广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0111民初9378号原告：广州市塑料工业集团有限公司，住所广州市海珠区燕子岗南路50号1号楼2楼。法定代表人：傅勇国，董事长。委托诉讼代理人：饶高明，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何九辞，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州市三本投资顾问有限公司，住所广州市白云区黄石东路299号。法定代表人：黎润妹。被告：李伟成，男，1970年2月18日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，上述两被告共同委托诉讼代理人：龙伟潮，广东金山石律师事务所律师。被告：广州市白云区竹溪长福酒家，住所广州市白云区黄石东路299号。投资人：胡广志。被告：胡广志，男，1959年9月14日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，被告：广东浪漫水乡休闲服务有限公司，住所广州市白云区黄石东路299号自编6号一、二层。法定代表人：罗存华。被告：罗元兵，男，1972年6月3日出生，汉族，身份证住址湖南省新宁县，被告：关楚逢，女，1970年5月11日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区，被告：宁常华，男，1973年1月3日出生，汉族，身份证住址广东省化州市，被告：广州市白云区黄石素满香素菜馆，住所广州市白云区黄石东路299号5号楼C房。经营者：刘立勇。被告：广州市白云区湘韵宾馆（普通合伙），住所广州市白云区黄石东路299号G6。执行事务合伙人：张水利。被告：张水利，男，1965年9月17日出生，汉族，身份证住址湖南省桃江县，被告：谢暖，男，1971年9月4日出生，汉族，身份证住址广东省连平县，被告：王秋生，男，1967年7月19日出生，汉族，身份证住址广东省韶关市武江区，被告：何骁勇，男，1970年3月18日出生，汉族，身份证住址湖南省永州市冷水滩区，被告：广州市白云区黄石越郅廊商店，经营场所广州市白云区黄石东路299号内6楼侧。经营者：赖海浪。被告：赖海浪，男，1991年11月24日出生，汉族，身份证住址广东省雷州市，被告：广州市白云区城市管理局，地址广东省广州市白云区黄石东路323号白云交通大楼3-6楼。法定代表人：冯志锋。被告：广州市白云区羽梦羽毛球馆，住所广州市白云区黄石东路299号大院内9号楼。投资人：李少英。被告：黎宝雄，男，1969年8月11日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：严杰强，男，1965年1月22日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，被告：广州市黑骏马食品有限公司，住所广州市白云区黄石东路299号自编2号。法定代表人：李万鹏。原告广州市塑料工业集团有限公司（以下简称塑料公司）与被告广州市三本投资顾问有限公司（以下简称三本公司）、李伟成、广州市白云区竹溪长福酒家、胡广志、广东浪漫水乡休闲服务有限公司、罗元兵、关楚逢、宁常华、广州市白云区黄石素满香素菜馆、广州市白云区湘韵宾馆（普通合伙）、张水利、谢暖、王秋生、何骁勇、广州市白云区黄石越郅廊商店、赖海浪、广州市白云区城市管理局、广州市白云区羽梦羽毛球馆、黎宝雄、严杰强、广州市黑骏马食品有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广州市塑料工业集团有限公司的委托诉讼代理人饶高明、何九辞，被告三本公司及李伟成的共同委托诉讼代理人龙伟潮、罗元兵、关楚逢、广州市白云区黄石素满香素菜馆的经营者刘立勇、张水利兼广州市白云区湘韵宾馆（普通合伙）的执行事务合伙人、谢暖、王秋生、何骁勇、黎宝雄、严杰强、广州市黑骏马食品有限公司的法定代表人李万鹏到庭参加了诉讼。