上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初55392号原告：茅卫国，男，1959年12月5日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：苏杰，上海明庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆懿颖，上海明庭律师事务所律师。被告：黄秀娣，女，1950年1月27日生，汉族，户籍地上海市松江区，现住上海市浦东新区。被告：黄秀群，女，1952年12月12日生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市浦东新区。被告：黄秀英，女，1954年8月25日生，汉族，户籍地上海市杨浦区，现住上海市浦东新区。被告：黄慧丽，女，1956年7月7日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：黄秀珍，女，1958年7月12日生，汉族，住上海市浦东新区。五被告的共同委托诉讼代理人：方亮，上海汇茂律师事务所律师。第三人：上海建工汇福置业发展有限公司，住所地上海市浦东新区周浦镇周东路XXX号XXX室。法定代表人：朱忠明，董事长。委托诉讼代理人：周圣玺，男。原告茅卫国与被告黄秀娣、黄秀群、黄秀英、黄慧丽、黄秀珍共有纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月12日公开开庭进行了审理。原告茅卫国的委托诉讼代理人陆懿颖，被告黄秀娣、黄秀群及五被告的共同委托诉讼代理人方亮到庭参加诉讼。后本院追加了6套房屋的产权人上海浦东土地控股(集团)有限公司(以下简称浦东土地控股公司)、上海建工汇福置业发展有限公司(以下简称建工汇福公司)、上海地产中星曹路基地开发有限公司(以下简称中星曹路基地公司)作为第三人参加诉讼，于2019年3月1日再次公开开庭进行了审理。原告茅卫国及其委托诉讼代理人苏杰、陆懿颖，被告黄秀娣、黄秀群及五被告的共同委托诉讼代理人方亮，第三人浦东土地控股公司的委托诉讼代理人陈琦、第三人建工汇福公司的委托诉讼代理人周圣玺到庭参加诉讼。第三人中星公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本案审理。后本院根据案件审理情况，通知其中5套房屋的产权人即第三人浦东土地控股公司和第三人中星曹路基地公司退出本案诉讼。本案现已审理终结。原告茅卫国向本院提出诉讼请求：判令原告为上海市浦东新区沪东新村街道黄家宅XXX号房屋征收补偿所得6套房屋的共有人之一，并依法分割安置房屋6套：浦东新区金晓路XXX弄XXX号西单元10号304室、瑞福路196弄9幢11号1001室、瑞福路196弄9幢11号1101室、瑞福路196弄9幢11号1201室、金葵路1315弄18幢35号1801室、金葵路1315弄19幢36号403室，原告要求分得其中任意一套房屋，无论哪套房屋都可以。事实和理由：原告茅卫国，又名茅伟国，于1991年3月以1.50万元向被告黄秀娣等人的父亲黄敏虎购买黄家宅XXX号房屋(当时属于杨浦区，后划归浦东新区)。1991年3月18日，双方签订协议，载明“今收到茅伟国支付购房定金5000元，于4月15日一次付清全部款项，办理购房手续，逾期由茅伟国支付房租每月50元，定金退还，房屋由黄敏虎自行处理。”1991年4月20日，由黄敏虎出具收条一份，内容为“今收到茅伟国同志购房钞票一万元整，手续(过户)办好后此条作废”。此后，该房屋一直由原告使用。该房屋的过户手续，由于当时从杨浦区调整到浦东新区，故没有办理。后黄敏虎于1992年6月20日死亡。黄敏虎的妻子为张玲娣，于1999年10月19日死亡，黄敏虎和张玲娣夫妻共育五个女儿，即本案五被告。