浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0104民初12671号 原告（反诉被告）杭州毛豆投资管理有限公司，住所地浙江省杭州市江干区凤起东路与顺福路交叉口裙楼第二层2-8。 法定代表人王涛，执行董事。 委托代理人郁继明、吴拥贤，浙江京衡律师事务所律师。 被告（反诉原告）杭州坤通科技有限公司，住所地浙江省杭州市江干区京惠花园12幢底层商铺1-2号。 法定代表人戚泉明，总经理。 委托代理人祝习鹏、张鹏飞，浙江浙经律师事务所律师。 原告杭州毛豆投资管理有限公司为与被告杭州坤通科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2018年12月17日向本院提起诉讼。本院受理后，被告杭州坤通科技有限公司于2019年1月2日提起反诉，本院于当日予以受理。本院依法适用简易程序，实行独任审判，于2019年2月18日、3月19日公开开庭进行了审理。2019年4月16日组织原被告到庭质证。原告(反诉被告）杭州毛豆投资管理有限公司法定代表人王涛，委托代理人郁继明、吴拥贤，被告（反诉原告）杭州坤通科技有限公司委托代理人祝习鹏、张鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州毛豆投资管理有限公司诉称：2018年5月9日，原被告签署房屋租赁合同，约定：被告将杭州市江干区天星龙大厦裙楼项目东区块即-顺福路与凤起东路交叉口第一层部分与第二层部分（即杭州市江干区凤起东路与顺福路交叉口裙楼第一层1-10、2-7、2-8，合计面积2024平方米房屋转租给原告用于教育培训，租赁期限为2018年5月10日至2022年10月31日；合同第四条第一款约定，第一至第三个租赁年度租金标准为税后200万元，第四年至第五年租金环比递增10%；第二款约定，租金按先付后用的原则，每半年支付一次，每次提前一个月支付；第八条第一款第一项约定，合同期内被告保证原告合法通畅的使用租赁房屋；第十四条第二款约定，原告在发生以下情形时，如被告非经原告方书面同意，单方终止合同履行的，原告可以书面通知被告解除合同，并有权要求被告支付人民币100万元违约金及赔偿原告装修和所有一切经济损失以及原告因诉讼而产生的相关费用。 合同签署后，原告按约支付了第一期租金和房屋押金合计150万元。2018年9月下旬至10月中旬，原告与被告就变更房租的支付方式进行协商，但未能协商一致。自10月15日以来，被告未经原告同意，擅自切断了租赁房屋的电力供应，严重影响了租赁房屋的正常使用。被告还于10月16日、10月20日贴出告示，拟违法解除租赁合同，造成了社会恐慌。原告及合作方已无法正常开展培训教学。 原告认为被告未经原告同意单方终止履行合同的行为属于根本性违约，导致原告合同目的无法实现，故于2018年10月30号书面通知被告解除合同，并要求返还租金、赔偿损失等，但原被告协商不成。 现请求判令：一、原被告2018年5月9日签订的房屋租赁合同于2018年10月31日解除；二、被告返还原告房屋押金50万元；三、被告承担违约金100万元；四、被告赔偿装修损失120万元、房租损失142650元、停业损失283333元；五、被告承担原告因此产生的律师费损失105000元。庭审中，原告表示撤回装修损失的诉讼请求。 被告杭州坤通科技有限公司辩称：一、被告自始至终没有违约行为，只是按照租赁合同约定行使权利和细化权利；二、原告无能力支付租金在先，而后加之合作经营方艺乐宝贝崩盘的效应，其后果不应当归责于被告；三、第二缴租期限开始前的40天，原告即明确表示其无法全额支付租金，原告率先违反租赁合同的约定；合同约定第二期租金100万提前一个月一次性支付，被告来协商，只愿意支付20万。四、原告颠倒本案的因果关系，因原告合作经营方艺乐宝贝资金被挪用导致资金链断裂，投资方即原告无法从艺乐宝贝收取对应资金，故而原告拒不支付租金；因果关系并非因被告没提供房屋而造成恐慌。 反诉原告杭州坤通科技有限公司反诉称：2018年5月1日，反诉被告承继案外人杭州思润教育咨询有限公司对反诉原告的租金、债务，承租反诉原告经营的位于杭州市江干区天星龙大厦裙楼2024平方的楼宇商用，年租金为税后200万，第一年租期为2018年5月1日至2018年10月31日；第二租年为2018年11月1日至2019年10月31日；租金每半年支付一次，每次提前一个月支付。反诉原告于2018年9月26日向反诉被告送达房租交付通知单据，反诉被告即给予明确的方式表示不能如期缴纳，只能先缴约20万，经沟通后未达成一致。鉴于对反诉被告以明确的方式表达的违约不安，反诉原告于2018年10月16日向其第二次送达房屋催缴通知单，并给予合理的期限缴纳房租。反诉被告知悉并置之不理，拒不履行合同义务支付租金。反诉原告于2018年10月20日、11月12日两次发函催告，明令2018年10月31日24时解除合同、腾空房屋同时启动法律程序追究反诉被告的违约责任。 合同第十三条第三项约定：租赁终止的，反诉被告应当恢复租赁物的原状交还。反诉被告拒不腾空拆除，反诉原告为此花费136000元，应由反诉被告承担。2018年11月1日至反诉被告清场交接的12月7日的占用使用费比照租金计225500元，应由反诉被告支付。