广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终1634号上诉人（原审原告、执行案外人）：佛山市创兴达五金制品有限公司，住所地广东省佛山市禅城区同济西路12号一座1906室，统一社会信用代码91440604661529366M。法定代表人：刘建芬。被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区庆亿街3号401房、8-12层整层，统一社会信用代码91440101721953418G。负责人：黄俊平。委托诉讼代理人：肖守华，北京德恒（广州）律师事务所律师委托诉讼代理人：梁宇安，北京德恒（广州）律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告、被执行人）：刘卫建，男，汉族，1975年9月19日出生，住广东省清新县，委托诉讼代理人：张家华，广东金石行律师事务所律师。上诉人佛山市创兴达五金制品有限公司（以下简称创兴达公司）与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称华融广东公司）、刘卫建案外人执行异议之诉一案，不服佛山市禅城区人民法院（以下简称原审法院）作出的（2018）粤0604民初24168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2019年4月3日公开进行法庭调查。被上诉人华融广东公司的委托诉讼代理人肖守华、梁宇安及被上诉人刘卫建的委托诉讼代理人张家华到庭参加法庭调查，上诉人经本院依法通知未到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。上诉人向原审法院提起诉讼，请求：1.确认创兴达公司与刘卫建于2012年5月20日签订的房屋租赁合同合法有效；2.对佛山市禅城区文华中路28号四座201房（以下简称201房）带租约拍卖（租期从2012年5月20日至2022年5月30日，承租人为创兴达公司）；3.创兴达公司享有对201房的优先购买权；4.本案诉讼费由被告承担。原审法院查明，该院受理的（2013）佛城法民三初字第1492号，中国银行股份有限公司佛山分行（以下简称中行佛山分行）诉佛山市韵洁贸易有限公司（以下简称韵洁公司）、梁国良、刘张辉、盘秋、刘友爱、刘卫群、刘巧云、范桂杰、刘卫建、林丽霞金融借款合同纠纷一案，诉讼过程中于2015年10月29日对涉案201房依法查封。该院作出的（2013）佛城法民三初字第1492号民事判决书查明：2013年3月13日，中行佛山分行与刘卫建、林丽霞签订《最高额抵押合同》，约定刘卫建、林丽霞将其所有的201房作为中行佛山分行与韵洁公司之间自2013年1月1日至2019年12月31日期间签订的借款合同等授信业务合同项下发生的债权提供抵押担保；被担保的最高债权额为最高本金余额147.9万元及基于主债权之本金所发生的利息、罚息、复利、违约金、实现债权的费用包括但不限于诉讼法、律师费等事实。判令：韵洁公司在判决指定期限内向中行佛山分行偿还信用证垫款本金5954480元及利息、复利等；中行佛山分行对刘卫建、林丽霞提供的201房在最高本金余额为147.9万元及利息、复利范围内享有优先受偿权。案经二审，本院作出（2015）佛中法民二终字第605号民事判决书，驳回韵洁公司及刘巧云的上诉，维持原判。判决生效后，中行佛山分行将前述债权转让给华融广东公司，该院依华融广东公司申请立案强制执行，案号：（2015）佛城法执字第5309号（以下简称5309号案）。执行过程中，该院拟拍卖被执行人刘卫建名下201房。创兴达公司以其自2012年5月20日承租该房产为由提出异议。该院于2018年5月8日作出（2015）佛城法执字第5309号通知书，通知各方当事人带租约拍卖。华融广东公司就此提出异议，经审查，该院作出（2018）粤0604执异250号执行裁定书，裁定撤销（2015）佛城法执字第5309号通知书，对刘卫建名下201房去租约拍卖。因不服该裁定，创兴达公司提起本次诉讼。