湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初853号原告：谭雄彬，男，1984年9月5日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：管玺，湖南晟和律师事务所律师。委托诉讼代理人：关珊珊，湖南晟和律师事务所律师。被告：湖南富基置业有限公司，住所地湖南省长沙市望城区普瑞大道二段**。法定代表人：王洪辉。委托诉讼代理人：刘琪，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：康丽娟，女，系该公司员工。第三人：中国工商银行股份有限公司宁乡支行，住，住所地湖南省宁乡市二环西路嘉诚花园**/div>负责人：何峰，行长。委托诉讼代理人：石琳，女，该行员工。原告谭雄彬与被告湖南富基置业有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司宁乡支行商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭雄彬及其委托诉讼代理人管玺、关珊珊，被告湖南富基置业有限公司的委托诉讼代理人康丽娟，第三人中国工商银行股份有限公司宁乡支行的委托诉讼代理人石琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭雄彬向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》(合同编号20170049201);2、判令被告返还购房款923731元、资金占用期间利息84324.74元(其中首付款283731元自2017年5月27日起算,按揭贷款640000元自2017年8月22起算,均暂计至2019年1月25日,后续利息按年利率6%的标准继续计算至实际清偿之日止,见附表一);3、判令被告返还代收费470元,并支付资金占用期间利息47.63元(自2017年5月27日起算,暂计至2019年1月25日,后续利息按年利率6%的标准继续计算至实际清偿之日止,见附表一);4、判令被告赔偿原告损失包括物业维修资金16976元、服务费8000元、物业费2716元、契税13196.16元、预存电费100元、原告已付按揭贷款利息43873.99元(贷款利息暂计至2019年1月22日，后续按揭贷款利息以贷款银行账单为准，继续计算至实际清偿之日止,见附表二)、并赔偿以物业维修资金为基数的利息损失1113.22元(自2017年9月15日起算,暂计至2019年1月25日,后续利息损失按同期银行同类贷款利率继续计算至实际清偿之日止,见附表一);5、判令被告支付违约金3140.68元(暂计至2019年1月25日，后续计算至商品房买卖合同解除之日止,见附表三);以上四项合计1097982.38元;6、判令被告赔偿原告房屋贷款提前还款补偿金（具体数据以原告提前还款审批通过之日的贷款银行数据为准);7、判令本案诉讼费及其他与诉讼相关的费用由被告承担。事实与理由:原告于2017年7月27日与被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》(合同编号20170049201),以银行按揭方式购买位于长沙市望城区普瑞大道二段888号第77-78栋1单元201号房屋。后原告与中国工商银行股份有限公司宁乡支行签订《个人购房借款/担保合同》(编号:借字湘行宁乡支行2017-1552),贷款本金总额640000元,期限为30年,还款方式为按月等额本金还款。原告支付全部购房款及契税、物业维修资金等相关款项后,被告未按约进行商品房买卖合同网上登记备案手续,现原告已不具备长沙市限购地区现役军人购房资格,导致原被告双方商品房买卖合同已无法继续履行,合同目的无法实现。原告为维护自身合法权益,特向贵院提起民事诉讼，望判如所请。被告湖南富基置业有限公司辩称，一、答辩人与原告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》合法有效，无法办理合同备案系原告自身原因造成。1.2017年5月27日，原告认购答辩人开发的富基世纪公园77-78幢1单元201号房屋，又于2017年7月27日签订了编号为20170049201《长沙市望城区商品房买卖合同》，买卖合同系双方真实意思表示，经双方签字盖章，合法有效。