湖南省高级人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘执复68号复议申请人（申请执行人）：钟瑜，男，汉族，1983年11月8日出生，住湖南省长沙市岳麓区。复议申请人（申请执行人）：何婷，女，汉族，1986年9月19日出生，住湖南省新邵县。案外人：中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司，住所地湖南省长沙市开福区五一大道976号。负责人：柳庆红，该公司副总经理。委托代理人：陈海斌，该公司职员。委托代理人：陈清华，北京中银（长沙）律师事务所律师。被执行人：娄底市中欧房地产开发有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区长青中街（汇天国际大厦第15楼）。法定代表人：陈理华，该公司董事长。复议申请人钟瑜、何婷不服娄底市中级人民法院（2018）湘13执异132号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。娄底市中级人民法院查明，娄底仲裁委员受理申请人钟瑜、何婷与被申请人娄底市中欧房地产开发有限公司（以下简称中欧公司）商品房买卖合同纠纷一案，于2016年12月19日作出娄仲星裁字〔2016〕10号裁决书，裁决主要内容：钟瑜、何婷与中欧公司签订的《商品房购买合同》有效且继续履行，中欧公司在本裁决书送达之日起10日内向钟瑜、何婷支付逾期交房违约金34012.52元及自2016年6月1日起至该房屋竣工验收合格之日止或申请人实际使用房屋之日止（两者以先到时间为准）每日支付48.52元违约金；驳回钟瑜、何婷的其他仲裁请求；本案仲裁费6000元，由中欧公司承担。因中欧公司未履行该裁决确定的义务，钟瑜、何婷向娄底市中级人民法院申请强制执行，娄底市中级人民法院于2017年3月2日向中欧公司发出（2017）湘13执30号执行通知书。娄底市中级人民法院另查明，娄底华剑首郡项目是中欧公司开发建设的商品房住宅项目，由于中欧公司资金链断裂，整个项目楼盘从2014年开始处于实质性停工状态。娄底市委市政府领导从“解难题、保稳定、促发展”大局出发，对华剑首郡项目情况及中欧公司经营状况进行了摸底调查，认为企业停工纯属资金断链，只要筹措到扫尾资金楼盘即可复工，后经研究成立娄底华剑首郡项目帮扶工作组（以下简称帮扶组），专门协调解决该项目复工存在的问题。在帮扶组的多次组织协调下，各方最终主要达成以下共同意见：娄底工程建设有限公司同意承诺对中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下简称华融公司）此次增加的5300万元资金专款用于项目后续建设，中欧公司前期拖欠的工程款暂时挂账；华剑首郡临时业主委员会同意承诺该项目复工前后均不影响项目的建设，在项目复工并进行销售后，以原约定的价格继续购买该房产并按约定支付购房款，放弃对该华剑首郡项目已存在的延期交房等违约行为的追索；在娄底建设工程有限公司与华剑首郡业主委员会按上述承诺出具承诺函后，华融公司同意由湖南五江轻化集团有限公司（以下简称五江集团）提供融资主体，继续增加5300万元专项贷款用于华剑首郡项目后续建设；华剑首郡项目复工后，帮扶组组织相关政府部门协调工程建设中的各种矛盾，对在项目建设、销售、竣工期间发生的一切非法行为，积极配合有关部门依法从严打击，确保华剑首郡项目建设和销售顺利进行。2016年11月18日，华剑首郡临时业主委员会出具书面承诺，主要内容为：坚决支持和拥护帮扶组的工作，支持华融公司对五江集团融资平台增加5300万元资金用于华剑首郡项目后续建设；在华剑首郡项目复工前后不影响项目建设，在该项目复工并进行销售后以原约定价格继续购买房屋并按约定及时支付购房款，自愿放弃对中欧公司已存在的延期交房等违约行为的追索；如不再购买原认购的房屋，则自愿将对中欧公司的债权劣后华融公司的债权履行。目前，华剑首郡项目已经复工，后续工作正在进行中。娄底市中级人民法院还查明，华剑首郡临时业主委员会即为华剑首郡业主维权委员会（以下简称维权委员会）。2015年4月25日，在华剑首郡业主维权委员会筹备组（以下简称筹备组）的组织下，华剑首郡业主以推荐和自荐的方式产生王志明、黄中和、刘燎等26名业主维权代表候选人。当日，通过公开投票在候选代表人中产生王志明、黄中和等14名正式代表。2015年4月26日，筹备组对选举结果进行了公示。2015年4月27日，维权委员会召开第一次全体会议，会上通过投票从上述14名正式代表中选举确定维权委员会组织机构，其中王志明被选举为主任。2016年4月期间，部分正式代表因各种原因退出代表资格，且5栋和6栋尚无业主代表，根据帮扶组的意见，维权委员会组织业主推荐补选了业主代表，5栋、6栋在补选后均有了本栋的业主代表，其中贺国辉、贺敏、黄松柏等5人补选为业主代表，同时维权委员会的组织机构也进行了改选。至此，维权委员会基本架构已形成，但在向娄底市房产局、娄星区大科办事处、大科居委会报备为业主委员会时，因各种原因手续目前没有办下来，维权委员会尚处于临时业主委员会的身份状态。