浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终393号上诉人（原审被告、反诉原告）：平湖市天天快递有限公司。住所地：平湖市曹桥街道九里亭大道**。统一社会信用代码：913304820852982203。法定代表人：张跃东，总经理。委托诉讼代理人：常远良，上海德尚（嘉兴）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：钱明青，男，1968年9月20日出生，汉族，住平湖市。委托诉讼代理人：高加浩，浙江东港律师事务所律师。上诉人平湖市天天快递有限公司（以下简称天天快递）因与被上诉人钱明青房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省平湖市人民法院（2017）浙0482民初6935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天天快递上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项内容，改判确认双方租赁合同解除时间为2018年6月28日，天天快递支付租金至2017年12月21日，并支持天天快递的全部反诉请求；2.一、二审诉讼费由钱明青负担。事实和理由：一、一审法院认定双方口头变更了租赁期限，确认租赁协议解除时间为2018年1月11日，没有事实依据。钱明青主张双方口头变更了租赁期限以及曾向天天快递催讨过租金，对此负有证明责任，但其并未提供相应证据。事实上是天天快递从2017年3月起一直寻求各种办法向钱明青交房租，但遭到钱明青的拖延或拒绝，是钱明青因仓库要拆迁不愿再租给天天快递而恶意违约，擅自停电，制造诉讼，逼迫天天快递搬迁。上述事实有证人证言、钱明青嫂子微信聊天记录和双方在司法所调解的录音为证。天天快递虽另寻过房屋，但不代表不再承租钱明青的房屋，天天快递承租后支付了巨额转让费和装修投入，不可能拖欠租金而导致合同解除。钱明青停电后，天天快递要求钱明青接收房租、恢复通电，所以表示“下午通电后，我立马交钱”，一审认为该表述体现了天天快递拖延支付租金，是断章取义的理解。由于钱明青不具有单方解除权，直至2018年6月28日双方办理交接手续，合同才解除。二、天天快递主张的各项损失系钱明青违约所致，客观真实，应予支持。1.营业收入损失。快递行业必须依靠电能设备流转，一旦停电，单靠人力无法完成。天天快递停业整顿时，已分配的快递件依旧需要发送至天天快递处进行配送。天天快递计算了停电前三个月营业平均额，一审法院也调取了利润表，确认了每月平均营业收入为248568.38元。天天快递只主张了一个月营业损失，但实际损失远不止如此。2.罚款损失。天天快递提供的罚款清单是公司总部系统查询的，从清单中看出绝大部分是延误，是被强行停电后出现的异常情况，如果按正常经营，罚款不会这么多。3.转让和装修损失。快递行业是特殊种类行业，加入该行业需要支付转让费。天天快递总部已经将加盟经营资格收回，无法转让。天天快递已经考虑了年限、折价等因素，请求的损失符合实际情况。4.房租损失。目前房价上涨，无法按当时的租金另行租赁，钱明青要求天天快递搬离，应当支付另行租赁的房租上涨损失。三、强制断电至腾退期间，房屋不具备正常的使用条件，天天快递业务无法运营，一审判令该期间的占有使用费缺乏依据。钱明青辩称，由于天天快递拒付租金，所以钱明青停止配合充值电费，钱明青此举是依据双方合同第七条的约定，即天天快递未按约支付租金钱明青有权停止对方使用。而且停电是发生在双方约定的变更期限届满后，因此，天天快递提出的各项损失是由其自己造成的，钱明青没有赔偿责任。一审认定事实正确，钱明青的上诉不能成立，应予驳回。钱明青向一审法院起诉请求：1.确认涉案房屋租赁合同于2017年11月27日解除；2.