上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初33765号原告：陈旭。原告：金德宝。上述二原告共同委托诉讼代理人：陈x。上述二原告共同委托诉讼代理人：王佳俊，上海德禾翰通律师事务所律师。被告：闵行区华漕镇鹫山村民委员会。负责人：朱春兴。被告：朱春兴。上述二被告共同委托诉讼代理人：徐国良，上海市华亭律师事务所律师。原告陈旭、金德宝与被告闵行区华漕镇鹫山村民委员会(以下简称“鹫山村民委员会”)、朱春兴财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈旭、金德宝的共同委托诉讼代理人陈x、王佳俊，被告鹫山村民委员会、朱春兴的共同委托诉讼代理人徐国良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈旭、金德宝向本院提出诉讼请求：1.判令两被告赔偿两原告位于上海市闵行区华漕镇鹫山村一套面积为80平方米的房屋，如被告无法给予房屋补偿，则要求赔偿相应的市值人民币(币种下同)200万元；2.判令两被告赔偿两原告被埋物品及房屋装修损失20万、停产停业损失12万(自2016年9月计算至2018年9月,按每月5,000元计算)、经营收入84万元(自2016年9月计算至2030年9月，每月5,000元标准计算)。事实和理由：两原告系鹫山村村民，2000年10月10日，因被告鹫山村民委员会及华漕镇镇政府招商引资(共400平米的空地，地址为纪鹤路南村民之家北，西靠纪潭路)政策，双方签订了《出租土地商品房协议》，一次性收取两原告土地使用费12,000元，面积40平米的房屋由两原告自建，被告鹫山村民委员会提供自来水、用电、下水道的外部设施，用地年限为30年，并约定建房标准为统一建设楼房门向北开，基础高度与村民之家基础平，总高度控制在6米。后两原告按协议内容进行建房，通过了被告鹫山村民委员会及华漕镇书记的认可，两原告在该处经营便利店。2016年9月13日，被告鹫山村民委员会未对两原告进行任何通知，派工作人员将涉案房屋拆除。后两原告与鹫山村民委员会就拆迁事宜进行沟通未果。故原告诉至法院,望判如诉请。被告鹫山村民委员会、朱春兴辩称，朱春兴不是本案的适格被告。朱春兴是鹫山村民委员会的主任，其履行的是职务行为，拆除涉案房屋系政府行为，其个人不应当承担本案的民事责任。涉案房屋属违章建筑，于2016年全市统一整治拆除，拆违不是鹫山村单独要求的。因涉案房屋是违章建筑，故鹫山村民委员会与原告陈旭之间签订的《出租土地商品房协议》应为无效。现涉案房屋已经被拆除，应根据双方的过错、原告的损失来处理后果。原告建造涉案房屋后已经使用了十多年，装修已经没有残值。涉案房屋在拆除时由两原告出租给他人经营废品，并非经营便利店。原告多年的经营收入早就超过了其建造的投入，所以原告并没有实际损失。根据拆违的政策，原告可通过向政府申请获得每平米500元的补偿。综上，两被告不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：两原告系上海市闵行区华漕镇鹫山村村民。2000年10月10日，原告陈旭(乙方)与被告鹫山村民委员会(甲方)签订《出租土地商品房协议》，约定甲方现有400平米的空地(地址：纪鹤路南村民之家北，西靠纪潭路)用于建造商品房，经村二委会研究决定同乙方订立如下协议：一、甲方一次性收取用地费12,000元，面积40平米房屋由乙方自建；二、甲方提供自来水、用电、下水道的外部设施(房屋内自己解决)；三、本用地年限为30年，到期土地使用费从新计算；四、建房标准：统一建造楼房门向北开，基础高度与村民之家基础平，总高度控制在6米。协议签订后，双方按协议约定履行，原告向被告鹫山村民委员会支付土地使用费，并在协议约定的土地上建房从事经营活动。2016年9月，因拆违整治，被告鹫山村民委员会将涉案房屋拆除。另查明，2017年7月，陈旭、金德宝作为原告，以上海市闵行区华漕镇人民政府(以下简称“华漕镇政府”)为被告向本院提起行政诉讼，请求：1.确认华漕镇政府强制拆除陈旭、金德宝位于闵行区华漕镇鹫山村纪鹤路南村民之家西侧约80平米房屋的行为违法；2.