重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0240民再1号原审原告：谭洪生，男，1952年9月10日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：谭艳飞（系谭洪生儿子），住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：谭金权，重庆律缘律师事务所律师。原审被告：阎修文，男，1965年11月20日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：谭登忠，重庆星兴律师事务所律师。再审被告：重庆市科检置业有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪镇金龙路268号，社会统一信用代码915001056220567708。法定代表人：刘兴龙，公司董事长。委托诉讼代理人：刘兴文，男，该公司高级管理人员。再审第三人：昝素，女，1983年8月21日出生，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：况万学，重庆晨曲律师事务所律师。再审第三人：石柱土家族自治县城市建设综合开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇万寿大道27号建设大厦8楼，统一社会信用代码9150024070930233XQ。法定代表人：夏川东，该公司经理。原审原告谭洪生与原审被告阎修文、重庆雄鹰实业发展有限公司（现已更名为重庆市科检置业有限公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院（2013）石法民初字第00111号民事调解书已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2017年10月25日作出（2017）渝0240民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，追加了再审被告重庆市科检置业有限公司（以下简称科检置业公司）作为再审被告参加诉讼，并追加了昝素、石柱土家族自治县城市建设综合开发有限公司（以下简称城建开发公司）作为再审第三人参加诉讼，于2018年8月7日第一次公开开庭进行了审理，原审原告谭洪生的委托诉讼代理人谭艳飞、原审被告阎修文的委托诉讼代理人谭登忠、再审被告科检置业公司的委托诉讼代理人刘兴文、再审第三人昝素及其委托诉讼代理人况万学到庭参加了诉讼，城建开发公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2018年9月12日第二次公开开庭进行了审理，原审原告谭洪生及其委托诉讼代理人谭金权，原审被告阎修文的委托诉讼代理人谭登忠，再审第三人昝素及其委托诉讼代理人况万学到庭参加了诉讼，再审被告科检置业公司、再审第三人城建开发公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。2018年10月17日，本院依法对原审原告谭洪生、原审被告阎修文、再审被告科检置业公司法定代表人刘兴龙及其委托诉讼代理人刘兴文、再审第三人昝素进行了询问。因案情复杂，本院于2019年3月8日第三次公开开庭进行了审理，原审原告谭洪生及其委托诉讼代理人谭金权，原审被告阎修文的委托诉讼代理人谭登忠，再审被告科检置业公司的委托诉讼代理人刘兴文，再审第三人昝素到庭参加了诉讼，再审第三人城建开发公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告谭洪生称，1.（2013）石法民初字第00111号民事调解书不应被撤销。理由如下：（1）该民事调解书将谭洪生起诉的另一民间借贷纠纷案件标的经撤诉后纳入本案的商品房买卖合同纠纷中一并调解，根据相关法律规定，其调解协议内容只要是双方当事人真实意思的表示，可以超出原诉讼请求范围。（2）该民事调解书是根据谭洪生与阎修文在庭外和解程序中达成的协议予以确认，经过依法审查后才制作的调解书。（3）涉案X处项目房产开发建设时挂靠在城建开发公司名下，但城建开发公司早已将该开发项目转让给了原雄鹰实业公司，即现在的科检置业公司，有《项目转让协议书》和《检察建议》可证明，涉案房产实际上是阎修文个人的，阎修文有权进行处分，阎修文与谭洪生于2013年4月23日达成的庭外和解协议和2013年5月7日在法院主持下达成的调解协议是双方真实意思的表示，不违反法律规定。（4）该民事调解书不损害昝素利益，因为其提交的离婚协议中约定了涉案房屋产权不能办理到昝素名下，由阎修文赔偿昝素800万元，故昝素是有救济途径的，昝素申请再审，（2017）渝0240民申2号民事裁定书也驳回了昝素的再审申请。2.若（2013）石法民初字第00111号民事调解书被撤销，本案的法律关系应为商品房买卖合同纠纷，要求被告阎修文及科检置业公司交付房屋。理由如下：（1）谭洪生与原雄鹰实业公司即现在的科检置业公司的委托代理人阎修文签订了《商品房买卖合同》，并支付了所有购房款共计243万元，阎修文出具了收款收据，并在收据上加盖了原雄鹰实业公司的印章，收据上注明了是购房款。现阎修文及科检置业公司应按照《商品房买卖合同》的约定交付房屋。（2）关于支付购房款的问题。