诉讼中，创兴达公司提交《租赁合同》（庭审过程中原件由刘卫建一方提交）、《委托书》、广发银行转账凭证以期证实其与刘卫建的租赁关系。其中，《租赁合同》由刘卫建（甲方）与创兴达公司（乙方）签订，落款时间为2012年5月20日，主要约定甲方将201房及地下一层D1S106车位（合称租赁物）出租给乙方商务使用，租期10年，从2012年5月20日起至2022年5月30日止，期满后乙方若继续承租，在同等条件下有优先承租权；租赁物的每年租金28000元，先交租后使用，乙方应于2012年5月30日前一次性支付10年租金给甲方，期间甲方不再向乙方收取租金；租金为不含税价，乙方如需开具发票，则向乙方支付税款。《委托书》则载“兹有佛山市创兴达五金制品有限公司现委托佛山市中舜进出口有限公司代为支付佛山市创兴达五金制品有限公司租用场地费用，合计人民币贰拾捌万元整”，创兴达公司在落款“委托人”栏目处盖章，落款时间为2012年5月22日。转账凭证显示佛山市中舜进出口有限公司（以下简称中舜公司）名下在广发银行佛山湖景支行的账户分别于2012年5月23日、同年5月29日转账8万元、10万元至林丽霞名下在深圳发展银行股份有限公司佛山城南支行开设的账户；中舜公司名下在广发银行佛山湖景支行的账户于2012年5月25日转账10万元至刘卫建名下在中国工商银行佛山南海支行开设的账户。前述三份转账凭证在“转账事由”栏注为“其他合法款项”。另查明一，涉案201房登记在刘卫建个人名下，建筑面积145.46平方米；2013年6月9日办理抵押登记，登记抵押权人为中行佛山分行；2015年10月29日为（2015）佛城法民三初字第1492号首轮查封。另查明二，5309号案执行过程中，刘卫建曾就该案执行标的之一，即登记在被执行人刘友爱、刘张辉名下的位于佛山市桂城桂平西路2号鹿璟村鹿康居A座904房提出异议，在异议审查过程中，刘卫建向该院陈述刘张辉系其父亲，刘友爱为其胞妹。另查明三，刘卫建与林丽霞于2003年7月登记结婚。中舜公司系成立于2004年5月13日的有限责任公司，登记股东为刘巧云、刘建芬；佛山市西部明亮工程有限公司（以下简称西部明亮公司）系成立于2006年10月8日的有限责任公司，登记股东为林丽霞、范桂杰；创兴达公司系成立于2007年5月24日的一人有限公司，股东为刘建芬，公司监事为刘友爱；南车科技（深圳）股份有限公司（以下简称南车公司）系成立于2014年12月17日的非上市有限公司，股东包括广东盈富融资担保有限公司及西部明亮公司，刘建芬任该司总经理，范桂杰任该司董事长，刘友爱、林丽霞任该司监事，刘巧云、刘建芬、陶公平与李新甜为该司董事。诉讼中，该院到201房所处“力迅.上筑”楼盘物业管理方佛山市裕能物业管理有限公司对201房使用情况进行调查，笔录及现场照片显示：201房于2008年交付予业主刘卫建使用，自刘卫建2008年6月30日申请装修后，无人就201房再行申请装修；201房由刘卫建本人使用，用于经营公司，但无挂牌对外经营；201房的物业管理费开始是通过银行托收，在2012年5月至2013年6月期间通过刘卫建名下账户（账号20×××82）转账支付，开具的物业管理费发票注明缴费方是西部明亮公司或中舜公司，未开具过缴费方为创兴达公司的物业管理费发票；201房近期物业管理费无按时交纳，经物业管理方催收后以现金方式交付，一般由刘卫建及其妻子林丽霞安排员工缴纳；201房系刘卫建妻子林丽霞与2-3名员工在内长期经营。诉讼中，创兴达公司向该院表示：涉案租赁合同与委托书均系于落款时间所签订，在2012年6月将201房交付创兴达公司使用；创兴达公司经营地址与营业执照所载地址一致，基于经营场所面积不足、201房租金较低、环境好且担心日后租金上涨故租用201房并一次性支付租金；不清楚2012年时创兴达公司有多少员工；在租用201房期间，该房产的水电费及物业管理费由创兴达公司通过转账或现金方式支付给刘卫建；不清楚每月物业管理费金额及转账至刘卫建哪个账户，也不清楚有没有要求物业管理方开具发票；不知道在201房内办公人员的姓名，林丽霞没有在201房内办公；不清楚创兴达公司与中舜公司、西部明亮公司之间是否存在经济往来。