陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民 事 判 决 书                             （2017）陕01民终3322号上诉人（原审原告）：武金雄，男，汉族，1978年5月3日出生，个体经营者，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：孙雪梅，陕西英博律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺少朋，陕西英博律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：陈霞，女，汉族，1979年1月13日生，现住阿根R，GUTIERREZ1880-OLIVOS-VICENTELOPEZ，系严钟之妻。委托诉讼代理人：王奇，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静，陕西海普睿诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：严钟，男，汉族，1975年12月7日出生，无业，住址同陈霞。委托诉讼代理人：王奇，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静，陕西海普睿诚律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：陕西德翔物资有限公司（变更前为西安德翔置业发展有限公司），住所地：西安市雁塔区。法定代表人：王方，该公司总经理。被上诉人（原审第三人）：任宝生，男，汉族，1955年10月20日出生，住西安市雁塔区。上诉人武金雄、陈霞、严钟因与被上诉人陕西德翔物资有限公司（以下简称德翔公司）、任宝生租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人武金雄的委托诉讼代理人孙雪梅、贺少朋，陈霞、严钟的委托诉讼代理人王奇、王静均到庭参加诉讼。被上诉人德翔公司、任宝生经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武金雄上诉请求：1、请求二审法院撤销西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初7号民事判决，发回重审或该改判支持武金雄原审诉讼请求；2、一、二审案件受理费由陈霞、严钟、德翔公司、任宝生承担。事实和理由：1、原审判决认定事实错误，任宝生对武金雄停水停电的极端方式导致武金雄无法继续经营，明显已构成根本违约，但一审却仅判陈霞、严钟承担小部分责任，显失公正。2、陈霞、严钟应退还武金雄租房押金24000元，房租72000元，滞纳金10000元，其中房租押金陈霞承诺在合同期满后退还，房租系武金雄交纳的2015年10月19日至2016年2月18日期间的房租，而任宝生在2015年10月21日就将店铺断水断电导致武金雄无法继续经营，理应退还未经营期间的房租72000元，而非45600元。滞纳金10000元系强行收取，不能认为武金雄自行交纳就是合理合法的。3、原审判决对损失的认定明显错误，武金雄当时支付店铺转让费79000元，但在接手后店铺进行了全面重新装修，合同期限为三年时间，而武金雄仅使用7个月，陈霞、严钟理应赔偿武金雄转让费79000元；武金雄因被任宝生断水断电无法继续经营，造成的经营损失60000元应由陈霞、严钟予以赔偿，武金雄装修店铺共花费168000元，由于任宝生的过错，导致合同未到期就无法经营，该损失理应由陈霞、严钟赔偿。关于原审判决陈霞、严钟退还相关物品，应折价补偿更为实际。综上，请求二审支持其上诉请求。陈霞、严钟辩称，1、2015年7月28日任宝生代表德翔公司与武金雄签订《店面甲方变更证明》自此权利义务已经转移到德翔公司，任宝生是代表德翔公司断水断电，该行为给武金雄造成的损失，德翔公司负有直接责任，并不应由陈霞、严钟承担。武金雄向陈霞、严钟主张因停水停电无法经营因而要求退还租金的请求，属于诉讼对象错误。2、武金雄要求陈霞、严钟退还房租72000元，滞纳金没有事实及法律依据。任宝生提交的委托书系其变造的，严钟与任宝生之间并无委托关系，且未将收取的租金转交给陈霞、严钟。