贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔01民终948号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵州华艺三立教育文化发展有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区龙井路289号(艳山红镇政府办公楼负一楼)。法定代表人：徐露华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵加亮，北京京润律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：胡修荣，女，汉族，1951年10月18日出生，住贵州省息烽县。委托诉讼代理人：张雷，贵州黔悦和律师事务所律师。原审被告：徐露华，女，汉族，1980年2月6日出生，住贵州省平坝县。原审第三人：贵州毅臻享教育咨询有限公司，住贵州省贵阳市云岩区友谊路120号15栋2单元9层2号。法定代表人：杨秋圆,该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐天洸，贵州黔悦和律师事务所律师。上诉人贵州华艺三立教育文化发展有限公司（以下简称华艺公司）因与被上诉人胡修荣、原审被告徐露华及原审第三人贵州毅臻享教育咨询有限公司（下称毅臻享公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初3443号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现本案已审理终结。上诉人华艺公司向本院提起上诉请求：1、依法撤销(2018)黔0115民初3443号民事判决，改判为驳回被上诉人的一审全部诉讼请求，支持上诉人的一审反诉请求原审判决；2、一、二审案件受理费均由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决认定“原、被告双方在房屋租赁合同中明确约定了转租条件，现被告未按约定通知原告，原告也未与第三人就转租合同签订合同，则被告违反双方合同约定，原告要求解除其与被告之间签订的《房屋租赁合同书》符合法律规定，本院予以支持”缺乏事实和法律依据。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》约定上诉人享有不被干涉的转租权，承租人转租他人需由出租人与第三方签署。本案中，上诉人与原审第三人毅臻享公司签订的《承包协议》属于承包合作关系，并非房屋转租关系。《承包协议》约定了上诉人提供给第三人硬件设施、现有资源等支持、合作费用方案、合作期限及上诉人提供（华艺三立蒙学园）相关所有执照给予第三人用于处理幼儿园相关事宜等内容。即便上诉人和第三人毅臻享公司对上述问题存有争议，也属于《承包协议》的履行问题，不能改变协议本身的性质。一审判决以被上诉人转租没通知出租人为由判令其有权解除合同于法无据。二、一审判决认定“现并无证据证实第三人手持的原、被告之间的租赁合同系伪造，则可以认定第三人手持的该份原、被告之间的租赁合同系被告提供”没有任何证据予以证明，也完全违背“谁主张谁举证”的基本原则。上诉人与被上诉人均不认可原审第三人提交的租赁合同复印件，该复印件不能作为认定案件事实的有效证据。三、案涉房屋的装饰装潢价值可以通过评估认定，一审判决在未对上诉人主张装饰装潢价值进行认定的情况下，径行判决驳回上诉人的反诉请求错误于法无据。四、一审法院适用简易程序审理本案，应当在三个月内审结。但一审法院审理本案的期限超过三个月，程序明显违法。五、一审判决判令上诉人承担本案本诉、反诉全部受理费于法无据。一审判决并未支持被上诉人要求上诉人支付不当得利部分房租50380元等诉讼请求，该部分诉讼费应当由被上诉人承担。被上诉人胡修荣答辩意见：解除合同是双方均同意的事实，一审判决确认解除双方的租赁法律关系并无不当；二、上诉人并没有提供证据证明装修的价值，仅凭结算书不能认定装修价值，被上诉人不应当承担任何经济赔偿责任。第三人毅臻享公司答辩意见：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判；上诉人通过承包的形式将涉房屋转租给第三人毅臻享公司的行为系转租法律关系，上诉人华艺公司的行为违反了《房屋租赁合同》的义务，第三人毅臻享公司保留另案提起诉讼的权利。胡修荣向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》；2、判令二被告向原告支付不当得利部分房租50,380元（暂计算至2017年10月1日至2018年8月1日），并结清使用时期内房屋的水、电、煤、物业等费用；3、诉讼费用由二被告承担。