广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终1613号上诉人（原审原告）：佛山市南海德泰物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城夏西工业大道11号二层（住所申报），统一社会信用代码91440605MA4WF42E3E。法定代表人：陈泽峰。委托诉讼代理人：金三宝，广东卓盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭绍伦，广东卓盈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：戚茂朋，男，1984年8月4日出生，汉族，住广西壮族自治区陆川县，委托诉讼代理人：蔡俄，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧丁尔，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人佛山市南海德泰物业管理有限公司（以下简称德泰公司）因与被上诉人戚茂朋物业服务合同纠纷一案,不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初11433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。德泰公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项；2.改判戚茂朋立即向德泰公司补缴1号楼130号铺位及3号楼301、302号铺位免租期内（自2017年9月18日至2017年12月17日期间）的合共35901元的物业管理费（1号楼130号铺位免租期物业管理费为4884元、3号楼301、302号铺位免租期物业管理费31017元）;3.改判戚茂朋立即向德泰公司补缴1号楼130号铺位及3号楼301、302号铺位免租期内（即自2017年9月18日至2017年12月17日期间）的合共19899元的推广费（1号楼130号铺位免租期推广费为2442元、3号楼301、302号铺位免租期推广费17457元）;4.改判戚茂朋立即向德泰公司支付拖欠截至2018年6月6日止的合共22320元的物业管理费及推广费及617.51元的滞纳金（1号楼130号商铺在2018年5月1日至2018年6月6日期间物业管理费1953.6元、推广费976.8元及二者分别从2018年5月6日起算的滞纳金54.05元、27.02元；3号楼301、302号商铺在2018年5月1日至2018年6月6日期间的物业管理费12406.8元、推广费6982.8元及二者分别从2018年5月6日起算的滞纳金343.25元、193.19元）；5.改判戚茂朋立即向德泰公司支付拖欠截至2018年5月29日止的合共6462.25元的水电费，其中：水费517.45元、电费5944.8元；6.改判戚茂朋按每月11967元的标准（参照案涉铺位物业管理费标准，其中l号楼130号铺位物业管理费为1628元、3号楼301、302号铺位物业管理费10339元），向德泰公司支付自2018年6月7日起至案涉铺位交还佛山市南海益晟物业投资有限公司（以下简称“益晟公司”）之日止的物业管理费；7.本案一审、二审诉讼费用全部由戚茂朋承担。事实与理由：一、德泰公司、戚茂朋签订的物业服务合同合法有效。德泰公司、戚茂朋于2017年8月19日就佛山市南海区桂城街道夏西A场街区地段华翠都荟l号楼130号铺位及3号楼301、302号铺位物业管理等事宜分别签订了编号为0024、编号为0022的《物业管理服务合同》，相关《物业管理服务合同》系德泰公司、戚茂朋双方真实意思表示，没有违反法律或者行政法规的强制性规定，合法有效，《物业管理服务合同》对德泰公司、戚茂朋均具有法律效力。二、戚茂朋违约，造成德泰公司损失，应当补缴涉案商铺免租期内物业管理费及推广费。德泰公司、戚茂朋签订的《物业管理服务合同》，期限均自2017年9月18日起至2022年9月17日止。