广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初139号原告：郭良齐，男，汉族，1962年5月7日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，原告：林文跃，男，汉族，1969年11月6日出生，身份证住址广东省深圳市南山区，两原告共同委托诉讼代理人:刘玉，广东新本律师事务所律师。被告：黄坚锐，男，汉族，1966年3月8日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，被告：黄坚培，男，汉族，1970年6月5日出生，身份证住址广东省深圳市福田区，两被告共同委托诉讼代理人:张富华、林慧，广东金涌律师事务所律师。第三人：黄文树，男，汉族，1962年10月20日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，第三人：黄庆符，男，汉族，1988年11月28日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，两第三人共同委托诉讼代理人:蒙鹏，广东巨通律师事务所律师。上述当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告郭良齐、林文跃共同委托代理人刘玉、被告黄坚锐、被告黄坚锐、黄坚培共同委托代理人张富华、第三人黄庆符、第三人黄文树、黄庆符共同委托代理人蒙鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求二被告共同向二原告退还房产转让款人民币2530000元及利息人民币200000元（从2016年9月9日按银行同期贷款利率暂计至起诉之日，起诉之后按银行同期贷款利率计至付清之日）；2.由二被告承担本案诉讼费。具体事实和理由如下：第三人黄文树因拖欠被告黄坚锐钢材款人民币2530000元，其本人无法现款支付，其儿子第三人黄庆符同意将深圳市光明新区公明街道办将石社区石围村92号房屋第十二层（共7套房），作价人民币2530000元，抵偿给被告黄坚锐作为偿还第三人黄文树所欠被告黄坚锐的钢材款。之后被告黄坚锐将涉案房产作价人民币2530000元转让给二原告，上述情况有原被告、第三人黄文树、黄庆符于2016年9月9日签订的承诺书予以证实。二原告在签订承诺书之前已将房产转让款人民币2530000元按被告黄坚锐要求支付给被告黄坚培，并由被告黄坚培于2016年9月9日出具收据。但原告在收楼过程中屡次遭到第三人黄文树阻挠，原告林文跃还于2017年7月15日报警求助，有报警回执佐证。鉴于涉案房产被告无证据证明有相应的报建手续及权属证明，属于违法建筑，被告转让涉案房产的行为违反了相关法律规定，应属无效，同时原告也无法正常收楼并使用涉案房产，原告据此找被告要求退还房产转让款但被告拒不退还。原告无奈之下诉诸法院，请求法院根据相关法律规定支持原告的诉讼请求。被告黄坚锐、黄坚培答辩称：被告方认为此是债权的纠纷，并非是房屋买卖的纠纷，理由如下：1.我方与第三人签订的《合作建房协议》时，原告方与被告方系朋友关系，当对方得知此消息时，对方愿意替第三人偿还第三人欠我方的货款253万元（实收到219万元，还有差额部分未结付，有转账记录为凭）。后原告方与第三人签订了《合作建房协议书》，原告方也替第三人支付了219万元货款，由此可见我方的债权已实现。从刚才庭审中原告方提交的证据材料看第三人又将涉案房屋的权利义务转让给案外人黄执信，现在涉案房屋由案外人黄执信进行使用管理。2.从本案的事实看，第三人在整个民事合同中违反了诚实信用的原则，与我国《民法通则》的基本原则相背离，损害了涉案原告方与被告方的合法权益，导致本案一审后我方上诉，二审法院又发回重审，给我方造成了一定的经济损失。同时，也造成了累诉，浪费了国家的司法资源。由此可见第三人在本案中的过错是很明显的，其行为是不诚信的。3.从本案的事实看，我方已完全履行了应尽的义务，收取货款也是合法有效的，因此无须在本案中承担任何责任，请求法院查明事实，依法驳回原告对被告方的一切诉讼请求。