福建省福州市台江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0103执异13号 异议人（利害关系人）蒋本秀，男，汉族，1989年12月12日出生，住址：福建省连江县。 委托代理人；陈梅峰，福建智徳律师事务所律师。 申请执行人：中国农业银行股份有限公司福州台江支行，住所地福州市台江区下杭路**，组织机构代码：85442668-9。 负责人：蔡秋华，行长。 被执行人：郑某，男，2006年10月15日出生，住福建省福州市鼓楼区。 被执行人：郑渭平，男，1938年9月7日出生，住江西省贵溪市。 被执行人：陈金珠，女，1948年2月6日出生，住江西省贵溪市。 被执行人：严昌龙，男，1953年5月4日出生，住湖北省沙洋县。 被执行人：刘德芳，女，1955年2月21日出生，住湖北省沙洋县。 在本院执行申请执行人中国农业银行股份有限公司福州台江支行（以下简称农行台江支行）与被执行人郑某、郑渭平、陈金珠、严昌龙、刘德芳民间借贷纠纷一案中，异议人蒋本秀对本院作出的（2018）闽0103执恢190号《执行裁定书》和2019年1月3日的《成交确认书》不服向本院提出书面异议，本院收到后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人蒋本秀称：1、撤销福州市台江区人民法院于2019年1月10日作出的（2018）闽0103执恢190号《执行裁定书》和2019年1月3日的《成交确认书》。2、请求退还购房款1652120元。事实与理由；异议人通过竞买号Ｂ9862于2019年1月2日在福州市××人民法院××宝网××“福州市××路西侧××店××＃楼××单元（下××‘××单元’）”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价竞得。2019年1月10日，异议人付清全额拍卖款1652120元。同日，福州市台江区人民法院作出（2018）闽0103执恢190号《执行裁定书》，裁定501单元的所有权归申请人所有等。然而，在交房过程中，异议人了解到501单元于2013年发生凶杀案，501单元的原房屋所有权人严淑娟在501单元内被其丈夫郑建昌杀死，且其尸体被肢解和烹煮。因此，异议人认为凶杀案对501单元而言显然属于重要事实，且凶杀的手段十分残忍，是重大瑕疵，这一重大瑕疵足以阻却异议人参与竞买该房屋。异议人发现该重大瑕疵后，即与人民法院沟通请求退回购房款，但均无果。异议人请求撤销福州市台江区人民法院于2019年1月10日作出的（2018）闽0103执恢190号《执行裁定书》和2019年1月3日的《成交确认书》，并退还购房款1652120元。理由如下：一、人民法院未依法查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以披露、说明和提醒，违反法律规定。1、人民法院未依法查明拍卖财产现状，违反法律规定。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第六条：“实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明。”之规定，人民法院应当要查明拍卖财产现状、权利负担等足以影响竞买人购房目的实现的重要事实、重大瑕疵，这其中应包括了发生在拍卖财产上足以对竞买人权益产生重大影响的历史事件。本案中，人民法院未认真查明501单元曾发生过肢解、烹煮的凶杀案的事实，且该重大瑕疵已足以让参与竞买的人望而却步，并进而影响竞买人参与竞买的意思表示，亦会使竞买人的购买目的无法实现。2、人民法院未在拍卖公告中披露拍卖财产发生过凶杀案的重大瑕疵，不符合法律规定。501单元发生过凶杀案的事实，属于拍卖财产的重大瑕疵。该重大瑕疵，人民法院应当查明，并予以披露、说明和提醒。本案中，501单元发生的凶杀事件，不同于501单元自身存在的物理上的瑕疵，比如面积误差、房子质量等一般瑕疵，其不但会对房屋的价值造成极大的贬损，更严重的是会在人的心里上造成极大的障碍，产生极度恐惧感。人民法院应当查明是否存在该重大瑕疵，并予以披露、说明、提醒，使拍卖财产的报名人、竞买人能充分知悉该重大瑕疵，有充分的心理准备考虑是否能够克服该重大瑕疵在心里上产生的障碍，并进而作出是否决定购买的意思表示。本案拍卖财产存在的瑕疵不是一般意义上的瑕疵，是一般人所无法接受的重大瑕疵。因此，人民法院不能通过告知拍卖财产的任何瑕疵均由竞买人承担来免责。因此，人民法院未经查明并披露本案拍卖财产存在的重大瑕疵，不符合法律规定。二、本次拍卖对申请人显失公平，应当予以撤销。申请人认为发生在拍卖财产上的历史事件（比如凶杀案等）是拍卖财产现状的重要组成部分，其将直接影响竞买人作出是否参与竞买的意思表示；501单元发生的凶杀案虽不构成人们对房屋本身进行物质性使用的障碍，但会影响使用人的心理，客观上会降低房屋对使用人的效用，属于重大瑕疵。本案中，拍卖的501单元在2013年曾发生凶杀案，且手段极其残忍，而在人民法院的拍卖公告中，却对此事件只字未提，致使异议人在误以为该房产与一般的房产无异，在错误的认识下作出错误的意思表示，如不予以撤销显然对申请人是极其不公平的。