广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初8640号 原告（反诉被告）：王刘达，男，1968年10月29日出生，汉族，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：王丹丹，女，1982年2月22日出生，汉族，住广州市荔湾区。 被告（反诉原告）：广西太阳杉投资管理有限公司，住所地南宁市兴宁区。 法定代表人：邹明峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王海芳，该公司职员。 原告王刘达（反诉被告）诉被告广西太阳杉投资管理有限公司（反诉原告，以下简称：太阳杉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月2日公开开庭进行了审理。原告王刘达及其委托诉讼代理人王丹丹，被告太阳杉公司的委托诉讼代理人王海芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王刘达向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年签订的《铺位租赁合同》；2.判令被告退还原告缴纳的租金与其他杂费97069元；3.判令被告向原告赔偿装修店铺与购买设备的费用一共123328元；4.判令被告向原告支付原告的店铺人员工资、物料费及广告费一共79513元；5.判令被告向原告退还不合理的空调费用3600元；6.判令被告向原告赔偿所缴费款项三倍的赔偿金即291207元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月25日xx推荐给原告福建园站的商铺项目，说此项目非常有潜力，而原告也确实有投资需求，所以就不断与被告的销售人员咨询关于福建园地铁站商铺事宜。而在2017年11月30日，被告说平西路人流流动大之类的话，因此原告也认为福建园项目值得投资，所以就在2017年12月2日转给被告公司账户20000元预付款。紧接着在2017年12月26日原告反复问被告员工福建园商铺开业时间，被告回答说5月底开业，开春（2018年）项目开始进去工装。2017年12月28日原告与被告签订《预留书》。2018年1月30日被告催促原告签订《租赁合同》。原告还是比较担心被告能否准时开业的问题，因此又在2018年询问被告具体的开业时间，被告说6月30日。原告于2018年2月3日向被告缴付余下的租金等一切费用共77069元。原告在年后发现被告停工了，并且迟迟不与原告签订《租赁合同》，由于被告一直强调福建园站的商铺项目是国有项目并不会有什么问题，原告紧接着与装饰公司签订了装修协议。一切计划好于被告承诺原告的2018年6月30日统一开业。但没多久被告又再延迟到2018年9月才开业。原告对被告的拖延处理、敷衍了事的态度已经不信任了。但是因为原告已经向被告缴付了很多费用和装修费用，并且原告也因自身法律意识薄弱，因此只好继续履行约定。原告按合同约定便于2018年8月1日入驻装修。装修后，被告又另外无理收取原告空调安装费用以及商场消防安装费用。原告认为此两项费用并不是合同约定的费用，并且空调与商场消防安装设计费用本来是属于被告理应提供的商场基础设施，所以应由被告承担。被告福建园项目屡次停工，不断延误工程，并且到现在商铺电梯还是没有开通使用，根本达不到开业条件，原告认为被告没有把商户付款资金投入到项目中，并且收取过高的前期费用已经涉嫌非法集资。原告发现被告所出租的租赁物未依法通过相关的消防验收，因此原告认为被告没有提供租赁场地的基础消防安全批准文件，也没有提供商场消防安全合格批准文件。这两个批文是原告开业前必须有的，是法律硬性规定的缺一不可的。因此被告是强逼原告违法开业，既侵犯了原告的权益，又违反了法律法规。并且被告强行让租户开业，完全不顾及安全隐患，属于违法行为。 被告存在消费欺诈事实。2017年11月1日原告看到被告的福建园商铺招商广告，宣传单上印有商场人流量达到日均四万以上。随后原告加了被告微信了解此项目。根据被告推荐时说，福建园项目前景很好，人流量大，奶茶饮品也会控制好数量，在原告决定入手租下来的时候，被告也在微信跟原告说只有最后一个奶茶店铺。