谭洪生当时在开办水电站，收的保证金基本都是现金，谭洪生是有支付能力的，谭洪生的确是给阎修文借过钱，后来就将借款转成购房款的首付款133万元，阎修文出具的收据上也注明是“转”，而不是转账，收据的金额不包含高额利息，余款110万元谭洪生有转账依据。（3）谭洪生签订《商品房买卖合同》后，要求阎修文交房，阎修文交不出来，后来才在补充协议中约定“时间最多不超过2个月，若超过时间，宾馆归谭洪生所有”。谭洪生有购房的真实意思表示，合同的内容全部由阎修文书写。（4）购房价格问题。双方经过几次磋商才达成的一致意见。3.若（2013）石法民初字第00111号民事调解书被撤销，变更原审诉讼请求为：1.请求人民法院依法判令再审被告科检置业公司和原审被告阎修文向原审原告谭洪生交付位于石柱土家族自治县X处的金鼎宾馆；2.案件保全费5000.00元，以及本案诉讼费用由阎修文、科检置业公司负担。撤回要求原审二被告交付通往该宾馆的楼梯间，以及返还谭洪生购买的通往该宾馆的底楼门面一间的购房款10.8万元并赔偿损失10.8万元（以评估为准）的请求。原审被告阎修文辩称，1.（2013）石法民初字第00111号民事调解书应被撤销。其理由如下：（1）不否认谭洪生、阎修文庭外和解程序中签订的协议的客观真实性，表面上是阎修文真实意思表示，但事实上签订《协议》时，谭洪生属于强势方。一是签订地点在律师事务所，谭洪生有律师指导；二是阎修文属于债务人，其当时正在开发的贵州省遵义市湄潭县牛角塘水电站、贵州亿源水电开发公司的财产因谭洪生申请财产保全后被法院查封，阎修文为了解除查封不得不签订《协议》。同时，《协议》内容第二项约定，若不能归还640万元债务，就将宾馆、地下室、X楼过户给谭洪生的约定违反了《担保法》《物权法》关于禁止流质的规定。（2）阎修文挂靠的原雄鹰实业公司单位名称有变更是事实，但挂靠是属于内部行为，对外仍是以原雄鹰实业公司即现在的科检置业公司销售X处的金鼎宾馆，故该调解协议中没有出售方即被挂靠企业原雄鹰实业公司的签字确认，阎修文个人调解系无权处分。（3）阎修文无权处置案外人昝素的财产。阎修文挂靠原雄鹰实业公司即现在的科检置业公司实际开发了X处房地产项目，在阎修文筹资修建X处时，阎修文与昝素之间系夫妻关系，故当时的X处系阎修文与昝素共同投资修建。双方在2008年12月办理离婚登记时，已明确将涉案的金鼎宾馆、地下室、X楼等财产通过夫妻共同财产分割协议处置给昝素所有，原雄鹰实业公司于2008年12月18日出具了《认可函》。2.本案的法律关系应为民间借贷纠纷。其理由如下：被告阎修文以其挂靠企业原雄鹰实业公司即现在的科检置业公司的房产与谭洪生签订的《商品房买卖合同》实为其借贷关系设置的让与担保。（1）《合同》第14页附件内容补充说明“时间最多不超过2个月，超过之后由谭洪生所有”，这句话与买卖合同实质内容不符。（2）购房价格上也不符合，涉案的金鼎宾馆价值超过千万，不可能以243万元的价格贱卖。（3）谭洪生实际上也未向阎修文及原雄鹰实业公司即现在的科检置业公司支付任何购房款，其所谓的“收据”均是不真实的。2010年8月28日，阎修文出具给谭洪生的133万元《收据》中明确写明转账，谭洪生应当提供当日的银行转账记录予以证明，其余收据写明的现金交易，谭洪生应当提供银行取款记录凭条等佐证。（4）原审庭审笔录第8页中记载，谭洪生陈述“我开始准备在被告处买房屋二楼作为宾馆使用，被告开始不同意，后面被告需要找我借钱，就以1800.00元/平方米的价格将房屋二楼抵押给我”，更印证了双方之间是借贷关系。（5）该房屋买卖合同与一般交易习惯不符，涉案的商品房当时已取得了预售资格，谭洪生为什么不到房管部门备案登记。（6）谭洪生的妻子郭德梅在阎修文处购买的X处住房才是真实的商品房买卖合同，法院可以对比真实的买卖合同与涉案的买卖合同差异。再审被告科检置业公司辩称，1.因为阎修文个人没有资质开发建设X处项目，所以阎修文借用了科检置业公司即原雄鹰实业公司的资质。科检置业公司与阎修文签订了挂靠合同，约定原雄鹰实业公司只提供资质，X处由阎修文筹资修建。2.谭洪生与阎修文达成的调解协议及（2013）石法民初字第00111号民事调解书，科检置业公司均不知情，对该调解书内容不予认可。3.本案阎修文与谭洪生之间系民间借贷纠纷，阎修文在无力偿还到期借款时，采用之前盖有原雄鹰实业公司空白公章的商品房买卖合同以借款担保的方式形成了还款保证，对阎修文的该行为不予认可。4.对阎修文与昝素同一年离婚两次的真实性持保留态度，对阎修文未经公司同意私自处置公司财产用于个人离婚财产分割的事实不予认可，对昝素提交的原雄鹰实业公司于2018年12月8日出具的所谓追认阎修文与昝素离婚财产分割的《认可函》不予认可，该认可函是阎修文利用盖有原雄鹰实业公司空白公章的信纸在未经公司知晓的情形下伪造的文书，不合法，并保留追究阎修文侵吞公司资产的法律责任。再审第三人昝素称，1.（2013）石法民初字第00111号民事调解书应被撤销。其理由如下：（1）昝素与阎修文于2008年离婚，谭洪生购买房屋是在2010年8月，阎修文将离婚时分割给昝素的财产卖给谭洪生，同时在调解协议中也处置了昝素的财产，谭洪生与阎修文庭外和解程序中达成的《协议》侵犯了昝素的合法权益，（2013）石法民初字第00111号民事调解书是违法对《协议》予以确认，所以调解书应被撤销。（2）虽然涉案房产实际上是阎修文投资开发的，但是其挂靠在原雄鹰实业公司即现在的科检置业公司名下，要通过法律上的转换和买卖才能变动到我国《物权法》规定的“阎修文”名下，阎修文无权卖给谭洪生。（3）谭洪生在原审庭审中已明知涉案房产系阎修文离婚时分割给昝素所有，原审庭审中也明确了要追加昝素作为第三人参加诉讼，但随后却在昝素不知情的情况下，通过庭外和解的方式，谭洪生与阎修文签订了调解协议，有故意串通损害昝素利益之嫌。