综上所述，501单元发生过凶杀案的事实，是属于拍卖财产的重大瑕疵，人民法院未依法查明拍卖财产现状，并在拍卖公告中予以披露、说明，不符合法律规定。 异议人为支持其主张，向本院提供刑事审判参考（总第108集）；证明；拍卖财产存在重大瑕疵的事实。 申请执行人农行台江支行辩称；申请执行人就申请人蒋本秀所作的《执行异议申请书》提出如下意见：一、根据福州市台江区人民法院2018年11月26日作出的《竞买公告》第六条明确指出：“标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负”。二、申请执行人作为本案的抵押权人，不论房屋是否有瑕疵，申请执行人都有权请求执行法院评估、拍卖该房产。在执行法院拍卖该房产时，申请执行人依照竞买公告的要求在指定时间在标的物处配合买受人亲自实地看样。因此，申请执行人在本案中并无过错。综上，申请执行人认为申请人提出执行异议的理由不充分，请求法院依法驳回申请人的申请。 申请执行人农行台江支行未向本院提交相关证据材料。 被执行人郑某、郑渭平、陈金珠、严昌龙、刘德芳未向本院提交书面答辩意见及相关证据材料。 本院查明：本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司福州台江支行（以下简称农行台江支行）与被执行人郑某、郑渭平、陈金珠、严昌龙、刘德芳民间借贷纠纷一案中，于2018年5月2日作出的（2017）闽0103执732号之二执行裁定书，内容为：“拍卖抵押担保人郑建昌、严淑娟共同所有位于晋安区××路西侧××店小区××＃楼××单元及××＃楼××04车位的房屋及产权，所得款用于偿还被执行人所欠债务。”。2018年11月6日异议人蒋本秀通过淘宝网司法拍卖网络平台以人民币1652120元竞得上述房产，淘宝网司法拍卖网络平台向本院出具了成交确认书。异议人于2019年1月10日向本院全额缴纳了购房款。同日，本院作出（2018）闽0103执恢190号执行裁定书，内容为“一、福州市晋安区新店镇福飞路西侧362号新店小区小康佳园5＃楼501单元的所有权归买受人蒋本秀所有。该房屋的所有权自本裁定送达买受人蒋本秀时起转移。 二、买受人蒋本秀可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。此前在该房屋所进行的司法查封，冻结及其他其担保物权、其他优先权因本院拍卖后自动解除和消灭；此前该房屋权属证书及其他相关权证作废。”。次日，本院向异议人蒋本秀送达了上述拍卖成交裁定。房屋交付后，异议人发现上述房产曾经发生过凶杀案，认为属重要事实，是重大瑕疵，本院在拍卖时没有告知上述情况，请求撤销（2018）闽0103执恢190号《执行裁定书》和2019年1月3日的《成交确认书》，退还购房款项，并向本院提出书面异议。 另查，本院在淘宝网司法拍卖网络平台发布的《福州市台江区人民法院关于福州市晋安区新店镇福飞路西侧362号新店小区小康佳园5#楼501单元（第一次）的公告》中，第六条约定“标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负”。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第（一）款规定“当事人、利害关系人认为执行过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查；（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；……”，本案中，异议人蒋本秀对本院执行中拍卖成交的执行行为提出异议应依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。经审查，本案在执行中作出的拍卖裁定书及拍卖行为符合法律规定，本院在淘宝网司法拍卖网络平台发布的《福州市台江区人民法院关于福州市晋安区新店镇福飞路西侧362号新店小区小康佳园5#楼501单元（第一次）的公告》中，第六条约定“标的物以实物现状为准，法院不承担拍卖标的瑕疵保证。特别提醒，有意者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负”。本院对讼争房产的瑕疵已作出明确的约定，异议人认为讼争房产中曾发生凶杀案本院在拍卖公告中未另行、单独披露，并主张撤销本院作出的（2018）闽0103执恢190号《执行裁定书》及《成交确认书》，没有相应的法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一条第(一)款规定，裁定如下： 驳回异议人蒋本秀的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向福州市中级人民法院申请复议。 审判长 刘 宏 审判员 黄旭东 审判员 林 赫 二〇一九年四月二十四日 书记员 池京征 附：本案适用的主要法律及司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议，当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： (一异议不成立的，裁定驳回异议; (二……