贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民再2号抗诉机关：贵州省贵阳市人民检察院。申诉人（原审被告）刘烜杉，女，1990年8月11日生，苗族，户籍地址贵州省贵阳市云岩区。委托代理人刘元生，男，1958年7月21日生，户籍地址贵州省贵阳市云岩区，系刘烜杉之父，委托权限为特别代理。申诉人（原审被告）蔡正敏（曾用名：蔡沛伶），女，1961年11月20日生，户籍地址贵州省贵阳市云岩区。被申诉人（原审原告）贵阳兴隆物业管理有限公司（以下简称兴隆公司），统一社会信用代码9152010076137084XX，地址贵州省贵阳市经济技术开发区漓江路**。法定代表人黄源，系该公司董事长。委托代理人吴风林，男，1992年11月7日出生，系公司员工，委托权限为特别代理。申诉人蔡正敏、刘烜杉因与被申诉人贵阳兴隆物业管理有限公司物业管理合同纠纷一案，不服本院（2016）黔0103民初6769号民事判决书，向本院申请再审。本院于2017年3月16日以（2017）黔0103民申16号民事裁定书裁定驳回其再审申请。申诉人蔡正敏、刘烜杉向检察机关申诉，贵阳市人民检察院向贵阳市中级人民法院提出抗诉。2018年8月14日，贵阳市中级人民法院作出（2018）黔01民抗1号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。贵阳市人民检察院指派检察员帅德慧出庭，申诉人刘烜杉的委托代理人刘元生，申诉人蔡正敏、被申诉人贵阳兴隆物业管理有限公司的委托代理人吴风林均到庭，本案现已审理终结。贵阳市人民检察院提出抗诉意见：根据《黔灵山国际社区物业管理委托合同》的约定，物业服务费应该由业主或物业使用人交纳。蔡正敏是刘烜杉的母亲，但并非该房所有权人，且兴隆公司也未提供证据证明其收到刘烜杉指令蔡正敏为其物业使用人的书面告知，故蔡正敏并非本案所涉房屋物业缴费的义务主体，不是适格被告。原判认定事实不清，适用法律错误。申诉人刘烜杉称：我同意交纳物管费，但兴隆公司将水压调高后导致水管爆裂漏水至楼下，造成我向楼下业主赔偿以及给自己造成损失18000余元，要求兴隆公司赔偿。再审请求为：同意交纳物管费，但要求对方赔偿我18000元。申诉人蔡正敏称：我不是交费主体，不应交纳任何费用。被申诉人贵阳兴隆物业管理有限公司辩称，申诉人所称水管爆裂的损失并无依据，且与本案不属于同一法律关系，不同意赔偿。被申诉人（原审原告）贵阳兴隆物业管理有限公司向本院起诉请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费8516.16元；2、判令被告向原告支付违约金1631.23元（按被告拖欠物业服务费总额的20%计算）；3、诉讼费由被告承担。本院原审认定事实：黔灵山国际社区位于贵阳市××号系贵州澳龙房地产开发有限公司开发的房地产项目。原告贵阳兴隆物业管理有限公司与贵州澳龙房地产开发有限公司就黔灵山国际社区提供前期物业管理服务事宜，于2009年12月10日签订了《黔灵山国际社区物业管理委托合同》，约定了物业基本情况、服务费用、物业的经营与管理、违约责任等，双方在《黔灵山国际社区物业管理委托合同》第三章服务费用第六条约定：“本物业管理区域物业服务收费选择采用包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下，最终以物价局审核标准为准：高层住宅：1.5元/月·平方米；商业物业：2元/月·平方米”。第八条约定“物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度前三日前履行缴纳义务”。第八章违约责任第二十五条载明：“甲方、业主或物业使用人违反本合同第八条约定，未能按时足额交纳物业费用的，应每日按未付金额的1%的标准向乙方支付违约金。”第九章其他事项中第二十九条载明：“本合同期限自2009年12月10日起至业主委员会成立时止，在业主委员会未选聘新的物业管理企业之前，由原告贵阳兴隆物业管理有限公司负责黔灵山国际社区的物业管理服务。”被告刘烜杉、蔡正敏系黔灵山国际社区C-1-4-3号房屋业主，房屋面积为113.28㎡,属高层住宅。协议签订后，原告开始提供物业服务，被告未向原告交纳2013年1月1日至2016年12月31日的物业服务费，共计48个月。