广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终313号上诉人（原审被告)：何平，男，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：邝庆刚，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：邝慧娟，广东正鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：清远盛业物业服务有限公司。法定代表人：关建辉。委托诉讼代理人：潘培超，男，汉族，住乐昌市，系该公司员工。委托诉讼代理人：李极，男，汉族，住广州市从化区，系该公司员工。原审第三人：清远市清新区新亚房地产开发有限公司。法定代表人：黄雄辉。上诉人何平因与被上诉人清远盛业物业服务有限公司，原审第三人清远市清新区新亚房地产开发有限公司纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2017）粤1803民初3750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人何平上诉请求：一、撤销一审判决，改判何平不需要向清远盛业物业服务有限公司支付物业服务费及违约金；二、判令由清远盛业物业服务有限公司负担案件诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律错误，应当依法予以撤销。直至清远盛业物业服务有限公司起诉何平之前，案涉房屋仍因质量原因在修复，导致何平没有对房屋进行验收。因此，一审法院认为何平应当缴纳物业服务费是错误的。另外，原审第三人作为出卖人，不能提供办理交付手续的全部资料，何平也是可以拒绝交接的，且延期交付的责任由原审第三人承担。何平与清远盛业物业服务有限公司签订的《前期物业管理协议》中未约定收到房产证为缴纳物业服务费的条件。二、何平不存在违约行为，不应当支付违约金。签收产权证书行为与收房是完全不同的法律行为，签收产权证书不等于房屋已经实际交付使用。被上诉人清远盛业物业服务有限公司辩称：不同意何平的主张，意见与第三人清远××××区新亚房地产开发有限公司一致。原审第三人清远××××区新亚房地产开发有限公司述称：一、清远××××区新亚房地产开发有限公司已经履行了通知收楼的义务，何平应当按照合同约定支付物业费。二、办理房产证是政府职能部门对该房产的全面确认。三、何平主张涉案房屋质量存在问题，手续不齐全，不符合事实情况。四、何平提出房屋质量不合格的问题，其实是因为其长期不装修不居住导致的，并不是质量问题。清远盛业物业服务有限公司向一审法院起诉请求：一、判令何平向清远盛业物业服务有限公司支付自2012年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费41449.34元（1.8元×383.79㎡×60个月），从2017年1月起按每月690.82元（1.8元×383.79㎡）计付；二、判令何平向清远盛业物业服务有限公司支付按欠款额每日1‰计算自2012年2月1日起至付清日止的违约金（暂计至2016年12月31日止的违约金为36682.69元），以上二项合计78132.03元；三、由何平负担案件全部诉讼费用。一审法院认定事实：何平于2010年8月18日与原审第三人签订《商品房买卖合同》并约定：何平购买清远××××区新亚房地产开发有限公司开发建设的位于清新区太和镇××路××号××园低层住宅第××号房屋（以下简称：涉案房屋），建筑面积383.79平方米；何平与清远××××区新亚房地产开发有限公司签订买卖合同时，应与清远××××区新亚房地产开发有限公司或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》；清远××××区新亚房地产开发有限公司应当在2011年8月31日，依照国家规定和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经工程验收竣工备案”并符合该合同约定的商品房交付何平使用；商品房达到交付使用条件后，清远××××区新亚房地产开发有限公司应当书面通知何平办理交付手续，双方进行验收交接时，清远××××区新亚房地产开发有限公司应当出示“该商品房经工程验收竣工备案”的证明文件并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，清远××××区新亚房地产开发有限公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，何平有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由第三人承担等。