山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0105民初8114号原告：周丽，女，1979年9月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：孙浩，山东京鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：亓刚，山东京鲁律师事务所律师。被告：张明德，男，1961年11月11日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：倪伟夫，泰和泰（济南）律师事务所律师。原告周丽与被告张明德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周丽的委托诉讼代理人孙浩、被告张明德的委托诉讼代理人倪伟夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周丽向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告搬离、清空交付租赁房屋并支付租金15616元；2.判令被告支付房屋占有使用费（自2018年7月12日起，参照双方签订的租金标准每月25000元，支付至实际交付房屋之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告周丽变更其诉讼请求为：1.请求确认双方之间签订的两份房屋租赁合同无效；2.被告依法搬离、清空并返还租赁房屋（2015年11月19日双方签订的租赁合同所涉及的蓝翔技校隔壁东宇大街北段路东临街约1000平方米的四层楼房）；3.判令被告支付房屋占有使用费6622元（2015年11月19日双方签订的第二份合同：自2018年7月1日至2018年7月11日即11天，以每日602元为标准）；4.判令被告支付剩余的房屋占有使用费（2015年11月19日双方签订的第二份合同约定的双方签订的四层楼房（1000平方米）自2018年7月18日起，参照双方签订的租金标准每天502元，支付至实际返还房屋之日止）；5.被告承担本案诉讼费用。后原告周丽自愿撤回上述诉讼请求中的第三项及第四项，明确其诉讼请求为：1.请求确认双方之间签订的两份房屋租赁合同无效；2.被告张明德依法搬离、清空并返还租赁房屋（2015年11月19日双方签订的租赁合同所涉及的蓝翔技校隔壁东宇大街北段路东临街约1000平方米的四层楼房）。事实和理由：原、被告分别于2015年5月6日、2015年11月19日签订了两份《房屋租赁合同》，约定承租位于济南市天桥区蓝翔中路15号西首，东宇大街与蓝翔中路路口北侧，自康桥医院向南新建二层楼上下各五间以及侧楼四楼，每年5月31日前和每年7月1日前付清次年的租金，且不得转租。签订合同后，被告并未按约定交纳租金并将部分房屋转租，故原告行使约定解除权，依法解除了两份《房屋租赁合同》，并给被告发出了房屋租赁合同解除通知书。2018年7月11日，被告收到了上述通知书，但被告经原告多次催促后，至今仍未搬离房屋。为维护原告的合法权益，现起诉至法院，望判如所请。被告张明德辩称，原告没有直接证据证实租赁合同无效，其无效主张没有法律依据，即便无效，无效的原因和责任应当由原告承担，因为对房屋的相关手续及法律权属原告在出租时应当负有如实告知的义务，但原告并未告知应对无效后果给被告造成的损失承担全部责任。原告关于房屋占有使用费42738.8元计算标准缺乏事实依据，被告只承担北面房屋（蓝翔技校隔壁）2018年7月至2019年7月之间的房屋租金，在此之前被告不欠房租，南面房屋转租租金已由原告收取，原告无权就此再次主张。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告周丽与被告张明德于2015年5月6日签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），甲方将位于济南市天桥区蓝翔中路15号西首，东宇大街与蓝翔中路路口北侧，自康桥医院向南新建二层楼上下各五间共计十间出租给被告，租赁期限自2015年6月1日至2024年5月31日，租金为每年8万元，租金支付方式为：采取先交费后使用的原则，双方自签订合同日乙方一次性将租金交给甲方，以后每年的5月31日前一次性交清下一年租金，逾期未交视为违约。