文书内容广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终2995号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市南海区紫旗布艺商行,住所地广东省佛山市南海区上诉人（原审原告、反诉被告）：潘海斌，男，汉族，1983年4月26日出生，住广东省连州市，被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市南海区世贸广场发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区盐步横江关边村联安路，统一社会信用代码914406057211752573。法定代表人：梁志允，该公司经理。委托诉讼代理人：徐伟华，广东俊雄律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐雄坤，广东俊雄律师事务所律师。上诉人佛山市南海区紫旗布艺商行（以下简称紫旗商行）、潘海斌因与被上诉人佛山市南海区世贸广场发展有限公司（以下简称世贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初9827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。紫旗商行、潘海斌上诉请求：1.世贸公司退还押金92000元；2.免除2018年7月1日至2018年12月31日的租金。事实和理由：因世贸公司直接造成紫旗商行、潘海斌的巨大经济损失，从而导致无法正常营业。世贸公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回紫旗商行、潘海斌的上诉请求。紫旗商行、潘海斌向一审法院起诉请求：1.世贸公司向紫旗商行、潘海斌赔偿从2017年12月1日起至起诉之日止的损失共80万元（包括租金损失183897元、8名员工工资损失245000元、水电费损失13800元、招牌损失3000元、装修折旧费354303元）；2.世贸公司承担诉讼费。世贸公司向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的《世贸纺织城商铺租赁合同》（合同号分别为C15座1号，2号，3号，4号，13号，14号，15号，16号，3、4号后铺，15、16号后铺）及相应的《商铺服务与管理协议》，没收潘海斌交纳的80000元履约保证金，并由紫旗商行、潘海斌返还上述商铺予世贸公司；2.紫旗商行、潘海斌向世贸公司支付暂计至2018年7月9日止所拖欠的租金68793.3元、管理费101744.1元（其中C15座1号、2号、13号、14号、15号、16号铺及15、16号后铺从2017年12月22日起计算，C15座3号、4号铺及3、4号后铺从2018年1月1日起计算）及2018年5月至7月的水电费3780元，此后的租金、管理费、水电费按合同约定的标准继续支付至实际返还商铺予世贸公司之日止；3.紫旗商行、潘海斌立即向世贸公司缴纳滞纳金185044.42元（以应付未付的租金为本金，按照每日5‰暂计至2018年7月9日）；4.案件诉讼费由紫旗商行、潘海斌承担。一审法院认定事实：2015年11月23日、12月7日，潘海斌（乙方、承租方）与世贸公司（甲方、出租方）先后共签订了10份《世贸纺织城商铺租赁合同》（合同号分别为C15座1号、2号、3号、4号、13号、14号、15号、16号、3、4号后铺、15、16号后铺），约定：甲方将位于佛山市南海区大沥镇xxxC15座的1号、2号、3号、4号、13号、14号、15号、16号、3、4号后铺、15、16号后铺的商铺（以下简称涉讼商铺）出租给乙方，租赁期限为三年，其中C15座1号、2号、13号、14号、15号、16号铺及15、16号后铺的租期从2015年12月22日起至2018年12月21日止，甲方于2015年12月7日前将商铺交付乙方使用，C15座3号、4号铺及3、4号后铺的租期从2016年1月1日起至2018年12月31日，甲方于2015年12月31日前将商铺交付乙方使用；乙方同意按约定按时向甲方交付租金，其中C15座1号、2号、13号、14号、15号、16号铺及15、16号后铺于2017年6月22日至2018年12月21日期间的具体缴纳时间、数额如下表：            计租周期              缴纳时间              金额（元）                  2017.6.22至2017.12.21              2017.5.15前              37179                  2017.12.22至2018.6.21              2017.11.15前              40581                  2018.6.22至2018.12.21              2018.5.15前              40581      