山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初937号 原告：王超，男，1984年8月10日出生，汉族，济南君德物流有限公司员工，住济南市。 委托诉讼代理人:张小苹，山东信如律师事务所律师。 被告:济南荣商房地产开发有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码91370112307041544N。 法定代表人：马晓伟，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:郭红，山东德衡（济南）律师事务所律师。 原告王超与被告济南荣商房地产开发有限公司（以下简称荣商房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告王超及其委托诉讼代理人张小苹、被告荣商房地产公司的委托诉讼代理人郭红到庭参加诉讼。依据王超的申请，本院依法对其购买自荣商房地产公司的位于济南市历城区二环东路以西、北园大街以北时代国际建设项目（二期）5号楼、6号楼、7号楼、8号楼395的房屋进行预查封。本案现已审理终结。 王超向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除王超、荣商房地产公司于2015年12月31日签订的编号为：销售（字）XXX的《济南市商品房买卖合同》；2.请求法院依法判令荣商房地产公司退还已付购房款744437元；3.请求法院依法判令荣商房地产公司赔偿因其违约给王超造成的实际损失暂计128452.4元（详见附件实际损失计算明细，分段暂计算至2019年1月10日；自2019年1月11日起，以744437元为基数，按照同期银行贷款利率计算至退款实际支付之日止）；4.本案的全部案件受理费、保全费、保全保函费由荣商房地产公司承担。事实与理由：王超、荣商房地产公司于2015年12月31日签订了合同编号为：销售（字）XXX的《济南市商品房买卖合同》，约定王超购买荣商房地产公司开发的荣盛时代国际广场8号楼3层395号房屋，合同总价款为744437元。同时，合同第八条明确约定荣商房地产公司应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的该涉案房屋交付王超使用，但荣商房地产公司至今仍未取得《分期综合验收备案证明》，更未将符合合同约定的房屋交付王超使用。现荣商房地产公司已逾期交房超过60日，根据合同约定王超有权解除合同，遂于2019年1月5日向荣商房地产公司寄送了《解除合同通知书》，要求解除合同并赔偿损失，但荣商房地产公司不予理会。王超多次与荣商房地产公司协商无果，王超认为荣商房地产公司的行为已构成违约且给其造成了重大损失，特诉至贵院，望判如所请。 荣商房地产公司辩称，一、王超主张荣商房地产公司至今未取得涉案房屋的《分期综合验收备案证明》与事实不符。荣商房地产公司就荣盛时代国际广场项目，已于2019年1月21日取得《综合验收备案证明》。二、王超与荣商房地产公司所签《济南市商品房买卖合同》第八条明确约定，如遇自然灾害、政府原因等不能预见、不能避免的原因时，荣商房地产公司可就合同约定原交房期限2018年10月30日据实顺延，而涉案房屋因重大污染、扬尘、寒潮、中高考等因素共计正当停工239天。因此，据实顺延后荣商房地产公司取得《综合验收备案证明》的时间完全符合合同约定期限，根本不存在逾期具备交房条件的情形。三、根据上述《商品房买卖合同》附件五补充协议第四条的约定，王超因已将涉案房屋委托经营，已明确放弃要求荣商房地产公司再组织实体铺位的交付。同时，因王超已与商盛管理公司签订相应的《委托经营合同》，将涉案房屋授权并交由商盛管理公司统一管理，整体经营，并由商盛管理公司按照相应标准向王超支付经营收益，目前已由相应经营户承租经营，该行为完全符合合同约定，应视为已经向王超交付房屋。四、王超提起本案系因其必须缴税开具发票后方能获得商铺经营收益，其不愿纳税或认为所获得收益未达到自身预期转而将投资风险以解除合同的方式转嫁给荣商房地产公司。本案涉及的荣盛时代国际广场作为一个大型城市商业综合体，整体营销，统一管理。与王超同时购买情况完全相同的业主共计有1600余户均已正常纳税开票并早已从商盛管理公司出取得了托管经营收益。包括王超在内的部分业主，相对于整个商场项目属于极少部分，他们的起诉完全不具有代表性和说服力。五、涉案房屋目前早已取得《综合验收备案证明》且在业主的授权下经由商盛管理公司交付经营户承租经营，荣商房地产公司不存在任何违约情形。