四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初11232号 原告：成都信凯实业有限公司，住所地：四川省成都市青羊区苏坡中路**。 法定代表人：潘子翔。 委托诉讼代理人：李勇，男，1972年10月25日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：罗敏，女，1993年1月13日出生，汉族，住四川省荣县。系公司员工，一般代理。 被告：周雨涵，女，1987年2月23日出生，汉族，住成都市青羊区。 被告：胡有，男，1984年3月18日出生，汉族，住四川省邛崃市。 原告成都信凯实业有限公司（以下简称信凯实业）与被告周雨涵、胡有商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月13日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告信凯实业的委托诉讼代理人李勇、罗敏，被告周雨涵到庭参加诉讼，被告胡有经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。 原告信凯实业向本院提出以下诉讼请求：1.确认原告发出的《解除合同通知书》合法有效；2.判令二被告向原告支付因其根本性违约导致《商品房买卖合同》解除的违约金共计266128.6元（按总房价款的20%计算）；3.判令二被告限期到成都市房管局办理涉诉房屋的《商品房买卖合同》之合同备案撤销手续（备案号：1848903），并将房屋交还给原告；4.判令二被告承担本案诉讼费、担保费，诉讼保全保险费5000元（诉讼保全保险费实际产生费用2200元）；5.判令从二被告已支付的房价款中直接品迭扣除原告为其承担连带保证责任的款项1009612.46元、并扣除本案解除合同违约金、诉讼费、保全费和执行费等。事实及理由：原告与二被告于2013年4月3日签订了《商品房买卖合同》及附件，二被告购买了原告开发的“凯德风尚”14栋4单元1501号房屋，房屋建筑面积165.91平方米，房屋总价为1330643元，二被告支付了首付款540643元，余款790000元向中国农业银行成华支行申请按揭贷款支付，该按揭贷款由原告为二被告提供了阶段性连带保证责任。合同签订后，原告按约履行了合同约定的义务，但二被告却未按约履行归还银行按揭贷款之义务，导致原告被中国农业银行成华支行诉讼追索。2016年10月14日原告被成都市金牛区人民法院依法判决对二被告的债务本息、罚息及复利、违约金等承担连带清偿责任。该判决生效后，因二被告拒绝履行判决，成都市金牛区人民法院于2018年7月17日强制执行从原告银行账户扣划了1009612.46元用于归还银行的贷款本息、罚息及违约金等。在此之前，原告数次友好催告二被告履行还款义务，但二被告均拒不履行。故请求法院判如所请。 被告周雨涵辩称，认可信凯实业的全部诉讼请求。 被告胡有未提交证据也未陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人提交的证据及陈述，本院查明以下事实： 2013年4月3日，信凯实业（出卖人）与周雨涵、胡有（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：周雨涵、胡有购买凯德·风尚14幢4单元15层1501号房屋（备案登记为成都市青羊区成飞大道南段199号14栋4单元15层1501号房屋），总价款1330643元；付款方式为贷款，首期支付购房总价款的40%，剩余部分60%的房款即790000元买受人自行以向银行（或公积金中心）申请按揭贷款的方式至迟于2013年7月2日前支付给出卖人；若出卖人为买受人的按揭贷款提供了连带责任保证的，因买受人违约未向银行履行按月归还贷款义务致出卖人受到银行追索或导致承担连带保证责任的，买受人应于收到出卖人要求追偿担保款项的书面催告通知后7日内将出卖人因履行其承担担保责任所遭受的全部损失（包括代垫款项、罚息、违约金等）一次性支付出卖人。逾期未支付的，如出卖人未交付房屋，出卖人在上述催告期满即有权单方解除合同，买受人除应全部支付出卖人代为承担保证责任的所有金额和费用外（包括不限于代垫费用、诉讼费、律师费等催收费用），还应向出卖人支付总房款20%的解除合同违约金。如出卖人已交付了房屋，买受人除应承担立即归还出卖人代为承担的上述款项外，出卖人有权就买受人给其造成的全部经济损失依法进行追偿。 2013年6月8日，中国农业银行股份有限公司成都成华支行（以下简称农行成华支行）与周雨涵、胡有、信凯实业签订《个人购房担保借款合同》，约定周雨涵、胡有向农行成华支行借款790000元用于购房，信凯实业承担阶段性保证担保责任。 上述合同签订后，农行成华支行于2013年7月1日向周雨涵、胡有发放贷款790000元。因周雨涵、胡有未按期归还贷款本息，农行成华支行起诉至成都市金牛区人民法院。成都市金牛区人民法院于2016年10月14日作出（2016）川0105民初2963号民事判决书，判决周雨涵、胡有向农行成华支行归还借款本金757319.24元及利息、罚息、复利，信凯实业就上述债务承担连带清偿责任。