云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0302民初7336号原告：郭振宇，男，满族，1991年4月1日生住辽宁省桓仁满族自治县，现住曲靖市麒麟区。委托代理人：字美军，云南典卫律师事务所律师。（特别授权代理）被告：李海琼，女，汉族，1995年9月21日生住云南省曲靖市沾益区。委托代理人：何萧，云南义声律师事务所律师。（特别授权代理）原告郭振宇诉被告李海琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月20日受理后，依法组成合议庭，于2019年4月1日公开开庭进行了审理，原告郭振宇及其委托代理人字美军、被告李海琼及其委托代理人何萧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年8月7日，原告与被告签订《转让协议》，约定被告将位于曲靖市麒麟区转租给原告，转让费42800元（含原租房合同中约定的至2019年4月30日止剩余期间的房租）。被告称转租已取得房屋所有权人的同意，但找借口不提供房屋所有权人的电话。合同签订后，原告依约通过支付宝转账支付了全部费用，并对房屋进行了装修。后来房屋所有权人告知原告，原租房合同约定被告不得转租，被告未经其同意擅自转租，要求原告另行订立新的租房合同并支付房租，否则限期搬离。因原告已投入大量资金、设备和人员，只能同房屋所有权人另行签订租房合同并支付租金。后原告联系被告要求退还转让费，被告却拒不退还。被告故意隐瞒事实，未经房屋所有权人许可擅自将房屋转租给原告，骗取原告转让费的行为属于无效，应当予以撤销。为维护原告的合法权益，现请求人民法院判令：1、撤销原、被告于2018年8月7日签订的《转让协议》；2、被告返还原告转让费42800元；3、被告承担本案全部诉讼费。庭审时，原告对诉状中事实与理由部分的“只能同房屋所有权人另行签订租房合同并支付租金”做变更，变更为：“因后来房主要求一次性支付一年的房租，原告拿不出那么多钱，就没有签租房合同，选择了搬离”。被告辩称：请求驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：1、原、被告签订的《转让协议》不构成法定的可撤销情形。2、被告转让给原告的是近9个月的租金27000元和屋内屋外的用品及设备、招牌15800元。3、被告已经取得了原房主的同意，且原房主也未在6个月之内撤销原、被告之间签订的合同，被告也提供了出租人的电话给原告，同时该房屋现在依然是原告在使用；原告多次的自认行为，不能自圆其说，违背了诚信原则。故我方请求驳回原告对被告的全部诉讼请求是有事实依据与法律依据的。原告针对其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、《铺面转让协议》、《租房合同》各1份，用于证明原、被告于2018年8月7日签订《转让协议》，约定被告将涉诉商铺转让给原告；被告与房屋所有人于2018年4月15日签订《租房合同》，其中约定被告不得擅自转租。2、微信转账记录、支付宝转账记录、支付宝转账电子回单各1份，用于证明原告于2018年8月7日通过微信向被告转账1800元，于2018年8月8日通过支付宝向被告转账41200元（其中包括购买被告凳子的费用200元）；原告已按《转让协议》的约定向被告全额支付了转让费42800元。3、《通知》1份，用于证明房屋所有权人知道原、被告的转租行为后找到原告，要求原告另行订立新的租房合同并支付房租，否则限期搬离。4、支付宝转账记录2份、微信转账记录1份，用于证明原告向被告购买桌子、花盆、沙发等向其支付800元，微信转账支出663.8元，用以支付水电费、物管费。经质证，被告对原告提交的证据1三性无异议，但不认可其证明目的，认为转让协议第4条中明确约定具体的装修和转让行为等是由乙方（原告）自行与房屋所有人联系、商量，房屋已转让完毕，应由原告和出租人直接签订合同，协商装修，甲方（被告）一并把与出租人签订的租房合同交给了原告，履行了告知义务，甲方不承担责任；另外，协议中没有约定房屋的使用期限（租赁终止时间），房屋使用的期限应由乙方即原告自行与房东协商。对该组证据中《租房合同》的三性认可，该合同确实约定过不得擅自转租，但被告将涉案商铺转租给原告时是经得房主同意的。被告在与原告签订《铺面转让协议》的第二天，就把其与房主（出租人）签订的合同交给了原告。对证据2的三性均无异议，认可收到原告转账支付的42800元；对证据3的《通知》三性均不认可，该证据形成时间是2018年11月16日，其中的内容：“限你在十日内搬离或重新与我签订租房合同”与原告在诉状中的陈述相互矛盾。证据4的费用被告都收到过，但具体付了做什么用记不清楚了。被告针对其答辩意见，向本院提交如下证据：1、被告身份证复印件1份，用于证明被告的诉讼主体资格。2、现场照片2张，用于证明原告现依然在承租的房屋进行经营，其已经取得了租赁房屋的使用权，被告已经履行完毕转租合同。3、《铺面转让协议》1份，用于证明：房屋于2018年8月7日转让，原告已经领取钥匙实际占有，被告的房租27000元于2019年4月30日到期，一并转让。附带转让的还有地毯、广告、水电设施、桌子、椅子、绿色植物等，合计42800元。转让完毕后，由原告和出租人直接签订合同，协商装修，被告不承担责任。被告还一并把和出租人签订的租房合同交给原告，履行了告知义务。4、微信聊天记录打印件6页（由被告李海琼经营的美容店店长李鲜提供，系李鲜与原告的聊天记录），用于证明：被告已经请示出租人同意转租，原告知情，被告没有欺骗原告；原告已经取得租赁房屋；被告告知了原告出租人的电话，完成了全部的移交手续，合同已履行完毕。