广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初15781号原告：刘惠彬，男，1985年10月8日出生，汉族，身份证住址福建省惠安县，原告：刘颖凤，女，1984年1月9日出生，汉族，身份证住址福建省泉州市鲤城区，两原告共同委托诉讼代理人：蒋正星，福建重宇合众（泉州）律师所律师。两原告共同委托诉讼代理人：苏清柱，福建重宇合众（泉州）律师所律师。被告：蒙明华，男，1968年9月3日出生，汉族，身份证住址四川省武胜县，委托诉讼代理人：黄青松，广东道慧律师事务所律师。第三人：庄文基，男，1965年11月10日出生，汉族，身份证住址福建省泉州市鲤城区，第三人：庄斯南，男，1989年3月31日出生，汉族，身份证住址福建省泉州市鲤城区，第三人：傅穗治，女，1963年12月10日出生，汉族，身份证住址福建省泉州市鲤城区，原告刘惠彬、刘颖凤诉被告蒙明华、第三人庄文基、庄斯南、傅穗治案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月31日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人苏清柱，被告蒙明华及其委托诉讼代理人黄青松到庭参加诉讼。第三人庄文基、庄斯南、傅穗治经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审结。原告刘惠彬、刘颖凤向本院提起诉讼请求：1.确认两原告与第三人庄文基、傅穗治签订的福建省泉州市鲤城区笋浯社区宫后路8号房地产《房地产买卖合同》合法有效（房产价值52万元）；2.判令不得执行位于福建省泉州市鲤城区笋浯社区宫后路8号房地产。事实与理由：2015年9月29日，原告刘惠彬、刘颖风与第三人庄文基、傅穗治夫妻两人在福建炜杰律师事务所律师的见证下，签订了《房产买卖合同》，合同约定由两原告向第三人夫妻购买第三人夫妻翻建的位于泉州市××城区××浯社区××后路××号房××（××层）[土地证号：泉国用（2006)第102130007号以下简称案涉房产]，第三人自愿将上述房屋所有权及土地使用权全部转让给两原告，转让总价为52万元。合同签订后两原告即按照合同约定和第三人的指示，将上述购房款项全部支付给第三人，第三人也依约将上述房产交付给两原告，并将上述房产的土地使用权证原件等相关资料交付给两原告，同时，第三人也将上述房产的水电户名更改过户给原告。两原告实际合法占有上述房产后随即将房产进行重新装修出租给他人居住至今。两原告已经取得案涉房产的所有权。2016年中山市第一人民法院对于被告蒙明华与第三人庄斯南、庄文基民间借货纠纷一案作出（2016)粤2071民初11002号民事判决，判决“庄斯南、庄文基于本判决生效之日起七日内共同向蒙明华清偿借款本金245000元及滞纳金（以200000元为基础，自2015年6月10日起按月利率2％计至清偿之日止）……”判决生效后，因第三人庄斯南、庄文基未履行生效法律文书所确认的义务，被告蒙明华向中山市第一人民法院申请强制执行，并对案涉房产、土地及房内的财产进行查封，执行案号为(2017)粤2071执1954号。2018年6月12日中山市第一人民法院依法就两原告对上述执行标的提出终止执行并解除查封的书面执行异议申请进行立案审查，并作出（2018)粤2071执异196号执行裁定，驳回两原告的异议请求。原告认为，中山市第一人民法院作出的执行裁定没有事实和法律依据，是错误的裁判。根据《中华人民共和国合同法》第6条、130条及《中华人民共和国物权法》第15条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”两原告与第三人所签订的《房产买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第37条第六项规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但是《城市房地产管理法》第37条第六项是有关房地产物权转让的管理性规定，即未依法登记领取权属证书的房地产，不得进行物权转让，房地产登记部门不予办理登记。但《房产买卖合同》的订立是双方按照约定产生特定权利义务的债权行为，不直接发生物权转移的效果；双方于房地产权属登记前订立合同、于权属登记之后进行产权过户，并不违反上述规定，不能仅因第三人尚未取得房屋所有权证而认定《房产买卖合同》无效。另外，两原告与第三人所签订的《房产买卖合同》是在人民法院查封之前，并且两原告已经支付了全部的购房款，而且在查封之前两原告已经合法占有使用诉争的房产，更为关键的是两原告对本案诉争的房产未办理过户登记不存在任何的过错。现因客观原因导致两原告未办理房产过户手续，两原告也已经在2018年得知上述房产已经可以办理不动产权证书后，多次向第三人进行催告，并向人民法院提出诉讼要求第三人积极办理不动产权证书并协助原告办理房产过户等手续。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，两原告的购买行为完全符合上述条件，诉争房产的所有权已经归原告所有。综上所述，两原告据此提起案外人执行异议之诉，就诉争的房产享有足以排除强制执行的民事权益。为此，两原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判如所请。被告蒙明华辩称，一、1.