广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤03民终2183号 上诉人（原审被告）：陈俊杰，男，汉族，1992年10月28日出生，住所地：广东省深圳市。 委托诉讼代理人：邱瑞政，上海锦天城（深圳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：雷艳枚，女，汉族，1982年5月27日出生，住所地：广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：陈汝朋，广东南天星律师事务所律师。 原审被告：陈书彬，男，汉族，1980年6月14日出生，住所地：广东省潮州市。 原审被告：东莞市金域资产管理有限公司，住所地：广东省东莞市南城区鸿福路200号海德广场2栋办公902之一，统一社会信用代码：91441900090182556F。 法定代表人：陈欣，执行董事。 委托诉讼代理人：陈书彬，系公司股东。 上诉人陈俊杰因与被上诉人雷艳枚及原审被告陈书彬、东莞市金域资产管理有限公司（以下简称金域公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初4856号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 陈俊杰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回雷艳枚全部诉讼请求，并判令由雷艳枚承担诉讼费。上诉理由：一、雷艳枚未占有涉案的商铺。首先，雷艳枚未提交证据证明其办理了交付、占有手续，因此其对涉案不动产不享有支配和控制权。其次，雷艳枚提交的证据不足以证明其已收取租金，《委托经营管理协议》并未实际履行。最后，雷艳枚委托金域公司“统一管理、统一代租、整体经营、收取经营收益”，在物权未发生变动前，雷艳枚享有的仅是经营收益的权利，即一般债权，该债权不得阻却执行。二、雷艳枚未付清房款，雷艳枚的证据不足以证明其付清了房款。三、雷艳枚因自身原因未办理过户登记。雷艳枚与金域公司在2015年12月6日就签订了买卖合同，但至2016年7月19日，雷艳枚仍未办理过户登记手续，其怠于行使权利、履行义务，应自行承担风险。四、涉案《商铺买卖合同》、《委托经营管理协议》违反了《商品房销售管理办法》第十一条的规定，属于违反强制性规定的无效合同。 雷艳枚辩称：一、买卖合同和委托管理协议均是雷艳枚和金域公司的真实意思表示，内容合法有效；二、雷艳枚已占有涉案商铺，其在取得商铺所有权的情况下才委托金域公司管理的，金域公司是在其授权范围内管理商铺；三、雷艳枚在商铺被查封前已付清房款；四、未办理过户的原因不在雷艳枚；五、《商品房销售管理办法》是建设部的规章，部门规章不能作为判定合同效力的依据，且该规定规范的是未竣工商品房，本案是二手房买卖。 陈书彬述称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 金域公司述称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 雷艳枚向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对XX市XX区XX路XX号XX广场商铺XX号（房地产权证号为0XXXXXX4）的强制执行，并解除对上述商铺的查封；2.判决确认XX市XX区XX路XX号XX广场商铺XX号（房地产权证号为0XXXXXX4）归雷艳枚所有（价值290267元）；3.本案的案件受理费用由陈俊杰、陈书彬和金域公司承担。 一审法院认定的事实:一审法院（2017）粤0304执异39、42、117-154号执行裁定书查明：一审法院作出的（2016）粤0304民初16724号民事判决书已发生法律效力，判决：一、被执行人陈书彬应于本判决生效之日起十日内向申请执行人陈俊杰偿还本金700万元及利息（利息以700万元借款本金为基数，按照年利率24%计算，自2014年5月6日起，至实际履行之日止）；二、被执行人陈书彬应于本判决生效之日起十日内向申请执行人陈俊杰赔偿律师费损失8万元；三、被执行人陈书彬应于本判决生效之日起十日内向申请执行人陈俊杰赔偿担保服务费损失18810元；四、被执行人金域公司应对本判决确定的上述借款本息、律师费损失、担保服务费损失向申请执行人陈俊杰承担连带清偿责任。在诉讼过程中，一审法院依据申请执行人提交的财产保全申请，作出（2016）粤0304民初16724号民事裁定书，并于2016年7月19日查封了被执行人金域公司名下包括涉案商铺在内的256套房产。因被执行人未按判决履行，申请执行人向一审法院申请强制执行。在执行过程中，案外人刁X玲等人（包括本案雷艳枚）对涉案商铺主张实体权利，向一审法院提出执行异议。 