广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初16072号原告：宋剑峰，男，1976年11月22日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，原告：杨择良，男，1978年9月8日出生，汉族，住广西昭平县，原告：罗桂新，男，1978年11月16日出生，汉族，住广东省广宁县，上列三原告共同委托代理人：沈江，广东维纳律师事务所律师。上列三原告共同委托代理人：邝爱玲，广东维纳律师事务所律师。被告：中山市佰世体育发展有限公司，住所地广东省中山市东区槎桥村土名“鱼洋旦”，统一社会信用代码91442000MA4UKF4L90。法定代表人：何柏强，执行董事。委托诉讼代理人：刘良才，广东君品律师事务所律师。委托诉讼代理人：何若川，广东君品律师事务所律师。原告宋剑峰、杨择良、罗桂新诉被告中山市佰世体育发展有限公司（以下简称佰世体育公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法先适用简易程序，后转为普通程序,公开开庭进行了审理。原告宋剑峰、杨择良、罗桂新的共同委托诉讼代理人沈江、邝爱玲，被告佰世体育公司的委托诉讼代理人何若川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋剑峰、杨择良、罗桂新向本院提出诉讼请求如下：1、判令解除原、被告签订的租赁合同；2、判令被告向三原告退回合同保证金36000元；3、判令被告向三原告补偿损失450000元。事实与理由：2017年3月23日，三原告与被告签订《租赁合同》，承租被告位于中山市槎桥鱼洋旦的建筑物，租赁期为2017年5月1日至2021年6月30日。三原告承租该建筑物后，成立了中山掌门人餐饮管理有限公司，经营酒吧和农庄餐饮，投入装修和购买经营设施、设备费用共计769358.05元。在正常经营过程中，2017年6月份，中山市城市管理行政局向被申请人下达了《行政处罚决定书》（中城执罚字［2017］第3-13号），认定被告租赁给原告的建筑物为违法建（构）筑物，要求被告自行拆除。因为被告未按要求整改，2017年12月29日，中山市城市管理行政局再次下达了《强制拆除催告书》，要求被告于2017年12月29日前自行拆除，逾期将依法强制拆除。2018年5月22日，由于本案租赁物属违法建筑，原告无法在租赁物上继续进行经营活动，掌门人餐饮公司正式闭门停业。原告由于被告隐瞒了该建筑物为违法建筑的事实，造成原告投入经营资金费用（包含但不限于装修费用、购置经营设备施、设备费用）损失769358.05元，原告与被告协商损失补偿事宜，但被告拒绝协商，并且不认可原告损失769358.05元的事实，根据合同约定：因补偿有争议或不明确的，乙方可以选择要求甲方直接补偿45万元。因此原告要求被告补偿损失45万元，并将合同保证金36000元退还原告。鉴于被告已经违约并拒绝给予原告约定的补偿、退还保证金，原告为维护合法利益，特向法院提起诉讼，请依法判决。诉讼中，三原告变更诉讼请求为：一、判令确认原、被告签订的租赁合同无效；二、判令被告退还保证金36000元；三、判令被告赔偿原告损失450000元；四、判令被告支付水费10553.26元。被告佰世体育公司辩称：1.原告在诉状中称因为被告拒绝协商关于补偿的事宜，被告不认可原告损失769358.05元，根据合同约定因补偿有争议或不明确的，乙方可以选择要求甲方直接补偿45万元。但是在租赁合同第7条第3项约定政府有公开公告补偿的先按公告比例补偿，如因补偿争议或不明确的，乙方也可以选择要求甲方直接补偿45万元，该约定意思很明确，即在政府有补偿的前提下，补偿有争议或不明确的，原告才可以选择要求被告直接补偿45万元。但是本案事实完全不涉及政府补偿问题，故原告凭此约定断章取义要求被告补偿45万元完全不合理。2.原告存在不按时支付租金、无故退租等违约行为，原告有权没收押金，而且被告已经另案起诉，原告要求退回押金没有依据，应以另案判决出来后再以另案判决为依据。3.由租赁合同第1条约定可知，被告出租给原告的租赁物包括土地约800平方米及地上临时建筑物，该800平方米的出租土地是合法的，而地上临时建筑物现已被中山市城市管理行政执法局认定为违法建筑物，占地面积仅208.9平方米，故租赁合同中涉及该208.9平方米违法建筑物的部分应认定合同无效，涉及合法出租土地的部分即剩余部分应认定为合同有效，对于合同无效的部分不存在违约和合同解除问题，故原告因租赁建筑物其中的一个集装箱为违法建筑物而要求被告支付45万元及要求返还保证金且解除合同的主张不应得到支持，因合同部分无效而造成的损失应按照双方过错各自承担相应责任。