福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初3847号 原告：厦门市同安医药公司，住所地福建省厦门市同安区祥平街道银湖西路**，统一社会信用代码913502121553000163。 法定代表人：郑德枝，总经理。 委托诉讼代理人：叶树蔚，福建旭恒律师事务所律师。 被告：卢明，男，1946年12月31日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：朱夏明，男，1967年6月8日出生，汉族，住福建省龙海市。 原告厦门市同安医药公司与被告卢明、朱夏明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。厦门市同安医药公司的委托诉讼代理人叶树蔚、卢明到庭参加诉讼。朱夏明经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 厦门市同安医药公司向本院提出诉讼请求：1.卢明和朱夏明腾空、搬离位于厦门市思明区二楼房屋；2.卢明自2018年10月1日起至实际返还厦门市思明区二楼房屋之日止，每日按291.65元向厦门市同安医药公司支付占用费；3.朱夏明在上述期间内，每日按被占用面积租金58.33元为标准与卢明共同承担向厦门市同安医药公司支付占用费的责任。事实与理由：2016年9月30日，厦门市同安医药公司作为出租方，卢明作为承租方，双方就位于厦门市思明区房屋的租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，租赁物建筑面积为29.07平方米，分为楼上楼下二层，月租金标准为3500元。租赁期限共计2年，即从2016年10月1日起至2018年9月30日止。根据合同约定，卢明转租租赁标的物应当事先以书面方式征得厦门市同安医药公司的同意，但在租赁期间，卢明未经厦门市同安医药公司事先同意，擅自将租赁标的物的二楼转租给了朱夏明。合同期限届满后，厦门市同安医药公司与卢明未续签合同，卢明仅将租赁标物的部分即一楼店面返还给了厦门市同安医药公司，二楼仍由朱夏明持续占用至今，没有返还。根据合同约定，因卢明迟延腾退租赁标的物的，厦门市同安医药公司有权按日租金的十倍（厦门市同安医药公司减按五倍主张）向其收取占用期间的占用费。朱夏明作为实际占用人，有义务向厦门市同安医药公司支付占用费。 卢明辩称，在卢明与厦门市同安医药公司建立租赁合同之前，卢明及朱夏明系向连建国租赁案涉房屋，分别租赁案涉房屋第一、第二层。厦门市同安医药公司对于朱夏明使用案涉房屋二层的事实是清楚的。2012年，卢明想向厦门市同安医药公司租赁案涉房屋的一层，但是厦门市同安医药公司要求将一二层打包出租。卢明迫于无奈只好接受。卢明租赁案涉房屋的时候朱夏明已经实际居住在房屋二楼。因此不存在厦门市同安医药公司主张的未经许可将二楼房屋转租给朱夏明的事实。此后合同履行过程中，因为房屋出现漏水破损的问题，朱夏明多次找厦门市同安医药公司维修，厦门市同安医药公司不愿意进行维修，导致朱夏明花费维修费用。因厦门市同安医药公司不同意赔偿朱夏明的维修费用，朱夏明才不搬走。案涉房屋二楼无法清空的原因并非卢明原因，卢明已经将案涉房屋一楼清理并搬走，钥匙移交给厦门市同安医药公司。 朱夏明书面辩称，一、案涉房屋老化存在重大质量问题，厦门市同安医药公司作为出租人明知房屋建造时间久、存在安全隐患仍对外出租，已经构成违约。二、卢明与朱夏明签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，厦门市同安医药公司明知且未提出异议，卢明与朱夏明的《房屋租赁合同》合法有效。三、因房屋质量问题，朱夏明多次要求厦门市同安医药公司、卢明履行维修义务，但均未能解决。朱夏明只能自行维修，前后花费材料费、人工费用3万元多元。厦门市同安医药公司却未予赔付。 双方当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉的厦门市思明区房屋登记权利人为同安县医药公司，建筑面积29.07平方米，共二层。厦门市同安医药公司及卢明均确认案涉房屋一层建筑面积为12.7平方米。 2016年9月30日，厦门市同安医药公司（甲方、出租方）与卢明（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》（编号：QZC2016031-00），约定卢明向厦门市同安医药公司承租坐落于厦门市思明区房屋，建筑面积29.07平方米。租赁期限自2016年10月1日起至2018年9月30日止。租金为3500元/月。合同签订之日，乙方应向甲方交付保证金7000元。租赁期间，未事先以书面方式征得甲方书面同意，乙方不得将租赁标的物进行转租。