但自2016年4月至2018年期间，维权委员会一直在履行正式业主委员会的相关职能，维权委员会组织机构成员王志明等人多次应邀参加帮扶组召开的协调会议。在参与帮扶组组织召开的协调会后，与会人员会将协调会精神及时传达给维权委员会讨论决策。其中，关于华融公司融资事项，帮扶组于2016年11月2日召开的协调会议上达成“由五江集团提供融资主体向华融公司增加融资5300万元，维权委员会同意承诺放弃对该华剑首郡项目已存在的延期交房等违约行为的追索”等共同意见后，维权委员会于2016年11月18日召开了全体会议，中心议题为华融公司融资和华剑首郡自救，部分非业主代表也列席参加了该次会议。同日，维权委员会以娄底市华剑首郡临时业主委员会的名义出具了“放弃对该华剑首郡项目已存在的延期交房等违约行为的追索等事项”等为主要内容的书面承诺。娄底市中级人民法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第十八条的规定，案外人申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书，符合下列条件的，人民法院应当支持：（一）案外人系权利或者利益的主体；（二）案外人主张的权利或者利益合法、真实；（三）仲裁案件当事人之间存在虚构法律关系，捏造案件事实的情形；（四）仲裁裁决主文或者仲裁调解书处理当事人民事权利义务的结果部分或者全部错误，损害案外人合法权益。案外人华融公司称，其系案涉房屋的抵押权人。经查，案外人华融公司未提供证据证明其现为案涉房产抵押权人的情况，而申请执行人钟瑜、何婷的商品房买卖合同等证据材料记载证明案涉房产已经出售。华融公司提出的该意见不能成立，娄底市中级人民法院不予采纳。案外人华融公司还称，案涉房屋的权利人曾向华融公司作出承诺，自愿放弃对中欧公司已存在的延期交房等违约行为的追索，娄底仲裁委员会娄仲星裁字〔2016〕10号裁决违反该承诺，损害了华融公司的合法权益。经查，华融公司所称的承诺系维权委员会所作出。维权委员会系由华剑首郡业主推荐或自荐产生候选人，后经投票选举正式代表而产生，本系列仲裁裁决案的申请执行人黄中和、刘燎等部分业主还成为候选人参与了维权委员会的选举。维权委员会虽然目前处于临时业主委员会身份状态，但在参与帮扶组的协调工作中，所做出的承诺放弃对该华剑首郡项目已存在的延期交房等违约行为的追索等事项，系为华剑首郡项目获得融资以完成后续建设，符合华剑首郡项目业主的整体利益和申请执行人的长远利益。娄底仲裁委员会娄仲星裁字〔2016〕10号裁决对维权委员会曾向华融公司作出承诺放弃对中欧公司已存在的延期交房等违约行为的追索的事实没有涉及，裁决结果损害了案外人华融公司在维权委员会所作出的前述承诺下对华剑首郡项目进行融资中的合法权益，同时不利于华剑首郡项目后续建设的完成和当地经济发展及社会稳定，不符合业主的整体利益和申请执行人的长远利益。案外人华融公司提出的该异议意见成立，娄底市中级人民法院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第十八条、第二十二条第三款的规定，裁定不予执行娄底仲裁委员会娄仲星裁字〔2016〕10号裁决。钟瑜、何婷申请复议称，原审法院执行裁定适用《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第十八条不符合本案实情。华剑首郡项目至今未竣工验收合格及交付给业主，不具备选举产生业主委员会的法定条件。维权委员会不是依法选举产生的业主委员会，不具备合法地位。2015年4月25日选举的维权代表，是为了团结和组织业主向中欧公司维权，属于参与维权的业主自发组织。维权委员会与维权的初衷背道而驰，不能代表全体业主的权益。娄底市中级人民法院（2018）湘13执异132号执行裁定中已查明“至此，维权委员会基本架构已形成，但在向娄底市房产局、娄星区大科办事处、大科居委会报备为业主委员会时，因各种原因手续目前没有办下来，维权委员会尚处于临时业主委员会的身份状态”，不能认定维权委员会在法律上能够代表全体业主，不能认定维权委员会的承诺可视为全体业主的承诺。维权委员会作出的承诺侵害了复议申请人的合法权益，效力不能及于复议申请人，复议申请人不承担相应法律责任。复议申请人没有放弃追索违约责任的权利。娄底仲裁委员会出具仲裁裁决时，华融公司还未对华剑首郡项目融资，不能要求娄底仲裁委员会考虑其融资合法权益。娄底市中级人民法院（2018）湘13执异132号执行裁定认为维权委员会“所做出的承诺放弃对华剑首郡项目已存在的延期交房等违约行为的追索事项，系为华剑首郡项目获得融资以完成后续建设，符合华剑首郡项目业主的整体利益和申请执行人的长远利益”，并认为娄底仲裁委员会裁决“不利于华剑首郡项目后续建设的完成和当地经济发展及社会稳定，不符合业主的整体利益和申请执行人的长远利益”，不符合法律精神和本案实情。法律上对业主的整体利益和申请执行人的长远利益无明确界定。不能认定业主的整体利益和申请执行人的长远利益的法律地位高于申请执行人当前合法权益。