湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初202号原告：王志文，男，1985年3月11日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：张梅，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：程伟，湖南芙蓉律师事务所律师。被告：闵垣华，男，1989年6月11日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：曾巧艳，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：康宗辉，湖南麓邻律师事务所实习律师。原告王志文与被告闵垣华租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法由审判员谭小松适用简易程序独任审判，于2019年2月20日公开开庭进行审理本案。原告王志文的委托诉讼代理人张梅、被告曾巧艳、康宗辉均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告王志文向本院提出诉讼请求：1、确认原告和被告之间签订的《商铺租赁合同》及项下《补充协议》已于2018年11月19日解除；2、判令被告支付原告拖欠的房屋租金18219.87元（自2018年11月8日至2018年11月19日），及自合同解除之日至房屋腾空之日止的房屋使用费（按租赁合同约定的租金标准暂计算至2019年1月2日为67464.13元）；3、判令被告腾空租用的原告房屋（梅岭苑11栋202房）；4、判令被告承担本案诉讼费用。被告闵垣华辩称：1、原告所述与事实不符。本案系答辩人于2017年8月8日与案外人浣亮国签订《租赁合同》，约定由浣亮国将位于长沙市芙蓉南路一段181号梅岭苑11栋综合楼201号房屋（面积为806平方米）出租给答辩人使用，后实际产权人浣亮广在与谭子涵签订房屋买卖合同过程中，发现出租人浣亮国错误地将202号房屋（面积为939平方米）交付给了答辩人使用，故浣亮广、原告王志文、答辩人闵垣华于2018年8月16日达成一致协议，约定由原告王志文与答辩人签订《租赁合同》，将答辩人与浣亮国签订的《租赁合同》收回，三方就房屋面积差133平方米及其差价签订《补充协议》，由原告王志文承担每月租金1400元、浣亮广承担每月3138元、答辩人承担每月2738元。答辩人与原告签订租赁合同后，答辩人于2018年8月10日将款项支付给了原告，但因原告王志文开户行的原因导致转账不了，后答辩人又将款项支付给了原告，故答辩人并无原告诉称的违约支付第一季度租金的情况；原告于2018年11月19日通过EMS向答辩人邮寄律师函，但该邮件显示的送达情况为邮政代办点代收，答辩人实际收到该邮件的时间为2019年1月10日；2、原告单方解除《租赁合同》及《补充协议》不符合公平原则，答辩人承租涉案房屋用于经营湖南思必得数码快印中心，租赁期限为5年，答辩人前期投入了600000余元的装修成本和固定资产，答辩人按期履行了与案外人浣亮国签订的《租赁合同》中约定的义务，后答辩人与原告签订《补充协议》继续履行租赁合同，因答辩人一时遗忘导致未及时预交租金的轻微违约行为，且原告在没有进行合理催告的情况下，其直接要求解除合同，不符合公平原则，也有违诚实信用原则，答辩人也愿意今后严格按照合同的约定及时预付租金；3、原告起诉确认双方签订的《租赁合同》已于2018年11月19日解除没有事实和法律依据。《租赁合同》中并未约定解除条件，原告解除《租赁合同》也不符合《合同法》第九十四条规定的条件，答辩人现已经足额支付了租金，答辩人也在法定期限内对原告的解除行为提出了异议，故本案不能达到合同解除的效果。综上，请求驳回原告的诉讼请求，判令《租赁合同》及《补充协议》继续履行。经审理查明：2017年8月8日，案外人浣亮国与被告闵垣华签订《商铺租赁合同》，约定浣亮国将位于长沙市芙蓉南路一段181号梅岭苑11栋综合楼201号房屋（面积为806平方米）出租给闵垣华作为商铺使用，租赁期限为5年，自2017年8月8日起至2022年8月8日止(其中,含赠送装修期3个月),月租金标准为44330元,租金自第三年开始递增。合同签订后，浣亮国误将位于长沙市芙蓉南路一段181号梅岭苑11栋综合楼202号房屋（当时的产权人为案外人浣亮广，面积为939.45平方米）出租给了被告闵垣华。