黑龙江省铁力市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0781民初568号原告：康志民，男，1972年4月17日出生,户籍所在地黑龙江省绥化市，现住黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：林树龙，黑龙江省铁力北方法律事务所法律工作者。被告：铁力市骏腾房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省铁力市铁力镇正阳街4委。法定代表人：姚旭东，职务董事长。委托诉讼代理人：朱桂荣，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：张晓琳，黑龙江龙程律师事务所律师。原告康志民与被告铁力市骏腾房地产开发有限责任公司（以下简称骏腾公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康志民及其委托诉讼代理人林树龙，被告骏腾公司的委托诉讼代理人朱桂荣、张晓琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康志民向本院提出诉讼请求：1.要求确认康志民与骏腾公司于2014年9月10日签订的房屋拆迁协议有效；2.要求骏腾公司为康志民回迁安置位于铁力市世纪尚都小区内的一套89平方米的住宅楼（位于**）；3.要求骏腾公司给付2016年10月1日至2018年2月期间的租房费用8,000.00元；4.如不能履行交付楼房的义务，要求解除拆迁协议，骏腾公司给付回迁楼房房款179,755.00元（住宅楼2,000.00元/平方米×80平方米+车库4,500.00元/平方米×4.39平方米）；5.骏腾公司承担诉讼费用。诉讼中，康志民变更第四项诉讼请求为：如不能履行交付楼房和车库的义务，要求解除未履行部分的拆迁协议，骏腾公司给付回迁楼房房款179,755.00元（住宅楼2,000.00元/平方米×80平方米+车库4,500.00元/平方米×4.39平方米）。事实和理由：骏腾公司开发建设铁力市世纪尚都小区，康志民的房屋在拆迁范围内。2014年9月10日，双方签订房屋拆迁协议，约定：骏腾公司为康志民回迁安置世纪尚都小区1号楼2单元3层东厅、4层东厅80平方米住宅楼各一套，25平方米车库一套，回迁日期2016年10月1日。2018年2月，骏腾公司用10号楼2单元401室顶替1号楼2单元4层东厅回迁安置给康志民，并为康志民回迁安置20.61平方米车库一套，尚有1号楼2单元3层东厅80平方米住宅楼没有为康志民回迁安置，回迁车库面积少4.39平方米。故提出上述诉讼请求。骏腾公司辩称：1.双方签订的《拆迁安置用房协议》存在显失公平情形。⑴该协议中约定的内容对征收人也就是骏腾公司明显不公平。康志民70平方米和40平方米两套被拆迁房屋要求回迁两套各80平方米的住宅楼及25平方米车库，车库按2:1折合住宅为50平方米，总面积合计210平方米，回迁比例超过1.9倍。2014年左右，铁力市回迁比例最高也只是1:1.2，这种回迁比例明显违反了当时的交易习惯，也明显的损害了骏腾公司的利益。⑵协议订立中，康志民利用骏腾公司工程开工时间限制的急迫情况，提出高比例的回迁条件，骏腾公司并非出于自愿而签订拆迁协议。2.骏腾公司无法按协议约定的位置为康志民安置回迁房屋是因政府调整用地规划而非骏腾公司违约。案涉小区于2014年经铁力市人民政府铁政发[2014]32号文件批准由骏腾公司开发建设。建设过程中，铁力市政府颁发铁政发[2018]10号文件对该小区用地规模进行了调整，将世纪尚都小区B区地块作为城市公益项目建设预留地收回，导致骏腾公司无法按原协议位置安置回迁户，该行为系政府行为而非骏腾公司违约。虽骏腾公司不能按协议位置为康志民安置回迁，但骏腾公司仍然同意为康志民在该小区调整其他回迁位置。3.康志民要求给付8,000.00元租房费用无事实及法律依据。双方并未约定明确的回迁日期，该协议第六条约定2016年10月1日不是具体的回迁日期，而是骏腾公司在2016年10月1日前通知康志民具体的回迁日期，这个截止时间只是通知回迁日期的时间节点，并不是具体的回迁日期。另外，因铁力市政府调整建设用地，导致骏腾公司无法按协议约定位置回迁安置，并不是骏腾公司违约，不应承担违约责任，不应当给付租房费。4.康志民要求住宅按2,000.00元/平方米、车库按4,500.00元/平方米标准赔偿房款无事实及法律依据。