山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初1394号 原告：徐炳学，男，1972年4月2日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：董福敏、王韩英，均系济南历城金橄榄法律服务所法律工作者。 被告：济南荣商房地产开发有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码91370112307041544N。 法定代表人：马晓伟，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郭红，山东德衡（济南）律师事务所律师。 原告徐炳学与被告济南荣商房地产开发有限公司（以下简称荣商房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月3日公开开庭进行了审理。原告徐炳学的委托诉讼代理人董福敏、王韩英，被告荣商房地产公司的委托诉讼代理人郭红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐炳学向本院提出诉讼请求：1.判决依法解除原被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201524954373）；2.判决被告返还原告已付购房款人民币294671元，并向原告支付违约金人民币2946.71元及原告因购房产生的居间服务费40000元，以上共计337617.71元，并支付利息损失（按同期银行贷款利息计算）；3.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：徐炳学为购买位于济南市历城区荣盛时代国际广场8号楼4层419号房屋与荣商房地产公司于2015年12月28日签订了《济南市商品房买卖合同》。根据合同约定，荣商房地产公司应当在2018年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》、《综合验收备案证明》等符合合同约定的商品房交付买受人使用，现逾期超过60日。根据合同约定徐炳学有权解除合同，荣商房地产公司应同时按房款的1%支付违约金。签署合同后，徐炳学积极履行合同义务，按期足额支付购房款294671元，同时，为签署上述合同徐炳学在不知情的情况下承担了并未计入房款总额的团购服务费4万元。但是，荣商房地产公司在合同约定时间内未能达到合同约定的交房要求，并逾期60日，荣商房地产公司属于严重违约。为了保护自身合法权益，2019年1月6日，徐炳学向荣商房地产公司派发了《退房通知书》，要求荣商房地产公司赔偿其因购房产生的所有损失。综上所述，徐炳学解除合同具有事实及法律依据。为维护徐炳学的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 荣商房地产公司辩称，一、荣商房地产公司已于2019年1月21日取得荣商时代国际广场项目的《综合验收备案证明》，涉案房屋已完全具备合同约定交付条件。二、徐炳学与荣商房地产公司所签《济南市商品房买卖合同》第八条明确约定，如遇自然灾害、政府原因等不能预见、不能避免的原因时，荣商房地产公司可就合同约定原交房期限（2018年10月30日）据实顺延。涉案工程因重大污染、扬尘、寒潮、中高考等因素共计正当停工239天，据实顺延后荣商房地产公司取得《综合验收备案证明》的时间完全符合合同约定期限。三、根据上述《济南市商品房买卖合同》附件五补充协议第四条的约定，徐炳学因已将涉案房屋委托经营，其已明确放弃要求荣商房地产公司再组织实体铺位的交付。同时，因徐炳学已与商管公司签订《委托经营合同》，将涉案房屋提前授权并交由商管公司统一管理，整体经营，并由商管公司按照相应标准向徐炳学支付经营收益。