浙江省永康市人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）浙0784执异16号 异议人：庄旭华，男，1980年12月4日出生，汉族，住浙江省金华市金东区。 申请执行人：徐爱君，女，1953年11月9日出生，汉族，住浙江省永康市。 委托诉讼代理人：翁月红、应灿，浙江丽州律师事务所律师。 被执行人：吴建平，男，1961年6月29日出生，汉族，住浙江省永康市。 被执行人：吴美珍，女，1962年8月6日出生，汉族，住浙江省永康市。 被执行人：吴磊，男，1988年12月13日出生，汉族，住浙江省永康市。 被执行人：浙江宁帅实业有限公司，住所地：浙江省永康市五金科技工业园银川东路。 法定代表人：吴建平。 被执行人：上海宁帅实业有限公司，住所地：上海市松江区新桥镇申港元路。 法定代表人：吴建平。 被执行人：金华市精莱工量具有限公司，住所地：浙江省金华市金东区五联街。 法定代表人：吴磊。 本院在执行申请执行人徐爱君与被执行人吴建平、吴美珍、吴磊、浙江宁帅实业有限公司、上海宁帅实业有限公司、金华市精莱工量具有限公司（以下简称“精莱公司”）民间借贷纠纷一案中，案外人庄旭华向本院提出执行异议，本院于2019年2月26日受理后，依法组成合议庭，于2019年3月4日进行公开听证，异议人庄旭华、申请执行人的委托代理人翁月红到庭参加听证，被执行人经合法传唤均未参加听证。 异议人庄旭华认为：异议人与精莱公司于2014年12月1日签订房屋租赁合同，并实际占有使用厂房至今。现因金华市精莱工量具有限公司作为被执行人、执行案号为（2016）浙0784执4427号的民间借贷纠纷已进入执行拍卖阶段，损害了异议申请人的承租权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持。”之规定，异议申请人请求法院支持请求事项，以保障自己的合法权益。请求：1、暂缓拍卖，并取消交付期限6个月的权利限制；2、依法对金华市精莱工量具有限公司位于金华市五联街26B厂房，土地使用权证号：金市国用（2009）字第1-71248号；房权证编号：金房权证婺字第××号的厂房带租拍卖；3、对于异议人投入的装修、加固费用予以认定并补偿。在异议审查期间，异议人自愿放弃了第1、第3项异议请求。 异议人向本院提交如下证据： 1、《房屋租赁合同》二份，证明：异议人于2014年10月25日与精莱公司签订厂房租赁合同，约定租期为2014年12月1日至2020年12月1日，租金5.2万元/年，租期6年。说明：精莱公司未成立前，与浙江新泰克泵业有限公司签订。 2、2015年12月16日颁发的房屋租赁备案证一份，证明租赁事实。 3、异议人支付租金收款收据三份及相应的银行打款凭证、2014年至2018年期间交纳水电费的收款收据及李士森受精莱公司委托收费的委托书一份，证明异议人支付租金、水电费的事实，以证明租赁事实及租赁时间。 申请执行人徐爱君认为，被执行人精莱公司是家属企业，吴建平与吴美珍是夫妻，吴磊、吴帅是他们儿子，当时为了造厂房需要从我们这里借去6000万元，并将精莱公司房产原件交给我们作为抵押，2011年取得土地证后一直抵押在上海浦发银行，最后一次抵押是2014年6月18日。房产证原件押在申请执行人这边，口头约定是还了浦发银行款项后一并抵押给我们，后来被执行人没履行承诺。异议人租约日期在抵押之后，租赁期是3年，2018年5月已经到期，到期以后，永康法院有被执行人的大量案件，续租是恶意行为，涉案不动产抵押在先，承租人不能对抗执行，异议人请求不能成立，请求依法予以驳回。 申请执行人提交（2015）金永商初字第4490号民事判决书、（2016）浙0784民初1866号民事判决书（抵押权人优先权判决）、不动产权属查询结果单各一份，证明涉案不动产于2014年6月抵押给上海浦发银行，涉案不动产抵押在先，租赁在后。 