诉讼中，刘卫建向本院表示：刘卫建与刘巧云为亲属关系；涉案租赁合同与委托书均系于落款时间所签订，在2012年6月将201房交付创兴达公司使用；因创兴达公司愿意一次性支付十年租金，遂将201房出租；201房的物业管理费是由创兴达公司缴纳，刘卫建没有经手；刘卫建没有与中舜公司存在经济往来，不清楚刘卫建或创兴达公司与西部明亮公司是否存在关联。原审法院认为：创兴达公司作为（2015）佛城法执字第5309号案的案外人，以承租涉案201房为由诉求对201房带租约拍卖，不服相关执行裁定书提起本次诉讼，本案为案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，创兴达公司应就其主张事由承担举证证明责任。本案中，涉案201房已设置抵押，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”创兴达公司主张的承租权得以对抗华融广东公司抵押权的必要前提之一须为其主张的租赁关系成立于抵押权设立之前。另据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，人民法院不予支持。”法院对执行不动产中存在的租赁合同，尤其是长期租赁合同，依法进行审查，不仅是保护债权人合法债权得以实现的需要，更是维护生效法律文书的必然要求。依据前述法律规定，法院对执行标的所设的租赁合同需严格进行实体审查，审查方面包括合同的合法有效、租赁物占有、合理履行等方面。结合双方当事人的诉辩意见，创兴达公司主张的租赁关系是否真实，创兴达公司的相应合同权益能否对抗抵押权系本案审查重点。案经庭审，本院对创兴达公司主张的租赁关系不予支持。理由如下：首先，创兴达公司主张的租赁关系有违常理。除特殊原因或确有必要外，出租人与承租人签订长期租约且承租人短期内全额支付租期内的租金并不符合租赁市场惯例。基于租赁市场租金价格波动，从市场经济趋利性角度出发，作为出租方在签订合同时会谋求利益最大化。涉案201房处于“力迅.上筑”小区，系佛山市禅城区石湾街道中心区域的优质房源，参照佛山市禅城区国土城建和水务局2012年6月22日印发的禅建发[2012]225号文《关于调整发布的通知》所载佛山市禅城区石湾街道中心区域住宅用房租金指导价，小区电梯楼为每25元/平方米/月，小区非电梯楼为22元/平方米/月。结合201房的建筑面积，每月租金合理价位在3200元-3636元区间。而按照涉案处理合同所载价位，201房及车位平摊至每月租金合计仅2333元，显然合同约定租金标准过低。在此情况下，刘卫建同意以此标准与创兴达公司订立10年租期的租赁合同难以令该院采信。创兴达公司经营地址位于佛山市禅城区同济西路12号一座1906室，并确认目前仍在该址办公，无证据证实其租用住宅用房作为办公场所的必要性。况且，创兴达公司表示不清楚在201房内工作人员的具体情况更有悖常理。其次，本案证据不足以证实创兴达公司自2012年5月始占用201房。实践中，租赁合同订立的时间与租赁物的交付时间经常不能保持一致。租赁权所追求的是标的物的使用价值，租赁权在权利属性上是债权。《物权法》第一百九十条的规定及《合同法》第二百二十九条规定的“买卖不破租赁”规则中，租赁权物化对抗抵押权人或买受人均系需要承租人以一定的方式对外进行公示。类似规定还可参见《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，即能够排除执行的物权期待权要件之一须为买受人在法院查封之前合法占有已列为执行标的的不动产，以期减少被执行人与案外人恶意串通之可能。故此，前述《物权法》第一百九十条规定的抵押财产出租的准据时点应理解为租赁物交付的时间，未在抵押权设立前完成交付的租赁关系不足以影响抵押权。换言之，得以对抗抵押权的租赁关系，须为承租人在抵押权设立前已占有抵押物。虽创兴达公司提交的《租赁合同》落款时间为2012年5月20日，除创兴达公司与刘卫建确认201房于2012年6月交付使用外，本案并无证据证实创兴达公司实际占用201房的起始时间。创兴达公司与刘卫建确认201房交付使用后由创兴达公司支付该房产的水电费及物业管理费，但创兴达公司在案中亦无就此证据证实。