江西省南昌市青云谱区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0104民初357号原告：史贵安，男，1985年3月10日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。原告：万利娟，女，1985年11月26日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。上述两原告共同委托诉讼代理人：邹加柳，江西华兴律师事务所律师。被告：南昌盛都置业有限公司，住所地江西省南昌市青云谱区广州路1616号万溪总部经济大楼2号楼3单元1604室，现办公地江西省南昌市青云谱区博学路555号青云府售楼部，统一社会信用代码91360104MA37MNY594。法定代表人：王敬伟。委托诉讼代理人：鞠晓钟，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周勇，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。原告史贵安、万利娟与被告南昌盛都置业有限公司（以下简称盛都公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告史贵安、万利娟及其共同委托诉讼代理人邹加柳，被告盛都公司的委托诉讼代理人鞠晓钟、周勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史贵安、万利娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失人民币139447元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年7月，被告将自己建造的位于南昌市青云谱区博学路555号“绿都.新力青云府”(项目核准名称为青蓝府)房产对外预售。其宣传广告称“门前，是地铁2、5号线交汇”“南昌地铁2号线东延线站点离项目500米距离”“出家门即入校门”“2017年青云谱中考状元花落南昌三中青云谱校区状元之路家门对面三中起步”“双地铁交会的价值加码参照《商业地产地铁效应专题报告》，地铁开通后，一、二线城市短时期内沿线物业涨幅在30%以上”等内容进行广告宣传。原告基于被告对绿都.新力青云府上述广告宣传，结合自身需要小孩能就读南昌三中青云谱校区、双地铁交会交通便利及投资升值等考虑，于2018年8月购买了青蓝府X#住宅楼X单元X室(建筑面积X平方米，单价每平方米14263.85元，总价X元)房产。双方于2018年10月24日签订了正式的《南昌市商品房买卖合同(三限房项目)》(合同编号QY1810240074)。根据南昌轨道交通集团有限公司于2018年10月26日发布的南昌市城市轨道交通第二期建设规划调整(020-2025)社会稳定风险分析公众参与信息公告和南昌市市场和质量监督管理局、南昌市教育局共同下发的《关于规范房地产项目广告宣传相关工作的通知》和《中华人民共和国广告法》第四条、第十一条、第二十六条、第二十八条之规定，被告的行为属于虚假广告，欺骗、误导消费者。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，被告在销售广告和宣传资料所附的规划，具体明确，对双方预售合同的订立及房价的确定有重大影响，应视为要约。尽管宣传广告及宣传资料未附属于双方签订的《南昌市商品房买卖合同(三限房项目)》中，但亦应视为合同的内容之一，对双方均产生约束力，因此，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。现青蓝府X#-X-X房产建筑面积X平方米，单价每平方米12450.33元，总价X元。因此，原告要求被告参照该房产价格作为承担违约责任赔偿依据。被告盛都公司辩称，一、原告提供的证据来源不明，其提交的广告单、宣传页并非被告印制，无法证明被告就“青云府”房屋进行了“双地铁交汇”“出家门入校门”“家门对面就是三中”“地铁开通后，地铁沿线涨幅在30%以上”等宣传。二、即使被告对“青云府”房屋进行了“双地铁交汇”“出家门入校门”“家门对面就是三中”“地铁开通后，地铁沿线涨幅在30%以上”等宣传，该宣传也不属于虚假广告。三、即使被告对“青云府”房屋进行了“双地铁交汇”“出家门入校门”“家门对面就是三中”“地铁开通后，地铁沿线涨幅在30%以上”等宣传，这些宣传内容仅仅是要约邀请，不属于要约，不能视为合同内容的一部分。四、原告主张参照青蓝府X栋X单元X室的价格，确定被告的赔偿数额，没有事实和法律依据。故请求依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理查明，2018年8月12日，两原告与被告签订《房屋认购书》一份，由两原告交付定金2万元，向被告认购青蓝府（项目推广名：绿都新力青云府）X号楼X单元X室房产。2018年10月24日，两原告与被告签订《南昌市商品房买卖合同(三限房项目)》(合同编号X)一份，约定：两原告向被告购买青蓝府X#住宅楼X单元X室房产(建筑面积X平方米，单价为每平方米14263.85元，总价为X元)。在该商品房买卖合同的《新建商品住宅购买应知确认单》中，两原告签字确认：开发企业不存在发布虚假广告、捏造或散布涨价信息的行为。