天天快递支付拖欠的租金及房屋占有使用费（租金：自2017年9月27日计算至2017年11月27日；房屋占有使用费：自2017年11月28日计算至实际腾退之日即2018年6月28日；均按照租赁合同约定的租金标准进行计算）；3.本诉案件受理费由天天快递负担。天天快递向一审法院反诉请求：1.钱明青赔偿天天快递损失2282636元（营业损失1052636元、转让合同损失800000元、罚款损失50000元、装修损失120000元、另行租赁房屋的房租上涨损失260000元）；2.反诉案件受理费由钱明青负担。一审法院认定事实：2015年3月6日，钱明青与天天快递签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：因乙方（天天快递）开展业务需要向甲方（钱明青）租赁九里亭大道388号南面6间房屋；租赁期限从2015年3月28日起至2020年3月27日止，租期五年；房租收取时间为每年合同签订的前一个月；第一年租金18万元加押金1万元，第二年19万元，第三年20万元，第四年21万元，第五年22万元，付款方式为第一年先付10万元，半年后付8万元，第二年先付10万元，半年后付9万元，第三年一次性付20万元，第四年一次性付21万元，第五年一次性付22万元；乙方承租期内所有装修费用由乙方自负；租赁期间水电费由乙方自负；乙方按规定的付款日期付清应付租金，否则甲方有权终止乙方使用；任何一方违反本租赁合同，应承担违约责任，赔偿因违约造成的损失。合同签订后，钱明青将房屋交付给了天天快递使用，天天快递按约支付了押金10000元及第一年和第二年租金。2017年5月22日，天天快递（通过赵士新支付，当天赵士新银行卡上有存款余额215866.42元）支付了第三年租金中的半年租金100000元。天天快递支付第三年租金100000元的前后，曾另找房屋租赁，但未果。在租赁房屋期间，电费由天天快递支付给钱明青，钱明青再去充值，每月电费在3000元左右。2017年11月底，因钱明青不肯再收取天天快递的电费去充值，天天快递租赁的房屋于2017年12月22日被停止供电。2017年12月份，天天快递股东赵士新向钱明青发了短信，其中有一份通知函，该通知函载明：“我司平湖市天天快递有限公司在房屋租赁合同期间一直遵守双方合同约定，房东钱明青你从今年三月份起就单方面不肯履行房屋租赁合同，采取不收房租，不肯提供银行卡和付款账号，我司多次派人与房东进行协商和理论，房东钱明青才在2017年5月22日只肯收取半年的房租10万元（不是我司不肯交清全年的房租，是房东钱明青只肯收半年的房租）。到了下半年的房租交款日期我公司多次派人去交房租，房东钱明青你坚决不肯收取房租，不提供银行卡和付款账号，坚决单方面要跟我司解除房屋租赁合同，并在合同期内你房东不肯给我公司电表充电费，采取停电的措施来达到你的目的，已经对我司造成了严重的生产和操作损失，我司随时面临瘫痪和倒闭的情况。请你房东钱明青马上提供房租付款账号和银行卡，以便我公司付款给你房东钱明青房租费。你房东钱明青不肯提供付款账号和银行卡给我司，以不收房租的行为来解除房屋租赁合同，后期你房东单方面采取对我司进行停电及其他措施造成的所有损失我们将以法律形式进行起诉”。“房东老板娘”给赵士新回复了短信：“你找你们的老板，他们在5月份的时候已经商量了，给你们延迟了2个月，现在时间已到”。被停止供电当日，天天快递向天天快递有限公司申请停业整顿，2017年12月25日，天天快递有限公司向天天快递发出了告知函，告知函载明：“贵司在2017年12月22日因场地问题申请停业整顿，至今尚未开通，导致全网服务质量严重下滑，使天天快递的客户及我司声誉、网络运营、经济利益等遭受不同程度的损失，贵我双方签订的《特许经营（加盟）合同》约定乙方（指天天快递）违反第8.2.3.3条、8.2.3.4条、8.2.3.7条规定的，甲方（指天天快递有限公司）可以单方面解除合同，鉴于以上情形，我司特发函告知平湖天天快递有限公司及其法定代表人：责令贵司停业整顿至2018年2月28日，2018年3月31日务必开通运营，否则收回平湖地区天天快递品牌经营权，望贵司做好恢复运营准备并及时开通。”