华艺公司向原审法院提出反诉请求：1、判令反诉人胡修荣支付反诉人华艺公司装饰装潢及投资款项共计40万元；2、反诉产生的诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2016年6月25日，原告胡修荣作为出租方（甲方）与作为承租方的被告华艺公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定原告将其所有的位于贵阳市××区××城××号房屋（合同中注明该房屋产权证尚在办理中）出租给被告华艺公司使用，租赁期限10年，从2016年8月1日起至2026年8月1日止，租金每年59,000元，半年支付一次，前三年租金不变，从2019年8月1日起租金每年按原租金递增10%。合同第三条约定“在租期内，如乙方因个人原因导致不能经营，乙方有权将该房改变其用途或转租给他人，甲方不得干涉，如乙方需将该房转租他人，必须通知甲方，合同需由甲方与第三方签署。”第四条约定“在租期内，乙方因需要必须对该房进行装修，因此，可能会改变房屋原有结构，乙方保证质量及其安全的情况下进行，甲方无权干涉。乙方保证在甲方房屋内投资修建的一切固定设施所有权归甲方所有，乙方不得拆走。”第五条约定“乙方必须依法交付租金，如有拖欠租金达1个月以上，甲方有权收回房屋，并追缴拖欠租金。”第六条约定“出租房屋内的水、电、煤气等费用，在乙方租用前由甲方负责，乙方租用期内由乙方负责。”合同尾部签章处甲方由王艳之女王碧代签，签名内容为“胡修荣（王碧代）”，乙方由被告华艺公司法定代表人徐露华在乙方经办代表处签名，同时加盖了华艺公司公章。上述合同签订后，原告胡修荣将合同约定的房屋交付给被告华艺公司。华艺公司则从双方合同签订前的2016年3月10日起，就开始向原告支付案涉房屋租金及相关费用，其中2016年3月10日向胡修荣之女王碧账户转入16,000元，3月18日转入2万元，8月1日转入41,000元；2017年1月27日转入59,000元，2017年8月2日转入59,000元；2018年2月3日转入49,999元，2月5日转入9,000元。对于已支付的款项，原、被告均认可每次支付款项均为两案商铺当期租金的合计数（注：因两案商铺大小一致，合同除出租人不同外，其余条款内容均一致，包括租金也一致）。在被告承租使用案涉房屋期间，被告华艺公司与第三人经协商，就案涉房屋达成签订《承包协议》的意向，为此，第三人于2017年9月4日通过其法定代表人杨秋圆的微信向被告华艺公司7法定代表人徐露华转账3万元。2017年10月1日，被告华艺公司作为甲方与作为乙方的第三人毅臻享公司签订了《承包协议》，约定被告将其承租的本案所涉房屋以及另案承租的A8-1栋2层3号房屋以许可经营的形式交由第三人毅臻享公司使用，对此，双方在合同第一章第一条中表述为“由甲方提供给乙方硬件设施，现有资源等支持，许可乙方管理经营甲方位于观山湖区中天会展城A8组团的二楼的华艺三立蒙学园会展分园，自2017年10月起乙方将幼儿园改名为臻享国际幼儿园”。合同约定合作期限九年，从2017年10月1日起至2026年10月1日止，期间乙方要向甲方支付房租费用，第一年为20万元，第二年22万元，第三年24万元，第四年26.4万元，第五年29.04万元，第六至第九年每年31.2万元。对于付款，双方约定2017年10月至12月，每月1日支付2万元，2018年1月1日及5月1日，分别支付6万元及8万元，从2018年10月1日起房租按季度支付。同时约定合同签订之日乙方需向甲方支付经营押金3万元，该款在合同期满后，在乙方对场地硬件设施和房屋没有人为损坏并结清所有相关费用的情况下，甲方全额退还给乙方。双方还约定了其他权利义务。上述《承包协议》签订后，被告将案涉房屋交付第三人使用，第三人认可被告交付房屋时房屋内的基础装修由被告完成，目前，案涉房屋仍由第三人在管理使用中；第三人法定代表人杨秋圆则分别于2017年10月8日、11月1日、12月4日，通过微信支付方式向徐露华各转款2万元共计6万元，2018年1月31日、2月2日、5月5日及5月6日，杨秋圆又通过同样方式分别向徐露华转款5万元、1万元、15万元和5万元，以上从2017年9月4日至2018年5月6日，第三人共计向徐露华转款35万元，第三人表示其中有3万元押金、12万元租金，另20万元是被告与第三人口头协商的转让保证金，被告表示上述款项中5月5日和5月6日的20万元款项与本案无关，其他是合同款项。庭审中，第三人陈述，在被告与第三人签订《承包协议》之前，被告向第三人提供了被告与原告胡修荣就案涉房屋签订的《房屋租赁合同书》一份，但该合同文本与原告胡修荣在庭审中提交的《房屋租赁合同书》内容有不同之处，被告提交给第三人的房屋租赁合同第三条内容为“在租期内，如乙方因个人原因导致不能经营，乙方有权将该房改变其用途或转租给他人，甲方不能干预，乙方保证在所租的房屋内进行的活动合法，否则，造成的一切后果由乙方自行承担、且甲方可以终止合同，收回房屋。”