广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初314号原告（反诉被告）：司徒志党，男，1988年2月13日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人:黎恒鸿,广东君熙律师事务所律师。被告（反诉原告）：金梅，女，1968年7月11日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：唐凌攀，广东迎君律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓进威，广东迎君律师事务所实习律师。原告司徒志党与被告金梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序独任审理，被告金梅在本案审理过程中提起反诉，本院予以受理，案件于2019年2月20日公开开庭进行了审理，原告司徒志党的委托诉讼代理人黎恒鸿，被告金梅的委托代理人唐凌攀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告司徒志党向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签署的《合作协议》无效；2.被告向原告返还定金130000元及逾期返还定金的利息损失（以130000元为本金，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止，暂计至2018年10月31日为0元）；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年7月21日，原、被告签署了《合作协议》，约定被告将其位于东莞市××下汴社区××道旁（地号为：XXX、XXX、XXX）的房屋出租给原告用于商业用途。上述《合作协议》第6条约定原告向被告交付定金130000元后被告给予原告3个月时间了解周边市场、用电申报、消防申报及环保申报等工作。原告依约向被告支付了定金130000元，被告向原告出具了《收据》。后原告向东莞市厚街镇用电申报部门了解得知涉案房屋无相关不动产权证及相关建设工程规划许可证，无法进行用电申报，致使原告的合同目的不能实现。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条的规定，涉案《合作协议》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十条的规定，被告应返还原告定金130000元。原告为维护其合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告金梅辩称，原告的第2项诉请无事实和法律依据，原因如下：1.根据涉案《合作协议》第6条约定，原告交付的定金是保障被告必须将涉案房屋预留给原告3个月时间，并非整个租赁合同的定金，从合同内容上看，该协议应是租赁预约合同，而从原告起诉的时间看，该租赁预约合同双方已履行完毕，即使在履行完毕后被认定为无效，也不应再以合同中约定的独立存在的处理条款为依据；2.租赁合同是继续性合同，不适用一般合同无效的返还原则，过去的时点是无法返还的，因此租赁合同的无效后果只涉及到未履行部分，不涉及已履行部分。综合上述，原告的诉请无事实和法律依据。被告金梅向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付房屋占用（空置）费260000元；2.本案本诉、反诉费由原告承担。事实与理由：原告了解了涉案房屋权属状况后与被告签订《合作协议》，协议预约3个月后签订房屋租赁合同，预约定租金每月130000元，押金1000000元，租期15年或20年，交付定金130000元。同时约定被告给予原告3个月时间了解市场、用电申报、消防申报、环保申报等，约定被告3个月内不得以任何人名义再将涉案房屋出租给他人，否则向原告支付2倍定金作为赔偿，若原告超期未签订合同，被告有权没收定金130000元。上述协议生效后，被告按原告的要求将相关资料交付给原告用于用电、消防及环保申报，3个月期届满后原告于2018年10月23日告知被告不签订租赁合同。综上所述，如双方签订的《合作协议》有效，原告应承担违约责任，无权要求被告返还定金，且因定金不足以补偿被告损失，被告另有权要求原告赔偿实际损失260000元（即涉案房屋空置3个月的租金损失扣除130000元定金后）。被告为维护自身合法权益特向法院提起反诉，请求判如所请。原告针对被告的反诉辩称，1.被告提交的土地证显示被告为非本农村集体经济组织的成员，依据相关法律规定不能批准划拨宅基地，该土地证本身涉嫌违法，且划拨的宅基地只能用于自建自住，不能用于建写字楼或商业用途，被告的行为已违反了我国法律的强制性规定，涉案协议自始无效，全部条款无效；2.被告未提供涉案房屋的房产证或建设工程规划许可证，根据相关司法解释规定，涉案协议无效，且东莞市第二法院就相似情况做了相应判定；3.原、被告未就涉案房屋办理交接手续，原告未实际占有使用租赁物，且租赁物因被告无法提供房产证或建设工程规划许可证等资料无法办理相关审批手续，致使原告无法使用涉案房屋，被告给予原告3个月时间了解市场及办理相关审批手续，但协议未约定该3个月原告需向被告支付占有使用费，因此原告无需向被告支付占有使用费；4.从商业角度看，涉案房屋具有经营性使用价值，其地理位置及交通状况优越，原告是愿意承租的，但其属于违法建筑，且从建成至今已空置多年，被告不存在空置费损失。