河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终2270号上诉人(原审原告)姚丽丽，女，汉族，1986年2月5日出生，住南阳市卧龙区。委托诉讼代理人杨杨，河南梅溪律师事务所律师。被上诉人(原审被告)王勇江，男，汉族，1972年5月16日出生，住南阳市。被上诉人(原审被告)马宗风，女，汉族，1969年10月29日出生，住南阳市。与王勇江系夫妻关系。二被上诉人委托诉讼代理人姜风生，河南武侯律师事务所律师。被上诉人(原审被告)南阳美佳房地产经纪有限公司。住所地：南阳市泰山路市委家属院门口。法定代表人王剑，任总经理。委托诉讼代理人方振华，该公司员工。委托诉讼代理人王胜权，河南道睿律师事务所律师。上诉人姚丽丽因与被上诉人王勇江、马宗风、南阳美佳房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（2018）豫1302民初1153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案后，依法组成合议庭，于2019年4月22日开庭进行了审理。上诉人姚丽丽及其委托诉讼代理人杨杨，被上诉人王勇江、马宗风的委托诉讼代理人姜风生，被上诉人南阳美佳房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人方振华、王胜权，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姚丽丽上诉请求,依法撤销南阳市宛城区人民法院作出的(2018)豫1302民初1153号民事判决第二项,依法改判被上诉人王勇江、马宗风返还上诉人款项人民币42757元,被上诉人南阳美佳房地产经纪有限公司对上述款项的返还承担连带责任或发回重审;本案的一切诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，从一审审理过程中上诉人提供的证据第二组房屋买卖合同、第六组中国建设银行个人贷款业务调查申报审批表及第七组南阳美佳房地产经纪有限公司与被上诉人马宗风的聊天截屏证实:1、上诉人在2017年10月20日之前已经通过贷款的方式获得了首付款158000元,并且该首付款款项已经在上诉人的银行账户中，上诉人有能力、无理由不支付该首付款。2、因上诉人没有被上诉人王勇江、马宗风的联系方式,通过南阳美佳房地产经纪有限公司在合同约定的合同解除条件期限届满前向被上诉人王勇江、马宗风要求提供银行账号,履行合同约定的付款义务,而被上诉人王勇江、马宗风拒绝提供;从被上诉人南阳美佳房地产经纪有限公司提交的证据即南阳美佳房地产经纪有限公司与马宗风的聊天记录证实,马宗风对于合同继续履行提出的解决方案是要求上诉人或者南阳美佳房地产经纪有限公司支付逾期首付款的违约金,上诉人有证据证实上诉人对该违约金认可并与被上诉人马宗风、王勇江达成了新的和解。在上诉人认可该违约金的情况下合同继续履行,双方不再追究其他互相违约的责任。一审法院对本案至关重要的事实部分的认定是错误不清、存在偏差的。二、被上诉人王勇江、马宗风在一审的答辩时认可其向上诉人出具了收款4万元的收据,至于其将5000元交到南阳美佳房地产经纪有限公司的行为属于其个人行为,与上诉人无关。另,上诉人在逾期支付首付款行为发生时,曾先行与南阳美佳房地产经纪有限公司进行了告知,告知贷款出现问题。因南阳美佳房地产经纪有限公司的规定,上诉人在2017年11月之前没有被上诉人王勇江、马宗风的联系方式,只能通过南阳美佳房地产经纪有限公司传话。当上诉人在合同约定的解除期限届满前,通过南阳美佳房地产经纪有限公司要求王勇江、马宗风提供收款账户遭拒时,曾向南阳美佳房地产经纪有限公司明确表示愿意支付因自已违约所应当支付的违约金18000元。上诉人获得王勇江、马宗风的联系方式后,于2017年11月7日电话联系马宗风办理过户事宜,遭到拒绝，被上诉人王勇江、马宗风在一审时的答辩与事实不符。在2017年10月18日后,首付款未能支付给被上诉人王勇江、马宗风的过错不在上诉人;王勇江、马宗风与南阳美佳房地产经纪有限公司商谈的和解方案即支付违约金18000元的方案得到了上诉人的同意,新的和解协议达成。