成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0124民初774号 原告（反诉被告）：江开智，男，汉族，1982年11月7日出生，住四川省郫县。 原告（反诉被告）：冯凯，男，汉族，1988年10月29日出生，住四川省郫县。 委托诉讼代理人：王婷，四川高扬（郫都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：敖冬玲，四川高扬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐茂，男，藏族，1993年8月17日出生，住四川省小金县。 委托诉讼代理人：郭姚，四川恒创律师事务所律师。 原告（反诉被告）江开智、冯凯与被告（反诉原告）徐茂房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员张少适用简易程序公开开庭进行了审理，原告江开智、冯凯及委托诉讼代理人王婷、敖冬玲、被告徐茂的委托诉讼代理人郭姚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）江开智、冯凯向本院提出以下诉讼请求：1、原被告签订的《店铺转让合同》于2018年11月30日解除；2、被告向原告退还租金及押金31000元；3、被告向原告赔偿店铺装修费用18300元；4、被告向原告赔偿店铺经营损失135557元；5、本案全部诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年11月6日，原被告签订《店铺转让合同》，约定原告从被告处承租位于郫县天府上河居38号楼1楼186号店铺，租赁期限自2017年11月6日起至2019年11月12日止，年租金25000元，押金6000元。合同签订后，原告以现金的方式向被告一次性支付两年租金及押金共计56000元。原告承租后经营餐饮。2018年11月29日，原告在店铺收到四川安德城镇建设投资有限责任公司发给被告的书面函告：因被告拖欠租金，四川安德镇建设投资有限公司欲收回涉案店铺，要求2018年11月30日搬出房屋。2018年11月30日，四川安德镇建设投资有限公司将店铺上锁并派专人看守，使得原告不能正常经营。现因被告的违约行为导致原告签订《店铺转让合同》的目的不能实现，向法院提起诉讼，请求支持其诉讼请求。 被告（反诉原告）徐茂辩称：2017年11月6日，徐茂与江开智、冯凯签订《店铺转让合同》，约定江开智、冯凯在2017年11月6日一次性向徐茂支付顶手费（转让费）56000元，上述费用包括徐茂交给四川安德镇建设投资有限公司再转付江开智、冯凯的押金。该56000元清楚的记载为转让费（包括押金），而不是江开智、冯凯起诉状称系两年的租金（包括押金）。因江开智、冯凯未向四川安德镇建设投资有限公司缴纳房租，被四川安德镇建设投资有限公司强行关闭。根据《店铺转让合同》第二条、第六条规定，江开智、冯凯应向四川安德镇建设投资有限公司代为履行徐茂缴纳租金及相关费用的义务，因江开智、冯凯一直不缴纳房租，徐茂代江开智、冯凯向四川安德镇建设投资有限公司支付了2018年5月12日至11月11日的租金18113.40元。 被告（反诉原告）徐茂向本院提出以下反诉请求：1、江开智、冯凯支付徐茂垫付的房屋租金18113.40元；2、诉讼费由江开智、冯凯承担。事实及理由：2017年11月6日，徐茂与江开智、冯凯签订《店铺转让合同》，约定徐茂将郫县天府上河居38号楼店铺一楼186号转让给江开智、冯凯使用（该房屋系徐茂向四川安德镇建设投资有限公司租赁，租期3年，从2016年11月12日起至2019年11月12日）。租赁期限从2017年11月6日至2019年11月12日，房屋面积201.26平方米，从2016年11月12日到2019年11月12日，租金为15元／平方米，租金从第三年开始递增，按前一年10%递增，租金为16.5元／平方米。《店铺转让合同》第四条约定“乙方在2017年11月6日一次性向甲方支付顶手费（转让费）56000元，上述费用包括甲方交给丙方再转付乙方的押金。”，该56000元清楚的记载为转让费（包括押金），而不是江开智、冯凯起诉状称系两年的租金（包括押金）。故不存在向江开智、冯凯退还租金及押金情形。2017年11月初，徐茂将房屋交付给江开智、冯凯使用。因江开智、冯凯未向四川安德镇建设投资有限公司缴纳房租，被四川安德镇建设投资有限公司强行关闭。根据《店铺转让合同》第二条“店铺交给乙方后，乙方同意代替甲向丙履行该租赁合同”、第六条“合同签订之日起，店铺相关责任将由乙方负责。乙方必须按丙方和甲方签订的合同执行店铺的费用及责任，合同签订生效时，店铺相关责任与费用与甲方无关。”的约定，2017年11月6日签订合同后，江开智、冯凯应向四川安德镇建设投资有限公司代为履行缴纳租金及相关费用的义务，因江开智、冯凯一直不缴纳房租，徐茂代江开智、冯凯向四川安德镇建设投资有限公司支付了2018年5月12日至11月11日的租金18113.40元。综上所述，原告向法院提起诉讼，请求判如所请。 