中华人民共和国 福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0206民初3037号 原告：陈静婵（DIANAUYTANLIMCO），女，菲律宾籍，1966年3月28日出生。 原告：陈芳礼（LEOLIMTANLIMCO）,男，菲律宾籍，1963年10月17日出生。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：林建兴，福建天衡联合律师事务所执业律师。 上述两原告的共同委托诉讼代理人：肖永平，福建天衡联合律师事务所执业律师。 被告：张妍彦，女，1982年7月31日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 被告：曾珠，女，1962年8月14日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：陶天猛，福建自立律师事务所执业律师。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：张英华，福建自立律师事务所执业律师。 原告陈静婵、陈芳礼与被告张妍彦、曾珠确认合同无效纠纷一案，本院于2017年4月7日立案后，曾珠在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，申请裁定将本案移送厦门市思明区人民法院审理。本院于2017年6月5日裁定驳回曾珠对本案管辖权提出的异议。曾珠提起上诉，后又于2017年4月10日申请撤回上诉。厦门市中级人民法院于2018年4月18日作出（2018）闽02民辖终167号民事裁定，准许曾珠撤回上诉。之后本院依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告陈静婵、陈芳礼的共同委托诉讼代理人林建兴、肖永平，被告张妍彦、曾珠的共同委托诉讼代理人陶天猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈静婵、陈芳礼向本院提出诉讼请求：确认张妍彦与曾珠于2015年11月9日订立的关于厦门市思明区××、35号后座房产的《存量房买卖合同》无效。事实和理由：2015年11月9日，张妍彦以陈友元代理人的名义，与曾珠签订编号为00430717号《存量房买卖合同》,意图将址于厦门市思明区××、35号后座的房产以235万元成交价转让给曾珠。该合同系张妍彦与曾珠恶意串通所签署，损害包括陈静婵、陈芳礼在内的权利人的合法权益，依法应属无效。首先，陈友元于2014年5月4日在菲律宾死亡，案涉合同缔约时，其已不具有民事行为能力及缔约主体资格，张妍彦并无相应的代理权限。即便陈友元生前曾委托相应的事项，双方委托代理关系亦因委托人死亡而终止。委托代理具有人身性，张妍彦对自身受托的权限状态理应知情，对于委托人陈友元是否健在更应知晓，然而张妍彦仍以卖方名义处分案涉房产，行为无效。其次，该合同所涉及的标的房产并非陈友元个人所有，该房产系陈琼琳（英文名ＪＵＡＮＢＲＡＵＬＩＯＹＣＡＳＡＴＡＮＬＩＭＣＯ）的遗产，应由陈琼琳的继承人共同共有。陈琼琳与妻子郑荣锥（英文名ＭＡＴＩＬＤＥＧＯ）先后于1951年3月7日及1974年1月29日在菲律宾马尼拉去世。陈琼琳育有多个子女（陈友元系陈琼琳的儿子之一），陈友元隐瞒陈芳礼、陈静婵等其他合法继承人，通过办理（2008）厦证内字第0363号继承权公证书及（2008）厦证内字第0448号受赠公证书等，由曾珠向厦门市国土资源与房产管理局申办侨房退还、继承登记手续。现办理侨房退还、继承手续所依据的两份公证书，业已由厦门市公证处所作出的（2016）厦证决字第002号《公证复查决定书》依法撤销，前述两份公证书自始无效，即陈友元并非讼争房产权属人。再次，案涉合同约定的交易价格远远低于市场价，并且买受人曾珠从未支付价款，张妍彦、曾珠存在恶意串通侵害陈芳礼、陈静婵权益的情形。暂不论陈友元是否房产所有权人，张妍彦以陈友元代理人的身份缔约，将房产低价转让，未受领任何价款，更从未有过将购房款转交委托人的意思。