广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初402号被告：肇庆市宏信物业发展有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区新城八区（桂城创业路口与321国道交界处临街商铺13、14卡），统一社会信用代码：91441203794639745Y。法定代表人：陈建光，该公司董事长。委托代理人：陈金瑞，广东政勤律师事务所律师。委托代理人：陈永喜，广东政勤律师事务所实习律师。被告：谢小琴，女，汉族，1967年7月16日出生，身份证住址：肇庆市端州区，委托代理人：温根强，广东安达信律师事务所律师。委托代理人：曾益莉，广东立顺律师事务所律师。原告肇庆市宏信物业发展有限公司诉被告谢小琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月19日公开开庭进行了审理。原告肇庆市宏信物业发展有限公司的委托代理人陈金瑞、被告谢小琴的委托代理人温根强、曾益莉到庭参加诉讼。现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告返还二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费合共103267元给原告；二、被告支付占用上述费用103267元期间的利息（从2017年1月20日起至实际返还之日止，按中国人民银行金融机构同期一年期人民币贷款基准利率计付）给原告；三、诉讼费用由被告承担。原告当庭增加诉讼请求：一、确认《终止协议书》第四条的约定无效。事实和理由：原告前业主肇庆市鼎湖区莲花供销社与被告于2008年12月30日、2010年3月3日签订两份《租赁合同》，约定由被告承租肇庆市鼎湖区新城北一区新广路2号2号楼80、96、97、101号商铺，租赁期分别至2019年2月25日、2019年4月2日止。因肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）项目建设需要对上述物业进行拆迁，原告与被告于2017年1月14日签订了《终止协议书》，约定租货合同2017年1月14日终止；协议书第四条约定由原告向被告支付二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费合共103267元；第六条约定被告对政府将第四条约定以外的补偿费预先支付给原告有争议的，应当在2017年2月15日前向法院提起诉讼，逾期未提起诉讼的，视为被告对协议第四条以外的补偿费归原告无异议，如提起诉讼的，视为被告不认可原告基于协议第四条所支付的补偿费，被告应当返还该笔补偿费；第七条约定租赁合同终止且本协议第四条约定的补偿款支付完毕后，被告又没有起诉的，双方的权利义务终结，双方不再追究因租赁合同及政府征地拆迁行为所产生的任何法律责任；第八条约定被告认可协议条款的含义等。协议签订后，被告依约搬出租赁场所，原告向被告支付了约定的二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费合共103267元。2017年4月19日，谢小琴向肇庆市鼎湖区人民法院提起诉讼要求原告支付经营损失费及相关利息。肇庆市鼎湖区人民法院判决驳回了谢小琴的诉讼请求；谢小琴向肇庆市中级人民法院提起上诉，案经二审审理并作出（2017）粤12民终2226号民事判决，确认双方签订的《终止协议书》第六、七、八条无效；原告支付经营损失费204246.07元及利息给被告。双方签订的《终止协议书》第六、七、八条已被生效法律文书确认为无效，根据《中华人民共和国合同法》处理无效合同的规定，谢小琴依协议取得的二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费合共103267元应当返还给原告。鉴于被告提起诉讼且已另案作出生效判决，但其依协议取得的财产却拒不返还，故起诉至法院。原告增加的事实和理由：由于《终止协议书》第六、七、八条被肇庆市中级人民法院作出的生效判决确认无效，而协议书第六、七、八条系设置第四条的前提要件，第四、六、七、八条系一个整体,内容相互关联，不能割裂开来。作为前提要件的第六、七、八条无效，那么第四条也当然无效。