上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初8072号原告(反诉被告)：郭连俊。原告(反诉被告)：陆晓红。原告(反诉被告)：郭栩含。法定代理人：郭连俊，系郭栩含之父。三原告共同委托诉讼代理人：王常栋，上海理研律师事务所律师。被告(反诉原告)：赵庆发。被告(反诉原告)：赵龙杰。两被告共同的委托诉讼代理人：邵某某。两被告共同的委托诉讼代理人：唐杭军，上海昌鑫律师事务所律师。原告郭连俊、原告陆晓红、原告郭栩含与被告赵庆发、被告赵龙杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序。诉讼中，被告赵庆发、被告赵龙杰于2019年4月1日向本院提出反诉，本院受理后依法与本诉合并审理，并于2019年4月1日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)郭连俊、陆晓红、郭栩含的共同委托诉讼代理人王常栋，被告(反诉原告)赵庆发、赵龙杰的共同委托诉讼代理人邵某某、唐杭军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭连俊、原告陆晓红、原告郭栩含向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告赵庆发、被告赵龙杰支付原告购房款人民币(以下币种相同)430,000元，并自2018年10月18日起按照每天万分之五的标准支付赔偿金直至支付完毕，截至2019年1月2日逾期天数为76天，赔偿金额为16,340元；2、诉讼费由被告承担。本诉的事实与理由：XX路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室系三原告共有，2017年11月2日被告赵庆发与三原告签订买卖合同。后因被告赵庆发限购、贷款资格问题，买受人变为被告赵庆发、被告赵龙杰。双方买卖合同约定，买卖价款为6,000,000元，2018年10月31日前过户。同时补充协议约定被告另行支付原告装修及设备补偿款730,000元，于过户前支付。双方于2018年10月18日闵行交易中心办理过户手续，截至目前网签合同约定的6,000,000元(含贷款)已经支付完毕。补偿款730,000元尚余430,000元没有支付。经催告，被告拒绝支付，为维护原告合法权益，遂三原告提出上述本诉诉请。被告赵庆发、被告赵龙杰针对本诉辩称，不同意三原告的诉请。原告虚假承诺该房屋为满五唯一的住房，导致被告多支出了税款，原告并未补偿被告方的税款损失，故在原告为支付被告税收损失之前，被告可以不支付后面的购房款，且不存在购房欠款。原告自知自己的房屋并不满五唯一,欺骗了被告,所以超出协议同意被告只需要再付300,000元,就把房子过户给被告,所以被告认为并不存在拖欠房款的事实。针对原告的虚假承诺，经查该房屋并非满五唯一的住房系原告严重违约，故被告提出了相应的反诉诉请。另被告(反诉原告)赵庆发、赵龙杰向本院提出反诉请求：1、判令原告郭连俊、原告陆晓红、原告郭栩含赔偿被告赵庆发、赵龙杰税收损失115,047.63元，并自2018年10月28日起，按每日万分之五的标准支付赔偿金至交付完毕之日止；2、判令原告郭连俊、原告陆晓红、原告郭栩含支付被告赵庆发、赵龙杰违约金600,000元。反诉的事实及理由：原、被告双方于2017年11月12日网签和现场签了关于闵行区XX路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室的房屋买卖合同及补偿协议，三原告承诺该房屋满五唯一，但是两被告被欺骗了，因此多付了很多税。三原告违背诚信下套让两被告入坑，让两被告丧失了购买其他更好房子的机会，应当受到法律的严惩，遂提出上述反诉诉请。原告(反诉被告)郭连俊、陆晓红、郭栩含对被告(反诉原告)赵庆发、赵龙杰的反诉辩称，原告不同意被告的反诉诉请。1、原告没有故意隐瞒非唯一一套住房的事实，不存在过错。对此原告已经充分向中介公司作出说明。2、原告并没有因此而获利，不存在被告所称的隐瞒的主观故意。是否是唯一一套住房是以交易中心的查询为准，故客观上这种所谓的隐瞒没有任何客观可实现性。3、字面上的唯一一套主张的表述是中介公司为了避税而为，被告主张原告存在违约的情节，系中介公司帮助被告省税而为。4、在房屋过户之前，被告始终没有抗辩尾款金额不符或者原告存在违约。5、被告将税收定性为损失不妥，如被告认为条款显失公平，根据法律规定应另行起诉，在被告没有通过法律程序撤销合同中关于税费由被告承担的条款前，该条款对于被告仍具有合同约束力，故税费理应由被告自行承担。