广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初2551号原告：张映明，男，1957年3月23日出生，汉族，身份证地址广东省湛江市。委托诉讼代理人：李增臣，广东百格律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟淑华，广东百格律师事务所律师。被告：珠海弘璟投资有限公司，住所地珠海市。法定代表人：陈伟，董事长。委托诉讼代理人：杨雷，广东明门律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶思燕，广东明门律师事务所律师。原告张映明与被告珠海弘璟投资有限公司（以下简称“弘璟公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张映明委托诉讼代理人李增臣、被告珠海弘璟投资有限公司委托诉讼代理人杨雷、叶思燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张映明向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告退还购房款2992527元。2、请求法院判决被告按每日应退购房款2992527元的万分之五即1496.2653元向原告支付逾期退款的违约（自原告向被告提交收据后第61天即2018年10月26日起计算至被告实际退还购房款2992527元之日止，暂计至2019年2月18日共116天约为173666.566元）本院审理过程中，原告于2019年2月29日申请撤回第一项诉讼请求，变更诉讼请求为：1、请求法院依法判令被告向原告支付违约金221446元（以2992527元为本金按每日万分之五从2018年9月27日计算至2019年2月22日，148天）；2、请求人民法院依法判令被告承担本案所有诉讼费。事实和理由：2017年11月3日，原告与被告签署《时代保利中环广场认购书》，约定原告购买被告开发的物业珠海香洲区景秀四路xxx号（住宅x栋-xx）房。合同签订后，原告依约向被告支付50000元定金并支付2992527元购房款，后原告因个人原因放弃购买该物业，被告遂于2018年6月9日向本人发出《解除认购书通知书》，通知原告双方签署的《认购书》已于2018年6月11日自动解除，不予退还原告已付的定金50000元。合同解除后，原告多次向被告要求退还已经支付的2992527元购房款，但被告一直以各种理由拖延办理退款事宜，后又于2018年7月28日要求原告按照被告提供的格式文书填写并提交《退款申请书》，并将认购书和收据原件交还给原告。根据被告提供的《退款申请书》，被告应在收到原告返还的收据后60个工作日内将2992527元退还给原告。在原告按照被告要求提交《退款申请书》后，被告仍然以各种理由拖延支付退房款，原告于2018年12月18日向被告发出《关于要求退还预付购房款及逾期利息的函》，要求被告支付购房款2992527元和逾期利息至本人指定的账户。原告认为，在双方签署的《认购书》后，被告未按照规定及时将购房款2992527元退还给原告，已构成违约。为维护自己合法权利，原告向法院起诉。原告张映明向本院提交证据如下:1.时代保利中环广场认购书；2.收款收据、中国工商银行电子银行回单；3.解除《认购书》通知书；4.退款申请书、时代保利中环广场客户特殊要求申请表和放弃产权声明；5.《关于要求退还预付购房款及逾期利息的函》、快递单和送达回证；6.手机短信、时代保利中环广场销售部经理郑钧铧名片。被告弘璟公司辩称，一、被告已于认购书约定期限内退款，并无逾期支付退款的行为，原告请求被告支付违约金221446元没有合同及法律依据。2017年11月3日，原告与被告签订《时代保利中环广场认购书》（以下简称“认购书”），约定原告购买被告开发的珠海市香洲区锦秀四路xx号住宅x栋xx房，总房款7427675元，原告分十四期支付购房款。认购书签订后原告共计支付定金50000元及房款2992527元。2018年7月28日，原告向被告提交《时代保利中环广场客户特殊要求申请表》，原告因资金不足，向被告申请退房退款，同意被告扣除定金50000元。同时，原告向被告提交《退款申请书》，申请将2992527元退还给原告。首先，原告申请退款的流程及期限应以认购书约定为依据。