从条款的内容来看，协议书第六、七、八条涉及第四条所支付的补偿费及第四条以外的补偿款，既然肇庆市中级人民法院认定协议书第六、七、八条无效，也就意味着对整份协议书关于涉及第四条所支付的补偿费及第四条以外的补偿款的全部条款均无效。被告辩称：一、被告系依有效的协议约定取得案涉款项，原告无权要求返还。2017年1月16日，被告与原告签署《终止协议书》，原告依据该协议书第四条、第五条约定向被告支付了案涉款项，即二次装修费、搬迁补助费、临时安置费三项费用共计103267元。该协议书第四条、第五条约定是双方的真实意思表示，该条款约定内容合法有效，不存在无效的情形，且原、被告均依约履行了义务。肇庆市中级人民法院作出的（2017）粤12民终2226号判决书虽然认定《终止协议书》第六、七、八条无效，但根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，该协议书第四条、第五条的约定仍然有效，原告无权要求被告退还案涉款项。二、原告要求被告返还案涉款项缺乏法律依据。该协议书第六、七、八条已被肇庆市中级人民法院作出的（2017）粤12民终2226号判决书认定无效，该约定自始无效，不具有法律约束力，原告无权依据该约定要求被告退还案涉款项。三、案涉款项本应归属被告，被告取得案涉款项符合相关法律法规规定。案涉款项包括二次装修费、搬迁补偿费及临时安置费用三部分，上述三部分费用是作为被拆迁物业的实际经营者（即被告）实际产生的损失，上述款项本应归属被告。首先，二次装修费是被告在承租后进行装修装饰的损失补偿，该部分补偿涉及的内容系经肇庆市鼎湖区桂城街道办事处及区征拆小组及被告共同确认，二次装修补偿应归被告所有。其次，被告是被拆迁物业的实际经营者，配合征地拆迁，必然会产生搬迁费用及临时安置费用等损失。依据肇鼎府办[2016]3号文件《肇庆市鼎湖区人民政府办公室关于修改的决定》第三条第七款第（1）项之规定，上述费用亦应补偿给被告。综上，原告的诉求无事实和法律依据，请依法驳回。对原告增加的诉讼请求的答辩意见：不同意原告要求确认《终止协议书》第四条的约定无效的诉讼请求。《终止协议书》第四条是一个独立的条款，根据合同约定，第四条与第六、七、八条之间不存在第六、七、八条是第四条生效的前提要件。除了案涉合同第六、七、八条因违反法律、行政规定被认定无效外，其他包括第四条在内的条款都是双方的真实意思表示，且已经履行完毕，符合法律、行政法规的强制性规定均有效。根据原告与拆迁办签署的拆迁补偿协议第四条第二款的约定，案涉三项费用是原告代被告领取的，原告应当向作为租户的被告支付案涉款项。案涉款项涉及二次装修费、搬迁补助费、临时安置费，根据鼎湖区政府出台的肇鼎府办[2016]3号文件的规定，案涉三项费用也应当归被告所有。对原告增加的诉讼请求，被告表示不需要举证和答辩期限。经审理查明：被告与肇庆市鼎湖区莲花供销社分别于2008年12月30日、2010年3月3日签订了两份《房屋租赁合同》，约定由被告承租肇庆市鼎湖区桂城水坑大花坛东侧鼎湖农副产品批发市场四区80、96、97、101号商铺（现址肇庆市鼎湖区新城北一区新广路2号2号楼80、96、97、101号商铺），租赁面积共计162.20平方米，两份租赁合同租赁期分别至2019年2月25日、2019年4月2日止。被告在上述商铺设立了字号为“肇庆市鼎湖区东兴照相馆”的个体工商户。后原告取得上述商铺的产权，继续履行租赁合同。因肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）项目建设需要对被告租赁的上述商铺进行拆迁，原、被告于2017年1月16日签订了一份《终止协议书》，约定双方同意于2017年1月14日终止上述两份《房屋租赁合同》，由原告向被告一次性支付一笔补偿费用。上述协议书第四条约定：就双方终止租赁合同关系配合政府征地拆迁工作产生的补偿事宜，双方同意原告将二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费共计103267元一次性支付给被告。第六条约定：被告对政府将本协议第四条约定以外的补偿费预先支付给原告没有异议；如对第四条约定以外的补偿费有争议的，应当在2017年2月15日前向法院提起诉讼主张权利，逾期视为对该费用归属于原告无异议，如被告提起诉讼，视为不认可原告基于第四条约定支付的补偿费，应向原告返还第四条约定的补偿款。第七条约定：租赁合同终止且本协议第四条约定的补偿款支付完毕后，被告又未在约定期限内起诉的，视为双方的权利义务终结，双方不再追究因租赁合同及政府征地拆迁行为所产生的任何法律责任。