广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终167号上诉人（原审被告）：东莞东城万达广场投资有限公司。住所地：广东省东莞市东城街道东纵路**东城万达广场****办公楼**，统一社会信用代码：91441900595824809E。法定代表人：曲晓东，执行总经理。委托诉讼代理人：谢长桂，广东众达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧莹，广东众达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：钟玉成，男，汉族，1982年1月11日出生，居民身份证住址为广东省东莞市莞城区，被上诉人（原审原告）：刘月章，女，汉族，1982年9月23日出生，居民身份证住址为广东省东莞市，委托诉讼代理人：钟玉成，男，汉族，1982年1月11日出生，居民身份证住址为广东省东莞市莞城区，刘月章的丈夫。上诉人东莞东城万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）因与被上诉人钟玉成、刘月章商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初4338号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告钟玉成、刘月章在本案一审时提出起诉，诉讼请求为：一、因误导销售，万达公司赔偿钟玉成、刘月章571410元（以建筑面积190.47平方米，每平方米赔偿3000元计算）；二、万达公司对有问题未整改的装修材料赔偿钟玉成、刘月章80000元；三、万达公司须在钟玉成、刘月章房屋前阳台对出的公共平台加建楼梯和挡台，以便清理楼上住户抛落的垃圾；四、万达公司兑现销售承诺，前后对出的公共平台免费给钟玉成、刘月章一直使用，禁止商户的空调主机出风口对着钟玉成、刘月章房屋安装摆放；五、延迟交楼，万达公司赔偿20000元的物业管理费；六、影响采光，万达公司移除目前19幢入门两边未长高的大王椰树；七、危及行走安全，万达公司在后阳台对出的蓝色三角形围墙拆至不易碰头的高度，离地约2.3米以上；八、本案诉讼费用由万达公司承担。一审庭审中，钟玉成、刘月章明确，诉请一是指案涉房屋实物价值低于钟玉成、刘月章预期，实际每平方米贬值3000元，合计贬值571410元，该款万达公司应向钟玉成、刘月章赔偿；诉请二是指万达公司须赔偿钟玉成、刘月章因装修有问题未整改而钟玉成、刘月章日后预期需要支出的修复费用，估算为80000元。后钟玉成、刘月章撤回诉请三、四、六、七，明确诉请五的物业管理费是指钟玉成、刘月章预期在整改期间将发生的物业管理费，自2015年3月至2018年2月。一审阶段，钟玉成、刘月章后增加诉讼请求如下：一、万达公司对案涉房屋履行保修责任；二、万达公司赔偿钟玉成、刘月章租金损失33600元；三、万达公司赔偿钟玉成、刘月章每天上下班额外产生的燃油费4716元；四、万达公司赔偿钟玉成、刘月章对案涉房屋实际使用期限减少所占的购房总成本比例，金额为61201.92元。后钟玉成、刘月章撤回增加诉讼请求第一项。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、东莞东城万达广场投资有限公司应自判决发生法律效力之日起七日内支付钟玉成、刘月章修复费用79338.29元、未能如期使用房屋造成的损失80000元；二、驳回钟玉成、刘月章的其他诉讼请求。本案一审案件受理费11539.28元（钟玉成、刘月章已预交），由钟玉成、刘月章承担9154.3元，东莞东城万达广场投资有限公司承担2384.98元；鉴定费25000元（质量问题）、鉴定费30000元（修复方案）、鉴定费4000元（造价），由东莞东城万达广场投资有限公司承担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初4338号民事判决书。