福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽民终393号 上诉人（原审原告）：许文杨，男，1970年11月3日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：王淳，上海市协力（徐州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵强，江苏彭城律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省晋江市。 法定代表人：张正华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：郭立群，福建择高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈婷，福建择高律师事务所律师。 上诉人许文杨因与被上诉人泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称世茂公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院（2018）闽05民初675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人许文杨的诉讼代理人王淳、赵强，被上诉人世茂公司的诉讼代理人郭立群、陈婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许文杨上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持许文杨的诉讼请求；2.本案上诉费用由世茂公司承担。事实和理由：（一）原审法院对房屋交付问题认定事实及适用法律错误。1.双方当事人签订的两份《商品房买卖合同》第十一条明确约定“商品房达到使用条件后，出卖人应书面通知买受人，并签署房屋交接单”，附件六中的相关条款也都有约定“出卖人应向买受人发出书面交房通知”，且需要填写“房屋交接单”。《66#别墅补充协议书（正式签订）》中第八条明确约定“在许文杨缴足首付款三天内交付房屋”，根据许文杨提交的付款凭证可以确定在2015年10月9日签订该协议前，已将首付款支付完毕，即世茂公司应当交房的时间在2015年10月12日前，但世茂公司一直没有履行交房义务。由于许文杨购买涉案房屋后需要进行相关改建、扩建等活动，且房屋交付问题在主合同中已经约定明确，故双方在后续签订《66#别墅补充协议书》及邮件沟通中没有单独提到房屋交付问题，但这不证明房屋已经交付，原审法院以后续协议中未提及交付问题推定已经交付的裁判思维不符合一般日常生活经验，没有任何事实和法律依据。2.原审法院对交付房屋的举证责任分配错误。根据民事诉讼举证规则，对合同负有履行义务的一方需要证明自己履行了相关的义务。世茂公司没有出示过任何证明房屋已经交付给许文杨的证据，相关整改文件也与许文杨无关。原审法院将该举证责任分配给许文杨错误。（二）世茂公司未按约定履行报建手续，应当承担违约责任。根据《66#别墅补充协议书(正式签订)》第四条约定，涉案房屋的所有新、旧报建手续和规划手续均由世茂公司完成，许文杨已经提供了双方的电子邮件沟通记录，证明许文杨已将自己改建、重新规划设计后的图纸提供给了世茂公司，但世茂公司至今也未向政府有关部门上报相关手续，世茂公司已经严重违约，许文杨有权按照已付款数额计算违约金。（三）许文杨有权解除合同。综合以上两点，世茂公司既未交付合格房屋，也未向相关部门履行报建手续，构成根本违约，许文杨根据《商品房买卖合同》附件六第六条约定，在6个月的宽限期满后向世茂公司发出了书面催告通知（律师函），在世茂公司收到后30日内没有任何回复的情况下，许文杨只得起诉至法院要求解除合同，除退还已付款及相关利息等实际损失外，许文杨还有权按照法律规定和合同约定向世茂公司主张违约金。 世茂公司辩称，（一）讼争房屋所在楼盘已通过四方验收、消防验收，并办理竣工验收备案，质量合格，具备交付条件。（二）世茂公司早已将讼争房屋交付给业主，包括林毅及许文杨，业主已实际进行设计改造。因讼争房屋系现房，双方未办理书面的交接手续，但结合案件事实、证据，足以形成高度盖然性，可以认定已完成交付。（三）本案的真实法律关系是合同权利义务的概括转移。世茂公司将讼争房屋交付给林毅，许文杨继受该合同权利义务后，应视为世茂公司已履行向许文杨交付房屋的义务。（四）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。许文杨诉求解除合同已超过该除斥期间，解除权消灭。（五）报建未获批准的责任应由许文杨承担。