（2014）未民初字第00766号西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0112民初16941号 原告:余永东，男，1953年5月2日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：陈钊，陕西志功律师事务所律师。被告:西安市未央区大明宫街道东前进村民委员会。住所地：西安市未央区。法定代表人：刘彩兰，主任。被告:陕西前进建设发展有限公司。住所地：陕西省西安市未央区内。统一社会信用代码91610000776991577G。法定代表人:张志发，董事长。共同委托诉讼代理人:吕亚芹，陕西鸿辰律师事务所律师。共同委托诉讼代理人:李娅宁，陕西鸿辰律师事务所实习律师。被告:陕西江林房地产开发有限公司。住所地：西安市未央区。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX9501。法定代表人:王占林，执行董事。原告余永东与被告西安市未央区大明宫街道东前进村民委员会（以下简称“东前进村委会”）、 陕西前进建设发展有限公司（以下简称“前进建设公司”）、 陕西江林房地产开发有限公司（以下简称“江林房地产公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月22日做出(2017)陕0112民初9104号民事判决，原告不服该判决上诉至陕西省西安市中级人民法院。2018年9月14日陕西省西安市中级人民法院做出（2018）陕01民终5823号民事裁定书，撤销(2017)陕0112民初9104号民事判决书，本案发回本院重审。本院于2018年10月24日受理此案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告余永东及其委托诉讼代理人陈钊、被告东前进村委会、前进建设公司的共同委托诉讼代理人吕亚芹、李娅宁到庭参加了诉讼。被告江林房地产公司经合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告余永东向本院提出诉讼请求：1、解除被告东前进村民委员会、被告前进建设公司代表其与被告陕西江林房地产开发有限公司签订的《商业用房租赁合同》；三被告返还并分配其所有的位于未央区XX城XX区东大门以南一、二临街20.4㎡商业用房，由原告自行联合经营；2、三被告连带向原告支付商业用房租金56334.6元，违约金16900.38元，合计73234.98元；3、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2005年8月其所在的村组进行城中村改造，被告东前进村委会、前进建设公司与被告江林房地产公司签订了《城中村改造项目合同书》，该合同第十一条第三款约定“依据城中村改造的要求，凡是所建临街楼房须将一二层建为商业用房，除按商业用房总建筑面积的30%给被告江林房地产公司，作为长期安置村民生活出路的方式来保证村民生活水平稳中有升”。2008年1月8日，三被告承诺2010年1月20日前向其交付该商业用房，该房屋所有权归其所有，其可以采取联营或其他方式经营。其一户共计三人，应当分配商业用房面积20.4㎡。2012年7月20日三被告向其发放了商业用房权益证书。2012年10月18日，被告东前进村委会、前进建设公司以自己的名义与被告江林房地产公司签订了《商业用房租赁合同》，该合同约定：房屋租期12年，即2012年7月20日至2024年7月19日，租金标准为每平方米50元，每三年依次按10%递增。同时约定：被告江林房地产公司逾期支付租金达15日或逾期支付本合同约定的应由其承担的其他费、税60日视为根本违约，被告东前进村委会、被告前进建设公司有权终止本合同，并有权无偿收回房屋、装修、设备设施及物品、追偿其他房屋使用费及赔偿经济损失等权利。但是自2014年7月20日至今，被告江林房地产公司未按照合同约定支付租金，而代表其的被告东前进村委会、前进建设公司亦未向被告江林房地产公司主张任何权利，导致合同目的不能实现，造成严重社会问题。现诉至法院，请求如前所述。被告东前进村委会、前进建设公司共同辩称，其公司对原告提出的要求解除其村委会、其公司与被告江林房地产公司的《房屋租金合同》的诉讼请求，不持反对意见。但从租赁合同解除后，原告与其村委会、其公司之间的委托代理关系随之终止。故之后原告的权益是否得到保障及实现，与其村委会、其公司无关。其村委会、其公司并非原告商业用房的占有、使用、受益人，而仅是原告商业用房的出租代理人，且其村委会、其公司在代理过程中并无任何过错，故原告要求其村委会、其公司返还并分配其商业用房，支付租金及违约金既无事实依据也无法律依据，不应得到支持，而应当予以驳回。被告江林房地产公司未答辩。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的《城中村改造项目合同书》、《承诺书》、《商业用房权益证书》、《商业用房租赁合同》、《西安市中级人民法院拍卖公告》、《XX城XX区XX.XX商业用房进展通报（第一号）》、《XX城XX区XX.XX商业用房进展通报（第二号）》、照片。被告东前进村委会、前进建设公司对上述证据的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对被告东前进村委会、前进建设公司有异议的证据，本院认定如下：《XX城XX区XX.XX商业用房进展通报（第三号）》、《XX城XX区XX.XX商业用房进展通报（第四号）》、《XX城XX区XX.XX商业用房进展通报（第五号）》、《关于东前进6.8㎡商业用房封娜组申请回复》，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。