同日，被告向两原告出具《南昌青蓝府教育设施信息不确定告知书》一份，告知：“一、本项目配套的幼儿园及周边教育配套设施，非我司负责运营管理，而是由政府教育主管部门统筹安排管理或其他教育机构负责运营管理。二、因我司不参与该教育设施的运营管理，故有关该些教育设施运营、办学的相关事宜，须以政府教育主管部门、办学机构公开的最新信息为准，我司不做承诺。三、我司在商品房销售过程提供的与教育设施有关的信息，主要是将政府教育主管部门、其他教育机构公开的信息收集而成，旨在提供信息供您参考，并非我司对教育设施信息的具体承诺和保证。教育设施因规划调整、政策变化、合同履约等原因可能随时会发生变化，请您参考后慎重作出购房决策，并在购房后注意关注政府教育主管部门、办学机构对相关信息的持续更新。”两原告在该告知书上签字确认，已充分知悉并签收原件一份。另查明，两原告提供了五张宣传彩页，其中三张宣传彩页上分别有置业顾问宁道久、王鑫、邹炎晓的盖章或签名，宣传彩页记载有：“地铁2、5号线在家门口交汇”“家门口的南昌三中青云谱校区”“地铁开通后，一、二线城市短时期内沿线物业涨幅在30%以上。可以预见的是，坐拥2号线延伸段（规划中）和5号线（规划中）的青云府，也将坐享后劲十足的价值驱动力”“本宣传资料包括尺寸、图片、插图、文字描述、周边建筑配套、市政设施或其他资料，仅供参考之用，最终以政府部门标准的文件、图则为准，买卖双方的权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准”“风险提示：此宣传资料仅为要约邀请，所做说明并不具体确定，买卖双方所有权利以双方的买卖合同约定为准”等内容。两原告提供的开盘视频及项目公众号内容，亦有绿都新力青云府项目关于地铁及学校的宣传内容。再查明，在被告提供的《南昌市洪都老厂周边地区控制性详细规划修编》（日期：2017年10月）中，显示在青蓝府项目附近有两条地铁线路交汇于广州路上。上述事实，有房屋认购书、南昌市商品房买卖合同、宣传彩页、视频光盘、南昌青蓝府教育设施信息不确定告知书、南昌市洪都老厂周边地区控制性详细规划修编，以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，综合原、被告双方的诉辩主张及举证情况，本案的争议焦点应为：（一）被告是否对青蓝府项目所涉的地铁、学校情况进行了宣传；（二）被告是否构成违约，是否应当承担违约责任。关于争议焦点（一），由于两原告提供的五张宣传彩页均系有关青蓝府项目的介绍，且其中三张宣传彩页上还分别有置业顾问宁道久、王鑫、邹炎晓的盖章或签名，结合两原告提供的开盘视频及项目公众号内容，故被告关于项目所涉地铁和学校的宣传应为客观真实，被告确有宣传“地铁2、5号线在家门口交汇”“家门口的南昌三中青云谱校区”“地铁开通后，一、二线城市短时期内沿线物业涨幅在30%以上”等内容。至于两原告提供的关于安居客内容的公证书、手机截图等证据，不能证明系被告所发布，本院不予采纳。关于争议焦点（二），《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”所以被告是否构成违约，是否应当承担违约责任？有以下几个问题需要厘清：1、被告对青蓝府项目所涉地铁和学校的宣传是否系虚假事实？由于在青蓝府项目对面确实有南昌三中青云谱校区，且《南昌市洪都老厂周边地区控制性详细规划修编》（日期：2017年10月）中确实显示在青蓝府项目附近有两条地铁线路交汇于广州路上，故被告对青蓝府项目所涉地铁和学校的宣传基本属实，并非虚假事实。但要注意的是，被告所宣传的地铁和学校均系商品房开发规划范围外的相关设施。2、被告对青蓝府项目所涉地铁和学校的宣传系要约邀请还是要约？由于第一，被告已在宣传彩页上明确告知宣传资料仅为要约邀请，周边建筑配套、市政设施或其他资料仅供参考之用，买卖双方的权利义务以双方签订的商品房买卖合同为准；第二，在双方签订的商品房买卖合同中并没有关于地铁和学校的约定；第三，在签订商品房买卖合同的当日，被告还书面告知两原告，在商品房销售过程中提供的与教育设施有关的信息仅供参考，并非具体承诺和保证。故被告对青蓝府项目所涉地铁和学校的宣传仅为要约邀请，而不属于要约，也不属于双方合同内容。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中承担违约责任的条件，包含“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”和“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响”两个方面。本案中，被告对青蓝府项目所涉地铁和学校的宣传，并非对其商品房开发规划范围内的事项所作的说明，两原告亦在签订的商品房买卖合同中签字确认开发企业不存在发布虚假广告的行为，所以不能认定被告构成上述法律规定的违约条件，当然也不存在需要承担违约责任。4、宣传彩页上记载有地铁2号线延伸段（规划中）和5号线（规划中）等内容，所谓规划并非确定，存在着更改规划的可能性，因此两原告应当认识到相关风险。综上，两原告提出索赔的理由不成立，本院对于两原告的诉请不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告史贵安、万利娟在本案中的诉讼请求。案件受理费减半收取1544元（两原告已预交），由两原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  付文玉二〇一九年四月二十八日书记员  盛雅婷