鉴于反诉被告明确违约和拒不支付租金，反诉原告于2018年9月26日、2018年10月16日两次催告反诉被告在2018年10月19日前支付合同租金，反诉被告都拒不履行。反诉原告依据合同第十四条第一款第五项行使解除权，于法有据，于情合理，且有权要求反诉被告承担100万的惩罚性违约金。 反诉被告因自身合作运营不善，实际控制人非法集资且挪作他用，致使出现运营性风险在先，且以明确的方式表达违约和拒付租金，反诉原告合情合理行使合同权利，却遭此诉累，反诉原告所支付的10万元律师费应依据合同由反诉被告承担。 综上，反诉原告诉请判令：一、原被告的房屋租赁合同及附属合同于2018年11月1日解除；二、反诉被告支付租赁期间拖欠的水电费用33312元；三、反诉被告承担拆除腾空费用136000元，支付2018年11月1日至2018年12月7日房屋占用费205500元；四、反诉被告赔偿反诉原告惩罚性违约金100万元；五、反诉被告承担反诉原告的律师费10万元；以上合计1474812元，扣除押金50万元中后，反诉被告尚需支付反诉原告974812元。 反诉被告杭州毛豆投资管理有限公司辩称：一、反诉原告的种种恶习已构成根本违约。1、反诉被告未支付租金是由于反诉原告未交付房屋租金收据。合同第四条第五款第一项约定，反诉原告应在每个交租周期开始的40天之前将房屋租金收据交给反诉被告，反诉被告应当在收到租金收据之日后十日内支付该期房屋租金；反诉被告支付租金的前提是要有反诉原告交付的房屋租金收据，但截止今日，反诉被告也一直未收到收据。2、即便反诉被告未支付租金，在合法承租期内，反诉原告也无权断水断电换锁上锁。合同签署后，反诉被告按约支付了第一期半年租金100万元，即自2018年5月10日至2018年11月9日的租金；反诉被告还支付有房屋押金50万元，合计150万元；反诉原告在合法承租期内，因反诉被告未支付下一期租金就于10月15日擅自切断了租赁房屋的电力供应；同时，反诉原告于10月16日、20日贴出告示单方违法解除租赁合同；11月1日换锁、将租赁房屋上锁，反诉原告的种种劣行严重影响了租赁房屋的正常使用，极大阻碍了反诉被告承租目的的实现；反诉原告的行为已导致反诉被告合同目的实现不能，为减少损失而解除双方案涉房屋租赁合同。二、反诉原告的各项诉请都缺乏事实与法律依据。1、关于水电费：物业管理协议第三条第三款约定，费用每月结算，反诉被告在收到反诉原告缴费通知后15日内付清，但实际上反诉原告并不是每月定期通知，也并不如反诉原告庭上陈述的每两月定期通知的；反诉被告都是按通知及时缴纳的；反诉原告提供的2018年10月1日、10月15日、11月5日三份所谓缴费通知单，第一份金额22391元，反诉被告提供的缴费流水凭证总额为43891元，完全可以覆盖；反诉原告在10月15日切断了水电，同时却通知反诉被告缴纳水电费；10月15日起房屋已经被断水断电，反诉被告于11月1日被反诉原告赶出房屋，案涉房屋已完全被反诉原告控制占有，何来的费用？2、关于腾空费及占用使用费：合同第十三条对租赁终止后的撤出及返还租赁房屋的状态进行了明确的约定，租赁终止时，反诉被告有权自行处理租赁房屋内反诉被告投资的机器设备、物品；反诉被告没有处置而遗留在租赁房屋内的机器设备设施、物品视同反诉被告放弃该财物，反诉原告有权任意处置；租赁终止时，除自然损耗外，反诉被告确保租赁终止时，租赁房屋内反诉原告原有各项设备、设施处于能正常使用状态；租赁终止时，双方必须办理租赁房屋清场交接手续，并签署交接单；租赁届满时，反诉被告应自行拆除自己安装的空调设备，如反诉被告中途退租的，反诉被告不得拆空调设备，否则恢复原状。反诉原告要求反诉被告承担腾空费不具有任何依据。租赁房屋自2018年11月1日后，一直由反诉原告占有控制，反诉被告根本进入不了，何来的反诉被告占用。3、关于惩罚性违约金及律师费：合同第四条第五款第二项约定，如反诉原告未按期向反诉被告提供租金收据，则反诉被告在收到收据后十日内支付租金，该日期若超过第四条第二款约定天数，反诉原告无权收取滞纳金，反诉被告也不承担违约责任；根据约定，反诉被告根本就不存在违约行为，无违约无责任，无需承担惩罚性违约金及律师费。三、恰因反诉原告的根本违约行为需承担相应的违约责任。反诉原告未经反诉被告同意单方终止履行合同，属于根本性违约，导致反诉被告的合同目的无法实现；需由反诉原告承担返还房屋押金、违约金、未到期房租、律师费等各项损失。 原告（反诉被告）杭州毛豆投资管理有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有： 1、房屋租赁合同1份、收条1份，以证明双方签订房屋租赁合同，对于租金、支付方式、违约责任、单方解除权、管辖等进行明确约定；被告收到了原告房屋押金50万。该证据被告对真实性无异议，但表示原告提供的房屋租赁合同不完整，还包括合同附件、消防安全协议、物业管理协议等共四部分；对收条无异议。该证据原被告均无异议，本院予以确认。 2、微信截屏1页、监控视频1份、房屋催缴通知单及通知书各1份，以证明被告于2018年10月15日擅自切断案涉房屋电力供应，被告分别于2018年10月16日、10月20日贴出告示，拟违法解除合同的事实。