黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民初2164号原告：黑龙江省人力资源和社会保障厅，住所地哈尔滨市香坊区中山路68号。法定代表人：黄迎新，厅长。委托诉讼代理人：郭洁，黑龙江国脉汇通律师事务所律师。被告：哈尔滨市第一建筑工程公司，住所地哈尔滨市道里区太行路8号。法定代表人：王敬文，总经理。委托诉讼代理人：张琳，黑龙江东禹律师事务所律师。原告黑龙江省人力资源和社会保障厅（以下简称人社厅）因与被告哈尔滨市第一建筑工程公司（以下简称一建公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2018年7月3日诉至哈尔滨市香坊区人民法院（以下简称香坊法院），一建公司对管辖权提出异议，认为香坊法院受理此案违反级别管辖的规定，经香坊法院审查，一建公司的异议成立，故将该案移送至本院。本院于2018年12月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。人社厅委托诉讼代理人郭洁，一建公司委托诉讼代理人张琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。人社厅向本院提出诉讼请求：1.请求确认产权证号为字第××号房屋及相应土地使用权证归人社厅所有，一建公司继续履行《房屋（土地）转让协议》，协助办理产权过户登记手续；2.请求确认中山路68号“黑龙江省社会保障服务中心综合楼”1-3轴房产归人社厅所有，一建公司继续履行《房屋（土地）转让协议》，协助办理产权登记及过户手续；3.请求一建公司返还人社厅多支付的159.8万元；4.判令一建公司承担上述两房产及土地的50%的过户费用。事实及理由：人社厅与一建公司于2011年11月1日签订《房屋（土地）转让协议》，人社厅系该协议甲方，一建公司为乙方。协议第一条“转让的房屋土地及面积”，约定“该房位于哈尔滨市香坊区中山路68号，与省人力资源保障大楼同属一栋办公楼的1-3轴，地上20层、地下1层，框架结构，土地面积约为1200㎡，建筑面积6508㎡（以实际测量为准），该房屋未办理产权证，土地使用权证已办理完毕。”；协议第二条“转让的土地及地上附着物地址及面积”，约定“乙方将转让房屋后院的土地及地上附着物一并转让给甲方，土地面积为4123㎡，房屋面积2410.5㎡，其中：教学楼1350.1㎡，备用库100.7㎡，实验室219.5㎡，锅炉房145.2㎡，电气仓库281.8㎡，汽车库313.2㎡”；协议第二条“转让价格”，第1项约定“房屋建筑面积6508㎡，转让单价9000元/㎡，总价5857.20万元；”第2项约定“对后院土地及地上附着物转让总价为1200万元”；第3项约定“后院办公楼的装修工程费合计308万元（土建、水暖、电气及外网），经双方审定的费用为203万元，本协议签订后甲方按审定额十日内一次性支付给乙方”；第4项约定“乙方在搬家过程中发生的搬家费80万元由甲方负责”；协议第五条“付款方式”，约定“2011年12月末支付4000万元（部分购房款），2012年12月末将余款3137.2万元全部付清”；协议第六条“转让手续的办理”，约定“本协议签订后，甲乙双方共同于2012年8月末以前将香坊区中山路68号办公楼1-3轴房产过户手续办理完毕，所发生的过户手续费用由甲、乙双方各承担50%，且将后院土地使用证所有人更名给甲方，更名费用双方各承担50%。”协议第七条第1项约定“乙方于2012年8月末前，从香坊区中山路68号办公楼1-3轴、楼后院办公楼、车库、试验站迁出，将上述房产交由甲方”；第3项约定“在双方房产交接完毕、资金全部到位、证照办结并交付给甲方后，本协议自行终止。”协议签订后，人社厅于2011年12月31日向一建公司支付4000万元预付购房款，根据请款说明，4000万元含后院三层小楼的装修费用203万元及搬家补偿费80万元。人社厅于2012年底前接收后院的房屋，并开始交纳供热费。一建公司转让的中山路68号1-3轴房屋，与人社厅自有项目“黑龙江省社会保障服务中心综合楼”均由一建公司承包装修，一建公司于2013年交付人社厅。记账凭证显示，人社厅向一建公司分别于2013年7月13日支付500万元、9月30日支付500万元及11月30日支付500万元，2014年1月29日支付1000万元，3月25日支付1000万元。上述向一建公司支付的记账凭证及一建公司请款票据标注为购房款（或大楼款），合计付款为7500万元（应含203万元装修费及80万元搬家费）。按协议约定应付款额为7137.2万元，其中房款数额为7057.2万元，但履行该协议时，人社厅根据一建公司请款票据数额支付，故记账为7500万元。