广西壮族自治区钦州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂07民终23号 上诉人（一审被告）：赵侠，男，1988年6月18日出生，汉族，住广西融安县。 委托诉讼代理人：潘传业，广西立辉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘登，广西立辉律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：广西恒祥物业管理有限公司，住所地：钦州市扬帆大道**恒祥豪苑小区****。 法定代表人：石磊，总经理。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南都德律师事务所律师。 上诉人赵侠因与被上诉人广西恒祥物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服钦南区人民法院作出的（2018）桂0702民初2695号判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7号立案后，依法组成合议庭，在本院第七审判庭公开开庭审理了本案。上诉人赵侠的委托诉讼代理人潘传业，被上诉人广西恒祥物业管理有限公司的法定代表人石磊及其委托诉讼代理人南瑞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人赵侠上诉请求：1、撤销广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初2695号民事判决,发回重审；2、驳回广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初2695号民事判决第二项；3、变更广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院（2018）桂0702民初2695号民事判决第一项为实际发生金额；4、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。请求的事实和理由为：一、被上诉人在一审诉讼中请求的违约金计至2018年7月共1658.10元,但一审判决对被上诉人2018年8月28日前的违约金不予支持，且被上诉人请求按日万分之八主张违约金，但一审判决按照中国人民银行规定的同期流动贷款利率分段计算支持违约金，存在被上诉人的部分诉讼请求未得到支持，依法应驳回其相应的诉讼请求，但是一审判决对该项未作处理，根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十六条的规定，双方在二审中调解不成的，本案应发回重审。二、被上诉人主张截止2018年7月止，上诉人尚欠二次加压费68.20元，但被上诉人只提供了一份自己制作的“欠费明细”，性质上属于被上诉人的陈述，且被上诉人没有提供任何水表，电表行度等双方确认的直接证据，上诉人也没有委托被上诉人收取水电费，也没有提供证明被上诉人已代上诉人缴纳，被上诉人无权要求上诉人向其支付，一审判决认定上诉人截止2018年7月止，二次加压电费68.20元，证据不足，事实不清，依法应驳回被上诉人的相应的诉讼请求；三、根据《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》（试行）第六条第二款的规定，前期物业服务收费实行政府指导价。根据《中华人民共和国价格法》第十一条第（二）项以及第十二条的规定，物业公司只能在政府指导价规定的幅度内制定价格，对政府指导价，可以“减”但不能“增”，不得超过指导价，属于强制性规定，因此，一审判决认为“对于物业费用收费标准，政府采用的指导价的形式干预，并非实行强制性定价，物业管理企业可以此的基础上作一定幅度的增减确立价格与业主订立合同”不能成立，前期物业费用收费标准，不得超过政府指导价。此外，被上诉人收费的根据市钦州市物价局2013年6月6日做出的桂价格（2013）30号批复，该批复是根据自治区物价局、建设厅《关于印发广西壮族自治区物业服务收费管理暂行办法的通知》（桂价格（2007）122号）作出，由于该通知已经被废止，钦州市物价局2013年6月6日作出的桂价格（2013）30号批复因其批复根据已经废止，不能再作为被上诉人向上诉人收费的根据，一审判决引用该批复作为支持被上诉人诉讼请求的依据，依法不能成立。