河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀01民终4138号 上诉人（原审原告）：高勇军，男，1967年9月25日生，汉族，住河北省鹿泉市。 委托诉讼代理人：郭辽远，河北宗典律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北神池房地产开发有限责任公司，住所地平山县温塘镇温塘村。 法定代表人：何红建，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：崔自强，该公司法律顾问。 上诉人高勇军因与被上诉人河北神池房地产开发有限责任公司（以下简称神池公司）租赁合同纠纷一案，不服河北省平山县人民法院（2018）冀0131民初2391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人高勇军及其委托诉讼代理人郭辽远，被上诉人神池公司的委托诉讼代理人崔自强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高勇军上诉请求：一、依法撤销（2018）冀0131民初2391号民事判决书，发回重审或依法改判被上诉人给付上诉人拖欠的租金99254.55元及利息。二、改判被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，判决错误。一审判决书认定上诉人与被上诉人双方签订的《商铺返租合同书》中约定“租赁期限自本商铺交付使用之日起至十年期满”，此内容并未明确约定商铺交付使用的具体时间，故采用与商场经营者交接时间2015年7月31日为租赁商铺交付使用时间，且强调上诉人无其他证据证明商铺实际交付时间，仅以租金给付时间确定商铺交付使用时间，理由不充分。上诉人认为上述判决认定的内容与事实不符。首先，一审判决书认为双方的争议焦点在于租赁合同商铺的实际交付时间的确定，及租金的起算点，与事实不符。实际上，双方在租赁合同中没有关于实际交付时间的约定，反而双方约定的是“商铺交付使用之日”，并不是“实际交付之日”。这是两个日期，并不完全一样。上诉人认为应当按照合同双方当事人的约定来进行认定，即商铺交付之日。对于该约定，双方在2012年12月27日和2013年3月17日的《神池北国商城预订合同》第一条已经明确约定为“商铺交付使用的时间为2013年6月30日”。同日，双方在《神池北国商城商铺返租合同书》第二条也进行了约定为“商铺交付使用之日”。这个商铺交付使用之日也是商铺返租金的起算点。从上述合同约定来看，上述约定是明确的、具体的，并没有以“实际交付时间”的约定。一审判决书无端在交付时间之前强加上“实际”二字，无事实根据。双方在上述两份合同中的明确、具体约定，充分体现了合同双方当事人的意思自治原则，完全符合合同法的规定，也没有违反法律法规的强制性规定，约定属于合法、有效的约定，不能随意进行变更。当事人合同有约定的应当优先依约定，没有约定依法定，本案当事人有明确约定。其次，双方也是按照该约定的“商铺交付使用之日”，即2013年6月30日开始实际履行合同的。也就是双方在2012年12月19日和2013年3月17日签订上述两份合同时就开始履行合同了。因为签订合同的同时，被上诉人就以少交商铺房款的方式给上诉人抵消了2013年度至2014年度的应返租金。之后，被上诉人又在2015年的8月、9月，2016年的9月，2017年的7月分别向上诉人应被上诉人要求专门办理的用于收取租金的银行卡转账了2015年度、2016年度、2017年度的租金，并且每年实际给付的租金金额与双方签订的上述合同约定的年度租金金额能够互相印证。到了2018年度，被上诉人没有实际履行合同才引发本案。被上诉人的上述实际履行合同的行为可以证实，实际上被上诉人是按照约定自愿向上诉人银行账户转账了自2013年度至2017年度5年的租金对应数额，完全是被上诉人的依双方合同约定的履行行为。所以上诉人认为，通过被上诉人每年的租金实际给付转账记录时间及金额，足以证明被上诉人承认“商铺交付使用时间”也是租金给付时间，即2013年6月30日。否则，被上诉人是不会无故向上诉人银行卡转账租金及对应数额，并且还与双方合同约定完全一致。上述事实有双方的两份合同、两份收据、以及银行卡交易记录能够相互印证，足以证明以上事实。双方合同约定的内容与被上诉人实际履行合同的行为两部分证据又能相互印证，足以支持上诉人的上诉请求。 