该证据被告认为，微信截屏无原件，真实性关联性不予认可；监控视频无原件，真实性无法查实也无法证明原告的证明对象；催缴单据和通知书真实性无异议，证明对象有异议。经查，微信截屏的真实性问题，因被告在第二次庭审中对原告提交的王蓉手机核对后，已对真实性予以确认，故本院予以确认；因被告方在第二次庭审中已确认2018年10月15日后的一段期间内出租房处于断电状态，监控视频的真实性问题的核实已无必要，本院不予确认；房屋催缴通知单及通知书被告无异议，予以确认。 3、关于解除合同的通知函1份、EMS寄件底单及签收记录各1份，以证明原告已于2018年10月30日书面通知被告解除合同要求返还押金、赔偿损失的事实。该组证据被告对解除合同通知函、EMS寄件底单、签收记录真实性认可；但对证明对象及原告是否有权利行使解除权不予认可；被告方未收到邮件。经查，该组证据的真实性本院予以确认；质证过程中，原被告均确认邮件系被告拒收而退回；但因双方均已认可按2018年11月1日为合同解除时间，该邮件拒收所产生的法律效果本院已无评价必要。 4、委托代理合同1份、发票1份、打款凭证1份，以证明原告为实现债权，证明原告为实现债权而支出代理费105000元并支付到账的事实。该组证据被告无异议，予以确认。 5、微信聊天记录3页、打款流水凭证4页，证明原告按时足额缴纳水电费。该证据被告对真实性无异议，但认为8月30日的20000元支付的是5月份的水电费；9月份付的三笔合计23891元支付的是6、7月份的水电费；10月13日付的24438元是8月15日至9月15日的部分水电费；9月16日之后到目前的水电费都没付。经查，该证据能证明原告支付的水电费情况，本院予以确认。 6、沈姗姗报销凭证1份、银行打款流水单1份、8月13日缴费通知单1份，以证明原告已将7月15日前水电费、能耗费结清的事实。该证据被告对真实性无异议，但认为原告提交的缴费通知书照片上有一钉书机，钉书机后附的具体水电能耗费的度数，原告仅提供了缴费通知书但没提交附件，所提交的缴费通知书不完整。该证据本院予以确认。 7、证人周某证言，以证明案涉房屋自2018年11月1日起，由被告上锁的事实。证人周某陈述的内容有：其系原告员工，家住租赁房屋附近；11月初的一天，其按照法定代表人王总的要求到现场查看，看到租赁房屋上锁的。该证人证言原告无异议；被告对证人的证明对象无异议，确认2018年11月1日案涉房屋是锁门的，被告与公安机关基于安全考虑设置的警戒线。经查，该证据能证明案涉房屋于2018年11月1日由被告锁门的事实，予以确认。 8、证人高某证言，以证明案涉房屋断水断电的事实。证人高某陈述的内容有：其系艺乐宝贝钱江中心培训中心负责人；2018年10月15日10时50分许，其接到培训中心员工通知说培训中心停电，第一时间联系了整幢楼的微信号为“小马哥”的负责人；其被告知，培训中心被断电了，让其老板王蓉去找被告的老板沟通；培训中心断电至少有一个礼拜；断电导致培训中心全面停止营业，当天只有两个托班坚持借着自然光上课，其它早教课都暂时停课，家长意见很大；后其陪王蓉找对方当面沟通过一次，可能是因为房租费的事断电的；确认被告方的缴费通知单系其本人所签，培训中心所签的文件均会第一时间向老板王蓉进行了反映；恢复供电后断断续续营业了几天；最终搬离的时间在11月1日；水电费都是对方把通知给培训中心，由培训中心直接打款给对方的；缴费通知后都有抄表数的；8月13日、9月13日的缴费通知及抄表数确认被告已交培训中心。该证据原告方无异议，被告方认为证人证言只证明了一个法律事实，但该法律事实系何人所为的法律行为或事情，被告只是不给原告送电，但并不代表被告进行断电。该证人证言的内容与原被告双方的陈述及其他证据表明的事实相互印证，本院予以确认。 被告（反诉原告）杭州坤通科技有限公司为支持其诉称及辩称，向本院提交的证据有： 1、艺乐宝贝暴雷事件新闻打印件1组，以证明艺乐宝贝经营风险的真正原因和始末结果，经营风险是原告造成的事实。该证据原告对真实性无异议，对关联性有异议；认为艺乐宝贝属于杭州思一润文化艺术有限公司的品牌，原告与出租方为租赁合同关系，艺乐宝贝经营好坏与原告无关；杭州思一润文化艺术有限公司享有艺乐宝贝品牌的所有权和经营权，艺乐宝贝与原告系合作关系，但实际上和被告方签署租赁合同是原告；即使艺乐宝贝在经营过程中出现问题，原告作为承租方依然享有完整的权利。经查，该组证据能证明与原告合作的艺乐宝贝的经营状况，虽与被告签订租赁合同的原告系独立主体，但艺东宝贝系案涉房屋实际使用人，其经营状况与本案事实认定相关，本院予以确认。 2、“杭州艺乐宝贝关停分波”新闻打印件1组，以证明对象原告经营结构和内部风险展示。该证据原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为原告的经营结构和内部风险与租赁合同纠纷无关联。经查：基于证据1的论证，本院对该证据予以确认。 3、“艺乐宝贝又关停三家门店还被爆出拖欠工资，公安部门已介入”新闻打印件1组，以证明原告资金链断裂、拖欠工资在先，拒付租金在后，给被告造成极大不安的事实。该证据原告对真实性无异议，对关联生有异议，认为艺乐宝贝不是原告，原告不存在资金链断裂和拖欠工资问题。经查，基于证据1的论证，本院对该证据予以确认。 4、照片1组，被告提供适租房屋，原告持续经营至2018年10月31日；截止至10月31日，场地依然由乐宝贝使用的事实。