文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初1843号原告：重庆高科集团有限公司，住所地重庆市两江新区财富大道****，统一社会信用代码：915000002028124538。法定代表人：唐峻，董事长。委托诉讼代理人：张静，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：江巨能，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告：重庆贝莱优品国际贸易有限公司，，住所地重庆市江**庆云路**国金中心T1办公楼****统一社会信用代码：91500000078815744X。法定代表人：王嵩，董事长。委托诉讼代理人：颜源，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董政，北京大成（重庆）律师事务所实习律师。原告重庆高科集团有限公司与被告重庆贝莱优品国际贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月6日公开开庭进行了审理。原告重庆高科集团有限公司的委托诉讼代理人张静，被告重庆贝莱优品国际贸易有限公司的委托诉讼代理人颜源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆高科集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋租金280800元，同时判令被告向原告支付因逾期支付租金而导致的资金占用损失（以欠付租金280800元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2018年9月27日计算至该租金付清之日止，暂计算至起诉之日为：3155.49元）,以上合计283955.49元。2.判令被告向原告支付房屋占有使用费（按房屋租金标准60元/平方米/月，从2018年9月27日计算至被告实际腾退房屋日止，暂计算至起诉之日为70200元）。本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：通过重庆市北部新区管理委员会招商引资形式，原被告于2016年9月27日签订《重庆两江新区服务贸易产业园房屋租赁合同》，约定，由被告租赁原告所有的位于重庆市渝北区黄山大道中段64号13幢12楼2号房屋用于办公，租赁期限为24个月，自2016年9月27日至2018年9月26日止，第一年租金为0元，第二年租金由原告及重庆市北部新区管理委员会根据《重庆两江新区服务贸易产业园管理办法》对被告进行考核后确定。上述合同签订生效后，重庆两江新区现代服务业局根据《重庆两江新区服务贸易产业园管理办法》对被告的跨境电商交易额进行考核，于2018年2月8日向原告来函告知2016年及2017年被告均未通过考核，原告应按60元/平方米/月的标准支付租赁期内的租金，即不再享有考核当年的免租权，原告据此多次告知被告缴纳租金，被告均不予理会。租赁合同在2018年9月26日已经到期，但被告一直未办理退租手续并腾退房屋，给原告造成了较大的经济损失，为此原告诉至法院，望判如所请。被告重庆贝莱优品国际贸易有限公司辩称：1.依据双方签订的合同，第二年租金标准按《重庆市两江新区服务贸易产业园管理办法》经管委会考核后确定，协议另行签订，但至今原告并未将管理办法内容告知被告，被告也未查到相关办法，管委会如何考核，考核标准，被告无从知晓。2.2017年9月27日至2018年9月26日期间的租金管委会考核后协议另行签订，但被告收到起诉状之前，未收到过管委会的任何考核通知及考核结果，原告未要求被告按60元/平方米/月的标准支付，也未签订任何协议，原告要求按照60元/平方米/月的标准支付，并不是双方协商一致的结果，没有任何依据，被告不予认可。3.2017年租赁期间，巴南区政府、渝北区政府均向被告提出优惠政策，经比较决定留在两江新区，在2017年3月16日，重庆爱贝秀电子商务有限公司与两江新区管委签订了《投资协议》及补充协议，约定被告作为项目公司享受2年办公用房租金免缴，两年后才另行商定扶植政策，第二年的租赁期是免缴房租的。4.2017年9月27日至2018年9月26日期间被告未收到原告任何口头和书面租金催收缴纳的通知，完全不知道需要按照60元/平方米/月的标准计算，按原告陈述2018年2月已经将该标准告知被告，但其却未采取合法措施要求被告搬离，不合常理，按照合同约定，逾期3个月，既可以解除合同。事实上直至2018年12月8日，被告搬迁之日，原告都未对租金事宜提出过异议，由此可以认定，原被告对第一年租金为0元均认可，根据第三方尽职调查报告显示被告的营业额超过4800万的交易目标，第二年也应当享受免缴房租政策。