2.本案谭洪生与阎修文签订的《商品房买卖合同》损害了第三人昝素的利益，应为无效合同。其理由如下：（1）昝素在其签订买卖合同之前就已经对涉案房产的金鼎宾馆进行置业，谭洪生的妻子郭德梅也购买了该宾馆楼上住房，其应当知晓该事实。（2）昝素与阎修文的离婚协议书是在民政局备案登记的，是属于对夫妻共同财产的分割，是原始取得，仅需要昝素到房管部门登记确认即可。3.本案商品房买卖合同实为谭洪生与阎修文之间的民间借贷提供的担保。其理由与原审被告阎修文在再审中辩称的理由一致。再审第三人城建开发公司经本院传票传唤未到庭，但向本院提交了书面答辩意见称，2004年阎修文与城建开发公司签订的《合作开发X处协议》已于2006年3月17日解除，该项目从2006年3月17日解除合同后与城建开发公司无关。城建开发公司提交的《项目转让协议书》能够证明城建开发公司已于2006年3月17日将X处项目转让给原雄鹰实业公司即现在的科检置业公司。城建开发公司没有在申请办理X处的房屋产权总证资料上签过任何字，城建开发公司也无从知晓房屋产权总证为何登记在城建开发公司名下。原审原告谭洪生向本院起诉请求：1.请求人民法院依法判令阎修文、原雄鹰实业公司向谭洪生交付位于石柱县X处的金鼎宾馆、通往该宾馆的底楼门面一间、通往该宾馆的楼梯间；2.本案的保全费用、诉讼费用由阎修文、雄鹰实业公司承担。诉讼中，因本案争议的底楼门面一间被阎修文一房二卖，谭洪生变更“交付通往该宾馆的底楼门面一间”的诉讼请求为“由阎修文、雄鹰实业公司返还通往金鼎宾馆底楼门面一间的购房款10.8万元，并赔偿10.8万元（以鉴定为准）”。2013年3月27日，谭洪生、阎修文向本院申请庭外和解。2013年4月23日双方就本案商品房买卖合同纠纷和民间借贷纠纷（谭洪生已另案起诉后撤诉）达成和解协议。2013年5月7日，谭洪生申请撤回对原雄鹰实业公司的起诉，本院裁定准许。同日，本院对双方庭外和解达成的协议内容进行了确认，并制作了（2013）石法民初字第00111号民事调解书，送达双方当事人。本院原审调解书内容为：一、谭洪生在阎修文处的债权共计640万元（包含谭洪生购买的金鼎宾馆247万元和2013年4月25日前阎修文向谭洪生的全部借款），阎修文于2013年10月30日前支付谭洪生。至此，双方签订的“商品房买卖合同”解除、全部借款履行完毕；二、若阎修文未按期支付谭洪生上述款项，阎修文同意按以下方式兑现上述款项。即：1.阎修文自愿将其位于石柱县南宾镇X处的金鼎宾馆1350平方米（包含宾馆内的所有设施设备）给谭洪生，并于2013年11月1日交付谭洪生执业，并协助谭洪生办理产权登记，相关税费由阎修文承担。2.阎修文再补偿200万元给谭洪生，该200万元的支付方式为阎修文将其位于X处住房276平方米作价100万元转让给谭洪生、阎修文将其位于X处的地下室800平方米作价100万元转让给谭洪生，阎修文办理完上述房屋产权证后将房屋产权证交给谭洪生保管，并于2013年11月1日交付谭洪生执业，以及协助谭洪生办理产权登记，相关税费由阎修文承担；三、若阎修文未在2013年10月30日前支付谭洪生640万元，阎修文除按上述第二条内容履行外还应支付谭洪生诉讼费、保全费、律师费20万元；四、本协议经双方签字确认后，谭洪生向石柱县人民法院申请解除对贵州省遵义市湄潭县牛角塘水电站、贵州亿源水电开发公司的财产保全；五、谭洪生已经申请的对X处金鼎宾馆的财产保全继续至谭洪生与阎修文履行上述协议完毕时止；六、谭洪生、阎修文任何一方不履行本调解书一至五条的内容，均需支付对方违约金150万元；七、谭洪生自愿放弃其余诉讼请求。本院再审认定案件事实如下：2003年10月20日，石柱县建设委员会与城建开发公司签订《石柱县旧城改造开发项目合同》，约定城建开发公司为南宾中路玫瑰花园左侧私房至计生委段旧城改造项目的房地产开发公司，即X处项目。城建开发公司是X处项目登记的开发人。2006年2月23日，原雄鹰实业公司与阎修文签订《企业联合经营目标责任书》，约定阎修文在石柱县城承接了一个旧城改造开发项目即X处项目，由于阎修文个体经营，无法向政府部门申报项目开发手续，原雄鹰实业公司提供项目开发的法律文书，阎修文自行落实项目的全部资金，阎修文向原雄鹰实业公司缴纳管理费伍万元整。在项目实施过程中，原雄鹰实业公司有权对阎修文进行监督。2006年2月26日，原雄鹰实业公司给阎修文出具了书面《授权委托书》，授权阎修文为石柱X处项目部负责人，代表公司依法办理“石柱X处”项目部的开发建设手续，并负责该项目的开发建设及销售的一切经营活动。2006年3月27日，阎修文以原雄鹰实业公司委托代理人的名义与城建开发公司签订《项目转让协议书》，约定城建开发公司将X处房地产开发项目转让给原雄鹰实业有限公司，该项目转让前后的所有债权、债务均由原雄鹰实业公司全部承担，城建开发公司原办理与该项目有关的建设手续，转让后由原雄鹰实业公司重新办理。原雄鹰实业公司成为X处项目登记的开发人。2006年6月，阎修文与原雄鹰实业公司签订《企业挂靠协议》，约定阎修文自筹资金在石柱县城与第三方合作开发一旧城改造项目，原雄鹰实业公司给阎修文提供房地产资质仅供阎修文旧城改造项目中作为办理开发项目的资质依据之用，不对阎修文与第三方共同开发的房地产进行投资和承担该项目生产安全责任，不参与项目建设和利润分配，不承担和享有阎修文方因开发所产生的债权债务及一切法律责任等。协议签订后，原雄鹰实业公司的工作人员刘兴龙（系公司原法定代表人刘兴文的兄弟）持公司印章在X处项目部上班大约一年时间。