杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0191民初2231号 原告：姚益平,女,1971年9月26日出生,汉族，住江苏省宜兴市。 委托诉讼代理人：陈棋良，浙江匡智律师事务所律师。 被告：黄振红,男,1992年2月1日出生,汉族，住浙江省浦江县。 委托诉讼代理人：方梁斌，浙江新湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨黎，浙江新湖律师事务所律师。 原告姚益平与被告黄振红定金合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月28日公开开庭进行了审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2019年1月18日再次公开开庭进行了审理。原告姚益平（第二次庭审未到庭）及其委托诉讼代理人陈棋良，被告黄振红的委托诉讼代理人方梁斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还原告300000元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告向被告购买位于杭州经济技术开发区房屋。双方于2018年6月23日签订《定金合同》，该合同约定“2018年6月29日前后五天必须办理房屋过户事宜，若甲方违约未到场，视为甲方违约，应当赔偿乙方定金共计300000元”。当日，原告向被告支付定金150000元。但被告一直未配合原告办理房屋过户事宜。直到起诉之日，被告未与原告签订房屋买卖合同，也未配合原告办理案涉房屋的过户事宜。被告的行为已构成违约，根据《定金合同》第7条、第8.4条约定，原告有权适用定金罚则，要求被告双倍返还定金共计300000元。为此，原告依法起诉，望判如所请。 被告辩称：一、案涉《定金合同》是为销售没有产权的房屋提供担保，系房屋买卖合同的从合同，案涉《定金合同》因主合同违法而无效。原、被告均已知晓涉案房屋的权利状况，即仅有使用权。双方对房屋使用权的交易违反了《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，系违反法律的禁止性规定。案涉《定金合同》作为房屋买卖合同的从合同，同样属于无效合同。即便如此，被告仍同意向原告交付房屋，也同意配合原告收取房屋，但原告拒绝接收房屋。因合同无效，被告同意返还已收取的150000元定金。二、即便案涉《定金合同》有效，其合同目的也无法实现，原、被告有权解除合同。1.涉案房屋仅有使用权，故原、被告无法签订《杭州市房屋转让合同》，更无法办理《定金合同》第8.4条约定的过户事宜。被告在与原告的沟通中一直同意交付房屋，并配合一切可以依法配合的事宜，但原告坚持要求过户登记，合同目的显然无法达到，符合法定解除条件。2.在不签订房屋转让合同的情况下，原、被告无法办理使用权变更。原告坚持要求先办理过户登记，但未与被告签署《杭州市房屋转让合同》及其他房屋转让合同，有违常识，显然无法实现合同目的。3.依据《定金合同》第7.3条约定，原、被告有权解除合同。《定金合同》第7.3条约定，若因国家或地方房产交易政策、限购政策、信贷政策调整，导致本合同无法按约定履行的，甲乙双方择时协商，自本合同第4.1条约定签署《杭州市房屋转让合同》日起30日内协商未果的，甲乙双方无责解除。原、被告因政策及法律无法签署房屋转让合同，被告多次与原告沟通房屋交易实现的方式，但原告予以拒绝，只要求房屋过户。因交易政策导致双方交易未达成，双方有权依据《定金合同》第7.3条约定无责解除合同。三、即便案涉《定金合同》有效，原告也无权依据《定金合同》主张定金赔偿。《定金合同》第8.4条约定“不得故意拖延时间，如双方不能按时到场则为违约”。被告不存在不到场配合签约或者故意违约的情形，故原告不能依据《定金合同》第8.4条要求被告承担定金责任。综上，被告同意返还原告定金150000元，请求驳回原告的其余诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2018年6月23日，被告（甲方、出卖人）、原告（乙方、买受人）、杭州聚隆房地产经纪有限公司（以下简称聚隆公司）（丙方、受托方）签订《定金合同》。该合同约定：甲方所售房屋坐落于杭州经济技术开发区，建筑面积为48.24平方米；甲方所售房屋内保留附属设施、设备如下：除洗衣机、冰箱、床、电视机外的全部固定装修及厨卫设施，空调、沙发、茶几等全部包含在房价内；房屋类别为非住宅，房屋类型为商品房；为表示乙方对丙方居间提供的房屋的购买诚意，乙方于2018年6月23日向丙方交付诚意金150000元作洽谈之用，并于甲乙双方在本协议上签字时，乙方同意将交付给丙方的诚意金直接转为购房定金；甲乙双方协商一致，甲方所售房屋成交价格为610000元，此成交价格已包含附属设施、设备费用；乙方房款支付方式为一次性付款；乙方应于2018年6月23日前向甲方指定银行账户转入150000元作为定金（定金不得超过成交价格的20%），该定金为双方日后签署正式房屋买卖合同的担保，在甲乙双方签署正式房屋买卖合同后，对于甲方已经收取的定金进行重新约定；甲乙双方协商一致，双方共同委托丙方办理房产交易、过户手续，并约定于2018年6月29日之前前往开发商处签署《杭州市房屋转让合同》；乙方应在2018年6月29日前向指定银行监管账户支付首付款150000元，房屋装修好交房之日付清尾款，验收合格情况下；若甲方未按时与乙方签署正式房屋买卖合同，则视为甲方违约，甲方应向乙方返还双倍定金（包含乙方已支付定金），同时乙方应按本合同第3.5条的约定向丙方支付违约金；若乙方未按时与甲方签署正式房屋买卖合同，则视为乙方违约，甲方有权不退还乙方定金作为违约金，同时甲方应按本合同第3.5条的约定向丙方支付违约金；若因国家或地方房产交易政策、限购政策、信贷政策调整，导致本合同无法按约定履行的，甲乙双方择时协商，自本合同第4.1条约定签署《杭州市房屋转让合同》日起30日内协商未果的，甲乙双方无责解除；经甲乙双方协议，2018年7月23日为交房日，如未按期交房则按500元/天的违约金在剩余尾款中扣除；2018年6月29日（前后五天）必须办理房屋过户事宜，不得故意拖延时间，如甲乙双方不能按时到场则为违约，如甲方违约则赔偿乙方连同定金共300000元，如乙方违约则150000元定金不退。