上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初86035号原告：上海龙大花卉苗木市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：郭志伟，执行董事。委托诉讼代理人：张杰，上海泽仲杰律师事务所律师。被告：上海浦东凌空农艺大观园有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨霞琴，执行董事。委托诉讼代理人：张皓，上海皓生律师事务所律师。委托诉讼代理人：包更生，上海皓生律师事务所律师。原告上海龙大花卉苗木市场经营管理有限公司诉被告上海浦东凌空农艺大观园有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月25日公开开庭进行了审理。原告上海龙大花卉苗木市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人张杰、被告上海浦东凌空农艺大观园有限公司的委托诉讼代理人张皓到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告上海龙大花卉苗木市场经营管理有限公司诉称，2015年11月2日原、被告签订《土地租赁协议》，协议约定被告将其具有使用权的位于华洲路以东陆家路以北的40亩土地出租给原告用于“奇石盆景园林绿化景观园”使用。原告按约支付了一年的租金人民币(以下币种相同)32万元，实际使用时遭到有关部门阻止，并告知不能作为奇石盆景园林绿化景观园土地使用，后经了解该土地性质为基本农田不能占用基本农田发展林果业，因此导致原告签订合同目的无法实现。因双方不能就退租金及赔偿事宜协商一致，原告诉至法院，要求判令：1、确认原、被告于2015年11月2日签订的《土地租赁协议》无效；2.被告退还原告已付租金32万元；3.被告赔偿原告损失353,315元；3.被告承担诉讼费。被告上海浦东凌空农艺大观园有限公司辩称，原告主张合同无效没有法律依据，不符合相关法律规定。原告已经实际占有使用土地，其应当向被告支付租金，不同意返还已付租金。原告提供的证据无法证明原告实际损失，即使存在损失，也是原告自身过错导致与被告无关，不同意赔偿损失。原告请求返还租金和赔偿损失的诉请已经超过诉讼时效。经审理查明，2015年11月2日原告作为承租方(乙方)与被告作为出租方(甲方)签订《土地租赁协议》，协议第一条“土地方位和用途”约定：甲方将其具有使用权的位于华州路以东陆家路以北的40亩农田出租给乙方用于奇石盆景园林绿化景观园使用。协议第二条“租赁期限”约定：租赁期自2015年11月3日起至2019年11月2日，为期4年。协议第三条“租金”第1、2款约定：双方议定租金为每年32万元，乙方另行支付水电费(水电费需预付1万元)，在协议签订后3天内乙方须付清当年租金及水电费押金，甲方收到租金后开具有效收据。协议第五条“甲乙双方保证”第3款约定：未经甲方同意，乙方不得在农田内违章搭建或做与农田无关的事。协议第六条约定：甲方同意乙方在不改变用地性质的前提下，在所租地块上，搭建农用采光板大棚。2015年11月5日原告通过上海老兵木屋绿化有限公司向被告支付2015年11月3日至2016年11月2日期间租赁土地租金32万元。2016年6月5日被告法定代表人向原告法定代表人发送短信称“今天村里老百姓又搞了，村书记叫我暂停不要做，你叫施工先停”，原告法定代表人回复“杨总您好，实在对不起您，我已经控制不了这个局面了，您用您的方法处理吧，我真的一点办(法)都没有了，只能以后和您私下交流”。另查明，原告曾于2018年4月17日向本院提起诉讼[(2018)沪0115民初29345号]，要求法院确认原、被告之间的租赁协议于2016年6月5日解除，被告退还原告已付租金32万元，赔偿原告损失353,315元。该案审理中，原、被告各提交了一份“新和村村民委员会”于2016年3月15日出具的《情况说明》，该《情况说明》为打印件，被告提供的内容为“位于海滨路以东、陆家路以北、三林崩瓜基地以南、八一河以西的土地属于新和村集体所有基本农田，不允许在此地块造马路、挖水沟等破坏耕地现象发生”。原告提供的《情况说明》在“造马路、挖水沟”的后面手书添加了“搭建大棚”四个字，“搭建大棚”上签盖了“新和村民委员会”的印章。为此该案承办人至上海市浦东新区祝桥镇新和村民委员会进行调查并制作了谈话笔录，该村相关人员答复法院为：“手写部分四个字不是村委会写的，盖章也不是村委会盖的，应该是原告伪造的，土地上搭大棚是可以的，原告在土地上挖沟、造马路、破坏农田，当时城管大队与村委会一起进行了联合执法，联合执法的时间太长了，记不清了，就执法过一次，应该在2016年左右；联合执法之后，原告就没再来，具体何时离开的不清楚，后来村委就把系争土地收回了不租给被告了，2018年1月1日村委会将土地收回的，收回时候原告也没有遗留任何东西，只是留下了一些建筑垃圾。”后该案原告于2018年8月9日向法院申请撤诉。2018年4月9日上海市浦东新区祝桥镇新和村民委员会出具《情况说明》，称：被告将位于华洲路以东陆家路以北的40亩农田租给原告，原告在使用过程中私自开挖了8米宽的壕沟、铺设了20米长的三合土，共挖水沟80米，准备用来浇铸水泥路，后经祝桥镇城管大队责令停止施工，直到2017年12月底原告一直在使用该土地。2018年9月7日上海市浦东新区规划和土地管理局就原告代理人张杰询问的上海市浦东新区祝桥镇新和村宗地号为XXXXXXXXXXXXXXXX的土地是否为基本农田一事答复为：根据《上海市浦东新区土地利用总体规划(2010-2020)修改》(沪府【2014】16号)，该地块为永久基本农田。2018年11月14日原告再次起诉法院，诉请如前。审理中，原告明确诉请为；1.系争租赁土地性质是永久性基本农田，按照基本农田保护条例的相关规定，基本农田除用于种植农作物外不允许用于建造园林绿化摆放奇石盆景，原、被告签订的土地租赁协议违反相关法律法规的禁止性规定，故请求确认原、被告于2015年11月2日签订的土地租赁协议无效；2.2015年12月1日原告通知被告进场，进场后，原告开始租用机械挖土，遭到联合执法大队责令停工，拘留了员工，扣押机械设备，原告联系被告协调，2016年6月5日原告再次进场施工，又遭到当地老百姓的阻挠。