湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2018)湘0104民初9719号原告（反诉被告）：长沙市柏宁房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区潇湘南路一段208号柏利大厦。法定代表人：邓贺彪，系公司总经理。委托诉讼代理人：张勇，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健豪，广东名成律师事务所律师。被告（反诉原告）：玉环同辉物资贸易有限公司，住所地玉环县楚门镇中山村。法定代表人：颜惠宇，系公司总经理。委托诉讼代理人：桂伟，湖南麓谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈笑，湖南麓谷律师事务所律师。第三人：颜菊芬，女，汉族，1954年10月14日出生，住址湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：彭安银，北京广盈律师事务所律师。原告长沙市柏宁房地产开发有限公司（以下简称“柏宁地产公司”）与被告玉环同辉物资贸易有限公司（以下简称“玉环同辉公司”）、第三人颜菊芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案受理，因在审理过程中发现该案不宜适用简易程序进行审理，本院于2018年11月16日裁定将本案转为适用普通程序审理。2018年11月30日，被告玉环同辉公司向本院申请追加颜菊芬为本案第三人，并对原告柏宁地产公司提起反诉，本院依法受理反诉，并决定将本诉与反诉合并审理。2018年12月3日应原告柏宁地产公司与被告玉环同辉公司的要求召开了庭前会议，原告柏宁地产公司的委托诉讼代理人张勇、被告玉环同辉公司的委托诉讼代理人桂伟、陈笑到庭参加。2019年2月21日本院适用普通程序对本案的本、反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）柏宁地产公司的委托诉讼代理人张勇，被告（反诉原告）玉环同辉公司的委托诉讼代理人桂伟、陈笑及第三人颜菊芬的委托诉讼代理人彭安银均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告柏宁地产公司向本院提出以下诉讼请求：1、判决确认原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同编号：XX140××××2015）已解除；2、判令被告立即协助原告办理长沙市岳麓区潇湘南路一段208号柏利大厦写字楼南栋22层22015号房屋的商品买卖合同备案注销、预购商品房预告登记注销等各项相关手续；3、判令被告立即向原告支付违约金247120元。并由原告从被告已付的房款中直接扣除该违约金。4、判决由被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2016年12月23日，原告与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》，由被告向原告购买其开发的长沙市岳麓区潇湘南路一段208号柏利大厦写字楼南栋22层22015号房屋，合同总价款为人民币1235600元。被告应支付首期款人民币495600元，余款人民币740000元则由被告向银行申请按揭贷款支付。《长沙市商品房买卖合同》第六条约定“…买受人应当在签订买卖合同当天，将申请办理贷款所需的全部资料提交给出卖人或贷款单位。《合同补充协议》第二条约定:。出卖人仅负责协助买受人办理银行按揭贷款手续，贷款事项(包括贷款金额、贷款期限、贷款利率等)均由贷款单位根据情况自行决定。买受人最终未能从贷款单位获得足额贷款，或贷款单位未批准其贷款申请的，买受人应在收到出卖人的电话通知或书面通知或出卖人在报纸公告之日起10日内付清全部房款，否则，视为买受人逾期付款，买受人如逾期未付款，按应付额每日万分之二的标准计算违约金，逾期超过30日仍未付清的，出卖人有权解除合同将该商品房另行出售，买受人承担总房价20%的违约金，并由买受人承担由此造成的损失。合同签订后，原告多次催告被告办妥银行按揭贷款手续或以自有资金付清购房款项,但是，被告均以各种理由推诿。被告的违约行为致使合同目的已不能实现。2017年12月4日，原告委托律师向被告发出解除《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》律师函通知，该律师函通知通过手机短信及快递方式送达被告。随后在2017年12月13日原告再一次通知被告解除《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并要求被告配合原告办理该房屋的购房合同备案手续终止、注销手续。