黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑02民终1144号上诉人（原审原告）：齐齐哈尔市建丰建材有限责任公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区。法定代表人：王文刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋海波，黑龙江陈文革律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：齐齐哈尔市城建房地产开发公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区。法定代表人：刘士友，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：陈宇川，男，1986年11月1日出生，汉族，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：金正勋，黑龙江拓行律师事务所律师。原审第三人：齐齐哈尔市新世纪外国语学校，住所地齐齐哈尔市铁锋区。法定代表人：吕依媚，该学校校长。上诉人齐齐哈尔市建丰建材有限责任公司（以下简称建丰公司）因与被上诉人齐齐哈尔市城建房地产开发公司（以下简称城建公司）、陈宇川、原审第三人齐齐哈尔市新世纪外国语学校（以下简称新世纪外国语学校）执行异议之诉纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2018）黑0202民初2314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。上诉人建丰公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2018）黑0202民初2314号民事判决，支持上诉人的诉讼请求。二、上诉费用由被上诉人承担。理由：一、一审法院判决在认定事实上存在明显错误。一审法院对于能够证实陈宇川签订涉案房屋买卖合同具体时间肯定不是其合同书上注明时间的法定客观证据不予采信，而对于不具有客观性的证据予以采信，是导致其认定事实错误的关键。本案中，一审法院在2010年作出的（2010）龙立保字第5号裁定书足以证实，涉案房屋在此时间节点，涉案房屋的所有权人为城建公司，房产预售许可证记载的时间也是2011年3月27日，证实只有在此时间之后才可以出售，而陈宇川提交份房屋买卖合同的时间却是2009年12月，这就足以证实，陈宇川购买涉案房屋的时间是不真实的，其提交的相关证据也只有其双方当事人之间的不具有客观性的证据证实。一审法院对于具有对外公示效力的客观证据不予采信，而是采信不具有客观性、不具有对外公示效力的客观证据不予采信，必然导致认定事实的错误。陈宇川陈述的购房款的来源问题，在多次的庭审中，陈宇川对于房款的来源都陈述不一致，特别是陈宇川出示的潘汾男交款收据，对于该收据的出具时间问题，一审法院法官曾对潘汾男进行过调查，潘汾男明确认可收据上的时间不是真正的交房时间，这就证实其房屋销售合同书和收条上的时间也存在着不真实的问题。二、一审法院适用法律错误。一审法院以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条作为裁判依据是错误的。该条的适用前提应当是指签订的真实有效的合同，而从现有的证据看，陈宇川所签订的房屋买卖合同不是在2010年法院查封之前，而是之后。对于这一点，从城建公司不出庭参加法庭调查也可以证实，是其明显的以逃避债务为目的，将法院已经查封的房屋又私自出售给他人，对于这样的违法行为，法律是不应当保护的。三、一审法院对于本案没有再审权。本案是再审案件，生效判决是由齐齐哈尔市中级人民法院作出的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条的规定，本案的再审应当由齐齐哈尔市中级人民法院按照二审程序进行审理，一审法院无权对此案进行审理。故请求二审法院依法撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人陈宇川答辩称，一、陈宇川与城建公司签订的房屋买卖合同合法有效，城建公司取得案涉房屋预售许可证的时间不影响合同效力。城建公司取得案涉房屋预售许可证的时间是2003年11月27日。