经质证，原告对被告提交的证据1三性无异议。对证据2的真实性、合法性无异议，但对关联性不认可，从照片上可以看出此店铺是原告之前经营的，此承租房屋现已经关闭，可能是房东还未对此做处理。对证据3的三性认可，但不认可其证明目的，从原告提交证据2的微信转账记录可以看出，原告通过转账支付给被告的有两笔费用，一笔是1800元，一笔是41200元（其中包括购买被告凳子的费用200元），原告已支付的费用超过了42800元，且转让价款42800元没有包含原告所述物品及设施等的费用，水电费都是原告自行去交纳的，都有收据。对证据4的真实性、合法性认可，对证明目的、关联性不认可。从第4张截图可以看出被告并未于签订转让协议当天将其与房东签订的租赁合同交付给原告；从第10张截图中可以看出原告签协议时并不知道房屋不能转租以及被告与原房东所签租房合同的内容；从第5张截图并联系第4张截图可以看出，原告要去工商部门办理营业执照，需要被告与原房东的租房合同，被告是在与原告签订转让协议后的第三天才将其与原房东签的租房合同交给原告的；第8张截图内容是原房东来找原告，要求原告搬离，原告和被告方联系才形成的聊天记录；从第9张截图可以看出，被告转租没有经得原房东的同意。该组证据均看不出在原、被告签订转让协议时，原告已经知道被告与原房东所签订租房合同的内容。本院认为，原告所举上述证据1、2、4来源合法，客观真实,与本案有关联性,且能够证明案件事实，本院予以采信；证据3的《通知》，结合被告与原出租人签订的《租房合同》第十二条之约定被告不得擅自转租及被告提交的微信聊天记录内容，对此证据，本院予以采信。被告提交的证据1客观真实，能够证实被告的主体资格，本院予以采信；证据2的照片，原告对其真实性、合法性无异议，本院予以确认，但仅从该照片无法判断原告承租的房屋是否在经营；证据3的《铺面转让协议》与原告提交的相同，被告陈述42800元的转让款中含房租27000元，本院予以确认，但此协议并未约定42800元转让款的其他部分为地毯、广告、水电设施、桌子、椅子、绿色植物的费用等，本院对此证明目的不予采信；证据4的微信聊天记录能够反映出因原出租人（房东）要求原告搬离承租房屋，原告找被告方进行协商的情况，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2018年4月15日，被告李海琼与出租人王碧华签订《租房合同》，约定王碧华将其坐落于临江花园小区三组团11栋26号共1间3层商铺出租给被告李海琼使用，租赁期限自2018年5月1日至2019年4月30日，租金每年36000元，如李海琼擅自将承租的房屋转租，王碧华可终止合同并收回房屋。2018年8月7日，被告李海琼与原告郭振宇签订《铺面转让协议》，将其承租房屋转租给原告使用，并告知原告其转租行为已征得原出租人同意。协议约定：转让价款42800元，原告在2018年8月7日支付被告李海琼1800元，剩余41000元，原告在2018年8月8日前付清给被告，被告将铺面钥匙交给原告。协议签订后，原告按约定时间向被告转账支付43000元，超出的200元为向被告购买凳子所用；被告也按约定向原告交付了商铺钥匙。原告另于2018年8月8日两次向被告转账各400元，8月9日转账663.80元，用于支付向被告购买桌子、花盆、沙发等的费用。经原告要求，被告于2018年8月9日后将其与出租人王碧华签订的《租房合同》交给原告。庭审中，被告认可承租房屋的租金为27000元，原告亦无异议。2018年10月28日，房屋出租人王碧华以被告转租房屋未征得其同意为由，要求原告搬离承租房屋，并于同年11月16日向原告发出书面通知。原告要求被告退还剩余租期的租金及转让费无果，遂向本院提起诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或者撤销。被告李海琼辩解其向原告转租房屋的行为已经出租人同意，但其不能提供有效证据予以证实，且出租人王碧华在向原告发出的《通知》中也对此予以否认，故对此辩解，本院不予支持。被告李海琼故意隐瞒真实情况，告知原告其转租行为已经出租人同意的虚假事实，使原告作出错误的意思表示，该行为属于欺诈。原告诉请撤销其与被告签订的《铺面转让协议》于法有据，本院予以支持。《铺面转让协议》被撤销后，因该协议取得的财产，被告应予以返还。但原告已实际使用了房屋，应支付房屋占有使用费，其主张已于2018年12月1日搬离房屋，无证据证实，应承担不利后果。原告认可42800元转让费中，承租房屋的租金为27000元，剩余的转让费15800元，被告辩解系地毯、广告、水电设施、桌子、椅子、绿色植物等的费用，但双方协议未对此作出约定，被告也未举证予以证实，且除合同约定的转让费外，原告还多次向被告转账，故对此15800元，被告应当返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销原告郭振宇、被告李海琼于2018年8月7日签订的《铺面转让协议》。二、被告李海琼于本判决发生法律效力后十五日内返还原告郭振宇转让费15800元。三、驳回原告郭振宇的其他诉讼请求。案件受理费870元，由原告郭振宇负担549元，被告李海琼负担321元（于本判决发生法律效力后十五日内履行）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请执行的期间为二年。审 判 长  方向娥人民陪审员  张世华人民陪审员  董菊芳二〇一九年四月六日书 记 员  朱 颖