福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0304民初481号 原告：陈文贤，男，1972年2月2日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：林美雄，福建众益律师事务所执业律师。 被告：吴小海，男，1976年10月20日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市秀屿区。 原告陈文贤与被告吴小海因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈文贤及其委托诉讼代理人林美雄到庭参加诉讼，被告吴小海经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈文贤向本院提出诉讼请求：1.解除陈文贤、吴小海双方于2017年4月30日签订的《房地产买卖合同书》；2.吴小海立即向陈文贤返还购房定金5万元及该款自2017年4月30日起至实际还清之日止按月利率2%支付的利息；3.吴小海赔偿陈文贤因《房地产买卖合同书》无法履行造成的损失60万元；4.本案的诉讼费用和鉴定费用由吴小海承担。事实和理由：2017年4月30日，陈文贤、吴小海双方经协商一致后签订了《房地产买卖合同书》，约定：吴小海将其名下坐落于莆田市荔城区xxxx房屋以总价款131万元转让给陈文贤，双方就房屋的付款方式、期限、过户税费承担以及违约责任作出明确约定，由吴小海负责还清房屋的银行欠款后办理房屋产权交易过户手续，之后陈文贤支付的首付款及贷款额度到达吴小海账户。2017年6月1日，房屋的按揭贷款预审批通过后，陈文贤指定其儿子陈建腾与吴小海、中国民生银行莆田分行签订《房地产三级市场交易资金委托监管协议》并依约指定陈建腾将购房款25万元作为首期款存入民生银行的监管账户，吴小海也在民生银行开设账户用于划转交易资金。之后，陈文贤曾多次要求吴小海交房并办理过户手续，但吴小海却因莆田市房价大涨，就以各种理由拒绝将该商品房交付并过户至陈文贤指定的人员名下；为此，陈文贤曾向法院起诉要求吴小海将该房屋过户至陈文贤指定的人员名下，但莆田市荔城区人民法院和莆田市中级人民法院虽然确认陈文贤、吴小海签订的《房地产买卖合同书》系真实合法有效的合同，但以陈文贤的诉求己事实上履行不能为由驳回陈文贤的诉讼请求。因合同履行不能给陈文贤造成的损失，陈文贤可另行起诉。陈文贤所购买的阳光新城小区同户型同等面积商品房现在市值约190万元，陈文贤因此受到损失达60万元。陈文贤因房价上涨而拒绝将商品房交付和过户给陈文贤的行为已经构成了实质违约，给陈文贤造成巨大的经济损失。 吴小海不作书面答辩,也未在举证期限内向本院提供证据。 陈文贤围绕诉讼请求依法提交了如下证据：《房地产买卖合同书》、房屋所有权证复印件、国有土地使用权证复印件、《收据》、《房地产三级市场交易资金委托监管协议》复印件、（2017)闽0304民初3274号《民事判决书》、（2017)闽0304民初2919号《民事判决书》、(2018)闽03民终2117号《民事判决书》各1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对陈文贤提供的网页截图1份，本院认定如下：因该证据与本案无关联性，故不予确认。 根据陈文贤的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月30日，陈文贤与吴小海在莆田市荔城区永斌房产中介服务部的见证下签订《房地产买卖合同书》，约定陈文贤以总价款131万元的价格向吴小海购买坐落在莆田市荔城区xxxx的房屋（建筑面积73.97㎡、58.24㎡，以下简称涉案房屋）。该合同第三条约定，吴小海负责还清银行欠款（中介介绍垫资解押）。该合同第四条约定，吴小海同意陈文贤按支付定金、支付首期款，并以所购房产作抵押物办理按揭贷款方式支付购房余款：1.在合同签订之日，陈文贤支付给吴小海购房定金5万元。2.在2017年5月30日前，双方办理房屋产权交易过户手续时，陈文贤支付给银行托管平台。3.陈文贤不动产证办出当天首付款到吴小海户头。4.