山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初9235号原告:郑明学，男，1978年9月24日出生，汉族，住青岛市市北区。原告:初阅兵，男，1987年7月18日出生，汉族，住山东省莱阳市。二原告共同委托诉讼代理人:王仁磊，北京市正平(青岛)律师事务所律师。被告:张宗良，男，1965年8月10日出生，汉族，住青岛市崂山区。委托诉讼代理人:韩春梅，女，1963年3月12日出生，汉族，系被告妻子，住青岛市崂山区。第三人:郭好智，男，1959年8月3日出生，汉族，住青岛市市南区。原告郑明学、初阅兵与被告张宗良、郭好智租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑明学及两原告委托诉讼代理人王仁磊、被告张宗良委托诉讼代理人韩春梅、第三人郭好智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行房屋租赁合同，将市北区伊春路*号房屋交付原告；2、判令第三人履行转让协议，将上述房屋交付原告；3、判令被告支付原告违约金28501.2元（以年租金19万元为基数，每日租金527.8元，自2018年9月1日起至实际交房之日止，暂计算至2018年10月24日）。2018年8月11日，原告因经营需要租赁商业用房，和被告签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定原告租赁被告所有的位于市北区伊春路*号的房屋一套，面积为96平方米。租赁期限为36个月，自2018年9月1日起至2021年8月31日止，每年房租为19万元，按年支付租金。原告于2018年8月11日支付被告一年的租金19万元，并于2018年8月13日和装修公司签订了房屋装修合同，支付了装修费20万元，等待被告交付房屋装修使用，原告也于同月将自己的门面房转让出去了。但被告拒不按照约定的时间向原告交付房屋，致使原告无法按照约定的期限装修使用租赁房屋，自己的经营也无法进行，严重的损害了原告的合法权益。为此原告多次和被告协商要求交付房屋，但被告始终予以拒绝，称无法交付房屋。被告辩称，2017年1月1日，张宗良与郭好智签订市北区伊春路148-7号房屋租赁合同，合同约定租期至2020年1月12日止，由郭好智使用经营“村头农家菜”饭店。2018年8月6日，郭好智与初阅兵签订“村头农家菜”经营权转让协议，转让费11万元，并约定交接事项。2018年8月11日，在郭好智与初阅兵签订“村头农家菜”转让协议的前提下，被告与原告签订了《房屋租赁合同》租赁期限自2018年9月1日起至2021年8月31日止(即36个月)，年租金19万元整。合同签订后，原告向被告支付壹年租金19万元整。2018年8月22日，郭好智通知初阅兵饭店不转让了，由此产生转让纠纷。2018年8月30日，原告与郭好智的转让纠纷还在协商中，针对郑明学无端指责被告违约，韩春梅发微信并电话告知郑明学表达了被告的观点，希望他们能达成协议。如果违约，不是被告的主动故意，是原告与郭好智的转让纠纷造成的，被告没有任何责任。如果因为原告与郭好智的转让纠纷导致原告在9月1日不能按期使用房屋，被告随时退还给原告房租。上述事实证明，被告是在原告与郭好智签定饭店经营权转让协议的前提下，与原告签定的《房屋租赁合同》并收取房屋租金19万元，是符合法律规定的。被告从未表示与原告解除《房屋租赁合同》，原告没有在约定的时间内使用该房屋，是原告与郭好智的转让纠纷造成的，被告并无过错，也不存在不退还房租的问题。2018年9月6日，原告向法庭起诉要求被告退还房屋租金，就是明确提出解除《房屋租赁合同》，被告同意解约并退回房租19万元。原告声称“与装修公司签订房屋装修合同并支付装修费20万元”的行为，明显有悖情理。原告并没有接收该房屋，装修公司也没有在该房屋内进行任何装修。原告向被告主张权利，没有任何事实根据和法律依据。根据以上事实和理由，《房屋租赁合同》已于9月6日中止，被告请原告提供银行户名账号，以便退回房屋租金。至于违约金等合同并无约定。(被告在此申请将19万元房租存到法院指定的账户代管)。关于原告于2018年10月24日变更诉讼请求中要求继续履行房屋租赁合同，被告认为与原告签定的《房屋租赁合同》，是在原告与郭好智签定饭店经营权转让协议基础上签定的，现在郭好智明确饭店不转让了，并且又将饭店投入资金60余万元重新装修营业中。