广西壮族自治区钦州市钦南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0702民初932号 原告：钦州市大和物业管理有限公司。住所:钦州市英华五巷74号。统一社会信用代码：91450702664810719E。 法定代表人：张虹,该公司总经理。 被告：黄家强，男，1968年11月3日出生，汉族，住钦州市。 被告：李造英，女，1970年7月4日出生，汉族，住钦州市。 原告钦州市大和物业管理有限公司与被告黄家强、李造英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钦州市大和物业管理有限公司的法定代表人张虹，被告黄家强、李造英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钦州市大和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告物业管理费、电梯维护费、水费、公摊水电费及公共维修资金共1475.00元（暂自2014年8月计至2015年5月）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月1日，由于原钦州丽景天下小区物业公司撤出，为确保各业主的财产及人身安全。经钦州万春房地产开发有限公司依据{丽景天下住宅小区业主临时规约}等规定与原告协商一致，聘请原告为该小区提供前期物业服务，并于2014年8月11日签订了《前期物业服务合同》。合同约定了小区住宅物业管理费按0.55元/平方米计；电梯维护费30元/月/户等内容。合同签订后原告即继续为该小区提供相关的物业服务，但被告却未按照临时规约等规定履行业主义务，缴纳相关的费用，且经多次催告仍未支付，严重损害了原告和小区其他缴费业主的合法权益。为此，特依法向人民法院提起民事诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 原告钦州市大和物业管理有限公司为证明其主张的事实，向本院提供了下列证据材料： 1、营业执照、资质证书、法定代表人身份证明、居民身份证。拟证实原告的基本身份情况； 2、居民身份证。拟证实被告的基本身份情况； 3、丽景天下住宅小区业主临时规约。拟证明按照房地产开发公司与被告的约定，被告应按照前期物业服务协议的约定按时足额缴纳物业服务费用； 4、前期物业管理服务协议、水费发票和收据、电费发票、电梯维护保养合同书及发票。拟证实2014年8月11日原告与被告房屋所在的小区所属开发商签订了前期物业服务协议，原告依约提供了相应的物业服务，被告应按照临时规约等规定缴纳相关费用； 5、关于丽景天下小区业主委员会筹备组私自设点收取物业费用报告；关于丽景天下小区物业管理移交的申请；关于丽景天下小区业委会筹备和自设点收取物业费用的报告的答复；物业保安、保洁的声明；保安制服签领表，陈光贤、李代峰、李伟伦民事再审申请书。拟证实原告为该小区服务至2015年5月份止，其后从6月1日起由丽景天下业委会筹备组另行雇请原告的保安、保洁人员自行管理和发放工资、故被告应缴纳物业费至2015年5月； 6、物业费催收律师函、钦州市大和物业管理有限公司{丽景天下}收费明细单、快递回执单、公告、声明、紧急通知、钦州日报公告。拟证实原告己在小区公告并通过发出律师函的书面方式向被告催收物业服务产生及垫付的各项费用，被告既未提出异议也未向原告缴纳； 7、（2017）桂民申1589号广西壮族自治区民事裁定书。拟证实类似案例。 黄家强、李造英辩称，我的交房时间约是2014年春季，入住不久出现了墙体脱落、钢筋裸露并生锈现象，我向开发商公司反映情况，公司的经理称原为我修补房屋，且修补房屋期间由公司代缴物业费，这期间正好是2014年8月计至2015年5月；且李造英于2015年5月22日已交了水费368.9元、公摊水费103.4元、电梯运行费270元、公共维修基金86.4元给业委会筹备组的林将，原告没有理由再收取我的任何费用；原告进驻丽景天下小区管理程序未经审批，属非法物业；原告存在管理不到位现象。 被告为证明其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：钦州市住房和城乡建设委员会钦市建管函【2015】11号《关于反映丽景天下10栋505室存在质量问题的事情的答复》，丽景天下（小区）代收水费、公共设施维修费、电梯运行费、水电公摊费凭据。 本院经审理认定事实如下：被告黄家强、李造英是钦州市五马路丽景天下小区10栋505室的业主。