根据《商品房买卖司法解释》第二条规定，即便按照建丰公司的主张，城建公司其作为出卖人在案涉争议诉至法院之前，业已取得商品房预售许可证，因此陈宇川与城建公司于2009年12月10日签订的房屋买卖合同合法有效。二、陈宇川对于购买房屋的价格及款项来源的陈述自始一致，建丰公司没有任何证据推翻陈宇川举示的书面证据证实的房屋买卖合同的签订时间及购房款交付时间。第一，建丰公司在上诉状称陈宇川在庭审中对房款来源陈述不一致，没有任何证据证明。相反，陈宇川已举示了证人陈某、齐某证言（原二审已出庭）、其母齐爱斌中国银行取款回单及其父陈杰龙江银行明细账页等证据证明资金来源。第二，案涉房屋的经办单位外语学校已经出庭说明了陈宇川与城建公司签订房屋买卖合同及交付房款的时间问题。并且，陈宇川举示的齐齐哈尔南慧物业管理有限责任公司证明、电费缴纳发票等证据证明其自签订合同之日起即占有使用房屋至今。建丰公司没有举示任何反驳证据。第三，每个购房人均系独立的交易主体，每笔交付都有自身的特异性。潘玢男收到购房款收据及交付房屋的时间是否一致，与陈宇川没有任何关系，建丰公司通过其他交易主体的特异性推测本案事实没有任何法律依据。第四，就证据规则的角度而言，陈宇川举示的证据足以证明其签订房屋买卖合同及实际占有房屋的时间早于人民法院查封案涉房屋查封的时间，反观建丰公司没有举示任何证据，完全凭借主观臆断缠诉。显然，陈宇川具备证据优势。三、建丰公司与城建公司恶意串通，企图通过诉讼手段侵害陈宇川作为善意购房人的合法权益。第一，建丰公司法定代表人王文刚在（2012）龙执字第82号案件审理过程中，向法院举示的其与城建公司《补充协议》手写内容为“16#3单元202室”，但其在（2013）龙民初字第1149号案件审理过程中，向法院举示的其与城建公司《补充协议》手写为“16#4单元202室”，可见该份补充协议系其与城建公司恶意串通伪造的证据。就上述问题，建丰公司无法作出合理解释，在重一审庭审过程中，避而不谈。陈宇川有理由相信建丰公司与城建公司恶意串通，伪造证据企图侵占陈宇川的合法利益。陈宇川将保留追究建丰公司、王文刚、城建公司涉嫌虚假诉讼、伪造证据等犯罪行为的权利。第二，建丰公司举示的其与城建公司签订的房屋买卖合同（2005.11.2）及补充协议（2009.7.23）没有实际履行。相反，在二人签订补充协议后，重新进行了对账，形成了对账单（2009.10.27），而建丰公司起诉时也只是要求城建公司偿还债权并没有要求履行购房合同及补充协议约定交付房屋，其对城建公司享有的也是普通金钱债权并不具备优先性。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人城建公司、新世纪外国语学校未到庭进行答辩。建丰公司向一审法院起诉请求：要求确认陈宇川与城建公司之间的房屋买卖合同无效，许可原告继续执行该房产。一审法院认定事实，建丰公司与城建公司因买卖合同纠纷一案诉至法院，龙沙区人民法院于2011年10月8日作出（2011）龙商初字第176号民事判决书，判决城建公司偿还建丰公司货款460,443.514元、利息160,702.83元，合计621,146.33元（2005年11月22日至2011年9月5日止）。建丰公司在法定期限内向法院申请强制执行，龙沙区人民法院于2012年9月6日作出（2012）龙法执字第82号执行裁定书，裁定：查封被执行人城建公司坐落在齐齐哈尔市龙沙区南市场小区16号楼4单元202号房屋，并于2012年10月19日发出通知书，通知内容为：南市场小区16号楼4单元202室房屋已被龙沙区人民法院查封，在查封期间不得进行买卖、转让、办理更名手续，对此查封有异议的利害关系人请在十日内提出书面材料并速和法院联系。执行中，案外人陈宇川提出执行异议，2013年10月30日，龙沙区人民法院作出（2013）龙执异字第2号执行裁定书，裁定案外人陈宇川的异议申请成立。建丰公司收到该裁定书后，向龙沙区人民法院提起执行异议之诉，要求恢复对案涉房屋的执行。2014年1月3日，黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院作出(2013)龙民初字第1149号民事判决书，判决如下：驳回原告齐齐哈尔市建丰建材有限责任公司许可执行的诉讼请求。建丰公司不服该判决提起上诉，2014年5月10日，黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院作出(2014)齐民二终字第91号民事裁定书，裁定如下：一、撤销齐齐哈尔市龙沙区人民法院(2013)龙民初字第1149号民事判决；二、发回齐齐哈尔市龙沙区人民法院重审。