山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁13民终550号上诉人（原审原告）：李宗涛，男，1974年11月1日出生，汉族，居民，住山东省费县。委托诉讼代理人：李广波，山东信誉永恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于秀锦，男，1970年7月29日出生，汉族，居民，住山东省费县经济开发区。委托诉讼代理人：李玉梅，费县费城法律服务所法律工作者。上诉人李宗涛因与被上诉人于秀锦确认合同无效纠纷一案，不服山东省费县人民法院（2018）鲁1325民初4140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李宗涛上诉请求：1.依法撤销（2018）鲁1325民初4140号民事判决书并予以改判，确认上诉人与被上诉人就涉案房屋之买卖合同行为无效；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院适用法律错误，导致判决结果有误，1.上诉人主张的是“请求确认双方就涉案房屋达成的买卖行为无效”，而非仅就涉案宅基地提起的请求。一审法院仅从“宅基地使用权”方面分析上诉人是否有资格要求确认该买卖无效，显然是片面甚至明显偏离主题的。因集体土地属于集体所有，个人对宅基地只有使用权，上诉人虽非本集体经济组织成员，但持有地上房屋的房屋所有权证书，是地上房屋的合法所有权人。相关法律不仅禁止向非本集体经济组织成员出售宅基地，同时也禁止向非本集体经济组织成员出售宅基地上房屋。2.上诉人作为涉案房屋的合法所有权人有权出售。出售后作为买卖行为的一方主体，便有权有资格要求确认买卖行为是否有效。不动产物权的变更以登记为生效要件，涉案房屋至今登记在上诉人名下，至上诉人提起诉讼，房屋所有权人仍是上诉人，被上诉人享有的只是基于与上诉人签订的买卖合同而享有的债权。故不论上诉人出售房屋时，还是上诉人提起本次诉讼时，上诉人是涉案房屋的合法所有权人，有权出售房屋，也有权利、有资格就房屋买卖合同效力提出疑问并要求确认，亦有权利、有资格对房屋买卖合同约定的“宅基地转让行为是否有效”要求法院予以确认。上诉人是基于合同而提起确认之诉，而非基于对土地使用权之物权而提。房地一体，上诉人将涉案房屋出售给被上诉人，势必将占用范围内的宅基地使用权一并转让，正因为此双方才在合同中约定“该房屋及附属物所占用的土地使用权一并转移给被上诉人”。《合同法》规定，当事人订立的合同可能是有效、无效、可撤销和效力待定等状态，当事人对合同效力的认识出现分歧时，可以诉至法院请求法院依法确认。合同是否有效，是法律对各方当事人合意的评价，只有人民法院或仲裁机构有权确认合同是否有效，合同当事人不享有确认合同效力的权利。上诉人与被上诉人就相关问题签订合同后，便有权利请求确认该合同约定之行为是否有效。对宅基地使用权，即便上诉人系无权处分，亦有权利基于合同的存在而提起确认之诉。4.涉案土地使用权登记在王伦名下，但王伦已实际上丧失了土地使用权，因此即便上诉人出售房屋时知道该登记，也不能成为阻碍上诉人提起本次确认之诉的理由。以上有述，对集体土地，个人只享有使用权，房地一体，个人对宅基地享有使用权的前提是宅基地上房屋是该人的。本案地上房屋已于2000年登记在上诉人名下，王伦已经丧失了地上房屋的所有权，当然也已无该房屋占用土地的使用权。上诉人是就买卖房屋的行为要求予以确认，也与土地使用权登记在王伦名下毫无关联。5.政府已与被上诉人签订土地征收补偿安置协议，并不影响上诉人有资格提起确认之诉。政府与被上诉人签订土地征收补偿安置协议的内容，不仅包括土地的征收，且包括地上房屋的征收与补偿。政府之所以与被上诉人签订土地征收补偿安置协议，正是基于上诉人与被上诉人有房屋买卖行为在先。上诉人系地上房屋的利害关系人，即便补偿安置协议已签，也有权利有资格追问买卖行为是否有效。政府与被上诉人签订的土地征收补偿安置协议的效力，应以本案的处理结果为依据才能认定。若双方买卖无效即买受人之期望不受法律支持，则该补偿安置协议应属无效。被上诉人辩称，一审判决事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原审判决。李宗涛向一审法院起诉请求：1.依法判令于秀锦与李宗涛就费县经济开发区××村房产一处（瓦房三间、配房两间，产权证号20-0514）达成的买卖行为无效；2.由李宗涛承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：李宗涛与于秀锦均非涉案房屋所在村集体经济组织成员。