广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终19311号 上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市金活实业有限公司，住所地深圳市罗湖区人民南路天安国际大厦1006—1008室，统一社会信用代码91440300279466958G。 法定代表人：赵利生，董事长。 委托诉讼代理人：薛展涛，泰和泰（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓富云，泰和泰（深圳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：罗瑜文，女，香港居民， 委托诉讼代理人：朱伟彬，广东度量衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张靖昊，广东度量衡律师事务所实习律师。 上诉人深圳市金活实业有限公司（以下简称金活公司）因与被上诉人罗瑜文房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2018）粵0303民初6122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人金活公司上诉请求：1.撤销（2018）粵0303民初6122号民事判决，改判确认金活公司与罗瑜文签署的《租赁协议》已于2017年11月27日解除，并驳回罗瑜文的全部反诉请求；2.判令罗瑜文承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实有误和有遗漏。1.一审判决书第8页“查明”双方签订的租赁合同约定：“若因原告违约导致本协议提前终止、解除，则被告可不退还原告所交付的租赁保证金外，或要求原告赔偿损失。若因被告违约导致本协议提前终止、解除，被告除应双倍返还租赁保证金外，被告还须按原告承租、转租场地的损失赔偿原告”。这项约定实际上是约定了双方都可以根据情势变化，通过承担对方相应损失的途径单方决定提前终止合同。这是双方在特殊情势下获得救济的安排，属双方意思自治的特殊约定。金活公司根据租赁合同的该约定行使单方提前终止合同的权利，符合《合同法》的规定。一审判决认定金活公司通知罗瑜文提前终止合同是不符合《合同法》规定，属认定事实有误。2.罗瑜文、梁存箐等69位小业主于2015年在罗湖区法院起诉金活公司的（2015）深罗法民三初字第1166号案的诉讼请求之一是请求解除涉案租赁协议并返还商铺。目前，除了余伟雄一人的案件尚在广东省高级人民法院再审外，其余68个案件仍在一审审理中。金活公司于2017年12月1日向罗瑜文发出解约函时，罗瑜文主张的解约及返还商铺的诉求并未撤回。解约函使金活公司与罗瑜文就解除租赁协议及返还商铺达成了一致，减少了双方诉累。一审判决遗漏认定罗瑜文先于金活公司提出解除租赁合同的诉求且至今未撤回该诉求的事实。3.2017年10月作为第三方的实际承租人深圳市金匣子文化发展有限公司停业撤场，使金活公司签订租赁协议的基础和合同目的无法实现，如果继续维持租赁协议的效力，明显对金活公司极不公平。从减轻损害规则角度看，在承租方明确表示解除租赁协议后，出租方有义务采取适当措施防止损失扩大，而同意及时解除租赁协议并尽快配合招商正是防止损失扩大的最有力措施。在此情形下，及时解除租赁协议也是执行《合同法》第119条规定。一审判决遗漏认定罗瑜文存在扩大损失的事实。4.一审判决遗漏认定罗瑜文收到金活公司的解约函后3个月未提出异议进行诉讼和双方没有约定过该异议诉讼期限的事实，但是却在判决书说理部分多处、间接认同有该事实。 二、一审判决违反诉讼程序。如果罗瑜文认为金活公司的解约通知不符合《合同法》第93条或第94条的规定，应依法在约定或法定的期限内提起对解约通知异议的诉讼，人民法院才能启动对解约通知是否符合《合同法》的规定进行实体审理。本案罗瑜文没有在收到解约通知三个月内提出异议起诉，应推定罗瑜文对金活公司解约的通知没有异议，除此以外不应有其他结论。但一审法院违反不诉不理的法律规定，违法启动对金活公司解约通知是否符合《合同法》第93条或第94条的规定进行审理，于法不合。