上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初13210号原告：上海超峰塑钢有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：朱峰，总经理。委托诉讼代理人：冯伟荣，上海彦哲律师事务所律师。被告：上海闽霞实业发展有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：陈伟，执行董事。委托诉讼代理人：彭婷婷，上海田玉秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：田玉秀，上海田玉秀律师事务所律师。原告上海超峰塑钢有限公司与被告上海闽霞实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人冯伟荣、被告委托诉讼代理人彭婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海超峰塑钢有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告双方于2015年7月29日签订的《厂房租赁合同》于2018年9月11日解除；二、判令被告腾退位于上海市青浦区华新镇北青公路XXX弄XXX号厂房，并将上述厂房返还给原告；三、判令被告支付原告租金(计算方式：自2018年3月1日至2018年9月11日止，以年租金人民币65.70万元为计算标准)；四、判令被告支付原告房屋占有使用费(计算方式：自2018年9月12日计付至实际腾退之日止，参照年租金65.70万元)；五、判令被告支付原告逾期付款违约金(计算方式：暂计以328,500元为本金，以每月2%的标准，自2018年2月18日起暂付至2019年1月1日)；六、本案诉讼费被告承担。事实和理由：2015年7月29日原、被双方签订《厂房租赁合同》一份,合同约定超峰公司将位于青浦区华新镇北青公路XXX弄XXX号厂房出租给被告使用；合同约定的租赁期限为九年，自2015年9月1日至2024年8月30日。每年租金为657,000元。支付方式为先付后用，每半年支付一次租金，前一期房租到期前10日内支付下一期租金。双方还约定在履行合同过程中发生争议，协商不成的，可向法院提起诉讼。合同签订之后，被告仅支付了2018年3月1日之前的租金。根据合同约定，被告应于2018年2月18日前向原告支付自2018年3月1日至2018年8月31日止的租金共计328,500元。现租金支付期限已届满，2018年5月18日，原告寄送律师函催告被告，若在7日内不支付租金，原告将解除合同，被告经催告后仍未支付租金，故原告要求解除合同。合同解除的时间即原告向被告寄送律师函，被告签收之日，即为2018年5月20日作为合同解除之日。审理中，原告要求以第一次庭审之日即2018年9月11日作为合同解除之日。关于合同解除之日对应的租金以及占有使用费的时间节点，原告也要求予以调整。鉴于被告逾期支付租金，根据合同第8条第2款约定，原告主张逾期付款滞纳金，逾期支付租金的滞纳金的标准同意法院酌情确定。关于腾退，鉴于被告自2018年2月起未支付租金，未履行合同主要义务，构成根本性违约，基于合同解除之后的法律后果，原告要求被告腾退系争厂房。关于租金以及房屋占有使用费，原告主张2018年9月11日作为合同解除之日，故在2018年9月12日起，被告应向原告支付房屋占有费用费。关于违约金，即合同约定的滞纳金，原告暂计以328,500元为本金，以每月2%的标准，自2018年2月18日起暂付至2019年1月1日。之后的逾期付款违约金，原告保留相应的诉权，在本案中暂时不予主张。被告上海闽霞实业发展有限公司辩称：针对诉请一，不同意解除合同，解除通知并未送达被告，原告向被告寄送的律师函要求解除合同，被告并未收到，且律师函的内容不能代表解除合同。被告在2018年3月1日前的租金已经付清，之后的租金确实没有支付给原告，是因为原告的停水停电行为给被告造成损失，被告是行使正当抗辩权。且系争房屋即将面临动迁，在动迁未确定的情况下，因涉及到被告的动迁利益，不应该确定解除合同的事宜。针对诉请二，认可原告主张6个月的租金及计算金额，同意支付6个月的租金。针对诉请三，认为滞纳金过高，要求法院酌情确定。关于腾退，被告同意腾退。目前系争厂房由他人承租使用，被告已经另案诉讼。被告不认可合同解除时间。关于租金以及房屋占有使用费，被告同意按照合同约定的租金标准支付；关于违约金，与上次庭审意见一致。被告认为原告主张的违约金标准过高，请法庭酌情减少确定。经开庭审理查明：位于上海市青浦区华新镇北青公路XXX弄XXX号房屋，房屋登记权利人为原告。2015年7月29日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订了《厂房租赁合同》一份，合同约定甲方将位于上海市青浦区华新镇北青公路XXX弄XXX号房屋整体出租给乙方使用，房屋总建筑面积2,380平方米。房屋用途为生产、加工、仓储、办公、宿舍其它等。交房日前甲方必须将100KV电接到各幢厂房通电给乙方使用及生活用水。