租赁的房屋停电后，天天快递把钱明青的仓库门堵了二次，要求解决，表示“下午通电后，我立马交钱”。之后此事也经平湖市公安局曹桥派出所调解处理，但无果。2017年12月28日，钱明青向一审法院提起诉讼，要求解除房屋租赁合同，一审法院于同日立案受理，于2018年1月11日向天天快递送达了包括起诉状副本在内的应诉材料。在审理过程中，钱明青与天天快递于2018年6月28日办理了房屋腾退交接手续，天天快递将租赁的房屋交付给了钱明青。2015年度，天天快递的营业收入为2270167.92元，利润为负117379.10元；2016年度的营业收入为2551914.91元，利润为76398.85元；2017年度营业收入为4126378.92元，利润为负13488.24元。一审法院认为，钱明青与天天快递签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后的前二年，双方均按约履行了各自的义务。但从第三年起，双方起了争执，钱明青认为天天快递未按约交纳租金，第三年的租金200000元应该在2017年2月底一次性交纳，虽经催促一直未支付，后双方口头约定租期变更到2017年9月27日，天天快递才于2017年5月22日交纳了半年的租金，但到期后，天天快递又提出再延长二个月，租期到2017年11月27日，但到2017年11月27日后，天天快递既不付租金又不搬离，钱明青才停止协助充值电费，双方签订的合同在2017年11月27日已解除。天天快递则认为是钱明青不想出租房屋了，天天快递一再要求交纳租金，但钱明青就是不肯收取。双方主张的事实完全相对，但都没有足够的证据予以证明，一审认为，从现有证据看，钱明青主张的双方变更租赁期限到2017年9月27日的可信度更高，理由一是原合同约定的第三年租金200000元应在2017年2月底前一次性支付，但天天快递直到2017年5月22日才支付，而且在有能力支付全年租金的情况下只支付了半年的租金（支付到2017年9月27日）；理由二是天天快递在2017年5月22日支付租金的前后，已经另外在找寻租赁的房屋，表明天天快递有了不再承租钱明青房屋的意思，否则没必要另外租房；理由三是天天快递在2017年9月27日之后也未积极履行支付租金义务，直到12月22日被停止供电后，才要求解决事情，并表示“下午通电后，我立马交钱”，可见钱明青在不协助充值电费前是催讨过租金的，但天天快递并没有积极履行，此种行为不是要继续承租房屋的应有态度。因此，对于钱明青主张的双方口头变更租赁期限至2017年9月27日的事实，予以认定。虽然天天快递在停电之后发了一系列短信，其中也有钱明青从2017年3月份起就想解除合同，不肯收取房租的内容，但这些内容是在双方矛盾激化之后所发，是单方面对事实的描述，并无对方的认可，而且天天快递未提供证据证明之前也曾发过如此内容的短信，因此短信上描述的事实，无法采信。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。天天快递在2017年9月27日之后继续使用租赁的房屋，钱明青并没有异议，因此双方签订的租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方都可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。钱明青未向天天快递发出书面通知，要求于2017年11月27日解除合同，因此，钱明青要求确认房屋租赁合同于2017年11月27日解除的诉讼请求，不予支持。钱明青于2017年11月底已不再协助天天快递充值电费，虽然方式不当，但可以视为其已向天天快递作出了解除房屋租赁合同的表示，鉴于解除时间不明确，结合案件具体情况，确定双方签订的《房屋租赁合同》于2018年1月11日即天天快递收到起诉状副本之日解除。