被告给原告在2017年11月28日从微信上发来一个PDF文件《福建园落位图》，据她原话是上面没有横线的位置是空置的，原告看到B06的位置对面是名创优品，再旁边有屈臣氏等知名品牌商铺，所以就B06这个位置不错，并且看到正新鸡排等众多品牌入驻，因此原告作出了预留的决定。但事实上原告入场后发现福建园站的商铺人流量远远达不到在签订合同前被告给原告承诺的四万人流量。而原告也不是被告所说最后一个入驻福建园的奶茶店。开业后除了麦当劳、屈臣氏，其他的知名商家例如正新鸡排（这是被告员工韦琳在微信上跟原告确认过的）、肯德基、盘子女人坊、名创优品、下雪的村庄等众多知名人气商家并没有进驻。人气商家没有进场是会严重影响商场的美誉度的，美誉度降低就影响了原告这种小经营商的生意了，也违反了被告招商时用宣传单确立的与原告的约定，是被告的违约与欺诈行为。 综上所述，由于被告的过错，导致店铺根本就不能合法开业，为此原告已经相继支付了被告租金等各项费用，还支付了装修费、人工费用等，造成了巨大的经济损失。另外被告利用虚假的广告误导原告租赁其店铺，不断延误约定的开业日期，被告的行为实属有违商业道德与漠视生命权，并且涉嫌通过租赁行为非法集资，因此请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告太阳杉公司辩称：一、原告要求被告退还其缴纳的租金及其他杂费，没有事实及法律依据，亦不符合双方合同的约定。原、被告签订了《商铺租赁合同》及《补充协议》，约定由原告承租南宁市江南区，用于经营夏雪品牌，租赁期限为2018年8月31日至2021年8月30日。合同约定商铺的交付日期暂定为2018年8月1日，如交付时间有变动的，由被告另行通知，具体以被告的通知为准。该商铺的装修期为30天，原告的营业时间应当为2018年8月31日。因福建园商业街装饰装修的进度依附于地铁方附属空间的施工进度。被告已就商业街的装饰装修进展情况与原告沟通、说明，原告在了解了该情况后同意延迟交付（证据1已证明了这一点），并且在双方协商一致的情况下，与原告签订了《补充协议》。根据该《补充协议》的约定：“乙方确认：甲方向乙方实际交铺时间晚于原合同约定的商铺交付时间180天（自然日）以内的，视为甲方交付商铺时间满足双方约定，乙方不以此为由行使合同解除权。”事实上双方共同于2018年8月1日完成了商铺的交付手续，双方共同对商铺的现状进行了确认，并签署了《商铺交付条件》及《商铺技术交底卡》和《商铺交付确认书》，被告在合同约定的交付时间进行了交付。原告接收商铺后即开始了装修并且未向被告提出任何异议。1.原告拖欠各项费用共计36361.88元，已构成根本违约。根据合同约定，原告应当在每季度最后一个月25日前支付下一季度租金、营运管理费等费用，于每月的5日前支付上月产生的水电费用，即原告应当在2018年12月25日前缴纳2018年12月19日至2019年3月31日第一季度的租金、营运管理费，于2019年1月5日前缴纳上月产生的水电费用。被告于2018年12月18日向原告下发《收费通知单》，并于2018年12月28日及12月30日向其发送了《催款通知书》，告知原告及时交纳租金、营运管理费、水电费，并尽到了合理告知的义务。但原告对此置之不理，截止至今未按合同约定缴纳上述费用共计36361.88元。2.原告未经被告同意擅自停止营业，已构成根本违约。原告的商铺自2018年9月开业后一直处于正常经营的状态，但自2018年12月18日起，原告未经被告同意擅自停止营业（详见证据15）。截止至2019年1月10日被告发送《合同解除通知书》之日，原告已擅自停止营业达到21天。3.根据租赁合同约定，被告有权单方行使合同解除权，解除租赁合同。根据合同第18.4.8条约定，原告中断、停止营业累计满三日的，以及18.4.5条约定，原告拖欠支付租金、营运管理费、综合管理费及其他费用达到十五日的，被告有权单方面终止本合同，收回该商铺，原告应当向被告支付相当于商铺三个月租金的数额作为违约金，同时应赔偿由此而给被告造成的损失。截止至2019年1月9日，原告拖欠租金、营运管理费、水电费等费用已达到15天，以及擅自停止营业连续超过3天的行为已构成严重违约，被告有权行使单方合同解除权。