贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初2382号原告贵州诺德物业管理有限公司，住所地贵阳市云岩区香狮路********，统一社会信用代码：915201035566173809。法定代表人牟安忠。委托代理人陈忠、彭杰，贵州黔信律师事务所律师。被告叶艳秋，女，1984年4月24日生，汉族，住贵阳市云岩区，委托代理人张智华，系被告配偶。原告贵州诺德物业管理有限公司与被告叶艳秋物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告贵州诺德物业管理有限公司的委托代理人彭杰，被告叶艳秋的委托代理人张智华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付2014年10月至2018年5月期间的物业管理费5401.44元；2.判决被告向原告支付违约金2435.19元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与贵州省经济适用住房建设发展中心（以下简称“经适中心”）与2010年12月1日签订了一份《金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务合同》，合同约定经适中心选聘原告对金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房提供前期物业管理服务，物业服务收费标准为多层住宅0.7元/月·平方米、高层住宅1.3元/月·平方米、商业住宅2.2元/月·平方米。未按期足额缴付物业服务费用的，从欠费次月1日起按欠费总额的5‰收取逾期缴费违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金。被告购买了金狮小区二期“顺海组团”4#2-10-2的房屋（电梯房），并于2013年9月8日收房。收房时，被告已签字认可上述“前期物业管理服务协议”，签收了业主手册，被告依约缴纳物业管理费至2014年9月30日，此后未再缴纳物业管理费。被告辩称，答辩人在入住时与被答辩人签订《物业管理服务合同》，但在履行合同过程中，被答辩人却违反了物业合同的约定，损害了答辩人的合法权益，导致答辩人不得不采用拒交物业费这一措施，以进一步警示被答辩人。答辩人自收房起，提前支付一年的物业管理费，但是，从入住小区以来，发现被答辩人的物业管理服务质量一日不如一日，特别是安全管理更为混乱，楼门门禁形同虚设，经常损坏，各色各样的人等可以自由出入，各种小广告都贴到答辩人和其他业主的门上。答辩人及小区广大业主多次向被答辩人反映，均无任何答复且无任何改进。列举如下：1.违建严重，生命安全受到严重威胁。电梯房楼顶安全通道完全堵死，消防栓无水，小区已经发生多起安全事故，物业有不可推卸责任。2.业主合法权益受到严重侵害。根据业主手册规定，业主的产权20%获得的收益部分，划归业主。目前小区电视广告使用的公共电耗，电费要业主交，广告收益却归物业。这些行为从未经过业主的同意，对于所获得的收益也从未对业主进行过公示。被答辩人的行为严重地侵害了答辩人的知情权、监督权和依法享有收益的权利，是对答辩人合法权益地严重侵犯和践踏。3.关于维修基金使用情况，物业公司必须全程透明，公开公示财务支出情况，根据相关要求其中维修基金部分则必须建立专账，专款专用，每年度出示第三方审计报告。目前物业公司尚未作出一次公示。4.安保监管失职，安全管控权重缺乏。小区的入口大门出入管理不到位，形同虚设，闲杂人员照样可以随意出入小区，散发小广告，冒充物业工作人员上门推销，因此物业公司没有尽到监管的职责，对于楼内各个住户的人身及财产安全带来了极大的隐患。对业主的财产及生命安全造成了极大的威胁。5.私自更改绿化场地用途，缩减绿化面积，小区道路、步道安全达不到业主手册规定标准，未尽到维护保养义务。顶楼及地面过道等属业主公共所有，但已被乱搭乱建占为私有，物业监管不力公共场所及业主楼道卫生差，服务不到位随处可见。6.人身安全隐患基地，对本小区人员生命安全构成严重威胁。特别是小区电线乱接乱搭，从室内牵线至室外给摩托车充电，极易出现火灾事故，物管管理严重失职。7.诉讼时效已过。经审理查明，原告是位于贵阳市××小区××期“顺海组团”物业服务企业，被告是该小区4号楼2单元10层2号房屋（建筑面积94.43平方米）业主。2010年12月1日，原告作为乙方，贵州省经济适用住房建设发展中心作为甲方签订《金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务合同》，由原告提供前期物业管理服务。该合同约定：服务期限从2010年12月1日起至2013年11月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务企业。物业服务收费标准为多层住宅0.7元/月·平方米、高层住宅1.3元/月·平方米、商业住宅2.2元/月·平方米。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，经书面催缴仍不交纳的，乙方可采取诉讼等形式依法追缴，乙方从业主欠费次月1日起按欠费总额的5‰每日收取逾期缴费违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金。该合同还对双方的权利义务、物业管理服务费、房屋共用部位、共用设施、设备、违约责任等进行了约定。