广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初6572号原告：邓玲玲，女，土家族，1983年11月22日出生，住址广东省深圳市罗湖区，委托代理人：张懿，广东彰意律师事务所律师。委托代理人：梁智超，广东彰意律师事务所律师。被告：深圳万庭房地产开发有限公司，住所地深圳市福田区福田街道民田路中心区深圳华融大厦第1栋0701，统一社会信用代码914403007925817548。法定代表人：李长南。委托代理人：郑兆祥，男，汉族，1958年3月15日出生，住址广东省深圳市福田区，该公司员工。委托代理人：彭学武，广东邦德尔律师事务所律师。被告：深圳市上坪实业股份有限公司，住所地深圳市盐田区梅沙上坪村，统一社会信用代码914403001923117181。法定代表人：钟发安。委托代理人：罗敏英，广东法鹏律师事务所律师。上列原告邓玲玲诉被告深圳万庭房地产开发有限公司、深圳市上坪实业股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年4月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张懿，被告深圳万庭房地产开发有限公司（以下简称“万庭房地产公司”）委托代理人郑兆祥、彭学武，被告深圳市上坪实业股份有限公司（以下简称“上坪实业公司”）委托代理人罗敏英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、二被告向原告支付逾期交房违约金70322.48元；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2014年12月1日，原告与二被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，向二被告购买其开发销售的××花园第××号房。合同约定：原告应支付的房款总价6894361元；二被告应当于2015年12月31日前交付房产；如二被告未在前述交付期限内交付房产，逾期在90日之日（含90日）的，每逾期一日，应按日向原告支付购房总价款万分之三的违约金。买卖合同签署后，原告按照合同约定完全履行了相关义务，但二被告却未在合同约定的期限内向原告交付房产，直至2012年2月1日向原告发出《入伙通知书》，通知其办理入伙手续的时间为2016年2月3日至5日。后原告于2016年2月3日前往与被告万庭房地产公司办理了房产交接手续。根据相关法律法规规定及买卖合同约定，二被告向原告交付房产的时间应认定为2016年2月3日，共计逾期34日，二被告应按双方签订之买卖合同约定向原告支付逾期交付房产的违约金70322.48（6894361×0.03%×34）元。但经××业主代表与二被告交涉后，二被告一直拒不支付。综上，原告特向法院提起诉讼，请求依法审理。被告万庭房地产公司辩称，一、答辩人延期交房系不可抗力所致。根据我国《合同法》的相关规定，不可抗力解释为：不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力的特点包括：1、不可抗力是当事人不能预见的事件。2、不可抗力是当事人不能控制的事件。3、不可抗力是独立于当事人意志和行为以外的事件。4、不可抗力是阻碍合同履行的客观事件。由此可见，不可抗力条款中应当包括政府及职能部门或国有垄断公司（如水、电部门）行为等情形。双方房屋买卖合同签订以后，发生了当事人既不能预见，又无法事先采取预防措施的事件，以一致不能如期履行合同，且非一方当事人的过失或疏忽导致，这就是不可抗力因素在发生作用，因此应当可以延期履行合同。本案中，答辩人（卖方）早于2015年11月30日就己经完成了案涉房地产项目的《建筑工程竣工验收报告》，也就是说答辩人的主要工作已经完成，同时答辩人积极办理相关手续。由于福田电力部门就该项目所在地的“市政电”没有供上（这是阻碍按时交楼的客观事件、是导致该项目的消防验收不合格的核心原因，从而导致答辩人（卖方）无法依法按时交楼。对于国有垄断的电力部门未能及时供上“市政电”和政府消防部门的验收，答辩人均无法控制和避免，系涉案《深圳市房地产买卖合同（预售》合同附件五《补充约定》第10条约定的政府行为，系非出卖人可预见、控制并可避免的事件。答辩人早在2014年7月24闩，就向福田供电局申请涉案的××花园建设工程永久用电（市政用电）的报装，并与福田供电局签订了用电方案及审图意见书（报装号：80097984)，因市政配套不具备条件而迟迟不予办理永久用电手续。