四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0802民初4815号 原告：刘桂君，女，汉族，生于1991年11月15日，住四川省广元市昭化区。 被告：四川广成建设有限公司，住所地广元市利州西路财神楼。 法定代表人：沈铭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪正刚，男，汉族，生于1962年7月26日，住四川省广元市利州区，系公司职员。 委托诉讼代理人：徐显槟，四川通慧律师事务所律师。 原告刘桂君与被告四川广成建设有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案受理后，于2017年12月28日作出（2017）川0802民初4855号民事判决书，被告四川广成建设有限公司不服该判决提起上诉，四川省广元市中级人民法院于2018年8月2日作出（2018）川08民终657号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）川0802民初4855号民事判决，发回本院重审。 原告贾天林、赵秀清、李守兵、刘桂君、顾光菊、何利君、兰远丽、翟雯雯、王瑞峰分别诉被告四川广成建设有限公司房屋买卖合同纠纷九案，鉴于九案是同一被告且原告均是基于同一事实提起诉讼，因此本院进行合并审理，并依法由广元市利州区人民法院审判员刘映德担任审判长，与人民陪审员何靖、刘蓉组成合议庭，书记员张琼分担任法庭记录，于2019年3月5日、2019年3月20日、2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告刘桂君及被告四川广成建设有限公司委托诉讼代理人汪正刚、徐显槟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘桂君向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理土地使用权证及房屋所有权证或不动产登记证；2、判令被告立即腾出地下停车场，并恢复其停放车辆功能，以满足原告及其他小区业主使用；3、判令被告提供原告所购房屋专项维修资金的缴纳凭证；4、判令被告赔偿原告逾期未办理房屋权属证书的违约金14万元；5、案件诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2010年7月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发建设的位于广元市利州区宝轮镇清江路的“山水丽景”小区F幢3单元8楼×号住宅房，总价款347076元，付款方式为原告首期支付购房总价款的42%，其余价款向中国工商银行广元分行宝轮支行借款支付。被告应当在2011年8月31日前向原告交付该商品房，在2012年8月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，并在取得大产权之日起365个工作日内让原告取得房屋的所有权证书（包括土地使用权证和房屋所有权证）。商品房交付使用后原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用为200元。同时约定，原告委托被告代交该商品房的专项维修资金、契税、前期物业服务费用、产权办理手续费、产权登记费及共有人登记费、及办理房屋权属证书所需要的其他税费，并在原告接收该商品房的当日将以上税费交给被告，被告应当在原告足额提交以上税费之日起365日内向原告提交专项维修资金缴纳凭证。合同签订后，原告于2010年7月16日向被告支付购房首付款147076元，余款20万元在银行按揭贷款于2010年9月17日转入被告账户，原告至今在支付该房屋的按揭贷款本金及利息。2011年12月5日，被告才将房屋交付给原告，原告在接收房屋当日即按照合同约定，将专项维修资金、契税、前期物业服务费、办理房屋权属证书所需税费等共计10383元支付给了被告。之后，原告根据被告要求提交了办理土地所有权证和房屋所有权证所需的相关资料，但被告至今没有按约定取得房屋的大产权，更没有为原告办理所购买房屋的权属证书，也没有向原告提供其代为缴纳房屋维修资金的凭证。合同明确约定，被告对该商品房没有产权纠纷，因被告原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，被告承担相应责任。如因被告的责任，原告未能在取得大产权之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，被告应向原告支付违约金。因此，被告应当承担其至今没有为原告办理所购买房屋权属证书的违约责任。 同时，在《商品房买卖合同》中明确“山水丽景”小区规划设计有地下停车场，该项目范围内地下停车场的所有权归被告所有，被告有权出售或委托物业管理公司进行租赁，但被告应当按照其使用性质进行开放，原告按照相关规定享有使用权。