江苏省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）苏民申4490号 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：无锡金莎酒店有限公司，住所地江苏省无锡市南长区贡湖大道**。 法定代表人：陆藻，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：季大林，江苏宾至律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：无锡市荣明汽车配件有限公司，住所，住所地江苏省无锡市扬名高新技术产业区****div> 法定代表人：芮小荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：沈颐，上海君澜（无锡）律师事务所律师。 再审申请人无锡金莎酒店有限公司（以下简称金莎酒店）因与被申请人无锡市荣明汽车配件有限公司（以下简称荣明公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省无锡市中级人民法院（2016）苏02民终1224号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 金莎酒店申请再审称，原审法院判决不公，认定事实错误，适用法律不当。一、一审法院判决荣明公司扣除租金后仍需支付金莎酒店8748378.65元，二审法院判决金莎酒店反而要支付荣明公司9868000元，两者结果相差近2000万，并且债权人债务人关系发生逆转，让人无法信服。二、原审两级法院无视金莎酒店在租赁纠纷中的巨大实际损失。金莎酒店对酒店的投资经评估为26493047.6元，合同约定26年租期实际履行了7年，扣除荣明公司的违约导致的酒店开业时间延迟，实际使用不到5年，巨大投入血本无归。实际损失包括直接损失和预期收益，金莎酒店预期利益（按合法租期剩余13年权益损失）经评估为1040万元。金莎酒店在六楼建设的2000平方米建筑，价值500万元，现被荣明公司无偿占有使用。原审法院以无法评估为由不予处理，但评估公司答复可以评估。三、关于解除租赁合同，二审法院认定金莎酒店根本违约，承担主要责任，属于认定错误，实际是荣明公司根本违约。荣明公司先提出解除合同，其适用的是租赁合同中“拖欠两个月以上租金”条款。该条款不能成立，理由：1.经过前几次法院的判决，双方账目还未清算；2.场地租金400万已被（2011）南商初字第266号民事判决否定；以上两点导致租金数额不能确定。3.租赁合同约定“办理房屋产权证日后预付第一期租金”，荣明公司实际到2013年12月才办理产权证，金莎酒店虽然前面支付过租金，但不影响根据此条的抗辩权；4.荣明公司2014年1月将房产土地抵押，违反合同“保证出租的房屋无抵押及债权债务的纠纷”约定，将房屋抵押贷款就面临房屋会因债务问题影响租赁，金莎酒店根据合同也享有抗辩权。四、关于租金计算。首先,场地租金80万每年和合同中“无偿提供所有空旷场地供乙方使用”相矛盾，结合荣明公司自述场地没有交付，可见不存在独立的场地租金；(2011)南商初字第266号民事判决也否定场地租金，但本案两级法院无视生效法律文书认定的事实，也违背“一事不再审”原则，违法认定2006年到2011年5年的场地租金400万元：其次,司法鉴定期间的占有使用费，金莎酒店在此期间早已停止经营，要求将酒店移交出去，但无人接收。期间双方都委托进行了鉴定，因此占有使用费仍让金莎酒店独自负担有失公允。综上，请求依法再审本案，改判驳回荣明公司的原审诉请，支持金莎酒店的原审反诉请求。 被申请人荣明公司提交意见称，一、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案房屋租赁合同中，荣明公司与金莎酒店的主要权利义务为荣明公司将房屋和场地交付给金莎酒店使用、收益，金莎酒店向荣明公司支付房屋和场地租金。