山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终1472号 上诉人（原审被告）：山东恒德置业有限公司。住所地：临沂市兰山区红旗路**。 负责人：王克都，董事长。 委托诉讼代理人：李贵峰，临沂罗庄恒业法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：蔡淑仁，男，1955年8月13日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。 委托诉讼代理人：胡怀晋，山东君正义律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：临沂市金泰置业有限公司。。住所地：临沂市罗庄区滨河大道与湖北路交汇处南300米安康老年公寓**楼 法定代表人：朱宗水，董事长。 委托诉讼代理人：沈晓军，山东品众元律师事务所律师。 上诉人山东恒德置业有限公司（以下简称：恒德置业）因与被上诉人蔡淑仁、临沂市金泰置业有限公司（以下简称：金泰置业）执行异议之诉纠纷一案，不服临沂市罗庄区人民法院（2018）鲁1311民初5798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人恒德置业的委托诉讼代理人李贵峰，被上诉人蔡淑仁及其委托诉讼代理人胡怀晋，被上诉人金泰置业的委托诉讼代理人沈晓军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人恒德置业上诉请求：请求撤销原判，依法改判。案件受理费有被上诉人承担。事实和理由：被上诉人金泰置业自始至终都不是涉案房产的所有人。涉案房产属于在建工程，不具备物权状态。上诉人与被上诉人金泰置业等签订开发转让协议，上诉人通过自有资金对涉案工程前期开发的工程及配套设施继续投资建设，最终将不具有居住功能的工程建造成建筑意义上的住宅，上诉人已通过原始取得的方式取得涉案方产的所有权,本案应审查开发转让的效力。原审判决适用法律不当，上诉人与被上诉人金泰置业签订的开发转让协议合法有效，上诉人合法享有涉案房产的完整产权。 被上诉人蔡淑仁辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 被上诉人金泰置业辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 被上诉人蔡淑仁向一审法院起诉请求：1.请求依法确认位于罗庄区恒基佳园13号楼一单元1102、1202、1302、1402、1502、1602、1702、603、703、803、903、1003、1103、1203、1303、1403、1503共17套房产所有权归被告金泰置业所有并准许原告执行；2.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：原告蔡淑仁因与被告金泰置业、段孝军、钱仲生合资、合作开发房地产合同纠纷一案诉至法院，2018年4月4日，原告向法院提出财产保全的申请。要求对金泰置业、段孝军、钱仲生所有的银行存款455万元或其他同等价值的财产采取保全措施。2018年4月8日，法院作出（2018）鲁1311财保426号民事裁定书，裁定冻结金泰置业、段孝军、钱仲生所有的银行存款455万元或其他同等价值的财产（详见查封扣押清单）。法院查封清单载明的财产名称为：罗庄区恒基佳园13号楼一单元1102、1202、1302、1402、1502、1602、1702、603、703、803、903、1003、1103、1203、1303、1403、1503共17套房产，并张贴查封公告，查封期限自2018年4月8日起至2021年4月7日止。并向临沂市罗庄区恒基佳园售楼处送达了协助执行通知书。2018年8月27日，被告恒德置业以法院查封的罗庄区恒基佳园13号楼一单元17套房产的所有权归其所有为由，提出执行异议，要求撤销（2018）鲁1311财保426号民事裁定书，解除对17套房产的查封。法院经审查，作出（2018）鲁1311执异203号执行裁定书，中止对上述查封财产的执行。原告不服裁定，为此成诉。 查明，恒基佳园二期工程由金泰置业开发建设。2015年5月开始建设的恒基佳园二期12#、13#住宅楼；12#楼建筑到标准13层，还有4层标准层和一层设备层未完成；13#楼只是完成了混凝土主体框架工程，二次结构工程尚未完成；工程因建房手续不齐备和资金链断裂等问题，于2016年9月停工。工程建设过程中，金泰置业已预售出12#楼、13#楼的103套房，并收取了购房人的首付房款1501万元。 2017年8月7日，金泰置业、龙润食品、天马中兴实业与被告恒德置业签订了《开发转让协议》一份，双方约定：金泰置业、龙润食品、天马中兴实业将大地坐标A（3874103.99,480833.78），B（3874099.50,481002.81）C(3873990.64,480997.41),D(3873990.72,480838.55)四点连线以内土地使用权及地上在建未完工的12#楼、13#楼转让给恒德置业，由恒德置业开发建设、销售；转让价款为2208万元，金泰置业先行销售的12#楼、13#楼的103套房产，所收取的房款1501万元不再退回恒德置业，恒德置业也不再向金泰置业支付工程转让款；还对违约责任、协议解除等其他事项进行了约定。同时双方签订了《补充协议》，对楼房改签或退房进行了约定。协议签订后，恒德置业组织人力、物力进入恒德佳园二期工地进行施工。 在施工建设过程中，由于前期开发的工程项目还有配套设施尚未完成，且金泰置业、龙润食品、天马中兴实业无力承担，需要被告恒德置业继续投资建设。2018年3月27日，双方经协商又签订了《补充协议（一）》，双方将原合同中的土地转让款变更为1500万元。恒德置业分多次将转让款1500万元支付给金泰置业；金泰置业对此认可。恒德置业通过建设，将12#楼、13#楼建成现在具有居住功能的商品房，并开始出售交房。 一审法院认为：本案争议焦点为：被告恒德置业对案涉被查封的17套房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。