被告广州市白云区竹溪长福酒家、胡广志、广东浪漫水乡休闲服务有限公司、广州市白云区黄石越郅廊商店、赖海浪、广州市白云区城市管理局、广州市白云区羽梦羽毛球馆经本院传票传唤，被告宁常华下落不明，经本院公告送达，无正当理由，逾期未到庭参见诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州市塑料工业集团有限公司向本院提出诉讼请求:一、判令众被告立即停止侵权，并腾退广州市白云区黄石东路299号物业并返还给原告；二、判令众被告支付原告2015年11月12日至被告交还上述场地之日止的占有使用费，暂计至2018年7月11日为8976256元（逾期腾房占有使用费从2015年11月12日起以每月404258元标准计算至被告返还给原告之日止）及未依法支付占有使用费造成的损失，暂计50000元（损失以每月未支付的占有使用费为本金，按每日1%的标准，从当月16日起计算至实际支付之日止）；三、判令众被告支付财产保全费9872.65元；四、判令众被告支付评估费7800元；五、判令被告三本公司支付的保证金136000元归原告所有；六、众被告承担本案诉讼费用。事实与理由如下：2007年11月13日，原告将广州市白云区黄石东路299号物业（以下简称涉案物业）出租给被告三本公司，租期自2007年11月12日至2015年11月11日止。合同签订后，原告依约履行相应的义务，被告三本公司将上述物业转租给被告广州市白云区竹溪长福酒家等众被告使用。合同期限届满后，被告三本公司等一直未能将涉案物业交回给原告。目前，被告广州市白云区竹溪长福酒家等多名被告将涉案物业作为公司住所地，并已完成工商注册。各被告未将涉案物业交回原告，亦未向原告支付场地占有使用费。特向法院起诉，望判如所请。被告三本公司、李伟成共同辩称，一、原被告于2007年11月13日签订的《租赁合同》在2015年11月11日止，合同届满后，涉案物业由三本公司继续使用，但原告一直没有要求三本公司交回场地，且原告仍按原合同约定的租金标准向被告三本公司收取租金，三本公司向原告支付租金后，原告向被告三本公司出具了发票。根据法律规定，合同届满后，被告继续使用涉案物业而原告没有提出异议的，原租赁合同租期延续，为不定期租赁关系。现原告要求收回涉案物业，被告三本公司没有异议，但希望被告三本公司给予合理的时间。二、1、涉案物业由被告三本公司继续使用，但原告一直没有提出异议，且原告按合同约定向被告三本公司收取费用，原租赁合同继续有效，租期转为不定期租赁合同。因此，本案的占有使用费应是租金并非场地占有使用费。2、关于租金收取问题，因双方进行不定期对账，所以双方对此非常明确清晰。原被告最后一次对账为2018年3月27日，截止2018年3月11日，被告三本公司尚欠原告租金为1440000元。在起诉时，三本公司实际欠原告租金为1440000元，并非4878524元。被告三本公司分多次向原告支付支付租金166万元。被告三本公司已向原告支付租金至2018年10月11日止。三、合同签订后，被告三本公司已向原告缴纳22万元的租赁保证金及10万元水电按金，故解除合同后，应返还给被告三本公司。被告三本公司已支付全部租金，不存在未支付占有使用费的事实。被告罗元兵辩称，我与三本公司于2009年签订的合同，2018年4月30日又与三本公司签订了合同，水电费按时交纳，与原告没有任何关系，因为没有跟原告签订合同。租金从2009年交到2018年12月1日，2018年12月暂停交租，水电费按月交纳，如果我不作为被告的话，我将继续交租。原告的诉请与我无关。被告何骁勇辩称，我与被告三本公司签订的租赁合同，并且对涉案物业进行了装修，我将租金交到了2018年12月份。当时我想把租金交到第三方手中，但是原告和三本公司都没有答复我们。原告与三本公司的合同于2015年就到期了，原告为何不在2016年、2017年就起诉。还有就是三本公司明知租赁不合法，为何还要跟我签约。我认为我与被告三本公司签订的租赁合同合法有效。被告广州市白云区黄石素满香素菜馆、张水利、广州市白云区湘韵宾馆（普通合伙）、谢暖、王秋生、黎宝雄、严杰强、广州市黑骏马食品有限公司的答辩意见与被告何骁勇一致。被告关楚逢辩称，我已经搬离涉案物业，其余意见与其他被告一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的场地（房屋）租赁合同、担保书、评估报告、发票、报建审核意见书、租赁合同、报建表、批复、对账函、发票、转账凭证等证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年11月13日，原告（甲方）与被告三本公司（乙方）签订《场地（房屋）租赁合同》，约定：一、租赁场地、房屋面积及用途：甲方同意将座落在广州市黄石东路299号的场地、房屋（以下简称涉案物业）出租给乙方使用，房屋建基面积约5193平方米，空地面积约9967平方米。乙方愿意承租该场地、房屋，作社区体育、文娱、保健、服务、部分房屋转租等商业经营之用。