广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0107民初8175号 原告：南宁市和德佳信投资有限责任公司，住所地：南宁市高新区高新大道西段20号。统一社会信用代码：91450100576839677G。 法定代表人：黄伟刚，董事长。 委托诉讼代理人：韦岸松，广西欧亚嘉华律师事务所律师。 被告：南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组，住所地:南宁市高新区心圩路心圩街道和德村。 代表人：刘金培，队长。 委托诉讼代理人:韦开林，广西安信律师事务所律师。 第三人：南宁市经济贸易职业培训学校，原住所地:南宁市北大客运中心，现下落不明。 法定代表人：郑振通。 原告南宁市和德佳信投资有限责任公司与被告南宁市西乡塘区心圩街道和德村第一村民小组确认合同效力纠纷一案，本院于2017年12月29日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年5月8日、2018年8月15日公开开庭进行了审理。因南宁市经济贸易职业培训学校与本案的处理有法律上的利害关系，本院依法追加其为本案第三人参加诉讼，于2019年3月12日再次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韦岸松、被告的代表人刘金培及委托诉讼代理人韦开林到庭参加诉讼，第三人南宁市经济贸易职业培训学校经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告南宁市和德佳信投资有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告于2011年6月19日分别签订的二份《联合开发三产用地协议书》、《承包合同》及《合作合同》无效。2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：被告以建设综合市场和学校为理由向有关政府部门申请农用地转为建设用地，获得建设用地批准后，找原告称可以进行商品房开发，由被告出地，原告出资进行联营开发经营。双方协商后于2011年6月19日，被告作为甲方与原告作为乙方分别签订两份《联合开发三产用地协议书》，甲方已征得本组全体成员同意并本着互利互惠的原则,协议分别约定将政府规划给甲方的18000平方米商服用地（宗地号:450107201010061）其中的6040平方米商服用地和18000平方米商服用地（宗地号:450107201010061）其中的11960平方米交由乙方出资建筑该项目的完整建筑实体。甲方提供该地块土地及政府相关建设许可核准文件给乙方联合开发，由乙方自筹资金投资建设，具体建设面积以政府有关部门规划核准为准。两份协议分别约定：该项目建成投入使用后，地面一层开始至第四层合计壹万平方米建筑物实体产权（含公摊，含乙方使用的电梯、楼梯间）交还甲方使用；地面的一楼的一半建筑和二至三层合计10000平方米建筑物的使用权交还给甲方使用。甲方将此建筑物承包给乙方经营使用三十年（自2014年8月1日起至2044年7年30日止，承包合同另行签订作为本合同附件执行，如建设期限延误的，则承包期限顺延）。协议中还分别约定，承包期间甲方不参与经营管理，每年承包费人民币壹佰伍拾壹万元，甲方红利分成每5年递增10%，乙方按生产队三产用地所有权人现有人数一次性补偿甲方人民币壹佰伍拾壹万元，地下室及第4层以上建筑物（第四层中归甲方使用的部分建设面积除外）的使用权、处置权归属乙方免费使用70年（即2014年8月1日起至2084年7月30日止）；合作期间甲方不参与管理，按每年壹佰贰拾万元享受红利，红利分成每五年递增10%，乙方按生产队三产用地所有权人现有人数一次性补偿甲方人民币贰仟零玖拾叁万元，地下室及除本条第1点约定归甲方使用、处置的10000平方米以外的所有建筑面积的使用权、处置权归属乙方免费使用七十年（即由2014年7月1日至2084年6月30日止）。