同日，原告按约以转账方式向被告交付定金150000元。 同年6月28日，原告向被告发短信，告知被告按定金合同约定于同年6月29日上午10时30分到聚隆公司办理房屋过户手续。同年7月2日，原告向被告发短信，告知被告按定金合同约定于同年7月4日之前到聚隆公司办理房屋过户手续。同年7月4日，原告向被告发短信，告知被告按定金合同约定于同年7月4日之前到聚隆公司办理房屋过户手续。同年7月6日，原告再次向被告发短信，告知被告7月5日至7月11日到场过户，并表示原告又给被告一个星期时间，如再过不了户，就是被告的责任了。同日，被告向原告发短信回复“收到我会尽全力去搞的，谢谢”。 另查明，2016年4月3日，被告（受让方）与杭州倍邦置业有限公司（以下简称倍邦公司）（转让方）签订两份《房屋使用权转让合同》（合同编号分别为：YC20160403-2-415-1、YC20160403-2-415-2），约定：倍邦公司将杭州经济技术开发区金乔街与元成路交汇处的元成时代中心2号楼415室房屋的使用权转让给被告，使用权转让期限自2016年12月31日起至2036年12月30日止以及自2036年12月31日起至2052年6月11日止；总价款为346905元，被告以银行贷款方式支付，被告在2016年4月3日支付186905元，剩余款项160000元办理贷款；房屋交付之后，被告须付清本合同价款等全部应付款项的条件下，方可对房屋使用权权益进行转让；被告的转让手续必须在倍邦公司备案，否则，该转让手续对倍邦公司不产生效力。被告付清了案涉房屋使用权的转让款。 再查明，在签订案涉《定金合同》时，被告未还清为购买该房屋使用权产生的贷款；原、被告均知悉，被告对该房屋不享有所有权且无独立的权属证书；原、被告在签订案涉《定金合同》时确认，《定金合同》约定的“过户”，系指待被告还清上述贷款后，原、被告至倍邦公司处将案涉房屋的《房屋使用权转让合同》、发票所载的受让方变更、明确为原告，以及变更《房屋使用权转让合同》约定的付款方式。 上述事实由原告提交的《定金合同》、招商银行账户历史交易明细表、短信截图、被告提交的《房屋使用权转让合同》《定金合同》、对话录音、收据复印件以及原、被告的当庭陈述加以证明。原告提交的聚隆公司出具的《证明》，未经聚隆公司负责人及制作该《证明》的人员签名或者盖章，本院不予认定。 本院认为，案涉《定金合同》由原、被告及聚隆公司签订，系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。原告于合同签订当日向被告交付定金，故案涉《定金合同》已生效。被告辩称该合同系无效合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。被告辩称即使该合同有效，原、被告也有权解除该合同，对此，根据相关法律规定，合同的解除或由当事人协商一致解除，或由赋有解除权的当事人行使解除权。该合同不存在当事人协商一致解除的情形，也无当事人行使过解除权。因此，无论原、被告是否有权解除该合同，该合同均尚未解除。该合同约定“2018年6月29日（前后五天）必须办理房屋过户事宜，不得故意拖延时间，如甲乙双方不能按时到场则为违约，如甲方违约则赔偿乙方连同定金共300000元，如乙方违约则150000元定金不退”。而根据被告提交的原、被告在签订该合同时的对话录音，原、被告在签订该合同时确认，该合同约定的“过户”，系指待被告还清上述贷款后，原、被告至倍邦公司处将案涉房屋的《房屋使用权转让合同》、发票所载的受让方变更、明确为原告，以及变更《房屋使用权转让合同》约定的付款方式。结合原、被告均知晓被告对该房屋不享有所有权且无独立的权属证书之事实，本院对此也予以确认。经原告多次催讨，被告未在合同约定的期限内办理“过户”，在原告予以延期一周的情况下，被告仅回复“收到我会尽全力去搞的，谢谢”，仍未办理“过户”，被告的行为已构成违约，原告有权适用定金罚则。原告要求被告双倍返还定金共计300000元，但因合同约定的定金数额150000元已超过主合同标的额610000元的20%，故对于超过部分的28000元，不适用定金罚则，无须双倍返还。本院确认被告应返还原告272000元（122000元×2＋28000元）。综上，本院对原告的诉讼请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告黄振红于本判决生效之日起十日内返还原告姚益平272000元； 二、驳回原告姚益平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，由原告姚益平负担420元，由被告黄振红负担5380元。原告姚益平于本判决书生效之日起十五日内向本院申请退费。被告黄振红于本判决书生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判长 周超人民陪审员郭维人民陪审员陈芳 二〇一九年四月十五日 书记员 许       文       佳