广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初1647号原告：杨荣耀，男，1947年10月13日出生，汉族，住江西省瑞金市。被告：广州九州装饰设计工程有限公司，住所地广东省广州市天河区天河北路侨林街47号1106房之1279房。法定代表人：黄世平。委托代理人：吴泽群，男，1991年10月5日出生，汉族，住江西省丰城市，系该公司员工。原告杨荣耀诉被告广州九州装饰设计工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨荣耀、被告广州九州装饰设计工程有限公司的法定代表人黄世平及其委托代理人吴泽群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨荣耀向本院提出诉讼请求，1、被告向原告支付欠缴首季度（2018年11月12日至2019年2月11日）的房屋租金9000元，以及后续产生的房租至本合同纠纷解决之日（即合同解除之日）止；2、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；3、被告支付合同违约金10000元；4、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2017年3月购得位于新塘镇中海联智汇城二栋1413公寓房一套（毛坯房），原本暂时不打算装修，等待有人要租房时再根据客户的要求装修房屋。2018年9月1日，被告的业务员熊芳发微信给原告，称找到租客，还列出拟承租公司的名称、法定代表人名字以及具体负责人名字。在其客服的介绍下，原告和被告负责人吴泽群在智汇城见面协商，吴泽群提出条件，承租房屋要由被告承接装修工程，原告考虑到被告提出的条件合理、正常，而且被告是经营房屋装饰设计的，就答应了，同时原告提出了出租房屋的条件，即租期要满两年以上，被告表示同意。双方对租约的全部条款经过详尽协商，并商定违约金金额为10000元，当即双方签订了《房屋租赁合同》和《施工合同书》。其中《房屋租赁合同》约定租期二年，自2018年11月12日起至2020年11月12日止，月租金3000元，按季度支付，当季首月1日支付3个月房租，押金3000元，租期届满无违约可退回押金，若任何一方提前解除合同的违约行为必须赔偿另一方违约金10000元。然而，在房屋装修过程中，当原告按约支付了绝大部分工程款且房屋起租期已达到时，被告不仅没有按合同约定支付租房押金和租金，更是口头提出，因股东退伙原因，无法再租赁涉案房屋。直至原告提起本案诉讼之日，被告也未支付过租金给原告。原告通过电话联系，向被告提出协商解决租赁纠纷的问题，但被告以种种借口予以拖延，甚至不予答复。综上，为维护原告自身合法权益和社会公平，特向法院提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。被告广州九州装饰设计工程有限公司辩称，1、原告未将房屋交付给被告使用，被告无需支付任何租金。原、被告于2019年1月22日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于增××新塘镇中海联智汇城二栋1413公寓出租给被告，租期从2018年11月12日起计算，但从《锦鑫广场二次装修竣工验收表》显示原告及物业管理分别于2019年1月12日、1月14日才对出租房屋进行验收。原、被告是在同一天签署涉案房屋的租赁合同和装修合同，原告当时交给被告的是房屋的装修A钥匙，房屋大门的钥匙有两种，一种是A钥匙，即装修期间使用的钥匙，另一种是B钥匙，是装修后业主使用的钥匙，若业主使用了B钥匙开门，A钥匙就自行失效，无法再打开房屋的大门。自2019年2月20日起，被告的工作人员过完春节回来时，发现被告持有的装修A钥匙已无法打开涉案房屋的大门，直至本案庭审之日，被告都没有使用涉案房屋。根据权利义务一致原则，被告无需向原告支付任何房屋租金。2、被告不存在违约事实，不应向原告支付违约金。如前所述，原告未将房屋按约定交付给被告使用，存在违约行为的是原告，被告保留向原告追究法律责任的权利。3、即使被告需要支付房屋租金给原告，也应从验收合格之日即于2019年1月14日起计算房屋租金。4、同意原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求。经审理查明，位于广州市增××新塘镇锦鑫三街1号1413房登记的产权人为原告，建筑面积49.08平方米，房屋登记字号为18登记12887006，产权登记日期为2018年12月26日。2018年9月2日，被告出具《委托书》，载明被告委托吴泽群签订中海联智汇城2栋1413房室内装修及租房合同。同日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）共同签署《房屋租赁合同》，约定：“……甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋坐落地址为中海联智汇城2栋1413房屋租赁的有关事宜达成协议如下：第一条租赁期限（一）房屋租赁期自2018年11月12日至2020年11月12日，共计2年整，甲方应于2018年11月12日前将房屋按约定条件（见其他约定）交付给乙方。