贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终464号上诉人（原审被告）李靖，男，1979年7月2日出生，汉族，住贵州省赫章县。被上诉人（原审原告）朱江瑜，女，1979年5月16日出生，汉族，住贵州省赫章县。上诉人李靖因与被上诉人朱江瑜房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省赫章县人民法院（2018）黔0527民初2817号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人李靖上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定上诉人有欺诈行为，判决上诉人返还被上诉人房屋租金11736.36元和赔偿被上诉人装修损失56445.00元，明显不公。上诉人与被上诉人签订的租房合同上并没有包含任何公共部分，被上诉人是一个非常聪明的生意人，就应该明白租房合同上面没有包含公共部分的含义，被上诉人不可能看不懂。一审中，上诉人已提交了相关证据证明上诉人并没有欺诈行为，被上诉人明知是公共位置肆意扩建，影响到邻居，被邻居举报后，导致被县规划局进行拆除，从而引发本次纠纷，被上诉人应当承担主要责任。上诉人虽然知道被上诉人在利用一些公共部分，上诉人没有制止，确实上诉人有一定过错。但是，上诉人没有制止被上诉人的原因是上诉人曾经适当用过一部分公共位置。在上诉人适当利用一部分公共位置几年期间，上诉人从未引起邻居向有关部门举报过。上诉人认为，被上诉人也像上诉人这样，在不影响邻居的情况下，适当利用一部分公共位置。所以上诉人就没有阻止被上诉人利用公共位置的行为。被上诉人朱江瑜答辩称：一、上诉人所述与被上诉人签订的租房合同上，并没有包含任何公共部分。1.上诉人带被上诉人去看出租房屋时的格局：从铁网防盗门进入房间；从房间里小门进入院坝。并且之前是出租给“无限极”经营美容院。2.上诉人还对被上诉人租用此房屋作经营“休闲吧”的装修、经营及将院坝加建围墙封顶可扩大经营场所积极建议。3.违建的房间里安装了地板砖、墙壁隔断及通往院坝的小门。完全与上诉人房屋形成了统一的整体。也就是说，上诉人不告知，被上诉人不可能会知道此房屋会存在违法占用的情况。上诉人自己的房屋，哪儿是自己在公共过道上增设的铁网防盗门；哪儿是自己在公共面积上构建的房屋，难道会不知道吗？上诉人对被上诉人经营的建议及对建设院坝围墙扩大经营场所建议的目的，是为了能收入更高的房屋租金。在租房合同上含糊不清注明出租“一套房屋”且不提供房产证明等等行为足以证明对被上诉人故意隐瞒、欺诈行为的客观事实存在。二、上诉人所述，被上诉人明知是公共位置肆意扩建。1.被上诉人在室内装修基本完成后即将装修院坝的时候，楼上的邻居阻止才知道上诉人出租给自己的院坝是公共的，然后就没有对院坝进行装修了。2.被上诉人对室内的装修方案，上诉人积极建议并认可的。3.被上诉人除了将原来的铁网防盗门因经营需要更换为玻璃门外，没有对房屋的结构和格局进行更改，更没有肆意扩建的行为和事实。综上所述，答辩人认为，被答辩人的上诉缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。原审原告朱江瑜起诉请求：1.撤销原、被告签订的《租房合同》，并返还原告房屋租金18000.00元、押金5000.00元；2.赔偿原告装修损失77725.00元，购置经营器具3956.00元，看护费3435.00元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月23日，被告将位于赫章县城关镇九零路建设局一楼的房屋租给原告朱江瑜经营“休闲吧”。双方约定从大门内的房间和院坝为原告租住范围。过道中被告安装了卷帘门的小门面，原告凭智慧和楼上的住户搞好关系的话可以使用，但被告不保证一定可以用，院坝由被告负责整理好，打扫好卫生交给原告使用。双方达成上述协议后，于当日签订了《租房合同》，在原告交付5000.00元押金后，被告将房屋大门钥匙交给原告。3月28日，原告联系被告到场，将室内外装修、换玻璃门、院坝装修等方案告知被告，并征询被告同意后交付完房屋第一年租金，随即投入装修。在室内装修大部分完成，将进行院坝装修时，楼上住户以院坝属于公共面积为由阻止装修。原告考虑到此时装修已接近尾声，经营器具也全部订好，只好先开业再找被告理论。