海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)琼9003民初792号 原告：温碧智，男，1966年10月15日出生，汉族，现住海南省儋州市。 委托诉讼代理人：郑壮勋，男，1980年1月27日出生，汉族，现住海南省儋州市。 被告：儋州晋发房地产开发有限公司。住所地:海南省儋州市那大镇东坡路丹阳小区B3栋。 法定代表人：陈铮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢博洪，湖南金州律师事务所律师。 原告温碧智与被告儋州晋发房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人郑壮勋，被告委托诉讼代理人谢博洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告温碧智向本院提出诉讼请求:1、判令被告60日内把需要由其提供办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门并协助原告办理土地使用权变更及房屋产权登记手续；2、判令被告向原告支付违约金19710元（2018年1月1日至2018年12月31日）；3、判令案件受理费由被告来承担。原告表示，其主张的违约金以539500元为基数按日万分之一计算。事实和理由：2013年8月24日,原告与被告签订《儋州市商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的海南亚澜湾项目商品房，总房款为539500元；被告于2014年9月28日前交房，交房后360个工作日内被告为原告办理房屋所有权证，逾期办证每天支付总房款万分之一的违约金。由于被告欠缴土地违约金未交，导致政府停办亚澜湾工程项目的规划验收业务。2016年6月，政府从维稳角度出发恢复涉案项目的办理产权证业务。2016年12月7日，该项目完成规划验收，被告仍未能给原告办理产权证。被告的行为已构成违约，应依照合同约定支付逾期办证违约金。 被告儋州晋发房地产开发有限公司辩称，一、涉案房屋未能办理房产证的责任不应由被告承担。海南省第二中级人民法院生效判决确认，亚澜湾项目未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续是因为在涉案项目相关许可手续办理过程中政府审计、相关审批部门的行政行为，并非被告的责任。《儋州市商品房买卖合同》明确约定，因被告的原因导致原告不能在约定的期限内取得房产证，被告才需要承担违约责任。故被告不应向原告支付逾期办证违约金。二、即使被告应支付逾期办证违约金，亦应从恢复手续办理后360个工作日的办证期限之次日计算违约金。2014年相关政府部门暂停亚澜湾项目用地规划相关许可手续，导致被告无法开展办证工作。之后虽恢复办证手续，但仍需经过面积测绘、工程竣工验收备案、业主面签等一系列复杂的手续，加上“两证合一”改革及办证流程的改变，均需要按照新规定重新提交办证材料。请求法院依据相关法律规定，综合项目实际情况、造成逾期办证的原因、恢复办证所需的合理时间、当事人的过错程度和预期利益等相关因素，合理酌情确定违约金的支付标准。三、原、被告达成协议，约定被告支付原告8451元物业补偿费之后原告不能主张2018年1月1日至2018年12月31日期间的合同权益，故原告不能主张该期间的逾期交房违约金。即使主张亦应按合同约定的工作日计算违约金且应扣除被告已支付的8451元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院亦依职权调取了海南省第二中级人民法院(2017）琼97民终431号民事判决书，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的本院（2018）琼9003民初4503号民事判决书、海南省第二中级人民法院（2018）琼97民终1700号民事裁定书内容真实，形式合法，且与本案有关，本院予以确认。原告对被告提交的《关于物业补偿费的有关协议》《关于物业补偿费的有关协议的收款明细》真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认，是否能够证明当事人的主张，将结合在案证据在说理部分一并予以认定。 根据各方当事人的陈述、上述确认的证据及庭审笔录，查明以下事实： (一）合同签订及履行情况 2013年8月24日，原告（买受人)与被告(出卖人）签订《儋州市商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买出卖人开发的海南亚澜湾项目预售商品房第3幢0701号房，建筑面积133.37平方米。单价为4039.08元/平方米，总价款538692元。签订合同时买受人支付首期房款238692元，余款300000元申请办理银行按揭贷款支付;出卖人应当在2014年9月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经勘察、设计、监理、施工、建设等五方共同验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用。其中合同第十五条约定:出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办之名向买受人收取额外费用。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。以上所有日期约定均以工作日为计算单位。 合同签订前后，原告支付购房款合计539500元(包括按实测面积补交的购房款808元）。被告亦向原告出具相应数额的发票。2014年9月28日，被告交付涉案房屋给原告使用，但被告至今未协助原告办理涉案房屋权属登记。 (二）诉讼情况 1、就原、被告之间的商品房预售纠纷，原告于2016年10月8日起诉，请求判令被告限期为其办理房地产权属证书并支付逾期办证违约金。本院于2016年12月20日作出（2016）琼9003民初3437号民事判决，该判决认为，根据案件查明事实，在海南亚澜湾项目相关许可手续办理过程中，由于政府审计及相关审批部门的行政行为导致涉案项目未能及时办理规划、竣工验收备案等手续，更无法办理房屋权属登记，本案逾期办证并非被告的责任导致。原告主张逾期办证金，不予支持。关于限期办证问题，由于办证系行政主管部门的职权，被告的合同义务系在合同约定期限内将办证所需材料递交办证机关，被告没有能力确定办证时间。另外，办理产权登记手续条件尚未具备，故对原告的主张不予支持，判决驳回原告的诉讼请求”。原、被告均未上诉，该判决已发生法律效力。 2、就逾期办证违约金支付问题，原告于2018年6月向本院起诉，请求被告支付2017年8月1日至2017年12月31日的违约金。本院于2018年9月10日作出（2018）琼9003民初4503号民事判决，判决被告支付2017年8月30日至2017年12月31日违约金6689.8元(539500元×万分之一×124天）。被告不服，提起上诉。二审审理期间，被告撤回上诉,海南省第二中级人民法院裁定准许其撤回上诉。 (三）其他情况 1、就被告逾期办证问题，原告等人拟于2018年期间向法院起诉。经协商，吴建基（甲方）与原告（乙方）签订《关于物业补偿费的有关协议》。协议约定：1.甲方自愿补偿乙方2018年1月1日至2018年12月31日物业费用；2.甲方承诺2018年12月31日提交乙方办理不动产权证所需合法有效材料至不动产权登记中心，如甲方未能如约，则乙方有权主张其相关权益，如约定时间内提起诉讼，则该费用抵扣合同违约金；3.乙方承诺在收到甲方物业补偿费之后在2019年1月1日前不得主张2018年度内的关于商品房预售合同纠纷的权益；4.乙方承诺在收到补偿款之后严守该事宜秘密，不得向任何人谈起，不得做有关于该事务相驳事宜。协议签订后，吴建基支付8451元给原告。