被告均置之不理。原告为维护自身权益，特向法院提起诉讼。2019年1月2日，原告向本院递交《变更诉讼请求申请书》，将原诉状中的诉讼请求第一项变更为：“判决确认原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》已解除”。被告玉环同辉公司辩称：1.被告与原告签订的《长沙市商品房买卖合同》颜菊芬是实际控制人。2.被告在履约过程中不存在违约行为，原告无权主张解除合同。3.原告严重违约的情况下颜菊芬仍作出让步，与原告签订补充协议。通过变更付款方式和房屋接受主体方式继续履行商品房定购协议。颜菊芬履行了全部义务，原告没有履行自身义务构成违约。4.本案发生的根本原因是长沙市房屋价格大幅上涨，原告恶意违约，被告认为长沙市商品房买卖合同是定购协议的附属合同，原告拒绝配合办理按揭贷款手续，拒绝办理第十七层及四十个车位的交接手续，已构成严重违约。且事后颜菊芬本着诚实信用的原则与原告达成一次性支付余款的补充协议，原告仍然拒绝履行义务。原告根本无权解除合同，其解除合同行为系无效行为，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人颜菊芬辩称：1.答辩人与长沙市柏宁房地产开发有限公司签订的商品房定购协议具备了商品房买卖合同的主要内容，其为买卖合同的本约部分，其合法有效，长沙市柏宁房地产开发有限公司未全部履行该协议内容的行为已构成违约。2.长沙市柏宁房地产开发有限公司主张解除22层的十套商品房的买卖合同的权利，因约定解除权的条件未成就，不能得到支持。长沙市柏宁房地产开发有限公司在主张解除权时，存在解除条件未成就的情形如下：（1）因长沙市柏宁房地产开发有限公司过错导致按揭贷款不能。（2）缺乏有效的催告付款通知要件。（3）柏宁房地产开发有限公司2017年12月4日及12月13日提交律师函的行为表示其行使解除合同权，但根据2017年12月11日签订的补充协议，21、22层的购房余款的支付期限并未届满，故长沙市柏宁房地产开发有限公司是不能有效主张合同解除权的。（4）长沙市柏宁房地产开发有限公司履行两份补充协议收取20、21层商品房购房款的行为表明其推翻了之前发出的要求解除合同的函件，同意继续履行合同，并达成新的合意。（5）长沙市柏宁房地产开发有限公司在其起诉状中主张的第2、3项，因合同未达到解除条件，而处于继续履行期间因而不能得到支持。特别是第3项诉讼请求中的直接扣除违约金不符合民事诉讼法当中诉讼请求的形式要求，也不能将执行措施要求民事审判法庭来予以认定。（6）答辩人本想指定其他主体接受第22层房屋，鉴于长沙市柏宁房地产开发有限公司拒不配合，答辩人继续指定玉环同辉物资贸易有限公司接受房屋，最后答辩人请求法庭驳回长沙市柏宁房地产开发有限公司全部诉讼请求。反诉原告玉环同辉公司向本院提出如下反诉请求：1、判决被反诉人继续履行《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2、判决被反诉人立即将位于长沙市岳麓区潇湘南路一段208号柏利大厦写字楼南栋22层22015号房屋交付给反诉人；3、判决被反诉人支付延期交房违约金（暂计算至2018年11月30日为51245.04元，之后的违约金以495600元为基数按日万分之二的标准计算至实际交房日止）；4、被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：反诉人与被反诉人签订《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》后，因价格上涨，被反诉人以各种理由拒绝履行合同，存在严重违约，反诉人不存在任何违约。一、被反诉人存在严重违约。第一、拒不按期交付涉案房屋。《商品房买卖合同》第八条约定，被反诉人应当于2017年6月30日前将经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付给反诉人，但被反诉人直至2018年1月30日才办理好涉案房屋的验收手续，已构成违约。第二、不能提供阶段性担保致使按揭贷款无法办理。反诉人已支付全部首付款，在办理按揭贷款的过程中，被反诉人以种种理由拖延办理相关手续。事后，反诉人了解到被反诉人因股东被人民法院列入失信被执行人名单，无法提供阶段性担保致使无法办理银行贷款。第三、在反诉人同意以自有资金完成购房的情况下，仍然拒绝配合办理相关手续。反诉人关联方颜菊芬与被反诉人于2017年12月11日签订了《补充协议》，约定被反诉人与颜菊芬指定个人或公司签订合同，并支付全部剩余房款。被反诉人仍然拒绝予以配合。二、反诉人不存在任何违约。《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》签订后，反诉人已经完成了支付首付款的义务，因被反诉人的原因不能办理按揭贷款不能归责于反诉人，且反诉人为解决此事向被反诉人提出了分期付款、变更指定第三人支付全款的解决方案，被反诉人均予以拒绝，故反诉人不存在任何违约。