广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0881民初210号原告：梁禄，男，汉族，1931年12月16日出生，广东省廉江市人，住湛江市赤坎区，委托代理人：何硕仙，女，汉族，1944年11月14日出生，广东省廉江市人，住湛江市赤坎区，委托代理人：林水凤，廉江市法律援助处律师。被告：李佑，男，汉族，1944年8月18日出生，广东省廉江市人，住廉江市，现住廉江市，委托代理人：陈泽义，广东海东律师事务所律师。被告：梁云，男，汉族，1951年4月20日出生，广东省廉江市人，住廉江市，被告：梁月，女，汉族，1951年11月5日出生，广东省廉江市人，住湛江市霞山区，被告：梁少梅，女，汉族，1954年8月3日出生，广东省廉江市人，住湛江市霞山区，被告：梁英，女，汉族，1957年10月10日出生，广东省廉江市人，住廉江市，被告：梁海清，女，汉族，1960年3月27日出生，广东省廉江市人，住廉江市，被告：梁玉萍，女，汉族，1960年6月7日出生，广东省廉江市人，住廉江市，第三人：李杰杏（曾用名李樊），女，汉族，1937年7月1日出生，广东省廉江市人，住廉江市，原告梁禄诉被告梁振华、李佑、梁云、梁月、梁少梅、梁英、梁海清、梁玉萍及第三人李杰杏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日受理后，依法适用简易程序，于2019年4月1日公开开庭进行了审理。原告梁禄及其委托代理人何硕仙、林水凤，被告李佑及其委托代理人陈泽义到庭参加诉讼，被告梁云、梁月、梁少梅、梁英、梁海清、梁玉萍及第三人李杰杏经本院传票传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁禄诉称：一、判令被告李佑与梁振华于2000年3月25日签订的《房屋转让协议》无效。二、判令被告李佑立即向原告及被告梁云、梁月、梁少梅、梁英、梁海清、梁玉萍返还位于廉江市××镇××号门牌××国有土地使用证号：廉府国用总字第0003638号、字（1989)第1000532号】。三、判令被告李佑从2000年3月25日起至返还上述房屋之日止桉每月350元的标准向原告及被告梁云、梁月支付房屋占用费，暂计算至2018年12月25日为78750元。四、判令被告李佑将《国有土地使用证》[证号：廉府国用总字第0003638号、字（1989)第1000532号】原件返还给原告；五、本案的诉讼费用由被告李佑承担。事实和理由：位于廉江市××镇××号门牌的房屋是原告的父亲梁挺振在上世纪20年代所建成，解放后由原告及原告的大哥梁振华（2015年已去世，其遗产由其法定继承人即本案被告梁云、梁月、梁少梅、梁英、梁海清、梁玉萍继承）共同出资在原来基础上部分拆旧建新，建成临中华街前面50平方米混泥土结构二层楼房，同时对原住宅后面的67.2平方米砖瓦房进行改造加固。1989年8月22日，原告及梁振华联名向廉江市横山镇国土所申请办理土地登记发证请求，经廉江市国土局核实该住宅户土地面积117.2平方米的土地使用权为原告及梁振华共有，1989年10月4日，廉江市人民政府向原告及梁振华颁发了《国有土地使用证》[证号：廉府国用总字第0003638号、字（1989)第1000532号]。原告自1950年起一直在湛江市××工作及生活，离休之后，原告及家人居住在赤坎，涉案房屋一直交给梁振华打理。2016年9月，原告回到原籍里塘村，与被告梁云交谈时才知道涉案房屋被梁振华在2000年3月25日以三万元的价格转让给被告李佑。原告得知后多次去找被告李佑协商，要求被告李佑返还房屋，但被告李佑提出若要他搬离该屋必须支付他60万元。后来原告多次前往横山镇司法所，请求该所调解拟与被告李佑协商返还房屋事宜，但被告李佑都没有来，之后被告李佑向横山镇司法所提交其与梁振华于2000年3月25日签订的《房屋转让协议》复印件，司法所转交给原告后，原告发现有人在该协议上冒充原告签名。2018年6月5日原告到横山镇派出所报案，事后经原告了解，被告李佑在派出所所做的笔录中供述是第三人李樊在协议上签上原告的名字。原告认为，李佑及梁振华、李樊之间明显存在恶意串通，在未经原告同意的情况下冒充原告签名将涉案房屋出卖给被告李佑，损害了原告的合法权益，根据《合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的”，因此，梁振华与被告李佑在2000年3月25日签订的《房屋转让协议》是无效合同。此外，被告李佑明知是李樊在《房屋转让协议》上签原告的名字，被告李佑并非是“善意第三人”，而且涉案房屋也并未登记到被告李佑名下，被告李佑的行为也不符合法律规定的“善意取得”。