此房屋长期由原告出租。被告及黄敏虎的其他家属对此无异议。现该房屋被征收，由被告黄秀娣和征收单位于2014年10月19日签订了上海市国有土地上房屋补偿安置协议，共安置取得6套房屋。原告认为，黄家宅XXX号房屋早已由原告购买并长期使用，其房屋上的利益应当属于原告所有。现在房屋由于拆迁灭失，替换成补偿房屋，被告取得的6套房屋中有部分是原告的，应当将原告的析给原告。被告黄秀娣、黄秀群、黄秀英、黄慧丽、黄秀珍辩称，不同意原告的诉请。房屋系被告因动迁安置取得，原告不作为被安置人参与动迁安置，故与原告无关。原告与黄敏虎之间的买卖合同附有过户的生效条件，因条件未成就，故未生效。原告开始是租房，租好后说要买，黄敏虎说房子不能办手续，原告说有门路，黄敏虎说3个月办得出来就卖，后来3个月原告办不出来，让原告搬出去，原告说一定搬出去，后来又给了黄敏虎1万元，黄敏虎说办出手续才给原告。在谈买卖事宜时，因黄敏虎中风，给原告的两张收条都是由黄秀娣写的。黄敏虎去世后，五被告的母亲张玲娣曾说要收回房屋，但一个人收不回来，所以从之前原告支付的钱款中每月扣除50元租金。5,000元由原告以借款的名义讨了回去，说清楚了因为不能办理相关手续房屋不买卖，剩下5,000元抵租金。房屋确实一直由原告控制，原告出租，被告几次要跟原告交涉，原告躲避。自1992年至2007年，黄敏虎的黄家宅XXX号的地租一直由被告缴纳，说明该房屋从未出售。如果法院判决原告取得房屋的，则由原告取得瑞福路XXX弄XXX号XXX室房屋。第三人建工福汇公司述称，本公司是开发商，原、被告之间的纠纷与第三人无关。正常情况下，本公司根据动迁办给的四联单和四联单上的权利人签字，如果法院判决，则根据判决书确定的权利人签字。经审理，本院认定事实如下：五被告均系已故的黄敏虎和张玲娣夫妻的女儿。黄敏虎于1992年6月去世，张玲娣于1999年10月去世。原告曾使用过“茅伟国”一名。门牌号黄家宅XXX号房屋有多户多处。1991年3月18日，被告黄秀娣代黄敏虎写下收条一张，内容为，“今收到茅伟国支付购房定金5000元，于4月15日一次付清全部款项，办理购房手续，逾期由茅伟国支付房租每月50元，定金退还，房屋由黄敏虎自行处理。”1991年4月20日，黄秀娣再次代黄敏虎写下收条一张，内容为“今收到茅伟国同志购房钞票一万元整，手续(过户)办好后此条作废”。此后，黄敏虎将黄家宅XXX号房屋中的一部分交给原告使用，原告将房屋出租，直至房屋被征收。2014年10月19日，黄秀娣代表五被告作为乙方，就黄敏虎名下的黄家宅XXX号房屋的征收事宜与和作为甲方的征收单位上海市浦东新区建设和交通委员会签订了上海市国有土地上房屋征收补偿协议。该协议明确被征收人为五被告，权利凭证为税单，被征收房屋的性质为私房，认定建筑面积为89平方米，未认定建筑面积为32.76平方米，被征收房屋的价值补偿款为3,029,495.30元，包括评估价格2,062,931元(89×23179)、价格补贴618,879.30元(89×23179×0.3)、套型面积补贴347,685元(23179×15)。协议第六条明确乙方不符合居住困难户条件。协议第八条约定，乙方选择房屋产权调换，以被征收房屋价值补偿款，甲方提供的产权调换房屋计6套，房屋总建筑面积517.35平方米；调换的6套房屋均在浦东新区，分别为，①金晓路96弄5＃西单元10号304室，建筑面积108.84平方米，单价8,700元，总价946,908元，②瑞福路196弄9幢11号1001室，建筑面积81.06平方米，单价8,500元，总价689,010元，③瑞福路196弄9幢11号1101室，建筑面积81.06平方米，单价8,500元，总价689,010元，④瑞福路196弄9幢11号1201室，建筑面积81.58平方米，单价8,500元，总价693,430元，⑤金葵路1315弄18幢35号1801室，建筑面积82.68平方米，单价12,500元，总价1,033,500元，加上全部房屋面积的溢价款7,700元，故总价为1,041,200元，⑥金葵路1315弄19幢36号403室，建筑面积82.13平方米，单价12,300元，总价1,010,199元。