故按协议约定数额人社厅多支付了159.8万元。人社厅受让涉案合同的“后院土地及地上附着物”即产权证号为“字第××号”的房屋，于2016年3月被人社厅的债权人申请查封，而一建公司在庭审中拒不承认已付款事实；一建公司转让的1-3轴房屋部分亦未办理产权过户登记。由于一建公司不履行转让房产的过户登记义务，已对人社厅购买的国有资产造成法律风险，故提起诉讼，请求依法保护人社厅的合法权益。一建公司辩称：一、人社厅未支付全部购房款，无权要求一建公司为其办理房屋过户登记手续，其称多支付159.8万元更是无事实依据，在购房款支付完毕前也不存在支付过户费的问题。（一）签约情况。2011年11月1日，双方签订了《房屋（土地）转让协议》。（1）协议第三条约定了转让价格：房屋总价5857.20万元，后院土地及附着物总价1200万元，后院办公楼装修审定费用203万元，搬家费80万元，合计7340.2万元。（2）协议第三条、第五条约定了价款的支付时间：装修审定费用203万元于协议签订后10日内支付；2011年12月末支付4000万元；2012年12月末支付3137.2万元。（3）协议第六条、第七条约定了房屋产权过户及搬迁时间：2012年8月末将2处涉诉房产过户手续办理完毕；2012年8月末前搬迁、交付房屋土地。（二）协议履行情况。（1）人社厅付款情况，从双方的往来款项及凭证中，仅能看出人社厅于2011年12月27日向一建公司支付了4000万的房屋价款，余款未付。（2）在哈尔滨市香坊区人民法院（以下简称香坊法院）审理的（2018）黑0110民初5696号案外人执行异议之诉一案中，人社厅称2012年10月即已开始使用房屋、缴纳各项费用，一建公司员工记忆2013年6月份即已搬出，都无法确认具体时间，但一建公司已搬出多年、人社厅已使用多年，所以两处涉诉房屋已交付没有异议。（3）两处涉诉房屋至今没有办理过户手续，原因如下：人社厅和一建公司签订多份合同，但合同价款均未结算清楚，其中《合作建房协议》及补签的《合作合同书》中，约定建设的综合楼工程总价款7634万元。但人社厅却单方审计成5396万左右，并以此为基础仅向一建公司支付5484万元。一建公司找人社厅协商解决，难以达成一致，一直未完成决算，该事件从人社厅于2011年4月单方审计开始产生纠纷，后期愈演愈烈，导致在此期间签订的本案诉争的《房屋（土地）转让协议》失去履行的信任基础，一建公司对人社厅能否支付全部购房款有着深深的不安与怀疑，因此在人社厅支付全部价款之前，一建公司基于不安抗辩权，有权拒绝为其办理产权过户手续。二、本案中，一建公司本应提出反诉，要求人社厅支付剩余购房款，但因一建公司在哈尔滨市中级人民法院正在审理的（2018）黑01民初2088号案件中，已经提出该诉求，基于一事不再理原则，一建公司无法再提出反诉。而在基于本案同一事实，人社厅提出的案外人执行异议之诉中，人社厅的请求均被香坊法院以“无法证明向一建公司支付了全部购房款”为由驳回，也确认了人社厅未支付全部购房款这一事实。故此，因本案无法提出反诉，本案的购房款问题也在哈尔滨市中级人民法院审理的另一案件中提出诉讼请求，因此，本案应该中止审理或者将本案与（2018）黑01民初2088号案件合并审理。综上，人社厅的诉讼请求不应得到支持，本案应该中止审理或与另案合并审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。因一建公司对人社厅举示的证据一《合作合同书》、《房屋（土地）转让协议》；证据二（1）2011年12月31日记账凭证、单位往来资金结算票据、转账支票存根、请款经办单（4页），（2）2013年7月31日记账凭证、单位往来资金结算票据、请款经办单、财政直接支付申请书、入账通知书（5页），（3）2013年9月30日记账凭证、单位往来资金结算票据、请款经办单、财政直接支付申请书、入账通知书（5页），（4）2013年11月30日记账凭证、单位往来资金结算票据、请款经办单、财政直接支付申请书、入账通知书（5页），（5）2014年5月22日记账凭证、单位往来资金结算票据、请款经办单、财政直接支付申请书、入账通知书（5页），（6）2014年3月25日记账凭证、单位往来资金结算票据、请款经办单、财政直接支付申请书、入账通知书（5页），（7）1-3轴、综合楼后院土地及地上附着物、地下车库收入支出明细表（1页）；证据四记账凭证、支付存根、黑龙江省热力销售发票、进账单、进账单（回单）（4页）；证据六香坊区人民法院（2015）香执字第1492号《执行裁定书》及（2016）黑0110执恢90号《公告》的真实性没有异议，故本院对上述证据所载明的内容予以确认。