6月13日，原告开始营业，后楼上住户又来反映，称被告租给原告大门内的范围是被告违法占用的，原告又多次找被告协商，被告拒不承认当初与原告的约定和承诺，让原告自己处理。8月13日下午，规划局来人将原告安装的玻璃门、酒吧柜、吊顶及过道中被告安装的卷帘门等全部拆除了，原告还请人24小时对营业场所进行看护，且多次联系被告，被告均避而不见。综上，被告以欺诈手段，故意隐瞒其违法占用公共面积的事实，将不属于自己的院坝和房屋的部分高价租赁给原告使用，原告进行了装修后，不能使用，双方协商处理未果，迫于无奈，原告起诉到法院，请求依法维护原告的合法权益。一审认定事实：李靖拥有在赫章县城关镇九零路建设局宿舍楼一楼住房一套，且一楼住户仅为李靖一户，李靖在从一楼上二楼的楼梯口处安装了一道铁网门，并在进入院坝的过道上方用彩钢瓦封顶，在过道上铺设了瓷砖，进入李靖的住房、过道、院坝必须从该铁网门通行。李靖之前将该套房屋出租给他人经营“无限极”美容店，该租户用三合板将一楼院坝及进入院坝的过道作了隔断，在隔断中安装了一道进入一楼院坝的小门，即形成约为5-6平方米的小房间。朱江瑜准备找地方开设经营休闲吧，后与李靖取得联系，双方到李靖房屋处察看房屋及周边状况等。经双方协商后，朱江瑜决定承租李靖的该套房屋开设休闲吧。2018年3月23日双方签订了《租房合同》，合同约定李靖将其位于九零路一楼的房子出租给朱江瑜使用，租期为5年（2018年4月8日-2023年4月8日），每年房租为18000.00元，房租在每年3月28日前交纳。2018年3月28日朱江瑜向李靖支付了租金18000.00元、押金5000.00元。李靖给朱江瑜留了2018年3月23日至2018年4月8日作为装修期，不计入租赁时间。2018年4月10日朱江瑜与赫章县名雕空间装饰签订《装饰工程合同书》，遂对房屋开始进行装修。在装修过程中，该栋楼有住户告知朱江瑜，其所租用的过道及院坝属于公用面积，不得占用，得知此事后，朱江瑜找李靖协商如何处理与其他住户之间的纠纷，李靖到现场处理后，无人干扰装修，装修继续进行。李靖还向有关领导发短信请求督促该栋楼的住户解决一楼院坝卫生等问题，同时让朱江瑜继续对室内进行装修。原告对承租前已形成的5-6平方米的小房间（过道）进行了装修并设置了休闲吧吧台，原告休闲吧装修完毕后，于2018年6月13日开始营业。营业期间，该栋楼的住户又将占用公共部分一事反映至赫章县规划局，李靖告知朱江瑜等人要用智慧才能解决问题，并针对赫章县规划局准备拆除其入户门前违章建筑要如何应对提出了种种建议。2018年8月13日赫章县规划局将违法搭建部分拆除，导致朱江瑜停业至今。朱江瑜以李靖使用欺诈手段，故意隐瞒其违法占用公共面积为由诉至法院。一审于2018年11月1日到涉案房屋进行查看，朱江瑜对承租房屋装修的主要部分有：将原铁网门换成玻璃门；将原洗澡间改装为厨房；将卫生间一个改为两个，并安装卫生间门；室内地面更换为塑胶木地板，不含卫生间、厨房；灯具进行更换；墙面原瓷粉现全部贴墙纸等。上述装修，朱江瑜向杜海森支付装修款共计67345.00元。赫章县规划局将玻璃门等拆除后，朱江瑜再次对李靖的入户门及厨房处安装了两道门共花去资金2100.00元。一审认为：原、被告之间实际租赁的范围及被告是否构成欺诈的问题。第一，原告与被告签订的《租房合同》并未对租赁范围作明确约定；第二，根据原告看房时，铁网门的设置、铁网门钥匙的持有状况及过道即“小房间”的搭建，致使原告认为过道等属于被告房屋的范围之内；第三，王直飞的证人证言、短信截图、通话录音及房租价格等，根据上述证据可综合认定，被告将院坝、过道连同房屋租赁给原告，且原告并不知道院坝及过道属于公共面积的事实。综上，被告将不属于自己房屋的过道及院坝出租给原告使用，且隐瞒院坝、过道属于公共部分的事实，致使原告在错误认识下租赁了被告的房屋，被告的行为构成欺诈，双方于2018年3月23日签订的《租房合同》不是双方当事人的真实意思表示，原告要求撤销该合同的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，被告应向原告返还已交纳的租金及押金，而原告应向被告返还租赁的房屋。因2018年4月8日至8月13日（127日）属于原告正常使用房屋的期间，该部分租金应予扣除，即为6263.64元（18000.00元÷365日×127日），故由被告返还原告房屋租金11736.36元（18000.00元-6,263.64元），押金5000.00元。