万达公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定“万达公司与钟玉成、刘月章房屋买卖合同的标的是带装修房屋”与事实不符，原审法院事实认定错误。原审判决认定“《商品房买卖合同》及其附件《〈商品房买卖合同〉补充协议（二）》为万达公司事先拟定、被多次使用的格式合同，相关合同条款因免除了万达公司的义务、排除了钟玉成、刘月章的权利，应属无效”有误，上述约定并未排除钟玉成、刘月章的权利，钟玉成、刘月章有权据此要求装修公司承担相应责任，原审法院适用法律错误。万达公司与钟玉成、刘月章签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议（二）》第二条已明确约定了，案涉房产约定的交付标准为毛坯，任何装修质量问题不能作为钟玉成、刘月章拒绝、迟延收房的理由；该房产的装修工程由装修公司履行保修责任；钟玉成、刘月章就装修质量问题发生的任何纠纷、索赔，应直接与装修公司协商解决，万达公司不负责赔偿责任。由此可见，案涉房屋并非带装修出售的，万达公司与钟玉成、刘月章之间是商品房买卖合同关系，钟玉成、刘月章与装修公司之间构成的是装修合同法律关系，彼此之间相互独立。万达公司并非装修义务人，对于案涉房屋存在的装修质量问题不承担责任，钟玉成、刘月章应当依据合同条款要求装修公司承担相应责任。因此，合同条款关于钟玉成、刘月章委托万达公司推荐的装修公司对案涉房屋进行装修、因装修质量问题万达公司不承担赔偿责任的约定，并未排除钟玉成、刘月章的权利，属于双方的真实意思表示，合法有效。故原审法院认定该条款为无效格式条款，并判令万达公司向钟玉成、刘月章支付修复费用，属适用法律错误。二、万达公司不存在延期交楼，钟玉成、刘月章因自身原因逾期收房导致扩大的损失应由其自行承担，且钟玉成、刘月章未提交证据证明未如期使用案涉房屋造成的损失，因此原审法院判决万达公司赔付损失无事实依据。万达公司与钟玉成、刘月章签订的《补充协议》第五条第1款约定：“该房屋的具体交付时间以甲方发放的《入伙通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。”该补充协议第五条第2款约定：“双方明确，该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案文件，且为该房屋交付的唯一条件……”根据上述约定，案涉房产的交付时间变更为《入伙通知书》载明的交房时间。根据万达公司提交的《竣工验收备案证书》以及《入伙通知书》可知，案涉房产于2015年6月23日通过验收备案，万达公司于2015年9月29日以快递的方式向钟玉成、刘月章发送《入伙通知书》，钟玉成、刘月章因房屋装修问题未及时收房，应自行承担延迟收房的损失。此外，钟玉成、刘月章已于2017年7月5日收房入住，且入住时其诉请的装修质量问题尚未得到修复，说明涉案房屋装修质量问题实际并不影响钟玉成、刘月章居住使用，钟玉成、刘月章逾期收房导致扩大的损失应由其自行承担；且钟玉成、刘月章未提交任何证据证明其物业费、租金、燃油费等损失，原审法院酌定万达公司赔付钟玉成、刘月章损失没有事实和法律的依据。因此，万达公司不存在延期交楼，原审法院认定万达公司延迟交房构成违约，并判令万达公司承担钟玉成、刘月章未如期使用房屋的损失，属认定事实错误。本案因装修存在瑕疵，钟玉成、刘月章拒绝收楼没有合同和法律依据。如装修问题却有瑕疵，钟玉成、刘月章可以基于合同法不完全给付之规定，请求承担违约责任，如采取补救措施或赔偿损失等，本案一审法院已通过鉴定确定修复费用为79338.29元，该损失已足以弥补其装修瑕疵造成的损失。三、原审判决违反不告不理的民事诉讼基本原则，变更钟玉成、刘月章的诉讼请求，滥用司法裁量权，擅自酌定的损失金额过高，没有事实依据，显示公平。综上，请求：1.撤销原审判决第一项；2.改判驳回钟玉成、刘月章的全部诉讼请求；3.本案所有诉讼费用由钟玉成、刘月章承担。钟玉成、刘月章共同答辩称：钟玉成、刘月章对本案的装修问题已经跟万达公司交涉很多年了，万达公司一直没有回复到底修还是不修。