内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内05民终642号上诉人（原审被告）：通辽市金港房地产开发有限公司，住所地：内蒙古自治区通辽市科尔沁区民航路45-1号（军盛综合楼）。法定代表人：刘华强，职务：总经理。委托诉讼代理人：吴文学，北京市道成（通辽）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴美君，北京市道成（通辽）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:武振坤，男，汉族，1970年9月30日出生,现住内蒙古自治区通辽市，公民身份证号码×××。上诉人通辽市金港房地产开发有限公司因与被上诉人武振坤商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2018）内0502民初7812号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。通辽市金港房地产开发有限公司上诉请求：一、请求撤销内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2018)内0502民初7812号民事判决中对违约金部分的判决，并依法改判。二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定的案件事实错误，且判决违约金比例过高。上诉人是招商引资入住，享受政府的多项优惠政策，上诉人完成地上建筑后因为政府市政外网未按照工程进度施工，上诉人自行组织资金，工程队进行内网建设，现在整个园区完全靠内网运作，但因为验收单位政府建委拖延不作为，导致整个园区不能综合验收，从而导致暂时性无法办理房证的结果，并不仅是因为被上诉人的涉案房屋被法院查封，还有政府的不作为导致此种结果，因此该结果是多因一果造成的。上诉人与被上诉人在金港物流园认购书中并未对房屋办理产权证时间以及违约金进行约定，且上诉人早已经将房屋交给被上诉人，被上诉人的使用权和收益权都未受到限制。一审法院在判决中支持了被上诉人主张的按照己付房款的20%支付违约金，明显比例过高，损害上诉人的权益。上诉人认为，二审法院应酌情下调违约金比例，保护上诉人的合法权益。综上所述，上诉人认为一审法院认定的案件事实错误，且判决违约金比例过高，请求二审法院依法查明事实，对违约金部分的判决依法改判，维护上诉人的上诉请求。武振坤辩称，我不认可上诉人的上诉事实与理由。市政外网的施工进度与政府的整体规划有关，可早可晚，最多只能影响到园区的综合验收，与业主房屋的质检验收无关。更何况园区至今未按规划完成，谈不上最后的综合验收，与内网建设与否无关，园区排污、供热等本应该是开发商建设的，这是行业规定，没有内网园区不可能存在。但没有外网的园区会增加物业运营成本，这也是金港业主享受当时全通辽市最贵的物业费原因。业主办理房产证必须经过房屋质检验收这一关，但不是园区的最后综合验收。金港园区业主办不了房产证，完全是因为土地被查封这一唯一结果造成的，只与开发商有关，与政府无关。业主委员会调查得知开发商共三次在业主不知情的情况下违约抵押。第一次抵押已经还完了。第二次抵押给新疆建设银行，抵押贷款没还，土地被查封了。第三次抵押给新疆光大银行，贷款也没还，被轮候查封。金港主管与房产局对接的会计承认业主可以办理房产证，但是由于当时房产局有新规定，办房产证必须交抵押金，由于金港当时没有钱，没交上就没办理房产证。这个规定第二年取消了，但办理房产证的时候发现土地已经被抵押办不了房产证了。我们去通辽市房产局506室政策法规科咨询，金港物流园区除C区外A、B、D区都已经被验收了，可以办房产证，只要土地被解封就可以办。武振坤向一审法院起诉请求：1.判令被告以原告已付房款总额20%支付违约金278000.00元；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2010年8月5日，原、被告签订《金港物流园认购书》，合同约定：原告认购被告开发的“金港物流园区”X区X号XXX号商业楼，房屋面积500平方米，总价款为139万元。签署本认购书时，原告自愿交予被告110000.00元，作为房源定金。在签订《商品房买卖合同》时将享受以下优惠政策：优惠业主享受每平方米3820.00元，即总房款236840.00元，剩余房款126840.00元于2011年12月30日前支付。合同签订后，双方认可房屋价格按优惠价3820.00元/平方米计算，房屋实际面积64.65平方米。原告分两次向被告付清全部购房款。2011年9月25日，被告向原告交付了房屋，并由原告占有使用至今。又查明，因原、被告双方在《金港物流园认购书》中没有约定办证违约金，按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定计算自房屋交付使用之日起90日后至2018年10月12日形成的违约金数额为619798.18元【已付购房款总额130万元×2011年度中国人民银行公布的金融机构一年期贷款基准利率年利率6.56%×81个月零17天（自2011年12月25日至2018年10月12日）】。庭审中，被告提出原告主张的违约金过高，并要求法院调整，经询问，原告降低违约金数额为278000.00元。一审法院认为，原、被告签订的《金港物流园认购书》系双方真实意思表示，认购书中对涉案房屋的面积、价款、结算方式、支付期限、坐落位置等约定具体明确，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条的规定，且原告支付了全部购房款，被告亦按照约定向原告交付了房屋，该认购书依法应当认定为商品买卖合同。《合同法》第八条规定“依法成立的合同，受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”按照上述规定，在不动产买卖中，作为房屋的出卖人，除应按照合同约定履行向买受人交付房屋的义务，还应当履行协助买受人办理房屋产权过户登记手续的附随义务。本案中，由于被告的原因，造成原告的合同目的无法实现，其行为已构成违约，依法应向原告承担违约责任。