中华人民共和国江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书(2019)苏民申1310号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：濱田典明，男，日本国籍，住中华人民共和国上海市闵行区。委托诉讼代理人：吴取彬，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：蒋习军，男，1989年1月30日生，汉族，住中华人民共和国山东省东平县。委托诉讼代理人：王伟，江苏东恒（苏州）律师事务所律师。一审第三人：昆山市成嘉房产咨询有限公司。住所地：中华人民共和国江苏省昆山市千灯镇景红商业中心景泾路**。法定代表人：程效勇。再审申请人濱田典明因与被申请人蒋习军、原审第三人昆山市成嘉房产咨询有限公司（以下简称成嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国江苏省苏州市中级人民法院（2017）苏05民终11179号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。濱田典明申请再审称，请求撤销一、二审法院判决，依法提起再审。事实与理由：（一）一、二审判决认定申请人构成违约属于事实认定错误。蒋习军在一审中明确承认贷款已于2016年3月通过审批，但拒不支付第二笔购房款，导致申请人无法在5月底前办理过户，本案系蒋习军违约。（二）二审法院违反法定程序。1.开庭通知违反法定程序。申请人代理人2017年12月22日接到电话通知说12月27日上午开庭，但直到开庭当天才收到开庭通知书，且电话通知中也未告知合议庭组成成员等信息。2.二审法院应由合议庭开庭审理。3.二审法院未依法调查应调查收集的证据。二审中，申请人申请法院调取蒋习军在昆山购买房屋的情况，该事实关系到蒋习军损失的大小，但二审法院在收到调查取证申请书后，既没有调查取证，也没有给予符合法律法规的解释。（三）一、二审判决适用法律错误。1.申请人于2016年4月3日告知被申请人拟解除房屋买卖合同，2016年4月26日被申请人同意解除合同，双方就赔偿问题进行协商未果，被申请人拒付第二笔购房款的行为也表明合同已经解除。否则在合同未解除情况下，被申请人承认贷款已于3月通过，但不支付第二笔购房款，该行为已构成违约。故一、二审判决依据合同法第九十四条第二款认为被申请人享有解除权系适用法律错误。2.违反合同造成的损失，限于双方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，即便是申请人违约，也应以2016年4月26日作为鉴定时间点，且被申请人仅支付合同价款的1.4%作为定金，赔偿金额应根据被申请人所支付定金数额的比例等综合判定。3.被申请人未采取另行购房的合理措施，不应就扩大的损失要求赔偿。蒋习军提交意见称，（一）因申请人违约在先，故被申请人未支付后续款项。（二）本案并未违反法定程序，适用法律亦正确。（三）损失系经过第三方机构鉴定所得，符合2016年昆山市房地产市场行情。申请人迟迟未向被申请人告知其已将涉案房屋另售给他人，故其应对损失的扩大承担责任。综上，请求驳回濱田典明的再审申请。成嘉公司未提交书面意见。本院再审审查过程中，成嘉公司提交以下证据：1.中国银行客户回单，证明2016年3月22日成嘉公司向申请人账户上存入一元钱以证明该账户存在，贷款审批肯定在2016年3月22日之后；2.韵达速递单两份、告知函、派单签收记录，证明蒋习军将要求申请人尽快履行合同的告知函交由成嘉公司，由成嘉公司向申请人发送快递。濱田典明质证意见如下：对第1份证据真实性认可，但申请人材料于2016年3月22日之前均已给蒋习军，蒋习军一审陈述比较客观。对第2份证据真实性均不认可，快递单上注明是文件，什么文件不清楚，且申请人也未收到。蒋习军对成嘉公司提交的证据均认可。本案另查明：在一审法院2016年8月17日庭审中，蒋习军陈述“贷款在4月7日左右通过的”，成嘉公司陈述“3月被告将资料给中介，我就做了贷款审批，审批过程中2016年4月3日被告要求解除合同”；2017年5月16日庭审中，蒋习军陈述“2016年3月份已经接到银行通知贷款通过”，成嘉公司陈述“被告在贷款审批过程中就已经向我们的业务员说，该房屋不卖了”；在二审法院2017年12月27日调查笔录中，蒋习军陈述“上诉人已经表态不愿意履行合同，且不配合，所以中介机构没有帮助被上诉人办理银行贷款手续，一直没有办理好”、“银行贷款审批通过是预审，电话通知中介，并没有书面材料，至今也不会有书面材料，贷款是否真实审批通过，要后续提交的材料来决定”；本院2019年3月21日询问中，蒋习军陈述其是在2016年4月3日之后、4月26日之前接到中介通知说贷款通过，具体时间不记得，成嘉公司陈述在贷款审批过程中濱田典明表示要解除合同，在三方于4月26日协商之前通知蒋习军贷款通过。