广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0305民初21623号原告：叶少平。委托诉讼代理人：高婷婷，广东百朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾嘉盈，广东百朋律师事务所律师实习律师。被告：深圳市桑德实业发展有限公司（以下简称桑德实业），住所深圳市福田区彩田路中银大厦B栋26层A、B、D、E室，统一社会信用代码914403001922769759。法定代表人：瞿绍发。委托诉讼代理人：李文，广东国欣律师事务所律师。被告：刘显章。委托诉讼代理人：王端阳，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵金虎，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。被告：深圳市罗兰斯宝物业发展有限公司（以下简称罗兰斯宝），住所深圳市南山区登良路南侧汉京大厦21B（21M），统一社会信用代码：9144030019233125X9。法定代表人：吴少杰，董事长。委托诉讼代理人：宫婷。原告叶少平与被告深圳市桑德实业发展有限公司、刘显章、深圳市罗兰斯宝物业发展有限公司（三被告以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案受理，后依法适用普通程序于2019年2月19日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人高婷婷、顾嘉盈，被告桑德实业的委托诉讼代理人李文，被告刘显章的委托诉讼代理人王端阳，被告罗兰斯宝的委托诉讼代理人宫婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认涉案房产深圳市南山区帝景园二期C栋1101房产权归原告所有；2、被告深圳市桑德实业发展有限公司和刘显章撤销涉案房产现有的预售合同备案；3、被告深圳市桑德实业发展有限公司和刘显章解除对涉案房产的按揭贷款抵押；4、被告深圳市桑德实业发展有限公司办理涉案房产的不动产产权登记至原告名下；5、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告要求被告罗兰斯宝配合办理撤销涉案房产现有的预售合同备案及过户。庭后，原告申请撤回第一、二、三项诉讼请求。事实与理由：被告桑德实业系位于深圳市××××路北侧、正大康地东侧（地块编号：T304-060，《房地产证》号：4000002862）的深圳市南山区帝景园楼盘的开发商；被告刘显章原系被告桑德实业员工。2001年1月9日，原告与被告桑德实业签订了深圳市南山区帝景被告桑德实业辩称，认同原告的起诉意见，原告所述属实。帝景园二期C栋C1101房（涉案房产）的《深圳市房地产买卖合同》（合同编号：深（南）房预字第××号），约定原告一次性支付1125780元购买涉案房产。鉴于原告系深圳市南山区帝景园一期土建的承包商，该购房款由被告桑德实业在应付原告的承包款中直接抵扣。前述合同签订后，被告桑德实业即时将涉案房产交付给了原告，原告接收房产后一直居住至今。在原告履行付款义务并接收涉案房产后，被告桑德实业迟迟没有办理涉案房产的产权登记手续。在与被告桑德实业交涉处理涉案房产的产权登记过程中才得知两被告因资金周转曾以被告刘显章的名义代购、代持涉案房产并于2000年11月3日签订了涉案房产的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，该预售合同以被告刘显章的名义进行了合同行政备案且以按揭贷款的方式抵押给深圳市商业银行皇岗支行，致使涉案房产至今仍无法登记在原告名下。鉴于前述，两被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，在协商无果的情况下，原告为维护自己的权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。被告桑德实业辩称：2018年1月18日三方签订的协议书已把整个事情的缘由说清楚了。被告刘显章辩称：1、涉案房产的预售合同登记在被告刘显章名下，已也被告刘显章的名义购买，根据物权登记原则，涉案房产应为被告刘显章所有，被告桑德实业公司无权处分。