安徽省灵璧县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1323民初530号原告：胡家才，男，1956年3月15日出生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：孙景利，江苏金华星律师事务所律师。被告：灵璧县中楠房地产开发有限责任公司，住所地安徽省灵璧县灵城解放路建行二楼。法定代表人：王兴清，该公司董事长。委托诉讼代理人：陆汝明，安徽陆汝明律师事务所律师。原告胡家才因与被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司（以下简称中楠公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡家才及其委托诉讼代理人孙景利、被告中楠公司的委托诉讼代理人陆汝明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡家才向本院提出下列诉讼请求：1、依法判决被告支付原告逾期交房违约金453776元（暂计算为2013年12月11日至2018年4月10日，合计1580天）；2018年4月10日至实际交房之日止的违约金按照上述标准计算；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：拆迁人因建设需要，须拆迁原告的房屋。经协商于2009年8月6日由原、被告及被告的委托拆迁人灵璧县盛灵房屋拆迁有限责任公司签订《灵璧县2007年4号地块房屋拆迁产权调换（货币）补偿安置协议书》，其中约定：拆迁原告房屋砖混结构，面积为57.44平米；安置房（营业房）位置8-01楼1层103和03、04号房屋，房屋建筑面积62平米等内容。2009年8月10日在灵璧县公证处办理了公证手续。协议签订后，原告依约将拆迁房屋交付被告拆迁。期间，被告向原告支付了过渡费及营业损失找补费用至2018年3月28日。按照拆迁协议书第五条第6项约定：拆迁人应当在被拆迁人完成搬迁之日起，安置住宅的18个月内（安置商铺的24个月内），将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续。逾期拆迁人应按安置房总价值每日万分之二承担违约金。2018年3月28日被告通知原告交房结算，被告对于原告超过拆迁面积的部分57.44平米按照25000元价格出售给原告，因被告拒不结算、支付逾期交房而产生的违约金，被告不同意交房，且对原告拆迁安置的房屋也未不同意交付。原告认为，原告拆迁的房地产总面积为57.44平米，安置房面积实际为61.18平米。被告应按照合同约定及时将相等面积的安置房交付给原告，现安置房的单价被被告确定为25000元每平米，那么被告就应当按照该单价计算安置房的总价值支付给原告违约金。现被告拒不支付违约金的行为，己经侵犯了原告的合法权益，为此，原告为维护自己的合法权益，根据法律规定具状起诉。请贵院依法判决支持原告的诉讼请求。诉讼期间，原告诉求中的逾期交房违约金变更为582127.7元（暂计算为从2013年12月11日起计算至2019年2月28日止，2019年2月28日至实际交房之日止的违约金按照上述标准计算）；门面房过渡费13096.32元（从2015年12月11日起计算至2019年2月28日止，暂按38个月计）；营业损失32740.8元（从2015年12月11日起计算至2019年2月28日止，暂按38个月计）。灵璧县中楠房地产开发有限责任公司辩称：1、原告要求的损失计算错误，诉讼费由过错方承担或者协商解决。2、诉讼事实是双方签订的合同是真实的，并经过公证，合同已经全面履行，只是在违约金上产生分歧。3、希望在法庭主持下妥善解决该案件。经审理查明：2009年8月9日，原、被告签订房屋拆迁补偿安置协议，原告同意拆除自家房屋，被告提供其开发的位于温州商城的新建房屋与原告产权调换，约定，补偿安置原则：拆迁人提供B区内新建房屋与被拆迁人进行产权调换。也可以选择货币补偿。安置房屋的具体位置，由拆迁人提供新建安置房屋的区位自行选择，具体位置在温州商城。安置房屋（营业房）位置B-01楼1层03、04号房，房屋建筑面积为62㎡，其中：安置房屋与被拆除房屋同等部分的建筑面积为57.44㎡，安置面积超出被拆除面积为4.56㎡，营业房3㎡以内的按3800元/㎡找补（3㎡×3800元每平米=11400元），超出3㎡以外的1.56㎡按市场开盘价找补（未付）”；拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起，安置住宅的18个月内（安置商铺的24个月内），将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续。逾期拆迁人应按安置房总价值每日万分之二承担违约金；被拆迁人需补交拆迁人房款的，应在接到该楼号开盘的电话或者书面通知30日内到中楠售楼部结算房款差额，逾期视为被拆迁人放弃该房屋，拆迁人有权另行处理该房屋，拆迁人按原拆迁房屋评估价计算房款退给被拆迁人。本户过渡期从2011年12月11日起生效。案涉房屋实际安置面积61.18㎡，少于合同约定的安置面积。以上事实，有原、被告陈述、房屋拆迁补偿安置协议及附件、安置户房款及违约金结算清单、照片等相关证据在卷佐证，并经当庭质证核实足以认定。本院认为：原、被告签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，是双方真实意思的表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效；双方均应依约履行。合同约定，被告交房日期为原告完成搬迁之日（本户过渡期从2011年12月11日起生效）起24个月内，即被告应于2013年12月11日前交房。被告没有在约定的期限内交付房屋已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约时间，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2018年4月10日被告提出和原告结算案涉差补房款时，案涉房屋已具备交房条件,只是因为双方对结算方式存在争议,未能顺利交付，原告可以通过诉讼等方式要求被告交付房屋，承担违约责任，防止被告继续违约，扩大损失。因此，本案中的违约时间以计算至2018年4月10日为宜。关于违约损失，违约损失包括三个方面：一、门面房过渡费：57.44㎡×6元／㎡×28个月＝9649.92元；二、营业损失：57.44㎡×15元／㎡×28个月＝24124.8元；三、违约金：57.44㎡×3800元／㎡×万分之二×1580天＋3㎡（优惠部分）×3800元／㎡×万分之二×1580天＋0.74㎡×25000元×万分之二×1580天＝78422.35元。以上合计112197元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条的规定，判决如下：一、灵璧县中楠房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内给付胡家才门面房过渡费、营业损失、违约金等合计112197元；二、驳回胡家才的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10080元，由胡家才负担8280元，灵璧县中楠房地产开发有限责任公司负担1800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 长  李朝刚人民陪审员  王春芳人民陪审员  卢书江二〇一九年四月二日法官助理刘雪梅书记员李伟妹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。