山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁02民初792号 原告（申请执行人）：青岛华东葡萄酿酒有限公司，住所地青岛市崂山区李沙路北侧。 法定代表人：魏华磊，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：黄锡亭，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙国瑞，山东文康律师事务所实习律师。 被告（案外人）：孙茂山，男，1955年10月20日出生，汉族，住青岛市市**，103户。 委托诉讼代理人：侯明高，男，1957年11月16日出生，青岛市南湛山法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：青岛中天嘉合置业有限公司，住所地青岛市即墨市温泉镇通泉路**。 法定代表人：张明善，董事长。 委托诉讼代理人：栾亚红，山东文鼎律师事务所律师。 原告青岛华东葡萄酿酒有限公司（以下简称华东酿酒公司）与被告孙茂山、被告青岛中天嘉合置业有限公司（以下简称中天嘉合公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案受理后。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华东酿酒公司的委托诉讼代理人黄锡亭、孙国瑞，被告孙茂山及委托诉讼代理人侯明高，被告中天嘉合公司的委托诉讼代理人栾亚红，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华东酿酒公司向本院提出诉讼请求：1、准许执行中天嘉合公司名下位于青岛市即墨区温泉镇大田路2888号芭东和园公寓1号楼1单元201户房产；2、本案诉讼费由对方负担。事实和理由：本案应当适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。孙茂山不符合该条规定，孙茂山提供的住所为青岛市市**户，可见孙茂山购买涉案房屋并非为了居住，涉案房屋不是孙茂山名下唯一房产，因此，不符合二十九条排除执行的条件。即使适用该规定的二十八条排除执行，孙茂山提交的证据不能证明其已经支付全部房款并合法占有房屋，且其对未办理过户手续具有自身过错，也不符合二十八条排除执行的条件。 孙茂山辩称：1、孙茂山在原告查封房屋之前，于2013年与中天嘉合公司签订了商品房住房合同；2、合同签订后，孙茂山支付了全部的购房款；3、孙茂山在该房屋实际居住；4、根据合同双方本应该在规定的时间内办理产权登记，由于中天嘉合公司的原因导致涉案房屋迟迟不能办理过户手续，未过户不是因为孙茂山的原因。原告的起诉没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求，维护孙茂山的合法权益。 被告中天嘉合公司辩称：意见与孙茂山一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下： 证据一：房屋产权登记表两份与孙茂山身份证复印件一份。证明除涉案房产外孙茂山名下有另外两处房屋。孙茂山的住址为青岛市市南区户而并非涉案房产，涉案不是其用于居住的唯一房产。证据二：孙茂山在执行异议程序中提交的中天嘉合公司与孙茂山签订的《青岛市商品房预售合同》以及房屋交接书复印件。证明预售合同第三十二条约定，孙茂山与中天嘉合公司应在合同生效之日起30日内向房地产登记机构申请预购商品房预告登记，第十四条的约定，孙茂山与中天嘉合公司应在《房屋交接书》签订之日起240日内办理过户手续、申请房产证，孙茂山在2013年12月3日就与中天嘉合公司签订了商品房预售合同和房屋交接书，但直到法院于2015年11月19日查封涉案房屋之前，孙茂山一直未办理涉案房屋的过户手续，也未向中天嘉合公司提出过任何主张，故孙茂山对于房屋没有办理过户登记具有过错。证据三：（2015）青金商初字第338号民事判决书、（2015）青金商初字第338号民事裁定书、（2015）青金商初字第338-1号协助执行通知书、送达回证、（2016）鲁02执870号执行裁定书，证明涉案房屋查封时间为2015年11月19日，首封人为华东酿酒公司。