福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初8168号 原告：福建怡安物业管理有限公司，住所地:福州市鼓楼区。 法定代理人：江品清。 委托诉讼代理人：许衍树，福建天人和律师事务所律师。 被告：王武，男，汉族，1966年9月29日出生，住福建省福州市鼓楼区。 被告：方林珍，女，汉族，1968年8月9日，住福建省福州市鼓楼区。 原告福建怡安物业管理有限公司（以下简称“怡安物业公司”）与被告王武、方林珍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告福建怡安物业管理有限公司的委托诉讼代理人许衍树,被告王武、方林珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 怡安物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令王武、方林珍向怡安物业公司支付物业服务费25648.056元（自2015年10月1日起暂算至2018年6月30日，最后算至付清为止），并按日0.03%的标准计算滞纳金14427元（自2008年1月1日起暂算至2018年6月30日，最后算至付清为止）；二、请求判令王武、方林珍向原告支付公摊费5011元（自2008年1月1日暂算至2018年6月30日，最后算至付清为止）；三、请求判令王武、方林珍承担本案的全部诉讼费用。 事实和理由：怡安物业公司与紫荆花园的开发商福建华利房地产有限公司于2005年9月30日签订《物业管理委托合同》，约定由怡安物业公司为福州市鼓楼区树汤路紫荆花园项目提供前期物业服务。根据该合同约定，紫荆花园物业管理服务费收费标准为住宅房屋每月每平方米1.5元，商业性房屋每月每平方米3元。合同约定业主或者物业使用人逾期交纳物业管理费的，应从逾期之日起按应交管理费的0.03%按日交纳滞纳金，该合同签订后怡安物业公司如约为紫荆花园提供物业服务并服务至今。 王武、方林珍于2006年5月17日办理紫荆花园房屋交接手续并入住，自此接受怡安物业公司为其提供的物业服务，但王武、方林珍拒绝向怡安物业公司缴纳物业服务费，自2008年1月1日至2018年6月30日其共拖欠物业服务费25648.056元。按照《物业管理委托合同》的约定，王武、方林珍逾期交纳物业管理服务费的还应支付滞纳金。同时，其还一直拖欠自2008年9月1日至2018年6月30日的公摊费5011元。 王武、方林珍拒不履行合同义务，无奈怡安物业公司诉至人民法院，请求人民法院依法查清事实，判允怡安物业公司诉请，维护怡安物业公司的合法权益。 王武、方林珍辩称，一、怡安物业公司提供的服务严重违反法律规定、合同约定，侵吞小区全体业主共有收入，业主可基于先履行抗辩权不交物业费。怡安物业公司擅自利用小区地面公共道路、绿地以及地下人防工程等共有产权改造成的停车位来收取停车费，长期恶意侵吞全体业主的共有收入，数额巨大。小区全体业主对此怨声载道，多次表达不满，并要求怡安物业公司公示上述共有产权的收入明细，但怡安物业公司置之不理，继续公然侵害业主的合法权益！鉴于怡安物业公司擅自改造、处分小区共有产权并侵吞收入的行为，严重违反法律规定及合同约定，亦违背了物业服务中优先保证服务质量，后收取物业费的一般原则，答辩人因此依法行使先履行抗辩权，拒绝支付相关物业费用，属合情合法。 二、即便答辩人应缴纳物业费用，依照相关法律规定，怡安物业公司侵吞的公共收入可抵扣部分物业费用，应予适当调整。根据《福建省物业管理条例》规定，物业服务企业利用物业管理区域内属于业主共用部位、公用设备所产生的公共收益归全体业主所有。物业服务企业只能收取经营管理费用，且费用支出不得超过公共收益的30%，其余部分应存入业主大会或业主委员会专用账户，至少每季度公布一次收益的收入及使用情况。经业主大会决定，公共收益可用于抵扣业主的物业管理费用及业主大会决定的其他事项支出。因此，怡安物业公司所收取的十几年的公共收入（公共道路、地下人防工程等共有部分改造成的停车位收入）可折抵部分物业费用。 三、怡安物业公司从未在物业管理区域内的醒目位置公示物业服务内容、标准等项目；亦未公示小区共有设备公摊费用的计价标准；违背了物业服务的基本义务，诉请金额无合理依据。依照《福建省物业管理条例》第四十条、《福州市物业管理若干规定》第二十二条均规定，物业服务企业的基本义务包括：在物业管理区域内的显著位置公布物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项；每月在物业管理区域内的显著位置公布公用设施设备费用分摊等物业服务代收代支情况。但实际情况为自2005年怡安物业公司提供物业服务以后，从未在小区显著位置公示有关服务内容、收费项目等明细内容以及共有设备公摊费用的计价标准，王武、方林珍以及其他业主多次要求怡安物业公司公示以上内容，但怡安物业公司以多种理由搪塞拖延，直至今日起诉，都未能提交相关证据。