四、2014年1月6日，钦州市物价局、钦州市住房和城乡建设委员会作出《关于钦州市住宅小区物业服务售给项目及标准的通知》，规定三级服务等级住宅物业服务费的收费为每平方米0.75元，按建筑面积计算，且已包含了公摊水、电费；电梯维护费按每平方米0.16元计算。被上诉人提高了上诉人的电梯维护费收费标准，重复收取了上诉人的公摊水、电费，根据《广西壮族自治区物业管理条例》第五十一条及《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》（试行）第二十七条第一款的规定，上诉人有权拒绝交纳。上诉人依法行使法定的权利，不存在上诉人违约的问题，一审判决认定上诉人违约并应支付违约金，没有事实和法律根据。五、前期物业管理合同是无效的，因为上诉人的主体不适格，前期物业管理合同是开发商与物业管理公司签订，不存在与业主直接签订前期物业管理合同。 被上诉人广西恒祥物业管理有限公司答辩称，一、2013年6月6日钦州市物价局，钦州市房产局已经对讼争的小区的物业定价有明确的规定，被上诉人也是按照该批复的内容进行收费的，电梯费35元每个月公摊据实分摊；上诉人对政府指导价有很大曲解，本案中的政府指导价应该按照2013年6月6日物价关于恒祥豪苑的批准执行，而不是上诉人所陈述的观点。二、上诉人所提到的该批复已经废止的主张没有事实和法律依据，2013年10月1日钦州市住建局，物价局出台新的收费管理办法，对于2007年的定价有变化，但第31条明确规定该办法实施之前确定收费标准的按原收费标准执行，2018年广西物价局及住建局出台的（2018）108号文件第11条明确规定了文件出台前的标准按原收费标准执行，上诉人主张批复无效是没有法律依据的；三、该批复的订立是依据2007年的文件订立的，文件失效不代表批复的失效，上诉人主张按之后的政府文件收费没有事实和法律依据。四、上诉人提出自己向供电局缴费的请求，该问题不是在被上诉人，被上诉人很乐意供电局直接向用户收取电费，小区垫付的费用每个月大约20万元左右，如果业主按期缴纳，后期被上诉人可以回款，如果没有按时缴纳，那么会严重影响被上诉人的运营，被上诉人长达几年不缴纳电费依然可以正常使用电，被上诉人没有做过停电措施。关于加价问题，上诉人没有进行加价，完全是按照供电局收费标准进行收费。关于每月读表度数问题，每月被上诉人均会向上诉人张贴相应的读表凭证、收费凭证，本案中上诉人提起上诉没有提供任何证据证明其电表的读数与我方提供的欠费明细表是有出入的，只是一味主张不认可抄表数，但并没有提供任何证据证实。 被上诉人广西恒祥物业管理有限公司即一审原告一审时向法院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付房屋物业服务费3157元，电梯维护费1435元，二次加压电费68.2元，公摊电费754.5元，公摊水费27.5元，公摊水电费25.5元，违约金1658.1元，共计7125.8元（暂计至2018年7月，以后另计）；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院审理并确认以下法律事实：原告和被告于2013年7月9日签订《恒祥豪苑前期物业服务委托合同》，约定原告为被告的恒祥豪苑2幢2单元1701号房进行物业服务，房屋面积为102.68平方米，物业费按照建筑面积0.75元/月/㎡收取，电梯的日常保养费及维护在保修期满后，由业主筹集或者经业主代表大会同意在公共维修基金中开支，公共能源费用（含水、电、电梯电费、绿化用水、水泵电费）由本物业内所有使用人按户分摊，被告拖欠或者拒交物业费，除了按照规定补缴物业费外，还须按欠费总额日息万分之八利率向原告交付滞纳金，合同服务期限暂定二年，如果双方无异议可以自动延长，直到业主委员会与物业企业签订《物业服务委托合同》生效时止。2013年6月6日，钦州市物价局、钦州市住房和城乡建设委员会发布关于“恒祥豪苑”小区住宅物业服务收费的批复，恒祥豪苑住宅物业收费采用政府指导价，住宅物业费为0.75元/平米，住宅电梯费为每户每月35元，公有、公共设施和公共性服务中所发生的水、电等公共能耗可实行分摊。原、被告签订合同后，原告为被告的小区提供物业服务，自2015年3月起未缴纳物业服务费、电梯维护费，于2014年11月起未交纳二次加压费，于2014年9月起未缴纳公摊电费、公摊水费，截止2018年7月，被告已拖欠原告物业服务费3157元、电梯费维护费1435元、二次加压电费68.20元、公摊电费754.50元、公摊水费27.50元，共计5442.20元，原告于2018年8月29日向被告催收，被告未能支付该欠款，原告将被告起诉至一审法院。 