山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0830民初928号原告：韩雪，女，1991年2月2日出生，汉族，居民，住汶上县。委托诉讼代理人：于振，山东齐法律师事务所律师。被告：济宁豪达商业运营管理有限公司，住所地为山东省济宁市汶上县普陀山路南段西200米，统一社会信用代码为91370830493741869N。法定代表人：王志勇，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张燕，女，1983年5月27日出生，汉族，济宁豪达商业运营管理有限公司工作人员，住山东省济南市市中区。委托诉讼代理人：赵华振，男，1983年6月8日出生，汉族，济宁豪达商业运营管理有限公司工作人员，住山东省济南市济阳县。原告韩雪与被告济宁豪达商业运营管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩雪的委托诉讼代理人于振，被告济宁豪达商业运营管理有限公司的法定代表人王志勇及委托诉讼代理人张燕、赵华振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩雪向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告按总房款[总房款计算公式为:实际上的总价款114504.26元=现发票款107634元÷(1-6%)=114504.26元]的8%支付第三年委托经营管理收益9160.34元；2.依法判令被告支付第二年收益少返还金额480.92元[计算公式为（总房款-现发票款）=少返还金额计算基数（6870.26元）×7%]；3.依法判令被告以9160.34元为基数自2019年1月1日起按照中国人民银行同期活期存款利率计付利息至委托经营管理收益清偿完毕之日止；4.依法判令被告支付违约金4580.17元（9160.34元÷2）；5.诉讼费用由被告方承担。事实和理由：2015年11月19日，原告韩雪作为买受人与作为出卖人的汶上县豪达置业有限公司签订《商品房买卖合同》，原告方购买汶上县豪达置业有限公司开发的汶上中达广场第0004（0004）【座】01【单元】【层】0081（1-381）号房，单价为4824.46元/㎡，总金额为107682元，实测价款为107634元，原告韩雪依约支付了购房款。该商品房为返租区域商铺，上述单价及总铺款为扣除首年返租款后的单价及总铺款，也就是说，实际上的总房款为114504.26元[总房款计算公式为:实际上的总价款=现发票款107634元÷(1-6%)=114504.26元]。汶上县豪达置业有限公司将返还当年委托经营管理的收益抵顶购房款，合同金额是扣除当年收益的金额。2015年11月26日，原告韩雪按照汶上县豪达置业有限公司的要求与被告济宁豪达商业运营管理有限公司签订《中达广场商铺委托经营管理协议》，协议第二条约定了委托经营管理期限，第四条第二款每年取得经营管理收益比率，第九条约定了违约责任承担的事项。根据上述《商品房买卖合同》和《中达广场商铺委托经营管理协议》，被告方应于2018年12月31日前支付委托经营管理收益，但被告方违反约定，以种种理由拒不支付。除此之外，被告方也未按照实际上的总房款计算原告方应得的第二年的收益，少返还金额为480.92元[计算公式为（总房款-现发票款）=少返还金额计算基数（6870.26元）×7%]。综上所述，原、被告签订的《中达广场商铺委托经营管理协议》，系双方真实意思表示，为有效合同。被告方违反约定，不按时支付委托收益，给原告方造成了很大的经济损失。济宁豪达商业运营管理有限公司辩称，原告韩雪购买汶上县豪达置业有效公司开发的四号楼1-381号商铺的总价款额在双方签订的买卖合同及2017年1月19日原告韩雪签署的中达广场返租区返租额确认单上均明确标注为107634元，按照此总价款，经双方约定2017年7月1日至2018年6月30日的返租额为6458元，在中达广场商铺委托经营管理协议书第四条第一、第二条款中，明确约定，原告韩雪应按时办理其他有关该商铺的相关手续，并及时缴纳相关费用，才能满足返租条件。因此被告方认为原告方的计算公式不成立，不能将双方购买时其他优惠权益混淆为商铺总价款，被告方愿意按照双方共同签订的中达广场返租区返租额确认单进行返租。本次庭审所有相关费用应当由原告方承担。对于原告提出的五项诉讼请求，被告方均不予认可。本院经审理认定事实如下：被告济宁豪达商业运营管理有限公司系从事房地产营销、商贸管理服务、柜台租赁服务等经营活动的自然人独资型有限责任公司。2015年11月19日，原告韩雪作为买受人与作为出卖人的汶上县豪达置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告韩雪购买出卖人开发的位于汶上县市政路以南、普陀山路以西、九华山路以北、市民广场路以东的汶上中达广场第0004（0004）【座】01【单元】【层】0081（1-381）号商业用房，建筑面积为22.32㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为11.54㎡，单价为4824.46元/㎡，总金额为107682元。合同附件四第六条明确约定“买受人承诺签订本合同时签订《中达广场委托经营管理协议》。”2016年12月21日，汶上县豪达置业有限公司向原告韩雪开具收到增值税普通发票，载明涉案房产价税合计为107634元。