云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终9116号上诉人（原审原告）杨应，男，汉族，1963年12月28日生，住云南省昆明市西山区。上诉人（原审原告）李纪芬，女，汉族，1964年3月8日生，住云南省昆明市西山区。上述两上诉人共同特别授权诉讼代理人李晓刚，云南西翥律师事务所律师。上诉人（原审被告）云南俊腾达房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市晋宁区工业园区晋城片区。法定代表人李凯，执行董事。特别授权诉讼代理人段安平，云南晋航律师事务所律师。上诉人杨应、李纪芬与上诉人云南俊腾达房地产开发有限公司（以下简称：俊腾达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市晋宁区人民法院（2018）云0122民初1240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月6日受理后，依法组成合议庭，于2019年3月5日对本案公开进行了询问。上诉人杨应、李纪芬共同委托的诉讼代理人李晓刚，上诉人俊腾达公司的诉讼代理人段安平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。一审法院经审理确认的本案事实是：2011年1月原告杨应、李纪芬与被告俊腾达公司签订了《标准厂房/配套用房购销合同》，约定原告杨应、李纪芬购买被告建设的位于昆明市晋宁区工业园区晋城片区“俊腾达中小企业产业园”C17幢4号房屋，房屋属于框架结构，建筑面积为920.1平方米，房屋总价款为1955748元，截止2014年1月10日，原告杨应、李纪芬共计向被告支付了房款985748元。后因被告使用诉争房屋的土地向个旧市农村信用合作联社办理了抵押且被红河中院查封，原告认为无法实现自己购买厂房的合同目的遂诉至一审法院，请求：一、解除原告与被告签订的《标准厂房/配套用房购销合同》及《补充协议》；二、判令被告返还原告已付购房款985748元、利息256097元（2014年1月11日起计算至起诉之日，计算方法：985748×6%×4.33），以及从原告起诉之日起至被告实际还清全部购房款之日止的利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、判令被告赔偿原告一倍已付购房款985748元；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认为，原、被告双方所存在的是买卖合同纠纷，双方争议焦点为：一、本案原、被告双方签订的《标准厂房/配套用房购销合同》是否应该解除？二、原告的诉讼请求是否应该支持？针对争议焦点一，原告认为被告将诉争厂房所涉土地进行了抵押贷款并被红河中院查封，致使原告不能办理银行按揭贷款，无法取得该厂房产权；被告俊腾达公司认为，原、被告双方签订的合同合法有效，厂房虽被抵押，但并未影响原告的权益，原告只要付清购房尾款就可以办理产权登记，故不应解除双方签订的合同，应驳回原告诉讼请求。从本案查明的案件事实来看，被告俊腾达公司将本案双方买卖的厂房所涉土地使用权抵押给他人，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”的规定。本案应视为双方买卖的厂房已被被告俊腾达公司随土地使用权一并进行了抵押。被告俊腾达公司将厂房抵押他人并被红河中院查封的行为已导致本案合同目的不能实现，原告杨应、李纪芬不能取得房屋产权，本案合同应该解除，理由如下：厂房作为不动产，拥有不动产权属证才能最大限度保障产权人的利益，如无产权证明，即使买房人实际占有了不动产，其所有权亦处于不稳定状态，而要自由合法的占有、支配、处置不动产的权益需以拥有不动产权证明为依据，故实际控制房屋并拥有不动产权证明以排除第三人依据抵押权等向其主张任何其他权利是购房人签订购房合同买受房屋的目的。取得房屋不仅应包含实际交付取得房屋，还应包含取得房屋产权证明。本案中，被告俊腾达公司已为本案涉案房屋办理了产权证，但产权人为被告自己而非原告杨应、李纪芬，被告所抵押的土地使用证并不仅仅是原告杨应、李纪芬所买房屋的土地使用证，还包含其他房屋所涉土地的土地使用证，在解除整片土地的土地使用权抵押前，原告杨应、李纪芬将无法办理并获取产权证明。综上，本案中，原告杨应、李纪芬无法实现购买厂房的目的。根据双方购销合同第十三条第二项“甲方保证该厂房／配套在交接时没有产权纠纷及债权债务纠纷。如交接后发生该厂房／配套交接前存在的产权纠纷或者债权债务纠纷，由甲方承担责任”的约定，被告俊腾达公司应承担厂房被抵押产生的责任，即将厂房进行抵押并被红河中院查封致使合同目的不能实现，而使原告杨应、李纪芬获得解除合同并要求返还已付购房款的权力。