天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初1701号原告：王玉兰，女，1949年7月24日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：田保军，天津华琛律师事务所律师。被告：郑长友，男，1980年9月13日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：王琦，天津秉钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘禧悦，天津秉钧律师事务所实习律师。被告：刘雪飞，女，1979年11月21日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：王琦，天津秉钧律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘禧悦，天津秉钧律师事务所实习律师。第三人：天津市金乐家房地产经纪有限公司，住所天津市河西区黑牛城道223号首层D区，统一社会信用代码91120103578314014M。法定代表人：张彤，该公司总经理。委托诉讼代理人：王春喜，该公司职员。原告王玉兰与被告郑长友、刘雪飞、第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人田保军、二被告的委托诉讼代理人王琦、刘禧悦、第三人的委托诉讼代理人王春喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王玉兰向本院提出如下诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋买卖协议》；2.判令二被告按照合同约定给付原告迟延履行违约金40480元（自2018年9月1日计算至2019年1月10日，共88天工作日，460000元×88天×1‰）；3.判令二被告按照合同约定给付原告其拒绝履行合同的违约金92000元（460000元×20%）；4.判令二被告偿还原告依合同给付居间方的居间服务费4600元；5.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2018年8月21日，被告刘雪飞代理其配偶郑长友与原告夫妻二人、第三人签订《房屋买卖居间合同》（合同编号：ＪＬＪＭ16952）。2018年8月24日郑长友与原告、张德生签订了《天津市存量房屋买卖协议》（协议编号：26036-034001）。上述两协议约定被告购买原告和张德生共有的位于天津市河西区房屋，房屋成交价为46万元，房屋税费由被告承担。《天津市存量房屋买卖协议》第三条约定被告一次性支付全部房款，应将全部监管房屋价款于2018年8月31日前一次性存入天津市房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户。第四条约定收取监管房屋价款的结算账户为原告的天津市建设银行账户。《房屋买卖居间合同》第六条违约责任之6.1约定，如不按约定办理相关手续，则每逾期一个工作日，违约方应向守约方支付该房屋成交价1‰的迟延履行违约金，违约方逾期七日不履行合同相关义务，且经守约方催告仍不履行，则守约方有权视为违约方根本性违约，守约方有权解除房屋买卖合同关系（但须书面告知违约方），守约方有权要求违约方支付成交价20%的违约金。合同第6.6条约定守约方有权向违约方追索居间服务费损失。2019年1月2日，二被告仍未依约把房款打至约定的原告账户。原告委托律师邮寄律师函向二被告进行催告，要求被告在是收到律师函7日内把购房款存入约定账户或书面回复律师，如未能在规定时间内把购房款存入约定账户内，或有特殊原因凑不齐房款不能在收到律师函7日内存入上述约定账户内且在收到律师函7日内未回复律师，则视为被告不再购买约定房屋。2019年1月11日原告律师收到被告刘雪飞答复不同意履行原房屋买卖合同，要求另订合同。2019年1月15日原告委托律师再次发送律师函，告知被告已构成根本违约，如被告综上所述，被告所售房屋被限制交易并且房屋被严重损毁，被告的行为已构成根本违约，如被告同意三个条件的情况下可以重新签订购房合同。被告于2019年1月16日收到律师函7日内并未回复，拒绝购买房屋。原告为维护自己合法权益，故诉至法院，望判如所请。庭审期间，原告提交如下证据：1.房地产证及公证书，证明原告是房屋所有权人，原告为适格主体；2.房屋买卖居间合同，证明二被告为共同购房及原、被告之间的权利义务约定；3.天津市存量房屋买卖协议，证明原、被告签订了合法、有效的合同，约定了房款支付日期及账号；4.邮寄单和查询页、0101号律师函，证明原告履行了催告义务及催告内容；5.刘雪飞回复函及邮寄单，证明被告根本违约；6.邮寄单和查询页、0102号律师函，证明被告违约，拒绝购买房屋；7.居间服务费收据，证明中介费损失；8.微信截图及定金收条复印件，证明中介与二被告恶意串通，违法从原告手中取走定金，损害原告定金保有权和处分权。郑长友辩称，同意解除房屋买卖协议。不同意支付原告违约金，被告的迟延履行是由于原告向第三人提供的票据与核税时向税务部门提供的票据不符，导致被告应缴纳的税费大幅增加，被告的迟延履行不构成违约，同时被告保留追究因原告欺诈行为导致被告经济损失的权利。作为涉诉房屋的共有权人，张德生去世的情形导致合同无法继续履行。关于居间费，由于存在原告票据不符及张德生去世的事实，第三人表示同意退还原、被告居间费。庭审期间，被告郑长友提交如下证据：1.房屋买卖居间合同、买房客户确认书、居间服务费收据、天津市存量房屋买卖协议，证明原、被告及第三人签订合同的情况；2.契税完税证，证明订立合同是原告提供的票据中计税金额为624000元，被告据此对购房成本形成预判后签订合同，后在核税时才得知原告有其他票据，损害了二被告权益；3.被告银行卡复印件及对应账号流水手机银行截屏，证明在未核税前被告已将全部购房款备齐。刘雪飞辩称，驳回对被告刘雪飞的诉讼请求。