新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民事判决书（2018）新4002民初4673号原告：新疆睿东食品有限公司，住所地新疆伊犁州霍尔果斯。法定代表人：刘帆，该公司经理。委托代理人：熊莉，新疆天骄律师事务所律师。被告：伊宁市润丰农业发展有限责任公司，住所地新疆伊犁州伊宁市。法定代表人：文军，该公司总经理。委托代理人：李宪峰，新疆秉政律师事务所律师。原告新疆睿东食品有限公司（以下简称睿东食品公司）诉被告伊宁市润丰农业发展有限责任公司（以下简称润丰发展公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法由审判员沈玲适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告睿东食品公司的委托诉讼代理人熊莉，被告润丰发展公司法定代表人文军及其委托代理人李宪峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告睿东食品公司向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1、解除双方于2016年5月26日签订的厂房及办公租赁合同书；2、被告立即退还原告已支付租金30万元；3、被告按合同约定支付违约金50万元；4、本案涉诉费用由被告承担。事实理由：2016年5月26日原被告就被告在位于伊宁市××乡在位于伊宁市××乡内按双方审核确认的图纸建设厂房及办公宿舍，并在建成后交由原告承租的事宜签订厂房及办公租赁合同，合同约定在双方确认审核图纸完毕后70日内被告应完成厂房及土建设施，80天内内部装修完工，并具备申领食品生产许可证的生产场所卫生条件，同时被告应提供原告生产所需办公室及宿舍，具备入住条件，合同签订后，原告向被告支付了首笔租赁费30万元，但被告至今却迟迟未完成厂房建设，经原告多次催告无果，并于2016年10月9日正式通知被告厂房不符合合同要求，严重影响我司生产计划，不得不另找生产厂房进行生产，因被告的违约给原告造成重大损失，双方合同已无履行可能，故原告诉至本院。被告润丰发展公司辩称：合同签订后，原告就有违约行为，故按照合同约定，应当于2016年5月28日前向我方支付首笔款项30万元，我方于2016年5月28日就开始按照合同施工，经我方多次催要后，原告方在超过十天后的2016年6月7日才支付了首款30万元，我方在合同约定的70天内按照土建图纸的要求完成了全部工程，但原告方此时应给我方提供内部装修图纸，但原告方未提供，致使合同停滞，至今我方为该工程已经支付了投资款200余万元，实际该工程价值应当在300余万元，我方没有起诉原告的根本原因是因为双方一直在协商，且我方将合同遗失，不敢贸然诉讼，在协商过程中，原告方又在尼勒克和乌鲁木齐选址和他人洽谈，致使本合同无法履行，另我方在建设工程的时候给原告方提供了宿舍及办公室，至今原告方的电脑及办公桌、打印机、床铺等仍放置在原来他们使用的房间内，由此证实我方不存在违约行为，现我方同意解除该厂房及办公合同，但解除原因不是因为我方违约，且按照合同约定，若原告方违约，则租金不予退还，对我方的损失另行诉讼解决。经审理查明：2016年5月26日被告润丰农业发展公司作为出租方甲方与乙方承租方原告睿东食品公司签订厂房及办公租赁合同书，约定就乙方承租甲方厂房及办公场所达成如下协议：1.1、甲方将位于地理位置新疆伊宁市××乡位于地理位置新疆伊宁市××乡厂房（最大长度约170米，最大宽度月17米），约2,050平米（以实际测量面积为准）租赁于乙方使用，甲方将位于地理位置办公室约100平米；员工宿舍、员工餐厅约200平米，管理人员宿舍两间，租赁于乙方使用。1.2、本租赁物的功能为生产厂房、办公、职工住宿使用。如乙方需转变使用功能，需经甲方书面同意。1.3、本租赁物采取包租方式，由乙方自行管理。2.1、甲方负责按照乙方要求建造厂房，符合乙方肉食生产工艺要求（熏马肉、熏马肠），并保证厂房在收到乙方第一笔付款后，乙方图纸审核确认完毕后70天内厂房等土建基础设施完工，第80天内部装修（地面、墙面瓷砖）完成，具备申领食品生产许可证生产场所卫生条件。甲方负责提供乙方生产所需办公室及宿舍，并具备入住办公条件。2.2、甲方负责以乙方名义办理甲方肉食生产所需文件，包括食品生产许可证，消防许可证、环评许可证等以甲方名义办理。保证乙方可以进行合法生产所需所有文件，乙方负责配合甲方办理申请工作，甲方在签订合同之日起3日内提供施工图纸供乙方审核，经乙方审核后的施工图纸，作为甲乙双方交工验收必要文件；甲方提供申领相关许可的必要文件清单，乙方在厂房完工前5个工作日提供文件、设备安装调试入场等工作，甲方应于1个月内完成以上由甲方负责的乙方生产所需许可办理。3.1租赁期限为甲方负责的合法生产手续办理后，乙方具备开工条件之日起，共三年租赁期。