山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0403民初754号 原告：褚金山，男，汉族，1969年12月6日出生，住薛城区。 委托诉讼代理人：冉存刚，山东明公律师事务所律师。 被告：薛城区巨山街道筹备处工作委员会四里石社区居民委员会。住所地枣庄市薛城区泰山路**。 法定代表人人：王赐杰，主任。 委托诉讼代理人：丁建军、杜宜政，山东薛国律师事务所律师。 被告：山东善利元商贸有限公司，住，住所地枣庄市薛城区永兴路**会信用代码为91370400767755425M。 法定代表人：薛飞，总经理。 委托诉讼代理人：郭光奎,山东守用律师事务所律师。 原告褚金山与被告薛城区巨山街道筹备处工作委员会四里石社区民居委员会（以下简称四里石居委会）、山东善利元商贸有限公司（以下简称善利元公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告褚金山及委托诉讼代理人冉存刚、四里石居委会委托诉讼代理人丁建军、杜宜政、善利元公司委托诉讼代理人郭光奎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告褚金山向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告于2010年3月8日签订的《租赁合同》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年3月8日，两被告签订了《租赁合同》，被告四里石居委会将自有的坐落在位于枣庄市高新区光明西路高新区管委会东侧的火炬大厦出租给被告善利元公司经营使用。2018年7月30日，枣庄市中级人民法院（2016）鲁04执276、309号执行裁定书将该大厦的4-10层楼房裁定给其所有。两被告签订的《租赁合同》租赁的上述火炬大厦系违反土地使用规划及建设规划许可规定的违章建筑物，且合同约定的租金严重低于市场价格，显失公平，损害了其合法权益。请求依法支持其诉讼请求。 被告四里石居委会辩称，一、褚金山并非涉案合同的当事人，不是适格的原告。二、本案诉争的合同也不具备合同无效的情形，褚金山主张涉案房产系违反土地使用规划及建设规划许可规定的违章建筑物，与事实严重不符。首先涉案房产相关的证件、手续一应俱全，不是违章建筑。其次，褚金山系通过法院执行的方式取得的涉案房产的部分所有权，若是违章建筑，那么人民法院执行给原告的行为即属于执行错误，褚金山不享有涉案房产的所有权，更无权收取租金。最后，对于是否属于违章建筑应当由相关行政部门具体认定，不应当由人民法院来认定该房产是否属于违章建筑物。对于人民法院拍卖的涉案房产，仍然适用“买卖不破租赁”原则，即在所有权发生变动的情况下，成立在先的原租赁合同继续有效。请求依法驳回褚金山的诉讼请求。 被告善利元公司辩称，1、本案原告是租赁合同的第三方，依照合同法相关规定，原告无权提起诉讼，应当驳回起诉；2、本合同系2010年签订，签订合同时四里石居委会已经提交了相关用地及规划方面的证明文件，该合同不违反法律强制性规定；3、本案房屋4层以上部分由法院裁定归原告所有，裁定后原告与四里石居委会已经签订了执行和解协议，该协议对租赁效力、租金数额及租金分配比例均作出了明确约定，也就是说原告认可了该租赁合同；4、本案房屋不属于违章建筑，本案房屋有充分证据证明是根据政府部门审批文件及相关文件进行建设的。违章建筑应由相关行政执法部门来确定是否是违章建筑。原告所说的该房屋不具有这两种情况，因此不属于违章建筑。综上，请求驳回原告的起诉或诉讼请求。 原告褚金山向本院提交了如下证据：一、（2016）鲁04执字276、309号执行裁定书，证明位于枣庄市高新区光明西路高新区管委会东侧的火炬商务中心大楼（即上述火炬大厦）4-10层房产，已经被法院裁定归其所有，其与二被告的租赁合同涉及的房产有着直接的利害关系，有权对涉案租赁合同提起诉讼；二、两被告签订的《租赁合同》，证明二被告签订的租赁合同涉及的房产包括已经属于其的房产，涉案租金直接关系到其的切身利益，其与涉案合同有利害关系；三、（2018）鲁执复138号执行裁定书，证明火炬商务中心大楼的现状与土地使用规划及建设规划许可规定严重不一致，按规划许可规定建筑物应当是三层，面积11，200平方米，该大楼现状主体为10层，总面积为12，452.88平方米，属于违章建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。 两被告对原告所提交的证据质证意见为：对证据真实性无异议，但认为不能达到证明原告所主张的其是本案适格当事人及涉案房产是违章建筑的证明目的，且从其愿意受让该涉案房产也能说明其认可涉案房产及租赁合同的合法性。 被告四里石居委会向本院提交了执行和解协议书一份，申请执行人为本案原告，被执行人为四里石居委会，和解协议第三条约定了租金的分配比例。证明原告明确以自己的行为认可了租赁合同的有效性。原告的质证意见为，该协议是其与四里石居委会关于租金分配比例的约定，该协议并没有对租赁合同效力进行约定，而且根据法律规定，合同是否有效属于人民法院及仲裁机构的法定职权，其他任何机关及个人都无权认定，该份证据不能证明被告的证明目的。 