包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终632号     上诉人（原审原告、反诉被告）：包头市鹏达房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××。   法定代表人：贾某，经理。   委托诉讼代理人：王某，内蒙古本泰律师事务所律师。   被上诉人（原审被告、反诉原告）：田某，女，1966年4月1日出生，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。   委托诉讼代理人：韩某，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。   上诉人包头市鹏达房地产开发有限公司（以下简称：鹏达公司）与被上诉人田某因房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区固阳县人民法院（2018）内0222民初1074号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   鹏达公司上诉请求：一、撤销固阳县人民法院（2018）内0222民初1074号民事判决。二、判决被上诉人给付上诉人购房款350000元。三、判决被上诉人给付逾期付款期间的利息（从2012年3月1日起至被告全部清偿购房款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计息）。四、驳回被上诉人的反诉请求。五、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定双方的证据均不足以证明未能办理银行按揭的事由归于对方当事人属于认定事实错误。2、一审法院错误分配举证责任。向中国银行九原支行申请办理所购房屋按揭贷款是被上诉人的义务，而非上诉人的义务。上诉人的义务是案涉房屋能够办理按揭贷款。3、被上诉人没有法定的解除权，本案有法定解除权的是上诉人。被上诉人在反诉状中对于解除合同的事实与理由诉称是“上诉人手续不全、未办理商品房预售许可证、没有产权权属证书，没有按时交付案涉房屋。”一审法院庭审中，上诉人按时间顺序逐一向法庭提交了商品房预销售许可证、验收备案证书、产权证书、按揭贷款合作协议等证据，有力的击碎了被上诉人的谎言后，被上诉人当庭转向，谎称将按揭贷款所需资料交给了上诉人，后来找不到上诉人，没有办下来的原因现在也不清楚。4、被上诉人违悖了诚实信用的基本民事行为准则。一审法院的判决保护了违约人的利益，将违约人投资的预期利益减少的损失判决让守约方承担不公平。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查明案件事实的基础上依法改判。   田某辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   鹏达公司向一审法院起诉请求：1.判令被告田某给付原告鹏达房地产公司剩余购房款35万元；2.判令被告田某支付逾期付款利息（从2012年3月1日起至全部清偿购房款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计息）；3.诉讼费用由被告田某承担。   田某向一审法院提起反诉请求：1.请求解除双方签订的《商品房定购协议》；2.判令鹏达房地产公司向田某退还已付购房款357955元及1万元定金，并支付利息，利息按中国人民银行同期同类贷款利率自2011年11月25日起计算至本金付清之日止；3.因本案产生的诉讼费用及反诉费用由鹏达房地产公司承担。   一审法院经审理认定事实：2011年10月6日，鹏达房地产公司与田某签订了《房屋认购意向书》，约定：田某购买郁秀佳苑1栋20号房屋，交纳定金1万元。2011年11月25日，双方又签订《商品房定购协议》，协议中约定，田某购买鹏达房地产公司开发建设的××苑房屋，房屋建筑面积145.97平方米，每平米4850元，总房款707955元；付款方式：于2011年11月25日付清首付款357955元，余款35万元办理银行按揭；交付期限：商品房验收合格，出卖人应当在2012年6月30日前依照国家和地方政府的有关规定，该商品房交付买受人使用；交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第四条规定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。后田某向鹏达房地产公司缴纳购房款357955元，鹏达房地产公司向田某出具了收据。田某至今未办理银行贷款，称贷款由鹏达房地产公司负责办理，材料已经交给鹏达房地产公司，但鹏达房地产公司将材料丢失，但未举证证明。鹏达房地产公司否认负责为田某办理贷款，并称田某怠于履行合同，未办理银行贷款。   一审法院审理认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，鹏达房地产公司与田某签订的《商品房定购协议》具备商品房买卖合同的主要内容，属商品房买卖合同。鹏达房地产公司主张继续履行双方之间的合同，田某反诉主张解除双方之间的合同，争议的焦点为案涉房屋的贷款手续未能办理能否导致案涉《商品房买卖合同》解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，双方的证据均不足以证明归责于对方当事人的事由未能办理银行按揭，故本案情形属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定的"不可归责于当事人双方的事由"，基于此导致商品房买卖合同不能继续履行，双方当事人均可以请求解除合同。据此，田某主张解除案涉的《商品房定购协议书》、返还购房款的诉请有事实和法律依据。至于返还购房款的数额，田某主张的其缴纳了357955元的购房款及1万元定金，经鹏达房地产公司财务核查，田某缴纳的1万元定金已包含在购房款内，故其缴纳的数额为357955元，返还购房款的数额应为357955元。至于应返还的利息数额，因《商品房定购协议书》的解除不可归责于双方当事人，故田某要求鹏达房地产公司自2011年11月25日起算应返还的利息依据不足，应当自2018年8月15日本案诉讼之日起返还利息较为合理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）包头市鹏达房地产开发有限公司与被告（反诉原告）田某于2011年11月25日签订的《商品房定购协议》；二、原告（反诉被告）包头市鹏达房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还被告（反诉原告）田某购房款357955元及利息（自2018年8月15日起算至本判决确定的给付之日止，以357955元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）；三、驳回原告（反诉被告）包头市鹏达房地产开发有限公司的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）田某的其他反诉请求。本诉案件受理费6550元，反诉案件受理费3409.66元，共计9959.66元，由原告（反诉被告）包头市鹏达房地产开发有限公司负担。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，上诉人鹏达公司与被上诉人田某签订的《商品房定购协议》明确约定，上诉人鹏达公司于2012年6月30日前将该商品房交付被上诉人田某使用，但上诉人鹏达公司于2014年1月20日取得竣工验收备案表，该竣工验收备案表证实上诉人鹏达公司不能按照双方约定交付商品房，上诉人鹏达公司已经构成违约。虽然上诉人鹏达公司在诉讼中提交一份证据证实其与银行有合作办理房屋贷款，但该证据不能证实被上诉人田某能够办理成房屋贷款，因现行法律法规规定，未经验收合格的房屋是不得交付使用。因此，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，解除双方签订《商品房定购协议》的判决正确，本院予以维持。上诉人鹏达公司的上诉理由，本院不予采信。   综上所述，上诉人鹏达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费6550元，由上诉人鹏达公司承担。   本判决为终审判决。   审判长 杨励昕   审判员 岳海岩   审判员 赵红玲     二○一九年四月二十四日   书记员 于 雁