浙江省衢州市衢江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0803民初187号 原告：吕竹根，男，1957年4月7日出生，汉族，住浙江省龙游县。 委托诉讼代理人（特别授权）：姚丹琳，浙江兴衢律师事务所律师。 被告：徐勇军，男，1969年10月23日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人（特别授权）：郑鹏程，浙江东昊律师事务所律师。 第三人：周建辉，男，1974年12月4日出生，汉族，住浙江省江山市。 原告吕竹根与被告徐勇军、第三人周建辉房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年1月10日诉前登记，2019年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月3日公开开庭进行了审理，原告特别授权委托诉讼代理人姚丹琳、被告特别授权委托诉讼代理人郑鹏程到庭参加诉讼。第三人周建辉2019年4月12日申请参加诉讼，本院依法通知周建辉作为第三人参加诉讼。本案简易程序审理期限到期后，各方当事人均同意继续适用简易程序，经本院院长批准，延长简易程序审理期限60天，于2019年4月18日适用简易程序再次公开开庭进行了审理并当庭宣判，原告特别授权委托诉讼代理人姚丹琳、被告特别授权委托诉讼代理人郑鹏程、第三人周建辉到庭参加诉讼。 原告吕竹根向本院提出诉讼请求：1.判令转租合同无效；2.判令被告立即腾房并将茶苑路34号店面返还给原告；3.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令被告徐勇军与第三人周建辉的转租合同无效。事实和理由：2010年12月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于衢江区沈家振兴街以东89号房屋出租给被告（即衢江区振兴中路124号，沈家开发区茶苑路32-34号，现为衢江区樟潭街道振兴中路126号）；房屋租赁期限为2011年3月1日起往后11年，租赁用途仅作宾馆使用；合同约定承租方不得擅自将租赁房屋转租。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用。2018年5月，原告知晓被告将茶苑路34号一楼店面转租给他人使用后，立即表示不同意转租。2018年7月3日，原告诉至法院，要求解除双方的《房屋租赁合同》，在庭审过程中，被告明确表示已将茶苑路34号店面转租给他人经营使用且未取得原告同意。原告认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》真实、合法，对双方当事人均有约束力。现被告单方面将房屋转租给第三人且未经得原告同意，已构成违约。 被告徐勇军辩称，原告吕竹根当时同意被告将涉案房屋转租给原告妹妹吕某使用，2017年4月28日，原告儿子吕亚平与被告建立微信交流，吕亚平知道被告的经营情况，也到过涉案店面附近，原告实际知晓房屋转租已超过了六个月异议期，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人周建辉述称：第三人与被告关系较好，2013年上半年四、五月份，被告茶苑路34号店面一直空置，就给第三人经营，当时签订协议，一年二万元左右租金，原告知道被告将涉案店面转租给第三人。请求驳回原告的诉讼请求。 原、被告、第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审举证、质证，对当事人真实性无异议的（原告提供的）《补充协议》、房屋所有权证、门牌××年4月1日徐勇军与吕某签订的《租赁合同》、（被告提供的）吕亚平与徐勇军微信聊天记录、装饰装修消防设计图、2011年2月23日《租赁合同》，本院予以确认并在卷佐证。当事人应当诚实诉讼，2018年11月16日前案开庭时，原告陈述无落款日期的《房屋租赁合同》为双方协商的初定稿，本次庭审又主张无落款日期合同为《补充协议》的落款时间2011年5月13日（最终合同），本院认为，如无落款日期《房屋租赁合同》的落款时间推定为2011年5月13日则不需当天签订《补充协议》；而原、被告现无异议的徐勇军与吕某间的转租《租赁合同》签订日期为2011年4月1日，则无落款日期《房屋租赁合同》“部分转租…甲方有权单方面解除和终止本合同”与此前转租合同相矛盾，由此，应认定无落款日期的《房屋租赁合同》为初定稿，《补充协议》误引用初定稿合同条款。第三人对原告提供的2017年10月13日周建辉与袁苏良间转租《房屋租赁合同》无异议，予以认定。被告对原告提供的手机照片复印件提出合法性异议，因原告未提供原件核对，不予认定，但被告质证时自认其对涉案店面存在转租行为，涉案店面多次转租更换餐饮店名。前案原告申请的证人吕某2018年11月16日到庭作证证言，对吕某经营餐饮、被告将涉案店面转租给吕某经营餐饮及原告同意转租的事实予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：衢州市衢江区樟潭街道振兴中路126号房屋（衢房权证衢江字第××号，1-4层，建筑面积1310.73平方米，设计用途：商住，所在门牌号多次更名，原坐落：衢江区沈家振兴街以东89号、衢江区振兴中路124号、沈家开发区茶苑路32-34号，涉案一楼商铺以下统称茶苑路34号店面）所有权人为原告吕竹根。