广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初25041号原告：刘伟明，男，1989年10月18日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告：黄德海，男，1991年1月24日出生，汉族，住广东省南雄市，被告：林燕洁，女，1982年1月24日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：黄健清，男，1972年10月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告刘伟明、黄德海与被告林燕洁、黄健清租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案后，依法适用小额诉讼程序于2019年1月21日、2019年2月19日公开开庭进行了审理。因原告增加了诉讼请求，本院依法转换适用简易程序于2019年4月3日公开开庭进行了审理。两原告到庭参加三次庭审，两被告到庭参加第一次庭审，两被告经本院传票传唤，未到庭参加第二次、第三次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告租房押金3200元；2.本案诉讼费用由被告承担。后原告增加诉讼请求为：1.被告返还原告租房押金3200元及租金19200元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年11月20日签订了一份房屋租赁合同，约定：被告为出租人（甲方），原告为承租人（甲方），甲方将位于佛山市南海区桂城金菊村1座**2的房屋出租给原告居住，租赁期限自2017年11月20日至2018年11月19日，租金为每月1600元，租金支付方式为押二付一，被告收取原告押金3200元。原告与被告签订租赁合同后，按照合同约定支付了从2017年11月20日起至2018年11月19日12个月的房租19200元、押金3200元予被告。2018年11月19日，租赁合同到期后，被告答应原告同意退还押金。但被告至起诉之日仍没有退还。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。因涉讼房屋已被抵押，被告并未获得抵押权人的授权，也未告知涉讼房屋被抵押的事实，合同无效，且涉讼房屋并非被告黄健清所有，所以被告无权收取租金。被告隐瞒涉讼房屋已经抵押的事实、冒充房东出租给原告，意图骗取原告租金，故请求判令被告退还租金19200元。两被告辩称，两被告没有退还租房押金3200元。因原告搬离时没有搞卫生、损坏玻璃台一张、拆除原有的热水器以及尚未支付水电费，故上述费用需在押金中扣除，合计500元，但原告不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。原告举证如下：1.原告身份证、两被告人口信息复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.房屋租赁合同原件1份，用以证明原、被告之间存在租赁合同关系；3.收据原件2份，用以证明原告支付的租金及租房押金，被告收取租金后从未开具发票。4.微信转账截图（2018年10月22日）1张（当庭出示手机原本），用以证明原告已支付水电费至2018年11月10日。5.南海法院（2016）粤0605民初5230号民事判决书复印件1份、南海法院（2016）粤0605民初14407号民事判决书、禅城法院（2017）粤0605民初16202号民事判决书打印件各1份，用以证明被告隐瞒涉讼房屋被抵押的事实，导致原告使用涉讼房屋期间被多次骚扰；6.微信转账截图11张、微信账号截图1张（当庭出示手机原本），用以证明原告向被告支付租金的数额；在支付押金时已经支付了一个月的租金。两被告举证如下：1.微信聊天记录截图4张（当庭出示手机原本）；2.短信截图1张；3.图片5张、视频2段（当庭出示手机原本）。证据1-3共同证明了原告搬离时没有搞卫生、损坏玻璃台一张、拆除原有的热水器，尚未支付水电费。4.房产证复印件1份；5.（2016）粤0605民初5230号民事判决书复印件1份。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加第二次、第三次庭审，视为其放弃举证和质证的权利。经审查，1.原告的证据1-4、两被告的证据1、2，对方对真实性均无异议，本院对其真实性予以确认；2.原告的证据5、两被告的证据4、5，客观真实，来源合法，本院对其真实性予以确认；3.原告的证据6，提供了原本予以核对，本院对其真实性予以确认；4.两被告的证据3，原告确认所示场景是涉讼房屋，本院综合全案后认定其证据效力。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区桂城南海大道金菊村1座**2房（以下简称涉讼房屋）已办理产权登记。被告林燕洁代被告黄健清作为出租方、甲方，与两原告作为承租方、乙方签订一份《房屋租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将涉讼房屋出租给乙方居住使用，租期从2017年11月20日起至2018年11月19日止，月租金1600元，每月19号前交清，乙方需交3200元作为按金，租金不含税费；水、电费由乙方按表向甲方缴交，水费按国标、电费按国标，电表底13367度，水表底1253度，电视费26元/月；乙方必须准时交租，如果逾期5天未交，甲方有权终止合同、要求乙方立即搬出并没收按金；甲乙双方任何一方合同期内中途违约，违约方需要赔偿与按金相等金额的违约金给对方；承租方应保持清洁卫生，退房要搞干净卫生，否则扣150-200元作卫生清洁费；房屋内原有设施、财物如有损坏，乙方负责维修，未经甲方同意不得随意改动；物管费由乙方付；房屋内有电视机1台、机顶盒1个、热水器1台、电视柜1个、抽烟机1台、煤气瓶2个、衣柜2个、饭台2张、电视遥控1个、空调遥控3个、梳妆台1张、床（垫）各3张、冰箱1台、空调3台、吊扇1台、沙发1套3件（红木）、茶几1张、门匙一套3条2卡；等等。