江苏省徐州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2018）苏03行初321号 原告王建玲,女,1967年11月29日出生,汉族，住徐州市鼓楼区。 被告徐州市鼓楼区人民政府,住所地徐州市鼓楼区中山北路**。 法定代表人罗德清，区长。 出庭应诉负责人付权，该区副区长。 委托代理人海成，鼓楼区住建局工作人员。 委托代理人朱咏梅，江苏盛仪律师事务所律师。 原告王建玲诉被告徐州市鼓楼区人民政府（以下简称鼓楼区政府）房屋征收补偿决定一案，向本院提起行政诉讼。本院于2018年9月3日立案受理后，依法组成合议庭，在法定期限内向被告送达了起诉状副本、举证、应诉通知书等相关诉讼文书。2019年2月21日公开开庭审理了本案。原告王建玲，被告鼓楼区政府的负责人付权及委托代理人海成、朱咏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2018年8月14日，被告鼓楼区政府针对原告王建玲位于合群桥北农行综合楼xxx的被征收房屋作出徐鼓政征补决字[2018]14号《房屋征收补偿决定书》，决定以产权调换方式给予房屋安置补偿，规定被征收人收到本决定书之日起十日内将房屋腾空并与徐州市鼓楼区住房和建设局办理征收补偿安置和移交手续。同时告知复议、诉讼的权利及期限。 原告诉称，一、徐鼓政征补决字[2018]14号房屋征收补偿决定书事实认定不清。2015年7月18日被告发布徐鼓政征字[2015]第2号房屋征收决定（以下简称2号房屋征收决定），签约期限为2015年7月25日-2015年9月2日。签约期内被告从未要求原告与其协商或签订补偿协议，直至2018年7月5日，被告才向原告转交《房屋征收补偿评估报告》。2018年7月10日，原告对该评估报告提出了复核申请，但丧失了向房地产价格评估专家委员会申请鉴定的权利。原告已经明确要求在改建地段进行房屋产权调换，被告作出决定异地安置和风雅致小区xx号楼xx单元x室违背原告意愿。被诉决定同时存在同一套房屋多次被安置。补偿价格明显低于同类房地产市场价格，无法保障原告的居住条件。同时在补偿项目中缺少被征收房屋装潢装饰等附着物补偿，搬迁补助、过渡费、误工费的补偿没有依据。二、评估报告无效。评估报告载明的评估时点为2015年7月17日早于被告征收决定发布时间，程序违法；2015年作出的评估报告至2018年7月5日送达，评估报告超过有效期，且评估报告明显缺乏客观性、公正性。三、被告作出的征收决定违法直接导致补偿决定违法。综上，请求法院判决：1、确认被告作出的徐鼓政征补决字[2018]14号房屋征收补偿决定书违法并依法撤销；2、案件受理费由被告承担。 原告向本院提供的证据有：证据1、原告身份证、房屋所有权证，证明原告提起本诉主体适格；证据2、徐鼓政征补决字[2018]14号房屋征收补偿决定,证明被告主体适格及被诉行为违法；证据3、评估报告送达回证，证明评估报告送达时已超过有效期；证据4、征收补偿方案的反馈意见，证明原告从征收补偿方案收集公众意见始一直主张在改建地段予以房屋产权调换安置；证据5、2018年4月26日、2018年7月5日谈话记录，复印于被告处；证据6、2017年10月22日谈话录音，录于谈话现场；证据7、2018年5月10日电话录音补偿协商，证据5-7证明被告在补偿方式上违背原告原地安置的主张；证据8、征收编号1-35评估报告；证据9、评估报告复核申请；证据10、复核申请的答复送达证；证据11、征收补偿评估报告复核申请的答复；证据8-11证明评估公司拒绝提供估价技术规范，复核答复函明显缺乏客观性、公正性；证据12、行政答辩状(一审2016年3月4日)，来自被告，证明被告事实认定不清，偷换概念；证据13、招拍挂结果，证明被征收地块用途为其他普通商品住房用地；证据14、征收补偿决定送达视频；证据15、徐鼓政征补决字[2018]16号房屋征收补偿决定,上述两证据证明被诉行为违法。证据16、征收决定公告；证据17、评估公司选定公告；证据16-17证明评估公司选定时间早于征收决定公告日期程序违法；证据18、补偿方案,证明补偿方案没有采纳原告意见就地安置；证据19、被告在另案的行政答辩状，证明征收决定所附补偿方案没有经过征求公众意见；证据20、向徐州市规划局政府信息公开申请的答复，证明本次征收没有专项规划；证据21、原告对被征收房屋自测图，证明房屋实际面积118.908平方米，大于征收补偿决定认定面积。 被告辩称，一、答辩人实施房屋征收行为符合法律规定。