广东省江门市江海区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤0704民初76号 原告：陈凤贤，女，1963年4月29日出生，香港永久性居民。 委托诉讼代理人：龙慧珠，广东法匠律师事务所律师。 被告：江门泰达房地产开发有限公司，住所地：广东省江门市邦民路36号。 法定代表人：陈克俭。 原告陈凤贤与被告江门泰达房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龙慧珠到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈凤贤向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告退还购房款647125元及资金被占用的利息损失43210元（从支付之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止，暂计至2018年10月31日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告增加一项诉讼请求为解除原、被告于2017年6月25日签订的《商铺认购书》。事实与理由：原告经中熙房地产代理有限公司（以下简称中熙地产）介绍向被告购买商铺，于2017年5月11日向中熙地产公司刷卡支付购房订金20000元，于2017年5月15日向被告刷卡支付了购房定金及预付房款184240元。其后，原告与被告于2017年6月25日订立《商铺认购书》，约定原告以1287125元的购买位于江门市江海区光博路4号C区1068之一室商铺，须在2017年6月25日向被告支付购首期房款（含定金50000元）647125元，遂原告当天再向被告以刷卡形式支付了442885元。但认购书没有约定双方签署正式买卖合同的具体时间，然而，虽经原告的多次催，被告以种种理由一直不与原告订立正式买卖合同。 为此，原告曾向江门市房管局咨询，但被告知开发商是违规销售该商铺，至此，原告才知道被骗了，遂书面要求被告退回房款，中介中熙地产的经纪亦多次向原告承诺发展商一定会退款的，但被告一直以各种理由拖延，至今未果。 根据双方的约定及《合同法》的规定，双方签订《商铺认购书》且原告已按约定支付大部分购房款，但被告迟迟不与原告签订《商铺购买合同》的行为，已构成单方违约，被告应依法向原告承担逾期付款的违约责任。综上所述，为维护原告的合法利益，特向法院提起诉讼。 被告江门泰达房地产开发有限公司缺席，也未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2017年6月25日，被告江门泰达房地产开发有限公司作为甲方，原告陈凤贤作为乙方，双方签订编号为0002656号的《商铺认购书》，约定：1、乙方向甲方认购位于（光博汇）楼盘江门市江海区光博路4号C区1068之一室商铺，建筑面积为40.13平方米，套内面积为26.23平方米（最终以产权登记部门实测面积为准）；2、该物业销售价格为32074元/㎡，共计1287125元。3、乙方同意签署认购书时交付50000元为定金，并同意按按揭方式向甲方交付总房款：首期房款647125元（含定金，占总房款50%），乙方须于2017年6月25日前支付给甲方；剩余房款640000元，乙方须于_年_月_日前以按揭的方式支付给甲方；4、甲乙方双方一致同意，乙方与甲方签署上述合同文件的时间为_年_月_日，乙方应于该时间携带本认购书、身份证明（身份证、护照或公司印章、营业执照等）及本认购书约定的定金及房款收据原件到（光博汇销售中心）与甲方签署上述合同文件及办理相关手续；5、乙方选择按揭方式的，则乙方应在签订本认购书之日向按揭银行申请办理按揭手续并提供按揭银行要求的全部资料给按揭银行，乙方确认其申请按揭的条件符合当前的调控政策、在签订本认购书之前其已完全知悉按揭的办理手续及按揭银行所要求的全部资料，并承诺能够提供符合按揭银行所要求的放贷条件的全部资料。若乙方的按揭申请不获审批或获审批的数额低于申请数额，乙方应在30日内按本认购书第三条约定的其他方式付清房款。甲、乙方分别在上述认购书上签名、盖章。 二、2017年5月11日，原告通过刷卡的方式向珠海市中熙房地产代理有限公司支付款项20000元。2017年5月15日，原告通过刷卡的方式向被告支付款项184240元,2017年6月25日，原告通过刷卡的方式向案外人广东光博汇投资发展有限公司支付款项442885元。上述款项合计金额为647125元。 三、2017年6月25日，被告向原告出具了编号为0008501号的《专用收据》，载明“今收到陈凤贤交来江门市江海区光博路4号c区商铺1068之一定金、首期647125元，收讫方式：其他。收据0006133、00007550转入204240元，刷卡442885元，其中伍万元为定金”。 四、2018年2月24日，原告向被告申请退回购房款647125元，填写《房款、定金退还申请表》，载明退房理由为“首期支付完成后，银行按揭办理手续拖延时间超半年，时间太长，申请全额退还房款、定金”。 五、2018年9月19日，江门市12345政府热线回复原告关于“江海光博路光博汇开发商迟迟不退款的问题”：经了解，开发商已办理了在建工程抵押，现由于资金紧张，无法按照与银行签订的有关协议解押，因此无法在银行办理按揭贷款。