广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初969号原告：珠海高华市政综合管理有限公司，住所地珠海市。法定代表人：陈小瞒。委托诉讼代理人：张帆，广东显德律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫韵诗，广东显德律师事务所律师。被告：林汉东，男，户籍住址陆丰市。委托诉讼代理人：晏梓恒，广东加通律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶秀婷，广东加通律师事务所实习律师。原告珠海高华市政综合管理有限公司（以下简称高华公司）与被告林汉东租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高华公司的委托诉讼代理人莫韵诗、被告林汉东的委托诉讼代理人晏梓恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高华公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金348000元（按照24000元的月租金标准，自2016年3月15日-2017年5月31日止，共14.5月）；2.判令被告每日按照迟延租金3‰的标准支付违约金（自2016年4月11日起至实际付清之日止，暂计至2018年12月31日为807408元）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年珠海市高新建设投资有限公司与珠海国家高新技术产业开发区管委会签订珠高新（临）字【20XX】XX号《高新区临时用地合同书》，管委会同意将珠海市××区XX区近海堤位置用地供高新建投使用，地块总面积47100平方米。高新建投在该用地设立临时沙场，并于同年7月31日将上述地块委托原告进行管理，管理期限自2015年6月10日至2017年6月9日，共两年，管理期间地块的收益由原告收取。2017年高新建投与高新管委会续签珠高新（临）字【20XX】XX号《高新区临时用地合同书》，高新管委会同意高新建投继续使用上述地块，使用期限为一年，自2017年6月10日起至2018年6月9日止。与此同时，高新建投发函给原告委托原告继续管理上述地块，管理期间为一年，自2017年6月10日起至2018年6月9日止。被告系原个体工商户珠海市海捷富渔船服务中心的经营者。2016年3月，海捷富承租原告代管的4800平方米珠海市××区XX地（X号地块）。原告与海捷富双方签订《高新区后环填海区临时用地租赁合同》（合同编号HJXXX07）约定：租赁期限自2016年3月15日至2017年5月31日止，月租金为24000元，合同总金额348000元。租金按月支付，如被告未按照约定支付租金的，应每日向原告支付迟延租金0.3%的违约金；如合同解除，被告逾期不搬的，原告有权停供水电，并按租金双倍收取场地占用费；租赁期间，被告使用该场地所发生的水、电费用由被告根据实际发生额按月支付。合同签订后，海捷富在整个合同期内并未按约定支付任何租金，共欠缴14.5个月的租金达348000元。2017年5月2日，原告书面通知海捷富：2017年5月31日合同到期后，原告不再与被告续签，并要求被告在2017年6月1日清退租赁场地并支付全部欠缴租金。但其后原告多次向被告催讨租金未果。2018年5月10日，原告通过律师函告，要求被告在函告发出之日起15日内立即缴清所欠款项。珠海（国家）高新技术产业开发区管理委员会国有资产监督管理办公室于2018年11月20日研究决定由原告对上述地块进行清理清退工作并依照法律途径追缴欠款。截至原告起诉，海捷富仍未支付上述欠款。鉴于珠海市香洲海捷富渔船服务中心是个体工商户现已注销，被告是经营者，应承担其企业的全部权利义务。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求判如所请。原告高华公司提交了以下证据：⒈委托书、珠高新（临）字[20XX]XX号高新区临时用地合同书；⒉关于继续委托管理后环填海区临时沙场的函、珠高新（临）字[20XX]XX号高新区临时用地合同书；⒊高新区后环填海区临时用地租赁合同；⒋收据；⒌催收函四份；⒍高新区后环填海区临时用地租赁催款函签收表；⒎通知；⒏律师函；⒐珠海市香洲海捷富渔船服务中心（X号地块）欠款统计表；⒑关于清理高新区后环填海区近海堤位置用地的批复；⒒高新区后环填海区临时用地租赁合同催款函签收表；⒓供电方案协议（10KV客户）。被告林汉东辩称，一、高华公司未按合同约定提供水、电等场地内的基础配套设施，租赁场地无法正常经营使用，林汉东无须支付租金。2016年5月16日，珠海市香洲海捷富渔船服务中心与高华公司签订《高新区XX区临时用地租赁合同》，约定由海捷富服务中心承租位于珠海市××区XX的临时场地（X号），用于工程材料转运和混凝土搅拌，租赁场地面积4800平方米，期限自2016年3月15日至2017年5月31日。然而，上述合同签订后，高华公司一直未能接通租赁场地内的水、电，致使海捷富服务中心在租赁场地内的业务一直处于停业状态。为此，林汉东多次找到高华公司负责人，要求其按照租赁合同的约定，为租赁场地接通水、电。