福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初842号 原告（反诉被告）：廖国燕，女，1975年2月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：冯焕、陈晓芬，福建瀛坤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈明碧，女，1973年11月4日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：陈其望，男，1972年9月17日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区，系其丈夫。 被告（反诉原告）：陈其望，男，1972年9月17日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 原告（反诉被告）廖国燕与被告（反诉原告）陈明碧、陈其望房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）廖国燕的委托诉讼代理人冯焕律师，被告（反诉原告）陈明碧的委托诉讼代理人陈其望，被告（反诉原告）陈其望到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）廖国燕向本院提出诉讼请求：1.判令原告与两被告于2018年4月1签订的《房屋租赁合同》于原告起诉之日解除；2.判令两被告赔偿原告装修损失60000元；3.判令两被告立即向原告返还押金1600元和已支付的租金3200元及其资金占用期间利息损失（按同期贷款利率，自合同解除之日至两被告实际还款之日止）；4.两被告承担本案全部诉讼费、保全费、保险费、公告费。后明确诉讼请求第2项：2.判令两被告赔偿原告违约金（含装修损失）60000元。明确诉讼请求第4项：4.判令两被告承担本案案件受理费。事实与理由：2018年4月1日，原告与两被告签订一份《房屋租赁合同》，原告向两被告租赁址于厦门市集美区国贸同悦12号1703室房屋（毛坯），双方约定租赁期限自2018年6月2日至2023年6月1日，租金每季度支付4800元，押金1600元；装修期为两个月，甲方（即两被告）违约金为陆万，每年递减壹万贰。同日，两被告还向原告出具了一份《装修委托书》，载明该房屋装修事宜由原告全权负责。合同签订后，原告支付押金1600元，并预付一季度租金4800元，但是被告陈其望当日即悔约，通知原告“合同是明天开始生效，我不想租了”，经沟通双方继续履行合同，原告对房屋进行装修，为此花费泥水、水电、门窗等材料和人工费55695元，并配置沙发、冰箱、电视等家具家电16308元。在原告完成装修后，被告陈其望又多次表示要收回房屋，并采用停水、停电等恶劣方式逼迫原告搬离。然而，被告陈其望却先后三次接收原告支付的租金合计14400元（2018年6月至2019年2月共9个月），从未拒绝接受租金或退还已收租金。原告认为，被告屡次毁约，并采用停水、停电等恶劣方式逼迫原告搬离，致使原告的合同目的无法实现，为此原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条等法律规定，向贵院提起诉讼，恳请依法判如所请。 被告（反诉原告）辩称：两被告反对原告的起诉，从租赁合同到发生的时候都是原告违约在先。她的违约主要体现在房屋变更用途，我是住宅她变更为经营民宿，没有证件没有营业执照的经营，所以我才去断水断电。第二个季度租金也逾期12天交，押金1600元应该由原告补给我，到目前为止原告还拖欠我的房租、钥匙、门禁卡。谁提出解除合同就由谁给1600元违约金，押金我要没收下来，没收完了再收1600元的违约金。原告2019年3月1日—2019年4月30日的租金没有给我，所以她是违约的。我有提供微信聊天记录，说明原告把房屋转租给租客王秀英。原告两次逾期，除了上面一次，还有一次是8月24日应该支付租金，但是她在2018年9月6日才付。 被告（反诉原告）陈明碧和陈其望向本院提出诉讼请求：1.判令被反诉人向反诉人支付房租逾期滞纳金1536元（其中第四季度租金暂时计算至2019年2月27日，逾期4天，具体计算至被反诉人付清租金止）；2.判令被反诉人向反诉人支付提前解除合同违约金1600元；3.判令被反诉人在法院判决确认合同解除之日起3日内将讼争房屋恢复毛坯原状交还给反诉人，如被反诉人拒不恢复毛坯原状交还给反诉人，则由被反诉人向反诉人支付清理装修物所产生的全部费用；4.