2008年2月，原告妹妹吕某在间店面经营餐饮。被告从事酒店经营，2010年下半年，被告欲租赁原告振兴中路126号房屋用于酒店经营，双方多次协商并签订无落款日期的《房屋租赁合同》用于被告审批证照。期间，原、被告、吕某约定：吕某退出所有店面归还原告出租，原告要求并同意被告转租茶苑路34号店面（约31平方米）给吕某继续用于餐饮经营。2010年12月11日原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于原衢江区房屋（结构混合，面积1310.73平方米）租给被告使用（目前新华书店部分暂不在租赁范围内）；原告交付被告房屋之日起（最晚须在2011年4月30日前），原告给予被告两个月的装修期，租期为满两个月装修期后的次日起计往后共计11年，前五年租金为每年5万元，第六年、第七年租金为每年8万元，第八年、第九年租金为每年8.5万元，第十年、第十一年租金为每年9万元；承租方如需转租第三人使用或者改变用途，必须经出租方同意；承租方擅自将租赁的房屋转租、转让或转借的（不含转租服务业部分的），出租方有权解除合同并不退还租金；底层新华书店部分店面，届时原承租者到期后，被告具有优先租赁权，里面一幢无房权证的房屋原告自留一套，其他归被告作为宾馆配套用房（二层除外）；本合同一式二份，双方各执一份；其他租赁事项也进行了约定。原、被告各自保存的《租赁合同》内容完全相同，但订合同日期不同，原告持有的为2010年12月11日，被告持有的为2011年2月23日。2011年4月1日，被告与原告妹妹吕某签订《租赁合同》，约定吕某向被告租赁茶苑路34号店面，租赁期限2011年4月1日至2013年3月31日，吕某一次性支付被告租金1.5万元。2011年5月13日，原、被告又签订《补充协议》，约定将里面一幢无房产证的房屋甲方自留一套（三楼）现改为被告使用，被告因此每年付原告9600元租金至原合同到期。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，被告按约交付原告租金。被告2011年8月向消防部门审批的衢江区8090快捷酒店装饰装修工程设计图未将茶苑路34号店面列入酒店范围。2013年3月31日吕某与被告间的《租赁合同》到期，被告便将茶苑路34号店面转租给第三人周建辉，第三人又转租他人，店名多次更改，但均用于餐饮经营，吕某则在涉案店面附近用三轮车摆摊经营餐饮。2014年7月，原告生病住院。2017年4月28日原告儿子吕亚平与被告建立微信联系，吕亚平要求被告将租金直接转入其账户，双方多次探讨宾馆经营事宜。近年，衢江区经济快速发展，涉案房屋地段房租大幅上涨，2018年7月12日，原告以被告转租茶苑路34号店面为由诉至法院，请求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》并责令被告腾房；2018年11月22日，原告申请撤诉，本院予以准许。之后，双方就提高房租和延长租期问题未达成一致意见，原告再次提起诉讼。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，原、被告2011年5月13日签订的《补充协议》租赁标的物为无房产证房屋，原告以此《补充协议》推定无落款日期的《房屋租赁合同》为双方最终的真实意思表示，与事实不符，不予支持。鉴于原告妹妹吕某在先使用租赁茶苑路34号店面并继续向被告转租的实际，本院认定2010年12月11日（2011年2月23日）原、被告签订的《租赁合同》为原、被告双方的真实意思表示，此合同括号备注的“不含转租服务业部分的”专指原、被告、吕某三方约定的被告可转租的茶苑路34号店面，按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的，结合被告、吕某签订茶苑路34号店面转租合同事实，本院认定茶苑路34号店面的转租排除在出租方原告有权解除合同的约定情形之外，即间接约定原告同意被告转租涉案店面。被告、吕某间的转租合同2013年3月31日到期后，吕某随后在附近设摊经营，按常理其应当知道涉案茶苑路34号店面的经营业主，而吕某为原告妹妹，原告方不可能不通过妹妹吕某了解涉案店面的经营状况；其次，原、被告2010年12月11日的《租赁合同》提及新华书店部分店面未处理，即租赁权、使用权仍由原告支配，原告方（包括原告儿子吕亚平）也不可能五年时间不到涉案房屋处了解情况，故被告认为原告知道或者应当知道被告转租行为但在六个月内未提出异议的抗辩意见，本院予以采纳。 综上所述，原告诉请被告与第三人转租合同无效并立即腾房将茶苑路34号店面返还给原告，与约定不符，且超过六个月异议期，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下： 驳回原告吕竹根的诉讼请求。 案件受理费减半收取40元，由原告吕竹根负担（已预交）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  郑荣祥 二〇一九年四月十八日 书记员  池丽娟 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十八条第一款：适用简易程序审理的案件，审理期限到期后，双方当事人同意继续适用简易程序的，由本院院长批准，可以延长审理期限。延长后的审理期限累计不得超过六个月。