湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0105民初3584号 原告：龚意诚，男，汉族，1990年9月26日出生，住湖南省沅江市。 委托诉讼代理人：谢玖红，北京德恒（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘劲柏，北京德恒（长沙）律师事务所律师。 被告：张晋菘，男，汉族，1955年2月3日出生，住湖南省长沙市开福区。 委托诉讼代理人：熊桂军，湖南骄阳律师事务所律师。 第三人：曹晓彬，男，汉族，1967年12月2日出生，住湖南省长沙市雨花区。 第三人：叶惠玲，女，汉族，1958年10月1日出生，住湖南省长沙市开福区。 委托诉讼代理人：林艳芳，湖南天地人律师事务所律师。 原告龚意诚诉被告张晋菘、第三人曹晓彬、叶惠玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2018年10月30日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因本案案情复杂，不宜适用简易程序审理，本院于2018年11月27日将本案转为普通程序审理，并于2018年12月26日、2019年4月24日依法适用普通程序公开开庭进行了审理，代理书记员宋敏担任庭审记录。第一次开庭时原告龚意诚的委托诉讼代理人刘劲柏，被告张晋菘的委托诉讼代理人熊桂军到庭参加了诉讼；第二次开庭时原告龚意诚的委托诉讼代理人刘劲柏，被告张晋菘的委托诉讼代理人熊桂军到庭参加了诉讼；第三次开庭时原告龚意诚的委托诉讼代理人刘劲柏，被告张晋菘及其委托诉讼代理人熊桂军，第三人曹晓彬，第三人叶惠玲的委托诉讼代理人林艳芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告龚意诚向本院提出诉讼请求：1.请求被告按照《商品房买卖合同》第六条的约定,协助将房屋产权变更登记至原告名下；2.本案的诉讼费用、财产保全费用由被告承担。 事实和理由：2015年10月12日,原告与被告签订《商品房买卖合同》,约定被告将其坐落于长沙市(岳麓区)盛大泽西城小区4栋1单元1801的房屋一套、该套房屋的附属设施设备及其装饰装修以伍拾万元的价格出卖给原告。原告于2015年10月12日向被告付款20万元、2016年1月26日向被告付款30万元,至今共计支付购房款50万元,涉案房屋的所有房款已经全部付清,原告已经全部履行完付款义务。被告于2016年下半年将该房屋、房屋钥匙、房屋内的所有装饰装修及附属设施设备全部交付给原告,后原告一直居住、使用至今。长沙市(岳麓区)盛大泽西城小区的所有商品房因开发商的原因,无法办理房产证、国土证。后因长沙市政府为解决一批因开发商逃跑而导致无法办证的问题,加上小区居民的持续维权,长沙市房产局同意为该小区的商品房办理房产证、国土证,2017年，该房屋办理了产权证，登记于被告名下。根据双方《商品房买卖合同》第六条的约定:“协助更名:甲方(即被告)应在收到乙方（即原告)支付的购房定金贰拾万元之日起,协助乙方办理房屋更名手续,将以下资料(包括但不限于)交付给乙方:甲方与商品房开发商签订的商品房买卖合同原件、支付房款等一切费用的收据原件等”,现被告已经被登记为涉案房屋的产权人,办理房屋产权变更登记的条件已经成就,被告应当协助原告办理房屋的更名手续。原告多次请求被告协助办理更名手续,但被告一直以各种理由推拖,导致涉案房屋的更名手续无法办理。故诉至法院,请求支持原告的诉讼请求。 被告张晋菘辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》不仅形式上没有成立，而且事实上也没有履行。1、原告提交法庭的2015年10月12日签订的《商品房买卖合同》，是2018年5月12日签订的；2、签订合同在场人有龚宏亮、吴莎、曹晓彬和张晋菘，龚意诚没有在签订合同现场,购买方签名不是龚意诚本人所签;3、合同的标的物长沙市盛大泽西城4栋1单元1801房屋也没有交付给龚意诚，张晋菘一直将该房屋提供给曹晓彬作为湖南天见律师事务所河西点办公场所使用;4、张晋菘没有收到龚意诚支付的购房款和购房定金等任何款项，张晋菘从来没有要龚意诚将购房款转给曹晓彬。二、原告款支付任何购房款或购房定金。原告提交的被告出示的五十万收条和支付给曹晓彬五十万的转账凭据，用来证明自己支付了购房款是不能成立的。2015年5月双方有购房意向，但双方没有签定正式房屋买卖合同。原告要被告先写一个收条给其，回益阳马上将购房款转给原告，原告应其要求写了收条交给其。原告回家后没有支付购房款给被告，双方也没有签订房屋买卖合同。被告从来没有要求原告将购房款转给曹晓彬，原告转账给曹晓彬的行为与被告没有任何关系。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。 第三人曹晓彬述称，没有意见。 第三人叶惠玲述称，一、未经许可擅自处分共有物属于无权处分，本案房屋买卖合同无效。1、本案诉争房屋系夫妻共同财产，未经共有权人同意，被告擅自处分共有房屋的行为无效。该房虽然登记在被告个人名下，但用属于夫妻共同财产，且双方签订买卖合同时，作为交易的相对方应是知情并有相当的法律常识，其与被告签订买卖合同时不与本人确认，涉嫌双方恶意串通，损害第三人利益，该合同按合同法第52条的规定应属无效；二、本案诉争房屋买卖纠纷由于限购政策原因，从客观上已无法继续履行，故原告要求继续履行的诉请缺乏法律依据，原告的第一项诉请应当予以驳回；三、曹晓彬代理行为无效。曹晓彬原系被告公司法律顾问，因被告本人平时常驻上海，委托曹晓彬处理长沙相关事宜，应其要求签署了多分空白委托书，曹晓彬利用这些文件，作出许多损害被告及本人利益的行为；四、本案合同系附条件的合同，条件不成就，合同不生效。根据庭审情况可知，本案诉争房屋转让价格明显低于市场价，该50万元价格非被告真实意思表示。合同所附的条件是如原告利用职务之便能帮助被告解决问题。解决问题后，房屋作价50万元的合同才生效。