买卖合同签订后，原告向答辩人支付了首期房款283731元，同时，通过向中国工商银行股份有限公司宁乡支行(以下简称“工商银行”)申请按揭贷款640000元用于支付剩余房款，该笔贷款已于2017年8月22日由工商银行放款。2018月10月30日，答辩人依约向原告交付了上述房屋，同日，原告也办妥了收楼手续。2、关于原告的购房资格，鉴于原告系现役军人的特殊身份，根据2017年5月20日执行的长住建发[2017]71号《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，以及2017年6月1日执行的长沙市房屋交易管理中心《关于执行长沙市商品住房限购政策的相关规定》中关于现役军人的户籍认定明确规定:“现役军人服役地、入伍前户籍地、入伍地在长沙的，参照本市户籍家庭政策执行。”但本案原告在签约时隐瞒了其服役地、入伍前户籍地、入伍地均不在长沙的事实，因此，原告认购时即不具备购房资格，导致答辩人无法顺利完成网签合同备案。在此情况下，答辩人为了保证交易稳定性，仍一直积极与相关政府部门进行沟通。在答辩人的努力下，政府部门要求原告进一步补充材料以进行审核，合同继续履行的可能性仍然存在，答辩人也及时将政府部门反馈需补充的资料情况如实向原告转达，原告于2018年11月18日向答辩人提供《证明》一份，但因该份《证明》落款公章不符合政府部门的要求，答辩人已如实向原告反馈，并将政府部门提出落款公章需为“政治工作处”的要求告知原告。截至本案开庭当日，原告并未再向答辩人补充任何资料。综上所述，原告所购房屋未办理备案的原因确系原告自身不具备购房资格问题且不配合提供备案所需资料导致，并非因答辩人的原因，原告主张解除买卖合同无事实和法律依据。二、原告无权要求答辩人返还购房款、维修资金、契税和承担资金占用利息等任何违约责任。1、本案确实属于原告自身不具备购房资格且不配合提供备案所需资料的原因导致其所购房屋未能通过政府相关部门的资格审查和办理网签合同备案登记，所有的违约责任均应由原告自行承担，原告无权向答辩人主张返还购房款和资金占用期间利息损失、违约金、代收费，已付按揭贷款利息等费用。2、关于原告主张返还的契税、维修资金。从原告提供的税收缴款书和湖南省物业专项维修资金专用收据来看，收取原告契税和维修资金的政府部门分别是望城区地方税务局和长沙市望城区物业维修资金管理单位，并非本案的答辩人，且据了解，即使合同解除，退还契税和维修资金均退至原告账户内，据此，原告是无权向答辩人主张退还契税和维修资金。3、关于原告主张的服务费。从原告提供的收据来看，收取原告8000元服务费的是湖南房江湖信息科技有限公司，并非本案的答辩人，此费用与本案无关，原告无权向答辩人主张退还此费用。4、关于原告主张的物业费和电费。原告按照合同约定办理收楼手续，向物业公司支付物业费和电费，是与物业公司之间发生的物业服务关系。原告系享受物业服务而支出的物业费，电费也因原告实际使用而产生，而答辩人并未收取原告的物业费和电费，原告是无权向答辩人主张此费用损失。5.买卖合同第二十条第四款明确约定:“如因买受人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记，双方同意按下列第2项处理:出卖人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，买受人按日向出卖人每日按已付房款的0.01‰支付违约金。”据此，因原告自身原因导致无法及时办理备案的情况下，原告应该承担违约责任，而非答辩人承担责任，原告主张解除买卖合同和违约金、损失均无事实、合同依据。三、原告无权向答辩人主张房屋贷款提前还款补偿金。原告所购房屋现并未提前还款，未实际产生提前还款补偿金，原告也未提供证据予以证明，答辩人对于尚未发生的费用，是无须承担的。四、本案答辩人无任何违约事实，本案的诉讼费用不应由答辩人承担，应由原告自行承担。综上，原告的诉讼请求既无事实依据也没有法律依据，请求人民法院依法驳回其诉讼请求，维护答辩人的合法权益。第三人中国工商银行股份有限公司宁乡支行没有意见陈述。当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。