山东省菏泽市牡丹区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1702民初383号原告：洪鲁杰，男，1988年9月16日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：赵云龙，山东君诚仁和（青岛）律师事务所律师。被告：张永昌，男，1970年11月30日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：杜伟，山东信法律师事务所律师。委托诉讼代理人：白涛，山东信法律师事务所律师。被告：李慧慧，女，1988年7月7日出生，汉族，住菏泽市牡丹区。原告洪鲁杰与被告张永昌、李慧慧农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洪鲁杰的委托诉讼代理人赵云龙，被告张永昌的委托诉讼代理人杜伟、白涛到庭参加诉讼，被告李慧慧经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。洪鲁杰向本院提出诉讼请求：1、确认双方土地及房屋买卖合同无效。2、被告向原告返还购房款26.50万元、赔偿装修费用3.8万元及利息27133元（剩余利息自2019年1月14日起至清偿之日止按照同期银行贷款利率计算）。事实及理由：被告张永昌、李慧慧系夫妻关系。2016年11月6日，原告与被告签订了《土地及房屋转让协议》，约定被告将其所有的、位于菏泽市户）房屋一套出售给原告，房屋价款26.5万元。原告按合同约定完全支付购房款并装修入住后发现该院落所占用的土地为农用地（耕地），所建房屋属于违章建筑，根据法律规定，该买卖合同无效。因此，请求人民法院维护原告合法权益。张永昌辩称，答辩人与原告双方于2016年11月6日签订的土地及房屋买卖合同，原告已接收并实际使用涉案房屋及院落，双方已实际履行该合同，原告无权要求答辩人返还涉案购房款。本案的涉案标的位于张哨门行政村，在我市城乡结合部，类似房屋买卖情况普遍存在，原告购买涉案房屋时的明知权属状况，并自愿承担房屋权属瑕疵带来的风险，双方的买卖合同第七条约定，在原告付清全部尾款半年以内，答辩人保证涉案房屋不遭受违章拆除、破坏。上述约定证明原告明知涉案房屋的风险，其默认并接受该风险，由此产生的风险应由原告承担。另据合同第五条约定，合同生效后，房屋产权归乙方（原告）所有，即原告明知答辩人不能把房屋依法律规定的所有权给付原告，原告对于该风险系明知。故答辩人认为根据合同法的规定标的物交付以后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。退一步讲，如认定涉案房屋买卖合同无效，所产生的法律后果是双方返还因该合同取得的财产，不能返还的应折价赔偿，即答辩人退还原告购房款，原告返还答辩人土地及房屋。原告在本案中存在严重过错。在订立合同过程中，原告多次主动找到证明人，多次通过证明人找到答辩人要求购买案涉房屋，并主动要求在合同中添加合同第七条约定内容，其多次要求购买涉案房屋系因涉案房屋价格远远低于同区域房屋价款，其购买涉案房屋的目的并非用于居住，而是等待拆迁，以从中获取更大的利益，故答辩人认为其明知涉案房屋存在风险，仍主动要求购买，系在合同订立过程中存在严重过错。本案涉案合同系答辩人与原告签订，与本案另一被告李慧慧无任何关系，被告李慧慧对涉案合同并不知情也未参与，原告起诉李慧慧系起诉不当。综上，恳请贵院依法查明本案事实，依法驳回原告的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。李慧慧未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的事实和证据，本院认定如下：2016年11月6日，洪鲁杰作为乙方，张永昌作为甲方，在李月东、张佰林、李月旭的见证下签订了《土地及房屋转让协议》，约定甲方将位于菏泽市房屋及土地出售给乙方。该合同第七条约定：在乙方付清全部尾款半年以内，房屋遭到违章拆除、破坏，甲方应在房屋遭到拆除、破坏的三日内将全部房款退还给乙方，一切损失由甲方承担。2016年11月29日，洪鲁杰将房款265000元支付给张永昌，张永昌于当日出具了收款条。此后，张永昌将房屋交付给洪鲁杰。但该房屋没有土地证、房权证等手续。2017年1月1日，洪鲁杰（甲方）与“菏泽市花都商埠市场金山不锈钢门业经营部”（乙方）签订《住房装修施工合同》，约定乙方承揽甲方位于张哨门村的住房门安装、水电改造、墙体改造、墙面涂料、地砖铺贴等施工内容，总价款38000元。2017年1月6日，洪鲁杰支付装修费38000元。洪鲁杰使用该房屋期间，该房屋于2017年6月份被菏泽市高新区万福街道办事处以房屋违法占用农用地（耕地）为由拆除。原告认为该房屋被菏泽市高新区万福街道办事处认定为违章建筑的时间是2016年，但未就此提交相应的证据。被告张永昌、李慧慧于2015年10月30日登记结婚；原告洪鲁杰、被告张永昌均非菏泽市高新区万福街道办事处利群社区张哨门行政村居民。另查明：2018年3月19日，本院就张永昌所起诉的房屋买卖合同纠纷一案作出（2017）鲁1702民初4830号民事裁定书，准许原告张永昌撤诉。本院认为，国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”因原告洪鲁杰、被告张永昌均非菏泽市高新区万福街道办事处利群社区张哨门行政村居民，且被告张永昌未提交证据表明其对案涉房屋所占用土地使用权享有权利，故本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第五项之规定，原告洪鲁杰与被告张永昌于2016年11月6日所签《土地及房屋转让协议》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”关于导致合同无效的过错问题，本院认为，原、被告作为民事主体，应当知道民事活动必须遵守法律规定。双方的交易对象是农村房屋，房屋与土地不可分离，因此必然涉及到农村集体土地使用权，依照我国法律、政策的规定，农村集体土地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。鉴于案涉房屋已被拆除，原告已无法向被告返还财产；且双方的买卖合同第七条约定，在原告付清全部尾款半年以内，被告保证涉案房屋不遭受违章拆除、破坏。上述约定说明原、被告均明知就涉案房屋进行交易的法律风险，故本院认为，相对于原告而言，被告张永昌作为出卖方，在明知自己对房屋所占用土地使用权无权处分的情况下依然出售房屋，在本案中应承担主要过错责任，原告对合同无效应承担次要过错责任。故本院对于原告洪鲁杰要求被告张永昌按照80%的比例返还购房款212000元（265000×80%）的诉讼请求予以支持。因原告主张的利息请求属于违约金范畴，而本案合同无效，被告不应承担违约责任，故本院对于原告的利息请求不予支持。若菏泽市高新区万福办事处就所拆除本案房屋进行补偿，则补偿款由被告张永昌领取，原告无权再受领该款。原告洪鲁杰要求被告张永昌赔偿装修费，因该费用系在被告张永昌向原告交付房屋后由原告自行装修而产生，且该房屋在原告使用房屋期间被拆除，故本院认为，原告此项诉讼请求缺乏事实根据和法律依据，不应予以支持。被告李慧并非本案房屋买卖合同当事人，原告所提交证据不足以证明被告李慧应承担还款责任，故本院对于原告要求被告李慧承担责任的诉讼请求亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条之规定，判决如下：一、原告洪鲁杰与被告张永昌于2016年11月6日所签《土地及房屋转让协议》无效。二、被告张永昌于本判决生效之日起十日内向原告洪鲁杰返还购房款212000元。三、驳回原告洪鲁杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6251元，减半收取3125.50元，由原告洪鲁杰负担1118.50元，其余2007元及保全费2171元均由被告张永昌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  马营军二〇一九年四月十日书记员  王 聪