江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0602民初5595号原告：南通市崇川区学田街道办事处，住所地南通市崇川区学田公园东侧路9号。法定代表人：王晶，主任。委托诉讼代理人：张红，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈晓春。被告：淮安天龙置业有限公司，住所地淮安市淮海南路西侧。法定代表人：沈卫东，董事长。被告：淮安天龙置业有限公司南通分公司，住所地南通市崇川区学田北路1号1幢201室。负责人：沈卫东，董事长。两被告委托诉讼代理人：廖福荣，江苏紫琅律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：刘敏，江苏永衡昭辉律师事务所律师。原告南通市崇川区学田街道办事处与被告淮安天龙置业有限公司、淮安天龙置业有限公司南通分公司房屋拆迁补偿安置合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张红、沈晓春，被告的法定代表人沈卫东及委托诉讼代理人廖福荣、刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南通市崇川区学田街道办事处向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即根据原告要求，协助办理南通市天龙逸园安置房业主不动产权证。2、判决被告给付延期交房违约金共计人民币3222768.72元。3、判决被告给付因延期交付安置房所造成的原告损失，具体如下：（1）因延期交付安置房所造成的超期过渡费损失共计2190002.5元；（2）因延期交付商业用房2-4号楼（共计2363平方米）所造成的原告的租金损失，租金损失共计人民币4017100元。4、判决被告给付原告垫付的各项费用，具体如下：（1）南通市天龙逸园4幢、5幢、6幢的电梯厅装修费及应当支付的监理费共计人民币382224.47元，及拆除连体窗体的费用共计人民币78400元；（2）案涉房屋地下车库线路改造费用共计人民币1万元；（3）文苑中学东侧路段供水管道工程费用共计人民币175000元：（4）销售公司安置服务费用共计人民币53980元。5、判决被告返还原告多支付的案涉房屋车库款人民币27366元。6、判决被告向原告给付少移交住宅面积40.15平方米的房款共计人民币682550元。7、判令被告给付原告垫付的房屋初始登记费共计人民币40809.67元。8、判令被告给付原告垫付的煤气初装费共计人民币707200元。9、判决诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判决被告给付延期交房违约金共计人民币3222768.72元。2、判决被告给付因延期交付安置房所造成的原告损失，具体如下：（1）因延期交付安置房所造成的超期过渡费损失共计2190002.5元；（2）因延期交付商业用房2-4号楼（共计2363平方米）所造成的原告的租金损失，租金损失共计人民币4017100元。3、判决被告给付原告垫付的各项费用，具体如下：（1）南通市天龙逸园4幢、5幢、6幢的电梯厅装修费及应当支付的监理费共计人民币382224.47元，及拆除连体窗体的费用共计人民币78400元；（2）案涉房屋地下车库线路改造费用共计人民币1万元；（3）文苑中学东侧路段供水管道工程费用共计人民币175000元；（4）销售公司安置服务费用共计人民币53980元。4、判决被告返还原告多支付的案涉房屋车库款人民币27366元。5、判决被告向原告给付少移交住宅面积40.15平方米的房款共计人民币682550元。6、判令被告给付原告垫付的房屋初始登记费共计人民币40809.67元。7、判令被告给付原告垫付的煤气初装费共计人民币707200元。8、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年7月4日，南通市国土资源局与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，约定将位于南通市的宗地出让给被告。此外双方在该合同附件4《崇川区政府关于禧园西侧地块出让的特别规定》中确认了原合同未尽事宜，依据上述特别规定第四条，被告必须无偿提供该地块内建设的安置房不少于2.21万平方米给崇川区政府指定部门对以上房屋进行安置，被告应协助指定部门及业主办理以上房屋的相关手续。后崇川区政府指定原告负责以上房屋的安置工作、并负责办理房屋相关手续的工作。此外，根据合同约定，商业用房无偿移交给原告，被告协助原告办理相关产权和国有土地使用权转移手续。但协议签订后被告并未在竣工时及时交房，且迄今被告未按上述约定履行义务，已构成违约。