上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初28844号原告(反诉被告)：谷青范，男，1974年4月21日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：赵苏毅,上海嘉钰律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯丹丹,上海嘉钰律师事务所律师。被告(反诉原告)：赵上华，男，1982年2月28日出生，汉族，住四川省。原告谷青范与被告赵上华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案。本案诉讼期间，赵上华提出反诉，本院经审查认为符合反诉受理条件，遂予以受理并与本诉合并审理。后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告谷青范的委托诉讼代理人赵苏毅、被告赵上华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谷青范向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2018年5月31日解除；2.判令被告返还房屋,并支付自2018年5月31日起至实际搬离日止的房屋占用费,每日按日租金一倍的标准支付；3.判令被告支付解除合同违约金人民币(币种下同)2万元；4.判令被告支付逾期违约金89天*150元/天=13,350元(2月、3月租金逾期35天，5月租金逾期54天，合计逾期89天)；5.判令被告恢复房屋原状。诉讼过程中，原告撤回要求被告返还房屋的诉讼请求。事实和理由：2017年10月23日,原、被告签订《房屋租赁合同》,被告承租原告所有的上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX室房屋,月租金1万元,每三个月为一期支付,先付后用,被告应于每期首月的7日前支付当期租金。但被告并未按约支付租金,原告多次要求被告按约履行,但被告置之不理。截至2018年5月30日,被告拖欠第二期租金2万元,逾期超过53天。无奈之下,原告向被告发出律师函,解除双方之间的租赁合同,并承担违约责任。被告收到律师函后,于2018年5月31日转账给原告3万元,仅支付了逾期付款违约金及5月份的房屋租金,第二期租金仍未足额支付。2018年6月13日,原告再次发函,重申租赁合同于2018年5月30日解除,要求被告腾退房屋,被告至今没有任何回复。原告认为，依据原告与被告签订的《房屋租赁合同》第四款规定,以及《中华人民共和国合同法》第227条规定,被告已构成违约。原告为维护自身权益，故提起本案诉讼要求判如所请。被告赵上华辩称，同意合同解除，但原告应当赔偿被告的装修损失。被告的店已经不经营,因为原告在5月就已经提出解除合同，被告在5月就搬走，不再经营，故同意5月解除合同。但是在原告解除合同提出诉讼期间，被告仍旧支付了租金，不欠原告租金。1.原告计算房租方式不对，合同签订时原告并不在场，当时中介为方便计算租金，合同签订5年，但是说好合同履行的第一季度，租金是付一免二，两个月是装修的免租期，只需付一个月的租金。2.被告房租交到12月份，原告起诉后一个月被告就不使用该房屋。两套店面在装修打通，打通了两间房屋中的隔墙。另一套房屋正常交房租的。3.违约金计算标准过高，要求按照利息标准计算。同时原告也存在责任，其告知的支付账户错误，被告才没能付款。4.被告同意恢复房屋原状，把打通的隔墙恢复。同时，赵上华向本院提出如下反诉诉讼请求：1.判令反诉被告赔偿房屋装修损失19万元、房租损失16万元，总计35万元。装修损失(材料、人工费用)系反诉原告租用反诉被告店面123号，同时租用案外人的125号店面共同使用做美容理发店，由于现在反诉被告要求解除合同，反诉原告对两间店面的装修无法再利用，故要求反诉被告赔偿损失19万元。房租损失16万元，另外一套125号店面现在租赁，目前空关，无法正常使用，反诉原告支付给出租方的房屋10万元应当作为损失，同时从反诉被告向反诉原告发出律师函之日起，支付的房租6万元应当返还反诉原告。2.判令反诉被告返还押金1万元。针对反诉，谷青范辩称，1.房租损失16万元没有法律依据。125号店铺租金与本案无关，谷青范无需返还。6万元的房租，赵上华实际占有至2019年3月，其共转账11万元，包含押金。装修损失，赵上华自认经营不善，所以拖欠谷青范房租，承认逾期支付房租的事实，是赵上华存在违约行为，装修损失应由被告自行承担。2.谷青范同意返还押金，要求抵扣。本院经审理认定事实如下：位于上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权系谷青范、吕艳红所有。2017年10月23日，原告谷青范与被告赵上华签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方。租赁期限5年，自2018年1月1日起至2023年12月31日止。每月租金1万元，租金按3个月为一期支付，第一期租金乙方应于2018年1月31日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的7日前。如乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方应按日租金的1倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过20日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止该合同，乙方须按合同第九条承担违约责任。乙方应在该合同签订后当日内，自行或通过居间方向甲方支付定金1万。待乙方向甲方支付租赁保证金同时，已支付的定金即转为租赁保证金。租赁期内，水费、电费、煤气费、电话费、电视收视费、网络等房屋使用费由乙方承担，物业管理费由甲方承担。乙方应按该合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过二个月的，甲方有权单方面解除该合同，并依据该合同第九条追究乙方违约责任。第九条约定：如任何一方未按该合同约定履行，该合同另有特别约定相关责任的，从其约定；该合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除该合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的双倍。若乙方违约，且乙方已经按合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按该条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。