新疆吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2018）新4002民再3号原审原告：段燕，女，汉族，1978年9月24日出生，新疆伊犁霍尔果斯海关综合业务科科长，现住伊宁市。原审原告：闫刚，男，汉族，1976年9月7日出生，新疆阿拉山口海关副关长，现住伊宁市。原审被告：伊犁鑫合房地产开发有限责任公司，住所地伊宁市斯大林街112号伊犁州图书馆。法定代表人：叶凌玲，系该公司总经理。原审原告段燕、闫刚与原审被告伊犁鑫合房地产开发有限责任公司（以下简称鑫合公司）商品房销售合同纠纷一案，本院（2017）新4002民初6324号民事调解书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年6月1日作出（2018）新4002民监3号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告段燕、闫刚，原审被告鑫合公司的法定代表人叶凌玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段燕、闫刚称，2010年7月，段燕、闫刚与鑫合公司签订了《商品房买卖合同》，购买鑫合公司位于伊宁市××路商铺（建筑面积为145.12平方米，用途为商铺）。截止2014年5月段燕、闫刚已支付房款770,720元，尚余10万元房款。在段燕、闫刚的不断催促下，鑫合公司于2016年9月书面承诺于2017年春节前办理完毕所有手续。但当2017年8月再次去催促时，鑫合公司告知段燕、闫刚,所购买的商铺已被其抵押贷款。当得知该该情况后，就未支付剩余款。鑫合公司恶意隐瞒实情的行为侵害了段燕、闫刚的合法权益。现请求法院判令：1、确认该商铺的所有权归段燕、闫刚所有；2、鑫合公司办理段燕、闫刚所购买房屋产权的登记手续；3、鑫合公司按照（2017）新4002民初6324号民事调解书的内容赔偿段燕、闫刚3万元；4、再审案件受理费由鑫合公司负担。鑫合公司辩称，签订《商品房买卖合同》属实，但自2013年起鑫合公司就多次催促段燕、闫刚，要求其支付剩余房款之后给其办理相关手续，但二人一直未支付剩余房款。2015年9月鑫合公司将公司的全部财产包括卖给段燕、闫刚在内的2套商铺抵押给小额贷款公司的张思龙。在法院执行过程中，鑫合公司已告知张思龙，将段燕、闫刚的两套房产剥离出来，只执行属于鑫合公司的房产，因此段燕、闫刚的两套房屋是不会被拍卖的，并且能保证他们继续使用该房产，但现在无法办理产权登记，因为解除抵押需要一定的时间，这个时间不是鑫合公司能够决定的，因此何时办理产权登记手续无法确定。段燕、闫刚在原审中的起诉请求为：1、鑫合公司协助段燕、闫刚办理所购买房屋的产权登记手续；2、涉诉费由鑫合公司承担。本院原审案件的审理结果为：双方经协商本院于2017年10月11日作出（2017）新4002民初6324号民事调解书：一、鑫合公司于2018年5月15日前协助段燕、闫刚办理钻石佳苑商铺1号楼1-15号商铺的房屋产权登记证；二、如鑫合公司不能按照约定时间协助段燕、闫刚办理房屋产权登记证，应向段燕、闫刚支付违约金30,000元；三、案件受理费70元，减半收取35元，由鑫合公司负担；四、双方再无其他纠纷。本院再审认定以下事实：2010年7月24日，闫刚与鑫合公司签订《钻石佳苑商品房认购书》，购买鑫合公司开发的位于伊宁市××路商铺1#15、30号商铺，建筑面积共计186.2平方米，优惠后单价6000元/平方米，总房款1,117,200元。段燕、闫刚就上述两套商铺与鑫合公司分别签订了《商品房买卖合同》。针对15#商铺，双方约定：该商品房建筑面积145.12平方米，单价6000元，总金额870,720元，同时约定出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。段燕、闫刚分别于2010年7月24日、8月3日、10月16日、10月18日、2011年6月5日、8月8日、12月27日、2012年7月5日、2013年4月1日、2014年5月7日分十次支付该商铺房款770,720元，鑫合公司出具了收据，尚余房款10万元。