对于合同有效的部分被告没有违约行为，也没有导致原告损失，被告无须就该部分向原告赔偿损失或者支付违约金。原告对于合同有效的部分属于原告单方解除该部分，且原告存在违建、拒付租金等违约行为，应由原告承担相应的违约责任。4.原告在签订租赁合同时对租赁建筑物的性质、状况等各方面均清楚了解，被告不存在隐瞒事实的情形，租赁合同第1条约定中明确建筑类型为临时建筑物，结构为集装箱切割拼装，原告明知租赁建筑物是未有办理规划报建手续的临时建筑，仍与被告签订租赁合同，对因此而产生的损失原告应承担相应的过错责任。5.原告总投入的装修款610250元大部分并非为租赁建筑物的装修投入，原告要求被告赔偿全部装修工程款毫无依据。根据原告提供的装饰工程合同书、工程结算单可知，原告总投入装修款610250元的工程量是按占地面积800平方米计算，而城管出具的处罚决定书可知，临时建筑占地面积仅208.9平方米，原告主张由于该租赁建筑物为临时建筑导致其资金投入损失，那么，原告的损失应仅限于该临时建筑的资金投入，其装修款工程量应按208.9平方米计算，而非占地面积800平方米计算。原告自行进行加建、扩建部分的装修款损失更不应由被告承担，关于租赁建筑物被告仅向原告出租“佰世体育”的部分即208.9平方米部分，而“掌门人”、“掌门人农庄”等部分均属于原告自行进行加建、扩建的部分。原告提供的工程计算单中列有集装箱费用也证明了“掌门人”部分是原告自行加建，原告主张总投入装修款610250元包括其自行进行加建扩建部分的装修款，该损失应由原告自行承担。关于占地面积208.9平方米的租赁建筑物的装修原告仅在原有基础上进行了小部分改造，租赁合同签订后，被告将租赁建筑物交付给原告时，租赁建筑物本身已经带了基础装修，原告仅在原有基础上进行了小部分改造，故原告关于租赁建筑物的装修损失只占小部分。被告已于2017年5月将租赁建筑物交给原告，原告对其进行装修后一直使用，直至2018年8月，使用期间已长达一年多，其装修装饰已有一定程度的残损，故租赁建筑物的装修损失应该以实际损失为基础，理应折算计算残损损失，而非以装修工程合同书及工程结算单上的金额为基础。原告未能区分装修损失中哪一部分是208.9平方米内的装修，应承担举证不能的后果。6.关于原告所称被告应赔偿经营设施设备全部损失159108.05元毫无依据，原告在起诉状中称2017年6月城管向被告下达行政处罚决定书认定被告租赁给原告的建筑物为违法建筑物，要求被告自行拆除，而其提供的关于购买经营设施设备的单据中日期显示几乎所有的经营设施设备都是在原告已经明知城管要求原告拆除租赁建筑物的情况下依然购置，属于原告自行扩大的损失，不应由被告承担。根据原告提交的关于经营设施设备的证明单据，该经营设施设备主要是音响为主也包括各种电器，如冰箱、空调等，这些经营设施设备几乎全部都可以进行搬移，故临时建筑拆除并不会造成上述设施设备的损失。据了解，原告已经将上述可移动的属实设备进行变卖，所以原告不应该将这些经营设施设备纳入损失中。退一步讲，即使造成了原告经营设施设备损失，这些设施设备也存在是否租赁后添置及添置后并非用于租赁场所的问题，而且使用期间长达一年多，也有一定程度的残损，理应折旧计算损失。根据租赁合同第1条约定，原告向被告承租的物业总占地面积800平方米，除租赁建筑物外，还包括农庄、固定设施、保安亭、车位等公共位置，故原告购入的经营设施设备不仅仅使用于208.9平方米的租赁建筑物，还用于其他地方，不应将全部设施设备纳入损失计算，且原告自行加建搭建的部分经营设施设备损失也不应由被告承担。7.租赁物业中除占地面积208.9平方米的临时建筑受行政处罚，但是其他部分与签订合同时的状态一致，原告自签订租赁合同一直到8月都处于正常经营，而原告单方退出后也对一些设施设备进行了变卖，所以原告在诉状中称的损失和其实际损失差距很大。对于合同有效的部分被告没有根本违约，不应承担相应违约责任，相反，原告存在拖欠租金、单方无故退租的违约行为，被告已在另案中要求其支付租金、占用费、违约金。8.关于保证金36000元，根据双方签订租赁合同，无论是第三条第3款还是第七条第3款约定，都明确原告需要缴清租赁该物业的一切费用之后，被告才退回保证金，原告至今为止尚欠被告租金和占用费未付，被告不应退回保证金；9.关于水电费，双方之间的租赁合同约定，租赁物仅仅是违建的临时建筑物及800平方米的土地，而合同第四条第1款约定，该物业的水费由被告承担，而“该物业”显然是指合同所约定的违建临时建筑物以及土地，不包括原告后来自行加建的农庄、KTV等建构筑物，故原告后来自行加建的农庄、KTV等建构筑物所产生的水费应当由其自行承担，原告所提交的缴纳水费的证据未能证明违建临时建筑物和自行加建的临时建筑物各自所产生的水费，原告应承担举证不能的责任，被告不应承担原告所主张的水费，而且从常理上分析，原告自行加建的临时建筑物是用于餐饮和KTV，显然其自行产生的水费是占绝大部分的，如果全部由被告承担，显然不公平。