也就是说,上诉人先期所支付的4万元定金性质变更为第一笔房款。而后,被上诉人王勇江、马宗风因为南阳美佳房地产经纪有限公司存在的过错及之前买卖双方产生的不愉快行为,被上诉人表示不予过户。新的和解协议,被上诉人王勇江、马宗风不予履行,则应当返还上诉人姚丽丽已经支付的房款项人民币40000元,同时应当支付上诉人姚丽丽为了履行合同而支出的测绘费387元、公证费400元、其他费用1300元、清洁费670元。三、被上诉人南阳美佳房地产经纪有限公司在合同的签订及履行过程中存在的过错是显而易见的。南阳美佳房地产经纪有限公司作为房产中介,为了自身私利,在整个合同的签订及履行过程中不允许买卖双方直接沟通协商,并从中制造障碍,未将从买卖双方所得到的方案、解决方法及双方的真实意思表示真实传达到对方处,致使上诉人姚丽丽及被上诉人王勇江、马宗风在涉案房产的买卖合同履行过程中产生重大误解。被上诉人王勇江、马宗凤认为上诉人姚丽丽不支付首付款,并恶意拖延时间,上诉人姚丽丽认为被上诉人王勇江、马宗风因房产价格上升而拒绝履行合同,拒收房款、拒绝房屋过户。南阳美佳房地产经纪有限公司却在该合同履行的过程中,向上诉人要求增加中介费，并向双方传达错误思想。上诉人姚丽丽保留追究被上诉人责任，另行起诉的权利。四,即使定金4万元未转变成为第一笔购房款,根据双方签订的《房屋买卖(居间)合同》第十二条买方违约的违约责任“如买方逾期履行超过30天,卖方可解除合同并要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付定金”的约定,上诉人姚丽丽在逾期后第28天要求履行合同付款义务,显然不符合卖方解除合同支付违约金或没收已支付定金的条件。综上,一审法院认定事实不清。本案因上诉人姚丽丽、被上诉人王勇江、马宗风就合同履行达成新的调解方案,4万定金转变为购房款,被上诉人王勇江、马宗风不继续履行合同义务、办理过户手续时,应当返还该笔款项。王勇江、马宗风答辩称，1、上诉人混淆了本案中存在的定金、首付款、商业贷款三种款项的概念，上诉人应付房款总价798000元，分为三部分支付，即定金40000元、首付款158000元，按揭贷款支付600000万元。银行的同意贷款审批10月18日办完，但贷款并没有实际发放，而且贷款用于支付的是尾款，不是首付款。因此上诉人关于贷款办了不可能不支付首付款的说法不成立，上诉人158000元的首付款始终就没有支付，与贷不贷款无关。另外，正是因为马宗风夫妻二人的签字配合，才使银行认可交易行为，审批同意贷款，马宗风夫妻二人尽到了售房人的守约、诚信义务。2、南阳美佳房地产经纪有限公司为了保证自己佣金能够收取到位，不让买卖双方直接联系，除了促成合同签订外，实际上还在代收代付房款以控制收取佣金，从40000元定金的交付即可确定其付款方法，即买方姚丽丽将款项转给南阳美佳房地产经纪有限公司，南阳美佳房地产经纪有限公司收款后直接扣除佣金后再将剩余购房款转账给卖方马宗风，合同中的所谓监管账户在实际履行中就是南阳美佳房地产经纪有限公司的账户，对这种方式三方均默认并实际履行。在这种方式下，买方及南阳美佳房地产经纪有限公司根本就无须再向马宗风重复索要账户信息，买方可以直接汇款给南阳美佳房地产经纪有限公司转交即可，南阳美佳房地产经纪有限公司以前转过账，也可以直接将转账信息告知买方，所以，不存在款项交付不到卖方的情况。3、本应在9月20日就应当收到除贷款以外的全部款项，但马宗风在等到10月20日仍没有收到房款。在沟通中，仍然显示出上诉人姚丽丽没有支付首付款的能力，只是请求得到二被上诉人的谅解。因此上诉人因自身原因逾期付款，才是双方发生矛盾的根本原因。4、买卖双方没有达成上诉人所称的“新的和解”。南阳美佳房地产经纪有限公司曾经向马宗风发过一个单方签名的保证书，该保证书实质内容是上诉人姚丽丽请求延期付款，愿意承担违约赔偿责任，这是上诉人姚丽丽与南阳美佳房地产经纪有限公司的意见，而并非是马宗风的意见，马宗风也并未同意，也未在该协议上签字，对此事实一审庭审中查的非常清楚。也正因为这个所谓的保证书，让被上诉人意识到自己实际上是被套路了，价值约80万元的房子，仅仅收到35000元，然后还要拿着自己的房子给别人抵押贷款还自己的账，还不能立即收到约定的首付款和赔偿金，这样的保证马宗风不可能接受，事实上也没有接受。