天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初1073号原告：张凯瑾，女，1988年7月30日出生，满族，居民，住天津空港经济区。被告：天津市金滩实业有限公司，住所地天津市宝坻区潮阳街道工业区管委会路（6）号。法定代表人：陈小毛，该公司总经理。委托诉讼代理人：王冲，天津欧诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯熹微，天津欧诺律师事务所律师。原告张凯瑾与被告天津市金滩实业有限公司（以下简称金滩实业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张凯瑾、被告金滩实业公司法定代表人的委托诉讼代理人冯熹微到庭参加诉讼。因本案是系列案件之一，需统一裁判标准而扣除相应审理期间。本案现已审理终结。张凯瑾向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2017年10月31日至2018年12月25日期间逾期交房利息损失26932.34元（492747×4.75%÷365×420）；2.被告支付原告自2018年1月31日至2018年12月25日期间逾期交房违约金16162.1元（492747×1?×328），以上合计43094.44元。诉讼中变更诉讼请求第2项，要求被告支付原告自2018年1月31日至2018年12月25日期间逾期交房违约金32324.2元（492747×2?×328），以上合计59256.5元。事实及理由：2016年4月12日原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于宝坻区房屋，建筑面积83.82平方米，约定每平方米5878.63元，总房款492747元。交付时间2017年10月30日前，如逾期交房，逾期在90日内的，被告按已付款利息支付原告损失；逾期超过90日的，除继续按照已付款利息支付损失外，还按照商品房价款的1?按日支付违约金。合同签订后，被告未按约定交付房屋，故提出诉讼。金滩实业公司辩称，案涉房屋之所以延期交付非因被告原因，是因为2017-2018年度为了保护环境，天津市政府和宝坻区政府均发布了停工令，被告根据政府要求及相关文件精神停工，因此延期交房是政策所导致，故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年4月12日，张凯瑾（乙方）与金滩实业公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》（编号:2016-0010297），约定张凯瑾购买金滩实业公司开发建设的宝坻区房屋，建筑面积83.82㎡，每平方米5878.63元，总价款492747元。其中合同第三条商品房交付及交付日期约定，甲方于2017年10月30日前将符合交付条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按下列第3种方式处理：予以延期。第五条甲方逾期交付商品房的处理约定：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列第1种约定，追究甲方违约责任：合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金。合同签订后，张凯瑾于2016年4月27日交付购房款302747元，余款190000元于2016年7月19日付清。截止合同约定的交房日期，金滩实业公司未向张凯瑾交付房屋。2017年11月5日，金滩实业公司就逾期交房问题向部分购房业主出具承诺书，内容如下：1、我公司建设的儒林轩项目（一期，包括1#、3#、4#、5#、7#楼）计划整个工程于2017年12月31日前把室内水、电、电梯、门窗工程完工。如不能完工，按购房合同约定的银行同期贷款利率赔付，同时按照每日商品房价款的万分之二违约金赔付给各业主直至完工。2、我公司建设的儒林轩项目（一期，包括1#、3#、4#、5#、7#楼）交房日期为2018年5月20日。如未如期交房由2018年5月21日起按购房合同约定的银行同期贷款利率赔付，同时按照每日商品房价款的万分之二违约金赔付给各业主，直到交房日止。3、2017年10月30日至2018年4月30日房屋延期问题后期协商。张凯瑾承认金滩实业公司曾于2018年12月26日通知张凯瑾收取涉案房屋，由于涉及迟延交付房屋问题未得到解决，故张凯瑾至今未办理收房手续。双方当事人有争议的事实的质证和认定情况如下：1.迟延交房问题。金滩实业公司认为迟延交房的原因是因为政府的停工要求，符合主合同和补充合同的约定，不应承担违约责任。