德泰公司在签订合同时，给予戚茂朋免租期优惠，是基于戚茂朋能完整履行《物业管理服务合同》，德泰公司将免租期款项的损失，拟在合同期内收取约定费用予以弥补。但现在戚茂朋恶意违约，已经不能继续履行合同，戚茂朋免租期内的费用损失也无法在后续合同期内弥补，戚茂朋应当补缴涉案商铺免租期内物业管理费及推广费，以弥补德泰公司的损失。三、在戚茂朋违约的情形下，德泰公司有权依据《物业管理服务合同》，对涉案物业停水停电，德泰公司没任何过错，戚茂朋应当按合同约定足额支付物业管理费，并按合同约定支付滞纳金。根据《物业管理服务合同》第三条第一款第三项约定“乙方如不按规定缴纳应缴费用的，逾期5天不缴纳的，甲方有权采取停水停电措施”。又根据该合同第五条第二款约定“乙方违反本合同约定，甲方有权停止向乙方提供包括停水停电的服务”。所以德泰公司对涉案商铺停水停电，系物管合同赋予的合同权利，在戚茂朋逾期缴纳物业管理费及推广费的情形下，戚茂朋应当清楚知悉由此产生的不利后果，德泰公司有权对涉案物业进行停水停电处理，并不存在任何过错责任。故一审法院认为德泰公司停水停电的行为妨碍戚茂朋使用涉案物业，并酌情自2018年6月1日起按合同约定标准的50％交纳物业管理费，德泰公司认为不妥。在德泰公司没任何过错的情形下，戚茂朋应当按照合同约定足额支付物业管理费，并按合同约定支付滞纳金。四、德泰公司有权收取戚茂朋经营期间产生的水电费，戚茂朋应当向德泰公司足额缴纳。德泰公司受案外人益晟公司委托，负责管理整个涉案物业所在建筑物，授权内容包括了收取租户应当缴纳的水电费。实际上，在戚茂朋承租期间，其每月均是向德泰公司支付水电费。所以德泰公司有收取水电费的授权，戚茂朋也同意向德泰公司缴纳水电费。故本案中，法院应当支持德泰公司要求戚茂朋支付水电费的诉请。戚茂朋辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回德泰公司全部上诉请求。一、主合同《租赁合同》无效，从合同《物业管理服务合同》必定无效。从相同的签订时间和内容可知，《租赁合同》为主合同，《物业管理服务合同》为从合同，依据物业合同第二条第三款第一点约定，依约支付物业管理费和推广费是乙方承租该物业的附随义务，可以证明《物业管理服务合同》是以租赁合同为前提的，而在另案中，法院已经判定《租赁合同》无效，是因为房屋未经验收即交付使用，违反法律规定导致合同无效，因此《物业管理服务合同》作为从合同也应该一同无效，而非解除。对于不能交付使用的商铺，德泰公司收取物业费和推广费是没有法律依据的。二、《物业管理服务合同》已经约定了免租期的物业费是0元，所以戚茂朋无需缴纳物业费。三、德泰公司无权收取2018年6月份起的物业管理费。首先，退一步说，不管《物业管理服务合同》是被判定无效还是解除，即使戚茂朋承认《物业管理服务合同》应当于2018年8月24日解除，在合同解除之后，德泰公司继续向戚茂朋收取物业管理费是没有法律依据的，因为《物业管理服务合同》在该时已经解除，戚茂朋不用缴纳2018年8月24日之后的物业管理费。其次，在2018年5月29日戚茂朋已经被停水停电，无法经营下去，所以5月29日当天已经关闭店铺，戚茂朋不能实际享有物业管理的服务，《物业管理服务合同》是实践性合同，当戚茂朋不能享有物业服务的时候，无需缴纳物业服务费。而且德泰公司从2018年6月5日起就已经给商铺大门加锁，更加可以证明德泰公司已经实际控制了店铺，导致戚茂朋已经无法继续自由地使用场地，戚茂朋实际上早已于6月5日返还了店铺，不应再支付6月份之后的物业管理费。即使仍有部分的物品还在商铺内，也是戚茂朋无法自行取回的，最多在另案当中判戚茂朋向出租方承担场地占用费，而不能要求戚茂朋承担6月份之后的物业管理费。最后，返还商铺是向出租方进行返还，并非是向物业管理方进行返还，所以戚茂朋是否返还商铺、物品何时拿走跟德泰公司无关。四、德泰公司无权收取水电费，依据租赁合同，水电费应向出租人缴纳。根据德泰公司提交的催款通知、租金和水电费的催款都是盖服务中心的章，物业费的催款盖德泰公司章，恰好可以证明租金、水电费是分开缴纳，德泰公司无权收取水电费。五、戚茂朋无需缴纳滞纳金。首先，延迟交付包括本案的物业费、推广费和另案租金等费用的原因已经在另案中说明了，是因为商铺未竣工验收导致戚茂朋无法办理相关的消防卫生证件，无法正常经营。