山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初951号 原告（反诉被告）：张卫波，男，1972年12月18日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：赵和绪，山东倡通律师事务所律师。 被告（反诉原告）：青岛市市南区联群幼儿园，住所地青岛市市南区河南路56号。 法定代表人：罗祥州，职务园长。 委托诉讼代理人：韩传明，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹家兴，山东康桥（青岛）律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）张卫波与被告（反诉原告）青岛市市南区联群幼儿园（以下简称：联群幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张卫波及其委托诉讼代理人赵和绪，被告（反诉原告）联群幼儿园的委托诉讼代理人韩传明和邹家兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张卫波向本院提出诉讼请求：1．依法确认联群幼儿园送达给张卫波的《解除合同通知书》违反张卫波与联群幼儿园的约定是无效的；2．判决联群幼儿园继续履行房屋租赁合同；3．诉讼费由联群幼儿园承担。事实和理由：上世纪九十年代，联群幼儿园将位于青岛市市南区肥城路25号甲房屋（以下简称：合肥路房屋）约二百余平方米出租给案外人用于开办宾馆。2017年原承租人石丽娜表示要转让宾馆，张卫波即委托朋友林某与石丽娜协商受让宾馆资产及房屋续签事宜。最终张卫波与联群幼儿园达成租赁期限为十年的约定。谈好房屋租赁后，联群幼儿园提出按照教育局的房屋出租流程，需要先解除联群幼儿园与石丽娜的租赁合同，然后再与张卫波签订书面的租赁合同。因走流程需要较长的时间，可以等走完流程再签书面合同，张卫波将转让费交给石丽娜接管宾馆进行装修。2017年8月21日，联群幼儿园通知林某说流程走完，要求林某与张卫波到联群幼儿园签订书面的《房屋租赁合同》。张卫波签字前发现，房屋租赁合同的期限是一年不是十年，并提出疑问。联群幼儿园解释是，根据教育局新的规定，房屋租赁合同一次签一年，每年签一次，之前的期限没有间题。2018年12月3日，联群幼儿园向张卫波邮寄送达《解除合同通知书》以合同期限届满为由，宣布张卫波与联群幼儿园的合同于2018年11月30日解除，并限期60天将房屋交回联群幼儿园。张卫波收到解除通知后多次与联群幼儿园协商并说明装修房屋费用120余万元，开业后不久因配合国际峰会停止经营半达年之久，收回投资需要3至4年的时间，不同意提前解除合同交回房屋。联群幼儿园虽表示理解，但仍然坚持提前解除合同。张卫波认为，张卫波装修费用大部分是向亲朋好友借款，仅仅一年联群幼儿园即解除合同收回房屋，会给张卫波造成巨大经济损失，也不符合诚实信用的原则，况且合同期限并没有届满张卫波与联群幼儿园双方均有条件继续履行合同。 联群幼儿园辩称，张卫波诉讼陈述的事实与客观事实不同，合同有效期为一年，不是张卫波诉称的十年。租赁合同于2018年8月27日到期后，张卫波没有向联群幼儿园交付租赁房屋，实际占用房屋继续经营。根据法律规定，双方形成不定期的租赁合同关系，联群幼儿园可以随时要求解除租赁合同。据此联群幼儿园于2018年12月3日向张卫波发函要求解除不定期租赁合同，并要求张卫波支付占用费及归还房屋。因此请求法院驳回张卫波诉请。 联群幼儿园向本院提出反诉请求：1．请求确认联群幼儿园与张卫波签订的租货合同已经解除；2．请求判令张卫波将位于肥城路房屋返还给联群幼儿园；3．请求判令张卫波按照每日300元标准向联群幼儿园支付自2018年8月22日至实际将上述房屋返还给联群幼儿园期间的占用费；4．请求判令联群幼儿园向张卫波支付律师费14000元；5．本案本诉与反诉费用由张卫波承担。事实与理由：2017年联群幼儿园与张卫波就位于区肥城路房屋签订了为期一年的租赁合同。租赁合同到期后，张卫波末及时向联群幼儿园返还房屋，为此联群幼儿园于2018年12月3日向张卫波邮寄了《解除租赁合同通知书》，要求解除租赁合同期限届满后的不定期租赁合同，并要求张卫波限期搬离。现张卫波不但不返还房屋，还抢先向法院提起了诉讼。为此，联群幼儿园特提起反诉，请依法判决。 张卫波对反诉辩称，双方租赁合同约定的期限是十年，现尚未到期。因张卫波租赁房屋用于开办宾馆，前期装修投入巨大且需要较长的投资回收期，因此租赁期限不可能约定一年，幼儿园所述本案房屋租赁期限是一年不符合宾馆行业习惯。联群幼儿园两次制作《解除租赁合同通知书》通知张卫波解除租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，联群幼儿园应请求法院或仲裁机构确认解除合同的效力，而非通知张卫波即可，张卫波已于2019年2月26日提起诉讼请求法院确认解除租赁合同无效。