海南省定安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9021民初424号 原告：刘爱平，女，1964年9月16日出生，汉族，住河南省郑州市。 委托诉讼代理人：林青霞，海南新概念律师事务所律师。 被告：定安南海投资有限公司，住所地海南省定安县南海农场。 法定代表人：程儒保，公司总经理。 委托诉讼代理人：程江波，海南众和律师事务所律师。 第三人：海南定安亚设房地产开发有限公司，住所地海南省定安县黄竹镇昌兴大道东以诺家园小区。 法定代表人：冯建花，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李迎东，该公司职工。 原告刘爱平与被告定安南海投资有限公司（以下简称“南海公司”）房屋买卖合同纠纷一案，原告刘爱平于2019年3月14日向本院提起诉讼，本院于2019年3月18日立案受理。因海南定安亚设房地产开发有限公司（以下简称“亚设公司”）与本案处理结果存在法律上的利害关系，本院于2019年3月28日依职权通知亚设公司为本案无独立请求权第三人参加诉讼。2019年4月19日，本院适用简易程序由审判员罗勇对本案公开开庭进行审理。原告刘爱平的委托诉讼代理人林青霞、被告南海公司的委托诉讼代理人程江波、第三人亚设公司的委托诉讼代理人李迎东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘爱平向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告履行交房义务；2、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金至实际交房之日（自2018年12月5日起算，以总房款291502元为基数按日万分之二计算违约金至实际交房之日止，暂计至2019年3月5日为5247元）；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2017年6月份，原告在《商品房买卖合同》上签名，确认向被告购买海垦以诺家园（一期）4#楼（幢）1单元403（房号），建筑面积63.37平方米，每平方米4600元，总金额291502元。2017年6月3日，原告通过银行转账向被告支付购房定金50000元，2017年6月22日，原告通过银行转账向被告支付购房款88718元。双方约定，剩余购房款待被告到银行代办按揭手续完毕，原告获得贷款后支付。2018年12月，原告得知，因被告未及时出具发票、未及时办理按揭手续的原因，导致原告最终未能获得银行贷款。随即，原告于2018年12月4日通过银行转账向被告支付完毕全部剩余购房款152784元。现原告已支付完毕403房的全部购房款291502元(50000+88718+152784)，但被告拒不依法依约履行交房义务，根据合同第十一条约定，被告应当自2018年12月5日起每日按房价款的万分之二向原告支付逾期交房违约金。 被告南海公司辩称：原告刘爱平的诉讼请求没有事实依据及法律依据。2017年6月3日，原告通过案外人刘某1居间服务达成合意并签署《商品房认购协议书》，约定“原告支付44359元活动电商服务费[即团购服务费（居间服务费）]及291502元房款购买案涉房屋，合计实付335861元”，当日原告支付购房定金50000元，后经刘某1多次催款,原告于2017年6月22日支付购房活动电商服务费[即团购服务费（居间服务费）]及首付款尾款合计88718元。后原告与南海公司签订《定安县商品房买卖合同》，约定：“未付购房尾款200000元通过银行贷款方式支付”。原告因个人原因导致银行按揭未通过，后原告违背基本诚实信用原则否认应当支付的44359元活动电商服务费[即团购服务费（居间服务费）]，恶意拖欠南海公司购房款，甚至通过恶人先告状的方式要求南海公司交房。《定安县商品房买卖合同》第八条第二款第三项“买受人未按合同约定向出卖人支付房款或未履行其他义务的，出卖人可以据实延期交房”。综上，原告恶意拖欠南海公司购房款已构成严重违约，南海公司保留追究原告违约的法律责任。原告未按合同约定付清房款，南海公司没有交房的义务，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 第三人亚设公司的陈述意见与南海公司答辩意见一致，并补充陈述称亚设公司与凯丽房地产营销策划有限公司（以下简称凯丽公司）有签署代理协议书，亚设公司给凯利公司销售底价，超出部分属凯丽公司收入。 各方当事人对以下事实无争议：刘爱平分三次共计向南海公司付款291502元，于2017年6月3日向南海公司转账支付50000元，2017年6月22日转账支付88718元，2018年12月4日转账支付152784元。