江苏省扬州市邗江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏1003民初7556号 原告：马某，男，1986年8月21日生，汉族，住江苏省涟水县。 委托诉讼代理人：石永富，江苏征远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石季玉，江苏征远律师事务所实习律师。 被告：张某，女，1975年3月14日生，汉族，住扬州市邗江区。 委托诉讼代理人：钱国明，江苏证融律师事务所律师。 被告：扬州尚居房地产销售有限公司四季园分公司，住所地在扬州市邗江区秋雨路15号。 负责人：官彩萍，该公司经理。 被告：扬州尚居房地产销售有限公司，住所地在扬州市荷花池新村138-24-26轴。 法定代表人：刘冬梅，该公司总经理。 原告马某与被告张某、被告扬州尚居房地产销售有限公司四季园分公司（以下简称尚居四季园公司）、被告扬州尚居房地产销售有限公司（以下简称尚居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马某的委托诉讼代理人石永富、被告张某及其委托诉讼代理人钱国明、被告尚居四季园公司的负责人官彩萍到庭参加诉讼，被告尚居公司的委托诉讼代理人刘冬梅经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马某向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告损失26万元。事实和理由：2017年2月27日，原告马某与被告张某、被告尚居四季园公司签订《房地产买卖合同》，约定，被告张某自愿将座落在新盛花苑xx室的房屋（建筑面积为67平方米）出售给原告，房屋成交价格为483000元，2017年2月27日原告支付购房定金2万元。合同签订后，原告按约履行了合同义务支付定金。后原告发现，被告张某并非房屋实际产权人，至起诉时止，也未取得合法授权。被告张某无权代理行为致原告的合同目的无法实现，被告尚居四季园公司作为房屋买卖的中介人，对房屋权属状况及卖方主体资格是否适格负有审查披露的义务，应当承担连带责任。被告尚居公司系被告尚居四季园公司的总公司，应当承担补充赔偿责任。 被告张某辩称：1、张某于2017年2月27日获得新盛花苑xx房主的口头授权出售案涉房屋，当日收到马某的购房定金20000元，2017年3月31日左右，马某未按约定支付购房款，案涉房主认为马某仍未履行合同，张某遂通过支付宝的方式退还定金解除合同。马某于4月28日将20000元又发还给张某，并备注如不履约，节后起诉，同日张某又将20000元定金返还给马某。该合同解除是因为马某未按时履行付款责任，导致张某丧失书面授权的机会，马某收受返还的定金视为同意解除合同，无权要求赔偿损失。2、马某并未举证其存在损失，从2017年2月27日签订到合同解除，该房屋并未涨价，甚至出现跌价，原告主张房屋上涨的差价26万元，无事实证明。3、出售案涉房屋时并没有产权证，马某是知晓的，中介公司也是知晓的，张某在缔约过程中并无过失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告尚居四季园公司辩称：在3月31日前通知张某去做房屋交易，但证没有下来，张某说房子是她的婆婆的，她婆婆不让她卖了。当时最先谈卖房屋的时候，说她婆婆将这个房屋已经过给她了，后来他们并没有继续履行这个合同，也没有与被告尚居四季园公司联系。当时签合同时尚居四季园公司认为这个合同有问题，让张某不要签，但他们还是继续签了这个合同。被告尚居四季园公司不应当赔偿。 被告尚居公司辩称：与我公司无关。 经本院审理认定事实如下： 2017年2月27日，原告马某（买方、乙方）与被告张某（卖方、甲方）、中介方尚居四季园公司签订《房地产买卖合同》一份，约定：1、甲方自愿将坐落在新盛花苑xx室的房地产（房屋建筑面积为67平方米）出售给乙方。房产证和土地证已办未下来。2、甲、乙双方协定一致，上述房地产成交价格为人民币483000元（包括有车库约13平方米），付款为商贷。3、2017年2月27日，乙方向甲方付购房定金20000元。2017年3月31日左右，乙方向甲方付购房首付款150000元（含定金）…。4、本协议履行过程中，若乙方悔约，乙方不得向甲方索还定金；如甲方悔约，甲方应将定金双倍退还给乙方。5、甲乙双方约定的其他事项…③甲方此房为拆迁安置房，房产证壹个月左右办下来，甲乙双方协商一致房产证下来后双方到房管局办理过户手续。同日，原告马某向被告张某支付定金20000元。 2017年4月20日，被告张某将定金20000元通过支付宝退还给原告马某，注明“退购房定金”。2017年4月28日，马某又将定金20000元转给被告张某，并注明“如果不履约，节后起诉”。同日，被告张某又将20000元定金退还给原告马某，注明“可以，你先起诉吧。我也没有办法”。 庭审中，原告马某陈述，双方在签订合同时，被告告知讼争房屋是拆迁安置房，房产证很快就会办下来。张某陈述，其从事房产中介工作，案涉房屋是一个客户的，客户要求其卖的。后来因为原告未能按约支付首付款，客户不愿再出售房屋。被告尚居四季园公司陈述，双方商谈时，张某陈述房屋是她婆婆的，正在过户给她。因卖房时什么手续都没有，要求将定金放在中介，张某不同意，也跟马某说什么东西都没有还买，马某说他不怕。 原告提供安居客网站扬州放价走势显示，扬州市房价在2017年2月至3月均价在9000元至9500元期间，2017年3月至4月的均价在9500元至10000元左右，2017年4月至5月的均价在10000元至10300左右。2017年6月新盛花园的房屋均价为10054元。 另查明，原、被告在签订《房地产买卖合同》时，被告张某未向原告出示房产证或者拆迁安置补偿协议，也未到案涉房屋内查看。案涉房屋的所有权人并非被告张某。 本案争议焦点为：原、被告签订的《房地产买卖合同》效力如何；原告主张的损失应如何认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。原告马某与被告张某签订的《房地产买卖合同》转移讼争房屋所有权，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的合同符合合同生效的要件，合同有效。但因案涉房屋并非被告张某所有，实际产权人事后也未追认合同，被告张某于2017年4月20日将收取的20000元定金返还给原告，以自己的行为表明不再履行双方之间的房屋买卖合同，存在违约。据此，原告主张因被告违约解除合同而造成的损失，于法有据，应予支持。被告张某在签订合同时，在没有所有权或者处分权的情况下，与原告签订买卖合同，存在过错。原告作为买受人，在被告张某未出具任何有效的权属证明的情况下，亦未对案涉房屋的占有、使用状态进行了解，而与被告张某签订买卖合同，未应尽到购房人合理的注意义务，故亦存在过错。结合双方签订合同时案涉房屋价格、被告张某退还定金的时间、2017年2月至5月期间扬州市房地产市场价格的均价及价格走向，同时考虑原、被告双方的过错程度，本院酌定被告应向原告赔偿损失3万元。因被告尚居四季园公司在双方签订买卖合同的过程中已经尽到合理的提醒义务，故原告主张被告尚居四季园公司承担责任无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张被告尚居公司承担责任亦无事实和法律依据，应予驳回。 综上，原告的部分诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十五条、《最高人民法院》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告张某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告马某赔偿损失30000元； 二、驳回原告马某的其他诉讼请求。 案件受理费5200元，由原告马某负担4600元、被告张某负担600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 长  李 五 人民陪审员  丁久祥 人民陪审员  崔赐彬 二〇一九年四月二十七日 书 记 员  孟 婷