西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 (2018)陕0103民初13219号原告：梁正杰，男，1993年2月16日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：陈保良，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨军，陕西永嘉信律师事务所律师。被告：牛琦，男，1979年5月27日出生，汉族，陕西日报社职工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：刘靖，陕西连邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：亢婷，陕西连邦律师事务所律师。    第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司，住所地陕西省西安市高新区东间。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX9761。法定代表人：何璐，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩珍珍，女，该公司员工，住该公司。    委托诉讼代理人：冯浩然，男，该公司员工，住该公司。原告梁正杰与被告牛琦、第三人陕西地建房地产开发有限责任公司合同纠纷一案，本案于2018年7月30日立案后依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告梁正杰及委托诉讼代理人陈保良、杨军，被告牛琦及委托诉讼代理人刘靖、亢婷，第三人陕西地建房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人冯浩然、韩珍珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁正杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《房屋购买指标转让合同》；2、依法判令被告办理房屋认购人更名手续，以原告为合同相对方与第三人继续履行《南山花园商品房认购协议》（编号：NS0863）；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年陕西日报传媒集团有限公司（以下简称“陕西日报社”）与陕西省土地工程建设集团有限公司达成房屋团购协议，涉案房屋由前述公司的全资子公司陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称“地建公司”）开发建设。被告牛琦系陕西日报社职工，拥有“南山花园”项目住房的购房资格。原告经亲戚介绍与被告达成购房资格转让协议，转让价格为4万元，约定由牛琦积极协助原告办理相关购房手续及房屋更名、登记、备案、交房等手续。后原告向被告支付4万元转让费。同年5月7日，被告牛琦与地建公司签订《南山花园商品房认购协议》（编号：NS0863），该协议第一条第一款约定房屋性质为全产权商品住宅；第二款约定房屋认购单价3980元每平米；第三款约定认购房屋为南山花园7号楼3单元18层东户，户型编号为C，建筑面积为129平米；协议签订时，乙方向甲方支付商品房认购金人民币1万元，认购金作为商品房首付款的组成部分。第四条对本协议委托、转让、终止做了约定，其中约定在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利。原告以牛琦的名义向地建公司支付认购款和首付款，地建公司出具收款收据，因剩余款项未达到支付条件，地建公司在起诉前尚未收取。2017年至2018年6月，西安市房价上涨，被告以单位整体搬迁为由选择毁约，不再转让购房的相关权利，并且不再配合办理更名手续。故原告诉至法院，请求依法裁判。被告牛琦辩称：1、不同意原告的诉讼请求，被告牛琦与第三人地建公司之间的协议应属无效。2、“南山花园”项目在陕西日报社内部销售，原告不是报社职工，没有购买资格。3、被告并非因房价上涨而违约，而是因为被告单位要搬迁至“南山花园”附近。4、请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。第三人地建公司陈述：我公司会依据法院的生效判决配合法院执行。经审理查明,陕西日报社和陕西省土地工程建设集团在本市长安区南山花园”项目，被告牛琦系陕西日报社职工，拥有“南山花园”项目住房的购房资格。2016年5月6日，原告梁正杰经亲戚苗茜介绍与被告牛琦达成了转让购房资格的口头协议，约定被告牛琦将其“南山花园”购房资格转让给原告梁正杰，转让价格40000元，由牛琦积极协助梁正杰办理相关购房手续及房屋更名、登记、备案、交房等手续。同日，原告梁正杰的小姨苗茜代原告向被告支付转让费20000元；次日，苗茜又将剩余20000元当场交付给被告牛琦。同年5月7日，第三人地建公司（甲方）与被告牛琦（乙方）签订了《南山花园商品房认购协议》，协议约定：本次商品房认购单价为每平米3980元；乙方认购甲方开发的“南山花园”7号楼3单元18层东户商品房，户型编号为C，建筑面积约为129平方米；本协议签订时，原告梁正杰以被告牛琦的名义向第三人地建公司支付商品房认购金10000元，认购金将作为商品房首付款的组成部分；在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利；该认购协议对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。2016年8月24日，原告梁正杰以被告的名义向地建公司交纳房屋认购款92684元，地建公司出具收条，房屋认购协议及收条原件均由原告留存。2018年7月20日陕西日报社工会和地建公司发布通知称，南山花园认购资格转让是当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题。如转让双方无法达成一致，应通过正当的司法途径解决纠纷；至缴款之日仍存在纠纷的，转让双方需持起诉状等材料，由双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，保留认购资格并冻结该房屋销售，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。原告梁正杰前期已向第三人支付房款102684元，后原告又向第三人缴纳保证金254026元，合计缴纳356710元。后原告与被告就房屋认购产生纠纷，原告遂向本院起诉。本院组织当事人进行了举证质证，根据双方提交的证人证言、《南山花园商品房认购协议》、收款收据、《南山花园项目第二次车位认购及剩余房款收缴通知》、《南山花园项目第二次车位认购及剩余房款收缴工作方案》、招商银行历史交易明细表、南山花园认购保证金交款通知单及收据、电话录音、通话记录、承诺书等证据，并结合原告、被告、第三人的陈述、答辩依法予以认定。本院认为，当事人之间合法的合同关系受法律保护，被告牛琦系陕西日报社职工，其取得“南山花园”项目住房的购房资格后，原告梁正杰经人介绍与被告达成转让购房资格的口头协议，约定被告自愿将其房屋认购资格转让给原告梁正杰，原告梁正杰向被告牛琦支付了40000元转让费。虽然原、被告达成协议时没有采取书面形式，但根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同既可以采取书面形式，也可以采取口头形式。该口头协议是双方真实意思表示且原告已履行了支付转让费的义务，合同在事实上已经成立。双方所签合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效法定情形，故双方的合同应依法认定为有效。此外，虽然该房屋认购资格原本系陕西日报社职工的福利，但被告已经自愿将该福利有偿转让给原告，该权利属于资格权利，在法理上是一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。原告与被告达成转让购房资格的口头协议后，被告与第三人地建公司签订了《南山花园商品房认购协议》，该认购协议中约定认购人（被告）有且仅有一次变更实际购买人的权利，事实上表明第三人对购房资格转让没有异议。诉讼中地建公司亦明确表示，会依据法院的生效判决配合执行。故原、被告达成的协议构成合同权利义务的概括转让，原告梁正杰可认定为涉案房屋的实际购买人。根据诚实信用原则及合同全面履行原则，合同双方应全面履行合同义务，能够履行的合同原则上应当继续履行，因此被告牛琦负有协助原告梁正杰办理更名手续的附随义务。原告梁正杰要求被告牛琦依约协助办理更名手续的请求符合法律规定，本院依法予以支持。被告牛琦主张协议无效的抗辩理由，无法律和事实依据，本院依法不予采纳。庭审后，原告请求撤回诉讼请求第二项中的“以原告为合同相对方与第三人继续履行《南山花园商品房认购协议》”部分，本院依法予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第八十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决如下：被告牛琦于本判决生效之日起十五日内协助原告梁正杰在第三人陕西地建房地产开发有限公司处办理《南山花园商品房认购协议》更名手续。案件受理费800元由被告牛琦负担（此款项原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内直接给付原告800元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长  连 晓 欢审  判  员  李 军 安          人民陪审员  折 亚 平   二〇一九年四月二十三日   书   记   员：黄   倩 1