广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0306民初21507号原告（反诉被告）：深圳晶恒宇环境科技有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道马安山西区112号C栋，统一社会信用代码91440300088523008B。法定代表人：向可阳。委托代理人：王祥林，广东淳锋律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市宝静发投资有限公司，住所地深圳市宝安区沙井街道新二社区南美路41号宿舍楼B楼一楼，统一社会信用代码914403003061988308。法定代表人：王静。被告：谢涛涛，二被告共同委托代理人：韩鹰，广东诚参律师事务所律师。上述原告深圳晶恒宇环境科技有限公司与被告深圳市宝静发投资有限公司、谢涛涛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王祥林、二被告共同委托代理人韩鹰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告深圳市宝静发投资有限公司和被告谢涛涛称拥有沙井街道马鞍山社区原丽丽时装厂房第3栋之物业，是该物业的合法持有人。2017年6月1日，原告的委托代理人（也是原告的股东之一）与被告谢涛涛（被告谢涛涛是被告深圳市宝静发投资有限公司的法定代表人）签订《房屋租赁合同书》，合同明确约定了原告租用厂房第3栋（面积为900m2）用途为工厂使用，租赁期限从2017年6月1日起至2020年6月日止，共三年，被告深圳市宝静发投资有限公司收取租赁保证金42400元。合同签订后，对于工厂所需的场地使用证明等资料，被告深圳市宝静发投资有限公司称会尽快办好，原告出于对合同以及被告的信赖，根据租赁用途对该物业进行了装修，共花费150863元，由于工厂登记注册、变更地址以及环保审批等均需要物业方出具场地使用证明，原告多次向被告深圳市宝静发投资有限公司索取，但是被告深圳市宝静发投资有限公司迟迟不能办理下来。后经多方了解，才发现被告深圳市宝静发投资有限公司并不是该物业的合法持有人，即不是所有权人，也不是合法的承租人，因此，被告深圳市宝静发投资有限公司无权对该物业进行出租，这也是被告深圳市宝静发投资有限公司迟迟不能办理场地使用证明的原因。原告认为，由于被告深圳市宝静发投资有限公司并非合法占有该物业，所以没有转租权，因此该租赁合同属于无效合同，且自始无效。安检、环保、消防、市场监督管理局等各主管部门，多次到原告公司检查，要求出示场地使用证明，但是由于被告深圳市宝静发投资有限公司未提供场地使用证明等资料，而导致原告多次被停业。近期，环保主管部门到原告公司检查环保批文，但是办理环保批文也需要场地使用证明，因为被告深圳市宝静发投资有限公司不能提供场地使用证明导致原告无法办理环保批文，环保主管部门因此要求原告停生产，原告也因此遭受到重大损失。另外，由于不能办理环保批文等手续，为了后续经营，原告需要搬迁至其他地址，也导致现址的装修费用损失，这全是被告深圳市宝静发投资有限公司自称是该物业的合法持有人的欺骗行为所造成的，其应当承担法律责任。现原告为依法维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求贵院判如所请：1.确认原被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、二被告向原告返还房屋租赁押金45400元；3、二被告向原告赔偿装修损失费150863元；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将其第三项诉讼请求变更为，二被告向原告赔偿装修损失327461元。二被告辩称，1、同意解除双方签订的《房屋租赁合同》。2、因原告拖欠2018年6月至11月份租金没有支付，已经构成根本违约，被告有权解除合同，原告所交租赁押金不予退还，原告多欠租金应予追收；3、原告索取装修损失没有合法的依据，且造成合同解除的责任在原告，若有损失应由其自行承担。被告深圳市宝静发投资有限公司反诉称，2017年6月1日，被告深圳市宝静发投资有限公司原法定代表人被告谢涛涛与原告签订了一份《房屋租赁合同书》及《工业园管理协议书》、《消防安全责任书》、《关于财务缴费管理》、《装修现场管理责任书》、《楼层分租协议书》、《供电合同》等附加协议，约定将深圳市宝安区沙井街道马安山工业区厂房第3栋900平方米和宿舍2间供原告使用，厂房租金每月20000元（前两年）、宿舍租金每月1200元。原告应于每月5日前向被告深圳市宝静发投资有限公司缴付租金、水电费、管理费等费用，逾期超过1个月，被告深圳市宝静发投资有限公司有权单方终止合同并收回厂房及追收回欠款。合同同时约定，原告应当自行负责办理经营所需消防、环保、卫生、噪音等行政手续，被告深圳市宝静发投资有限公司只提供协助。又，涉案厂房系被告深圳市宝静发投资有限公司原法定代表人谢涛涛向房东钟少宇承租，双方于2017年5月10日签订了《马鞍山工业区厂房空地租赁合同书》，允许被告深圳市宝静发投资有限公司分租。原告因办理相关证照遇到问题，将自身的义务转嫁二被告，竟然采取不交租金的方式，且时间持续半年之久，已构成根本违约。综上，特此反诉，请求判如所请：一、解除双方于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同书》；二、原告即刻腾退所占有的厂房和宿舍；三、原告向被告深圳市宝静发投资有限公司支付2018年6月至11月租金120000元（实际计算至腾退之日止）；四、原告承担本案本诉及反诉的全部费用。经审理查明，2017年6月1日，孙铁浩代表原告作为乙方与被告谢涛涛作为甲方签订《房屋租赁合同》，合同约定：1.甲方将位于沙井街道马鞍山社区原丽丽时装厂房第3栋及宿舍第1栋2楼206、207室租赁给乙方使用，租赁期限为2017年6月1日至2020年6月1日止（免租期限为2017年6月1日至2017年6月21日），厂房面积900平方米，厂房每月租金为20000元（前两年），第三年的月租金为22000元；宿舍的租金为每月600元/间共1200元；2.甲方向乙方收取相当于2个月厂房宿舍租金、管理费、卫生及电梯使用费等作租赁保证金（即押金）42400元。在正式入驻时，乙方向甲方缴交水电押金3000元，合计押金及40天租金共73667元；3.双方同意由甲方进行日常管理（管理费，包括公共电梯、公共场地保安费用），水费每立方7元；4.