也即，怡安物业公司自始都未能履行物业服务的基本公示义务，其服务质量存在严重瑕疵！ 四、王武、方林珍无需缴纳“滞纳金”。所谓“滞纳金”，是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法。滞纳金具有法定性，其特点是由国家法律、法规明确规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立，因此怡安物业公司无权设立、收取滞纳金；2、即便怡安物业公司有权收取滞纳金，但《物业管理委托合同》第六章多条均表述为：乙方……向业主或物业使用人收取物业费，即物业费须物业公司催收，而不是业主主动缴纳，事实上，怡安物业公司并未向王武、方林珍收取物业费，也未有任何信函、通知答辩人缴纳物业费，因此王武、方林珍无需缴纳滞纳金。 五、部分物业费、公摊费以及滞纳金已过诉讼时效。依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》规定：2017年10月1日诉讼时效期限届满的，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期限届满的，人民法院不予支持。故2015年10月1日前的物业费、公摊费以及滞纳金诉讼时效期间届满，该部分的物业费、公摊费以及滞纳金诉讼时效期间届满，该部分的物业费、公摊费以及滞纳金诉请应予驳回。 六、怡安物业公司属福建华利房地产有限公司旗下公司。依福州市鼓楼区人民法院（2009）鼓民初字2358号民事判决书，截止2018年10月31日，福建华利房地产有限公司尚欠王武、方林珍房产面积差价款（17104.56元）、逾期办理房地产权属证书违约金（56157.05元）、诉讼费（1632元）、延迟履行期间的债务利息（66056.16元）等共计140949.77元债务。此前，福建华利房地产有限公司欲与王武、方林珍和解，拟以所谓的王武、方林珍应交纳物业费用抵扣福建华利房地产有限公司应向王武、方林珍支付的部分债务（后因双方在债务具体数额方面不能达成一致未和解），说明福建华利房地产有限公司与怡安物业公司向王武、方林珍支付其所欠王武、方林珍140949.77元债务之前，怡安物业公司不应要求王武、方林珍支付所谓的王武、方林珍应缴纳物业费及滞纳金。 综上所述，王武、方林珍请求法院驳回怡安物业公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及庭审中确认的证据，本院对当事人无异议的事实确认如下： 2004年5月20日，福建华利房地产有限公司与王武、方林珍签订《商品房买卖合同》，商品房预售许可证号为（2003）榕房许字第××号。坐落于鼓楼区房屋现登记于王武、方林珍名下，规划用途为住宅，建筑面积169.63平方米。 2005年9月30日，福建华利房地产有限公司（甲方）与怡安物业公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，甲方将紫荆花园委托于乙方实行物业管理。委托管理期限为十年，自2005年10月1日起至2015年9月30日止。合同第二十条第8款约定，怡安物业公司每6个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目，负责水电费分摊公布。合同第二十二条约定，物业服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之三交纳滞纳金。合同第二十五条约定，高层楼房电梯运行电费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取；高层楼房楼道照明费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取。公共设施水电费，由乙方向业主或物业使用人收取。合同第二十六条约定，房屋的共有部分、公用设施、设备、公共场地的维修、养护费用的小修、养护费用由怡安物业公司承担，大中修费用由产权人承担，更新费用，由产权人承担。 2005年12月31日，怡安物业公司向王武、方林珍出具《紫荆花园楼宇交接单》，载明：王武、方林珍所购买的紫荆花园2号楼19单元1704号房，怡安物业公司受华利房地产开发有限公司的委托，为王武、方林珍办理交接手续。2006年6月7日，交楼手续已办理完毕。 2006年8月2日，福州市物价局作出榕价房[2006]25号文件《关于核定“紫荆花园”物业管理服务收费标准的通知》，核定紫荆花园综合管理服务费基准价格为：带电梯住宅按每月每平方米1.2元计算。 怡安物业公司与广州奥的斯电梯有限公司签订《电/扶梯维修保养合同》，合同第一条约定，奥的斯为客户提供维护保养的期限于2013年4月1日起至2014年3月31日止。