该证据原告对真实性、关联性、合法性均有异议，认为场地自10月15日开始断电，断电后无法经营，门是可以进出；场地内有个别小孩子不代表就在经营；搬离是10月31日搬离的。经查，现有证据表明，被告存在自10月15日起断电一星期的行为，恢复供电的时间与被告提供的10月22日艺乐宝贝经营场所有电照片相一致，原告是否在10月22日后正常经营，被告提供的照片无法证明。该组证据能证明被告恢复供电时间、原告至10月31日仍使用房屋的事实，本院予以确认。 5、关于“艺乐宝贝出现机构内部问题，无法安排学生上课，导致家长集中退款”相关问题处置情况的汇报一、二、三、四，以证明原告为艺乐宝贝（杭州思一润文化艺术有限公司）的投资方，双方存在投资经营协议，如原告拒不提供投资经营协议将承担举证不能的后果；案涉房屋实际由艺乐宝贝经营使用；原告的合作经营项目艺乐宝贝状况严重恶化，资金周转不灵才是崩盘内因。该证据原告对真实性无异议，对证明目的有异议；认为原告方跟艺乐宝贝是合作关系，只是提供租赁场地，具体教育培训工作由艺乐宝贝负责；艺乐宝贝经营状况，原告方只是利润分成；艺乐宝贝经营的情况与租赁合同无关。经查，基于对证据1的论证，同时该组证据能证明10月25日至10月30日艺乐宝贝仍正常上课的事实，本院对该证据予以确认。 6、情况说明，证明艺乐宝贝经营严重恶化，资金周转不灵，丧失支付租金的能力，造成家长恐慌、要求退款的原因是因武林中心事件率先引起。该证据原告对真实性无异议，对关联性有异议。经查，基于对证据1的论证，本院对该证据予以确认。 7、询问笔录1份，以证明原告的经营合作方法定代表人王蓉自认武林中心店突然关门，其他门店分摊会员，顾客纷纷要求退款导致公司资金只进不出，该事实为原告方无法经营的根本原因。该证据原告对真实性无异议，对关联性有异议。经查，基于证据1的论证，本院对该证据予以确认。 8、关于“江干区人民法院要求调取艺乐宝贝案件材料的回函1份，以证明艺乐宝贝具有拖欠员工工资及培训费，周转不畅的问题，因拖欠工资导致员工流失，为原告方无法经营的直接原因。该证据原告对真实性无异议，对关联性有异议。经查，该证据本身并不能证明艺乐宝贝存在拖欠员工工资、培训费、周转不畅的问题，只能证明艺乐宝贝因上述问题向信访局投诉的事实，本院予以确认。 9、房屋租赁合同1份，以证明艺乐宝贝经营事项与本案被告的历史渊源及历史沿革过程之一。该证据原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为是原告与案外人杭州思润教育咨询有限公司间的租赁合同，与本案的租赁合同无关。经查，该证据能证明案涉房屋的租赁情况，与本案事实认定相关，予以确认。 10、企业信用信息公示报告打印件1份，以证明杭州思一润文化艺术有限公司与杭州思润教育咨询有限公司及王蓉的法律关系。该证据原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关。经查，该证据能证明杭州思润教育咨询有限公司与杭州思一润文化艺术有限公司之间的关系，与本案事实认定相关，予以确认。 11、房租租赁合同终止协议1份、债务转让协议1份、租赁房屋清场交接协议1份，证明反诉被告承继债务并经营艺乐宝贝的事实。该证据原告对真实性、合法性无异议，对证明对象及关联性有异议，认为无法证明原告承继债务的事实。经查，该证据能证明原告与杭州思润教育咨询有限公司终止租赁协议后，租赁合同由原被告签署，原欠付租金、物业费、水电费由被告承担的事实，予以确认。 12、原被告之间的房屋租赁合同及附件1份、物业管理协议及附件1份、消防协议书1份，证明原被告之间权利义务的约定。该组证据原告基本无异议，但认为被告持有的合同第18条有关送达地址的内容为空白，原告提供的合同文本中关于地址的约定明显为事后添加。经查，对比原告提交的被告无异议的房屋租赁合同，原告持有的第十八条并无关于地址的手写内容，被告在原告对手写内容持有异议但并未提供证据证明该手写内容地址系原告或经原告同意添加的情况下，本院对该条款手写部分的内容不予确认。 13、房租缴纳通知单1份、房租催缴通知单1份，以证明被告于第二租期提前36天向被告出具单据通知交租，十日内被告尚未支付房屋沟通无果后再次催缴的事实。该证据原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为是寄给艺乐宝贝的；且合同约定的付款前提是被告提交租金收据才支付租金，催款通知单不是合同约定的租金收据。经查，根据出庭证人高某证言，被告的水电费通知、房租缴纳通知均系被告交给“艺乐宝贝”工作人员，“艺乐宝贝”工作人员会及时的交给“艺乐宝贝”法定代表人王蓉，结合前期水电费的通知及支付情况，该通知的意思应该已通过艺乐宝贝传达到原告，本院对该证据予以确认。 13、通知书回函1份，以证明房租拖欠的原因及变更协商未果的过程。该证据原告无异议，但认为恰能证明被告根本违约，原告在合理租期内，被告就在10.15日断水断电，严重侵害原告权利，造成原告与案外人艺乐宝贝合作不能。该证据能证明原被告双方的争议事实，本院予以确认。 14、通知书、解除房屋租赁合同通知函，证明我方的不安抗辩权及反诉被告彻底违约的事实，签收人沈姗姗是在场地的艺乐宝贝员工。