第五条内容为“乙方必须依法交付租金，如有拖欠租金达3个月以上，按月租金额的20%加收滞纳金，甲方有权收回房屋。”该合同尾部甲方签章处内容为“胡修荣”，第三人表示，其正是因为看到该合同中第三条中约定可以转租方与被告签订的《承包协议》。对于第三人提交的该份合同，原告胡修荣表示签字及合同文本与其手持合同不一致，对真实性不予认可；被告华艺公司对该合同的真实性不予认可，同时否认该份合同由其向第三人提供。2018年6月，因原告一直收到案涉房屋催缴电费短信，遂委托其女王碧到现场办理催缴事项，此时才发现被告未经其同意将案涉房屋转给第三人使用，其与被告协商未果，遂诉至法院。另查明，案涉房屋水、电、气及物业管理费均由被告与第三人交至2018年8月，之后因发生争议，以上费用尚未交纳。一审法院认为：原、被告双方于2016年6月25日经协商自愿签订《房屋租赁合同书》对双方权利义务进行约定，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。对于转租问题，双方在合同中进行了约定，原、被告双方现对约定的转租权利是否有限制发生分歧，被告认为根据该合同约定其享有转租权利且原告不得干涉，也即其转租并不受原告限制，原告则认为根据该合同约定虽然被告有转租权利，但必须通知原告且需次承租人与原告签订该转租合同，也即被告的转租受原告限制，从原告提交的该租赁合同文本内容来看，一审法院认为原告的理解更符合文本表述的原意，也即被告的转租有条件限制，必须通知原告，再由原告与次承租人签订合同，换言之，被告并非可随意转租，更不能随意享有转租的利益。本案发生的争议，起因系被告与第三人之间签订了《承包协议》，该承包协议的性质是本案争议的核心问题。被告提出该协议是其与第三人进行合作经营而签订，并非转租，但从该《承包协议》的具体内容来看，第三人使用自己的名称而非使用被告的名称来经营幼儿园，期间被告也不能参与第三人的具体经营管理，被告除收取场地及设施设备的使用费外，对于经营产生的利润并不参与分配，被告华艺公司虽提出其参与了第三人的经营，但第三人对此并未认可，表示被告未向其提供过任何办学方面的资源和资质，而被告对此也未能提供任何相关证据予以佐证，庭审中，被告提出第三人向其支付的费用比原租赁价格高并非基于转租，而是因为其交由第三人使用的房屋系经其装修故存在增值，但该部分仅限于场地及设施设备的使用，并不涉及第三人具体经营方面的内容，此外从该合同的其余文本内容来看，对期限、费用以及押金支付等内容的约定，均与房屋租赁合同形式要件相符。庭审中，第三人自认其与被告之间签订的承包协议实为转租合同，而之所以签订该承包协议，也系基于被告向其提供的被告与原告之间的租赁合同中约定被告享有转租的权利，被告否认第三人提交的租赁合同系由其提供，但就房屋租赁行业的惯例来说，被告作为其与第三人之间承包协议履行中提供房屋的一方，理应向使用房屋一方即第三人提供其具有合法使用或处分房屋权利的诸如房屋所有权证、房屋租赁合同等文书，现并无证据证实第三人手持的原、被告之间的租赁合同系第三人伪造，则可以认定第三人手持的该份原、被告之间的租赁合同系被告提供，目的也显而易见是被告为了规避原合同中对于转租的条件限制。基于前述理由，一审法院确认该合同虽名为承包协议，但实为房屋租赁合同。原、被告双方在房屋租赁合同中明确约定了转租的条件，现被告未按约定通知原告，原告也未与第三人就转租签订合同，则被告违反双方合同约定，原告要求解除其与被告之间签订的《房屋租赁合同书》符合法律规定，一审法院予以支持。对于原告所主张的被告向其支付不当得利部分房租50,380元之诉请，原告表示该费用是基于被告转租后收取的租金与被告向原告所支付的租金之间的差价，一审法院认为，不当得利系指因他人没有法律根据而取得的不当利益，虽然被告存在擅自转租并收取租金的情形，但其所收取的租金系第三人支付而非原告支付，收取款项也系基于被告与第三人签订的《承包协议》的约定，该承包协议虽然系被告违约与第三人签订，但就该协议本身而言，并未被主张无效或被解除，被告据此向第三人收取租金并非没有法律依据，此外，被告亦按其与原告签订的租赁合同按时向原告支付了房屋租金，不存在欠付或拒付情形，因此并未对原告的权利造成损失，故原告以不当得利主张被告向其支付被告转租后的租金差价，无事实及法律依据，一审法院不予支持。对于原告要求被告结清房屋使用期间的水、电、气及物业管理费，根据庭审查明的事实，被告及第三人已支付至2018年8月，之后产生的以上费用数额不清，且被告向原告已支付的全部款项扣除正常支付的租金外，还有多付的9,000元，虽然双方租赁合同中未约定押金事项，但根据房屋租赁行业的惯例，可以认定该9,000元属押金性质，在一定程度上可以弥补产生的上述费用，故对于原告的此项诉请，一审法院不再另行支持，若该9,000元不足以弥补2018年9月后房屋产生的上述费用，原告可待费用发生后另案主张。