甘肃省酒泉市肃州区人民法院民事判决书（2019）甘0902民初1103号原告：酒泉市鑫发房地产开发有限责任公司。法定代表人：雒金莲，该公司董事长。委托诉讼代理人：邵安华，该公司员工。委托诉讼代理人：厍静宝，甘肃长治律师事务所律师。被告：闫学超，男。委托诉讼代理人：闫柱帮，男。系被告闫学超之父。原告酒泉市鑫发房地产开发有限责任公司与被告闫学超租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告酒泉市鑫发房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人邵安华、厍静宝，被告闫学超的委托诉讼代理人闫柱帮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告酒泉市鑫发房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拖欠的房屋租金80040元（2016年10月10日-2017年10月9日）；2、判令被告支付原告拖欠的电费7979.98元及违约金2395.79元（2017年9月-2017年12月），共计10375.77元；3、判令被告支付原告拖欠的暖气费17940元及利息1076.4元（2016年-2017年），共计19016.4元；4、本案的涉诉费用由被告承担。事实和理由：2016年9月19日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于酒泉市肃州区酒金西路5号鑫发家园3号A楼1-5号一、二层门店（建筑面积598平方米）出租给被告，租赁期限为2016年10月10日至2019年10月9日，租金第一年40元/月/平方米，第二年45元/月/平方米，第三年租金按市场行情酌情调整（涨幅不超过5元/月/平方米），每年10月10日前一次性交清租金，拖延一天支付应收租金3‰的违约金，逾期超过30日原告有权终止合同。合同履行过程中，原告每年都按38元/月/平方米的标准收取被告租金，但被告拖欠原告2016年10月10日至2017年10月9日期间房租未付。被告闫学超辩称，2016年9月19日双方签订的合同约定年租金287040元，被告支付了15万元，其中房租14.7万元，押金3000元，第二天被告提出房租太贵，原告遂将租金变更为14.4万元/年；电费未交属实，但原告所诉数额不实；暖气一直漏水，被告没有使用暖气，使用的是空调，被告不承担暖气费；2017年10月30日被告退租后，涉案房屋内遗留有被告的财产；被告共支付原告21万元，除合同签订时支付的15万元外，还有2017年支付的4万元，餐票2万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对原、被告提交的房屋租赁合同，被告提交的门牌费及租费收据，对方无异议，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交的酒泉市兆阳供热服务站收据，以证实原告垫付被告承租门店2016-2017年度取暖费17940元。被告称其不清楚，其未使用暖气。因原告提交了证据原件以供核对，收据亦加盖了酒泉市兆阳供热服务站财务专用章，对该证据的真实性及原告交纳该费用的事实本院予以认定。2、原告提交的承诺书，以证实双方于2016年9月20日签订的房屋租赁合同仅用于被告办理营业手续使用的事实。被告称其不清楚。对于原告提交的证据，被告不认可，其负有提交反驳证据的义务，因被告未在本院指定期限内提交书面的笔迹鉴定申请，其应承担举证不能的责任，故对该证据本院予以认定。3、原告提交的收据，以证实被告退租后新的承租人利用了被告遗留的部分财产后向原告支付设施使用费3000元的事实。被告以其不清楚为由不认可。因该证据系原告工作人员出具，加盖的亦为原告财务专用章，该证据实为原告单方形成的证据，对该证据本院不予认定，但在被告未举证证实新承租人利用其遗留财产价值的情况下，原告认可设施使用费3000元，作为对原告自己不利的陈述，本院对该事实予以认定。4、被告提交的房屋租赁合同，以证实2016年9月20日双方重新签订合同降低租金的事实。原告对此不认可。结合被告于2016年9月26日向原告出具的承诺书，本院仅对证据真实性予以认定，对被告的证明目的不予认定。5、被告提交的财产清单、空调收据，以证实其退租后遗留在店内的财产及价值。原告对材料清单以被告单方形成为由不认可，对空调收据的关联性不予认可。因材料清单仅有被告签字，未经原告确认，对材料清单本院不予认定；空调收据系原件，且加盖了收款单位印章，对该证据真实性本院予以认定。6、被告提交的关于催缴2016年冬季暖气费并将停暖的通知，以证实涉案门店停暖的事实。原告以证据系复印件，且未加盖印章为由不予认可。因该证据仅能证实供热站向被告催收暖气费的事实，无法证实供热站对涉案门店采取停暖措施的事实，对该证据本院不予认定。7、被告提交的录音证据，以证实被告遗留店内的财产，原告同门店一起交由新的承租人使用的事实。原告对真实性不予认可。因录音证据中的谈话人李园长并非本案当事人，证据真实性无法核实，对该证据本院不予认定。8、本院依职权向原告经办人刘生伟进行了调查，刘生伟称其未见过被告提交的材料清单；清单中的空调、冷库、电子屏、监控头在店里见过，被告离店时说空调先留下，能盘给后来的承租人就盘出去，后来的承租人只利用了被告的几个监控头、窗帘、灶台、电子屏，一共给原告支付了设施费3000元；现在空调、冷库都在原告车库，配电箱在院子里，原告与被告联系拉回遗留物品未果，原告不同意继续使用被告留下的冷库、空调、配电箱；因一楼需要经常开门，被告反映过一楼暖气不热的问题，但当年的暖气是正常供应的，被告并没有申请暖气报停，暖气管不存在漏水的问题，自来水管漏过水；2017年11月被告称要重新装修，但因为没有好项目，于同年12月退还了原告承租房屋钥匙。