石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0102民初4137号 原告：河北真维斯服饰有限公司，住所地：石家庄市长安区谈南路63号睿和中心商业写字楼2205。 法定代表人：杨振勋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙志峰，该公司员工。 委托诉讼代理人：郑永锐，广东伟伦律师事务所律师。 被告：石家庄达内软件科技有限公司，住所地：石家庄市新华区中山西路83号东方大厦写字楼第11层。 法定代表人：韩少云，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张杰，河北乔烽律师事务所律师。 原告河北真维斯服饰有限公司诉被告石家庄达内软件科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告河北真维斯服饰有限公司的委托诉讼代理人孙志峰、郑永锐，被告石家庄达内软件科技有限公司的委托诉讼代理人张杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出以下诉讼请求：1.判令确认被告石家庄达内软件科技有限公司于2018年4月2日作出的单方解除合同的行为无效；2.判令原告河北真维斯服饰有限公司与被告石家庄达内软件科技有限公司签订的两份《租赁合同》于2018年5月4日正式解除；3.判令被告石家庄达内软件科技有限公司向原告河北真维斯服饰有限公司赔偿实际损失419529.48元，庭审时原告将该项请求变更为被告向原告支付2018年4月28日至5月4日期间的租金27982.87元、赔偿实际损失275425.25元；4.被告石家庄达内软件科技有限公司承担原告支出的案件受理费、执行费等诉讼费用。事实与理由：2015年，原告与被告签订《租赁合同》(下称“合同一”，将河北省石家庄市长安区谈南路63号睿和中心商业写字楼2401-2409号房(建筑面积共计1690.89㎡)出租给被告。2017年10月30日，原告就上述睿和中心写字楼的2301号房(面积406.69m)与被告再次签订《租赁合同》(下称“合同二”)。其中,合同一约定租期自2015年2月10日起至2020年2月9日,租金采用递增方式,自2018年2月9日起为每月11,852.37元,三个月支付一次。合同二约定租期自2017年11月27日起至2020年12月11日,租金为每月28,062元,每季度(即三个月)支付一次。此外,双方在合同一及合同二分别约定了被告需在合同签订当日支付履约保证金106,526元及56,124元。合同签订后,原被告双方均按照合同约定履行合同义务。直至2018年4月2日,被告发函告知原告提前解除合同。此后,原被告双方就合同解除及被告赔偿事宜进行多次磋商,但均未达成共识,仅就场地交接问题进行了确认。2018年5月4日,双方完成了上述租赁场地的清场和交接。基于上述,原告认为,原告与被告签订的两份《租赁合同》经原被告双方协商一致签署,且不存在违反法律强制性规定的情形,两份合同均合法有效,原被告双方均应按照约定履行合同。现两份合同约定租期未满,根据《中华人民共和国合同法》九十四条的规定及《租赁合同》的约定,被告不具备单方解除合同的条件,其单方提前解除合同的行为无效。其次,被告已明确表示不再履行两份《租赁合同》,根据《中华人民共和国合同法》九十四条第二款的规定,原告有权解除合同,合同应于双方完成清场及交接之日(即2018年5月4日)解除。最后,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条并参考《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解答》第24条的规定,原告有权要求被告赔偿相当于4个月租金的实际损失,即559,657.48元,此外,被告于2018年4月28日起至2018年5月3日止占用上述房产应支付22,522元的占用费,扣除被告已付的履约保证金后,被告须赔偿￥419,529.48元。综上所述,被告单方解除合同的行为无效,两份租赁合同应于租赁场地交付及清场之日解除,同时,被告应向原告赔偿实际损失￥419,529.48元。 被告辩称：对于原告主张的房租及实际损失赔偿数额不予认可，公司的经营状况是租赁合同能够实际履行的基础，在被告经营出现问题的情况下，主动提出提前解除合同，也是为了避免损失进一步扩大的无奈之举，在解除合同之前，被告已经提前一个月给原告书面通知，给原告房屋重新租赁提供充足时间，且在原告重新租赁房屋期间被告基于自己的能力给予原告的重新租赁创造条件提供自己所能提供的所有帮助，避免损失的进一步扩大，争议房屋现在的状态已经处于正常的租赁中，没有造成扩大的损失。