广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1973民初21131号原告：罗金燕，女，汉族，1980年9月2日出生，住广东省东莞市，委托代理人：曾献林，广东商达（东莞）律师事务所律师。被告：魏志艺，男，汉族，1991年10月5日出生，住广东省龙川县，被告：罗丽霞，女，汉族，1992年11月21日出生，住广东省东莞市龙门县，第三人：东莞市樟洋房地产代理有限公司，住所地为广东省东莞市樟木头镇樟罗社区华富广场一楼A072号铺。法定代表人：朱蕊。第三人：东莞银行股份有限公司樟木头支行，住所地为广东省东莞市樟木头镇维多利大道中38号。负责人：纪明辉。委托代理人：钟贤立，广东汉章律师事务所律师。委托代理人：叶雅仪，广东汉章律师事务所律师助理。原告罗金燕诉被告魏志艺、罗丽霞、第三人东莞市樟洋房地产代理有限公司（以下简称“樟洋代理公司”）、东莞银行股份有限公司樟木头支行（以下简称“东莞银行樟木头支行”）、房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序于2019年4月24日公开开庭进行了审理。原告罗金燕及其委托代理人曾献林、第三人东莞银行樟木头支行的的委托代理人钟贤立、叶雅仪到庭参加诉讼，被告魏志艺、罗丽霞、第三人樟洋代理公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告罗金燕向本院提出诉讼请求如下：1、继续履行2018年6月17日两被告与原告签订的《房地产买卖（居间）合同》；2、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年6月17日，原告与两被告在第三人樟洋代理公司居间介绍下签订《房地产买卖（居间）合同》，合同约定由原告以1000000元的价格向两被告购买位于东莞市樟木头镇××花园××座××层××房产，合同约定付款方式为一次性付款，原告在过户当天一次性向两被告付清全部楼款，2018年11月16日，原、被告再签订《资金赎楼协议》，约定由原告出资将两被告所欠第三人东莞银行樟木头支行供楼款还清、注销抵押登记，两被告须在案涉房产注销抵押完成后3天内完成过户。原告在签订《房地产买卖（居间）合同》及《资金赎楼协议》后，已按照约定向两被告共支付房款823646元，然而两被告在收到上述房款后，不仅没有配合履行合同义务，反而将所收取约定用来赎楼房款卷走，目前处于无法联系状态，且原告还了解到两被告在与原告签订《房地产买卖（居间）合同》后还将案涉房产再转卖给案外第三人。综上，原告已经完全按照《房地产买卖（居间）合同》约定履行支付房款义务，两被告在收到款项后不仅没有用于赎楼偿还第三人东莞银行樟木头支行贷款，反而携带所收取的楼款潜逃，构成根本违约。原告后增加及变更诉讼请求为：1、两被告继续履行2018年6月17日与原告签订的《房地产买卖（居间）合同》，将案涉房产注销抵押登记并过户给原告，第三人樟洋代理公司、东莞银行樟木头支行予以配合；2、两被告向原告赔偿多付房款损失288646元（具体按注销案涉房产抵押登记时实际损失为准）；3、本案诉讼费由两被告承担。被告魏志艺、罗丽霞在答辩期内未提交答辩状。第三人东莞银行樟木头支行述称，1、东莞银行樟木头支行对案涉房屋在债权范围内享有优先受偿权，2014年12月2日，被告魏志艺为购买位于东莞市樟木头镇××花园××座××层××房，与东莞银行樟木头支行签订了一份《购房按揭抵押贷款合同》并办理了抵押登记，其后东莞银行樟木头支行向被告魏志艺发放了贷款，东莞银行樟木头支行对案涉房屋在债权范围内享有优先受偿权，根据双方《购房按揭抵押贷款合同》，抵押担保的范围包含贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、实现债权和抵押权而发生的律师费、保全费、诉讼费、仲裁费、拍卖费等；2、如果被告魏志艺清偿抵押贷款合同项下全部贷款本息（包括复利和罚息）、违约金、实现债权和抵押权相关的费用后，东莞银行樟木头支行就同意配合注销抵押登记，否则不得解除案涉房屋的抵押权。被告魏志艺已拖欠多期还款，已构成违约，已产生违约金、罚息、复利、律师费等费用，被告如未清偿抵押贷款项下全部贷款本息（包括复利和罚息）、违约金、实现债权和抵押权的相关费用，东莞银行樟木头支行不同意解除案涉房屋的抵押权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院审理认定事实如下：2018年6月17日，原告与两被告在第三人樟洋代理公司的居间下签订了《房地产买卖（居间）合同》，约定两被告将位于东莞市樟木头镇××花园××座××层××号出卖给原告，房屋价格1000000元。原告于合同签订当日以现金方式向被告魏志艺交付了定金50000元，于2018年6月19日向被告魏志艺银行账户转账支付了定金150000元，均有被告魏志艺出具的《收据》为证。原告主张两被告除了将案涉房屋抵押给东莞银行樟木头支行外，还二次抵押给了案外人，故原告于2018年9月11日向被告魏志艺银行账户转账支付了购房款158646元，用于给两被告向案外人还贷并注销了二次抵押。双方于2018年11月16日又签订了《资金赎楼协议》，约定由原告负责出资将案涉房屋所欠东莞银行樟木头支行的供楼款还清，两被告不得再将案涉房屋做任何抵押，否则视为违约，注销抵押完成后两被告须在3天内完成过户，原告出资金额：定金20万元，二抵贷款158646元，一抵贷款465000元，总共出资823646元。