许文杨在未获审批的情况下对讼争房屋擅自改造，导致世茂公司被行政处罚，许文杨的行为违反了双方合同约定及法律规定，应及时予以纠正、恢复原状，并赔偿世茂公司的损失，世茂公司对此保留追究的权利。 许文杨向一审法院起诉请求：1.判令解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》二份（合同编号：201510080041、合同编号：201510120104）及《66#别墅补充协议书（正式签订）》、《66#别墅补充协议书》；2.判令世茂公司向许文杨返还已付购房款3343万元并赔偿利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率，以1045.9299万元为基数，自2015年10月8日起，至2018年5月30日止为133.43596万元；以2090万元为基数，自2016年1月25日起，至2018年5月30日止为236.329653万元；以207.0701万元为基数，自2015年10月12日起至2018年5月30日止为26.302217万元；以3343万元为基数，自2018年5月31日起计至被告还清购房款之日止）,上述利息损失截止2018年5月30日暂合计为396.06783万元；3.判令世茂公司向许文杨支付逾期交房违约金33.4300万元；4.判令世茂公司向许文杨支付因世茂公司违约导致报建手续等未得到批准的违约金（以3343万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，自2017年1月7日起暂计至2018年5月30日止为898.059806万元，之后的违约金计至合同解除之日止）；5.本案全部诉讼费用由世茂公司承担。（上述款项暂合计4670.557636万元）。 一审法院认定事实： 2015年8月18日，许文杨与林毅等人签订《晋江爱乐国际温泉水会装修工程补充合同（二）》约定：林毅、林锴于2013年5月向世茂公司签约购买了66#101、102别墅，合同总价4500万元，扣除返还500万元改造费用，实际总房款为4000万元（具体以原房屋买卖合同和世茂公司的交易文件确定为准），林毅、林锴已交房款为1253万元及公共维修基金21.0395万元，合计1274.0395万元，林毅、林锴等同意以1274.0395万元加上利息金额作为晋江爱乐国际温泉水会有限公司应支付给许文杨的本工程装修工程款，协议签订后七日内，各方共同到世茂公司办理前述所涉别墅买卖合同买受人和已付款收据变更为许文杨、许雅青的变更手续。 2015年9月8日，林毅向泉州仲裁委员会申请仲裁，经仲裁庭主持调解，林毅与世茂公司达成一致意见如下：1.解除林毅与世茂公司于2015年4月27日签订的《商品房买卖合同》；2.林毅协助世茂公司办理解除合同的备案手续及退税手续，世茂公司于办理完房屋退房手续及发票更名手续后及其相关手续后30个工作日内返还已付购房款，双方就前述《商品房买卖合同》不再存在任何争议，双方均无权提出任何权利。 2015年10月8日，许文杨与世茂公司签订第一份《商品房买卖合同》（合同编号：201510080041），约定：许文杨向世茂公司购买晋江世茂人工湖项目（K1-1.K2-1）第66幢地下一至地上三层101号商品房；商品房总价款为3483.9299万元；世茂公司应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合合同各项约定条件的商品房交付许文杨使用。附件六《合同补充协议》第四条约定：许文杨选择按贷款方式按期付款，于本合同签订之日支付10459299元，剩余房款2438万元，由许文杨于合同签订当日申请办理贷款手续，并于签订合同后30日付清。合同签订当日，双方共同签订了《晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表》，该申请表于2015年10月13日获得晋江市住房和城乡建设局登记确认。 2015年10月9日，许文杨与世茂公司签订《66#别墅补充协议书（正式签订）》，确定：许文杨向世茂公司购买晋江世茂人工湖项目66#101号、102号商品房，双方于2013年6月6日签订了《商品房买卖特别约定协议书》（下称特约书），现双方经协商一致，达成本变更、补充协议。该补充协议书第一条约定：特约书约定的第三条“其他约定”整条变更为：原第三条“其他约定”第1至6项中世茂公司应承担的义务以500万元打包给许文杨负责施工，许文杨有权自行设计、自行改建、扩建、重建、翻建及施工、自行监督。第二条约定：66#101号、102号商品房总购房款4500万元，世茂公司同意用上述500万元打包价抵扣总购房款，抵扣后许文杨应付房屋总价款4000万元。