湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初8495号原告：何深琛，女，1970年9月8日出生，汉族，住广东省增城市。委托代理人：谭惠雁，株洲市中良法律服务所法律工作者。被告：雷功阳，男，1987年10月20日出生，汉族，住湖南省蓝山县。被告：长沙市金福商业管理有限公司。住所地在湖南省长沙市雨花区杨家山立交桥高桥建材市场西南1栋101、201房。法定代表人：黄建喜，执行董事。被告：湖南金粮仓商业管理有限公司。住所地在湖南省长沙市芙蓉区黄兴中路88号1508房。法定代表人：封晚菊。被告：株洲市鸿诚工贸有限公司。住所地在湖南省株洲市荷塘区大坪路16号。法定代表人：周建国，董事长。委托代理人：廖秀，湖南方正圆律师事务所律师。第三人：湖南惠泽置业有限公司。住所地在湖南省株洲市荷塘区新华西路819号富华商业广场1栋507。法定代表人：刘新安。原告何深琛（以下简称原告）诉被告雷功阳、长沙市金福商业管理有限公司（以下简称金福公司）、湖南金粮仓商业管理有限公司（以下简称金粮仓公司）、株洲市鸿诚工贸有限公司（以下简称鸿诚工贸公司）、第三人湖南惠泽置业有限公司（以下简称惠泽公司）案外人执行异议之诉案，本院受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人谭惠雁，被告鸿诚工贸公司的委托代理人廖秀到庭参加诉讼。被告雷功阳、金福公司、金粮仓公司、第三人惠泽公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令撤销（2018）湘0111执异61号执行裁定书；2、请求判令涉案的坐落于株洲市荷塘区大坪路16号罗马花园的101车库（建筑面积30.58平方米）归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2000年8月21日，原告与株洲市裕华房地产开发公司（以下简称裕华公司，现合并到第三人惠泽公司）签订了《商品房预订书》二份，约定由原告购买裕华公司开发的“株洲市新华汽配分市场及其配套住宅”（即罗马花园）五单元六楼601号住宅一套和南栋一楼19号车库一个（销售面积暂定为28.81平方米，总价为48977元整）。原告按照合同约定交纳了全部购房款和代收费用。2001年3月，裕华公司将这两套房屋都交付给了原告，并与罗马花园的前期物业公司株洲市金津物业管理有限公司（以下简称金津物业公司）签订了《罗马花园移交责任书》。随后，原告对这两套房屋进行装修和水电改造，楼上的住宅用于原告及家人居住，一楼19号车库用于出租并收取租金。从购房起至今已18年多，从未有任何人或单位表示异议。由于罗马花园的开发商裕华公司一直没有给业主办房产证，再加上罗马花园的遗留问题很多，物业管理非常混乱，致使罗马花园的业主从2001年起就不间断地向株洲市市政府、株洲市荷塘区区政府、国土局、房产局及自来水公司、电业局等有关部门反映，得到了株洲市晚报等媒体的多次报道，引起了株洲市市政府的关注。2006年5月24日，由株洲市信访局主持，召集各部门就罗马花园住户要求解决购房遗留问题的信访事项召开了专题会议，并形成了会议纪要。可是仅将原告购买的住宅办理了产权证，一楼的车库却没能同时办理产权证，但给原告出具了不动产交易发票，房产部门还出具了测量报告。原告后来经了解才知道是因为裕华公司与鸿诚工贸公司（株洲市新华橡胶厂的承继者）对原告购买的车库权属有争议。原告认为，作为罗马花园的前期物业公司金津物业公司，对原告购买车库是完全知情的，其法定代表人周建国后来成为鸿诚工贸公司的法定代表人，接管罗马花园并进行管理，原告经常在小区内碰到周建国，但其从未对此表示异议，原告购买车库的产权不知什么原因就办理到了鸿诚工贸公司名下。因此，原告和其他四名业主从那之后一直找株洲市荷塘区区政府、株洲市房产局、株洲市信访局等单位要求将五个车库的产权证办理到自己名下。由于一直找不到裕华公司法定代表人陈晖和相关知情人核实，此事一直没有任何进展。2014年，株洲市荷塘区信访局和株洲市荷塘区经信局组织包括原告在内的五业主、鸿诚工贸公司的法定代表人周建国及有关部门召开协调会，周建国明确表示鸿诚工贸公司可以办证给五业主，但要给鸿诚工贸公司一定的补偿。