辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0791民初607号原告：杨某某，女，1979年12月10日生，汉族，住锦州市。委托诉讼代理人：张君，辽宁古塔律师事务所律师。被告：锦州华沣置业有限责任公司，住所地锦州滨海新区（锦州经济技术开发区）福海中路龙湾骏景27-4号。法定代表人：王自勤，该公司总经理。委托诉讼代理人：张砚峰，该公司法律顾问。原告杨某某诉锦州华沣置业有限责任公司（以下简称华沣公司）委托代建合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马彩环适用简易程序，公开开庭进行了审理。庭审过程中，被告华沣公司向本院提起反诉请求，但其在本院要求的时间内未交纳反诉费本院对华沣公司的反诉请求裁定按自动撤诉处理。原告杨某某的委托诉讼代理人张君，被告华沣公司委托诉讼代理人张砚峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行供暖、办理房照的合同义务；2、判令被告给付原告逾期交房的违约金45254元（自2014年1月1日以236973元为基数，按日万分之一计算至2019年2月28日）；3、由被告承担诉讼费用。事实和理由：2010年10月12日，杨广丰与被告签订委托代建协议，按协议约定，代建住宅位置为锦州市龙栖湾新区“香格里拉•龙湾骏景”高层住宅，起价2080元/平方米，于2013年底办理入户手续；如甲方未按期交房，自约定期限的第二天起至实际交房之日止，被告向原告按日支付已付房款万分之一的违约金，其他详见约定。委托代建协议签订后，杨广丰与原告分别于2010年10月12日、2013年5月17日分两次交付房款共计236973元，门牌号为24号楼2单元8层100号。2013年5月17日，杨广丰将此房屋更名给原告，因被告未能提供水电煤气供暖等符合合同约定的交房条件且不能办理房照，原告未办理入住手续及交纳剩余5%房款。原告认为被告应承担违约责任。后原告与被告多次协商，现被告人去镂空，故原告诉至法院。为印证上述所称事实，原告向本院提供了下列证据予以证明：委托代建协议，交款收据2张，龙湾骏景选房确认书、公证书。被告辩称，1、原告与被告签订的委托代建协议是合法有效的；2、被告符合房地产开发条件。被告与原告签订委托代建协议后，被告取得了建设用地规划许可证，国有土地使用证，建设工程开工许可证，建设工程规划许可证，商品房预售许可证，符合土地利用规划、建设用地规划和城市规划的要求；3、被告的建设用地是通过竞标取得，并经过市政府批准的城市规划区域内的土地；4、城市规划区域内的基础建设是政府的职责，城市规划应当包括城市的发展布局、功能分区、用地布局、综合交通体系，同时规划范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系等应当作为城市总体规划的强制性内容；5、被告已完成委托事项，原告应依约履行其义务。2013年5月11日经锦州市公证处公证，已确定了各自的楼房号，2015年5月20日通过在锦州日报及前期拨打电话的方式向委托人通知交付剩余购房款；6、办理不动产登记是依申请的行为。根据法律规定，原告可以单方申请不动产产权登记；7、办理不动产登记的申请人必须履行法定纳税义务；8、不能办理不动产登记是明示行为，法律规定不动产登记机构不予办理不动产登记的应当书面告知不动产登记申请人，现原告没有证据证明其所选定的楼房，不能办理不动产登记。对于供暖的诉讼请求辩称，委托代建协议约定的是一户一阀，现被告已完成了一户一阀工作，也办理天然气供应站，可以供暖，至于供暖的内网和市政外网能否连接是政府的义务不是我方的义务。故被告符合受委托资格，并完成委托事项，原告诉讼请求没有证据证明，没有履行纳税义务，违反委托协议，应驳回原告的诉讼请求。为印证上述所称事实，被告向本院提供了下列作为证据予以证明：建设用地规划许可证，国有土地使用证，建设工程施工许可证，建设工程规划许可证，商品房预售许可证，委托代建协议，收款收据，公证书，锦州日报，房屋建筑工程竣工验收报告和面积核定认证书。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对上述证据进行了质证，结合当事人质证意见，本院对上述证据客观性予以确认并据此认定以下事实：2010年10月12日，杨广丰（乙方）与被告（甲方）签订了委托代建协议，杨广丰购买的楼房为锦州市龙栖湾新区“香格里拉•龙湾骏景门牌号为24号楼2单元8层100号住宅，建筑面积98.58平方米，总房款249407元，约定于2013年底办理入户手续；并在协议第七条违约责任中明确：“除自然不可抗力或政府配套设施不到位等客观因素外，如甲方未按期交房，自规定交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方向乙方按日支付已付房款的万分之一的违约金”，同时合同中还约定了付款方式、交工标准等其他条款。