2018年1月，浣亮广将位于长沙市芙蓉南路一段181号梅岭苑11栋综合楼202号房屋（面积为939.45平方米）出卖给案外人谭子涵，谭子涵依法办理了该房屋的不动产权证［证号为：湘（2018）长沙市不动产权第0024631号，面积为939.45平方米］，且谭子涵的监护人谭祖飞出具了《声明》，陈述谭子涵（2012年出生）系无民事行为能力人，其监护人谭祖飞代谭子涵将位于芙蓉南路一段181号梅岭苑11栋202号房屋全权委托原告王志文处理，原告王志文拥有占有、使用、收益或出租该房屋的权利。2018年8月13日，被告闵垣华通过网上银行转账的方式向被告闵垣华的农村商业银行的账户（尾号为8697）转账支付132990元，但原告王志文陈述其实际收款时间为2018年8月29日。2018年8月16日，案外人浣亮广、原告王志文、被告闵垣华签订《补充协议》，约定被告闵垣华于2017年8月7日承租浣亮国梅岭苑11栋综合楼201号房屋（面积为：806平方米），但租赁双方将商铺弄错，误将浣亮广的梅岭苑11栋综合楼202房（面积为：939.45平方米）出租给了被告闵垣华，现浣亮广已将梅岭苑11栋综合楼202号房屋出售给王志文（实际产权人为：谭子涵），因合同约定产权人出售房屋的,必须保证与被告闵垣华签订的原租赁合同继续履行,故三方同意11栋综合楼202号房（原产权人：浣亮广，现产权人：谭子涵）仍继续出租给被告闵垣华，房屋面积差133平方米，导致的租金由浣亮广、闵垣华、王志文三方负责，其中，王志文承担每月租金1400元，余下的价差由浣亮广每月分摊3138元、闵垣华每月分摊2738元，租金按租赁合同要求按季支付,直至租赁合同履行完成。2018年8月16日,原告王志文与被告闵垣华又签订了一份《商铺租赁合同》，约定原告王志文将位于长沙市芙蓉南路一段181号梅岭苑11栋综合楼202号房屋（面积为806平方米）出租给闵垣华作为商铺使用，租赁期限为5年，自2017年8月8日起至2022年8月8日止（其中，含赠送装修期3个月），租金金额为每月55元/平方米，即月租金44330元，第二年租金不递增，第三年租金递增5%，即月租金为46546元，第四年租金递增2.5%，即月租金47709元，第五年租金不递增，即月租金47709元；租金按季度支付，第一期租金于签订合同当日付清，以后每期租金提前15日支付；合同第七条约定，被告闵垣华有下列行为时，原告王志文有权提前终止合同并提出赔偿：擅自将房屋整修转租、转让、转借；利用承租房进行违规及违章经营和非法活动时；损害公共利益或原告王志文利益时；拖欠租金的行为。但是，原告王志文、被告闵垣华均在该《商铺租赁合同》中书写的合同签订时间为“2017年8月8日”。2018年8月30日，被告闵垣华通过网上银行转账方式向原告王志文农村商业银行账户（尾号为8697）支付8214元。2018年11月19日，原告王志文的代理人张梅律师通过EMS（单号为：1051857898530）向被告闵垣华邮寄《律师函》，陈述被告闵垣华在支付第三季度的租金时存在逾期付款的情况，且被告闵垣华应当于2018年10月23日支付第四季度的租金，被告闵垣华逾期20多天未付租金，严重违反了合同约定，故通知被告闵垣华，原告王志文与被告闵垣华之前签订的《商铺租赁合同》已于2018年11月19日正式解除，被告应于2018年11月25日前腾空房屋并结清应付房租。通过查询该EMS（单号为：1051857898530）的投递情况，显示该邮件于2018年11月20日由邮政代办点他人代收。2018年12月11日，原告王志文的代理人张梅律师又通过EMS（单号为：1051947131430）向被告闵垣华邮寄《律师函》，陈述被告闵垣华在支付第三季度的租金时存在逾期付款的情况，且被告闵垣华应当于2018年10月23日支付第四季度的租金，被告闵垣华逾期20多天未付租金，严重违反了合同约定，湖南芙蓉律师事务所已于2018年11月发出《律师函》，解除了原告王志文与被告闵垣华之间的《商铺租赁合同》，故再次通知被告闵垣华，被告应于收到该函之日起3日内腾空房屋并结清应付房租。2018年12月17日，被告闵垣华通过网上银行转账方式向原告王志文农村商业银行账户（尾号为8697）支付141204元。2019年1月7日，原告王志文向本院提起诉讼。2019年1月23日，被告闵垣华通过网上银行转账方式向原告王志文农村商业银行账户（尾号为8697）支付141204元，双方确认被告闵垣华的租金已经支付至2019年4月7日。2019年2月12日，中国邮政速递物流股份有限公司长沙市分公司友谊路揽收部出具《证明》，证实EMS（单号为：1051857898530）于2018年11月20日放在代办点，但签收人闵垣华于2019年1月10日才实际签收。