湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1022民初726号 原告：邓玲芳，女。 委托诉讼代理人：邓毓恒（系原告邓玲芳之父），男，1941年12月22日出生，汉族，湖南省宜章县人，住宜章县玉溪镇文明北路，身份证号码432824197306101065。 被告：宜章玉溪河综合投资开发有限公司，住所地宜章县玉溪镇玉龙湾小区19栋1号，统一社会信用代码91431022745905832U。 法定代表人：刘晓峰，系公司经理，身份证号码433001196811121073。 委托诉讼代理人：孙铭。 原告邓玲芳与被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓玲芳的委托诉讼代理人邓毓恒，被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司的委托诉讼代理人孙铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告请求判令：1、被告按合同的约定向原告支付逾期办理不动产权证违约金11850元（至起诉日1185天，按每日10元一天计算，共计11850元），后续另计；2、退还多收的契税954元；3、退还房屋转让手续费186元；4、被告支付原告逾期交房违约金580元；5、原告所购房屋主卧室、客厅墙壁开裂应如何处理。事实与理由：原告于2012年10月22日在玉溪河畔小区购买A1栋1305房，至今产权证尚未办理。被告按总房款的2%向原告收契税，实际契税是按总房款的1.5%收取，被告应退还多收取的0.5%。被告收取的房屋产权转让费是无合法依据的收费，应退还给原告。2014年6月2日（交房之日），原告向被告支付该房屋办证所需契税、房屋转让手续费等费用后多次催促被告办理房屋所有权证，但被告一直拖延。被告构成逾期办证，应按合同约定支付逾期违约金。 被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司的答辩要点：一、原告要求被告支付逾期交房违约金及逾期办理不动产权证违约金的诉讼请求超过了诉讼时效。本案被告交房时间是2014年6月2日，原告2019年4月8日才向法院起诉，之前原告没有向被告提出给付逾期交房违约金的请求，现原告提出逾期交房违约金的诉讼请求超过了诉讼时效。原告交房时间是2014年6月2日，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应在2015年6月2日前办理办证备案，原告应在2015年6月2日就知道被告违约，在2019年4月才起诉被告要求支付逾期办证违约金，原告未在诉讼时效期限内向法院起诉，该诉讼请求已过诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。二、原告诉请的支付逾期办理不动产权证违约金11850元不符合法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。违约金具有补偿性，合同约定的违约金过高，根据上述规定，请求依法予以调整。三、双方在《商品房买卖合同》附件二约定了办证费被告只是代收代缴，收取标准最终以办产权证时相关部门的收费标准为准。被告同意与原告办理契税及转让手续费的结算手续。 查明的事实 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明如下事实： 被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司系经核准登记的有限责任公司，公司成立于2002年12月4日，经营范围为：房地产综合开发、经营，基础设施投资，产业投资，市场建设与营运。被告系宜章县玉溪镇玉溪河畔小区开发商。 2012年10月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的位于玉溪河畔的A1栋13层1305房。原告按合同约定交付房款。合同约定的交房时间为2013年8月31日。2014年6月2日，原、被告双方办理房屋交接手续。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。对于办证及其他费用，合同附件二约定：房产证及土地证工本费由公司负责，公司代办手续；契税、产权登记费、转让手续费由被告代收代缴，收取标准最终以办产权证时相关部门的收费标准为准。交房当日，原告向被告支付该房屋办证所需契税1898元、转让手续费186元等费用。 另查明，2016年5月13日，被告交纳涉案房屋契税1898.18元，转让手续费未交纳。被告收取原告的费用与交纳的费用相抵，被告同意退还原告185.82元。被告于2017年11月14日将办理权属登记的资料报房屋产权登记机关备案。原告购买的房屋已办理好不动产权证。 原告主张其购买的房屋的主卧室、客厅墙壁开裂未提供证据证实。 判决理由与结果 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。本案的焦点如下： 一、原告的诉讼是否超过诉讼时效。1、原告主张的逾期交房违约金580元是否支持。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2013年8月31日，实际交房时间2014年6月2日，原告在2013年9月1日就应知道被告违约。原告未提供证据证实在诉讼时效期间内向被告主张逾期交房违约金的权利，被告主张原告诉请被告给付逾期交房违约金580元超过了诉讼时效，本院予以支持。2、原告主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效。双方签订的合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。上述条款约定了逾期办证违约金按日计算至实际办妥备案登记之日。按日计算的违约金是一个整体债务，至实际履行义务后违约金数额才予以确定，故按日逾期办证的违约金诉讼时效期间应从办妥备案登记的次日起算。被告于2017年11月14日向房屋产权登记机关备案，原告于2019年4月起诉未超过诉讼时效。被告主张逾期办证违约金超过了诉讼时效不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。 二、原告诉请的逾期办证违约金如何确定。根据双方签订的《房屋买卖合同》第十五条的约定，被告应在房屋交付使用的2014年6月2日后的2015年6月2日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。但被告于2017年11月14日才办理办证备案，逾期办证备案合计896天，按合同约定的每日10元违约金计算，逾期违约金8960元。原告诉请的11850元违约金计算不符合合同的约定，本院不予支持。被告根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少”，及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错承担以及逾期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定抗辩合同约定的违约金过高，请求予以调整。本院认为，原告未提供证据证明除了办证费用的利息损失外，被告违约造成了其他损失，根据上述法律规定，被告要求对违约金进行调整的请求，符合法律规定，本院予以支持。本院根据当事人的过错程度以及对双方利益的衡平，原告的实际损失及不动产登记机关成立期间停止办证等因素，兼顾保护守约方利益和体现公平原则，酌情对违约金进行调整。对原告主张的违约金本院按合同约定的70%予以确定，故2015年6月2日至2017年11月14日的违约金8960元的70%为6272元。原告诉请的11850元违约金本院予以部分支持6272元，超出部分不予支持。原告主张其主卧室、客厅墙壁开裂未提供证据证实，也未提出具体的诉讼请求，本案不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款,《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓玲芳支付逾期办理不动产权证违约金6272元； 二、被告宜章玉溪河综合投资开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓玲芳退还转让手续费185.82元 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告邓玲芳的其他诉讼请求。 案件受理费120元，减半收取计60元，由被告宜章县玉溪河综合投资开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  冯国玉 二〇一九年四月二十六日 书记员  高亚菲 附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能过调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。