陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终2943号 上诉人（原审被告、反诉原告）：姜芃，男，1977年8月27日出生，汉族，新疆哎呦喂食品有限公司员工，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：李青霞，陕西维谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欣，陕西维谨律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：卜伟，男，1994年12月7日出生，汉族，个体户，现住西安市未央区。委托诉讼代理人：石亚东，陕西谷正律师事务所律师。原审被告：西安元优房地产营销策划有限公司。住所地：西安市。法定代表人：杨文强，总经理。上诉人姜芃因与被上诉人卜伟、原审被告西安元优房地产营销策划有限公司（以下简称元优公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初10970号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2017年4月12日，卜伟（买受人、乙方）、姜芃（出卖人、甲方）、西安元优房地产营销策划有限公司（中介人、丙方）签订一份《房屋买卖三方合同》（合同编号00090），约定卜伟购买姜芃位于西安市未央区XX公馆XX幢XX单元XX号房屋一套，建筑面积90.36平方米，成交价71万元；该房屋已经设定抵押，姜芃于2017年5月18日前办理抵押注销手续；卜伟在签订本合同当日预先向甲方支付5万元作为定金，卜伟应于2017年6月15日之前向姜芃支付42万元作为首付款，卜伟采用银行贷款的方式支付剩余房款，须在元优房地产公司协助下去约定银行签订《个人住房按揭贷款合同》。卜伟与姜芃双方签订本合同后，任何一方违反合同的约定不愿继续履行合同义务的，逾期超过7日的守约方有权解除合同，解除合同后，姜芃应在解除合同通知送达之日起7日内退还卜伟全部已付房款，违约方应赔偿因此给守约方造成的中介费及相关损失，并按房款总额百分之五向守约方支付违约金。姜芃除大修基金契税外净得柒拾壹万元，银行尾款走垫资公司费用由卜伟承担。合同还对其他相关事宜进行了约定。合同签订当日，卜伟向姜芃支付了5万元定金。2017年4月13日，卜伟向元优公司支付了中介费21,300元。卜伟于2017年8月8日诉至原审法院称，其经元优公司介绍于2017年4月12日签订了购买姜芃名下位于西安市未央区XX公馆XX幢XX单元XX号房屋的《房屋买卖三方合同》，该合同约定姜芃应于2017年5月18日前办理房屋抵押注销手续，并取得房屋产权证原件，合同签订后其按合同约定向姜芃支付了购房定金5万元，向元优公司支付中介费21,300元。然而，姜芃未能在约定期限内办理完房屋抵押注销手续，也未能取得房屋产权证原件，因为姜芃不愿意卖房，所以故意不配合开发商办理房产证，该小区1期其他业主房产证都已经办理，只有姜芃没有办理，导致《房屋买卖三方合同》无法履行。故诉至法院请求判令：1．解除卜伟、姜芃、元优公司三方签订的《房屋买卖三方合同》，2.姜芃双倍返还其购房定金10万元，3.西安元优房地产营销策划有限公司返还其中介费21,300元，4.姜芃赔偿其房屋交易的差价损失30万元，5.诉讼费姜芃、元优公司承担。姜芃辩称，其同意解除合同，卜伟未按约定支付首付款，以及后续西安市房地产调控政策的实施，卜伟不具备购买资格，构成违约是导致合同履行不能的主要原因，卜伟应承担违约责任。房产证没有办理下来不是其的原因。因为卜伟要求加急办理房产证，其将办理房产证相关手续从开发商处取回，将原件交给了元优公司，办理加急手续，办理费用是卜伟交的。后期是因为元优公司把加急事项没有办理成功，因为材料已经递上去了，导致其在1期集体正常办证情况下再次递交材料晚了，也无法办理，只能等到第2期统一办理。其现在是等着和第2期一起办理。其不同意继续履行，因为已经不具备履行条件了。