河北省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀民终194号上诉人（原审原告、保全申请人）：江苏天宇建设集团有限公司，住所地江苏省宝应县苏中北路41号。法定代表人：蒋彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：李冬霞，河北天捷律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：吴景，女，1986年3月22日生，汉族，住河北省石家庄市灵寿县。被上诉人（原审被告、被保全人）：河北仁安房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市灵寿县人民东路130号。法定代表人：廖欣，该公司董事长。上诉人江苏天宇建设集团有限公司（以下简称天宇公司）与被上诉人吴景、河北仁安房地产开发有限公司（以下简称仁安公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河北省石家庄市中级人民法院（以下简称石家庄中院）（2018）冀01民初846号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天宇公司的上诉请求：撤销石家庄中院（2018）冀01民初846号民事判决，依法改判或发回重审。事实及理由：一、原审法院认定事实依据不足。1、被上诉人提交的《时代花园住宅预定合同》不能证明买卖合同关系，不应采信。合同未在房管局备案登记，是被上诉人之间私下签署，不应直接采信，而且从名称及内容上看，该合同仅是双方所达成的意向，而未形成买卖合同关系。第三条第1款约定“甲方在具备正式购房合同时，甲乙双方应该积极地签订正式《商品房买卖合同》，乙方在接到甲方正式通知签订《商品房买卖合同》后七日内，前来签订《商品房买卖合同》，否则甲方有权利将该商品房转让给第三方。”亦可印证。2、被上诉人提交的收据，不能证明实际支付了购房款，不应采信。被上诉人提交的收据不具有客观性，且收据上亦明确标注“此收据不得作为经营性业务收支结算凭证”。3、被上诉人提交的唯一住房的证据材料于理不合，不应采纳。被上诉人提交的灵寿县房地产管理处出具的《房屋权属登记信息查询证明》不能证明被告在灵寿县以外没有住房。此外，被上诉人自签署《时代花园住宅预定合同》以来，从未向开发商主张过交付房屋或催促办理过户登记手续，也可说明被上诉人订立合同并非旨在解决居住问题。二、原审法院适用法律错误。本案仅为财产保全阶段，并未进入强制执行程序，不涉及物权的变动及财产的处置，不符合《执行异议规定》第二十九条“金钱债权执行中”情形。本案仅是法院在上诉人申请财产保全程序中采取的查封措施，并不影响查封标的物的实体权利，而且查封工程尚未竣工，无论被上诉人是否为买受人，亦不能实现物权登记及处置，故继续查封并不影响被上诉人的实体权利，而解除查封将导致上诉人丧失权利保障途径，于法有悖。被上诉人吴景、仁安公司未提交答辩意见。天宇公司向一审法院提出诉讼请求：请求判决天宇公司有权对仁安公司名下的3号楼2单元203号房产申请查封，并继续执行（2016）冀01执保168号协助执行通知书，查封涉案房产。石家庄中院审理查明：2016年8月24日，天宇公司向石家庄中院提出诉前财产保全申请，2016年8月26日，石家庄中院作出（2016）冀01财保54号民事裁定书，裁定查封或冻结仁安公司名下8000万元银行存款或同等价值的其他财产，2016年9月5日，石家庄中院向石家庄市灵寿县房地产管理处送达了协助执行通知书和民事裁定书，查封了仁安公司开发的位于石家庄市灵寿县时代花园项目下的3号楼全部和4号楼部分房产，查封期限三年，自2016年9月5日至2019年9月4日，本案所涉的房产在查封之列。之后，吴景向石家庄中院提出书面执行异议。2018年4月3日，石家庄中院作出（2018）冀01执异78号执行裁定书，裁定：中止对仁安公司开发的位于灵寿县房屋的执行。另查明，2013年3月28日，吴景与仁安公司签订《时代花园住宅预定合同》，主要载明：一、预定商品房的基本情况：商品房位于灵寿县，建筑面积85平方米。二、价款、付款方式及优惠：房屋单价为2644.71元/平方米，总房款224800元。首付50%，贷款享受35.30元/平方米优惠。合同签订后，2013年3月8日吴景向仁安公司交纳20000元，3月28日支付94800元，共计114800元。还查明，2016年9月2日，时代花园住宅项目取得商品房预售许可证。吴景名下无其它用于居住的房产。石家庄中院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，本案争议焦点为：《时代花园住宅预定合同》的效力；涉案房产房款的交纳；涉案房产是否是吴景名下唯一的住房；石家庄中院（2018）冀01执异78号执行裁定书适用法律是否错误。第一，关于《时代花园住宅预定合同》效力的问题。2013年3月28日吴景与仁安公司签订的《时代花园住宅预定合同》包括当事人姓名、房屋坐落、价款、销售方式、交付条件及违约责任等，具备商品房买卖合同的基本要素，已经开始实际履行，该房产项目已经办理商品房预售许可证。《时代花园住宅预定合同》当事人意思表示真实，内容合法有效。同时，《时代花园住宅预定合同》的签订时间早于石家庄中院对该房产进行查封的时间。第二，关于涉案房产房款交纳的问题。《时代花园住宅预定合同》约定的房款总价为224800元，吴景向仁安公司交纳的价款占《时代花园住宅预定合同》约定总价款的比例已经超过百分之五十。第三，关于涉案房产是否是吴景名下唯一住房的问题。2018年3月19日石家庄市灵寿县房地产管理处出具的房屋权属登记信息查询证明，吴景名下无其它用于居住的房产。第四、执行裁定适用法律是否错误的问题。涉案的房产已竣工且具备交付条件，庭审中，吴景、仁安公司均表示继续履行《时代花园住宅预定合同》，因此，对涉案房产进行查封必将影响吴景行使权利。故该执行裁定适用法律正确。综上所述，针对涉案的房产，在石家庄中院查封之前，吴景、仁安公司已经签订了有效的《时代花园住宅预定合同》，在履行过程中，吴景向仁安公司交纳的价款占约定总价款的比例已经超过百分之五十，吴景名下无其它用于居住的房产。因此，吴景对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，天宇公司请求继续查封涉案房产，理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款（二）项、《最高人民法院的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，石家庄中院作出（2018）冀01民初846号民事判决，驳回江苏天宇建设集团有限公司的诉讼请求，案件受理费80元，由江苏天宇建设集团有限公司负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，案外人吴景对涉案房产享有的民事权益能否排除人民法院的强制执行是本案的争议焦点。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，吴景提交的《时代花园住宅预定合同》签订时间是2013年3月28日，签订于石家庄中院查封涉案房屋前，且仁安公司对争涉案房产已取得商品房预售许可证，因此所签定的预定合同符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《商品房销售管理办法》的规定，应属于合法有效的商品房买卖合同。其次，吴景购买的3号楼2单元203号房产合同约定总房款为224800元，其提交的收据显示已交购房款114800元，实际支付金额已经超过总房款的50%.第三，吴景提交的灵寿县房地产管理处出具的《房屋权属登记信息查询证明》显示，吴景名下无其他用于居住的房屋。综上，吴景提供的证据同时满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的条件，故吴景对涉案房产所享有的民事权益足以排除强制执行。天宇公司的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人江苏天宇建设集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵向鸿审判员  解占林审判员  刘顺林二〇一九年四月十日书记员  昝卫霞