四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川20民终200号 上诉人（原审原告、反诉被告）：四川美厦物业服务有限公司，住所地成都市武侯区武侯大道铁佛段1号1栋2单元14层1429号。 法定代表人：秦敏，经理。 委托诉讼代理人：岳应军，该公司员工。 上诉人原审（被告、反诉原告）：四川阳光美典房地产开发有限公司，住所地安岳县岳阳镇西大街338号。 法定代表人：蒙雪梅，董事长。 委托诉讼代理人：杨建国，四川博鉴律师事务所律师。 人(原审原告、反诉被告）四川美厦物业服务有限公司与上诉人（原审被告、反诉原告）四川阳光美典房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，不服四川省安岳县人民法院（2018）川2021民初4134号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 四川美厦物业服务有限公司上诉请求：一、请求二审法院判决撤销四川省安岳县人民法院(2018)川2021民初4134号民事判决书第9页第二段“此后，美厦物业公司未退出该小区。2018年8月1日，美典房产公司在安岳县房管局、社区等多部门工作人员在场的情况下到‘新华阳光•美典’小区要求美厦物业公司退场，美厦物业公司工作人员在没有办理工作交接的情况下离开物管办公室。美典房产公司工作人员随即入驻该小区物管。至令，美厦物业公司与美典房产公司仍未办理工作交接和物品移交手续。双方为维护自身合法权益，向本院提起诉讼，由此形成本案诉讼。”。的事实描述，重新认定事实；二、请求二审法院判决撤销四川省安岳县人民法院(2018)川2021民初4134号民事判决书“由四川阳光美典房地产开发有限公司向四川美厦物业服务有限公司支付违约金50000元”的判决，改判为由四川阳光美典房地产开发有限公司向四川美厦物业服务有限公司付违约金100000元，合人民币为拾万元整；三、本案诉讼费及一审相关的诉讼费由被上诉人（一审被告，反诉原告）承担。事实及理由：一、2018年8月1日9时许，被上诉人（一审被告，反诉原告）公然违反国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》、《合同法》等相关法律法规和双方签订的《前期物业管理合同》和相关补充合同，由其法定代表人蒙雪梅组织并带领其公司管理人员及数十名安保、保洁等相关人员强行进入“新华阳光•美典”小区，霸占物业服务区域，驱赶我公司工作人员，导致我公司工作人员被迫退出该小区。我公司在第一时间向安岳县岳阳镇派出所报了案，并向一审法院提供了相应的图片及视频资料，在法庭上也做了情况陈述。绝不是一审法院情况表述的系我公司工作人员先行离开物管办公室后，美典房产公司工作人员随即入住该小区物管。二、一审法院认定我方和被上诉人双方2013年1月4日签订的《前期物业服务合同》及2013年12月9日签订的《物业管理补充合同》对新华阳光二期（誉品）而言属于合同的自然延续，合同具有效力，也支持我公司主张的应由被上诉人（一审被告，反诉原告）承担违约赔偿的诉讼请求。但根据《前期物业服务合同》第三十一条“甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付拾万元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给予赔偿”的约定，被上诉人向我方支付的违约金应为人民币拾万元。我方与被上诉方2013年1月4日签订的《前期物业服务合同》及2013年12月9日签订的《物业管理补充合同》标的均是新华阳光美典整个项目（共计162321平米，包括一期68869平米和二期93452平米，详见《前期物业服务合同》第一条物业基本情况，对应的物业费金额大约为一期为多层物业费45万元／年，二期为电梯物业费155万元／年），被告对新华阳光二期（誉品）的违约行为无疑触发了对2013年1月4日签订的《前期物业服务合同》和2013年12月9日签订的《物业管理补充合同》的违约，一审法院对该合同进行分割缺乏合同依据和相关法律依据，更不知其判决的5万元违约金依据的计算公式是什么。 四川阳光美典房地产开发有限公司上诉请求：1、请求依法撤销安岳县人民法院(2018)川2021民初4134号民事判决书第二项，改判或驳回被上诉人要求-诉人支付违约金的诉讼请求。2、本案第一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、审法院认定事实不清，适用法律错误。