山西省原平市人民法院民事判决书（2018）晋0981民初1722号原告：赵华，男，1961年11月26日生，住原平市。委托诉讼代理人：李美兰，山西元昌律师事务所律师。被告：山西成铭房地产经纪有限责任公司（以下简称成铭公司）。住所地：太原市杏花岭区敦化坊街48号1排103室。法定代表人：亢建军，该公司董事长。被告赵泽英，男，1954年5月24日出生，原平市人，住原平市。委托诉讼代理人：赵彩虹，山西诚鸿城律师事务所律师。原告赵华诉被告山西成铭房地产经纪有限责任公司、赵泽英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告赵华及委托诉讼代理人李美兰、被告赵泽英及委托诉讼代理人赵彩虹到庭参加诉讼，被告山西成铭房地产经纪有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。赵华向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法确认原告和被告成铭公司存在房屋买卖合同关系，原告为成铭华苑二单元9层A3房屋的合法所有人，二被告应承担交付原告成铭花苑二单元9层A3房屋的义务。事实与理由：被告成铭公司作为建筑开发商，承建原平市永康北路成铭华苑小区住房，承建过程中，成铭公司法定代表人和实际控制人均涉嫌刑事案件被拘押。原平市委决定由被告赵泽英后续承建成铭华苑小区住房。原告从李某1手中购买成铭公司“成铭华苑二单元9层A3面积95.15平米”的顶账房，2014年7月，原告分两次交付李某1购房款共计26万元，后李晓锋交给原告一张盖有“山西成铭房地产经纪有限责任公司”公章的收据，收据收款时间：2014年7月6日，收款事由为“成铭华苑二单元9层A3面积95.15平米”。原告交款后得知：原告购买的××苑号房已登记在一个叫“刘培田”的人名下，刘培田系成铭公司实际控制人刘志勇的父亲，因种种原因，刘培田自愿放弃成铭华苑二单元9层A3号房屋的所有权。2018年8月，原告、刘培田找到被告赵泽英，一致要求将本案涉案房屋所有人确认为原告，但赵泽英以各种理由搪塞，否认原告为涉案房屋所有人。原告交付购房款至今己四年，二被告一直未交付房屋。原告提供的证据有：购房收据一份、李某1与成铭公司刘志勇、亢建军债权债务协议书一份、原平市人民法院对成铭公司副总财务负责人兰勇生调查笔录一份、刘培田缴纳房款收据三份、忻州市金石房地产开发有限公司与山西成铭经纪责任有限公司关于解决成铭华苑一二期项目有关信访问题的实施方案一份、原平市处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室文件一份。被告山西成铭房地产经纪有限责任公司未到庭、未提供证据。被告赵泽英辩称：一、本案原告所诉的二名被告主体均不适格，二被告与原告之间均不存在买卖合同关系，依法应当驳回原告起诉。原告在起诉状中陈述的部分事实与客观事实不符，原告与被告山西成铭房地产经纪有限责任公司之间并不存在房屋买卖合同关系，原告与赵泽英之间则是不存在任何法律关系。根据原告在起诉状事实与理由部分的陈述，案外人李某1与成铭公司之间存在民间借贷债权债务关系，成铭公司因不能如期偿还李某1借款，曾与其有过以房顶债的合意，但未签署以房顶债协议，也未向李某1交付房屋。李某1收取过原告的房款。依据原告起诉状中的陈述，被告成铭公司及赵泽英与原告之间未发生过任何法律关系，根据合同相对性的原理，原告向山西成铭公司提起诉讼于法无据，理应驳回。赵泽英系忻州市金石房地产开发有限公司与山西成铭房地产经纪责任有限公司的受委托人，系原平市政府确定的成铭华苑后期项目承建负责人，与李某1及本案原告之间无任何法律关系，其所从事的受托行为的法律后果均应由委托人承担。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，赵泽英作为被告的身份、资格、权利义务、权利能力或行为能力不合乎法律规定，没有诉讼主体资格，鉴于赵泽英被告主体不适格，应当依法判决驳回原告的诉讼请求。二、原告诉讼要求确认的是其与成铭公司之间存在买卖合同关系。