该证据原告对10月20日的通知书真实性无异议，被告张贴在租赁现场墙上；对证明目的有异议，不安抗辩权由先履行一方行使，不知道被告何来的不安抗辩；11月12日的解除房屋租赁合同通知函有异议，原告没有收到，也不知被告寄到哪里。经查：2018年10月20日的通知书原告在证据13的回函中已明确收到，与被告提交的邮件寄件凭证相印证，本院予以确认；11月12日的解除房屋租赁合同通知函，被告未提供证据证明已送达原告，本院不予确认。 15、微信聊天记录1份、物品交割签收单1份，以证明原告经营的物品经由王蓉委托人取回的事实。该证据原告对真实性无异议，但表示取回的系王蓉个人物品，不能代表场的物品。该证据能证明物品全部搬离完毕的时间，予以确认。 19、水电费催缴通知单3份及欠费明细1份，以证明原告2018年8月15日未缴纳水电费至今的事实。该证据原告对真实性有异议，认为系被告单方制作，原告未收到过。经查：该组证据系被告单方制作，也无证据证明已交由原告方签收，单凭该组证据尚不足以确定水电费的欠缴具体金额，本院将综合证人高某证言、被告提交的其它水电费清单、抄表单等综合确定。 20、拆除施工合同1份、支付费用发票1份，以证明恢复原状需要的费用及损失。该证据原告对真实性有异议，认为收据不具有法律效力，合同没约定双方解除合同的需要由原告恢复原状。经查，房屋租赁合同解除后，原装修对原告或下一承租方确无法再利用，存在恢复原状的需要，但该拆除费用系被告未经原告同意与第三方所签订，价格的高低系由被告与第三方协商确定，是否合理本院单凭表面证据无法确定；被告经本院再三释明，在可进行造价鉴定的情况下拒绝申请鉴定，本院对被告委托他人恢复原状的事实予以确认，但对费用金额不予确认。 21、法律委托服务合同1份、律师费转账凭证1份，以证明律师费支付情况。该组证据原告无异议，但认为律师费包括了一审二审申诉执行，现处于一审状态，后面的诉讼程序均未发生，现在主张10万元不妥。该证据与本案事实认定相关，予以确认。 22、电表度数照片1份、水表度数照片1份，以证明案涉房屋2018年10月31日一楼、二楼电表度数分别为1627度、32668度；水表读数为1610度的事实。该证据原告对三性均持有异议，认为系被告单方制作，也不能证明是10月31日的度数。经查，通过查看拍照片手机上所显示的拍照时间，原被告均确定拍照日期为2018年11月1日，能证明原告搬离现场时间的电表、水表度数，与本案事实认定相关，予以确认。 23、公共能耗情况说明1份，以证明公共能耗费收缴的计算依据。该证据原告认为系被告单方制作，不予认可。经查，被告提交的该份情况说明，仅能表明分摊比例，但并未提供有关能耗费金额的证据，本院无法据以计算能耗费。 24、签收人情况说明1份，以证明原告签收被告2018年9月26日房租缴纳通知书、2018年10月20日通知书系原告及杭州思一润文化艺术有限公司员工沈姗姗；签收被告2018年10月16日房租催缴通知单的系原告及杭州思一润文化艺术有限公司“艺乐宝贝”钱江中心店主任高某。原告认为系被告单方制作，签收人沈珊珊系杭州思一润文化有限公司员工。该证据系被告单方陈述，不宜作为证据进行论证。 25、收条1份、发票1份、业务回单1份，以证明被告拆除案涉房屋装修共花费140760元（包括有3.5%税）。该证据原告对真实性合法性无异议，对关联性有异议，认为装修确实是拆除，但仅仅是拆除的费用还是包括有其它费用无法确定。经查，基于本院对证据20的论证，本院根据被告提交的上述证据，对费用金额无法确认。 26、水电费、能耗费缴费通知单及附件，以证明原告未缴纳2018年8月15日之后的水电费、能耗费。该证据原告认为系被告单方制作；被告提交的3月15日至7月15日四个月的水电费43891元、7月15日8月15日一个月水电费24000多元，并不正常。经查，原告申请的证人高某经当庭对被告提交的上述水电费、能耗费通知单及附件进行查看并予以确认，本院对该组证据予以确认。 27、租赁合同2份，以证明浙江大光明集团公司将案涉房屋出租给杭州天星龙建材装饰会展管理有限公司、杭州天星龙建材装饰会展管理有限公司转租给被告，合同中均约定同意转租的事实。该证据原告对真实性不予认可，认为大光明集团与天星龙公司之间所签订的租赁合同没有约定租金标准，不符合日常逻辑。经查：被告提交的两份租赁合同均有原件，原告对真实性有异议但未能提交相反证据予以推翻，结合被告提交的房屋租赁备案证的事实，本院对该证据予以确认。 28、建设工程规划许可证1份、国有土地使用证1份，以证明大光明集团有权出租案涉房屋，案涉合同合法有效。该证据原告对建设工程规划许可证无异议；对国有土地使用证的真实性无异议，但认为从图纸上看不出案涉房屋的坐落地。经查：被告提供的建设工程规划许可证已足以证明案涉房屋的权属，国有土地使用证的坐落地是否为案涉房屋不影响权属与合同效力的认定，本院对建设工程规划许可证予以确认。 29、房屋租赁备案证1份，以证明合同的效力。该证据原告对真实性无异议，但认为备案许可证注明的期限为2017年6月22日至2019年6月21日，与租赁合同的不相一致；备案证上的租赁范围为第一层至第三层，而租赁合同约定的租赁范围为第一层部分及第二层、第三层。经查，该房屋租赁备案证仅能证明杭州天星建材装饰会展管理有限公司出给被告的事实，与法庭所要求证明的转租、权属事事项无关，本院在本案中不作评价。 