新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2019）豫0702民初679号原告（案外人）：茹启国，男，汉族，1954年5月12日出生，住河南省。委托诉讼代理人：茹意，女，汉族，1982年2月25日出生，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：徐留群，河南国豪律师事务所律师。被告（申请执行人）：高少阳，男，汉族，1981年1月12日出生，住新乡市。被告（被执行人）：新乡市银马基业有限公司，住所地：新乡市平原路179号。法定代表人：张知军。委托诉讼代理人：刘鹏仁，系该公司法律顾问。原告（案外人）茹启国与被告（申请执行人）高少阳、被告（被执行人）新乡市银马基业有限公司（以下简称“银马基业公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告茹启国的委托诉讼代理人茹意、徐留群，被告高少阳、被告银马基业公司的委托诉讼代理人刘鹏仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茹启国向本院提出诉讼请求：1.解除查封且不得执行新乡市××楼××单元××室的房屋；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月9日，新乡市红旗区人民法院作出(2016)豫0702民初2282号民事判决：1、自2016年7月5日起解除高少阳与银马公司于2012年4月3日签订商铺认购合同；2、银马公司于本判决生效后十日内退还高少阳购房款125192元及利息；3、银马公司于判决生效后十日内赔偿高少阳违约金1251.92元。2018年12月11日原告向红旗法院对执行标的提出书面异议，新乡市红旗区法院于2018年12月20日作出（2018)豫0702执异223号执行裁定：驳回茹启国的异议请求。现原告不服执行裁定，向贵院提起诉讼，理由如下：原告是新乡市××楼××单元××室房屋的所有权人。2007年10月23日原告在银马宝利城项目完成选房手续，并在2008年5月6日、2009年6月10日分两次向银马公司支付购房款141309元，并在2009年6月10日交纳配套费4855.15元。原告于2014年装修，从2014年9月25日至今居住在该房屋，并按规定交纳物业费以及采暖费等各项费用。原告是涉案房屋的所有权人，而非银马公司。贵院依照申请执行人高少阳请求，认为涉案房产属于银马公司所有并予以查封执行，损害了原告的物权。为此原告依据《民事诉讼法》的相关规定提起诉讼，请求贵院查明案件事实，判决支持原告的诉讼请求。被告高少阳书面辩称，1.根据《物权法》第十六条以及《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的相关规定，涉案房产登记在被执行人新乡市银马基业有限公司名下，异议人不是涉案房产的权利人，没有阻却执行的权利。2.原告没有证据证明被新乡市红旗区人民法院查封的位于新乡市××号银马宝利城综合楼1单元11904的房屋的所有权为其所有。纵观原告提交的三份收据（两份房款收据、一份配套费收据），均没有写明购买房屋的详细位置。银马基业未取得预售许可证的前提下预售行为属于无效的，在银马基业2008年取得预售许可证（证号：2008166)后，具备备案的条件下仍没有签订合法有效的购房合同，也没有购房发票等来予以佐证，该证据不能够证明其已经购买该房屋并拥有涉案房屋。3.我国法律规定，在交房时，开发商应当向购房者提供书面通知书、竣工验收备案表、质量检验合格单、住宅质量保证书、住宅使用说明书、签署房屋交接书及面积测量报告等。原告提供的由新乡市嘉美物业管理有限公司出具的银马宝利城交房确认单上面，并未标明房屋的地理位置，无法显示是被查封的房屋；交接房屋应当是开发商和原告进行交接，而不应当是物业公司；原告没有开发商交房提供的相关证件，嘉美物业出具的相关证明也非本案的直接证据，故该证据不能作为定案依据。4.从原告提供的银马保利城交房确认单以及茹启国的居住证明上可以看出所盖的公章均为新乡市嘉美物业管理有限公司，而该公司登记机关为新乡市牧野区市场监督管理局，该公司经营场所为牧野区中原路179号，而该涉案房产查封地为红旗区。根据《公司登记管理条例》第十二条、第二十九条及第七章，《企业法人登记管理条例施行细则》第三十七条、第三十九条的相关规定，新乡市嘉美物业管理有限公司在没有办理相关手续的前提下是不得跨区域经营的。直至2018年10月嘉美物业才合法开办平原路分公司。嘉美物业公司的三个股东其中有茹启军、新乡市银马基业有限公司均与本案原告有直接利害关系。而从原告的起诉状中明确写的住址为：新乡市红旗区南干道53号附10号新乡市一中家属院，而非嘉美物业给原告开具的居住证明地址，说明原告并未在银马宝利城居住。5.