重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0119民初1784号原告：重庆市鼎泰物业管理有限公司，住所地重庆市南川区南城街道办事处钟楼南街D栋3号门市，统一社会信用代码915001195857310432。法定代表人:任益青，重庆市鼎泰物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：邓嵬丽，重庆华升律师事务所律师。被告：杨冬珍，女，1963年11月22日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：蔡胜兰（杨冬珍之女），1988年6月8日出生，汉族，户籍所在地重庆市南川区。原告重庆市鼎泰物业管理有限公司（以下简称鼎泰物业公司）与被告杨冬珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法由审判员刘丹独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告鼎泰物业公司委托诉讼代理人邓嵬丽、被告杨冬珍委托诉讼代理人蔡胜兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鼎泰物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告物业服务费共计2695元，并支付违约金100元。2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系南川区“XXX小区”小区的物业服务公司,被告系该小区X-X-X房屋的业主，原告对该小区包括被告在内的业主提供了物业管理服务，被告从2016年11月1日起至2019年3月31日止拖欠原告的物业服务费共计2695元。同时被告的行为构成违约，应当承担违约金100元。经原告多次催收无果，特依法向人民法院提起诉讼。审理过程中，原告将违约金额变更为1185.8元。被告杨冬珍辩称，欠费时间属实，金额不属实。我们的装修保证金应该在房屋装修验收合格之后退还给我们，但物管公司以抵扣物管费为由拒绝退还。2016年6月份入住后，我发现小区没有监控，晚上小区保安亭无人值班，我跟物管人员反映，但他回答他们只负责小区卫生，后来我们反映到XX街道，经处理联系，小区安装了监控，但无人值班一直没有整改。公摊水电费的问题，从我们接房开始，绿化用水的止度为921吨，但是原告没有进行绿化，对用水问题存在质疑。公共卫生间的水是停用的，对公摊水电费存在质疑。小区2017年按照了直饮机，物管说是单独另起水表收费，但我们没有看到水表在哪里。电瓶车临时充电是按每户20元收取。小区花园从未进行整改，绿化水管都是堵上的，公共设施健身器材等至今没有维修维护，小区花园2018年10月份进行了整改，但是整改效果没有达到满意度。楼道灯是取消了的，我们也反映过，业主自己花钱买来安装，但物管也给取了，至今没有得到解决。物管负责人私自占用2栋公共用房，用于私人居住，给我们的回复是这个房子属于物业公司的房子。2017年8月15日，物管公司现在的负责人接管后，私自关闭未交物业费业主的居民用水，反映到政府，物管公司回复是关错了，但保安的回复是我们交了物业费才给我们开发居民用水。我们并不是不愿意缴纳物业费，是因为我们没有享受到物业管理的服务，我们同意缴纳一部分费用，是用于清洁的费用。经审理查明，重庆市南川区昆川房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《重庆市南川区三南铁路XX安置房建设工程（“XXX”前期物业项目）前期物业服务合同》，合同约定：重庆市南川区昆川房地产开发有限公司选聘原告对重庆市南川区昆川房地产开发有限公司开发建设的“XXX”小区提供前期物业服务事宜。该合同第二条约定“服务期限为两年，自本物业全部交付完毕之日起两年。本项目分一期交房，交房时间2015年12月31日。合同期限届满未续签或业主委员会成立并与其合法选聘的物业服务公司签订的《物业服务合同》生效时，本合同自然终止。”合同第五条约定“本物业服务区域物业服务收费采用包干制。已出售并交付的物业服务费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：高层住宅￥1.00元／月·平方米，未包含电梯费和公摊水电费……。甲方应按本合同第五条3.0款的约定向乙方支付物业服务费，双方每月二十五日前对本月项目空置物业进行一次确认、并结算支付；业主和物业使用人应于房屋依法交付之日起首次交纳一年物业服务费，以后每年最后一月的十五日前履行交纳下一年的物业服务费；逾期交纳的，从逾期之日起甲方、业主或物业使用人每天按应付物业服务费总额的千分之五交纳违约金”。合同第九条约定“……2.2违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费及其他相关费用的，应按欠交费用总额每日千分之三向乙方支付违约金；若通过法律途径追讨的，甲方、业主或物业使用人还应承担乙方实现债权的费用”。双方在合同中还约定了其它事宜。2015年6月15日，重庆市市南川区昆川房地产开发有限公司（甲方）、重庆市鼎泰物业管理有限公司（乙方）签订了《补充协议》，该合同第一条约定：原合同第五条2.1条款变更为：“从交房开始，乙方按照0.90元/月·平方米（含电梯费）的收费标准对小区实施前期物业管理，公共能耗费另行收取。”合同第二条约定：本项目住宅物业物业服务费按照建筑面积0.9元/月·平方米标准收取，其中由房屋业主（产权人）按照以下标准缴纳物业服务费：首年0.5元/月·平方米、次年0.6元/月·平方米、第三年0.7元/月·平方米的标准缴纳;同时，建设业主（甲方）按照本项目建筑面积给予乙方三年的物业补贴，标准为首年0.4元/月·平方米、次年0.3元/月·平方米、第三年0.2元/月·平方米来进行补贴。三年期届满，由房屋业主(产权人）按照0.9元/月·平方米的标准缴纳物业费。合同签订后，原告进驻XXX小区为该小区提供物业服务至今。另查明，被告杨冬珍系重庆市南川区“XXX”X-X-X号房屋业主，其房屋为高层住宅，房屋的建筑面积123.91平方米。原告主张被告从2016年11月1日至2019年3月31日期间的物业服务费等费用未交纳，故原告向本院提起了诉讼。以上事实，有原、被告的当庭陈述以及原告提交的《“XXX”前期物业服务合同》、补充协议、照片、工作简报，被告提交的照片等证据在案佐证，亦经庭审质证核实，具有证明效力。本院认为，重庆市南川区昆川房地产开发有限公司与原告签订的《“XXX”前期物业服务合同》及补充协议是合同双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持”之规定，重庆市南川区昆川房地产开发有限公司与原告签订的《“XXX”前期物业服务合同》及补充协议依法对“XXX”小区包括被告在内的全体业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对被告所在小区进行了物业管理服务，被告及其他业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费，但被告未按约定交纳，侵害了原告的合法权益，依法应当承担交清所欠费用的义务。按照《补充协议》的约定，被告应向原告交纳2016年11月1日至2017年10月31日期间的物业服务费为892.2元（0.6元／月·平方米×123.91平方米×12个月），2017年11月1日至2018年10月31日期间的物业服务费为1040.88元（0.7元／月·平方米×123.91平方米×12个月），2018年11月1日至2019年3月31日期间的物业服务费为557.6元（0.9元／月·平方米×123.91平方米×5个月），合计2490.68元，该款本院予以支持。被告提出保安亭无人值班、清洁未到不到位等抗辩理由，不属于法律规定或合同约定不缴纳物业费的抗辩理由，对此抗辩，本院不予采纳。同时，本院在审理案涉小区物业服务合同纠纷系列案件中，由于原告在物业管理过程中存在一定瑕疵，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告杨冬珍于本判决生效后十日内向原告重庆市鼎泰物业管理有限公司支付2016年11月1日至2019年3月31日期间的物业服务费2490.68元。二、驳回原告重庆市鼎泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告杨冬珍负担。本判决为终审判决。审判员  刘丹二〇一九年四月三十日书记员  李珑