被告恒德置业公司主张其对争议房产享有所有权的依据为与被告金泰置业等签订的《开发转让协议》及《补充协议》，认为被告金泰置业已将其开发的房产转让给被告恒德置业。因涉案标的物虽为房产，基于房产与土地的不可分性，房产开发项目的转让实质上为土地使用权的转让。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四条规定，依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。至本案庭审时，被告恒德置业除提供《开发转让协议》及《补充协议》外，未提供《开发转让协议》及《补充协议》所涉及的土地使用权已经取得的相关证据，被告金泰置业也未提供已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的相关证据。根据上述规定，应认定被告金泰置业作为转让方在本案起诉前并未取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让，被告金泰置业与被告恒德置业签订的《开发转让协议》及《补充协议》应为无效。因被告金泰置业与被告恒德置业均未主张合同效力的确认及双方未发生争议，本案不宜并案审理合同无效后的处理，本案审理执行异议之诉，只对涉案财产的权属予以审查，因此，只对被告金泰置业与被告恒德置业签订的《开发转让协议》及《补充协议》效力予以审查，对于合同无效后的处理，如有纠纷，可另案处理。因被告金泰置业与被告恒德置业签订的《开发转让协议》及《补充协议》无效，因此，关于转让合同涉及的包括本案查封的罗庄区恒基佳园13号楼一单元17套房产在内的合同标的物应属于无效合同涉及范围，被告金泰置业仍应为该争议房产的权利人，对该房产查封并不无当，被告恒德置业对本院查封的罗庄区恒基佳园13号楼一单元17套房产不享有足以排除强制执行的民事权益。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百零九条、三百一十三条的规定，判决：一、被告临沂市金泰置业有限公司为罗庄区恒基佳园13号楼一单元1102、1202、1302、1402、1502、1602、1702、603、703、803、903、1003、1103、1203、1303、1403、1503共17套房产的权利人；二、准许对本院（2018）鲁1311财保426号民事裁定书中确定的执行标的即被告临沂市金泰置业有限公司所有的罗庄区恒基佳园13号楼一单元1102、1202、1302、1402、1502、1602、1702、603、703、803、903、1003、1103、1203、1303、1403、1503共17套房产予以执行。案件受理费37200元，由被告山东恒德置业有限公司负担。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人恒德置业提交土地转让款收据一组，证明：上诉人的出资情况。被上诉人蔡淑仁质证意见为：对该证据的真实性无异议，因转让行为无效，不能证明上诉人合法取得涉案土地的使用权。被上诉人金泰置业质证意见为：必须提供土地所有权证或土地部门登记手续。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审相同。 本院认为，本案当事人争议的焦点问题是：上诉人恒德置业是否对涉案房产享有所有权。2917年3月7日，被上诉人金泰置业（乙方）与蔡淑仁（甲方）签订恒基家园开发项目协议书，约定被上诉人蔡淑仁向被上诉人金泰置业支付200万元履约保证金作为13#工程预付款，如不顶抵工程款在甲方需向乙方支付的按揭款项中扣除。双方共同出资取得该项目的土地使用权，乙方已土地收储补偿款为出资，按甲方49.6%乙方50.4%分担土地出让金及办理土地证所需的契税、土地开发保证金，土地使用权登记在乙方名下，13号楼位于大地坐标线已被，由甲方收益，后续工程投资归甲方。被上诉人按约向被上诉人金泰置业支付了200万元。2017年8月7日，金泰置业、龙润食品、天马中兴实业与恒德置业签订了《开发转让协议》一份，双方约定：金泰置业、龙润食品、天马中兴实业将大地坐标A（3874103.99,480833.78），B（3874099.50,481002.81）C(3873990.64,480997.41),D(3873990.72,480838.55)四点连线以内土地使用权及地上在建未完工的12#楼、13#楼转让给恒德置业，由恒德置业开发建设、销售；转让价款为2208万元，金泰置业先行销售的12#楼、13#楼的103套房产，所收取的房款1501万元不再退回恒德置业，恒德置业也不再向金泰置业支付工程转让款；还对违约责任、协议解除等其他事项进行了约定。同时双方签订了《补充协议》，对楼房改签或退房进行了约定。协议签订后，恒德置业组织人力、物力进入恒德佳园二期工地进行施工。 在施工建设过程中，由于前期开发的工程项目还有配套设施尚未完成，且金泰置业、龙润食品、天马中兴实业无力承担，需要恒德置业继续投资建设。2018年3月27日，双方经协商又签订了《补充协议（一）》，双方将原合同中的土地转让款变更为1500万元。恒德置业分多次将转让款1500万元支付给金泰置业；金泰置业对此认可。恒德置业通过建设，将12#楼、13#楼建成现在具有居住功能的商品房，并开始出售交房。 被上诉人金泰置业、龙润食品、天马中兴实业未经被上诉人蔡淑仁同意，私自与上诉人恒德置业签订协议处理涉案财，侵害了被上诉人蔡淑仁的合法权利，因此，被上诉人金泰置业、龙润食品、天马中兴实业于上诉人恒德置业签订的《开发转让协议》无效，一审法院驳回被上诉人恒德置业就涉案财产的执行异议产并不当。上诉人恒德置业的损失，可另行向侵权人金泰置业、龙润食品、天马中兴实业主张权利。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费37200元，由上诉人山东恒德置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 姚 军 审判员 王周华 审判员 邹海波 二〇一九年四月十一日 书记员 陈小雪