黑龙江省依安县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0223民初506号原告赵元森，男，1954年6月23日出生，汉族，无职业，户籍所在地依安县，现住依安县。委托诉讼代理人胡金萍，黑龙江夙生律师事务所律师。委托诉讼代理人李华，黑龙江夙生律师事务所律师。被告依安县房屋征收管理办公室，住所地依安县住建局办公室二楼。统一社会信用代码12230223684XXXXX。法定代表人李松鹤，该办公室主任。委托诉讼代理人徐宝珍，该单位法律顾问。被告依安县正宇实业有限公司，住所地依安县泰安大街与南二路交口处（华辰商场内）。统一社会信用代码91230223066073XXXX。法定代表人任长伟，该公司总经理。委托诉讼代理人孔祥雨，该公司总经理助理。委托诉讼代理人宋丽莉，该公司总经理助理。原告赵元森与被告依安县房屋征收管理办公室（以下简称房屋征收办）、被告依安县正宇实业有限公司（以下简称正宇公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，原告于2016年3月28日向本院起诉，本院受理后，于2017年8月21日作出（2016）黑0223民初697号民事判决书，原审原告赵元森、原审被告正宇公司对判决不服，上诉至齐齐哈尔市中级人民法院。齐齐哈尔市中级人民法院于2017年12月4日作出（2017）黑02民终2327号民事裁定书，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵元森及其委托诉讼代理人胡金萍、李华，被告房屋征收办委托诉讼代理人徐宝珍，被告正宇公司委托诉讼代理人孔祥雨、宋丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵元森向本院提出诉讼请求：要求二被告连带给付征收补偿款及补偿款利息2363428.34元。庭审中原告变更和补充诉讼请求，变更和补充后具体请求为，要求二被告连带给付如下损失：一、建筑面积215.24㎡商服楼货币补偿1、应回迁面积3%的部分赔偿数额为：215.24㎡×3%×22,000元/㎡=142,058.40元；2、比应回迁面积3%少的部分面积赔偿数额为：（27.61㎡-215.24㎡×3%）×22,000元/㎡×2倍=930,723.20元；3、一次性停产停业损失（入户时按月计发）（1）215.24㎡×100元㎡×33个月=710,292元（2012年6月至2015年2月28日共33个月）；（2）27.61㎡×100元/㎡×37个月=102,157元（2015年3月至2018年3月共37个月）。4、两次搬迁费215.24㎡×18元/㎡×2=7,748.64元。5、搬迁奖励215.24㎡×60元/㎡×2=12,914.40元。6、临时安置费（1）215.24㎡×20元/㎡×24个月=103,315.20元；（2）215.24㎡×20元/㎡×9个月×2（超过24个月2倍）=77,486.40元（2012年6月至2015年2月28日共33个月）；（3）27.61㎡×20元/㎡×37个月×2倍=40,862.80元（2015年3月至2018年3月共计37个月）。二、无证房（建筑面积196.36㎡）货币补偿重置价1,472元/㎡×196.36㎡=289,041元。三、附属设施补偿有线电视300元、电话200元、其他120元。四、按照2012年5月30日签订《征收住宅房屋货币补偿协议》各项补偿1、货币补偿款：估价3,237.52元/㎡×154㎡=498,578.08元。2、一次性停产停业损失：154㎡×100元/㎡×6个月=92,400元。3、搬迁费：154㎡×18元/㎡=2,772元。4、搬迁奖励：154㎡×60元/㎡=9,240元。五、应予补偿款项的利息93,341.50元。以上共计2,352,721.62元。事实和理由：2012年5月30日，原告与被告房屋征收办签订《非住宅房屋征收补偿安置协议书》、《征收住宅房屋货币补偿协议书》，约定：1、原告在动迁地段的建筑面积为215.24㎡商服房在原址回迁；2、商服房停业补偿为每月100元/㎡，临时安置费每月20元/㎡，入户结算；3、搬迁奖励12,914元；4、两次搬迁费各3,874元；5、附属设施补偿620元。原告在动迁地段的建筑面积为154㎡仓库用房，约定：1、被告给付货币补偿498,578元；2、六个月停产停业损失92,400元；3、一次性搬迁费2,772元；4、搬迁奖励9,240元。