判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2018年4月1日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》1份，约定反诉人将位于厦门市集美区国贸同悦12号楼1703单元毛坯房出租给被反诉人居住使用，租赁期限为2018年6月2日至2023年6月1日，约定每月租金为1600元，每季度支付一次，每期付款应提前7天付清；租赁期间如有拖欠租金，每天按拖欠金额2%加收滞纳金，拖欠租金达3天以上的，甲方（反诉人）有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回拖欠租金和滞纳金。《房屋租赁合同》第九条还约定：“乙方认为需要装修该房屋时，须征得甲方同意后方可自行改装，但不可损坏原有的建筑结构，乙方在交还房屋时应负责恢复原状。”合同签订后，被反诉人对上述房屋进行装修后，未经有关部门批准，非法从事民宿经营活动，将讼争房屋转租给其他人。同时，被反诉人没有按照约定在2018年8月24日前支付第二季度租金，经反诉人多次催促，被反诉人才于2018年9月6日支付，逾期12天，逾期滞纳金为384元（4800×2%×4天），具体计算至被反诉人付清租金止。被反诉人拒不按时付清租金，违约在先，但被反诉人恶人先告状，向人民法院起诉解除双方所签订的《房屋租赁合同》，因此被反诉人不履行《房屋租赁合同》意思明确，违反《房屋租赁合同》第七条约定。因此，被反诉人需要向反诉人支付一个月租金1600元作为赔偿金。反诉人为维护自己的合法权利，特向贵院提出反诉，请求贵院支持反诉人的反诉请求。 原告（反诉被告）代理人辩称：（一）案涉《房屋租赁合同》的解除原因系陈其望无故对案涉房屋停水、停电，违反出租人在租赁期间应当保持租赁物符合约定用途的基本义务,故答辩人无需支付提前解除合同违约金1600元。1.在合同签订后，陈其望虽然多次表示“我不想租了”“我要收回房屋”，但其一直没有行使解除权，即便在双方对是否存在迟延支付租金产生争议之时，陈其望主动接受了答辩人通过微信转账预付的四个月租金，而且在反诉状中还要求答辩人继续履行合同并支付2019年3月-4月的租金，并认为其本人没有提前解除合同，提前解除合同的一方是答辩人，由此可见在答辩人通知解除合同之前，案涉《房屋租赁合同》一直在履行中，陈其望没有也没有行使解除权。2.答辩人行使单方解除权的原因在于陈其望无故对案涉房屋停水、停电，违反《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定的出租人在租赁期间应当保持租赁物符合约定用途的基本义务,构成违约，致使答辩人生活居住的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，答辩人享有单方解除权，故无需支付提前解除合同违约金1600元。(二）答辩人不存在逾期支付租金的违约行为，无需支付滞纳金1536元。1.案涉合同对于支付租金的时间约定不明确，第三条约定：“乙方应每季度向甲方交付4800元，每期付款应提前7天付清”，但对于应当在每季度末支付当季租金，还是应当在每季度开始前预付下一季度租金，合同本身没有约定，双方对此存在争议。2.退一步而言，在金钱给付债务中，债权人对于付款时间应当给予适当的合理期限及必要的容忍义务，在本案中陈其望于2018年9月6日第一次催告答辩人支付租金时，答辩人当即通过微信转账6400元，陈其望主动予以接受，应当认为陈其望以自己的行为接受了答辩人的履行行为，合同得以继续履行。3.承前第一点所述，案涉《房屋租赁合同》已于答辩人提起诉讼（即2019年1月3日）解除，因此答辩人无需支付2019年3月至6月的租金，相反陈其望应当将答辩人已经支付的押金1600元和2019年1月至2月的租金返还给答辩人。4.本案合同约定的滞纳金每日2%的标准过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定应当予以调减，以每月2%为宜。（三）答辩人对案涉房屋进行装修系经过陈其望同意授权的，而且案涉合同解除的原因是陈其望存在违约行为，因此根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定，陈其望应当赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，答辩人无需承担恢复原状的义务。综上所述，陈其望的反诉请求没有事实依据和法律依据，请求贵院依法查明事实，驳回陈其望对答辩人的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，其中有原告提供的《人口信息》、《房屋租赁合同》、《装修委托书》、《微信聊天记录》、《通话录音》、《收款收据》、《收条》、《送货单》、《销售单》、《订购单》、《收据》、《网上购物截图》等证据，被告提供的《租客微信聊天记录》。