云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云31民初42号原告：蒋宗泽，男，1988年3月7日出生，汉族，住址云南省保山市施甸县仁和镇，现住瑞丽旺民国际商城。委托诉讼代理人：彭国雄，云南行动律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告:张文狮，男，汉族，1972年12月23日生，现住云南省德宏州瑞丽市姐岗路。被告：叶旭思，男，汉族，1970年11月16日生，现住云南省德宏州瑞丽市勐卯路。被告：吴波，男，苗族，1974年8月21日生，现住云南省德宏州瑞丽市人民路。以上三被告共同委托诉讼代理人：张桥，云南星震（芒市）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。第三人：瑞丽市旺民综合农贸市场有限公司，住所地：云南省德宏州瑞丽市金滇路南侧。法定代表人：胡德青，该公司董事长。第三人：胡德青，男，汉族，1965年2月2日生，现住云南省德宏州瑞丽市友谊路。上列第三人共同委托诉讼代理人：胡益文，男，汉族，现住云南省德宏州瑞丽市勐卯镇友谊路，系胡德青之子，代理权限为一般授权代理。第三人:胡世迪，男，汉族，1963年9月2日生，身份证住址：湖南省双峰县洪山殿镇洪矿路，现住云南省德宏州瑞丽市姐告国门商贸城。第三人:彭志辉，女，汉族，1965年10月13日生，现住云南省德宏州瑞丽市姐告国门商贸城。原告蒋宗泽与被告张文狮、叶旭思、吴波，第三人瑞丽市旺民综合农贸市场有限公司（以下简称：瑞丽旺民公司）、胡德青、胡世迪、彭志辉案外人执行异议之诉一案。本院于2017年12月11日作出（2017）云31民初115号民事判决，原告蒋宗泽不服，向云南省高级人民法院提出上诉，云南省高级人民法院于2018年8月20日作出（2018）云民终727号民事裁定，发回本院重审。本院于2018年9月4日受理后，2019年1月1日经原告申请，本院依法追加瑞丽旺民公司、胡德青、胡世迪、彭志辉为本案第三人参加诉讼。2019年1月28日本院依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭审理了本案。原告蒋宗泽及委托诉讼代理人彭国雄，三被告共同委托的诉讼代理人张桥，第三人瑞丽旺民公司、胡德青共同委托的诉讼代理人胡益文到庭参加诉讼。第三人胡世迪、彭志辉经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋宗泽向本院提出诉讼，请求：1、确认原告对瑞丽市旺民国际商城一期D2-902号房享有所有权（该房产价值468895元）；2、判令不得执行瑞丽市旺民国际商城一期D2-902号房。事实和理由：原告与瑞丽旺民公司于2015年4月23日签订了《商品房购销合同》，约定原告向瑞丽旺民公司购买其开发的位于瑞丽市金滇路南侧兴安路东侧瑞丽市旺民国际商城内第D2幢第2单元第902号房即D2-902号房，原告按照合同约定向瑞丽旺民公司全额支付了购房款468895元。2015年5月11日瑞丽旺民公司通知原告来领取房屋钥匙，应瑞丽旺民公司的要求原告向瑞丽旺民公司支付了税费28103元并向进驻瑞丽市旺民国际商城的瑞丽市盈和物业服务有限公司支付了装修服务费150元、楼道恢复费200元、出入证押金60元、出入证工本费20元、2015年物业费1929元、生活垃圾处理费96元、电梯费884元、二次加压费120元。原告领取钥匙后立即开始装修房屋，装修完工后随即搬入该房居住至今。由于瑞丽旺民公司的原因，原告购买的这套房屋一直未能去住建局备案登记，导致该套房因瑞丽旺民公司与张文狮、叶旭思、吴波债务纠纷被贵院于2015年9月23日查封，后因瑞丽旺民公司未履行贵院作出的（2015）德民二初字第61号判决，张文狮、叶旭思、吴波向贵院申请强制执行瑞丽旺民公司开发的旺民国际商城一期商品房（含原告购买的D2-902号房），贵院于2016年3月3日做出（2016）云31执19号执行裁定书，裁定执行被执行人瑞丽旺民公司开发的旺民国际商城一期商品房（含原告购买的D2-902号房）。原告知道后，立即向贵院提出书面异议，经听证后，贵院作出（2017）云31执异8号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告认为其在贵院查封前就与旺民公司签订了《商品房购销合同》，并在贵院查封前已合法占有D2-902号房，且已支付全部价款，而瑞丽旺民公司不去住建部门办理备案手续不是原告能控制的，原告并无任何过错。请求支持原告的诉请。