广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初11327号原告(反诉被告)：邱素玲，女，1981年10月18日出生，汉族，住广东省中山市东区，委托诉讼代理人：黄磊，广东万里海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚凤，广东万里海天律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：毛成翠，女，1983年2月10日出生，汉族，住湖北省宜城市，委托诉讼代理人：吴柏昌，广东百昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐红丹，广东百昌律师事务所实习律师。第三人：夏远辉，男，1981年7月12日出生，汉族，住广东省中山市东区，第三人：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市东区中山三路45、47号，统一社会信用代码91442000X315339777。负责人：赖小平，行长。委托诉讼代理人：郑祝远，银行员工。委托诉讼代理人：肖冰，银行员工。原告邱素玲与被告毛成翠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，根据被告毛成翠申请依法追加夏远辉、中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建设银行中山分行）为本案第三人参加诉讼。诉讼中，被告毛成翠提出反诉，本院经审查后予以合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邱素玲及其委托诉讼代理人黄磊，被告（反诉原告）毛成翠及其委托诉讼代理人吴柏昌、唐红丹，第三人建设银行中山分行委托诉讼代理人郑祝远到庭参加诉讼。第三人夏远辉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱素玲向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年8月31日签订的房地产转让合同；2.被告向原告支付违约金200000元；3.被告搬离原告所属的房地产内，支付房地产使用费及同期银行利息（使用期间为2017年3月至起诉之日，租金按照3500元/月计算）。事实与理由：2016年8月31日，原、被告就原告于中山××时代花园××房的房地产权利的转让达成一致意见，并于当天签订房地产转让合同。双方约定被告在签订合同后三天内向原告支付定金200000元，但截至起诉之日被告仍未将该款项交付给原告。被告未按照合同约定履行义务，已经构成严重违约，故原告特诉至法院，请求判如所请。诉讼中，原告邱素玲明确诉求2为被告按定金罚则向原告支付一倍定金200000元；变更诉求3为被告向原告支付房屋占用费35000元（计算方法：从2017年3月1日起至被告搬离涉案房屋之日即2017年12月13日止，按租金3500元/月计算10个月）。被告毛成翠辩称,1.同意解除合同，但被告依照合同约定支付了定金并按原告要求支付了购房款、按揭款项，原告亦在微信中确认收到原告支付的定金200000元以及其他费用190000元，故本案是原告违约；2.原告的陈述自相矛盾，一方面说没收违约金，后明确是定金，可以看出原告是因房价飙升而违约；3.原告要求房屋占用费没有依据，合同签订后被告向原告交付钥匙，是原告自行将房屋交付给被告使用，被告入住涉案房屋是行使合同权利；4.涉案房屋因原告的另案纠纷被查封，被告无法入住，已在2017年12月13日搬离涉案房屋。被告毛成翠向本院提出反诉请求：1.反诉被告邱素玲继续履行房地产转让合同；2.反诉被告协助反诉原告毛成翠向发展商办理中山××时代花园××房的更名手续，将该房屋更名过户到反诉原告名下（反诉原告可一次性代反诉被告垫付银行按揭贷款）。事实与理由：反诉原、被告签订房地产转让合同后，反诉原告依约履行合同，向反诉被告支付了定金，代反诉被告支付了定金、垫付了银行按揭还款以及欠发展商的欠款，并实际占有使用了涉案房屋，反诉被告因房价上涨就以各种借口企图解除合同，损害了反诉原告的合法权益，故特提起反诉。诉讼中，反诉原告毛成翠变更诉讼请求为：1.反诉被告邱素玲双倍返还定金400000元；2.反诉被告向反诉原告返还垫付的购房款156764元、违约金33233元、诉讼费1812元，合共191809元并支付利息（自2017年2月20日起按中国人民银行同期逾期贷款利率计算至清偿之日止）；3.