河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终1031号 上诉人（原审被告）：马分，女，1967年10月1日出生，汉族，住藁城市。 上诉人（原审被告）：郭俊世，男，1968年12月17日出生，汉族，住藁城市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：鲍兰素，河北和融兴律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张晓飞，男，1985年9月16日出生，汉族，住藁城市。 被上诉人（原审第三人）：正定县顺诚房产经纪有限公司，住所地正定县万佳丽都底商18。 法定代表人：于栋，该公司经理。 上诉人郭俊世、马分因与被上诉人张晓飞、正定县顺诚房产经纪有限公司（以下简称顺诚经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省正定县人民法院（2018）冀0123民初355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郭俊世、上诉人马分及其委托诉讼代理人鲍兰素，被上诉人张晓飞、被上诉人正定县顺城房产经纪有限公司法定代表人于栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马分、郭俊世上诉请求：（1）撤销原审判决,依法驳回被上诉人的诉讼请求。（2）改判支持上诉人的反诉请求。事实和理由：原审判决错误认定事实。错误适用法律。在本案合同始终没有履行的情况下，判决当事人履行合同，不仅严重侵犯了当事人的合同权利也严重违反了合同法“当事人意思自治”的基本原则，是极其错误的,应当依法撤销。原审判决的错误体现在：（一）原审判决认定“即使原告未按期交付首付款，也不构成根本违约”，既违背事实也违背法律，是错误的，应依法纠正。所谓根本违约行为，是指当事人违背主要合同义务的行为。本案是房屋买卖合同纠纷，被上诉人作为房屋的买方，其主要合同义务就是按合同约定支付购房款，上诉人的主要合同权利是取得卖房款。被上诉人始终没有按约定支付购房首付款这一事实，是本案基本事实，是被上诉人、第三人乃至原审判决罗列千万般理由，也不能否定的事实。被上诉人作为买方不支付买房款，毫无疑问是违背主要合同义务的行为，是根本违约行为。（二）原审判决认定本案合同可以履行的依据和理由，违背事实和法律，是极其错误的，依法应予纠正。1、原审判决认定合同可以履行的依据和理由是“原告已支付定金，并为购房做了相应的准备工作，双方的房屋买卖合同已在房产管理部门办理网签，原告表示可以一次性支付剩余购房款”等。该等履行理由，显然不符合事实和法律。首先是定金，定金是合同履行的保证，不是合同履行的依据。其次是所谓履行合同的“准备工作”，被上诉人没有依约支付首付购房款这一事实，是本案在原一、二审及本次庭审中，已经查明的不争事实，是本案纠纷产生的根本原因，也是被上诉人构成根本违约的事实依据。在此情况下，被上诉人纵有千万般履行合同的准备，因终究没有付诸履行，因此，其所谓的准备与本案合同履行没有任何关联性。原审判决将此与合同履行无关的所谓的“准备工作”，作为认定合同可以履行的证据和依据，违反了证据关联性原则，是错误的，应予纠正。再次是原审认定“双方之间的房屋买卖合同已在房产管理部门办理网签”事实。本案房屋买卖合同没有办理网签，是在原二审时就已经查明的，本次庭审时，上诉人也已经说明，但原审判决仍然违背事实、是非颠倒的认定房屋买卖合同“已经办理网签”，并以此作为合同可以履行的依据。最后是被上诉人表示“可以一次性支付剩余购房款810000元”。被上诉人在根本违约的情况下，作出的“可以一次性支付剩余购房款810000元”的表示，应经上诉人同意和认可，否则，不具有任何法律效力。何况，在首付款没有支付的情况下，何来剩余购房款？因此，上诉人对被上诉人的上述表示，当庭表示不同意。但原审判决却无视当事人合同自治原则的规定，将违约方的单方意思表示认定为合同可以履行的依据，如此认定，严重违反了合同法第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利。任何单位和个人不得非法干预”的规定，是对当事人意思自治行为的粗暴干涉，是极其错误的，应依法纠正。2、本案合同尚未履行，且被上诉人根本违约，在此情况下，上诉有权依法解除合同。因被上诉人违反合同主要义务，自始至终没有支付购房首付款，所以本案合同始终没有履行。