江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0602民初1122号原告：南通市中房物业管理有限责任公司国城生活广场分公司，住所地南通市崇川区青年中路298#1#楼5层。法定代表人程敦方，经理。委托诉讼代理人：冯钦，江苏江花律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱林，江苏江花律师事务所律师。被告：曹晓伟，男，1984年11月3日生，汉族，住南通市。被告：盛芝兰，女，1990年1月8日生，汉族，住南通市。委托诉讼代理人：曹晓伟，男，1984年11月3日生，汉族，住南通市。原告南通市中房物业管理有限责任公司国城生活广场分公司与被告曹晓伟、盛芝兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告南通市中房物业管理有限责任公司国城生活广场分公司的委托诉讼代理人冯钦、被告曹晓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南通市中房物业管理有限责任公司国城生活广场分公司向本院提出诉讼请求：判令被告曹晓伟、盛芝兰支付原告2017年8月1日至2018年9月18日间的物业服务费2108.72元及违约金1191.9元。庭审中原告变更诉讼请求，要求判令被告曹晓伟、盛芝兰支付原告2017年8月1日至2018年9月18日间的物业服务费2108.72元及违约金1191.9元。事实与理由：被告系原告从事物业管理的南通市国城生活广场C幢401室、402室业主。2017年1月10日，被告签收了国城生活广场房屋交接单，并与原告签订了前期物业服务协议，约定被告按建筑面积每月每平方米3元向原告支付物业服务费，物业服务费每6个月预交一次。被告在领房时缴纳首次物业服务费（不含共同设施设备运行能耗费）1471.5元。被告在之后再无任何履约行为。原告申请观音山街道及山港桥社区调解组织调解时，被告明确表示不愿意调解。被告曹晓伟、盛芝兰辩称，被告未曾交纳2017年8月1日至2018年9月18日的物业费。原告的物业服务存在瑕疵，不同意支付该物业费及违约金。原告未经被告同意，私自将装修押金抵扣物业费，不合法。被告同意将剩余的装修押金在原告物业费打折的基础上抵扣物业费。原告南通市中房物业管理有限责任公司国城生活广场分公司围绕其诉讼请求提供以下证据：1.原、被告签订的国城生活广场前期物业服务协议、国城生活广场房屋交接单。证明原、被告之间存在物业服务合同关系。2、商品房买卖合同、增值税发票及发票，证明被告按约支付了物业费至2017年12月31日。3、收据，证明原告仅收以被告装修押金4000元。经质证，被告对证据1的真实性没有异议，但认为该服务协议有效期至2017年12月31日；对证据2真实性没有异议，但认为其中1226.3元系装修押金，原告未经被告同意下，私自将装修押金转为物业费。被告要求在物业费打折的基础上予以抵扣。被告对证据3无异议。被告曹晓伟、盛芝兰对其抗辩主张提供了以下证据：1、照片6组，证明原告未尽到物业服务的义务；2、装修管理服务协议、刷卡缴费单回执，证明被告缴纳装修押金4686元，原告已退还2773.7元。经质证，原告对证据1真实性、合法性不予认可。对证据2真实性无异议，但认为4686元中包含垃圾清运费286元、泄水费400元，装修押金4000元。本院认定原告提供的证据，被告提供的收据2具有真实性、合法性及与本案的关联性。被告提供的证据1真实性无从核实。庭审中，法庭调取了（2018）苏0602民初6333号及（2019）苏0602民初1123号民事判决书，该判决书中认定原告在国城生活广场从事物业服务过程中存在瑕疵，物业费按合同约定的50%计算。结合双方当事人在本院庭审笔录中的陈述，本院对本案事实认定如下：被告曹晓伟、盛芝兰购买了南通市国城生活广场C幢401室、402室，为商业用房，建筑面积81.75平方米。被告于2017年1月10日办理房屋交接手续时，与原告南通市中房物业管理有限责任国城生活广场分公司公司签订了前期物业服务合同，约定原告为被告购买的商铺号为C幢401室、402室所在的国城生活广场提供公共部位及设施设备的维护、维修、保养管理服务，提供保洁、保安、公共绿地养护、停车场管理以及装饰装修管理。合同规定了原告（甲方）和被告（乙方）的权利和义务，其中原告的权利义务包括，对物业共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等；确保房屋无破损、无乱涂乱画现象，共用部位、共同设施设备定期专人维护保养，共用部位无破损、共用设施设备运行正常；确保环境整洁、无污染，生活垃圾日产日清；公共绿化养护得当、定期修剪等。