反诉被告向反诉原告返还垫付的银行按揭48840元并支付利息（自2017年8月9日起按中国人民银行同期逾期贷款利率计算至返还该款项之日止）；4.反诉被告向反诉原告赔偿房屋差价损失822190元。反诉被告邱素玲辩称，1.协商签订合同时，反诉被告邱素玲已出示身份证、离婚证、离婚协议、房屋买卖合同、备案登记表、银行按揭合同、查封案件的诉讼资料以及冯士友借款协议、开发商首期款借款协议，明确告知反诉原告毛成翠其与第三人夏远辉已离婚，不存在反诉原告不清楚涉案房屋相关状况；2.反诉原告未及时支付开发商首期款导致反诉被告被开发商起诉、涉案房屋被查封，故房屋被查封、合同无法履行系反诉原告所致；3.反诉被告签订协议时要求反诉原告三天内汇款至反诉被告指定账户，离婚协议也有反诉被告的银行账户，且反诉原告要求反诉被告收到定金后将备案登记表原件、按揭合同原件交给反诉原告并承诺一周内结清余款。第三人建设银行中山分行述称，涉案房屋已被法院拍卖并强制注销，其正在办理收款手续，法院已作出裁定强制注销涉案房屋的抵押登记，故涉案纠纷与其无关。第三人夏远辉未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.夏远辉与邱素玲曾系夫妻关系，二人于2006年6月23日登记结婚，于2015年12月30日登记离婚。2.2016年8月31日，邱素玲（甲方）与毛成翠（乙方）签订房地产转让合同，约定：甲方将合同备案登记于其名下位于中山××时代花园××房的预售商品房转让给乙方，建筑面积为149.25平方米，备案登记的付款方式为银行抵押付款；甲方确认该房屋尚欠银行抵押款大约650000元，该款项由乙方负责还清；在还款之前由甲乙双方共同向开发商提交商品房备案表更名申请书取得房产开发商同意更名申请后三日内还清银行贷款，待银行注销抵押后三日内一起前往国土局将上述房地产购房合同注销;甲乙双方已商妥上述房地产总交易1130000元，该房产转让涉及的税费均由乙方承担；乙方于签订本合同后3日内向甲方支付定金200000元；因甲方尚欠银行贷款约650000元，乙方在签署本合同后续帮助甲方还清银行贷款，甲方款项支付到还款账户视为乙方已收取，还清银行贷款后甲方及时申请银行注销抵押登记；因上述房产尚欠开发商首期款约210000元，注销抵押登记后，在跟开发商签订购房合同时，乙方代甲方偿还该部分欠款，还款计入购房总价，视为甲方收取；待银行注销抵押登记后十日内，甲方协调开发商与乙方一起前往国土部门办理终止备案和重新备案到乙方名下，剩余购房款在备案表更名成功后当日付清；合同签订起由乙方负责银行每月供楼款；甲方在收到乙方全部购房款后十日内须协助乙方变更水电、燃气、电视、宽带户名到乙方名下，将上述房地产交付给乙方，同时甲方需将物业维修基金收据、购房发票及与该房产相关的全部文件交付给乙方；签订本合同后，若乙方在约定期限内未能偿还银行贷款，注销抵押登记、及时提供办证所需资料或未能在约定时间内前往国土部门办理过户手续或违反本合同任何约定及存在有碍于本次交易顺利进行的任何行为均视为根本违约，违约方须支付守约方合同总额10%的违约金。房地产转让合同还约定了其他内容，但未明确邱素玲收取房款的银行账户，亦未约定清偿银行贷款或开发商首期款的履行期限。3.2016年9月2日，毛成翠委托案外人方焕彭向夏远辉支付了200000元，夏远辉于当天向毛成翠出具收据，注明：“今收到方焕彭代毛成翠支付购买中山××时代花园××房的定金人民币20万元。”邱素玲称，涉案房屋系邱素玲个人婚前购买，邱素玲与夏远辉已于2015年12月30日登记离婚，离婚协议约定涉案房屋归邱素玲所有，但离婚后涉案房屋一直由夏远辉与二人共同生育的儿子居住；2016年年初，邱素玲将涉案房屋挂盘出售，夏远辉得知后告知其有朋友可以1130000元一次性付款购买涉案房屋，故于2016年8月31日由夏远辉作为中介人介绍毛成翠与邱素玲认识并签订本案房地产转让合同;签订合同时,邱素玲告知毛成翠其与夏远辉已离婚、涉案房屋与夏远辉无关，并向毛成翠出示了离婚证、离婚协议、查封诉讼资料、开发商首期款借款协议，毛成翠已清楚知悉涉案房屋的有关情况,整个签约过程邱素玲并无委托过任何人收取涉案房屋的购房款；双方在签约时约定，由毛成翠三天内支付200000元给邱素玲，合同签订后由邱素玲代为还清银行贷款但合同并未约定具体日期，注销抵押登记手续后由邱素玲与毛成翠共同向开发商偿还首期款，剩余房款由毛成翠直接支付给邱素玲，并约定合同签订后由毛成翠按月偿还涉案房屋的银行供楼款。