根据认定的证据及当事人庭审中陈述，本院确认以下事实： 2017年7月5日，被告杭州坤通科技有限公司将其承租的位于江干区凤起东路358号天星龙大厦裙楼项目东区块顺福路与凤起东路交叉口第一层部分与第二层部分（第一层1-10，2-7，2-8共2024平方米转租给案外人杭州思润教育咨询有限公司，租期自2017年9月1日至2022年10月31日，承租房屋用于“艺乐宝贝”早教培训。案涉房屋建设单位为浙江大光明集团公司，领有建设工程规划许可证；浙江大光明集团公司出租给杭州天星龙建材装饰会展管理有限公司的租赁合同、杭州天星龙建材装饰会展管理有限公司的租赁合同中均约定允许将物部分转租给他人。2017年11月30日，案外人杭州思润教育咨询有限公司变更为杭州思一润文化艺术有限公司。 2018年5月9日，被告杭州坤通科技有限公司与案外人杭州思润教育咨询有限公司终止房屋租赁合同，由合作单位即原告杭州毛豆投资管理有限公司承担杭州思润教育咨询有限公司拖欠的截止至2018年10月30日的房屋租金500000元、物业管理费45000元；自2017年8月25日至2018年3月15日的水电费125324.84元。并约定款项到位后，由原被告重新签署顺延房屋租赁合同。 2018年5月10日，原告为乙方，被告为甲方签订房屋租赁合同，约定：租赁期限自2018年5月10日至2022年10月31日；乙方需支付押金50万元，如因乙方原因造成甲方动用押金，乙方须在5个工作日内补足，押金须押满合同期；第一个至第三个租赁年度租金标准为税后200万元，租金先付后用，每半年支付一次，每次提前一个月支付；甲方应在每个交租周期开始的四十天前将房屋租金收据交给乙方，乙方应当在收到租金收据之日后十日内支付该期房屋租金；如甲方未按期向乙方提供租金收据，则乙方在收到甲方收据后十日内向甲方支付租金，该日期若超过规定的一个月，超过天数甲方无权收取乙方滞纳金，乙方不承担违约责任；甲方同意乙方自行设立水表箱、配电箱，单独计量并承担公共损耗，电费按1.2元/度收取、水费按每吨4.8元收取；租赁终止时，乙方没有处置而遗留在租房内的物品，视同乙方放弃该财物，甲方有权任意处置；租赁终止时，双方必须办理租赁房屋清场交接手续并签署交接单，租金计算至乙方实际交还租赁房屋之日；发生以下情形时，甲方可以书面通知乙方解除合同，先停电停水限制出入并有权要求乙方支付人民币100万元整的违约金及赔偿甲方所受的一切经济损失，包括合同解除后甲方重新招租时招租费用、空置期损失以及甲方因诉讼而产生的律师代理等，情形之一为任何情况下乙方延迟支付租金超过合同约定时间30天的，即视为根本性违约，合同自动终止并承诺支付违约金及甲方的一切相关损失；甲方非经乙方书面同意单方终止合同履行的，乙方可以书面通知甲方解除合同并有权要求甲方支付人民币100万元整的违约金及赔偿乙方装修和所有一切经济损失包括乙方因诉讼而产生的律师代理费等。 原告为乙方、被告为甲方，于同日还签订有物业管理协议，安全、治安、消防协议书，物业管理协议约定：乙方承担实际使用租赁房屋期间发生的水、燃气、电、公共能耗费等相关费用，具体金额按乙方独立使用的计量表及租赁房屋当地有关部门的计费标准计算，但公共能耗费按比例分摊；水、燃气、电、公共能耗费等相关费用每月结算，乙方在收到甲方缴费通知后15日内付清；乙方延期支出超出15天的，甲方有权征得出租方同意后对乙方租赁场地采取停电、停水、停气等相关措施等。协议签订当日，原告向被告交付押金人民币50万元。 原告杭州毛豆投资管理有限公司承租的房屋仍用于“艺乐宝贝”钱江中心店的早教培训。“艺乐宝贝”培训随着市场的发展，经营状况自2017年下半年开始下滑；2018年5-6月份，因与托管的“艺乐宝贝”武林培训中心发生纠纷，早教培训无法正常进行；“艺乐宝贝”钱江中心店教师与后勤人员的工资自2018年8月开始出现拖欠情况；至2018年10月，“艺乐宝贝”多家门店陆续关停，众多家长要求退款，“艺乐宝贝”的经营状况进一步恶化，资金入不敷出。 2018年10月1日，系原告杭州毛豆投资管理有限公司应支付下一年度租金日期。2018年9月25日，原告杭州毛豆投资管理有限公司向被告提出变更租金支付方式，要求将半年预付100万调整为季度预付50万元，被告未予以同意；9月26日，被告向“艺乐宝贝”钱江中心店发房租缴纳通知单，通知于2018年10月1日前缴纳租金，原告未按通知时间缴纳。十一长假后，被告要求原告先付80万元，但原告未予以同意，双方协商未果。 2018年10月15日，被告对租赁场所进行了断水断电。2018年10月16日，被告向“艺乐宝贝”钱江中心店发了房租赁催缴通知单，载明：贵方租赁的房屋租金按合同约定已经违约，请于2018年10月19日前足额支付，如我方没在上述规定时间内收到足额租金，默认你为单方违约并终止合同，同时追缴贵方拖欠的滞纳金和违约金。原告收函后，未按被告限定日期支付租金。 