本院经审理查明，原、被告于2018年7月21日签订《合作协议》（协议甲方为被告，乙方为原告），约定被告将其位于东莞市××下汴社区××道旁（地号为：XXX、XXX、XXX）的房屋出租给原告使用，该协议有如下约定：1.租金13元每平方米（约130000元每月）；2.押金1000000元；3.租期15年（如做酒店甲方应变更租期为20年）；4.免租期10个月，每4年递增10%；5.乙方租商业使用，做写字楼或酒店；6.乙方交付130000元订金给甲方，甲方给3个月时间（即从2018年7月21日至2018年10月20日）给乙方了解周边市场、用电申报、消防申报、环保申报等，在这3个月内甲方不得以任何名义再租给他人，致使乙方徒劳和造成经济损失，若有此情发生，甲方须支付2倍定金给乙方作为赔偿，若乙方超出期限未签合同,甲方没收全部订金130000元;合同上另有手写“若超出三个月不签合同，恕不退还定金乙方”内容。原告依约向被告支付了130000元定金，原告未实际占有涉案房屋；涉案房屋未办理房产证或建设规划许可证。原告主张，其按《合作协议》约定向被告支付了130000元定金，但其在向相关部分申报用电时得知涉案房屋无相关不动产权证及建设规划许可证无法申报用电，其合同目的无法实现，涉案《合作协议》应无效，被告应退还其定金130000元并支付逾期返还定金的利息（以130000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从起诉之日起计算至实际清偿之日止）。被告辩称，根据《合作协议》第6条约定，原告交付的定金为保障被告必须将涉案房屋预留给原告3个月的保证，并不是整个租赁合同的定金，且涉案《合作协议》性质为租赁预约合同，该份预约合同已履行完毕，即使被认定为无效被告也无需向原告返还定金；租赁合同为继续性合同，不适用一般合同无效的返还原则。被告另反诉主张，3个月期限届满后原告不签订租赁合同构成违约，应赔偿其涉案房屋空置3个月的占有使用费390000元，扣除原告已支付的定金130000元，原告尚需赔偿其260000元。原告辩称，原、被告双方未约定上述3个月期间原告需支付被告占有使用费，且其未实际占有涉案房屋，另根据实际情况，涉案房屋从建成至今已空置多年，被告不存在空置费损失，其无需支付被告占有使用费或空置费损失。被告提供的土地使用权证显示涉案房屋所占土地权属性质为集体土地使用权，使用权类型为批准拨用宅基地，批准用途为住宅用地。以上事实，有原告提供的《合作协议》、《收据》，被告提供的《合作协议》、户口卡、土地使用权证及当事人的陈述附卷为证。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点是：一、涉案合作协议是否有效；二、原告主张返还定金及利息是否合法有据；三、被告反诉主张的房屋占用空置费是否合法有据。关于焦点一。涉案合作协议是关于涉案房屋租赁的预约合同，其履行内容为协议双方就涉案租赁房屋签订租赁合同，而涉案拟租赁的房屋在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或主管部门批准建设的相关证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案《合作协议》要求签订的房屋租赁合同无效，故涉案《合作协议》违法了法律法规的效力性强制规定而无效，涉案《合作协议》的内容对原、被告双方没有约束力。关于焦点二。因涉案《合作协议》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因该合同取得的财产应予返还，故本院对原告关于主张判令被告返还130000元的请求予以支持。原告主张的利息属于法定孳息，应与原物一并返还。涉案130000元的利息应从被告收取款项之日起按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率计算至该130000元返还之日止。原告主张涉案款项利息从其起诉之日（即2018年11月1日）起计算，属于其对自身权利的合法处分，本院予以准许，故原告主张利息应按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率从2018年11月1日起计算该130000元返还之日止。原告主张利息合法有据，本院予以支持。关于焦点三。涉案房屋并未移交原告使用，被告主张涉案房屋的占用空置费没有法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告司徒志党与被告金梅签订的《合作协议》无效；二、限被告金梅于本判决生效之日起三日内向原告司徒志党返还130000元；三、限被告金梅于本判决生效之日起三日内向原告司徒志党赔偿利息损失（以130000元为本金，从2018年11月1日起，按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率，计算至本判决第二判项确定的款项返还之日止）；四、驳回被告金梅的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1450元（已由原告司徒志党预交），反诉受理费2600元（已由被告金梅预交），全部由被告金梅承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  欧泽林二〇一九年四月二十三日书记员  阳 意