双方协商解决时，戚茂朋不属于恶意违约。且另案也是以未验收为由判定《租赁合同》无效，而非判定戚茂朋违约导致合同解除，作为从合同的《物业服务合同》也应当无效，因此戚茂朋无需缴纳滞纳金。德泰公司向一审法院起诉请求：1.确认德泰公司、戚茂朋签订的编号0022、0024的《物业管理服务合同》解除；2.戚茂朋向德泰公司补缴免租期内即2017年9月18日至2017年12月17日期间的物业管理费35901元（1号楼130号商铺4884元，3号楼301、302号商铺31017元）；3.戚茂朋向德泰公司补缴免租期内推广费19899元（1号楼130号商铺2442元，3号楼301、302号商铺17457元）；4.戚茂朋向德泰公司支付1号楼130号商铺在2018年5月1日至2018年6月6日期间物业管理费1953.6元、推广费976.8元及二者分别从2018年5月6日起算的滞纳金54.05元、27.02元；戚茂朋向德泰公司支付3号楼301、302号商铺在2018年5月1日至2018年6月6日期间的物业管理费12406.8元、推广费6982.8元及二者分别从2018年5月6日起算的滞纳金343.25元、193.19元；5.德泰公司向戚茂朋支付截至2018年5月29日的水费517.45元、电费5944.8元；6.戚茂朋从2018年6月7日起至案涉商铺交还德泰公司之日止按11967元/月的标准向德泰公司支付物业管理费；7.戚茂朋承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年8月19日，案外人益晟公司与戚茂朋（乙方）签订了编号0022、0024的《租赁合同》，约定乙方向甲方租用位于佛山市南海桂城夏西A16街区地段华翠都荟3号楼301、302号商铺以及1号楼130号商铺；租赁期限从2017年9月18日起至2022年9月17日止；免租期从2017年9月18日起至2017年12月17日止；2017年12月18日至2019年9月17日每月租金分别为10772元（301、302号商铺）、1628元（130号商铺），每月支付一次；乙方须于每月5日前向甲方缴纳下一个缴费周期的应付租金；乙方应每月5日前向甲方缴纳上月水电费，并在2017年8月19日前分别向甲方支付商铺租赁保证金53860元（301、302号商铺）、8140元（130号商铺）；乙方应在2017年8月19日前分别向甲方支付水电保证金12924元（301、302号商铺）、2035元（130号商铺）；甲方按合同约定向乙方收取租金及其他各项费用，按照乙方要求提供相关文件和证明配合乙方办理与经营相关的各种手续和执照、许可等；乙方未按合同约定时间和金额缴纳租金及其他应付费用，除补交拖欠款项外，每逾期一天，按欠款总额的千分之一向甲方支付滞纳金，逾期超过5天的，甲方有权停止或通知物业管理公司停止向乙方提供供水、供电及供气服务，逾期二十天，视为乙方单方违约，甲方除追偿租金及其他费用外，有权收回商铺、保证金不予退还并解除合同及追究相关违约责任；等等。同日，德泰公司（甲方）与戚茂朋（乙方）签订了编号0022、0024号的《物业管理服务合同》，约定德泰公司为戚茂朋承租的上述商铺提供物业管理服务，2017年9月18日至2017年12月17日期间，物业管理费为0元；2017年12月18日至2019年9月17日期间，每月的物业管理费分别为10339元（301、302号商铺）、1628元（130号商铺），租赁期内此后每年物业管理按一定金额递增。2017年9月18日至2017年12月17日期间，推广费为0元；2017年12月18日至2019年9月17日期间，每月推广费分别为5819元（301、302号商铺）、814元（130号商铺），租赁期内此后每年推广费按一定金额递增，乙方需于每月5日前向甲方缴纳下一个缴费周期应付物业管理费、推广费，乙方如不按规定缴纳应付费用，除补交拖欠款项外，每逾期一天，甲方有权按拖欠款项总额的千分之一向乙方收取逾期违约金；逾期5天不缴纳的，甲方有权采取停水、停电措施；乙方违反合同约定的，甲方有权要求乙方整改，乙方限期不整改的，甲方有权停止向乙方提供包括停水、停电及停供燃气等服务，并要求乙方赔偿甲方造成的经济损失，若违反合同约定管理规定中任一情形累计超过五次或造成损失超过十万元的，甲方有权单方解除合同，没收乙方交纳物业管理费保证金及推广费保证金，并提请益晟公司按租赁合同第九条第1款的约定单方解除合同。