对被告东前进村委会、前进建设公司提供的《会议纪要》、《承诺书》、《商业用房租赁合同》、《XX城XX区XX.XX商业用房进展通报（第一号）》、《XX城XX区XX.XX商业用房进展通报（第二号）》，原告对于上述证据的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告有异议的证据，本院认定如下：《会议记录》、江林房地产公司出具的《证明》、《商业用房权益证书》，原告不能提供相应的反证，故对上述证据，本院确认有效。结合原告提供的证据及陈述，本院查明如下事实：2005年8月26日，被告东前进村委会及前进建设公司（甲方）与陕西江林建设工程有限责任公司（乙方）签订《关于城中村改造项目合作开发合同书》，就东前进村127.44亩土地的城中村改造项目开发建设达成协议，约定项目为开发商住用地，由甲方提供土地，乙方提供资金合作开发，建成后乙方应确保甲方成本商业门面房1.5万平方米。2008年1月8日，二被告及陕西江林建设工程有限责任公司出具承诺书，载明：二被告及陕西江林建设工程有限责任公司对愿意继续执行原合同、分配门面房的村民做如下承诺：1、二被告及陕西江林建设工程有限责任公司保证于2010年1月20日前向该部分村民交付门面房；2、村民应分门面房面积按人均6.8平方米进行分配，产权归该户所有；3、如果在2010年1月20日前不能按期将门面房交付给村民，由陕西江林建设工程有限责任公司按照门面房当时地区租赁价格向村民支付租金，直至交房为止；4、门面房具体分配位置根据规划设计，可采取联营或其他经营模式。2012年7月20日，三被告向原告出具《商业用房权益证书》。根据该权益证书，原告一户共三人，享有权益面积20.4平方米。2012年9月6日，东前进村委会召开全体股东代表大会，决定将人均6.8平方米的商业用房出租给被告江林房地产公司。2012年10月18日，被告东前进村委会、前进建设公司（甲方）与被告江林房地产公司（乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定甲方将拥有所有权的西安市未央区XX街道东前进村太和路XX城XX区东大门向南延伸的商业用房出租给乙方使用，建筑面积5567.16平方米；租赁计费起始日为2012年7月20日，租期自2012年7月20日至2024年7月19日共计12年，2012年7月20日至2015年7月19日期间每月每平方米租金为50元，2015年7月20日至2018年7月19日期间的租金为每月每平方米55元，2018年7月20日至2021年7月19日期间租金为每月每平方60.5元，租金按年交付，第一次租金缴纳为合同签订后三日内，以后各年的租金应在租赁年度届满30日前10日内缴纳；合同签订前乙方尚未向甲方租赁房屋，故合同约定的起租日即视为租赁物交付日。合同签订后，XX房XX村委会支付了2012年7月20日至2014年6月30日期间的租金，东前进村委会亦将该租金作为收益款项按照原告一户享有的权益面积进行了分配。此后被告未再向被告支付租金，酿成本诉。另查明，西安市中级人民法院确曾对汇林华城13号楼、16号楼之间共计9985.44平方米的商业用房进行了查封。但西安市中级人民法院于2019年1月3日对上述房屋进行了解封。本院认为，代理人在代理权限内，以被代理名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。代理人不履行或者不完全履行职责，造成被代理人损害的，应当承担民事责任。代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。本案中，原、被告均认可被告东前进村委会、前进建设公司系原告的委托代理人，故被告东前进村委会、前进建设公司与被告江林房地产公司之间签订的《商业用房租赁合同》系双方当事人自愿达成，内容不违反法律，应为有效合同。《商业用房租赁合同》系被告东前进村委会、前进建设公司代表全体村民与被告江林房地产公司签订。现原告余永东作为独立个体要求解除该合同，返还20.4平方米商业用房的诉讼请求，因涉及其他村民权益且商业用房四至不明，故本院不予支持。2014年7月20日至2018年11月20日被告江林房地产公司共欠原告租金57568.8元（50元/月·平方米×20.4平方米×12个月＋55元/月·平方米×20.4平方米×36个月＋60.5元/月·平方米×20.4平方米×4个月）。现原告主张仅主张被告向其支付56334.6元租金的诉讼请求，本院予以支持。《商业用房租赁合同》中约定的违约金数额较高，本院酌情认定违约金数额为所欠租金的20%，为11513.76元。原告主张被告东前进村委会、前进建设公司连带支付上述租金及违约金的诉讼请求，因原告提供的证据不足以证实三被告之间存在恶意串通的行为，故本院不予支持。被告江林房地产公司经合法传唤拒不到庭，应承担由此带来的法律后果。据此，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西江林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日支付原告余永东2014年7月20日至2018年11月20日租金56334.6元、违约金11513.76元。二、驳回原告余永东的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4298元，原告余永东已预交，现由被告陕西江林房地产开发有限公司承担。被告陕西江林房地产开发有限公司承担部分于本判决生效之日起十五日内付给原告。如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。（此页无正文）  审  判  长    崔小梅审  判  员    王宝娟人民陪审员    马  兰   二〇一九年四月十八日  书  记  员    刘旭华        打印人：周惠荣   校对人：杨珂   送达时间：   年   月  日 1