相反，201房的物业管理方反映201房的物业管理费在2012年5月至2013年6月期间均系通过刘卫建名下账户托收，开具的物业管理费发票为西部明亮公司，此后开具的物业管理费发票注明的付款方还包括中舜公司，唯独没有开具过付款方为创兴达公司的物管费发票。同时，物业管理公司证实201房长期由刘卫建妻子林丽霞与他人在房内经营。综上，创兴达公司主张其在201房抵押前已租用201房不为事实。最后，中舜公司向林丽霞、刘卫建转账的28万元款项性质不能排除系基于其他经济往来。就本案事实所涉企业及相关人员关系而言，刘建芬同为中舜公司与创兴达公司的股东；刘巧云为中舜公司股东之一；西部明亮公司的股东则系林丽霞与范桂杰；刘友爱系创兴达公司的监事；南车公司的高级管理人员则包括刘建芬、刘巧云、刘卫建、范桂杰、刘友爱、林丽霞在内；刘卫建与林丽霞为夫妻关系，刘卫建与刘友爱系兄妹关系，与刘巧云亦存在亲属关系。就韵洁公司对原债权人中行佛山分行所负债务，刘巧云、范桂杰、刘友爱、刘卫建、林丽霞五人均提供不动产用作抵押担保。另就相关企业经营范围，中舜公司、西部明亮公司与创兴达公司经营范围均包括进出口业务在内。结合物业管理方向该院反映关于201房的物业管理费发票付款人名称，不能排除中舜公司、西部明亮公司与创兴达公司属于关联企业，中舜公司向林丽霞、刘卫建转账支付的款项系基于其他经济往来所产生的可能性更高。综上，该院对创兴达公司提交的《租赁合同》、《委托书》及银行转账凭证均不予采信，对其主张的租赁关系不予支持，其它案中的各项诉求本院依法均予驳回。退一步而言，即便转让协议真实，创兴达公司不能举证证实其在201房设置抵押前已占有掌控该房产，其所主张的承租权也不能对抗华融广东公司的抵押权。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、三百一十二条第二项的规定，判决驳回原告创兴达公司的诉讼请求。上诉人创兴达公司向本院提起上诉，请求：1.撤销原审法院（2018）粤0604民初24168号民事判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、关于租期、租金支付及房产交付使用问题。创兴达公司与刘卫建于2012年5月20日签订租赁合同，刘卫建将其名下的201房租给创兴达公司使用，租期为10年。依照我国合同法的规定，租赁期不超过20年的，均为合法有效。之所以租金较低，是因为刘卫建当时急用钱，要求一次性支付。而创兴达公司要损失按月支付租金的资金利益，故双方约定的租金不高，双方基于各自的利益考量，作出相应市场选择，无可厚非。创兴达公司委托中舜公司代付租金，也并不违反法律规定，租赁合同签订后，房产实际交付给创兴达公司使用，不能苛责双方再办理交付使用的手续。二、关于上述房产所在小区的物业管理公司证言的真实性、可信度问题。小区物管并不能全面掌握小区内业主或承租方使用房产的具体情况。事实上，物业出租后，承租方使用业主的物业费缴费账户，缴纳物业费的情形，在实践中大量存在。不能因为物业费不是创兴达公司直接缴纳，就将该情节作为认定承租不真实的依据。该房产实际由创兴达公司使用，物业公司称该房产长期由刘卫建的妻子与他人在房内经营，完全是不了解实际情况的，乱出证明。小区的物业管理公司证言不能全面客观反映物业的使用情况，其真实性、可信度极低，请求法院不予采纳。三、关于中舜公司向刘卫建及其妻子林丽霞转账的性质问题。中舜公司向刘卫建及其妻子林丽霞转账28万元，是代创兴达公司支付租金，华融广东公司并未提供证据证明该笔款项是中舜公司与刘卫建夫妇或其参股的公司之间的其他经济往来款。原审判决以不能排除存在这种可能性为由，作为不认定双方支付租金事实的理由之一，理据并不充分。四、认定创兴达公司的承租人地位并不损害华融广东公司的实体权利。认定了创兴达公司是本案房产的承租人，所产生的法律后果，仅仅是根据买卖不破租赁的原则，房产带租拍卖，同时赋予创兴达公司优先购买权，市场会对涉案房产的价值作出正常选择，并不会损害华融广东公司的实体权利。五、不认定创兴达公司的承租人地位，将损害创兴达公司的实体权利，造成相关法律关系紊乱，法院不认可双方存在的租赁关系，创兴达公司将不得不退出租赁关系，另觅他处可用房产。