原告向本院提交了如下证据：证据1、置业计划书、认购书、POS单、收据，拟证明原告预付8000元服务费、后抵房款3万元的事实；原告支付房屋定金10000元的事实；证据2、商品房买卖合同，拟证明原被告之间存在有效的买卖合同法律关系；被告应履行在原告付清所有房款或已取得按揭银行审批通过之日起180天内向长沙市望城区房屋登记机构办理合同备案及预告登记手续义务；违约金的计算方式（参照合同第十页第二十条第二款第二项）；证据3、POS单、收据及发票，拟证明原告如约向被告支付购房款、代收费、契税、物业专项维修金、物业费（2018.11.1-2.19.10.31）及预存电费的事实；证据4、个人购房借款合同及银行交易流水，拟证明原告已办理房屋贷款手续的事实；贷款银行于2017年8月22日发放房屋按揭贷款64万元的事实；原告现已还贷本息74096.25元的事实（截止至2018年1月22日）；证据5、证明，拟证明原告在望城区不动产登记中心无房屋所有权登记记录的事实；证据6、情况说明，拟证明原告未在长沙市望城区房屋产权交易中心办理涉案房屋预购商品房交易合同备案业务的事实；证据7、证明、聊天记录、快递运单详情及查询截图，拟证明原告在2017年3-5月向被告首次提交购房合同备案需要的相关证明文件的事实；被告未及时向房屋管理部门提交证明文件而导致相关证明文件过期，原告又于2018年11月重新提交的事实。被告向本院提交了如下证据：证据1、长沙市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知[长政办函（2017）38号]，拟证明自2017年3月18日起，长沙市望城区确定为限购区域的事实；证据2、关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知[长住建发（2017）71号]，拟证明2017年5月20日起，长沙市购房政策进一步收紧，原告认购涉案房屋之时并不具有合格的购房资格的事实；证据3、证明、公章，拟证明原告系现役军人的身份，按照购房政策其不具有长沙市购房资格的事实及被告在与住保局沟通过程中对原告提交的书面证明需提供政治处公章的反馈，已如实向原告告知。第三人中国工商银行股份有限公司宁乡支行没有向本院提交证据。本院对原告提交的证据认证如下，原告提交的证据内容真实，来源合法，除不能直接证明违约金为3140.68元外，其余均可达到其证明目的，本院予以认定。本院对被告提交的证据认证如下，被告提交的证据内容真实，来源合法，但其关联性或证明目的本院不予认定。本院经审理认定事实如下：2017年5月19日，原告向被告支付购房定金10000元。当日，原告按被告提供的《置业计划书》在被告售楼部刷卡支付8000元的服务费（湖南房江湖信息科技有限公司出具收据）折抵30000元，房屋折后总价923731元，首期付款283731元，贷款7成640000元。2017年5月27日，原告谭雄彬认购被告湖南富基置业有限公司开发的富基世纪公园77-78幢1单元201号房屋，并与被告签订编号为：0000210的《富基·世纪公园楼宇认购书》，当日，原告在被告售楼部分三次刷卡向被告共支付274201元，该款项为首付款273731元（定金10000元除外）与代付款470元之和。原告于2017年7月27日与被告签订《长沙市望城区商品房买卖合同》(合同编号20170049201)。第一条、项目基本情况。出卖人经批准，在望国用2010第006号地块上建设商品房，项目名称为世纪公园，规划用途为商住。出卖人以出让方式取得位于长沙市望城区普瑞大道二段88S8号编号为望国用2010第006号土地使用权证，土地使用权面积为386084.26㎡，使用权起始日期为2010年01月05日，其中住宅用地终止日期为2080年01月03日，其他用地终止日期为2050年01月03日。买受人购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为2017－0049，批准机关为长沙市望城区房屋产权管理局。买受人购买的房屋为现房。第二条、买受人所购商品房的基本情况。该商品房所在楼栋主体建筑结构为框剪，建筑层数32层，其中地上32层，地下，地下**人购买的商品房为坐落于长沙市望城区普瑞大道二段888号第77－78栋［幢］01[单元］二［层］201号房屋（地址（地址最终以房屋所有权登记的地址为准平面图及位置图见附件一），规划用途为住宅。该商品房1（1、合同约定2、产权登记）建筑面积141.47㎡，其中套内建筑面积111.46㎡，共用部位与共用房屋分推建筑面积30.01㎡（面积最终以产权登记的面积为准。该商品房共用部位及设施具体约定见附件二）。该商品房层高为3.00米。第二十条、产权登记的约定。