浙江省文成县人民法院民 事 判 决 书(2019)浙0328民初185号原告：王小英，女，1962年10月26日出生，汉族，住浙江省文成县。委托诉讼代理人：王贵，浙江兆佳律师事务所律师。被告：张春连（曾用名张春莲），女，1956年4月20日出生，汉族，住广东省韶关市武江区。第三人：蓝海光，男，1971年4月13日出生，汉族，住浙江省文成县。第三人：张世森，男，1963年6月25日出生，汉族，住浙江省文成县。原告王小英与被告张春连，第三人蓝海光、张世森确认合同有效纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2019年3月14日、4月4日二次公开开庭进行了审理。原告王小英及其委托诉讼代理人王贵、第三人张世森到庭参加第一次诉讼，原告委托诉讼代理人王贵参加第二次诉讼，被告张春连、第三人蓝海光经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小英起诉称：第三人蓝海光与张世森系兄弟关系。坐落于文成县房屋原属于蓝海光、张世森二人，后第三人分家时将其中的146号房屋归蓝海光所有，148号房屋归张世森所有，其后张世森在148号边加盖了现在的148-1号房屋。1996年第三人蓝海光将其所有的兴华南路146号房屋转让给被告张春连，其后由被告使用。后被告又以该房空置，而原告恰因住房紧张，双方于2016年5月20日达成转让合意，被告以13.88万元将兴华南路146号房屋（前至、后至本屋坎脚、左至张世森众墙、右至房屋滴水）出卖给原告。同日在张世森、案外人毛宗满、张小林见证下签署了一份《立卖契》，并办理了支付房款和交付房屋等，后该房屋一直由原告居住使用。因该房一直未办理产权登记手续，原告受让该房时未办理产权过户手续。综上，原、被告双方自愿签署《立卖契》系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。故原告向法院起诉请求判令：确认原告与被告于2016年5月20日签订的《立卖契》有效。在庭审过程中，原告补充陈述：《立卖契》是在原告家里签的，房款是通过张小林打给被告的，其中10万元是银行转账，3.8万元是现金。房子原先是张春连的兄弟张冬梅住在里面，还有一个租客，后来房子卖给原告之后，张冬梅就没有住里面了，那个租客还有继续租住的，租金也开始交给原告的。2016年村里有个地震指标的钱可以领，146号房屋也是指标里的，因为房子没有办理产权证，原告又不懂，就搭在张世森名下一起办了，但是不知道张世森将房子拿去抵押贷款了。房子买了之后原告就出国了，就没有过问地震指标的事情了，2018年年底原告回国才知道房子被法院查封了。原告为证明其起诉的事实，在举证期限内向本院提交证据如下：1、原告的身份证复印件一份，以证明原告的身份情况；2、被告户籍人口详情、第三人蓝海光户籍信息摘抄及张世森身份证复印件各一份，以证明被告及第三人的身份情况；3、立卖契一份，以证明2016年5月20日被告将涉案房屋转让给原告的事实。被告张春连未作答辩，也未提供证据材料。第三人蓝海光未到庭答辩，但其于2019年3月14日至本院作询问笔录一份，其表示其与张世森是兄弟关系，涉案的文成县黄坦镇兴华南路146号、148号房屋是一九八几年盖的，与黄坦镇小相邻，后来父亲去世分房时蓝海光分到146号房屋，张世森分到148号房屋。大概在1997年左右，蓝海光因为负债就通过表姨毛景娟将房屋出卖给了被告张春连，卖了5.8万元，后来就由张春连居住使用了。当时双方有签卖契，后来其搬家就弄丢了，涉案房屋盖的时候就没有产权证的，卖给张春连的时候也不需要办理过户手续。后来村里房子统一办证的时候张春连有找其帮忙办理产权证，但其表示房子已卖了，跟其没有关系就没管了，对张春连将146号房屋卖给王小英的事情也不清楚。其对张世森提交的分书没有印象，但是对分书中的“蓝海光”签字是其本人签字没有异议。第三人蓝海光未提供证据材料。第三人张世森陈述称：其与蓝海光是兄弟关系，涉案的文成县黄坦镇兴华南路146号、148号房屋是1984年张世森和其父亲一起去村里盖印批过来盖的，1986年分家的时候蓝海光分了右边间（即146号），张世森分了左边间（即148号），左边空地上张世森又盖了一间（即148-1号）。蓝海光将146号房屋卖给张春连有十几年了，张春连的兄弟有住在里面，还有谁租住就不知道了。