江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0507民初6737号原告：蒋波，男，1990年6月16日生，居民身份证号码320829199006161414汉族，汉族，户籍地江苏省洪泽县，现住相城区。被告：苏州中翔生活广场管理有限公司，住所地苏州市相城区元和街道阳澄湖东路1号。法定代表人：陈建，总经理。委托诉讼代理人：王柯罡、征芬兰，系该公司员工。被告：苏州新中天置业有限公司，住所地苏州市相城区元和街道阳澄湖东路1号。法定代表人：郭献斌，董事长。委托诉讼代理人：王柯罡，系该公司员工。原告蒋波与被告苏州中翔生活广场管理有限公司（以下简称中翔广场）房屋租赁合同纠纷一案，于2018年10月23日立案受理，依法适用简易程序审理，于2018年12月6日第一次公开开庭进行了审理，原告蒋波、被告中翔广场委托诉讼代理人王柯罡到庭参加诉讼。审理中，本院依追加苏州新中天置业有限公司（以下简称新中天公司）为被告，于2019年4月3日第二次开庭，原告蒋波到庭参加诉讼、被告中翔广场、新中天公司经本院合法唤未到庭。本案现已审理终结。原告蒋波向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决，被告赔偿原告店铺财产损失25640元、退还租金、押金12000元，共计37640元。二、请求由被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：我于2017年7月13号入驻被告所属商场装修开店，经营连锁品牌《你好鸭》小吃店，经营地址为相城区嘉元路1060-1116号中翔时尚广场内一楼A023，开业以来与被告无任何不愉快事件发生，与左右商家关系融洽。此次起诉的原因是被告在2018年8月20日10时左右，在未经我本人允许及无任何协商的前提下，商场物业负责人孙经理带领物业人员擅自将我店铺拆除，主体、广告、财物均无法恢复，事发当日和8月22日报警曾两次与被告协商处理，均无结果，被告坚称以我店铺停业7天为由，强拆并拒绝赔偿且不退还押金。我认为被告的行为和理由十分的不合法和不充分，严重侵犯了我的个人财产权益，导致店铺无法正常经营和转让，造成成本损失。关于店铺停业7天事由，店铺效益一直处于亏损，我早在2018年6、7月就多次向被告提出转让申请且自费委托第三方联合挂店转让，这一事实中翔招商部经理唐杰是知情的，由于实在无力支撑开销，故而8月12号停止营业，停业当天中翔商场运营部征经理是知情的，但其未告知我需要办理任何相关流程，直至8月20号出现突发事件。被告中翔广场辩称，请求驳回原告诉请。一、原告先行擅自决定张贴转租广告及搬离物品；二、被告有权终止合同；三、被告属依法行使解除权。被告新中天公司书面辩称，请求驳回原告诉请。一、原告先行擅自决定张贴转租广告及搬离物品；二、被告有权终止合同；三、被告属依法行使解除权。经审理查明，2017年7月12日，原告与被告新中天公司签订场地租赁协议书一份。该协议约定：甲方（出租方）为新中天公司，乙方为蒋波（承租方），管理方为中翔广场。合同约定：由原告入驻被告所管理的商场，经营地址为相城区嘉元路1060-1116号中翔时尚广场内一楼A023。乙方经营商品的范围仅限于本合同所规定的内容，乙方如需变更、增加、减少经营范围或转换经营品牌时，应向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可实行。如甲方根据商场实际情况对乙方提出商品更换的意见，乙方须配合并做出相应的调整。乙方与其他商户之间经营品种出现冲突或发生纠纷时，须接受管理方的协调或调解。本合同期限自2017年07月15日起至2019年07月14日止。(如有《场地租赁合同》，本合同期限以《场地租赁合同》为准)1、乙方装修免租期的期限为1个月，自2017年07月15日起至2017年08月14日止，免租期内免收租金，水、电、煤气费乙方自理。2、乙方营运免租期的期限为2个月，免租期内免收租金，水、电、煤气费及物业服务费乙方自理。具体租金为，第一年32400元（扣除免租期后为24300元），第二年为32400。同日，原告（乙方）与被告中翔广场（甲方）签订商场经营管理协议一份，约定了场地管理费（不包含物业费、租金能耗费等），第一年：3600元，第二年3600元。乙方在签订《商场经营管理协议》起3日内，须向甲方足额交纳履约保证金，履约保证金为2个月(租金(如有)加场地管理费)，合计人民币6000元。如前期乙方已缴纳意向金或定金则自动转为履约保证金，不足部分全额补齐。合同期满后，在乙方应交款项结算完毕、撤场验收合格后30个工作日内，甲方无息退还乙方履约保证金。4、在进场装修前，乙方须向甲方足额缴纳安全综合保证金为人民币3000元。装修结束，验收合格后二个月，甲方无息退还乙方安全综合保证金。