天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0103民初2140号原告：天津汇力合电子科技有限公司，住所天津市河西区环湖中路22号A、B区地下，统一社会信用代码91120103073141197H。法定代表人：张明，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭爱娟，天津益清律师事务所律师。被告：天津布木布泰投资有限公司，住所天津市宝坻区林亭口镇西（电业所对面），统一社会信用代码911202245929459047。法定代表人：程岗，该公司总经理。被告：天津君豪酒店有限公司，住所天津市河西区环湖中路22号，统一社会信用代码91120103783322689H。法定代表人：周静，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛晓利，天津允公律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵煜，天津允公律师事务所律师。原告天津汇力合电子科技有限公司与被告天津布木布泰投资有限公司（以下简称布木布泰公司）、天津君豪酒店有限公司（以下简称君豪酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭爱娟、被告布木布泰公司的法定代表人程岗、被告君豪酒店的委托诉讼代理人薛晓利、赵煜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天津汇力合电子科技有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.确认原告与被告天津布木布泰投资有限公司于2013年11月1日签订的《房屋租赁协议》已经于2018年12月15日解除；2.判令被告天津布木布泰投资有限公司赔偿原告装修损失125万元；3.判令被告天津君豪酒店对上述赔偿承担连带责任；4.诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年11月11日，二被告共同签订《租赁协议》，被告布木布泰公司承租被告君豪酒店名下坐落于天津市河西区房屋。2013年11月1日，被告布木布泰公司又将涉诉房屋转租给原告，原告与布木布泰公司签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2014年2月1日至2025年12月28日，年租金为35万元。原告承租涉诉房屋期间，2014年出租房屋首次发生漏水，导致原告部分财产遭受损失。2016年2月4日出租房屋再次漏水，导致涉诉房屋内原告购置的设备设施被水浸泡，原告遭受巨大经济损失。为此原告已通过诉讼途径另案向被告索赔，并胜诉。但自首次漏水事故发生后，特别是上述诉讼案件后，原告多次发函要求被告修缮解决，二被告始终未履行其应尽的维修等义务，至今涉诉房屋内仍有大量积水未处理，原告至今不能使用涉诉房屋。2018年7月24日涉诉房屋再次漏水，原告发函通知二被告，但二被告既未提供解决方案，也未进行维修，致使原告无法使用涉诉房屋，停业至今。涉诉房屋多次漏水给原告造成了巨大经济损失，原告认为涉诉房屋已经不能正常使用，故原告于2018年12月1日向二被告发出解约函，要求解除被告布木布泰与原告之间签订的房屋租赁协议，并要求二被告赔偿原告装修经济损失125万元。2013年8月，原告总计支付装修费用250万元，装修合理的使用年限为10年，考虑到截至2016年2月漏水原告不能正常使用前已经装修使用2.5年的客观情况，涉诉房屋装修损失应当按照全部装修总计费用的75%计算，该项损失金额为187.5万元，本次仅起诉125万元，其余损失原告保留诉权。原告认为二被告长期拖延其应尽的维修义务，被告君豪酒店名下房屋多次多部位漏水，涉诉房屋已经无法继续使用，致使原告的合同目的不能实现，并遭受巨大的经济损失，故诉至贵院，望判如所请。庭审期间，原告提交如下证据：1.房屋租赁合同、租赁协议，证明原告与被告布木布泰之间的房屋租赁合同关系及权利义务约定，二被告之间的房屋租赁合同关系及权利义务约定；2.