本院经审理认定事实如下：2017年11月12日由原告郭连俊、郭栩含、陆晓红作为卖售人(甲方)，由被告赵龙杰,赵庆发作为买受人(乙方)签订合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》一份，合同约定：第一条甲、乙双方通过上A公司居间介绍,由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权,房地产具体状况如下：(一)甲方依法取得的房地产权证号为：闵XXXXXXXXXX；(二)房地产座落：XX路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室；(三)房屋建筑面积：123.16平方米；……(六)随房屋同时转让的设备(非房屋附属设备)及装饰情况见附件二。第二条甲乙双方经协商一致，同意上述房地产产转让价款共计6,000,000元；乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议(附件三)中约定明确，乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。附件三(付款协议)载明：1、乙方于2017年11月2日之前，支付甲方房款50,000元；2、乙方于2017年11月30日之前，支付甲方房款150,000元；3、乙方于2018年5月31日之前，支付甲方房款1,900,000元；4、乙方于甲、乙双方之房地产交易中心办理产权过户手续前，支付甲方房款2,100,000元；5、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1,800,000元，该款项由贷款银行直接转入甲方账户。第六条甲乙双方确认，在2018年10月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让手续。第九条乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第二日起计算值实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第二日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当月全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方还应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付；第十条甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方(包括房地产交接及房地产权利转移)，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过15日甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，并有权要求甲方承担违约责任，甲方承担违约责任除应支付自本合同应交付期限之第二日起计算至乙方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。甲方承担违约责任的，甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约款项；第十一条经甲、乙双方协商一致,在不违反有关法律、法规的前提下,订立的补充条款或补充协议为买卖合同不可分割的一部分。本合同补充条款与正文条款不一致的,以补充条款为准。同日，上述买卖合同甲、乙另行签订补偿协议一份，补偿协议载明：甲、乙双方于2017年11月12日签订关于上海市XX路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室之房产的《上海市房地产买卖合同》实际成交价为6,730,000元，合同编号：XXXXXXX。买卖合同约定的成交价为6,000,000元,未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。现经双方友好协商,就此达成如下协议：1、乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方730,000元,并于甲、乙,双方至房地产交易中心办理产权过户手续前支付甲方。2、本次交易,甲方承诺该房产为其家庭名下在上海唯一一处房产并且拥有该房产产权已满五年。甲、乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付。3、甲乙双方约定,若该房屋交易期间乙方婚姻状态发生变化,甲方同意配合乙方变更该房屋网上备案版买卖合同的网上签订时间并签订新版《上海市房地产买卖合同》,以便交易流程正常进行。