不因甲、乙购房合同的无效而无效。本案应当追加张书和为担保人的责任。五、自《购房合同书》签署之日起，答辩人就严格遵守合同约定，只是被答辩人不间断的违约，造成合同履行的延后。答辩人至始至终都在严格的执行合同约定内容，只是就合同履行的部分条款，房屋的价格、面积、违约赔偿等项目双方一直在协商解决中。六、被答辩人承诺并保证在2015年8月30日前将答辩人购买的房屋交付给答辩人。因被答辩人延迟交房，答辩人多支出房屋租金35.8万元，合计40个月，共计119.33万元。据此提起反诉。七、原告称2015年11月19日发短信通知吴玉水交纳购房款100万元，其提供的手机号码159××××6139和189××××9586均不是本人，本人的手机号和购房合同上均为这个号码，至今未换号：135××××1533.八、本案的被告没有经常性到工地现场，确是应被辨认人的要求到现场修改图纸，更没有多次提出变更设计要求。最后答辩人坚持继续履行本合同的一切约定。原告为证实其主张的事实向法庭提交了以下证据：证据一、黑龙江上峰房地产开发有限公司营业执照副本，拟证明原告是经合法注册，具有房地产开发和商品房预售资质的法人，经质证被告吴玉水、陈培松对该证据没有异议，为有效证据可以采信；证据二、《购房合同书》和《购房合同书补充协议》，拟证明原、被告双方于2014年11月30日签订《购房合同书》，并于2014年12月5日签订《购房合同书补充协议》，合同书和补充协议已经生效及两份合同约定的内容。被告陈培松、吴玉水对证据真实性、合法性没有异议，对证明问题有异议，认为原告没有于2015年8月30日交付房屋违约，没有于2015年11月30日前将房产证土地证等手续交付被告，原告没有交付违约；按合同约定建5层，实际建房屋7层，原告违约；合同约定房屋面积4225.5平方米，现住建造6000平方米，原告违约；原告招拍挂的日期是2015年11月8日违约;本院认为该《购房合同书》及《购房合同书补充协议》具有客观性、关某、合法性为有效证据予以采信。证据三、国有土地使用权成交确认书，拟证明2015年11月18日原告将开发金山绿水二期1号楼所需土地挂牌到原告名下。经质证被告吴玉水、陈培松对证据真实性合法性没有异议，对证明的问题有异议原告应于2015年8月30日前将所涉及的房屋交给被告，2015年11月30日应该办理完房屋产权证、土地证手续。本案原告2015年11月18日才取得招拍挂的证书，所以原告违约;本院认为该证据具有客观性、关某、合法性，为有效证据予以采信。证据四、地基基础分部工程实施质量验收记录，拟证明金山绿水二期1号楼基础工程完工，2016年7月23日经验收合格;证据五、主体结构分部工程施工质量验收记录，证明金山绿水二期1号楼主体工程完工（主体楼封顶），2016年8月23日经验收合格;证据六、建设工程竣工验收备案证书（编号五建备字2018年09号），拟证明金山绿水二期1号楼工程2018年6月7日验收合格后，建设行政主管部门批准备案;证据七、行政处罚决定书，黑龙江省政府非税收入专用收据，拟证明原告积极履行合同义务，为抢工程进度提前施工，因提前施工五常市建设局对原告作出行政处罚决定，对原告罚款213,314.00元；证据八、（2018）黑哈北证内民字01171号公证书，拟证明二被告发邮件修改设计图纸时间节点；证据九、（2018）黑哈北证内民字01172号公证书，拟证明原告法定代表人吴凤丽发信息给被告吴玉水，要求二被告支付工程款的事实；证据十、被告陈培松与金山绿水二期1号楼项目承建人张书和微信视频资料，拟证明2018年5月10日至2018年5月11日被告陈培松多次与张书和沟通，问工程验收手续，二被告对工程验收时间知情，认可，并未提出任何异议；证据十一、张书和、赵惠臣、李郎、孙海亮书面及当庭证言，王某书面证言，拟证明1、被告吴玉水、陈培松未按《购房合同书》约定在2015年2月15日前将医院室内平面图纸设计规划交给原告，二被告是在2015年8月份才将定稿的医院室内平面设计规划交给原告，导致金山绿水二期1号楼项目的建筑施工图纸设计时间延后，二被告的违约行为导致《购房合同书》约定的一些列事务时间的延后；2、金山绿水二期1号楼项目在实际施工过程中因改动较大，最后按建成的实际状况重新出的施工图纸。