湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民初4624号原告（申请执行人）：中信银行股份有限公司武汉分行，住所地：湖北省武汉市汉口建设大道747号。负责人：徐晓华，该分行行长。委托诉讼代理人：鲍纯，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思琪，湖北今天律师事务所律师。被告（案外人）：雷四木，男，1970年5月3日出生，住广东省东莞市南城区，委托诉讼代理人：胡开智，湖北瑞通天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶海，湖北瑞通天元律师事务所律师。第三人：武汉华顶包装印务工业园置业有限公司，住所地：湖北省武汉市汉南经济开发区。原告中信银行股份有限公司武汉分行（以下简称中信银行）与被告雷四木、第三人武汉华顶包装印务工业园置业有限公司（以下简称华顶公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中信银行的委托诉讼代理人鲍纯，被告雷四木委托诉讼代理人叶海到庭参加了诉讼。第三人华顶公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中信银行向本院提出诉讼请求：1、撤销（2018）鄂01执异1026号执行裁定书；2、判令准许对武汉华顶包装印务工业园置业有限公司名下位于武汉市汉南区经济开发区武汉模具工业园1期A06栋1-2层1、2号房屋（房屋所有权证号：南2012002468、南2012002469）及对应土地继续执行；三、本案全部诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与第三人等金融借款合同纠纷一案，武汉市中级人民法院作出（2015）鄂武汉中民商初字第00318号民事判决书，判决生效后原告申请执行，执行过程中，武汉中院以（2015）鄂武汉中执字第00834号之一执行裁定书继续查封了原告于2015年1月申请保全的若干财产，其中包括了本案争议房屋。后经被告提出执行异议，武汉中院作出（2018）鄂01执异1026号执行裁定书，裁定中止执行本案争议房屋。原告对（2018）鄂01执异1026号执行裁定书（以下简称“原裁定”）不服，现提起执行异议之诉，具体理由如下：一、原裁定适用法律明显错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”与第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”的适用对象并不相同，经过对比可以清楚看出，第二十九条针对的是“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”即有特定对象，第二十八条针对的是“登记在被执行人名下的不动产”即无特定对象。本案中，原裁定已经载明第三人为房地产开发企业（原裁定第二页），且被告与第三人签订的系《武汉市商品房买卖（样本）合同》，因此根据具体优于抽象的法律适用原则，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条而非第二十八条，或二者条件同时满足，即本案若想排除争议房屋的执行，必须至少同时符合以下条件：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。二、本案要素型事实没有查清或认定错误。第一，被告签署的买卖合同不属于合法有效的合同。根据相关规定，购买商品房应当办理网签备案登记，房屋一旦备案登记，法院亦不会采取保全措施。被告与第三人签订的合同实质为私自签订的合同，并没有备案登记，签订时间无法查清，不得对抗法院查封执行。另外，合同签订时，该房屋是否已经有查封，原裁定亦没有查明，只是笼统提到原告查封的在先查封现已解封。如合同签订时，房屋已有查封，无论现在是否解封，已足以证明该合同的签订并非善意。第二，本案争议房屋并非用于居住，亦没有证据表明被告名下无其他用于居住的房屋。原裁定（第三页）已查明争议房屋系用于生产经营。对于被告名下是否有其他用于居住的房屋，原裁定没有查明，被告亦未举证。第三、没有证据表明被告已支付购房款。从原裁定看，被告并没有举出主体对应的购房发票以及银行流水等证据，原裁定便直接认定被告已支付购房款，属于明显的事实认定错误。三、原裁定程序有瑕疵。原裁定内容明显涉及原告实体权利，却没有安排原告参与听证、举证质证，剥夺了当事人答辩、举证、质证、辩论等权利。为维护原告合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，向贵院提起诉讼，又第三人目前未表示反对申请执行人即原告主张，暂列其为第三人。望贵院判如所请。被告雷四木辩称：2014年的8月份，雷四木为了投资的需要经过考察决定购买华顶公司开发的房屋。双方谈妥之后，于2014年的8月26日签订了三份商品房买卖合同购买A5栋2号、A6栋1、2号三套工业厂房。在签订合同的当日，雷四木支付了每套厂房的购房定金是50万元，合计150万元，华顶公司开具了厂房定金的收款收据。之后由于雷四木无法办理足额的按揭贷款，在2014年的9月9日，雷四木又和华顶公司签订了解除合同协议书和付款补充协议。