4、乙方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意甲方将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付乙方即可,但是甲方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。5、本协议为买卖合同的有效组成部分,双方保证本协议一经签订,即不可撤消。双方同意本协议的违约责任适用买卖合同有关规定(参照买卖合同的九、十条履行)。6、本协议经双方当事人签章当日成立并生效。本协议与买卖合同相冲突的条款以本协议约定为准。7、本协议一式二份,甲乙双方各执一份。固定装修、灯饰及厨卫设施依现状。另查明，原告在与中介公司业务员周某某的微信聊天记录中载明：原告提出：“现在涉及业务满五年不唯一的业务交易时，有什么办法帮下家少交税？”业务员回复称：“房东承诺唯一，不过这东西现在交易中心查的严，不一定能过。”原告表示：“有风险的吧。你和客户讲清楚我不是唯一的吧。和客户算价格是把个税都算进去的吧。”业务员回复称：“风险倒是没的，只是如果不过的话还是要交税的。说清楚的，满五不唯一的。房东承诺唯一，不过如果不过，税费还是有下家承担的。那肯定要说清楚的，我们算税费就是把个税2%算进去的。不满五年肯定交个税的。”后续针对税费的问题中介业务员与原告的微信沟通中表示：“下家的意思就是说现在没有钱，说税费太高了，他们的意思是你们这边的税费要你们来承担。业务员提出由双方自行协商，如果协商不成那该怎么处理就怎么处理。”原告则回复称，“我们合同是到手价，没有承担税费的义务。他们做低款里没有税费，他剩余的430,000元拖欠要支付违约金的。”再查明，庭审中双方一致确认两被告已经支付的房款总额为6,300,000元。2018年10月28日被告为完成本次产权过户交易，支付了相应的税收，其中包括个人所得税115,047.63元。之后涉案房屋于2018年10月18日完成了相应的产权过户登记。针对以上事实及本诉诉请，原告郭连俊、陆晓红、郭栩含向本院提供了如下证据：1、2017年11月12日原、被告签订的上海市房屋买卖合同(合同编号XXXXXXX)及补偿协议各一份，证明原告出售房屋，被告支付相关的价款及支付日期的约定，且双方的价款分两部分，总价款6,730,000元，合同价款是6,000,000元，补偿价格是730,000元。2、2017年11月2日原、被告签订的上海市房屋买卖合同及补偿协议各一份，证明涉案房屋买卖的法律关系，约定的条款与网签版完全一致，补偿协议证明的内容同证据1一致，11.2款最初的补偿协议上并没有唯一的表述，故原告当时并没有承诺，网签版承诺唯一是因为购买人增加了一位，上家承诺可以帮下家避税，故才出现了唯一的字样。3、原告与中介的微信聊天记录一组，证明原告明确向中介业务员讲明原告并非是唯一住房，中介跟原告讲只要上家承诺有可能为下家避税才有字面上的唯一表述；关于730,000元做低款，过户以前被告始终没有提出异议和原告违约的主张。被告赵庆发、被告赵龙杰对原告郭连俊、陆晓红、郭栩含所提供的证据经质证后认为：对证据1的房屋买卖合同及补偿协议的真实性无异议，补偿协议中明确约定涉案房屋是原告唯一的住房且已经满五年；对证据2认为房屋买卖合同及补偿协议真实性有异议，且认为2017年11月2日的补偿协议无原件；对证据3真实性不清楚，对于原告的证明目的不认可，过户时被告就咨询过房产交易中心，交易中心说要缴纳2%的个人所得税，被告遂找原告理论，但是原告不接电话。原告在上海有三套房屋，其还需要再买其他的房屋，因为限购的问题不能购买，遂原告要求被告先行过户，中介业务员和被告商量先行过户，但是被告一直对税收提出异议。被告赵庆发、赵龙杰针对其本诉辩称及反诉诉请，向本院提供了税收完税凭证一组，证明被告为该次房屋交易缴纳了375,000元的税收，其中涉及到个人所得税115,047.63元。原告郭连俊、陆晓红、郭栩含对被告赵庆发、赵龙杰所提供的证据经质证后认为：对证据的真实性无异议，仅能证明被告缴纳了多少金额的税收，合同约定税收由被告承担，故不同意被告的证明目的。本院结合原告(反诉被告)郭连俊、陆晓红、郭栩含、被告(反诉原告)赵庆发、赵龙杰对证据的举证及质证意见，以及庭审查明的事实，认为原告(反诉被告)郭连俊、陆晓红、郭栩含、被告(反诉原告)赵庆发、赵龙杰所提供的上述证据均真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告(反诉被告)郭连俊、陆晓红、郭栩含、被告(反诉原告)赵庆发、赵龙杰所签订的房地产买卖合同及补偿协议均系各方当事人真实意思表示，买卖合同及补偿协议依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，买卖合同及补偿协议当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照上述买卖合同及补偿协议的约定全面善意地履行各自的合同义务。