乙方逾期交付物业管理费或推广费超过20天的，甲方有权单方解除合同，没收乙方交纳的保证金，并提请益晟公司按租赁合同第九条第一款的约定单方解除合同。若乙方违反租赁合同导致租赁合同解除的，本合同同时解除，且甲方有权没收乙方交纳的物业管理费保证金及推广费保证金；同样若本合同终止的，租赁合同也同样同时终止，且乙方同时承担租赁合同约定的违约责任。本合同中甲方的权利，益晟公司有权代为行使，包括代为追索物业管理费、推广费及追究乙方违反本合同的违约责任及其他法律责任。其后，戚茂朋以上述301商铺开办了佛山市南海区客之家美食店（以下简称“客之家美食店”），该店为个体工商户。戚茂朋已付截至2018年4月水电费、物业管理费，以及截至2018年5月的租金。2018年5月29日，上述三间商铺均被停水停电。2018年6月8日，戚茂朋经营的客之家美食店向一审法院起诉，案由为租赁合同纠纷，案号（2018）粤0605民初9923号，主张益晟公司、德泰公司赔偿其因停水停电造成的损失等。2018年7月2日，益晟公司向一审法院起诉，案由亦为租赁合同纠纷，案号（2018）粤0605民初11431号，益晟公司主张解除其与戚茂朋签订的租赁合同，确认其无需退还各项保证金以及戚茂朋向其补缴免租期租金，将商铺恢复原状后交还，并支付交还前的租金及场地占有费等。同日，德泰公司提起本案诉讼，经核实，戚茂朋于次月24日收取了本案的应诉材料。2018年8月16日，一审就上述两案分别作出一审民事判决书，均认定益晟公司与戚茂朋签订的上述租赁合同无效。其中（2018）粤0605民初9923号案认定导致合同无效，双方均存在过错，应当各自承担责任，且客之家美食店未能提供任何证实其损失的依据，判决：驳回客之家美食店的诉讼请求。（2018）粤0605民初11431号案判决：戚茂朋向益晟公司返还上述商铺，并从2018年6月1日起至返还之日止按每月6200元计算使用费予益晟公司，驳回益晟公司的其他诉讼请求。本案庭审中，德泰公司称其与益晟公司是关联公司，实际上是一套人马开展两个公司的业务。一审法院认为，德泰公司、戚茂朋签订的两份《物业管理服务合同》，是双方当事人的真实意思，没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，当事人理应依约履行。德泰公司为戚茂朋提供物业管理服务，戚茂朋理应依约交纳相关费用。戚茂朋以案涉租赁合同无效为由，认为无需交纳物业管理费的辩解缺乏依据，一审法院不予采纳。戚茂朋逾期交付物业管理费和推广费超过20天，根据上述《物业管理服务合同》约定，德泰公司有权解除合同，一审法院确认上述合同自戚茂朋收到本案应诉材料之日起解除。德泰公司主张案涉商铺免租期内的物业管理费及推广费缺乏依据，一审法院不予支持。上述物业合同并未约定由德泰公司收取商铺的水电费（根据租赁合同，商铺水电费由益晟公司收取），故德泰公司主张戚茂朋向其支付水电费缺乏依据，一审法院予以驳回。德泰公司导致戚茂朋经营的案涉商铺在2018年5月29日停水停电，被妨碍使用；而事实上，戚茂朋的物品仍存放于商铺内占用场地；故一审法院综合考虑双方过错及实际情况，确定戚茂朋尚应向德泰公司全额支付301、302号商铺2018年5月的物业管理费10339元、推广费5819元和130号商铺2018年5月的物业管理费1628元、推广费814元；并酌定从2018年6月1日起至商铺实际返还之日止按约定标准50%交纳物业管理费，即按5169.5元/月（10339元/月×50%=5169.5元/月）的标准继续承担301、302号商铺物业管理费,并按814元/月(1628元×50%=814元/月)的标准继续承担130号商铺的物业管理费；戚茂朋无需额外支付滞纳金。