2018年10月20日，被告向“艺乐宝贝”钱江中心店发了通知书，载明：因原告未向被告按时、足额支付房租、物业费、水电费，已构成违约，现正式通知原告办理房屋租赁合同终止手续，原告须于2018年10月22日之间到被告办公室签订房屋租赁合同终止协议，同意向被告支付拖欠的费用；2018年10月23日前腾空房屋，腾空可移动物品、清空全部人员，但不能拆除房屋内一切不可移动的装修、空调、水电等设施设备，交出钥匙及门禁卡；原告截止10月23日12时逾期不反馈意见，不与被告签订合同终止协议，视为无异议且放弃异议，被告将按照合同约定终止合同，收回房屋，更换门锁，暂存原告可移动物品，届期2018年10月31日24时整，视为原告丢弃、抛弃和放弃物品处理。 原告以回函方式表示对被告提出的10月23日前签署终止协议予以理解并接受，但认为原告已与被告提前沟通支付租金，非有意违约；被告在原告拖欠租金期限未到30日的宽限期内于10月16日、10月20日两次单方违反合同提出解除合同；原告已支付截止至10月31日租金、并支付有押金，被告于10月15日对“艺乐宝贝”培训中心断水断电，属于根本性违约，符合合同非经原告同意单方面终止履行合同的情形，原告向被告提出解约权益，要求被告支付违约金100万元、返还10月15日至10月31日不能正常营业期间的租金、扣除租赁期内水电费后返还押金、公司运营和员工损失100万、装修补偿费200万等。 2018年10月30日，原告向被告邮寄“关于解除合同的通知函，载明：被告的行为已属于根本性违约，导致合同目的不能实现，决定解除合同，本函自送达即时生效，要求被告立即返还押金赔偿全部损失。该通知函因被告拒收而退回。 断水断电后约一星期，被告恢复“艺乐宝贝”钱江中心店的供水供电，“艺乐宝贝”钱江中心店陆继续安排了部分培训课程至2018年10月31日。2018年11月1日，“艺乐宝贝”钱江中心店基本腾空，尚留有案外人杭州思一润文化技术有限公司（艺乐宝贝）法定代表人王蓉的部分个人用品，被告对案涉租赁物上锁。2018年12月7日，王蓉经被告催促，委托他人至租赁场所取回其个人物品，并办理了物品交割签收单，载明：王蓉的所有物品已全部拿走。 2018年8月13日，被告通知“艺乐宝贝”钱江中心店缴纳2018年3月15日至2018年7月15日的水费2722元、电费38315元、能耗费2854元，合计43891元。”艺乐宝贝”钱江中心店分别于2018年10月30日支付20000元、9月11日支付10000元、9月14日支付5891元、9月17日支付8000元。 2018年9月13日，被告通知“艺乐宝贝”钱江中心店缴纳2018年7月15日至2018年8月15日的水费657.60元（抄表数1352立方米）、电费22869.60元（一楼抄表数985*30度、二楼抄表数27995度）、能耗费910.8元，合计24438元。“艺乐宝贝”钱江中心店于2018年10月13日支付了该笔款项。 截止至2018年11月1日，“艺乐宝贝”钱江中心店一楼电表抄表数为1627*30度、二楼电表抄表数为32668度；水表抄表数为1610立方。 2018年12月6日，被告委托杭州广山装饰设计有限公司对案涉房屋的装修进行拆除。庭审中，被告自认于2019年1月将案涉房屋转租给他人，自2019年3月开始计租。原被告庭审中合意确定以2018年11月1日为双方租赁合同及附件的解除日。 原告因案涉纠纷委托律师进行诉讼支付了律师代理费人民币105000元；被告案涉纠纷委托律师进行诉讼支付了律师代理费人民币10万元。 本院认为，原被告于2018年5月10日签订的房屋租赁合同、物业管理协议、安全治安消防协议书系双方真实意思表示，合法有效，对当事人双方均具有约束力。因原告未能按期支付租金，原被告也未能就租金支付方式重新达成合意，合同无法继续履行而已实际解除，现原被告双方均同意以2018年11月1日为合同解除日，并不违背法律规定，本院根据原被告双方合意确定该日为合同解除日。 房屋租赁合同第四条第2款约定：租金按先付后用的原则每半年支付一次，每次提前一个月支付。原告依约应于2018年10月1日前向被告支付半年租金100万元，但原告在2018年9月即以要求变更租金半年预付为按季预付的方式向被告表明其无能力继续依合同约定履行租金支付义务，构成预期违约；而原告已存在多次拖延支付水电费能耗费，原告合作单位杭州思一润文化艺术有限公司存在资金链断裂、艺乐宝贝众多门店关停的情况。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项规定：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。被告在双方后期继续协商无果、限期催要租金不成的情况下，有权依法单方解除合同。被告单方终止合同具有法律依据，原告在自身违约导致合同被解除的情况下，以被告单方终止合同、擅自断水断电致使合同目的无法实现为由，诉请其具有单方解除权并要求被告承担违约金100万元、赔偿停业损失283333元，不具有法律依据，本院不予支持。现有证据表明，原告未按期支付租金系其自身原因所致，非因被告未向原告开具租金收据引起，原告现以被告未向其开具租金收据故其有权拒付租金为由进行抗辩，明显欠缺事实依据，本院不予采信。 房屋租赁合同第十四条第一款第4项约定：原告任何情况下延迟支付租金超过合同约定时间30天的，被告可以书面通知原告解除本合同，先停水停电限制出入。