成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0108民初1791号 原告：四川蜀鑫投资有限公司，住所地成都市成华区建设南路********。 法定代表人：程耀贵。 委托诉讼代理人：文永红，四川华晨律师事务所律师，一般授权。 被告：方从炜，男，汉族，1981年2月7日出生，住四川隆昌县。 被告：罗洪，女，汉族，1986年10月24日出生，住成都市成华区。 原告四川蜀鑫投资有限公司（以下简称蜀鑫公司）与被告方从炜、罗洪商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月14日受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蜀鑫公司的委托代理人文永红，被告方从炜以及被告罗洪的委托诉讼代理人方从炜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告蜀鑫公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告双方签订的编号为075-3226号的《商品房买卖（预售）合同》及其补充协议；二、判决被告协助原告撤销网签等相关手续；三、判令被告支付原告违约金41122.50元，律师费6500元；四、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年9月30日，原告和被告签订《商品房买卖（预售）合同》及附件，因被告违反合同约定，未能按期足额支付购房款，经原告催告后仍未履行支付义务。原告起诉并要求解除合同并追究违约责任。在一审、二审中，被告均表示愿意按照合同约定金额支付剩余购房款，并且有能力支付剩余购房款。故法院认定合同目的可以实现，未解除双方签订的合同。2018年8月24日成都市中级人民法院作出终审民事判决。判决后原告等待被告支付购房款，但是被告并没有按照约定支付购房款。2018年12月5日，原告再次向被告邮寄《关于按合同约定尽快履行付款义务的函》，现被告仍为按照合同约定支付购房款，导致原告卖房收款的合同目的不能实现。故请求依法判决。 被告方从炜、罗洪辩称，1、根据四川省成都市中级人民法院民事判决书判决明确双方合同约定了金额，认定买卖双方在合同签订后对首付款比例予以调整，双方均与以实际行为变更了合同约定首付款比例，达成了新的合意；2、根据最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为邀约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任；3、原告方发出的关于按合同约定尽快履行付款义务的函，要求被告支付全部剩余房款，与法院审理明确的新的合意和商品房买卖合同均不一致，原告以此视为被告违约不符合法律规定；4、新的合意都双方均有约束力，因此原告蜀鑫公司没有按照约定履行自己的垫资义务，造成的后果应由蜀鑫公司承担。综上所述，请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求，并判令原告依约履行合同，承担相关费用和赔偿被告损失。 经审理查明，本院于2018年3月26日作出（2017）川0108民初6676号民事判决。原告蜀鑫公司在该案的诉讼请求为：1、判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》并由被告协助原告办理撤销备案登记。2、判令被告支付原告违约金41122.50元，律师费6500元，共计47622.50元。3、判令被告承担本案诉讼费。该案审理查明的事实如下：2016年9月30日，原告蜀鑫公司和被告方从炜签订《四川省商品房买卖合同》。合同约定被告方从炜购买原告蜀鑫公司出售的位于成都市成华区房屋一套，面积为49.25平方米，购房款总额为411225元。合同第九条付款方式及期限约定，（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项20000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款：【商业贷款】。买受人于2016年9月30日前支付首期房价款人民币（币种）211225元，占全部房价款的51%；余款人民币（币种）200000元向中国工商银行股份有限公司成都草市支行（贷款机构）申请贷款支付，期限：壹拾年。第十条逾期付款的处理：（一）本条所称逾期应付款是指按照本合同第九条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2、（2）逾期超过三十日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付房款。第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2016年9月30日前向买受人交付该商品房。