黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0104民初118号原告：潘金祥，男，1956年6月10日出生，汉族，哈尔滨市建筑有限公司退休工人，住哈尔滨市道外区。原告：潘秀杰，女，1950年6月6日出生，汉族，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：潘金祥，男，1956年6月10日出生，汉族，系潘秀杰弟弟，哈尔滨市建筑有限公司退休工人，住哈尔滨市道外区。原告：潘秀菊，1952年10月24日出生，汉族，住哈尔滨市平房区。委托诉讼代理人：潘金祥，男，1956年6月10日出生，汉族，系潘秀菊弟弟，哈尔滨市建筑有限公司退休工人，住哈尔滨市道外区。原告：潘秀丽，女，1961年11月14日出生，汉族，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：潘金祥，男，1956年6月10日出生，汉族，系潘秀丽哥哥，哈尔滨市建筑有限公司退休工人，住哈尔滨市道外区。原告：潘金才，男，1964年3月29日出生，汉族，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：潘金祥，男，1956年6月10日出生，汉族，系潘金才哥哥，哈尔滨市建筑有限公司退休工人，住哈尔滨市道外区。原告：潘秀艳，女，1967年10月29日出生，汉族，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：潘金祥，男，1956年6月10日出生，汉族，系潘秀艳哥哥，哈尔滨市建筑有限公司退休工人，住哈尔滨市道外区。被告：黑龙江省玛克威房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区昆仑商城天顺街3号。法定代表人：杨福臣，董事长。委托诉讼代理人：任士安，黑龙江士安律师事务所律师。被告：赵紫嫣，女，1990年4月18日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：任士安，黑龙江士安律师事务所律师。第三人：哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室，住所地哈尔滨市道外区大有坊街118号。法定代表人：宋殿荣，主任。委托诉讼代理人：石岩，女，1976年10月25日出生，汉族，哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室法制科科员，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：武凤艳，黑龙江凤翔律师事务所律师。原告潘金祥、原告潘金才、原告潘秀杰、原告潘秀菊、原告潘秀丽、原告潘秀艳（以下简称六原告）与被告黑龙江省玛克威房地产开发有限公司（以下简称玛克威公司）、被告赵紫嫣、第三人哈尔滨市道外区人民政府房屋征收办公室（以下简称道外征收办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘金祥、原告潘秀菊、原告潘金才、原告潘秀丽、原告潘秀艳、原告潘秀杰的委托诉讼代理人潘金祥，被告玛克威公司和被告赵紫嫣的共同委托诉讼代理人任士安，第三人道外征收办的委托诉讼代理人石岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘金祥、潘金才、潘秀杰、潘秀菊、潘秀丽、潘秀艳向本院提出诉讼请求：1、请求判令黑龙江省玛克威房地产开发有限公司与赵紫嫣之间签订的坐落于道外区××单元××号的房屋买卖合同无效；2、请求判令确认六原告的母亲韩淑琴与黑龙江省玛克威房地产开发有限公司于2001年4月22日签订的住宅房屋拆迁补偿协议书合法有效；3、请求判令按照住宅房屋拆迁补偿协议书第十项中的约定，产权调换取得的坐落于道外区××单元××号的房屋归六原告所有，被告立即交付返还动迁后的道外区××单元××号的房屋，并判令被告限期为六原告办理房屋所有权登记手续；4、请求判令被告黑龙江省玛克威房地产开发有限公司赔偿原告经济损失和精神损失10,000.00元；5、要求被告承担本案诉讼费等与本案有关的一切费用。事实和理由：2001年4月22日，六原告的母亲韩淑琴所有的原坐落于尚朴街31号的私有房产经拆迁，玛克威公司、韩淑琴、道外区征收办（原哈尔滨市道外区城市房屋拆迁事务处）三方经协商、洽谈就被拆迁人韩淑琴房屋拆迁安置补偿等事宜达成协议。