毛成翠称，其经朋友介绍认识夏远辉，夏远辉称有意出售涉案房屋，当时夏远辉居住在该房屋内，夏远辉后带毛成翠现场查看了涉案房屋的情况，毛成翠决定购买该房屋；合同签订时，邱素玲、夏远辉均在场，二人均未告知已离婚的事实或出示有关离婚文件，相反，夏远辉表示邱素玲与其系夫妻关系；合同签订过程中，邱素玲未出示或指定任何收款账户，其根据邱素玲的指示向夏远辉支付了合同约定的200000元定金。4.邱素玲作为借款人于2013年10月16日向金碧物业有限公司中山分公司（以下简称金碧公司）出具借款借据（二期）、借款借据（三期），均载明邱素玲向金碧公司借款用途为购买中山恒大绿洲商品房25幢1903单元、借款金额为78382元，2张借款借据反映的借款金额合共156764元。因邱素玲未依约偿还前述借款，金碧公司向本院提起诉讼，本院受理了金碧公司诉邱素玲民间借贷纠纷一案，案号为（2016）粤2071民初23786号。后毛成翠代为向金碧公司支付了前述借款借据涉及的首期款共计156764元、违约金33233元、诉讼费1812元，合共191809元。2017年2月19日，邱素玲向毛成翠出具收据，注明：“今收到毛成翠交来恒大（二期、三期）首期款23栋1903，78382×2=156764，违约金33233元，共191809元。”5.毛成翠主张其以银行转账、现金汇款的方式代邱素玲向银行偿还了涉案房屋2016年9月至2017年8月共计12期的按揭款48934.95元，后因得知涉案房屋存在诸多查封问题于2017年9月起未再代为偿还有关按揭款。邱素玲对毛成翠代为偿还的按揭款金额予以确认。6.2017年2月22日，毛成翠向案外人中山港华燃气有限公司就涉案房屋办理了管道燃气开户申请并签订了供用气合同，毛成翠支付了有关费用后购置了热水器等生活设施即入住涉案房屋。因涉案房屋被另案查封不能居住，毛成翠于2017年12月13日搬离涉案房屋。毛成翠称，邱素玲向其交付涉案房屋钥匙后，其开始使用涉案房屋直至2017年12月13日搬离。邱素玲称，毛成翠入住涉案房屋未经其同意，后其发现涉案房屋未缴纳水电费，向夏远辉了解情况，夏远辉告知被毛成翠赶出涉案房屋但未告知收取了毛成翠的200000元定金，涉案房屋门锁已被毛成翠更换。7.诉讼中，邱素玲与毛成翠均提交了与对方的部分微信聊天记录显示。2017年2月20日的微信聊天记录中，邱素玲向毛成翠发送了一张列明“1130000-638317.15（本金）-200000-191809＝99874+6000（维修基金）=105874”的纸条照片，表示“早晨，今天你要转105874元尾数”，并告知了其名下相应银行账户。毛成翠认为，邱素玲微信中列明的尾数计算方式中“-200000-191809”表明邱素玲认可毛成翠已支付定金200000元、代为偿还首期款及相关费用191809元。邱素玲认为合同约定定金必须支付给其本人，该纸条不代表其确认收到定金，且纸条载明扣除638317.15元的银行贷款，但毛成翠实际并未支付该款项，故不能依据该纸条认定其已收到定金200000元。2017年4月7日的微信记录中，邱素玲向毛成翠发送了内容为银行告知邱素玲将于2017年4月8日归还当期个人贷款4069.95元的手机短信照片。当日下午，毛成翠向邱素玲发送了其向邱素玲前述贷款还款账户汇款4070元的支付凭证照片。同月27日，毛成翠询问“上次交的电费才多久，为什么现在又要交4百多”，邱素玲回复“这笔是夏交的，我催了很多次，他们说没钱交，一直没处理”。2017年5月4日，邱素玲向毛成翠发送了内容为银行告知邱素玲将于2017年5月8日归还当期个人贷款4069.96元的手机短信照片。2017年6月2日的微信聊天记录中，邱素玲表示其已向毛成翠催讨购房款近10个月，自签合同之日起即催促毛成翠支付定金以清偿被查封的债务、解封及办理过户手续，但毛成翠未支付有关款项，已构成违约，要求毛成翠搬离涉案房屋。毛成翠回复其已向夏远辉支付了定金200000元。邱素玲称，“你说的所谓定金，我并没有收到，当初签合同我和夏先生已经离婚了，你也知道这个事实，房子是我的，房子备案表上的产权人名字也是我的，所以签的房子买卖合同也是我一个人和你签的。房子跟夏先生没有任何关系，他只是个介绍人，或是个中间人”以及“夏先生不能代表我，我并没有委托他收钱，至于他有没有收钱，收了谁的钱我不知道，也不想知道。这是你们跟他之间的事。”邱素玲称此前亦有催促过毛成翠支付购房定金，但无其他证据予以证明。