根据原告所举证据情况来看，首先原告与成铭公司并未达成过房屋买卖的合意，也未签署过房屋买卖合同，成铭公司更未收取过原告的购房款，原告所主张的权利来源于案外人李某1，而李某1既不是本案的被告，也不是第三人，依据客观事实，在上述情况下如果认定成铭公司与原告存在房屋买卖合同关系，无疑与客观事实不符，而成铭公司与李某1之间是否存在真实的债权债务关系，其数额多少，是否存在以房抵债的合意以及以房抵债行为的效力等问题均不在本案审理的范围之内，因此原告的诉讼请求无事实依据，依法应予以驳回。三、假设成铭公司与李某1之间存在以房顶债行为，鉴于以房抵债行为系要物行为，系实践性法律行为，现成铭公司因自身原因不能完成顶债房屋的建设，原平市人民政府基于民生问题考虑，发布了原市联办发（2017）11号《市信访联席会议纪要》，其通过的《关于解决成铭华苑一二期项目有关信访问题的实施方案》第五条第4款明确否定了李某1享有顶债房屋物权，原告赵华作为其后手权利人，更无请求交付顶债房屋之权利。四、赵泽英系忻州市金石房地产开发有限分司与成铭公司的受委托人，原平市政府确定的成铭华苑后期项目承建负责人，在原平市政府指定的工作范围及委托人的委托范围之内从事民事法律行为，原告或者案外人李某12对原平市政府规范性文件有异议，可依据该文件提起行政诉讼，如对成铭公司与忻州市金石房地产开发有限公司受托人代理行为有异议，可向上述二公司提起诉讼，原告起诉赵泽英无事实及法律依据，赵泽英无向原告交付房屋的法定及约定义务。综上所述，赵泽英认为原告所提的诉讼请求缺乏相应事实及法律依据予以支持，请求人民法院在查清事实的基础上依法驳回原告的全部诉讼请求。被告赵泽英提供的证据有：忻州市金石房地产开发有限公司与山西成铭房地产经纪有限责任公司关于解决成铭花苑一二期项目有关信访问题的实施方案一份、原平市处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室文件一份、忻州市金石房地产开发有限公司与山西成铭房地产经纪有限责任公司对赵泽英授权委托书各一份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月22日，被告成铭公司与忻州市金石房地产开发有限公司签订《项目合作协议》。被告成铭公司借用忻州市金石房地产开发有限公司的建筑资质以其名义开发建设原平市永康北路成铭华苑小区。2012年4月1日，经兰勇生介绍，成铭公司的法定代表人亢建军、实际控制人刘志勇向案外人李某1借款三笔合计人民币270万，借款期限2年至2014年3月31日。因成铭公司的法定代表人亢建军、实际控制人刘志勇向案外人李某1未按借款约定偿还借款本息，2014年8月1日，出借人与成铭公司的法定代表人亢建军、实际控制人刘志勇协商后，达成债权债务协议，协议约定：“甲方：李某1。乙方：成铭房地产开发公司亢建军、刘志勇。乙方向甲方借款270万元，至2014年6月30日本息共计300万元整，兹因乙方无法偿还甲方债务，现经甲乙双方协商一致，于8月1日达成以下协议：一、乙方向甲方抵顶奔驰600轿车一辆，折合100万元，归甲方所有。二、乙方向甲方抵顶在建房六套，总面积700平米，车位5个，由甲方自行处理，抵押债务200万元整。（房屋以开出的收据为准）。三、甲方在将抵顶债务的房屋出售完毕之前，如遇到来自乙方或政府方面的原因，致使房屋不能出售，乙方须将抵账房款计息偿付甲方，计息时间从2014年7月1日开始，利率以初始借贷时的标准计取。四，抵顶房星因质量问题，交付使用的时间等原因，引发住房户与开发商之间的民事纠纷，乙方须按同小区和单元住房户对待，承担同等的民事责任，......六、本协议经甲乙双方签字后，即刻生效。”协议写成后，甲方李某1未签名，乙方亢建军、刘志勇签名。在亢建军、刘志勇涉嫌犯罪被拘押后，由山西嘉禾信会计师事务所对成铭公司的财务进行审计所出具的财务报告记载其它应付账款一栏关于向李晓锋借款的期末余额为50万元。经过对成铭公司主管财务的副总兰勇生调查，兰勇生表示财务报告记载的欠李晓锋50万元是减去抵顶给李晓锋房屋和车辆的余额。原告赵华得知成铭公司有顶账房出售，有意购买，经与李某1协商一致，2014年7月，原告分两次交付李某1购房款共计261662元，购买“成铭花苑二单元9层A3面积95.15平米”的顶账房一套，后李晓锋交给原告一张盖有“山西成铭房地产经纪有限责任公司”公章的收据，收据收款时间为：2014年7月6日，收款事由为：“成铭花苑二单元9层A3面积95.15平米”。