广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初644号原告：袁秀玲，女，1982年10月25日出生，汉族，户籍住址：广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：陆骏飞，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭健，广东仲马律师事务所律师。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波，该公司员工。原告袁秀玲与被告广东东方月亮湾有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁秀玲的委托诉讼代理人陆骏飞、郭健、被告广东东方月亮湾有限公司的委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁秀玲向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即为原告办理月亮湾金兰湾五栋406号、407号、408号、409号、410号商品房的房地产权属证书；二、判令被告向原告支付逾期办证违约金79507元（从2017年4月20日开始按五套房价总款1246195元的每日万分之一暂计至2019年1月20日止，共逾期638天，以后顺延计至办理好房地产权属证书之日止）；三、本案诉讼费以及产生的其他费用由被告承担。诉讼中，原告申请撤回第一项诉讼请求。事实与理由：2014年9月18日，被告与原告分别签订五份《商品房买卖合同》，合同编号分别为:2014091131、2014091125、2014091138、2014091141、2014091144,约定被告将其开发建设的位于阳西县沙扒湾镇月亮湾金兰湾5栋406号、407号、408号、409号、410号五套房屋出售给原告，房价款分别为：249239元、249239元、249239元、249239元、249239元。五份《商品房买卖合同》就商品房交付时间和办证事项主要约定为出卖人应在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条的约定处理。在五份《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条产权登记第2款约定：买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记，在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属登记所需的全部税费的情况下，出卖人应在该商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将商品房房地产权属证书办至买受人名下，每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝己付房价款＊0.01%＊逾期天数），该违约金包含了买受人因此发生的全部损失。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，原告已付清该五套商品房购房款给被告，也支付了五套房的办证费用。2015年4月30日，原、被告办理了五套商品房交接手续。但被告没有按照《商品房买卖合同》及补充协议约定的期限为原告办理五套商品房权属转移登记手续，已构成逾期办证违约。被告收取原告办证费用挪作他用，至今未能办好房地产权证书，严重损害原告合法权益，为了维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告广东东方月亮湾有限公司辩称：被告在取得该房屋大产权证书后，已在2019年1月21日发函给原告，要求共同办理该房屋权属转移登记手续，该函在2019年1月22日首次送达给原告，由原告在2019年1月25日签收，原告与被告在2019年1月23日共同办理了权属转移登记手续，目前等待不动产登记中心颁发权属证书。关于延迟办证违约金，被告同意原告的起算时间，也同意按照合同的约定方式。对于截止时间，被告同意截止时间为在被告寄发共同办理权属转移函中所记载的办理日期届满之日止。在办理完毕权属转移登记手续后，与原告合理合法协商解决该办证违约金。另外，诉讼费由法院依法裁判，对于其他费用，原告没有事实和法律依据，被告不同意承担。本院经审理认定事实如下：2014年9月18日，原告袁秀玲以每套249239元的价格向被告广东东方月亮湾有限公司购买阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾第5栋406号、407号、408号、409号和410号房，双方签订了五份《商品房买卖合同》，该五份合同均载明：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条。该五份《商品房买卖合同》附件四补充协议均载明：第八条第2项,买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权证书办至买受人的名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金=已付房款价×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人原因或其他非出卖人原因致使房地产权证书延期办理的，则上述规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任；第八条第4项,出卖人办理房屋权属转移登记时,买受人提交的资料、费用已经不符合有关部门规定或已过期或需要补充的，买受人应在接到出卖人通知后10日内及时补签有关授权文件、提供所需文件资料、缴纳相关费用。否则，每逾期一日，买受人应按该商品房总价款的万分之五向出卖人支付违约金，买受人应于出卖人发出书面通知后10日内将违约金支付给出卖人，同时办理权属转移登记的期限相应顺延。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，原告支付了所购的五套商品房的购房款共1246195元，并支付了五套商品房相关的办证费用共计45955元（每套办证费均为9191元）。2015年4月29日，被告将合同约定的商品房交付给原告使用。其后，原告认为被告没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成违约，遂诉至本院，诉如所请。另查明，被告于2019年1月21日向原告邮寄《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》，告知原告协助被告办理涉案房屋的产权转移登记手续，原告于2019年1月25日收到该函。原、被告双方已于2019年1月23日到相关部门申请办理产权过户登记手续。本案所涉五套商品房已完成初始登记，登记在被告名下。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。原、被告应按合同的约定行使权利和履行义务。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是原告最重要的合同目的之一，被告未按合同约定为原告办理涉案房屋的房地产权属转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。另外，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在涉案商品房交付后的720日内为原告办理完毕商品房权属转移登记手续。因被告是在2015年4月29日将房屋交付给原告，故其应在2017年4月18日前为原告办理完毕商品房权属转移登记手续。现被告逾期办理权属转移登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。原告请求自2017年4月20日起按合同约定的违约金计算标准即按房屋价款的日万分之一计算违约金，并无不当，本院应予支持。原告于2019年1月25日收到被告邮寄的《关于敦请协助办理房屋产权登记的函》，告知原告协助被告办理涉案房屋的产权转移登记手续,但原告在收到该函前，即2019年1月23日已与被告到相关部门申请办理相关过户登记手续，原告对于逾期并不存在过错。在原告对逾期办证无过错的情况下，本院认为违约金应计算至涉案房产房产证办至原告名下之日，即房产证出证日期。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：限被告广东东方月亮湾有限公司在本判决生效之日起十五日内支付违约金给原告袁秀玲，其中，违约金按总房款1246195元的每日万分之一，从2017年4月20日起计至阳西县沙扒湾镇月亮湾金兰湾5栋406号、407号、408号、409号、410号房屋证办至原告袁秀玲名下之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费944元,由被告广东东方月亮湾有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  许文华二〇一九年四月二十六日法官助理罗璐瑶书记员叶文斌附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。