5、上诉状最后认为马宗风没有权利在10月20日解除合同并没收定金，这个事实并不存在，因为马宗风并没有实质上解除本合同，也没有要求没收定金，通过微信聊天记录可以证实，她实际上还在不断催促上诉人履行合同，只是对违约的处理方法表示过不同的意见而已。况且上诉人在一审中第一项诉讼请求就是解除合同，马宗风当庭表示同意解除，说明上诉人对双方合同在诉讼前尚未解除的状态当然是明知的。6、上诉人对南阳美佳房地产经纪有限公司的描述与其一审中对南阳美佳房地产经纪有限公司的说法相反，但与被上诉人无关，二被上诉人对南阳美佳房地产经纪有限公司并无太大的误解。7、二被上诉人在答辩中再次重申一下，保留继续追究上诉人违约责任的权利，用于中断诉讼时效。综上，正如担保法89条所述“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”，上诉人在持续违约的情况下，主张解除合同，先要求赔偿16万，后变更为8万元，现又请求返还4万余元，虽然标准越来越低，但其请求既没有事实依据也没有法律依据，违约者应当为自己的违约行为付出代价，请求二审法院依法查明事实，驳回上诉，维持原判。南阳美佳房地产经纪有限公司答辩称，南阳美佳房地产经纪有限公司已经促成合同、居间服务义务，期间服务行为符合行业规范，没有欺诈。南阳美佳房地产经纪有限公司在双方发生争执时积极调解，上诉人要求南阳美佳房地产经纪有限公司承担责任没有事实和法律依据。姚丽丽向一审法院起诉请求，1、依法解除原、被告双方之间签订的《房产买卖（居间）合同》；2、依法判令被告王勇江、马宗风向原告双倍返还定金80000元，并返还测绘费387元、公证费400元、其他1300元、清洁费670元，合计82757元；3、依法判令被告南阳美佳房地产经纪有限公司与被告王勇江、马宗风相互承担连带责任；4、诉讼费由被告负担。一审法院认定事实，2017年8月18日，原告姚丽丽作为买方（乙方）与被告王勇江、马宗风作为卖方（甲方）通过被告南阳美佳房地产经纪有限公司签订的《房产买卖（居间）合同》约定：“第一条转让标的，买卖双方交易的房地产位于南阳市宛城区建设东路书香水岸3幢1单元1402室（以下简称该房产）。建筑面积约为133.09平方米，房地产证／不动产证号为：1601022810-2，用途为成套住宅（上述三项均以房地产证或相关正式法律文书上的记载为准）。……第二条成交价格，该房产转让成交价为人民币（大写）柒拾玖万捌仟元，该价格已经包含卖方自买入该房产后至本次出售前已产生及支付的所有费用。该转让成交价不含税费，因本次交易过户所产生的相关税费由乙方承担。配套设施的更名费用由买方承担。第三条交易定金，买方在2017年8月18日向卖方支付定金人民币（大写）肆万元整（￥40000.00元）。第四条付款方式，经买卖双方协商按下述第（2）种方式给付定金之外的房款（单选）。……（2）买方向银行申请按揭贷款支付本条约定房款，买方须于过户前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款人民币（大写）壹拾伍万捌仟元整，支付给卖方或转入监管账户。买方须在2017年9月10日之前（含当日）向银行提交按揭贷款申请的相关资料，签署相关文件，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；……。第七条过户时间，买卖双方须于2017年9月20日前（含当日）买卖双方须办理交纳过户税费的手续并向房地产权登记机关申请办理产权转移登记。……。第十条经纪方咨询服务费及其他费用支付方式，（1）基于经纪方已促成本次《房产买卖（居间）合同》以及之前提供的咨询、看房服务，买卖双方确认在本合同签订时买方须支付给经纪方的咨询费（￥12000.00元），贷款服务／担保费（￥20100.00元）；经纪方有权委托合作方办理相关业务，不再另行收费。（2）签署本合同后，非经纪方原因被撤销、解除或未被实际履行，均不影响经纪方收取上述咨询服务费的权利。第十一条买方违约的违约责任，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。