陕西省西安市中级人民法院 陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2019)陕01民终580号 上诉人（原审被告）：陕西省现代农业发展中心。住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：郭少春，该公司总经理。委托诉讼代理人：柳惠娟，陕西言锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴芳芳，陕西言锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:张良，男，1985年7月24日出生，汉族，住西安市碑林区级。上诉人陕西省现代农业发展中心（以下简称现代农业中心）因与被上诉人张良商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初15004号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。现代农业中心上诉请求：1、依法撤销或改判（2018）陕0113民初15004号民事判决书第一项；2、依法判令张良承担一、二审诉讼费用。事实和理由：涉案合同约定的违约金过高，请求法院依法予以减少。1、涉案楼盘“高新第五季”的开发商几经更迭，遗留问题颇多，现代农业中心为了处理这些问题，延误了房产证的办理；2、涉案房屋已交付使用，房产证没能按期办理，并不影响张良居住或出租该房屋，这未给张良造成实际损失；3、购房合同中约定的因逾期办理房产证而产生的日万分之一的违约金已经远远超出了张良的实际损失，故现代农业中心按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定,请求依法予以减少。张良辩称，现代农业中心未办理房产证的原因是不完全交付，消防不合格、规划验收不合格，总体没有验收合格。目前，其对房屋没有处置权、抵押权，给其造成巨额损失。日万分之一的违约金远低于年贷款利率，现代农业中心对于该违约金的约定是清楚的。其曾起诉过违约金，此案于2018年3月判决，现代农业中心并未上诉。张良向原审法院起诉请求：1、现代农业中心向张良支付2017年8月1日至2018年8月31日的逾期办理产权证违约金19341.39元；2、现代农业中心履行2016年6月20日签订的《关于高新第五季小区配套问题补偿方案的承诺》中约定义务：向物业公司代缴水、电费及支付物业费，共计5556.35元；3、诉讼费由现代农业中心承担。原审法院认定事实： 2014年8月12日，张良与现代农业中心签订《商品房买卖合同》，约定由张良购买现代农业中心开发的位于西安市雁塔区XX路XX堡XX幢XX单元XX层XX号房一套，房屋建筑面积89.34平方米，总房款为489021元；合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的原因不能在规定期限内办妥房屋所有权证的，从某某之次日起，至房屋所有权证出证之日止，出卖人按买受人已付购房价款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，张良向现代农业中心按约支付了全部购房款。现代农业中心于2015年9月8日向张良交付房屋，根据房屋实测面积双方退补差额后，实际总房款为488419元。庭审中，张良提交《关于高新第五季小区配套问题补偿方案的承诺》，其上载明：高新第五季小区（备案名：卓越熙郡）自2015年9月交房至今，各项配套问题迟迟未能解决，开发商及物业公司经与业主代表沟通，就小区各项问题提出以下补偿方案：1、市政自来水供应到位之前，业主水费由开发商向物业公司代缴；2、市政供电到位之前，业主电费由开发商向物业公司代缴；3、天然气、市政供暖到位，小区完成竣工验收、房产证办理到位、业主购房全额发票开具、小区实现业主落户条件等问题到位之前，业主物业费（含物业费、电梯费、公摊电费、垃圾费）及车位管理费，由开发商代业主向物业公司支付。该承诺下方加盖现代农业中心印章、北京中商和旭物业管理有限公司西安分公司印章，业主签字处载明：约200户，以附表为准。但张良未向法院提供附表。另查，张良曾因商品房预售合同纠纷一案将现代农业中心诉至法院，法院经审理后作出（2018）陕0113民初2479号民事判决书，已判决现代农业中心向张良支付截止2017年7月31日的逾期备案违约金7619元。现代农业中心至今尚未将张良所购房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。原审法院认为，张良、现代农业中心签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律的规定，双方均应按照合同履行义务。张良在签订上述合同后已依约向现代农业中心全额缴纳了购房款，并于2015年9月8日完成了收房手续，现代农业中心应当依约在365个作日内将办理权属登记需要由现代农业中心提交的资料报产权登记机关备案，但现代农业中心因其自身原因至今未能办理，故张良要求现代农业中心支付逾期备案的违约金的诉讼请求，予以支持。至于现代农业中心辩称违约金约定过高的意见，该合同条款系双方真实意思表示，双方的约定符合法律规定，且现代农业中心至今未履行其合同约定的义务违约行为明显，故现代农业中心应按合同约定向张良支付2017年8月1日至2018年8月31日的违约金。关于张良要求现代农业中心履行承诺书中的约定义务一节，因其就水电暖达成的补偿方案属三方协议，涉及物业公司及物业管理合同的履行，与本案不属于同一法律关系，故本案不宜一并处理，张良可另案主张。遂判决:一、被告陕西省现代农业发展中心应于本判决生效之日起十日内支付原告张良逾期备案违约金19341.39元；二、驳回原告张良的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费422元，由张良负担94元，陕西省现代农业发展中心负担328元。因张良已预交，故陕西省现代农业发展中心应在支付上述款项时向其一并支付。本院经审理查明，二审中，双方当事人均没有提交新证据。原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，二审中双方争议的焦点问题为：原审法院判决现代农业中心向张良承担逾期办证违约金的数额是否过高，应否予以减少。本案中，张良与现代农业中心签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约行使合同权利并履行合同义务。双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起/日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的/%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的/%向买受人支付违约金。3、详见《商品房买卖合同》补充协议。”双方又在《商品房买卖合同》附件七第八条关于产权登记的补充条款中约定：“出卖人应当在买受人交齐房价款且办理收楼手续后365个工作日内，将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案……如因出卖人的原因不能在规定期限内办妥房屋所有权证的，从某某之次日起，至房屋所有权证出证之日起，出卖人按买受人已付购房价款的日万分之一向买受人支付违约金。”上述合同签订后，张良依约向现代农业中心支付了购房款，但现代农业中心于2015年9月8日向张良交付了房屋后，至今未将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案，故现代农业中心的行为已构成违约，应按照上述合同约定向张良承担逾期办证违约责任，即从某某之次日起，至房屋所有权证出证之日起，按已付购房价款的日万分之一向张良支付违约金。原审判决对此认定并无不当，本院予以维持。现代农业中心上诉主张双方在合同中约定的违约金过高，但违约金条款系双方在自愿情况下达成的一致意思表示，现代农业中心在签订合同之时就应明知违约可能带来的不利后果，现其主张该约定标准过高，却又未提供证据对该项事实的存在予以证明，故对于其该项主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费284元（陕西省现代农业发展中心已预交），由陕西省现代农业发展中心负担。本判决为终审判决。  审 判 长  张 亚 凤审 判 员  王 慧 芳审  判  员  辛   娟 二○一九年四月二日 书 记 员  陈    歆