涉案土地使用权登记在庄文基名下，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，法院因庄文基不履行法律文书确定的义务而查封其名下的案涉土地使用权，于法有据，完全正确。2.案涉房产未进行不动产登记，但涉案土地使用权人为庄文基，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，法院依据上述规定判断案涉房产为庄文基所有并予查封，完全符合法律规定。二、原告与庄文基、傅穗治签订的《房产买卖合同》即使是真实的，也是无效合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经由批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”和《城市房地产管理法》第三十八条第六项关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，因该《房产买卖合同》转让的是划拨土地和地上建筑物，转让的划拨土地没有经政府批准，建筑物也没有房屋所有权证书，故该合同违反上述法律规定，合同无效。三、原告与庄文基、傅穗治签订的《房产买卖合同》即使是真实的，但原告对未能办理过户登记明显存在过错，不符合法院排除执行的合法情形。一方面，原告在明知案涉土地是划拨性质未经有批准权的人民政府批准，仍与庄文基、傅穗治签订《房产买卖合同》，对未能办理过户登记明显有过错，不能排除法院对涉案房地产的执行。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。因无法按照《中华人民共和国民事诉讼法》第七章第二节规定的方式送达法律文书给被告庄文基、庄斯南、傅穗治，以及被告庄文基、庄斯南、傅穗治下落不明，本院依法于2018年12月12日向被告庄文基、庄斯南、傅穗治公告送达诉状副本和开庭传票。公告期届满后，被告庄文基、庄斯南、傅穗治仍未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：关于蒙明华与庄斯南、庄文基民间借贷纠纷一案，本院经审理作出（2016）粤2071民初11002号民事判决，判决：“庄斯南、庄文基于本判决生效之日起七日内共同向蒙明华清偿借款本金245000元及滞纳金（以200000元为基数，自2015年6月10日起按月利率2%计至清偿之日止）……”。判决生效后，因庄斯南、庄文基未履行生效法律文书所确定的义务，蒙明华向本院申请执行,执行案号为（2017）粤2071执1954号。案件在诉讼过程中，根据蒙明华财产保全的申请，本院依法作出（2016）粤2071民初11002号民事裁定，裁定查封案涉房产相当于价值245000元的产权份额，于2016年6月30日予以查封。进入执行程序，转为执行中查封。执行过程中，本院以（2017）粤2071执1954号案继续查封上述涉案土地及地上建筑物。刘惠彬、刘颖凤遂向本院提出执行异议。本院经审理作出（2018）粤2071执异196号执行裁定，驳回刘惠彬、刘颖凤的执行异议。刘惠彬、刘颖凤不服该裁定，于法定期限内向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查明，2018年5月23日，本院在执行过程中对刘颖凤进行执行询问，刘颖凤向本院明确表示“房产及土地在购房后到房管局等单位查询，由于本地历史原因无法办理房产证故无法办理过户”。再查明，根据泉州市国土资源档案室资料证明显示，案涉房屋，土地使用者为庄文基，权属类型为划拨，批准文号为泉国用[2006]102130007，尚未办理房屋所有权证或不动产统一登记。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。关于刘惠彬、刘颖凤与庄文基、傅穗治签订的《房产买卖合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经由批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。庄文基、傅穗治与刘惠彬、刘颖凤转让的土地权属类型为划拨，本案原被告均未举证证明转让的土地已取得有批准权的人民政府的批准，根据前述法律规定，应当认定刘惠彬、刘颖凤与庄文基、傅穗治签订的《房产买卖合同》无效。关于能否排除另案执行的问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一（项）的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。本案中，案涉房产未进行不动产登记，但根据土地使用权登记显示使用权人为庄文基，本院据此判断案涉房产为庄文基所有，因庄文基未能履行法律文书所确定的义务，本院对该房产予以查封、拍卖的执行措施，符合法律规定，并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。刘惠彬、刘颖凤作为买受人，虽然已支付全部价款，但买卖双方签订的《房产买卖合同》无效，故本院对刘惠彬、刘颖凤的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告刘惠彬、刘颖凤的全部诉讼请求。案件受理费9000元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  尹方玫人民陪审员  梁素轼人民陪审员  余楚云二〇一九年四月九日书 记 员  陶亚端冯冰冰