石家庄市栾城区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0111民初1893号原告（反诉被告）：梅中超，男，1981年10月30日出生，汉族，住石家庄市栾城区。委托代理人：范磊，河北凌众律师事务所律师。被告（反诉原告）：张亚雄，男，1989年3月5日出生，汉族，住石家庄市栾城区。委托代理人：周洋，河北君和律师事务所律师。原告梅中超（反诉被告）与被告张亚雄（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梅中超及其委托代理人范磊、被告张亚雄及其委托代理人周洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅中超向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告给付转租赁费13万元及违约金（违约金按合同约定计算）；2、被告承担租赁费20000元；3、诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2018年9月7日原被告之间订立了房屋及房屋内设施的转让合同。约定：被告在2018年9月31日支付转让费5万元，在2018年10月30日支付转让费8万元。原告将位于石家庄市栾城区店铺及店铺内的装修、装饰、工具等物品全部归被告所有。现原告已经将店铺交付给被告并经原房东同意。被告均未按合同履行支付转让款的义务。因租赁合同到期，被告未和原房东重新订立合同，依照原告与被告签订的租赁合同，原告补缴了租赁费20000元，该事实是由被告方的违约行为造成，对此费用应由被告方承担。张亚雄辩称，原告对此商铺现已无使用权，无法切实履行转让协议，合同目的无法达到。原告交付给被告的商铺有多处破损及安全隐患，该商铺无法正常营业，合同中明确约定了原告应向被告交付设施完备的商铺，根据合同法第66条规定，被告有权在原告切实履行合同之前拒绝原告的履行要求。原告主张的20000元房租与本案无关联，该款项系原告依据其与房东签订的房屋租赁协议向其缴纳房屋租赁费，原告未依据转让协议交付合格的商铺，且房东也未与被告签订有效的房屋租赁协议前，被告没有代原告缴纳房租的义务。张亚雄反诉提出诉讼请求：一、请求法院依法判令解除双方签订的转让协议；二、请求法院依法判令被反诉人赔偿反诉人各项经济损失共计64214元（原请求数额为224748.2元，庭审中进行了变更）；三、诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人与反诉人于2018年9月7日签订了关于房屋及房屋内设施的转让协议，协议约定被反诉人将其租赁的位于石家庄市栾城区店铺内设施以13万元的价格转让给反诉人，随即被反诉人将该商铺交付给反诉人，待反诉人入住后发现，商铺内多处电力设施，水管管道及其配套设施都存在不同程度问题及安全隐患导致店铺无法正常经营，经与被反诉人多次沟通无果后，被反诉人于2018年9月30日早8点突然将商铺上锁，被反诉人在转让协议中明确表明了交付给反诉人的该商铺内设施完善，可以正常经营，就此反诉人认为被反诉人已违约在先。后经反诉人调查发现，被反诉人与涉案商铺的实际房东之间签订的租赁协议中明确约定涉案商铺不得转租，且经过与商铺房东协调，房东也拒绝由被反诉人将该商铺转租给反诉人，就此反诉人认为双方签订的《转让协议》因被反诉人多种违约及隐瞒店铺真实情况的行为已无法继续履行，不能实现合同目的，根据合同法九十四条规定，反诉人请求解除涉案《转让协议》并由被反诉人依法赔偿反诉人的实际损失。梅中超辩称，原被告签订的房屋转让协议合法有效，不存在协议解除无效的法律依据，是被告方违约不支付原告违约金，在协议签订后原告已将房屋及设施交付给被告使用，当时在交付过程中对有关的水电等设施均进行了调试，均能正常使用，不存在电力设施水管管道损坏及安全隐患，在转租过程中原告征求过原房东的意见，原房东口头同意原告的转让行为。原告没有对商铺上锁，是被告反悔为达到解除合同的目的捏造的事实。本院经审理认定事实如下：2017年12月15日，李日增与梅中超签订《租赁合同》一份，双方约定，李日增将坐落在石栾大街917号房屋租赁给梅中超，租赁期间为2017年12月15日至2018年12月15日，房屋只限梅中超使用，梅中超不得私自转租。2018年9月7日梅中超与张亚雄签订《转让协议》一份，约定，梅中超于2018年9月7日前将位于石家庄市栾城区商铺转让给张亚雄使用，并保证张亚雄同等享有梅中超在原有租赁合同中所享有的权利与义务。