第十三条约定，免租期两个月；租约为5年，第一年、第二年租金不变，第三年递增5%，第四年递增5%，第五年递增5%；合同到期后，租客享有优先续约权，租金根据当时的市场行情来定；合同到期前，租客需把隔墙恢复，恢复原来模样。上述合同签订后，谷青范将涉案房屋交付赵上华使用。2018年5月30日，谷青范委托律师向赵上华发送《律师函》，明确表示双方签订的《房屋租赁合同》于该函件寄出之日解除，要求赵上华于收到函件5日内将拖欠的租金补足，并要求其于10日内腾退房屋、恢复房屋原状，逾期将按日租金的双倍收取房屋占有使用费。次日，赵上华签收该函件。2018年6月13日，谷青范委托律师向赵上华发送《律师函》，认为被告于2018年5月31日支付的3万元，系支付逾期付款违约金18,000元(从2018年4月7日起计算至2018年5月31日)及5月的房屋租金10,000元，合计2.8万元，余2,000元冲抵2018年第二期租金中6月份租金。被告收到本律师函起三日内补足2018年6月租金8,000元，并于2018年7月7日前足额支付第三期租金3万元(2018年7月、8月、9月)，之后每期租金仍按照原租赁合同约定按期、足额支付，并且如逾期支付租金超过十日的，委托人有权解除合同。如未能满足以上条件，则仍坚持2018年5月30日解除双方签订的房屋租赁合同，并要求赵上华腾退房屋、恢复房屋原状并支付房屋占有期间的使用费。赵上华于同年6月14日签收该函件。另查明，2017年10月23日，赵上华通过中介向谷青范支付2万元,其中1万元为押金，1万元为首期租金；2018年3月7日，赵上华向谷青范支付3万元；2018年5月31日，赵上华向谷青范支付3万元；2018年7月8日，赵上华向谷青范支付3万元。以上事实，由谷青范提供的房屋租赁合同、转账凭证、不动产权证书、律师函及送达凭证、证明，赵上华提交的证明、房屋租赁合同及双方当事人当庭陈述并均经庭审质证所证实。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未悖法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方应按合同约定履行。根据合同约定，免租期2个月，租金3月一付，第一期租金乙方应于2018年1月31日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的7日前。被告亦认可2017年11月、12月为免租期，故被告应缴纳的租金起算日为合同约定的2018年1月1日起。本案中，双方确认2017年10月23日支付的2万元中1万元为首期租金，1万元为押金，至2018年5月30日原告发出《律师函》要求解除合同时止，被告未能按约及时支付原告租金，尚欠原告第一、二季度租金2万元，已逾期超两个月，原告有权依据合同行使解除权。2018年5月31日，被告支付3万元。虽然该3万元可将之前未支付的租金部分弥补，但在原告于2018年6月13日发函后至第三期应缴租金日2018年7月7日前，被告仍未足额支付第三期租金，未能满足原告宽限被告可继续履行合同的全部条件，故原告仍有权坚持行使解除权，要求合同于2018年5月31日解除。诉讼中，被告亦同意于该日解除合同，故原告主张双方签订的合同于2018年5月31日解除，本院予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。上述合同解除后，被告理应将房屋交还于原告，其认为房屋已交还于原告也缺乏证据证明，故应按双方确认的2019年3月10日确定为房屋返还之日，被告应支付自合同解除之日起至房屋实际交还之日止，参照租金标准计算的房屋占有使用费83,288元。被告已向原告支付10万元，扣除被告应支付的2018年1月至6月的租金6万元，剩余4万元，应在房屋占有使用费中予以抵扣，故其尚需向原告支付房屋占有使用费43,288元。被告将房屋隔墙打通，现其同意将房屋隔墙恢复原状，故原告主张要求被告将打通的隔墙恢复原状的请求，本院予以准许。被告拖欠租金，经原告催告后，仍未完全履行付款义务，构成违约，其应当按合同约定承担相应的违约责任，原告主张要求被告支付合同违约金2万元，本院予以支持。考虑到被告拖欠小部分租金的事实，本院根据被告的违约行为确定的被告承担的违约性质的相关费用，与被告应承担的违约责任大体相当，也能弥补原告的损失，故对原告针对同一违约再向被告主张逾期付款违约金的请求，本院不予支持。审理中，原告撤回要求被告返还房屋的请求，未悖法律规定，本院予以准许。关于反诉部分，赵上华主张返还押金10,000元，谷青范予以同意，对此项反诉请求，本院予以支持。因赵上华违约在先，且经本院释明其主张的装修损失可通过相关有资质的鉴定机构进行评估并告知法律后果后，赵上华仍坚持不申请评估要求法院酌定，考虑到双方签订的合同履行期限至2023年底止，实际履行期限较短，确实存在一定的装修损失，故本院从平衡角度出发，酌情确定应由原告补偿被告装修损失以2万元计。赵上华其余反诉诉讼请求，尚无充分的证据予以证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)谷青范与被告(反诉原告)赵上华于2017年10月23日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月31日解除；二、被告(反诉原告)赵上华于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)谷青范自2018年6月1日起至2019年3月10日止剩余的房屋使用费43,288元；三、被告(反诉原告)赵上华于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)谷青范违约金20,000元；四、被告(反诉原告)赵上华于本判决生效之日起二十日内将上海市闵行区新龙路XXX弄XXX号XXX室房屋内隔墙恢复原状；五、原告(反诉被告)谷青范于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)赵上华押金人民币10,000元；六、原告(反诉被告)谷青范于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)赵上华房屋装修补偿款20,000元；七、驳回原告(反诉被告)谷青范的其他诉讼请求；八、驳回被告(反诉原告)赵上华的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费275元，由被告(反诉原告)赵上华负担。反诉案件受理费3,575元，由原告(反诉被告)谷青范负担150元，被告(反诉原告)赵上华负担3,425元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 李 珺人民陪审员 仇 萍人民陪审员 方娇娇二〇一九年四月十八日书 记 员 潘逸灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。