上述事实，由当事人当庭陈述及刘爱平提交的银行付款凭证为凭，本院予以依法确认。此外，各方当事人对刘爱平与南海公司签署的《定安县商品房买卖合同》、南海公司持有的定安县商品房预售许可证无争议，本院予以依法确认并附卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下： 1．刘爱平提交的购房发票、催款函，拟证明原告于2018年12月3日收到被告的催款函和购房发票复印件后，才得知因被告未及时出具发票、未及时办理按揭手续的原因，导致原告最终未能获得银行贷款，随即于2018年12月4日将剩余房价款支付给被告，履行完毕全部付款义务。南海公司、亚设公司质证称对该证据的真实性、关联性、合法性（以下简称“三性”）无异议，对证明内容有异议，不能证明是因为被告未及时出具发票导致办理贷款失败，也不能证明原告已于2018年12月4日支付完房款。 2.南海公司提交的证据材料：（1）海垦以诺家园一期实物分成协议，拟证明亚设公司有权签订认购协议书，有权对原告催收房款。（2）商品房认购协议书、（3）短信聊天记录，拟共同证明原告通过案外人刘某1居间服务达成合意，签署认购协议书，约定原告支付44359元活动电商服务费[即团购服务费（居间服务费）]及291502房款购买案涉房屋，合计实付335861元。（4）收据，拟证明2017年6月3日刘某1为原告开具50000元收据，2017年6月22日刘某1为原告开具88718元收据（含44359元团购费），原告支付44359元活动电商服务费[即团购服务费（居间服务费）]的事实。（5）催款函，拟证明截止2018年11月28日原告尚欠房款200000元。 刘爱平对上述证据质证称，对证据（1）的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，原告并不清楚被告与第三人之间的关系，该证据与原告起诉的房屋买卖合同纠纷无关；对证据（2）的三性、证明内容均有异议，活动电商费不是商品房买卖中的必须费用，与本案不是同一法律关系，且原告未签署过该协议，原告未承诺过支付电商服务费；对证据（3）三性、证明内容均有异议，记录中发给张阿姨的短信，还有武传志的个人银行账户均与原、被告之间签订的合同无关联性；对证据（4）的三性及证明内容有异议，原告向被告账户支付款项应当由被告出具收据，被告若认可刘某1出具收据，可以说明刘某1是被告的员工，则被告主张刘某1收取的居间服务费用是不合法费用，原告不应当支付，且原告未收到收据；对证据（5）的真实性无异议，对其合法性、关联性、证明内容有异议，因为原告与被告成立房屋买卖合同关系，实际付款也是给被告，不应当由第三人出具催款函，且催款函的内容与实际不符，第三人不可能得知原告实际向被告支付多少款项。 亚设公司对南海公司提交的以上证据均无异议。 此外，南海公司为证明自己主张，申请证人刘某1、宋维出庭作证。刘某1的证言如下：其是凯丽房地产营销策划有限公司（以下简称凯丽公司）派往涉案小区的置业顾问，刘爱平购房是其接待的，刘爱平在其催促下将首付款和团购费转入南海公司账户。团购费即电商费，交50000元可以享受100000元优惠，优惠款项直接从总房款里扣除。团购费由凯丽公司收取。涉案房屋的团购费为44359元，291502元是交完团购费、经过优惠之后的实际房款数额。其是与刘爱平156XXXXXXXX的手机号联系的，称呼“张阿姨”是因编辑错误，南海公司账户也是其提供给刘爱平的。 刘爱平对以上证言质证称，证言不能证明原告向证人承诺支付相关费用，所谓电商活动费与本案房屋买卖不是同一法律关系，应另案处理。 南海公司、亚设公司对刘某1的证言予以认可。 宋维证言如下：其是凯丽公司司机，是其接刘爱平到黄竹看房的。 南海公司、亚设公司对宋维的证言予以认可。刘爱平代理人以不清楚看房情况为由未发表质证意见。 3.第三人亚设公司提供其与凯丽公司签订的代理协议书，拟证明亚设公司给凯利公司销售底价，超出部分属凯丽公司收入。原告质证称该协议与本案买卖法律关系没有关联。南海公司对“三性”予以认可，并表示凯利公司收取团购费有合同依据。 本案审理过程中，为查清刘爱平向银行申请贷款情况，本院于2019年4月16日到中国农业银行股份有限公司定安县支行（以下简称“农行定安支行”）调取相应申请贷款资料，该行称因贷款未获批准，相应材料已退还申请人刘爱平。本院遂即通知该行信贷员陈海出庭作证。陈海证言如下：刘爱平申请贷款的金额为20万元，因刘爱平收入不足，农行定安支行拒绝贷款，其于2018年7月28日第一次见到原告，当日原告当场填写个人信贷业务申请表。目前，银行已将刘爱平身份证复印件、收入证明原件、银行流水账单原件、贷款申请表原件、购房合同原件、首付款凭证即增值税发票复印件等资料返还刘爱平。