许文杨缴足首付款（4000万元的30%，含已付的1000万元）后，双方正式签订《商品房买卖合同》并办理买卖登记有效备案后，双方共同向银行办理商品房按揭贷款手续。如未能办理或发放的贷款金额不足，双方另行协商一致的支付时间和方式，但不影响商品房的交付。第三条约定：世茂公司应在双方正式签订《商品房买卖合同》后十五天内办理66#101号、102号商品房的买卖登记有效备案。第四条约定：世茂公司同意许文杨对上述商品房进行改造、重建，并同意以世茂公司名义向政府有关部门报建（含重新规划），所有新、旧报建手续和新、旧规划验收由世茂公司负责办理。第五条约定：重建、改造等施工过程中，若遇到政府、业主及物业公司等阻拦的，由世茂公司负责处理，世茂公司应保证许文杨顺利完成上述商品房的重建、改造工作。第八条约定：世茂公司应当于许文杨缴足首付款的三天内将66#101号、102号商品房先行交付给许文杨，以便许文杨筹划改建、扩建、新建、翻建工程。世茂公司仍需保证上述房屋的房屋质量和规划等符合法律规定和政府部门要求，必须保证房屋质量合格，世茂公司不得以允许许文杨改造、扩建、新建、翻建房屋而免除其应承担的房屋质量合格和保修责任。第九条约定：世茂公司如未履行本补充协议第四、五、六、七、八条任一约定，世茂公司须承担违约责任并赔偿许文杨一切经济损失（按逾期交房结合实际损失计算）。第十条约定：世茂公司仍需按照双方签订的《商品房买卖合同》履行，承担《商品房买卖合同》约定的世茂公司的义务。本案审理中，许文杨自认不存在前述《商品房买卖特别约定协议书》。 2015年10月12日，许文杨与世茂公司签订第二份《商品房买卖合同》（合同编号：201510120104），约定：许文杨向世茂公司购买晋江世茂人工湖项目（K1-1.K2-1）第66幢一至二层102号商品房；商品房总价款为516.0701万元；世茂公司应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合合同各项约定条件的商品房交付许文杨使用。附件六《合同补充协议》第四条约定：许文杨选择按贷款方式按期付款，于本合同签订之日，支付207.0701万元，剩余房款309万元，由许文杨于合同签订当日申请办理贷款手续，并于签订合同后30日付清。合同签订当日，双方共同签订了《晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表》，该申请表于2015年10月15日获得晋江市住房和城乡建设局登记确认。 2016年1月7日，许文杨与世茂公司签订《66#别墅补充协议书》，确认双方于2015年10月9日签订《66#别墅补充协议书（正式签订）》，经双方协商一致，对分期付款方式向世茂公司应支付的首付款作如下补充约定：双方同意将101号商品房首付款比例由30%提高到40%。现经双方确认，许文杨已经支付101号商品房购房款为1045.9299万元（即首付已达30%），还需再支付10%首付款348万元，剩余60%购房款2090万元将以银行按揭贷款方式支付；许文杨已付102号商品房购房款为207.0701万元，剩余购房款309万元将以银行按揭贷款方式支付；许文杨同意于协议签订之日起一周内办结101号商品房按揭贷款手续，并取得银行按揭贷款支付购房款2090万元；剩余部分购房款共计657万元（其中包括101号商品房的348万元，102号商品房309万元），许文杨同意在世茂公司将许文杨提供的关于上述商品房重新设计规划后的报建手续以世茂公司报政府有关部门并获得批准后半年内付清；双方确定世茂公司于本协议签订当日，按照许文杨要求开具相当于许文杨101号商品房购房首付款全额的发票，此首付款发票不作为认定乙方已付清全部购房款首付款之凭证，以世茂公司实际开具的收据或银行回单作为付清购房款首付款之证明。世茂公司负责按许文杨提供的相关资料履行报建手续的相关工作，许文杨负责协调相关部门通过世茂公司提供的报建手续。在协议生效之日起一年内，若因世茂公司原因导致报建手续等未得到批准，则世茂公司需向许文杨承担违约责任，违约金的计算方式为从合同生效之日满一年的第二日起算，以许文杨已付购房款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍向许文杨支付违约金。 2016年1月6日，许文杨、世茂公司与中国农业银行股份有限公司晋江市支行签订《个人购房担保借款合同》，由许文杨向该银行借款2090万元用于支付101号商品房的购房款。2016年1月25日，该银行向许文杨发放2090万元贷款，支付至许文杨指定的世茂公司账户中。 另查明，世茂公司于2013年8月30日取得案涉商品房的房地产开发项目初始登记证明。