如买方逾期履行超过30天，卖方可解除合同并要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付定金。第十二条卖方违约的违约责任，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。如卖方逾期履行超过30天，买方可解除合同并要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或要求卖方双倍返还卖方已支付定金。……”合同签订当日，原告姚丽丽通过其丈夫李书哲的支付宝账户转给被告南阳美佳房地产经纪有限公司员工范宗楠10000元。2017年8月22日，原告姚丽丽及其丈夫李书哲出具委托书委托被告南阳美佳房地产经纪有限公司的员工范宗楠全权办理上述房地产登记过户过程中的相关手续，并进行了公证。2017年9月4日原告向范宗楠转款30000元，当日，范宗楠向被告马宗风转款35000元，同时，被告南阳美佳房地产经纪有限公司收取被告马宗风独家代理押金5000元。被告马宗风给原告姚丽丽出具了收到上述房屋买卖定金40000元的收条，并将房屋钥匙交于原告姚丽丽。后经原、被告双方相互配合，原告姚丽丽于2017年10月18日办理了中国建设银行个人贷款业务调查申报审批表，取得了中长期个人商品房再交易住房贷款670000元。2017年10月20日，被告南阳美佳房地产经纪有限公司的员工范宗楠向被告马宗风发送信息表示合同贷单出来了，要求马宗风提供卡号。被告马宗风当时表示，对方已经违约，书香水岸房子不再出售给原告。后被告南阳美佳房地产经纪有限公司多次与原告姚丽丽及被告马宗风联系并协调房屋买卖事宜。期间因原告姚丽丽一直不能支付购房首付款158000元，双方对违约金及首付款问题也未达成调解意见，导致房屋买卖合同一直没有继续履行。后双方为合同解除问题产生纠纷，原告起诉至法院。原告立案起诉时的第二项诉讼请求是要求被告王勇江、马宗风支付违约金159600元，并返还测绘费387元、公证费400元、其他1300元、清洁费670元，合计162357元。在案件庭审过程中，当庭变更该项诉讼请求为要求被告王勇江、马宗风双倍返还已支付的定金80000元，并返还测绘费387元、公证费400元、其他1300元、清洁费670元，合计82757元。被告南阳美佳房地产经纪有限公司于2017年10月30日出具的保证书内容为：“南阳市美佳房地产经济有限公司向王勇江、马宗风保证做到如下事项：1、保证买方姚丽丽于办理房产过户前支付首付款人民币壹拾贰万捌仟元（￥128000元），此首付款包含之前支付的定金人民币肆万元（￥40000元）。2、保证在过户前收到赔偿款人民币壹万捌仟元整（￥18000元）。3、保证尾款人民币陆拾柒万元整（￥670000元）于2017年12月31日前收到（注：保证他项权证书送达到银行，银行统一政策暂停放款的情况下除外）”。一审法院认为，一、依法成立的合同，受法律保护。本案原、被告签订的《房产买卖（居间）合同》是双方在自愿、平等的基础上签订的合同，系双方的真实意思表示，应为有效合同。现原告起诉要求解除合同，被告也表示同意，不违反相关法律、法规的规定，一审法院依法予以准许。二、对于原告主张的双倍返还定金的问题。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原、被告双方合同签订后，原告于合同签订当日转给被告南阳市美佳房地产经纪有限公司员工范宗楠10000元，后又于2017年9月4日转款30000元，并于当日由被告南阳市美佳房地产经纪有限公司的员工范宗楠向被告马宗风转款35000元作为原告买房的定金，之后原告未再向被告马宗风付款。原告未按合同约定于过户前（含当日）即2017年9月20日前将除定金、交房押金之外的剩余首付款158000元支付给被告马宗风或转入监管账户，原告已经构成违约，虽然被告曾表示不再出售房屋给原告，但之后双方还在一直协商房屋买卖的事宜，但仍因原告不能支付首付款，导致合同没有继续履行。而原、被告双方签订的《房产买卖（居间）合同》第十一条明确约定“如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有限要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。