浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0381民初2097号 原告：吴琛，男，1997年3月21日出生汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：王和平，女，1975年8月10日出生，住浙江省瑞安市，系原告母亲。 委托诉讼代理人：吴定付,浙江云邦律师事务所律师。 被告：孙丹丹，女，1992年12月26日出生汉族，住浙江省瑞安市。 被告：林贤军，男，1990年2月24日出生汉族，住浙江省瑞安市。 被告：叶建娜，女，1965年10月4日出生汉族，住浙江省瑞安市。 被告：陈凤燕，女，1974年10月20日出生汉族，住浙江省瑞安市。 以上第三、四被告共同委托诉讼代理人：冯金伟，浙江玉海律师事务所律师。 被告：林忠淼，男，1955年3月2日出生汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：王朋，浙江信泰律师事务所律师。 原告吴琛与被告孙丹丹、林贤军、叶建娜、陈凤燕、林忠淼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王和平、吴定付，被告孙丹丹、林贤军，被告叶建娜、陈凤燕及其委托诉讼代理人冯金伟，被告林忠淼及其委托诉讼代理人王朋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴琛向本院提出诉讼请求：1.依法判令第一、二被告支付原告剩余购房款2000000元及违约金（以3260000元为基数，从2018年11月15日起至实际履行之日止，按日违约金为房屋交易金额的1‰计算，暂计算至2019年1月25日计228200元）；2.判令第三、四、五被告对上述第一项请求款项承担连带责任。事实与理由：第一、二被告系夫妻关系。原告吴琛与第一、二被告经瑞安市建娜房屋介绍所居间介绍于2018年10月14日签订了一份房屋买卖居间合同。该合同约定被告孙丹丹向原告购买坐落于瑞安市东山街道阳和小区2幢2单元903室房屋，总价款3260000元，约定立协议之日付定金100000元，2018年10月16日前办理产权过户手续时支付1160000元，剩余购房款2000000元分别于2018年11月14日和同年12月14日前付1000000元，合同第十一条第二款约定出现逾期交付房屋或逾期付清购房款的，违约责任方应向另一方支付违约金，日违约金为房屋交易金额1‰。合同第十四条约定如果乙方（被告）有银行贷款必须放在甲方（原告）银行上。合同签订后，原告与被告孙丹丹办理了相关房屋过户手续，被告林贤军支付了1160000元并向原告出具了由被告孙丹丹签名的欠条。第一、二被告再次承诺剩余购房款2000000元分别于2018年11月14日和同年12月14日前付1000000元。之后，经原告多次催讨，第一、二被告至今分文未付。另，经原告查询，瑞安市建娜房屋介绍所在签订涉案房屋买卖合同前已于2018年6月22日注销，该介绍所不具有履行合同的能力，该合同的签订也根本无法保障合同的履行，第三、四、五被告却未如实告知，损害了原告的合法权益，且第三、四、五被告在居间介绍时未履行谨慎注意义务，造成原告损害，理应承担连带责任。 被告孙丹丹、林贤军共同答辩称，被告孙丹丹虽然在相关购 房合同上签字，房产也已过户到孙丹丹名下，但孙丹丹并非案涉房屋转让交易的实际买方，只是房屋名义上的代持者。被告林贤军在孙丹丹签字时有在现场，全程参与。在整个房屋交易过程中，有关房屋交易的具体细节原告都是跟林陈香商议确定的，这一点房屋中介机构也知情。本案真正买家是林陈香，购房款也全部是林陈香支付。原告完全清楚孙丹丹不仅不用承担房款支付义务，也没有为林陈香的房款支付义务提供任何形式的担保。林陈香采取相同的方式在多起房屋交易中骗取多个出让方的房屋尾款，孙丹丹和众多房屋出让方均深受其害，目前林陈香已涉嫌刑事犯罪，被公安机关立案侦查。本案应先中止审理。 被告叶建娜、陈凤燕共同答辩称，原告第一项关于支付购房 款的诉请是基于购房合同约定由第一、二被告承担的单方义务，原告要求第三、四、五被告支付购房款、违约金没有任何依据。另外第三、四、五被告不存在原告诉称的违约责任，建娜房屋介绍所虽已注销，但第三、四、五被告联合完成了居间介绍，都具有房地产居间资格，履行了核实房源信息、核对买卖双方信息的注意义务，涉案房屋的付款方式是原告与第一、二被告协商的结果，而且这种付款方式在瑞安普遍存在，房屋介绍所是否注销不可能影响到第一、二被告的支付能力。 被告林忠淼答辩称，购房合同的主体是原告与第一、二被告，居间合同的当事人才是被告林忠淼。根据合同的相对性，原告要求支付购房款的责任不应由被告林忠淼承担，也不需要承担担保或连带责任。 对于当事人双方没有争议的事实和证据，本院予以确认。对于当事人双方存在争议的事实和证据，本院认证如下：1.对于房屋买卖合同中第十四条内容及违约金的约定问题。被告陈凤燕述称涉案合同中第十四条内容是在签订合同十几天后，由我打电话给原告和被告孙丹丹确认后，我才填写内容，指印也是我按的；被告孙丹丹、林贤军均辩称涉案合同第十四条当时没有写内容，对后续内容的填写没有接到电话通知；被告叶建娜、陈凤燕述称日违约金1‰是涉案合同落款签字时已经写好，但原告表示不清楚，都是中介写好，弄好让我签字，被告孙丹丹表示当时签字时没有写违约金；本院认为，有关涉案合同第十四条内容的填写，系合同签订后被告陈凤燕所填写，其述称已通知并得到原告与被告孙丹丹同意，依据不足，本院不予支持，有关日违约金的约定部分，根据各方陈述，无法得出系合同签订当时就已填写，且结合第三、四被告提供的另外三份房屋买卖合同（该三份合同真实性无法核实）上有关违约金及合同违约赔偿金部分均空白，没有填写，而涉案合同上所填写的日违约金“1‰”、购房款的“1%”作为合同违约赔偿金与涉案合同其他当天填写的文字从肉眼上就能辨别出来浓淡不同，显属不同中性笔书写，根据高度盖然性原则，故本院对涉案合同各方签字时曾书面约定日违约金“1‰”、购房款的“1%”作为合同违约赔偿金均不予采信。