贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终1550号上诉人（原审被告）：李薇，女，1982年11月12日出生，土家族，住贵州省贵阳市小河区。委托诉讼代理人：萧蒙，贵州宇泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江贵旺，男，1974年2月2日出生，汉族，住福建省永安市。上诉人李薇因与被上诉人江贵旺房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初13798号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人李薇向本院提出上诉请求：依法撤销（2018)黔0102民初13798号判决，依法改判驳回被上诉人的租金损失请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：本案中双方当事人签订的《门面租赁协议》已经解除合同，涉案门面的电费不应由上诉人承担。其次，被上诉人的租金损失不应由上诉人承担。本案中，被上诉人主张的损失是可期待利益损失，不是实际损失。被上诉人并没有提交证据证明其存在实际损失，一审判决判令上诉人承担租金损失，显失公平。江贵旺辩称，《门面租赁协议》约定上诉人李薇租赁期内，因门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费由其自行承担。《门面租赁协议》解除后，上诉人李薇拒绝向被上诉人交还租赁门面，一审判决判令上诉人李薇承担租赁合同解除之日至江贵旺收回门面之日租金的二分之一不足以弥补损失。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。江贵旺向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租金15960元及原告垫付的电费1519元；2、判令被告支付原告房屋占用费15960元及租金损失4200元；3、诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，位于贵阳市××区新华路君悦华庭D栋北面共计116平方米门面共6间，系原告江贵旺于2016年4月30日向王学群承租，期限为2年，从2016年5月5日起至2018年5月4日止，该房尚未取得房屋所有权证，双方签订有《门面租赁协议》。在双方签订的协议中约定，在租赁期间，承租方如转租门面须事先书面通知出租人，出租人签字同意后方可转租。2018年4月30日，合同期限届满后，双方又另行签订了《门面租赁协议》，约定租赁期限为2年，从2018年5月5日起至2020年5月4日。原告承租上述门面后，于2016年8月15日与被告李薇签订《门面租赁协议》，约定原告将其承租的上述门面中面积为30平方米的12号门面转租给被告用于服装经营，租赁期限为1年半从2016年8月17日至2018年2月16日止，每月租金为12000元，租金半年一付，并另交1个月租金作为押金。被告应在合同约定的租期届满后的3日内返还房屋。未经原告同意逾期1日，被告按原租赁价的5倍向原告支付房屋占用的使用费。2018年1月21日，双方又另签订《门面租赁协议》，约定租赁期限自2018年2月17日起至2019年2月16日止，租金按30平方米每平方米420元，每月12600元计算。其余合同内容与原合同内容一致。2018年8月1日，被告给原告出具委托书一份，内容为：“因本人经营不善，经与出租方协商，现将贵阳市××区新华路君悦华庭D栋12号门面共计30平方米，委托江贵旺先生，从2018年9月17日起重新出租，本人签合同时所交的12000元转为2018年8月17日至2018年9月16日为期1个月的租金，并于2018年8月17日前向江贵旺支付人民币5000元整作为保证金，原与江贵旺签订的门面租赁合同即日起自动作废。”委托书出具后，被告并未按约向原告支付保证金。原告接受委托后，曾与陈德松达成租赁协议，约定在10月21日将被告承租的门面转租给陈德松，并向陈德松收取了5000元门面定金，双方于10月18日签订《门面租赁协议》，约定原告于10月21日将涉案门面出租给陈德松。后因被告未及时将承租的门面交还原告，原告不得已将5000元定金又退还给了陈德松。同年10月20日，被告虽将其承租门面内的货物搬走，但未将门面钥匙交还原告。同年10月24日，双方曾经所在辖区居委会调解，但未能对房屋租金及交还房屋等问题达成一致意见。同年10月25日，原告在房屋所在物业公司工作人员见证下，将被告上锁的涉案门面打开，将门面收回并将被告留在门面内的下列物品自行搬走（1、轨道射灯22个；2、吊顶射灯9个；3、监控设备1套；监控探头3个、陆由器1个；4、靠墙货柜1组2个；5、发光LOGO1个；6、小暖风机1个；7、壁架12个；8、壁杆8根；9、手电钻1个；10、仓库小货架7组；11、孔灯6个）。