西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终3312号 上诉人（原审被告）：梅煜，男，1980年10月14日出生，汉族，住西安市。委托诉讼代理人：宋红升，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪海军，陕西众致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李军，男，1990年2月5日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：刘阳，陕西金镂律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨锋，陕西金镂律师事务所律师。原审被告：李潇雨，女，1983年9月9日出生，汉族，住西安市。委托诉讼代理人：梅煜，男，1980年10月14日出生，汉族，住西安市，系李潇雨之夫。原审第三人：西安坤源房地产营销策划有限公司。住所地西安市莲湖区。法定代表人：王慧，公司经理。上诉人梅煜因与被上诉人李军、原审被告李潇雨、原审第三人西安坤源房地产营销策划有限公司（以下简称坤源公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院(2018)陕0104民初7925号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梅煜上诉请求：维持一审判决第一项、第二项、第六项，撤销第三项、第四项、第五项，改判驳回李军要求其承担违约责任、损失、居间费、评估费担保费、保全担保保险费、律师费之诉讼请求，并由李军承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：本案双方当事人对案件事实和法律关系存在重大争议及分歧，应当适用普通程序组成合议庭审理，不应适用简易程序独任审理；《西安市存量房买卖合同》附件一中虽明确了装饰装修及附属设施设备的价格，但双方没有就装饰装修及附属设施设备的价格协商，李军也没有如约将按揭款存入资金监管账户，终致涉案交易不能完成，李军诉请其承担违约责任与事实不符；涉案房屋在出卖时存在租赁关系且双方对房屋的买卖没有征得承租人同意，双方在签约时均存有疏忽，中介公司的过错才是导致合同无法正常履行的根本原因；李军所主张的房屋差价损失证据不足，一审法院仅凭李军提供的网站房屋报价截图就认定涉案房屋价格为120万元显属滥用自由裁量权；涉案交易没有完成，李军实际并未发生任何损失，居间费应由中介公司返还，评估费担保费证据不足，保全担保保险费、律师费属扩大损失，其均不应承担。李军辩称，本案事实清楚，权利义务关系明确，一审法院审理程序并无不当；由于梅煜不能及时解押，并拒绝履行合同致合同不能履行，梅煜已构成违约，并对合同解除存有明显过错，其主张的违约金及相应损失，依据明确，证据充分，应予支持。请求驳回上诉，维持原判。坤源公司未到庭亦未提交书面意见。李军向一审法院起诉请求：1.确认其、梅煜、李潇雨于2018年4月5日签署的《西安市存量房屋买卖合同》合法有效；2.判令梅煜、李潇雨继续履行双方于2018年4月5日签署的《西安市存量房屋买卖合同》（合同未履行部分的标的价值为540000元），办理该涉案房屋解押，并协助其办理过户手续，限期交付房屋；3.判令梅煜、李潇雨支付其逾期履行违约金，违约金要求支付至实际办理产权转移手续之日，暂计算至起诉之日（自2018年6月1日起算，每日180元，合计16200元）4.本案诉讼费、保全费用、律师费用及其他一切相关费用由梅煜、李潇雨承担。诉讼过程中，李军变更诉讼请求为：1.确认其与梅煜、李潇雨之间的房屋买卖合同解除；2.判决梅煜、李潇雨退还其定金50000元；3.判决梅煜、李潇雨承担违约金72000元（20%违约金）；4.判决梅煜、李潇雨承担中介费17000元；5.判决梅煜、李潇雨承担贷款担保费、按揭费、评估费13500元；6.判决梅煜、李潇雨支付利息暂计7125元（本金36万元，自2018年5月16日起计算，按银行一年期贷利率4.75%，支付至梅煜、李潇雨履行完毕之日，暂计算至2018年10月15日）；7.判决梅煜、李潇雨赔偿其房屋差价损失565818元；8.判决梅煜、李潇雨配合其办理解除资金监管手续；9.判决梅煜、李潇雨承担本案全部诉讼费、保全费、担保费、律师费用。一审法院认定事实：梅煜与李潇雨2012年9月25日登记结婚，婚前梅煜与陕西盛宇置业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，梅煜按揭购买本市莲湖区XX环XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋一套，建筑面积87.83平方米。2014年5月13日，该房屋取得权属登记证书，并在贷款银行办理抵押登记。2018年4月5日，出卖人梅煜与买受人李军、坤源公司签订《西安市存量房屋买卖合同》约定，梅煜将该房屋以90万元转让给李军，房屋附属设施设备、装饰装修等有关价格另有约定的，具体约定见附件一。出卖人已将该房屋出租。