成都市成华区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川0108执异94号 案外人：四川省仁基恒业投资有限公司，住所地成都市温江区永宁镇永文路南段1052芙蓉花开。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：罗青松，男，系该公司员工。 申请执行人：成都农村商业银行股份有限公司量力支行，住所地成都市成华区站北北街**。 负责人：张晓晖。 被执行人：王浩成，男，汉族，1986年4月13日出生，住成都市龙泉驿区。 被执行人：程晓燕，女，汉族，1987年7月22日出生，住湖北省公安县。 被执行人：梁新梅，女，汉族，1960年1月19日出生，住成都市龙泉驿区。 在本院执行（2018）川0108执3512号成都农村商业银行股份有限公司量力支行（以下至裁定主文前简称成都农商行量力支行）与王浩成、程晓燕、梁新梅金融借款合同纠纷一案中，案外人四川省仁基恒业投资有限公司（以下至裁定主文前简称仁基公司）于2019年4月18日对本院查封位于成都市温江区房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人仁基公司称，案涉房产系被执行人以银行按揭贷款方式购买，案外人向银行提供连带保证担保。后因程晓燕、王浩成未履行个人贷款合同，导致案外人向银行承担了担保责任。案外人遂向法院起诉要求解除合同，注销商品房买卖合同备案登记、注销房屋所有权预告登记。2018年5月29日，成都市温江区人民法院作出判决：一、解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；二、被告程晓燕、王浩成于本判决生效后十五日内协助原告办理注销手续；………。该判决已经生效。案外人申请执行后，发现涉案房屋于2016年月7日被成都市龙泉驿区人民法院查封，遂立即提起执行异议。龙泉驿区人民法院随即解除了对涉案房屋的查封。案外人立即再次申请执行注销涉案房屋的备案登记手续，发现涉案房屋于2018年12月12日再次被成都市成华区人民法院查封，查封文号为：（2018）川0108执字第3512号。案外人认为贵院对上述房屋进行查封，缺乏法律依据和事实依据，具体理由如下：一、涉案房产的物权所有人至始至终为案外人，案涉房屋长期从未发生变更。贵院将合同备案登记视为物权登记，从而采取执行措施，违反了物权法规定的基本原则及查封仅限“被执行人财产”的执行规定。涉案房屋一直未办理无权转移登记，程晓燕、王浩成仅作为备案合同之买受人予以预告登记，对涉案房屋仅享有债权而非物权所有权。商品房预售合同登记备案仅为行政管理措施，不发生物权变动的法律效力，商品房预售合同登记备案是《城市商品房预售管理办法》中规定的内容，该办法第十条规定，开发企业应当自与承购人签订商品房预售合同之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续，基于上述规定可见，商品房预售合同登记备案实际上是房地产土地管理部门处于行政管理的目的，为了通过对商品房预售合同的管理，对房地产开发商预售商品房的行为的合法性进行审查，以保护购房者的合法权益，进而防止预售期间“一房多卖”先行的发生所采取的一种行政管理措施。由于商品房预售合同备案仅仅是一种行政管理措施，不能产生物权变更登记的法律效力。故，贵院对不属于被执行人所有，未登记证被执行人名下的房产予以查封，既违反物权法定原则，也违反查封限于“被执行人财产”的执行规定。二、案涉房产《商品房买卖合同》已合法解除，程晓燕、王浩成不再享有任何债权请求权，贵院查封应依法及时解除。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第五条“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定“第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除……”。既然程晓燕、王浩成同案外人之间的商品房买卖合同已经被依法解除，购房人在合同解除后丧失过户请求权，也就是预查封所针对的债权消灭。此种情况下，进行预查封的前提条件已经不复存在，预查封措施自然亦应解除。三、涉案房屋首封成都市龙泉驿区人民法院在收到案外人的异议申请后，也依法及时解除了查封。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，特提出执行异议申请，恳请支持。 