商品房买卖合同附件十三有如下补充约定：第十条（二）对合同二十条第（三）款和附件六的补充约定：2、出卖人售楼书、沙盘和广告ＤＭ单、模型、报媒广告、户外广告、视频广告等资料仅作为参考，楼书、沙盘模型及装饰示范仅为展示空间布局和装饰摆放指引，或者为买受人提供装修方案参考之目的，不作交房标准，房屋的交付标准以《商品房买卖合同》和附件约定为准。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。十九、对合同解除权的补充约定：（一）双方因购买力、财产等自身客观情况发生变化的，或市场变化引起的房产贬值或升值均属商业风险范畴，任何一方不得据此主张解除或变更合同或不履行合同义务，否则仍应依法或依约承担相应的违约责任。（二）按照法律规定或合同约定解除合同的，买受人应在签订合同解除协议之日起10日内配合出卖人办理《商品房买卖合同》备案注销、抵押登记注销及按揭合同解除手续（在买受人已接房的情况下）将该商品房的占有转移与出卖人，否则按总房款每日万分之五承担违约金。（三）在出卖人和买受人任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。若出现了法定或合同约定买受人可以解除合同的事由，除《商品房买卖合同》或本协议另有约定外，出卖人自发生该等事由之日起10日内未收到买受人解除合同的书面通知，则视为买受人放弃解除权。二十、其他补充约定：（一）……凡涉及解除合同的，违约方均不支付利息，同意按合同约定的违约金或实际损失（直接损失）承担违约责任。（二）出卖人售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门批准的文件为准，如有变化不另行通知。出卖人售楼书、模型及装饰示范单位所展示房屋功能仅为其空间布局导向、装饰装修和家具摆放指引，仅作为购房行为参考，而非要约，双方所有约定均以《商品房买卖合同》及其附件为准。出面人对规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的允诺。但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。合同特别提示事项：买受人在签订《商品房买卖合同》和附件及本“补充协议”前，已经在出卖人的提示下仔细阅读了《商品房买卖合同》和附件及本“补充协议”的全部内容（尤其是黑体字内容），买受人已充分知悉、理解并予以接受，买受人确认，出卖人在签订本合同及其补充条款、附件前，已就合同条款尤其是可能会免除或者限制出卖人责任的条款按照买受人的要求进行了提示和说明，买受人已充分理解并同意其全部内容。合同签订后，被告方从炜、罗洪于2016年9月30日向原告蜀鑫公司缴纳案涉房屋首付款41225元，该购房款金额占商品房购房款总额的10%。诉讼中，被告方从炜、罗洪辩称因原告蜀鑫公司在出卖案涉房屋过程中曾经通过销售人员口头承诺或以宣传手册形式宣称首付购房款一成即可购买案涉房屋，剩余首付款通过蜀鑫公司垫资予以解决。基于对原告承诺的信任才交付一成首付款购买案涉房屋。现被告方从炜、罗洪认可除首付款尚有未付部分外，剩余购房款尚未支付。原告蜀鑫公司尚未实际交付案涉房屋给被告方从炜、罗洪。庭审中，被告方从炜、罗洪主张可以于2018年4月30日前一次性支付剩余全部购房款。另查明，案涉楼盘的销售宣称单上载明首付首期4万元起买地铁口2房，轻松入主东二环。项目地址成都东二环崔家店路52号。同时载明本广告系系要约邀请，买卖双方权利义务以双方签订的商品房买卖合同内容为准。2017年12月5日，本案第一次庭审开庭，庭审中涉及本楼盘诉讼的相关购房者均到庭参加诉讼。庭审中作为被告的各购房者反映在和原告蜀鑫公司签订案涉房屋买卖合同后，原告蜀鑫公司即以合同盖章审批为由收走案涉房屋买卖合同原件。同时在签订合同时，原告蜀鑫公司的销售人员口头表示蜀鑫公司愿意为被告购买案涉房屋垫资。此外，被告反映在签订案涉房屋买卖合同同时，还和原告蜀鑫公司指定的案外人签订借款协议，借款协议约定主要内容为原告蜀鑫公司指定出借人向被告出借款项用于购买案涉房屋，其中四成购房款应由原告蜀鑫公司垫付。现原告蜀鑫公司未按照借款合同约定为被告垫资购房。该案本院认为载明，原告蜀鑫公司和被告方从炜建立合法有效的商品房买卖合同关系。本案争议焦点为：一、案涉宣传资料宣传内容是否对订立案涉商品房买卖合同有重大影响而应视为要约；二、被告是否存在逾期未足额支付购房款的违约行为；三、原告蜀鑫公司主张解除和被告签订的商品房买卖合同是否有合同依据和法律依据；四、原告主张违约金和律师费的请求是否成立。一、案涉宣传资料宣传内容是否对订立案涉商品房买卖合同有重大影响而应视为要约的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，根据原告蜀鑫公司和被告方从炜签订的商品房买卖合同约定，买受人于2016年9月30日前支付首期房价款人民币（币种）211225元，占全部房价款的51%。