河北神池房地产开发有限责任公司答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当维持原判。 高勇军向一审法院起诉请求：1、判令被告履行合同并支付已拖欠的原告租金99254.55元；2、支付已拖欠租金的银行同期利息。 一审法院认定事实：2012年12月19日，高勇军与河北神池房地产开发有限公司签订四份《商品房买卖合同》。第一份《商品房买卖合同》载明：高勇军购买河北神池房地产开发有限公司位于平山县城北国商城四层4263B号商铺，面积3.3平方米，房屋价格33610.5元，并约定交付时间应当于2013年6月30日前。第二份《商品房买卖合同》载明：高勇军购买河北神池房地产开发有限公司位于平山县城北国商城四层4264号商铺，面积11.63平方米，房屋价格110554.78元，并约定交付时间应当于2013年6月30日前。第三份《商品房买卖合同》载明：高勇军购买河北神池房地产开发有限公司位于平山县城北国商城四层4263C号商铺，面积3.3平方米，房屋价格9991元，并约定交付时间应当于2013年6月30日前。第四份《商品房买卖合同》载明：高勇军购买河北神池房地产开发有限公司位于平山县城北国商城四层4263A号商铺，面积6.16平方米，房屋价格9894元，并约定交付时间应当于2013年6月30日前。2013年3月17日，高勇军又与河北神池房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，载明：高勇军购买河北神池房地产开发有限公司位于平山县城北国商城二层118B号商铺，面积12平方米，房屋价格15811元，并约定交付时间应当于2013年6月30日前。2012年12月19日，原告与石家庄神池房地产开发有限责任公司签订四份《商铺返租合同书》，第一份《商铺返租合同书》载明：原告（甲方）将其购买的平山县神池时代广场项目“北国商城”商铺，四层4263B号商铺，面积3.3平方米出租给石家庄神池房地产开发有限责任公司（乙方）。租赁期限自商铺交付使用之日起至十年期满，租金支付方式，第一年按房价总额的7%支付租金2352.74元，第二年租金按房价总额的8%支付租金2688.84元，第三年至第六年租金，按房价总额的9%支付租金3024.95元/年，第七年至第十年租金，按房价总额的10%支付租金3361.05元/年，本商铺总价额为33610.5元。第二份《商铺返租合同书》载明：原告（甲方）将其购买的平山县神池时代广场项目“北国商城”商铺四层4264号商铺，面积11.63平方米出租给石家庄神池房地产开发有限责任公司（乙方）。租赁期限自商铺交付使用之日起至十年期满，租金支付方式，第一年按房价总额的7%支付租金7738.93元，第二年租金按房价总额的8%支付租金8844.38元，第三年至第六年租金，按房价总额的9%支付租金9949.93元/年，第七年至第十年租金，按房价总额的10%支付租金11055.48元/年，本商铺总价额为110554.78元。第三份《商铺返租合同书》载明：原告（甲方）将其购买的平山县神池时代广场项目“北国商城”商铺，四层4263C号商铺，面积3.3平方米出租给石家庄神池房地产开发有限责任公司（乙方）。租赁期限自商铺交付使用之日起至十年期满，租金支付方式，第一年按房价总额的7%支付租金2307.92元，第二年租金按房价总额的8%支付租金2637.62元，第三年至第六年租金，按房价总额的9%支付租金2967.33元/年，第七年至第十年租金，按房价总额的10%支付租金3297.03元/年，本商铺总价额为32970.3元。第四份《商铺返租合同书》载明：原告（甲方）将其购买的平山县神池时代广场项目“北国商城”商铺，四层4263A号商铺，面积6.16平方米出租给石家庄神池房地产开发有限责任公司（乙方）。租赁期限自商铺交付使用之日起至十年期满，租金支付方式，第一年按房价总额的7%支付租金4266.29元，第二年租金按房价总额的8%支付租金4875.76元，第三年至第六年租金，按房价总额的9%支付租金5485.23元/年，第七年至第十年租金，按房价总额的10%支付租金6094.7元/年，本商铺总价额为60947.04元。2013年3月17日，原告又与石家庄神池房地产开发有限责任公司签订《商铺返租合同书》，载明：原告（甲方）将其购买的平山县神池时代广场项目“北国商城”商铺，二层118B号商铺，面积12平方米出租给石家庄神池房地产开发有限责任公司（乙方）。