石狮市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0581民初1845号 原告：厦门海谊楼宇经营管理有限公司,住所地福建省厦门市思明区嘉禾路112号24B-4,统一社会信用代码913502002600893046。 法定代表人：夏传球。 委托诉讼代理人:黄晓明,福建协力人律师事务所执业律师。 被告：吴绵成，男，1962年3月2日出生，汉族，住福建省石狮市。 原告厦门海谊楼宇经营管理有限公司（下简称厦门海谊公司）与被告吴绵成物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告厦门海谊公司的委托诉讼代理人黄晓明、被告吴绵成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 厦门海谊公司向本院提出诉讼请求：请求判令吴绵成向厦门海谊公司支付自2013年1月1日起至2018年7月20日止的物业管理费15，854.9元。诉讼中，厦门海谊公司变更诉讼请求如下：请求判令吴绵成向厦门海谊公司支付物业管理费16217.9元及自2018年7月21日起至实际还清之日止按日千分之三计算的违约金，暂计至起诉之日止为11482.27元。事实与理由：厦门海谊公司与吴绵成所在小区狮城帝苑业主委员会签订《物业服务合同》、《物业管理服务续签合同》。吴绵成系狮城帝苑1#4-609的业主，该物业建筑面积169.94平方米。协议签订后，厦门海谊公司按照《物业服务合同》的约定向吴绵成提供了物业管理服务，厦门海谊公司与狮城帝苑业委会于2018年7月20日同意解除物业服务合同，并办理物业移交手续。吴绵成从2013年1月1日起至2018年7月20日就未缴交物业管理费，经厦门海谊公司多次催促未果。 吴绵成辩称，因厦门海谊公司管理混乱，只收钱不管理，其才不缴交物业费，且其2013年全年的物业费均有缴交，2014年起才开始未缴交。 本院经审理认定事实如下：厦门海谊公司是依法注册登记的具有物业管理资质的有限责任公司。吴绵成系石狮市狮城帝苑01幢609的业主，该住宅建筑面积173.85平方米。2012年3月20日，厦门海谊公司与石狮市狮城帝苑业主委员会签订《狮城帝苑物业服务合同》一份，约定厦门海谊公司为吴绵成上述房屋所在的狮城帝苑小区提供物业管理服务，服务期限至2014年12月31日，纯住宅物业服务费标准：1.4元/月.平方米。合同第七条第三项约定“物业服务费从物业交付买受人之日起，按月计，按月全额收取，业主自愿预缴的除外。业主应于每月15日前向乙方（注：厦门海谊公司）支付当月物业服务费”，第十六条第二项约定“业主违反本合同第七条、第八条约定，经乙方书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，除应补足差额，还应当按照差额的每日3‰标准向乙方如数返还”。因合同到期，2015年1月1日，厦门海谊公司与石狮市狮城帝苑小区业主委员会签订《物业管理服务续签合同》一份，约定厦门海谊公司继续为狮城帝苑小区提供物业服务，服务期限至新一届业主委员会成立为止，原合同条款不变。因与狮城帝苑业委会解除物业服务合同，2018年7月20日，厦门海谊公司将物业管理权移交给狮城帝苑业主委员会。吴绵成所有的上述房屋自2013年1月1日起至2018年7月20日止产生的物业管理费为16，220.7元（173.85平方米*1.4元/每平方米/月*66个月20天）。 本院认为，厦门海谊公司与石狮市狮城帝苑业主委员会签订的《狮城帝苑物业服务合同》及《物业管理服务续签合同》，合法有效，对狮城帝苑小区包括吴绵成在内的全体业主均具有法律约束力，双方应按照合同的约定履行各自的权利义务。吴绵成主张厦门海谊公司管理混乱，但其提供的证据无法证明其主张，其以此抗辩拒缴物业服务费，依据不足。厦门海谊公司主张吴绵成自2013年1月至2018年7月20日未缴交物业服务费，吴绵成辩称其已缴交了2013年度的物业服务费，但未能举证证明，故对厦门海谊公司的该主张予以采信。该期间，吴绵成所有的涉案房住宅产生的物业服务费为16，220.7元，厦门海谊公司主张16217.9元，不违法律规定，该款依法应予以支付。吴绵成经厦门海谊公司催缴，未履行付款义务，构成违约，厦门海谊公司有权请求吴绵成支付违约金，厦门海谊公司主张违约金自2018年7月21日起计算至实际还清之日止，依法有据，予以支持，但其主张按日千分之三计算的标准过高，应调整为月利率2%。 综上，对厦门海谊公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第四十条、第四十一条第一款、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一．吴绵成应在本判决发生法律效力后十日内支付厦门海谊楼宇经营管理有限公司2013年1月1日至2018年7月20日的物业服务费16217.9元及自2018年7月21日起至实际还清之日止按月利率2%计算的违约金； 二．驳回厦门海谊楼宇经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费492元，减半收取246元，由厦门海谊楼宇经营管理有限公司负担111.4元，由吴绵成负担134.6元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  龚寿庆 二〇一九年四月二十九日 书记员  王小婷 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第8条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。 国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。