根据西安市的房屋调控政策，房屋购买满5年才能交易，其合同是在2014年9月9日签订的，已经签网签合同的，可以按原来的进行交易，没有网签就按新政策满5年。同时提出反诉请求：1.卜伟支付姜芃违约金14.2万元，2.姜芃不应退还卜伟支付的定金5万元，3.本诉、反诉费由卜伟承担。元优公司辩称，其同意解除合同，不同意返还中介费，合同无法履行责任不在其，主要原因是很多政策性原因。因为签合同后，房管部门出台了新政策，网签备案不满5年不能交易，本案合同是2014年9月9日备案的，不能交易，所以合同就不能履行了。原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案卜伟、姜芃、元优公司签订的《房屋买卖三方合同》系当事人真实意思表示，合同不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。姜芃辩称根据西安市的房屋调控政策，该合同已经不具备履行条件故拒绝继续履行合同义务，姜芃的辩解缺乏法律依据，不予采信。姜芃拒绝继续履行合同义务已构成根本违约，故卜伟现要求解除该合同，卜伟、姜芃、元优公司均同意解除，予以支持，姜芃应承担相应的违约责任。卜伟要求姜芃双倍返还定金10万元，于法有据，予以支持。上述协议约定了卜伟与姜芃双方签订本合同后，任何一方违反合同的约定不愿继续履行合同义务的，违约方应赔偿因此给守约方造成的中介费及相关损失，故卜伟诉请西安元优房地产营销策划有限公司返还其中介费21,300元，本案不予支持。卜伟主张的因姜芃违约给其造成的房屋交易差价损失，参考该楼盘现交易成交均价，酌情认定为28万元。对于姜芃的反诉请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十三条，第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除2017年4月12日原告卜伟、被告姜芃、被告西安元优房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖三方合同》。二、被告姜芃于本判决生效后十五日内双倍返还原告卜伟定金10万元。三、被告姜芃于本判决生效后十五日内支付原告卜伟房屋差价损失28万元。四、驳回原告卜伟的其他诉讼请求。五、驳回被告姜芃的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7,995元（卜伟已预交），由卜伟负担784元，姜芃负担7,211元，姜芃于本判决生效后十五日内支付卜伟；反诉费2,070元（姜芃已预交），由姜芃承担。宣判后，姜芃不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项，改判驳回卜伟要求返还10万元定金的诉讼请求；2、撤销原审判决第三项，改判驳回卜伟要求赔偿28万元差价损失的诉讼请求；3、撤销原审判决第五项，改判卜伟向姜芃支付违约金14.2万元；4、本案诉讼费（上诉费）、反诉费由卜伟承担。事实与理由:一、其出售的房屋是通过银行按揭贷款所购，在签订本案《房屋买卖合同》时，尚余部分银行按揭贷款未还，根据本案《房屋买卖合同》第十二条的补充约定及双方的真实意思，上述未还的银行按揭贷款应由卜伟支付，但卜伟实际未支付，故本案是因卜伟没有按时付款而导致合同不能继续履行的，卜伟为违约方。二、卜伟不支付银行尾款、迟延履行债务的行为违反约定，其无需退还定金。相反卜伟是违约方，应当承担违约责任，并赔偿其损失。三、卜伟诉请的房屋差价损失无据可查，无法可依，依法应当予以驳回。一审判决所依据的房屋差价是2018年11月14日法官走访同地段楼盘所了解到的数据，该认定方式不具有客观性，不能采信，本案中，2017年8月卜伟起诉的是解除合同，其行为已表明不愿意购买该房屋，即使认定房屋差价损失，时间节点也应该是2017年8月，而不是2018年11月。一审卷宗第102页记载原审法院曾问元优公司加急办证需要把银行尾款付清是否告知卜伟、姜芃，元优公司回答没有给卜伟、姜芃说加急办证需要走垫资，从元优公司回答来看办证需要走垫资并没有给其和卜伟通知清楚，才导致在合同约定节点到期后，房屋解押手续没有办理，其不存在任何过错。