宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初1800号原告:宁夏荣恒房地产集团有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区新华东街526号塞上凝聚力37号楼。法定代表人：梁志东，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾嘉慧，宁夏合天律师事务所律师。被告:梁永强，男，1972年1月22日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告宁夏荣恒房地产集团有限公司与被告梁永强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏荣恒房地产集团有限公司的委托诉讼代理人曾嘉慧、被告梁永强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏荣恒房地产集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付拖欠营业房租金96859元（自2017年11月28日暂计算至2018年11月27日）；2.依法判令被告向原告支付逾期缴纳租金产生的违约金29057.7元，以上合计125916.7元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月，原、被告就位于银川市兴庆区凝聚力装饰批发城17号楼14、15号营业房的租赁事宜签订《营业房租赁合同》，约定：原告出租给被告的14号营业房面积为189.47平方米，15号营业房面积为119.83平方米，租赁期间自2012年11月28日至2015年11月27日止。合同约定了租金标准、支付时间，同时约定逾期不交租金，除足额补齐后，还应支付租金的30%作为违约金。合同签订后，原告依约履行了义务，被告陆续支付了部分租金。2017年11月，被告停止交纳2017年11月28日至2018年11月27日的租金。原告多次向被告催收，被告以各种理由拖延不付。故原告诉至法院。被告梁永强辩称，2018年的租金已经交了50000元，年租金是75778.5元。2013年年底门是坏的，原告没有维修。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2012年11月，原、被告签订《营业房租赁合同》两份，约定，原告将银川市兴庆区凝聚力装饰批发城17号楼14（189.47平方米）、15号营业房（119.83平方米）出租给被告，租赁期间自2012年11月28日起至2015年11月27日。租金分别为第一年103322.52元、第二年103322.52元、第三年111588.33元。从第二年起，每年租金在10月27日前一次性付清该年度相应租金。逾期不交租金的，除足额补齐后，还应支付应付租金的30%作为违约金。上述合同到期后，双方未续签合同，但被告仍继续使用房屋。2015年至2017年租金为131906元，但原告减半收取为65953元。期间，2017年至2018年度，年租金为129906元，如在2017年10月27日前交纳该年度一半的租金，则享受交7个月免5个月的优惠（即年租金75778.5元）。之后被告交纳了部分租金，欠付的租金未付，故原告诉至本院，请求判如所请。庭审中，原告自认：被告交纳了2012年至2013年度租金103322.52元；2014年2月12日，被告交纳103322.52元；2015年4月1日交纳20000元；2015年4月17日交纳30000元；2015年5月20日交纳30000元；2015年7月10日交纳19900元；2015年12月29日交纳11688.33元；2016年4月28日交纳30000元；2017年1月9日交纳34953元（开票日期为2017年1月13日）；2017年4月14日交纳30000元（开票日期为2017年4月17日）；2017年5月25日交纳10000元（开票日期为2017年5月31日）；2017年11月24日交纳8000元（开票日期为2017年11月9日）；2018年5月21日交纳30000元（开票日期为2018年5月16日）；2018年8月15日交纳20000元（开票日期为2018年8月6日），被告共计交纳租金481186.37元。2012年至2018年度租金总额为580045.37元（103322.52元+103322.52元+111588.33元+65953元+65953元+129906元）。如2017至2018年度租金按照交7免5的政策，被告共计应当交纳523917.87元（103322.52元+103322.52元+111588.33元+65953元+65953元+75778.5元交7免5）。但是被告未在2017年10月27日前交纳该年度一半的租金，不享有交7免5的政策，应按租金总额计算。本院认为，原、被告签订的《营业房租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，依法成立并生效，本院予以确认。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告应按约定支付租金。该合同到期后，被告仍继续使用房屋，双方形成不定期租赁合同法律关系，被告亦应向原告支付实际使用房屋期间的租金。关于欠付租金的问题，自2012年11月28日至2018年11月27日，租金共计580045.37元（103322.52元+103322.52元+111588.33元+65953元+65953元+129906元）。原告自认被告共支付租金481186.37元，被告就其支付的租金总数未提交证据证明，本院对原告自认的数额予以采信。被告尚欠付原告租金98859元应予偿还，故本院对原告要求被告支付租金98859元的诉讼请求予以支持。被告辩称2017至2018年度租金129906元，应交7个月免5个月即为75778.5元。原告称在2017年10月27日前交纳该年度一半的租金，则享受交7个月免5个月的优惠。而被告实际在2018年5月21日交纳30000元（开票日期为2018年5月16日），在2018年8月15日交纳20000元（开票日期为2018年8月6日），其未及时交纳租金并不享受该减免优惠。且被告未提交其他证据证实原告同意减免2017年至2018年度的租金，现原告亦不予认可，故本院对被告的该辩解理由不予采信。关于违约金的问题，双方约定按欠付租金的30%计算。该约定不违反法律规定，故本院对原告要求被告支付违约金29057.7元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告梁永强于本判决生效之日起七日内支付原告宁夏荣恒房地产集团有限公司房屋租金96859元及违约金29057.7元，合计125916.7元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费1409元，由被告梁永强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 张志华二〇一九年四月十八日法官助理 徐敏超书 记 员 王华宁附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。