4.1前三年租金共计75万元（其中租赁费60万元，需开具租赁费发票，材料费150,000元，需开具材料费发票）期满后乙方如需续租，租金双方另行商定价格；5.1合同签字后2个工作日，乙方支付30万元人民币，支付后甲方开具发票，甲方完场厂房建设后2个工作日乙方支付10万元，支付后甲方出具发票，甲方办理相关手续、合法法律文书，乙方具备合法生产条件后5个工作日内，乙方支付35万元，支付后甲方开具发票。7.1如因甲方原因未按时完成厂房建设及手续办理，造成乙方不能按时生产，每超一天按照总租金5‰赔偿乙方损失，超过约定完成时间一个月，乙方有权解除本合同，甲方应退还乙方预先支付所有款项，并支付乙方违约金50万元，7.2乙方如无正当理由终止合同的，甲方不予退还剩余租金。土建施工图纸由原告方提供后，2016年6月3日原被告双方的法定代表人共同对施工图纸进行了确认。2016年6月7日原告向被告支付厂房租金30万元。2016年4月20日经伊宁市工商行政管理局批准，伊宁市润丰农业水产养殖有限责任公司变更名称为被告润丰农业发展公司。庭审中被告提供了两位证人，证人亚力买买提.艾买提称系为托克拉克乡托克拉克村治保主任，其工作职责中有登记流动人口等工作，2016年5月开始本案涉案房屋地点有十几个人来干活，证人称其前去登记流动人口，流动人口称大概住到当年7月底，7月底我们去看时工程已完工，人也走了。当时看的工程与现在工程外部一致，工程内部没进入。证人王祥陈述称本案被告租赁给原告的房屋土建部分系其承建完工的，具体施工时间为2016年5月28日开工至2016年7月26日完工。上述事实，有厂房及办公租赁合同书，施工图纸，国内支付业务付款回单，准许变更登记通知书、证人证言及当事人陈述等足以认定。本院认为，原被告之间签订的《厂房及办公租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律，行政法规的规定，应属有效合同。现原被告双方均同意解除该合同书，故本院对原告主张解除厂房及办公租赁合同书的诉讼请求予以支持。本案的争议焦点为：本案被告是否存在违约行为，应否承担违约金及退还租赁费。根据原被告双方签订的合同书约定，甲方负责按照乙方要求建造厂房，符合乙方肉食生产工艺要求（熏马肉、熏马肠），并保证厂房在收到乙方第一笔付款后，乙方图纸审核确认完毕后70天内厂房等土建基础设施完工，第80天内部装修（地面、墙面瓷砖）完成，具备申领食品生产许可证生产场所卫生条件。本案原告提供施工图纸后，原被告双方于2016年6月3日对施工图纸进行确认，故被告按照合同约定应于70天即2016年8月13日前内完成厂房土建基础设施，庭审中被告虽提供了新疆国土资源卫片执法检查系统出具的卫星图片以证实其按期完成土建施工，但该图片仅明确显示系2016年，对具体月份无法确定。此后被告提供了两位证人证言，证人证言虽证实了2016年7月底被告将本案租赁房屋土建部分施工完毕，但被告至今未完成合同约定的内部装修义务。被告虽辩称内部装修未完工的原因为原告未提供装修图纸，但合同中对哪方提供装修图纸及是否需要提供装修图纸约定不明，根据法律规定，结合合同的上下文义，可看出内部装修合同中明确为地面、墙面的瓷砖，无需装修图纸，被告未按约定完成内部装修，也未按合同约定办理食品生产许可证，消防许可证、环评许可证等，故被告方存在违约行为，按照合同约定应退还原告已付租赁费及承担违约金。对原告主张的违约金数额，被告抗辩过高，要求法院予以调整，根据法律规定，违约金是否过高应结合原告的实际损失予以认定，但原告未提供证据证实自己的实际损失，本院按照中国人民银行同期贷款利率计算其实际损失为40,681元【30万元×1,042天（2016年6月7日至2019年4月15日）×4.75%/365】，而原告主张违约金50万元明显过高，故对原告主张的违约金本院调整为52,885元（40,681元×130%）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告新疆睿东食品有限公司与被告伊宁市润丰农业发展有限责任公司签订的厂房及办公租赁合同书;二、被告伊宁市润丰农业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告退还租金30万元;三、被告伊宁市润丰农业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金52,885元;四、驳回原告新疆睿东食品有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,800元，减半收取5,900元，由被告伊宁市润丰农业发展有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审判员 沈 玲 二〇一九年四月十五日书记员 隋华月