同日，何平与清远盛业物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》约定：受物业开发商委托管理上述物业，何平自房屋验收后，收到开发商书面收楼通知书规定的收楼之日起交纳物业服务费；物业服务费由业主按拥有物业的建筑面积按月交纳，1.8元/月/平方米，应在每月10日前履行交纳义务；何平不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，清远盛业物业服务有限公司有权要求何平补交，并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金等。上述房屋于2012年12月29日经工程竣工验收备案。又查明，清远盛业物业服务有限公司于2008年5月22日登记成立，成立后一直为清远××××区新亚房地产开发有限公司开发的房屋提供物业管理服务等。2011年7月1日，清远××××区新亚房地产开发有限公司向清远盛业物业服务有限公司出具一份《委托办理交楼手续证明书》，主要写明：清远××××区新亚房地产开发有限公司开发建设的新亚棕榈园小区，现低密度的住宅1-83栋以及高层住宅F1-F4栋（总计226户）已符合交付使用，清远××××区新亚房地产开发有限公司将按购房合同约定的时间通知各业主收楼，委托清远盛业物业服务有限公司按物业管理要求为各业主统一办理收楼事宜。考虑可能涉及到房屋维修方面，清远××××区新亚房地产开发有限公司将物业费缴交时间调整至2011年12月31日止（清远盛业物业服务有限公司由2012年1月1日开始向各业主收取物业费），以上情况，请清远盛业物业服务有限公司根据实际情况制定相关交楼流程、交楼时间，顺利、快捷将房屋移交给业主等内容。再查明，清远××××区新亚房地产开发有限公司为涉案房屋分别于2013年6月14日、2013年10月12日办理了房屋产权证、国有土地使用权证，房地产权属登记到何平名下。2013年11月7日，何平到清远××××区新亚房地产开发有限公司处签收上述权属证书。何平认为涉案的房屋存在质量问题而拒绝收楼。何平确认一直未向清远盛业物业服务有限公司交纳过物业管理服务费。一审法院认为，原审第三人清远××××区新亚房地产开发有限公司是涉案房屋所在小区的开发商，清远盛业物业服务有限公司是为该小区提供物业服务的企业。何平与原审第三人签订商品房买卖合同，何平与原审第三人之间形成的是买卖合同关系；而何平与清远盛业物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，何平与清远盛业物业服务有限公司之间形成的是物业服务合同关系。因此，何平分别与第三人清远××××区新亚房地产开发有限公司和清远盛业物业服务有限公司形成两个不同的法律关系。本案清远盛业物业服务有限公司起诉何平支付物业服务费，应适用双方签订的《前期物业管理服务协议》来确定权利义务关系，该协议约定，物业服务费从收楼之日起支付。结合各方的诉、辩意见，一审法院对本案的争议焦点评析如下：一、第三人清远××××区新亚房地产开发有限公司是否与何平办理涉案房屋交接手续。由于何平以涉案房屋存有质量问题，不符合交楼标准而拒绝接收房屋，清远盛业物业服务有限公司及第三人清远××××区新亚房地产开发有限公司亦未能举证证明何平于2012年1月1日之前已收到《收楼通知书》，因此，清远盛业物业服务有限公司主张何平从2012年1月1日开始支付物业服务费，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。但根据第三人清远××××区新亚房地产开发有限公司所提供的证据，涉案房屋已于2012年12月29日经工程竣工验收备案，已符合向业主交楼的条件。参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第6条：“业主应自房屋交付之日起支付物业费。房屋已具备交付条件，业主无正当理由拒绝办理房屋交付手续的，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业费。当事人另有约定的，从其约定。”的规定，虽然清远盛业物业服务有限公司及第三人清远××××区新亚房地产开发有限公司提交的证据不足以证明其已履行书面通知何平收楼的义务，但是何平于2013年11月7日到第三人清远××××区新亚房地产开发有限公司处领取了涉案房屋权属证书的行为，应视为第三人清远××××区新亚房地产开发有限公司与何平办理了涉案房屋的交付手续，何平接收涉案房屋。因此，何平应于2013年11月7日即接收房屋之日起支付物业服务费。根据《物业管理条例》规定，房屋的所有权人为业主，房屋产权登记到购买人名下，购买人就成为业主，实际上享受了物业管理单位所实施的物业管理服务，不论其有无入住房屋，均负有向物业管理单位支付物业管理服务费的义务。本案涉案房屋买受人何平已取得房屋所有权证，成为房屋所有权人，应当承担业主的义务，故不能以其没有入住房屋或房屋存在质量问题为由拒绝交纳物业管理费，其与开发商之间因房屋质量问题所产生的纠纷，不宜在本案合并审理，可另寻法律途径解决。