第八条约定：被告承诺已完全知悉本协议约定的全部条款的法律含义，对协议条款存在或可能存在的法律风险及法律后果已有全面的认识，协议内容是被告的真实意思表示，不存在重大误解或威逼、胁迫的情形。协议签订后，被告依约搬出上述租赁商铺，原告于2017年1月20日向被告支付了二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费共计103267元。另查明，肇庆市鼎湖区新城北一区新广路2号1、2号楼（两层）的所有人是原告。1号楼总建筑面积为1835.35平方米，经评估其市场价值为16723133元，2号楼总建筑面积为3894.57平方米，经评估其市场价值为37078620元。1、2号楼的二次装修补偿价为2985309元，其中被告承租上述商铺二次装修补偿价为81370元。根据上述评估结论，原告与肇庆市鼎湖区桂城街道办事处、肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）征地拆迁工作小组于2017年1月13日签订了《土地、房屋及附着物拆迁补偿协议》，确认肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）征地拆迁工作小组应向被告支付房屋、土地及构筑物拆迁补偿款39641228.81元、二次装修补偿款2985309元、搬迁补助费85948.80元（5729.92平方米×15元/平方米）、临时安置费687590.40元（5729.92平方米×10元/月/平方米×12个月）、一次性经营损失费8294691.14元（41473455.71×20%），共计51694768.15元。上述协议第四条约定肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）征地拆迁工作小组将二次装修补偿款、搬迁补助费、临时安置费支付原告，由原告向租户支付二次装修补偿款、搬迁补助费、临时安置费，存在争议的一次性经营损失费待原告与租户的争议解决后再支付给原告。现原告已取得约定的一次性经营损失费。另查明，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定，市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见，征求意见期限不得少于30日。第十三条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告，公告载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等；市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。肇庆市鼎湖区政府对因交通设施建设发生的征地拆迁补偿作出《肇庆市鼎湖区交通基础设施项目建设征地拆迁安置补偿方案》及修改方案，并在政府网站公布。《肇庆市鼎湖区交通基础设施项目建设征地拆迁安置补偿方案》[肇鼎府办（2016）3号]第三条第（三）项第7点规定，经确认用于商业、办公、仓库等用途的房屋，拆迁人给房屋所有人一次性补助水电费2000元、电话及有线电视迁移费300元，另外补偿给经营者搬迁补助费按被拆房屋建筑面积一次性补偿15元/平方米、临时安置费10元/月/平方米（共补偿12个月）；经确认用于餐饮等经营性房屋，按被拆迁房屋补偿总价的20%一次性补偿经营损失给经营者。再查明，因对拆迁经营损失补偿费存在争议，被告曾向本院提起诉讼，要求原告支付被告承租的上述商铺的拆迁经营损失费、利息及确认案涉《终止协议书》第六、七、八条无效，本院于2017年4月19日立案，案号为（2017）粤1203民初325号，本院判决驳回被告的上述诉讼请求。被告不服提出上诉，肇庆市中级人民法院于2017年12月27日作出（2017）粤12民终2226号民事判决，判决确认案涉《终止协议书》第六、七、八条无效。本院认为，原、被告之间存在租赁合同关系，本案是房屋租赁合同纠纷。结合双方的诉辩意见，争议的问题是：一、《终止协议书》第四条的约定是否有效；二、被告是否应将案涉《终止协议书》第四条约定的二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费共计103267元返还给原告。