首先，针对原告所提出的本诉诉请，根据庭审确认的事实，根据两被告已经付款的金额，可以确定两被告确实尚有430,000元的房屋尾款未能支付给三原告。虽然两被告认为双方对于尾款支付的金额达成了变更，认为其在支付了300,000元的房款之后即无需再支付后续的房屋尾款，但是针对该项辩称两被告并未能提供相应的证据加以证实，故本院对两被告的该项辩称不予采信，两被告理应按照买卖合同约定的付款期限履行后续房款430,000元的支付义务，然现在两被告拒绝支付后续房款的行为显然构成违约，其理应承担买卖合同所约定的逾期付款的违约责任。其次，针对两被告提出的反诉诉请，即三原告是否需要对两被告为本次产权交易所支付的个人所得税承担赔偿责任。房屋交易所涉的税费主要涉及到：对于房屋购买方而言，房屋买卖所涉的税种主要是契税、印花税和房产税等。对于房屋出售方而言，所涉税种主要是营业税、个人所得税、土地增值税和印花税等。根据国家税收规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，是免征个人所得税的。但是三原告所出售的房屋并非家庭唯一一套普通住宅，故在本次房屋产权交易之时产生了个人所得税，按照国家税收的规定，个人所得税理应属于由三原告承担相应的税收。而三原告明知其出售房屋并非是家庭唯一一套普通住宅，但在补偿协议中以书面的方式明确承诺该套出售房屋为满五唯一的住房，虽然三原告认为与中介业务员在沟通过程中已经明确表示该套出售房屋并非是满五唯一的住房，三原告的行为显然存在过错，且对于房屋购买人的被告而言，在三原告已经作出书面承诺的前提下，双方据此约定该次房屋交易产生的交易税费由三被告承担尚属合理，因为2%个人所得税的支付金额对于买卖交易双方而言都是一个较大的财务支出，若确实三原告出售的房屋并非属于满五唯一的住房，至少对于两被告而言对于个人所得税的承担尚有进一步磋商的可能。但三原告明知其出售房屋并非属于免征个人所得税的房屋，却仍然作出上述满五唯一的承诺，使得两被告作出愿意承担全部交易税费的意思表示，虽然双方最终完成了产权过户的交易，两被告亦实际支付了产权交易的全部税收，但是对于个人所得税这一税收的支付，显然超出了两被告在缔约之时对于合同所约定的交易税费所能预计到税收种类及金额，故本院认为由于三原告作出的不真实的上述承诺，显然存在过错，且该过错行为直接导致两被告产生了额外的个人所得税的损失，而且两被告的损失与三原告所作出的不真实承诺行为之间存在直接的因果关系，故本院认为对于两被告额外支付的个人所得税损失作为三原告理应承担相应的赔偿责任。虽然两被告对于上述赔偿责任亦主张了相应的逾期付款违约金，但是本院认为对于该项赔偿责任并未有明确的逾期付款违约金的合同约定，故对于两被告主张个人所得税对应的逾期付款违约金诉请不予支持。最后，对于两被告主张的违约金诉请，本院认为对于两被告的个人所得税的损失已确定由三原告予以弥补，而考虑到涉案房屋产权已经顺利过户，两被告已经取得对涉案房屋的控制权，两被告购房的合同目的已经得以实现，更何况也不能简单将三原告的这种承诺就认定为是一种违约行为，即使三原告的上述不当承诺构成违约，那该违约行为给两被告所造成的损失亦通过之前本院所述得以弥补，两被告额外再主张其他的违约金诉请显然不当，故本院对此违约金诉请难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)赵庆发、赵龙杰于本判决生效之日起十日内支付给原告(反诉被告)郭连俊、陆晓红、郭栩含房款430,000元；二、被告(反诉原告)赵庆发、赵龙杰于本判决生效之日起十日内支付给原告(反诉被告)郭连俊、陆晓红、郭栩含以430,000元为本金，自2018年10月18日起算至判决生效之日止，按照日万分之五的标准计算的逾期付款违约金；三、原告(反诉被告)郭连俊、陆晓红、郭栩含于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)赵庆发、赵龙杰个人所得税损失115,047.63元；四、驳回被告(反诉原告)赵庆发、赵龙杰的其他反诉诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计3,997.55元，由被告(反诉原告)赵庆发、赵龙杰负担。反诉案件受理费减半收取计5,475元，由被告(反诉原告)赵庆发、赵龙杰负担4,380元，由原告(反诉被告)郭连俊、陆晓红、郭栩含负担1,095元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一九年四月二十六日书记员 许婵娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。……