全体业主都可以作证，万达公司在销售之前是承诺包豪华装修，但其利用自身影响力，修改合同制定霸王条款。万达公司也没有指定该房子是哪个装修公司装修，钟玉成、刘月章到目前都不知道是哪个装修公司负责装修。钟玉成、刘月章的权利受到严重侵害。虽然钟玉成、刘月章主张的装修损失是七万多，但是房子存在严重的漏水问题。这个漏水到目前为止还没有解决，越来越多。整个房子的地上都是水，而且存在严重的白蚁问题。至今所有三楼的其他户型，万达公司是重新重装的。钟玉成、刘月章的户型存在严重的白蚁问题，还没有解决。再过几年发展下去，会导致整栋楼的主体受损。如果居住下去，对人体健康构成一定的损害。厨房更加没法使用，在整改过程中，厨房发生两次漏水，厨房污水漏到电梯外面。只是受于钟玉成、刘月章目前没有房子居住，孩子要上学，所以才自行进行维修入住。在钟玉成、刘月章之前提交的补充证据，万达公司的房价租金近两年不包含家私是8000元。所以钟玉成、刘月章提出的赔偿租金损失33600元是远远比市场价格低的。一审判决对于酌定损失赔偿的价格也是过低的。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。经查，钟玉成、刘月章主张万达公司一直未告知其装修公司，万达公司在二审庭审称在法院庭审中进行了披露，之前亦有向钟玉成、刘月章口头披露过装修公司，但没有书面证据。万达公司亦未向法院提交相关的装修合同。对于钟玉成、刘月章提交的销售宣传单，万达公司称该销售宣传单无万达公司的公章，故不予确认。本院要求万达公司提供案涉房屋楼盘的销售宣传单，万达公司回应称销售宣传单找不到了，并称其发出的销售宣传单不会盖公司公章。本院经审理对原审法院查明的其他事实予以确认。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议的主要焦点在于：一、案涉房屋是否带精装修出售；二、万达公司是否应承担房屋修复费用及钟玉成、刘月章未能如期适用房屋造成的损失。关于焦点一。双方对案涉房屋是否带精装修出售各执一词。双方签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议（二）》第二条第1款约定：“乙方委托甲方推荐的装修公司对该房屋进行装修，甲方同意按照以上标准赠送该房屋的装修款，装修款由甲方直接与装修公司结算支付······”从该条款不能得出钟玉成、刘月章（乙方）授权了万达公司（甲方）去找装修公司对案涉房屋进行装修；万达公司亦未提交相关授权文件。同时，万达公司在一审中陈述装修公司为深圳市亚泰国际建设股份有限公司（以下简称亚泰公司），并主张钟玉成、刘月章委托亚泰公司进行装修，但并未提交钟玉成、刘月章委托亚泰公司进行装修的证据，亦未提交证据证明在本案诉讼前有向钟玉成、刘月章披露过装修公司。对钟玉成、刘月章提交的销售宣传单等，万达公司亦未能提交证据予以反驳。结合万达公司直接与装修公司进行装修结算等情况，原审法院认定案涉房屋系精装修出售，并无不当，本院予以认可。二、关于焦点二。如上所述，万达公司出售的案涉房屋带精装修。《〈商品房买卖合同〉补充协议（二）》第二条有关万达公司就装修质量问题不承担赔偿责任的约定，属于格式合同条款，免除了己方义务，排除了对方的权利，该约定无效。万达公司应就案涉房屋出现的装修质量问题承担赔偿责任。结合司法鉴定意见书，原审法院认定万达公司承担相应的修复费，是正确的。案涉房屋装修存在多项质量问题，客观上影响了钟玉成、刘月章如期入住房屋，使得其产生了一定的损失。原审法院酌情认定该部分损失合计为80000元，较为合理，本院予以支持。综上所述，万达公司的上诉理据不足，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3486.77元，由东莞东城万达广场投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杜志强审判员  魏 术审判员  王 聪二〇一九年四月二十二日书记员  胡运科