河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民终478号上诉人(原审原告)：焦作市天福华璞置业有限公司。住所地：焦作市解放区涧西街**院**楼**。法定代表人：侯业华，总经理。委托诉讼代理人：薛增，福建青翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：程楠，河南达成律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：河南联地置业有限公司。住所地：焦作市中站区李封二村岚光街****。法定代表人：许小胜，总经理。委托诉讼代理人：张海，焦作市体化示范区正德法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：许玉柱，男，汉族，1977年6月20日出生，该公司员工。上诉人焦作市天福华璞置业有限公司因与被上诉人河南联地置业有限公司合同纠纷一案，不服河南省焦作市中站区人民法院（2018）豫0803民初844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人焦作市天福华璞置业有限公司的委托诉讼代理人薛增、程楠，被上诉人河南联地置业有限公司的委托诉讼代理人张海、许玉柱参加诉讼。本案现已审理终结。焦作市天福华璞置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人一审诉讼请求成立。事实和理由：1、双方签订的《土地使用权转让协议》及补充协议的效力特殊，均为无效合同，无效的效力自签订时的2016年8月23日始持续至涉案土地取得权利证书时的2017年12月29日。在上诉人起诉之前，双方的合同履行处于停滞状态，现上诉人起诉要求继续履行符合合同及法律约定。2、被上诉人自2017年12月29日开始持续至今存在违约行为。3、一审认定马凤鸣的承诺书系代表上诉人做出及被上诉人2017年8月的两份邮寄函有效送达至上诉人是认定事实错误。被上诉人河南联地置业有限公司答辩意见：一审法院认定事实清楚，上诉人违约事实存在。上诉人焦作市天福华璞置业有限公司与答辩人在2016年8月23日签订了出售（转让）土地协议后，答辩人在2016年8月24日就向上诉人交付了办理土地用地的9项手续。上诉人之后付款360万元，既超出了约定的两个月的付款期限，又未全额付清转让款。答辩人在2017年8月21日通过快递向上诉人寄去了告知函，明确告知上诉人如在2017年8月30日前不付清合同余款和办妥相关手续，答辩人将依照合同约定依法追究其违约责任，即收回土地，所交的土地出让款不予退还，解除《出售（转让）土地协议》。上诉人在2017年8月22日收到告知函后，直到本案一审立案长达13个月之内未提出任何异议，上诉人认可了自己违约的事实。双方转让土地协议已经解除，上诉人诉请无法律依据不能成立。根据双方履行合同的事实，经答辩人多次催告，上诉人已经不再履行合同义务，造成了答辩人的巨大经济损失，答辩人是依据法律规定终止权利义务，解除双方合同的，上诉人的各项诉请不能成立。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”因此，双方签订的协议及补充协议是合法有效的。上诉人辩称合同效力自办理土地使用权属证书即2017年12月29日开始是无法无据的。根据合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。根据第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据合同法解释(二)第二十四条规定:当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。上诉人是在2017年8月22日收到告知函后，直到本案于2018年9月立案，长达13个月之内未提出任何异议，已经超出了法定的三个月的时效，丧失了胜诉权，双方的合同已经解除不存在继续履行的可能性，涉案土地也不可能过户到上诉人名下，上诉人主张的违约金540万元没有任何依据。三、上诉人违背诚信诉讼原则。在2017年1月9日上诉人公司经理马凤鸣作出书面承诺，承诺在2017年1月20日前付款到位，否则按合同最坏处执行。上诉人工商登记中股东马宁从身份证和签名显示均与马凤鸣系同一人。一审判决认定事实清楚，应驳回上诉请求，维持原判焦作市天福华璞置业有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告继续履行合同，向原告交付土地使用权并办理过户登记手续；2、依法判令被告向原告支付违约金540万元（以1500万为基数，自2016年9月8日暂计算至2018年9月7日，最终计算至实际返还之日）；3、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2016年8月26日，原、被告双方就位于焦作市××站区××路西侧的编号为JGT2013-27号的土地使用权转让达成了《出售（转让）土地协议》及补充协议，协议约定，被告将上述土地使用权转让给原告并办理过户手续，原告支付相应的转让价款。在原告依约支付部分价款后，获知被告就涉案土地不具备办理过户的任何手续和资料，根本无法过户。此后原告一直督促被告提供办理过户的手续和资料并配合过户，但被告以种种理由推脱，被告的行为严重违约。