重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2015）中区法民初字第04310号原告：冯文玉，女，1955年10月31日出生，汉族，住重庆市九龙坡区西xxxxxxx，公民身份号码xxxxxxxxx。委托诉讼代理人：毛祖明，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王德凡，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：重庆超霸房地产开发有限公司，住所地重庆市渝中区陕西路6巷5号，组织机构代码62191064-8。法定代表人：何剑峰，执行董事。委托诉讼代理人：张永华，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：金尚舆，重庆天喜律师事务所律师。原告冯文玉与被告重庆超霸房地产开发有限公司（以下简称超霸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告冯文玉的委托诉讼代理人毛祖明，被告超霸公司的委托诉讼代理人张永华、金尚舆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯文玉向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于1996年8月13日签订《收条》；2、判决被告立即退还原告摊位购房款1215859元；3、判令被告支付原告从1996年10月12日起至2001年8月29日止，以摊位购房款1325859元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的资金占用损失；4、判令被告支付原告从2001年8月30日起至摊位购房款1215859元付清时为止，以摊位购房款1215859元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的资金占用损失；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1996年8月13日，原告与被告签订《收条》约定：原告购买被告开发的朝天门港渝广场8楼摊位15间、2楼摊位7间，共计22间，楼款为2614337元；原告应于1996年8月30日前支付30%，于1996年12月底前支付20%，剩余50%通过银行按揭支付。原告已按约定支付了购房款50%，但被告迟迟未给原告办理银行按揭手续。事后，被告擅自将房屋抵押给银行，导致被告无法为原告办理按揭贷款手续，也无法将原告购买的摊位过户给原告。原告认为，因被告的违约行为导致合同无法继续履行，故原告为维护自身的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告超霸公司辩称，原告与被告于1996年8月13日签订的《收条》，因原告未按收条约定继续履行付款义务而终止，不存在原告再请求解除双方签订的收条问题。即便法院认定双方签订的收条现应解除，被告亦已经通过向原告及其控股的公司，以低于市场价出租商铺的方式作出了补偿，原告获得了巨大的经济利益，而合同解除的法律后果是恢复原状，原告已通过其他方式获得了与恢复原状相当甚至远远超出的利益，故被告不应再向原告退还购买摊位的款项。原告要求解除合同也超出了合理期限，其诉讼请求不应得到支持。本院经审理认定事实如下：冯文玉与冯星梅、冯文芳、冯兴容、冯鹰系亲属关系。1996年7月13日，冯文玉向交纳购买港渝广场8楼62号摊位定金10000元。1996年7月14日，冯文玉向超霸公司交纳了购买港渝广场8楼1、2号摊位定金20000元，以冯星梅的名义向超霸公司交纳了购买港渝广场8楼74、75号摊位定金20000元。1996年7月15日，冯文玉向超霸公司交纳了购买港渝广场8楼78、81号摊位定金20000元和购买港渝广场2楼78、81号摊位定金20000元，以冯星梅的名义向超霸公司交纳了购买港渝广场2楼80号及8楼44、53号摊位定金30000元，以冯文芳的名义向超霸公司交纳购买港渝广场175、197号摊位定金20000元，以冯兴容的名义向超霸公司交纳了购买港渝广场2楼70号及8楼77号摊位定金20000元。1996年7月18日，冯文玉向超霸公司交纳了购买港渝广场8楼63、140号及2楼346、348号摊位定金40000元和购买港渝广场8楼71、72号摊位定金20000元，以冯鹰的名义向超霸公司交纳了购买港渝广场2楼74号摊位定金10000元。前述冯文玉及其以亲属名义向超霸公司交纳的购买港渝广场摊位定金合计230000元，超霸公司均分别向冯文玉出具了收据，并在收据的收款事由处载明了购买港渝广场摊位号。1996年8月13日，冯文玉与超霸公司签订《收条》载明：“冯文玉女士认购朝天门港渝广场的摊位，8楼15间、2楼7间，合计22间，实交楼款2614337元。付款议定：1、先付楼款30%，小计金额784301元（含定金），96年8月13日先付楼款240000元，余款324301元于96年8月30日前付清；2、96年12月底前支付楼款20%，小计金额522867元；3、楼款50%，银行按揭。逾期不交楼款，作自动退出，冯女士所交之全部楼款不予退还，归超霸房地产开发公司无偿所有。特立此据。”冯文玉在该《收条》上写明“同意以上条款”并签名。