2.对于被告叶建娜、陈凤燕、林忠淼在房屋买卖居间介绍时存在何种过错的问题，原告提供了证据3、5、6拟证实上述三被告在居间资质及付款方式风险告知方面存在重大过错，上述三被告对上述证据真实性无异议，但对其关联性存在异议，认为已履行风险告知义务，但并无付款监管义务；第三、四被告提供了证据1，拟证实其具有中介及经纪人资质，原告对其营业执照真实性无异议，但对其关联性存在异议，认为房屋买卖合同上是建娜房屋介绍所，而该营业执照上是瑞安市加盟房屋介绍所，并对经纪人证合法性有异议，是瑞安市经纪人协会所制发；本院认为，原告提供的证据3、5、6经核实其来源合法、客观真实，具有一定的证明力，应予以采信，第三、四被告提供的证据1真实性虽没有问题，但证据1中的营业执照并非涉案的房屋介绍所，经纪人执业证的取得也并不符合我国相关房地产经纪人职业资格制度的相关规定，故第三、四、五被告在居间介绍原告与被告孙丹丹之间的房屋买卖合同时的资质确实存在问题，但这并不影响房屋买卖合同效力，第三、四、五被告在该涉案房屋买卖合同中仅起到提供房源信息，撮合双方交易的作用，至于具体的付款方式约定等只要买卖双方理解字面意思并同意，作为居间方并不存在一定需要告知卖方付款存在何种风险的义务。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月14日，原告吴琛与被告孙丹丹签订《房屋买卖（居间）合同》一份，其中约定：原告将其所有的坐落于瑞安市东山街道阳和小区2幢2单元903室房屋以3260000元的价款出卖给被告孙丹丹；签订合同之日付定金100000元，2018年10月16日付房款1160000元，同时双方到房管部门办理过户手续，同年11月14日再付1000000元，余款1000000元于2018年12月14日付清。此后，被告林贤军依约支付了定金100000元和购房款1160000元。被告孙丹丹于2018年10月16日向原告出具欠条二份，再次承诺分别于2018年11月14日、同年12月14日支付原告1000000元，共计2000000元。同日，原告将涉案房屋不动产权过户登记至被告孙丹丹名下。被告孙丹丹分别于2018年10月16日、同年10月22日将该涉案房屋抵押给浙江瑞安农村商业银行股份有限公司丽岙支行、戴大瑜，分别设立2600000元的最高额抵押、250000元的一般抵押。届期，原告多次向被告孙丹丹、林贤军催讨剩余购房款未果。 另查明：1.被告孙丹丹与被告林贤军于2018年8月28日办理结婚登记手续。2.当时作为涉案房屋买卖的居间方瑞安市建娜房屋介绍所已于2018年6月22日经工商登记注销。 本院认为，原告吴琛与被告孙丹丹之间签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。涉案房屋已转移登记至被告孙丹丹名下，被告孙丹丹未在约定的期限支付剩余购房款，现原告要求其支付剩余购房款2000000元，合法合理，应予支持，但要求违约金按房屋交易金额的日1‰计算，依据不足，本院不予支持。由于上述债务发生于被告孙丹丹与被告林贤军夫妻关系存续期间，且案涉合同签署时被告林贤军在场，此后所有已支付的购房款也均由被告林贤军经手，庭审中被告林贤军也确认其与被告孙丹丹在本案中应视为“共同体”，故上述债务应认定为夫妻共同债务。原告要求被告叶建娜、陈凤燕、林忠淼承担连带还款责任，依据不足，本院不予支持。被告孙丹丹、林贤军共同辩称被告孙丹丹并非实际购房人，而系替林陈香代持，不管事实是否存在，基于合同相对性原则，在本案中仍应承担支付购房款的义务，如存在与案外人林陈香的纠纷，可另案处理或自行协商。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告孙丹丹、林贤军于本判决生效之日起十日内共同支付原告吴琛剩余购房款2000000元。款交本院转付。 二、驳回原告吴琛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费24626元，减半收取12313元，由原告吴琛负担913元（已缴纳），由被告孙丹丹、林贤军共同负担11400元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  余海瑞 二〇一九年四月十六日 书记员  戴 星 附录一：原告吴琛提供的证据目录 证据1：原告身份证1份； 证据2：户籍证明5份、结婚登记审查处理表1份； 证据3：房屋买卖（居间）合同1份、欠条2份； 证据4：宁波银行对账单1份； 证据5：个人独资企业登记基本情况1份； 证据6：瑞安市不动产登记查档证明1份。 被告叶建娜、陈凤燕提供的证据目录 证据1：营业执照、企业信息及经纪人执业证书各1份； 证据2：涉案房屋（居间）买卖合同1份； 证据3：房屋买卖合同3份。 附录二：本案涉及的主要法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 （二）《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第一条：夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。 （三）《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 （三）《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条第一款：发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。