被告在2018年10月15日、原告延付租金未超过30天的情况下，即对原告租赁场所进行断水断电，不符合合同约定；被告根据原告的预期违约行为享有单方合同解除权，但在未约定被告可根据单方解除权进行断水断电、原告一直在与被告进行磋商租金支付、被告明知租赁场所用于早教培训一旦断水断电会触及社会问题的情况下，单方擅自断水断电，实难认定为正当私力救济，本院根据断水断电日期、对原告正常培训的影响，结合双方过错，确定由被告自行承担自2018年10月15日至2018年10月31日50%的租金损失，尚余部分应返还原告。 原告未依约支付租金导致合同解除，应依约向被告承担违约责任。违约金金额应以被告的实际损失为基础，被告庭审中自认其已于2019年1月将案涉租赁场所转租给第三人，于2019年3月开始收取租金，被告自述的实际损失为四个月的租期损失，与通常根据案涉房屋面积、地段所确定的招租所需期限基本相当，本院酌情确定原告承担违约金66万元。 原被告所签订的房屋租赁合同中并未对合同解后租赁物的返还标准进行约定；被告在2018年10月20日的通知中明确要求原告不能拆除房屋内一切不可移动的装修、空调、水电等设施设备；后也未通知原告对案涉租赁房屋恢复原状，现要求原告承担恢复原状费用欠缺法律与事实依据，本院不予支持。 案涉房屋于2018年10月31日腾空，被告于2018年11月1日采用上锁方式进行实际控制；虽场所内留有部分可移动的物品及“艺乐宝贝”负责人王蓉的个人部分物品，王蓉个人部分物品直至2018年12月7日取走，但根据庭审中被告的陈述，原告所留的可移动物品及王蓉个人物品所占用面积相对租赁物的2000余平方米的场所比例极小，被告未能举证证明原告所留物品足以阻却其招租或恢复原状工作的进行，结合被告已于同年12月6日委托他人恢复原状、庭审陈述已于2019年1月将案涉房屋转租给他人的事实，故本院对被告主张的原告支付自2018年11月1日至2018年12月7日期间占用费的诉请不予支持。即使有该部分占用使用费的存在，也足以为被告主张的违约金所涵盖。 原告已支付了截止至2018年8月15日的水电费、能耗费，并无证据证明原告已支付自2018年8月16日至10月31日期间的水电费、能耗费，但该段期间实际仍由原告使用，被告诉请具有事实依据。现有证据表明，8月15日的水表抄表数为1352立方米，至11月1日的抄表数为1610立方米，尚欠水费金额（1610-1352）立方米*4.8元为1238.40元；8月15日一楼电表抄表数为985*30度，11月1日一楼电表抄表数为1627*30度，尚欠一楼电费（1627-985）*30度*1.2元为23112元；8月15日二楼电表抄表数为27995度，11月1日二楼电表抄表数为32668度，尚欠二楼电费（32668-27995）*1.2元为5607.60元；尚欠水电费合计金额为29958元。被告向原告主张能耗费但未提供其实际承担的能耗费金额，鉴于能耗费确客观发生，本院综合自2018年3月15日至2018年8月15日实际已发生的能耗费金额，酌情确定2018年8月16日至10月31日期间的能耗费金额为1800元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）杭州毛豆投资管理有限公司与被告（反诉原告）杭州坤通科技有限公司2018年5月10日签订的房屋租赁合同、物业管理协议、安全治安消防协议书于2018年11月1日解除； 二、被告杭州坤通科技有限公司返还原告杭州毛豆投资管理有限公司押金人民币500000元； 三、被告杭州坤通科技有限公司返还原告杭州毛豆投资管理有限公司2018年10月15日至2018年10月31日期间的租金人民币46575元； 四、被告杭州坤通科技有限公司承担原告杭州毛豆投资管理有限公司律师费损失人民币20000元； 五、反诉被告杭州毛豆投资管理有限公司支付反诉原告杭州坤通科技有限公司自2018年8月16日至2018年10月31日期间的水电费、能耗费人民币31758元； 六、反诉被告杭州毛豆投资管理有限公司支付反诉原告杭州坤通科技有限公司违约金人民币660000元； 七、反诉被告杭州毛豆投资管理有限公司承担反诉原告杭州坤通科技有限公司律师费损失人民币40000元； 上述二、三、四、五、六项相抵扣后，反诉被告杭州毛豆投资管理有限公司应支付反诉原告杭州坤通科技有限公司款项人民币165183元，于本判决生效后十日内支付。 八、驳回原告杭州毛豆投资管理有限公司其它诉讼请求。 九、驳回反诉原告杭州坤通科技有限公司其它诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的本诉案件受理费人民币11524元，财产保全申请费人民币5000元，合计人民币16524元，原告杭州毛豆投资管理有限公司负担人民币11914元，被告杭州坤通科技有限公司负担人民币4610元（原告应于本判决生效十日内向本院申请办理退费手续，被告应于本判决生效后十日内支付至本院）。 按规定减半收取的反诉案件受理费人民币6774元，反诉原告杭州坤通科技有限公司负担人民币5164元；反诉被告杭州毛豆投资管理有限公司负担人民币1610元（反诉原告应于本判决生效十日内向本院申请办理退费手续，反诉被告应于本判决生效后十日内支付至本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  潘水良 二〇一九年四月十八日 法官助理(书记员)李学娟