河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终1817号上诉人（原审被告、反诉原告）：王飞，男，1977年12月1日出生，汉族，住新野县。上诉人（原审被告、反诉原告）：翟金爱（系王飞母亲），女，1954年8月24日出生，汉族，住新野县。上诉人（原审被告、反诉原告）：王显生（曾用名王宪生，系王飞父亲），男，1954年11月15日出生，汉族，住新野县。三上诉人共同委托诉讼代理人：王俊友，河南宛新律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：郑天印，河南宛新律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：新野县汉城街道解放街社区居民委员会。住所地，新野县。法定代表人：闪国华，主任。委托诉讼代理人：刘涛，新野县古城法律服务所法律工作者。上诉人王飞、翟金爱、王显生因与被上诉人新野县汉城街道解放街社区居民委员会（以下简称解放街居委会）为租赁合同纠纷一案，不服新野县人民法院（2018）豫1329民初2927号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人及其委托诉讼代理人王俊友、郑天印，被上诉人解放街居委会法定代表人闪国华及其委托代理人刘涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人王飞、翟金爱、王显生向本院上诉请求：依法撤销原判、改判或者发还重审。事实和理由：1、双方租赁合同到期后，经协商已经达成口头继续租赁的协议，被上诉人单方反悔，应当承担要约不能的民事责任。2、一审判决对上诉人投入巨资建设的固定物没有采取保护性认定，违反了公平、合理、客观原则。被上诉人解放街居委会答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。解放街居委会向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告将位于新野县××××号的房屋恢复原状并交付原告；2.判令被告按410.9元/日的标准支付超过租赁期限至其实际搬离房屋之日止的租金；3.判令被告支付违约金10000元；4.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令已形成附合的装饰装修物（水、电、地板、门窗、吊顶等）无偿归原告所有；2.判令三被告将未形成附合的装饰装修物（空调、家具、吊灯、电扇、窗帘等可移动物品）搬离租赁物，并向原告交付租赁物；3.判令三被告拆除在案涉租赁物内改造的位于院落内面向东上下两层共计28间房屋、铁皮棚（房）及大门口面向北一排房屋（含厕所）；4.判令三被告支付超过租赁期限之日（自2018年7月1日）起按410.9元/日的标准支付租金至实际搬离房屋之日止；5.判令三被告支付违约金10000元；6.诉讼费由三被告负担。王飞、翟金爱、王显生向一审法院提出反诉请求：1.判令原告与被告按年租金80000元的标准签订书面租赁协议；2.判令原告赔偿自建建筑物及装饰装修费800000元。原审查明：原告解放街居委会拥有位于新野县××××房产、院落一处。1998年5月2日，原告解放街居委会与被告王显生、案外人郑剑签订《房屋租赁合同书》1份，主要内容为：“甲方：解放街居委会（以下简称甲方）乙方：郑剑王宪生（以下简称乙方）乙方因经营需使用甲方的房屋及场地，经甲乙双方根据平等互利的原则共同协商，特定此合同，内容如下：一、房屋地址：朝阳路××号，台胞会馆北边临街楼房一楼南边三间门面，二楼、三楼、四楼全部房屋；楼后空场地和扣除东北角两间房屋系解放街仓库外所有房屋（包括面向东全部简易房子）。二、租赁时间：自九八年七月一日开始至二0一三年六月三十日止，共计十五年时间。……四、乙方在对房屋进行改造和装修时，须经有关技术部门鉴定和甲方同意后方可施工，所需费用由乙方承担，不经甲方同意不得擅自破坏或拆除房屋，因此给甲方造成的损失由乙方全部承担。