湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0104民初55号原告：李小平，男，1978年3月16日出生，汉族，住长沙市天心区。原告:刘伟玲，女，1978年8月17日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。两原告共同委托诉讼代理人：王飞鹏，湖南骄阳律师事务律师。两原告共同委托诉讼代理人：李志强，湖南骄阳律师事务律师。被告：长沙梅溪湖金悦置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道环湖路**方茂苑******，统一社会信用代码：91430104053864777B。法定代表人：文雄，公司董事长。委托诉讼代理人：杨俐，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：张怡，湖南金州律师事务所律师。原告李小平、刘伟玲与被告长沙梅溪湖金悦置业有限公司（以下简称“金悦置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，经长沙市中级人民法院发回重审后，本院于2019年1月2日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李小平、刘伟玲的委托诉讼代理人王飞鹏、李志强、被告金悦置业公司的委托诉讼代理人杨俐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小平、刘伟玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期申请办理房屋权属证书的违约金46218元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方共同签署了《长沙市商品房买卖合同》，合同约定了房号梅溪湖·金茂悦（金悦雅苑）住宅第4栋N单元9层901号房、面积、价款、交付日期、产权登记及违约责任等。合同签订后，原告已按合同约定履行了全部义务，但被告却未按约履行其义务，直至2017年8月8日才为原告办好房屋权属证书，被告的上述行为已经违反合同约定，应当承担相应的违约责任，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请依法予以支持。被告金悦置业公司辩称：一、被告已按照《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定积极履行了协助办理房屋权属证书的义务。1、根据商品房买卖合同《补充协议》第十二条第一款约定：“买受人委托出卖人协助办理房屋权属证书的…”，可知，被告仅负有协助办理房屋权属证书的义务，即将办理房屋权属证书所需提交的资料报相关登记机关进行备案即可，而本案中，被告已如实按约履行了上述义务，至于相关登记机关用于审查及办理手续的时间，与被告无关。根据《商品房买卖合同》第二十条约定：“出卖人在交付商品房后240个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。初始登记后120个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180个工作日内申请办理买受人的土地使用权证”，另根据《补充协议》第六条第二款约定：“以房屋交接单上买受人签字的日期作为该房屋的收房日期……”，由上述合同约定可知，被告协助办理房屋权属证书的日期应从原告在房屋交接单上签字确认收房之日开始计算，本案中原告未提供相关证据证明实际交房日期，故其主张并无事实依据。而被告提供的、经原告签字确认的《梅溪湖?金茂悦一期交房确认书》足以证明原告实际收房日期为2015年8月11日。2、根据《湖南省不动产统一登记工作实施方案》及《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》之规定，长沙市城区范围内（芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、高新区）自2016年9月9日起实施房屋产权证与土地使用权证两证合一的政策（自2016年8月29日至9月8日，停止办理国有土地上房屋建筑物、构筑物所有权不动产登记业务），且不动产权证同时具备房屋所有权证及国土使用权证的性质和功能，故被告认为协助办理不动产权证的期限应当结合合同约定及政策变动综合分析确定，另根据《长沙市商品房买卖合同》第二十三条的约定，两证合一政策属于不可抗力因素，是免责事由。被告认为，该合同约定的办理房屋所有权证的截止日期为2017年1月19日，晚于2016年8月29日，则办理不动产权证的截止时间应为合同约定的办理国土使用权证的截止时间（即房屋交付后的540个工作日2017年10月12日）。而结合原告所认可的实际不动产权证办妥时间2017年8月8日，该案的不动产权证的办理时间是处于办理国土证期限之内的，不存在逾期办证的事实。二、即便以《商品房买卖合同》约定的交房截止时间2015年1月31日作为计算被告办理不动产权证的起始时间，从而认为本案不动产权证办理晚于合同约定的期限，但这也并非“被告的责任”，系金悦雅苑部分业主违章搭建所致，故根据《长沙市商品房买卖合同》第二十条的约定，也不应由被告承担违约责任。1、根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十条的约定：“如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人每日按已付房价的万分之一的标准向买受人支付违约金”。本案中，被告积极履行了合同义务，而包括陈素英、杨小飞、李小平、刘伟玲在内的多户金悦雅苑业主违章搭建导致被告未能取得规划验收合格证，直接导致原告办理不动产权证的进度严重滞缓。2、被告在发现金悦雅苑存在违章搭建的情况时积极采取了包括但不限于上门劝告、函告、通知、请求相关行政部门介入等能力范围内的所有措施，以求消灭违章搭建的现象，进而推进规划验收合格证的办理，加快为原告办理不动产权证的进度。综上，原告并未证明被告自身存在相关责任，相反，被告充分履行了合同义务，故原告要求被告承担违约责任并支付违约金的诉讼请求不应得到支持。三、若经法院公正审理后，仍认定被告存在违约行为，被告认为原告并未证明其所受实际损失，且原告主张的违约金明显过高。1、本案中，原告未提供相关证据证明其所遭受的实际损失。而房屋最主要的功能是用于生活居住，被告已按合同约定履行了交付义务，因此，不动产权证的办理并不会对原告产生任何实质性的不良影响。2、《商品房买卖合同》第二十条约定违约金系补偿性质，如果按照日违约金为已付房款的万分之一计算违约金，违约金总额将明显高于原告所受实际损失。3、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综上所述，若法院认定被告逾期办理产权登记，甚至判令被告要承担违约责任，被告恳请法院考虑金悦雅苑一期业主共1200多户，存在违章搭建行为的业主约计400余户，若不存在违章搭建行为的800余户业主均依据法院判令被告支付违约金的判决纷纷起诉，主张承担逾期办理不动产权登记的违约责任，届时，被告作为国企因此将面临的巨大经济压力和社会压力。综上，被告恳请法院综合考虑部分业主违章搭建及被告积极协助办理权证等因素，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年3月17日,原告李小平、刘伟玲与被告金悦置业公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》及其附件《补充协议》，该买卖合同约定：李小平、刘伟玲购买金悦置业公司开发的位于长沙市岳麓区梅溪湖?