福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽07民终102号 上诉人（原审被告）：包世亮，男，1975年10月23日出生，汉族，住南平市延平区。 上诉人（原审被告）：杨桂林，女，1976年9月16日出生，汉族，住南平市延平区。 共同委托诉讼代理人：陈仁光，福建杰列律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：王新英，福建名仕（南平）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢进文，男，1964年9月6日出生，汉族，住南平市延平区。 上诉人包世亮、杨桂林因与被上诉人谢进文房屋买卖合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2018）闽0702民初622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人包世亮、杨桂林的委托诉讼代理人陈仁光、王新英，被上诉人谢进文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 包世亮、杨桂林上诉请求：撤销一审判决第二项。事实和理由：根据合同约定，支付违约金的前提是合同无法履行或合同不履行，谢进文主张4万元违约金与合同约定不符，应予驳回。一审判决支持谢进文主张其支付违约金4万元错误，应予以改判。 谢进文辩称，对一审判决没有异议。 谢进文向一审法院起诉请求：1.确认南平市延平区仙佳苑）1幢1605室（原南平市延平区八仙小区1幢1605室）房屋归谢进文所有；2.包世亮、杨桂林于本判决生效后十日内将第一项房屋的房产证和土地使用权证过户至谢进文名下；3.包世亮、杨桂林支付谢进文违约金4万元。 一审法院认定事实：2010年2月1日，包世亮、杨桂林（合同甲方）与谢进文（合同乙方）签订一份《房产转让合同》。合同约定：根据《南平市人民政府关于同意八仙小区拆迁安置增加统一建设安置房实施方案的批复》（南政综［2007］266号），八仙小区拆迁办与甲方签订了《八仙小区统建房合同书》（以下简称《统建房合同书》），八仙小区拆迁办为甲方安置统建住宅房。因甲方资金不足，现甲方同意将《统建房合同书》中约定的八仙小区1幢1605室统建房转让的有关事项达成如下条款：第一条：统建房位置、面积、单价、总价及面积差异处理。1.甲方所转让的统建房位于南平市，面积为127.10平方米，单价每平方米2555元，总房价款为324741元整。2.本合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，双方同意差异面积据实结算房价款，多还少补。第二条：付款方式及时间。乙方应按《统建房合同书》约定的付款时间分别支付款额如下：1.《统建房合同书》签订起15日内乙方交付一期房价款定金32474元（房款总额的10%）。2.房屋建至9层时交付二期房价款定金97422元（房款总额的30%）。3.房屋建至封顶时交付三期房价款定金97423元（房款总额的30%）。4.房屋竣工验收后一次性付清余款97422元（房款总额的30%）。二期至四期的统建房价款定金具体交纳时间以八仙小区拆迁办发出的书面通知为准，每期缴纳期限为20日历天。甲方收到乙方的款项后，甲方应出具收款凭证给乙方为据。第三条：违约责任：1.乙方逾期缴纳统建房价款定金的，应承担违约责任，乙方的违约责任按《统建房合同书》约定的执行。2.在本合同履行过程中，如果甲方出现恶意违约或者明示违约，不再履行本合同的，甲方应当双倍返还房价款给乙方。第四条：甲方交房地产期限以《统建房合同书》约定的时间交付，因八仙小区拆迁办原因造成逾期交房的违约责任由八仙小区拆迁办负责赔偿，如甲方得到统建房赔偿款乙方也同样，属于该套统建房份额的赔偿款归乙方所有……第六条：关于办理房屋产权证和土地使用权证及变更过户的约定。1.甲方取得房产证和土地权证后，两证需交给乙方，以甲方取得房产证和土地证之日算起，逾期30天视甲方违约，在两权证未变更到乙方（或乙方指定的人）名下时，甲方不得将该套统建房出租、抵押、典当出卖给他人，否则，视为甲方违约，按本合同的第三条第2项的约定赔偿乙方经济损失。2.甲、乙双方协商同意，由乙方确定办理该套统建房过户手续的时间，以拆迁办允许过户办证的时间，经乙方确定办理过户手续的时间为准，逾期30天视甲方违约，按本合同的第三条第2项赔偿乙方经济损失。