西安市碑林区人民法院民事判决书（2018）陕0103民初13215号原告：王博，男，1980年3月4日出生，汉族，住西安市长安区文化馆。委托诉讼代理人：周飞翔，陕西宝伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：常宁宁，陕西宝伦律师事务所律师。被告：郭军，女，1971年6月29日出生，汉族，住西安市碑林区环城南路东段1号。第三人：陕西地建房地产开发有限责任公司，住所地陕西省西安市高新区东间。法定代表人：何璐，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩珍珍，女，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：冯浩然，男，该公司员工，住该公司。原告王博与被告郭军、第三人陕西地建房地产开发有限责任公司（以下简称地建公司）合同纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王博及其委托诉讼代理人周飞翔、常宁宁、被告郭军、第三人地建公司委托诉讼代理人韩珍珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王博向本院提出诉讼请求：1．请求确认原告和被告2016年5月5日签订的《房屋认购权转让协议书》合法有效；2．请求判令被告协助原告在第三人处办理《南山花园商品房认购协议》和《南山花园地下车位认购协议》的更名手续；3．诉讼费用由被告承担。事实和理由：陕西日报传媒集团和陕西省土地工程建设集团XX花园项目，该项目位于西安市长安区XX路以西，文苑中路以东，西长安街以南，西安水务集团以北。被告系陕西日报传媒集团职工，拥有南山花园项目的住房购房指标。2016年5月5日，原、被告双方签订《房屋认购权转让协议书》，约定被告将认购南山花园的购房指标转让给原告，转让费为50000元。协议签订后，原告按约向被告支付转让费50000元。当日，原告和被告共同到第三人处，由原告支付房屋认购款50000元，以被告名义和第三人签订《南山花园商品房认购协议》（编号：NS0385），认购第三人开发的南山花园8号楼2单元22层东户商品房，建筑面积为156平方米，认购单价为3980元／平米。之后，原告按约向第三人支付房屋首付款74176元。2016年12月21日，原告向第三人支付车位款60000元，以被告名义和第三人签订《南山花园地下车位认购协议》。现被告以单位搬迁和房价上涨为由，要求解除和原告签订的《房屋认购权转让协议书》。原告认为，双方签订的转让购房指标的协议不违反法律的强制性规定，具有法律效力。被告应当根据第三人的通知协助原告办理认购协议的更名手续。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。即便购房指标系被告及其爱人王添羊共同享有，但是从2016年至今长达2年时间双方先后办理了房屋认购和车位认购，被告之夫均未提出异议，被告系有权处分，或构成表见代理。被告郭军辩称，一、南山花园项目房屋系陕西日报社给其分的福利房，不是商品房，该房屋五证不全，其与原告签订的转让协议属于无效合同。二、其与其夫王添羊均系日报社职工，该房屋系其与其夫的共同财产，转让协议无王添羊签字，属于无效合同。三、因房价上涨过大，且其单位决定搬迁至该处，导致其要高价购买房屋，于其不公。四、转让协议中约定了房屋转让费，并未涵盖车位转让费，不认可原告代其签字购买车位的事实。后第三人把捆绑车位作为认购房屋的前提条件，否则不予认购。即使其将房屋转让给原告，车位转让费亦应另行计算。五、陕西日报社宣布要整体搬迁后，其与原告进行了协商，表示愿意补偿原告200000元，原告将房屋退回，或原告补偿其150000元，其另行购房，其单位内部职工之间的房屋转让也进行了适当补偿。但原告态度蛮横，双方协商无果。现不同意原告的诉讼请求。第三人辩称，其公司会配合法院的生效判决进行执行。经审理查明,陕报集团与地建公司在本市长安区XX花园项目，被告系陕报集团职工，拥有南山花园项目住房的购房指标。2016年5月5日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋认购权转让协议书》，约定：甲方自愿将南山花园商品房职工认购权转让给乙方，转让费为人民币50000元；乙方享有甲方购房权利，并按照要求交纳认购金、购房款（若交纳认购金和首期购房款须用甲方姓名，但认购资金及认购所有权仍为乙方）；甲方应积极配合陕西日报传媒集团相关部门，将房屋的所有权人变更为乙方购买人，房屋及认购权变更后，甲方再无任何权力对乙方进行干涉；此次转让成功后，所认购的“南山花园”中的商品房，所配套售卖或分配的车位、车库等享有权和购买权，归乙方所有，并由乙方结清有关款项等等。之后，原告向被告支付转让费50000元。2016年5月5日，原告（乙方）以被告名义与第三人地建公司（甲方）签订《南山花园商品房认购协议》，约定：乙方认购甲方开发的南山花园8号楼2单元22层东户商品房，建筑面积约为156平方米，单价为3980/㎡。