广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初2050号原告：林伟权，男，1980年8月3日出生，香港特别行政区居民。被告：佛山市圆方房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区江湾一路2号明福智富广场负一楼，统一社会信用代码914406005744527005。法定代表人：吕日锵，总经理。委托诉讼代理人：邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。原告林伟权与被告佛山市圆方房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理，依法适用普通程序，由审判员尹宇飞、审判员霍沛莹、人民陪审员肖璇娜组成合议庭审理。本案于2019年3月20日公开开庭进行审理。开庭时，原告林伟权，被告的委托诉讼代理人邓兆堃均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交付佛山市禅城区江湾一路商铺的违约金1122.10元（自2015年11月1日起计算至2015年12月11日止，共41天）；2.被告向原告支付逾期办理佛山市禅城区江湾一路商铺房地产权证的违约金2572.63元（自2016年12月11日起计算至2017年6月16日止，共188天）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告与原告于2014年12月11日签订《广东省商品房买卖合同》，原告已依约履行全部付款义务，被告应当于2015年10月31日前向原告交付竣工验收合格的商品房，但该商品房所在的建筑于2015年12月8日才通过竣工验收，同年12月11日才进行备案，被告已经构成违约。被告应按合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已支付房价款万分之二的违约金，即1122.10元（136842元×0.0002×41天）。被告应当于商品房实际交付给原告之日起365天内向原告提交办理房地产权证所需的资料，即被告应当于2016年12月10日前交付办证所需材料。然被告于2017年6月12日才向明福智富广场业主出具《通知》，告知业主可以办理房产证等事宜，并于2017年6月14日向原告邮寄该通知，原告于2017年6月16日收到香港邮政局发出的取件通知。被告应当向原告支付自逾期之日起按已付房价款每日万分之一的标准计算的违约金，即2572.63元（136842元×0.0001×188天）。庭审中，原告经询问后陈述：选择适用内地法律；原告收到被告的通知后，第一次向被告主张违约金，当时被告让原告先进行登记，除登记及原告口头要求外，原告没有其他证据证明其向被告主张违约金。被告辩称：请求驳回原告的诉讼请求，理由如下：1.案涉房产所属同一建筑的房产诉讼案件约有两百件，已由佛山市中级人民法院、广州相关法院的生效判决确认相关的事实。被告认为原告主张逾期交铺违约金已经超过诉讼时效。2.关于房屋移交的工作，在同类案件中已确认在2015年8月23日，已由原告的受托方已经进场接收相关的商铺。被告在2015年8月23日已经交付了涉案的商铺，不存在延迟交付。庭审中，被告经询问陈述：选择适用内地法律；被告确认商铺交付时间为2015年12月11日；被告仅认为原告的第一项诉讼请求超出诉讼时效，被告认为逾期交楼的诉讼时效应自2015年8月23日次日开始计算，诉讼时效为两年；被告不确认原告所述第一次主张违约金的时间。经庭审质证，本院认证如下：被告对原告提供的《广东省商品房买卖合同》、购房发票、竣工验收报告、竣工验收备案表、通知两份、EMS快递单、香港邮件派递通知卡照片均无异议，本院对上述证据予以确认；原告对被告提供的《委托经营协议书》、《移交确认函》真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2014年12月11日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买涉案佛山市禅城区江湾一路，建筑面积8.96平方米，总价款136842元。合同还约定：“……第八条：交付期限。出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：…4、该商品房经竣工验收合格。第九条：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。第十五条：关于产权登记的约定。……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、在商品房实际交付给买受人之日起365天内，出卖人须向买受人提交办理房地产权证所需的资料，由于出卖人原因造成逾期，自逾期之日起出卖人按买受人已付房价款按每日万分之一向买受人支付违约金，买受人不退房。”2015年10月23日，被告向原告开具购房发票，金额为136842元。被告于2017年6月12日出具《通知》，通知已交齐房款的明福智广场业主于2017年6月12日起带上购房者本人身份证、所有购房款收据到公司办公室领取办理房地产权证所需的资料，并由业主前往佛山市行政服务中心办理房地产权证相关手续。