广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂11民终22号 上诉人（原审原告）：杨文琪，男，汉族，1970年4月3日出生，住浙江省仙居县。 委托诉讼代理人：卢红平，广西汇豪律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西富川农村商业银行股份有限公司，住所地：广西富川瑶族自治县富阳镇凤凰路11号。 法定代表人：徐方坤，职务：该公司董事长。 委托诉讼代理人：欧阳向红，该公司法规部经理。 委托诉讼代理人：何天红，广西众望（富川）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐文奖，男，汉族，1973年9月28日出生，住所地：贺州市八步区。 被上诉人（原审被告）：陆政威，男，汉族，1986年6月5日出生，浙江省东阳市人，现住：广西贺州市(原食品公司园地)。 被上诉人（原审被告）：贺州市金旗市场开发有限公司，住所地：广西贺州市金旗市场内(原食品公司园地)。 法定代表人：陆金生，职务：总经理。 上诉人杨文琪因与被上诉人广西富川农村商业银行股份有限公司（以下简称“富川农商行”）、陆政威、贺州市金旗市场开发有限公司、徐文奖关于案外人执行异议之诉一案，不服富川瑶族自治县人民法院（2018）桂1123民初640号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年1月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 杨文琪上诉请求：一、请求撤销一审判决，改判支持上诉人原审的诉请；二、涉案的一、二审费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决没有依法查清金旗公司把涉案房屋登记在陆政威名下是否有效就认定上诉人与金旗公司签订《商品房买卖合同》为无效合同错误。(一)金旗公司把涉案房屋登记在陆政威名下是无效民事行为。金旗公司与陆政威将没有真实交易，而将公司财产(贺州市一层l号商铺)登记在股东陆政威名下违反《公司法》禁止性规定，系于无效的民事法律行为。金旗公司和陆政威在一审不举证，充分反映出金旗公司和陆政威是恶意转移财产的行为，该恶意转移财产严重侵害了上诉人的利益。(二)上诉人与金旗公司签订《商品房买卖合同》合法有效。贺州市金旗市场的房地产项目由金旗公司开发，金旗公司持有此房地产开发项目的相关行政许可证件，上诉人与金旗公司签订《商品房买卖合同》，上诉人把相应的购房款支付给金旗公司，金旗公司也把涉案房屋交付给上诉人至今没有任何人向金旗公司和上诉人主张权利。由于该项目部分楼层超规划，金旗公司称暂时不能到房管部门备案先把房屋交付给上诉人占有、使用、收益和处分。二、原审法院没有依法查清涉案房屋真正的所有权人这一事实导致判决错误。上诉人提供了证据证明上诉人购买涉案门面后，虽然没有办理产权过户登记，已依合同支付全部价款并占有、使用讼争房屋，2017年3月与案外人吴俊君签订《门面租赁合同》出租给吴俊君使用。这些事实和证据足以证明讼争房屋所有权的真实状态属于上诉人。三、徐文奖、陆政威、贺州市金旗市场开发有限公司(以下称“金旗公司”)与上诉人讼争的房屋具有实质上的利害关系，是适格被告，原判决将金旗公司、陆政威列为第三人是错误的。四、涉案房地产没有土地证和房产证，只是根据《商品房买卖合同》进行抵押，根据《城市房地产管理法》第四十九条规定“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理"。陆政威将涉案房屋为徐文奖的借款进行抵押登记是无效的法律行为。五、上诉人购买涉案房屋(贺州市一层l号商铺)没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 富川农商行辩称，上诉人提出的上诉人请求事实和理由不成立，请求法院维持原判决。杨文琪主张的购房款想要反驳被上诉人富川农商行的优先权理由不成立。2010年6月28日被上诉人富川农商行已经做了抵押登记，2018年6月30日也做了预告登记。作为上诉人杨文琪要求撤销被上诉人富川农商行优先受偿权没有法律依据。 被上诉人徐文奖、陆政威、贺州市金旗市场开发有限公司在二审期间未提交书面答辩意见。 杨文琪向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对原告杨文琪购买的位于贺州市一层1号商铺的强制执行，并解除对上述门面的查封；2.判决确认贺州市金旗市场开发有限公司把贺州市一层1号商铺预告登记在陆政威名下无效；3.判决确认原告杨文琪与贺州市金旗市场开发有限公司2012年4月6日签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于贺州市一层1号商铺归原告所有；4.判决贺州市金旗市场开发有限公司立即协助和配合原告杨文琪办理位于贺州市一层1号商铺的产权过户登记；5.本案受理费由被告负担。 一审法院认定事实：2010年6月28日，第三人徐文奖、陆政威、贺州市金旗市场开发有限公司与被告富川农商行签订《个人借款合同》，约定第三人徐文奖向被告广西富川农村商业银行股份有限公司借款7000000元，以备案登记在第三人陆政威名下的涉案房产进行抵押，由第三人陆政威与被告富川农商行签订《保证合同》。由于第三人徐文奖未按《个人借款合同》约定期限偿还借款，被告富川农商行向该院提起诉讼，2014年10月27日，经该院主持调解，第三人徐文奖、陆政威、贺州市金旗市场开发有限公司与被告富川农商行达成调解协议。调解协议生效后，第三人仍未按协议内容履行义务。被告富川农商行遂向该院申请强制执行。该院在执行过程中，于2018年6月19日作出（2018）桂1123执恢26号之一执行裁定，拍卖第三人名下的涉案房产，以偿债务。