福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019)闽0802民初1881号 原告：福建闽厦物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂街道双洋东路**宝佳广场****，统一社会信用代码913508006943932822。 法定代表人：王西平，总经理。 委托诉讼代理人：钟永香，福建联合信实（龙岩）律师事务所执业律师。 被告：陈村华，男，1978年9月9日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告福建闽厦物业管理有限公司（以下简称闽厦物业公司）与被告陈村华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告闽厦物业公司的委托诉讼代理人钟永香、被告陈村华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闽厦物业公司向本院提出诉讼请求：判令陈村华支付闽厦物业公司自2017年10月1日起至2018年12月31日止的物业服务费1883.6元，自2014年1月1日起至2018年12月31日止的摩托车车位服务费1500元，自2017年1月1日起至2018年12月31日止的公摊电费527.4元、电梯维保费分摊271.2元、电梯整改费分摊62.5元，合计4244.7元，并支付以1883.6元为本金、自起诉之日起至款清之日止按月利率2%计算的违约金。事实与理由：2012年11月27日，闽厦物业公司与海西龙门物业园建设协调领导小组办公室签订了《海西龙门物流园龙物小区前期物业服务委托合同》，约定海西龙门物流园区龙物小区由闽厦物业公司接手，实施物业管理服务。自接手之日起，闽厦物业公司按合同约定履行了物业管理义务，尽力做好各项物业管理工作，绝大部分业主表示认可与支持。陈村华系海西龙门物流园龙物小区2号楼1209室业主。自2014年1月1日开始，闽厦物业公司多次向陈村华催讨物业费等费用，均未果。 陈村华辩称：一、陈村华名下的龙物小区2号楼1209室房屋在装修期间室内电线被盗，多次与物业公司对赔偿事宜进行协商，均未果。二、摩托车车位至今未拿到地下车库进出磁卡，物业公司要求业主交纳车位管理费后才交付磁卡。三、电梯属小区公用设施，不应由业主独自承担维保费用，应申请公共维修基金支付。四、小区内的物业管理不到位：1.门厅通道安全出入口长年停放摩托车、堆放易燃易爆的杂物等，安全通道楼梯（救生通道）长期堆放杂物，业主进出时常闻到汽油味，存在重大的安全隐患；2.小区有东南西三个岗亭，南岗亭没人值班，常年脱岗，小区内白天听到收废品、修电器等的叫喊声，晚上听到载重汽车、龙马车等机器的轰鸣声；3.地下车库东西两个进出口，现只开通一个东进出口，也存在安全隐患；4.电梯坏了，没有及时修理，没有设置警示标志，多次出现人被关在电梯里的情况。五、陈村华要求：1.被盗电线按市场价协商解决；2.自拿到车位磁卡之日起开始缴交车位管理费，2013年4月至拿到车位磁卡期间按开发商车位补偿陈村华未能正常停放小车造成的损失；3.三个岗亭均要有门卫值班，保障小区住户的人身财产安全。综上，请求法院驳回闽厦物业公司的不合理诉求。 本院经审理认定事实如下：2012年11月27日，龙岩闽厦物业服务有限公司（龙岩闽厦物业服务有限公司于2016年6月13日更名为福建闽厦物业管理有限公司）（作为乙方）与海西龙门物流园区建设协调领导小组办公室（作为甲方）签订了《龙物小区前期物业服务合同》。合同约定：物业服务费收取标准为高层（带电梯）住宅为每月每平方米1元（不含水电公摊）（业主或物业使用人所用水费按2.5元/吨计算含变频加压电公摊）；摩托车位为25元/月/辆；委托服务期限自首位业主交房之日起至成立业主委员会产生新的物业公司止，此合同自动终止；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按每日千分之三标准，向乙方支付滞纳金；业主交房之日起，电梯在保修期内，甲方与电梯维保公司签订维保合同，保修期内年检费用由电梯维保公司承担，乙方监督。保修期后所产生的上述费用向大厦全体使用人进行分摊（分摊方式结合龙岩其他小区实际情况报请甲方同意后方可实施）；小区在保修期以外的房屋及公共设施、设备维护费用在300元以下由物业服务费中支出，300元以上至5000元，由乙方报请甲方，并由甲方支付，超出5000元由乙方报请甲方由甲方审批后从维修基金中出资。