广东省江门市江海区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤0704民初15号 原告：梁少芬，女，1957年8月13日出生，澳门永久性居民，住澳门。 委托诉讼代理人：张德斌，广东常成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯星，系广东常成律师事务所律师。 被告：江门泰达房地产开发有限公司，住所地：广东省江门市邦民路36号。 法定代表人：陈克俭。 被告：江门市天昊地产策划有限公司，住所地：广东省江门市泰和广场1号第四层35号铺位。 法定代表人：李钦。 被告：李钦，男，1982年7月26日出生，住广东省吴川市。 被告:张小芸，女，1975年5月9日出生，住江门市新会区。 被告：黄美红，女，1979年7月9日出生，公民身份证号码：440711197907095126,住江门市蓬江区华侨新村33号501室。 原告梁少芬与被告江门泰达房地产开发有限公司（以下简称“泰达公司”）、江门市天昊地产策划有限公司（以下简称“天昊公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，原告申请追加李钦、张小芸、黄美红为本案被告，本院予以准许后，原告申请撤回对被告张小芸、黄美红的起诉，本院予以准许。之后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告梁少芬及其委托诉讼代理人张德斌、侯星到庭参加诉讼。泰达公司、天昊公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁少芬向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与泰达公司所签订的《商品房买卖合同》；2、判令泰达公司向原告退还已付购房款人民币464508元（100000+100000+100000+44508+ 120000=464508）及其利息损失（以464508万为基数，按照年利息6%为标准，从2018年6月1日计至实际付清之日止）。3、判令天昊公司对第二项诉讼请求（购房款464508元）中的12万元及其所对应利息损失承担连带责任。（上述合计464508元）4、判令被告承担本案全部诉讼费用。在诉讼过程中，原告追加被告李钦为共同被告，请求李钦对其在尚未交纳出资的范围内对天昊公司的上述债务（退还购房款120000元及其所对应的利息）承担补充清偿责任，并增加诉讼请求为判令诉讼请求二的款项（购房款及其利息损失），原告就被告享有的位于江门市江海区光博汇项目地块及其地上附着物的享有优先受偿权。事实与理由：天昊公司是泰达公司的代理人，在光博汇（楼盘）的售楼处代泰达公司销售该楼盘。2018年6月1日，原告与泰达公司就光博汇（楼盘）江门市江海区光博路4号15层15013号房（以下简称“该房”）的买卖事宜签订了《商品房买卖合同》，原告也一共支付了464508元的购房款。但是由于泰达公司经营不善，导致光博汇（楼盘）成为了烂尾楼盘，并且被查封，而泰达公司也被法院列入了失信被执行人名单，其中有一个执行案件执行金额更是高达1.3亿余元，所以即使在当地政府多次进行协调的情况下，仍然交房无望。因此，泰达公司应当返还原告所支付的购房款。 基于以上事实和理由，并依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请法院查明事实后，依法支持原告的诉讼请求，以维护原告合法权益。 被告泰达公司、天昊公司、李钦缺席，也未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2018年6月1日，以泰达公司作为出卖人、原告梁少芬作为买受人，双方签订合同编号为2016-021103号的《商品房买卖合同》，主要内容：1.买受人向出卖人购买位于江门市江海区光博路4号第15层15013号房，该商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为2014167，该商品房用途为非住宅，建筑面积为48.45平方米，套内建筑面积为35.57平方米；2.计价方式及价款：该商品房属预售，按套出售，按套内面积计算，总价格为344508元；3.付款方式及期限：一次性付款：买受人应于2018年6月1日前一次性付清房款344508元；4.交付期限：出卖人应当在2018年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备项目工程竣工验收合格并办理备案条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；5.出卖人逾期交房的违约责任：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行等内容。出卖人、买受人分别在上述合同上盖章、签名。 二、原告向被告支付购房款共344508元，泰达公司于2018年6月1日向原告开具四张金额合共为344508元的《广东增值税普通发票》，该发票货物或应税劳务、服务名称一栏显示为“不动产房产销售”。 三、2018年5月22日，原告向天昊公司支付款项120000元，天昊公司向原告出具了编号为3371754号的《收据》，收据的内容为“今收到梁少芬交来公寓C15013优惠团购费120000元”。 四、2018年9月19日，江门市12345政府热线回复购买被告公司房产的客户查询关于“江海光博路光博汇开发商迟迟不退款的问题”：经了解，开发商已办理了在建工程抵押，现由于资金紧张，无法按照与银行签订的有关协议解押，因此无法在银行办理按揭贷款。开发商表示愿意帮投诉人办理免息分期付款，签订相关分期协议。若投诉人不接受，建议走司法途径。 另查明，天昊公司是泰达公司光博汇项目的销售代理公司。 本院认为：本案涉及原、被告之间商品房预售合同法律关系的纠纷。泰达公司、天昊公司、李钦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃当庭陈述、举证、对原告提交的证据进行质证及对原告提出的诉讼请求进行抗辩的权利。本案争议的焦点是：一、原告及泰达公司于2018年6月1日签订的《商品房买卖合同》应否予以解除？二、泰达公司是否应当返还购房款给原告？金额是多少？违约金如何计算？金额是多少？三、天昊公司、李钦是否应当承担责责任；四、原告是否对泰达公司于江门市江海区光博汇项目地块及其地上附着物享有优先受偿权？ 一、关于原告及泰达公司于2018年6月1日签订的《商品房买卖合同》应否予以解除的问题。 