文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初1779号原告（反诉被告）：卓杨，男，1990年5月6日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区，委托诉讼代理人：刘朝霞，广东载信律师事务所律师。被告（反诉原告）：张蕾琳，女，1987年4月11日出生，汉族，身份证住址河南省偃师市顾县，委托诉讼代理人：阮德平，广东中亿律师事务所律师。原告卓杨与被告张蕾琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。卓杨及其委托诉讼代理人刘朝霞，张蕾琳的委托诉讼代理人阮德平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卓杨向本院提出诉讼请求：一、判令解除合同；二、判令没收定金180000元。事实与理由：被告于2018年7月向原告购买位于中山市××室的房产，并于2018年7月6日期间向原告支付购房定金共计180000元。原告收到被告支付定金后要求被告继续履行合同，被告拒不理睬。2019年1月原告本着友好合作原则，再次向被告发出书面催告函，并给出合理期限要求被告履行合同义务，被告均拒绝履行。根据相关法律规定，原告作为收受定金的一方，被告明显违约，且经过原告的合理催告，被告均不继续履行合同义务。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求公正判决。张蕾琳辩称：原告所称不实，我方已支付定金，不可能对原告要求的继续履行合同不予理睬。事实上，我方与原告口头达成预约约定并支付定金后，因不可归责当事人双方的事由，导致双方就涉案房屋买卖合同的主要内容始终未能协商一致达成合意，致双方始终未能书面订立预约合同和房屋买卖合同，故双方的房屋买卖合同关系不成立。原告的诉求无事实、法律依据，请予驳回。张蕾琳向本院提出反诉请求：一、解除张蕾琳与卓杨之间的口头预约合同；二、判令卓杨返还定金180000元给张蕾琳。事实与理由：2018年7月间，张蕾琳与卓杨口头达成协议约定由张蕾琳购买卓杨位于中山市东区博爱××花园××房，总价款实收157万元，张蕾琳支付定金180000元，余下除首期款外的房价款张蕾琳以银行按揭贷款方式支付并有卓杨协助申请办理，所需首期款在2019年6月30日办理房屋过户交易时付清给卓杨。除上述口头约定外，双方未就其他房屋买卖合同内容和条款达成约定。张蕾琳共计向卓杨支付定金180000元，卓杨收到上述款项后，一直拖延未向张蕾琳出具定金收据和书面订立房屋买卖合同。后，双方未能就房屋买卖的主要合同内容达成一致意见，致使双方始终未能书面订立预约合同和房屋买卖合同。卓杨于2018年12月间向张蕾琳表示：双方原关于房屋买卖的口头约定无效，张蕾琳不配合要求增加定金，作没收180000元定金处理，卓杨还以口头约定无效、双方没有买卖合同关系为由，强迫张蕾琳与该房屋上一手业主之间直接订立房屋买卖合同和交易，张蕾琳对此均予以反对，现卓杨已单方作出解除合同的表示。为维护张蕾琳的合法权益，特提出反诉请求。卓杨辩称：双方已经达成口头预约合同，且对房屋买卖合同的所有条款不存在任何争议，我方一直催促张蕾琳履行合同，其最后回复我方的理由是其无法办理贷款手续，因其有房屋未售出，所以其不再继续履行口头预约合同，故为张蕾琳违约，应没收定金。本院经审理认定事实如下：2017年12月10日，张翠敏（卖方）、与卓杨（买方）、中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定：由买方买受卖方名下位于中山市东区博爱××花园××房；转让总价为1500000元，交易定金为200000元，买方同意在合同签订时向卖方支付定金100000元，合同签订后65个工作日内再向卖方支付定金100000元；合同还约定其他事项。同日，上述三方签订《交易节点确认书》。2018年4月9日，张翠敏与卓杨签订《补充协议》，其上约定：……1.原合同约定卖方需于2018年12月31日前取得一手商品房房地产证并交予居间方保管，修改为：卖方需于2019年5月30日取得一手商品房房产证并交于居间方托管……；3.原买卖合同约定的买方需在合同签订后65个工作日内支付卖方定金人民币十万元整，修改为：买方需在卖方取得房产证并托管与居间方后3个工作日内支付给卖方定金人民币十万元整……；协议还约定其他事项。上述协议签订后，张蕾琳欲向卓杨购买涉案房屋，双方就购买涉案房屋事宜进行协商，张蕾琳共计向卓杨支付款项180000元。