住所租赁使用证明、原、被告之间的函件，证明君豪酒店同意将涉诉房屋转租给原告，涉诉房屋发生两次漏水，原告无法正常使用涉诉房屋，二被告对漏水情况完全清楚，但对2016年漏水造成的损失始终拒绝进行赔偿；3.原告与二被告之间的函件，证明被告不履行生效判决对涉诉房屋进行修缮，2018年7月24日再次发生漏水，涉诉房屋全部浸泡；4.解约函及公函，证明原告于2018年12月1日发出解约函，要求解除合同，原告于2019年1月10日向君豪酒店发出公函，告知已经与布木布泰公司解除合同，要求君豪酒店赔偿损失；5.装修合同、银行汇款凭证、备忘录，证明装修投入及原告要求残值损失的依据；6.照片8张，证明房屋现状。布木布泰公司辩称，同意与原告解除房屋租赁合同。装修损失应由君豪酒店承担，不应由布木布泰承担。在（2018）津02民终3251号民事判决书认定基于二被告之间的租赁协议，君豪酒店应付维修义务，判决生效后被告布木布泰公司也向君豪酒店发出过维修通知，但是君豪酒店没有进行维修。在二中院审理期间，法院及二被告人员一起至涉诉房屋进行现场勘查，涉诉房屋存在积水无法进入。现在涉诉房屋已经没有积水情况，但是还存在渗漏情况，涉诉房屋确实已经无法使用了，君豪酒店也没有进行维修。庭审期间，被告布木布泰公司提交布木布泰公司致君豪酒店函件一份，证明被告布木布泰催促君豪酒店履行维修义务。被告君豪酒店辩称，请求驳回原告对被告君豪酒店的全部诉讼请求。君豪酒店与原告不存房屋租赁合同关系，君豪酒店作为本案诉讼主体不适格。房屋租赁合同是原告与被告布木布泰公司签订的，其二者为房屋租赁合同关系，受合同约束，原告要求解除房屋租赁合同以及主张合同解除后的装修损失均为基于租赁合同中承租人的权利进行主张的，但合同具有相对性，君豪酒店并非合同的一方主体，原告无权向君豪酒店主张合同解除及合同解除后的赔偿责任，二被告之间不存在任何的法定连带责任关系，原告本案中对君豪酒店的主张没有任何法律依据。布木布泰公司在承租涉诉房屋时已经知晓涉诉房屋的基本情况，且双方书面约定由布木布泰公司对涉诉房屋承担维修改造的义务，作为布木布泰公司向君豪酒店要求租金优惠的条件，原告与布木布泰公司是关联公司，同样知晓房屋情况，认可布木布泰公司的改造义务，故因房屋漏水造成原告无法经营均是其单方主张，起应当积极向布木布泰公司主张权利，要求其履行维修义务，否则由此导致的任何后果均应由原告及布木布泰公司自行承担。君豪酒店与布木布泰公司签订租赁协议后，结合房屋的实际使用情况，为明确各方权利义务，签订租赁协议的补充协议《君豪酒店B区地下室整体租赁协议书》，协议中明确说明考虑到地下室原有的建筑情况，布木布泰公司需要承担改造费用，因此租金给予优惠，明确说明由布木布泰公司负责承租区域的全部装修改造。该补充协议中明确约定布木布泰公司承租期间与外界出现的任何纠纷由其自行及时解决，与君豪酒店无关。从国家公示的企业信息中可以知晓原告的法定代表人是布木布泰公司的股东之一，布木布泰公司的法定代表人是原告的股东之一，原告及布木布泰公司对房屋负有改造义务，应当认可自行承担维修责任。关于本案涉诉房屋前期已生效法律文书，该文书所确认的原告的损失部分在本案中不应重复主张，河西法院（2017）津0103民初5916号案件中评估公司已作出国宏信（津谊）（价）字2018第53号评估报告中对原告的装饰装修受损所做预算应当从本次诉请金额中予以扣除。三方前期涉诉案件与本案法律关系均不一致，本案所基于的是原告与布木布泰公司之间的租赁关系。布木布泰公司曾向君豪酒店主张要求自2014年5月开始对涉诉房屋收取租金，但依据原告的起诉状中装修部分使用情况可以计算，其自2013年8月已经开始经营使用，君豪酒店已经考虑到涉诉房屋的使用情况对租金进行减免，同样应当在原告的诉请金额中予以扣除。庭审期间，被告君豪酒店提交如下证据：1.《君豪酒店B区地下室整体租赁协议书》，证明布木布泰公司知晓地下室漏水情况并负有改造义务，该协议双方并未解除，是对租赁合同的补充；2.《价格评估报告书》，证明已有生效判决判令君豪酒店对原告的装饰装修进行赔偿，原告本次诉讼不应重复主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的证据1、2、3、4、6符合证据的相关规定，且与待证事实之间存在关联性，本院予以确认，对证据5的真实性，本院予以确认；二被告所提交的证据的真实性，本院予以确认。