苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0509民初13133号 原告：吴江市江南缘物业管理有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇双板桥路142号10#商铺。 法定代表人：姚阿虎，执行董事。 委托诉讼代理人：刘健，江苏东大舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱秋瑶，江苏东大舟律师事务所实习律师。 被告：王建新，男，1967年12月11日生，汉族，住苏州市吴江区。 原告吴江市江南缘物业管理有限公司（以下简称：江南缘公司）与被告王建新物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案受理后，依法由代理审判员向军适用小额诉讼程序于2018年12月18日公开开庭进行审理。因本案案情复杂，本院于2019年1月18日裁定本案转为普通程序审理并由审判员倪晓红、代理审判员向军、人民陪审员凌轶伦组成合议庭于2019年2月21日公开开庭进行了审理。原告江南缘公司的委托诉讼代理人刘健、被告王建新两次庭审均到庭参加诉讼，原告江南缘公司的法定代表人姚阿虎第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江南缘公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业服务费、水电费公摊4143元(自2015年11月1日至2018年12月31日)，汽车室内车库费380元，共计4523元；2、判令被告支付逾期付款滞纳金(2016、2017年度物业费的滞纳金以1428.35元为基数，分别自2017年1月1日、2018年1月1日起计算至实际支付之日，计算标准为每日千分之三)，至2018年9月13日已经发生金额为3749.4元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告江南缘公司自2010年9月29日开始为被告王建新所在的思远名苑小区提供物业服务并签订《苏州市前期物业管理服务协议》。思远名苑小区成立业主委员会后，原告江南缘公司与业主委员会签订多份《苏州市物业服务合同》，合同约定多层住宅按建筑面积0.7元每月每平方米交纳物业费，水电费公摊按0.15元每月每平方米，车库费每年120元，逾期支付的按照日千分之三加收滞纳金。被告王建新系思远名苑小区3幢404室的业主，房屋建筑面积为128.27元。因原告江南缘公司提供了物业服务，但被告王建新自2015年11月1日起就未交纳物业费，故引起本案诉争。 被告王建新辩称：首先，思远名苑小区业主委员会未经过半数业主表决或签名同意，属于未由业主大会授权的不合法组织，不能代表广大业主的利益和诉求，故思远名苑业主委员会与江南缘公司签订的物业服务合同属于无效合同。其次，被告从2010年10月起至2015年底均交纳了物业费，但是从2016年7月22日发生了江南缘公司及少数业主为了私利，不顾众多业主反对的情况下严重毁绿事件，将商品房和别墅区最大的绿化带改造成车位，绿化严重缺失，导致房屋贬损，严重侵害了广大业主的权利。要求法院根据物权法的规定判令原告江南缘公司停止侵权、排除妨碍、恢复原状，被告王建新将在绿化恢复当天付清所有的物业费。第三，原告江南缘公司只安排三个门卫，每人每天8小时工作，2016年7月至9月只有两个门卫，导致外来人员和车辆随意进出，造成两位业主三辆车被盗电瓶9只，两位业主防盗门被社会人员作案工具损坏，业主生活无安全保障。第四，2017年冬天下雪后，小区外墙有脱落现象，许多业主向江南缘公司反映，但至今未修复，造成两业主轿车被砸坏。综上，江南缘公司不仅服务质量差而且侵犯了广大业主的财产权益，被告王建新不是不交物业费，但是要在江南缘公司恢复绿化后再交。 经审理查明：2010年6月11日，吴江市华强房产开发有限公司（以下简称华强公司）与江南缘公司签订《苏州市前期物业管理委托合同》1份，约定华强公司通过协议选聘的方式将思远名苑小区委托江南缘公司实行物业管理。该小区为商住楼，位于苏州市吴江区，服务期限为2年，自2011年10月8日起至2013年10月7日止。前期物业管理费多层（包括阁楼）为0.5元每平方米，公摊水电费为0.1元每平方米，汽车室外车位使用费96元每月一个。在前期阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收。上述收费标准由华强公司在销售房屋时与购房者在《前期物业管理服务协议》中约定，由江南缘公司向业主收取。