因被告延期交房，造成超期安置，给原告造成了巨额超期过渡费的损失，并且造成了原告商业用房的租金损失。后原告为保证房屋尽快顺利安置，还为被告垫付了与案涉房屋相关的楼道、过道装修费、拆除连体窗体的费用、地下车库线路改造费、供水管道工程费、销售公司安置服务费等费用。另外，被告还错误的将地下三层车库按二层车库的价格向原告收取车库款，多收原告车库款27366元；被告少向原告交付房屋40.15平方米，按照合同约定被告应给付原告少交付住宅面积部分的房款682550元。原告为保证房屋案涉房屋尽快交付安置，为被告垫付了与案涉房屋相关的房屋初始登记费、煤气初装费。对案涉房屋需要装修改造部分，由于被告有意拖延不予解决，为保证安置工作的顺利进行，原告与南通天隆实业公司签订合同进行了装修，原告为此代垫了电梯厅装修费及相应的监理费。被告淮安天龙置业有限公司及其南通分公司辩称：1、原告提出要求支付违约金，他们的依据是土地出让合同。土地出让合同的主体是南通市国土局和本案的第一被告。合同条款中所说的违约金只能由合同主体双方当事人来主张，本案的原告不是合同主体，所以无权主张违约金。2、案涉工程逾期交房并不是答辩人的原因造成的，而是原告的工作不到位造成的，答辩人不应当承担逾期交房的责任。基于上述观点答辩人未逾期交房，原告无权向答辩人主张所谓的延期交房损失。3、房屋已经交付了，被告是按照国家建设部规定，原告认可的施工设计图纸已经施工建设验收后，也是经原告验收合格的。原告在交付房屋给老百姓过程中，应拆迁户要求擅自改动过道，跟被告没有关系。当时1号楼对101的车库，在分的过程中是抓阄，原告为了满足拆迁户的要求，重新改动电路。原告垫付的各项费用均是应由原告自行支付的费用，答辩人没有义务为其支付。4、答辩人已经提供了相应的车库，当时双方没有约定需提供一层还是二层的车库，只是针对车库的数量进行了约定，答辩人已经按照双方的约定交付了约定数量的车库。所以不存在返还多支付的车库款一说。5、关于原告主张的答辩人少移交的面积40.15平方米，答辩人同意在2号楼向原告补交一套房屋，该补交的房屋面积超过40.15平方米的面积部分按照原告主张的价格进行计算，由原告向答辩人进行支付。6、关于原告主张的房屋初始登记费、煤气初装费，原告与答辩人之间没有订立合同，也没有和答辩人就上述费用进行协商，是原告单方所为，也是其自愿承担，与答辩人没有任何关系。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月4日，被告淮安天龙置业有限公司（受让人）与南通国土资源局（出让人）签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》，合同编号为3206012012CR0052，合同载明，出让地块坐落于南通市，宗地编号为R12014，宗地面积为26907.98平方米，出让宗地用途为居住（城中村改造）。受让人同意出让人将本合同项下宗地的实物交付义务转移给南通市崇川区人民政府履行。具体交地时间及应达到的土地条件等事项，由受让人与南通市崇川区人民政府另行订立土地交付合同予以约定。出让价为31751416.4元、每平方米1180元。土地利用要求主要为详见《规划设计要点规设20110101号》，建筑总面积小于51730平方米，以及《崇川区政府关于禧园西侧地块出让的特别规定》。受让人同意本合同项下宗地内配套建设的经济适用房、廉租住房等政府保障性住房，在建成后按《崇川区政府关于禧园西侧地块出让的特别规定》履行。受让人同意本合同项下宗地建设项目在2013年4月4日前开工，在2015年7月4日前竣工。受让人须在出让合同约定的到期之日向出让人书面申报开工、竣工情况，如不能按期开、竣工的，须在出让合同约定到期之前15日内书面申报开发利用情况和延迟开工、竣工原因。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。双方同时还就其他相关事项做了约定。《崇川区政府关于禧园西侧地块出让的特别规定》为上述合同的附件4。该特别规定载明，1、竞买申请人应提交企业工商执照及相关证明材料向南通市崇川区人民政府提出书面申请，经审核同意后向崇川区财政局指定账户缴纳2000万元工程建设开竣工保证金（其中开工保证金1000万元、竣工保证金1000万元），凭崇川区政府出具的审核意见和崇川财政局出具的保证金缴款凭证方可参加土地竞买。2、竞买申请人未竞得土地，崇川财政局在地块挂牌成交后两周内退还2000万元工程建设开竣工保证金（不计利息）；土地竞得人在签订土地出让合同后九个月内开工建设（办结施工许可证和桩基开工），崇川区财政局在学田街道办事处书面确认后一周内退还开工保证金1000万元（不计利息），否则该款项予以没收；土地竞得人在签订土地出让合同后三年内全部竣工，通过规划、建设、消防等相关部门综合验收，崇川区财政局在学田街道办事处书面确认后一周内退还1000万元（不计利息），否则该款项予以没收。