故荣商房地产公司将涉案房屋移交商管公司统一运营管理，完全符合合同约定，应视为已经向徐炳学交付房屋。四、徐炳学提起本案诉讼，是因为其得知必须缴税开具发票后方能获得商铺经营收益，其不愿纳税或者认为所获得收益未达到自身预期，转而想将投资风险以解除合同的方式转嫁给无辜荣商房地产公司。本案涉及的荣商时代国际广场作为一个大型城市商业综合体，完全是荣商房地产公司正规开发，整体营销，统一管理。与徐炳学同时购买、情况完全相同的业主共计有1600余户，现均已正常纳税开票并从商管公司取得了托管经营收益。包括涉案商铺在内的整个商场项目整体处于正常、稳定、健康的运营状态和履约过程中。五、涉案房屋目前早已取得《综合验收备案证明》，且在业主的授权下经由商管公司交付经营户承租经营，荣商房地产公司不存在任何违约情形。目前因涉案商铺而产生的多种法律关系已形成了完全闭合且前后衔接的法律关系链条，这一个法律关系链条所反映的交易秩序是稳定且健康的。如果因徐炳学的不当请求而解除合同，由此将带来委托经营合同、承租合同、经营户的其他合同关系均会被打破的后果，这完全不符合合同约定和法律规定，更与民事保障和维护正常交易秩序的基本原则相违。六、徐炳学关于荣商房地产公司支付违约金及赔偿经济损失的诉讼请求，没有任何事实及法律依据，荣商房地产公司对此不予认可。七、徐炳学主张的居间服务费，与荣商房地产公司无关，该居间服务费的收取主体也并不是荣商房地产公司，其应向相对方主张权利。综上所述，荣商房地产公司已经履行了合同义务，不存在违约的情形，请求法院驳回徐炳学的全部起诉请求。 本院经审理认定事实如下： 一、徐炳学（买受人）与荣商房地产公司（出卖人）于2015年12月28日签订《济南市商品房买卖合同》，约定：徐炳学购买荣商房地产公司开发的荣盛时代国际广场8号楼4层419号商品房，合同总价款为294671元。该合同第八条交付期限约定：出卖人应在2018-10-30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.如遭遇自然灾害、政府行为、法律变更等其他不能预见、不能避免并不能克服的客观情况导致的工程延期或逾期交付情况；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；附件五第四条关于合同第八条交房条件和交房期限补充约定：鉴于本项目2号商业街2层-4层、3号商业街2层-4层和8号大商业铺位在本合同第八条约定的交付日期在委托管理经营期限内，故双方一致同意实际交付以本合同第八条约定的交付日为准，甲方不再组织实体铺位交付工作。乙方不得因甲方不组织实体铺位交付向甲方主张延期交付的违约责任。合同签订后，徐炳学按照合同约定向荣商房地产公司交纳全部购房款。荣商房地产公司于2019年1月21日取得时代国际建设项目（二期）《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。 二、2016年3月20日，徐炳学（甲方）与济南商盛商业管理有限公司（以下简称商盛管理公司，乙方）签订《委托经营合同》，约定：3.1委托期限甲方同意、乙方接受，乙方经营管理甲方标的物业的日期为2018年1月1日至2027年12月31日，委托经营管理期限为10年。3.2委托事项甲方通过本合同授予乙方在经营管理期限独家经营管理权，将本合同第2条及签署页约定的甲方对标的物业享有的完全收益权授予乙方。由乙方在经营管理期限内为获取标的物业的经营收益而对标的物业进行独家经营、统一管理，自主选择经营者和经营模式，包括但不限于寻找客户、签约、客户维护和管理并收取管理收益等。对于以乙方名义签署的所有相关管理协议，甲方同意接受其约束，即接受乙方在经营管理期限内以乙方名义签署的关于标的物业管理协议中对业主权利全部约束条款。甲方亦同意乙方有权将甲方委托事宜全部转委托。3.2.4甲方和乙方确认，经营管理期限内，乙方对标的物业的经营管理行为，并不构成对甲方作为业主对标的物业所有权的减损，但甲方拥有标的物业业主权利以及行使该等权利不得妨碍乙方对标的物业的正常经营管理。