一审法院认定事实：2014年6月10日，被告河南联地置业有限公司与焦作市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，被告河南联地置业有限公司依据该合同支付了出让款1350万元。该出让合同第41条载明：“本合同项下宗地出让方案业经焦作市人民政府批准，本合同自双方签订之日起生效。”2016年8月26日，原、被告双方就位于焦作市××站区××路西侧的编号为JGT2013-27号的土地使用权转让达成了《出售（转让）土地协议》及补充协议，协议第四条约定：“1、本协议双方签订时，乙方支付给甲方土地转让款500万元整，甲方收到转让款后和乙方办理该地块移交手续；2、本协议签订后乙方在两个月内将剩余土地转让金1000万元全部支付甲方”。补充协议第一条载明：“按原合同约定，签订合同之日起，签订合同之日起乙方（原告）支付甲方（被告）土地转让款五百万元，本协议在此修订为合同签订之日，乙方先支付甲方土地转让款三百万元，余下的二百万元在签订合同之日后的30天内付清；如乙方未能按时将土地款转给甲方指定的账户，甲方有权将该宗土地收回，前期乙方支付的土地款不予退还”。第三条载明：“乙方（原告）需在原合同签订的两个月内将剩余的土地转让款一千万元全部支付给甲方（被告），乙方如未能准时将剩余土地款转让给甲方，乙方需承担此两个月一千万元的利息，利息核定计算标准为1．5％；如不能按时付款甲方有权收回该土地，前期支付的土地款将不予退还。2016年8月24日被告向原告交付了办理土地用地的9项手续。原告于2016年8月26日支付被告200万元，2016年9月8日支付被告100万元，2017年1月22日支付被告40万元，2017年4月1日支付被告20万元，原告共计支付被告土地转让款360万元。2017年1月9日，原告公司经理马凤鸣出具承诺1份，承诺载明：19．26亩土地款在本月20日前付款到位，否则按合同最坏处执行。2017年8月21日被告通过快递向原告寄去了告知函1份，要求原告公司2017年8月30日前付清土地余款及利息，否则按约定收回该土地，前期支付的各项款项不予退还，如原告公司2017年8月30日前未付清土地款本息，则认为原告公司认可。原告2017年8月22日签收。2017年12月29日，被告河南联地置业有限公司自行办理了该宗土地的使用权证。一审法院认为，原、被告签订的《出售（转让）土地协议》及补充协议是双方真实意思表示，协议签订时被告虽未办理争议土地使用权证，但原告向被告交付了部分转让款，被告向原告交付了办理土地使用手续所需的文件9份，可以说明该宗土地已具备了办理土地使用权证的条件，且被告于2017年12月29日办理了争议土地使用权证。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，故双方签订的协议及补充协议为有效协议。双方应当按协议约定履行各自义务。原告经被告多次催要及双方协商仍未按协议约定支付被告土地转让款，构成违约，被告向原告邮寄告知函，按照协议约定解除了合同，该解除合同的告知函已送达到原告，双方的权利义务已在此时终止，故原告请求被告继续履行合同，向原告交付土地使用权并办理过户登记手续，不予支持；原告请求以1500万元为基数，由被告向其支付违约金，因其违约行为存在并导致合同解除，故该请求不予支持。判决：驳回原告焦作市天福华璞置业有限公司的诉讼请求。案件受理费24850元，保全费5000元，由原告焦作市天福华璞置业有限公司负担。二审期间，被上诉人河南联地置业有限公司提交的证据有焦作市天福华璞置业有限公司工商档案9页，拟证实上诉人股东马宁与2017年1月9日向被上诉人出具承诺书的马凤鸣是同一个人，档案里面显示有马宁的身份证复印件和签名。双方的合作过程中，上诉人派出的马凤鸣与被上诉人经理许玉柱具体负责合同履行事项。经许玉柱辨认，工商档案里马宁身份证上的照片与马凤鸣是同一人。上诉人焦作市天福华璞置业有限公司的质证意见是：对该证据的真实性不持异议，对证明指向有异议。没有证据表明马宁与马凤鸣是同一个人。本院对上述证据的真实性予以确认。本院经审理查明，2017年12月29日，河南联地置业有限公司自行办理了涉案土地的使用权证，之后对该地块进行建设开发。一审过程中，河南联地置业有限公司提交署名为“马凤鸣”的《承诺》一份，认为马凤鸣是天福华璞置业有限公司经理。但焦作市天福华璞置业有限公司对此予以否认。二审过程中，因许玉柱并未提交相关证言及出庭作证，现有在案证据尚不能证实马宁与马凤鸣确系同一人。其他事实与原审认定事实相一致。本院认为，根据已查明的事实,河南联地置业有限公司已向上诉人邮寄告知函，按照协议约定解除了合同，双方的权利义务已经终止，并且河南联地置业有限公司于2017年12月29日自行办理了涉案土地的使用权证并对涉案土地进行了建设开发，已无法向焦作市天福华璞置业有限公司交付土地使用权和办理过户登记手续，双方签订的《出售（转让）土地协议》的合同目的已无法实现，因此本院对上诉人“继续履行合同，向原告交付土地使用权并办理过户登记手续”的诉讼请求不予支持。上诉人请求以1500万元为基数，由被上诉人向其支付违约金540万元，但现有在案证据不足以证实被上诉人河南联地置业有限公司有违约行为，因此本院对该诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费49700元，由焦作市天福华璞置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李军审判员苏杭审判员柳涛法官助理薛雪丽二〇一九年四月十五日