被告张文狮、叶旭思、吴波辩称，针对原告主张的诉请原告对房产无产权，无合法证书，其他缴费清单、装修合同有瑕疵，法院对该房的查封有合法依据，并无不当。原告的诉求无依据，请法院依法驳回原告诉请。第三人瑞丽旺民公司、胡德青辩称：合同是建设局发的正规合同，公司盖章，由我经手，购房款一部分打入公司账户，一部分交现金，我公司开收据，我公司是正规销售。韩超等购买的房屋未办理备案，是因为备案手续手续繁琐，需要经过银行、建设局、施工单位等层层审批手续，且所收款项被公司用于公司周转。我公司与张文狮的债务问题，张文狮申请查封，在查封时我公司还没来得及备案。第三人胡世迪、彭志辉未到庭，放弃答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告蒋宗泽向本院提交以下证据：1.蒋宗泽身份证复印件一份。欲证实原告蒋宗泽的主体适格；2.瑞丽旺民公司出具的编号为14348490、14348492、14348464的收据复印件各一份、《商品房购销合同》复印件一份、中国农业银行银行卡交易明细清单复印件各一份。欲证实原告与瑞丽旺民公司签订《商品房购销合同》的时间是2015年4月23日；原告分别于2015年4月23日及4月27日全额支付了购房款468895元；原告向瑞丽旺民公司缴纳了税费28103元；3.2015年5月11日瑞丽盈和物业服务有限公司出具编号为06653220《收款收据》、编号为06653543《收款收据》、编号为06653542《收款收据》、《新饰界装修施工合同》、2015年8月2日《五星电器销售专用票》、2016年11月24日《收款收据》、编号为1586225《收款收据》、2015年8月26日编号为0167080《收款收据》复印件各一份，欲共同证实：原告向进驻瑞丽市旺民国际商城的瑞丽市盈和物业服务有限公司交纳了各项费用包括临时水电费、装修服务费、楼道恢复费、出入证押金、出入证工本费、2015年物业费、生活垃圾处理费、电梯费、二次加压费；原告已于2015年5月11日实际占有D2-902号房至今。4.2017年4月13日《情况说明》复印件一份，欲证实：D2-902号房系原告唯一住房。5.《照片》复印件共七张，欲证实原告实际占有。6.（2017）云31执异8号《执行裁定书》复印件一份。欲证实：原告提出书面执行异议被驳回。7.中国工商银行往来户历史明细清单一份，欲证实尾号10037的代码POS机是第三人瑞丽旺民公司注册持有，与第二组证据共同证明原告在2015年4月23日签订和履行《商品房购销合同》、支付购房款的真实情况。8.中国农业银行云南省分行历史数据查询报告一份，欲证实与第三组证据共同证明原告与江寒阳签订涉案房屋的装修合同并支付64500元装修预付款的情况。9.供用气合同、用气抄表档案、水费统计表、中国电信业务协议复印件各一份，欲证实与第2组、第5组证据共同证明原告入住、使用涉案房屋的真实情况；10.瑞丽市住建局回复复印件一份，欲证实2007年至2017年7月19日该局手工方式办理备案登记。11.商品房预售许可证复印件，欲证实瑞丽旺民公司取得预售许可，其销售合法；12.证人杨某、张某当庭作证，原告从看房、签订《商品房购销合同》、支付购房款至接房全过程均是二人接待。被告向本院提交了下列证据：2015年9月29日瑞丽旺民公司财产保全异议申请书、（2015）德民保字第3-2号复议通知书、（2017）云31民初116号民事判决书，欲证实瑞丽旺民公司向本院提出过异议，已被驳回。本院依原告申请向中国工商银行瑞丽姐岗支行调取尾号为010037的POS机登记情况及2015年4月交易明细。本院依职权调取（2015）德民保字第3-1号民事裁定书及查封扣押财产清单、（2016）云31执19号执行裁定、（2016）云31执19号之二执行裁定书及查封扣押财产清单。第三人瑞丽旺民公司、胡德青未向本院提交证据。第三人胡世迪、彭志辉经本院依法传唤未到庭，视为其放弃举证。经质证，三被告张文狮、叶旭思、吴波对原告蒋宗泽提交的证据1三性无异议，证明内容不予认可；证据2中的中国农业银交易明细清单真实性、合法性无异议，关联性及证明内容不予认可，证据2中其余证据不予认可；证据3不予认可；证据4真实性、合法性认可，不认可关联性和证明内容；证据5不予认可；证据6无异议；证据7对三性无异议，POS机账号与公司账号双方一致，是由谁刷卡的情况不确定。蒋森蕃与本案无关；证据8三性认可，对证明目的不予认可，17000元的刷卡与之前的关联性无法体现。对于江寒阳装修的三性无异议，对关联性有异议，关联性不认可。证据9三性不予认可；证据10三性无异议，关联性有异议，证明目的不认可；证据11三性无异议，证明内容不予认可；证据12证人与原告有利害关系不予认可。对原告蒋宗泽申请本院调取的证据及本院依职权调取的证据无异议。