广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终889号上诉人（原审被告）：惠州市大亚湾华达实业有限公司，住所地：惠州大亚湾**开城大道南路**富康国际综合楼**房。法定代表人：李国华。被上诉人（原审原告）：王某，女，汉族，1973年3月29日出生，住址：四川省达州市通川区，被上诉人（原审原告）：郭某，男，汉族，1974年12月22日出生，住址：四川省达州市通川区，委托诉讼代理人：赖挺进，系北京德和衡（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：司南，系北京德和衡（深圳）律师事务所实习律师。上诉人惠州市大亚湾华达实业有限公司因与被上诉人王某、郭某商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初1885号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人惠州市大亚湾华达实业有限公司上诉请求：撤销（2018）粤1391民初1885号《民事判决书》，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：本案一审判决，认定华达公司应承担违约责任，并应从2017年10月31日开始起算逾期交房违约金。上诉人认为是错误的：华达公司不存在逾期交房，无需承担相应违约责任。具体理由如下：一、对于涉案房屋因政策调整等原因所导致的延期，华达公司无需承担逾期交房的违约责任，一审判决以逾期交房为由判令华达公司承担违约责任，是错误的。(一)如因政策变动、不可抗力及出卖人不能控制的原因导致不能按期交房，不视为违约，无需承担违约责任。具体合同依据见《补充协议》第12.2条：“如遇不可抗力、突发性公共事件或者法规、政策变动等的限制或非出卖方能够控制的政府行为，出卖人可据实予以延期办理，且不承担合同第十二条项下的违约责任”及第27条：“本协议是买卖双方签订的《广东省商品房买卖合同》的有效组成部分，且与该合同具有同等法律效力。若本补充协议与本合同不一致之处，以本协议为准，本协议经双方签字盖章后立即生效”的约定。(二)导致备案未能尽快完成是因为政策调整，完全属于不可抗力及出卖人无法控制的原因，华达公司无需承担逾期交房的责任。备案未能顺利完成的主要原因是环保验收，而环保验收问题是因为政策变动原因所导致的。1.涉案房屋毗邻厦深高铁，这在开工阶段就已经存在，环保部门于2007年12月经大亚湾环保局审批，于2011年开始施工建设，而在开工前环保部门只是要求华达公司在靠近高铁一侧安装双层玻璃，并提出了一系列技术要求，允许华达公司开工建设。2.在施工过程中，华达公司严格遵守要求施工建设，并在施工过程中按照要求编制了《建设项目环境影响报告表》，但谁知，环境保护部突然在2017年底下发《建设项目竣工环境保护验收暂行办法》【国环规环评[2017]4号】，对环保验收政策进行调整，之前华达公司为通过环保验收所作的工作全部作废，华达公司需要重新聘请专家自行组织环境保护验收。据此，我们认为：环保验收问题的出现，是政策调整的结果，不是华达公司能够控制的，完全属于不可抗力，华达公司依约无需承担相应违约责任。(三)大亚湾楼盘多，相关单位工作人员较少的客观现实，是房屋验收没有尽快完成的重要原因，而这是华达公司无法控制的因素。其中一个重要例证就是仅仅测量就花费了50多天。从《办理预受理收件回执单》及《建设工程规划防线、验线、验收测量记录册》可知，大亚湾经济技术开发区城市规划勘查测绘研究院于2017年10月19日已经对华达公司提交的资料收件，但由于整个大亚湾范围内的所有商品房都需要由该机构进行测量，因此，直到2017年12月7日才完成测量，用时达50多天。二、退一步说，即使不考虑前述规定，仅依据《补充协议》第7.1条第(2)款，一审判决判令从2017年10月31日开始起算逾期交房违约金，也是错误的。具体合同依据见《补充协议》第7.1条第(2)款：“出卖人、买受人双方同意：出卖人非因自身原因导致逾期交楼时（逾期交楼不超过90天），双方表示理解，不视为出卖人违约”及第四条：“本协议是买卖双方签订的《广东省商品房买卖合同》的有效组成部分，且与该合同具有同等法律效力。若本补充协议与本合同不一致之处，以本协议为准，本协议经双方签字盖章后立即生效”的约定。综上所述：被上诉人的诉请毫无依据，一审判决认定华达公司承担逾期交房的违约责任是错误的，请求法院依法驳回对方的全部诉请。被上诉人王某、郭某发表答辩意见：一、经综合竣工验收备案是房屋交付的法定条件，一审庭审时尚不具备法定的交付条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》(2009年修正)第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》（2011修订）第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设项目环境保护管理条例》（1998年11月29目实施）第二十三条规定“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。”《建筑工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”本案中，上诉人华达公司直至2018年6月13日才取得《建设工程竣工验收备案证明文件》。二、取得《建设工程竣工验收备案证明文件》是合同约定的交付条件，一审庭审时尚不具备约定的交付条件。《商品房买卖合同》第九条明确约定：商品房交付时应符合“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”和“已取得房屋测绘报告”。