C15座3号、4号铺及3、4号后铺于2017年7月1日至2018年12月31日期间的具体缴纳时间、数额如下表：            计租周期              缴纳时间              金额（元）                  2017.7.1至2017.12.31              2017.5.31前              21060                  2018.1.1至2018.6.30              2017.11.30前              23004                  2018.7.1至2018.12.31              2018.5.31前              23004      逾期不付清，乙方愿意接受甲方每天按乙方未付租金总额的5‰收取滞纳金，乙方如超过30天未付清应付金额，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除终止合同、收回商铺、没收所有移交款项（含其他协议等款项），并且保留追究乙方相关的法律及经济责任的权利；乙方同意在签订本合同时，即向甲方交纳履约保证金10000元（C15座3、4号后铺和C15座15、16号后铺的合同对此项履约保证金无约定），该履约保证金在租赁期满而双方不再续租时，同时乙方未有违约罚款及损坏商铺主体建筑、设施设备维修费等其他欠费的情况下，甲方退还给乙方（不计利息），如有以上费用产生或牵涉赔偿问题而履约保证金不足部分，乙方应自觉补齐费用，否则甲方保留追讨权；因甲方原因逾期交付商铺给乙方使用超过30天，使乙方不能经营的，须承担违约责任，双倍返还履约保证金；乙方违反合同义务或出现违约事由的，甲方有权单方面解除终止合同、收回商铺、没收所有移交款项（含其他协议等款项），并且保留追究乙方相关的法律及经济责任的权利；甲方改变商铺用途或者自用、市场升级改造、政府三旧改造的，由甲方提前3个月通知乙方，本合同自通知发出第4个月终止，乙方需配合搬迁，甲方按乙方自搬迁后的剩余租金的20%作为违约赔偿，除此违约金外，双方不作其他任何补偿；合同期满，乙方如继续租赁商铺，必须主动提前45天到甲方处办理续签手续，否则视乙方放弃续签合同，甲方有权将商铺出租给他人；甲方可根据市场长远发展作出按经营品种进行区域划分及对乙方经营状况进行铺位租赁，如乙方的经营品种不符合该区域规划或经营状况影响附近商铺时，乙方对该铺的有限续租权属于无效，甲方有权将商铺出租给他人，乙方不得有任何异议；租赁期（解约）届满之日乙方必须迁出商铺，迁出前必须结清拖欠甲方的有关款项（含违反管理细则的等处罚）；乙方不能拆除商铺内外固定的水电设施及装修（含由乙方固定装修部分）招牌（招牌属甲方财产），甲方对乙方不予补偿，并确保商铺、设施能正常使用；如乙方违约拆除以上设施及装修，或曾拆除过的间墙及楼梯未复原的，甲方有权没收保证金及剩余一切款项，并要求乙方赔偿。同时，潘海斌（乙方、承租方）与世贸公司（甲方、出租方）还先后于2015年11月23日、12月7日共签订了4份《商铺服务与管理协议》（合同号分别为C15座1、2、13、14、15、16号，C15座3、4号，C15座15、16号后铺，C15座3、4号后铺），约定：乙方向甲方承租合同号下商铺作经营场所使用；服务包括环境卫生、垃圾清运、物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用……；乙方向甲方交付管理费，其中C15座1号、2号、13号、14号、15号、16号铺及15、16号后铺于2017年6月22日至2018年12月21日期间的具体缴纳时间、数额如下表：            计费周期              缴纳时间              金额（元）                  2017.6.22至2017.12.21              2017.5.15前              54918                  2017.12.22至2018.6.21              2017.11.15前              60021                  2018.6.22至2018.12.21              2018.5.15前              60021      C15座3号、4号铺及3、4号后铺于2017年7月1日至2018年12月31日期间的具体缴纳时间、数额如下表：            计费周期              缴纳时间              金额（元）                  2017.7.1至2017.12.31              2017.5.31前              31104                  2018.1.1至2018.6.30              2017.11.30前              34020                  2018.7.1至2018.12.31              2018.5.31前              34020      上述各款项逾期不付清，乙方愿意接受甲方每天按乙方未付金额收取5‰的滞纳金，乙方如超过30天未付清金额，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本协议及乙方连带签订的《世贸纺织城商铺租赁合同》，并按《世贸纺织城商铺租赁合同》约定的违约责任处理；公共用水、用电的分摊按月收取，承租方在每月10号前与自用水电费一并向甲方交纳，与其交纳的甲方每天按乙方未付金额的5‰收取滞纳金，乙方如超过每月20号仍未交纳的，甲方可采取停水、停电处理；本协议为《世贸纺织城商铺租赁合同》的附件，随租赁合同的终止而终止。