本院认为，原告与泰达公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应按照《商品房买卖合同》的约定履行各自义务。 根据《商品房买卖合同》的约定“付款方式及期限：一次性付款：买受人（原告）应于2018年6月1日前一次性付清房款344508元”“交付期限：出卖人（泰达公司）应当在2018年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备项目工程竣工验收合格并办理备案条件并符合本合同约定的商品房交付乙方使用”，原告在签订认购书后已依约向泰达公司支付了全额购房款344508元，泰达公司理应依约履行于2018年6月1日前将竣工验收合格并办理备案的商品房交付给原告的义务。但泰达公司因已办理了在建工程抵押，由于资金紧张，无法按照与银行签订的有关协议解押，因此无法在银行办理按揭贷款，故泰达公司至今仍无法履行协助原告办理银行按揭手续及签订商品房买卖合同的义务，泰达公司的行为已构成对双方签订的《商品房买卖合同》的根本性违约，以致原告无法实现该《商品房买卖合同》的合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，本案解除合同的条件已成就，故原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》的请求，合法合理，本院予以支持。 二、关于泰达公司是否应当返还购房款给原告？金额是多少？违约金如何计算？金额是多少的问题。 1、关于泰达公司是否应当返还原告购房款的问题。因原告已依约向泰达公司支付了全额购房款，但泰达公司未根据约定履行相应义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，涉案《商品房买卖合同》解除后，原告有权向泰达公司主张退还已支付的购房款。 2、关于返还购房款金额的问题。根据被告开具的四张《广东增值税普通发票》，泰达公司确认收到原告购房款合共为344508元，因此，泰达公司应向原告返还该344508元购房款。而原告向被告天昊公司支付的120000元款项，根据天昊公司出具的编号为3371754号的《收据》显示，原告向天昊公司支付的120000元款项是为购买涉案C15013商铺所支付的，而泰达公司与天昊公司系销售代理关系，天昊公司作为销售代理方参与到泰达公司与原告签订《商品房买卖合同》的事宜中，并收取原告支付的款项120000元，原告有理由相信天昊公司收取款项的行为系代表泰达公司的行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”及《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，代理人天昊公司的代理行为有效，被代理人泰达公司应向相对人原告承担责任，被代理人泰达公司承担责任后，可以向代理人天昊公司追偿，因此，原告有权主张泰达公司返还上述天昊公司收取的款项120000元，综上，被告泰达公司应向原告返还购房款的金额为464508元。 3、关于利息损失的问题。泰达公司占用原告的购房款，势必会给原告造成一定的利息损失，且《商品房买卖合同》的解除过错亦不在原告，因此，原告要求泰达公司以464508元为基数，从2018年6月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至款项付清之日止计付利息的请求，合法合理，本院予以支持。 三、关于天昊公司以及李钦的责任问题。 如前所述，天昊公司作为代理人，泰达公司作为被代理人，天昊公司的本案责任应由泰达公司向原告承担，因此，原告请求天昊公司与泰达公司承担共同违约责任，依据不足，本院不予支持。继而作为天昊公司的法定代表人及股东的李钦，也无须承担相应的责任。本院对原告要求李钦承担返还责任的主张，亦不予支持。 四、关于原告是否对泰达公司于江门市江海区光博汇项目地块及其地上附着物享有优先受偿权的问题。 泰达公司并未将涉案房产交付给原告，亦没有办理房产过户登记以及抵押手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”、第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押”以及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，原告请求对泰达公司于江门市江海区光博汇项目地块及其地上附着物享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持。 关于张小芸、黄美红的责任。因原告撤回对张小芸、黄美红的起诉，因此，本院对原告主张的被告张小芸、被告黄美红在其各自尚未缴纳出资的范围内对被告天昊公司的上述债务承担补充清偿责任的请求不予处理。 被告泰达公司、天昊公司、李钦经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院依法缺席判决。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告梁少芬与被告江门泰达房地产开发有限公司于2018年6月1日签订的编号为2016-021103号的《商品房买卖合同》； 二、被告江门泰达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款464508元及支付利息（以464508元为基数，从2018年6月1日起中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至款项付清之日止）给原告梁少芬； 三、驳回原告梁少芬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费8268元（已由原告梁少芬预交），由被告江门泰达房地产开发有限公司负担。原告梁少芬预交的案件受理费8268元，由本院予以退回，被告江门泰达房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费8268元。 如不服本判决，原告梁少芬可在判决书送达之日起三十日内，被告江门泰达房地产开发有限公司、江门市天昊地产策划有限公司、李钦可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 长  黎成继 人民陪审员  陈国富 人民陪审员  郭翠瑜 二〇一九年四月十九日 本件与原本核对无异 法官 助理  曾家玲 书 记 员  郭佳频