经审理查明，2012年11月11日，被告君豪酒店与被告布木布泰公司签订《租赁协议》，协议对租赁标的物、租赁期限、租金数额、支付方式以及相应的违约责任均进行了明确约定。2013年11月1日，被告布木布泰公司与原告签订《房屋租赁合同》，将涉诉房屋转租给原告，合同第七条明确约定涉诉房屋及所属设施的维修均由被告布木布泰公司负责。2016年1月6日，原告与被告布木布泰公司签订备忘录，明确约定如合同无法继续履行，在装修补偿索赔时，按照被告布木布泰公司与君豪酒店所签订的租赁协议第八条第2款的约定计算补偿数额。后，因涉诉房屋出现漏水情况，导致原告无法正常使用涉诉房屋并引发相应的诉讼，天津市第二中级人民法院曾作出（2018）津02民终6462号生效判决，认定由被告君豪酒店赔偿因涉诉房屋漏水给原告造成的财产损失438268元。现由于涉诉房屋一直未能进行有效修复，故原告于2018年12月1日向被告布木布泰公司发出解约函，解除双方之间所签订的《房屋租赁合同》，被告布木布泰公司于2018年12月15日收到该函件。庭审期间，被告布木布泰公司对原告主张的装修残值损失的数额125万元予以认可。本院认为，原告与被告布木布泰公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，涉诉房屋出现漏水，导致原告无法正常使用涉诉房屋，原告已经通过发函的方式通知被告布木布泰公司解除房屋租赁合同，被告布木布泰公司于2018年12月15日收到该函件，且当庭同意解除合同，故原告与被告布木布泰公司之间的房屋租赁合同已经于2018年12月15日解除。关于原告请求被告布木布泰公司赔偿装修损失125万元的诉讼请求，基于双方所签订的房屋租赁合同的约定，涉诉房屋及所属设施的维修均由被告布木布泰公司负责，现涉诉房屋出现漏水，被告布木布泰公司并未履行相应的维修义务，从而导致原告无法正常使用涉诉房屋，被告布木布泰公司的行为已经构成违约，对此给原告造成的装修损失应予以赔偿，关于装修损失的计算方法，原告与被告布木布泰公司所签订的备忘录已明确约定，且被告布木布泰公司对原告主张的装修损失数额并无异议，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于被告布木布泰公司主张应由君豪酒店对漏水部位进行维修并承担赔偿责任的抗辩意见，因本案系房屋租赁合同纠纷，被告布木布泰公司作为合同相对方应依据合同约定履行相应的维修义务，尽管（2018）津02民终6462号生效判决认定被告君豪酒店作为涉诉房屋的管理及维护者，对因涉诉房屋漏水给原告造成的财产损失由被告君豪酒店进行赔偿，但该案系侵权纠纷，与本案系不同的法律关系，上述认定并不因此免除被告布木布泰公司依据房屋租赁合同产生的维修义务，二被告之间的纠纷可另案解决，本案不予论究，故对被告布木布泰公司的上述抗辩意见，本院不予采信。关于原告请求被告君豪酒店承担连带责任的诉讼请求，因本案系合同纠纷，被告君豪酒店并非合同相对方，原告的该项诉讼请求，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百三十一条、《最高人民法院》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告天津汇力合电子科技有限公司与被告天津布木布泰投资有限公司签订的《房屋租赁协议》于2018年12月15日解除；二、自本判决生效之日起十日内，被告天津布木布泰投资有限公司赔偿原告天津汇力合电子科技有限公司装修损失125万元；三、驳回原告天津汇力合电子科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16050元，减半收取8025元，由被告天津布木布泰投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  肖宝清二〇一九年四月二十八日书记员  陈君怡本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。《最高人民法院》第十一条第一款承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。