舟山市普陀区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）浙0903民初491号 原告：舟山普陀金岛大酒店有限公司，住所地舟山市普陀区朱家尖街道普渡路4号A区第二层。 法定代表人：李鹤英，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：干彩堂，舟山市定海区海山法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人（特别授权）：王飘羽，女，系原告公司职工。 被告：舟山海星轮船有限公司，住所地舟山市普陀区朱家尖白山蜈蚣峙码头。 法定代表人：于良军，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：郑晶晶、胡增杰，浙江京衡（浙江自贸区）律师事务所律师。 原告舟山普陀金岛大酒店有限公司（以下简称“金岛公司”）诉被告舟山海星轮船有限公司（以下简称“海星公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理，依法适用简易程序由审判员黄诗乔于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告金岛公司的法定代表人李鹤英及委托代理人干彩堂、王飘羽，被告海星公司的委托代理人郑晶晶、胡增杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告金岛公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告因逾期交房和延长装修期而延长房屋租赁期限7个月；2.判令被告因房屋瑕疵、不正当干预经营给原告造成的损失200万元，相应延长租赁期限4年；3.确认格式合同《房屋租赁合同》第一条第2项、第四条的合同内容，第九条第3项，第十条第3项对装修物归属的内容和第4项的三倍租金内容的约定无效；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告公司发起人为经营酒店需要，于2013年12月初通过公开拍卖方式拍得被告所属的朱家尖普渡路4号A区二层房屋租赁权。参拍前被告未安排原告现场查看，也未告知房屋存在质量瑕疵。中标后，发起人经实地查看，发现案涉房屋存在内部应急通道受阻、电梯处于封闭状态、房屋渗漏严重等影响房屋正常使用的情况，而公开拍租时被告对房屋渗漏、通道受阻、电梯处于封闭状态并未尽到明示和告知义务，存在故意隐瞒瑕疵的情况，故发起人要求被告整改并在租赁合同中明确，但被告坚持要求发起人只能与其提供的格式合同《房屋租赁合同》上签名，不允许改一个字，导致原被告之间合同未能在中标后2天内签订，房屋也没有及时交付。2013年12月6日，原告的公司发起人就上述情况向被告递交了《关于朱家尖普渡路4号A区二层房屋租赁事宜的报告》，请求协商解决上述问题，但被告未予同意。在未经协商一致的情况下，被告又自行把出租房改作他用，并另行安排装修施工，因发起人此前已交付半年租金21万元和拍卖保证金8万元，迫于被告压力，于2014年5月26日不得不与被告签订了不平等的《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限自2013年12月6日起至2019年3月5日止，其中给予装修时间90天，开业如提前，则租金自开业时计算。但租赁起始期比实际交房日提前了半年，后原告于2014年6月中旬着手装修租赁房屋，10月才开始试营业。但因租赁房屋交付时存在的瑕疵和缺陷问题，房屋渗漏严重，电梯处于封闭状态，电力配置严重不足无法满足酒店需要，导致额外增加房屋渗漏处理成本、人工成本和电力保障成本，装修和防渗漏处理时间也远超正常房屋而影响开业时间。在经营过程中，原告酒店又多次发生外立面墙和房顶漏水、墙面脱落剥离等情况，而被告又不及时处理和维护，导致客房和餐厅使用功能受到影响。另外，被告每逢节假日等重大活动和客流高峰期，均强制关闭进出酒店的大铁门和其他进出通道，限制酒店客人进出，上述情况严重影响了酒店的正常经营和商业信誉，造成了较大的经济损失。原告就上述问题曾多次向被告提出申请要求妥善解决，但未得到有效回应。原告认为，租赁物要符合合同约定的用途，使承租人能够正常使用，这是出租人的法定义务。在交易过程中，当事人一方转移财产给另一方时，应保证该财产无瑕疵。