涉案商铺而产生的多条法律关系已形成了完全闭合且前后衔接的法律关系链条，如果因王超的不当请求而解除，并非是王超与荣商房地产公司之间买卖合同关系消灭这么简单，由此将带来委托经营合同、承租合同、经营户为了经营而产生的更下游的合同关系均会被打破的恶果，这完全不符合合同约定和法律规定，更与民事保障和维护正常交易秩序的基本原则向违背。六、荣商房地产公司不存在任何违约，无任何违约金和经济赔偿金适用之余地。王超要求荣商房地产公司支付违约金和赔偿经济损失的诉讼请求无任何事实和法律依据，荣商房地产公司不予认可。七、王超主张的居间服务费与荣商房地产公司没有关系，该服务费是交给该收据盖章的单位，荣商房地产公司与该收据盖章单位属于两个不同的主体，只是一个合作关系，各自承担各自的法律责任。王超选择与服务费盖章单位合作，也是为了获得购房的优惠。 本院经审理认定事实如下： 一、王超与荣商房地产公司于2015年12月31日签订《济南市商品房买卖合同》一份（合同编号：销售（字）XXX）约定：王超购买荣商房地产公司开发的荣盛时代国际广场8号楼3层395室，合同总价款为744437元。该合同第八条交付期限约定，出卖人应在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.如遭遇自然灾害、政府行为、法律变更等其他不能预见、不能避免并不能克服的客观情况导致的工程延期或逾期交付情况。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。附件五：合同补充协议第四条关于合同第八条交房条件和交房期限的补充约定，鉴于本项目2号商业街2层-4层、3号商业街2层-4层和8号大商业铺位在本合同第八条约定的交付日期在委托管理经营期限内，故双方一致同意实际交付以本合同第八条约定的交付日为准，甲方不再组织实体铺位交付工作，乙方不得因甲方不组织实体铺位交付向甲方主张延期交付的违约责任。合同签订后，王超向荣商房地产公司交纳了约定的购房款。王超为购买该房产自齐鲁银行股份有限公司济南济钢支行贷款370000元，该贷款合同项下的贷款本金370000元及利息9116元已经于2016年9月1日清偿完毕。荣商房地产公司于2019年1月21日取得时代国际建设项目（二期）《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。 二、山东汇聚商业管理服务有限公司分别于2015年12月20日、2015年12月29日向王超出具1000元、49000元居间服务费收款收据各一份。 三、2016年4月8日王超（甲方）与济南商盛商业管理有限公司（以下简称商盛管理公司）（乙方）签订《委托经营合同》，约定：“3.1委托期限甲方同意、乙方接受，乙方经营管理甲方标的物业的日期为2018年1月1日至2027年12月31日，委托经营管理期限为10年。3.2委托事项甲方通过本合同授予乙方在经营管理期限独家经营管理权，将本合同第2条及签署页约定的甲方对标的物业享有的完全收益权授予乙方。由乙方在经营管理期限内为获取标的物业的经营收益而对标的物业进行独家经营、统一管理，自主选择经营者和经营模式，包括但不限于寻找客户、签约、客户维护和管理并收取管理收益等。对于以乙方名义签署的所有相关管理协议，甲方同意接受其约束，即接受乙方在经营管理期限内以乙方名义签署的关于标的物业管理协议中对业主权利全部约束条款。甲方亦同意乙方有权将甲方委托事宜全部转委托3.2.4甲方和乙方确认，经营管理期限内，乙方对标的物业的经营管理行为，并不构成对甲方作为业主对标的物业所有权的减损，但甲方拥有标的物业业主权利以及行使该等权利不得妨碍乙方对标的物业的正常经营管理。乙方有权对甲方拥有的标的物业实施统一的经营管理模式，并据该模式对标的物业进行改造。乙方有权决定甲方拥有标的物业的经营布局和宣传推广。3.3委托期限内，2018年1月1日至2027年12月31日，乙方以甲方与【济南荣商】签署的《商品房买卖合同》中约定之购房款，即人民币744437元为依据，按每年8%向甲方支付保底收益。9.3本合同任何一方通讯方式发生变化，应及时按本条约定的方式在变更后10日通知对方当事人；对方当事人在接到书面通知之前已经按照本合同规定的通讯方法发送的任何文件不受影响。”该《委托经营合同》后附有王超提供的收取租赁收益款的账号信息和身份证复印件、银行卡复印件。2018年8月21日，荣商房地产公司与商盛管理公司签署《验房表》，商盛管理公司接收涉案商铺。2018年10月23日，荣商房地产公司向王超在《委托经营合同》中提供的送达地址邮寄《告知函》，告知其就涉案商铺完成与商盛管理公司的交接接管工作，该邮件于2018年10月24日妥投。 