江苏省南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0102民初3586号 原告:张国霞，女，汉族，1980年10月1日，南京市浦口区。 被告：邓飞，男，汉族，1980年8月30日生，住江苏省泗洪县。 委托诉讼代理人：滕尚丽，江苏中虑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张志，江苏中虑律师事务所实习律师。 原告张国霞与被告邓飞商铺经营权转让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张国霞，被告邓飞及其委托诉讼代理人滕尚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张国霞向本院提出诉讼请求：要求被告返还房屋租赁转让费用98000元以及逾期利息7758.33元（自2016年7月31日起暂时计算至2018年4月20日）。事实与理由：2016年7月25日，原、被告协商接手被告承租的南京市仙鹤门XXX商场内玻璃房店铺一事，被告承诺8月前就将店面交给原告经营，因此至7月31日原告已经给付被告转让费98000元。但是原告至今未能接收转让店面，约定转让的玻璃房已被全部拆除，原因就是该店面不符合油烟改造要求，对此被告应当在双方协商转让前已经知道，所以被告是恶意骗取原告转让费用，为此原告诉至法院。 被告邓飞辩称：原、被告之间并非房屋租赁转让合同关系，而是涉案商铺的经营资产、在职职员劳动关系和经营模式的转让合同关系，98000元的转让费包括了2016年8、9月的租金23333.33元、涉案商铺内的物品、设备以及全部在岗员工。2016年1月30日，被告从案外人沈某处承租涉案商铺，2016年7月31日，经沈某同意又将涉案商铺转租给原告，全部经营所需资产已移交给原告，原告也已与沈某签订租赁合同，并不存在被告欺诈、胁迫原告的情形，油烟管道整改属于第三方事由，原告不能开业不能归咎于被告，所以双方的转让合同应当合法有效，被告不应返还原告转让费用，原告的起诉没有事实和法律依据，故请求法院予以驳回。 经审理查明：2015年9月18日，案外人沈某（承租方）与南京市仙鹤XXX广场业主委员会（出租方）签订一份商铺租赁合同，双方约定：本合同租赁商铺位于南京市玄武区仙鹤门XXX广场，租赁面积为58平方米，租赁期限为1年，从2015年9月1日起至2016年8月30日止，租金按半年支付、先付后用；下述情况下，出租方有权解除合同，承租方按照合同约定承担违约责任：拖欠租金、水、电、物业及其他费用达30天及以上的、未经同意擅自进行装修、改建或其他破坏行为的、未经书面同意擅自转租、转借、分租的…… 落款时间为2016年1月30日，签约方为案外人沈某（出租方）与被告（承租方）的一份仙鹤新天地租赁合同载明： 1、租赁商铺位于南京市玄武区XX路仙鹤XXXX号中庭，租赁面积为58平方米，经营范围限于餐饮，租赁期限为3年，从2016年1月31日起至2019年1月30日止，租金为每年14万元，出租方应于2016年1月31日前交付商铺并将水电到位； 2、为了保证仙鹤XXX商业的风格统一，承租方必须无条件接受商场管理公司的装修管制，承租方对商铺内部进行装修前，必须提前20天将拟定的装修方案报出租方审核批准，经出租方审批同意并书面通知后，承租方方可进场装修。若承租方违反上述装修约定，出租方有权解除合同，并追究承租方的违约责任； 3、承租方在商铺所在管理公司办理相关入驻手续，在承租方领取钥匙后，商铺正式由出租方移交承租方使用，直至合同期满。合同存续期内，承租方可以转让此房屋，转让费由承租方收取，租房合同需与出租方另签。此房可以进行餐饮经营，若遇拆迁或环保、消防不过关导致承租方无法经营等情况，由出租方承担赔偿责任。营业执照等相关证照由出租方负责办理，若因证照无法正常办理等问题影响承租方营业，出租方需要退回相应租金并进行相关经济赔偿。 2016年7月24日和31日，被告分别收到原告支付的涉案商铺转让费用10000元和88000元（包含了2016年8月份的房租）。 同年8月3日，仙鹤XXX物业服务中心以书面方式通知原告：在2016年8月2日的环境监察现场检查中，发现油烟污染扰民问题以及商家的烟道未铺设至主烟道进行排放等问题，违反了相关环境保护规定，要求在6天内对违反消防安全规定部分做出整改直至合乎相关消防安全要求。 