被告于2019年1月10日向原告寄送了《合同解除通知书》，双方的租赁合同已于2019年1月9日解除。二、原告要求赔偿其装修店铺与购买设备费用，没有法律及事实依据，亦不符合双方合同的约定。1.原告对商铺进行装修系其自身经营需求，与被告无关。《商铺租赁合同》系因原告的原因导致解除，原告应当自行承担其装修损失，这也符合双方签订的《商铺租赁合同》第14.2.1条规定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定。2.原告因为其商铺经营而采购设备，且该设备为可移动、循环利用的设备，原告可将其购买的设备搬离后再次使用，被告并未使用或破坏而导致原告无法拥有、使用设施设备，且实际上原告已将设施设备搬离B06号商铺，因此，因商铺经营购买设备的费用应由原告自行承担，与被告无关。三、原告要求被告支付店铺员工工资、物料费及广告费，没有法律及事实依据，亦不符合双方合同的约定。原告因自身商铺经营而聘用店员，因此产生的员工工资应由原告负担。且原告未提供任何合法合规的劳动合同、社保记录等资料文件予以证明，应当承担举证不能的后果。2.原告在商铺经营期间，因经营需要购买所需材料，并不断经营过程中消耗其购买的物料，因此所产生的物料费应由原告自行负担。四、原告要求被告退还不合理的空调费用与消防设计费用，没有法律及事实依据。1.原告安装空调所产生的费用是基于原告商铺经营所产生的，与被告无关。并且被告收取商户费用均通过对公帐户的形式，而非采用微信、支付宝等其他方式，被告并未收取原告该笔费用。原告向其他人支付费用后却要求被告买单，是无任何合同约定及法律规定的。2.根据《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第八条规定：实行承包、租赁或者委托经营、管理时，产权单位应当提供符合消防安全要求的建筑物，当事人在订立的合同中依照有关规定明确各方的消防安全责任；消防车通道、涉及公共消防安全的疏散设施和其他建筑消防设施应当由产权单位或者委托管理的单位统一管理。承包、承租或者受委托经营、管理的单位应当遵守本规定，在其使用、管理范围内履行消防安全职责。且根据《商铺租赁合同》第15.10条约定，原告有责任保证该商铺内的装修、间隔等符合消防、建筑或者其他有关法规和条例的要求。原告对其商铺自身的装修消防等需向有关消防部门进行消防备案，因此产生了该笔费用应由原告承担。被告并未收到原告该笔费用。原告向其他人支付费用后却要求被告买单，是无任何合同约定及法律规定的，而且根据被告提交的证据17，原告与消防单位的聊天记录中可以看出，消防单位已经退还原告该笔费用。五、原告所诉的消防问题与事实严重不符。1.被告对原告提交的南宁消防公众号图片的真实性、合法性、关联性存在异议，该公众号查询具有严重滞后性。被告已完成消防验收且验收合格，并获得了消防验收合格证书（详见证据10、11、12）。但该公众号仅显示2017年的信息，目前查询的话依旧未能查询到有关福建园站的消防验收信息。2.被告在获取消防安全合格证书后合法经营福建园商业街，未给原告造成商铺被相关消防部门查封停业，无法经营使用的后果，未给原告造成任何的经济损失。因此原告所说的强逼其违法开业与事实不符。六、原告所诉的被告误导项目为国有项目与事实严重不符。1.被告承租xx有限责任公司福建园站附属空间用作商业经营。原告在承租商铺前是亲自到现场查看过商铺的，对租赁商铺及周边环境设施等是进行了充分的了解，并在此基础上作出了真实的意思表示和被告签订了商铺租赁合同，租赁合同上没有任何信息显示被告有宣传自身是国企等信息，该合同是合法合规有效的。2.原告之前承租过被告在火车站的商铺，且原告在承租福建园项目商铺前也进行了事先调查及了解，已经知晓商业街的经营单位是被告而非国有单位。原告具有完全民事行为能力及一定的判断和辨别能力，被告不存在误导原告的行为。七、原告所诉的被告夸大人流量与事实不符。1.“区域流动人员、常驻人员大概为4万人次”是经被告对周边常驻人口、办公楼上班族、周边学生以及流动客群的统计而评估出来的数额，这个数字是十分合理的。因为福建园站周边存在较大范围的住宅区、学校，如平西村、平西小学等。