另查明，2015年10月至2016年5月期间，各案外人（乙方）分别与被执行人金域公司（甲方）签订《商铺买卖合同》，约定案外人购买涉案商铺（具体商铺号及购房总价详见附表）；乙方将所有房款付清给甲方之日视为该商铺交付之日；自该商铺交付之次日起，甲方应按《委托经营管理协议》的约定向乙方支付租金收益；在该商铺所有房款付清的情况下，且在合同签订之日起三个月内，甲、乙双方应携带有关资料到东莞市房产管理局办理过户手续，并将该商铺的《房地产权证》交付给乙方。双方还对违约责任、管辖等其他事宜进行了约定。同时，案外人还分别与被执行人金域公司签订《委托经营管理协议》，约定将涉案商铺委托给被执行人金域公司实行统一管理，统一代租，整体经营，收取经营收益；委托经营期限120个月；双方同意在协议约定的委托经营期内，无论被执行人金域公司的经营管理情况如何，被执行人金域公司应从计租期开始逐月以原始价款为基数核算向案外人缴交委托经营收益。上述合同签订后，各案外人向被执行人金域公司支付了购房款。各案外人均依照《委托经营管理协议》约定由被执行人金域公司对涉案商铺进行统一管理。另查，涉案部分商铺早在2014年就已设定抵押权（对应商铺号及抵押权人详见附表），抵押权人分别为广东华兴银行股份有限公司东莞分行及招商银行股份有限公司东莞大朗支行，抵押总债权分别为4853.21万元及1500万元。 一审法院（2017）粤0304执异39、42、117-154号执行裁定书认定：关于一审法院查封是否合法的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。现涉案土地登记在被执行人金域公司名下，被执行人金域公司为涉案商铺的权利人。一审法院依据申请执行人的申请查封涉案商铺，于法有据。 关于各案外人的主张是否能够排除执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条款主要为了在执行程序中平衡无过错买受人及申请执行人之间的利益，其理论基础为优先保护无过错不动产买受人的物权期待权。之所以要对买受人物权期待权进行保护，就是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以一定的方式对外进行了公示，案外人必须同时符合上述四个条件才能排除本案执行。首先，本系列案中，各案外人与被执行人金域公司签订《商铺买卖合同》后，又与被执行人金域公司签订《委托经营管理协议》，将涉案商铺委托给被执行人金域公司实行统一管理，统一代租，整体经营，收取经营收益。被执行人金域公司并未将涉案商铺实际交付给各案外人，现涉案商铺实际仍由被执行人金域公司在控制、管理、支配，不具有对外公示效力。因此，各案外人未实际占有涉案商铺的情形不符合上述第（二）项关于合法占有涉案商铺的规定。其次，被执行人金域公司在出售涉案商铺之前已在涉案商铺上设定抵押权，现大部分涉案商铺仍处于抵押状态，即使不存在本案查封的障碍，案外人也无法直接办理产权转移登记手续而取得物权。案外人在购买涉案商铺前未履行合理的注意义务，在涉案商铺处于抵押状态下仍与被执行人金域公司签订《商铺买卖合同》，对于涉案商铺未能过户存在一定过错。案外人购买存在抵押权的涉案商铺亦不符合上述第（四）项规定。综上，案外人提出要求排除执行、解除查封的异议请求，一审法院予以驳回。 本案查明的事实与（2017）粤0304执异39、42、117-154号执行裁定书查明一致。 另查明，雷艳枚已向金域公司支付了268975元，其中包括购房款290267元，税费8708元。金域公司开具了相应金额的收款收据，其中有10万元是雷艳枚2016年5月10日通过东莞黄江珠江村镇银行贷款向金域公司支付。 雷艳枚与金域公司还签订了《委托经营管理补充协议》约定，考虑到银行放款周期因素，从2015年12月7日起月租金为951元，银行放款后，则按照《委托经营管理协议》1451每月支付租金。雷艳枚提交的账户历史交易明细清单显示，2016年6月8日之后，金域公司有向雷艳枚转账支付部分租金收益。 一审法院认为，本案争议的焦点是雷艳枚对于涉案商铺是否享有足以阻止执行的实体权利。雷艳枚与金域公司之间签订有书面买卖合同。雷艳枚已全额支付了合同约定的购房款。因《商铺买卖合同》约定，雷艳枚购买涉案商铺将所有房款付清给金域公司之日视为该商铺交付之日，本案雷艳枚已全额支付了房款，且与金域公司签订了《委托经营管理协议》，约定由金域公司统一管理，统一代租，整体经营，收取经营收益，故可以认定雷艳枚已实际占有涉案商铺。雷艳枚最后交清房款的时间为2016年5月10日，至一审法院查封时，仍在合同约定的登记过户办理期内，上述房产因为查封无法办理过户，责任不在雷艳枚，故雷艳枚对涉案商铺享有足以阻止执行的实体权利。雷艳枚请求解除对涉案商铺的查封，并停止对涉案商铺的执行，理由成立，一审法院予以支持。