浙江省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）浙民申3991号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘桂娥，女，1968年8月12日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。系诉讼代表人。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：XUKE（中文名：许可），男，1955年9月6日出生，加拿大人，住加拿大哥伦比亚。系诉讼代表人。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：蔡雪兵，男，1979年1月13日出生，汉族，住江苏省通州市。系诉讼代表人。 120名再审申请人（身份情况详见附页）的共同委托诉讼代理人：李双双、李平，北京市大瀚律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：嘉兴市德隆置业有限公司。住所地：浙江省嘉兴市南湖区环贸中心**。统一社会信用代码：91330401576519884B。 法定代表人：吕荣泉，该公司执行董事。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：嘉兴市环贸中心经营管理有限公司。住所地：。住所地：浙江省嘉兴市文昌路梁林帆影庄良秀社区中心**信用代码：91330401052809397K。 法定代表人：陈振伟，该公司执行董事。 一审原告：包丽平，女，1964年1月20日出生，汉族，住上海市金山区。 再审申请人刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人因与被申请人嘉兴市德隆置业有限公司（以下简称德隆公司）、嘉兴市环贸中心经营管理有限公司（以下简称环贸公司）、一审原告包丽平合同纠纷一案，不服嘉兴市中级人民法院（2018）浙04民终366号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人申请再审称，（一）原审法院没有依法解除《浙江省商品房买卖合同》，事实认定错误。1.原审法院在审理本案解除合同诉求时，没有审查“已办理产权证”、“迟延办理产权证”和“未办理产权证”的事实情况。⑴“已办理产权证”的情况，德隆公司无法向申请人交付产权登记证书上的商铺，在嘉兴环球国际中心内无法找到与产权登记证书上对应的商铺面积，合同约定的房屋不存在，依法应予解除。⑵“迟延办理产权证”的情况，部分申请人按照合同约定向德隆公司缴纳全部购房款，但德隆公司没有按照合同约定在2015年6月30日前为申请人办理房屋权属证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十九条规定，应依法解除合同。⑶“未办理产权证”的情况，部分申请人根据合同约定已缴纳部分购房款，在履行合同过程中，发现德隆公司没有按照合同约定建设申请人所购买的房屋，德隆公司未对案涉房屋竣工验收合格举证；且被申请人建设的房屋无法办理银行贷款手续，导致部分申请人无法支付剩余购房款。2.德隆公司将商品房虚拟分割销售，违反了《商品房销售管理办法》和《关于商业和办公用房权属单元分割转让权属登记问题的通知》，导致实地无法找到交易标的，依法应解除合同。3.德隆公司通过成立环贸公司变相售后包租，违反了《商品房销售管理办法》第十一条第二款的规定，合同应予解除。4.《浙江省商品房买卖合同》与《委托经营管理协议》系捆绑协议，申请人通过与环贸公司签订《委托经营管理协议》来达到投资获利的目的，而《浙江省商品房买卖合同》仅是实现获利的手段，德隆公司与环贸公司未向申请人支付租金，申请人未能持续获利即是合同目的无法实现，合同应依法解除。（二）二审法院认定申请人的其他诉讼请求以解除商品房买卖合同为前提，适用法律错误。1.德隆公司无法交付合同约定的房屋，应向申请人返还已支付的购房款。2.德隆公司对外宣传嘉兴环球国际中心楼盘时明确表示“开发统一经营管理，售后包租”、“保障投资者长期持续获利”、“零风险投资”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。德隆公司和环贸公司应向申请人支付三年租金共计13190064元。3.德隆公司向申请人收取契税、维修基金、三证办理费用等没有法律及合同依据，应予退还。（三）德隆公司未依约向申请人交付合同约定的房屋，应根据合同法第一百一十三条规定承担违约责任，赔偿申请人损失，原审未支持申请人主张的利息损失，适用法律错误。综上，刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定申请再审。 本院经审查认为，申请人与德隆公司签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。申请人主张德隆公司存在售后包租行为，但德隆公司与环贸公司系两个独立民事主体，申请人系与环贸公司签订《商铺委托经营合同书》，故不能认定德隆公司存在售后包租行为。根据申请人的再审申请理由，本案争议的关键在于案涉《浙江省商品房买卖合同》是否符合法定或约定的解除条件，对此本院分析如下：首先，根据《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，德隆公司向各申请人交付案涉房屋系以买受人付清全额房款及支付相关税费等为前提，但根据查明的事实，部分申请人既未付清全部购房款，也未办理按揭贷款手续，且未举证证明未能办理按揭贷款手续系因德隆公司原因造成，故德隆公司履行交房义务的前提条件尚未成就，申请人以此为由要求解除案涉合同，不能成立。申请人虽主张案涉房屋未竣工验收合格，但德隆公司已取得初始产权登记，已足额缴纳房款的部分申请人亦已取得房屋所有权证，即使存在部分申请人足额缴纳了房款但未取得房屋所有权证的情况，因办理房屋产权转移登记实际上已无事实与法律上的障碍，故申请人该主张与事实不符，不能成立。虽然案涉《浙江省商品房买卖合同》约定买受人委托出卖人办理产权转移登记，但实际操作中仍以买受人配合提交办理产权转移登记的必要资料为前提，现有证据不足以证明相应买受人的申请人已向德隆公司提供必要资料，在此情况下，不能认定未办理产权转移登记系因德隆公司原因造成，申请人以此为由主张应解除案涉合同，亦不能成立。其次，对已取得房屋所有权证的买受人而言，案涉房屋是否已完成交付的问题。虽然申请人主张未实地找到交易房屋，交易房屋因不存在而无法交付，但双方签订的商品房买卖合同中已对位置、房号、面积作出明确约定，部分申请人已取得的房屋所有权证亦明确载明了房屋位置，实际因统一经营需要造成交易房屋没有独立空间和围墙，不等同于交易房屋不存在。根据查明的事实，申请人均与环贸公司签订了《委托经营管理协议》，同意在协议委托期内将房屋出租管理的一切事项全部委托给环贸公司处理，并同意环贸公司以自己名义从事出租、经营、管理的一切活动，现案涉房屋已由德隆公司交由环贸公司经营管理，应视为德隆公司已向申请人交付了案涉房屋。故申请人主张德隆公司未交付案涉房屋的理由均不能成立。第三，案涉合同可否因合同目的无法实现而解除的问题。申请人主张德隆公司与环贸公司未向申请人支付租金，致使申请人持续获利的合同目的无法实现，应依法解除，但申请人的投资目的并不等同于申请人签订《浙江省商品房买卖合同》的合同目的。申请人取得租金收益确以享有案涉交易房屋所有权为前提，但申请人根据《委托经营管理协议》取得租金收益与根据《浙江省商品房买卖合同》取得交易房屋所有权系两个独立的法律关系，申请人未依约取得租金收益可另行主张，并不能以此为由解除《浙江省商品房买卖合同》。综上所述，申请人要求解除案涉《浙江省商品房买卖合同》的理由均不能成立，申请人所主张的返还购房款、退还维修基金、各项税费、代办费、利息等均以解除合同为前提，原审法院驳回申请人的诉讼请求，并无不当。 综上，刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人的再审申请。 （此页无正文） 审判长 苏 虹 审判员 孙 奕 审判员 陈艳艳 二〇一九年四月十五日 书记员 王 妍 申请人身份信息明细（略）