陕西省西安市中级人民法院  陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕01民终802号上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西庆丰隆汽车销售有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：薛梅珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：王储宁，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈迎春，陕西瑞森律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）: 薛占奎，男，1972年7月5日出生，汉族，无业，住西安市长安区。委托诉讼代理人：刘亚礼，陕西智冠律师事务所律师。上诉人陕西庆丰隆汽车销售有限公司（以下简称庆丰隆公司）因与被上诉人薛占奎房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初11826号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。庆丰隆公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判为庆丰隆公司向薛占奎支付2015年至2017年9月的房屋占有使用费430800元；2.依法撤销一审判决的第二项，判令薛占奎向庆丰隆公司赔偿装修装饰损失80万元；3.判令本案一审、二审诉讼费用由薛占奎承担。事实与理由：一、一审法院的判决超出一审薛占奎的诉讼请求，应依法予以纠正。薛占奎一审时的诉讼请求为“判令庆丰隆公司交还承租的厂房、偿付拖欠租金531600元并支付自2017年12月16日至实际交还承租厂房期间的实际占用费”，案件审理过程中薛占奎亦从未变更其诉讼请求，故其诉请的仅为2017年12月16日至实际交还承租厂房期间的房屋占有使用费。一审法院却判令庆丰隆公司支付2015年至2018年9月15日的房屋占有使用费，其判决明显超出了一审薛占奎的诉讼请求，违背了 “民事不告不理”的原则。二、一审法院对庆丰隆公司使用涉案房屋的时间这一事实认定错误，导致房屋占有使用费计算错误，应依法改判。庆丰隆公司租赁的房屋共有两部分，一部分为前厅、销售，一部分为售后服务，该两部分从不同的出租人处承租，涉案房屋为售后服务部分，该两部分房屋的水电及出入口均在一处。2017年9月之后，因前厅、销售部分房屋的出租人堵门、断电等行为造成涉案房屋不能正常使用，庆丰隆公司将此情况告知薛占奎，根据涉案《房屋租赁合同》9.1条约定，薛占奎有义务替庆丰隆公司协商解决影响庆丰隆公司正常经营中产生的问题。但薛占奎对此置之不理，也未与另一出租人进行协商，致使庆丰隆公司不能正常经营，被迫停止使用涉案房屋。一审庭审时，薛占奎亦承认庆丰隆公司在涉案房屋被强制拆迁时早已停止使用涉案房屋。因此，一审法院认定房屋占有使用费计算到2018年9月15日明显有失公平且与事实不符，涉案房屋占有使用费应计算至庆丰隆公司被迫停止使用涉案房屋时，即2017年9月。三、一审法院对涉案房屋被拆迁的原因系其为违法建筑这一基本事实未予认定，因此导致对庆丰隆公司的装修装饰损失判决错误，应依法予以改判。庆丰隆公司在庭审中已说明涉案房屋并非因国家政策被强制拆除，而是因其为违法建筑拆除，并说明了相关文件均在高新区强制拆迁办公室处，庆丰隆公司无法取得，法院若需核实相关事实，可去调查取证；另外，国家对于因修路需要拆除房屋或征收土地的，均有严格的程序规定，而涉案房屋却并未经过前述程序即被强制拆除。该两点足以说明涉案房屋被强制拆除的原因并非是国家政策需要，一审法院对该事实不予核实，仅依据薛占奎的陈述即认定涉案房屋因国家政策需要被拆除，并基于此认定，对庆丰隆公司装修装饰损失不予支持的判决侵犯了庆丰隆公司的合法权益。四、一审法院对庆丰隆公司提交的调取对涉案装修装饰价值认定的关键性证据置之不理，明显违反法定程序。