金滩实业公司援引上述补充条款约定，除此之外提交了：⑴2016年11月12日，美丽天津一号工程指挥部文件[美丽天津一号工程（2016）27号]《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》，通知主要内容：2016年11月15日至2016年12月31日（47天），允许全运会场馆、全运村建设、地铁、今冬必须连续施工的重要民生项目和冬季植树造林项目特许施工外，原则上全市所有在建施工项目一律停止施工。⑵2017年8月26日，宝坻区人民政府发布《宝坻区人民政府关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，要求各施工企业于2017年8月25日至9月10日（17天）期间停止所有施工工地的土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剔槽等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业）。⑶2017年9月11日及10月20日，天津市建设工程质量安全监督管理总队分别发布《关于加强扬尘治理工作的通知》和《天津市建设工程质量安全监督管理总队关于加强2017-2018秋冬季建筑工地施工施工扬尘治理工作的紧急通知》[津建质安总（2017）86号]，要求各有关单位认真贯彻执行《市建委2017-2018年秋冬季建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案》，限制施工要求：2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业。对于重大民生工程、重点项目和事关技术安全项目，涉及的土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，确实无法停工的可以申请特许施工。在本院同期审理的原告刘海霞与被告金滩实业公司商品房销售合同纠纷一案中，金滩实业公司还提交了美丽天津一号工程指挥部于2017年8月25日发布的《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》[美丽天津一号工程（2017）9号]及天津市城乡建设委员会于2017年9月21日发布的关于印发《市建委2017-2018年秋冬季建设工程施工现场扬尘治理攻坚行动方案》的通知[津建工程（2017）362号],前者要求在8月25日至9月10日期间停止所有施工工地的土石方作业，后者要求2017年10月至2018年3月，全市建成区内停止各类建设工程土石方作业、水泥搅拌及浇筑等作业，停止道路工程土石方作业。张凯瑾认为上述文件的发布不足以证明金滩实业公司停工200余天。2.违约金应否调整问题。张凯瑾要求按照《承诺书》承诺的标准支付违约金，金滩实业公司认为《承诺书》对违约金重新约定为2018年5月21日，且约定过高。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，当事人双方在协商一致基础上签订的《天津市商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。双方均应严格履行各自义务。综合双方的陈述及举证、质证意见，结合业已查明的案件事实，对以下争议焦点问题应否得到支持的理由分述如下：一、违约责任承担问题，即金滩实业公司迟延交房应否承担违约责任。双方对此各持己见，金滩实业公司认为虽然存在迟延交房的事实，但符合合同条款约定的原因，而且上述要求停工的文件、通知相关联，导致金滩实业公司连续性停工，不应承担违约责任。天津市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干问题的审判委员会纪要》中对“因停工令造成逾期交房的问题”的共识纪要意见如下：因受政府有关部门依据相关文件发布的停工令的直接影响，商品房无法在合同约定时间交付买受人，一般应认定合同迟延履行属于不可归责于出卖人的情形，可以根据停工令确定的天数并结合案件具体情况，免除出卖人相应的逾期交付商品房违约责任。经查，金滩实业公司提交的停工令发布时间均在涉诉合同签订之后。众所周知，近几年来为全面贯彻京津冀及周边地区秋冬季大气污染综合治理攻坚行动，切实保障天津市环境空气质量，美丽天津一号工程指挥部先后出台了相关文件，要求对建设工程施工现场扬尘等进行治理。2016年11月12日发布的（2016）27号通知要求2016年11月15日至2016年12月31日（47天）除特许项目可施工外，原则上全市所有在建施工项目一律停止施工。