新疆维吾尔自治区石河子市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵9001民初295号 原告：石河子开发区浩铭物业服务有限公司，住所地新疆石河子开发区57小区天合苑13-3号。 法定代表人：李丽琼，总经理。 委托诉讼代理人：朱文慧，新疆初维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何家俊，新疆初维律师事务所律师。 被告：陈勇，男，1972年3月15日出生，汉族，无固定职业，住石河子市。 被告：李彭，女，1975年3月18日出生，汉族，无固定职业，住石河子市。 原告石河子开发区浩铭物业服务有限公司与被告陈勇、李彭物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人朱文慧、何家俊，被告陈勇、李彭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 石河子开发区浩铭物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：被告给付原告物业管理服务费6010元（2016年1月至2018年8月）；由被告承担本案诉讼费和送达费。事实和理由：2011年9月26日，原告与石河子市东城街道六十四号小区社区居民委员会签订了《物业管理委托合同》，约定由原告向石河子市东城街道六十四号小区建馨苑提供物业服务。被告系建馨苑业主，自2016年1月起，未按照合同交纳物业管理服务费。原告多次催促，被告仍不交纳，故诉至法院。 陈勇、李彭辩称，1.本小区业主在2010年时与石河子章氏物业服务有限公司签订了《临时管理规约》,该合同约定的收费价格为0.9元/㎡。原告与物业公司签订的委托合同是后期补的，不具有小区物业收费的合法性；2.小区大门和各单元门缺少门禁；3.原告拒绝向业主开具物业费收费发票，只开收据，且收据没有加盖公章；4.电梯、楼道卫生打扫不彻底，主下水管网、路灯等缺乏维护保养；5.消防设施严重缺失、损坏；6.电梯、小区供水设备等公共设施常年缺乏维修保养；7.小区草坪、树木夏季高温不浇水，存在苗木死亡、草坪枯死现象；8.原告乱收费，收费等级和标准不明；9.原告拒和业主签订物业服务合同；10.小区监控设施损坏严重，业主经常丢失物品，常有被盗现象；11.小区保安缺乏对小区的安全巡查，多次存在找不到保安人员的情况。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告为石河子市64小区建馨苑1栋101号住宅业主，该房屋为高层建筑，面积为156.51㎡。2011年9月26日，原告（乙方）与石河子市东城街道六十四号小区社区居民委员会（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将64号小区建馨苑项目的物业管理委托给乙方，委托管理的内容为保修期外楼宇公用部分的维修、养护和保养，保修期外小区公用设施设备的维修、养护、运行和管理，公共环境卫生，小区交通、车辆停泊秩序管理，小区内消防设施设备安全管理，维护公共秩序等，委托管理有效期限为自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与选聘的物业管理企业签订新的《物业管理委托合同》生效之日止；首次物业管理服务费收费标准：高层住宅由乙方按建筑面积每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取；双方还就其他内容作了约定。 64号小区至今未召开业主大会，未选举业主委员会。原告在64小区进行物业服务期间，被告曾向原告交纳了部分物业费，自2016年1月起被告再未向原告缴纳物业费。 另查，石河子市发展和改革委员会及石河子市城市管理委员会下发的石发改收费[2017]8号文件规定的石河子市住宅物业服务收费标准，高层住宅一级至四级的收费标准为0.7，1.0，1.4及1.9（单位：元/㎡）。 庭审中，为证实原告提供的物业服务不达标，被告提交了反映原告服务质量差、收费标准不明确，小区保洁质量不达标，消防存在严重问题，小区安保措施差，供水设备缺乏维保并损坏，电梯缺乏监管及维保，草坪、绿化不浇水，单元门毁损严重等照片。本院同期审理的原告诉本小区其他业主物业服务合同纠纷系列案件中，原告在服务期间就绿化、卫生、安保等方面存在部分瑕疵的问题亦有反映。 