拒绝放贷后，银行未向刘爱平发送书面通知，由其口头告知刘爱平贷款申请不能通过并说明原因为收入问题。陈海在作证同时向法庭提交了刘爱平个人信贷业务申请表复印件。 针对上述证言，原告质证称，申请表复印件无原件核对，对其真实性不予认可，另以代理人不清楚相应情况为由保留质证意见。南海公司、亚设公司对相应证言及申请表复印件予以认可。 此外，因涉及追加第三人问题，本院从南海公司、亚设公司涉讼的（2018）琼9021民初482号案件卷宗中调取了两公司之间的《合作开发土地合同书》、《海垦以诺家园一期实物分成协议》及分成房源明细表。刘爱平对上述材料的真实性无异议，对其关联性有异议，认为与本案无关。南海公司、亚设公司对上述材料的“三性”均无异议。 本院还依职权到定安县不动产登记中心调取了涉案房屋的登记情况，结果显示涉案房屋不存在所有权过户登记、抵押登记及司法查封登记情况，刘爱平、南海公司、亚设公司对查询结果均予以认可。 本院对以上证据材料综合认证如下：刘爱平提交的购房发票、催款函具备证据资格，可以作为认定南海公司向刘爱平开具首付款91502元发票，亚设公司向刘爱平发送催款200000元的依据。至于原告拟证明的贷款未被批准原因，除原告个人陈述外，并无其他证据材料佐证，且综合全案证据来看，南海公司于2018年4月12日开具首付款发票，原告于2018年7月28日填写个人信贷业务申请表，时间间隔三月之久，本院对原告的主张不予采纳。南海公司提交的实物分成协议与本院从另案调取的材料一致，可以作为认定亚设公司享有涉案房屋销售权益的依据，对于原告的关联性异议本院不予采纳。南海公司提交的认购协议书为空白合同，本院对其证据“三性”均不予认可。南海公司提交的刘某1的聊天记录与刘某1的证言能够相互印证，与刘某1进行沟通的相应手机号与刘爱平记载于《定安县商品房买卖合同》上的电话号码一致，且庭审中证人刘某1将短信记录原件提交法庭和各方当事人核对，故本院对聊天记录的“三性”予以认可，该证据可以作为认定案外人告知刘爱平购买涉案房屋总计应交款335861元（44359元团购费及291502元房款）的依据。对聊天记录中“张阿姨”的称谓，因证人当庭作了相应解释、其后的聊天记录中改用“刘阿姨”且聊天记录中的房屋面积与之后签订的买卖合同记载的一致，聊天记录中空白的认购协议书上记载的房号与涉案房屋一致，故本院对刘爱平的有关异议不予采纳。南海公司提交的刘某1出具的收款收据虽有原件核对，但刘爱平否认收到相关票据，结合南海公司提供给法院核对的整本票据来看，有的票据加盖凯丽公司印章，而涉案的两张并未加盖，故本院对该证据不予采信。对亚设公司提交的与凯丽公司的合同，因其庭后才提交合同附件销售底价给法院，在凯利公司未到庭情形下，本院无法确认相关事实的真实性，故本院不予采纳。就本院从另案调取的《合作开发土地合同书》、《海垦以诺家园一期实物分成协议》及分成房源明细表，因该证据涉及第三人追加问题，与本案存在关联，故对刘爱平的异议不予采纳。对于本院查询的登记情况，各方均无异议，本院予以依法确认。 对证人陈海的证言，就拒绝贷款的原因，在无其他证据佐证情形下，本院不予采纳，就贷款申请的额度的证言，因陈海出示的申请表复印件上记载的额度与《定安县商品房买卖合同》约定的按揭贷款额能够印证，且复印件上有刘爱平及其配偶的签字，本院依法予以采信，与此同时，本院确认刘爱平与2018年7月28日向农行定安支行申请贷款。对证人刘某1的证言，与其当庭出示的手机短信记录能够印证，本院予以采信。对证人宋维的证言，与涉案法律关系并无关联，本院不予采信。 根据当事人的陈述意见和本院所采信的证据，本院查明以下事实： 海垦以诺家园一期系南海公司、亚设公司合作开发建设的。南海公司于2015年5月28日取得《定安县商品房预售许可证》。2016年10月11日，南海公司与亚设公司签署《海垦以诺家园一期实物分成协议》，约定了80%的实物房产归亚设公司、南海公司协助亚设公司办理销售合同、备案手续等事项。涉案的4号楼1单元403房在分成协议中亚设公司享有的80%之列。 2017年6月，刘爱平到涉案房屋所在小区看房，经案外人刘某1介绍，双方就购买海垦以诺家园一期4号楼1单元403房初步达成协议。2017年6月2日，刘爱平通过案外人刘某2向南海公司转账支付50000元购房定金。2017年6月4日，案外人刘某1向刘爱平发短信称：实付总房款335861元（含44359元团购费），合同上的价格是291502元，首付91502元（含已付50000元定金），贷款200000元，需补首付款88718元（41502元+44359元）。刘爱平回信称：收到。2017年6月22日，刘爱平向南海公司转账支付88718元，并备注为4-1-403房款。 