合作期满后建筑物的产权及使用权归甲方所有。合同还约定其他内容。 根据两份《联合开发三产用地协议书》中的约定条款的指引，同日被告作为甲方，原告作为乙方又分别签订了一份附随的《承包合同》和一份附随的《合作合同》，两份合同约定:（甲方）将佳信现代城整体与乙方合作经营，合作经营总建筑面积10000平方米，合作经营时间2014年8月1日起至2044年7月30日止。合作经营期间甲方不参与管理，乙方全权负责经营事务。《承包合同》约定乙方每年支付给甲方承包金壹佰伍拾壹万元，承包费每五年递增10%；《合作合同》约定甲方红利每年为人民币壹佰贰拾万元，红利每5年递增10%。红利支付方式皆遵循先支付后经营，每年一付的原则。即乙方在经营年度开始的一个月前先支付甲方的红利。合同还约定其他内容。 上述合同签订后，原告按联合开发合同的相关约定筹资进行开发建设及履行其他的约定义务。开发建设当中原告发现被告原来呈报及获批准的用地及建设规划用途为“商服”用地，具体内容为：部分1-4层（共17727.72平方米）为综合市场，其余的房屋为南宁市经济贸易职业培训学校的教室、学校办公室、图书室、电脑室、实习室、活动室、教职和学生的配套公寓等学校教学用房。按联合开发合同的约定，由原告免费使用70年的房屋，其余全部是培训学校的教学用房，亦即原告对约定所分配的房屋根本就不能使用。为此原告向被告提出了异议，请求被告友好协商解决该无法实现原告投资目的的合同，协商不成，为此引发纠纷。 原告认为，原告与被告签订的本案所涉及的四份合同是无效合同。（一）联合开发关系中，被告不承担任何经营风险，故合同无效。原告与被告所签订的四份合同所约定的，被告方提供土地使用权，原告方以货币投资进行房地产联营开发，其中被告方除分配固定的收益外，不参与经营更不承担任何亏损的风险，违背了联营关系中共同投资，共分利益，共担风险的基本原则，根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第四条“关于联营合同中的保底条款问题”第（一）项“联营合同中的保底条款，通常是指联营一方虽向联营投资，并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，因此，应当确认无效。”的规定本合同无效。(二）名为联合开发实为土地使用权转让，转让集体土地使用权违反法律，故合同无效。原告与被告签订的联合开发合同及附随合同，提供土地使用权方的被告，不承担经营风险，只收取固定利益，为此双方实际建立的是土地使用权转让关系，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用的法律问题的解释》第二十四条规定，“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”而本案涉及的土地是集体所有，转让集体土地使用权，违反《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”因本案不涉及可转让的法定情形，所以本案所涉及的四份合同无效。（三）联合开发合同违反公共利益及恶意串通损害第三人的利益，且损害社会公共利益故无效。原告与被告签订的本案四份合同，约定建设的房屋按规划的审批其用途为学校用房，学校用房属公益事业类，原告与被告所签订本案四份合同，在未经原规划审批规定的房屋使用人南宁市经济贸易职业培训学校同意情况下，将该房屋擅自约定分配使用，属恶意串通损害了第三人的利益。更为甚之，学校教学属于社会公益事业，原、被告约定将学校用房作为他用，侵犯了学校用房的利益，属损害社会公共利益的行为。根据《合同法》第五十二条，关于属无效合同之第(二)项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”。第（四）项“损害社会公共利益”的规定，所以本案四份合同无效。(四）名为联合开发合同，实际上建立的是租赁关系，租赁合同违反法律法规而导致超过二十年租期的约定无效。原告与被告所签订涉及本案的四份合同，约定原告出资建设而获得70年的房屋使用权，为此，双方建立的实际上是房屋租赁关系。