同日，被告房屋征收办让原告与被告正宇公司下属依安华辰休闲购物广场项目部签订一份协议书，约定原告在华辰集团建楼处有215.24㎡商服楼，回迁时按两个门市楼回迁；有154.36㎡库房，按2,380元/㎡补偿标准计算，补偿款为367,376元；其他各种补偿（停产停业损失92,400元、一次性搬迁费2,772元、搬迁奖励9,240元）为104,412元；无照房196.36㎡，按1,472元/㎡补偿标准计算，补偿款为289,041元，以上补偿共计760,829元。原告、被告房屋征收办与被告正宇公司下属依安华辰休闲购物广场项目部三方约定，实际按原告与房屋征收办签订的两个协议履行，原告当日从依安华辰休闲购物广场项目部领取补偿款760,829元。2014年9月，项目工程主体完工，各商服房格局已显现，原告发现自己的回迁位置只有100多㎡商服房（两层），且两门市房临街门面各为3米（内部宽仅2.75m），深度却达18米，如同两条小胡同，而相邻的门市房格局却很合理，临街门面为6米。因预回迁的门市房格局不合理，无法使用，2014年10月29日，正宇公司下属依安华辰休闲购物广场项目部让原告将两门市房之间的隔墙打开，形成一个门市房，但总建筑面积比动迁前小27.61㎡，协议书中约定的两个门市房条款未能履行。现原告起诉，要求二被告连带履行原告与房屋征收办签订的两个协议。被告正宇公司辩称：一、原告在重审案件中，增加诉求不符合法律规定；二、本案双方共同签订了三份协议，但正宇公司与原告签订的协议在后，因为2012年5月30日正宇公司依照合同约定已经给付原告各项补偿款，原告当时未提异议；三、协议上写的154㎡是仓库，不是商服，正宇公司已经补偿完毕；四、正宇公司对少回迁27.61㎡商服房面积无异议，同意用商场内的房屋给予相应面积的补偿或按照市场价格给予货币补偿，但对原审判决按照鉴定价格给付补偿有异议，正宇公司在原审中已经提出对齐齐哈尔市吉利房地产估价咨询有限公司作出的齐吉司鉴字［2017］第009号司法鉴定意见书（赵元弟起诉房屋征收办、正宇公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件中，鉴定机构依赵元弟申请对应回迁房屋价格作出的鉴定意见）申请重新鉴定，原审未予重新鉴定，现请求法院给予重新鉴定。关于原告要求对回迁面积超过3%这一部分的房款由出卖人双倍返还的问题，原告依据的是《最高人民法院商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，第一、此规定不适用本案，本案不是商品房买卖合同而是回迁安置合同；第二、此规定是按已交付购房款的双倍返还，正宇公司是给原告安置房屋，原告没有向正宇公司交付购房款，原告要求给付未按约定交付的27.61㎡商服房折价款的利息，正宇公司不同意给付，因为是原告没向正宇公司要折价款，而不是正宇公司不给付。被告房屋征收办辩称：房屋征收办与正宇公司答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据（原告提交的《非住宅房屋征收补偿安置协议书》、《征收住宅房屋货币补偿协议书》、原告及相邻商服房的平面图及照片2张、供热费收据2张，被告正宇公司提交的齐齐哈尔市房产管理局齐房函2015-14文件、原告收补偿费收据1张、原告1××号房屋产权证复印件1份），本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实，本院认定如下：1、原告以与被告正宇公司下属依安华辰休闲购物广场项目部签订的《协议书》为证，证实原告215.24㎡商服楼回迁时按两个门市楼回迁，协议未涉及的补偿项目应按与房屋征收办签订的两个协议为准，因为本协议是先签订的，与房屋征收办的两个协议是后签订的。被告房屋征收办有异议，认为原告如果按照与房屋征收办签订协议履行的话，房屋征收办对此证据不予质证。被告正宇公司有异议，认为证据本身不能证明原告的主张，正宇公司已经按照协议给付原告760,829元补偿款，原告并没有提出异议，说明原告对此协议认可。因该证据证实的是原告的215.24㎡商服楼按两个门市房回迁，并约定了154.36㎡库房和196.36㎡无照房的货币补偿办法，二被告对证据的真实性无异议，本院予以确认。对原告依此证据证实协议中未涉及的补偿项目应按与房屋征收办签订的两个协议为准的事实，因协议中未约定，本院不予认定。2、原告以光盘1张为证，证实正宇公司未按协议约定回迁两个商服楼；由于回迁房屋格局不合理，正宇公司施工时将中间隔断打开；原告154㎡仓库实际用于商服经营的事实。被告房屋征收办认为，该证据与案件事实无关，不予质证。被告正宇公司对证据的真实性无异议，但认为证实不了仓库用于经营。因正宇公司未予回迁两个商服楼以及仓库用于商服经营的事实存在，该证据客观真实，本院予以认定。3、原告以赵元弟申请鉴定的司法鉴定意见书为证，证实赵元弟回迁的商服楼价格为22,000元/㎡，赵元弟回迁的位置与原告回迁位置仅一墙之隔，故补偿价格应按22,000元/㎡计算。