上诉人与被上诉人于20l3年1月4日签订的《前期物业服务合同》己于2015年l2月31日到期，到期后上诉人和被上诉人未续签合同，上诉人和被上诉人在2013年1月4日签订《前期物业服务合同》中有关违约金的条款对双方已没有约束力。故已诉人不存在无正当理由提前终止合同的行为。同时上诉人在被上诉人违反前期物业服务合同约定，对小区物业服务长期不合格，严重损害业主的权益，导致小区业主不满，同时也损害了上诉人的形象的前提下，于2018年7月19日依法向安岳县房管局进行请示，要求解除上诉入和被上诉人签订的《前期物业服务合同》，并获得了安岳县房管局的批准。同时上诉人也向被上诉人送达了解除《前期物业服务合同》及相关补充合同的函，被上诉人授权的管理人员也进行了签收。上诉人要求解除合同的行为，履行了法定程序，也履行了告知义务，故上诉人不存在无故解除合同行为，而一审法院却判决上诉人支付被上诉人违约金5万元，属于典型的认定事实不清，适用法律错误。二、“新华阳光•美典”小区二期至今未竣工验收，也未交房，被上诉人在“新华阳光•美典”小区二期也未提供任何物业服务，被上诉人没有任何实际损失，也未提供任何证据证明其损失，一审法院判决上诉人支付被上诉人5万元的违约金，明显过高，对上诉人是不公平合理的。综上，一审判决事实不清，适用法律错误。现特依据《民事诉讼法》第153条之规定请求法院在查明本案全部事实的基础上撤销一审判决第二项，改判或驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求。 美厦物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令解除美厦物业公司与美典房产公司于2013年1月4日签订的“新华阳光·美典”《前期物业服务合同》及2013年12月9日双方签订的《物业管理补充合同》；2.请求判令美典房产公司立即向美厦物业公司支付无故解除合同应支付的违约金人民币10万元；3.请求判令美典房产公司立即向美厦物业公司支付“新华阳光·美典”2014年9月6日至2018年7月31日空置住宅物业服务费179362.88元，空置商业物业服务费50031.79元，空置地下车位物业服务费46800元，合计276194.67元；4．请求判令美典房产公司立即向美厦物业公司支付拖欠的费用，共计90300元：（1）房屋交付前原告提供的人员工资（2014年7-8月），共35200元（2）2014年9月-2018年7月应支付岳应军补助费用500元/月，共计23500元（3）交房后6个月（2014年9月至2015年3月）门岗增设的两名门岗保安工资1300元/人·月，共计15600元（4）配合“新华阳光·誉品”销售，增加的形象保安工资（2018年1月20日-2018年6月30日）16000元；5．请求判令美典房产公司立即向美厦物业公司支付“新华阳光·美典”小区公共区域使用电表预存电费余额3786.11元；6.已经出售至今未交付的“新华阳光·美典”物业，共22户，面积为2281.23㎡，其物业费应由美典房产公司交纳，金额为58760元；7.诉讼过程中，美厦物业公司增加诉讼请求：请求判令美典房产公司立即向美厦物业公司支付“新华阳光·美典”小区截止2018年8月1日美厦物业公司仍未收到的业主拖欠的物业服务费共计109349.10元。 美典房产公司向一审法院提出反诉请求：1.调解或者判决美厦物业公司退还代美典房产公司收取业主的预存电费58200元；2.调解或者判决美厦物业公司退还美典房产公司移交的消防水表、电脑硬盘等物品。 一审法院认定事实：安岳县岳阳镇“新华阳光·美典”小区由美典房产公司开发建设。“新华阳光·美典”小区包括“新华阳光·美典”一期和“新华阳光·美典”二期（即“新华阳光·誉品”）。“新华阳光·美典”小区一期（1-12幢）共691套房（其中还房46套，可售房645套：已出售593套，未售12套，40套商业及车库），总建筑面积为69406.91㎡，已于2014年9月6日统一交房，目前未出售的12套房产面积为1431.58㎡。“新华阳光·美典”二期（即“新华阳光·誉品”）目前尚未交房。 2013年1月4日，美典房产公司与美厦物业公司签订《前期物业服务合同》。