广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初3646号原告：佛山市顺德区容桂街龙涌口村民委员会，住所地广东省佛山市顺德区容桂街龙涌口村委会沙滩路**。法定代表人：胡桂莲。委托诉讼代理人：梁惠芳，广东宝言律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈正翔，广东宝言律师事务所实习律师。被告：佛山市顺德区雅盈电器制造有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道龙涌口村龙校路。法定代表人：欧阳佛强。被告：欧阳佛强，男，1964年2月29日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。两被告的共同委托诉讼代理人：何敏，广东正帆律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：王小瑞，广东正帆律师事务所实习律师。原告佛山市顺德区容桂街龙涌口村民委员会（以下简称龙涌口村委会）诉被告佛山市顺德区雅盈电器制造有限公司（以下简称雅盈电器公司）、欧阳佛强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日受理后，依法适用简易程序，于2019年3月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁惠芳、陈正翔，两被告的共同委托诉讼代理人何敏、王小瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告龙涌口村委会与被告雅盈电器公司于2018年2月8日签订的《厂房使用权租赁合同》；2.判令被告雅盈电器公司向原告龙涌口村委会返还租赁物，即返还位于容桂街道××口村龙××号地段的厂房；3.判令原告龙涌口村委会无需向被告雅盈电器公司退回押金350000元；4.判令被告雅盈电器公司立即向原告支付截至2018年12月31日止拖欠的租金584516.8元及利息（以584516.8元为本金，从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率4.35%计至付清之日止）；5.判令被告雅盈电器公司从2019年1月1日起至返还租赁物止，参照租金173064.6元/月的标准向原告支付场地占用费；6.判令被告欧阳佛强对本案债务承担连带清偿责任；7.判令两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告龙涌口村委会与被告雅盈电器公司于2018年2月8日签订《厂房使用权租赁合同》，约定被告雅盈电器公司向原告承租案涉厂房，期限从2018年3月1日起至2019年12月31日止，厂房使用面积为17306.46平方米，每月10日前支付当月租金173064.6元；合同第六条第二款第3点、第八条约定，若被告雅盈电器公司逾期支付租金，则原告有权终止合同，所收押金不予退还。合同签订后，原告按约将涉案厂房交付被告雅盈电器公司使用，但至2018年12月31日至，经多次催收，被告雅盈电器公司仍拖欠租金584516.8元拒不支付，已违反合同规定。被告欧阳佛强出具承诺书，自愿对上述债务承担连带清偿责任。两被告辩称，1.原告龙涌口村委委出租的厂房没有合法产权证明，也没有取得建设工程许可证等，该合同依法应认定为无效，合同约定的相应违约责任也不能作为本案判决的依据；2.被告欧阳佛强所作的承诺书是在违背其本人真实意思的情况下签署的，属于无效承诺，被告欧阳佛强不应因该承诺书而承担保证责任。双方当事人围绕各自的诉讼主张，向本院提交了证据，两被告对原告提交的原告龙涌口村委会统一社会信用代码证、被告雅盈电器公司企业机读档案登记资料、被告欧阳佛强人口信息查询表、律师函、收款收据（6张）的真实性、关联性和合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证；两被告对原告提交的《厂房使用租赁合同》的真实性无异议，但认为案涉厂房没有取得建筑规划许可证，也没有取得产权证，依法属无效合同；两被告对原告提交的《承诺书》的真实性无异议，但认为被告欧阳佛强当时签署了两份承诺书，除了原告提交的该份承诺书之外，在另一份承诺书上，被告欧阳佛强手写了“如村委故意停水停电，或走诉讼流程，本承诺书无效”的内容，而且该承诺书是对租赁合同项下的债务提供的担保，租赁合同无效，被告欧阳佛强所作的担保亦属无效。经质辩，因两被告对《厂房使用租赁合同》、《承诺书》的真实性无异性，本院对该两份证据的真实性予以确认，对上述证据的效力，本院将在下文中予以详细论述。原告对两被告提交的照片的真实性不予确认，本院认为，两被告提交的照片拍摄的《承诺书》无原件予以核对，本院对其真实性不予确认。