贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1096号 上诉人（原审被告）：贵州剑林房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区贵毕路（兰苑花园对面）尚城国际5楼。 法定代表人：阮剑。 委托诉讼代理人：方洪伟、胡春梅，均系贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱海，男，汉族，1981年3月17日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：雷英英，女，汉族，1985年11月9日出生，住址同上。 上诉人贵州剑林房地产开发有限公司（以下简称“剑林房开公司”）因与被上诉人朱海、雷英英商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 上诉人剑林房开公司上诉请求：1.撤销贵州省七星关区人民法院（2018）黔0502民初6938号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或者将本案发回一审法院重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、原判认定事实错误。首先，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》签订于2013年4月1日，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行，将原有商品房转移登记法定形式进行了改变，致使按照合同约定单独办理“房屋所有权证”在法律上成为不可能。毕节市人民政府在新政过渡期内对不动产权属登记工作实施“缓办停办”，给上诉人履行办证协助义务带来了客观障碍。在合同订立后，国家颁布新法的情形是上诉人无法预见及无法避免的，且在新旧政策衔接过渡期内政府职能部门“缓办停办”不动产权属登记工作的客观情况也是上诉人无法避免并无法解决的，故原不动产登记制度的改变和新制度的实施于上诉人履行协助被上诉人办证的义务而言属于不可抗力。一审认为该情形不属于不可抗力属于认定事实及适用法律错误。其次，根据案涉合同约定，上诉人仅负有协助被上诉人办理房屋产权登记的义务，并非全权为被上诉人办理产权登记。被上诉人对于合同约定其应当履行的义务应当清楚明白，无需上诉人另行通知。办证的主要义务在被上诉人一方，且上诉人履行协助办证义务是被上诉人根据合同约定履行完毕相关义务之后的540个工作日内，本案被上诉人并未履行除接房之外的其他配合义务，则540个工作日办证期间未开始起算，因此，上诉人未协助被上诉人办理不动产权属登记的行为不违反合同约定。一审偷换概念，将办理房屋产权登记的所有义务强加到上诉人身上，严重损害上诉人合法权益。2、原判适用法律错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及第五条规定，合同是否履行，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，被上诉人作为配合义务的履行人，应当证明自己已经履行完毕合同约定的配合义务，进而证明双方约定的办证条件已经具备，540个工作日的办证期限开始起算，否则，无法形成完整的证据链条，无法证明上诉人存在逾期办证的违约情形。原判在被上诉人所举证据不能形成完整、有效证据链情况下认定上诉人违约错误。综上所述，上诉人不存在违约，原判认定事实及适用法律错误，请求二审查明事实后依法改判。 被上诉人朱海、雷英英二审未作书面答辩。 原审原告朱海、雷英英向一审法院提出诉讼请求：一、判决被告立即为原告所购买房屋办理房屋产权登记手续，并将产权证书交予原告;二、判决被告以345369元为基数，按照中国人民银行关于逾期贷款罚息计算方式，向原告支付违约金35544元(2016年6月30日至2018年8月30日，实际以相关产权证书交付原告之日计算结果为准);三、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年4月1日，原告朱海、雷英英与被告剑林房开公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“由朱海、雷英英购买被告开发的位于毕节××××大道（兰苑花园对面）毕节尚城国际第1幢2单元16层4号房屋，建筑面积99.53平方米，总价款为345369元。移转登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。其他有关事项约定见补充协议。合同第29条约定：“本合同自双方签字(盖章)之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的。仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”同日，原被告签订《商品房买卖合同补充协议》，约定：“在办理房屋产权过程中，买受人应提交相关资料并履行其它配合义务(如支付各项手续费等、代办费用及本人签字等)，以协助出卖人为其办理产权，(出卖人只负责交纳营业税)，如因买受人未能及时、适当的履行协助义务造成产权证办理迟延，出卖人不因此承担责任。买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》。