云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初1972号原告：白朴英，女，汉族，1953年4月6日出生，住云南省昆明市五华区。原告：白美珍，女，汉族，1951年8月25日出生，住云南省昆明市盘龙区。两原告共同委托诉讼代理人：孟新丽，系云南笃诚律师事务所律师，特别授权代理。被告：徐兴爱，男，汉族，1976年3月29日出生，住云南省宣威市。委托诉讼代理人：蒋鹏，系云南凌云（曲靖）律师事务所律师，特别授权代理。原告白朴英、白美珍诉被告徐兴爱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日受理后，依法组成合议庭，于2019年4月9日公开开庭进行了审理。原告白朴英及其委托诉讼代理人孟新丽，被告的委托诉讼代理人蒋鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白朴英、白美珍向本院提出诉讼请求：1、终止双方签订的房屋租赁合同；2、判令被告立即支付所欠租金94600元；3、判令被告支付欠款利息8916元；4、判令被告赔偿因诉讼所产生的损失6145元以及诉讼保全担保费1000元；5、由被告承担本案诉讼费、诉讼保全费。事实和理由：2006年12月，白美珍与昆明市盘龙区茨坝镇茨坝村民小组签订租赁土地协议，取得茨坝老村118号土地使用权，遂与姐姐白朴英共同在此地块上建盖了仓库、办公房及住房。2007年10月20日，被告向原告租赁所建的仓库、办公房和住房，用于做食品加工，双方即签订《房屋租赁合同》。合同约定租期为25年，从2007年12月1日至2032年11月30日止；租金按年计算，每年86000元，每5年递增10％。合同签订后，原告按合同约定时间将仓库及房屋交给被告使用，被告于2008年8月6目在此创办了“昆明苏云腌腊制品厂”。2015年以前的租金被告已支付，按房屋租赁“先付款后使用”的惯例，被告应于2015年11月底前将2016年的租金交付给原告，但经原告多次索要，被告均未付。2016年10月22日原告得知被告已搬走，遂到仓库查看，被告确已人去楼空，能搬走的都搬了，就连电线、电灯都被拆走，留下一大堆垃圾。对于被告这种不付租金，不与原告协商，甚至不打招呼就毁约的行为，我实再不能接受。为维护原告合法权益，我于2016年11月8日诉至贵院请求依法终止原被告的租赁关系，判令被告立即支付所欠租金94600元，并赔偿因其违约给原告造成的经济损失5000元。被告接到法院通知后打电话给原告，承诺尽快付款给原告，让原告撤诉，原告再次相信被告，并于2016年11月28日向法院申请撤诉。之后，原告多次催促被告付款，被告仍以种种理由一推再推，至今未果。为维护原告合法权益，现再次诉请法院依法终止原告与被告的租赁关系，判令被告立即支付所欠租金94600元及欠款利息8916元（按2019年央行贷款基准利率4.35％计算×26个月），赔偿原告因诉讼所产生的损失6145元（其中，律师代理费5000元，上次诉讼的诉讼费1145元），由被告承担本案诉讼费。被告徐兴爱答辩称：1、同意终止涉案合同，且终止时间为2015年11月份；2、原告诉求2、4无事实依据；3、原告诉求3无事实及法律依据。原告白朴英、白美珍为证明其诉讼请求向法庭提交如下证据：第一组证据：土地承包协议，证明：原告具有本案主体资格，原告取得该地块使用权后即在此地块上建盖房屋；第二组证据：房屋租赁合同，证明：原告将自己拥有的昆明市盘龙区茨坝镇茨坝老村18号仓库、办公房及住房租给被告使用，双方签订此合同。合同约定租期为25年，从2007年12月1日至2032年11月30日止；租金按年计算，每年86000元，每5年递增10％；第三组证据：内资企业登记情况表，证明：被告已实际使用租赁房屋，在此创办了“昆明苏云腌腊制品厂”，并且至今未注销；第四组证据：盘龙区法院受理案件通知书，证明：原告于2016年11月8日主张权利；第五组证据：盘龙区人民法院（2016）云0103民初6583号民事裁定书，证明：因被告承诺付款而撤诉；第六组证据：保全费及律师代理费发票、上次诉讼损失的诉讼费1145元，证明：原告为诉讼支付律师费5000元，诉讼保全担保费1000元。经质证，被告对原告提交的第一至六组证据真实性、合法性认可，关联性、证明目的不认可。被告徐兴爱未向法庭提交证据。本院认为，原告提交的证据真实、合法、有效，本院予以采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：原告白美珍、白朴英系姐妹关系。