包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民终342号   上诉人（原审被告）：赵某，女，1970年6月9日出生，住包头市。   委托诉讼代理人：贾某，内蒙古天骄律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：张某，女，1980年7月25日出生，住包头市。   上诉人赵某因与被上诉人张某房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初4476号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   上诉人赵某上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人在一审中的诉讼请求或将本案发回重审。一、二审案件受理费由被上诉人负担。主要事实和理由：双方签订的《房屋买卖（置换）合同》是否解除和合同效力问题，一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决对合同手写条款内容的认定有误，判决结果也是错误的。双方约定2018年5月30日前无法办理更名，双方自动解除合同，互不违约。买受方应于5月30日前将五万元存放于中介处，但其直至6月7日才将银行卡交给中介，买受方的行为违约，因为买受人违约，出卖人即上诉人基于不安抗辩权才没有向银行偿还贷款。虽然5月30日之后双方曾进行多次的见面和通话，都协商无果，没有签署补充协议，因此上诉人没有违约。   被上诉人张某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请法院驳回上诉人的上诉请求。《房屋买卖（置换）合同》经双方在一审庭审时一致同意解除，人民法院予以确认，符合法律规定。合同解除后，被上诉人仍可向上诉人主张违约金。上诉人认为合同无效与事实不符，双方签订合同当时，上诉人就合同具体细节数次与其老公电话沟通，最终与被上诉人签订了《房屋买卖（置换）合同》。涉案房屋可以更名时，中介方通知上诉人，被上诉人也要求上诉人履行合同义务，但上诉人一直未办理还贷手续。上诉人故意不履行合同义务，构成违约，应承担违约责任。   张某向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告违约金78000元；2.诉讼费用由被告承担；3.判令被告退还原告购房定金10000元。   一审法院认定事实：2018年4月22日，原告张某与被告赵某在内蒙古家里家外房地产经纪有限公司的居间下签订《房屋买卖（置换）合同》一份，原告向被告购买位于包头市××区西侧，莫尼路北侧居然新城13-1301号房屋一套，总价款为780000元。合同约定，原告于2018年4月22日交付定金10000元，于2018年5月30日一次性支付被告房款770000元。双方协商一致，于更名当日，原告一次性付款支付被告房款（包含定金）。如原、被告任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，中介费不予退还。合同手写部分约定：被告自愿还该房屋贷款及其它配套费用并且配合原告更名。双方协商一致，如果于2018年5月30日之前无法办理更名，双方自动解除合同，互不违约，被告将定金退还原告，内蒙古家里家外房地产经纪有限公司退还中介费。双方协商一致，被告于更名之前还贷款，原告将50000元存放于内蒙古家里家外房地产经纪有限公司待更名当日，内蒙古家里家外房地产经纪有限公司将50000元付于被告。双方协商一致，如果被告还款后，配合原告办理更名，原告因其他原因不配合办理更名且单方面解除合同，则视为原告违约，内蒙古家里家外房地产经纪有限公司则将原告所存50000元付于被告作为违约金。合同签订当日，原告向被告支付定金10000元。合同履行过程中，被告赵某认为，按照合同签订的目的来讲，原告应当在被告偿还贷款前将50000元押于内蒙古家里家外房地产经纪有限公司；而原告与内蒙古家里家外房地产经纪有限公司认为，按照合同的书写顺序来讲，应当先由被告偿还银行贷款，再由原告将50000元押于内蒙古家里家外房地产经纪有限公司，然后双方办理网签合同更名。后原告于2018年6月7日将存有押金的银行卡交予内蒙古家里家外房地产经纪有限公司工作人员张强。截止到2018年8月23日庭审时，被告赵某自认其并未办理提前清偿银行贷款的手续。经原、被告一致同意，法院当庭确认原告张某与被告赵某和内蒙古家里家外房地产经纪有限公司于2018年4月22日签订的《房屋买卖（置换）合同》解除。   一审法院认为，被告赵某在未取得其配偶司某授权的情况下，与原告和内蒙古家里家外房地产经纪有限公司签订《房屋买卖（置换）合同》，属于无权处分的行为。在案外人司某追认合同效力前，该合同效力待定。经原、被告一致同意，合同在案外人司某追认前已经当庭解除。被告在合同签订时，存在无权处分行为，本身具有较大过错，其在当庭又以自己作出的无权处分行为主张合同无效、仅退还原告定金作为抗辩意见，违反民法的诚实信用原则，被告不能以其过错行为而免除自身应当承担的合同责任，其该项抗辩意见，法院不予采信。结合原、被告以及内蒙古家里家外房地产经纪有限公司工作人员张强的陈述，可以证实原、被告对于在合同办理更名前，被告清偿银行贷款和原告将50000元押金存放于中介公司的先后顺序存在争议。在双方对上述顺序问题产生不同理解的情况下，经中介机构协调，原告为促成交易，于2018年6月7日将存有押金50000元的银行卡存放于中介处。原告的行为系对于合同约定不明的积极补救，并不存在违约。而被告截至2018年8月23日庭审结束时，仍未履行提前清偿贷款的合同义务，构成违约。被告应当将原告支付的定金10000元退还原告。同时，原告有权按照合同约定，要求被告支付违约金78000元（780000元×10%）。综上，原告的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条和第一百一十五条规定，判决：一、被告赵某于本判决生效后三十日内向原告张某退还定金10000元；二、被告赵某于本判决生效后三十日内向原告张某支付违约金78000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，减半收取计875元（原告已预交），由被告赵某负担。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理查明的案件事实，与一审法院审理查明的案件事实一致。本院予以确认。   本院认为，《房屋买卖（置换）合同》第4.2条约定乙方于2018年5月30日一次性支付甲方房款柒拾柒万元整。第8条约定甲乙双方协商一致，如果于2018年5月30日之前无法办理更名，双方自动解除合同，互不违约。双方对于“无法办理更名”的理解不同，上诉人赵某认为5月30日双方没有办理完毕更名手续，合同自动解除，双方互不违约；而被上诉人张某认为5月中旬时房管局已经开网，涉案房屋已经可以办理更名手续，约定的“无法办理更名”已经不存在，所以合同解除的条件不成就，合同并未解除。对此，本院认为，双方对于“无法办理更名”约定不明，结合合同中第4.2条的约定，应认定为5月30日未能办理完毕更名手续，合同自动解除，双方互不违约。因此一审认定上诉人赵某违约的依据不足。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初4476号民事判决第一项，即“一、被告赵某于本判决生效后三十日内向原告张某退还定金10000元”；   二、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初4476号民事判决第二项，即“二、被告赵某于本判决生效后三十日内向原告张某支付违约金78000元”；   三、驳回原审原告张某的其他诉讼请求。   一、二审案件受理费2625元，上诉人赵某与被上诉人张某各负担1312.5元。   本判决为终审判决。   审判长 杨励昕   审判员 赵文革   审判员 李 梅     二○一九年四月一日   书记员 王 鹿   附：本判决所适用法律条款   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。