五业主坚决不同意，继续到多部门上访，要求株洲市荷塘区区政府责成有关部门纠正株洲市新华橡胶厂改制过程中出现的这个遗留问题。株洲市荷塘区茨菇塘办事处综治办受区政府的委托，委派专人具体负责处理五业主的上访。经过走访、调查，得知五业主购买的五个车库的产权证已在2002年就被办理到了株洲市新华橡胶厂名下（一个房产证，房号为101--105）。由于株洲市新华橡胶厂与裕华公司（后变更为惠泽公司）在合作开发中，双方对各自享有的权利、义务不明，加上裕华公司经营不善，公司法定代表人陈晖被追债而下落不明，留下许多遗留问题，其中包括涉案的五个车库的权属。2003年11月7日，株洲市新华橡胶厂在没有与合作方裕华公司厘清双方的责、权、利之前，就和鸿诚工贸公司签订《转让合同书》，将株洲市新华橡胶厂的资产、债权、债务整体转让给鸿诚工贸公司，双方还签署了《株洲市新华橡胶厂资产移交说明书》，明确提到“裕华公司出售第一层商铺改建的5个车库合计面积124.11平方米，按有关协议在其第二层的面积中补偿，但没有明确补偿的位置，出售后的房产没有办理房产过户等相关手续”，而且确认“新华橡胶厂和鸿诚工贸公司与裕华公司对合作以来的往来账目没有进行清理”。原告认为，作为罗马花园开发商的裕华公司当年有权向包括原告在内的五业主出售涉案车库，五业主购买车库的行为系善意，且五位业主为该五个车库的装修和水、电改造支付了相应的费用，五业主对车库一直行使占有、使用和收益权。18年来，株洲市新华橡胶厂、裕华公司、鸿诚工贸公司从未要求对涉案车库行使占有、使用、收益权。五业主不知道裕华公司与株洲市新华橡胶厂之间的合作情况，但株洲市新华橡胶厂和购买株洲市新华橡胶厂的鸿诚工贸公司对此是完全知情的，却利用其优势地位，打着所谓“处置企业资产”的旗号，签订所谓的《转让合同书》，恶意隐瞒五业主和裕华公司，把根本不属于株洲市新华橡胶厂的涉案车库卖给了鸿诚工贸公司并办理了房产证，却从来都不敢占有、使用这五个车库。被告鸿诚工贸公司，在明知涉案车库产权有纠纷，五业主多年来一直不断上访，却将涉案车库抵押给雷功阳，致使法院裁定雷功阳对涉案车库享有优先受偿权并被裁定进行拍卖，以达到其转嫁矛盾和风险的目的。被告鸿诚工贸公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，原告并非涉案执行财产的产权人，原执行裁定书正确。理由如下：1、位于株洲市荷塘区大坪路16号罗马花园101-105号房屋系鸿诚工贸公司于2004年依法依规从改制企业株洲市新华橡胶厂处整体受让资产获得；2、被告鸿诚工贸有限公司作为罗马花园101-105号房屋产权人，享有合法的所有权及处置权利；3、原告主张涉案房屋的产权归其所有没有事实和法律依据。原告提交的《商品房预订书》、不动产交易发票、测量报告等均不能证实其已取得涉案房屋的产权，原告提供的仅仅是“预订书”，并非合法有效的商品房购房合同或预售合同，也未经房产部门预告登记。原告提供的证据材料仅能证实其与本案第三人惠泽公司可能存在合同纠纷，其应向第三人惠泽公司主张权利，并不能对抗并排除执行。被告雷功阳、金福公司、金粮仓公司未答辩。第三人惠泽公司没有提交述称意见。经审理查明，被告雷功阳与金福公司、金粮仓公司、鸿诚工贸公司合同纠纷一案在仲裁过程中，长沙仲裁委员会向株洲市荷塘区人民法院委托财产保全，株洲市荷塘区人民法院作出(2017)湘0202执保112号《执行裁定书》，于2017年8月23日查封了鸿诚工贸公司名下的位于株洲市荷塘区大坪路16号罗马花园1-231、1-232、1-236、101-105、1-230、1-215、1-219号房屋（房屋产权证号：株房权证株字第××、00××14、00××15、00××29、00××94、00××95、00××97号），查封期限为二年，自2017年8月23日起至2019年8月22日止。2017年11月10日，长沙仲裁委员会作出［2017］长仲裁字第549号《裁决书》，裁决金福公司偿还雷功阳借款本金4000000元、利息和违约金800000元、诉讼保全费和律师费19000元，金粮仓公司对上述债务承担连带清偿责任，雷功阳对鸿诚工贸公司位于株洲市荷塘区大坪路16号罗马花园1-231、1-232、1-236、101-105、1-230、1-215、1-219号的抵押房屋（权证号：株房权证株字第××、00××14、00××15、00××29、00××94、00××95、00××97号）拍卖或变卖的价款在上述债权范围内享有优先受偿权。