五、甲方只向乙方提供房屋和场地现状，水电装修及地平等费用由乙方承担，与甲方无关。……八、合同到期或中止后，室内一切固定装修即地板、墙、顶、门、窗的固定装修和建筑物及水电设施所有权归甲方所有。……甲方：新野县城关镇人民政府解放街居民委员会（加盖公章）乙方：王显生郑剑98年5月2日。”合同签订后，郑剑与被告王显生开始使用案涉租赁房屋及院落。1998年12月31日，双方又签订了位于天城宾馆一楼自南向北7间门面（注：即自南向北第4-10间）房屋租赁合同一份，使用该7间门面。后案外人郑剑退出合伙，由被告王显生一人承租。2001年9月2日，王显生与原告签订《租赁房屋合同书附件》1份，主要内容为：“租赁房屋合同书附件”甲方：解放街居委会（以下简称甲方）乙方：王宪生（以下简称乙方），根据平等互利的原则，甲乙双方于九八年五月二日签订了位于朝阳路××号房屋的租赁合同，现已履行到2001年。由于市场因素、人员变动等原因，乙方要求修改部分合同内容。经甲乙双方充分协商，立此合同附件，对原合同的第一条、第三条和承租人等内容进行修订和补充。内容如下：一、原承租方为郑剑和王宪生二人，现郑剑退出原合同，和甲方不存在承租关系，由王宪（显）生一人承租。二、租赁物在原合同第一条的基础上增加一间门面房。即临街楼房第一层自北向南第六间门面房屋。（注：即自南向北第8间）……四、对原合同中的条款内容，本附件未作修订变更的，甲乙双方仍按原合同执行。……。”被告王显生使用天城宾馆一楼自南向北7间门面（注：即自南向北第4-10间）至2002年春，后未继续使用自南向北第4、5、6、7、9、10间门面。2011年，王显生又租赁一楼自南向北第4、5、6、7间门面使用至今。王显生租赁案涉房屋后，对案涉房屋局部进行了改造并对案涉房屋全部进行了装饰装修，对院落内地坪进行了水泥硬化，于1998年在院落西侧建造面向东砖混结构平房一排14间，后被告方于2010年在平房房顶搭建铁皮简易房一排，上下共计28间房屋，也进行了装饰装修；1998年在院落大门口门岗室（紧邻大门第一间，不含该处）往西搭建一排面向北的简易房及厕所；2010年被告方在院落内搭建铁皮棚用作厨房，在房屋四楼搭建铁皮棚；上述建设均未办理建设规划审批手续及房屋所有权证。另被告方在院落西侧面向东的房屋内设立冷库，在该排房屋楼梯处安装运输升降货梯一部，另在院内厨房处安装运输升降货梯一部。王显生使用案涉房屋经营天城宾馆，后于2013年1月7日改名为新野县鸿兴苑大酒店，登记的经营者为王显生，实由三被告共同经营餐饮、住宿。被告方对案涉房屋的装饰装修及在院落内对地坪进行水泥硬化经过解放街居委会同意，其余建设、改造未经解放街居委会同意。1998年5月2日租赁合同到期后，2013年6月30日，被告王飞就案涉房屋、院落与原告解放街居委会签订《租赁合同》一份，主要内容为：“租赁合同甲方：解放街居委会乙方：王飞乙方因生产经营需要租赁甲方房屋场地，根据平等互利原形，经甲乙双方充分协商，特订此合同，内容如下：一、地址：朝阳路××号台胞会馆北边临街楼房一楼自南向北8间门面、二楼、三楼、四楼全部房屋、楼后全部固定建筑物和场地。二、租赁期限：租期5年，自2013年7月1日至2018年6月30日止。三、租金及付款办法：每年的租金8万元，……四、甲方只向乙方交付场地和房屋现状，不承担任何改造和装饰装修费用。乙方如需改造甲方房屋或装饰装修时必须经甲方书面同意后方可进行，否则，甲方有权要求拆除并解除合同，因拆除造成房屋毁损的，乙方应当恢复原状，由此造成的任何损失及费用均由乙方承担。五、合同解除或终止后，乙方投资的固定建筑物、装饰装修（含地板、墙、顶、门窗的装饰装修）和水电设施等所有权及使用权无偿归甲方所有，甲方不向乙方付任何补偿，能拆除的非固定建筑物由乙方自行拆除，费用自理。因拆除造成甲方房屋毁损的，乙方应恢复原状并赔偿损失。乙方放弃拆除的，其使用权和所有权无偿归甲方所有，甲方不予补偿。