湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初7966号原告：周常翠，女，1943年8月1日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：栗波，湖南湘楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖欢，湖南湘楚律师事务所律师。被告：陈丽华，女，1962年4月25日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘瑞，湖南湘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：周金艳，湖南湘达律师事务所律师。第三人：林会兰，女，1960年8月8日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。原告周常翠（以下简称原告）与被告陈丽华（以下简称被告）、第三人林会兰（以下简称第三人）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人栗波、肖欢，被告的委托诉讼代理人刘瑞、周金艳均到庭参加诉讼。第三人经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令停止对海南省文昌市昌洒镇月亮湾起步区雅居乐二期B1栋1802号房屋的执行；2.确认海南省文昌市昌洒镇月亮湾起步区雅居乐二期B1栋1802号房屋为原告所有；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:2017年6月15日，长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初1881号民事判决书对被告和第三人、株洲华源融联投资管理有限公司民间借贷纠纷一案作出判决：第三人向被告返还借款本金248万元并支付利息，株洲华源融联投资管理有限公司承担连带清偿责任。判决生效后，被告申请执行海南省文昌市昌洒镇月亮湾起步区雅居乐二期B1栋1802号房屋。原告知悉后，于2018年2月26日向法院提出案外人执行异议，主张涉诉房屋为原告所有财产。2018年8月16日，法院作出（2018）湘0111执异55号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求。原告认为该裁定缺乏事实和法律依据。2015年12月，第三人作为原购买人向海南雅航旅游置业有限公司购买了预售的诉争房产，约定出售方应于2016年12月30日交付房屋，并在物业交付使用后720个工作日内办理产权登记申请手续。购房协议签订后双方于2015年12月30日办理购房合同备案登记，诉争房屋登记在第三人名下。2016年10月，原告因急需购买现房居住，经熟人介绍，原告与第三人协商约定：第三人以43万元的价格将诉争房屋转让给原告，在房产证出来后，由原告指定代理人办理相关过户手续。2016年10月10日，原告通过其子陈旌账户向第三人支付全部购房款，2016年10月16日，第三人向原告出具《收据》，对双方房屋买卖事实进行书面约定及再次确认。2016年12月，原告和第三人一起看房验收，由原告领取钥匙，向物业公司缴纳了物业管理费，并于2017年春节购买家具后实际入住。原告认为，原告与第三人对购房事宜经协商后达成一致，第三人出具的《收据》对双方权利义务及合同目的进行了明确约定，具备了房屋买卖合同的基本要素，应认定为是原告与第三人对涉诉房屋的书面买卖合同。异议裁定认定原告未提供“书面买卖合同”属于事实认定错误。同时，原告在诉争房屋被查封前，已与第三人签订合同、支付全部购房款并入住，实现对房屋的合法占有。至今未能办理产权过户登记，系因开发商尚未办理及第三人自2017年6月份出境后未回国而导致。据此，原告对诉争房产权利可以排除执行的全部要件，符合应予停止执行的情形。另依据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，诉争房屋属于不得查封的范畴，法院应立即停止强制执行措施，解除查封。综上，原告为诉争房产的实际所有权人，依法享有房屋合法权利并足以排除被告对该房产的执行。被告辩称，1.原告对诉争房产不享有所有权，诉争房产仅合同备案在第三人名下，根据原告提交的证据显示，与原告交易的主体是宋丹，第三人仅是收款人，即使原告购房意思真实，也仅享有对合同相对人（宋丹）的债权；2.原告购房行为并不真实，购房行为存在的诸多疑点无法用常理和交易习惯解释；3.原告不符合排除执行的条件,原告与第三人未在房屋查封前签订合法有效的书面买卖合同，《收据》是证明收到款项，没有合同应具备的双方签字、条款和信息，不能称之为合同；原告未在房屋查封之前已合法占有；原告未提供购房合同，无法确认房屋价款，不能证明原告已支付全部购房款，且陈旌的转账也不能证明是支付的购房款；原告对未办理产权过户登记存在过错，原告购买无房产证的房屋即存在过错，且原告无合同先付款和以不合理价格“购买”诉争房产，不符合常理也不具善意。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条的规定，原告对宋丹的债权不能够排除对案涉房产的执行。第三人未答辩，亦未提交证据。