广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初6333号原告：何建民，男，1954年9月29日出生，汉族，住广州市荔湾区，被告：胡文星，男，1963年3月19日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：蒋正军，广东太平洋联合律师事务所律师。原告何建民诉被告胡文星建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案受理后，适用简易程序于2018年11月23日公开开庭进行了审理，因案情复杂，本院依法作出（2018）粤0112民初6333号《民事裁定书》，裁定本案转为普通程序审理，并于2019年3月5日公开开庭进行了审理。何建民，胡文星及其委托诉讼代理人蒋正军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何建民向本院提出诉讼请求：1.撤销何建民于2011年12月23日签署的《授权委托书》；2.解除何建民与胡文星于2011年10月14日签订的《房地产买卖协议》。事实和理由：2011年胡文星与律师蒋正军有意购买何建民（民如饭店法人代表）的物业，地址原增城镇龙大道××号，并签订《房地产买卖协议》，总价430万元。2011年12月23日，胡文星支付了250万元，何建民当即签署授权委托书，授权物业由胡文星使用。之后在办理产权登记及转移时发现该物业属于集体企业“民如饭店”，由于其他股东不认同，至今无法办理权属登记，更不能买卖。因余下款项180万元胡文星一直没有支付，其迟延履行合同债务，合理期限已过，上述授权委托书中没有注明时间限制，故何建民单方面要求撤销授权委托书。同时因何建民不是该房地产的所有权人，房地产也没有办理产权证，没有产权证，违反国家法律规定，何建民无权将房地产卖给胡文星，故要求解除《房地产买卖协议》。胡文星答辩称，本案为房地产买卖合同纠纷，并无委托合同，何建民也并未支付任何费用给受托人胡文星，反而是胡文星作为受托人支付了巨款给何建民。受托人支付了对价、承担了义务，《授权委托书》不可撤销。授权委托书本身注明“不可撤销”，其实质是《房地产买卖合同》的附件，是何建民交付房地产的重要环节及组成部分。案涉房屋已于2012年5月8日交付，胡文星实质上已经是房地产的产权人。在主体上，何建民是有权委托，因其为民如饭店的唯一清算人且还以清算人名义签署了《出资人决议》及在《信息时报》登报声明。尚未支付180万元，是因为2012年3月16日的协议已经改变胡文星2011年10月14日签署的《承诺书》。合同解除是不可行的，该房屋已经通过了法律文书及现场实际交付，已经不可逆转。该买卖协议所指向的房屋已经支付了250万元，胡文星已经完成了大部分的付款义务，何建民也陈述剩余款项180万元是因为其听取了原委托律师的意见不予以收取，过错在于何建民。在（2012）穗萝法民三初字第13号案件庭审笔录中，何建民明确在2012年3月22日起开始必须配合胡文星将萝岗区镇龙大道××号土地及房屋（即本案的房屋）办理房地产证到胡文星名下，笔录中何建民表示同意继续履行合同、积极配合相关登记手续和证件，也就是说在上一个案件已经同意继续履行合同，而且已经就继续履行合同达成了约定，而到多年后何建民又提出解除合同，违背了合同的稳定性及诚信原则。2012年5月8日，何建民向萝岗区九龙出租屋管理服务中心出具了关于镇龙大道××号房屋产权及租赁情况的说明，该文明确胡文星全权代替其提出所有权益请求，而在当日也现场将土地和房屋交付给了胡文星，房屋从2012年5月8日至今一直由胡文星管理使用，何建民在多年之后，由于受到拆迁利益的刺激，作出了违背诚信的陈述，要求解除买卖合同。案涉土地和房屋性质是国有土地房屋，并非集体土地也非小产权房，虽然没有办理房产证，但可以买卖。根据《增城市国土局城镇国有土地转让履行出让合同规定书》，该土地和房屋先是转让给了兴龙酒家，后由该酒家转让给荔湾区民如饭店，从该过程可见，该土地是可以出让出售的，没有任何法律规定说该土地和房屋不能转让。经审理查明，2011年10月14日，何建民（甲方）与胡文星（乙方）签订《房地产买卖协议》，双方约定：第一条，买卖标的为萝岗区九龙镇镇龙村门口田（广汕公路红十字医院斜对面）2.9亩土地及实际建成的地上房屋（1200平方米建筑面积，独栋三层）。第二条，甲方同意按照以下方式分期支付购地（房）款：（一）在乙方向甲方支付5万元作为定金后，甲方必须配合乙方继续履行本协议。不得将上述土地及地上房屋再向任何第三人推介，更不得向任何第三人出售上述土地及地上房屋，签署任何意向书、协议等涉及上述土地及地上房屋权益的法律文书。