西安市中级人民法院西安市中级人民法院民事判决书 （2018）陕01民初1481号  原告（执行案外人）：杨安兴。委托诉讼代理人：陈平，陕西至正律师事务所律师。被告（申请执行人）：车静。委托诉讼代理人：樊晓周，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁远，陕西丰瑞律师事务所律师。被告（被执行人）：白娅珍。被告（被执行人）：王飞。原告杨安兴与被告陈平、白娅珍、王飞案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨安兴及其委托诉讼代理人陈平、被告车静委托诉讼代理人梁远到庭参加诉讼，被告白娅珍、王飞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨安兴向本院提出诉讼请求：1.撤销（2016）陕01执1386号之一执行裁定，停止对位于西安市莲湖区XX路XX号【都市雅苑/1/22706】号商品房【房产证号：Y12XXXXXX，面积73.26平方米】的执行，并解除查封；2.确认杨安兴为西安市莲湖区XX路XX号【都市雅苑/1/22706】号商品房【房产证号：Y12XXXXXX，面积73.26平方米】的所有权人，要求被告白娅珍协助办理过户手续；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年西安市仲裁委员会对车静与白娅珍、王飞股权转让纠纷一案作出（2015）西仲裁字第366号裁决书，2016年9月27日，车静向西安市中级人民法院申请强制执行，西安市中级人民法院作出（2016）陕01执1386号之一执行裁定，并查封了白娅珍名下位于西安市莲湖区XX路XX号【都市雅苑/1/22706】号商品房【房产证号：Y12XXXXXX，面积73.26平方米】。2017年7月24日，杨安兴以该查封房产为其所有为由，提出执行异议，西安市中级人民法院于2018年6月13日作出（2018）陕01执异348号执行裁定，驳回杨安兴执行异议请求。2012年3月22日白娅珍将涉案房屋出卖给杨安兴，杨安兴于当日支付首付款10万元，于2012年3月28日办理按揭贷款，此后按揭贷款一直由杨安兴偿还，杨安兴及家人至今仍居住于涉案房屋，交易后该房屋一直不满足过户条件，未完成所有权变更。涉案房屋属杨安兴所有，继续执行直接侵害杨安兴合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定，应停止对涉案房屋的执行并解除查封。被告车静辩称，1.白娅珍系涉案房屋所有权人，西安市中级人民法院查封其名下房屋符合法律规定，根据西安市中级人民法院（2016）陕01执1386号执行裁定书，可确认涉案房屋登记在白娅珍名下，对此，杨安兴亦予以认可，杨安兴所称涉案房屋归其所有，并无事实和法律依据。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经登记发生效力，本案中，车静与杨安兴均认可涉案房屋登记在白娅珍名下，虽杨安兴称白娅珍已将涉案房屋出售给其，但双方未进行变更登记，涉案房屋所有权仍保留初始状态，归白娅珍所有；2.白娅珍出售涉案房屋，未经抵押权人（按揭贷款银行）同意，物权变动不发生法律效力，涉案房屋仍属白娅珍财产，人民法院有权查封，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，白娅珍购买涉案房屋时曾办理银行按揭贷款，银行在房屋买受人申请银行按揭贷款时，需将所购商品房抵押给按揭贷款银行，按揭贷款银行对该商品房享有抵押权，直至按揭贷款全部清偿完毕，现涉案房屋按揭贷款尚未全部清偿，银行对涉案房屋仍享有抵押权，在此情况下，白娅珍有权将涉案房屋转让给杨安兴的前提为经抵押权人同意或杨安兴全部清偿按揭贷款，银行抵押权消灭，但杨安兴未提供证据证明涉案房屋转让曾取得抵押权人同意，亦未清偿全部按揭贷款，杨安兴应承担举证不能的法律后果；3.本案杨安兴仅支付部分购房款，虽其实际占有涉案房屋，但涉案房屋仍登记在白娅珍名下，双方尚未办理房屋产权过户登记，人民法院仍有权对涉案房屋予以查封。杨安兴的诉讼请求缺乏事实、法律依据，依法不能成立，对其诉讼请求应予以驳回。