华漕镇政府赔偿陈旭、金德宝房屋价值损失320万元，被埋物品及房屋装修损失20万元(估算)，停业损失4.5万元，临时安置补偿费2.7万元，共计347.2万元。本院经审理认为：华漕镇政府否认其拆除了本案所涉的建筑，陈旭、金德宝认为华漕镇政府实施了拆除其房屋的行为，但陈旭、金德宝提供的证据材料不能证明被诉拆除行为系由华漕镇政府组织实施，亦不能证明华漕镇政府委托华漕镇鹫山村民委员会拆除涉案房屋，故陈旭、金德宝的起诉缺乏基本的事实根据，不符合起诉条件，本院于2017年9月19日作出裁定：驳回陈旭、金德宝的起诉。陈旭、金德宝不服，上诉至上海市第一中级人民法院，该院于2017年11月17日作出裁定：驳回上诉，维持原裁定。以上事实，由原告提供照片(涉案房屋被拆前、后)、鹫山村民委员会出具的证明、《出租土地商品房协议》、录音、照片(案外人同样情况的房屋)、营业执照、个体工商户缴纳管理费登记卡、2005年至2007年的进货及营业额清单、情况说明、租房合同、物品及装修清单、(2017)沪0112行初195号行政裁定书，经质证，被告对营业执照、个体工商户缴纳管理费登记卡、(2017)沪0112行初195号行政裁定书的真实性予以确认，对原告提供的其他证据的真实性均不予认可，但确认将土地出租给原告，收取12,000元土地使用费并同意原告造房的事实。本院确认《出租土地商品房协议》、营业执照、个体工商户缴纳管理费登记卡、(2017)沪0112行初195号行政裁定书的真实性；因鹫山村民委员会出具的证明系复印件，本院无法确认其真实性；照片、2005年至2007年的进货及营业额清单、租房合同、物品及装修清单系原告单方制作，并无其他证据予以佐证，本院对上述证据不予采信。本院认为，本案的争议焦点在于：一、被告朱春兴的诉讼主体问题。因朱春兴系鹫山村民委员会的负责人，拆违系政府行为，拆除系争房屋应属职务行为，故其不应当对原告的损失承担责任。二、关于原告陈旭与被告鹫山村民委员会签订的《出租土地商品房协议》的效力问题。根据法律规定，建造房屋应当具有相应的审批手续，《出租土地商品房协议》所约定条款的实质是鹫山村民委员会提供本村的土地给陈旭使用，由陈旭支付土地使用费，并允许陈旭在该土地上建房。因该建房行为未经相关部门审批，系争房屋也没有取得相关的权证，系争房屋应为违章建筑，故双方签订的《出租土地商品房协议》应为无效。三、《出租土地商品房协议》被认定为无效的法律后果。被告鹫山村民委员会明知缺乏审批手续仍然允许村民建房，其对此存在过错，应当承担相应的法律责任。然原告对于建房需要审批手续也应为明知，在没有审批手续的情况下建房违反法律规定，原告对此也存在过错。现系争房屋因违章建筑被拆除，双方均应承担相应的法律责任。原告支付的土地使用费被告应当按照原告使用系争房屋的年限并结合双方的过错程度按比例返还。此外，被告鹫山村民委员会应当补偿原告因建房投入的损失，该损失应当包括建筑物本身的价值及装修损失。关于装饰装修损失，因系争房屋已经拆除，若系争房屋的装修系原告在建房时所做，经多年使用，其装修残值本身已无多少价值，且审理中原告无法提供充分证据证明其对系争房屋进行重新装修的事实，故本院对原告要求装修补偿的诉讼请求不予支持。因《出租土地商品房协议》被确认为无效，本院对原告提出的停产停业损失、经营收入损失的诉讼请求均不予支持。综上，本院根据原告建造系争房屋时的投入，包括支付的土地使用费、建造成本，以及原告使用年限等因素，结合原被告双方的过错程度，酌情确认被告鹫山村民委员会应当补偿原告4万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告闵行区华漕镇鹫山村民委员会应于本判决生效之日起十日内补偿原告陈旭、金德宝4万元；二、对原告陈旭、金德宝的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31,120元，由原告陈旭、金德宝共同负担15,560元，被告闵行区华漕镇鹫山村民委员会负担15,560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 端人民陪审员  黄国富人民陪审员  黄 弘二〇一九年四月十九日书 记 员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。