浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0481民初7540号 原告（反诉被告）：海宁市新兴标准件有限公司。 法定代表人：黄青，执行董事。 委托诉讼代理人：陈卫延，浙江国翱律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈赟会，浙江国翱律师事务所律师。 被告（反诉原告）：海宁华泰橡塑线缆有限公司。 法定代表人：吕娟琴，执行董事。 委托诉讼代理人：陈晓梅，浙江潮乡律师事务所律师。 原告海宁市新兴标准件有限公司（以下简称新兴公司）与被告海宁华泰橡塑线缆有限公司（以下简称华泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用简易程序进行审理。华泰公司于2018年9月19日提出反诉，本院依法受理后，对本诉、反诉予以合并审理。本案于2018年10月29日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2019年3月4日第二次公开开庭进行了审理，新兴公司委托诉讼代理人陈赟会、华泰公司委托诉讼代理人陈晓梅到庭参加诉讼。新兴公司委托诉讼代理人陈卫延到庭参加第一次庭审活动。本案审理期间，原、被告共同申请给予45天的庭外和解期间，本院依法予以准许。本案现已审理终结。 新兴公司向本院提出诉讼请求：1.确认新兴公司与华泰公司之间的厂房租赁合同于2018年7月26日解除；2.华泰公司立即腾退向新兴公司租赁的位于海宁市海昌街道石泾路36号的厂房；3.华泰公司自2018年7月27日起至实际腾空之日止按1227元/天的标准向新兴公司支付逾期腾房期间的占有使用费；4.华泰公司支付新兴公司违约金90000元。庭审中，新兴公司将第3项诉讼请求变更为要求华泰公司支付自2018年8月1日起至实际腾空之日止按市场平均价格计算的占有使用费。事实和理由：新兴公司与华泰公司于2016年7月30日签订《厂房租赁合同书》1份，约定由华泰公司承租新兴公司所有的案涉厂房，租期自2016年8月1日起至2021年7月30日止，年租金300000元，付款方式为每12个月支付一次租金，支付时间为提前30天支付，逾期未付的，新兴公司有权终止合同；若任意一方违约，违约方必须按年租金的50%支付违约金。因华泰公司未能按约支付租金，新兴公司授权律师于2018年7月25日致函华泰公司解除合同，并要求其于收函后一个月内腾空案涉厂房，但华泰公司至今未腾空，故新兴公司提起本案诉讼。 华泰公司对新兴公司的起诉答辩称，一、2016年7月30日双方签订的《厂房租赁合同书》仅加盖公司公章而无签字，该合同中明确约定“签字和盖章后生效”，故合同并未生效，双方仍应按2016年6月28日签订的《厂房租赁合同书》履行，该租赁合同约定租赁期限自2016年8月15日至2021年8月15日，支付租金的宽限期为15天，超过15天新兴公司方有权解除合同，华泰公司已于2018年7月26日支付下一年度的租金，未超过合同约定的15天宽限期，故新兴公司无权解除双方之间的租赁合同。二、新兴公司要求华泰公司腾退案涉厂房并支付违约金90000元的诉请没有事实和法律依据，相反，新兴公司恶意解除合同系违约行为，应当支付华泰公司违约金30000元。三、新兴公司要求华泰公司按照1227元/天的标准支付自2018年7月27日起的租金，其诉请明显偏高；2018年8月15日前的案涉厂房租金华泰公司已在上一年度中缴清，故2018年8月15日之后的租金仍应按照双方口头约定的300000元/年的标准予以缴纳。四、新兴公司提交的2016年7月30日签订的《厂房租赁合同书》存在篡改的嫌疑，华泰公司将在质证环节具体阐述。 华泰公司向本院提出反诉请求：判令新兴公司继续履行与华泰公司于2016年6月28日签订的《厂房租赁合同书》，并支付华泰公司违约金30000元。事实和理由：2016年6月28日，华泰公司与新兴公司在居间方的见证下签订《厂房租赁合同书》1份，双方约定，华泰公司向新兴公司承租位于海宁市经济开发区约1685平方米的厂房，租赁期限自2016年8月15日至2021年8月15日，租金为240000元，开票价加20%，保证金为30000元，租金每12个月支付一次，支付时间为提前30天，逾期15天未付，新兴公司有权终止合同；电费基本费用6000元/月，若因生产需要增加电力容量，费用再另行协商解决；新兴公司在5年内不得收回出租房，否则应当支付华泰公司违约金30000元。前述租赁合同同时明确，双方签字、盖章后合同生效。