陈文贤领到证后5个工作日内贷款额度到吴小海户头。5.吴小海收到银行贷款后三天内交房，陈文贤并付清5万尾款给吴小海。吴小海同意给予协助陈文贤申请二手房按揭贷款手续，陈文贤应及时提供按揭材料并办理相关按揭手续和支付评估费、保险费等相关费用……。该合同第六条约定，1.吴小海保证出卖的房屋没有产权和财务纠纷，该房屋如不能办理产权过户登记或房屋交付后发生该房屋交付前既已存在的权利和财务纠纷，概由吴小海承担责任。……5.在产权过户前，吴小海若中途毁约不卖，应双倍的定金偿还给陈文贤。陈文贤若中途毁约不买，无权要求返还定金。该合同独立约定特别条款：上述合同无论有效与否，若因吴小海方面的原因（重复出售、被查封变卖或拍卖、第三人主张权利、私下取得权证用于设立抵押等）导致陈文贤丧失上述合同项下房屋所有权，吴小海承诺均愿以陈文贤已付房价款的两倍赔偿给陈文贤。当日，陈文贤向吴小海支付定金5万元。 另查明，2017年6月1日，由陈文贤指定的陈建腾与吴小海、中国民生银行股份有限公司莆田分行（以下简称民生银行莆田分行）三方签订《房地产三级市场交易资金委托监管协议》，约定：吴小海、陈建腾授权民主银行莆田分行对购房资金进行委托监管。将涉案房屋买卖的部分款项25万元存入陈建腾账户，由民生银行莆田分行对上述陈建腾账户内的资金进行监管。在上述房地产办妥以陈建腾为权利人的《房屋所有权证》等情形后，民生银行莆田分行可以不另行征得陈建腾同意直接将监管账户的资金划入吴小海的账户。当日，陈文贤向陈建腾在上述监管协议中约定的监管账户内转账汇款25万元。吴小海以涉案房屋系其子吴振涛所有、其无权签订买卖合同为由，不同意继续履行合同。2019年2与27日，陈文贤向本院提交《司法鉴定申请书》，申请事项：请求选择有资质的司法鉴定机构对涉案房屋价值进行评估。 本院认为，陈文贤与吴小海于2017年4月30日签订的《房地产买卖合同书》双方意思表示真实，且内容不违反法律法规的效力性强制性规定，是合法有效的，具有法律约束力。涉案房屋办理转移登记前，吴小海以涉案房屋系其子吴振涛所有、其无权签订买卖合同为由拒不履行合同，该行为已构成违约，应承担相应的违约责任。吴小海拒不履行合同义务，致使陈文贤不能实现合同目的，故陈文贤主张解除《房地产买卖合同书》，符合相关法律规定，本院予以支持。陈文贤主张吴小海返还购房定金5万元，符合合同约定，本院予以支持。陈文贤主张吴小海支付以购房定金5万元为基数自2017年4月30日起至实际还清之日止按月利率2%支付的利息，因吴小海违约致产生利息损失，而合同未对该损失计算方式进行约定，故吴小海应支付以5万元为基数自起诉之日（即2019年1月9日）起至付清该款之日止按年利率6%计算的利息，超过部分不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，履行合同可获得利益的损失不得超过违反合同一方即吴小海订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失，而房地产交易符合价格规律存在上下波动，目前的房价并非属于订立合同时所能预见的范围。因此，对于陈文贤请求选择有资质的司法鉴定机构对涉案房屋目前的价值进行评估的申请，本院不予准许；陈文贤主张吴小海赔偿因《房地产买卖合同书》无法履行造成的损失60万元，无合同依据且不符合法律规定，本院不予支持。吴小海经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除陈文贤与吴小海于2017年4月30日签订的《房地产买卖合同书》； 二、吴小海应在本判决生效之日起十日内向陈文贤返还购房定金50000元及以该款项为基数自2019年1月9日起至付清该款之日止按年利率6%计算的利息； 三、驳回陈文贤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16590元，减半收取计8295元，由吴小海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  何志强 二〇一九年四月五日 法官助理   林锐书记员陈赛芬 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -2-