浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0483民初8114号 原告：刘红霞，女，1965年5月16日出生，汉族，住新昌县。 原告：俞煜杰，男，1991年2月21日出生，汉族，住新昌县。 原告：胡伟玲，女，1970年1月20日出生，汉族，住新昌县。 原告：俞钧耀，男，1994年12月8日出生，汉族，住新昌县。 四原告委托诉讼代理人：应胜南，浙江计然律师事务所律师。 四原告委托诉讼代理人：王凯鸣，浙江计然律师事务所律师。 被告：桐乡市雄鹰房地产开发有限公司。住所地：桐乡市崇福镇城镇开发区中兴路39号，统一社会信用代码91330483568168703J。 法定代表人：王翠英。 委托诉讼代理人：张恩发，桐乡市正义法律服务所法律工作者。 被告：嘉兴新悦商业经营管理有限公司。住所地：桐乡市梧桐街道振东新区振兴东路（东）55号桐乡市商会大厦1单元1301室，统一社会信用代码913304835816984772。 法定代表人：朱银生。 委托诉讼代理人：俞晓云，浙江红船律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柴乐天，浙江红船律师事务所律师。 原告刘红霞、俞煜杰、胡伟玲、俞钧耀与被告桐乡市雄鹰房地产开发有限公司（以下简称“雄鹰公司”）、嘉兴新悦商业经营管理有限公司（以下简称“新悦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，因案情复杂，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘红霞、胡伟玲及其委托代理人应胜南、被告雄鹰公司委托代理人张恩发、新悦公司委托代理人俞晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘红霞、俞煜杰、胡伟玲、俞钧耀向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原告刘红霞、俞煜杰、胡伟玲、俞钧耀与被告雄鹰公司签订的备案编号为12014005067的商品房买卖合同，被告立即返还房价款150594元，支付违约金7755元，支付自2016年10月30日起至所有款项返还日止以470950元为基数按每年10%计算的逾期交房补偿款（扣除已经支付的15059元），支付自本案起诉后第31日起至所有款项返还日止以470950元为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率计算的利息损失；2、判令解除原告刘红霞、俞煜杰、胡伟玲、俞钧耀与被告新悦公司签订的《商铺委托经营管理协议》，被告雄鹰公司和新悦公司立即共同返还以装修款、佣金为名收取的320356元；3、本案诉讼费由两被告负担。事实和理由：2014年，被告雄鹰公司以中国·杭州湾皮草城项目来嵊州推广招商，提出十年返租，前三年每年6%、6%、7%合计19%一次性在总房款中抵扣，第四年起租金收益保底10%，超出部分1：9或2：8分成，100%确保业主收益。原告选中175号房，该房价总价确定为665000元（已抵扣三年租金优惠），首付405000元，按揭260000元。2014年10月17日和7月23日，原告按照雄鹰公司拟定的版本签订商品房买卖合同和商铺委托经营管理协议，并前后支付了470950元款项，但被告雄鹰公司出具的发票、收据为购房款150594元、装修费46290元和佣金274066元（收据显示的收款单位是被告新悦公司）。商品房买卖合同载明，雄鹰公司应当在2016年10月30日前交房，逾期交房超过90日的，有权解除合同，雄鹰公司在解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按累计已付款的1%支付违约金。2016年11月10日，原告与两被告签订三方协议一份，约定被告雄鹰公司同意以补偿款形式，承担逾期交房的责任，支付自2016年10月30日起至实际交房日止按购房价以每年10%的款项计算补偿金额。原告认为，交房期限已经超过90天，雄鹰公司未能向原告交房。原告有权解除合同，并要求被告返还全部款项，承担违约责任、补偿责任和赔偿责任。因所有款项由雄鹰公司收取，其擅自以其他单位名义开具的发票不能免除起应当承担的返还款项的责任，被告新悦公司应当对其为收款单位的收据载明的所谓的装修款承担共同返还义务。 