广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初13450号原告：李玉英，女，汉族，1988年10月8日出生，住址：广东省连平县。委托代理人：吴承校，广东凯扬律师事务所律师。委托代理人：李凤婷，广东凯扬律师事务所律师。被告：邓国香，女，汉族，1977年10月19日出生，住址：广东省龙川县。第三人：广东隆塬房地产代理有限公司惠州分公司，住所地：惠州市惠城区下埔路39号维也纳酒店19楼。法定代表人：黄秋玲。委托代理人：田凌云，男，汉族，1961年10月1日出生，住址：江西省赣州市上犹县。委托代理人：梁晓明，男，汉族，1982年7月17日出生，住址：河南省方城县。原告李玉英与被告邓国香、第三人广东隆塬房地产代理有限公司惠州分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李玉英及其委托代理人吴承校，被告邓国香，第三人广东隆塬房地产代理有限公司惠州分公司的委托代理人田凌云、梁晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告李玉英诉称，原告与两被告于2018年9月2日、2018年9月2日、2018年9月14日分别签订《惠州市房地产买卖居间服务合同》（N0.LY20000260）、《补充协议》（N0.LY2800263）、《补充协议》（以下统称相关协议）。协议约定：1、被告名下位于惠州市江北××单元××房的房产［房地产权证书号：粤房地权证惠州字第××号，建筑面积为371.46平方米］以总价人民币695万元转让给原告。2、原告向被告支付定金人民币50万元。原告需将第1笔房款50万元于2018年9月4日前支付给被告，第2笔房款200万元于贷款审批通过后支付给被告，该两笔房款用于赎楼，被告不得另做它用。3、被告取出标的房产无任何权利瑕疵的《房地产权证》后当日通知原告，并协助原告在14日内完成房产的过户。4、因被告原因致使本合同未能履行的，则被告构成违约，第三人应将向原告所收取的必要费用返还，被告向原告双倍返还定金，并退还原告已支付的转让价款。如被告未及时退还，自逾期之日至还清之日止，每日加收未支付履约款总金额的万分之五的滞纳金。上述相关协议签订生效后，原告依约向被告支付50万定金及150万转让款。但在2018年9月30日，原告得知涉案房产除于2017年1月23日被惠城区人民法院查封外，还于2018年9月29日被河南省商丘市梁园区人民法院轮候查封（2018预1402财保257号）。两被告在协议签订过程中未告知涉案房产二次查封的事实，故意隐瞒房产的重大瑕疵，违反诚实信用原则，致使相关协议履行不能，构成根本违约。故原告认为，依据原告与被告、第三人的相关约定，原告依法有权解除该《惠州市房地产买卖居间服务合同》（N0.LY20000260）、《补充协议》（N0.LY2800263）、《补充协议》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十八条规定,因被告在本案中已构成逾期办理过户手续的违约行为，隐瞒抵押事实的欺诈行为，应当承担相应的民事责任及惩罚性损害赔偿责任。第三人对被告的欺诈行为存在关联性，理应对被告的上述款项承担连带清偿责任。原告已多次就两被告的违约行为、欺诈行为进行交涉，因双方未能协商处理好。故此，为了维护原告的合法财产权益，特根据《民事诉讼法》的相关规定向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原告与被告、第三人签订的《惠州市房地产买卖居间服务合同》（N0.LY20000260）、《补充协议》（N0.LY2800263）；2、被告返还原告支付的房屋转让款150万元、双倍定金100万元及其滞纳金（按照250万元履约款为基数每日从按0.5‰的标准计算至返还全部款项时止）；3、本案诉讼费用由两被告承担。被告邓国香辩称，我是卖方，我没有欺骗原告，房屋是存在的，房屋查封情况签合同前告知原告，原告也签了补充协议。第三人广东隆塬房地产代理有限公司惠州分公司述称，一、《惠州市房地产买卖居间服务合同》是买卖双方在自主自愿基础上签订的，没有违反法律、法规的规定，也没有解除的事实和法律依据，合同各方当事人应当严格履行。首先，签订上述合同前，被告已将涉案房产处于抵押和因拖欠银行贷款而被法院查封的事实告诉了原告，原告同意且希望购买涉案房产，主张用首付款帮助被告赎楼。在买卖双方有意愿交易的情况下，我方组织双方在自愿的情况下签订了上述合同。