云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终801号上诉人（原审原告）：李丽芳，女，1978年10月29日生，汉族。委托诉讼代理人：和博、谢芝萍，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南大美旅游管理有限公司。法定代表人：刘清华委托诉讼代理人：张筱婷、何佳欣，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人李丽芳因与被上诉人云南大美旅游管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服石林彝族自治县人民法院（2017）云0126民初545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案经依法扣除审理期限，现已审理终结。上诉人李丽芳请求：撤销原判，依法改判确认其与被上诉人签订的《租赁合同》已于2016年10月12日解除、被上诉人返还上诉人租金130427.4元、被上诉人双倍返还履约保证金260854.8元、被上诉人赔偿上诉人装修损失141400元。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人出租的商铺未经工程竣工验收合格，其出租商铺的行为属于违法经营，被上诉人交付房屋未达到符合相关规定标准的条件；2、一审判决对上诉人接收房屋的时间认定错误，被上诉人逾期交房的行为构成根本违约；3、《租赁合同》约定的合同目的不能实现，上诉人依法享有法定解除权。《建设工程消防验收意见书》中明确，中国石林冰雪海洋世界一期（A）一层为商业，二层为商业服务用房（不作商业用途），上诉人欲经营射击馆项目，必须取得消防许可，依照该意见确定的内容，上诉人租赁的房屋面积三分之二以上的面积无法用于经营项目，上诉人的合同目的已不能实现；上诉人的合同已于2016年10月12日经上诉人行使法定解除权而解除，被上诉人应当依法返还租金、双倍返还履约保证金、赔偿上诉人装修费损失。被上诉人云南大美旅游管理有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审中，李丽芳提起诉讼，请求：1、请求确认原、被告签订的《租赁合同》已经于2016年10月12日解除；2、要求被告返还租金130427.4元；3、要求被告双倍返还履约保证金260854.8元；4、要求被告赔偿原告装修费损失141400元。一审法院经审理确认的本案事实是：一、2014年7月4日，云南冰海投资有限公司取得坐落于石林旅游服务区南区的《国有土地使用证》（土地用途为其他商服用地），之后陆续取得该地块《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《房屋建筑工程施工许可证》等，载明建设项目为中国石林冰雪海洋世界一期（A），用地性质为商业用途等。该项目于2016年12月14日经各方竣工验收合格，但截至2017年4月26日，建设单位未办理竣工验收备案手续。2016年5月，云南冰海投资有限公司作为甲方与作为乙方的大美公司签订《租赁合同》，约定甲方将其拥有位于石林服务区南区的石林冰雪海洋城项目的商铺出租给乙方，由乙方负责租赁标的整体对外招商，包括对租赁标的转租、分组给其他第三方等。二、2016年6月27日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订《租赁合同》，约定甲方将位于石林旅游服务区南区的“石林冰雪海洋城”（推广名“石林冰雪海洋世界”，简称“乐园”）的1号楼1-06号、1-07号、1-03号（仅二层）、1-05号（仅二层）房屋出租给乙方用于经营AR射击馆；其中1-06号、1-07号商铺面积为224.1平方米、1-03号（仅二层）、1-05号（仅二层）商铺面积为123.26平方米；合同期限五年；第一年租金1-06号、1-07号每月每平方米150元，1-03号（仅二层）、1-05号（仅二层）号每月每平方米80元，从第二年到第五年每年每月每平方米上涨10元，乙方自计租日开始承担租金，首期租金支付方式为2016年6月26日前付清130427.4元，2016年11月7日前付130427.4元，2017年2月7日前付260854.8元，乙方迟延交纳租金或其他费用，每日按欠费金额1%支付违约金，迟延超过30日，甲方有权单方解除合同；合同签订当日乙方支付甲方130427.4元履约保证金；合同进场日为2016年6月1日，届时承租房屋按现状交付；双方同意，若甲方按上述交房标准交房存在一定瑕疵，但并不影响乙方进场开始装饰装修工程的，视为符合交付标准，而甲方应当在乙方进场后继续对瑕疵进行修补与完善，如发生进场日顺延的情况，则乙方应当在甲方通知的期限内按交付标准对承租房屋进行验收，并在确认符合交付标准后