2017年12月27日，湖南省长沙市中级人民法院作出（2017）湘01执1696号《执行裁定书》，裁定将该案指定到本院执行，本院于2018年5月29日作出(2018)湘0111执175号《查封公告》，拟对上述鸿诚工贸公司名下包括涉案车库（101-105）在内的雷功阳享有优先受偿权的抵押房产进行评估拍卖。在执行过程中，原告称上述拟拍卖财产中的罗马花园101号车库系其购买，并已按照约定支付了全部价款且实际占有使用，因历史遗留问题一直未办理产权过户登记,遂向本院提出执行异议，请求中止对涉案车库的执行，并要求撤销对该车库的评估、拍卖程序。本院于2018年8月23日作出（2018）湘0111执异61号执行裁定书，认为原告与裕华公司在2000年8月21日签订的《商品房预定书》中明确约定，2000年10月20日左右签订预售合同或商品房购销合同，但此后双方一直未就涉案车库签订正式买卖合同，原告的异议请求不符合上述法律规定，本院不予支持。遂裁定驳回原告的异议请求。原告不服该执行裁定，在法定期限内向本院提起诉讼，请求判如所诉。另查明，1999年9月30日，株洲市新华橡胶厂与裕华公司签订合作协议，共同合作开发汽配分市场及配套商住楼，开发地址在株洲市大坪路13号新华橡胶厂区。2000年8月21日，裕华公司作为甲方与原告作为乙方，双方签订《商品房预订书》，约定，乙方以48977元的价格认购甲方开发的“株洲市新华汽配分市场及其配套住宅”（即罗马花园）南栋19号商铺一套，销售面积暂定为28.81平方米，单价为1700元/平方米。该预订书第六条载明：本预订书一式两份，甲乙双方各持一份（2000年10月20日左右甲方再通知乙方签订“预售合同”或“商品房购销合同”）。《商品房预订书》签订后，原告向裕华公司支付了购房价款，裕华公司于2006年11月24日向原告出具51986元的发票一张，上面注明不动产地址为湖南省株洲市荷塘区大坪路18号罗马花园A-19号，买方为原告。2001年10月17日，株洲市新华橡胶厂发布公告，载明：各位车库客户，我厂于10月8日对各户已发公告，通知你们就关于购车库一事来厂办理手续。现我厂已对车库问题作出决定，请你们在19号前来我厂市场招商部办理车库有关手续，逾期不来，从下周起，我厂将采取措施。所造成的后果由各位客户承担全部责任。原告此后去株洲市新华橡胶厂申报权利，但未进行处理。涉案车库罗马花园101-105号的产权于2002年6月27日登记至株洲市新华橡胶厂名下，产权证号为株房权证株字第××号，建筑面积124.11平方米。2003年11月7日，株洲市新华橡胶厂（甲方）与鸿诚工贸公司（乙方）签订《合同书》一份，约定，甲方因企业改制的需要，经全厂职工大会讨论并投票通过，将企业资产、债权、债务整体转让；乙方愿意对甲方的资产、债权、债务进行整体接收，并出资按政策安置补偿职工；乙方整体接收甲方实际拥有的门面及所占土地，甲方的债权、债务（截止至2003年6月30日止），全部由乙方享有和承担；合同标的转让价格为1530000元等。株洲市新华橡胶厂出具了《资产移交说明书》，其中第四条关于产权存在的一些问题第3点载明“裕华公司出售第一层商铺改建的5个车库合计面积124.11平方米，按有关协议在其第二层的面积中补偿，但没有明确补偿的位置。出售后的房产没有办理房产过户等相关手续（附件3）”。被告鸿诚工贸公司在《资产移交说明书》上签字盖章，予以了确认。2004年4月19日，株洲日报刊登《株洲市国有土地使用权挂牌出让公告》，对株洲市新华橡胶厂使用的位于荷塘区大坪路的国有土地使用权进行公开挂牌出让。2004年7月7日，涉案车库罗马花园101-105号的产权登记至鸿诚工贸公司名下，建筑面积124.11平方米，产权号为株房权证株字第××号。原告与另外四名车库买受人就车库产权问题多年来一直向株洲市市政府、株洲市荷塘区区政府等单位上访，但问题一直未得到解决。再查明，1、原告于2006年12月18日委托株洲市房地产测绘队对其使用的位于株洲市荷塘区大坪路16号罗马花园101号车库进行了测量，测量的面积为30.58平方米。2、裕华公司在开发罗马花园商品房后进行了企业改制，即注销原裕华公司，由湖南海惠商贸有限公司与原裕华公司三位自然人股东共同出资设立惠泽公司。