湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0112民初292号原告：周宇，男，1979年11月8日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：孙梅芳、韦利，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。被告：李翠华，女，1964年10月16日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：晏娟，湖南工总律师事务所律师。被告：长沙恒天房地产实业有限公司，住所地长沙市望城区喻家坡街道高冲村十二组。法定代表人：姚裕仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷兵，男，1990年3月4日出生，汉族，系该公司员工，住长沙市岳麓区。被告：湖南长丰物业管理有限公司，住所地长沙高新开发区麓谷街道麓谷五期安置房长丰10栋4单元5层。法定代表人：李智明。原告周宇诉李翠华、长沙恒天房地产实业有限公司（以下简称“恒天房产公司”）、湖南长丰物业管理有限公司（以下简称“长丰物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日受理后，依法适用简易程序，公开进行了开庭审理。原告周宇及其委托诉讼代理人孙梅芳、韦利和被告李翠华及其委托诉讼代理人晏娟、被告恒天房产公司的委托诉讼代理人雷兵均到庭参加诉讼，被告长丰物业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周宇提出诉讼请求：1、判令被告恒天房产公司赔偿原告各项损失40万元（该数额为暂定金额，具体以最终的评估或鉴定价格为准）；2、判令被告李翠华、被告长丰物业公司与被告恒天房产公司对上述损失承担连带赔偿责任；3、判令三被告共同承担本案全部诉讼及一切相关费用。事实与理由:2014年10月14日，长丰物业公司代表恒天房产公司与原告签订《金富北城商铺租赁合同》，约定原告承租金富北城5栋101号商铺，商铺租赁期限自2014年10月30日至2019年10月30日止。2016年2月30日，双方对合同进行了变更，重新签订《金富北城商铺租赁合同》，约定商铺租赁期限为2016年2月30日至2021年2月30日止。2018年4月18日，恒天房产公司将商铺出售给李翠华并办理不动产转移登记。三被告在明知原告承租商铺的情况下，却一直未将商铺出卖的情况通知原告，直至原告参与另案才知晓恒天房产公司系租赁商铺的产权人。在原告租赁期间，三被告将租赁房屋出售给李翠华的行为严重侵害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特向法院起诉。被告李翠华辩称，1、在原告周宇租赁商铺前即2013年底，被告恒天房产公司与被告李翠华签订了商品房买卖合同，并约定2014年6月30日前交付给李翠华使用。2、被告恒天房产公司因内部原因导致产权办理滞后。综上，被告李翠华并未侵犯原告的优先购买权，请求驳回原告的诉讼请求。被告恒天房产公司的答辩意见同被告李翠华一致。被告长丰物业公司未予答辩。经审理查明：2013年10月16日，恒天房产公司与李翠华签订《金富北城订购协议书》，约定恒天房产公司将金富北城第5幢111号铺面出售给李翠华，建筑面积约为191.49平方米（最终以房产部门测绘为准），实际订购单价为3080/㎡，实际认购总价为589789元，定金5万元于签署认购书时付清；该商铺编号为临时编号，最终以房地局文件为准；李翠华应于2014年6月25日前，携物业订购书、定金收据等与恒天房产公司签订商品房买卖合同。李翠华分别于当日、10月23日向恒天房产公司支付定金5万元、尾款539789元，共计589789元。尔后，恒天房产公司与李翠华签订《长沙市望城区商品房买卖合同》（合同编号：714013038101），合同约定将坐落于望城区丁字湾街道金富北城第5栋1层101号房屋出售给李翠华，房屋建筑面积为180.56㎡，商品房单价为3080/㎡，总价为556125元，付款方式为一次性付款，恒天房产公司应当在2014年6月30日前交付商品房，恒天房产公司与李翠华分别在合同上签字或盖章，但合同签订具体时间未填写。2014年2月，李翠华和案外人方佳（系李翠华儿媳）与长丰物业公司签订《金富北城商铺出租委托代理协议》，约定长丰物业公司以其名义代理李翠华、方佳与承租户签订商铺租赁合同、出租商铺。2014年10月14日，周宇（乙方）与长丰物业公司（甲方）签订《金富北城商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于金富北城5栋101号商铺出租给周宇使用；第一年租金为25元/月/㎡，从第三年开始按12%递增；租期届满前，甲方将出租给乙方的商铺进行出售，乙方享有优先购买权，合同还对商铺租赁期限、免租装修期、租赁押金及双方责任等进行了约定。因原告周宇未按时交纳租金，2016年2月25日，恒天房产公司向周宇发出《通知》，表示虽经该公司及有权主体多次催要，但承租人周宇至今仍未交纳租金，要求周宇于2015年9月30日前将租金交至案外人方佳账户。2018年9月，李翠华以周宇拖欠金富北城5栋101号商铺租金为由向本院提起诉讼，本院另案受理。周宇随后以恒天房产公司出售涉案商铺时未履行通知义务，侵害了其优先购买权为由，于2019年1月向本院提起诉讼，酿成本案纠纷。另查明，根据望城区房地产测绘队出具的预测说明及测绘说明，金富北城第5幢111号铺面与金富北城第5栋1层101号房屋系同一套房屋。2014年8月26日，长沙市望城区不动产登记中心向恒天房产公司就望城区丁字湾街道金富北城5#栋1001、1002等208套（18层）颁发不动产权证。2016年4月30日，恒天房产公司将李翠华购买的涉案商铺在望城区房屋产权交易中心办理网签手续。2017年12月13日，李翠华向望城区地方税务局缴纳涉案商铺的契税、印花税。2018年4月18日，李翠华购买的金富北城小区5#栋101商铺在望城区不动产登记中心登簿，房产证为湘（2018）望城区不动产权第0010998号，使用权起始为2012年5月1日-2052年4月30日。以上事实有《长沙市望城区商品房买卖合同》、《金富北城商铺租赁合同》、订购协议书、购房款定金及尾款收据、发票、网签情况说明、委托代理协议、通知、望城区国土资源局不动产登记信息表、不动产权证、预测说明、测绘说明、常住人口登记卡以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，本案原告周宇以被告恒天房产公司在租赁期间将涉案商铺出售给被告李翠华，侵犯了原告的优先购买权为由起诉至法院，原告对其所主张的事实应当提供证据加以证明，判断被告恒天房产公司将涉案商铺出售给被告李翠华的具体时间，应依据被告恒天房产公司与李翠华签订的商品房买卖合同来确定，虽然该合同签订时间为空白，但该合同第八条约定“出卖人应当在2014年6月30日前将约定的商品房交付买受人使用”，据此可以推定双方签订合同的时间应在2014年6月30日前，而本案原告周宇与被告长丰物业公司签订《金富北城商铺租赁合同》的时间在2014年10月14日，原告周宇与被告长丰物业公司签订《金富北城商铺租赁合同》之时涉案商铺已经出售给被告李翠华，故被告恒天房产公司并未侵犯原告周宇的优先购买权，原告周宇主张被告赔偿侵害优先购买权的损失的诉讼请求，没有事实依据，故本院不予支持。关于原告提出即便被告签订购房合同在房屋出租之前，与善意第三人的原告无关，不得以此证明被告免责的理由，没有法律依据，本院不予采纳。对于原告提出被告恒天房产公司与被告李翠华存在利害关系，恶意串通损害原告的合法权益的主张，未提供证据予以证明，本院不予采信。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告周宇的全部诉讼请求。本案受理费7300元，适用简易程序减半收取3650元，由原告周宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  孙莉萍二〇一九年四月四日代理书记员  周 帅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。