2015年11月26日，原告韩雪作为甲方与作为乙方的被告济宁豪达商业运营管理有限公司签订《中达广场商铺委托经营管理协议书》，约定甲方自愿将其购置的中达广场4号楼3层381号商铺委托给乙方经营管理5年，即自2016年7月1日起至2021年6月30日止，原告韩雪在满足结清一次性付款款项或办妥合法有效的按揭贷款的手续且准时偿还按揭银行贷款、按时办理其他有关涉案商铺的相关手续，及时交纳相关费用的情况下，每年应取得的委托经营管理收益比率为第一至第二年的委托收益约为总价款的6%，第三至第四年的委托收益约为总价款的7%，第五年的委托收益约为总价款的8%，乙方按照合同支付甲方当年委托收益（首年委托收益已从总房款中扣除，不另支付），支付时间在每年度的年末。若乙方逾期支付甲方委托收益时，对逾期支付部分按逾期时间以银行同期活期存款利率向甲方计付违约金；若由于甲方原因致使乙方不能如期向甲方支付相应的委托收益，乙方不承担迟延履行的违约责任。甲乙任何一方违反本协议条款，造成本协议不能履行或者不能全部履行时，由违约方按甲方每年收取的托管收益的50%向对方承担违约责任。甲乙双方还就双方的权利义务、房屋产权变更、合同终止解除条件、争议解决、其他约定、附则等事项进行了明确约定。原告韩雪签字、捺印予以确认，被告济宁豪达商业运营管理有限公司加盖其公章予以确认。2017年1月19日，原告韩雪在被告济宁豪达商业运营管理有限公司制作的《中达广场返租区返租额确认单》中签字、捺印，确认涉案商铺总价款为107634元，该商铺2017年7月1日至2018年6月30日的返租额为6458元，被告方已依约将原告韩雪应得的第二年委托经营收益汇付至原告韩雪指定银行账户内。该《中达广场返租区返租额确认单》特别提示部分载明“自2017年年底开始，每期租金返还时，需要业主按照国家政策交纳相应税费。”因原、被告双方对于该特别提示部分产生争议，原告韩雪尚未取得应得的第三年的委托经营收益。另查明，原告委托被告方经营管理涉案商铺后，截止至庭审之日，涉案商铺尚未对外租赁。庭审后，原告申请撤回第二项诉讼请求。本院认为，根据原告韩雪的陈述、被告济宁豪达商业运营管理有限公司的答辩及原告方提交的《商品房买卖合同》、增值税普通发票、《中达广场商铺委托经营管理协议书》等证据，足以认定原告韩雪与被告济宁豪达商业运营管理有限公司形成了合法有效的委托合同关系，原、被告双方均应按照委托合同的约定履行相应义务，原告韩雪应当承担将涉案商铺的经营管理权利委托被告方经营的义务，被告方应当承担依约、按时、足额支付委托经营收益的义务。本案争议的焦点在于原告韩雪提出按照实际购房款数额计算委托经营收益的主张有无事实根据和法律、合同依据。原、被告签订的《中达广场商铺委托经营管理协议书》第四条第二款、第三款对于原告应得的委托收益进行了明确约定，该约定系当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性或禁止性规定，依法应当认定为合法有效并在原、被告之间产生法律效力，双方当事人均应受上述约定的约束。双方在履行合同的第二年度是按照总价款107634元进行计算的，且原告也在返租额确认单上签字，应视为认可该计算方法，因此，第三年度的返租额即原告的第一项诉讼请求也应以该数额为基数计算。原告申请撤回第二项诉讼请求不违反法律规定，应予准许。双方约定了三种情形下的违约责任，本案双方争议的内容不属于协议中不能履行或不能全部履行的情形，应属于协议约定的第一种违约责任情形。因此，原告要求被告支付托管收益的50%承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。在庭审过程中，被告方认可因原告未按照约定交纳税款而未向原告支付第三年的委托收益，首先，被告方提出应由原告交纳相应税费的主张，与本案原告诉被告方委托合同关系并非同一法律关系；其次，《中达广场返租区返租额确认单》中关于“自2017年年底开始，每期租金返还时，需要业主按照国家政策交纳相应税费。”的记载是以特别提示的形式作出，而非原、被告双方明确约定或共同商定的意见，被告方也未提交其他证据证明原告同意承担相应税费，故该特别提示部分不能在原、被告之间产生法律效力。被告方未按照约定向原告支付第三年委托收益的行为，已构成违约，应当按照双方关于违约责任的约定承担相应的违约责任，虽然《中达广场商铺委托经营管理协议书》约定的委托经营管理期限尚未届满，但原告委托被告方经营管理涉案商铺的第三年时间自2018年7月1日至2019年6月30日，时间跨越2018年度和2019年度，《中达广场商铺委托经营管理协议书》已约定委托经营收益的时间为每年度年末，故原告提出由被告方自2019年1月1日起按照中国人民银行同期活期存款利率支付利息的请求，事实清楚、证据确实充分，依法应予支持。综上所述，被告应当支付原告第三年度委托经营收益7534元（107634元×7%）及相应利息。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条规定，判决如下：一、被告济宁豪达商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告韩雪7534元及利息（利息以7534元为基数自2019年1月1日起按照中国人民银行同期同档次活期存款利率计算至清偿完毕之日止）；二、驳回原告韩雪提出的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78元，由原告韩雪负担25元，由被告济宁豪达商业运营管理有限公司负担53元（原告已预缴的部分，待执行时一并结算）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  高玉环二〇一九年四月二十五日书记员  崔 涛