安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1602民初454号原告：张振坤，男，1962年10月1日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：董志军，安徽董志军律师事务所律师。被告：亳州市谯城区皖北外国语学校。住所地安徽省亳州经济开发区S307省道东侧（原S307省道收费站南500米）。法定代表人：王志（曾用名王丹一），校长。被告：郭海良，男，1973年6月24日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。原告张振坤与被告亳州市谯城区皖北外国语学校（以下简称：皖北外国语学校）、郭海良房屋买卖合同纠纷一案，于2018年1月16日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年7月19日公开开庭进行了审理。张振坤的委托诉讼代理人董志军到庭参加了诉讼。皖北外国语学校、郭海良经本院传票传唤、无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张振坤向本院提出诉讼请求：1、解除张振坤与皖北外国语学校、郭海良签订的《皖北外国语学校教师公寓（名师家佳苑）定购合同》；2、皖北外国语学校、郭海良返还张振坤购房款30.158万元，并支付利息183964元（利息自交付房款之日起按照月利率1%计算至退回全部房款之日止）；3、诉讼费由皖北外国语学校、郭海良负担。事实与理由：2010年11月26日，皖北外国语学校与郭海良签订《关于代建皖北外国语学校教师公寓的合同》，合同约定：皖北外国语学校与郭海良共同出资联合在皖北外国语学校建造楼房，所建楼房的1至3层属于皖北外国语学校所有。后皖北外国语学校与郭海良共同出资在皖北外国语学校院内靠近S307省道的位置建造了楼房。事实上，皖北外国语学校、郭海良是以皖北外国语学校的名义，在国家划拨的教育用地的土地上建设“教师公寓”的合法形式，掩盖其按商品房对外出售的非法目的。2013年2月23日，张振坤与郭海良签订《皖北外国语学校教师公寓（名师家佳苑）订购合同》，合同约定：皖北外国语学校将位于亳州市经济技术开发区南，皖北外国语学校内教师公寓一套，建筑面积约为145.79平方米，位于东楼第一层户号为101号教师公寓出售给张振坤所有，房屋单价每平方米2000元，房款总额30.158万元等内容，该合同上加盖了“亳州市谯城区皖北外国语学校”的印章。合同签订后，张振坤将购房款29.158万元及房产过户费1万元交给了郭海良。但皖北外国语学校、郭海良一直未交付房屋和办理房屋产权过户手续。后来，才知道，皖北外国语学校、郭海良隐瞒了事实，该房屋不能办理过户登记手续。为维护合法权益，故提起诉讼，请求依法支持张振坤的诉讼请求。皖北外国语学校、郭海良未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据出示。一、张振坤提交的证据：1.居民身份证，证明张振坤的身份。2.《皖北外国语学校教师公寓（名师家佳苑）订购合同》及收条，证明2013年2月23日，张振坤与皖北外国语学校、郭海良签订《皖北外国语学校教师公寓（名师家佳苑）订购合同》，合同约定：“2013年2月23日，张振坤与郭海良签订《皖北外国语学校教师公寓（名师家佳苑）订购合同》，合同约定：皖北外国语学校将位于亳州市经济技术开发区南，皖北外国语学校内教师公寓一套，建筑面积约为145.79平方米，位于东楼第一层户号为101号教师公寓出售给张振坤所有，房屋单价每平方米2000元，房款总额29.158万元等内容，该合同上加盖了“亳州市谯城区皖北外国语学校”的印章；合同签订后，张振坤按照合同的约定将购房款29.158万元及房产过户费1万元全部付清。3.房地产权证复印件，证明该房屋规划用途为教育用地。4.（2015）谯民一初字第03462号民事判决书，证明张振坤于2015年7月21日起诉要求皖北外国语学校、郭海良履行合同交付房屋，并协助办理过户登记，被驳回诉讼请求。5.亳州药都农村商业银行流水，证明张振坤所交付的购房款系从亳州药都农村商业银行的贷款，皖北外国语学校、郭海良应按照亳州药都农村商业银行的借款利率支付张振坤的利息损失。本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月26日，皖北外国语学校与郭海良签订《关于代建皖北外国语学校教师公寓的合同》，合同约定：皖北外国语学校与郭海良共同出资联合在皖北外国语学校建造楼房，所建楼房的1至3层属于皖北外国语学校所有。后皖北外国语学校与郭海良共同出资在皖北外国语学校院内靠近S307省道的位置建造了楼房。