合同第十一条“违约责任”约定：……3、合同期限届满、合同解除或终止或合同无效后，乙方应将租赁标的物返还甲方并结清相关费用。乙方拒绝或迟延腾退租赁标的物的，甲方有权按日租金的10倍向乙方收取占用期间的占用费，因拒绝或迟延腾退租赁标的物给甲方造成经济损失，甲方有权另行向乙方主张赔偿；此外，甲方还有权对乙方采取包括但不限于停水、停电、停气、不经乙方许可强行将存放于租赁标的内的一方所有物品（视同废品）搬出抛弃等措施，由此造成的经济损害由乙方自行承担。双方合同还对其他权利义务进行了约定。 卢明承租案涉房屋后，将案涉房屋二层转租给朱夏明居住使用，并与朱夏明签订租赁合同，朱夏明按照与卢明的约定向卢明缴纳房屋租金。在案涉租赁合同履行期间，卢明亦依约向厦门市同安医药公司支付案涉房屋的租金。 2018年9月30日，卢明与厦门市同安医药公司就案涉房屋一层店面办理移交手续并签署移交单，移交单注明“因第三方占用，二层未能按时收回”。现案涉房屋二楼仍由朱夏明占有使用。卢明确认朱夏明相关租金支付至2018年8月，朱夏明按照每月600元标准向卢明支付租金。 另查明，卢明自2012年起即向厦门市同安医药公司承租案涉房屋。2009年至2012年期间，案涉房屋由厦门市同安医药公司出租给案外人连建国。 审理中，卢明主张其在连建国租赁期间即与朱夏明共同向连建国承租案涉房屋。在连建国与厦门市同安医药公司的租赁期限届满后，卢明即与厦门市同安医药公司就案涉房屋订立租赁合同，卢明原只想承租一层，因当时朱夏明不愿搬离案涉房屋，厦门市同安医药公司要求卢明一并承租案涉房屋二楼。厦门市同安医药公司在交付房屋时即未腾空向卢明交付案涉房屋二楼。卢明提供如下证据：证据1.连建国身份证复印件及《房屋出租协议书》（连建国与厦门市同安医药公司签订）一份，《房屋出租协议书》手写备注：新华路98号店面今租给卢明使用，若与医药公司发生纠纷，本人愿意承担相应责任。证据2.《房屋租赁合同》（卢明、连建国）签订，该份租赁协议抬头处承租方虽载明卢明、朱夏明，但落款处仅有卢明签字。证据3.连建国出具的收条5份，收条载明的内容均体现为收到卢明租赁案涉房屋租金。另，厦门市同安医药公司提供一份卢明的手书陈述，其中卢明自述“我也把二楼（17平方米）以每月400元（当时租金）转租朱夏明至今。” 本院认为，厦门市同安医药公司与卢明之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方均应依约履行。租赁届满后，卢明应将租赁物完整交还厦门市同安医药公司。从卢明提供的其向连建国承租案涉房屋的相关证据来看，连建国的表述均是其将案涉房屋出租给卢明，收据载明的也是收到卢明的租金，卢明在其寄送厦门市同安医药公司的材料中也明确其把二楼转租给朱夏明，因此，案涉房屋自卢明承租之时起，即是由其将案涉房屋转租朱夏明，并非如卢明所主张的厦门市同安医药公司未在出租房屋时腾空二楼房屋交付卢明使用。现案涉房屋二楼因卢明转租朱夏明使用导致未能交还，卢明依法负有腾空返还案涉房屋二楼的义务。厦门市同安医药公司要求卢明支付案涉房屋二楼的占用费符合法律规定，本院予以支持。厦门市同安医药公司按照租金标准的五倍主张占用费明显高于其实际损失，考虑案涉房屋的实际情况，本院酌定卢明按照合同约定的租金标准按照厦门市同安医药公司主张的14.54平方米支付占用费，即每日58.33元（3500元/月/29.07平方米*14.54平方米/30天）支付占用费。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。依该司法解释，次承租人朱夏明在租赁期限届满后负有腾房义务且应支付占用费。故厦门市同安医药公司要求朱夏明共同承担房屋腾退义务并按照每日58.33元的标准支付占用费，应予支持。至于卢明因朱夏明违反二人之间的合同约定未返还房屋给卢明造成的损失、以及朱夏明修缮案涉房屋所花费的相关费用，可由当事人另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下： 一、被告卢明、朱夏明于本判决生效之日起十日内腾空搬离位于厦门市思明区的房屋； 二、被告卢明、朱夏明于本判决生效之日起十日内向原告厦门市同安医药公司支付房屋占用费（按照每日58.33元，自2018年10月1日起计算至实际腾空返还房屋之日止）； 三、驳回原告厦门市同安医药公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为235元，由原告厦门市同安医药公司负担77元，被告卢明、朱夏明负担158元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 （刘远萍） 二〇一九年四月十九日 代书记员（ 蔡奇 特） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。