西安市未央区人民法院   民 事 判 决 书   （2018）陕0112民初16894号     原告（反诉被告）：蒋莉，女，1990年2月15日出生，汉族，现住西安市新城区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：崔莹岚，陕西云达律师事务所律师。   委托诉讼代理人：马文婷，女，陕西成力法律服务有限公司员工，现住该公司。   被告（反诉原告）：张国栋，男，1987年5月25日出生，汉族，现住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   被告（反诉原告）：康明娟，女，1991年1月25日出生，汉族，现住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   共同委托诉讼代理人：连江海，男，西安市未央区草滩法律服务所法律工作者，现住该所。   被告：西安万坤房地产营销策划有限公司。住所地：西安市未央区。统一社会信用代码 91610112MA6U25K82D。   法定代表人：康明娟，总经理。   委托诉讼代理人：刘艳萍，女，该公司员工，现住该公司。   被告：西安市置诚资产管理有限公司。住所地：西安市莲湖区，统一社会信用代码 91610104MA6TX01M06。   法定代表人：李娟，总经理。   委托诉讼代理人：王闻，男，该公司员工，现住该公司。   原告（反诉被告）蒋莉与被告（反诉原告）张国栋、康明娟、西安万坤房地产管理策划有限公司（以下简称“万坤房地产公司”）、 西安市置诚资产管理有限公司（以下简称“置诚资产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月23日受理此案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蒋莉及其委托诉讼代理人崔莹岚、马文婷、被告（反诉原告）张国栋、康明娟的委托诉讼代理人连江海、被告万坤房地产公司的委托诉讼代理人刘艳萍、被告置诚资产公司的委托诉讼代理人王闻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）蒋莉向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告签订的《西安市存量房买卖三方合同》、《西安市存量房买卖合同（合同备案号（C18002227）》、《西安市存量房买卖合同（合同备案号C180002218）》；《二手房交易结算资金监管协议（监管协议号JG180102167）》、《二手房交易结算资金监管协议（监管协议JG180102158）》；2、依法判令被告共同向原告承担滞纳金300800元、违约金128000元，共计428800元;3、被告承担本案全部诉讼费用及原告的律师费1万元。事实与理由：2017年12月29日，其与被告张国栋签订了《西安市存量房买卖三方合同》一份，约定将位于西安市未央区XX城XX路XX城XX号楼XX单元XX房XX栋，成交价格为1280000元。合同的违约责任约定：“被告未按合同之约定向原告履行义务的，每逾期1日，应支付原告本合同约定交易价格千分之一的滞纳金。逾期超过30日，应额外向原告支付合同约定价格10%的违约金”。在该合同的约定下，双方为办理过户又于2018年1月18日在西安市房地局签订了两份网签备案的《西安市存量房买卖合同》，约定将该房屋登记在被告康明娟名下。合同约定付款方式为：“自本合同签订之日起30日内被告康明娟应将房屋转让款及时存入交易保证机构设计的存量房交易资金监管账户。与此同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户”。同日，按房地局办理过户要求其与被告康明娟又签订两份《二手房交易结算资金监管协议》，合同第二条约定：“买房应于本协议签订之日起30个工作日分别将购房首付款存入专用账户后及时办理银行按揭手续”。合同违约条款约定：“买方未在本协议约定的期限内将交易结算资金存入专用账户等原告当值交易无法完成，原告蒋莉、被告康明娟任意一方均有权单方解除本协议”。合同签订后，其才得知被告张国栋是居间方的原法定代表人，但在三方协议中，被告张国栋故意隐瞒了其身份，其违规操作的行为已经严重违反了《房地产经纪管理办法》第25条规定。截止起诉之日被告仍未将房屋转让款存入交易结算资金监管账户，经其多次催要，被告仍未支付。因此被告的行为已经构成根本违约。被告应按照《西安市存量房买卖三方合同》约定，向其承担滞纳金300800元、违约金128000元，共计428800元。现诉至法院，请求判如所请。   被告张国栋、康明娟辩称，2017年12月29日，康明娟委托张国栋通过被告万坤房地产公司签订一份《西安市存量房买卖合同》，合同签订时，原告委托其父蒋启建代为签字。2018年1月18日康明娟又与原告签订了《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》。2018年1月19日，            其与原告、置诚资产公司又签订了《二手房交易结算资金监管协议》，办理了资金监管账户。但2018年4月1日，蒋启建发送给其一份解除合同通知书。2018年6月13日，原告再次向其发送一份解除合同通知书，故其与原告签订的《西安市存量房买卖合同》已经解除。