上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初81448号之一原告：刘凯，男，1975年2月5日出生，汉族，户籍地湖北省黄冈市。被告：上海陆家嘴(集团)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李晋昭，执行董事。委托诉讼代理人：张尧，上海虹桥正瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凯，上海虹桥正瀚律师事务所律师。原告刘凯与被告上海陆家嘴(集团)有限公司(以下简称陆家嘴集团)财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年1月8日公开开庭进行了审理。原告刘凯，被告陆家嘴集团的委托诉讼代理人张尧、王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘凯向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告因无法购买上海市浦东新区御水路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)所产生的房价差额损失人民币672万元(以下币种同)；2、请求判令被告根据实际补偿原告交通费10万元、搬家和室内装修费用20万元、税费约20万元(原告另行购置与系争房屋类似房屋所产生的税费)、违约费用50万，共计损失费用100万元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：经被告陆家嘴集团授权，嘉兴世好物业管理服务有限公司上海分公司(以下简称世好公司)对其管理的上海市浦东新区御水路199弄小区房屋进行对外租售，原告于2012年4月18日与世好公司就系争房屋签订了定房型、定居住、定向性的“以租待买”的2年租房合同(世好公司称因被告房产手续没有办理齐全，暂时不能进行房产手续和过户，故签订协议等待被告的房产手续办理完备后再配合原告交易和过户)。合同明确表明：承租方在此房产上市交易的同等条件下有优先购买权。上述租赁合同是经被告同意，授权世好公司与原告签订。物业收费的期限暂定自2012年5月1日到2014年4月30日，原告于当日先付房产交易的订金(房屋押金)1,780元和物业管理费5,100元。世好公司于当日出具了租房合同和收费发票，在合同和发票原件上明确表明“房产上市交易，承租方有优先购买房产权”的购房要求。2012年4月18日，世好公司配合原告挑选取得了系争房屋的房门钥匙，此举表明原告固定居住并定向性购买系争房屋，待被告房产手续齐备能够进行房产交易时，原告再根据通知正式办理购房手续。当时同期有几户同样入户的购买人也存在类似情况。2012年6月中旬，被告作为开发商，与承建商万科房地产公司和拆迁还建的主管单位北蔡镇政府等单位，联合针对御水路199弄小区先居待买的150多套房产(包括系争房屋在内)，登门确认房产购买意向人并完善登记备案。验收行动联合小组工作人员也到系争房屋内对原告进行了上门登记(登记内容包括原告家庭成员姓名、工作及收入等信息)，被告工作人员现场同意并确认由原告本人购买系争房屋及不用清退腾房，现场承诺尽快配合原告办理房产手续和协商优惠价格。这说明原告居住在系争房屋是经过被告同意的，原告装修系争房屋也是得到被告认可的。原告当时已经准备现金用于全款购买系争房屋。原告全家正常居住在系争房屋内，直至2013年8月8日法院通知原告出庭参加(2013)浦民一(民)初字第20332号案件的审理。原告至此才知道被告起诉至法院要求原告腾房，但被告并未否定与原告就系争房屋交易的定向性和明确性。2012年5月1日至2014年6月3日期间，原告在系争房屋内正常居住，未收到任何被告文书否定原告对系争房屋的购房权利，因此，可以确认原、被告之间就系争房屋交易的存在。