被告善利元公司向本院提交了如下证据：1、租赁合同一份，合同已经履行8年，不存在合同法规定的无效情形；2、枣庄市土管局1993年第7号文件；3、枣庄市高新区规划工程管理部文件；4、枣庄市薛城区计划委员会文件；5、建设工程规划许可证。证明四里石居委会建设该楼房取得了四证一书，该楼房属于合法建筑。6、执行和解协议书及打款凭证一份，证明原告以执行和解协议的形式与四里石居委会确认了租赁合同的效力，已就租金分配达成新的协议，其公司也将700，000元租金通过法院支付给原告及四里石居委会，充分证明该执行和解协议是当事人真实意思表示，不违反法律规定，该租赁合同的效力应当予以维持。原告的质证意见为，对证据1、2、3、4、6的真实性没有异议，对证明目的有异议，这些证据载明批准建设的是电脑机绣厂、木材公司，与涉案建筑物严重不一致；对证据5不予认可，该证据系复印件，且内容与用地规划、生效法律文书等文件内容严重不符，不具有真实性。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的善利元公司提交的建设规划许可证，因系复印件，原告不予认可，且其内容与本案能采纳的其他证据相矛盾，不能采信。本院就本案事实认定如下：1993年4月12日，原枣庄市土地管理局作出《关于枣庄市水泥厂等十个单位划拨、征用、使用土地的批复》【枣土征字（1993）第7号】，批准薛城区兴仁乡四里石村（现名薛城区巨山街道筹备处工作委员会四里石社区）因新建电脑机绣厂和木材公司，使用本村土地共13400平方米。四里石村在该许可使用土地上实际建设了本案诉争的火炬商务中心大楼，该大楼的建设规划许可情况为，1998年10月20日，枣庄高新技术开发区城乡建设委员会作出《建设工程规划许可证》（鲁04-7980**号），批准建设项目名称为“辽河路商业楼”，建设规模为“三层砖混11，200平方米”。该大楼的现状为主体建筑十层，总建筑面积12，452.88米，无产权证书。2010年3月8日，两被告签订了《租赁合同》，四里石居委会将该大楼出租给善利元公司经营使用，租赁期为2011年5月8日至2031年5月8日，头两年每年租金600，000元，第3-12年每年700，000元；第13-16年每年800，000元；第17-20年每年900，000元。 四里石居委会因未履行生效法律文书确定的应向褚金山支付金钱的给付义务，2018年7月30日，枣庄市中级人民法院作出（2016）鲁04执276、309号执行裁定，将该大楼的4-10层楼房裁定给褚金山所有。2018年8月16日，褚金山与四里石居委会签订了执行和解协议书一份，其中就本案诉争的火炬商务中心大楼产权变更后的租金分配问题，双方同意2019年之后的租金分配比例为褚金山享有36.52%，四里石居委会享有63.48%，各自分别向承租人出具票据。 上述事实，由当事人陈述、经质证可以采信的人民法院生效执行裁定书、合同文书等证据在卷佐证，依法足以认定。 本院认为，本案争议的焦点有三个。一是褚金山是否是本案的适格原告；二是本案诉争的建筑物是否符合建设工程规划许可证的建设规定；三是褚金山主张本案涉案租赁合同无效是否成立。关于争议焦点一，褚金山系通过人民法院执行的方式取得了涉案房产4-10层部分的所有权，根据“买卖不破租赁”原则，本案成立在先的租赁合同对褚金山应有约束力，即褚金山有权享有该租赁合同相应部分的合同权利，并承担相应的合同义务。故褚金山实际上现已成为了该租赁合同标的物4-10层部分楼房的出租人，褚金山现作为合同一方当事人，自然有资格作为原告提起与该合同有关的诉讼。关于焦点二，从本案现查明的涉案大楼的规划许可建设规模为“三层砖混11，200平方米”的事实，可以清楚地看出至少该大楼的4-10层部分为超出规划许可证规定建设的房屋。关于焦点三，现已查明，两被告所租赁的房屋的1-3层部分有建设规划许可，且与原告无直接利害关系，且就该部分房屋的租赁合同也不宜由原告主张无效，故对原告的诉讼请求中涉及1-3层房屋部分租赁合同无效的主张本院不予支持；4-10层部分为超出规划许可证规定建设的房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具有应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，结合本案查明的事实及上述的论述，两被告签订的《租赁合同》中涉及租赁4-10层房屋的部分租赁合同应为无效，对原告该部分的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第六十四条之规定，判决如下： 一、被告薛城区巨山街道筹备处工作委员会四里石社区民居委员会与被告山东善利元商贸有限公司于2010年3月8日签订的《租赁合同》中涉及租赁4-10层房屋的部分合同无效； 二、驳回原告褚金山的其他诉讼请求。 案件受理费500元，由被告薛城区巨山街道筹备处工作委员会四里石社区民居委员会负担300元，由被告山东善利元商贸有限公司负担200元。于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 员  宋宜长 审 判 员  李玉军 人民陪审员  刘启会 二〇一九年四月二十三日 书 记 员  王 欣