反诉人要求被反诉人继续履行合同并支付违约金。反诉被告柏宁地产公司辩称：1.原告已经在法定解除条件成就以后向被告发出了解除合同的书面通知，现本诉被告未能在合同法司法解释所确认的三个月内对解除合同的事实提出异议或者仲裁，现案件审理时间远远超过三个月期限，现被告已无权对合同解除提出异议，因此现被告继续要求履行合同已经没有法律约定条件。2.根据双方签订的合同第八条，在向被告交付房屋前，本案被告应当付清购房款及交清税费否则本案原告有权拒绝交付房屋并不承担违约责任。补充协议的第三条第二点，出卖人有权拒绝交付房屋并不承担延期交房的违约责任，因此在上述情形下原告请求驳回本诉被告的全部反诉请求。支付房款是双方约定的义务，作为房屋买方主要义务就是支付房款，现到本案诉讼时被告均没有向原告支付所涉房款。无论被告以何种方式要求继续履行合同原告认为至此时不可再接受。但如果在法庭主持调解下我方可以有条件的与对方达成和解。第三人颜菊芬对反诉原告玉环同辉公司的反诉请求、事实及理由予以认可。柏宁地产公司为支持其诉讼主张向法庭提交了如下证据:证据1.《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（XX140××××2011—XX140××××2020）、《商品房预售许可证》（湘新住建委售许字XX14-0194号）；证据2.律师函（2017年6月29日发出）、快递单、快递派送记录；证据3.律师函及价格附件（2017年11月21日发出）、快递单、快递派送记录、手机信息记录；证据4.律师函（2017年12月4日发出）、快递单、快递派送记录、手机信息记录，拟证明；证据5.关于解除商品房买卖合同的函（2017年12月13日发出）、快递单、快递派送记录、手机信息记录。证据6.公证书1（寄被告）、公证书2（寄颜菊芬）、邮寄派送记录、手机信息记录；证据7.被告交付的房款、申请按揭贷款清单。证据8.柏宁地产公司与玉环同辉公司就案涉楼盘第21层商品房所签订的《商品房买卖合同》。玉环同辉公司发表如下质证意见：证据1.真实性无异议，商品房买卖合同及补充协议部分条款合法性有异议。证据2-5，对证据3中的价格附件房屋价格表，真实性无法确认，系原告单方制作。除价格附件之外的证据2-4的真实性无异议，合法性关联性有异议。证据5.真实性有异议，经过刚刚与公司核实，玉环同辉公司并没有收到此函件。证据6.对清算告知函、商品房订购协议告知函真实性无异议，合法性关联性有异议。对手机信息记录三性均有异议。证据7.已付款的数额有异议。证据8.真实性无异议。第三人颜菊芬发表如下质证意见：证据1.认可真实性关联性。但重点指出商品房买卖合同在受托人一栏中写的是刘婷婷。发出通知的主体应是出卖人。证据2、证据3、证据4、证据5.不认可其证明对象。证据6.第二份公证书第二段原告认可了颜菊芬与玉环同辉物资贸易有限公司之间的指定购房关系。证据7.三性均有异议，与被告意见一致。证据8.真实性无异议。本院对柏宁地产公司提交的证据认证如下：对证据1-3的真实性予以确认。对证据4-6的真实性予以采信，对其证据目的将结合其他证据及庭审调查情况予以综合认定。对证据7因系原告（反诉被告）单方制作，本院不予采信。对证据8的真实性予以认定。玉环同辉公司为支持其本、反诉主张，向法庭提交了如下证据：证据1.长沙市商品房买卖合同（同对方提供合同）；证据2.竣工验收备案表;证据3.商品房订购协议;证据4.函件及邮寄凭证;证据5.2017年12月11日的补充协议;证据6.柏宁地产公司股东信息;证据7.失信被执行人信息；证据8.长沙市商品房买卖合同；证据9.2017年8月21日的补充协议；证据10.承诺书;证据11.购房款支付明细及说明；证据12.颜菊芬招商银行转账电子回单；证据13.颜菊芬的指定方湖南和洋贸易有限公司向原告公司付款的中国建设银行客户回单；证据14.长沙市柏宁房地产开发有限公司收款收据；证据15.按揭银行（中国银行长沙岳麓支行）说明。原告（反诉被告）柏宁地产公司发表如下质证意见：证据1.商品房买卖合同真实性、合法性予以确认，但对其关联性不予确认。证据2.需回去核实证据。证据3.商品房订购协议真实性无异议，对原告主张的关联性有异议，颜菊芬如果认为对原告有其他权利的话可以另行主张。证据4、证据5需回去核实。证据6、证据7，真实性无异议，与本案无关。证据8真实性无异议，与本案无关。证据9.10.三性均有异议。证据11.三性均无法确认。证据12.13.真实性合法性均予确认，关联性不予确认。证据14.真实性予以确认。证据15.原告认为提交按揭贷款的资料不是原告义务。被告应当直接向按揭银行提交申请贷款资料。原告认为按揭贷款下不来的原因是政策限制。颜菊芬对玉环同辉公司提交的证据发表如下质证意见：证据1-11.