金莎酒店已将荣明公司交付的房屋和场地长期使用、收益，但金莎酒店拖欠巨额租金属根本违约。本案中，一、二审法院均支持了房屋和场地租金共计11074000元，其中2014年以前所欠租金为7454000元（不包括以前案件中己确认的欠付租金数额，一、二审法院确认双方于2014年2月28日意思表示一致解除租赁合同），金莎酒店2013年6月25日向荣明公司亦发函确认“年底前租金尚余2761903元”，说明金莎酒店确系欠荣明公司巨额租金且自认，荣明公司有权合法依约解除双方之间的租赁合同。二、本案的起因是金莎酒店长期拖欠巨额租金，一审法院在金莎酒店拖欠租金1000多万元且实际使用近10年获取巨额收益的基础上，仍判令荣明公司赔偿800多万元，没有法律依据，二审法院依法予以纠正。三、荣明公司遭受了巨大损失，金莎酒店2006年租赁后仅总共支付400万元，扣除代履行费用后仍结欠巨额租金。金莎酒店根本违约，不存在金莎酒店预期利益损失的适用前提。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，合同解除的双方只需对剩余租赁期内装饰装修残值各自承担相应责任。四、二审认定金莎酒店属根本违约认定事实正确，荣明公司适用租赁合同中“拖欠两个月以上租金”条款的条件早已成就。1.金莎酒店于2013年6月25日向荣明公司发出《按判决抵消债务的函》，金莎酒店明确认可至年底前租金尚欠2761903元。2.房屋租金和场地租金在租赁合同中明确约定，金莎酒店在合同订立时即明知。3.房屋产权证办理的滞后并没有影响到金莎酒店占有、使用、收益物业，金莎酒店在享受了租赁成果后以此来拒付租金，毫无道理，该抗辩不仅在本案中不被采纳，(2009)锡民二终字第0144、0145号民事判决亦对该问题作出不影响合同履行的认定。4.荣明公司在金莎酒店拖欠巨额租金发函解除之前并没有将房产土地抵押，金莎酒店也并没有因房屋涉及债务问题影响租赁，虽然法院认为双方一致解除租赁合同的时间为2014年2月28日，但荣明公司设定抵押并没有影响到金莎酒店的租赁。五、涉案物业已经于2006年就交付给金莎酒店，金莎酒店理应对所租物业支付房屋和场地租金。司法鉴定期间的占有使用费，是金莎酒店为保全证据自行占有案涉物业所致。综上，请求驳回金莎酒店的再审申请。 本院审查查明：2006年7月25日，荣明公司与陆藻（同时在承租方签署栏内加盖金莎酒店公章）签订租赁合同一份，约定荣明公司将坐落于无锡市苏锡路东侧的房屋出租给陆藻，荣明公司保证租赁房屋无抵押及债权债务的纠纷情况，并符合国家对租赁房屋的有关规定；房屋建筑面积10000平方米，屋顶不计面积，不收租金，具体确切的出租场地范围和位置以所附平面图和按实际使用建筑面积为准；双方另就设施、水、电、煤气、蒸气进行约定；荣明公司根据陆藻总体设计要求无偿装潢外墙面，并保证于2006年10月30日竣工；租赁该房屋作为客房、餐饮、娱乐、桑拿及配套娱乐用房、商务套房、辅助用房办公等项目使用；租赁期限为26年，自2006年12月31日起至2032年12月30日；荣明公司于2006年7月30日交付房屋，租期届满时，陆藻或其亲属如需续租房屋，合同自动再延续24年，双方继续按合同条款履行续签合同；租金（房屋租金1200000元，场地租金800000元）,第一年至第五年，即2006年12月31日起至2011年12月30日止，按每年租金2000000元计算租金，计10000000元，第六年起，每年增加20000元；鉴于陆藻需进场装修，荣明公司同意给予免租期，免租期自2006年7月30日至2006年12月30日止；第一年租金按季预付，陆藻应于每期10日前向荣明公司支付下季度租金，即先付后租原则，第二年起按半年预付，以荣明公司办出房产证后预付第一期租金500000元，该笔租金起算日期为2006年12月31日；陆藻于合同订立7日内支付房屋租赁定金100000元，第一期房屋租金支付后，定金转为租金；荣明公司同意金莎酒店将房屋转租。