上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初21820号原告：陈赞，男，1980年11月27日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：江新，上海霖昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宁，上海霖昂律师事务所律师。被告：孙向阳，男，1968年3月20日出生，汉族，住上海市徐汇区。第三人：毛少霞，女，1970年8月29日出生，汉族，户籍地浙江省平阳县麻步镇菜场街XXX号。第三人：林天纯，男，1966年2月6日出生，汉族，户籍地浙江省平阳县麻步镇菜场街XXX号。第三人委托诉讼代理人：许宏伟，北京国舜律师事务所律师。原告陈赞与被告孙向阳、第三人毛少霞、林天纯案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月9日立案后依法适用普通程序，于2019年1月28日公开开庭进行了审理。原告陈赞的委托诉讼代理人江新及李宁、被告孙向阳、第三人毛少霞、林天纯的委托诉讼代理人许宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈赞向本院提出诉讼请求：要求停止对上海市黄浦区毛家园路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的执行。事实和理由：涉案房屋的登记产权人为本案第三人毛少霞，毛少霞已经于2015年1月7日通过二手房买卖的方式，与陈赞签订《房屋买卖合同》，陈赞已经超额支付全部房款，并自2015年1月7日入住涉案房屋至今。目前涉案房屋的实际所有权人应为陈赞，而非登记产权人毛少霞。2015年7月3日，上海市徐汇区人民法院(以下简称徐汇法院)基于毛少霞、林天纯对本案被告孙向阳的债务，对涉案房屋进行了查封。2018年7月3日，陈赞依据相关法律及司法解释，并依据已生效的原首封上海市浦东新区人民法院(以下简称浦东法院)(2017)沪0115执异1036号执行裁定书向徐汇法院提出异议申请。徐汇法院经审理，以陈赞不具备购房资格及涉案房屋未能过户系陈赞自身原因所致为由，于2018年7月30日作出(2018)沪0104执异119号执行裁定书，驳回了陈赞的异议请求。陈赞不服该裁定，故提起本案执行异议之诉。陈赞认为，其购买涉案房屋的行为，完全符合司法解释所述构成要求，应予以终止对涉案房屋的执行。理由如下：陈赞是否具备购房资格属于实体问题，不应在执行异议程序中予以确认。涉案房屋没有过户并非陈赞自身原因导致，而是法院查封在先，导致客观过户不能，与陈赞是否具备购房资格没有关系。民事诉讼证明标准为证据优势标准，不同于行政诉讼的高度盖然性和刑事诉讼的排除一切合理怀疑。法院审理案件的依据应是法律而非政策，政策的制定出于行政管理和社会调控的需要，并不都是与法律规定、法律精神和法律原则相吻合，故法院裁判民事案件不能受政策影响。徐汇法院以陈赞不具备购房资格为由驳回陈赞的异议申请属于依据政策判案，显属适用法律错误。浦东法院的裁定已经生效，未经审判监督程序不得推翻，具有法律约束力。徐汇法院与浦东法院同属基层法院，却置浦东法院已经生效的裁定认定的事实和理由于不顾，实质是推翻了或撤销了前述生效裁定。综上，陈赞已在徐汇法院查封之前与毛少霞签署合法有效的买卖合同，并在查封之前实际合法占有了涉案房屋，并按照合同约定支付了部分价款，剩余价款已按照人民法院的要求交付执行。陈赞在整个购房过程中系善意无过错方，且原首封浦东法院已裁定解封。徐汇法院以陈赞不具备购房资格为由驳回陈赞原异议申请，属于适用法律错误，故望判如诉请。孙向阳辩称，不同意陈赞的诉讼请求。本案与浦东法院执行异议案件并非同一执行案件，不是相同的当事人，且本案基于全新的证据材料，浦东法院审查过程中均未涉及本案证据。在时间上，浦东法院解除查封后，本案才成为正式查封，是浦东法院执行异议之后发生的全新执行行为，属于新的法律关系，不受浦东法院裁定的约束。陈赞在购房时并无购房资格，不是善意购买人。能否阻却执行的关键在于是否善意购买，房屋限购的规定是在政策还是法律均不重要。恶意规避国家关于房地产政策的规定，在没有购房资格的前提下购房，不能认定为善意购买人。毛少霞2009年购房时的总价为1,376万元，契税42万元，经过五年房价上涨后，陈赞以1,350万元的价格买入，比之前的买入价还低，实际价格低于市场价格50余万元，根据正常人的常识判断，除了恶意串通没有别的理由。陈赞首付款的支付时间早于签订房屋买卖合同的时间，部分支付方式是以代付的税费转为首付款，付款次数太多，抵押权的涤除方式等方面均有违常理。陈赞向黄浦法院交付款项的行为是代为清偿，并非法律规定的按照法院的要求交付执行。毛少霞和林天纯述称，对陈赞的诉讼请求不发表意见，但需陈述两点，第一，根据陈赞和毛少霞、林天纯签署的房地产买卖合同的约定，截止到现在，陈赞尚有购房款10,307.87元没有支付。第二，陈赞和毛少霞、林天纯签署房屋买卖合同时，陈赞确认在上海市没有办理居住证，签完合同后在当年3月3日才办理。经审查查明，2015年1月7日，毛少霞与陈赞签订上海市房地产买卖合同，约定陈赞购买系争房屋，价款1,350万元，交易中所有税费由陈赞承担。毛少霞于2015年2月10日前腾出系争房屋并通知陈赞进行验收交接。双方在2017年2月10日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。系争房屋现有剩余的中国建设银行上海市分行(以下简称“建行上海分行”)的贷款10,164,667.13元，由陈赞于2015年1月8日起开始承担还款手续。陈赞于2015年1月7日前支付毛少霞2,486,000元，剩余房款849,332.878元，以税务退税的方式支付给毛少霞，该笔款项若退还至陈赞账户，陈赞需要再支付给毛少霞。