证据四：青岛青房建安集团集团有限公司《执行异议书（解封）》、2018年12月21日、2019年3月19日（2018）鲁02民初1657至1661号《法庭审理笔录》、（2018）鲁民终1549号民事判决书，证明青岛青房建安集团有限公司于2018年3月1日向青岛市中级人民法院提出执行异议，主张就11处房产其与中天公司于2015年10月2日签订了预售合同并支付了全部购房款，双方办理了房屋交接后青房建安一直占有房屋居住至今，请求法院解除案涉房屋查封。中天公司作为被执行人就前述11套房屋房屋先后为青房建安及林立中、崔先发等案外人重复出具了房屋预售合同及入住资料。在2019年3月19日庭审过程中，青房建安当庭承认：“青房建安公司与中天嘉合公司的房屋买卖合同是在提执行异议之前补签的，只是为了提执行异议所用。”在何筱娜、华东酿酒公司案外人执行异议之诉案二审程序中经山东高院审核，“何筱娜提交的证据存在诸多瑕疵：一是其在执行程序中先提交了落款日期为2016年11月7日的《芭东和园业主手册》、《芭东和园入住资料汇编》（内含《前期物业服务协议》、《房屋交接书》、《芭东和园公寓社区品质告知书》、《芭东和园验房表》等）证据后，又在本案中提交了落款日期为2014年9月7日的上述证据。”说明在华东酿酒公司与中天嘉合公司的系列执行异议之诉案件中，中天嘉合公司多次配合案外人伪造、倒签、重签买卖协议及交房材料阻碍执行。本案中两被告中天嘉合公司与孙茂山属于利益共同体。据以主张排除执行的证据资料具有倒签、伪造的高度盖然性，其相关证据资料的真实性、合法性均不足采信。 孙茂山质证认为,证据一、二的真实性均没有异议，孙茂山的身份证信息是单位所分的房屋，不是涉案房屋。执行异议复议规定第二十八条并没有规定案外人名下有几套房屋作为排除标准。孙茂山在2013年购买房屋及交接手续，办理房屋登记的手续是双方的行为，孙茂山不能办理过户手续是因为开发商的原因，具体什么原因不清楚。孙茂山曾多次找开发商办理过户手续。证据三：对查封时间无异议。证据四：与孙茂山排除执行案件无关，不予质证。 中天嘉合公司质证认为：证据一、二的质证意见同孙茂山，涉案房屋交付之后，虽然孙茂山多次要求办理产权登记，因中天嘉合公司工作人员调动导致办理手续相关事宜搁置，后因涉案房屋被华东酿酒公司申请查封，无法办理产权登记。证据三：真实性及证明事项均无异议。证据四：1、该组证据与本案没有关联性，2、青房建安公司的案件仍在审理中，青房建安所涉及的案情与本次开庭案件情况均不相同，且其称补签合同的行为，中天嘉合公司并不知情，也并未参与。本案所涉房屋查封之前，中天嘉合公司均与业主签订真实有效的买卖合同，并将房屋交付给业主使用。华东酿酒公司提及的何筱娜案件，存在特殊性，何筱娜购买的系样板间，中天嘉合公司于查封之前，将房屋交付给何筱娜之后，又何筱娜从手中返租，于2016年将返租到期后的样板间交换给何筱娜，该案与本案之间不存在任何的关联性及相似性，且何筱娜案以及青房建安公司的案件当中，关于案件的真实情况，中天嘉合公司已进行了明确说明。 被告孙茂山提交如下证据：证据一：2011年4月27日孙伟然签订的《芭东和园芭东会会员暂行章程》一份。证明孙伟然对涉案房屋享有优先认购权，并将前期交纳的会员费作为后期认购款。证据二：2013年12月3日孙伟然与孙茂山向开发商中天嘉合置业有限公司（下同）出具的更名审批表一份及孙伟然出生证明一份。证明涉案房屋由孙伟然变更为孙茂山，其二人为父子关系，经开发商审批通过。证据三：2013年12月3日孙茂山与开发商签订的《青岛市商品房预售合同》《商品房预售合同补充协议》各一份。证明孙茂山所购涉案房屋真实，有效，合法，并已实际缴纳了全部购房款。证据四：开发商向孙茂山送达的《交房通知书》一份。证明涉案房屋于2013年12月3日由开发商通知孙茂山办理房屋交接手续。证据五：芭东和园业主手册及芭东和园入住资料汇编各一份（内含《承诺书》《前期物业服务协议》《房屋交接书》《芭东和园公寓社区品质维护告知书》《芭东和园验房表》等）。证明2013年12月3日，孙茂山与物业公司签订协议，约定业主相关事宜，并于同日办理涉案房屋交接手续。证据六：孙茂山所付房款系银行转帐凭证，证明涉案房屋在查封前孙茂山就已经全额支付购房款。证据七：购房款收据一份。证明开发商已收到孙茂山全部购房款。证据八：房屋维修基金收据及补面积差款收据各一份，证明孙茂山为涉案房屋办理产权证，应开发商要求，补交房屋面积差款及房屋维修基金。