认可证据三性，同时认可其证明对象。证据12.13.三性均无异议。证据14.三性均无异议。证据15.没有任何违反法律行为，柏宁地产公司代玉环同辉公司提交按揭贷款资料既符合交易习惯又有合同约定，原告所主张的被告按揭贷款下不来是因为银行政策限制不能成立。本院对玉环同辉公司提交的证据认证如下：对被告（反诉原告）提供的证据1-10的真实性予以采信，将结合其他证据及庭审调查情况予以综合认定。对于证据11，因系玉环同辉公司单方制作，本院将结合其他证据及庭审调查情况予以综合认定。对于证据12-14的真实性予以采信。对于证据15的真实性予以采信，对其证据目的将结合其他证据及庭审调查情况予以综合认定。颜菊芬向法庭提交了如下证据：证据1.和洋公司出具的其遵照颜菊芬的指示，与原告签订了第20层的商品房买卖合同，现已接收了第20、21层商品房的情况说明；证据2.2018年12月27日柏宁地产公司的增值税缴费发票。柏宁地产公司发表如下质证意见：证据1.三性均有异议；证据2.与本案无关。玉环同辉公司对颜菊芬提交的证据三性均无异议。本院对颜菊芬提交的证据认证如下：对证据1将结合其他证据及法庭调查情况予以综合认定。对证据2的真实性予以采信，对其证据目的将结合其他证据及法庭调查情况予以综合认定。根据采信的证据，并综合各方当事人的庭审陈述，足以认定本案事实。经审理查明：2016年12月16日，柏宁地产公司（甲方）与颜菊芬（乙方）签订《商品房定购协议》（以下简称《定购协议》），一、由乙方自愿定购买甲方开发的“柏利大厦项目”南栋第17层、第20层、第21层、第22层的房屋，建筑面积约6177.28平方米（含公摊面积，实际面积以最终实测面积为准）。二、计价方式及价款。该房屋按建筑面积计价，定购优惠单价为10000元/㎡，优惠总价为61772800元。三、定金。1、乙方应当在本协议签订当日向甲方交付20000000元作为定金（可冲抵首付款），否则本协议无效。四、付款方式及期限：乙方自愿采取下列第2种方式向甲方交付购房款：2、按揭贷款付款。乙方应于2016年12月23日之前向甲方付清首付款，首付款支付比例、贷款期限及贷款利率均由甲方认可的贷款单位根据情况自行决定，并同时与甲方签订《长沙市商品房买卖合同》，且乙方须在约定的时间内办妥按揭贷款手续。……六、其他定购条款：6、甲方给予乙方的折扣价格是以乙方完全履行本协议约定，按时支付相关款项，签署《长沙市商品房买卖合同》、按时办妥贷款手续为条件；若乙方不符合前述条件之一、甲方有权取消给予乙方的所有折扣，按照定购房屋原单价计算该房屋价款。双方在该《定购协议》中约定补充条款：1.甲方允许乙方免费永久使用南栋楼顶，不能封闭，报建及其他业主由乙方负责；2.甲方允许乙方设立自己空调主机，免费使用甲方管道；3.物业费第1年免收，第2至4年收5元/平方米，第5年开始按规定缴纳；4.甲方同意乙方购买的南栋第17层在2017年1月10日前支付首付款并签订买卖合同；5.甲方允许乙方指定公司或个人签订买卖合同，免费为乙方办理变更手续；6.乙方指定南栋负一层40个车位，甲方同意乙方免费永久使用，乙方按物业的清洁费用标准支付费用，不承担其他费用。甲方在合同签章处加盖“长沙市柏宁房地产开发有限公司合同专用章”，李战臣作为甲方代表在甲方的经办人、复核人处签字，颜菊芬在乙方签章处签字。颜菊芬按照《定购协议》的约定向柏宁地产公司支付了20000000元定金。2016年12月16日，颜菊芬向柏宁地产公司支付了2000万元定金。2016年12月23日，颜菊芬指定玉环同辉公司与柏宁地产公司签订了涉案柏利大厦南栋（以下简称“该栋”）第20、21、22层的《长沙市商品房买卖合同》(以下简称《买卖合同》)及《合同补充协议》，其中涉及22层房屋的《买卖合同》共10份。其中编号为XX140××××2015的《房屋买卖合同》约定：由被告玉环同辉公司向原告柏宁地产公司购买其开发的长沙市岳麓区潇湘南路一段208号柏利大厦写字楼南栋22层22015号房屋，合同总价款为人民币1235600元。被告应支付首期款人民币495600元，余款人民币740000元则由被告向银行申请按揭贷款支付。商品房买卖合同在甲方受托人一栏中写的是“刘婷婷”。《买卖合同》第六条约定“……签订买卖合同当天，将申请办理贷款所需的全部资料提交给出卖人或贷款单位……因买受人的原因或贷款单位贷款政策发生变化导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在收到出卖人通知之日起10日内，以自有资金付清剩余购房价款，不承担本合同第六条约定的违约责任；逾期按本合同第六条约定承担违约责任。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第2种方式：……（2）买受人在15日内有权解除本合同，合同解除后15日内出卖人应退还已付款及同期银行活期存款利息。