协议第七条明确装潢补偿为39,721元。第九条明确了其他各类补贴、奖励费用共计1,949,692元，包括搬迁费2,136元(89×12×2)、家用设施移装补贴500元、旧城区改建补贴267,000元(89×3000)、签约奖励费50,000元、未见证面积补贴19,656元(600×32.76)、照顾认定面积补贴1,602,000元(89×18000)，装修临时安置费8,400元(2800×3)。协议第十四条明确乙方应支付差额款50,848元。另，五被告与征收单位还另行签订一份相关费用补偿协议，获得补偿款11.80万元。此外，黄秀英和黄慧丽分别与征收单位另行就黄家宅XXX号其他房屋签订了房屋征收补偿协议，写明的权利凭证号均为税单，均不属居住困难户。黄秀英获得认定的建筑面积为33平方米，获得补偿款合计1,537,444元(房屋价值款1,342,064元+其他各类奖励和补贴777,380元+相关协议确定的补贴118,000元)，无房屋装潢补偿款，获得产权调换房屋2套，总面积196.12平方米，总价1,987,386元。黄慧丽获得认定的建筑面积为15平方米，获得补偿款合计1,292,725元(799,675元+375,050元+118,000元)，获得产权调换房屋1套，建筑面积99.91平方米，总价1,250,725元。双方对于原告使用的房屋面积说法不一。原告称是2间50平方米，被告称是30平方米的2间中的一间。五被告确认黄敏虎的老房共有两处，原告使用的房屋包含在五被告的征收协议中。双方确认原告使用的房屋系单独一处且全部归原告使用，与被告家的其他房屋分开。五被告的征收档案中留存的权利依据为2张以黄敏虎的名义缴纳的地租收据和黄秀娣的建筑面积为30平方米的85城镇房屋分幢普查表。两张地租收据情况是，一张为2003年的地租收据，编号为16-5-168，租金为14.40元，在违法占地租金一栏上写了30平方米，一张为2006年的地租收据，编号为16-5-170，租金为28.32元。被告提供的此前多年的地租收据编号与金额均与留档的收据相同，均分为2张，其中租金额14.40元的收据中无违法占地租金，另一张的租金额为25.44元，另有违法占地租金2.88元，合计28.32元。黄秀英的征收档案中所留存的权利依据是2004年的一张地租收据和1985年的城镇房屋分幢普查表，地租收据编号为16-5-167，金额为15.84元，城镇房屋分幢普查表上所写房屋建筑面积为26平方米。黄慧丽的征收档案中留存的权利依据是2003年的地租收据，编号为16-5-166，金额为7.20元。上述地租收据中，黄敏虎的28.32元和黄秀英的15.84元均写明收租标准为0.04元。三份征收协议所使用的被征收房屋评估分户报告是同一份，将房屋分为房屋1和房屋2，评估汇总表显示房屋1面积为168.46平方米，装潢39,721元，房屋2面积为138.26平方米，无装潢。报告中的房屋平面示意图显示，房屋1系3间相连的2层房屋，房屋2包括分开的四处，均为1层，其中独立的有3处，还有一处与房屋1相连。在黄慧丽的拆迁档案中的评估报告中的房屋平面示意图上，房屋1中的一间标有“黄秀英、税、33平方米”，与房屋1相连的房屋2标有“黄慧丽、税、15平方米”。因原告就房屋征收的协议签订问题向上海市政府提出信访，浦东新区建交委于2015年1月26日对其信访进行了答复。2016年8月，原告起诉要求分割涉案的六套安置房屋，后以欲提起行政诉讼为由撤诉，后提起征收补偿安置合同纠纷案，于2017年1月20日撤诉。