西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初1299号原告：张鹏斌，男，汉族，1993年7月27日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：周文海，陕西平镜律师事务所律师。被告：陕西省现代农业发展中心。住所地：西安市雁塔区。法定代表人：郭少春，,该公司总经理。委托诉讼代理人：柳惠娟，陕西言锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴芳芳，陕西言锋律师事务所律师。原告张鹏斌与被告陕西省现代农业发展中心商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周文海、被告的委托诉讼代理人柳惠娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张鹏斌诉称，2014年1月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX路XX堡XX号楼XX单元XX号商品房一套，该房总价款为534903元整。并约定被告应在2014年12月31日之前将房屋交付原告。同时约定逾期超过60日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。合同签订后，原告如期支付了购房款，被告却未能如期将房屋交付原告。合同同时约定被告应在房屋交付使用后365个工作日内，将办理权属登记备案所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人在规定的期限内不能取得房地产权属证书的，从某某之次日起，至房屋所有权证出证之日止，出卖人应按已付购房价款的日万分之一支付违约金。合同订立后，原告支付了购房款，被告于2016年9月13日向原告交付了房屋，并按实测面积办理了面积补差手续，签订了补充合同，实际房屋总房款为539856元。鉴于被告未能如期交房及未在合同约定的期限内为原告办理房产证，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告向原告支付迟延交房违约金66542元（以总房款为基数，按日万分之二计算，计算至2016年9月13日）；2、被告将原告购买的房屋办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；3、被告向原告支付迟延办理产权证的违约金（以总房款为基数，按日万分之一计算，截止2018年9月30日，已产生11445元，具体请判至出证之日）；4、本案诉讼费用由被告承担。被告陕西省现代农业发展中心辩称，第一，原告在收房时和被告签订了《补偿凭证》，明确约定：“经与开发商协商一致，同意以三个月物业费的补偿形式取得本人谅解，并不以此为依据追究开发商违约责任”，故原告无权向原告主张迟延交房的违约责任。第二，关于迟延办理房产证，原告主张的日万分之一的违约金过高，因迟延办证并不影响其居住、出租，违约金约定相当于每个月的租金，明显过高，希望法庭予以降低。经审理查明，2014年1月4日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于西安市雁塔区XX路XX堡XX幢XX单元XX层XX号商品房一套，建筑面积125.27平方米，总金额为534903元。合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（即：1、该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：即《商品房买卖合同》补充协议中约定，出卖人应当在买受人交齐房价款且办理收楼手续后365个工作日内，将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案，但买受人需要在出卖人发出的《办证通知书》指定期限内将办理房屋所有权证的所有资料及办证相关费用（包括但不限于代办费、工本费、登记费等）交付给出卖人并委托出卖人统一申办房屋所有权证的有关手续，买受人逾期提交资料或缴交费用，则出卖人办理房屋所有权证的期限相应顺延。买受人履行完前述义务后，如因出卖人的原因不能在规定期限内办妥房屋所有权证的，从某某之次日起，至房屋所有权证出证之日止，出卖人按买受人已付购房价款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，因面积补差，原告实际向被告支付的全部房价款为539856元。2016年9月13日，原告办理了收房手续，并与被告达成《补偿凭证》，《补偿凭证》载明:本人张鹏斌购买高新第五季（卓越熙郡）3-11801号房，因所购楼栋延期交房至2015年4月30日和2015年8月31日前。经与开发商协商一致，同意以3个月物业费的补偿形式取得本人谅解，并不以此为依据追究开发商违约责任。原告随后凭借《补偿凭证》冲抵物业费。另查明，涉案房屋因消防验收尚未通过，至今未验收合格。至今被告亦未将原告所购房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、发票、《补偿凭证》等证据及庭审笔录在卷佐证，并经双方当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告张鹏斌与被告陕西省现代农业发展中心签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，亦不违反相关法律规定，合法有效。双方当事人应依约全面履行各自的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约履行了交付房款的义务，被告未在合同约定的期限内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，被告的行为已构成违约，应按照合同约定依法承担违约责任。根据双方所签《商品房买卖合同》补充协议之约定，原告要求被告按合同约定的已付购房价款的日万分之一支付自逾期之日至2018年9月30日止的违约金11445元的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。但对于原告起诉要求被告支付违约金至取得房屋产权证书之日的诉讼请求，鉴于违约时间的不确定性，对于2018年10月1日之后的违约金在实际违约事实发生之后，原告可另行主张。至于被告辩称该违约金约定过高一节，由于被告的原因导致原告至今未能取得房地产权属证书，其违约行为明显，应当承担一定的违约责任。根据合同双方的履约情况及过错程度，双方约定的违约金并不存在过高的情形，故对被告的辩称理由，本院不予采信。关于原告要求被告支付逾期交房违约金之诉请，因在被告违约后，双方就违约金已经达成《补偿凭证》，由被告免除3个月物业费的补偿形式取得原告谅解并不以此为依据追究被告违约责任，该《补偿凭证》系双方真实意思表示，并没有无效、可撤销的情形，系有效约定，且被告已按《补偿凭证》的约定实际履行了相应义务。现原告再次提出被告支付逾期办证违约金，违反诚实信用原则和双方的约定，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告陕西省现代农业发展中心于本判决生效之日起三十日内将原告张鹏斌购买的位于西安市雁塔区XX路XX堡XX幢XX单元XX层XX号房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西省现代农业发展中心于本判决生效之日起十日内支付原告张鹏斌逾期办证违约金11445元（截止2018年9月30日）。三、驳回原告张鹏斌的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1750元，本院减半后由原告负担746.5元，由被告负担128.5元。因原告已预交，故被告在支付上述款项时向其一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  邹姣凤二〇一九年四月十日书记员  许楠楠