广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初314号原告：何敏贞，女，1982年2月27日出生，汉族，户籍住址：广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：陆燕妮，广东广瀚律师事务所律师。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波，该公司员工。原告何敏贞与被告广东东方月亮湾有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何敏贞的委托诉讼代理人陆燕妮、被告广东东方月亮湾有限公司的委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何敏贞向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理广东省阳西县沙扒镇月亮湾7栋706号房的房地产权（包括土地使用权证、房屋所有权证，房屋价值为298185元）；2、判令被告向原告赔偿延期办理上述房屋产权证的违约金8886元（违约金计算方式：298185元×0.01%×逾期天数298天，逾期天数计算方式：从2017年12月23日起至被告实际办理完毕房屋产权证之日止，现暂时计至2018年10月16日，计算得逾期天数298天）；3、判令被告向原告退还多支付的办证费用11427元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告双方于2015年8月8日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于广东省阳西县沙扒镇月亮湾7栋706号房的房产。房产的建筑面积为45.99平方米，套内建筑面积为34.59平方米。房屋交易总价为298185元。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了全部购房款298185元，被告于2015年12月21日向原告出具购房款发票。被告于2015年12月31日为原告办理了交楼手续。根据《商品房买卖合同》第十五条及《合同补充协议附件四》第八条约定，被告应当在涉案商品房实际交付后即原告实际签署房屋交接单后720日内为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续，否则应当支付延期办理房地产权证的违约金。然而，截至目前，被告仍未为原告办理上述产权证，被告的行为已严重侵犯原告的合法权益。另外，被告在签订《商品房买卖合同》时，要求原告缴纳办证费用并告诉原告该笔费用按实际情况多退少补，然而，被告收取原告办证费用11427元后，并无告知原告该笔费用的去向，也没有告知原告，原告所交付的该笔费用包含哪些项目，所以，原告现要求被告退回该笔费用。为了维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，恳请依法判如所请。被告广东东方月亮湾有限公司辩称：一、我方同意为原告办理涉案房屋的房产证，目前涉案房屋被告名下的大产权证正在阳西不动产登记中心审核颁发当中，预计二月底或三月初可取得该大产权证，之后，被告会在第一时间联系原告，与原告共同申请涉案房屋的权属转移登记手续；二、对于延迟办证违约金，被告同意原告的起算时间，也同意按照合同的约定方式，对于截止时间，由于目前尚未共同申请办理权属转移登记手续，被告同意截止时间为在被告寄发共同办理权属转移函中所记载的办理日期届满之日止，在办理完毕权属转移登记手续后，与原告合理合法协商解决该办证违约金；三、被告收取的是包括契税、维修资金及其他办证费用在内的办证费，由被告代收代缴，因涉案房屋目前尚未办理权属转移登记手续及颁发原告名下的产权证书，仍有一部分办证费用需要等待不动产登记中心等相关机构开具缴费通知后才能确定缴费金额，故目前无法结算办证费用，被告同意在颁发原告的房产证书后与原告据实结算，多退少补。本院经审理认定事实如下：2015年8月8日，原告以298185元的价格向被告广东东方月亮湾有限公司购买阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾第7栋706号房，双方签订了《商品房买卖合同》，该合同载明：出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条。该《商品房买卖合同》附件四补充协议载明：买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权证书办至买受人的名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金=已付房款价×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人原因或其他非出卖人原因致使房地产权证实延期办理的，则上述规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任；出卖人办理房屋权属转移登记时,买受人提交的资料、费用已经不符合有关部门固定或已过期或需要补充的，买受人应在接到出卖人通知后10日内及时补签有关授权文件、提供所需文件资料、缴纳相关费用。否则，每逾期一日，买受人应按该商品房总价款的万分之五向出卖人支付违约金，买受人应于出卖人发出书面通知后10日内将违约金支付给出卖人，同时办理权属转移登记的期限相应顺延。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，原告支付了所购的商品房的购房款298185元，并支付了商品房相关的办证费用11427元，其中包括契税费用。2015年12月31日，被告将合同约定的商品房交付给原告使用。其后，原告认为被告没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成违约，遂诉至本院，诉如所请。再查明，阳西县住房和城乡规划建设局于2018年11月8日向广东东方月亮湾有限公司颁发广东东方月亮湾滨海旅游度假区一期金兰湾住宅小区工程的竣工验收备案表。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。原、被告应按合同的约定行使权利和履行义务。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是原告最重要的合同目的之一，被告未按合同约定为原告办理涉案房屋的房地产权属转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。现房屋已竣工并经验收合格，被告未按合同约定时间为原告办理涉案房屋权属转移手续，现原告请求被告履行办理房屋权属转移手续的义务，合法合理，本院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在涉案商品房交付后的720日内为原告办理完毕商品房权属转移登记手续。因被告是在2015年12月31日将房屋交付给原告，故其应在2017年12月20日前为原告办理完毕商品房权属转移登记手续。现被告逾期办理权属转移登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。原告请求自2017年12月23日起按合同约定的违约金计算标准即按房屋价款的日万分之一计算违约金，并无不当，本院应予支持。至本案法庭辩论终结时(2019年3月4日)被告仍未为原告办理案涉房屋产权登记手续,又因本院无法确定在办证过程是否存在买受人原因或其他非出卖人原因致使房产权属证书延期办理的情形，故本院认为本案违约金应计至法庭辩论终结日止为宜。至于此后的违约金,原告可另行主张。据此,本案的逾期办证违约金应按房屋价款298185元为计算基数，按日万分之一从2017年12月23日计至2019年3月4日（436天），即298185元×0.01%×436天=13000.87元。关于原告请求被告返还多支付的办证费用11427元的问题。鉴于涉案房屋尚没有办理房产证，尚未能确定办理房屋权属转移登记所需具体费用,且该办证等费用包括但不限于房屋契税在内的相关费用，原告可在相关费用明确后另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、限被告广东东方月亮湾有限公司在本判决生效之日起六十日内履行为原告何敏贞协助办理阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾7栋706号商品房权属转移登记手续的义务；二、限被告广东东方月亮湾有限公司于本判决生效后十五日内支付违约金13000.87元给原告何敏贞；三、驳回原告何敏贞其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费204元,由原告何敏贞负担73元，由被告广东东方月亮湾有限公司负担131元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  许文华二〇一九年四月九日法官助理罗璐瑶书记员叶文斌附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。