四川省乐至县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川2022民初315号 原告：四川恒通物业管理有限公司，住所地乐至县天池镇川鄂中路278号。统一社会信用代码：915120226602914484。 法定代表人：胡荣生，执行董事。 委托诉讼代理人：胡悦斌，男，系原告职工。 委托诉讼代理人：屈冰，男，系原告职工。 被告：谢贻高，男，1953年6月16日出生，汉族，住四川省乐至县天池镇。 原告四川恒通物业管理有限公司（简称恒通公司）诉被告谢贻高物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡悦斌、屈冰，被告谢贻高到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告恒通公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2013年1月-2018年12月期间的物业管理费2489元，公共能耗费115元，共计2604元；2、判令被告向原告支付从欠费之日至交清欠费之日止的物管费、公摊费用滞纳金违约金2190元；3、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告和四川恒通房地产开发有限公司于2007年12月1日签订《前期物业管理服务合同》，对“鸿升·山水欣城”小区提供前期物业管理服务，合同约定了双方权利义务、服务费用、违约责任等相关内容。被告系“鸿升·山水欣城”小区业主，从2013年1月至2018年12月拖欠物管费2489元（69.01平方米×72个月×0.5元/平方米），公共能耗费115元（23个月×5元/月）,经原告催收未果，特诉至法院，请求支持其诉讼请求。 被告谢贻高辩称：被告系“鸿升·山水欣城”小区的业主，未交纳2013年1月-2018年12月期间的物业管理费属实。被告拒交物管费的理由如下：1、2013年前，被告已按照《前期物业服务合同》交清物管费，《前期物业服务合同》不能继续适用，故原、被告之间不存在物业服务合同关系；2、2012年后，原告单方将物管费由0.38元/平方米上调至0.5元/平方米，上调物管费没有经过业主同意，被告按0.38元/平方米交纳，原告拒收，并对被告进行威胁、胁迫；3、原告主张的公摊费用根据合同约定已计入物管费收费标准之中，不能另行收费，且原告没有和小区业主协商，公摊费用不应得到支持；4、被告拒交物业服务费是有正当理由的，系原告造成的，故原告主张的滞纳违约金不应成立，诉讼费用也应由原告承担。综上，请法院根据物业条例和合同依法判决。 原告为证实自己的主张，向本院提交如下证据： 证据材料1：原告营业执照、企业信息、被告身份证复印件。拟证明双方当事人主体资格适格； 证据材料2：所有权登记记载表。拟证明被告系“鸿升·山水欣城”小区业主； 证据材料3：前期物业管理服务合同及补充协议。拟证明原告为“鸿升·山水欣城”提供物业服务； 证据材料4：乐至县人民政府常务会议关于听取制定县城小区前期物业收费标准情况汇报相关事宜议定事项的通知。拟证明物管费的收费标准符合规定； 证据材料5：收费标准公示、服务告示及图片，拟证明原告按合同约定向业主提供服务，履行了告知义务； 证据材料6：公共物业服务费催交通知单。拟证明原告已向被告催收物管费； 证据材料7：其他业主缴费收款收据。拟证明小区其他业主按0.5元/平方米交纳物管费； 证据材料8：被告缴费收款收据。拟证明被告2012年也是按照0.5元/平方交纳的物管费。 经被告质证，被告认为原告提交的证据材料与本案无关。 被告为证实自己的主张，向本院提交如下证据： 证据材料9：前期物业管理服务合同。拟证明被告仅认可按0.38元/平方交纳物管费； 证据材料10：收款收据。拟证明2013年前，被告都按《前期物业服务合同》履行，并按约交纳物管费； 证据材料11：山水欣城物业费概算。拟证明原告利润丰厚； 证据材料12：业委会成立时间和名单。拟证明2012年“鸿升·山水欣城”成立业主委员会； 证据材料13：希望有一个和谐的家园、山水欣城黑、问题反映等书面材料。拟证明业主对原告的收费不满，业主只认可按0.38元/平方米交纳物管费； 证据材料14：模拟电费发票。拟证明2011年2月至2012年9月，原告偷电情况； 证据材料15：情况汇报。拟证明原告恐吓被告不准成立业主委员会； 证据材料16：公共耗能分摊费用公示。拟证明原告收取了物业管理费不能再收取能耗费； 证据材料17：原告转载法院致未交物业费的业主一封公开信。拟证明原告对小区业主进行恐吓。 证据材料18：公告。拟证明2015年原告公示了小区收取停车费的情况。 