答辩人依法实施苏堤路北延及周边旧城区改造项目，完全出于公共利益的需要，经市国土、发改、规划等职能部门复函，项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，并纳入国民经济和社会发展年度计划。答辩人依法组织前期调查登记，开展社会稳定风险评估，召开政府常务会议，依法确定房屋评估机构，征收补偿费用足额到位、专户存储。涉案房屋征收决定虽因部分程序违法，但房屋征收决定并未被撤销，已经生效判决确认。二、评估程序依法合规。2015年4月2日，答辩人通过抽签方式，选定了评估机构并予以公告，答辩人及评估机构按照相关规定，通知对原告房屋进行现场勘验评估并告知被征收人相关权利，评估机构将房屋评估报告向原告送达后，原告未在法定期限内申请评估结果复核或专家鉴定。三、征收补偿决定依法作出。征收决定作出后，动迁工作人员多次动员，多次与原告协商补偿事宜，原告要求的补偿款与评估差距较大，双方多次协商未果，被告作出补偿决定程序合法。四、被诉补偿决定内容合法，补偿结果公平合理。答辩人充分征求了原告对补偿的意见，依据合法有效的补偿方案，对原告房屋给予产权调换方式安置，补偿项目齐备，数额计算无误，符合法律规定。综上，答辩人作出涉案房屋征收补偿决定符合法律规定，原告诉请无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。 被告向本院提供的证据有：证据1、征收决定、公告、补偿方案，证明征收符合规定；证据2、（2016）苏03行初56号、（2017）苏行终1117号行政判决书，证明征收决定经生效判决确认程序违法但未被撤销，征收决定及征收补偿方案仍然有效，评估机构选定程序合法有效；证据3、房屋评估报告送达资料，证明答辩人已履行送达告知义务，申请人未申请复估或重新鉴定；证据4、谈话笔录及录音资料，证明征收工作人员多次与申请人就签订征收补偿协议进行协商；证据5、涉案房屋所有权登记审核表、房屋及土地现状调查表、房屋征收补偿测算表、房屋征收补偿评估报告，证明被征收房屋评估情况；证据6、关于对被征收人王建玲做出征收补偿决定的请示及办文单；证据7、徐鼓政征补决字[2018]14号房屋征收补偿决定及公告、送达回证及视频资料。证据6-7证明答辩人应征收部门的请示，依法做出补偿决定并送达原告。 庭审中，双方当事人对证据进行了质证，对原告提供的证据被告的质证意见为：对于证据1没有异议，证据2-10证明评估程序合法合规，证据11-20涉案征收决定存在程序违法但并未撤销，证据21面积自测表三性均不认可。原告对被告提供的证据认为，证据1、2真实性予以认可，合法性不予认可，不能证明被告证明目的。证据3真实性认可，但认为已经失效不应作为依据。证据4录音内容与实际不符。证据5无法证明被告的证明目的，评估价值远低于房地产市场价格且程序违法。证据6、7无异议。 本院经庭审质证认证，对证据认定如下：原告提供的证据1、2能够证实提起诉讼的原、被告主体适格及被诉行为存在；证据3-7证明被告在作出补偿决定前对原告履行了相关程序；证据8-11证明评估报告送达及复核过程；证据13证明土地收储与本案无关；证据14、15能够证实被告作出被诉行为并进行了送达；证据12、16、18、19均系征收决定有关证据，以生效判决认定为准；证据17能够证实评估公司选定履行了法定程序；证据20与本案无关；证据21系原告自书不能对抗权属登记机关的认定。被告提供的证据1、2能够证明征收决定经生效判决确认程序违法但未被撤销，评估机构选定经认定有效；证据3-5能够证实在补偿决定作出前进行了相关程序；证据6-7证明被告根据征收部门的请示作出补偿决定并送达原告。 本院经审理查明，被告鼓楼区政府于2015年7月17日作出徐鼓政征字[2015]第2号《徐州市鼓楼区人民政府房屋征收决定》，决定对苏堤路北延及周边旧城区改造项目范围内的房屋实施征收。原告等被征收人对征收决定不服，提起行政诉讼。本院于2017年3月作出（2016）苏03行初56号行政判决书，判决确认该征收决定程序违法，未撤销。江苏省高级人民法院（2017）苏行终1117号行政判决维持一审判决。原告王建玲所有的位于合群桥北农行综合楼xxx的被征收房屋在征收范围，持有合法权属证书，其在规定的签约期限内未与征收部门达成房屋征收补偿协议，被告于2018年8月14日作出徐鼓政征补决字[2018]14号《房屋征收补偿决定书》，认定被征收房屋合法建筑面积为105.56平方米，房屋用途为住宅。被征收房屋价值经评估为：105.56平方米×5843元／平方=616787元。决定：一、对被征收房屋以产权调换方式给予房屋安置补偿。二、产权调换安置房源为和风雅致小区x号楼x单元x室，面积为123.65平方米，安置房屋价款为652750元。