广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤06执异281号 案外人（异议人）：冯锦辉，男，汉族，1964年2月19日出生，住广东省佛山市三水区。 委托代理人：郭鲁，广东商融律师事务所律师。 委托代理人：蔡虹，广东商融律师事务所律师。 申请执行人：佛山市赢澳贸易有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区。 法定代表人：欧颖，该司董事长。 委托代理人：陈樟宜，广东广信君达律师事务所律师。 委托代理人：肖梓槟，广东广信君达律师事务所律师。 被执行人：三水市南边针织有限公司，住所地：广东省佛山市三水区。 法定代表人：霍平。 被执行人：佛山市三水区乐平镇南边外资企业开发总公司，住所地：广东省佛山市三水区。 法定代表人：刘启光。 被执行人：佛山市三水区乐平镇南边经济发展总公司，住所地：广东省佛山市三水区。 法定代表人：卢锐能。 本院在执行申请执行人佛山市赢澳贸易有限公司（以下简称赢澳公司）与被执行人三水市南边针织有限公司（以下简称南边针织公司）、佛山市三水区乐平镇南边外资企业开发总公司（以下简称南边外资总公司）、佛山市三水区乐平镇南边经济发展总公司（以下简称南边经济总公司）合同纠纷一案中，案外人冯锦辉向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年11月12日、2018年12月21日公开进行听证，案外人冯锦辉及其委托代理人蔡虹，申请执行人赢澳公司的委托代理人陈樟宜、肖梓槟到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人冯锦辉向本院提出异议，就本院查封坐落于XX区XX大道的涉及冯锦辉的四处房产（权利证号分别为：21××70、21××05、21××34、21××73），因该四处房产是冯锦辉通过合同交易取得的，作为涉案房产的善意第三人，特提出如下执行异议： 一、权利证号分别为21××05的房产及土地是2000年12月12日，由冯锦辉开办的三水市西南镇永业五金加工店（以下简称永业五金店）与南边外资企业开发总公司、三水市南边经济发展总公司签订《厂房、土地转让合同》、《补充协议》，约定：甲方（南边外资企业开发总公司）将原有的所属企业“南边针织有限公司”的厂房、土地转让给乙方（案外人），该厂房的建筑面积为2790平方米，每平方米单价170元，合共人民币474300元。红线范围内的土地单价为5000元/亩，按国土局实际量算核定面积9.12亩。由于甲方的资产已经全部交由丙方（三水市南边经济发展总公司）管理及处理，丙方同意乙方在本合同签订生效时，即付合同金壹拾万元给甲、丙双方指定的“三水市南边镇城镇建设公司”帐上。余下的款项待甲方办理好“房产证”和“土地使用证”的转过户手续，乙方收到证件后30天内将余款付给甲、丙双方指定的公司帐户。丙方收到前述定金之日起30日内，甲、丙二方应保证能办妥前述物业的过户手续。乙方签订本合同并付定金后，即可进场使用该厂房、土地。甲、乙、丙三方自签字起生效。同日，根据三方签订的《补充协议》，约定将《厂房、土地转让合同》中第三条中土地的转让金额变更为每亩40000元。原合同的其他条款继续有效。前述转让合同以及补充协议签订后，案外人于当天向三水市南边镇财政所缴纳了转让合同约定的定金人民币10万元。款项缴交后，甲、丙二方没有依约为案外人办理相应厂房、土地的过户手续。案外人经多年向多任政府催办皆无结果。 同日，永业五金店亦同时与三水市南边经济发展总公司签订《合同补充协议》，约定：2000年12月12日签订的《转让广东省三水市南边针织有限公司厂房及土地合同》原有双方签订的条款不变，甲方（三水市南边经济发展总公司）转让南边针织有限公司给乙方（案外人）的土地合共9.12亩，每亩作价4万元，共计364800元。因此，南边外资企业开发总公司以及三水市南边经济发展总公司一共向案外人转让的土地为18.24亩，厂房面积为2790平方米。案外人也一直使用该18.24亩土地及地上房产。 永业五金店于2002年1月20日注销，但其注销并不导致该店原来享有的合同权利及承担的义务终止，案外人作为永业五金店这个个体工商户的经营者依法承接该店的原来存续的合同权利和义务。