3、本地块内规划建设的所有公建配套用房包括社区服务用房、居委会用房、公厕、以及物业管理用房等配套建筑建成后均必须无偿移交给崇川区政府指定部门。土地竞得人应在签订土地交付合同前向崇川区政府指定账户缴纳100万元配套用房移交履约保证金，在领取商品房销售许可证前与崇川区政府指定部门就以上房屋移交签订相关协议，在房屋竣工备案前将所有用房及产权移交给崇川区政府指定部门，待相关产权手续办结经学田街道办事处和相关部门确认后由崇川区政府指定账户退还履约保证金100万元（不计利息）。4、土地竞得人必须无偿提供房源不少于2.5万平方米，其中：安置用房不少于2.21万平方米，配套商业用房约2900平方米；安置用房不少于2.21万平方米，总套数不少于300套，先连续整幢后连续整单元提供给崇川区政府指定部门，由政府相关部门按照崇川区政府2011年8月18日禧园西侧地块项目房屋征收补偿安置方案公告规定进行安置，政府所得房款用于该地块土地、房屋征收补偿，和拆迁户超期过渡费用支付等。安置用房必须按政府指定的套型、位置和施工要求提供。未经崇川区政府书面同意土地竞得人不得以任何形式预订和销售该地块内所有房屋，待政府书面同意后该项目才可办理商品房销售许可证。以上房屋必须是经规划和房产部门确认的合法产权用房。同时土地竞得人必须提供相应的自行车位（库）、车位（库）和阁楼的价格按照崇川区拆迁安置小区同类价格销售，并办理相关手续。产权置换用房套型设计经学田街道书面同意确认后不得修改。配套商业用房约2900平方米（即地块内规划建设的所有商业建筑及其相应的国有土地使用权），待项目建成后无偿移交给学田街道办事处，受让人协助学田街道办事处办理相关产权和国有土地使用权转移手续。5、地块东、西两侧集中绿地面积不小于4000平方米（详见规划设计要点）纳入本地块指标平衡，绿地规划设计、施工、管护等工作以及相关费用由市建设部门承担，绿地建成后作为公共游园对外开放。6、本特别规定由崇川区人民政府负责解释并监督执行。同日，南通市崇川区人民政府（交地人）与被告淮安天龙置业有限公司（接地人）签订了《土地交付合同》，合同载明交地人同意承担《3206012012CR0052国有建设用地使用权出让合同》，项下出让宗地的实物交付义务，交地人应于2012年9月29日前将上述合同项下宗地实物及界址交付给接地人。合同还就交接地的其他相关事项作了约定。2012年11月7日，原告南通市崇川区学田街道办事处（甲方）与被告淮安天龙置业有限公司南通分公司（乙方）签订一份《协议书》，载明按照国土资出告（2012）第12号南通市市区国有建设用地使用权出让公告中崇川区政府关于禧园西侧地块出让的特别规定的规定，双方经协商达成如下协议：1、乙方无偿提供给甲方安置用房2.21万平方米，配套商业用房2900平方米。安置房及商业用房以规划设计方案中所示为据，（即东侧地块4号、5号、6号楼。3号楼东边起第二户2—13层及第三户2—3层共208套房源）由甲方负责安置（套型按甲方提供的依据为准）。2、如规划设计方案中所标注的安置住宅面积小于2.21万平方米，则由乙方补齐，如安置面积大于2.21万平方米，则由甲方向乙方按市价支付房款。3、乙方有偿提供给甲方在其整幢安置房下地下车位（库）进行安置，车位（库）的价格按照崇川区拆迁安置小区同类价格由甲方结算给乙方。2012年12月13日，南通市崇川区人民政府致函南通市规划局（崇川政函【2012】188号），函载，市规划局：R12014地块位于禧园西侧，是我市第一个通过土地挂牌出让方式进行的城中村改造项目。根据出让文件要求和项目实际，须于2015年7月前交房安置。为推进城中村建设，维护稳定，恳请贵局尽快办理项目审批事宜，我区学田街道确保做好项目周边居民的群众工作。2012年12月24日，南通市崇川区人民政府致函南通市规划局（崇川政函【2012】89号），函载，市规划局：千禧园西侧城中村改造项目作为全市城中村改造为民办实事工程之一，区政府和街道高度重视，正有序推进。目前该项目大部分群众反映的问题已得到满意答复，群众顾虑也正逐步消除。少数群众提出异议，街道和社区也正在积极做好答复和情绪安抚工作，并聘请专家及居民代表参与项目监督。街道对项目施工已研定配合预案，在周边矛盾没有得到有效化解前，该项目不建设。2015年8月24日，原告南通市崇川区学田街道办事处向南通市规划局出具书面情况说明，说明函载，南通市规划局：由淮安天龙置业有限公司南通分公司开发的天龙逸园住宅小区，属市城中村重点改造项目。在市各有关部门的大力支持下，项目进展顺利，主体竣工，小区配套工程理应早日结束。但开发公司在按贵局批复的围墙施工过程中，受到千禧园住户的百般阻挠，先后多次把砌好的围墙推倒，区政府、街道非常重视，召集开发公司多次召开会议，研究施工方案，支持开发公司正当施工，但均无效，围墙依然被推倒。