合同主要约定：美厦物业公司为“新华阳光·美典”小区提供物业服务，物业类型包括多高层住宅、高层住宅及配套商业用房建筑面积共计162321㎡（一期68869㎡，二期93452㎡）；物业管理区域的物业服务收费选择包干制，双方约定服务费用标准为多层住宅0.5-0.7元/㎡·月、高层住宅1.2-1.4元/㎡·月、商业物业1.2-1.4元/㎡·月，具体收费标准以价格行政主管部门批复为准，未约定其他物业费用；业主应于统一交房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因其他原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由购房业主接房之日起交纳；合同终止时，美厦物业公司应当将物业管理用房和物业管理相关资料等属美典房产公司所有财产及时如数地移交给美典房产公司，业主委员会尚未成立的，移交给美典房产公司代管；合同期限3年，自开发业主通知的统一交房之日起至委托期结束时止，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同终止；合同期限届满前1个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长合同期限达成协议，双方未达成协议的，双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，美典房产公司应在此期间选聘新物业管理企业，重新签订前期物业服务合同；任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付10万元违约金，给对方造成的经济损失超过违约金的，对超过部分还应给予赔偿；美典房产公司在销售物业时，合同有关物业管理的约定随之转移；双方可对本合同条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。合同还约定了双方权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理工作流程等内容。美典房产公司代表李道军签字并加盖公司公章，美厦物业公司法定代表人秦敏签字并加盖公司公章。 同日，美典房产公司与美厦物业公司还签订《补充协议》，约定在《前期物业管理服务合同》基础上，美厦物业公司根据美典房产公司工作需要，及时提供早期介入服务（即美典房产公司统一通知交房时间前），早期介入所发生的人员工资由美典房产公司支付，美典房产公司应于每月末前一周内将资金支付给美厦物业公司。《补充协议》由美典房产公司代表李道军签字并加盖公司公章，美厦物业公司法定代表人秦敏签字并加盖公司公章。 2013年2月10日，美厦物业公司任命岳应军为“新华阳光·美典”项目经理。因交房时间与美典房产公司告知的日期不符，美厦物业公司为了促使美典房产公司尽快交房，2013年12月9日，美典房产公司与美厦物业公司签订了《物业管理补充合同》，约定双方本着2013年11月8日会议精神，对原签订合同、协议作如下补充：美厦物业公司派驻“新华阳光·美典”一期工程物业管理项目经理为岳应军，项目经理岳应军代表美厦物业公司履行双方约定责任和义务，及时与美典房产公司保持工作联系，接受美厦物业公司监督，美厦物业公司项目经理在该项目管理期限至少一年，如有特殊情况需离职，新项目经理必须经美典房产公司同意方可任职，美典房产公司承诺从本补充合同签订之日起美典房产公司每月补助岳应军500元，期限为岳应军任职期间；双方同意对2013年1月4日签订的《前期物业服务合同》第八章第二十六条修正为“本合同期限为2年”（2013年12月31日起），在合同期内美厦物业公司未违反本补充合同核心义务自然续签合同（续签合同重新拟定）；2014年3月31日止闲置房（指美典房产公司未出售的商品房）在10%内美典房产公司不支付任何物管费用，闲置房超过10%的部分由美典房产公司按月按实际闲置房面积支付物管费（不含商业面积）；美典房产公司同意在首套房交付半年内，美厦物业公司增加两名秩序维护人员配合交房工作，两名秩序维护人员的工资由美典房产公司按1300元/月支付；合同还约定了物业工作考核办法等其他内容。补充合同由美典房产公司代表李道军签字并加盖公司公章，美厦物业公司法定代表人秦敏签字并加盖公司公章。2013年12月9日开始，美厦物业公司早期介入小区开始提供相关物业服务。 2013年12月16日开始，美典房产公司陆续向美厦物业公司移交物业。其中，2013年12月16日移交监控系统设备、硬盘、办公室、门岗电脑、岗亭、小区休闲椅子等物品；2014年2月28日移交灭火器90只、消防水带4条；2014年1月24日移交单元智能门卡12张；2014年8月19日移交还房户智能门卡34张；2014年8月26日移交车库车位钥匙18套（1套3把）、门市钥匙16套、物业水表20136830（未安装）一只、工程水表H001086一只（消防100水表）；2014年8月26日移交电卡、水卡；2015年1月6日移交22个地下车库、卷帘门22樘、电机22个、遥控器22个（每樘门2个）。 美典房产公司为“新华阳光·美典”小区一期每位购房业主办理了电卡，并以自有资金为每户业主预存100元电费到电卡中。交房前美典房产公司将电卡交给美厦物业公司，同时美厦物业公司向美典房产公司出具欠条（每户100元）。