湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0105民初8087号 原告：袁晖，女，1969年6月16日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。 委托诉讼代理人：汤媛，湖南泓锐律师事务所律师。 被告：长沙开福万达广场投资有限公司，住所地湖南省长沙市开福区中山路**开福万达广场****写字楼**。 法定代表人：曲晓东，该公司总裁。 委托诉讼代理人：卓文钦，上海协力（长沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂芳芳，上海协力（长沙）律师事务所实习律师。 被告：大连万象美物业管理有限公司长沙分公司，住所地，住所地湖南省长沙市开福区中山西路**万达广场写字楼****iv> 负责人：季红民，总经理。 委托诉讼代理人：彭湘峰，男，1989年4月20日出生，汉族，住湖南省新邵县。 原告袁晖诉被告长沙开福万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）、大连万象美物业管理有限公司长沙分公司（以下简称万象美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，代理书记员宋敏担任庭审记录。原告袁晖及其委托诉讼代理人汤媛，被告万达公司的委托诉讼代理人卓文钦、聂芳芳，被告万象美公司的委托诉讼代理人彭湘峰到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁晖向本院提出诉讼请求：1、判令两被告对涉案房屋存在的质量问题进行维修（维修内容明细：房屋多处踢脚线气泡开裂、墙面多处开裂、多处墙角处木饰面破损、客厅和餐厅因漏水变色起斑、卫生间马桶返臭、抽油烟机管道过长导致油烟无法排出），直至恢复原状；2、判令两被告赔偿原告因房屋质量问题造成的经济损失425650元；3、判令两被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，原告向本院申请将第一项、第二项诉讼请求变更为：1、判令两被告对涉案房屋存在的主卧卫生间漏水问题进行维修，直至恢复原状；2、判令两被告赔偿原告因房屋质量问题造成的经济损失429470元。事实和理由：2012年12月1日，原告袁晖与被告万达公司签订《长沙市商品房买卖合同》（编号为20110643604），约定原告购买万达公司开发的位于长沙市开福区中山路589号第A区1、6栋2单元6层604房屋，被告万象美公司为物业管理单位。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告万达公司亦于2013年12月24日向原告交付了房屋。但自2014年以来，涉案房屋出现渗水、霉烂、漏水等严重质量问题，原告多次要求万象美公司进行修缮解决，但两被告一直以未查明漏水原因为由拖延怠慢，以致漏水问题至今未得以根本处理。原告认为两被告以上行为严重侵害了原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告长沙开福万达广场投资有限公司辩称，一、被告万达公司已积极履行维修义务并不存在拖延怠慢的情形，原告未事先告知即自行维修所产生的费用不应由被告承担。根据被告提交的《竣工验收备案表》、《万象美物业维修登记表》可知，万达公司已将竣工验收合格且符合双方约定的房屋交付给原告袁晖，原告收房后发现漏水现象即向被告进行了反馈，被告已积极派人履行维修义务。后原告未事先告知便自行维修致使无法确定涉案房屋的漏水程度及范围，无法认定费用产生是否与漏水状况存在因果关系，故该笔费用不应由被告承担；二、根据合同约定，原告只能就因房屋质量问题造成的直接损失要求赔偿,而物业费和房屋闲置费属于间接损失,且原告一直居住在涉案房屋内，其该项主张缺乏事实和法律依据；三、原告诉请的维修内容明细中部分内容已过质保期，被告对此无需承担维修责任。 被告大连万象美物业管理有限公司长沙分公司辩称，与被告万达公司的答辩意见一致。物业管理费与房屋质量问题属于两个法律关系，万象美公司无需对因房屋质量问题造成的损失承担赔偿责任。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年12月1日，原告袁晖（乙方、买受人）、被告长沙开福万达广场投资有限公司（甲方、出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：买受人出资购买坐落于长沙市开福区中山路589号第A区1、6栋2单元6层604号房屋，规划用途为住宅。该商品房建筑面积266.78㎡，按建筑面积计算，该商品房单价为12874.05元/㎡,总房价3434538元；出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《合同补充协议》第五条第五项约定，乙方收房后该房屋发生质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构鉴定，确属保修期内开发商依法应保修范围，并经甲方复核确认的，甲方应赔偿因此造成的直接经济损失。