广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0115民初1078号原告：广东富港物业服务有限公司（原佛山市三水广场物业经营管理有限公司），住所地广东省佛山市三水区西南街张边路9号“三水广场”一座第四层，统一社会信用代码91440607769308223Y。法定代表人:黄建雄。委托代理人：陈军，男，1977年12月28日出生，汉族，系广东富港物业服务有限公司广州分公司员工。委托代理人：李木群，女，1988年3月3日出生，汉族，系广东富港物业服务有限公司广州分公司员工。被告：吴燕冰，女，1988年9月8日出生，汉族，住广州市南沙区，原告广东富港物业服务有限公司诉被告吴燕冰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东富港物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈军、李木群到庭参加诉讼，被告吴燕冰经本院合法送达，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东富港物业服务有限公司诉称：被告系优山悦海自编X房的业主。被告与开发商广东鹿园交通物资发展有限公司（以下简称鹿园公司）签订《广州市商品房买卖合同》，约定该房屋于2015年12月31日交楼，且该房屋已符合交楼条件，鹿园公司以书面方式通知被告收楼。根据《美麓花园前期物业管理服务协议》的约定，原告为该房屋提供前期物业管理服务，服务期间为自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效时止。物业服务费按建筑面积每月每平方米2.5元收取，因业主原因导致房屋空置照常交费。每月10日前履行交纳当月物业服务费的义务。业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，原告有权要求补交并从逾期之日起按每天3‰的标准计收违约金，逾期一个月仍拒交的，原告停止提供物业特约服务，逾期三个月将向法院申请追缴。原告同时提供水费、电费、燃（煤）气等代收代缴收费服务。2015年12月31日，原告依约为被告提供物业管理服务，但被告未按约定支付费用。为维护自身的合法权益，原告起诉请求判令：1.被告向原告支付2016年1月1日至2018年11月5日止的物业服务费9373.4元（按每月每平方米2.5元的标准计算，从2016年1月1日至2016年5月31日每月物业服务费为273元，从2016年6月1日至2018年10月31日每月物业服务费为274.6元，从2018年11月1日至2018年11月5日的物业服务费为45元）；2.被告向原告支付物业服务费违约金（以当月欠付的物业服务费为本金，按每日1%的标准，分别从次月6日起计算至被告实际清偿之日止，违约金以欠付的物业服务费为限）；3.本案诉讼费用由被告承担。被告吴燕冰没有答辩。经审理查明：2015年8月31日，被告（乙方）与鹿园公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定由乙方购买南沙区南沙街鹿颈村御海国际居住小区X房（以下统称涉案房屋），建筑面积109.18平方米。甲方选聘佛山市三水广场物业经营管理有限公司广州分公司进行前期物业管理服务。物业服务费为每月每平方米建筑面积2.5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或批准使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2015年12月30日前将涉案房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自合同约定的交付期限届满之日起，视为乙方已接收该商品房，商品房毁损、灭失的风险及物业管理等相关费用由乙方承担。附件七补充协议：第六条……4.该商品房交付乙方使用后之日起如有应由乙方交付的政府征收的一切税费、按规定的管理费用（按物业管理协议规定）等概由乙方负责。5.乙方没有按期对商品房进行验收或者接收商品房的，在延期收楼期间内，除按买卖合同第十七条的约定须承担该商品房在此期间的一切风险外，还应承担由此产生的一切费用（包括物业管理费等）。第十二条甲乙双方来往函件按照买卖合同写明的地址以邮寄方式送达对方。买卖合同约定通知自收到之日起生效，但因对方地址、电话或其他联系方式发生变更导致无法收到通知的，以发送通知方发出通知后经过10日视为对方收到并生效。根据《广州市不动产登记查册表》的记载，涉案房屋登记地址为广州市南沙区X房，登记建筑面积为109.8255平方米，于2018年4月25日登记至被告名下。2014年10月31日，鹿园公司（甲方）与佛山市三水广场物业经营管理有限公司（现原告，乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对广州市南沙区美麓花园提供前期物业管理服务。物业服务收费采用包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，电梯住宅2.8元/月·平方米。业主应于甲方交付物业给业主之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应在每月的5日前（每次缴费的具体时间）履行交纳当月物业服务费的义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每天1%的标准向乙方支付违约金。本合同期限四年，暂定从2014年11月1日至2018年10月31日（前期物业服务合同在业主大会、业主委员会成立且业主大会决定重新选聘物业服务企业后，前期物业服务合同终止）。2018年10月30日，鹿园公司与原告又签订《前期物业服务合同》，约定合同期限从2018年11月1日至2022年10月31日（前期物业服务合同在业主大会、业主委员会成立且业主大会决定重新选聘物业服务企业后，前期物业服务合同终止），约定物业服务费的收费标准、交纳物业服务费的时间及逾期交纳物业服务费的违约金计算标准与前述《前期物业服务合同》一致。2015年2月11日，涉案房屋所在楼宇取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，在该日前，涉案房屋所在楼宇已具备通水、通电、通气、通邮的条件。