宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0106民初3110号 原告:中海宏洋地产(银川)有限公司，住所地:宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人:张贵清,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：朱亮，北京大成（银川）律师事务所律师。 被告:范影平,男,1992年1月10日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 被告:李玉玲,女,1990年12月8日出生,汉族,住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 原告中海宏洋地产（银川）有限公司（以下简称中海宏洋公司）诉被告范影平、李玉玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海宏洋公司的委托诉讼代理人朱亮，被告范影平到庭参加诉讼。被告李玉玲经本院传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中海宏洋公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2014年9月23日签订的《银川市商品房买卖合同》(合同编号：201400048831)，被告协助原告办理撤销《银川市商品房买卖合同》(合同编号：201400048831)备案登记手续;2.判令被告将位于银川市金凤区的房屋立即返还原告;3.判令被告向原告支付违约金94231.6元、房屋使用费150770.56元(暂计算至2019年1月28日,并按每月4711.58元的标准继续支付至上述第二项诉请房屋实际返还之日止)、垫付诉讼费2896.5元,以上已确定部分合计247898.66元;4.本案诉讼费用、保全费用、公告费由被告承担。事实和理由：2014年9月23日，原被告签订《银川市商品房买卖合同》(合同编号：201400048831)及附件《补充协议》一份,协议约定:原告将其开发的位于银川市金凤区的房屋出售给被告，房屋总价款471158元,付款方式为首付款和商业贷款。补充协议第三条第四项约定,因被告未按照抵押贷款合同约定偿还本息导致银行要求原告承担保证责任的,原告有权解除合同,被告应按总楼价的20%向原告支付违约金;第九条第五项约定,合同解除时,如房屋已交付使用,自交付使用之日起,被告还应当按月以房屋总价1%向原告支付房屋使用费。2014年11月19日,原被告与中国建设银行股份有限公司宁夏分行(以下简称建行宁夏分行)签订了一份《个人住(商业用房)借款合同》,合同约定被告作为借款人,以上述所购房屋作为抵押物贷款32万元;原告作为保证人对上述借款承担连带保证责任。2016年5月28日原告将涉案房屋交付被告,双方完成入住手续。但自2016年3月起,因被告未按借款合同约定向银行偿还贷款本息,导致原告保证金账户被多次扣款,并且建行宁夏分行对原告提起诉讼，判决后,判决书确定的给付金额和诉讼费也从原告的保证金账户扣划。截至2017年9月累计扣款共323087.17元,故原告提起诉讼，请求判若所请。 被告范影平辨称，对原告的诉请及事实理由没有异议，但因被告现无履行能力，请求分期履行付款义务。 被告李玉玲未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。原告提交了《银川市商品房买卖合同》，发票、入住会签单、中海国际社区入住说明、建行宁夏分行个人贷款还款凭证、协助扣款还贷通知、建设银行客户专用回单、（2016）宁0106民初4564号民事判决书、（2017）宁0104民初6113号民事判决书，被告对上述证据均无异议，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年9月23日，原告（甲方）与被告范影平、李玉玲（乙方）签订一份《银川市商品房买卖合同》(合同编号：201400048831)及附件《补充协议》，约定乙方购买由甲方开发的位于银川市金凤区的房屋，房屋建筑面积105.23平方米，单价4477.41元/平方米，房屋总价471158元；付款方式为乙方应于2014年9月23日前付首付151158元，于2014年10月23日前付商业贷款32万元；房屋交付期限为出卖人应在2016年6月30日前将符合约定的商品房交付被告。合同补充协议约定，因被告未按照抵押贷款合同约定偿还本金及利息导致按揭银行要求原告承担保证责任的，原告有权解除本合同，被告应按总楼价的20%向原告支付违约金，原告承担保证责任后，还有权在承担担保责任的范围内向原告追偿权；合同解除时，如房屋已交付使用，自交付使用之日起，被告还应当按每以房屋总价的1%向原告支付房屋使用费，原告有权于退款同时扣除上述费用。2014年11月19日，原被告与建行宁夏分行签订《个人住(商业用房)借款合同》,合同约定被告向建行宁夏分行借款32万元用于购买涉案房屋，涉案房屋为该笔借款提供抵押担保，原告为被告借款本金、利息、违约金等提供连带责任保证。2016年5月28日，原告将案涉房屋交付被告，双方完成入住手续。借款期间，被告偿还部分借款，建行宁夏分行通过原告保证金账户扣划了被告拖欠的部分借款本息，对未付的本息，建行宁夏分行提起诉讼。（2016）宁0104民初6113号民事判决生效后，从原告保证金账户扣还被告欠付的借款本息及诉讼费2896.5元。 本院认为，原被告签订《银川市商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方商品房预售关系成立。合同成立后，二被告依据该合同向案外人建行宁夏分行申请住房按揭贷款，并签订《个人住房借款合同》，所贷32万元款项用于支付原告购房款。二被告在偿还部分贷款后，剩余贷款未按借款合同约定如期偿还，原告偿还了被告欠付的贷款本息，根据双方签订的《银川市商品房买卖合同》及补充协议约定：被告未按照抵押贷款合同约定偿还本金及利息导致按揭银行要求原告承担保证责任的，原告有权解除合同，被告应按总楼价的20%向原告支付违约金，原告承担保证责任后在担保范围内有追偿权；合同解除时，如房屋已交付使用，自交付使用之日起，被告应按每月以房屋总价的1%向原告支付房屋使用费。故对原告诉请解除合同、返还房屋、协助办理撤销《银川市商品房买卖合同》备案登记手续，并要求二被告支付房屋总价20%的违约金94231.6元（471158元×20%）及自2016年5月28日至2019年1月28日的房屋使用费150770.56元（4711.58元/月×32个月），本院予以支持，2019年1月28日之后的房屋使用费，按照每月4711.58元的标准计算至涉案房屋实际方之日止。原告为该笔借款承担连带保证责任，由于被告未及时偿还借款的违约行为，致使案外人建行宁夏分行提起诉讼，故原告主张被告支付其垫付（2016）宁0104民初6113号案件诉讼费2896.5元的诉请，本院予以支持。上述确定的费用合计为247898.66元（94231.6元+150770.56元+2896.5元)，被告返还房屋后，其支付原告的涉案房屋首付款151158元，原告应予以退还。从被告应支付原告费用中扣减该笔款项后，二被告需再支付原告96740.66元（247898.66元-151158元）。被告李玉玲经本院合法传唤未出庭应诉，视为放弃对原告所举证据和主张的事实进行质证和抗辩的诉讼权利，应承担相应的法律后果。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条第一款规定，判决如下： 一、解除原告中海宏洋地产（银川）有限公司与被告范影平、李玉玲于2014年9月23日签订的《银川市商品房买卖合同》(合同编号：201400048831)； 二、被告范影平、李玉玲于本判决生效之日起十日内协助原告中海宏洋地产（银川）有限公司办理撤销《银川市商品房买卖合同》(合同编号：201400048831)备案登记手续； 三、被告范影平、李玉玲于本判决生效后三十日内将位于银川市金凤区的房屋返还原告中海宏洋地产（银川）有限公司； 四、被告范影平、李玉玲于本判决生效后十日内支付原告中海宏洋地产（银川）有限公司96740.66元，2019年1月28日之后的房屋使用费以每月4711.58元标准计算至房屋实际交付之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。 案件受理费2559元，由被告范影平、李玉玲负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  唐娣娟 二〇一九年四月三十日 书记员  杨晓艳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》 第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。 按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。