根据《时代保利中环广场认购书》第四条第2款约定，若因原告未能按照本认购书约定向被告支付各期购房款；逾期超过7日，本认购书自动解除，认购书解除后，被告有权不予退还原告已付的定金，对于除定金外的款项，被告将于原告提交书面退款申请并经被告确认无误后180日内无息退给原告。根据该条约定，有关退款的流程是需要原告提交书面申请并经被告确认后180日内无息退款。而原告认为退款期限为原告单方面提出申请后60个工作日内与认购书约定不符，该主张没有事实依据。其次，原告提交的《时代保利中环广场客户特殊要求申请表》《退款申请书》需要经过被告审核通过后方可开始退款程序及开始计算退款期限。原告向被告提出退款申请，申请在其返还购房相关文件原件后60个工作日内退款。该申请系原告单方面申请退款。同时应按认购书约定的180日内无息退还来执行。因此，原告于2018年7月28日向被告提交退房退款申请后，被告于2019年2月22日履行了退款义务，被告在原告提交的退款申请审核通过后180日内已经退还全部款项，被告并不存在逾期退款的违约情形，被告无需向原告支付任何违约金，原告的诉请没有事实与法律依据。二、退一步讲，即使被告存在逾期退款的情形，原告请求以日万分之五的利率计算违约金没有事实与法律依据。首先，根据《时代保利中环广场认购书》第四条的约定，被告退款的方式是无息退款。原告申请退款的《退款申请书》亦未约定逾期退款的情形下违约金的计算标准，以及被告需承担违约责任。故，原告请求以日万分之五的利率计算违约金没有合同及法律依据。其次，原告请求以日万分之五的利率计算违约金的标准明显过高，原告并未产生其他直接的经济损失，该利率标准明显不合理。综上，恳请法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求，依法维护答辩人的合法权益。被告弘璟公司向本院提交证据如下:1.《时代保利中环广场认购书》；2.《时代保利中环广场客户特殊要求申请表》；3.购房退款审批流程；4.《退款申请书》；5.客户电子回单（浙商银行）。经审理查明，2017年11月3日被告弘璟公司（甲方）和原告张映明（乙方）签订《时代保利中环广场认购书》（NO.SDBLZHGC10000053），约定乙方认购珠海市香洲区景秀四路xxx号（住宅x栋-xx）房，合同第二条约定乙方认购物业总房价为人民币7427675元，乙方须在签订认购书的同时向甲方付清定金50000元，该定金将于该物业的《商品房买卖合同》签订后转化为房款，甲方收到乙方定金时开具收款收据。第三条约定付款方式，乙方同意按照全额分期方式付款；首期房款于2017年11月9日前乙方支付2193294元（已包含定金）；第二期房款于2017年12月3日前支付121319元……第十三期房款于2018年11月3日前支付121319元；第十四期房款于2018年12月3日前支付3630000元。第四条约定双方权利义务，其中第二项约定若乙方未能按照本认购书约定向甲方支付签订《商品房买卖合同》之前应支付的该物业各期房款，则每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期付款金额的万分之五作为违约金；逾期超过7日的，本认购书自动解除，认购书解除后，甲方除有权不予退还乙方已付的定金，还有权不通知乙方而将该物业另行出售，对于除定金外乙方已付的其他款项，甲方将于乙方提交书面退款申请并经甲方确认无误后180日内无息退回给乙方。2017年11月3日原告张映明支付50000元定金。2017年11月18日原告向被告支付首期款2193294元（包含定金）。从2017年12月起至2018年6月，原告张映明每月支付121319元房款。至此，原告向被告共计人民币3042527元。被告对此予以认可。2018年6月9日被告弘璟公司向原告张映明发出《解除通知书》，主要内容：截至发函日，张映明未支付足额房款且已逾期超过7日，根据约定《认购书》自动解除，我司有权不予退还定金，并可以不通知张映明将该物业另行出售。同时通知原告张映明，1、双方签署的《认购书》已于2018年6月11日自动解除；2、已付定金人民币50000元不予退还。向我司支付了定金以外的其他款项，请持《认购书》、收据及本函等相关文件至时代保利中环广场销售中心办理退款手续。2018年7月28日，原告张映明向弘璟公司提交《退款申请书》，内容为：本人张映明购买贵司开发的位于珠海市香洲区景秀四路xxx号的时代保利中环广场项目x栋xx房。若未来发生贵司需向本人退还购房款的情况，则本人申请贵司在收到本人返还的收据、发票（原件）及合同（原件）等资料后60个工作日内，将款项2992527元退至本人指定的账户。