湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初10641号原告:徐诗宇，男，1982年7月28日出生，汉族，住福建省闽侯县。被告：朱牡，女，1990年6月18日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：曾巧艳，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：康宗辉，湖南麓邻律师事务所实习律师。原告徐诗宇（以下简称原告）与被告朱牡（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐诗宇、被告朱牡及其委托诉讼代理人曾巧艳、康宗辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2018年1月1日至2018年11月1日期间的房租20000元；2、判令被告支付2017年11月1日至2018年11月1日期间的物业管理费1972.8元；3、判令被告支付违约金2000元；4、判令被告赔付锁具190元；5、判令被告归还小区门禁卡2枚；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告与被告经网络中介平台认识，被告于2017年11月1日向原告承租坐落于湖南省长沙市雨花区中建木莲工社B栋1315的商品房一套，双方约定房租为每月2000元，物业费每月164.4元由被告承担，并且双方签订有《房屋租赁协议》。被告使用房屋后仅支付了2017年11月1日至2018年1月1日期间的两个月租金，之后就停止了后期租金的支付。由于原告长住福建福州，无法有效地催收房屋租金，只能电话催收，被告总以各种理由拖延不付，目前被告也已搬出该房屋。根据双方合同约定，房屋租赁期限已过且被告未交还门禁卡两枚、房屋钥匙5把。原告已于2018年11月8日委托小区物业代为原告作出收房处理，并通过专业开锁公司更换了锁具。现被告欠原告房屋租金20000元、物业费1972.8元等费用经原告多次催讨无果，故原告诉诸法院，请求判如所请。被告辩称，1、双方已经协商解除租赁协议，对物业费、门锁事宜达成约定，双方不存在任何纠葛；2、原告诉称通过电话方式讨要租金与事实不符。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告委托案外人张孳孳对外出租位于长沙市雨花区井湾子中建木莲工社B栋1315号房屋。2017年10月25日，被告与张孳孳取得联系，经洽谈双方谈妥房屋租赁事宜，同日，被告向张孳孳转账支付了2000元，被告还陈述其向张孳孳支付了2000元现金作为租房定金，但经法庭询问张孳孳本人，张孳孳予以否认。2017年11月7日，被告在《房屋租赁协议》上签字，原、被告双方最终签订书面的房屋租赁协议，同日，被告向张孳孳转款2000元。租赁合同约定，由被告承租涉案房屋，租赁期限自2017年11月1日至2018年11月1日，水电费、物业费等其他费用由被告承担，乙方同意交房屋租赁押金2000元作为保证金，合同期内任何一方终止合同或转租该房屋须提前二个月通知对方，并支付对方违约金2000元。合同签订后被告入住了涉案房屋。2017年12月7日被告向原告转款2000元，之后再没有支付房屋租金，物业管理费也没有缴纳。被告陈述因涉案房屋没有空调、热水、洗衣机等设备而与原告协商解除合同。证人袁某称其与原、被告等四人于2017年12月19日一同吃饭，当日原告与被告曾协商合同解除事宜，原告同意于2018年1月30日解除合同。但被告直至2018年7月6日才将存放在房屋中的办公用品全部搬走。另查明，2018年1月14日，原告在购物网上为被告购买洗衣机一台；2018年11月8日，原告为进入涉案房屋，更换了房屋门锁，被告陈述其已经搬离涉案房屋，从原告提供的照片看，原告为其购买的洗衣机尚未拆封；涉案房屋每月物业管理费为164.4元。以上事实，有《房屋租赁协议》、物业费发票、物业费明细、湖南中建物业服务有限公司物品放行条、换锁凭证、换锁照片、证人证言、转款记录、通话记录、通话录音、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以证明。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当遵守合同约定履行自己的义务。本案中，被告虽抗辩称双方已经于2018年1月30日解除《房屋租赁协议》，但除袁静证人证言外没有其他证据予以佐证，故本院不予采纳。另被告抗辩称于2017年10月25日还以现金方式支付房屋押金2000元，亦没有其他证据予以佐证，案外人张孳孳也予以否认，且被告于2017年11月7日、12月7日又支付了相应房租，明显不符合交易习惯，故本院亦不予采纳。依据双方《房屋租赁协议》约定，房屋租金每月结算一次，被告在2017年12月7日向原告转款2000元后再没有支付过房屋租金，原告在合理期限内应当知道被告不付租金的行为表示不再继续履行租赁合同，被告于2018年7月6日将存放在房屋中的办公用品全部搬走，明确表示《房屋租赁协议》不再履行。原告怠于租赁房屋的经营管理，直到2018年11月8日合同到期后才更换门锁，没有尽到谨慎注意的义务，因此，对扩大的租金损失也应承担责任，原告陈述其多次催款，但没有提供相应证据佐证，且从被告的抗辩以及原告提供的更换门锁的照片分析，可以认定被告早已搬出租赁的房屋的事实。结合本案情况，本院酌情认定原告的租金损失计算到2018年7月31日，之后的损失由原告自行承担。被告累计向原告支付6000元，其中2000元为房屋租赁押金，故被告交纳了2017年11月、12月的租金共计4000元，被告还应支付原告2018年1月—7月的房屋租金14000元，同时应支付2017年11月至2018年5月的物业管理费1479.6元（164.4×9），原告诉讼请求的超过部分，本院不予支持。另双方约定一方提前终止合同应当支付违约金2000元，系双方当事人的真实意思表示，原告要求被告支付违约金2000元，本院予以支持。原告要求被告支付换锁费用、返还门禁卡的诉讼请求，因原告没有提供换锁费用发票、没有提供相应证据证明被告收取了原告的门禁卡，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告朱牡于本判决生效之日起十日内支付原告徐诗宇租金14000元；二、被告朱牡于本判决生效之日起十日内支付原告徐诗宇物业管理费1479.6元；三、被告朱牡于本判决生效之日起十日内支付原告徐诗宇违约金2000元；四、驳回原告徐诗宇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费404元，因适用简易程序减半收取202元，由被告朱牡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张朝晖二〇一九年四月八日书记员  李春霞附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。