合同签订后，因双方口头约定增加了部分租赁面积，租金口头变更为300000元/年（含税开票价），华泰公司于2016年6月30日将300000元租金及30000元保证金支付给新兴公司，并按照合同约定支付水电费等费用。合同履行过程中，因华泰公司生产需要增加电力容量，双方口头协定将每月电费基本费用变更至9000元。2018年7月26日，华泰公司依约将下一年度的300000元租金转账支付给新兴公司，但遭到新兴公司的恶意退回。同日，华泰公司收到新兴公司解除合同的律师函，华泰公司遂于2018年7月27日又将租金支付给新兴公司，但仍遭到其退回。综上，新兴公司违反双方协议约定恶意解除合同，应当承担违约责任。 新兴公司对华泰公司的反诉答辩称，双方之间的租赁合同事宜应以2016年7月30日签订的《厂房租赁合同书》为准，该租赁合同已经解除，故请求依法驳回华泰公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。新兴公司提交的落款日期为2016年7月30日的《厂房租赁合同书》1份，华泰公司对证据的三性均有异议，认为前述租赁合同系双方签订的第三份租赁合同，前两份租赁合同分别于2016年6月1日、6月28日签订，后因双方对案涉厂房的面积、租金经协商后发生变更，决定于2016年7月30日另行签订第三份租赁合同，但实际签订时华泰公司发现新兴公司所采用的合同版本仍系2016年6月1日的租赁合同版本，故在盖章后并未签名，且该租赁合同的第二条及第四条存在篡改的痕迹，双方仍应按照2016年6月28日签订的租赁合同履行；经审查，因华泰公司对前述租赁合同的形式真实性并无异议，并认可该租赁合同中的公章确系其公司加盖，故本院对该证据的形式真实性予以认定，至于该证据能否证明新兴公司主张的待证事实，本院将在说理部分予以阐释。新兴公司提交的律师函、EMS快递单、查询单各1份，华泰公司对真实性无异议，但认为与本案不具有关联性；经审查，因华泰公司对真实性无异议，故本院对真实性予以认定。新兴公司提交的落款日期为2016年6月28日的《厂房租赁合同书》1份，华泰公司对真实性无异议，但表示其不清楚为何新兴公司持有的该份租赁合同中未注明租赁期限；经审查，因华泰公司对真实性无异议，故本院对真实性予以认定。新兴公司提交的土地使用权证、房屋所有权证各1份，华泰公司无异议，本院予以认定。华泰公司提交的照片1组，新兴公司对真实性无异议，但认为与本案不具有关联性；经审查，该证据与本案待证事实不具有直接关联性，本院在本案中不作认定。华泰公司提交的落款日期为2016年6月1日的《厂房租赁合同书》1份，新兴公司对真实性无异议，但认为双方之间的租赁合同关系应当以落款日期为2016年7月30日签订的《厂房租赁合同书》为准；经审查，因新兴公司对真实性无异议，故本院对真实性予以认定。华泰公司提交的落款日期为2016年6月28日的《厂房租赁合同书》1份，新兴公司对真实性无异议，但认为该租赁合同中的第二条第1项租赁期限“2016年8月15日至2021年8月15日”系华泰公司自行添加，租赁合同第四条关于用电时间约定了早上6:00—晚上18:00，但其中的“早上6:00—晚上18:00“已被划掉，租赁合同第三条第1项的年租金240000元与实际租金不符，综上，该租赁合同未实际履行，双方之间的租赁合同关系应当以落款日期为2016年7月30日签订的《厂房租赁合同书》为准；经审查，因新兴公司对真实性无异议，故本院对真实性予以认定。华泰公司提交的2017年、2018年房租增值税专用发票6份、业务委托书1份、扣款业务自助回单3份、电费明细14份、电费发票21份、付款凭证18份（均系复印件），新兴公司对真实性均无异议，本院对真实性予以认定。综上，对上述当事人无异议和本院认定的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据本院认定的证据和双方当事人的庭审陈述，本院确认如下案件事实： 2016年6月1日，新兴公司（甲方、出租人）与华泰公司（乙方、承租人）签订《厂房租赁合同书》1份，合同下方加盖有双方公司的公章，并由双方授权代表签字。该合同书约定：甲方将位于海宁市海昌街道石泾路36号的厂房租赁给乙方使用，租赁物业面积经甲、乙双方确定约2400平方米，租赁期限为5年，即自2016年6月1日至2021年5月31日止等。庭审中，双方均确认就案涉厂房的租赁事宜未按照2016年6月1日签订的租赁合同履行。 2016年6月28日，新兴公司（甲方、出租人）与华泰公司（乙方、承租人）就案涉厂房的租赁事宜重新签订《厂房租赁合同书》，合同书下方加盖有双方公司的公章，并由双方授权代表签字。