江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0611民初2807号原告：南通鼎文房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码91320611MA1WP9172L，住所地南通市港闸区唐闸镇街道新华路59号。法定代表人：朱杰，执行董事。委托诉讼代理人：卢伟，江苏高仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：季海兵，江苏简文律师事务所律师。被告：上海廉禹实业有限公司，统一社会信用代码91310230MA1JXWT16E，住所地上海市崇明县城桥镇秀山路8号三层B区1035室。法定代表人：陆冬初，总经理。委托诉讼代理人：吴朱哲，上海璟祐律师事务所律师。原告南通鼎文房地产营销策划有限公司（以下简称鼎文公司）与被告上海廉禹实业有限公司（以下简称廉禹公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鼎文公司的委托诉讼代理人卢伟、季海兵，被告廉禹公司的委托诉讼代理人吴朱哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎文公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《爱法山水国际项目合作协议》；2.判令被告归还原告保证金5000000元，并向原告支付违约金（自起诉之日起按日千分之一的标准计算）；3.判令被告向原告支付违约金5000000元；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2018年8月7日签订了《爱法山水国际项目合作协议》（以下简称《合作协议》）一份，约定由原告包销被告名下的爱法山水国际299套房屋，被告应在合同签订之日起3日内向原告提供与销售有关的材料，并及时提供销售所需证照、合同确认单、商品房买卖合同等资料，同时保证上述房源的安全性、有效性、独有性、处置的合法性以及能及时办理产权登记等。协议还就合同的履行、双方的权利义务及违约责任等事项作出了约定。合同签订后，原告向被告汇付了保证金5000000元，但被告至今未能按约履行先合同义务，致使原告无法正常开展销售；此外，被告还将上述待售房屋用作清偿债务的保证，鉴于被告的上述行为已构成违约，原告的合同目的无法实现，故成讼。廉禹公司辩称，双方签订《合作协议》及收取了保证金5000000元是事实，但合同早已经双方协议解除，同意返还原告支付的保证金5000000元；被告享有自行销售房屋的权利，并不构成违约，亦无需承担违约责任；原告未按约足额支付保证金构成违约，其不享有单方解除权。双方当事人为证明自己的主张，向本院提交了证据。原告提交了《合作协议》、付款凭证、进场通知函、录音及文字整理资料、录像资料、借款结算协议、估价报告等；被告提交了《补充协议》。对双方当事人没有争议的事实，本院认定如下：位于江苏省海安市爱法山水国际项目的房屋系由上海爱法房地产经营开发有限公司（以下简称爱法公司）开发建设，因爱法公司未能按期归还钱多多网贷平台（系廉禹公司关联企业）借款本息，爱法公司同意以其所开发的爱法山水国际项目40000平方米的房屋及对应车位抵偿欠付的部分借款本息，双方为此签订了《借款结算协议》一份。2018年8月7日，鼎文公司（乙方）与廉禹公司（甲方）签订了《合作协议》一份，约定由乙方包销甲方名下的爱法山水国际299套房屋，甲方同意乙方为项目的限时独家包销商，收取的服务费及溢价部分划入乙方指定资金账户；合作期限自合同生效之日起至2019年4月6日止，乙方应在包销期内完成80%的销售；合作期内，甲方同意爱法山水国际项目299套房源（详见附件）可按照整体销售价格不低于5950元/平方米的价格（不含税）销售；5950元/平方米的价格（不含税，总建筑面积约40000平方米）以上的服务费及溢价部分由乙方自行收取；自本合同签订之日起五日内，乙方向甲方一次性支付合作保证金10000000元整，乙方获得本项目全部房源的独家代理和渠道服务权限；乙方需提供案场经理、助理、文员、销售人员等案场执行岗位的岗位职责、岗位培训材料，编制销售作业流程和项目销售计划；甲方应在本合同签订之日起三日内向乙方提供与销售有关的材料，供乙方全面了解产品信息，并保证提供的所有资料的真实性、合法性、有效性；甲方应向乙方提供爱法山水国际项目可售房源的合法处置权凭证、房源表、项目的基本信息、项目批准的有关证照等合同附件；甲方承诺项目权属清楚，具有项目销售许可证等法定的上市销售所需的所有证照，所发布的房源信息符合法律规定，手续完备；甲方无偿提供乙方售楼处和样板间等必要的销售场地及销售道具；甲方保证所售房源的安全性、有效性和独有性以及处置的合法性；必须负责配合办理抵押登记、交房、网签等手续，提供合法购房合同模板及车位协议，保证没有限制网签的情况，同时保证房源的更名撤销流程合规有效无风险；甲方要保证所售房源于2019年12月31日前可办理产证，甲方同时保证所售房源可以正常办理银行按揭手续，并协助办理商业贷款的有关手续；如因一方作出的承诺与保证与实际情况严重不符，或者恶意隐瞒与本合作项目相关的债务或其他责任，或者违反本协议相关约定，或者迟延履行本协议项下义务逾期30日的，或者以任何实际行动表示其不再履行本协议项下义务，并由此导致本协议无法继续履行或签署协议目的落空的，则另一方有权单方解除本协议，且违约方应向守约方支付本协议约定合作房源总底价10%的违约金；甲方迟延退还保证金的，每逾期一日向乙方支付应付款千分之一的逾期违约金，累计超过三十个工作日的，乙方有权解除本合同且甲方应承担合作房源总底价10%的根本违约金；本合同履行期间，因甲方工程质量、施工停滞、房源被查封等问题导致房源无法正常对外销售签约的，乙方有权单方解除本合同，甲方应于合同解除后5个工作日完成所有已付保证金的全额退还，甲方应承担合作房源总底价10%的违约金；甲方确定金陆敏为项目经办人，负责合同履行协调事宜；在协议执行中，甲方销售渠道自行销售的房源，乙方不收取本合同中的溢价部分及服务费；在销售中需乙方配合甲方销售的，双方协议友情配套价为每套收费6000元；本合同及其所有附件均为本合同不可分割之组成部分，甲乙双方盖章并支付全部保证金后生效。