卜伟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。姜芃只是片面强调对自己有利的方面，本案中，双方持有的合同第十二条书写内容不一致，其他内容都是一致的，其所持的合同写的是甲方除大修基金契税外净得七十一万，银行尾款走垫资公司费用由乙方承担，在协议签订后，其已将垫资公司、加急办理房产证费用交给元优公司，只是后来姜芃不配合或者其他原因导致没有走垫资公司，但其已经尽到合同义务。合同第二条第三款约定姜芃应当在2017年5月18日前办理完房屋抵押注销手续，而姜芃未在约定期限去银行办理解押手续，直至一审判决，姜芃都未提交去银行办理解押的相关证据。根据西安市二手房交易惯例，房屋存在尾款的，由卖方和垫资公司签订合同，只是双方可以约定手续费由买方承担，其只是协助配合出垫资费。根据一审查明情况，在办理手续过程中，房价突然上涨，姜芃不去办房产证，直至起诉前，涉案小区房产证都已经办理，姜芃以不办房产证阻碍交易。其起诉解除合同，也是因为涉案房屋未取得房产证。在其起诉前，损失已经远超30万元，其购买涉案房屋时房价为7,000元每平米，发生争议时，房屋已上涨到1万余元每平米，一审判决以后，房屋价格达到2万元每平米。一审时，其明确表示过愿意一次性支付房款，是姜芃不愿意。元优公司辩称，其同意姜芃的上诉意见。经审理查明，卜伟、姜芃、元优公司签订的《房屋买卖三方合同》第十二条内容不同，姜芃、元优公司持有的合同内容为：甲方净得七十一万，银行尾款由乙方支付。卜伟持有的合同该条内容为：甲方净得七十一万，银行尾款走垫资公司，费用由乙方承担。对该条内容不同，元优公司解释为，当时不谨慎，但确实说走垫资公司。另姜芃将涉案房屋已以112万元于2018年10月出卖给案外人。原审判决认定的其他事实属实。本院认为，卜伟、姜芃、元优公司签订的《房屋买卖三方合同》系当事人真实意思表示，合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，当事人应当严格按照合同约定行使权利、履行义务。按照合同约定姜芃应于2017年5月18日前办理抵押注销手续。关于银行尾款该由谁承担问题。虽然三方持有的合同第十二条内容不一致，但银行欠款本质上系姜芃的个人借款，归还该款应为姜芃的义务；另元优公司明确说明合同第十二条当时确实说的是走垫资公司，结合元优公司陈述的在合同履行中其联系了垫资公司因姜芃的个人征信问题垫资公司未垫资，以上情况综合分析，合同第十二条的真实意思应为，银行尾款走垫资公司，卜伟承担相关垫资手续费用。本案中，姜芃未按照合同约定履行2017年5月18日前办理抵押注销手续义务，致使合同无法继续履行。原审法院认定姜芃构成根本违约并无不当，应予维持。姜芃上诉称卜伟构成违约，其未违约的上诉意见，本院不予采信。其上诉请求卜伟承担违约责任，本院不予支持。原审法院判决解除合同，当事人均无异议，予以维持。合同解除后，姜芃应返还定金5万元。关于卜伟主张的因姜芃违约给其造成的房屋交易差价损失，原审法院参考该楼盘交易成交均价，酌情认定为28万元，符合实际、相对合理，该项判决应予维持。原审法院认定的房屋差价损失即卜伟的全部损失，原审法院在支持卜伟房屋差价损失的同时又支持卜伟双倍返还定金的请求，明显超出了卜伟的实际损失，应予纠正。当事人未上诉的原判其他内容，应予维持。综上，原审判决应予变更，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初10970号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、变更西安市未央区人民法院（2017）陕0112民初10970号民事判决第二项内容为：姜芃于本判决生效后十五日内返还卜伟定金5万元。 一审案件受理费按原审判决执行；二审案件受理费9,020元，由上诉人姜芃负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审  判  员  辛   娟    二○一九年四月二十八日  书 记 员  陈   歆