经审理查明，2015年12月20日，第三人（认购方）与海南雅航旅游置业有限公司（出售方）签订一份《海南雅居乐月亮湾认购书》，约定：第三人以总价款396218元的价格购买位于海南省文昌市昌洒镇雅居乐月亮湾二期洋房-1幢-1802房屋；付款方式为分期付款，定金50000元，第一期房款108487元须于2015年12月27日前付清，第二期房款237731元须于2016年1月20日前付清；认购方须于2015年12月27日或之前至出售方指定点签署《商品房买卖合同》；该物业为标准装修，出售方应于2016年12月30日之前向认购方交付房屋，自房屋交付使用后720个工作日内，在认购方提供齐备资料的前提下为认购方办理产权登记申请手续。2015年12月30日，文昌市房屋交易管理部门对第三人与海南雅航旅游置业有限公司就第三人购买位于海南省文昌市昌洒镇月亮湾起步区雅居乐二期B1幢18层1802房签订的商品房买卖合同进行备案（合同备案号WHL000036573）。之后，第三人付清了全部购房款。2016年10月，原告经他人介绍，与第三人就涉诉房屋转让事宜达成协议，双方约定原告以43万元价款向第三人购买涉诉房屋，但双方未签订书面协议。2016年10月10日，原告通过其子陈旌的银行帐户向第三人转账支付了43万元。2016年10月12日，第三人向原告出具《收据》，载明：今收到周常翠购买宋丹名下海南省文昌市月亮湾雅居乐二期一栋1802房房款43万元整（此购房款通过陈旌建行账号于10月10号转账至林会兰名下）；在此收据款项购买房产的房产证出来以后，即由周常翠指定的代理人员办理相关的过户手续，住房过户过程中发生的相关税费宋丹方概不负责。当天，原告儿媳胡新键在该《收据》上注明收到第三人交付的购房票据。2016年12月，开发商将涉诉房屋交付使用，原告儿媳胡新键同第三人一起看房并验收，原告方领取了房屋钥匙，并添置了家具入住。2017年3月28日，本院受理了被告诉第三人、株洲华源融联投资管理有限公司（以下简称华源公司）民间借纠纷一案，在该案审理过程中，本院依据被告的财产保全申请，于2017年4月21日预查封了涉诉房屋，查封期限自2017年4月21日至2020年4月20日。2017年6月15日，本院作出（2017）湘0111民初1881号民事判决书，判决第三人向被告返还借款本金248万元并支付利息，华源公司对第三人的上述应返还的借款本金中的200万元及利息承担连带清偿责任。该判决生效后，被告向本院申请强制执行，执行过程中，原告以其为涉诉房屋实际所有权人为由，向本院提出执行异议申请。本院于2018年8月16日作出（2018）湘0111执异55号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告不服，于2018年9月6日向本院提起案外人执行异议之诉，请求判如所请。审理过程中，原告述称，涉诉房屋被保全查封前，开发商尚在办理该小区一期房屋的产权登记事宜，而涉诉房屋属于二期，且第三人自2017年6月出境后未回国，涉诉房屋目前还未办理产权登记手续。以上事实，有认购书、商品房买卖合同备案表、收据、汇款回单、钥匙托管承诺书、照片、执行调查笔录、发票及收款收据、执行裁定书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为，原告对涉诉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。第三人向开发商购买了涉诉房屋（预售房）后，双方签订了商品房买卖合同并在房屋交易管理部门进行了备案，第三人向开发商付清了全部房款。之后，第三人将房屋转让给了原告。尽管原告与第三人未签订书面转让合同，但双方对房屋买卖事宜达成了合意，第三人向原告出具的《收据》确定了涉诉房屋为转让标的、转让价款及双方后续权利义务等内容，双方之间成立房屋买卖合同关系，且双方达成的合意是当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在达成一致协议后，均以实际行为履行了各自的合同义务。原告向第三人支付了全部购房款，第三人亦在开发商交房后将房屋交付给原告使用。被告辩称与原告交易的相对人是宋丹。根据本案查明的事实，第三人向开发商购买了涉诉房屋，双方签订了合同并进行了备案登记，向开发商支付房款的主体亦是第三人，没有证据显示案外人宋丹为涉诉房屋的权利人，且被告申请保全或执行涉诉房屋也是基于其认为第三人为该房屋权利人，故被告的该项抗辩主张不能成立。原告在涉诉房屋被预查封之前，已与第三人达成房屋买卖合意并付清了全部价款，且已实际居住使用涉诉房屋。涉诉房屋至今未办理产权登记手续，并非原告方过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，法院不得查封、扣押、冻结涉诉房屋。原告对涉诉房屋依法应享有占有、使用等实体权利，足以阻却、排除对涉诉房屋的执行。原告诉请停止对涉诉房屋的执行，有事实和法律依据，本院予以支持。原告诉请确认涉诉房屋归其所有，因不是本案审理范围，原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第五项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：一、停止对位于海南省文昌市昌洒镇月亮湾起步区雅居乐二期B1栋1802号房屋的执行；二、驳回原告周常翠的其他诉讼请求。本案受理费80元，公告费560元，合计640元，由被告陈丽华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  王丽琴人民陪审员  周玲芳人民陪审员  陈 珊二〇一九年四月二十六日书 记 员  杨雨晴附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其他附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。