湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初4646号原告：湖南鑫融汇商业管理有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段489号新芙蓉之都商务大楼G层。法定代表人：邓帅，总经理。委托诉讼代理人：黄伟，湖南秉言律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁浪，女，1982年8月14日出生，汉族，系公司员工，住湖南省湘潭县。被告：武汉民投金融服务有限公司，住所地武汉市江岸区解放南路44号（盈安二期.馨悦国际）3栋3层商26室。法定代表人：陈金云。原告湖南鑫融汇商业管理有限公司与被告武汉民投金融服务有限公司合同纠纷一案，本院受理后依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄伟、梁浪到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”商务服务及物业管理协议）》已于2018年3月9日解除；2、请求判令被告向原告支付2017年11月25日至2018年3月9日的商务服务费46222.31元、物业管理费18963元及逾期违约金17600.03元；3、判令被告向原告赔偿房屋装饰装修费用218501.52元；4、判令被告向原告支付合同未履行完毕的惩罚性违约金13206元；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2017年8月签订《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”商务服务及物业管理协议）》，约定原告为被告承租房屋提供商务及物业管理服务，期限两年，合同对服务费的支付方式、违约责任等均进行了约定。合同签订后，原告按被告要求对承租房屋进行装饰装修，审核装修金额为218501.52元。在合同履行过程中，被告未按时缴纳服务费且中途退租。原告多次发函要求被告支付服务费未果，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求判如诉请。被告辩称，双方签订协议后，被告按约支付了第一个季度的商务服务费39067.50元、物业管理费16254元。后经被告了解发现，双方协议中约定原告收取的商务服务费，不符合租赁市场交易习惯且无收费依据，系原告利用优势地位及被告对租赁房屋的紧迫需求，采取格式条款，巧立名目强迫被告缴纳费用。被告认为应予撤销，并要求原告返还已支付的相关费用，并请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2017年8月25日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”）房屋租赁合同工》（以下简称房屋租赁合同），约定甲方将位于长沙市雨花区芙蓉中路三段489号鑫融国际广场G层13-19号房屋出租给乙方，双方对租赁期限及租金标准、支付方式、违约责任等均进行了约定。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”商务服务及物业管理协议）》（以下简称商务服务协议），约定：甲方为乙方承租的鑫融国际广场G楼13-19号物业提供商务服务及物业管理服务，承租房屋为装修情况为精装修，具体标准以双方在租赁洽谈时约定为准；商务服务费、物业管理费、中央空调使用费计算起止日为2017年8月25日起至2019年8月24日止；首年度商业服务费为156270元，第二年度为166392元；乙方应于协议签订后三个工作日内向甲方支付第一个季度商务服务费39067元、物业管理费16254元，以后下一季度商务服务费在上一季度期满前一个月支付；如乙方逾期交纳或未足额交纳租金，每逾期一天须向甲方支付应付费用的2‰作为惩罚性违约金；合同期内因乙方原因（包括但不限于乙方中途退租、因乙方违约导致房屋租赁合同解除等情形）导致协议期限未履行完毕的，乙方应当向甲方支付惩罚性违约金13206元，还应同时承担协议约定的其他违约责任；本协议有效期于房屋租赁合同期限相同，房屋租赁合同提前终止、解除的，则本协议自房屋租赁合同解除之日起自动解除；协议还对商务服务及物业管理内容等其他事项进行了约定。商务服务协议签订后，被告向原告交纳第一个季度即2017年8月25日至2017年11月24日期间商务服务费39067.50元、物业管理费16254元，以后被告未再交纳。原告先后于2017年11月3日、11月9日、11月16日数次向被告发出催收商务服务费及物业管理费通知，未果后向被告发出《律师函》一份，要求被告支付第二季度商务服务费39076.50元、物业管理费16254元以及中央空调使用费10158.75元。另查明，被告于2017年12月1日向原告发出《关于终止租赁关系的联系函》一份，主要内容为被告在长沙市目前经营极度困难，无法继续履行涉案房屋租赁合同，故被告决定函告原告终止房屋租赁合同，被告已缴纳的保证金在抵扣相关租金、物业管理费费、水电费后，要求退还被告。对于被告提前终止房屋租赁合同行为，原告另行向本院提起诉讼要求被告支付房屋租金并承担违约责任（案号为2019湘0111民初4643号，以下简称4643号案件），本院审理后认定被告提前终止房屋租赁合同构成违约，判决确认双方房屋租赁合同于2017年12月1日解除，被告支付原告违约金56888元。在本案审理过程中，原告陈述称收到被告发出的《关于终止租赁关系的联系函》后，涉案租赁房屋就处于歇业状态，直至2018年3月9日原告在辖区派出所见证下，对涉案房屋内被告物品进行腾空清理，后原告于2018下半年将部分涉案房屋已经重新出租。原告还陈述称，在合同履行过程中被告未曾提出过租金过高、无法办理企业登记等请求，双方均系自愿签订房屋租赁合同。原告还提交《室内装饰装修工程合同》、《工程造价咨询报告》各一份，拟证明原告对涉案房屋进行装修，花费218501.52元。在本案审理过程中，被告在开庭前向本院提交书面反诉状一份，但被告未按本院指定的期限缴纳反诉受理费，本院依法按照被告撤回反诉处理。上述事实，有原、被告的身份资料、《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”商务服务及物业管理协议）》、《律师函》、《关于依约交纳办公用房商务服务费及物业管理费的催交函》等催收函件以及原告方的陈述等证据佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同、商务服务协议合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。双方签订的房屋租赁合同已经本院判决确认解除，依据双方商务服务协议约定，商务服务协议自房屋租赁合同解除之日即2017年12月1日自动解除。原告主张商务服务协议解除后的商务服务费、物业管理费及相应的违约责任，本院认为双方商务服务协议的履行系以房屋租赁合同的履行为基础，被告在2017年12月1日后已经撤出涉案房屋，此后双方房屋租赁合同及商务服务协议均未实际履行，现在已经解除，本院在4643号案件中结合双方合同履行情况，已经认定被告应当承担的违约责任，故本案中原告再行主张协议解除之后的商务服务费、物业管理费及违约金依据不足，不利于双方权利义务关系的平衡，故本院对原告该部分请求依法不予支持。原告主张被告赔偿房屋装修费用218501.52元，本院认为双方在商务服务协议中明确约定房屋装修情况为精装修，对房屋进行装修系原告应尽的合同义务，故原告该项请求依据不足，本院依法不予支持。鉴于本案纠纷系因被告提前单方终止房屋租赁合同的违约行为引起，故诉讼费由被告负担为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告湖南鑫融汇商业管理有限公司与被告武汉民投金融服务有限公司于2017年8月25日签订的《鑫融国际广场（原“新芙蓉之都商务大楼”商务服务及物业管理协议）》于2017年12月1日解除；二、驳回原告湖南鑫融汇商业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费6017元，公告费820元，合计6837元，由被告武汉民投金融服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张松杰人民陪审员  黄忠伟人民陪审员  刘 静二〇一九年四月十八日书 记 员  王 洪附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。