业主接房时，美厦物业公司将电卡发给业主，并向每户业主收取100元电费，美厦物业公司收到电费后应及时交付给美典房产公司。截止2018年8月1日，美厦物业公司共向美典房产公司出具57500元的欠条，但未交付所收电费。 2017年4月22日，美典房产公司与美厦物业公司签订《合作协议》，约定因“新华阳光·誉品”开发需要，美典房产公司特请美厦物业公司配合，并在双方自愿、平等的基础上，双方就该小区的喷水池水景开放、小区内部地面清洗、喷水池更换等达成一致协议，同时约定应美典房产公司要求，美厦物业公司提供普通门岗礼仪保安2名，补贴标准为1000元／人·月，礼仪保安工作标准基本达到美典房产公司要求的礼仪礼貌；协议自双方签字盖章后生效。《合作协议》由美典房产公司代表李道军签字，美厦物业公司岳应军签字，双方公司未加盖公章。2018年4月25日，美厦物业公司向美典房产公司出具《工作衔接函》，载明：“我公司于2018年1月20日更换了两名形象气质优秀的秩序维护员，并增设了一名秩序维护员，所产生的额外费用共3000元／月由贵公司承担，确保工作的连续性，请贵公司于2018年5月1日前支付相关费用。”美典房产公司罗红军签收该函件。2017年7月20日，美典房产公司向岳应军银行账户（62×××60）支付2000元，2017年8月29日支付4000元，2017年11月1日支付2000元，2017年11月10日支付2000元。2017年12月26日，美典房产公司向唐娅银行账户（62×××12）支付4000元，2018年1月30日支付3000元。 2018年4月27日，美厦物业公司与美典房产公司召开关于“新华阳光·美典”小区物业服务工作会议。会上，美典房产公司在会上要求美厦物业公司退出“新华阳光·美典”小区物业服务，终止“新华阳光·美典”《前期物业服务管理合同》。2018年5月9日，美厦物业公司向美典房产公司提交《关于美典房产公司欲终止物业服务协议自行开展物业服务的回复》，内容为：美典房产公司以主观评价美厦物业公司服务达不到要求为由，提前终止“新华阳光·美典”《前期物业管理合同》缺乏充分依据；美典房产公司提前终止合同构成单方违约；美厦物业公司愿意协商退出，但是美典房产公司应当支付‘新华阳光·美典’小区历年未收到的物业服务费及装修管理费，包括接房后历年未交的、未接房的、未售的（合同约定的未售部分不收，仅是在双方友好合作的前提下）所有住宅、商业及车库等，支付美典房产公司前期拖欠的人员补贴等费用。 2018年6月19日，美厦物业公司向美典房产公司致《工作衔接函》，要求支付“新华阳光·誉品”礼仪保安工资，否则，美厦物业公司将在2018年7月1日撤销该岗位编制，并希望继续与美典房产公司合作，继续履行原前期物业服务合同。 2018年7月19日，美典房产公司向美厦物业公司发出《解除安岳县新华阳光·美典小区及相关补充合同的函》，载明：“因贵公司对小区物业服务长期不合格，已严重违反物业相关合同，已符合解除合同的特点，因此，我公司郑重以此函告贵公司：《前期物业服务合同》及相关补充合同或协议解除。请贵公司按法律法规及相关部门要求进行交接，并于2018年8月1日退出新华阳光·美典小区的物业服务。”“3.贵公司提出的空置房物业费用，不属于我公司的合同责任义务《前期物业服务合同》有相关阐述；”“5.贵公司的有关人工费用的主张，可以核实。”“建议贵公司：退场前退回预收业主的相关费用；退场前结清代收维修资金。”美厦物业公司于2018年7月26日在安岳县房管局办公室签收该函件。 2018年7月26日，安岳县房地产管理局向美典房产公司发出“安房发[2018]39号”《关于终止新华阳光·美典小区相关事宜的批复》，载明：“美典房产公司：你司向我局递交的《关于终止新华阳光·美典小区的请示》（阳光美典房开司[2018]12号）文件已收悉。根据你司提供的于2013年1月4日与美厦物业公司签订的新华阳光美典小区《前期物业合同》第二十六条、第二十七条相关规定：合同期限为3年，自开发商向业主通知的统一交房之日起（小区通知接房时间为2014年9月6日）至委托结束时止。目前合同已到期。由于该小区未成立业主委员会，请美厦物业公司与美典房产公司就合同延期事宜进行协商，并达成一致协议。若双方就合同延期无法达成协议，未按期进行续约，根据《四川省物业管理条例》第五十四条规定，美厦物业公司应当退出小区物业服务，物业服务企业不得以服务中的债权债务纠纷未解决、阶段性工作未完成为由拒绝退出。若双方经协商合同解除，请美典房产公司按照相关规定选聘新的物业服务企业。” 此后，美厦物业公司未退出该小区。2018年8月1日，美典房产公司在安岳县房管局、社区等多部门工作人员在场的情况下到“新华阳光·美典”小区要求美厦物业公司退场，美厦物业公司工作人员在没有办理工作交接的情况下离开物管办公室。