徐露华为被告华艺公司的法定代表人，本案中原、被告双方之间的合同履行主体为原告与华艺公司，虽然徐露华作为经办人参与整个租赁事项，但其系履行职务行为，原告要求徐露华与华艺公司连带承担案涉租赁合同义务，无事实及法律依据，一审法院不予支持。对于被告提出要求原告向其支付装饰装潢及投资款40万元之反诉请求，一审法院认为，首先，虽然第三人认可被告完成案涉房屋的基础装修，但被告并未就其所完成部分的价值提供证据予以证实，其所主张的剩余价值金额如何计算得出亦无依据；其次，一审法院确认原、被告双方租赁合同解除的原因系被告违约转租所致，过错在被告，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”之规定，对于被告的此项诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）胡修荣与被告（反诉原告）贵州华艺三立教育文化发展有限公司于2016年6月25日签订的《房屋租赁合同书》；二、驳回原告（反诉被告）胡修荣的其余诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）贵州华艺三立教育文化发展有限公司的反诉请求。本诉案件受理费减半收取629元（原告预交629元），反诉案件受理费3,650元（被告预交3,650元），共计4,279元，由被告贵州华艺三立教育文化发展有限公司负担。二审中，上诉人华艺公司提交以下证据：第一组证据：《合作授权书》；第二组证据：上诉人的法定代表人和第三人杨秋圆的微信聊天记录及食品经营许可证复印件。第三组证据：上诉人的法定代表人徐露华与幼儿园刘英老师的聊天记录。第四组证据：徐露华与郑姐的聊天记录。第五组证据：上诉人的股东与幼儿园吕如意老师的聊天记录。以上证据共同证明：上诉人与第三人之间并非房屋转租关系而是承包合作关系，合作的内容包括上诉人为第三人提供了合作授权书、食品经营许可证、视频的维护、任课老师的聘用以及周围邻居关系的处理。被上诉人对以上证据三性均不予认可。原审第三人毅臻享公司质证意见：上述证据均不是新证据，不予认可。经本院二审审理查明的其余事实与原判认定的事实一致，本院对一审查明其余事实予以确认。本院认为，当事人对其主张的法律关系及法律事实负有举证证明义务。《承包协议》约定原审第三人毅臻享公司以自己的名义经营幼儿园，上诉人也不参与原审第三人毅臻享公司的具体经营管理，上诉人除收取场地及设施设备的使用费外，并不参与分配经营产生的利润。此外，《承包协议》关于期限、费用以及押金支付等内容的约定，均与房屋租赁合同形式要件相符。一审判决认定《承包协议》名为承包，实为租赁并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”。上诉人与被上诉人之间签订的房屋租赁合同约定了限制转租的条件。即承租人需通知出租人，次承租人需和出租人签订租赁合同。本案中，上诉人以《承包协议》的形式将案涉场地转租给原审第三人毅臻享公司的行为没有按照约定通知原审第三人毅臻享公司与被上诉人签订租赁合同，一审判决以此为由认定上诉人违反双方合同约定，被上诉人有权要求解除其与上诉人签订的《房屋租赁合同书》合法、有据，本院予以维持。关于上诉人主张被上诉人赔偿装修损失的问题。《租赁合同》第四条约定：“在租期内……华艺公司保证在胡修荣房屋内投资修建的一切固定设施所有权归胡修荣所有，华艺公司不得拆走。”尽管租赁合同约定的租赁期限尚未届满，但是《房屋租赁合同》系因华艺公司的过错导致，且上诉人提交的证据不能证明装修损失的具体金额。一审判决驳回上诉人关于装修损失的诉请请求并无不当，本院予以维持。另外，胡修荣于2018年7月11日向一审法院提起诉讼，华艺公司于2018年8月17日提起反诉，一审法院于2018年11月26日就本案作出一审判决，尽管超过三个月的审理期限，但是不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一条第（四）项规定的情形，本院对上诉人提出的原审判决严重违反法定程序的上诉理由不予采纳。综上所述，上诉人华艺公司的上诉理由均不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8558元，由上诉人贵州华艺三立教育文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  喻厚智审判员  庞 敏审判员  刘 佳二〇一九年四月二十四日书记员  罗 艳