西安市未央区人民法院稿纸 西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01**民初10736号原告（反诉被告）：高荣，男，1989年5月6日出生。委托诉讼代理人：刘跃，陕西泽诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐翠，陕西泽诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：张延梅，女，1975年7月10日出生。委托诉讼代理人：边社平，陕西金镂律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳，陕西金镂律师事务所律师。第三人：西安馨慧房地产营销策划有限公司。法定代表人：安卫民，总经理。委托诉讼代理人：郝博。委托诉讼代理人：吴阻。原告高荣（反诉被告）诉被告张延梅（反诉原告）、第三人西安馨慧房地产营销策划有限公司（以下简称馨慧公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高荣及其委托诉讼代理人徐翠，被告张延梅委托诉讼代理人边社平、刘阳，第三人馨慧公司委托诉讼代理人郝博、吴阻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高荣诉称，2017年8月28日，其与被告经第三人馨慧公司居间签订《西安市存量房买卖合同》及《房屋买卖居间合同》，合同约定：其购买被告所有的位于西安市未央区XX路XX小区XX幢XX单元XX室的房屋（商品房买卖合同登记号：Y11086XXX，建筑面积53.43平方米；2、该房屋成交价款67万元，支付方式为首付加商贷，其于合同签订之日向被告支付定金10万元，向第三人支付佣金20100元、代办过户及按揭费2580元。2017年9月30日双方交房。2018年6月初，被告取得房屋产权证，第三人通知双方于2018年6月11日办理网签手续，但被告以房价上涨不愿继续履行合同。上述合同系双方真实意思表示，合法有效，对各方均有约束力。其已按照合同约定履行了相应义务，被告亦应履行合同约定的后续义务。其根据合同及相关法律规定，诉至法院，请求：1、确认其与被告于2017年8月28日签订的《西安市存量房买卖合同》及《房屋买卖居间合同》有效；2、判令被告继续履行《西安市存量房买卖合同》及《房屋买卖居间合同》，协助其办理过户手续；3、判令被告支付其逾期违约金3350元（自2017年6月11日起算，每日335元的标准，暂计算至起诉之日，要求支付至实际办理产权转移手续之日）；4、诉讼费、律师费、保全费由被告承担。被告张延梅辩称，其在收到法院传票时房屋产权证还未取得，原告至今未告知其是否已经按合同约定通过银行贷款审核，故双方不具备合同约定的过户条件，其不存在违约，且其从未收到第三人办理网签的通知，原告所诉不实。该买卖合同是在其缺乏经验，第三人未明确说明的情况下所签订，致使其对合同内容有重大误解，其本意是使用原告定金和首付款清偿自己在银行的按揭，但履约时才发现需自己筹资先行还款，与其订立合同初衷弯曲违背，其自身本无力偿还贷款，但未顺利履行合同不得已四处借资，最终筹齐款项办理撤押，房产证拿不到是因为房管局和银行需要走程序，和其同楼同批的房产证均没有在6月份发放下来，原告所述没有事实依据。综上，虽然合同因第三人未明确告知履行方式导致其重大误解，不利于其，但其一直在积极履行合同，且已经按约交付了房屋，办理了撤押，不能过户是因为现在仍未符合过户条件，且其尚不知原告的履约情况。现原告诉其违约，并保全其100万的资产，侵犯其权益，且已给其造成损失，故请驳回原告的诉讼请求，维护其合法权益。被告张延梅提起反诉称，其与原告于2017年8月28日签订的西安市XX房XX居间人误导，其文化程度低、缺乏经验导致重大误解所签订的权利义务严重不对等的合同。首先，其在履约时发现该买卖合同其必须自筹资金向抵押银行办理撤押，这是完全违背其本意的，第三人未向其明示履约方式。