第三人瑞丽旺民公司、胡德青对原告蒋宗泽提交的证据第7、9、10组三性认可，证明观点认可。第8组是对方单方面的支出，我公司没有参与，与我公司无关。POS机与我公司账户绑在一起的；对原告蒋宗泽申请本院调取的证据及本院依职权调取的证据无异议。第三人胡世迪、彭志辉经本院庭后询问对原告蒋宗泽提交的证据、申请本院调取的证据无异议；对本院依职权调取的证据不完全认可，没有备案登记的就查封，实际上房屋已售完，只是未办理备案登记。原告蒋宗泽对三被告张文狮、叶旭思、吴波提交的2015年9月29日瑞丽旺民公司财产保全异议申请书、（2015）德民保字第3-2号复议通知书的真实性、合法性、关联性无异议，同时财产保全异议申请书证明瑞丽旺民公司在维护其与原告的权益；（2017）云31民初116号民事判决书未生效不能作为证据。第三人瑞丽旺民公司、胡德青对三被告张文狮、叶旭思、吴波提交的2015年9月29日瑞丽旺民公司财产保全异议申请书、（2015）德民保字第3-2号复议通知书的真实性、合法性、关联性无异议，证明内容不予认可；（2017）云31民初116号民事判决书不予认可。第三人胡世迪、彭志辉经本院庭后询问对三被告张文狮、叶旭思、吴波提交的2015年9月29日瑞丽旺民公司财产保全异议申请书、（2015）德民保字第3-2号复议通知书予以认可；对（2017）云31民初116号民事判决书已被云南省高级人民法院发回重审，不予认可。根据举证、质证，本院认为，各方当事人对原告蒋宗泽提交的证据6无异议，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：各方当事人对原告提交的证据1、11三性无异议本院予以确认；证据2能与证据10、11相互印证，本院予以采信；证据3与证据8相互印证，本院予以采信；证据4系国家机关出具，三性本院予以确认，但证明内容本院不予采信；证据5真实性本院予以采信；证据7真实性、合法性、关联性本院予以采信；证据9真实性、合法性、关联性本院予以采信；证据12的证人系销售公司工作人员，其证言与证据2相互印证，本院予以采信。对三被告张文狮、叶旭思、吴波提交的2015年9月29日瑞丽旺民公司财产保全异议申请书、（2015）德民保字第3-2号复议通知书的真实性、合法性、关联性本院予以采信，（2017）云31民初116号民事判决书已被撤销，本院不予采信。对原告蒋宗泽申请本院调取的证据及本院依职权调取的证据各方当事人均无异议，本院予以确认。根据庭审，各方当事人举证、质证，本院确认本案法律事实如下：2013年11月11日瑞丽旺民公司取得德宏州住房和城乡建设局预许德字（0210）号商品房预售许可证明，“瑞丽旺民国际商城（一期）项目符合商品房预售条件，准予预售”。2015年4月23日原告蒋宗泽与第三人瑞丽旺民公司签订《商品房购销合同》，合同约定：原告蒋宗泽购买瑞丽旺民公司开发的瑞丽旺民国际商城D2幢第2单元902号房，总金额为468895元。合同签订当日，原告蒋宗泽用其尾号为894961的银行卡向瑞丽旺民公司尾号为010037的POS机刷卡支付购房款110000元；现金支付190000元。2015年4月27日用其尾号为894961的银行卡向瑞丽旺民公司尾号为010037的POS机刷卡支付购房款8395元，用其尾号为289771的银行卡向瑞丽旺民公司尾号为010037的POS机刷卡支付购房款17000元，现金支付143500元。共计支付购房款468895元。瑞丽旺民公司出具了收款收据。合同签订后，瑞丽旺民公司未向房产管理部门办理备案登记。2015年5月原告蒋宗泽接房后，对该房屋进行装修入住，现其居住于该房屋。2015年9月22日，本院依据张文狮、叶旭思、吴波的申请，依法作出（2015）德民保字第3-1号民事裁定书，对瑞丽旺民公司名下的房产依法予以查封，即：位于瑞丽市金滇路南侧，兴安路东侧瑞丽旺民公司开发的瑞丽旺民国际商城（一期）及瑞丽市旺民综合农贸市场（二期）未办理商品房预售登记备案的商铺、商场住宅（详见查封扣押清单）。查封期限三年。2015年9月23日，本院据前述民事裁定书到瑞丽市住房和城乡建设局对瑞丽旺民公司名下的相关121套未备案房产办理查封手续，并出具查封扣押清单，其中一套房产的编号为瑞丽旺民国际商城D2-902号房。瑞丽旺民公司不服（2015）德民保字第3-1号民事裁定，于2015年9月29日向本院提交《财产保全异议申请书》，并同时提交《已销售未备案房源》《二期未销售房源》《一期未售房源》表，《已销售未备案房源》中载明有37套房产为已销售但大多数未办理备案的情况，其中包括旺民国际商城D2-902号房。本院审查后，于2015年10月8日作出（2015）德民保字第3-2号复议通知书，驳回瑞丽旺民公司的复议申请，维持（2015）德民保字第3-1号民事裁定。