黑龙江省庆安县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑1224民初2322号原告：尹颜良，男，1976年6月2日出生，汉族，无职业，现住庆安县。被告：王忠礼，男，1951年2月27日出生，汉族，无职业，现住庆安县。委托诉讼代理人：王利丰，系黑龙江三星律师事务所律师。第三人：黑龙江新禧房地产开发有限公司。法定代表人：高学军，职务经理（未出庭）。第三人：张伟，男（未出庭，简历不详）。原告尹颜良与被告王忠礼、第三人黑龙江新禧房地产开发有限公司、张伟案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹颜良、被告王忠礼及委托诉讼代理人王利丰到庭参加了诉讼，第三人黑龙江新禧房地产开发有限公司、张伟经本院合法传唤未出庭，本案现已审理终结。尹颜良向本院提出如下诉讼请求：1、要求依法确认庆安县人民法院作出的（2018）黑1224财保28号民事裁定书查封的庆安县新禧福地小区的地下15号车库归原告所有，并不得执行该车库；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年5月23日原告与黑龙江昱圣嘉和房地产开发有限公司签订了回迁协议，该公司动迁原告在庆安县新禧福地小区原址上面积为44.9平方米的平房，以及无房照的面积为31平方米房屋。回迁安置补偿原告庆安县新禧福地小区1号楼3单元1901室楼房及半地下面积22.45平方米的15号车库。第三人黑龙江新禧房地产开发有些公司已经于2016年4月将楼房和车库交付原告并已经实际使用至今。现因被告王忠礼与二第三人之间房屋拆迁安置补偿合同产生纠纷，被告申请诉前财产保全，庆安县法院于2018年3月5日作出（2018）黑1224财保28号裁定书，查封了回迁安置补偿给原告的庆安县新禧福地小区地下面积22.45平方米的15号车库。原告得知后认为法院的查封是错误的，于2018年10月16日向庆安县法院提出异议申请，庆安县法院于2018年10月24日作出（2018）黑1224执异25号执行裁定驳回了原告的异议申请，故原告诉至法院。王忠礼辩称，原告的回迁协议不具备真实性，从回迁协议看出，原告是与黑龙江昱圣嘉禾房地产开发有限公司签订的回迁协议，而不是与第三人黑龙江新禧房地产开发有限公司签订的回迁协议，所以该回迁协议与本案不具有关联性，另外回迁协议约定的回迁面积是118平方米，而实际回迁的面积是108.91平方米，不需要开发商找面积款，而在本案中出现了找面积款的情况，虽然该协议约定是房屋的面积，不是车库的面积，但足以说明回迁协议不真实。涉案车库属于规划范围内的车库，满足了立项及规划条件，可以办理车库所有权证，因原告的过错，未办理过户登记手续，足以说明原告存在过错，应当驳回原告的诉讼请求。第三人黑龙江新禧房地产开发有限公司未答辩、亦未提供证据。第三人张伟未答辩、亦未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告举证到庭的回迁协议，被告方认为不真实，庆安县新禧福地小区的实际开发单位是黑龙江新禧房地产开发有限公司，被告王忠礼与黑龙江新禧房地产开发有限公司签订回迁安置补偿合同的时间是2014年4月12日，而原告与昱圣嘉和房地产开发有限公司签订回迁协议是2014年5月23日，说明开发商在与原告签订回迁协议之前已经使用黑龙江新禧房地产开发有限公司名义进行回迁，对原告与昱圣嘉和房地产开发有限公司签订回迁协议原因及理由不清楚。另外，回迁协议约定的回迁面积是118平方米，而实际回迁的面积是108.91平方米，不需要开发商找面积款，而在本案中出现了找面积款的情况，虽然该约定是房屋的面积，不是车库的面积，但足以说明回迁协议不真实。本院认为，第三人张伟欲开发庆安县新禧福地小区，因张伟没有建设资质，于是张伟借用黑龙江昱圣嘉和房地产开发有限公司的资质与住户签订回迁协议，后张伟挂靠黑龙江新禧房地产开发有限公司的资质开发庆安县新禧福地小区。原告是庆安县新禧福地小区的回迁户，不应当以与原告签订回迁协议的公司不是实际开发公司就否认回迁协议的效力。另外，原告给黑龙江昱圣嘉和房地产开发有限公司找面积款的时间是2014年6月6日，此时庆安县新禧福地小区还未开工建设，此款不是双方最终的结算，并不能否定回迁协议的真实性。2、被告在法庭出示了建筑施工许可证、规划许可证、建设用地规划许可证、庆安县发改局庆发改（2015）35号文件、规划平面图、测量报告、房屋分层分户面积成果表，用上述证据证实涉案车库是经过规划许可范围内的车库，能够办理产权手续。原告尹颜良对该组证据证明的问题有异议，因为原告到房产询问过，房产的答复是办不了产权证，能办的话原告早就办了。本院认为，被告方的该组证据只能证明黑龙江新禧房地产开发有限公司开发建设庆安县新禧福地小区的手续完备，不能证明原告未办理涉案车库的产权登记存在过错，对该组证据本院不予采信。经审理查明认定事实如下：2014年5月23日原告与黑龙江昱圣嘉和房地产开发有限公司签订了回迁协议，该公司动迁原告在庆安县新禧福地小区原址上面积为44.9平方米的平房，以及无房照的面积为31平方米房屋。回迁安置补偿原告庆安县新禧福地小区1号楼3单元1901室楼房及地下面积22.45平方米的15号车库。被告黑龙江新禧房地产开发有限公司已经于2016年4月将楼房和车库交付原告并已经实际使用至今。因被告王忠礼与第三人黑龙江新禧房地产开发有限公司、张伟之间房屋拆迁安置补偿合同产生纠纷，被告王忠礼申请诉前财产保全，庆安县法院作出（2018）黑1224财保28号民事裁定书，查封了回迁安置补偿给原告的庆安县新禧福地小区地下面积22.45平方米的15号车库。原告认为法院的查封是错误的，于2018年10月16日向庆安县法院提出异议申请，庆安县法院2018年10月24日作出（2018）黑1224执异25号执行裁定驳回了原告的异议申请。本院认为，本案的争议焦点是原告对涉案车库是否享有所有权，是否享有排除强制执行的民事权益。首先，被告王忠礼申请执行第三人黑龙江新禧房地产开发有限公司的是一般债权。其次，根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权力能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中原告的情形符合该规定；原告未办理过户登记是开发商的原因，庆安县城区地下车库未办理产区登记是普遍现象，责任不在原告。虽然被告在庭审中提供了庆安县发改局[2015]35号文件、庆安县住建局的“建设工程施工许可证”、“建设工程规划许可证”“新禧福地一期负一层平面图”、“房屋分层分户面积成果表”，该组证据只能说明黑龙江新禧房地产开发有限公司开发建设庆安县新禧福地小区的手续完备，不能证明原告未办理涉案车库的产权登记存在过错。故原告享有足以排除法院强制执行的民事权益。综上所述，原告的诉讼请求合理，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条一款（一）项、第二款、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、庆安县新禧福地小区地下15号车库归原告尹颜良所有；二、停止对庆安县新禧福地小区地下15号车库的执行行为。案件受理费3668.00元，由被告王忠礼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，经本院上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。（2018）黑1224执异25号执行异议裁定自本判决生效时自动失效。审 判 长  李作亮审 判 员  刘 力人民陪审员  杜春孝二〇一九年四月十六日书 记 员  常 驰