西安市莲湖区人民法院     民事判决书 （2019）陕0104民初1951号原告：郭双，女，1994年1月17日出生，汉族，陕西大佛寺投资开发有限公司职工，住陕西省铜川市王益区。委托诉讼代理人：杨粉米，陕西维恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷建普，陕西维恩律师事务所律师。被告：王伟立，男，1983年5月1日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张雪，陕西斯莱沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琛，陕西斯莱沃律师事务所实习律师。被告：惠婧，女，1985年12月12日出生，汉族，恒亚光芒文化传播有限公司法定代表人，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：张雪，陕西斯莱沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琛，陕西斯莱沃律师事务所实习律师。第三人：西安天耀房地产营销策划有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：吕向晖，该公司经理。委托诉讼代理人：田野，男，1990年10月30日出生，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：曹斌超，男，1992年9月15日出生，汉族，该公司员工，住该公司。原告郭双与被告王伟立、惠婧、第三人西安天耀房地产营销策划有限公司（以下简称“天耀公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭双及其委托诉讼代理人杨粉米、被告王伟立、惠婧共同委托诉讼代理人张雪、王琛、第三人天耀公司委托诉讼代理人田野、曹斌超均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭双向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告及第三人于2017年5月20日签订的《房屋买卖三方合同》；2、依法判令二被告退还收取的购房首付款230000元及利息（按同期银行贷款利率计算自2017年5月20日至实际返还之日）；3、依法判令二被告赔偿原告已付中介费20000元；4、依法判令二被告赔偿原告房屋溢价损失418300元；5、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年5月20日，原告与二被告及第三人签订《房屋买卖三方合同》，约定二被告将其共同共有的位于西安市莲湖区XX城XX幢XX单元XX室、建筑面积78.45平方米的房屋以680000元的总价出售给原告，二被告应在2018年4月1日将该房屋交付给原告。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款230000元，并向第三人支付了中介费20000元，但二被告拒绝向原告交付房屋，原告及第三人多次与二被告协商未果，无奈诉至法院，望判如所请。被告王伟立、惠婧辩称，一、案件事实部分。2017年5月20日，原、被告及第三人共同签订了《房屋买卖三方合同》，约定被告向原告出售位于西安市莲湖区XX城XX幢XX单元XX室房屋一套，成交价格为680000元，原告应一次性付款。而第2小项的特别约定，仅是由于涉案房屋当时不能办理产权证的特殊性，着重对产权证下来后的过户办理做了约定，并没有说明付款问题，故付款方式仍应为一次性付款。但原告仅支付230000元购房定金后再未向我方支付任何费用，已构成违约。二、原告主张我方承担违约责任于法无据，亦与事实不符。在双务合同中，首先应根据双方签订的合同约定内容来确定双方的权利义务。《合同法》规定，当事人互负债务，有先后履行的顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。我方未按合同约定时间向原告交付房屋，是因为原告未按合同约定一次性支付全部购房款，我方不交付房屋是抗辩权的行使，是对抗原告违约行为的一种救济手段。鉴于原告的违约行为已构成根本违约，致使合同目的无法实现，我方同意解除三方签订的《房屋买卖三方合同》，退还已收购房款，但不应承担任何违约责任。三、2017年4月18日西安市发布的《西安市政府进一步加强管理保持房地产平稳健康发展若干意见》明确规定，取得产权证满2年方可上市交易。而本合同签订的时间是2017年5月20日，涉案房屋未取得产权证，该买卖合同无法继续履行。但原告未采取任何救济手段，仅在支付23万元定金的情况下，一味要求被告交付房屋与合同约定不符，也有违合同法的公平原则。而第三人作为房产交易的中介机构，未明确告知双方此情况，导致合同履行不能，第三人亦具有过错。综上，被告同意解除合同，但不应承担违约责任，纠纷从2017年拖到2019年，原告对损失扩大部分应自行承担责任。第三人天耀公司述称，首先，合同是在2017年5月20日签订，而限购政策于2017年6月28日实施，不受限购政策的影响，我公司在居间过程中并无过错。