在此情况下，上诉人在被上诉人起诉后，依据合同法第九十四条第（二）项“在履行期限届满之前。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的规定，提出解除合同的反诉请求，显然符合事实和法律，本应支持。但原审判决对上诉人解除合同的法律依据不管可否，却牵强附会的适用该条第（三）“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，认定“只有当事人在经催告后仍未在合理期限内履行时，才享有合同解除权”如此认定和判决，实属错误适用法律。但也证明了，被上诉人存在不履行主要合同义务、构成根本违约的事实。该事实显然与其认定的“即使原告未按期交付首付款，也不构成根本违约”相互矛盾。在庭审中，上诉人补充上诉理由：1、在上诉人不存在违约的情况下，判决上诉人承担继续履行合同的违约责任，不符合事实，也不符合合同法第107条的规定。2、在一方不履行合同主要义务的情况下，催告并不是另一方当事人行使合同解除权的必经程序。3、原审判决，严重侵犯了当事人合同自治的权利，是典型的强买强卖。 张晓飞答辩称，在签订合同后三方在场的情况下，中介告诉我过户当天提交首付款。合同第八条约定了过户的日期是2017年4月底。合同的第四条付款约定第二款中约定首付款在房屋过户手续办理完后由中介交给上诉人，约定了中介付给上诉人的首付款的日期。剩下的尾款由贷款的银行直接付给上诉人。2017年3月16日还没有到过户的时间，中介告诉我，上诉人要涨价不卖了。合同没有说15日内支付首付款，只是约定15日提交贷款审批资料。上诉人没有跟中介和我催要过首付款。网签合同已经做过，是中介在电脑上操作的，不需要双方签字。不同意解除合同。 正定县顺诚房产经纪有限公司答辩称，按照正定二手房买卖交易习惯，首先在银行签署了贷款信息，银行批准后确定贷款额度及首付款，才会进行房屋过户。而上诉人在银行还没有签字之前明确表示此房想涨价，不想卖了。合同中明确约定首付款在过户当天需要在中介方托管。过户完毕后由中介方退至上诉人账户。被上诉人在签订合同15日内将全部贷款资料交于中介方。签合同当日，支付首付款时间和程序都给双方说明了。张晓飞在15日内提供了贷款资料。我方提供的录音是完整的。 张晓飞向一审法院起诉请求：1、请求依法判令原告继续履行原被告签订的000035号《房屋买卖合同》，并办理过户手续。2、请求依法判令被告承担违约责任。3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告张晓飞作为购房人、被告马分作为售房人，第三人经纪公司作为中介方，于2017年2月27日签订房屋买卖合同，约定由原告张晓飞购买被告马分名下位于正定县，建筑面积为92.84平方米，成交价格为830000元。就付款方式，该合同约定：首先支付定金20000元，之后交付首付款150000元，由第三人经纪公司代收，在办理房屋过户后给付售房人；剩余房款680000元，授权委托第三人经纪公司办理银行按揭贷款，购房人于合同签订之日15日内将所需贷款审批资料交与第三人经纪公司。合同签订后，原告付给定金20000元，由被告马分出具收条。另查明，二被告系夫妻关系。上述事实，原告及被告马分、郭俊世、第三人经纪公司无异议，并有三方签订的房屋买卖合同为证。原告称自己按合同约定于2017年3月9日将贷款手续交于第三人经纪公司。庭审中，第三人经纪公司对此无异议，称之后与二被告沟通，其以各种理由推脱，称房价上涨，不愿出售房屋。原告提供第三人经纪公司与二被告联系的电话记录、短信记录及相应电话录音，内容显示：被告郭俊世均称“不说别的了，涨价了，肯定不给他了”、“房价涨了，不卖了”。二被告承认确实通话了，但其提供的录音记录不完整。第三人经纪公司称本案所涉房屋买卖合同已在房产管理部门办理了网签，为此提供《石家庄市存量房买卖居间合同》。一审法院认为，原、被告及第三人共同签订了房屋买卖合同，系合同各方的真实意思表示，在原告与二被告之间已形成买卖合同关系，对此予以认定。依照《中华人民共和国合同法》的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现原告起诉要求继续履行，而被告马分、郭俊世则反诉请求解除该合同，双方分别提出理由及相应证据，对此本院作以下评判：一、关于被告马分、郭俊世要求解除房屋买卖合同的反诉请求。