再查明，二审中蒋习军提交的成嘉公司工作人员与濱田典明翻译的微信记录中显示，濱田典明翻译于2016年3月22日将中国银行的银行卡照片发给成嘉公司工作人员，成嘉公司工作人员于2016年4月1日发微信告知“客户的贷款在审批中，可能要到节后才可以下来”。二审中濱田典明对上述聊天记录内容真实性予以认可。本院经审查认为，濱田典明申请再审的理由均不能成立，其再审申请应予驳回。一、濱田典明关于一、二审判决认定其构成违约错误的主张不能成立。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，三方签订《昆山市存量房买卖合同》后均应按合同约定履行各自的义务，但濱田典明在合同履行过程中即2016年4月3日明确表示要解除合同，在三方协商未成的情况下又将涉案房屋另行出售给他人，造成本案合同履行不能，对此濱田典明的行为已构成根本违约，应承担相应违约责任。濱田典明主张蒋习军拒不支付第二笔购房款导致无法办理过户手续，系蒋习军违约。对此本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。按照《昆山市存量房买卖合同》的约定，蒋习军应在银行贷款审批通过后20日内支付房款12万元。现濱田典明主张蒋习军拒不支付第二笔购房款应提供证据加以证明，但其并未提交书面证据证明贷款审批的具体通过时间。蒋习军对贷款审批通过时间作了多次陈述，但前后不一。根据各方均认可的成嘉公司与濱田典明翻译的微信记录，可以看出成嘉公司工作人员于2016年4月1日回复申请人涉案贷款审批“可能要到节后才可以下来”，故申请人主张贷款审批3月即通过，蒋习军拒不支付第二笔购房款不能成立，一、二审法院认定濱田典明违约在先并无不当。二、濱田典明关于二审法院违反法定程序的主张不能成立。1.关于开庭通知的问题，本院认为，二审中濱田典明的代理人在送达回证上明确签署收到传票的日期为2017年12月24日，且濱田典明亦实际参加了二审法院组织的调查，濱田典明主张开庭通知违反法定程序不能成立；2.关于开庭审理的问题，法律并未规定二审必须开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。3.关于调查证据的问题，本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条规定，当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。本案中，二审法院根据案件实际情况未调取蒋习军在昆山购房情况并无不当。综上，濱田典明主张二审法院违反法定程序，没有相应事实与法律依据，本院依法不予支持。三、濱田典明关于一、二审判决适用法律错误的主张不能成立。1.关于合同解除问题，本院认为，如前所述，濱田典明未提供充分证据证明蒋习军违约，而申请人将房屋另行出售的行为已构成根本违约，故一、二审认定蒋习军享有合同解除权并无不当；2.关于损失赔偿问题，本院认为，本案系濱田典明违约致合同履行不能，故濱田典明应赔偿给蒋习军造成的损失。一、二审法院根据诚信原则从保护守约方的利益出发，以2017年5月10日作为房屋评估点计算蒋习军的损失判决申请人全额赔偿并无不当。濱田典明主张应以2016年4月26日作为鉴定时间点，并应根据蒋习军所付定金数额比例等来判决损失没有相应事实与法律依据，本院依法不予支持。3.关于扩大损失的问题，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，在濱田典明违约的情况下，蒋习军起诉到法院要求继续履行，后在得知涉案房屋已出售给他人情况下在2017年5月10日提出变更诉讼请求，要求解除合同、赔偿损失，现濱田典明主张蒋习军应采取另行购房的合理措施避免损失扩大，但住房并非普通消费品，寻找可替代性住房并非轻而易举，濱田典明未提供证据证明蒋习军在变更诉请前即知道涉案房屋已另售他人且故意拒绝购买可替代性住房，故濱田典明认为蒋习军对损失的发生存有过错、不应就扩大的损失要求赔偿的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回濱田典明的再审申请。审 判 长 王天红审 判 员 杨 忠审 判 员 张文强法官助理 王婷婷二〇一九年四月三日书 记 员 黄晶焱