成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初2068号 原告：冯薇，女，1989年4月5出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被告：成都蓉城盛世房地产经纪有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道中段1388号1栋11层1150号。 法定代表人：贾春红 委托诉讼代理人：姜洪梅，女，1973年4月1日出生，汉族，住内蒙古通辽市科沁区。系公司员工。一般授权。 原告冯薇诉被告成都蓉城盛世房地产经纪有限公司（以下简称蓉城盛世公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员彭翌超独任审判，公开开庭进行了审理。原告冯薇，被告蓉城盛世公司的委托诉讼代理人姜洪梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告冯薇向本院提出诉讼请求：1.被告向原告退还房屋钥匙、门禁；2.被告支付拖欠的房屋租金2595元（2019年1月1日至1月28日）；3.被告支付房屋占用费（自2019年1月28日起至2019年2月22日止，按每月2780元的标准计算）；4.被告支付原告代缴的水电费898.10元、气费199元；5.被告支付免租期租金8340元；6.被告支付违约金5560元；7.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年6月30日，原、被告签订《房屋出租委托合同》，约定，原告委托被告出租房屋，租赁期限为2018年7月1日至2021年6月30日，被告向原告支付租金；双方还对租金标准、支付期限进行了约定。后被告仅支付了第一期租金。 被告蓉城盛世公司辩称，被告未在2018年12月15日支付第二期租金，故双方签订的《房屋出租委托合同》已于2018年12月15日解除，在此之前被告已搬离出房屋，且已通知原告；原告明知被告未按期支付第二期租金，但自己未取回钥匙，故被告不应承担此后的费用和违约责任；涉案房屋所在小区环境特别差；愿意支付原告主张的水电气费。 冯薇向本院提交《房屋出租委托合同》、房产证、说明、聊天记录截图、解约函、催款函、水电气费缴费凭证，蓉城盛世公司对上述证据三性无异议，表示愿意支付水电气费。蓉城盛世公司提交聊天记录截图，冯薇对该证据真实性无异议。本院对上述证据予以采信，并据此确认以下事实：（一）位于成都市青羊区的房屋（业务号：2017110600Ｆ02805）由冯薇与案外人毛新胜共同共有。毛新胜认可该房屋出租事宜由冯薇全权处理。（二）2018年6月30日，冯薇（甲方）与蓉城盛世公司（乙方）签订《房屋出租委托合同》，约定，甲方将位于成都市青羊区房屋委托乙方对外出租，委托期限自2018年7月1日起至2021年6月30日止，共计36个月；合同签订后，甲方同意自2018年9月1日开始计算租金，即自委托之日起乙方给甲方33个月的房租；租期内第一年每月租金2780元，第二、三年每月租金为2880元；房租按半年缴付，具体付款日期为第一期2018年7月1日（11120元）、第二期2018年12月15日（13900元）、第三期2019年7月1日（17280元）、第四期2019年12月15日（17280元）、第五期2020年7月1日（17280元）、第六期2020年12月15日（17280元），遇节假日顺延；合同期内，乙方不得低于此价格付款，为了便于出租，如乙方出资对房屋进行了改善维修或添置设备等，甲方允许乙方适当浮动出租价格，多出部分归乙方所有；乙方应负责合同期内发生的水、电、气、电话、卫生、停车费用；委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方2个月的月租金作为违约金；甲方提前收回房屋，应提前一个月通知乙方，赔偿乙方2个月的月租金作为违约金；乙方逾期支付房租超过3个工作日的，视为违约，按提前退租的违约责任执行；双方协商一致解除本合同的，双方均不承担违约责任。合同签订后，冯薇向蓉城盛世公司交付房屋及钥匙、门禁，蓉城盛世公司支付了2018年7月1日至2018年12月31日期间的房租。后冯薇于2019年1月9日向蓉城盛世公司发送催款函，催收第二期租金。2019年1月28日，蓉城盛世公司通过微信向冯薇发送解约函，载明，因小区环境差乱、房屋装修老化受潮等问题，蓉城盛世公司决定发解约函，双方签订的房屋出租委托合同提前解除，蓉城盛世公司愿意承担2018年7月1日至2018年12月16日期间的水电气费。