三方人员均在场的情况下，六原告的母亲韩淑琴与黑龙江省玛克威房地产开发有限公司签订了住宅房屋拆迁补偿协议书，明确约定拆迁补偿方式为产权调换，就韩淑琴坐落于尚朴街31号的私有房产拆迁安置补偿给韩淑琴房屋两套。同日，韩淑琴即按照协议约定履行了义务，从道外区尚朴街31号房产中迁出。2003年，黑龙江省玛克威房地产开发有限公司通知韩淑琴和潘金祥，拆迁置换的房屋为仁里小区2单元5层2号和8单元3层2号两套房产，但原告去补缴房款时，黑龙江省玛克威房地产开发有限公司仅收取了8单元3层2号房产的补交单款，拒收另一套安置房屋的补交房款。2010年，韩淑琴去世，其配偶也已去世多年，其育有六子女（即原告六人）为其继承人。在原告潘金祥多次维权找寻的情况下，被告于2011年才按照协议约定安置了本案中涉案房产（即坐落于道外区××单元××），将此房屋交付使用，但因被告的原因一直无法办理产权手续，还继续拒收本套房屋的补交房款。然而，在2018年10月30日，在六原告等人毫不知情的情况下，赵紫嫣突然向六原告等人主张，现原告等人的房产其已从被告处购买，并在原告不知情的情况下，强行将本套安置的房屋门锁更换，房屋被强制占有，屋内设施被强行搬出，并损毁，造成了严重的经济损失。综上所述，韩淑琴与第一被告作为平等的民事主体，在平等、自愿原则下达成的合同，是双方真实的意思表示，对双方具有约束力，合同双方必须认真遵照履行，且被告已将本案涉案房屋交付使用多年，系被告原因无法办理产权，现被告在明知该房屋已拆迁安置给韩淑琴，且已交付使用多年的情况下，又将该套安置房屋买卖给他人，系严重的侵权行为。在知晓此事后，六原告之一的潘金祥代表六原告已向哈尔滨市不动产登记中心就本案中涉案房屋的产权提出异议登记，现已受理。故原告等人现为维护自己的合法权益，诉至法院。玛克威公司辩称，原告所述的不属实，请求驳回原告的诉讼请求。1、就六原告继承身份提出异议。继承人的人数有异议，韩淑琴何时去世及韩淑琴父母的死亡证明，是否是遗漏了；2、本案早已超过诉讼时效。本案是2001年，至今已经18年了，按照《民法通则》及《民法总则》早已超过诉讼时效；3、六原告所述第一项诉讼请求有异议，赵紫嫣已取得了房屋所有权证书，任何人及机关无权取消，无权认定无效；4、六原告诉讼请求中涉案中产权登记已向国家产权部门提出了异议，我方认为应属于行政诉讼，没有经过前置程序，属于违法；5、六原告诉讼属于欺诈行为。韩淑琴的验收单是双方签字，建筑面积为32.10平方米的小房，拆迁时安置地点为8单元3层2号，建筑面积为48.947平方米，当时韩淑琴说我要再买一套房屋2单元5层2号，拆迁时没有买卖协议，当时的房价是86,502.24元，就在协议上加了这套房子，购两套房子，协议约定的拆迁的房子32.10平方米是给韩淑琴补偿的，位于2单元5层2号的房屋需要交全部购房款86,502.24元，韩淑琴没有交纳此房款，该房屋没有交付给韩淑琴，当时韩淑琴称其没有钱，不要此房了，玛克威公司就将此房卖给赵紫嫣了，具体时间记不清楚了。房屋当时没办房照，赵紫嫣正在对房屋进行装修时，韩淑琴去世后有一个年纪大的男人到争议之房中就不出去了，后来赵紫嫣按照买卖关系约定，正常办理了涉案房屋的产权证。赵紫嫣辩称，我方系合法买卖房屋，有合法手续，任何人剥夺不了房屋所有权关系。道外征收办述称，六原告在诉状中提到的哈尔滨市道外区城市房屋拆迁事务处与第三人不是同一主体，第三人与六原告及二被告均无任何法律上的利害关系，六原告诉请与第三人无关，第三人对六原告与被告所争议的事项不清楚，第三人对六原告无应尽的法律义务，不应作为第三人参与诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.六原告举示的证据一、住宅房屋拆迁补偿协议书复印件，证据二、仁里小区进户收费通知单复印件，证据三、拆迁验收单、哈尔滨市城市规划管理局颁发的居民个人建造住宅建设许可证复印件，证据四、土地登记证（土地使用者：韩淑琴），证据八、不动产登记受理凭证、不动产登记证明（异议登记；申请人：潘金祥），证据九：居民死亡殡葬证，证据十、常住人口登记表，证据十一、知青登记表、返程安置登记表、学徒工报名登记表和玛克威公司提交的证据一、住宅房屋拆迁补偿协议，证据二、仁里小区进户收费通知单，证据三、搬迁验收单，当事人对上述证据的真实性均无异议，上述证据，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，故本院予以采信；2.对六原告举示的证据五、户口簿，证据六、物业管理综合收费证，证据七、黑龙江省电力销售发票、哈尔滨有线电视收费发票、哈尔滨有线（数字）电视服务协议，上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，故本院予以采信；3.