被告辩称未能协助原告办理房屋产权过户登记是由于在法律上不能，但其未提供相应证据，故对其辩解意见本院不予采纳。关于违约金的数额，双方在认购书中没有约定，依法可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因双方签订认购书时涉案房屋尚未竣，故自房屋交付使用之日起90日即自2011年12月25日起，被告应该按照原告已付购房款总额，即130万元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金。原告起诉时计算的违约金，未超出本院依法核算的违约金。但被告提出原告主张的违约金过高，并要求法院调整，经询问，原告降低违约金数额为278000.00元，本院认为，原告降低后的违约金数额符合法律规定，依法应予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（二）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条第一款第（二）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告通辽市金港房地产开发有限公司支付原告武振坤逾期办理房屋权属证书违约金278000.00元，此款于本判决发生法律效力后立即给付；驳回原告武振坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费632.00元，由被告通辽市金港房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了举证、质证。上诉人通辽市金港房地产开发有限公司出示：（2018）内0502民初XXX、XXX、XXX、XX号民事判决书，2018内05民终XXXX、XXXX、XXXX、XXXX号民事判决书，证明该四案一审判决中支持原告违约金的比例被二审依法改判为10%，驳回其他诉讼请求。被上诉人武振坤质证，认可上诉人证据的真实性。被上诉人武振坤出示：1、金港业主委员会给某区长的一封信《关于金港物流园区污水排放的紧急汇报》，证明在整个外网与内网没有对接的情况下所有费用都是园区业主承担的，金港谈不上损失；2、缴费通知，证明金港公司物业作为商业公司不盈利就不运营了，政府让园区业主自救承担主要排污收垃圾等费用；3、业主委员会给法院的一封信，证明房证办不下来不是因综合验收未通过，而是土地被查封。4、申诉状，证明业主与金港公司发生纠纷的全部过程。上诉人通辽市金港房地产开发有限公司质证，被上诉人所举的并非是证据，是被上诉人的单方陈述。经综合认定，上诉人提交的证据为法院判决书，对该证据的真实性予以采信；被上诉人提交的证据1、2与本案待证事实不具有关联性，证据3、4系金港物流园区业主委员会出具的单方陈述，不具有证明力，故本院不予采信。本院对一审采信的其他证据予以确认。二审法院查明，2010年8月5日，上诉人与被上诉人签订《金港物流园认购书》，合同约定：被上诉人确认认购上诉人开发的“金港物流园区”X区X号XXX号商业楼，房屋面积500平方米，总价款为139万元。双方当事人对所签订的《金港物流园认购书》、支付139万元价款的票据以及涉案房屋在金港物流园查封范围内的事实不存在争议。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被上诉人武振坤与上诉人通辽市金港房地产开发有限公司对所签订的《金港物流园认购书》不存在争议。认购书中对涉案房屋的具体坐落位置、面积、价款及付款期限等约定具体明确，被上诉人已付清全部购房款、上诉人亦已交付房屋，故上诉人与被上诉人签订的《金港物流园认购书》应认定为商品房买卖合同，双方当事人应依照合同约定各自履行义务。被上诉人已按约定交纳了购房款，上诉人应完成协助被上诉人办理房屋产权证书的附随义务。因双方签订的认购书中无办理房屋产权登记时间及违约责任的约定，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项之规定，上诉人应自房屋交付使用之日起90日内为被上诉人办理房屋产权登记，依被上诉人陈述交房时间和上诉人自认交房时间，上诉人逾期办证的违约事实存在，应依法承担违约责任。故原审法院认定上诉人因迟延办理房产证向被上诉人支付违约金并无不当。上诉人主张原审认定的违约金比例过高，未办理房产证系因政府拖延不作为导致金港物流园区未能综合验收，不仅是因为物流园区被查封，属多因一果。因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定系授权性规范，非强制性规范，我国合同法对违约金亦采取的是以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，故综合考虑当前房地产现状、双方合同签订、履行情况及逾期办证违约行为的情节、过错程度、双方当事人举证情况等综合因素，合理分配双方在交易中应当获得的利益和风险，对被上诉人请求的违约金数额根据公平原则及诚实信用原则，合理确定裁量幅度，酌定由上诉人给付被上诉人已付购房款1390000元的10%即139000元。综上，本院对原审确定的违约金数额予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2018）内0502民初7812号民事判决第二项；二、变更内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院（2018）内0502民初7812号民事判决第一项为：上诉人通辽市金港房地产开发有限公司给付被上诉人武振坤迟延办证违约金139000元，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费632.00元，二审案件受理费1264元，合计1896元，由上诉人通辽市金港房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  包永春审判员  刘景国审判员  董明华二〇一九年四月十八日书记员  道日娜