2011年12月19日，闫刚出具承诺书一份，内容为“伊犁鑫合房地产开发有限责任公司：本人闫刚于2010年7月24日购贵公司开发的钻石佳苑小区商1#楼的15、30号两套商铺，面积186.2m2，总房款1117.2万元。因购房时销售部承诺可以办理按揭，我于当日即交纳首付66.72万元，并于当日签订了《商品房买卖合同》，后因贵公司通知无法办理抵押贷款，销售部通知我本人改为一次性付款。现经与贵公司协商，双方达成以下协议：1、2011年12月31日前，本人交付房款5万元（伍万元整）；2、剩余40万元房款分两年付清，每半年付一次，每次付10万元（即2012年6月30日、12月31日、2013年6月30日、12月31日）；3、此商铺自2012年3月29日其由本人负责对外出租，本人自行签订租赁合同，且商铺租金作为本人受益，与贵公司无关。”此后段燕、闫刚将商铺租赁他人使用至今。2015年9月，鑫合公司将其所属房产及包括段燕、闫刚所购1#15号和30号商铺在内的财产抵押给他人，至今未解除抵押。现1#15号和30号商铺已进入实现担保物权的执行程序中。2016年5月7日，段燕、闫刚出具承诺书：兹有伊宁市飞机场路57号钻石佳苑商铺第商1#1单元30号房、15号房，上述房产闫刚、段燕自愿转让肖全国。特此承诺，由此产生纠纷与贵公司无关。2016年9月1日鑫合公司出具《承诺函》，内容为“致肖全国女士：您在我公司钻石佳苑购买的1#15号和30号商铺，目前由于我公司原因，暂时不能签订合同。我们预计将在春节前与您签订合同完成商铺交易手续。特此承诺说明。”2017年段燕、闫刚诉至本院，要求鑫合公司协助其办理所购买房屋的产权登记手续。本院于2017年10月11日作出（2017）新4002民初6324号民事调解书：一、鑫合公司于2018年5月15日前协助段燕、闫刚办理钻石佳苑商铺1号楼1-30号商铺的房屋产权登记证；二、如鑫合公司不能按照约定时间协助段燕、闫刚办理房屋产权登记证，应向段燕、闫刚支付违约金30,000元；三、案件受理费70元，减半收取35元，由鑫合公司负担；四、双方再无其他纠纷。后因鑫合公司未按期履行，段燕、闫刚申请强制执行。但因其购买的1#15号和30号商铺已被抵押且已进入实现担保物权的执行程序中，故（2017）新4002民初6324号调解书无法执行。再审审理中，经本院释明段燕、闫刚，是否变更再审请求，二人表示坚持其再审主张，不同意变更。本院再审认为：段燕、闫刚与鑫合公司在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且内容不违反法律、法规及行政强制性规定，该合同依法有效，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。段燕、闫刚按照合同约定支付了15#商铺的绝大部分房款，但鑫合公司作为出卖人并未按照合同约定履行15#商铺的产权备案登记，而是在未告知段燕、闫刚的情况下将该商铺抵押他人，造成15#商铺进入实现担保物权的执行程序中，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第一项“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；……”的规定，段燕、闫刚可主张解除合同、返还购房款及利息并赔偿损失，但经本院释明后，段燕、闫刚仍坚持其再审请求，由于在现有条件下，双方签订的商品房买卖合同目的不能实现，（2017）新4002民初6324号调解书无法执行，故对段燕、闫刚的再审请求本院不予支持。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第一百九十八条第一款、第二百零七条第一款之规定，判决如下：一、撤销（2017）新4002民初6324号民事调解书；二、驳回段燕、闫刚的再审诉讼请求。原审案件受理费35元，由原审被告伊犁鑫合房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审 判 长 杨 艳人民陪审员 代 雷人民陪审员 周科文二〇一九年四月三十日书 记 员 刘荣荣