在一审案件进行审理时，涉案房屋部分已被强制拆迁，庆丰隆公司的装修装饰价值已无法通过评估程序确定，但该房屋在2017年因修路被纳入拆迁范围，当时拆迁工作进行时，涉案房屋的装修装饰已完成评估程序，薛占奎已知晓评估结果，但尚未取得涉案房屋的评估报告。因此，该评估报告是本案认定涉案房屋装修装饰损失的关键证据，但一审法院对庆丰隆公司的调取证据申请置之不理，明显违反法定程序，请二审予以纠正。被上诉人薛占奎辩称，不同意庆丰隆公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉、维持原判。事实与理由：一、关于庆丰隆公司的第一项上诉请求，该请求系庆丰隆公司对一审判决理解错误，因为一审判决将涉案的租赁合同认定无效，所以将欠付的租赁费一并认定为房屋占用使用费，并未超出薛占奎的诉请范围。二、庆丰隆公司认为将房屋占用费计算至2017年9月是错误的，房屋占用一直到一审庭审期间，合同期满后庆丰隆公司仍然在占有和使用薛占奎出租的房屋，至于庆丰隆公司因与另一出租人租赁合同纠纷导致庆丰隆公司其房屋使用受到障碍与薛占奎无关。发生争议的场地系另一出租人出租，与薛占奎无关。三、庆丰隆公司要求的房屋装修损失不应予以支持，房屋装修部分的损毁发生在租赁期满后，不管对于庆丰隆公司还是薛占奎，装修已经没有任何价值，况且庆丰隆公司也没有就装修的残值提出明确的依据。四、庆丰隆公司在上诉状前后陈述是矛盾的，庆丰隆公司认为涉案房屋拆迁是强制拆除，而在其上诉意见第四点又认为是修路拆除的。薛占奎向一审法院起诉请求：1.判令庆丰隆公司交还承租的厂房、偿付拖欠租金531600元并支付自2017年12月16日至实际交还承租厂房期间的实际占用费。2.本案诉讼费用由庆丰隆公司承担。庆丰隆公司向一审法院提出反诉请求：1.请求依法判令薛占奎向庆丰隆公司赔偿涉案房屋的装修装饰及设施设备共计人民币80万元。在一审审理期间，庆丰隆公司明确其该项请求中的设施设备为形成附合的装修装饰物的设施设备。2.请求判令薛占奎承担反诉的诉讼费。一审法院认定事实：2012年12月6日，庆丰隆公司（乙方）与薛占奎（甲方）签订的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：薛占奎将其合法拥有的坐落在西安市雁塔区XX环英发寨临建钢结构厂房出租给庆丰隆公司作为商业经营使用，建筑面积约1200平方米（以实际测量为准）；房屋内部装修状况为毛坯；租赁期限为自2012年12月15日起至2017年12月15日止；租期开始前一个月为装修期，装修期内免收租金；租金为月租金23元/平方米，每年支付一次租金，交付房屋后5日支付第一期租金，之后应于上期租金到期15日前支付下期租金。租赁合同第10.2条约定，因国家政策需要拆除或者改造该房屋，使甲乙双方造成损失，双方不承担责任，但拆迁赔偿款中属于乙方装修、经甲方同意的自建部分及经营性的赔偿款归乙方所有。租赁合同未对装修装饰物的归属问题进行明确约定。合同签订后，庆丰隆公司对涉案房屋进行了装修，并用于从事汽车销售、维修等业务。2017年9月，庆丰隆公司因与案外人发生纠纷导致发生涉案房屋所在场所的出入口被堵及被停电等事件。租赁合同约定的期限届满后，庆丰隆公司未向薛占奎腾交房屋，继续占有涉案房屋，但未再签订书面租赁合同。庭审中，双方均称涉案房屋已被列入拆除范围；2018年9月，涉案房屋的屋顶被部分拆除。庭审中，经询，薛占奎称涉案房屋所在土地的使用权人为英发寨烧烤园，该烧烤园属于英发寨村，所用土地为英发寨村的空闲地；薛占奎从烧烤园承租空闲地后建造了涉案房屋，因是临时建筑，所以无任何政府部门的批复，但政府部门也未进行制止；因在2018年9月15日接到土地征用通知，薛占奎将土地交还给烧烤园并通知了庆丰隆公司关于土地征用的事宜。另查明，庆丰隆公司尚有2015年至2017年12月15日的合同约定的租金513600元未向薛占奎交纳。一审法院认为，关于涉案房屋租赁合同效力问题。经查，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，根据薛占奎的陈述和庆丰隆公司的陈述来看，涉案房屋为临时建筑，且未取得政府相关部门的批准。