协议签订时，乙方向甲方支付商品房认购金50000元，认购金将作为商品房首付款的组成部分；在商品房认购阶段至正式网签《商品房买卖合同》之前，乙方有且仅有一次变更实际购买人的权利；本协议作为双方在签订《商品房买卖合同》前确定认购房号、支付商品房认购价款的协议，有关商品房购买的相关权利和义务在《商品房买卖合同》中约定。该认购协议还对购房款支付条件及金额、购房贷款办理、房产交付时间、违约责任等进行了具体约定。同日，原告向第三人支付房屋认购款50000元。2016年8月23日，原告向第三人支付房款74176元。2016年12月21日，原告以被告名义与第三人签订《南山花园地下车位认购协议》，原告认购南山花园项目H区地下一层076号车位，原告于当日向第三人交纳车位款60000元。2018年7月，南山花园第二次车位认购及剩余房款收缴工作开始，针对认购人更名发生纠纷的情况，陕报集团工会和地建公司于2018年7月20日发布通知称，南山花园认购资格转让是当事人在平等自愿基础上达成的真实意思表示，希望双方能本着互谅互让、友好协商的原则，在规定时间内达成共同意向或解决方案，妥善解决问题；如转让双方无法达成一致的，应通过正当的司法途径解决纠纷；至缴款之日仍存在纠纷的，自本通知发出之日起30日内，转让双方可持起诉状等材料，在递交上述资料3日内，转让双方各缴纳全部房款（含车位款）一半作为保证金，待法院或仲裁裁决生效后按审理结果办理该房屋认购、选定车位、交房等事宜。此后，原、被告就房屋及车位问题进行了协商，但未达成一致，原告遂向本院起诉。2018年8月12日原告向第三人交纳保证金226264元。本案审理过程中，陕西日报社出具证明一份，证明被告与王添羊为该报社正式在编职工，并且为夫妻。日报社规定，凡双职工，分房只能分一套，南山花园8号楼2单元22楼东户是报社分给被告和王添羊共同的房屋。以上事实，有《房屋认购权转让协议书》、《南山花园商品房认购协议》、《南山花园地下车位认购协议》、转账凭证、房款、车位款、保证金收款收据、2018年7月20日通知、短信、录音记录、证明及本院庭审笔录在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》确立了鼓励交易原则，对合同效力一般不轻易作无效认定。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条将其明确为：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”我国现行法律没有明确规定禁止购房指标的转让，就民事行为而言，法律无明文禁止就是可以实施的。本案中，被告郭军作为陕西日报社职工，有南山花园商品房认购资格，即享有取得认购房屋的请求权，认购房屋的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。本案原、被告根据意思自治的原则，在平等自愿的情况下签订的《房屋认购权转让协议书》并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，该转让协议应认定为合法有效。根据原告提交的证据，被告之夫王添羊知晓被告与原告签订《房屋认购权转让协议书》，并未提出异议，且王添羊与被告郭军系夫妻关系，以上现象可以让原告对被告有代理权产生合理信赖，原告在签订转让协议时属于善意且无过失，被告的无权代理行为构成表见代理，被告关于无王添羊的签字该转让协议书无效的辩称不予采纳。原、被告签订的《房屋认购权转让协议书》中第五条约定：“此次转让成功后，所认购的商品房，所配售或分配的车位、车库等享有权和购买权，归乙方所有，并由乙方结清有关款项。”根据该条款，双方已就车位认购资格达成协议，原告拥有车位购买资格，并已向第三人交纳了车位款，被告以未约定车位费的辩称不予采纳。综上所述，被告的行为已构成违约。现原告请求判令被告协助原告在第三人处办理房屋及车位认购协议更名手续，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第六十条、第六十一条、第八十一条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告王博与被告郭军签订的《房屋认购权转让协议书》有效。二、本判决生效之日起十五日内被告郭军协助原告王博在第三人陕西地建房地产开发有限责任公司处办理《南山花园商品房认购协议》及《南山花园地下车位认购协议》更名手续。案件受理费1050元由被告郭军负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十五日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审   判    长      张  彬人 民 陪 审 员      折 亚 平人 民 陪 审 员      单 军田二〇一九年四月十六日书   记    员      姚 睿  3