四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1902民初3640号 原告：巴中市雄伟房地产开发有限公司，住所地：巴中市后坝区雄伟联建楼。 法定代表人：常建强，该公司经理。 原告：贾文兴，男，生于1966年，住四川省巴中市巴州区，巴中市雄伟房地产开发有限公司项目负责人。 委托诉讼代理人（特别授权）：张育德，巴中市诚信法律服务所法律工作者。 被告：四川省阳升房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区中央花园四期2-2-1A号。 法定代表人：刘宪泽，系该公司经理。 被告：杨渊，男，汉族，生于1979年，住成都市青羊区。 第三人：陈松柏，男，生于1980年，住巴中市巴州区。 第三人：何莉，女，汉族，生于1983年，住巴中市巴州区。 第三人：陈仕国，男，汉族，生于1964年，住四川省南江县。 第三人：黎碧芳（曾用名黎碧芬），女，汉族，生于1963年,住四川省南江县。 原告巴中市雄伟房地产开发有限公司（以下简称雄伟房地产公司）、贾文兴诉被告四川省阳升房地产开发有限公司（以下简称阳升房地产公司）、杨渊、第三人陈松柏、何莉、陈仕国、黎碧芳合同纠纷一案。二原告于2015年5月7日，向本院提起诉讼，本院作出“（2015）巴州民初字第1426号”民事判决书。原告雄伟房地产公司、贾文兴对判决不服提起上诉，巴中市中级人民法院作出“（2015）巴中民终字第515号”民事裁定书，裁定撤销原判，发回本院重审。本院于2018年7月24日重审立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。 原告雄伟房地产公司法定代表人常建强、贾文兴共同委托诉讼代理人张育德到庭应诉，被告杨渊、被告阳升房地产公司、第三人陈松柏、何莉、陈仕国、黎碧芳经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告雄伟房地产公司、贾文兴向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告于2009年8月18日订立的《项目内部管理合同》及协议无效；2、依法确认被告与第三人陈松柏、何莉，被告与第三人陈仕国、黎碧芳签订的《房屋买卖合同》无效；3、判令被告及第三人立即停止装修并返还原告两套房屋（位于明珠花园3号楼3单元23楼1号及3号楼2单元24楼2号）；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2001年6月，原告雄伟房地产公司承建巴中园艺场住宿楼至磊鑫公司综合楼片区改造权。2005年，因公司未参与年检，遭到停业整改。2009年8月18日，原告贾文兴与被告阳升房地产公司订立了协议及项目内部管理合同，约定贾文兴挂靠阳升房地产公司开发建设位于巴中市，并以明珠花园3号楼3单元23楼1号及3号楼2单元24楼2号的住房抵作管理费。2010年5月25日巴中市住建局下发通知，责令被告阳升房地产公司限期整改，期限为1年，在整改期内暂停巴中市境内未开工项目各项规划、建设手续的办理和参与土地使用权竞标活动。故合同无法履行，原告贾文兴以雄伟房地产公司名义开发建设该项目直至竣工、后被告将抵作管理费的房屋出售给第三人陈松柏、陈仕国。为维护原告的合法权益，遂诉至来院。 被告阳升房地产公司、杨渊、第三人陈松柏、何莉、陈仕国、黎碧芳均未出庭答辩，亦未提交证据。 经审理查明：2001年6月，原告取得案涉项目的改造权，2005年因原告公司未参与年检，被国家工商主管部门注销营业执照。2009年7月8日，原告雄伟房地产公司向被告阳升房地产公司出具了函件，载明因原告雄伟房地产公司被工商机关注销了营业执照，为及时完成明珠花园开发建设任务，相关手续，请被告直接与贾文兴联系。 2009年8月18日，被告阳升房地产公司作为甲方与贾文兴作为乙方订立了《项目内部管理合同》，约定了如下内容：1、甲方任命乙方为巴中市明珠花园项目负责人，由乙方对其拥有“明珠花园”项目国有土地使用权人地位的该项目进行直接管理投资开发建设及收益；2、甲方向乙方收取该项目管理费，乙方以该项目3号楼3单元23楼1号及3号楼2单元24楼2号的住房抵付管理费，并由乙方为甲方办理“两证”同时该合同还约定了甲乙双方的权利义务等。