2016年8月底至9月初，关于涉案商铺的转让，以微信聊天的方式，原、被告双方间曾经多次互相沟通： （1）在2016年8月28日的微信中，原告表示：不愿继续经营，要求邓飞收回涉案商铺、退还转让费；被告回复：原告如果不愿继续经营，可以转让涉案商铺。原告表示：8月份没有做成，没有办法接受，8月份被告同意免除租金，早接手、早折腾，“转让总要有转让的价值。你要能重转就重转”；被告回复：商铺经营需要自己决定，店面转让就是转让经营地方，工作人员需要自己聘请。原告表示：“问题是遇到的都是什么事情！早知道有这个事情有几个人会接！”；“转让什么了！”被告表示：并非针对原告一家，已经罚款、检查结束；原告与沈某的协议已经签订，7月底已将涉案商铺移交，8月的事情谁都不知道，9月份原告应当支付房租了； （2）在2016年8月31日的微信中，原告表示：由于没有雇用人员，原告店面无法开业，若改经营项目重新装修开业需要一个月时间，店里原有物品基本不能再用，原告因此希望被告和钱某各免除一个月房租，帮助原告度过难关；被告回复：换个角度考虑一下，见面再说； （3）在2016年9月1日的微信中，原告表示：被告免掉半个月房租与没有免掉，没有多大区别，六千多的科龙空调交给被告处理，店里其他东西不允许被告再取走；被告答复：“要不留下，你处理也别六千多了，就抵二千吧，让都让了就不说了”。 同年9月2日，在征得原告同意后，被告从涉案商铺中取走一台“科龙”牌空调（3P）。 2017年12月11日，本院作出的（2017）苏0102民初3188号民事判决书，载明： 1、张国霞起诉要求沈某和钱某返还房租115000元以及支付逾期利息。沈某和钱某表示：商铺的承租人是邓飞，与张国霞没有租赁关系，张国霞给付部分租金是代替邓飞支付，并不清楚张国霞与邓飞之间的关系，张国霞已经实际使用商铺2个月，该部分租金和押金25000元不予退还，其余租金应退还给邓飞； 2、该案查明：2015年6月8日，沈某与邓飞约定，将仙鹤XXX一号楼中庭的商铺出租给邓飞，租赁面积58平方米，租期3年，从2015年8月15日至2018年8月15日止，租金为每年14万元，合同签订后支付25000元作为履约保证金。2015年9月18日，沈某与仙鹤广场业委会签订商铺租赁合同，沈某承租涉案商铺，租期一年，从2015年9月1日至2016年8月30日； 3、2016年6月，仙鹤广场业委会诉至法院，要求解除与沈某的商铺租赁合同以及返还承租场地。本院2016年9月23日作出（2016）苏0102民初3578号民事判决，判令解除沈某与仙鹤广场业委会于2015年9月18日签订的商铺租赁合同，沈某应返还仙鹤广场业委员承租场地； 4、2016年7月底，邓飞将涉案商铺转让给张国霞经营，但是双方没有签订书面转让协议；2016年7月31日，沈某出具一张收到张国霞押金25000元的收条。8月19日张国霞又向沈某给付涉案商铺租金5万元；9月3日张国霞又向钱某（与沈某系同居关系）给付租金4万元。2016年10月，涉案商铺即被物业中心拆除； 5、2016年12月14日，邓飞将沈某和钱某诉至法院，认为已向两人缴纳全年租金和押金合计165000元，2016年9月3日双方结算沈某同意退还租金和押金71600元，但仅给付35000元，故要求两人付清剩余款项。经过本院主持调解，邓飞撤回对沈某的起诉，且与钱某达成调解协议：邓飞不再向沈某主张返还房屋租金，钱某返还邓飞涉案商铺租金2万元； 6、本院认为，张国霞与沈某之间已经形成事实上的租赁关系，由于沈某不享有涉案商铺的转租权，商铺租赁合同解除以后沈某已不具有对外出租商铺的资格，所以沈某与邓飞的租赁合同已无继续履行条件。2016年6月，仙鹤广场业委会已向法院起诉，但是沈某、钱某仍然默许邓飞将涉案商铺转租给张国霞，且从张国霞处直接收取租金，沈某和钱某在主观上存在恶意，涉案商铺因不可归责于张国霞的原因已被拆除。从接手涉案商铺到接到油烟管道整改通知，直至10月16日涉案商铺被拆除，在涉案商铺中张国霞无法实际经营，所以沈某和钱某应退还张国霞交纳的房租以及押金；沈某和钱某认为张国霞已实际使用两个月不应退还部分租金的抗辩意见不予采信。