二被告称因原告未按约定交付购房首付款，已构成违约，但原告对此提供了中介方即本案第三人经纪公司职员与被告郭俊世的通话录音记录，均显示有二被告因房价上涨不愿出售的内容，且第三人经纪公司所作书面证明中否认有原告违约行为，同时称二被告并未主张预付款。另外，即使原告未按期交付首付款，也不构成根本违约，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条关于合同解除的规定，只有当事人在经催告后仍未在合理期限内履行时，另一方才享有合同解除权，故二被告主张解除买卖合同的理由既无法律依据，亦无相应证据加以佐证，本院对此反诉请求不予支持。二、关于原、被告之间的房屋买卖合同能否实际履行。首先，原告已支付定金，并为购房做了相应的准备工作；其次，双方之间的房屋买卖合同已在房产管理部门办理网签；再次，原告表示可以一次性支付剩余购房款810000元。综合以上事实，可以认定原、被告之间关于被告马分名下位于正定县的买卖合同可以实际履行，故对原告请求继续履行该房屋买卖合同的诉讼请求予以支持，综合考虑本案实际及原告意愿，由原告在本判决生效后3日内付给二被告购房款810000元，在原告付清购房款后，登记在被告马分名下位于正定县即归原告所有，二被告应协助办理房产过户转让手续。但如原告未在前述期限内履行付款义务，二被告即享有该合同的解除权，可以再行主张。判决：一、限原告张晓飞在本判决生效后3日内付给被告马分、郭俊世购房款810000元。二、在原告张晓飞完成前项给付义务后，登记在被告马分名下的位于正定县即归原告所有，限二被告在10日内协助办理房产过户转让手续；三、驳回原告其他诉讼请求；四、驳回二被告请求解除房屋买卖合同的反诉请求。案件受理费12100元、反诉费150元，由被告马分、郭俊世负担。 经审理查明，马分（甲方）、张晓飞（乙方）、顺诚经纪公司（丙方）于2017年2月27日签订的《房屋买卖合同》，第四条付款约定中，“1、乙方应向甲方支付下列款项，部分有丙方托管。其中（3）约定“乙方需办理贷款的，乙方应于签订合同之日起15日内将所需全部贷款审批资料交于丙方；剩余房款人民币68万元整，乙方授权委托丙方办理银行按揭贷款，最终的贷款额度及贷款年限等相关事宜，以相关部门的即时政策为准。若贷款额度发生变化，首付款多退少补。2、丙方对甲方的付款约定：乙方应支付甲方由丙方代收的款项待该房屋过户手续办理完毕后，由丙方退至甲方。首付款退款日期为过户手续办理完毕一个工作日后第一个周二或周五（遇节假日付款时间顺延），贷款部分由该房屋办理贷款银行放款到甲方账户。”合同第八条约定首付款15万元，在2017年4月底办过户手续。其他事实与原审查明事实一致。 本院认为，上诉人与张晓飞以及顺诚经纪公司签订的《房屋买卖合同》是各方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，应认定合法有效，各方应按照合同约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，关于支付首付款的时间问题，首先，虽然合同约定首付款为15万元，张晓飞应于签订合同之日起15日内将所需全部贷款审批资料交于顺诚经纪公司，但没有约定张晓飞应在签订合同之日起的15日内支付首付款。其次，结合合同中关于付款约定及第八条的约定，首付款应在办理过户前交给顺诚经纪公司托管，根据贷款额度，首付款多退少补，在办理完房屋过户手续后，由顺诚经纪公司将首付款退给马分。最后，即使合同没有明确约定支付首付款的日期，但双方在之后的履行中并未重新协商且达成一致。综上，上诉人主张应在签订合同之日起的15日内支付首付款，没有合同依据。因上诉人在2017年3月16日尚未到银行办理贷款手续时，已明确表示不再配合办理贷款手续，不想卖房了，张晓飞未支付首付款是客观事实，但上诉人主张张晓飞未在签订合同之日起的15日内向其支付首付款，属于根本违约，理据不足，本院不予支持。关于解除合同的问题，由于张晓飞并不存在违约行为，上诉人以张晓飞违约为由，要求解除合同并要求支付违约金，理据不足，本院不予支持。在张晓飞已经支付定金，且愿意一次性支付剩余购房款的情况下，原审判决张晓飞支付剩余购房款后，上诉人协助办理过户手续，并无不当。综上所述，郭俊世、马分的上诉请求不能成立，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12100元，由郭俊世、马分负担。 本判决为终审判决。 审判长  郝东霞 审判员  岳桂恒 审判员  李 莉 二〇一九年四月十五日 书记员  崔 达