买受人购买的商品房为预售商品房的，出卖人应自买受人付清所有房款或已取得按揭银行（公积金中心）审批通过之日起180日内向长沙市望城区房屋登记机构办理合同备案；若设定了在建建筑物抵押权登记，出卖人应于买受人付清所有房款或已取得按揭银行（公积金中心）审批通过之日起180日内（该时限不能长于办理合同备案的时限）和抵押权人申请办理抵押权注销登记；买卖双方应于买受人付清所有房款或已取得按揭银行（公积金中心）审批通过之日起180日内（与合同备案的时间相同）向长沙市望城区房屋登记机构申请办理预告登记。出卖人没有按约定申请预购商品房预告登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任，且买受人可单方向房屋登记机构申请，并应按规定提交申请材料；若设定了在建建筑物抵押权登记，应当先办理抵押权注销登记。在商品房交付使用后365个工作日内，将该幢商品房申请初始登记。取得栋产权证后540个工作日内申请办理买受人的不动产权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，双方同意按下列第2项处理：1．买受人解除合同的，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起日内，将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房价款的／‰支付违约金。2．买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日／止，出卖人每日按已付房款的0.01‰支付违约金。2017年9月15日，原告缴纳房屋买卖契税13196.16元，物业专项维修资金16976元，2018年11月8日，原告向湖南温馨物业管理有限公司支付物业费2716元，并交付预存电费100元。原告因以银行按揭方式购买位于长沙市望城区普瑞大道二段888号第77-78栋1单元201号房屋，原告与中国工商银行股份有限公司宁乡支行签订《个人购房借款/担保合同》(编号:借字湘行宁乡支行2017-1552),贷款本金总额640000元,期限为30年,还款方式为按月等额本金还款。2017年8月22日，第三人向原告发放房贷640000元，截至2019年1月22日，原告已还贷款74096.25元（其中本金30222.26元，利息43873.99元）。2018年11月，原告谭雄彬办理了收房手续。2018年11月15日，湖南富基置业有限公司向中国人民解放军九五一二〇部队出具《证明》：玆有贵部军官谭雄彬，军官证号码：军字第0266202号，身份证号码：4305211984********，于2017年3月下旬至5月期间向我公司上交了贵部有关其婚姻状况、工资收入和同意其在湖南省长沙市购房的证明，并于2017年5月19日在我公司交纳了购买富基世纪公园77栋201房的定金，2017年5月27日交纳了全部首付款，事后办理完按揭贷款交清全部房款签订了购房合同，现因办理购房合同备案需要相关证明文件，然而去年的证明已过期需要重新证明。2019年1月30日，长沙市望城区房屋产权交易中心向湖南晟和律师事务所回复《关于谭雄彬商品房购房情况的说明》：“贵所查询申请我中心已收悉，经查询我区商品房业务系统，截止2019年1月30日11时，无当事人：谭雄彬（身份证号4305211984********）商品房网签合同有效签约记录，未在我中心办理预购商品房交易合同备案业务。”原告谭雄彬按被告湖南富基置业有限公司要求提供相关资料，得到被告方认可后，所购房屋仍未办理备案，原告数次催促被告湖南富基置业有限公司为其办理房屋备案手续，并称实在办不了购房备案，就及时通知办理退房，被告方销售人员答应后，但关于此问题，被告一直没有及时回复原告。原告谭雄彬于2019年1月28日向本院提起诉讼，并提出前述诉求。本案在审理过程中，原告与第三人已当庭达成合意，解除买卖合同时，房贷提前偿还。本院认为，原、被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据原被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》第二十条规定：买受人购买的商品房为预售商品房的，出卖人应自买受人付清所有房款或已取得按揭银行（公积金中心）审批通过之日起180日内向长沙市望城区房屋登记机构办理合同备案，但被告至今未依约为原告办妥合同备案登记，也及时回复原告不能办理房屋备案登记，致使原告购买该房屋的合同目的无法实现，被告构成违约，原告主张解除与被告签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》(合同编号20170049201)，本院予以支持。