江西省德兴市人民法院行 政 判 决 书（2019）赣1181行初9号原告：方燕慧，女，1987年3月26日出生，汉族，江西省弋阳县人，住江西省弋阳县。委托代理人：熊志民，江西贤和律师事务所律师。被告：玉山县不动产登记局，住所地玉山县行政服务中心。法定代表人：余永春，该局局长。委托代理人：徐祥洲，江西帝经（玉山）律师事务所律师。第三人：丁华龙，男，1983年3月22日出生，汉族，江西省玉山县人，家住玉山县，现在景德镇监狱服刑。第三人：俞菊芬，女，1960年12月2日出生，汉族，江西省玉山县人，家住玉山县。委托代理人：陈光信，江西淮玉律师事务所律师。原告方燕慧诉被告玉山县不动产登记局、第三人丁华龙撤销房屋行政登记一案，原告方燕慧于2018年5月16日向本院提起行政诉讼。本院于2018年8月14日作出（2018）赣1181行初39号行政判决，原告方燕慧、被告玉山县不动产登记局不服该判决向江西省上饶市中级人民法院提起上诉，江西省上饶市中级人民法院于2018年12月13日作出（2018）赣11行终169号行政裁定，以漏列当事人为由将本案发回重审。本院依法追加俞菊芬为第三人，并依法组成合议庭，于2019年3月28日公开开庭审理了本案。原告方燕慧及其委托代理人熊志民、被告玉山县不动产登记局的委托代理人徐祥洲、第三人俞菊芬的委托代理人陈光信到庭参加诉讼，第三人丁华龙经合法传唤未到庭，亦未委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玉山县房地产管理局于2010年1月27日向第三人丁华龙颁发了赣（玉）房权证冰溪镇字第**房屋产权证，产权证为单独所有，产权人为丁华龙。2015年底，玉山县设立玉山县不动产登记局，负责不动产登记工作。原告方燕慧诉称，原告与第三人丁华龙共同出资于2006年12月10日以第三人丁华龙的名义与江西华云实业有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于玉山县冰溪镇华云龙廷嘉园B区联排房12号房屋；购房款是以首付款加按揭款的方式进行支付，且该购房款之后一直由原告与第三人丁华龙共同偿还。2007年11月12日，原告与第三人丁华龙登记结婚，婚后双方感情良好并育有两子，且原告一直承担着家庭主妇职责，对于夫妻之间的财产并未关注，包括对于双方共同购买的涉案房屋。2015年10月份，原告与第三人丁华龙经法院调解离婚且调解协议中明确涉案房屋的份额系双方共同共有。原告外出工作，亦没有过多时间关注。然而，2018年2月2日收到法院执行裁定后才知晓，第三人丁华龙早在2010年1月27日将该房屋的所有权登记到自己一人名下。经原告多次了解且经相关纪检部门于2018年4月份查实，涉案房屋的登记材料存在着明显的虚假痕迹，根据该虚假材料颁发房产证，明显存在着违法及过错。原告认为，被告根据虚假材料颁布房产证明显存在着违法情形，依据相关法律之规定，涉案房产证应当予以撤销，故提起诉讼，请求依法判令撤销被告颁发给第三人丁华龙的赣（玉）房房权证冰溪镇字第**屋产权证书。原告方燕慧向本院提交证据如下：1、身份证复印件、民事调解书，证明原告的身份信息及诉讼主体。2、民事调解书、商品房买卖合同、财产分割协议书，证明第三人丁华龙所购买房屋是在婚前购买，但系与原告共同出资购买，且该房屋是在婚姻存续期间进行登记的，该房屋的贷款系原告与第三人丁华龙共同偿还。被告玉山县不动产登记局辩称，一是答辩人不是本案适格的被告，请求裁定驳回起诉。涉案房屋产权登记机关为玉山县房地产管理局，我县于2015年底依法设立不动产登记局，负责不动产登记工作。《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零五条规定，本实施细则施行前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。涉案房屋产权证书尚未发生不动产权利变更、转移，继续有效，且登记的档案资料也未移交答辩人。如需撤销，应当以原颁发机关为被告。二是原告提起撤销之诉没有事实根据及法律依据。不动产登记实行依申请原则，申请人应当提交申请人身份证明材料、与他人利害关系的说明材料等，并对申请材料的真实性负责。当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。如属共同共有人，应当共同提出申请登记。综上所述，答辩人不是本案的适格的被告，提出撤销登记没有依据。请求法庭裁定驳回起诉。被告玉山县不动产登记局提交证据如下：1、玉山县房地产管理局有关本案第三人丁华龙申请办理涉案房屋所有权的资料，证明玉山县房地产管理局依据第三人的申请依照房屋登记办法的规定合法办理涉案房屋所有权的登记手续，该房屋所有权证未发生所有权变动，也未向被告申请不动产登记，原房屋所有权证继续有效。玉山县房地产管理局有关涉案材料也未移交给被告。2、玉山县人民法院执行裁定书，证明涉案房屋所有权已被玉山县人民法院查封。第三人丁华龙未到庭参加诉讼，亦未答辩。第三人俞菊芬述称，一是第三人丁华龙向第三人俞菊芬借款，双方约定用涉案房屋进行抵押，并办理了抵押手续。因第三人丁华龙未按约还款，第三人俞菊芬向法院起诉，法院判决由第三人丁华龙偿还第三人俞菊芬的借款本息，并对第三人所有的涉案房屋享有优先受偿权，因此，第三人俞菊芬为涉案房屋抵押权人，且系善意取得。二是原告的起诉不符合法律规定，原告发现登记错误的应申请更正登记或异议登记，但原告没有，因此原告没有权利提起诉讼。综上，应驳回原告的起诉。第三人俞菊芬向本院提交证据如下：1、他项权证复印件一份，证明涉案房屋已经抵押给第三人俞菊芬。2、玉山县人民法院民事判决书复印件一份，证明第三人丁华龙须偿还第三人俞菊芬的借款本息，且第三人俞菊芬对涉案房屋享有优先受偿权。