本服务期限将在每一个到期日自动顺延一年，除非合同一方于每一个服务期限届满的二个月前以书面形式告知另一方不同意顺延。本合同只有在服务期限终止后（包括顺延）才终止。 怡安物业公司缴纳2018年5月1日至2018年7月31日电梯维保费15000元；怡安物业公司缴纳2018年8月份电费135512.32元；2018年8月30日，怡安物业公司缴纳电梯类检验收费8220元。 本院认为，一、怡安物业公司与福建华利房地产有限公司签订的《物业管理委托合同》未违反法律法规，合法有效，怡安物业公司及紫荆花园业主均应全面履行合同，王武、方林珍实际接受了怡安物业公司的服务，应及时缴纳物业服务费，否则侵害了怡安物业公司及其他正常缴纳物业费业主的权益。另外，根据相关法律规定，王武、方林珍如果认为怡安物业公司不履行合同约定的或法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，其可以请求怡安物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但王武、方林珍以此为由拒绝支付物业费，没有法律依据。庭审中怡安物业公司提交计算明细，暂计至2019年1月2日，王武、方林珍已拖欠39个月物业费，按产权登记面积169.63平方米，每平方米1.2元/月计算，故怡安物业公司请求王武、方林珍支付拖欠的物业费7938.68元（计算方式：169.63平方米1.2元39月=7938.68元），本院予以支持。 二、关于滞纳金，实为双方就迟延履行违约行为所约定的违约金，但从王武、方林珍提供的证据来看，怡安物业公司的物业管理服务存在一定的瑕疵，违反了《物业管理委托合同》第二十条第8款、第9款的约定，故对于怡安物业公司要求王武、方林珍依据双方约定支付滞纳金的诉请，本院不予支持。对于王武、方林珍提出，怡安物业公司擅自利用小区地面公共道路、绿地以及地下人防工程等共有产权改造成的停车位来收取停车费，认为怡安物业公司侵占的公共收益应用于抵扣物业管理费用或返还给全体业主，应另案处理。 三、关于怡安物业公司主张支付公摊费的问题。虽然合同第二十五条约定，公共设施水电费，由怡安物业公司向业主或物业使用人收取。但怡安物业公司提供的证据不足以证明其缴纳的水电公摊费用数额及王武、方林珍应当缴纳的公摊水电费用计算依据，故怡安物业公司该项主张，本院不予支持。 四、王武、方林珍请求将福建华利房地产有限公司拖欠其的房产面积差价款，逾期办理房地产权属证书违约金等债务抵扣拖欠的物业费，该请求有违债的相对性原理，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条、第四十九条、第六十三条的规定，判决如下： 一、王武、方林珍自本判决生效之日起十日内向福建怡安物业管理有限公司支付拖欠的物业服务费7938.68元（自2015年10月1日起暂算至2019年1月2日，此后物业服务费按合同约定计算）； 二、驳回福建怡安物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费927元，由王武、方林珍承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  梁旭丹 审判员  林心恩 审判员  林晓霞 二〇一九年四月二十八日 书记员  叶 炜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十九条物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。 业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。 第五十条业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。 因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。 业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。 第六十三条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用： （一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； （二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； （三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。 个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。