双方均作了当庭陈述，对于相关证据的质证及认证意见，本院将在判决书的说理部分围绕对争点的分析进行阐述。对于双方当事人不持异议及与本案争点无关的证据，均已在卷佐证，本院不再赘述。 本院经审理认定事实如下： 2018年4月1日，陈其望代陈明碧在一份《房屋租赁合同》甲方处签字，廖国燕在该合同乙方处签字，订立了一份合同；该合同载明出租方为陈明碧（甲方），承租方为廖国燕（乙方）。陈明碧、陈其望系夫妻，原被告双方均认为上述合同系陈明碧、陈其望和廖国燕签订。上述合同约定：甲方将坐落于厦门市集美区天安路12栋1703室毛坯房屋出租给乙方；租赁用途为住房之使用，不得擅自另作别用；租赁期限从2018年6月2日至2023年6月1日止，每月租金1600元；乙方应每季向甲方支付人民币4800元，每期付款应提前7天付清；合同签订之日，乙方向甲方交付人民币1600元作为押金；租赁期间如有拖欠租金，每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达三天以上的，甲方有权可提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金；租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前1个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同一方支付1个月的租金作为违约赔偿金；乙方认为需要装修该房屋时，须取得甲方同意后方可自行改装，但不可损坏原有的建筑结构，乙方在交还房屋时应负责恢复原状；甲方违约金为6万，每年递减1.2万；甲方收到乙方首期打款合同方可生效。同日，陈明碧向廖国燕出具《装修委托书》，授权廖国燕全权负责国贸同悦12号1703室装修事宜。 2018年4月1日，原告向被告支付租金4800元和押金1600元；2018年9月6日，原告向被告支付了6400元；2018年11月24日，原告向被告支付3200元。 2018年4月1日，陈其望和廖国燕微信沟通时称“合同是明天生效，我不想租了”，廖国燕称“陈先生：麻烦你再仔细看看，合同日期是4.1也就是今天”，陈其望回答“知道”。2018年4月5日，陈其望和廖国燕微信沟通时称“水电做好了要让我去拍张照片留底可以吗？”，廖国燕回答“明天才动工”，陈其望回答“地板覆盖前通知我”，廖国燕回答“好的”。2018年9月6日，陈其望和廖国燕微信沟通时称“到今天租金已经逾期了12天了？逾期3天，属于你违约，按合同履行房子我要收回来。”2018年9月10日，陈其望和廖国燕微信沟通时称“你要什么时候把房子交还给我”。2018年9月22日，陈其望和廖国燕微信沟通时称“跟你说过按合同房子要收回来，时间这么多天了，是什么情况你就一直没声音，我不会让这样一直下去的，到时候后果自负了”；廖国燕回答“合同是双方签订的，乙方如果没有支付给甲方，甲方有义务提醒乙方；如果甲方有提醒过乙方，若乙方还不支付可以向法院要求收回房子”；后陈其望坚持收回房屋，双方在微信中发生争执。廖国燕与陈其望的电话录音中，廖国燕有提到，“你自己好好看下我们的聊天记录，当然转账的确是我晚了，我那段时间我在学习……” 2018年11月7日，陈其望授权物业公司对案涉房屋进行停水、断电；陈其望确认其于2018年11月下旬到12月初的时候去案涉房屋处停水停电，共计不止三次。停水停电的原因是原告违约将房屋转租，原告不去交2018年4-5月的物业费且拖欠房屋不及时支付。 2018年6、7月间，廖国燕在未改变房屋格局的情况下，将案涉房屋转租给案外人王秀英。2019年1月10日，应陈其望的要求并在派出所介入协调下，廖国燕的租客已经全部搬离案涉房屋，房屋现在仍处于停水停电状态，无人居住；房屋钥匙在廖国燕处。 本院认为，本案的争议焦点在于，谁有权解除案涉合同且是否已经依法解除合同。 廖国燕主张被告在2018年11月、12月期间授权物业停水停电且被告自己去停水停电，共计五次，构成根本违约，故其有权解除合同，原告通过诉讼方式通知被告解除合同，故合同自起诉之日起解除。 被告确认其在上述期间不止停水停电3次，原因是原告违约将房屋转租给第三人，原告不去交2018年4-5月的物业费且拖欠房租不及时支付，因原告上述行为被告有权解除合同收回房屋，被告在微信通知中已经通知原告收回房屋。 本院认为，原告主张被告无故停水停电构成根本违约，被告抗辩称其停水停电的原因是原告先违约，故该问题的关键在于原告是否在被告停水停电时间（2018年11月、12月）之前存在违约行为。其一，被告抗辩原告将房屋转租构成违约理由成立。