被告在庭审中提交《房屋漏水赔偿协议书》一份、《收条》、《收据》两份，证明当时原告将水压调高后导致楼下漏水，原告不作为，造成其向楼下业主赔偿以及给自己造成损失。被告认为无法界定《房屋漏水赔偿协议书》是否真实，因是与第三人签订的协议，不能反映漏水原因，收条是与第三人达成的赔偿协议，与本案无关，收据只能体现被告请他人换木地板的事情，但不能反映换木地板的原因。原告还提交了关于2014年、2015年黔灵山国际社区业主满意度调查的说明、满意度调查统计表、及样表原单，证明物业服务收费标准符合贵阳市参考标准，物业服务至少每年征询业主服务意见，满意度为80%以上。被告认为其未接受过调查，不认可该调查结果。另查明，本院在审理同为贵阳兴隆物业管理有限公司作为原告诉同一小区业主覃文昌物业服务合同纠纷一案中查明，原告为黔灵山国际社区的物业服务，在应对违章搭建、环境卫生方面存在一定的服务瑕疵。本院原审判决：1、被告刘烜杉、蔡正敏于本判决生效之日起十日内一次性向原告贵阳兴隆物业管理有限公司支付2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费8516.16元；2、驳回原告贵阳兴隆物业管理有限公司其余诉讼请求。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审查明的事实与原审基本一致。另查明，位于云岩区××春××路入口处商住楼××单元××房的房屋所有权人为刘烜杉单独所有，已取得房屋所有权证（建筑面积113.62平方米）。再审过程中，刘烜杉再次提出兴隆公司将水压调高后导致其水管爆裂漏水至楼下，造成其向楼下业主赔偿以及给自己造成损失18000余元，要求兴隆公司赔偿，兴隆公司不予同意。再审中，经本院向刘烜杉释明，让其就漏水赔偿问题另行提起诉讼解决，但其不予同意。本院再审认为：贵阳兴隆物业管理有限公司与贵州澳龙房地产开发有限公司签订的《黔灵山国际社区物业管理委托合同》合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《黔灵山国际社区物业管理委托合同》对双方当事人均具有法律约束力。兴隆公司对刘烜杉所在的小区进行了物业管理工作，刘烜杉已实际获得了兴隆公司提供的物业服务，理应向兴隆公司交纳物业管理服务费。兴隆公司向本院起诉要求刘烜杉支付物业管理服务费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。计算公式为（113.62×1.5元/平方米×48个月=8180.64元），兴隆公司主张金额为8156.16元从其自愿。但蔡正敏并非本案所涉房屋物业交费的义务主体，原审判决蔡正敏与刘烜杉共同承担交纳物管费的义务不当，应予纠正。刘烜杉提出兴隆公司将水压调高后导致其水管爆裂漏水至楼下，造成其向楼下业主赔偿以及给自己造成损失18000余元，要求兴隆公司赔偿的主张，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉”规定，刘烜杉可以另行提起诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条、第四百零七条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、四十六条第一款、判决如下：一、变更本院（2016）黔0103民初第6769号民事判决书，即“1、被告刘烜杉、蔡正敏于本判决生效之日起十日内一次性向原告贵阳兴隆物业管理有限公司支付2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业管理服务费8516.16元；2、驳回原告贵阳兴隆物业管理有限公司其余诉讼请求”；二、由刘烜杉自本判决生效之日起十日内一次性支付给贵阳兴隆物业管理有限公司2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费8156.16元；三、驳回贵阳兴隆物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费25元由刘烜杉负担（此款已由贵阳兴隆物业管理有限公司预交，由刘烜杉在履行本判决的同时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  彭海英人民陪审员  马 琼人民陪审员  杨伯娟二〇一九年四月九日书 记 员  羽 佳