2015年11月23日、12月7日，潘海斌分别向世贸公司交纳了C15座3号、4号商铺的履约保证金20000元及C15座1号、2号、13号、14号、15号、16号商铺的履约保证金60000元。2016年4月29日、5月3日，潘海斌分别向世贸公司交纳了C15座1号、2号、13号、14号、15号、16号铺及15、16号后铺的安全责任保证金10000元，C15座1、2号铺西边雨篷恢复保证金2000元。2017年5月15日，世贸公司出具收据确认潘海斌已交纳C15座1号、2号、13号、14号、15号、16号铺及15、16号后铺于2017年6月22日至同年12月21日期间的租金、管理费合计92097元。同年11月13日，世贸公司向潘海斌出具了4张金额合计为92097元的广东增值税普通发票。2017年12月19日，世贸公司向潘海斌发出通知，告知其世贸公司根据实际情况拟改变市场用途，对市场升级改造，双方签订的所有《世贸纺织城商铺租赁合同》于2018年2月19日提前解除（终止），请潘海斌于该日前到管理处办妥退铺手续，潘海斌按约定在上述期限内退铺的，世贸公司将按约定向潘海斌支付剩余租金的15%的违约金和退还履约保证金。2018年5月22日，世贸公司向潘海斌发出缴款通知书，通知潘海斌于2018年5月29日前向世贸公司缴纳其本应于2017年11月15日前缴纳的C15座1号、2号、13号、14号、15号、16号铺及15、16号后铺于2017年12月22日至2018年6月21日期间的租金合计40581元、管理费合计60021元，C15座3号、4号铺及3号、4号后铺于2018年1月1日至2018年6月30日期间的租金合计23004元、管理费合计34020元。上述款项潘海斌一直拖欠未付。2018年5月31日，世贸公司向潘海斌发出通知，告知潘海斌因其未能依约于2017年11月15日前缴纳其承租的涉讼商铺的租金、管理费，且经世贸公司多次沟通催促后一直拖延未交，双方签订的《商铺租赁合同》于2018年6月1日解除。2018年5月至7月，涉讼商铺发生水电费合计3780元，潘海斌未支付该款。2018年6月7日，紫旗商行、潘海斌提起本案诉讼。诉讼中，双方明确涉讼商铺目前仍由紫旗商行、潘海斌占有使用。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，根据所涉《世贸纺织城商铺租赁合同》、《商铺服务与管理协议》的内容可知，上述合同主体为潘海斌与世贸公司，故对于紫旗商行及世贸公司各自主张依据上述合同要求对方承担相关民事责任的诉讼请求，一审法院均不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，世贸公司出租的涉讼商铺应取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，现紫旗商行、潘海斌、世贸公司在法庭辩论终结前未能提交涉讼商铺已经取得法律法规规定的建设工程规划许可证的相关材料，故潘海斌与世贸公司签订的《世贸纺织城商铺租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。无效合同自始没有法律约束力，不存在解除的问题，世贸公司反诉主张解除该合同没有法律依据，一审法院对其该项反诉请求不予支持。对于潘海斌与世贸公司签订的《商铺服务与管理协议》，因其是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，但由于该《商铺服务与管理协议》系以《世贸纺织城商铺租赁合同》项下的商铺为合同履行基础的，现《世贸纺织城商铺租赁合同》无效，《商铺服务与管理协议》的合同目的显然亦已无法实现，故一审法院认定解除《商铺服务与管理协议》。潘海斌与世贸公司签订的《世贸纺织城商铺租赁合同》无效，当事人因无效合同取得的财产，应当予以返还。世贸公司反诉要求没收潘海斌已缴纳的履约保证金共80000元的主张无事实和法律依据，一审法院依法不予支持；世贸公司反诉要求潘海斌返还涉讼商铺符合法律规定，一审法院予以支持。此外，潘海斌实际使用涉讼商铺，根据公平及等价有偿原则，还应参照《世贸纺织城商铺租赁合同》约定的租金标准支付实际使用涉讼商铺期间的使用费。同时，潘海斌与世贸公司签订的《商铺服务与管理协议》虽被认定解除，但潘海斌仍应按照《商铺服务与管理协议》约定的管理费标准结算截至其实际搬离涉讼商铺之日止的相应管理费予世贸公司。