广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初283号 原告：蒋某。 委托诉讼代理人：詹黎波，广西齐兴律师事务所律师。 被告：桂林慧佳房地产开发有限公司，住所地：临桂县临桂镇世纪大道北侧丽泽佳园办公楼，统一社会信用代码：9145032279434113XR。 法定代表人：杜忠平，董事长。 委托诉讼代理人：姚建才，广西金桂律师事务所律师。 原告蒋某与被告桂林慧佳房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋某的委托诉讼代理人詹黎波、被告桂林慧佳房地产开发有限公司（以下简称慧佳公司）的委托诉讼代理人姚建才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋某向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即将原告购买的“顺和苑小区”第2幢1单元19层XX号房屋办理不动产权属登记需要由被告提供的相关资料报不动产登记机关备案；二、判决被告向原告支付逾期交房违约金22,320元；三、判决被告支付原告逾期登记损失6,198元；四、判决被告支付原告逾期办证违约金23,242元（从2018年2月1日起，以已付购房款309,894元为基数，按年利率9%暂计至2018年11月30日，之后另计至被告为原告办结不动产权属证书之日止）；五、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：1、被告将其开发的位于桂林市临桂区秧十七路东南侧、秧一路西南侧的顺和苑小区第2幢1单元19层XX号房屋出卖给原告；2、房屋建筑面积为94.25平方米，单价为每平方米3,288元，总房价为309,894元；3、被告应当在2016年6月30日前，将验收合格的房屋交付给原告；4、被告应于2017年12月30日前办结商品房所有权初始登记，并通知原告；逾期60日以后，被告仍未办结商品房所有权初始登记的，在原告选择不退房的情况下，被告自约定日期到办结商品房所有权初始登记手续之日止，按已付房价款的2%赔偿原告损失并承担违约责任。上述合同签订后，原告按合同约定全面履行了相关合同义务。但被告直到2016年12月28日才与原告办理交房手续，且截止到原告起诉时止，被告也未能为原告办理不动产权属证书。综上所述，原告认为，被告的违约行为严重的违反了合同的约定，损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现原告依据民诉法等相关法律之规定，特向贵院提起诉讼，请予依法判决。 被告慧佳公司辩称：一、被告交房时间符合合同约定，并未构成合同违约。二、原告要求出具相关资料，但被告已将办理不动产权的相关资料提交不动产权登记中心，并且已经取得不动产权证书，原告的该项请求不能成立。三、根据合同约定，被告未在约定的时间内办理初始登记构成违约，应按合同约定承担违约责任；四、原告要求被告支付逾期办证违约金不符合法律规定，根据相关的的法律法规，开发商将办理产权初始登记的资料提交给不动产登记中心，且根据合同的约定，如果不能取得相关的产权证书，应当承担相应的责任，责任是相当明确的，并非合同没有约定，故原告第四项请求是没有法律依据的。 本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院对于当事人无异议的证据予以采信并在卷佐证，对于当事人有争议的证据，本院认定如下：被告对原告提交的有异议证据，因被告未能提供相反的证据予以否定，且上述证据因与本案存在关联性，本院对上述证据予以认定，亦作为本案事实查明的参考依据。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实： 2015年5月28日，原告蒋某与被告慧佳公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于桂林市临桂区秧十七路东南侧、秧一路西南侧的顺和苑小区第2幢1单元19层05号房，建筑面积为94.25平方米，套内面积73.69平方米，计价方式为按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4,205.37元，总房价为309,894元，付款方式银行按揭贷款。合同第八条约定：出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家规定，将取得符合下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经建设工程竣工验收合格。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、交房通知由出卖人在《桂林日报》或《桂林晚报》刊登、以挂号邮件的形式发出、电话、短信、邮件等任意方式通知买受人，买受人在接到交房通知之后，应当根据交房通知中明示的时间、地点、持本人身份证（委托他人代办的应提供公证授权委托书、买受人签名的身份证复印件及委托人的身份证原件及复印件）、商品房买卖合同、不动产销售发票、收据等材料前往办理房屋交接手续。未带齐材料的，出卖人可以拒绝交付。交接该商品房钥匙即为《商品房买卖合同》项下该商品房已交付，交房通知中明示的办理房屋交接手续的起始时间，可以比购房合同第八条约定的交付期限提前。在买受人主张未及时收到交房通知的情况下，则交房通知以《桂林日报》或《桂林晚报》刊登之日即视为送达。同时双方当事人通过补充协议第七条约定了书面通知送达形式：1、双方同意本合同内各项的任何通知、付款要求或各种通讯联系以书面形式按下列地址信函的形式送达买受人，或以《桂林晚报》或《桂林日报》的公告形式告知。同时原告在该条中明确了其通讯地址以及电话号码。并约定如买受人的上述通讯地址或联系方式发生变化，应立即书面通知被告，如因原告所留通讯地址不详、虚假或错误而使被告无法送达书面通知、要求等，造成原告未收到之后果由买受人自行承担。