郑长友与刘雪飞之间虽然为夫妻关系，但实际上是委托代理的关系，实际受益人为郑长友，刘雪飞作为郑长友的代理人与原告及第三人签订了房屋买卖居间合同，合同权利义务的承担人应为郑长友。庭审期间，被告刘雪飞提交如下证据：1.房屋买卖居间合同、买房客户确认书、居间服务费收据、天津市存量房屋买卖协议，证明原、被告及第三人签订合同的情况；2.契税完税证，证明订立合同是原告提供的票据中计税金额为624000元，被告据此对购房成本形成预判后签订合同，后在核税时才得知原告有其他票据，损害了二被告权益；3.被告银行卡复印件及对应账号流水手机银行截屏，证明在未核税前被告已将全部购房款备齐。天津市金乐家房地产经纪有限公司述称，涉诉房屋的出卖方为王玉兰及张德生，买受方为刘雪飞，三方共同签订了房屋买卖居间合同。签订合同前第三人看到了契税发票，没有看到购房发票，第三人向被告释明了会存在增值税，但是数额不确定。签订合同后，双方支付了居间服务费。转天，原告提交了购房发票，第三人发现两份票据记载的购房款数额不一致，将产生契税发票与购房发票差额30%-60%的增值税。后双方至房管局签订协议，签订协议后地税局给出的增值税数额大约8万元左右，双方就税费支付没有达成一致，导致双方产生争议，合同无法继续履行。最初涉诉房屋的出售款为47万元，后原告降价为46万元，口头约定由被告负担税费，合同中没有约定。第三人同意全额退还中介费。庭审期间，第三人未提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1、2、3、4、7符合证据的相关规定，且与待证事实之间存在关联性，本院予以确认；证据5、6、8的真实性，本院予以确认。二被告提交的全部证据符合证据的相关规定，且与待证事实之间存在关联性，本院予以确认。经审理查明，2018年8月21日，原告王玉兰、案外人张德生与被告刘雪飞及第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司签订房屋买卖居间合同，由被告刘雪飞购买王玉兰、张德生名下的坐落于天津市河西区房屋，房屋用途非居住，房屋总价款46万元，被告刘雪飞一次性支付全款购买涉诉房屋，并承诺房款于2018年8月23日前筹齐。该合同第三条第3.2款明确约定，被告刘雪飞承担交易过程中所有税费。如在本合同履行过程中因政府部门原因发生税费种类或税率的增加（减少），则由双方按照上述约定各自承担相应款项所增加（减少）后应付之税费，如无相应约定，则根据国家及地方相关政策法规来确定缴纳方。上述给类税费缴纳标准以不动产登记中心根据国家及地方相关政策法规计算并代收的金额为准，该合同对相应的违约责任亦进行了相应约定。合同签订时，原告仅提供了金额为624000元的契税票据，原、被告及第三人依据契税发票核算了涉诉房屋交易过程中所产生的税费。2018年8月24日，王玉兰、张德生与被告郑长友签订了《天津市存量房屋买卖协议》，该协议约定被告郑长友应于2018年8月31日将房屋全款存入天津市房地产交易资金监管中心在天津市建设银行设立的专用账户，2018年9月5日前，办理不动产转移登记手续并缴纳相关税费。2018年8月25日，原告在进行核税时又出具了金额为378000元的购房发票，从而导致涉诉房屋的税费大幅增加。另查，2018年9月21日，张德生去世，原告前往天津市河西区公证处办理遗产公证事宜，2018年12月5日，天津市河西公证处出具（2018）津河西证字第10513号公证书，就张德生所有拥有的涉诉房屋的份额由原告继承。本院认为，原告王玉兰与被告刘雪飞、第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司签订的房屋买卖居间合同以及原告王玉兰与被告郑长友签订的《天津市存量房屋买卖协议》均系各方当事人真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。结合原告的诉讼请求，本案应首先确认二被告是否存在违约行为？结合庭审查明的事实，原告王玉兰与被告刘雪飞在第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司签订房屋买卖居间合同时仅提供了计税金额为624000元的契税发票，第三人依据该契税发票所载明的计税金额对涉诉房屋交易过程中产生的税费进行了核算并在房屋买卖居间合同中进行了相应约定。2018年8月24日，原告王玉兰与被告郑长友签订《天津市存量房屋买卖协议》，后，前往相关部门核实税费时原告才拿出一张金额为378000元的购房发票，从而导致涉诉房屋的税费出现大幅度的增加，因对该部分增加的税费双方并未明确约定由谁负担且亦未协商一致，故导致涉诉房屋交易无法最终完成。关于增加的税费系因原告在签订房屋买卖居间合同及《天津市存量房屋买卖协议》未提供购房发票所致，原告的行为影响了二被告对购房费用的合理预判，在双方对增加的税费并未明确约定且事后无法协商一致的前提下，被告有权拒绝支付相应房款，故二被告并不存在违约行为，原告的2、3、4项诉讼请求，均因缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。关于原告请求解除房屋买卖居间合同的诉讼请求，二被告及第三人均当庭表示同意，故对该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求解除《天津市存量房屋买卖协议》的诉讼请求，因涉诉协议已经超过180天未办理转移登记，该协议已经自动终止，无需解除。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告王玉兰与被告刘雪飞、第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》；二、驳回原告王玉兰的其他诉讼请求。案件受理费3042元，减半收取1521元，由原告王玉兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  肖宝清二〇一九年四月二十三日书记员  陈君怡本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。