后与千禧园住户代表，反复协调沟通，最后要求开发公司以社会大局稳定为重，听取并采纳住户代表的意见，与千禧园西侧毗邻围墙作出让步，围墙外观及整体受到较大影响，致使开发公司蒙受了不少损失。在开发公司办理围墙变更手续时，望贵局充分考虑群众意愿给予批准。2015年9月22日，被告淮安天龙置业有限公司南通分公司就暂时调整小区部分配套用房向南通市规划局提出书面申请，该申请载，南通市规划局：由本公司开发建设的天龙逸园住宅小区，属市城中村重点改造项目。在市、区、街道各级领导大力支持下，东侧地块2—8幢住宅及各项配套工程早已竣工。西侧地块1号楼，为小区物业和商业配套用房，由于附近居民的多次取闹，公司组织的每次施工都被迫终止。小区综合验收工作受阻，以至回迁居民和购房户房屋无法按时交付，为确保社会和谐稳定，特请示如下：1、暂时从政府拥有的配套商业用房中，调整部分房屋用于社区服务和小区物业管理。如产生的矛盾和纠纷由政府负责处理，待1号楼建成后，还原房屋各自功能。2、尽早推动1号楼建设，与周边居民协调沟通，深入了解民意，宣传法律法规，各种矛盾和纠纷由政府负责处理，使天龙逸园住宅小区建设划上圆满句号。原告南通市崇川区学田街道办事处签章表示同意。南通市崇川区人民政府亦在该申请上签章，表示“同意公司意见，请规划局予以支持为感”。2015年12月3日，原告南通市崇川区学田街道办事处（甲方）与被告淮安天龙置业有限公司南通分公司（乙方）签订一份《协议》，载明，由乙方开发建设的天龙逸园住宅小区（城中村改造项目），东侧地块2—8号楼住宅于2015年9月30日通过竣工验收，西侧地块1号楼，由于周边群众阻挠，至今尚未开工建设。整个项目竣工保证金为1000万元，2014年底已退600万元，尚有400万元保证金未退。考虑到1号楼未能开工建设，非乙方原因造成，同时房地产市场行情不好，开发单位资金紧张，根据崇川区领导的指示，经甲乙双方友好协商，就退还剩余400万元竣工保证金达成如下协议：1、甲方同意退还乙方剩余400万元竣工保证金，乙方同时提供5套住宅（2号楼105室面积为85.36平方米、106室面积为85.36平方米、302室面积为85.77平方米、3号楼1405室面积为90.03平方米、1406室面积为90.3平方米）作为抵押，抵押期限为甲方退还竣工保证金之日起三个月。2、甲乙双方应紧密配合，甲方负责群众思想工作，确保1号楼在三个月内开工，乙方积极配合，非乙方原因，甲方不得延迟乙方抵押物的期限。2016年1月22日，被告淮安天龙置业有限公司南通分公司向原告南通市崇川区学田街道办事处出具了一份报告，报告载，崇川区学田街道办事处：我公司根据合同相关规定，房源早已备好。2015年9月就可以交房。因我公司与本项目拆迁安置户没有任何关系，现贵处如要求委托我公司与拆迁安置户代订购房合同、并开具发票请予以确认。所代开票房屋，如有质量问题由开发商负责。原告南通市崇川区学田街道办事处在该报告上签署“街道委托贵公司与拆迁安置户代订购房合同、并开具发票”并加盖了公章。同日，原告南通市崇川区学田街道办事处与被告淮安天龙置业有限公司南通分公司签订一份《房屋交接协议》，协议内容为，根据国有建设用地使用权出让合同中“特别规定”的第四条，土地受让人必须无偿向政府提供2.5万平方米房源，其中住宅2.21万平方米、商业2900平方米。经崇川区、学田街道和淮安天龙置业有限公司南通分公司的共同努力2.5万平方米房源于2015年9月30日通过竣工验收，具备交付条件，随后学田街道做好各项准备工作，要求开发商于2016年1月24日移交2.21万平方米住宅。淮安天龙置业有限公司南通分公司无偿提供的2.21万平方米的住宅根据崇川区政府及相关部门的要求受街道的委托将该住宅直接安置拆迁户，开发商根据街道及相关部门审核的数据配合做好签订合同、开具发票等相关工作。开票所收取的资金全部交由学田街道，开票所产生的税费由街道事先汇入淮安天龙置业有限公司南通分公司指定的缴税账户：南京银行南通分行、账号06×××88。房屋移交结束后，学田街道无权提出上述2.21万平方米房源以外的住宅要求。拆迁户的纠纷矛盾与开发商无关（房屋质量除外）。为确保交房工作顺利进行，双方应紧密配合，加强沟通。2016年1月22日，被告淮安天龙置业有限公司南通分公司发出“天龙逸园”购房须知和天龙逸园低价位商品房销售时间顺序表，就相关事项进行了告知，在该须知中明确地下一层自行车车库的价格为1540元/平方米，地下二层自行车车库的价格为1340元/平方米。低价位商品房销售时间为2016年1月24日。被告共交付原告安置房22059.83平方米，交付地下一层自行车车库2339.83平方米，地下二层自行车库136.83平方米。