以上事实，有企业注册登记资料、本院（2018）湘0111执异61号执行裁定书、《商品房预订书》、收款收据、发票、证明、房屋产权证书、户籍材料、协议、株洲市房产测量报告、《合同书》、《资产移交说明书》、株洲日报、株洲晚报及双方当事人的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本院针对本案具体评析如下：一、关于原告与裕华公司（现为惠泽公司）何时签订书面买卖合同，以及是否支付车库款的问题。本院认为，合同的本质是一种合意，即平等主体之间为设立、变更、消灭民事权利义务关系而达成的协议。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告系罗马花园的业主，其向裕华公司购买涉案车库，双方于2000年8月21日签订了《商品房预订书》。原告交纳了购房款，2006年11月24日，裕华公司向原告出具了不动产交易发票。该《商品房预订书》载明了涉案车库坐落的位置、购买价格、付款方式等内容。可见，虽然原告与裕华公司签订的是《商品房预订书》，但已经具备了买卖合同有关标的物、价款等主要内容，其实质系双方就涉案车库达成的协议，而原告在此后向裕华公司支付了全部车库款。因此，原告与裕华公司之间的车库买卖关系成立，双方于2000年8月21日签订的《商品房预订书》，意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方的买卖关系应受法律保护。二、关于原告是否已经占有涉案车库的问题。根据原告及被告鸿诚工贸公司的陈述，在鸿诚工贸公司2004年接收株洲市新华橡胶厂资产前，涉案车库就一直由原告占有、使用。可见，原告已经实际占有了涉案车库，且占有时间在车库被抵押、查封之前。三、关于是否系因原告的自身原因未办理过户登记的问题。首先，虽然2000年8月21日签订的《商品房预订书》上载明“2000年10月20日左右甲方再通知乙方签订“预售合同”或“商品房购销合同”，但裕华公司（现为惠泽公司）是甲方，其具有是否签订“预售合同”或“商品房购销合同”的主动权，未签订商品房购销合同其过错不在原告；其次，裕华公司与株洲市新华橡胶厂是合作开发商品房，株洲市新华橡胶厂在没有与裕华公司处理好债权、债务关系之前，就和鸿诚工贸公司签订《转让合同书》，将株洲市新华橡胶厂的资产、债权、债务整体转让给鸿诚工贸公司，双方还签署了《株洲市新华橡胶厂资产移交说明书》，明确提到“裕华公司出售第一层商铺改建的5个车库合计面积124.11平方米，按有关协议在其第二层的面积中补偿，但没有明确补偿的位置，出售后的房产没有办理房产过户等相关手续”，证明株洲市新华橡胶厂当时已认可涉案车库已出售，未给买受人办理房产过户手续，鸿诚工贸公司也明知了这一事实，足以证实原告对未办理过户登记不存在过错。被告鸿诚工贸公司明知涉案车库有产权纠纷，却将涉案车库登记在自己名下，后又抵押给雷功阳，其自身有明显过错。综上，根据株洲市房地产测绘队的测量报告，坐落于株洲市荷塘区大坪路16号罗马花园101号车库（建筑面积30.58平方米），原告要求确认归其所有，有事实及法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，原告的执行异议理由成立。原告在本案中诉请撤销本院（2018）湘0111执异61号执行裁定书，其实质是主张不得对坐落于株洲市荷塘区大坪路16号罗马花园101号车库的强制执行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：一、确认原告何深琛享有株洲市荷塘区大坪路16号罗马花园101号车库（建筑面积30.58平方米）的所有权；二、不得执行坐落于株洲市荷塘区大坪路16号罗马花园101号车库。本案受理费3358元，公告费560元，由被告株洲市鸿诚工贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  杨 华人民陪审员  周江华人民陪审员  郭开华二〇一九年四月十一日书 记 员  李佳妮附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。