但直至合同履行期满，租赁场地也一直未能接通水、电。根据《高新区后环填海区临时用地租赁合同》第九条第1款“甲方未按约定提供场地或用水、用电等场地内的基础配套设备，致使乙方不能正常经营的，不得收取乙方租金，从甲方满足经营条件开始计算租金”的约定，在高华公司未能提供租赁场地内用水、用电等基础设备的情况下，不得向海捷富服务中心收取租金。因此，林汉东无须向高华公司支付涉案租金。二、高华公司请求支付高额违约金没有事实及法律依据。根据上述《高新区XX区临时用地租赁合同》第三条、九条的约定，支付涉案租金需同时满足两个条件：1、高华公司按照合同约定提供租赁场地内用水、用电等基础设备后，海捷富服务中心能够正常开始生产经营时，高华公司开始计收每月租金；2、高华公司向海捷富服务中心交付发票后，海捷富服务中心于收到发票之日起10日内支付上月费用。然而，高华公司既未按照合同约定接通租赁场地内的水、电，也未按合同约定向海捷富服务中心交付相应发票。因此，海捷富服务中心无需向高华公司支付租金，更不存在迟延交付租金的情形。高华公司请求海捷富服务中心支付高额违约金，没有事实及法律依据。三、高华公司应向林汉东返还保证金48000元。根据《高新区XX区临时用地租赁合同》第四条第2款之约定，高华公司应于合同期满终止时，向海捷富服务中心返还保证金48000元。截止今日，高华公司仍未向海捷富服务中心及林汉东返还前述保证金，高华公司应向林汉东返还前述48000元的保证金。综上所述，为维护林汉东的合法权益，请求贵院查明事实，依法驳回高华公司的全部诉讼请求。被告林汉东提交了以下证据：⒈珠海市金益峰商品混凝土有限公司用水明细；⒉发票。经审理查明，2016年5月16日，高华公司作为甲方（出租方）与珠海市香洲海捷富渔船服务中心（以下简称海捷富中心）作为乙方（承租方）签订了一份《XX区XX区临时用地租赁合同》，约定乙方承租甲方位于珠海市××区XX临时场地（X号），租赁面积为4800平方米，主要用途工程材料临时转运、混凝土搅拌，租赁期限自2016年3月15日起至2017年5月31日止，租金标准为5元/平方米·月（不含水电费），每月租金24000元，合同总金额348000元，水费、电费另外按月支付，付款方式为按月支付，甲方于每月5日前将发票交给乙方，乙方于10日内支付上月费用，乙方应于合同签订之日交纳保证金48000元，在合同解除或终止时，乙方应依约退还场地并结清各项费用，乙方若有欠款现象（包括租金、水电等应向甲方支付的其他款项），甲方有权在保证金中扣除，保证金不足以支付上述欠款的，乙方应及时补足，若无任何欠款，甲方应在合同终止后15天内无息返还乙方保证金，如因乙方原因导致合同解除、终止的，甲方将不予返还保证金。合同第九条第1款约定，甲方未按约定提供场地或用水、用电等场地内的基础配套设施，致使乙方不能正常经营的，不得收取乙方租金，从甲方满足经营条件开始计算租金；第2款约定，乙方未按照约定支付租金的，应每日向甲方支付迟延租金0.3%的违约金。庭审时，原、被告对案涉租赁场地实际系于上述合同签订时即2016年5月16日交付海捷富中心使用及已于合同期满后交还原告的事实不存争议。原告提交的收据显示，海捷富中心于2016年8月1日向原告交纳了案涉场地押金48000元，被告对此予以认可，但主张迟延交纳押金是由于案涉场地一直不能接通水电原因。原告提交了落款时间为2016年6月6日、2016年7月22日、2017年3月16日、2017年4月22日的四份催收函以证明原告多次向被告催告欠付款项，原告提交的落款时间为2016年8月26日的《高新区XX区临时用地租赁催款函签收表》签收栏有记载“林汉东26/8”签名字样，原告提交的《XX区XX区临时用地租赁合同催款函签收表》则显示有由案外人陈健寻代表海捷富中心于2017年3月17日签收高华市政[20XX]XX号文即2017年3月16日催款函的情形，原告提交的落款时间为2018年5月10日、内容为要求海捷富中心支付2016年3月15日至2018年5月31日租金636000元并清场归还场地的《律师函》空白处亦有“陈健寻”字样签名，对于陈健寻的身份，原告陈述系原告现场送达时被告的工作人员；被告对上述原告提交证据均不予认可，并主张没有收到过任何书面或电话催款通知，被告未在法庭指定的期限内就陈健寻身份回复意见。案件审理过程中，本院于2019年4月9日会同原、被告对案涉租赁场地进行了现场勘查。经查看，案涉X号场地位于XX区XX临海填海区，1-10号场地依次相邻排列，各场地之间未建围墙，以水泥柱作为各场地分界标记，其中1-4号场地均在生产经营过程中，未见水电不通的情况；整块场地建有箱式变电站两处，一处位于1号场地，一处位于5号场地，变电站上铭牌载明日期为2015年10月，原告并现场提交了珠海市高新建设投资有限公司与广东电网有限责任公司珠海供电局于2015年7月22日签署的《供电方案协议（10KV客户）；6号场地上除2间板房外，未见有其他设施设备，场地未做平整；1号场地东侧架设有总供水管，并分有10根支管，每根支管上均安装有独立水表，支管上可见1号、2号、5号、9号等数字编号，部分水表处于运转计量状态。庭审时，被告表示原告主张的违约金过高，且起算时间应在海捷富中心能够正常营运并收到相应的发票后开始计算。经询问，被告明确表示答辩意见中关于返还保证金的内容系作为答辩意见而非反诉请求提出。