同日，原告张映明填写《时代保利中环广场客户特殊要求申请表》，载明张映明于2017年11月3日认购时代保利中环广场1栋3007房，现因资金不足，申请退房退款，特此申请。同时，原告张映明签署《放弃产权声明》，表明其本人自愿放弃上述房源，因此产生的法律纠纷，由本人承担。2018年12月17日原告张映明向被告弘璟公司出具《关于要求退还预付购房款及逾期利息的函》，内容为：1、贵司与本人于2017年11月3日签署《认购书》，后贵司于2018年6月9日向本人发出《解除通知书》，通知双方签署的《认购书》已于2018年6月11日自动解除，根据相关法律规定，贵司在2018年6月9日向本人发出《解除通知书》后应及时将预付的购房款退还给本人。2、本人于2018年7月28日已经按照贵司要求正式向贵司提交《退款申请书》，贵司同意在60个工作日内将2992527元退还本人指定的账户，但截至本函发出之日，贵司仍未将上述款项支付给本人。3、贵司在《认购书》解除后一再拖延支付货款，从合同解除之日起算至今已经逾期达半年之久，贵司逾期退还购房款2992527元的行为已经严重影响了本人的资金周转，要求贵司在收到本函后立即支付购房款2992527元和逾期利息至本人指定的账户，逾期利息按照同期中国人民银行规定的金融机构计收逾期说贷款利息的标准计算。被告弘璟公司认可收到《关于要求退还预付购房款及逾期利息的函》。原告提交手机短信记录以及郑俊铧名片证明从2018年7月27日多次与时代保利中环广场销售副经理郑俊铧短信往来并催促其尽快办理退款手续。被告弘璟公司认可该份证据的真实性。另查明，被告弘璟公司于2019年2月22日向原告退款2992527元。原告认可收到退款。本院认为，原、被告之间签订的《时代保利中环广场认购书》系基于双方真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照认购书约定履行义务。综合双方当事人的诉辩主张和理由，本案争议焦点如下：一、关于退款期限的认定。原告主张依据《退款申请书》约定退款时间为被告收到原告返还的收据、发票（原件）及合同（原件）等资料后60个工作日内。被告主张依据《时代保利中环广场认购书》第四条第二款约定退款期限为原告提交书面退款申请并经甲方确认无误后180日内。本院认为，《时代保利中环广场认购书》对合同标的、付款方式及时间、双方权利义务均有明确约定，其性质为房屋买卖合同。《退款申请书》仅为办理退款时使用的文书。由此，本院采信《时代保利中环广场认购书》对退款期限的约定，对原告张映明主张以《退款申请书》中60个工作日确定退款时间不予采纳。根据认购书约定，被告应当于2019年1月24日前退还原告购房款2992527元，迟至2019年2月22日退款，逾期退款29日。二、关于违约金的认定。本院认为，关于违约金的认定，应当遵循有约定从约定，没有约定按法定的原则。就本案而言，《时代保利中环广场认购书》约定因原告逾期付款导致认购书解除的，从原告提交书面退款申请并经甲方确认无误后180日内无息退款。由此，从2018年7月28日起至2019年1月24日共180天不计算违约金。自2019年1月25日起根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，参照逾期罚息利率标准计算。原告主张根据对等原则应当以2992527元为基数按照每日万分之五的标准计算违约金的主张，理由不充分，本院不予支持。三、其他。原告在诉讼过程中因被告退回购房款2992527元而撤回该项请求，符合法律规定，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，判决如下：一、被告珠海市弘璟投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张映明支付逾期退款违约金，按照中国人民银行逾期罚息利率，自2019年1月25日起计算至2019年2月22日以2992527元为基数计算违约金。二、驳回原告张映明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16064元，保全费人民币1521元，合计人民币17585元，由原告张映明负担人民币1055元，由被告珠海市弘璟投资有限公司负担人民币16530元。（保全费+违约金诉讼费）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  肖卫红二〇一九年四月二十四日书记员  杨 悦