买受人在15日内未解除本合同的，视为其同意继续履行本合同；买受人应在自第16日起的10日内付清全部购房款，否则按照本合同第六条处理。因其他非归责于双方的原因，导致买受人不能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在10日内以自有资金支付尚未支付的全部购房款。逾期，任何一方均可单方解除合同，在合同解除后15日内，出卖人应将已付款及同期银行活期存款利息退还给买受人。《合同补充协议》第二条约定:……出卖人仅负责协助买受人办理银行按揭贷款手续，贷款事项(包括贷款金额、贷款期限、贷款利率等)均由贷款单位根据情况自行决定……买受人最终未能从贷款单位获得足额贷款，或贷款单位未批准其贷款申请的，买受人应在收到出卖人的电话通知或书面通知或出卖人在报纸公告之日起10日内付清全部房款，否则，视为买受人逾期付款，买受人如逾期未付款，按应付额每日万分之二的标准计算违约金，逾期超过30日仍未付清的，出卖人有权解除合同将该商品房另行出售，买受人承担总房价20%的违约金，并由买受人承担由此造成的损失……。颜菊芬向柏宁地产公司支付了案涉房屋的购房首付款495600元。玉环同辉公司称，在签订合同后一周左右即按柏宁地产公司的要求将办理按揭贷款的资料交给柏宁地产公司，以便办理按揭贷款手续，按揭贷款下不来的原因是甲方不能提供阶段性担保。柏宁地产公司表示，其没有将玉环同辉公司提交的按揭贷款资料提交贷款银行的义务，合同没约定其需向银行提供阶段性担保。经本院委托调查，中国银行长沙岳麓支行书面回复表示：该行对2016年12月22日之后与柏宁地产公司新签订购房合同的放款客户有张道华等三人，金额分别为172万、73万、138万。另有成珏等人合同签署时间不确定。因该行政策限制，2017年9月后该行未对柏宁地产公司新签订购房合同的客户发放按揭贷款。同时，该行表示其对柏宁地产公司代玉环同辉公司提交按揭贷款手续及相关文件之事，因时间太久和经办人员变更，该行无法确认和提供相关证明材料。2017年6月29日，原告向被告发出律师函催促被告依合同约定给付剩余购房楼款。2017年8月21日，柏宁地产公司（甲方）与颜菊芬（乙方）签订《补充协议》，就乙方颜菊芬购买甲方柏宁地王广场南栋第20层写字楼余款事宜达成如下协议，以资共同遵守。1、乙方同意自本协议签订之日5日内一次性支付柏宁地王广场南栋第20层余款，甲方同意乙方指定单位或个人重新签订该层买卖合同。同时乙方需配合甲方撤销网签及重新签订网签等工作。甲方同意乙方该层进场装修。甲方代表李战臣在协议上签名。李战臣亦系商品房定购协议载明的经办人和复核人。2017年9月5日，柏宁地产公司的代表李战臣出具《承诺书》称：“购买方一次性支付完柏宁地王广场南栋第20层余款后，长沙市柏宁房地产开发有限公司同意购买方指定单位或个人重新签订该层买卖合同。同时购买方需配合开发商撤销网签及重新签订网签等工作。同时购买方付完该层余款后开发商同意交房和进场装修。”2017年9月5日至6日，颜菊芬付清了20层房屋的余款，该层房屋已按前述《补充协议》的约定由颜菊芬指定湖南和洋贸易公司（以下简称“和洋公司”）与柏宁地产公司重新签订了《房屋买卖合同》，该第20层房屋亦已交付给和洋公司。2017年11月21日，原告向被告发出律师函，警示、催促被告履行付款义务，并通知取消购房优惠。2017年12月4日，湖南天地人律师事务所律师易妙娴向玉环同辉公司发出《律师函》称：“代表柏宁地产公司解除案涉房屋第21层和第22层所涉的20份《买卖合同》及《合同补充协议》”，但未提供柏宁地产公司给该律师的委托代理手续材料。2017年12月11日，柏宁地产公司（甲方）与颜菊芬（乙方）签订《补充协议》，就乙方颜菊芬购买甲方柏宁地王广场南栋第21、22层写字楼余款事宜达成如下协议，以资共同遵守。1、乙方同意自本协议签订之日5日内一次性支付柏宁地王广场南栋第21层余款，甲方同意乙方指定单位或个人重新签订该层买卖合同。同时乙方需配合甲方撤销网签及重新签订网签等工作。乙方办完上述手续后，依照上面所述依法办理第22层手续。2、乙方每付完一层余款的，甲方同意乙方该层进场装修。甲方代表李战臣在协议上签名。和洋公司于2019年2月11日出具情况说明，证明汇入长沙市柏宁房地产开发有限公司的18440000元系遵照颜菊芬的指示汇入柏宁地产公司，该款是购买20、21层商品房的购房余款。和洋公司遵照颜菊芬的指示，与原告签订了第20层的商品房买卖合同，并已接收了第20、21层商品房。第三人颜菊芬提供了一张2018年12月27日柏宁地产公司的增值税缴费发票，证明和洋公司已接收了20、21层商品房。特别是20层，和洋公司已经是法律意义上的房屋接收人。2017年12月13日，柏宁地产公司以自身的名义通知玉环同辉公司解除案涉房屋第21层和第22层所涉的20份《买卖合同》及《合同补充协议》，并要求被告配合原告办理该房屋的购房合同备案终止、注销手续。但柏宁地产公司当庭表示案涉楼盘第21层的10份《买卖合同》及《合同补充协议》并未解除。