2014年11月14日，黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院作出(2014)龙民初字第612号民事判决书，判决如下：被告齐齐哈尔市城建开发公司与被告陈宇川于2009年12月10日签订的购买齐齐哈尔市龙沙区南市场小区16号楼4单元202室房屋的买卖合同无效。城建公司、陈宇川不服该判决，提起上诉。2015年3月12日，黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院作出(2015)齐民二终字第18号民事裁定书，裁定如下：一、撤销黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院(2014)民初字第612号民事判决；二、发回黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院重审。2016年12月8日，黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院作出(2015)龙民初字第345号民事判决书，判决如下：一、被告齐齐哈尔市城建房地产开发公司与被告陈宇川签订的购买齐齐哈尔市南市场小区16号楼4单元202室房屋的《商品房买卖合同》无效；二、准许执行齐齐哈尔市龙沙区南市场小区16号楼4单元202室房屋。陈宇川对该判决不服，提起上诉，2017年6月12日，黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院作出(2017)黑02民终944号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。陈宇川向黑龙江省高级人民法院申请再审，2017年11月23日，黑龙江省高级人民法院作出（2017）黑民申2510号民事裁定书，裁定如下：一、本案由本院提审；二、再审期间，中止原判决的执行。2018年6月11日，黑龙江省高级人民法院作出（2018）黑民再258号民事裁定书，裁定如下：一、撤销齐齐哈尔市中级人民法院（2017）黑02民终944号民事判决和齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2015）龙民初字第345号民事判决。二、本案发回齐齐哈尔市龙沙区人民法院重审。2009年7月30日，城建公司与新世纪外国语学校法定代表人吕树良订立《南市场小区16号楼施工协议书》约定，吕树良负责承建城建公司开发的南市场小区16号楼的收尾工程及南市场小区4060平米的地下车库的工程建设。城建公司将南市场小区地下车库4060平米产权折抵部分工程款转让给吕树良，相关的施工及销售事宜由吕树良负责，税费由吕树良承担。吕树良负责该楼的销售以弥补其出资。在此之间拖欠的材料款、设计费、借款等一切费用由城建公司自行偿还。该合同工期至2009年12月31日。2009年11月18日，齐齐哈尔市建设局作出情况说明一份，内容为：市城建房地产开发公司2004年开发建设的南市场小区16号楼，因该公司法人代表刘士友出走，致使该楼于2006年停工，造成购房群众多次集体上访，严重影响社区稳定。为解决该楼收尾工程，市城建房地产开发公司寻找到新世纪外国语学校（吕树良）作为投资人，完善16号楼的未完工程建设。为保证该工程顺利推进，确保投资人收回成本，经与主管局领导研究，同意城建房地产开发公司与新世纪外国语学校关于南市场小区16号楼北侧地下车库的建设及使用权转让协议，但应按相关规定和程序报国土部门审批。2009年12月10日，城建公司委托代理人赵锁宏与陈宇川订立《商品房买卖合同》，约定城建公司将南市场小区16号楼4单元202室房屋售予陈宇川，房屋面积为125.6平米，单价为1,900.00元/平米，房屋价款总额为238,640.00元。订立合同后，陈宇川取得房屋预售许可证，并于当日向新世纪外国语学校交付购房款238，640.00元、税金23,864.00元，新世纪外国语学校为陈宇川出具收据，收据序号为0003282，并加盖城建公司公章。2009年12月23日，城建公司委托代理人赵锁宏与潘玢男订立《商品房买卖合同》，约定城建公司将南市场小区16号楼1单元1501室房屋售予潘玢男，房屋面积为126.03平米，单价为1,900.00元/平米，房屋价款总额为239,457.00元。