天天快递支付租金到2017年9月27日，之后的租金未支付，钱明青要求支付该部分租金的诉讼请求，予以支持。但天天快递租赁的房屋于2017年12月22日被停止供电，停电是钱明青不当措施所引起，作为出租人，钱明青在没有确保租赁房屋完全使用条件的情况下，要求天天快递支付全额租金，属不合理，不予支持。结合本案实际情况，酌情认定天天快递按照房屋租赁合同约定的租金标准的60%支付租金，为53936元（200000÷12×2＋200000÷365×25＋200000÷365×21×60%）。合同解除后到2018年6月28日，天天快递仍占有使用租赁的房屋，钱明青要求天天快递支付房屋占有使用费的诉讼请求，予以支持，但鉴于本案具体情况，依然酌情确定天天快递按年租金200000元的60%支付房屋占有使用费，为55233元（200000÷365×168×60%）。天天快递表示已支付的10000元押金用以抵扣上述费用，未违反法律规定，予以准许。综上，天天快递应支付钱明青房屋租金及占有使用费合计99169元。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。天天快递承租房屋是用于开设快递公司，钱明青作为出租人，应当保障租赁房屋的正常供电，这是其应尽的义务，但是钱明青却在租赁合同尚未解除前即通过不协助充值电费的方式停止了供电，影响了天天快递对租赁房屋的正常使用，其行为构成违约，应承担违约责任，但该责任应是无法正常使用租赁房屋的责任而并非是导致合同解除的责任，已在租金及房屋占有使用费方面予以考虑。但天天快递还提出了另外的损失要求，包括：营业损失1052636元、转让合同损失800000元、罚款损失50000元、装修损失120000元、租赁房屋损失260000元，合计2282636元。天天快递对其提出的损失请求，负有举证责任。关于营业损失，从天天快递自己向政府财税部门提供的财务报表看，2015年到2017年，天天快递每月平均的营业收入为248568.38元，在没有反驳证据证明的前提下，认定该数据。钱明青在2017年11月底已经不协助充值电费，至12月22日停止供电，有近一个月时间，在停止供电的当日，天天快递经总部批准后采取了停业整顿的相应措施，但从天天快递提供的“罚款清单”来看，停电之后，天天快递并非完全停止经营，停电对天天快递影响多少，营业收入减少了多少，天天快递并没有证据证明，其要求钱明青赔偿营业收入损失1052636元的诉讼请求，缺乏依据，不予支持。关于转让合同损失，受让天天快递当然支付了对价，那么把天天快递转让出去应该也能获得对价，天天快递要求钱明青赔偿800000元是其中的差价还是其他损失，天天快递并未举证；即使有差价，企业转让也与钱明青的停止协助充值电费行为缺乏关联性，天天快递的该项诉讼请求，不予支持。关于罚款损失，天天快递提供了一份罚款清单，绝大多数是延误，还有包括按实际价值处理、无政策处罚等，天天快递没有证据证明延误、按实际价值处理等原因造成“实际赔偿款”与停电存在关联，天天快递要求钱明青赔偿该部分损失，依据不足，不予支持。关于装修损失，对于不定期租赁合同，钱明青有随时解除合同的权利，只是其一开始采取的停电方式不当，但在停电后不久，钱明青即向法院提起了诉讼，因此合同的解除并不是因钱明青的停电行为而引起，天天快递要求钱明青赔偿装修损失的诉讼请求，不予支持。关于租赁房屋损失，合同解除非因停电而引起，天天快递也未举证证明合同解除后另行租赁了房屋，其要求钱明青赔偿租赁房屋损失260000元的诉讼请求，缺乏依据，不予支持；对其提出的房屋承租价格上涨损失鉴定申请，亦不予准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认钱明青与天天快递于2015年3月6日签订的《房屋租赁合同》于2018年1月11日解除；二、天天快递于判决生效后十日内支付钱明青租金及房屋占有使用费合计99169元；三、驳回钱明青的其他本诉诉讼请求；四、驳回天天快递的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3350元，由钱明青负担1172元，由天天快递负担2178元；案件反诉受理费25061元，减半收取12530元，由天天快递负担。