开发商表示愿意帮投诉人办理免息分期付款，签订相关分期协议。若投诉人不接受，建议走司法途径。 另查明:一、被告是广东光博汇投资发展有限公司的股东之一。二、珠海市中熙房地产代理有限公司是被告光博汇项目的销售代理公司。 本院认为：本案涉及原、被告之间商品房预约合同法律关系的纠纷。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃当庭陈述、举证、对原告提交的证据进行质证及对原告提出的诉讼请求进行抗辩的权利。 涉案《商铺认购书》约定的主要内容是原告与被告就双方在一定期限内就涉案商品房签订房屋买卖合同等事项所作的权利义务安排，故原、被告之间就涉案《商铺认购书》发生的纠纷，属商品房预约合同纠纷。本院立案时将本案案由定为商品房预售合同纠纷不妥，应予以调整。本案争议的焦点是：一、原、被告于2017年6月25日签订的《商铺认购书》应否予以解除？二、被告是否应当退回购房款给原告？金额是多少？违约金如何计算？金额是多少？ 一、关于原、被告于2017年6月25日签订的《商铺认购书》应否予以解除的问题。 本院认为，原告与被告签订的《商铺认购书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应按照《商铺认购书》的约定履行各自义务。 根据《商铺认购书》的约定“乙方（原告）同意签署认购书时交付50000元为定金，并同意按按揭方式向甲方（被告）交付总房款：首期房款647125元（含定金，占总房款50%），乙方须于2017年6月25日前支付给甲方；剩余房款640000元，乙方须于_年_月_日前以按揭的方式支付给甲方”，原告在签订认购书后已依约向被告支付了首期购房款（含定金）647125元，被告理应依约履行协助原告办理银行按揭手续及与原告签订商品房买卖合同的义务。但被告因已办理了在建工程抵押，由于资金紧张，无法按照与银行签订的有关协议解押，因此无法在银行办理按揭贷款，故被告至今仍无法履行协助原告办理银行按揭手续及签订商品房买卖合同的义务，被告的行为已构成对双方签订的《商铺认购书》的根本性违约，以致原告无法实现该《商铺认购书》的合同目的.根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，本案解除合同的条件已成就，故原告要求解除双方签订的《商铺认购书》的请求，合法合理，本院予以支持。 二、关于被告是否应当退回购房款给原告？金额是多少？违约金如何计算？金额是多少的问题。 本案中，因原告已依约向被告支付了购房款647125元，但被告未根据合同约定履行相应义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，涉案《商铺认购书》解除后，原告有权向被告主张退还已付的购房款647125元。同时，被告占用原告的购房款，势必会给原告造成一定的利息损失，且《商铺认购书》的解除过错亦不在原告，因此，原告请求被告从支付之日起至款项付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息的请求，理据充足，本院予以支持，确认购房款20000元的利息从2017年5月11日起、购房款184240元的利息从2017年5月15日起和购房款442885元的利息从2017年6月25日起，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算至款项付清之日止。 被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院依法缺席判决。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陈凤贤与被告江门泰达房地产开发有限公司于2017年6月25日签订编号为0002656的《商铺认购书》； 二、被告江门泰达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款647125元及支付利息（以20000为基数，从2017年5月11日起；以184240元为基数，从2017年5月15日起和以442885元为基数，从2017年6月25日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至款项付清之日止）给原告陈凤贤。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费16384元（已由原告陈凤贤预交），由被告江门泰达房地产开发有限公司负担。原告陈凤贤预交的案件受理费16384元，由本院予以退回，被告江门泰达房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费16384元。 如不服本判决，原告陈凤贤可在判决书送达之日起三十日内，被告江门泰达房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 长  黎成继 人民陪审员  曾岳培 人民陪审员  陈国富 二〇一九年四月十九日 本件与原本核对无异 法官 助理  曾家玲 书 记 员  林 欣