四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初14973号 原告（反诉被告）：郑波，男，1986年6月8日出生，汉族，住四川省蒲江县。 委托诉讼代理人：陈康，女，1986年10月25日出生，汉族。系郑波配偶。特别授权。 被告（反诉原告）：沈博，男，1990年9月21日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：沈大刚，男，1962年5月14日出生，汉族。系沈博父亲，特别授权。 原告郑波与被告沈博房屋买卖合同纠纷一案，本院审理中，沈博在法定期限内提出反诉，本院决定合并审理，依法由审判员谭政适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑波及其委托诉讼代理人陈康，被告沈博及其委托诉讼代理人沈大刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 郑波向本院提出诉讼请求：1.判令沈博支付剩余房款10000元；2.判令沈博支付违约金36225元；3.本案的受理费由沈博承担。事实与理由：2018年5月17日，郑波（甲方）与沈博（乙方）签订《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：本合同成交价2070000元；甲方收齐成交价款3日内将房屋交付给乙方。沈博已支付人民币2060000元，尚欠10000元未支付。2018年9月17日，郑波通知沈博支付剩余房款，沈博拒不支付，并强行占有房屋。2018年9月18日，郑波通过EMS向沈博发送《房款催收函》，但至今未收到该款项。为维护郑波的合法权益，故起诉来院。 沈博辩称，双方在合同履行过程中约定预留10000元作为房屋交割费。郑波因案涉房屋存在租赁纠纷不能在约定时间进行物业交割和房屋交接，在沈博已经取得房屋所有权的情况下拒绝交房，反而以沈博未结清房款提起诉讼，将简单事情复杂化进行恶意诉讼，请求法院驳回其诉讼请求。 沈博向本院提出反诉诉讼请求：1.判令郑波立即与沈博办理房屋交接手续；2.判令郑波支付违约金132000元；3.判令郑波支付房屋窗户维修更换费用3800元及其他损害1200元；4.判令郑波支付沈博应诉期间的误工损失10000元；5.本案诉讼费由郑波承担。事实与理由：2018年5月17日，沈博、郑波签订《房屋买卖合同》，总价款2070000元。2018年8月30日，合同履行过程中双方约定预留10000元作为房屋交割费，交接时冲抵物业水电等相关费用。沈博支付完房款后，郑波拒绝交房。直到9月17日郑波突然提出房款尚未结清，使用权未移交拒绝交房。郑波在合同履行过程中一而再，再而三的违约给沈博造成人力、财力及精神损失。为维护沈博的合法权益，故提起反诉。 郑波辩称，案涉房屋虽然办理了房屋过户手续，但房屋的使用权并未移交且沈博未结清房款存在违约行为，故沈博应当承担违约责任；且在2018年9月16日，沈博已经配了案涉房屋的钥匙不需要再进行交接。郑波没有违约行为，请求法院驳回沈博的反诉请求。 郑波围绕其诉讼请求提交了以下证据：身份证明、《成都市存量房屋买卖合同》、《关于合同（编号100001701253）的补充协议》、房款催收函、快递单、邮政查询单、微信聊天记录等证据，经沈博质证，对以上证据均无异议。郑波提交的上述证据，经审查符合证据的真实性、合法性和关联性，并能证明本案相关案件事实，本院予以确认并在卷佐证。 沈博围绕其反诉请求提交以下证据：沈博、郑波及中介微信群的聊天记录，经郑波质证，对证据的合法性、真实性无异议，不认可关联性。本院经审查认为符合证据的真实性、合法性和关联性，并能证明本案相关案件事实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人庭审陈述和经审查确认的上述证据，本院认定如下事实： 2018年5月17日，出售方郑波（甲方）与购买方沈博（乙方）通过四川链家房地产经纪有限公司签订《成都市存量房屋买卖合同》，合同主要约定以下内容：甲方将其位于成都市青羊区朗诗西溪里2栋1单元30楼3002号（面积88.86平方米）的住宅出售给乙方；房屋售价2070000元。合同第四条第4款具体付款方式约定：（1）定金，乙方支付甲方定金100000元，该定金待甲乙双方完成权属转移登记后自动转为购房款；（2）首付款其中通过存量房交易资金监管专用账户划转600000元；甲乙双方自行交接首付款870000元；（3）尾款乙方贷款500000元由房贷银行直接支付给甲方。第六条关于房屋交易具体事宜的约定：3.