因人社厅举示的证据三《关于将社会保障服务中心综合楼拟列入固定资产情况的汇报》、购房款支付明细及省财政厅固定资产查询单（4页），系人社厅单方上报的材料，不能证明待证事实，故不予采纳。证据五2012年4月10日《建设工程施工合同》、2013年5月17日被告开具《建筑业统一发票》、财政直接支付申请书及入账通知书（合计6页），因系装修工程方面的证据，其待证的“大楼款”即是购房款能否成立，需结合其他证据综合判断。因人社厅对一建公司举示的证据一起诉状、缴费通知、缴费票据；证据二双方签订的协议书共7份（1.合作建房协议、土地使用权变更协议，2.合作合同书，3.建设工程施工合同书（综合楼），4.建设工程施工合同书（1-3轴），5.黑龙江省建设工程施工合同（地下车库及三层楼），6.置换补偿协议）；证据三关于黑龙江省社会保障服务中心综合楼工程结算审核报告的真实性没有异议，故本院对上述证据所载明的内容予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年9月9日，人社厅与一建公司签订《黑龙江省社会保障服务中心综合楼工程合作合同书》，约定：人社厅在哈尔滨市香坊区中山路68号（原90号），地号为4-1-11-154的宗地上立项建设黑龙江省社会保障服务中心综合楼，一建公司在该宗地人社厅项目之外的土地上自行立项建设办公楼。人社厅的黑龙江省社会保障服务中心综合楼与一建公司立项的办公楼合而为一个工程，施工作业由一建公司总承包。本工程中，人社厅项目区位为4—10轴部分，一建公司项目区位为1—4轴部分，双方各自的项目，各自投资兴建，产权各自所得……2011年11月1日，人社厅与一建公司签订《房屋（土地）转让协议》，第一条“转让的房屋土地及面积”约定为：哈尔滨市香坊区中山路68号，与省人力资源保障大厦同属一栋办公楼的1-3轴，地上20层，地下1层，框架结构，土地面积约为1200㎡，建筑面积6508㎡（以实际测量为准），该房屋未办理产权证，土地使用证已经办理完毕。第二条“转让的土地及地上附着物地址及面积”约定为：土地面积为4123㎡，房屋面积为2410.5㎡，其中：教学楼1350.1㎡，备用库100.7㎡，实验室219.5㎡，锅炉房145.2㎡，电器仓库281.8㎡，汽车库313.2㎡。第三条“转让价格”约定为：1.房屋建筑面积6508㎡，转让单价9000元/㎡，总价5857.20万元；2.后院土地及地上附着物总价1200万元；3.后院办公楼的装修工程费用合计308万元（土建、水暖、电气及外网等）经双方审定的费用合计为203万元，本协议签订后人社厅按审定额十日内一次性支付给一建公司；4.一建公司在搬家过程中所发生的搬家费用80万元由人社厅负责。第四条“办公楼装修”约定：协议签订后，一建公司负责中山路68号1—3轴办公楼的装修，装修标准与省人力资源和社会保障大厦装修标准及室内设施相同。人社厅按装饰工程总造价的30%支付工程预付款。工程结算按省市相关定额及结算文件执行。本协议签订后四个月内装修工程竣工并交付使用（详见装饰工程合同）。第五条“付款方式”约定：本协议生效后，人社厅将转让价款以货币方式分两年支付给一建公司，即2011年12月末支付一建公司4000万元（部分购房款），2012年12月末将余款3137.20万元全部付清。第六条“转让手续的办理”约定：本协议签订后，双方共同于2012年8月末以前将香坊区中山路68号办公楼1—3轴房产过户手续办理完毕，所发生的过户手续费用由双方各承担50%，且将后院土地使用证所有人更名给人社厅，更名费用双方各负担50%。第七条“其他事宜”约定：1.一建公司于2012年8月末前，从香坊区中山路68号办公楼1—3轴、楼后院办公楼、车库、试验站迁出，将上述房产交由人社厅……合同签订后，人社厅于2011年12月30日向一建公司支付4000万元，一建公司开具4000万元黑龙江省单位往来资金结算票据一张，收款项目标注为“单位与单位间往来款项---预付购房款”，人社厅记账凭证记账为“付市一购房款”；2013年7月17日至2014年3月24日，人社厅分5次再向一建公司支付3500万元，一建公司向人社厅开具的5张黑龙江省单位往来资金结算票据，收款项目均标注为“单位与单位间往来款项---大楼款”，人社厅记账凭证中将3500万元中的32,130,991.50元记账为“付市一建购房款”，另2,869,008.50元记账为“还市一建拆迁垫付款”。诉讼中，人社厅称该3500万元支付的全部是购房款，一建公司予以否定，本院已经发生法律效力的（2019）黑01民终198号民事判决书以人社厅和一建公司之间除存在房屋买卖关系外还存在其他多种法律关系的事实为由、对人社厅主张该3500万元是购房款未予支持。