广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初7366号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司，住所地：清远市清城区石角镇花兜开发区碧桂园假日半岛酒店负一层。负责人：李长江，该分公司总经理。委托诉讼代理人：陈金满，该分公司职员。委托诉讼代理人：潘淑仪，该分公司职员。被告：熊汝炊，男，1965年2月12日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司与被告熊汝炊物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司的委托诉讼代理人陈金满庭参加诉讼。被告熊汝炊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2017年3月1日计至2018年7月31日物业服务费18849.94元；2、被告向原告支付物业服务费的违约金，违约金以当月欠交的物业服务费1108.82元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自欠费次月的1日起计至付清款日止；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2006年1月20日，清远碧桂园物业发展有限公司与原告签订《碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位、共用设施设备的维护和管理、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化等内容的物业管理服务。被告于2013年12月24日购买清远假日半岛碧桂园翠岭云天90街43号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《清远碧桂园前期物业服务协议》。协议约定被告应当于每月5日前向原告支付物业服务费1108.82元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的0.5‰向原告支付违约金。被告于2017年3月开始拖欠原告物业服务费，至2018年7月拖欠的款项已达19616.76元。原告于2018年7月15日向被告发出《欠费追缴函》，但被告至今仍然未能缴交。涉案房屋在商品房买卖合同约定的交付之日届满前办理了竣工验收备案手续，达到了交付条件。建设单位依约在买卖合同约定的房屋交付之日向被告交付涉案房屋，但被告无正当理由拒绝接收，涉案房屋视为已经按期交付，被告理应自买卖合同约定的交付之日起向原告支付物业服务费。综上所述，根据前期物业服务协议及商品房买卖合同约定，原告向法院提起上述诉讼请求，望判如所请。被告熊汝炊未做答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并确认如下事实：原广东碧桂园物业服务有限公司清远分公司于2015年11月23日经核准变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司，被告熊汝炊系清远市碧桂园假日半岛翠岭云天九十街1层43号房屋的业主。2013年12月24日，原广东碧桂园物业服务有限公司清远分公司（乙方）与被告（甲方）签订了《清远碧桂园假日半岛前期物业服务协议》，协议约定：甲方同意建设单位按照法律法规和有关规定选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务。甲方按照其物业的房屋建筑面积（410.96平方米）每月每平方米2元；花园面积（623.05平方米）每月每平方米0.5元，合计每月1133.445元向乙方交纳物业服务费。上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房管部门的最终测绘面积为准；甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日，甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费；如逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。该协议还约定了双方的其他权利义务。根据原告提交的《实测面积表》，涉案物业的建筑面积为410.97平方米、花园面积为573.75平方米，因此，涉案房屋的物业服务费是1108.82元/月。协议签订后，原告依约履行了物业管理服务义务，被告拖欠原告2017年3月1日至2018年7月31日的物业服务费18849.94元。此外，根据涉案房屋的《商品房买卖合同》及附件的补充协议约定，出卖人应当在2014年11月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给买受人。出卖人在《商品房买卖合同》约定的交付日期前交付该商品房的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。2014年8月26日，本案商品房竣工验收，2014年8月28日，本案商品房完成竣工验收备案，但被告未按约定到原告处办理交接房手续。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于本案是否视为交房问题，被告熊汝炊虽然并未实际收楼，但在合同约定的收楼日期时，涉案物业已经具备交付条件，被告未按合同约定收楼同时放弃庭审抗辩，视为其放弃相关权利，在无相反证据反驳的前提下，本院认为本案应视为已交房，被告应按约定交纳相关的物业服务费。被告拖欠原告2017年3月1日至2018年7月31日期间物业服务费的事实，有原告提供的《前期物业服务协议》、欠费明细以及本院庭审笔录予以证实，事实清楚、证据充分，被告熊汝炊对此未提出抗辩，本院对被告拖欠物业服务费的事实予以确认。根据债务应当清偿的原则，被告理应支付其拖欠的物业服务费18849.94元，原告要求被告支付物业服务费的诉请，本院予以支持。被告未依约交纳物业服务费，已构成违约，其应向原告支付违约金。虽双方协议约定自逾期之日起每日按应付物业服务费5‰的标准支付违约金，现原告主张以每月欠付的物业服务费为基数自欠费次月的1日起按银行同期贷款利率计算至付清之日止，属原告自愿放弃权利，本院予以准许。原告要求被告支付违约金的请求，合法合理，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告熊汝炊应于本判决生效之日起10日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司支付2017年3月1日至2018年7月31日期间的物业服务费18849.94元及违约金（违约金以每月欠付的物业服务费为基数从欠费次月的1日起按银行同期贷款利率计算至还清之日止）。案件受理费290元，由被告熊汝炊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  曲洋逸人民陪审员  潘素华人民陪审员  麦 雅二〇一九年四月二十三日书 记 员  成 莉附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。