贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0302民初1464号原告：遵义市新区开发投资有限责任公司法定代表人：王大江，该公司董事长。委托诉讼代理人：许晓玲，公司员工。委托诉讼代理人：李佳，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。被告：刘松松，男，汉族，遵义市人委托诉讼代理人：宋黔林，贵州乾锋律师事务所律师。原告遵义市新区开发投资有限责任公司与被告刘松松房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告遵义市新区开发投资有限责任公司（以下简称新开投公司）的委托诉讼代理人李佳、许晓玲，被告刘松松及其委托诉讼代理人宋黔林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告遵义市新区开发投资有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付欠付租金人民币1024000元，并承担违约金150000元，前述费用合计1174000元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月18日，案外人遵义医药高等专科学校（以下简称“医专学校”）委托原告遵义市新区开发投资有限责任公司（以下简称“新开投公司”）代为租赁管理医××学校校园××路（大学城××）××沿街门面（以下简称“学校门面”），并签订《遵义医专新校区门面处置协议书》和《委托书》。上述协议签订后，原告新开投公司依据上述协议约定，选取遵义市国贸拍卖公司对学校门面组织公开拍租。2016年9月6日，被告通过公开拍租，以60元/㎡/月的租金价格取竞拍标的物（位于大学城××路××专××栋，面积为1300㎡)，2016年9月18日，原告依据拍租结果同被告签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定租赁标的物租赁期限为4年（不含免租金时间），自2016年9月21日起至2020年12月31日止；半年租金为肆拾陆万捌仟元整（￥468,000.00)，付款方式系半年一付，提前2个月支付租金；违反本合同约定内容，应承担违约金人民币壹拾伍万元整（￥150，000.00)。合同签订后，被告支付了首期2016年9月21日至2017年3月20日半年部分租金，至今尚欠尾款捌万捌仟元整（￥88000.00)，自2017年3月21日起至2018年7月20日（除去免租期：2017年12月2日至2018年3月31日），被告又拖欠原告两期租金，拖欠租金共计人民币壹佰零贰万肆仟元整（￥1，024，000.00)。经原告多次催收，被告仍置之不理，其行为已经严重违反双方合同约定，损害了原告的合法权益。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。为证明其主张，原告提交如下证据：一、1、原告营业执照和负责人证明：证明原告主体身份适格；二、1、建设工程规划许可证；2、委托拍卖合同书；3、拍卖成交确认书；4、房屋租赁合同；5、被告正常经营图片：证明原告通过拍租与被告刘松松签订《房屋租赁合同》，合同期限为4年，自2016年9月21日至2020年12月31日止，付款方式半年一付，提前2个月支付租金。被告接收房屋后至今仍正常经营。原、被告之间租赁合同合法有效，双方的租赁关系事实存在，原告履行交房义务后，被告未按约定履行支付租金的义务，其行为构成违约；三、1、遵义医药高等专科学校（下称遵义医专）新校区门面处置协议书；2、委托书；3、补充协议；4、情况说明：证明自房屋出租之日起，三年的房屋租金均由新开投公司收取，委托管理期限为三年。原告有权收取该笔租金。刘松松辩称，被告与原告和遵义医药高等专科学校（下称遵义医专）签订的房屋租赁合同期限为5年，而不是原告诉状中所称的4年；原告主体不适格，被告承租的房屋所有权属于遵义医专，并不是原告所有，原告无权出租。被告系与遵义医专和原告共同签订的承租协议，在无遵义医专的授权委托下，原告无权单方起诉。本案是原告违约而不是被告违约，原告系以商业用房对外拍租，被告也是以经营为目的承租上述房屋。但原告在向被告交付房屋时，房屋并未通过消防验收，根本不具备交付使用的条件，原告对此却恶意隐瞒。原告向被告出租的房屋原本建设用途系学生宿舍，但原告故意隐瞒按商业用房对外招租，导致被告承租的房屋无法办理消防验收，无法使用。