山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0103民初7931号原告：蔺全江，男，1967年9月24日生，汉族，无业，住济南市委托诉讼代理人：郑本刚，山东天俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敏，山东天俊律师事务所律师。被告：山东绿地泉控股集团股份有限公司（以下简称绿地泉集团），住所地济南市，统一社会信用代码9137010016315870XQ。法定代表人：刘民，董事长。委托诉讼代理人：陈元，该公司职工，住济南市。委托诉讼代理人：徐晨龙，国浩律师（济南）事务所律师。被告：山东绿地泉物业服务有限公司（以下简称绿地泉物业），住所地济南市，统一社会信用代码913701037275408842。法定代表人：温雪娜，总经理。委托诉讼代理人：张训勇，山东崴达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张良磊，山东崴达律师事务所律师。原告蔺全江与被告绿地泉集团、被告绿地泉物业财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔺全江及其委托诉讼代理人刘敏，被告绿地泉集团的委托诉讼代理人陈元、徐晨龙，被告绿地泉物业的委托诉讼代理人张训勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔺全江向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告房屋装修损失33700元；2、本案诉讼费用、鉴定费用均由被告承担。事实和理由：原告居住的济南市由被告绿地泉集团开发建设，现由被告绿地泉物业负责物业管理服务。2018年8月17日，原告回到家中发现，室内厨房地漏处污水上涌，将原告厨房、餐厅、客厅、阳台全部淹没，且积水较深，造成原告家中室内家具、家电、墙面、地面砖、装修装饰等污水浸泡。后被告二工作人员挖开室外地面发现，本次事故是公共污水管道错位堵塞后两被告未及时采取处理措施所致。两被告作为小区的开发商及物业管理公司，对于公共污水管道疏于管理，导致污水涌入原告家中，给原告造成巨大经济损失。事故发生后，原告多次与两被告协商处理此事，但两被告均以种种理由拒绝赔偿。请求依法判如所请。被告绿地泉集团辩称：原告要求我公司承担赔偿责任无依据。涉案房屋交付前已经验收合格，不存在质量问题。我公司于2005年1月5日将涉案房屋交付原告使用，下水管道均正常使用，质保期内原告也未就下水管道提出过异议，至原告所称2018年8月17日发生返水事故时，此房屋已使用长达14年多的时间，已超过建设工程质量管理条例、房屋建筑工程质量保修办法及商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书等载明的保修期。可见，本案下水管堵塞系在原告及其他业主多年使用过程中造成，与我公司无关。根据物业管理条例等规定，保修期满后物业管理区域共用设施的维修更新，由业主共同承担。本案如原告所称的返还是因公共管道堵塞所致，责任应由该楼全体物业使用人承担。综上，请求驳回原告对我公司的诉讼请求。被告绿地泉物业辩称：一、事情经过：2018年8月17日晚间，答辩人下属的龙泰苑物业服务中心客服接到原告蔺全江的的报修电话，称因其所居住的房屋厨房下水道堵塞，家中物品被浸泡。物业服务中心第一时间组织人员欲帮助原告清理房间，遭到原告拒绝，第二天（8月18日）物业服务中心再次联系原告，在征得原告同意后安排工作人员无偿帮助原告清理房间污水。同时，物业服务中心在第一时间组织、委托专业公司冒雨疏通、整改了堵塞的下水管道，并为此支付了相关费用。二、答辩人在该次下水管道堵塞事故发生后，第一时间组织人员抢修、更换下水管道，采取处理措施及时、合理，该次事故中下水管道的堵塞系因该单元相应住户使用不当造成。另，原告长时间不在家未能及时发现下水管道堵塞也是造成损失扩大的原因之一。我公司作为物业服务企业，在提供物业服务过程中，按合同约定定期对公共设施进行巡查，巡查时未发现公共管道堵塞和化粪池外溢的现象。我公司已经按照合同约定履行了合同义务，原告请求我公司赔偿经济损失，没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告蔺全江系位于济南市房产的所有权人，被告绿地泉集团系该房产的建设单位，被告绿地泉物业系该房产的物业管理单位。2006年4月13日，原告蔺全江（甲方）与被告绿地泉物业（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，约定，由被告绿地泉物业对涉案房屋提供物业管理服务。合同第一章“委托管理事项”第五、六、九条记载“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务”；合同第三章“物业管理服务质量”第十九条记载：“乙方须按下列规定，实现目标管理。……3、公共环境：道路无杂物和积水；室内外排水畅通；化粪池、管道井每年清理”；合同第四章“物业管理服务费”记载：“指公共设施、设备的维修及保养；公共卫生保洁，收集生活垃圾；疏通公共部位的排水管道；化粪池清淤；环境绿化的保养及复植；治安防范工作（不含人身、财产的保险）；公共照明；代收代交水、电、暖气费用等。”2018年8月17日，原告发现家中发生厨房地漏处污水上涌，致原告家中房屋及部分物品被水浸致损。