中华人民共和国浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初1945号原告：温州市安居房开发有限公司，住所地：中华人民共和国浙江省温州市鹿城区南塘住宅区一组团1幢四至六层。法定代表人：吴晨宇，董事长。委托诉讼代理人：潘海迪，北京炜衡（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周炳达，北京炜衡（温州）律师事务所律师。被告：温州市五马美食总汇管理有限公司，住所地：中华人民共和国浙江省温州市鹿城区南塘风貌区北段5号楼。法定代表人：郑然，总经理兼执行董事。被告：温州市五马美食林酒店有限公司，住所地：中华人民共和国浙江省温州市鹿城区五马花园二楼。法定代表人：朱少光，总经理兼执行董事。被告：朱少光（ZHUSHAOGUANG），男，1963年11月24日出生，荷兰籍，住中华人民共和国浙江省温州市鹿城区。三被告共同委托诉讼代理人：张存明，浙江蓝汇律师事务所律师。原告温州市安居房开发有限公司（以下简称安居房开）诉被告温州市五马美食总汇管理有限公司（以下简称五马美食总汇）、温州市五马美食林酒店有限公司（以下简称五马美食林酒店）、朱少光（ZHUSHAOGUANG，以下简称朱少光）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月2日收到起诉材料，后立案受理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安居房开的委托诉讼代理人潘海迪，被告五马美食总汇、五马美食林酒店、朱少光的共同委托诉讼代理人张存明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告安居房开向本院提出诉讼请求：1.判令被告五马美食总汇、五马美食林酒店共同支付原告安居房开租金1218986.85元及违约金（截止至2018年9月30日为433756.31元，另以未付租金1218986.85元为基数，按日万分之五从2018年10月1日起计算至被告实际履行完毕之日止）；2.判令被告五马美食总汇、五马美食林酒店腾空所占用的南塘风貌街北段5号楼物业（金园小厨2164.26平方米，微茶饭152.72平方米）并支付原告房屋占有使用费（截止至2018年8月20日为1458671元。另按一层占用面积682.87平方米为基数，以276/平方米/月为标准，从2018年8月21日起计算至被告实际腾空之日止；按二层占用面积682.32平方米为基数，以112元/平方米/月为标准，从2018年8月21日起计算至被告实际腾空之日止；按三层占用面积951.79平方米为基数，以74元/平方米/月为标准，从2018年8月21日起计算至被告实际腾空之日止）；3.判令被告五马美食总汇、五马美食林酒店共同支付原告为实现债权支出的律师费50000元；4.判令被告朱少光对上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任；5.本案案件受理费、财产保全费等诉讼费用由三被告共同承担。审理期间，被告明确表示其不再主张留置在涉案房屋内的物品、设备等，故原告安居房开申请撤回第2项诉讼请求中要求被告腾空占用南塘风貌街北段5号楼物业（金园小厨2164.26平方米，微茶饭152.72平方米）的主张，系其权利的自行处分行为，本院依法予以准许。事实与理由：2017年12月27日，原告安居房开（作为出租方）与被告五马美食总汇、五马美食林酒店（作为承租方）、朱少光（作为保证人）及案外人温州市名城资产营运有限公司（作为管理方）签订一份《房屋租赁合同》，合同主要条款内容摘要如下：一、租标的物座坐落于南塘风貌区北段5号楼，建筑面积计地上4462平方米，使用功能（用途）为商业。二、租赁期，自2017年4月5日至2018年4月4日止。三、根据评估机构出具的二次评估报告，南塘风貌区北段5号楼的年租金从2017年4月5日起调整为4543900元，按季度缴纳，每季度应缴纳金额为1135975元，在每季度第一个月10号前缴纳。