联群幼儿园请求返还房屋条件不成立，应不予支持。租赁合同使用房屋期间应当交纳房屋租金，张卫波主动按照《房屋租赁合同》约定的租金交纳方式及时间前往联群幼儿园交纳租金，但联群幼儿园以各种理由推脱，后又通知说教育局有新规定要求收回出租房屋。因此不是张卫波不交租金，而是联群幼儿园借口不收租金。联群幼儿园要求按照每日300元标准承担房屋占用费没有依据，若联群幼儿园收取第二年租金张卫波可当庭支付。联群幼儿园要求张卫波承担律师费无法律依据。联群幼儿园委托律师业务有9项，本案一审诉讼只是9项中的1项，不应当要求张卫波承担所有律师费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1．张卫波提交《证明信》，以证明张卫波为失地农民，租赁房屋开办宾馆为了养家糊口，宾馆收入是家庭唯一生活来源。联群幼儿园质证称对该证据真实性无法核实，即使真实该证据与本案也没有关联性，证明信的内容联群幼儿园不认可,张卫波是否属于农民应该由镇县级有关部门出具证明。因张卫波提交证据原件，联群幼儿园提出异议，但经本院询问后表示不申请对《证明信》进行司法鉴定，故应认定为没有足以反驳的相反证据，该证据本院予以认定。 2．张卫波提交《特种行业许可证》2页、宾馆装修资料5页、宾馆装修前后对比照一宗、青岛泰成集团有限公司与青岛市市南区老天桥宾馆签订的《房屋租赁合同》2份，以证明2007年之前涉案房屋一直用于宾馆经营且每次经营合同期限均长于1年，张卫波租赁后对涉案房屋进行豪华装修花费140余万元。联群幼儿园对以上证据真实性不认可，认为即使证据系真实的，也仅能证明张卫波承租涉案房屋因经营需要对租赁场所进行了适当的改造和装修并不能证明双方达成了十年的长期租赁合同。对于张卫波主张的家庭困难的事项联群幼儿园很同情，但不是租赁合同约定的内容，张卫波的该组证据不能证明双方存在长期租赁合同的证明事项。本院经审核认为，关于《特种行业许可证》、《房屋租赁合同》，张卫波仅提交证据复印件，无法与原件核对，不能单独作为认定案件事实的依据。关于宾馆装修资料、宾馆装修前后对比照片，因装修情况与本案诉争的合同是否解除不具有关联性，故该证据本院不予认定。 根据当事人陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下： 1．2017年8月21日，张卫波与联群幼儿园签订《房屋租赁合同》，约定：联群幼儿园出租给张卫波的房屋位于肥城路25号甲，租赁面积为205平方米；房屋租赁期共壹年，自2017年8月21日起至2018年8月21日止（首尾日均包括在内）；租赁期满后，张卫波若续租须在租赁期满前90日前书面通知联群幼儿园，若联群幼儿园同意续租，须在租房期满30日前续签合同；租赁期满，双方不再续签租赁合同的，联群幼儿园有权收回出租房屋，张卫波应于租赁期满7日内交还出租房屋；每年房屋租赁价格为90000元，第一年租金须于签订合同3日内一次性缴纳，以后每年租金须提前30天一次性缴纳（即每年8月21日前缴纳）；违约方应当承担守约方为解决争议而支付的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、鉴定费、审计费、差旅费等。 2．2018年12月3日，联群幼儿园向张卫波邮寄《解除合同通知书》，于2018年12月4日收件。《解除合同通知书》载明：双方签订的《房屋租赁合同》期限为2017年8月21日至2018年8月21日，合同期限已经届满。现通知《房屋租赁合同》于2018年11月30日解除；张卫波须在收到通知后10日内向联群幼儿园交纳2018年8月22日至2018年11月30日期间的房屋租金；张卫波须在收到本通知之日起60日内将租赁联群幼儿园的房屋恢复原状并交付，逾期交付的法律后果由张卫波承担。 2018年12月5日，联群幼儿园再次向张卫波邮寄《解除合同通知书》，于2018年12月6日收件。《解除合同通知书》载明：双方签订的《房屋租赁合同》期限为2017年8月21日至2018年8月21日，合同期限已经届满。现通知《房屋租赁合同》于2018年12月5日解除；张卫波须在收到通知后10日内向联群幼儿园交纳2018年8月22日至2018年12月5日期间的房屋租金；张卫波须在收到本通知之日起60日内将租赁联群幼儿园的房屋恢复原状并交付，逾期交付的法律后果由张卫波承担。 3．《青岛市国有直管非住宅房屋承租证明》记载：青岛市市南区肥城路25号甲房屋面积234.97平方米，该房屋系国有直管非住宅，由青岛市房产经营公司管理，联群幼儿园承租作为经营使用。 4．联群幼儿园委托山东康桥（青岛）律师事务所代理本案，支付律师费14000元。 5．证人林某出庭作证称，林某与张卫波是同事关系，与联群幼儿园罗园长是业务关系，租房子谈判认识的。因林某对洽谈有经验，张卫波信任林某，希望能谈得合理并有合适的价格。张卫波委托林某找到罗园长谈房屋租赁期间，张卫波希望房租能减少1到2万元，希望租期10年。