原告不服，向该院提出执行异议，该院于2018年7月20日作出（2018）桂1123执异4号裁定，驳回案外人原告的异议请求。 一审法院认为，本案的主要争议焦点问题是：原告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”。本案中，原告杨文琪作为提起执行异议的案外人，应对其主张承担举证责任，若举证不能则应承担不利法律后果。原告杨文琪提交的《商品房买卖合同》，是原告与贺州市金旗市场开发有限公司所签订，而合同所指向的涉案房产在合同签订前就已登记在第三人陆政威名下，并已作了抵押。贺州市金旗市场开发有限公司对该涉案房产不享所有权和处分权。因此，贺州市金旗市场开发有限公司与原告签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，为无效合同。原告提供的收据载明的是收到原告的材料单661062现金单50万元门面押金单2万元，只能证明贺州市金旗市场开发有限公司与原告之间存在材料交易而形成债权债务关系，但原告对材料单661062元未能提供详细的材料供应明细，50万元的现金交易也未能提供银行流水明细。因此，该院认为该收据不足以证实原告支付涉案房款。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，涉案房屋预告登记在第三人陆政威名下。原告杨文琪主张涉案房屋为其所有，理据不足，该院不予支持。同理，原告杨文琪其他主张，缺乏事实依据和法律依据，该院不予支持。综上，依照有关法律规定，判决：驳回原告杨文琪的诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由原告杨文琪负担。 上诉人杨文琪二审期间提交一组证据：1、贺州市八步区新时代装潢材料总汇的营业执照一份，拟证明：2009年7月20日上诉人在贺州经营板材五金建筑批发、使用，与一审提交的建筑材料折抵购房款相印证。2、收据两张和银行转账记录三张，拟证明：上诉人已经把全部购房款支付给了金旗公司。 被上诉人富川农商行对上诉人提供证据的质证意见：1、真实性合法性没有异议。关联性有异议，从货款折抵购房款的事实无法推翻被上诉人农商行先行抵押预告登记的事实。2、对收据与银行记录的三性有异议。收据存根联应在金旗公司，上诉人应提交第二联。收款人是金旗市场，与收款人应是陆政威不符。该收据也与上诉人提供给银行的存款凭条是不一致，上诉人提供是给陆政威的存款凭条，未注明该款项是付房款的。收据的金额是400000元，与银行转账记录反映是200000元不相符，也证明了上诉人没有付清购房款。 本院对事实和证据的分析与认定：上诉人杨文琪二审提供的证据不符合民事新证据规则，不属于二审新证据。且上诉人提供收据的金额是400000元，与其提供的2011年4月3日银行转账记录200000元不相符。因此，上诉人二审提供的证据，本院不予采纳。 综合全案的证据和诉辩双方的意见，一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案是案外人执行异议之诉，本案的焦点问题是案外人杨文琪对执行标的享有的权利是否足以排除执行及是否足以排除申请执行人富川农商行对执行标的所享有抵押权问题。本案中，上诉人杨文琪作为提起执行异议的案外人，所提交的《商品房买卖合同》，是其与贺州市金旗市场所签订，而合同所指向的涉案房产即执行标的在合同签订前就已备案登记在第三人陆政威名下，并已在贺州房产管理局作了预购商品房抵押权预告登记。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保证将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条“未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当按照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力”，贺州市金旗市场与上诉人签订《商品房买卖合同》，将预告登记在第三人陆政威名下的房屋转让给上诉人，属无权处分，其转让行为不发生物权效力。故，上诉人主张涉案房屋归其所有，没有充分的事实根据和法律依据，本院不予支持。至于贺州市金旗市场把涉案房屋预告登记在其股东陆政威名下是否有效、是否损坏公司及其他股东利益，则是另外一种法律关系，不属于本案的处理范围，相关当事人可另行依法主张。陆政威以其名下的涉案房产为富川农商行对徐文奖的7000000元债权提供抵押担保，富川农商行对涉案房屋享有抵押权，属于合法有效的担保物权，富川农商行系通过人民法院的执行措施实现其抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，富川农商行作为申请执行人对执行标的物享有抵押权，案外人杨文琪提出与贺州市金旗市场具有商品房买卖合同关系，对执行标的物享有所有权并实际占有使用涉案房屋的主张，没有提供足以对抗申请执行人富川农商行抵押权的证据，不能对抗富川农商行对涉案房屋所享有的抵押权，更不能排除人民法院的执行行为，一审判决驳回杨文琪的诉讼请求，合法有据，本院予以维持。至于上诉人与贺州市金旗市场所签《商品房买卖合同》的效力问题，不是本案执行异议之诉审查的内容，一审予以审查并认定为无效不妥，本院予以纠正。上诉人因不能实现涉案《商品房买卖合同》的目的而给其造成的损失，上诉人可另行主张。 综上所述，杨文琪的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人杨文琪负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈立峰 审判员  吕小莉 审判员  黄义奎 二〇一九年四月二日 书记员  刘晓玲