四、五马美食林酒店原向温州市名城建设投资集团有限公司支付的履约保证金即人民币肆拾捌万叁仟元转为本合同的履约保证金；合同期满，待五马美食总汇结清租金、违约金、水、电及其他费用后，案外人温州市名城资产营运有限公司对出租房屋查验合格后，无息退还保证金。五、五马美食总汇接受五马美食林酒店委托在本次租赁中代为五马美食林酒店履行合同的相关义务，若五马美食总汇不履行或不完全履行本合同的自己或五马美食林酒店义务，则五马林酒店和五马美食总汇共同向合同的相对方承担责任。六、朱少光自愿为五马美食林酒店和五马美食总汇就本合同租赁所产生的一切义务承担连带责任的保证担保，保证期间为本协议租赁期限届满或终止后两年。保证担保的范围包括但不限于合同项下的租金、营运管理费、违约金、赔偿金、实现债权的费用（含律师费）和所有其他相关费用。七、五马美食总汇应当在租期届满、合同解除终止之日起15日内腾空房屋，腾空期间的占用费按当年租金标准支付；逾期未腾空的，应当按照合同约定的腾空当年的租金标准或最后一期的租金标准的双倍支付房屋占有使用费至实际腾空之日。八、五马美食总汇逾期缴纳租金的，需向原告支付每天应缴金额的0.05‰作为违约金。租赁期满后，被告五马美食总汇未按时支付租金，仅在2017年12月7日支付租金3074913.15元、2018年4月4日支付租金250000元，尚拖欠原告租金1218986元至今未付。2018年4月4日即合同到期日，被告五马美食总汇未按约全部腾空其所占用的南塘风貌街北段5号楼物业，其中未腾空的部分为其占用的金园小厨一至三层合计2164.26平方米（其中一层530.15平方米、二层682.32平方米、三层951.79平方米）和一层微茶饭152.72平方米物业。根据温州兄弟资产评估有限公司出具的《温州市名城资产营运有限公司拟合同调整涉及的南塘风貌街北段5号楼租赁权资产评估报告》（温兄评（2017）416号），载明南塘风貌街5号楼一层月租金138元/平方米、二层月租金56元/平方米、三层月租金37元/平方米。原告多次催促无果后，于2018年8月27日委托浙江金克明律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告腾空租赁物及付清所欠的租金、违约金、占有使用费等，但被告至今未履行相关义务。综上所述，原、被告之间签订的合同真实合法有效，原告已依约履行合同义务，但被告未按约履行支付租金及腾空租赁物，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告诉至法院。被告五马美食总汇、五马美食林酒店、朱少光共同辩称，五马美食总汇并非适格被告，其接受五马美食林酒店的委托，代为履行合同义务，应由承租人五马美食林酒店承担合同义务。关于租金与租期，涉案房屋实际交付给被告的时间为2013年9月26日，加上四个月的装修期，租期应顺延至2019年1月26日。由于2017年度不再计算戏台租金，故之前被告支付的戏台租金应在本案租金中予以抵扣、减免。被告缴纳的履约保证金及房屋剩余装修价值应冲抵租金。原告主张占有使用费计算标准过高，且原告于2018年8月20日对涉案房屋采取停水停电措施，被告于2018年9月4日将钥匙交付给原告，涉案房屋已由原告实际控制，未影响原告招投标，不应计算占有使用费。原告采取强制停电措施对被告造成巨额损失将近150万。律师费也并非合理支出，不应支持。经本院审理查明：坐落于温州市鹿城区南塘街南塘风貌区古雅楼（南塘风貌街北段5号楼）登记在安居房开名下。2017年12月27日，温州市名城建设投资集团有限公司（作为甲方）、安居房开（作为乙方）、五马美食林酒店（作为丙方）、五马美食总汇（作为丁方）、名城资产公司（作为戊方）、朱少光（作为己方)签订一份《房屋租赁合同》，将乙方所有的坐落于温州市鹿城区南塘风貌区北段5号楼（建筑面积计地上4462平方米，使用功能（用途）为商业）的房屋出租给丙方，双方约定租赁期限自2017年4月5日至2018年4月4日止，年租金为4543900元，按季度缴纳，每季度应缴金额为1135975元，在每季度第一个月的10号前由五马美食总汇全额打款给安居房开的账户。丙方原向甲方已经支付的履约保证金即人民币483000元转为本合同的履约保证金；合同期满，待丁方结清租金、违约金、水、电及其他费用后，戊方对出租房屋查验合格后无息退还保证金。