曾珠作为买受人，自称与陈友元为朋友关系，但买卖房产不与陈友元直接交易，更枉顾陈友元已死亡的事实与张妍彦私下缔约，种种情形均违背常理。退一步而言，曾珠从未支付合理对价，依法亦不能构成善意取得。最后，陈芳礼、陈静婵在获知权益受到侵害的情况下，已通过向厦门市国土资源与房产管理局提出异议登记，依法阻却了案涉合同项下交易过户手续的办理，并通过相关诉讼积极主张权利，曾珠现未取得思明区××、35号后座权属登记，不构成善意取得。综上，张妍彦、曾石羡珠恶意串通，借用已死之人的名义谋取个人利益，严重侵害陈芳礼、陈静婵合法权益，为此，陈芳礼、陈静婵诉至法院。 张妍彦、曾珠辩称，1.陈芳礼、陈静婵不具有提起本案诉讼的主体资格，本案应驳回起诉。本案中，案涉房产属于华侨私房，2008年1月28日由政府退还给华侨业主。2008年9月4日陈友元取得案涉房产的产权证，2009年1月曾珠向陈友元购买案涉房产，支付了全部购房款，并开始对案涉房产管业。曾珠在与陈友元交易时，从未听说陈友元有陈芳礼、陈静婵这房亲戚，从2009年购房直至陈友元去世，也从未见到陈芳礼、陈静婵出现；2014年5月陈友元去世，立即出现这个所谓的亲戚来主张权利，明显违背常理。陈芳礼、陈静婵没有合法有效的凭据证明其系案涉房产的权利人，因此没有提起本案诉讼请求的主体资格，本案应驳回起诉。2.××、35号后座房产系曾珠向陈友元购买，双方签订买卖合同并支付了全部购房款，买卖时陈友元系该房产的登记产权人，曾珠系房产的善意买受人，购买后曾珠也长期对房产实施管业。因此，曾珠已经购得案涉房产，且陈友元就房产过户的处置权已经全权委托张妍彦并办理公证手续，在此情况下，曾珠何时联系张妍彦办理产权过户手续，以及为办理产权过户手续而签署相应的协议，显然属于当事人意思自治的范畴。《存量房买卖合同》一经签署即生效，没有法定的无效事由，不应随意认定合同无效，这也是当前司法审判的通行认定标准。3.至于另案所涉房产即××、35号前座与所谓“遗产纠纷”完全无关。××、35号包括前座和后座两部分，后座房产是华侨老房子，前座房产系政府出资翻建的公有房产。2011年由曾珠出面，以陈友元的代理人的身份向政府购买了前座的公房，并归曾珠所有。因此，××、35号前座的这部分，从外在合同看，是陈友元向政府购买的；从实际的法律关系看，是曾珠以陈友元的名义向政府购买的。因此，××、35号前座房产，与陈芳礼、陈静婵主张的“陈琼琳遗产纠纷”完全无关。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，即陈芳礼、陈静婵提交的《存量房买卖合同》复印件（编号：00430717）、《关于处理房屋历史遗留问题的通知书》复印件、《关于退还××号侨房产权的决定》复印件、门牌××厦证内字第32465号公证书、（2008）厦证内字第0363号继承权公证书复印件、（2008）厦证内字第0448号受赠公证书复印件、《公证复查决定书》及公告、（2016）厦证内字第36075号公证书、（2016）厦证内字第32473号公证书、异议登记受理收据、土地房屋登记卡、厦门唯一侨房置业代理有限公司股东会决议及董事、监事、经理信息复印件，张妍彦、曾珠提交的《××号侨房用地扩建房屋赎买协议书》、公证书两份及其翻译件（序列号分别为：Ｓ.Ｎ.08-946923，Ｓ.Ｎ.15Ａ-0366413）、厦门市土地房屋权证复印件、（2014）厦鹭证内字第06920号公证书等，本院对上述证据真实性予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市思明区××、35号前座，33、35号后座房产系菲律宾公民陈琼琳（ＪＵＡＮＢＲＡＵＬＩＯＹＣＡＳＡＴＡＮＬＩＭＣＯ）遗留在国内的遗产。陈琼琳生前娶有四位妻子，共育有20名子女。陈友义、陈友忠、陈友元均系陈琼琳的儿子。陈静婵系陈友义（已故）之女，陈芳礼系陈友忠（已故）之子。 2008年3月11日，厦门市公证处出具（2008）厦证内字第0363号继承权公证书，查明陈琼琳的法定继承人共四人，因其中两位继承人自愿放弃对××号全幢（现门牌号为××、35号前座，33、35号后座）房产的继承权，陈友元享有上述房产1／4份额。