由于未经原告同意改变施工设计，原告未交付重新设计施工图纸的设计费，该设计费最后由施工方承担；3、金山绿水二期1号楼项目在施工过程中，被告经常在工地指挥，改变施工设计，经常要求将建好的地方拆了重建，最后导致施工进程的延误，房屋交付时间的迟后。经质证被告吴玉水、陈培松对证据4、5、6、7真实性、合法性没有异议，但认为原告应予2015年8月30日交付房屋，本案原告没有交付属违约，原告应于2015年11月18日才取得招拍挂的证书严重违约。原告作为合法的房地产公司，在签订购房合同及合同协议的时候应该理性的知道国家是否允许建房施工，在这个基础上违背了双方签订的协议，受到了惩罚，说明原告违约在先。被告吴玉水、陈培松对证据8真实性、合法性、关某都有异议，公证书第一项内容违法，公证书没有法律效力，二被告在2014年12月25日至2015年1月18日原被告就开始传递明细了。二被告于2015年1月4日将设计图纸由长沙五鑫装饰设计有限公司都设计出来了，双方没有签字，故其提供的证据没有合法性。被告吴玉水、陈培松对证据9真实性、合法性、关某都有异议，合同约定本人的手机号是135××××1533。不知道原告因为什么用另外手机号传递信息，合同书的手机号是唯一合法手机号。被告吴玉水、陈培松对证据10真实性、合法性、关某没有异议。对证明问题有异议，认为原告应当在约定期限内交付，没有交付原告不断违约，被告多次与原告洽谈履行合同的价款，面积等一切事宜。被告吴玉水、陈培松对证据11质证认为张书和参与庭审，不能作为证人出庭。就其证实的问题2015年11月18日拿到招拍挂与修改合同没有关系。况且已在2015年1月4日将设计图纸传给本案原告了。对赵惠臣证言认为按照合同要求乙方保证于2015年2月15日前将设计要求交给甲方，甲方按照要求设计图纸，所以对证人的真实性、合法性、关某都有异议。被告保证在2015年2月15日前将医院设计平面要求给甲方就可以了，剩下的都是原告自己的问题了。对李朗证言真实性、合法性、关某均有异议。对证人迟某证言真实性、合法性、客观性均有异议。对证人王某证言认为证人没有出庭作证不应采信。本案被告吴玉水从没有到原告工地，改动的只有一处吴玉水签字，其余改动都没有签字和法律证据。各个证言有互相重叠的部分，有伪证的嫌疑。上述证人都不能证明原告拟证明的三个问题。本院认为原告提供的证据4、5、6、7、8、9、10、11除王某没有出庭作证，张书和已参加庭审不予采信外，其余证言具有客观性、关某、合法性，能够形成证据链条证明原告所陈述的主张。本院予以采信。被告为证实其主张的事实提供了以下证据：证据一、《购房合同书》及《购房合同书补充协议》，拟证明以下问题：1到庭审之日止，被告至今未取得到房屋，原告已经严重违约，故应当承担本案被告一切经济损失；2、被告在合同中约定原告按6层规划，按5层建，原告自己加盖2层严重违约，应承担本案的一切违约责任；3、合同约定被告向原告购买4225.5平方米，现在原告已经将房屋扩建成6000多平方米；4、张书和在担保人处签字承担连带责任，故应依法追加并承担全部责任；5、原被告签署的合同已经明确约定原告必须在2015年8月30日将房屋交付被告使用，而2015年11月8日才招拍挂，原告严重违约；6、原被告签订的合同有效。