广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初329号原告：广州市钧禾物业管理有限公司，地址广州市白云区新石路段331-333。法定代表人：肖志广，总经理。委托诉讼代理人：官选斌，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁思燕，广东诺臣律师事务所实习人员。被告：广州市星嘉物业管理有限公司，地址广州市白云区嘉禾中街10号。法定代表人：陈洁池，总经理。委托诉讼代理人：陈东华，广东致德律师事务所律师。第三人：广州市白云区嘉禾沐清慧汗蒸店，地址广州市白云区嘉禾中街10号第一栋2楼。经营者：谭慧，女，1986年3月16日出生，汉族，身份证住址湖北省江陵县，第三人：广州市白云区嘉禾湘淑木桶饭，地址广州市白云区嘉禾中街10号A3铺。经营者：黄淑军，男，1975年6月9日出生，汉族，身份证住址江西省丰城市，上述两第三人的共同委托诉讼代理人：陈东华，广东致德律师事务所律师。第三人：广州市白云区均禾街农业技术服务中心，住所广州市白云区均禾街新石路331-333号。法定代表人：吴永辉，负责人。委托诉讼代理人：官选斌，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁思燕，广东诺臣律师事务所实习人员。原告广州市钧禾物业管理有限公司（以下简称钧禾公司）与被告广州市星嘉物业管理有限公司（以下简称星嘉公司），第三人广州市白云区嘉禾沐清慧汗蒸店（以下简称沐清慧汗蒸店）、广州市白云区嘉禾湘淑木桶饭（以下简称湘淑木桶饭）、广州市白云区均禾街农业技术服务中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钧禾公司及第三人广州市白云区均禾街农业技术服务中心的委托诉讼代理人官选斌、梁思燕，被告星嘉公司及第三人沐清慧汗蒸店、湘淑木桶饭的共同委托诉讼代理人陈东华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钧禾公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令确认原被告签订的《嘉禾社区广场物业租赁协议》及其补充协议无效，且判令被告及第三人沐清慧汗蒸店、湘淑木桶饭将白云区嘉禾中街10号租赁场地返还给原告；2．请求判令被告依据《嘉禾社区广场物业租赁协议》的约定向原告支付2018年11月1日至交还场地之日止的场地使用费，第三人沐清慧汗蒸店、湘淑木桶饭对场地使用费承担连带清偿责任（按照合同标准，按照每年81900元的标准计算）；3．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：原告属于均禾街集体企业，主要经营范围是管理、出租均禾街道办事处物业及自有物业出租。广州市白云区均禾街农业综合服务中心于2012年6月5日与被告签订《嘉禾社区广场物业租赁协议》（下称涉案合同），将位于白云区××层场地（下称涉案场地）出租给被告使用，约定租赁期限为20年。2017年11月23日，广州市白云区均禾街农业综合服务中心将《嘉禾社区广场物业租赁协议》中的权利义务概括转让给原告，且该转让已获得被告的同意。现因涉案场地没有办理建设工程规划许可证等相关报建审批手续，属于违章建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，本案就涉案场地与被告签订的涉案合同无效。综上，涉案场地依法属原告管理的国有资产，且属于违章建筑，就涉案场地所签订的涉案合同依法应为无效。因此，原告依法向法院提起诉讼，请求判令涉案合同无效，并要求被告及第三人向原告立即交还涉案场地和结清相关场地使用费，恳请法院依法查明事实，判如所请。被告星嘉公司辩称：第一我司不同意向原告方返还场地。理由如下：一、我司跟广州市白云区均禾街农业综合服务中心签订的协议是合法有效的。我方在2011年签订相关协议以来，一直承租并合法使用涉案建筑，并按约定交纳租金。根据国土资源和规划局的望岗整治及发展规划，涉案的物业是位于望岗集体用地的范围以内。原告主张的涉案物业是属于国有资产，且属于违章建筑，与事实不符。即使认定租赁协议无效，我司认为只有涉案建筑的权属人有权提出收回场地的主张，原告是作为受托人收取物业租金。在权属有争议的情况下，原告方无权收回涉案的建筑。