2015年7月28日之后任宝生是代表德翔公司收取的房租，跟陈霞、严钟已经无任何关系。武金雄房租支付至2015年12月18日，实际占有房屋至12月21日，吴武金雄已支付租金不应退还、因断电断水给武金雄造成损失与本案并非同一法律关系，造成的损失武金雄应向造成损失的主体要求赔偿，要求退还房租没有事实及法律依据。根据武金雄和陈霞签订的《房屋租赁协议》，武金雄未按约定支付租金，应当承担违约金，因此武金雄要求返还滞纳金没有法律依据。3、武金雄要求陈霞、严钟承担经济损失没有事实及法律依据。根据陈霞与武金雄《房屋租赁协议》，武金雄和俞某某之间的转让费不应向陈霞主张。武金雄未按约定支付房租，其违约在先，要求承担装饰装修残值没有法律依据。德翔公司未到庭亦未提交书面答辩意见。任宝生未到庭亦未提交书面答辩意见。陈霞、严钟上诉请求：1、依法撤销西安市雁塔区人民法院(2016)陕0113民初7号民事判决，发回重审或该改判驳回武金雄要求返还房租45600元及赔偿经济损失63639元的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由武金雄承担。事实和理由：1、原审判决认定事实不清，武金雄房租交付至2015年12月18日，实际占有房屋至12月21日，武金雄已支付租金不应退还。因断水断电给武金雄造成损失根本案并非同一法律关系，造成的损失武金雄应该向造成损失的主体要求赔偿，要退还房租没有事实及法律依据。2、吴金雄承租房屋停水停电并非是陈霞、严钟造成的，而是德翔公司负有直接责任，与陈霞、严钟无关，造成的损失武金雄并不能向陈霞、严钟主张，武金雄向陈霞、严钟主张因停水停电无法经营而要求退还租金的请求，属于诉讼对象错误，原审法院未依查明案件事实，判决由陈霞、严钟退还租金没有事实及法律依据。因武金雄违约，陈霞、严钟不应承担63639元转让费损失。3、原审程序严重违反法定程序，二次开庭时陈霞、严钟代理人到庭未对相关证据举证质证。4、严钟并未向任宝生授权进行断电断水，该行为给武金雄造成的损失不应由陈霞、严钟承担。综上，请求二审支持其上诉请求。武金雄辩称，1、武金雄自俞某某处受让取得涉案商铺的经营权，并与陈霞签订了房屋租赁合同，德翔公司出具证据载明陈霞、严钟对涉案房屋自2014年3月19日至2018年3月18日拥有转租权，故武金雄与陈霞签订的房屋租赁合同合法有效，2015年3月17日武金雄向陈霞支付押金24000元，2015年3月18日缴纳了2015年3月18日至2015年7月17日房屋租金96000元，2015年4月16日缴纳2015年7月18日至2015年10月17日租金72000元，2015年7月任宝生持有严钟的授权委托书向武金雄收取租金，武金雄于2015年7月18日、8月13日、9月14日共向任宝生支付2015年10月18日至2015年1月17日的租金72000元及10000元滞纳金。2、2015年10月19日德翔公司向武金雄发出通知，要求在2日内清理消防楼梯，自2015年10月21日任宝生对武金雄房屋停水停电，导致武金雄无法经营，在双方的租赁期限内，因德翔公司原因导致合同无法履行，陈霞与严钟应依法承担赔偿责任。    德翔公司未到庭亦未提交书面陈述意见。任宝生未到庭亦未提交书面陈述意见。武金雄向一审法院起诉请求：1、判令陈霞、严钟返还武金雄的租房押金24000元，提前收取的房租96000元，无故收取的滞纳金10000元；2、判令陈霞、严钟赔偿武金雄支付的房屋转让费79000元，水电押金2000元；3、判令陈霞、严钟赔偿武金雄的经济损失289085元；4、本案诉讼费由陈霞、严钟承担。一审法院认定事实：2015年3月17日，武金雄与案外人俞某某及陈霞签订店面转让协议书，受让承租位于西安市雁塔区XX街XX楼XX号XX层XX号铺，并支付案外人俞某某转让费79000元（该费用包括装修、装饰、设备及其他相关费用，租赁期满后房屋装修等不动产归被告陈霞所有）。同日，武金雄与陈霞签订《房屋租赁合同》，承租该商铺。合同约定：商铺建筑面积为105㎡，租赁期限自2015年3月19日至2018年3月18日，年租金为288000元，乙方（武金雄）应予合同签订之日交纳半年房租144000元。租金自第三年递增10%，以后年度租金每半年提前二月交清租金，即每年1月18日、4月18日、7月18日、10月18日，并按时交纳物业管理服务费等费用。