至于雷艳枚要求判决涉案商铺属雷艳枚所有的请求，本案的商铺目前还登记在金域公司名下，雷艳枚仅是与金域公司签订了买卖合同，基于保护无过错买房人的目的，雷艳枚享有优于普通债权人的权益保护，但在没有完成商铺转移登记的情况下，雷艳枚该项请求无法律依据，一审法院不予支持。本案诉讼系因金域公司引起，故诉讼费由金域公司承担。综上，雷艳枚的诉讼请求，部分有事实和法律依据，一审法院予以部分支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：一、停止对XX市XX区XX路XX号XX广场XX号商铺的执行；二、驳回雷艳枚的其他诉讼请求。案件受理费5654元（已由雷艳枚预交），由金域公司负担。 本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查，雷艳枚与金域公司于2015年12月6日签订《商铺买卖合同》，合同约定涉案商铺购房款为290267元。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。综合各方诉辩意见，本案二审争议焦点为：雷艳枚作为涉案商铺的买受人，对涉案商铺是否具有足以阻却执行的实体权利。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，雷艳枚关于停止执行涉案商铺的诉请能否得到支持，应予考量本案情形是否符合前述法律规定。 首先，关于合同签订情况。涉案商铺于2016年7月19日被查封；而雷艳枚与金域公司已于2015年12月6日签订《商铺买卖合同》，该合同系其双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。据此，本院认为，雷艳枚与金域公司于涉案商铺被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 其次，关于购房款支付情况。依前述查明事实，雷艳枚于本案中已提交收据、银行流水记录证明其支付涉案商铺购房款的具体情况，本案现有证据足以证明雷艳枚在涉案商铺被查封之前已足额支付购房款290267元。 再次，关于商铺占有情况。依前述查明事实，雷艳枚与金域公司签订《商铺买卖合同》，亦签订了《委托经营管理协议》。前述《商铺买卖合同》约定，雷艳枚将所有房款付清给金域公司之日视为该商铺交付之日；自该商铺交付之次日起，金域公司应按《委托经营管理协议》的约定向雷艳枚支付租金收益。本案中，在涉案商铺被查封之前，雷艳枚已足额付清房款，金域公司亦已依约接受雷艳枚的委托对涉案商铺进行经营管理，故可视为雷艳枚在涉案商铺被查封之前已实际控制、支配、利用商铺。一审据此认定雷艳枚在涉案商铺被查封之前已合法占有商铺，并无不妥，本院予以维持。 最后，关于过户登记情况。从涉案《商铺买卖合同》的履行情况看，雷艳枚已足额付清购房款，履行其作为买受人的主要合同义务，且已实际控制支配涉案商铺。涉案商铺未过户登记至雷艳枚名下，系因陈俊杰申请执行另案生效判决致涉案商铺被查封，雷艳枚对此并不具有过错。故本院认为，涉案商铺非因雷艳枚自身原因未办理过户登记。 综上所述，本院认为，本案情形符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，雷艳枚诉请停止执行涉案商铺，于法有据，本院予以支持。一审处理正确，应予维持。 综上，陈俊杰的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，陈俊杰已预交，由陈俊杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 马    龙 审判员 路  德  虎 审判员 周    敏 二〇一九年四月二十二日 书记员 马雪梅（兼） 附录相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 附表：                            序号                       二审案号                       原审原告（案外人）姓名                       涉案商铺号                       购房总价款（元）                       有无抵押                       抵押权人                               11                       2183                       雷艳枚                       3xx6号铺位                       290267                       无