一、关于《终止协议书》第四条约定的效力。案涉《终止协议书》第四条约定“就双方终止租赁合同关系配合政府征地拆迁工作产生的补偿事宜，双方同意原告将二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费共计103267元一次性支付给被告”，《终止协议书》是双方当事人自愿签订的，该第四条约定没有违反法律、行政法规的强制性规定，属双方当事人的真实意思表示。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”（2017）粤12民终2226号民事判决确认《终止协议书》第六、七、八条无效；《终止协议书》第四条约定的是二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费的支付，第六、七、八条针对的是第四条约定补偿费以外的其他拆迁补偿费用，第六、七、八条不是第四条的前置要件，第六、七、八条的无效不影响第四条的效力。故对原告诉请确认《终止协议书》第四条约定无效的主张，不予支持。关于被告是否应将案涉《终止协议书》第四条约定的二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费共计103267元返还给原告。首先，《终止协议书》第四条的约定属双方当事人的真实意思表示，原告应依约履行其合同义务。第二，在案涉拆迁补偿中，拆迁的商铺属于非住宅房屋，用于商业、办公等用途；原告为被拆迁商铺的所有人，被告承租被拆迁商铺用于实际生产经营，依据《肇庆市鼎湖区交通基础设施项目建设征地拆迁安置补偿方案》第三条第（三）项第7点的规定，搬迁补助费、临时安置费属补偿给作为实际生产经营者（即被告）的费用。第三、依据原告与肇庆市鼎湖区桂城街道办事处、肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）征地拆迁工作小组于2017年1月13日签订的《土地、房屋及附着物拆迁补偿协议》，案涉被拆迁商铺的二次装修补偿费由上述签订合同的三方共同委托评估机构进行评估，被告作为物主在《肇庆市城市化道路改造工程二期（鼎湖段）房屋拆迁的二次装修补偿确认表》上签名，即被告作为物主确认二次装修补偿项目等。同时，《肇庆市城市化道路改造工程二期（鼎湖段）房屋拆迁的二次装修补偿确认表》明确记载了案涉被拆迁商铺内的二次装修补偿的项目、规格、面积等，案涉两份《商铺租赁合同》没有记载附属设施，且原告也没有提供任何证据证明上述二次装修补偿确认表中记载的补偿项目属于其所有，结合被告承租被拆迁商铺进行实际生产经营的事实，上述二次装修补偿确认表中记载的补偿项目属被告所有。第四，案涉《土地、房屋及附着物拆迁补偿协议》第四条约定肇庆市城市化改造二期工程（鼎湖段）征地拆迁工作小组将二次装修补偿款、搬迁补助费、临时安置费支付原告，由原告向租户支付二次装修补偿款、搬迁补助费、临时安置费，存在争议的一次性经营损失费待原告与租户的争议解决后再支付给原告；可知案涉拆迁商铺的二次装修补偿款、搬迁补助费、临时安置费应由原告支付给作为租户的被告。第五，案涉《土地、房屋及附着物拆迁补偿协议》签订的时间是2017年1月13日，《终止协议书》签订的时间是2017年1月16日，故在原、被告签订《终止协议书》之前，原告已明知应由其将被拆迁商铺的二次装修补偿款、搬迁补助费、临时安置费支付给被告。第六，《终止协议书》第六、七、八条已被生效的法律文书确认无效，其他条款仍然具有法律效力，原告依据无效条款要求被告返还已支付给被告的二次装修补偿款、搬迁补助费、临时安置费，不符合法律规定。综上，案涉商铺被拆迁产生的二次装修补偿款、搬迁补助费、临时安置费应属被告所有，原、被告也约定由原告支付给被告，故原告诉请被告向其返还二次装修费用、搬迁补助费、临时安置费合共103267元及支付利息的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告肇庆市宏信物业发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费2366元，减半收取计1183元（原告已预交）；财产保全申请费1036元，合计2219元（原告已预交），由原告肇庆市宏信物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。审判员  郭德远二〇一九年四月二十九日书记员  戴谨维