根据《合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”所以该案合同中约定超过二十年的租赁关系无效。 综上所述，本案所涉及的四份合同存在几个方面无效的事由，为此，请求人民法院判决确认无效。 被告辩称：(一）从合同效力审查,主体资格方面：原告与被告均为完全行为能力人，均具有履行合同能力；合同内容方面：被告与原告签订的《协议书》所约定的条款，未违反法律的禁止性规定及说明不能作为学校教学培训场地之情况；《承包合同》、《合作合同》约定的内容是以承包和合作形式转包归属于被告的场地，未侵害他方之权益；合同签订的意思表示方面：双方签署合同均属双方意愿，意思自治真实情况下签订，未有胁迫、乘人之危的可撤销情形。从缔约能力、合同条款、意思表示方面均符合定制合同的基本条件。因此，原告从签订合同至履行合同至今，如不是单方出现工程延迟、承包款延迟交付情况，合同还是可以正常履行的。而今，原告在无法完成约定的工程交付予被告时，却一纸诉状罗列多个荒谬理由要求法院确认合同无效的情况，原告的种种做法，显然没有事实和法律依据。（二）《总平面布置图》及《关于建设南宁市高新开发区和德综合市场和南宁市经济贸易职业培训学校新校区项目建议书》的形成时间在2010年12月28日。被告与原告在签订两份《联合开发三产用地协议书》及《承包合同》《合作合同》的时间为2011年6月19日。原告作为地产开发商，在与被告签订合同前，应当就开发该项目进行了上述资料审计，定会计算自己的利润空间，进行多次详尽的磋商达成的共识，且与被告承接后并建设工程至今。如果原告建设该工程项目没有利润，原告会自筹资金建设?而且就目前的基本情况是原告对已经建成交付使用的四层以下建筑商场划分商铺进行出租收取利益；四层以上之房屋全部出售予他人，收益八九千万(未建成部分收益未记)。显然原告说无法实现投资目的之说法不能成立。（三）纵观两份《联合开发三产用地协议书》及《承包合同》《合作合同》,合同所约定的内容条款虽是以承包(合作)的形式出现，但实质就是租赁合同的基本特征。两份《联合开发三产用地协议书》的约定内容大致可以理解为：被告将该三产用地出租给原告使用，原告将建设房屋交付一至四层建筑产地给被告作为交换的筹码，被告不承担建设工程之风险。另《承包合同》及《合作合同》实质就是原告将交付予被告的建筑场地再反租回去成为第二出租人，由原告直接支付年租金予被告，被告不承担租金支付不能的风险情形。所以，原告与被告签订的协议与合同，均是租赁的合同法律关系，被告出租的是土地的使用权，并不是转让土地的使用权。该宗土地承载着被告几百人口的生计出路问题，被告从始至终均未提及土地所有权出让之事项，合同约定的是原告租赁土地享有的收益权、有偿使用等事项。合同引发的纠纷，均应遵循租赁合同之法律关系，双方签订合同未有违反合同禁止性、强制性等违法情形，当属合同有效。（四）所签订之协议和及附属合同，均是约定了被告提供该宗土地应享有的专属权利和收取租金的权利，其他建设方面问题不在协议中约定。2011年6月19日原告与被告签订合同，之后原告开发该宗土地是否以《总平面布置图》及《关于建设南宁市高新开发区和德综合市场和南宁市经济贸易职业培训学校新校区项目建议书》进行立项与报建未在协议书中约定，工程竣工除被告专属建筑实体部分外的处置未在协议书中约定。原告是否正确履行《关于建设南宁市高新开发区和德综合市场和南宁市经济贸易职业培训学校新校区项目建议书》中的内容，被告不参与及不干涉。所以，原告在建设该宗土地过程中，以什么名义立项、报建、开工建设均是原告单方落实完成，与之签订《联合开发三产用地协议书》约定的内容无关，被告并不干涉。（五）原告在开发该宗土地时就已经很清楚该地块的性质，因不具备商品房开发之条件，是不能以商品房出售的。原告在建筑实体建成前后，在未取得《房屋预售许可证》的情况下，以将四层以上房屋出售予市民百姓，显然是原告违反社会公共利益损害社会公共利益的行为。据此应驳回原告的诉讼请求。 第三人未到庭陈述意见，也未提供证据。 