合同第十五条对关于房屋登记作出约定：……二、初始登记、转移登记（一）出卖人承诺于2017年12月30日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的1％赔偿买受人损失并承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退换买受人已付款，按已付房价款的2％赔偿买受人损失并承担违约责任。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结商品房所有权初始登记手续之日止，按已付房价款的2％承担违约责任。（三）双方同意按照下列第2种方式办理房屋转移登记：……2、买受人同意由出卖方指定代理人到房屋登记机构办理房屋转移登记。合同签订当日，原告向被告出具书面《委托书》一份，委托事项为：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记（除登记机构要求本人亲自到场的除外），填写相关表格及接受登记机构相关询问，代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明。2016年9月26日，被告通过《桂林晚报》刊登了交房通知，通过报纸公告的形式通知慧佳顺和苑二期的1栋、2栋、8栋、9栋、10栋楼业主于2016年9月30日起办理交房事宜。2016年12月28日，原告办理了案涉房屋的收房手续。2018年12月28日，被告取得了包括案涉房屋在内的不动产权登记证书【不动产权证号：桂（2018）临桂区不动产权第0028648号】，不动产权附记载明：该不动产为首次登记。原告至庭审前尚未取得案涉房屋的不动产权属证书。由于被告逾期办理相关房屋产权证书和逾期交房，原告诉至本院，形成本诉。 本院认为，原告与被告签订的商品房销售合同，系双方当事人自愿达成的协议，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。原、被告双方在合同中约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。被告辩称其以登报的方式已经履行了通知义务，对此主张，本院不予认可。理由是：原、被告双方当事人在《商品房买卖合同》中约定出卖人应当以书面形式通知买受人，如因买受人的原因，未能按期交付的，双方同意在报纸上刊登《交房通知》形式通知交房，此后双方又签订了补充协议对书面交房通知形式进行了约定，该约定仅是对主合同的补充说明，并未改变主合同的约定。根据对双方合同约定的理解，在原告提供的详细的通讯地址和联系方式能够联系原告的情况下，被告应当先行通过原告所提供的详细通讯地址及联系电话书面通知原告办理交房手续，如因原告原因确实无法通知的，方可采取报纸公告方式通知原告办理交房手续。从合同约定的交房期限至今，被告无证据证明其已通过原告所提供的联系方式和通讯地址以书面形式向原告履行了通知义务，也无证据证明其无法通过原告提供的联系方式和通讯地址进行书面通知交房，亦无证据证明原告已经知晓报纸公告交房通知的内容，应当视为被告未尽书面通知义务。被告仅通过报纸公告通知原告交房，不具有法律效力，故被告构成了迟延交房，应当承担延期交房的违约责任。原告主张自2016年7月1日起至实际交房的2016年12月28日止，被告按日支付已交付房价款万分之二的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持，被告应向原告支付逾期交房违约金309,894×2?×180天=11,156元。 依据双方签订的《商品房买卖合同》合同第十五条约定，被告应当在2017年12月30日前办结案涉商品房所有权初始登记，但被告直至2018年12月28日才取得案涉商品房初始登记的产权证书，已经构成了违约，应当承担违约责任。至于违约金如何计算，原、被告双方在合同中已经约定，约定日期起60日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结商品房所有权初始登记手续之日止，按已付房价款的2％承担违约责任，故违约金计算应为309,894元×2%=6,198元。至于原告请求逾期登记的损失和自2018年2月1日起以购房款309,894元为基数，按年利率9%计算至被告为原告办结不动产权属证书之日止的诉讼请求，由于违约金责任具有补偿性质，主要是以填补守约人因违约行为造成的损失为目的，本案中，原告未能举证证明其因被告迟延办理案涉房屋的初始登记的损失超过合同约定违约金数额，故原告主张的违约金数额过高，本院对于主张过高部分不予支持。 关于原告要求被告立即将案涉房屋办理不动产权属登记需要由被告提供的相关资料报不动产登记机关备案的请求，由于原告、被告在《商品房买卖合同》中约定“买受人同意由出卖方指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记”，并且原告向被告出具了委托书委托被告办理房屋转移登记手续，办理不动产权证书手续是被告的义务，而被告未能及时按约定为原告办理房屋权属转移登记手续，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条的规定，判决如下： 一、被告桂林慧佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内将原告蒋某购买的位于秧十七路东南侧、秧一路西南侧的顺和苑小区第2栋1单元19层XX号房屋的不动产权属登记需由其提供的资料报不动产权登记机关备案； 二、被告桂林慧佳房地产开发有限公司支付逾期交房违约金11,156元给原告蒋某； 三、被告桂林慧佳房地产开发有限公司支付逾期办证违约金6,198元给原告蒋某； 四、驳回原告的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费1,094元，依法减半收取547元，由原告蒋某负担364元，被告桂林慧佳房地产开发有限公司负担183元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费1,094元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  李冬文 二〇一九年四月十六日 书记员  易济敏