宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁0121民初1508号 原告：董瑞娟，女，1992年10月2日出生，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：刘继飞、王琳，宁夏宁人律师事务所律师。 被告：宁夏金色阳光房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市开发区。 法定代表人：祁立峰，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：路宣，男，系该公司员工。 原告董瑞娟诉被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司（以下简称金色阳光房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中因案情复杂裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告董瑞娟的委托诉讼代理人刘继飞、王琳、被告金色阳光房地产公司的委托诉讼代理人路宣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 董瑞娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付合同约定层高为5.4米、建筑面积为95㎡的房屋;2.判令被告给原告开具购房发票;3.判令被告协助原告办理上述房屋产权证等相关事宜;4.判令被告向原告支付逾期交房的违约金22592元(违约金按照已付房款529094元计算,自2016年1月1日至暂时至2018年5月4日,共854天,实际金额以被告交付房屋之日止);5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月8日,原告与被告签订《银川市商品房买卖合同》一份,合同约定:1.原告购买被告开发的蓝山帝景花间墅15座9层03号房屋。建筑面积95㎡,其中,房内建筑面积62.34㎡,公用部分与公用房屋分摊建筑面积32.66㎡;2.房屋交付时间为2015年12月31日;3.房屋交付使用后90天内,被告办理房屋产权权属证书。双方亦对违约责任做了约定。合同签订当天,被告向原告开具了购房《收据》，载明收到原告购房款529094元。合同约定的交房期限届满后,被告没有给原告交付房屋。原告多次催促，2018年4月，被告告知原告购买的上述房屋多出22.24㎡面积,要求原告补交差价123864元房款。原告认为,被告自行委托的永宁县鑫发测绘工程有限公司对涉案小区房屋做出的房产面积测绘报告中载明的涉案房屋套内面积与建筑面积之间的比例与合同中体现出的比例存在巨大差距,面积误差23.4%,原因是被告将室外楼道做了隔层,将做了隔层后的楼道的面积加到了出售房屋面积中,导致原告购买的房屋多出22.24㎡。因此,被告要求原告补交房屋差价既不合理也不合法,原告要求被告按合同约定交付房屋,被告均不予理会。另外,根据《银川市商品房买卖合同》违约责任规定,被告应在2015年12月31日前将涉案房屋交付原告使用,如逾期交房按日支付原告已付房款万分之五的违约金。据此,被告应向原告支付违约金22592元。原告为维护其合法权益不受侵犯,特提起诉讼，请判如所请。 金色阳光房地产公司辩称，涉案房屋是由我公司抵顶给案外人宁夏恒东建筑工程有限公司，宁夏恒东建筑工程有限公司抵顶给宁夏雪狐广告策划有限公司，再抵顶给原告董瑞娟的。本案涉及的《商品房买卖合同》是基于董瑞娟与案外人宁夏恒东建筑工程有限公司及宁夏雪狐广告策划有限公司之间的债权转让产生的，依据我公司与原告董瑞娟及案外人宁夏雪狐广告策划有限公司之间签订的《三方协议书》第三条约定，《商品房买卖合同》受制于该协议的约束，作为丙方的董瑞娟不得独立于该协议向我公司主张权利；该商品房延期交房或延期办理房证，原告（丙方）仅可要求退房，无权向我公司（甲方）提出其他权利主张。涉案商品房的实际面积为117.24平方米，按照合同第六条约定，原告应当按照每平米单价5569.41元向我公司补缴房屋差价123863元，但原告违反合同约定拒不缴纳房屋差价，导致合同无法实际履行。故我公司有权拒绝实际交付涉案房屋、协助原告办理房屋产权证及开具购房发票等相关事宜，且原告无权向我公司主张延期交付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 (一)原告为证明其主张向法庭提交了以下证据：1.