但被告方从炜仅在2016年9月30日向原告蜀鑫公司支付总购房款一成的金额即41225元后再未支付剩余购房款。而包括被告在内的参与本案庭审共同买受人均表示和原告蜀鑫公司签订商品房买卖合同同时，蜀鑫公司的销售人员口头承诺首付一成即可购买房屋，并剩余四成购房首期款可以通过蜀鑫公司方面办理垫资解决。而被告方从炜支付一成购房款后，原告蜀鑫公司并未依照合同约定付款期限届满后及时向被告催要剩余购房款，而是在2017年9月15日以向本院起诉方式主张解除合同。庭审中，被告方从炜亦表示愿意并且有能力支付剩余购房款。故从全案证据和庭审情况看，被告并非故意违反合同约定导致逾期支付剩余购房款，而是基于对原告蜀鑫公司的案涉楼盘销售宣传信任，认为付款金额和付款期限已经发生变更。虽然原告蜀鑫公司庭审中不认可宣传单系其公司制作，但是宣传单指向的楼盘为案涉楼盘。结合当事人陈述和其他在案证据，可以认定案涉宣传内容对原告和被告订立案涉合同具有重大影响，应当视为要约，即原告和被告就付款期限和付款金额重新达成新的合意，该变更后内容约束双方当事人。二、被告是否存在逾期足额支付购房款的违约行为。因原告和被告重新就付款方式、金额和期限达成新的合意，现被告按照新的合意支付一成首付款，且愿意支付剩余款项的行为尚未构成违约。原告蜀鑫公司主张被告违约缺乏进一步证据印证，应当承担不利后果。三、原告蜀鑫公司主张解除和被告签订的商品房买卖合同是否成立。根据原告蜀鑫公司和被告签订商品房买卖合同约定，逾期超过三十日（该期限与本条第（一）款第1项目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付房款。但鉴于原告蜀鑫公司和被告方从炜就付款金额、方式和期限重新达成新的合意，且被告愿意继续履行合同支付剩余购房款，尚不构成实质违约。原告蜀鑫公司以前述合同约定主张被告违约而解除合同，证据不充分，本院不予支持。四、原告蜀鑫公司主张违约金和律师费的请求是否成立。鉴于被告尚不构成实质违约，原告主张违约金的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告主张的律师费因缺乏合同约定以及被告实质违约的证据证明，因证据不足，本院不予支持。本院一审判决驳回原告蜀鑫公司的诉讼请求。原告蜀鑫公司不服上诉至四川省成都市中级人民法院（以下简称成都中院），成都中院于2018年8月24日作出（2018）川01民终10419号终审民事判决，判决驳回上诉维持原判。终审判决查明的事实和本院在该案一审查明事实一致。终审判决本院认为载明，根据上诉人蜀鑫公司的上诉请求与被上诉人方从炜、罗洪的答辩意见，本案二审争议焦点为：蜀鑫公司与方从炜、罗洪签订的《四川省商品房（预售）合同》及其附件是否应予解除。现就上述争议焦点的认定做如下论述。根据本案查明的事实，由方从炜、罗洪提交的案涉楼盘销售宣传单载明了首付款4万元起买地铁口2房，轻松入住东二环。且蜀鑫公司与方从炜、罗洪签订合同当日，方从炜、罗洪支付的首付款金额为41225元，与该宣传对应。虽双方合同约定了首付款比例和金额，但从案涉楼盘其他业主的陈述以及上诉人、被上诉人的行为，足以认定买卖双方系在合同签订后对首付款比例予以调整，双方均以实际行为变更了合同约定的首付款比例、达成了新的合意。故一审法院认定方从炜、罗洪并非故以违反合同约定正确，本院予以确认。且二审中，方从炜、罗洪亦表示愿意按照合同约定的金额支付剩余购房款，蜀鑫公司的合同目的仍可得以实现。故蜀鑫公司主张解除合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于蜀鑫公司另上诉提出方从炜、罗洪协助办理撤销备案登记以及给付律师费6500元的请求，系蜀鑫公司在二审中新增的诉讼请求，被上诉人方从炜、罗洪在二审中不同意对新增诉请进行审理，也不同意就新增诉讼请求进行调解，故本案二审中对该两项新增请求不予处理。 2018年12月5日，原告蜀鑫公司出具《关于按合同约定尽快履行付款义务的函》载明，方从炜、罗洪客户：您于2016年9月30日与我公司签订了合同自编号为075-3226号的《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定购买我公司开发的位于成都市成华区房屋，总价411225元。截止本函件出具之日您尚有房款370000元未支付（以下简称应付房款）。现我公司郑重函告：请您于2018年12月31日前将应付房款付清。否则，我公司将根据双方签订的合同及附件相关约定追究您的违约责任，由此产生的一切法律后果由您独自承担。后原告蜀鑫公司向被告邮寄该函件并在庭审中出具该函件给被告，被告已经阅读该函件。 庭审中，原告蜀鑫公司出具了为本案支付律师费票据，律师费票据记载相应金额。 现案涉房屋坐落变更为成都市成华区，且备案在被告方从炜、罗洪名下。