罗园长称时间上做10年以上是更愿意看到的事情，希望长期合作，租金已经是最低了。谈判完没有直接签合同，联群幼儿园方称与张卫波的合同需要等与前承租人解除合同方可与张卫波签订租赁合同，合同需要走流程，需要一段时间。在审批合同的期间，张卫波可以对房屋进行装修的工作。在洽谈的过程中张卫波并未到场，但是林某将整个谈话内容告知了张卫波，并且张卫波很高兴这个谈判结果。后期也签订了书面的房屋租赁合同，合同是张卫波与联群幼儿园签订的。在签订合同的时候发现了租赁期间由谈好的10年变更成了1年，联群幼儿园方的解释为有关部门规定合同一年一签，每年续签。也没有谈及废除10年的租赁期，希望与张卫波长期合作，只是上级主管部门要求合同的签订期间为此，并一年一签。张卫波比较相信联群幼儿园方的承诺，联群幼儿园并承诺房租也不会变化，希望张卫波好好干。后期交付第二年租金也需要走程序，房租和合同一并处理。第二年的房租有涨价，后来双方协商同意了，但是第二年的租金至今没有交，因为流程没有走完。林某同张卫波一起去谈房屋租赁期间及租金的事情，租赁合同谈的是10年。 6．2019年1月14日、2019年1月16日，证人林某与联群幼儿园园长罗祥州通过电话商谈涉案房屋的租赁问题。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人；第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，张卫波、联群幼儿园签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。《房屋租赁合同》约定的租赁期间为2017年8月21日至2018年8月21日，虽然张卫波主张租期为10年，但是《房屋租赁合同》约定的租期届满后，双方未续签书面租赁合同，张卫波继续使用租赁物，按照法律规定应视为原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁，双方均可以随时解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案双方在可以随时解除合同的情形下，联群幼儿园向张卫波发出《解除合同通知书》，《房屋租赁合同》应当自2018年12月4日通知到达张卫波时解除，解除合同民事法律行为的效力本院予以确认。 《房屋租赁合同》解除后，张卫波要求联群幼儿园继续履行租赁合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。 《房屋租赁合同》解除后，张卫波应当及时将肥城路房屋返还联群幼儿园。 因张卫波未支付《房屋租赁合同》2018年8月21日到期后的租金，故应当参照约定的租金标准，即每日246.58元（90000元÷365天）支付房屋占有使用费。考虑联群幼儿园未举证在解除合同的合理期限之前通知张卫波，因此应当就返还房屋给予宽限期。本院综合考虑房屋用途等情形，酌定宽限期三个月。扣除三个月后，房屋占有使用费应当自2018年11月22日起算。 《房屋租赁合同》解除后，张卫波未及时返还房屋，已构成违约。《房屋租赁合同》约定违约方应当承担守约方为解决争议而支付的所有费用，包括诉讼费、律师费等。故按照双方合同约定，张卫波应承担本案的诉讼费，以及律师费14000元。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）张卫波与被告（反诉原告）青岛市市南区联群幼儿园签订的《房屋租赁合同》于2018年12月4日解除； 二、原告（反诉被告）张卫波于本判决生效之日起三十日内向被告（反诉原告）青岛市市南区联群幼儿园返还位于青岛市市南区肥城路25号甲房屋； 三、原告（反诉被告）张卫波于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）青岛市市南区联群幼儿园偿付占有使用费（自2018年11月22日起至返还房屋之日止，按照每日246.58元计算）； 四、原告（反诉被告）张卫波于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）青岛市市南区联群幼儿园支付律师费14000元； 五、驳回原告（反诉被告）张卫波的诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）青岛市市南区联群幼儿园的其他反诉请求。 如未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取50元，反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）张卫波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。 审判员 王 鹏 二〇一九年四月三十日 书记员 陈思宇