(2018)豫0702执异223号执行裁定书，查明事实清楚，适用法律正确。在执行中，执行法官己查明该涉案房产登记在被执行人银马公司名下，该房屋至今并未过户给他人。根据《物权法》第十六条以及《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，原裁定书适用法律正确，查明事实清楚，请求法院维持原裁定，并依法驳回原告的诉讼请求。被告银马基业公司辩称，原告是在2008年购买的房屋，由于在经营中资金困难或人员的流动，造成了原告的房屋没有备案。其原因是银马公司在销售房屋中资金的困难不能够给买受人出具发票，造成了上百起买受人没有备案的情况。2018年10月，新乡县人民法院类似的案件有38起，也是银马公司售房后未给备案，新乡县人民法院予以查封，买受人均提出执行异议被驳回。买受人又向新乡县人民法院提起异议之诉，经新乡县人民法院开庭审理，认为买受人实际占有，未有过错。根据最高人民法院的规定，撤销了执行裁定或异议裁定，维护了买受人的合法权利。买受人购买房屋，实际占有并居住。在我公司下属的嘉美物业，办理了居住房屋的相关手续。嘉美物业托管的是银马保利城及牧野小区。没有法律规定一个物业需要办理两个证，没有规定不能够跨区经营，所以高少阳的答辩有误。买受人实际购买并居住至今，申请执行人明知该房屋已经居住，还找出各种不切实际的理由，予以对抗，请法院驳回。银马公司在高少阳的执行案件中，应该承担责任，不应由原告承担不利的后果。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：高少阳诉银马基业公司、第三人新乡市银博商业管理有限公司商品房销售合同纠纷一案,本院于2016年10月9日作出（2016）豫0702民初2282号民事判决：解除高少阳与银马基业公司签订的商品房买卖合同，银马基业公司退还高少阳购房款并支付利息，同时赔偿高少阳违约金。判决生效后，银马基业公司未履行该判决所确定的义务，高少阳向本院申请强制执行。2017年1月4日，本院作出（2016）豫0702执1462-1号执行裁定，查封银马基业公司位于平原路××楼××单元××室房屋。后茹启国对此提出异议，称其早已购买被查封的房屋并居住至今，要求终止执行上述执行裁定。2018年12月20日，本院作出（2018）豫0702执异223号执行裁定：驳回茹启国的异议请求。茹启国不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2007年10月23日，茹启国通过认购选房，购买了银马基业公司开发的位于新乡市××楼××单元××室房屋并于2008年5月6日交纳房款114720元、2009年6月10日交纳双气费4855.15元、2009年6月10日补房款29809元。2014年9月25日茹启国收房后，经装修入住至今。2019年2月15日银马基业公司出具《证明》一份，载明：茹启国系案涉房屋业主，案涉项目于2012年全面竣工验收后开始办理房产证手续。因售楼部人员变动原因，未能联系茹启国进行房屋备案，后因资金困难，未能及时开具发票并办理房产证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，虽然茹启国与银马基业公司就涉案房屋未签订书面买卖合同，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”茹启国提交的选房卡上明确记载了当事人姓名、涉案商品房坐落、户型、面积、单价、总价款等内容，且作为出卖人的银马基业公司已经按照约定收取了全部购房款。因此，应当认定该选房卡符合上述司法解释的相关规定，其应当被认定为商品房买卖合同。茹启国收房后装修入住至今；银马基业公司亦出具证明，案涉房屋未能办理房产手续并非茹启国原因。因此，应当认定茹启国符合上述司法解释规定的情形，其就涉案房屋享有的权益足以排除强制执行，故对茹启国要求不得执行新乡市××楼××单元××室房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于高少阳所辩没有证据证明红旗法院所查封案涉房屋属茹启国所有，茹启国与嘉美物业公司有利害关系等，与事实不符或没有证据证明，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：不得执行新乡市平原路344号银马宝利城综合楼1单元11904室房屋。案件受理费6550元，由高少阳承担1000元，由新乡市银马基业有限公司5550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  郭德方代理审判员  田 敏人民陪审员  申建军二〇一九年四月九日书 记 员  巨朝旭新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-3769000邮编：453000(公众号)（掌上法院）