四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初12246号 原告：四川雷扬实业有限公司，住所地：成都市青羊区敬业路****。 法定代表人：雷志中。 委托诉讼代理人：肖小悦，四川炜烨律师事务所律师，一般代理。 被告：四川盛世罗斯实业有限公司。住。住所地：成都市金牛区抚琴西路**********/div> 法定代表人：罗依斯甲。 委托诉讼代理人：吴文福，四川伦典律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：王倩妮，四川伦典律师事务所律师。一般代理。 被告：罗依斯甲，男，1984年8月4日出生，藏族，住四川省理县。 委托诉讼代理人：吴文福，四川伦典律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：王倩妮，四川伦典律师事务所律师。一般代理。 第三人：雷铮，男，1975年6月11日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告四川雷扬实业有限公司（以下简称雷扬公司）与被告四川盛世罗斯实业有限公司（以下简称盛世罗斯公司）、罗依斯甲及第三人雷铮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月28日作出（2017）川0105民初3732号民事判决书，盛世罗斯公司不服判决提出上诉，成都市中级人民法院于2018年8月13日作出（2018）川01民终86号民事裁定书，以事实不清和程序错误裁定发回重审。本院另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告雷扬公司的委托诉讼代理人肖小悦，被告盛世罗斯公司及罗依斯甲的共同委托诉讼代理人吴文福、王倩妮到庭参加诉讼。第三人雷铮经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。 原告雷扬公司向本院提出以下诉讼请求：1.解除原被告双方分别于2014年5月8日、2014年5月18日、2014年6月28日签订的三份《租赁合同》及2014年12月26日签订的《协议》并由二被告立即腾退非法占用的位于青羊工业发展园区T6栋整幢房屋；2.二被告支付租金及房屋占用使用费共计4540500元（计算至实际腾退之日止）；3.本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实及理由：2014年5月8日，原告与二被告签订《租赁合同》，约定原告将位于成都市青羊工业发展园区T6栋三、四层房屋出租给二被告，租期自2014年5月21日起，租金为每年25万元，被告入驻后，采取非法手段占领原告未出租的负一层、一层、二层和六层。原告报警后，二被告于2014年5月21日做出《承诺书》，承诺若原告于2016年5月21日收回租赁房屋，二被告无条件搬出办公楼。自合同签订被告入驻后，至今二被告从未支付过房租，仍占据租赁房屋，经原告催促无果，遂起诉，请求法院判如所请。 被告盛世罗斯公司辩称，原被告之间签订多份租赁合同，被告合法取得案涉房屋租赁权，并于2014年5月22日将案涉房屋三层、四层的租金200万元，2014年7月1日将案涉房屋一层、二层、负一层的租金100万元分别支付至原告指定帐户，2014年12月26日原被告签订的《协议》约定原告将案涉房屋六层出租给被告以抵偿其到期不能清偿的债务80万元，租赁期为20年，故被告未违约，请求驳回原告诉讼请求。 被告罗依斯甲辩称，被告在《租赁合同》上的签字仅是作为被告盛世罗斯公司法定代表人的职务行为，相关权利义务应由被告公司承担，请求驳回原告诉讼请求。 第三人雷铮未提交证据也未陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对于当事人有争议的事实和证据，本院认定如下： 1.雷扬公司提交了《成都青羊工业集中发展区房屋买卖合同》，证明其于2012年10月8日购买了青羊工业园T6栋房屋即案涉房屋，是案涉房屋的所有权人。