广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1973民初876号原告：东莞市卓霖实业有限公司，住所地：广东省东莞市谢岗镇大厚工业区。法定代表人：谢伟灵。委托代理人：仰宗洲，广东瀛亘律师事务所律师。被告：周德光，男，汉族，1965年7月25日出生，住广东省深圳市宝安区，委托代理人：严伟，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托代理人：路芳，北京德恒（东莞）律师事务所律师。被告：彭利明，男，汉族，1976年4月3日出生，住湖南省宁乡县，原告东莞市卓霖实业有限公司诉被告周德光、彭利明租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2019年3月22日公开开庭进行了审理，原告东莞市卓霖实业有限公司的委托代理人仰宗洲，被告周德光的委托代理人严伟到庭参加诉讼。被告彭利明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市卓霖实业有限公司诉称，两被告多年来租用原告位于东莞市卓霖实业有限公司内约480平方米厂房，用于光良氧化厂生产使用。两被告是合伙人关系，共同经营管理光良氧化厂。2013年10月1日至2014年9月30日的《厂房租赁合同》由原告与被告周德光签订，周德光指定由被告彭利明具体负责支付租金、水电费等义务。书面合同到期后，双方未续订书面合同，但两被告一直租用合同项下厂房至今。但自2014年以来，两被告长期拖欠原告租金，经原告多次催收，仍不能全额偿付。经双方于2018年4月对账，截至2018年4月30日两被告尚拖欠原告租金及水电费共计675320.70元。为了维护原告合法权益，原告起诉至法院，请求判令：1、两被告连带向原告偿付所欠租金及水电费用675320.7元及违约金54926元（2018年5月1日起，按月息2%标准计算至付清之日止的违约金，暂计至2018年8月31日）；2、本案的诉讼费用由被告承担。被告周德光辩称，1、周德光与东莞市卓霖实业有限公司的租赁合同关系早在2014年已终止，此后周德光与原告之间不存在任何权利义务关系。根据《厂房租赁合同》显示，周德光自2013年10月1日至2014年9月30日期间承租原告的厂房，上述《厂房租赁合同》租赁期届满后，原告与周德光并未续签租赁合同。此后，周德光与原告之间的租赁合同关系即终止，至于彭利明与原告之间何时建立租赁关系，周德光并不知情。2、周德光与彭利明没有任何关系，更不存在原告所主张的合伙关系，彭利明所欠原告租金及水电费与周德光无关。根据原告提供的房租水电对账单和光良水电房租核算表显示，原告制作上述对账单和核算表时已注明其厂房承租人或使用人是“光良氧化厂彭先生”、“光良”，且上述对账单和核算表均是由彭利明签字确认的。反之，从常理看，若周德光与彭利明存在合伙关系及共同经营光良氧化厂德事实，那么根据周德光与原告签订案涉厂房租赁合同的事实看，原告编制的上述对账单上应是“TO：光良氧化厂周德光”。由此，案涉厂房在2016年-2018年期间的承租人是彭利明。另，根据原告提交的光良水电房租核算表显示，彭利明承租案涉厂房的每月租金为21800元，这与原告和周德光签署的《厂房租赁合同》有关租金数额的约定并不一致。被告彭利明未答辩，也未提交任何证据到庭。本院经审理认定事实如下：2010年7月31日，东莞市大厚股份经济联合社与东莞市卓霖实业有限公司签订《厂房出租合同》，约定由东莞市大厚股份经济联合社将位于大厚村央公龙工业区权属村委会的厂房出租给东莞市卓霖实业有限公司，期限从2010年8月1日至2018年7月31日。2010年9月20日，谢伟强作为出租人与周德光签订《厂房租赁合同》，约定由谢伟强将上述厂房中的独院厂房车间一幢出租给周德光，面积480平方米，期限从2010年10月1日至2013年9月30日，租金每月13440元。2013年12月16日，东莞市卓霖实业有限公司与周德光签订《厂房租赁合同》，由东莞市卓霖实业有限公司将上述480平方米的厂房出租给周德光，租金每月14400元，期限从2013年10月1日至2014年9月30日。原告提交了房租水电对账单、光良水电房租核算表，证实2016年12月及2018年4月与彭利明对账，截至2018年4月共拖欠房租水电共计675320.70元。原告提交了名片到庭，证实彭利明经营的东莞市光良实业有限公司（光良氧化厂）的经营地址为案涉租赁地址。原告当庭提交了两份工商银行汇款单，载明周德光于2015年5月28日、2015年6月5日和2015年8月12日分别向谢伟强的账户汇款57355元、35000元和50000元。