2006年8月23日，石柱县国土资源和房屋管理局就X处项目向原雄鹰实业公司颁发了石国土房管（2006）预字第06号商品房预售许可证。嗣后，阎修文以原雄鹰实业公司的委托代理人身份就X处项目房产陆续与购房者签订了商品房买卖合同。2010年8月28日，阎修文用加盖有原雄鹰实业公司印章的空白合同与谭洪生签订了《商品房买卖合同》，约定谭洪生购买原雄鹰实业公司开发的石柱县X处建筑面积1350㎡的房产，套内单价为1800.00元/㎡，总房款243万元，并在合同中备注“包括通往宾馆的门面房及楼梯间（面向齐齐火锅的第一间门面及上楼的一二楼楼梯间）”。付款方式为分期付款，第一次付款壹佰叁拾叁拾万元，余款在半年内付清，第二次付款壹佰壹拾万元。2010年12月31日前交房。合同签于“X处办公室”。《商品房买卖合同》第14页的合同补充协议中，又约定“1.总计付房屋款壹佰叁拾叁万元（133万元）；2.房屋款包括整个装修一共243万元；3.时间最多不超过二个月，若超过时间宾馆谭洪生所有。”阎修文、谭洪生均认可该补充协议的内容是在合同签订后的第二年即2011年签订的。谭洪生提供的支付购房款证据显示，2010年6月1日，重庆市石柱毛滩河流域协调办公室向谭洪生个人账户转账167.424万元。合同签订前的2010年6月2日，谭洪生向阎修文转账46万元，阎修文向谭洪生出具了一张金额为50万元的《收据》，收款方式为“工行转账”。合同签订当日即2010年8月28日，谭洪生向阎修文转款20万元，阎修文向谭洪生出具一张金额为133万元的《收据》，收款方式为“转”，收款事由为“……房款”，收据上加盖有原雄鹰实业公司的公章。2011年7月8日，谭洪生向中国工商银行申请借款70万元，中国工商银行《借款凭证》上载明了借款用途为“购商用房”，谭洪生将70万元一次性转给阎修文，阎修文出具了一张金额为70万元的《收据》，收款方式为“转账”，收款事由为“房屋款”，收据上加盖有原雄鹰实业公司X处项目部印章。2011年7月18日，阎修文出具一张金额为40万元的《收据》，收款方式为“现金”，收款事由为“宾馆房款”，收据上加盖有原雄鹰实业公司X处项目部印章。2012年8月28日，阎修文与谭洪生签订了《置业协议》，载明因谭洪生购买阎修文的宾馆时，宾馆内外部一切设施设备已经装修完毕，阎修文要求在金鼎宾馆内营业两年（从2010年8月28日起算起），两年的营业费用于回收金鼎宾馆的装修费用及设施设备费用。同日，双方还签订了《置业计划》，约定阎修文推迟在2012年11月15日前交付金鼎宾馆给谭洪生置业经营，若到期没将宾馆交还于谭洪生，谭洪生有权向人民法院起诉及强制执行。X处项目由于建设许可手续不齐全等问题，涉及X处的商品房交房后，购房者一直未能办理房屋产权证书。2012年，石柱县政府决定作为遗留问题予以解决。2013年3月19日，阎修文作为代理人，以城建开发公司名义就X处项目向石柱县国土资源和房屋管理局申请办理房屋权属总登记，《重庆市土地房屋权属登记审核表》的初审意见栏记载“本宗地于2003年10月由县建委与城建开发公司签订旧城改造项目合同，2004年3月办理了土地出让合同，2005年又以重庆雄鹰实业开发有限公司办理了拆迁许可证和施工许可证，2007年办理了预售房登记许可证，2013年经查工商局清查，该单位不存在，现代理人阎修文申请登记，未提供石柱县城市建设开发公司的所有资质材料，成为两证遗留……”，不动产登记机构按“九栋高层建筑遗留问题”予以解决，为X处项目办理了房屋权属总登记。房地产登记信息显示，X处项目房屋权属初始登记的权利人均为城建开发公司，登记日期为2013年4月11日。嗣后，X处的购房者陆续从城建开发公司名下办理了所购房屋的权属转移登记。现X处在石柱县不动产统一登记中心登记的地址为石柱县X号。2013年1月14日，因阎修文及原雄鹰实业公司未能将《商品房买卖合同》中约定的房产交付给谭洪生，谭洪生向本院提起诉讼，要求判令阎修文、原雄鹰实业公司向谭洪生交付X处的金鼎宾馆、通往该宾馆楼梯间、通往该宾馆的底楼门面一间。诉讼过程中，谭洪生申请查封阎修文所有的X处金鼎宾馆及通该宾馆底楼门面一间，本院裁定准许并查封。查封后，案外人谭天杨、刘锝林对门面一间主张物权，本院裁定解除了对门面一间的查封。谭洪生变更“交付通往该宾馆的底楼门面一间”的诉讼请求为“由阎修文、雄鹰实业公司返还通往金鼎宾馆底楼门面一间的购房款10.8万元，并赔偿10.8万元（以鉴定为准）”。2013年4月10日，本院公开开庭进行了审理，原雄鹰实业公司未到庭，因阎修文在庭审中陈述自己离婚时已将金鼎宾馆处置给前妻昝素，法庭当庭决定休庭后追加昝素为本案第三人后再开庭审理。2013年3月27日，阎修文、谭洪生向本院申请庭外和解。2013年4月23日，双方达成《协议》。2013年5月7日，在本院主持下，对阎修文、谭洪生庭外和解达成的《协议》内容进行了确认，同日，谭洪生申请撤回对原雄鹰实业公司的起诉，本院裁定准许，并根据调解协议制作了（2013）石法民初字第00111号民事调解书。2013年12月30日，谭洪生向本院申请强制执行，要求阎修文履行（2013）石法民初字第00111号民事调解书确定的义务。2014年8月28日，谭洪生与阎修文达成执行和解协议。此后，阎修文未能按照执行和解协议的约定履行其义务。2015年5月12日，本院审判委员会决定暂不对谭洪生申请执行阎修文一案中的房屋权属进行变更登记。2016年1月20日，本院决定对谭洪生申请执行阎修文一案恢复执行。2016年2月1日，本院将位于石柱县南宾镇X处的金鼎宾馆1350平方米（含宾馆内所有设施设备）交付申请执行人谭洪生，但未办理产权登记手续。