乙方有权对甲方拥有的标的物业实施统一的经营管理模式，并据该模式对标的物业进行改造。乙方有权决定甲方拥有标的物业的经营布局和宣传推广。3.3委托期限内，2018年1月1日至2027年12月31日，乙方以甲方与济南荣商签署的《商品房买卖合同》中约定之购房款，即人民币294671元为依据，按每年8%向甲方支付保底收益。9.3本合同任何一方通讯方式发生变化，应及时按本条约定的方式在变更后10日通知对方当事人；对方当事人在接到书面通知之前已经按照本合同规定的通讯方法发送的任何文件不受影响。该《委托经营合同》后附有徐炳学提供的通讯地址、联系方式、收取租赁收益款的账号信息、身份证复印件、银行卡复印件等。2018年8月21日，荣商房地产公司与商盛管理公司签署《验房表》，商盛管理公司于当日接收涉案商铺。2018年10月，荣商房地产公司向徐炳学在《委托经营合同》中提供的送达地址邮寄告知函，告知其就涉案商铺完成与商盛管理公司的交接接管工作，该邮件于2018年10月24日妥投。庭审中，徐炳学称商盛管理公司在2018年12月中下旬曾通知其领取收益，但需要先缴税，徐炳学不认可这种方式，故没有领取收益。 三、徐炳学所购买的商铺位于北园大街以北、二环东路以西荣盛时代广场8#4层，徐炳学提交的有其签名捺印的4层平面图显示，该楼层被分割成若干物业进行出售，徐炳学当庭称其现无法确认其所购买商铺的具体位置。 四、山东汇聚商业管理服务有限公司分别于2015年11月11日、12月28日向徐炳学出具3万元、1万元居间服务费收据各一张。 五、2017年9月21日，济南市人民政府办公厅发布《济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案》，规定：一、工作目标：2017年10月至2018年3月，全市各类建设工程（含房屋建筑、拆迁、交通、市政、水利、轨道交通、园林绿化等工程，下同）施工工地全面落实“六个百分百”措施；规模以上土石方建筑工地全部安装扬尘在线监测和视频监控设施；采暖季（11月15日至次年3月15日）期间，停止各类道路工程、水利工程等土石方作业和房屋拆迁施工；扬尘控制指标为：城市平均降尘量小于9吨/月?平方公里，自然条件特殊的区域平均降尘量小于12吨/月?平方公里。二、主要任务……（五）全面执行采暖季土石方和拆迁施工停工措施。采暖季期间（11月15日至次年3月15日），停止各类道路工程、水利工程等土石方作业和房屋拆迁施工。对于重大民生工程和重点项目涉及土石方作业确需实施的，由项目建设单位申请，行业主管部门初审，同意报市扬尘治理和渣土整治行动工作组办公室（以下简称“市扬尘办”）汇总、审核，报请市政府同意后实施。采暖季期间，对于未经市政府同意，擅自进行土石方施工、渣土运输的，依法予以停工，城管执法部门依法依规按上限处罚。 双方有争议的事实和证据如下： 徐炳学主张荣商房地产公司未按合同约定交付房屋，且逾期超过60日，存在违约，并提交以下证据：1.《荣商违约解除合同通知书》，拟证明其因荣商房地产公司未在合同约定期限内交付符合约定的房屋，于2019年1月6日要求荣商房地产公司解除涉案《济南市商品房买卖合同》，荣商房地产公司没有回复，视为认同；2.录音光盘及书面整理材料，拟证明徐炳学及相关业主电话联系济南市规划局客服，咨询涉案商铺的相关规划情况，规划局工作人员明确回复，涉案商铺是通铺，并非合同约定的独立商铺，而且商铺的验收也是根据整体通铺进行的验收，徐炳学购买的商铺并不是合同约定及平面图中载明的明确划分界限、有一定空间、独立存在的商铺；3.宣传广告单、宣传信息截图，拟证明荣商房地产公司在销售过程中有托管、包租、租金承诺及有三万抵六万的宣传信息，存在欺诈行为；4.《济南市规划局关于荣盛时代国际广场的信息公开答复意见及相应平面规划图》，拟证明规划图与实际的现场情况不符，其中第3、4、5层严重不符。 