昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初2932号原告：张帆，男，1986年1月4日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：陈杰、何云祥，云南直度律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司，住所地云南省昆明市五华区海源北路丽阳星城SY1幢12号商铺2楼，统一社会信用代码91530102216757280G。法定代表人：刘惠，董事长。委托诉讼代理人：张行肖，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈绍艳，北京德恒（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告张帆与被告昆明西山土地房屋开发（集团）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理后，于2019年4月9日公开开庭进行了审理。原告张帆的委托诉讼代理人陈杰、何云祥，被告昆明西山土地房屋开发（集团）有限公司的委托代理人张行肖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2015年6月29日起至产权证实际办理完毕之日即2018年5月24日的违约金60915.25元（以已付款399534元为基数，按同期银行贷款利率年利率5.25%计算）；2.本案诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2013年5月21日，原告与被告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告向被告购买由被告开发、预售的云南省昆明市丽阳星城A2-2幢3层301号商品房；被告在原告交齐办证所需的全部材料之日起，在国家规定的工作日内为原告办理产权证。原告依约付清了首期购房款209534元，其余190000元通过贷款支付。被告于2015年3月30日完成交房，原告于交房当日将办证的相关资料及费用提交给被告，但被告于2018年5月24日才为原告办理完产权登记手续。根据我国相关司法解释规定，被告逾期办证的行为给原告造成的经济损失其应承担违约责任。原告为维护合法利益，特向法院提起诉讼。被告辩称，被告不存在违约行为，之所以房屋产权证到2018年5月24日才办理完毕是因为原告未按要求提供办证材料；即便我方应支付违约金，原告主张的违约金过高应予调整；交付办证期间是2017年9月4日，违约金应从2017年12月3日开始计算；涉案房屋已于2015年3月份交付给原告使用，因此该行为并未给原告造成实际经济损失，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年5月21日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买由被告开发、预售的云南省昆明市丽阳星城A2-2幢第3层301号房；房屋总价款为399534元，买受人首期支付购房总价款的52.44%金额为209534元，付款日期：2013-05-21，其余价款190000（元），向公积金中心贷款支付；被告应于2014年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以报纸公告或电话形式通知原告办理交接手续。同日，原告与被告签订《补充协议》，约定以银行担保贷款方式付款的，原告授权被告全权办理《房屋所有权证》的有关手续，被告承诺在原告提交办证所需的全部资料，且资料的真实及合法之日起，在国家规定的工作日内为原告办理完登记手续。原告依约支付了房款及其他费用，被告于2015年3月17日粘贴《交房公告》称“涉案房屋已具备交房条件，并将于2015年3月20日交房；交房时携带资料：1.业主及其有身份证原件及复印件5份、结婚证原件及复印件1份、户口薄原件；2.《商品房买卖合同》原件；3.购房交款凭证原件。”。2015年3月30日，原告接收了被告交付的涉案房屋，并签署了“丽阳星城二期”A2地块小区交房验收单。2015年6月30日，涉案房屋进行消防验收，验收合格。2015年8月6日，涉案房屋进行绿化竣工验收，验收合格。2015年10月29日，涉案房屋进行工程竣工验收，验收合格。2016年1月26日，涉案房屋的竣工验收备案文件经审查符合要求，被准予备案。2016年11月29日，涉案房屋进行竣工环保验收，验收合格。2017年8月30日，被告发布通知称涉案房屋开始办理产权证。2018年5月24日，昆明市国土资源局向原告颁发了不动产权证。以上事实，有原、被告的庭审陈述及双方提交的《商品房购销合同》、《补充协议》、《商品房买卖合同登记备案表》、交房验收单、昆明市公安消防支队建设工程消防验收意见书、昆明市建设工程工程竣工验收报告、昆明市五华区建设工程绿化竣工验收审查表、昆明市建设工程竣工验收备案证明书、昆明市环境保护局对《丽阳星城二期A2地块建设项目竣工环境保护验收申请》的批复、通知、《不动产权登记证书》复印件等证据予以证实。本案争议的焦点问题是：1.涉案的房屋产权证延迟办理系原告未及时交齐材料导致还是被告方面的原因导致的？2.原告主张逾期办证违约金的诉讼请求是否已过诉讼时效？本院认为，是由于被告方的原因导致涉案房屋产权证办理延迟。理由如下：其一，原、被告双方约定原告授权被告全权办理产权登记手续，双方因此建立了委托合同关系，被告接受委托后应当及时将办证所需材料清单告知原告，以便及时完成委托事项。但被告辩称其在2017年8月30日才告知原告办证所需材料。对于为何要在交房后近两年才告知原告，被告对此不能作出合理解释。其二，涉案房屋被告在2016年11月29日才通过环保验收；被告在其他案件中自认，由被告开发销售与涉案房屋同一批的房屋直到2017年7月份通过各种验收，此时才具备办理产权登记的条件，在此之前无论原告是否交齐材料都不可能办理产权登记。其三，被告在庭审中着重强调原告直到2017年10月底才提交原告拥有房屋的情况证明文件，从而导致办证延迟。本院认为，被告并无证据证实其曾要求过原告提交该证明文件，其在2017年8月30日发布的办证通知中提到的了需要原告提交的材料清单中并无该证明文件，且该证明文件的取得并不存在困难，对于办证心切的原告故意不提交该文件缺乏基本的说服力。综上，被告关于未能按期办证是因原告未交齐材料所致的抗辩主张不合情理，本院不予采纳。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成的房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》中并未对逾期办理房产证的违约责任进行约定，现在原告要求被告按照已付房款总额年利率5.25%支付逾期办证违约金，该利率并未超过中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，故本院予以支持。原告于2015年3月30日接房，被告应于90日内代为办理房产证，故被告逾期办证的期限自2015年6月29日起至2018年5月24日止，总计1060天，原告已付房款总额为399534元，按年利率5.25%计算，违约金为60915.25元(399534元×1060天×5.25%÷365=60915.25元)。关于被告认为原告主张的违约金有部分已过诉讼时效的抗辩，本院认为，被告违约逾期办证是一个整体和持续的行为，诉讼时效应当自违约行为结束之日起算。因此，原告主张被告支付逾期办证违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效，故对此抗辩本院不予采纳。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告昆明西山土地房屋开发（集团）有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告张帆逾期办证违约金60915.25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1323元，由被告昆明西山土地房屋开发（集团）有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  杨颖慧二〇一九年四月二十四日书记员  邵琦淞