至一审法庭辩论终结前，薛占奎亦未提交涉案房屋已取得了政府相关部门批准的证据材料。由上来看，涉案房屋租赁合同属无效合同。关于交还涉案房屋问题。根据双方的陈述来看，涉案房屋已进入拆迁程序，庆丰隆公司交还涉案房屋的前提条件已不具备，故对薛占奎关于交还涉案房屋的请求，不予支持。关于偿付租金、房屋占有使用费的问题。经查，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，涉案房屋租赁合同无效，故参照双方在租赁合同约定的租金标准计算房屋使用费用。虽然庆丰隆公司称因出租人堵门、断电等原因导致不能正常使用出租房屋，2017年9月之后的费用不应再支付，但因发生堵门等事件系庆丰隆公司与案外人之间的纠纷引发，与薛占奎无关，且庆丰隆公司作为承租人负有在租期届满后向承租人交还房屋的义务，而其在本案中并未提交已履行了向薛占奎交还涉案房屋义务的证据材料，应由其承担举证不能的不利后果。结合薛占奎关于其在2018年9月15日获知土地征用事宜的陈述，以及双方关于涉案房屋屋顶被部分拆除的时间的陈述，酌定将涉案房屋占有使用费计算至2018年9月15日。因庆丰隆公司未支付2015年至2017年12月15日的房屋占有使用费513600元，故判令其向薛占奎支付前述房屋占有使用费，并参照租赁合同约定的租金标准计得2017年12月16日至2018年9月15日的房屋占用使用费为248400元（331,200元/年÷12个月×9个月）。至于庆丰隆公司辩称的部分租金超过诉讼时效期间的问题，因涉案债务具有整体性，故对其意见，不予采信。综上，庆丰隆公司应向薛占奎支付房屋占有使用费共计762000元。关于装修装饰损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，庆丰隆公司占有使用涉案房屋的期间已超过租赁合同约定期间，且双方在租赁合同中已约定因国家政策需要拆除或者改造该房屋，致使双方造成损失，双方不承担责任的内容。故对庆丰隆公司的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款、第九条第二款之规定，判决：一、陕西庆丰隆汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内向薛占奎支付2015年至2018年9月15日的房屋占有使用费762000元；二、驳回薛占奎的其他诉讼请求、陕西庆丰隆汽车销售有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10772元、反诉案件受理费5900元，均由庆丰隆公司负担。因薛占奎已预交本诉案件受理费，故庆丰隆公司应于本判决生效之日起十日将其负担的本诉案件受理费直接支付给薛占奎。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，薛占奎主张2015年至2017年12月16日的租金及2017年12月16日至实际交还房屋的占用费，因案涉合同无效，一审法院确认2015年至实际交还房屋的费用为房屋占有使用费，符合法律规定。2017年9月之后因庆丰隆公司与案外其他房屋的出租人产生纠纷，称案外其他出租人对非案涉租赁房屋进行堵门、断电，薛占奎有义务替其向案外其他出租人进行协商。但该纠纷与薛占奎无关，也无证据证明因薛占奎原因影响庆丰隆公司对案涉房屋的使用，不应由薛占奎承担责任，庆丰隆公司未向薛占奎交回房屋，一审法院酌情计算占有使用费至2018年9月15日，并无不当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。一审判决认为庆丰隆公司占用涉案房屋期间已经超过租赁合同约定期间，且双方在租赁合同中已约定因国家政策需要拆除或者改造房屋致使双方造成损失，双方不承担责任，符合法律规定和双方合同约定，亦无不妥。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14971元，由庆丰隆公司负担。本判决为终审判决。 