如果二审法院对该违法审理在程序上（对行使合同解除权通知异议的诉讼，其诉讼时效适用《民法总则》第188条“法律另有规定”的诉讼时效和第199条关于超过诉讼时效期间“权利消灭”的规定）不予以纠正，《合同法》第96条及相关异议起诉时限的法律规定就成了一纸空文。 三、同一物业的租赁合同部分判解除而部分判不解除，有违涉案且已生效判决关于有利于物业整体功能发挥的判案宗旨。涉案金世界商厦三楼物业由200多个小商铺组成，多数商铺面积仅有几平方米，在平面上紧密相连，在空间上没有墙体分割，属于无墙体分割的虚拟隔离的产权式商铺。深圳市中级人民法院在作出的（2016）粵03民终15655号民事判决书中认定涉案三楼物业“具有特殊性，产权人对商铺享有的权利，不能同等于独立商铺，为有利于物业整体功能的发挥，产权人行使权利必须受到其他商铺大多数业主所反映的整体意志的限制”。现三楼物业仅有约三分之一面积的业主提出继续履行租赁协议，其他大多数业主在接到金活公司的解约通知后，均表示了理解并同意解约，希望尽快完成招商（一部分业主则在金活公司起诉后与金活公司达成解约共识，随后金活公司也陆续进行了撤诉处理）。因此，在大多数商铺业主已选择解约并重新招商的情况下，一审法院就分散在三楼物业各处的少部分商铺判决继续履行租赁协议，必然导致三楼物业无法完成招商并持续空置，不利于资源的有效利用，也扩大了诉讼当事人损失，损害了全体业主的共同利益。一审判决违背了上级法院生效判决关于“有利于物业整体功能发挥”的判决宗旨。 根据《合同法》第119条规定，罗瑜文明知涉案商铺与三楼物业的其他商铺具有不可分割性，仍无视新的承租意向方提出的比原双方租赁协议明显更为优厚的承租条件（高出60元/平方米/月），一意孤行，不配合招商，令少数业主的不理智行为“绑架”了大多数业主的利益，导致全体业主利益均受到损害，对于因罗瑜文拒不配合招商、造成三楼物业持续空置的扩大损失，应当由罗瑜文自行承担。根据《物权法》第7条和第71条规定，产权人在行使权利时，应当尊重社会公德，不得损害其他业主的合法权益。涉案三楼物业的业主利益是相互捆綁的，一荣俱荣、一损俱损。金活公司与罗瑜文之间的租赁关系存续长达十年之久，续租协议也已履行了三分之二，业主的绝大部分利益均得以实现。在客观上已无法继续履行剩余较短期限租赁合同的情况下，各方应本着有效利用资源、减少经济损失的原则，配合重新招商。一审法院判决本案继续履行合同，没有考虑客观和现实情况的特殊性，无视新的承租意向人提出的较优厚的承租方案，没有努力对本群体性案件作出任何调解，致使已经解约的三楼物业的大多数业主所期待的尽快完成招商的愿望落空，实际上激化了各方矛盾，不利于定纷止争。请求二审法院查明案件事实，依法支持金活公司的上诉请求，维护金活公司的合法权益。 被上诉人罗瑜文答辩称，一、原审法院认定事实正确，适用法律正确，原审判决应当予以维持。1.租赁合同约定“若因金活公司违约导致本协议提前终止、解除，则罗瑜文可不退换金活公司所交付的租赁保证金外，或要求金活公司赔偿损失……”，该约定实际是有关违约责任的约定，合同并未赋予金活公司合同解除权，金活公司曲解了租赁合同约定。2.罗瑜文等69位小业主与金活公司在2015年的诉讼纠纷，与本案并无关联，是两个独立的案件。3.合同具有相对性，根据《合同法》第8条规定，金活公司与罗瑜文的租赁合同依法成立，各方应当依约履行合同。租赁物未发生变化，合同之外的第三人并不能导致金活公司合同目的无法实现。4.租赁合同已明确约定罗瑜文知悉和同意金活公司采取转租或其他方式经营租赁场地，在租赁期限内金活公司完全可以自行将租赁物转租给第三方，根本不需要罗瑜文配合办理手续。二、有关解除权异议期问题。最高人民法院研究室法研（2013）79号“《对关于若干问题的解释（二）》第24条理解与适用的请求的答复”规定：当事人根据合同法第96条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第96条或者第94条的条件，才能发生解除合同的法律效力。由此，金活公司发出的解约通知书必须符合法定或约定才能发生法律效力，在有法律效力的前提下经过了三个月异议期，才能适用《关于若干问题的解释（二）》第24条。设想，如果任何合同一方不论是否有事先约定或法律规定，可自行发出解除合同，经过三个月对方无异议合同即解除，合同签订的意义何在？且此行为明显有违市场交易诚信。三、现大部分业主均不同意解除合同，要求金活公司继续履行合同。