广西壮族自治区融安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0224民初224号 原告：王荀，女，1986年10月1日出生，汉族，大专文化，个体户，户籍地广西融安县，现住融安县。 委托诉讼代理人：韦富景，广西启辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃空，广西启辉律师事务所实习律师。 被告：融安县振和物业有限公司，住所地融安县长安镇桔香南路**。统一社会信用代码：91450224315948285C。 法定代表人：尹永强，该公司董事。 委托诉讼代理人：刘绍安，融安县城东法律服务所法律工作者。 原告王荀与被告融安县振和物业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院2019年2月13日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月29日公开开庭进行了审理。原告王荀及其委托诉讼代理人韦富景、覃空、被告融安县振和物业有限公司的法定代表人尹永强及其委托诉讼代理人刘绍安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王荀向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告租金3422.7元、押金2281.8元，以上合计5704.5元；2.判令被告按照合同约定支付原告违约金2281.8元，并支付原告律师代理费5000元、装修费等经济损失84304元，以上合计91585.8元；3.本案受理费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年8月15日，原告与被告就承租振和财富广场第3层的编号为36号商铺事宜达成合意，并签订了《振和财富广场商铺租赁合同》（以下简称“该合同”）该合同约定租赁期为3年，即2018年10月1日起至2021年9月30日止，第一个租赁年度租金为1140.9元/月，按季度支付租金。原告按照该合同约定于签订合同当日支付了一个季度的租金以及押金给被告，但被告却在原告营业期间，多次下通知书断原告水电，造成原告无法正常经营原告报警后被告才将水电恢复使用。原告认为，被告的行为违背诚实信用原则，造成合同违约，严重影响了原告的利益。按照该合同第三条第四款以及第十条第三款的约定，被告应承担相应的违约责任。综上所述，被告的行为侵犯了原告的合法权益，为此，原告依据《民事诉讼法》及其相关规定，特向贵院提起民事诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。 原告提交了证据1：商铺租赁合同。拟证明原告与被告之间存在租赁关系，原告经营商铺的项目是小吃，根据合同第十条约定被告存在违约行为，因目前被告未能提供该商铺的产权，造成根本违约；证据2：整改通知书、回复函、工程联系函，拟证明被告多次下通知催促原告搬离并断原告的水电的事实，证实了被告的违约行为，造成原告无法进行正常经营。在2018年11月22日，发出通知人是振和房地产开发有限公司，这证明了目前该商铺的产权不明，存在产权纠纷；证据3、4、5：收据及清单、收据、送货单、淘宝订单、品牌合作协议，拟证明原告投资该商铺的费用；证据6：光碟录像，证明振和财富广场三楼的公共区域还正在施工中，施工的嘈杂环境及粉尘等因素严重影响到了原告正常经营的事实；证实被告违反了合同的第7条第7点第5小点；证据7：证明，拟证明被告的排放油烟的设施设计不合理，管道太小，导致油烟排不去，严重影响了三楼各家餐馆的经营，并非是原告经营产生的气味问题。 被告融安县振和物业有限公司辩称，原告提出的各项诉讼请求，既无事实依据也无法律依据，被告在本案中没有任何违约行为，请依法驳回原告的诉讼请求。 被告提交了证据1：物业公司营业执照复印件、建设工程规划许可证复印件、建设用地规划许可证复印件、委托书复印件，拟证明被告有合法出租权，所以被告公司与原告签订《商铺租赁合同》合法有效；证据2：与原告签订的振和财富广场三楼《商铺租赁合同》复印件，证明合同中有约定原告的经营活动不得影响其他商户的正常经营；证据3：融安县市场监督管理行政执法《监督意见书》复印件，证明原告的经营方式存在问题，被行政主管部门督促整改；证据4：物业管理费欠费清单，证明1月31日下午停电，是因为原告欠交物业管理费。 本院认为，对原告提交的证据1、2与被告提交的证据2、4，因原、被告对证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认；对原告提交的证据3、4、5，原告租赁的商铺已经营业，确实存在装修的事实，但原告提交的证据部分是手写的清单，没有正式的销售单，部分发货单上未加盖公章，故不能据此证明原告投资该商铺的具体费用。对原告提交的证据6，本院认为原告租赁的商铺所在的商场于2018年10月1日开业，各商铺陆续进行装修营业，原告在租赁商铺前也应对商铺所处位置进行过考察，应预知此种可能性。对原告提交的证据7，本院认为原告的油烟管道设计是否有问题需由专门的机构的认定，故对该份证据不予认定。