原告刻意隐瞒当用途变更时，应由原告按商业用房的标准对出租的房屋进行消防设计、施工并报消防部门进行消防验收的义务。而且原告至今也未履行变更义务。当被告承租的铺面门口出现漏水时，原告待于履行维护义务。拖延时间长达一年，导致被告对房屋使用受到严重影响。被告并不欠原告租金，原、被告签订《房屋租赁合同》后，被告交纳了半年的房租380000,但原告交付的房屋却并没有取得消防验收合格，导致被告根本无法使用承租房屋，此期间原告无权收取房租。原告对外招租的房屋在2017年3月8日才通过验收，而且是以学生宿舍的标准进行验收。因原告的原因导致被告在2017年10月4日消防验收才合格，在此期间原告无权收取租金。租金期限应当顺延至2017年10月4日起开始交纳。被告交纳了半年租金，即交纳了2017年10月4日至2018年4月4日6个月的房租。2018年4月5日至于2018年10月4日为免租期。原告收取租金的期限为2017年12月1日止，故原告还应退还被告多交的房租。违约金过高，请求法院进行调整。为证明其主张，向本院提交如下证据：1、遵公消验字[2017]第0082号建设工程消防验收意见书：证明原告委托拍租的房屋是2017年3月8日才通过消防验收，2016年9月18日与原告签订合同时并不具备交房条件。原告承租的D1栋房屋原建设用途为学生宿舍而并不是营业用房，其消防验收标准也是按学生宿舍的标准进行消防验收，这也是导致被告承租房屋在用于经营用途时不能通过消防支队验收的重要原因。用途发生变更时，应由遵义医专和原告按商场的消防验收标准进行设计施工后报消防部门审核验收，即用途变更时消防的设计、施工、申报均是原告与遵义医专的法定的义务。公众聚集场所在投入使用前必须经过消防机构申请安全检查，合格后才能投入使用；2、遵公消审字[2017]第0159号《审核意见书》：证明2017年4月5日，遵义市公安消防支队向被告下发消防整改通知书，要求被告进行整改，其原因就是因为是学生宿舍，不是商业用房，也证明被告无法使用门面。被告最初呈报的遵义市红蓝网络服务部装修面积为928平方米。由于原告和遵义医专的原因导致被告无法通过消防验收，也无法投入使用；3、消防安全检查合格证：证明被告在2017年10月4日才取得遵义市红蓝网络的消防安全检查合格证。遵义市红蓝网络使用面积已由928平方米缩减为461平方米；4、房屋租赁合同：证明原告对外租赁时是以营业用房对外出租，被告承租房屋也是用于经营。合同免租期为120天；5、合伙合同：证明红蓝网络信息服务部系被告与黄俊园共同合伙经营；6、遵义医专新校区门面处置补充协议：证明遵义医专校园2号路所有门面租赁，原告收取租金的期限为2017年12月1日；7、光盘：证明2018年3月8日，因原告经营的网吧门面坝子漏水，给原告的经营造成影响，被告将此事反映给原告，但原告一直拖延至2019年3月才处理。给被告的经营造成严重影响；8、遵义医专向各商户的通知：证明2019年4月12日交给遵义医专来管理。本院经审理认定如下事实：2014年8月18日，案外人遵义医药高等专科学校（以下简称“遵义医专”）与原告遵义市新区开发投资有限责任公司（以下简称“新开投公司”）签订《遵义医专新校区门面处置协议书》和《委托书》，由案外人遵义医专将其所有医××学校校园××路（大学城××）××沿街街门面（以下简称“学校门面”）委托原告进行管理，约定委托期限为三年（2014年9月1日至2017年9月1日）。后遵义医专于2019年1月23日出具《情况说明》，载明了自房屋出租之日起三年的房屋租金均由原告收取，租金作为原告建设遵义医专新蒲校区的建设资金，由原告处置，委托期限为三年。2016年8月25日，由原告作为委托方，将诉争中的门面委托遵义市国贸拍卖有限公司进行了公开拍租，拍租标的名称为遵义市医药高等专科学校新蒲校区D1栋学生宿舍临街门面。2016年9月6日，被告与遵义市国贸拍卖有限公司签订了《拍卖成交确认书》，2016年9月18日，以案外人遵义医药高等专科学校、原告新开投公司作为出租方，被告刘松松作为承租方签订了《房屋租赁合同》，合同中明确：房屋系以现状出租，租赁期限为5年（不含免租金时间），自2016年9月21日起至2020年12月31日止；免租金期限为120天，自2017年12月2日起到2018年3月31日止；经营范围为：国家法律、行政法规规定禁止的除外。租金及付款方式为：租金成交价是每月60元/㎡，半年租金为468000元,付款方式为:首半年租金和履约保证金在合同签订后一周内一次性付清，以后租金半年一付，每次提前2个月支付。在权利义务中约定了：租赁期限内，被告在不破坏房屋原结构的基础上，可根据营业需要对本合同房屋进行装修。