经质证原告对上述证据的真实性、关某没有异议，对所证明问题有异议，两份合同无法证明原告违约，对证明的目的不予认可。本院认为，该合同只能证明原、被告双方约定的内容，无法证明原告违约，故对证据证明内容不予采信。证据二、收据一份，拟证明被告已交付定金50万元，原告违约应双倍返还定金。经质证原告认为该收据只能证明原告收取被告购买医院用房的定金，证明不了原告方违约。本院认为，该证据只能证明原告已收取50万定金，但无法证明原告方是否违约，故对证据证明的内容不予采信。证据三、邮箱号447890348QQ邮箱、811328714QQ邮箱向原告传达平面图纸要求网络信息明细。证明问题1、2014年12月25日至2015年1月18日原被告开始传递图纸明细。2、被告于2015年1月4日将设计图纸由长沙五鑫装饰设计有限公司设计出来。3、依据被告提供的平面图纸，原告委托黑龙江中美建筑设计院于2015年3月3日将施工图纸设计出来。经质证原告对这组证据真实性有异议，是打印件，同样对证明的问题有异议，本组证据无法证明原告何时委托哪家公司设计，被告的证明目的有向原告传递图纸要求，而从这个图纸给出工程外形与现在建成的工程外形截然不同，也就恰恰说明图纸有修改的过程，也反证了原告方主张的被告方多次修改图纸导致的工期延误的事实。本院认为，该证据证明原、被告双方修改图纸的过程，但不能证明原告违约，故对证据证明的内容不予采信。证据四、图纸17张，证明问题：1、合同约定：2015年2月15日被告将图纸交付给原告，应设计院的要求双方经过协商进行了修改，并与2015年5月27日双方在黑龙江中美建筑设计研究院签字确认；2、被告购买的医院用房，原告却让被告在图纸上签字，本方案平面功能按医院做，实际报批图和施工图按照办公楼出图；3、该份证据证明本案的原告没有按照合同的约定履行合同约定的义务，购买用于医疗服务的医院用房；经质证，原告对图纸的真实性提出异议，这是草图未见到设计单位的公章，具体项目负责人，专业负责人，审定审核校对，设计者没有签名。按照行业规则，正规确认的图纸为双方确认签字的蓝图由审图中心盖章确认。由于该章图无法辨认真假，更无法确认制图标准信息，所以我方对该组证据不予认可。本院认为，该图纸不具备生效图纸要件不予采信。证据五、国有土地使用权成交确认书，国有建设用地使用权出让合同。证明问题:本案原告于2015年11月18日取得国有土地使用权成交确认书，2015年12月8日签署国有建设用地使用权出让合同。合同约定原告必须在2015年8月30日交付被告房屋并使用，原告的严重违约行为应当承担责任；经质证原告对证据真实性没有异议，对证明问题有异议，认为2015年8月中旬与哈尔滨市规划设计院签字确认图纸，没有图纸无法招拍挂，该份证据不能证明原告违约。本院认为，该证据不能证明原告违约，不予采信。证据六、五常市房产住宅局情况说明，拟证明原告于2017年12月8日取得预售房许可证，按合同约定原告于2015年11月30日前将产权证照，土地使用证等一切手续交给被告，原告严重违约应当承担本案一切责任。经质证，原告对证据形成提出异议，本份证据不符合民诉法证明规则的规定，没有说明单位法定代表人签字，本份证据说明的内容只说金山绿水二期并没有说哪栋楼，即使原告方在2017年12月8日取得许可证，至原告起诉时原告方的手续齐全，符合法律规定。先期原告方举证时被告方自认双方于2015年5月27日共同签字确认的图纸。从5月27日确定图纸到8月30日，项目是不可能完工的，原告方没有违约，该份证据也证明不了被告要证明的问题；本院认为，该证据不能证明被告所要证明的问题不予采信。证据七、建筑工程竣工验收备案证书，拟证明涉案工程2018年6月7日才获得建筑工程竣工验收本案证书，按合同约定原告应当于2015年11月30日前将房产证、土地使用证交给原告。