其本意是一到三个月取得售房款，用售房款偿还银行按揭，但实际交房已一年不仅不能取得首付款，其还需自筹所有资金办理撤押，在房屋所有权过户后才能取得监管账户上的定金加首付款21万元，后续房款还需买房人成功办理按揭，银行放款才能拿到。在合同履行中原告是否能通过“购房资格审查及贷款按揭申请”均属未知，任何一个环节出现问题，都可能给其造成无法挽回的损失。而原告依据该买卖合同，先行收房入住，出资21万元就可以先行取得房屋所有权，该合同明显是其承担了极大的合同风险。其次，其购买此房时价格为674242元，加上安杰利息、契税、大修基金等，实际为房屋共计支付80余万元，但此次买卖房屋交易价格只有67万元，远远低于其购房价，也明显低于2017年的正常市场交易价，显失公平，在西安市房地产价格大幅度增长的情况下，该价格就更为不公。综上，该买卖合同是因其重大误解所签订的权利义务严重不对等的合同，请求驳回原告的诉讼请求，撤销其与原告签订的《存量房买卖合同》，诉讼费用由原告承担。原告高荣辩称，双方签订的《存量房买卖合同》系其与被告双方真实意思表示，并不存在居间人误导、重大误解等情形，被告请求撤销合同的反诉请求无事实及法律依据，应当予以驳回。2017年8月28日，其与被告在第三人居间介绍下签订了《西安市存量房买卖合同》，其已按照合同约定向被告支付了定金10万元，向第三人支付佣金20100元、代办过户及按揭费2580元。2017年9月30日被告向其交付房屋。2018年6月初，被告取得房屋所有权证，第三人通知双方于2018年6月11日办理网签手续，但是被告以房价上涨、自己卖亏为由明确表示不再继续履行合同。合同签订过程中，第三人向双方明确讲解了合同内容，双方对合同条款内容全部知晓、理解，无任何误解、不清。被告系完全行为能力人，其应当对其签字确认合同的行为承担相应责任。在当时的情形下，以合同价款出售涉案房屋系被告的真实意思表示，并不存在不对等、重大误解的情形。被告虽提出反诉，但未能提供任何支持其反诉请求的证据，依法应当承担举证不能的责任。故请求驳回被告的反诉请求，支持其诉讼请求。第三人馨慧公司述称，其对原告的诉讼请求认可。涉案房屋抵押权注销手续已经办完，房屋撤押也已经完毕，房产证已经办下来了，产权证在开发商处，业主没有从开发商处拿到房产证，没有向其提交房产证，所以合同后续履行手续无法办理。对被告反诉请求和事实理由不予认可，被告反诉所述要用售房款偿还银行按揭款，违反了二手房交易规则。被告所述原告是否通过购房资格审查均属未知，但此事需要被告配合，还有面签也需要被告配合。房屋交易价格是在居间方见证下双方的真实意思表示，房屋实际支付81万元与合同履行无关。经审理查明，2017年8月28日，原告高荣与被告张延梅经过第三人馨慧公司为居间方，签订《西安市存量房买卖合同》，合同约定：原告高荣（乙方）购买被告张延梅（甲方）所有的位于西安市未央区XX路XX小区XX幢XX单元XX室的房屋（商品房买卖合同登记号：Y11086536），建筑面积53.43平方米；总价款67万元，支付方式为首付加商贷，定金10万元，于2017年8月28日支付被告1万元，剩余9万元在签订本合同后2个工作日内支付被告，过户前被告将此定金打入资金监管账户；首付款11万元原告于过户前打入资金监管账户，剩余46万元向银行申请按揭，放款期限以贷款银行规定为准；房屋交付日期为2017年9月30日；过户时间约定为被告拿到房产证原件交予居间方查看后且原告审贷通过银行成功放款后15个工作日内；合同第六条违约责任约定：6.1本合同签署后，若甲、乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金13万元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等。6.2本合同签署后，若甲方未能按约将该房屋交付乙方，或由于甲方的原因未能按约办理产权转移手续，视为甲方违约，按照逾期时间，分别以下列方式处理（不作累加）：6.2.1逾期在三十日之内，甲方应向乙方每日支付房价款万分之五的滞纳金，于实际交房或办理产权转移手续当日支付，合同继续履行。