山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终557号上诉人(原审被告)：大同市腾逸达房地产开发有限责任公司住所地：大同市平城区拥军路景海花园B3楼2层办公室法定代表人：马全祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：张濮麒，山西焦点律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：肖来河，男，汉族，1951年11月1日出生，住大同市。委托诉讼代理人：任婧，山西法铭律师事务所律师。原审第三人：张秀连，女，汉族，1966年10月15日出生，住大同市。原审第三人：董连生，男，汉族，1971年5月18日出生，住大同市。上诉人大同市腾逸达房地产开发有限责任公司因与被上诉人肖来河、原审第三人张秀连、董连生买卖合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大同市腾逸达房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人张濮麒，被上诉人肖来河的委托诉讼代理人任婧，原审第三人董连生到庭参加诉讼。原审第三人张秀连经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。大同市腾逸达房地产开发有限责任公司上诉请求：一、请求依法撤销大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初7号民事判决；二、请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；三、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，由于被上诉人没有按照合同约定交付购房款，出现了违约行为，则上诉人有权收回房屋，将房屋出售给他人。上诉人于2015年5月1日与原审第三人张秀连签订了商品房内部预售合同，将大同市城区拥军路景海花园**楼****住宅**出售给第三人，单价为3300元，总价为467676元，第三人已经交清了购房款以及物业费、维修基金等各项费用，上诉人将房屋实际交付给了第三人，第三人已经实际占有该套房屋，且已经办理了商品房网签登记，第三人拥有该房屋的所有权和使用权，上诉人与第三人的买卖行为真实合法，应受到法律的保护。故一审法院的认定是错误的，应予纠正。二、一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人所签订的商品房内部预售合同写明：“房屋单价为2000元，总价为283440元，付款方式为工程抵账，多退少补。”由此可见，诉争房屋，诉争房屋以明显低于市场价的价格抵顶给被上诉人，上诉人的合同关系名为买卖，实为借贷，双方属于债权纠纷，且有大同市城区人民法院（2016）晋0202民初2799号民事调解书为证。而上诉人与第三人的买卖合同真实合法，且该房屋已实际交付使用，就同一标的物而言，第三人的物权应当优先于被上诉人的债权，故诉争房屋应属于第三人张秀连。一审法院属于错误裁判，应驳回被上诉人的诉讼请求。为了维护上诉人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定现依法提起上诉，请求人民法院支持上诉人的上诉请求。肖来河辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。董连生述称，房屋当时买的时候付了全款，他们之间具体情况我们不清楚。当时地面已经装修了，我们支付了6.8万元，之后又继续装修，房屋应当归我们所有。肖来河向一审法院起诉请求：1．请求确认原、被告商品房买卖合同有效；2．请求判令被告履行房屋交付义务并协助原告办理房屋产权登记（房屋价值283440元）；3．本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月29日，原告肖来河与被告大同市腾逸达房地产开发有限责任公司签订商品房内部预售合同，合同约定，“原告购买被告开发的位于大同市城区拥军路景海花园A4号楼1单元22层04号住宅一套，建筑面积141.72平方米，单价为2000元，总价为283440元。付款方式为抵顶工程款，多退少补。”同日，被告为原告出具了购房款收据一份。被告向原告交付了该房屋的钥匙和购电卡。被告为原告对该房屋进行了地面等装修。2015年5月1日，第三人张秀连与被告大同市腾逸达房地产开发有限责任公司签订商品房内部预售合同，合同约定，“第三人张秀连购买被告开发的位于大同市城区拥军路景海花园A4号楼1单元2204号住宅一套，建筑面积141.72平方米，单价为3300元，总价为467676元。