一审法院认为，《物业管理条例》实施细则第二十一条规定，“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”该合同是建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，合同涉及到建设单位与物业管理单位、业主的权利义务。在建设单位与物业服务企业存在前期物业服务关系的前提下，原告与被告签订了《恒祥豪苑前期物业服务委托合同》，该合同属于前期物业合同，该合同没有违反法律规定，原、被告应当按照约定去履行合同，合同虽然约定的期限为二年，但合同约定合同期届满后，如双方无异议可以延长，本案原、被告虽因物业费发生争议，但未经过法定程序解除合同，故该院认定《恒祥豪苑前期物业服务委托合同》期限自行延长至业主位会员与物业企业签订的物业服务合同为止，现一直由原告为被告进行物业服务，被告未向原告支付相关的物业管理费用，其行为构成违约，原告所主张的物业费，收费标准按照合同约定以建筑面积按0.75元/平方米计算于法有据，予以支持；电梯维护费在合同中约定由被告负担，虽然合同没有约定收费标准，但原告参照《钦州市物价局、钦州市住房和城乡建设委员会作出的钦市价（2013）30号关于“恒祥豪苑”小区住宅物业服务收费的批复》计算为35元/户/月，在合同没有约定的情况下，按照政府指导价收取于法有据，予以支持；合同明确约定公摊水电费按实际分摊计算，原告每月均对公共部分水电费和二次加压电费作分摊，该项请求于法有据，予以支持；截止2018年7月，被告已拖欠原告物业服务费3157元、电梯费维护费1435元、二次加压电费68.20元、公摊电费754.50元、公摊水费27.50元，被告共拖欠原告各项费用共计5442.20元,被告应当向原告履行付款义务，至于原告所主张的违约金按照每天万分之八计算过高，该院予以调整，应以5442.20元为基数，从原告催收欠款之日起至还清欠款之日止，按照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率分段计算。至于被告在辩称中主张原告未经过招投标而准入小区管理物业问题，属于行政管理扥的范畴，应当由相关的行政部门处理，本案主要处理原、被告在平等的民事主体之间所成立的物业服务关系，物业服务合同时双方自愿签订，出于双方真实意思表示，其没有违反法律强制性规定，被告就应当按照合同履行义务，被告以此抗辩拒绝缴费的理由不成立。另被告主张应当按照《钦州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（试行）和《关于钦州市住宅小区物业服务收费项目及标准的通知》规定标准收费的问题，该院认为，对于物业费用收费标准，政府采用的指导价的形式干预，并非实行强制性定价，物业管理企业可以此的基础上作一定幅度的增减确立价格与业主订立合同，根据缔约自由的原则，只要合同未违反法律的强制性规定，本院应当按照合同来确认双方的权利和义务，不由得当事人随意变更，故被告的该项主张本院不予采信。综合上述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》实施细则第二十一条规定，判决：一、被告赵侠支付给原告广西恒祥物业管理有限公司物业服务费3157元、电梯费维护费1435元、二次加压电费68.20元、公摊电费754.50元、公摊水费27.50元，共计5442.20元；二、被告赵侠支付给原告广西恒祥物业管理有限公司违约金（违约金的计算方式：以5442.20元为基数，从2018年8月29日起至还清欠款之日止，按照中国人民银行规定的同期流动资金贷款利率分段计算）。案件受理费减半收取25元，由被告赵侠负担。 二审诉讼过程中，被上诉人广西恒祥物业管理有限公司向本院提交了水电费发票，证明被上诉人已经为上诉人垫付了公摊水电费，且上诉人已经按照供电公司0.5441元单价的收取标准为上诉人代缴了水电费。本庭当庭组织双方对于被上诉人提交的证据进行了质证。 二审查明的事实与一审查明的一致，本院予以确认。 本院对本案进行综合评判如下： 一、关于双方所签订的《前期物业服务委托合同》是否有效的问题。