原告没有办理，严重违约应当承担本案的一切责任；经质证原告认为被告从原告方举证的证据10、11中多个证人均能证明被告吴玉水始终在工地指挥，2018年5月11日尚未对工期交付提出异议。对原告晚验收的这一事实认可。本院认为，被告提供的证据无法证实原告违约不予采信。证据八、租房发票及租房合同，证明问题：自2015年8月30日至2018年12月30日由于原告违约造成被告支付租金119.33万元，原告严重违约，应当承担违约责任；经质证，原告对真实性提出异议，认为发票没有单位公章和主管人签字，出租人和收取租金人名字不符，这组证据证明不了原告违约。被告是否交付租金、租用房屋开立医院进行盈利，受利的是被告自己，其他人都不是本租房合同的租赁人，所以被告没有损失。另外跨年度收款收据票据编号是一本收据出来的，所以说被告造假。本院认为，该证据客观性、真实性难以确定，不予采信。证据九、2015年10月23日录音证据一份，证明原告在2015年8月30日前根本没有盖此房，连批复都没有，本案争执的房产面积、价格、违约赔偿金及今后如何处置问题。证明原告严重违约。经质证，原告对证据的真实性提出异议，播放录音显示不出具体的谈话时间，更确认不了谈话主体是谁，也听不出被告主要主张和证明的事实和问题，由于该播放录音并非原始载体播放，对该证据的真实性、合法性、关某都不予认可；本院认为，该证据客观性、真实性难以确认不予采信。院认定如下事实:2014年11月30日原告黑龙江上峰房地产开发有限公司与被告吴玉水、陈培松签订了《购房合同书》，合同书约定“一、合同履行地：五常市金山绿水小区一期项目东侧，北临金山大街以政府规划为准；二、商业用房概况：甲方待开发金山绿水二期商品房，项目位于五常市金山大街与五二路交汇处金山绿水小区一期项目东侧，紧邻金山大街南侧路边的商业楼；三、乙方购买的商业用房为待开发金山绿水二期，系用于医疗服务的医院用房；四、乙方所购买商业用房的基本情况：1、1-2层门市房开间为长28米，宽18米，计面积1008平方米。一层层高4.5米，二层层高4.2米。3、4、5层，层高3.2米，长75米，宽13米，计2925平方米，商业办公楼合计总面积3933平方米。最终以房产局验收交房的实际测绘面积为准，面积只能多不能少，超出部分面积不得再加钱，低于约定面积，退还差价；2、乙方要求甲方在规划时按6层建筑房屋标准设计，但施工建筑按五层施工建筑，待乙方需续建六层时，乙方自己出资施工，施工建筑费用及办理产权等一切税费由乙方承担，施工建筑审批手续费用由甲方承担；3、甲方同意在乙方购买的商铺门前3.5米挑檐无柱子，乙方购买商业用房南侧后身7米使用权归乙方所有，甲方无权干涉；4、甲方在施工建筑中必须严格执行国家房屋质量建设最新标准，根据《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程质量管理条例》和《房屋建筑工程质量保修办法》，依据图纸规范施工。乙方指派专人担负工程质量的监督。如遇需改动设计必须事先通知乙方监工人员到场，然后甲、乙双方协商后交由设计单位进行更改；五、计价方式与价款：1、1-2层价格5600元／㎡；3-5层价格2850／㎡，总计金额大写：人民币壹仟叁佰玖拾捌万元，小写1398万元（包括上海三菱医用电梯）”。本合同签订后，乙方应付给甲方的合同履约定金即50万元人民币，甲方和收到合同履约金后，本合同生效。甲方如有违约或甲方原因造成的合同无效由甲方承担双倍返还定金的责任。如乙方违约，无权索还定金。