2008年3月21日，厦门市公证处出具（2008）厦证内字第0448号受赠公证书，载明：受赠人陈友元于2008年3月21日在公证员面前签署了《受赠书》。公证书所附的《受赠书》主要内容为陈友元母亲孙金礸（ＭＡＲＩＡＬＥＥＣＡＴＡＣＵＴＡＮ）将其享有的××号全幢房产份额全部无偿赠与陈友元。 2013年8月22日，陈友元将案涉房产登记在其个人名下。 2014年3月3日，陈友元在菲律宾公证签署了《特别授权委托书》，委托书的主要内容为：陈友元委托张妍彦代为办理××、35号前后座房产事务，具体委托事项包括代为管理、使用，代为出租，代为出售及办理权属过户登记手续等。 2014年5月4日，陈友元病逝于菲律宾。 2015年11月9日，张妍彦作为陈友元的代理人与曾珠签订编号为00430717的《存量房买卖合同》，合同约定陈友元将坐落于厦门市思明区××、35号后座房产出售予曾珠。 2015年11月25日，陈静婵向厦门市不动产登记中心就××、35号后座房产的过户登记提出异议，厦门市不动产登记中心暂中止办理上述房产的变更登记手续，××、35号后座房产现仍登记在陈友元名下。 2016年10月10日，厦门市公证处依陈芳杰（MARIOQUINGTANLIMCO）、陈芳哲（TERENCECHUATANLIMCO）的申请对（2008）厦证内字第0363号继承权公证书、（2008）厦证内字第0448号受赠公证书进行复查，经查陈琼琳的法定继承人除（2008）厦证内字第0363号继承权公证书中查明的四位外，还存在其他合法继承人，厦门市公证处作出（2016）厦证决字第002号公证复查决定书，撤销（2008）厦证内字第0363号继承权公证书、（2008）厦证内字第0448号受赠公证书，上述两份公证书自始无效。 另查明，2009年2月10日，陈友元与案外人曾佳龙（ＺＥＮＧＺＨＩＸＩＯＮＧ）在菲律宾签订《房屋买卖合同》，合同约定陈友元将思明区××号整幢房产出售予曾佳龙。曾珠于2017年3月24日向厦门市思明区人民法院提起诉讼，要求确认上述《房屋买卖合同》合法有效。 本院认为，一、关于陈芳礼、陈静婵是否具备主体资格。从本院查明的事实可以明确陈芳礼、陈静婵的父辈陈友忠和陈友义均是陈琼琳的合法继承人，陈友忠、陈友义已故后，其子女成为陈琼琳遗产的权利人，本案争议的《存量房买卖合同》系对陈琼琳遗产中址于思明区××、35号后座房产的处置，该处置结果直接关系到各权利人的利益，因此陈芳礼、陈静婵作为上述房产的权利人有权就确认《存量房买卖合同》无效提起诉讼。二、关于《存量房买卖合同》的效力问题。首先，陈友元并非思明区××、35号后座房产的唯一权利人，其将上述房产出售的行为未取得其他权利人的追认；其次，《存量房买卖合同》签订时，陈友元已经死亡，陈友元的继承人也未对张妍彦代为签订《存量房买卖合同》的行为予以追认。综合上述两方面原因，本院认定《存量房买卖合同》为无效合同。另外，关于陈友元曾于2009年1月27日将案涉房产售予曾佳龙并签订房屋买卖合同的行为，曾珠已向思明区人民法院提起诉讼，要求确认该合同有效,故本院对陈友元与曾佳龙之间的买卖行为在本案中不予审查及处理。陈友元最初办理（2008）厦证内字第0363号继承权公证书以及（2008）厦证内字第0448号受赠公证书时刻意隐瞒了陈琼琳还有其他合法继承人的事实，现有证据无法证明张妍彦、曾珠在签订《存量房买卖合同》前已知悉案涉房产尚有其他权利人以及陈友元已经去世的情况，且案涉房产现尚未登记在曾珠名下，因此本案的诉讼费用由陈芳礼、陈静婵承担更为合理。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 张妍彦与曾珠于2015年11月9日签订的编号为00430717的《存量房买卖合同》无效。 案件受理费25600元，由陈芳礼、陈静婵负担。 如不服本判决，张妍彦、曾珠可在判决书送达之日起十五日内，陈芳礼、陈静婵可在判决书送达之日起三十日内，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  王 芳 人民陪审员  杨红霞 人民陪审员  万丽琼 二〇一九年四月十八日 书 记 员  彭媚媚 附页：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。