被告俊腾达公司认为虽然诉争的房屋已被红河中院查封，但只要将购房款尾款汇入红河中院后，红河中院将解除所购房屋的查封，由我方与购房人办理过户登记手续，购房人的合同目的完全能实现的抗辩主张。一审法院认为，法院的查封行为已经能够确实证明交易风险的存在，使交易标的物处于不安抗辩状态，并且法院的查封正是居于争议的标的物进行过抵押而产生，被告抗辩的付清购房款就可以解除查封办理过户登记并不能改变所争议标的物已经被查封的事实，故对被告的抗辩主张一审法院依法不予采纳。综上，原告请求解除本案原告与被告签订的《标准厂房/配套用房购销合同》及《补充协议》、返还购房款985748元的诉讼请求，依法有据，一审法院予以支持；对原告诉请的利息部分，因双方在《标准厂房/配套用房购销合同》中只约定了解除合同后的违约金，并未对解除合同后的利息作出明确约定，故对原告诉请的利息部分一审法院依法不予支持。原告依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定要求由被告赔偿原告一倍已付购房款985748元的诉讼请求，因本案双方所争议的标的是标准厂房，并非法律意义上的商品房，标准厂房不等同于商品房，并且导致原告不能正常办理厂房权属证书的原因之一是由于争议厂房被法院查封，该行为属于合法的司法行为，其不能办理产权证书的过错不能全部归结于被告，故原告要求由被告赔偿原告一倍已付购房款985748元的诉讼请求一审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：“一、解除原告杨应、李纪芬与被告云南俊腾达房地产开发有限公司签订的《标准厂房／配套用房购销合同》（合同编号JTD-1-001）及《标准厂房／配套用房购销合同》补充协议；二、由被告云南俊腾达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告杨应、李纪芬已支付的购房款985748元；三、驳回原告杨应、李纪芬的其他诉讼请求。”案件受理费24621元，减半收取12310.5元，由被告云南俊腾达房地产开发有限公司承担。宣判后，上诉人杨应、李纪芬与俊腾达公司均不服一审判决，向本院提起上诉。上诉人杨应、李纪芬上诉称：一、合同解除后，杨应、李纪芬主张的利息应当得到支持。本案中，俊腾达公司在将房屋销售给杨应、李纪芬后，为获取银行贷款，完全不考虑杨应、李纪芬实际利益，将土地抵押给个旧市农村信用合作联社，最终导致厂房被查封，合同无法继续履行。根据《合同法》第97条之规定，杨应、李纪芬主张的利息应得到支持。二、合同解除后，杨应、李纪芬主张俊腾达公司赔偿一倍已付购房款应予支持。一审判决认定由于俊腾达公司将厂房进行抵押，导致合同目的不能实现，且本案诉争标的厂房属商品房，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条之规定，杨应、李纪芬主张应当得到支持。综上，请求二审法院：一、维持昆明市晋宁区人民法院（2018）云0122民初1240号民事判决第一、二项；二、改判由云南俊腾达房地产开发有限公司支付杨应、李纪芬利息256097元(暂从2014年1月11日起计算到起诉之日，具体算法：985748×6%×4.3)，以及从原告起诉之日起至被告实际还清全部购房款之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；并由云南俊腾达房地产开发有限公司赔偿杨应、李纪芬一倍已付购房款，即985748元；三、本案一、二审诉讼费由俊腾达公司承担。上诉人俊腾达公司上诉并答辩称：一、杨应、李纪芬未按双方签订的《标准厂房/配套用户购销合同》约定的付款金额付清购房款，无权请求俊腾达公司交付房屋及办理不动产登记，但俊腾达公司为了让杨应、李纪芬利益最大化，已于2014年1月14日将争议房产交付其管理使用。二、根据云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院（2016）云25民初53号《民事调解书》第二条，本案争议房产C17幢4号不在抵押范围。三、根据上诉人提交的生效的云南省红河哈尼彝族自治州中级人民法院执行裁定书（2017）云25执52-54号之二规定，红河中院查封俊腾达公司晋国用（2014）第100号出让土地上建盖的80套房屋及占用的土地使用权，查封期限三年，在查封期间是允许对上述房屋进行出售的，且红河中院确认款到后解除对该房屋的查封，由俊腾达公司与购房人到房屋、土地管理机构办理产权过户登记手续。四、抵押属于担保，而查封属于执行程序，杨应、李纪芬购买的房产被人民法院在执行阶段查封，应提出执行异议。五、杨应、李纪芬的解除权行使不论从2015年6月23日办理国有土地抵押时还是自2017年2月14日查封之日，均已超过了一年的除斥期间，解除权已消灭。六、一审法院判决解除合同无法律依据，合同应继续履行，且俊腾达公司并未将涉案房屋进行抵押，不存在支付利息及赔偿一赔已付购房款的问题。