因案涉小区属于棚户区改造项目，由政府实施拆迁安置工作，因2014年拆迁当年，铁力市政府没有颁发征收补偿方案，所以，应当参照铁力市2016年或2019年房屋征收补偿方案规定的内容予以补偿。因为康志民房屋性质为住宅，应按住宅每平方米1,350.00元或1,550.00元的标准予以补偿。另外，车库不足的面积4.39平方米不能按照车库的价格补偿，因双方同意将该4.39平方米面积补到未交付的住宅面积中，所以，即便补偿也只能按住宅价格补偿。本案争议焦点：1.双方签订的拆迁安置用房协议效力如何；2.该协议是否显失公平；3.双方当事人是否存在违约行为；4.康志民的各项诉请是否有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.骏腾公司对康志民所举拆迁协议的真实性无异议，对待证事实提出异议认为，该协议违反棚户区改造拆一还一的产权调换补偿原则，显失公平应予撤销。该协议第八条约定回迁时应提供产权证原件，现康志民没有提供车库的产权证原件，按该条约定，拆迁协议无效。本院认为，上述证据具备证据的真实性、合法性，且与本案有关联，予以确认。2.骏腾公司对康志民所举本院（2018）黑0781民初299号、（2018）黑0781民初1005号、（2018）黑0781民初1274号民事判决书的真实性无异议，对待证事实提出异议认为，上述判决认定案涉小区住宅楼2,000.00元/平方米、车库4,500.00元/平方米的证据不够充分，应当以鉴定评估机构作出的鉴定意见为准，即便没有鉴定意见，也应当参照铁力市政府征收补偿方案确定的价格补偿。另外，1274号案件没有生效，1005号案件在中院再审中。本院认为，1274号判决现已经中院维持原判，1005号判决因骏腾公司撤回再审申请，并未进入再审程序，上述三案判决均已发生法律效力，本院予以确认。3.骏腾公司对康志民所举租房协议提出异议，但未提供反驳证据，本院对该证据予以确认。4.关于骏腾公司所举铁力市政府铁政发（2014）32号、（2018）10号文件以及铁力市政府2016年、2019年房屋征收补偿方案。拟证实，铁力市政府对世纪尚都小区用地规模进行了缩减，导致骏腾公司无法按协议原位置为康志民回迁，回迁楼房价格应当参照铁力市政府2016年和2019年征收补偿方案的规定，住宅每平方米按1,350.00元或1,550.00元的标准予以补偿。本院认为，本案拆迁协议签订于2014年，政府调整用地发生在2018年，此时，拆迁协议约定的回迁楼房已经建成，况且铁力市政府在收回B区地块时增加了A区地块的建设用地面积，也增加了A区的建筑面积。另外，本案并非被拆迁人不服政府拆迁补偿裁决而发生的纠纷，而是平等的民事主体达成协议后产生的纠纷，不能按照政府征收补偿方案的价格确定回迁楼房的价格。综上，骏腾公司所举上述证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：骏腾公司系铁力市世纪尚都小区项目的开发建设单位。2014年9月10日，康志民以被拆迁房屋实际控有人的身份与骏腾公司签订拆迁安置用房协议，约定：骏腾公司拆迁实际控有人康志民有房照房屋二栋，面积112平方米，为康志民回迁安置世纪尚都小区1号楼2单元3层东厅和4层东厅面积各为80平方米住宅楼二套，6号楼楼下25平方米车库一套。回迁日期为2016年10月1日前，由骏腾公司通知康志民，根据房屋性质及楼层办理入户手续。其中第八条约定，回迁时康志民必须持本人身份证、产权证、协议书等原件办理回迁，否则协议无效。第十条约定，回迁时康志民应当向骏腾公司交纳楼层差价，三层为200.00元/平方米。当日，康志民交纳面积差价款10,000.00元，骏腾公司承诺楼层差价免收。2018年2月，骏腾公司用世纪尚都小区10号楼2单元401室（面积79.32平方米）顶替1号楼2单元4层东厅（80平方米）回迁安置给康志民，并为康志民回迁安置10号楼7号车库（面积20.61平方米），尚有1号楼2单元3层东厅80平方米住宅楼没有为康志民回迁安置，回迁车库面积少4.39平方米。骏腾公司自认未回迁的1号楼2单元3层东厅已经回迁安置给其他回迁户，现该小区3层没有房源，只能在6层为康志民回迁安置。另查明，本院生效判决曾认定案涉小区住宅楼四楼的价格为2,000.00元/平方米，车库价格为4,500.00元/平方米。双方当事人均不申请对案涉回迁楼房价格进行司法鉴定。案涉小区至今尚未验收。