5、在进场装修前。乙方须向甲方一次性缴纳垃圾清运费，每平米8元，合计人民币141元。商户进驻商场后须正常开门营业，以保持商场繁荣与稳定。营业时间内，乙方不得擅自停止营业。乙方每擅自不营业一天，甲方有权向乙方收取当月租金的10%作为违约金。连续两天不营业或一个月累计三天不营业，甲方有权单方面解除合同并没收全部保证金作为违约金。上述二份合同中，被告中翔广场、新中天公司具体经办人均为孙士建，并在合同中签字。2017年7月12日，原告向被告中翔广场支付15141元履约保证金（作为2017年10月15日至2018年1月4日租金）。2018年7月31日，原告支付9000元给被告中翔广场作为2018年7月15日-2018年10月14日期间租金。此后，因原告店铺发生经营困难，曾向被告中翔广场提出转让申请，并委托第三方挂牌转让店面未成。原告于2018年8月12日自行停业。2018年8月20日，被告中翔广场将原告上述店铺拆除。当日及8月22日，原告为此曾报警两次，并与被告协商处理，均无结果。审理中，原告向本院提供如下证据：提供1、商场经营管理协议，证明原、被告签订租赁合同。2、收据2张，日期分别为2017.7.12和2018.7.31，金额分别为15141元、9000元，这两张是交给被告的，证明我向被告缴纳租金。3、2017.9.8的金额为17000元收据1张、聊天记录，证明我门店装修费用的支出，以及向第三人支付装修费。被告质证认为：对证据1无异议，认可。对证据2的收据予以认可。对证据3的17000元的收据以及聊天记录不予认可。首先关联性与本案无关，系第三人与原告之间的文件，与我司无关，且无法证明该工程是否由原告在我司的装修工程。关于照片，是复印件，无法认可真实性，从照片上看只能看出场地恢复原样的事实与被告是否需要承担责任无关联性。审理中，被告举证如下：1、场地租赁协议书1份，证明原、被告之间租赁关系，且原告签署后知晓该协议的权利义务，原告违反合同约定，相关损失由原告自行承担，且被告还可以向原告主张相关合同约定的违约赔偿。2、通话记录、解约函以及签收记录，证明因原告违约，被告充分尊重原告，已先行通知其对违约行为整改，但原告仍我行我素、擅自停业，且态度强硬，明确表示不接受整改，被告无奈依约解除合同，被告该行为合理合法，应受保护。3、照片2张以及照片原件载体，证明原告擅自停业、擅自搬离货品的违约事实。原告质证认为：对证据1真实性无法确认，我手里没有该协议。对证据2通话记录是8月20日上午的通话，是为了告知我要拆除，让我过来搬东西。我是8月12日停业，停业原因在诉状已经描述过，对证据3照片真实性无异议。对解约函是我8月底才收到的。以上事实，由双方当事人提供的身份证、企业信息、商场经营管理合同、租金收据、装修收据、聊天记录、场地租赁协议书、通话记录、解约函、签收记录、现场照片复印件及当事人陈述予以佐证，本院对此予以确认。本院认为，合同自成立起起生效，当事人应全面履行合同。本案中，原告因经营困难，并实行停业、公示转让等措施，而被告则直接采取了拆除、清场等行为。本案中，双方发生纠纷主要责任在于原告未全面履行合同，并按照合同约定的方式进行正常营业，属违约在先，但被告苏州中翔生活广场管理有限公司未采取法律途径，而在原告租期未满前直接采取了较为粗暴的处理方式，造成原告部分财产的损失。鉴于租赁现场己经消失，委托有关机构评估原告有关损失己无可能。本院根据双方合同约定、商业惯例、市场行情、双方举证、责任认定、生活习惯、公序良俗等，酌情认定由被告苏州中翔生活广场管理有限公司向原告蒋波返还部分未到期租金人民币2000元，其余损失由原告作为先行违约方自行承担。因二被告在有关合同上均由孙士建为经办人，且有二公司互相代为收取原告款项等行为，本院认定由苏州新中天置业有限公司对此共同承担赔偿责任。为此，根据《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第十条、《中华人民共国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事案件证据规则的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告苏州中翔生活广场管理有限公司、苏州新中天置业有限公司返还原告蒋波未到期租金合计人民币2000元，于本判决生效之日起十日内履行。（如采用转账支付，请汇入当事人指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告蒋波的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币370.5元，由原告蒋波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  孙明二〇一九年四月十六日书记员  顾月