该合同还约定，荣明公司有以下行为之一的，陆藻有权解除合同：1.提供房屋不符合约定条件，严重影响办公、经营，陆藻在合同签订后10日内不提出异议，视为房屋全部合格，以后不得再提异议，2.荣明公司未尽房屋修缮业务，严重影响办公、经营使用；房屋租赁期间，陆藻有下列行为之一的，荣明公司有权解除合同：1.陆藻逾期未交纳按约定应当由陆藻交纳的各项费用，2.拖欠房租2个月以上；荣明公司应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，验收时双方共同参与，如对房屋、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于3日内提出，陆藻应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还荣明公司，陆藻对租赁期内装修、装饰、增添物品有权自行处理；荣明公司违约责任处理规定，荣明公司因不能提供合同约定的房屋和设施或不能完全提供而解除合同的，应支付陆藻合同租金总额5%的违约金；荣明公司违反合同约定，提前收回房屋的，除赔偿5000000元给陆藻作违约金外，还须赔偿陆藻在该房屋中所投入的全额投资款（此条款26年之内视为有效，剩余24年若违反本合同应赔偿5000000元），荣明公司违反本合同条款，除按合同租金总额5%支付违约金外，还应赔偿由此造成陆藻停业中经济损失；陆藻违约责任处理规定，租赁期间，拖欠房租2个月以上，陆藻应按照总租金的5%向荣明公司支付违约金；陆藻如逾期支付租金，每逾期一日，则须按日租金的2倍支付滞纳金；荣明公司无偿提供所有空旷场地供陆藻使用。合同订立后，荣明公司交付了租赁房屋，陆藻在租赁房屋内开办金莎酒店；在房屋租赁期间，金莎酒店与荣明公司就合同履行发生争议，引起数起诉讼。荣明公司后提起本案诉讼，请求：1.解除租赁合同，金莎酒店迁出该合同项下的房屋及场地；2.金莎酒店支付房屋租金、场地使用费合计11074000元。金莎酒店提起反诉，请求：1.驳回荣明公司提出的诉讼请求；2.确认金莎酒店2014年2月28日解除合同；3.荣明公司返还全额投资款（以鉴定报告为准），可得利益损失10400000元，扣除2014年2月28日前的租金，扣减荣明公司应当支付给金莎酒店的代履行费用及违约金，应返还34577100.6元；4.荣明公司支付金莎酒店建设的建筑物价值5000000元。 本院经审查认为：金莎酒店的再审申请不能成立。理由： （一）关于合同解除问题。案涉租赁合同中约定租赁期限为26年，超过了法定最长租赁期限，故超出部分的租赁期间应认定为无效。对于未超出法定最长租赁期间的合同内容，应属合法有效。租赁合同约定，荣明公司提供房屋不符合约定条件严重影响办公、经营的，或者未尽房屋修缮义务严重影响办公、经营使用的，承租人有权解除合同。但同时亦明确“在合同签订后10日内不提出异议，视为房屋全部合格，以后不得再提异议”、“验收时双方共同参与，如对房屋、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于3日内提出”。虽然荣明公司存在房屋设施的瑕疵交付、产权办理手续上存在迟延、租赁期间将房屋进行抵押，但金莎酒店在合同订立后即以现状接受房屋进行经营，未及时提出异议并转租获益，故荣明公司的违约行为并未根本导致金莎酒店的合同目的不能实现，属于一般违约，且荣明公司已因其违约行为经法院判决承担了违约责任。相反，合同中对于租金标准、交纳期限均有明确约定，此属合同的主要条款，而金莎酒店长期拖欠巨额租金，构成根本违约，故二审法院依据合同履行情况及双方违约行为的严重程度，认定金莎酒店对合同解除承担主要责任、荣明公司承担次要责任，具有事实依据。 （二）关于损失承担问题。1.直接损失部分。