《二手房交易结算资金监管协议》共有三方当事人，因此其无法决定该合同是否解除。合同签订后，其积极联系银行。但直至2018年3月底，其接到消息，因政策原因，银行贷款暂未审理，需要重新申请。经与原告协商，双方达成口头约定，其重新申请银行贷款，原告配合其办理审批手续。但之后，因房屋价格上涨，原告不愿出卖房屋故向其提出解除合同，因此合同解除不是因为其的责任造成，不应由其承担滞纳金、违约金、本案的诉讼费及原告的律师费。故被告向本院提出反诉请求：1、请求法院判令被反诉人双倍退还反诉人合同定金4万元；2、判令被反诉人支付反诉人违约金12.8万元；3、被反诉人承担本案反诉费。   被告万坤房地产公司辩称，其公司已经完成了居间义务。被告张国栋虽是其公司的法定代表人，但其代康明娟签订《西安市存量房买卖合同》是合法有效的，不影响合同本身的效力。合同解除不是因为其公司的过错造成，不应由其承担滞纳金、违约金、本案的诉讼费及原告的律师费。   被告置诚资产公司辩称，2018年1月18日，原告、被告及其公司签订了两份《二手房交易结算资金监管协议》，监管协议号分别为JG180102167、JG180102158。目前两笔资金监管业务处于有效状态，系统入账金额均为0元。其公司受理的资金监管业务，是为了保障房屋买卖双方交易资金安全提供的一项免费公共服务，本案所涉房屋的资金监管均由房屋买卖双方申请产生，是双方真实意思表示，其公司仅提供资金监管的服务，至于本案所涉的《二手房交易结算资金监管协议》是否解除，应完全依照买卖双方的意思或人民法院的裁判文书。   当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的《西安市存量房屋买卖三方合同》、万坤房地产公司的工商信息、JG180102167存量房交易结算资金监管帐明细、JG180102158存量房交易结算资金监管帐明细、康明娟的经纪人查询截图，各被告对上述证据的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对被告张国栋、康明娟有异议的证据，本院认定如下：《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》（备案号：C180022227 、C180022228）系原告蒋莉与被告康明娟亲笔签字，故本院确认有效。原告提供的通话录音，因不能确认通话人身份，故本院确认无效。对被告张国栋、康明娟提供的《西安市存量房屋买卖三方合同》、《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》（备案号：C180022227、 C180022228）、2万元转账记录、《二手房交易结算资金监管协议》（监管协议号：JG180102158、JG180102167）、《解除合同通知函》，原告及被告万坤房地产公司、被告置诚资产公司对上述证据的真实性、关联性、合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对被告万坤房地产公司提交的《西安市存量房屋买卖三方合同》、被告置诚资产公司提交的《二手房交易结算资金监管协议》（监管协议号：JG180102167 、JG180102158），原被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告提供的证据及陈述，本院查明如下事实：2017年12月29日，原告蒋莉与被告张国栋、西安万坤房地产公司签订了《西安市存量房屋买卖三方合同》，三方约定“原告蒋莉将其位于西安市未央区XX城XX路XX城XX号楼XX单元XX室XX栋，合同总价款为128万元。被告张国栋于2017年12月29日向原告支付定金2万元，其余款项由被告张国栋申请银行按揭贷款。在合同履行的过程中，发现被告张国栋隐瞒相关事项，导致交易困难，无法交易后给原告张莉或被告万坤公司造成重大损失，视为被告张国栋违约，原告蒋莉有权单方解除合同，并要求被告张国栋在违约行为发生之日起5个工作日内，向原告蒋莉支付本合同约定交易价格10%的违约金，被告万坤房地产公司收取的中介费不予退还，由被告张国栋赔付原告蒋莉。被告张国栋未按合同之约定向原告履行义务的，每逾期1日，应支付原告本合同约定交易价格千分之一的滞纳金。逾期超过30日，应额外向原告支付合同约定价格10%的违约金”。2018年1月18日，原告蒋莉与被告康明娟就上述涉案房屋签订了两份《二手房交易结算资金监管协议》（备案号：C180022227、C180022228），约定被告康明娟应在合同签订之日起30日内将房屋转让价款及时存入资金监管账户。2018年1月18日，原告蒋莉、被告康明娟与被告置诚资产公司签订了两份《二手房交易结算资金监管协议》（监管协议号：JG180102167、JG180102158）。在合同履行过程中，原告蒋莉认为被告张国栋故意隐瞒其系被告万坤房地产公司法定代表人的身份，且不能按时办理银行按揭贷款支付房款，2018年4月1日，原告向被告张国栋、万坤房地产公司邮寄了《解除合同告知函》，但被告张国栋、康明娟、万坤房地产公司均未明确表示其同意解除合同。2018年10月16日，原告诉至本院，请求如前所述。庭审中，被告张国栋、康明娟认可其二人确实是被告万坤房地产公司的前任法定代表人及现任法定代表人。被告张国栋、康明娟主张其与原告协商变更了付款时间为2018年5月1日，但原告对此不予认可，被告也不能提供相应的证据。