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、民事判决书；3、邮寄单据和律师函、发票；4、商品房买卖合同摘要及地址变更材料等。 本院认为，本案争议焦点为一、案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》是否符合解除条件而应当予以解除；二、被告是否应当协助原告案涉房屋备案撤销手续；三、被告是否应当承担违约金；四、原告主张的律师费是否有事实和法律依据；五、关于重复起诉问题。 一、案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》是否符合解除条件而应当予以解除的问题。原告蜀鑫公司和被告方从炜、罗洪就案涉房屋已经过本院和成都中院审理判决。成都中院生效判决中中载明“二审中，方从炜、罗洪亦表示愿意按照合同约定的金额支付剩余购房款”。现被告方从炜、罗洪经过原告蜀鑫公司再次诉讼后仍未按照合同约定支付剩余购房款。案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第九条付款方式及期限约定，（二）买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款：【商业贷款】。买受人于2016年9月30日前支付首期房价款人民币（币种）211225元，占全部房价款的51%；余款人民币（币种）200000元向中国工商银行股份有限公司成都草市支行（贷款机构）申请贷款支付，期限：壹拾年。第十条逾期付款的处理：（一）2、（2）逾期超过三十日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付房款。现被告方从炜、罗洪违反上述合同约定条款及在生效文书中的承诺，不支付剩余购房款的行为构成违约，怠于履行付款义务，应当按照合同约定承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现合同约定的解除条件成就，原告蜀鑫公司主张解除和被告方从炜、罗洪签订的案涉合同及附件的请求符合法律规定，本院予以支持。关于被告辩称意见和法律规定不符，本院不予采信。 二、被告是否应当协助原告案涉房屋备案撤销手续。鉴于案涉合同应当予以解除，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现案涉房屋已经备案在被告方从炜、罗洪名下，原告蜀鑫公司主张合同解除后被告配合办理备案注销手续的请求符合法律规定，本院予以支持。 三、被告是否应当承担违约金的问题。案涉合同第十条逾期付款的处理约定：（一）2、（2）逾期超过三十日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付房款。现原告蜀鑫公司主张被告方从炜、罗洪按照合同约定支付违约金41122.5元的请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 四、原告主张的律师费是否有事实和法律依据。本案中，原告蜀鑫公司和被告方从炜、罗洪签订的案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件中并未明确约定律师费的承担问题，故原告的该项诉讼请求缺乏事实依据和法律规定，本院不予支持。 五、关于重复起诉问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，原告的起诉符合前述法律规定第一项和第二项以及第三项中的后诉与前诉的诉讼请求相同。但是鉴于被告方从炜、罗洪在成都中院二审中承诺愿意按照合同约定继续履行付款义务，但成都中院终审判决后，被告方从炜、罗洪并未按照承诺或合同约定继续履行付款义务，属于新的事实和理由，不构成后诉否定前诉情形，属于前述法律规定的除外情形，不属于重复起诉，否则不利于本案最终解决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释》第二百四十七条的规定，判决如下： 一、解除原告四川蜀鑫投资有限公司和被告方从炜、罗洪2016年9月30日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议； 二、被告方从炜、罗洪于本判决生效之日起十日内协助原告四川蜀鑫投资有限公司办理位于成华区房屋的备案注销手续； 三、被告方从炜、罗洪于本判决生效之日起十日内向原告四川蜀鑫投资有限公司支付违约金41122.5元； 四、驳回原告四川蜀鑫投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费991元，减半收取计495.5元，由原告四川蜀鑫投资有限公司49.5元，被告方从炜、罗洪负担446元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭有志 二〇一九年四月二十六日 书记员  杜京城