二、租赁期限：自2007年11月12日至2015年11月11日，共八年。三、租金和其他费用：1、租金：乙方承租场地、房屋的租金，每月110000元。从2008年11月12日至2010年11月11日月租金逐年按标准提升3%。从2010年11月12日至2012年11月11日月租金逐年按标准提升4%。从2012年11月12日至2015年11月11日月租金逐年按标准提升5%。租金按月计算收取，由乙方在每月15日前缴交甲方。3、水电费的缴纳，由乙方每月5日前按供水、供电公司标准的实际抄表费用缴交甲方。4、自签订本合同之日起，乙方应在5天内按月租金两个月的数额，向甲方交纳租赁保证金220000元。因2003年5月16日签订的租赁保证金是136000元。为此，乙方应按新合同的月租补齐84000元。另乙方还需交付场地水电保证金100000元给甲方。租赁期满或解除合同之日起十五天内，甲方应将租赁保证金和水电保证金无息退回给乙方。如乙方违约，保证金不作退还。五、双方责任：1、甲方（7）租赁期限届满须收回出租场地及房屋的，甲方应在租赁期届满之前两个月书面通知乙方。如该房屋继续出租的，乙方可在同等条件下优先承租。六、违约责任1、乙方逾期交付租金和水电费，甲方每天按月租金和水电费用的1%收取滞纳金。乙方累计超过两个月仍未缴交租金和水电费的视为违约，经甲方催促无效的，租赁保证金及水电保证金不作退还。由此造成的损失由乙方承担。4、租赁期满，双方不愿续签合同，乙方必须按时搬出，把场地及房屋完好交还甲方。乙方逾期不交还场地及房屋的，甲方除要求乙方限期迁出并补交占用期的租金外，还有权向乙方按补交租金金额加倍收取违约金等。2008年11月24日，原告（乙方，债权人）与被告李伟成（甲方，保证人）签订《担保书》，约定：甲方同意为广州市三本投资顾问有限公司提供担保，共同承担其在履行与广州市塑料工业股份有限公司签订的《场地（房屋）租赁合同》过程中的连带责任。如广州市三本投资顾问有限公司不履行上述合同中规定的给付义务（包括租金、水电费等），由甲方履行。被告三本公司承租涉案场地后，又将涉案场地转租给被告广州市白云区竹溪长福酒家等经营使用。租赁合同到期后，原告与被告三本公司未续签书面的《租赁合同》，目前，涉案物业由众被告占有使用。2018年7月11日，原告单方委托评估公司对涉案物业市场租金水平进行鉴定。经鉴定，涉案物业于2015年11月12日-2016年11月11日的市场月租金价值为205199元/月；涉案物业于2016年11月12日-2017年6月25日的市场月租金价值为215447元/月。涉案物业于2017年6月26日-2018年7月11日的市场首年月租金价值为221880元/月。由此产生评估费7800元。2018年3月27日，原告向被告出具的《企业对账函》的内容显示，2015年11月12日至2018年3月11日的场地占用费，合计28个月，每月场地占用费11万，共欠308万，被告三本公司已付164万，尚欠共计144万。被告在“数据证明无误”处盖章予以确认。庭审中，被告提交以下证据证实其已向原告支付租金情况：1、2017年3月30日，被告向原告转账80万元，原告出具发票予以确认（发票尾号：9375）；2、2017年11月20日、22日、24日被告分别向原告转账30万元、20万元、34万元，共计84万元，原告出具发票予以确认（发票尾号：3568）；3、2018年6月7日，被告向原告转账11万元，原告出具发票予以确认（发票尾号：7551）；4、2018年7月12日，被告向原告转账22万元，原告出具发票予以确认（发票尾号：7562）；5、2018年7月20日，被告向原告转账11万元，原告出具发票予以确认（发票尾号：7563）；6、2018年8月17日，被告向原告转账11万元，原告出具发票予以确认（发票尾号：7581）；7、2018年9月25日，被告向原告转账33万元，原告出具发票予以确认（发票尾号：2388）；8、2018年10月18日，被告向原告转账45万元，原告出具发票予以确认（发票尾号：2406）；9、2018年10月17日，被告向原告转账11万元，原告出具发票予以确认（发票尾号：2407）；10、2018年10月23日，被告向原告转账33万元，原告出具发票予以确认（发票尾号：2408）；11、2018年10月26日，被告向原告转账22万元，原告出具发票予以确认（发票尾号：2415）；12、2018年10月29日，被告向原告转账22万元，原告出具发票予以确认（发票尾号：2416）；13、2018年11月7日，被告向原告转账11万元，原告出具发票予以确认（发票尾号：2436）；14、2019年2月21日，被告向原告转账支付2018年11月12日-2019年1月11日期间租金22万元，但原告并未向被告出具发票。