8.2017年8月23日，方焕彭与毛成翠签订结算确认书，方焕彭确认代毛成翠于2016年9月2日向邱素玲支付的定金200000元，代毛成翠支付邱素玲、夏远辉欠开发商的房款189997元，代毛成翠支付燃气安装费314元、热水器费1999元、邱素玲向银行的供四期供楼款12209.95元，毛成翠已返还给方焕彭，前述款项给现双方债务已经了结，毛成翠和方焕彭在结算确认书上签字。9.诉讼中，依照毛成翠的申请，本院依法委托广东置信土地房地产估价有限公司（以下简称置信公司）就涉案房屋在2017年10月9日（毛成翠第一次变更反诉诉求之日）的市场价值进行评估。置信公司于2018年6月22日出具房地产估价报告，评估单价为13080元/平方米，总价为1952190元。双方当事人对该评估结论均予以认可。10.截止至为2018年11月30日的中山市不动产登记资料查询结果反映，位于中山××时代花园××房的涉案房屋，原权利人登记为邱素玲，登记时间为2013年11月8日，于2013年11月15日抵押给案外人建设银行中山分行，被担保主债权数额为680000元；该房屋于因邱素玲与案外人冯士友的经济纠纷于2016年6月3日被本院查封，又因与建设银行中山分行、案外人袁小燕、卢金娣的经济纠纷于2016年11月2日、2017年8月28日、2018年7月4日先后被本院轮候查封，后该房屋经由司法拍卖程序现已被裁定过户给案外人宋惠娟。11.中山市住房和城乡建设局政务网中有关中山市房屋租赁管理租金参考价查询结果显示，涉案房屋同地段的租金参考价为26元/平方米。依据该参考价计算，涉案房屋的租金为3880.5元/月（149.25平方米×26元/平方米），邱素玲于本案中仅主张3500元/月计算占用费。12.本院于2015年11月30日作出的（2015）中一法民一初字第3112号民事判决书，认定冯士友出借给夏远辉的200000元属于夏远辉与邱素玲的夫妻共同债务，判令夏远辉、邱素玲向冯士友连带偿还借款本金200000元并支付逾期还款利息。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。邱素玲与毛成翠签订的房地产转让合同是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照诚信原则，秉持诚实，恪守履行。邱素玲主张解除房地产转让合同，毛成翠表示同意，本院对此予以认可。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”毛成翠主张邱素玲返还代为偿还的首期款借款、违约金、诉讼费191809元以及银行按揭款48840元的诉求，本院予以支持。毛成翠自2017年3月1日至2017年12月13日占有并使用涉案房屋，按同地段的参考租金计算涉案房屋租金为3880.5元/月，现邱素玲仅主张按3500元/月计算毛成翠占用期间的使用费，故本院认定毛成翠应支付邱素玲房屋占用费33016.67元（3500元/月×9个月+3500元/月÷30天×13天）。关于违约方的认定问题，邱素玲认为毛成翠未依约向其支付定金构成违约，毛成翠认为其向夏远辉支付了定金已履行付款义务，但邱素玲在其支付定金等款项后告知涉案房屋存在查封，并导致涉案房屋不能继续交易构成违约。结合诉辩双方的庭审意见，本案争议的焦点为毛成翠是否已履行支付定金的合同义务。本院分析如下：第一，合同约定毛成翠的付款顺序为，先支付定金，再代为清偿银行按揭贷款、开发商的首期款，最后支付尾款。毛成翠于2016年9月2日向夏远辉支付200000元后，当月即按月代邱素玲偿还涉案房屋的个人贷款，并于2017年2月19日代邱素玲向金碧公司偿还了涉案房屋的首期款借款、违约金及诉讼费合共191809元。邱素玲对前述代为偿还银行贷款、首期款借款、违约金及诉讼费的事实予以认可，否认委托夏远辉收取定金，并表示此前对夏远辉收取该款项并不知情。但邱素玲于2017年2月20日在微信上催促毛成翠支付尾数时，列明尾数计算方式为1130000元（合同约定的交易总价款）-638317.15元（银行按揭贷款）-200000元-191809元（首期款借款、违约金及诉讼费），结合合同约定的付款顺序、毛成翠的付款情况以及邱素玲前述催促支付尾数的微信内容，可以印证邱素玲已认可毛成翠履行了支付200000元定金的合同义务。第二，从毛成翠、邱素玲陈述的交易过程可知，房地产转让合同签订前一直由夏远辉与毛成翠进行涉案房屋交易的前期工作，合同签订时夏远辉、邱素玲均在场，直至合同后的一段时间内夏远辉仍居住在涉案房屋内，由于涉案房屋系夏远辉、邱素玲婚姻关系存续期间内登记于邱素玲名下，如邱素玲没有明确告知毛成翠合同签订时邱素玲已登记离婚或涉案房屋不属于夫妻共同财产，夏远辉的前述行为足以使毛成翠相信夏远辉有权收取涉案房屋的有关款项。