呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2019）内0104民初336号原告：宋岭，男，1974年12月31日出生，汉族，个体，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：包爱民，慧聪律师事务所律师。被告：内蒙古力挽房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市玉泉区南二环路盛世华庭**楼******。法定代表人：王郁郁，该公司总经理。委托诉讼代理人：李洋，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思思，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。原告宋岭与被告内蒙古力挽房地产开发有限公司（以下简称力挽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋岭的委托诉讼代理人包爱民、被告力挽公司的委托诉讼代理人李洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋岭向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令原被告于2015年10月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：LWZ0016）及2015年12月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为：LWZ1985）无效；2、请求依法判令被告返还原告已付购房款600000元；3、请求依法判令被告支付截止到2019年1月4日的利息损失90390元并支付2019年1月5日至实际支付之日止的利息损失；4、依法判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原被告双方于2015年10月8日签订了合同编号为：LWZ0016《商品房买卖合同》、于2015年12月20日签订了合同编号为：LWZ1985《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发建设的《秀水华宸》小区的两套房屋，上述合同还约定了房屋的面积、价款及交房日期，合同签订后原告向被告共计支付60万元的购房款，同时被告向原告出具了上述两套房屋的购房款收据。上述合同签订后，被告未能按时向原告交付房屋，且原告了解到被告开发的涉案房屋一直未能取得房屋预售许可证，被告在明知自己未取得涉案房屋预售许可证的情况下向原告出售涉案房屋的行为已经严重侵害了原告的合法权益。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告在未取得涉案房屋预售许可证的情况下向原告出售房屋，应当认定原被告双方签订的《商品房买卖合同》为无效合同，原告有权要求被告返还已付购房及并要求其支付相应的利息损失。基于以上事实，原告为维护自己的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律的规定，依法向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告力挽公司辩称，首先，不认可购房合同及收据为力挽公司开具。其次，该购房合同及收据并非原告通过力挽公司的售楼部按正常程序与售楼部工作人员购买。原因一，被告从未收到原告的购房款，原告如认为已经缴纳了购房款，那么应当对支付购房款的方式进行举证。原因二，被告从未向购房者出具过机打收据，均是在收到购房款后，以手写形式当场出具。原因三，被告现未取得商品房预售许可证，不可能签订《商品房买卖合同》，只能签订预售合同，该合同不是被告开具。综上，被告未收到购房款，本案合同与收据并非力挽公司出具，应驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月8日原告宋岭（乙方）与被告力挽公司（甲方）签订《商品房买卖合同》一份，合同编号是LWZ0016，房屋代码是4880686。合同约定：原告宋岭购买被告力挽公司秀水华宸小区第11号楼壹单元17层1701室房屋一套，面积约为98.87平方米，价款总计250000元，付款方式为一次性付款；被告力挽公司计划于2016年12月31日以前交付房屋；约定违约责任“甲方不能按期向乙方交付房屋，如逾期，由违约方向对方支付相当于上述房屋总价款万分之五的违约金，如乙方提出退房，则甲方在收到乙方书面退房要求的三个月内将乙方已交的购房款退还乙方”。同日，被告力挽公司为原告宋岭出具收据一份，内容为：今收到宋岭交来购房款人民币（大写）贰拾伍万元整。2015年12月20日原告宋岭又与被告力挽公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号是LWZ1985，房屋代码是4880655。合同约定：原告宋岭购买被告力挽公司秀水华宸小区第10号楼西单元4层0401室房屋一套，面积约为100平方米，价款总计350000元，付款方式为一次性付款；被告力挽公司计划于2016年12月30日以前交付房屋；约定违约责任“甲方不能按期向乙方交付房屋，如逾期，由违约方向对方支付相当于上述房屋总价款万分之五的违约金，如乙方提出退房，则甲方在收到乙方书面退房要求的三个月内将乙方已交的购房款退还乙方”。同日，被告力挽公司为原告宋岭出具收据一份，内容为：今收到宋岭交来购房款人民币（大写）叁拾伍万元整。上述两份合同的第七条均约定：本合同如没有甲方收款凭据视为无效合同，所交款金额以甲方收款凭据为准。由于秀水华宸小区第10、11号楼处于未建设无法交付的状态，导致合同无法履行。以上事实有商品房买卖合同、收据和庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第二条明确约定该房屋性质为商品房，买受人所购商品房为预售商品房。因此，原告宋岭在签约时已知悉该房屋为期房，并就当事人双方的权利义务与被告力挽公司进行了约定，该合同为商品房预售合同，且是双方的真实意思表示，该合同成立。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案被告力挽公司与原告宋岭签订商品房预售合同后至今未取得商品房预售许可证明，与原告宋岭订立的商品房预售合同，应当认定无效。故对原告宋岭要求判令与被告力挽公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告力挽公司应当将收取的购房款600000元予以返还，故对原告宋岭要求返还购房款600000元的诉讼请求，本院予以支持。关于本案购房款返还的银行利息，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告力挽公司在未取得涉案房屋预售许可证的情况下向原告宋岭出售房屋，且房屋处于未建设的状态，造成合同无效具有过错。因此，被告力挽公司承担返还购房款600000元的银行利息。对原告宋岭要求支付利息的诉讼请求，被告力挽公司应支付占用资金期间的利息，由于合同约定的违约金低于实际损失，原告宋岭提出按照中国人民银行同期贷款利率予以调整，故本院按照中国人民银行同期贷款利率进行调整。对该项诉讼请求，本院予以支持89229.8元（以250000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年10月8日起至2019年1月4日共计1185日计算利息38580.48元，并支付利息至实际给付之日。再以350000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年12月20日起至2019年1月4日共计1112日计算利息50649.32元，并支付利息至实际给付之日，两项共计89229.8元）。被告力挽公司辩称认为购房合同及收据不是被告力挽公司开具的，被告力挽公司并未给原告宋岭开具过收据，也未收到过原告宋岭的购房款，且收据均以手写形式出具，从不给购房者出具机打的收据。对此，本院认为，根据《商品房买卖合同》的约定，本合同如没有甲方收款凭据视为无效合同，所交款金额以甲方收款凭据为准。对此《商品房买卖合同》即使系被告力挽公司向案外人抵顶欠款提供的空白合同，该合同落款处有被告力挽公司公章及法定代表人个人名章，且被告力挽公司向原告宋岭出具收据并盖有被告力挽公司财务专用章，按照合同约定，能够证明原告宋岭所交款金额以被告力挽公司的收款凭据为准，被告力挽公司应对其所做出的行为承担相应的法律后果，故被告力挽公司的辩称理由缺乏相应证据佐证，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告宋岭与被告内蒙古力挽房地产开发有限公司于2015年10月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号LWZ1202）和于2015年12月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号LWZ1985）无效。二、被告内蒙古力挽房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告宋岭已付购房款600000元。三、被告内蒙古力挽房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告宋岭截止到2019年1月4日的利息损失89229.8元（以250000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年10月8日起至2019年1月4日共计1184日计算利息38580.48元。再以350000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2015年12月20日起至2019年1月4日共计1111日计算利息50649.32元）并支付2019年1月5日至实际支付之日止的利息损失。四、驳回原告宋岭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5352元，由被告内蒙古力挽房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高 明 二〇一九年四月二十八日书记员 范晓佳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。