并且由于福建园站刚刚开业，所以人流量在前期相对较少是地铁商业的客观规律，福建园地铁站的开通将不断的辐射、影响周边居家客群、商场、办公楼的相关服务人员及周边学生客群。2.福建园地铁商业街广告完全册属于商业广告，内容不具体明确，未注明原告的商铺号、租金标准、租期等，未具有足以使租赁合同成立的主要条款，未含有一经受要约人承诺，要约人即受约束的意思，因此该宣传册属于要约邀请而非要约，广告宣传不是双方签订的租赁合同的一部分，在原、被告签署的租赁合同中，被告未承诺日均客流量为4万人次。八、原告要求被告为其经营投资行为买单的行为，无任何法律依据。1.原告承租商铺进行经营行为本身是一种市场经营投资行为，且投资行为均存在一定的经营风险。原告因其自身未缴纳租金、营运管理费、水电费等费用的严重违约行为，以及没有正确的经营理念和管理方式，而把其经济损失转嫁到被告头上，原告错误的经营理念及自身投资行为所产生的投资风险等要被告来买单的行为是不符合合同约定、法律规定以及市场经济规则的。2.同理，被告作为经济市场中的经营主体，承租南宁轨道附属空间用作商业街经营，但是对于福建园站人流量少的情况被告也需要自行承担其中的经营风险。被告如将其自身的经营风险归因于轨道方，不履行合同义务，也将要承担违约责任。3.福建园商业街内麦当劳、屈臣氏、一品轩等商家已在正常营业，而且其他商户也在正常经营中，同时被告也一直在通过企划活动、广告宣传、装饰装修等方式来增加客流量（详见证据19），努力提升商业街的销售，被告一直在努力支持、扶持各商户，从未放弃商业街的商户包括原告。九、原告诉说被告涉及非法集资，此与事实严重不符。被告是一直合法经营的企业，除了福建园站地铁商业街外，被告目前还在经营管理朝阳广场站、广西大学站、西乡塘客运站、火车站、万象站等多个地铁商业街。被告一直合法经营，遵守相关法律法规，从未涉及非法集资。原告对被告进行故意诋毁、抹黑，未提供被告非法集资的证据资料，应承担举证不能的责任。 反诉原告太阳杉公司向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告与反诉原告签订的《商铺租赁合同》于2019年1月9日解除；2.判决反诉被告向反诉原告支付2018年12月19日至2019年1月8日的租金、营运管理费6736.94元；3.判决反诉被告向反诉原告支付2018年9月19日至2019年1月8日期间的水电费2356.4元；4.判决反诉被告向反诉原告支付逾期缴纳租金、营运管理费的违约金943.17元（以6736.94元为基础，每日收取1%的违约金，暂计至2019年1月8日）；5.判决反诉原告不予退还租赁保证金、综合管理费；6.判决反诉被告承担本案全部诉讼费用。本案在审理过程中，太阳杉公司又增加了两项反诉请求：7、判决反诉被告王刘达支付场地占用费15398元（暂计至2019年2月2日），场地占用费的计算方式为（8212+1733）÷31×24×200%；8、判决反诉被告王刘达赔偿反诉原告太阳杉公司围挡损失费2768.49元。事实和理由：太阳杉公司与王刘达签署了《商铺租赁合同》，约定由王刘达承租南宁市江南区福建园地铁站物业区B06号商铺，用于经营夏雪品牌，租赁期限为2018年8月31日至2021年8月30日。一、王刘达存在严重违约行为，太阳杉公司有权行使单方合同解除权。1.根据约定，王刘达应于2018年12月25日前缴纳2018年12月19日至2019年3月31日第一季度的租金、营运管理费，于2019年1月5日前缴纳上月产生的水电费用，太阳杉公司于2018年12月18日向王刘达下发《收费通知单》，并于2018年12月28日及12月30日向其发送了《催款通知书》，但王刘达截止至今仍未按合同约定缴纳上述费用共计36361.88元。2.王刘达未经太阳杉公司同意擅自停止营业，已构成根本违约。王刘达的商铺自2018年9月开业后一直处于正常经营的状态，但自2018年12月18日起王刘达已停业。截至2019年1月10日太阳杉公司发送《合同解除通知书》之日，王刘达已擅自停业达21天。双方的租赁合同已于2019年1月9日解除。二、王刘达已缴纳2018年9月19日至2018年12月18日期间的租金、营运管理费，但自2018年12月18日起擅自停止营业，亦未缴纳下一季度的租金管理费用，该期间双方之间的租赁合同依然存在有效，且王刘达未将商铺返还给太阳杉公司，未搬离商铺内的物品，王刘达应当向太阳杉公司支付因使用商铺所产生的租金、营运管理费共计6736.94元。