2015年12月21日，本院作出（2015）德民二初字第61号民事判决书，其中判决：瑞丽旺民公司于判决生效之日起三十日内偿还张文狮、叶旭思、吴波尚欠借款本金2642.968563万元及相关利息；胡德青、胡世迪、彭志辉承担连带清偿责任。判决生效后，瑞丽旺民公司、胡德青、胡世迪、彭志辉均未履行清偿义务，张文狮、叶旭思、吴波向本院申请强制执行。本院立案执行后，于2016年2月26日发出（2016）云31执19号执行通知书，责令瑞丽旺民公司、胡德青、胡世迪、彭志辉履行（2015）德民二初字第61号民事判决书确定的义务。2016年3月3日，本院作出（2016）云31执19号执行裁定书，裁定：查封、扣押、冻结被执行人瑞丽旺民公司、胡德青、胡世迪、彭志辉价值人民币2675.681712万元及利息的财产，或冻结、划拨被执行人瑞丽旺民公司在银行人民币2675.681712万元及利息的存款。蒋宗泽对（2016）云31执19号执行裁定书提出异议，本院于2017年8月7日作出（2017）云31执异8号民事裁定书，驳回蒋宗泽的异议。2018年9月12日本院作出（2016）云31执19号之二执行裁定书，续行查封被执行人瑞丽旺民公司位于瑞丽市金滇路南侧，兴安路东侧瑞丽旺民公司开发的瑞丽旺民国际商城（一期）及瑞丽旺民综合农贸市场（二期）未办理商品房预售登记备案的商铺、商场住宅（详见查封扣押清单）。该裁定查封的房产包含了原告蒋宗泽提出异议的瑞丽旺民国际商城D2幢第2单元902号房。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、原告蒋宗泽是否对涉案房屋享有所有权；2、是否不得强制执行涉案房屋。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。原告蒋宗泽与第三人瑞丽旺民公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》合法有效。原告蒋宗泽依据合同约定已全额支付相应价款，并依合同约定占有涉案房屋。由于瑞丽旺民公司未履行义务对其与原告蒋宗泽签订的《商品房购销合同》进行备案登记，致使涉案房屋被本院依法查封，原告蒋宗泽并无过错。关于原告蒋宗泽是否对涉案房屋享有所有权的问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案原告蒋宗泽仅凭《商品房买卖合同》无法发生涉案房屋物权变动效力，但其可基于《商品房买卖合同》对涉案房屋归属的约定，向不动产登记机关请求登记其为房产所有权人，该请求能否实现，尚处于不确定状态。因此，现阶段原告蒋宗泽对涉案房屋仅享有请求不动产登记机关进行所有权人登记的权利，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件，本院对蒋宗泽请求确认对瑞丽市旺民国际商城一期D2-902号房产享有所有权的诉讼请求不予支持。关于是否不得强制执行涉案房屋的问题。本院认为，本案中原告蒋宗泽虽不能直接确认为涉案房屋所有权人，但其对该房屋享有登记为所有权人的请求权，该请求权可以排除人民法院根据三被告张文狮、叶旭思、吴波的申请对涉案房屋的强制执行。另外，瑞丽旺民公司向张文狮、叶旭思、吴波借款时，亦无证据证实瑞丽旺民公司将涉案房屋设定为抵押担保物，因而，张文狮、叶旭思、吴波的金钱债权请求权与蒋宗泽的所有权变更登记请求权比较，在性质和内容上亦不具有优先性。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。原告蒋宗泽向本院提交的证据符合上述规定，能证实其与瑞丽旺民公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，其已全额支付了涉案房屋购房款，就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益已承担举证证明责任。故其关于不得强制执行涉案房屋的诉讼请求成立，本院予以支持。综上所述，原告蒋宗泽的诉讼请求本院予以部分支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款的规定，判决如下：一、不得执行瑞丽旺民国际商城一期D2幢第2单元902号房；二、驳回原告蒋宗泽的其他诉讼请求。案件受理费人民币8333元，由原告蒋宗泽负担4000元，被告张文狮、叶旭思、吴波负担4333元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长 高  立审判员 包  洋审判员 王  军二〇一九年四月二十六日书记员 格任相伴