上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终2298号上诉人（原审原告、案外异议人）：苏州市大学生公寓开发管理有限公司，住所地苏州市南环东路10号1幢552室。法定代表人：朱昌宁。委托诉讼代理人：张美齐、宋平宇，北京尚公（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：林风华，男，1970年11月2日出生，汉族，户籍地江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：吴金华、陈诚，江苏珺文律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：金宇，男，1965年8月26日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。原审第三人：冯晓红，女，1968年11月20日出生，汉族，住江苏省苏州市沧浪区。金宇因与苏州市大学生公寓开发管理有限公司（以下称苏州大学生公寓公司）、林风华、冯晓红案外人执行异议之诉一案，不服上海市徐汇区人民法院（以下称徐汇法院）（2016）沪0104民初29944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月14日作出（2017）沪01民终12677号民事裁定：撤销原判、发回重审。徐汇法院重新审查后，上诉人苏州大学生公寓公司不服该院作出的（2018）沪0104民初3号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏州大学生公寓公司的上诉请求：撤销一审判决，改判中止对位于江苏省苏州市XX学生公寓XX幢房地产（以下称涉案房地产）的执行。主要事实和理由是：在涉案房地产执行查封之前,其公司与该房地产所有人林风华签订了转让协议；已全额支付价款；并已交付占有使用；因林风华不配合，未办理产权过户手续，并非案外人本人过错，故其公司对涉案房地产享有足以排除强制执行的物权期待权，请求本院支持上诉人的上诉请求。林风华答辩称：其与苏州大学生公寓公司签订的涉案房地产转让协议属实，并收到了全部购房款，但涉案房地产的房屋因改建，上诉人对未办理过户登记存有过错，故请求本院驳回上诉请求。金宇答辩称：涉案房地产产权登记在林风华与冯晓红名下，未经共有产权人冯晓红签字确认的转让协议，并非是有效的房屋买卖合同；钱款支付名义也是拆迁补偿款，并非购房款；涉案房地产的房屋已被拆除，也无法完成交付，案外人与被执行人并未形成真实的房屋买卖关系，故案外人苏州大学生公寓公司对涉案房地产不享有足以排除强制执行的物权期待权，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。原审第三人冯晓红则未发表意见。苏州大学生公寓公司向一审法院起诉请求：中止对涉案房地产的执行；并解除查封。一审判决认定事实：林风华与冯晓红系夫妻关系，于1998年10月6日登记结婚。涉案房地产原登记在林风华一人名下，2011年10月25日，林风华、冯晓红以产证丢失为由申请补发，补发产证登记为林风华、冯晓红共同共有；同年11月3日，涉案房地产土地使用人登记为林风华、冯晓红。2011年11月3日，该宗地土地使用权设定抵押权，抵押权人为中国工商银行股份有限公司苏州分行（以下称工行苏州分行），抵押金额70万元，抵押期限自2009年7月29日至2014年7月31日。2011年12月5日，上述抵押登记注销，注销证书号（2009）02000305。2009年9月18日，林风华与苏州大学生公寓公司签订涉案房地产转让协议，该协议约定：转让房款为285万元；林风华将涉案房地产的产权证和土地证原件交苏州大学生公寓公司后，苏州大学生公寓公司即支付林风华100万元，林风华一个月内将房屋钥匙交付后，苏州大学生公寓公司再支付林风华45万元；鉴于林风华已经将涉案房地产作为经营性物业抵押给工行苏州分行，每月还款本金5.95万元，2009年10月至2011年9月期间每月还款由林风华自行偿还……自2011年10月至2014年7月，期间还款由苏州大学生公寓公司代林风华支付，直至付完剩余房款140万元……还款方式为苏州大学生公寓公司每月直接划入林风华还款账户；鉴于上述原因，协议生效后暂不办理所有权的过户手续等。当日，苏州大学生公寓公司向林风华银行转账100万元。2012年7月12日，徐汇法院作出（2012）徐民一(民)初字第4058号金宇诉林风华民间借贷纠纷民事调解书，确认：林风华返还金宇借款本金10,042,800元及利息等。该案诉讼过程中，徐汇法院依财产保全申请，于2012年6月19日查封涉案房地产。金宇申请执行，徐汇法院立案（2013）徐执字第1228号执行，并于2013年4月25日委托苏州市姑苏区人民法院执行，对林风华名下的位于苏州的多处房产进行处理。该院立案执行，于2013年6月4日以（2013）姑苏执字第1086-1号查封了涉案房地产的房屋产权；2014年1月14日苏州市姑苏区人民法院以（2013）姑苏执字第0649-1号对涉案房地产的土地使用权进行了查封。