被告正宇公司有异议，认为该鉴定没有按照国家房地产评估规范标准进行，如果采用市场交易法，必须以实际发生的买卖交易实例为根据，但没有交易实例，故不应采用交易法进行预测。该鉴定缺乏依据，结论不科学，对商服房的租金询价依据不足，没有严格执行房地产物价规范，正宇公司已申请重新鉴定。另外，该鉴定是赵元弟的，与原告房屋不是同一处，不能以其他案件的鉴定结论应用到本案中。被告房屋征收办质证意见同正宇公司。对该鉴定意见书，本院依正宇公司申请，依法传唤齐齐哈尔市吉利房地产估价咨询有限公司房地产估价师郭会田出庭接受质询，郭会田对二被告提出的质疑逐一进行了说明。因被告正宇公司对鉴定机构的鉴定依据和采用的鉴定方法没有充足有效的证据予以反驳，本院对正宇公司对鉴定意见书提出的异议不予采信。4、被告正宇公司以与原告签订的协议书复印件1张为证，证实原告的215.24㎡商服楼正宇公司同意给两个门市房，154.36㎡车库给予货币补偿471,788元，无照房196.36㎡给予货币补偿289,041元，共给付原告补偿760,829元的事实。原告有异议，认为协议中约定的760,829元不是本案原告被征收房屋所有补偿款总额，其中未涉及的其他补偿项目二被告仍应按照原告与房屋征收办签订的两个协议履行，该协议的约定违反了征收补偿条例和物权法的禁止性规定。被告房屋征收办无异议。因原告和被告房屋征收办对该证据的真实性无异议，本院予以认定。5、被告正宇公司以依安县人民政府《关于鸿泰商城对面地段房屋征收补偿方案》复印件1份、《齐齐哈尔市中心城区国有土地上房屋征收与补偿实施办法》复印件1份为证，证实正宇公司对原告的仓库给予货币补偿符合依安县政府规定的补偿标准。原告有异议，认为该证据与本案无关，该文件不能证实正宇公司应给的补偿数额符合法律规定，补偿方案是不是适用本案，原告不知道。被告房屋征收办对证据的真实性无异议，但认为该方案规定的补偿是否符合规定已无所谓，因为原告与正宇公司已经达成协议，原告应该按照协议履行。因原告及房屋征收办对该证据的真实性无异议，本院予以认定。为查清案件事实，本院依职权调取了如下证据：1、依安华辰休闲购物广场项目部与赵元弟签订的《非住宅房屋征收补偿安置补充协议》复印件1份；2、齐齐哈尔市中级人民法院（2014）齐民初字第42号民事判决书复印件1份；3、黑龙江省高级人民法院（2016）黑民终71号民事判决书复印件1份；4、最高人民法院（2016）最高法民申1216号民事裁定书复印件1份。原告有异议，认为上述证据不能作为本案定案依据，赵元弟的征收补偿协议超出了政府制定的房屋征收补偿标准，而本案中，按照原告与被告房屋征收办签订的两个协议确定的补偿款数额，二被告没有足额给付，与赵元弟案不一样，因此不能参照适用。被告房屋征收办无异议。被告正宇公司无异议。因证据2—4是生效的裁决文书，均确认了证据1合法有效，上述证据本院可作为参考的依据，对原告的质证意见，本院不予采纳。通过对上述证据的分析与认证，本院认定如下事实：2012年4月19日，依安县人民政府出台了《关于鸿泰商城对面地段房屋征收补偿方案》，决定对东至民乐街、西至泰安大街、北至民裕路、南至城济路的范围内房屋进行征收，原告赵元森的房屋位于征收范围内。2012年5月28日，依安县人民政府向被征收人发布了《关于鸿泰商城对面地段房屋征收补偿决定公告》，经依安县相关主管部门批准，由正宇公司在房屋征收地段开发建设华辰休闲购物广场。2012年3月30日，房屋征收办与原告签订《征收住宅房屋货币补偿协议书》，约定对原告154㎡仓库给予货币补偿498,578元（3,237.52元/㎡），另给原告6个月停产停业损失92,400元，一次性搬迁费2,772元，搬迁奖励9,240元，总计602,990元；2012年5月30日，原告与房屋征收办签订《非住宅房屋征收补偿安置协议书》，约定对原告的215.24㎡商服房按原址回迁，对196.36㎡无证房按1,472元/㎡给予补偿，同时对商服房的停业损失、临时安置费、搬迁费、搬迁奖励、附属设施补偿方式进行了约定。同日，依安华辰休闲购物广场项目部与原告签订了《协议书》，约定对原告的215.24㎡商服楼按2个门市楼回迁，对154.36㎡的库房按2,380元/㎡计算补偿，无照房196.36㎡按1,472元/㎡计算补偿，各种补偿总计760,829元。被告正宇公司当日将补偿款全额给付原告。以上协议签订后，原告、被告房屋征收办、被告正宇公司下属依安华辰休闲购物广场项目部三方约定，实际按原告与正宇公司下属依安华辰休闲购物广场项目部签订的协议书履行。正宇公司在施工期间，原告发现自己应回迁的商服楼格局不合理，宽度为3米，长为18米，像两条胡同，经与正宇公司协商同意，原告把14、15号商服之间的间墙打开，变为一个商服楼。2015年2月，原告接收该房屋，面积为187.63㎡，比协议约定面积少27.61㎡。