2014年6月5日至2018年7月期间，被告派出多名代表与原告见面，但被告没有正式发文明确给原告的差价补偿方案。原告认为，因被告未遵守承诺，导致原告因无法购买系争房屋而产生巨额差价损失达672万元(当时系争房屋的购买价为9,000元/平方米，现在系争房屋的购买价应为7万元/平方米)。根据相关法律规定，原告享有优先购买系争房屋的权利，故被告应赔偿原告同地段同期的房价差额672万元。房屋押金条、物业管理收费收据上的文字虽然系原告手写添加，但是经世好公司认可；且收费收据上的项目名称是物业管理费，不是租金，押金条上未载明押金性质，但手写文字说明是出售押金，且原告持钥匙入住系争房屋，故原告具有系争房屋的优先购买权。本案庭审时，原告当庭撤回了上述第二项诉讼请求。原告在审理中还提出：其经济困难，无固定经济收入来源，且因负担其父的医疗费用及子女的学费支出，无力承担本案诉讼费用，申请予以免缴本案诉讼费用。被告陆家嘴集团辩称，(2013)浦民一(民)初字第20332号案件民事判决书可以证明原、被告之间不存在租赁关系。被告是系争房屋的产权人，系争房屋所在小区的物业管理公司是世好公司。世好公司在被告不知情的情况下替换锁芯，将包括系争房屋在内的小区房屋对外出租，原告因此居住在系争房屋。在被告提起的(2013)浦民一(民)初字第20332号案件中，被告要求判令原告腾退系争房屋的诉请，已得到法院支持。因原、被告之间不存在租赁关系，故原告没有系争房屋的优先购买权。被告与世好公司之间不存在任何代理关系，也没有授权世好公司对外出租、销售系争房屋，原告的诉请没有依据。后因原告就此事持续上访，被告与原告进行了磋商，但双方并未达成一致。本院经审理认定事实如下：位于上海市浦东新区北蔡镇御水路199弄小区的开发商为上海地杰置业有限公司。2010年9月19日，被告陆家嘴集团从开发商上海地杰置业有限公司处购买了包括系争房屋在内的上述小区房屋，并取得房地产权证。系争房屋所在小区原由上海陆家嘴双乐物业管理有限公司(以下简称双乐公司)进行物业管理，后双乐公司退出，2012年3月1日，世好公司进入该小区实施物业管理。2012年4月18日，世好公司与原告刘凯签订了系争房屋的租赁合同，约定原告自2012年5月1日起至2014年4月30日止租赁系争房屋，原告每月支付租金1,700元。在上述合同尾部的乙方签字栏处，原告手写有“附：租期满后，乙方有优先对物业售房的优购权。价格另议。”字样；在上述合同尾部甲方签字栏处，签署有“同意乙方附加要求”字样。本案审理中，原告提供两张世好物业公司的物业管理费收据。其中，编号为XXXXXXX、落款日期为2012年5月1日的收据上载明：“户名2号306；产编房屋压金(应为“押金”)；金额壹仟柒佰捌拾元。”该收据上另有原告手写的“房产手续办齐后可上市交易，承租人有低价优先购买权”字样。编号为XXXXXXX、落款日期为2012年5月1日至7月30日的收据上记载：“户名刘凯，地址御水路XXX弄XXX号XXX室，物业管理费1,700元/月，所属时间12年5月至12年7月，金额伍仟壹佰元”，该收据上另有原告手写的“房产手续办齐后可上市交易，承租人有低价优先购买权”字样。2012年4月27日，为御水路199弄小区物业移交事宜，由该小区所在地的上海市浦东新区北蔡镇人民政府相关部门牵头，组织开发商上海地杰置业有限公司、小区所在地御桥第二居委会、双乐公司及世好公司召开专题会，就相关问题形成了会议纪要。会议纪要明确，关于房屋侵占整改限期至2012年5月15日，由世好公司将擅自出租陆家嘴集团产权的房屋清空恢复原样，并将擅自更换的50户进户门锁芯恢复原样。此后，由小区所在地居委会、派出所、世好公司对该小区内房屋(包括系争房屋在内)进行了排查，世好公司清退了由其出租的房屋，但原告未将系争房屋退出。2012年10月17日，被告陆家嘴集团与世好公司就小区内50套房屋签署《空房钥匙移交清单》，除原告占有的系争房屋外，世好公司将其余49套房屋钥匙移交给被告。因要求原告刘凯归还系争房屋未果，陆家嘴集团向本院提起(2013)浦民一(民)初字第20332号诉讼。