潘玢男交付房款后，新世纪外国语学校为潘玢男出具收据，收据序号为0003283，并加盖城建公司公章。2015年2月10日，齐齐哈尔市南慧物业管理有限责任公司出具证明一份，证明内容为：2010年4月，齐齐哈尔南市场小区16号楼4单元202室住户陈宇川将此户住房塑窗更换为铝塑铝窗体，由于其窗体外表颜色于全楼其余住房窗体外表颜色不一致，且反差明显，我单位要求其将窗体外表颜色刷成白色，与全楼保持一致。特此证明。陈宇川提供该证明以证明其于2009年订立《商品房买卖合同》后，即实际占有该房。陈宇川提供案外人潘玢男、高淑杰、王秋分别与城建公司签订的《商品房买卖合同》及购房款收据，以证明上述三人与城建公司于2009年12月30日分别订立的《商品房买卖合同》，合同约定的单价为1,900.00-1,950.00元/平米，三人购房款收据序号均在陈宇川购房款收据之后，进一步证明陈宇川购房时间早于上述三人的购房时间。此外，2009年，龙沙区人民法院执行案外人畅春雨、石力威借款合同纠纷一案，经司法拍卖位于南市场小区16号楼3单元12屋1号房屋时的价格为1,361.81元。上述证据证明，陈宇川以合理价格购得案涉房屋。另查明，陈宇川经查档，其名下并无其他住房。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十三条的规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案争议焦点是：陈宇川就涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，主张其作为购房者在本次执行案件中享有的权利足以排除法院执行。该条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。经查，本案涉案房产现登记在城建公司名下，因历史遗留问题，该栋楼业主至今未办理房屋产权登记手续。2009年12月10日，城建公司委托代理人赵锁宏与陈宇川订立《商品房买卖合同》，陈宇川取得房屋预售许可证，并于当日向新世纪外国语学校交付全部购房款238,640.00元、税金23,864.00元，新世纪外国语学校为陈宇川出具收据，并加盖城建公司公章。该合同系城建公司与陈宇川的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效。陈宇川与城建公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款；其所购商品房系用于居住且陈宇川名下无其他用于居住的房屋并占有该房使用至今；陈宇川提供的证据能够举证证明其享有的消费者物权期待权足以排除强制执行，建丰公司的诉讼请求不成立，应予驳回。建丰公司以其提供的房产管理部门发布的房产市场行情作为参考标准，主张陈宇川以明显低于市场价格购入该房，该市场行情仅系房地产管理部门发布的全市同期商品房价格范围，从该列表可以看出，虽然列表中公布的2009年12月，商品房网售均价为3,549.00元，但2008-2009年、2009-2010年，两年之间，商品房同期价格上涨均在50%以上，价格波动较大。且该价格并未指定具体小区位置、物业配套等具体情况。具体到案涉房屋，基于该小区楼盘属于烂尾工程，且无法办理房屋产权过户手续，案涉房屋的价格必然受该因素影响低于均价。陈宇川提供的同一小区的其他三位业主与城建公司订立的《商品房买卖合同》可以确认，该三套房屋的售价均在1,900.00元左右。与龙沙区人民法院于2009年在执行案外人畅春雨、石力威借款合同纠纷一案位于南市场小区的房产拍卖手续显示的拍卖价格1,350.00元能够相互印证，陈宇川与城建公司订立的《商品房买卖合同》确认的房屋销售价格，并未明显低于市场价格。对于建丰公司的主张，本院不予认可。案涉房屋的售房人应为城建公司，新世纪外国语学院仅系城建公司的受委托人收取房款，至于新世纪外国语学院与城建公司的债权债务关系，与本案无关。故建丰公司认为新世纪外国语学院不具有房屋销售的主体资格的观点本院不予采纳。根据本案证据及法院依职权对潘玢男母亲姜虹所作的调查，可以确定潘玢男与城建公司订立《商品房买卖合同》及交付房款的时间。陈宇川交付房款的收据编号为0003282，潘玢男交付房款的收据编号为0003283，潘玢男订立合同及交付房款的时间为2009年12月23日，由此可以推定，陈宇川订立合同的时间只应在此之前。