被告于2017年6月14日向原告邮寄上述《通知》，原告于2017年7月2日签收该邮件。2014年12月11日，原告（甲方）与佛山市千色汇商城经营管理有限公司（乙方，以下简称千色汇公司）签订《委托经营协议书》，约定：一、甲方同意将位于佛山市禅城区江湾一路2号明福智富广场项目负一层的商铺72号委托乙方经营管理，该商铺的建筑面积为8.96平方米；二、甲方同意在委托经营期内将涉及商铺经营管理的一切事项委托乙方全权处理，并同意乙方以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动。在委托经营期内，乙方可将该商铺出租、分租给第三人，并获得相应的租金收益；三、甲乙双方约定该商铺的委托经营期为三年，自2015年10月1日起至2018年9月30日止；委托经营期三年，该收益已在甲方支付该商铺使用权总额中予以折扣；甲方全权委托乙方处理该商铺交接事宜。2015年8月23日，千色汇公司向被告出具《通知函》，内容：贵公司位于佛山市禅城区江湾一路2号“明福智富广场”负一层商铺，因该层商铺业主已与我公司签订《委托经营协议书》，由我司全权办理商铺交接手续，现我公司需要对商城进行策划、行业分布、招商、装修等事项工作，请贵公司予以协助。同日，千色汇公司出具《移交确认函》，内容：今收佛山市圆方房地产有限公司移交位于佛山市禅城区江湾一路2号“明福智富广场”负一层商铺，特此确认。徐坤平因与被告就关于佛山市禅城区江湾一路项目负一层商铺房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，本院于2017年9月21日作出（2017）粤0604民初10974号民事判决，认定事实如下：“2015年12月8日，涉案商铺所在建筑通过竣工验收，并于同年12月11日进行备案。”，确认被告于涉案商铺竣工验收合格备案之日即2015年12月11日将商铺交付给徐坤平。后徐坤平不服上述判决，提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终974号民事判决，维持原判。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。因原告林伟权为香港特别行政区居民，故本案属于涉港商事案件，应参照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。经法庭询问，原、被告均选择适用内地法律，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条，涉案合同应适用内地法律。原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》系签约方真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。原告诉请的逾期办证违约金符合合同约定及法律规定，且被告对原告诉请支付逾期办证违约金无异议，本院对原告诉请被告支付逾期办证违约金2572.63元予以支持。关于原告诉请逾期交房违约金是否超出诉讼时效的问题。首先，关于诉讼时效的起算时间问题。被告抗辩于2015年8月23日向千色汇公司交付商铺，但因交付的商铺不符合交付条件，故被告未按约履行交付商铺的义务，本院对被告关于2015年8月23日交付商铺及诉讼时效自2015年8月23日起算的抗辩意见不予采纳。案涉合同约定被告应于2015年10月31日前交付商铺，即自2015年11月1日起，原告应当知道权利受到损害，故诉讼时效期间应自2015年11月1日起计算；其次，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，至民法总则施行之日，原告诉请逾期交房诉讼时效尚未满二年，应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定；最后，案涉合同约定以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告逾期交付案涉商铺41天（2015年11月1日至2015年12月11日），原告于2019年1月21日提起本案诉讼，逾期交房违约责任均已全部超出三年诉讼时效，原告亦未能提供证据证明诉讼时效存在中止或中断的情况，本院对被告抗辩原告诉请逾期交房违约金超出诉讼时效予以采纳，对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市圆方房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告林伟权支付逾期办理佛山市禅城区江湾一路的房地产权证违约金2572.63元；二、驳回原告林伟权的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由原告林伟权负担18元，被告佛山市圆方房地产有限公司负担32元。如不服本判决，原告林伟权可在判决书送达之日起三十日内、被告佛山市圆方房地产有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  尹宇飞审 判 员  霍沛莹人民陪审员  肖璇娜二〇一九年四月八日书 记 员  陈海杰