湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0192民初3417号原告：湖北丰铭物业服务有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区珞狮路328号华大家园小区A4-3-0101、0102室。法定代表人：曾又兵，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴健民，该公司员工。被告：吕凌燕，女，1979年9月27日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，原告湖北丰铭物业服务有限公司（以下简称：物业公司）诉被告吕凌燕物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月30日立案受理后，依法由审判员杜厚胜适用简易程序独任审理，审理中，发现本案不宜适用简易程序，转为普通程序，由审判员杜厚胜担任审判长，与人民陪审员李汉生、李红琳组成合议庭，于2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人吴健民，到庭参加了诉讼，被告吕凌燕经本院公告传票传唤后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告一次性支付原告物业管理费9316.94元；2、判令被告一次性支付原告违约金3841.40元；3、判令全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年8月28日，原告与被告所在小区业委会签订《武汉市物业管理服务合同》，约定由原告在东林外庐小区提供物业服务，多层住宅房屋按照每月每平方米0.60元收取物业管理费，小高层住宅房屋按照每月每平方米1元收取物业管理费，每季度第一个月的15日前缴纳本季度的物业管理服务费，又约定：业主预期未缴纳物业管理费用的，从逾期之日起每日加收欠费总额千分之三的违约滞纳金。2016年6月30日，原告与被告所在小区业委会重新签订《武汉市物业服务合同》，约定由原告继续在东林外庐小区提供物业服务，合同期限为2016年1月1日至2018年12月31日，多层住宅房屋按照每月每平方米0.80元收取物业管理费，小高层住宅房屋按照每月每平方米1.20元收取物业管理费，每季度第一个月的10日前交纳本季度的物业管理服务费，又约定：业主未能按时足额缴纳物业服务费，按欠费总额每日千分之五的标准支付违约金。被告系东林外庐小区业主，系多层住宅房屋，房屋面积199.08平方米，自2012年11月起，被告拒绝缴纳物业管理费，已欠缴68个月物业管理费9316.94元，违约金3841.40元，共计13158.34元，原告多次催缴，均未果。故诉至法院，请求判如所请。被告吕凌燕未到庭答辩，亦未向本院提交书面材料。经审理查明，被告吕凌燕系东林外庐小区业主，其房屋建筑面积199.08平方米。系多层住宅房屋。2012年8月28日，武汉市东林外庐小区业主大会业主委员会（甲方，以下简称：业委会）与原告物业公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》，该合同约定由原告物业公司对东林外庐小区提供物业服务，并对委托管理事项、委托管理期限、物业管理服务质量、物业管理服务费用、公共收益的确定和分配、违约责任等进行了约定，具体约定了：委托管理期限为叁年（暂定），自2012年9月1日起至2015年8月31日止；合同期限届满，业主大会因故没有做出选聘或者续聘决定的，乙方有权选择同意或者不同意按照本合同约定继续提供服务，乙方同意继续提供服务，本合同自动延续至业主大会做出选聘或续聘决定为止；物业管理服务费：多层住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平方米0.60元向业主或物业使用人收取；物业费自2012年9月1日开始计算，业主按照季度交纳，在每季度第一个月的15日前交纳；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日加收欠费总额千分之三的违约滞纳金，逾期超过三个月的，乙方有权采取必要且合法的措施予以催缴等内容。2016年6月30日，武汉市东林外庐小区第四届业主委员会（甲方，以下简称：第四届业委会）与原告物业公司（乙方）签订了《武汉市物业服务合同》，约定由原告物业公司继续为东林外庐小区提供物业服务，其中约定，本物业服务合同期限为叁年，自2016年1月1日至2018年12月31日；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为0.80元/平方米·月；业主[按季]或[年]交纳物业服务费，每次缴费的具体时间为每季度的第个月的10日内缴纳该季度物业服务费；乙方有权根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或使用人收取物业服务费等相关费用，通过合法有效的方式解决拖欠物业服务费用的问题；业主违反本合同约定，经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按前款总额每日5‰的标准向乙方支付违约金等内容。其后，原告物业公司为包括被告吕凌燕在内的小区业主提供了物业服务，被告吕凌燕自2012年11月起未缴纳物业服务费，经催缴后被告尚未交纳，故有本案诉讼。庭审中，原告物业公司向本院陈述，在2016年1月1日前的4个月期间，其依照法律的规定，按照《物业管理委托合同》的约定的0.60元/月·平方米的标准收取物业服务费。以上事实，有《物业管理委托合同》、《武汉市物业服务合同》、物业费催缴通知单以及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原告物业公司受东林外庐小区业委会的委托，双方签订的《物业管理委托合同》、《武汉市物业服务合同》未违反法律的强制性规定，为有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告吕凌燕系东林外庐小区的业主，上述《物业管理委托合同》、《武汉市物业服务合同》对被告吕凌燕具有约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，原告物业公司已按照《物业管理委托合同》、《武汉市物业服务合同》的约定，为被告吕凌燕名下房屋所在的东林外庐小区提供了物业服务，履行了合同主要义务，被告吕凌燕未交纳物业费的行为已构成了违约，故对于原告物业公司要求被告吕凌燕支付拖欠的物业费的诉讼请求，本院依法予以支持，经计算2012年11月1日起至2018年6月30日止68个月的物业服务费为9316.94元【199.08平方米×（0.60元/月每平方米×38个月+0.80元/月每平方米×30个月）】。关于违约金，结合原告的诉讼请求、履约情况以及被告的违约行为对原告造成的影响等，本院酌情确定被告吕凌燕向原告物业公司支付违约金931.69元。为保护当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吕凌燕于本判决生效之日起十日内向原告湖北丰铭物业服务有限公司支付自2012年11月1日至2018年6月30日止的物业服务费9316.94元；二、被告吕凌燕于本判决生效之日起十日内向原告湖北丰铭物业服务有限公司支付欠交的2012年11月1日起至2018年6月30日止的物业服务费的违约金931.69元；三、驳回原告湖北丰铭物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费130元、公告费260元，由被告吕凌燕负担（上述款项已由原告湖北丰铭物业服务有限公司预交，被告吕凌燕于本判决生效之日起十日内直接向原告湖北丰铭物业服务有限公司支付案件受理费130元、公告费260元。如因向被告吕凌燕公告送达本判决书时，原告湖北丰铭物业服务有限公司预交公告费的，该公告费由被告吕凌燕负担，按票据金额直接支付给原告湖北丰铭物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院，账号：17×××67，开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杜厚胜人民陪审员  李汉生人民陪审员  李红琳二〇一九年四月十九日法官助理罗婷书记员颜晓霞