结合前面所述，“已取得建设工程竣工验收备案证明文件”是指工程竣工后经政府相关部门验收合格后将建设工程竣工验收报告和工程质量监督、规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案并取得《建设工程竣工验收备案证明文件》，此条件是商品房交付的法定要求，也是合同明确约定。同时，被上诉人郭某、王某提起本诉时，涉案房屋尚未经房屋测绘，亦是明显不符合合同约定的交付条件。上述缺陷还将会严重影响到房屋产权登记。至于上诉人以补充协议的形式强加给买受人的关于交付条件的流氓条款，不能对抗法律的强制性规定和标准化合同文本的约定，应属无效条款。况且，上诉人将《补充协议》递交给上诉人称用于办理后续的合同备案、办证等手续要求签署时，上诉人已经支付了首付款并办理了银行按揭借款手续，上诉人处于明显的被动状态，该《补充协议》并不能代表上诉人的真实意思表示，且是明显不公。上诉人单方对“建设工程竣工验收备案证明文件”的限缩解释亦不符合常人对“备案证明文件”的字面理解和逻辑。参照广东省高级人民法院于2017年9月12日所颁发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定,交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的,按前款规定认定。”的规定，前述的法定交付条件是涉案房屋适格交付的前提。三、华达公司迟延办理涉案楼房竣工验收，存在明显的过错。根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人华达公司应于2017年10月30日前向被上诉人交付涉案房屋。上诉人华达公司于临近约定的交付期限于2017年10月19日向大亚湾区城市规划勘察测绘研究院申请建设工程规划放线、验线、验收测量。随后，于2017年12月13日才向大亚湾区住房和规划建设局申请办理建设工程规划验收手续。因华达公司建设工程不符合规划的相关要求，先后多次被住建部门提出整改，做退件处理（详见大亚湾住建局于2018年1月26日、2月11日出具的《行政许可不予受理通知书》）。华达公司于2018年3月22日才获得《建设工程规划验收合作证》。后续的人防工程竣工验收、房屋测绘等手续均是在严重超出合同约定的交楼期限后申请办理。更为恶劣的是，华达公司对逾期交楼持消极态度，至今未就楼盘存在的问题进行整改，至今未向工程质监部门和环保部门申请对工程质量和环保方面的验收或备案。华达公司对涉案楼房迟延办理竣工验收，存在明显的过错。四、本案并不存在因政府原因的免责情形。如前所述，《补充协议》是华达公司单方制作，强加于上诉人意志的，其中关于交付条件和华达公司免责的流氓条款不代表被上诉人真实意思表示，不应作为认定本案事实和实体处理的依据。华达公司所称根据《补充协议》第7.1条第（2）款“出卖人、买受人双方同意：出卖人非因自身原因导致逾期交楼时（逾期交楼不超过90天），双方表示理解，不视为出卖人违约”。然而，华达公司在申请人防验收、房屋测绘和取得《建设工程竣工验收备案证明文件》时已经远超过合同约定的交楼时间90天，并不能根据此条款主张免除违约责任。华达公司抗辩称逾期交楼为政府原因无事实依据。如前所述，因华达公司的消极态度，迟延申办相关验收手续，对规划、环境污染等问题拖延整改或拒不整改，致使迟迟未能交房。华达公司所主张的政府原因并未提供任何的证据予以证明，应予承担举证不能的不利后果。五、华达公司抗辩称因环保验收政策的变化应予免责的主张不成立。《建设项目竣工环境保护验收暂行办法》于2017年11月20日开始实施，该暂行办法的实施时间为合同约定的交房期限之后。如华达公司积极履行合同，遵守商品房买卖合同所约定的交楼期限，及时申报环保验收，则并不会受环保验收新政的影响。该暂行管理办法为了落实“放管服”的改革精神，转变政府职能，简政放权，强调事后监督，将建设项目环保设施竣工验收由环保部门验收改为建设单位自主验收，将环评登记表由审批制改为备案制，简化了验收程序。根据该暂行管理办法的规定，建设单位可自行编制验收监测（调查）报告和自行做环保监测，也可以委托第三方技术机构编制验收监测（调查）报告和做环保监测，并不存在华达公司所抗辩称的增加了第三方机构评估的环节。环保验收新政并未提高验收标准和增加华达公司的工作量（按照之前的环保验收程序，亦应由华达公司编制相关的材料报环保部门，由环保部门再另行组织验收），反而是为建设单位通过环保验收提供了极大的方便（可自行编制报告和监测，也可委托专业机构处理）。极其遗憾的是，华达公司态度极其消极，至今未开始组织编制验收报告，也未对楼盘存在的噪音污染等问题进行整改（深厦铁路建设运营在前，楼盘建设在后，根据《中华人民共和国环境噪音污染防治法》第三十七条“在已有的城市交通干线的两侧建设噪声敏感建筑物的，建设单位应当按照国家规定间隔一定距离，并采取减轻、避免交通噪声影响的措施。”的规定，建设单位在规划设计时就应考虑噪音污染的因素，并负责进行整改），更未向环保部门提出验收备案申请（详见惠州大亚湾经济技术开发区环境保护局出具的《关于颐华庭项目政府信息公开申请的答复函》）。六、对于逾期交楼违约金的计算期限，应予径行判决计算至华达公司实际适格交付房屋之日止。如前所述，在本案一审庭审时，涉案房屋并不具备法定和约定的房屋交付条件，在庭审之前和庭审之时亦未作出通知被上诉人郭某、王某收房的意思表示，也未做好交付房屋的准备（物业公司尚未进场提供物业服务）。大亚湾法院于2018年5月3日审理蒋某诉被上诉人华达公司案件的庭审中，华达公司的法定代表人李国华亦称“还未通知交楼，等待验收通过后再通知交楼。”在不具备交付条件且华达公司未通知和准备交楼的情况下，被上诉人如何可实现收楼？原审法院认为“庭审当天原告已知悉，视为被告已通知交楼”，不符合法理和逻辑。况且，未取得《建设工程竣工验收备案证明文件》，即便买受人收楼后，亦不可正常使用涉案房屋（惠州已有多起因不符合交付条件业主擅自装修房屋被政府有关部门责令停工、恢复原状和处罚）。