……八、租赁期满未能续约或合同解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后十日内将租赁的房屋场地及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方；……九、乙方应于租赁期满或合同终止后十日内将乙方物品搬出租赁场地，……十二、此合同一式二份，甲乙双方各保存一份，并共同遵守此合同内容，不得违约。如有违约现象，加罚违约方10000元违约金。十三、此合同在甲乙双方签字或盖章后生效。甲方：解放街居委会（盖章）乙方：王飞二0一三年六月三十日。”该合同以王飞名义所签，实由三被告共同经营鸿兴苑大酒店。2018年6月30日合同届满，原告要求被告搬出租赁物，被告以要求原告续签合同及支付装饰装修，改、扩建费用为由拒绝搬出并占用至今，经调解未果，形成本案诉讼。原审认为，原告将房屋及院落出租给被告使用，被告向原告支付租金，双方之间形成租赁合同关系。原告与被告王显生、王飞先后签订的租赁合同均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，均为有效协议。原、被告双方均应按照合同的约定，全面履行自己的义务。关于原告请求判令已经形成附合的装饰装修物（水、电、地板、门窗、吊顶等）无偿归原告所有，被告将未形成附合的装饰装修物（空调、家具、吊灯、电扇、窗帘等）搬离租赁物，并将租赁物交付原告及被告反诉请求原告支付装饰装修费用的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”该解释第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。……”原告与被告王显生之间签订的租赁协议第五条约定“甲方只向乙方提供房屋和场地现状，水电装修及地平等费用由乙方承担，与甲方无关。”第八条约定“八、合同到期或中止后，室内一切固定装修即地板、墙、顶、门、窗的固定装修和建筑物及水电设施所有权归甲方所有”及原告与被告王飞之间签订的租赁合同第五条约定“五、合同解除或终止后，乙方投资的固定建筑物、装饰装修（含地板、墙、顶、门窗的装饰装修）和水电设施等所有权及使用权无偿归甲方所有，甲方不向乙方付任何补偿……”依照上述司法解释及双方租赁合同的约定，双方之间的租赁合同已经届满，双方目前并未续签合同，故已经形成附合的装饰装修物（水管、电路、地板、门窗、吊顶等）应无偿归原告所有；未形成附合的装饰装修物，应由三被告予以拆除，搬离案涉租赁物并将租赁物腾空交付原告。因窗帘、货梯、冷库、楼梯扶手，可以拆除，故应由三被告予以拆除。对于被告反诉请求原告支付装饰装修费用，无法律及合同依据，本院依法不予支持。关于原告请求判令被告拆除在案涉租赁物内改造的面向东上下两层共28间房屋，搭建的铁皮房（棚）及大门口面向北一排简易房及被告反诉请求原告支付其自建建筑物费用的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”被告于1998年在院落西侧建造面向东砖混结构平房一排14间，后于2010年在平房房顶搭建铁皮简易房一排，上下共计28间。另被告在院落内搭建铁皮棚及在房屋四楼搭建铁皮棚，在院落大门口门岗室往西搭建一排面向北的简易房及厕所。因上述建设均未经过原告方同意，且上述建设均未办理规划审批手续，系违章建筑，依照上述司法解释的规定，现原告请求三被告拆除上述房屋、简易房、简易棚，于法有据，本院依法予以支持，拆除费用应由被告负担；但因被告称院落大门口门岗室系原告自建的简易房，无建设规划审批手续，系违章建筑，故应由原告自行予以拆除。被告扩建发生的费用，应由被告自行负担。故对于被告反诉请求原告赔偿自建建筑物的费用，本院依法不予支持。关于原告请求判令三被告按410.9元/日的标准支付超过租赁期限至其实际搬离房屋之日止的租金问题，因目前三被告仍在使用案涉租赁物，原、被告于2013年6月3日签订的租赁合同约定的年租金为8万元，无证据证实双方将年租金调整为15万元，故三被告应自2018年7月1日起按80000/365=219元/天的标准向原告支付租赁费至其搬出租赁物之日止。