乙方向甲方（陈霞）交付一个月租金即24000元作为履约保证金，合同期满退还乙方无利息。甲方应确保租赁房屋合法权及使用权，与他人无任何产权纠纷，并负责协调周边关系。甲方有权收取本协议规定的租赁费，并向乙方提供正常营业所需水电，保证乙方正常经营。甲方有权对水电、消防、安全、营业秩序监督检查。乙方应爱护房屋及设施，管好安全，未经审批，不得擅自进行内部装修。不得破坏原来建筑设施及市场整体效果。乙方未能按时交纳相关费用，除补交外还应从逾期之日起，每天向甲方支付年度费用3‰的违约金。乙方在协议期未满，擅自终止协议，所交费用一律不退。乙方拖欠租金等费用达十天，甲方有权终止协议，收回房屋。协议期满，乙方在经营的房屋内固定装饰、设施归甲方所有。合同签订之日，陈霞向武金雄出具24000元履约保证金收据（武金雄称交付被告陈霞24000元现金，被告称未交付现金，24000元包括在次日转款中）。俞某某向武金雄出具79000元转让费，2000元水电押金收据。2014年3月18日，武金雄向陈霞转款96000元，向案外人俞某某支付转让费81000元。并进入承租商铺，经营武记酿皮店（武金雄称其并进行了装修）。2015年7月，第三人任宝生（持有严钟授权委托书）向武金雄催收租金，并分别于2015年7月28日（收取租金30000元）、8月13日（收取租金22000元）、9月14日（收取租金20000元，滞纳金10000元）三次共收取武金雄82000元。2015年10月18日，第三人任宝生电话要求武金雄缴纳下一季度租金，武金雄未予回复。同年10月19日，第三人德翔公司向武金雄发出通知，载明：XX街XX店，为了整个大楼的消防通道的安全，请你店把消防楼梯清理，保证大楼的消防畅通，请在两日内清理完。2015年10月20日，第三人任宝生书面通知武金雄及时交纳租金，武金雄仍未回应。同年10月21日，第三人遂对武金雄承租房屋停水停电。武金雄无法正常营业，遂停业。2015年12月14日，任宝生向武金雄发通知称：“武金雄先生，2015年3月17日，陈霞受严钟委托与您签订《房屋租赁协议》，根据该协议第三条第二项规定，2015年7月18日您应预交2015年9月18日至2015年12月17日的租金，但直至严钟委托本人向您收取该笔租金，您拖欠至2015年9月14日方全部支付，且2015年9月18日应预交的房租至今逾期未付。根据该协议第六条第三款第三项规定“乙方拖欠经营房租等费用达十天的，甲方有权终止该协议，收回经营房。”本人接受严钟委托现正式通知您：1、该协议于2015年12月17日终止；2、您须在该协议终止后三日内与本人联系并支付逾期支付房租的违约金117872元；3、您须在该协议终止后三日内将该商铺中您的自有物品搬离，将该商铺恢复原状并交还本人，逾期搬离自有物品，视为您放弃该物品所有权，本人有权随意处置；4、严钟出具的授权委托书复印件作为本通知附件，请尽快联系本人，安排支付违约金、查验授权委托书原件及腾房事宜。”同年12月21日，因武金雄并未按通知搬离，第三人任宝生遂自行将店内物品全部搬走，双方发生争执。2016年3月，第三人任宝生将涉案房屋另行出租。后武金雄诉至法院。审理中查明，陈霞与严钟系夫妻关系。另查明，2015年3月18日，第三人德翔公司出具证明称：“西安德翔置业发展有限公司负责人耿某某与严钟于2014年3月19日所签的西安市XX街XX号XX楼XX层XX号商铺的租房协议，其房产权属于我公司所有，租房协议约定2014年3月19日-2018年3月18日四年期内严钟可转租第三方。”陈霞、严钟代理人应法庭要求，经问询陈霞，称武金雄、陈霞及案外人俞某某于2015年3月17日签订店面转让协议书的同时，陈霞及俞某某均向武金雄书写了收款收据，但因武金雄称款额不足，遂在次日武金雄转款后将合同及收据交付武金雄，当日并未收取现金。并提供银行流水证明在收到武金雄96000元当日扣除2000元转让手续费后已转付俞某某（俞某某在转让前已支付履约保证金及三个月租金）。 一审法院认为，武金雄自案外人俞某某处受让取得西安市雁塔区XX街XX楼XX号XX层XX号铺承租权，并与陈霞签订《房屋租赁合同》，承租该商铺。虽然该商铺并非陈霞、严钟所有，但第三人德翔公司出具证明载明陈霞、严钟在2014年3月19日-2018年3月18日四年期内拥有转租权，故该《房屋租赁合同》合法、有效。