本案现有证据只能证明邱素玲直至2017年6月2日才通过微信告知其已登记离婚、涉案房屋系其个人所有并催促毛成翠支付定金，并无证据证明在此之前有向毛成翠追讨过定金，如邱素玲认为夏远辉无权收取涉案房屋交易定金，其在明知毛成翠已入住涉案房屋的情况下，至合同签订后近10个月才催促支付定金，明显不符合常理。因此，本院认定涉案房屋交易过程中，邱素玲对于夏远辉代为收取购房定金的行为系知悉并认可。邱素玲现有证据不足以证明毛成翠逾期未支付购房定金，故其主张毛成翠违约理据不足。由于合同并未明确约定偿还首期款借款的期限，邱素玲也没有证据证实已在签订房地产转让合同时已告知涉案房屋存在查封，而涉案房屋在合同签订后又出现多次查封，且邱素玲另案纠纷导致该房屋经由司法拍卖程序被裁定过户于他人名下，邱素玲前述行为导致房地产转让合同履行不能，故本院对邱素玲有关系毛成翠原因导致房屋被查封、履行不能的辩解意见不予采信，并认定邱素玲的前述行为构成根本违约，邱素玲系本案违约方。本案因邱素玲违约导致合同解除，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”规定，毛成翠主张邱素玲双倍返还定金400000元（200000元×2）的反诉诉求，本院予以支持，并对邱素玲主张毛成翠向其支付一倍定金200000元的诉讼请求予以驳回。关于房屋差价损失及利息。本院委托置信公司出具的评估报告书载明涉案房屋在价值时点2017年10月9日即毛成翠第一次变更反诉诉求之日的评估总价为1952190元。置信公司作为具有房地产估价资质的专业机构，评估结论不存在“鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格，或者鉴定程序严重违法，或者鉴定结论明显依据不足，或经过质证不能作为证据使用”的情形，且评估程序合法有效、内容真实可信、结论清楚，毛成翠、邱素玲均对评估报告书予以认可，故本院采信该评估结论，认定毛成翠的差价损失为822190元（1952190元-1130000元）。但该差价损失应先予扣除毛成翠前述收取双倍定金中的可得利益，故本院认定邱素玲应向毛成翠支付的差价损失为622190元（822190元-200000元）。对于毛成翠主张的利息诉求，因其未能提供证据证明前述双倍返还定金、支付差价损失不足以弥补实际损失，有关利息诉求存在重复计算之嫌，故本院对毛成翠主张就代为偿还的首期款借款、违约金、诉讼费合计191809元以及银行按揭款48840元的利息支付诉求，均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：解除原告邱素玲与被告毛成翠于2016年8月31日签订的房地产转让合同；被告毛成翠于本判决发生法律效力之日起七日内向原告邱素玲支付房屋占用费33016.67元；驳回原告邱素玲的其他诉讼请求；反诉被告邱素玲于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告毛成翠双倍返还定金400000元；反诉被告邱素玲于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告毛成翠返还垫付的首期款借款、违约金、诉讼费合计191809元及银行按揭款48840元；反诉被告邱素玲于本判决发生法律效力之日起七日内向反诉原告毛成翠赔偿差价损失622190元；驳回反诉原告毛成翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4825元（原告邱素玲已预交），由原告邱素玲负担4147元，被告毛成翠负担678元（被告毛成翠负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告邱素玲）。反诉案件受理费8983元，诉讼保全费5000元，合共13983元（反诉原告毛成翠已预交），由反诉原告毛成翠负担1912元，反诉被告邱素玲负担12071元（反诉被告邱素玲负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付反诉原告毛成翠）；评估费7280元（反诉原告毛成翠已预交），由反诉被告邱素玲负担（反诉被告邱素玲于本判决发生法律效力之日起七日内返还反诉原告毛成翠）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  梁永诗人民陪审员  郭绮文人民陪审员  吴妙玲二〇一九年四月二十九日书 记 员  姚 班黄怡凤