审 判 长  崔 志 刚审  判  员  张  安  品审  判  员  陈      帅  二〇一九年四月二十六日  书 记 员  孟    竹  陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2019）陕01民终802号上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西庆丰隆汽车销售有限公司，住所地：西安市雁塔区XX环XX街道XX号。法定代表人：薛梅珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：王储宁，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈迎春，陕西瑞森律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）: 薛占奎，男，1972年7月5日出生，汉族，无业，住西安市长安区XX镇XX村XX堡XX街XX号。委托诉讼代理人：刘亚礼，陕西智冠律师事务所律师。上诉人陕西庆丰隆汽车销售有限公司（以下简称庆丰隆公司）因与被上诉人薛占奎房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初11826号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。庆丰隆公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判为庆丰隆公司向薛占奎支付2015年至2017年9月的房屋占有使用费430800元；2.依法撤销一审判决的第二项，判令薛占奎向庆丰隆公司赔偿装修装饰损失80万元；3.判令本案一审、二审诉讼费用由薛占奎承担。事实与理由：一、一审法院的判决超出一审薛占奎的诉讼请求，应依法予以纠正。薛占奎一审时的诉讼请求为“判令庆丰隆公司交还承租的厂房、偿付拖欠租金531600元并支付自2017年12月16日至实际交还承租厂房期间的实际占用费”，案件审理过程中薛占奎亦从未变更其诉讼请求，故其诉请的仅为2017年12月16日至实际交还承租厂房期间的房屋占有使用费。一审法院却判令庆丰隆公司支付2015年至2018年9月15日的房屋占有使用费，其判决明显超出了一审薛占奎的诉讼请求，违背了 “民事不告不理”的原则。二、一审法院对庆丰隆公司使用涉案房屋的时间这一事实认定错误，导致房屋占有使用费计算错误，应依法改判。庆丰隆公司租赁的房屋共有两部分，一部分为前厅、销售，一部分为售后服务，该两部分从不同的出租人处承租，涉案房屋为售后服务部分，该两部分房屋的水电及出入口均在一处。2017年9月之后，因前厅、销售部分房屋的出租人堵门、断电等行为造成涉案房屋不能正常使用，庆丰隆公司将此情况告知薛占奎，根据涉案《房屋租赁合同》9.1条约定，薛占奎有义务替庆丰隆公司协商解决影响庆丰隆公司正常经营中产生的问题。但薛占奎对此置之不理，也未与另一出租人进行协商，致使庆丰隆公司不能正常经营，被迫停止使用涉案房屋。一审庭审时，薛占奎亦承认庆丰隆公司在涉案房屋被强制拆迁时早已停止使用涉案房屋。因此，一审法院认定房屋占有使用费计算到2018年9月15日明显有失公平且与事实不符，涉案房屋占有使用费应计算至庆丰隆公司被迫停止使用涉案房屋时，即2017年9月。三、一审法院对涉案房屋被拆迁的原因系其为违法建筑之一基本事实未予认定，因此导致对庆丰隆公司的装修装饰损失判决错误，应依法予以改判。庆丰隆公司在庭审中已说明涉案房屋并非因国家政策被强制拆除，而是因其为违法建筑拆除，并说明了相关文件均在高新区强制拆迁办公室处，庆丰隆公司无法取得，法院若需核实相关事实，可去调查取证；另外，国家对于因修路需要拆除房屋或征收土地的，均有严格的程序规定，而涉案房屋却并未经过前述程序即被强制拆除。该两点足以说明涉案房屋被强制拆除的原因并非是国家政策需要，一审法院对该事实不予核实，仅依据薛占奎的陈述即认定涉案房屋因国家政策需要被拆除，并基于此认定，对庆丰隆公司装修装饰损失不予支持的判决侵犯了庆丰隆公司的合法权益。四、一审法院对庆丰隆公司提交的调取对涉案装修装饰价值认定的关键性证据置之不理，明显违反法定程序。