原告电话联系被告绿地泉物业所属物业服务中心后，经专业人员检查后，确认系因涉案楼房相关的生活污水下水管道在负一层的立管发生堵塞，致使污水无法通过管道正常排出，污水向上返回从原告家中的厨房地漏处溢出，致使原告家中的厨房、餐厅、客厅、阳台等多处发生积水被污水浸泡，家中装修及部分物品受损。之后，被告绿地泉物业组织人员进行维修，并更换了相应排水管道，修复了相应设施。原、被告因赔偿事宜未能达成一致，原告为此诉至本院。关于造成涉案事故发生的原因，被告绿地泉集团提交了工程质量竣工备案单、质量验收报告、移交协议书、商品房迁入证等，认为涉案房屋经验收合格并交付业主居住使用长达14年以上，已超过保质期，本次事故系因业主使用不当所致。被告绿地泉物业提供前期物业服务合同、安全检查台账、施工工人靖西安书面证言、增值税发票一张及照片等，认为其按照合同约定为涉案房屋提供物业管理服务，台账可证明其于2018年6月10日检查污水井未发现异常，2018年6月13日检查化粪池未发现异常，且涉案事故发生后，其曾组织人员进行抢修，并帮助原告清理了污水，已尽到了物业管理义务。经原告蔺全江申请，本院委托山东国润资产评估有限公司对原告蔺全江因本次事故造成的装修财产损失进行鉴定。山东国润资产评估有限公司于2019年1月25日作出国润价报字[2019]第02005号价值评估报告，结论为：“济南市市中区郎茂山路29号卧龙花园1区7、8号楼72－202室房屋因公共污水管道堵塞导致房屋修复费用于评估基准日价值为5.33万元（伍万叁仟元整）；房屋装修损失于评估基准日的评估价值为3.37万元（叁万叁仟元整）。评估结论的详细情况见评估明细表。提醒报告使用人应当根据案件实际情况参考使用。”该报告在第十一条“特别事项说明”第3项中载明：“由于相关当事人对于是否考虑房屋已使用状况下进行评估有争议，所以本次分别对房屋修复费用以及房屋装修损失进行评估。房屋修复费用为对房屋原装修进行拆除、重新装修的费用；房屋装修损失为房屋修复费用扣除房屋装修已使用部分的价值。”原告蔺全江对上述鉴定结论予以认可，并根据该结论变更诉讼请求为请求赔偿装修损失33700元。被告绿地泉集团对上述鉴定结论提出异议，认为该报告中多次使用了“因公共污水管道堵塞导致”等字眼，包含对于事件发生的因果关系的认定，鉴定不应对造成损失的因果关系作出认定，超出了资产评估的职权范围。鉴定机构对此答复称：“我公司仅对房屋装修损失以及修复费用于评估基准日的市场价值发表专业意见，并不代表我公司对房屋装修损失原因的认可，需由人民法院根据证据材料、调查情况进行认定。”被告绿地泉物业对上述鉴定结论提出异议，认为报告中对于空调线路等认定缺乏客观真实性，鉴定机构均给予说明，认为报告结论系根据对装修及物品受损情况经现场勘验作出，仍维持其鉴定结论。原告蔺全江为上述鉴定垫付评估费8000元。以上事实，由房屋所有权证、前期物业服务合同、现场照片、鉴定机构作出的价值评估报告及各方当事人的陈述等为证。本院认为：根据原告蔺全江与被告绿地泉物业签订的《前期物业管理委托合同》的规定，被告绿地泉物业的职责包含“房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、管理和运行服务”；其中“物业管理服务质量”的目标要求包含“室内外排水畅通”等。被告绿地泉物业作为涉案小区的物业管理单位，应当依照合同的规定履行好相关服务职能，及时对公共排水管道等共用设施进行检查检修，发现问题后及时处理，避免对业主利益造成损害。本案中，因公共下水管道堵塞致污水上行，从原告蔺全江家中厨房地漏处溢出，致使原告家中房屋装修及物品受损，被告绿地泉物业作为公共排水管道的管理人，未能及时发现公共排水管道出现故障并及时排除故障，是造成本案事故发生的原因。因此，被告绿地泉物业对于涉案中对原告造成的财产损害，应当承担相应的民事法律责任，依法赔偿给原告造成的全部经济损失。被告绿地泉物业主张涉案事故发生的原因系相关业主使用不当所致、与其物业管理行为无关，未能提供相应的证据予以证实，本院不予采纳。因涉案房产系经过相应房屋质量监督管理部门验收的合法房产，且已经交付给原告居住使用长达十四年以上，原告所提供的证据不足以证实该房屋存在建设过程的质量问题，故被告绿地泉集团作为涉案房屋的开发建设单位，在本案中没有过错，依法不应承担民事责任。根据相关鉴定机构作出评估结论，涉案房屋因本次漏水事故造成损害后的修复费用为5.33万元；房屋装修损失为3.37万元。根据鉴定机构作出的说明，系分别对房屋修复费用和房屋装修损失进行了评估；房屋修复费用为对房屋原装修进行拆除、重新装修的费用；房屋装修损失为房屋修复费用扣除房屋装修已使用部分的价值。原告蔺全江请求按照房屋装修损失3.37万元主张权利，理由正当，合法有据，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十六条、第三十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第三条第一款的规定，判决如下：一、被告山东绿地泉物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告蔺全江房屋装修损失33700元。二、驳回原告蔺全江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由被告山东绿地泉物业服务有限公司负担；鉴定费8000元，由被告山东绿地泉物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  徐计方人民陪审员  马俊勇人民陪审员  司兴菊二〇一九年四月二十四日代理书记员  邱园婷