王刘达还应向太阳杉公司支付2018年9月19日至2019年1月8日期间的水电费2356.4元。根据合同约定，王刘达还应向原告支付暂计至2019年1月8日的违约金943.17元。三、王刘达的严重违约行为，给太阳杉公司的地铁商业街的经营造成极大的影响，铺位空置至今的空置损失，并且导致商业街内的销售额及人流量下降，严重影响商业街内其他商户的正常经营，给太阳杉公司造成了重大损失。根据合同第18.4条的约定，太阳杉公司有权不予退还租赁保证金、综合管理费。针对增加的诉讼请求，太阳杉公司述称：双方之间的合同于2019年1月9日解除，王刘达应于2019年1月10日将商铺返还给太阳杉公司，且太阳杉公司已与王刘达沟通商铺返还事宜，但王刘达态度恶劣，拒绝返还，截至2019年2月2日，王刘达逾期返还商铺已达24天，产生了场地占用费15398元。太阳杉公司在租赁合同解除后对福建园站B06号商铺进行了围挡布置，但王刘达却于2019年1月22日对B06号商铺的围挡进行恶意破坏，损坏了太阳杉项目的经营形象。王刘达的行为导致商铺围挡被割破，目前已完全损坏无法使用，给太阳杉公司造成了2768.49元的损失。 反诉被告王刘达辩称：违约责任在于太阳杉公司没有及时办理消防，所以王刘达不能开业，没有营业，不存在收取租金的问题。关于水电费，太阳杉公司收取的费用过高，王刘达已经投诉了，有水表，但是没有电表，王刘达对太阳杉公司主张的电费不予认可。对于太阳杉公司主张的违约金也不认可，且违约金过高。因为太阳杉公司不办理消防的问题不能开业，既没有服务也没有宣传，所以应向王刘达退回租赁保证金和综合管理费。王刘达是合法维权，其维权行为可以理解。关于场地占用费，王刘达没有占用也不同意支付。太阳杉公司没有权利围挡王刘达的铺面，所以王刘达把围挡拉开，是围挡自己倒下来了，认为围挡费用过高，最多不超过500元。 双方当事人争议的焦点是：1.原、被告是否存在导致涉案的《铺位租赁合同》解除的违约行为，合同于何时解除；2.原告的其他各项诉讼请求有何依据；3.被告的各项反诉请求有何依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据及事实，本院认定如下：1.被告依据其提交的两份《建设工程消防验收意见书》，主张福建园地铁商业街的整体消防已经取得了消防安全检查合格证。原告主张被告没有提供租赁场地的基础消防安全批准文件。本院认为，根据原、被告双方签订的《商铺租赁合同》第7.5条的约定，对涉案商铺进行装修且对装修申请消防验收属于原告应履行的义务，原告主张该义务应由被告履行缺乏依据，本院不予采纳。2.关于原告主张空调费的相关证据，被告质证称该费用并非被告所收，且该费用是基于原告商铺经营所产生的合理费用。本院采信被告的质证意见，原告提交的证据不能证明空调安装费是被告收取。3.原告主张签订涉案租赁合同时被告承诺涉案商铺的日均客流量为4万人次。被告抗辩称，首先，宣传册上注明的“日均覆盖约40000客群”是经被告对周边常驻人口、办公楼上班族、周边学生以及流动客群的统计而评估出来的数字；其次，福建园地铁商业街广告宣传册属于商业广告，是要约邀请而非要约，广告宣传不是租赁合同的内容，被告未在合同中承诺日均客流量为4万人次。本院认为，被告提供给原告的广告宣传单是被告对涉案商业街周边人群情况的一个估算，原告据此认定被告有承诺的意思表示且夸大客流量的主张缺乏依据，本院不予采纳。4.原告关于被告承诺的人气商家未进驻、涉案项目是国有项目的主张，缺乏依据，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 