浙江省永康市人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙0784执异33号异议人：冯高峰，男，1971年11月12日出生，汉族，住浙江省永康市。异议人：姚美双，女，1975年3月11日出生，汉族，住浙江省永康市。委托代理人：孔海燕，浙江雷欧律师事务所律师。申请执行人：浙江省东阳市南方建筑工程有限公司，住所地：浙江省东阳市佐村镇上村。法定代表人：何品群。委托代理人：张天天，男，1987年9月8日出生，汉族，住浙江省东阳市，系公司员工。委托代理人：何康健，男，1989年7月11日出生，汉族，住浙江省东阳市，系公司员工。被执行人：永康市钱塘江房产开发有限公司，住所地：永康市古山镇古山三村时阳坑。法定代表人：徐康衡。本院在执行申请执行人浙江省东阳市南方建筑工程有限公司（以下简称“南方公司”）与被执行人永康市钱塘江房产开发有限公司（以下简称“钱塘江公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人冯高峰、姚美双向本院提出书面异议，请求依法裁定解除浙江省永康市东城丽州北路290号2幢1单元301室房屋的查封。本院于2019年4月2日受理该异议，并进行了听证审查。异议人冯高峰、姚美双认为，贵院于2018年12月20日作出的（2016）浙0784执1336号查封了坐落于浙江省永康市××州××单元××室房屋，现异议人就此提出查封异议。异议人于2015年11月25日与钱塘江公司签订了一份房屋买卖合同，申请执行人把自己坐落于浙江省永康市××州××单元××室、302室、303室、304室房屋（以下简称“涉案不动产”）合计3808300元抵偿给异议人，合同签订当日，被执行人也根据合约日期把该房子交付给了异议人。2018年12月20日，异议人获悉该房屋已被贵院查封。故此，异议人认为异议人购买此房屋已付清房款和已实际占有该房并按时缴纳物业费等相关费用，该房屋所有权理应归异议人所有，另外异议人买此房屋也是属于善意取得。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有该财产尚未过户的，但若第三人对未办理过户登记手续没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。结合本案异议人在买卖的过程中并不知道钱塘江公司的债权债务关系，故此应该认定异议人已经取得该房屋的所有权，贵院应对（2016）浙0784执1336号民事裁定书予以撤销。异议人冯高峰、姚美双为证明其主张，向本院提交如下证据：1、（2014）金永芝商初字第971号民事调解书，证明异议人冯高峰与徐康衡之间存在民间借贷纠纷，且债权债务已经明确。2、《执行和解协议》，证明异议人冯高峰与徐康衡于2015年11月19日在永康市人民法院签订执行和解协议，被执行人钱塘江公司在执行过程中承担连带保证责任的事实。3、《抵偿协议》，证明钱塘江公司将坐落在丽州首府2幢1单元3楼的房屋予以抵偿债务的事实。4、《浙江省商品房买卖合同》四份，证明异议人与钱塘江公司签订商品房买卖合同的事实。5、《丽州首府住宅装修管理协议》，证明异议人于2016年与物业公司签订装修协议，按协议约定缴纳装修保证金和垃圾清理费的事实。6、临安市天都物业管理有限公司收据七份，证明自2016年11月12人，异议人缴纳自2016年1月1日起至2018年12月31日止的物业费用的事实。7、装修合约，证明2016年6月异议人对抵偿的房屋进行装修并支付给装修公司款项的事实。8、水电费缴纳凭证，证明异议人自入住后一直支付水电费的事实。申请执行人南方公司认为，该房屋尚未过户，所有权归钱塘江公司所有，法院有权查封拍卖，异议人产生的损失应向房产公司主张。异议人与被执行人达成的执行和解协议是普通债权，我公司的债权大于普通债权，应由我公司优先受偿。被执行人钱塘江公司经本院合法传唤未到庭参加听证，依法视为放弃程序权利。经本院审查查明：2014年11月17日，冯高峰以徐康衡向其借款450万元未归还为由向本院起诉，双方达成调解协议，约定：一、由徐康衡归还冯高峰借款本金4500000元及利息812500元，款在2015年6月30日前归还本金1000000元及利息532500元，余款本金3500000元及利息280000元在2015年8月30日前一次性还清。二、如果徐康衡按上述期限足额履行，则冯高峰放弃其他诉讼请求，如果徐康衡未按上述期限足额履行，则冯高峰可按欠款本金4500000元及利息（利息从2014年6月2日起按月利率1.5%计算至款清之日止）并扣除已履行部分申请法院强制执行。本案案件预收受理费23855元（已减半收取），由徐康衡负担。2015年2月2日，本院制作（2014）金永芝商初字第971号民事调解书。