经审理查明:2011年6月19日，原、被告签订《联合开发三产用地协议书》，约定，被告将政府规划给被告的18000平方米商服用地（宗地号：450107201010061）其中的11960平方米交由原告出资建设，由被告提供该地块及政府相关建设许可核准文件给原告联合开发，由原告自筹资金投资建设，具体建设面积以政府有关部门规划核准为准；项目建成投入使用后，地面一楼的一半建筑和二至三层合计10000平方米建筑物的使用权交给被告使用；被告将建筑物定向与原告合作经营三十年（自2014年8月1日起至2044年7月30日止，合作合同另行签订作为本合同附件执行，如建设期延误，合作经营期限顺延）；合作期间，被告不参与管理，按每年120万元享受红利，红利分成每五年递增10%；地下室及除本条第1点约定归被告使用、处置的10000平方米以外的所有建设面积的使用权、处置权归原告免费使用70年，合作期限届满后建筑物的产权及使用权归被告所有；筹备建设期3年，即从2011年8月1日至2014年7月30日止；原告按下列日期分三期向被告支付补偿款2093万元，第一期于双方签订本协议后十天内支付300万元，第二期于立项开工一个月内支付600万元，第三期于立项开工三个月后支付1193万元；原告必须按期转款给被告，逾期未转款的，被告有权无条件终止本协议；因原告原因造成超出建设期限的，原告按未建设面积每年每亩5.2万元租金计算赔偿款给被告；超过建设期3年的未能完成总建设面积的80%的，被告有权终止协议，原告须将未建设面积所占土地交给被告另行开发，已完成部分的建筑面积的使用、处置权按本协议条款继续履行；非因原告原因造成建设期延误的，则被告无条件给原告顺延建设期；被告必须在原告需要的时候，负责开具村队的有效证明文件，并在不改变三产用地性质的原则下协助原告办理70年权属合法使用、处置的有关证件的相关工作，如办不通被告不负责任。同日，原、被告又签订一份《联合开发三产用地协议书》约定，被告将政府规划给被告的18000平方米商服用地（宗地号：450107201010061）其中的6040平方米交由原告出资建设，由被告提供该地块及政府相关建设许可核准文件给原告联合开发，由原告自筹资金投资建设，具体建设面积以政府有关部门规划核准为准；项目建成投入使用后，地面一层开始至第四层合计10000平方米建筑物（含公摊、电梯、楼梯间）交给被告使用；被告将建筑物定向与原告合作经营三十年（自2014年8月1日起至2044年7月30日止，合作合同另行签订作为本合同附件执行，如建设期延误，合作经营期限顺延）；合作期间，被告不参与管理，按每年151万元享受红利，红利分成每五年递增10%；地下室及第四层以外的建筑物的使用权、处置权归原告免费使用70年，合作期限届满后建筑物的产权及使用权归被告所有；筹备建设期3年，即从2011年8月1日至2014年7月30日止；原告按下列日期分两期向被告支付补偿款151万元，第一期于双方签订本协议后十天内支付50万元，第二期于立项开工三个月后支付101万元；原告必须按期转款给被告，逾期未转款的，被告有权无条件终止本协议；因原告原因造成超出建设期限的，原告按未建设面积每年每亩5.2万元租金计算赔偿款给被告;超过建设期3年的未能完成总建设面积的80%的，被告有权终止协议，原告须将未建设面积所占土地交给被告另行开发，已完成部分的建筑面积的使用、处置权按本协议条款继续履行；非因原告原因造成建设期延误的，则被告无条件给原告顺延建设期。同日，原、被告又签订《合作合同》，约定，被告将双方合作建设的佳信现代城中被告获得的10000平方米物业交由原告全权负责经营管理，被告按固定红利分成，红利分成为每年120万元，每五年递增10%；原告在经营年度开始的一个月前先支付被告红利；合作经营时间自2014年8月1日起至2044年7月30日止（如建设延误，则合作期顺延）；被告不得无故终止本合同，如被告终止本合同的，除赔偿原告实际经济损失(含可得利益)外，还应按原告总投资额的30%支付违约金给原告；原告逾期支付红利达5个月以上的，被告有权选择终止本合同。