关于提前解除合同的违约赔偿，根据《合同法》的立法精神应当有约定的从约定无约定的参照实际损失以及违约人为了避免损失扩大所做出的补救措施等必要行为，根据原被告签署的房屋租赁合同第六条的违约保证金条款，原告在合同签订之初向被告交纳106526元、56124元作为合同正常履行的保证金，根据本合同条款在出现合同违约的情况下承担责任的范围在此保证金的范围内，即便是考虑原告的实际损失原告的主张数额也是没有事实依据的且被告在出现违约情况下尽自己所能协助原告使房屋能够再次租赁，房屋现也处于租赁状态。 经审理查明：原告与被告签订《租赁合同》（该合同以下简称“合同一”），合同约定租赁物为睿和中心商业写字楼2401-2409室，租赁期限为2015年2月10日起至2020年2月9日，共计五年，租金约定该房屋自2015年2月10日至2017年2月9日，租金标准63元/平方米/月，合计106526.07元；自2018年2月10日至2020年2月9日，租金递增，租金标准为66.15元/平方米/月，即111852.37元/月，每三个月支付一次；房屋于2015年2月10日交付。第一次租金须在签定该房屋租赁合同的五日内汇至原告账户，以后各期租金提前15天交付；被告应于本租约签订之日起第二天向原告支付履约保证金106256元；租期届满后或本租约非因被告原因被提前终止或解除的，原告须于被告交还房屋且不存在任何违约情形（亦包括欠缴租金及其他费用）后，在十五个工作日内将履约保证金足额无息返还给被告；于上述租赁期内双方不可提前解约，倘若被告提前终止合同，原告可扣除本合同列明之保证金作补偿，并有权追讨被告之违约责任。若原告无合法理由提前解除本合同，原告应向被告支付1个月的租金作为违约赔偿金；在违约责任条款中约定：被告无理延迟支付租金的，每日应按未支付部分的千分之五向原告支付滞纳金。被告逾期交租超过15日的，原告有权单方解除租约，并要求被告赔偿原告损失。在该合同中无被告有权单方解除本合同的约定。 2017年10月30日原告与被告签订《租赁合同》（该份合同以下简称“合同二”），约定：租赁物为睿和中心商业写字楼2301房，租赁期限为2017年11月27日起至2020年12月11日，租金标准为69元/月/平方米，即月租金28062元，每三个月支付一次，租金应提前10日交付。合同签订之日，被告向原告交纳履约保证金56124元；租期未满时，如被告原因提前终止或解除本租赁合同的，被告自行找到第三方以同等租赁条件承租，原告收到第三方缴纳的履约保证金及第一季度租金后，同意退还经结算后被告所剩余的履约保证金。除以上条款外，与解决原、被告争议相关的条款与合同一的约定相同。该合同中亦无被告有权单方解除本合同的约定。 2018年4月2日,被告向原告发出《退租说明》，被告要求于2018年5月1日进行退租。2018年4月3日，原告以书面形式向被告回复，在回复中原告明确表示不同意解除合同并提示如需解除合同，被告应当赔偿原告损失。2018年4月8日被告向原告出具《提前终止合同的书面通知》，载明：“被告将于2018年5月3日完成撤场，并同意将合同中的约定的保证金作为违约金赔偿原告，并与原告结清所欠房租。”2018年5月4日，原、被告双方派员对租赁房屋的水电等费用结算后进行了租赁物的交接。 另，2301号房在2018年8月10日再次出租给天津小蚁科技有限公司，月租金28061元（原租金28062元）。2018年4月，原告就2401-2409号房租赁事宜与北京五八到家信息技术有限公司签订租赁合同，月租金116671元（原租金111852.37元），租期为2018年5月4日起，租金起算日为2018年5月24日；2018年5月1日，原告与石家庄壹加贰联合房地产经纪有限公司签订招租代理合同，居间服务费为第一个月租金，即116671元，有转账凭证及发票。 本院认为：原、被告之间签订的两份《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。2018年4月2日,被告向原告提出退租要求并通知原告。2018年4月3日，原告回复被告明确表示不同意解除合同，并提示如需解除合同，被告应当赔偿原告损失。2018年4月8日，被告向原告出具《提前终止合同的书面通知》，承诺：“被告将于2018年5月3日完成撤场，并同意将合同中的约定的保证金作为违约金赔偿原告，并与原告结清所欠房租。”2018年5月4日，原、被告双方派员对租赁房屋的水电等费用结算后进行了租赁物的交接。从原被告的协商过程和租赁物的交接，应当认定原被告协商解除合同，被告2018年4月2日通知原告，原告认可当日收到，合同自通知到达对方时解除。原告的第一、二项诉讼请求，不应支持。被告同意将合同中的约定的保证金作为违约金赔偿原告的损失并结清所欠房租等费用，双方按照约定2018年5月4日进行租赁物的交接，应认定原告认可被告的意见，原被告协商一致解除合同。原告的第三项诉讼请求，不应支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下： 驳回原告河北真维斯服饰有限公司的诉讼请求。 案件受理费7593元，由原告河北真维斯服饰有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  李建中 人民陪审员  张胜爱 人民陪审员  刘丽雪 二〇一九年四月八日 书 记 员  王 策