广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初2743号原告（反诉被告）：莫敏玲，女，1987年8月4日出生，汉族，住广东省封开县，委托诉讼代理人：梁凤洁，广东多方律师事务所律师。被告（反诉原告）：何伙英，女，1985年8月10日出生，汉族，住广东省德庆县，委托诉讼代理人：洪映辉，广东国慧律师事务所律师。第三人：佛山市诺邦房地产代理有限公司，住所地：佛山市南海区大沥镇盐步大道涌表裕景花园**铺，统一社会信用代码91440605MA4WMYWBXR。法定代表人：梁锡洪。委托诉讼代理人：詹维，男，该公司员工。原告莫敏玲与被告何伙英、第三人佛山市诺邦房地产代理有限公司（以下简称诺邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，被告在诉讼中提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2019年3月25日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人梁凤洁、被告何伙英及其委托诉讼代理人洪映辉、第三人的委托诉讼代理人詹维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年9月4日签订的房屋买卖合约关于房屋买卖事项的约定；2.被告立即向原告支付违约金105500元（1055000元×10%=105500元）；3.被告向原告赔偿购房损失100000元；4.被告承担本案所有诉讼费用。诉讼中，原告明确本案不向第三人主张权利。事实和理由：原告与被告于2018年9月4日签订《房屋买卖合约》，该物业位于佛山市南海区大沥镇盐步大道11号裕景花园*房及**号储物室，建筑面积为91.45平方米（以房地产权证为准）。该买卖合约第六条第二款约定：“一方拒绝出售或购买房屋，届时，守约方有权解除本合约并有权要求违约方支付相当于定金双倍或总楼款10%的违约金”。合同约定卖方同意在办理过户手续时更换购买人，此后，买方要求将房屋过户至其妹妹何*名下，在办理过程中，何**夫妇因征信问题不能办理银行按揭贷款，以及没有购房资格，房屋未能办理过户，被告以此为由拒绝购买该房屋。据此，被告的行为已构成违约，应向原告支付违约金105500元。原告因与被告已签订了《房屋买卖合约》，在出售房屋后有购房名额及资金可以重新购买房屋，基于此，于2018年9月13日与卖方张*签订了另一《房屋买卖中介合同》，该房屋位于佛山市南海区大沥镇盐步蟾兴路6号皇朝广场法鲁阁*房，建筑面积115.09平方米。签订合同当天，原告向卖方张*支付了定金100000元。由于被告的违约，导致原告丧失了此购房资格，构成违约，造成原告巨大的损失，据此，被告应向原告支付赔偿损失100000元。为此，原告提起诉讼。被告对本诉辩称，一、被告是在原告和第三人的诱导下签订的《房屋买卖合同》。被告签订《房屋买卖合约》时并不清楚佛山的限购政策，第三人通过诱导的方式先让被告缴纳诚意金和定金，然后以为被告考虑、允许被告变更购买人为由诱导被告签订《房屋买卖合约》，后又利用已收定金和诚意金的条件，诱导被告寻找第三方来履行该份《房屋买卖合约》。实际上，原告是第三人的工作人员，也是第三人高管的亲戚，原告和第三人利用信息优势诱导被告签订的《房屋买卖合约》本身就是存在欺诈的成分，原告对该合同存在明显的过错。二、被告自始至终不存在违约行为。因原告和第三人估计在签订《房屋买卖合约》时就预料到被告可能无法履行合同，因此，该份合约里仅约定买卖双方到地税及房管部门办理房产证申税过户并领到受理回执当天支付给买方首期款，但实际上，双方暂未到地税及房管部门办理房产证申税过户并领到受理回执这个交易环节，因此，被告暂时无需支付首期款，更不存在违约行为，而被告也一直在购买社保，争取早日达到购房资格。三、原告和第三人诱导被告签订的《房屋买卖合约》违反佛山的限购政策，导致合约内容暂时无法履行。事后，被告了解到，佛山市实际上在2017年初至年中，已经出台多项房地产限购政策，而被告属于被限购的对象，不具备购房资格，原告和第三人作为专业人员和专业机构，不仅没有阻止双方签订协议，反而诱导被告，导致双方签订的《房屋买卖合约》暂时无法履行。四、被告同意原告要求解除《房屋买卖合约》的诉讼请求。由于双方签订的《房屋买卖合约》违反佛山的限购政策，实际上暂时无法履行，如果原告同意等被告的社保满一年，《房屋买卖合约》完全可以继续履行，但是，原告要求解除《房屋买卖合约》的诉讼请求，被告也只能被动同意该请求，但不同意其他请求。