经审理，本院对以下事实予以确认：2018年2月8日，原告龙涌口村委会作为甲方、出租方，被告雅盈电器公司作为乙方、承租方，双方签订一份《厂房使用权租赁合同》，约定甲方将座落于佛山市顺德区容桂街道××口村龙××号地段的厂房出租给乙方，租赁期限为2018年3月1日至2019年12月31日，共计1年10个月；租金实行先缴交后使用的原则，每月173064.60元，于每月10日前一次性付清；乙方应在《竞投租赁成交确认书》签订之日起五个工作日内将合同履行保证金350000元汇入甲方指定的银行账户，保证金在合同期满三十天内，乙方没有拖欠税、费或没有未解决的纠纷，且乙方全面履行合同权利义务的前提下，甲方无息退还给乙方；若乙方逾期缴清租金，甲方有权按拖欠额每日加收2‰的违约金；若逾期超过三十日，甲方有权单方解除协议，无条件收回租赁厂房，对已收的租金及保证金不作退回，乙方并需赔偿当年一年租金作为违约金，甲方收回厂房后仍有权追收乙方尚拖欠的厂房租金及相关费用等。合同签订后，被告雅盈电器公司已于2018年5月22日缴纳了保证金350000元。2018年12月18日，原告龙涌口村委会委托广东宝言律师事务所向被告雅盈电器公司发出律师函一份，告知被告雅盈电器公司截止至律师函发出之日，被告雅盈电器公司拖欠租金884516.8元，并要求被告雅盈电器公司自收到该函之日起五日内支付拖欠的租金884516.8元，否则视为被告雅盈电器公司单方违约，将承担相应的违约责任。被告雅盈电器公司在收到律师函后立即支付了租金300000元，故截止至2018年12月31日，被告雅盈电器公司尚欠租金584516.8元。2018年12月25日，被告欧阳佛强出具一份《承诺书》，内容为：为确保雅盈电器公司拖欠龙涌口村委会截止2018年12月租金884516.8元及此后产生的租金能够顺利清偿，欧阳佛强自愿对上述款项支付承担保证责任。庭审中，原告龙涌口村委会陈述案涉厂房没有获得相关的建设工程规划许可证，也没有取得不动产权证。本院认为，本案属租赁合同纠纷，双方争议的焦点为案涉的《厂房使用权租赁合同》是否有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原告龙涌口村委会确认涉案厂房在法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证，也没有取得不动产权证，因此，原告龙涌口村委会与被告雅盈电器公司签订的《厂房使用权租赁合同》因违反法律的强制性规定，属无效合同，原告要求解除租赁合同的主张缺乏法律依据，本院不予支持。关于案涉《厂房使用权租赁合同》无效，合同双方的权利义务如何确定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因此，原告龙涌口村委会及被告雅盈电器公司的权利义务应当根据法律的规定予以确定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据上述规定，被告雅盈电器公司继续使用案涉厂房没有法律依据，应当将上述厂房返还给原告龙涌口村委会，但原告龙涌口村委会应当给予被告雅盈电器公司合理的搬迁时间；原告龙涌口村委会亦应当将收取的合同履行保证金350000元返还给被告雅盈电器公司。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告雅盈电器公司已实际使用了案涉的厂房，应当参照约定的租金标准支付自使用之日至实际返还期间的使用费。根据本院查明的事实，被告雅盈电器公司拖欠截止至2018年12月的使用费584516.8元，之后的使用费仍应按每月173064.6元的标准计算至实际返还厂房之日。对于被告欧阳佛强是否应当承担责任的问题，本院认为，《中华人民共和国担保法》第五条的规定，担保合同是主合同的从合同，主合同无效。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条的规定，主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任。本案中，原告龙涌口村委会将没有取得建设工程规划许可证的不动产通过公开的招投标平台进行竞租招投标，在与中标人雅盈电器公司签订租赁合同后，至今仍没有取得相应的许可，从而导致案涉租赁合同无效，作为从合同的担保合同亦无效，被告欧阳佛强作为担保人，对担保合同无效不存在过错，无须承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定判决如下：一、被告佛山市顺德区雅盈电器制造有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告佛山市顺德区容桂街龙涌口村民委员会返还位于佛山市顺德区容桂街道龙涌口村龙校路1号地段的厂房；二、被告佛山市顺德区雅盈电器制造有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告佛山市顺德区容桂街龙涌口村民委员会支付截止至2019年3月的占用费1103656.6元，之后产生的占用费仍按每月173064.6元的标准计算至实际返还厂房之日；三、原告佛山市顺德区容桂街龙涌口村民委员会应于本判决发生法律效力之日起七日内向被告佛山市顺德区雅盈电器制造有限公司返还合同履行保证金350000元；四、驳回原告佛山市顺德区容桂街龙涌口村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6572.58元（原告已预交），保全费3020元，合计9592.58元（原告已预交），由被告佛山市顺德区雅盈电器制造有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（本页无正文）审判员 冯 清 华二〇一九年四月二十六日书记员 欧阳佩玲