广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初1770号原告：梁广珍，女，1972年9月27日出生，汉族，住广东省阳江市江城区（《诉讼文书送达地址确认书》确认的优先送达地址为阳江市江城区，联系人为冯兆媛）。委托诉讼代理人：冯兆媛，广东迅恒律师事务所律师。被告：冯华封，男，1982年3月8日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：冯永锐，广东真智律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。被告：阳江市保信房地产实业有限公司。住所地：广东省阳江市江城区。法定代表人：许崇。被告：敖卫伙，男，1960年10月25日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原告梁广珍诉被告冯华封、阳江市保信房地产实业有限公司（以下简称保信公司）、敖卫伙申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁广珍的委托诉讼代理人冯兆媛，被告冯华封的委托诉讼代理人冯永锐、钟国衡到庭参加了诉讼；被告保信公司、敖卫伙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁广珍向本院提出诉讼请求：1、准予执行被告保信公司名下坐落于阳江市江城区河堤北路××号房屋；2、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2017年12月7日，阳江市江城区人民法院己对原告梁广珍、与被告敖卫伙、保信公司民间借贷、建设用地使用权转让合同纠纷一案作出民事判决书[案号：（2017）粤1702民初1931]。该判决已生效，被告保信公司、敖卫伙拒绝遵照履行该判决书确定的义务，原告向阳江市江城区人民法院申请强制执行。在执行过程中，法院依法查封了涉案被告保信公司坐落于阳江市江城区河堤北路××号房屋，后被告冯华封提出执行异议，江城法院作出（2019）粵1702执异15号执行裁定，裁定中止对涉案房地产的执行。原告认为，法院对（2019）粵1702执异15号执行异议的审判，程序违法，事实认定错误，适用法律错误，裁定显属错误。理由主要有：一、江城法院于2019年2月18日寄送被告冯华封的执行异议申请书给原告，2019年2月19日即寄送了粤1702执异15号执行裁定书给原告，期间，法院没有给予原告答辩的时间机会，没有依法保障原告的诉讼权利，是程序违法。二、被告冯华封与被告保信公司签署的《房屋认购合同》、被告保信公司出具的《收据》存在倒签的可能，且被告冯华封并没有实际支付涉案房屋的购房款1623600元，被告冯华封与被告保信公司之间不存在商品房买卖合同关系，但可能存在其他法律关系。被告冯华封主张房款1623600元已付清无事实依据，江城法院仅凭《收据》即认定被告冯华封己全部付清房款，是事实认定错误。1623600元属大额资金支付，按生活习惯和常理，应为银行转账汇款支付，现金支付不可信。退一步来讲，本案中，在被告冯华封未能提供其具备支付房款能力证明的情况下，认定被告冯华封己付清房款显属错误。三、被告冯华封未提供任何证据证明涉案房屋为其唯一用于居住的房屋，相反，从执行异议申请书和粤1702执异15号执行裁定书记载的居住信息可见，被告冯华封有其他房屋可供居住，如坐落于阳江市××××号。综上，被告冯华封对涉案房屋不具有足以排除强制执行的权利。原告为维护其合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条、第227条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第311条等相关规定向法院提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告冯华封辩称，一、被告冯华封在查封前已购买并实际占有涉案房屋,是涉案房屋的权利人。被告冯华封于2013年10月22日向保信公司购买座落于阳江市××××号房屋，并签订的《房屋认购合同》。该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，房价款1623600元在查封前已付清，并实际占有使用房屋至今。原告主张被告冯华封未付清房价款，没有任何依据。首先,被告冯华封交付的1623600元有保信公司开具的收据确认,合法、真实有效，应予认定。其次，被告冯华封当时从事酒吧经营，日常现金充裕，完全有能力支付1623600元。最后，虽然原告对该付款事实存在异议，但未提交相反证据足以推翻，其个人揣测也没有任何事实依据。二、涉案房屋未办理过户登记并非被告冯华封的原因。河堤北路的房地产项目由保信公司开发及销售，但其所售房屋至今都未能办理产权过户登记手续，也一直未能开具发票给被告冯华封，因此涉案房屋未能办理产权过户登记手续是保信公司的原因造成,而非被告冯华封自身原因。三、是否唯一居住房，不影响对被告冯华封享有足以排除强制执行权利的认定。原告主张唯一用于居住房屋的意见是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效如书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价政的百分之五十”规定的情形，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案仵若干问题的规定》第二十八条同时也规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者巳按照合同约定文付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。从条文来看，二十八条是普适性的条款，对所有类型的被执行人均可适用；二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款，虽然适用不同的情形,但两者并非排斥关系，如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合适用第二十八条和第二十九条，在产生竞合的情况下，可根据第二十八条对被告冯华封是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审查，符合法律规定。综上所述，被告冯华封提供的证据足以证明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，主张排除对涉案房屋的执行，理据充分，应予支持，请依法驳回原告的诉讼请求。