毕竟是原告不愿意继续履行合同，并非被告违约，因此，原告应当向被告返还收取的购房定金30000元和诚意金3020元。五、原告主张违约金没有事实依据。因双方签订的《房屋买卖合约》违反佛山的限购政策导致无法履行，原告实际上是第三人的工作人员或其关联人员，对佛山的限购政策应当比被告更为了解，因此，导致双方签订一份不能履行的合同，责任正是原告和第三人，原告主张违约金没有事实依据。同时，根据合同的约定，被告不存在任何违约行为，原告要求被告承担违约责任没有事实依据。六、原告主张购房损失100000元更是没有事实和法律依据。被告对原告与他人签署的《房屋买卖中介合同》等文件的真实性、合法性和关联性均有异议。首先，原告与他人签署的合同真实性无法确认，因原告没有提供真实的付款记录（银行转账记录）。前面已经说到，原告是第三人的工作人员及高管的亲戚，因此，临时伪造签署类似的文件非常简单，而且在2018年9月13日是否存在真实的付款存疑。其次，原告与他人签署的合同与本案没有直接关联。原告卖房与买房本身是两个不同的法律行为，两者之间没有必然的联系，况且，在原告卖房的行为没有完全履行完毕的情况下，没有资格在佛山购买其他房产。而且，据被告了解，原告在佛山拥有不止一套房，按照限购政策，原告不可以再在佛山限购区域购买。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告返还已收取的购房定金30000元；2.原告和第三人立即向被告返还已收取的购房诚意金3020元；3.原告以33020元为本金自起诉之日其案中国人民银行同期贷款利率计付利息给被告；4.原告承担本案的诉讼费用。诉讼中，被告撤回对第三人的诉讼请求。事实和理由：2018年9月份，被告因有购房意向，找到第三人处询问相关信息，第三人称裕景花园有套房急着出售，户型较好，现在有比较多人有意向，除非马上下定金，否则估计过几个钟就被其他人购买了，因被告性格比较急，就轻信了第三人的说法，根据第三人的要求向其支付了3020元的购房诚意金，后第三人通知原告莫敏玲到场后，又让被告向原告支付30000元定金，因被告看过户型图，感觉还算可以，因此就根据第三人指引向原告支付了30000元的定金。签订《房屋买卖合约》时，因被告未考虑清楚，房子是登记在被告名下还是被告夫妻两人名下，原告及第三人均称，允许被告后期更换购买人，被告轻信了原告的说法后，就在2018年9月4日当天与第三人、原告签订《房屋买卖合约》。签订上述合约后没多久，第三人就告知被告，称被告在佛山没有购房资格，最好是找一个有购房资格的人来配合购买，否则就要没收被告的定金，无奈之下，被告只能配合原告和第三人的要求找亲戚朋友寻求帮忙，但暂时没能找到亲戚朋友愿意帮忙购买。后通过添加原告的微信时，才发现原告实际上是第三人的工作人员，是第三人高管的亲戚。被告认为，原告和第三人在明知道被告在佛山不具备购房资格的情况下，还利用信息优势，未向被告解释佛山限购政策和通过其他人购买房产所存在的法律风险，反而诱导被告支付定金、诚意金，签订协议，要求被告以借用第三方的名义来购房，这明显存在诱导的性质。实际上，佛山已出台多项限购政策，被告实际上不具备购房资格，因此，被告与原告于2018年9月4日签订的《房屋买卖合约》实际上暂时无法履行。对于原告提出解除合约的要求，被告只能被动表示同意，但是，不能履行合同的原因是原告要求解除合同，并非被告的原因，因此，被告现要求原告返还已收取的购房定金30000元和诚意金3020元。原告对反诉辩称，买卖合同是原被告真实意思表示，原告没有任何诱导行为。原、被告在第三人的中介服务下按照房屋买卖达成一致，在签约时被告夫妻双方均在场，并在签约前，被告多次到案涉房屋进行了解。主动约第三人到案涉房屋进行测量。在被告要求下，原告同意办理房屋按揭和过户手续时可更换购买人，将房屋过户至案外人何*夫妻名下，并已办理房屋按揭手续申请。因为何*丈夫存在为别人进行三笔农民贷的担保而存在征信问题，因此按揭未能完成。原告多次要求被告尽快将房屋过户。被告的违约行为导致原告遭受极大损失，依照约定，原告无需向被告返还任何款项。被告应向原告支付违约金及赔偿损失。第三人陈述意见，诚意金通过第三人账户收取，但已转交原告。第三人不需退还3020元予被告，因为不是第三人收取。对原告的答辩意见无意见。不同意被告的反诉意见。原告在诉讼中举证如下：1.原被告身份证、第三人营业执照复印件各1份，证明原、被告、第三人诉讼主体资格。2.房屋买卖合约原件1份，证明原被告签订房屋买卖合同，并约定相关权利义务关系。