对于被告提交的证据1，原告对物业公司营业执照复印件、建设工程规划许可证复印件、建设用地规划许可证复印件的真实性无异议，本院对上述证据予以认可，对委托书，本院认为该委托书上加盖了广西振和房地产开发有限公司的公章，被告已经办理“振和财富广场”商铺出租事宜两年多，广西振和房地产开发有限公司均无提出异议，故本院确认委托书的真实性。对被告提交的证据3，因被告未提交原件，且复印件中并未注明从何处复印，本院对该份证据不予认可。 综合全案证据，本院确认法律事实如下：“振和财富广场”是广西振和房地产开发有限公司开发建设的，2017年1月1日，广西振和发地产开发有限公司向被告融安县振和物业有限公司出具了一份委托书，授权被告融安县振和物业有限公司代为办理广西振和房地产开发有限公司“振和财富广场”所有商铺出租的事宜，代办期限从2017年1月1日至2022年12月31日。2018年8月5日，原、被告双方签订了《振和财富广场商铺租赁合同》，约定：甲方（被告）将位于融安县长安镇桔香南路99号的振和财富广场第3层的编号为36号的商铺初字给乙方（原告）。乙方已对上述商铺的现状，包括但不限于对房屋结构、朝向、内部构造、水电、通讯、空调、燃气的各个接口、布局和容量限定等均已充分了解，接受并认为适用于乙方经营所需。租赁期限为3年，即2018年10月1日起至2021年9月30日止（该租赁日期按商场开业之日起算为准）；如因甲方原因，未在约定时间2018年10月1号开业，推迟一天，甲方将当天租金退还乙方，以此类推。如于2018年12月15号仍然没有开业，甲方应无条件在一周内将押金全额退还乙方；第一个租赁年度租金以商铺建筑面积¥30元/㎡/月计算，共计人民币¥1140.9元/月；签约当日内乙方必须向甲方交纳首期租金，如不按时交纳的按合同中的违约条款执行；为保证甲乙双方严格充分地履行本租赁合同的所有条款，乙方应在签订合同当日内向甲方支付相当于第一个计租租赁年度内的贰个月租金的款项（人民币¥2281.8元）作为履约保证金。在合同期间，履约保证金不予冲抵租金或其他未付款项（应付款）。甲方按交房标准需通路、通电梯、水电到位，乙方如需增容，增容费用及相关手续由乙方自行负责，场地交付时间以甲方通知为准。双方约定，本合同任何一方（不可抗力事件除外）根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为，违约方应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金，同时负担守约方各项损失，包括但不限于折旧后装修费用、诉讼费、诉讼代理费、交通费、差旅费、评估鉴定等费用。合同签订后，被告将铺面交给原告，原告装修后开始经营“黑色经典·长沙臭豆腐”。2018年10月18日，被告认为原告经营的铺面异味严重，给原告送达工程联系函，要求原告“做成全封闭式管理，不能再有异味散发出来，如果不能做到，请做其他品牌餐饮”。2018年12月5日，被告又向原告发出整改通知书，告知“整改时间：2018年12月5日至2018年12月10日；如果三楼36号铺面拒绝我方整改方案，或拒签整改通知书，我方有权断电、断水，由此造成的损失与我公司无关”。2019年2月3日，被告再次向原告发出工程联系函，称：其经营期间也经过整改但都没有办法解决异味散发在公共区域的办法“，并再次要求原告改做其它小吃。2019年2月13日，原告以被告根本违约为由，起诉至法院，要求被告解除合同并赔偿损失。 庭审过程中，就原告商铺断水电问题，原告认为仅有一次是因其自己欠电费而断电，但之后几次都是被告没有正当理由单方面断其水电。被告认为只有一次断电行为，且是因为原告未缴纳物业费。 本案的争议焦点为：一、被告在履行租赁合同的过程中是否存在违约行为？二、合同是否应当解除并由被告承担相应的违约责任？ 本院认为，被告受广西振和房地产开发有限公司委托代办“振和财富广场”所有商铺出租的事宜，在此基础上，原、被告双方自愿签订了《振和财富广场商铺租赁合同》，合同内容未违反法律法规的规定，应是合法有效的。关于原告经营的商铺是否有异味的问题，现原告没有证据证明被告的排油烟管道设计不合理，被告也没有证据原告商铺存在异味影响到其他商铺经营，故对原、被告双方的说法均不予采纳。关于被告断水断电行为的问题，双方对断水断电的次数和原因有较大争议，从证据和庭审双方陈述看，原告存在未及时缴纳电费和物业费的行为，被告也有过断电的行为，被告的此行为确实不恰当，会影响原告的正常经营，但尚不构成根本违约。 因被告在履行合同的过程中不存在根本违约行为，不构成法定解除的条件，庭审中，被告也明确表示不愿意解除合同，故原、被告双方签订的《振和财富广场商铺租赁合同》不能解除，合同未解除，原告也仍在继续经营商铺，故原告要求被告返还租金、押金、支付违约金、律师费及赔偿损失的诉讼请求不能支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、第二百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告王荀的诉讼请求。 本案受理费2232元，减半收取计1116元，由原告王荀负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 员 吴华文 二〇一九年四月十日 法官助理 王 涛 书 记 员 石 爽