2016年4月26日，原告南通市崇川区学田街道办事处与被告淮安天龙置业有限公司南通分公司签订一份《协议》，协议内容为，天龙逸园5、6、7号楼在安置后期涉及到安置房地下车库照明线路进行调整，经街道集体商定。现委托淮安天龙置业有限公司南通分公司予以实施，经双方协商达成以下一致意见：1、关于5、6、7号楼地下所有安置车库的入户供电，线路重新调整至每户独立表内。2、三幢楼（5、6、7幢）线路调整人工费共计人民币15000元。3、付款方式：开工前先付10000元余款待调整结束，经双方及业主代表验收合格后一次性付清。原告支付给被告10000元。2016年5月31日，原告南通市崇川区学田街道办事处向本院提起诉讼，请求判令被告淮安天龙置业有限公司南通分公司向原告立即交付商业用房2900平方米并承担诉讼费用。本院经审理，认为该案的争议焦点为被告是否应当向原告立即移交2900平方米的商业用房。根据被告提供的建设工程规划许可证，案涉小区规划的商业用房分布在1-4号楼，其中1号楼533平方米，2-4号楼2363平方米。被告辩称由于原告原因导致1号楼未能按期完工，导致其不能交付2900平方米的商业用房，原告亦确认案涉1号楼未能开工建设。根据该案查明的事实，案涉1号楼因故未能开工建设，其所属的商业用房尚不具备交付的条件，但被告已经建成的商业用房，应当及时交付原告。本院于2016年11月29日作出(2016)苏0602民初2904号民事判决，判决被告淮安天龙置业有限公司南通分公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告南通市崇川区学田街道办事处移交位于南通市崇川区天龙逸园2-4号楼的全部商业用房；驳回原告南通市崇川区学田街道办事处的其他诉讼请求；案件受理费108800元，由原告负担20024.31元，被告负担88775.69元。该判决还查明，2013年11月14日，南通市崇川区学田街道办事处向南通市房管局出具证明，载明：南通天龙逸园项目中关于崇川区禧园西侧宗地编号为R12014地块出让的特别规定目前已全部落实。同时同意天龙逸园项目禧园西侧2＃楼、3＃楼、7＃楼、8＃楼及地下车库（公安编号2号楼、3号楼、7号楼、8号楼、D1、D2、D3、D7车库）领取预售许可证。2016年12月13日，原告南通市崇川区学田街道办事处（甲方）与被告淮安天龙置业有限公司南通分公司（乙方）签订一份《天龙逸园商业用房移交协议》，该协议载明，根据南通市崇川区人民法院（2016）苏0602民初2904号判决书，甲乙双方就商业用房移交事宜达成如下协议：乙方开发的天龙逸园住宅小区，2至4幢商业用房（2363.59平方米）由于1幢尚未建设完工，经双方协商一致，将2幢101、102室（面积213.38平方米），暂作物业管理用房，附4幢104、105室作为公司用房。剩余商业用房（1598.77平方米）的钥匙移交给甲方。待1幢建成，公司完成天龙逸园项目清算会缴后，将所有房屋回复原有功能，并将剩余商业用房向甲方全部移交。当事人提供的上述协议上有“按协议已交部分钥匙”的记载，在本院审理的（2017）苏0602民初5057号案件中，原告陈述两被告仅移交了房屋，并未办理相关产权手续。2017年4月20日，南通市崇川区学田街道办事处向崇川区政府提出《关于天龙逸园安置户办理不动产权属证的紧急请示》，请示函载，区政府：天龙逸园城中村改造项目是全区82个城中村改造项目之一。天龙逸园整体工程于2015年10月16日通过综合竣工验收合格，2016年1月22日领取了4、5、6幢住宅、商业、地下车库的商品房现售备案证明（通房现售备案2016002号）。2016年1月24日由区安置办、街道及相关部门，进行了安置并完善了销售预售合同及房款的结算。因该项目土地出让合同中相关约定不明确，且建设过程中存在群众矛盾等原因，天龙公司提出政府需对该项目产生的相关费用进行补偿：1、无偿移交给政府的安置房及经营用房的税费由政府承担。2、规划部门要其退让（小区东侧路822.5平方米、8号楼前240平方米、2号楼公共绿地3000平方米，计4062.5平方米。以当初出让每平米1180元结算为4793750元）道路和公共绿地的出让费用。3、群众闹事、施工受阻导致房屋逾期交付产生的违约金582176元。4、1号楼的重复设计、设备二次进场等损失约20万元。5、施工过程中产生的群众工作费用。以上费用没结清前，天龙公司坚决不予办理预售房的合同备案、产权初始登记及开具正式销售发票，导致已安置的186套安置房无法领取不动产权属证。安置户对此意见极大，多次集访群访，该事项已在信访工作平台阳光信访系统上登录。安置户扬言如再不解决将组织人员赴京集体上访，将造成极其恶劣的社会影响。本着化解矛盾切实为百姓办实事的精神，我街道与开发商天龙公司积极沟通，同时也与市国税、地税、不动产登记、房管等相关部门共同协商寻找解决途径。经各职能部门会商，认为该项目安置房权属证书的办理，关键仍在于开发商的配合。