本院经审理查明认定事实如下：中山市槎桥股份合作经济联合社系中山市槎桥鱼洋旦的产权所有人，于2015年11月10日将该土地使用权出租给佰世体育公司的法定代表人何柏强。2017年3月23日，佰世体育公司（出租方、甲方）与宋剑峰、杨择良、罗桂新（承租方、乙方）签订租赁合同，约定甲方租给乙方的物业座落在中山市槎桥鱼洋旦，建筑面积400平方米，占地面积800平方米；建筑类型为临时建筑物，结构为集装箱切割拼装，统称为：佰世体育（含现状酒吧、农庄、固定设施、保安亭、车位等公共位置），装修期1个月，自2017年4月1日起至2017年4月30日止，装修期间免收租金；租赁期满，甲方有权收回该物业，乙方应如期归还；月租金18000元，乙方在每月5号前交给甲方，第一年2017年5月1日-2018年4月30日，每月租金18000元；第二年2018年5月1日-2019年4月30日，每月租金18900元……；双方签订本合同时，乙方向甲方支付36000元作为承租押金（保证金）；乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方；租赁期间，甲方保证该物业及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态;甲方允许乙方对该物业进行升级改造，允许以集装箱形式进行加装；装修费用由乙方自负，甲方应予以配合；租赁期间，因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，政府有公开公告补偿的先按公告比例补偿，如因补偿有争议或不明确的，乙方也可以选择要求甲方直接补偿45万元，同时，乙方在结清该物业的运营过程中产生的费用后，甲方立即退还押金，合同终止；租赁期间，因甲方原因收回该物业的，除退还押金外还需要一次性赔偿乙方45万元；合同还约定了其他事项。租赁合同签订后，佰世体育公司将租赁物交付给宋剑峰、杨择良、罗桂新，交付时临时建筑物占地面积为208.9平方米。宋剑峰、杨择良、罗桂新成立了中山掌门人餐饮管理有限公司（以下简称掌门人公司），后在租赁土地上又进行了加建及装修。2017年7月4日，中山市城市管理行政执法局向佰世体育公司出具中城执罚字[2017]第3-13号《行政处罚决定书》，调查查明，当事人未领取《建设工程规划许可证》下，于2016年1月在中山市××××桥村名“鱼洋旦”（土地证号为：中府集用（2012）第2100321号，土地使用权人：中山市槎桥股份合作经济联合社）搭建两间简易建筑物，占地面积合计208.9平方米。其中一间简易建筑物是由集装货柜箱改造成的，机构为钢铁结构，占地面积约207平方米；另一间简易建筑物为砖墙墙体、顶部覆盖锌铁皮的结构，占地面积约1.9平方米。经中山市城建档案馆查询，上述简易建筑物未有办理规划报建手续，是临时建筑。该局作出行政处罚如下：当事人自收到《行政处罚决定书》之日起十五日内，自行拆除位于中山市××××桥村土名“鱼洋旦”搭建的两间简易建筑物，占地面积合计208.9平方米。逾期不拆除，将依法强制拆除。因佰世体育公司未按要求整改，该局于2017年12月29日发出《强制拆除催告书》，告知佰世体育公司逾期将依法强制拆除。佰世体育公司不服中山市城市管理行政执法局的处罚，向本院提起行政诉讼，案号为（2017）粤2071行初1660号，经本院审查，于2018年3月7日作出（2017）粤2071行初1660号行政判决书，驳回佰世体育公司的诉讼请求，佰世体育公司不服该行政判决，上诉至中山市中级人民法院，二审法院经审查，判决驳回上诉，维持原判。宋剑峰、杨择良、罗桂新认为因佰世体育隐瞒涉案租赁物属违法建筑的事实出租，导致其无法在租赁物上进行经营造成损失，经协商无果，遂诉至法院，主张前述权利。另查：前述生效行政判决查明，2016年9月13日，中山市城市管理行政执法局工作人员前往案涉租赁物地点调查并发出询问调查通知书，要求佰世体育公司到该局接受询问调查及听取处理意见，同日，对佰世体育公司委托代理人李健柠进行询问调查。后经相应调查程序，中山市城市管理行政执法局于2017年4月26日向佰世体育公司作出《行政处罚告知书》，并向佰世体育公司留置送达。又查：宋剑峰、杨择良、罗桂新提交掌门人公司与中山简艺装饰工程有限公司签订的装饰工程合同书、工程结算单、收款收据，以证明其对涉案租赁物投入的装修款为610250元（255600元＋255600元＋95850元＋3200元），另提交现金支出证明以证明其方购买设施设备花费159108.05元，提交现场照片以证明掌门人餐厅的招牌及周边设施、餐厅内的酒吧吧台及经营设施设备、餐厅内外观及内部摆设均为其所购买添置的。