苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0506民初8986号 原告：王兴顺，男，1962年4月17日生，汉族，住苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：陆熠，江苏诚鑫律师事务所律师。 被告：顾冬敏，男，1981年11月16日生，汉族，住苏州市吴中区。 被告：颜永良，男，1967年10月3日生，汉族，住苏州市吴中区。 被告顾冬敏、颜永良共同委托诉讼代理人：陈郭、吴芸，江苏久顺律师事务所律师。 被告：许玉根，男，1964年10月4日生，汉族，住苏州市吴中区。 被告：许兆，男，1987年12月30日生，住苏州市吴中区。 被告：许玉梅（曾用名许玉美、许玉妹），女，1961年2月24日生，汉族，住苏州市吴中区。 本院于2018年10月15日立案受理了原告王兴顺与被告顾冬敏、颜永良、许玉根、许兆、许玉梅案外人执行异议之诉，依法由审判员王凡适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王兴顺及委托诉讼代理人陆熠，被告顾冬敏、颜永良之共同委托诉讼代理人吴芸、被告许玉梅到庭参加诉讼，被告许玉根、许兆经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王兴顺向本院提出诉讼请求：1、依法停止对苏州市吴中区新姜窑小区（花苑）42幢404室房屋的执行并解除对该房屋的查封；2、依法判令苏州市吴中区新姜窑小区（花苑）42幢404室房屋归原告所有；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年1月30日，其与被告许玉梅、须永芳、须凤娟签订《房屋买卖合同书》，约定其以35万元向被告许玉梅、须永芳、须凤娟购买苏州市吴中区新姜窑小区（花苑）42幢404室房屋，并约定该房屋为动迁房，待两证出来及时办理过户。合同签订后，其依约将房款付清，被告许玉梅、须永芳、须凤娟将上述房屋交付其，但一直以各种理由推脱办理两证，导致其无法取得涉案房屋的所有权。2018年7月10日，苏州市吴中区人民法院作出（2011）吴执字第1063号民事裁定书，裁定查封坐落于苏州市吴中区新姜窑小区（花苑）42幢404室房屋。2018年8月29日，其向贵院申请执行异议，后被法院驳回异议，故诉至本院。 被告顾冬敏、颜永良共同辩称，被告许玉梅系（2011）吴执字第1063号案件的被执行人，且享有涉案房屋的相应份额，故法院的查封行为系合法的强制执行措施，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告许玉梅辩称，其已将涉案房屋出售给原告，故原告的诉请合法，应予以支持。 经审理查明，苏州市吴中区房屋系被告须永芳、许玉梅、须凤娟家庭成员的拆迁安置房，苏州市吴中区动迁办于2009年2月将该房屋交付给被告须永芳户。2010年1月30日，原告与被告许玉梅、须永芳、须凤娟签订《房屋买卖合同书》，约定许玉梅、须永芳、须凤娟将苏州市吴中区新姜窑花园44幢404室房屋包括车库以35万元出售给王兴顺，房款一次性付清，房屋交付时间为2010年2月1日，并约定本房屋为动迁房，未办理房产证、土地证，许玉梅、须永芳、须凤娟的房产证、土地证出来后及时过户。同日，须永芳向原告出具收条，载明：今收到王兴顺购买新姜窑花园42幢404室房款叁拾伍万正（350000元）。在该房屋买卖合同书签订当日，须永芳、须凤娟、许玉梅将本案争议房屋交付给原告，原告使用该房屋至今。 另查，顾冬敏、颜永良与许玉根、许兆、许玉梅民间借贷纠纷一案，本院于2011年1月11日作出（2010）吴度民初字第0101号民事判决书，现已发生法律效力。按该生效判决，许玉根应归还顾冬敏、颜永良借款人民币1000000元，并按同期银行贷款利息支付该款自2009年12月10日起至判决生效之日止的利息。许兆、许玉梅对许玉根的上述借款本金及利息承担连带清偿责任。案件受理费14051元、公告费600元由许玉根、许兆、许玉梅负担，鉴定费20000元由许玉梅负担。但许玉根、许兆、许玉梅未履行该判决确定的义务。顾冬敏、颜永良于2011年5月17日向本院申请执行。在执行过程中，许玉根、许兆、许玉梅仍未履行判决确定的义务。