2014年8月11日，原告与钦州万春房地产开发有限公司协商一致，聘请原告为该小区提供前期物业服务，并签订了《前期物业服务合同》，合同中约定了小区住宅物业管理费0.55元/平方米计，电梯维护费30元/月/户等内容。《前期物业服务合同》签订后，原告即进驻丽景天下小区进行物业管理。原告提供丽景天下小区物业服务后，代缴支付丽景天下小区的水费至2015年3月、代缴电费至2015年4月、代缴电梯维护费至2015年4月。2015年5月6日，钦州市钦南区住房和城乡建设局作出责令整改通知书，通知书上载明：钦州万春房地产开发有限公司于2014年8月11日自行委托钦州市大和物业管理有限公司签订丽景天下项目前期物业服务合同，存在未通过招标方式选聘前期物业服务合同或未经主管部门批准擅自采用协议方式选聘前期物业服务企业的违规行为，责令开发商重新开展丽景天下项目的前期物业管理选聘招标工作。2015年6月，原告在丽景天下小区发出公告，公告声称因部分业主长期拖欠物业各项费用，导致其不能正常开展工作，决定撤出小区。原告撤出丽景天下小区后，认为被告拖欠其自2014年8月至2015年5月共计1475.00元的物业管理费、公共维修资金、电梯维护费、水费及公摊水电费，遂起诉至法院。 本院认为，《物业管理条例》实施细则第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”该合同是建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议，合同涉及到建设单位与物业管理单位、业主的权利义务。钦州万春房地产开发有限公司虽不是通过招标投标的方式或者经过物业所在地的县、区人民政府房地产行政主管部门批准与原告签订物业服务合同，但《物业管理条例》第二十四条的规定只是管理性规定，而不是效力性强制性规定。原告与钦州万春房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的规定，合同合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约约束力。”的规定，《前期物业服务合同》第二十条“物业服务费，包括管理、房屋设备运行、维护公共秩序、小区安全、日常维护以及提供物业服务的其他公共性服务收费。物业交付前，物业服务费由建设单位承担；物业交付后，由业主承担。”约定的内容，业主应予遵守。对于各项欠费的明细清单，原告每月张贴于各业主的门口进行告知，符合本地通用的公示方式，原告所提交的证据已完成了其举证责任。因此被告应当依约向原告缴纳物业费、公共维修资金、电梯维护费、水费及公摊水电费。关于原告主张的物业费、电梯维护费，根据原告提交的代缴收费凭证，原告代缴支付丽景天下小区的水费至2015年3月、代缴电费至2015年4月、代缴电梯维护费至2015年4月，原告没有证据证据证明其在2015年5月（含5月）以后还为该小区提供物业管理服务，故被告实际欠付原告2014年8月1日至2015年4月30日期间的物业管理费473.40元（0.55元/㎡/月×95.60㎡×9个月）、公共维修基金86.04元（﹦0.10元/㎡/月×95.60㎡×9个月）、电梯维护费270.00元（﹦30元/户/月×9个月）、公摊水电费103.40元、水费386.00元，合计1318.84元。关于被告辩称开发商钦州万春房地产开发有限公司方面承诺代其缴纳相关物业管理费用问题，经查，事后公司没有代其缴纳；被告认为李造英于2015年5月22日已交了水费368.9元、公摊水费103.4元、电梯运行费270元、公共维修基金86.4元给业委会筹备组的林将，原告没有理由再收取被告的任何费用，鉴于提供物业服务的相对方是原告，《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”被告的主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 被告黄家强、李造英应向原告钦州市大和物业管理有限公司支付2014年8月1日至2015年4月30日的物业管理费473.40元、公共维修资金86.04元、电梯维护费270.00元、公摊水电费103.40元、水费386.00元，合计1318.84元； 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25.00元，由原告钦州市大和物业管理有限公司负担2.50元，被告黄家强、李造英负担22.50元（此款原告已垫付，被告于履行上述义务时一并给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 员 蓝万里 二〇一九年四月二十九日 法官助理 梁秋媚 书 记 员 陆子慧