西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 (2018)陕0103民初13217号原告：张跃民，男，1967年3月24日出生，汉族，无业，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：周飞翔，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：常宁宁，陕西宝伦律师事务所律师。被告：潘军泉，男，1961年12月5日出生，汉族，陕西日报社记者，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：齐精智，陕西明乐律师事务所律师。    第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司，住所地陕西省西安市高新区东间。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX9761。法定代表人：何璐，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩珍珍，女，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：冯浩然，男，该公司员工，住该公司。原告张跃民与被告潘军泉、第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称“地建公司”）合同纠纷一案，本案于2018年7月31日立案后依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告张跃民及其委托诉讼代理人周飞翔、常宁宁，被告潘军泉及其委托诉讼代理人齐精智，第三人地建公司委托诉讼代理人冯浩然、韩珍珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张跃民向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告和被告签订的《商品房转让协议书》有效；2、请求判令被告协助原告在第三人处办理《南山花园商品房认购协议》和《南山花园地下车位认购协议》的更名手续；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团南山花园”项目，该项目位于西安市长安区居安路以西，文苑中路以东，西长安街以南，西安水务集团以北。被告系陕西日报传媒集团职工，拥有南山花园”项目的住房购房指标，愿意将购房指标转让给原告。2016年5月4日，原、被告双方签订《商品房转让协议书》，约定将该购房指标转让给原告张跃民，转让费4万元。协议签订后，原告依约向被告支付转让费4万元。同年5月6日，原、被告共同到第三人地建公司处，原告以被告名义与第三人签订《南山花园商品房认购协议》（编号：NS0441），由原告向第三人支付房屋认购款10000元。该协议约定认购房屋为南山花园”5号楼4单元18层东户商品房，建筑面积为129平方米，认购单价为3980元／平米。2016年8月25日，原告依约向第三人支付房款92684元。同年12月21日，原、被告共同到第三人处，原告以被告名义和第三人签订《南山花园地下车位认购协议》，由原告向第三人支付车位款60000元。现被告以加价为由，要求解除和原告签订的《商品房转让协议书》。原告认为，双方签订的购房指标转让协议不违反法律的强制性规定，具有法律效力。被告应当根据第三人的通知协助原告办理认购协议的更名手续。为维护合法权益，原告诉至法院，请求依法判决。被告潘军泉辩称：被告作为《商品房转让协议书》的一方主体，自始至终没有任何违约行为。根据陕报社的福利政策，被告潘军泉作为陕报社职工具备购房及购车位资格。本案中，原、被告就南山花园购房资格转让协议指向的对象仅是购房资格，不包括购买车位资格。后地建公司要求购房必须购买车位，且车、房必须为同一主体才能“更名”。但被告从来没有同意或授权原告从地建公司处购买车位，原告也不同意从被告处受让购车位资格，原告不符合地建公司购房资格与购车位资格必须为同一人的要求，故购房资格转让协议不能履行的责任在原告而非被告。被告提出以下观点：1、本案涉案房屋系陕西日报社为报社职工提供的带有强烈人身属性、价格优惠的福利性房产，并非五证齐全的商品房，报社职工以外人员无权参与。2、涉案标的是购房资格转让，而非房屋产权转让。3、原、被告在《商品房转让协议书》中仅涉及购房资格转让，并未涉及车位购买资格转让。4、原告的诉请名为办理“更名手续”，实为《南山花园商品房认购协议》合同权利义务的概括转让，依法需要征得地建公司的同意。5、地建公司在认购协议中约定的权利义务转让给原告前，有权变更合同内容要求车位和房产捆绑出让，原告不同意受让被告车位购买资格，才是更名无法进行的根本原因。6、原告要求被告依据《商品房转让协议书》的约定配合原告办理更名手续，实则是以《商品房转让协议书》约束合同外地建公司。7、原告的诉请违反了合同相对性及缔约自由的合同法原则，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。8、原、被告之间签订的转让协议中未涉及车位转让，被告也从未授权过车位转让，原告的行为侵犯了被告的权利。9、原告诉称双方一起到第三人处签订车位转让与事实不符。2018年8月3日原告未到第三人处。综上,被告在本案中没有任何违约行为，更名不成的责任在于原告。第三人地建公司陈述：我公司会依据法院的生效判决配合法院执行。