山东省梁山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0832民初5546号 原告：张新华，男，1980年7月5日出生，汉族，住梁山县。 委托诉讼代理人：许长城，山东公明政和律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：梁山伦达置业有限公司，住所地梁山县。 法定代表人：翁沛烽。 委托诉讼代理人：冯娟，山东及时雨律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告张新华诉被告梁山伦达置业有限公司确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张新华及其委托代理人许长城，被告梁山伦达置业有限公司的委托代理人冯娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张新华诉称，原、被告2018年7月19日签订了《伦达广场房屋订购协议》，约定原告订购被告出售的御景园1座1层1117号商铺房屋一套，房屋面积74.38平方米，房屋总价款670908.00元，约定了定金20000元。2018年7月28日原告交纳首付款172208元。原告认为合同合法有效，应继续履行。请求法院判令原、被告之间的房屋买卖合同合法有效。 被告梁山伦达置业有限公司辩称，原、被告之间关于房屋买卖的合意真实存在，但因涉案的1117号商铺的户型、面积、单价与订购协议不符，涉案购房协议没有履行基础，如因被告工作人员的重大误解将导致被告方的经济损失，有违背公平原则，因此原告的诉讼请求不应支持。 原告张新华为支持其主张，向本院提交下列证据： 一、原告张新华与被告梁山伦达置业有限公司2018年7月19日签订的《伦达广场房屋订购协议》复印件一份（注：该证据原件于2018年7月28日原告交纳首付款时，被告收回，现原件保存在被告处），证明原、被告2018年7月19日签订了《伦达广场房屋订购协议》，约定原告订购被告出售的御景园1座1层1117号商铺房屋一套，房屋面积74.38平方米，房屋总价款670908.00元（即每平方米9020元），约定了定金20000.00元。并约定订购方支付订金后，双方2018年7月28日前签订《内部认购合同》。并按购房价格交纳所选房源全款或足额首付款，已付订金自动转为所购房源等额房款。 二、原告张新华与被告梁山伦达置业有限公司2018年7月28日签订的《伦达广场房源计价单》复印件一份（注：该证据原件于2018年7月28日原告交纳首付款时，被告收回，现原件保存在被告处），证明原告按双方2018年7月19日签订的《伦达广场房屋订购协议》交纳了20000.00元订金后，按协议约定，被告通知原告于2018年7月28日前往被告处交纳首付款并签订《内部认购协议》。被告告知原告所订购御景园1座1层1117号商铺房屋不是一拖二户型的74.38平方米，而是39.75平方米一间房屋户型，并向原告承诺按房屋价款每平方米比原价款9020元优惠589元即8609元计算，39.75平方米房屋总价款342208元。原告在被告做出承诺后在被告出示的《伦达广场房源计价单》上签字确认，并按计价单交纳了首付房款金额172208元（含前期交纳的订金20000元）。 三、被告2018年7月28日向原告出具的收据一份，证明原告按2018年7月28日《伦达广场房源计价单》收取御景园1座1层1117号商铺房屋首付款172208元事实。 以上证据一、二、三具备商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人被告已按约定收受购房款，该《伦达广场房屋订购协议》、《伦达广场房源计价单》、《收据》不违反法律禁止性规定、是双方的真实意思表示，合法有效，被告应按合同继续履行义务，向原告出具相关房屋按揭贷款所需手续，以便原告办理剩余17万房款贷款。 经质证，被告对证据1真实性无异议，该证据可以证实涉案1117号商铺在订购协议中载明的面积为暂测建筑面积，面积确定应以相关部门最终测量为准；对证据2真实性有异议，该证据为复印件，未加盖被告公司公章，不能证实该证据的合法来源，该证据中载明的房屋单价、原总价及优惠后单价，优惠后总价不能视为被告伦达公司的真实意思表示；对证据3真实性无异议，但是该证据只能证实被告公司收取了涉案商铺的部分认购款项。 被告为支持其主张，向本院提交如下证据: 一、关于涉案商铺的地理位置客观情况的图纸一份，证明涉案商铺为单一层户型，面积为39.75平方米，双方在签订涉案商铺认购协议时约定的74.38平方米的面积存在误解； 二、照片4张，证明涉案商铺的客观情况为单一层户型； 三、商品房买卖合同一份，证明与涉案商铺位于类似位置的伦达房屋1106号商铺于2018年8月15日与买方签订买卖合同时成交价格为每平方14235元。 以上三组证据可以共同证明涉案1117号商铺在双方签订的认购协议中约定的面积不属实，约定的单价与实际单价存在较大差距，涉案房屋买卖协议缺乏履行基础，违背公平原则。 经质证，原告对证据1真实性有异议，该证据为被告单方出具，不是建设主管部门备案图纸或设计，我方不予认可，2018年7月19日原告是在被告房屋出售推广会上进行洽谈订购的涉案房屋，被告对外公开宣传出售的涉案房产为一拖二户型面积为74.38平方米，原告基于对被告宣传的信任才与被告签订订购协议并缴纳了20000元定金，被告作为房产开发企业，在出售房屋过程中进行房屋出售推广事先经过相关的准备及调查工作，在公开场合进行长时间宣传，不存在重大误解情形；对证据2照片真实性无异议，原告于2018年7月28日根据被告通知到被告处签订内部认购合同时被告知订购协议所订购的涉案房屋由原74.38平方米变更为39.75平方米，对房屋价款进行优惠后原告同意变更合同内容为房屋面积39.75平方米，被告计算出总款及首付款数额后，收取了原告首付款172208元，变更后的订购协议与原订购协议为一个整体，是双方经过充分协商后所变更签订的，对变更后约定的面积及价款是双方真实意思表示，不存在胁迫、欺诈及重大误解，是被告自愿认可的行为；对证据3合同真实性无异议，但与本案不具有关联性。被告作为房产开发企业对外出售房屋可能存在房屋价款不相同的各种情况，可能存在对外免费赠予的情形，只要是被告与各房屋买受人经过洽谈、协商不存在合同无效或威胁情况下签订的无论价格多少都是有效的，不能以房产开发企业与他人签订的房屋买卖合同作为本案房屋买卖协议是否存在重大误解的参照。 经审查，本院对原、被告提交的上述证据的真实性予以采信。 综上，本院认定下列事实：原、被告于2018年7月19日签订了《伦达广场房屋订购协议》，约定原告订购被告出售的御景园1座1层1117号商铺房屋一套，房屋面积74.38平方米，房屋总价款670908.00元。后双方对房屋的价款与面积进行了变更，总价款变更为342208元，面积为实测面积39.75平方米，被告出具了伦达广场房源计价单。原告按照房源计价单已交纳首付款172208元。后双方因买卖合同的效力及履行发生争执。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告提交的伦达广场房屋订购协议、伦达广场房源计价单、收据相互印证，形成证据链条，且原告履行了支付首付款的义务，双方的协议应认定为商品房买卖合同。原、被告签订合同均系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均系适格的民事主体，合同的条款未违反法律、行政法规效力性的强制性规范，合法有效。故原告主张案涉房屋买卖合同系有效合同，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下： 原告张新华与被告梁山伦达置业有限公司之间的商品房买卖合同有效。 案件受理费50元，由原告张新华与被告梁山伦达置业有限公司各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审判员  胡衍松 二〇一九年四月十日 书记员  孙 泊