四川省达州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2019)川17民终362号上诉人(原审第三人)：刘代勇，男，汉族，住大竹县。上诉人(原审第三人)：欧平云，男，汉族，住大竹县。上诉人(原审第三人)：卢敏，女，汉族，住成都市金牛区。上诉人(原审第三人)：卢燕，女，汉族，住大竹县。四上诉人的委托诉讼代理人:钟卉,四川法之缘律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：大竹县美又天土地整理有限公司,住所地大竹县白塔街道竹海路东段1010号旁边。法定代表人：刘应明，该公司董事长。委托诉讼代理人：邱德学，四川黎明律师事务所律师。原审被告:达州市桓源房地产开发有限公司，住所地达州市通川区朝阳西路。法定代表人：王飞，该公司执行董事。上诉人刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕因与被上诉人大竹县美又天土地整理有限公司（以下简称：美又天公司）及原审被告达州市桓源房地产开发有限公司（以下简称：桓源公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服大竹县人民法院(2018)川1724民初149号民事判决,向本院提起上诉。本院2019年3月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年4月18日公开开庭审理了本案。上诉人刘代勇及上诉人刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕的共同委托诉讼代理人钟卉、被上诉人美又天公司的法定代表人刘应明及委托诉讼代理人邱德学到庭参加了诉讼，原审被告桓源公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕上诉请求:1、撤销大竹县人民法院（2018）川1724民初149号民事判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、改判上诉人与桓源公司签订的《商品房买卖合同》有效，上诉人对案涉房屋依法享有优先顺位权；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人与桓源公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，依法应予保护。大竹县人民法院（2013）大竹刑初字第138号刑事判决确认桓源公司将“桓源.尚城”项目二期3号楼第三层出卖给了上诉人，价款为4010503元。上诉人支付了4010503元对价，并在大竹县规划和建设局备案登记。《商品房买卖合同》虽约定房屋价款160万元而未按真实交易额记载，仅系规避税收行为，并不必然导致合同无效。2、被上诉人不具有案涉房屋的优先取得权。桓源公司与被上诉人签订的《拆迁房屋产权调换协议书》和《补充协议2》没有明确约定将案涉房屋作为还迁内容，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，认定被上诉人对案涉房屋享有优先取得权属于适用法律错误。3、上诉人对案涉房屋享有优先取得权。桓源公司与被上诉人签订的《拆迁房屋产权调换协议书》和《补充协议2》对还迁房屋的位置、面积、楼层及安置方式约定不明确，但其还房价值不低于460万，其实质应认定为房屋买卖协议，只是交易方式部分实行以物易物，部分实行货币交易。根据《全国民事审判工作会议纪要》第16条及《合同法》规定，上诉人与桓源公司签订合同后，装修为酒店经营多年，实际占有案涉房屋，上诉人优先享有案涉房屋的所有权。4、被上诉人起诉超过诉讼时效，不应受到法律保护。2012年上诉人将案涉房屋装修成酒店，并将对应的底楼门市作为进出通道使用，至2016年10月10日，上诉人与被上诉人就该底楼门市签订《门市租赁协议书》继续作为进出通道使用，至今已7年有余，期间被上诉人从未提出异议，被上诉人的诉请已超过诉讼时效，不应受法律保护。被上诉人美又天公司答辩称：上诉人的上诉理由不成立，应当驳回。