2006年12月25日，原告白美珍与案外人盘龙区茨坝街道办事处花渔沟社区居民委员会茨坝居民小组（甲方）签订《土地承包协议》，约定原告向甲方承包竹林坡土地，承包期共计25年，从2007年1月1日起至2031年12月31日止，原告取得该地块使用权后即在此地块上建盖涉案房屋。2007年10月20日，原告白朴英与被告徐兴爱签订《房屋出租合同》，约定原告将昆明市盘龙区茨坝镇茨坝老村118号仓库、办公房和住房出租给被告，用于做食品加工；租期为25年，从2007年12月1日至2032年11月30日止；租金按年计算，每年86000元，每5年递增10％。合同签订后，原告按约定履行了交付涉案租赁房屋义务，被告于2008年8月6日在涉案房屋创办了“昆明苏云腌腊制品厂”。被告向原告支付房屋租金至2015年12月31日。后被告擅自搬离涉案房屋，未办理任何交接手续。原告于2016年11月8日以徐兴爱为被告向本院提起诉讼，后因双方欲协商处理，原告于2016年11月28日撤回起诉。现原、被告双方对租金事宜未能达成一致，故原告诉至法院主张其诉请中的权利。原告本次诉讼支出如下费用：诉讼费2493元、律师代理费5000元、保全费1068元、保全保险费1000元。本院认为，综合诉辩双方的主张，本案的争议焦点为：1、涉案租赁合同的解除时间？2、被告是否应当向原告支付租金、利息、诉讼产生的损失？本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十四条第一款规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，涉案合同约定的租赁期限已经超过二十年，超过部分无效。原告主张的租金在租期二十年之内，不受影响。原、被告双方均确认被告已经搬离涉案房屋，涉案合同已经解除，但对解除时间双方各有说辞。被告作为承租人，其搬离涉案房屋时应当办理相应的交接手续，将涉案租赁房屋返还原告，但被告擅自搬离涉案房屋，未办理任何交接手续，也未能提供相应的证据证明其具体的搬离时间，其应当承担举证不利的责任。被告在租赁涉案房屋后将其登记注册为经营地，至今虽未办理登记注销手续，但不能据此认定其还在实际使用涉案房屋。原告当庭陈述被告于2016年10月22日搬离，被告虽有异议，但无相反的证据反驳，综合被告擅自搬离涉案房屋的违约情节，本院确认涉案合同于2016年10月22日解除。原、被告当庭均认可被告支付租金截止2015年11月30日，故被告应当向原告支付2015年12月1日起至2016年10月22日止的租金，为94600元÷365天×326天＝84492元。被告逾期支付租金的行为确实给原告造成了利息损失，对于原告主张的利息损失，本院确认由被告向原告支付以人民币84492元为本金自2016年12月1日起至2019年2月1日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。关于原告主张的律师费损失，涉案合同并无约定，也并非必要损失，本院不予支持。关于保全担保费，并非保全产生的必要损失，本院不予支持。关于原告上一次诉讼产生的诉讼费，原告撤诉系自愿，且民事裁定书上载明该诉讼费由两原告承担，原告要求被告承担无法律依据。关于原告主张的本案的诉讼费、保全费，本院依法判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：一、原告白朴英与被告徐兴爱于2007年10月20日签订的《房屋出租合同》于2016年10月22日解除；二、被告徐兴爱于本判决生效之日起十五日内支付给原告白朴英、白美珍租金人民币84492元，并向原告白朴英、白美珍支付以人民币84492元为本金自2016年12月1日起至2019年2月1日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；三、驳回原告白朴英、白美珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费人民币2493元由被告徐兴爱承担人民币2124元，原告白朴英、白美珍承担人民币369元。本案保全费人民币1068元由被告徐兴爱承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  陈 芳人民陪审员  李克昌人民陪审员  伍春霞二〇一九年四月十一日书 记 员  赵路娟