现世贸公司主张潘海斌拖欠C15座1号、2号、13号、14号、15号、16号铺及15、16号后铺于2017年12月22日起，C15座3号、4号铺及3号、4号后铺于2018年1月1日起的使用费、管理费，而潘海斌辩称其已缴清了上述铺位于2018年6月前的使用费、管理费，并提供了世贸公司于2017年11月13日开具的金额共计92097元的4张广东增值税普通发票予以佐证。对此，因潘海斌所提供的发票金额与双方于《世贸纺织城商铺租赁合同》、《商铺服务与管理协议》约定潘海斌应交纳的涉讼商铺于2018年上半年的租金、管理费金额并不相符，而针对潘海斌该项辩解，世贸公司亦提供了于2017年5月15日出具的收取潘海斌交纳的C15座1号、2号、13号、14号、15号、16号铺及15、16号后铺于2017年6月22日至2017年12月21日期间的使用费、管理费合计92097元的收据，该收据金额与潘海斌所提供的发票金额相符，与双方于《世贸纺织城商铺租赁合同》、《商铺服务与管理协议》约定的潘海斌应缴纳的2017年12月22日至2018年6月21日期间上述商铺的使用费、管理费的金额亦相吻合，足以证实潘海斌所提供的发票所载款项是其所交纳的C15座1号、2号、13号、14号、15号、16号铺及15、16号后铺于2017年6月22日至2017年12月21日期间的使用费、管理费，而潘海斌又未能提供其他缴费凭证证实其已另行支付过上述商铺于2017年6月22日至2017年12月21日期间的使用费、管理费，故一审法院对潘海斌以其提供的发票为由辩称已缴纳C15座1号、2号、13号、14号、15号、16号铺及15、16号后铺于2017年12月22日至2018年6月21日，C15座3号、4号铺及3号、4号后铺于2018年1月1日至2018年6月30日期间的使用费、管理费的意见不予采纳，对世贸公司的主张予以支持。为此，一审法院核定潘海斌应按每月16767元（场地使用费40581元/半年÷6个月＋管理费60021元/半年÷6个月）的标准支付C15座1号、2号、13号、14号、15号、16号铺及15、16号后铺自2017年12月22日起，按每月9504元（场地使用费23004元/半年÷6个月＋管理费34020元/半年÷6个月）的标准支付C15座3号、4号铺及3号、4号后铺自2018年1月1日起，均至实际搬离涉讼商铺之日止计算的场地使用费、管理费予世贸公司，对世贸公司该项反诉请求予以支持。另世贸公司主张潘海斌尚欠涉讼商铺2018年5月至7月的水电费3780元未付，潘海斌对此并无异议，一审法院予以确认，并对世贸公司该项反诉请求予以支持。潘海斌逾期支付使用费、管理费确给世贸公司造成利息损失，且双方在《商铺服务与管理协议》中就潘海斌逾期支付管理费亦约定了滞纳金，但该约定标准明显过高，故一审法院酌定潘海斌应均按年利率6%的标准，按照以下表格计付逾期支付使用费、管理费的利息予世贸公司：            C15座1号、2号、13号、14号、15号、16号铺及15、16号后铺              C15座3号、4号铺及3号、4号后铺                  本金（元）              起算时间              截止时间              本金（元）              起算时间              截止时间                  100602（2017年12月22日至2018年6月21日期间）              2017.11.16              实际付清之日止              57024（2018年1月1日至2018年6月30日）              2017.12.1              实际付清之日止                  46947.6（自2018年6月21日起至法庭辩论终结之日即2018年9月14日止，按每月16767元的标准计算2个月24日）              2018.5.16              23443.2（自2018年7月日起至法庭辩论终结之日即2018年9月14日止，按每月9504元的标准计算2个月14日）              2018.6.1      世贸公司该项反诉请求超出部分依据不足，一审法院不予支持。对于潘海斌主张世贸公司赔偿经济损失的问题，首先，对于装修折旧费354303元，因参照潘海斌与世贸公司签订的《世贸纺织城商铺租赁合同》可知，双方原约定潘海斌对涉讼商铺的使用期间分别为2015年12月22日起至2018年12月21日及2016年1月1日起至2018年12月31日，使用期限届满后潘海斌不能拆除商铺内外固定的水电设施及装修（含由潘海斌固定装修部分）招牌（招牌属甲方财产），世贸公司对潘海斌不予补偿。而现从法庭辩论终结之日起至双方原约定使用期间届满之日即2018年12月21日及12月31日止时间均仅余3个多月，而潘海斌目前仍占有使用涉讼商铺，可见无论潘海斌是否有对涉案商铺进行装修，其可预期的装修物价值都已经在其使用期间基本分摊完毕，故一审法院对潘海斌该项诉讼请求不予支持。