租赁期限自商铺交付使用之日起至十年期满，租金支付方式，第一年按房价总额的7%支付租金13281元，第二年租金按房价总额的8%支付租金15179元，第三年至第六年租金，按房价总额的9%支付租金17076元/年，第七年至第十年租金，按房价总额的10%支付租金18973元/年，本商铺总价额为189732元。以上《商铺返租合同书》对付款期限、违约责任约定相同：付款期限，前两年租金在客户签订购房合同时同时一次性返还给客户冲抵购房款，第三年开始，租金按每一年支付一次，每一年（12个月为一周期）的一个月的15号之前将本年租金通过转账一次性支付甲方。违约责任，乙方如逾期支付租金，逾期部分按年利息银行同期活期利息计息，逾期不得超过6个月，若超过六个月则视为乙方不履行合同，甲方有权解除本合同并要求乙方支付拖欠租金。上述合同签订后,前两年的租金抵顶购房款，另外，又支付租金54259元。该部分租金除满足第三年租金38503.44元，尚余15755.56元。石家庄神池房地产开发有限责任公司认为商铺实际交付时间为2015年7月31日，被告与商场经营者北国商城交付使用时间为2015年7月31日。 一审法院认为，本案争议焦点在于租赁合同中商铺的实际交付时间的确定，即租金的起算时间。原告认为被告已经按照双方签订合同时间开始实际履行给付租金义务，故商铺交付时间应当按照租赁合同签订时间进行确定。被告认为签订合同时商铺尚未完工，将商铺交付实际承租经营人的时间是2015年7月31日，应当为租赁合同中的房屋交付使用时间。根据原被告签订的商铺租赁合同书第二条租赁期限及乙方租权中，约定“租赁期限自本商铺交付使用之日起至十年期满”。该合同中并未明确约定商铺交付使用的具体固定时间。根据该约定，“交付使用之日”应当是实际付交使用后开始并计算租期。因原被告没有进行实际交接，而商铺所在楼宇实行的是统一招商经营，与商场经营者的交接时间为2015年7月31日，该日期可认定为租赁合同的交付使用时间。原告在无其他证据证明商铺实际交付使用时间的情况下，仅以租金给付时间确定商铺交付使用时间，理由不充分，故并不应以租金给付时间确定原、被告租赁合同商铺实际交付使用时间。综上，原告主张2018年3月17日以前的租赁，按商铺实际交付使用时间2015年7月31日起计算，被告并不欠付原告租金，亦不存在违约情形，故原告的诉讼请求依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七的规定，一审法院判决如下：驳回原告高勇军的诉讼请求。案件受理费2281元，减半收取计1140.5元，由原告高勇军负担（已交纳）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实同一审。 本院认为，本案争议焦点在于租赁合同中商铺的实际交付时间的确定，即租金的起算时间。上诉人认为被上诉人已经按照双方签订合同时间开始实际履行给付租金义务，故商铺交付时间应当按照租赁合同签订时间进行确定。被上诉人认为签订合同时商铺尚未完工，将商铺交付实际承租经营人的时间是2015年7月31日，应当为租赁合同中的房屋交付使用时间。根据双方签订的商铺租赁合同书第二条租赁期限及乙方租权中，约定“租赁期限自本商铺交付使用之日起至十年期满”。该合同中并未明确约定商铺交付使用的具体固定时间。根据该约定，“交付使用之日”应当是实际交付使用后开始并计算租期。因双方没有进行实际交接，而商铺所在楼宇实行的是统一招商经营，与商场经营者的交接时间为2015年7月31日，该日期可认定为租赁合同的交付使用时间。上诉人在无其他证据证明商铺实际交付使用时间的情况下，仅以租金给付时间确定商铺交付使用时间，理由不充分，故并不应以租金给付时间确定双方租赁合同商铺实际交付使用时间。综上，上诉人主张2018年3月17日以前的租赁，按商铺实际交付使用时间2015年7月31日起计算，被上诉人并不欠付上诉人租金，亦不存在违约情形，故上诉人的诉讼请求依法不予支持。 综上所述，高勇军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2281元，由上诉人高勇军负担。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  寻 亚 审判员  高瑞江 二〇一九年四月二十二日 书记员  张 林