后在答辩人不断提出请求及政府相关部门的努力协调下，终于2015年12月28日福田供电局同意先报装SCB10-400KVA专用干式变压器1台，以满足项目消防验收的条件。为此，在福田供电局允许后，答辩人在2016年1月10日才得以完成400千伏安供电报装手续，因此，在超过合同约定的交楼期限一个月左右通过了消防验收。综上，我们认为，答辩人延期交房系不可抗力所致，因此应当免除答辩人的违约责任。二、被答辩人主张的违约金明显过髙，明显超过其损失，应予以调低。首先，退一步讲，纵使答辩人延期交房不能完全认定为不可抗力所致，但上述事实和理由至少足以证明答辩人对于延期交房没有主观过错。虽然案涉合同只约定了最严重（故意）违约的责任承担方式，没有详细约定故意违约、过失违约以及无过错违约的责任区别，但在司法实践中应当有所区别。众所周知，对于故意违约或过失违约应当比无过错违约且给当事人造成的损失有限的情况要严重得多，因此，前者承担违约责任的时候应当考虑惩罚性，而后者只能主要考虑损失的弥补性。本案中，由于答辩人非因自身所能掌控的原因延期交房一个月零二天给被答辩人造成的损失非常有限，至多是一个月零二天的房租损失而已。其次，如前所述，虽延期交房系政府相关职能部门及国有垄断公司所致，答辩人对此并没有过错，但答辩人仍然积极请求相关部门协调且最终解决了，并没有因此而怠于履行自己的义务。最后，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。司法实践中，此类案件，多有按照同地段同类房屋租金标准确定违约承担方式的，至多也是按照租金的1、3倍承担违约责任。本案中，根据深圳市福田区人民政府发布的《福田区2016年房屋租赁指导租金表》，案涉房地产地段同类住宅房屋的最高租金标准为45元/月/平方米。也就是说，被答辩人的损失至多不会超过人民币一万元。而被答辩人的主张远远超过了其所受的损失好多倍，在答辩人没有过错的情况下，被答辩人带有严重违约惩罚性的主张是没有理由的。综上，答辩人认为，纵使答辩人因政府行为导致的延期交房不被认为是不可抗力，但答辩人没有过错是足以认定的。由此给被答辩人造成的损失也是非常有限的，被答辩人所主张的违约金请求明显远远超过其所受的损失，理应予以调低，至多只能按照同地段同类房屋最高租金标准的1.3倍确定违约金承担金额。三、答辩人保留追究被答辩人违约的权利。被答辩人虽有逾期付款的违约行为，尽管答辩人也在双方的沟通探讨时多出提出双方均有逾期付款和延期交房的行为，但答辩人考虑到双方的友好合作关系以及始终相信双方能够和解的愿望，至今没有正式提起诉讼或反诉。然而，时至今日，被答辩人仍然没有和解意思表示，故答辩人在此再次提出保留追究被答辩人违约的权利。综上所述，答辩人延期一个月零二天交房系不可抗力所致。纵使法院不认为政府及相关部门行为导致的逾期交房系不可抗力，但在答辩人对于延期交房没有主观过错的情况下，被答辩人主张的违约金明显过高，明显超过其损失，应予以调低。因此，请求法院依法驳回被答辩人的请求，或按照答辩人主张的事实与理由小部分支持被答辩人的诉请。被告上坪实业公司辩称，与被告万庭房地产公司的答辩意见一致。经审理查明，原告与两被告于2014年12月1日签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告向两被告购买其开发的位于深圳市福田区福龙路西侧××花园第××房，建筑面积为170.29平方米，套内建筑面积126.26平方米，售价6894361元。合同第六条关于付款办法及相关处理约定：买受人采取按揭方式付款，签订本合同之日起1日内首期支付购房总价款的30%，即2074361元，签订本合同之日起1日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款4820000元。合同第九条关于交付时间和办法约定：出卖人应当于2015年12月31日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》。合同第十二条关于出卖人逾期交付的违约责任约定：除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按下列第壹种方式处理：壹、按逾期时间，分别处理：1.逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行。合同第十四条关于不可抗力约定：本合同中的不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。因不可抗力致使本房地产不能按本合同第九条约定的时间交付的，出卖人应及时通知买受人，同时应在合理的期限内提供有关证明，并书面通知买受人合理延期后的交付时间。