合同解除后，被告返还购房款923731元，并支付资金占用期间的利息。因原告与第三人已当庭达成合意，解除买卖合同时，房贷提前偿还。故，被告应将原告已付房贷及利息支付给原告，后续未付房贷本金及利息等直接支付第三人。被告向原告收取代收费用470元，原告要求返还，并支付利息，本院予以支持。因被告违约，原告因订立合同而支出的物业维修资金16976元及利息损失、服务费8000元、物业费2716元、契税13196.16元、预存电费100元、被告应于赔偿。关于利息的问题。一、原告主张被告应向其支付贷款640000元自2017年8月22起算至2019年1月25日止的利息，又主张被告应向其支付已付按揭贷款640000元的利息43873.99元，存在重复计算利息损失，本院不予支持。二、关于应付利息标准，原告主张的按年利率6%的标准计算，本院核定均按同期银行同类贷款利率计算。原告主张被告支付违约金3140.68元(暂计至2019年1月25日，后续计算至商品房买卖合同解除之日止,按房屋总金额日0.01‰的标准)，原、被告签订的买卖合同只约定了出现该情形时，买受人选择合同致使买受人未能如期办理房屋登记时，买受人选择不解除时违约金的计算方法（每日按已付房款的0．01‰支付违约金），没有约定因出卖人责任合同解除时违约金的计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为的未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本院认为，原告请求被告支付的违约金明显低于参照上述标准计算的违约金，本院予以支持。原告主张被告赔偿房屋贷款提前还款补偿金，本院已明确因提前还贷，后续贷款偿还概由被告负责，本院没有必要再支持原告该项诉求。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第二十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告谭雄彬与被告湖南富基置业有限公司签订的合同编号为20170049201号的《长沙市望城区商品房买卖合同》；二、被告湖南富基置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告谭雄彬已付的银行贷款本金30222.26元、利息43873.99元，并返还原告谭雄彬首付款283731元及代收费用470元的利息（应返还的首付款及代收费用的利息均按中国人民银行同期同类贷款利率标准从2017年5月27日计算至资金实际返还之日止），被告湖南富基置业有限公司于本判决生效后十日内向第三人中国工商银行股份有限公司宁乡支行支付原告谭雄彬未付贷款本金609777.74元（640000元-30222.26元）及利息等；三、被告湖南富基置业有限公司应于本判决生效后十日内赔偿原告谭雄彬支付的物业维修资金16976元、服务费8000元、物业费2716元、契税13196.16元、预存电费100元，并支付物业维修资金16976元的利息（利息均按中国人民银行同期同类贷款利率标准从2017年9月15日计算至资金实际返还之日止）；四、被告湖南富基置业有限公司应于本判决生效后十日内向原告谭雄彬支付违约金3140.68元(暂计至2019年1月25日，后续计算至商品房买卖合同解除之日止,按房屋总金额日0.01‰的标准)；五、原告谭雄彬在收到被告湖南富基置业有限公司的各项应付款项后十日内退还被告湖南富基置业有限公司坐落于长沙市望城区普瑞大道二段888号第77－78栋［幢］01[单元］二［层］201号房屋；六、驳回原告谭雄彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7341元，由被告湖南富基置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  刘典闳二〇一九年四月十八日代理书记员  黄 宇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为的未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。