出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则出卖人有权不予协助办理房屋产权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。本补充协议是商品房买卖合同不可分割的一部分，附于商品房买卖合同之中，与商品房买卖合同具有同等效力，两者若有不同之处，以本补充协议为准，本补充协议自双方或授权代表签字或盖章之日起生效。”合同签订后，原告依约足额支付了被告购房款，并向被告支付办理房屋产权证及土地使用证费。被告于2014年11月20日向原告交付房屋。被告尚未向原告履行办理商品房转移登记手续，原告诉至法院。另查明，涉案房屋所在楼盘于2015年8月4日消防验收合格、2018年2月8日取得环境验收备案、2018年4月8日取得水土保持设施验收备案、2018年7月12日取得竣工验收备案。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年6月30日前取得商品房初始登记，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告，办理方式是原告委托被告向房屋登记机关申请办理。但是双方于同日签订的《商品房买卖合同》补充协议第五条又约定：“在办理房屋产权过程中，买受人应提交相关资料并履行其它配合义务(如支付各项手续费等、代办费用及本人签字等)，以协助出卖人为其办理产权，(出卖人只负责交纳营业税)，如因买受人未能及时、适当的履行协助义务造成产权证办理迟延，出卖人不因此承担责任。买受人履行完相关配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内，出卖人协助买受人办妥其名下的《房屋所有权证》。出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证之前，应提供物业管理费已缴清的相关凭证，否则出卖人有权不予协助办理房屋产权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”由此看出，被告协助原告办理产权登记的前提是“原告履行完配合义务并办理房屋接收手续后540工作日内”。房屋于2014年11月20日交付，故被告协助办理产权转移登记手续的时间是2014年11月20日之后的540工作日内（约760天），即2016年12月19日之前。具体理由为：一、2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》及2015年6月29日国土资源部第3次部务会议通过的《不动产登记暂行条例实施细则》规定房屋应当与其所依附的土地一并登记，一宗地的全部不动产单元编入一个不动产登记簿，即土地使用权证与房屋产权证一体化办理，土地使用权证与房屋产权证合并于统一的不动产权证，实行“二证合一”。因此，办理商品房产权转移登记的有关文书也就随上述规定而改变为办理不动产权证的有关文书；二、双方签订的《商品房买卖合同》第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效，双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”《商品房买卖合同》补充协议第26条又约定：“本补充协议是商品房买卖合同不可分割的一部分，附于商品房买卖合同之中，与商品房买卖合同具有同等效力，两者若有不同之处，以本补充协议为准，本补充协议自双方或授权代表签字或盖章之日起生效。”由此可见：第一，《商品房买卖合同》准许签订补充协议对该合同已经约定、约定不明以及不适用的内容进行变更和补充；第二，补充协议构成对原《商品房买卖合同》的修改和补充，属于该合同的特别化约定，故该合同与补充协议的冲突或者抵触，以补充协议为准；第三，限制补充协议适用的条件，是该协议“不合理地”减轻或者免除被告的责任，或者加重原告的责任、排除其主要权利。所谓“不合理地”如何解释？由于合同遵循意思自治原则，即合同当事人的约定只要不违反意思自治及法律规定，均应当得到遵守。本案中，被告作为开发商、出卖人，（协助）办理商品房产权分户登记属于其约定、法定义务，补充协议并未免除；原告作为购房户、买受人，在办证过程中应当依照房屋、土地产权转移登记规定的要求，承担资料提供等协助义务，应当依约按期交付购房款等义务，《补充协议》并未予以加重原告作为购房户的相应义务。原告依法享有的违约责任请求权、合同解除权等，《补充协议》也没有予以排除。故补充协议的前述约定，完全属于合同当事人意思自治范畴。因此，被告办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告时间应是2016年12月19日之前。关于被告辩称的原告未履行配合义务问题，因原告的配合义务是以被告通知为前提，被告虽举证通知照片，欲证明其已于2018年7月20日张贴通知，要求原告等业主提交办证资料，但是该照片不能体现是否达到原告知悉的效果，且在合同中约定了原告的详细信息，被告未能举证证明按合同约定的原告信息履行了通知义务，故认定被告未履行通知义务。原告对此无责任。现涉案房屋的竣工、消防、环保等验收均完毕，办理房屋产权转移登记的条件已经具备，原告要求被告办理房屋产权转移登记手续的诉讼请求，予以支持，限被告于原告缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告办理不动产权证书。 