2、原告主张以房抵债，为涉案房产主张产权，但其提交的合同未经公证，也没有备案，该合同未生效，同时，合同价格为115万元，仅晚于二被告之间签订的合同不到两个月，价格相差近20万元且仅有确认书，未有当时项目施工情况，款项、以及购房的相关收据，且被告桑德实业与原告亦为房地产开发商，亦为施工单位，应当清楚房产交易的程序，但常达17年来，从未主张办理房产证。3、涉案房产在2017年被银行起诉后，原告、桑德实业以及刘显章虽然签订了一部分的协议，但提请注意的是，2018年5月28日，明确约定该房产过户需要支付相关的代价，但原告及被告桑德实业公司至今未支付任何费用。放任涉案房产处于被执行、被拍卖的风险，应当视为原告及被告桑德实业对房产的放弃。同时，被告刘显章支付了涉案的相关的本息、罚息以及诉讼费用，高达200多万元，而本案的涉案房产的首付款仅是41万，被告刘显章所支付费用已达房屋的80%，故，综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告罗兰斯宝辩称：我方未与原告签订任何房地产买卖合同，涉案房产属于我方与被告桑德实业共同开发，我方是涉案房产共同的权利人，原告与被告桑德实业之间的房地产买卖合同未经我方同意，本身不合法，也是无效的。被告桑德实业未经我方同意擅自将涉案房产交给原告的行为已经侵犯了我方的权利，根据物权法的相关规定，我方有权追回属于我方的部分产权。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：帝景园二期AB、CD、EF栋于2003年1月30日进行初始登记公告，申请人为桑德实业和罗兰斯宝。帝景园某房未办理不动产权证书，已办理预售合同备案，备案权利人为被告刘显章。1998年11月1日，被告桑德实业（乙方）和被告罗兰斯宝（甲方）签订《合作开发帝景园（小高层区）合同书》，约定两被告共同开发涉案楼盘，乙方同意按3630元/平方米价格提前收购甲方所分得的7938/平方米的房产物业，收购总金额为2888万元。乙方支付甲方2888万元后，甲方将不再享受本项目的产权。2000年7月15日，被告桑德实业（乙方）和被告罗兰斯宝（甲方）签订《补充协议书》，约定乙方共欠付甲方1543.2万元，乙方因资金调度困难，不能按照《合同书》规定的时间将剩余款项付清，请求以“帝景园”（小高层区）之竣工验收合格的房地产折抵，甲方表示同意，乙方总共以4096平方米房地产折抵应付甲方之款项，乙方须另无偿交付二套住房，计建筑面积170平方米给甲方，由甲方转交给土地方：乙方折抵给甲方之4265平方米房地产（含给土地方170平方米），已经双方现场划拨清楚，具体的幢、层、号详见本补充协议之附页。经查，涉案房产不在该《补充协议书》中约定以房抵债的房屋之中。2000年11月13日，被告桑德实业（甲方）与被告刘显章（乙方）签订《协议书》，约定：甲方为较快回笼资金，保证帝景园工程进度，采取回购帝景园二期形式自行购买帝雅阁C1101号商品房，面积194.1平方米。为便于银行及其他部门办理手续方便，特利用乙方名义购买，购房所发生的手续交易费、供楼款及利息由甲方承担，购买后的房产产权归甲方所有，与乙方无任何经济和利益上的关系，也无需承担任何责任。此期间如有不良后果发生，甲方愿承担全部责任。同日，被告桑德实业、被告罗兰斯宝（甲方）与被告刘显章（乙方）签署《深圳市房地产买卖合同》，约定甲方将涉案房产以1310175元的价格出售给乙方，甲方须于2001年3月31日将合同规定之验收合格的房地产交付乙方使用等等，同时该《深圳市房地产买卖合同》（20013268）进行了公证，并由被告刘显章抵押给了深圳市商业银行皇岗支行，同时由被告桑德实业作为保证及回购入，获得91万元贷款。后中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司因被告刘显章未偿还上述贷款到深圳市福田区人民法院起诉被告桑德实业、被告刘显章以及案外人姚雪玲，法院判决被告刘显章向中国信达资产管理股份有限公司深圳市分公司偿还贷款本金840376.74元、利息198423.52元及罚息，被告桑德实业以及姚雪玲对被告刘显章的上述债务承担连带责任等。2018年10月30日，福田法院作出执行结案通知书，载明上述案件已全部执行完毕。2001年1月9日，被告桑德实业和被告罗兰斯宝（甲方）与原告（乙方）签订《深圳市房地产买卖合同》（20016721），约定被告桑德实业和被告罗兰斯宝将涉案房产以1125780元的价格出售给原告，甲方须于2001年12月31日将合同规定之验收合格的房地产交付乙方使用等等，但被告罗兰斯宝未在该份合同上签字盖章。