福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0181民初7559号 原告：福清融辉置业有限公司，住所地福建省福清市宏路街道机关大院内，统一社会信用代码91350181691914046B。 法定代表人：郑长胜，总经理。 委托诉讼代理人：李银，福建拓维律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李艳，福建拓维律师事务所执业律师。 被告：林玉斌，男，1990年7月21日出生，汉族，住福建省福清市。 原告福清融辉置业有限公司（以下简称融辉置业）与被告林玉斌商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。融辉置业委托诉讼代理人李银到庭参加诉讼，林玉斌经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 融辉置业向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签署的合同编号为20110060025的《商品房买卖合同》；2.依法判决林玉斌将位于宏路街道上郑村金辉华府8#楼2601单元房返还给融辉置业；3.依法判决林玉斌协助融辉置业办理编号为20110060025的《商品房买卖合同》备案的注销手续；4.依法判决林玉斌协助融辉置业办理位于宏路街道上郑村金辉华府8#楼2601单元房预购商品房预告登记的注销手续；5.依法判决林玉斌按照融辉置业代偿款项1145533.39的日千分之五向融辉置业支付自2018年6月27日代偿之日起至林玉斌还清款项之日止的违约金；6.依法判决林玉斌向融辉置业支付解除合同的违约金143457.7元（按购房款总价的10%计算）；7.依法判决林玉斌支付融辉置业（2017）闽0103民初1038号案件的诉讼费14481元、公告费560元、律师代理费19161元，共计34202元；8.依法判决林玉斌向融辉置业支付因本案所支出的律师费15000元；9.融辉置业有权在林玉斌已支付的房价款中直接抵扣林玉斌应承担的第五项、第六项、第七项请求中林玉斌应承担的金额。事实和理由：2011年2月19日，融辉置业与林玉斌签订了编号为20110060025的《商品房买卖合同》，双方约定：林玉斌购买融辉置业开发的位于宏路街道上郑村金辉华府8#楼2601单元房；该商品房总价为1434577元，建筑面积为149.12平方米；付款方式采取银行按揭贷款。《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第九条第4款约定：“在担保期间，如因买受人逾期归还按揭贷款而导致出卖人承担相应的保证责任（即出卖人代买受人支付银行按揭贷款本息），买受人每日按出卖人代偿款项的千分之五（5‰）向出卖人支付违约金，违约金从出卖人承担保证责任之日起计算至买受人还清代偿款项之日止。买受人逾期不归还银行货款本息累计或连续超过3个月（从买受人第一个逾期不归还月供款的还款日算起），视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权单方解除合同，要求买受人支付购房总价百分之十（10%）的违约金。出卖人解除本合同后，有权要求银行提前启动还款条款，将扣除代偿款项外剩余的按揭贷款本息直接返还银行。剩余款项扣除买受人应付的违约金和费用（包括但不限于代偿款项、违约金、赔偿金、实现债权的费用等），且出卖人办妥注销登记手续后无息退还买受人。”另根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第八条的约定：“由于买受人原因导致合同解除的，出卖人有权要求买受人按本合同约定支付违约金，违约金不足赔偿因此给出买人造成损失（包括但不限于另售的差价损失）的，买受人还应据实赔偿。出买人为解除合同而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由买受人承担。”合同签订后，林玉斌向融辉置业支付了房屋首付款。融辉置业为林玉斌办理了《商品房买卖合同》的备案登记，以及金辉华府8#楼2601单元房产的预告登记。此后，原、被告又与中国银行股份有限公司福州江滨支行（以下简称“中行福州江滨支行”）签订了《个人一手住房贷款合同》，约定林玉斌向中行福州江滨支行贷款99万元，融辉置业作为保证人提供阶段性连带责任保证。中行福州江滨支行已按约定支付了全部贷款，且融辉置业已按合同约定将房屋交付给林玉斌。现由于林玉斌未按照《个人购房担保借款合同》的约定向中行福州江滨支行支付按揭贷款，导致中行福州江滨支行向福州市台江区人民法院提起诉讼。根据福州市台江区人民法院作出的（2017）闽0103民初1038号民事判决，林玉斌应偿还中行福州江滨支行借款本金957133.13元及相应利息、罚息，并支付中行福州江滨支行为实现该债权而支出的律师代理费19161元、诉讼费14481元、公告费560元；案外人林学旺及融辉置业对上述债务承担连带担保责任；融辉置业承担担保责任后，有权向林玉斌追偿。该判决生效后，融辉置业已于2018年6月27日为林玉斌代偿判决确定的全部款项。综上，因林玉斌的行为已严重违反了《商品房买卖合同》的约定，为维护融辉置业的合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。 林玉斌未作答辩，也未举证、质证。 因林玉斌经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃对程序和实体的抗辩，本院仅对融辉置业所提供的证据进行审理。