被告白娅珍、王飞未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2012年3月22日，白娅珍（买受人）与西安博朗置业有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》【合同登记号：Y12XXXXXX】，通过向中国建设银行按揭贷款方式购买涉案西安市莲湖区XX路XX号XX苑XX幢XX室房屋，贷款金额350000元，按揭贷款起始日2012年4月5日，到期日2042年4月5日，截至2018年10月9日，该贷款尚余本金317810.09元未予偿还。2012年9月23日，杨安兴（买受人）与白娅珍（出卖人）签订《商品房买卖协议》，该协议约定：“第一条 买受人购买的商品房为出卖人二手转卖商品房，出卖人与2012年3月22日购买该商品房并于2012年3月28日办理按揭贷款，详见附件原《商品房购买合同》编号3631435、《个人住房（商业用房）借款合同》编号610760003-011-201203914。2、该商品房位于西安市莲湖区XX路XX号，都市雅苑小区第1幢2单元27层22706号房；该商品房预测建筑面积73.13平方米，其中套内建筑面积59.8平方米。第二条 计价方式 该商品房为毛坯房。出卖人与买受人约定按下述方式计价付款：1、买受人支付出卖人购房首付及已付月供，经双方协商后合计总价为人民币壹拾壹万伍仟元整（￥115000.00元）；2、本协议生效后，此后房贷还款依据原《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证（人民币叁拾伍万元整，￥350000.00元）为准，由买受人支付房贷及月供。第三条 付款方式。1.买受人在签署本协议时向出卖人支付人民币壹拾万元整（￥100000.00元）作为购房定金，卖方在收取定金后向买方出具提供原收据原件及现收款证明。2、买卖双方同意，第二部分房款人民币壹万伍仟元整（￥15000.00元）在该商品房主体资料手续变更完善后三日内，由买受人向出卖人一次性支付。第四条 手续办理。1、买受人在第一次付款之后，出卖人即将原《商品房购买合同》编号XXXXXX5、《个人住房（商业用房）借款合同》编号XXXXXX14、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》、《中国建设银行个人贷款还款计划表》、个人贷款支付凭证（￥350000.00元）、中国建设银行龙卡通（储蓄卡）（XXXXXXXXXXXXXXX0565）相关资料，交予买受人，由买受人持有。2、因暂时无法变更该商品房主体资料名称，由出卖人协助办理该商品房相关资料变更手续，在办理正式变更过户之前，该商品房所有相关资料原件由买受人持有。出卖人积极配合办理变更过户手续，其手续费承担方式：（1）在6000元（含6000元）以下由买受人承担全额；（2）若超过6000元，超额部分由出卖方承担”。同日，白娅珍与杨安兴签订《房屋残值抵押协议》，协议内容：“抵押方：白娅珍（甲方） 抵押权人：杨安兴（乙方） 第一条 抵押房产基本情况 一、抵押房产地址：西安市莲湖区XX路XX号，都市雅苑小区第1幢2单元27层22706号。二、甲乙双方已于2012年9月23日签订《商品房买卖协议》，甲方将该商品房以二手房方式出让给乙方，并将该商品房《商品房购买合同》（编号3631435）、《个人住房借款合同》（编号XXXXXX14）、《西安市房产证（预购商品房）抵押合同》、《中国建设银行个人还款计划表》、个人贷款支付凭证（￥350000.00元）、中国建设银行龙卡（储蓄卡）相关资料原件，交予乙方，由乙方支付甲方已付购房首付款及月供合计人民币壹拾壹万伍仟元整（￥115000.00元），乙方承诺按还款计划每月支付月供，甲方承诺配合乙方完成后期房屋过户等手续。第二条 房屋残值抵押方式 一、甲方与乙方于2012年9月23日签订本房残值抵押协议（下称“”协议）。二、甲方同意以上述房产抵押贷款之外的房产残值权益抵押给乙方，并同意该房产资料原件使用权归乙方所有，由乙方偿还贷款余额，在乙方有能力偿还清全部贷款之后，甲方名下该房产所有权益一并抵押给乙方…”本案中，杨安兴主张其与白娅珍签订《商品房买卖协议》当天向白娅珍支付购房款100000元，此后该房屋在中国建设银行白娅珍名下的按揭贷款实由杨安兴偿还，同时涉案房屋大修基金亦系杨安兴缴纳。西安元通物业管理服务有限公司（都市雅苑管理处）于2018年6月21日出具证明，载明“杨安兴自2014年10月21日在都市雅苑1幢2单元27层22706号（面积73.26平方米）房屋居住至今，居住期间物业费，暖气费，杨安兴已经缴纳至2018年12月31日”。