提交水费缴费发票，该水费发票显示宋剑峰、杨择良、罗桂新已支付水费4872.46元（1704.46元＋3108.6元＋59.4元）；宋剑峰、杨择良、罗桂新于2018年6月6日向佰世体育公司邮寄发出律师函，告知掌门人公司已于2018年5月21日正式闭门停业，并主张本案租赁合同已解除。案涉双方确认案涉租赁土地上建筑物于2018年8月30日已拆除。再查：另案本院（2018）粤2071民初5908号租赁合同纠纷中，佰世体育公司诉讼要求宋剑峰、杨择良、罗桂新支付自2018年1月起至实际交还租赁物之日止的租金、占用费及违约金。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为：一、租赁合同效力问题；二、被告应否返还保证金问题；三、原告损失数额及承担问题；四、水费承担问题。关于租赁合同效力。本案中，三原告与被告就案涉租赁物签订的租赁合同约定三原告承租建筑面积为400平方米（对应占地面积208.9平方米）、占地面积约为800平方米，而行政管理部门及已生效的行政判决书已认定其中占地面积208.9平方米的搭建物属于简易建筑未有办理规划报建手续，是临时建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案双方租赁合同中占地面积为208.9平方米的临时建筑部分自始无效，其余部分合同有效，有效部分已因租赁物存在违法建筑需进行拆除而未能实际继续履行而终止。关于被告应否返还保证金。租赁保证金的功能主要用于保证履约，用于担保承租人在承租期间妥善保管租赁物、不拖欠应支付费用等。本案中，双方签订的租赁合同部分无效，其余部分亦终止履行，被告亦就三原告应付合同费用另案诉讼主张，理应退还原告租赁保证金。对于三原告要求被告返还保证金36000元的诉求，本院予以支持。关于原告损失数额及承担问题。本院认为，被告在与三原告签订租赁合同前已收到行政职能部门的行政处罚告知书，系在明知案涉租赁物上存违法建筑问题未处理的前提下与三原告签订租赁合同，对于合同部分无效及有效部分不能实际履行明显存在过错。被告主张三原告系在知情前提下签订案涉租赁合同，但未能举证证明，且三原告亦不予确认，本院对被告该理由不予采信。原告签订合同时未审查租赁物的权利凭证，对于合同无效及其余部分不能继续履行亦存在过错，且其收到租赁物后，亦在租赁土地上又进行了加建，亦有过错。综上，本院确定双方应对三原告因履行本案合同造成的损失承担对等责任。关于损失数额，因租赁物上建筑物均已拆除完毕，不具备评估条件，本院结合合同约定及三原告提交证据进行审核。在租赁合同中，双方对各种条件下合同终止或无法履行需给予三原告的赔偿或补偿费用均确认为450000元，可以视为双方对三原告无法履行租赁合同会遭受损失数额的确认，且该数额亦低于三原告提交证据反映的装修损失数额，本院采信合同载明数额，认定三原告损失数额为450000元。依据双方过错，确定被告应向三原告支付50%即225000元，其余部分由三原告自行承担。关于水费。租赁合同约定，水费由被告承担，现三原告提供水费缴费发票，证明三原告已支付水费共4872.46元，该费用应由被告向三原告返还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告宋剑峰、杨择良、罗桂新与被告中山市佰世体育发展有限公司签订租赁合同中位于中山市东区槎桥鱼洋旦涉及占地面积为208.9平方米未有办理规划报建手续的简易建筑的部分无效；二、被告中山市佰世体育发展有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告宋剑峰、杨择良、罗桂新退还保证金36000元；三、被告中山市佰世体育发展有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告宋剑峰、杨择良、罗桂新支付损失费225000元；四、被告中山市佰世体育发展有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告宋剑峰、杨择良、罗桂新支付水费4872.46元；五、驳回原告宋剑峰、杨择良、罗桂新的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8748元（原告已预交），由原告负担4064元，被告负担4684元（该款被告于判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  高 尚人民陪审员  吴宏娜人民陪审员  黄丹民二〇一九年四月三十日书 记 员  郭小琪简培华