此后，原告作为乙方，贵州省经济适用住房建设发展中心作为甲方又签订了一份《物业委托合同补充协议》，甲方将贵阳金狮小区二期“顺海苑”小区委托给乙方实行物业服务，其中第四条约定“委托管理期限为：自首位业主入住之日起，至业主大会与其选定的物业管理企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止”。上述合同签订后，原告即依约为金狮小区二期“顺海组团”提供物业服务。被告于2013年9月8日在原告提供的《承诺书》中签字，该《承诺书》为原告提供的《业主手册》中的一页，该业主手册包含了《金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务协议》、《金狮小区二期“顺海组团”临时管理规约》，其中物业服务费的标准、违约责任与《金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务合同》、《物业委托合同补充协议》中的相同。被告从2014年10月1日至今未向原告交纳物业费。2019年1月24日，原告诉至本院，请求如前。原告另提供《缴费通知书》三张，拟证明2015年11月15日、2016年12月16日、2017年5月17日原告向被告催收物业费。被告的意见为未收到。被告提供照片若干，拟证明小区状况。原告的意见为照片无法核实形成时间，不予认可。上述事实，有原、被告提供的相关书证及双方当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告与建设单位贵州省经济适用住房建设发展中心签订《金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务合同》、《物业委托合同补充协议》，由此原告成为了金狮小区二期“顺海组团”的物业服务企业，并为该小区提供物业管理服务至今。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告作为该小区的业主，上述合同对其均具有约束力。小区物业服务合同是集体约定、共同承受的公共性合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况下，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同与不认同服务质量而认定物业公司的服务质量未达标准。因此，本案中被告已经作为整体接受了物业服务，就不能以其该户自己的标准主张物业服务质量未达标准为由拒付物业服务费。否则将出现同一小区内对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖欠物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。业主针对物业服务不到位的感受，除可以及时建议、监督物业公司履行管理职责，及时消除不利于小区公共秩序的问题，还应积极依法行使业主权利，通过业主大会、业主委员会等民主自治机制，形成小区业主集体意志，对物业服务形成相对具体、细化的质量标准和解约条件等合同条款，甚至通过业主集体决议，依法更换物业服务企业或服务机构，方能实现良好的小区公共秩序。因此对原告要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，本院予以支持，但被告未交纳物业管理服务费已达数月之久，原告于2019年1月24日诉至本院，被告提出原告的部分诉请已经超过诉讼时效。原告提供的缴费通知书虽载明出具时间，但却未能证明何时向被告催收，且被告否认收到缴费通知书，故原告提供的证据不足以证明其向被告催收，对被告关于诉讼时效的辩解意见，本院予以采纳。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，2016年1月24日前的物业服务费已过诉讼时效，本院依法支持自2016年1月24日至2018年5月31日期间的物业服务费，共计28个月7日。具体金额：被告房屋建筑面积94.43平方米，应缴纳物业管理服务费3465.90元（计算公式：94.43×1.30×28+94.43×1.30/30×7≈3465.90元）。对于被告辩称原告在提供的物业服务中存在的其他问题，被告可另行主张权利。对于原告要求被告支付违约金的诉请，因原告在物业管理服务上确实存在一定程度的不足和问题，致使双方在交纳物业费用上发生争议，被告并非无故拖欠物业管理费，故本院综合双方的过错程度，在兼顾公平原则的基础上对该诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。”、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：第（五）按时交纳物业服务费用；。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条“基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。”之规定，判决如下：一、被告叶艳秋于本判决生效之日起十日内给付原告贵州诺德物业管理有限公司2016年1月24日至2018年5月31日期间的物业管理服务费3465.90元；二、驳回原告贵州诺德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告叶艳秋负担。本判决为终审判决。审判员  陈雪娇二〇一九年四月二十六日书记员  孔佑宇