被告万达公司作为建设单位、被告大连万象美公司（原大连万达物业管理有限公司长沙分公司）作为物业管理单位向原告出具《住宅质量保证书》，载明自2013年11月26日起，在以下期限内正常使用情况下，如有所列工程质量问题的，被告承担保修责任，其中屋面防水5年；外墙面、地下室、厨、地下室、厨房间地面、管道等防渗漏5年。 合同签订后，原告袁晖依约向被告万达公司缴纳了购房款，2013年11月26日工程通过竣工验收备案，2013年12月24日原告办理了收房手续。收房后，原告袁晖发现房屋几处出现漏水、渗水，墙纸因渗水回潮发霉长虫，客厅餐厅木饰面、踢脚线霉烂长虫，卫生间马桶返臭、公共卫生间漏水、顶部大理石脱落、保姆间洗衣机水管漏水等，遂通过物业公司报修。因修复不及时，原告委托案外人陈文亮，自行对涉案房屋漏水、渗水等质量问题进行排查和维修，并对漏水、渗水造成的装修损坏进行了修复。2015年3月，原告入住涉案房屋。 2015年10月，涉案房屋再次出现客厅公共卫生间洗手台顶部大理石因漏水掉落、次卧天花板吊灯处烟感器部位漏水、主卫淋浴间、浴缸部位上方天花板渗水、餐厅客厅天花板多处漏水并脱落、飘窗外墙漏水、壁挂炉因漏水故障损坏等问题，并导致楼下504房屋相同位置也出现漏水。原告再次报修，深圳总装饰股份有限公司工作人员现场察看后，认为原告前期曾自行维修，拒绝保修。后原告再次委托案外人陈文亮进行排查，发现系新发生渗漏，与原维修点无关，深圳总装饰股份有限公司同意对房屋进行漏水排查。2015年10月至2016年3月，被告万达公司派维修人员将客厅、餐厅、厨房大理石地面，主卧走道及衣帽间、次卧卧室及衣帽间地板全部挖开，因未找到漏水点，决定废除上述区域水管重新布管，并将地面修复。2016年1月底，涉案房屋再次发生漏水，维修人员将客厅与餐厅过道再次挖开，对下方水管进行更换，并挖开整个次卧淋浴室地面进行排查，发现一节水管中间处破损，并对该处水管进行更换。因施工队提供的大理石存在严重色差，又时近年关，原告自行购买大理石并请人进行了安装修复。此期间，挖开部位一直裸露在外，涉案房屋长期处于关闸停水状态。 又查明，涉案房屋存在的卫生间马桶返臭、多处墙角处木饰面破损、踢脚线起泡开裂，墙面多处开裂、北面飘窗渗漏、次卧衣帽间漏水等问题均已修复，现涉案房屋仍存在主卧卫生间漏水问题。 诉讼中，原告袁晖提供了案外人陈文亮开具的收据及《证明》，《证明》载明：2014年以来，受万达公馆业主袁晖委托，对其房屋出现的多处质量问题进行维修，支付费用共计80000元整，明细如下：1、整屋墙纸因回潮渗水发霉长虫全部拆除人工费、维修费、重新修补墙面粉刷墙漆（含材料）12000元整；2、客厅、餐厅木饰面、踢脚线霉烂长虫拆除、重新安装、油漆（含材料）和共计21000元整；3、公共卫生间马桶返臭、漏水，地砖拆除查，地砖拆除查找漏水点脱落重新安装费用共计10000元；4、保姆间因墙壁渗水、发霉、起泡、卫生间马桶返臭，进行了漏水点的排查，全面拆除改造费用共计37000元整。上述施工及材料费用合计80000元。另花费建材垃圾清运及卫生费1800元。经法庭调查，2014年5月，原告对房屋漏水及其他质量问题进行了排查和维修，涉案房屋精装修交付标准为墙纸，现原告已全部重新涂刷墙漆。 诉讼中，本院依职权调取了涉案房屋的电量电费明细。明细账单显示2014年平均每月电表电量353.75度，2015年平均每月电表电量582.83度。 以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》及《合同补充协议》、《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《房屋漏水情况报告》、证人证言、微信截图、现场照片、票据、电费明细账、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为：原告袁晖与被告万达公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方均应按照合同约定全面履行各自义务，对于不按约履行合同义务的，应当承担相应的违约责任。本案的争议焦点归纳为以下几个方面：一、被告是否应承担继续维修义务；二、原告的损失范围。三、责任主体。对此，本案评析如下： 一、被告是否应继续承担维修义务。原告诉请要求被告继续维修主卧卫生间顶部漏水问题。根据双方签订的《住宅质量保证书》，“屋面防水、外墙面、地下室、厨、地下室、厨房间地面、管道等防渗漏”的保修年限为5年；墙面、顶棚抹灰层脱落、地面空鼓开、地面空鼓开裂保修期限为2年。”《住宅质量保证书》载明质保起算时间为2013年11月26日。即涉案房屋渗漏保修期截止时间为2018年11月26日。原告提供的万象美物业维修登记表、楼栋管家李桔、徐袁签字的房屋漏水情况报告、张兆立的书面证言等内容显示，原告诉请的质量问题均在保修年限内进行了报修，但被告万达公司一直未彻底修复，故仍应承担继续维修义务。另，原告在诉讼中已撤回对涉案房屋内踢脚线气泡开裂、墙面开裂、墙角处木饰面破损、客厅和餐厅因漏水变色起斑、卫生间马桶返臭、抽油烟机管道过长导致油烟排除不畅、北面飘窗外墙漏水、次卧衣帽间漏水等问题进行维修的诉讼请求，系其对民事权利及诉讼权利的合法处分，不违反法律规定，本院予以准许。 二、原告的损失范围。