饭店中的设备、装修及执照等财产被告无权处置。《房屋租赁合同》签定的前提条件已经发生了改变。另外，根据原告的所作所为，在事实清楚明知被告无过错的情况下起诉被告，无中生有污蔑被告“明确表示违约不出租房屋”，并且声称“预付给装修公司20万元”让被告承担。被告认为原告做事没有原则，为了利益不择手段，害怕房屋租赁给原告使用后会发生许多意想不到的事情，为了避免不必要的麻烦和纠纷，至此也不愿意将房屋租赁给原告。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益，维护法律的尊严。第三人述称，我是2018年8月6日跟原告初阅兵签订的转让合同，当时说好了必须是初阅兵自己经营，但实际上郑明学经营这个店，郑明学原来是我店里的员工，我们之间有些矛盾，如果是郑明学经营多少钱我也不转让这个店。在2018年8月20日我就跟初阅兵提出不能转让这个店了，当时初阅兵给了我8万元，我说要退给他，他不同意还威胁我，让我赔偿二、三十万元。在这之后我又在这个店投入了六十余万元进行了装修，购买设备自己继续经营了。这件事与被告没有关系，在我与初阅兵签订转让协议之后，被告跟原告签订的租赁合同，但我不知道他是和郑明学签的合同。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系青岛市市北区伊春路*号房屋（以下简称诉争房屋）产权人。2017年1月被告与第三人签订房屋租赁合同，将诉争房屋出租给第三人，约定租赁期限至2020年1月等。2018年8月6日第三人与原告初阅兵签订转让协议，约定第三人将涉案房屋转让给原告，转让费11万元，先付定金1万元，定于2018年8月31日交接，交接完后一次性付清尾款10万元，9月1日后该房屋房租由初阅兵承担等。该协议签订后原告共向第三人支付定金及转让费共8万元。后第三人与被告协商解除双方之前签订的租赁合同，并就退还剩余租金等事项达成协议。2018年8月11日两原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告将诉争房屋出租给两原告，租赁期限自2018年9月1日至2021年8月31日，年租金19万元等。原告于合同签订当日向被告支付第一年租金19万元。后第三人向原告提出不再转让涉案房屋，并向被告提出因与原告产生争议不再与被告解约退租。诉争房屋目前仍由第三人经营使用。庭审中，经询问被告是否同意将诉争房屋交付原告，被告表示其认为应当将诉争房屋交付第三人，不同意交付原告。本院认为，原告与第三人签订的转让协议、与被告签订的房屋租赁合同均系各方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，各方均应依约履行。第三人在签订转让协议后，原告已支付大部分转让费的情况下，拒不履行转让协议，系违反合同约定的行为。原告要求第三人履行转让协议、交付房屋，符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告履行双方签订的房屋租赁合同，向原告交付房屋，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。原告要求被告按照每日租金支付违约金，实为要求被告赔偿原告未使用房屋期间的租金损失，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告张宗良、第三人郭好智于本判决生效之日起十日内将青岛市市北区伊春路*号房屋完好交付原告郑明学、初阅兵；二、被告张宗良于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑明学、初阅兵损失（按照每日527元，自2018年9月1日起至上述第一项履行完毕之日止）。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7150元，被告负担2000元，第三人负担5150元，均于本判决生效之日起十日内履行完毕。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 孙 媛人民陪审员 相 涛人民陪审员 毛汉强二〇一九年四月二日书 记 员 孙晓蕾