第三人黄文树、黄庆符答辩称：黄文树欠被告黄坚锐钢材款253万元是事实，因黄文树当时无钱支付，黄庆符系黄文树儿子，黄文符同意以其与案外人麦荣发、麦燕谊合作建房的位于公明街道将石社区石围村92号房屋第12层共7套房以253万元的价格抵债给黄坚锐，黄庆符和黄坚锐于2016年4月9日签订了一份《合作建房协议》，约定该7套房子归黄坚锐所有。黄坚培、黄坚锐又将该涉案7套房产以253万元的价格转让给郭良齐、林文跃。2016年9月9日，黄庆符、黄文树、郭良齐、林文跃、黄坚培及黄坚锐六方签订《承诺书》约定黄庆符将涉案7套房产以253万元价格抵债给黄坚锐，用于偿还黄文树欠黄坚锐253万元钢材款，黄坚培、黄坚锐再将涉案7套房产转让给郭良齐、林文跃，由郭良齐、林文跃直接将253万元房款打进黄坚锐指定的黄坚培银行账户，涉案房产转让协议由郭良齐、林文跃直接与黄庆符签订。同日，黄庆符与郭良齐、林文跃签订了一份《合作建房协议》，该协议约定由郭良齐、林文跃出资253万元用于与黄庆符合作建房（实为以房抵钢材款，郭良齐、林文跃代黄文树直接向黄坚培支付）。黄庆符合作方麦荣发、麦燕谊并不知道以房抵钢材款的内情。由于郭良齐、林文跃将253万元直接打到了黄坚培银行账户，资金没有实际用于合作建房，于是麦荣发、麦燕谊以黄庆符资金未到账违约为由，将涉案7套房产收回，造成黄庆符不能向郭良齐、林文跃交房；由于涉案7套房产未取得城建规划许可证和建设许可，属违法建筑，故涉及房屋的转让协议及合作建房的协议应属无效合同，各方当事人因无效合同取得的财产或实际利益应予以返还，因合同无效，故不适用违约责任，黄文树只应当返还本金，无需支付利息；就253万元的钢材款而言，该欠款与答辩人黄庆符无关，黄文树欠黄坚锐的253万元钢材款包含已经经过龙岗法院诉讼处理的100万元，应予以扣减。（一）双方无争议证据。当事人围绕诉讼请求所提交的《承诺书》、《合作建房协议书》、银行流水、情况说明、收据等证据，本院组织进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，当事人对上述证据真实性无异议，本院予以确认，并在卷佐证。据此本院认定事实如下：2016年9月9日，原告郭良齐、林文跃、被告黄坚锐、黄坚培、第三人黄文树、黄庆符签订《承诺书》，六方均明确黄文树因欠黄坚锐钢材款人民币253万元，无现款支付，据此，黄庆符同意将深圳市光明新区公明街道办将石社区石围村92号房屋整层第12层房屋（共7套房），作价人民币253万元抵偿黄坚锐作为偿还黄文树所欠钢材款。并约定因黄坚锐将该涉案7套房产以人民币253万元转让给郭良齐、林文跃，黄庆符同意代黄坚锐直接与郭良齐、林文跃签署合作建房协议书，作为黄文树偿还黄坚锐的钢材款，该交易转让金经黄庆符、黄文树、郭良齐、林文跃的同意由黄坚锐指定给黄坚培收取，作为黄文树偿还黄坚锐钢材款。其签署之后的一切事项，内容等如涉及到纠纷，一切经济损失等签署双方（黄庆符与郭良齐、林文跃）均与黄坚锐、黄坚培无任何关系且不用承担任何方面的责任；黄庆符与郭良齐、林文跃签署协议即日起黄坚锐同意放弃该房产的所有权利，即与该房产无任何关联，原黄坚锐和黄庆符签署的合作建房协议书由黄庆符收回作废。同日，黄庆符与郭良齐、林文跃签订《合作建房协议书》，约定黄庆符位于深圳市光明新区公明街道将石社区石围村92号一块村民宅基地兴建一栋13层半的住宅楼房，郭良齐、林文跃出资人民币253万元，建成后分得12楼整层，即涉案7套房产，房屋使用年限为70年（2013年5月1日起至2083年5月1日止），两原告对分得的房屋拥有完全的权利，可自行转让，出租，赠送及继承等，黄庆符不得干涉；政府有关部门通知《房地产证》时，黄庆符协助郭良齐、林文跃办理相关手续，费用由郭良齐、林文跃支付，本物业如遇政府或发展商征收、拆迁，郭良齐、林文跃分得的物业的补偿归其所有。2016年6月28日至2016年7月28日之间，原告郭良齐共计向被告黄坚培转账人民币190万元。2016年9月19日，案外人沈副代原告郭良齐、林文跃向被告黄坚培转账人民币291000元。2016年9月9日，黄坚培出具收据称，收到郭良齐、林文跃视为92号12楼整层房款人民币2530000元，由黄坚锐代收。（二）双方有争议事实。