庭审中，双方均出示了各自持有的前述落款日期为2016年6月28日的合同书，经核对，两份租赁合同对如下内容作了一致约定：甲方将位于海宁市海昌街道石泾路36号的厂房租赁给乙方使用，租赁物业面积经甲、乙双方认可确定约1685平方米，租赁期限为5年；租赁费用按双方所认可确定的租赁面积计算，年租金为240000元，要开票加20%，从第三年开始开票税点由乙方承担7个点的税金；甲、乙双方签订合同时，乙方向甲方支付保证金30000元和12个月的租金240000元，合约期满乙方付清租金及一切费用之后，甲方应将保证金全额退还乙方；乙方应每12个月支付一次租金，支付时间为提前30天支付，逾期15天未付租金，甲方有权终止合同，并保留使用其它合法的追缴权利，由此造成的经济损失由乙方自行负责；甲方为乙方提供水、电，水、电费的收费标准，按自来水厂、供电局的统一标准执行，由甲方代收；在五年之内，甲方不得收回出租物，否则视为违约，甲方应支付乙方违约金30000元；甲、乙双方如有一方违约，必须支付另一方违约金（按未履行合同期年租金总额的20%），如造成损失，守约方有权要求违约方赔偿损失。另，新兴公司持有的上述租赁合同中未填写涉案厂房租赁的具体起止时间，华泰公司持有的租赁合同中载明“租赁期限为5年，自2016年8月15日至2021年8月15日止。” 2016年7月30日，新兴公司（甲方、出租人）与华泰公司（乙方、承租人）就案涉厂房的租赁事宜第三次签订《厂房租赁合同书》，租赁合同下方加盖有双方公司的公章，但无双方授权代表签字。该租赁合同约定：甲方将位于海宁市海昌街道石泾路36号的厂房租赁给乙方使用，租赁物业面积经甲、乙双方确定约1600平方米，租赁期限为5年，即自2016年8月1日至2021年7月30日止；租赁费用按双方所认可确定的租赁面积计算，年租金为300000元含税；甲、乙双方签订合同时，乙方向甲方支付保证金0元和12个月（2016年8月1日至2017年7月31日）的租金300000元，合约期满乙方付清租金及一切费用之后，甲方应将保证金全额退还乙方；乙方应每12个月支付一次租金，支付时间为提前30天支付，逾期7天未付租金，甲方有权终止合同，并保留使用其它合法的追缴权利，由此造成的经济损失由乙方自行负责；水费和电费必需次月18号前全额缴纳不得拖欠，按电力公司和水务实际发生数结算，电费（19500元）的每月基本费承担10000元；甲、乙双方如有一方违约，必须支付另一方违约金（按未履行合同期年租金总额的50%），如造成损失，守约方有权要求违约方赔偿损失。 经查明，2016年6月30日，华泰公司转账支付新兴公司款项330000元，庭审中，双方确认前述款项包含第一年度的租金300000元及保证金30000元。2016年8月29日，新兴公司作为销售方向华泰公司出具应税项目为房租的增值税专用发票3份（备注栏内均写明“2016.8.12017.7.31”），含税金额总计300000元。2017年7月31日、8月17日及8月31日，华泰公司分别转账支付新兴公司款项100000元（租金），138789.89元（电费、租金）、100000元（租金），合计338789.89元；庭审中，双方均确认其中的300000元系支付第二年度的租金。2017年7月28日，新兴公司作为销售方向华泰公司出具应税项目为房租的增值税专用发票3份（备注栏内均写明“2017.8.12018.7.31”）。 再查明，2018年7月24日，新兴公司委托浙江国翱律师事务所向华泰公司发出《律师函》，载明：“……因贵公司已逾期支付房屋租金，故新兴公司授权本所律师特通知贵公司，本函到达之日，新兴公司即解除与贵公司签订的厂房租赁合同，请贵公司于收到本函之日起一个月内，腾空所租房屋，归还于新兴公司，并结清相关费用。”华泰公司于2018年7月26日收悉上述《律师函》，并于同日转账支付新兴公司第三年的租金300000元，但被新兴公司退回；2018年7月27日，华泰公司再次转账支付新兴公司租金300000元，仍被新兴公司退回。 本院认为，在新兴公司与华泰公司均已明确不履行2016年6月1日签订的《厂房租赁合同书》的情况下，本案的争议焦点系双方之间的租赁合同事宜应以2016年6月28日的《厂房租赁合同书》为准，还是以2016年7月30日的《厂房租赁合同书》为准。新兴公司主张应以2016年7月30日的《厂房租赁合同书》为准；华泰公司主张应2016年6月28日的《厂房租赁合同书》为准。 