因徐康衡未履行该民事调解书确定的还款义务，2015年11月19日，冯高峰与徐康衡、钱塘江公司签订《执行和解协议》一份，约定：一、徐康衡对确定的还款义务不持异议；二、徐康衡确保2015年11月22日前一次性归还本金4500000元及利息812500元；三、徐康衡未履行上述清偿义务之前，冯高峰不向人民法院申请解除对徐康衡财产的保全措施。因冯高峰申请执行的资产是徐康衡在银行抵押贷款后的余值，若徐康衡确需转贷，冯高峰需配合协调；四、钱塘江公司自愿对徐康衡的还款义务承担连带责任保证。2015年11月25日，钱塘江公司（甲方）与冯高峰（乙方）签订《抵偿协议》一份，载明“甲、乙双方在自愿、平等的基础上就（2014）金永芝商初字第971号一案的执行和解协议签订以下条款：一、甲方截止2015年11月25日共欠乙方借款450万元（本金）；二、甲方同意将自己所有的坐落在永康市丽州北路丽州首府2幢1单元3楼整层房屋（房屋面积380.83平方米左右，其中套内面积317.02平方米。分摊面积63.81平方米）作价3808300元抵偿给乙方用以偿还欠乙方的部分借款；三、甲方应积极配合办理该套房屋的房产证，甲方负责所购房产发票费用，其它过户产生的相关费用由乙方承担；四、本协议双方确认生效后，甲方所欠乙方债务中扣除3808300元，扣除2015年法院执行还款175000元；五、本协议签订后7日内甲方必须腾空该套房屋并交付乙方；六、因不可预见的原因无法履行造成无法过户的，跟甲方无关。”2015年11月28日，冯高峰、姚美双与钱塘江公司签订四份《浙江省商品房买卖合同》，约定购买钱塘江公司开发的丽州首府第2幢1单元301-304号房屋，合计总价3808400元，买受人于2015年11月25日前一次性付清全部房款。2015年5月25日，南方公司以钱塘江公司拖欠丽州首府的建设工程施工合同的工程款为由向本院起诉。本院在原告（反诉被告）南方公司与被告（反诉原告）钱塘江公司建筑工程施工合同纠纷一案的审理过程中，于2016年1月12日作出（2015）金永民初字第1234号民事判决书，判决如下：一、由被告钱塘江公司支付原告南方公司未付工程款共计42898005元（已扣除预留款项500000元）。二、由被告钱塘江公司赔偿原告南方公司利息损失分段计算如下：1、以8923046元为基数，自2013年8月30日起的利息；2、以8512827元为基数，自2014年1月18日起的利息；3、以11649862元为基数，自2014年7月18日起的利息；4、以8936480元（欠付的原、被告争议部分工程款）为基数，自2014年12月3日起的利息；5、以4875790元为基数，自2016年1月4日起的利息；上述利息均按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算，均算至本判决确定还款之日止。上述应执行款，均限本判决生效后十日内履行完毕。三、原告南方公司对其所施工的本案所涉及的建设工程价款，就该工程折价款或者拍卖所得价款享有优先受偿权。四、驳回原告南方公司其他诉讼请求。五、驳回反诉原告钱塘江公司诉讼请求。案件受理费本诉302722元，保全费5000元，由原告（反诉被告）南方公司负担4722元，由被告（反诉原告）钱塘江公司负担303000元。案件受理费反诉11750元，由被告（反诉原告）钱塘江公司负担。该民事判决书发生法律效力后，于2016年4月7日进入执行程序，执行案号为（2016）浙0784执1336号。本院于2018年12月20日作出（2016）浙0784执1336号之十三执行裁定书，裁定如下：一、查封被执行人钱塘江公司所有的坐落在永康市××州××、××号，6幢1号、2号、3号、5号，7幢6号，8幢5号，2幢1单元201、301、401、1601、1602室，3幢1单元202、601、602室，4幢3单元1001、1002室的不动产。期限为三年。二、查封被执行人钱塘江公司所有的坐落在永康市××州××、××、××、××、××号的不动产。期限为三年。另查明，涉案不动产的土地使用权与坐落在永康市××州××单元××室的土地使用权尚未分割。本院认为，在执行程序中对案外人异议的审查所遵循的基本原则是程序性审查。就本案而言，异议人冯高峰、姚美双与钱塘江公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系。虽然《执行和解协议》与《抵偿协议》系当事人冯高峰与徐康衡、钱塘江公司的真实意思表示，但冯高峰对徐康衡所享有的债权系普通债权，《抵偿协议》侵犯了申请执行人南方公司建设工程款的优先受偿权，钱塘江公司无权将涉案不动产用于抵偿他人的债务，故本院对异议人冯高峰、姚美双的异议请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回异议人冯高峰、姚美双的异议请求。如不服本裁定，可自裁定书送达之日起十五日内向永康市人民法院提起诉讼。审 判 长  徐露苗人民陪审员  支有土人民陪审员  徐香珍二〇一九年四月十日代书 记员  徐英晓