山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1502民初3090号原告：左洪喜，男，1956年3月12日出生，汉族，农村居民，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：左俊兵，男，1990年2月21日出生，汉族，农村居民，系原告之子，住山东省聊城市嘉明开发区。被告：叶传刚，男，1976年9月10日出生，汉族，居民，住山东省聊城市东昌府区。被告：王娜，女，1979年5月20日出生，汉族，居民，系叶传刚之妻，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：尚珊珊，山东群创律师事务所律师。委托诉讼代理人：李国栋，山东群创律师事务所实习律师。原告左洪喜与被告叶传刚、王娜房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告左洪喜的委托诉讼代理人左俊兵，被告叶传刚，被告王娜的委托诉讼代理人尚珊珊、李国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原、被告经庭外和解未果。原告左洪喜向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋买卖协议有效；2.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系。被告原有位于聊城市嘉明开发区水岸新城8号楼2单元241号的房产一处。2016年9月11日通过鑫源房屋服务有限公司居间介绍，被告将此房屋出卖给原告并签订了《房屋买卖合同》，原告按约定向被告支付定金10000元。2016年11月8日，原告将首付款190000元转账支付给王娜，因该房屋原租期未到，被告又收取两月租金后，方将房屋交付原告，原告装修并入住。根据双方合同约定，双方均同意适用按揭贷款，待双方办理完过户手续后，原告所贷房款一次性向被告支付。经了解，该房屋所在的融景园小区可以办理房产手续但被告迟迟不按约定办理。为维护合法权益，故诉诸法院，请依法判决如诉请。被告王娜辩称：一、涉案房产是答辩人与被告叶传刚婚后购买，但叶传刚属于擅自处分共同共有的涉案房产。根据我国相关法律规定，夫妻共同财产的性质为共同共有，夫妻双方对共同财产享有以下权利：平等享有占有、使用、收益、处分权；共同处理权即对财产发生重大变化如变卖财产等必须由配偶共同决定处理。另，根据物权法第九十七条之规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。在本案中，出售房屋属于重大财产变化，根据以上法律规定，必须由夫妻双方共同处理。但在被告叶传刚与原告左洪喜签订《房屋买卖合同》时，答辩人并不知情也未书面授权叶传刚代理，答辩人也未在该买卖合同上签字，并且答辩人也一直反对进行房屋买卖。另外，共同共有根据共同关系而产生，以共同关系的存在为前提。共同共有最重要的特征之一就是各共有人平等地对共有物享受权利和承担义务。因此，处分共有物必须经全体共同共有人同意。即若要对涉案房屋进行买卖，则应经答辩人和被告叶传刚的共同同意及签字。二、被告叶传刚与原告左洪喜签订的房屋买卖合同属于无效合同。1、根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产不得转让：（一）……；（二）……；（三）……；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律行政法规规定禁止转让的其他情形。”在本案中，涉案房屋属于答辩人与叶传刚共同共有，但被告叶传刚并未取得答辩人的书面同意，另该案房屋还未依法登记领取权属证书。因此，该涉案房屋不得进行转让。答辩人后得知被告叶传刚在与原告左洪喜签订房屋买卖合同时，原告左洪喜对于以上情形全部知情，由此可得知原告左洪喜存在恶意行为。2、我国在司法实践中也是坚持对共有物须经全体共有人一致决的原则。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。法律规定对共有物的处分须经全体共同共有人同意，但共有人另有约定的除外。签订该买卖合同是被告叶传刚擅自处分共有财产，答辩人并没有同意进行买卖，而且答辩人与叶传刚也不存在另外的约定。因此，依据此规定，人民法院也应认定该买卖合同无效。3、该房屋虽系夫妻双方的共同财产，但在聊城市商品房买卖合同以及商品住宅使用说明书中登记产权人仅为答辩人一人，依据物权法第六条确定的公示公信原则，结合物权法第十六条的规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据，故非登记权利人与买受人签订房屋买卖合同时，买受人在交易中的谨慎审查义务应大于一般情况，应视买受人有无尽到合理的审慎审查义务而认定房屋买卖合同是否有效。本案中，原告左洪喜明知登记权利人不是被告叶传刚，并且该房屋买卖合同是通过专业的房产中介部门签订的，原告及中介机构均没有谨慎审查，自身存在过错，因此，更应认定房屋买卖合同无效。4、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条‘关于夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。