而现在的房产租赁市场租金已大幅提升高，将极大增加创兴达公司的经营成本。同时刘卫建应退还提前收取的租金，如果刘卫建不退还将引发诉讼，这将给上诉人造成相关当事人新的诉累，凡此种种将造成创兴达公司一系列损失和相关社会关系的紊乱。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人为维护自身合法权益，特提起上诉，请求判如所请。被上诉人华融广东公司答辩称，一、原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。（一）创兴达公司主张之租赁关系有违常理。创兴达公司与刘卫建所提交的租赁合同关系中约定，两个租赁物的每年租金为28000元，且创兴达公司应一次性支付10年租金给刘卫建。而佛山市禅城区国土城建和水务局2012年6月22日印发的禅建发［2012］225号文《关于调整发布的通知》所载佛山市禅城区石湾街道中心区域住宅用房租金指导价，小区电梯楼为每25元每平方米每月，小区非电梯楼为22元每平方米每月，因此涉案201房每月租金合理价位在3200元-3636元区间，而涉案的合同所约定的包括住宅与车位的合计每月租金仅为2333元，是远低于市场价格的。在租金的支付方式方面，涉案租赁合同所约定的支付方式为一次性支付，这也是难以使人信服的。因此本案中所涉及的租赁合同租金标准过低，且给付形式是一次性给付，明显是不符合商业常理的。而这种情况就是执行异议之诉中虚构租赁关系的一种典型表现。（二）创兴达公司所提交的证据存在诸多疑点。1.对于租赁合同，该租赁合同若形成于2012年，距今应有6年，但创兴达公司所提交的合同原件、纸张与印章过于干净、清晰，且该租赁合同左上方存在多个订书针的痕迹，有伪造之嫌疑。2.对于委托书，委托书若形成于2012年，距今已经有6年，但创兴达公司所提交的委托书原件纸张与印章过于干净、清晰。3.对于转账凭证，该凭证中转账人为中舜公司，而中舜公司的高管亦为刘建芬、刘巧云等人，因此该转账与涉案房产的房租支付并无必然联系，且租赁合同约定租金为一次性给付，但转账凭证显示确是分为三笔支付的，存在明显的差异，因此并不能排除该转账单据为中舜公司与林丽霞、刘卫建的其他经济业务往来的可能。因此对于创兴达公司在原审庭审所提交的证据原件，华融广东公司对其真实性、合法性、关联性均不予确认。（三）创兴达公司并无实际占有涉案房产。虽创兴达公司与刘卫建确认涉案房产于2012年6月交付使用，但并无其他证据证实创兴达公司实际占用了涉案201房。而根据原审法院依职权所调取的包括涉案201房物管处的询问笔录、账册的照片、西部明亮公司的工商信息等证据可知，涉案房产的物管费是通过刘卫建名下账户托收，开具的物业管理费发票付款方有西部明亮公司和中舜公司，唯独没有开具过付款方为创兴达公司的物管费发票，且物管公司证实涉案201房长期由刘卫建妻子林丽霞与他人在房内经营。再者，根据创兴达公司的工商信息显示，其经营地址为佛山市禅城区同济西路12号一座1906室，并非涉案房产之地址，且创兴达公司确认目前尚在该地址办公，并不能提出有必要租用住宅用房作为办公场所的必要性的相关证据，且创兴达公司与刘卫建在原审庭审的陈述中是充满着各种不合理的地方，创兴达公司表示并不清楚其在涉案房产工作的员工人数及名单，这更是严重有悖常理的。即使其多次强调，只是不清楚不记得这些情况，但其说辞实在难以使人信服。因此华融广东公司认为创兴达公司根本就没有实际占有使用涉案房产。（四）本案中各主体间均存在关联关系。1.刘友爱（创兴达公司监事）与刘卫建为兄妹关系。2.转账凭证中的转账人中舜公司法定代表人为林巧云、监事为刘建芬（创兴达公司法定代表人）。3.涉案房产的疑似实际使用人西部明亮公司的法定代表人为范桂杰，监事为林丽霞。4.南车公司的董事长为范桂杰，董事为刘巧云、刘建芬，监事为刘友爱、刘卫建。5.刘建芬、刘友爱、刘卫建、刘巧云、范桂杰同为（2015）佛中法民二终字第605号的被告与（2015）粤0604执5309号执行案中的被执行人。6.中舜公司、西部明亮公司、创兴达公司经营范围均包括进出口业务在内，存在关联关系。