贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初1370号原告：周泽南，男，汉族，1997年8月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：李凌瑞（特别授权代理)，贵州靖毕律师事务所律师。执业证号：15224201510189434。委托诉讼代理人：陈继（一般代理)，贵州靖毕律师事务所实习律师。实习证号：230713011110595。被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面。统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴海（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201610146568。原告周泽南与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（下称：长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月15日公开开庭进行了审理。原告周泽南委托诉讼代理人李凌瑞、陈继，被告长弘房开公司委托诉讼代理人吴海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周泽南向本院提出诉讼请求：1、确认被告行为违反双方签订的《房屋买卖合同》，被告违约，侵害了原告的合法权益；2、判令被告为原告办理位于毕节××××号门市的房屋产权证书；3、判令被告向原告支付违约金暂计146,307.60元；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:原、被告于2014年11月13日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于毕节长弘星苑第A栋负一层4号门市，房屋面积31平方米，总价款558,000.00元，交房日期为2015年12月31日前。双方就商品房基本状况、房款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确规定。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列顺序处理：1、双方约定在商品房买卖合同备案后，申请办理预购商品房预告登记。2、双方约定在办理完预售商品房预购登记后申请办理预购商品房抵押权预告登记。3、双方协商”。合同签订后，原告按约定交付了购房款，但至今，被告仍未履行合同约定义务，构成违约，导致原告不能办理上述房屋的相关产权证书。被告的行为侵犯了原告的权益，应及时为原告办理房屋产权证书并向原告支付逾期办理产权证书的违约金，以购房款558,000.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍从2016年7月8日起计算至实际办理房屋产权证书并支付完毕违约金之日止。为此，原告提起诉讼，望法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告撤回第一、二项诉请，将第三项诉请变更为：判令被告以原告已付购房总额为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的1.5倍计算违约金，从2016年7月8日起计算至实际办理并交付房屋不动产权属证书之日止。经询问，原告明确诉请的违约金为逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。被告长弘房开公司口头辩称：原告方主张的违约金过高，应予以调整。原告周泽雨向本院提交如下证据：原告身份证、《商品房买卖合同》、收据2张、证明。被告长弘房开公司未提供证据。经组织质证，被告对原告所举证据的真实性均无异议。经审查，原告所举证据均为书证，符合证据的三性，证据间相互印证，能证明案件相关事实，本院予以采信。本院经审理查明：2014年11年13日，原告作为买受人（乙方），被告作为出卖人（甲方），双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市迎宾路××号门市；商品房总金额为558,000.00元；买受人分期付款，合同签订时付50%（279,000.00元），砌完墙交房使用时付30%（167,400.00元），余20%（116,000.00元）办证时付清；关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列顺序处理：1、双方约定在商品房买卖合同备案后，申请办理预购商品房预告登记。2、双方约定在办理完预售商品房预购登记后申请办理预购商品房抵押权预告登记。3、双方协商；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。附件四：合同补充协议约定：甲方为乙方代办产权证、土地证，办证所需工本费、交易手续费、契税、丈量费、测绘费等由乙方承担，乙方同时提供相关证件。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款446,400.00元。原、被告确认涉案商品房于2015年12月31日实际交付原告使用。至今，涉案商品房尚不具备办理转移登记的条件。原告认为，被告的违约行为侵犯其合法权益，故以前述诉请诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款446,400.00元，被告于2015年12月31日向原告交房。按《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”的约定，被告应当在交付房屋使用后190日（2016年7月8日）内提交办证相关资料，但被告至今尚不能提供办理权属登记的资料，致使原告不能取得房地产权属证书，构成违约，应承担相应违约责任，向原告支付逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金。对于违约金的计算标准的问题，被告提出违约金过高，应予以调整的抗辩主张。本案中，原、被告未约定逾期提供资料的违约金的计算标准，双方也不能提供损失的依据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”，原告诉请的违约金，以原告已付购房款总额446,400.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍（逾期贷款利息）的标准计算。对于违约金的起止时间问题。如前所述，被告应于2016年7月8日前提供办理权属登记的资料，未履行，违约金应从2016年7月9日起计算。同时，合同补充协议约定被告为原告代办产权证、土地证，则被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告，即履行了合同义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的截止时间为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周泽南支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款446,400.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类基准贷款利率的1.3倍，从2016年7月9日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告周泽南的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,613.00元(已减半收取)，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一九年四月二十三日书记员  张婵婵