四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0703民初1434号 原告：绵阳市凯厦花园第四届业主委员会。 负责人：曾存德，业委会主任。 委托诉讼代理人：陈星年，绵阳市涪城区城北法律服务所法律工作者。 被告：任亮，男，1990年4月10日出生，汉族，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：段延续，四川风行律师事务所律师。 原告绵阳市凯厦花园第四届业主委员会诉被告任亮租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的负责人曾存德及委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付房屋租金20783元，并承担违约责任支付违约金10%，并赔偿损失2000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由： 原告与被告于2013年11月20日签订茶园经营管理承包合同，约定将原告所有的凯厦花园茶园承包给被告，每月租金1450元，全年17400元。随后原告于2014年1月20日将茶园交付给被告，但被告只支付了一年的房租，尚欠20783元房屋租金（2015年1月20日至2016年3月30日）至今未支付。被告在租赁期间人为破坏该茶园厕所、供电设施等，给原告造成较大损失。为此，原告特依民事诉讼法有关规定，提起诉讼，请求支持原告全部请求。 被告辩称：原告主体不适格。原告的诉讼请求没有事实和法律依据。原告主张每月租金1450元与事实不符，该租金包含了车棚的租金，原告仅在2014年2月16日将茶园交付给被告，但并没有按照合同的约定将车棚交付被告，所以原告主张租金按照1450元计算与事实不符。原告的起诉已经超过诉讼时效。不管根据双方签订的《茶园车棚经营管理承包合同》约定的租赁截止期限2014年11月20日，还是根据原告在起诉状中主张的租金截止日期2016年3月30日为止，均已超过了1年的诉讼时效。综上，请求人民法院驳回原告的诉请。 根据原、被告的诉、辩称，本案的争议焦点为：1、原告的主体是否适格；2、原、被告签订租赁合同后，对租赁标的的交付、归还时间；3、被告是否违约及给原告造成了损失及具体金额；4、原告的请求权是否已过诉讼时效期间。 原、被告围绕本案争议焦点进行了举证和质证。根据原、被告的主张，原、被告的举证责任分配为：原告应证明向被告交付租赁标的时间、被告违约的事实及原告受有损失的大小、在诉讼时效期间内向被告主张权利的事实；被告应证明其归还原告租赁标的时间。 因原、被告并未办理租赁标的物的交接手续，原告主张其于2014年1月20日向被告移交茶园，被告对该时间予以否认，认可其接手茶园的时间为2014年2月16日。原告为证明其于2014年1月20日向被告交付了茶园，提出了“城北供水服务所”于2018年8月9日出具的《用户水费缴纳情况说明》一份。该说明载明：经查核，用房（03020130963）指定时段缴费情况如下：2013年12月应缴水量16吨，应缴水费51.20元，实际缴费时间为2013年12月20日11：15：06，缴费地点：商业银行（圣高金都）；2014年2月应缴水量14吨，应缴水费44.80元，实际缴费时间为2014年2月16日15：53：09，缴费地点：商业银行（圣高金都）。被告对原告提出的该份证据的真实性、合法性不予认可，理由：该证据没有加盖城北供水服务所的印章，也没有具体出具人的签名，该证据本身的内容也反映不出缴纳的主体是被告。本院认为，原告提出的该份证据在证据形式上存在要件缺乏，没有证明单位的经办人的签名；同时，因原、被告双方并未进行水表读数的交接登记，故2014年2月16日的缴费主体也存疑。为此，本院不采纳该证据为本案认定事实的依据。原告主张其于2014年1月20日向被告移交茶园的事实不成立。被告自认其于2014年2月16日接手茶园，本院认定该时间为原告向被告移交茶园的起始时间。 在本案审理过程中，原告确认未向被告移交双方所约定的B区车棚。 原告为证明被告在租赁期间人为破坏茶园厕所、供电设施等，提出了照片一组。被告质证认为，照片本身体现不出是拍摄的茶园里面的照片，同时也体现不出原告主张的厕所和电路遭受到破坏并造成了损失，达不到原告的证明目的。本院认为，原告提出的该组照片，单独不能证明原告提出的主张。原告在本案审理中又未提出其它佐证证据，故本院不采纳原告提出的项证据作为认定本案事实的依据，对原告主张被告损害租赁物及损失额的事实不予采信。 为此，本院认定本案事实如下： 2013年10月25日，被告任亮向原告递交《投标函》，自愿以每月1450元及80元的价格投标“凯夏花园”茶园及B区车棚。2013年11月20日，原、被告双方签订了茶园及车棚的承包合同，约定合同履行期间为2013年11月20日起至2014年11月20日，茶园每月租金为1450元、B区车棚每月租金80元。因原告未能从原承包人处收回茶园及车棚，故未按约定向被告移交标的物。2013年11月28日，原告向被告出具收到现金18360元的收据，即承包茶园的一年费用17400元、承包车棚的一年费用960元。当日，被告向原告出具10000元的《借条》一份，并以该借条充抵应付承包费。双方并未实际发生10000元借款的交付。 2014年2月16日，被告接收双方约定的茶园。后因原告未向被告移交约定租赁的B区车棚等原因，双方发生争议未能及时化解。2015年12月底，被告将茶园关闭并在未向原告移交的情况下外出。2016年3月，原告重新将茶园对外出租。 2017年9月21日，原告向本院起诉被告要求给付拖欠租金、违约金并赔偿损失，本院立案受理后，因被告任亮下落不明，原告撤回该案起诉。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十五条的规定，原告系经“凯厦花园”业主大会选举产生，非经法定程序，其民事主体资格不应被否定。被告主张原告主体不适格，无事实和法律依据，本院不予支持。原、被告签订的茶园、车棚承包合同，实质为对茶园、车棚房屋租赁使用，事实上原告请求被告给付的也是房屋租金。因此，原、被告双方缔结的房屋租赁合同，该合同不违反我国法律和行政法规的强制性规定，合法有效。按照双方的约定，茶园的租金标准为每月1450元，从被告认可其占有茶园的时间即2014年2月16日至原告重新对外出租之日，该期间的租赁费应由被告向原告给付。原告主张的租金20783元，其起始时间为2015年1月20日，不符合本案查明的事实，本院不予支持；应从2015年2月16日起按双方约定的每月1450元的标准计算至原告重新对外出租之日。对该部分应付未付租金，被告提出了诉讼时效的抗辩。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，租金给付请求的诉讼时效期间为一年；根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、一百四十条的规定，原告至少在2016年4月1日起知道其权利被侵害，其应当在2017年4月1日前向被告主张权利。在本案诉讼中，原告未提出其在该期间主张权利的证据，被告所提出的时效抗辩主张成立，本院予以支持。原告关于给付租金的诉讼请求，本院不予支持。同时，因原告未提出其与被告有违约金约定的证据、亦未提出能够证明因被告违约其所受具体损失及金额的证据，故对原告的其他主张本院亦不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告绵阳市凯厦花园第四届业主委员会的诉讼请求。 本案案件受理费370元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起在十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供上诉状副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  包建锐 人民陪审员  赵菊芬 人民陪审员  张琼惠 二〇一九年四月十六日 书 记 员  李春枝