广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0605执异163号 异议人（案外人）：王立华，女，1970年11月3日出生，汉族，住吉林省长春市。 委托代理人：郭洪霞，广东荆紫律师事务所律师。 委托代理人：陈嘉祺，广东安南律师事务所律师。 原告：瑞华建设集团有限公司，住所地：广东省广州市天河区科华街73号1号楼自编201房，统一社会信用代码91440000774017121T。 法定代表人：郑耀华，总经理。 委托代理人：徐玉发，广东邦南律师事务所律师。 被告：禾乐合众置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇和众路3号禾粤尚德居二层123号商铺（住所申报），统一社会信用代码914406000767499157。 法定代表人：张开宇，执行董事。 本院在审理（2018）粤0605民初24668号案，即原告瑞华建设集团有限公司（以下简称“瑞华公司”）与被告禾乐合众置业有限公司（以下简称“禾乐合众公司”）建设工程合同纠纷一案中，本院根据原告的财产保全申请，对被告禾乐合众公司名下的位于广东省佛山市南海区狮xxxx房（以下简称“涉案房屋”）等财产采取了保全措施。案外人王立华提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人王立华称，请求：1.解除对异议人购买的涉案房屋的查封；2.裁定同意禾乐合众公司提供等额担保物作为解除查封的置换物。事实与理由：目前，禾乐合众公司有民事诉讼案件作为被告在法院审理，因案件原告申请财产保全，法院查封了登记在禾乐合众公司名下的大量房产、商铺等。对于涉案房屋，异议人已于查封前购买，可提供购房资料证明，未来得及办理过户手续即被查封，产权实属于异议人。现涉案房屋被法院查封，影响办理过户，更影响异议人对房产的正常交易行为。根据民事诉讼法第一百零四条规定，财产纠纷案件，被申请人提供担保的，人民法院应当裁定解除保全。现获悉禾乐合众公司愿意提供与被查封金额等额的不动产用以置换解封被查封的房产，请求法院依法支持异议人的申请事项，尽快解除对涉案房屋的查封措施。 原告瑞华公司答辩称，请求驳回异议人的异议。原告依法申请财产保全，法院查封禾乐合众公司名下包括涉案房屋在内的房产，于法有据。异议人提交的《商品房买卖合同（现售）》于2018年12月26日签订，但没有进行网签和备案，法院可依法查封涉案房屋。异议人的损失可通过诉讼程序追索。禾乐合众公司已于2019年3月向法院提出查封异议申请，法院已于2019年4月11日作出（2019）粤0605执异118号执行裁定驳回异议人的异议。现禾乐合众公司已提出复议。 被告禾乐合众公司答辩称，确认异议人提交的全部证据材料，在涉案房屋查封之前，异议人与禾乐合众公司已签订认购协议书或商品房买卖合同，在办理过户手续之前，涉案房屋被查封。在禾乐合众公司已提供足额担保物[担保物的信息可在（2019）粤0605执异118号案中核查]的情况下，法院应当尽快解封。 本院查明，本院在审理原告瑞华公司与被告禾乐合众公司建设工程合同纠纷一案过程中，原告瑞华公司向本院提出财产保全申请，本院经审查于2018年12月12日作出（2018）粤0605民初24668号民事裁定，裁定冻结禾乐合众公司的银行存款人民币11426780.66元或查封、扣押其相应价值的财产。据此，本院于2018年12月27日向佛山市南海区国土城建和水务局发送协助执行通知书，请其协助查封禾乐合众公司（曾用名：广东禾粤合众房地产开发有限公司）名下包括涉案房屋在内的不动产等。本院于2018年12月27日查封包括位于广东省佛山市南海区xxxx房[权利证号：粤（2017）佛南不动产权第006xxxx号]即涉案房屋在内的房产。 另查明，涉案房屋于2017年3月22日办理登记，权利人为广东禾粤合众房地产开发有限公司，权利类型为商品房首次登记确权清单，权利证号为：粤（2017）佛南不动产权第006xxxx号，房屋建筑面积为93.77平方米。 又查，禾乐合众公司已就包括涉案房屋在内的保全标的物申请置换，本院经审查已于2019年4月11日作出（2019）粤0605执异118号执行裁定，裁定驳回禾乐合众公司的异议。禾乐合众公司不服该裁定，已提起复议。 听证中，异议人陈述购买涉案房屋的具体过程为，异议人与禾乐合众公司于2018年1月就涉案房屋签订了购房合同，并于同年1月17日以银行转账的方式支付了全部购房款366641元。因异议人遗失前述购房合同（该合同无法提交），同时考虑到该购房合同不那么正式，所以，异议人与禾乐合众公司于2018年12月又签订了《（广东省）商品房认购书》、《商品房买卖合同（现售）》，用于办理房屋买卖合同备案及过户登记。异议人陈述虽2018年1月已签订购房合同并支付全部价款，但直至2018年12月才办理过户的原因是，异议人长期在长春工作，只能在年底或年初才有空到佛山办理过户手续，异议人原计划在2019年1月办理过户并接收房屋。但听说佛山购房入户政策发生变化，所以，异议人于2018年12月过来办理过户，但发现房屋已被法院查封。考虑到房屋暂时无法办理过户，而接收房屋后业主须交纳物业管理费等费用，异议人就未办理正式的收楼手续。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。即同时满足上述四个条件的情况下，买受人的权利能够排除执行。本案中，按异议人所主张，异议人已于2018年1月与禾乐合众公司就涉案房屋签订了书面买卖合同，并于2018年1月17日支付全部价款，但未办理过户手续，原因是异议人长期在长春工作，只有年底或年初才有时间过来办理过户，至2018年12月去办理过户时发现房屋已被查封。异议人考虑到房屋暂时无法办理过户，而收楼后须交纳物业管理费等费用，就没有办理正式的收楼手续。即在本院查封涉案房屋之前，异议人尚未合法占有该房屋。同时，按异议人主张支付全部款项的时间2018年1月17日，但至本院在2018年12月27日查封涉案房屋，异议人在将近一年的时间内仍未办理过户手续。对此，异议人提出因长期在外工作导致延迟办理过户的理由，并不能证明非因自身原因未能办理过户登记。异议人所主张并不符合前述司法解释规定的能够排除执行的情形。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买卖人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。即同时满足前述规定的上述三个条件的情况下，买受人的权利能够排除执行。该条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，是指买受人在被执行房屋所在地长期居住，而在同一地点其名下无其他能够用于居住的房屋。但异议人户籍地址为吉林省，异议人在本案中也陈述其长期在长春工作，即使是办过房屋过户手续也只能到年底或年初才有时间到佛山，即异议人并非在涉案房屋所在地长期居住，该房屋不是用于异议人居住，即不符合前述司法解释第（二）项规定的情形，本院不予支持。综上，本院对异议人提交的证据的真实性和有效性不作实质审查。异议人以此为由所提出的异议不能成立。 异议人提出禾乐合众公司愿意提供与被查封金额等额的不动产用以置换解封被查封的房产，请求支持禾乐合众公司的置换申请的意见，异议人并非适格的主体，且禾乐合众公司已向本院提出，本院已审查驳回禾乐合众公司的异议，现禾乐合众公司已提起复议。因此，对异议人的该项异议，本院不予审查。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条规定，裁定如下： 驳回异议人王立华的异议。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。 审判长  植少佳 审判员  黄馨栗 审判员  李 娟 二〇一九年四月二十九日 书记员  潘倩琪 书记员  赖泽欣