原、被告共同确认，吴建基系代表被告与原告签订的《关于物业补偿费的有关协议》。被告表示，已支付的8451元应从逾期办证违约金中扣除。原告则称，如于2019年1月1日前起诉，则应扣除上述物业补偿费，但本案原告于2019年1月24日才起诉，不应扣除。 2、被告开发的海南亚澜湾项目因未能依约给买受人办理房地产权属登记手续，海南亚澜湾项目的多个购房人于2016年底向本院起诉，要求被告限期为其办理房地产权属证书并支付逾期办证违约金。在该批系列案件中，其中买受人黎加斌、陈洁霞不服本院一审判决向海南省第二中级人民法院提起上诉。该院于2017年6月8日作出（2017）琼97民终431号民事判决。该判决认为,根据儋州市人民政府及其相关行政主管部门的相关函件及专题会议纪要内容等可知，涉案项目未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续是因为在涉案项目相关许可手续办理过程中政府审计、相关审批部门的行政行为，并非被告的责任。故黎加斌、陈洁霞请求被告支付违约金不符合双方合同的约定。……尽管产权登记权属证书的办理系行政机关的行政行为，最终核准颁证的是行政机关，被告无权决定权属证书的办理时间。但依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房地产开发企业在买受人办理所有权登记时，其义务是协助并“提供必要的证明文件”。《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款亦规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。故黎加斌、陈洁霞请求被告限期办理权属证书的实质内容包含请求被告协助办证并提供必要的证明文件的意思。根据法院查明，涉案房屋已经交付，虽因政府审计、相关审批部门的行政行为导致涉案项目未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续，但2016年12月儋州市国土局与住建局已经恢复涉案项目规划竣工备案、房屋产权证等业务办理，阻却办证的事由已经消除。故被告应当按照上述法律法规的规定，60日内将办证所需材料报房地产行政主管部门并协助黎加斌、陈洁霞办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。该二审判决撤销一审民事判决，判决被告自判决生效之日起60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门并协助黎加斌、陈洁霞办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，驳回黎加斌、陈洁霞关于支付违约金的诉讼请求。二审判决现已发生法律效力。 本院认为，原告、被告于2013年8月24日签订的《儋州市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自的合同义务。根据原、被告诉辩意见，本案争议焦点为：被告应否限期为原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并支付违约金。 关于被告应否限期为原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的问题。 本案被告开发的海南亚澜湾项目，在2016年12月前是因政府审计、相关审批部门的行政行为导致未能及时办理规划、竣工验收备案以及房屋产权登记手续。被告在该期间内未能为业主办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，不是被告的过错导致。但2016年12月儋州市国土局与住建局已经恢复涉案项目规划竣工备案、房屋产权证等业务办理，阻却办证的事由已经消除，而被告在阻却办证的事由已经消除后，未及时协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，责任在于被告。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条“......房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明”及《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”之规定，原告主张被告将办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门并协助原告办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，有事实和法律依据，本院依法予以支持。 关于被告应否支付逾期办证违约金的问题。根据前述理由，海南亚澜湾项目阻却办证的事由于2016年12月消除后,逾期办证的责任在于被告，被告应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《儋州市商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。逾期180日以上的，买受人有权单方解除合同。以上所有日期约定均以工作日为计算单位。原告已另案主张截止至2017年12月31日的逾期办证违约金，现其主张以已付购房款为基数，按日万分之一计付自2018年1月1日起至2018年12月31日止的违约金，本院予以支持，但具体天数应依照合同约定的工作日计算，即违约金数额为13487.5元(539500元×250天×万分之一）。原告要求被告按照日历天计付违约金于法无据，对其主张违约金超出的部分,本院不予支持。至于被告已支付给原告的补偿费8451元应否从违约金中扣除的问题，根据原、被告签订的《关于物业补偿费的有关协议》的约定及双方当事人陈述可知，被告支付原告8451元是为解决被告逾期办证的违约责任问题，根据公平原则，该笔款项应从逾期办证违约金中抵扣。故被告应支付原告逾期办证违约金5036.5元(13487.5元-8451元）。 综上所述，原告诉请部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项，《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告儋州晋发房地产开发有限公司自本判决生效之日起60日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门并协助原告温碧智办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续； 二、被告儋州晋发房地产开发有限公司自本判决生效之日起30日内向原告温碧智支付2018年1月1日至2018年12月31日的逾期办证违约金5036.5元； 三、驳回原告温碧智的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费146元，由被告儋州晋发房地产开发有限公司负担25元，原告温碧智负担121元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判员  许琼焕 二〇一九年四月十六日 书记员  翟嘉贤 附:本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《商品房销售管理办法》 第三十四条房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起６０日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。 房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。