因合同解除的主要责任在金莎酒店，而并非基于荣明公司单方原因导致提前收回房屋，故金莎酒店要求荣明公司全额赔偿其投资款的请求，并不符合合同约定。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”，二审法院按照租赁期内装饰装修残值计算损失，于法有据。因一审法院委托的鉴定机构南京长城资产评估土地房地产估价事务所出具的鉴定意见仅系对金莎酒店的装饰装修的投资进行鉴定，并未考虑折旧问题，亦非残值鉴定。二审中，荣明公司对于残值损失提交了单方委托无锡中天造价师事务所有限公司作出的鉴定意见，该鉴定意见系在一审鉴定意见的基础上进行财务折旧计算处理，鉴定依据、鉴定方式并无不当，金莎酒店并未就残值计算提出相反证据，故该鉴定意见具有合理性，二审法院据此认定残值损失，并酌定由荣明公司承担20%的装修残值，亦为公平合理。2.可得利益部分。因本案系因承租人金莎酒店根本违约的原因致使合同解除，故金莎酒店的该项请求欠缺法律依据，不应支持。3.金莎酒店自行建造的建筑物部分。租赁合同中未约定金莎酒店可以自行建造建筑物及处置问题，金莎酒店私自建造的建筑物是其为满足自身的经营需要，且一审评估机构明确表示无法就此要求进行评估，故金莎酒店的该项主张，本院不予支持。 （三）关于场地租金问题。2003年7月，无锡奕淳房地产开发有限公司（以下简称奕淳公司）获得无锡市苏锡路金城路交叉口东侧，出让面积99435平方米的国有土地使用证。同月14日，奕淳公司与无锡市南长区扬名镇新联村村民委员会（以下简称新联村委）订立合作协议书，将其拍得地块中的28亩土地使用权折合27000000元冲抵给新联村委作为拆迁费用。2005年1月20日，无锡市新联实业总公司与荣明公司订立土地使用权转让协议，将上述28亩中的5亩土地使用权转让给荣明公司，每亩价格100万元。2005年9月15日，无锡市国土资源局南长分局出具证明一份，载明，奕淳公司通过拍卖取得99435平方米土地；该地块的建设正在实施中，故对购买该地块中房产的单位、个人的土地分割登记，包括新联社居委荣明汽配大楼约27亩土地的登记发证，正在办理中。荣明公司于2013年12月30日取得案涉租赁房产所有权证，登记载明房屋总层数6层，所在层数1-5层，建筑面积10027.48平方米，占地面积为2000平方米。2013年12月5日，荣明公司取得无锡市贡湖大道1077号国有土地使用权证，使用权面积为4299.9平方米。而本案租赁合同中明确约定前五年年租金200万元的组成为房屋租金120万元、场地租金80万元，第六年起每年增加2万元。合同价款为合同主要组成部分，金莎酒店对此应当明知，故金莎酒店主张不应计算场地租金，明显不符合当事人合同约定的本意。无锡市南长区人民法院(2011)南商初字第266号民事判决未支持荣明公司就场地租金的诉讼请求的原因系荣明公司当时并未取得土地使用权证，故主张场地租金的依据尚不充分，而并非是基于荣明公司此前未实际交付场地。2013年12月30日荣明公司已经依法取得土地使用权证，故此前作出的(2011)南商初字第266号民事判决所依据的事实在本案诉讼前已经发生变化，金莎酒店应当向荣明公司支付场地租金。况且，无锡市南长区人民法院作出的(2012)南商初字第130号民事判决中也认定荣明公司其时虽然未取得土地使用权证，但场地已经实际交付。该案二审期间，二审法院组织当事人进行了现场勘查，双方当事人均认可场地交付。故金莎酒店的该项请求，不符合本案事实，本院不予支持。 （四）关于占有使用费问题。因发生纠纷后，金莎酒店为保全证据，而继续占有房屋，双方之间未办理交接手续，故金莎酒店应当向荣明公司支付司法鉴定期间的房屋使用费。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回无锡金莎酒店有限公司的再审申请。 审判长 管 波 审判员 马 燕 审判员 许俊梅 二〇一九年四月二日 书记员 刘雪莹