同日，冯文玉以转账支票的方式向超霸公司支付摊位购房款140000元，以现金方式向超霸公司支付摊位购房款100000元，以冯兴容的名义向超霸公司支付了购买港渝广场8楼77号、2楼70号摊位的购房款20000元。1996年8月16日，冯文玉向超霸公司支付了摊位购房款115859元。1996年8月30日，冯文玉向超霸公司支付了摊位购房款200000元。1996年9月2日，冯文玉以转账支票的方式分二笔向超霸公司支付了摊位购房款280000元和摊位购房款200000元，合计480000元。前述购房款，超霸公司按照冯文玉的付款时间分别向其出具了收据，并在收据的收款事由处均载明了“购港渝广场8楼15个摊位、2楼7个摊位楼款”。1996年10月11日，冯文玉又以冯兴容的名义向超霸公司支付购买港渝广场8楼77号和2楼70号的摊位购房款40000元，同时超霸公司出具了收据，并在收据的收款事由处均载明了“购港渝广场8楼77号、2楼70号第二期楼款。”2001年10月30日，超霸公司向冯文玉出具便条一张，载明：“1、1996年8月13日，冯文玉购港渝广场2、8楼摊位9590#收据金额为壹拾万元；2、1996年7月15日，冯文芳购港渝广场8楼197#摊位9517#收据金额为贰万元；2001年8月29日港渝物业公司代退摊位金额为壹拾壹万元，欠冯文玉二、八楼摊位款壹万元，因原购摊位二、八楼收据开在一张上，无法分离，退款时一并收回，特出此条为冯文玉购摊或退摊壹万元收据依据。”1996年8月16日，超霸公司向冯文玉出具了《证明》一份，载明：冯文玉等认购之8楼15间、2楼7间于1996年8月16日签订之“销售合同”，仅供银行抵押贷款之用，非双方正式之合同，特此证明（按一次性付款折扣再下降3%）。该证明的落款处由冯文玉签名和超霸公司加盖经济合同专用章。1999年6月28日，超霸公司（甲方）与冯文玉担任法定代表人的重庆科能机电技术发展有限公司（乙方）签订了《场地使用合同》，约定甲方提供朝天门港渝广场二楼皮鞋厅给乙方使用（扣除东升机械厂十九个摊位和产权摊位十个），乙方在查阅上述楼层及摊位的法定产权手续和查看该楼层摊位的设备、设施后，确认甲方对该楼层及摊位拥有所有权；使用期限为1999年9月1日至2004年8月31日止，使用期间信誉保证金50万元，签约即付26万元，剩余24万元由乙方在1999年8月31日前付清。冯文玉在该合同上签字确认。该合同中的二楼摊位即包括前述诉争摊位。2000年8月6日，超霸公司取得了包括诉争摊位在内的重庆市渝中区陕西路6巷8号共计15层的房地产权证。同年10月18日，重庆市土地房屋勘测院对该栋房屋的摊位进行了二次分摊的分割测绘后，出具了《商品房建筑面积测绘计算报告书》，但超霸公司未到房屋产权管理登记部门办理分割后的摊位产权登记。2009年8月24日，冯文玉与超霸公司、重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司因购买摊位产生纠纷，冯文玉向本院提起诉讼，要求：1、超霸公司立即交付重庆市渝中区陕西路6巷8号8楼8T1、8A2、8A44、8A53、8T62、8A63、8T71、8T72、8T74、8T77、8T78、8T81、8A140、8A351和2楼70、74、78、80、81、346、348号摊位；2、超霸公司立即为其办理上述摊位的所有权变更登记手续；3、超霸公司立即涤除上述摊位的抵押权；4、超霸公司和重庆超霸港渝广场市场经营管理有限公司连带赔偿迟延交付摊位损失2860000元。2011年9月16日，本院经审理后作出（2009）中区民初字第05990号《民事判决书》，判决驳回冯文玉的全部诉讼请求。该案宣判后，冯文玉不服判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉。2012年12月4日，重庆市第五中级人民法院作出（2012）渝五中法民终字第00118号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。在该案一审和二审的审理中，各方当事人确认，该案涉案摊位编号及位置系朝天门港渝广场自编号，经多年后，该商场已多次改造，该案所涉摊位现已无法确认具体的位置。2015年7月10日，超霸公司与冯文玉因购买摊位纠纷，超霸公司向本院提起诉讼，要求：1、确认超霸公司与冯文玉于1996年8月13日签订的《收条》中约定的摊位买卖合同关系因冯文玉的根本违约行为已于1997年1月1日终止；2、超霸公司无需向冯文玉退还交纳的购房款。2018年3月5日，本院经审理后作出（2015）中区法民初字第07984号《民事判决书》，判决驳回超霸公司的全部诉讼请求。该案宣判后，超霸公司不服判决，向重庆市第五中级人民法院提起上诉。2018年8月7日，重庆市第五中级人民法院作出（2018）渝05民终2943号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。2019年3月28日，冯文芳、冯星梅、冯鹰、冯兴容到重庆市公证处分别办理了（2019）渝证字第11192号《公证书》、（2019）渝证字第11200号《公证书》、（2019）渝证字第11206号《公证书》、（2019）渝证字第11215号《公证书》，冯文芳、冯星梅、冯鹰、冯兴容在《公证书》中均认可冯文玉以冯文芳、冯星梅、冯鹰、冯兴容的名义向超霸公司购买位于重庆市渝中区朝天门港渝广场摊位，购买摊位的定金及款项系冯文玉交纳，该部分款项的权利应由冯文玉享有，并承诺自己不会以摊位购买人的名义向超霸公司主张任何权利。