荣商房地产公司辩称其并未违约，其行为符合双方签订的《济南市商品房买卖合同》、徐炳学与商管公司签订的《委托经营合同》约定。荣商房地产公司提交如下证据：1.监理日志（工程暂停令及政府部门发布的相应通告）、停工统计表，拟证明涉案房屋所在项目在施工过程中，因严重污染、扬尘、寒潮、降水、中高考等自然原因、政府原因等无法预见、无法避免的原因正当停工239天，根据合同第八条约定，这部分停工天数可据实顺延，进而证明荣商房地产公司如期竣工并如期取得《综合验收备案证明》；2.《主体工程质量验收报告》，拟证明该涉案的房屋主体工程于2017年5月15日进行了五方验收；3.荣盛建设工程有限公司济南项目部《工作联系单》，拟证明因济南市环境保护局下发施工现场土方作业停工指令，要求2017年11月15日至2018年3月15日期间停止土方作业，该单位要求荣商房地产公司对工期顺延；4.广东东篱环境股份有限公司《工程联系单》，拟证明因受济南市环保要求，采暖季停止土方等作业，导致该公司对涉案小区的绿化工作进场时间拖延至2018年3月15日后，该公司要求荣商房地产公司对工期顺延；5.《中间交接验收记录》（回填土），拟证明涉案房屋所在项目的回填土工作因受济南市环境局要求停工的影响，荣盛建设工程有限公司在2018年5月1日与广东东篱环境股份有限公司、山东鸿林工程技术有限公司完成施工回填土项目的交接工作；6.《中间交接验收记录》（外线管井），拟证明聊城荣坤建筑工程有限公司、山东瀚悦市政工程有限公司、济南港华燃气公司于2018年8月10日、30日与广东东篱环境股份有限公司、山东鸿林工程技术有限公司完成施工外线管井项目的交接工作；7.交接照片，拟证明现场交接情况；8.《房地产开发项目园林绿化、小区道路、照明工程四方验收证明》，拟证明该涉案小区因受济南市环境保护局对环境保护的要求，涉案小区园林绿化、小区道路、照明工程开工时间为2015年10月20日，竣工时间为2018年11月30日；9.荣盛·国际购物广场商业平面图，拟证明涉案商铺在整个商场项目中仅为一小块地面区域，四周无墙壁及隔断，如果进行经营使用，必须与周围商铺组成一个面积较为合适且具有一定范围的经营区域；10.对应租赁商户统计表，拟证明涉案商铺已经被实际接收，且已经和周围其他商铺组成联合，经商管公司的统一运营，成功由相应经营商户承租经营。 本院认为，徐炳学与荣商房地产公司签订的《济南市商品房买卖合同》、徐炳学与商盛管理公司签订的《委托经营合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方应当按照合同约定履行合同义务。徐炳学称荣商房地产公司存在虚假宣传、欺诈等行为，提供的证据不足以证实其上述主张，本院对其观点不予采信。徐炳学称荣商房地产公司对于涉案项目的规划与现场实际不符，因荣商房地产公司已经取得政府部门颁发的涉案项目的《综合验收备案证明》，本院对徐炳学该项观点不予采信。徐炳学称其已于2019年1月6日向荣商房地产公司提交解除合同通知书，荣商房地产公司未予回复，视为认同；但荣商房地产公司在本案诉讼过程中抗辩其不存在违约，不同意解除，故徐炳学的上述主张不能成立。 荣商房地产公司抗辩的交房日期据实顺延问题。荣商房地产公司提供的监理日志、《中间交接验收记录》、《工作（程）联系单》、《主体工程质量验收报告》、《房地产开发项目园林绿化、小区道路、照明工程四方验收证明》等证据可以证实，涉案工程项目主体工程在2017年5月15日通过验收，在该采暖季期间，涉案工程处于土方作业的阶段，因土方作业单位回填滞后，导致项目的园林绿化、管线施工等无法在预定时间完成。《济南市2017-2018年秋冬季扬尘治理攻坚行动实施方案》的目标对象为全市各类建设工程，含房屋建筑、拆迁、交通、市政、水利、轨道交通、园林绿化等工程。根据该实施方案的规定，2017-2018年采暖季期间（11月15日至次年3月15日），停止各类道路工程、水利工程等土石方作业和房屋拆迁施工。