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。以上意见，恳请审判长和合议庭成员采纳为盼。原审原告王某、郭某向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付逾期交楼违约金19604元（暂计至2018年4月18日，后续违约金仍需按总购房款日万分之一的标准计算至交付适格的房屋之日止）；2.判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年11月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州××西区××路××房，总价1160000元，被告应当在2017年10月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给原告，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告逾期交付，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同附件十一补充协议第五条第一款对商品房买卖合同第九条第一款中的：“建设工程竣工验收备案证明文件”进行补充约定，“建设工程竣工验收备案证明文件”是指商品房所在建设工程经建设、勘察、设计、施工、监理单位联合验收合格后出具的《工程验收合格书》为准。在合同约定的交付之日前原告付清了购房款1160000元。被告于2018年5月26日通知原告收楼。另查明，被告开发的“颐华庭1-14栋”项目于2017年2月20日完成建设工程消防验收备案；2017年7月5日前完成电梯监督检验；2018年3月27日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收并取得《建筑工程竣工验收报告》；2018年4月19日前取得房产测绘报告；2018年6月13日完成竣工验收备案登记。一审法院认为，原告依约向被告付清了房款，被告却未按约定时间将符合交付条件的房屋交付原告使用，已构成违约。本案争议焦点为:1.涉案房屋的交付标准问题;2.逾期交房违约金计算时间及标准问题，对此分析评判如下：关于房屋交付标准的问题。合同补充协议对合同中“建设工程竣工验收备案证明文件”进行特写说明，建设工程竣工验收备案证明文件是指商品房所在建设工程经建设、勘察、设计、施工、监理单位联合验收合格后出具的《工程验收合格书》为准，该说明系对交付条件的变更，房屋应以通过建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格，取得房屋测绘报告，通过消防、电梯验收为交付标准。关于逾期交房违约金计算时间及标准问题。合同约定被告应当在2017年10月30日前交付涉案房屋，被告2018年5月26日才通知原告收楼，应按合同约定承担违约责任。逾期交房违约金应当以全部房价款1160000元为基数，按日万分之一标准从2017年10月31日起计算至被告通知原告收楼之日止，即2018年5月26日，具体数额为24128元（1160000元×1?×208天）。被告辩解其不能按期交房系因政策调整导致的，被告作为开发商在签订合同时理应预留足够的验收时间，故被告该辩解意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：被告惠州市大亚湾华达实业有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告王某、郭某支付逾期交房违约金24128元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费145元，由被告惠州市大亚湾华达实业有限公司负担，此款已由原告预交不予退还，被告自本判决生效后径付给原告。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点：上诉人应否承担逾期交房的违约责任。双方当事人签订《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应该全面严格履行各自的权利和义务。被上诉人已经按照合同约定支付了全部房款，而上诉人未能按照合同约定在2017年10月30日前交付涉案商品房，构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任，即以全部房价款为基数按日万分之一标准从2017年10月31日起至上诉人通知被上诉人收楼之日止计付逾期交房违约金。上诉人主张涉案房屋延期交付系因政策调整等原因导致，其无需承担违约责任。对此，本院认为，上诉人未提供证据证明其系因环保验收政策调整等原因导致房屋逾期交付，也未提供证据证明其在政策出现调整时及时履行告知义务即将相关政策调整可能导致房屋延期交付的事宜及时通知业主，应当承担举证不能的法律后果，故对其该主张，本院不予采信。此外，上诉人作为专业的房地产开发企业，应当在对办理房屋验收所需时间有合理的预判，并在与买受人签署合同时充分预留。上诉人称双方同意“出卖人非因自身原因导致逾期交楼时（逾期交楼不超过90天），双方表示理解，不视为出卖人违约”的约定，也充分说明上诉人在其预留的时间之外还额外要求买受人再给予其90天的缓冲期间。而本案中，作为出卖人的上诉人逾期交房的时间已经超过90天的缓冲期间，故上诉人不能根据本条款主张免责。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费290元，由上诉人惠州市大亚湾华达实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  胡 江审判员  于海砚二〇一九年四月十五日法官助理曾嘉红书记员叶秀婷