鉴于此事的特殊情况和安置户希望早日领证的迫切心情，现恳请区政府组织区相关职能部门共同会商天龙公司的诉求，对其合理部分予以妥善解决，以推动办证工作的开展。2017年8月2日，被告淮安天龙置业有限公司南通分公司向原告提出一份请示报告，内容为，崇川区学田街道党工委、办事处：本公司开发建设的城中村改造项目——天龙逸园住宅小区，拆迁安置房已按照协议无偿交付完成，根据街道要求，为拆迁安置居民的房屋办理产权，为减少社会矛盾、维护社会稳定，尽快解决原地拆迁居民住宅产权问题，紧急请示如下：1、统一认识，搁置争议，尽快回到为民办实事的轨道上来。群众要求办理住宅产权天经地义，政府和企业的某些分歧不应伤及无辜群众，为此工作中应遵循双方既定原则，执行已有协议，相互支持，为做好工作提供保障。2、目前办理回迁居民产权的前期工作已准备就绪，产权初始登记等工作已完成，原地拆迁居民回迁房开票工作由本公司承办。3、开票所产生税费按2016年1月22日街道与我公司签订的《房屋交接协议》的规定执行。4、本公司目前资金紧张，银行账户无多余资金缴纳开票所产生的税金，按照原有协议，只要税金到位，开票工作立即启动。5、由于学田街道一直未履行《房屋交接协议》的相关条款，导致开票所涉税金无法着落，造成回迁居民住宅产权无法办理的局面，市有关部门仅听一面之词，没有任何依据、理由将公司所有房屋网签全面停止，给公司造成了极大的影响和损失，为下一步工作的开展，请街道商请有关部门尽快解封公司网签。6、政府应承担本公司天龙逸园项目开发过程中有关损失问题，已协商多次，本着实事求是的精神，请尽快进行协商解决。7、公司配合政府做好维稳工作的态度很明确，望街办领导体谅企业困难，切实落实上述有关事宜，确保事关群众切身利益的回迁房产权工作顺利进行。关于文苑中学东侧路段供水管道工程问题，在崇川区城市建设指挥部2014年9月19日《城建条线第30次会办会议纪要》第一项载明，会议听取并讨论了文苑中学东侧路增加给水管建设项目的事宜。文苑中学东侧路设计时，因周边没有供水需求，故未设计给水管道。最近，消防对新开发地块均要求双回路供水，而路东侧正在开发的城中村改造项目天龙逸园，只有从龙王桥东路引入一路供水，另一路则需要在文苑中学东侧路项目上增建给水管解决，因自来水管位在地块红线外，属于城市基础设施配套内容，所以配套建设费用需区级财政承担。会议同意追加该项目，费用控制在20万元内。如费用超出，请学田街道与开发商沟通，由开发商承担。2014年9月16日，原告南通市崇川区学田街道办事处（乙方）与南通大众燃气有限公司（甲方）签订了《委托代收管道燃气安装费协议书》，约定，为提高天龙逸园管道燃气的气化率，解决购房者入住后使用其他燃料对小区环境、安全造成不利影响，便于物业对小区的管理，甲乙双方根据双方签订的《住宅小区燃气工程配套协议》，就燃气设施工程安装费和表后安装费代收事宜进行了协商。为此，就有关事项双方达成如下协议：1、乙方同意先一次性垫付，待后由乙方向购房者代收，2、在小区实施燃气管网施工前一周，乙方将该小区207户的燃气设施工程安装费和表后安装费720360元的30%支付给甲方，总户数先按施工图户数确定，小区建成后按竣工户数结算，甲方及时出具收据给乙方，以便双方进行账务处理；通气前一个月支付不少于总金额60%的燃气设施工程安装费和表后安装费。3、乙方向购房户收取燃气设施工程安装费和表后安装费的标准分别为3400元/户和80元/户，乙方不得加收。向购房者出具的燃气设施工程安装费和表后安装费的发票由甲方提供给乙方，由乙方交给购房者。但乙方不得以燃气设施施工安装费和表后安装费的名义出具其他收款凭证。双方同时还就其他相关事项做了约定。原告提供的票据显示原告支付了622200元。2015年12月6日，原告南通市崇川区学田街道办事处与南通天隆实业公司签订了一份《建设工程施工合同》，合同工程内容为天龙逸园4、5、6幢楼电梯厅装修工程，工程价款为145054.63元。2015年12月14日，原告南通市崇川区学田街道办事处与南通天隆实业公司签订了一份《建设工程施工合同》，合同工程内容为天龙逸园4、5、6幢楼电梯厅零星增补装修工程，工程价款为226640.76元。2015年12月14日，原告南通市崇川区学田街道办事处与南通顺捷工程建设咨询公司签订了一份《建设工程监理合同》，合同工程内容为天龙逸园4、5、6幢楼电梯厅改造装修工程进行监理，监理费为10593.31元。原告提供票据显示原告支付了南通天隆实业公司297356.31元。原告未提供支付监理费票据。