原告提供编号为1031427751718的邮政快递寄件单，根据寄件单的记载，鹿园公司于2015年12月24日向《广州市商品房买卖合同（预售）》上记载的被告通讯地址发出收楼通知，但未能提供上述邮件的投递查询信息。2016年4月19日，鹿园公司向上述地址寄送《X办理房产证通知》，该邮件于2016年4月20日妥投。2016年7月15日，鹿园公司向被告上述地址寄送《X收楼催告函》、《办理不动产权证催告函》，该邮件于2016年7月16日妥投。2017年3月10日，茂名兆昌装饰工程有限公司向被告上述地址发出《X收楼催告函》，通知被告在收到通知后七日内前去办理收楼手续，该邮件于2017年3月11日妥投。之后，鹿园公司分别于2018年5月17日、2018年7月3日、2018年11月3日向被告上述地址发出《X收楼催告函》、《领取不动产权证通知书》，上述邮件分别于次日妥投。2018年11月6日，被告办理涉案房屋的收楼手续，并于该日签订《前期物业管理服务协议》。原告因被告拖欠物业服务费，分别于2017年7月27日、2018年4月14日、2018年9月11日、2018年11月8日、2018年12月20日向被告发函催缴物业服务费。另查明，佛山市三水广场物业经营管理有限公司于2015年12月30日变更企业名称为广东富港物业服务有限公司。庭审后，原告变更诉讼请求为：1.被告向原告支付2016年1月1日起至2018年11月5日止的物业服务费9373.4元（从2016年1月1日至2016年5月31日每月物业服务费为273元，2016年6月1日至2018年10月31日每月物业服务费274.6元，2018年11月1日至2018年11月5日的物业服务费为45元）；2.被告向原告支付物业服务费违约金（各以每月欠付的物业服务费为本金，按每日1‰的标准，分别从次月6日起计算至被告实际清偿之日止，违约金以本金为限）；3.本案诉讼费用由被告承担。本院认为:被告虽然在2018年11月6日才与原告签订《前期物业管理服务协议》，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……，对业主具有约束力”的规定，原告与鹿园公司签订的《前期物业服务合同》亦适用于被告，对被告具有约束力。原告作为物业服务合同的服务提供方，基于《前期物业服务合同》已为涉案房屋提供物业服务，被告作为小区业主理应向原告支付物业服务费。涉案房屋所在楼宇已于2015年2月11日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即涉案房屋在合同约定的交楼时间之前已具备法定的交楼条件。《广州市商品房买卖合同》约定，鹿园公司向被告交付房屋时，应当向被告发出收楼通知书，并约定由于被告原因导致未能按期交付的，自合同约定的交付日期起，视为被告已接收该商品房，商品房毁损、灭失的风险及物业管理等相关费用由被告承担。现仅凭2015年12月24日的邮政快递寄件单，不足以证明鹿园公司于上述日期向被告发出收楼通知。但是，鹿园公司于2016年4月19日向被告寄送了办理房产证通知，依据日常生活经验法则，被告最迟应于该邮件送达之日（2016年4月20日）知悉涉案房屋可以收楼。因此，被告最迟应从2016年4月21日起向原告交纳物业服务费。《广州市商品房买卖合同》约定物业服务费按照每月每平方米2.5元的标准，《前期物业服务合同》约定物业服务费按照每月每平方米2.8元的标准，现原告主张按照有利于被告的标准即按照每月每平方米2.5元的标准计收物业服务费，符合合同约定，也符合公平原则，本院予以照准。《广州市商品房买卖合同》约定涉案房屋建筑面积为109.18平方米，据此计算出每月物业服务费273元，故从2016年4月21日起至2018年4月24日止的物业服务费为6588.4元（273元÷30天×10天+273元×23个月+273元÷30天×24天）。《不动产权证》登记案涉房屋建筑面积为109.8255平方米，据此计算出每月物业服务费274.6元，故从2018年4月25日起至2018年11月5日止的物业服务费为1747.5元（274.6元÷30天×6天+274.6元×6个月+274.6元÷30天×5天）。其中2016年4月21日至2016年4月30日的物业服务费为91元，2018年4月1日至2018年4月30日的物业服务费为273.3元，2018年11月1日至2018年11月5日的物业服务费为45元。故被告应向原告支付2016年4月21日起至2018年11月5日止的物业服务费8335.9元（6588.4元+1747.5元）,超出该金额部分，本院不予支持。《前期物业服务合同》约定业主应于每月的5日前交纳当月物业服务费，未能按时足额交纳的，应按每天1%的标准支付违约金。原告要求违约金按每日1‰的标准从次月6日开始计算，属于对自身权利的处分，本院予以照准。每月物业服务费的违约金总额以当月欠付的物业服务费为限。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告吴燕冰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东富港物业服务有限公司支付从2016年4月21日起至2018年11月5日止的物业服务费为8335.9元及违约金(违约金的计算方法：以2016年4月21日起至2016年4月30日止的物业服务费91元为本金；从2015年5月1日起至2018年3月31日止，各以每月应交纳物业服务费273元为本金；以2018年4月1日起至2018年4月30日止的物业服务费273.3元为本金；从2018年5月1日起至2018年10月31日止，各以每月应交纳物业服务费274.6元为本金；以2018年11月1日起至2018年11月5日止的物业服务费45元为本金，分别从次月6日起至被告吴燕冰付清之日止，均按每日1‰的标准计算。每月物业服务费的违约金总额以当月物业服务费金额为限）;二、驳回原告广东富港物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费126元，由原告广东富港物业服务有限公司广州分公司负担60元，由被告吴燕冰负担66元。本判决为终审判决。审判员  老善涵二〇一九年四月十日书记员  钟秀娟