（二）甲方陪同乙方（或乙方指定个人或法人）持红线图及《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》等向有关部门申请办理土地证并经有关部门同意收件为乙方（或乙方指定个人或法人）办证之日，则乙方原支付甲方之定金5万元转化为首期购地（房）款中一部分，乙方再向甲方支付购地（房）款245万元。（三）甲方陪同乙方（或乙方指定个人或法人）持红线图及《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》等向有关部门申请对土地上房屋进行测绘、确权并经有关部门同意收件为乙方（或乙方指定个人或法人）办证之日，则乙方向甲方支付第二期购房（地）款100万元。（四）甲方陪同乙方（或乙方指定个人或法人）持红线图及《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》等向有关部门申请办证并经有关部门实际发放给乙方（或乙方指定个人或法人）《房地产证》之日，则乙方向甲方支付购房（地）款尾款80万元。第三条，乙方实际支付首期购地（房）款250万元后，如遇政府征地拆迁，上述土地及地上房屋相关的任何补偿、经营损失补偿、土地调换、厂房调换、临迁费等统归乙方（或乙方指定个人或法人）所有，甲方不享有任何权益。第四条，乙方支付250万元款项给甲方之日起，因上述土地及地上房屋所产生的一切权利义务（包括但不限于土地使用费、租金、土地使用税、契税等）均由乙方享有、承担。乙方支付250万元款项给甲方后，如双方发现广州市荔湾区民如饭店曾因上述土地及地上房屋拖欠政府土地使用税或房地产使用税（仅限于该项税收）的，该税收由乙方承担。第五条，如本协议第二条第（二）款约定的付款条件不具备，乙方有权暂不支付款项，直至付款条件成就或经双方认可的有关部门确认乙方（或乙方指定个人或法人）对该土地及地上房屋的唯一、排他产权。如本协议第二条第（三）（四）款约定的付款条件不具备，乙方有权暂不支付款项，直至付款条件成就或经双方认可的三个以上相关部门书面确认乙方（或乙方指定个人或法人）对该土地及地上房屋的唯一、排他产权或国土、房管部门已经明确、正式书面发文确认乙方（或乙方指定个人或法人）对该土地及地上房屋的唯一、排他产权，并为乙方（或乙方指定个人或法人）制作地籍、房籍资料。在本条第二款条件仍然不能满足情况下，乙方虽有权不支付余款但自愿放弃抗辩并另行与甲方达成谅解或签署补充协议在支付250万元款项后一年内提前支付余款180万元的，应视为真实意思表示，合法有效。2011年12月23日，何建民签署《授权委托书》，载委托人何建民（或广州市荔湾区民如饭店）名下在广州市土地及地上房屋的占有、使用、收益、处分悉由胡文星全权行使，全权代理提出权益请求及申请、签署所有法律文书、获得收益款项等所有相关事宜。本授权委托书自委托人签字之日即刻生效，不得撤回或撤销。因上述土地及房屋所产生的一切权利义务均由胡文星承担，与何建民、广州市荔湾区民如饭店无关。上述《授权委托书》附何建民配偶邓丽燕的承诺，载，作为何建民配偶，本人与何建民一起就上述土地及房屋处理事宜涉及协议等法律文书向胡文星承担连带责任。同意何建民将上述土地及房屋的所有权益转让给胡文星。何建民及本人与上述土地及房屋无关。一切权利义务均由胡文星承担。2011年12月8日，何建民、邓丽燕作出《声明》，载：一、许佩琼、李太、俞政挺、广州市荔湾区岭南劳动服务公司对民如饭店不享受任何权利、义务，不得参与民如饭店的资产清算。二、何建民自2010年4月23日始作为民如饭店的唯一清算组负责人。唯一有权清算、处理民如饭店的任何资产。三、声明日前，民如饭店不存在任何对外债务。四、凡涉及处理民如饭店名下的萝岗区九龙镇镇龙村门口田2.9亩土地及地上实际建成房屋（镇龙大道××号），必须持有本《声明》原件及本清算负责人亲笔签名的授权委托书。五、上文第四项特别提及之土地及房屋的占有、使用、收益、处分自声明日起悉由胡文星全权行使，胡文星持有本《声明》原件，胡文星全权代理何建民提出所有权益请求及申请、签署所有法律文书、获得收益款项并自行支配等相关事宜。2011年12月11日，何建民在信息时报刊载上述声明。2011年10月17日及2011年12月23日，胡文星向何建民转账支付5万元、245万元。2012年3月16日，胡文星与何建民在（2012）穗萝法民三初字第13号案的撤诉笔录中就《房地产买卖协议》的履行达成一致意见：一、双方继续履行《房地产买卖协议》，由胡文星享有土地使用权人义务。二、胡文星在2012年3月21日前支付250万元给何建民。三、何建民在2012年3月22日起开始必须配合胡文星将萝岗区镇龙大道××号土地及房屋[即增国土合字(95)第109号《城镇国有土地转让履行出让合同规定书》]办理房地产证至胡文星名下。四、胡文星在2012年7月30日前支付100万元给何建民。五、胡文星在2012年12月30日前支付80万元给何建民。