二、《嘉禾社区广场物业租赁协议》是由广州市白云区均禾街农业综合服务中心与我司签署的，原告主张广州市白云区均禾街农业综合服务中心将合同的权利义务概括转让给其，该转让未经我司同意，我司只是根据广州市白云区均禾街农业综合服务中心的指示，将租金交付给原告。三、我方在签署租赁协议以来，一直依照协议约定向协议方交纳租金。而原告作为受托人在2018年11月以后，拒绝收取租金，其责任在于原告方。同时原告要求第三人对于场地使用费承担连带清偿责任于法无据。综上，原告方提出的涉案建筑属于国有资产和属于违章建筑与事实不符。原告方在以管理方名义收取租金的情况下，以合同无效为由要求收回涉案场地，其行为违背了诚实信用原则，损害了我方的利益。请求法院在查明事实基础上对原告的诉讼请求予以驳回。第三人沐清慧汗蒸店、湘淑木桶饭述称：与被告星嘉公司意见一致。第三人广州市白云区均禾街农业技术服务中心述称：我中心的名称于2013年4月8日由广州市白云区均禾街农业综合服务中心变更名称为广州市白云区均禾街农业技术服务中心。我司已将《嘉禾社区广场物业租赁协议》中的权利义务概括转移给原告，故我司对原告的诉讼请求无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告与被告均提交的《嘉禾社区广场物业租赁协议》、《补充协议》，原告提交的均禾街农业技中心管理物业移交说明书、委托书、告知书、通知、情况说明申请书、情况说明、消防检查记录予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2012年6月5日，广州市白云区均禾街农业综合服务中心（甲方）与星嘉公司（乙方）签订了《嘉禾社区广场物业租赁协议》，约定：甲方同意将坐落在白云区××层建筑物（以下简称涉案物业），首层面积95平方，共三层共285平方出租给乙方经营使用。租赁期20年由2013年6月30日至2033年6月30日止（以补充协议列明具体交接租赁时间为准）。租金整栋每月6500元正，租金起计时间为双方签订租赁场地移交之日起给予乙方免租整改装修时间3个月后开始计算租金。租金第一次递增从移交上述建筑物业满四年后第五年起递增5%，之后，每三年从上一年度租金的基础上递增5%直至本协议终止。乙方需于签订本协议之日起三天向甲方支付18000元作为乙方向甲方交纳租赁本建筑物的保证金。甲方有权监督该场地安全和消防安全，乙方不按消防规范要求，甲方有权发出整改通知书，在规定时间内整改。等等。2013年4月8日，广州市白云区均禾街农业综合服务中心变更名称为广州市白云区均禾街农业技术服务中心。2013年10月21日，广州市白云区均禾街农业技术服务中心（甲方）与星嘉公司（乙方）签订了《补充协议》，双方约定：物业交接时间为2013年10月10日，租赁期为20年，从2013年10月10日至2033年10月9日，其中2013年10月10日至2014年1月10日为装修期，2014年1月11日至2018年1月10日年度租金额为78000元，2018年1月11日至2021年1月10日年度租金额为81900元等。星嘉公司承租涉案物业后，将涉案物业第一层和第二层分别转租给第三人湘淑木桶饭、沐清慧汗蒸店经营使用，第三层现由星嘉公司自用。2017年11月23日，在广州市白云区人民政府均禾街道办事处同意将原由广州市白云区均禾街农业技术服务中心的涉案物业移交给钧禾公司负责管理、经营、出租及发包。2018年1月开始至2018年10月31日，星嘉公司根据广州市白云区均禾街农业技术服务中心的通知，直接向钧禾公司交纳涉案物业的租金。2018年4月27日，钧禾公司向星嘉公司发出告知书，主要内容为2017年11月23日起，广州市白云区均禾街农业综合服务中心将涉案物业交给钧禾公司负责管理，该物业属于国有行政事业单位资产，依照相关规定出租期限不能超过5年，广州市白云区均禾街农业综合服务中心与星嘉公司签订的租赁合同约定的租赁期限已超过5年，因此要求星嘉公司收到《告知书》后与钧禾公司进行协商。2018年5月21日，钧禾公司向星嘉公司发出通知，要求星嘉公司按照租赁合同的约定依法办理该物业的消防验收，取得合法手续。2018年5月22日，星嘉公司向钧禾公司发出《情况说明》，主要内容为要求街道办事处和钧禾公司继续履行涉案物业的租赁合同至合同期满。2018年8月13日，星嘉公司向钧禾公司发出《情况说明申请书》，再次提出希望街道办事处和钧禾公司考虑实际情况，根据合同内容条款执行直至合同期满，该司不希望合同有变更，也不接受按新规定处理原合同。