黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0202民初3237号原告：中国工商银行股份有限公司齐齐哈尔龙沙支行（原中国工商银行股份有限公司齐齐哈尔建安支行），住所地：黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区光复街49号。负责人：张伟，该行行长。委托诉讼代理人：李智国，男，该行职员。被告：齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司，住所地：黑龙江省齐齐哈尔市建华区福顺小区27号楼。法定代表人：迟宝贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨立广，该公司法律顾问。被告：张丽杰，女，1960年7月31日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。被告：孙少丰，男，1961年1月17日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。第三人：王艳玲，女，1959年8月24日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：金佩莉，黑龙江华益律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司齐齐哈尔龙沙支行（以下简称工商银行龙沙支行）与被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司（以下简称华联房地产开发公司）、被告张丽杰、孙少丰、第三人王艳玲金融借款合同纠纷一案，本院于2008年8月28日作出（2008）龙民商初字第333号民事判决书，2011年4月6日，本院经审判委员会决定再审，同年9月9日本院作出（2011）龙民商再初字第21号民事判决书，因原告不服，提出上诉。2018年10月9日，齐齐哈尔市中级人民法院作出（2018）黑02民再40号民事裁定书，发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工商银行龙沙支行的委托诉讼代理人李智国、被告华联房地产开发公司的委托诉讼代理人杨立广、第三人王艳玲及其委托诉讼代理人金佩莉到庭参加诉讼，被告张丽杰、孙少丰经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行龙沙支行向本院提出的诉讼请求：1.解除与被告的借款合同；2.判令被告张丽杰偿还原告借款本金183,747.39元及借款利息9,444.86元,合计193,192.25元(截至2007年11月12日)；3.如不能偿还上述借款,以抵押物拍卖价款优先偿还原告贷款。如产生不足部分，原告继续追索有关被告；4.被告承担本案诉讼费及相关费用。事实和理由：原告与被告于2003年8月14日，签订借款合同一份，金额253,000.00元。借款用于购买齐齐哈尔市建华区福顺小区32号楼1-2层11号商业用房，建筑面积110.98平方米，并办理了抵押登记手续。合同约定按月偿还贷款，贷款期限10年。现张丽杰、孙少丰没有履行合同约定，已违约9期，拖欠原告贷款本息合计193,192.25元。故原告诉至法院，提出以上诉讼请求。被告华联房地产开发公司辩称，我司是原告出借贷款的实际借款人，认可相关责任，请法院依法判决。被告张丽杰、孙少丰未到庭，亦未提交书面答辩意见。第三人王艳玲辩称，原告的请求优先受偿权不成立，抵押合同无效，因为案涉房产系第三人所有，请求法院判决抵押合同无效，并要求原告去房产部门办理解除抵押他项权登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告在原一审中提交的个人购房借款合同、个人住房贷款他项权利预登记通知单、房地产抵押合同、按揭业务合作协议、还款通知单，被告华联房地产开发公司对上述证据均无异议，第三人王艳玲认为原、被告间借款的时间、金额以及尚欠款金额与第三人没有关联性，第三人不发表质证意见。对于抵押合同第三人的质证意见认为因房产系第三人的，所以抵押合同无效，原告没有优先受偿权。因被告、第三人对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据予以采信。对于第三人提交的证据1.建华区人民法院（2009）建民初字第184号民事调解书、执行立案审批表、申请执行书、生效法律文书证明表，拟证实涉案房屋产权人系第三人王艳玲，通过法院执行程序欲办理产权证照时第三人才知道自己的房屋已被华联房地产开发公司抵押给工商银行。原告对该组证据真实性无异议，但认为调解时并没有通知原告参加，认为程序上有瑕疵。被告对此组证据无异议。因原告、被告对上述证据的真实性均无异议，本院对上述证据予以采信；证据2.非住宅动迁安置协议书一份、准迁证一份、收据两份，拟证实第三人与华联房地产开发公司于2001年6月16日签订非住宅动迁安置协议书后，第三人于2001年6月27日和2002年11月19日先后两次共补交了房屋差价款21万元，华联房地产开发公司于2002年11月21日将房屋交付给第三人王艳玲。在原告与被告签订贷款合同时，第三人已使用该房屋两年。原告放款时没有现场核查，具有不可脱卸的责任。原告对该组证据的真实性无异议，对协议内容有异议，认为拆迁协议上标明原房产面积为15平方米，后来补偿的房屋面积为110多平方米，动迁前后的面积相差过大，认为协议是违规签订的。被告华联房地产开发公司对该组证据没有异议。