被告张国栋、康明娟并未提供证据证明原告蒋莉有故意涨价的行为。   另查明，原告张国栋在签订《西安市存量房屋买卖三方合同》、《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》、《二手房交易结算资金监管协议》时，系被告万坤房地产公司的法定代表人。被告张国栋与被告康明娟在签订上述合同时已经离异。   上述事实，有《西安市存量房屋买卖三方合同》、万坤房地产公司的工商信息、JG180102167存量房交易结算资金监管帐明细、JG180102158存量房交易结算资金监管帐明细、康明娟的经纪人查询截图、《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》（备案号：C180022227）、《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》（备案号：C180022228）、《二手房交易结算资金监管协议》（监管协议号：JG180102167）、《二手房交易结算资金监管协议》（监管协议号：JG180102158）、《解除合同通知函》、2万元定金转账记录及当事人陈述等在卷佐证。   本院认为，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告蒋莉与被告张国栋、被告万坤房地产公司签订的《西安市存量房屋买卖三方合同》、原告蒋莉与被告康明娟签订的两份《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》、原告蒋莉与被告康明娟、被告置诚资产公司签订的《西安市存量房买卖合同》均系当事人自愿达成，应系有效合同。现原告蒋莉、被告张国栋、康明娟、置诚资产公司、万坤房地产公司均同意解除上述五份合同，本院予以许可。被告张国栋在签订《西安市存量房屋买卖三方合同》时并未告知原告其系居间方的法定代表人，其隐瞒重要事项的行为足以破坏原告蒋莉与其之间交易的诚实信用基础，应按照合同约定承担违约责任。故原告主张被告张国栋支付违约金12.8万元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张被告康明娟、万坤房地产公司、置诚资产公司向其支付违约金的诉讼请求，因被告康明娟、置诚资产公司不是《西安市存量房屋买卖三方合同》的当事人、万坤房地产公司并无违约行为，故本院不予支持。原告主张被告张国栋支付其延期付款滞纳金300800元的诉讼请求，因《西安市存量房屋买卖三方合同》未约定付款时间，故本院不予支持。原告主张被告康明娟支付滞纳金的诉讼请求，因《西安市存量房屋买卖三方合同》、《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》系独立存在的两个合同，被告张国栋、康明娟在签订上述合同时并无夫妻关系，且《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》并未约定逾期付款的法律责任，故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。原告主张被告万坤房地产公司、置诚资产公司支付滞纳金的诉讼请求，因二被告不是合同当事人，故本院不予支持。原告主张的律师费1万元，因未能提供相应的证据，本院不予支持。被告康明娟、张国栋要求原告退还定金及承担违约金的反诉请求，因原告不存在违约行为，故本院不予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：   一、原告蒋莉与被告张国栋、被告西安万坤房地产管理营销策划有限公司签订的《西安市存量房买卖三方合同》于本判决生效之日起解除。   二、原告蒋莉与被告康明娟签订的《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》（合同备案号C18002227）、《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》（合同备案号C180002218）于判决生效之日起解除。   三、原告蒋莉与被告康明娟、西安市置诚资产管理有限公司签订的《二手房交易结算资金监管协议》（监管协议号JG180102167）、《二手房交易结算资金监管协议》（监管协议JG180102158）于判决生效之日起解除。   四、被告张国栋于本判决生效之日起十五日内支付原告蒋莉违约金128000元。   五、驳回原告蒋莉的其余诉讼请求。   六、驳回反诉原告张国栋、康明娟的全部反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费16320元，原告蒋莉已预交，现由被告张国栋承担6320元，原告蒋莉承担1万元。被告张国栋承担部分于上述款项（四）给付时，一并付给原告。   反诉案件受理费1830元，反诉原告康明娟、张国栋已预交，现由反诉原告自行承担   如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审判长  崔小梅   审判员  王宝娟   人民陪审员  马兰         二〇一九年四月十一日       书记员  杨珂             打印人：周惠荣 校对人：杨珂 送达时间： 年 月日        1