盛世罗斯公司及罗依斯甲认为是复印件，不予质证。本院认为该证据虽系复印件，但系经生效判决确认的事实，故对该证据的三性予以采信； 2.雷扬公司提交了2014年5月8日签订的《租赁合同》、《承诺书》、照片，证明双方存在租赁关系，但盛世罗斯公司及罗依斯甲未依约支付租金，至今仍占用房屋。盛世罗斯公司及罗依斯甲对真实性无异议，但对证明目的不予认可。本院对该组证据的三性予以采信； 3.雷扬公司提交了《建筑装饰工程施工合同》，证明其聘请成都贝德曼装饰涉及工程有限公司对T6栋房屋进行装修，为案涉房屋添付了价值。盛世罗斯公司及罗依斯甲认为其不是合同相对方，对三性不认可。本院认为该证据具有真实性、合法性，但与本案不具有关联性，故不予采信； 4.雷扬公司提交了罗依斯甲的转款凭证、《股权转让协议》、《函告》、《股权回购协议书》及补充协议，证明盛世罗斯公司所谓的支付租金的转款凭证实际上是与第三人雷峥之间的个人经济往来，且盛世罗斯公司在龙泉法院案件中以同样的凭证主张该款项是股权转让款。盛世罗斯公司及罗依斯甲认为转款凭证、股权转让协议、函告不是原件不予质证，股权回购协议书真实性予以认可，证明目的不予认可，罗依斯甲与雷铮并非是个人的经济往来。因上述证据经生效判决认定，故本院对真实性、合法性及关联性予以采信； 5.雷扬公司提交了（2015）龙泉民初字第2936号案审判笔录、（2015）龙泉民初字第2936号民事判决书，证明盛世罗斯公司在龙泉案件当庭举证该笔款项为股权转让款，盛世罗斯公司在本案中所主张的款项实际为股权转让款。盛世罗斯公司及罗依斯甲对真实性无异议，但认为不能达到雷扬公司的证明目的，龙泉法院对该笔款项在判决中并未进行处理。本院对该组证据的三性予以采信； 6.雷扬公司提交了（2018）川0105民初708号民事判决书、（2018）川01民终7593号民事裁定书、（2018）川01民终7593号生效证明，证明雷扬公司与原产权人青羊工业公司的房屋买卖合同已经人民法院判决解除，且相关法律文书已经生效，现所有权人要收回房屋，以房租抵债的《协议》已经履行不能，应当依法解除。盛世罗斯公司及罗依斯甲认为生效证明是复印件不予质证，对其余证据的真实性认可，证明目的不予认可，房屋买卖合同已经解除，但是不影响租赁合同的效力，且不存在履行不能，双方的租赁合同应当继续履行。本院对该组证据的三性均予以采信。 7.盛世罗斯公司和罗依斯甲提交了法人授权委托书，证明被告以债务抵偿方式合法取得涉案房屋的租赁权，原告的实际控制人为雷峥。雷扬公司对三性不予认可。本院认为该证据具有真实性、合法性及关联性，故予以采信； 8.盛世罗斯公司和罗依斯甲提交了借款协议2份、取款凭条、交易明细清单、业务回单2份、收条2份、承诺书2份，证明双方存在债权债务关系，盛世罗斯公司以抵偿到期债权的方式足额支付了案涉房屋租金，其中2014年5月22日出借的300万元中的200万元抵偿2014年5月18日的房屋租赁合同的租金，2014年7月1日出借的100万元抵偿2014年6月28日房屋租赁合同的租金。雷扬公司对三性不予认可。本院认为该组证据系原件，具有真实性、合法性，对其关联性综合其他证据进行认证； 9.盛世罗斯公司和罗依斯甲提交了函、声明，证明雷扬公司确认盛世罗斯公司对案涉房屋的租赁权，肯定抵偿行为的成立。雷扬公司对函的真实性、关联性有异议，声明的三性不予认可。本院认为该组证据具有真实性、合法性及关联性，故予以采信； 10.盛世罗斯公司和罗依斯甲提交了函、青羊工业园区6栋办公楼管理办法、情况说明、缴费通知单。雷扬公司认为函是案外人出具的，三性无法确认，对管理办法的三性不予认可，且管理办法与本案无关。情况说明、缴费通知单是案外人出具的，真实性无法确认。本院认为函加盖公章且系原件，对其三性予以采信；管理办法具有真实性、合法性，但与本案无关，对其关联性不予采信；情况说明、缴费通知单系原件，加盖案外人公章，对其三性予以采信； 11.雷扬公司提交了《建筑装饰合同》及成都贵汇贸易有限公司出具的《关于T6栋写字楼租赁价格的复函》，拟证明其为案涉房屋提供了附加价值，应按市场价格80元/㎡计算房屋租金。本院认为该组证据与本案不具有关联性，故不予采信。 