经原告质证，对证据材料9的真实性无异议；对证据材料10的真实性无异议，被告2012年是按0.5元/平方米交费的；证据材料11系被告单方制作，与本案无关联；证据材料12、13、14与本案无关联，2012年该小区未成立业主委员会；证据材料15系被告单方制作的，与本案无关联；对证据材料16的真实性无异议；证据材料17系原告在网上转载的，对其真实性无异议；对证据材料18的真实性无异议。 本院对原告提交的证据材料认证如下：证据材料1、2均系职能部门出具，能证明原、被告基本信息以及被告系“鸿升·山水欣城”小区的业主，予以采信；证据材料3、5、6形成证据锁链，证据材料3中《前期物业服务合同》与被告提交的一致，且结合被告在庭审中陈述，能证实原告为“鸿升·山水欣城”小区提供物业服务，以及原告对被告拖欠2013年至2018年的物管费进行催收的事实，与本案具有关联性，本院予以采信；证据材料4系政府会议关于乐至县小区前期物业收费标准的议定，来源合法，内容客观真实，本院予以采信；证据材料7未盖有原告公章，无小区业主签字，且未载明住户所属小区名称，无法证实系山水欣城小区业主所交的物管费，本院不予采信；证据材料8与被告提交的收款收据一致，本院予以采信。本院对被告提交的证据材料认证如下：证据材料9、10与原告提交的证据材料一致，且经原告质证对其真实性无异议，本院予以采信；证据材料11、12、13、14均无任何人签字盖章，且原告不予认可，对其内容的真实性无法核实，本院不予采信；证据材料15系被告单方制作的向城北派出所的情况汇报，且原告不予认可，对其真实性无法核实，本院不予采信；证据材料16、18系被告对公告能耗分摊费及小区停车费收取的公示，被告对其真实性无异议，本院予以采信；证据材料17系原告转载网上的材料，不能达到被告的证明目的。 经上述由本院确认的证据证实，并结合原被告陈述，查明本案事实如下：“鸿升·山水欣城”小区由四川恒通房地产开发公司（简称恒通公司）承建。2007年12月1日，恒通公司与原告签订了“鸿升·山水欣城”《前期物业管理服务合同》，该合同与本案相关的内容：1、委托管理服务期限：从2009年1月31日至召开第一次业主代表大会为止；业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。2、委托管理服务事项：房屋建筑主体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施。附属建筑物、构筑物维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。共用绿地、花木、建筑小品等养护与管理。附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，原告与业主、使用人另行签订合同的除外；3、物业管理服务费用：多层住宅每月0.38元/㎡、非住宅每月0.5元/㎡；4、物业管理服务费每月交纳一次，每次交纳时间为当月28日至次月5日前交清；5、本物业管理公共服务费标准的调整，按国家政策或工资增长比幅调整；6、物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按该幢住户实际用量共同分摊；7、业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金。签订合同后，原告入驻“鸿升·山水欣城”小区，对该小区进行物业管理。 2010年6月30日，恒通公司与原告签订《山水欣城前期物业管理补充协议》，该协议与本案有关的内容：按照双方签订的《山水欣城前期物业管理合同》约定，山水欣城多层住宅每月0.38元/㎡，期限从2007年7月至2010年7月，由于物价上涨，各种费用增加及周边小区物管费价格上调，从2010年7月至2015年7月，物管费收取标准调整为：多层每月0.5元/㎡-0.6元/㎡，高层每月0.8元-1.5元/㎡，原告应提前一个月告知业主。2011年11月20日，原告对物管费进行公告：从2012年1月1日起，山水欣城小区在未来三年内多层住宅按每月0.5元/㎡收取。 2017年11月14日，原告对公告能耗分摊费用进行公示，公示与本案相关的内容：1、山水欣城2017年1月电表改造前，原公共能耗产生的费用是按月按户电表用量实际使用进行分摊。