因原、被告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据予以采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2003年8月14日，被告华联房地产开发公司以被告张丽杰、孙少丰的名义与原告工商银行龙沙支行签订个人住房金融借款合同，合同约定，原告向被告张丽杰、孙少丰投放个人住房贷款253,000.00元用于购买建华区福顺小区32号楼1-2层11号住房，期限10年。同时，原告与被告张丽杰签订了一份房地产抵押合同，用建华区福顺小区32号楼1-2层11号、建筑面积110.98平方米、商品房预售登记证为33666号的房产作抵押，并办理了他项权利预登记。2004年3月4日，原告与被告华联房地产开发公司签订一份按揭业务合作协议，约定原告为福顺小区的购房者提供不超过总房价80%的贷款，在办妥《房屋所有权证》的现房抵押之前，华联房地产开发公司同意作为借款人按期归还原告贷款本息的保证人。2003年8月15日，原告将以被告张丽杰、孙少丰名义所贷的款项253,000.00元发放至被告华联房地产开发公司账户，此款由华联房地产开发公司占有、使用。被告华联房地产开发公司称，其与被告张丽杰、孙少丰并未有实际的房屋买卖行为，只是借用二人名义向原告贷款。贷款发放后，因被告未能及时偿还借款，截止2007年11月12日已欠原告借款本金183,747.39元，利息9,444.86元，本息合计193,192.25元。另查明，2001年6月，第三人王艳玲与被告华联房地产开发公司签订《非住宅动迁安置协议书》，被告华联房地产开发公司安置第三人在福顺小区32号楼北起第二户、建筑面积为110平方米，2001年6月27日、2002年11月19日第三人王艳玲分二次交付给被告华联房地产开发公司房款共计210,000.00元，2002年11月21日，第三人王艳玲进住案涉房屋并使用至今。因被告华联房地产开发公司未能履行办理产权证义务，第三人王艳玲于2008年12月30日向齐齐哈尔市建华区人民法院提起诉讼，2009年6月25日，建华区人民法院作出（2009）建民初字第184号民事调解书，调解书确认：一、被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司于2009年7月5日前协助原告王艳玲办理所购商铺的产权证。二、被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司于2009年7月5日前给付原告王艳玲因延误办理产权证的赔偿金100,000.00元。2009年7月6日，第三人王艳玲向建华区人民法院申请执行后发现案涉房屋已被抵押给原告，故第三人王艳玲向齐齐哈尔市中级人民法院申请再审，齐齐哈尔市中级人民法院于2018年10月9日裁定本案发回重审。本院认为，此案焦点问题在于涉案金融借款合同之合同义务承受人的确认。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。本案中被告华联房地产开发公司以被告张丽杰、孙少丰之名，与原告工商银行龙沙支行签订个人住房金融借款合同，其所贷款项由华联房地产开发公司占用、使用，张丽杰、孙少丰并未对上述款项进行过任何控制、支配，张丽杰、孙少丰与华联房地产开发公司之间以虚假的意思表示实施了以前者之名订立金融借款合同的行为，因此张丽杰、孙少丰与华联房地产开发公司的借名贷款行为自始无效，应以隐藏的真实的合同相对人华联房地产开发公司作为本案合同义务承受主体，由华联房地产开发公司承担偿还工商银行龙沙支行借款本金、利息的责任。关于是否应当解除涉案合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。在本案中无借款合同相对人履行偿还借款义务，原告工商银行龙沙支行欲实现合同目的已无可能，故其要求解除合同的诉求，本院予以支持。另，本案原告是否能以抵押物优先受偿的问题。在涉诉房产设立抵押物权之前，华联房地产开发公司将该抵押物以签订《非住宅动迁安置协议书》的方式出售给第三人王艳玲，王艳玲向华联房地产开发公司付清全额购房款，双方完成了不动产的交付，且房产由王艳玲实际占有使用至今，故诉涉房地产抵押合同亦属无效，工商银行龙沙支行要求以案涉抵押物优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百九十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司齐齐哈尔龙沙支行与被告张丽杰、被告孙少丰于2003年8月4日签订的《个人住房金融借款合同》；二、被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司于本判决生效之日后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司齐齐哈尔龙沙支行借款本金183,747.39元、利息9,444.86元，共计193,192.25元（利息计算至2007年11月12日,此后发生的利息顺延至实际履行时止）；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司齐齐哈尔龙沙支行其他的诉讼请求。案件受理费4,164.00元，公告费560.00元,由被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 李 梅审判员 杨文静审判员 杨永龙二〇一九年四月十七日书记员 刘 岩