四、2019年1月5日，王超向荣商房地产公司邮寄《解除合同通知书》，该《解除合同通知书》于2019年1月6日被签收。 五、王超所购买的商铺位于北园大街以北、二环东路以西荣盛时代广场8#3层，其提交的《济南市商品房买卖合同》附有其签订捺印的3层平面图，显示该楼层被分割成若干物业进行出售，王超称其无法确认其所购买商铺的具体位置，王超和荣商房地产公司均认可各产权商铺现状均为一小块地面区域，四周无墙壁及隔断。 六、2017年9月21日，济南市人民政府办公厅发布《济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案》,内容如下：为进一步强化全市扬尘污染防治工作，有效控制秋冬季扬尘污染，促进空气质量持续改善，根据我市实施《京津冀及周边地区2017—2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》(济政办字〔2017〕65号)有关要求，制定本实施方案。一、工作目标2017年10月至2018年3月，全市各类建设工程(含房屋建筑、拆迁、交通、市政、水利、轨道交通、园林绿化等工程，下同)施工工地全面落实“六个百分之百”措施;规模以上土石方建筑工地全部安装扬尘在线监测和视频监控设施;采暖季(11月15日至次年3月15日)期间，停止各类道路工程、水利工程等土石方作业和房屋拆迁施工;扬尘控制指标为：城市平均降尘量小于9吨/月·平方公里，自然条件特殊的区域平均降尘量小于12吨/月·平方公里......(五)全面执行采暖季土石方和拆迁施工停工措施。采暖季期间(11月15日至次年3月15日)，停止各类道路工程、水利工程等土石方作业和房屋拆迁施工。对于重大民生工程和重点项目涉及土石方作业确需实施的，由项目建设单位申请，行业主管部门初审，统一报市扬尘治理与渣土整治行动工作组办公室(以下简称“市扬尘办”)汇总、审核，报请市政府同意后实施。采暖季期间，对未经市政府同意，擅自进行土石方施工、渣土运输的，依法予以停工，城管执法部门依法依规按上限处罚。 双方当事人争议的事实和证据如下： 王超主张荣商房地产公司违反《济南市商品房买卖合同》第八条的约定，逾期交付房屋，属根本违约，王超有权解除合同。同时，王超主张荣商房地产公司与其签订的《济南市商品房买卖合同》补充协议约定对涉案房屋不再进行实体铺位的交付，致使其至今不知购买的商铺位置，该合同属于格式合同，该项约定条款无效。为证实其主张，王超提交如下证据：1.录音材料三份及相应的书面整理（1）2019年01月21日于建委办公室，用业主于宙的VIVO手机1866019****给建委办公室拨打电话询问本案涉案的8号楼商铺的验收准备情况，得知直至2019年1月21日涉案房屋的验收还在审批当中；（2）2019年1月10日，用业主冯允建的华为手机1591008****给建委办公室拨打电话询问涉案8号楼商铺的验收情况录音；（3）在龙奥信访办公室用业主冯允建的华为手机录取的冯允建与信访处赵处长、荣商房地产公司的销售经理李振林、众多业主的关于解除房屋买卖合同协商情况现场录音，上述录音拟证明直至2019年1月份，荣商房地产公司仍然没有办理相关综合验收手续，包括王超在内的众多业主，要求解除房屋买卖合同，荣商房地产公司也同意解除；2.《济南最严停工令“房建项目不例外，违规立停至2018年3月》来源自凤凰房产济南网（2017年9月27日）网络截图打印件一份，拟证明荣商时代二期工程不属于完全停工的范畴之内，该文件引用的是《济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案》该文件当中明确2017年部分新拍地块在项目开发进度上将受到影响，但在建楼盘地面以上的项目则不受影响，在基坑内只要不动土，其他施工不受影响；3.中国质量新闻网《扬尘突出！华润、世茂等多个工程项目被点名通报》截图打印件，在该文章当中第19项，时代国际二期建设项目存在的问题有五项，拟证明荣商房地产公司存在的问题均属于能够及时的予以更正的，不属于停工整顿的范畴；4.齐鲁网《济南市民投资商铺发现承诺难兑缺乏沟通差额几十万》截图打印件，拟证明该业主与王超一样，购买了荣商房地产公司所开发的荣商时代国际二期的建设项目，该项目当中缴纳了房款，以及居间服务费，该业主通过媒体帮助，荣商房地产公司主动退还了房款以及居间服务费等相关的各项费用。 荣商房地产公司辩称其未逾期交付房屋，虽然双方签订的合同对交付期限和条件做出约定，但同时约定了荣商房地产公司在正当情况下可以就交付期限据实顺延，同时通过《补充协议》的约定，王超放弃对所购房屋进行实体铺位交付，而基于《委托经营合同》提前授权商盛管理公司对涉案标的统一经营管理。