另查：根据卓杨与张蕾琳的部分微信聊天记录显示：张蕾琳称“我主要是担心我那边名额的问题”、“我家里的房子要转出去才能买这里呀，我要有足够的时间去处理呀，要明年才出证”、“贷款呢，不卖哪里有钱买这里”，卓杨回复称“什么名额”、“没事的”、“不联网”、“有哥哥帮你操作，你怕啥呢”、“所以叫你先别写名字上去嘛”；张蕾琳称“这么多天了，再忙有心给我的话早就写好单据了，现在为止我连一张收据都没老是让我给你钱什么都不给我，既然急着用钱称现在不是有空吗？有空过来拿钱没空给我资料？我已经卖房给你准备钱了马上都没有地方住了”，卓杨回复称“都有转账记录，你怕什么呢”、“我还能不帮你搞定房子？”；张蕾琳称“卓阳，我家里的房现在卖不出去所以还不了贷款这里没办法买了，家里现在还有需要用钱的地方，你帮我退了吧我不要等你找买家赚钱了，趁人家还没出证还有时间找个新买家吧，谢谢！”，卓阳回复称“不行呀美女”、“现在没人买”；张蕾琳称“给你转钱时你说定金18万，到明年6月30日前办理过户时才交钱办手续的哦，怎么又要补交定金10万什么个情况？你可没说中间要交这个钱哦，我现在的情况你是知道的不是不给你。”卓杨称：“由于你不配合交易，现在做没收定金处理，乐有家走违约流程了，告知你一下。”张蕾琳回复称“我们约定可没说中间要交这个钱哦，2019年6月30号过户办理手续并且帮我搞掂贷款的事，而且你是知道我在这个日期之前是没有名额办理贷款的，按我们约定的我不存在不配合，是你不能帮我搞定贷款名额啊，至于你和乐有家怎么约定的我不知情，所以不存在违约，你的告知我不认同。”双方的微信交流还有其他内容。根据卓杨和张蕾琳的对话录音显示，2018年12月14日，卓杨曾到张蕾琳的工作场所就双方交易涉案房屋的补交定金事宜、贷款申请事宜等相关事宜进行协商，双方未能达成一致意见。诉讼中，卓杨申请证人张某出庭作证，张某陈述：其在涉案小区有一套房子，原告的公司也在涉案小区，有时会到原告公司喝茶，其有一天去原告公司喝茶的时候，见到张蕾琳与原告聊买房子的事情，他们在聊买房子的价格，双方一下午都在协商，后双方谈好了价格。诉讼中，卓杨与张蕾琳均确认双方未签订书面的房屋买卖合同；卓杨确认张蕾琳主张的关于双方口头约定的内容，但其主张涉案房屋只需张蕾琳签订变更主体确认书之后就可以直接由张蕾琳去办理涉案房屋的过户手续，现张蕾琳因其自身贷款问题导致无法继续履行合同，张蕾琳存在违约的事实。张蕾琳对此不予确认，其主张双方之间未能就房屋买卖合同的主要条款达成一致意见，双方的口头约定无效。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。作为房屋买卖合同，其主要条款为买卖的房屋坐落、总价款、购房款支付方式以及房屋过户时间等。而本案中，根据现有证据及双方庭审陈述确认事实，卓杨与张蕾琳之间只就房屋坐落、购房总价款和张蕾琳先行支付180000元给卓杨达成一致意见，但未就购房定金的具体金额、购房款如何支付、何时过户等主要条款达成一致意见，且卓杨并非涉案房屋的所有权人，故本院采纳张蕾琳的主张，认定原、被告之间的房屋买卖合同不成立。《中华人民共和国担保法》第九十条：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际支付定金之日起生效。”卓杨收取张蕾琳支付的180000元，由于没有书面合同约定，且其主合同不成立，故不属于定金。在双方买卖合同关系不成立的情况下，卓杨依法应返还上述款项给张蕾琳。卓杨与张蕾琳之间未形成有效的合同关系，故卓杨、张蕾琳关于解除合同的诉求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、卓杨在本判决生效之日起七日内一次性返还张蕾琳180000元；二、驳回卓杨的诉讼请求；三、驳回张蕾琳的其他反诉请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3900元，减半收取1950元（原告卓杨已预交），由原告负担；反诉案件受理费1950元（张蕾琳已预交），由卓杨负担（卓杨于本判决发生法律效力之日起七日内迳付张蕾琳，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。                  审    判    员      吴绪源                                                                              二〇一九年四月二十三日                           法  官  助  理      赵  莉      法  官  助  理      梁艺莹                  书    记    员      谭嘉怡