2016年村里有个地震指标，146号、148号房屋要翻建才能领取地震补贴。房屋翻建需办证，而张春连的户口不在黄坦，不能办理，张春连就委托其把房子卖了，张世森就去问原告要不要买，之后双方在原告家里签订《立卖契》，张世森、毛宗满和张小林也在卖契上见证人一栏签字捺印。当时146号房屋办证是以张世森的名义办理，是经过原告亲家张小林同意的，房产证办出来后其将146、148号房屋拿去农业银行抵押贷款，因为贷款还不上就被法院查封了。第三人张世森提交如下证据：分书一份，以证明涉案146号房屋分给蓝海光，148号房屋分给张世森的事实。本院依职权调取如下证据：1、文成县农村私人（宅基地）建房用地呈批表、文成县个人建房用地许可通知书、文成县不动产登记信息查询记录各一份；2、案外人冷金鹰于2019年3月20日至本院作的谈话笔录一份，其谈话主要内容为：其于2012年左右向案外人张冬梅租住涉案146号房屋，其不清楚房子是谁的。原先张冬梅自己也有住的，租金是一年2600元，一年一付。2016年张冬梅把王小英带过来跟其说房子卖掉了让其以后租金都交给王小英，其已向原告交了两年的租金，租金是一年3000元，2019年的租金还未给付。本院依法对当事人提供的证据进行审查、核实，并经当庭质证，本院认证如下：一、对原告提供的证据1、2、3，第三人张世森无异议，本院认为该组证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，其证明效力本院予以认定。二、对本院调取的证据1，原告对该组证据的真实性、形式合法性没有异议，但对内容的合法性有异议，涉案房屋实际所有人是原告，并非第三人张世森。本院认为，该组证据能够证明涉案房屋办理不动产权登记的事实。证据2，原告无异议，认为租客冷金鹰的谈话内容能够证实原告的陈述是客观属实的，原告于2016年购买了涉案房屋。本院认为，该组证据能够证明租客租赁涉案房屋的相关情况。经审理，本院认定事实如下：原告王小英与第三人张世森系同村关系，第三人张世森与蓝海光系兄弟关系。2016年5月左右，第三人张世森牵头介绍原告王小英与被告张春连房屋买卖事宜。2016年5月20日，被告张春连向原告出具《立卖契》一份，约定张春连自手于1996年买有兰海光三层楼房壹间，坐落黄坦镇兴华南路146号，前至，后至本屋坎脚，左至张世森众墙，右至房屋滴水，下至地基地脚，上至权头瓦片天空为界安着。今因本人另有房屋，无须该房居住。双方面议作市价壹拾叁万捌仟捌佰元整人民币，出卖给黄坦镇前巷村民王小英为永业。该房屋为卖之前互不干涉，即卖之后房屋使用权、出让权、翻建权、所有权均属买主所有。第三人张世森及案外人毛宗满、张小林在《立卖契》见证人一栏上签字捺印。卖契签订后，原告将房款通过张小林交付给被告，被告将房屋钥匙交给原告。另查明，坐落于文成县黄坦镇前巷村兴华南路146号、148号、148-1号房屋于2016年1月12日提交文成县农村私人（宅基地）建房用地呈批表，于2017年2月13日取得不动产权登记[权证号为浙(2017)文成县不动产权第0000809号]，权利人登记为张世森。本院认为，现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，目前作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件，并不具有行政法规的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力性强制性规定。涉案房屋建于1984年，系合法的农村居民房屋。原、被告之间就上述房屋签订的《立卖契》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。原告已按约支付了购房款，现其请求确认《立卖契》有效，理由正当，应予支持。被告张春连，第三人蓝海光、张世森经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告王小英与被告张春连于2016年5月20日签订的关于文成县黄坦镇前巷村兴华南路146号房屋的《立卖契》有效。本案受理费80元，减半收取40元，由原告王小英负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 李晶晶二〇一九年四月九日代书记员 彭晓晓