3.粤（2017）佛南不动产权第**房产证（附图）原件1份，证明原告是案涉房屋的权利人。4.房屋买卖中介合同原件1份，证明原告与案外人张丽珊达成房屋买卖。5.粤（2017）佛南不动产产权第**产证（附图）复印件1份；6.张丽珊身份证复印件1份；7.收据原件1份；证据5-7，证明原告与案外人签订房屋买卖合同，因被告违约，导致该房屋无法完成，原告向案外人支付的定金无法退回。8.催促函原件1份、催告函及EMS邮单、交寄邮件收据原件各2份，EMS物流情况查询信息复印件2份，证明被告拖延履行合同，原告多次催促。9.冼培坚、何宇琴身份证及两人结婚证复印件各1份；10.个人信用报告照片打印件2份；9-10证明依被告要求，将房屋过户至冼**、何**名下。但因冼**个人征信问题导致房屋无法完成交易，无法按揭。11.微信截图打印件6份，证明第三人多次催促被告完成房屋买卖交易，以及对案涉房屋购买是被告主动约第三人交涉，并到案涉房屋测量。被告在诉讼中举证如下：1.定金收据原件1份，证明原告收取被告30000元的定金，被告没有违约，原告提出解除合同应返还定金予被告。2.居间合同（买方）原件1份，证明第三人以为原告收取诚意金的名义收取被告3000元。3.中国农业银行个人明细对账单原件1份，证明被告通过其丈夫的账户向第三人转账3020元，以及向原告支付30000元。4.佛山市社会保险参保缴费证明原件1份，证明被告一直在交纳社保争取达到购房资格，积极履行合同。5.佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知复印件1份，证明被告暂时未达到购房资格，合同暂时无法履行，并非被告不肯履行合同。6.佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果原件3份，证明原告在佛山有多处房产，根据限购政策，原告不具备再购房资格，无法履行合同与被告无关。7.第三人企业信用信息公示报告复印件1份；8.微信聊天记录截图打印件1份；证据7-8证明原告是第三人的工作人员，同时是第三人监事的亲戚，原告及第三人作为专业人员没有告知被告限购政策的风险问题，合同暂时无法履行的责任在于第三人和原告。第三人没有提供证据。经审查，对有争议的证据，本院认定如下：原告的证据4-8是原告与案外人之间的材料，与本案无关，本院对其关联性不予确认。原告的证据10为中国人民银行征信中心出具的文件，本院对其真实性予以确认。被告的证据4为原件，本院对其真实性予以确认。被告的证据5为政策文件，不属于证据的范畴。其他证据，当事人对真实性无异议，本院对真实性予以确认并在卷佐证。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：位于佛山市南海区大沥镇盐步大道11号裕景花园*房及*号储物室已办理房地产权证，登记权利人为原告莫敏玲。2018年9月4日，第三人诺邦公司（甲方、中介方）和被告（乙方、买方）签订《居间合同（买方）》，约定通过甲方寻盘、介绍、带领看盘等居间服务，乙方对涉讼房屋有购买意向，并向业主提出如下签约条件：建筑面积91平方米，售价1080000元，交楼情况及时间为收齐楼款当天，付款方式为按揭付款，交易税费为买家支付。乙方在签订合同时同意以3000元给甲方代为保管，作为购买涉讼物业的诚意金。若业主同意涉讼物业售价1050000元并同意合同第一条规定的各项条件，乙方即确认成交。乙方在此不可撤销并授权甲方无需乙方另行指示，可将诚意金转交业主，该诚意金自业主收到时即视为购房定金的一部分，并以业主出具定金收据作实。若甲方在上述期限内取得符合条件的业主承诺，乙方将于业主收取定金之日起2天内签署《房屋买卖合同》。否则，业主有权没收定金并另行出售该物业。2018年9月4日，原告（卖方）和被告（买方）和第三人诺邦公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，约定卖方转让涉讼房屋予买方，成交价1055000元。定金30000元，买方应在签署合约时交付给卖方，卖方收到定金后应积极配合买方办理房屋按揭及申税过户手续。首期楼款225000元，买方应在买卖双方到地税及房管部门办理房产证申税过户并领到受理回执当天支付给卖方。尾期楼款800000元，由买方申请贷款的银行直接支付给卖方（贷款金额以同意贷款书为准）。如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在房产证过户当天付清给卖方。