《银川市商品房买卖合同》一份，证实原告购买被告开发的位于蓝山帝景花间墅14座9层03号、层高为5.4米的房屋，被告应在2015年12月31日前将涉案房屋交付原告使用，根据合同违约责任条款约定，被告逾期交房应按日向原告支付已交付房屋价款万分之0.5的违约金。经质证，被告对该证据的真实性、合法性和关联性没有异议，但对证明目的有异议，认为原告只摘取了合同中对原告有利的条款，按照合同第6条约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，每平方米价格不变，房价款总额按产权面积调整，多退少补，原告应按照合同约定向被告补交该房屋差价。且该合同不得独立于原、被告以及案外人宁夏雪狐广告策划有限公司之间签订的《三方协议书》向被告主张权利。2.购房款收据、《蓝山花间墅赠送房屋隔层补充协议》各一份，证实原告已将涉案房屋款全部交清，但被告仍未将房屋交付原告使用，结合证据一，被告应承担逾期交房违约责任。经质证，被告认为涉案房屋是通过顶账转让给原告的，原告并未向被告实际缴纳过购房款，该组证据中的收据用于确认涉案房屋已实际经过相关债权债务人确认、转让给原告的事实，并用于后续办理相关产权登记的依据；被告当庭称不能证实《蓝山花间墅赠送房屋隔层补充协议》是否系其公司向原告出具，需要向公司相关人员确认后向法庭答复。庭后被告未向法庭回复意见。 经本院审查，上述证据内容真实，来源合法，能够证明本案相关事实，本院予以确认。 （二）被告围绕抗辩主张向法庭提交了以下证据：1.《顶房协议》、《三方协议书》、《关于顶账房户名变更的申请》、《银川市商品房买卖合同》各一份，证实涉案房屋及涉案《商品房买卖合同》是基于原、被告及案外人宁夏恒东建筑工程有限公司、宁夏雪狐广告策划有限公司之间的债权转让产生的，该合同受制于三方协议书的约束，原告不得独立于该协议向被告主张权利。合同中明确约定了建筑面积出现差异的处理方式及原告付款、逾期付款的违约责任，同时也证明被告无需向原告承担延期交房的违约责任。经质证，原告对《顶房协议》、《三方协议书》的三性及证明目的均不予认可，认为《顶房协议》落款处没有甲方的盖章确认，协议书未生效，《三方协议书》系复印件，甲方未在协议书中加盖公章确认，三方协议书并没有生效，对原告没有法律约束力。原告认为《关于顶账房户名变更的申请》系复印件，仅对金色阳光房地产公司和宁夏雪狐广告策划有限公司将涉案房屋抵顶给原告的事实予以认可，对其他内容不予认可。对《商品房买卖合同》的真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，认为该份合同不存在受制于所谓的三方协议书的约束。2.永宁县鑫发测绘工程有限公司2017年8月9日出具的房产面积测量报告一份，证实涉案房屋的实际面积为117.24平方米，比双方签订的合同多出22.24平方米，按照商品房买卖合同的约定，原告应当向被告补交房屋相应的房款差价123863元。经质证，原告对该证据的真实性没有异议，对合法性及证明目的有异议。认为该证据没有反映测绘时是否是依据设计变更进行测绘，测绘报告中建筑面积比合同中约定的95平米多出22.24平米，多出的面积为楼道隔层后层高为2.2米的面积，不属于合同约定的套内面积变更，应该属于设计上的重大变更，不应该适用双方签订的房屋买卖合同中第六条约定的方法处理。 经本院审查，上述证据客观真实，来源合法，与本案具有一定的关联性，能够证明本案相关事实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2015年4月8日,原告与被告签订了《银川市商品房买卖合同》一份,约定:原告购买被告开发的蓝山帝景.花间墅14座9层03号房屋。建筑面积95㎡,其中,套内建筑面积62.34㎡,公用部位与公用房屋分摊建筑面积32.66㎡;单价为每平方米5569.41元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。双方自行约定：（1）合同约定面积为预售暂定面积，最终结算面积以产权登记部门核准的面积为准，据实结算房价款；（2）合同约定面积与产权登记面积有差异的，每平方米价格不变，房价款总额按产权面积调整，多退少补。付款方式为买受人于2015年4月8日一次性付清全款529094元；交房期限为2015年12月31日前；逾期超过60日买受人要求继续履行合同的，自本合同规定的2015年12月31日的次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金；出卖人应当在房屋交付使用后90日内,将办理权属登记需由提供的资料，报市房屋产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，造成买受人不能办理房屋权属证书的，自约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。