原告没有实际使用过系争租赁土地，合同无效后，要求被告应返还已付租金32万元；3.被告赔偿原告损失，具体为原告租赁机械设备挖沟挖土费用239,960元、购买混凝土浇铸大棚基础的费用57,000元、人员工资54,500元、购买劳动保护工作服费用1,855元。原告提供了上海老兵木屋绿化有限公司记账凭证、发票、客户收付款入账通知、支票存根联、银行对账单，原告表示上海老兵木屋绿化有限公司是原告股东，原告的账目都记载在上海老兵木屋绿化有限公司财务账册；原告租赁机械设备是为了在租赁的土地上修建道路、铺设灌溉设施、管道、浇注大棚用地基。被告则认为基本农田可以搭建奇石盆景园林绿化，不违反基本农田保护条例中的禁止性规定，双方签订的土地租赁协议有效。原告实际占用系争土地建路搭棚，不同意返还已付租金。原告就其主张实际损失提供的证据上记载的付款单位都是上海老兵木屋绿化有限公司，与原告无关。即使上述款项是老兵木屋公司代原告支付，原告未提供租赁机械设备、购买混凝土、聘请员工等的基础证据对此予以佐证，对上述证据材料不予认可，不同意赔偿损失。认定上述事实，由经庭审质证的《土地租赁协议》、回复、宗地图、记账凭证、收据、短信、2018年4月9日《情况说明》《土地租借协议》《土地使用权转租协议》、(2018)沪0115民初29345号案件的民事起诉状、谈话笔录、庭审笔录、民事裁定书等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或应当支付权利受到损害以及义务人之日起计算，权利人提起诉讼的，诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算。原、被告于2015年11月2日签订《土地租赁协议》，2016年6月5日双方法定代表人沟通过相关土地使用问题，2018年4月17日原告曾提起诉讼要求被告返还已付租金并赔偿损失，诉讼时效发生中断，诉讼时效期间应重新起算，被告主张原告诉请已过诉讼时效期间的意见，缺乏依据，本院不予采纳。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》规定“禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”。系争租赁土地的性质是基本农田，原、被告于2015年11月2日签订的《土地租赁协议》约定将租赁土地作为奇石盆景园林绿化景观园使用，涉案租赁协议约定的租赁用途违反了土地管理法的禁止性规定，原、被告签订的《土地租赁协议》应属无效。被告主张涉案土地租赁协议有效的意见，缺乏依据，本院不予采纳。签约后，原告入驻租赁土地挖沟修路，后经祝桥镇城管大队责令停止施工。对于原告使用系争土地的时间问题，被告提交了一份新和村村委会于2018年4月9日出具的《情况说明》，村委会陈述原告使用该土地至2017年12月底，原告对该《情况说明》的内容未予确认，因该证据属证人证言性质，村委会未到庭进行质证，故对此证据本院不予采纳，而根据本院于2018年6月5日至该村委会所做的调查笔录显示，村委会相关人员陈述原告在“联合执法之后，原告就没再来过”，结合原、被告双方法定代表人的短信时间可以反映，联合执法的时间为2016年6月5日，因原告的相关施工被叫停之后，原告租赁土地用作奇石、盆景绿化景观园使用的功能无法实现，被告无证据证明原告在2016年6月5日之后对系争土地另作其他用途，故本院确认原告使用系争土地至2016年6月5日止，原告支付了2015年11月3日至2016年11月2日期间的租金(使用费)共计32万元，对于2016年6月6日至2016年11月2日期间的租金(使用费)131,147.54元被告应予返还，原、被告各自关于租金(使用费)的观点本院不予采纳。合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。系争租赁土地系基本农田不能用于非农建设，涉案租赁合同亦明确载明未经被告同意，原告不得在农田内违章搭建或做与农田无关的事。原告确认租赁相关设施是为了在租赁土地修建道路、铺设灌溉设施、管道等非农建设，原告提交的案外人的记载凭证无法反映工程量及与本案的关联性，原告自述在2015年12月进场施工时，已经被联合执法大队责令停止施工，其之后又于2016年6月再行开工属自行扩大的损失，故原告请求被告赔偿损失的诉请依据不足，对此诉请本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十七条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第三十六条第三款的规定，判决如下：一、确认原告上海龙大花卉苗木市场经营管理有限公司与被告上海浦东凌空农艺大观园有限公司于2015年11月2日签订的《土地租赁协议》无效；二、被告上海浦东凌空农艺大观园有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海龙大花卉苗木市场经营管理有限公司租金(使用费)131,147.54元；三、驳回原告上海龙大花卉苗木市场经营管理有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,533元，减半收取计5,266.50元，由原告上海龙大花卉苗木市场经营管理有限公司负担3,805.50元，被告上海浦东凌空农艺大观园有限公司负担1,461元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 菁二〇一九年四月十六日书记员 王晔璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第三十六条……禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。