但原告及其他业主入住后，被告却违反约定及相关规定，将地下停车场出租作超市和茶楼经营使用，改变了停车场的使用性质和“山水丽景”小区的规划功能，明显违法又违约。导致原告及小区其他业主一直以来只能占用小区内的通行道路停放车辆，既影响通行，又阻塞了消防通道，为小区的安全埋下了极大的隐患。原告及小区其他业主曾多次找被告交涉，要求立即办理房屋权属证书，恢复地下停车场，并提供代为缴纳房屋维修资金的凭证，承担违约责任，被告总是以证件正在办理为由加以推诿。综上，原告按照《商品房买卖合同》约定全部履行了支付房屋价款和相关代办税费的义务，被告却未按照约定向原告办理房屋权属证书和提供代为缴纳房屋维修资金的凭证。同时，被告改变小区原规则设计的地下停车场使用性质，妨害了原告及小区其他业主对地下停车场的使用权，且极易造成安全事故。被告的行为已构成严重违约，且违反相关法律规定。为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。 被告四川广成建设有限公司辩称：关于原告诉请没有办理产权证书的问题与事实不符，由于刘桂君本人不配合办证，所以产权证没有办理。即使被告违约，原告行使权利也是有期限的，结合本案，本案原告主张违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，依法不受法律保护。根据合同法114条规定，当事人对于违约金可以约定具体数额，也可以约定计算方式，而本案约定了计算方式，即按照已支付房款万分之二支付违约金。根据合同法113条规定，损失大于违约金的，应该当庭举证损失大于违约金的事实。关于地下室问题，行政审批是仓储性质，并不是停车场，被告已经将产权办理给沈琦。 原告刘桂君为证明其主张，向本院提供以下证据： 证据1、原告身份信息、被告企业信息； 证据2、商品房买卖合同； 证据3、交纳办证费收据，交纳房款收据； 证据4、工商银行按揭款凭证； 证据5、银行按揭款归还清单。 被告四川广成建设有限公司提供以下证据： 证据1、房产证大证； 证据2、分户的明细表（其中没有刘桂君）； 证据3、广利区国用（2009）第720号国土使用证复印件，地下室行政审批是仓储性质； 证据4、1800多米产权所有人沈琦的相关证件。《房屋所有权证》广房权证利字第10336号，山水丽景B区F幢-1楼库×号房屋所有权证5份。 经审理查明，2010年5月6日原告刘桂君向被告四川广成建设有限公司交纳购房诚意金147076元，2010年7月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发建设的位于广元市利州区宝轮镇清江路的“山水丽景”小区F幢3单元8楼×号住宅房，总价款347076元，付款方式为原告首期支付购房总价款的42%（诚意金作为首付款），余款20万在中国工商银行广元分行宝轮支行采用按揭贷款方式付款，于2010年9月17日转入被告账户，原告至今一直在支付该房屋的按揭款。该合同同时约定：“第十一条交付条件（一）出卖人应当在2011年8月31日前向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条的期限和条件交付房屋，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。……第二十条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2012年8月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2，双方约定：如买受人在上述约定日期之后180日天内仍未取得该商品房所在楼栋的权属证明，则出卖人按买受人已付房款的万分之二支付违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用为200元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在取得大产权之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）双方约定：买受人不退房，如买受人在上述约定日期之后180日天内仍未取得该商品房所有权证书，则出卖人按买受人已付房款的万分之二支付违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；……第二十一条共有权益的约定4、……地下停车场的所有权归出卖人所有，出卖人有权出售或委托物业管理公司进行租赁。” 2011年12月5日，被告将房屋交付给原告，原告在接收房屋当日即按照合同约定，将专项维修资金、契税、前期物业服务费、办理房屋权属证书所需税费等共计10383元支付给被告。 2013年7月30日，被告对山水丽景B区F幢房屋（建筑面积18080.46㎡）办理了房屋所有权证（广房权证利字第10336号），房屋所有权证上规划用途为综合。