签署《房屋交接验收确认书》，确认书签署之日即为进场日，若乙方未在通知期限内对承租房屋进行验收或验收后拒绝签署《房屋交接验收确认书》，则甲方通知的期限届满之日为进场日；双方特别确认，乙方进场开始对承租房屋进行装饰装修工程，或乙方已实际接收承租房屋的，视为承租房屋符合交房条件；在进场日前，乙方应考虑并预留自行办理消防等政府审批所需时间，并应向甲方提供租赁房屋的装修设计文件和消防审核意见书等材料供甲方审查，乙方在开业前须取得消防部门验收合格后出具的《消防安全检查合格证》；开业日及计租日均为乐园海洋世界开业日，暂定为2016年7月19日，开业日调整不构成违约，具体以甲方通知为准，乙方未在该日开业，不影响计租日的起算；双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收履约保证金及已交付未使用的租金，若因甲方违约而提前终止合同，甲方无息双倍返还履约保证金；甲方同意，在双方协商一致后，乙方提前九十天书面通知甲方，可提前解除合同，除履约保证金及已支付未使用的租金不予返还外，无需承担违约责任；甲乙双方按下列地址发送通知：甲方地址：昆明市石林县鹿阜街道办事处彝族第一村第34栋，收件人：刘清华，电子邮箱：136×××＠ｑｑ.ｃｏｍ；乙方地址：昆明市宜良县钰桥路电力小区，收件人：李丽芳，电子邮箱：ｗａｎ×××＠ｓｉｎａ.ｃｏｍ。三、合同签订当日，被告向原告出具二份收据，分别载明被告收到原告三个月的租金130427.4元和履约保证金130427.4元。四、2016年8月1日，原告向被告提交《申请报告》，载明因商铺装修需要，请工程部将水、电接通。同年8月23日，原告向被告提交《申请》，载明因经营装修，需要把原有玻璃门改为卷帘门。2016年9月6日，原告与案外人何兆福签订装修合同，约定由何兆福装修涉案租赁房屋。2016年11月3日，何兆福在结算书中载明涉案房屋1-06号、1-07号、1-03号（仅二层）、1-05号（仅二层）总面积347平方米的装修费为141400元。五、2016年8月22日昆明市公安消防支队出具了昆公消验字[2016]第0266号《建设工程消防验收意见书》，载有“云南冰海投资有限公司：你单位申报的中国石林冰雪海洋世界一期（A）……商业一、二、三……使用性质：1层：商业、2层：商业服务用房（不作商业用途）……”等字样。六、2016年10月12日，原告向被告提出《申请》，认为其从被告处承租的石林冰雪海洋世界1号楼1-06号、1-07号商铺第02层仅楼板留洞，未规划楼梯，且第02层不能作为商铺使用，1-03号（仅二层）、1-05号（仅二层）房屋用途为“商业内部用房”，不能作为商铺使用，因被告采用故意隐瞒、欺诈等手段，导致原告在违背真实意思的情况下与被告签订《租赁合同》，造成承租房屋用途不能实现，且1-06号、1-07号房屋01层、02层用途不一的情况下租金相同，显失公平，申请：1、撤销《租赁合同》；2、由被告退还租金130427.4元；3、由被告退还履约保证金130427.4元；4、由被告赔偿装修损失141400元；5、由被告赔偿原告筹备经营项目、购置设备损失365500元。针对原告的申请，被告于2016年10月22日回函称，原告承租的房屋不存在不能满足用于射击馆经营的情况，原告已经实际接收并占有使用了承租房屋，并对房屋进行了装修，原告对房屋情况明确知晓并以实际行为认可，双方签订合同是真实意思表示，对双方具有约束力，不同意撤销《租赁合同》及退还租金和履约保证金以及赔偿损失。2016年11月10日，原告向法院起诉：要求撤销《租赁合同》、由被告返还租金及履约保证金，并赔偿损失。之后原告申请撤回起诉。2016年11月18日，被告向原告发函催交租金。2017年2月14日，原告按照合同约定地址及收件人以快递方式向被告递交了《解除合同和交回房屋通知函》，该通知函载明原告承租房屋二层无法用于商业用途，不能实现合同目的，原告决定于2016年10月12日解除合同，要求被告于2017年2月15日办理房屋交接手续。之后原告陆续多次按照合同约定以邮件及短信方式向被告提交了《解除合同和交回房屋通知函》。七、本案被告已经另案起诉要求解除原、被告签订的《租赁合同》，并要求本案原告支付租金、违约金及占用费等。在诉讼过程中，原、被告一致确认石林冰雪海洋世界于2016年8月18日开业。另，被告向部分租户出具了《经营户计租日确认单》，确定的计租日从2016年8月至11月不等，但未向原告出具该确认单，而原告未实际使用租赁房屋进行经营活动。一审法院认为：本案原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，对双方均有约束力。2016年10月12日，原告向被告提出撤销合同、退还租金及履约保证金以及赔偿损失的《申请》，该申请属于与被告协商的性质，之后被告明确表示不同意原告申请事项，双方对撤销合同等未能达成新的一致意见。