合同附件约定公共服务、房屋、共用设施、设备维护与管理、清洁管理等按《省标》三级执行。 2010年9月29日，华强公司作为甲方与王建新作为乙方签订《苏州市前期物业管理服务协议》1份，乙方王建新购买思远名苑小区3幢404室，约定业主委员会成立前，由甲方华强公司选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费为0.5元每月每平方米，公摊水电费0.1元每月每平方米。汽车室内地面车位管理服务费10元每月每个，汽车室外车位使用费96元每月每个。乙方王建新不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求乙方王建新补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。物业管理服务等级为按《省标》三级执行。 2014年12月1日，吴江区桃源镇思远名苑小区业主大会（以下简称：业主大会）作为委托方，吴江区桃源镇思远名苑小区业主委员会（业主委员会）作为被授权签约人，江南缘公司作为受委托方签订《苏州市物业服务合同》1份，约定业主大会委托江南缘公司实行物业服务，委托服务期限为壹年，自2014年11月1日起至2015年10月30日止。江南缘公司按多层住宅0.7元每月每平方米计收物业费，另行收取公摊水电费0.15元每月每平方米。汽车室内车库费120元每年。物业费按月计算，业主或物业使用人应在每缴费周期的第一个月向江南缘公司交纳包括本月在内的12个月物业服务费。业主逾期6个月仍未交纳物业服务费的，江南缘公司可以从逾期之日起每日按应缴纳费用的千分之三加收滞纳金。江南缘公司不能完成合同约定的管理目标的，业主大会有权要求江南缘公司限期整改，造成业主大会甲方经济损失的，江南缘公司给予业主大会经济赔偿。逾期严重未整改且严重违约的，经业主大会持二分之一投票的业主通过后有权解除本合同，由业主大会另行选聘物业管理公司。本合同期满，业主大会授权业主委员会，洽谈物业服务合同的条款并续签物业服务合同。本区域物业服务管理额定人数不少于壹拾壹人（11人）。本区域内的物业管理服务质量按《省标》三级执行。合同签订后，王建新向江南缘物业交纳了相应的物业费用。合同期满后，业主委员会代表业主大会续签物业服务合同至今。 2014年12月29日，业主大会在苏州市吴江区房产管理处进行业主大会决定事项备案，备案证明载明，业主委员会的任期为2014年12月19日至2019年12月18日，业主委员会人数为5人，业主委员会主任为贝家奕，副主任为贾茂华、沈建良。 另查明，2016年7月和9月，思远名苑小区内出现了绿化带被改造成车位的现象，王建新等业主向江南缘公司进行了反映，但江南缘公司称车位改造并非由江南缘公司进行。 以上事实，有原告江南缘公司提供的《苏州市前期物业管理服务协议》、《苏州市物业服务合同》、备案证明，被告提供的照片及原、被告双方的庭审陈述等证据予以证实。 本案的争议焦点为： 一、本案中业主委员会代表业主大会与江南缘公司签订的物业服务合同是否有效；二、思远名苑小区绿化带被改造成车位能否成为被告王建新拒交物业费的理由；三、江南缘公司提供的物业服务是否达到合同约定的标准及能否成为王建新拒交物业费的理由；四、物业服务收费标准问题。 关于第一个争议焦点，被告王建新认为业主委员会未经过全体业主过半数同意，是非法的组织，不能代表业主与江南缘公司签订合同，因此该合同为无效。被告王建新提供了86名业主（超过半数业主）的签名和证人沈某、王某、毕某的证人证言。本院认为，被告王建新提供的86名业主的签名和证人证言为现有业主的签名和证人证言，仅能证明现有的业主未参加业主委员会的选举或签名。在江南缘公司在庭审中向法院提交了业主大会决定的备案证明的情况下，被告王建新提供的证据并不能证明业主委员会成立时未经过半数以上业主同意。况且，即使存在业主委员会未经过半数以上业主同意的情况，也不违反合同法第五十二条关于合同无效的规定，被告王建新关于合同无效的抗辩不能成立。退一步讲，假如确实存在思远名苑小区的业主委员会未经过法定法规规定的过半数业主同意的事实，业主委员会代表业主大会与江南缘公司签订物业服务合同，江南缘公司有理由相信业主委员会作为业主大会的执行机构有权利代表业主大会签订物业服务合同，业主委员会的行为属于表见代理。被告王建新关于业主委员会未经过半数以上业主同意的抗辩，不能对抗作为合同善意相对方的原告江南缘公司。因此，本案中，业主委员会代表业主大会与江南缘公司签订的物业服务合同依法成立并有效，对所有业主均有约束力。 关于第二个争议焦点，虽然被告王建新提供的证据可以证明思远名苑小区在2016年7月和9月小区内的绿化带被改造成了车位且许多业主都反对毁坏绿化带来浇筑车位，但是被告王建新并未提供证据证明上述行为系江南缘公司所为。