之后，被告将山水丽景B区F幢-1楼库1号-5号房屋卖给沈琦所有，2015年11月16日，沈琦办理了房屋所有权证，该证规划用途为仓储。 庭审中，被告提供了另案原告已经办理的房产证，提出由于刘桂君本人不配合办证，所以没有办理产权证。根据庭审中法官建议，原、被告于2019年3月27日在庭审前一起去办证机关咨询所需的办证材料，并由刘桂君提供了购房合同原件和其本人身份证及签名，目前正在办理不动产权证。 被告在庭审中对按揭购房事实的陈述：原告是按揭贷款购房，被告是作为担保人向银行缴纳了保证金，如果贷款人没有按时支付按揭贷款，银行就会从保证人的专门保证金账户上扣按揭款，并一次性扣完。对土地证办理的陈述：广元市在2017年6月份对补交土地出让金一直没有明确答复，导致类似的小区都没有办理土地使用证，后来又要求双证合一办理不动产权证。 确认以上事实的证据有原告身份信息、被告企业信息、商品房买卖合同、银行按揭款归还清单、交纳办证费收据、交纳房款收据、工商银行按揭款凭证、房产证大证、分户的明细表、广利区国用（2009）第720号国土使用证、沈琦的《房屋所有权证》，以及双方在法庭上的陈述。 本院认为：原、被告之间买卖合同合法有效，合法的民事权益依法受到保护。 针对原告的诉讼请求一、判令被告立即为原告办理土地使用权证及房屋所有权证或不动产登记证。房屋买卖合同中对于房产办证事项已有约定，在房产证实际办理中，其他购房户已经办理了房产证，仅仅只有本案原告刘桂君没有办理，在法庭上被告认为是因原告本人不配合办证，所以没有办理房产证。双方在庭审期间已经去了办证机关，并由刘桂君提供本人身份证及签名，以及购房合同原件，目前正在办理不动产权证。通过庭审中原告提供的证据和双方的陈述，不能确认完全是被告的责任导致房屋产权证不能办理，因此原告主张被告承担违约责任的请求，本院不予支持。 根据国务院《不动产登记暂行条例》第四条规定，“国家实行不动产统一登记制度。”第五条规定，“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（二）房屋等建筑物、构筑物所有权。”因此，被告应当按照该规定继续为原告办理不动产权证。原告要求被告办理不动产权证，符合房屋买卖合同及《不动产登记暂行条例》规定，本院予以支持。 针对原告的诉讼请求二、判令被告立即腾出地下停车场，并恢复其停放车辆功能，以满足原告及其他小区业主使用。《商品房买卖合同》第二十一条共有权益的约定“地下停车场的所有权归出卖人所有，出卖人有权出售或者委托物业管理公司进行租赁。”由于被告将地下楼库1-5号出售给沈琦后，其规划用途已经行政审批为仓储性质，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”沈琦对购买的地下室按照物权法规定享有权利，原、被告都无权随意改变他人享有的权利。故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 针对原告的诉讼请求三、判令被告提供原告所购房屋专项维修资金的缴纳凭证。原告按照合同约定，将专项维修资金、契税、前期物业服务费、办理房屋权属证书所需税费等共计10383元支付给了被告，专项维修资金属于专项资金，被告属于代收行为。根据《广元市房屋专用部位共用设施设备专项维修资金管理暂行办法》第六条规定“房屋在销售时，购房者与售房单位应当签订专项维修资金缴交约定。由购房者按建筑面积每平方米20元向售房单位缴交专项维修资金。售房单位代为收取的专项维修资金属全体业主所有，不计入销售收入并按规定时限存入指定的专户管理账户。空置未售出的房屋由售房（建设）单位在办理房屋产权总登记时按规定标准一次性缴纳，待房屋售出后由售房单位向购房户收取。”由于被告已经办理了房产证总证及部分分证，维修资金应当已经按照政府的规定缴纳，没有必要再向原告出具正式的票据，因此，原告的该项诉请本院不予支持。 针对原告的诉讼请求四、判令被告赔偿原告违约金14万元。原告认为被告未按约交付房屋，没有为原告办理两证，要求恢复地下停车场功能，没有提供维修资金缴纳凭证，被告构成违约。本案中双方于2011年12月5日交付房屋，2017年11月15日原告才提起诉讼，原告主张被告承担未按约定交付房屋的违约责任的请求已超过诉讼时效，其主张本院不予支持。被告辩称理由成立，本院予以采信。关于原告诉称的其他三项违约理由，前面已经逐一进行了分析。因此，该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告四川广成建设有限公司自本判决生效后六十日内为原告刘桂君办理位于广元市利州区宝轮镇清江路的“山水丽景”小区F幢3单元8楼4号住宅房的不动产权证； 二、驳回原告刘桂君的其他诉讼请求。 本案受理费3100元，由原告刘桂君承担1550元，被告四川广成建设有限公司承担1550元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  刘映德 人民陪审员  何 靖 人民陪审员  刘 蓉 二〇一九年四月十七日 书 记 员  张琼分