安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019)皖0102民初2299号原告：浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市瑶海区铜陵路88号宝业城市绿苑东区53#1楼，统一社会信用代码：91340100766875003N。负责人：杨欢迎，该公司经理。委托诉讼代理人：方长云，该公司员工。委托诉讼代理人：吴兆前，安徽皖大律师事务所律师。被告：常冬生，男，1952年10月4日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司（以下简称“宝业合肥分公司”）诉被告常冬生物业服务合同纠纷一案，本院于立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宝业合肥分公司的委托诉讼代理人方长云、吴兆前,被告常冬生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝业合肥分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付2008年6月11日至2018年12月31日的物业管理费19169元；2、判令被告按照每日千分之三的标准支付逾期付款滞纳金至缴清全部物业管理费之日止，截止2018年12月31日被告应支付滞纳金109537元;3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告系原告管理的宝业·城市绿苑的业主。被告与开发商签订《商品房买卖合同》购得宝业·城市绿苑东区1#110/210商铺，房屋建筑面积126.39m2。被告2005年8月27日接收该房屋时与原告签订《宝业·城市绿苑前期物业管理服务协议》一份，约定原告向被告提供物业管理服务。被告2008年起应按1元/m2/月的标准向原告缴纳物业管理费，被告2013年起应按1.2元/m2的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日千分之三的标准向原告支付滞纳金。合同生效后，原告依约为被告提供了物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费。自2008年6月11日至2018年12月31日，被告共欠物业费19169元、滞纳金109537元，原告多次书面以及上门催缴均无果。原告认为被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《宝业·城市绿苑前期物业管理服务协议》，侵犯了原告合法权益，为维护自身权益，现向法院提起诉讼，请求判如所请。被告常冬生辩称：原告第一次起诉时称被告是2005年8月27日收房的，但被告实际于2006年10月收房。2007年下半年，案涉房屋二楼平顶漏水导致房屋内墙面漏水，案涉房屋外墙面漏水造成空调损坏及墙体地面损坏，被告多次找物业反映，但物业公司一直没有解决。因急需经营，被告自己花费近万元进行了维修。在此期间，被告拍照取证送至物业公司，物业公司一直不处理。2008年被告开始停交物业费，物业公司便以此为由拒绝提供服务。2009年案涉房屋下水道不通，物业公司为其他住户清理下水道，但以被告不交纳物业费为由拒绝为被告清理下水道，导致污水流入被告房屋，造成被告花费了几万元维修费。综上，被告认为物业公司没有尽到物业服务的义务。物业公司第一次起诉被法院驳回，第二次起诉时法院按原告自动撤诉处理。本次诉讼是原告第三次起诉。案涉房屋质量太差，开发商与物业公司相互利益保护，被告要求物业公司赔偿经济损失，物业公司赔偿后被告将交纳物业费。请求法院给予公证判决。经审理查明：被告常冬生系合肥市瑶海区宝业.城市绿苑西区1幢110/210室业主，建筑面积135.86㎡。2005年8月27日，绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司（甲方）与常冬生（乙方）签订《宝业.城市绿苑前期物业管理服务协议》，协议约定:乙方所购房屋座落宝业·城市绿苑西区1#110/210室，类别是非住宅用房，宝业·城市绿苑西区1#110建筑面积39.52㎡,宝业·城市绿苑西区1#1210室建筑面积96.35㎡。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等各项目进行维护、修缮、服务与管理等职责。乙方应遵守物业的管理制度、依约交纳物业管理费用，对物业的管理服务行为进行监督和提出建议等权利义务。物业管理费乙方交纳费用周期每半年预缴一次；管理费用暂定：非住宅用房按建筑面积1.00元/㎡/月收取；缴纳时间以规定交房时间为准，以后每次交纳费用时间为该半年第一个月的上旬；如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰支付违约金等。协议签订后,原告按约为该小区提供物业服务。因被告常冬生自2008年6月11日起未交纳物业费，原告催交未果后遂诉讼来院。另查：2016年7月5日，“绍兴市宝业物业管理有限公司合肥分公司”变更企业名称为“浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司”。庭审中，常冬生认可其自2008年6月11日至2018年12月31日期间未交纳物业服务费，并认可自2008年6月11日至2012年12月31日期间物业服务费标准为按建筑面积每平方米每月1.00元，2013年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费标准为按建筑面积每平方米每月1.20元。上述事实，有原告提供的常冬生的身份证复印件、前期物业管理服务协议、收费许可证、物业费催缴函、邮寄凭证、物业催收通知、照片、民事裁定书，被告提供的民事裁定书、卷宗材料复印件等证据以及原、被告当庭陈述附卷佐证。本院认为：原告宝业合肥分公司与被告常冬生签订的《宝业.城市绿苑前期物业管理服务协议》，其内容系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，对双方均具有约束力。协议签订后，原告按照协议约定履行了物业服务的义务，被告常冬生作为业主，在接受了原告提供的物业服务后，理应按照物业服务协议的约定以及物价局核定的收费标准履行给付物业费义务。现原告在被告欠付物业费的情况下，已采取张贴和邮寄“催交通知单”等方式进行催告后，提起诉讼要求被告支付2008年6月11日至2018年12月31日的物业管理费符合法律规定，本院予以支持。案涉房屋建筑面积为135.86㎡，该期间物业费金额应为19165.31元[(1元/㎡/月×135.86㎡×54个月)＋(1元/㎡/月×135.86㎡×÷30天×20天)＋(1.2元/㎡/月×135.86㎡×72个月﹚]。由于物业费的收取是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，这与小区业主未及时主动交纳物业费存在一定的关联性。被告常冬生对于物业公司不完全履行物业服务义务的行为，可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。常冬生主张案涉房屋漏水致损，其可依据相关法律规定另案主张。因本院在审理本案及涉案小区其他关联案件中发现原告提供的物业服务存在不完善的地方，出现问题时未能与业主很好的沟通，导致物业费长期拖欠，故原告主张滞纳金的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告常冬生于本判决生效之日起十日内就宝业.城市绿苑东区1栋110、210室房屋支付原告浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司2008年6月11日至2018年12月31日期间的物业费19165.31元；二、驳回原告浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2870元，减半收取1435元，由原告浙江宝业物业服务有限公司合肥分公司负担1040元，被告常冬生负担395元。如不服本判决，可在判决书送达之日内十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  周燕平二〇一九年四月二十九日书记员  吴玉晗附本案适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。3、《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。