华融公司在对华剑首郡项目进行5300万元融资前，曾以中欧公司在华剑首郡项目5-6栋房屋作为抵押，借资1.27亿元给中欧公司，由于中欧公司资金链断裂，华剑首郡项目停工，尤其是华融公司有抵押房屋的5-6栋接近烂尾，在市帮扶组协调下，华融公司才同意重新融资1.8亿元。华融公司对华剑首郡项目进行融资本质是自救行为。复议申请人的房屋在华剑首郡项目3栋（基本完工），与华融公司对华剑首郡项目5-6栋抵押房屋的自救自建并无干系，华融公司投入资金将抵押房屋建设完工，出售抵押房屋收回其合法利益即可，与申请人对中欧公司违约行为的追索并行不悖。华融公司的合法权益要保障，复议申请人的合法权益也应保障，法律不应存在双重标准。请求撤销娄底市中级人民法院（2018）湘13执异132号执行裁定。华融公司答辩称，娄底市中级人民法院对华剑首郡临时业主委员会认定即为维权委员会的事实清楚，维权委员会所做承诺可代表华剑首郡全体业主的承诺。维权委员会的产生方式符合业主委员会的产生形式。维权委员会组织机构的产生及改选有娄底华剑首郡项目帮扶组的指导和协助。维权委员会虽然因各种原因没有办下来业主委员会的报备手续，但其符合物权法关于业主委员会产生方式的规定，对外出具的承诺亦盖有业主委员会印章，且为娄底市委市政府认可，接受大科居委会的监督指导，具备业主委员会的条件，可履行业主委员会的职责。复议申请人作为业主，参与了维权委员会代表的选举，并曾作为代表候选人参选代表，对维权委员会的职能应清楚。维权委员会可以为大多数业主的权益对外出具书面文件。维权委员会作出的承诺未损害业主的合法权益，应为有效。娄底华剑首郡项目是中欧公司开发建设的商品房住宅项目，由于中欧公司资金链断裂，整个项目楼盘从2014年开始处于停工状态，只有筹集到资金楼盘才可复工。维权委员会所作承诺已公告通知业主。复议申请人在各方协调过程中申请仲裁，并刻意隐瞒维权委员会作出的承诺，造成仲裁认定事实不清，损害了案外人的合法权益。娄底市中级人民法院（2018）湘13执异132号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回复议申请，维持原审法院执行裁定。本院认为，《物业管理条例》第十九条规定：业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。复议申请人与被执行人中欧公司2014年3月10日签订了《商品房买卖合同》。缔约双方当事人为合同权利义务主体。如果改变对违约责任的约定，属于对《商品房买卖合同》的变更，应当由复议申请人或其授权委托代理人与中欧公司协商签订书面协议予以变更。本案维权委员会以娄底市华剑首郡业主委员会的名义出具“放弃对该华剑首郡项目已存在的延期交房等违约行为的追索等事项”等为主要内容的承诺函，其性质为对《商品房买卖合同》违约责任的变更，不属于物业管理的范畴，依法应有复议申请人的授权委托，否则无权代理复议申请人承诺放弃对华剑首郡项目已存在的延期交房等违约行为的追索。案外人华融公司未提供证据证明维权委员会出具该承诺函取得了复议申请人的授权委托，故该承诺对复议申请人不产生法律效力。仲裁实行一裁终局的制度。案外人申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书，人民法院应当按照法律规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第九条规定：案外人向人民法院申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书的，应当提交申请书以及证明其请求成立的证据材料，并符合下列条件：（一）有证据证明仲裁案件当事人恶意申请仲裁或者虚假仲裁，损害其合法权益；（二）案外人主张的合法权益所涉及的执行标的尚未执行终结；（三）自知道或者应当知道人民法院对该标的采取执行措施之日起三十日内提出。第十八条规定：案外人根据本规定第九条申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书，符合下列条件的，人民法院应当支持：（一）案外人系权利或者利益的主体；（二）案外人主张的权利或者利益合法、真实；（三）仲裁案件当事人之间存在虚构法律关系，捏造案件事实的情形；（四）仲裁裁决主文或者仲裁调解书处理当事人民事权利义务的结果部分或者全部错误，损害案外人合法权益。本案中，案外人华融公司向娄底市中级人民法院申请不予执行娄底仲裁委员会仲裁裁决，却未提交证据证明仲裁案件当事人恶意申请仲裁或者虚假仲裁，损害其合法权益及仲裁案件当事人之间存在虚构法律关系，捏造案件事实的情形，其申请不符合法律规定的条件，应予驳回。综上，原审法院裁定不予执行仲裁裁决错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》第十九条第二款、第二十二条第三款之规定，裁定如下：一、撤销娄底市中级人民法院（2018）湘13执异132号执行裁定；二、驳回案外人中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司不予执行娄底仲裁委员会娄仲星裁字〔2016〕10号裁决的申请。本裁定为终审裁定。审判长 刘 震审判员 周小辉审判员 方湘平二〇一九年四月十八日书记员 刘钰涵