宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初3434号原告：王茗田，男，1969年12月30日出生，汉族，退役军人,住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：银川力鼎房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区凤凰南街**。法定代表人：强飚，该公司总经理。原告王茗田与被告银川力鼎房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王茗田到庭参加诉讼，被告银川力鼎房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王茗田向本院提出诉讼请求：1.判令被告在2019年7月份履行购房合同办理商铺产权证，并交付房屋使用权，支付逾期办理产权证违约金9576元；2.判令被告于2019年7月19日前支付拖欠的租金30617元，支付违约金17795元；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，王茗田将第一项诉讼请求变更为：判令被告按照合同约定办理商铺产权证，并交付房屋使用权，支付逾期办理产权证违约金9576元。事实和理由：2016年7月19日，原告与被告签订了《商铺认购合同》（合同编号为：YLTD2016326），约定，原告购买被告开发建设的永乐天地商务大厦商铺三层3-39号商铺，商铺单价为8550元/平方米，交房时间为2016年12月31日，交房后500个工作日内被告为原告办理房屋所有权证。合同签订后，原告依约向被告支付购房款119700元。2016年7月19日，原、被告又签订了《委托经营管理合同》，该合同约定托管期间为2016年7月19日至2019年7月19日，第一年租金为购房款的8%，即7874元；第二年的租金为购房款的9%，即10773元；第三年的租金为购房款的10%，即11970元，每一租赁年度开始的第一个月支付租金。因被告至今未按照合同约定为原告办理商铺产权证、支付租金及违约金，故原告诉至法院。银川力鼎房地产开发有限公司未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月19日，原、被告签订《商铺认购合同》一份，约定，原告认购被告开发建设的永乐天地商务大厦商铺三层3-39号商铺，商铺建筑面积为14平方米，单价为8550元/平方米，总金额为119700元；原告签约当日支付总房款60%（71820元），剩余房款47880元，于2016年12月31日付清，被告于2016年12月31日交房；关于违约责任，合同约定：“出卖人逾期交房的违约责任，1.逾期时间不超过60个工作日，自本合同规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向认购人支付已交付房价款千分之0.2的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60个工作日后，合同自动解除，合同解除日起30天内退还认购人全部已付款，并按认购人累计已付款的5%向认购人支付违约金。甲方承担了违约金后再不承担违约责任”。合同签订当日，原告向被告支付购房款61820元，被告向原告出具永乐天地价款确认单一张，确认收到原告购房款71820元（原告于2016年7月15日向被告支付购房定金10000元）。2016年12月29日，原告又向被告支付购房款47880元，被告又向原告出具收据及力鼎永乐天地交款确认单各一张予以确认。至此，原告的购房款119700元已全部付清。2016年7月19日，原、被告签订《委托经营管理合同》，原告将其认购的永乐天地商务大厦3-39号商铺委托被告经营管理，合同中约定：“委托经营期限为三年，自2016年7月19日起至2019年7月19日，年固定收益如下：1.第一年8%，即从2016年7月19日至2017年7月19日，固定收益为5746元；2.第二年9%，即从2017年7月19日至2018年7月19日，固定收益为6464元；3.第三年10%，即从2018年7月19日至2019年7月19日，固定收益为7182元；4.固定收益自签订本委托协议生效之日起，每隔一年领取一次，领取时间为每年7月19日。违约责任：1.在合同履行期间若某方违约，除据实赔偿给对方造成的损失外，并按照购买商铺已付款的5%支付违约金给对方；2.被告不及时如期付清原告每年应得收益时，每逾期一日，罚拖欠金额3‰的违约金给原告，直到付清为止”。当日原、被告双方就《委托经营管理合同》签订《附件一》，约定：“客户在2016年7月19日交60%，在2016年12月29日付清所剩40%余款，甲方按年收取返租如下：第一年：60%款，71820元×8%=5746元，剩余房款：2016年12月29日付清剩余房款40%（47880元×8%=3830元，其收益为2128元）；第二年：全款119700元×9%=10773元；第三年：全款119700元×10%=11970元。在客户付清尾款后，委托经营管理合同第二条以附件一为准”。因被告至今未向原告交付涉案商铺，亦未向原告支付商铺固定收益，故原告诉至本院。本院认为，原、被告签订的《商铺认购合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自义务。被告未按合同约定于2016年12月31日前向原告交付商铺，且已逾期超过60个工作日（至2017年3月17日），根据合同约定，被告逾期交付商铺超过60个工作日后，合同自动解除，合同解除日起30天内被告应退还原告全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金，被告承担了违约金之后再不承担违约责任。原、被告之间的《商铺认购合同》已经解除，现原告要求被告继续按照合同约定为其办理商铺产权证、交付房屋并支付逾期办证违约金，因无事实依据，故本院不予支持。原告将其认购的永乐天地商务大厦3-39号商铺委托被告经营管理，并与被告签订《委托经营管理合同》，该合同亦为依法成立的合同，合法有效，涉案商铺至今未交付是因被告违约造成的，不影响《委托经营管理合同》的效力。《委托经营管理合同》中约定委托经营期限为三年，从2016年7月19日起至2019年7月19日，现《商铺认购合同》已于2017年3月17日自动解除，《委托经营合同》亦无法继续履行，故按照双方约定和原告已支付的购房款，本院支持原告固定收益损失自2016年7月19日至《商铺认购合同》解除之日即2017年3月17日。根据《附件一》约定，第一年的固定收益为7874元（5746元+2128元），被告应支付原告固定收益损失5220.57元（7874元×242日/365日），对于超出部分，本院不予支持。双方约定固定收益每隔一年领取一次，即第一年固定收益的领取时间为2017年7月19日，因被告在合同履行过程中存在违约，故被告应以5220.57元为基数，按照3‰/日向原告支付自2017年7月20日起至本判决确定的给付之日止的违约金，对于超出部分，本院不予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩、举证和质证的诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第十六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决如下：一、被告银川力鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告王茗田赔偿固定收益损失5220.57元，并按照3‰/日支付自2017年7月20日起至本判决确定的给付之日止的违约金；二、驳回原告王茗田的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1250元，减半收取计625元，由被告银川力鼎房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审 判 员 谷胜龙二〇一九年四月十二日法官助理 曹丽君书 记 员 马小花书 记 员 马小花附：本案适用的相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。