江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0682民初1378号 原告：张华，男，1966年12月1日生，汉族，住江苏省海门市。 委托诉讼代理人（特别授权）：王卫民，江苏东洲律师事务所律师。 被告：刘长春，男，1981年7月13日生，汉族，住江苏省如皋市。 被告：王爱峰，女，1981年10月31日生，汉族，住江苏省如皋市。 第三人：南通市鑫祥房地产开发有限公司，住所地如皋市如城镇青云路新生桥东首，统一社会信用代码91320600711518922G。 法定代表人：江炳兴，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：季凯峰，系南通鑫祥房地产开发有限公司营业部经理。 原告张华与被告刘长春、王爱峰、南通市鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥房产公司）商品房合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员赵剑波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张华及其特别授权委托诉讼代理人王卫民、被告刘长春、王爱峰、第三人鑫祥房产公司的法定代表人江炳兴及其特别授权委托诉讼代理人季凯峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张华向本院提出诉讼请求：1、判决两被告向原告支付购房款5万元，剩余的房款及逾期违约金另案主张。2、判决由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：本案第三人鑫祥房产公司系如皋市如城镇颐园新村开发商，案外人南通市万锦建筑安装工程有限公司系该工程的总承包人，原告则从事该工程的部分门窗加工业务。在工程结算过程中，第三人将颐园新村202栋505室及阁楼抵偿给案外人南通市万锦建筑安装工程有限公司，南通市万锦建筑安装工程有限公司又于2009年6月30日将该房屋交付给原告，作价674188元抵偿结欠原告的门窗加工款。2010年4月，原告又将该房屋作价72万元出售给两被告（两被告系夫妻关系），两被告曾向原告支付过32万元，尚欠40万元房款未付。该房屋后因鑫祥房产公司的其他纠纷被人民法院查封，两被告一直未办成房产证，但经如皋市人民法院最近的处理，相关查封措施已经解除。原告认为，被告尚欠的房款应当支付，并且按照约定支付违约金。 原告为证明其诉称主张，向本院提交了如下证据： 1、2011年银行清单一份，证明购房款是刘长春直接向我方交付共32万元，证明双方之间存在直接的买卖关系。 2、鑫祥房产公司出具给万锦公司的工程款抵款手续一份，证明涉案房屋系工程款的抵款房屋，能够有权处置该房屋的主体是当时的万锦公司（现称：南通市弘业建筑安装工程有限公司）和原告，被告鑫祥房产公司无权与被告刘长春夫妻签订房屋买卖合同。 3、被告方书写的违约金承诺一份，承诺每天支付万分之五的违约金，至今为止，该违约金的利息已经超过了40万元，同时证明从2010年6月28日原告已实际入住并取得涉案房屋的钥匙。 4、裁定书一份，另说明一个情况：鑫祥房产公司与被告签订房屋买卖合同时，房屋处于被查封状态，其签订的房屋买卖合同应属于无效，违法状态。 针对原告所举的证据，被告发表质证意见如下： 对证据1真实性无异议，是鑫祥房产公司让我打到哪个账户就打到哪个账户，打给谁我也不清楚。 对证据2无异议。 对证据3当时是要去办银行贷款所写的承诺书，该承诺书是我父亲写的，我不在场，但是我方一直没有去银行办按揭，也没有任何人来通知我去办按揭，故该承诺书无效；我方是与鑫祥房产公司签订的合同，故该承诺书也是写给鑫祥房产公司的。 对证据4裁定书无异议。 第三人鑫祥发表质证意见如下： 对证据1予以认可。 对证据2、3无异议。 对证据4，根据该执行裁定书2018苏0682执异88号第二页第三大段：今查明2010年4月19日刘长春、王爱峰与鑫祥房产公司签订的商品房买卖合同；第四页第十八行：查封是2011年12月。说明该房屋在被告刘长春、王爱峰购买时没有被查封，且合法有效。 被告刘长春、王爱峰辩称，我方与原告没有合同关系，我方的商品房买卖合同是与鑫祥房产公司签订的，故我方没有给钱给原告的义务。 被告为证明其主张，向本院提交了如下证据： 1、房产证一份，证明该房屋产权已经在我方名下。 2、如皋法院出具的缴纳执行款400000元发票一张，票号为：00324806，证明余款40万元已经缴纳给法院了。 3、房屋买卖合同一份，证明我方是与鑫祥房产公司签订的买卖合同。 