被告阳升房地产公司在该合同上加盖公司印章，原告贾文兴在该合同上签字确认。 同日，被告阳升房地产公司作为甲方与阳升房地产公司巴中明珠花园项目部作为乙方、贾文兴作为乙方项目部经理订立了《协议》，约定了如下事项：1、明珠花园项目属乙方全额出资取得，项目所有权属乙方独立享有，并按独立核算、自负盈亏、独立承担相关一切责任的方式进行运作；2、乙方自愿给甲方位于明珠花园C幢3单元5楼2号，面积100㎡左右住房一套，作为乙方向甲方交纳缴纳的项目管理费；3、甲方保证在不损失甲方利益的前提下为乙方的经营活动提供一切方便；并不得干预乙方合法的经营活动，但甲方对乙方的经营活动，享有监督的权利。阳升房地产公司任命贾文兴为项目经理。 2010年5月25日，巴中市规划建设局出具了《巴中市规划和建设局关于巴中市正兴房产公司四川阳升房地产公司违法占地违法开发问题的处理情况通报》，载明责令阳升公司进行限期整改，整改期为一年，在整改期内，暂停巴中市境内未开工各项规划、建设手续的办理和参与土地使用权竞标活动。 2011年10月13日，阳升房地产公司与第三人陈松柏、何莉订立了《房屋买卖合同》，约定将位于明珠花园3号楼3单元23楼01号房屋出售给陈松柏、何莉；2012年2月20日，被告阳升房地产公司与第三人黎碧芬订立了《房屋买卖合同》，约定将位于明珠花园三号楼A栋2单元24号楼02号房屋出售给第三人黎碧芬。 同时查明，现案涉项目3号楼3单元23楼1号及3号楼2单元24楼2号的住房由第三人陈松柏、何莉，第三人黎碧芳、陈仕国占有并使用。巴中市后河桥明珠花园项目实际由原告雄伟房地产公司开发并办理相关建设、销售手续。 以上事实，有原告提供的原被告身份信息、工程合同、结算清单，被告提供的付款记录、照片、差价计算表一份及本案的庭审笔录在卷予以佐证，足以认定案件事实。 本院认为：原告雄伟房地产公司拥有明珠花园项目的土地使用权，因原告的原因不能从事商品房开发，遂借用被告阳升房地产公司名义进行房地产开发。贾文兴系雄伟房地产公司法定代表人，与被告阳升房地产公司订立《项目内部管理合同》的行为系履行职务行为，被告阳升房地产公司授权杨渊代表其签字，其签约行为后果由被告阳升房地产公司承担。故贾文兴与杨渊订立的《项目内部管理合同》，由原告雄伟房地产公司与被告阳升房地产公司承担合同责任。前述合同系原告雄伟房地产公司独立投资，自负盈亏，被告阳升房地产公司仅提供开发建设资质，其行为构成借用资质行为。违反了法律法规规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。原告贾文兴与被告阳升房地产公司于2009年8月18日签订的《项目内部管理合同》无效。2009年8月18日，原告贾文兴与被告阳升房地产公司订立的《协议》，内容载明被告阳升房地产公司收取管理费。收取管理费行为违反法律规定，依法认定无效。 原告要求确认被告阳升房地产公司分别与第三人黎碧芬、陈松柏所订立的《房屋买卖合同》系合同双方当事人的真实意思表示。被告是否享有房屋的处分权，不影响合同的效力。故原告主张前述《房屋买卖合同》无效的诉请不予支持。原告要求被告及第三人停止装修并返还财产系物权纠纷，与本案确认合同效力纠纷系不同法律关系，本案不予处理，原告可另行主张权利。 综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、确认原告巴中市雄伟房地产开发有限公司与被告四川省阳升房地产开发有限公司于2009年8月18日签订的《项目内部管理合同》、《协议》无效； 二、驳回原告巴中市雄伟房地产开发有限公司、贾文兴的其他诉讼请求。 本案诉讼费900元，由被告由原告巴中市雄伟房地产开发有限公司和原告贾文兴共同负担400元，被告四川省阳升方多次啊哈呢开发有限公司负担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者巴中市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  杨培林 人民陪审员  苟中学 人民陪审员  谢仕杰 二〇一九年四月二日 书 记 员  杨成正