6.2.2逾期超过三十日，则乙方有权主张解除本合同。乙方主张解除本合同的，甲方应在接到乙方解约通知之日起七日内，退付乙方已付购房款，同时向乙方支付违约金；乙方不主张解除合同的，甲方应继续履行本合同，同时向乙方支付违约金，按房价款每日万分之五计算至房屋交付或房屋产权转移手续完成之日。第八条其他约定：8.1甲方应在2017年12月31日前向银行提交提前还款申请，办理撤押手续。合同还约定双方其他权利义务，原、被告均在合同落款处签名。合同签订后，原告即按合同约定向被告支付定金10万元，被告向原告出具收条一份。后被告房屋产权登记证下来后，被告没有按照约定为原告办理过户手续，双方因此发生争议，协商未果，原告遂诉至本院，酿成诉讼。诉讼中，原告称其本案中仅处理与被告之间的房屋买卖关系。被告提出反诉，双方请求如上所述。经本院核实，原告称剩余购房款其愿意一次性支付被告。另查明，诉讼前，原告申请保全被告财产100万元，提供担保并支付保全费5000元，本院对涉案房屋予以保全。原告高荣户籍地在江苏省沛县XX镇XX庙XX号，其妻子李勇户籍地在西安市未央区XX路XX号。庭审调解，因双方争议较大未果。上述事实，有《西安市存量房买卖合同》、定金收条、代收款收据、聊天记录、结婚证、户籍卡，以及庭审笔录，当事人陈述等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的西安市存量房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律规定，该合同有效。西安市住房政策对户籍的限制以家庭为单位，原告妻子李勇户籍在西安市区域内，原告购买房屋不违反限购政策规定。被告称其对合同内容有重大误解，要求撤销合同，其并未提供证据证明存在重大误解的情形，本院不予采信。被告还称履行该合同对其显失公平，虽然合同签订后西安市房屋价格存在上涨情形，但被告签订合同时，房屋价格并不存在显失公平的情形，故对被告该意见，本院不予采纳。故被告要求撤销合同的反诉请求，本院不予支持。原告按照合同约定向被告支付了定金，被告应当按合同约定继续履行合同义务。故原告要求被告履行过户义务的请求，本院予以支持。虽然合同约定首付款11万元，剩余46万元为按揭支付，现原告自愿一次性向被告支付剩余购房款57万元，虽然与双方合同约定不同，但是并不违反法律规定，亦不损害被告利益，本院予以支持。双方合同约定被告违约，原告不解除合同的，被告除继续履行合同外，还应向原告支付违约金，按房价款每日万分之五计算至房屋交付或房屋产权转移手续完成之日，故原告主张被告自2018年6月11日起支付违约金，应当予以支持，但因合同约定的违约金过高，本院酌情调整至每日万分之1，支付至办理房屋产权过户手续之日。原告主张被告支付保全费5000元，应当予以支持。因被告支付原告违约金已足以弥补原告的损失，原告主张被告承担律师费、保全担保费，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告高荣与被告张延梅于2017年8月28日签订的《西安市存量房买卖合同》有效。二、被告张延梅于本判决生效之日起十五日内协助原告高荣办理西安市未央区XX路XX小区XX幢XX单元XX室的房屋的过户手续；同期内，原告高荣支付被告张延梅购房款56.5万元。三、被告张延梅自2018年6月11日起每日按67元支付原告高荣违约金至办理上述房屋过户手续之日。（原告高荣在支付上述购房款时予以扣除）。四、驳回原告高荣其余诉讼请求。五、驳回被告张延梅的反诉请求。案件受理费9533元，原告已预交，由被告张延梅承担，原告于履行本判决上述付款义务时予以扣除。反诉费5250元，被告张延梅已预交，由被告张延梅自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长     王  蔚人民陪审员     孙小利人民陪审员     李新平二〇一九年四月三日书  记  员     王  雪