其次，《房屋买卖三方合同》是在自愿平等的情况下达成的，合同明确约定，付款方式为原告首付款230000元，剩余购房款在房产证办理下来后通过按揭方式支付，并非被告所述的一次性付款。被告之所以未在约定时间交房是因为房价上涨，被告不愿再继续履行合同了，我公司工作人员和原告均多次与被告联系协商，但被告最终答复不再继续履行合同。本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻。2017年5月20日原告郭双与被告王伟立、惠婧、第三人天耀公司签订《房屋买卖三方合同》约定，原告购买二被告所有的位于西安市莲湖区XX城XX幢XX单元XX室房屋，建筑面积78.45平方米，总价款680000元。原告应于合同签订后支付购房定金230000元，因房屋不动产证尚未办理，待房屋不动产权证办理成功后，原告以按揭形式正常办理过户手续；被告应于2018年1月1日前办理抵押注销手续，2018年4月1日将该房屋交付原告占有使用，并移交该房产房门钥匙作为房屋转移占有的标志。第三人作为居间方，负责为原被告提供居间服务并促成买卖交易，本合同签订即意味着第三人促成买卖交易的居间义务已完成，居间服务费20000元由原告承担。同时还约定了相应的违约责任。2017年5月21日、22日，原告两次通过银行转账方式支付购房款230000元，二被告向其出具收条。因二被告至今未向原告交付房屋，原告诉至法院。另查，2015年7月22日二被告与西安立诚置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋并办理网签备案，但未办理不动产权证书。2017年4月18日，西安市人民政府下发《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》规定，在住房限购区域范围内购买的商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满两年方可上市交易（买卖、赠与）。原被告签订《房屋买卖三方合同》时涉案房屋尚未取得《不动产权证书》，不符合上市交易的条件，故双方未办理合同的网签手续及设立资金监管账户。2018年6月24日，西安市人民政府下发《西安市人民政府关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》，将XX房交易条件变更为网签备案满三年可上市交易，涉案房屋现已符合交易条件。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均有约束力。原告与二被告及第三人签订的《房屋买卖三方合同》系三方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照协议约定履行各自的义务。但二被告在合同约定交房之日未向原告交付房屋，之后经原告与第三人与其沟通亦拒绝交付房屋，导致原告的合同目的不能实现，现原告要求解除合同，二被告及第三人均同意，本院确定原、被告及第三人签订的《房屋买卖三方合同》自庭审之日即2019年4月3日解除。合同解除后，二被告应向原告返还已收取的购房款230000元。关于中介费问题，第三人作为房屋中介机构，应熟知楼市的各项法律法规及政策规定，但其在明知涉案房屋不符合上市交易的情况下，仍促使双方签订合同，存在过错，应将收取的中介费退还原告。关于房屋差价损失问题，截止2018年6月23日涉案房屋仍不符合交易条件，被告未交付房屋不构成违约，2018年6月24日新政策出台后，涉案房屋网签已满三年，符合交易条件，被告仍拒绝履行合同，此时已构成违约，应以此时为节点计算房屋溢价损失。现为减少当事人讼累，决定不对房屋价值委托鉴定。然，涉讼房屋交易适逢本市XX房价在短期内快速上涨、变动的时期，参照房屋出售网站与涉讼房屋相似户型所示出售价格并考虑原告在订立合同时未尽到审查义务的因素，酌定被告应向原告赔偿房屋差价损失200000元，原告要求被告支付已付购房款资金占用期间利息的请求，因其损失已通过房屋差价损失予以补偿，对其该项请求，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告郭双与被告王伟立、惠婧、第三人西安天耀房地产营销策划有限公司签订的《房屋买卖三方合同》于2019年4月3日解除；二、本判决生效后十日内，被告王伟立、惠婧退还原告郭双购房款230000元；三、本判决生效后十日内，被告王伟立、惠婧赔偿原告郭双房屋差价损失200000元；四、本判决生效后十日内，第三人西安天耀房地产营销策划有限公司退还原告郭双中介费20000元；五、驳回原告郭双的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7575元（原告已预交），减半收取3787.5元，由被告王伟立、惠婧承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    员       郭富丽  二○一九年四月八日  书    记    员       焦莉萍  1