贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终1422号上诉人（原审被告）毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路H2幢302号），统一社会信用代码9152050274112940XM。法定代表人耿春萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。委托诉讼代理人周遵才，贵州本芳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈建军，男，1984年10月13日出生，土家族，住贵州省毕节市。上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称博泰房开公司）因与被上诉人陈建军商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7111号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。原本案现已审理终结。上诉人博泰房开公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、原告一审请求权系基于“迟延提交办理涉案房屋转移登记有关文书违约金”提出，但双方合同约定的由上诉人交付被上诉人的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的上诉人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定上诉人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定上诉人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。二、根据双方合同第二十二条约定的办证模式，上诉人的义务系在2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。而就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。基于委托办理，对于商品房转移登记的有关文书，并不需要再次提交给被上诉人，上诉人不承担逾期提交商品房转移登记的有关文书的违约责任。三、被上诉人并没有因此遭受损失，其主张的违约金应当以实际损失为基础，在其未举证证明损失的情况下，违约金不予支持，且该违约金标准过高，应当予以调低。被上诉人陈建军未作答辩。原审原告陈建军起诉请求：1.判令被告立即为原告办理毕节市××区××路博泰·仕府领地4号楼2103号房屋不动产权属证书并交付原告；2.请求判决被告支付逾期办理并交付商品房转移登记有文书的违约金，该违约金自2013年6月1日起至被告将房屋转移登记给原告之日止，按日向原告支付已付房款262264.00元的万分之二；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2011年7月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为：BT-2011-4-2103），购买了被告修建的位于毕节市××区××路博泰·仕府领地4号楼2103号住房一套，原告按合同支付了全部购房款共计262264.00元，并支付了办证费用。根据合同约定，被告应于2013年6月1日前取得商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。期间，原告多次催促被告履行合同义务，将毕节市××区××路博泰·仕府领地4号楼2103号房屋所有权转移登记给原告，被告均以各种借口予以拖延，导致至今未办理房屋所有权转移登记给原告。按照合同约定，被告逾期办理房屋所有权转移登记手续视为违约，被告应支付逾期办理房屋所有权转移登记事宜违约金给原告，自2013年6月1日起至被告将房屋所有权转移登记给原告之日止，被告应按日向与原告支付已付房价款万分之二的违约金。综上，被告未按合同约定履行房屋所有权转移登记义务已经损害了原告的合法权益，故根据相关法律法规，诉至法院，请求判如所诉。一审认定事实：2011年7月31日，原告陈建军作为买受人与被告博泰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市××城区××与××道交叉××·仕××领地（××）第4幢21层3号商品房，建筑面积为72.93平方米；总价款为262264.00元，付款方式为首付79264.00元，剩余房款183000.00元由银行按揭支付；出卖人承诺于2013年6月1日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按国家标注收取收取，由买受人承担。”合同签订后，原告依约支付了首期购房款79264.00元，以银行按揭的方式支付了购房余款183000.00元，并于2011年7月31日交付了办证费3140.00元。一审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2013年6月1日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期超过180日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的万分之二承担违约责任，故对原告主张被告按日支付已付房款万分之二违约金的诉讼请求，予以支持。关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，被告承诺2013年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2013年6月2日起开始计算违约金。但至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前原告已知道或应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。同时，原告所举证据不足以证明其向被告主张违约金的诉讼时效期间出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯两年内的违约金，适用《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，超过两年的部分，适用《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为两年。即2013年6月2日至2015年9月30日期间的违约金已超过诉讼时效，不予保护，2015年10月1日起的违约金未超过诉讼时效，予以保护。故本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的起算时间为2015年10月1日。因原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告现尚不能履行办证义务，故违约金应计算至被告提交完毕办证的有关文书到办证部门并通知原告之日止。涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求被告办理涉案房屋转移登记手续并交付不动产权证书的诉讼请求，不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行向被告主张权利。关于被告表示未办理房屋产权证，是因为2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合二为一的《不动产权证书》的抗辩理由，首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，但被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。因被告尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，故该商品房尚不具备办证条件，且被告并未提供证据证明已经尽到通知原告提交授权委托书及办证需要由原告提交资料的义务，故对被告抗辩原告并未举证证明其已经提交了授权委托书及办证需要由买受人提交的资料，委托博泰公司办理房屋转移登记的相关事宜，其应当免责的抗辩理由，不予采纳。原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，不予采纳。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈建军逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款262264.00元为基数，按日0.02%的标准从2015年10月1日起，计算至被告提交完毕办理毕节市新城区四十米与三十米道交叉处的“博泰·仕府领地(南区)”第4幢21层3号商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告陈建军的其他诉讼请求。案件受理费150.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。二审各方当事人均未提交新证据。经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点为：上诉人博泰房开公司应否负有为被上诉人办理商品房转移登记的义务及承担违约责任。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。“因此，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被上诉人已按合同约定支付了购房款，上诉人博泰房开公司亦应按合同约定时间节点前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的证照交付被上诉人，但至今未予履行，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。至于“相关文书”的种类及数量，以职能部门实际办理的商品房转移登记的证照为准。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》就博泰房开公司逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，应当予以照许，上诉人博泰房开公司对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故上诉人博泰房开公司上诉主张逾期办证未对被上诉人造成实际损失，不应支付违约金的理由不成立，不予支持。综上所述，上诉人博泰房开公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300.00元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇一九年四月二十三日书记员  曹晶