房经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成。……第二条租金及押金（一）租金标准及支付方式：季度付（每季度￥9000.00元），房屋押金（1个月3000.00元），待合同期满或无违约导致的合同结束，乙方退租后返还。（二）支付方式：银行汇款或微信网银转账，每季首月1号前一个礼拜支付下一月租金。……第五条租金和付款方式每季度租金为人民币9000.00元整（玖仟圆整），租金为每季度付，乙方须按照约定向甲方缴纳租金，不得无故拖欠。……第五条违约金和违约责任1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金10000.00元。2、若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金10000.00元。……第七条合同终止1、本合同期限届满，双方不再续签合同的；2、双方通过书面协议解除本合同；……4、当事人有其他违约或违法行为致使合同目的不能实现的。……第十条合同效力本合同自双方签字之日起生效，本合同正本一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。”上述合同“承租人（乙方）”落款处加盖了被告的印章并有吴泽群的签名。签订上述合同当天，原告将涉案房屋大门的A钥匙交付给被告。之后，原告（委托方、甲方）与被告（承接方、乙方）签署《施工合同书》，约定：“甲、乙双方经友好洽谈和协商，甲方决定委托乙方进行居室装潢。为保证工程顺利进行，根据国家有关法律规定特签订本合同，以便共同遵守。第一条：工程概况：1.工程地址：中海联智汇城2栋1413。2.施工内容：详见本合同附件《家庭装潢施工内容单》和施工图。3.委托方式：全包。4.工程开工日期：2018年9月2日。5.工程竣工日期：2018年11月2日，工程总天数：60工作日。……第二条：工程价款工程价款金额（金额大写）柒万元整，小写70000.00元，……第五条：付款方式一、签订合同，预付工程总价的30%，即￥1000元；二、钢材到场，预付工程总造价的35%，即￥10000元；三、水电完工，支付工程总造价的20%，即￥20000元，四、泥、木工基本完工，支付工程总造价的10%，即￥35000元；五、工程款5%，即￥4000元，工程整体完工验收后3日内支付。……第十二条：合同的变更和终止1.合同经双方签字生效后，双方必须严格遵守。任何一方需要变更合同内容，应双方协商一致后重新签订补充协议。……”同时，双方还签署了《九州装饰中海联智慧城1413房装修清单补充条款》，其中第十四条约定中途至竣工验收不增加任何费用，工程预算表中如有与本条款相抵触的表述，以本条款为准。2018年9月2日、9月11日、9月30日、10月25日，吴泽群分别开具《收据》，确认收到原告支付的装修涉案房屋的合同定金1000元、装修二期工程款10000元、装修三期工程款20000元、工程款34500元，合计65500元。庭审中，被告出示上述4张《收据》，并认可有收到原告支付的装修工程款合计65500元。2018年12月26日，原告通过微信问吴泽群涉案房屋的装修进展情况。吴泽群回应：“月底可完工，电工一直没有时间，还差那个中空吊灯没装，今过去加班装了，再打扫一下卫生就可以了。本来不用做这么久，我也是没办法，硬着头皮做下去的，那个找我来合伙的人太坑了”。原告：“好的……这两天你把房子扫尾工作完善好，我后天（28号）可以来智汇城”。2019年1月3日，原告通过微信问吴泽群涉案房屋的装修扫尾工作是否已做完？吴泽群拍了涉案房屋的装修视频给原告看。2019年1月20日，原告通过微信问吴泽群关于涉案房屋租约之事考虑情况如何？1月22日，吴泽群回复：“……因为背景墙还没弄，只能等到年后我过来了，再说这个事，我看想办法帮你找人看能租出去吗，我肯定会尽力搞定这个事的，没租出去我也会给你一个说法的。”原告要求被告认真履行合同，把此事处理好。吴泽群：“……如果租不出去，我们再按照合同解决这个事情，我现在也拿不出这么多钱给你，如果我租不出去，肯定会按照合同来做的”。本案审理过程中，一、被告提供有原告签名的《锦鑫广场二次装修竣工验收表》复印件，拟证明涉案房屋的装修在2019年1月12日才经原告以及物业公司验收，故应自涉案房屋验收之后才交租。原告对上述证据的真实性没有异议，原告认为该验收并不是全部验收，只是对房屋的主体结构进行修改的验收，原告在该表中签名只是认可被告没有改变房屋的主体结构，物业工程部验收意见的内容只是物业公司的意见，并不代表原告，被告至今仍没有施工完毕，且未经原告验收。二、原告作以下陈述：1、被告在2018年12月26日通过微信向原告表明不再继续承租涉案房屋，2018年12月28日，双方面谈租赁事宜，被告称其中一股东已撤走，被告已无经济能力承租涉案房屋，原告不同意被告退租，要求继续履行。2、被告并没有按合同约定向原告支付涉案房屋的租金和押金。3、2019年1月20日，原告通过微信与吴泽群联系，要求被告继续履行租赁合同，但吴泽群向原告表明向原告支付违约金10000元不再承租涉案房屋，但原告不接受。4、2019年2月9日，原告考虑到安全的问题，在当天用B钥匙打开了涉案房屋大门，并将B钥匙存放在物业公司的前台，但原告并没有将该情况告知被告。