上诉人与桓源公司签订的《商品房买卖合同》属于无效合同，上诉人是桓源公司的高利贷发放人，签订合同不是买卖房屋的真实意思表示，是为了高利息得到保障而抵押房屋的行为，以合法形式掩盖非法目的，且上诉人没有支付购房款，也没有纳税凭据，该虚假合同损害国家利益和他人利益，违反合同法规定，应属无效；上诉人与桓源公司签订的《商品房买卖合同》属于虚假合同，无论是否网签备案，均不具备案涉房屋的取得权；被上诉人对案涉房屋具有法定优先取得权，被上诉人与第三人签订的协议合法有效，拆迁合同是产权调换的安置补偿方式，对安置房的位置、面积及特定用途进行了明确约定，大竹县住建局和房管局对拆迁协议项下的部分房产进行了网签备案，该拆迁行为及拆迁协议内容已得到房地产管理部门的确认和许可，合法有效，应得到保护。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，被上诉人对案涉房屋享有优先取得权；本案不受诉讼时效限制，本案涉及的是不动产，且被上诉人知道权利可能遭受侵害的时候就一直在主张权利。原审被告桓源公司未作答辩。美又天公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认原告美又天公司与被告桓源公司签订的《拆迁房屋产权调换协议书》及补充协议合法有效，并依法判决原告对该合同项下的位于大竹县“桓源·尚城”二期3号楼第三层约826.12平方米房产享有拆迁安置房屋优先取得权，该房屋归原告所有；2.依法判决被告将上述房产交付给原告，并协助原告办理房屋产权登记手续；3.依法判决确认被告与第三人刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕签订的商品房买卖合同无效；4.依法判决被告向原告支付违约金100万元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系大竹县“桓源·尚城”项目的被拆迁户，2007年4月27日，原、被告签订了《拆迁房屋产权调换协议书》，约定以产权调换的形式将“桓源·尚城”项目二期3号楼第一至五层2407.94平方米的商业用房安置还迁给原告。由于被告公司及法人涉嫌犯罪，刑事案件处理时未涉及该部分财产，导致该项目拖延，至今未还迁到位。现得知被告将安置给原告的该项目二期3号楼第三层又于2012年2月21日出售给第三人签订了《商品房买卖合同》，并办理了备案登记。该合同具有恶意串通、逃避国家税收、损害国家利益的行为，第三人也并未实际支付购房款，该合同应属无效。被告将安置给原告的房屋出售给第三人的行为，已构成违约，依据原、被告达成的协议约定，被告应当承担违约金100万元。一审被告桓源公司未作答辩。一审第三人刘代勇、欧平云述称：1.第三人与被告签订了商品房买卖合同，支付了购房款，并在主管部门备案，原、被告签订的拆迁协议未经房屋主管部门批准备案，违反了当时相关法律规定，不应得到法律支持；2.原、被告双方签订拆迁协议后又于2008年签订股权收购协议，该股权协议优于拆迁协议，原告应该履行股权收购协议；3.被告于2012年已将诉争房屋交由第三人使用，原告不可能不知道，原告并未向相关部门主张权利，已超过诉讼时效。一审第三人卢敏、卢燕未作陈述。一审法院认定事实：2007年4月27日，桓源公司（甲方）因开发“桓源·尚城”项目需要拆迁美又天公司（乙方）所有的位于大竹县竹阳镇竹海路东段（原川鄂宾馆及附属房屋），总面积为2407.94平方米的混合结构用房，双方签订了《拆迁房屋产权调换协议书》，约定：1.乙方上述房屋为被拆迁房屋；2.调换方式为：一层门市面积为196.57平方米，同层库房479.13平方米，三层以上（含三层）设计为宾馆用1732.24平方米的商业用房与乙方被拆迁房屋调换，互不补差价，如有超出面积乙方按市场价补差给甲方；在“桓源·尚城”项目内安排三楼以下办公用房160平方米给乙方，由乙方补给甲方1万元，超出160平方米部分按市场价补差给甲方；3.乙方所选的调换房，应当在设计图纸上标明，由双方盖章后作为本合同的附件；4.甲方在交房后六个月内为乙方办理好《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》；5.任何一方不履行或不完全履行，应当赔偿由此给对方造成的损失，并承担违约金100万元。甲乙双方法定代表人均在合同上签名、盖章。2011年12月6日，双方在设计图纸上明确了还迁房屋的具体位置，其中第三层为3#楼3-5层平面图横向轴线3-A至3-K，纵向轴线3-1至3-16，建筑面积854.14平方米。次日,双方再次签订《补充协议2》，约定：甲方现已用桓源·尚城二期三号楼地上第一层542平方米。地上第二层854.14平方米还迁给乙方（详见施工平面图），由于还迁面积不够，经甲乙双方协商剩余面积用地上第三层以上（含第三层）面积还迁，或双方另行协商。