江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0114民初3902号原告(反诉被告)：苗雪雪，户籍所在地江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：刘军、王颜颜，江苏苏策律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘慧明，住在南京市建邺区。被告（反诉原告）：谢自姐，住南京市。被告（反诉原告）：刘惠文，住南京市。以上三被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：王琳，江苏国成律师事务所律师。第三人：南京网居置业顾问有限公司，统一社会信用代码91320116660669009N，住所地南京市鼓楼区五台山****。法定代表人：詹国健，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王炜、杨厚玲，北京德恒（南京）律师事务所律师。原告（反诉被告）苗雪雪与被告（反诉原告）刘慧明、谢自姐、刘惠文，第三人南京网居置业顾问有限公司（以下简称“网居公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苗雪雪的委托诉讼代理人刘军、王颜颜，被告刘慧明及刘慧明、谢自姐、刘惠文的共同委托诉讼代理人王琳，第三人网居公司的委托诉讼代理人王炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苗雪雪向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行与原告在2007年9月3日签订的《房地产买卖中介合同》，将南京市雨花台区xx室房屋的不动产权证过户至原告名下；2、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2007年4月30日，刘某1因私房拆迁与雨花台区人民政府受托方南京丰盛置业发展有限公司签订《意向性购房协议书》，约定由刘某1预购位于西善桥xx室（即涉案房屋），价款129822元。2007年9月3日，原告经第三人居间与刘某1签订《房地产买卖中介合同》，约定：原告以129822元的价格购买涉案房屋。合同签订后，原告按约定向刘某1支付129822元房款以及25000元转让费。第三人收取了1820元中介服务费。刘某1将房屋交付给原告，原告装修入住至今。2017年3月1日，涉案房屋满足上市交易条件，刘某1以自己名义填写《增量房申报表》，涉案房屋地址变更为南京市雨花台区梅山村xx室。现刘某1去世，被告作为刘某1的继承人，要求原告支付10万元才同意办理产权转让手续，双方协商无果，原告遂诉。被告刘慧明、谢自姐、刘惠文辩称，因为案涉房屋在刘某1在世时已经预交了市场价的补差款，过户是同意的，希望原告可以将补差款全额承担以后，由三被告来配合办理过户。第三人网居公司辩称，对房地产买卖中介合同以外，其他与第三人无关。原、被告仅委托第三人办理涉案房屋的交付，而且根据原、被告的诉状和陈述意见，房屋交付也已经完成。请求法院依法判决。反诉原告刘慧明、谢自姐、刘惠文向本院提出反诉请求：1.原告预缴的案涉房产的市场价补差款290554元由反诉被告承担，核算后案涉房产的最终市场价补差款（多退少补）也由反诉被告承担；2.反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2013年，刘某1配偶即谢自姐位于江心洲私房拆迁，经查刘某1申购涉案房屋时未如实申报其配偶的私房情况，根据《南京市经济适用住房管理实施细则》的相关规定，应由南京市住房保障房中心追回涉案房屋或由刘某1按市场价补足购房款。刘某1同意按处理当时的市场价补足涉案房屋的购房款。2015年6月12日，反诉被告与刘某1共同来到南京市住房保障房中心，以《意向性购房协议书》上载明的建筑面积、购买单价计价预缴市场价补差款290554元，并于当日领取了缴费票据（后遗失）。该中心同时告知刘某1，待最终核算并多退少补后，会开具《经济适用住房上市确认书》，可去不动产登记中心将涉案房屋变性为商品房并重新办理权属证书。反诉被告全程在场并无异议。2017年3月，反诉被告陪同刘某1办理了涉案房屋的权属证书，并依约取得权属证书并保管至今。反诉被告直至2018年6月才主张过户，然刘某1已于2018年4月8日去世，反诉原告均系法定第一顺位继承人，谢自姐系刘某1配偶，刘慧明、刘慧文系其子。反诉原、被告协商，承诺反诉被告承担涉案房屋的市场价补差款后，会尽快办理过户。因反诉被告提起诉讼要求过户，反诉原告遂提起反诉。反诉被告苗雪雪辩称：1.2015年6月12日，刘某1缴纳了房屋补差款290544元。在反诉状中称其是为了苗雪雪的实际利益而主动补缴了该笔款项。