案涉合同并未约定承租人可以转租，原告也无证据证明被告同意其转租，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，原告在2018年6、7月份时将房屋转租给王秀英的行为已构成违约。其二，被告抗辩原告迟延支付租金构成违约理由成立。案涉合同约定原告拖欠租金达三天以上的，被告有权解除合同收回房屋。原告在2018年9月6日支付2018年9月2日至2018年12月1日该季度的租金。案涉合同约定每期付款应提前7天付清，每期为一季度，故每期付款期限最后一日，应为每一季度第一日起，往前推算的第7日；原告称该条款有歧义，与合同约定内容不符，且原告在其提交的通话录音中也承认其迟延转款，原告该抗辩本院不予采信。其三，案涉合同已经被告合法解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原告上述租金支付已经迟延12天，早已符合合同约定的解除条件（拖欠租金达3天以上），被告有权主张解除合同。2018年9月6日、2018年9月10日、2018年9月22日的微信沟通中，陈其望均主张收回房屋，且也无证据表明之后陈其望放弃收回房屋。因廖国燕持续占有案涉房屋，故陈其望的收款行为在其有明确收回房屋意思表示下，不能解释为其同意合同继续履行。故案涉合同自陈其望收回房屋的意思表示到达原告之日（2018年9月6日）起解除。综上，有权解除案涉合同的当事人为被告，且案涉合同已在2018年9月6日起因被告主张收回房屋而解除；原告主张被告在2018年11月-12月间停水停电构成违约，其有权解除案涉合同，理由不能成立。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原被告双方均确认案涉合同是原告和两被告签订，两被告又系夫妻关系，故本院对此予以确认。案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未发现违反法律法规强制性规范，合法有效，对双方具有约束力。如前文所述，原告主张被告在2018年11月-12月间停水停电构成违约，其有权解除案涉合同，且合同自起诉之日起解除，于法无据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”被告已经提起反诉主张原告将房屋恢复至毛坯状态，即被告不同意利用上述装饰装修物，原告主张被告赔偿装修损失，于法无据，本院不予支持。因原告构成违约，其主张被告返还押金1600元，于法无据，本院不予支持；案涉房屋的钥匙至今在廖国燕处，故房屋仍未交还被告，占有期间将产生占有使用费，其支付的租金尚不足抵扣占有使用费，故其主张返还已付租金3200元，于法无据，本院不予支持；廖国燕主张的上述款项利息损失亦无依据，本院不予支持。反诉原告主张反诉被告依约按日2%支付第二、四季度租金的滞纳金，反诉被告抗辩违约金计算过高，本院认为按日2%确系过高，酌定调整为按月2%计算，其第二季度4800元迟延支付12日部分，计算为38.4元（4800元×12天÷30天×2%）；因案涉合同已于2018年9月6日解除，故反诉原告主张反诉被告依约支付第四期租金的滞纳金，于法无据，本院不予支持。反诉原告主张反诉被告支付违约金1600元，有合同依据；因廖国燕已支付了押金1600元，该款与上述违约金相抵，本院不再予以支持。案涉合同已经解除，反诉原告主张反诉被告将房屋恢复至毛坯状态返还反诉原告，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告廖国燕的全部诉讼请求； 原告（反诉被告）廖国燕应于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）陈明碧、陈其望租金滞纳金38.4元； 原告（反诉被告）廖国燕应于本判决生效之日起三十日内将址于厦门市集美区天安路12栋1703室房屋恢复至毛坯状态返还被告（反诉原告）陈明碧、陈其望； 驳回被告（反诉原告）陈明碧、陈其望的其他反诉请求。 本诉案件受理费1420元，减半收取计710元，由原告（反诉被告）廖国燕负担；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由原告（反诉被告）廖国燕负担负担15元，被告（反诉原告）陈明碧、陈其望负担10元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员  余 巍 二〇一九年四月二十三日 法官助理罗玉洁 代书记员  李玉珊 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”