庭后，周德光称该部分款项系用于支付两份租赁合同期限内所需支付的租金及水电费，虽然付款时间在合同到期之后，但不能因此认定在租赁合同期限届满后周德光有继续租赁案涉厂房的事实。原告庭审后补充提交了彭利明汇款给谢伟强的四张汇款单到庭，以证实彭利明于2016年7月16日、2016年8月4日、2016年9月2日和2016年9月7日分别向谢伟强的账户汇款35000元、27000元、10000元和40000元的事实。另，原告称案涉租赁物未办理建设工程规划许可证。庭审时，原告称经查询，东莞市光良实业有限公司、光良氧化厂均没有进行工商登记，因周德光不负责光良氧化厂的日常经营，平常与原告对接的均是彭利明，故对账单发送对象均是光良氧化厂彭先生，光良氧化厂已经在2018年7月因经营不善而倒闭了，其拖欠的工人工资还是原告垫付的，且现原告与一手房东的租期也届满了，原告也不在该厂房了。周德光否认与彭利明之间存在合伙关系。以上事实，有《厂房出租合同》、《厂房租赁合同》、房租水电对账单、光良水电房租核算表、名片、周德光的工商银行汇款单、彭利明的工商银行汇款单以及本院的庭审笔录等附卷予以证实。本院认为,被告彭利明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证和抗辩的权利。本案属于租赁合同纠纷，本案最主要的争议焦点系：租赁合同的效力问题。因案涉租赁物未办理建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。…”之规定，原告东莞市卓霖实业有限公司与被告周德光之间于2013年12月16日签订的《厂房租赁合同》无效。从案涉两份《厂房租赁合同》来看，原告与周德光之间的合同于2014年9月30日到期，虽然无证据证实在合同到期后，周德光有将案涉厂房交还给原告，但庭审中，原告也确认在租赁初始，原告也没有将案涉厂房交付给周德光使用的交接手续，由此，不能因此认定周德光在合同到期后仍租赁使用案涉厂房。从现有证据看，原告与彭利明就截至2018年4月的租金及水电费进行了核算，并由彭利明签名确认，且从原告提交的名片看，彭利明经营的东莞市光良实业有限公司（光良氧化厂）的经营地址为案涉租赁地址，由此仅可以确定从2016年1月至2018年4月期间，案涉租赁物系彭利明在使用。虽然原告主张彭利明与周德光系合伙关系，但上述主张并无证据佐证，不能由此认定上述时间段的租赁物使用人为周德光。至于周德光于2015年期间有向谢伟强汇款的情况，上述款项是否与案涉租赁物的租金及水电费有关，尚无证据佐证，在周德光不确认上述款项系支付两份《厂房租赁合同》到期后租金等相关费用的情况下，不足以由此认定周德光系两份《厂房租赁合同》到期后案涉租赁物的实际使用人。而原告庭后补充提交的彭利明汇款给谢伟强的汇款单，也仅能证实在该时间段彭利明向谢伟强汇款的事实，不足以达到其他证明目的。综上，原告主张要求被告周德光承担相应的责任，依据不足，本院不予支持。至于被告彭利明，从原告提交的房租水电对账单、光良水电房租核算表看，可以证实被告彭利明系案涉租赁物的实际使用人，被告彭利明已在房租水电对账单、光良水电房租核算表上签名确认，由此，被告彭利明应向原告支付截至2018年4月份的房租水电费共计675320.70元。至于违约金，首先，案涉租赁物未办理建设工程规划许可证，关于案涉租赁物所产生的租赁合同关系无效；其次，也无证据证实彭利明与原告之间有签订租赁合同，原告依据与周德光之前签订的《厂房租赁合同》来要求彭利明对案涉该合同约定承担违约责任，无法律依据。综上，原告要求被告彭利明承担违约金，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告彭利明自本判决生效之日起五日内向原告东莞市卓霖实业有限公司支付截至2018年4月份的房租及水电费共计675320.70元；二、驳回原告东莞市卓霖实业有限公司对被告周德光的诉讼请求；三、驳回原告东莞市卓霖实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费11102元，由原告东莞市卓霖实业有限公司负担835元，被告彭利明负担10267元。原告东莞市卓霖实业有限公司已预交上述费用。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。（此页无正文）审判长  周淑君审判员  何健林审判员  崔丽君二〇一九年四月二十二日书记员  吴珮君附相关法律法规条文：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。