即使将绿化带改造成车位是由江南缘公司实施的，擅自改变小区公共区域的做法不仅违反法律法规的规定，也侵害了广大业主的权利。该侵权行为属于另外一个法律关系，被告王建新可以通过另行起诉或要求房地产行政主管部门责令整改的形式维护其本人和广大业主的权利，但并不构成被告王建新拒绝交纳物业费的理由。 关于第三个争议焦点，从被告王建新提供的证据可以看出，原告江南缘在物业服务上存在瑕疵，物业人员配备等方面存在违约行为。但是从江南缘公司提供的证据和被告王建新的陈述可以认定，原告江南缘已按合同约定履行了绿化维护、保洁、安保等基本物业服务，且物业服务合同并未约定物业服务质量存在瑕疵时可以拒绝交纳物业费或少交物业费。因此，被告王建新关于物业服务质量差而拒绝交纳物业费并无合同依据和法律依据，本院不予支持。 关于第四个争议焦点，被告王建新主张2014年后业主委员会代表业主大会与江南缘签订的合同中物业费上涨0.2元每月每平方米，公摊水电费上涨0.05元每月每平方米，因物业公司跟所谓的业委会签订的合同属于无效合同，不应该涨价。原告江南缘公司提交苏州市吴江区物价局和住房和城乡建设局联合发布的关于认真做好《吴江市物业服务收费管理实施细则》贯彻实施工作的通知及附件，证明其涨价是根据吴江市普通住宅物业公共服务收费等级基准价格收取，物业服务的单价在2012年10月1日开始将单价提高为0.7元/月/平方米。本院认为，本案物业服务合同合法有效，被告王建新也在2014年按照合同约定交纳了2014年11月至2015年10日间的物业费。因此，原告江南缘公司的收费标准参照苏州市吴江区物价局公布的基准价格收取，应该得到支持。 综上，本院认为，原告江南缘公司与思远名苑小区业主委员会代表业主大会签订的物业服务合同依法成立并有效。被告王建新作为该小区的业主应该按照物业服务合同的约定交纳相应的物业费。被告王建新关于物业服务合同无效、小区绿化带被改造和物业服务质量差而拒约交纳物业费的理由不能成立，被告王建新理应依照物业服务合同的约定交纳2015年11月1日起至2018年12月31日共38个月的物业费和公摊水电费和汽车室内车库费。 此外，因江南缘公司未完全按照物业服务合同约定提供物业服务，存在物业服务瑕疵，属于违约在先，而被告王建新迟延交纳物业费有一定的理由，故对原告江南缘公司主张的逾期付款滞纳金，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十三条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第十二条、第三十四条、第三十五条、第四十一条、第六十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决如下： 被告王建新于本判决生效之日起十日内给付原告江南缘公司2015年11月1日起至2018年12月31日期间的物业费、公摊水电费、汽车室内车库费合计4523元。 驳回原告吴江市江南缘物业管理有限公司的其他诉讼请求。 履行义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告王建新负担并于本判决生效之日起十日内直接给付原告吴江市江南缘物业管理有限公司。原告江南缘公司已预交的50元诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（交至苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号10×××76，并将已交上诉费的凭证提交我院）。逾期不交按自动放弃上诉处理。 审 判 长  倪晓红 代理审判员  向 军 人民陪审员  凌轶伦 二〇一九年四月十七日    书记员张弦 附法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十三条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用： （一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的； （二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的； （三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。 个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。