四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1302民初1574号 原告：南充一品天下物业服务有限公司，统一社会信用代码915111302MA6296XD1M。 法定代表人：侯静，执行董事。 委托诉讼代理人：杜黎宏（特别授权），顺庆区法正法律服务所法律工作者。 被告：张宇，男，汉族，1981年12月11日生，住南充市顺庆区。 被告：张译文，女，汉族，1975年10月28日生，住南充市顺庆区。 原告南充一品天下物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告张宇、张译文物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理后，因本案涉及系列案件，本院决定合并审理，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人杜黎宏、被告张宇到庭参加诉讼，被告张译文经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的物业管理费2576.35元，并按合同约定支付延期支付的违约金997.05元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告于2016年5月28日与南充市顺庆区香榭春天小区业主委员会达成协议，双方签订了《香榭春天小区服务合同》。合同约定了委托服务事项、服务标准以及对于小区范围内的物业服务费用的收费标准“多层住宅0.6元／平米／月，商铺、门面（幼儿园）0.85元／平米／月，办公、写字间1.20元／平米／月，住改非经营1.20元／平米／月”.原告进场后按月履行了合同义务，但被告从2016年6月1日起至2018年12月31日一直未按照约定履行合同义务。为保证原告的合法权益不受侵害，依据我国《民诉法》、《物权法》等相关法律规定，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 本案所涉及系列案件的到庭被告当庭推荐的发言人及被告张宇辩称：我们拖欠物业费是有原因的，他们合同不合法的，先签订合同，后成立公司，小区业主委员会不召开业主大会商议，私下与无资质、营业执照和无业绩考证的公司签订5年的正式物业服务合同，不认可这个合同的合法性。服务合同公示后，遭到小区业主的强烈反对，顺庆区房管办、北城街道办、五里店社区认为不符合法律程序，要求实行公开招投标，业主委员会拒不执行，私下采取欺骗的手段，找到部分业主签名表决同意原告为小区的服务企业。物业公司没有依法依规操作。物管公司应该先有服务资格才能收费。服务标准和内容有没有在小区公示。同一个小区应该统一标准，而公司实行两个标准，我们一部分6毛钱，另外一部分是4毛钱。物业公司安全消防管理不专业。管理服务不到位，管理人员未持证上岗，小区门卫睡觉，公共设施未及时维修，公共部分的清洁四、五天打扫，认为物管公司违背法律规定，侵犯了业主的合法权益，有权暂缓缴纳不公平的物管费。 被告张译文未到庭参加诉讼，也未在本院指定期限内递交相关证据和书面答辩意见。 原告围绕诉讼请求提交了营业执照、法定代表人身份证、南充市房地产管理局核发的叁级资质证、与小区业主委员会签订的《香榭春天小区服务合同》、《不动产权利及其他事项登记信息》、《催缴物管费通知》，被告张宇提交了部分业主交纳物管费的收据7张、小区门卫上岗睡觉的视频、五里店社区出具的《关于香榭春天小区第二届业务会选聘物管公司程序规范整改通知》、《香榭春天小区业主大会议事规则》等证据，上述证据在卷佐证。 本院组织原、被告进行了证据交换和质证，并对原、被告提交的证据和陈述逐一进行了核实。 本院经审理查明认定的事实如下：原告于2016年8月26日经南充市顺庆区工商行政和质量技术监督局登记注册，营业期限为长期，于2017年5月15日经南充市房地产管理局核发为三级资质。被告张宇、张译文系香榭春天6幢1单元1层2号业主，其所有的房屋登记产权建筑面积为127.68平方米。原告于2016年5月28日与该小区业主委员会成员签订了《香榭春天小区服务合同》，合同期限从2016年5月28日起至2021年5月27日止。合同约定物管费的标准为多层住宅0.6元／平米.月，垃圾处置费6.5元／月，并约定业主经物管公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3‰的标准向物管公司支付违约金。被告张宇、张译文从2016年6月至2018年9月未向原告交纳物管费，原告向二被告发出《催缴物管费通知》，原告履行了催促被告及时交纳物业管理费的义务。但二被告截止2018年12月31日共计31个月仍未交纳相应的物管费和垃圾处置费。 审理还查明，原告在对小区进行物管服务期间，的确存在管理、服务不到位的种种瑕疵。 