四、罗瑜文合法行使权利，反而是金活公司在转租不能时为转嫁损失，在和罗瑜文协商无果的情形肆意提起诉讼，试图将己方的商业风险强加于罗瑜文。一审判决后，金活公司不仅不依照约定支付租金，反而提起上诉，其行为明显浪费司法资源，激化各方矛盾，导致罗瑜文不但不能按期收取租金，反而为处理本案已额外支出律师费、差旅费等费用，金活公司的滥诉行为已导致罗瑜文损失。综上所述，一审判决合法合理有据，程序正确，适用法律正确，应当予以维持。 金活公司向一审法院起诉请求：1.金活公司与罗瑜文签署的《租赁协议》已于2017年11月27日解除；2.本案诉讼费用由罗瑜文承担。 罗瑜文向一审法院反诉请求：1.金活公司继续履行《租赁协议》；2.金活公司向罗瑜文支付拖欠的租金人民币4146.4元（从2017年12月1日起计算至2018年3月31日止）及滞纳金人民币200元；3.反诉费由金活公司承担。 一审法院审理查明，2013年11月5日，罗瑜文（出租方）与金活公司（承租方）签订《租赁协议》，约定如下主要内容：罗瑜文将拥有的位于深圳市××路南侧金世界商场三层A47出租给金活公司，租赁期自2014年3月13日起至2020年3月12日止；合同期内，金活公司按每月人民币928.6元向罗瑜文支付租金，从2016年3月13日起即第3年起每年在上一年的基础上递增5%（其中第4年2017年3月13日至2018年3月12日的每月租金为人民币1023.80元，第5年2018年3月13日至2019年3月12日的每月租金为人民币1075元，第6年2019年3月13日至2020年3月12日的每月租金为人民币1128.8元），金活公司应于每月15日前向罗瑜文交付当月租金；金活公司应于本协议签订后的2014年3月25日前交纳租赁保证金差额（前期租赁保证金顺延），并预交合同首期租金；金活公司如逾期支付租金，罗瑜文有权按日收取万分之五的滞纳金，如逾期30日金活公司仍未支付当月租金，则罗瑜文有权终止本协议，并不予退还金活公司所交付的租赁保证金，或要求金活公司赔偿损失；金活公司应于本协议签订后的2014年3月25日前向罗瑜文支付租赁保证金人民币1857.20元，罗瑜文须于收到租赁保证金时开具收据给金活公司，租赁保证金不计息，金活公司在支付本协议期最后2个月租金时，金活公司可用租赁保证金冲抵，如不足抵扣，须同时补足；罗瑜文不负担金活公司在使用、经营过程中所产生的任何费用，从2014年3月13日起，物业管理费由金活公司承担；罗瑜文知悉并同意金活公司采取转租或其他方式经营承租场地，但金活公司对外转租的终止期不得超过双方签订的租赁期限；任何一方违反本协议规定导致本协议无法履行，另一方可以终止协议，并要求违约方赔偿对方所造成的经济损失；若因金活公司违约导致本协议提前终止、解除，则罗瑜文可不退还金活公司所交付的租赁保证金外，或要求金活公司赔偿损失；若因罗瑜文违约导致本协议提前终止、解除，罗瑜文除应双倍返还租赁保证金外，罗瑜文还须按金活公司承租、转租场地的损失赔偿金活公司；考虑到租赁场地的完整对金活公司经营的重要和必要性，双方一致同意，如果截止2014年1月5日，金活公司仍未能与占三楼商铺面积的90%的商铺业主签约，则本租赁协议自动解除，双方无须为对方承担任何责任；本协议经双方签字，以及金活公司交足两个月租金数额的租赁保证金后生效；等等。 另查，2014年2月28日、2014年3月12日、2014年6月25日、2014年7月18日、2014年12月16日，金活公司依次与金匣子公司签订《补充协议》，分别约定将金活公司已租赁包括涉案商铺在内的金世界商场三层整体转租给金匣子公司使用，租期为2014年3月13日至2020年3月12日止。 2017年10月11日，金匣子公司向金活公司及金世界商场三层各铺位业主发出《深圳市金匣子文化发展有限公司停业告知函》，称其公司处于长期亏损状态，决定从2017年10月11日开始停止营业并解散及清算公司，对金活公司及各铺位业主所有有关经营场所金世界商场三楼的合同也同时终止，同时把经营场所金世界商场三楼的使用权返还给金活公司和各铺位业主，同时向金活公司申请搬离其用于经营的物品，并将押金和管理费押金退回其公司。 2017年10月17日，金活公司向金匣子公司发出《关于〈深圳市金匣子文化发展有限公司停业告知函〉的回函》，称其于2017年10月16日收到前述告知函，并要求金匣子公司继续履行双方于2014年续签的尚未到期的租赁合同。当日，金匣子公司即向金活公司回函，仍坚持要求提前终止租赁合同。 