陕西省西安市碑林区人民法院 陕西省西安市碑林区人民法院 民 事 判 决 书                                                    （2018）陕0103民初13861号  原告：牛学智，男，1991年5月4日出生，汉族，陕西省人民医院手术室护士，住西安市碑林区楼XX门。委托诉讼代理人：杜波，陕西明萌律师事务所律师。被告：西安晟森房地产开发有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：田俊辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：李良，陕西希友律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜景山，男，该公司行政部经理，住该公司。第三人：杨景锋，男，1987年6月25日出生，汉族，无业，住陕西省永寿县。委托诉讼代理人：李彤，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晨光，北京大成（西安）律师事务所律师。原告牛学智与被告西安晟森房地产开发有限公司、第三人杨景锋合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牛学智及其委托诉讼代理人杜波，被告西安晟森房地产开发有限公司委托诉讼代理人李良、杜景山，第三人杨景锋委托诉讼代理人李晨光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告牛学智向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行与原告签订的《朱雀坊诚意认筹书》向原告交付房屋； 2、诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2018年5月，原告与杨景锋、高某某签订了《购房协议》，约定将两人在XX路XX小区XX号房屋出售给原告，合同签订后，原告向被告履行了付款义务，2018年5月15日，原告与杨景锋、高某某到被告处办理了合同更名手续，将高某某、杨景锋与被告签订的《朱雀坊诚意认筹书》中权利义务转让到了原告名下。但合同签订后，被告拒不依约交付房屋，故成讼。被告西安晟森房地产开发有限公司辩称，原告所述与事实不符，杨景锋系其公司员工，本案涉案房屋是被告的员工安置房，被告系将房屋作为福利房出售给杨景锋，该房屋不具备办理过户手续的条件。另外，杨景锋因经济周转困难，遂与公司法定代表人田俊辉商议将房屋作抵押向原告借款，为了保证顺利借款，原告与杨景锋在被告公司签订了《朱雀坊诚意认筹书》，该合同的性质名为买卖实为借贷。被告公司并未收到原告任何款项，所以不能认定该《朱雀坊诚意认筹书》为买卖合同，双方不具备买卖房屋的真实意思表示，请求驳回原告全部诉请。第三人杨景锋述称，原告所述属实，对原告诉讼请求无异议。其与原告签订的是买卖合同，而非被告所述抵押借款协议。被告亦与原告签订了《朱雀坊诚意认筹书》将房屋出售给原告，被告应当按照约定将房屋过户给原告。原告围绕诉讼请求提交了如下证据：《朱雀坊诚意认筹书》、收款收据、购房协议、收条、转款凭证，证明原、XX路XX小区XX号房屋出售达成协议，并约定购房款为654900元，原告已经将购房款支付给被告，被告应当履行交房义务；被告质证认为：1.对证据真实性认可，对证明目的不认可，《朱雀坊诚意认筹书》上的价格明显低于市价，不能看作双方真实意思表示；2.签订合同的原因是第三人杨景锋需要借款，被告才以担保人身份签订了《朱雀坊诚意认筹书》，被告并未收到过原告的任何款项；3.该房产是拆迁安置房，只能在员工内部买卖，所以原告该证据不具备效力。第三人杨景锋对上述证据无异议。经审查，原告提交证据符合证据“三性”之规定，对上述证据本院依法予以认定。被告围绕其答辩意见提交了如下证据：证据一、会议纪要，证明涉案房屋系员工内部福利房，约定该房屋不能买卖或者交易；证据二、告知函及通话录音，证明签订合同的原因是杨景锋需要借款，暂时将房屋过户至原告名下，并未形成买卖合意，并且公司发函告知原告该房屋不具备买卖条件；证据三、催缴房款通知书，证明第三人尚未将购房款结清，正是因为被告向杨景锋催缴房款，进而导致被告作为担保人与原告签订了《朱雀坊诚意认筹书》。原告质证认为：对证据一不认可，该证据系被告单方制作不具备法律效力。对证据二告知函真实性认可，证明目的不认可，该告知函是签订房屋买卖合同之后出具的，对于告知函的内容其并不知情。对于录音形成的时间、背景、以及谈话人均无法体现，对录音证据不认可。