那么刘某1应该很清楚，在他补缴差款的当日即产生了一个返还之债，不管该债的请求权基础为何，该债产生之日致反诉原告反诉之日已经过去了三年零十个月，即诉讼时效已经经过，不应受法律保护。2.反诉原告是补缴差款的最大受益者，刘某1不缴纳补差款，房子会被收回，刘某1将面临继续履行合同不能的局面,那么反诉原告应当承担的违约责任将不止290544元房屋差价款，其要面临的是数额更高的违约损害赔偿。另外谢自姐房屋拆迁也拿不到房屋，290544元其性质并非单纯的土地收益金，包含了对其欺骗行为的惩罚性，补交290544元不但是为了继续履行合同义务，降低自己的损失，更是为其欺骗行为买单，我方认为苗雪雪没有义务为刘某1的不诚信行为承担责任。因此苗雪雪全部承担290544元没有合同和法律依据。第三人辩称，同本诉意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年4月30日，丰盛公司（甲方）与刘某1（乙方）签订《意向性购房协议书》，约定：乙方向甲方预订西善桥经济适用房109幢2单元803室，建筑面积61.82㎡，单价2100元/㎡，总房款129822元。2007年9月3日，苗雪雪（乙方）与刘某1（甲方）在第三人居间下签订《房地产买卖中介合同》，约定：刘某1将南京市雨花台区西善桥xx室出售给苗雪雪，房屋来源注明：“经适房”。关于房屋价款，当事人约定：苗雪雪于2007年9月3日支付定金3000元，2007年9月15日前支付现金129822元整，2007年9月15日前支付刘某1转让费22000元；涉案房屋转让由苗雪雪给付第三人佣金1820元。买卖双方另行补充约定：1.甲方在产权证满五年并符合上市条件一个月内无条件协助乙方办理过户，一切费用由乙方承担；2.如甲方不同意届时办理过户将赔付乙方违约金500000元整；3.甲方办理产权证、土地证时所有费用均由乙方支付，办好后二证均由乙方保管。上述合同签订后，苗雪雪按约定支付刘某125000元转让费，并向丰盛公司支付了购房款129822元。刘某1将涉案房屋交付给苗雪雪，苗雪雪入住至今。另查明，2003年9月9日，刘某1与建邺区房屋拆迁安置办公室签订《拆迁补偿协议书》，就刘某1原坐落于房屋拆迁事宜达成补偿一致意见。2005年6月9日，刘某1填写《南京市被拆迁住房困难户购（租）经济适用住房申请表》，其家庭人口8人；另提供刘某1所在单位出具的《证明》，证明刘某1收入情况且在公司内未分配住房；刘某1配偶谢自姐户口所在地洲泰村委会出具《证明》，证明谢自姐无住房和无业。刘某1凭此申购经济适用房，取得购买涉案西善桥经济适用房109幢2单元803室的资格。后刘某1配偶谢自姐江心洲房屋拆迁，因刘某1未如实申报其配偶住房情况，南京市住房保障中心要求刘某1按市场价补足购房款。刘某1为此支付了290554元。三被告（反诉原告）要求苗雪雪承担此费用方才同意过户。关于该290554元产生的原因及具体情况，本院向南京市住房保障中心发函询问，该单位做出宁住房保函[2019]7号复函，具体回复如下：经该单位核查，刘某1因建邺区房屋被拆迁，于2005年6月申购了雨花台区梅山村邱村xx室经适房。后2013年建邺区江心洲全岛剩余地块纳入土地储备整理项目（二期）中，刘某1配偶谢自姐有江心洲私房被拆迁。刘某1在申购西善花苑经济适用房时未如实申报配偶谢自姐在的房屋。根据《南京市经济适用住房管理实施细则》（宁政发[2004]253号）规定：被拆迁户申购经济适用住房，条件之一为要求本市及拆迁范围外他处无住房。刘某1、谢自姐夫妻在申购西善花苑房屋时未如实申报房屋，该套经济适用房属违规取得。根据上述实施细则规定:对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用房的个人，由市住房保障中心追回已购住房或者由购房人按市场价补足购房款。刘某1得知上述政策后，于2015年6月来南京市住房保障中心同意按处理时市场价补足西善花苑家和园xx室购房款。该中心根据刘某1提供的丰盛公司证明：“雨花台区梅山村邱村xx室，面积61.82平方米（暂无实测面积），拆迁承诺单价2100元/㎡，总房款129822元”，同时按2015年二季度西善花苑上市指导价格6800元/㎡，计算出刘某1应按市场价补足购房款共290554元。具体计算方式如下：（6800-2100）×61.82=290554元。上述欠款刘某1已于2015年6月12日缴纳，该中心向其开具行政事业单位资金往来结算票据NO.0000596823。如果后续刘某1办理了经济适用住房产权证，应前往该中心提供权证和购房发票，核算权证的建筑面积、购房单价是否与处理违规时有出入，是否需要多退少补。在核算完后该中心会开具《经济适用住房上市确认书》，再由刘某1前去不动产登记中心申请将西善花苑经济适用住房变性为非经济适用住房，重新办理产权证。房屋变性后，买卖无需经过该中心批准，由不动产登记中心直接受理。