现康志民租房居住，每年支付租金6,000.00元。本院认为：1.关于本案合同效力。康志民以被拆迁房屋实际控有人的身份与骏腾公司签订的拆迁安置用房协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。但合同效力问题，不属于当事人约定的范畴，应当由有关司法机关依照法律规定予以确认，因此，该协议第八条的约定违反法律规定，应当认定为无效。2.关于本案合同是否显失公平，能否撤销。显失公平应当同时符合下列构成要件：⑴合同当事人的权利义务明显不对等,违反公平、等价有偿原则（客观要件）；⑵显失公平的事实发生在合同订立之时（客观要件）；⑶一方当事人利用自己的优势或者利用对方的急迫、轻率、无经验（主观要件）。本案事实并不符合显失公平的第三个构成要件，在双方当事人的对比中,显然作为开发商的骏腾公司处于优势地位，并且在订立拆迁安置补偿协议时更有经验，本案不存在显失公平的事实，况且一年的撤销权行使期间已经经过，骏腾公司所作本案合同因显失公平应予撤销的抗辩主张不能成立。3.关于双方当事人是否存在违约行为。根据本院查明的事实，康志民原有的房屋已经按照拆迁协议的约定交由骏腾公司拆除，康志民没有违约行为。现拆迁协议约定的为康志民回迁安置的楼房（1号楼2单元3层东厅）已被骏腾公司回迁给其他回迁户，且为康志民回迁安置的车库不符合拆迁协议约定的面积（少4.39平方米），骏腾公司没有按照拆迁协议约定的期限、位置、面积交付回迁楼房，存在明显的违约行为，依法应当承担违约责任，康志民主张解除尚未履行部分的拆迁协议，赔偿损失，本院予以支持。4.关于康志民的诉讼请求是否有事实和法律依据。根据合同法第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，康志民的原有房屋已经被拆除，其主张未履行部分按回迁后住宅楼和车库的价格赔偿损失，符合法律规定，本院予以支持。本院生效判决--（2018）黑0781民初299号，已经查明骏腾公司曾经以2,000.00元/平方米的价格出售过案涉小区2层、4层的住宅楼。本案中，双方约定的回迁楼房位于3层，根据交易习惯，应当等于或者高于2层、4层楼房的价格，故康志民主张按2,000.00元/平方米计算，本院予以支持。本院另一生效判决--（2018）黑0781民初1005号，已经认定车库的价格为4,500.00元/平方米，康志民要求以此价格计算，本院予以支持。另外，庭审中双方当事人均不申请对案涉楼房的价格进行司法鉴定，根据举证责任的分配原则，康志民已经举出案涉楼房价格的初步证据，骏腾公司不认可，应由骏腾公司负举证责任，其不申请司法鉴定，应承担举证不能的法律后果。经计算，骏腾公司应当赔偿康志民不能回迁安置部分的损失为179,755.00元（住宅楼2,000.00元/平方米×80平方米+车库4,500.00元/平方米×4.39平方米）。按照双方拆迁协议的约定，骏腾公司应当于2016年10月1日前向康志民交付回迁楼房，其在2018年2月才交付康志民一套住宅楼，在此期间康志民租房居住，所产生的租房费用，属于骏腾公司违约给康志民造成的损失，骏腾公司应负赔偿责任，康志民主张租房损失8,000.00元(6,000.00元÷12个月×16个月)有事实依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第五项、第五十四条第一款、第五十五条第一项、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款的规定，判决如下：一、康志民与铁力市骏腾房地产开发有限责任公司于2014年9月10日签订的拆迁安置用房协议有效（第八条除外）；二、解除康志民与铁力市骏腾房地产开发有限责任公司于2014年9月10日签订的拆迁安置用房协议中尚未履行的部分；三、铁力市骏腾房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内一次性赔偿康志民房屋拆迁损失179,755.00元，赔偿康志民租房损失8,000.00元，合计187,755.00元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,055.00元，减半收取计2,027.50元由铁力市骏腾房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。审判员  邓宝海二〇一九年四月二十八日书记员  姚 娟