包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终629号   上诉人（原审原告）：王某，男，1957年11月4日出生，户籍地包头市，现居住包头市。   委托诉讼代理人：康某，内蒙古承达律师事务所律师。   委托诉讼代理人：庄某，内蒙古承达律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：兰某（又名兰三伟），男，1956年1月15日出生，现住址包头市。   被上诉人（原审被告）：高某，女，1950年8月16日，现居住包头市。   上诉人王某与被上诉人兰某、高某因确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初5836号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   王某上诉请求：一、请求撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初5836号民事判决，请二审法院查清事实后依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求，或撤销原判决发回原审人民法院重审；二、本案上诉费、一审诉讼费由被上诉人承担：事实和理由：首先，1、一审判决对本案事实认定错误。一审判决对木案涉案土地的性质认定错误。上诉人在一审中提供了土地承包经营权证和涉案土地平面测绘图纸，用以证明涉案土地为农民集体所有土地以及证实土地面积和土地四至情况，一审庭审中原告举证、质证和陈述时已经明确涉案土地的性质为集体所有土地，为耕地，并且涉案土地的而积为3.6亩，约为2401平方米。2、一审判决对涉案土地“土地用途并未改变”的认定为是错误的。3、按照现行法律、法规和政策的规定，宅基地只允许转让给本集体经济组织内部成员，不能转让给本集体经济组织成员以外的人员，即使木案涉案土地为宅基地，被卜诉人在签订《买卖宅基地协议》时乃至现在都不是七诉人所在村民小组成员，根本不具有受让资格，上诉人在－.申起诉状中已经明确提及，但是A审法院对该项事实并未迸行审查核实。其次，2、一审判决适用法律错误。该协议实质上属于一次性买断承包土地的约定，违反了《农村土地承包法》第四条关于“农村土地承包后，土地的所有权性质不变，承包地不得买卖”的规定，该《买买宅基地协议》违反法律规定，应当自始无效。综上，上诉人认为一审判决对木案主要事实认定错误，基本事实的关键细节未进行调查核实，并且适用法律错误，请求二审法院查清本案事实的基础上依法支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。   兰某、高某辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   王某向一审法院起诉请求：1、请求依法判令原被告于2000年5月18日签订的《买卖宅基地协议》无效；2、判令被告立即返还涉案耕地；3、本案诉讼费用由被告承担。   一审法院经审理认定事实：一、2000年5月18日，原告作为甲方与二被告作为乙方签订了《买卖宅基地协议》，约定：1、甲方在沼潭火车站北大菜窖对面林荫路西侧有一处宅基地3.6亩，愿意出售，乙方同意购买。2、甲方将该宅基地3.6亩按照6.48万元人民币出售，乙方同意出6.48万元资金购买。3、经双方协商付款为一次性交清，甲方收到款项时给乙方出具收款收据，同时甲方还应将村委会划拨宅基地的证明付给乙方。4、协议签订之日起，甲方的宅基地归乙方所有。因手续问题而与村委会发生纠纷则由甲方协调解决。该协议签订后，二被告给付了购买宅基地款。以上事实由原被告双方认可的《买卖宅基地协议》、被告提供的收条以及庭审中原被告陈述证实。二、原告与二被告签订《买卖宅基地》协议时，所出售的为宅基地而非耕地。根据原告与二被告均提供的包头市××区委会出具的证明，内容为“我村村民王某在蔬菜批发部西墙外有宅基院一处，特此证明”可以证实为宅基地。原告提供了土地承包经营权证及内蒙古中盛规划测绘有限责任公司测绘的平面图，无法证实原告出售给二被告的为耕地，且出售的土地性质应当以集体经济组织即包头市昆区昆河镇和平村委会证明为准。三、二被告系合伙购买原告的宅基地。购买后，被告高某在宅基地上盖建了房屋，被告兰某盖建了部分房屋，剩余部分为空地。   一审法院审理认为，本案的争议焦点为1、原被告之间买卖的土地性质为宅基地还是耕地；2、《买卖宅基地协议》的效力。关于土地的性质，被告以土地承包经营权证和测绘平面图证实出售土地为耕地，但其在出售土地时提供的包头市××区委会证明，证实其出售的为宅基地。关于土地的性质应当以本集体经济组织即村委会证明为准，且原被告双方在签订《买卖宅基地协议》时，明确表示出售的为宅基地，故本院依法认定其出售的为宅基地，而非耕地。关于《买卖宅基地协议》效力问题，宅基地属于集体经济组织所有，本集体经济组织的成员仅仅享有用益物权即占有、使用、收益权利，原告作为包头市昆区昆河镇和平村委会村委会的村民，将其宅基地使用权转让给二被告，并获得收益，二被告购买宅基地后盖建房屋，并未改变土地用途。根据《土地管理法》的规定“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”；“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”这些规定的立法本质是维持农业用地的数量，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少。同时《土地管理法》规定“……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”农村房屋只是在被出卖、出租之后，村民不可再申请宅基地，并非不能出卖宅基地。同时《农村承包经营法》规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”该规定赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利。原被告在签订协议时，均是双方的真实意思表示，原告也收到了被告给付的买宅基地款，双方签订的协议并未违法法律法规强制性规定，故原被告签订的《买卖宅基地协议》有效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条及《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条之规定，判决如下：驳回原告王某的诉讼请求。案件受理费1420元，适用简易程序减半收取计710元（原告王某已预交），由原告王某负担。   经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实基本一致。本院予以确认。   本院认为，上诉人王某与被上诉人兰某、高某于2000年5月18日签订的《买卖宅基地协议》，违反了《中华人民共和国农村土地承包法》第四条“农村土地承包后，土地的所有权性质不变，承包地不得买卖”的规定，故双方所签协议无效。争议的该土地是上诉人王某在1997年承包包头市昆河镇人民政府的土地，同时包头市昆河镇人民政府给上诉人王某颁发了盖有包头市昆都仑区人民政府印章的《土地承包经营权证》，因此该土地性质是农村集体所有土地，上诉人王某买卖农村集体所有土地的行为无效。无效合同自始无效，不受法律保护。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定。本案上诉人王某诉讼请求成立，本院予以支持。被上诉人兰某、高某在一审诉讼中未提出退还购地款及损失，故本院不作处理，被上诉人兰某、高某是否主张退还购地款及损失如何分担，可另案诉讼解决。   综上所述，上诉人王某的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初5836号民事判决；   二、上诉人王某与被上诉人兰某、高某签订的《买卖宅基地协议》无效；   三、被上诉人兰某、高某与本判决生效后三十日内返还上诉人王某涉案土地。   一、二审案件受理费2130元，由被上诉人王某1065承担，由被上诉人兰某、高某1065元。   本判决为终审判决。   审判长 杨励昕   审判员 岳海岩   审判员 赵红玲     二○一九年四月二十四日   书记员 于 雁