如买方逾期履行超过30天，卖方可解除合同并要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付定金。”综上，原、被告双方签订的《房产买卖（居间）合同》，因原告一直未按合同约定履行付款义务，被告有权拒绝履行过户义务，且被告也尽了合同义务配合原告办理了贷款手续，在合同履行过程中，被告并无过错，故对原告要求被告王勇江、马宗风双倍返还定金，并由被告南阳美佳房地产经纪有限公司承担连带责任的主张，理由不充分，不予支持。三、对于原告要求返还测绘费387元、公证费400元、其他1300元、清洁费670元的主张，未提供相关证据，不予支持。判决一、解除原告姚丽丽与被告王勇江、马宗风、南阳美佳房地产经纪有限公司之间于2017年8月18日签订的《房产买卖（居间）合同》。二、驳回原告姚丽丽的其他诉讼请求。案件受理费1869元，由原告姚丽丽负担。本院二审期间，经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。本院认为，根据上诉人姚丽丽与被上诉人王勇江、马宗风、南阳美佳房地产经纪有限公司于2017年8月18日签订的《房产买卖（居间）合同》约定，姚丽丽应于2017年8月18日签订该合同的当日支付4万元定金，并应于2017年9月20日前（含当日）支付除定金、交房押金之外的剩余首付款15.8万元。而姚丽丽实际上是2017年9月4日通过被上诉人南阳市美佳房地产经纪有限公司的员工范宗楠，向马宗风转账支付了4万元定金，姚丽丽也没有在合同约定的2017年9月20日前（含当日）向王勇江、马宗风支付购房首付款15.8万元，所以一审法院认为姚丽丽“已经构成违约”并无不当。且姚丽丽提供的2017年10月30日《保证书》内容，反而进一步证实姚丽丽对其违约的事实不仅认可，而且愿意承担违约赔偿责任。虽然姚丽丽向一审法院提供了南阳美佳房地产经纪有限公司员工范宗楠2017年10月20日向马宗风发送的“要求马宗风提供卡号”的信息，以证实其逾期履行合同没有超过30天。但是，范宗楠在此之前的2017年9月4日已经向马宗风转账4万元定金的事实，证实范宗楠知道马宗风的转账方式。再者，姚丽丽至今也没有提供其于2017年10月20日前（含当日），已将15.8万元转账给范宗楠的证据。而合同约定的过户时间即支付首付款15.8万元的时间是2017年9月20日前（含当日）至2017年10月20日刚好30天，因此，姚丽丽上诉称其“在逾期后第28天要求履行合同付款义务”的理由，证据不足不予采信。且姚丽丽在2017年10月20日之后直至其向一审法院起诉，也没有提供证据证实其已将首付款15.8万元支付给王勇江、马宗风，已超过合同约定的“逾期履行超过30条”。所以，姚丽丽上诉称其“不符合卖方解除合同支付违约金或没收已支付定金的条件”的理由，证据不足，不予支持。姚丽丽在二审庭审中，对其上诉称的“新的和解协议”自认是指南阳美佳房地产经纪有限公司于2017年10月30日出具的《保证书》，而王勇江、马宗风不仅没有在该保证书落款签字，而且至今对该保证书也没有追认。对该保证书约定的内容，在二审庭审中，南阳美佳房地产经纪有限公司也称是其“为了达到双方履行合同出的一个调解方案，都没认可”、“不是和解协议”。所以，姚丽丽上诉称“本案因上诉人姚丽丽、被上诉人王勇江、马宗风就合同履行达成新的调解方案,4万元定金转变为购房款”的理由，没有提供有效证据印证，不予支持。姚丽丽在二审庭审中认可其支付的测绘费387元、公证费400元、其他费用1300元、清洁费670元，实际支付给南阳美佳房地产经纪有限公司了，而南阳美佳房地产经纪有限公司在二审庭审中称如果在公司账户里公司会认可的，由此，姚丽丽上诉称王勇江、马宗风应返还其“为了履行合同而支出的测绘费387元、公证费400元、其他费用1300元、清洁费670元”的理由，没有事实依据不能成立。综上所述，上诉人姚丽丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费869.0元，由上诉人姚丽丽负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇一九年四月二十三日书记员  李 斌