云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2503民初546号原告：尹治禹，男，1972年1月7日出生，汉族，居民，住蒙自市。委托诉讼代理人：何绍炜，天马法律服务所法律工作者。代理权限为一般授权。被告：蒙自市观音桥农产品市场管理有限公司。法定代表人：罗跃，职务：总经理。住所地：蒙自市文澜镇东村观音桥旁。委托诉讼代理人：崔娥，云南铭萃律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：杨锐，男，1975年12月4日出生，汉族，系该公司区域经理，住蒙自市。代理权限为特别授权。原告尹治禹与被告蒙自市观音桥农产品市场管理有限公司（以下简称为观音桥农产品市场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尹治禹及其委托诉讼代理人何绍炜，被告观音桥农产品市场的委托诉讼代理人崔娥、杨锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尹治禹向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告双方于2017年6月24日签订的《商铺租赁合同》无效并返还原告交纳的租金110000元及利息（以110000元为基数，按月利率2%从2016年8月21日计算至还清之日止）；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年4月，被告大肆宣传将在蒙自观音桥建盖农副产品批发市场，并大量出租商铺。原告知道后就与被告协商租房事宜，于2015年6月25日向被告交纳了10000元定金。2016年8月21日被告又要求原告交纳了100000元的商铺租金。2017年初，商铺建盖好后，双方于2017年6月24日签订了《商铺租赁合同》，约定原告承租批发市场的C16幢8号商铺，租期48个月即2018年1月1日起到2021年12月31日止。此后，由于被告未安装卷帘门及未平整商铺门前的道路，原告一直催促被告安装卷帘门和修路。2018年10月18日，原告承租的商铺和与原告商铺连在一起的其他商铺整排被蒙自市国土资源局拆除。之后，原告经了解才得知，被告建盖的商铺没有经过批准且早在2015年就多次被国土资源局发文要求停止施工。综上，因被告出租的商铺系违法建筑，所以原、被告双方签订的合同系无效合同，被告应返还原告交纳的租金及利息。被告观音桥农产品市场辩称，因原告欲承租被告建设的蒙自观音桥农副产品批发市场C16栋8号商铺用于经营餐饮，于2015年6月25日支付被告定金10000元。2016年3月，市场C区竣工，同年6月1日开始计收房租。原告于同年8月21日支付租金90000元，原支付的10000元定金转为3680元租金、2000元押金、4320元综合管理费。后经被告多次催告，原告才于2017年6月24日与被告签订了《商铺租赁合同》，约定租期为48个月即2018年1月1日起至2021年12月31日止。签订合同后，原告实际使用商铺9个月零17天。2018年10月18日，因规划原因C区被政府拆除，导致合同无法纪律履行。综上，被告作为商铺所有权人，有权出租商铺，租赁合同签订是双方真实意思表示，合法有效。由于被告实际收取的费用只有100000元，并非原告所说的110000元，再扣除原告已使用商铺的费用，被告同意返还原告79355元。当事人围绕诉讼请求及辩解依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原、被告双无异议的，原告的《身份证》复印件、《商铺租赁合同》（C16栋8号））、《收据》（客户联）、《收款收据》、《交款通知单》、《照片》、《蒙自市观音桥农产品市场管理有限公司营业执照》、法定代表人《身份证》复印件、《法定代表人身份证明书》、《关于东村村委会大型水果蔬菜批发市场建设项目立项的批复》复印件、《商铺租赁合同》（C14栋14号）复印件，以上证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、被告提交的《收据》（记账联）、《商铺租赁合同》、《合同补充协议》（C14栋14号）及双方陈述，可以综合证实2016年8月21日，原、被告双方就原告欲租赁C14栋14号商铺达成一致意见并签订了《商铺租赁合同》及《合同补充协议》，双方对已交纳的租金及剩余租金进行了约定，对以上证据本院予以采信。2、被告提交的《收款收据》复印件五份，与本案不具有关联性，不予采信。3、被告提交《土地流转之东村观音桥专业市场承包合同》与本院调取的《蒙自市国土资源局关于观音桥农产品交易市场违法用地综合整治的情况报告》，可以证实涉案C16栋8号商铺系违法建筑，已于2018年10月18日被依法拆除，对以上事实本院予以采信。本院经审理认定事实如下：原告尹治禹欲租赁被告观音桥农产品市场建盖的商铺经营餐饮。