所以，在本案中，作为上述合同、补充协议的相对方，案外人依法享有合同权利，对通过合同所取得的土地、厂房依法享有相应权利。申请执行人不能仅凭表面的查询资料没有登记在案外人名下而否认案外人对本案涉案房产、土地不享有提出排除执行异议的权利。 二、涉案四处房产及土地，案外人自以原永业五金店名义于2000年12月12日取得使用权后，企业转型升级由“个体”升级为“有限公司”，更名为“佛山市三水区富田金属制品有限公司”（以下简称富田金属公司），重组企业是以永业五金店全部资产加现金合计180万元注册资本，于2014年4月11日通过三水区工商行政管理局发牌通过成立，2002年1月20日永业五金店注销，全过程完全按照工商行政管理条例执行，企业的延缓和继承过程，企业资产完全在工商法保护范围。永业五金店注销后，该四处房产由案外人在2001年4月11日成立的富田金属公司承继使用前述四处房产以及所占用土地至今。在使用期间，案外人及富田金属公司合共投入了近2000万元，于2003年进行投入50万元宿舍翻新；投入80万元用电负荷、变压器安装及电线铺设；投入40万元安装2台电梯及桥式起重机；投入110万进行车间翻新、机台地脚；投入300万元电镀线。其中最大投入就是在2013年出资1600万元对电镀线全面升级改造，达到清洁生产验收。每年依时向相关部门缴纳房产税、土地使用税、城镇土地使用税等。根据2012年企业商标变更情况，案外人提交的《商标注册证》充分说明富田金属公司继承永业五金店。2018年11月9日，佛山市三水区市场监督管理局也出具关于原“三水市永业五金加工店”土地转让合同的证明，这充分证明企业是同一主体在发展过程中转型升级的环节，是企业延续和继承过程的事实依据。 三、案外人以及现在的实际使用人富田金属公司曾多方联系要求相关的国土管理部门及房产管理部门办理前述权利证号为21××05的房产及相关土地使用权登记，但由于涉案的土地与其它4家企业共同属于同一个土地使用权证，而且该同一土地使用权证上各处的涉案房产又分别登记在不同的企业名下，致使办理房产证及土地使用权的转登记手续极为复杂。直至在2014年在多方努力下，三水区乐平镇政府国土资源管理部门组织包括富田金属公司在内的4家企业委托相关的土地测绘公司、中介公司对涉案的房产及相关的土地进行测绘，为土地拆分确认登记及房产转让登记做前期工作，只是由于涉案的房产被法院查封而无法进行后续的土地拆分确权登记及房产转让登记等工作。所以，无法办理相应土地、房产登记的责任不在于案外人。同时，在取得涉案土地、房产的使用权后，案外人以及现在的实际使用人富田金属公司一直都就涉案房产缴纳土地使用税、房产税。从该行为而言，乐平镇政府对涉案房产的使用权人是不持异议的。2018年11月9日佛山市三水区市场管理监督局对于永业五金店经营者冯锦辉原合同原持有人与富田金属公司的关系变更作出证实，所以，在使用涉案土地、厂房过程中，案外人不存在任何过错。 四、案外人2000年已经签订对该厂房、土地的转让合同，合同事实存在远早于赢澳公司对南边针织公司、南边外资总公司、南边经济总公司的借款合同纠纷诉讼，根据《中华人民共和国物权法》第15条的规定，当事人之间订立有关设立变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，即便涉案土地、房产并未过户，但《厂房、土地转让合同》、《补充协议》依然有效，法院应当依法督促合同当事人继续履行合同。同时《中华人民共和国物权法》第191条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第67条还同时规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。 综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定，案外人及富田金属公司作为涉案房产及土地的实际权利人，依法享有对该涉案房产及土地排除执行的权利。富田金属公司承继永业五金店的资产并至今仍在涉案土地及房产上生产经营，富田金属公司与案外人应当一并对前述土地及房产享有权利。因此，作为善意第三人，案外人对涉案四处房产及所属土地依法应当享有排除执行的权利。 听证会上，案外人冯锦辉明确提出放弃对权利证号为21××70的房产主张实体权利。 