对证据三真实性认可，证明目的不认可，出具时间是在原告购房之前，与原告无关，无法证明该催缴行为与签订房屋买卖协议的关系。第三人对上述证据“三性”及证明目的均不认可，认为其与原告是买卖关系，而非抵押借款关系。经审查，对被告提交证据会议纪要、告知函、催缴房款通知书真实性、合法性予以认定，但会议纪要、告知函系其单方出具，并未对社会予以公开，下发催缴房款通知系被告的正当行为，无法看出与业主之间转让房屋有必然联系，对上述证据关联性不予认定；对通话录音因被告未申请谈话人出庭，无法确认谈话人身份，对该证据真实性不予认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人杨景锋原系被告公司员工。2016年4月1日，被告将朱雀坊小区2-08-06号130.98平方米房屋一套出售给第三人杨景锋及其妻子高某某，并约定杨景锋、高某某于2016年6月30日向被告交纳房款654900元，之后，第三人仅支付110000元购房款，剩余544900元未支付。2018年5月13日，第三人杨景锋及其妻子高某某与原告签订《购房协议》，约定将上述房屋作价1400000元出售给原告，原告于2018年5月14日、5月15日分三次将1400000元购房款转账至第三人杨景锋名下。第三人遂将其在被告处下欠544900元购房款结清。2018年5月15日，原告作为买受人，被告作为出卖人就涉案房屋自愿协商签订《朱雀坊诚意认筹书》，约定被告将上述房屋以单价每平米5000元，总金额654900元出售给原告，采取一次性付款方式于2018年5月15日前交清房款，被告于2016年12月31日前将该房屋交给原告使用，将有关资料报产权登记机关备案，协助原告办理《房地产权属证书》，原告按房管局要求提供相关手续，并交纳土地出让金等费用…。同日，被告向原告出具收款收据，载明“今收到牛学智朱雀坊2-08-06住宅人民币654900元”，并加盖公司公章。自此，被告将原在第三人杨景锋及其妻子高某某名下的合同权利义务转至原告名下。之后，被告以其与原告之间合同关系名为买卖，实则系以房产担保原告与第三人之间的借款关系为由未向原告交付房屋。本院认为，本案争议焦点为：一、关于原、被告之间买卖合同是否成立的问题。原、被告于2018年5月15日签订《朱雀坊诚意认筹书》，该认筹书系双方自愿协商签订，且合同内容具备商品房买卖合同的主要内容。被告辩称认为其系出于保证原告与第三人之间的借款才与原告签订的《朱雀坊诚意认筹书》，并未实际收到原告支付的654900元购房款，双方的买卖合同关系不成立。庭审中，被告并未提交证据佐证，原告承继被告与第三人之间的房屋买卖合同权利义务，被告在认筹书上签字、盖章，并向原告出具房款收据，表明被告对原告与第三之间的房屋买卖合同事实进行了追认，对于被告辩称本院不予采信，原、被告之间买卖合同关系成立。二、关于原、被告之间买卖合同是否生效的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。被告据此主张讼争房屋系安置房，双方转让合同无效。房屋产权证并非唯一能够证实房屋产权清楚合法的证书，本案中合同关系明确，房屋权属清晰，且双方在《朱雀坊诚意认筹书》第七条中对产权登记方式进行了约定。本案房屋目前虽尚不具备办理房产证的条件，但并无不得转让的法律规定。另，被告并未提交书面证据证明其在销售房屋时对外进行公示告知其所售房屋仅针对公司内部员工，被告认可与杨景锋之间的买卖合同关系而不认可与原告之间的买卖合同关系成立，经查，杨景锋亦非朱雀坊小区被拆迁安置人，原告与杨景锋相对于被告来说身份并无不同，被告该辩称无法律及事实依据，本院依法不予采纳。故讼争房屋可以依法转让，原、被告之间《朱雀坊诚意认筹书》已具备商品房买卖合同的主要内容，该合同不违法国家法律法规强制性规定，内容合法有效,双方均应依约履行，被告应当按照合同约定向原告交付房屋。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告西安晟森房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日将位于西安市碑林区XX路XX小区XX号房屋交付给原告牛学智使用。本案受理费10349元，由被告西安晟森房地产开发有限公司负担（此款原告已交纳，被告在给付上述款项时一并直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                              审判长      任惠军                             审判员      李静宇人民陪审员   张虹  二〇一九年四月十二日书记员  杨笑郁      1