涉案商铺是由沈某出租给邓飞，再由沈某、邓飞与张国霞三方协商转由张国霞承租，租赁合同的双方是张国霞与沈某，由于钱某是沈某的代理人，所以收取张国霞房租和押金的行为后果应由沈某承担。据此，本院判令沈某返还张国霞房屋租金和押金115000元，且自2016年10月16日起支付利息。 审理中，被告补充表示：（1）在协商转让时，关于涉案商铺内物品、设备，原、被告双方没有作出具体折价，所有物品、设备、装修、房租等概括协商为转让费98000元；（2）被告承租经营时，包括空调、桌椅、厨具等物品已经购置，被告又添加了一部分物品，在被告承租前涉案商铺已装修好。 原告补充表示：2016年10月10日左右，涉案商铺就被物业公司拆除，所有物品、设备全部被搬到楼梯口处，其中一台空调转卖出去，一些零散东西找来回收公司人员，其余东西已经不知所踪。 上述事实有商铺租赁合同、租赁合同、收条、整改通知、聊天记录、（2017）苏0102民初3188号民事判决书以及庭审笔录等证据予以证实。 本院认为：涉案商铺是由案外人沈某出租给邓飞经营使用，经过沈某、邓飞与张国霞三方协商后，涉案商铺由张国霞继续租赁，租赁合同的承租人由原来的邓飞变更为张国霞，因此沈某与张国霞之间成立新的涉案商铺的租赁合同。除了变更涉案商铺的承租人以外，在本案审理中原、被告双方均认可，被告经营所用的物品、设备等也已交付给原告，所以原、被告之间已构成事实上的商铺经营权转让合同；由于该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当合法有效。 本院（2017）苏0102民初3188号民事判决书，已经作出明确认定，案外人沈某并不享有涉案商铺的转租权，沈某与邓飞的租赁合同没有继续履行条件，2016年6月涉案商铺的业主已向法院起诉，但是沈某仍同意邓飞将涉案商铺转租给张国霞，沈某在主观上存在恶意，涉案商铺是因为不可归责于张国霞的原因而被拆除。从接手涉案商铺到接到油烟管道整改通知，直至2016年10月16日涉案商铺被拆除，张国霞均是无法实际经营，因此判令沈某退还张国霞已交纳的房租以及押金。 由于沈某与邓飞的租赁合同没有继续履行条件，因此导致张国霞无法实际经营涉案商铺，涉案商铺的经营权转让合同在事实上已经无法履行。因为沈某的原因造成被告未能将涉案商铺的经营权向原告实际转让，依照合同法律有关规定，据此被告首先应向原告承担违约责任；被告承担违约责任以后，沈某与被告之间的纠纷，依照法律规定或者双方约定解决。所以，现在原告要求被告退还转让费用的主张，符合已查明的事实和法律规定，本院予以支持。 涉案商铺内的物品、设备等，在约定交接时原、被告双方没有进行折价，仅是概括协商数额为98000元，涉案商铺被拆除后，相应物品、设备被搬至别处，一台空调已被原告本人转卖，一些已由原告作出处理，另一些已经丢失。2015年9月18日，案外人沈某在租赁涉案商铺时，约定的租赁期限为1年，从2015年9月1日起至2016年8月30日止。同时，在被告承租涉案商铺时，房屋已被装修，包括空调、桌椅、厨具等物品已被配置，虽然被告辩称又添加了部分物品，但是已经取回一台空调。基于上述事实和分析，被告移交原告的经营物品、设备，本院酌定其价值数额以8000元为宜。所以，原告要求被告返还转让费9万元的诉请，本院予以支持；超出此数额的原告诉请，本院不予支持。虽然被告认为转让标的还包括了在岗人员和经营模式等内容，但是在本案审理中并未提供任何证据证实，所以被告的此项抗辩意见，本院不予采信。 依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告邓飞自本判决生效之日起十日内退还原告张国霞商铺经营权转让费人民币90000元以及支付逾期付款利息（按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2016年10月16日起至被告付清之日止）； 二、驳回原告张国霞的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2415元，由原告负担215元，被告负担2200元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  李海桥 人民陪审员  陆雪萍 人民陪审员  郑 如 二〇一九年四月十五日 书 记 员  罗安迪