山东省淄博市周村区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0306民初917号原告：张立刚，男，1972年11月23日出生，汉族，现住淄博市周村区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：宋兆云，山东洪筹律师事务所律师。被告：孙洪彬，男，1970年2月10日出生，汉族，现住山东省滨州市滨城区。被告：牛改荣，女，1968年8月23日出生，汉族，现住山东省滨州市滨城区。两被告的共同委托诉讼代理人(特别授权代理)：张卫国，山东英天律师事务所律师。被告：耿聪聪，男，1990年2月14日出生，汉族，现住滨州市滨城区。原告张立刚与被告孙洪彬、牛改荣、耿聪聪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告张立刚及其委托诉讼代理人宋兆云、被告孙洪彬、被告耿聪聪、被告牛改荣及被告孙洪彬的共同委托诉讼代理人张卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张立刚向本院提出诉讼请求：1.判令被告孙洪彬等三被告，立即返还原告交付的房屋租赁款105000.00元；2.判令被告按合同约定向原告支付违约金5830.00元，并按合同第六条第三款的约定，自原告付款日至实际还款日计算经济损失；3.判令三被告对第一、二项诉求承担连带责任。事实与理由：2019年2月20日，被告张洪彬与原告签订房屋租赁合同和店面转让合同一份，根据合同约定，原告向被告支付各项租赁费用共计175000.00元，其中170000.00元根据被告孙洪彬的指定通过银行汇款和微信转账，将款转入耿聪聪的账户；剩余5000.00元向被告孙洪彬支付了现金。后准备使用该租赁房屋时，才知道被告对该房屋既无所有权也无转租权。经交涉，被告通过房主已退还租金70000.00元，剩余款项拒不返还，为此特向法院起诉。孙洪彬辩称，原告的全部诉求无任何事实和法律依据，不应得到法律的支持。第一，本案租赁合同违约方是原告，而不是被告，被告在将涉案房屋转租前已得到房东的同意，且已明确向原告方说明房东只能允许无论是被告孙洪彬租赁还是将涉案房屋由孙洪彬转租他人，只能是再租赁一年，即从2019年2月20日租赁到2020年2月19日，到期后，房东收回所出租房屋。该点事实，由原被告所签订的房屋租赁合同为证以及相关录音为证。第二，原告诉求的第1项涉及款项并非是房屋租赁款，而是涉案房屋店面转让费，并且不是105000.00元，而是100000.00元，上述费用是原告受让被告孙洪彬所有的空调、冰柜、桌椅板凳以及房屋装修等等租赁设施时，对应的转让费用，是原告自愿受让的，现仍在原告手中，且本案租赁违约方系原告，不是被告孙洪彬，所以，原告上述请求不应支持。第三，原告诉求第2项违约金5830.00元以及要求的滞纳金损失，更无事实和法律依据。本案擅自终止双方所签订的租赁合同的是原告而不是被告孙洪彬，所以根本不存在被告违约的情形。综上，望法庭查清事实后，依法驳回原告对被告的诉讼请求。牛改荣辩称，本案为租赁合同纠纷，与原告签订租赁合同的是孙洪彬，并非答辩人，答辩人对涉案租赁合同的签订以及履行情况一无所知，所以请法庭驳回原告对牛改荣的诉讼请求。耿聪聪辩称，合同系孙洪彬签的与我无关，我不应成为本案被告。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月孙炳云（甲方）与孙洪彬（乙方）签订房屋租赁合同，约定：租赁房屋坐落于淄博市周村区房屋间数2间，面积232.206平方米。租赁期限2019年2月20日至2020年2月19日。租金70000.00元。同时约定出租人不允许承租人转租租赁房屋及若未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人的，出租人有权解除本合同。2019年2月20日孙洪彬（甲方）与张立刚（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将坐落于淄博市周村区房屋间数2间出租给乙方使用。租赁期限自2019年2月20日至2020年2月19日止。租金70000.00元整。权利与义务：甲方必须保证该房屋权属明晰，同时保证乙方租赁期间对该房屋的使用权，若因产权纠纷或债务纠纷影响乙方对该房屋的使用，甲方负责向乙方赔偿因此造成的损失。同日，孙洪彬（甲方）与张立刚（乙方）签订《店面转让合同》，约定：甲方同意将自己位于淄博市周村区店铺转让给乙方使用，建筑面积为230平方米；转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有的设备和房屋装修等；营业设备等全部归乙方。转让费共计100000.00元。2019年2月20日甲方孙洪彬与乙方张立刚签订店面转让合同一份，合同约定：一、甲方同意将自己位于淄博市周村区店铺转让给乙方使用，建筑面积为230平方米；并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。二、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有的设备和房屋装修等；营业设备等全部归乙方。三、乙方在2019年2月20日向甲方支付转让费共计人民币100000.00元整，（大写：人民币壹拾万元整）。2019年2月21日孙洪彬向张立刚出具收到条一份，载明“今收到张立刚房屋转让费（含一年租金费、压金）共计175000.00元，A2段6号房到2019年2月25日搬出房屋”。上述事实有原告、被告陈述，原告提交的租赁合同、店面转让合同、收到条、微信转账截屏，被告提交的租赁合同、店面转让合同等为证，并经本庭查证属实，依法应予确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。孙炳云与被告孙洪彬签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，双方均应当严格遵守履行。该份租赁合同明确约定被告孙洪彬转租涉案房屋时需经孙炳云的书面同意，但孙洪彬未提交经过孙炳云同意的证据情况下将涉案房屋转租给原告孙立刚系无权处分人处分他人财产之行为，且在签订房屋租赁合同之后至今，该租赁行为又未征得孙炳云对租赁合同的追认，因而孙洪彬与张立刚签订的《房屋租赁合同》不具有合法性，故本院认为该份租赁合同应认定无效合同。另《店面转让合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律规定，应当合法有效。但本案当事人张立刚签订《店面转让合同》目的系利用《房屋租赁合同》涉案房屋及其屋内的装修设施等进行经营使用，在《房屋租赁合同》无效的情形下，继续租赁使用《店面转让合同》中约定的门面房内的装修、装饰、设备等已无法实现合同目的，本院依法予以解除。现被告无法交付涉案房屋已构成根本违约，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据该规定，被告孙洪彬因该合同取得的租赁费、押金等应当返还。另孙洪彬辩称未收到现金5000.00元，与其给原告出具收到条的事实不符，本院不予采纳；因《店面转让合同》未约定违约金，对于原告要求被告支付违约金的诉求本院不予支持。故孙洪彬应将105000.00元房屋转让费退还于原告张立刚。因被告孙洪彬存在过错，理应赔偿原告的损失，对其主张损失的诉讼请求予以支持。本案被告牛改荣、耿聪聪非合同的签订方，在本案中不承担责任，对于原告主张被告牛改荣、耿聪聪承担连带责任的主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条判决如下：一、被告孙洪彬于本判决生效后十日内返还原告张立刚房屋转让费105000.00元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付自2019年2月21日起至付清该款之日的利息；二、驳回原告张立刚其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1258.00元，申请财产保全费1074.00元，共计2332.00元，由被告孙洪彬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员 任 颖二〇一九年四月二十六日书记员 班金叶