根据《物业管理条例》第二十条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定，该条文只明确规定了前期物业服务合同的形式，并非强制性地规定签订《前期物业服务合同》的主体，被上诉人在购买恒祥豪园的小区物业时，已与上诉人签订了《前期物业服务合同》，该合同是双方自愿协商签订的，依法应认定为有效，且根据《前期物业服务委托合同》第十条的规定“本合同自生效之日起计算管理服务期限，期限暂定二年。如双方无异议可自动延长，直到业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务委托合同》生效时止。”本案中，虽然上诉人主张其在履行合同的过程中对上诉人的物业服务存在异议，主张《前期物业服务合同》于2015年7月9日合同到期自动终止，但是双方所签订的合同并没有经过法定程序进行解除，且从2015年7月9日到至今，且恒祥豪苑至今为止尚未成立业主委员会，并不存在《前期物业服务合同》自动终止的情形。综上所述，双方所签订的《前期物业服务合同》是合法有效的，双方应当按照合同的约定履行自己的权利和义务。 二、关于上诉人尚欠被上诉的相关费用是多少，上诉人在履行过程中是否存在违约，是否应承担违约责任的问题。虽然桂价格（2007）122号文件已经被2013年7月1日《广西壮族自治区住宅小区物业收费管理办法》（试行）废止，但钦州市物价局和钦州市住房和城乡建设委员会作出《关于“恒祥豪苑”小区住宅物业服务费的批复》时桂价格（2007）122号文件仍然在实施，钦州市物价局和钦州市住房和城乡建设委员会依据有效的指导性文件作出的《关于“恒祥豪苑”小区住宅物业服务费的批复》是合法有效的，且2013年7月1日《广西壮族自治区住宅小区物业收费管理办法》（试行）的指导精神，与桂价格（2007）122号文件的文件精神是基本一致的，该文件的废止并不必然导致钦市价格（2013）30号批复的废止，根据《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法》（试行）第六条第二款的规定，前期物业服务收费实行政府指导价，对于本案涉案的小区，钦州市物价局和钦州市住房和城乡建设委员会在2013年6月6日针对恒祥豪苑的物业收费标准进行批复后，此后没有再作出其他的批复，因此，钦市价格（2013）30号批复依然是现行有效的规定，对双方的行为仍有约束力。因此，被上诉人恒祥豪苑物业服务有限公司按钦市价格（2013）30号批复中列明电梯费维护费收费标准收费，并不存在提高收费标准的情形，上诉人拒缴电梯维护费是没有法律依据。 其次，《前期物业服务委托合同》是上诉人与被上诉人双方真实的意思表示，内容并不违反相关法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依据该合同第七条第2点与第5点，物业服务费与公摊水电费的收费标准是分开列明的，可知公摊水电费应该是独立于物业服务费之外单独收取的，上诉人在签订合同时对于这一收费方式也是认同的，上诉人主张被上诉人重复收取了公摊水、电费没有法律依据，本院不予支持。 对于二次加压费，上诉人购买的物业属于高层物业，供水需要经过二次加压才能正常运行，对于建设单位配备的二次加压设备，都存在相应的电表进行记录，加压泵的电费，被上诉人也已经在电梯栏进行了公示，相关业主对于该收费项目以及具体收费金额是知悉的，上诉人主张对加压量以及收费的依据不清楚，没有事实依据，本院不予支持。 综上，被上诉人广西恒祥物业管理有限公司按照合同约定为恒祥豪苑小区提供了物业服务，并按照相关的文件规定收取物业服务费、电梯维护费、公摊水费、电费等项目是合理、合法的，上诉人以不符合规定而拒交相关的费用没有法律依据，其拒交相关费用的行为也已构成了违约，依法应承担相应的违约责任。一审法院对此的认定是有事实和法律依据的，本院予以维持。 三、关于一审程序是否存在违法的问题。一审法院对于被上诉人的诉讼请求依据进行了分析，并对相应的请求作出了判决，是符合法律规定的，上诉人主张一审法院存在程序违法的情形没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人赵侠的上诉理由及请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人赵侠负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈明华 审判员  黄载文 审判员  王英佑 二〇一九年四月一日 书记员  刘 蔚