原告就其有权出租案涉场地提交了珠海市高新建设投资有限公司与珠海国家高新技术产业开发区管委会签署的珠高新（临）字[20XX]XX号、[20XX]XX号《高新区临时用地合同书》以及珠海市高新建设投资有限公司向原告出具的《委托书》和《关于继续委托管理后环填海区临时沙场的函》。另查明，海捷富中心于2016年4月11日注册登记成立，系个体工商户，经营者为林汉东，已于2017年2月27日注销。本院认为，高华公司与海捷富中心签订的《高新区后环填海区临时用地租赁合同》，符合双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方当事人应当遵循公平原则确定各自的权利义务，遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条的规定，“个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担”，海捷富中心已于2017年2月27日办理注销登记，其债务应由经营者林汉东承担。结合本案证据和当事人的诉辩意见进行分析，本案的争议焦点可归纳为以下二个方面：一、原告有无违反合同约定，未提供案涉租赁场地的水、电配套设施以致海捷富中心无法正常利用租赁场地经营。首先，从现场勘查的情况来看，案涉X号场地所在整块场地变电站和供水管均已建设到位，部分场地均在正常经营运作，没有证据显示原告提供的供电、供水条件不足以满足全部场地的经营使用，可以认定案涉场地已具备正常供水、供电的客观条件；其次，被告主张其有多次要求原告接通水电未果，对此本院认为，被告不认可高华公司就租金催付所提交的证据，但原告提交的签收记录等部分证据材料上均有被告及其他相关人员签名，被告并未就此提交相反的证据证明，本院对原告上述证据所反映的其有多次向海捷富中心催付押金、租金等款项的事实予以采信，如案涉场地确有存在被告向原告要求供水供电却不能达到的情形，被告在原告多次向其催交租金等款项时即可提出抗辩主张进而要求解除合同，但并无任何证据显示被告在租赁期间内有向原告提出供水供电申请却被拒绝的情形，故对被告上述抗辩，本院不予采信。因此，不能认定原告存在未提供案涉X号场地水、电配套设施的违约情形，案涉X号场地未能投入正常经营的原因不能归责于原告。二、被告能否以未收到原告发票作为不支付租金的抗辩理由。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，支付租金是承租人的主给付义务，开具发票作为出租人的从给付义务，与支付租金义务并不具有对等关系，在当事人没有明确约定一方不及时开具发票另一方有权拒绝支付租金的情况下，开具发票不能成为对抗给付租金的对价义务，因此，未收到发票不能成为被告拒绝支付租金的抗辩理由。综上，被告自承租案涉场地起即开始无故拖欠支付租金，其行为已然构成违约，应承担相应的违约责任。根据当事人的庭审陈述及相关证据，案涉场地实际系于合同签订时即2016年5月16日交付被告承租使用，原告请求被告按合同约定支付2016年5月16日至2017年5月31日期间拖欠的租金300000元（24000×12.5）及其逾期付款违约金，理据充分，本院予以支持。关于逾期付款违约金的计算标准，在没有证据证明原告就此相关损失的情况下，合同约定按欠付租金日3‰计算的标准明显过高，不符合违约金“以补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，根据法律规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，综合双方的合同约定和合同履行情况，考虑当事人的过错程度、实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情调整该逾期付款违约金计算标准为以欠付租金为基数按年24%标准自逾期之日起计至付清之日止，经计算，截止2019年4月17日，该违约金金额为167852.71元。至于保证金，被告明确不作为反诉请求提出，原告亦未就此提出主张，该内容不属于本案审理范围，由当事人另循途径解决。依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告林汉东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海高华市政综合管理有限公司支付2016年5月16日至2017年5月31日期间拖欠的租金300000元；二、被告林汉东于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海高华市政综合管理有限公司支付拖欠租金的违约金（暂计至2019年4月17日为167852.71元，之后以300000元为基数按年24%标准计至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7599元，由原告珠海高华市政综合管理有限公司负担4512元，被告林汉东负担3087元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  陈龙飞二〇一九年四月十七日书记员  梁慧欣陈茂昶