当日，何建民签署《广州市荔湾区民如饭店出资人会议纪要》，载由于许佩琼、李太、俞政挺并未对广州市荔湾区民如饭店投资，故何建民实为广州市荔湾区民如饭店唯一出资人，现出资人同意：一、何建民将所有出资自今日始转让给胡文星，何建民已经收取全部出让金。由胡文星自今日始担任广州市荔湾区民如饭店唯一出资人，行使出资人权益。二、广州市荔湾区民如饭店负责人自今日始由胡文星担任。三、广州市荔湾区民如饭店不存在任何对外债务。如有任何债务，概由何建民承担。四、如因故未能办理工商变更登记手续或未及时办理工商变更登记手续，工商登记与本会议纪要不一致的，以本会议纪要为准。另查明，1993年7月12日镇龙兴龙酒家取得镇龙村门口田位置的框架三层（建筑面积1743㎡）建筑的《建设工程规划许可证》。1995年5月9日，广州市荔湾区民如饭店依据《增城市国土局城镇国有土地转让履行出让合同规定书》[增国土合字（95）第109号]受让经增城市国土局出让给增城县镇龙镇兴龙酒家的国有土地，转让地块位于镇龙镇镇××村门口田，面积1902平方米（折合2.853亩），四至范围东至兴龙酒家，南至广汕公路，西至兴龙酒家，北至水田。根据增国合字（1993）第162号合同之规定，原土地使用年限是从1992年11月30日至2063年11月29日，转让后广州市荔湾区民如饭店的使用年限是67年（即从1995年5月9日至2063年11月29日止）。1995年5月22日，广州市荔湾区民如饭店取得上述土地《建设用地批准书》。广州市荔湾区民如饭店系1990年5月12日登记注册的集体所有制企业，法定代表人何建民，于2010年4月23日申请注销。《企业注销登记申请书》载：出资人何建民、许佩琼、俞政挺，经济性质：合伙企业，申请注销登记的原因：由于市场环境影响，出资人一致同意，办理企业注销登记，债权债务情况：对外投资清理完毕、分公司注销完毕，清算组负责人由何建民签字。何建民庭审中陈述，广州市荔湾区民如饭店已经注销，广州市荔湾区民如饭店的登记股东许佩琼已经去世，其继承人对清算事宜不予理睬，故案涉土地（房屋）无法进行清算，也无法变更登记至何建民名下。关于剩余房地款，何建民称其律师跟其说，房地买卖是违法的，让其不要再收钱。双方均确认案涉土地（房屋）由胡文星占有使用。上述事实有《房地产买卖协议》《授权委托书》《声明》《企业注销登记申请书》《建设工程规划许可证》《建设用地批准书》《增城市国土局城镇国有土地转让履行出让合同规定书》等证据及当事人陈述予以证实。本院认为，本案争议的焦点在于《房地产买卖协议》的效力以及何建民主张解除合同的事由是否成立。何建民主张其为无权处分，要求解除合同。根据《建设用地批准书》《增城市国土局城镇国有土地转让履行出让合同规定书》可知，案涉房地产使用权人为广州市荔湾区民如饭店。广州市荔湾区民如饭店已经注销登记但未办理案涉房地产的清算，故案涉房地产的相关权利义务由全体股东承继，何建民作为广州市荔湾区民如饭店的法定代表人及清算组负责人，可依法对案涉房地产清算后，承继案涉房地产的使用权。另外，虽然何建民并非案涉房地产的登记权属人，但并不影响其签订债权性质的《房地产买卖协议》，至于胡文星是否能登记取得案涉房地产的使用权，则属于该《房地产买卖协议》是否能得到实际履行的问题。故何建民以其无权处分为由要求解除合同，本院不予支持。何建民主张案涉房地产没有土地证，双方转让行为违法，要求解除合同，实为要求确认合同无效之意。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的……”。本院认为，该条款为管理性规定，而非效力强制性规定，上述法律规定主要关系到《房地产买卖协议》能否得到实际履行，而不涉及《房地产买卖协议》本身的效力问题，何建民据此要求解除合同（确认合同无效），本院不予支持。何建民主张胡文星未支付剩余款项，要求解除合同。本院认为，《房地产买卖协议》约定了胡文星在支付首期250万元后，何建民协助办理确权收件之后支付后续款项。（2012）穗萝法民三初字第13号案的撤诉笔录中双方亦约定了何建民协助办证的在先义务。另根据何建民庭审中的陈述，其律师告知其不要收取后续款项。故胡文星在履行《房地产买卖协议》中并不存在违约。何建民据此要求解除合同，本院不予支持。至于何建民要求撤销《授权委托书》，本院认为该《授权委托书》实际为《房地产买卖协议》的附属文件，是为履行《房地产买卖协议》而签订，同时《授权委托书》约定该授权不可撤销，故对何建民的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：驳回原告何建民的全部诉讼请求。案件受理费41200元，由原告何建民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  张 帆人民陪审员  李建明二〇一九年四月三日法官助理钟陈书记员姚春华