合同第五条约定，丁方系接受丙方委托在本次租赁中代为丙方履行合同的相关义务，若丁方不履行或者不完全履行合同的自己或丙方义务，则丙方与丁方共同向合同的相对方承担责任。丁方应当在租期届满、合同解除终止之日起15日内腾空房屋，腾空期间的占用费按当年租金标准支付；逾期未腾空的，应当按照合同约定规定腾空当年的租金标准或者最后一期的租金标准的双倍支付房屋占有使用费至实际腾空之日。丁方腾空房屋后，乙方同意按现状收回租赁物的，将无偿取得房屋内一切包括但不限于附属在房屋上的装修及尚留在租赁物内的所有物品。合同第六条约定，己方完全了解丙方及丁方的实际经营状态及债务情况，自愿为丙方、丁方就本合同租赁所产生的一切义务承担连带责任的保证担保，保证期限为本协议租赁期限届满或者终止后两年。保证担保的范围包括但不限于合同项下的租金、营运管理费、违约金、赔偿金、实现债权的费用（含律师费）和所有其他相关费用。合同第七条约定，解除合同或合同终止后，丙方应在十五日内腾空租赁物，届时未腾空，视为丙方放弃租赁物内设备的所有权。合同第八条约定，五丁方逾期缴纳租金的，需向乙方支付每天应缴金额的0.05‰作为违约金。合同第十条约定，因实现本合同的债权所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等费用）由违约方承担。合同签订后，双方依约履行合同内容。被告五马美食总汇于2017年11月28日支付租金1200000元，2017年12月1日支付租金800000元，2017年12月5日支付租金650000元，2017年12月7日支付租金424913.15元，2018年4月8日支付租金250000元，以上共计3324913.15元。租期届满后，被告一直占有使用涉案房屋中一层微茶饭152.72平方米，金园小厨一层5630.15平方米、二层682.32平方米、三层951.79平方米。经原告多次发函催讨租金，被告至今未支付，因双方无法达成一致协议，故原告诉至本院。另查明，2017年期间，温州市名城资产营运有限公司委托温州兄弟资产评估有限公司对涉案房屋的租金市场价格进行评估，该公司出具一份《资产评估报告》，载明南塘风貌街北段5号楼1层月租金单价为138元/月*平方米、2层月租金单价为56元/月*平方米、3层租金单价为37元/月*平方米，评估结论使用有效期为2017年12月14日至2018年12月13日。再查明，2018年8月20日，原告对被告采取停水停电的限制措施，导致涉案房屋无法正常经营，2018年9月4日，被告将涉案房屋大门钥匙交付给原告。还查明，原告安居房开为本案纠纷支付北京炜衡（温州）律师事务所律师费50000元。以上事实有原、被告提供的相关证据以及双方当事人的庭审陈述等在卷佐证。本院认为，原、被告于2017年12月27日签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效，各方当事人应按合同约定全面履行合同义务。关于本案诉讼主体资格问题，被告五马美食总汇虽代为管理涉案租赁物，但合同已经明确约定被告五马美食林酒店、五马美食总汇在不履行义务时应共同承担合同责任，且被告朱少光作为保证人，亦应承担连带保证责任，故本案三被告诉讼主体适格。根据合同约定五马美食总汇应在每季度第一个月的10号前向安居房开缴纳该季度的租金1135975元，逾期缴纳租金的，须向安居房开支付每天应缴金额的0.5‰作为违约金。五马美食总汇租赁期间未依约支付租金，构成违约。被告辩称原告在2013年租赁关系中延迟交付涉案房屋，故本案租期应予以顺延，并要求将2013年租赁合同中约定的戏台租金在本案中予以抵扣，没有事实和法律依据，本院不予采信。至于涉案房屋的装修残值是否应冲抵租金，由于合同中明确约定原告同意按现状收回租赁物的，将无偿取得房屋内的一切物品及附属的装修，且被告在庭审中承认不再对涉案房屋内留置物品主张所有权，故被告的该项辩称，本院不予采信。被告主张因原告采取停水停电造成的营业损失应在租金中予以抵扣，但未提供证据证明，本院不予认可。综上，原告诉请要求被告支付租赁期间的租金1218986.85元（4543900-3324913.15）及违约金（计算方式见附表），有事实与法律依据，本院依法予以支持。被告主张将履约保证金483000元在本案租金中进行抵扣，原告亦未提出异议，本院依法予以确认。