双方均应按约履行。在合同的履行中，双方于2015年10月主要因武金雄迟延交纳租金等原因发生争议，第三人于10月21日对武金雄承租房屋停水停电，导致无法正常营业，并停业。后陈霞、严钟委托人即第三人任宝生又于 2015年12月21日在通知武金雄搬离未果后进入武金雄承租房屋内，单方搬离武金雄室内物品并于随后另行出租 。对此，武金雄提供收款收据、转账凭证，证明其先后于2015年3月18日向俞某某支付转让费79000元，水电押金2000元。向陈霞支付履约保证金24000元，转款交纳租金96000元，2015年4月16日向陈霞转款交纳租金72000元，后又于2015年7月、8月、9月，分三次向第三人任宝生（持有严钟授权委托书）交纳租金82000元。据此，武金雄认为其已交纳陈霞、严钟租金为250000元，已交纳租金期间为2015年3月19日至2015年1月18日。陈霞、严钟及第三人任宝生认为，武金雄共交纳租金为216000元，24000元履约保证金包括在96000元转款中，另有10000元载明为滞纳金，已交纳租金期间为2015年3月19日至2015年12月18日。而双方合同约定：武金雄应予合同签订之日交纳半年房租144000元，以后租金于每年1月18日、4月18日、7月18日、10月18日提前交纳下一季度租金。武金雄于2015年10月18日前应交纳下一季度租金，但武金雄经陈霞、严钟多次催收，未予回复，已明显违约。2015年10月21日，第三人对武金雄承租房屋采取停水停电措施。至此，武金雄与陈霞、严钟及第三人主要争议在于武金雄是否如约支付陈霞、严钟租金。即陈霞、严钟收取武金雄的履约保证金24000元是否包括在96000元转款中，陈霞、严钟收取10000元滞纳金是否合理，是否应计作租金。雁塔区法院根据双方陈述，并结合本案相关证据及双方经济来往习惯，依法认定武金雄交纳陈霞、严钟的履约保证金24000元包括在96000元转款中，理由如下：1、三方转让与签订租赁合同时经济来往均为转款；2，武金雄转款支付案外人俞某某转让费及水电押金亦是先打收据，次日转款。3，武金雄没有证据证明其在第三人任宝生代陈霞、严钟收取租金时提出过首次多付一个月租金之事。4，武金雄接受陈霞、严钟代收人任宝生收取10000元滞纳金，并接收之条据。5，武金雄首次转款96000元与陈霞、严钟辩称当日书写收据，次日收款后交付及含三个月租金72000元及24000元履约保证金吻合。6，双方租金交纳按合同系三个月为一交纳单元（原约定一次交纳半年租金，提前二个月交纳，后补正为每年分四次）。故武金雄所称24000元履约保证金系现金交付陈霞一节，雁塔区法院依法不予认定，10000元滞纳金亦不能计作租金。综上，2015年10月18日前，武金雄应依照合同约定交清下季度租金，未按时交纳属违约行为。但需要指出，武金雄迟延交纳租金系一般性违约，陈霞、严钟可以采取多种方式包括起诉等索要租金。但陈霞、严钟采取停水停电之极端方式导致武金雄不能在2015年10月21日至2015年12月18日（租金已实际交纳）期间营业，并在同年底进入武金雄经营之店内，搬离物品，另行出租。据此，武金雄对引起本案纠纷应承担主要责任，陈霞、严钟亦有责任。至于武金雄诉称，陈霞、严钟出租之房屋面积不够，并因楼梯占用等问题导致第三人向其下发消防整改通知，并非本案争议之焦点，且武金雄在接手承租时，有义务对此问询、核查及加以明确，其并未对此提出异议，故依法不予支持。武金雄现要求陈霞、严钟返还武金雄的租房押金24000元，因双方合同已实际解除，依法予以支持。武金雄请求陈霞、严钟返还提前收取的房租96000元及无故收取的滞纳金10000元，根据上述理由，依法不予支持,但因2015年10月21日至2015年12月18日，武金雄因停水停电已无法经营，陈霞、严钟应退还武金雄此期间租金45600元。武金雄要求陈霞、严钟赔偿武金雄支付的房屋转让费79000元，因该费用合同约定包括装修、装饰、设备及其他相关费用，合同期为三年，武金雄实际经营7个月，故与武金雄所请求其他损失相结合，由陈霞、严钟赔偿武金雄63639元。水电押金2000元系实际交付第三人德翔公司，应由武金雄与第三人德翔公司交涉处理。武金雄要求陈霞、严钟退还水电押金，依法不予支持。武金雄要求陈霞、严钟赔偿的经济损失289085元，包括承租房屋内财产损失与经营损失两部分。