舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0903民初3270号 原告：李天峰，男，1964年7月21日出生，汉族，住浙江省舟山市普陀区。 委托诉讼代理人（特别授权）：林婉君、鲍缀倩，浙江震舟律师事务所律师。 被告：李坚，男，1982年4月12日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 第三人：辛朋威，男，1993年2月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 原告李天峰诉被告李坚、第三人辛朋威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案受理，因被告去向不明，本案依法适用普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，原告撤回对第三人辛朋威的起诉，本院予以准许。原告的委托代理人鲍缀倩到庭参加诉讼，被告李坚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告李天峰向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年9月11日解除；2、判令被告、第三人立即腾退舟山市普陀区房屋；3、判令被告立即支付第五年拖欠租金12000元，并支付自2017年9月11日起至清偿完毕止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4、判令被告于实际腾退日赔偿原告自2018年9月10日起至实际腾退日止按照合同约定租金标准计算的房屋占有使用费（2018年9月10日起按290元/日计算、2019年9月10日起按照350元/日计算、2020年9月10日起按照384元/日计算）；5、判令被告支付违约金105800元。审理中，原告变更诉讼请求为：1、判令原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年9月11日解除；2、判令被告立即支付第五年拖欠租金12000元，并支付自2017年9月11日起至清偿完毕止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、判令被告赔偿原告自2018年9月10日起至实际腾退日（2018年10月10日）止按合同约定租金标准计算的房屋占有使用费8700元及利息（2018年9月10日起的占有使用费按290元/日计算）；4、判令被告支付违约金105800元。事实与理由：原、被告于2013年9月10日签订了一份《房屋租赁合同》，约定将原告所有的位于舟山市普陀区的房屋出租给被告使用；租赁期限自2013年9月10日起至2021年10月10日止，第一、二年租金为60000元，第三年租金为72600元，第四年租金为80000元，第五年租金为92000元，第六年租金105800元，第七年租金为127000元，第八年租金为140000元，其中后六年租金为每年一次性付清，合同起效日为付款日（先付后租）。同时合同约定租赁期内被告未经原告同意不得将房屋转租给他人，擅自转租或者未按约定支付租金的，构成违约，被告应按照当年租金的2倍向原告支付违约金。合同签订后，被告按约向原告支付租金，但至2017年9月10日应支付第五期租金时，被告以经营困难为由仅支付80000元，尚余12000元经原告多次催讨被告一直未付。2018年9月10日，被告未按约定支付租金，原告向被告催讨时发现被告在根本未告知原告的情况下擅自将房屋转租给第三人，并拒接原告电话。综上所述，原、被告签订的合同合法有效，双方均应按照合同约定履行。现被告拖欠租金未付，且未经原告同意擅自将房屋转租给他人的行为已经严重违约，侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院。 原告李天峰为证明自己主张所依据的事实，向本院提交了如下证据： 一、房产证、土地证各一份，拟证明案涉房屋属原告所有的事实。 二、原、被告签订的《房屋租赁合同》一份，拟证明原、被告于2013年9月10日签订《房屋租赁合同》，并对租赁期限、租金及支付期限、转租、违约事项、违约金进行了约定的事实。 三、被告与第三人签订的《房屋租赁合同》、房屋租赁押金协议各一份，拟证明被告未经原告同意于2018年3月30日擅自将房屋转租给第三人的事实。 四、短信、微信截屏一份，拟证明因被告拖欠房租并擅自将房屋转租，原告于2018年9月11日通知被告解除合同，限期搬迁并要求支付租金、违约金的事实。 五、第三人出具的证明一份，拟证明第三人于2018年10月10日腾退案涉房屋的事实。 被告李坚未向本院提交书面答辩及证据材料，亦未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，本院对上述证据结合案情予以综合认定。 本院经审理查明的事实与原告诉称的事实基本一致。另查明，被告承租时案涉房屋未装修，合同签订后被告支付给原告押金30000元，被告对案涉房屋装修后用于经营民宿。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。被告拖欠租金且未经原告同意擅自将房屋转租给第三人，其行为已构成严重违约，原告有权解除合同，合同自通知到达对方时解除。原告于2018年9月11日通知被告解除合同，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2018年9月11日解除。被告应立即支付给原告拖欠的第五年（2017年9月10日至2018年9月10日）租金12000元，并支付自2017年9月11日起至清偿日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。第三人辛朋威确认于2018年10月10日腾退案涉房屋，被告还应支付给原告2018年9月11日至2018年10月10日的房屋占有使用费8700元（参照第六年租金标准105800元/年计算），因该费用并非租金，未约定付款时间，故被告在本院判决确定的履行期限内未支付的情况下根据法律规定支付迟延履行期间的债务利息。考虑到双方约定的违约金过高，且被告对房屋进行过装修具有一定价值，本院酌定违约金为30000元，被告交付的押金抵作违约金。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年9月11日解除。 二、被告李坚应于本判决生效之日起十日内支付给原告李天峰房屋租金12000元，并支付自2017年9月11日起至清偿日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算的利息。 三、被告李坚应于本判决生效之日起十日内支付给原告李天峰房屋占有使用费8700元。 四、被告李坚应支付给原告李天峰违约金30000元，由押金抵扣，不再另行支付。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2830元，由原告李天峰负担1696元，被告李坚负担1134元；公告费660元，由被告李坚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 长  黄诗乔 人民陪审员  梁海平 人民陪审员  丁志芬 二〇一九年四月十六日 代书 记员  杨志同 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。