合同签订当日，被告给原告出具“今收到董瑞娟交来花间墅14-903房款529094元”的收据一张。同日，被告与原告签订了《蓝山花间墅赠送房屋隔层补充协议》，双方就蓝山花间墅14座9层03号房屋隔层安装工程事宜达成协议，约定制作房屋隔层，包工包料。被告没有按期交房。2017年8月9日，被告委托永宁县鑫发测绘工程有限公司对蓝山帝景《花间墅三区》房产面积进行了测量，原告所购房屋面积为117.24㎡，比合同约定面积95㎡多出22.24㎡。被告通知原告按合同约定的价格交付多出面积的房款，原告认为被告将室外楼道做了隔层,导致原告购买的房屋多出22.24㎡，故拒绝交纳，遂提起诉讼。 另查明，原告是广告材料供应商，为案外人宁夏雪狐广告策划有限公司供应广告材料，该公司欠原告广告材料费529094元。宁夏雪狐广告策划有限公司为被告做广告宣传，被告用涉案房屋抵顶宁夏雪狐广告策划有限公司广告制作费，后宁夏雪狐广告策划有限公司用涉案房屋抵顶该公司欠原告的广告材料费。在原、被告签订《银川市商品房买卖合同》前，被告作为甲方（开发商），案外人宁夏雪狐广告策划有限公司作为乙方（施工方），原告作为丙方（购房人），签订了《三方协议书》，约定：鉴于甲方欠乙方工程款529094元，甲方以其开发的花间墅小区14-903号商品房折价529094元抵顶所欠乙方的工程款。乙方不可撤销地指定甲方将该商品房交易手续办到丙方名下，据此，甲方与丙方就该商品房签订《商品房买卖合同》并办理相关房产交易手续。《商品房买卖合同》受制于本协议的约束，丙方不得独立于本协议向甲方主张任何权利；如该商品房延期交房或延期办理房产证，丙方仅可要求退房，丙方无权向甲方提出其他权利主张，甲方不承担任何违约赔偿责任。如丙方延期退房，甲方配合办理解除《商品房买卖合同》手续，丙方已付房款的返还由乙方与丙方协商解决，与甲方无关。甲方出具给丙方的购房款收据或发票仅为办理房屋产权证所需（丙方并未实际向甲方支付），任何情况下，丙方无权要求甲方退还房款，亦无权要求甲方退补购房款收据或发票金额与丙方实际支付给乙方的购房款之间的差价。 本院认为，原、被告双方签订的《银川市商品房买卖合同》是在原、被告及宁夏雪狐广告策划有限公司签订《三方协议书》的前提下签订的，均合法有效，对各方具有约束力。双方签订的《银川市商品房买卖合同》中明确约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，价格不变，房价款总额按产权面积调整，多退少补。永宁县鑫发测绘工程有限公司对蓝山花间墅房产的测量面积是报房管部门备案的房屋产权登记面积，故原告应当按照合同约定补交多出面积的房款。现房屋已具备交付条件，被告应当在原告交清房款后，按照合同约定向原告交付有隔层的房屋，并给原告开具购房发票，协助原告办理房屋产权证。原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，不符合三方协议的约定，故本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百三十条规定，判决如下： 一、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司在原告董瑞娟交清以房屋产权登记面积计算的购房款后，立即向原告交付合同中约定的有隔层的房屋； 二、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司在原告董瑞娟交清购房款后，立即向原告董瑞娟开具购房款发票； 三、被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司在房屋交付后90日内协助原告董瑞娟办理房屋产权证； 四、驳回原告董瑞娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费364元，由被告宁夏金色阳光房地产开发有限公司负担100元，由原告董瑞娟负担264元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审 判 长  隋学红 人民陪审员  邓金珍 人民陪审员  徐明生 二〇一九年四月十六日 书 记 员  张静文 附：判决书所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。