本院依法调取了以下证据：1、玉山县冰溪镇华云龙廷嘉园B区联排房12号抵押材料，2014年1月24日第三人丁华龙将该房产进行了抵押，并办理了抵押登记，抵押权人为俞菊芬。2、玉山县房地产管理局的档案，丁华龙房产登记手续中，无婚姻登记记录证明，该证明本身系复印件，无任何单位印章。3、玉山县民政局婚姻登记处证明，方燕慧与丁华龙2007年11月12日在玉山县民政局进行了婚姻登记。4、景德镇监狱丁华龙谈话笔录一份。5、方燕慧承诺书一份。对原、被告双方提交的证据及本院调取的证据，经双方质证，本院综合原、被双方的质证意见分析如下：1、玉山县房地产管理局在办理第三人丁华龙的房屋登记手续时，第三人丁华龙提供的申请材料中有无婚姻登记记录证明一份（该证明系复印件），且无婚姻登记记录证明的下方有婚姻登记处的字样，但该证明没有婚姻登记处的印章，该无婚姻登记记录证明的原始来源不明，且当时原告方燕慧与第三人丁华龙系婚姻关系存续期间。2、玉山县人民法院（2014）玉民一初字第538号生效民事判决中已确认抵押权人俞菊芬的合法债权，对本院调取的冰溪镇华云龙廷嘉园B区联排房12号已合法办理抵押登记的事实予以确认。经审理查明，第三人丁华龙于2006年12月10日与江西华云实业有限公司签订了商品房买卖合同，购买了位于玉山县冰溪镇华云龙廷嘉园B区联排12号房屋，购房款（总额841,800元）以首付（首付341,800元）加银行按揭方式支付。原告方燕慧与第三人丁华龙于2007年11月12日在玉山县民政局婚姻登记处办理了婚姻登记手续。2009年12月，江西华云实业有限公司代丁华龙办理产权证手续，其向玉山县房地产管理局提供的申请材料中，有一份无婚姻登记记录证明（复印件），该证明记载当时第三人丁华龙未结婚。2010年1月27日，玉山县房地产管理局根据江西华云实业有限公司提供的丁华龙申请材料，为第三人丁华龙办理了赣（玉）房权房权证冰溪镇字第**产权证。2014年1月，第三人丁华龙与第三人俞菊芬签订《借款合同》，约定第三人丁华龙向第三人俞菊芬借款，并以涉案房屋作为抵押，且办理了玉房他证玉山县字第××号房屋他项权证。2016年1月13日，玉山县人民法院作出（2014）玉民一初字第538号民事判决书，判决第三人丁华龙偿还第三人俞菊芬借款本息，第三人丁华龙不履行还款义务时，第三人俞菊芬对涉案房屋享有优先受偿权。另查明，2015年10月10日，原告方燕慧与第三人丁华龙调解离婚。本院认为，本案涉及的问题有三个：一是被告玉山县不动产登记局的主体资格问题，二是涉案房屋登记行为的合法性问题，三是本案判决方式问题。一、关于被告玉山县不动产登记局的主体资格问题。被告玉山县不动产登记局主张其于2015年底依法设立，被诉房屋产权证由玉山县房地产管理局颁发，因此其不是适格主体。本院认为，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条之规定，“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”，因职权变更，原由玉山县房地产管理局行使的不动产登记职权，现由被告玉山县不动产登记局行使，因此被告玉山县不动产登记局是本案适格被告。二、关于涉案房屋登记行为的合法性问题。2008年7月1日施行的《房屋登记办法》第十一条规定，“申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提出申请，并提交申请登记材料。申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致的复印件。”根据上述规定，房屋登记机构在审查登记行为时，主要对于申请材料是否完整和齐备、是否符合法定形式进行审查，即房屋登记机构应该在其能力范围内尽到审慎的审查义务。本案中，玉山县房地产管理局在办理涉案房屋所有权证时，申请人提交的第三人丁华龙无婚姻登记记录证明是复印件，且未有婚姻登记处的印章，该复印件上也未有相关部门确认与原件一致的证明，因此该第三人丁华龙无婚姻登记记录证明存在明显缺陷，但玉山县房地产管理局未尽到审慎审查义务，轻易相信了证明上陈述的第三人丁华龙婚姻状况为未婚，导致为第三人丁华龙办理了赣（玉）房权证房权证冰溪镇字第**有的房屋所有权证，因此，涉案房屋登记行为的主要证据不足。三、关于本案判决方式问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条、第七十四条的规定，行政行为违法的，人民法院可以判决撤销行政行为，符合相应情形的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”根据上述规定，他物权包括抵押权亦可以适用善意取得制度。本案中，第三人俞菊芬合法取得涉案房屋的他项权证已为玉山县人民法院（2014）玉民一初字第538号民事判决书所确认，因此，涉案房屋的抵押登记应该受到法律保护。如果撤销涉案房屋的房屋登记行为，则抵押登记的物权基础不复存在，抵押权人的合法权利得不到保护，势必造成社会公共利益的损害。故本案应判决确认涉案房屋的房屋登记行为违法，保留房屋登记的效力。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项之规定，判决如下：确认玉山县房地产管理局（现职权由被告玉山县不动产登记局行使）作出的赣（玉）房权证冰房权证冰溪镇字第**行为违法。诉讼费人民币50元，由被告玉山县不动产登记局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  祝文锋人民陪审员  陈红梅人民陪审员  赵光桂二〇一九年四月二十二日书 记 员  董 洁