原告南通市崇川区学田街道办事处委托南通市蜘蛛人清洗有限公司4、5、6幢楼部分户外玻璃进行拆除，南通市蜘蛛人清洗有限公司2016年10月28日、2017年5月10日的两份户外玻璃拆除汇总表显示，天龙逸园4幢1601室、1501室、1401室、1602室、1502室、1402室、1604室、1504室、1603室、1503室、1605室、1505室，5幢1102室、1002室、1103室、1003室、1105室、1005室、1106室、1006室，6幢1101室、1001室、1102室、1002室、1103室、1003室、1104室、1004室共28户的户外玻璃进行了拆除。原告提供的票据显示原告支付了78400元。本院认为：本案的争议焦点主要有，一、原告的主体是否适格；二、案涉合同的性质；三、被告交房是否延期；四、原告主张的有关款项的负担。关于争议焦点一，被告淮安天龙置业有限公司与南通国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》，国土资源局作为各级人民政府下属的管理国土资源秩序的职能部门，其依法在本合同中作为出让主体签订出让合同。在本合同中，约定了土地实物交付义务已转移给南通市崇川区人民政府，南通市崇川区人民政府关于禧园西侧地块出让的特别规定作为合同约定的附件，按该特别规定，案涉地块建设中有关事项的办理，崇川区人民政府指定的部门是南通市崇川区学田街道办事处，竣工安置房和商业用房的移交对象也是南通市崇川区学田街道办事处，且在合同履行过程中亦是由南通市崇川区学田街道办事处具体执行，南通市崇川区学田街道办事处就上述合同约定的移交房屋所涉事项提起诉讼并无不当，为适格主体。关于争议焦点二，案涉土地出让系进行城中村改造项目，合同中约定的土地使用权出让价格明显低于正常市场土地使用权出让价格，就本案审查的事实，是一整幅地块低于正常市场土地使用权出让价格，在该地块上，开发商以部分地块建设商品房，安置房等移交房屋的套型等由学田街道办事处确认、建设的基本成本由出让价格的差价来冲抵。即由学田街道办事处接收的无偿移交的安置房等，并非无对价之“无偿”，实质是以土地使用权出让价格的差价作为淮安天龙置业有限公司及其南通分公司的酬金，由淮安天龙置业有限公司及其南通分公司代为建设。因此，所谓被告无偿移交实为以土地使用权出让的差价作为酬金而由被告负责代建，其性质属于委托合同。根据合同法的规定，受托人可以以被代理人的名义从事民事活动，也可以以自己的名义从事民事活动。被告与安置户签订合同属于按照其与原告2016年1月22日协议的以受托人自己的名义与第三人签订合同。关于争议焦点三，按照约定，合同项下宗地建设项目在2013年4月4日前开工，在2015年7月4日前竣工。受让人须在出让合同约定的到期之日向出让人书面申报开工、竣工情况，如不能按期开、竣工的，须在出让合同约定到期之前15日内书面申报开发利用情况和延迟开工、竣工原因。受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。诉讼中，原、被告对竣工时间、交付时间理解及陈述相互矛盾。本院认为，通常意义上的竣工是工程完工且通过国家有关单位根据国家验收标准对施工结束的建筑进行的具有法律效力的验收并出具有关法律文书。交付是指当事人一方将自己占有的财产移交给另一方占有。按照上述合同约定，竣工时间有明确约定，对房屋竣工后移交时间并未有约定。据已查明的事实，争议房屋已于2015年9月30日通过竣工验收，造成竣工日迟延原因，有关报告函件中均表明系由周边居民阻挠施工所致，在此期间，被告与千禧园西侧毗邻围墙作出让步，部分规划进行了调整，1号楼至今尚未开工建设，在此情形下，原告退还了被告的竣工保证金，表明原告认可该竣工时间没有违反合同约定。原、被告缔结的《房屋交接协议》内容显示，“经崇川区、学田街道和淮安天龙置业有限公司南通分公司的共同努力2.5万平方米房源于2015年9月30日通过竣工验收，具备交付条件，随后学田街道做好各项准备工作，要求开发商于2016年1月24日移交2.21万平方米住宅”，在该协议内容表明，竣工日期并非交房日期，交房日期是在竣工后根据原告要求协商确定，该协议中明确了2.21万平方米住宅的交付日期，未对2900平方米商业用房的交付予以约定。在原告起诉要求被告交付2900平方米商业用房时，该商业用房尚不具备交付条件。按照合同约定应在项目建成后移交给原告，原、被告也协议确认项目未完工（1号楼未能开工建设）非被告原因造成。在不具备整体交付的情况下，法院判决就已建成的商业用房进行交付。原、被告在该判决尚未生效时，即达成商业用房移交协议，约定“2至4幢商业用房（2363.59平方米）由于1幢尚未建设完工，经双方协商一致，将2幢101、102室（面积213.38平方米），暂作物业管理用房，附4幢104、105室作为公司用房。剩余商业用房（1598.77平方米）的钥匙移交给甲方。待1幢建成，公司完成天龙逸园项目清算会缴后，将所有房屋回复原有功能，并将剩余商业用房向甲方全部移交”。原、被告就商业用房的交付达成的协议，不违反法律法规的规定，应为有效。