根据当事人提交的证据及一致陈述，本院查明以下事实： 2012年10月8日，雷扬公司（原名称四川雷扬锦峰实业有限公司，于2013年1月10日变更为现名称）与成都青羊工业建设发展有限公司签订《成都青羊工业集中发展区房屋买卖合同》，购买位于发展区内的T区6栋房屋。 雷扬公司向盛世罗斯公司出具落款日期为2014年5月7日的《法人授权委托书》，内容为公司委托实际控制人雷峥签订T6房屋第三、四层租赁合同，并将房租直接支付至雷峥个人名下银行卡中，对受托人在办理上述事宜中签署的所有相关文件，雷扬公司均予认可。 雷扬公司（甲方）与盛世罗斯公司（乙方）签订落款日期为2014年5月8日的《租赁合同》，约定甲方将前述房屋的第三层、四层租赁给乙方作为办公用房，面积按800㎡计算，租期自2014年5月21日，未写截止期限，房屋租金为每年25万元，首期一次性预付8年的房租200万元，租期内未经双方协商同意不得增减租金；乙方应及时按合同约定足额交纳房租，若超过一月未缴甲方有权解除合同并没收押金等。雷铮在雷扬公司代表人处签字。罗依斯甲在代表人处签字，并加盖盛世罗斯公司公章。 雷扬公司与盛世罗斯公司签订落款日期为2014年5月18日的《租赁合同》，除增加合同截止期限为2026年5月21日以及租金赠送4年外，其余内容与2014年5月8日的《租赁合同》一致。 罗依斯甲出具一份落款日期为2014年5月21日的《承诺书》，载明：本人于2014年5月21日与雷扬公司签订的租赁合同（3F-4F），详见租赁合同，现本人罗依斯甲承诺如雷扬公司在2016年5月21日收回此租赁物业，本人无条件退回并搬出此办公楼，原租赁合同作废。 2014年5月22日，雷扬公司作为乙方与甲方罗依斯甲及作为担保人的雷铮签订《借款协议书》，约定乙方向甲方借款300万元，款项转至丙方账户，乙方以青羊工业总部基地T6栋整栋银行抵押贷款后的剩余价值作为抵押担保物，以在四川大西南房地产综合开发公司的债权作为本次借款的担保款。同日，罗依斯甲向雷铮银行转账200万元。 雷扬公司向盛世罗斯公司出具落款日期为2014年6月28日的《法人授权委托书》，内容为全权委托雷铮签订T6办公楼的《租赁合同》，对受托人签署的所有相关文件均以认可。雷扬公司与盛世罗斯公司签订落款日期为2014年6月28日的《租赁合同》，就T6办公楼的第一层、二层（负一楼无偿使用）的租赁达成如下协议：租期自2014年6月28日至2030年6月27日，每年租金为8.3万元，首期一次性预付12年的房租即100万元，赠送4年，盛世罗斯公司应及时按合同约定足额缴纳房租，若超过一月未缴甲方有权解除合同并没收押金等。 2014年7月1日，雷扬公司作为乙方与甲方罗依斯甲及作为担保人的雷铮签订《借款协议书》，约定乙方向甲方借款100万元，款项转至丙方账户，乙方提供的担保物为青羊工业总部基地T6栋整栋及乙方在四川大西南房地产综合开发公司的债权。同日，罗依斯甲向雷铮转款90万元。 雷扬公司向盛世罗斯公司出具落款日期为2014年12月26日的《法人授权委托书》，内容为全权委托雷铮签订T6办公楼6F董事长办公室的租赁合同协议，对受托人签署的所有相关文件均以认可。雷扬公司（甲方）与盛世罗斯公司（乙方）签订落款日期为2014年12月26日的《协议》，载明：鉴于甲方雷扬公司及公司实际控制人雷铮向乙方罗依斯甲的借款本息不能按时结清，现甲方就其名下的T6办公楼6楼董事长办公室租赁给乙方来抵偿借款利息及本金，抵偿价格为80万元，年租赁抵偿价格为4万元，租赁期为20年，租赁期内乙方有权在任何时段使用办公室及其设备设施，使用期限为2015年4月1日至2035年4月1日，使用期乙方负责物业费用及相关费用，如甲方提前归还借款及本息，乙方必须无条件提前搬离办公室。 2015年3月6日，雷扬公司与罗依斯甲签订《股权转让协议》，载明：雷扬公司于2003年与大西南工程建设开发有限责任公司签订股权收购协议，且甲方已付大西南工程建设开发有限责任公司480万元，但由于各种原因一直未完成工商登记，雷扬公司同意将持有的四川大西南工程建设开发有限责任公司60%的股权转让给罗依斯甲，雷扬公司对罗依斯甲的股权转让价格为480万元，在罗依斯甲在工商登记中确认四川大西南工程建设开发有限责任公司60%的股权后，雷扬公司在罗依斯甲的借款中的480万元视为还清。 