庭审中，被告罗元兵出具《租赁合同》及收据，证实其与被告三本公司存在租赁关系，与原告无租赁关系；被告广州市黑骏马食品有限公司出具的营业执照、场地租赁合同、押金收据及租金缴付凭证，证实其与被告三本公司签订租赁合同，存在租赁关系。原告称，上述被告有租赁合同不等同于无过错。另查，根据2003年3月17日的《预收款凭证》显示，原告收取被告三本公司租赁保证金136000元。再查，涉案物业已办理合法报建手续，被告关楚逢称其已于2018年12月31日前搬离涉案物业，原告称并未与其办理交接手续。原告于2018年7月26日向本院提出财产保全申请，并提供保单担保函作为担保。本院冻结了被告广州市三本投资顾问有限公司股东李伟成的51%的股权登记及章程备案及被告广州市三本投资顾问有限公司的银行存款，并于2019年2月13日、3月7日提取广州市白云区竹溪长福酒家2019年2月、3月的租金共计233398元，2019年3月13日提取罗元兵租金70200元。本院认为：原告与被告三本公司签订的《场地（房屋）租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。根据该租赁合同的约定，租赁期限至2015年11月11日，后原告与被告三本公司并未续签租赁合同，且根据双方之间的租金往来的转账凭证、发票联等证据显示，双方之间已形成不定期的租赁合同关系。对于不定期租赁合同，合同当事人可以随时解除租赁合同。现原告主张众被告腾退涉案物业并予以返还的诉请于法有据，本院予以支持。关于原告主张众被告以404258元/月的租金标准支付自合同到期之日即2015年11月12日至涉案物业返还之日止的占有使用费，本院认为，根据原告与被告三本公司自2017年3月30日至2019年2月21日期间的租金往来转账记录、发票可知，原告与被告三本公司之间一直以11万元/月的租金标准进行结算，原告也并未提出过异议，且根据2018年3月27日原告出具的《企业对账函》显示，被告三本公司拖欠2015年11月12日至2018年3月11日期间（合计28个月）的场地占用费，每月场地占用费11万元，三本公司已支付164万元，尚欠144万元未付。由此可知，原告对被告三本公司以11万元/月的标准支付租金是认可的。鉴于三本公司自2018年6月7日至2018年10月17日期间已向原告支付拖欠的144万元租金（截至2018年3月11日）。2018年10月23日至2019年2月21日期间，三本公司亦向原告支付2018年3月至2019年1月期间的租金。原告又提取了被告广州市白云区竹溪长福酒家2019年2月、3月应向被告三本公司支付的租金共计233398元，及被告罗元兵应向三本公司支付的租金70200元，综上所述，截至本案开庭即2019年2月26日，被告三本公司并未拖欠原告的租金。待日后三本公司出现拖欠原告租金的事实发生后，原告可另案起诉。对于原告主张以404258元/月的标准支付租金，因是其单方委托评估公司所作出的结论，本院不予采信。对于原告主张赔偿损失即按照租赁合同约定的每天按月租金1%的标准，自当月16日起计至被告实际清偿之日逾期付款违约金的诉请，鉴于被告三本公司并未按照租赁合同约定按时交纳2015年11月至2019年1月期间的租金，原告现主张其支付逾期付款违约金的诉请本院予以支持。考虑到被告以抗辩的形式请求对违约金标准予以调整，本院酌情将逾期付款违约金调整为以当月应付租金11万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自当月16日起计至被告三本公司实际支付之日止。关于原告主张被告支付评估费7800元的诉请，因该评估系原告单方委托，且并非其必要支出费用，故原告该诉请本院不予支持。关于原告主张三本公司支付的保证金136000元归其所有的诉请，根据租赁合同第六条第1点之约定：乙方累计超过两个月仍未缴交租金和水电费的视为违约，经甲方催促无效的，租赁保证金及水电保证金不作退还。又根据租赁合同第二条第4点之约定，租赁期满或解除合约之日起十五天内，甲方应将租赁保证金和水电保证金无息退回给乙方。如乙方违约，保证金不作退还。现被告三本公司已累计超过两个月仍未缴交租金，依据租赁合同约定构成违约，故原告主张其支付的租赁保证金136000元归原告所有的诉请本院予以支持。