5、2019年3月11日，被告再次与原告协商，但双方无法达成一致意见。6、被告从来没有向原告提出要求顺延装修施工期限以及起租期限。7、因被告没有支付租金，所以原告要求解除租赁合同，并要求被告承担违约责任。三、被告作以下陈述：1、原告确实是以被告租赁房屋为条件才委托被告装修涉案房屋。2、原、被告在2018年9月2日签署的《房屋租赁合同》《施工合同书》。3、被告在2018年9月7日进场装修，一直施工到2019年1月12日，经原告与物业公司对涉案房屋的装修工程进行了验收。4、被告对于涉案房屋装修期延期的问题没有与原告进行过沟通，且双方就装修又签订补充协议，增加了工程量，这样肯定会导致增加施工期限，但被告对此没有向原告申请顺延起租日期。5、被告在2019年1月20日向原告提出过可能租不起涉案房屋，若被告不承租涉案房屋，会支付违约金10000元给原告，但原告不同意。6、原告更换钥匙之后没有告知被告，被告也没有表明一定不承租涉案房屋，双方一直在协商，原告也没有诚意出租涉案房屋给被告。7、至今，涉案房屋的背景墙没有装修完。本院认为，原、被告签署的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。原告主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告当庭表明同意解除合同，故原告该项诉请，本院予以支持。根据查明的事实，原、被告在2018年9月2日同时签署了《房屋租赁合同》和《施工合同书》，约定原告将涉案房屋发包给被告装修，装修施工期限从2018年9月2月至11月2日，然后再由被告承租涉案房屋，从2018年11月12日起租。签订上述合同的当天，原告将涉案房屋的装修A钥匙交付给被告，被告根据《施工合同书》的约定对涉案房屋进行了装修，但被告未在《施工合同书》约定的期限内装修完涉案房屋，直至《房屋租赁合同》约定的起租时间到期之后仍未施工完毕。由于原告早已将涉案房屋的钥匙交付被告，《房屋租赁合同》也明确约定了起租时间，被告就延期装修的问题也没有向原告提出顺延起租日期，故应视为被告在《房屋租赁合同》约定的起租时间即2018年11月12日起使用了涉案房屋。且涉案房屋何时装修完毕能够正常使用，取决于被告能否按《施工合同书》约定的期限履行完装修义务。但根据当事人陈述可知，涉案房屋至今仍未装修完毕，表明被告并未按《施工合同书》约定的期限履行。因此，被告抗辩原告未按约定交付房屋给其使用，应从涉案房屋验收合格之日起计算房租的理据不成立，本院不予采纳。原告主张被告从2018年11月12日起计付租金，于法有据，本院予以支持。原告自认在2019年2月9日更换涉案房屋的大门钥匙后并未告知被告，被告亦抗辩在2019年春节过后即2019年2月20日左右无法进入涉案房屋正常使用。由此可见，自原告更换涉案房屋大门钥匙之日起，被告已没有占有使用涉案房屋，故原告主张的租金应计至2019年2月8日止。经计算，被告应向原告支付2018年11月12日至2019年2月8日期间的租金为8800元（3000元/月×2个月+3000元/月÷30日×28日）。至于原告主张被告支付2019年2月9日至《房屋租赁合同》解除之日的租金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《房屋租赁合同》第二条第（二）款以及第五条关于被告应在每季度首月1号前一个礼拜支付下一个月租金以及租金按季度支付的约定。被告自《房屋租赁合同》约定的起租日到期之后一直未向原告支付第一季度的租金，其行为已违反合同约定。但双方签订的《房屋租赁合同》中并没有约定被告延期支付租金的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，《房屋租赁合同》虽是已经原、被告在庭审中协商解除，但被告在履约过程中确实存在迟延支付租金的违约行为，且原告是基于被告未按约定的时间支付租金而提起本案诉讼要求解除合同。因此，参照《房屋租赁合同》第五条第2款：“若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金10000元”的约定，原告基于被告违约导致其合同目的无法实现而主张被告支付违约金10000元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。被告抗辩不同意支付违约金的理据不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告杨荣耀与被告广州九州装饰设计工程有限公司于2018年9月2日签订的《房屋租赁合同》。二、被告广州九州装饰设计工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨荣耀支付租金8800元。三、被告广州九州装饰设计工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨荣耀支付违约金10000元。四、驳回原告杨荣耀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告广州九州装饰设计工程有限公司所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇一九年四月十九日书记员  周思珍姚俊焕