2016年11月11日，本院作出（2013）石法民执字第00495-3号民事裁定书，裁定解除对被执行人阎修文所有的位于石柱县南宾镇X处，建筑面积为1340.67㎡的金鼎宾馆（包含所有设施设备）的查封并过户给谭洪生。2016年11月11日，本院将（2013）石法民执字第00495-3号民事裁定书及相关协助执行通知书送达石柱县不动产登记中心。2016年11月28日，谭洪生因本院强制执行措施取得了金鼎宾馆的不动产权证书，产权证书登记的建筑面积为1340.67㎡。2016年11月29日，昝素对本院执行X处的金鼎宾馆（1350平方米）、X楼住宅（276平方米）、地下室（800平方米）提出书面异议，本院作出（2016）渝0240执异12号执行裁定书，裁定驳回了昝素的异议请求。2016年12月1日，昝素向本院申请诉前财产保全，本院裁定查封了谭洪生所有的位于X处的金鼎宾馆。2016年12月12日，昝素向本院提起第三人撤销之诉，请求撤销本院（2013）石法民初字第00111号民事调解书，本院作出（2017）渝0240民撤销1号民事裁定书，裁定不予受理。嗣后，昝素向本院申请再审，要求撤销本院（2013）石法民初字第00111号民事调解书，本院作出（2017）渝0240民申2号民事裁定书，裁定驳回昝素的再审申请。2017年10月25日，本院作出（2017）渝0240民监1号民事裁定书，裁定对谭洪生与阎修文、雄鹰实业公司商品房买卖合同纠纷一案由本院再审，再审期间中止原调解书的执行。另查明，2008年5月27日，重庆市雄鹰实业发展有限公司更名为重庆西南民族歌舞剧团有限责任公司。2009年11月18日，重庆西南民族歌舞剧团有限责任公司更名为重庆市科检置业有限公司。再查明，昝素与阎修文原系夫妻关系。昝素与阎修文于2008年3月6日登记离婚后，于2008年5月13日登记结婚（复婚），又于2008年12月11日登记离婚，离婚时达成的《离婚申请协议书》中载明“……3.双方共同投资建设的石柱县南宾中路X处项目未出售的房屋即X处1单元X楼整层，2单元至3单元三层房屋（从17轴至57轴，即户型为D型、C1型、E型、F型、F1型、J型、L型、G型、H型，总面积约1300.00㎡），地下负一层面积1200㎡，门面19号、27号、28号约280㎡归女方所有，若以上房屋产权不能办理到女方名下，由男方赔偿女方800万元……”。2008年12月18日，昝素取得加盖有原雄鹰实业公司印章的书面《认可函》，该《认可函》认可了阎修文、昝素上述离婚协议内容，并承诺在办理产权证时将上述房屋办理到昝素名下。2008年，昝素以“石柱县金鼎宾馆”之名在X处X层房屋（约1300平方米、已装修、未办理产权登记）从事住宿经营活动。2008年，石柱县卫生局向石柱县金鼎宾馆颁发的《卫生许可证》载明石柱县金鼎宾馆的负责人为昝素，经营地址为石柱县南宾镇南宾路X处。石柱县金鼎宾馆营业期间，2008年，石柱县公安局消防大队因金鼎宾馆消防设施未检查合格对昝素作出行政处罚。2011年，石柱县工商行政管理局因无照经营对昝素作出行政处罚。2012年，石柱县疾病预防控制中心对金鼎宾馆（昝素）的床单作出检验报告书。还查明，阎修文从2011年3月30日至2012年11月30日期间，向谭洪生出具《借条》14张，借条金额累计462.5万元。2013年2月1日，谭洪生向本院申请诉前财产保全，要求冻结阎修文开办的贵州亿源水电开发有限公司的变更登记，以及贵州亿源水电开发有限公司在湄江河牛角塘水电站项目（在建工程）开发权的转让、赠与等变更所有权的行为，本院作出（2013）石法民保字第00008号民事裁定书，冻结了上述财产的转让。2013年3月1日，谭洪生向本院起诉，要求阎修文偿还上述462.5万元借款。此案审理中，2013年4月24日，谭洪生向本院申请撤回起诉，撤诉理由为谭洪生与阎修文已于2013年4月23日就此案借款462.5万元达成还款协议，并纳入本院正在审理的涉及双方的商品房买卖合同纠纷案中并案调解解决。本院于2013年4月24日作出（2013）石法民初字第00701号民事裁定书，准予其撤回起诉。嗣后，谭洪生向本院申请解除诉前保全的阎修文上述财产，本院依法裁定解除了对上述财产的保全措施。本院再审认为，本案争议焦点有：1.本院（2013）石法民初字第00111号民事调解书是否应被撤销；2.本案民事法律关系是商品房买卖合同纠纷还是民间借贷纠纷；3.谭洪生与与原雄鹰实业公司挂靠人阎修文签订的《商品房买卖合同》是否有效；4.谭洪生的诉讼请求是否能够得到支持。针对上述焦点，本院分别评述如下：关于焦点一：本院（2013）石法民初字第00111号民事调解书是否应被撤销的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零一条的规定，已经发生法律效力的调解书，若存在调解违反自愿原则或者调解协议的内容违反法律的，应被撤销。本案再审中，原审被告阎修文、再审第三人昝素主张调解协议第二项内容违法，应予撤销。一是违反了我国《担保法》《物权法》关于禁止流质的规定；二是侵犯了昝素依据离婚协议对X处金鼎宾馆、1单元X楼住房、地下室所享有的财产权；三是该调解协议中没有原雄鹰实业公司的签字确认，阎修文系无权处分，侵犯了原雄鹰实业公司的所有权。关于本院（2013）石法民初字第00111号民事调解书第二项内容是否违反禁止流质的规定问题。本院认为，原审调解协议约定，阎修文在不能按期偿还谭洪生到期债务的情况下，除继续履行房屋买卖合同即办理房产过户外，将另外两处房产作价200万元以物抵债给谭洪生。