买受人向出卖人支付定金5万元，定金支付方式为存入专用账户划转。买受人向银行申请办理抵押贷款。出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记由出卖人承担相应责任。附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况进行了充分了解。出卖人应当在收到房款当日将房屋交付给买受人，房屋交付时，双方共同对房屋附属设备设施、装饰装修、相关物品清单具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接该附件一中所列物品；买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；移交该房屋钥匙。出卖人未按约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期超过15日后，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。双方当事人同意，自本合同签订之日起100个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在约定时间或约定条件内取得房屋权属证书的，如因出卖人的责任，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起3日内退还全部已付款，并按照央行同期活期利率给付利息。因出卖人存在银行按揭贷款，故出卖人负责解押房产证，偿还尾款。该合同附件一为坤源公司制作的《房屋服饰设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况》。当日，李军、梅煜分别与坤源公司签订《房屋购买居间委托协议》约定，李军应支付居间服务费27000元。同时梅煜出具《承诺书》，承诺其配偶李潇雨知情并没有出售该房屋。上述协议签订后，李军支付梅煜定金5万元，梅煜出具《定金收付书》，载明定金5万元作为订立合同的保证，合同订立后该款冲抵购房款。李军向坤源公司支付居间费17000元、评估费、担保费13500元。2018年4月11日，卖方梅煜、李潇雨与买方李军签订《西安市存量房屋买卖合同（自行交易版）》约定，该房屋已设定抵押，房屋所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理。成交价格90万元，贷款方式付款，买方应将首付款人民币36万元存入监管账户，余款54万元向贷款机构申请贷款支付。4月19日，西安天正房地产价格评估咨询有限公司出具《房地产抵押估价报告》，对该房屋评估最终抵押价值为90.31万元。5月7日，李军贷款资格审查通过。2018年5月16日，甲方梅煜与乙方李军、丙方西安市置诚资产管理有限公司签订《二手房交易结算资金监管协议》，乙方应于本协议签订之日起30日将购房款首付款36万元存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续，结算账户名称为梅煜。当日，李军向西安银行青年路支行资金监管账户存款31万元，梅煜存款5万元。5月18日，陕西广汇融资担保公司向西安银行股份有限公司碑林支公司出具《担保承诺函》，对李军在该行贷款54万元提供担保。上述手续办理后，梅煜以原购房银行贷款尾款无法偿还以及该房屋2017年曾经委托坤源公司销售存在瑕疵对其造成损失为由，微信表示不再履行合同，承担定金约定的违约责任。审理中，梅煜、李潇雨称三方签订《西安市存量房屋买卖合同》约定，所售房屋附属设备设施、装饰装修等价格双方一直存在争议，且该房屋销售前一直租赁，承租人书面表示对该房屋未放弃优先购买权。李军提供安居客网站关于该房屋所在小区相同户型、面积房屋报价，证明2018年4月房价为90万元，同年9月均价为每平方米16815元，10月均价为每平方米16566元。梅煜认为其房屋位于楼宇最高层，无餐厅，现价格在100万元左右。坤源公司认为该小区同类房9月份价格在130万元左右，11月份价格在115万元左右，市场跌幅在10%左右。2018年10月22日，李军向一审法院申请诉讼保全，并由中国人民财产保险股份有限公司西安市分公司出具《诉讼保全责任保险保险单》，该院作出（2018）陕0104民初7925号民事裁定书，冻结、查封梅煜名下价值725442元的财产。产生保全费4147元、保险费3600元由李军支付。同时李军变更了诉讼请求。庭审后，梅煜、李军共同办理了解除《二手房交易结算资金监管协议》手续,该账户首付款36万元及利息均退还李军，李军申请撤回要求梅煜、李潇雨返还定金50000元、支付利息暂计7125元、配合办理解除资金监管手续的诉讼请求。一审法院认为，李军、梅煜、坤源公司签订的《西安市存量房屋买卖合同》以及李军、梅煜、李潇雨签订的《西安市存量房屋买卖合同（自行交易版）》系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。李军已经按照协议约定履行了其应履行部分，因梅煜明确表示无法消除原房屋设定的抵押，导致李军不能继续申请办理银行按揭贷款，致双方交易无法继续，合同目的无法实现，现李军要求解除合同，梅煜、李潇雨表示同意，本院依法予以准许。