被告保信公司、敖卫伙没有作答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。经审理查明：坐落于阳江市江城区河堤北路××号的房屋（即涉案房屋）是由被告保信公司开发建设的商住房。2013年10月22日，被告保信公司（出让方、甲方）与被告冯华封（买受方、乙方）签订《房屋认购合同》，该合同主要约定：乙方购买甲方的房屋位于阳江市河堤北路（即保信公司开发建设的河堤北路的房地产项目）编号为61号幢联排五层半房屋；房屋总价为1623600元；双方约定房屋交付乙方的时间为2013年12月30日，等等。在签订上述合同当日，被告冯华封依约向被告保信公司支付涉案房屋的认购金1623600元，被告保信公司出具一份《收据》交被告冯华封收执。本院在审理原告梁广珍诉被告敖卫伙、保信公司、许崇、敖永财、第三人梁广胜、张朝发、黎远仲民间借贷、建设用地使用权转让合同纠纷[案号：（2017）粤1702民初1933号]一案中，本院于2017年12月7日作出民事判决：一、解除保信公司与张朝发于2015年11月12日签订的房屋认购合同；二、解除保信公司与梁广珍（受让方为梁广胜）于2016年4月28日签订的土地使用权转让合同；三、限保信公司在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款1000000元及其利息（利息按月利率2%计算，从2015年11月12日起计至本判决确定的履行期限届满之日止）给梁广珍；四、限保信公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还土地转让价款1200000元并支付违约金（该违约金从2016年12月31日起计至本判决确定的履行期限届满之日止，若被告分文未返还土地转让价款的，则按每月20000元的标准计算违约金；若已返还部分土地转让价款的，则以未返还部分为本金，按月利率1.67%计算违约金）给梁广珍；五、限敖卫伙在本判决发生发法律效力之日起十日内偿还借款200000元给梁广珍；六、驳回梁广珍的其他诉讼请求。上述判决生效后，敖卫伙、被告保信公司没有履行上述判决确定的义务，原告梁广珍向本院申请强制执行[案号：（2018）粤1702执457号]，该案曾终结执行，后经原告申请恢复执行。执行过程中，本院于2018年7月5日查封了涉案房屋。被告冯华封向本院提出了书面执行异议，本院于2019年2月15日作出（2019）粤1702执异15号民事裁定，裁定中止对涉案房屋的执行。2019年2月26日，梁广珍向本院提起本案诉讼，本院立案受理。诉讼中，被告冯华封为证明其在涉案房屋查封前已实际占有使用至今的事实，向本院提供了《收款收据》、《广东省行政事业性收费统一票据》、《阳江通用机打发票》、《广东增值电子普通发票》、《租屋合同书》等拟以证明。另查明，被告保信公司的法定代表人许嵩在本院（2017）粤1702执1516号案的执行笔录中陈述：阳江市江城区河堤北路××号、85号等房地产因被告保信公司未提供房屋销售发票，所以未能办理房产证。另外，坐落于阳江市江城区刀具城小区内B100、101、102、103的房屋、阳江市江城区二环路211号的房屋及阳江市江城区洗脚桥西一巷6号的房屋均登记在被告冯华封名下。以上事实，有原告提供的（2017）粤1702民初1933号民事判决书、不动产登记资料查询结果证明等，以及被告冯华封提供的房屋认购合同、收据、收款收据、广东省行政事业性收费统一票据、阳江通用机打发票、广东增值电子普通发票、租屋合同书等证据证实，结合本案诉讼中当事人陈述，经本院综合分析，予以认定。本院认为，本案是申请执行人执行异议之诉，主要审查的是作为执行案件案外人的被告冯华封对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益这一问题。对此，本院作出如下分析：从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”、第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定来看，上述规定中的第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款，第二十八条则适用于包括登记在房地产开发企业名下的商品房在内的所有不动产，第二十八条相对于第二十九条是属于一般性适用条款，当适用第二十九条不足以排除执行时，适用第二十八条可以成立则可以适用此条以排除执行。本案则是如此，被告冯华封名下有多处房产，不能满足第二十九条（二）中的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”这一条件，因此不能适用第二十九条，但可以满足第二十八条规定，具体分析如下：首先，被告冯华封于2013年10月22日与被告保信公司签订了《房屋认购合同》，该合同完全具备了商品房买卖合同的主要内容和条款，应当认定为合法有效的商品房买卖合同，且该合同签订时间早于涉案房屋2018年7月5日这一查封时间；其次，被告冯华封提供《收款收据》、《广东省行政事业性收费统一票据》、《阳江通用机打发票》、《广东增值电子普通发票》、《租屋合同书》等证实其已于2017年开始为涉案房屋缴纳水电报装费等费用，并于2017年起至今将房屋租赁给他人使用，据此看出，被告冯华封已在涉案房屋查封前占有了该房屋；然后，《房屋认购合同》中约定涉案房屋的购房款为1623600元，而被告保信公司出具《收据》确认收到被告冯华封购买涉案房屋的认购金1623600元即已支付全部购房款；最后，被告保信公司的法定代表人在接受本院询问时表示涉案房屋因被告保信公司未提供房屋销售发票，以致未能办理房产证，并非作为买受人的被告冯华封自身原因造成。通过以上分析，被告冯华封作为执行标的的买受人，对登记在被执行人保信公司名下的房地产提出执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部四个条件，应认定其享有足以排除强制执行的民事权益。因此，原告请求对涉案房屋继续执行，缺乏理据，本院不予支持。被告保信公司、敖卫伙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告梁广珍的诉讼请求。本案受理费100元（原告已预交），由原告梁广珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长  李土群人民陪审员  林 科人民陪审员  李泽文二〇一九年四月二十八日书 记 员  李成香附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。