申请执行人赢澳公司辩称，不同意案外人冯锦辉的异议请求，冯锦辉的异议没有事实和法律依据，请求依法驳回其异议请求。 一、冯锦辉不是被执行房产和土地的权利人，无权提出执行异议。 1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人”，第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。”本案被执行房产登记在南边外资总公司名下，涉案土地登记在南边皮革针织厂名下，冯锦辉不是被执行财产的权利人，无权提出执行异议。 2.《厂房、土地转让合同》、《补充协议》转让的不是涉案房产，冯锦辉无权对涉案房产提出执行异议。 二、南边外资总公司与南边经济总公司无权转让涉案土地，冯锦辉不享有涉案土地的任何权利，无权排除对涉案土地的执行。 1.根据地随房走的基本原则，涉案土地属于被执行财产。 2.涉案土地登记在南边皮革针织厂名下，涉案土地的权利人是南边皮革针织厂，而不是南边外资总公司，南边外资总公司和南边经济总公司无权向冯锦辉转让涉案土地，冯锦辉不享有涉案土地的任何权利。 三、即使冯锦辉合法受让涉案房产，其亦因存在过错而不能阻却对该房产的继续查封和执行。 1.冯锦辉未给付全部合同转让款。根据冯锦辉的申请及其提供的证据材料，冯锦辉仅支付了首期款，其他转让款均未支付。 2.冯锦辉没有主张买受人权利，存在过错。《厂房、土地转让合同》及相关《补充协议》签订于2000年，距今18年有余，冯锦辉一直怠于行使其作为买受人要求办理过户手续的权利，存在过错，冯锦辉不能阻却对涉案房产的执行。 四、富田金属公司与永业五金店没有任何承继关系，富田金属公司使用涉案房产和土地与冯锦辉无关，冯锦辉无权提出异议。冯锦辉提供的工商资料及一系列变更事项申请等材料均证明富田金属公司与永业五金店没有承继关系，富田金属公司使用涉案房产和土地与冯锦辉无关，冯锦辉不能阻却对涉案房产和土地的执行。 综上，案外人冯锦辉没有签订合法取得涉案房产、土地的书面合同，不是涉案房产、土地的权利人；且未支付全部转让款，怠于行使买受人权利；冯锦辉的请求完全不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的案外人异议的条件，不能阻却对涉案房产、土地的执行，请求驳回其异议请求。 案外人冯锦辉向本院提交如下证据： 1.永业五金店机读资料（原件）、停（歇）业报告书（复印件）、停业登记表（复印件）、注销税务登记申请审批表（复印件）、富田金属公司机读资料（原件）各1份，拟证明永业五金店是冯锦辉作为法定代表人开办的个体企业，在冯锦辉取得涉案房产及地块后，注册成立富田金属公司使用涉案房产及地块至今。 2.《厂房、土地转让合同》、《补充协议》、《广东省行政事业性收费统一收据》（均为原件）各1份，拟证明涉案的21××05号房产是由富田金属公司的法人开办的永业五金店与南边外资总公司、南边经济总公司签订《厂房、土地转让合同》、《补充协议》的方式取得。因上述两公司的原因一直没有履行合同及协议的义务将该房产过户至案外人名下。案外人从签订合同及协议之日起一直使用至今。 3.《合同补充协议》（原件）1份，拟证明冯锦辉与南边外资总公司、南边经济总公司签订补充协议，约定以每亩4万元价格取得9.12亩土地的使用权。涉案的21××70、21××34号房产处于该地块上。冯锦辉及其开办的富田金属公司自补充协议签订后一直使用至今。 4.2009年至2017年《税收完税证明》、《电子缴税凭证》（复印件）各1份，拟证明富田金属公司在使用涉案房产及地块期间向税务部门缴交房产税、土地使用税等。 5.富田金属公司的机械设备发票一组（部分原件），拟证明冯锦辉开办的富田金属公司在2018年应当地政府的要求，对企业投入进行节能减排的清洁生产技术改造，以及使用其购买机械设备的情况。富田金属公司在使用涉案房产和土地过程中投入巨额资金进行经营。 6.广东省地方税收通用发票（复印件）、冯锦辉使用（地块3、4、5号）图表（复印件）、南边国土所出具的证明（复印件）、代办证合同（原件）、委托合同（原件）、转账交易记录（复印件）、三府国用总字第0006518号国有土地使用证（复印件）各1份，拟证明2014年乐平镇政府为解决涉案房产及土地的办证事宜，由国土资源局牵头包括案外人在内的4家企业共同委托进行土地测绘、拆分，4家企业都交纳了相关费用。