本案中，答辩人在事后得知叶传刚与原告签订房屋买卖合同一直持有反对意见，并且导致了答辩人与叶传刚分居至今足以认定非夫妻双方共同意思表示出售房屋。”三、该房屋买卖合同是中介机构所提供，不是真正意义上的合同，不具备合同法上所说的合同的法律效力的，也就是说房屋买卖合同是无效的。合同法第四十二条第二款规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。根据这一规定，一个合同的是否有法律效力还要根据法律、行政法规是否规定应当办理批准、登记等手续。物权法第九条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。也就是说，物权的转让应在不动产所在地的登记机构进行登记。而能进行登记的只能是网签的标准合同，而不是各个房地产中介提供的格式买卖合同。并且网签就是一种登记行为，也只有网签了这个合同，才能根据合同进行后续的工作。也就是说，房屋买卖合同也是需要登记的，只有登记了才是合法有效的房屋买卖合同，才能进行房地产权的转移登记，也就是说房屋买卖合同除了要符合一般买卖合同的构成要件外，还要符合对房屋买卖所要求的对合同格式的要求及合同登记的要求。所以说，本案中介公司提供的房屋买卖合同并不是具有完全房屋买卖法律效力的合同，也就是并不具有真正合同法意义上的合同所要求的构成要件。所以，根据合同法第五十二条的规定，中介提供的房屋买卖合同属于无效合同。综上所述，答辩人认为叶传刚与原告所签订的房屋买卖合同无效，原告的诉求应予驳回。被告叶传刚辩称:答辩意见同王娜，答辩人同意向原告支付违约金。本院经审理认定事实如下：2016年9月11日，原告左洪喜与被告叶传刚签订《房屋买卖合同》一份，约定：卖方（甲方）叶传刚自愿出售位于聊城市嘉明经济开发区的房地产给买方（乙方）左洪喜；房屋总价款376000元；乙方在合同签订时支付定金10000元，甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在银行签字时乙方再向甲方支付人民币156000元作为首付，剩余房款220000元在甲乙双方办理完过户手续之后，乙方所贷房款由银行一次性向甲方支付，若乙方银行贷款未获批准，甲方须将所收房款含定金在三日内不计息退还乙方；甲方在收到首付款之日起十日内将房屋腾出交与乙方，并结清水、电、物业、燃气、有线电视、通讯等相关杂费；若甲方未按时交付使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息；甲方保证上述房地产权属清楚、合法，若发生与出售房地产有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责解决，并承担民事责任，给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；过户时所产生的一切税费均由乙方承担，房屋中介及代办产权过户手续费由乙方承担；若交易过程中乙方违约应书面通知甲方，甲方在三日内将乙方已付购房款额（不计息）返还给乙方，但乙方所交定金不予退还，若甲方违约，应自违约日起三日内将乙方所付购房款（不计息）及定金的双倍返还给乙方，同时所产生的中介费由甲方承担。合同尾部买方、卖方签字处分别由叶传刚、左洪喜签名、捺印，“卖方共有人”处叶传刚签有“代王娜”。合同签订后，原告按约定交纳定金10000元，并于2016年11月8日自其子左俊兵账户向王娜62×××89号账户转款190000元，叶传刚于同日代王娜出具收条一份。被告亦于约定的交房日期2个月后将房屋交付原告，原告之子左俊兵进行装修后搬入入住至今。后原告要求叶传刚办理房屋过户手续，叶传刚以王娜不知情、不同意出售房屋为由拒绝办理。另查明：叶传刚、王娜于2003年结婚，2010年以王娜的名义购买涉案房屋，二人均认可该房屋为夫妻共同财产，并认可该房屋的不动产登记手续已基本办理完毕，仅需等待领证。本院审理期间，叶传刚明确表明其出售涉案房屋不是为了离婚时独占、侵占本属于夫妻共有的财产。以上事实，有房屋买卖合同、银行转账凭证、收条、商品房买卖合同、专项维修资金凭证、销售不动产统一发票及当事人陈述等予以证实，本院予以确认。本院认为：被告叶传刚辩称案涉王娜名下银行卡由其使用并由出卡行向其发送交易短信通知，而其仅提交了2019年3月份的通知及2018年2月12日至9月21日的相关银行历史明细清单，不能达到王娜对房屋买卖不知情的证明目的，本院不予采信。并且《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”该款所述处理权应理解为处分权，亦即夫妻双方对于共有财产有平等的处分权。换言之，对于夫妻共有财产，丈夫可以处分，妻子也可以处分，双方的处分权是平等的，除非叶传刚有损害王娜的故意，亦即为了离婚时独占、侵占本属于夫妻共有的财产，方可认定其与原告签订的房屋买卖合同无效，而叶传刚并无此故意。故而，原告与叶传刚签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。综上，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：原告左洪喜与被告叶传刚于2016年9月11日签订的《房屋买卖合同》有效。案件受理费50元，由被告叶传刚、王娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  孙利群二〇一九年四月八日书记员  何冰冰