陆家嘴集团在该案中诉称：世好公司在陆家嘴集团不知情的情况下擅自更换地杰国际城D街坊中50套房屋的锁芯，并将部分房屋出租，其中包括将系争房屋擅自出租给刘凯居住；在2012年4月27日的相关部门协调会上，世好公司承认了上述侵权行为，并承诺最迟于2012年5月15日前将系争房屋恢复原状并返还陆家嘴集团；但世好公司与刘凯至今未将系争房屋返还，已构成共同侵权，故诉请法院判令：世好公司与刘凯停止侵权、恢复原状并将系争房屋返还陆家嘴集团；由世好公司与刘凯共同赔偿陆家嘴集团自2012年5月15日起至实际返还日止按月租金4,000元计算的租金损失。2013年9月10日，本院就该案作出判决，认定：世好公司于2012年5月1日起将系争房屋出租给刘凯使用，并收取刘凯押金1,780元和2012年5月至7月的租金5,100元，由世好公司开具收款收据，该收据加盖了世好公司的财务专用章，刘凯在收据上自书了“房产手续办齐后可上市交易，承租人有低价优先购买权”；世好公司在管理小区物业期间，未经产权人陆家嘴集团同意更换房屋锁芯后擅自将系争房屋出租给刘凯使用，对陆家嘴集团的房屋所有权构成侵权，应承担侵权责任，根据本案实际情况酌定由世好公司按每月1,700元标准向陆家嘴集团赔偿租金损失；基于世好公司的非法出租行为，刘凯无权占有和使用系争房屋，其占有房屋构成对陆家嘴集团所有权的侵权，故刘凯应当将系争房屋返还陆家嘴集团；据此判决：刘凯将系争房屋返还给陆家嘴集团，世好公司赔偿陆家嘴集团自2012年5月16日起至系争房屋实际返还日止按月租金1,700元标准计算的租金损失。上述判决现已生效。以上事实，由原告刘凯提交的房屋押金条和物业管理费收据、房屋租赁合同、会议纪要、腾房告知书，被告陆家嘴集团提交的民事判决书等证据在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原、被告之间的争议焦点在于原告是否对系争房屋具有优先购买权。原告主张，其与世好公司签订的租赁合同以及世好公司对其开具的押金收据上均载明其对系争房屋具有优先购买权，原告居住于系争房屋内的事实亦可证明其对该房屋享有优先购买权。对此，本院认为，上述租赁合同及收据上虽有关于优先购买权的手写内容，但该内容均系原告本人自行手写添加，原告虽自称上述手写内容征得世好公司同意，但并无相应证据佐证；且即便上述内容征得了世好公司的同意，因世好公司并非房屋所有权人，在无证据证明世好公司得到产权人陆家嘴集团授权的情况下，世好公司亦无权就刘凯是否享有优先购买权作出承诺。原告仅凭其曾在系争房屋内居住的事实推定其对系争房屋具有优先购买权，缺乏依据。相反，已经生效的(2013)浦民一(民)初字第20332号民事判决书，确认了世好公司未经系争房屋产权人陆家嘴集团同意更换房屋锁芯并擅自将系争房屋出租给刘凯使用的侵权事实，认定刘凯对系争房屋的使用系无权占有和使用的侵权行为，并判令刘凯返还系争房屋。据此，本院认为，原告主张世好公司经被告授权对外租售系争房屋并承诺原告对系争房屋具有优先购买权，缺乏证据佐证，亦与生效判决所确认的法律事实相悖，本院不予采信。原告以其未实现优先购买权而主张被告赔偿其差价损失，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。原告刘凯的免缴诉讼费申请，经报批准，本院同意其免缴诉讼费。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：驳回原告刘凯的诉讼请求。案件受理费65,840元，由原告刘凯负担，准予其免缴。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  尹志君审 判 员  储刘明人民陪审员  王玛娜二〇一九年四月三十日书 记 员  季洁菲附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。