双方签订的上述上海市房地产买卖合同“特别告知(二)”处明确记载：“1、买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定……《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》(沪房管规范市[2013]11号)第一条规定：非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从‘能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上’调整为‘能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上’……”自2015年1月8日起，系争房屋剩余的贷款10,164,667.13元由陈赞承担还款，陈赞在2015年1月至4月间代毛少霞支付系争房屋贷款186,000元。陈赞在合同签订前通过银行转账向毛少霞支付房款2,486,000元(包括现金2万元)，并通过税务退税支付毛少霞839,025元。陈赞及其家人自2015年1月7日起入住系争房屋居住使用至今，并支付了系争房屋的物业费、水电费等。另查明，2015年4月30日，系争房屋被浦东法院查封，执行案号为(2016)沪0115执1335号。后又被徐汇法院及上海市黄浦区人民法院(以下简称黄浦法院)轮候查封。黄浦法院在审理(2015)浦民五(商)初字第8651号案中，第八顺位轮候查封系争房屋，该案后续执行案号为(2016)沪0101执1316号，申请执行人为中国建设银行股份有限公司上海第二支行(以下简称“建行二支行”)，黄浦法院在执行该案中，于2016年4月18日以建行二支行为系争房屋的抵押权人为由，向浦东法院出具商请移送执行函，要求将系争房屋处置权移送该院。浦东法院于2016年5月30日出具移送执行函，将系争房屋处置权移送至黄浦法院。2016年6月陈赞将10,691,111.27元汇入黄浦法院，后建行上海分行涤除设定在系争房屋的抵押权。2016年9月19日，陈赞向黄浦法院提出执行异议，请求中止对系争房屋的执行，经审查，黄浦法院支持了陈赞的异议请求，中止对系争房屋的执行。建行二支行不服，提起执行异议之诉，黄浦法院判决驳回了建行二支行的诉讼请求。建行二支行提起上诉，上海市第二中级人民法院(以下简称“二中院”)认为，在执行过程中，被执行财产上存在多个查封措施的，应当由查封在先的人民法院负责处分。陈赞对执行标的主张足以排除执行实体权利，应当向执行法院提出。故黄浦法院在处分系争房屋过程中所涉异议审查事项仍应由浦东法院负责。基于此，二中院裁定撤销黄浦法院的异议执行裁定书及民事判决书。2017年12月21日，陈赞向浦东法院提出执行异议，要求中止对系争房屋的执行，浦东法院经审查，支持了陈赞的异议请求。浦东法院随后解除了对系争房屋的查封。再查明，孙向阳与林天纯、毛少霞民间借贷纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理后，当天出具(2015)徐民一(民)初字第3984号民事调解书，载明：一、林天纯、毛少霞于2015年6月25日前共同返还孙向阳借款4,000,000元，并支付利息867,397.26元，共计4,867,397.26元；二、案件受理费11,435元，由林天纯、毛少霞共同负担。后因林天纯、毛少霞未履行该民事调解书确定的义务，孙向阳于2015年6月26日向本院申请强制执行，案号为(2015)徐执字第3127号。执行期间，本院于2015年7月3日依法轮候查封了系争房屋。目前本院对系争房屋为第一顺位查封，系争房屋亦不存在抵押。上海市公安局黄浦分局小东门派出所出具的证明记载，陈赞居住证建卡日期为2015年3月3日。陈赞提供的2016年12月起参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况表记载，上海小臣商贸有限公司为陈赞缴纳了2016年12月至2018年10月的养老保险，截止至2018年10月，陈赞累计缴费月数为47个月。毛少霞和林天纯表示当时与陈赞约定2017年过户，是因为签合同的时候陈赞没有购房资格，需要居住证满2年才能过户，双方的买卖合同上特别告知(二)有关于限售的相关规定告知。陈赞表示不认可毛少霞和林天纯的陈述，当时是因为资金问题才约定两年后过户，其不清楚在涉案房屋于2015年7月3日被徐汇法院查封时自己是否具有购房资格。上述事实，有当事人陈述、买卖合同、付款凭证及收据、居住证明、民事裁定书、不动产权属登记簿、代管款通知及收据、参保人员城镇职工基本养老保险缴费情况、庭审笔录等证据证明，本院予以确认。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，要求解除查封，应当符合法律规定的情形。陈赞表示涉案房屋没有过户并非其自身原因导致，但陈赞系非本市户籍人员，其家庭在沪购买住房应当符合相关条件。现有证据并不能证明陈赞在与毛少霞、林天纯签订上海市房地产买卖合同时或在2015年7月3日本院依法查封系争房屋时已经具备购房资格。毛少霞和林天纯亦确认当时与陈赞约定两年后过户是因为签合同的时候陈赞没有购房资格。因此，在本院查封系争房屋时，系争房屋未能过户系陈赞自身原因所致，故其诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回陈赞的诉讼请求。案件受理费102,800元，由陈赞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪海燕审 判 员  蒋凤莲人民陪审员  张 敬二〇一九年四月二十二日书 记 员  顾祎君附：相关法律条文一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。