2018年8月8日，廉禹公司向鼎文公司发出了《进场通知函》一份，同意鼎文公司在收到该通知函后，根据廉禹公司与爱法公司约定好的事项至海安项目现场进行房屋销售工作对接及现场销售房屋等工作事宜，具体以《合作协议》约定的事项为执行依据。另查明，2018年8月10日，鼎文公司向廉禹公司支付了保证金5000000元，并至海安项目现场开展房屋销售工作事宜，但爱法公司不予配合。鼎文公司随后多次与廉禹公司就协议的履行问题进行协商。2018年9月下旬，廉禹公司先是表示：爱法公司不配合的原因是准备自行销售已用于抵债的房产，赚取巨额利润，但廉禹公司是不会同意的，《合作协议》将继续履行；后又表示相关投资人投资金额巨大，钱拿不到也想先拿到资产，鼎文公司销售剩余房屋将会大幅减少销售利润，只能先行退钱（已支付的5000000元保证金）。此后，鼎文公司未再继续支付保证金，廉禹公司自行对上述房产进行销售，且至今未退还所收取的保证金。诉讼过程中，本院根据鼎文公司的申请，委托南通公正房地产评估事务所就在案涉房屋中选取的爱法山水国际项目12幢104室、13幢1403室、15幢501室、15幢2506室、16幢801室、16幢1002室、16幢2003室、16幢3005室房屋的销售单价进行评估，该所于2019年1月30日出具了通正鉴[2019]字第001号《房地产估价结果报告》，评出上述房屋的价格分别为6500元/平方米，7150元/平方米、6700元/平方米、7700元/平方米、6850元/平方米、6950元/平方米、7450元/平方米、7950元/平方米。均价7156元/平方米。鼎文公司为此支付了鉴定费12000元。本案双方的争议焦点为：1.《合作协议》究竟是因原告行使单方解除权而解除还是原、被告协议解除？2.被告是否构成违约，进而判断其应否承担违约责任？本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自合同条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。案涉《合作协议》虽然双方约定以鼎文公司支付全部保证金为合同的生效要件，但廉禹公司于合同签订后的次日即发函通知鼎文公司可至海安项目现场进行房屋销售工作对接及现场销售房屋，而鼎文公司支付了5000000元保证金后即至海安项目现场开展房屋销售工作，且廉禹公司此后并未要求鼎文公司继续支付保证金，并于此后表示要求解除合同，可见双方一致确认《合作协议》已生效。关于争议焦点1，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。判断案涉《合作协议》究竟是基于双方协议解除还是基于原告行使单方解除权而解除的关键在于原告所举录音、视频资料的证明效力的认定。被告一方面认为合同早已协议解除，另一方面又否认原告所举录音、视频资料的证明效力，而该录音和视频资料中能够呈现双方就协议解除与否等问题协商的过程，二者显然自相矛盾，在无相反证据推翻上述证据真实性的情况下，应对原告所举录音、视频资料的证明效力予以确认。录音和视频资料显示，本案被告于2019年9月下旬作出解除合同和退还保证金的意思表示，原告没有提出异议，且未再继续向被告支付剩余保证金，故应认定《合作协议》于2018年9月下旬解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《合作协议》解除后，廉禹公司应将收取的保证金返还给鼎文公司。关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案廉禹公司未按约向鼎文公司提供销售所需资料和场所，亦未兑现承诺，且在协议解除后未及时退还保证金，均构成违约，应承担违约责任。虽然《合作协议》已协议解除，但不影响协议中独立存在的有关解决争议的方法条款的效力，原告仍可要求被告承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据协议约定，因廉禹公司的原因导致《合作协议》无法继续履行的或一方合同目的无法实现的，应向对方支付合作房源总底价10%的违约金，现鼎文公司仅要求廉禹公司支付违约金5000000元，显然低于合同约定的标准和其预期可得利益，系对自身权利的处置，本院照准。廉禹公司迟延退还保证金，亦需承担相应的违约责任，鼎文公司要求廉禹公司按每日应还款项的千分之一的标准支付逾期违约金于法有据，应予支持。对于鼎文公司是否构成违约的问题，虽然鼎文公司在协议签订后仅支付了5000000元保证金，但因爱法公司的阻扰销售，廉禹公司未能按约向鼎文公司提供与销售有关的材料及场所等，导致鼎文公司无法继续履行，鼎文公司有理由相信廉禹公司存在丧失或者可能丧失履行债务能力的情形而中止支付剩余保证金，不构成违约。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十七条、第六十八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、南通鼎文房地产营销策划有限公司与上海廉禹实业有限公司签订的《爱法山水国际项目合作协议》于2018年9月解除；二、上海廉禹实业有限公司于本判决生效之日起十日内向南通鼎文房地产营销策划有限公司返还保证金5000000元，同时支付迟延退还保证金违约金（以5000000元为基数，自2018年9月25日起至实际返还之日止，按日千分之一的标准计算）；三、上海廉禹实业有限公司于本判决生效之日起十日内向南通鼎文房地产营销策划有限公司支付违约金5000000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81800元、保全费5000元、鉴定费12000元，合计98800元，由上海廉禹实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费81800元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  张亚松审 判 员  徐剑峰人民陪审员  曹雪峰二〇一九年四月二十四日法官 助理  邓述勇书 记 员  许媛媛拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。