经审查，本院认为，就上述两份合同均已约定的事宜，应当以双方于2016年7月30日签订的《厂房租赁合同书》为准，理由如下：一、合同是平等主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议，合同双方当事人针对同一事宜所达成的合同权利义务，可以经协商一致予以变更，本案中，三份租赁合同均系新兴公司与华泰公司针对案涉厂房租赁事宜在多次协商中依法形成的，体现了合同双方当事人的意思自治，原则上应当以最后签订的租赁合同为准。二、结合2016年6月28日、7月30日两份《厂房租赁合同书》关于租赁期限起止日期、租金、保证金等合同主要条款的约定及双方的实际履行情况来看，首先，关于租赁期限起止日期问题，2016年6月28日的租赁合同中，仅华泰公司持有的租赁合同载明租赁期限起止日期“自2016年8月15日至2021年8月15日止”，而新兴公司持有的租赁合同中租赁期限起止日期栏是空白，按照通常的合同签订习惯，如双方确已在2016年6月28日就租赁期限起止日期达成一致，理应在签订租赁合同时即予以书面明确，但新兴公司持有的租赁合同却未载明租赁期限起止时间，明显不符合常理；同时，新兴公司出具给华泰公司的前两年增值税专用发票备注栏内均注明“2016.8.12017.7.31”和“2017.8.12018.7.31”，如华泰公司对新兴公司在增值税专用发票备注栏内注明的租赁期限起止日期有异议，理应早已向新兴公司提出，但华泰公司就此从未提出过异议。据此，本院认为，在华泰公司未提交证据证明其持有的2016年6月28日的租赁合同中关于租赁期限起止日期“自2016年8月15日至2021年8月15日止”的文字书写部分确系合同签订当日经新兴公司同意而书写，也未提交证据证明新兴公司事后以书面或口头方式对前述租赁期限起止日期予以认可的情况下，本院无法排除华泰公司事后自行添加租赁期限起止日期的合理怀疑，故应当认定双方在签订2016年6月28日的租赁合同时未就租赁期限起止日期达成一致。其次，关于租金问题，双方在庭审中均认可租金按300000元/年计算（含税），该租金金额与2016年7月30日的租赁合同约定一致，反之，2016年6月28日的租赁合同约定的租金为240000元（未含税），计算20%的含税价后也仅为288000元，与华泰公司实际支付的租金不符。本院认为，新兴公司与华泰公司均系具有一定合同法律知识和合同风险防范意识的法人主体，如双方最终协商一致仍履行2016年6月28日的租赁合同，一般应当在该租赁合同中对租金进行修改或另行达成补充协议，但本案中并无相关证据予以证明；同时，庭审中华泰公司虽提出2016年6月28日的租赁合同签订后其发现实际租赁的厂房面积多于该合同约定的1685平方米，故双方口头约定增加租金至300000元/年的抗辩意见，但根据庭审查明的事实，华泰公司已于2016年6月30日支付第一年的租金300000元，若其在支付第一年租金之前已经知晓实际租赁的厂房面积多于1685平方米，双方在2016年7月30日签订的租赁合同中载明的租赁面积理应大于前述1685平方米，事实上，第三份租赁合同约定的租赁面积仅约为1600平方米，显然与华泰公司的抗辩意见相矛盾，故对华泰公司的上述抗辩意见本院不予采纳。再次，关于保证金问题，2016年6月28日的租赁合同约定“甲、乙双方签订合同时，乙方向甲方支付保证金30000元”，2016年7月30日的租赁合同约定“甲、乙双方签订合同时，乙方向甲方支付保证金0元”，华泰公司实际于2016年6月30日向新兴公司支付保证金30000元，本院认为，虽然2016年7月30日的租赁合同未约定保证金金额，但鉴于华泰公司在签订该份租赁合同时保证金已经支付，故新兴公司关于签订2016年7月30日的租赁合同时因华泰公司保证金已实际支付，故不在合同中另行注明的说法具有一定的合理性，本院予以采纳。最后，关于2016年7月30日的租赁合同仅加盖有双方公司公章，而无授权代表签字的问题，本院认为，公章是法人身份资格以及权利的象征，盖有法人公章视为判断民事活动是否成立和生效的重要标志，具有极高的法律效力，虽然双方公司授权代表未在租赁合同中签字，但根据上文的阐释可知双方的合同权利义务履行事宜确主要以前述租赁合同为准，故本院认为该租赁合同虽无双方授权代表签字，但不影响合同的效力和履行，华泰公司关于2016年7月30日的租赁合同因无双方授权代表签字而未生效的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，本院确认，新兴公司与华泰公司之间的合同权利义务应以2016年7月30日的《厂房租赁合同书》为准。 