为证实其主张，荣商房地产公司提交如下证据：1.监理日志（工程暂停令及政府部门发布的相应通告）、停工统计表，拟证明涉案房屋所在项目在施工过程中，因严重污染、扬尘、寒潮、降水、中高考等自然原因、政府原因等无法预见、无法避免的原因正当停工，根据合同第八条约定，这部分停工天数可据实顺延，进而证明荣商房地产公司如期竣工并如期取得《综合验收备案证明》；2.铺位分布图，拟证明涉案房屋在整个商场项目中，其铺位仅为一小块地面区域，四周无墙壁及隔断。其如果进行经营使用，必须与周围商铺组成一个面积较为合适且具有一定范围的经营区域方可经营。如果是王超自己单独接收，不与周围临近商铺组成联合或不参与到整个商场的整体运营和管理中，将无法发挥房屋最大使用价值创造收益；3.《对应租赁商户统计表》，拟证明涉案房屋并非尚未交付，而是已经和周围其他商铺组成联合，经由商盛管理公司统一运营并由相应经营商户承租经营，这就是涉案房屋的现状，说明房屋已经被实际接收和使用；4.《主体工程质量验收报告》，拟证明该涉案的房屋主体工程于2017年5月15日进行了五方验收；5.《荣盛建设工程有限公司济南项目部工作联系单》，拟证明因济南市环境保护局下发施工现场土方作业停工的指令，要求2017年11月15日至2018年3月15日期间停止土方作业，施工单位要求荣商房地产公司对工期进行顺延；6.《广东东篱环境股份有限公司工程联系单》，拟证明在济南市环境保护局的要求下，采暖季停止土方等作业，导致涉案小区的绿化工作进场时间拖延至2018年3月15日后，施工单位要求荣商房地产公司对工期进行顺延；7.《荣盛建设工程有限公司中间交接验收记录》，拟证明涉案房屋的回填土工作因受济南市环境保护局停工的影响，在2018年5月1日才与广东东篱环境股份有限公司、山东鸿林工程技术有限公司完成施工回填土项目的交接工作。根据政府相关部门的要求在采暖季等其它期间要求停工，工期进行了顺延；8.《聊城荣坤建筑工程有限公司等中间交接验收记录》，拟证明在济南市环境保护局的要求下，对该施工外线管井（西侧、北侧管线）项目在2018年8月30日与广东东篱环境股份有限公司、山东鸿林工程技术有限公司完成施工外线管井项目的交接工作；9.聊城荣坤建筑工程有限公司等中间交接验收记录，拟证明在济南市环境保护局的要求下，涉案房屋在规定期限停止施工，对该施工外线管井（内庭、南侧及东侧管线）项目在2018年8月10日才与广东东篱环境股份有限公司、山东鸿林工程技术有限公司完成施工外线管井项目的交接工作；10.交接照片一宗，拟证明上述7、8、9证据，中间交接验收记录交接方与接受方现场交接的照片；11.《房地产开发项目园林绿化、小区道路、照明工程四方验收证明》，证明该涉案小区因受济南市环境局对环境保护的要求，涉案房屋园林绿化、小区道路、照明工程开工时间为2015年10月20日至2018年11月30日竣工。 本院认为，王超与荣商房地产公司签订的《济南市商品房买卖合同》、王超与商盛管理公司签订的《委托经营合同》系各方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应当按照合同约定全面履行合同义务。 王超主张荣商房地产公司曾自认其存在违约行为并同意与王超建解除合同，提交其与荣商房地产公司协商过程录音、《解除合同通知书》拟证明该主张。根据最高人民法院关于适用《中华人共和国民事诉讼法》的解释第一百零七条之规定，在诉讼中当事人为达成调解协议或者和解协议作出妥协而认可的事实，不得在后续的诉讼中作为对其不利的证据，但法律另有规定或者当事人均同意的除外。王超所提交的录音证据即使内容真实，也只能证实双方协商调解的部分过程，而荣商房地产公司在本案应诉过程中明确否认其存在违约行为且不同意解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》，故王超该项主张无法成立。王超提交《济南最严停工令“房建项目不例外，违规立停至2018年3月》、《扬尘突出！华润、世茂等多个工程项目被点名通报》两篇文章的网站截图。第一篇文章系新闻媒体对“最严停工令”的解读，并非“最严停工令”相关政府发布方的权威解释，后一篇文章所记载事项的发生时间并非“最严停工令”要求的停工时间，两份证据无法证实王超关于荣商房地产公司无需停工的主张。王超提交《济南市民投资商铺发现承诺难兑缺乏沟通差额几十万》一文网站打印件，该文章载明的内容即便属实，亦属于案外人与荣商房地产公司之间协商过程，与本案无关，无法证实王超的主张。 荣商房地产公司抗辩的交房日期据实顺延问题。