河北省怀来县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0730民初469号原告：梁汝峰，女，1978年9月22日出生，汉族，住怀来县。委托代理人：陈彦龙，男，北京市中洲律师事务所律师。被告：怀来利世鸿亚房地产开发有限公司，住所地怀来县官厅镇北寨村拉斐水岸小区****。法定代表人：朱在强，男，总经理。委托代理人：张黎辉，男，系被告单位法务主任。委托代理人：李慧君，男，河北范春明律师事务所律师。原告梁汝峰与被告怀来利世鸿亚房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁汝峰的委托代理人陈彦龙、被告怀来利世鸿亚房地产开发有限公司的委托代理人张黎辉、李慧君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁汝峰向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付违约金13724.57元；2、请求判令被告继续为原告办理位于怀来县官厅镇拉菲水岸E11幢5号房屋不动产权证书；3、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告梁汝峰于2014年5月7日与被告怀来利世鸿亚房地产开发有限公司签订了编号为2014年第273号《商品房买卖合同》一份，合同约定被告将位于怀来县官厅镇拉斐水岸E11-5房屋出售给原告，房屋价款为1372457元。合同签订后，原告如约缴纳了全部购房款，并于2016年7月25日缴纳契税和住房公共维修基金。被告在2015年9月26日交付了上述房屋。根据双方签订的《房屋买卖合同》第十五条的约定，被告应在房屋交付后180日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任导致原告不能在规定期限内取得房地产权证书的，如原告选择不退房，被告应按照已付房款的1%向原告支付违约金。现房屋早已交付，被告仍未为原告办理权属登记，导致原告至今也未取得房屋不动产权证书。被告未在合同约定的期限内履行为原告办理权属登记的行为已构成违约，应当承担合同所约定的违约责任并继续履行为原告办理权属登记的义务，望法院依法支持原告的诉讼请求。原告为证实其主张向本院提供证据为：1、2014年第273号《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议一份，证明原被告达成购房协议及双方违约应承担的违约责任。2、购房发票、契税发票、住房公共维修基金发票各一份，证明原告已按约定交纳了全部款项。3、原告签字的楼宇交接书一份，证明被告于2015年9月26日将房屋交付给原告。怀来利世鸿亚房地产开发有限公司辩称，对原告陈述的事实没有异议，但未能在合同约定的期限内为原告办理房屋不动产权证书的责任不在被告。理由为：一、依据双方签订的《房屋买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2015年10月5日被告将房屋交付给原告使用，被告亦在合同约定的180日的期限内，将应向房产登记机关提交的材料交到了房产登记机关，被告已履行了合同义务。二、房屋不动产权证书至今未能办理的责任不在被告。《商品房买卖合同》补充协议第十一条第（二）款约定，出卖人协助办理《房屋所有权证》，是在买受人根据产权办理部门及出卖人的要求提供有关材料、费用及必要的配合的前提下，出卖人承诺将自实际交房之日起两年内办理完毕。2015年以前，怀来县国土资源局根据相关规定，房地产开发企业在整个项目全部竣工前，无法进行工程规划条件审核，未经核实的项目不予办理竣工验收备案、房屋登记手续。2015年1月20日怀来县国土资源局考虑购房群众的切身利益，就房地产开发企业要求办理分户登记专门以怀国土资呈（2015）11号文件的形式向怀来县政府请示，经批准后，被告在约定的期限内向怀来县住房和城乡规划建设局对已部分竣工的房屋递交了办证材料，但又恰逢不动产登记改革，土地使用证和房屋所有权证两证合一，办证部门将被告提交的材料退回。2018年1月2日怀来县住房和城乡规划建设局才就我公司开发包括原告房屋在内的规划审核意见向县国土资源局复函，复函称，“怀来利世鸿亚房地产开发有限公司目前已办理的工程规划许可334幢，已建设完成191幢，剩余部分正在建设工程中。已建成部分符合该项目审批内容”。因此，我公司根据此函又到不动产登记部门重新提交有关材料。从房屋交付后的二年时间内，未能办理不动产权证是由办证部门造成的，我公司依合同约定，不应承担违约责任。被告为证实其主张向本院提供证据为：1、土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证各一份，证明被告开发项目手续合法。2、怀国土资呈（2015）11号文件及工作请示（报告）阅办卡片各一份，证明怀来县国土资源局就已竣工部分先办理分户登记向县政府提出建议，并得到政府同意。3、被告提供请示报告一份，证明被告于2015年11月5日再次向县政府申请，要求先对已竣工房屋办理分户登记。4、北京市住房贷款担保中心公函二份，证明被告不存在不予办理不动产权证理由。5、怀来县住房和城乡规划建设局于2018年1月2日向县国土资源局出具复函一份，证明2018年1月2日怀来县住房和城乡规划建设局同意国土资源局就已竣工的房屋办理分户登记。