2003年4月3日，李宗涛与于秀锦签订房屋买卖协议一份，约定：李宗涛将其名下的瓦房一套（产权证号：20-××4）及院落卖给于秀锦；李宗涛将上述房屋及附属物交付给于秀锦时，该房屋及其附属物所占用的土地使用权一并转移给于秀锦，于秀锦并且拥有对该房地产共用部位的使用权；（等）。上述合同签订后，于秀锦支付了价款，李宗涛交付了房屋。于秀锦自此居住，并向房屋驻地村委缴纳配套费，该村出具证明同意行政机关为其办理房屋过户。但当事人一直未能办理过户手续。涉案房屋位于费县经济开发区××村，属于在农村宅基地上建设的房屋，最初由涉案房屋所在地村民即案外人王伦取得集体土地建设用地使用证建设；1997年，李宗涛买得该房屋，于2000年登记在李宗涛名下。但是涉案房屋集体土地建设用地使用证一直登记在案外人王伦名下。本案诉讼发生时，政府已经征收并与于秀锦签订土地征收补偿安置协议。一审法院认为，本案纠纷的性质为请求确认买卖行为无效引起的纠纷，案由应定确认合同无效纠纷。根据当事人的诉请与答辩，结合当事人对证据的质证，法院对本案的争议焦点认定如下：一、李宗涛的诉讼是否应依法驳回起诉。于秀锦主张此项的理由为李宗涛的诉讼请求不明确不具体。一审法院认为，虽然李宗涛的诉讼请求与其陈述的事实在逻辑上并不能够一致，但其不能成为驳回起诉的理由。因此于秀锦的此项答辩不能成立。二、本案是否超过诉讼时效。于秀锦主张此项的理由为当事人之间的买卖行为已经15年。一审法院认为，本案是确认之诉，不适用请求权诉讼时效的限制。三、当事人的买卖行为是否有效。李宗涛据以主张的理由为于秀锦非涉案房屋所在地本集体经济组织成员，于秀锦怠于过户给李宗涛带来损失；当事人对此有争议。一审法院认为，相关法律禁止向非本集体经济组织成员出售宅基地的规定保护的是本集体经济组织成员利益，李宗涛取得涉案房屋时并非本集体经济组织成员，李宗涛在出售房屋时应当对此明知，根据查明的事实，当事人在买卖涉案房屋时对于土地使用权约定的是该房屋及其附属物所占用的土地使用权一并转移给于秀锦，该土地使用权的登记人至今登记在原土地使用权人即案外人王伦名下，本案诉讼发生时，政府已经征收并与于秀锦签订土地征收补偿安置协议，因此李宗涛本人并不具有援引该条款主张买卖行为无效的资格；对于李宗涛主张的于秀锦怠于过户导致其损失，首先缺乏证据证明是谁的行为导致房屋不能过户，更主要的是此项主张不能成为主张买卖行为无效的理由。对于民事法律行为的界定，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”，基于该规定与现有的证据，李宗涛主张涉案买卖行为无效的理由不能够成立。综上所述，李宗涛的主张不能成立，不予以支持，判决：驳回李宗涛的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由李宗涛负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，相关法律规定禁止向非本集体经济组织成员出售宅基地，其目的在于保护的是本集体经济组织的土地所有权。上诉人李宗涛取得涉案房屋时并非房屋所在地集体经济组织成员，因此，其与被上诉人于秀锦之间的房屋买卖合同关系不属于《土地管理法》第六十三条的调整范围，上诉人以此为由主张涉案房屋买卖合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。涉案房屋买卖合同的效力的认定，应当适用《民法总则》及《合同法》中关于民事法律行为及合同效力的相关法律规定。上诉人李宗涛与被上诉人于秀锦于2003年所签订的“房屋买卖协议书”系双方真实意思表示，该协议书签订后，双方均已履行合同主要义务，即上诉人已将涉案房屋交付给被上诉人，而被上诉人已足额支付房屋价款。在该协议书的签订与履行过程中，不存在欺诈、胁迫等影响合同效力的情形。上诉人主张因被上诉人怠于过户而对其造成了税费损失，无论是否属实，均不影响本案“房屋买卖协议书”的效力。上诉人在涉案“房屋买卖协议书”已基本履行完毕十五年之后又以被上诉人并非房屋所在地集体经济组织成员为由要求确认该协议无效，有违诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，上诉人李宗涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李宗涛负担。本判决为终审判决。审判长  万法宝审判员  田开玉审判员  姚玉蕊法官助理朱萱萱二〇一九年四月十九日书记员  王 雨