经质证，原告无异议，被告不认可。对刘生伟在调查笔录中的陈述是否属实，本院将结合其他证据综合进行认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月19日，原（出租方）、被告（承租方）签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于酒泉市肃州区酒金西路5号鑫发家园3号A楼1-5号一、二层门店，建筑面积共计598平方米，租赁期自2016年10月10日至2019年10月9日，装修期21天；租金第一年40元/月/平方米，即287040元，第二年45元/月/平方米，第三年租金按市场行情酌情调整（涨幅不超过5元/月/平方米）；每年10月10日前一次交清租金，不得拖欠，每拖欠一天承担应收租金3‰的违约金，逾期超过30天出租方有权终止合同；承租人负责支付出租房屋的水费、电费、取暖费、光缆电视收视费、物业费、经营期间的房产税等，店门招牌底架由出租方按城市执法局要求已统一安装好，安装费由承租方承担3000元，合同签订后由承租方一次性缴纳；租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：归出租方所有，承租方不得拆除，否则出租方有权阻止拆除；押金20000元，承租人在2016年9月19日前交给出租人，租赁期满后由出租人退还给承租人；有下列情形之一的，出租人有权解除本合同：1、承租人不交付或者不按约定交付租金达1个月以上；2、承租人所欠各项费用达1000元以上……。合同履行过程中，原告以38元/月/平方米向被告收取房租。被告向原告支付了押金3000元、租金147000元、现金40000元、餐票20000元，共计21万元，并支付原告门头费3000元。2017年10月30日被告退租，11月份原告将涉案门店出租他人。庭审中，原告增加了要求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求，放弃要求被告承担暖气费利息1076.4元的诉讼请求。另查明，2018年10月28日，原告向酒泉市兆阳供热服务站交纳了2016至2017年被告承租期间的暖气费17940元。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，为有效协议。租赁期限届满前，被告提出退租，原告于2017年11月将涉案门店重新出租他人，双方的房屋租赁合同已自行协商解除，对原告要求判令解除原被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求不再进行处理。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告应按约定支付原告房租，故对原告要求被告支付2016年10月10日至2017年10月9日期间的未付租金之诉讼请求，本院予以支持。被告辩称双方于2016年9月20日签订的房屋租赁合同对租金重新进行了约定，但其向原告出具的承诺书中明确该合同为办理营业手续所签，被告未提交反驳证据推翻该承诺书，对其该答辩意见本院不予采信。原告认可合同履行过程中按38元/月/平方米的标准向被告收取租金的事实，故未付的租金仍应按此标准计算，原告要求按照40元/月/平方米的标准支付租金，本院不予支持。原告在庭审中认可被告含押金已付租金21万元，该部分已付款应从欠付款中扣减。对于门头费，因被告已提交证据证实2016年9月19日向原告交纳了该费用，故原告要求被告继续支付该款项本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”对于被告主张的其退租时留在店内的财产，因原告和新承租人不同意继续利用，被告应自行带走。对于新承租人利用的未与房屋形成附合的部分，价值3000元应从欠付租金中扣减。综上，被告欠付租金数额应为59688元（598平方米×38元/月/平方米×12个月-已付款210000元-设施费3000元）。原告主张被告拖欠电费7979.98元未交，但对电费数额未提交证据证实，故对原告主张的逾期交纳电费的违约金不予支持，被告对拖欠电费数额仅认可4300元，故对原告主张的电费本案中暂认定4300元，其他部分不予认定。合同约定被告承担租赁期间的暖气费，故原告要求被告承担暖气费有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称承租期间未使用暖气，但其认可并未申请暖气报停的事实，其在店内使用空调并不能证实其未使用暖气，对其答辩意见本院不予采信。原告撤回要求被告承担暖气费利息的诉讼请求，系对其诉权的自行处分，不违反法律规定，本院予以确认。综上所述，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告闫学超支付原告酒泉市鑫发房地产开发有限责任公司房租59688元；二、被告闫学超支付原告酒泉市鑫发房地产开发有限责任公司暖气费17940元；三、被告闫学超支付原告酒泉市鑫发房地产开发有限责任公司电费4300元；四、驳回原告酒泉市鑫发房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。以上款项，限本判决书生效后十日内付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1244元，由原告酒泉市鑫发房地产开发有限责任公司负担313元，被告闫学超负担931元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审 判 员 周国霞 二〇一九年四月十九日法官助理 张 筱书 记 员 把得霞