解除了对A05栋2号厂房的购房合同，只购买A6栋1、2号厂房，把原来已付的150万元的定金全部转为购买A6栋的2套厂房的购房款，并且明确约定余下购房款的支付时间点和金额。随后，雷四木也是按照该补充协议的约定，足额支付了相应的购房款。截至2015年的3月10日，雷四木累计向华顶公司支付了全部的购房款。在2014年10月底，也就是签订合同之后不久，华顶公司就实际向雷四木交付了案涉的厂房。案涉的合同是否合法生效，并不以网签备案作为生效条件。涉案的厂房性质是工业厂房，雷四木购买之后用于生产和经营，并且已经全额支付了相应的房款，足以排除执行。请求法院驳回原告的起诉。第三人华顶公司未发表陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院核对了证据原件并组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议及与原件核对一致证据的真实性，本院予以确认。以上证据均在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：雷四木（买受人）与华顶公司（出卖人）签订了三份《武汉市商品房买卖（样本）合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：华顶公司将位于武汉市汉南区经济开发区武汉模具工业园1期A05栋2号、A06栋1号、A06栋2号共三套面积均为1985.14平方米、单价均为每平方2562.81元，房款总金额均为5087537元的工业厂房，出售给雷四木。华顶公司在2014年11月30日前将前述房屋交付给雷四木。三份《房屋买卖合同》的合同附件六即合同补充协议均约定：1、买受人于签订本合同时支付定金50万元；2、买受人于合同签订30日内支付房款2047537元；3、买受人于办理完毕按揭手续时支付房款254万元等。2014年8月26日，雷四木以pos刷卡的方式向华顶公司支付150万元。华顶公司开具了收款收据，收款事由载明A06-1、A06-2、A05-2厂房定金。2014年9月9日，雷四木与华顶公司签订《解除合同协议书》约定，双方协商解除A05-2号厂房购房合同，雷四木已支付的50万元定金转为购买A06-1、A06-2号厂房的房款。同日，华顶公司（甲方）与雷四木（乙方）还签订了《付款补充协议》，约定：甲乙双方签订的A06-1、A06-2《房屋买卖合同》总房价为10175074元。原约定的付款方式为按揭贷款，现将付款方式改为分期付款，具体约定如下：一、乙方于签订本协议之日支付定金150万元。二、乙方于2014年9月10日前支付房款124万元。三、乙方于2014年10月10日前支付房款124万元。四、乙方于2014年11月10日前支付房款124万元。五、乙方于2014年12月10日前支付房款124万元。六、乙方于2015年1月10日前支付房款124万元。七、乙方于2015年2月10日前支付房款124万元。八、乙方于2015年3月10日前支付房款1235074元。双方协商交房日期变更为2014年12月11日。2014年9月10日、10月10日、11月10日、12月10日，2015年1月8日、2月9日，雷四木及其配偶黄照红向华顶公司转账支付6笔124万元，2015年3月10日，雷四木配偶黄照红向华顶公司转账支付1235074元。截止2015年3月10日，雷四木共计向华顶公司支付10175074元。华顶公司开具了收款事由为A06-1、A06-2号房款的收款收据。2017年12月22日，武汉华顶物业管理有限公司出具证明，载明，华顶公司2014年10月底将武汉市汉南经济开发区武汉模具工业园一期A06栋1-2层1、2号房屋实际交付给雷四木，雷四木与2014年11月底开始装修并由“武汉市杰精精密电子有限公司”入驻生产经营。雷四木2014年12月开始交纳物业费。武汉华顶物业管理有限公司开具了物业费发票。另查明，2015年1月19日，本院依中信银行的申请作出（2015）鄂武汉中立保字第00032号协助执行通知书，查封华顶公司位于武汉市汉南区经济开发区武汉模具工业园的房产：南2012002468、南2012002469、南2012002470、南2012002471、南2012002472、南2012002473。后中信银行提起诉讼。中信银行与武汉富拓包装技术有限责任公司（以下简称富拓公司）、华顶公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月7日作出（2015）鄂武汉中民商初字第00318号民事判决，判决：1、富拓公司向中信银行偿还借款本金2000万元及利息、罚息等；2、富拓公司向中信银行支付实现债权费用10万元；3、中信银行对华顶公司提供抵押的位于武汉市汉南区经济开发区大道（武汉华顶包装印务工业园D区）超市第1-2层的房产（武房他证南字第××号），以及位于武汉市汉南经济开发区的土地[汉他项（2013）第349号、地号：4-8-459-1D11]享有优先受偿权；4、中信银行对华顶公司提供抵押的位于武汉市汉南区经济开发区的土地（汉他项2013第348号）享有优先受偿权。2015年9月22日，中信银行向本院申请执行，受理案号为（2015）鄂武汉中执字第00834号。