广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终108号 上诉人（原审被告）：李业武，男，汉族，1979年8月18日生，户籍所在地：浦北县，住浦北县。 委托诉讼代理人：吴文渊，广西越洲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广西浦北旭日房地产开发有限责任公司。住所：广西壮族自治区浦北县小江镇越兴街金浦华苑10号楼一层商铺。统一社会信用代码：91450722699885542Y。 法定代表人：韦可兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周衡，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：容学材，广西桂展律师事务所律师。 上诉人李业武因与被上诉人广西浦北旭日房地产开发有限责任公司（以下简称旭日公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浦北县人民法院（2018）桂0722民初1558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月30日立案受理后，依法组成合议庭，并于2019年3月13日公开开庭进行了审理。上诉人李业武及其委托诉讼代理人吴文渊、被上诉人旭日公司的委托诉讼代理人容学材、周衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李业武上诉请求：撤销浦北县人民法院（2018）桂0722民初1558号民事判决第一项，并驳回被上诉人关于解除与上诉人双方于2015年4月26日签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求。上诉人李业武在二审庭审中当庭明确其上诉请求为：撤销浦北县人民法院（2018）桂0722民初1558号民事判决第一项、第四项，并驳回被上诉人关于解除与上诉人双方于2015年4月26日签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求。事实与理由：被上诉人没有提供任何证据证明其已经向上诉人发出过要求在一定期限内支付尚欠房屋租金的催告，但一审法院仍适用《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条判决解除上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》。所以，一审判决有故意偏袒被上诉人通过不履行法定义务而谋取上诉人利益（被上诉人租赁给上诉人的房屋是毛坯房，租赁期间上诉人进行了墙体、天花、地板装修及水电安装，且周边商机已形成）的嫌疑，也带来社会不稳定的因素（被上诉人还同时起诉了20多个类似上诉人的商家）。 被上诉人旭日公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律和处理正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：本案中，自双方签订租赁合同后，被上诉人将租赁物交付上诉人李业武使用至今，但自2016年7月1日起上诉人就一直拖欠租金至今。上诉人欠租金期间，被上诉人多次向上诉人发出《商铺租赁及经营管理缴费通知书》，要求上诉人在限期支付逾期房屋租赁款及经营管理费，上诉人没有任何正当理由前提下仍不履行，且被上诉人均能提供催缴的证据予以证实。根据双方签订的《金浦花园商业巷商铺租赁合同》第十一项关于违约责任及解除、终止合同的规定，欠交租金逾期一个月，甲方（旭日公司）有权解除本合同；且《中华人民共和国合同法》第二百二十七条也明确规定了，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。上诉人的行为已经构成根本性违约，被上诉人请求解除合同有事实和法律依据。一审判决正确，上诉人指责一审判决有故意偏袒被上诉人一方的嫌疑实属无理取闹，更无证据支撑。 被上诉人旭日公司向一审法院起诉请求：1.请求判决解除原、被告双方于2015年4月26日签订的商铺租赁合同，被告立即迁出铺面，将铺面归还给原告；2.判决被告一次性支付尚欠房屋租金17904元。（计算公式=746元/月×24个月，暂从2016年7月1日计至2018年6月30日止）。同时，自2018年1月1日起至实际清退撤场之日的经营管理费另计。3.请求依法判令被告一次性支付所欠租金的违约金4098.42元(按月息2%计算）。4.请求判决被告向旭日公司支付拖欠在租赁期间的水电费等（水费：123.2元，2017年11月至2018年4月；电费:693元，2017年11月至2018年4月）。5.请求依法判令本案的诉讼费由被告承担。 一审法院经审理查明，2015年4月26日，李业武与旭日公司签订了《商铺租赁合同》，双方约定李业武租赁旭日公司位于浦北县商铺，面积74.56平方米，租期为2015年5月1日至2020年4月30日，2015年5月1日至2015年11月31日期间每月租金320元、2015年12月1日起至2018年4月30日期间每月租金746元、2018年5月1日起至2019年4月30日期间每月租金783元、2019年5月1日起至2020年4月30日期间每月租金822元，租赁保证金2500元由李业武在合同签订时向旭日公司缴交。所有的物业管理费用及使用时产生的相关费用（包括但不限于物业管理费、垃圾费、水电费、公摊水电费等），由李业武按规定向物业管理公司及其他相关单位缴纳。租金交付方式为每三个月支付一次，每次租金要提前15天交付（即先交租金后使用）。2015年5月1日起至2018年4月30日租金支付方式：第一次租金2238元，租金使用期2015年5月1日起至2015年11月30日，在2015年4月8日交清；第二次租金2238元，租金使用期2015年12月1日起至2016年2月29日，在2015年11月15日交清；以次类推。2018年5月1日起至2019年4月30日租金支付方式：第一次租金2349元，租金使用期2018年5月1日起至2018年7月31日，在2018年4月15日交清；以次类推。2019年5月1日起至2020年4月30日租金支付方式：第一次租金2466元，租金使用期2019年5月1日起至2019年7月31日，在2019年4月15日交清；以次类推。本案旭日公司请求李业武支付从2016年7月1日至2018年6月30日的租金按每月746元计算。李业武实际欠费情况如下：1.从2016年7月1日至2016年8月30日实际欠费为:746元×2个月=1492元，约定缴费时间为：2016年5月15日，逾期之日为:2016年5月16日；2.