综上，请求二审法院：一、撤销昆明市晋宁区人民法院（2018）云0122民初1240号民事判决，改判驳回杨应、李纪芬的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由杨应、李纪芬承担。上诉人杨应、李纪芬针对俊腾达公司的上诉答辩称：双方签订合同后，俊腾达公司为杨应、李纪芬办理权属变更登记是合同组成部分，但至今都未办理。现涉案房屋被法院查封，致使合同目的不能实现，红河中院的民事调解书不能作为裁判理由，且在杨应、李纪芬购买厂房后，因诉争厂房被查封导致没有银行愿意办理按揭，本案也不存在执行异议，杨应、李纪芬对法院的查封行为无异议，只是认为该查封致使合同无法继续履行，故应予解除，且本案在诉讼时效之内。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。经审理，二审查明事实与一审确认事实一致，本院予以确认。归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、双方所签《标准厂房／配套用房购销合同》（合同编号JTD-1-001）及《标准厂房／配套用房购销合同》补充协议是否应解除？二、上诉人俊腾达公司是否应向上诉人杨应、李纪芬支付相应利息及已付购房款一倍的赔偿？针对争议焦点一，本院认为：上诉人俊腾达公司主张双方所签合同应继续履行，经审查，涉案厂房现因俊腾达公司原因被云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院（2017）云执52-54号之二执行裁定书予以查封，虽然该裁定书明确查封期间允许对该房屋进行出售，售房款必须汇入红河中院账户，红河中院确认款到后解除房屋的查封，由俊腾达公司与购房人到房屋、土地管理机构办理产权过户登记手续，但该查封措施已使涉案厂房存在交易风险，晋宁区不动产登记中心协助查询情况也显示涉案厂房还存在昆明市中院轮候查封的情况，故涉案厂房现处于不安抗辩状态，上诉人杨应、李纪芬有权解除合同，本院对上诉人的该主张不予采信，一审认定正确，本院予以确认。针对争议焦点二，本院认为，上诉人杨应、李纪芬主张其应取得已付购房款一倍的赔偿，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，至本院审理期间，涉案房屋并未办理抵押登记，故本院对上诉人杨应、李纪芬的该主张不予采信，一审认定正确，本院予以确认。对于上诉人杨应、李纪芬主张的利息，因涉案房屋于2017年4月19日被查封，上诉人杨应、李纪芬于2018年5月28日向法院提起诉讼，明确表示要求解除双方所签合同，故上诉人俊腾达公司应向其支付自2018年5月28日起至款项还清之日止以已付购房款985748元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费，一审对此认定有误，本院予以纠正。综上所述，一审法院认定事实清楚，处理不当。上诉人杨应、李纪芬提出的上诉请求部分成立，本院部分支持，上诉人俊腾达公司的上诉主张不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、维持昆明市晋宁区人民法院（2018）云0122民初1240号民事判决第一项，即“一、解除原告杨应、李纪芬与被告云南俊腾达房地产开发有限公司签订的《标准厂房／配套用房购销合同》（合同编号JTD-1-001）及《标准厂房／配套用房购销合同》补充协议；”；二、撤销昆明市呈贡区人民法院（2018）云0122民初1240号民事判决第二、三项，即“二、由被告云南俊腾达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告杨应、李纪芬已支付的购房款985748元；三、驳回原告杨应、李纪芬的其他诉讼请求。”；三、由上诉人云南俊腾达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还上诉人杨应、李纪芬已支付的购房款985748元及该款自2018年5月28日起至款项还清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费；四、驳回上诉人杨应、李纪芬的其他上诉请求；五、驳回上诉人云南俊腾达房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费合计36931.5元，由上诉人杨应、李纪芬承担20%，即7386.3元，由上诉人云南俊腾达房地产开发有限公司承担80%，即29545.2元。本判决为终审判决。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判长 杨 茜审判员 姚 丹审判员 古维贤二〇一九年四月八日书记员 刘怡涛