另查，颜菊芬及颜菊芬的指定方和洋公司从2016年12月13日至2017年12月13日，累计向柏宁地产公司支付了案涉楼盘的购房款43503400元。其中颜菊芬于2016年12月16日累计支付了20000000元定金，又于2017年3月16日支付了5063400元。和洋公司根据颜菊芬的指示于2017年9月5日至6日，向柏宁地产公司支付了9220000元。又于2017年12月11日至13日，向柏宁地产公司支付了9220000元。2018年5月3日，湖南省长沙市麓山公证处出具(2018)湘长麓证民字第2656号公证书，对申请人柏宁地产公司2018年4月29日向玉环同辉公司及颜菊芬寄发《关于柏利大厦南栋22楼22011-22020号解除房屋买卖合同清算告知函》的行为进行了保全证据公证。同日，湖南省长沙市麓山公证处出具(2018)湘长麓证民字第2657号公证书，对申请人柏宁地产公司2018年4月29日向颜菊芬寄发《告知函》等的行为进行了保全证据公证。在该《告知函》的第二段表述：“签订定购协议后，你(颜菊芬)指定20、21、22层由玉环同辉公司购买房屋，2016年12月23日我公司与玉环同辉公司签订20、21、22楼的商品房买卖合同30份(每层10份)。……我公司通知与你(颜菊芬)于2018年4月28日解除《商品房定购协议》”庭后，柏宁地产公司向本院寄送了其与玉环同辉公司就案涉楼盘第21层所签的《长沙市商品房买卖合同》，该楼层的合同尚未变更签订主体，柏宁地产公司亦没有与其他主体重新签订房屋买卖合同。2019年2月21日，颜菊芬的代理人当庭表示，鉴于柏宁地产公司拒绝配合履行《补充协议》，颜菊芬仍然指定玉环同辉公司接收案涉第22层房屋，并要求继续履行案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。案涉《商品房买卖合同》第八条约定：柏宁地产公司应当于2017年6月30日前将经验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付买受人使用。另查，案涉房屋于2018年6月22日办理了工程竣工验收备案。本院认为，本案的争议焦点在于：一、商品房定购协议与后续签订的商品房买卖合同的关系，案涉房屋的真正买受人是谁；二、原告单方解除案涉合同的行为是否有效，案涉合同是否已经解除；三、柏宁地产公司要求玉环同辉公司协助办理案涉房屋的合同备案注销、预告登记注销以及支付违约金的诉求能否成立;四、玉环同辉公司要求柏宁地产公司继续履行案涉《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的反诉请求能否成立；五、玉环同辉公司要求柏宁地产公司立即将案涉房屋交付给玉环同辉公司，并支付延期交房违约金的反诉请求能否成立；分述如下：一、商品房定购协议与后续签订的商品房买卖合同的关系，案涉房屋的真正买受人是谁？本院认为，商品房定购协议与后续签订的商品房买卖合同属于关联合同。玉环同辉公司系受颜菊芬的委托，以其自身名义与柏宁地产公司签订案涉合同，案涉房屋的真正买受人是颜菊芬，案涉合同直接约束颜菊芬与柏宁地产公司。理由如下：原告与颜菊芬签订的《商品房定购协议》《补充协议》以及原告与玉环同辉公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》均是当事人的真实意思表示,没有违反法律的规定,合法有效。双方当事人均应依约全面履行各自的合同义务。经查，颜菊芬与柏宁地产公司于2016年12月16日签订的《商品房定购协议》，对于买受人以及案涉商品房坐落位置，具体楼层、具体建筑面积包括买受单价、总价以及付款方式均做了较为详尽的约定。且双方在该《定购协议》中补充约定：“……甲方(柏宁地产公司)允许乙方(颜菊芬)指定公司或个人签订买卖合同，免费为乙方办理变更手续;……”为履行定购协议，颜菊芬支付了约定的2000万元定金，并作为日后签订商品房买卖合同的首付款。本案柏宁地产公司明确知晓并认可颜菊芬指定玉环同辉公司与其签署案涉楼盘第20、21、22层的商品房买卖合同。商品房定购协议是日后签订30份商品房买卖合同的根本和基础，后续颜菊芬指定玉环同辉公司与柏宁地产公司签订长沙市商品房买卖合同是履行定购协议的约定。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”。本案中，颜菊芬委托玉环同辉公司接收其向柏宁地产公司定购的房屋（包括本案房屋在内），玉环同辉公司与柏宁地产公司签订《商品房买卖合同》时，柏宁地产公司知道其是受颜菊芬的指定与其签订案涉合同。本案现有证据并不能证明该《商品房买卖合同》只约束受托人玉环同辉公司与第三人柏宁地产公司。综上，案涉商品房买卖合同的签订是为了继续履行商品房定购协议，由颜菊芬指定他人接收房屋。