另查明：孟宪东与一建公司存在债权债务纠纷，孟宪东依法申请执行，香坊法院于2016年3月21日作出（2015）香执字第1492号执行裁定书，裁定内容为：“一、查封被执行人哈尔滨市第一建筑工程公司所有的坐落于哈尔滨市××区××栋（座）3层（产权证号：字第××号，建筑面积1350.1平方米）房产档案；二、查封期限为三年；三、在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。”经核实，被法院查封的涉诉房产即为人社厅与一建公司签订的《房屋（土地）转让协议》中包含的教学楼1350.1㎡。2018年4月20日，香坊法院作出（2016）黑0110执恢90号公告，要求一建公司及占有使用人员于2018年4月30日前从位于哈尔滨市××区××（共××）的房屋（产权证号：字第××号，建筑面积1350.1平方米）迁出。人社厅在接到该公告后，向香坊法院提出执行异议，香坊法院于2018年6月21日作出（2018）黑0110执异35号执行裁定书：“驳回案外人黑龙江省人力资源和社会保障厅的异议请求。”人社厅对该裁定不服，于2018年7月12日诉至香坊法院，该院作出（2018）黑0110民初5696号民事判决：驳回人社厅的诉讼请求。人社厅不服，上诉至本院，本院于2019年3月28日作出（2019）黑01民终198号民事判决：驳回上诉，维持原判。再查明：2018年11月2日，一建公司因合同纠纷将人社厅诉至本院，要求人社厅给付拖欠的合作合同款及利息、给付欠付的购房款及利息、给付拖欠的地下车库和三层楼的工程款及利息，现该案正在审理过程中。本院认为，人社厅与一建公司于2011年11月1日签订《房屋（土地）转让协议》是双方真实意思表示，且不违反法律或者行政法规的强制性效力性规定，应为有效，双方当事人均应全面履行合同义务。因双方就人社厅已经向一建公司支付购房款4000万元没有异议，故本院对此予以确认。就购房尾款3137.20万元，双方约定应于2012年12月末全部付清。而就房产过户手续的办理时间问题，双方则约定在2012年8月末以前办理完毕。从双方约定的上述内容看，办理房产过户手续的时间在前，支付购房尾款的时间在后，即一建公司履行义务在先，而后才有权要求人社厅支付购房尾款。诉讼中，一建公司虽主张不安抗辩权，但因对此未举示证据加以证明，故本院不予支持。因此，对人社厅有关办理房产过户手续的请求，予以支持。但因后院房产已被另案查封执行，依法不应再予以确权，人社厅要求办理此处房产的更名过户手续不予支持，故本院仅对人社厅要求办理综合办公楼1-3轴房产更名过户手续予以支持。同时，根据双方约定，一建公司应承担50%的过户费用，故对人社厅就该处房产50%的过户费用的请求，亦予以支持。另，因本案属人社厅要求一建公司履行合同义务即办理不动产转移登记的给付之诉，不存在房产权属争议，人社厅要求对案涉房产予以确权，依法不予支持。关于人社厅是否多支付购房款159.8万元的问题。由于我院已经发生法律效力的执行异议之诉民事判决书，对人社厅主张的已经支付案涉购楼尾款未予确认，并以此作为人社厅关于案涉后院房产执行异议不能成立的主要依据，因此，在本案中，人社厅要求返还多付购房款的请求不能得到支持。此外，由于双方除了存在本案房屋买卖关系外，还存在合作建房、建设施工合同、装饰装修合同、置换补偿等多种法律关系和事实，就此一建公司已在我庭正在审理的另一起案件中提出具体请求，其中亦包括人社厅对购房款的支付情况以及是否欠付购房款的问题，双方现正在全面对账，对账后购房款支付情况会进一步明确，并可在另案中予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项的规定，判决如下：一、被告哈尔滨市第一建筑工程公司于本判决生效之日起30日内协助原告黑龙江省人力资源和社会保障厅办理哈尔滨市香坊区中山路68号“黑龙江省社会保障服务中心综合楼”1-3轴房产产权变更登记手续，将该房产更名至原告黑龙江省人力资源和社会保障厅名下；二、被告哈尔滨市第一建筑工程公司承担上述第一项房产变更登记的50%过户费用；三、驳回原告黑龙江省人力资源和社会保障厅其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费416,800元，由原告黑龙江省人力资源和社会保障厅负担175,000元，由被告哈尔滨市第一建筑工程公司负担241,800元。如不服本判决，双方可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  王晓东审判员  梁红玉审判员  宋彦辉二〇一九年四月十八日书记员  周小倩