根据《合同法》第五十六、五十八、五十九条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，被告李佑应向原告及被告梁云、梁月、梁少梅、梁英、梁海清、梁玉萍返还涉案房屋，同时被告李佑应从其占用房屋之日起至返还房屋之日止向原告及被告梁云、梁月、梁少梅、梁英、梁海清、梁玉萍支付非法占用期间的占用费。综上，为维护原告的合法权益，特根据民事诉讼法相关规定，向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。原告为其诉讼请求在举证期限内提供证据：被告李佑辩称：答辩人与梁振华及其亲属何培先、梁云、王玲娟签订的《房屋转让协议》属于有效合同，应依照《中华人民共和国合同法》我国《民法通则》和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，人民法院应确认该《房屋转让协议》具有法律效力。1、答辩人与梁振华签订的《房屋转让协议》符合我国合同法规定的“表见代理”的法定情形。根据原告在起诉的事实和理由部分的第二段中诉称：“涉案房屋一直交给梁振华打理”，且中华路22号房屋自1950年起一直是由梁振华行管理、占有、收益、支配，期间还以其一人作为该房屋权利者向银行贷款3万元；还有将该房屋向他人出租由其一人受益；另外根据《地籍调查表》显示1950年由梁振华建房117平方米，1980年拆旧建新，属于其本人使用。以上所述的事实在原告所提供的证据2、4、5、10中都能得以证实。由此依据我国合同法第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，答辩人与梁振华签订的《房屋转让协议》符合我国合同法规定的“表见代理”的法定情形，应依法确认双方房屋交易行为合法有效。2、答辩人购买中华路22号房屋根据行为发生当时法律规定，符合我国《民法通则》规定的“善意取得”，依法也应确认答辩人购买中华路22号房屋的交易的合法有效。其“善意取得”表现为：（1)足够的事实根据相信缔约方是中华路22号房屋实际所有者；(2)对价有偿取得，答辩人是按当时市场价3万元购得；（3)购买后己经实际占有居住、使用、支配、收益主，且也取得中华路22号房屋有关产权证（土地证）长达18年之久没人提出异议；（4)其购买行为是善意，没有恶意串通。由此依据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”的规定，答辩人购买中华路22号房屋是符合当时法律规定的“善意取得”制度，应依法确认该房屋交易合法有效,而本案原告有争议的话，依法也只能向擅自处分共有财产的人提起赔偿，而不能向答辩人提出诉求。3、依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。依据该法律规定，本案原告请求是不能成立，特别是请求答辩人对梁振华的继承人被告梁云、梁月等履行交付《国有土地使用证》和房屋占用费。二、依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定：下列事实，当事人无需举证证明（三)根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实；根据本案已知事实：答辩人与梁振华及其亲属（配偶、长子、长媳）等人签订《房屋转让协议》，在交付约定购买款3万元给梁振华方后，长达18年的居住使用，作为梁振华兄弟、作为被告梁云、梁月等人叔叔的原告，虽然不在当地生活，但亲人之间难道从无联系？还有清明节或其他重大节日从不回老家，这点从客观常理逻辑上谘不过去的。另梁振华是2015年去世的，那之前由梁振华管理的中华路22号房屋原告又没委托他人管理，处于没人管理的状态，原告总得过问吧？三、本案退万步来讲，梁振华是中华路22号房屋共有人之一，那其与答辩人签订的《房屋转让协议》，依据《中华人民共和国合同法》的规定也应属于部分有效合同，依法也不能判决确认《房屋转让协议》为全部无效合同。综上所述，本案原告之诉讼请求事实依据和法律依据不充分，属于无理之诉，请求人民法院判决驳回原告诉讼请求。第三人李杰杏述称：何军在证明材料中说我在《房屋转让协议》代签甲方梁禄名字与事实不符，我只是作为在场人签我自己名字“李樊”，我根本没有代梁禄签名这回事。原告为其诉讼请求，在举证期限内提供证据：证据一：原告身份证复印件，证明原告主体适格。证据二：《国有土地使用证》复印件，证明国有土地使用证面积117.2㎡为梁振华及梁禄共有。证据三：地籍调查表复印件，证明国土局核定横山中华街22号住宅土地使用面积117.2㎡为梁振华及梁禄共有。证据四：房屋转让协议复印件，证明李樊、李佑、梁振华、恶意串通买卖梁振华及梁禄共有房屋，损害梁禄的利益。证据五：梁云证明，证明2016年9月4日将梁振华私自出卖横山房屋情况告知梁禄及何硕仙。