庭审中，双方对以现金支付的339000元的房款部分存在争议，原告郭良齐与林文跃称，该部分款项于2016年9月9日当天就支付完成，而被告黄坚锐、黄坚培对此不予认可，并称从未收到过该部分款项。本院认为，本案争议焦点之一为涉案合同性质是房屋买卖纠纷还是债权转让，从六方所签订《承诺书》可看出，在涉案合同签订前，涉案7套房产已经由案外人黄文树、黄庆符作价人民币253万元抵偿给黄坚锐，故黄坚锐因黄文树拖欠钢材款而享有的债权，已经全部实现，不再存在债权转让的基础。且从《承诺书》行文来看，《承诺书》明确表述“黄坚锐将第12层整层房产作价人民币253万元转让给郭良齐、林文跃，黄庆符同意代黄坚锐直接与郭良齐、林文跃签署合作建房协议书”。由此可见，本案纠纷属于房屋买卖合同纠纷。被告黄坚锐、黄坚培提出的本案系债权转让合同纠纷的抗辩，不能成立。综上，两原告、两被告与两第三人所签订《承诺书》系各方真实意思表示，但由于涉案房产没有办理房地产权证书，且没有合法的报批报建手续，故涉案合同因违反国家强制性法律规定，应属无效。鉴于合同无效，合同双方因此获得的利益均需返还。经过庭审查证，两原告并没有实际占有并使用涉案7套房产，因此，两原告不负有返还房产义务。本案争议焦点二为原告已经支付的房产转让款等金额已经房产转让款应该由谁来返还。关于原告已经支付的房产转让款的金额，原告主张支付的购房款为253万元，其中郭良齐转账人民币190万元、沈副代两原告转账支付人民币291000元，剩余购房款人民币339000元于合同签订日现金支付。两被告仅确认收到购房款合计人民币2191000元，对另外现金支付人民币339000元不予确认。结合庭审查明的事实，本院认为，被告黄坚培作为代收款方出具了收到购房款人民币2530000元的收据，被告作为完全民事行为能力人，其应当对出具收款收据的民事行为承担民事责任，庭审中，被告黄坚培抗辩称其经常以电话形式催讨原告交纳余款339000元，且双方是朋友关系无法提起诉讼追讨款项，但并没有提交有效证件证据证明其所诉真实性，依法应承担举证不能的不利后果。故本院确认被告黄坚培作为代收款方收到购房款253万元。关于该253万元应由谁向原告返还，本院认为，首先，涉案的《合作建房协议书》系黄庆符与郭良齐、林文跃签订，黄庆符为该《合作建房协议书》的合同当事人及相对方；其次，结合庭审查明的事实，被告黄坚培向原告出具的收据明确载明其系“代收款人”，即其收取253万元的行为系代第三人黄庆符收取，故相应的返还责任应由第三人黄庆符承担；关于黄坚培的责任。本院认为，依照合同约定，黄坚培系代收款人，并非合同当事人，故原告请求黄坚培承担共同还款责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，第三人黄庆符应向两原告返还购房款253万元。关于利息的认定，由于合同自始无效，被告黄庆符占有原告资金造成原告利息损失，该部分损失应当由被告黄庆符承担。利息应依照中国人民银行同期同类贷款利率，自两原告起诉之日，即2018年1月17日计至该款实际支付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、之规定，判决如下：一、第三人黄庆符于本判决生效之日起返还两原告购房款人民币2530000元及利息（利息按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，2018年1月17日计至该款实际支付之日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费28640元，由第三人黄庆符负担。上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长  何冰清人民陪审员  张智谋人民陪审员  王伟新二〇一九年四月十六日书 记 员  谢晓帅书 记 员  陈丽君附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（1）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（1）以合法形式掩盖非法目的；（1）损害社会公共利益；第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。