本院认为，首先，原告与被告所在小区的业主委员会于2016年5月28日签订了《香榭春天小区服务合同》。被告辩称业主委员会私下与原告签订的物管服务合同不合法，原告是先签订合同、后成立公司。业主委员会拒绝执行社区的整改通知，私下找部分业主签名同意原告进场进行物业服务，且原告属于三无服务企业，故不认可这个合同的合法性。因至本案庭审结束时，该合同并未被依法撤销，在该合同未撤销前，本院根据原告与被告所在小区业主委员会签订的并加盖业主委员会印章的物管服务合同进入小区已进行了服务的事实，应认定原、被告形成了物业服务关系，该合同对双方具有约束力。至于原告先签合同，后成立公司的问题，也属于业主委员会在选聘物业公司时，应尽的审查义务。被告辩称业主委员会私下与原告签订的物管服务合同不合法、不认可这个合同的合法性的理由，不属本案审理的事由，被告可另行主张权利。故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，按照权利义务相一致的原则，被告张宇、张译文理应遵守合同约定，履行按时交纳物业管理费的义务。原告已向二被告发出《催缴物管费通知》，二被告仍未交纳相应的物管费和垃圾处置费。从本院审理的该系列案件以及被告辩称的事由和提供的证据等情形看，虽原告对业主进行了物业服务，但原告在进行物管服务中确实存在瑕疵，原告应对存在的瑕疵予以完善。被告以原告在物业服务中存在种种瑕疵为由拒交物业费的行为，属于行使合同履行中抗辩权的行为，但该抗辩权的行使范围应当与物业服务企业违约程度相对应。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行合同约定的义务，以维系小区物业功能的正常运转。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，被告张宇、张译文应按合同的约定向原告交纳从2016年6月1日至2018年12月31日的物业管理费2374.85元（127.68㎡×0.6元／平方米.月×31个月）。同时因合同中约定了被告应按月支付垃圾处置费6.5元／月，而垃圾处置费由环卫部门按标准收取，应由垃圾生产的单位及人员负担。该费用由物业管理人代为收取后再向环卫部门缴纳。故二被告应按合同约定给付生活垃圾处置费201.5元（6.5元／月×31个月），两项合计2576.35元。 其次，被告张宇、张译文自2016年6月1日起至2018年12月31日未交纳物业管理费，依据原告与被告所在小区业主委员会签订的《香榭春天小区服务合同》的约定，被告张宇、张译文应当承担违约责任。虽原告根据与该小区业主委员会签订的合同约定，主张二被告应从逾期之日起至2018年12月31日止，按每日3‰的标准，向原告给付违约金997.05元，但因原告在履行物业服务中确实存在瑕疵，且约定偏高，故根据本案查明的事实，本院酌定将合同约定的按每日3‰支付违约金的标准调整0.03‰，即由二被告按对欠交31个月物管费、垃圾处置费合计2576.35元为基数，以0.03‰的标准，向原告给付一品天下物管公司给付从2016年6月1日起至2018年12月31日拖欠的物业管理费、生活垃圾处理费的违约金71.88元（2576.35元×0.03‰×930天）。 第三，被告张宇辩称，原告在小区实行两个标准，部分为0.4元／平方米，而他们实行的是0.6元／平方米，致使他们难以接受。因被告所在小区业主委员会与原告签订的物管服务合同约定了物管费的标准为多层住宅0.6元／平米.月，原告主张按此收费标准向二被告收取物管费，并未超过合同约定的范围，原告向部分其他业主以0.4元／平方米.月收取物管费，属于原告与业主达成的合意、自行处分自己的权益，且该合意也未超过合同约定的范围，故本院对原告要求二被告按合同约定的收费标准支付物管费的诉请，本院予以支持。 第四，本院采取留置送达的方式，向被告张宇、张译文送达开庭传票、原告诉状、举证通知书等相关法律文书，被告张译文无正当理由未到庭参加诉讼，也未在本院指定期限内提交相关证据和书面答辩意见，视为被告张译文放弃对原告诉请及所举证据进行抗辩和质证的权利，不影响本案依法裁判。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下： 一、被告张宇、张译文于本判决生效后十日内向原告南充一品天下物业服务有限公司给付2016年6月1日至2018年12月31日的物业管理费2374.85元、垃圾处置费201.5元合计2576.35元以及给付截止2018年12月31日未交纳物业服务费、垃圾处置费的违约金71.88元； 二、驳回原告南充一品天下物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由被告张宇、张译文承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  李强 二〇一九年四月二日 书记员  熊月