2017年12月1日，金活公司向罗瑜文邮寄《告知函》，称因金世界商场三楼商铺为产权式商铺，各小商铺之间已形成难以分割的统一整体，金匣子公司单方面提前终止合同，将导致其与金世界商场三楼各小商铺业主之间为续签金匣子公司租赁合同而达成的续租合同无法继续履行，故通知罗瑜文双方于2014年3月签署的租赁合同自2017年11月27日起提前终止，相应铺位正式移交给罗瑜文。又查，金活公司曾于2017年10月20日向一审法院起诉金匣子公司，案件号为（2017）粵0303民初21382号，诉讼请求为：要求金匣子公司支付租金及物业管理费等费用。在该案审理过程中，金匣子公司提出反诉，反诉请求为：确认反诉人与被反诉人双方的租赁合同已经于2017年10月11日解除。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，争议的焦点为金活公司2017年11月27日出具的《告知函》是否符合涉案租赁协议约定解除或法定解除情形。金活公司认为，金活公司与罗瑜文签订涉案租赁协议的目的系将涉案商铺与其他商铺作为整体转租给案外人金匣子公司使用，现因金匣子公司单方提前解除合同，导致涉案租赁协议无法继续履行，合同目的无法实现，故涉案《告知函》符合合同法定解除情形。对此，一审法院认为，涉案租赁协议与金活公司和金匣子公司之间签订的租赁合同分属不同的法律关系，且涉案租赁协议未约定将后份租赁合同是否正常履行作为解除租赁协议的相应情形，故后份租赁合同的履行情况不影响涉案租赁协议的正常履行；且罗瑜文在履行涉案租赁协议过程中不存在任何违约行为，故一审法院认定涉案《告知函》不符合合同法定解除情形。根据《合同法》第96条规定，当事人一方依照《合同法》第93条第2款、第94条规定解除合同，应当遵守下列程序：（1）必须具备法定解除合同的条件，即符合约定解除或法定解除的情形。在具备该条件情况下，不必经对方当事人同意，只需向对方作出解除合同的意思表示，就可以解除合同；（2）行使解除权应当通知对方当事人。合同自通知到达对方时解除。对方当事人接到解除合同的通知后，认为不符合约定的或者法律规定的解除合同的条件，不同意解除合同的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第24条规定，非合同解除权人须在约定的异议期间内或解除合同通知到达之日起的三个月内向人民法院起诉确认解除合同的效力。本案中，金活公司向罗瑜文发出的涉案《告知函》因在内容上未具备约定解除或法定解除的条件，根据前述规定，即使罗瑜文接收到该《告知函》而未在限定期限内提出异议，也不产生涉案租赁协议解除的法律效果。至此，金活公司提出的罗瑜文未在涉案《告知函》送达之日起三个月向人民法院起诉确认解除合同的效力，已丧失相关权利的诉讼理由缺乏前提条件，一审法院不予采纳。综上，金活公司要求确认涉案租赁协议已于2017年11月27日解除理由不成立，一审法院予以驳回。在此情况下，金活公司与罗瑜文仍应继续履行涉案租赁协议。金活公司未按涉案租赁协议约定正常支付租金，该行为构成违约，应向罗瑜文支付拖欠的租金并按协议约定承担相应的滞纳金。双方当事人对租金已支付至2017年11月份的事实无异议，故金活公司应按涉案租赁协议约定租金标准向罗瑜文支付2017年12月份起的相应租金（截至罗瑜文提起反诉之时金活公司已拖欠2017年12月租金人民币1023.80元、2018年1月租金人民币1023.80元、2018年2月租金人民币1023.80元和2018年3月租金人民币1075元，合计人民币4146.4元），并承担逾期支付前述四期租金产生的相应滞纳金人民币151.78元，金活公司主张的200元过高，应予以纠正。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、驳回金活公司的本诉请求。二、确认罗瑜文与金活公司于2013年11月5日签订的《租赁协议》继续履行。三、金活公司应自本判决生效之日起十日内向罗瑜文支付拖欠的截至2018年3月份的租金合计人民币4146.4元及相应滞纳金人民币151.78元。四、驳回罗瑜文的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费人民币100元，反诉受理费人民币25元，均由金活公司负担。 