该以物抵债协议不具有担保性质，是对债的履行的变更，还款协议是附条件的以物抵债协议，我国相关法律并未禁止。根据《中华人民共和国担保法》第四十条、第六十六条，以及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第二百一十一条规定可知，凡是债权已届清偿期后达成的协议，为抵押财产折价协议，则在非担保法律关系中，以非担保物进行代物清偿，更应得到保护。综上，债务清偿期限届满前，债务人与债权人对某特定物进行协商作价，达成如到期不能清偿债务，则以相关价值的该标的物抵销债务的以物抵债协议，不属于流质契约。本院（2013）石法民初字第00111号民事调解书第二项内容约定以物抵债不违反禁止流质的规定，对原审被告阎修文的该项主张，本院不予支持。关于本院（2013）石法民初字第00111号民事调解书第二项内容是否侵犯昝素或者科检置业公司或者城建开发公司的财产权即物权的问题。本案再审中查明，X处项目系阎修文挂靠房地产开发企业修建。最初挂靠在城建开发公司名下，后又挂靠在原雄鹰实业公司名下。本院认为，挂靠行为实质上就是个人借用企业资质从事房地产开发行为。关于个人借用房地产企业资质从事房地产开发，其开发的房产所有权的认定问题，根据《中华人民共和国物权法》第十六条第一款“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”的规定，应依据不动产登记簿记载的情况确定。本案中，阎修文借用原雄鹰实业公司资质开发的房地产项目X处的房屋权属应以不动产登记机构的不动产登记簿的记载为准。本院依职权向石柱县不动产统一登记中心查询到了X处房屋权属总证登记情况。登记资料显示，其物权初始登记的权利人为城建开发公司。但再审中，城建开发公司明确表示X处项目的房屋权属不属于城建开发公司，该项目在2006年3月17日已转让给原雄鹰实业公司。X处房屋权属总登记的审核表记载内容显示，2013年政府为了解决遗留问题，在办理X处房屋权属登记总证的时候，查询不到原雄鹰实业公司，便同意代理人阎修文以城建开发公司的名义申请办理了X处房屋权属总证。根据《中华人民共和国物权法》第十九条第一款“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”，以及第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”的规定，在诉讼中，有证据证明不动产登记薄记载的不动产实际权利状态确有错误的，应当依法确认实际权利状态。2013年4月11日，X处项目完成不动产物权总登记时，原雄鹰实业公司的法人主体资格一直存在，只是公司名称更名为了科检置业公司。根据《中华人民共和国民法总则》第五十九条、第六十四条的规定，原以雄鹰实业公司名义进行的民事法律行为产生的权利和义务由更名后的科检置业公司享有和承担，即X处项目的实际物权人应为科检置业公司。关于阎修文、昝素主张X处项目是双方共同投资建设，阎修文、昝素是X处项目的实际出资人，依法享有物权的问题。从其离婚协议记载的内容“双方共同投资建设的石柱县南宾中路X处项目未出售房屋......”可知，在2008年12月11日协议离婚时，阎修文和昝素认可双方婚姻关系存续期间，X处项目系双方共同投资建设，但该约定仍不能改变X处项目系个人借用房地产企业资质从事房地产开发的法律关系性质，只是增加了一位出资人而已。根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的规定，如果当事人是合法建造行为，则可根据该条规定直接享有不动产物权。但根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第五条等相关规定，个人采用借用企业资质挂靠等手段开发房地产是法律法规所禁止的行为，如果阎修文、昝素以实际出资人为由主张对X处房屋直接享有所有权获得支持，将使法律禁止的行为通过民事诉讼合法化。综上，借用房地产开发企业资质开发房地产的出资人不属于房屋的建造人，开发的房屋登记在开发商一方名下的，出资人可以请求开发商按照借名合同转移登记，该权利的性质为债权，不是物权，故阎修文、昝素对其开发的X处项目房屋不能基于出资人而直接取得物权。关于昝素主张其离婚协议中涉及X处项目未出售房屋的分割内容事后得到了原雄鹰实业公司出具的《认可函》予以追认，昝素对该部分房产享有所有权的问题。昝素提供了达成离婚协议后，2008年12月18日出具的加盖有原雄鹰实业公司印章的《认可函》，证明该无权处分行为得到了物权人的追认。该《认可函》再审中经质证，昝素、阎修文陈述系科检置业公司内部开会讨论决定后给其出的认可函，科检置业公司陈述系阎修文利用加盖有公司空白印章的信纸伪造的内容，不予认可。对该《认可函》的真假，双方均各执一词，但科检置业公司认可该公章是真实的，即便内容是事后撰写的，科检置业公司也应当对自己的这种行为承担不利法律后果。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，本院认定该《认可函》存在。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，阎修文与昝素于2008年12月11日离婚时达成的《离婚申请协议书》第3项关于X处项目未出售房屋的分割内容有效。但根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，昝素与阎修文签订的《离婚申请协议书》虽然有效，但因未办理物权登记，昝素对X处项目未出售的房屋未取得所有权，其基于该离婚协议书仅对阎修文享有债权。