广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初4117号原告：曾传斌，男，汉族，1985年8月30日出生，住广东省深圳市龙岗区，委托代理人：熊立满，广东君强律师事务所律师。被告：景翠恒，女，汉族，1969年6月3日出生，住广东省深圳市罗湖区，委托代理人：雷兵，广东腾锐律师事务所律师。委托代理人：彭梅林，广东腾锐律师事务所实习律师。原告曾传斌诉被告景翠恒确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年4月11日公开开庭进行了审理，原告曾传斌的委托代理人熊立满，被告景翠恒的委托代理人雷兵、彭梅林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾传斌向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《宅基地买卖合同书》和《房产转让协议书》无效；2.被告返还原告750000元并支付利息（从起诉之日计算至被告还清之日止）；3.被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2017年2月10日，原、被告双方签订《房产转让协议书》，将位于东莞市樟木头石新11号房屋及宅基地以750000元的价格转让给原告，同时，双方又签订《宅基地买卖合同书》，约定土地使用权及地上房屋于当月交付给原告。原告支付了价款，并向石新股份经济联合社缴纳了居地转让见证费，石新社区居民委员会开出证明，证明龙苑三巷11号产权归属原告，2017年7月10日，原告向案外人黄庆财转让此房屋，双方同样签订了《宅基地买卖合同书》，黄庆财支付了转让费和居地转让见证费，2018年5月28日，黄庆财提起诉讼，要求确认双方签订的《房地产转让协议书》和《宅基地买卖合同》无效并退还房屋转让款。2018年12月27日，东莞市第三人民法院作出判决（2018）粤1973民初9851号判决书，判定原告与黄庆财2017年7月10月所签订的《房产转让协议书》和《宅基地买卖合同书》无效，原告向黄庆财返还房屋转让款，目前该判决书已生效。原告已履行了该判决义务。原告认为，原、被告之间于2017年2月10日所签订的《房产转让协议书》和《宅基地买卖合同书》，约定转让的农村宅基地及地上房屋，违反了法律行政法规的强制性规定，依法也应认定无效，被告应将所得的750000元款项返还原告。被告景翠恒答辩称，被告对原告诉请的第一项诉讼请求没有异议，但被告实际只收到了原告700000元，故返还金额应以700000元为限。本院经审理认定事实如下：2017年2月10日，景翠恒作为甲方与曾传斌作为乙方签订了一份《宅基地买卖合同书》，约定被告将位于东莞市樟木头镇石新龙苑××号的宅基地出让给原告，成交价为750000元；付款方式为原告在2017年2月10日一次性付清，被告在2017年2月10日将上述宅基地交付给原告；该宅基地占用范围土地使用权归原告所有，出卖的宅基地如存在产权纠纷，由被告承担全部责任。合同上有原、被告签名、捺印及东莞市××头镇石新社区居委会作为见证方盖章确认。同日，原告与被告又签订了一份《房产转让协议书》，约定被告将其拥有的位于东莞市樟木头镇××吓村（××地址为石新龙苑××）（东至空地，南至空地，西至空地，北至巷道）宅基地壹栋七层半住宅楼，使用权面积约为80平方米，建筑面积约580平方米（集体土地使用证编号：000026158；东府集用（1999）字第1900190302472号）转让给原告所有，并将被告的权利义务一并转让给原告；付款方式为律师见证后一次性付清（已收款收据为准）；被告保证上述房产没有纠纷，没有抵押、无重复转让，转让前，如有债权、债务纠纷，一切经济责任、法律责任由被告负责，与原告及见证律师及律师事务所无关；原告了解该房产性质，并自愿承担风险；如果政府允许办理房产证，被告协助原告办理，由此发生的一切费用由原告支付；如有一方违约，违约方应赔偿对方的一切经济损失。合同下方备注：1.原、被告双方在东莞市××头镇石新社区居民委员会签订《宅基地买卖合同书》原件一份；2.樟木头镇社区集体经济组织景翠恒房屋地转让见证费收据原件一份，曾传斌房屋地转让见证费收据原件一份；3.东莞市××头镇石新社区居民委员会证明原件一份；4.原杨必强集体土地使用权证原件一份。上述合同系双方在广东恒吉捷龙律师事务所律师见证下签订。2017年2月10日，原告向被告银行账号62×××01转账支付了576000元，向被告银行账号62×××55转账支付了100000元。被告于同日向原告开具《收据》，确认“收到曾传斌交来购买东莞樟木头石新社区龙苑村三巷十一号楼款（整栋）700000元，房款已全部付清”。2017年2月10日，东莞市××头镇石新股份经济联合社向原告开具了《收据》，确认收到原告交付的石新龙苑三巷11号屋地转让见证费15000元；向被告开具了《收据》，确认收到被告交付的石新龙苑三巷11号屋地转让见证费15000元。2017年2月10日，东莞市××头镇石新社区居委会出具一份《证明》，载明“兹有位于我社区龙苑三巷11号（东至巷道，南至巷道，西至巷道，北至巷道），占地面积80平方米，建筑面积580平方米，符合我社区建设规划，且不属于违章建筑，其产权归属曾传斌（身份证号码：）所有”。