庭审中，冯文玉与超霸公司一致确认以下事实：1、截至1996年10月11日，冯文玉、冯文芳、冯星梅、冯鹰、冯兴容向超霸公司交纳了购摊位定金和购摊位款共计1325859元；2、2001年8月29日，超霸公司退还冯文玉购摊位款90000元，以冯文芳的名义退还冯文玉20000元，超霸公司合计退还冯文玉110000元；3、截至本案法庭辩论终结时，冯文玉、冯文芳、冯星梅、冯鹰、冯兴容向超霸公司交纳的购摊位定金和购摊位款合计1215859元。上述事实，有《收条》、《收据》、《公证书》、（2009）中区民初字第05990号《民事判决书》、（2012）渝五中法民终字第00118号《民事判决书》、（2015）中区法民初字第07984号《民事判决书》、（2018）渝05民终2943号《民事判决书》等证据以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原告与被告于1996年8月13日签订《收条》上载明的内容看，原告与被告之间达成了由原告购买被告所有的朝天门港渝广场8楼15间、2楼7间摊位的合意，并确定了总的购房款以及付款方式，该收条可视为部分成立的摊位买卖合同，原告及原告以冯文芳、冯星梅、冯鹰、冯兴容名义向超霸公司缴纳定金的收据上虽载明了摊位所在楼层及摊位号，但该摊位号系朝天门港渝广场自编号，不是房屋管理部门产权登记的摊位号，原告与被告若需继续履行该收条上的约定内容，双方均有义务进一步进行磋商，明确原告购买摊位的位置、面积、价格和交付时间后，双方订立商品房买卖合同，才能够继续履行。而被告在港渝广场的摊位进行了二次分摊的分割测绘后，未到房屋管理部门对分割测绘后的摊位进行产权登记，原、被告在庭审中亦均认可朝天门港渝广场摊位数年来经多次改造，原摊位的四至不清，收据上所涉摊位号现已无法确认具体的位置，且双方也未按重庆市土地房屋勘测院出具的《商品房建筑面积测绘计算报告书》协商确定具体摊位后订立商品房买卖合同，故系因不归责于当事人双方的事由，导致双方不能继续履行该收条的约定，致使原告购买港渝广场摊位的合同目的不能实现。据此，现原告要求解除其与被告于1996年8月13日签订《收条》的请求，虽然原告诉称因被告的违约行为致使收条无法继续履行的理由不能成立，但因不归责于当事人双方的事由，且双方又未能达成新的合意，致使原告合同目的不能实现，故本院对原告的该项请求予以支持。至于被告提出原告请求解除合同超过合理期限的抗辩问题，因合同解除权是合同当事人依照合同约定或者法律规定享有的解除合同的权利，属于形成权，不属于债权请求权，不适用于诉讼时效的限制，故本院对被告的该项抗辩理由，不予采信。关于原告要求被告立即退还摊位购房款1215859元及支付资金占用损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，被告虽提出其出具载明冯文芳、冯星梅、冯鹰、冯兴容名字的收款收据不是原告本人所交纳的款项，原告对该部分款项无权主张权利的抗辩，但结合冯文芳、冯星梅、冯鹰、冯兴容在《公证书》中的陈述，本院能够确认时至1996年10月11日原告及原告以冯文芳、冯星梅、冯鹰、冯兴容名义向被告交纳了购摊位定金和购摊位款共计1325859元，被告已于2001年8月29日退还原告购摊位款90000元，以冯文芳的名义退还原告20000元，合计退还原告110000元后，尚余款项1215859元至今仍未退还的事实成立，在本院确定解除双方签订的《收条》后，被告理应退还原告购房款。虽然本院认定导致该收条解除的事由系因不归责于当事人双方的事由，但考虑到原告向被告支付的系货币种类物，被告也实际使用了原告的资金，并至今仍未退还原告购房款的实际情况，根据公平的原则，进行综合衡量，被告应当向原告支付资金占用损失。据此，现原告要求被告立即退还摊位购房款1215859元；支付从1996年10月12日起至2001年8月29日止，以摊位购房款1325859元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的资金占用损失和支付从2001年8月30日起至摊位购房款1215859元付清时为止，以摊位购房款1215859元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的资金占用损失的请求，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告冯文玉与被告重庆超霸房地产开发有限公司于1996年8月13日签订的《收条》；二、被告重庆超霸房地产开发有限公司在本判决生效后立即退还原告冯文玉摊位购房款1215859元；三、被告重庆超霸房地产开发有限公司在本判决生效后立即支付原告冯文玉从1996年10月12日起至2001年8月29日止，以摊位购房款1325859元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的资金占用损失；四、被告重庆超霸房地产开发有限公司在本判决生效后立即支付原告冯文玉从2001年8月30日起至摊位购房款1215859元付清时为止，以摊位购房款1215859元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的资金占用损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由被告重庆超霸房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  彭重波人民陪审员  许培英人民陪审员  王克难二〇一九年四月二十九日书 记 员  戴紫竹