承租房屋内财产，陈霞、严钟搬离后现保管的财产物品（见附件物品清单），由陈霞、严钟返还武金雄。同样需指出，武金雄在陈霞、严钟搬离物品环节中存在放任责任（即武金雄应留人在房屋内看管，在陈霞、严钟通知搬离后（所缴纳租金亦到期），应及时搬离可搬走物品，尽量减少双方争议及物品损失，武金雄没有安排，亦有责任。武金雄所称经营损失及添加之装修损失，依法应由其自行承担。兹依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，第一百零七条之规定，判决：一、被告陈霞、严钟于本判决书生效后十日内退还原告武金雄租房押金24000元，房租45600元。二、被告陈霞、严钟于本判决书生效后十日内返还原告武金雄承租房屋内物品(详见附件：物品清单)三、被告陈霞、严钟于本判决书生效后十日内赔偿原告武金雄经济损失63639元。四、驳回原告其余诉讼请求。本案案件受理费8801元，由原告承担5801元，被告陈霞、严钟承担3000元，原告已垫付，两被告在本判决生效后直接给付原告3000元。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年3月18日武金雄向陈霞转款96000元，向案外人俞某某支付转让费及水电押金共计81000元。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，陈霞、严钟在取得涉案商铺承租权后，经出租人同意，在租赁期限内将涉案商铺转租给武金雄，并于2015年3月17日签订《房屋租赁协议》，该协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，属有效协议，对双方均有约束力。在合同履行过程中，由于武金雄迟延交纳租金，构成违约，任宝生作为陈霞、严钟的受托人，在管理涉案商铺期间，于2015年10月21日对武金雄承租的房屋采取停水停电措施，致其无法正常营业，并于2015年12月21日在通知武金雄搬离未果后，进入武金雄承租房屋内单方搬离武金雄室内物品，随后另行出租，致双方《租赁合同》终止履行，对此，武金雄与陈霞、严钟均具有一定的过错，原审认定武金雄承担主要责任，较为合理。武金雄上诉认为原审对责任的认定不公，理由不能成立。现武金雄要求返还押金及相关租金，理由正当，其请求中合理部分予以支持。原审考虑到2015年10月21日至2015年12月18日的期间武金雄因停电停水已无法经营，判令陈霞、严钟返还武金雄该期间的租金45600元及房屋押金24000元，并无不当。关于陈霞、严钟认为停电停水行为给武金雄造成的损失与其无关，因该行为系其受托人任宝生在管理涉案商铺期间实施，故因此产生的后果应由陈霞、严钟承担。关于武金雄要求陈霞、严钟赔偿转让费，原审根据武金雄实际经营时间等因素，确定赔偿63639元，较为合理。陈霞、严钟上诉认为不应承担该项损失，因导致双方合同无法履行，其也存在一定的过错，故其所述本院不予采纳。有关水电押金，因并未支付给陈霞、严钟，故武金雄要求陈霞、严钟退还水电押金，于法无据，依法不予支持。关于武金雄主张的财产损失和经营损失，因承租房屋内财产现仍存在，陈霞、严钟应按物品清单予以返还。有关经营损失等，因证据不足，本院依法不予支持。武金雄上诉认为相关财物应折价赔偿，理由不能成立。关于武金雄要求返还10000元滞纳金，因其存在违约行为，而该款系其承担违约责任的具体方式，故该请求不予支持。关于陈霞、严钟上诉认为任宝生所持委托书系伪造，因其在2017年1月5日上诉状中自认任宝生系严钟的代理人，故其所述本院不予采纳。关于陈霞、严钟上诉认为原审违反法定程序，经查，原审在审理该案期间因陈霞、严钟下落不明，第一次缺席开庭审理后，陈霞、严钟委托其弟严明清参与诉讼，一审法院遂进行了第二次开庭，对相关事实进行了核实及确认，在程序上虽存在一定的瑕疵，但并不足以影响案件实体处理，故其所述本院不予采纳。综上所述，陈霞、严钟及武金雄的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2485元，由陈霞、严钟负担；二审案件受理费8801元，由武金雄负担。本判决为终审判决。    审 判 长  陈  平审 判 员  李 刚审 判 员   李  涛   二〇一九年四月十一日 书 记 员 张  媛  1