证据六至证据七：2018年6月20日黎法恒证明复印件，证明2017年和2018年梁禄来横山司法所几次请求司法所调解与李佑的纠纷，因李佑拒绝前来协商不成。证据七：2018年6月17日黎法恒证明，证明梁禄主张被非法占住的共有房地产具有革命历史意义，依法要回为后人纪念。证据八：2018年6月20日何军证明，证明梁禄发现别人冒充他签名出卖与梁振华共有房屋，向横山派出所报案。证据九：2018年6月17日何军证明，证明梁禄2017年以来衡山司法所请求调解与李佑的房地产纠纷，遭李佑拒绝。证据十：梁禄、何硕仙访问梁云的笔录，证明梁振华私自出卖与梁禄共有房屋是为还银行贷款，要家人不告知梁禄及其他人。证据十一：何硕仙访问梁国笔录，证明梁云告知梁国，说明梁振华私自出卖与梁禄共有房屋的情况。证据十二：何硕仙访问梁平笔录，证明梁云告知梁国，说明梁振华私自出卖与梁禄共有房屋的情况时，他在场。被告李佑为其答辩，在举证期限内提供证据：证据一：《房屋转让协议》复印件，证明于2000年3月25日，被告与原告方签订《房屋转让协议》，被告以人民币3万元的价格购买涉案房屋。证据二：《收据》复印件，证明被告已足额支付了购房款人民币3万元。证据三：《国有土地使用证》复印件，证明被告在2000年3月25日购买涉案房屋的当时，已取得涉案房屋的国有土地使用证，至今已18年之久。证据四：《证人证言》复印件，证明被告实际占有、居住、使用涉案房屋达18年之久，18年以来从没有人提出任何异议或纠纷。被告李杰杏为其陈述事实，在举证期限内没有提供证据。本院依原告申请，向横山派出所调取《询问笔录》1份。经质证，被告李佑对原告证据意见：对证据一、二、三、的三性没有异议；证据四的三性没有异议，但对证明的事实有异议，本案中被告李佑与梁振华没有存在恶意串通买卖的事实，理由是当时房屋交易协议书上表示所有权利主体已签名认可，其次当时的交易价格也是市场价值对应对等，属于等价交易；证据五的三性都有异议，且证据内容与客观生活常情不符合，证明的时间明显带有规避法律诉讼时效；证据六至十二的三性都有异议。原告对被告梁禄证据意见：对证据一、三的三性没有异议；证据二的三性没有异议，但3万元原告并不知情；证据四的三性有异议。原、被告对本院调取《询问笔录》没有异议。根据当事人陈述、被告答辩及经审查确认的证据，本院认定如下事实：根据《国有土地使用权证》［廉府国总字第0003638号、字(1989)第1000532号］，位于廉江市××镇中华街土地使用者登记是梁振华、梁禄，用土地面积117平方米。原告梁禄与梁振华父亲梁挺振于上世纪20年代位于中华街建造房屋。根据1989年《地籍调查表》记述“……，梁振华于1950年自建房屋117平方米，1980年拆旧建新，原房屋基地是荒地，无争议，此房屋现属其本人使用”，结合《国有土地使用证》和《房屋转让协议》第一条款可以确认，梁振华于1980年折旧建新占地面积75平方米二层楼房，剩余就是42平方空地。原告梁禄自1950年起一直在湛江市××工作及生活。涉案房屋一直是梁振华管理、使用。原告年节日回横山镇里塘村(距横山镇约12—13公理)探亲，平时与大哥梁振华亦有联系。梁振华与李佑于2000年3月25日签订的《房屋转让协议》，梁振华(甲方)将廉江市××镇××号的二层混合结构房屋75平方及空地42平方转让给李佑(乙方)，转让价格30000元。该协议上有甲方梁振华、梁禄及亲属何培先、梁云、王玲娟，乙方李佑，在场人李樊等人的签名。合同签订后，被告李佑当日支付了30000元人民币给梁振华收领。2000年4月份，梁振华将涉案房屋及相关产权证书原件交给被告李佑，但被告李佑一直没有办理相关产权证照过户手续。原告主张其于2016年农历9月4日从被告梁云处得知涉案房屋由梁振华以3万元价格转让给李佑。梁云后来又对原告说：“我听到一些法律人士说，出卖的房屋未有过户，产权仍然是原业主的，请叔考虑怎么办。”2016年10月份，原告梁禄向被告李佑主张涉案房屋是原告与梁振华共有。原告于2017年8月9日向当地国土部门提交“请求继续不批准将中华街22号房屋过户给李佑所有”的申请，并请求当地司法所帮助调解，司法所通知李佑调解未果。2018年5月22日原告梁禄再次到横山司法所请求调解，被告李佑不予配合接受调解，原告于是向廉江市公安局横山派出所报案。此外，原告梁禄主张《房屋转让协议》上签名“梁禄”是其本人书写，其认为“梁禄”名字是第三人(中介人)李杰杏(曾用名李樊)代其书写，而李杰杏答辩否认不是她本人书写。被告李佑认为当时是梁振华、梁禄等人在《房屋转让协议》签完名后，梁振华拿来给被告李佑签名，不清楚当时是否梁禄本人签名。原告认为，李佑及梁振华、李樊之间明显存在恶意串通，在未经原告同意的情况下冒充原告签名将涉案房屋出卖给被告李佑，损害了原告的合法权益，于2019年1月9日诉至本院，请求处理。此外，梁振华生育梁云、梁月、梁少梅、梁英、梁海清、梁玉萍。