关于原告请求判令三被告支付违约金10000元的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，……”原告与被告王飞于2013年6月30日签订的租赁合同第十二条约定：“……如有违约现象，加罚违约方10000元违约金。”因在租赁合同届满后，被告一直未予腾房，违反了2013年6月30日租赁协议第八条、第九条的约定，故被告王飞应支付原告违约金10000元。关于被告反诉请求判令原告与被告按年租金80000元的标准签订书面租赁协议的问题，因签订协议的前提是双方自愿协商一致，现原告不同意与被告续签合同，也无证据证实原告已与他人签订租赁合同剥夺了被告依合同享有的优先承租权，故对于被告的该项反诉请求，本院依法不予支持。关于被告辩称原告增加的诉讼请求应另行起诉，不应与本案一并审理的问题，基于彻底解决双方争议需要，减轻当事人诉累，原告在第二次庭审后增加诉讼请求，并无不当，本院已依法平等保护了双方当事人的诉讼权利，故对于被告的该项辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十三条第二款、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、位于新野县××××号新野县鸿兴苑大酒店内的水管、电路、地板、门窗、吊顶等装饰装修物无偿归原告所有；二、被告王显生、翟金爱、王飞于本判决生效之日起三十日内将位于新野县××××号新野县鸿兴苑大酒店内的电器、家具、货梯、冷库、窗帘、楼梯扶手等装饰装修物拆除，并腾空所租赁的房屋、场地，交付于原告；三、被告王显生、翟金爱、王飞于本判决生效之日起三十日内拆除位于新野县××××号新野县鸿兴苑大酒店内搭建的简易房（棚），面向东上下两层28间房屋，院落大门门岗室（不含）往西面向北一排简易房（含厕所）；四、被告王显生、翟金爱、王飞自2018年7月1日起按219元/天的标准支付原告新野县汉城街道解放街社区居民委员会租赁费至其搬出租赁物之日止；五、被告王飞于本判决生效之日起十日内支付原告新野县汉城街道解放街社区居民委员会违约金10000元；六、驳回被告王显生、翟金爱、王飞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12240元，反诉费5950元，均由三被告负担。二审中双方当事人均未向法庭提供新的证据。二审经审理查明事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本案根据上诉人与被上诉人双方签订的租赁合同，约定的租赁合同期限已经届满，对此双方均予认可。关于双方是否已经达成继续租赁的口头协议，被上诉人是否构成违约问题。租赁合同到期后，上诉人对是否继续租赁、租金数额等问题与被上诉人法定代表人进行了口头磋商，也达成了初步继续租赁的意向，但最终对是否继续租赁、租金交付及后续问题的处理，没有形成一致意见，更没有签订书面的租赁合同。现被上诉人明确不再继续出租双方争议房屋及院落，属于被上诉人自己的意思自治，上诉人无权进行干涉。所以，上诉人诉称经协商已经达成口头继续租赁的协议，被上诉人单方反悔，应当承担要约不能的民事责任的上诉理由，证据不足，理由不能成立。关于上诉人投入巨资建设的固定物问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案上诉人在租赁期间建设的28间房屋及其他固定物，在建筑时没有征得被上诉人的书面同意，且该部分建筑未经有关行政主管部门审批，尚属违章建筑，原审判决让上诉人自行予以拆除并无不当。上诉人诉称对此没有进行保护性认定违反公平、合理、客观原则的上诉理由，没有事实依据和法律依据。综上所述，上诉人的上诉理由，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18190元，由上诉人王飞、翟金爱、王显生负担。本判决为终审判决。审判长  屈云华审判员  王 勇审判员  李晓伟二〇一九年四月十七日书记员  郭鑫俊