2、乙方保证在2015年2月15日前将医院室内平面设计图纸规划要求交给甲方，甲方按乙方设计规划要求设计施工建筑图纸，并向五常市政府办理立项批文，待土地招拍挂到上峰公司后的第二天，乙方再付给甲方购房款人民币100万元，待建筑房屋基础完工后再付给甲方130万元人民币，合计付280万元人民币即总房款的20%（包含50万定金）。另外30%房款即420万元人民币待主体楼封顶后第二天乙方给付甲方。剩余50%购房款待甲方将房产证办理到乙方名下，乙方用房产证向银行房产抵押贷款，款贷到乙方账户后三个工作日内还给甲方，乙方每月按以上约定付款，乙方要向甲方承担银行同期贷款4倍利息向甲方支付违约金，直到还清为止。甲方保证配合乙方贷款不少于1100万元人民币，还清甲方房款后贷款剩余部分由乙方支配。乙方必须配合准备贷款资料，但不提供银行流水。3、乙方所购商业用房为医疗用房，甲方不得向乙方收取所有物业管理费。乙方自行管理，甲方不负责乙方的物业管理，也不收取乙方的物业费；六、交房时间及条件：1、甲方保证在2015年8月30日前将乙方购买的房屋交付给乙方使用，乙方开始进行地面、墙壁的装修。否则甲方要向乙方承担50万元违约金；2、交付条件指房屋按医院标准设置供水、供电、供暖、有线、网络线路、电话线路、监控线路、三相电等配套设施完备并接通，门窗户壁全部达到即时入住条件。同时应由房屋建设行政主管部门、消防部门及其他相关部门进行整体验收合格；3、房屋的产权证照、土地使用证等一切手续在2015年11月30日前办妥并交付乙方；七、本合同甲方的责任及义务由担保人担保，甲方如有违约，由担保人代甲方履行合同义务承担连带担保责任。保证担保的范围包括本合同项下的购房款违约金、赔偿金和所有其他应付费用。担保人的保证责任为独立责任，不因甲、乙购房合同的无效而无效；八、本合同未尽事宜，可以另附补充协议，并由甲方、甲方担保人和乙方三方协商解决；协商不成提起诉讼的由合同履行地人民法院管辖；九、附甲方、甲方担保人、乙方身份证及甲方资质等相关证件复印件；十、本合同一式五份，甲方、甲方担保人各执一份，乙方执二份，交五常市公证处备案一份（本案手续由甲方办理），自签字盖章即生效，具有同等的法律效力。”同年12月5日双方签订了补充协议，补充内容为“1、乙方购买的商业用房主体结构为框架结构；2、乙方购买的商业用房原合同3-5层长75米，宽13米现改为长75米，宽14.3米，即3-5层增加面积共计292.5平方米，金额计：大写人民币捌拾万元整，小写800000.00元整；其它事项说明：1、商业用房的外墙造型风格设计由乙方提供；2、本协议生效后，即成为《购房合同书》不可分割的组成部分，于《购房合同书》具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余本分应完全继续有效。”合同签订后，二被告按照合同约定向原告交付了50万元的合同定金。2015年8月原被告双方共同确认了建筑施工图纸，并共同签字委托设计院设计建筑施工图纸。施工期间，被告亲临施工现场监督工程质量，并多次要求施工方改变设计施工。由于施工期间未按设计图纸施工，改动较大，工程完工后被告方与承建方又找规划设计院按实际施工状况重新设计出具了施工图纸。2015年11月18日原告将开发金山绿水二期1号楼所需土地摘牌到原告公司名下。2016年7月23日金山绿水二期1号楼基础工程完工，经验收合格。2016年8月23日金山绿水二期1号楼主体工程完工，经验收合格。2018年6月7日金山绿水二期1号楼工程验收合格，建设行政主管部门批准备案。期间二被告未依照约定按施工进度向原告付款，原告要求二被告按合同约定付款并经催告后，以二被告违约，无法实现合同目的为由，请求解除合同，要求二被告赔偿其经济损失诉至本院。诉讼中被告陈培松提出反诉并申请追加张书和为反诉被告，请求张书和承担担保责任。