改造后，各住户根据自己的用电量自行充值，公共能耗产生的费用由物管公司交纳，给物业企业带来极大困难和负担，无力承担公共分摊费用；2、山水欣城一期电表改造及户数为726户，根据2-10月产生的公共能耗电费40812元，电梯2台年维保费7200元、年检费3100元、维修换件费月3000元，公共绿化用水1200元等费用计算，预计年公共能耗产生的费用超过60000元，按现有业主户数每月应分摊7元，考虑到小区的实际情况，结合我县住宅小区公共能耗分摊的相类似标准，山水欣城小区的公共能耗费定为每户5元/月；3、2017年11月4日，经与小区业委会协商，每户每月收取5元公共能耗分摊费，从2017年2月起计算；4、公示期为15天，业主如有意见或建议请署名至山水欣城物业服务处。 被告系该小区15栋2单元204号多层房屋业主，其房屋建筑面积为69.01㎡。2012年1月19日，被告按0.5元/月/平方米向原告交纳了2012年2月至2012年12月的物业管理费384元。2013年1月至2018年12月期间，被告未交纳物业管理费，经原告催收未果，遂提起诉讼，要求被告给付。 庭审中，原、被告共同认可“鸿升·山水欣城”小区业主委员会于2015年6月21日成立。 庭审后，原告自愿放弃要求被告承担违约滞纳金的诉讼请求。 另查明：2013年6月25日，乐至县人民政府作出“关于听取制定县城小区前期物业收费标准的情况汇报相关事宜议定事项的通知”，该通知与本案相关的内容：同意县发改局提出的县城小区前期物业收费标准，即多层（7层及以下）为0.4元-0.6元/月·㎡、高层（8层及以上、不含电梯维修）为0.8元-1.2元/月·㎡。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，原告与恒通房地产公司签订的《前期物业管理服务合同》是双方在平等自愿基础上形成，内容不违反法律规定，合法有效，其系建设单位与原告签订的前期物业合同，在“鸿升·山水欣城”小区未成立业主委员会，未与选聘的物业服务企业签订物业合同前，该前期物业合同约定的权利义务对原告及“鸿升·山水欣城”小区的全体业主均具有约束力，均应按合同约定履行各自的义务。“鸿升·山水欣城”小区成立业主委员会后，未选聘新的物业服务企业，仍由原告按照《前期物业服务合同》提供物业管理服务，故仍应按照合同约定履行各自的义务。故被告抗辩原告与业主之间未签订物业服务合同而拒交物管费的理由不成立，本院不予支持。 关于物管费收费标准的问题。庭审中，原告向法庭提交了恒通公司与原告签订的《山水欣城前期物业管理合同补充协议》及原告张贴的公告，以证实原告调整物管费是与开发商共同协商形成，并向小区业主发出公告。《前期物业服务合同》约定物管费的调整按国家政策或工资增长比幅调整，该小区物管费由0.38元/月/平方米调整0.5元/月/平方米符合乐至县物业服务的收费标准，且被告作为小区业主，于2012年1月19日按0.5元/月/平方米已向原告交纳了2012年2月至2012年12月的物业管理费，视为对物管费上调的认可，故原告主张按0.5元/月/平方米收取“鸿升·山水欣城”小区物管费的请求成立，本院予以支持。 关于公共能耗费的收取问题。《前期物业服务合同》约定物业管理公共服务费中未计入的共用设施设备运行、能耗费用，按该幢业主实际用量共同分摊。原告主张按5元/月收取，但未举证证实共用设施设备运行、能耗费用的实际花费及原告应承担的费用，仅有原告单方发布关于收取公告能耗分摊费用的公示，不足以证实其收费标准的合理性。且该小区已于2015年成立业主委员会，公示虽载明原告与小区业主委员会于2017年11月4日协商后决定对公共能耗分摊费用的收取，但未提交相关证据证实双方进行了协商，也未提交证据证实业主委员会认可公共能耗的收取标准。故对原告主张的公共耗能分摊费用按每户5元/月收取，本院不予支持。 关于原告主张的违约金的问题。庭审后，原告自愿放弃对违约金的主张，系对其民事权利的处分，且不违反法律规定，本院予以确认。 综上，被告拒绝交纳物业管理费的辩称均不成立，原告按约定为该小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，未向原告交纳物业管理费，构成违约，应承担相应的法律责任。2013年1月至2018年12月被告拖欠原告物业管理费为2484.36元（69.01㎡×0.5元/月·㎡×72月）。现原告主张被告给付物业管理费2489元，超过部分，本院不予支持；对原告主张被告给付公共能耗费的诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 由被告谢贻高在本判决生效后五日内给付原告四川恒通物业管理有限公司物业管理费2484.36元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告谢贻高负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 审判员 刘 姝 二〇一九年四月二十六日 书记员 黄仲琼