另查明，案涉土地位于广东省××樟木头镇××吓村，产权证号为东府集用（1999）字第1900190302472号，登记产权人为杨必强，用途为住宅，权属性质为集体土地使用权，该土地上建有房屋，该房屋未办理产权登记，房屋地址为广东省东莞市樟木头镇石新龙苑××号。2014年5月9日，杨必强、曾新云作为甲方与蔡俊平作为乙方签订了《转让协议》，约定杨必强、曾新云将案涉土地使用权及地上房屋以600000元价格转让给蔡俊平。同月13日，广东省东莞市东部公证处对该《转让协议》予以公证。2014年11月3日，蔡俊平、蔡义益作为甲方与景翠恒作为乙方签订了《土地使用权及房屋转让合同书》，约定蔡俊平、蔡义益将案涉土地使用权及地上房屋以750000元价格转让给景翠恒。同日，广东永坤律师事务所对该合同予以见证。2017年7月10日，曾传斌与黄庆财签订了《宅基地买卖合同书》及《房产转让协议书》，约定曾传斌将案涉土地使用权及地上房屋以1430000元的价格转让给黄庆财。后黄庆财将曾传斌诉至本院，要求确认双方签订的《宅基地买卖合同书》及《房产转让协议书》无效并要求曾传斌返还1430000元，本院经审理后作出（2018）粤1973民初9851号民事判决书，判决确认曾传斌与黄庆财签订的《宅基地买卖合同书》及《房产转让协议书》无效，并要求曾传斌向黄庆财返还转让款1405000元。该判决已生效。曾传斌向本院提交了中国民生银行的电子回单，拟证明其已完全履行了9851号案的判决义务。9851号案再查明事实：本院（2014）东三法民四初字第106号生效民事判决判令杨必强、曾新云向蔡木如偿还借款700000元及利息。因杨必强、曾新云未按照上述生效法律文书履行付款义务，故蔡木如向本院申请执行，本院予以受理，后又于2015年12月3日作出（2015）东三法执字第2857号执行裁定书，裁定终结该案的本次执行程序。2016年8月24日，蔡木如向本院申请恢复执行，本院以（2016）粤1973执恢1116号案予以受理，在执行过程中，本院于2017年12月1日对案涉土地使用权进行查封登记，查封期限至2020年11月30日，2018年3月21日，本院对案涉土地使用权及地上房屋进行现场查封。2018年4月3日，黄庆财向本院提出执行异议，请求中止对案涉土地使用权及地上房屋的执行。本院经审查后作出（2018）粤1973执异60号执行裁定书，以黄庆财对案涉不动产不享有足以排除执行的权利为由，裁定驳回黄庆财的异议。庭审中，原告明确放弃要求被告支付利息的诉讼请求，原告对被告关于实际只收到房款700000元的主张予以确认，称虽合同约定的是750000元，但因其他费用包括房屋过户的佣金、代向社区支付的费用30000元等原告均无法提出书面证据，故放弃继续举证。被告则称因原告是从事房产中介的，故其称其他费用包含佣金与事实不符，且查档费15000元也并非原告替被告支付的，被告称同意向原告返还700000元，但希望原告提供相关证据原件配合被告向上家追缴。以上事实，有《房产转让协议书》、《宅基地买卖合同书》、《收据》、银行流水清单、中国民生银行电子回单、《证明》、《樟木头镇社区集体经济组织收据》、《见证书》、民事判决书以及本院庭审笔录附卷等为证。本院认为，本案系确认合同无效纠纷，原告庭审中自愿撤回要求被告支付利息的诉讼请求，系原告自身权利处分，本院予以确认。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”以及第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”，根据以上规定，集体土地用于宅基地用途的，该使用权仅能在该集体土地所属集体经济组织的成员中流转。本案中，案涉合同交易的标的系宅基地使用权及地上房屋，而原、被告双方均非案涉土地所属集体经济组织成员，故案涉土地转让行为违反了《中华人民共和国土地管理法》上述效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，案涉《宅基地买卖合同书》及《房产转让协议书》属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因案涉合同无效，故被告因该合同收取的转让款，理应足额返还给原告。被告抗辩称只收取了原告支付的转让款700000元，原告亦予以确认，故本院对原告要求被告返还转让款700000元的诉请予以支持，对超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，本院判决如下：一、确认原告曾传斌与被告景翠恒于2017年2月10日签订的《宅基地买卖合同书》和《房产转让协议书》无效；二、限被告景翠恒于本判决生效之日起十日内向原告曾传斌返还转让款700000元；三、驳回原告曾传斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5650元(原告已预缴），由被告景翠恒负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  周淑君二〇一九年四月十二日书记员  吴珮君附相关法律法规条文（节选）：《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。