2017年8月26日宝坻区政府发布的通知要求2017年8月25日至9月10日（17天）期间停止所有施工工地的土石方作业。2017年9月21日发布的（2017）362号文件要求2017年10月至2018年3月，全市建成区内除特许施工外停止各类建设工程作业。本案双方签订的涉诉合同成立于2016年4月12日，上述文件限制施工的时间对于金滩实业公司而言确属于不可归责于出卖人的情形，故应根据合同约定允许交房时间予以顺延。根据上述限制施工令，2016年11月15日至12月31日、2017年8月25日至9月10日、2017年10月1日至10月30日期间内不能正常施工，是合同约定的交房时间前的合理顺延期间。因后一次停工令截止时间是2018年3月31日，故允许的交房合理顺延期间为停工令截止日后再延续94天，即2018年7月3日止。金滩实业公司在停工期内自愿向“儒林轩”项目（一期、包括1#、3#、4#、5#、7#楼）业主发出承诺，于2018年5月20日前向业主交付房屋，此日期系其在充分了解相关停工日期及自身工程进度后作出的预判，应已详尽考虑了可能出现的后果并加以排除，但仍然做出在上述日期前交房的承诺，该行为足以说明其有能力在承诺期内交付房屋。另，在其作出该承诺后至其实际交房之日期间，政府未再发布新的停工令。据此，本院确定金滩实业公司支付违约金的起止时间为2018年5月21日至2018年12月25日。二、利息支付问题。因张凯瑾已全额支付了购房款，合同约定的交付房屋期限届满未得到房屋，虽存在不可归责于金滩实业公司的情形，但张凯瑾交付的购房款一直在金滩实业公司账户内，允许房屋交付有条件的顺延，但支付利息的起算时间不应随之顺延，且《承诺书》仅载明“2017年10月30日至2018年4月30日房屋延期问题后期协商”，此后双方并未进行协商，而且张凯瑾也没有承诺免除2018年5月20日之前的利息，故支付利息起止时间应为2017年10月31日至2018年12月25日。经查阅中国人民银行同期贷款利率为4.75%，据此，经核算，张凯瑾请求支付利息26932.34元未超出其实际损失，本院予以支持。二、违约金应否调整问题。涉诉合同约定的违约金属于逾期履行的违约金，是指当事人没有按照约定期限履行商品房买卖合同中的主要义务而按照约定应当支付的违约金，这种违约金是按逾期天数或者迟延交付使用房屋以及迟延支付购房款的时间而应当支付的违约金，兼具赔偿性和惩罚性双重性质。从涉诉合同约定看，支付购房款是张凯瑾的主要合同义务，张凯瑾按约支付了全部购房款。金滩实业公司的主要合同义务是按期向张凯瑾交付经竣工验收合格的商品房。在确定合同各方权利和义务时应当遵循公平原则，张凯瑾支付购房款后，金滩实业公司迟延一年多才交付房屋，虽有不可归责于其自身的情形，确也给张凯瑾造成了较大损失。金滩实业公司在不能如期交房的情况下，向业主出具的《承诺书》，既是对己方履行交付房屋期限的再约定，也是对不能履约时对包括张凯瑾在内的业主进行赔偿的再约定，张凯瑾认可承诺书中的全部事项。故该《承诺书》是对原合同违约金支付标准的变更，对双方亦具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，张凯瑾未能收房的损失应为已付房款的利息损失及不能对房屋进行正常使用而产生的损失。综合金滩实业公司在履行合同当中的过错程度及张凯瑾的损失情况，该违约金的计算方式不属于“过分高于造成的损失”的范畴。综上，对金滩实业公司要求减少违约金支付标准这一抗辩主张，本院不予采信。张凯瑾请求按《承诺书》约定日万分之二标准计算违约金应予支持。根据以上确定的支付违约金期间（2018年5月21日至2018年12月25日）核算金滩实业公司应支付违约金数额为21483.77元（购房款492747元×2?×218日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津市金滩实业有限公司于本判决生效后10日内向张凯瑾支付逾期交房利息26932.34元；二、天津市金滩实业有限公司于本判决生效后10日内向张凯瑾支付逾期交房违约金21483.77元；三、驳回张凯瑾其他诉讼请求。（当事人可将上述款汇入本院账户，汇款时注明案号及承办法官姓名。户名：天津市宝坻区人民法院；开户行：天津农商银行宝坻中心支行；账号：9052301010010000727636）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费878元，减半收取计439元（已预交），由张凯瑾负担80元，天津市金滩实业有限公司负担359元（于本判决生效后10日内给付张凯瑾或汇入本院账户）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张凤霞二〇一九年四月九日书记员  刘建芳