朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1302民初633号原告：朝阳市兴诺物业管理有限责任公司，住所地朝阳市双塔区朝阳大街四段**。法定代表人：张艳杰，总经理。委托代理人：杨伟，辽宁中平律师事务所律师。被告：高艳玲，女，1969年12月20日出生，汉族，个体，住朝阳市双塔区。委托代理人：罗建国（系被告丈夫），男，1966年3月18日出生，汉族，朝阳市水利规划勘测设计院工作人员，住朝阳市双塔区。原告朝阳市兴诺物业管理有限公司与被告高艳玲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朝阳市兴诺物业管理有限公司的委托代理人杨伟，被告高艳玲的委托代理人罗建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朝阳市兴诺物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告高艳玲给付2017年6月1日至2019年5月31日期间的物业费合计3,256元；2、要求被告给付原告违约金，按逾期天数计算；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系原告所管理的文祥豪府二期住宅小区业主，其房屋建筑面积分别为83.57㎡和86.08㎡。原告为被告提供了完善的物业管理服务，但被告并未向原告缴纳物业管理费。2017年6月1日至2019年5月31日期间合计欠费3,256元，此款原告多次催缴未果，故诉至法院。被告高艳玲辩称，我没有向原告交纳物业费是由于我所居住的文祥豪府二期14号楼3单元楼顶消防天窗封闭不严，雨天大量雨水灌入楼内致走廊地板、墙壁阴湿、涂料翘落，地，地下室自来水管道穿墙部位与墙体间有进水孔导致2017年8月3日朝阳下大暴雨时我家的地下室充水告未予处理并有效维修，绿地、花墙因改建排水沟造成损坏，冬季需防寒树种没有防护措施而致损，因此我不同意向原告缴纳物业费。本院经审理认定事实如下：被告高艳玲系朝阳市双塔区文祥豪府二期14号楼3单元501室、502室业主，其房屋建筑面积分别为83.57平方米和86.08平方米。2016年12月15日，原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司作为乙方与被告高艳玲所居住小区的开发单位朝阳市双塔区中山城中村改造开发有限公司作为甲方签订了一份《文祥豪府（二期）前期物业服务合同》，由原告朝阳市兴诺物业管理有限公司为被告所居住的小区提供物业服务，该合同第二条约定原告的主要义务有：“1、物业共用部位的维护、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放疏导、指挥；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理”。上述物业服务合同中约定的物业费收费标准为住宅每月每平方米0.8元，下一年度物业费于前一年度6月30日前交纳，物业服务合同的有效期为2017年6月1日至2020年5月31日。上述物业服务合同还约定了其他事项。2018年2月2日，原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司作为乙方与被告高艳玲所居住小区的双塔区文祥豪府（二期）住宅小区业主委员会作为甲方签订了一份《文祥豪府**物业委托管理服务合同》，仍由原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司为被告所居住的小区提供物业服务，该合同第三章约定甲方委托乙方进行物业管理服务的事项主要有：“一、物业共用部位的维护、养护和管理；二、物业共用设施设备的运行、维护、养护、管理；三、物业共用部位、住宅楼梯间的保洁，公共污水管道的疏通与维护，垃圾清运；四、公共绿地、花木、建筑小品及文体设施的养护和管理；五、停车场（位）公共部位的维护养护及车辆停放秩序的疏导、指挥；六、公共秩序维护、安全防范等事项协助管理；七、房屋装饰装修管理；八、物业档案、资料的管理；九、电梯的运行、维护、养护和管理；十、法规和政策规定的由物业服务企业管理的其他事项；十一、业主可委托物业服务企业对其专有部分提供维护、养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定”。上述物业服务合同中约定的物业费收费标准仍为住宅每月每平方米0.8元，物业服务合同有效期间为2018年6月1日至2020年5月31日。上述物业服务合同约定的其他内容与原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司于2016年12月15日与朝阳市双塔区中山城中村改造开发有限公司签订的物业服务合同相同。现原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司以被告高艳玲未向其交纳2017年6月1日至2019年5月31日期间的3,256元物业费为由诉至本院。原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司针对其诉讼请求依法向本院提供了营业执照、两份物业服务合同等证据材料予以证明，被告高艳玲针对其答辩意见向本院提供了照片72张及视频资料一份予以证明。本院根据原、被告所提供的上述证据材料及原、被告双方的庭审陈述认定上述事实。本院认为，原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司与被告高艳玲所居住小区的开发单位朝阳市双塔区中山城中村改造开发有限公司于2016年12月15日签订的《文祥豪府（二期）住宅小区**物业服务合同》和原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司于2018年2月2日与文祥豪府**业主委员会签订的《文祥豪府**物业委托管理服务合同》均系双方当事人的真实意思表示，均不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均合法有效，该物业管理服务合同对原、被告双方均具有约束力。被告高艳玲作为文祥豪府二期住宅小区的业主并接受了原告所提供的物业服务，其即应按物业服务合同的约定向原告交纳物业服务费。被告高艳玲应向原告交纳文祥豪府二期14号楼3单元501室、502室2017年6月1日至2019年5月31日期间的物业费合计3,256元，原告的此项诉讼请求，本院予以支持。关于被告高艳玲提出的14号楼3单元楼顶消防天窗封闭不严，雨天雨水灌入楼内致走廊地板、墙壁阴湿、涂料翘落的辩解意见，因其在庭审中认可原告也一直在为其维修，其该辩解意见并非其拒绝向原告交纳物业费的法定事由，如确实由于原告的上述原因给被告高艳玲造成了损失，其可另行主张权利。关于被告高艳玲提出的其地下室自来水管道穿墙部位与墙体间有进水孔导致2017年8月3日下大暴雨时地下室充水，原告未予处理并有效维修的辩解意见，被告高艳玲在庭审中认可2017年8月3日下大暴雨其地下室进水后，原告也进行了维修，并且2017年8月3日朝阳降下大暴雨存在不可抗力因素，其该辩解意见，亦非其拒绝向原告交纳物业费的法定事由。关于被告高艳玲提出的小区的绿地、花墙因改建排水沟造成损坏，冬季需防寒树种没有防护措施而致损的辩解意见，因其未向本院提供充分证据予以证明，本院不予采纳。关于原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司要求被告高艳玲给付其逾期交纳物业费违约金的诉讼请求，通过被告高艳玲的答辩意见可以证实原告在提供物业服务过程中亦存在瑕疵，其要求被告高艳玲给付逾期交纳物业费违约金的诉讼请求，本院不予支持。应当指出，原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司作为物业服务企业，应努力提高自身的服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，提高物业服务的总体水平，打造温馨、祥和小区。综上所述，原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司要求被告高艳玲给付其2017年6月1日至2019年5月31日期间3,256元物业服务费的诉讼请求，具有事实根据及法律依据，本院予以支持。原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司要求被告高艳玲给付逾期交纳物业费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告高艳玲于本判决生效后五日内给付原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司2017年6月1日至2019年5月31日期间的物业费合计人民币3,256元；二、驳回原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司要求被告高艳玲给付逾期交纳物业费的违约金的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告朝阳市兴诺物业管理有限责任公司预交，已减半收取），由被告高艳玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  王凤贺二〇一九年四月四日法官助理韩琳琳书记员李滨潇