安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终1632号上诉人（原审被告）：邓波，男，1970年8月26日出生，汉族，住安徽省泗县。委托诉讼代理人：李翔，安徽大森律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐新，安徽大森律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：合肥香街商业经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市庐阳区金寨路女人街节约巷43号2层。法定代表人：罗志铜，总经理。委托诉讼代理人：孙婉莹，安徽协利律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳养生，安徽协利律师事务所律师。上诉人邓波因与被上诉人合肥香街商业经营管理有限公司（以下简称香街公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2018）皖0103民初7415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邓波上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判邓波不支付香街公司租金及占有使用费62500元、物业费12600元、违约金10000元。事实与理由：案涉房屋严重漏雨无法使用，香街公司未予维修。后香街公司未告知邓波即擅自更换门锁，致邓波无法进入承租屋，香街公司违约，邓波无违约行为。一审判决以邓波未搬离房屋内物品为由，认定邓波2018年10月16日庭审时表示放弃屋内物品之日为房屋返还日，属于认定事实错误，原判结果错误。香街公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。邓波的上诉主张无证据证明，邓波未按时支付租金、物业费，构成违约，香街公司有权解除合同并要求租金、违约金。香街公司向一审法院起诉请求：1.解除香街商业公司与邓波于2016年10月19日签订的《房屋租赁合同》；2.邓波支付房租25000元（自2018年5月15日暂计至2018年7月15日，并继续计算至邓波实际返还房屋之日止）；3.邓波支付物业费5040元（自2018年5月15日暂计至2018年7月15日，并继续计算实际返还房屋之日止）；4.邓波支付延迟履行利息1539元（以截至2018年7月15日的逾期款项30040元为基数，自2018年4月15日暂计至2018年7月30日，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，截至款清之日止）；5.邓波支付装修免租期租金10274元（自2016年10月20日至2016年11月14日）；6.邓波支付违约金75000元（按第二年租赁年度租金的50%计算）；7.邓波承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月19日，香街公司（出租方、甲方）、邓波（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同载明：甲方将位于合肥市香街5号楼三楼南侧房屋出租给乙方作为员工宿舍使用，房屋建筑面积为504平方米；租赁期限自2016年10月20日至2026年11月14日（包含装修期）；2016年11月15日至2017年11月14日的年租金为15万元，前两年租金不变，之后每两年递增5%；租金按六个月为一个支付期，提前一个月一次性全额支付下一支付期租金；乙方支付甲方履约保证金2.5万元，如乙方无违约情形，在乙方按期腾空、返还房屋，并办理完毕电信、网络等相关迁出、变更手续，结清相关费用后，甲方在30日内无息退还；乙方认可的物业服务费为每月每平方5元，物业服务费支付按合同约定面积自房屋交付之日起计算，支付期按租赁房屋租金支付期执行，与租金一并支付，首期应缴物业费为15120元；合同解除后，乙方应在解除后15天内，完成装修、装饰部分自行拆除搬出全部自有物品，乙方超过7日仍未撤场，乙方同意房屋内的物品、设施、装修、装饰等归甲方所有，出租方有权进行处分，收益归出租方所有；乙方支付装修保证金1万元，装修完毕，经甲方检验合格并确认没有造成伤害后15日内无息退还；合同第13.2条约定乙方不按时支付或不足额支付租金、物业服务费超过15日的，甲方有权解除合同；因乙方违反合同13.2条约定导致合同解除的，履约保证金不予退还，乙方还应向甲方支付该租赁年度50%的租金作为违约金；如因乙方违约导致合同解除的，乙方应按装修免租期所在租赁年度的月租金向甲方全额支付装修免租期的租金；租赁期限内，乙方逾期支付租金、物业服务费的，每日按照未付款项的千分之五支付滞纳金等。合同签订后，邓波依约支付了2016年11月15日至2018年5月14日期间的租金，其中1万装修保证金已用于抵付上述期间的租金。因邓波未能于2018年4月15日前支付下半年度租金及物业服务费，香街公司于2018年4月28日向邓波邮寄《催收租金、物业管理费等通知书》，催收下半年度租金及物业费。2018年5月19日，香街公司向邓波邮寄《解除租赁合同通知书》，通知解除租赁合同，催缴免租期租金8333元及违约金7.5万元，并要求邓波15天内搬出租赁房屋办理交房手续，租金计算至搬出之日。该通知书因邓波拒收于2018年5月22日退回。此后，邓波未将房屋内的物品搬离。一审庭审中，双方认可租赁合同于2018年5月22日解除，邓波于庭审当日即2018年10月16日明确表态放弃房屋内的物品。一审法院认为，香街公司与邓波签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。邓波逾期支付租金及物业费已超出15日，香街公司有权依据合同约定主张解除《房屋租赁合同》，庭审中双方均认可《房屋租赁合同》已于2018年5月22日解除，予以确认。邓波一直未搬离房屋内的物品，至庭审之日即2018年10月16日才明确作出放弃房屋内物品的意思表示，故确认租赁房屋于2018年10月16日交还香街公司。邓波抗辩2018年4月23日后因房屋漏雨及香街公司更换门锁无法使用租赁房屋，未能提供证据予以证明，不予采信，邓波应当依约支付2018年5月15日至合同解除前的租金、物业费，并按照合同约定的标准支付解除后至2018年10月16日的占有使用费、物业费，以上租金及占有使用费合计62500元，物业费合计12600元。合同约定的履约保证金不予退还、按租赁年度50%的租金支付违约金、支付装修免租期租金、每日按照未付款项的千分之五支付滞纳金，均系承租人违约责任的约定，鉴于邓波逾期支付租金和物业费导致合同提前解除，给香街公司造成的损失包括逾期付款利息和空置期的租金损失，而合同约定的违约责任过高，故综合考量实际损失，酌定邓波支付违约金35000元，扣除邓波已支付的履约保证金25000元，邓波还应支付香街公司违约金10000元。香街公司主张的其他违约责任，不再予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认合肥香街商业经营管理有限公司与邓波之间的《房屋租赁合同》于2018年5月22日解除；二、邓波于判决生效之日起十日内支付合肥香街商业经营管理有限公司租金及占有使用费62500元、物业费12600元；三、邓波于判决生效之日起十日内支付合肥香街商业经营管理有限公司违约金10000元；四、驳回合肥香街商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理减半收取计1359元，由合肥香街商业经营管理有限公司负担893元，邓波负担466元。二审期间，邓波围绕上诉请求向本院提交照片、通话录音、证人证言，以证明房屋严重漏水；香街公司质证不认可前述证据的真实、合法、关联性及证明目的。对一审认定、双方当事人无争议事实，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，邓波主张承租房屋存在严重漏水情况，不能居住使用，但所举证据不足以证明所主张事实，本院不予采信。邓波亦未提交充分、有效证据证明何时将房屋交还香街公司，故邓波应承担举证不能的法律后果。一审法院以2018年10月16日邓波作出放弃房屋内物品的意思表示作为房屋交还之日，并据此判决邓波支付相关费用及承担相应违约责任，并无不当，本院予以确认。综上，邓波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1927元，由邓波负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  马枫蔷二〇一九年四月二十四日书记员  罗 晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。