同年11月4日，原告另与徐秋华签订《门面租赁协议》，约定原告将涉案门面出租给徐秋华，期限为1年，从2018年11月5日起至2019年11月4日，租金标准为每月12600元。现原告向被告主张支付租金并赔偿损失未果，遂起诉至一审法院，提出如前诉请。另查，涉案门面2018年7月至10月25日的电费1519元，由原告代缴（其中10月份的电费为270元）。原告在将涉案门面转租被告前，曾向王学群提交书面的门面转租申请，王学群在原告提交的申请上签字同意。双方均认可租赁协议中约定的房屋占有使用费即违约金。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。本案中，双方签订有《门面租赁协议》，形成房屋租赁合同关系。原告出租给被告使用的房屋，系合法建造，并非违法建筑。原告将房屋出租给被告使用，事前经过了原出租人的书面同意。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十六条之规定，双方签订的《门面租赁协议》应为有效。对被告关于协议无效的主张，不予采信。双方签订的租赁协议约定的租赁期限原为2019年2月16日到期。2018年8月1日，经双方协商同意协议在2018年9月16日终止合同关系。此后被告虽于10月20日将租赁门面内的货物搬走，但并未将门面钥匙交还原告。直至10月25日，原告通过强行开锁的方式才将涉案门面收回，应视为双方的合同关系在10月25日才解除。合同解除前的产生的租金损失，原告主张被告支付，符合合同约定，予以支持。扣除原告向被告支付的押金12000元后，剩下的租金15960元（从9月17日至10月25日，按每天420元计算），应由被告向原告支付。从合同解除后至11月4日产生的租金损失4200元，因原告将涉案门面出租给陈德松时并未实际收回涉案门面，对造成该损失的产生，原告亦有一定责任。故该损失应由双方各承担一半即2100元，对原告多主张部分，不予支持。根据双方签订的合同约定，租赁期间所产生的水、电、卫生费、物管费等均由被告承担。根据原告提供的物业公司出具的证明及收据，可以确认至合同解除前，涉案门面的电费1519元，由原告代缴。现原告主张被告支付该费用，符合双方合同约定，予以支持。另对原告主张被告支付违约金的主张，虽然在双方签订的合同中约定被告应在合同约定的租期届满后的3日内返还房屋。未经原告同意逾期1日，被告按原租赁价的5倍向原告支付房屋占用的使用费，但被告认为双方约定的违约金标准过高，不予认可。故对原告主张的违约金，只能参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，按原告实际损失19579元的30%即5873.70元支持。对原告多主张部分，不予支持。至于原告收回门面时搬走的门面内的物品，因被告未提起反诉，可由双方另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李薇于本判决书生效后十日内给付原告江贵旺租金15960元并支付电费1519元；二、被告李薇于本判决书生效后十日内给付原告江贵旺违约金5873.70元；三、被告李薇于本判决书生效后十日内给付原告江贵旺租金损失2100元；四、驳回原告江贵旺对本案的其他诉讼请求。诉讼费318元（已减半），由被告李薇承担。二审审理过程中，双方均未向本院提交新证据。经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院对一审审理查明的事实依法逾期确认。本院认为，《门面租赁协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，双方当事人均应按照约定履行义务。《门面租赁协议》约定在租赁期内，因门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费由李薇自行承担，原审判决判令上诉人李薇支付电费1519元符合双方的约定，本院予以维持。上诉人李薇提出的不应当支付1519元电费的上诉理由不能成立。关于上诉人李薇主张不应当支付租金损失2100元的上诉主张，本院认为该租金损失系双方解除租赁合同之日至江贵旺在物业见证下收回诉争门面之日租金的二分之一。上诉人李薇作为承租人，在解除租赁合同之日即应当将门面交还被上诉人江贵旺，但是上诉人李薇并未履行返还门面之义务，一审判决以上诉人李薇对损失的产生有一定责任为由判令上诉人李薇承担二分之一即2100元，公平、合理，本院亦予以维持。上诉人李薇提出的不应当承担租金损失2100元的上诉理由不能成立。综上，上诉人李薇的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李薇负担。本判决为终审判决。审判长  喻厚智审判员  庞 敏审判员  刘 佳二〇一九年四月二十九日书记员  余琼敏