江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初1478号原告：无锡五洲国际商业运营有限公司，住所地无锡市新吴区江溪街道。法定代表人：舒策丸，该公司总经理。委托诉讼代理人：高琦慧，该公司员工。被告：赵列红，女，1973年2月13日生，汉族，户籍在陕西省凤翔县。原告无锡五洲国际商业运营有限公司（以下简称五洲公司）与被告赵列红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告五洲公司的委托诉讼代理人高琦慧，被告赵列红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五洲公司向本院提出诉讼请求：1、判令赵列红支付自2015年1月1日至2018年12月31日的物业费4836元；2、判令赵列红向其赔偿损失（以1209元为基数，自2016年1月1日起至实际给付之日止；以1209元为基数，自2017年1月1日起至实际给付之日止；以1209元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、判令赵列红支付2015至2017年度的公共能耗费923.4元；4、本案的诉讼费用由赵列红承担。事实和理由：其系无锡五洲工博城项目前期物业管理公司，赵列红系该项目297-2栋1013号房屋的业主。2013年7月，其与赵列红签订了《前期物业管理服务协议》，约定由其为赵列红名下的物业提供物业管理服务，赵列红支付物业管理费。物业费的收费标准为1.8元/月/平方米，交费时间为预交。同时，赵列红应按照实际发生公摊公共设备运营能耗费和公共水电费。合同签订后，其按约提供物业服务，但赵列红自2015年1月即开始拖欠物业费，也未缴纳应分担的2015-2017年度的公共能耗费。其多次催缴未果，遂诉至本院，请求判如所请。赵列红辩称，1其购买的房屋由于物业施工导致外墙玻璃损坏，其多次要求物业公司修复，但物业公司未予修复；2、其对物业公司之前的服务不满意；3、其未入住，因此对于公共能耗费用，其不应承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：1、商品房买卖合同及发票；2、业主签约手册；2、入伙流程表；3、入住验房表，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2012年1月3日，赵列红向无锡中南置业投资有限公司（以下简称中南公司）购买了位于无锡市新吴区。建筑面积共55.98平方米。2013年7月11日，无锡五洲国际商业运营有限公司五米阳光服务中心（甲方）与赵列红（乙方）签署五米阳光前期物业管理服务协议，协议约定：1、物业管理服务费标准：商业物业和非住宅物业：1.8元/月/㎡（建筑面积），若未及时缴纳，将按每日物业费的万分之五收取滞纳金；2、物业管理服务费未包括公共设备运行能耗费和公共水电费，公共设备运行能耗费和公共水电费由业主或使用人按实际发生分摊；3、乙方交纳费用的时间为自本物业符合政府验收交付条件后，在乙方收到开发商交房（入伙）书面通知载明交房（入伙）之日起，乙方不来办理入住手续的，不影响物业管理单位对乙方物业管理费的收取时间。2013年7月17日，赵列红签署五米阳光入伙流程表及入住验房表，确认收到相关文件并确认所购房屋完好。同日，赵列红预交了12个月的公共服务费计1003.7元（入伙流程表上对预交的12个月公共服务费的计算方式为1.50/月/平方米*12个月，并标明金额为1003.70元）及500元的公共能耗费，2015年4月21日，赵列红向五洲公司补交了截至2014年12月31日的公共能耗费266.41元。诉讼中，五洲公司为证明其诉请，还向本院提交了以下证据：1、律师函，2018年3月28日，五洲公司委托江苏云崖律师事务所向赵列红发送律师函一份，向赵列红催缴2015年1月1日至2017年12月31日的物业服务费共计3011.10元，并写明：“收费标准为1.5元/月/㎡”；2、五洲公司在案涉房屋上张贴催缴通知单的照片，拟证明五洲公司催讨过物业费，其中催缴通知单上载明的收费标准为1.5元/月/㎡，截至2017年12月31日的物业费为3011.10元；3、公共能耗费计算表及297-2-913户业主的缴费收据、发票，拟证明赵列红应交纳的公共能耗费为2015年289.4元、2016年317.8元、2017年316.2元，共计923.4元。同时，五洲公司还向本院陈述：1、之所以之前按照1.5元/月/㎡的计收物业费，是因为公司对预交和当年不结欠物业费的业主进行的优惠措施，但赵列红多年拖欠物业费，其现在主张按照合同约定的1.8元/月/㎡标准计收；2、计算公共能耗费时，将赵列红所购房屋的建筑面积定为55.76㎡，是因为实际交房时的面积就是55.76㎡，与合同约定的有一定差距，其按照实际交付时的面积进行的计算；3、297-2-913户系赵列红所购房屋的下一层同样户型、同样面积的房屋，计收的公共能耗费与其主张赵列红交纳的一致。