第三人东莞银行樟木头支行主张被告魏志艺在2018年12月15日出现不正常还款，截止至2019年4月10日已累计三期逾期还款，已构成违约，暂计至2019年4月10日拖欠本金为457441.13元，利息为9445.56元，罚息为92.42元，复利为116.85元，因被告违约，依《购房按揭抵押贷款合同》约定还需支付违约金26000元，为了追索上述债权，东莞银行樟木头支行还与广东汉章律师事务所签订了《民事委托代理合同》并支付了律师费16635元，因被告违约，东莞银行樟木头支行已着手准备相关证据材料以起诉被告魏志艺，但现暂未起诉。另查明，案涉房屋已办理房地产权证，证号：粤房地权证莞字第××号。根据2019年4月23日向东莞市房产管理局查询的不动产登记信息显示，案涉房屋除了存在第三人东莞银行樟木头支行的案涉抵押权及原告因本案申请的查封外，不存在其他查封、抵押的情况。原告以被告魏志艺将收取的用于赎楼房款挪作他用为由向东莞市公安局樟木头分局樟洋派出所报警。庭审中，原告称案涉房屋成交价为1000000元，原告已支付823646元，购房余款将按照合同约定在过户当天一次性付清，原告同意承担被告魏志艺与第三人东莞银行樟木头支行签订的《购房按揭抵押贷款合同》约定项下被告需承担的全部费用，但原告因此支付的超出楼款1000000元的部分，两被告应向原告赔偿。第三人东莞银行樟木头支行同意若原告还清被告尚欠的抵押贷款合同项下的全部贷款本息（包括复利和罚息）、违约金26000元、律师费16635元后配合办理注销抵押登记手续，本息具体数额需计算至实际还清之日。以上事实，有《房地产买卖（居间）合同》、《收据》、交易流水明细清单、转账记录、《资金赎楼协议》、《结婚证》、报警回执、不动产登记信息查询结果、房地产权证以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，被告魏志艺、罗丽霞经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状和证据材料，视为放弃答辩、举证、质证及抗辩的权利。《房地产买卖（居间）合同》系原告与两被告自愿签订，内容并未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告已依约支付了823646元房款，两被告应及时赎楼并注销抵押登记，两被告未依约履行赎楼及办理注销抵押登记手续，已构成违约，而因案涉房屋已抵押给第三人东莞银行樟木头支行，原告作为守约一方，同意代为清偿上述贷款合同项下的债务，要求两被告继续履行案涉《房地产买卖（居间）合同》，两被告未对此提出异议，第三人东莞银行樟木头支行亦同意原告代被告魏志艺清偿贷款合同项下债务后配合办理注销抵押登记手续，案涉房产交易不存在其他不能履行的情形，故本院对原告要求继续履行的诉请予以支持。两被告应协助原告办理案涉房屋的抵押注销手续，并协助原告办理案涉房屋的过户手续，过户所产生的相关税费由原告承担。而原告应将剩余的176354元（1000000元-823646元）房款支付给两被告。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，受让人清偿债务后可向抵押人追偿。至于原告诉请的要求两被告赔偿多付的房款损失，因该数额尚未确定，该损失并未实际发生，故在本案中无法处理，原告可另行向两被告主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告罗金燕与被告魏志艺、罗丽霞继续履行双方于2018年6月17日签订的关于买卖位于东莞市樟木头镇御景花园夏威夷豪园十二座四层D号房（房地产权证号：粤房地权证莞字第××号）的《房地产买卖（居间）合同》（合同编号2018027）；二、原告罗金燕应于本判决发生法律效力之日起五日内代被告魏志艺向第三人东莞银行股份有限公司樟木头支行申请提前清偿东莞市樟木头镇御景花园夏威夷豪园十二座四层D号（房地产权证号：粤房地权证莞字第××号）的贷款债务；三、原告罗金燕应于完成履行上述第二判项确定义务之日起五日内代被告魏志艺、罗丽霞办理东莞市樟木头镇御景花园夏威夷豪园十二座四层D号房（房地产权证号：粤房地权证莞字第××号）注销房产抵押登记，被告魏志艺、罗丽霞及第三人东莞银行股份有限公司樟木头支行予以协助配合；四、被告魏志艺、罗丽霞应于东莞市樟木头镇御景花园夏威夷豪园十二座四层D号房（房地产权证号：粤房地权证莞字第××号）注销抵押登记之日起三日内将上述房屋过户登记至原告罗金燕名下，相应的过户税费由原告罗金燕支付；五、原告罗金燕应于上述房屋办理过户登记当天向被告魏志艺、罗丽霞支付购房余款（计算方式：176354元-本判决第二项所涉代为向第三人东莞银行股份有限公司樟木头支行清偿的债务金额）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16398元、保全费5000元，合计21398元（原告罗金燕已预交），由被告魏志艺、罗丽霞负担。本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审（本页无正文）审判长  周淑君审判员  何健林审判员  崔丽君二〇一九年四月二十五日书记员  吴珮君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。