张亚雄向梅中超支付租赁费130000元，张亚雄2018年9月31日前支付人民币50000元，第二次10月30日前付剩余80000元，一次性付清，如张亚雄到期未付转让费用，张亚雄应付违约金每月一万元人民币，直至付清全款为止。该转让协议下方有以下文字“同意转租李日增（有手印）2018年12月5日”。关于违约金梅中超要求按照未支付转让费用金额年利率24%，直至租赁费支付完毕为止。梅中超另提交甲方为李日增，乙方为梅中超的协议书一份，主要内容为，经甲乙双方协商达成以下协议。一、乙方违反合同约定，应在2018年11月15日向甲方缴纳2019年租金80000元，但乙方到期未交至今占用，经双方协商达成谅解，续租，按每天500计收租赁费，2018年12月15日至2019年1月25日计40天租金合计20000元。二、如到期乙方还需占用，租金按每天500元顺延。落款为甲方李日增，乙方梅中超，时间为2018年12月25日。张亚雄称因商铺不能正常使用我方提出异议后，梅中超对该商铺进行上锁，并提交门窗上锁的照片。梅中超称，照片锁门的地方不能认定为转让商铺的门窗，我没有对该商铺上锁，是张亚雄为达到解除合同的目的捏造的事实。张亚雄称因商铺不能正常使用要求梅中超赔偿经济损失64214.2元，但没有提交证据。梅中超对原告主张的损失不予认可，并称张亚雄的损失与梅中超没有关系。庭后，李日增到庭陈述：2017年12月15日的《租赁合同》属实，2018年9月7日梅中超与张亚雄签订的《转让协议》下方“同意转租李日增2018年12月5日”是我写的，我同意梅中超转租。上述事实有《租赁合同》、《转让协议》、《协议书》、当事人当庭陈述等证据为证。本院认为，2017年12月15日，李日增与梅中超签订的《租赁合同》证实梅中超对房屋有合法的使用权，并且约定了“梅中超不得私自转租”。也就是说梅中超对房屋具有使用权且未经李日增同意没有转租权。我国法律规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。2018年9月7日梅中超与张亚雄签订的《转让协议》在未经李日增同意的情况下属效力待定的合同。本案中，梅中超与张亚雄签订的《转让协议》得到了李日增的追认，故《转让协议》系合法有效合同，对合同的双方当事人具有法律效力。张亚雄称“商铺有多处破损及安全隐患，该商铺无法正常营业”，梅中超不予认可，张亚雄未提交证据支持自己的主张，本院不予采信；张亚雄称梅中超将商铺门窗上锁造成不能正常营业，并提交门窗上锁的照片，该照片并不能显示实施上锁行为的人员，故该证据不能证明张亚雄的主张。我国法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中梅中超如约交付了租赁房屋，不存在上述解除合同情形，故张亚雄无权要求解除合同。关于张亚雄主张的赔偿损失数额，因其未提交证据支持，本院不予支持。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中梅中超如约交付租赁物，张亚雄即负有按约交付租金的义务，本院对梅中超要求张亚雄给付租赁费130000元的主张予以支持。关于违约金本院认定按照《转让协议》约定的交付租赁费的时间逾期之日起算按照中国人民银行同期贷款利率较为合适。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告张亚雄于本判决生效之日起五日内给付原告梅中超租赁费130000元人民币及利息（其中本金50000元的利息自2018年10月1日起算、本金80000元的利息自2018年10月31日起算，均至付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计息）；二、驳回原告梅中超的其余诉讼请求。三、驳回反诉原告张亚雄的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，减半收取1450元，由梅中超负担100元，由张亚雄负担1350元；反诉费4670元，减半收取2335元，由张亚雄负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（本诉部分上诉费为2900元，反诉部分上诉费为4670元），（收款人：河北省石家庄市中级人民法院，开户行：河北银行华兴支行，账号：62×××47）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  张巧亮二〇一九年四月十七日书记员  裴航航