但由于上述房产被法院查封，无法进行后续工作。 7.《商标注册人变更事项申请》、《关于“厂房、土地转让合同”“合同补充协议”原持有人变更事项申请》、《商标注册证》，拟证明永业五金店注销后，原该店的生产设备、运输工具、商标以及涉案房产及土地全部由富田金属公司承继使用至今，相关工商部门对此予以了证实。 8.粤房字第××号房屋所有权证（复印件）1份，拟证明涉案房产的登记情况。 经质证，申请执行人赢澳公司发表如下意见： 1.证据1的永业五金店机读资料、停（歇）业报告书、停业登记表、注销税务登记申请审批表、富田金属公司营业执照，对机读档案登记资料及营业执照真实性没有异议，关联性有异议；对其余证据的真实性、合法性、关联性均有异议。富田金属公司的机读资料显示富田金属公司与永业五金店没有承继关系，与本案无关，其无权提出异议。 2.证据2的《厂房、土地转让合同》、《补充协议》、《广东省行政事业性收费统一收据》的真实性由法院核实，对其关联性有异议。（1）合同、补充协议中转让的房产不是涉案21××05号房产。（2）该证据恰恰证明永业五金店、冯锦辉没有支付全部房款，且怠于主张买受人权利存在过错，不能阻却对涉案房产的执行。（3）根据冯锦辉提交的证据3《合同补充协议》，证据6-2证明、证据6-5国有土地使用证，均证明涉案土地的权利人是南边皮革针织厂，而不是南边外资总公司，南边外资总公司和南边经济总公司无权向冯锦辉转让涉案土地，冯锦辉不享有涉案土地的任何权利。（4）根据冯锦辉提交的证据1，富田金属公司与永业五金店之间没有承继关系，富田金属公司使用涉案房产和土地与本案无关，冯锦辉无权提出异议。 3.证据3《合同补充协议》的真实性由法院核实，对其关联性不予认可。（1）涉案土地的权利人是南边皮革针织厂，而不是南边外资总公司，南边外资总公司和南边经济总公司无权向冯锦辉转让涉案土地，冯锦辉不享有涉案土地的任何权利。（2）根据冯锦辉提交的证据1，富田金属公司与永业五金店之间没有承继关系。富田金属公司使用涉案房产和土地与本案无关，冯锦辉无权提出异议。 4.证据4的2009年至2017年《税收完税证明》、电子缴税凭证，“三性”均不予确认。（1）该组证据不能证明缴纳的是涉案执行房产和土地的税费。（2）根据我国税收法律的规定，只要使用了房产和土地的，就应当缴纳房产税和土地使用税。因此纳税行为并不能证明冯锦辉对涉案房产和土地享有任何权利。（3）富田金属公司与冯锦辉没有承继关系，富田金属公司使用涉案房产和土地以及缴纳税费的行为，均与冯锦辉无关，冯锦辉无权提出异议。 5.证据5的发票，真实性没有异议，对其关联性不予认可。富田金属公司的生产经营状况与本案无关。 6.证据6的房产、宗地测地费，进账单、《证明》、《代办证合同》《转账交易单》《国有土地使用权证》、宗地图、委托合同及转账交易记录，真实性由法院核实，对其关联性均有异议。（1）该证据不能证明土地测绘是乐平镇政府牵头进行的，土地测绘是冯锦辉的单方行为。（2）根据《证明》、国有土地使用权证，涉案房产土地的使用权人是南边北江皮具公司和南边针织公司，登记在南边皮革针织厂名下，南边外资总公司和南边经济总公司无权向冯锦辉转让涉案土地，冯锦辉不享有涉案土地的任何权利。（3）《代办证合同》与本案无关。合同中委托办理的是佛山市XX区XX镇XX村的农民集体土地，无论是土地性质还是土地坐落，与涉案房产无关。（4）厂房、土地转让合同、补充协议签订于2000年，经过近14年时间，冯锦辉（永业加工店）才委托案外人进行测绘等工作，足以证明冯锦辉（永业加工店）怠于行使买受人义务，存在过错。（5）宗地图与涉案房产和土地没有关联，即使有关，宗地图只能证明案外人冯锦辉进行了测绘，但该测绘结果必须经过房地产行政主管部门的审核才可以作为确权的依据，而该测绘结果未经房地产行政主管部门的审核，该测绘行为也不发生物权变动的效力。 7.证据7的《商标注册人变更登记事项申请》、《关于“厂房、土地转让合同”“合同补充协议”原持有人变更事项申请》、《商标注册证》的“三性”均有异议。根据证据1，永业五金店在2002年1月20日注销，富田金属公司是2001年4月11日成立。富田金属公司在永业五金店注销之前就已经成立了，恰恰证明富田金属公司与永业五金店之间没有承继关系。富田金属公司使用涉案房产与土地跟本案无关，与冯锦辉无关，冯锦辉无权提出异议。 8.