湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0105民初1746号原告：湖南富兴置业发展有限公司，住所地长沙市开福区蔡锷北路411号金地大厦4层整层。法定代表人：黄伟。委托代理人：王梓人，该单位工作人员。委托代理人：倪朝沐，该单位工作人员。被告：湖南辣么家餐饮管理有限公司，住所地长沙市雨花区劳动路野坡107号公交公司综合楼一楼。法定代表人：姚晟。原告湖南富兴置业发展有限公司与被告湖南辣么家餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告湖南富兴置业发展有限公司的委托代理人倪朝沐，被告湖南辣么家餐饮管理有限公司的法定代表人姚晟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖南富兴置业发展有限公司的诉讼请求：1、解除原、被告签订的《租赁合同》及附属的《商业管理服务合同》；2、被告已交的履保金不予退还；3、被告支付拖欠的租金、商管费、物业费26176.33元及迟延履行违约金2539.1元（暂计算至2018年12月26日）；4、被告支付经营期减免费用32054.92元；5、被告支付违约金33940.5元；6、被告将L525号商铺恢复毛坯并办理交还手续；7、被告承担全部诉讼费用。事实及理由：原、被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告位于长沙市开福区富兴世界金融购物中心L525号商铺，作为餐饮使用，经营品牌为辣么蒸，租期自计租日起计60个月，租金、商管费、物业费等每三个月预先交纳，并约定在被告迟延交纳租金及其他费用超过15日的，原告有权单方解除合同。合同签订后，原告依约履行了合同。合同自履行以来，被告常常不按合同的约定及时、足额交纳租金等费用。原告为此多次发函催告，但被告仍未将拖欠的费用及时补交。2018年12月26日，被告在拖欠了租金、商管费、物业费26176.33元超过15日的情况下，并且未经原告同意，擅自闭店，撤离商铺。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告湖南辣么家餐饮管理有限公司辩称，拖欠房租主要的原因在于购物中心人气欠佳，其从开业到停业已经投入100多万，因为亏损导致无力承担租金。因为无力支付租金在2018年12月的时候其自己主动的把店铺关掉了。当事人围绕诉讼请求及事实理由依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。根据当事人的陈述及庭审质证，本院认定以下案件事实：原告湖南富兴置业发展有限公司（甲方、出租方）与被告湖南辣么家餐饮管理有限公司（乙方、承租方）于2017年签订《租赁合同》及《商业管理服务合同》，合同约定，甲方将长沙市开福区富兴世界金融中心5层的L525号商铺出租给乙方经营品牌为【辣么蒸】，套内面积为133.1平方米，租赁期限为自计租日起60个月，该商铺的月租金=月租金标准*计租面积，自计租日起前12个月租金为85元/月/平方米。考虑到装修期等因素，甲方给予乙方前12个月租金22627总价款折扣。折扣后第1个租约月至第12个租约月的租金标准为70.83元/月/平方米，即月租金总额为9427.92元，第13个租约月至第24个租约月的租金标准为85元/月/平方米，即月租金总额为11313.5元。除预付租金外，其他租金均按3个自然月作为一个租金交纳周期，乙方应当在上个租金交纳周期最后一个月20日前向甲方一次性足额支付下个租金交纳周期租金。乙方应向甲方支付履约保证金37268元。除首期物业服务费外乙方应当自计租日起向管理公司交纳该商铺的物业服务费，标准为60元/平方米/月，即7986元/月。商业管理服务费自计租日起前12个月为55元/月/平方米，考虑到装修期等因素，甲方给予乙方前12个月商业管理服务费14641总价款折扣。折扣后第1个租约月至第12个租约月的商业管理服务费为45.83元/月/平方米，即月商管服务费总额为6100.42元，第13个租约月至第24个租约月的商业管理服务费为55元/月/平方米，即月商管服务费总额为7320.5元。该商铺交付日暂定为2017年6月30日，自交付日起60日为乙方装修期。违约责任第25.4条约定，本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收本合同项下之履约保证金，如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足；25.6条约定，乙方迟延交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或管理公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过15日，甲方有权单方解除合同；25.14条约定，乙方妥善履行本合同是甲方给予乙方装修期和优惠租金政策的前提。如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按月租金标准补交装修期优惠和减免的全部租金；25.16条约定，因违约导致另一方要求解除合同的，违约方除应承担合同约定的违约金等违约责任外，还应按合同解除当月租金的3倍承担合同解除的违约责任。合同还约定，本合同项下之租赁期届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该商铺交还甲方，并使该商铺恢复到符合本合同附件《交付标准》中交付的各项标准要求。