原告（反诉被告）江开智、冯凯针对反诉辩称：双方在合同第六条中的“费用”仅限于水、电、气、物管、电视、电话通讯等费用，不包括房屋租金。原被告签订的合同第六条约定的“费用”是根据被告与四川安德镇建设投资有限公司签订的《房屋租赁合同》执行。而徐茂与四川安德镇建设投资有限公司签订的《房屋租赁合同》的第三条第1点约定了租金，第2点约定了押金，第3点约定了租赁期间的水、电、气、物管、电视、电话通讯等费用。由此可见，在《房屋租赁合同》中，房屋租金与“费用”是分开约定的，“费用”仅限于第3点约定的水、电、气、物管、电视、电话通讯等费用，并不包括房屋租金。案涉店铺不符合收取转让费的情形。转让费是租户在店铺租期内征得房东同意后将房屋转租，把和房东之间的租赁剩余期限，连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目等一并转让给下一个租户，其向下一个租户收取超过应收取房租的费用为转让费。收取转让费的前提是店铺原就存在装修、机械设备等，原告在承租涉案店铺时，店铺内并没有任何装修及设备，系空铺转让，根本不符合收取转让费的情形。56000元认定为转让费不符合交易习惯和市场行情。原被告签订的《店铺转让合同》系被告提供，在签订合同时，被告向原告承诺56000元系原告使用涉案店铺两年的所有费用，而不仅仅是转让费。《店铺转让合同》第二条关于租金和租期有约定，第四条之所以不提及租金是因为第二条已做约定，且第四条明确56000元包含押金是因为该合同中未有其他条款单独约定押金，需明确提出包含押金。江开智、冯凯支付的56000元“顶手费”是为了购买涉案店铺两年的使用权，徐茂承诺，其已向四川安德镇建设投资有限公司支付了合同期内的所有租金，江开智、冯凯只需要支付实际产生的水电气等费用。综上，因徐茂未履行自己支付租金的义务，导致了江开智、冯凯告的损失，徐茂应按法律规定承担相应的责任。 本院经审理查明，2017年11月6日，徐茂（甲方）和江开智、冯凯（乙方）签订《店铺转让合同》，合同第一条约定甲方将位于郫县天府上河居38号楼店铺一楼186号于2017年11月6日转让给乙方使用。第二条、约定该店铺属于四川安德镇建设投资有限公司（丙方），甲方和丙方签订了租赁合同，租期从2016年11月12日至2019年11月12日，租为25000元，店铺交给乙方后，乙方代替甲方向丙方履行租赁合同，乙方每月按合同约定缴纳应由甲方缴纳的水电等各项费用，合同期满后有乙方领回甲方向丙方缴纳的押金，归乙方所有。第三条、该店铺装修装饰（除桌椅、冰箱、架子以外）全部有偿归乙方使用，租期满后动产无偿归乙方。第四条、乙方在2017年11月6日一次性向甲方支付顶手费（转让费）共计56000元，上述费用已包括甲方交给丙方再转付乙方的押金。第六条、合同签订日起，店铺相关责任有乙方负责，乙方必须负责按照丙方和甲方签订的合同执行店铺的费用和责任，合同签订生效时，店铺相关责任与费用与甲方无关。第八条、乙方须知，从2016年11月12日到2019年11月12日，租金为15元／平方米，租金从第三年开始递增，按照前一年10%递增。合同签订后，江开智、冯凯向徐茂支付了56000元，并接手该店铺经营餐饮。江开智、冯凯在租赁期间，由于案涉店铺原出租人四川省安德城镇建设投资有限责任公司没有收到相应租期的租金，2018年11月29日四川省安德城镇建设投资有限责任公司出具函告，内容有案涉店铺于2016年租赁给徐茂，由于长期不交房租，构成违约，现该公司将收回房屋，并追回房款和违约金。2018年11月30日四川省安德城镇建设投资有限责任公司将案涉店铺收回，江开智、冯凯搬离了该店铺。 同时查明，案涉店铺系徐茂于2016年11月13日从四川省安德城镇建设投资有限责任公司承租，租期从2016年11月12日至2019年11月12日，房屋面积201.26平方米，租金为15元/月/平方米，从第三年开始，按照上一年递增10%，房屋租金每半年结算一次，押金为9000元。徐茂于2016年年11月12日向四川省安德城镇建设投资有限责任公司支付了半年租金18113.40元和押金9000元。另，徐茂于2018年12月16日向四川省安德城镇建设投资有限责任公司支付了2018年5月13日至2018年11月12日期间的租金18113.40元。 庭审中，江开智、冯凯申请的证人余某（江开智、冯凯称该证人系原被告商谈租赁合同所在的茶馆老板）出庭证实原被告当天晚上在茶馆商谈时看到双方在数钱，说是房屋转租，有五万多元，听江开智说所有费用都付清了，是一次性付清。江开智、冯凯拟证明双方商谈时约定的支付的56000元包括租赁期间的租金，徐茂对此不予认可。江开智、冯凯提交了2018年9月26日和2018年11月2日江开智和徐茂的通话录音，拟证明双方在转租房屋时约定了江开智、冯凯支付的56000元包括其转租期间的租金，徐茂认为上述录音中徐茂没有认可该事实，对江开智、冯凯拟证明的事实不予认可。 庭审中，江开智和徐茂提交了联盟经营合同书、附加协议、营业执照、授权委托书、郫都区醉香亲酱香火锅店营业执照、门店照片、销货清单、收款收据、醉湘亲广告制作明细、送货单、订单详情、2018年1月至11月收入支出明细、食物出入账、美团管家店内账单汇总，拟证明其经营损失，徐茂对此不予认可。 