同日，原、被告又签订《承包合同》，约定，被告将双方合作建设的佳信现代城中被告获得的10000平方米物业交由原告全权负责经营管理，承包费为每年151万元，每五年递增10%；原告在经营年度开始的一个月前现支付被告承包费；合作经营时间自2014年8月1日起至2044年7月30日止（如建设延误，则合作期顺延）；被告不得无故终止本合同，如被告终止本合同的，除赔偿原告实际经济损失(含可得利益)外，还应按原告总投资额的30%支付违约金给原告；原告逾期支付红利达5个月以上的，被告有权选择终止本合同。 上述合同签订前，本案集体所有土地已取得建设用地规划许可证，该许可证上建设规模为按发证机关审定的总平面图实施，该总平面图显示本项目功能包括综合市场和培训学校两部分。南宁市西乡塘区心圩街道和德村民委员会与第三人于2010年12月28日签订的关于建设南宁市高薪开发区和德综合市场和南宁市经济贸易职业培训学校新校区项目建议书约定：项目名称为南宁市高薪开发区和德综合市场、南宁市经济贸易职业培训学校新校区；项目性质综合市场及职业教育；概况为利用和德村一队的三产用地建设大型综合市场，地上一至三层作为综合市场、商铺等，四层以上作为职业培训、继续教育的教室和学员宿舍或职工住宅等；预计投资9000万元，由第三人全额出资组建。被告的三产综合楼项目向南宁高新技术产业开发区管理委员会申报立项，并于2011年9月24日获批准。2011年10月31日，本案土地取得建设用地批准书，土地使用权人为被告。原告进场施工建设，但并未按有关部门核准的总平面布置图进行设计施工。截至目前，项目已建设完工3栋房屋，尚有4栋房屋在建，另有2栋未动工。因原告出售本案土地上所建房屋，被购买人起诉，法院生效判决认定因违反《中华人民共和国城市房地产管理法》及规避《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，原告转让其所建房屋使用权给非本集体经济组织成员的合同无效。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃陈述意见和质证的权利。原、被告双方签订的两份《联合开发三产用地协议书》及《承包合同》、《合作合同》，均是各方的真实意思表示。原告与被告签订的两份《联合开发三产用地协议书》是约定被告通过与原告合作在其三产用地上投资建设三产综合楼，由原告出资建设，作为回报原告取得部分综合楼一定期限的使用权，合作期间不改变三产建设用地的性质。双方签订的《承包合同》及《合作合同》，则是为履行上述两份协议而将协议内容细化以及补充，因此属于两份《联合开发三产用地协议书》的组成部分。原告主张合同约定被告不承担任何经营风险，故合同无效。本院认为，合同约定一方不承担经营风险，不构成合同无效的理由。原告主张本案合同名为联合开发实为土地使用权转让，转让集体土地使用权违反法律，故合同无效。本院认为，合同中并无约定被告转让其集体土地使用权给原告的内容，也无发生物权变动的意思表示。因此本院对原告的这一主张不予采信。原告主张合同违反公共利益及恶意串通损害第三人的利益，且损害社会公共利益故无效。本院认为，合同履行过程违法，与合同无效无必然联系，且合同中并无损害社会公共利益和第三人利益的条款，第三人也未到庭主张其权益受损。原告主张本案合同名为联合开发合同，实际上建立的是租赁关系，租赁合同违反法律法规而导致超过二十年租期的约定无效。本院认为，原告与被告所签订上述四份合同内容包含多个法律关系且不符合租赁合同的特征，不应认定为租赁合同。综上，原告主张合同无效没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告南宁市和德佳信投资有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费146450元，公告费300元，由原告南宁市和德佳信投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 程 涛 人民陪审员 覃 斌 人民陪审员 刘 敏 二〇一九年四月二十二日 法官 助理 黄钟初 书 记 员 雷齐铭