经审理查明,陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团在本市长安区南山花园”项目，被告潘军泉系陕西日报社记者，拥有南山花园”项目住房的购房资格。2016年5月4日，原告张跃民（乙方）与被告潘军泉（甲方）签订了《商品房转让协议书》，协议约定：甲方将陕西日报社长安区南山花园”住宅商品房购买资格转让给乙方，乙方向甲方支付转让费40000元；甲方有义务配合乙方做好购房工作的相关事宜。同时被告向原告出具个人委托书，授权原告办理选房认购事宜。双方签订协议当日，原告张跃民向被告潘军泉支付转让费10000元，之后原告又向被告支付剩余转让费30000元。2016年5月6日，原告张跃民与被告潘军泉共同到第三人处，原告以被告名义与第三人地建公司签订了《南山花园商品房认购协议》，由原告实际认购南山花园”5号楼4单元18层东户商品房，建筑面积为129平方米，认购单价为3980元/㎡。同时，该认购协议第四条约定，在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，被告有且仅有一次变更实际购买人的权利。协议签订后，原告张跃民以被告的名义向第三人缴纳房屋认购款10000元。2016年8月25日，原告根据第三人的通知支付房屋认购款92684元，地建公司出具收款收据。房屋认购协议和收款收据原件均由原告张跃民留存。2016年12月21日，原告以被告名义与第三人签订《南山花园地下车位认购协议》，约定认购南山花园”5号楼住宅楼E区地下二层113号车位，同日原告向第三人支付车位认购款60000元。地建公司出具收据，车位认购协议与收据原件由原告留存。2018年7月20日陕西日报社工会和地建公司发布通知称，南山花园认购资格转让是当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致，应通过正当的司法途径解决纠纷；至缴款之日仍存在纠纷的，转让双方需持起诉状等材料，由双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，保留认购资格并冻结该房屋销售，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。同年7月25日，地建公司长安综合开发项目部又发出《南山花园项目第二次车位认购及剩余房款收缴通知》，同年8月13日，原告向第三人交纳保证金194026元，后原、被告就车位认购问题进行了协商，但未达成一致。原告遂向本院起诉。本院组织当事人进行了举证质证，根据《商品房转让协议书》、《南山花园商品房认购协议》、《南山花园地下车位认购协议》、《南山花园项目第二次车位认购及剩余房款收缴通知》、《南山花园项目第二次车位认购及剩余房款收缴工作方案》、转让费收据、商品房认购款收据、地下车位认购款收据、2018年7月20日《通知》、南山花园认购保证金交款通知单及收据、微信聊天记录、录音录像等证据，并结合原告、被告以及第三人的陈述、答辩依法予以认定。本院认为，当事人之间合法的合同关系受法律保护，被告潘军泉系陕西日报社职工，其取得南山花园”商品房认购资格后，与原告张跃民达成《商品房转让协议书》，自愿将该认购资格转让给原告，原告张跃民依约向被告潘军泉支付了40000元转让费。虽然被告在与原告签订《商品房转让协议书》时，尚未取得该认购房屋的所有权，但其对认购房屋的权利属于资格权利，在法理上是一种期待利益，可依法转让。双方所签合同并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效法定情形，故该合同应依法认定为有效。对此，本案双方当事人并无实质性争议。本案的争议焦点为，被告以第三人捆绑销售车位为依据，以双方未就车位购买资格达成一致为由拒绝办理房屋认购协议更名手续，是否构成违约。首先，原告与被告达成《商品房转让协议书》后，被告与第三人地建公司签订了《南山花园商品房认购协议》，该认购协议中约定认购人（被告）有且仅有一次变更实际购买人的权利，事实上表明第三人对购房资格转让没有异议。诉讼中地建公司亦明确表示，会根据法院的生效判决配合执行。故原、被告达成的协议构成合同权利义务的概括转让。其次，第三人地建公司的捆绑销售车位行为违反了合同自由原则，该单方行为应认定为无效。再次，从合同履行上看，原告以被告名义与第三人签订《南山花园商品房认购协议》，后原告向第三人实际履行了支付房屋认购款的义务，从认购协议履行事实来看，原告已取得涉案房屋实际购买人的地位。根据诚实信用原则及合同履行原则，合同双方应全面履行合同义务，能够履行的合同原则上应当继续履行，因此被告潘军泉负有协助原告张跃民办理更名手续的附随义务。被告在对涉案房屋已无实体权利的情况下，以第三人捆绑销售为由拒绝办理更名手续，其行为不具有正当性，因此被告的行为已构成违约。原告要求确认《商品房转让协议书》有效并请求被告协助办理更名手续的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第八十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决如下：一、原告张跃民与被告潘军泉签订的《商品房转让协议书》有效。二、被告潘军泉于本判决生效之日起十五日内协助原告张跃民在第三人陕西地建房地产开发有限公司处办理《南山花园商品房认购协议》及《南山花园地下车位认购协议》的更名手续。案件受理费800元由被告潘军泉负担（此款项原告已预交，被告于本判决生效之日起十五日内直接给付原告800元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长：连 晓 欢审  判  员：李 军 安人民陪审员：折 亚 平   二〇一九年四月二十三日   书  记  员：黄   倩1