故应认定《商品房买卖合同》系柏宁地产公司和颜菊芬之间的房屋买卖合同，对双方有拘束力，该商品房买卖合同直接约束委托人颜菊芬和第三人柏宁地产公司，双方应依照合同的约定履行合同义务。因此，案涉房屋的真正买受人是颜菊芬，其系案涉房屋的定购人和实际购买人。原告主张案涉合同只约束其与玉环同辉公司，与颜菊芬无关，但其并未能举证证明案涉合同只约束受托人和第三人，故其主张不能成立。本案实为颜菊芬指定玉环同辉公司代为签订购房合同，而实际上由颜菊芬购买房屋的行为。二、原告单方解除案涉合同的行为是否有效，案涉合同是否已经解除？本院认为，当事人收到对方发出的解除合同通知后，未在约定期限或法定期限三个月内诉请确认解除合同的效力的，人民法院仍应审查当事人是否具备解除合同的理由。根据《合同法》第九十三条、第九十五条、第九十六条之规定，当事人协商一致，可以解除合同；主张解除合同的一方应当通知对方；约定解除权的行使期限届满当事人不行使的，该权利消灭。结合本案事实分析，柏宁地产公司单方解除案涉楼盘第22层10套商品房买卖合同的行为无效，案涉合同尚未解除。理由如下：(一)柏宁地产公司与颜菊芬于2017年12月11日签订《补充协议》并部分履行，已经以其行为表示愿意继续履行案涉合同，否定了其之前发出的解除案涉合同的意思表示，其解除权已经消灭。原告承认李战臣系其公司的现场销售经理，颜菊芬与柏宁地产公司于2017年8月21日，2017年12月11日分别签订了两份《补充协议》。柏宁地产公司全部履行了2017年8月21日双方签订的《补充协议》，并部分履行了2017年12月11日双方签订的《补充协议》。柏宁地产公司主张，其已经于2017年12月4日向被告玉环同辉公司发出律师函解除了案涉楼盘第21层和第22层的商品房买卖合同。但柏宁地产公司在2017年12月11日与颜菊芬签订《补充协议》，就案涉房屋的付款及交付等事项达成新的合意，愿意继续履行商品房定购协议及关联的案涉第21层和第22层商品房买卖合同。该《补充协议》签订后，柏宁地产公司收取了颜菊芬新指定的房屋接收人和洋公司支付的相关款项，并将案涉楼盘第21层交付给了和洋公司。柏宁地产公司收取款项的行为足以表明其追认或认可了李战臣代表其签署该份补充协议的效力，并且柏宁地产公司还交付了第21层房屋。本案柏宁地产公司虽然没有明示放弃合同的约定解除权，但有默示放弃合同约定解除权的行为。柏宁地产公司与颜菊芬签订《补充协议》，愿意继续履行商品房定购协议以及案涉商品房买卖合同，其行为表明其推翻了2017年12月4日其委托律师发出的要求解除案涉房屋买卖合同的函件。即使其之前有合同解除权也已经以其实际行为自愿放弃，约定解除权已经消灭。柏宁地产公司在约定解除权消灭后再以相同理由主张享有新的约定解除权缺乏法律依据。(二)根据2017年12月11日颜菊芬与柏宁地产公司之间《补充协议》的约定，原告主张解除案涉《商品房买卖合同》的条件尚未成就。2017年12月11日颜菊芬与柏宁地产公司签订的《补充协议》，已就案涉第22层房屋买卖的购房款余款的付款方式及期限进行变更,变更后的付款方式为“乙方（颜菊芬）同意自本协议签订之日5日内一次性支付柏宁地王广场南栋第21层余款，甲方(柏宁地产公司)同意乙方(颜菊芬)指定单位或个人重新签订该层(21层)买卖合同。同时乙方需配合甲方撤销网签及重新签订网签等工作。乙方办完上述手续后，依照上面所述依法办理第22层手续。”依据该《补充协议》，乙方（颜菊芬）一次性支付柏宁地王广场南栋第21层余款的最晚时间为2017年12月16日，在乙方与甲方办完购买第21层房屋的相关手续的情况下，乙方才需要就案涉第22层房屋向柏宁地产公司支付剩余购房款，该付款期限至少在2017年12月16日之后。故柏宁地产公司在2017年12月13日发出解除案涉第22层房屋的相关买卖合同的通知函时，《补充协议》约定的颜菊芬就案涉第22层房屋支付剩余款项的付款时间尚未到达。另外，截至目前，柏宁地产公司仍未与颜菊芬指定的和洋公司重新签订案涉第21层的房屋买卖合同，尚未办理变更主体重新签订买卖合同的手续，因此,该《补充协议》所约定的义务，柏宁地产公司尚未履行完毕，故颜菊芬就第22层房屋“一次性付款”的条件尚未成就。案涉商品房买卖合同所约定的买受人逾期付款超过30日后,出卖人有权解除合同的条件并未成就。综上，柏宁地产公司单方解除案涉合同的行为无效，案涉合同尚未解除。三、柏宁地产公司要求玉环同辉公司协助办理案涉房屋的合同备案注销、预告登记注销以及支付违约金的诉求能否成立。本院认为，案涉合同并未达到解除的条件，合同仍然存在并持续有效，柏宁地产公司无权要求玉环同辉公司协助其办理案涉房屋的备案注销、预告登记注销以及按照合同的约定支付违约金。四、玉环同辉公司要求柏宁地产公司继续履行案涉《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的反诉请求能否成立？本院认为，案涉合同并未解除，柏宁地产公司与颜菊芬之间签订了补充协议，颜菊芬当庭表示继续指定玉环同辉公司接收案涉房屋，故案涉合同可以继续履行。