上述两项相互扣减后，被告应支付原告735986.85元（1218986.85-483000）及违约金。租期届满后，被告未依约腾空房屋，原告主张被告支付腾空期间的占有使用费，于法不悖，本院予以支持。考虑到原告已于2018年8月20日对涉案房屋采取停水停电等限制措施，导致涉案房屋事实上已无法正常营业，故占有使用费应计算至2018年8月20日为宜。关于逾期腾空占有使用费的标准，合同约定被告应按照腾空当年的租金标准或者最后一期的租金标准的双倍支付房屋占有使用费至实际腾空之日，结合被告方的过错程度以及原告的实际损失，本院认为以腾空当年的租金标准计算占有使用费更为适宜。综上，被告应支付原告占有使用费771246.2元（152.72平方米×138元/月/平方米+530.15平方米×138元/月/平方米+682.32平方米×56元/月/平方米+951.79平方米×37元/月/平方米）*（138天/30）月。另原告要求被告支付律师代理费50000元，符合合同约定，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：一、被告温州市五马美食总汇管理有限公司、温州市五马美食林酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告温州市安居房开发有限公司租金735986.85元（已抵扣履约保证金483000元）及违约金（截止至2018年9月30日为425806.33元，另以未付租金1218986.85元为基数，按日万分之五从2018年10月1日起计算至被告实际履行完毕之日止）；二、被告温州市五马美食总汇管理有限公司、温州市五马美食林酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告温州市安居房开发有限公司自房屋占有使用费771246.2元；三、被告温州市五马美食总汇管理有限公司、温州市五马美食林酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告温州市安居房开发有限公司律师代理费50000元；四、被告朱少光（ZHUSHAOGUANG）对上述第一、二、三项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告温州市安居房开发有限公司的其他诉讼请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32091元人民币，减半收取16045.5元人民币，由原告温州市安居房开发有限公司负担4721.5元人民币，被告温州市五马美食总汇管理有限公司、温州市五马美食林酒店有限公司、朱少光（ZHUSHAOGUANG）负担11324元人民币。财产保全费5000元人民币，由被告温州市五马美食总汇管理有限公司、温州市五马美食林酒店有限公司、朱少光（ZHUSHAOGUANG）负担。如不服本判决，原告温州市安居房开发有限公司、被告温州市五马美食总汇管理有限公司、温州市五马美食林酒店有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告朱少光（ZHUSHAOGUANG）可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  孙晓琳二〇一九年四月十七日书记员  黄乐怡附件：租金违约金的计算方式应付租金/元实付租金/元应付时间实付时间违约天数利率/天违约金/元第一季度2017-4-102017-11-280.05%132341.09第二季度2017-7-102017-11-284545.782017-12-12017-12-520260.28第三季度1052963.152017-10-102017-12-510774.43424913.152017-12-712534.942018-4-883011.85未付356（截至2018-9-30）14776.11第四季度2018-1-10未付264（截至2018-9-30）149948.7合计3324913.15425806.33备注：违约金计算截止2019年4月17日