2017年3月，刘某1办理为涉案房屋办理不动产权证，涉案房屋坐落变更为雨花台区梅山村邱村xx室，涉案房屋权属登记在刘某1名下，面积64.89㎡。苗雪雪支付了上述办证过程中应缴纳的相关税费。《增量房申报表》及《税收缴款书》显示，纳税品目名称为“增量房（保障性住房买卖）”。再查明，刘某1已于2018年4月8日去世，谢自姐系刘某1配偶，刘慧明、刘惠文系刘某1与谢自姐之子。以上事实，有《意向性购房协议书》、《房地产买卖中介合同》、收条、收据、《行政事业单位资金往来结算票据》、《拆迁补偿协议书》、《南京市被拆迁住房困难户购（租）经济适用住房申请表》、《证明》、《南京市经济适用住房购买通知书存根》、不动产权证、《增量房申报表》、《税收缴款书》、宁住房保函[2019]7号复函及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，涉案房屋属于经济适用房性质，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易；购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定。刘某1在购买经济适用房后即与苗雪雪签订房屋买卖合同并将房屋交付，该买卖未满五年，损害了社会公共利益，房屋买卖合同应属无效。刘某1隐瞒其配偶私房，以拆迁住房困难户申购南京市经济适用房，属于弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件，骗购经济适用房的情形。刘某1于2015年6月根据南京市住房保障中心的要求按市场价补足购房款290554元，并且于2017年3月办理涉案房屋的不动产权证，涉案房屋符合上市交易的条件。刘某1及其继承人同意继续履行，苗雪雪主张三被告（反诉原告）办理涉案房屋转移登记具有事实和法律依据，本院予以支持，办证过程中产生的税费根据合同约定应由苗雪雪负担。关于反诉原告的诉讼请求，本院认为，苗雪雪与刘某1签订《房地产买卖中介合同》，明确约定“一切费用由乙方承担”，苗雪雪购买经济适用房，应当了解涉案房屋取得来源及其性质，其对合同无效亦存在一定程度的过错。即使涉案经济适用房满五年后符合上市交易条件，双方达成合意继续履行，苗雪雪也需按照相关规定缴纳土地收益金。而本案中，刘某1按照南京市住房保障中心的要求同意按处理时市场价补足西善花苑家和园8幢二单元807室购房款290554元，保留房屋，确保其与苗雪雪之间的房屋买卖合同日后可以顺利履行。待南京市住房保障中心核算完后是否需要多退少补，该中心会开具《经济适用住房上市确认书》，再由刘某1前去不动产登记中心申请将西善花苑经济适用住房变性为非经济适用住房，重新办理产权证。房屋变性后，买卖无需经过该中心批准，由不动产登记中心直接受理。南京市住房保障中心就涉案房屋上市事项的回复可以证明刘某1按市场价补足购房款后无需在另行交纳土地收益金，房屋变性后可直接转让交易。刘某1补足购房款的行为避免苗雪雪房屋买卖合同目的落空，且苗雪雪无需另行交纳其本应承担的土地收益金，故由刘某1一方承担补足的购房款290554元明显有失公平。综合考量涉案房屋性质、合同约定及履行过程、房屋增值收益，买卖双方在涉案合同中权利义务的分担等因素，本院认为应由反诉被告苗雪雪承担上述补足的购房款290554元。因此费用已由刘某1预缴，苗雪雪应将该费用返还给刘某1的继承人，即三反诉原告。关于反诉原告主张要求核算涉案房屋最终补差款（多退少补）并要求反诉被告承担，因核算的金额由南京市住房保障中心确定，而本案诉讼过程中，反诉原告未能向本院提供南京市住房保障中心确认的应补差的金额，故在本案中不予处理，待确认后反诉原告可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：一、被告（反诉原告）刘慧明、谢自姐、刘惠文于本判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）苗雪雪办理南京市雨花台区西善花苑家和园8幢二单元807室房屋的不动产权转移登记（交易过程中产生的税费由苗雪雪负担）；二、原告（反诉被告）苗雪雪于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）刘慧明、谢自姐、刘惠文290554元；三、驳回被告（反诉原告）刘慧明、谢自姐、刘惠文的其他反诉请求。如果原告（反诉被告）苗雪雪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2896元，保全费5000元，合计7896元，由被告（反诉原告）刘慧明、谢自姐、刘惠文负担；反诉案件受理费5658元，由原告（反诉被告）苗雪雪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陈 波人民陪审员  梁争上人民陪审员  尹月萍二〇一九年四月三十日法官 助理  史佳丽书 记 员  於国瑾