2017年11月3日，刘爱平与南海公司就购买海垦以诺家园一期4号楼1单元403房签署《定安县商品房买卖合同》（合同编号为DAL000016616），约定：房屋建筑面积63.37平方米，单价每平方米4600元，总价款291502元；刘爱平通过首付款91502元及按揭贷款200000元的方式支付房款，因个人资信、银行信贷政策等原因无法获得贷款的，刘爱平在出卖人通知后7日内现金补足；南海公司应在2017年12月30日前将经验收合格的房屋交付刘爱平，若刘爱平未按约支付购房款，则南海公司可以据实予以延期。买卖合同还约定了其他事项。 2018年4月12日，南海公司为刘爱平出具金额为91502元的房款发票。 2018年7月28日，刘爱平及其配偶填写个人信贷业务申请表，以所购的海南××园房为抵押向案外人农行定安支行申请房贷200000元。此后，该笔贷款申请因故未获批准。 2018年11月28日，亚设公司以其名义制作收件人为刘爱平的《催款函》，函称刘爱平已付首付款91502元，剩余房款200000元未能通过按揭贷款，截止2018年9月20日已逾期60天，希望刘爱平于2018年11月15日到售楼中心办理付款手续。催款函加盖亚设公司公章，函件作出后，亚设公司工作人员通过彩信方式发送给刘爱平。 2018年12月4日，刘爱平向南海公司转账支付152784元，并备注为以诺家园4幢1单元403房室剩余全部购房款。此后，因亚设公司、刘爱平之间就房款是否支付完毕发生纠纷，信访机构组织协调过程中，亚设公司将《催款函》原件交付刘爱平。 本院认为，根据南海公司、亚设公司之间的合作开发约定及实物分成协议，涉案房屋买卖系以南海公司名义对外销售，售房所得权益属亚设公司。南海公司与刘爱平签署的《定安县商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，依法受法律保护，双方均应积极、全面履行各自合同义务。本案的争议焦点是：1.刘爱平是否足额付清房款；2.南海公司是否存在逾期交房情形。 1.关于房款支付问题。首先，从售房人员和刘爱平的短信沟通可知，刘爱平自2017年6月4日即知晓购买涉房房屋应总计支出335861元，含合同价款291502元及额外的“团购费”44359元。其次，刘爱平支付的第二笔费用88718元与售房人员短信告知其需补首付款88718元（41502元+44359元）一致。再次，刘爱平在支付一笔50000元、一笔88718元，合计138718元后，南海公司开具的房款发票面额为91502元，刘爱平与南海公司订立的《定安县商品房买卖合同》中约定首付款为91502元，余款200000元银行按揭支付。复次，签订合同后，刘爱平向农行定安支行申请的房贷额度为200000万元。综合以上情形，本院确信刘爱平深知购买涉案房屋应总计付款335861元，而非仅仅291502元。本院确信刘爱平深知其支付的第二笔款项中部分不属于房屋买卖合同约定的房款而属于售房人员告知的团购费，如若不然，按社会一般购房人认知，在合同明确约定房款为291502元及已付款138718元后，不可能再申请银行贷款200000元给开发商。因此，刘爱平第二笔支付的88718元中只有44359元（88718-44359）属于《定安县商品房买卖合同》约定的房款，加之刘爱平支付的第一笔50000元、第三笔152784元，其实际已付上述合同约定购房款291502元中的247143元，尚欠44359元未支付。 至于“团购费”是否属于居间介绍费，是否应另案主张，以及亚设公司与案外人凯利公司之间的关系问题，因刘爱平明知其应当支付该部分费用、明知该部分费用已在第二笔付款中已付，与本案的实体处理并无关联，本院不予审处。 2.关于逾期交房问题。涉案商品房买卖合同并未明确交房和付款在履行时间上的先后顺序，只约定买方未依约付款的，卖方可据实逾期交房，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条之规定，本院认为交房和付款应当同时履行。现南海公司以房款未付清为由抗辩交房义务，符合同时履行抗辩权的构成要件，依法应予支持。原告诉请立即交房及逾期交房违约金缺乏事实依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定的规定，判决如下： 驳回原告刘爱平的诉讼请求。 案件受理费2875.62元，由原告刘爱平负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员 罗 勇 二〇一九年四月二十四日 书记员 李丽慧 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履 行要求。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。