在一审案件进行审理时，涉案房屋部分已被强制拆迁，庆丰隆公司的装修装饰价值已无法通过评估程序确定，但该房屋在2017年因修路被纳入拆迁范围，当时拆迁工作进行时，涉案房屋的装修装饰已完成评估程序，薛占奎已知晓评估结果，但尚未取得涉案房屋的评估报告。因此，该评估报告是本案认定涉案房屋装修装饰损失的关键证据，但一审法院对庆丰隆公司的调取证据申请置之不理，明显违反法定程序，请二审予以纠正。被上诉人薛占奎辩称，不同意庆丰隆公司的上诉请求，请求二审法院驳回上诉、维持原判。事实与理由：一、关于庆丰隆公司的第一项上诉请求，该请求系庆丰隆公司对一审判决理解错误，因为一审判决将涉案的租赁合同认定无效，所以将欠付的租赁费一并认定为房屋占用使用费，并未超出薛占奎的诉请范围。二、庆丰隆公司认为将房屋占用费计算至2017年9月是错误的，房屋占用一直到一审庭审期间，合同期满后庆丰隆公司仍然在占有和使用薛占奎出租的房屋，至于庆丰隆公司因与另一出租人租赁合同纠纷导致庆丰隆公司其房屋使用受到障碍与薛占奎无关。发生争议的场地系另一出租人出租，与薛占奎无关。三、庆丰隆公司要求的房屋装修损失不应予以支持，房屋装修部分的损毁发生在租赁期满后，不管对于庆丰隆公司还是薛占奎，装修已经没有任何价值，况且庆丰隆公司也没有就装修的残值提出明确的依据。四、庆丰隆公司在上诉状前后陈述是矛盾的，庆丰隆公司认为涉案房屋拆迁是强制拆除，而在其上诉意见第四点又认为是修路拆除的。薛占奎向一审法院起诉请求：1.判令庆丰隆公司交还承租的厂房、偿付拖欠租金531600元并支付自2017年12月16日至实际交还承租厂房期间的实际占用费。2.本案诉讼费用由庆丰隆公司承担。庆丰隆公司向一审法院提出反诉请求：1.请求依法判令薛占奎向庆丰隆公司赔偿涉案房屋的装修装饰及设施设备共计人民币80万元。在一审审理期间，庆丰隆公司明确其该项请求中的设施设备为形成附合的装修装饰物的设施设备。2.请求判令薛占奎承担反诉的诉讼费。一审法院认定事实：2012年12月6日，庆丰隆公司（乙方）与薛占奎（甲方）签订的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：薛占奎将其合法拥有的坐落在西安市雁塔区XX环英发寨临建钢结构厂房出租给庆丰隆公司作为商业经营使用，建筑面积约1200平方米（以实际测量为准）；房屋内部装修状况为毛坯；租赁期限为自2012年12月15日起至2017年12月15日止；租期开始前一个月为装修期，装修期内免收租金；租金为月租金23元/平方米，每年支付一次租金，交付房屋后5日支付第一期租金，之后应于上期租金到期15日前支付下期租金。租赁合同第10.2条约定，因国家政策需要拆除或者改造该房屋，使甲乙双方造成损失，双方不承担责任，但拆迁赔偿款中属于乙方装修、经甲方同意的自建部分及经营性的赔偿款归乙方所有。租赁合同未对装修装饰物的归属问题进行明确约定。合同签订后，庆丰隆公司对涉案房屋进行了装修，并用于从事汽车销售、维修等业务。2017年9月，庆丰隆公司因与案外人发生纠纷导致发生涉案房屋所在场所的出入口被堵及被停电等事件。租赁合同约定的期限届满后，庆丰隆公司未向薛占奎腾交房屋，继续占有涉案房屋，但未再签订书面租赁合同。庭审中，双方均称涉案房屋已被列入拆除范围；2018年9月，涉案房屋的屋顶被部分拆除。庭审中，经询，薛占奎称涉案房屋所在土地的使用权人为英发寨烧烤园，该烧烤园属于英发寨村，所用土地为英发寨村的空闲地；薛占奎从烧烤园承租空闲地后建造了涉案房屋，因是临时建筑，所以无任何政府部门的批复，但政府部门也未进行制止；因在2018年9月15日接到土地征用通知，薛占奎将土地交还给烧烤园并通知了庆丰隆公司关于土地征用的事宜。另查明，庆丰隆公司尚有2015年至2017年12月15日的合同约定的租金513600元未向薛占奎交纳。一审法院认为，关于涉案房屋租赁合同效力问题。经查，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，根据薛占奎的陈述和庆丰隆公司的陈述来看，涉案房屋为临时建筑，且未取得政府相关部门的批准。