新兴公司与华泰公司于2016年7月30日签订的《厂房租赁合同书》合法有效，双方应依合同约定各自履行权利义务。 关于新兴公司是否有权通知解除前述合同问题。从前述合同约定的华泰公司支付租金时间来看，华泰公司应于2018年7月1日前支付2018年8月1日至2019年7月31日的租金300000元，而华泰公司实际在2018年7月26日向原告转账支付租金300000元，逾期已超过7天，根据前述租赁合同第四条第3项关于“逾期7天未付租金，甲方有权终止合同……”之约定，故原告要求解除合同的主张于法有据，本院予以支持。关于前述租赁合同的解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”，华泰公司已于2018年7月26日收悉新兴公司送达的解除合同《律师函》，故本院确认双方于2016年7月30日签订的《厂房租赁合同》已于2018年7月26日解除。因双方之间的租赁合同关系已经解除，且新兴公司并未存在违约行为，故华泰公司要求新兴公司继续履行与华泰公司于2016年6月28日签订的《厂房租赁合同书》并支付违约金30000元的主张，于法无据，本院不予支持。 关于前述合同解除后案涉厂房的占有使用费问题。华泰公司至今仍占有使用案涉厂房，故应当向新兴公司支付合同解除后的占有使用费，因华泰公司的租金已实际支付至2018年7月31日，故新兴公司要求华泰公司自2018年8月1日起至实际腾退之日止的占有使用费于法有据，本院予以支持，但新兴公司起诉时要求按照1227元/天的标准计算占有使用费，后又要求按照同地段市场平均价格支付占有使用费，经法庭释明，其未提交询价申请，也未提交其他证据证明同地段类似厂房的租金价格，本院酌情按照前述合同约定的年租金300000元（即25000元/月）的标准计算华泰公司逾期腾房期间的占有使用费，超过部分不予支持。 关于违约金问题。因华泰公司违约导致合同解除，新兴公司有权要求华泰支付违约金，前述租赁合同约定违约金“按未履行合同期年租金总额的50%”计算，新兴公司庭审中主张按照年租金300000元的30%计算，即90000元，本院认为，原告主张的违约金偏高，应予调整，考虑到案涉厂房面积较大，租赁合同解除后，可能会有一个较长的空置期，根据本案情况和日常生活经验，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度，以及原告的实际损失，并根据公平原则、诚实信用原则，依法酌情确定由华泰公司按2个月的租金标准向新兴公司支付违约金50000元。 关于保证金问题。因前述合同中约定“……乙方付清租金及一切费用之后，甲方应将保证金全额退还乙方”，故华泰公司可在结清租赁合同产生的相关费用后向新兴公司另行主张。 综上，新兴公司在本诉中的合理请求，本院予以支持，其余请求，本院不予支持；华泰公司在反诉中的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认本诉原告海宁市新兴标准件有限公司与本诉被告海宁华泰橡塑线缆有限公司在2016年7月30日签订的《厂房租赁合同书》于2018年7月26日解除； 二、本诉被告海宁华泰橡塑线缆有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退其向本诉原告海宁市新兴标准件有限公司租赁的位于海宁市海昌街道石泾路36号内的厂房（厂房入口位于海宁市硖石街道丹井路），并支付自2018年8月1日起至实际腾退之日止按25000元/月的标准计算的占有使用费； 三、本诉被告海宁华泰橡塑线缆有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告海宁市新兴标准件有限公司违约金50000元； 四、驳回本诉原告海宁市新兴标准件有限公司的其余本诉诉讼请求； 五、驳回反诉原告海宁华泰橡塑线缆有限公司的全部反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2050元，由本诉原告海宁市新兴标准件有限公司负担713元，由本诉被告海宁华泰橡塑线缆有限公司负担1337元。反诉案件受理费550元，减半收取275元，由反诉原告海宁华泰橡塑线缆有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  金 逸 人民陪审员  娄志芬 人民陪审员  凌三英 二〇一九年四月二十三日 书 记 员  汪凯航 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。