王刘达（承租方，乙方）与太阳杉公司（出租方，甲方）签订了一份《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将位于南宁市江南区出租给乙方使用；该商铺建筑面积为43.33平方米，以该面积作为计算租金及营运管理费等费用的面积；合同的租期为3年，即2018年8月31日起至2021年8月30日止，装修期不包含在租期内，如交付时间有变化，由甲方另行通知，租赁期限起止日作相应调整；该商铺只供乙方作夏雪品牌经营之用，仅限经营轻饮/奶茶商品/服务；租金按自然季度结算，乙方须于每季度最后一个月二十五日前（以银行到账为准）支付下一季度租金，如遇法定节假日则顺延至节假日结束后的第一个工作日缴纳；该商铺租金为270.75元每平方米每月，合计11732元每月；租金自第贰年起在上一年租金的基础上每年递增8%，具体租金标准见下表：2018年8月31日至2019年8月30日，每月租金为11732元；2019年8月31日至2020年8月30日，每月租金为12670元；2020年8月31日至2021年8月30日，每月租金为13684元；乙方逾期缴纳租金的，则每日按未缴纳金额的1%向甲方支付违约金；乙方应交纳的营运管理费按该商铺承租面积计算每月每平方米40元，月营运管理费总额为1733元；营运管理费按自然季度缴纳，首季度营运管理费应于合同签订之日起三日内支付三个月的营运管理费，之后每自然季度最后一个月二十五日（以银行到账为准）前支付下一季度的营运管理费；乙方应于合同签订之日起三日内向甲方支付相当于一个月基本租金即11732元为综合管理费，该综合管理费在任何情况下均不予退还；乙方应于签订合同后三日内向甲方交纳相当于三个月租金即35196元整作为租赁保证金；上述保证金不作为租金、综合管理费、营运管理费使用，仅是乙方切实履行相关协议条款的履约保证；租赁期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，或给甲方造成损失或者损害，在甲方发出要求乙方纠正该等行为或赔偿甲方损失的书面通知后七日内，乙方拒不纠正该等行为或赔偿甲方损失的，甲方有权直接抵扣乙方向其交纳的租赁保证金（不影响甲方对乙方该等行为可行使的任何其他权利或补救方法），以补偿甲方因乙方该等行为而造成的损失或者损害，但甲方应在抵扣行为发生后三日内书面告知乙方；乙方须自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、燃气费、城市垃圾处理费及其他费用；乙方应于签署本合同之日起三日内向甲方交纳公共事业保证金5000元；合同期届满或合同解除后，在乙方未欠缴上述费用的情况下予以返还；该商铺的交付日期暂定为2018年8月1日，乙方应当于该日期接受交付，交付时间有变动的，甲方将另行通知，具体以甲方通知的为准；乙方享有30日的装修期，自商铺交付之日起算，装修期不包含在租期内，乙方应2018年8月31日开始营业，同时甲方有权在乙方完成装修工程后通知乙方及时开业，乙方无故拖延的，甲方有权追究其违约责任；装修期内，乙方应缴纳装修期间的营运管理费、综合管理费以及装修和/或经营活动而产生的政府税费及其他费用（如水、电、燃气、电话费等）；乙方需在该合同签订之日起三日内向甲方支付装修押金合计5000元；乙方需按30元/平方米（建筑面积）的标准向甲方缴纳装修垃圾清运费，统一由甲方进行装修垃圾清运，所需费用均由乙方承担；如乙方没有违反本合同及有关装修的规定，于装修期届满，且消防部门验收合格后1个月内，甲方凭装修押金收据原件向乙方无息返还前款所述的装修押金；若因乙方原因，于装修期届满后第一个月后仍未能完成装修并开业，则甲方有权收回商铺，解除本合同并追究乙方的违约责任，租赁保证金及已缴纳的综合管理费、营运管理费等均不予退还，乙方须赔偿因此给甲方造成的损失承担，且无权要求甲方赔偿任何装修费用，或就商铺内的装修、设施等向甲方提出任何要求、主张、补偿或索赔；合同解除后，甲方因清理乙方的装修、设施等而支付的费用亦由乙方承担。而后，王刘达与太阳杉公司又签订了一份《补充协议》，主要约定：原租赁单价270.75元/平方米/月，第一年租金优惠价按（7折）后价为189.53元/平方米/月来计算，即2018年8月31日至2019年8月30日，每月租金为8212元；鉴于本补充协议签订时，南宁轨道交通集团尚未将地铁2号线福建园站附属空间移交甲方，故甲方向乙方实际交付商铺时间可能晚于原合同约定的商铺交付时间，乙方对此已充分知晓并认可；乙方确认：甲方向乙方实际交付商铺时间晚于原合同约定的商铺交付时间180天（自然日）以内的，视为甲方交付商铺时间满足双方约定，乙方不以此为由行使合同解除权。 