合同附件五《买卖双方补充约定》第10条约定：合同所指不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府行为、社会异常事件（如暴动、罢工、传染性疾病）、法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。此外，合同还就双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告向被告支付了购房款6894361元。被告于2015年4月22日向原告开具了深圳市转让（销售）房地产专用发票，载明项目为××花园××，面积为170.29㎡，金额为人民币6894361元。2015年11月30日，深圳市公安局消防监督管理局向被告万庭房地产公司作出深公消验字[2015]第0596号《建设工程消防验收意见书》，综合评定被告万庭房地产公司申报的西棠花园建设工程消防验收不合格，存在消防电梯未调试完毕、市政电未接通、发电机故障无法切换到备用电源、防排烟系统无法检查、消防车道及消防车登高操作场地未按设计落实、市政供水未按设计落实，室外消火栓无水、室内消火栓系统测试不响应等十二项问题，不得投入使用，责令被告整改完毕后重新申报验收。2016年1月29日，深圳市公安局消防监督管理局向被告万庭房地产公司作出深公消验字[2016]第0070号《建设工程消防验收意见书》，综合评定上述工程消防验收合格。2015年11月30日，涉案工程进行竣工验收。被告万庭房地产公司于2016年2月2日向深圳市住房和建设局提交竣工验收备案材料。2016年2月1日，被告向原告发出《入伙通知书》，载明原告购买的案涉房产已经验收合格，具备交付使用条件，定于2016年2月3日正式入住，请原告于2016年2月3日到场办理入伙手续，现场办理时间为2016年2月3日至5日。2016年2月3日，双方办理了入伙手续。另查，被告上坪实业公司为证明被告万庭房地产公司延期交房是因为供电原因导致消防不过关向本院提交一份由深圳市福田区梅林街道办事处盖章确认的《关于莲塘尾片区市政一号道路建设进度、供电用电等问题协调会意见汇总》。上述事实，有原、被告各方提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，合同约定的交房时间是2015年12月31日前，被告通知原告于2016年2月3日交房，已构成逾期交房，逾期交房的时间共计34天。被告逾期交房属于违约，被告应按照合同约定向原告支付违约金70322.48元（6894361元×0.03%/天×34天）。被告答辩称因市政供电、供水问题导致逾期交房是不可抗力的情形无需承担违约责任，根据合同第十四条的约定：“本合同中的不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。因不可抗力致使本房地产不能按约定的时间交付的，出卖人应及时通知买受人，同时应在合理的期限内提供有关证明，并书面通知买受人合理延期后的交付时间”，案涉房产所在地的市政供电及供水问题在案涉合同签订前即已经存在，不属于当事人在订立合同时不能预见的客观情况，且双方也未在合同中明确约定市政供电、供水问题属于逾期交房的免责情形；其次，本案现有证据并不能证明被告曾履行前述合同约定的义务，可见其此前并不认为存在因不可抗力导致逾期交房的情况，故被告逾期交房不存在法定的不可抗力因素，对被告该辩称，本院不予采信。被告还答辩主张调低违约金，因合同约定的每日万分之三的违约金并不过分高于原告的损失，故对被告该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：被告深圳万庭房地产开发有限公司、被告深圳市上坪实业股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，连带向原告邓玲玲支付逾期交房违约金人民币70322.48元。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费1558元（原告已预交），由两被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赵  明  升人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 叶  钧  如二〇一九年四月四日书 记 员 陈秋媚（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。