2018年1月18日，被告桑德实业（甲方）与被告刘显章（乙方）签订《协议书》，约定：“深圳市南山区帝景园二期是甲方投资开发的项目，乙方原是甲方公司员工，甲方当时因建设资金周转困难，为加快项目建设进度，于2000年11月13日与乙方签订了《深圳市房地产买卖合同》，以回购方式（虚拟交易）将深圳市南山区帝景园二期CD栋C1101房转让给乙方，并且以乙方名义向深圳市商业银行申请并取得房屋按揭贷款，双方约定乙方不支付购房首期款及贷款相关费用，甲方承担支付按揭贷款月供款及一切费用，甲方拥有该房产的所有权，乙方不享有该房产的一切权益。由于公司原因该房产一直没有完善过户手续并一直拖欠银行按揭月供借款。为解决历史遗留问题，双方经友好协商，达成如下协议：一、乙方协助甲方将深圳市南山区帝景园二期CD栋C1101房以二手房交易形式（虚拟交易）过户到权利人为叶少平的名下，发生一切税费由甲方承担。二、因以乙方名义回购深圳市南山区帝景园二期CD东C1101房所产生的一切经济责任和法律责任均由甲方方承担，与乙方无关”。2018年5月28日，被告桑德实业向原告出具《确认书》，载明：“2001年1月9日阁下向我司购买《深圳市房地产买卖合同》【深（南）房预字第××号】项下第三条约定的C幢1101号（又名景帝园二期帝雅阁C1101号）建筑面积194.1平方米房产，阁下应付我司购买款1125780元，我司已在我司应付阁下建设工程承包费中抵扣，《深圳市房地产买卖合同》【深（南）房预字第××号】项下第四条约定阁下应付的购房款已于2001年1月9日前全额付清”。同日，被告桑德实业（甲方）、被告刘显章（乙方）与原告（丙方）签订《协议书》，约定：“1、甲、乙、丙三方确认丙方叶少平为南山区帝景花园二期CD栋C1101产的真正所有权人。2、由于甲方目前无能力偿还（2017）粵0304民初47158号案件的债务（银行按揭贷款本息），经甲、丙双方协商，丙方同意先垫付（以实际归还银行按揭贷款本息金额为准）用于归还（2017）粤0304民初47158号案件的债务（银行按揭贷款本息），该垫付款作为甲方向丙方借款（以实际归还银行按揭贷款本息金额为准），甲方承担偿还责任（另立借据）。3、乙方全权委托丙方办理赎楼、申领房地产证等相关手续，见（2018）深证字第43469号公证书。在取得权利人为乙方的该房产的房地产证后，乙方无条件将该房产以二手楼交易（虚拟交易）式过户至丙方名下。办理房产登记、过户所产生的一切税费均由甲方承担，如甲方暂时资金困难，所需税费先由丙方垫付，该垫付款作为甲方向丙方借款，具体金额于实际垫付税费为准，甲方另立借据。4、乙方承诺该房产除本协议所涉及的案件（按揭贷款合同纠纷案）外，无因其他债务而使该房产被查封或保全。如因其他原因致使该房产被查封或保全，乙方赔偿丙方的所有经济损失，包括但不限于丙方为此支付的诉讼费和律师费等。5、甲方无条件积极履行并协助乙丙方办理该房产登记、过户相关手续，承担该房产的按揭贷款本息及办理该房产登记、过户手续所产生的一切税费，承担该房产交易的一切经济责任和法律责任”。2018年9月28日，被告桑德实业再次出具《确认函》，载明：“深圳市南山区帝景园二期CD栋C1101房的购房款共计110万元，已由叶少平（身份证号：）于2001年1月9日支付完毕。该购房款已由深圳市桑德实业发展有限公司从汕头市达濠建筑工程总公司承建的深圳市南山区帝景园一期（承包人：叶少平）项目工程款中抵扣，现予以确认”。2018年12月3日，深圳市新洲物业管理有限公司给原告出具《证明》，载明原告自2003年4月1日起长期居住在涉案房产中等。原告庭后提交了案外人张顺来出具的情况说明，以证明张顺来是涉案楼盘项目施工方负责人，该项目以汕头市达濠建筑总公司深圳分公司的名义为施工单位，实际由叶少平提供资金和组织人员承建项目。对于该证据，被告桑德实业均予以认可，被告刘显章和罗兰斯宝均不予认可。被告桑德实业庭后提交情况说明和四张建设工程施工许可证，并称由于时间过于久远，没有保留相关的证据，在档案馆查询涉及与原告叶少平实际相关的施工单位也只有施工许可证，开始项目名称为金宝花园1#-4#住宅楼，后期更名为帝景园（一期）。