广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0404民初847号原告：珠海市大友物业管理有限公司。法定代表人：李有珊，经理。被告：刘晓伟，男，汉族，1966年2月6日出生。被告：徐丽敏，女，汉族，1968年2月14日出生。原告珠海市大友物业管理有限公司诉被告刘晓伟、徐丽敏物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月23日受理后，依法适用小额速裁程序，于2019年3月19日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人李有珊、被告刘晓伟到庭参加诉讼，被告徐丽敏经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，被告购买了xxxx。原告与富都房产开发有限公司签订了小区物业管理合同，被告也享受了原告的物业管理服务，而被告自2015年4月一直拖欠物业管理费、公共能耗分摊费及相关费用，被告非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经原告多次催缴被告均置之不理。原告据此本院请求判令：1、被告支付2015年4月1日至2017年6月30日的物业管理费（含公共能耗费用）（其中2015年5月、2016年1月及2016年5月已缴纳）3879.7元、滞纳金900.86元；2、诉讼费由被告承担。原告对其诉称提交如下证据材料：1.前期物业服务协议；2.商品房买卖合同；3.收楼确认书、收楼核验结果记录表；4.欠费明细表；5.2017年物业催缴函及快递邮单。被告刘晓伟辩称，1、原告没有做到物业应该做得职责，使业主健康及财产受到很大损失。2、2015年8月4日被告外出有事需要搬很多行李，两部载客电梯全坏了，被告从13楼搬下来差点误了航班。赶上回南天也是两部电梯一起坏，好天气时也经常坏，被告腿痛根本受不了。3、2016年7月24日被告放在楼下的一台脚踏摩托车丢失，当时报给了原告的林经理，至今没有回复。4、被告收到过恐吓短信，说被告管理费和滞纳金一共欠了12000元。5、被告没有收到过2017年7月29日的催缴函，也没有人打电话通知过被告。被告刘晓伟未向本院提交证据。被告徐丽敏未提交答辩意见，也未提交证据。经审理查明，被告刘晓伟、徐丽敏是xxx的业主，该房屋面积为93.27平方米。2013年10月6日，被告徐丽敏签署了《收楼确认书》及《收楼核验结果记录表》。同日，被告徐丽敏与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定：甲方（原告）物业管理服务费、公摊费用开始计算收取的时间是自开发商把商品房交付给乙方（被告）的实际时间之次月起；物业管理费按住宅1.39元/平方米/月收取，乙方应在每月10日前交纳上期物业管理费和公摊费用；公摊费用包括公共设备设施的维护维修费、公共设施设备的水电费、相关保险费等；电梯的费用由该单元所有业主按户数平均分摊；电梯的维修费由该单元所有业主按户数平均摊分；生活垃圾费8元/户/月、可视对讲系统维护费5元/户/月；甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任；乙方违反本协议不按约定的收费标准和时间交纳物业管理费及其它应缴费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金。协议签订后，原告依约提供了物业管理服务，被告自2015年4月1日起，除缴纳了2015年5月、2016年1月及2016年5月的物业管理费、垃圾清理费、水、电费分摊费之外，其余的相关费用一直未缴纳。被告每月的物业管理服务费为129.53元（共欠费24个月）、每月垃圾清理费8元（共欠费24个月）、每月分摊水电费各不相同，2017年3月产生分摊电梯维修费20.31元。从2015年4月至2017年6月30日，被告拖欠物业管理费、垃圾清理费、水、电费分摊费、分摊电梯维修费合计3879.7元。被告认为原告管理不善，据此拒缴纳上述费用。原告向被告邮寄了催缴函，催缴函载明被告欠原告相关费用共计3879.7元，收件人为刘晓伟、徐，邮寄地址为xxxx，即被告现居住的房屋。被告称其该段时间在外旅游，未收到该份催缴函。本院认为，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定被告须于收房之次月起交纳物业管理费，该协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。双方应履行合同约定，原告按照约定已向被告提供物业管理服务，被告理应依约交纳相关费用。关于物业管理服务费及公摊费用。双方在协议中已约定了收费标准，亦约定被告应在每月10日前交纳上期物业管理费和公摊费用，被告在2015年4月至2017年6月30日期间拖欠物业管理费、垃圾清理费、水、电费分摊费、电梯维修费合计3879.7元，已经超过了约定的缴纳期限，被告应予缴纳。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。原告已向被告邮寄了《催缴函》，载明的地址、收件人为被告及被告的住处，被告抗辩其未收到，本院不予采信。原告通过《催缴函》等形式向被告催收，现予起诉，符合法律规定，本院予以支持，被告应向原告支付2015年4月至2017年6月30日期间拖欠物业管理费、垃圾清理费、水、电费分摊费、电梯维修费合计3879.7元。对于被告辩称因为原告的管理存在疏漏，故拒绝交纳费用的意见。双方协议中已经约定：甲方（原告）违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任。由于被告抗辩意见并未提交充分证据予以证明，如果原告确存在管理不善的问题，被告有权要求改正或循他径予以解决，不能以此为由拒绝交纳物业管理费等。故对被告的抗辩意见，本院不予支持，其理应履行交纳相关费用的义务。关于违约金。参照广东省高级人民法院《关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条的规定，当事人约定的违约金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十，业主可依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少，迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额的基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。本案中，原告主张违约金按每日3‰计算，过分高于其损失，本院酌情予以调整为按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算。至于违约金计算日期，则按被告每月应当缴交的数额，在次月应缴纳物业管理费及公摊费之次日即每月11日至实际缴清之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第四十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告刘晓伟、徐丽敏于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市大友物业管理有限公司缴交2015年4月1日至2017年6月30日期间拖欠的物业管理服务费、垃圾清理费、电梯维修费及水、电费分摊费共计3879.7元；二、被告刘晓伟、徐丽敏于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市大友物业管理有限公司支付逾期缴纳2015年4月1日至2017年6月30日期间拖欠的物业管理服务费、垃圾清理费、电梯维修费及水、电费分摊费的违约金（以2015年4月起每月所拖欠金额为基数，从下一个月11日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止，详见附表）；三、驳回原告珠海市大友物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用小额速裁程序审理受理费减半收取为25元，由被告刘晓伟、徐丽敏负担。本判决为终审判决。审判员  陈立涛二〇一九年四月二十二日法官助理吕扬扬书记员张志锋