至一审法庭辩论终结前，薛占奎亦未提交涉案房屋已取得了政府相关部门批准的证据材料。由上来看，涉案房屋租赁合同属无效合同。关于交还涉案房屋问题。根据双方的陈述来看，涉案房屋已进入拆迁程序，庆丰隆公司交还涉案房屋的前提条件已不具备，故对薛占奎关于交还涉案房屋的请求，不予支持。关于偿付租金、房屋占有使用费的问题。经查，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，涉案房屋租赁合同无效，故参照双方在租赁合同约定的租金标准计算房屋使用费用。虽然庆丰隆公司称因出租人堵门、断电等原因导致不能正常使用出租房屋，2017年9月之后的费用不应再支付，但因发生堵门等事件系庆丰隆公司与案外人之间的纠纷引发，与薛占奎无关，且庆丰隆公司作为承租人负有在租期届满后向承租人交还房屋的义务，而其在本案中并未提交已履行了向薛占奎交还涉案房屋义务的证据材料，应由其承担举证不能的不利后果。结合薛占奎关于其在2018年9月15日获知土地征用事宜的陈述，以及双方关于涉案房屋屋顶被部分拆除的时间的陈述，酌定将涉案房屋占有使用费计算至2018年9月15日。因庆丰隆公司未支付2015年至2017年12月15日的房屋占有使用费513600元，故判令其向薛占奎支付前述房屋占有使用费，并参照租赁合同约定的租金标准计得2017年12月16日至2018年9月15日的房屋占用使用费为248400元（331,200元/年÷12个月×9个月）。至于庆丰隆公司辩称的部分租金超过诉讼时效期间的问题，因涉案债务具有整体性，故对其意见，不予采信。综上，庆丰隆公司应向薛占奎支付房屋占有使用费共计762000元。关于装修装饰损失问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，庆丰隆公司占有使用涉案房屋的期间已超过租赁合同约定期间，且双方在租赁合同中已约定因国家政策需要拆除或者改造该房屋，致使双方造成损失，双方不承担责任的内容。故对庆丰隆公司的反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款、第九条第二款之规定，判决：一、陕西庆丰隆汽车销售有限公司于本判决生效之日起十日内向薛占奎支付2015年至2018年9月15日的房屋占有使用费762000元；二、驳回薛占奎的其他诉讼请求、陕西庆丰隆汽车销售有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10772元、反诉案件受理费5900元，均由庆丰隆公司负担。因薛占奎已预交本诉案件受理费，故庆丰隆公司应于本判决生效之日起十日将其负担的本诉案件受理费直接支付给薛占奎。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，薛占奎主张2015年至2017年12月16日的租金及2017年12月16日至实际交还房屋的占用费，因案涉合同无效，一审法院确认2015年至实际交还房屋的费用为房屋占有使用费，符合法律规定。2017年9月之后因庆丰隆公司与案外其他出租人产生纠纷，称案外其他出租人对非案涉租赁房屋进行堵门、断电，薛占奎有义务替其向案外其他出租人进行协商。但该纠纷与薛占奎无关，也无证据证明因薛占奎原因影响庆丰隆公司对案涉房屋的使用，不应由薛占奎承担责任，庆丰隆公司未向薛占奎交回房屋，一审法院酌情计算占有使用费至2018年9月15日，并无不当。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。一审判决认为庆丰隆公司占用涉案房屋期间已经超过租赁合同约定期间，且双方在租赁合同中已约定因国家政策需要拆除或者改造房屋致使双方造成损失，双方不承担责任，符合法律规定和双方合同约定，亦无不妥。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14971元，由庆丰隆公司负担。本判决为终审判决。 审 判 长  崔 志 刚审  判  员  张  安  品审  判  员  陈      帅  二〇一九年四月二十五日  书 记 员  孟    竹 1