二审中，天天快递提交了以下证据：证据一、银行转账记录证明，证明天天快递为了经营快递行业支付过转让款；证据二、《天天快递有限公司特许经营（加盟）合同》、章程修正案、快递业务经营许可证股权关系变更申请表、快递业务经营许可证变更申请表、股东会决议，证明由于钱明青违约解除合同，导致天天快递无法继续经营，造成转让费损失；证据三、情况说明，证明天天快递的装修费用。钱明青质证意见：上述证据不属于二审新证据，加盟合同、经营转让与本案无关，天天快递提供的加盟合同中第三条明确约定受让天天快递时对方已经把装修安装好了，无需产生新的装修费。本院认证意见：转账记录是复印件，真实性无法核实，款项转至张美玲个人，也没有标明转账用途，无法体现与本案之间的关联性。加盟合同和股权变更表是复印件，真实性无法核实，即使真实，内容是天天快递将特许经营权转让他人，与天天快递上诉所称特许经营资格已被总部收回无法转让相矛盾，不予认定。情况说明是复印件，为案外人吴东升出具，形式上属于证人证言，未经该出具人出庭作证，不予认定。另外，天天快递二审中申请证人富某、邓某、夏某出庭作证。证人富某陈述，其于2015年到天天快递从事送快递和开车工作，2016年9月离开公司，劳动合同是否签订记不清了。2016年7月一天早上，天天快递的车子堵住了仓库门，当时钥匙不在，天天快递的张总让员工推车，推开以后仓库老板还在骂，就与对方发生了争执，仓库老板当着天天快递员工的面打电话给赵士新说不租了。自己曾见过仓库老板几次面，但名字叫不出。后来听说天天快递老板要赔对方钱，对方不要。自己也因为这件事被罚了500元，后来辞职了。证人邓某陈述，自己从事淘宝生意，与天天快递有业务往来，大概2017年12月早上11点左右，自己开电瓶车路过天天快递，位置是在城南路和龙御路口，看到天天快递老板拿了现金，就停下来询问。天天快递老板说特地拿钱去交房租，但房东不收，当时两方老板都在，天天快递的股东也在场。证人夏某陈述，其在天天快递做财务统计，工作时间从2015年3月至2017年12月。2017年三四月时看到天天快递的股东拿了现金回来，听隔壁说是房租交不进去，但具体原因不清楚。租金是财务去交的，公司业务往来银行转账和现金都有，小额款用现金，主要看对方需求。对2017年交租金的情况不清楚，没有看到过，从2017年开始就说交不进。天天快递质证意见：三位证人陈述的是自身经历，符合客观事实。钱明青质证意见：证人证言不可信。证人富某陈述2016年就发生拒收租金的情况，但2016年租金是正常交纳的，不存在拖欠和拒收的情况，明显与事实不符。证人邓某对时间说不清楚，显然是受到天天快递的影响，不一定是亲身经历的，即使其陈述真实，也是发生在2017年12月停电以后。证人夏某作为财务，承认租金走财务账，但又不清楚租金交纳情况，自相矛盾。本院认证意见：证人富某和夏某均以天天快递前员工的身份出庭作证，然而二人均未提交曾经的员工证明，无法核实身份。即使二人系天天快递前员工，与天天快递也具有一定利害关系，且二人关于拒收租金一事均是听说，属于传来证据，证明力较低。内容上，富某的证言是关于2016年租金，但本案争议的是2017年租金，另外富某对其所称的拒收租金的“仓库老板”身份无法说清，故关联性无法认定。夏某既认可公司租金由财务交纳，又称自己作为财务不知晓租金具体交纳情况，存在自相矛盾之处。综上，本院对富某和夏某的证人证言不予采信。邓某的证言与已查明的事实相符，但其所称的拒收租金一事发生于2017年12月，不能证明本案关键即2017年初天天快递未付租金的原因。本院对一审认定的“双方变更租赁期限到2017年9月27日”不予认定，对其余事实予以确认。