2018年4月26日，许文杨委托上海锦天城（福州）律师事务所律师向世茂公司发出律师函，要求世茂公司在收到律师函之日起三十日内交付符合案涉《商品房买卖合同》第八条约定的商品房，如未在上述期限内履约，将依法解除合同，并要求世茂公司承担相应的违约责任。 一审法院对双方当事人争议的讼争房屋是否交付问题分析认定如下：双方当事人2015年10月9日签订的《66#别墅补充协议书(正式签订)》第八条约定“甲方（世茂公司）应当于乙方（许文杨）缴足首付款的三天内将66#101室、102室商品房先行交付给乙方”。之后双方于2016年1月7日签订一份《66#别墅补充协议书》，对购房款的付款时间及条件作另行约定，但未提及房屋交付的问题；此后许文杨依合同约定将大部分购房款以银行按揭的方式支付给世茂公司，并与世茂公司通过邮件的方式沟通报建手续的问题，亦未交涉房屋交付问题；案涉房屋为现房销售，许文杨系以债权债务抵销的方式支付购房款，不同于普通的市场方式，综合以上事实及结合在案证据，世茂公司辩称诉争房屋实际已于2015年10月12日交付给许文杨，较为符合客观事实，予以采纳。 一审法院认为，当事人应对自己提出的诉讼请求所依据的事实提供证据予以证明，没有证据或者证据不足以证明主张的，应承担举证不能的法律后果。案涉房屋为现房销售，本案为商品房销售合同纠纷。许文杨与世茂公司就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》二份（合同编号：201510080041、合同编号：201510120104）及《66#别墅补充协议书（正式签订）》、《66#别墅补充协议书》，合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。案涉房屋已依约交付给许文杨，许文杨主张案涉房屋未实际交付为由要求解除合同和世茂公司返还已付购房款、逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，不能成立。双方当事人约定，因世茂公司原因导致报建手续等未得到批准，则世茂公司需向许文杨承担违约责任，许文杨未能提供充足的证据证实存在上述违约情形，故其要求世茂公司承担相应的违约责任，不能成立。 综上，许文杨的诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回许文杨的诉讼请求。案件受理费275328元，由许文杨负担。 本院二审期间，双方当事人表示对一审判决查明的事实没有异议，本院予以确认。世茂公司要求补充查明以下事实：1.2013年6月28日讼争商品房已通过竣工验收，具备交付条件。2.世茂公司在与许文杨签订商品房买卖合同之前，已将讼争商品房交付给林毅。3.许文杨已对讼争房屋进行设计、放样，故已实际接收讼争商品房。4.晋江市国土资源局等部门于2017年9月21日发出《关于暂停办理世茂.御龙湾项目相关审批手续的通知》，证明讼争商品房已被改造。5.世茂公司在一审庭后提交的《历月抄表明细》体现，讼争商品房在2015年12月至2016年1月间产生大额电费可以印证该商品房已交付。 另查明：2015年8月18日《晋江爱乐国际温泉水会装修工程补充合同（二）》，系由晋江爱乐国际温泉水会有限公司作为甲方，江苏笃有建设股份有限公司作为乙方，林毅、林锴作为丙方，许文杨、许雅青作为丁方四方共同签订的。合同第二条约定，乙方、丙方同意将丙方购买世茂66#101、102别墅的合同权利义务连同已付款1274.0395万元加上乙方应付给甲方的利息金额转移给乙方指定的丁方许文杨、许雅青，各方均同意以此1274.0395万元加上利息金额作为甲方应支付给乙方的本工程装修工程款。乙丁之间的权利义务，由该两方另行约定。第三条约定，本协议签订后七日内各方共同到世茂公司办理前条所涉及别墅买卖合同变更（为许文杨、许雅青）和已付款收据（付款人变更为许文杨、许雅青）的变更手续。购房余款由丁方支付完成。合同与收据变更完毕的同时，乙方应按照1274.0395万元加上本合同所述利息金额向甲方开具工程款收款凭证。 讼争商品房所在楼盘2012年12月21日进行工程竣工验收消防备案，2013年3月27日通过四方验收，2013年6月28日进行竣工验收备案。2013年8月30日取得房地产开发项目初始登记证明。 二审期间，许文杨补充提供以下证据：1.晋阳湖建设管理协调组2015年6月18日出具的《关于世茂.御龙湾项目建设违规问题情况的报告》（晋湖协［2015］1号），用以证明在其与世茂公司签订商品房买卖合同之前，世茂公司即已存在违规建设的情况。2.讼争商品房的现场照片一组，用以证明讼争商品房凌乱不堪，多处施工部位未施工完毕，外墙防水未做、水电燃气未接通，不符合交付条件，许文杨有权行使合同解除权。 世茂公司质证认为，证据1可以与世茂公司一审提供的晋江市“两违”综合治理专项行动领导小组办公室《关于暂停办理世贸.