签约的施工单位为汕头市达濠建筑总公司深圳分公司，该施工合同为被告桑德实业与汕头市达濠建筑总公司深圳分公司签订，但现在已无法找到原合同，合同涉及金额按施工证上显示为1913万元，在施工合同洽谈、施工建设过程中，代表施工方与被告桑德实业之间往来处理相关事务的是张顺来和叶少平，在1998年3月竣工后，被告桑德实业陆续转账支付相关工程款至汕头市达濠建筑总公司深圳分公司，余下壹佰多万未支付，后经与张顺来和叶少平协商以涉案房产作价112.578万元抵扣部分工程款。在帝景园（二期）项目的房产办理交房入伙之时，被告桑德实业将涉案房产交付原告叶少平并由其自交付之日居住至今。庭后，被告罗兰斯宝表示若法院确认涉案房产为原告所有，其愿意配合原告办理撤销涉案房产现有的预售备案登记及过户，但由此产生的税费应由原告自行承担。另查，原告叶少平家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。庭后，叶少平向本院提交声明书，表示愿意承担因过户而产生的相关税费。本院认为，本案争议的焦点为桑德公司是否拖欠叶少平工程款，桑德公司以房抵债方式支付叶少平工程款是否成立。首先，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第2条第l款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”。本案，叶少平主张桑德公司拖欠其工程款，提交了被告桑德实业出具的《确认书》和《确认函》，且在庭后又提交了案外人张顺来出具的说明，证明案外人汕头市达濠建筑总公司深圳分公司与被告桑德实业签订的工程合同实际由原告施工，本案各方当事人均未提交证据证明该汕头市达濠建筑总公司深圳分公司向桑德实业主张过权利。其次，桑德实业庭后提交的建设工程施工许可证也印证了原告的主张，桑德实业出具的情况说明也将案件事实陈述清楚，最后，根据桑德实业与刘显章于2000年11月30日签署的《协议书》可知桑德实业与刘显章并非真实的房屋买卖关系，只是为了套取银行贷款以刘显章名义购买涉案房产，贷款及利息等费用均由桑德实业支付。综上，叶少平提交的上述证据，已初步完成了其所负的举证责任，刘显章主张叶少平与桑德公司之间不存在未付的工程款，并指出叶少平提交的证据存在诸多疑点。在此情形下，刘显章负有据以反驳进行举证的责任，但对其主张刘显章未提供相应证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”。据此，综合各方当事人陈述及举证情况，从优势证据和高度可能性角度考虑，本院认为叶少平已初步完成了其所负的举证责任。刘显章未能提交证据证明桑德公司与叶少平恶意串通，仅以叶少平提交的证据有诸多疑点不能推翻叶少平提交的证据所证明桑德公司拖欠其工程款的事实，故应认定叶少平与桑德公司之间拖欠工程款的事实成立。因桑德公司拖欠叶少平工程款并其以房抵债方式支付叶少平工程款的事实本院亦应予认定。桑德公司和罗兰斯宝虽然就涉案房产与刘显章签订了《深圳市房地产买卖合同》，但根据查明的事实可以明确桑德公司和罗兰斯宝与刘显章之间是虚假转让，为的是向银行按揭贷款，产权仍归桑德公司所有，且涉案房产的贷款及利息等现已支付完毕。根据桑德公司和罗兰斯宝公司于1998年11月1日签订的《合作开发帝景园（小高层区）合同书》和2000年7月15日签订的《补充协议》，明确涉案房产的产权归桑德公司，罗兰斯宝公司不享有所有权，因此，桑德公司以工程款抵购房款的形式买卖涉案房产给叶少平，符合法律规定。综上所述，叶少平符合深圳市购房政策的规定，故对于叶少平要求将涉案房产转移至其名下的诉讼请求，本院予以支持。原告申请撤回部分诉讼请求，系对自身权利处分，不违反法律规定，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告深圳市桑德实业发展有限公司、刘显章、深圳市罗兰斯宝物业发展有限公司于本判决生效后十日内将深圳市南山帝景园二期CD栋C1101房登记至原告叶少平名下，登记费用及相关税费由原告叶少平负担。案件受理费14932.02元，由被告深圳市桑德实业发展有限公司和深圳市罗兰斯宝物业发展有限公司分别负担7466.01元；保全费5000元，由被告深圳市桑德实业发展有限公司和深圳市罗兰斯宝物业发展有限公司分别负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 刘 湘人民陪审员 王 欣人民陪审员 区显霞二〇一九年四月一日书 记 员 伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。