对于重大民生工程和重点项目涉及土石方作业确需实施的，由项目建设单位申请，行业主管部门初审，统一报市扬尘治理与渣土整治行动工作组办公室汇总、审核，报请市政府同意后实施。上述实施方案系政府部门于2017年针对空气污染状况做出，在徐炳学与荣商房地产公司签订合同前后并未出现过类似的“最严停工令”，属于荣商房地产公司不能预见、不能克服情况。荣商房地产公司主张的停工时间中，2017-2018年采暖季（11月15日至次年3月15日）期间天数，符合本案实际和合同约定，应予采信，相应交房时间可据实顺延。荣商房地产公司主张的其他停工时间，提供证据不足以证实可以据实顺延交房日期，本院不予采信。荣商房地产公司于2019年1月21日取得涉案项目的《综合验收备案证明》符合双方的合同约定。 荣商房地产公司抗辩的标的物业已经按约定交付问题。徐炳学与商盛管理公司签订《委托经营合同》，将标的物业交由商盛管理公司经营管理，委托经营期限为自2018年1月1日至2027年12月31日。根据徐炳学与荣商房地产公司签订的《济南市商品房买卖合同》附件五约定，因合同第八条约定的交付日期在委托管理经营期限内，故双方一致同意实际交付以本合同第八条约定的交付日期为准，荣商房地产公司不再组织实体铺位交付工作，业主也不得因荣商房地产公司不组织实体铺位交付工作向其主张延期交付的违约责任，该条款在合同补充协议条款中进行了字体加粗处理，故徐炳学在签订合同时对于标的物业不组织实体交付应为明确已知。商盛管理公司于2018年8月21日对标的物业进行了验房接收，荣商房地产公司于2018年10月向徐炳学在《委托经营合同》中确认的地址邮寄告知函，相应查询回单显示该邮件妥投，应认定徐炳学对于标的物业已经交付给商盛管理公司的事实是知情的。商盛管理公司曾于2018年12月中下旬通知徐炳学领取收益，徐炳学在得知需要先缴纳税费后，不同意领取收益。在徐炳学知悉标的物业已经于2018年8月21日交付给商盛管理公司托管经营后至其不同意领取相关收益期间，并未对标的物业的交付提出异议，应认定徐炳学对于商盛管理公司接收并经营标的物业是同意的。荣商房地产公司于2018年8月21日向商盛管理公司交付标的物业，其行为发生在徐炳学与商盛管理公司委托经营期限内，符合各方的合同约定。标的物业于2019年1月21日取得《综合验收备案证明》，可以证明标的物业所在项目符合政府验收标准及合同约定的交付标准，且是在合同约定的延期期限内取得。综上，应当认定荣商房地产公司按合同约定完成了标的物业的交付工作。 综上所述，荣商房地产公司已交付该案标的物业，且该物业已取得了《综合验收备案证明》。徐炳学主张荣商房地产公司逾期交付标的物业构成违约，本院不予采信。涉诉标的物业系产权式商铺，不同于传统意义上独立的商铺，其使用和经营具有整体、不可分割的特点，只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得稳定的投资回报。本案中，徐炳学在签订合同时对于自己所购买的标的物业是隶属于整体商场物业的一部分是明确已知的，作为产权人在行使权利时是需要受到其他商铺业主整体意志的限制的，其所购买的标的物业已经与其他标的物业作为联合整体进行运营，合同的解除不利于其他业主投资收益的实现和已经建立的市场秩序的稳定。故徐炳学要求解除双方签订的《济南市商品房买卖合同》以及返还已付房款、赔偿房款利息等诉讼请求，没有事实、合同及法律依据，本院不予支持。徐炳学主张居间费用，系其与案外人之间的法律关系，与本案所涉并非同一关系，本案不予一并处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回徐炳学的诉讼请求。 案件受理费减半收取3182元，由徐炳学负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  张本荣 二〇一九年四月二十六日 书记员  马明杰