广东省遂溪县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0823执异20号 异议人（案外人）：陈涛，男，汉族，1966年11月29日出生，广东省湛江市人，住湛江市霞山区。 异议人（案外人）：郑志聪，男，汉族，1969年9月5日出生，广东省湛江市人，住湛江市霞山区。 两异议人共同委托代理人：李海雯，广东鸿峰律师事务所律师。 申请执行人：广东遂溪农村商业银行股份有限公司（原遂溪县农村信用合作联社），住所地：广东省湛江市遂溪县遂城镇湛川路3号。 法定代表人：王琼，系该公司董事长。 委托代理人：杨亚英，系该公司的办事员。 委托代理人：吴文斌，系该公司的办事员。 被执行人：湛江市琼宇建设有限公司，住所地：广东省湛江市坡头区沟尾村。 法定代表人：黄华明，系该公司董事长。 被执行人：黄华明，男，1964年9月14日出生，汉族，广东省湛江市人，住湛江市赤坎区。 被执行人：黄华强，男1969年10月10日出生，汉族，广东省湛江市人，住湛江市赤坎区。 被执行人：卜向杰，男，1970年7月10日出生，汉族，广东省广州市人，住广州市东山区。 被执行人：黄康明，男，1966年3月7日出生，汉族，广东省湛江市人，住湛江市坡头区。 本院在执行申请执行人广东遂溪农村商业银行股份有限公司（原遂溪县农村信用合作联社）与被执行人湛江市琼宇建设有限公司、黄华明、黄华强、卜向杰、黄康明金融借款合同纠纷一案中，本院依照发生法律效力的法律文书，于2019年1月2日作出（2018）粤0823执228号之四《执行裁定书》，裁定查封被执行人湛江琼宇建设有限公司名下的位于湛江市坡头区麻坡路1号海港新城花园1区86幢03房。现案外人陈涛、郑志聪认为被查封的上述房产已由其购买，属其合法财产，于2019年3月27日提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人陈涛、郑志聪称：（2018）粤0823执228号《公告》的海港新城花园1区86幢03房应属于两异议人共有的房产，非被执行人琼宇公司的资产，依法不应拍卖，理由如下：2014年12月4日异议人陈涛与琼宇公司签订了《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO:201413478）约定琼宇公司向异议人出售湛江市坡头区麻坡路1号海港新城花园1区25幢住宅楼01房，套内面积318.86平方米，因当时湛江市房地产市场低迷，琼宇公司楼房所在位置较偏、配套设施未完善，因此，经异议人与琼宇公司协商后双方约定销售价格按套内面积每平方米5800元计算，但为了不影响琼宇公司的销售，双方的网签价格统一按7980元/平方收取，多余的款项待银行按揭房款后，琼宇公司再以现金方式返还给申请人陈涛。同样的，异议人郑志聪与与琼宇公司签订了《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO:201413479）约定琼宇公司向异议人出售湛江市坡头区麻坡路1号海港新城花园1区81幢住宅楼01房，套内面积318.86平方米，双方约定销售价格按套内面积每平方米5800元计算，但为了不影响琼宇公司的销售，双方的网签价格统一按7980元/平方收取，多余的款项待银行按揭房款后，琼宇公司再以现金方式返还给异议人郑志聪。两位异议人按照上述约定，按7980元/平方向琼宇公司支付了款项，当时，琼宇公司取得银行按揭房款后，没有按照约定向异议人返还多收的款项。经异议人再三催促后，异议人与琼宇公司协商决定：两位异议人多付款项中的100万元，琼宇公司另行出售湛江市坡头区麻坡路1号海港花园1区86幢03号房给两申请人，其余款项退还给两异议人。于是，异议人陈涛、郑志聪与琼宇公司于2015年5月3日签订《广东省商品房买卖合同》（湛房商NO.20150212），约定：1、琼宇公司向异议人出售湛江坡头区麻坡路1号海港新城花园1区86幢03号房，套内面积314.63平方米，每平方米案4151.17元计算，总房款为1306083元。2、琼宇公司将应返还的2501房、8101房的100万元房款直接转为该房定金，琼宇公司为此出具了《收据》予以确认。另双方还约定：若琼宇公司能在2015年11月30日前将定金退还，双方的购房关系自动终止；若琼宇公司未能在2015年11月30日前将定金退还，琼宇公司需在2016年5月31日前将房屋交付异议人。合同签订后，琼宇公司将房产交付异议人占有使用，到了2015年11月30日，琼宇公司未能将100万元定金退还，于是申请人去找琼宇公司希望交齐余款，才发现琼宇公司已陷入经营不正常状态，无专人接受异议人的现金，也无提供合同制定收款的建设银行账户账号，致使异议人无法缴清余款。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，涉案房产在贵院查封前，两异议人已与琼宇公司签订合法有效的书面买卖合同且实际占有使用；申请人已按合同约定支付100万元定金，余款306083元两异议人愿意支付贵院执行；涉案房产至今未能办理房产证完全是因琼宇公司无人为异议人办理所致。因此1、请求法院依法终止（2018）粤0823执228号案对湛江市坡头区麻坡路1号海港花园1区86幢03号房的执行。2、请求法院依法解除（2018）粤0823执228号房的查封、续封。3、请求法院依法中止（2018）粤0823执228号案对湛江市坡头区麻坡路1号海港花园1区86幢03号房的拍卖。 申请执行人广东遂溪农村商业银行股份有限公司答辩称：异议人对涉案房产不享有阻却生效判决执行的实体权利，涉案房产应当继续查封和拍卖，理由如下：一、异议人陈涛、郑志聪并未实际支付购房款。根据异议人陈涛、郑志聪与被执行人湛江琼宇建设有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》第六条第二款，约定付款方式是买受人应将商品房预售款直接存入开户行为遂溪县农村信用合作联社，专用账户为80×××07，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。但根据该账户同期流水显示，并未见有相应的存款进账，且异议人陈涛、郑志聪也未能提供相应的转账凭证。由此可认定异议人黄帝铖并未实际支付购买款，因此本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定的规定》第二十八条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条的规定。