合同规定，乙方需每月向甲方缴纳物业管理费，物业管理费以建筑面积计算，公寓每月每平方米3元，在领房时应缴纳首次物业服务费，物业服务费每6个月预交一次，逾期每天须支付所欠费用金额2‰的滞纳金。乙方在办理入伙手续的同时缴纳2017年2月1日至2017年7月31日期间的物业费1474.5元。2017年2月17日，被告交纳装修押金4000元，2018年1月2日，原告退被告装修押金2773.7元。此后被告一直未给付物业。另查明，本院在审理原告与国城生活广场D幢1139室业主陈雪芳物业服务合同纠纷【（2018）苏0602民初6333号】一案中查明，南通市中房物业管理有限公司于2014年9月29日与南通国城投资发展有限公司、江苏润科商业有限公司签订了前期物业服务合同，约定由南通市中房物业管理有限公司对南通市国城生活广场提供前期物业管理服务，物业类型包括商业、办公、公寓。合同约定的服务定位为中上等综合性物业服务，通过规范化、专业化的管理，为广大业主和客户提供安全、舒适、温馨的工作、生活、购物环境，为业主提供良好的服务。管理服务应达到的各项指标包括：杜绝火灾达到责任事故，杜绝刑事案件，环境卫生、清洁率达99%，消防设备设施完好率100%,房屋完好率98%，设备完好率100%，智能化系统运行正常率98%，零修、报修及时率100%，返修率小于1%，每月服务有效投诉少于1%，处理率100%，业主满意率95%。合同同时对保安服务标准、维保服务标准、保洁服务标准作了明确要求。合同约定的服务费为，商业楼裙房每月每平方米8元，办公楼每月每平方米5元，公寓楼每月每平方米3元。物业服务费用按年交纳，预交1年费用，次年在第一个月开始预交当年费用；未按时足额交纳物业服务费用的，每欠一日按所欠费用的万分之五支付违约金。该合同约定的期限为3年，经过南通市住房保障和房产管理局备案。合同签订后，南通市中房物业管理有限责任公司设立了南通市中房物业管理有限责任公司国城生活广场分公司，即原告，在南通市国城生活广场从事前期物业管理服务，于2018年9月19日停止为国城生活广场提供物业服务。原告提供的物业管理与服务水平与安全、舒适、温馨物业服务标准相差甚远，本院酌情按合同约定的价格50%判决被告支付物业服务费。另外原告提供的物业服务达不到前期物业服务合同约定的标准，被告享有同时履行抗辩权，对原告主张违约金的诉讼请求不予支持。庭审中，原告主张被告尚余的1226.3元的装修押金已抵扣2017年8月1日至2017年12月31日之间的物业费。被告同意装修押金抵扣物业费，但认为应在打折后物业费价格的基础予以抵扣。本院认为，南通市中房物业管理有限公司与南通国城投资发展有限公司、江苏润科商业有限公司签订了前期物业服务合同，原告据此与被告曹晓伟、盛芝兰签订前期物业服务协议符合法律规定。原、被告均应依照该合同约定履行各自的义务。前期物业服务合同确定的收费价格每月每平方米3元，之与相应的，前期物业服务合同将物业服务定位为中上等综合性物业服务，为客户和业主提供安全、舒适、温馨的工作、生活、购物环境。此乃国诚生活广场正常营运时物业管理达到的理想状态。之前已发生法律效力的（2018）苏0602民初6333号民事判决书，认定原告提供的物业管理与服务水平与安全、舒适、温馨物业服务标准相差甚远。本院酌情按合同约定价格的50%，即每月每平方米1.5元支付物业服务费。据此，被告应支付给原告2017年8月1日起至2018年9月19日间的物业费1674.79元【81.75*3*0.5*（13+19／30）】。根据法律规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。原告未经被告同意，擅自将装修押金1226.3元抵销2017年8月1日至2017年12月31日期间物业费，并没有通知对方，该抵销行为未生效。现原告同意将尚余的装修押金抵销物业费，本院予以确认，据此被告还应支付原告物业费448.49元（1674.79元-1226.3元）。关于违约金，原告提供的物业服务达不到前期物业服务合同约定的标准，被告享有同时履行抗辩权，对原告主张违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百二十条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告曹晓伟、盛芝兰于本判决生效之日起十日内，一次性给付原告南通市中房物业管理有限责任公司国城生活广场分公司物业费448.49元。二、驳回原告南通市中房物业管理有限责任公司国城生活广场分公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（已减半），由原告南通市中房物业管理有限责任公司国城生活广场分公司负担15元，被告曹晓伟、盛芝兰负担10元。本判决为终审判决。审判员 陈 美二〇一九年四月十五日书记员 徐远远