2015年6月25日，原告以现金方式向被告交纳了商铺号为C16栋8号商铺的定金10000元，被告向原告开具了票号为0044347的一张《收款收据》给原告收执并载明“C16栋8号商铺定金10000元”。后因原告将欲租赁的C16栋8号商铺变更为C14栋14号商铺，原告尹治禹（乙方）与被告观音桥农产品市场（甲方）于2016年8月21日签订了一份《商铺租赁合同》，约定乙方向甲方承租坐落于蒙自观音桥农副产品批发市场的C14栋14号商铺；租赁期限为84个月即2017年3月1日起至2024年2月29日止，自2022年3月1日起至2024年2月29日止为免费赠送租期；租金为23元/月/平方米，乙方于本合同签订之日一次性向甲方缴纳60个月租金165600元；押金2000元；管理费为1元/平方米，乙方于本合同签订之日一次性向甲方缴纳5年综合管理费7200元。同日，双方签订了一份《合同补充协议》，约定原告在签订合同之日一次性向甲方交纳租金（含定金）100000元整，剩余租金71200元，原告承诺于2016年12月1日前向被告一次性将余款付清。同日，原告以现金方式向被告交纳了租金，被告向原告开具了票号为4363912的一张《收据》（客户联）给原告收执并载明“C14栋14号租金100000元”；被告在票号为4363912的《收据》（记账联）上注明“C14栋14号租金100000元（原交C16栋8号10000定金，今日实收90000元）”。之后，因原告又将欲租赁的C14栋14号商铺变更为C16栋8号商铺，原告尹治禹（乙方）与被告观音桥农产品市场（甲方）于2017年6月24日签订重新了一份《商铺租赁合同》，约定乙方向甲方承租坐落于蒙自观音桥农副产品批发市场的C16栋8号商铺；租赁期限为48个月即2018年1月1日起至2021年12月31日止，自2021年1月1日起至2021年12月31日止为免费赠送租期；租金为23元/月/平方米，乙方于本合同签订之日一次性向甲方缴纳36个月租金99360元；押金2000元；管理费为1元/平方米，乙方于本合同签订之日一次性向甲方缴纳3年综合管理费4320元。2018年10月18日，因涉案C16栋8号商铺系违法建筑被依法拆除。审理中，被告认可涉案C16栋8号商铺被拆除时系空置。另查明，涉案的东村村委会大型水果蔬菜批发市场建设项目立项于2012年9月14日经蒙自市发张和改革局批准立项。涉案商铺的建设未取得建设工程规划许可证。本院认为，一、关于涉案合同的效力问题。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，在本案中由于涉案商铺的建设未取得建设工程规划许可证且因系违法建筑于2018年10月18日被依法拆除，故原、被告双方于2017年6月24日签订的C16栋8号商铺《商铺租赁合同》无效。二、关于原告要求被告返还租金及利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，由于涉案合同无效，原告要求被告返还已交纳的租金，本院予以支持。首先，在本案中，原、被告双方于2016年8月21日签订的《合同补充协议》中确认原告向被告已交纳的费用为100000元。原告认为2015年6月25日交纳的10000元不包含在2016年8月21日确认已交纳费用内的主张，因无充分证据予以证实，本院不予支持。其次，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持……”之规定，因涉案C16栋8号商铺被拆除时系空置，原告并未实际占有使用该商铺，所以被告认为应当扣除原告已使用租赁期间费用的辩解理由不能成立。综上，被告应当返还已收取原告交纳的费用为100000元。第三，因被告将未取得建设工程规划许可证建设的房屋租赁给原告且涉案商铺因系违法建筑已被依法拆除，故被告存在过错应当赔偿原告因此受到的损失，现原告要求被告按月利率2%支付从收取租金日即2016年8月21日起至还清之日止的利息，本院予以支持。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中国人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、原告尹治禹与被告蒙自市观音桥农产品市场管理有限公司于2017年6月24日签订的《商铺租赁合同》无效。二、被告蒙自市观音桥农产品市场管理有限公司于本判决生效之日起十日内一次返还原告尹治禹租金100000元，并支付原告尹治禹利息（以租金100000元为基数，按月利率2%从2016年8月21日起至还清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务和利息。案件受理费2500元，减半收取计1250元，由原告尹治禹负担125元，被告蒙自市观音桥农产品市场管理有限公司负担1125元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 李 薇二〇一九年四月二十六日书记员 何莹莹