山东省滨州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1691民初189号 原告：李长莉，女，1970年5月9日出生，汉族，住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：王沿利，山东民瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐鹏，山东民瑞律师事务所律师。 被告：滨州洪基置业有限公司，住所地：滨州开发区黄河一路217号32号116室。 法定代表人：王屹，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵延红，山东博翰源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李成鑫，山东博翰源律师事务所实习律师。 原告李长莉与被告滨州洪基置业有限公司（以下简称洪基公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告李长莉及其委托诉讼代理人王沿利、被告洪基公司的委托诉讼代理人赵延红、李成鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李长莉向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照《商品房买卖合同》的约定交付房屋；2.判令被告承担违约金30000元；3.诉讼费用及其他实际支出由被告承担。事实与理由：2018年8月29日原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告的“秦皇水岸”小区第4幢1单元2层208号，总价款453786元，同时约定被告须在2018年12月30日前交房。合同签订后，原告按约支付了全部房款，履行了自己的全部义务，但是到了约定交房时间，被告却拒绝交房，并逼迫原告签订《商铺委托经营管理协议》，否则不予交房，但原告购房是想自己经营，不想委托经营，现被告不按合同履行交房义务，额外增加交房条件，为维护原告合法权益，具状法院请求依法判处。 被告洪基公司辩称，被告一直同意交付涉案房屋；原告所述与事实不符，其诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回，理由如下：1.被告已按《商品房买卖合同》的约定于2018年12月13日通知原告办理房屋的入住手续，被告不存在逾期交房的违约行为；2.原告所称逼迫其签订所谓的《商铺委托经营管理协议》没有事实依据；3.即使存在逾期交房情况，双方合同第九条明确了违约金计算方式，应按约定履行。 本院经审理认定事实如下：2018年8月29日，原告李长莉（买受人）与被告洪基公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的“秦皇河畔”小区第4幢1单元2层208号，建筑面积共44.11平方米，总价款453786元。合同第八条约定（交付期限），出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经分期综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第七条约定（买受人逾期付款的违约责任），按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.01%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期满之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第九条约定（出卖人逾期交房的违约责任），除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。 合同签订后，原告支付了涉案房屋的全部价款。涉案房屋所在的第4幢楼于2018年11月15日办理了房地产开发项目竣工综合验收备案证明。庭审中被告表示涉案商品房已到达交付条件，且同意将涉案房屋交付原告。 本院认为，原被告在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按约定全面履行自己的义务。现涉案房屋已具备交房条件，被告亦同意交付，原告要求被告交付涉案房屋的主张，本院予以支持。 关于被告是否存在逾期交房违约行为的问题。原告提出被告逼迫其签订商铺委托经营管理协议，否则拒绝交房，并提交被告通知原告交付房产时要求原告签订的《秦皇水岸·天街商铺委托经营管理协议》打印件及2019年2月28日原告与被告处工作人员在被告秦皇水岸售楼处商谈交房过程的视频资料，拟证明被告明确告知原告不签订委托经营管理协议，拒绝交房。被告质证认为，原告提交的《秦皇水岸·天街商铺委托经营管理协议》为复印件，对其真实性不予认可，且该协议所记载的内容与被告没有关系；对视频资料质证认为与原告商谈人员系被告处销售人员，但该工作人员并非负责交房人员，其无权对交房事宜做出任何承诺，被告没有强制原告与第三方签订委托经营管理协议，且被告售楼处前台明确提示，本公司工作人员口头传递信息存在不确定性，最终以公司书面承诺内容为准。被告提交EMS快递单、EMS快递查询单、短信截屏打印件，拟证明被告按照《商品房买卖合同》第十一条约定，取得房屋分期综合验收证明，达到交付使用条件后，于2018年12月13日书面通知原告办理房屋的交付手续，被告没有逾期交付房屋，后又短信通知原告办理交付手续后，原告迟迟不到被处验收房屋。原告质证后，对被告提交的上述证据真实性无异议，但认为仅能证实被告通知了原告交房，不能证实逾期交房的原因，事实上原告按照被告的通知到被告处接收房屋，但被告又提出其他条件，造成交房不能；被告出具的短信截屏不完整，没有提交原告方回复短信的内容。本院综合认证如下：原告提交的《秦皇水岸·天街商铺委托经营管理协议》为复印件，对该证据的真实性无法核对，对该证据本院不予采信；原告提交的视频资料，被告对真实性不持异议，本院确认为有效证据，但对被告提出与原告商谈的工作人员非负责交房人员，其无无权处理交房事宜等抗辩意见，本院认为，既然被告处由该工作人员负责接待与原告商谈交房事宜，无论其为哪个部门人员，均系代表被告履行职责的行为，由被告对该工作人员的行为承担责任，对该抗辩意见本院不予采信；被告提交的证据，原告对真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，但原告对被告证明的问题有异议，综合原告提交的其他证据，被告上述证据不能证明其主张，对其主张的逾期交房抗辩意见不予采信。根据原被告提交的证据及双方当庭陈述，可以认定涉案房屋达到交房条件后，被告通知原告办理交房手续，但却要求原告签署相关委托第三方经营管理的协议，才将房屋交付原告，否则要求原告退房，导致涉案房屋至今未能交付原告。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全民履行自己的义务；当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。显然被告的上述行为已经构成了违约，应承担逾期交房的违约责任。 关于原告主张被告承担30000元违约金的问题。原被告签订的《商品房买卖合同》第七条、第九条约定了双方违约，违约金均按每日支付已交付房价款万分之一的标准计算，该约定系双方当事人的真实意思表示，且原告并未举证证明上述违约金计算标准明显低于其损失情况，对原告要求调整违约金的主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告滨州洪基置业有限公司于本判决生效之日起十日内将符合涉案《商品房买卖合同》约定的滨州市黄河五路以南、渤海二十一路以东秦黄河畔小区第4幢1单元2层208号商品房交付原告李长莉； 二、被告滨州洪基置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李长莉支付逾期交房违约金（以453786元为基数，自2018年12月31日至实际交房之日止，按照日万分之一计算，且以30000元为上限）。 三、驳回原告李长莉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8557元，减半收取计4279元，由被告滨州洪基置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审判员  张云霞 二〇一九年四月二十五日 书记员  张 璐