原告交款后得知：原告购买的××苑号房已登记在一个叫“刘培田”的人名下，经过了解刘培田系成铭公司实际控制人刘志勇的父亲，庭审中，刘培田表示该房屋系其缴纳22000元现金及250000元入股款抵顶购房款购买，看到原告的购房收据后放弃该房屋，认可该房屋属于原告所有。从原告提供的刘培田缴款收据可看出2013年7月15日收款22000元，2014年7月10日收款250000元。2015年5月25日，山西成铭房地产经纪有限责任公司与被告赵泽英、杨春林签订授权委托书一份，委托书载明：“委托人：山西成铭房地产经纪有限责任公司法定代表人：亢建军。委托人：山西成铭房地产经纪有限责任公司股东：亢建军。委托人：山西成铭房地产经纪有限责任公司实际控制人：刘志勇。受托人：赵泽英（又名赵安安)。受托人：杨春林。上述委托人因借用忻州市金石房地产开发有限公司房地产开发资质开发建设原平市永康北路成铭华苑小区项目，现委托赵泽英（赵安安)、杨春林作为代理人，全权负责成铭华苑项目的后续工作，代理权限和范围包括：一、代为实施成铭华苑项目，筹集资金推进工程建设，代表委托人与施工方协商后续施工工作。二、代为清理、确认成铭华苑项目商品房预售情况，代表委托人与购房户协商后续全部工作。三、代为出售剩余商品房，收取购房款，办理商品房销售手续。四、代为收取委托人被诈骗的款项和其他一切应收款项，以上款项收回后只能用于成铭华苑项目的后续工作。五、代理委托人对成铭华苑项目的后续工作进行独立核算，不受其他任何单位和个人的影响，独立完成委托工作。六、代为甄别、确认委托人就成铭华苑项目形成的担保，抵押，抵债等所有对成铭华苑项目房屋设置的各种权利的合法性和有效性。七、代为支配成铭华苑项目后续资金，支付相关项目费用。八、代理委托人与忻州市金石房地产开发有限公司联系，洽谈。办理一切有关手续。九、代为与市政府洽谈办理，并享受所有优惠政策。十、代为行使其他任何与成铭华苑项目有关的各种权利。委托人对上述授权承担一切法律责任，本委托书不可撤销。委托人：山西成铭房地产经纪有限责任公司法定代表人：亢建军（签字捺印）。委托人：山西成铭房地产经纪有限责任公司股东：亢建军（签字捺印）。委托人：山西成铭房地产经纪有限责任公司实际控制人：刘志勇（签字捺印）2015年5月25日”2015年11月19日，忻州市金石房地产开发有限公司与被告赵泽英签订授权委托书一份，委托书载明：“委托人：忻州市金石房地产开发有限公司。法定代表人：杨培林。受托人：赵泽英（又名赵安安)。上述委托人与山西成铭房地产经纪有限责任公司在2018年2月22日签订的《项目合作协议》。位于原平市××路系山西成铭房地产经纪有限责任公司以委托人的名义开发建设，在项目开发建设工程中山西成铭房地产经纪有限责任公司因为客观原因无力继续完成后续的开发建设事宜，现委托赵泽英（起安安）作为代理人全权负责成铭华苑项目的后续开发建设事宜，代理权限和范围包括如下内容：一、山西成铭房地产经纪有限责任公司于2015年5月25日与受托人签署的《授权委托书》，委托人已知悉并同意执行（授权委托内容详见2015年5月25日签署的授权委托书)。二、受托人在接到我公司委托书后必须严格执行2012年2月22日签订的项目合作协议中的各项条款。三、受托人履行该项目操作过程中的一切权利和义务，并承担一切法律责任。四、受托人在办理项目后续手续过程中(包括售房、网签、竣工验收等项目手续）需使用委托人的公章、资质等资料，委托人承诺予以主动配合。本授权委托书自签订之日起生效至本项目完全开发完毕止。委托人：忻州市金石房地产开发有限公司（公章）。法定代表人：杨培林（签字）。2015年11月19日。”被告赵泽英取得授权委托后，即开始负责实施成铭华苑小区后续的开发建设事宜。2017年4月10日，原平市处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室通过了《关于解决成铭华苑一二期项目有关信访问题的实施方案》。