本院于2011年7月26日作出（2011）吴执督字第419号民事裁定书，并轮候查封了苏州市吴中区新姜窑小区（花苑）42幢404室房屋中被执行人许玉梅享有的部分房屋。2011年8月5日，本案立执行案号（2011）吴执字第1063号，2011年8月8日，原告王兴顺以涉案房屋为其所有为由向本院提出执行异议。2012年2月16日，本院以（2011）吴执字第1063-1号执行裁定，终结了该案的执行。2018年7月13日，本院以（2011）吴执字第1063号执行裁定、协助执行通知书，又查封了上述房屋中许玉梅享有的份额，查封期限三年。原告再次对该查封提出执行异议，认为其系上述房屋的所有权人，请求中止对上述房屋的执行，并解除查封。本院经审查于2018年9月18日作出（2018）苏0506执异37号执行裁定书，裁定驳回原告执行异议。 再查，苏州市吴中区新姜窑小区（花苑）42幢404室房屋名称变更为坐落于苏州市吴中区房屋，该两名称下的房屋系同一房屋。 关于款项交付过程，原告称其很早以前是承租被告许玉梅房屋的，和许玉梅一家的关系很好，其经营水果瓜子生意，被告许玉梅的弟弟即许玉根是开厂的，2008年左右，许玉根开厂需要钱，故许玉梅就找其借钱，考虑到双方家庭的关系，其借给许玉梅36万元，一年后借款到期，许玉梅归还其35万元，几天后，许玉梅的丈夫须永芳找到其称想把涉案房屋以35万元的价格卖给其，其考虑到这个房屋是学区房，正好孙子上学需要，故同意了。另，许玉根也向其借过50万元，许玉梅和许兆提供担保，三人在借款到期均未归还其，故其诉至法院，目前该案处于执行终结状态，但该50万元与本案的35万元房款无关。被告许玉梅对原告的陈述认可，并称其归还原告的35万元是其向女儿（须凤娟）女婿筹集的，其将35万元还给原告后，丈夫须永芳那几天一直发愁，不想让女儿女婿背债，所以考虑后决定将涉案房屋卖给原告，找原告协商后，原告就同意，原告将35万元房款给其后，其就还给了女儿女婿。被告许玉梅女婿到庭证实了许玉梅的上述陈述。 以上事实，由原告提供的房屋买卖合同、收条、情况说明、民房预动迁补偿协议书、确认书、本院（2018）苏0506执异37号执行裁定书及本案庭审笔录予以证实。 对本案的争议焦点本院作如下分析： 一、关于原告请求对该房屋停止执行行为之诉讼请求是否符合法律规定的问题。 本院认为，苏州市吴中区房屋系被告须永芳、许玉梅、须凤娟家庭成员的拆迁安置房，木渎镇政府动迁办于2009年2月将该房屋交付给被告须永芳户，该房屋系许玉梅、须永芳、须凤娟的合法财产，其将该房屋出售给原告并不违反法律禁止性规定，该房屋买卖合同书合法有效。许玉梅、须永芳、须凤娟将其享有合法权利的房屋出售并交给原告，原告按约将房款交付给许玉梅、须永芳、须凤娟，现该房屋处于原告实际占有控制之下，原告对该房屋应当依法享有占有、使用、收益之权利，因此对原告依法享有合法权益的房屋采取查封等措施不妥，应当停止对该房屋的执行行为，故原告请求停止对该房屋的执行行为之诉讼请求符合法律规定，应予以支持。 二、关于原告能否取得本案争议房屋之所有权的问题。 本院认为，尽管原告与须永芳、许玉梅、须凤娟签定的房屋买卖合同书合法有效，原告对该房屋享有占有、使用和收益之权利，但是根据物权法的相关规定，房屋所有权以产权登记为准，未经依法登记，不发生转移之法律效力，房屋所有权在转移登记前，买受人仅对出卖人享有债权和请求对方履行协助过户之权利，并不能取得房屋所有权。另，许玉梅、须永芳、须凤娟将本案争议的房屋出售给原告，许玉梅、须永芳、须凤娟并未进行初始登记，其本身尚未取得房屋所有权，其将该房屋出售给原告，原告自然无法取得所有权，故原告要求确认该房屋为其所有之诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下： 一、停止对苏州市吴中区房屋采取执行行为。 二、驳回原告王兴顺要求确认苏州市吴中区房屋所有权归其所有之诉讼请求。 案件受理费6550元、公告费600元，合计人民币7150元，由原告王兴顺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；帐号：10×××76。 审 判 长 王 凡 人民陪审员 徐 霞 人民陪审员 金福妹 二〇一九年四月十六日 法官 助理 姚 伊 书 记 员 施美佳