钧禾公司另提交《均禾街“三小”场所消防安全检查记录表》，拟证明2018年1月起由钧禾公司实际承担涉案物业的消防检查工作。本案审理过程中，本院向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询涉案物业的规划报建和产权登记情况，该局复函称暂未查到涉案物业的相关《建设工程规划许可证》及产权登记信息。本院认为：涉案《嘉禾社区广场物业租赁协议》的签订双方当事人为广州市白云区均禾街农业技术服务中心和星嘉公司。钧禾公司主张广州市白云区均禾街农业技术服务中心已将其在《嘉禾社区广场物业租赁协议》的权利义务概括转移给钧禾公司，广州市白云区均禾街农业技术服务中心对此予以确认。虽然星嘉公司表示广州市白云区均禾街农业技术服务中心和钧禾公司就合同权利义务的概括转移未经其同意，但星嘉公司以其向钧禾公司交纳租金，及接受钧禾公司对涉案物业的消防安全检查的实际行为表明接受该债权债务的概括转移和钧禾公司作为出租人的地位。星嘉公司于2018年5月22日和8月13日就涉案物业的租赁事宜直接向钧禾公司发出《情况说明》及《情况说明申请书》，上述事实也与债权债务概括转移后星嘉公司认可钧禾公司出租人地位的情况相符。在广州市白云区均禾街农业技术服务中心与钧禾公司的债权债务概括转移后，广州市白云区均禾街农业技术服务中心退出与星嘉公司的租赁关系，钧禾公司承接原广州市白云区均禾街农业技术服务中心出租人的权利义务，钧禾公司已成为《嘉禾社区广场物业租赁协议》的一方当事人。根据广州市规划和自然资源局白云区分局复函，该局暂未查到涉案物业的相关《建设工程规划许可证》，在此情况下本院对钧禾公司主张涉案物业未办理建设工程规划许可证等相关报建审批手续的主张予以采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，钧禾公司与星嘉公司之间就涉案物业成立《嘉禾社区广场物业租赁协议》及《补充协议》应属于无效合同，钧禾公司要求对此予以确认的诉讼请求本院予以支持。合同无效的，当事人互负返还义务，故钧禾公司要求星嘉公司将涉案物业交还给其的诉讼请求合法有据，本院予以支持。涉案物业现第一层和第二层由第三人湘淑木桶饭、沐清慧汗蒸店实际占有使用，第三人沐清慧汗蒸店、湘淑木桶饭应当协助星嘉公司将涉案物业交还给钧禾公司。钧禾公司要求星嘉公司参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费应予以支持，因星嘉公司实际向钧禾公司支付租金至2018年10月31日，故星嘉公司应当向钧禾公司支付自2018年11月1日至其实际向钧禾公司返还涉案物业之日止的场地使用费，场地使用费按照6825元/月的标准支付。本案为租赁合同纠纷，第三人湘淑木桶饭、沐清慧汗蒸店与钧禾公司之间并不存在直接的租赁合同关系，钧禾公司要求第三人湘淑木桶饭、沐清慧汗蒸店对场地使用费承担连带清偿责任于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，第八十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告广州市钧禾物业管理有限公司与被告广州市星嘉物业管理有限公司之间的《嘉禾社区广场物业租赁协议》及《补充协议》无效；二、在本判决生效之日起三十日内，被告广州市星嘉物业管理有限公司将其承租的位于广州市白云区嘉禾中街10号一幢三层建筑物返还给原告广州市钧禾物业管理有限公司；第三人广州市白云区嘉禾沐清慧汗蒸店、广州市白云区嘉禾湘淑木桶饭应当协助被告广州市星嘉物业管理有限公司将广州市白云区嘉禾中街10号一幢三层建筑物交还给原告广州市钧禾物业管理有限公司；三、被告广州市星嘉物业管理有限公司向原告广州市钧禾物业管理有限公司支付房屋占用使用费（按照每月6825元的标准，从2018年11月1日计算至被告广州市星嘉物业管理有限公司实际向原告广州市钧禾物业管理有限公司交还广州市白云区嘉禾中街10号一幢三层建筑物之日止；本判决生效前的房屋占有使用费于本判决生效之日起三日内支付；本判决生效之日起的房屋占有使用费于每月最后一日支付）；四、驳回原告广州市钧禾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7520.2元，由被告广州市星嘉物业管理有限公司负担（被告负担的受理费于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一九年四月二日书记员  任丽霞