2015年9月15日，成都市龙泉驿区法院就罗依斯甲起诉大西南公司、四川大西南工程建设开发有限责任公司、曾令生民间借贷纠纷一案作出（2015）龙泉民初字第2936号民事判决书，对涉及罗依斯甲与雷扬公司之间签订《股权转让协议》中载明的股权转让款480万元作以下认定：2014年5月22日罗依斯甲向雷铮转款200万元，2014年7月1日罗依斯甲向雷铮转款90万元，因该股权转让事宜并非案件所审理的民间借款法律关系，故当事人可就480万元股权转让款所产生纠纷依法另行处理。 2016年4月12日，雷扬公司及雷峥向盛世罗斯公司及罗依斯甲出具一张《函》，载明：自贵公司及罗依斯甲先生租赁我公司位于青羊工业园区T区6栋办公楼（-1楼、1楼、2楼、3楼、4楼、6楼）以来，贵公司一直反映除顺利接手-1楼、3楼、4楼、6楼以外，其余的楼层（1楼、2楼）因何巍先生及成都宏恩公司擅自将其租赁出去，一直未能接手。其原因是何巍先生及成都宏恩公司一直声称具有1、2楼的租赁权。现我公司特声明：我公司与何巍先生及成都宏恩公司仅属债权债务关系，何巍先生及成都宏恩公司无任何租赁我公司办公楼的权利。对贵公司造成的不便和损失深表愧疚。同日，雷扬公司与雷峥向成都嘉善商务服务管理有限公司出具一份书面函，内容为雷峥系雷扬公司的实际控制人，根据存档于成都市青羊工业园区（总部基地）物管处的一份《房屋租赁合同》文件显示，雷扬公司与何巍签订了一份长达20年的《房屋租赁合同》，现申明该合同系伪造，所签署协议无效。请成都嘉善商务服务管理有限公司强制要求何巍及相关人员搬离T6办公区，另告知现T6办公楼全部租赁给盛世罗斯公司及罗依斯甲，本区的的物业费、水电费等所有费用均由盛世罗斯公司及罗依斯甲负责缴纳。 2016年10月24日，案涉房屋的物业服务公司成都嘉善商务服务管理有限公司向盛世罗斯公司发出一份书面函，内容如下：我司收到贵司递交的你与雷扬公司之间的租赁合同，同时也收到了由雷扬公司于2016年4月12日致我司的函件。现我司确认贵司为青羊区工业集中发展区T区6栋楼的租赁户。该函还同时确认盛世罗斯公司于2016年4月7日缴纳了2016年1月1日至3月31日的水电费、2016年7月、8月缴纳了至2016年12月27日的物管费。 另查明：1.盛世罗斯公司于2016年4月6日开始支付案涉房屋的物管费和水电费；2016年4月8日及4月28日成都宏恩股权投资基金管理有限公司向成都嘉善商务服务管理有限公司缴纳了2016年1月1月1日至3月17日的电费；2.四川大西南工程建设开发有限盛世罗斯公司责任公司的工商登记显示，雷扬公司不是其股东。 审理中，1.盛世罗斯公司主张案涉租赁合同实际签订时间为2016年，在龙泉驿法院起诉后双方才签订合同用租金抵偿了之前的借款300万元；2.对于案涉房屋的实际交付时间，雷扬公司主张签订合同后就已交付，盛世罗斯公司主张实际交付时间是2015年底至2016年初；3.本院于2018年2月9日作出（2018）川0105民初708号民事判决书，判决确认成都青羊工业建设发展有限公司与雷扬公司于2012年10月8日签订的《成都青羊工业集中发展区房屋买卖合同》已于2016年12月30日解除，雷扬公司向成都青羊工业建设发展有限公司返还T区6幢房屋。该判决现已生效。 本院认为，雷扬公司与盛世罗斯公司、罗依斯甲就T6办公楼负一楼、一楼、二楼、三楼、四楼、六楼签订的三份《租赁合同》及《协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。因成都青羊工业建设发展有限公司与雷扬公司于2012年10月8日签订的《成都青羊工业集中发展区房屋买卖合同》已经于2016年12月30日解除，生效判决书判决雷扬公司向成都青羊工业建设发展有限公司返还T区6栋房屋，基于该事实，雷扬公司与盛世罗斯公司、罗依斯甲就案涉房屋签订的租赁合同及协议在事实上已无法继续履行，双方订立合同的目的不能实现，故雷扬公司要求解除上述合同及协议的诉讼请求，于法有据，本院对其该诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，盛世罗斯公司应向雷扬公司腾退T6办公楼负一楼、一楼、二楼、三楼、四楼、六楼，故对雷扬公司要求腾退T6整栋房屋的诉讼请求，本院予以部分支持。 