被告明知租赁房屋存在通道受阻、电梯处于封闭状态、房屋渗漏严重等瑕疵和电力供电不能满足酒店需要而未在招标时明示告知，被告应当承担相应的瑕疵担保责任。此外，原告因上述问题投入了额外的维修材料和人工成本等费用及延长了装修期而影响酒店经营，根据《合同法》第221条之规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。被告未在招标时对租赁物的品质予以明示，导致原告参与竞拍时对租赁物瑕疵并不知情。合同签订前，原告经实地查看方知租赁房产存在的问题并及时将情况与被告进行了沟通，后因协商未果又迫于被告方压力和胁迫没收10万元保证金，无奈签订了不平等的合同。因此被告应当对租赁房产渗漏产生的修理费用承担赔偿责任。被告强行封闭通道保障进普陀山旅客交通秩序虽然为了共同利益，但损害了原告方的经济利益，应当进行赔偿。被告交付的租赁物瑕疵问题和封闭通道问题已超出原告日常生活认知和商业风险的范畴，因此被告不能免除其违约责任和质量保证责任。此外，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系被告单方预先拟制，并在订立合同时未与原告进行协商，该合同属于格式合同，原告系在被告胁迫下在其提供的合同版本上签订，其中免除出租人责任、加重承租人责任、排除承租人主要权利的条款应当无效。综上，被告逾期交付租赁物，且租赁物常年渗漏，电力保障不足，经营期间又经常强制封闭主通道严重妨碍了租赁物的正常使用，被告的行为严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院。 被告海星公司答辩称，一、原告主体不适格，案涉房屋承租人系案外人李鹤英，原告在本案中不具有诉讼主体资格，应驳回起诉；二、承租人对案涉房屋的情况知情并认可，案涉房屋公开拍租时，已告知竞买人在拍卖公告规定的咨询、展示时间内了解房屋情况，案外人胡忠海、徐宏光签署拍卖承诺书，承诺已了解房屋情况，胡忠海、徐宏光将案涉房屋使用权转让给李鹤英时，房屋出租已逾两年，李鹤英对房屋情况完全知情；三、原告诉称的“房屋瑕疵”以及“不正当干预”与事实不符；四、《房屋租赁合同》非格式合同，其所有条款内容合法有效；五、原告诉称拍租后得知房屋瑕疵，从此时计算至今，原告起诉已过诉讼时效。综上，请求驳回原告起诉。 本院经审查认为，2014年5月26日，案外人胡忠海、徐宏光与被告海星公司签订《房屋租赁合同》，约定由胡忠海、徐宏光承租案涉房屋；2014年8月11日，原告金岛公司成立，2015年4月15日，金岛公司的法定代表人由胡忠海变更为李鹤英；2016年7月26日，被告海星公司，胡忠海、徐宏光以及李鹤英三方签订《房屋转让协议》，约定胡忠海、徐宏光经海星公司同意将案涉房屋租赁权转让给李鹤英。原告主张合同主体自始为金岛公司，公司法定代表人变更而各方签订转让协议，因租赁合同签订时金岛公司尚未设立，且公司法人变更系金岛公司内部问题，并无签订转让协议之必要，原告主张缺乏事实依据。各方签订转让协议时受让方仅有李鹤英个人签字，并未加盖金岛公司公章，案涉房屋的使用主体不影响租赁合同主体的认定，故本院对被告提出的金岛公司并非适格原告，承租人为李鹤英的抗辩意见予以采纳。因原告并非本案租赁合同的承租人，不具备原告主体资格，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告舟山普陀金岛大酒店有限公司的起诉。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于舟山市中级人民法院。 审 判 员 黄诗乔 二〇一九年四月二十六日 代书记员 杨志同 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 第一百五十四条裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百零八条人民法院接到当事人提交的民事起诉状时，对符合民事诉讼法第一百一十九条的规定，且不属于第一百二十四条规定情形的，应当登记立案；对当场不能判定是否符合起诉条件的，应当接收起诉材料，并出具注明收到日期的书面凭证。 需要补充必要相关材料的，人民法院应当及时告知当事人。在补齐相关材料后，应当在七日内决定是否立案。 立案后发现不符合起诉条件或者属于民事诉讼法第一百二十四条规定情形的，裁定驳回起诉。