广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终690号上诉人（原审被告）：清远市狮子湖房地产开发有限公司，住所地清远市。法定代表人：刘乃娥，总经理。委托诉讼代理人：刘嘉玲，广东易之堃律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒嘉丽，广东易之堃律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：叶丹，女，1971年4月26日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：陈万来，广东中肯律师事务所律师。上诉人清远市狮子湖房地产开发有限公司（以下简称狮子湖公司）因与被上诉人叶丹房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初773号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。狮子湖公司的上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判狮子湖公司无需承担逾期办证的违约责任及向叶丹支付违约金；二、本案全部诉讼费由叶丹负担。事实与理由：涉案房屋已于2014年12月26日取得竣工验收备案，已具备办理涉案房屋产权权属登记的条件。狮子湖公司于2014年12月29日、2017年8月25日分别向叶丹发出收楼通知，催促其前来办理收楼手续，但叶丹至今仍未收楼。狮子湖公司经多次催促，叶丹仍不前来收楼，且态度暧昧不明，使狮子湖公司无法判断其是否继续履行合同或是解除合同，导致狮子湖公司无法确定应否向产权登记机关申请登记备案。若叶丹在狮子湖公司申请登记备案后要求解除合同，则狮子湖公司会造成巨大损失，故狮子湖公司无需承担逾期办证违约责任。此外，叶丹怠于履行收楼义务，应由其承担不利后果。原审判决认定狮子湖公司发出收楼通知日期视为收楼时间，即按该日期起计算逾期办证的期间，使叶丹因自身的违约行为而获利，明显违反了公平原则。叶丹在诉讼中未要求办证，仅要求支付违约金，且至今未交纳物业费、水电费等费用，由此可见，叶丹迟延收楼有不正当目的。再次，原审判令狮子湖公司支付逾期办证违约金部分已超过诉讼时效。民法总则将诉讼时效修改为三年，但民法总则实施的日期是2017年10月1日，因此，民法总则实施前已经超过诉讼时效的，不应当适用三年的诉讼时效，本案中2015年9月30日前的违约金已经超过诉讼时效，应予改判。即使狮子湖公司违约，叶丹主张的标准过高，应当予以调整。一方面，叶丹没有提供证据证明其损失。另一方面，逾期办证违约金远远高于合同约定的逾期交房违约金，亦不合常理。法院相关的判例，也是按照年利率1%进行调整。叶丹答辩称：我方认为狮子湖公司的上诉没有任何事实和法律依据。理由如下：第一，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回狮子湖公司的上诉。第二，我方当事人对狮子湖公司用词有意见，第一是态度暧昧，第二是不正当目的。这两个词过于人身攻击。叶丹向原审法院起诉请求：1、判令狮子湖公司支付合同约定房屋交付日加90天之日起至房屋产权登记备案之日止的违约金，调整狮子湖公司逾期办理房屋产权登记期间的违约金为以叶丹支付的购房款总额为本金按年利率6%的标准计算，暂计至2017年12月31日为378000元；2、判令狮子湖公司履行报装铺设有线电视线路的义务，判令狮子湖公司支付合同约定的房屋交付之日起至有线电视线路铺设之日止按日30元计的违约金给叶丹，暂计至2017年12月31日为43200元，以上1、2项合计为421200元；3、判令狮子湖公司承担本案全部诉讼费用。原审法院认定事实：2012年7月15日，以狮子湖公司为出卖人，以叶丹为买受人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》（编号为2012062025330083）及补充协议，狮子湖公司向叶丹购买位于清远市XX大道XX号XX区XX层XX号房屋，商品房总价款为1680000元。合同第八条约定交付期限：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设局验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、……（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”第十一条关于房屋交接的约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人履行了通知义务，而由于买受人原因未能按本合同第八条规定期限交付的，视为出卖人已经按合同履行了交付义务。”第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:3、自法定的办理产权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法申请办理产权登记的买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人按己付房价款的万分之一向买受人支付违约金。”合同还对双方的其他权利义务做出了约定。2014年12月26日，涉案房屋获得清远市住房和城乡建设管理局竣工验收备案表。狮子湖公司抗辩称分别于2014年12月29日、2017年8月25日向叶丹发出收楼通知书，通知叶丹前往办理收楼手续，但叶丹直至庭审结束前仍未办理收楼手续。狮子湖公司提供了顺丰速运快递底单、顺丰速运快递对账表、EMS邮政快递单、关于再次催促收楼的通知函等证据予以证实已通知叶丹收楼。叶丹确认2017年8月28日收到《关于两次催促收楼的通知函》，对狮子湖公司辩称的2014年12月29日发出的收楼通知书予以否认。另查明，狮子湖公司（甲方）与中国电信股份有限公司清远分公司（乙方）、清远市信建通信设备有限公司（丙方）三方签订了《狮子湖二期三期别墅FTTH光纤到户工程通信项目施工合同》，由丙方承担清远狮子湖二期三期别墅FTTH光纤到户工程的施工，乙方负责完成局端设备的安装、调测，丙方负责完成局端到住户端光缆、光设备的采购、安装、敷设施工。施工时间自2014年8月15日起至2014年9月15日完工，2015年3月31日工程获三方验收通过。原审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。双方当事人签订的《广东省房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应恪守履行合同义务。关于房屋交付使用时间。