2012年2月21日，桓源公司与刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕签订《商品房买卖合同》，约定由桓源公司将“桓源·尚城”项目二期3号楼第三层以价款4010503元出售给刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕，并于2月24日在大竹县规划和建设局备案登记。3月20日，刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕交纳房款后由桓源公司出具了收据一张。之后，刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕对该房屋进行了装修，于2012年底完工，从事经营“大竹县蜀瀚酒店”至今。第三人刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕与被告桓源公司签订《商品房买卖合同》后，于2012年2月24日在大竹县规划和建设局办理了商品房预售备案登记。备案内容为：共有人为刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕，位于大竹县竹阳镇新生街216号钢混结构成套住宅，建筑面积818.47平方米，房号为3号楼3-1，档案编号为101208160318531。2012年9月5日，桓源公司法定代表人邓杰变更为王飞。同年11月23日，邓杰因涉嫌犯罪被捕。2014年7月4日，大竹县人民法院作出（2013）大竹刑初字第138号刑事判决：桓源公司因犯合同诈骗罪、非法吸收公众存款罪、逃税罪判处罚金500万元，并被追缴违法所得的一切财物；邓杰因犯合同诈骗罪、非法吸收公众存款罪、逃税罪判处有期徒刑十九年，并处罚金70万元。邓杰不服该判决提起上诉，达州市中级人民法院于2014年12月19日作出（2014）达中刑终字第144号刑事裁定：驳回上诉，维持原判。该判决书认定了桓源公司将“桓源·尚城”项目二期3号楼第三层以价款4010503元重复销售给刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕四人构成合同诈骗罪的事实。2018年2月9日，桓源公司张贴公告通知“桓源·尚城”项目二期3号楼交房。另查明，上述事实，有原、被告及第三人陈述、营业执照、当事人身份信息、拆迁房屋产权调换协议书、补充协议书2、建设平面图、商品房买卖合同、询问笔录、大竹县人民法院（2013）大竹刑初字第138号刑事判决书、达州市中级人民法院（2014）达中刑终字第144号刑事裁定书、公告、商品房预售备案通知书、收据等证据在卷佐证，予以确认。诉讼过程中，被告桓源公司针对合同约定的违约金问题向大竹县人民法院提出意见，认为合同约定违约金100万元过高，要求法院依法调整。一审法院认为：一、原告美又天公司与被告桓源公司签订的《拆迁房屋产权调换协议书》及《补充协议书2》的效力和被告桓源公司与第三人签订的《商品房买卖合同》的效力问题及案涉房产归属问题。原告美又天公司与被告桓源公司签订的《拆迁房屋产权调换协议书》及《补充协议书2》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。原告美又天公司主张确认被告与第三人签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，因被告桓源公司与第三人签订的《商品房买卖合同》被本院作出的（2013）大竹刑初字第138号刑事判决认定为重复销售行为，已构成合同诈骗罪，该刑事案件已作出认定，本案不再处理。依据上述理由及原告美又天公司与被告桓源公司签订的《拆迁房屋产权调换协议书》、《补充协议书2》对案涉房产享有合同约定的权利，原告美又天公司主张对案涉房产享有所有权，并要求协助办理房屋产权登记手续，因案涉房产至今未办理房产登记，故本案不宜对案涉房屋所有权作出处理，但依据有效协议案涉房产的权利应由原告美又天公司享有，被告桓源公司应依据该协议将案涉房产交付给原告美又天公司。二、第三人辩解原、被告双方签订拆迁协议后又签订了股权收购协议，股权收购协议优于拆迁协议应履行股权收购协议的问题。