2017年1月3日，本院作出（2015）鄂武汉中执字第00834号之一执行裁定及协助执行通知书，内容为：1、继续查封被执行人华顶公司位于武汉市汉南经济开发区的土地使用权[土地证号分别为：汉国用（2012）第37482号、汉国用（2007）第21512号；面积分别为：1102.8平方米、133763.6平方米]。2、继续查封被执行人华顶公司位于武汉市汉南经济开发区工业大道（武汉华顶包装印务工业园置业D区）超市第1-2层房屋所有权（房屋证号为：武房权证南字第××号，建筑面积为：2201.58平方米）；3、继续查封华顶公司位于武汉市汉南区经济开发区武汉模具工业园的房产：南2012002468、南2012002469、南2012002470、南2012002471、南2012002472、南2012002473。中信银行自述（2015）鄂武汉中民商初字第00318号民事判决确认其所享有优先受偿权的范围并不及于本案争议执行标的。还查明，武汉东湖新技术开发区人民法院（以下简称东湖开发区法院）在审理原告武汉市亚飞小额贷款有限公司与被告富拓公司、华顶公司、武汉奥星机械设备制造有限公司、武汉径达物流有限公司、武汉旭飞科技发展有限责任公司借款合同纠纷一案中，于2014年12月30日对华顶公司上述财产在内的多处房产进行了财产保全，又于2016年12月2日，予以续封。案外人雷四木提出执行异议后，东湖开发区法院于2018年5月16日作出（2017）鄂0192执异77号执行裁定，中止（2016）鄂0192执224-227号之一执行裁定书及协助执行通知中，对被执行人华顶公司名下武汉市汉南区经济开发区武汉模具工业园1期A06栋1-2层1、2号房屋（房屋所有权证号：南2012002468、南2012002469）的执行。2018年7月13日，东湖开发区法院对被执行人华顶公司名下武汉市汉南区经济开发区武汉模具工业园1期A06栋1-2层1、2号房屋解除查封。至此，本院（2015）鄂武汉中执字第00834号之一执行裁定及协助执行通知书，对被执行人华顶公司名下武汉市汉南区经济开发区武汉模具工业园1期A06栋1-2层1、2号房屋（以下简称案涉房屋）的查封为首轮查封。雷四木就中信银行查封案涉房屋向本院提出执行异议，2018年9月17日，本院作出（2018）鄂01执异1026号执行裁定书，裁定中止本院（2015）鄂武汉中执字第00834号之一执行裁定及协助执行通知书，对被执行人华顶公司位于武汉市汉南区经济开发区武汉模具工业园1期A06栋1-2层1、2号房屋（房屋所有权证号：南2012002468、南2012002469）的执行。中信银行对（2018）鄂01执异1026号执行裁定不服，提起本案诉讼。又查明，2013年12月11日，案外人中国建设银行股份有限公司武汉光谷支行作为抵押权人对案涉房屋设定了抵押权。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，仅就申请执行人是否对执行标的继续执行有诉讼利益进行审查。对原告中信银行提出的“撤销（2018）鄂01执异1026号执行裁定书”的诉讼请求本案不予处理。《房屋买卖合同》、《解除合同协议书》、《付款补充协议》系签订双方真实意思的表示，并未违反法律法规禁止性规定，应为合法有效。根据《房屋买卖合同》、《解除合同协议书》、《付款补充协议》的约定，雷四木以10175074元的价格向华顶公司购买其开发的案涉房屋。2014年8月26日，雷四木以pos刷卡的方式向华顶公司支付150万元，华顶公司开具了收款收据。2014年9月9日，雷四木与华顶公司签订《解除合同协议书》约定，双方协商解除A05-2号厂房购房合同，雷四木已支付的50万元定金转为购买案涉房屋的房款。从雷四木支付150万元定金的时间和《解除合同协议书》签订时间可以判断雷四木与华顶公司签订《房屋买卖合同》应发生于2014年9月9日之前。《付款补充协议》约定的交房日期与武汉华顶物业管理有限公司出具证明、物业费发票能够相印证，且中信银行未向本院提交反驳证据，从当事人提交的证据可以判断2014年12月华顶公司已向雷四木交付案涉房屋。雷四木提交的转款凭证、收款收据等证据能相互印证，足以证明雷四木支付了案涉房屋的全部购房款。2015年1月19日，本院依申请轮候查封了案涉房屋。雷四木在东湖开发区法院就案涉房屋提出执行异议，东湖开发区法院作出（2017）鄂0192执异77号执行裁定中止对案涉房屋的执行，并于2018年7月13日解除了查封措施后，中信银行对案涉房屋的查封才成为首轮查封。本案中，在本院对案涉房屋实施查封措施前，雷四木已签订合法有效的书面买卖合同并取得了对案涉房屋的占有。现雷四木已经支付了全部购房款，且对案涉房屋未能办理房屋的权属证书系因案涉房屋被查封等多种原因造成。雷四木享有的民事权益足以排除中信银行对该房屋的查封，雷四木提出的执行异议理由成立。商品房买卖合同虽未经备案登记，不影响其合同效力。中信银行起诉主张雷四木与华顶公司签订的商品房买卖合同因未进行备案登记故不真实、不合法，雷四木无权排除强制执行的依据不足，对中信银行请求准许继续执行案涉房屋的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项的规定，判决如下：驳回原告中信银行股份有限公司武汉分行的诉讼请求。本案案件受理费30800元，由原告中信银行股份有限公司武汉分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  陈敏审判员  张鹏审判员  曹芳二○二○一九年四月十六日法官助理徐向云书记员徐刚