本院认为本院认为，原被告双方签订的《购房合同书》和《购房合同书》的补充协议，是双方在平等、自愿、协商的基础上签订的，合同权利义务明确，是双方的真实意思表示，应为有效合同，具有法律约束力。合同和补充协议已经成立生效，双方应当按照合同和协议的约定全面履行自己的义务。二被告未按约定在2015年2月15日前将确定的医院室内平面图纸设计规划交给原告，2015年8月份二被告才与原告共同确认了建筑施工图纸，并共同签字委托设计院设计建筑施工图纸。虽然合同约定2015年8月30日原告向二被告交付房屋，但同年8月份施工图纸刚刚确认，原告不可能马上交付房屋，另外，被告方在施工过程中多次要求施工方改变设计规划施工也是导致工程延期交付的主要原因。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定：“当时人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”由于被告未在约定时间履行自己的合同义务，才导致的原告未在约定时间完成自己的合同义务，根据法律规定，原告享有先履行抗辩权，所以原告未按约定时间完成合同义务不构成违约。二被告以原告没有于2015年8月30日交付房屋属于违约的抗辩理由不能成立，不应予以支持。二被告以原告将案涉楼房实际建成7层属违约拒绝履行合同，因施工期间被告方在现场监督工程质量，对原告将案涉楼房实际建成7层知情，且未提出任何异议，后被告与施工方一起到设计院按实际施工状况重新设计的施工图纸，说明被告对原告将大楼建成7层这一事实是认可的，而且庭审时原告明确表示大楼7层为设备间，6层多出的面积原告不卖给二被告。故二被告抗辩原告建7层楼违约的理由不成立，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”二被告自《购房合同书》和《购房合同书》的补充协议签订后只向原告交付50万元定金。案涉楼房自2018年6月7日验收合格至原告起诉时二被告未向原告支付购房款，原告因二被告违约请求解除合同，要求二被告按约定向原告支付违约金的诉讼请求应予支持。本案本诉的原告为黑龙江上峰房地产开发有限公司，本诉被告为吴玉水、陈培松。张书和在本诉中不是诉讼主体。反诉被告只能是本诉原告，不能追加张书和为反诉被告。因本诉和反诉主体不一致，且本诉主张的是违约行为，反诉对张书和主张的是保证责任，前后两个诉不具有关连性，所以被告的反诉请求不符合法律规定，不应予以支持，可另案诉讼。综上所述，原告黑龙江上峰房地产开发有限公司的行为不构成违约，被告吴玉水、陈培松未按合同约定向原告黑龙江上峰房地产开发有限公司支付购房款，构成违约。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定判决如下：一、解除原告黑龙江上峰房地产开发有限公司与被告吴玉水、陈培松签订的《购房合同》及《购房合同补充协议》；二、被告吴玉水、陈培松连带给付原告黑龙江上峰房地产开发有限公司违约金3,033,033.00元，扣除被告吴玉水、陈培松已支付的500,000.00元，被告吴玉水、陈培松还应连带给付原告黑龙江上峰房地产开发有限公司违约金2,533,033.00元，此款于判决生效后十五日内一次性付清；三、驳回被告陈培松的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,064.00元，反诉费20,039.00元，财产保全费7,800.00元由被告吴玉水、陈培松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  高宝君人民陪审员  付秀清人民陪审员  李延玲二〇一九年四月四日法官助理王会贤书记员杨梓