2018年8月1日，太阳杉公司向王刘达交付了商铺，王刘达在《商铺交付验收确认书》上签字确认“面积确认无误”。而后，王刘达对该商铺进行了装修，共支付装修费用126000元。 上述合同签订后，王刘达依约向太阳杉公司支付了88063元，具体为：租赁保证金35196元（11732*3）；公共事业保证金5000元；装修押金5000元；运营管理费5199元（1733*3）；垃圾清运费1300元；综合管理费11732元；租金24636元（8212*3）。 太阳杉公司向王刘达发放的南宁地铁2号线福建园站附属商业空间“麦田里”招商手册中，关于客流来源、总量的市场需求分析，有以下记载：“日均覆盖约4万客群，周边居家客群：日均3万人次以上；商场、办公楼的相关服务人员：日均3000人以上；周边学生客群：日均6600人次以上。” 2018年11月6日，王刘达以太阳杉公司没有办理二次消防为由向太阳杉公司送达了《撤铺通知》。2018年12月18日，王刘达停止涉案铺面的营业。2019年1月21日，因王刘达尚未清理商铺并退还商铺给太阳杉公司，太阳杉公司于是对该商铺进行了围挡。太阳杉公司为制作和安装围挡花费了2768.49元。而后，王刘达推倒了围挡，并在铺面内搭了地铺，直至2019年2月22日，王刘达仍将被褥放在涉案铺面。 王刘达尚欠太阳杉公司水电费2356.40元（2018年9月19日至2019年1月8日）。王刘达自2018年12月19日起未再向太阳杉公司支付租金。太阳杉公司已向王刘达退回装修押金5000元。 另查明：王刘达经营涉案租赁物期间，福建园地铁商业街内的扶手梯及直梯均未投入使用。太阳杉公司于2018年11月20日向xx有限责任公司资源开发分公司出具的《关于督促南宁轨道交通2号线福建园站附属空间电梯交付使用的函》中，表明商业街内的三台扶手梯、一台直梯未能安装或未能投入使用，直接影响了商业街客流导入效果。 又查明：2014年8月8日，南宁轨道交通2号线福建园站建设项目取得了《建设工程规划许可证》（建字第xx)。南宁市轨道交通2号线福建园站取得的《建设用地规划许可证》（地字第450101201700133号）载明：“用地面积37423.29平方米（其中：地面永久用地3278.35平方米，临时施工用地34144.94平方米，地下工程用地30020.69平方米）。” 再查明:2018年9月26日，南宁市轨道交通2号线福建园站开发用房（不包含各商铺的内部装修）共计3824平方米取得了《消防安全检查合格证》（南公消安检字[2018]第xx号）。 本院认为：王刘达与太阳杉公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，亦没有违反公序良俗，均合法有效。合同双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。 关于王刘达在合同履行过程中是否存在违约行为的问题。本院认为，合同约定的租赁期限尚未届至，王刘达擅自停止营业的行为构成根本违约，太阳杉公司依据合同约定享有合同解除权，王刘达应承担根本违约责任。太阳杉公司主张合同已于2019年1月9日解除的主张，符合合同约定和法律规定，本院予以认定。王刘达要求被告退回租金、营运管理费、垃圾清理费，以及要求太阳杉公司赔偿店铺装修及购买设备的费用、店铺人员工资、物料费、广告费、空调费及三倍赔偿金的主张，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。合同解除后，太阳杉公司应向王刘达退回公共事业保证金5000元和装修押金5000元，因王刘达认可太阳杉公司已退回装修押金5000元，因此，本院对王刘达要求太阳杉公司退回公共事业保证金5000元的诉讼请求予以支持，对王刘达要求太阳杉公司退回装修押金5000元的诉讼请求不予支持。 关于太阳杉公司在合同履行过程中是否存在违约行为的问题。本院认为，太阳杉公司交付商铺给王刘达经营，但是在王刘达整个经营期间，太阳杉公司都未能将商业街入口的电梯开通运营，直接影响了商业街客流导入效果，太阳杉公司未能根据涉案商铺的性质及特点向王刘达提供必要的电梯设施，该履行瑕疵构成一般违约，亦应承担相应的违约责任。