被告雄鹰公司辩称，双方之间房屋买卖真实，原告也没有全部支付购房款，被告没有按照约定交付房屋确属违约，但原告与两被告签订三方协议，约定不解除合同，由被告向原告支付逾期交房违约金，并已经支付15059元，原告再请求解除合同不符合法律规定；购房的佣金和装修款与被告雄鹰公司无关。 被告新悦公司辩称，原告与雄鹰公司是房屋买卖关系，与被告新悦公司系委托经营关系，这是两个不同的法律关系，不适宜在同一案件中处理，关于佣金部分，双方都约定了仲裁。 原告为证明其主张，向本院提交如下证据： 证据一、中国·杭州湾皮草城广告、商铺分布图、答客问（复印件），证明被告雄鹰公司承诺的购房款及抵扣办法。 证据二、中国·杭州湾皮草城置业计划表，证明原告购买的房屋面积及优惠价格情况，约定的交易价格。 证据三、不动产统一发票，证明佣金和装修款是同一笔款项，均是属于购房款。 证据四、付款凭证，证明原告共支付购房款470950元。 证据五、承诺书两份，证明被告雄鹰公司同意延期付款或者办理按揭手续。 证据六、商品房买卖合同一份，证明原告向被告雄鹰公司购买房屋及相关的事实。 证据七、商铺委托经营协议一份，证明原告与被告新悦公司签订委托经营的相关内容。 证据八、三方协议一份，证明原被告虽然约定补偿款但是并不能否定原告有权解除合同。 证据九、中国·杭州湾皮草城项目合作销售协议及商铺价格表各一份，证明被告新悦公司促成原告与雄鹰公司的房屋交易。 证据十、嵊州市成业日用品贸易有限公司（曾为嵊州市佳业房产经纪有限公司）证明及登记基本情况，证明原告购买的房子系嵊州市成业日用品贸易有限公司促成而非新悦公司，原告交付的款项均是购房款，两被告擅自将购房款开具为房款、佣金、装修款等均与原告无关。 证据十一、证人杨某证言，证明该房屋买卖系其介绍成交，支付的都是购房款。 被告雄鹰公司对上述发表质证意见如下：证据一、二真实性、合法性和关联性均有异议，该证据不是原件，也没有盖章，不予认可；证据三、四只收到购房款150000元，对于佣金和装修款与雄鹰公司无关；证据五三性均有异议，不是原件也没有被告确认，与被告无关；证据六真实性无异议，合同上约定房屋买卖价格付款方式及期限，原告尚欠部分房款，原告违约在先；证据七与被告雄鹰公司没有关联性；证据八三方协议真实性无异议，待证事实有异议，协议里明确规定逾期交房采用补偿金的方式解决纠纷，不存在解除合同的情况，其中第三条规定以补充协议为准，我们已经支付补偿金，我们认为原告解除合同不符合约定；证据九、十与本案没有关联性，看不出本案涉案房屋的楼盘信息。 被告新悦公司对上述证据发表如下质证意见：证据一、二不清楚其来源三性均不予认可；证据三、四装修款和佣金的数额无异议，佣金部分应该适用仲裁条款；证据五有异议，与被告新悦公司无关；对于证据六与被告新悦公司无关；证据七委托协议予以认可，双方约定明确装修款；证据八真实性无异议但是与被告新悦公司无关，违约方不涉及被告新悦公司；对于证据九、十，合作销售无法看出与被告新悦公司的关系，真实性不予认可，与本案无关联性，价格表与本案无关，真实性不予认可，对于内容不予认可，工商登记和本案无关。 被告雄鹰公司向本院提交客户收付款入账通知，证明已经按照三方协议履行了支付补偿款15059元的事实。被告新悦公司提交商铺委托经营管理协议和支付佣金确认书各一份，证明双方对佣金约定了仲裁的事实。 原告对被告雄鹰公司的证据真实性没有异议，但认为支付逾期交房违约金后还是有权解除合同。对被告新悦公司的委托经营管理协议无异议，但对支付佣金确认书不予认可，认为签字时候是被被告欺骗，不具有法律效力。 本院对双方提交的证据认证如下：原告提交的证据一真实性无法核实，该证据的来源也不能确认，故不予采纳；证据二系一份草稿，上面无相关人员签字，故不予采纳；证据三、四、五确认原告支付被告雄鹰公司房款150594元，支付被告新悦公司佣金274066元、装修款46290元，共计320356元；证据六、七、八符合证据三性，本院予以确认；证据九、十缺乏关联性，不能证明原告之主张，故不予采纳；证人杨某证言，缺乏关联性，不予认可。被告雄鹰公司提交的证据，符合证据真实性、合法性和关联性要求，本院予以确认。被告新悦公司提交的证据，虽然原告不予认可，但该签字确实是原告所签，也没有相反的证据证明原告系在受欺骗的情况下签字确认的，故该证据本院予以确认。 