济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初704号原告：赵艳荣，女，1983年2月9日出生，汉族，住济南市高新区。委托诉讼代理人：王衍瀛，山东瀛创律师事务所律师。委托诉讼代理人：武玉珠，山东瀛创律师事务所实习律师。被告：济南东拓置业有限公司，住所地济南市高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼3401室。法定代表人：刘金辉。委托诉讼代理人：李荣荣，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉亮，北京市观韬（济南）律师事务所律师。原告赵艳荣与被告济南东拓置业有限公司（以下简称“东拓置业”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵艳荣的委托诉讼代理人王衍瀛、武玉珠，被告东拓置业的委托诉讼代理人王玉亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵艳荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即协助和配合原告办理房屋所有权登记；2.判令被告支付原告逾期办证自2015年7月30日起违约金542271.54元。（计算至2018年10月12日，嗣后违约金按照中国人民银行同期三至五年贷款利率继续计算）；3.诉讼费用、律师费等其他费用由被告承担。事实与理由：2009年3月17日，原、被告签订《“龙园”项目签约意向书》，约定原告购买被告开发的“龙园”项目商品房一套。合同签订后，原告按照合同约定支付了150万元商品房买卖合同签约定金，并约定待甲方开发建设达到预售条件时优先签订商品房买卖合同。2012年1月15日，原告与被告签订《“龙园”商品房签约意向书补充协议》，原告依约向被告支付全部购房款，并约定被告应在2012年9月30日前将商品房交付原告使用。2015年4月30日，被告向原告交付房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人应在房屋交付使用90日内为买受人办理房屋权属证书，至原告起诉之日，被告经过原告多次催告，以小区内存在违建为由，拒绝办理产权登记。被告迟延办理房屋权属证书1171天，按照买受人已付购房款总额，参照《中国人民银行结算办法》规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金为542271.54元（2015年4月30日中国人民银行同期三至五年贷款利率为5.75%，上浮50%为8.625%，购房款总额为1932873元，1932873*8.625%/360*1171=542271.54元）。原告诉至法院，请求依法判如所请。东拓置业辩称，第一、2011年2月28日济南市城乡建设委员会、济南市住房保障和房产管理局《关于贯彻执行商品住房限购政策有关问题的通知》第一条规定：违反限购政策规定购房的，相关部门将不予办理网签、合同备案及房屋产权登记手续。本案中，原告因不符合购房条件，其同意暂不与东拓置业签订《商品房买卖合同》，其具备签订条件时及时通知东拓置业并签订《商品房买卖合同》和办理网签手续，但原告至今未通知东拓置业其已具备购房条件并签订合同和办理网签手续，故其诉求没有合同依据；退一步讲，即使双方已签订《商品房买卖合同》并办理了网签手续，现阶段案涉房屋所在9号楼因业主违建导致东拓置业至今无法办理不动产登记手续，办理产权登记在事实上存在履行不能的客观障碍，依据《合同法》第一百一十条的规定，原告关于协助和配合办理房屋所有权登记的诉求也没有法律依据。因此，原告该项办证诉求应当予以驳回。第二、本案中，原告因不符合购房条件，双方并没有签订《商品房买卖合同》，因签订《商品房买卖合同》及办理网签手续是原告办理房屋所有权证的前提和基础，因原告至今未通知并签订合同和办理网签手续，东拓置业为此不能协作办理房屋产权登记依约定并不承担违约责任，故原告诉求逾期办证违约金无合同依据；依据最高院《商品房买卖合同司法解释》第十八条规定，东拓置业作为出卖人承担逾期办证违约责任的前提和基础是因由于出卖人的原因，而案涉房屋权属证书无法办理的原因是原告自身原因造成，故原告诉求逾期办证违约金也没有法律依据。此外，退一万步讲，即使按照原告所谓的逾期办证违约金主张，其相应逾期办证违约金也超过诉讼时效期间。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据本院认定如下：东拓置业对赵艳荣提交的房屋及车位交接单及济南东拓置业有限公司系统内赵艳荣收款信息的真实性有异议，认为该证据系复印件，赵艳荣也无法说明该证据的合法来源，对该证据不予认可。经本院审查，赵艳荣收款信息内容真实有效，合法有效，故本院对该证据予以采信。对赵艳荣提交的房屋及车位交接单，该证据系复印件，无法核实其真实性，故本院对该证据不予采信。赵艳荣对东拓置业提交的责令限期拆除决定书有异议，认为该证据与本案无关，并没有证据证明赵艳荣所购买的房屋具有违法加建行为。经本院审查，该证据系济南市城市管理综合执法局出具的，且该证据上加盖有相关单位的公章，故本院对该证据的真实性予以确认。该证据与涉案房屋办理产权初始登记具有直接的关联性，故本院对赵艳荣的质证意见不予采纳。事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月17日，赵艳荣与东拓置业签订《龙园项目签约意向书》，约定赵艳荣申请购置东拓置业开发的龙园项目商品房一套，暂定楼号为Ｂ区9号楼二单元，暂定房号为101，地上建筑面积约251.95平方米，签订该签约意向书前赵艳荣自愿向东拓置业先交付人民币150万元的商品房买卖合同签约订金，待东拓置业开发建设达到预售条件时，优先签订商品房买卖合同。