被告万达公司辩称《合同补充协议》第五条第五项明确约定，收房后房屋发生质量问题，甲方应赔偿因此造成的直接经济损失，而租金损失属于因房屋质量问题产生的间接经济损失，被告无需承担赔偿责任。本院认为，合同补充协议之文本由被告万达公司提供，合同条款及内容均由被告方拟定，此条款实为格式条款，被告万达公司作为提供格式条款的一方，在拟定该条款时明显对原告主要赔偿权利的范围进行了限制，应认定为无效条款，对被告万达公司的答辩意见，本院不予采信。结合庭审查明的事实，原告方的损失核定如下： 1、维修费。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。因万象美公司股权结构变动导致多次交接，2015年以前的报修记录已遗失，但原告另行提供楼栋管家李桔、徐袁签字的房屋漏水情况报告、张兆立的证言等，证明自2014年1月，原告房屋已出现渗漏等质量问题并报修，被告万达公司未及时修复。本院认为，被告万达公司拖延维修，原告有权自行维修，以避免损失进一步扩大，产生的维修费及修复期间造成的其他损失应由被告万达公司承担。原告对其维修费用提供了收据、发货单予以佐证，被告辩称该收据、发货单均不是正规发票，无法对真实性作出判断。但现有证据表明，原告自行委托进行维修属实，家装维修施工发生现金交易亦不违背常理，故本院对维修的合理费用予以支持。原告主张拆除地砖查找漏水点，对因渗漏造成的墙纸发霉长虫的木饰面、踢脚线、墙面等重新进行装修，对卫生间马桶返臭进行排查等共花费8万元，综合考虑房屋面积、排除渗漏及修复的范围等具体情况，本院酌情认定施工费、材料费和垃圾清理费共计6万元。对于原告要求被告万达公司承担更换大理石费用的诉求，据楼栋管家及多名物业人员证实，被告万达公司提供的大理石存在严重色差，故大理石采购、加工、安装费用3578元（628元+2010元+440元+500元）本院予以支持。对2015年10月实际入住后发生的更换地暖面板、空调清洗、保洁、油烟机和马桶维修、开厨房检修口、屋顶开裂维修、内机风扇维修等费用，因原告未提供证据证明被告万达公司拖延维修使其有自行维修的必要性，也未能举证证明维修费用系房屋质量问题所致。故对该部分费用，本院不予支持。 2、影响居住损失。从庭审查明的事实及当事人的诉辩情况来看，涉案房屋的漏水、渗水等质量问题客观上削减了房屋的使用价值，影响到原告的正常居住，对因房屋渗漏和维修导致其无法正常居住的时间段的租金，本院予以支持。原告2013年12月收房，房屋维修后实际入住时间为2015年2月，以上事实有多名万象美物业公司工作人员证明，且电费明细账显示，自2015年3月起，每月用电费大幅增长，与原告的诉请时间一致，故本院对2014年1月至2015年2月合计14个月期间因房屋渗漏等质量问题影响实际入住的主张本院予以采纳；2015年10月至2016年3月，原告提交了徐袁、李桔、陈文亮签署属实的《关于房屋漏水情况的报告》、与罗茜通话录音资料、张兆立的证言及相关照片等，证明涉案房屋于2015年10月-2016年2月客厅、餐厅、主卧、次卧及各卫生间等全屋所有水管接头部位全部挖开，并长时间处于裸露和停水状态，上述证据相互印证，本院予以采信，故对原告关于2015年10月-2016年2月5个月期间因房屋质量影响居住的主张亦予以支持。上述时间合计为19个月。关于租金标准，因原、被告双方均未申请对租金损失进行评估，根据中国房价行情价格网上公布的统计数据，2014年3月长沙市万达公馆住宅房屋租金均价约为每月每平方米48元，涉案房屋面积266.78平方米，本院根据案涉房屋的性质及当地当时的租金水平酌情确定原告的租金损失确定为243303.36元（266.78平方米×48元×19月）。 3、物业费损失。原告袁晖作为业主在收房后应缴纳房屋物业管理费，物业管理费不属于因房屋质量问题造成的损失，故对其赔偿物业费的诉请本院不予支持。 综上，原告的各项经济损失合计306881.36元（60000元+243303.36元+3578元）。 三、责任主体。合同具有相对性，商品房买卖合同系原告与被告万达公司签订，被告万达公司应对房屋的质量问题负责。被告万象美公司虽然受托对房屋漏水问题进行维修，但并不是房屋买卖合同的相对方，无须向原告就房屋的质量问题引起的损失承担赔偿责任。故对原告要求被告万象美公司承担责任的主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告长沙开福万达广场投资有限公司于本判决生效之日起六十日内对原告袁晖所有的位于长沙市开福区中山路589号第A区1、6栋2单元6层604房屋主卧卫生间漏水问题进行维修； 二、被告长沙开福万达广场投资有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告袁晖各项经济损失306881.36元； 三、驳回原告袁晖的其他诉讼请求。 如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7685元，因适用简易程序减半收取3842.5元，由原告袁晖承担1000元，被告长沙开福万达广场投资有限公司承担2842.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  夏记香 二〇一九年四月十一日 法官 助理  姚晋子 代理书记员  宋 敏