辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0703民初56号原告：锦州某某有限责任公司，住所地锦州市凌河。法定代表人：闫某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：金某，该公司副经理。委托诉讼代理人：穆某，辽宁某某律师事务所律师。被告：唐某，女，1983年12月31日出生，汉族，无职业，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：周某某（唐某之母），住锦州市古塔区。委托诉讼代理人:侯某,辽宁某某律师事务所律师。原告锦州某某有限责任公司与被告唐某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案，于2018年3月19日作出（2018）辽0703民初59号民事判决。被告唐某不服，向辽宁省锦州市中级人民法院提出上诉。辽宁省锦州市中级人民法院于2018年9月7日作出（2018）辽07民终1035号民事裁定，撤销本院（2018）辽0703民初59号民事判决，发回本院重审。本院于2019年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告锦州某某有限责任公司法定代表人的委托诉讼代理人金某、穆某，被告唐某的委托诉讼代理人周某某、侯某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦州某某有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告房屋租金30万元；2.依法判令支付违约金94950元[从2016年1月15日至2017年12月22日止，30万×（345+710）天×3%=94950元]；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告于2014年12月10日签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将坐落于凌河区某某路某某段某某号的场地租赁给被告使用，面积分别为120平方米和64平方米，租金每年共计45万元，租赁期限从2015年1月15日至2021年1月14日止，共计六年。合同中还约定乙方按年支付租金，支付时间为每年1月15日前；被告每逾期一日向原告按年租金3%标准支付违约金。截止至今被告尚欠租金30万元。综上，被告行为违反合同约定，侵犯原告合法权益，原告为维护自身合法利益，特向法院提起诉讼，望法院予以支持。唐某辩称，1.原告主张2016年度120平方米场地租金30万元已超过一年的诉讼时效。根据120平方米《场地租赁合同》第二条、第三条规定2016年度租赁期时间为2016年1月15日至2017年1月14日，支付时间为2016年1月15日之前。原告于2017年12月22日提起诉讼，根据《民法通则》第一百三十六条“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法总则诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”、《民法总则》第二百零六条“本法自2017年10月1日起施行”，原告起诉超过一年诉讼时效；2.原、被告已于2015年12月10日将184平方米场地的租金调整为每年30万元，故被告不欠原告租金。2015年12月10日，原、被告签订《合同调整协议》，从2016年1月15日至2021年1月12日，将184平方米场地租金从每年45万元降到30万元，之后，被告按每年30万元交付租金，原告也是按每年30万元收取租金，故被告不拖欠原告租金；3.被告无违约行为，故不存在支付违约金问题。综上所述，请驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据:1.场地租赁合同，2.银行转账凭证及收款收据，本院予以确认并在卷作证。对有异议的证据：1.合同调整协议、2.派出所的证明（原卷中）3.李某、张某某、冯某某、盛某某的证人证言、4.2017年7月28日停车场地租赁合同、2018年5月18日停车场地租赁合同、锦州某某服务有限公司企业信息公示报告、5.锦州市某某某糖酒有限责任公司证明，合同调整协议虽然为复印件，但结合派出所的证明、证人证言及同地段房屋租金情况，客观反映了租金调整的过程，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以认定。6.催收通知和韵达公司邮寄回执，没有被告签收确认，其关联性不予认定。7.王某、楚大某、太某证人证言，因与原告有利害关系，本院不予采信。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，认定事实如下：2014年12月10日，锦州某某客运总站（作为“甲方”）与唐某（作为“乙方”）签订两份场地租赁合同，合同约定甲方将坐落于锦州市凌河区某某某某段某某号锦州某某总站一层候车室内的120平方米及64平方米两块场地租赁给乙方，租赁期限为6年，自2015年1月15日至2021年1月14日，租金分别为30万元（120平方米场地）和15万元（64平方米场地），乙方按年支付租金，支付的时间为每年1月15日前。同时，约定乙方不按时付租金，每逾期一日向甲方支付年租金3%的违约金。锦州某某总站于合同签订之日将上述场地交付唐某使用。唐某交纳2015年度房屋租金45万元，2016年度、2017年度租金各30万元。2015年12月10日，出租方（甲方）锦州某某总站与承租方（乙方）唐某签订合同调整协议。甲方将坐落于凌河区某某路某某段某某号，锦州某某总站一层候车室内的184平方米场地租赁给乙方，客运站预计的客流量，是双方确定当时租金的基础，在实际经营后，承租方多次找甲方反映客流量严重不足，要求降低房租金，经甲方核实后，双方经友好协商，就上述场地的租金和时间，达成如下协议：一、自2016年1月15日至2021年1月14日，租赁期五年。二、场地年租金金额为：叁拾万（300000）元整，乙方按年支付租金，支付的时间是每年1月15日前。因场地租赁产生的税金由甲方缴纳。三、原合同的其它条款不变。四、本合同经双方签字盖章后生效。双方均已签字确认。锦州市公安局某某分局某某派出所出具证明，2016年1月28日21时40分，某某所接到指挥中心指令：某某宾馆楼下中心药房着火。经初查：位于某某区某某街某某段某某号的中心药房办公室和业务室发生火灾。某某区某某街某某段某某号的中心药房为唐某承租房屋，合同调整协议原件在火灾中灭失。锦州某某总站于2017年3月23日经工商局核准变更名称为锦州某某有限责任公司。本院认为，原告与被告签订的场地租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。现原告要求被告给付拖欠租金及违约金，提交了场地租赁合同及银行转账凭证予以证明，但被告辩称租金从45万元变更为30万元，其不欠租金，提交了合同调整协议复印件、李某、张某某、冯某某证人证言等证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条：无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，合同调整协议虽然是复印件，但结合派出所出具的火灾情况的证明、证人出庭所作的证言以及相同地段租金情况的证据，形成完整的证据链条，高度证明租金调整的事实存在且实际履行，故原告的请求证据不足，被告的辩解理由成立，本院予以采信。关于被告辩称原告主张2016年度120平方米场地租金30万元已超过一年的诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，原被告约定房屋租赁期限自2015年1月15日至2021年1月14日，按年支付租金，租期尚未届满，故被告的辩解理由，不符合法律规定，本院不予采信。综上，原告的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定、第一百零八条规定，判决如下：驳回原告锦州某某有限责任公司的诉讼请求。案件受理费7226元，由原告锦州某某有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  范思秋人民陪审员  赵 艳人民陪审员  刘 琳二〇一九年四月二十九日书 记 员  刘怀香