2017年11月15日，被告林燕洁出具收据，确认收取原告租房押金3200元、2017年11月20日至2017年12月19日的租金1600元、管理费60元、网费75元、电视费26元。原告通过微信转账的方式向被告付款：2017年12月21日1761元、2018年1月22日1761元、2018年2月24日1905元、2018年3月22日1735元、2018年4月22日1852元、2018年5月24日1735元、2018年6月22日1953元、2018年7月21日1735元、2018年8月20日1993元、2018年9月20日1735元、2018年10月22日1930元。涉讼房屋2018年10月1日至2018年12月1日的电表行度为14732.97元～14928.67元，电量204度，电费122.86元。2018年11月，原告与被告林燕洁通过微信协商退还押金的问题，微信聊天记录有：原告“林小姐，这样子，我们不想耗太久，你说我们卫生没弄好，行，那按现在请个阿姨搞卫生也就200左右，也就是那个厅和卫生间那些台凳，然后那个坏的热水器，如果没有坏我们是不会去动，如果你硬要争一个坏的热水器，那我们把我们送你那个桌子拿去卖了换一个坏的热水器给你（感觉这个真没有必要），我们现在这里一个月水电费没有给你，大概是100这样子，现在总共扣300元，你觉得怎么样，你说的500实在是太多了。”。被告“我都话五百元包含了水电、卫生、热水器”。之后，原告“林小姐，水电100+卫生费200+热水器50=350，一共给350元，你看看怎么样？”。被告“你们不同意就走法律程序吧”。原告“水电费我们昨天已经拍照了，走法律程序就全部算清楚些”。2018年12月6日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述：被告于2017年11月20日将涉讼房屋交付原告使用，原告于2018年11月10日搬离，因当天佛山市禅城区人民法院在涉讼房屋粘贴公告，要求限期搬离，故原告于当天搬离，搬离时热水器、玻璃台仍存在，也做好了清洁，钥匙仍在原告处，被告没有找原告要，原告找被告但被告不理；原告已付清至2018年11月的租金，每月支付予被告的款项包括租金1600元、水电费、物管费60元、网费75元、电视费26元，后期停了电视费；原告已支付水电费至2018年11月10日。两被告陈述：被告于2017年11月15日将涉讼房屋交付予原告，租金自2017年11月20日起算，对于原告何时搬离不清楚，两被告2018年11月23日到涉讼房屋查看时发现原告已搬离，涉讼房屋出租时有的热水器、玻璃台没有了，原告留有垃圾在涉讼房屋客厅台面、洗手间地面、厨房；原告已交齐租金，未支付2018年10月19日至2018年11月20日的水电费。本院认为：涉讼租赁物已办理产权登记，涉讼合同为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的合同才为无效合同，原告关于涉讼房屋被抵押、被告未获得抵押权人的授权也未告知房屋被抵押的事实故涉讼合同无效的主张，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本院对原告的该意见不予采纳。涉讼合同有效，按合同约定支付租金是原告作为承租方的主要合同义务。原告作为涉讼租赁物的实际使用人，对租赁物的实际使用情况负有举证责任。原告自认自2017年11月20日开始使用涉讼房屋，其主张于2018年11月10日搬离，但未提交相关证据予以证明，应承担举证不能的相应法律后果，本院对原告主张的搬离时间不予采信。因此，原告应支付合同约定租期2017年11月20日至2018年11月19日的租金19200元（1600元×12个月）予被告，原告已支付上述租金，现诉请被告退还，缺乏依据，本院不予支持。涉讼合同已期满终止，被告应退还原告交纳的按金予原告。被告主张需在按金中扣除水电费、卫生清理费用、玻璃台和热水器的费用合共500元。本院具体分析认为：第一，根据微信聊天记录，原告确认尚有一个月水电费未支付，被告提供的短信截图明确载明电表行度，原告在微信中表示对水电费已拍照，但未提供相关证据予以证实，故本院确认该电表行度对应的电费122.86元为原告使用产生，原告应支付予被告；第二，原告离场时负有清理涉讼租赁物内垃圾的义务，原告在微信中同意支付卫生费200元，表明原告离场时并未履行垃圾清理义务，本院确认原告应支付卫生费200元予被告；第三，根据微信聊天记录，热水器已由原告进行了处理，按合同约定，原告在涉讼房屋内原有设施损坏时应负责维修，未经被告同意不得随意改动，原告认为热水器已坏故进行处理，原告应将相关情况告知被告并征得被告的同意，原告未举证证明已经被告同意而处理热水器，被告主张赔偿热水器费用，本院予以支持。但被告也未提供热水器的购置发票，本院无法查核热水器的购置价格、使用年限，鉴于原告在微信中同意支付热水器费用50元予被告，本院确认原告应支付热水器费用50元。综上，被告应退还按金2827.14元（3200元-122.86元-200元-50元）予原告。根据涉讼合同，出租方为被告黄健清，被告林燕洁仅为黄健清代理人，并非合同相对方，依合同相对性，本案债务应由被告黄健清承担。原告的诉讼请求超出本院核定的部分，本院不予支持。两被告经本院合法传唤未到庭参加第二次、第三次庭审，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄健清应于本判决发生法律效力之日起十日内退还按金2827.14元予原告刘伟明、黄德海；二、驳回原告刘伟明、黄德海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费360元，减半收取计180元（原告已预交），由原告负担155元，被告黄健清负担25元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一九年四月十七日书记员  云凯欣