美典房产公司工作人员随即入驻该小区物管。至今，美厦物业公司与美典房产公司仍未办理工作交接和物品移交手续。双方为维护自身合法权益，向本院提起诉讼，由此形成本案诉讼。 一审法院认为，美厦物业公司与美典房产公司针对“新华阳光·美典”小区一期、二期签订了《前期物业服务合同》、《补充协议》、《物业管理补充合同》，双方之间的物业服务合同真实有效。根据双方的起诉和答辩，本案争议焦点为：一是本案物业服务合同是否解除以及美典房产公司应否向美厦物业公司支付违约金10万元；二是美典房产公司应否向美厦物业公司支付空置住宅物业管理费179362.88元、空置商业物业服务费50031.79元、空置地下车位物业服务费46800元、22套已出售尚未交付房产的物业费58760元、截止2018年8月1日美厦物业公司仍未收到的业主拖欠的物业服务费；三是美典房产公司应否向美厦物业公司支付拖欠工资；四是美典房产公司应否支付“新华阳光·美典”小区公共区域使用电表预存电费余额3786.11元；五是美厦物业公司应否向美典房产公司退还预存电费58200元；六是美厦物业公司应否向美典房产公司退还移交的消防水表、电脑硬盘等物品。现分述如下： 一、关于本案物业服务合同是否解除以及美典房产公司是否应当向美厦物业公司支付违约金10万元的问题。美厦物业公司起诉要求解除本案物业服务合同并要求美典房产公司支付无故解除合同的违约金10万元。美典房产公司认为本案物业服务合同已经到期，合同到期后变为自然合同。美典房产公司于2018年7月19日书面通知美厦物业公司解除合同，美厦物业公司已经收到该书面通知，因此本案物业服务合同已经解除，美典房产公司不应支付违约金10万元。 本院认为，本案二公司之间签订的是《前期物业服务合同》，所谓前期物业服务合同是指物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。但《前期物业服务合同》第三十五条约定了“美典房产公司在销售物业时，本合同有关物业管理的约定随之转移”，依照《物业管理条例》第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”的规定，在建设单位美典房产公司与业主签订商品房买卖合同时包含了双方之间转让前期物业服务合同的合意，业主对于建设单位美典房产公司作为合同当事人出面签订的前期物业服务合同概括承受。因此，对于已于2014年9月6日统一交房的“新华阳光·美典”小区一期（共645套，已经出售593套），业主替代建设单位美典房产公司的合同地位成为前期物业服务合同的当事人。关于“新华阳光·美典”小区一期的前期物业服务合同的解除问题，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可解除。因此，美典房产公司没有解除合同的权利，其提出解除合同的行为是无效行为。反之，本案中美厦物业公司要求解除合同的合同相对人亦非美典房产公司而应当为业主或者业主委员会，因此本院对美厦物业公司要求解除与美典房产公司对“新华阳光·美典”小区一期签订的《前期物业服务合同》并支付违约金的诉讼请求不予支持。 对于尚未交房也未办理房屋权属证书的“新华阳光·美典”小区二期（即“新华阳光·誉品”），美典房产公司和美厦物业公司系前期物业服务合同当事人，双方签订的《物业管理补充合同》约定前期物业服务合同于2015年12月31日到期，在合同期内美厦物业公司未违反补充合同核心义务自然续签合同（续签合同重新拟定）。由于美典房产公司提供的证据不足以证明美厦物业公司在合同期限内违反2013年12月9日物业管理补充合同约定的核心义务，合同自然续签，即在时间上自然延续，双方未重新拟定续签合同并不影响原合同的效力。美典房产公司起诉前单方解除合同不符合合同约定，不产生解除合同的效力，故本院对美厦物业公司要求解除双方之间的前期物业服务合同（“新华阳光·美典”二期部分）之诉讼请求予以支持，并由美典房产公司向美厦物业公司支付相应违约金5万元。 二、关于美典房产公司是否应当向美厦物业公司支付空置住宅物业管理费179362.88元、空置商业物业服务费50031.79元、空置地下车位物业服务费46800元、22户已出售尚未交付房产之物业费58760元、截止2018年8月1日美厦物业公司仍未收到的业主拖欠的物业服务费109349.10元的问题。美厦物业公司认为《前期物业服务合同》未约定空置住宅、商业用房、车位是否交纳物业费，依照《物业管理条例》第四十一条第二款之规定美典房产公司应当交纳物业费，《物业管理补充合同》约定的“2014年3月31日止闲置房（指美典房产公司未出售的商品房）在10%内美典房产公司不支付任何物管费用，闲置房超过10%的部分由美典房产公司按月按实际闲置房面积支付美厦物业公司物管费（不含商业面积）。”