从2016年9月1日至2016年11月30日实际欠费为:746元×3个月=2238元，约定缴费时间为：2016年8月15日，逾期之日为:2016年8月16日；3.从2017年12月1日至2017年2月28日实际欠费为:746元×3个月=2238元，约定缴费时间为：2017年11月15日，逾期之日为:2017年11月16日；4.从2017年3月1日至2017年5月31日实际欠费为:746元×3个月=2238元，约定缴费时间为：2017年2月15日，逾期之日为:2017年2月16日；5.从2017年6月1日至2017年8月31日实际欠费为:746元×3个月=2238元，约定缴费时间为：2017年5月15日，逾期之日为:2017年5月16日；6.从2017年9月1日至2017年11月30日实际欠费为:746元×3个月=2238元，约定缴费时间为：2017年8月15日，逾期之日为:2017年8月16日；7.从2017年12月1日至2018年2月28日实际欠费为:746元×3个月=2238元，约定缴费时间为：2017年11月15日，逾期之日为:2017年11月16日；8.从2018年3月1日至2018年4月30日实际欠费为:746元×2个月=1492元；约定缴费时间为：2017年2月15日，逾期之日为:2017年2月16日；9.从2018年5月1日至2018年6月30日实际欠费：746元×2个月=1492元，约定缴费时间为：2018年4月15日，逾期之日为:2018年4月16日。同时双方约定若李业武欠交租金及欠交租赁相关费用逾期超过一个月，旭日公司有权解除合同，追收欠缴租金，并没收租赁保证金。合同签订后旭日公司即交付了租赁商铺，李业武入驻经营后交租金至2016年6月30日，经旭日公司核算从2016年7月1日起至2018年6月30日李业武拖欠旭日公司租金17904元。 一审法院经审理认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。旭日公司与李业武签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规，该院依法予以确认。合同签订后，旭日公司如期向李业武交付了租赁房屋，但李业武从2016年7月1日起至今拖欠旭日公司租金达17904元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”；第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”在本案中，旭日公司与李业武签订的《房屋租赁合同》中约定，若李业武欠交租金及欠交租赁相关费用逾期超过一个月，旭日公司有权解除合同，追收欠缴租金，并没收租赁保证金。因此，旭日公司请求解除与李业武签订的商铺租赁合同及支付尚欠租金17904元，该院予以支持。违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”。第一百一十二条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”。旭日公司要求李业武支付违约金，该院予以支持。但由于双方对违约金的计算没有明确的约定，旭日公司要求按月2%计算违约金，该院依法予以进行调整，违约金的计算应以实际欠费数额从逾期之日起按银行同期贷款利率分段计算。对水电费问题，由于双方没有约定水电费由旭日公司收取。因此，旭日公司请求李业武支付拖欠在租赁期间的水电费，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、广西浦北旭日房地产开发有限责任公司与李业武于2015年4月26日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、李业武于本判决生效后十日内向广西浦北旭日房地产开发有限责任公司支付租金人民币17904元（从2016年7月1日计至2018年6月30日，以后另计）；三、李业武于本判决生效后十日内向广西浦北旭日房地产开发有限责任公司支付违约金（计算方法：1、以1492元为基数从2016年5月16日起按银行同期贷款利率计至付清租金之日止；2、以2238元为基数从2016年8月16日起按银行同期贷款利率计至付清租金之日止；3、以2238元为基数从2016年11月16日起按银行同期贷款利率计至付清租金之日止；4、以2238元为基数从2017年2月16日起按银行同期贷款利率计至付清租金之日止；5、以2238元为基数从2017年5月16日起按银行同期贷款利率计至付清租金之日止；6、以2238元为基数从2017年8月16日起按银行同期贷款利率计至付清租金之日止；7、以2238元为基数从2017年11月16日起按银行同期贷款利率计至付清租金之日止；8、以1492元为基数从2018年2月16日起按银行同期贷款利率计至付清租金之日止；9、以1492元为基数从2018年4月16日起按银行同期贷款利率计至付清租金之日止。）；四、李业武于本判决生效后三十日内向广西浦北旭日房地产开发有限责任公司返还租赁房屋（浦北县商铺）；五、驳回广西浦北旭日房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费350元，减半收取计175元，由李业武负担。 上诉人李业武、被上诉人旭日公司在二审期间均未向本院提交新证据，并且对一审查明的事实均无异议。 一审审理查明的事实，与二审审理查明的一致，本院予以确认。 根据双方当事人的诉辩意见，确认本案争议焦点为：涉案合同是否符合解除的法定条件。 本院认为，上诉人与被上诉人于2015年4月26日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方当事人均应受合同条款的约束。该合同第十一条第一款明确约定，若乙方（上诉人李业武）欠交租金及欠交租赁相关费用逾期超过一个月，甲方（被上诉人旭日公司）有权解除本合同，追收欠缴租金，并没收租赁保证金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本院认为，上诉人自2016年7月1日起拖欠租金至今，构成根本违约，被上诉人向法院起诉请求解除双方于2015年4月26日签订的《商铺租赁合同》，符合合同约定和法律规定，应予支持。一审判决解除合同，并无不当，应予维持。 综上所述，上诉人李业武的上诉请求不成立，应不予支持。一审认定事实清楚，适用法律和处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费350元，由上诉人李业武负担。 本判决为终审判决。 审判长  叶枝仁 审判员  赵斯婷 审判员  李彦君 二〇一九年四月二十六日 书记员  韦光波