梁振华于2015年过世。本院认为：本案争议的焦点：一、被告李佑与梁振华签订的《房屋转让合同书》是否有效。二、被告李佑是否返还涉案房屋、资金占用费给原告及被告梁云、梁月、梁少梅、梁英、梁海清、梁玉萍。关于被告李佑与梁振华签订的《房屋转让协议》是否有效问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”的规定，涉案《房屋转让协议》属于有偿合同，一方当事人享有合同约定的权利，其负有向对方当事人的人数支付相应对价的义务，故本院可参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，不论梁振华在签订协议书时是否对涉案房屋享有处分权，均不影响《房屋转让协议》的效力。因此，梁禄主张被告李佑与梁振华签订的《房屋转让协议》无效无事实与法律依据，本院不予支持。二、关于被告李佑是否返还涉案房屋、资金占用费给原告及被告梁云、梁月、梁少梅、梁英、梁海清、梁玉萍问题。合同签订时，被告李佑见到梁振华提供的《房屋转让协议》已签有梁振华和梁振华亲属何培先、梁云、王玲娟及共有人“梁禄”名字后才予签名，被告有理由相信共有人同意出卖涉案房屋真实意思表示。即使梁禄本人没有签名，根据客观实际，原告自1950年在湛江市××工作、生活，涉案房屋一直由梁振华管理、使用，被告有理由相信梁振华对涉案房地产有处分权，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该行为有效”的规定，李佑与梁振华签订的《房屋转让协议》符合表见代理规定，本院依法确认双方房屋交易行为合法有效。涉案房屋位于农村集镇，土地使用面积117平方米，建筑面积75平方米的二层混合结构楼房及空地42平方米出卖给被告李佑，房地交易价格3万元，参考最高人民法院《合同法司法解释(二)》第十九条“应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易当时交易地物价部门指导价或者市场交易价，结合其他因素综合考虑予以确认”。李佑购买梁振华房地符合当时的价格，对介合理。而且，合同已实际履行，被告对涉案房屋进行修缮，居住至今已十九年。在实际履行了合同的情况下，应当保障交易的稳定和安全。原告主张李佑、梁振华、李杰杏(李樊)恶意串通，损害了原告的合法权益没有证据证明。综上，本院持对原告主张返还房屋及资金占用费的诉求亦不予支持。此外，原告在本案中主张判令被告李佑向其本人返还房屋及支付房屋占用费外，还要求返还给被告梁云、梁月、梁少梅、梁英、梁海清、梁玉萍。因梁云、梁月、梁少梅、梁英、梁海清、梁玉萍在本案中是被告，上列被告并没有以原告主体身份提出诉求，原告请求被告李佑向被告梁云、梁月、梁少梅、梁英、梁海清、梁玉萍返还房屋及支付房屋占用费依法无据，本院不予采纳。原告主张被告李佑将《国有土地使用证》原件返还给原告。基于上述理由，本院对原告该项主张亦不予支持。原告主张梁振华与李佑对涉案房屋买卖不知情。根据原告在湛江市工作，涉案房屋位于廉××××镇，属湛江市(地区)管辖，原告年节日均回来横山里塘村探亲，平时与梁振华亦有联系的实际情况，原告梁禄诉称涉案房屋被出卖一直不知情，直至2016年才知道，时间长达16年，显然不符合常理，本院对原告主张不予采信。原告在诉状中称《房屋转让协议》上“梁禄”名字是第三人李杰杏(曾用名李樊)代签，而李杰杏表示否认，只是以在场人的身份签上自己的名字。对此，原告在庭审时提出对《房屋转让协议》上“梁禄”两字进行笔迹鉴定。根据本案，梁禄本人是否在《房屋转让协议》签名并不影响本案处理结果。而且，原告在起诉时就已主张不是本人签名，但一直不在举证限期内提出对笔迹进行鉴定，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出”的规定，因此，本院不予对“梁禄”名字进行鉴定。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，本院对原告的上述诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告梁禄的全部诉讼请求。案件受理费1238元，由原告梁禄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员  黄坤亮二〇一九年四月八日书记员  揭宇红附：相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立的合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该行为有效”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果”