是指从2014年4月1日起美典房产公司应对超过空置住宅面积10%的部分交纳物业管理费。美典房产公司辩称，《前期物业服务合同》未约定由美典房产公司支付空置房的物业费应当理解上不交纳物业费，《物业管理补充合同》约定的“2014年3月31日止闲置房（指美典房产公司未出售的商品房）在10%内美典房产公司不支付任何物管费用，闲置房超过10%的部分由美典房产公司按月按实际闲置房面积支付美厦物业公司物管费（不含商业面积）。”是指未出售的空置商品住宅房在2013年12月9日至2014年3月31日期间闲置房在10%内美典房产公司不支付任何物管费用，闲置房超过10%的部分由美典房产公司按月按实际闲置房面积支付美厦物业公司物管费（不含商业面积），2014年4月1日之后应当按照原《前期物业服务合同》约定不收取未售部分物管费。 本院认为，双方签订的《前期物业服务合同》约定，“业主应于统一交房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因其他原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用或物业服务资金由购房业主接房之日起交纳”。2018年5月9日，美厦物业公司向美典房产公司提交的《关于四川阳光美典房地产开发公司欲终止物业服务协议自行开展物业服务的回复》载明，“美厦物业公司愿意协商退出，但是美典房产公司应当支付‘新华阳光美典小区历年未收到的物业服务费及装修管理费，包括接房后历年未交的、未接房的、未售的（合同约定的未售部分不收，仅是在双方友好合作的前提下）所有住宅、商业及车库等’”。因此，双方签订《前期物业服务合同》时的真实意思应为：已出售尚未交付的住房由购房业主自通知接房之日起交纳；未出售的空置商品住宅房、商业用房及车库不收取物业服务费。 关于已出售至今未交付22户房产物业费58760元的问题。由于双方通过合同约定已出售未交付的物业费由业主交纳，因此不再适用《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的法律规定，故对美厦物业公司要求美典房产公司支付已出售至今未交付22户房产物业费58760元的诉讼请求不予支持。 关于空置房的物业费问题。2013年12月9日双方签订的《物业管理补充合同》约定“2014年3月31日止闲置房（指美典房产公司未出售的商品房）在10%内美典房产公司不支付任何物管费用，闲置房超过10%的部分由美典房产公司按月按实际闲置房面积支付美厦物业公司物管费（不含商业面积）”，该约定是对《前期物业服务合同》相应条款的变更，结合2018年5月9日回复，理解为“在2013年12月9日至2014年3月31日期间闲置房面积在10%内美典房产公司不支付任何物管费用，闲置房超过10%的部分由美典房产公司按月按实际闲置房面积支付美厦物业公司物管费（不含商业面积），2014年4月1日之后应当按照原《前期物业服务合同》约定不收取未售部分物管费”较为适宜。美厦物业公司起诉要求美典房产公司支付2014年9月6日至2018年7月31日（而非2013年12月9日至2014年3月31日）空置房（未出售房产）的物业服务费不符合双方合同约定，本院不予支持。 关于截止2018年8月1日美厦物业公司仍未收到的业主拖欠的物业服务费109349.10元的问题。因“新华阳光·美典”小区一期已经交房入住，交房之后业主与物业服务公司之间成立物业服务合同关系，物业服务费应当由业主自行缴纳，美厦物业公司应向业主追缴拖欠的物业服务费，美厦物业公司要求美典房产公司支付业主拖欠的物业服务费的诉讼请求应不予支持。 三、关于美厦物业公司主张的拖欠工资问题。 （一）关于房屋交付前早期介入阶段人员工资问题。美厦物业公司依据双方2013年1月4日签订的《补充协议》约定主张了交房前早期介入阶段2014年7-8月的人员工资（2014年9月6日交房）35200元。美典房产公司认为该项诉讼请求已经过了诉讼时效，且美厦物业公司提供的工资表系美厦物业公司自行制作，无法证明实际支付了工资。本院认为，2013年1月4日签订的《补充协议》约定了交房前早期介入阶段所发生的人员工资由美典房产公司于每月末前一周内支付给美厦物业公司，按照约定美典房产公司最晚应当于2014年8月末前一周支付工资。由于双方约定了明确的工资支付时间，美厦物业公司于2018年8月20日起诉要求支付该工资，已经超过了法定诉讼时效期间，应不予支持。 （二）关于岳应军补助费用问题。美厦物业公司起诉要求美典房产公司支付岳应军2014年9月至2018年7月期间每月500元的补助费。