1991年6月26日，原告出具给黄敏虎一张暂借条，内容为“兹茅伟国暂借2000元”，1991年8月24日出具一张借条，内容为“暂借王敏虎3000元”。瑞福路XXX弄XXX号XXX室房屋目前登记在第三人建工汇福公司名下。五被告不要求在本案中确定其他5套房屋的分配方案。以上事实，有下列证据证明：一、原告提供的证据：1.黄秀娣代黄敏虎所写的购房协议、收条；2.关于黄敏虎夫妻死亡信息以及与五被告关系的户籍资料摘录；3.原告单位出具的关于原告又名茅伟国的情况证明；4.被征收人为五被告的上海市国有土地上房屋征收补偿协议；5.系争被拆房屋的照片；6.6套安置房屋的上海市房地产登记簿信息；7.信访回复2份、诉状2份、行政裁定书一份。二、被告提供的证据地租收据和原告所写的借条2份。三、本院调取的被征收人为五被告、黄秀英、黄慧丽的征收档案材料。四、原、被告的陈述。本院认为，原告于1991年向黄敏虎购买房屋，已经支付了全部房价款，自原告支付购房款后，房屋一直由原告占有使用至房屋被征收。被告提供原告出具的借条以证明原告以借款的名义取回了5,000元，双方由买卖转为了租赁缺乏依据。被告称每月从已付的房款中扣除租金50元的说法系其自己作出的解释，没有证据证明，也不符合常理。双方买卖的房屋没有产权证，也没有土地使用权证，从双方当时所签协议中约定要办理过户的内容以及黄敏虎缴纳地租的情况来看，双方买卖的房屋仅有缴纳地租的收据，即便在买卖当时也不能办理过户手续，实际上并非合法建筑，但在征收时，双方买卖的房屋得到政府的认可并获得了征收补偿利益，从诚实、公平的原则出发，原告就其所购买房屋因征收所获得的利益应当享有部分权利。买卖的协议上没有买卖房屋的面积，双方对于原告购买的房屋的面积说法不一。但分析黄敏虎名下有2张地租收据、被告陈述黄敏虎有两处老房以及原告买卖的房屋与黄敏虎的其他房屋都分开的意见，可以确认原告所购买的房屋是其中一张地租收据中的房屋。从涉案三份动迁协议根据地租收据所认定的面积以及2张地租收据中所载的收费标准为0.04元来看，可以确定所有的地租都是按每月每平方米0.04元收取，黄敏虎的2间地租收据一张金额为14.40元，一张金额为28.32元，对应的房屋面积分别为30平方米和59平方米，两者之和为89平方米，这与征收协议所认定的面积一致。根据上述可以认定，原告所购买的房屋面积或者是30平方米，或者是59平方米，而从双方的陈述来看，30平方米的可能性要更大一些。五被告、黄秀英、黄慧丽所签订的征收协议确定征收利益均系根据房屋的面积情况而定，没有考虑人口因素，根据五被告所签协议获得的征收利益、对照黄秀英、黄慧丽所获得的征收利益，原告要求取得6套房屋中的任意1套，即可以是最便宜的1套，不足全部动迁利益的1/6，是合理的，现本院根据五被告的意见，确定瑞福路XXX弄XXX号XXX室房屋。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条的规定，判决如下：一、上海市浦东新区瑞福路XXX弄XXX号XXX室房屋归原告茅卫国所有；二、第三人上海建工汇福置业发展有限公司在上海市浦东新区瑞福路XXX弄XXX号XXX室房屋可以进行产权转移登记之日起十五日内协助原告茅卫国办理将上海市浦东新区瑞福路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权转移登记至原告茅卫国名下的手续。案件受理费25,759元，由原告茅卫国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李桔英人民陪审员  张惠芳人民陪审员  陶义才二〇一九年四月三十日书 记 员  余晨曦附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。