江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初3099号原告：连云港鸿睿物业服务有限公司，住所地东海县牛山街道利民西路118号金陵御花园30幢28-22室。法定代表人：邵世锦，连云港鸿睿物业服务有限公司董事长。委托诉讼代理人：李心宜，连云港市海州区新东法律服务所法律工作者。被告：魏东强，男，1971年9月19日出生，汉族，国土局职工，住东海县。被告：张颖，女，1970年4月23日出生，汉族，牛山街道卫生院医师，住东海县。原告连云港鸿睿物业服务有限公司与被告魏东强、张颖物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告连云港鸿睿物业服务有限公司的委托诉讼代理人李心宜，被告魏东强、张颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。连云港鸿睿物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告立即向原告支付物业服务费6810元、公摊电费100元、逾期支付违约金6808元，共计13718元；2.被告承担一切诉讼费用。事实和理由：原告系连云港金陵房地产开发有限公司开发的位于东海县金陵御花园小区的物业服务企业，被告系该小区21栋1单元103室业主，2013年7月10日小区业主委员会代表业主与原告签订了《金陵御花园物业服务合同》，合同约定了物业基本情况、服务内容与质量、服务费用的收取标准和期限、违约责任等内容。服务费用具体约定为：多层住宅：0.45元/月/平方米，高层住宅：0.8元/月/平方米，商业物业：1.0元/月/平方米，物业服务费用按年收取；合同第三十一条约定，若业主或物业使用人不按时足额交纳物业服务费用，原告可以采取诉讼手段并按每日千分之一标准向业主追缴。合同履行至今，原告按照合同约定为小区提供了优质高效的物业服务，但被告自2013年12月24日至今物业服务费、公摊电费和电梯费都没有向原告支付。综上，原告认为被告拖欠原告物业服务费和公摊电费等费用明显是违约行为，依法应当立即支付相关费用和逾期违约金，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求支持原告诉求。魏东强辩称，原告进驻该小区是不合理不合法的，我这次开庭没有收到传票、起诉状。我们作为业主，对物业费收缴我们一直是支持的，在青和物业管理我们一直没有不交或者拒缴，但自从鸿睿进入管理后，具体什么时候我不清楚，服务质量一落千丈，严重点就是没有服务，造成小区脏乱差，基础设施破损严重，致使小区房价下跌，按照这样计算我家损失达到20万元。物业是服务组织，我们要对他们服务付出费用，但物业没有提供服务，我们为什么要给钱，出现问题谁承担，出现问题我们反映，物业也不采纳，态度恶劣、强硬。张颖辩称，我们住在一楼，不存在电梯费，公共水电费我们全部都缴纳，每平方0.8元的物业费没有交，因为我们从2012年上下楼管道雨水一直漏水，物业没有修好，导致晒被子都湿了，化粪池没清掏，窗户都无法打开。车库管道和空调排水都有问题，车库里面都是水，我都无法进去。走道车辆乱停乱放，影响出行。单元楼无消防设施，电线网线私拉乱接，楼道绿化到处垃圾杂草丛生。小区内外摆摊设点广告乱贴，影响我们生活，绿化没有维护过，致使绿化死亡影响美观。小区道路破损，有的地方下雨积水，单元门可视电话全部坏掉，阳台上下全是别人家存放的垃圾，存在安全隐患，防涝没有做好，车库积水严重。高层水泵烧坏，影响正常生活。我们提供的证据里有群里聊天记录，是完全可以证明小区大部分业主对物业服务不满意，主管部门和业主委员会向其发出整改通知书也是很严重的指出服务不到位。本院经审理认定事实如下：被告魏东强、张颖系夫妻关系。2009年12月24日，连云港金陵房地产开发有限公司与被告签订了房屋交接单，并于2009年12月30日将位于东海县房屋交付给被告，房屋为高层建筑，建筑面积为141.84平方米。被告承诺确认已详细阅读南京青和物业制定的《前期物业服务协议》、《业主临时公约》、《业主／用户消防安全责任书》及《物业指南》；同意遵守并倡导其他业主及物业使用人共同遵守本《手册》内的约定；本人同意承担违反本《手册》的相应责任；本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本《手册》承诺书并送交建设单位或物业管理企业，建设单位或物业管理企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。2013年3月11日，金陵御花园小区业主委员会成立并报东海县房产管理局备案。金陵御花园小区前期物业服务由南京青和物业管理有限公司提供，南京青和物业管理有限公司对被告所在的金陵御花园小区实施物业管理服务至2013年7月10日止。