如房屋使用涉及消防设施的安装，被告须按照法规办理相关手续，自行安装，并承担所有费用。违约责任约定：违反本合同内容，应承担违约金15万元，如造成对方损失，应承担相应的赔偿责任。《房屋租赁合同》签订后，被告于是向原告支付了380000元租金，同时承诺余款88000元于2016年10月21日内付清，但该款（余款88000元）被告至今未支付原告。2017年3月8日，涉案标的房屋通过了消防验收（遵公消验字[2017]第0082号）。2017年4月5日，由遵义市公安消防支队向遵义市红蓝网络服务部下达了《建设工程消防设计审核意见书》（遵公消审字[2017]第0159号），对其报送的遵义市红蓝网络服务部室内装修工程（总装修面积为928平方米）部分消防设计不符合规范规定，不同意该工程消防设计（注：被告自述遵义市红蓝网络服务部系其与案外人黄俊园合伙经营）。2017年10月4日，遵义市红蓝网络服务部通过消防验收，并得到了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（公消安检字[2017]第0005号），场所面积为461平方米。从2016年9月21日起至2018年7月20日，被告交付租金380000元，共欠付原告租金1024000元（扣除免租120天的租金），从而酿成本次诉争。本院认为，本案的争议焦点一：原告新开投公司是否是本案适格的诉讼主体？案外人遵义医专于2019年1月23日《情况说明》中已明确委托原告管理涉案门面的期限为该门面租赁期三年，本案原告要求被告支付租金的时间至2018年7月20日，双方签订租赁合同时间为2016年9月18日，该时间段为原告作为被委托人行使其权利时间，故新开投公司系本案适格的诉讼主体，对被告的该抗辩，本院不予采信。本案的争议焦点二：在涉案门面未通过消防（2016年9月18日至2017年3月8日），被告是否应该交纳租金？被告庭审中认为，根据《中华人民共和国消防法》第十三条“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”的规定，原告有故意隐瞒其未经消防验收的情况，导致被告对涉案门面无法使用。根据本院庭审查明，原告是以现状出租，被告在知道涉案门面未经过消防验收的情况下，继续承租涉案门面至今，该事实本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”的规定，原告要求被告参照合同约定的租金标准支付占有使用费的诉求，符合法律法规的规定，故对被告的该抗辩，本院不予采信。本案的争议焦点三：被告是否应支付2017年3月8日至2017年10月4日期间的房租，即涉案门面在“一消”通过与“二消”通过期间的租赁费用被告是否应向原告支付？原告向被告所出租的门面系以现状出租，被告使用门面经营范围由被告所决定。被告拟准备经营网络服务部（俗称网吧），根据《中华人民共和国消防法》第十五条第一款：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查”的规定，对于装修后的门面申请消防验收（即所说的“二消“）的义务人是承租人（本案被告），没有证据证明原告对于被告与案外人合伙经营的遵义市红蓝网络服务部未通过消防验收负有责任，故被告以原告对“二消”未通过期间应承担责任并拒付租赁费用的抗辩，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，原告要求被告支付2016年9月21日至2018年7月20日期间的租赁费用1024000元（已扣除被告已交纳的380000元以及120天免租期的费用）的诉求，本院予以支持。因被告一直未履行交付租金的义务，现原告以双方签订《房屋租赁合同》中违约金的约定，要求被告支付违约金150000元，被告认为原告主张的违约金金额过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院酌情认定违约金100000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：由被告刘松松于本判决生效后十日内支付原告遵义市新区开发投资有限责任公司门面租金1024000元及违约金100000元。如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7685元（已减半收取），由被告刘松松负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审判员  黄瑾静二〇一九年四月二十二日书记员  刁孝娟