2015年11月19日，原告周丽与被告张明德又签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方），甲方将位于济南市天桥区蓝翔技校隔壁、东宇大街北段路东一座临街约1000平方米的四层楼房及楼房南邻约200平方米的车间出租给被告，租赁期限自2016年7月1日起至2036年6月30日止，租金为每年22万元，每三年递增一次，增幅为10%，以此类推。付款方式：每年7月1日付款，先付清下一年的租赁款后，方可使用房屋。在租赁期间，乙方转租时必须经甲方书面同意，否则甲方有权解除合同。据原告周丽陈述，2018年7月7日，周丽以被告张明德未能及时交纳租金及私自转租为由向其送达了《解除合同通知书》，要求解除双方分别于2015年5月6日、2015年11月19日签订的《房屋租赁合同》两份，被告张明德于2018年7月11日收到了《解除合同通知书》。截止到2017年5月31日，张明德已足额支付双方于2015年5月6日签订的《房屋租赁合同》的租金；截止到2017年6月30日，张明德已足额支付双方于2015年11月19日签订的《房屋租赁合同》的租金。被告张明德应于2018年5月31日前及2018年7月1日一次性付清两份租赁合同2019年的租金，但张明德并未按约定付清2019年的租金。2018年7月12日，原告周丽将部分案涉租赁房屋转租给案外人赵明华，即周丽与张明德于2015年5月6日签订的《房屋租赁合同》涉及的房屋（位于济南市天桥区蓝翔中路15号西首，东宇大街与蓝翔中路路口北侧，自康桥医院向南新建二层楼上下各五间共计十间）及周丽与张明德2015年11月19日签订的《房屋租赁合同》中的楼房南邻约200平方米的车间，目前上述房屋由案外人赵明华占有使用。被告张明德仍占有并使用周丽与张明德于2015年11月19日签订的《房屋租赁合同》中的部分房屋，即位于济南市天桥区蓝翔技校隔壁、东宇大街北段路东一座临街约1000平方米的四层楼房。被告张明德对原告周丽的上述陈述予以认可，但认为原告与案外人赵明华的租赁合同落款时间是2019年3月28日，租期是2018年7月12日至2021年7月11日止，是个后补的合同，在赵明华未到庭的情况下，对该合同的真实性有异议；即便该合同属实，也是在未通知张明德的情况下，占用张明德之前租赁的区域，该租赁合同亦属无效，以无效合同的事实状态来保护赵明华的承租权利，在张明德对该合同效力和内容不予认可的情况下，该合同不能对抗张明德。另查明，原告周丽与被告张明德签订的两份租赁合同所涉及的土地均为济南市天桥区药山街道办事处洋涓社区居委会所有，原告周丽与济南市天桥区药山街道办事处洋涓社区居委会签有《场地租赁合同》一份，约定由周丽在该土地上投资建设使用，但案涉租赁房屋没有建设规划许可证，也未经主管部门批准建设，在一审法庭辩论终结前亦未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故原告周丽与被告张明德签订的两份《房屋租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故对于周丽要求张明德腾空并返还相关租赁房屋（双方于2015年11月19日签订的租赁合同所涉及的位于济南市天桥区蓝翔技校隔壁、东宇大街北段路东临街约1000平方米的四层楼房）的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”按照双方约定，被告张明德应于2018年5月31日前及2018年7月1日一次性付清两份租赁合同2019年的房屋占有使用费，但张明德并未按约定付清2019年的房屋占有使用费，原告周丽将部分案涉租赁房屋转租给案外人赵明华，系减轻双方损失及减轻被告张明德义务负担的行为，故对于被告张明德的答辩意见，本院不予采纳。原告周丽自愿撤回对案涉租赁房屋占有使用费的追索，系当事人处分诉权的行为，本院予以准许。该纠纷由原告周丽引发，案件受理费应由其自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告周丽与被告张明德分别于2015年5月6日、2015年11月19日签订的两份《房屋租赁合同》无效；二、被告张明德于本判决生效之日起10日内腾空并返还原告周丽相关租赁房屋（双方于2015年11月19日签订的租赁合同所涉及的位于济南市天桥区蓝翔技校隔壁、东宇大街北段路东临街约1000平方米的四层楼房）。案件受理费95元（已减半收取），由原告周丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  王淑娟二〇一九年四月八日书记员  范玉保