对证号为21××05房屋所有权证，证明了21××05房产的对应情况，对于其他21××34、2140437、21××73房产及土地，案外人没有证据证明与涉案执行房产和土地有关系。 经审查，本院对案外人提交的对证据1，证据2，证据3，证据5，证据6中的测绘费发票、宗地图、《代办证合同》、《委托合同》、转账交易记录（虽为复印件，但能与委托合同相互印证，可以确认）、《国有土地使用权证》（虽为复印件，但能与三水区国土部门的复函相互印证，可以确认），证据7、证据8（虽为复印件，但能与三水区房管部门的登记资料相互印证，可以确认）的真实性予以确认。对于证据4及其余证据，因没有原件核对，且申请执行人不予确认，本院对其“三性”不予确认。对于上述证据的关联性及如何采信的分析，在下文“本院认为”部分予以叙述。 申请执行人赢澳公司向本院提交如下证据：1.佛山市（三水区）不动产登记信息查询结果（原件）共4份（房地产权证号：21××05、21××70、21××73、21××34），拟证明涉案4套房产的权利人是南边外资总公司，冯锦辉不是被执行财产的权利人，无权提出异议；涉案房产也不是《厂房、土地转让合同》中转让的房产。2.本院（2018）粤06执异89号执行裁定书1份，拟证明房产与土地登记档案没有反映南边皮鞋厂与南边外资总公司两者相关的材料，无法确认永业五金店受让的土地是否是涉案房产所占用的土地，案外人无权主张。 经质证，案外人冯锦辉认为，对证据真实性没有异议；对于关联性，因信息查询结果不是物权凭证，查询结果与房产证上独用土地面积记载的面积不一致，查询结果内容有误。 经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。上述不动产登记信息查询结果与房产证记载的房屋建筑面积一致，至于两者独用土地面积记载的差异，并不属于本案的处理范围，本案不作审查。 被执行人南边经济总公司向本院提交《情况说明》称，2000年12月12日，冯锦辉开办的永业五金店与南边外资总公司、南边经济总公司签订《厂房、土地转让合同》、《补充协议》，约定将南边针织有限公司的厂房、土地（权利证号为21××05）转让给永业五金店。合同约定建筑物转让款为474300元，土地款为364800元，买方先付10万元订金，余款等办理过户后付清。经该司核实查定，买方的确已支付10万元定金，余款一直没有查到到账信息。被执行人南边经济总公司未向本院提交证据。 被执行人南边针织公司、南边外资总公司在异议期间未作答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审查查明：关于申请执行人赢澳公司申请执行南边针织公司、南边外资总公司、南边经济总公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2011）佛中法民二初字第4号民事判决书及广东省高级人民法院作出的（2012）粤高法民二终字第57号民事判决书已发生法律效力，根据上述生效法律文书，南边针织公司应于判决发生法律效力之日起十日内偿还欠款本金美元1000万元及利息美元581.708235万元给赢澳公司；南边外资总公司、南边经济总公司对上述债务承担连带清偿责任；上述三被执行人对案件受理费559595.91元、财产保全费5000元、证据保全费30元、合计564625.91元承担连带责任。因被执行人未履行上述生效法律文书确定的义务，权利人赢澳公司向本院申请执行，本院于2013年11月18日立案执行[案号为：（2013）佛中法执字第809号]。本院在（2011）佛中法民二初字第4号案审理过程中，于2011年4月19日依法作出（2011）佛中法立保字第98-1号民事裁定，采取诉讼保全措施查封了被执行人南边外资总公司名下位于原XX县XX大道（现佛山市XX区XX镇XX大道）包括涉案房产在内的十五处房地产（房产证号分别为：21××01、21××02、21××03、21××04、21××05、21××07、21××24、21××27、21××70、21××73、21××34、21××35、21××73、21××79、21××80）。该案进入执行程序后，本院对上述房地产继续予以查封。 另查明一：房产证号为粤房证字第××号的房产登记在被执行人南边外资总公司名下，位于佛山市XX区XX镇XX大道（原XX县XX大道），建筑结构及层数为3层，建筑面积2790平方米，核准登记时间为1989年9月25日，登记字号为0615。