该方案载明“为解决原平市成铭华苑一二期项目的后续问题，保护购房户的合法权益，彻底解决民生问题，特制订本方案：一、根据成铭华苑一二期项目目前的实际状况，忻州市金石房地产有限公司及山西成铭房地产经纪有限责任公司全权委托赵泽英（又名赵安安，身份证号：×××）为后续项目承建负责人，由其成立成铭华苑一二期后续工程项目部，全权负责成铭华苑项目的后续建设、收取尾款及其他应收款项，按政府要求解决前期购房业主权利重合纠纷，房屋交付等事宜.后续建设工作从2017年3月30日开始，并确保在2017年10月30日前将房屋交付购房业主。二、同意项目部在2017年4月20日至5月底收取购房尾款，具体收款原则及交房标准如下：（一）按市房管局实测面积为准，公寓楼东面房屋按每平米单价3450元，西面房屋按每平米单价3350元、住宅楼房屋按每平米单价3650元收取购房业主购房款，原已交房款高于上述标准的予以退还或折抵尾款(以上价格含水、暖、电、气配（二）车位价格按每个车位10万元收取，原交款价格高于10万元的，将多交部分退还业主。（三）原售房人承诺的精装修房屋及其他优惠条件等事项，经征得购房户同意后，统一按照普通房屋标准交付。......五、处理同一套房屋存在权属纠纷的基本原则如下：（一）同一套房屋既存在房屋买卖，又存在以物抵债，确定实际购房户为房屋权利人。（二）同一套房屋存在一房二卖或一房多卖的，以交款凭证及收据所载时间先后顺序确认时间在先的购房户为房屋权利人、其他真实的购房户按照本方案规定的标准，在一期项目中予以解决，对于原售房单位与现主张权利人通过篡改交款时间.出具收据时间等方式排斥实际交款在先购房人权利的，本方案不予认可，若有异议，可通过司法渠道维护自己的合法权益。（三）对于存在合理怀疑以及虚假的房屋买卖行为不予认可，若有异议，可通过司法渠道维护自己的合法权益。（四）因民间借贷而形成的以房抵债权和人，对其权利本方案不予维护，若有异议，可通过司法渠道维护自己的合法权益。（五）对于仅持有成铭华范购房收据但无实际交款凭证、无明确购房人信息和无确定房屋信息的，本方案不予认可。若有异议，可通过司法渠道维护自己的合法权益。（六）面向社会公示，在规定时间内向项目部提出权属诉求申请，过期不候。八、不同意本实施方案、不配合项目建设及收款工作的购房户可通过司法维权，但不得在施工过程中违法阻拦施工，如发生有人阻拦施工等影响工程进度行为的，由市政府责成公安等相关部门迅速解决。九、为维护公平，防止其他意外，项目承建负责人赵泽英申请将成铭公司的营业执照、公章等交由相关部门保管。忻州市金石房地产开发有限公司、山西成铭房地产经纪有限责任公司。2017年4月10日”。2018年8月，原告赵华、刘培田找到被告赵泽英，一致要求将本案涉案房屋所有人确认为原告，赵泽英否认原告为涉案房屋所有人。2018年8月，原告另案提起诉讼，请求判决被告李晓锋返还购房款261662元，现该案处于双方庭外和解期间。本院认为，本案的争议焦点是原告赵华与山西成铭房地产经纪有限责任公司之间房屋买卖合同的效力问题。原告赵华与被告成铭公司的房屋买卖合同来源于案外人李某1与成铭公司法定代表人亢建军、和公司实际控制人刘志勇的债权债务转让协议，该转让协议实质是亢建军与刘志勇以被告公司的房屋抵顶案外人李某1的借款，系以房抵债。而以房抵债协议的生效要件之一必须是债权人实际受领抵债的房屋，但本案中案外人李某1在双方债权债务协议上未签字，且债权债务协议中也未明确双方抵顶债务的具体房屋，也未实际受偿占有债权债务协议中房屋，况且在2014年8月1日，案外人李某1与成铭公司的法定代表人亢建军、实际控制人刘志勇协商后达成债权债务协议时，成铭公司已经于2014年7月份已经将涉案房屋出卖给刘培田，故案外人李某1与亢建军、刘志勇的债权债务转让协议未生效。而基于债权债务转让协议，原告赵华与被告成铭公司之间的房屋买卖合同也不成立，未生效。故原告请求确认原告为成铭花苑二单元9层A3号房屋的所有人，请求二被告交付房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告赵华的诉讼请求。案件受理费5216元，由原告赵华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。审 判 长 续瑞君审 判 员 王婵梅人民陪审员 郭永卿 二0一九年四月二日书 记 员 李淑兰