综上所述，阎修文、城建开发公司、昝素均不是X处项目的物权人，本院（2013）石法民初字第00111号民事调解书第二项内容不损害原审被告阎修文、再审第三人城建开发公司、昝素的不动产所有权，但因X处项目房屋的所有权人系科检置业公司，本案原审中，阎修文以自己个人名义将科检置业公司享有所有权的X处的金鼎宾馆、1单元X楼住房、地下室800平方米约定以物抵债给谭洪生所有，该行为系无权处分，原审在科检置业公司未参加调解的情况下处分了科检置业公司的财产，侵害了科检置业公司的不动产所有权，本院（2013）石法民初字第00111号民事调解书因调解协议的内容违法，依法应予以撤销。关于焦点二：本案的民事法律关系是商品房买卖合同纠纷还是民间借贷纠纷的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，谭洪生主张是商品房买卖合同关系，其应当对双方系商品房买卖合同关系的基本事实承担举证证明责任；阎修文否认并主张双方是民间借贷关系，其应对双方形成了民间借贷关系的基本事实承担举证证明责任。谭洪生向本院提交了《商品房买卖合同》《置业协议》《置业计划》，以及交纳购房款的《收据》、银行转账记录等证据予以佐证。阎修文向本院提交了两份网银《转账交易成功》复印件，其记载内容显示2012年阎修文转账给谭燕龙（系谭洪生次子）1.40万元，经质证和认证，该证据与本案不具有关联性。阎修文辩称，从《商品房买卖合同》补充说明内容“时间最多不超过2个月，超过之后由谭洪生所有”与买卖合同实质不符，交易价格243万元系贱卖，谭洪生支付购房款的“收据”不真实，收据中含有高额利息，原审庭审笔录第8页中记载谭洪生陈述“我开始准备在被告处买房屋X楼作为宾馆使用，被告开始不同意，后面被告需要找我借钱，就以1800.00元/平方米的价格将房屋二楼抵押给我”，以及合同签订后未到房管部门办理备案登记，可以印证谭洪生与阎修文之间是民间借贷关系，阎修文以其挂靠企业原雄鹰实业公司即现在的科检置业公司的房产与谭洪生签订的《商品房买卖合同》实为其借贷关系设置的让与担保。本院认为，阎修文抗辩的“交易价格243万元系贱卖，谭洪生支付购房款的“收据”不真实，收据中含有高额利息”的事实，因其未提供证据予以证明，对该抗辩事实，本院不予采信。再审中查明未能办理备案登记系X处建成后未经相关职能部门综合验收导致。关于合同补充说明的内容和谭洪生原审庭审中陈述的事实问题，再审中，谭洪生并未否认在购房之前与阎修文之间存在借款关系，因阎修文迟迟不归还借款，谭洪生也真想买房，所以才签订的《商品房买卖合同》，首付的133万元购房款中有113万元是借款转的购房款，《收据》中也是写的“转”，而不是转账。本院认为，民事交易活动中当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期后阎修文难以清偿债务时，通过原雄鹰实业公司委托代理人的身份将商品房出售给谭洪生的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。谭洪生与原雄鹰实业公司挂靠人阎修文签订的《商品房买卖合同》不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。本院认为，尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意。根据现有证据，谭洪生提供的商品房买卖合同、转账凭证及加盖公章的收据之间形成了一个完整的证据链，能够高度盖然地证明谭洪生购买了X处的金鼎宾馆，并已支付243万元购房款的事实。科检置业公司经质证，也认可该合同系公司提供的加盖有原雄鹰实业公司印章的空白合同，虽抗辩称该合同系阎修文为其个人借款设定的担保，但未提供任何证据加以证明，对其抗辩事实本院不予采信。阎修文提交的两份网银转账记录，其记载内容显示与本案没有关联性，也不能证明阎修文与谭洪生之间系民间借贷关系。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，对原审原告谭洪生主张双方形成了商品房买卖合同关系的事实，本院予以认定。综上，本案民事法律关系为商品房买卖合同纠纷。关于焦点三：谭洪生与原雄鹰实业公司挂靠人阎修文签订的《商品房买卖合同》是否有效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。再审中，谭洪生主张有效，阎修文主张自己无权处分已通过离婚协议分割给昝素的金鼎宾馆，昝素主张谭洪生与阎修文恶意串通签订《商品房买卖合同》，损害了昝素通过夫妻共同财产分割原始取得的金鼎宾馆物权，应为无效合同。本院认为，因挂靠关系，原雄鹰实业公司于2006年2月26日出具《授权委托书》，载明“兹授权项目负责人阎修文先生代表本公司依法办理石柱X处项目的开发建设手续，并负责本项目的开发建设及销售的一切经营活动……”，阎修文依据该《授权委托书》获得原雄鹰实业公司委托代理人身份，并有权以公司名义对外销售石柱X处房屋，阎修文以被代理人原雄鹰实业公司名义与谭洪生于2010年8月28日签订的《商品房买卖合同》系有权代理。关于该《商品房买卖合同》的标的即金鼎宾馆是否损害昝素的利益问题。本案焦点一中已评述昝素不能基于投资人身份取得石柱X处项目房产所有权，也不能基于《离婚申请协议书》和《认可函》原始取得离婚时分割的X处房产所有权。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，阎修文与昝素签订的《离婚申请协议书》和阎修文以公司名义与谭洪生签订的《商品房买卖合同》均有效。