鉴于涉案物业目前仍有次承租人广州市白云区竹溪长福酒家、胡广志、广东浪漫水乡休闲服务有限公司、罗元兵、关楚逢、宁常华、广州市白云区黄石素满香素菜馆、广州市白云区湘韵宾馆（普通合伙）、张水利、谢暖、王秋生、何骁勇、广州市白云区黄石越郅廊商店、赖海浪、广州市白云区城市管理局、广州市白云区羽梦羽毛球馆、黎宝雄、严杰强、广州市黑骏马食品有限公司占有使用，故应与承租人即三本公司共同向原告腾退并交还涉案物业。因被告李伟成并未租赁合同的相对方，亦非实际占有使用人，原告主张李伟成腾退并返还涉案物业的诉请本院不予支持。根据原告与被告李伟成签订的《担保书》之约定，李伟成对被告三本公司拖欠原告租金、水电费等给付义务承担连带保证责任。根据该约定，保证人李伟成的保证范围为租金、水电费等给付义务，该给付义务包括逾期支付的滞纳金等金钱债务，因三本公司需向原告支付逾期支付租金滞纳金，故被告李伟成应对上述债务承担连带清偿责任。对于被告李伟成抗辩称其保证责任已过保证期间的抗辩理由，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条之规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。因原告起诉之日为2018年7月26日，故被告李伟成应对2018年1月至2019年1月期间逾期支付租金的滞纳金承担连带清偿责任，故对被告李伟成的上述抗辩理由，本院予以采纳，对于原告主张超出的部分本院不予支持。被告广州市白云区竹溪长福酒家、胡广志、广东浪漫水乡休闲服务有限公司、广州市白云区黄石越郅廊商店、赖海浪、广州市白云区城市管理局、广州市白云区羽梦羽毛球馆经本院传票传唤，被告宁常华下落不明，经本院公告送达，无正当理由，逾期未到庭参见诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起六十日内，被告广州市三本投资顾问有限公司、广州市白云区竹溪长福酒家、胡广志、广东浪漫水乡休闲服务有限公司、罗元兵、关楚逢、宁常华、广州市白云区黄石素满香素菜馆、广州市白云区湘韵宾馆（普通合伙）、张水利、谢暖、王秋生、何骁勇、广州市白云区黄石越郅廊商店、赖海浪、广州市白云区城市管理局、广州市白云区羽梦羽毛球馆、黎宝雄、严杰强、广州市黑骏马食品有限公司共同将位于广州市黄石东路299号的场地及房屋腾退并返还给原告广州市塑料工业集团有限公司；二、自本判决生效之日起五日内，被告广州市三本投资顾问有限公司向原告广州市塑料工业集团有限公司支付2015年11月至2019年1月期间的逾期付款违约金（违约金以当月租金11万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自当月16日起计至被告广州市三本投资顾问有限公司实际支付之日止）；三、被告李伟成对上述第二判项中2018年1月至2019年1月期间的逾期支付租金滞纳金承担连带清偿责任；四、被告广州市三本投资顾问有限公司向原告广州市塑料工业集团有限公司支付的租赁保证金136000元归原告广州市塑料工业集团有限公司所有；五、驳回原告广州市塑料工业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75107.5元，由原告广州市塑料工业集团有限公司负担73042.4元，由被告广州市三本投资顾问有限公司、李伟成、广州市白云区竹溪长福酒家、胡广志、广东浪漫水乡休闲服务有限公司、罗元兵、关楚逢、宁常华、广州市白云区黄石素满香素菜馆、广州市白云区湘韵宾馆（普通合伙）、张水利、谢暖、王秋生、何骁勇、广州市白云区黄石越郅廊商店、赖海浪、广州市白云区城市管理局、广州市白云区羽梦羽毛球馆、黎宝雄、严杰强、广州市黑骏马食品有限公司共同负担2065.1元并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。本案财产保全费5000元，由原告广州市塑料工业集团有限公司负担4862.5元，由被告广州市三本投资顾问有限公司、李伟成、广州市白云区竹溪长福酒家、胡广志、广东浪漫水乡休闲服务有限公司、罗元兵、关楚逢、宁常华、广州市白云区黄石素满香素菜馆、广州市白云区湘韵宾馆（普通合伙）、张水利、谢暖、王秋生、何骁勇、广州市白云区黄石越郅廊商店、赖海浪、广州市白云区城市管理局、广州市白云区羽梦羽毛球馆、黎宝雄、严杰强、广州市黑骏马食品有限公司共同负担137.5元并于本判决生效之日起三日内向原告广州市塑料工业集团有限公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周子珺人民陪审员  元惠珍人民陪审员  郑继善二〇一九年四月二十四日书 记 员  陈春燕