经审查，融辉置业提交的《商品房买卖合同》、客户收付款入账通知、(2017)闽0103民初1038号民事判决书、保证人代偿欠款结清说明、业主基本情况登记表、法律服务委托协议及发票具备真实性、合法性、关联性特征，林玉斌未提出异议，依法以采信；据此对融辉置业主张的事实予以确认并将上述证据在卷佐证。 另查明，讼争房产因林玉斌涉讼已被查封。 本院认为，原、被告订立的商品房买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应依约履行。林玉斌未按约偿还银行按揭贷款本息，导致融辉置业承担保证责任向贷款银行清偿了林玉斌结欠的剩余贷款本息，故案涉商品房买卖合同约定的合同解除条件已成就，现融辉置业诉请解除合同，本院依法予以支持。 据《中华人民共和国合同法》第九十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，本案的商品房买卖合同及担保贷款合同解除后，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人即按揭贷款银行和买受人林玉斌；买受人林玉斌亦应当将接收的讼争房产即金辉华府8#楼2601单元房产返还给融辉置业。现融辉置业已履行了生效判决确定的义务向贷款银行清偿了按揭贷款本息1145533.39元，其仍应将剩余购房款返还给林玉斌，因林玉斌未提起反诉，且案涉房产已被法院查封，本案不作处理。融辉置业诉请林玉斌协助办理合同备案、商品房预告登记的注销手续并返还诉争房产，其行使的是合同解除后的返还财产请求权，但因诉争房产目前处于司法查封状态，客观上无法办理相关注销登记手续，林玉斌应在条件成就后协助办理并返还诉争房产。 就林玉斌未按期偿还按揭贷款致融辉置业承担保证责任的违约行为，《商品房买卖合同》所附的补充协议约定的违约责任包括：1.买受人每日按出卖人代偿款项的千分之五向出卖人支付违约金；2.出卖人有权单方解除合同并要求买受人支付购房总价10%的违约金；3.违约金不足以赔偿因此给出卖人造成的损失（包括但不限于另售差价损失）的，买受人还应据实赔偿;4.出卖人为实现债权或解除合同支出的合理费用，包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等，应由买受人负担。上述内容既约定了一方违约时应据违约情况向对方支付一定数额即购房总价10%(143457.7元)的违约金，又约定了因违约产生的损失的计算方法：代偿款的利息损失及实现债权的费用等。据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约行为发生时，如约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求增加；如约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求减少。可见，确定数额的违约金与实际损失间存在一定的吞并关系，而非并列关系。 现融辉置业提起诉讼，既主张购房总价10%之确定数额的违约金，又主张代偿款1145533.39元自代偿之日即2018年6月27日起至还清之日止的违约金及因涉诉支出的诉讼费、公告费、律师费等共计49202元的实际损失。关于代偿款的违约金问题，实质即为代偿款的资金占用成本，融辉置业主张据补充协议的约定按日千分之五的标准计付，该约定标准极高，不应得到支持；参照《商品房买卖合同》约定的逾期交房出卖人按日向买受人支付已付款万分之1.5的违约金之约定，并考虑利率水平、逾期贷款利率等因素，本院依法酌定按银行同期贷款利率的150%支付代偿款的利息损失。因利息计算的截止时间点目前仍未确定，如最终确定的融辉置业的实际损失超过上述确定数额的违约金，林玉斌除支付确定数额的违约金外，仍应赔偿超过部分的实际损失；如实际损失低于上述确定数额的违约金，因林玉斌未提出违约金过高的抗辩，林玉斌仍应支付该确定数额的违约金。综上，对融辉置业超过部分的诉讼请求，依法不予支持。 此外，本案的《商品房买卖合同》解除后，法院对诉争房产的查封效力及于融辉置业应退还给林玉斌的剩余购房款，而融辉置业对林玉斌所享有的支付违约金等之请求权，本质上仍是债权请求权，且债权产生时间在查封之后，故该债权并不享有优先受偿的效力，其请求从林玉斌的购房款中直接抵扣，依法不予支持。 综上，林玉斌经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除福清融辉置业有限公司和林玉斌签订的编号为20110060025的《商品房买卖合同》； 二、林玉斌于案涉金辉华府8号楼2601单元房后解除查封后十日内协助福清融辉置业有限公司办理编号为20110060025的《商品房买卖合同》备案注销手续及商品房预告登记注销手续； 三、林玉斌于案涉金辉华府8号楼2601单元房后解除查封后十日内将该房交还给福清融辉置业有限公司； 四、林玉斌于本判决生效之日起十日内支付福清融辉置业有限公司违约金143457.7元； 五、林玉斌于本判决生效之日起十日内支付福清融辉置业有限公司代偿款1145533.39元的利息损失（按中国人民银行同期同类贷款利率的150%自2018年6月27日起计至实际支付之日止）及实现债权等支出的实际费用49202元之和扣除本判决第四项确定的违约金143457.7元后剩余的款项； 六、驳回福清融辉置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费17711元，由林玉斌负担,限本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  薛爱平 人民陪审员  林友清 人民陪审员  毛水清 二〇一九年四月二十九日 书 记 员  郑婷婷 -8-