过户时甲方提供身份证、户口簿等相关资料必须无条件配合乙方办理相关手续。3.过户时甲、乙双方所发生的所有费用均由乙方承担。第七条：乙方同意另行支付（贰万元整）报酬给甲方，在支付第一期房价款定金时一同支付给甲方，今后不得以任何理由改变增加报酬金。如果甲方违约，造成该套统建房无法过户给乙方（或乙方指定的人）名下，甲方应当对乙方已交纳的该房价款和报酬金双倍返还给乙方。第八条：如因八仙小区拆迁办原因，造成该套统建房延期交付（或其他侵害乙方的行为）而损害乙方的利益时，甲方应当及时地向八仙小区拆迁办提出索赔的主张，甲方所获得的赔偿款（属于该套统建房部分的）应当归乙方所有。第九条……附：《八仙小区统建房合同书》复印件一份。合同签订当日，谢进文向包世亮支付报酬金2万元，包世亮向谢进文出具一张《收条》。2010年4月25日，谢进文支付包世亮、杨桂林购房款32474元。包世亮、杨桂林于同日出具《收条》一张，载明：“兹我今收谢进文汇款人民币叁万贰仟肆佰柒拾肆元正。作为第一期10%的购房款用。特此收条。”2010年8月31日，谢进文支付包世亮购房款194846元和煤气开户费1000元。包世亮于同日出具一张《收条》，载明：“收谢进文房款预付二、三期壹拾玖万肆仟陆万正。预收煤气开户费壹仟元正。合计195846.00元。”谢进文于2012年4月19日向包世亮的银行账户转账8万元，于同年4月25日向包世亮现金支付1223元。包世亮于同年4月25日向谢进文出具一张《收条》，载明：“收房款捌万壹仟贰佰贰拾叁元正¥81223元。”因八仙小区拆迁办未及时向包世亮交付讼争房屋，需向包世亮支付违约金29265元。八仙小区拆迁办与包世亮于2012年4月约定以该违约金抵扣包世亮向八仙小区拆迁办购买讼争房屋的第四期购房款。2014年4月，包世亮向谢进文交付讼争房屋钥匙。同年10月14日，包世亮、杨桂林取得讼争房屋的《房屋所有权证》。该证号为南房权证字××号、南房权证字××号，房屋所有权人为包世亮、杨桂林，坐落于南平市延平区仙佳苑）1幢16层1605室，建筑面积为129.56平方米。同年11月26日，包世亮、杨桂林取得讼争房屋的《国有土地使用证》。该证号为南国用（2014）第××号，土地使用权人为包世亮、杨桂林，坐落于南平市延平区，使用权面积为13.24平方米。此后，包世亮、杨桂林未将该讼争房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》交付给谢进文，亦未配合谢进文办理讼争房屋的转移登记手续。谢进文经多次催讨未果，遂诉至法院。 一审法院认为，包世亮、杨桂林因其房屋被拆迁而获得统建房安置资格。包世亮、杨桂林与谢进文签订《房产转让合同》时，尚未取得《八仙小区统建安置房合同书》约定的讼争统建房的所有权，故《房产转让合同》实质上是对于包世亮、杨桂林拆迁安置统建房的财产性权利的转让。现因包世亮、杨桂林已取得讼争房屋的所有权，且将讼争房屋交付给谢进文，因此，《房产转让合同》合法有效，双方均应恪守。本案争议焦点为：一、谢进文是否已向包世亮、杨桂林足额支付购房款；二、包世亮、杨桂林是否构成违约；三、讼争房屋是否归谢进文所有；四、包世亮、杨桂林是否应当配合谢进文办理讼争房屋的权属转移登记手续，并支付违约金。关于第一个争议焦点。谢进文先后向包世亮、杨桂林支付购房款32474元、194846元、8万元、1223元，合计308543元。根据《房产转让合同》第四条和第八条约定，八仙小区拆迁办逾期交付讼争房屋所产生的违约金归谢进文所有。包世亮未将该笔违约金29265元交付给谢进文，而是以该违约金抵扣其向八仙小区拆迁办购买八仙小区拆迁办的讼争房屋第四期购房款。谢进文主张以该违约金抵扣讼争房屋购房款，具有事实依据。因此，谢进文向包世亮、杨桂林支付的购房款总额为337808元（308543元＋29265元）。《房产转让合同》约定的购房款总额为324741元。而根据《房产转让合同》第一条第二款“本合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，双方同意差异面积据实结算房价款，多还少补”的约定，讼争房屋的《房屋所有权证》登记的面积为129.56平方米，则实际购房款总额为331025.80元（129.56平方米×2555元／平方米）。因此，谢进文向包世亮、杨桂林支付的购房款总额已超过《房产转让合同》约定的购房款总额和按《房屋所有权证》登记面积计算的购房款总额。