本案原告没有解决问题，故条件不成就，合同不生效；五、本案合同非真实交易，也非被告真实意思表示。如果被告要继续向原告出售该房屋，则应在具备办证的情形下，将该房屋的不动产登记在原告名下，但原被告双方签订了2份合同，没有原告向被告支付购房款的证据，却有2份收据，完全不符合正常交易流程及逻辑；六、本案原告及第三人的行为涉嫌违法犯罪，不应支持；七、根据《合同法》第97条规定，就算本案合同被认定为有效，也应予解除。综上，请求法院驳回原告诉请。 经审理查明：涉案房屋位于长沙市岳麓区岳麓大道158号盛大泽西城4栋1801。2015年10月12日,经第三人曹晓彬介绍，原告龚意诚的父亲龚明亮与被告张晋菘达成购买涉案房屋的合意，但并未签订书面合同。因原告与被告不熟，签订合同时涉案房屋还未取得房屋所有权证，故原告将200000元购房定金转账支付给第三人曹晓彬，后被告将涉案房屋交付给原告使用。2016年1月26日，原告将剩余的300000元购房款转账支付给第三人曹晓彬。后原告父亲得知涉案房屋已登记至被告名下，遂于2018年5月12日以原告的名义与被告张晋菘补签了一份《商品房买卖合同》,约定原告龚意诚以500000元的价格购买涉案房屋，该房屋的建筑面积约为128平方米。付款时间与方式为签订本合同之日原告向被告支付200000元作为购房定金，付款方式为现金支付或者付款账号：农业银行卡62×××11，剩余房款300000元在原告办理完毕房屋产权变更手续之日起两个月内付清。交付期限为被告于原告支付200000元购房定金之日起两个月内将房屋、房屋锁匙、房屋内的所有装饰装修及附属设施设备全部交付给原告使用。第六条协助更名约定，被告应在收到原告支付的购房定金200000元之日起，协助原告办理房屋更名手续。同日，被告张晋菘向原告出具收条一份，内容为“今收到龚意诚购房款伍拾万元整，张晋菘，2015.10.12”。因购房款系由第三人曹晓彬代收，故第三人曹晓彬要求被告张晋菘重新出具一份注明由其代收的收条，被告张晋菘又重新向原告出具收条一份，内容为“今收到龚意诚购房款伍拾万元整。（注：其中20万由曹晓彬代收）。张晋菘，2015.10.12”。 另查明，第三人叶惠玲与被告张晋菘系夫妻关系，二人于1980年登记结婚。涉案房屋于2017年12月25日登记至被告张晋菘的名下（权证号码为：20××04）。 以上事实有商品房买卖合同、转账凭证、收条、不动产登记情况表、银行流水、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案诉争的房屋虽然登记在被告张晋菘名下，但系被告张晋菘与第三人叶惠玲夫妻共同生活期间购买的，属双方夫妻共同财产。涉案房屋虽系夫妻共同财产，但第三人叶惠玲作为共有人未在合理期间内对被告张晋菘出卖房屋的行为提出异议，可以认定第三人叶惠玲对被告张晋菘出卖房屋行为的认可。依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”以及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，被告张晋菘与原告龚意诚签订的房屋买卖合同有效。第三人叶惠玲关于其对被告张晋菘出卖房屋不知情，本案所涉的房屋买卖合同无效的理由不能成立，本院不予支持。被告张晋菘辩称房屋买卖合同系原告龚意诚的父亲龚明亮代签，合同并未成立，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十一条“根据合同法第四十七条、第四十八条的规定，追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效”、第十二条“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”的规定，被告张晋菘未在合理期间内对原告进行催告，原告于2018年6月6日以自己的名义向本院提起诉讼，要求被告履行合同，视为对该合同的追认，故涉案《商品房买卖合同》自始有效。 关于权属转移登记。根据法律规定，出卖人应当履行向买受人交付房屋，并转移房屋所有权的义务。本案中，原告作为买受人已经履行了按约支付购房款的义务，且实际占有、使用案涉房屋，双方签订的《商品房买卖合同》具备继续履行的条件，被告应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助义务。故原告主张被告协助将房屋产权变更登记至原告名下的诉讼请求，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。被告张晋菘辩称其并未收到购房款，也并未委托第三人曹晓彬代其收受购房款，经查，原告两次向第三人曹晓彬转账支付共计500000元购房款，被告张晋菘在收到上述购房款500000元后向原告出具了借条，且其中有一张借条上明确载明“（注：其中20万由曹晓彬代收）”,本案中，被告自认向原告出具了两张收条，其作为一名具有完全民事行为能力的人，应当能够判断出向原告出具收条所具有的法律责任，被告应当对此承担相应责任，故对原告向被告支付了购房款500000元的主张，本院予以认定。被告辩称第三人曹晓彬并未向其支付上述500000元购房款，系被告与第三人曹晓彬之间的债权债务关系，被告可以依据相关证据另行主张权利。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 被告张晋菘于本判决生效之日起十五日内协助原告龚意诚办理位于长沙市岳麓区岳麓大道158号盛大泽西城4栋1801的不动产权转移登记手续，将该房屋的不动产权转移登记至原告龚意诚名下。 本案受理费80元，保全费5000元，合计5080元，由被告张晋菘承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  刘 珊 人民陪审员  陈文艺 人民陪审员  林 群 二〇一九年四月三十日 代理书记员  宋 敏 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。