美典房产公司认为该诉讼请求已经超过诉讼时效期间，且美厦物业公司未提供岳应军的社保、工资发放证据，不能证明岳应军在2014年9月至2018年7月期间一直在美厦物业公司工作，该项诉讼请求不应支持。本院认为，《物业服务补充合同》约定美典房产公司从2013年12月9日起在岳应军的任职期间每月向岳应军支付补助费500元。美厦物业公司提供的与岳应军有关的任命文件、工作衔接函、岳应军银行卡明细单、美典房产公司提供的物业物品移交收条、以及本次诉讼作为本案的委托诉讼代理人，能证实岳应军在负责处理新华阳光小区事务。美典房产公司认为岳应军在2013年12月9日至2018年8月1日期间曾经未在该小区工作，但未提供证据加以证明，故对美典房产公司的该辩称意见不予支持。岳应军不是美典房产公司员工，美典房产公司每月向岳应军补助的500元补助不属劳动合同工资，而属于劳务合同报酬，应当适用民法通则规定的两年的诉讼时效。美厦物业公司2018年8月20日起诉要求支付2014年9月至2018年7月期间岳应军的补助，根据2017年10与1日施行的《中华人民共和国民法总则》和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，对美厦物业公司主张的2014年9月至2015年9月期间岳应军的补助不予支持，同时将2015年10月至2018年7月期间岳应军的补助确认为17000元（500元/月×34个月）。 （三）关于交房后6个月门岗增设的两名保安工资问题。《物业管理补充合同》约定了美典房产公司应向美厦物业公司支付交房后6个月（2014年9月6日至2015年3月6日）门岗增设的两名保安工资（1300元/月·人），参照《中华人民共和国劳动法》第五十条“工资应当以货币形式按月支付给劳动者本人。”的规定，两名保安的工资应当按月支付，美厦物业公司于2018年8月20日起诉要求支付该两名保安的工资，已经超过诉讼时效，应不予支持。 （四）关于“新华阳光·誉品”增加的3名形象保安的工资问题。美厦物业公司依据双方签订的《合作协议》要求支付2018年1月20日-6月30日“新华阳光·誉品”增加的3名形象保安的工资（1000元/月·人）共计16000元。美典房产公司认为《合作协议》只有签字没有公司盖章，因此该协议未生效。本院认为，《合作协议》虽然未盖章，但在前三次合同签订过程中，李道军均代表美典房产公司签字，《补充协议》约定美厦物业公司授权岳应军代表美厦物业公司处理新华阳光·美典的相关事宜，故李道军和岳应军签订《合作协议》的行为均为履行职务行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。”的规定，该合同对双方公司发生效力。依照该协议约定，美厦物业公司为“新华阳光·誉品”提供普通门岗礼仪保安两名并由美典房产公司按1000元/月·人的标准进行补贴。2018年4月25日，美厦物业公司向美典房产公司发出工作联系函，要求自2018年1月20日起支付3名形象气质优秀的秩序维护员的工资，美典房产公司接收该工作联系函件，未提出异议。2018年6月19日的《工作衔接函》显示美厦物业公司于2018年6月30日撤销该保安岗位。从美厦物业公司提供的银行卡明细看，美典房产公司于2017年7月20日向岳应军支付2017年7月2名门岗保安的工资2000元，2017年8月29日支付了2017年8月、9月的工资共计4000元，2017年11月1日支付了2017年10月的工资2000元，2017年11月10日支付了2017年11月的工资2000元,2017年12月26日向唐娅支付了2017年12月和2018年1月的工资共计4000元，2018年1月30日支付了2018年2月的工资3000元。因此，美典房产公司应予支付“新华阳光·誉品”3名门岗保安2018年3月至6月期间的工资12000元（1000元/月·人×3人×4个月）。 四、关于美厦物业公司要求支付“新华阳光·美典”小区公共区域使用电表预存电费余额3786.11元的问题。美厦物业公司未提供证据证明自己的主张，应承担举证不能的法律后果，本院对该诉讼请求不予支持。 五、关于美厦物业公司是否应向美典房产公司退还预存电费58200元的问题。美典房产公司反诉要求美厦物业公司退还预存电费58200元，美厦物业公司认为美典房产公司该反诉诉讼请求已经超过诉讼时效不应当得到支持。本院认为，美厦物业公司在业主接房时代业主在美典房产公司处领取电卡，由于商品买卖合同签订时间不确定、业主接房时间先后不一致，到目前仍有部分业主未接房，因此，在房屋未交付完毕之前美厦物业公司应当归还的预存电费金额不确定，退还电费的诉讼请求应当从双方终止合同履行的2018年8月1日开始起算，故美典房产公司的该诉讼请求未超过法定的诉讼时效，应当予以支持。