贵州省赤水市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0381民初870号原告：赤水市金华房地产开发有限责任公司，住所地贵州省遵义市赤水市金华大道。统一社会信用代码：91520381741118989G。法定代表人：李辅荣，董事长。被告：赤水市驿家酒店，住所地贵州省赤水市荷塘小月**，统一社会信用代码：92520381MA6ERU9586。经营者：陈明，总经理。委托诉讼代理人：贾泽毅，公司员工。被告：陈明，男，1976年2月28日生，汉族，户籍地四川省合江县，现住赤水市，原告赤水市金华房地产开发有限责任公司（以下简称金华房开公司）与被告赤水市驿家酒店（以下简称驿家酒店）、陈明租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金华房开公司的法定代表人李辅荣，被告驿家酒店的委托诉讼代理人贾泽毅，被告陈明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金华房开公司向本院提出诉讼请求：1、解除房屋租赁合同，房屋归还原告；2、判令被告支付所欠房租820000元；3、判令被告按承诺书约定支付违约金229803元。事实与理由：2014年9月4日，原、被告双方签订房屋租赁合同，合同约定：被告租赁原告所有的荷塘晓月A-2栋商业用房，面积约1558㎡，租期为2015年3月18日至2030年3月18日止，房屋租金按合同约定金额每年提前一个月支付一次给原告，合同还约定了如被告不按时缴纳房租，原告有权收回房屋。截止2018年4月15日被告共欠房租820000元未支付给原告。被告向原告书面承诺在2018年5月5日前支付100000元、6月15日前支付100000元、7月15日支付100000元、8月15日支付100000元、9月15日支付100000元、10月15日支付150000元，2019年1月15日支付170000元。截止2018年3月6日被告未按承诺书约定支付房租给原告，被告共欠房租820000元及违约金229803元。请求人民法院依法判决支持原告的诉请。被告驿家酒店、陈明辩称：1、不同意解除房屋租赁合同，被告不存在根本性违约，也不具备法定解除条件；2、在被告向原告出具承诺书之后于2018年11月2日被告向原告支付了租金5万元，至今尚欠租金为77万元；3、原告主张的违约金过高，不符合法律规定，请求法院根据公平原则予以减少。本院经审理认定事实如下：2014年9月4日，原告金华房开公司（甲方）与被告陈明（乙方）签订房屋租赁合同，原告将其所有的位于赤水市荷塘晓月A-2栋商业用房出租给被告陈明，合同主要内容：租用房屋时间为十五年，即从2015年3月18日至2030年3月18日止；从2015年3月15日起第一年房租为467400元，第二年房租为495444元，第三年房租为525171元，第四年房租为525171元……；租金交纳时间为每年提前一个月付清一年租金，租用期满后，需要继续租用，在同等条件下乙方享有优先租用权，房租另行协商；乙方向甲方交履约保证金壹拾万元，待租用期满后，房屋无损坏，在终止合同之日，甲方应立即返还乙方的保证金壹拾万元；如一方违约应承担赔偿责任和违约责任，并由违约方支付给未违约方违约金伍拾万元整。合同还对其他事项进行约定。甲方金华房开公司法定代表人签字并加盖公司印章，乙方陈明签字并捺手印。合同签订后，被告陈明向原告金华房开公司缴纳了保证金100000元，被告陈明接收租赁房屋进行装修，并注册登记为赤水市驿家酒店进行营业。2018年4月15日，被告陈明向原告出具承诺书，内容为：本人前三年共欠金华房地产开发有限责任公司房租共计捌拾贰万元整（820000元），本人承诺在2018年5月5日前支付壹拾万元、并分别在2018年6月15日再支付壹拾万元、2018年7月15日再支付壹拾万元、2018年8月15日再支付壹拾万元，2018年9月15日再支付壹拾万元，2018年10月15日再支付壹拾伍万元，2019年1月15日支付再支付壹拾柒万元整。如未按上述约定时间支付房租给金华房地产开发有限责任公司，本人承诺按所欠房租总额的千分之一按日支付违约金给金华房开公司，并无条件归还已装修好、无损坏、在营业的酒店给金华房地产开发有限责任公司及付清所欠房租和违约金。承诺人陈明签字并按手印。承诺书出具后，2018年11月2日，被告驿家酒店工作人员欧俊平通过银行转账向原告金华房开公司支付50000元。其余欠款陈明未按承诺支付。案件审理中，原告金华房开公司向本院提出财产保全申请，经审查符合法律规定，本院下发了（2019）黔0381民初870号及（2019）黔0381民初870号之一民事裁定书，对被告驿家酒店、陈明银行存款1049803元予以冻结、扣押或查封、扣押相同价值的财产。本院认为：原告金华房开公司与被告陈明均是具有民事行为能力的法人和自然人，可以通过自己单独实施或者与他人一起共同实施民事法律行为。原告金华房开公司与被告陈明共同协商，自愿签订房屋租赁合同，被告陈明向原告金华房开公司出具承诺书，均是双方的真实意思表示，符合《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条第一款“民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立”的规定，是有效的民事法律行为。合同及承诺书的内容和形式没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的，受法律保护”、第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用，收益，承租人支付租金的合同”的规定，原告已将租赁物交付被告使用，履行了自己的义务。被告陈明占有使用租赁物后，支付租金是租赁合同的本质要求，但被告陈明未按合同约定的租金数额、支付方式等支付租金，违反了双方合同约定和合同法第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，构成违约。