2013年7月10日，南京青和物业管理有限公司与原告签订了《债权转让协议书》，协议约定：南京青和物业管理有限公司同意将物业管理服务中没有收取的一些物业费、共用水电费的债权转让给原告所有，有原告收取并取得这些物业费、共用水电费的债权权利，南京青和物业管理有限公司不再收取；南京青和物业管理有限公司在前期物业服务工作中所进行的费用清收活动继续有效，有原告承接继续进行清收工作；南京青和物业管理有限公司在物业管理服务中未尽工作和作出的服务承诺有原告继续履行；南京青和物业管理有限公司在物业管理服务中和业主签订的合同、协议、物业手册中规定的权利义务一并转让给原告，原告有权行使原合同中的权利并承担合同义务，业主应遵照执行，履行合同义务；该协议有双方签订之日生效，如因种种原因造成该债权转让不成，南京青和物业管理有限公司仍享有该债权人的权利，向债务人（业主）主张权利。2013年7月20日，债权转让向全体业主进行公告。2013年7月10日，原告与金陵御花园业主委员会签订了《金陵御花园物业服务合同》，合同约定：金陵御花园业主委员会选聘连云港鸿睿物业服务有限公司为东海县金陵御花园提供物业管理服务事宜；原告负责向业主或物业使用人收取的费用（一）物业管理公共服务费，（二）停车管理服务费，（三）公共能耗费，（四）空置物业管理公共服务费；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅为0.45元/月/平方米，高层住宅为0.8元/月/平方米，商业物业为1.0/月/平方米；物业服务费用由原告按年向业主收取；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，原告可采用诉讼手段依法追缴，并按每日千分之一标准向原告支付违约金。2013年7月15日，金陵御花园小区业主委员会与原告签订了《金陵御花园公共水电费收取补充协议》，补充约定：物业管理小区共用部分水电费、园林绿化用水用电费用、电梯运行电费按实际发生费用分摊，多层200元/户/年，高层400元/户/年(与物业管理费同时预交)。被告于2013年12月24日至2018年12月31日共拖欠物业服务费6810元、公摊电费100元，共计6910元未付。另查明，2019年3月18日，东海县房产管理局物业管理科向原告发出了整改通知书，同月31日，原告从金陵御花园小区撤离，终止了物业管理服务。上述事实，有原、被告当庭陈述以及原告举证房屋交接单、业户资料登记表、承诺书、催缴通知书照片、(2018)苏0722民初9809、9810号民事判决书，被告举证东海县房产管理局物业管理科整改通知书、金陵御花园小区业主委员会通告予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告与金陵御花园小区业主委员会签订的《金陵御花园物业服务合同》、《金陵御花园公共水电费收取补充协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力，各方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，原告按照合同、协议约定提供了物业服务，被告也接受了物业服务，被告应当支付相应的物业管理服务费用，故本院对原告要求被告支付物业服务费6810元、公摊电费100元的请求，予以支持。被告提出的辩解意见及提交的证据，可以看出原告提供的物业管理服务与业主的要求还存在差距。一般而言，小区动产与不动产在利用过程中，财产毁损或利用不便具有不确定和不定时性，且小区众多居住者对小区公共财物的利用态度也有差异，鉴于物业服务存在持续性、整体性的特点，评判物业服务是否达标，不宜仅依据短时间内单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同，业主可以请求物业企业承担履行、补救或赔偿损失等责任。但物业服务有瑕疵，并不能作为拒交物业费的根本理由，如果业主因各自个别的原因为由长期拒交物业费，物业没有业主交纳的物业服务管理费予以支撑也难以提供良好的服务，进而影响小区的整体居住质量，故被告不交物业费的辩解理由不能成立，本院不予采纳。对原告要求违约金的请求，因原告的服务并不能做到全面适当，其请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告魏东强、张颖于本判决生效后十日内给付原告连云港鸿睿物业服务有限公司物业服务费6810元、公摊电费100元，共计6910元；二、驳回原告连云港鸿睿物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费142元，减半收取计71元，由被告魏东强、张颖负担。本判决为终审判决。审 判 员  戚 宇二〇一九年四月三十日法官助理  刘腾腾书 记 员  徐 慧