原告对被告刘长春、王爱峰的举证发表质证意见如下： 对证据1真实性无异议，但说明的是房产证的办证过程是不合法的，主要原因是涉案工程综合验收尚未完成，如皋该项目产权证的办理是有关部门依据个别领导的指示和会议纪要进行办理的，该行为是否合法，我方已经向国家有关部门反映，因为该产权证的办理妨碍了建设施工方的优先受偿权的行使，有关部门查出是什么结果我也不清楚，只能等待有关部门的结论。 对于证据2真实性无异议，对于被告刘长春、王爱峰向法院缴纳该款，我方也无异议。 对于证据3合同本身真实性无异议，但说明的是该合同属于无效合同，主要原因是：1、2010年4月19日之前该房屋已经被查封，查封的主体是当时的万锦公司，而且已经到了执行阶段，当时一共查封了200多套房屋，包括涉案房屋，查封清单应该在法院的执行卷宗里，法院没有向我方交付查封清单，但是可以在法院的其他相关案件的判决书中查到相关线索；2、正如刚才鑫祥房产公司代理人所说，双方之间的买卖关系，实际直接发生于原被告之间，鑫祥公司作为开发商是与购房者签订形式上的买卖合同，其目的是为了将已经抵偿的二手房作为一手房进行销售，结算关系也不发生于鑫祥公司与消费者之间，是以商品房买卖合同形式掩盖的二手房交易，其带有逃避国家税收的非法性。 第三人鑫祥公司对被告的举证发表质证意见如下： 对证据1-3，均予以认可。 第三人鑫祥辩称，该房屋当时是抵工程款给万锦公司的，我方只认万锦公司，我方与原告无直接关联。 经审理查明：2010年4月19日被告刘长春、王爱峰与第三人鑫祥房产公司颐园分公司签订商品房买卖合同，双方约定：被告刘长春、王爱峰购买如皋市如城镇颐园新村第202幢505号房屋，建筑面积共142.57㎡，单价3500元／㎡，金额为498995元，购买附属设施：202幢605号阁楼，建筑面积为84.81㎡，单价为1900元／㎡，总价计160379元；33号车棚，房款14814元，实际总房款计人民币674188元。同日被告刘长春、王爱峰预付购付款274188元，取得房屋销售不动产发票。另被告还交付部分款款项给原告。2010年6月28日，被告刘长春、王爱峰进户并缴纳房屋维修基金、电表费、有线电视终端费等费用。2017年8月17日，被告刘长春、王爱峰去如皋市房地产监理所了解时得知所购房屋已于2011年6月3日被法院查封。2017年9月21日，被告刘长春、王爱峰向本院提出执行异议。2018年11月9日本院作出(2018)苏0682执异88号执行裁定书，裁定中止对刘长春、王爱峰购买的如皋市如城街道颐园新村二区第202幢505号房屋、605号阁楼及33号车棚的执行。同日刘长春、王爱峰将剩余购房款400000元交付给如皋市人民法院。2019年1月22日被告刘长春、王爱峰办理了如皋市如城街道颐园新村二区第202幢505号房屋的所有权证。2019年2月11日原告向本院起诉，提出上列诉讼请求。 以上事实有：原被告、第三人的陈述及原被告提供的书面证据材料等予以佐证。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中所争议的如皋市如城街道颐园新村二区第202幢505号房屋，系第三人鑫祥房产公司开发，与本案被告签订有《商品房买卖合同》，被告并已支付了全部购房价款，其之间的买卖合同合法有效。原告所述涉案商品房已由第三人鑫祥房产公司抵款给了债权人南通市弘业建筑安装工程有限公司，后该公司又抵款给了原告，但原告审理中未能举出充分证据予以证明。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。商品房作为不动产，其所有权的转移应以依法登记后，才产生法律效力。本案所涉商品房即便已经办理了抵款手续给了原告，在未办理登记前，该商品房所有权仍归第三人鑫祥房产公司，第三人鑫祥房产公司出卖给本案被告，被告有义务支付房款给第三人鑫祥房产公司，原告无权向被告主张该房屋的购房款。而且在相关执行案件中该房屋仍被作为第三人财产予以执行。综上，原告主张要求本案被告支付违约金无法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第八十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第二条、第六条、第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 驳回原告张华的诉讼请求。 案件受理费1050元，减半收取525元，由原告张华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1050元。（开户行：中国银行南通市濠南路支行,户名：江苏省南通市中级人民法院,账号：46×××65）。 审判员  赵剑波 二〇一九年四月八日 书记员  张颖颖