故原告要求被告陈明支付租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于被告驿家酒店是否承担支付责任：虽然合同双方为原告金华房开公司和被告陈明，但被告陈明租赁房屋后，注册登记为被告驿家酒店，租赁房屋用于被告驿家酒店经营，其性质为个体工商户，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担”的规定，被告驿家酒店除房屋之外的添附物属于陈明及其所开的驿家酒店所有，在庭审中，被告驿家酒店也表示应由其与被告陈明共同承担支付原告房屋租金的民事责任，故对原告要求被告驿家酒店支付所欠房租的诉请，本院予以支持。关于原告要求解除房屋租赁合同、归还房屋的请求：被告未按房屋租赁合同约定支付租金，在出具承诺书确认尚欠金额和分期付款时间后，仍未按约定支付租金，根据合同法第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持。房屋租赁合同解除后，双方的权利义务即终止。根据合同法第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，且被告陈明在承诺书中也承诺如未按约定时间支付租金，无条件归还租赁房屋，故原告要求被告归还涉案租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于被告所欠租金金额的确认：被告陈明向原告出具承诺书，确认尚欠租金金额为820000元，被告驿家酒店辩称已支付50000元，实际尚欠770000元，并向本院出具了2018年11月2日金额为50000元的转账依据，原告金华房开公司表示收到该50000元，但对其是支付租金不予认可，认为系被告支付违约金。关于被告支付这50000元给原告的性质认定，因双方没有书面约定是支付租金还是支付违约金，按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”的规定，该50000元应视为被告支付违约金给原告，被告驿家酒店也未向本院提交其它证据证实其所支付的50000元为租金，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告驿家酒店应承担举证不能的法律后果。且支付此款时是在被告陈明出具承诺书约定了分期支付所欠房租之后，未按约定支付即会产生违约金，故对其被告的辩称理由，本院不予采信，本院确认被告应支付原告的租金金额为820000元。关于违约金金额的确定：被告陈明向原告出具的承诺书中约定，如未按约定时间支付房租，按所欠房租总额的千分之一按日支付违约金。被告陈明未按约定支付租金，已经构成违约，根据合同法第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对放支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告应按约定支付违约金。根据原告的计算，扣除被告已支付的50000元，被告还需支付违约金229803元，即违约金总额为279803元。被告提出抗辩表示，原告主张的违约金过高，根据合同法第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少其请求过分过于造成的损失”及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，被告所欠房租总额为820000元，其损失应为资金占有成本，如按承诺书载明的房租总额每日千分之一计算违约金，原告根据约定所计算的违约金总额为279803元，属于约定违约金过分高于造成的损失情形，应予以核减，故被告的辩称理由，本院予以支持。根据本案实际情况，本院确认被告应支付原告的违约金计算方式为：按所欠房屋租金总额820000元为基数，以月利率2%计算资金占用费即违约金，从2018年4月计算至2019年3月，共计12个月，违约金总额为196800元（820000元×2%月×12月），扣除被告已支付的违约金50000元，被告还应支付原告的违约金数额为146800元（196800元-50000元），对原告超出此部分的违约金的请求，本院不予支持。庭审后，被告驿家酒店向本院提供了情况说明、转款清单及依据，表示所欠原告租金中有部分为利息，应对所欠租金总额和违约金进行核减。经本院核实，被告驿家酒店所提交的依据中，最后一笔时间为2018年11月2日50000元，该笔款项本院已认定为违约金从违约金总额中予以扣除。而对于其它款项，均是在被告陈明出具承诺书之前，被告陈明自愿向原告出具承诺书，双方对尚欠租金进行确认，是双方的真实意思表示，原告主张的违约金也是按承诺书约定标准计算，对于被告在承诺书之前所支付的违约金或资金占用费，即使存在，也是被告自愿支付，应以承诺书结算的金额为最终依据，且房屋租赁合同中也约定了违约金为50万元，被告支付的部分违约金也未超过法律允许的范围，故对被告要求核减的金额，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款、第一百三十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赤水市金华房地产开发有限责任公司与被告陈明于2014年9月4日签订的房屋租赁合同；二、被告陈明、赤水市驿家酒店在本判决发生法律效力后十日内将位于赤水市荷塘晓月A-2栋商业用房交还原告赤水市金华房地产开发有限责任公司；三、被告陈明、赤水市驿家酒店在本判决发生法律效力后十日内支付尚欠原告赤水市金华房地产开发有限责任公司房屋租金820000元，并支付违约金146800元，共计966800元；四、驳回原告赤水市金华房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费7124元、保全费5000元，共计12124元，由被告赤水市驿家酒店、陈明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审判员  何政江二〇一九年四月二日书记员  李兆文