该房屋目前是抵押状态，甲方应在2018年7月25日之前到期原借款方办理完成解除抵押登记手续并承担相关费用；4.权属转移登记，甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构审批通过且符合过户条件后，甲乙双方须在收到经纪方通知后3个工作日内前往房屋所在地办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续；6.房屋交付收齐本合同成交价款（物业交割费除外）3日内甲方将该房屋交付给乙方。合同第八条违约责任约定：1.逾期付款违约责任：乙方未按照约定时间付款的按逾期时间分别处理（1）和（2）不作累加，（1）逾期未超过15日（含15日）并于实际付款之日起3日内向甲方支付逾期违约金的，该合同继续履行，违约金的标准自约定的应付款项期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期1日按合同成交价的0.5‰支付违约金；（2）逾期超过15日的，甲方有权单方书面解除合同。2.逾期交房违约责任：甲方未按照约定条件将房屋交付乙方的，按逾期的时间分别处理。（1）逾期未超过15日（含15日）并于实际交房之日起3日内向乙方支付逾期违约金的，该合同继续履行，违约金的标准自约定的交房期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期1日按合同成交价的0.5‰支付违约金；（2）逾期超过15日的，乙方有权单方书面解除合同。合同尾部，郑波在甲方处签名捺印，沈博在乙方处签名捺印。同时，买卖双方及中介包括沈博的父母建立了微信聊天群，用于合同履行过程中的信息传递及交流。 2018年5月21日，沈博向郑波转账支付定金100000元。 2018年8月15日，郑波、沈博及四川链家房地产经纪有限公司签订《关于合同（编号100001701253）的补充协议》约定：2.甲乙双方协商一致，甲方向银行还款当日，乙方应甲方要求同意追加定金100000元用于帮助甲方还贷款。3.甲方积极向该房屋的租客争取将房屋恢复成清水状态，如果确实租约方不恢复甲方不承担责任。同时甲乙双方达成一致收齐所有房款3个工作日内，甲方交房给乙方并且解决好自己房屋的租约等事宜。如果逾期交房按照成交总价的万分之五（每天）支付违约金给乙方。合同尾部，郑波在甲方处签名捺印，沈博在乙方处签名捺印，四川链家房地产经纪有限公司盖章并有经办人签字。同日，沈博向郑波支付200000元帮助其结清银行按揭贷款。 2018年8月24日，郑波通过微信告知沈博“租约解决好了，刚刚也收到银行取件通知了”；沈博回答“好的郑哥，那接下来就安排时间我们进行下一步嘛”；郑波称“应该快了，但是租约解决的结果是9.15日之前腾空房屋”，沈博回答“那好的，我回头跟我家人说一下这个情况，也是不容易，等了这么久”。 2018年8月30日，郑波、沈博前往房管部门办理案涉房屋权属转移登记的过户递件手续及抵押贷款手续。双方协商后郑波同意预留10000元暂不付款，将其余款项1460000元作为首付款支付；银行贷款300000元作为尾款由银行直接支付给郑波。 2018年9月5日，沈博通过微信群与郑波确认银行发放贷款。郑波确认收到，并称“我有压力了，我还说等到还有一个星期的时候催租客”。至此，沈博向郑波支付房款2060000元。同日下午17时50分，沈博的母亲在微信群里@郑波及中介称“各位好，我们都是按照合同执行，自己办好自己应尽的事宜哈，静候收房通知了哦”。9月6日早上8时41分，郑波回复“好的”。“昨天问了，已经腾空了的，只是我没有催他；我怕越催他越拖；已经开始搬了，应该很快了”。9时09分，沈博的母亲在微信群称“合同是尾款交割清三天哦”、郑波回复“好的。链家给我说放款一般要两个月，最快也要一个月，我给租客谈时他说的时间也就半个月，所以我也就没和他纠结，哪晓得一个多星期就放款了，真的打我个措手不及”。2018年9月8日，沈博母亲在微信群里称“温馨提示：请各位注意，今天就到乙方尾款交齐的三个工作日了哈”。中介提到“阿姨你们时间能不能宽限几天”。郑波称“放心，我按合同走，我不能刚和人家签了约我就去赶人家”、“没几个钱的事情”。沈博母亲对郑波称“待你可以交房时，提前通知一下，因为各自都有自己的事情需要安排哈”。2018年9月15日，链家中介通知沈博及郑波办理房屋交接手续。沈博与链家中介在案涉房屋未等到郑波。9月16日上午9:37分，郑波在微信群称：“我确有义务按时交房给你们，这个我不赖账。但是请你们理解一下，确实之前链家告诉我至少一个月，多则两个月才能放款，这种情况下我没有过多与租客纠缠，给了他半个月时间搬。