赵列红对五洲公司的上述证据的质证意见为：1、因其未在案涉房屋内居住，故律师函及张贴的通知单其均没有收到；2、对于公共能耗费，因其未居住，故其不应缴纳。诉讼中，赵列红向本院提供了照片两张，拟证明案涉房屋的外部玻璃被损坏，其陈述，其听旁边的住户说是由于物业施工时导致的，其曾经要求物业修复，但物业未予修复。五洲公司对赵列红的上述证据的质证意见为：经现场核实，案涉房屋处的玻璃有一块系赵列红私自加装的，系违章建筑。同时，其不认可是其施工导致的玻璃损坏。本院认为，业主在物业管理活动中应向物业公司交纳物业管理费。本案中，赵列红与五洲公司订立的《前期物业管理服务协议》，约定由五洲公司为五米阳光（三期）小区提供物业服务，并明确了相关的权利义务，赵列红作为该小区的业主，理应受到《前期物业管理服务协议》的约束，按约向五洲公司交纳相应的物业管理费。物业公司的管理、服务行为指向的对象是整个物业管理区域内的公共秩序、绿化、环境卫生等，目标是为全体业主创造一个更适宜生活的外部环境，而不是指向某一特定的业主，为其提供特定的服务。况且，要实现物业管理毫无瑕疵，达到所有业主满意的程度也是不客观的。如业主以物业公司部分服务内容未能尽责为由拒交物业费，不仅影响物业服务企业的正常收支与运作，对小区正常的物业管理服务水平造成不利影响，也将最终影响全体业主的权益尤其是已正常交纳物业服务费的业主的权益。另外，物业管理公司与小区业主之间的关系是一种特殊而复杂的关系，基于各业主对物业服务的需求和标准的不同，会产生业主对物业服务评价的差异，因此，物业服务的质量应当从整体角度进行评判。本案中，赵列红所称物业公司施工致使其房屋外墙玻璃损失，但其提供的照片无法证明系由于物业公司施工导致。且赵列红未在法庭辩论前提起反诉，故本院对该部分意见不予采纳。赵列红就案涉房屋外墙玻璃损失的事宜可以另行诉讼。综合赵列红提出的其他问题及提供的证据来看，现有证据不足以证明五洲公司物业服务存在严重瑕疵，赵列红拒交物业费理据不足，理应补交。如果确因五洲公司的行为对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，业主可以要求物业管理的行政主管部门对五洲公司进行相应的处罚，或通过法律规定的形式向五洲公司主张权利乃至合法更换物业服务企业；同时，在日常提供物业服务过程中五洲公司也应经常与业主沟通，对于业主提出的一些服务瑕疵问题，加强改进、尽快提高服务质量，得到业主的认可。关于物业费，应当按照业主所购房屋的实际建筑面积计算，经核算，现赵列红尚欠2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费共计4817.66元（55.76㎡*1.8元/月/㎡*12*4），故对于五洲公司的该部分诉讼请求，本院予以部分支持。关于公共能耗管理费，《前期物业管理服务协议》约定由业主或使用人按实际分摊，赵列红以未入住为由不交纳公共能耗管理费没有法律依据，本院不予采纳，经核算，赵列红结欠五洲公司2015年、2016年、2017年的公共能耗管理费用共计923.4元。故对于赵列红的该部分诉讼请求，本院予以支持。《前期物业管理服务协议》约定未及时缴纳物业费，将按照物业费的万分之五收取滞纳金，但五洲公司已主动调整为按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。相应的滞纳金应为：以1204.42元为基数，自2016年1月1日起至实际给付之日止；以1204.42元为基数，自2017年1月1日起至实际给付之日止；以1204.42元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。综上，对于五洲公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、赵列红于本判决发生法律效力之日起五日内支付无锡五洲国际商业运营有限公司2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业费4817.66元及滞纳金（以1204.42元为基数，自2016年1月1日起至实际给付之日止；以1204.42元为基数，自2017年1月1日起至实际给付之日止；以1204.42元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、赵列红于本判决发生法律效力之日起五日内支付无锡五洲国际商业运营有限公司公共能耗费923.4元。三、驳回无锡五洲国际商业运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（此款已由无锡五洲国际商业运营有限公司预交），由赵列红负担（无锡五洲国际商业运营有限公司同意其预交的案件受理费25元由赵列红直接向其支付，本院不再退还，由赵列红在本判决发生法律效力之日起五日内直接向无锡五洲国际商业运营有限公司支付）。本判决为终审判决。审 判 员 徐晓磊二〇一九年四月十八日法官助理 毕 俊书 记 员 蒋婉婷本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。