大竹县人民法院（2013）大竹刑初字第138号刑事判决书载明：“报告人邓杰的辩护人提供的证据材料仅能证实从2007年至2009年期间被告单位（指桓源公司）、陈中华就收购大竹县美又天土地整理有限公司股份与股东及股民达成过收购协议的事实，但不能证实被告单位已经完成对大竹县美又天土地整理有限公司股份的收购，更不能证实大竹县美又天土地整理有限公司的资产就是被告单位桓源公司的资产。”该刑事判决书已对该事实作出认定，该文书系生效法律文书，故第三人这一辩解理由不能成立，本院不予采信。三、诉讼时效问题。第三人于2012年2月购买案涉房产后，当年被告桓源公司便将案涉房产交付其使用至今，故辩解原告美又天公司应该知道，但未向相关部门主张权利，已超过诉讼时效。因本案案涉房产系物权，不适用诉讼时效的规定，故第三人这一辩解理由不能成立，本院不予采信。四、违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款和第二款:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，被告桓源公司将安置给原告的案涉房产又出售给第三人，第三人对案涉房产占有使用，其行为已构成违约。被告桓源公司与原告美又天公司合同约定，任何一方不履行或不完全履行，应当赔偿由此给对方造成的损失，并承担违约金100万元。原告美又天公司截止庭审辩论结束时未提交被告桓源公司这一违约行为给其造成的实际损失，而被告桓源公司提出违约金100万元过高，要求法院予以调整，结合本案交付时间、案涉房产现状等实际情况，酌情支持违约金50万元。一审法院判决:一、原告大竹县美又天土地整理有限公司与被告达州市桓源房地产开发有限公司签订的《拆迁房屋产权调换协议书》及《补充协议书2》合法有效；二、位于大竹县竹阳镇新生街216号“桓源·尚城”3号楼3-1房产（建筑面积818.47平方米）由原告大竹县美又天土地整理有限公司享有；三、被告达州市桓源房地产开发有限公司于本判决书生效之日起三十日内将上述房产交付给原告大竹县美又天土地整理有限公司；四、被告达州市桓源房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告大竹县美又天土地整理有限公司违约金50万元；五、驳回原告大竹县美又天土地整理有限公司的其他诉讼请求。二审中,上诉人刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕提交了中国银行《新线借记卡历史交易明细清单》、《个人业务交易单》和四川省农村信用社存款、取款凭条各一份作为新证据，拟证明上诉人与原审被告房屋买卖是真实交易行为，上诉人支付了诉争房屋购房款4010503元的事实。被上诉人质证认为，四份证据涉及的所有转款均未转到桓源公司账户、也没有转入监管账户，不能证明是支付的购房款，也不能证明桓源公司实际收到了购房款，更不能证明该款就是支付的案涉房屋的购房款。中国银行《新线借记卡历史交易明细清单》、《个人业务交易单》所反映的2011年4月25日转款280万元系支付租房保证金，桓源公司2012年9月6日的收据存根记载的收款事由“租房保证金”可以印证；四川省农村信用社存款、取款凭条，两者没有关联性，不能证明欧平云取款200万就是刘勇的存款200万，如果该款真实，也进一步证明上诉人等一直在向外放高利贷。被上诉人美又天公司提交了九份证据：1.2012年3月20日的《收据》，2.2012年4月29日的《收据存根》，3.2012年9月6日的《收据存根》，4.中国银行《新线借记卡历史交易明细清单》，5.达州市桓源房地产开发有限公司借款及抵押情况统计表，6.桓源尚城二期3号楼房屋销售（预售）报告表，7.大竹县商品房预售合同登记备案表，8.调取证据申请书和EMS快递单及快递查询记录，9.2007年11月2日《补充协议》。其中，第1-4份证据拟证明2012年4月29日的50万是声色传奇交纳的第6、7层的装修定金、2012年9月6日的280万元是租房保证金，均不是购房款，刘代勇等人弄虚作假，虚构缴纳购房款，涉嫌虚假买卖，桓源公司与刘代勇等人恶意串通，签订假买卖合同，损害国家、集体和他人利益，商品房买卖合同应无效；第5份证据拟证明刘代勇等人是一直向桓源公司发放高利息借款的人员，并非购房户，案涉房屋系借款抵押而非商品房买卖；第6份证据拟证明桓源公司对包括案涉房屋在内的桓源尚城二期3号楼房屋进行虚假销售、买卖的事实，桓源公司与刘代勇等人恶意串通，签订的虚假买卖合同损害国家、集体和他人利益，应无效；第7份证据拟证明案涉房屋买卖合同网签备案登记行为违法应撤销；第8份证据拟证明美又天公司向一审法院申请调取案涉房屋购房款依据及合同网签备案登记资料的事实；第9份证据拟证明桓源公司与美又天公司签订《补充协议2》的合理性和真实性。