关于逾期办证违约金问题，根据补充协议推算，被告应于2016年12月19日前履行房屋所有权转移登记义务，合同约定办证方式是“买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。”现房屋已验收完毕，办理产权转移登记的条件已经成就，但被告未履行通知原告的义务，故违约金计算期限应为：2016年12月20日至本案庭审之日2018年11月6日。合同未约定逾期办证违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告要求以已付房款345369元为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利率标准计付违约金的诉讼请求，予以支持。 关于被告辩称的逾期办证系不可抗力问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”虽然不动产统一登记的实施涉及相关职能部门职权整合以及办证要求有所变化，但并没有证据证明该情形必然导致相关业务不能办理，也没有法律规定因职权整合必然导致业务的迟延办理。此外，根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，均以被告能够及时完成各项验收为前提，被告应积极履行使涉案房屋验收合格的义务，但是从查明的事实看，涉案房屋所在楼盘于2018年7月12日才竣工验收合格，因此，被告作为房开商，在自己未充分履行办证准备义务的情况下，一味将办证迟延的原因归咎于政策调整因素，并认为是不可抗力，显然不恰当。因此，被告的该项抗辩，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州剑林房地产开发有限公司于原告朱海、雷英英缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告办理不动产权证书；二、被告贵州剑林房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱海、雷英英支付逾期办证违约金，违约金计算方式为：以345369元为基数，按中国人民银行规定的逾期贷款利率标准从2016年12月20日计算至2018年11月6日；三、驳回原告朱海、雷英英的其他诉讼请求。案件受理费344.00元，由被告贵州剑林房地产开发有限公司负担。 经二审审理查明的事实与原审一致。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。依据《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记……”，上诉人履行协助办证义务的方式，是限期取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。由于双方当事人在合同中另约定了委托办证事宜，故上诉人在本案中负有为被上诉人办理商品房转移登记的义务。 本案被上诉人以因上诉人原因导致其未能及时取得房屋权属证书为由，向上诉人提出违约责任主张。上诉人上诉以被上诉人未依据《补充协议》第一条第5、6项履行配合义务是导致办证迟延的原因为由进行抗辩。本院经审查认为，依据《补充协议》第一条第5项，买受人未履行配合义务是出卖人承担逾期办证违约责任的免责事由；依据《补充协议》第一条第6项，买受人履行完配合义务并办理房屋接收手续后的540工作日，是出卖人履行办证义务的期限。即《补充协议》第5、6条既将被上诉人未履行配合义务作为上诉人承担违约责任的免责事由，又将其作为上诉人履行办证义务的前提条件，上述条款对双方权利义务的约定存在逻辑矛盾；又鉴于《补充协议》系上诉人提供的格式条款，一审据此将上诉人履行办证义务的期限理解为“双方办理房屋接收手续之日起540个工作日内”，并将买受人未履行配合义务导致的办证迟延作为出卖人逾期办证免责事由，兼顾了当事人意思自治和公平原则，处理结果并无不当，本院予以确认。 对上诉人另以不动产登记政策调整导致办证迟延为由进行的违约责任抗辩，本院亦不予支持。理由如下：2015年3月施行的《不动产登记暂行条例》对原有不动产登记政策进行了相应调整系客观事实，但办理不动产登记以商品房完成所有权初始登记为前提，而办理商品房屋竣工验收以及备案登记是商品房出卖人为履行协助办证义务需独立完成的必备工作。在案证据显示，上诉人于2018年7月12日才取得案涉商品房的竣工验收备案证明，即便依据《补充协议》，以“双方办理房屋接收手续之日起540个工作日内”认定上诉人履行办证义务的期限，上诉人亦是在该履行期限届满之后才办理取得竣工验收备案证明。可见，被上诉人不能及时取得涉案商品房权属证书，原因在于上诉人怠于办理商品房初始登记，致使房屋不具备办理产权转移登记的条件。上诉人将办证迟延归责于不动产登记政策的变化，并据此主张顺延办证期限且免于承担逾期办证违约责任，无事实及法律依据，不予支持。 对于案涉合同办证期限起算时间的问题，前已述及，此处不再赘述。上诉人认为原判举证责任分配错误，被上诉人应就其已经履行完毕合同约定的配合义务承担举证责任的上诉理由无事实依据，本院不予支持。 综上，上诉人剑林房开公司的上诉缺乏事实和法律依据，依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费688.00元，由上诉人贵州剑林房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄世军 审 判 员 刘光全 审 判 员 徐 洪 二〇一九年四月二十九日 法官助理 代 珊 书 记 员 郑勤文