关于原告于2017年2月14日向被告发出《解除合同和交回房屋通知函》，认为原告承租房屋二层无法用于商业用途，不能实现合同目的，原告决定于2016年10月12日解除合同的行为，我国法律规定，约定解除合同条件成就或存在符合法定解除合同事由时，一方当事人主张解除合同的，应当通知对方，自通知到达对方时解除。因双方约定的进场日（2016年6月1日）在签订合同（2016年6月27日）之前，双方明确约定若被告交付房屋存在瑕疵，不影响装修可能引起进场日顺延，且根据原告提交的证据，原告在2016年7月18日就与他人讨论二楼浇楼梯、敲墙等装修事宜，故能够认定原告至少在2016年7月18日前就已经接收房屋并进行了装修。此外，原告提供的证据仅有一份消防验收意见书中摘录部分载有“使用性质：1层：商业、2层：商业服务用房（不作商业用途）”字样，并无相关部门对涉案房屋使用性质的明确界定和结论，而被告提交的证据能够证明与涉案商铺相连铺面已经办理了消防验收合格证，且原告并未向法院提交证据证实其已经向消防部门申请消防验收而因商铺原因不能办理验收合格证，结合原告现场了解过房屋状况，并根据双方约定的“按现状交房”等实际，对原告认为涉案房屋二层不能办理消防验收，不能进行开业，不能实现合同目的的主张，不予支持。综上所述，原告无权以通知方式解除合同，故对原告要求确认原、被告签订的《租赁合同》于2016年10月12日解除的主张，不予支持。在合同未解除前，对双方均有约束力，原告单方要求解除合同构成违约，考虑被告已经另案主张解除合同及要求支付租金等，结合合同中双方约定的违约条款，即因乙方（原告）违约而提前终止的，甲方（被告）有权没收履约保证金和已交付未使用的租金，故对原告要求被告返还租金及双倍返还履约保证金的主张，不予支持；因原告的装修损失不是被告违约所致，故对原告要求被告赔偿装修损失的主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告李丽芳的诉讼请求。二审审理中，上诉人提交石林彝族自治县公安消防大队责令限期改正通知书一份，欲证明与上诉人租赁商铺相邻的商铺因改变了商铺二层的使用功能被消防主管部门责令限期整改。经质证，被上诉人对该证据的真实性不持异议，对证明目的不予认可。本院认为，被上诉人对上述证据真实性无异，本院予以采信。该证据证明内容与上诉人主张待证目的相符，本院不予确认。本案经本院二审审理查明案件事实与一审法院认定案件事实一致。另补充确认：承租与上诉人租赁商铺相邻商铺的石林魔幻奇趣游乐馆因改变商铺二层使用功能被石林彝族自治县公安消防大队责令限期整改。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：上诉人是否享有法定合同解除权？本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，上诉人为开办射击馆与被上诉人订立租赁合同，承租被上诉人出租的“石林冰雪海洋城”的1号楼1-06号、1-07号、1-03号（仅二层）、1-05号（仅二层）商铺，从双方订立合同的目的及合同相关内容来看，上诉人租赁被上诉人的所有商铺均系用于商业使用之目的，被上诉人亦系基于所有商铺的商业使用价值而为的出租行为。但根据本案审理查证的事实，被上诉人出租的商铺的二层均不得作为商业用途，被上诉人出租商铺的使用限制致使上诉人订立合同的目的已不能实现，被上诉人属于根本违约，上诉人依法享有法定解除权。上诉人系于2017年2月14日向被上诉人送达的解除合同通知函，根据法律规定，双方合同于该日解除。上诉人基于被上诉人的根本约为行为解除合同后有权要求被上诉人返还已付租金130427.4元及已交纳的履约保证金130427.4元，同时可主张相应的违约责任。合同解除后，上诉人在诉争房屋上已支出的房屋装修费用141400元属于被上诉人违约行为给上诉人造成的损失，依法应予赔偿。鉴于双方约定的双倍返还履约保证金的违约责任条款不足以弥补被上诉人违约行为给上诉人造成的全部损失，本院就高支持上诉人要求被上诉人赔偿装修费用损失141400元的主张。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、撤销石林彝族自治县人民法院（2017）云0126民初545号民事判决；二、确认李丽芳与云南大美旅游管理有限公司订立的《租赁合同》于2017年2月14日解除；三、云南大美旅游管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还李丽芳租金130427.4元、履约保证金130427.4元、赔偿李丽芳装修损失141400元；四、驳回李丽芳的其他诉讼请求一审诉讼费9127元，由李丽芳承担2227元、由云南大美旅游管理有限公司承担6900元。二审诉讼费9127元，由李丽芳承担2227元、由云南大美旅游管理有限公司承担6900元。本判决为终审判决。审判长 张 楚审判员 彭 韬审判员 杨 雪二〇一九年四月八日书记员 李昱蓉