冯薇于当天要求蓉城盛世公司退还钥匙和电卡，后又于2019年2月12日通过微信告知蓉城盛世公司未退还房屋及钥匙等物品，于2019年2月21日催要钥匙和门禁。 审理中，冯薇陈述：一、第一期租金包含两个月免租期，第二期租金包含一个月的免租期；二、对蓉城盛世公司搬离房屋的情况不知情；三、冯薇于2019年2月22日自行找开锁师傅开锁，收回涉案房屋，房屋里没有被告的物品。蓉城盛世公司称其将钥匙、门禁放在门口消防栓上，并告知了冯薇。 本院认为，（一）冯薇与蓉城盛世公司签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。冯薇将合同项下的房屋交付给蓉城盛世公司，根据合同约定，应由蓉城盛世公司直接向冯薇支付租金。蓉城盛世公司于2019年1月28日向冯薇发出解约函，冯薇要求其交还钥匙、电卡，表明冯薇同意解除合同。蓉城盛世公司未按期支付第二期租金，并非双方约定的合同解除条件，冯薇亦未以蓉城盛世公司违约为由主张合同于2018年12月15日解除，故本院对荣成盛世公司关于合同于2018年12月15日解除的意见不予采纳。综上，双方签订的《房屋出租委托合同》于2019年1月28日解除。蓉城盛世公司应当支付2019年1月1日至2019年1月28日期间的租金2594.67元（2780元/月÷30天/月×28天）。双方未约定蓉城盛世公司应当补交免租期租金的情形，冯薇关于免租期租金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 （二）合同解除，盛世蓉城公司应当向冯薇退还房屋及物品。盛世蓉城公司称其将钥匙、门禁放在了门口消防栓上并告知了冯薇，但未举证证明；冯薇在2019年2月21日仍在要求蓉城盛世公司退还钥匙和门禁。但因冯薇已自行找开锁师傅开锁，本院对其关于蓉城盛世公司交还钥匙的主张不予支持，但蓉城盛世公司应当交还门禁。蓉城盛世公司未举证证明腾退房屋的时间，冯薇未收回房屋及钥匙、门禁，即涉案房屋并未在冯薇的控制下，冯薇无法使用或另行出租该房屋，冯薇陈述其于2019年2月22日收回房屋，房屋内无蓉城盛世公司的物品，故根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，蓉城盛世公司应当支付自合同解除之日即2019年1月29日至2019年2月22日期间的房屋占用费2316.67元（2780元/月÷30天/月×25天）。 （三）双方约定合同期内发生的水、电、气费由蓉城盛世公司负担，蓉城盛世公司认可冯薇提供的水、电、气费凭证，故应当向冯薇支付其代缴的水电费898.10元、气费199元。 （四）关于违约责任。一方面，冯薇提出蓉城盛世公司向其邮寄交还钥匙、电卡，蓉城盛世公司并未照此履行，同时双方未就解除合同有关的事宜进行协商；另一方面，双方在合同中约定，蓉城盛世公司提前退租则应向冯薇支付2个月的月租金作为违约金，同时又约定如双方协商一致解除本合同则双方均不承担违约责任，故双方约定提前退租情形下的违约责任的本意应指蓉城盛世公司在租赁期内单方提出解除合同则应承担违约责任。综上，蓉城盛世公司应当按照关于提前退租违约责任的约定，向冯薇支付违约金5560元（2780元/月×2个月）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都蓉城盛世房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向冯薇返还成都市青羊区所使用的门禁1个； 二、成都蓉城盛世房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向冯薇支付房屋租金2594.67元、房屋占用费2316.67元； 三、成都蓉城盛世房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向冯薇支付水电费898.1元、气费199元； 四、成都蓉城盛世房地产经纪有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向冯薇支付违约金5560元； 五、驳回冯薇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费268元，减半收取134元，由冯薇承担59元，成都蓉城盛世房地产经纪有限公司承担75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭翌超 二〇一九年四月十六日 书记员  曾 洁 速录员  许 静