本院根据已经认定的证据及双方的庭审陈述，认定事实如下：2014年10月17日，被告雄鹰公司与原告刘红霞、俞煜杰、胡伟玲、俞钧耀签订商品房买卖合同（备案编号：12014005067）一份，由原告向被告雄鹰公司购买宝马花园商业用房175号房，建筑面积30.86平方米，房价344644元，约定首付150594元，按揭194050元，约定2016年10月30日交付房屋，逾期不超过90日，自交房期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交房最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款价万分之一分违约金。2014年7月23日，原告还与被告新悦公司签订商铺委托经营管理协议一份，约定由被告新悦公司对商铺进行管理，委托期限为十年，并约定前三年内的收益作为新悦公司的经营管理收入，第4-10年，商铺的租金收益超过原告投资金额10%以上的部分双方按照9：1分成，超过20%以上的部分按照8：2分成，原告也同意向新悦公司一次性支付46290元，用于包括但不限于进行装修设计及商铺内部精装修。同时，双方还签订支付佣金确认书，原告同意支付佣金274066元，若有争议，协商解决，协商不成的向嘉兴仲裁委员会仲裁。2014年10月17日，由雄鹰公司开具不动产统一发票，收到预售购房款150594元。2014年7月3日，由新悦公司开具收据收到装修款46290元，2015年2月12日，由新悦公司开具发票收到佣金274066元。2016年11月10日，原告与两被告签订三方协议一份，约定：由雄鹰公司以补偿款的形式，承担逾期交房的责任，逾期交房期自2016年10月30日至实际交付日，补偿款每年按照《商品房买卖合同》购房价的10%计算，一年以内的，按照一年计算，超过一年不足一年半的，按一年半计算，超过一年半不足二年的，按照二年计算，以此类推。并约定由嘉兴新悦全权办理商铺交房手续。2018年5月31日，被告雄鹰公司向原告胡伟玲支付款项15059元。 本院认为，当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，原告没有按照约定办理银行按揭手续，致使194050元购房款至今未支付，其违约在先，被告雄鹰公司按照合同约定有权解除合同，也可以继续履行合同。本案中雄鹰公司显然是选择继续履行合同，但没有向原告主张违约金。当交房最后期限到达，被告雄鹰公司逾期交房90日以上，按照合同约定原告有权解除合同，并要求支付累计付款1%支付违约金。双方不仅没有解除买卖合同的意思表示，反而于2016年11月10日，签订三方协议，约定由新悦公司办理交房手续，由雄鹰公司向原告支付逾期交房违约金，且支付违约金的标准是每年10%的购房款，远远高于商品房买卖合同约定的支付违约金标准，且雄鹰公司已经支付15059元。该协议是原告与两被告重新达成的意思表示，明确继续履行合同，由被告雄鹰公司支付违约金，对于新达成的意思表示，双方当事人应当予以履行，故原告请求解除商品房买卖合同和商铺委托经营管理协议的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。当然，在不解除合同的条件下，被告也无须返还购房款、装修款，支付违约金和利息损失。至于佣金，双方已经明确约定仲裁，不属于本院受理范围。根据三方协议，逾期交房自2016年10月30日暂计算至2019年4月30日，时间二年半，应当支付逾期交房违约金37647.5元，扣除已支付15059元，尚需支付22588.5元，之后逾期交房违约金按照三方协议计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告桐乡市雄鹰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘红霞、俞煜杰、胡伟玲、俞钧耀逾期交房违约金22588.5元； 二、驳回原告其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8481元，由原告刘红霞、俞煜杰、胡伟玲、俞钧耀负担8116元，由被告桐乡市雄鹰房地产开发有限公司负担365元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审 判 长  沈树强 人民陪审员  朱炳泉 人民陪审员  金 鑫 二〇一九年四月三十日 书 记 员  张 驰