德泰公司主张超出法院核定部分，一审法院均予驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百二十条，《物业管理条例》第二条、第七条、第四十一条、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认德泰公司与戚茂朋于2017年8月19日签订的编号0022、0024的《物业管理服务合同》于2018年8月24日解除。二、戚茂朋应于判决发生法律效力之日起十日内向德泰公司支付位于佛山市南海桂城夏西A16街区地段华翠都荟3号楼301、302号商铺2018年5月的物业管理费10339元、推广费5819元；并从2018年6月1日起至该商铺实际返还益晟公司之日止按5169.5元/月标准向德泰公司支付物业管理费。三、戚茂朋应于判决发生法律效力之日起十日内向德泰公司支付位于佛山市南海桂城夏西A16街区地段华翠都荟1号楼130号商铺2018年5月的物业管理费1628元、推广费814元；并从2018年6月1日起至该商铺实际返还益晟公司之日止按814元/月标准向德泰公司支付物业管理费。四、驳回德泰公司的其他诉讼请求。如果戚茂朋未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7025.98元（德泰公司已预交），由德泰公司负担2025.98元，戚茂朋负担5000元，戚茂朋负担部分应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院自行交纳；德泰公司多预交的5000元，在判决生效后经德泰公司书面申请，一审法院予以退回。二审期间，戚茂朋向本院提交2018年6月5日拍摄的照片一份，拟证明涉案商铺被加锁，至今停水停电，无法经营。经质证，德泰公司对其真实性予以确认，但认为其加锁是为了确保戚茂朋商铺内的财产安全，也是其作为物业服务方提供的物业服务的内容，戚茂朋也并未将涉案商铺清空移交给出租方。德泰公司未向本院提交新证据。经审查，戚茂朋提交的证据，德泰公司对其真实性没有异议，本院予以确认。本院审理查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。围绕着诉辩双方的意见，二审争议的焦点为德泰公司要求戚茂朋支付涉案商铺免租期内的物业管理费、推广费，按照《物业管理服务合同》约定的标准全额支付自2018年5月1日起至返还涉案商铺予益晟公司之日止的物业管理费、推广费及滞纳金，截止至2018年5月29日的水电费应否支持问题。首先，针对涉案商铺免租期的物业管理费、推广费支付问题。双方签订的《物业管理服务合同》中，明确约定德泰公司为戚茂朋经营的商铺提供物业管理服务，2017年9月18日至2017年12月17日期间免收取物业管理费、推广费。故此，德泰公司要求戚茂朋支付该期间的物业管理费、推广费理据不足，本院不予支持。其次，针对涉案商铺2018年5月1日后的物业管理费、推广费支付问题。经审查，涉案商铺在2018年5月29日起被停水停电，正常使用客观上受到妨碍，在此情形下，戚茂朋主张拒付、减少支付物业管理费、推广费合理有据。一审法院考虑戚茂朋相关物品仍存放在涉案商铺占有使用场地，戚茂朋存在迟延支付相关费用的事实，结合各方的过错承担及实际情况，判令戚茂朋全额支付涉案商铺2018年5月的物业管理费、推广费外，酌定戚茂朋按照《物业管理服务合同》约定的50%标准向德泰公司支付从2018年6月1日起至涉案商铺返还之日止的物业服务费公平合理，德泰公司上诉主张戚茂朋应全额向其支付2018年6月1日至涉案商铺返还之日止的物业管理费、推广费并计付滞纳金，本院不予支持。最后，针对涉案商铺截止至2018年5月29日的水电费支付问题。双方签订的《物业管理服务合同》中，并未约定由德泰公司收取涉案商铺的水电费，德泰公司要求戚茂朋迳行向其支付该期间的水电费理据不足，本院亦不予支持。综上，德泰公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1617.08元，由上诉人佛山市南海德泰物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  张雪洁审判员  翁丰好审判员  黄玉凤二〇一九年四月十六日书记员  陈子聪李雅倩