因此本院对美典房产公司要求美厦物业公司退还的电费确认为57500元。 六、关于美厦物业公司应否向美典房产公司退还移交的消防水表、电脑硬盘等物品的问题。美典房产公司反诉要求退还移交的消防水表、电脑硬盘等物品，并提供了移交清单加以证明。美厦物业公司表示，其工作人员在2018年8月1日退场时，除个人物品之外未带走任何小区物管财物，并提供退场当天的视频资料予以证明，美典房产公司对该视频资料无异议。 本院认为，美典房产公司提供的移交清单证实了美厦物业公司入驻小区时的移交情况，但移交后部分移交的物品已经在小区内使用无法返还。对于可能返还的财物，因2018年8月1日美典房产公司入驻小区物管办公室时美厦物业公司未带走任何物业财物，且美典房产公司入驻小区物管办公室距今已有一段时间，因此美典房产公司提供的证据不足以证明2018年8月1日退场之后其前期移交的可返还财物仍由美厦物业公司实际占有，故本院对美典房产公司的该诉讼请求应不予支持。 综上所述，本院对美厦物业公司主张的解除“新华阳光·美典”小区二期（即“新华阳光·誉品”）物业服务合同的诉讼请求予以支持并由美典房产公司支付违约金50000元；对其主张的岳应军补助支持17000元、“新华阳光·誉品”形象保安工资支持12000元；对其主张的其他诉讼请求不予支持；对美典房产公司反诉主张的退还预存电费57500元予以支持，对其主张的其他反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国劳动法》第五十条、《物业管理条例》第二十五条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除四川美厦物业服务有限公司与被告四川阳光美典房地产开发有限公司签订的“新华阳光·美典”二期（即“新华阳光·誉品”）的前期物业服务合同；二、由四川阳光美典房地产开发有限公司向四川美厦物业服务有限公司支付违约金50000元；三、由四川阳光美典房地产开发有限公司向四川美厦物业服务有限公司支付拖欠的岳应军补助费17000元和“新华阳光·誉品”形象保安工资12000元；四、由四川美厦物业服务有限公司向四川阳光美典房地产开发有限公司支付代收电费57500元；上述一至四项品迭后，四川阳光美典房地产开发有限公司应付给四川美厦物业服务有限公司21500元，限四川阳光美典房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内履行完毕。五、驳回四川美厦物业服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回四川阳光美典房地产开发有限公司的其他反诉请求。 二审审理查明的事实与一审认定的事实相同。 本院认为，本案上诉双方当事人争议的焦点是“新华阳光·美典”小区二期（即“新华阳光·誉品”）物业服务合同的效力，主要涉及违约金条款是否应当履行的问题。其实质是对“前期物业服务合同于2015年12月31日到期，在合同期内美厦物业公司未违反补充合同核心义务自然续签合同（续签合同重新拟定）。”中“自然续签合同（续签合同重新拟定）”是自然续签还是需重新拟定的理解认识。本院认为，自然续签合同的约定后，在括号内专门约定还要“重新拟定”，括号内的内容是对合同条文的更具体的理解，应当以括号内的文字为准进行处理本案，更为妥帖。但因双方未重新拟定合同，就应当在原合同基础上，在时间上自然延续，故，依据原条款进行违约责任的处理违约金应当是100000元，原审判决不当，依法应当纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持四川省安岳县人民法院（2018）川2021民初4134号民事判决第一、三、五、六项； 二、撤销四川省安岳县人民法院（2018）川2021民初4134号民事判决第二、四项； 二、由四川阳光美典房地产开发有限公司向四川美厦物业服务有限公司支付违约金100000元； 四、由四川美厦物业服务有限公司向四川阳光美典房地产开发有限公司支付代收电费57500元；上述一至四项品迭后，四川阳光美典房地产开发有限公司应付给四川美厦物业服务有限公司71500元，限四川阳光美典房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内履行完毕。 二审案件受理费1050元，由四川阳光美典房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 柯 劲 审判员 苏振宇 审判员 张 慧 二〇一九年四月一十九日 书记员 李听原