对于赵艳荣将来购置房屋的面积、户型、位置、配套及附属设施、交付标准及日期等，以双方签订商品房买卖合同时。东拓置业的实际开发状况为标准确定。现双方商定该商品房地上单价为6550元每平方米，地上总价款为1650273元，购房总价款为1650273元。双方协定，东拓置业开发的项目达到商品房预售条件时，以电话或邮寄信件的方式及时通知赵艳荣前来签订商品房买卖合同，如自通知日起15日内双方未签订商品房买卖合同或因政府行政命令导致本意向书不能履约的，双方解除本签约意向书，东拓置业退还赵艳荣已付预付款。双方签订商品房买卖合同的，赵艳荣交付的预付款自动转为购房款。2012年1月15日，东拓置业与赵艳荣签订龙园商品房签约意向书补充协议，该协议约定赵艳荣自愿同意在收到东拓置业通知之日起20日内将剩余部分房款向东拓置业一次性付清，逾期视为赵艳荣自动放弃购买该套商品房。赵艳荣做另购的商品房取得预售许可后，因赵艳荣暂不符合购房条件，赵艳荣同意暂不与东拓置业签订商品房买卖合同。赵艳荣应在具备签订商品房买卖合同条件后20日内及时通知东拓置业，并与东拓置业签订商品房买卖合同和办理网签手续。东拓置业不能协作或不能按期协作赵艳荣办理房屋产权登记。东拓置业不承担违约责任，赵艳荣知悉上述事宜并予以认可。补充协议第三条约定，所购商品房的基本情况为，Ｂ区9号楼二单元101号房间，储藏室编号9-2-101，该商品房建筑面积共249.35平方米，其中套内面积218.12平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积31.23平方米，储藏室建筑面积113.06平方米，其中套内建筑面积98.9平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积14.16平方米。补充协议第四条约定，房屋总价1932873元。补充协议第六条约定，东拓置业应当在2012年9月30日前依照国家有关规定将取得综合验收备案证明的商品房交付赵艳荣使用。补充协议第七条约定，商品房达到交付使用条件后，东拓置业应书面通知赵艳荣办理交付手续，双方进行验收交接时签署房屋交接文件，所购商品房为住宅的，东拓置业还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。补充协议第十条约定，赵艳荣同意该项目由东拓置业选聘的物业公司提供前期物业服务，认可东拓置业与选聘的物业公司签订的前期物业服务合同，遵守物业公司制定的有关物业服务规定，赵艳荣承诺遵守临时管理规约。上述协议签订后，赵艳荣支付了购房款1932873元。另查另查明，济南市不动产登记中心于2017年5月24日向东拓置业出具不予登记通知单，该通知单载明“不予登记原因：根据不动产登记的有关要求对现申请首次登记的该楼房，经现场调查，发现该楼实际现状存在加建情形，不符合不动产登记的规定，无法为其正常办理登记手续”。本院认为，2009年3月17日赵艳荣与东拓置业签订的龙园项目签约意向书及2012年1月15日赵艳荣与东拓置业签订的龙园商品房签约意向书补充协议系双方当事人真实意思表示。亦不违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，当事人均应按照协议约定全面行使权利履行义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。双方签订的签约意向书、补充协议具备商品房买卖合同的主要内容，且赵艳荣支付了房款，同时东拓置业接收了房款，且涉案房屋已经交付，故赵艳荣与东拓置业之间签订的补充协议为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。双方签订的补充协议第二条明确规定了“涉案房屋的预售许可、赵艳荣的购房条件、商品房买卖合同的签订、房屋产权登记及赵艳荣知悉等事宜”，故本院对赵艳荣主张该条款属于格式条款应属无效的主张不予支持。签订补充协议时，赵艳荣、东拓置业对赵艳荣不具备购房条件是明知的，且双方对房屋产权登记的违约责任作了特殊约定，且赵艳荣亦未提交证据证明其具备签订《商品房买卖合同》条件后10日内通知东拓置业，并与东拓置业签订商品房买卖合同并办理网签手续。赵艳荣应承担举证不能的不利后果。综上，赵艳荣未与东拓置业签订正式商品房买卖合同且未办理网签手续，且补充协议明确约定对不能办理房屋产权登记的，东拓置业不承担违约责任，故本院对赵艳荣主张东拓置业支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。赵艳荣与东拓置业未签订正式商品房买卖合同及办理房屋网签手续，因违建涉案房屋未办理房屋产权初始登记，立即协助办理房屋所有权登记不具备相应的履行条件，且赵艳荣主张立即协助和配合办理房屋产权登记的诉讼请求未明确东拓置业需要履行的具体义务，故赵艳荣主张东拓置业协助配合办理房屋所有权登记，不符合法律规定，本院不予以支持。双方签订的协议并未对律师费进行约定，故本院对赵艳荣主张东拓置业支付律师费的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告赵艳荣其他诉讼请求。案件受理费9223元，减半收取4611.5元，由原告赵艳荣负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 魏 群二〇一九年四月二十四日书记员 于金勇