2013年11月9日其中一笔36万元交给了中天嘉合公司，其中包含房屋维修基金。证据九：芭东物业公司出具的物业服务费收据及发票，证明孙茂山作为涉案房屋的所有权人自2013年12月3日房屋交接后实际占有、使用并按时交纳物业费。证据十：天然气开通、缴费、充值记录，证明孙茂山在2013年就申请了开通了天然气，一直正常使用涉案房屋。 华东酿酒公司质证认为，证据一：形式上真实性予以认可，但对其提交证据内容的真实性无法确认，不能证明孙茂山的证明事项。证据二：出生证明的真实性予以认可，对于更名审批表的真实性无法确认。证据三：真实性不予认可，案涉房屋合同的实际签订日期，应当通过鉴定进行确定。证据四：证据真实性不予认可，不能证明案涉房屋的实际交接时间。证据五：真实性不予认可，鉴于芭东和园与中天嘉合公司存在关联关系，以及在其他案件当中，补签材料的相关事实，芭东和园单方出具资料的真实性均不认可。证据六：真实性无异议，对证明事项有异议，不能证明孙茂山向中天嘉合公司支付了案涉房屋的购房款。其中110万元的明细清单显示的对方帐号，看不出交易对方是谁。该帐号为22×××79，但合同约定的付款帐号为38×××24。在2013年11月9日的付款也看不出交易对方是谁，而且数额也与总房款数不一致。证据七：真实性不予认可。证据八：真实性不予认可，其中关于补面积差的收款凭证，孙茂山没有提供银行的交易流水，而且案涉购房合同约定，应待测绘最终面积之后，进行最终的房款结算。孙茂山并没有提供案涉房屋已经具备了房款结算的条件，因此，对该份证据的真实性不予认可。房屋维修基金，应当由行政部门出具的相应收据。证据九：真实性不予认可，不能证明孙茂山的证明目的。证据十：真实性予以认可，对证明事项有异议，通过明细表不能证明是孙茂山开通的天然气，而且缴费记录显示从2016年10月份才开始有充值记录，说明孙茂山是在案涉房屋查封之后才开始缴费，不能证明其在查封之前即合法占有该房屋。 中天嘉合公司质证认为，证据一至四真实性及证明事实均无异议。证据五：中天嘉合公司系独立的法人，与其他公司不存在任何关联关系。证据六：对于华东酿酒公司提出异议的帐号22×××79，系我公司的POS机的号码。合同约定的38×××24的帐户，系可以通过转帐方式转入的帐户，两者不冲突，孙茂山的房款中天嘉合公司均已收到，上次庭审已经提交了房款已进入公司帐户的证据，况且中天嘉合公司作为开发商，如未收到业主的房款，不能将房屋进行交付。证据七：对证据真实性及证明事项均无异议。证据八：涉案小区在内的多套房屋，应业主要求中天嘉合公司直接从业主手中收取维修基金及相关收费，由中天嘉合公司代业主交纳，该事实与其他案件中的陈述及案情相互佐证。证据九：证据真实性与证明事项均无异议。证据十：业主的有线电视、天然气、水电等开通以及缴费，均由业主自行办理，中天嘉合公司不代办该类业务，该组证据充分证明涉案房屋已于查封之前交付给孙茂山使用，且根据常理，业主只有使用该房屋时，方开通天然气，开通时应燃气公司的要求，将帐户中存入一定款项作为预付款使用。 中天嘉合公司提交收款明细一宗，证明孙茂山就涉案房屋所有购房款已于查封之前向中天嘉合公司支付完毕，中天嘉合公司也已收悉。华东酿酒公司质证认为，证据真实性无法确认，证明事项有异议，pos签购单只有签字，没有付款人的信息，且签字并非孙茂山而是孙伟然，不能证明孙茂山支付的款项，另外，pos签购单显示的金额总计为2936676.63元，与房屋价款不一致，也不能证明支付的价款为购房款。孙茂山质证认为：真实性与证明内容均没有异议。出现差额是因为当时购买两个车位，共30万，后打折是29万。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年3月18日，华东酿酒公司与中天嘉合公司借贷纠纷一案审结，本院（2015）青金商初字第338号民事判决书判决：被告青岛中天嘉合置业有限公司于判决生效之日起10日内偿还原告青岛华东葡萄酿酒有限公司借款本金人民币1.15亿元、借款期内利息人民币1431.5万元及逾期违约金。该案诉讼审理期间，根据华东酿酒公司申请本院作出（2015）青金商初字第338号民事裁定书，裁定查封了中天嘉合公司所有的位于即墨市的房产，其中包括涉案房产，查封期限自2015年11月19日至2018年11月18日。 （2015）青金商初字第338号民事判决书发生法律效力后，因中天嘉合公司未履行相应义务，华东酿酒公司向本院申请强制执行，本院依法立案执行，执行案号为（2016）鲁02执870号。 在（2016）鲁02执870号案执行过程中，孙茂山向本院执行庭提出书面异议，本院执行庭经审查认为，在申请执行人申请查封之前，案外人孙茂山与被执行人签订涉案房屋的《商品房预售合同》且足额支付了购房款，并已实际占有，没有证明证明涉案房产未办理过户登记系案外人存在过错。因此，案外人孙茂山对涉案房产主张权利能够排除本案执行。本院作出（2018）鲁02执异42号执行裁定书，裁定：中止对位于即墨市温泉镇大田路2888号的芭东和园公寓1号楼1单元201户房产的执行。华东酿酒公司不服该裁定，提起申请执行人执行异议之诉，即为本案。 经查，孙茂山提交的证据显示，孙茂山与孙伟然为父子关系。2011年4月27日，孙伟然签订《芭东和园芭东会会员暂行章程》一份，该章程中载明孙伟然对涉案房屋享有优先认购权，并将前期交纳的会员费作为后期认购款。2013年12月3日，孙伟然与孙茂山向中天嘉合公司申请更名，将涉案房屋的购房人由孙伟然变更为孙茂山。2013年12月3日，孙茂山与中天嘉合公司签订《青岛市商品房预售合同》、《商品房预售合同补充协议》各一份，合同与协议约定孙茂山购买涉案房屋，中天嘉合公司与孙茂山均认可购房款全部支付。2013年12月3日中天嘉合公司通知孙茂山办理房屋交接手续证据，并向孙茂山交付房屋。芭东物业公司出具的物业服务费收据及发票、天然气开通、缴费、充值记录，显示孙茂山自2013年12月3日开始缴纳物业、水电等费用。 另查明，涉案房屋查封时间为2015年11月19日，根据中天嘉合公司的陈述，涉案房屋查封之前存在抵押，抵押到期时间为2014年6月26日，但对于具体解除抵押的时间，中天嘉合公司未能查明。中天嘉合公司还陈述，因公司资金存在问题，导致开不出税务发票，无法配合购房人办理产权手续。 上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述及提交的证据在案佐证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在本案中，孙茂山提交的《青岛市商品房预售合同》及《商品房预售合同补充协议》可以证明，其在涉案房屋查封之前已经与中天嘉合公司签订了合法有效的买卖合同；物业费及水电费等其他费用的收据，可以证明孙茂山在涉案房屋查封之前已合法占有了涉案房屋；孙茂山提交的银行转款明细及收款收据，能够证明孙茂山已经在查封前支付了涉案房屋的全部价款；根据中天嘉合公司的陈述，由于其资金问题不能开具税务发票导致不能配合业主办理产权，且涉案房屋先存在抵押，后又司法查封，客观上存在无法办理产权登记的情况，因此，孙茂山未能办理产权过户应非其自身原因造成。 对于华东酿酒公司提出孙茂山排除执行的依据，应当依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条排除执行的问题，本院认为，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与二十九条对抗执行的条件和对抗不同债权人的效力并非完全相同，但开发商开发的商品房亦属于不动产的范畴，因此，虽然孙茂山购买的房屋为开发商开发的商品房，其作为不动产权利人，有权选择适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条一般不动产物权期待权排除执行或第二十九条消费者物权期待权排除执行。根据前述审查，其选择适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行，符合法律规定的要件，可以排除执行，本院对其主张予以支持。 综上所述，华东酿酒公司的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下： 驳回原告青岛华东葡萄酿酒有限公司的诉讼请求。 案件受理费27925元，由青岛华东葡萄酿酒有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  綦晓声 审判员  龙 骞 审判员  王 楷 二〇一九年四月十日 书记员  张 旭 书记员  阚玉龙