协议签订后，杨广丰与原告分别于2010年10月12日和2013年5月17日共计交纳95%购房款236937元。2013年5月17日，杨广丰在经过被告同意后自愿将案涉房屋更名为杨某某。另查，2013年11月15日，被告建设的楼房签署了竣工验收报告。2015年5月20日，被告在锦州日报通知购房客户，载明“您所购买的龙湾骏景小区住宅即将交房，请您于2015年5月29日至31日到项目售楼中心交齐购房款”。又查，被告建设的楼房的供暖管线与政府的外部管网未能连接，被告在小区内自行建立了天然气供应站以及以天然气供暖的配套设施。本院认为，原、被告自愿签订的委托代建协议系双方真实意思表示，内容不违反法律国家行政法规强制性规定，合法有效，原、被告应按照合同约定全面履行合同义务。双方既已约定在2013年底交房，被告逾期交房构成违约，应按照合同约定的违约金计算方式向原告支付违约金。关于原告主张被告建设的房屋没有消防验收合格证和建设工程规划验收合格证现仍不符合交房条件问题，原、被告在委托代建协议中交工标准只约定了工程的土建部分、室内配置以及小区安防设施标准，而《中华人民共和国消防法》第五十八条也规定，“违反本法规定，有下列行为之一的，责任停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：……（三）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的；（四）建设工程投入使用后经公安机关消防机构依法抽查不合格的，不停止使用的”，该条款并未将消防验收合格作为商品房交付条件予以规定，仅仅是对于擅自投入使用行为如何处理作出规定，且该规定属于管理性规范，不属于效力性规定，不影响双方协议的效力，故原告以被告建设的房屋没有消防验收合格证和建设工程规划验收合格证不符合交房条件的主张本院不予支持；关于原告主张的小区供暖内网与市政的外网未连接不能供暖现仍不具备交房条件问题，双方在协议中约定了“除自然不可抗力或政府配套设施不到位等客观因素外”被告违约应支付违约金，小区供暖内网与市政外网未能连接系政府配套设施问题，基于此，故如因供暖设施问题导致被告逾期交房被告亦不需承担违约责任；故至被告刊登报纸通知原告交齐房款之日止，被告逾期交房构成违约应向原告支付违约金，违约金计算方式应以236937元为基数自2014年1月1日起，按日万分之一计算至2015年5月31日止为12225.95元（即236937元×0.0001×516天）；关于原告主张的为其办理房屋所有权证等手续问题，涉及房屋产权登记部门对案涉房屋是否具备办理产权登记条件的依法审查，而本案主要解决的是案涉房屋的所有权归属，本着民事裁判不涉及行政机关依法行使行政管理权的原则，对原告要求被告协助办理房屋产权登记手续的诉求在本案中本不应做调整，但为避免当事人的诉累，加之被告对原告该诉求亦无异议，故在案涉房屋具备产权登记条件时，原告完成了购买房屋应缴纳的全部房款、支付税金、住房维修基金等先履行合同义务后，被告应当协助原告办理房屋所有权登记手续，故对原告的此项请求予以支持。关于原告主张的要求被告履行供暖义务问题，被告称具备履行供暖义务的设施，原告未办理入住，其无证据证明被告不能履行供暖义务，且小区供暖内网与市政供暖外网未连接系政府配套设施问题，原告该主张本院不予调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告锦州华沣置业有限责任公司在原告杨某某所有的坐落于锦州市龙栖湾新区“香格里拉•龙湾骏景24号楼2单元8层100号住宅具备办理不动产权属证书的条件时协助原告办理案涉房屋的不动产权证；二、被告锦州华沣置业有限责任公司与本判决生效后一次性支付原告杨某某逾期交房的违约金12225.95元；三、驳回原告杨某某的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取466元，由原告杨某某负担366元，被告锦州华沣置业有限责任公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  马彩环二〇一九年四月二十五日书记员  田苗苗