江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初1413号原告：刘瑜，女，1981年12月3日出生，汉族，住赣州市龙南县。委托诉讼代理人：肖俊功，江西凯莱律师事务所律师，特别授权代理。被告：赣州名盛房地产开发有限公司，住所地：赣州市章贡区青年路1号B101室。组织机构代码：75112041-7。法定代表人：蔡晓清，男，1965年4月23日出生，汉族，住江西省龙南县。被告：蔡晓清，男，1965年4月23日出生，汉族，住江西省龙南县。原告刘瑜诉被告赣州名盛房地产开发有限公司、蔡晓清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘瑜及其委托诉讼代理人肖俊功,被告赣州名盛房地产开发有限公司的法定代表人蔡晓清以及被告蔡晓清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘瑜向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2012年4月19日签订的《房屋买卖协议》无效；2、判令被告共同退还原告房款500000元；3、判令被告共同赔偿原告装修损失58609.75元；4、本案诉讼费以及相关费用由被告承担。事实和理由：2012年4月19日，被告与原告签订《购房合同》一份，合同载明，被告将坐落于赣州市飞龙景苑6栋502室拆迁安置房屋以500000元价款出售给原告。合同签订后，原告依约支付被告蔡晓清房屋价款，对房屋进行装修。但因被告出售给原告房屋系政府拆迁安置房屋，依照房屋性质不能交易和办理产权转移登记；经评估鉴定，造成原告房屋装修损失58609.75元。为此，原告多次与被告蔡晓清协商要求退还房款、赔偿损失，被告均以种种理由拒不理睬，原告遂起诉至法院，要求依法处理。原告刘瑜为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：证据1、原告身份证复印件，证明原告身份及诉讼主体资格；证据2、《房屋买卖协议》复印件，证明原、被告之间存在房屋买卖以及被告承诺为所购买房产办理产权过户手续；证据3、汇款凭证复印件，证明原告已向被告支付购房款；证据4、赣州市不动产登记中心证明，证明案涉房产未进行依法登记；证据5、评估报告书复印件，证明案涉房产的装修费用为58609.75元。被告赣州名盛房地产开发有限公司及蔡晓清共同辩称，1、涉案房屋的过户手续因受政策影响可能长期受限,购房时答辩人已告知且原告已知晓。双方于2012年4月19日签订的《房屋买卖协议》已注明:A、土地性质为划拨,B、乙方(原告)对甲方(答辩人)的产权情况做了充分了解。《房屋买卖协议》第四条:甲乙双方约定到章贡区外办事处签字为准,为产权过户手续。该条款明确约定:甲乙双方到章贡区外办事处签字即视为办理了产权过户手续。双方知晓并约定:到章贡区外办事处签字的实质目的是办理分户手续,即原告确认:A、该买卖为政策许可,B、待政府可以办理产权证时直接办至原告名下。特别指出的是,《房屋买卖协议》第三条第2款付款方式:签订协议后每套预付房款壹拾万元,余额到南外办事处签订协议后于2012年7月15日之前付清。原告已付清所有购房款,充分证明当时双方的约定是办理分户手续,且原告认可答辩人已完全履约。2、答辩人无违约行为,原告请求依法解除《购房合同》、返还购房款及赔偿原告装修损失违背诚实信用原则,且于法无据。答辩人系响应政府号召,化解当年村民因预留地分配而引发群体上访事件而进行的投资。政府同意分房分户,同意办理房屋产权证,且本涉案房屋已应原告的要求在南外办事处办理了分户至原告名下的相关手续。涉案房屋至今未办理产权证系政策因素(章贡区现有一万余套同类房屋未办理),非答辩人可以控制,答辩人为此长期四处奔波,赣州市国土资源局、赣州市人民政府法制办公室已就涉案房屋下发了回复意见和审核意见,原告办理产权证无法律障碍。被告赣州名盛房地产开发有限公司及蔡晓清为证明自己的抗辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、《安置协议书》复印件，证明已分户到原告名下；证据2、章贡区财政局收据复印件，证明产权已分户到原告名下；证据3、赣市府法审字2014751号回复、审核情况文件等复印件，证明政策允许分户；证据4、赣州市国土资源局回复意见复印件，证明案涉房屋允许转让交易并可以办理产权过户；证据5、区府文（2014）74号复印件，证明政府允许产权转让分户。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证，本院经庭审核实，被告对原告提供的证据1-5三性无异议，原告对被告提供的证据3、4、5的三性无异议，仅对其证明对象有异议，本院对上述证据的三性予以确认；原告对被告提供的证据1、2三性均有异议，经核对，该两组证据系由相关政府部门出具的，其内容真实，来源合法，与本案有关联，本院对上述证据的三性予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年4月19日，原告（乙方、买方）与被告蔡晓清（甲方、卖方）签订一份《房屋买卖协议》，被告蔡晓清将坐落于赣州市章贡区飞龙景苑6栋502室房屋出售给原告，该合同约定：二、甲方保证已如实陈述上述该房产权属情况，装饰情况和其他相关内容，乙方对甲方上述转让房屋现状进行了实地查验无异议且对甲方的产权做了充分了解，自愿购买该房产（土地性质未划拨）；四、甲乙双方约定到章贡区外办事处签字为准,为产权过户手续，如不能办理一个工作日退还全部购房款；……。合同签订后，原告已如约支付了购房款50万元，被告蔡晓清亦将案涉房屋实际交付给原告刘瑜使用。后因政策及其他原因，案涉房屋一直未能办理房屋初始登记，亦无法办理房屋产权过户登记手续。原告遂诉至本院，要求依法处理。另查明，2007年，被告赣州名盛房地产开发有限公司出资从红旗村委会购买了1000平方米飞龙景苑返迁安置房，案涉的赣州市章贡区飞龙景苑6栋502室属于该政府拆迁安置房之一。2011年7月27日，赣州市国土资源局章贡分局与赣州市章贡区外街道办事处及赣州名盛房地产开发有限公司共同签订了一份《安置协议书》，其中案涉的飞龙景苑6栋502室属于该合同中的安置房之一。本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的主要依据，经合法成立的合同具有法律约束力。原、被告签订的《房屋买卖协议》，系双方的真实意思表示，原、被告均系完全民事行为能力人，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照约定的内容行使权利、履行义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项确实规定了“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让。但强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，而根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，只有违反效力性强制性规定的，才属无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》中认定的效力性强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。所以，原告诉称其与被告订立的房屋买卖合同无效的主张，本院不予采信。关于原告要求被告退还房款及承担装修损失的主张问题，由于案涉拆迁安置房系由被告赣州名盛房地产开发有限公司向红旗村委会购买，且与安置单位签订了《安置协议书》，其房屋来源合法。从原、被告签订的《房屋买卖协议》来看，原、被告对案涉房屋土地性质为划拨以及案涉房屋权属状况等情况是明知的，虽然目前案涉房屋无法办理产权过户手续，但其属于合法取得的可期待权利，故原告要求被告退还购房款并支付装修损失没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘瑜的诉讼请求。案件受理费9386元，由原告刘瑜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  蔡 波人民陪审员  肖伯林二〇一九年四月二十八日书 记 员  刘 颖