经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人金活公司与被上诉人罗瑜文的《租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审认定正确，本院予以维持。 合同有效，即应恪守履行。根据合同法的相关规定，在合同届满前，当事人除协商一致或法律规定、合同约定解除条件成就时可以解除合同外，应当按照约定全面履行合同，上诉人金活公司主张的案外人停业撤场行为不是法律规定和合同约定的单方面解除合同的条件，显然不能产生合同解除的效力。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，“通知对方”的前提是符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定，因此，一审法院对解除权是否成立进行实质性审查符合法律规定。上诉人金活公司主张的通知被上诉人罗瑜文解除合同，且被上诉人罗瑜文三个月未提出异议，该通知和未提出异议的行为因上诉人金活公司不具备法定和合同约定解除权，一审法院认定不产生解除合同的法律效力，认定正确，本院予以维持。 至于另案部分涉案商铺业主提出解除合同。首先，另案是2015年业主主张因不符合续签条件导致涉案租赁合同失效，与本案解除合同的理由不同；其次，在另案中上诉人金活公司的主张是合同有效应继续履行，最终审理结果也是驳回业主的诉请；第三，两案时间间隔近2年，本案被上诉人罗瑜文也明确表示不同意解除合同。综上，两案并非同一法律事实，双方解除合同意思表示的事实理由和法律依据均不相同，不能认定双方就解除合同达成一致意见，上诉人金活公司的主张没有事实和法律依据，本院不予采信。 至于“有利于物业整体功能发挥”的问题。涉案商铺为所在楼层中的很小部分，具有特殊性，产权人对商铺享有的权利不能等同于独立商铺，为有利于物业整体功能的发挥，产权人行使权利是应受到其他商铺大多数业主反映的整体意志的限制。但本案中，上诉人金活公司没有提交有效证据证明大多数业主同意解除合同并符合大多数业主利益的情况下，其主张解除合同符合大多数业主利益，没有事实和法律依据，本院不予采信。 综上，2017年12月1日上诉人金活公司向被上诉人罗瑜文邮寄《告知函》的行为不发生解除合同的法律效力，其明确表示不履行涉案合同，构成违约，被上诉人罗瑜文可向上诉人金活公司主张违约责任。但基于租赁合同的性质，被上诉人罗瑜文主张上诉人金活公司承担继续履行合同的违约责任不适宜强制执行，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的事实上不能履行，一审法院判处继续履行涉案租赁合同，适用法律错误，本院予以纠正。因2017年12月1日上诉人金活公司明确表示不履行合同，而涉案合同客观上也不宜强制上诉人金活公司继续履行，该情况符合《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项规定的权利义务终止的情形，故本院认定双方《租赁协议》自2017年12月1日上诉人金活公司向被上诉人罗瑜文邮寄《告知函》即行终止，被上诉人罗瑜文基于《租赁协议》继续履行而诉请租金，没有法律依据，应予以驳回，一审法院处理有误，本院予以纠正。但被上诉人罗瑜文可因上诉人金活公司的违约行为另循法律途径要求上诉人金活公司承担相应的占有使用费、空置损失等赔偿责任。 综上所述，上诉人金活公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持深圳市罗湖区人民法院（2018）粵0303民初6122号民事判决第一项； 二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2018）粵0303民初6122号民事判决第二、三项； 三、驳回被上诉人罗瑜文的反诉请求。 本案一审本诉受理费100元，由上诉人金活公司负担；一审反诉受理费25元，由被上诉人罗瑜文负担；二审受理费100元，由上诉人金活公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 张    睿 审判员 吴  春  泷 审判员 许  莹  姣 二〇一九年四月十六日 书记员 伍圣权（兼） 附录相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。