对六原告举示的证据十二、租房协议及收条，该证据与本案不具有关联性，故本院不予采信；4.对六原告举示的证据十三、视听资料，该证据能够证明涉案房屋发生争议、调解过程，故本院予以采信；5.对赵紫嫣提交的证据、不动产登记证书，该证据来源合法，内容客观真实，能够证明涉案房屋产权登记情况，故本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：韩淑琴是原坐落于哈尔滨市道外区尚朴街31号(原哈尔滨市城市规划管理局居民个人建造住宅建设许可证载明建筑位置)私产房屋（建筑面积11.1平方米）和尚朴街33号（道外区人民政府土地登记地址）私产房屋（分摊面积21.61平方米）房屋所有权人。2001年4月22日韩淑琴（乙方）作为被拆迁人与玛克威公司（甲方）作为拆迁人达成“住宅房屋拆迁补偿协议书”一份，协议约定韩淑琴原使用房屋位于尚朴街31号私产房，折算成建筑面积21平方米和11.1平方米。协议第十条约定，乙方购房两套按第一搬迁期办理，原面积32.1平方米。购房一套，另一套自选楼层。该协议书加盖了原哈尔滨市道外区城市房屋拆迁事务处的公章。原哈尔滨市道外区城市房屋拆迁事务处于2001年4月22日出具搬迁验收单，载明韩淑琴于2001年4月22日10时从上述房屋已搬迁完毕。回迁房屋建设完毕后，玛克威公司出具“仁里小区进户收费通知单（房屋面积及楼层差价）”两份，第一份内容为“韩淑琴、潘金祥先生（女士）您预选的2单元5层2号入住前需交纳如下款项：测量使用面积32.64平方米，应补交楼层差价11,016.04元，应补交房屋面积差价74,286.20元，总计86,502.24元。注：总合计86,502.24元，中含煤气集资款1,200.00元。”第二份内容为“韩淑琴、潘金祥先生（女士）您预选的8单元3层2号入住前需交纳如下款项：测量使用面积32.85平方米，应补交楼层差价3,744.82元，应补交房屋面积差价26,088.90元，总计31,033.72元。注：总合计31,033.72元，含煤气集资款1,200.00元。”潘金祥诉称已向玛克威公司交纳了8单元3层2号房屋差价款，但玛克威公司拒收2单元5层2号房屋差价款。另查明，韩淑琴于2010年2月10日死亡，继承人有六原告。2011年起六原告实际占有、使用2单元5层2号房屋。赵紫嫣于2018年9月7日取得坐落于哈尔滨市××单元××号房屋不动产权证书，编号：黑（2018）哈尔滨市不动产权第0243765号。2018年10月赵紫嫣向六原告主张2单元5层2号房屋权利，要求六原告迁出该房屋，双方发生纠纷。潘金祥于2018年11月1日向哈尔滨市不动产登记中心申请对坐落于哈尔滨市××单元××号房屋异议登记，哈尔滨市不动产登记中心当日受理并于第二日作出黑（2018）哈尔滨市不动产证明第0139761号不动产登记证明，证明事项：异议登记，申请人：潘金祥。本院认为，关于六原告诉请确认玛克威公司与赵紫嫣签订坐落于哈尔滨市××单元××号房屋买卖合同无效;要求玛克威公司赔偿经济损失、精神损失承担责任的问题。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，六原告未对其主张合同无效、赔偿损失所依据的基本事实，提供证据加以证明，故对六原告的上述诉讼请求，本院不予支持。关于六原告诉请主张韩淑琴与玛克威公司签订的“住宅房屋拆迁补偿协议书”的问题。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中，韩淑琴（乙方）作为被拆迁人与玛克威公司（甲方）作为拆迁人于2001年4月22日达成“住宅房屋拆迁补偿协议书”，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，故对六原告诉请确认韩淑琴与玛克威公司签订的“住宅房屋拆迁补偿协议书”合法、有效，本院予以支持。关于本案原告的诉讼主体问题。《中华人民共和国继承法》第三条“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、储蓄和生活用品；（三）公民的林木、牲畜和家禽；（四）公民的文物、图书资料；（五）法律允许公民所有的生产资料；（六）公民的著作权、专利权中的财产权利；（七）公民的其他合法财产。”第十条“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。”