荣商房地产公司提交的监理日志、《交接验收记录》、《工程联系单》、《主体工程质量验收报告》、《广东东篱环境股份有限公司工程联系单》、《房地产开发项目园林绿化、小区道路、照明工程四方验收证明》等证据可以证实，涉案工程项目主体工程在2017年5月15日通过验收，在该采暖季期间，涉案工程处于土方作业的阶段，因土方作业单位回填滞后，导致项目的园林绿化、管线施工等无法在预定时间完成。《济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案》的目标对象为全市各类建设工程，含房屋建筑、拆迁、交通、市政、水利、轨道交通、园林绿化等工程。根据该实施方案的规定，2017-2018年采暖季期间(11月15日至次年3月15日)，停止各类道路工程、水利工程等土石方作业和房屋拆迁施工。对于重大民生工程和重点项目涉及土石方作业确需实施的，由项目建设单位申请，行业主管部门初审，统一报市扬尘治理与渣土整治行动工作组办公室汇总、审核，报请市政府同意后实施。上述实施方案系政府部门于2017年针对空气污染状况做出，在王超与荣商房地产公司签订合同前后并未出现过类似的“最严停工令”，属于荣商房地产公司不能预见、不能克服情况。荣商房地产公司主张的停工时间中，2017-2018年采暖季(11月15日至次年3月15日)期间天数，符合本案实际和合同约定，应予采信，相应交房时间可据实顺延。荣商房地产公司主张的其他停工时间，提供证据不足以证实可以据实顺延交房日期，本院不予采信。荣商房地产公司于2019年1月21日取得涉案项目的《综合验收备案证明》符合双方的合同约定。 荣商房地产公司抗辩的标的物业已经按约定交付问题。王超在购买标的物业时，另行与商盛管理公司签订了《委托经营合同》，将标的物业交由商盛管理公司经营管理，由商盛管理公司对标的物业进行独家经营、统一管理。双方约定的委托经营期限为自2018年1月1日至2027年12月31日。根据王超与荣商房地产公司签订的《济南市商品房买卖合同》附件五即《补充协议》第四条约定，双方一致同意实际交付以本合同第八条约定的交付日期为准，荣商房地产公司不再组织实体铺位交付工作，业主也不得因荣商房地产公司不组织实体铺位交付工作向其主张延期交付的违约责任,该条款在合同补充协议条款中进行了字体加粗处理，尽到了相应的提醒义务，故王超在签订合同时对于标的物业不组织实体交付应为明确已知，其关于该条款为格式条款的主张亦不能成立。商盛管理公司于2018年8月21日对标的物业进行了验房接收，荣商房地产公司于2018年10月23日向王超在《委托经营合同》中确认的地址邮寄《告知函》，相应查询回单显示该邮件妥投，应认定王超对于标的物业已经交付给商盛管理公司的事实是知情的。王超知悉上述情况后并未提出异议，应认定王超对于商盛管理公司接收并经营标的物业是同意的。荣商房地产公司于2018年8月21日向商盛管理公司交付标的物业，其行为发生在王超与商盛管理公司委托经营期限内，符合各方的合同约定。标的物业于2019年1月21日取得《综合验收备案证明》，可以证明标的物业所在项目符合政府验收标准及合同约定的交付标准，且是在合同约定的延期期限内取得。综上，应当认定荣商房地产公司在合同约定时间内完成了标的物业的交付工作。 综上所述，荣商房地产公司已交付该案标的物业，且该物业已取得了《综合验收备案证明》。王超主张荣商房地产公司逾期交付标的物业构成违约，本院不予采信。涉诉标的物业系产权式商铺，不同于传统意义上独立的商铺，其使用和经营具有整体、不可分割的特点，只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得稳定的投资回报。本案中，王超在签订合同时对于自己所购买的标的物业是隶属于整体商场物业的一部分是明确已知的，作为产权人在行使权利时是需要受到其他商铺业主整体意志的限制的，其所购买的物业已经与其他物业作为联合整体进行运营，合同的解除不利于其他业主投资收益的实现和已经建立的市场秩序的稳定。故王超要求解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》以及返还已付房款、赔偿房款利息等诉讼请求，没有事实、合同及法律依据，本院不予支持。王超主张的居间服务费，系其与案外人之间的法律关系，与本案所涉并非同一关系，本案不予一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下: 驳回王超的诉讼请求。 案件受理费5622元，保全申请费4972元，由王超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 刘 明 二〇一九年四月二十七日 书记员 孔祥慧