根据太阳杉公司违约给王刘达经营涉案商铺造成的影响，本院酌定太阳杉公司应承担向王刘达退还租赁保证金及综合管理费的义务。对王刘达要求太阳杉公司退还租赁保证金35196元和综合管理费11732元的主张，本院予以支持。 王刘达应向太阳杉公司支付租赁合同解除前的租金及营运管理费。王刘达从2018年12月19日起至2019年1月9日未向太阳杉公司支付租金，其应继续履行支付所拖欠的租金的义务。按合同约定的计算标准，从2018年12月19日至2019年1月9日王刘达应支付的租金和营运管理费合计6736.94元。原告要求被告支付尚欠的租金及营运管理费合计6736.94元的请求，本院予以支持。太阳杉公司要求王刘达支付逾期支付租金及营运管理费6736.94元的违约金，王刘达抗辩不应支付该违约金且违约金计算标准过高，本院认为，王刘达逾期支付租金和营运管理费的行为构成违约，该违约行为给原告造成了利息损失，王刘达应赔偿该损失；因太阳杉公司未举证证明王刘达逾期支付该款项的行为给其造成利息之外的损失，因此，本院对太阳杉公司要求按每日1%计算违约金的方式不予支持，本院酌定王刘达按中国人民银行同期贷款利率向太阳杉公司支付违约金。王刘达尚欠太阳杉公司水电费2356.40元，太阳杉公司要求王刘达支付水电费2356.40元的诉讼请求，本院亦予以支持。合同解除后，王刘达应在合理的期限内清场并退还商铺给太阳杉公司，但是王刘达拒不退铺，还破坏了太阳杉公司制作安装的围挡，给太阳杉公司造成了租金损失和围挡被破坏的损失，王刘达负有赔偿责任。太阳杉公司要求王刘达支付场地占用费的损失，本院参照租金标准予以支持。从2019年1月10日至2019年2月22日共计13天，按每月租金8212元计算，王刘达应向太阳杉公司支付场地占用费3559元。太阳杉公司要求王刘达赔偿围挡被破坏的损失2768.49元的请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）王刘达与被告（反诉原告）广西太阳杉投资管理有限公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》于2019年1月9日解除； 二、被告广西太阳杉投资管理有限公司向原告王刘达退还租赁保证金35196元和综合管理费11732元； 三、被告广西太阳杉投资管理有限公司向原告王刘达退还公共事业保证金5000元； 四、驳回原告王刘达的其他诉讼请求； 五、反诉被告王刘达向反诉原告广西太阳杉投资管理有限公司支付2018年12月19日至2019年1月8日的租金、营运管理费6736.94元； 六、反诉被告王刘达向反诉原告广西太阳杉投资管理有限公司支付水电费2356.40元； 七、反诉被告王刘达向反诉原告广西太阳杉投资管理有限公司支付违约金（违约金计算：从2018年12月26日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，以6736.94元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）； 八、反诉被告王刘达向反诉原告广西太阳杉投资管理有限公司支付场地占用费3559元； 九、反诉被告王刘达向反诉原告广西太阳杉投资管理有限公司赔偿围挡损失费2768.49元； 十、驳回反诉原告广西太阳杉投资管理有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务违约金，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费9767元，由原告王刘达负担8917元，由被告广西太阳杉投资管理有限公司负担850元；反诉案件受理费253元，由反诉被告王刘达负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  燕纪飞 人民陪审员  罗卫娟 人民陪审员  齐素勉 二〇一九年四月十一日 书 记 员  李梦君 附相关法律文书： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。 （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 ——