权利证号为21××34号的房产登记在被执行人南边外资总公司名下，位于佛山市XX区XX镇XX大道（原XX县XX大道），房屋总层数为4层，建筑面积927.71平方米，核准登记时间为1989年9月22日。权利证号为21××73号的房产登记在被执行人南边外资总公司名下，位于佛山市XX区XX镇XX大道（原XX县XX大道），房屋总层数为2层，建筑面积580.12平方米，核准登记时间为1989年9月21日。 另查明二，本院（2013）佛中法执字第809号案的执行卷宗材料反映，三水区国土城建和水务局于2014年7月31日作出的《关于广东省佛山市中级人民法院函的复函》复函（三国土函〔2014〕250）函复，包括本案争议房产在内的南边外资总公司名下的产权证号为21××01、21××02、21××03、21××04、21××05、21××07、21××24、21××27、21××70、21××73、21××34、21××35、21××73、21××79、21××80的房屋，地址位于XX大道的土地没有土地权属登记的记录。因此，无法提供上述15处房产使用范围内的土地使用情况。三水区国土城建和水务局于2018年4月2日作出的《关于广东省佛山市中级人民法院调查取证函的复函》（三国土函〔2018〕225号）函复，三水区国土城建和水务局的登记情况表显示涉案房产未办理土地登记；被执行人南边针织公司在三水区内没有有效的不动产登记信息。三水区国土城建和水务局于2018年5月14日作出《关于广东省佛山市中级人民法院调查取证函的复函》函复，一、位于XX县XX镇XX大道；权利人为：南边皮革针织厂；证号：三国用（89）字第0XXXXXX9号；权利类型：国有；权利性质：划拨；土地用途：工厂；使用权面积（独用）：42561平方米；登记日期：1990年6月14日。该宗地未抵押，未查封。二、由于历史原因，根据现有房产登记档案资料和土地登记档案资料，南边外资总公司位于XX大道的十五处房产登记档案内没有土地权属来源证明材料；三国用（89）字第0XXXXXX9号的土地登记档案内只有手绘平面图，没有数字化测量宗地图；房产和土地登记档案内也没有反映南边皮革针织厂与南边外资总公司两者相关联的材料，因此该局无法确认上述宗地是否是十五处房产所占用地范围内的土地，如需进一步调查核实，建议权利人（或涉案人）凭房产证和土地证原件（或复印件），以及法院裁定书委托具有不动产测绘资质的测绘公司进行实地测量和现场指认，并出具宗地图、房屋平面图并由权利人（或涉案人）确认，由我院向该局（国土资源）发送区公安部门出具的地址证明、宗地图原件、房屋平面图原件、权利人（或涉案人）的联系方式等材料调查核实。 另查明三，2000年12月12日，南边外资总公司（甲方，原名：南边外资企业开发总公司）与永业五金店（乙方）、南边经济总公司（丙方，原名：三水市南边经济发展总公司）签订《厂房、土地转让合同》约定：1.甲方将原有的所属企业“南边针织有限公司”的厂房、土地转让给乙方，该厂房共三层，位于XX市XX大道。“房屋所有权证”上的登记名称为“南边外资企业开发总公司”，房产登记编号为：0XX5#。2.该座厂房的建筑面积为2790平方米，每平方米单价：壹佰柒拾元正（未包括转户税费），合共人民币：肆拾柒万肆仟叁佰元正。3.红线范围内的土地单价为5000元每亩，按国土局实际量算核定面积（详见地籍图）玖点壹贰亩。……6.由于甲方的资产已经全部交由丙方管理及处理，丙方同意乙方在本合同签订生效时，即付合同金壹拾万元给甲、丙双方指定的“三水市南边镇城镇建设公司”账上。余下的款项待甲方办理好“房产证”和“土地使用证”的转过户手续，乙方收到证件后30天内将余款付给甲、丙双方指定的公司账户。7.丙方收到前述定金之日起30日内，甲、丙二方应保证能办妥前述物业的过户手续。……10.乙方签订本合同并付定金后，即可进场使用该厂房、土地。2000年12月12日，三方签订《补充协议》，约定：甲、乙双方议定将前述合同第三条中土地的转让金额变更为每亩40000元人民币，土地合共9.12亩，共计人民币364800元，同日，三水市南边镇财政所出具收据，载明收到永业五金店缴纳的原南边针织厂土地及厂房转让金（按金）100000元。