故建丰公司关于陈宇川与城建公司订立的《房屋买卖合同》系倒签的主张本院不予支持。本案争议的另一焦点是案涉房屋被法院作出保全裁定书并予以查封的时间及程序的基础。建丰公司法定代表人王文刚以个人名义申请诉前财产保全，龙沙区人民法院于2010年1月1日作出（2010）龙立保字第5号民事裁定书，裁定：查封城建公司位于龙沙区××市场小区××楼××单元××室、××单元××室两套房屋。王文刚在法定期限内提起诉讼，龙沙区人民法院受理王文刚诉城建公司债权纠纷一案后，经审理认为，案涉债权的债权人应是建丰公司，而非王文刚，王文刚不属于该案的适格原告主体，故裁定驳回王文刚的起诉。双方均未上诉。至此，王文刚诉城建公司债权纠纷一案已终结。王文刚申请的诉前财产保全应予以解除。案涉房产的实际有效查封的程序基础应为龙沙区人民法院于2012年9月6日作出（2012）龙法执字第82号执行裁定书所作出的查封措施。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十五条、第二百二十七条、第三百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决：驳回原告齐齐哈尔市建丰建材有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告齐齐哈尔市建丰建材有限责任公司负担。二审中，本院对一审法院认定的事实予以确认，不再重述。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是陈宇川对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。2009年12月10日，城建公司委托代理人赵锁宏与陈宇川订立《商品房买卖合同》，陈宇川取得房屋预售许可证，并于当日向新世纪外国语学校交付全部购房款238,640.00元、税金23,864.00元，并加盖城建公司公章。该合同系城建公司与陈宇川的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效。关于建丰公司上诉主张陈宇川与城建公司订立的《房屋买卖合同》系倒签的问题。一审法院依职权对潘玢男母亲姜虹所作的调查，可以确定潘玢男与城建公司订立《商品房买卖合同》及交付房款的时间。陈宇川交付房款的收据编号为0003282，潘玢男交付房款的收据编号为0003283，潘玢男订立合同及交付房款的时间为2009年12月23日，由此可以推定，陈宇川订立合同的时间只应在此之前。建丰公司虽然对合同的形成时间提出异议，并申请法院予以鉴定，但因无法予以鉴定，建丰公司对其主张不能提供相关证据予以证实，故其主张不能成立。关于建丰公司主张陈宇川以明显低于市场价格购入该房屋的问题。对此，陈宇川提供了同一小区的其他三位业主与城建公司订立的《商品房买卖合同》，该三套房屋的售价均在1,900.00元左右，故陈宇川与城建公司订立的《商品房买卖合同》确认的房屋销售价格，并未明显低于市场价格。鉴于陈宇川与城建公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，支付了全部价款；其所购商品房系用于居住且陈宇川名下无其他用于居住的房屋并占有该房使用至今，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，主张其作为购房者在本次执行案件中享有的权利足以排除法院执行。该条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。陈宇川提供的证据能够证明其享有的消费者物权期待权足以排除强制执行。现涉案房屋仍登记在城建公司名下，因历史遗留问题，该栋楼业主至今无法办理房屋产权登记手续，对此，建丰公司无异议。综上所述，建丰公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判事实清楚，证据充分。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,830.00元，由齐齐哈尔市建丰建材有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  白丽娜审判员  赵广平审判员  敖 镝二〇一九年四月二十二日书记员  李 喆