另查明，车静与白娅珍、王飞股权转让纠纷一案，西安仲裁委员会于2016年6月30日作出（2015）西仲裁字第366号仲裁裁决，裁决“一、被申请人白娅珍于收到本裁决书之日起10日内向申请人车静返还股权转让款人民币45万元，逾期按人民银行同期贷款利率加倍支付延付利息…”后因白娅珍未自觉履行生效法律文书所确定的法定义务，车静于2016年9月27日向本院申请强制执行，执行过程中本院于2016年10月31日作出（2016）陕01执1386号之一执行裁定书，裁定“一、查封被执行人白娅珍拥有位于西安市莲湖区XX路XX号[都市雅苑/1/22706]号商品房【房产证证号：Y12XXXXXX,面积73.26平方米】一套…三、上述房屋查封期限为三年，查封期间不得办理转移和过户手续”。杨安兴以该房屋为其所有为由，向本院提起执行异议，本院于2018年6月8日作出（2018）陕01执异348号执行裁定书，驳回杨安兴提出的执行异议请求，杨安兴遂提起本案诉讼。再查明，涉案房屋于西安市不动产登记簿登记情况显示所有人：西安博朗置业有限公司，取得方式：自建，房屋性质：市场化商品房，不动产权证号：201XXXXXXXX，登记时间2017/8/16，预售商品房抵押权预告登记权利人：中国建设银行股份有限公司陕西省分行，被担保主债权数额：35万元，预告登记义务人：白娅珍。前述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖协议》、《房屋残值抵押协议》、证明、（2015）西仲裁字第366号仲裁裁决书、（2016）陕01执1386号之一执行裁定书、（2018）陕01执异348号执行裁定书、西安市不动产登记簿查询、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，杨安兴主张基于其与白娅珍之间就涉案房屋存在的买卖合同关系，其对涉案房屋享有所有权，并基于此权利主张排除执行，对此本院认为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记，涉案房屋现仍登记在西安博朗置业有限公司名下，白娅珍基于其与西安博朗置业有限公司之间的买卖合同关系而对涉案房屋享有物权期待权，该房屋变更登记至白娅珍名下之前，白娅珍尚未取得法律上涉案房屋的所有权，且涉案房屋现仍设定有他人抵押权，在此情况下杨安兴基于其与白娅珍之间的买卖合同关系主张涉案房屋归其所有，理由不能成立。另，因杨安兴与白娅珍之间签订涉案《商品房买卖合同》时已知涉案房屋设定有他人抵押权，杨安兴对于涉案房屋未办理过户登记并非没有过错，加之涉案房屋现并非登记在被执行人白娅珍名下，故本案不属于前述《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第二十八条规定的能够排除执行的情形。综上，本院对杨安兴关于“撤销（2016）陕01执1386号之一执行裁定，停止对位于西安市莲湖区XX路XX号【都市雅苑/1/22706】号商品房【房产证号：Y12XXXXXX，面积73.26平方米】的执行，并解除查封；确认杨安兴为西安市莲湖区XX路XX号【都市雅苑/1/22706】号商品房【房产证号：Y12XXXXXX，面积73.26平方米】所有权人”的诉讼请求不予支持。至于杨安兴要求白娅珍协助办理过户手续的诉讼请求，因不属于案外人执行异议之诉案件的审查范围，本案不予涉及。依照《中华人民共和国物权法》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、驳回原告杨安兴要求撤销（2016）陕01执1386号之一执行裁定，停止对位于西安市莲湖区XX路XX号【都市雅苑/1/22706】号商品房【房产证号：Y12XXXXXX，面积73.26平方米】的执行并解除查封的诉讼请求；二、驳回原告杨安兴要求确认杨安兴为西安市莲湖区XX路XX号【都市雅苑/1/22706】号商品房【房产证号：Y12XXXXXX，面积73.26平方米】所有权人的诉讼请求。案件受理费8275元，由原告杨安兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。                                审    判    长        刘  琪审    判    员        秦燕燕审    判    员        师  婷    二Ｏ一九年四月二十四日   书    记    员        程  姣