当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，赔偿损失额应当相当于因违约所造成的损失。李军为履行合同支付了居间费17000元、评估费、担保费13500元属于其直接损失，其为实现债权，支付律师费20000元、保全担保保险费3600元系支出的合理必要费用，也属于损失部分。2018年10月22日，李军申请变更诉讼请求为解除合同，故双方解除合同的时间确认为诉讼请求变更时间，此间，该房屋的价格结合网上报价、三方陈述以及房屋具体情况，该院确定为120万元，与原房价相差30万元属于所期待的利益损失，该费用足以弥补李军实际损失。李军按照已付款20%主张违约金72000元，属于双方合同约定，该约定违约金小于实际损失，因此与30万元相差部分为228000元应予赔偿。涉案房屋系梅煜婚前按揭购买，婚后登记在梅煜名下，李军要求李潇雨承担赔偿责任，没有事实依据。合同解除，梅煜有协助李军办理资金监管协议解除义务，该协议双方已办理解除手续，不再处理。梅煜以所售房屋附属设备设施、装饰装修等价格双方一直存在争议进行抗辩，双方合同未进行特别约定，且在合同履行中也未提出，故其抗辩事实证据不足，不予采信。房屋承租人是否放弃优先购买权与本案合同效力无关。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十二条之规定，判决：一、李军与梅煜、西安坤源房地产营销策划有限公司大寨路分公司签订的《西安市存量房屋买卖合同》于2018年10月22日解除；二、李军与梅煜、李潇雨签订的《西安市存量房屋买卖合同（自行交易版）》于2018年10月22日解除；三、本判决生效后十日内，梅煜支付李军违约金72000元；四、本判决生效后十日内，梅煜赔偿李军损失228000元；五、本判决生效后十日内，梅煜支付李军居间费17000元、评估费、担保费13500元、保全担保保险费3600元、律师费20000元；六、驳回李军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元（李军已预交），减半收取6400元，李军承担2400元、梅煜承担4000元；保全费4147元，由梅煜承担。二审中，当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实基本属实。本院认为，涉案《西安市存量房屋买卖合同》及《西安市存量房屋买卖合同（自行交易版）》合法有效，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，涉案房屋出售时设有抵押，梅煜没有消除房屋设定的抵押，致双方合同无法继续履行，一审法院综合李军诉讼请求及梅煜、李潇雨同意解除等事实情况，判决《西安市存量房屋买卖合同》及《西安市存量房屋买卖合同（自行交易版）》予以解除，裁量并无不当。梅煜未就一审法院对解除合同问题做出的判处提起上诉，一审判决第一项、第二项应予维持。关于合同解除后的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，涉案双方在《西安市存量房买卖合同》第七条违约责任中只约定了李军选择退房时梅煜应按已付购房款的20%支付违约金，没有对损失赔偿问题进行进一步约定。然涉案合同签订后，李军向梅煜支付了定金，向坤源公司支付了佣金、代办过户费及按揭费，并在签订资金监管协议后向资金监管账户打入了首付款，梅煜以双方对装饰装修价格一直存在争议、李军支付定金及首付款后再没有支付任何房款致其无法偿还银行按揭款等理由拒绝履行合同，梅煜拒绝履约的行为确有违诚信，已构成违约，应当承担违约责任。现李军在本案中同时诉请违约金、房屋差价和实际花费等费用，虽合同依据略有不足，但根据李军举证证据，以《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用一、维持西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初7925号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项。二、撤销西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初7925号民事判决第四项。三、变更西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初7925号民事判决第五项为：梅煜于本判决生效后十日内赔偿李军居间费、评估费担保费、保全担保保险费等共计34100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12800元，减半收取6400元，由梅煜负担6400元。二审案件受理费6612元，由梅煜负担6612元。一、二审案件受理费于执行时一并清结。本判决为终审判决。 审 判 长  何   强审 判 员  朱 利 安审 判 员  肖 晓 通 二○一九年四月十七日 书 记 员  周   伟 1