上诉人质证认为，被上诉人提交的证据不符合证据规则中新证据的规定，不是二审中新发现的证据。上诉人对第1份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，证明桓源公司收到上诉人款项后出具总收据，明确上诉人有真实的交付购房款的行为；对第2份证据有异议，该《收据存根》上交款单位是声色传奇KTV，与上诉人无关；对第3份证据有异议，入账日期是2012年9月6日，是桓源公司单方制作，且是在2012年3月20日出具购房款收据后出具的，上诉人卢燕不清楚该事；对第4份证据的真实性、合法性、关联性均无异议，证明卢燕支付购房款280万到桓源公司出纳刘勇账户的事实，280万中有78万系卢燕支付第二层部分房款。对第5份证据有异议，系单方制作，无任何第三方签字确认，且借款和抵押表中明确刘代勇、欧平云本金利息均是空白，债务和还款不详；对第6份证据的真实性有异议，系单方制作，无相关当事人确认价格、编号，该表是销售报表，而非借款抵押物；对第7份证据无异议，证明有备案行为，除价格为了避税而虚构外，其余均是真实的，销售单位明确了无重复销售，证明上诉人与原审被告有真实的买卖行为且经过法定备案登记，虽然房款没有进入备案表中载明的银行账户，但不能以此证明上诉人无交款行为；第8份证据与本案没有关联性；对第9分证据真实性无异议，但与本案没有关联性。上诉人认为被上诉人提交的证据不能达到证明目的，依法不应采信。本院审查认为：上诉人提交的中国银行《新线借记卡历史交易明细清单》、《个人业务交易单》和四川省农村信用社存款、取款凭条系金融机构业务凭证，加盖了金融机构业务印章，对其真实性、合法性予以认可。该证据反映的实际收款人系刘勇，刘勇时系桓源公司财务人员,对其特定身份与职责予以认可。被上诉人提交的证据，1.2012年3月20日金额为4010503元的《收据》，一审已提供作证据，本院不作为新证据采信；2.2012年4月29日金额为50万元的收据存根，该证据为复印件，载明的收款事由为声色传奇KTV装修定金，与本案无关联性，本院不予采信；3.2012年9月6日金额为280万元的收据存根，该证据为复印件，从收据时间和收款事由来看，与本案亦无关联性，本院不予采信；4.中国银行《新线借记卡历史交易明细清单》，双方对该证据的真实性均无异议，该证据证实卢燕名下银行账户于2011年4月25日发生金额为280万元的转账交易，从交易时间来看，不能证明此笔款项与被上诉人所举第3份证据反映的是同一笔款项，也不能证明被上诉人与桓源公司恶意串通的事实；对于证据5、6，该两份证据均为电脑打印件，且无出具单位印章，从内容上看，也不足以证明上诉人与原审被告恶意串通、虚假买卖房屋的事实，本院均不予采信；对于证据7，双方对其真实性无异议，该证据客观反映了案涉房屋备案情况，且与双方陈述及答辩的事实和理由能相互印证，本院予以采信；对于证据8，一审卷中美又天公司提交了《调取证据申请书》一份，落款时间为2018年3月20日，可以印证该证据的真实性，但该证据与本案争议事实无关联性，本院不予采信；对于证据9，双方对其真实性无异议，但该证据与本案争议事实无关联性，本院不予采信。本院认为，本案争议的焦点是美又天公司与桓源公司签订的《拆迁房屋产权调换协议书》、《补充协议书2》及刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕与桓源公司签订的《商品房买卖合同》是否有效以及案涉房屋的归属问题。该《商品房买卖合同》的效力，应根据《合同法》第五十二条、《民法总则》第一百五十四条等法律规定进行判断，本案被上诉人美又天公司的现有证据不足以证明上诉人刘代勇等人与原审被告桓源公司签订《商品房买卖合同》存在恶意串通、损害其利益或其他导致合同无效的情形。一审法院对美又天公司与桓源公司签订股权收购协议等事实没有查清并作出认定，属事实不清；上诉人刘代勇、欧平云、卢敏、卢燕作为有独立请求权的第三人，在通知参加诉讼时，未对其诉讼地位及相关权利进行释明，属审理程序违法。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）、（四）项之规定，裁定如下：一、撤销四川省大竹县人民法院（2018）川1724民初149号民事判决；二、本案发回四川省大竹县人民法院重审。上诉人预交的二审案件受理费40400元，依法予以退回。审判长  陶先林审判员  王邦鑫审判员  刘 伟二〇一九年四月二十二日书记员  杜琼瑶