5.2018年9月26日到期前，被告还主动询问过租期满后的租金标准，但双方未达成一致，2018年12月9日，被告搬离至江北区国金中心，实际在2018年12月8日已经将房屋腾退。2018年9月27日至2018年12月8日的租金应该按照产业园政策另行协商确定。6.被告缴纳了履约保证金93600元，装修保证金23400元，原告尚未退还，被告已经将房屋退还，原告理应退还被告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告系重庆市渝**黄山大道中段****房屋登记的产权人。原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）签订《重庆北部新区服务贸易产业园房屋租赁合同》，第1条约定：甲方将重庆市渝北区黄山大道中段64号（高科总部广场）13幢12楼2号房屋，面积390平方米的房屋出租于乙方使用；第2.1条约定：租期从2016年9月27日至2018年9月26日；第3.1条约定：2016年9月27日至2017年9月26日租金为0元，2017年9月27日至2018年9月26日租金标准按《重庆北部新区服务贸易产业园管理办法》考核后确定，协议另行签订；第3.2条约定：乙方需缴纳所租房屋的履约保证金，标准为80元/㎡/月（不含物业管理费），按1个季度租金标准收取为93600元，缴纳时间需在本协议签订当日向甲方缴纳；第3.4条约定，甲方有权直接在保证金中扣除乙方需向甲方支付的违约金及赔偿金，乙方应于甲方扣除后按照甲方要求及时补足履约保证金，否则甲方有权单方解除租赁合同，保证金不予退还，所造成的损失由乙方承担，该保证金在合同到期，甲方确认乙方已履行完全部合同义务后无息退还乙方。第4条约定：乙方向甲方缴纳装修保证金23400元，合同终止时，如乙方无违约行为，在乙方办完退房手续、甲乙双方当面交接房屋后，甲方将装修保证金无息退还乙方，因乙方违约或因乙方原因造成的其他损失，甲方有权从装修保证金中扣除相应金额，乙方应于甲方扣除后及时补足装修保证金。2016年9月28日，被告向原告缴纳租房保证金93600元，装修保证金23400元。另查明：2017年3月16日，重庆北部新区管理委员会（甲方）、重庆爱贝秀电子商务有限公司（乙方）签订《投资协议书》，第1.3.1条约定：乙方（或乙方控股股东）将在甲方直管片区区分业务设立2个项目公司（以下简称项目公司），分别是负责跨境电商业务的重庆贝莱优品国际贸易有限公司（以下简称项目公司一），注册资本为1000万元人民币，业务范围包含······等，负责总部贸易业务的重庆爱贝秀电子商务有限公司（以下简称为项目公司二），注册资本为1000万元人民币，业务范围包含······等；第1.4条约定：项目效益：项目公司根据两江新区服务贸易产业园相关管理办法，可向甲方申请入园并租赁办公用房（拟入驻跨境电商大厦第12层，约680平方米），配备公司运营必要的办公人员，租赁期限内第1年实现跨境电商交易额不低于4800万元人民币、总部贸易年进出口额不低于1亿美元，第2年起到第5年实现跨境电商年交易额不低于6000万元人民币、总部贸易年进出口额不低于1.2亿美元；第2条约定：在乙方项目符合中国国家、地方有、地方有关法律政策，并满足本协议第1.3条约定的项目公司入驻要求、第1.4条约定的项目产出强度等要求，项目公司可根据本协议和两江新区跨境电商、总部贸易扶持资金相关管理办法，向甲方申请扶持资金，经甲方审核后给予项目公司相应扶持，用于项目公司在甲方开发区域内的业务发展、市场拓展、人员培训、物业购置等。具体扶持资金金额由甲乙双方另行签订补充协议予以确定。同日，双方签订的《投资协议补充协议（一）》约定，其中第三条入驻两江新区服务贸易产业园租赁办公用房的扶持资金约定：甲方同意乙方项目公司入驻两江新区服务贸易产业园跨境电商大厦第12层，租赁约680平方米办公用房，租赁期限内第1年至第2年项目公司免交办公用房租金，项目公司入驻使用应按照两江新区服务贸易产业园相关管理办法，足额缴纳其他租赁相关费用（包含但不限于保证金、物管费用、水电费用）。2年租赁期满后甲乙双方届时根据两江新区产业发展相关扶持资金和服务贸易产业园相关管理办法协商确定后续年度租赁办公用房的扶持政策。2018年2月8日，重庆两江新区现代服务业局出具了《关于服务贸易产业园入驻企业2016-2017年度效益指标考核相关事宜的函》及附件，函中表示1.跨境电商企业，共计19家跨境电商企业参加考核，2016年世纪购、澳盛优2家企业达标，2017年世纪购、小红唇2家企业达标；2.2016年度、2017年度考核达标的企业，免交当年度办公用房租金，考核未达标者，按每月60元/平方米租金标准补缴当年度租金。附件中2016-2017年服务贸易产业园企业考核统计表（跨境电商）显示针对被告，协议指标每年4800万元，2016年、2017年实际考核指标分别为“/”“1500万”，2016年、2017年海关数据均分别为“/”“198万”，备注载明2016-2017合并考核。