6、不动产登记受理凭证及不动产权证各一份，证明县国土资源局于2018年3月2日才受理被告单位办证申请。经审理查明，原告梁汝峰于2014年5月7日与被告怀来利世鸿亚房地产开发有限公司签订编号为2014年第273号《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议各一份。合同中的部分内容为：一、被告将位于怀来县官厅镇拉斐水岸E11-5房屋出售给原告，房屋价款为1372457元。二、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第（二）项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》补充协议第十一条第（二）款中约定，出卖人协助办理《房屋所有权证》，是在买受人根据产权办理部门及出卖人的要求提供有关材料、费用及必要的配合的前提下，出卖人承诺将自实际交房之日起两年内办理完毕。合同签订后，原告如约缴纳了全部购房款，并于2016年7月25日缴纳契税及住房公共维修基金。2015年9月26日被告将上述房屋交付给原告。另查明，怀来县国土资源局于2015年1月20日以怀国土资呈（2015）11号文件就关于为房地产开发企业办理土地分户登记相关问题向县政府的请示中建议：先为已竣工部分办理土地分户登记，待整个项目全部竣工后，再依据住建部门出具的规划条件审核意见确定是否有违反《国有建设用地使用权出让合同》中约定的建设用地规划条件的行为，并追究违约责任。2015年1月21日工作请示（报告）阅办卡片中领导批示：考虑到购房群众切身利益，同意按县国土资源局提出的意见办理。2018年1月2日怀来县住房和城乡规划建设局《关于出具怀来利世鸿亚房地产开发有限公司规划审核意见向县国土资源局的复函》中写到，“依据《中华人民共和国城乡规划法》和《河北省城乡规划条例》及《怀来县国土资源局关于为房地产开发企业办理土地分户登记相关问题的请示》（怀国土资呈（2015）11号）阅办卡批示，出具如下意见：经核实，目前该公司开发建设的拉菲水岸小区项目建设工程正在建设中，目前已办理工程规划许可334幢，其中已建设完成191幢，剩余部分正在建设工程中。已建成部分符合该项目审批内容。因该项目正在建设中，无法进行建设工程规划条件核实，待全部工程竣工完成并具备建设工程规划验收条件后，一并对建设工程进行规划条件核实”。原告所购买的房屋包含在所列举的已建设完成的191幢之中。2018年3月2日，怀来县国土资源局开始受理怀来利世鸿亚房地产开发有限公司房屋产权证书办理申请。本院认为，从被告怀来利世鸿亚房地产开发有限公司提供的怀来县国土资源局文件，可证明怀来县国土资源局关于为房地产开发企业办理土地分户登记相关问题向县政府进行过请示，请示内容为：根据《河北省城乡规划条例》规定，建设单位和个人应当及时向原建设工程规划许可证颁发机关申请规划条件审核，未取得建设工程规划条件核实的建设工程，城市、县人民政府有关部门不予办理竣工验收备案、房屋登记手续。国土资源局经与县住建局沟通，县住建局认为建设工程规划审核是以整个项目为单位进行的，在整个项目区未竣工前，县住建局无法进行工程规划条件审核。2015年1月20日，怀来县国土资源局向县政府请示，建议：先为已竣工部分办理土地分户登记，待整个项目全部竣工后，再依据住建局出具的规划条件审核意见确定是否违反《国有建设用地使用权出让合同》中约定的建设用地规划条件的行为，并追究违约责任。2015年1月21日，县领导批示同意按照县国土资源局建议办理。2018年1月2日，怀来县住房和城乡规划建设局向怀来县国土资源局出具《关于出具怀来利世鸿亚房地产开发有限公司规划审核意见的复函》，意见为：经核实，目前利世鸿亚公司开发建设的拉斐水岸小区项目建设工程正在建设中，目前已办理工程规划许可334幢（具体列举），其中，已建设完成191幢（具体列举），已建成部分符合该项目审批内容。2018年3月2日，怀来县国土资源局开始受理怀来利世鸿亚房地产开发有限公司房屋产权证书办理申请。综合上述证据，从2015年1月20日怀来县国土资源局开始向县政府请示，至2018年1月2日怀来县住房和城乡规划建设局复函可以为购房业主办理房屋产权证书，此将近3年之久的期间，是行政机关为解决是否能为已建成房屋办理产权登记进行请示、协商、沟通的期间，对此期间怀来利世鸿亚房地产开发有限公司是无法预料、无法控制的。故怀来利世鸿亚房地产开发有限公司未能按照合同约定在交付房屋二年内办理房屋产权证书，不宜认定为该公司自身原因所致，其不构成违约，不应向原告支付违约金。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，协助原告办理房屋产权证书，是怀来利世鸿亚房地产开发有限公司的合同义务，故原告要求被告继续为其办理房屋产权证书，符合合同约定，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告怀来利世鸿亚房地产开发有限公司继续为原告梁汝峰办理不动产权证书；二、驳回原告梁汝峰要求被告怀来利世鸿亚房地产开发有限公司给付违约金的诉讼请求。案件受理费143.1元，减半收取71.55元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  祁丽娟二〇一九年四月十四日书记员  徐 静