同日，南边经济总公司（甲方）与永业五金店（乙方）签订《合同补充协议》，约定：甲方转让南边针织有限公司给乙方的土地合共9.12亩，每亩作价4万元，共计为364800元人民币。另外，富田金属公司企业类型为有限责任公司，成立于2001年4月11日，法定代表人为冯锦辉，股东为冯锦辉、庞道洁。永业五金店属于个体工商户，成立于1993年6月12日，经营者为冯锦辉，于2002年1月20日注销。 本院认为，本案的争议焦点为案外人冯锦辉对被执行人南边外资总公司名下的权利证号为21××05、21××34、21××73的房产是否享有足以排除强制执行的实体权利。 第一，关于能否排除权利证号为21××05的房产及土地使用权执行问题。涉案房产现登记在被执行人南边外资总公司名下，案外人冯锦辉提出其开办的永业五金厂已与相对方签订相关转让合同，支付部分房款并实际占有使用，应可排除对涉案房地产的执行，其实质是主张对涉案房地产享有足以排除执行的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”1.从南边外资总公司、永业五金店、南边经济总公司签订的《厂房、土地转让合同》中记载的厂房层数、建筑面积，权利人名称、登记编号（0615）等情况分析，与权利证号为21××05的涉案房产相互吻合，从民事诉讼高度盖然性证明标准判断，可以认定上述合同转让的标的即为权利证号为21××05的涉案房产。因合同的受让方为永业五金店及冯锦辉，永业五金店属于个体工商户，经营者为冯锦辉，故冯锦辉可作为权利主体享有相应的权益，可以认定冯锦辉与涉案房产的权利人签订了合法有效的书面买卖合同。2.根据上述合同约定，永业五金店自签订合同并付定金后，即可进场使用涉案厂房、土地，结合冯锦辉的陈述、冯锦辉作为股东、法定代表人的富田金属公司的经营地址及委托测绘资料、宗地图等证据可以证实冯锦辉实际占有使用涉案房产。3.按照上述转让合同约定，涉案房产的转让款为474300元，土地款为364800元，案外人冯锦辉已经支付10万元定金，冯锦辉亦在案件审理过程中明确表示愿意按照合同的约定将剩余款项交付法院执行。而根据本院（2013）佛中法执字第809号案向国土房管部门调查的情况，涉案权利证号为21××05对应的土地使用权的情况无法查明，本院亦未对该房产对应的土地使用权进行查封，故本案不存在要对该房产对应的土地使用权排除执行问题进行审查。即若案外人冯锦辉在规定期限内将按照约定的剩余房产转让款交付本院执行，可以排除对涉案房产的执行。若冯锦辉逾期未交付相关款项，排除执行的条件不成就，则应恢复对涉案房产的执行。4.按照合同约定，南边外资总公司及南边经济总公司承担保证办妥涉案房地产过户手续的义务，且冯锦辉是在办妥过户手续后才需支付余款，而由于涉案土地权属不清以及涉案房产被查封等原因，不能认定冯锦辉对于涉案房地产未能办理过户登记存在过错。综上，本院依法应裁定中止对涉案房产的执行，案外人冯锦辉在裁定发生法律效力之日起十五日内向本院缴纳374300（474300-100000）元，逾期未缴纳，恢复执行涉案房产。 第二，关于能否排除权利证号为21××34、21××73的房产及土地使用权执行问题。涉案房产登记在被执行人南边外资总公司名下，本院对其采取强制执行措施，法律依据充分。案外人冯锦辉未能举证证实其对上述两处房产享有无过错不动产买受人物权期待权，应承担举证不能的不利后果，对其排除执行的请求应予驳回。对于涉案房产对应的土地使用权，因房地对应关系未能查明，本院也没有对相应土地采取查封措施，不存在要对上述房产对应的土地使用权排除执行问题进行审查，对案外人的请求亦应予驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）、（二）项的规定，裁定如下： 一、中止对被执行人佛山市三水区乐平镇南边外资企业开发总公司名下的位于佛山市XX区XX大道，房产证号为21××05号房产的执行； 二、案外人冯锦辉在本裁定发生法律效力之日起十日内向本院缴纳374300元作为被执行人佛山市三水区乐平镇南边外资企业开发总公司的执行款，逾期未缴纳，本院恢复执行第一项的房产。 三、驳回案外人冯锦辉的其他异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  黎健毅 审判员  陈秀武 审判员  李 慧 二〇一九年四月三十日 法官助理钟燕莲 书记员黄榕霞