另查明，案外人浣亮国于2019年2月20日出具《证明》，证实浣亮国与被告闵垣华于2017年8月7日就梅岭苑11栋201号房屋签订了租赁合同，被告闵垣华已经向浣亮国足额缴纳了2017年8月7日至2018年8月6日的租金。上述事实，有原告王志文、被告闵垣华提交的王志文与闵垣华签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》、不动产权证、谭祖飞的《声明》、律师函、EMS邮寄单及查询记录、浣亮国与闵垣华签订的《商铺租赁合同》、浣亮国的《证明》、付款凭证、中国邮政速递物流股份有限公司长沙市分公司友谊路揽收部的《证明》、当事人陈述等证据予以证实，经庭审核实，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，王志文与闵垣华签订的《商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法、有效，合同的相对方应当按约履行义务。本案争议的焦点是被告闵垣华是否存在违约行为，原告王志文是否有权解除双方签订的《商铺租赁合同》。虽然,原、被告签订该《商铺租赁合同》的落款时间为“2017年8月8日”，但是，双方均确认实际签订该合同的时间为2018年8月16日，故根据《商铺租赁合同》的约定，被告闵垣华应于签订该合同当日（即2018年8月16日）付清第一期租金，现被告闵垣华已于2018年8月13日通过银行转账方式向原告王志文农村商业银行账户（尾号为8697）支付了第一期租金132990元，该合同约定的月租金为44330元，故被告闵垣华已经足额支付了该合同约定的第一季度租金，后被告闵垣华也均系按照该方式向原告王志文支付租金，且原告王志文均能及时收到相应的租金，故即便原告王志文陈述其于2018年8月29日才收到第一期租金132990元，应属不可抗力因素所致，与被告闵垣华无关，被告闵垣华第一期支付租金并无违约行为。根据《商铺租赁合同》的约定，被告闵垣华应提前15日向原告王志文支付下一期租金，即被告闵垣华应于2018年10月23日前支付第二期租金，应于2019年1月23日前支付第三期租金，现被告闵垣华于2018年12月17日向原告王志文支付第二期租金141204元、于2019年1月23日向原告王志文支付第三期租金141204元，故被告闵垣华逾期支付第二期租金，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告王志文陈述其委托律师向被告闵垣华邮寄送达了《律师函》，声明双方签订的《商铺租赁合同》于2018年11月19日解除，但是，根据中国邮政速递物流股份有限公司长沙市分公司友谊路揽收部出具《证明》，证实EMS（单号为：1051857898530）于2018年11月20日放在代办点，但签收人闵垣华于2019年1月10日才实际签收，故原告王志文实际系于2019年1月10日才告知被告闵垣华要求解除租赁合同，此时，被告闵垣华已经足额支付了第二期租金，故被告闵垣华逾期支付第二期租金的行为，并不构成根本性违约。同时，鉴于被告闵垣华的第三期租金系按约支付，被告闵垣华已经足额向原告王志文支付了截至2019年4月7日的租金，加之被告闵垣华承诺今后严格按照《商铺租赁合同》的约定及时、足额履行租金支付义务，本案并无《合同法》第九十四条规定的解除合同的条件，原告王志文要求解除《商铺租赁合同》，必然会扩大双方的经济损失，加重双方的经营风险，不利于市场经济秩序、交易规则的维护，本着保护契约精神，诚实信用的原则，本院对原告王志文要求确认双方的《商铺租赁合同》已经解除，并要求被告闵垣华腾空房屋、返回租赁物以及支付至被告闵垣华返还租赁物之日止的房屋使用费的诉讼请求，均不予支持，原告王志文可依据被告闵垣华违约给其造成的损失，另行主张权利。另外，被告闵垣华已经足额支付截至2019年4月7日的租金，原告王志文要求被告闵垣华支付欠付的租金18219.87元及截至2019年4月7日的租金，没有事实依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十九条、第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告王志文的诉讼请求；本案案件受理费971元，由原告王志文承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  谭小松二〇一九年四月三日代理书记员  邓双莹附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。