包世亮、杨桂林辩称谢进文未足额支付购房款，缺乏事实依据，不予采纳。关于第二个争议焦点问题。《房产转让合同》第六条约定：“关于办理房屋产权证和土地使用权证及变更过户的约定。1.甲方取得房产证和土地权证后，两证需交给乙方，以甲方取得房产证和土地证之日算起，逾期30天视甲方违约，在两权证未变更到乙方（或乙方指定的人）名下时，甲方不得将该套统建房出租、抵押、典当出卖给他人，否则，视为甲方违约，按本合同的第三条第2项的约定赔偿乙方经济损失。2.甲、乙双方协商同意，由乙方确定办理该套统建房过户手续的时间，以拆迁办允许过户办证的时间，经乙方确定办理过户手续的时间为准，逾期30天视甲方违约，按本合同的第三条第2项赔偿乙方经济损失。过户时甲方提供身份证、户口簿等相关资料必须无条件配合乙方办理相关手续。”本案中，包世亮、杨桂林于2014年10月14日、同年11月26日取得讼争房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后，并未向谢进文交付该两份证件，也未为谢进文办理讼争房屋的权属转移登记手续，已违反合同第六条约定，构成违约。关于第三个争议焦点。虽然谢进文已足额向包世亮、杨桂林支付购房款，并已实际入住讼争房屋，但是讼争房屋现仍登记在包世亮、杨桂林名下，故谢进文主张讼争房屋归其所有，缺乏法律依据，不予支持。关于第四个争议焦点。包世亮、杨桂林未向谢进文交付《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，也未为谢进文办理讼争房屋的权属转移登记手续，已构成违约，应当承担违约责任。故谢进文主张包世亮、杨桂林办理讼争房屋的权属转移登记的诉讼请求，具有事实依据和法律依据，予以支持。关于违约金问题。根据《房产转让合同》第六条约定，包世亮、杨桂林逾期未向谢进文交付房产证和土地证，未为谢进文办理房屋的过户手续，需按照《房产转让合同》第三条第二款约定承担违约责任。《房产转让合同》第三条第二款约定：“在本合同履行过程中，如果甲方出现恶意违约或者明示违约，不再履行本合同的，甲方应当双倍返还房价款给乙方。”显然，《房产转让合同》约定的违约金数额过高。谢进文将违约金调整降低为4万元，该标准与包世亮、杨桂林的违约程度和违约时间相适应，适当合理，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、包世亮、杨桂林于本判决生效之日起十日内将坐落于南平市延平区仙佳苑）1幢16层1605室房屋的房屋所有权（房屋所有权证为南房权证字××号、南房权证字××号）和国有土地使用权［国有土地使用证号为南国用（2014）第××号］转移登记至谢进文名下；二、包世亮、杨桂林于本判决生效之日起十日内支付谢进文违约金4万元；三、驳回谢进文的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取计400元，由包世亮、杨桂林负担。多收取的案件受理费2986元，退还给谢进文。 二审中，当事人没有提交新证据。经查，一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是谢进文主张包世亮、杨桂林支付违约金4万元是否符合合同约定。包世亮、杨桂林取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后，未按《房产转让合同》的约定交付给谢进文，也未及时将涉案房屋的权属变更登记到谢进文名下，已构成违约，应当承担违约责任。根据《房产转让合同》第六条约定，包世亮、杨桂林逾期未向谢进文交付房产证和土地证以及未办理房屋的过户手续，需按照《房产转让合同》第三条第二款约定承担违约责任。谢进文在合同约定的违约责任范围内，主张包世亮、杨桂林支付违约金4万元，合理适当。一审判决支持谢进文的该项诉讼请求符合法律规定。包世亮、杨桂林认为支付违约金的前提是合同无法履行或合同不履行的上诉理由与合同约定不符，本院不予支持。 综上，包世亮、杨桂林的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元,由上诉人包世亮、杨桂林负担。 本判决为终审判决。 审判长 刘 斌 审判员 张廷贵 审判员 江琳清 二〇一九年四月十七日 书记员 薛 景 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。