以上事实有原、被告的身份信息，店铺转让合同、徐茂和四川安德镇城镇建设投资有限责任公司签订的租赁合同，四川安德镇城镇建设投资有限责任公司于2018年11月29日出具的函告、收款收据，证人余某的证言以及双方当事人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是原被告2017年11月6日签订的店铺转让合同时江开智、冯凯向徐茂支付的56000元是否包含转租房屋剩余两年即截止到2019年11月12日的租金。根据双方签订的《店铺转让合同》第四条乙方在2017年11月8日一次性向甲方支付顶手费（转让费）共计56000元，上述费用包括甲方交给丙方的押金的约定，该56000元是江开智、冯凯支付给徐茂的转让费（包括押金），没有约定好包含剩余两年租期的租金；同时，双方在《店铺转让合同》第六条约定：“合同签订日起，店铺相关责任有乙方负责，乙方必须按丙方和甲方签订的合同执行店铺的费用和责任，合同签订生效时，店铺相关责任与费用与甲方无关。”该条明确约定合同签订日起，江开智、冯凯必须负责按照四川安德镇城镇建设投资有限责任公司和徐茂签订的房屋租赁合同执行店铺的费用和责任，“店铺的费用和责任”应当且主要是承租人支付租金的责任。虽江开智、冯凯认为该合同条款“乙方必须负责按照丙方和甲方签订的合同执行店铺的费用和责任”所指的费用是店铺的水电等费用，但没有相应的证据印证，且合同第二条有“乙方每月按合同约定缴纳应由甲方缴纳的水电等各项费用”的内容，即对水电等费用做了约定，江开智、冯凯的该解释与合同条文的文义不符，本院不予采信；虽江开智、冯凯申请的证人余某证实原被告在茶馆付款时听江开智说所有费用都付清了，是一次性付清，本院认为这是证人听江开智所说的，属于传来证据，且所说的“所有费用都付清”是指房屋转让时的前期费用的一次性付清，还是包括剩余租期的租金在内的一次性付清，含义不明确。虽江开智、冯凯提交了2018年9月26日和2018年11月2日和徐茂的通话录音，但该录音中徐茂没有确认江开智、冯凯已支付的56000元包含了剩余两年租期的租金，不再缴纳转租后的两年即截止到2019年11月12日的租金。综上，原被告签订的《店铺转让合同》关于费用承担的约定拟证明江开智、冯凯应承担转租房屋后的租金的证明力大于江开智、冯凯提交的证据拟证明其支付的56000元包含了剩余租期的租金的证明力。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条“双方当事人对同一事实分别举出相反证据，但都没有足够证据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供的证据的证明力是否明显大于另一方提供的证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”的规定，本院确认原被告2017年11月6日签订的店铺转让合同时江开智、冯凯向徐茂支付的56000元不包含转租房屋剩余两年即截止到2019年11月12日的租金。据此，江开智、冯凯在租赁案涉店铺期间，没有按照双方在合同第六条：“合同签订日起，店铺相关责任有乙方负责，乙方必须按丙方和甲方签订的合同执行店铺的费用和责任，合同签订生效时，店铺相关责任与费用与甲方无关。”的约定履行支付租金的义务，导致案涉房屋被原出租人收回，原被告间的转租合同以及徐茂和原出租人的租赁合同不能履行，江开智、冯凯要求确认原被告签订的《店铺转让合同》于2018年11月30日解除的主张符合客观事实和法律规定，予以确认；但因合同的解除是江开智、冯凯的违约行为导致的，江开智、冯凯要求徐茂退还租金、押金，赔偿店铺装修损失、经营损失的主张不符合本院上述认定的事实和法律规定，不予支持。对于徐茂要求江开智、冯凯支付其垫付的2018年5月13日至2018年11月12日期间的房屋租金18113.40元，符合双方的约定和法律的规定，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）江开智、原告（反诉被告）冯凯和被告（反诉原告）徐茂2017年11月6日签订的《店铺转让合同》。 二、原告（反诉被告）江开智、原告（反诉被告）冯凯在本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）徐茂垫付的2018年5月13日至2018年11月12日期间的租金18113.40元。 三、驳回原告（反诉被告）江开智、原告（反诉被告）冯凯的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费1999元，反诉案件受理费127元，共计2126元，由原告（反诉被告）江开智、原告（反诉被告）冯凯承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 张 少 二〇一九年四月八日 书记员 阳友亮