由上，原告提出被告延期交付安置房主张，明显缺乏事实依据和合同依据，本院难以支持。对商业用房的交付按照双方达成的协议履行，逾期交付的则应自达成协议之日起至实际交付之日止，以约定交付面积为基准比照同地段的租金标准给付相应的费用。关于争议焦点四，原告要求被告给付延期交房违约金共计人民币3222768.72元，在庭审中，原告陈述该项主张是依照合同约定每延迟竣工一天支付土地使用权出让金万分之五的标准计算。如上述，竣工期限没有违约，原、被告在诉讼中对竣工日期和交付日期的表述也是混乱的，且在实际履行中竣工日期和交付日期也是分开的，故原告的该项主张没有合同依据，本院难以支持。原告要求被告给付延期交付安置房所造成的超期过渡费损失共计2190002.5元，由于不能认定被告逾期交付安置房，本院亦不予支持。商业用房的交付原、被告达成协议，在另一案中原告已承认交付了房屋，故可以认定被告已按2016年12月13日的协议交付了商业用房，故原告的该项诉讼主张本院不能支持。商业用房中附4幢104、105室按协议应当待1幢建成，公司完成天龙逸园项目清算会缴后，将所有房屋回复原有功能，并将剩余商业用房向甲方全部移交。在协议未变更的情况下，被告按协议亦无须支付费用。天龙逸园4幢、5幢、6幢的电梯厅装修费及应当支付的监理费及拆除连体窗体的费用，均发生在竣工验收以后。通过竣工验收，表明被告代建的工程，符合规划和设计要求及双方的约定，竣工验收后无法定和约定的事由，不应再由代建方负担，故对原告的该项请求本院依法不予支持。地下车库线路改造费用，也发生在竣工验收后，原、被告2016年4月26日的协议明确约定因天龙逸园5、6、7号楼在安置后期涉及到安置房地下车库照明线路进行调整，原告委托被告进行地下车库线路改造，该笔费用应由委托人即原告负担。有关文苑中学东侧路段供水管道工程费用。根据崇川区城市建设指挥部2014年9月19日《城建条线第30次会办会议纪要》，该项工程，属于城市基础设施配套内容，所以配套建设费用由财政承担。纪要要求超出20万元费用，请学田街道与开发商沟通，由开发商承担。原告未能与开发商沟通协商一致，以纪要为据要求开发商负担超出的费用缺乏法律依据。销售公司安置服务费用共计人民币53980元，房屋初始登记费共计人民币40809.67元，如前述，本案涉讼房屋系代建，原告系安置拆迁户的义务主体，双方协议约定被告与拆迁户签订合同和开具发票系受原告委托，因此该两项费用依约应由原告负担。原告主张要求被告返还原告多支付的案涉房屋车库款人民币27366元，经审查，合同约定被告必须提供相应的自行车位（库）、车位（库）和阁楼的价格按照崇川区拆迁安置小区同类价格销售，在“天龙逸园”购房须知中，明列了地下一、二层车库的价格，当以此结算，据已查明的事实，原告多付自行车库价款27366元，被告当予返还，原告的该项请求本院予以支持。原告主张要求被告给付原告垫付的煤气初装费共计人民币707200元。据已查明的事实，原告与燃气公司订立《住宅小区燃气工程配套协议》在2014年9月16日，距离约定的最初竣工2015年7月4日有近一年的时间，因此，原告主张的为保证房屋尽快顺利安置而垫付与事实不符，而是与被告施工并行。对此费用的负担，双方并未有明确的约定，原告亦无证据证明其系因被告的原因与燃气公司缔约并支付款项的，故对原告的该项主张本院碍难予以支持。原告主张被告向原告给付少移交住宅面积40.15平方米的房款计人民币682550元，符合合同约定，且价格与市场价相当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十五条、第三百九十六条、第四百零二条之规定，判决如下：一、被告淮安天龙置业有限公司、淮安天龙置业有限公司南通分公司退还原告南通市崇川区学田街道办事处多收的自行车库款27366元。二、被告淮安天龙置业有限公司、淮安天龙置业有限公司南通分公司给付原告南通市崇川区学田街道办事处少移交住宅面积的房款人民币682550元。上述一至二项合计709916元由被告淮安天龙置业有限公司、淮安天龙置业有限公司南通分公司在本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告南通市崇川区学田街道办事处的其他诉讼请求。案件受理费94578元，由原告负担83679元，被告负担10899元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时，应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币94578元(该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65)。审 判 长  巫劲松审 判 员  曹卫华人民陪审员  马 莉二〇一九年四月十八日书 记 员  陈枫茜