广东省徐闻县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0825民初45号原告：周德孝，男，1988年11月28日出生，汉族，住广东省徐闻县，被告：符钦，男，1945年11月9日出生，汉族，住广东省徐闻县，现住徐闻县，原告周德孝诉被告符钦确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月4日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告周德孝，被告符钦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周德孝向本院提出诉讼请求：1、确认《宅基地使用权转让协议书》无效；2、被告符钦向原告周德孝返还定金10万元（增加请求被告给付利息）；3、本案诉讼费用由被告符钦承担。事实与理由：原告系徐闻县龙塘镇边胆村村民，被告系徐闻县南山镇的村民，2018年11月7日经他人介绍，被告将位于徐闻县徐城街道下埚小学西边的下坡园的宅基地转让给原告，双方签订了《宅基地使用权转让协议书》，内容约定涉案土地面积225平方米，转让金60万元，双方约定第一期预交定金10万元，剩余50万元自付定金之日起三个月内支付。后原告于2017年11月7日通过银行转账49000元（柜面），于2017年11月8日再次通过银行转账31000元（ATM交易），当场支付现金2万元，合计共向被告支付定金10万元。经查，涉案土地属于集体土地，原告非该集体的成员，依法不能受让涉案宅基地，该转让协议无效。双方经多次协商未果，特向法院起诉，请判准原告上述诉求。被告符钦答辩称，原、被告签定《宅基地使用权转计协议书》是事实，但被告只收到原告8万元，原告请求返还10万不予认可，至于利息由法院认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证，对提供无异的证据，经本院审查，符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以确认并在卷佐证。对本案有异的事实，本院认定如下：审理查明，原告周德孝经周德良介绍，购买被告符钦宅基地一块，该宅基地属于徐闻县南山镇下锅村村民委员会（冯二队）集体所有土地，原、被告双方于2017年11月7日签订了《宅基地使用权转让协议书》一份，协议书内容有：“被告将位于徐闻县徐城街道下埚小学西边的下坡园的宅基地转让给原告，该宅基地登记面积225平方米，具体位置东至三米大路，南至三米公共路，西至廖文宅基地，北至墓场。该宅基地的转让价格为60万元，付款方式分为二期付清，第一期预交定金10万元，剩余50万元之付定金之日起三个月内支付”。另查，原、被告双方庭审时认可，是先付第一期预交定金后再签订《宅基地使用权转让协议书》。原告于2017年11月7日给被告通过银行转账49000元、ATM交易转账31000元，共计8万元被告予以认可；当面支付现金2万元（被告不予认可）。原、被告签订《宅基地使用权转让协议书》后，由于该宅基地和徐闻县南山镇下锅村村民委员会（冯二队）有纠纷，无法达成该宅基地转让。原告认为被告有诈骗行为，向公安机关报案要求退款，经公安机关传唤被告符钦与民警周某、邹宁交谈时，被告承认收到周德孝付给购买宅基地定金10万元（其中有8万元是通过银行转账，有2万元是给付现金）。原告于2019年1月4日起诉至本院。本院认为，本案性为确认合同无效纠纷，本案争议焦点为：一、原告周德孝与被告符钦于2017年11月7日签订的《宅基地使用权转让协议书》的效力问题；二、原告周德孝请求被告符钦返还宅基地定金10万元是否应予支持。一、关于原告周德孝与被告符钦于2017年11月7日签订的《宅基地使用权转让协议书》的效力问题。被告将位于徐××县××下锅村村民委员会集体所有（××）的宅基地转让给原告，并双方签订的《宅基地使用权转让协议书》一份，该宅基地登记面积225平方米，转让价格为60万元，付款方式分为二期付清，第一期预交定金10万元，剩余50万元之付定金之日起三个月内支付约定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”和《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，原告周德孝与被告符钦约定转让的宅基地属于徐××县××下锅村村民委员会集体所有（××），且原告周德孝不是徐闻县南山镇下锅村村民委员会的村民，原告周德孝与被告符钦的宅基地使用权转让协议违反了法律的强制性规定，据此本院依法认定原告周德孝与被告符钦于2017年11月7日签订的《宅基地使用权转让协议书》无效。二、关于原告周德孝请求被告符钦返还宅基地定金10万元是否应予支持的问题。原告周德孝与被告符钦签订的《宅基地使用权转让协议书》约定，第一期预交定金10万元。原告周德孝按双方约定，于2017年11月7日给被告符钦通过银行转账49000元、ATM交易转账31000元，当面支付现金2万元，共计10万元。被告符钦对原告周德孝转帐8万元予以确认，对当面支付现金2万元不予认可，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”的规定，结合本案查明的事实，原、被告是先付款后签订的《宅基地使用权转让协议书》，签订《宅基地使用权转让协议书》时，被告没有提出不付清第一期预交定金10万元，否则不同意签订协议书的要求，和证人周德良证词及原告周德孝报案公安机关时，传唤被告符钦到公安机关时与证人周某、邹某时承认收取现金2万元等证词的综合判断，故原告周德孝付现金2万元给被告符钦，符合事实，本院予以确认。原告周德孝与被告符钦达成的《宅基地使用权转让协议书》无效，双方约定的定金条款亦无效，且双方均有过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，故原告周德孝请求被告符钦返还宅基地定金10万元及利息，利息按中国人民同期同类贷款利率从2019年1月4日起（即起诉之日）至还清款之日止，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条之规定，判决如下：一、确认原告周德孝与被告符钦于2017年11月7日签订的《宅基地使用权转让协议书》无效；二、被告符钦于本判决发生法律效力之日起十日内返还宅基地定金10万元及利息（利息按中国人民同期同类贷款利率从2019年1月4日起至还清款之日止）给原告周德孝。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元、保全费1020元，共计3820元；由被告符钦负担（原告已垫付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  周运燕人民陪审员  周小扉人民陪审员  颜 回二〇一九年四月十九日书 记 员  林开伟附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。