2014年5月27日，苏州市姑苏区人民法院向徐汇发出退回委托函，载明：房屋已被拆除，对该房产土地使用权进行了查封（查封到期日2016年1月11日），另有四处房屋因存在抵押等情况无法处置，将委托材料退回。一审判决另查明，在本案审理期间，苏州大学生公寓公司、林风华均确认涉案房地产的房屋已被拆除。2015年5月27日，徐汇法院以（2013）徐执字第1228号对涉案房地产房屋产权进行查封，但未对土地使用权进行查封。2016年8月，苏州大学生公寓公司向徐汇法院申请案外人执行异议，该院裁定驳回案外人的异议。一审判决再查明，涉案房地产上设定的（2012）徐民一(民)初字第4058号、（2013）姑苏执字第1086-1号查封信息已于2016年11月16日因到期注销。一审判决认为，本案系案外人执行异议之诉，案外人诉请能否成立的关键在于作为买受人苏州大学生公寓公司对涉案房地产是否享有足以排除执行的民事权益。根据苏州大学生公寓公司与林风华于2009年9月18日签订的涉案房地产转让协议约定：自2011年10月至2014年7月，期间还款由苏州大学生公寓公司代林风华支付，直至付完剩余房款140万元，每月的贷款利息也由苏州大学生公寓公司承担。可以看出，苏州大学生公寓公司代林风华偿还银行抵押贷款，其应当清楚涉案房地产的抵押贷款情况以及还款情况。涉案房地产于2011年12月5日办理土地他项权利注销，即自权利注销之日起，苏州大学生公寓公司无需代林风华偿还银行抵押贷款。对于此种情况变动，买受人在代林风华还贷过程中应该及时了解。而苏州大学生公寓公司在自该他项权利注销之日起至法院于2012年6月19日查封涉案房地产前的几个月时间内，一直没有积极向林风华行使要求协助办理房屋产权过户权利，致使房屋被法院查封前一直未能办理过户登记手续。应当认为苏州大学生公寓公司对涉案房地产未办理产权过户存在过错。苏州大学生公寓公司于法院查封前与林风华就涉案房地产签订合法有效的房屋买卖合同、支付全部购房款并合法占有该房屋，但因其自身原因未能及时办理产权过户登记手续，致使涉案房地产被法院查封，故其诉讼请求，不予支持。第三人冯晓红经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，依法缺席判决。故依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，于2018年9月1日作出（2018）沪0104民初3号民事判决：驳回苏州大学生公寓公司的诉讼请求。本院经审理，一审判决认定的上述事实，有生效民事调解书、涉案房地产的不动产登记信息、执行裁定书、当事人的陈述等为证，可以认定。二审审理中，当事人均未提交新证据。本院对一审判决认定的事实梳理如下：2011年10月25日，涉案房地产产权证因遗失补发新证登记为林风华、冯晓红共同共有。2015年5月27日，徐汇法院查封涉案房地产的房屋产权；之前（2012）徐民一(民)初字第4058号财产保全查封、（2013）姑苏执字第1086-1号委托执行查封均到期注销。另查明，苏州市规划局因含涉案房地产的学生公寓危房改造，分别于2014年4月11日、4月29日颁发建设工程规划许可证（建字第320501201400018、320501201400021号），建设单位为苏州大学生公寓公司。2014年5月27日，受托执行法院苏州市姑苏区人民法院因涉案房地产的房屋已被拆除，无法处置，将委托执行案件退回徐汇法院。案外人在一审审理中举证的涉案房地产转让协议，该协议由案外人之母公司苏州XX集团有限公司作为履约担保，其中约定对涉案房地产的抵押贷款由案外人负责处理或在140万元范围内承担还清贷款责任等；涉案房地产价款支付的证据，银行汇款记录用途为“划款、拆迁补偿款”，收条记载“拆迁补偿款、回购款”。本院认为，本案的争议焦点是案外人苏州大学生公寓公司对涉案房地产是否享有足以排除强制执行的物权期待权。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，在普通金钱债权执行中，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案执行依据为（2012）徐民一(民)初字第4058号生效民事调解书，被执行人为林风华，涉案房地产登记在被执行人林风华、冯晓红名下共有，案外人以其提供的与登记产权人之一林风华签署的涉案房地产买卖协议、价款支付凭证，对执行查封的涉案房地产主张物权期待权，与买卖协议指向的涉案房地产的房屋已被拆除，且上诉人为涉案房地产改造工程的建设单位；价款支付记载为“拆迁补偿款”等本案查证的在案事实不符，上诉人提供的证据材料，不能证明其对涉案房地产享有足以排除强制执行不动产买受人的物权期待权。故对苏州大学生公寓公司的上诉请求，本院不予支持。申请执行人请求驳回上诉的答辩意见，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币29,600元，由上诉人苏州市大学生公寓开发管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  阮国平审判员  宋 贇审判员  吉顺祥二〇一九年四月四日书记员  无  附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；