原告按被告的建议和承诺对“休闲吧”进行了装修并营业，主要的经营场地吧台所在的小房间、玻璃门等违章部分被规划部门拆除后，导致原告不能继续经营，故原告所产生的合理费用及损失，应由被告承担。关于装修款项的认定问题。第一、购置经营器具3956.00元，原告提供了网上购物清单予以证实，但鉴于原告购置的经营器具属于常用物品，不计入装修损失，由原告自行搬走。第二、看护费3435.00元，因原告租赁该房屋从事经营，该房屋即由其掌控，原告未提供证据证实确有另行请人看护的必要性和看护期间的合理性，故该部分费用不予支持。第三、装修损失77725.00元由室内装修67345.00元、打扫卫生220.00元、订货单8060.00元、安装玻璃门及厨房门2100.00元组成。其中打扫卫生的费用，原告提供的证据不能证实其实际产生了打扫卫生的费用。订货单与赫章名雕装饰工程报价表中第十九项金额基本一致，均系沙发、桌子等物品，可继续利用，由原告自行搬走。上述两项费用不计入装修损失。对房屋装修款项的区分如下：从赫章县名雕空间装饰工程报价表看，第十九项（桌子、椅子、沙发），均系可再次利用的物品，由原告自行搬走，不计入装修损失；第十七项、第十八项（门头字、门头），不属于装修公司的装修部分，且原告未提供证据证实其实际支出的费用为多少，不予支持；第一项至第十六项，共计54345.00元，经审查，该部分属于材料、人工工资等费用，且该部分的装修不能重复利用，应计入原告的装修损失予以赔付。原告对被告的入户门及厨房门进行再次安装的费用2100.00元，因规划部门将玻璃门拆除后，为防止室内物品被盗采取措施所产生的合理费用，该笔费用应由被告承担。一审依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第68条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、撤销原告朱江瑜与被告李靖于2018年3月23日签订的《租房合同》；二、原告朱江瑜于本判决生效之日起十日内腾空其租赁的房屋并交付被告李靖，同时被告李靖返还原告朱江瑜房屋租金11736.36元、押金5000.00元；三、被告李靖于本判决生效之日起十日内赔偿原告朱江瑜装修损失56445.00元；四、驳回原告朱江瑜的其他诉讼请求。案件受理费1231.00元，由被告李靖负担。二审双方当事人均未提供新证据。经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本案二审争议焦点为：一审判决认定李靖在签订租房合同时存在欺诈行为，认定李靖返还朱江瑜房屋租金、押金并赔偿装修损失是否正确。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意见表示的，可以认定为欺诈行为。”本案中，李靖在与朱江瑜订立租房合同前已将与其房屋相连属的部分公共区域私控自行管理使用，与上诉人李靖向本院提交的上诉状自认其曾经适度使用部分公共位置的事实相互印证。尔后，李靖将其用铁门阻隔占控与其他公共区域已明显可以区分、并与其所有的房屋形成整体的部分公共区域，与李靖所有的房屋出租给朱江瑜商用，诉讼中李靖并未举证证明其与朱江瑜签订案涉租房合同时，已向朱江瑜诚实披露出租房屋中部分为其私自占控的公共区域，隐瞒出租房屋的部分区域不属于自己合法管理使用的事实，客观上增加房屋出租面积，导致朱江瑜对出租房屋的使用面积及商业用途作出错误认识和判断，一审认定李靖的行为构成欺诈、撤销案涉租房合同，符合前述法律规定，并无不当。同时，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案租房合同的撤销过错在于李靖，李靖还应依照前述法律规定，除返还朱江瑜租金、押金之外，还应赔偿朱江瑜因此产生的经济损失，一审根据前述法律规定，判决李靖返还朱江瑜房屋租金、押金并赔偿装修损失符合法律规定，亦无不当。综上所述，上诉人李靖的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持，其请求二审调取视频证明其没有欺诈行为的申请，不予准许。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1630.00元，由上诉人李靖承担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇一九年四月二日书记员  曹晶