付款方式为工程抵账，多退少补。出卖人于买受人购买之日起，缴纳物业等相关费用后，将该商品房交付买受人使用。”被告在该合同上盖章，第三人董连生在合同上签字。同日，被告为第三人张秀连出具了购房款收据一份。2018年3月23日，张秀连在大同市景海物业管理有限责任公司缴纳了装修保证金2000元，2018年4月1日至2018年12月31日的物业费1474元，并缴纳了电卡、水表、加压费、垃圾费。2018年4月2日，张秀连在大同市房产管理局缴纳了10629元的维修基金，大同市房产管理局出具了办理入住手续通知书。2010年4月23日，被告为景海花园小区办理了房屋预售许可证。一审法院认为，原、被告双方签订的商品房内部预售合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，被告将本案所涉房屋交付原告，在房屋交付原告后，原告已合法取得房屋的占有使用权，被告已对该房屋无处分的权利，但被告又将该房屋门锁更换，与第三人张秀连签订了商品房内部预售合同，损害了原告的合法权益。被告应当将案涉房屋返还原告，第三人张秀连应当予以协助。并由被告协助原告办理房屋过户手续。第三人张秀连与被告之间签订的房屋买卖合同，第三人应当另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，判决：一、原告肖来河与被告大同市腾逸达房地产开发有限责任公司签订的房屋内部预售合同为有效合同；二、被告大同市腾逸达房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内将位于大同市城区拥军路景海花园A4号楼1单元22层04号房屋返还原告肖来河，第三人张秀连予以协助；三、被告大同市腾逸达房地产开发有限责任公司协助原告肖来河办理大同市城区拥军路景海花园A4号楼1单元22层04号房屋的过户登记手续。案件受理费5552元，由被告负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，对一审法院认定的事实均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：肖来河的各项诉讼请求有无事实和法律依据。本院认为，大同市腾逸达房地产开发有限责任公司于2014年4月29日及2015年5月1日分别与肖来河及张秀连签订的《商品房内部预售合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，本院予以确认。大同市腾逸达房地产开发有限责任公司就案涉大同市城区拥军路景海花园A4号楼1单元22层04号房屋分别与肖来河及张秀连签订两份房屋买卖合同，以借款抵顶房款的形式收取肖来河购房款，以现金方式收取张秀连购房款，并分别为二人出具相应的房款收款收据，因此应认定肖来河及张秀连均就案涉房屋交付了购房款。现案涉房屋并未办理不动产登记，根据一审法院实地调查可以证实，该房屋目前为张秀连实际占有并已装修入住使用。肖来河提交的各项证据不能证实大同市腾逸达房地产开发有限责任公司与张秀连存在恶意串通订立案涉买卖合同并交付房屋，故本院对肖来河请求大同市腾逸达房地产开发有限责任公司及张秀连交付案涉房屋并协助办理登记的请求不予支持。因大同市腾逸达房地产开发有限责任公司已无向肖来河履行案涉房屋交付义务之可能，故肖来河应就本案所涉商品房买卖合同的相关权利向大同市腾逸达房地产开发有限责任公司另行主张。综上所述，大同市腾逸达房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山西省大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初7号民事判决第一项，即“原告肖来河与被告大同市腾逸达房地产开发有限责任公司签订的房屋内部预售合同为有效合同”；二、撤销山西省大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初7号民事判决第二项及第三项，即“二、被告大同市腾逸达房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内将位于大同市城区拥军路景海花园A4号楼1单元22层04号房屋返还原告肖来河，第三人张秀连予以协助；”、“三、被告大同市腾逸达房地产开发有限责任公司协助原告肖来河办理大同市城区拥军路景海花园A4号楼1单元22层04号房屋的过户登记手续。”；三、驳回肖来河的其他诉讼请求。一审案件受理费5552元，由大同市腾逸达房地产开发有限责任公司负担100元，由肖来河负担5452元。二审案件受理费5552元，由大同市腾逸达房地产开发有限责任公司负担100元，由肖来河负担5452元。本判决为终审判决。审判长 陈大涵审判员 常 春审判员 智绪鲁 二〇一九年四月二十四日书记员 樊芙蓉