乙方应按时缴纳租金、水电费、管理费等费用，每月5日前向甲方缴交当月的租金和相关费用，并将款项存至甲方指定银行账户上。2017年6月6日，被告深圳市宝静发投资有限公司向原告出具《收款收据》，确认收到厂房及宿舍押金45400元、6月21日至7月31日厂房及宿舍租金28267元。2016年12月29日，原告以未办理场地使用证明为由通过《对外工作联络函》通知被告深圳市宝静发投资有限公司，其司将从2018年5月起停止支付厂房使用费直至被告深圳市宝静发投资有限公司提供场地使用证明。诉讼中，原告申请对涉案房屋的装修残值进行了评估。本院依法委托深圳市广衡兴粤资产评估有限公司对涉案厂房的装修残值进行了评估。深圳市广衡兴粤资产评估有限公司作出了编号为广衡资评报字【2019】第01CSZ002号资产评估报告，评估涉案房屋装修残值价值327461元。原告垫付了评估费3900元。庭审中，原、被告确认涉案房屋无房产产权证或建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关材料。另外，原告自认被告谢涛涛的行为是代表被告深圳市宝静发投资有限公司，且未缴交2018年6月至10月的租金。原告于2018年9月19日诉至本院。以上事实，有《房屋租赁合同》、收款收据、评估报告以及庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告于庭审中自认被告谢涛涛的行为是代表被告深圳市宝静发投资有限公司，故涉案房屋租赁合同当事人应为原告与被告深圳市宝静发投资有限公司，原告诉请被告谢涛涛承担责任，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告诉请确认《房屋租赁合同》无效。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。由于涉案租赁物无产权证或建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的报建手续，因此，本院依法确认原告与被告深圳市宝静发投资有限公司于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》无效。关于原告主张要求被告深圳市宝静发投资有限公司返还房屋租赁押金45400元、被告深圳市宝静发投资有限公司诉请原告腾空涉案房屋。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告要求被告深圳市宝静发投资有限公司返还房屋租赁押金45400元，本院予以支持。被告深圳市宝静发投资有限公司诉请原告腾空涉案房屋，本院亦予以支持。关于原告诉请被告深圳市宝静发投资有限公司赔偿装修损失。原告主张因涉案合同无效，原告占有涉案房屋期间对房屋进行装修后形成的不可拆除的固定装修归被告深圳市宝静发投资有限公司所有，被告应当折价赔偿。本院认为，被告深圳市宝静发投资有限公司作为出租方，明知涉案租赁物未取得建设工程规划许可证而将其出租，对合同的无效应承担主要过错责任，而原告对此未尽到合理的注意义务，对合同无效应承担次要过错责任。关于上述费用的损失，本院依法委托深圳市中诚达资产评估顾问有限公司对涉案房屋的装修残值进行了评估。深圳市广衡兴粤资产评估有限公司作出了编号为广衡资评报字【2019】第01CSZ002号资产评估报告，评估涉案房屋装修残值价值327461元。对于该损失，应按造成合同无效的过错责任由双方当事人分担，被告深圳市宝静发投资有限公司对此应承担主要过错责任，本院酌情由其承担原告的装修损失229222.7元（327461元×70%）。关于被告深圳市宝静发投资有限公司诉请原告支付房屋占有使用费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。原告已自认未缴交涉案厂房2018年6月至10月的租金，因此，被告深圳市宝静发投资有限公司请求原告按涉案租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，本院予以支持，原告应按涉案租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费5×20000=100000元，并以20000元/月为标准，实际支付至涉案厂房腾退之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:一、确认原告深圳晶恒宇环境科技有限公司与被告深圳市宝静发投资有限公司于2017年6月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告深圳市宝静发投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告深圳晶恒宇环境科技有限公司房屋租赁押金45400元；三、被告深圳市宝静发投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告装修损失229222.7元；四、原告深圳晶恒宇环境科技有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退涉案厂房、宿舍；五、原告深圳晶恒宇环境科技有限公司于本判决生效之日起十日支付被告深圳市宝静发投资有限公司涉案厂房（2018年6月1日至2018年10月1日期间）房屋占用使用费100000元，并以20000元/月为标准，支付至涉案厂房腾退之日止；六、驳回原告深圳晶恒宇环境科技有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告深圳市宝静发投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3446元，由原告深圳晶恒宇环境科技有限公司承担928元，被告深圳市宝静发投资有限公司承担2538元；反诉受理费2700元，由原告深圳晶恒宇环境科技有限公司承担2250元，被告深圳市宝静发投资有限公司承担450元；评估费3900元，由原告深圳晶恒宇环境科技有限公司承担1170元，被告深圳市宝静发投资有限公司承担2730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 王    辉二〇一九年四月二十八日书记员 薛晓媚（兼）书记员 王  昭  贤附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条、诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。