2013年6月19日，陈村华办理龙物小区2号楼1209室房屋的交房手续。2016年11月14日，闽厦物业公司与龙岩双嘉电梯有限公司签订《福建省电梯日常维护保养合同》一份，约定维保期限从2016年12月19日起至2017年12月19日止，维保费用为57600元。2017年12月14日，闽厦物业公司与厦门永祺机电设备有限公司签订《电梯日常维护保养合同》一份，约定维保期限从2018年1月1日起至2018年12月31日止，维保费用为57600元。2018年11月27日，厦门永祺机电设备有限公司对电梯进行整改，闽厦物业公司支出电梯振动整改人工费32000元。龙物小区2号楼1209室房屋及48号摩托车车位系陈村华所有，房屋面积为125.57平方米。截至2018年12月31日，陈村华尚欠闽厦物业公司自2017年10月1日起至2018年12月31日止的物业服务费1883.6元（1元/月·平方米×125.57平方米×15个月），自2014年1月1日起至2018年12月31日止的摩托车车位服务费1500元（25元/月×60个月），自2017年1月1日起至2018年12月31日止的公摊电费527.4元、电梯维保费分摊271.2元、电梯整改费分摊62.5元，合计4244.7元。 以上事实，有闽厦物业公司提交的龙物小区前期物业服务合同、入伙手续书、电梯维保合同、电梯维保费公摊说明、维修费告知函、公告、维修费票据、电费缴费发票、水费缴费证明、电费公摊说明、名称核准变更通知书，陈村华提交的照片、录音光盘证实，以及当事人在庭审中的陈述在卷佐证。 本院认为，闽厦物业公司系具有独立法人资格，具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。海西龙门物流园区建设协调领导小组办公室与闽厦物业公司签订的物业服务合同，合法有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。闽厦物业公司根据合同的约定向包括陈村华在内的业主提供了物业管理服务，陈村华在接受闽厦物业公司提供的物业服务后，应履行向闽厦物业公司交纳物业管理费、车位服务费、公摊电费、电梯维保费分摊、电梯整改费的义务。陈村华拖欠闽厦物业公司前述费用，已构成违约，应限期支付。现闽厦物业公司要求陈村华支付前述费用，于法有据，予以支持。关于违约金的问题。闽厦物业公司在为龙物小区提供物业服务的过程中，未完全尽到其承诺的义务，在庭审中其也认可小区内确实存在摩托车乱停乱放、进出通道被堵等情况，虽然陈村华不能以此作为拒绝缴纳物业服务费的理由，但从合同的履行看，陈村华不履行合同约定的支付物业服务费的义务，有一定原因，不属于恶意违约。作为小区的物业管理方，闽厦物业公司应积极、主动协助业主解决问题，妥善处理，但其未能尽到该义务，应认定闽厦物业公司在提供物业管理服务中存在瑕疵，故对闽厦物业公司主张的违约金不予支持。对陈村华辩称物业公司管理不到位故拒交物业费的问题。本院认为，闽厦物业公司在提供物业服务的同时，陈村华作为接受物业管理服务的业主，也应当积极协助并按时履行交费义务。物业服务针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵为由拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害大多数业主的权利。陈村华以闽厦物业公司未完全履行义务为由主张拒不缴纳物业服务费，缺乏依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、陈村华应于本判决生效之日起十日内支付福建闽厦物业管理有限公司截至2018年12月31日止的物业服务费1883.6元、摩托车车位服务费1500元、公摊电费527.4元、电梯维保费分摊271.2元、电梯整改费分摊62.5元，合计4244.7元。 二、驳回福建闽厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由福建闽厦物业管理有限公司负担5元，陈村华负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  章莹 二〇一九年四月十日 法官助理廖小妹 书记员林宇辉（代） 书记员陈晓芳（代） 附注： 一、引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示： （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。