关于昝素主张谭洪生与阎修文恶意串通的问题，应以签订合同时双方是否存在恶意为判断点，再审中昝素未提供证据予以证明，对昝素主张的该事实，本院不予采信。综上，谭洪生与原雄鹰实业公司挂靠人阎修文签订的《商品房买卖合同》有效。关于焦点四：谭洪生的诉讼请求能否得到支持的问题。本案中，阎修文与昝素于2008年12月11日签订的《离婚申请协议书》和阎修文以原雄鹰实业公司名义与谭洪生于2010年8月28日签订的《商品房买卖合同》均有效，两份协议标的均指向金鼎宾馆，谭洪生的诉讼请求能否得到支持涉及履行顺序的问题。关于《离婚申请协议书》，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条规定，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，仅对男女双方即阎修文和昝素具有法律约束力，即因离婚而对夫妻财产的分割行为系夫妻关系内部行为，对夫妻关系以外的第三人原雄鹰实业公司即现在的科检置业公司不具有约束力。昝素因《离婚申请协议书》和《认可函》取得一个物权期待权，未办理房产过户登记前，昝素仅对阎修文享有债权。受该离婚协议约束的一方当事人为昝素，另一方当事人为阎修文。科检置业公司作为离婚协议中的第三人，因《认可函》，仅负有双方履行离婚协议时协助办理房屋产权证的义务。关于该协助义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条规定，第三人科检置业公司不履行或者履行不符合约定的，仍由债务人阎修文向债权人昝素承担违约责任。关于《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。首先，关于谭洪生与原雄鹰实业公司挂靠人阎修文签订的《商品房买卖合同》双方当事人问题。《商品房买卖合同》上记载的内容显示，一方当事人为谭洪生，另一方当事人为原雄鹰实业公司，阎修文为原雄鹰实业公司的代理人。但根据本案再审中查明的阎修文、昝素作为共同投资人借用原雄实业公司资质开发X处项目的事实行为，阎修文、昝素与原雄鹰实业公司形成了实质上的出卖方，谭洪生为购买方，则昝素因离婚协议而享有的物权期待权属于买卖合同一方当人之间的内部财产分割协议，不能对抗作为买卖合同相对方的谭洪生要求继续履行商品房买卖合同的请求。同时，本案再审中，科检置业公司以质证行为明确表示不会履行《认可函》。综上，在两份协议均有效的情况下，本案中应当先履行商品房买卖合同，昝素因离婚协议而享有的物权期待权不能实现时，可依据离婚协议约定向阎修文主张赔偿款800万元，以实现权利救济。其次，关于该《商品房买卖合同》履行义务人问题。虽然阎修文、昝素因挂靠行为与原雄鹰实业公司形成了实质上的出卖方，但其并未在签订《商品房买卖合同》时以自己的名义签订合同，仍是以雄鹰实业公司的名义签订合同，根据合同相对性原则，原雄鹰实业公司为本案《商品房买卖合同》的履行义务人。因原雄鹰实业公司两次更名的事实，根据《中华人民共和国合同法》第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”的规定，该《商品房买卖合同》对更名后的科检置业公司和谭洪生具有约束力，对挂靠人阎修文不具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，科检置业公司负有向谭洪生继续履行合同的义务，即谭洪生要求的交付金鼎宾馆。科检置业公司应当按照《中华人民共和国物权法》第十九条的规定，向不动产登记机构申请更正登记，将涉案金鼎宾馆的物权所有人更正登记为科检置业公司后，及时履行过户登记和交付房屋义务。综上，对谭洪生请求判令科检置业公司按照《商品房买卖合同》交付金鼎宾馆的诉讼请求，本院予以支持。谭洪生请求阎修文交付金鼎宾馆的诉讼请求，本院不予支持。谭洪生请求交付位于万安街道南宾路X号的X处现登记地址已变更为万安街道南宾路（建新街）X号，虽然登记地址变更了，但变更前后的地址均指向了涉案的X处，故地址变更并不影响房屋的实际交付。谭洪生再审中请求撤回要求原审二被告交付通往该宾馆的楼梯间，以及返还谭洪生购买的通往该宾馆的底楼门面一间的购房款10.8万元并赔偿损失10.8万元（以评估为准）的请求，系其处分自己的诉讼权利，且不违反法律规定，本院予以准许。对原审中谭洪生另案起诉撤诉后纳入本案一并调解的462.5万元借款纠纷，谭洪生可通过与阎修文协商解决，或者另案起诉解决，本案中本院不作审理。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，原审调解协议内容违法，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零一条、第二百零七条第一款之规定，判决如下：一、撤销本院（2013）石法民初字第00111号民事调解书；二、再审被告重庆市科检置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原审原告谭洪生交付位于石柱土家族自治县X处的金鼎宾馆；三、驳回原审原告谭洪生的其余诉讼请求。案件受理费28300.00元，保全费5000.00元，共计33300.00元，由再审被告重庆市科检置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判长  孙凤菊审判员  刘 玲审判员  任 毅二〇一九年四月八日书记员  向 丹