本院认为：本案的争议焦点为，一、原告关于其与被告系事实物业服务合同关系的主张是否成立；二、原告起诉要求被告给付拖欠的物业费6010元应否支持。 关于争议焦点一。根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律、行政法规以及司法解释的规定，物业服务合同是指业主通过选聘物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序，业主支付费用的合同。本案中，原告与石河子市东城街道六十四号小区社区居民委员会签订的《物业管理委托合同》不能作为原、被告之间成立物业服务合同关系的依据。原告未与被告所在小区业主委员会或被告陈勇、李彭个人签订书面物业服务合同，其原因是多方面的，除去原、被告之间未达成一致意见的因素外，还有本市包括被告所在小区均多年未成立业主大会、业主委员会的历史遗留原因。本院认为，原、被告之间虽然未签订书面的物业服务合同。但双方之间已形成事实上的物业服务合同关系，被告以双方未签订书面物业服务合同为由拒绝承担物业费的抗辩本院不予采信，理由为：1.原告为小区物业服务企业，被告为小区业主，原告在小区从事物业服务多年，虽然未与小区业主委员会或被告本人签订物业服务合同，但被告作为同一小区业主事实上享受了原告的物业服务；2.被告曾经向原告交纳过部分物业费，说明其曾经亦认可原告提供的物业服务；3.至于被告所主张的原告物业服务质量差、管理不到位等问题，可以作为适当酌减物业费的依据。 关于争议焦点二。首先，关于被告反映原告在小区内服务质量差、收费标准不明确、小区保洁质量不达标、消防存在严重问题、小区安保措施差、供水设备缺乏维保并损坏、电梯缺乏监管、绿化缺乏管理等方面存在不同程度的问题，本院认为原告所提供的物业服务直接影响到业主的生活环境，业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准。本院同期审理的原告诉本小区其他业主物业服务合同纠纷系列案件中，原告在服务期间就绿化、卫生、安保等方面存在部分瑕疵的问题亦有反映。本院认为虽然部分业主的举证不能全面反映待证事实，但可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决或有效沟通，综合业主的一致陈述可认定原告所提供的物业服务存在部分瑕疵。其次，原告按照高层住宅1.2元/㎡收取物业费，缺乏对应的物业收费标准等级。鉴于此，原告主张的物业费应当予以适当酌减。关于适当酌减后物业费的调整，结合原告实际提供的物业服务项目、水平、质量等情况、本院认为应当按照原告主张物业费数额的70%予以确定，对于原告多主张的物业费本院不予支持。 另外，需要补充说明的是，原告作为物业服务企业，虽然在小区内提供了事实上的物业服务，但在享有物业服务合同所确定的要求业主交纳物业费的合同权利时却存在一定障碍；被告作为业主，虽然对小区物业服务企业的服务现状持有异议，但亦不能依据合同要求物业服务企业合法合理合规履行义务。造成上述矛盾的原因，主要在于物业服务企业与业主之间未成立书面明确的物业服务合同关系，双方均不受物业服务合同的约束和规范，既不愿意承担相应的合同义务，同时也无法享有相应的合同权利。要彻底解决此矛盾，小区业主应当齐心协力，在物业所在地的人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会，与业主大会选聘的物业服务企业依法签订书面的物业服务合同，以合法有效的合同来约束规范双方权利义务，最终达到既维护业主和物业服务企业双方合法权益，规范小区物业服务秩序，又改善小区人民群众生活和居住环境的根本目的。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十条、第十二条、第十五条、第三十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告陈勇、李彭于本判决书生效之日起十日内给付原告石河子开发区浩铭物业服务有限公司自2016年1月至2018年8月物业管理服务费4207元（6010元×70%）； 二、驳回原告石河子开发区浩铭物业服务有限公司的其它诉讼请求。 本案受理费25元（原告已预交），由原告自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第八师中级人民法院。 审判员  陈彦廷 二〇一九年四月十日 书记员  池靖雯