狮子湖公司抗辩认为分别于2014年12月29日、2017年8月25日向叶丹发出收楼通知书，通知叶丹前往办理收楼手续，并提供了顺丰速运快递底单、顺丰速运快递对账表、EMS邮政快递单、关于再次催促收楼的通知函等证据予以证实，依据充分，予以采信。狮子湖公司于2014年12月29日向叶丹邮寄送达收楼通知书，通知叶丹收楼时，涉案房屋已达到合同约定交付条件，收楼通知书上约定的办理交付手续的时间为2015年1月31日，叶丹直到庭审结束前仍未收楼，但未提供证据证明是因狮子湖公司方面的原因才导致迟延收楼，因此，自2015年1月31日起，涉案房屋应视为已交付。关于逾期办证违约金问题，狮子湖公司于2014年12月29日向叶丹发出的收楼通知书，叶丹应于2015年1月31日前完成收楼手续，即因叶丹方的自身原因未完成收楼，2015年1月31日视为房屋交付时间。按照合同约定，办理不动产权属登记的期限为商品房交付使用后90日内，即狮子湖公司为叶丹办理涉案房屋的房地产权属证书登记期限自2015年1月31日起90日内（2015年4月30日前），狮子湖公司直至庭审结束前仍未向产权登记机关递交资料办理涉案房屋的房地产权属证书，显然已违约，应承担逾期办证的违约责任。逾期办证违约金的计算时间自2015年4月30日至狮子湖公司将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日。对叶丹主张逾期办证违约金的计算时间自合同约定房屋交付日（2013年12月31日）加90天至房屋产权登记备案之日止，依据不足，不予支持。关于逾期办证违约金的计算标准。鉴于狮子湖公司签订的《广东省商品房买卖合同》并无约定逾期办证违约金的数额或计算方法，酌情参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，逾期办证违约金以叶丹已付购房款1680000元为基数，按年利率6%的标准计算。关于狮子湖公司安装的有线电视线路及端口是否符合合同约定，是否应当支付违约金的问题。根据合同约定商品房交付使用时应当安装有线电视线路，涉案房屋已由中国电信股份有限公司清远分公司安装电信网络线路，分为电话、电脑、视频三部分接口，开通后可以实现通话、上网、看电视的功能，故狮子湖公司并未违约，对叶丹要求狮子湖公司履行报装铺设有线电视线路的义务，及支付合同约定的房屋交付之日起至有线电视线路铺设之日止按日30元计的违约金的诉讼请求，依据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2018年7月26日判决如下：一、限清远市狮子湖房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向叶丹支付逾期办证违约金（违约金以1680000元为基数，按照年利率6%自2015年4月30日计算至清远市狮子湖房地产开发有限公司将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日）；二、驳回叶丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7618元，减半收取计3809元，财产保全费2626元，合共6435元，由叶丹负担3217元，清远市狮子湖房地产开发有限公司负担3218元。本院二审期间，双方当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合狮子湖公司的上诉请求与叶丹的抗辩意见，归纳本案争议焦点：狮子湖公司是否存在逾期办证的违约行为，如狮子湖公司存在违约，原审判决确定的违约金标准是否过高。本案中，如原审判决所述，涉案的《商品房买卖合同》是一份合法有效的合同，合同对于双方的权利义务进行了约定。按照合同的约定，狮子湖公司应当在2013年12月31日前履行交付义务，并在交付后的90日内提交办证资料。由于涉案商品房并未在合同约定的期限内完成交付，原审判决认定2015年1月7日为交付日期，现双方二审主要的争议焦点在提交办证资料的起算日期是实际交付之日还是原审判决认定的视为交付日期。首先，原审判决认定2015年1月7日为交付日期，即认定狮子湖公司在2015年1月7日已经完成了合同约定的交付义务，相应的狮子湖公司的其他义务如标的物毁损灭失的风险、支付逾期交付违约金等义务也视为完成。故原审判决认定的交付日期应视为狮子湖公司履行交付义务日期，狮子湖公司主张的实际交付时间实为办理交接手续的时间。其次，狮子湖公司认为应当从实际交付日期起算提交办证资料期限的主要原因是，叶丹应在2017年8月25日办理交接手续时，提交部分办证资料在实际交付前尚未收齐。狮子湖公司未能举证其通知叶丹收楼时，需叶丹提供资料清单。故本院对狮子湖公司该节上诉理由不予采纳。最后，关于狮子湖公司认为因叶丹迟延办理交接手续导致对合同是否继续履行产生不确定性的问题。叶丹迟延履行办理交接手续的义务，其行为已经违反合同约定，但合同对于视为交付的情形已经做出了明确约定，狮子湖公司继续履行办证义务并无障碍。狮子湖公司在叶丹违约的情况下应当采取措施防止损失继续扩大，而非以迟延办证的方式放任损失继续扩大。另一方面，如狮子湖公司对叶丹是否要求解除合同产生怀疑，按照法律规定，可以对叶丹进行催告，狮子湖公司并未行使上述权利，其该节上诉理由不成立。综上，原审判决从视为交付之日起算提交办证资料的期限，并据此认定狮子湖公司逾期办证并无不妥。狮子湖公司逾期履行办证义务，仅约定解除合同情形的违约金，并未约定继续履行情形的违约金。狮子湖公司迟延办证，确实给叶丹造成了损失，原审判决酌情确定的违约金标准并未违反法律规定，也未超出合理范围，狮子湖公司要求调低，本院不予支持。至于本院在其他案件中适用的标准，是在合同有明确约定，且一方以约定违约金过低为由要求调整时适用的标准，与本案事实完全不符。关于叶丹主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效一节，鉴于狮子湖公司在原审诉讼中并未提出该节抗辩理由，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在原审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，本院对狮子湖公司的该节上诉理由不予支持。综上所述，狮子湖公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5037元，由清远市狮子湖房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇一九年四月十六日书记员 张 婧书记员 邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。