被执行人均未发表意见。 本院查明：被执行人精莱公司名下有坐落于金华市××东区××街××号的不动产，土地使用权面积9592平方米，工业用地使用权证号：金市国用（2009）第1-71248号。建有厂房，其中1#厂房建筑面积9389.77平方米，房权证号：金房权证婺字第××号；另有无证建筑。异议人庄旭华与被执行人精莱公司存在厂房租赁关系，精莱公司将其厂房东北角、西南角二间厂房租赁给异议人作为其批发酒水饮料经营场所，双方约定租赁时间为2014年12月1日至2020年12月1日，租金每年52000元，异议人从2015年3月份开始占有使用该厂房。 查明：永康市人民法院于2016年5月4日作出（2015）金永商初字第4490号民事判决：一、由被告吴建平、吴美珍归还原告徐爱君借款3000万元并支付利息。二、由被告吴磊、上海宁帅实业有限公司、浙江宁帅实业有限公司、金华市精莱工量具有限公司对上述款项承担连带责任。本案诉讼过程中，原告申请财产保全，本院于2015年12月24日已裁定查封了精莱公司坐落于金华市××东区××街××号的不动产。徐爱君于2016年10月24日向本院申请执行，在执行过程中，本院于2018年8月24日对该不动产作出继续查封及拍卖裁定。 另查明：上海浦东发展银行股份有限公司金华永康支行与精莱公司于2014年6月18日签订《最高额抵押合同》一份，约定精莱公司以坐落于金华市××东区××街××号的国有土地使用权提供抵押【土地证号：金市国用（2009）第1-71248号】，为浙江德奥工贸有限公司在2014年6月18日至2015年6月17日期间形成的债务在最高主债权余额10071600元范围内提供抵押担保；当日办理了抵押登记。上海浦东发展银行股份有限公司金华永康支行于2016年3月提起诉讼，本院于2016年11月8日作出（2016）浙0784民初1866号民事判决：一、由被告浙江德奥工贸有限公司归还原告上海浦东发展银行股份有限公司金华永康支行借款500万元并支付利息、罚息、复利。（二）略。三、确认原告上海浦东发展银行股份有限公司金华永康支行对被告金华市精莱工量具有限公司所有的坐落于金华市××园区××以西的国有土地使用权【土地证号：金市国用（2009）第1-71248号】拍卖、变卖后所得的价款对上述第一、二项款项、案件受理费47396元、诉讼保全费5000元及公告费460元在最高主债权余额10071600元及相应的利息、罚息、复利、实现债权费用的范围内享有优先受偿权。本院于2017年5月19日立案执行。 上海浦东发展银行股份有限公司金华永康支行表示，作为涉案不动产的抵押权人，不论异议人的租赁合同是否真实，抵押权设立先于租赁，异议人的租赁不得对抗抵押权的实现，要求涤除异议人的租赁关系，对抵押物进行拍卖。 本院认为，被执行人精莱公司将金华市××东区××街××号土地使用权抵押给上海浦东发展银行股份有限公司金华永康支行，涉案厂房属该土地上新增建筑物，未办理抵押登记手续，不属于抵押财产。异议人庄旭华租赁涉案厂房的时间先于法院查封时间，况且异议人同意将剩余租金支付到法院以补偿抵押权人的损失，异议人要求带租拍卖的请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、第二百条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 一、异议人庄旭华的异议请求成立，异议人有权在租赁期内（2020年12月1日前）阻止移交租赁厂房。 二、准予异议人撤回其他异议请求。 如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十五日内向永康市人民法院提起诉讼。 审 判 长 朱建明人民陪审员夏官庭人民陪审员支有土 二〇一九年四月十一日 代书记员 胡        馨        月