关于是否应当支付租金的问题。雷扬公司主张租赁合同及协议签订后盛世罗斯公司一直未支付房屋租金，盛世罗斯公司及罗依斯甲主张房屋租赁合同实际签订日期为2016年，且租金系抵偿的借款。本院对盛世罗斯公司及罗伊斯甲的抗辩主张予以支持，理由如下：一、2014年5月22日及2014年7月1日，雷扬公司与罗依斯甲签订《借款协议书》，约定借款金额共计400万元，实际转款金额为290万元。而签订的落款日期为2014年5月8日的《租赁合同》约定一次性预付租金200万元、落款日期为2014年6月28日的《租赁合同》约定每年租金8.3万元，一次性预付12年租金100万元，两份租赁合同约定的金额共计300万元，且均为整数，与上述借款协议实际的出借金额基本一致；二、从《租赁合同》约定的一次性预付租金的内容来看，有悖于按季度、按年度支付租金的交易惯例，而双方就处于同栋办公楼的6楼也于同年签订了《协议》，该协议明确约定以房屋出租抵偿借款利息及本金，抵偿价格为80万元，关于年租金及租赁期限的约定与之前签订的《租赁合同》的约定方式一致；三、从雷扬公司及雷峥向盛世罗斯公司、罗依斯甲及雷扬公司及成都嘉善商务服务管理有限公司出具的《函》、成都嘉善商务服务管理有限公司出具的函件内容，以及盛世罗斯公司实际缴纳物业服务费的时间来看，可以认定房屋实际交付时间为2016年前后，该时间也与盛世罗斯公司关于合同实际签订时间为2016年的陈述一致，雷扬公司主张合同签订后即交付房屋与本案查明事实不符，而2014年签订租赁合同后至2016年才交付房屋也与常理不符；四、雷扬公司借款后因无力还款，与罗依斯甲于2015年3月6日签订了《股权转让协议》，约定雷扬公司将持有的四川大西南工程建设开发有限责任公司60%的股权转让给罗依斯甲，股权转让价格为480万元，股权转让后雷扬公司在罗依斯甲的借款中的480万元视为还清。罗依斯甲后以就该款项起诉大西南公司、四川大西南工程建设开发有限责任公司、曾令生，法院作出的判决并未就该480万元作出处理。另外，上述股权转让因雷扬公司并不持有股份也无法实际履行，即480万元借款雷扬公司并未实际清偿。雷扬公司借款后股权抵偿未果、再以租金抵偿借款并签订房屋租赁合同，符合事件发展的逻辑顺序，同时也与查明认定的房屋实际交付时间、合同约定内容及盛世罗斯公司、罗依斯甲的陈述互相印证。综上，雷扬公司与盛世罗斯公司签订的《租赁合同》及《协议》约定的租金系抵偿的雷扬公司所负的债务即向罗依斯甲的借款，且约定的租期尚未届满，盛世罗斯公司不欠付雷扬公司租金。故雷扬公司要求盛世罗斯公司支付租金的诉讼请求本院不予支持。 综上，雷扬公司的诉讼请求部份成立，本院予以部份支持。依照《中华人民共和国民法通则》第三十八条、第四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、原告四川雷扬实业有限公司与被告四川盛世罗斯实业有限公司签订的落款日期分别为2014年5月8日、5月18日、6月28日的《租赁合同》及落款日期为2014年12月26日的《协议》于本判决生效之日解除； 二、被告四川盛世罗斯实业有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退位于成都市青羊工业发展园区T6栋一层（负一层）、二层、三层、四层、六层房屋给原告四川雷扬实业有限公司； 三、驳回原告四川雷扬实业有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费42304元，财产保全费5000元，合计47304元由原告四川雷扬实业有限公司负担46304元，被告四川盛世罗斯投资有限公司负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘 卿 人民陪审员  张立芳 人民陪审员  王蜀宁 二〇一九年四月二日 书 记 员  李蓓菡