…没想到银行一周就放款了，打了个措手不及，需要请求你们给方便了。就这几天我争取解决好问题…”后双方因交房时间产生纠纷。9:54分沈博称：“我门的财务已经结清，以后不用联系了，接着我们对房子进行换锁，请无关人士撤出”。次日，沈博在链家中介处取走案涉房屋的钥匙，并持案涉房屋不动产权证到物业变更了业主信息，结清房屋所欠水费52元。 2018年9月18日，郑波通过EMS向沈博发出尾款催收函，载明：截止2018年9月18日，购买方已经支付人民币2060000元，还有人民币10000元未支付给出售方。2018年9月17日，出售方已经当面通知购买方支付剩余款项，但购买方不支付，并强行占有房屋。请购买方收到本函之日起1日内向出售方支付上述剩余房款和违约金。 另查明，案涉房屋由郑波租与案外人居住使用；2018年9月15日，沈博进入到案涉房屋实地查看。 本院认为，郑波与沈博签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。郑波、沈博均应按照合同约定履行各自的义务。 一、对于郑波主张沈博支付剩余房款10000元及违约金36225元的诉请。沈博抗辩称合同履行过程中经双方协商预留10000元作为房屋交割费用于扣减物业水电等费用。约定交房时间到后，沈博多次要求郑波办理交房未果导致该款项不能支付，沈博不存在违约行为。经庭审核实，郑波认可该10000元是双方在银行办理按揭时协商同意暂时不付的，但具体原因不记得了。本院认为案涉房屋总价2070000元，沈博在支付首付款的最后一笔款项1470000元时尚未实地查看过房屋，且当时房屋仍由案外人居住使用，沈博提出预留10000元作为房屋交割费用于可能出现的房屋损坏及水电气的结算，符合交易习惯。事实上，沈博也向物业缴纳了该房屋出售前产生的水费52元。故对沈博抗辩意见予以采信。即，尚未支付10000元双方在合同履行中变更为房屋交割费。沈博未支付款项10000元系物业交割费。故对郑波主张因沈博未结清房款，应当承担违约金的主张不予支持。 二、对于沈博主张郑波立即进行物业交割及房屋交接，并支付自2018年9月10日起的逾期交房违约金132000元、窗户维修更换费用3800元、其他损害1200元及误工费10000元的诉请。本院认为，2018年9月17日，沈博已在中介处取得案涉房屋的钥匙，对房屋能够实际管理和使用，视为房屋已实际取得，故对其主张郑波进行物业交割及房屋交接的请求不予支持。沈博主张郑波应支付自2018年9月10日起的逾期交房违约金。本院认为，双方买卖合同履行中因按揭贷款时间比预计时间短，实际发放贷款时间为2018年9月5日，按照双方在合同中约定，郑波需在房款付清之日起三日内向沈博交房；即2018年9月8日交房。但微信聊天记录载明，2018年8月24日，郑波已向沈博告知房屋因租赁将在9月15日前腾空，沈博认可，即沈博知晓并认可房屋交接时间在9月15日左右。本案因银行发放贷款时间超过了双方之前对按揭贷款的了解，以及对交房时间的预估及约定。此前郑波积极与租赁房屋的案外人协商解除租赁合同并支付了违约金，不存在违约行为。2018年9月15日，案涉房屋已经腾空可以办理房屋交接手续。此后，郑波主张沈博未结清房款与事实不符，其拒绝办理房屋交接存在违约行为，应当支付自2018年9月15日至17日的逾期交房的违约金。按照双方的约定“如果逾期交房按照成交总价的万分之五（每天）支付违约金给乙方”即郑波向沈博支付违约金2060元（2060000元×万分之五/天×2天）。沈博主张郑波支付窗户维修更换费用3800元、其他损害1200元及误工费10000元无事实及法律依据不予支持。 综上，沈博应向郑波支付房屋交割费10000元；郑波应向沈博支付违约金2060元及水费52元，合计2112元。品迭后沈博向郑波支付房屋交割费7888元。以上，对郑波的诉讼请求，本院部分予以支持；对沈博反诉诉讼请求本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、沈博于本判决发生法律效力之日起十日内向郑波支付房屋交割费7888元； 二、驳回郑波的其余诉讼请求； 三、驳回沈博的其余诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费478元（该款项已由郑波预交），由郑波负担375元，由沈博负担103元；反诉案件受理费1470元（该款项已由沈博预交），由沈博负担1370元，由郑波负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  谭政 二〇一九年四月二十五日 书记员  陈林