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告于2017年6月30日依约将符合租赁条件的涉案商铺交付给被告使用，被告商铺于2017年10月27日开业。原告于2017年11月30日向被告发《免租确认函》，新增加1个月免租期减免，给予被告1个月的免租期。被告实际从2017年10月27日开始交租，且按照合同约定实际足额支付了至2018年10月27日的租金，并按照合同约定的第1个租约月至第12个租约月的标准支付了2018年11月份的租金、商管费及物业费共计23514.34元。2018年12月3日，被告向原告发提前撤场申请，称因商场人气、客流、入驻餐饮品牌较之前都有所下降，门店每月亏损，为了及时止损，申请提前撤场。后被告于2018年12月26日搬离涉案商铺。另查明，原告收取了被告履约保证金37628元。本院认为，一、本案系房屋租赁合同纠纷，原告与被告签订的《租赁合同》及《商业管理服务合同》系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。原告已经按约向被告交付了租赁物业,租赁期间,被告于2018年12月26日在未与原告协商一致情形下即停止经营并关闭店铺,被告该擅自退租之违约行为实际导致《租赁合同》提前解除，且庭审中被告同意解除合同,故原告要求解除合同,具有合同和法律依据,本院予以支持；二、关于租金、商业管理费、物业费。《租赁合同》约定第13个租约月至第24个租约月的月租金总额为11313.5元，第13个租约月至第24个租约月的月商管服务费总额为7320.5元，物业服务费为7986元/月，因被告实际从2017年10月27日开始交租，故至2018年11月27日为第13个租约月，现原告主张被告按上述约定支付2018年12月份的租金、商业管理费、物业费符合约定，本院予以支持，故被告应向原告支付2018年12月份的租金、商业管理费、物业费26620元（11313.5元+7320.5元+7986元），现原告要求被告支付26176.33元系对其自身权利的处分，本院予以认可；三、关于经营期减免费用。《租赁合同》约定如被告原因导致本合同提前终止（包括被告违约导致甲方解除合同的情形），则被告应在本合同终止后7日内按月租金标准补交装修期优惠和减免的全部租金，故对于原告要求被告支付经营期减免费用32054.92元（22627元+9427.92元）的诉请，本院予以支持；四、关于违约金。《盘符合同》约定，因违约导致另一方要求解除合同的，违约方除应承担合同约定的违约金等违约责任外，还应按合同解除当月租金的3倍承担合同解除的违约责任，因被告提前退租，原告另寻租户期间将导致产生房屋空置期，故对于原告要求被告按当月租金的3倍支付违约金的诉请本院予以支持，故被告应向原告支付违约金33940.5元（11313.5元*3）；五、对于履约保证金及迟延履行违约金,鉴于本院已判令被告向原告支付违约金,并支付装修期的房租,被告因违约行为支付的上述违约金足以弥补原告的实际损失,故在此情况下,原告再要求没收被告已支付的履约保证金37628元并要求被告支付迟延履行违约金的诉请,本院不予支持；六、关于原告要求被告将系争场地恢复为毛坯状态,向原告返还。根据《租赁合同》约定,本合同因任何原因而终止后7日内，被告应当将该商铺交还原告，并使该商铺恢复到符合本合同附件《交付标准》中交付的各项标准要求。本案系被告违约导致双方合同解除,故原告要求被告按照合同约定的将系争场地恢复为毛坯状态予以交还,于法有据,本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告湖南富兴置业发展有限公司与被告湖南辣么家餐饮管理有限公司签订的《租赁合同》及《商业管理服务合同》；二、被告湖南辣么家餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告湖南富兴置业发展有限公司2018年12月份的租金、商业管理费、物业费共计26176.33元；三、被告湖南辣么家餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告湖南富兴置业发展有限公司支付经营期减免费用32054.92元；四、被告湖南辣么家餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告湖南富兴置业发展有限公司支付违约金33940.5元；五、被告湖南辣么家餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将长沙市开福区富兴世界金融中心5层的L525号商铺以毛坯状态向原告湖南富兴置业发展有限公司予以返还;六、原告湖南富兴置业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告湖南辣么家餐饮管理有限公司返还履约保证金37628元；七、驳回原告湖南富兴置业发展有限公司的其他诉讼请求。本案受理费2168元，因适用简易程序减半收取1084元，由被告湖南辣么家餐饮管理有限公司承担。如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  刘珊二〇一九年四月十九日代理书记员  殷密附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。