2013年2月23日，张振坤与郭海良签订《皖北外国语学校教师公寓（名师家佳苑）订购合同》，合同约定：皖北外国语学校将位于亳州市经济技术开发区南，皖北外国语学校内教师公寓一套，建筑面积约为145.79平方米，位于东楼第一层户号为101号教师公寓出售给张振坤所有，房屋单价每平方米2000元，房款总额29.158万元等内容，该合同上加盖了“亳州市谯城区皖北外国语学校”的印章。合同签订后，张振坤将购房款29.158万元及房产过户费1万元交给了郭海良。但皖北外国语学校、郭海良一直未交付房屋和办理房屋产权过户手续。后来，才知道，皖北外国语学校、郭海良隐瞒了事实，该房屋不能办理过户登记手续。张振坤于2015年7月21日向本院提起诉讼，要求皖北外国语学校、郭海良履行合同交付房屋，并协助办理过户登记，本院经审理后作出（2015）谯民一初字第03462号民事判决，因合同的标的物（房屋）所占用的土地系国家划拨的教育用地,原告张振坤不具有皖北外国语学校教师的身份签订该合同，购买该块土地上的房屋并使用该块土地，该合同违反国家法律、行政法规的强制性规定，故该合同应属无效合同；本案在诉讼过程中，因原告张振坤主张的合同的效力与本院根据案件事实作出的认定不一致，本院告知原告张振坤可以变更诉讼请求，但原告张振坤未予变更，故对原告张振坤关于：“被告皖北外国语学校、郭海良履行合同义务，交付原告张振坤购买的房屋，并协助办理房屋过户登记手续”的诉讼请求，本院不予支持，故判决驳回张振坤的诉讼请求。后张振坤不服该民事判决，并提起上诉，诉讼期间张振坤申请撤回上诉，亳州市中级人民法院作出（2017）皖16民终650号民事裁定，裁定准予张振坤撤回上诉。因协商未果，张振坤即提起了诉讼。另查明，房屋买卖合同所涉房屋，办理了房地权证亳字第××号房地产权证，该房地产权证载明规划用途：教育。本院认为，1.关于本案买卖合同效力的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，张振坤与皖北外国语学校、郭海良签订的《皖北外国语学校教师公寓（名师家佳苑）定购合同》，张振坤购买皖北外国语学校、郭海良合伙建设的房屋，因该房屋房地产权证载明规划用途：教育，故该合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。2.关于合同无效的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，张振坤与皖北外国语学校、郭海良签订的《皖北外国语学校教师公寓（名师家佳苑）定购合同》后，张振坤将购房款29.158万元及房产过户费1万元交给了郭海良，该买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，故皖北外国语学校、郭海良应返还张振坤购房款29.158万元及房产过户费1万元。3.关于当事人的举证责任的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，张振坤诉求皖北外国语学校、郭海良支付利息，因其未能提交出合法、有效的证明予以证明，故其应承担对其不利的法律后果。4.关于本案是否符合缺席判决条件的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”。本案中，皖北外国语学校、郭海良经本院传票传唤、无正当理由拒不到庭参加诉讼，对其缺席判决符合民事诉讼法的有关规定。综上所述，张振坤与皖北外国语学校、郭海良签订的《皖北外国语学校教师公寓（名师家佳苑）定购合同》，张振坤购买皖北外国语学校、郭海良合伙建设的房屋，因该房屋房地产权证载明规划用途：教育，故该合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，故皖北外国语学校、郭海良应返还张振坤购房款29.158万元及房产过户费1万元。张振坤诉求皖北外国语学校、郭海良支付利息，因其未能提交出合法、有效的证明予以证明，故对其该诉讼请求，本院不予支持。皖北外国语学校、郭海良经本院传票传唤、无正当理由拒不到庭参加诉讼，对其缺席判决符合民事诉讼法的有关规定，故本案可以依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、亳州市谯城区皖北外国语学校、郭海良于本判决生效之日起七日内连带返还张振坤购房款29.158万元及房产过户费1万元。二、驳回张振坤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8663元，由亳州市谯城区皖北外国语学校、郭海良负担5904元，由张振坤负担2759元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  张 凯人民陪审员  卢敬侠人民陪审员  王 燕二〇一九年四月二十六日书 记 员  王 帅