被告在2018年12月8日对物管、水电费、公摊等费用进行了结算，被告的关联企业重庆爱贝秀电子商务有限公司缴纳了后续验房押金。被告为证明其营业额向我院举示了瑞华会计师事务所出具的《财务尽职调查报告》复印件一份，原告对该份证据真实性不予认可。以上事实，有当事人的陈述、《重庆北部新区服务贸易产业园房屋租赁合同》、产权证、《投资协议书》、《投资协议补充协议一》、《关于服务贸易产业园入驻企业2016-2017年度效益指标考核相关事宜的函》及附件、收据、收条等证据在卷为凭，足以认定。本院认为：原被告签订的租赁合同真实、合法、有效，双方均应按照合同履行义务。本案争议焦点在于原告是否有权收取租金，据此本院认为：首先，根据合同约定，2017年9月27日-2018年9月26日的租金标准按《重庆北部新区服务贸易产业园管理办法》考核后确定，协议另行签订。从该条款约定可知原告并未免除2017年9月27日-2018年9月26日的租金，只是对租金标准的确定方法进行了约定，即按考核情况确定。其次，从合同约定2017年9月27日-2018年9月26日的租金标准考核后确定，以及被告与两江新区管委会的投资合作协议可知被告入驻时即知晓存在对其跨境电商交易额进行考核一事。现原告举示了两江新区现代服务业局的考核函以证明被告存在考核不合格的情形，被告对此有异议，仅举示了《财务尽职调查报告》复印件一份，该证据真实性无法确认，其载明的交易额，本院无法确认，而两江新区现代服务局以海关数据作为考核标准依据，具有一定的客观性，本院依法采纳原告的陈述认定被告确存在考核不合格。再次，依据被告与两江新区管委会的投资合作协议第2条之约定，乙方项目在满足本协议第1.3条约定的项目公司入驻条件、第1.4条约定的项目产出强度等要求，项目公司可根据本协议和两江新区跨境电商、总部贸易扶持资金相关管理办法，向甲方申请扶持资金，而免租属于扶持资金的一部分。因此，原被告在签订投资协议时，明确了如果被告未实现承诺事项，原告有权要求被告补交租金。在考核过程中，两江新区管委会主动降低了相应考核金额，但被告依然未达到考核目标。综上，由于被告存在考核不合格情形，理应按约支付租金。虽合同约定租金标准另行签订，但无证据证明双方曾就租金标准进行过协商，现原告请求以60元/月/平方米作为租金标准，该标准未明显高于案涉房屋所在地段的租金标准，且原被告在签订《重庆北部新区服务贸易产业园房屋租赁合同》时，要求被告缴纳履约保证金的标准为80元/㎡·月，60元/月/平方米的标准明显低于该标准。故本院依法采纳原告诉请所依据的租金标准。据此，2017年9月27日-2018年9月26日的租金280800元，现无证据证明被告已支付，本院对此项诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。因合同并未约定租金的支付时间，然2017年9月27日-2018年9月26日的租金被告至迟应于2018年9月27日支付，现其未付，给原告造成了损失，应当支付资金占用损失。原告请求从2018年9月27日计算资金占用损失，本院予以支持。故资金占用损失的计算方式为：以280800元为基数，从2018年9月27日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止。租赁合同到期后，被告并未搬离案涉房屋，被告举示的证据显示，在2018年12月8日，被告已经完结了水电费及物管费，并缴纳了验房保证金，从侧面印证了被告在2018年12月8日办理了退房手续，并腾退了房屋，被告在2018年12月8日腾退房屋，给原告造成了房屋占用使用费损失，被告应当支付原告2018年9月27日至2018年12月8日期间的房屋占用使用费56160元（390平方米×60元/月/平方米×2.4个月），原告要求被告支付其他房屋占用使用费，本院不予以支持。关于履约保证金及装修保证金，被告认为应当退还，但并未提起反诉，可另案诉讼解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、被告重庆贝莱优品国际贸易有限公司于本判决生效之日起立即支付原告重庆高科集团有限公司2017年9月27日-2018年9月26日的租金280800并支付资金占用损失，计算方式为：以280800为基数，从2018年9月27日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清时止。二、被告重庆贝莱优品国际贸易有限公司于本判决生效之日起立即支付原告重庆高科集团有限公司2018年9月27日至2018年12月8日期间的房屋占用使用费56160元。三、驳回原告重庆高科集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6620元，减半收取3310元，由被告重庆贝莱优品国际贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  李超二〇一九年四月十二日书记员  詹蔚