因此，本案中的各主体之间均有极其密切的联系，是属于利益共同体，其相互串通虚构租赁关系以对抗执行的嫌疑是非常大的。二、原审法院适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，人民法院不予支持。”原审法院在对涉案的租赁合同依法进行了严格的审查后，驳回了创兴达公司的诉讼请求，在法律适用上并无不妥。综上所述，华融广东公司认为原审判决事实认定清楚，法律适用正确，请法院依法驳回创兴达公司的上诉请求，并维持原审判决。被上诉人刘卫建答辩称，虽然被上诉人华融广东公司提出是诸多其所称的不合常理的疑点，但是其不能提供相反的证据直接推翻上诉人的主张。实际上上诉人与被上诉人刘卫建的租赁关系是真实存在的，虽然双方存在亲友关系，但不能认定其租赁关系就是虚假的。租金过低，是亲戚间的优惠和利益让步，符合人情伦理。一审中对法院调取的证据，被上诉人刘卫建认可，但认为该笔录只是一个证人证言，且无其他证据相佐证。被上诉人的证据已在一审提交，请法院综合其他证据，作综合认定，被上诉人尊重法院的认定。上诉人创兴达公司、被上诉人华融广东公司、刘卫建在二审期间均未向本院提交新证据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，上诉人创兴达公司应当对其主张承担举证证明责任。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，人民法院不予支持。”上诉人创兴达公司主张对涉案201房的租赁关系，其应举证证明其对涉案201房符合上述法律规定的情形。首先，创兴达公司提交的《租赁合同》中主要约定刘卫建将涉案201房及地下一层D1S106号车位出租给创兴达公司使用，租期10年，自2012年5月20日起至2022年5月30日止，每年租金28000元，创兴达公司应于2015年5月30日前一次性支付租金给刘卫建等。上诉人提交的广发银行网上银行转账凭证显示中舜公司于2012年5月23日、5月29日分别向林丽霞转账80000元、100000元，于2012年5月25日向刘卫建转账100000元，转账事由均为“其它合法款项”。上诉人虽提交委托书用以证明其委托中舜公司代其支付上述租金，但该款项支付方式与上述合同约定不符，备注转账事由也非支付租金，且创兴达公司的经营地址显示是位于佛山市禅城区同济西路12号一座1906室，而非涉案201房，创兴达公司在本案一审期间也表示不清楚201房内工作人员的具体情况。由上，创兴达公司主张对涉案201房存在真实的租赁关系是存疑的。其次，即使《租赁合同》是真实的，但上诉人不能证明其与刘卫建在201室抵押前有效履行上述合同。上诉人主张自2012年6月开始占有使用涉案201房。但在一审期间，刘卫建确认涉案201房交由创兴达公司后由创兴达公司支付涉案房产的水电费和物业管理费。而根据201房的物业管理方反映，201房的物业管理费在2012年5月至2013年6月期间均系通过刘卫建名下账户托收，开具的物业管理费发票为西部明亮公司，此后开具的物业管理费发票注明的付款方还包括中舜公司，却没有开具过付款方为创兴达公司的物业管理费发票。同时，物业管理公司证实201房长期由刘卫建妻子林丽霞与他人在房内经营。而创兴达公司虽主张其在201房办公，但其在一审期间却表示不清楚201房内办公人员的具体情况，不合常理。上诉人创兴达公司不能举证证明其在涉案201房抵押前实际履行上述租赁合同并占有使用涉案201房，故其主张涉案201房的租赁关系不能对抗抵押权人即被上诉人华融广东公司。因此，其主张对涉案201房带租约拍卖及其他上诉请求缺乏理据，本院不予支持。综上，上诉人不能够充分举证证实《租赁合同》得到实际有效履行，故其主张对涉案201房带租约拍卖及其他上诉请求，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由上诉人佛山市创兴达五金制品有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 张 照审判长 张照栋审判员 李蔚婕审判员 尹小娜二〇一九年四月二十六日书记员 林晓波