被征收房屋及搬迁补助、过渡费、误工费等项目补偿总金额为622265元，被征收人欠差价款30485元（不含附属物补偿）。三、被征收人收到本决定书之日起十日内将房屋腾空并与徐州市鼓楼区住房和建设局办理征收补偿安置和移交手续。同时告知复议、诉讼的权利及期限。原告认为，被告作出的补偿决定所依据的评估报告无效，对附属物没有补偿等，严重侵犯了原告的合法权益，请求法院判决：1、确认被告作出的徐鼓政征补决字[2018]14号房屋征收补偿决定书违法并依法撤销；2、案件受理费由被告承担。 本院认为，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作”。根据上述规定，鼓楼区政府是涉案房屋所在区域的征收主体，具备作出征收补偿决定的职权，是本案的适格被告。原告的房屋在征收范围内，是征收补偿决定的相对人，有权对涉案房屋的征收补偿决定提起诉讼。 关于被诉征收补偿决定的合法性问题。本院认为，一、关于评估机构的选定及评估报告是否符合法律规定。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定：“房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”本案中，评估机构的选定采取公开竞争公司名单、公开抽签方式，并由公证机关现场公证，选定程序符合上述规定。关于评估报告问题。被诉补偿决定依据的评估报告估价时点为2015年7月17日，估价作业日期为2015年7月16日至2015年7月25日，在2018年7月5日向原告送达，原告主张该评估报告与目前房屋价值差距较大，不应作为依据。但鉴于补偿决定中被告对原告采用的是产权调换的补偿方式，而用于安置的房屋价值亦是按照评估报告估价的同时点价值计算，因此，补偿决定采用该评估报告并不侵害原告的利益。二、关于对房屋性质、面积的认定是否准确、合法问题。本案中，原告对房屋性质为住宅无异议，虽然对房屋合法面积的认定提出异议，但无有效证据证实其观点，故，被告对原告被征收房屋的性质及面积的认定是正确的。三、关于补偿方式是否合法问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”根据该规定，被征收人在征收过程中，可以就货币补偿或房屋产权调换两种补偿方式进行选择。本案中，征收部门工作人员多次就补偿方式与原告沟通，原告一直要求在改建地段产权调换安置，因此，被告在征收补偿决定中以产权调换的方式进行补偿并无不当。原告认为被安置房屋不在被征收地块，但该安置并不违反该条例第二十一条第三款“被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋”的规定。四、关于补偿范围和价值的确定是否准确、合法问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条第一款规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”本案中，原告房屋为住宅，不存在停产停业损失补偿，被告所作涉案房屋征收补偿决定应当包含房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费等。上述条款中被征收房屋的价值，该部分应当包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的补偿，以及房屋室内装饰装修部分价值的补偿。根据庭审查明，涉案评估报告中明确载明评估结论中不包括附属物，而被告在作出征收补偿时直接采用评估结论，但对附属物补偿如何评估与补偿没有表述，该被征收房屋应补偿范围存在漏项，应属作出行政行为的主要证据不足。 综上，被告作出的补偿决定虽然履行了法定程序，但在补偿结论中存在漏项，依法应予撤销。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款“行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：（一）主要证据不足的”之规定，判决如下： 撤销被告徐州市鼓楼区人民政府于2018年8月14日作出的徐鼓政征补决字[2018]14号《徐州市鼓楼区人民政府房屋征收补偿决定书》。 案件受理费50元，由被告徐州市鼓楼区人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省高级人民法院。 审 判 长  刘红 审 判 员  徐冉 人民陪审员  李锋 二〇一九年四月三日 书 记 员  王楚