本案中，韩淑琴于2010年死亡，六原告作为韩淑琴的子女，依法有权继承韩淑琴的遗产，涉案争议房屋系韩淑琴与玛克威公司之间民事权利纠纷，故韩淑琴死亡后，韩淑琴与玛克威公司签订的“住宅房屋拆迁补偿协议书”的权利、义务由韩淑琴的继承人承继，故六原告作为本案原告主体适格。关于本案的第三人的诉讼主体问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”本案中，六原告未举证证明哈尔滨市道外区城市房屋拆迁事务处与道外征收办系同一主体或存在何种法律关系。道外征收办述称，六原告在诉状中提到的哈尔滨市道外区城市房屋拆迁事务处与第三人不是同一主体，第三人与六原告及二被告均无任何法律上的利害关系，不应作为第三人参与诉讼，本院予以采纳。关于六原告主张涉案2单元5层2号房屋所有权及房屋交付的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，玛克威公司辩称韩淑琴表示不购买2单元5层2号房屋了，不交纳购房款，但未提供相应的证据予以证明其主张成立，故对玛克威公司的抗辩意见，本院不予采纳。韩淑琴已按照“住宅房屋拆迁补偿协议书”约定，已履行迁出被拆迁房屋义务，在履行支付2单元5层2号房屋的差价款时，玛克威公司拒收2单元5层2号房屋的差价款。根据上述法律的规定及双方合同约定，玛克威公司也未举证证明拒收韩淑琴补交2单元5层2号房屋差价款的事实与理由，故玛克威公司应当接收韩淑琴补交的2单元5层2号房屋差价款，因韩淑琴已死亡，该义务由韩淑琴的继承人即六原告给付。玛克威公司在收到差价款后，在涉案房屋具备办理产权登记条件时，为六原告办理产权登记手续。赵紫嫣有权依照相关法律规定向玛克威公司主张权利。故对六原告所主张的涉案房屋所有权及交付房屋问题，因六原告尚未补交差价款，也未办理产权登记，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于涉案2单元5层2号房屋不动产权证问题。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十九条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”的规定。本案中，潘金祥已对赵紫嫣持有的涉案房屋不动产权证，申请异议登记，潘金祥应当按照法律规定的程序主张权利，故赵紫嫣以涉案房屋所有权证书主张对涉案房屋的所有权，不属于本案调整范围，玛克威公司辩称关于涉案房屋产权登记，潘金祥应通过行政诉讼程序，本院予以采纳。关于本案的诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中，赵紫嫣于2018年9月7日取得涉案房屋不动产权证书，于2018年10月向六原告主张涉案房屋权利，故本案的诉讼时效应当自2018年10月计算，故玛克威公司提出的诉讼时效抗辩，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条《中华人民共和国继承法》第三条、第十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：原告潘金祥、原告潘金才、原告潘秀杰、原告潘秀菊、原告潘秀丽、原告潘秀艳的母亲韩淑琴（已死亡）与被告黑龙江玛克威房地产开发有限公司于2001年4月22日达成的“住宅房屋拆迁补偿协议书”合法有效；二、原告潘金祥、原告潘金才、原告潘秀杰、原告潘秀菊、原告潘秀丽、原告潘秀艳按“住宅房屋拆迁补偿协议书”约定，于本判决发生法律效力之日起三十日内向被告黑龙江玛克威房地产开发有限公司补交坐落于哈尔滨市道外区南十七道街138号2单元5层2号房屋的差价款86,502.24元；三、待坐落于哈尔滨市道外区南十七道街138号2单元5层2号房屋，具备办理产权登记条件时，被告黑龙江玛克威房地产开发有限公司立即协助原告潘金祥、原告潘金才、原告潘秀杰、原告潘秀菊、原告潘秀丽、原告潘秀艳办理上述房屋的产权登记手续；四、驳回原告潘金祥、原告潘金才、原告潘秀杰、原告潘秀菊、原告潘秀丽、原告潘秀艳的其它诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元（原告潘金祥、原告潘金才、原告潘秀杰、原告潘秀菊、原告潘秀丽、原告潘秀艳已预交），由被告黑龙江玛克威房地产开发有限公司和赵紫嫣负担，此款于本判决生效之日起立即给付原告潘金祥、原告潘金才、原告潘秀杰、原告潘秀菊、原告潘秀丽、原告潘秀艳。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  李晓冬二〇一九年四月一日书记员  吕佳秋