御龙湾项目相关审批手续的通知》（晋治违办［2017］26号）相互印证，证明系因包括讼争商品房在内的部分业主改建占用河道，导致相关部门不予办理审批手续。2.讼争商品房的现场照片真实性没有异议，恰可证明讼争商品房经过业主改建施工，外墙外扩被认定为违规建筑。 世茂公司补充提供讼争商品房2015年12月至2016年1月期间的《历月抄表明细》，证明在许文杨受让合同权利义务后，讼争商品房发生了较大额的用电费用，说明讼争商品房已经交付给许文杨。许文杨质证认为，世茂公司并没有与许文杨办理商品房交接手续，讼争商品房产生的用电费用与许文杨无关。 本院认为，从合同签订过程来看，2015年8月18日《晋江爱乐国际温泉水会装修工程补充合同（二）》约定，林毅、林锴将购买世茂66#101、102别墅的合同权利义务连同已付款1274.0395万元转移给许文杨、许雅青，并约定共同到世茂公司办理合同主体变更和已付款收据的付款人变更手续。随后，林毅与世茂公司通过仲裁调解形式解除二者之间商品房买卖合同，并约定办理注销合同备案及发票更名手续。世茂公司其后与许文杨签订了世茂66#101、102别墅的商品房买卖合同，合同价款与林毅、林锴所签的合同价款完全相同，且均约定总价款中扣除500万元打包给买受人自行改建，林毅、林锴已付购房款转为许文杨已付购房款。从以上事实，可以认定世茂公司与林毅解除商品房买卖合同后与许文杨签订商品房买卖合同，并将林毅、林锴的已付购房款转为许文杨的已付购房款，是为了配合林毅、林锴将商品房买卖合同权利义务概括转让给许文杨的需要。许文杨主张仅是以林毅、林锴的首付款充抵工程款，而非合同权利义务的概括转让，与当事人之间的约定及相关合同的订立过程不符，不予采信。 2013年3月27日讼争房屋通过四方验收，自此时起即具备交付条件。根据《晋江爱乐国际温泉水会装修工程补充合同（二）》所载明的“林毅、林锴于2013年5月向世茂公司签约购买了66#101、102别墅，合同总价4500万元，扣除返还500万元改造费用，实际总房款为4000万元。”及2015年10月9日许文杨与世茂公司签订《66#别墅补充协议书（正式签订）》第一条约定的“世茂公司应承担的义务以500万元打包给许文杨负责施工，许文杨有权自行设计、自行改建、扩建、重建、翻建及施工、自行监督”可以互相印证，证明讼争商品房的装修、改建由买受人自行负责。从讼争房屋的现状可以看出讼争房屋已经进行过施工改建，由于许文杨概括受让林毅、林锴商品房买卖合同的权利义务，因此，该改建行为无论系林毅、林锴所为抑或是许文杨所为，均不影响讼争商品房已经交付的事实认定。许文杨辩称世茂公司尚未交付商品房与事实不符，不予采信。世茂公司建设的讼争商品房经竣工验收合格，之后还办理了竣工验收备案并取得房地产开发项目初始登记证明，可以证明其所交付的商品房质量合格。由于许文杨系概括受让讼争商品房买卖合同权利义务，故应承担前手业主装修改建商品房所产生的风险和瑕疵。许文杨主张世茂公司未能交付质量合格的商品房，缺乏证据，理由不能成立，其要求解除商品房买卖合同并要求世茂公司返还购房款、承担逾期交房违约责任，缺乏事实和法律依据，不予支持。 2015年10月9日《66#别墅补充协议书（正式签订）》约定，世茂公司同意许文杨对上述商品房进行改造、重建，并同意以世茂公司名义向政府有关部门报建（含重新规划）。2016年1月7日《66#别墅补充协议书》约定，世茂公司负责按许文杨提供的相关资料履行报建手续的相关工作，许文杨负责协调相关部门通过世茂公司提供的报建手续。在协议生效之日起一年内，若因世茂公司原因导致报建手续未得到批准，则世茂公司需向许文杨承担违约责任。根据上述约定，讼争商品房的相关改建工作由许文杨自行负责，改建的相关资料应由许文杨提供，世茂公司负责将许文杨提供的资料以世茂公司名义向政府有关部门报建，至于报建手续能否获得批准应由许文杨负责协调。根据《晋阳湖建设管理协调组关于世茂.御龙湾项目建设违规问题情况的报告》（晋湖协［2015］1号）及晋江市“两违”综合治理专项行动领导小组办公室《关于暂停办理世贸.御龙湾项目相关审批手续的通知》（晋治违办［2017］26号）可以证明，因买受人的违规改建占用河道导致政府暂停相关审批手续，而许文杨未能提供证据证明系因世茂公司原因导致报建手续等未得到批准，故许文杨要求世茂公司承担报建未获批准的违约责任，缺乏事实依据，不予支持。 综上所述，许文杨的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费275328元，由许文杨负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 敏 审 判 员  程光毅 代理审判员  陈 梁 二〇一九年四月二十六日 法官助理齐传楠 书记员李佳玲