其次，虽然原告于2018年9月30日向被告发出了《解除合同通知书》，但没有证据证明被告已经收到该通知，即使被告收到该通知，也被原告于2018年10月14日出具的《关于指定过桥资金方的函》所撤销。再次，合同并无法定的无效情形，也未违反其他法律、法规的强制性规定。履行过程中，没有出现合同法规定的关于解除合同的情形。因此之故，原告主张解除或撤销合同没有事实和法律依据，如果原告坚持解除，应当承担违约责任。二、我方在涉案房屋买卖过程中没有过错，无需承担责任。首先，双方签订合同前，被告已将涉案房屋处于抵押及被查封的事实告知了原告，且被告依2018年9月2日三方签订的《补充协议》第七条的规定于次日对涉案房产进行了查档，并将查档结果交给了我公司，我公司当天下午就将查档的情况告知了原告，履行了告知义务。原告在充分了解涉案房产状况后，对如何处分合同完全是原告的权利。而原告并不是立即行使法定的撤销权或解除合同，而且表示希望购买该房产，并后续进行了与被告签订两份《补充协议》，帮助提供过桥资金在内的一系列行为。其次，2018年9月29日涉案房产又被河南某法院查封，是我公司、原、被告签订合同后，履行过程中发生的事实，不是我公司和原告所能控制和掌握的事实，完全是被告的责任。当得知涉案房产第二次查封时，我公司也将该情况及时告知了原告，履行了告知的义务。综上所述，《惠州市房地产买卖居间服务合同》是买卖双方在自主自愿基础上签订的，没有违反法律、法规的规定，合同各方当事人应当严格履行。我公司在涉案房屋买卖过程中没有过错，无需承担任何责任。请法院驳回原告的全部诉讼请求。查明的案件事实经审理查明，2018年9月2日，原告李玉英作为买方，被告邓国香作为卖方，第三人广东隆塬房地产代理有限公司惠州分公司作为居间方，三方就惠州市江北××单元××房即涉案房屋的买卖签订《惠州市房地产买卖居间服务合同》（NO.LY20000260）及《补充协议》（NO.LY2800263）。《惠州市房地产买卖居间服务合同》约定的总价款为695万元，合同签订时买方需支付定金50万元，定金在双方办理过户手续时可自动转为楼款，合同另有约定的除外，合同第十四条第二款约定若因被告原因致使合同未能履行，其应向原告双倍返还定金并退还原告已付的购房款。《补充协议》约定：涉案房屋处于抵押状态，买方同意用首期款赎楼，买方同意在达到赎楼条件以及按揭银行同意贷款后，用首期款350万元替卖方向抵押权人清偿欠款、注销抵押登记，首期款不足以清偿银行欠款的，不足部分由卖方承担，买方自愿承担由此产生的风险；第七条备注内容为经双方协定：1、房屋出售总价为695万元，定金50万元（签合同当天付定金5万元，余款45万元于2018年9月3日前卖方去查档，产权清晰后再支付）；剩余房款645万元分期支付，第一笔150万元于2018年9月4日前支付，第二笔200万元于2018年9月30日前支付，第三笔295万元于2019年2月1日前支付。因被告拖欠涉案房屋按揭款，贷款行广州银行股份有限公司惠州分行向本院申请诉前财产保全，本院已于2017年裁定查封涉案房屋，原告承认其在签订合同前已知晓该事实。合同签订的当天，原告向被告支付定金5万元，次日支付定金45万元、购房款50万元，2018年9月4日支付购房款100万元。被告称其收到该200万元后将部分款项用于偿还涉案房屋的按揭款，按揭款尚未还清。2018年9月14日，原、被告及第三人再次签订《补充协议》，约定原告配合被告办理二手房银行按揭付款，在办理手续期间，若买房资金到位，可选择原来约定的付款方式，第二笔购房款200万元买方于银行贷款审批通过后支付给卖方，买方所支付的定金及房款用于帮卖方赎楼，不足部分由卖方补齐，买方支付两笔款项后约定14天内办理房屋过户手续。后涉案房屋于2018年9月29日被河南省商丘市梁园区人民法院查封，原告知晓后于次日向被告发送一份《解除合同通知书》，称被告未告知其涉案房屋被二次查封的事实，故意隐瞒房产的重大瑕疵，未履行诚实信用义务，致使相关协议无法履行，构成根本违约，通知被告解除双方签订的《惠州市房地产买卖居间服务合同》及两份《补充协议》，要求被告立即归还200万元购房款、支付违约金139万元。