金茂悦（金悦雅苑）第4幢N单元9层901号的住宅商品房一套，建筑面积为128.92平方米，房屋总价款为1067384元。第八条约定：出卖人应当在2015年1月31日之前向买受人交付该商品房。第二十条约定：出卖人在交付商品房后240个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记。初始登记后120个工作日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180个工作日内申请办理买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述手续并取得相关权属证书的，双方同意按第2项约定处理：2、买受人不退房，出卖人每日按已付房价款的万分之一的标准向买受人支付违约金。同时双方所签附件八《补充协议》的第六条第二项约定：“买受人须在交房通知日期内到出卖人指定的地点办理房屋交付手续，以房屋交接单上买受人签字的日期作为该房屋的收房日期，自收房之日起，该房屋的风险责任转由买受人承担，且与该房屋有关的物业管理费等相关费用由买受人承担”，该条第三项约定：“超过交房通知规定的最后期限，买受人未办理收房手续，则以主合同第八条约定的交付期限为房屋收房日，视为买受人验收合格，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由买受人承担”。合同签订之后，原告向被告支付了全部的购房款1067384元，原告还缴纳了房屋买卖契税、物业专项维修资金、公证服务费、抵押登记费、房产证费用、国土证费用等费用。2014年12月17日，被告向原告发送《交房通知书》，通知原告于2014年12月24日办理交房手续，原告逾期未收房，被告又于2015年1月19日再次向原告发送《房屋交付催告提示函》，原告于2015年8月11日办理了交房手续。另查明：根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》[长政发（2016）15号]文件精神，自2016年9月9日起，在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙高新区范围内实施不动产统一登记，由长沙市国土资源局依法颁发不动产权证书和不动产登记证明，原各类不动产权属证书停止发放，从2016年8月29日起至9月8日，城区范围内停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务。被告于2017年6月30日向长沙市不动产登记中心申请办理原告所购商品房的首次登记，7月13日办妥了首次登记，被告于2017年8月8日申请办理原告所购商品房的不动产权登记，当日办妥了不动产权证书。上述事实，有当事人的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及其《补充协议》、《销售不动产统一发票》、《中华人民共和国税收缴款书》、《湖南省非税收入一般缴款书》、《湖南省物业专项维修资金专用收据》、《收据》、《交房通知书》等证据、被告提交并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》、《交房通知单》、《房屋交付催告提示函》、《交房确认书》、《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》[长政发（2016）15号]、《长沙市房屋产权登记收件、领证凭证》、不动产权证书等证据、本院调取的《不动产登记情况表》予以证实，本院予以确认。本院认为，原告李小平、刘伟玲与被告金悦置业公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，且无法定无效情形，合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：一、被告是否违约以及是否应当承担违约责任的问题。1、根据原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》附件八第六条中约定“超过交房通知规定的最后期限，买受人未办理收房手续，则以主合同第八条约定的交付期限为房屋收房日，视为买受人验收合格，房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用由买受人承担”，原告超过了交房通知规定的最后期限，则应以主合同第八条约定的交付期限即2015年1月31日为房屋收房日，故本院确认2015年2月1日是计算办理房屋权属证书的起始时间。2、根据合同第二十条的约定，被告应在商品房交付后240个工作日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请初始登记，初始登记后120个工作日内申请办理原告所购商品房的房屋所有权证，取得房屋所有权证后180个工作日内申请办理原告所购商品房的土地使用权证，据此，被告应在2016年1月18日前为原告所购商品房申请初始登记，而被告于2017年6月30日才向长沙市不动产登记中心申请初始登记（首次登记），被告构成违约。但长沙市实行不动产统一登记制度后，自2016年9月9日起就不再办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证，故被告办理涉案房屋不动产权证的截止期限，应以合同约定的办理土地使用权证之日为准，而被告申请办理不动产权证的时间为2017年8月8日，没有超过合同约定的期限，不存在违约。3、对于被告所称涉案小区包括被告在内的部分业主违章搭建导致其未能及时办理房屋权属证书的理由，因被告未提交充分证据予以证明，故对被告的上述理由，本院不予采信。综上，被告金悦置业公司存在逾期申请办理初始登记的违约行为，应承担相应的违约责任。二、关于违约金的计算问题。原告在本案审理过程中明确表示其主张的逾期申请办理房屋权属证书的违约金包括逾期申请办理初始登记和不动产权证的违约金，因此，被告逾期办理房屋权属证书的期间为逾期申请初始登记期间即2016年1月19日至2017年6月30日。被告主张原告请求支付违约金的计算标准过高，请求予以减少。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告并没有提供任何证据证实因被告的逾期申请办理不动产权属证书的行为所造成的损失情况，现原告要求被告按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金，其诉请过分高于原告因此而造成的损失，对此应当予以酌减。本院综合原告因被告的违约行为可能造成的损失、被告的过错程度、实际违约情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金11293元（1067384元×万分之零点二×529天=11293元），对原告所主张的诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、限被告长沙梅溪湖金悦置业有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告李小平、刘伟玲支付违约金11293元。二、驳回原告李小平、刘伟玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费955元，由被告长沙梅溪湖金悦置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判长 周 建审判员 黎春林审判员 王立文二〇一九年四月三十日书记员 陈旸芷附:适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。