本案中，颜菊芬有意愿也有能力继续履行案涉合同。在非因被告的原因案涉房屋的按揭贷款未能办理下来后，颜菊芬一直在积极想办法履约，并于2017年8月21日和2017年12月11日先后两次与柏宁地产公司签订《补充协议》，通过约定变更付款方式（一次性付款）和房屋接受主体等方式继续履行商品房定购协议，并按照补充协议履行了全部义务。颜菊芬在《补充协议》中承诺将按揭贷款改为一次性付款，但柏宁地产公司并不接受。在非因玉环同辉公司原因按揭贷款未能申报下来的情况下，颜菊芬承诺用一种更好的方式履行合同（即一次性付款），但柏宁地产公司坚持解除合同，并不利于合同的履行和交易市场的稳定。2019年2月21日，颜菊芬的特别授权代理人当庭表示，鉴于柏宁地产公司拒不配合履行《补充协议》，颜菊芬继续指定玉环同辉公司接收案涉第22层的房屋。从保护市场交易安全的角度及维护民事法律行为的稳定性和交易习惯来看，双方当事人继续履行案涉合同既能实现买卖合同双方当事人的交易目的，又有利于维护正常、稳定的房地产市场交易秩序。故玉环同辉公司要求被反诉人柏宁地产公司继续履行案涉《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的反诉请求，有事实及法律依据，本院依法予以支持。五、玉环同辉公司要求柏宁地产公司立即将案涉房屋交付给玉环同辉公司，并支付延期交房违约金的反诉请求能否成立？本院认为，商品房销售合同是双务合同,本案双方当事人的真实意思表示是付房款在前,交房在后,该约定也符合行业惯例。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”另外根据双方签订的《买卖合同》及《补充协议》的相关规定，原告在向被告交付房屋前，被告应当付清购房款及交清税费，否则原告有权拒绝交付房屋并不承担违约责任。由于玉环同辉公司尚未付清案涉房屋剩余的购房款,其要求柏宁地产公司向其立即交付案涉房屋并承担延期交房违约金的条件尚未成就。故玉环同辉公司的该项反诉请求不能成立，本院依法不予支持。玉环同辉公司在支付完购买案涉房屋的全部剩余款项后，可以依约要求柏宁地产公司向其交付房屋。本案经本院组织调解，当事人之间就案涉40个车位的交付不能达成一致，调解不成，未能达成调解协议。综上所述，柏宁地产公司请求判决确认案涉《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》已解除；要求被告立即协助原告办理案涉房屋的商品买卖合同备案注销、预购商品房预告登记注销等各项相关手续；要求被告立即向原告支付违约金并从被告已付的房款中直接扣除等诉讼请求,没有事实和法律依据,本院依法不予支持。柏宁地产公司以其行为表明愿意继续履行合同，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》所约定的解除合同的条件尚未成就,且双方对于解除合同亦未达成一致意见,因此案涉《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》应当继续履行。玉环同辉公司反诉柏宁地产公司要求被反诉人继续履行案涉《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，有事实及法律依据，本院依法予以支持。玉环同辉公司反诉柏宁地产公司要求被反诉人立即交付案涉房屋，并承担延期交房违约金的反诉请求，因其尚未支付完购房余款，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十五条、第一百零七条、第一百二十五条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定,判决如下:一、原告（反诉被告）长沙市柏宁房地产开发有限公司继续履行与被告（反诉原告）玉环同辉物质贸易有限公司于2016年12月23日签订的《长沙市商品房买卖合同》［合同编号为：XX14019422015］及《合同补充协议》。二、驳回原告（反诉被告）长沙市柏宁房地产开发有限公司的全部本诉请求;三、驳回被告（反诉原告）玉环同辉物质贸易有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费5007元,由长沙市柏宁房地产开发有限公司负担;反诉案件受理费减半收取8191元,由玉环同辉物质贸易有限公司负担5734元，长沙市柏宁房地产开发有限公司负担2457元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  舒秋膂审 判 员  谭雄建人民陪审员  刘金阁二〇一九年四月二十九日书 记 员  刘 恋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。