江西省铜鼓县人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0926民初361号原告：徐从花，女，1979年5月17日出生，汉族，铜鼓县人，住铜鼓县。委托诉讼代理人：余爱民，铜鼓县永宁法律服务所法律工作者。被告：江西大顺房地产开发有限公司，住所地：南昌市青云谱江南路东丝塘地段象湖威尼斯花苑10栋，统一社会信用代码：91360100672426813H。法定代表人：程南平，该公司经理。委托诉讼代理人：罗来章，江西剑石律师事务所律师。原告徐从花（以下简称原告）与被告江西大顺房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余爱民、被告的委托诉讼代理人罗来章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告出示华茂中央楼盘及其配套设施的竣工验收文件，如果验收通过，按照约定进行通知，立即交付给原告使用；2.判令被告按照购房合同约定，以原告已付房款为基数，按日万分之五的标准，支付截止至2019年3月20号，其已逾期1480日交付摊位的逾期交付违约金71410元;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原告于2014年2月17日以96500元的一次性付款方式，预购了被告华茂中央1栋49号商品摊位，与被告签订了由其提供并且有我县房产局监制字样与备案的书面合同和被告自行制订的补充协议。其中，该合同第八条约定被告应在2015年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格且符合本合同约定的商品房交付给原告使用，如逾期按日万分之五的标准支付原告逾期交房违约金,但时至今日，被告仍未按约交付，截止至2019年3月20号已逾期交付1480日,故诉至法院，请求判如所请。被告辩称：1.原告的起诉已超过诉讼时效，双方约定交摊位的时间为2015年2月28日前，我们有很多类似的情况，但是那些房主在2017年的时候就已经起诉了我公司，并且法院已经判决了，但是原告没有找到我们主张权利，现在是2019年3月份才来起诉我公司，已经有四年的时间，所以不符合起诉的条件；2.我们不是故意违约的，主要是因为我们的承建商南昌市第一建筑工程有限公司施工到一半时因没有人力、财力跑掉了，这样耽误了一段时间；3.摊位于2017年3月底通知了所有小区的户主，现在大部分户主都已经在装修了，相关的验收手续都在办理中，不存在原告在诉讼中所说的在判决才能交付摊位的情形，我们保证摊位是没有问题的；4.双方签订的合同是铜鼓县房产局制作的格式合同，合同上关于违约的条款按万分之五支付，金额过高显失公平，虽然被告确实是逾期交付摊位了，但不是被告故意造成的，我方虽然逾期交付摊位，但没有给原告造成实际损失，请求法庭根据实际情况公正判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证,根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2014年2月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买铜鼓县华茂中央1栋49号摊位一个，总价96500元。该合同还约定被告应于2015年2月28日前交付摊位且被告应当书面通知买受人办理交付手续。如被告逾期交付，则以原告已付摊位款为基数，按日万分之五的标准支付逾期交房违约金给原告。签约后原告按约交清摊位款96500元，但被告未按约交付摊位。另查明，本案庭审时，被告陈述未书面通知原告收房，但于2017年3月电话通知了原告收房但被告未提供证据证明已电话通知原告收房，原告对此不予认可，提出未接过被告电话或书面的收房通知。本院询问涉案摊位是否已通过相关部门的竣工验收，被告代理人表示不知情，也未提供华茂中央商住楼相应竣工验收备案文件。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，双方应按约履行各自义务。按合同约定，被告应在2015年2月28日前向原告交付摊位，但被告未履行交付义务，应承担违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金”。被告提出逾期交付摊位违约金过高，要求予以调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，因本案原告未提供证据证明其因被告逾期交房造成的损失具体为多少，故本院酌情认定按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算违约金。合同中已明确约定被告逾期交付摊位的起算时间为约定的交付期限次日，故逾期交付摊位的起算时间为2015年3月1日。对逾期交付摊位计算的截止时间，庭审中被告辩称其于2017年3月份就电话通知了原告办理摊位交接手续，但在双方签订的购房合同第十一条明确约定“出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，被告未按合同约定书面通知原告办理交付手续且时至今日也未实际交付摊位，故可按原告要求的截止时间即2019年3月20日进行认定。被告辩称原告起诉超过诉讼时效，但依照合同约定及法律规定，被告通知原告接收摊位，应书面通知并出示相应书证及文件，比如出示楼盘的《竣工备案验收表》，但被告既未书面通知原告接收摊位，也未出示相应书证及文件证明涉案摊位已通过竣工验收具备交付条件，违反合同约定及法律规定，即使在本案诉讼过程中，被告仍未提供前述证据，故被告违约逾期交房处于持续状态，原告现阶段起诉未超过诉讼时效，故本院对被告关于原告起诉超过诉讼时效的辩称不予支持，被告应按合同约定及法律规定，在涉案摊位通过相关部门竣工验收后书面通知原告接收摊位并出示相关的竣工验收文件。最后，关于本案诉讼费，原告按合同约定标准诉请被告支付逾期交付违约金并交纳了相应的诉讼费，其诉请的标准有一定合理之处，只是被告提出逾期违约金过高请求本院予以调整，本院依法酌定调整为按银行同期贷款利率为标准支付违约金，对此原告无法预料且原告在涉诉购房合同履约过程中并无违约之处，没有过错，引起本案纠纷的关键在于被告未出示楼盘竣工验收文件并按合同约定书面通知原告接收摊位，过错在于被告，故本院虽然对原告诉请的逾期交付违约金并未全部支持，但本案诉讼费应由被告全部负担。综上，本案调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告江西大顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内按合同约定的方式通知原告徐从花接收摊位，交付给原告徐从花使用。如该摊位未通过相关部门的竣工验收，则应在相关部门竣工验收合格后由被告江西大顺房地产开发有限公司按合同约定的方式通知原告徐从花接收摊位，交付给原告徐从花使用。二、限被告江西大顺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告徐从花逾期交付摊位的违约金（违约金以96500元为基数，自2015年3月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年3月20日止）；三、驳回原告徐从花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若逾期给付，权利人可在二年内向本院申请执行。案件受理费1585元，由被告江西大顺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。审判员  陈任生二〇一九年四月二十四日法官助理付云平书记员易慕函附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。