合约签订后，若买卖双方有下列情形之一，即视为违约，守约方有权解除合约，并有权要求违约方支付相当于定金双倍或总楼款10%的违约金：（1）一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；（2）一方拒绝出售或购买物业；（3）任何一方隐瞒等情形，从而导致合约目的不能实现；（4）在守约方、或有关政府部门、银行等其他机构或经纪方发出关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天，仍不履行合约之条款时。买卖双方均清楚现时政府限购限贷政策，经纪方已经作出详细解释。在“三方约定的其他事项”中约定，卖方同意买方在办理房屋按揭及申税过户手续时可更换购买人以上述同等条款购买该物业。三方并约定其他权利义务。2018年9月4日，被告委托陈**向第三人支付3020元，第三人已将该3020元转交原告。2018年9月4日，原告出具定金收据确认收到被告支付的定金30000元。原告和第三人陈述，在签订合同时原告主动询问被告有无购房资格，被告告知其正在缴纳社保，未满一年；被告会找其亲戚，将房屋登记在亲戚名下，可马上办理过户。被告陈述，签订合同时各方均没有提及购房资格问题，次日第三人告知被告丈夫限购问题，如需尽快过户，需找案外人过户，因此被告才找到亲戚，但亲戚不同意顶替过户，被告只能继续履行合同，但被告社保至2019年7月才缴纳满一年，合同暂时无法继续履行。2019年1月25日，原告提起本案诉讼。本院认为，原告和被告于2018年9月4日签订的《房屋买卖合约》（下称涉讼合同）关于房屋买卖事项的约定是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。至庭审终结时，被告不具备在佛山地区购买住房的资格，合同不具备继续履行的条件，原告请求解除涉讼合同关于房屋买卖事项的约定，本院予以支持。关于合同解除的责任，佛山地区住房限购政策已施行超过两年，被告作为购房人，在购买住房及签订相关法律文件前应了解住房所在地的住房购买政策及自己是否具有购房资格。涉讼合同载明“买卖双方均清楚现时政府限购限贷政策，经纪方已经作出详细解释”。被告作为具有完全民事行为能力人，在签署合约时知道或应该知道相关条款的含义。涉讼合同并约定卖方同意买方办理房屋按揭及申税过户手续时可更换购买人，原告和被告在合同实际履行过程中也就原告配合被告的亲戚办理按揭及过户达成一致约定，证明被告清楚知悉佛山地区住房限购政策并准备以亲戚名义购买涉讼房屋。其后因被告或被告亲戚原因导致合同无法继续履行，相应履行不能的责任仍应由原告的合同相对方即被告承担。被告关于在签订合同时不清楚佛山地区限购政策的抗辩，本院不予采纳。被告对合同的解除负有责任，被告请求原告返还定金、诚意金及利息，本院不予支持。关于原告的违约金及赔偿请求，原告主张其因为被告的行为导致其无法履行与案外人张**的房屋买卖合同，发生定金损失100000元，但原告提供的证据并不足以证明定金实际支付、定金损失实际发生且损失在被告可合理预见的范围，本院对原告的赔偿损失请求不予支持。原告明知被告在签订合同时不具备购房资格，双方在签订合同时也未明确可办理房屋按揭及申税过户的购买人的身份及情况，原告应对涉讼合同是否具备履行条件的风险有合理预见。被告仅支付了定金30000元及3020元，尚未支付全部购房款，合同尚在履行的初期，原告也没有举证证明发生超过已收取款项33020元的损失，本院根据合同的履行情况、被告的过错程度，综合公平和诚信原则予以衡量，认为原告在没收已收取款项33020元的基础上主张被告另行支付违约金105500元过分高于原告的实际损失，本院对原告的违约金105500元请求亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下：一、解除莫敏玲、何伙英和佛山市诺邦房地产代理有限公司于2018年9月4日签订的《房屋买卖合约》关于房屋买卖事项的约定；二、驳回莫敏玲的其他诉讼请求；三、驳回何伙英的反诉请求。本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取8072.25元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。案件反诉受理费减半收取312.75元（被告已预交），由被告何伙英负担。原告和被告如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇一九年四月十九日书记员 蒋雪君