该判决生效后执行过程中，信凯实业履行了保证责任，被扣划贷款本息、罚息、复利及执行费共计1009612.46元。 2018年7月26日，信凯实业向周雨涵、胡有发出《限期还款通知书》，要求其二人于收到通知之日起5日内至迟于2018年7月31日立即付清被金牛区人民法院强制扣款的1009612.46元及资金利息，若在上述期限内未履行还款义务，信凯实业将立即解除《商品房买卖合同》并收回房屋。 2018年8月6日，信凯实业向周雨涵、胡有发出《解除通知书》，内容为解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件，并要求周雨涵、胡有支付总房价20%的解除合同违约金、交还房屋。上述函件于2018年8月7日签收。 另查明，信凯实业为本案支付了诉讼保全保险费2200元。 本院认为，信凯实业与周雨涵、胡有签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均为合法有效。周雨涵、胡有向农行成华支行贷款790000元后未依约按期归还贷款，信凯实业经诉讼后依照《商品房买卖合同》及附件、《个人购房担保借款合同》之约定，履行了担保责任，即代周雨涵、胡有向农行成华支行偿还贷款本息、罚息、复利及实现债权的费用1009612.46元。根据《商品房买卖合同》及附件关于“若出卖人为买受人的按揭贷款提供了连带责任保证的，因买受人违约未向银行履行按月归还贷款义务致出卖人受到银行追索或导致承担连带保证责任的，买受人应于收到出卖人要求追偿担保款项的书面催告通知后7日内将出卖人因履行其承担担保责任所遭受的全部损失（包括代垫款项、罚息、违约金等）一次性支付出卖人。逾期未支付的，如出卖人未交付房屋，出卖人在上述催告期满即有权单方解除合同，买受人除应全部支付出卖人代为承担保证责任的所有金额和费用外（包括不限于代垫费用、诉讼费、律师费等催收费用），还应向出卖人支付总房款20%的解除合同违约金。如出卖人已交付了房屋，买受人除应承担立即归还出卖人代为承担的上述款项外，出卖人有权就买受人给其造成的全部经济损失依法进行追偿。”的约定，周雨涵、胡有经催告后未向信凯实业履行支付代偿费用及损失的义务，信凯实业有权解除双方签订的合同，信凯实业于2018年8月6日向周雨涵、胡有发出的《解除通知书》于次日签收，根据《中华人民共和国合同法》第九十六“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，上述解除函已发生法律效力，双方签订的合同及附件已解除。故信凯实业要求确认《解除通知书》合法有效的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，信凯实业有权要求周雨涵、胡有支付总房价款20%的违约金即266128.6元，并要求其二人协助办理合同备案撤销手续及交还房屋。根据《中华人民共合同担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，信凯实业要求周雨涵、胡有向其支付代偿的贷款本息等费用1009612.46元的诉讼请求，于法有据，故本院予以支持。因周雨涵、胡有已向信凯实业支付案涉房屋购房款共计1330643元，周雨涵、胡有应向信凯实业支付违约金266128.6元、诉讼保全保险费2200元及贷款本息、罚息、复利及实现债权的费用1009612.46元，即周雨涵、胡有应支付的费用共计1277941.06元，信凯实业公司同意将其应退还购房款品迭周雨涵、胡有应付款项，故品迭后信凯实业应向周雨涵、胡有退还余下购房款52701.94元（1330643元-1277941.06元），本院对信凯实业的该诉讼请求予以支持。 综上，本院对信凯实业的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、确认原告成都信凯实业有限公司于2018年8月6日发出的《解除通知书》合法有效； 二、原告成都信凯实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告周雨涵、胡有支付剩余购房款52701.94元； 三、被告周雨涵、胡有于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告成都信凯实业有限公司办理位于成都市青羊区房屋的合同备案撤销手续； 四、被告周雨涵、胡有于本判决发生法律效力之日起十五日内将成都市青羊区成飞大道南段199号14栋4单元15层1501号房屋交还给原告成都信凯实业有限公司。 如果未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19216元，由被告周雨涵、胡有承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  罗 维 人民陪审员  邓启惠 人民陪审员  曾国州 二〇一九年四月二十三日 书 记 员  李蓓菡 速 录 员  沈小青