租赁期限：为九年，自2015年9月1日至2024年8月30日。甲方交房日为8月1日，甲方水、电等辅助设施安装完毕后，甲方再给乙方1个月免租期。如甲方在约定日期未能交房，则甲方给乙方的免租期应相应延后。合同期满后，如甲方仍继续出租厂房，在同等条件下，乙方拥有优先续租权。合同租赁保证金10万元，甲、已双方合同终止时，甲方无息归还乙方。每年租金合计65.70万元，租金先付后用，每半年支付一次租金，向甲方一次性支付租赁保证金10万元同时支付第一期租金，以后每期金在房租到期前10天之内支付。收取乙方租金后，甲方开具租金发票给乙方。租金前三年不变，第四年开始，每三年递增一次，增幅为8%。签订合同之日起，如甲乙双方任何一方违约，赔偿对方6个月租金作为违约金。乙方逾期未交付租金超过十天的，每逾期一天，甲方有权按欠缴租金的2%向乙方收取滞纳金。合同另对其他事项做了约定。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告支付了保证金10万元，租金支付至2018年2月28日，之后未支付租金。以上查明的事实，由原、被告陈述，上海市房地产权证、厂房租赁合同、网上银行电子回单等证据材料为证，并经当庭出证、质证，本院予以确认。审理中，原、被告均确认，对于本案合同约定的保证金10万元与水电费等其他费用一并结算，不要求在本案中予以处理，由原、被告双方自行结算。2018年5月18日原告委托律师向被告寄送了律师公函，该函件主要内容为，根据合同约定，被告应于2018年2月18日前向原告支付2018年3月至2018年8月的租金共计328,500元。现租金支付期限已届满，原告曾多次向被告催要该笔租金,被告却至今未能支付。现郑重敦请被告在收到本律师函7日内向原告一次性支付拖欠的租金328,500元，否则原告将通过诉讼途径向被告主张租金及逾期支付滞纳金并依法追究被告的违约责任，直至单方解除租赁合同。为证明原告所述属实，原告提供了律师公函、快递凭证及快递凭证查询单为证。被告对快递凭证查询单的真实性予以确认，对律师公函、快递凭证不予确认，认为未收到该公函。被告确认承租之后全部转租给案外人，目前未搬离系争房屋。根据庭审确认的事实，本院认为：本案中，原、被告双方签订的厂房租赁合同是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。被告支付租金至2018年2月28日，之后未支付租金。现被告逾期不支付租金且已构成根本性违约，原告解除合同有相应的依据，本院予以支持。原告主张解除合同及以本案第一次开庭日期作为合同解除日期即2018年9月11日，本院予以准许。合同解除后，被告理应将系争房屋腾退并交付给原告。被告未按照合同约定支付租金，显属不当，被告理应支付，原告主张被告支付自2018年3月1日起至实际腾退之日止的租金及占有使用费，其计算的金额符合合同约定，且与法无悖，本院均予以支持。根据原、被告双方签订的厂房租赁合同约定“乙方逾期未交付租金超过十天的,每逾期一天的，甲方有权按欠缴租金的2%向乙方收取滞纳金”。现被告未按约支付，显属违约，原告主张被告支付违约金，有事实依据，且违约金计算标准及方式与法无悖，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告上海超峰塑钢有限公司与被告上海闽霞实业发展有限公司于2015年7月29日签订的厂房租赁合同；二、被告上海闽霞实业发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内腾退位于上海市青浦区华新镇北青公路XXX弄XXX号厂房，并将上述厂房返还给原告上海超峰塑钢有限公司；三、被告上海闽霞实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海超峰塑钢有限公司租金(计算方式：以年租金人民币65.70万元为标准，自2018年3月1日计付至2018年9月11日止)；四、被告上海闽霞实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海超峰塑钢有限公司房屋占有使用费(计算方式：参照年租金人民币65.70万元为标准，自2018年9月12日计付至实际腾退之日止);五、被告上海闽霞实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海超峰塑钢有限公司逾期付款违约金(计算方式：以人民币328,500元为本金，按照每月2%的标准，自2018年2月18日起计付至2019年1月1日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,227.50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  林 青人民陪审员  王宏美人民陪审员  杨宝勤二〇一九年四月三日书 记 员  周磊杰附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当依照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。