另认定，双方租赁合同第7条约定：“乙方（即天天快递）按规定的付款日期付清应付租金，否则甲方（即钱明青）有权终止乙方使用。”双方一致确认2017年12月2日天天快递微信联系的“房东老板娘”为钱明青嫂子，“房东老板娘”给赵士新回复的内容除一审认定的之外，另有“现在我们的仓库要拆迁，所以让你们一定要搬走，我们也没办法”。本院认为，本案二审争议在于合同解除时间如何确定以及钱明青应否赔偿天天快递各项损失。关于合同解除的时间，钱明青以天天快递拒付租金为由要求解除合同，但天天快递认为是钱明青拒收租金，恶意违约，不具有解除权，应以双方在一审组织下办理房屋腾退交接手续之日为合同解除之日。本院经审查认为，按约支付租金是承租人应尽的义务，无需出租人催告承租人也应自觉履行。现查明的事实是天天快递未按照合同约定支付租金，其主张是对方拒绝受领而非自身违约，对此应承担举证责任。虽然天天快递提供了与钱明青的短信记录、与钱明青嫂子的微信聊天记录、双方在司法所调解时的录音录像等证据，但本院注意到上述证据形成的时间集中于2017年12月，距天天快递未按约支付租金已近十多个月，系双方矛盾激化之后，且均是天天快递单方面描述钱明青不收房租，钱明青对此未予认可，而对于早先双方矛盾产生的原因和沟通的过程，天天快递未提供任何证据，故无法以天天快递事后的单方陈述认定为纠纷产生的真实原因。钱明青嫂子虽然在微信中表示由于仓库搬迁要求承租人搬走，但其明确搬迁的时间是“现在”，仅能证明聊天之时即2017年12月无法续租的原因，无法证明天天快递所称对方在2017年上半年因仓库搬迁不愿再租而拒收租金。证人证言在证据认证部分已经详细阐述，不再复述。因此，天天快递对其主张的事实未提供充分有效证据加以证明，应承担举证不能的法律后果。而且，从本案情况看，反而是天天快递在租期未满时另行物色房屋，且在停电后表示“下午通电后，我立马交钱”，可以看出天天快递具有不愿继续履行的意思表示。一审综合案情认定天天快递未按约支付租金，符合民事诉讼证据规则，于法有据。至于钱明青是否因对方的违约行为享有解除权的问题，本院认为，虽然双方约定的租期尚未届满，但天天快递长期拖欠租金，在合同履行期内另行物色租赁房屋，双方发生纠纷后调解未果并且坚持认为是对方违约，停电之后亦不履行支付租金的义务，显然造成钱明青的合同目的无法实现，依据合同法第九十四条第一款第四项关于法定解除的规定，钱明青有权主张解除合同。鉴于钱明青仅采取了停电措施，并未向对方发出明确的解除通知，一审以天天快递收到起诉状副本之日为合同解除之日是正确的。但一审以双方口头变更后的租期届满，继续租赁转化为不定期租赁，进而依据不定期租赁的相关规则判令合同解除之裁判理由存有不当，本案无任何证据证明双方已口头变更租期，尽管钱明青嫂子曾表示钱明青给天天快递延迟了2个月，但并未明确到底是延迟租期还是延迟租金交付时间，故从该案外人语焉不详的表述无法认定当事人对租期达成了变更。故本院对一审解除合同的裁判理由予以纠正。关于天天快递主张的各项损失，主要是因钱明青采取停电措施造成的生产经营损失及衍生的其他经济损失。虽然钱明青采取停电措施确会对天天快递经营产生一定影响，但天天快递拖欠租金已久，钱明青不得已采取停电措施，且在停电后立即向法院起诉，不存在恶意，亦未违反双方合同第7条关于承租人未付租金时出租人有权终止使用的约定。更何况天天快递对主张的营业损失、转让损失、罚款损失等均未提供充足证据加以证明，理由一审已详尽叙述，本院予以认同，不再赘述。而且一审综合案情，酌定天天快递仅支付欠付租金和占有使用费的60%，已经考虑了双方利益平衡，判决结果较为合理，本院不作调整。综上，天天快递的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12560元，由平湖市天天快递有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年四月十六日法官助理沈文潇书记员陈丽琼