二、查封之前异议人陈涛、郑志聪未合法占有涉案房屋。（一）根据异议人陈涛、郑志聪与被执行人湛江琼宇建设有限公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2016年6月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”截止2019年3月31日，被执行人湛江琼宇建设有限公司名下湛江市坡头区麻坡路1号海港新城花园别墅均未进行验收。也就是说，涉案房产于2016年1月被广州市越秀区人民法院查封时，涉案房屋并不符合合同约定的交付条件，事实上没有交付。（二）异议人陈涛、郑志聪对是否交付使用应当承担举证责任。《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理房交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》······”异议人陈涛、郑志聪仅提交未经被执行人琼宇公司盖章确认的《房屋（室内）交付验收表》《业主收楼流转表》，并不能证明房屋已在查封前交付使用。异议人不能提供《商品房买卖合同》约定的交付文件，不能证明查封之前的合法占有情况，因此，应当承担举证不能的法律后果。三、涉案房产已于2013年5月9日抵押给答辩人，并且办理了抵押登记，遂溪县人民法院（2017）粤0823民初1121号生效《民事判决书》也确认了答辩人对涉案房产享有优先受偿的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。故，答辩人的抵押优先受偿权应受法律的保护。四、异议人陈涛、郑志聪与被执行人湛江琼宇建设有限公司签订的《商品房买卖合同》应为无效合同。异议人以严重低于市场价格买卖涉案房产，以每平方米4151.17元购买，低于同期价格45%以上（残酷每平米7980元），严重损害答辩人作为抵押人的合法权益。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十九条规定，异议人购买涉案房屋属于“明显不合理的低价”情形。根据《合同法》第五十二条第二款恶意串通，损害国家、集团或者第三人利益，异议人陈涛、郑志聪与被执行人湛江琼宇建设有限公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》应为无效合同。 综上所述，答辩人向法院申请查封和拍卖湛江市坡头区麻坡路1号海港新城花园1区86栋03房的行为合法合理，事实清楚，证据确实充分因此，答辩人请求法院驳回异议人关于“中止对湛江市坡头区麻坡路1号海港新城花园1区86栋03房的执行、解除查封和中止拍卖”的申请。 本院查明，本院依据已经发生法律效力的（2017）粤0823民初1121号民事判决书，执行申请执行人遂溪县农村信用合作联社（即现广东遂溪农村商业银行股份有限公司）与被执行人湛江琼宇建设有限公司、黄华明、黄华强、卜向杰、黄康明金融借款合同纠纷一案，由于被告不履行法律文书确定的义务，本院依法立案执行。由于广州市越秀区人民法院于2016年1月3日另案查封了被执行人湛江琼宇建设有限公司位于湛江市坡××区××村的土地使用权[证号湛国用（2013）第40023号，面积34754.5平方米]及预查封了该公司位于湛江市坡××区××海港××花园××套房屋。由于上述房屋已抵押给本案申请执行人广东遂溪农村商业银行股份有限公司，本院依法向广州市越秀区人民法院商请移送执行，2018年11月14日复函本院将上述34套房屋移送本院执行。上述房屋的查封期限即将届满，本院于2019年1月2日作出（2018）粤0823执228号之四《执行裁定书》续查封上述34套房屋，并于2019年3月8日将查封情况进行公告。上述查封的34套房屋里含有位于湛江市坡××区××海港××花园××区××房。异议人陈涛、郑志聪以本院的查封该套房屋是其已购买为由向本院提出执行异议。异议人为其异议请求提供了一些证据进行佐证，包括1、异议人身份证明；2、被执行人湛江琼宇建设有限公司的的企业信息证明；3、商品房买卖合同（湛房商NO.201413478、NO.201412479）、购房发票、房款收取说明；4、商品房买卖合同（湛房商NO.20150212）、收据。申请执行人为其答辩意见提供了以下证据：1、抵押登记证明；2、（2017）粤0823民初1121号民事判决书；3、查封明细；4、被执行人湛江琼宇建设有限公司80×××07账户流水。 本院认为，本案的执行措施是依照生效的法律文书的内容执行的，本院查封被执行人名下的财产并无不妥。异议人称，其购买位于湛江市坡××区××海港××花园××区××房是在法院查封前与被执行人签订了购房合同、在法院查封前依法占有了该房屋、在法院查封前交付了部分房款、非自身的原因没有办理过户手续。但经查，异议人提供的湛江琼宇建设有限公司购房款收据，但都没有银行付款凭证，而异议人提供的其与被执行人签订的《广东省商品房买卖合同》约定的购房款收款账户无相关的收入流水及银行付款凭证；所提供的发票与涉案房屋无关。因此，从异议人与申请执行人双方所提供的证据来看，均无法证实异议人是否已支付了涉案购房款。且异议人没能提供相关证据证实涉案房屋是其用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(3)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。异议人的异议请求不能满足该规定。因此，异议人的异议请求理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 一、驳回异议人陈涛的异议请求。 二、驳回异议人郑志聪的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。 审 判 长  王燕青 审 判 员  陈成玉 人民陪审员  卜 永 二〇一九年四月十八日 书 记 员  杨东杰 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。” 2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(3)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”