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原告与正宇公司下属依安华辰休闲购物广场项目部签订的《协议书》以及原告与房屋征收办签订的《非住宅房屋征收补偿安置协议书》、《征收住宅房屋货币补偿协议书》，均系在自愿平等的基础上签订的，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。但在签订上述协议后，原告与被告房屋征收办、被告正宇公司下属依安华辰休闲购物广场项目部三方约定，实际按原告与正宇公司下属依安华辰休闲购物广场项目部签订的协议书履行，该约定系对原告与房屋征收办签订协议的变更，且该协议已部分履行，故正宇公司应按协议约定继续履行。正宇公司在施工期间，原告发现格局不合理，经正宇公司同意，原告把14、15号商服之间的间墙打开，变成一个商服楼，视为对两个商服楼安置协议的变更。2015年2月，原告同意接收该楼房，视为对回迁187.63㎡商服楼予以认可，但该内容改变并不影响合同其他内容的效力。按照原告与依安华辰休闲购物广场项目部签订的协议，正宇公司尚差原告27.61㎡商服楼未予安置，被告正宇公司同意为原告在商场内安置商铺，原告不同意，因商场已建成，27.61㎡的门市房实际已无法安置，故被告正宇公司应对未能回迁安置的27.61㎡面积给予货币补偿。因赵元森与赵元弟回迁的楼房系同一侧相邻房屋，对27.61㎡商服楼的货币补偿标准，本院参照赵元弟诉房屋征收办、正宇公司房屋拆迁安置补偿纠纷案件［（2016）黑0223民初825号］中，齐齐哈尔市吉利房地产估价咨询有限公司作出的齐吉司鉴字［2017］第009号司法鉴定意见书认定的价格22,000元∕㎡进行计算，应回迁的27.61㎡商服楼价值为607,420元。对原告要求正宇公司给付补偿款利息93,341.50元（以622276.64元为基数，按年利率5%从2015年2月28日计算至2018年2月28日）的诉讼请求，因正宇公司对少回迁安置27.61㎡商服楼的补偿款未给付，本院参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，对未回迁安置的27.61㎡商服楼货币补偿款利息的诉讼请求予以支持，对其它补偿款的利息，因其它补偿款已给付完毕，故本院不予支持；对利息的计算标准，原告要求按年利率5%进行计算，该标准不超过中国人民银行规定的同期贷款逾期罚息利率标准，本院予以支持，原告接收楼房之日为2015年2月28日，正宇公司应给付原告利息款为91,113元[607,420元×5%×3年（从2015年2月28日计算至2018年2月28日）=91,113元]。对原告要求少于应回迁面积3%部分的补偿应按市场价格的双倍给付的诉讼请求，因原告被征收的房屋属于回迁安置，不属于商品房买卖，回迁安置补偿不适用商品房买卖合同的相关规定，本院对原告的该项请求不予支持。对原告在起诉状中和本案原审庭审中所述“原告与房屋征收办及正宇公司下属依安华辰休闲购物广场项目部三方约定，实际按原告与被告正宇公司签订的协议履行”的主张，原告在本案庭审中予以否认，并更改为“实际按原告与房屋征收办签订的两个协议履行”，但未提交证据证实，本院对原告的该项主张不予采信，以原告在原审中自认的事实予以认定。对被告正宇公司提出的赵元弟申请鉴定的鉴定结论不科学，缺乏依据的答辩主张，因被告正宇公司未提交充足有效的证据予以反驳，本院对被告正宇公司的该项答辩主张不予采信。对原告要求由被告房屋征收办承担连带责任的诉讼请求，因原告与依安华辰休闲购物广场项目部签订的协议主体为正宇公司，房屋征收办不是合同相对方，故原告的该项请求不能成立。同理，对原告提出的协议书中未涉及的补偿项目，应按原告与房屋征收办签订的两个协议履行的诉讼请求，本院亦不能支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，判决如下：一、被告依安县正宇实业有限公司于判决生效后十日内给付原告赵元森未回迁安置27.61㎡商服楼货币补偿款607,420元；二、被告依安县正宇实业有限公司于判决生效后十日内给付原告赵元森货币补偿款利息91,113元；三、驳回原告赵元森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定机构估价师出庭费500元，由被告依安县正宇实业有限公司负担。案件受理费25,707元，原告赵元森负担14,922元，被告依安县正宇实业有限公司负担10,785元，与本判决第一、第二项一并履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  孙景文人民陪审员  高 杰人民陪审员  姚凤玲二〇一九年四月八日书 记 员  刘子锋