2018年9月30日，三方再次签订《补充协议书》，确认被告收到原告所付的200万元用于其他用途未用于赎楼，涉案房屋于2018年9月29日再次被其他法院查封，约定由原告为被告指定过桥资金方，被告于2018年10月15日前将涉案房屋解封并完成赎楼、拿出无任何权利瑕疵的《房地产权证》，过桥资金利息由被告自行承担，此前的合同及补充协议与该协议内容不符的部分，以该协议为准，若被告不履行本《补充协议书》的义务，则前述《惠州市房地产买卖居间服务合同》及两份《补充协议》因被告违约，自原告通知之日起解除，被告需在收到原告的通知书的当日归还款项200万元，若未及时支付，自第二日起至还清之日止，每日加收未付款项的万分之五的滞纳金，违约金按《惠州市房地产买卖居间服务合同》第十四条的约定处理。后原告为被告广东龙辉按揭服务有限公司惠州分公司为过桥资金方，但该公司因故不同意为被告提供资金。原告称原因在于被告认为利息过高，被告则称因资金提供方要求原告将剩余购房款全部作资金监管而原告不同意，被告称其当时拖欠广州银行惠州分行借款本息380万元左右，广东隆辉按揭服务有限公司惠州分公司为其提供资金需收取28万元左右的费用。涉案房屋现仍处于查封状态。以上事实有惠州市房地产买卖居间服务合同、补充协议、解除合同通知书、补充协议书、关于指定过桥资金方的函、不动产登记结果、收据及本院的庭审笔录在卷为据，可以认定。裁决理由和结果本院认为，原告李玉英与被告邓国香、第三人广东隆塬房地产代理有限公司惠州分公司就涉案房屋的买卖签订的《惠州市房地产买卖居间服务合同》及两份《补充协议》、《补充协议书》均系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对原、被告均有法律约束力。涉案房屋现处于抵押状态且被人民法院查封，被告作为卖方，未采取措施消除涉案房屋的权利瑕疵，导致合同无法继续履行，原告诉请解除《惠州市房地产买卖居间服务合同》及2018年9月2日的《补充协议》有事实及法律依据，本院予以支持。被告不同意解除合同，无法律依据，其辩解意见，本院不予采纳。《惠州市房地产买卖居间服务合同》及2018年9月2日的《补充协议》虽因合同无法继续履行而解除，但原告在签订前述《惠州市房地产买卖居间服务合同》及相关的《补充协议》前已知晓涉案房屋被本院查封，得知涉案房屋被再次查封后，原告仍与被告就继续履行合同签订《补充协议书》，其应当能预见到合同存在无法履行的风险，自愿承担履行不能的交易风险，表明其已放弃就被告在签订《补充协议书》前存在的违约行为要求其承担责任的权利。因此，原告仅以涉案房屋被查封为由要求被告承担违约责任，不应支持，原、被告对于合同被解除是否存在过错应依据《补充协议书》确定。根据《补充协议书》的约定，原告需为被告指定过桥资金方，被告需在2018年10月15日前完成赎楼及解除涉案房屋的查封，但原告直至2018年10月14日才为被告指定过桥资金方，被告需在一天中完成与过桥资金方缔约并完成赎楼、解除查封，客观上无法完成。因此，原告对于合同不能继续履行存在一定的过错，其要求被告双倍返还定金的诉讼请求，不予支持。被告在《补充协议书》签订后一直未能消除涉案房屋的权利瑕疵，在合同无法继续履行的情况下，未按约定退回原告已付的履约款，其行为构成违约，应按《补充协议书》的约定承担违约责任。原告诉请被告返还已付的履约款200万元并支付相应的滞纳金，有事实及法律依据，本院予以支持。原告虽然于2018年9月30日向被告送达《解除合同通知书》，但同一天双方签订《补充协议书》就继续履行合同作了相关约定，视为原告已撤回解除合同的意思表示，其未举证在起诉前通知被告解除上述合同及相关补充协议，故其诉请支付逾期退款的违约金应自起诉之日开始计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告李玉英、被告邓国香、第三人广东隆塬房地产代理有限公司惠州分公司于2018年9月2日签订的《惠州市房地产买卖居间服务合同》（NO.LY20000260）及《补充协议》（NO.LY2800263）。二、被告邓国香应于本判决生效之日起七日内向原告李玉英返还购房款200万元并支付逾期利息（利息以200万元为基数，自2018年11月10日起按每日万分之五的标准计算至款项付清之日止）。三、驳回原告李玉英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27100元及保全费5000元，合计诉讼费32100元（原告已预交），由被告邓国香负担25300元，原告李玉英负担6800元。被告邓国香应在本判决生效之日起七日内将其负担的诉讼费25300元直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  肖石平审 判 员  黄链生人民陪审员  李国强二〇一九年四月二日法官助理潘露诗书记员黄杏如