其次，对于潘海斌提出世贸公司自2017年11月以来变更市场广告、强拆其招牌及将涉讼商铺重复出租给他人，导致其无法正常经营并给其带来该期间的租金、员工工资、水电费等成本损失的主张，因潘海斌所提供的广告照片虽显示该其他行业广告的商铺地址与本案部分涉讼商铺地址有重合，但该点并不能证实该部分广告内容由世贸公司制作及世贸公司有重复出租涉讼商铺的行为，亦不足以证实潘海斌对涉讼商铺的经营使用因此受到影响甚或致其完全无法经营使用涉讼商铺，且潘海斌亦未能提供证据证实其已经支出了上述经营成本，故潘海斌提出存在该3项经营成本损失并要求世贸公司赔偿的主张依据不足，一审法院对此不予支持。对于潘海斌主张世贸公司损坏其招牌并造成损失3000元的诉讼请求，因其提供的相关照片虽显示招牌有缺损，但并不能证实系由世贸公司实施了损坏行为，故一审法院对其该项诉讼请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第九十一条第二项、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除潘海斌与世贸公司于2015年11月23日、12月7日签订的《商铺服务与管理协议》；二、潘海斌应于判决发生法律效力之日起十日内返还位于佛山市南海区大沥镇xxxC15座1号、2号、3号、4号、13号、14号、15号、16号、3、4号后铺、15、16号后铺的商铺予世贸公司；三、潘海斌应于判决发生法律效力之日起十日内以每月16767元为标准支付C15座1号、2号、13号、14号、15号、16号铺及15、16号后铺自2017年12月22日起，以每月9504元为标准支付C15座3号、4号铺及3号、4号后铺自2018年1月1日起，均至实际搬离涉讼商铺之日止计算的场地使用费、管理费予世贸公司；四、潘海斌应于判决发生法律效力之日起十日内支付分别以100602元为本金从2017年11月16日起，；以57024元为本金从2017年12月1日起；以46947.6为本金从2018年5月16日起；以23443.2为本金从2018年6月1日起，均至实际清偿之日止，均按年利率6%计算的利息予世贸公司；五、潘海斌应于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年5月至7月的水电费3780元予世贸公司；六、驳回紫旗商行、潘海斌的诉讼请求；七、驳回世贸公司的其他反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，减半收取计5900元，由紫旗商行负担。反诉受理费6667.19元，由世贸公司承担1667.19元，潘海斌承担5000元二审中，世贸公司向本院提交了一份协议书，紫旗商行、潘海斌未提交新证据。经审查，世贸公司提交的协议书由双方签字认可，本院予以采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，世贸公司与潘海斌于2019年3月6日签订《协议书》，约定：潘海斌于2019年3月6日15时前将铺内所有属于潘海斌的动产搬离，逾期未搬离则视为放弃而由世贸公司自行处理；双方签订的合同及协议解除，于2019年3月6日前将铺位返还给世贸公司；潘海斌尚欠世贸公司的费用（包括但不限于水电费、租金、管理费）等按一审判决执行。本院认为，综合各方当事人在二审期间的诉辩，本案二审中的争议焦点为：世贸公司是否应免除紫旗商行、潘海斌2018年7月1日至2018年12月31日的租金。经审查，因紫旗商行、潘海斌、世贸商行均未提交案涉商铺的建设工程规划许可证，一审判决已依法认定潘海斌与世贸公司签订的《世贸纺织城商铺租赁合同》为无效合同。根据一审法院及本院查明的事实，紫旗商行、潘海斌在2018年7月1日至2018年12月31日期间仍占有使用案涉商铺，故紫旗商行、潘海斌应参照合同约定的租金标准支付相应的房屋占有使用费。紫旗商行、潘海斌上诉称世贸公司直接造成其巨大经济损失，造成无法营业，请求免除上述期间的租金。本院认为，紫旗商行、潘海斌未提交相应证据证实其主张，且潘海斌亦在一审判决后与世贸公司签订了《协议书》，同意按照一审判决支付租金，故紫旗商行、潘海斌此项上诉请求依据不足，本院不予支持。此外，紫旗商行、潘海斌关于退还押金的上诉请求属于在第二审程序中增加的独立诉讼请求。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条关于“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”的规定，因世贸公司不同意就紫旗商行、潘海斌的上述诉请进行调解或一并审理，故本院不予审查，紫旗商行、潘海斌可另行起诉。综上所述，紫旗商行、潘海斌的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1389.62元，由上诉人佛山市南海区紫旗布艺商行、潘海斌负担。本院依照申请退回2022.08元予上诉人佛山市南海区紫旗布艺商行、潘海斌。本判决为终审判决。(此页无正文)审判长  余珂珂审判员  徐允贤审判员  黄玉凤二〇一九年四月二日法官助理彭振宇书记员钟伊发