二、关于物业服务费及违约金应当如何计付问题。清远盛业物业服务有限公司与何平签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，除约定违约金过高应予调整外，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方均具有法律约束力。何平于2013年11月7日接收了涉案房屋，应从接收房屋的之日起支付物业服务费。何平至今没有支付物业管理费，是违约行为，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。结合清远盛业物业服务有限公司起诉涉及本案涉案房屋所在小区物业服务费的多起案件，包括何平在内的部分何平应诉时均抗辩称《前期物业管理服务协议》中约定的违约金过高，请求法院予以调整。根据公平原则，宜同案同判，对本案的违约金一并调整，清远盛业物业服务有限公司并未举证证明其因何平违约造成的实际损失，因此，违约金应当按中国人民银行同期贷款利率计算至款项支付完毕之日。何平应从收楼之日即2013年11月7日起开始交纳物业服务费，结合清远盛业物业服务有限公司的诉讼请求，物业服务费计至2016年12月6日止为25560.41元（1.8元/㎡/月×383.79㎡×37个月）；2016年12月7日至2016年12月31日期间的物业服务费为575.69元（1.8元/㎡/月×383.79㎡×25天÷30天）；即何平拖欠2013年11月7日至2016年12月31日的物业服务费为26136.10元（25560.41元＋575.69元）。从2017年1月起,由何平每月支付物业服务费690.82元给清远盛业物业服务有限公司。违约金以690.82元为基数，从2013年12月7日起每月递增690.82元至2016年12月31日，按中国人民银行同期贷款利率计算至所欠款项支付完毕之日。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院作出如下判决：一、何平应于判决生效之日起十日内向清远盛业物业服务有限公司支付物业服务费26136.10元（计至2016年12月31日止）；从2017年1月起每月支付物业服务费690.82元给清远盛业物业服务有限公司；二、何平应于判决生效之日起十日内向清远盛业物业服务有限公司支付违约金（违约金以690.82元为基数，从2013年12月7日起每月递增690.82元计至2016年12月31日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准分段计算至上述费用支付完毕之日止）；三、驳回清远盛业物业服务有限公司的其它诉讼请求。案件受理费1754元，由清远盛业物业服务有限公司负担954元，何平负担800元。此款清远盛业物业服务有限公司已预交1754元,应退回清远盛业物业服务有限公司的受理费部分，由何平在履行上述判决时迳付给清远盛业物业服务有限公司。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院查明基本事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点可归纳为：何平是否应当缴纳物业费。关于何平是否应当缴纳物业费的问题。上诉人何平认为自己仅与原审第三人清远××××区新亚房地产开发有限公司签订过购房合约，但未履行相关的验收手续，不能认定原审第三人清远××××区新亚房地产开发有限公司已经将楼房交付给其使用。经审理查明，涉案房屋已于2012年12月29日经工程竣工验收备案，已符合向业主交楼的条件。尽管清远盛业物业服务有限公司及原审第三人清远××××区新亚房地产开发有限公司通知何平收楼存在一定瑕疵，但何平于2013年11月7日到原审第三人清远××××区新亚房地产开发有限公司处领取了涉案房屋权属证书的行为，应视为原审第三人清远××××区新亚房地产开发有限公司与何平办理了涉案房屋的交付手续，何平接收涉案房屋，取得对涉案房屋的占有、使用、收益和处分的权利。一审法院据此判令何平应于2013年11月7日即接收房屋之日起支付物业服务费并无不当，本院予以支持。由于上诉人何平未按《前期物业管理服务协议》缴纳物业费，已构成违约，应当承担违约责任，一审法院结合本案实际，对合同约定的过高违约金作了合理调整，亦无不当，本院予以维持。上诉人何平主张不应缴纳物业费与违约金理据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人何平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1754元，由何平负担。本判决为终审判决。审判长  李延存审判员  李奕东审判员  成振平二〇一九年四月四日书记员  李 伊书记员  潘丽泳