本院查明，2015年6月19日，案外人仁基公司与被执行人王浩成、程晓燕签订《商品房买卖合同》及《恒大新城商品房买卖合同补充协议》，约定：仁基公司将其开发的案涉房屋出售给王浩成、程晓燕，总价为534486元，其中首付款214486元，其余购房款由王浩成、程晓燕向中国工商银行股份有限公司成都草市支行贷款支付。后王浩成、程晓燕与中国工商银行股份有限公司成都草市支行签订《个人购房借款/担保合同》，王浩成、程晓燕向该行贷款32万元。2015年7月3日，案涉房屋在房产管理部门办理了登记备案手续（合同签约备案号：243348），案涉房屋已办理房屋预告登记手续（成预0119775、成预0119776）。后因王浩成、程晓燕未及时偿还贷款本息，中国工商银行股份有限公司成都草市支行催促仁基公司履行担保责任。2017年11月30日，仁基公司向该行履行了保证责任，代为清偿王浩成、程晓燕所欠的全部贷款本息，合计310451.72元。 案外人仁基公司因房屋买卖合同纠纷将王浩成、程晓燕诉至成都市温江区人民法院。2018年5月29日，成都市温江区人民法院作出（2018）川0115民初518号《民事判决书》，其中判决：一、确认仁基公司与王浩成、程晓燕于2015年6月19日签订的《商品房买卖合同》及《恒大新城商品房买卖合同补充协议》于2018年5月9日解除……。2018年9月25日，该份《民事判决书》发生法律效力。此外，涉案房屋已于2017年10月31日办理了房屋初始产权登记，房屋所有权人为仁基公司。 2018年6月8日，成都农商行量力支行因金融借款合同纠纷将王浩成、程晓燕、案外人梁新梅诉至本院。2018年8月13日，本院作出（2018）川0108民初4592号《民事判决书》，其中判决：一、被告王浩成、程晓燕于本判决生效之日起十日内偿还原告成都农村商业银行股份有限公司量力支行借款本金168798.39元……。因王浩成、程晓燕未及时履行生效判决，成都农商行量力支行于2018年11月8日向本院申请强制执行，执行案号为（2018）川0108执3512号。2018年12月12日，本院以（2018）川0108执3512号《执行裁定书》对涉案房屋予以了查封。后案外人仁基公司向本院提出执行异议。 本院认为，本案的焦点在于案外人仁基公司就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。虽然案涉房屋被人民法院进行了预查封，但是预查封毕竟不是正式查封，仁基公司有权依据合同行使解除权。理由是《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。上述针对查封财产的规定仅限制了被执行人、第三人在查封财产之上以规避执行为目的而再次设定权利负担、改变权属及占有现状的行为，并未禁止不为规避执行而对被查封财产之上原有基础法律关系依法变更的权利。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百七十九条第一款规定：“在执行中，被执行人通过仲裁程序将人民法院查封、扣押、冻结的财产确权或者分割给案外人的，不影响人民法院执行程序的进行”。该条限制的是被执行人不得通过仲裁程序处置被查封财产，从而保护申请执行人的权利得以实现。但该条款并不禁止案外人、第三人因基于法律规定、合同约定行使解除权等其他基础法律关系中的权利，请求人民法院对被查封财产确权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”的规定，当被执行人还未取得被执行财产的所有权时，即使案涉财产已被查封、扣押，第三人依法解除合同收回该财产的，法院亦应当准许。具体到本案中，仁基公司在与被执行人签订商品房买卖合同之后完成了涉案房屋的初始登记，成为了涉案房屋的所有权人。王浩成、程晓燕取得房屋所有权的基础法律关系为双方商品房买卖关系，现因王浩成、程晓燕违约导致合同解除，王浩成、程晓燕依法不能取得房屋所有权，王浩成、程晓燕因预售登记享有的排他性权利丧失，案外人仁基公司仍是涉案房屋的所有权人。虽然仁基公司与王浩成、程晓燕已解除合同，但王浩成、程晓燕仍继续依据解除事项对仁基公司享有债权，有权要求仁基公司退还扣除应付款项后的剩余房款，所退房款仍可作为执行标的，不违反法律法规关于执行工作的规定。综上，仁基公司对案涉房屋享有足以排除执行的实体权利，本院对仁基公司中止对位于成都市温江区房屋的执行的请求予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下: 中止对位于成都市温江区房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  舒友蛟 人民陪审员  韩红红 人民陪审员  卢小蓉 二〇一九年四月二十五日 书 记 员  易晓兰