湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0102民初321号原告：张兴波，男，1985年1月25日出生，户籍所在地湖北省枣阳市，现住湖北省武汉市江岸区，委托诉讼代理人：沈静（特别授权代理），湖北华徽律师事务所律师。委托诉讼代理人：王华（特别授权代理），湖北华徽律师事务所律师。被告：程燕，女，1976年4月15日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区，委托诉讼代理人：曹东升（特别授权代理），男，1976年6月17日出生，汉族，住河南省漯河市源汇区，被告：湖北星海房地产综合开发有限公司，住所地：湖北省武汉市汉口火车站东方商都**。法定代表人：王正，总经理。委托诉讼代理人：万德成（特别授权代理），男，1957年10月9日出生，汉族，湖北星海房地产综合开发有限公司员工，住湖北省武汉市硚口区，原告张兴波诉被告程燕、湖北星海房地产综合开发有限公司（以下简称星海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法由审判员侯立平适用简易程序进行审理。本案于2019年2月21日公开开庭进行了审理。原告张兴波及其委托诉讼代理人沈静，被告程燕及其委托诉讼代理人肖东升到庭参加了诉讼。被告星海公司经本院直接送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案经院长批准延长审理期限二十日。本案现已审理终结。原告张兴波向本院提出诉讼请求：1、确认原告张兴波与被告星海公司签订的房屋租赁合同无效；2、被告程燕返还原告张兴波房屋转让费150,000元；3、被告程燕返还原告张兴波多支出的房屋占用费60,000元；4、被告程燕赔偿原告张兴波的装修及投入损失100,000元；5、被告程燕承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年12月1日，程燕将房屋出租给张兴波并签订《房屋租赁合同》，租金120,000元每年，租期2年。程燕口头承诺租赁期满后可以续租，也可以转让，因此收取张兴波房屋转让费150,000元。2017年12月1日租赁合同期满后，张兴波一直要求程燕续签合同，程燕以各种理由搪塞未签，张兴波继续使用租赁房屋并按照原合同标准支付租金，程燕也没有提出异议。2018年11月，星海公司通知张兴波退房，经过调查，程燕未经星海公司授权，假冒星海公司名义与张兴波签订租赁合同。程燕是涉案房屋的承租人，而非星海公司授权的房屋管理人。程燕作为房屋承租人支付给星海公司的租金是每年100,000元，并没有支付任何房屋转让费。程燕为了获得非法利益，采取欺诈手段以星海公司名义将房屋转租给张兴波，并收取高额租金和转让费，星海公司对程燕的转租行为、收取租金和大额转让费的行为不知情也不认可。2018年11月，星海公司因没有追认程燕的转租行为而强烈要求张兴波退房，致使《房屋租赁合同》无法履行而终止。程燕的转租行为被星海公司的腾房要求否认，程燕的转租行为因星海公司的不认可而归于无效。张兴波与星海公司签订的《房屋租赁合同》也自始无效。张兴波基于程燕承诺可以长期租赁涉案房屋从事经营而在装修、设备和加盟费上投入了大量资金，程燕的行为给张兴波造成巨大损失。故张兴波诉至法院，望判如所请。被告程燕辩称：1、程燕与张兴波签订的房屋租赁合同是合法有效的，程燕不是星海公司的员工，关于星海公司与张兴波签订的房屋租赁合同，是为了给张兴波办理工商登记而签订的，并没有实际履行，张兴波支付房屋租金也是向程燕支付的。2、程燕当时在涉案房屋门口张贴的房屋转让费宣传单，是众所周知的，程燕当时要求的房屋转让费是200,000元，是张兴波跟程燕协商后才收取的150,000元，收取房屋转让费是因为程燕对承租的房屋进行了重新装修，支付给的装修费用150,000元左右，购买材料的费用60,000元左右，共计210,000元，当时都是现金支付的。3、张兴波的第三项诉讼请求没有依据，程燕没有多收取张兴波的租金，张兴波是2018年11月底退场的，他的租金也交至2018年11月底。4、合同上并没有明确约定装修费用，张兴波自己经营，自己装修，费用应由张兴波自己承担，而且张兴波租赁期限已经届满，张兴波可以将装修拆除移走。5、程燕与张兴波的合同是到2017年11月截止，合同已经到期一年。张兴波不但没有多交费用，反而少交了租金，按照合同约定，租金是每年递增5%，而张兴波并没有按照递增的金额支付租金。6、本案诉讼费用不应当由程燕承担。因为诉争房屋是程燕从张景铭手上承租的，程燕也不是房东，程燕无权承诺一直由张兴波继续承租诉争房屋，如果房东愿意出租给程燕，程燕也愿意继续出租给张兴波，不是程燕要向张兴波收房的，是房东星海公司向张兴波收房的。程燕没有给张兴波造成重大损失。被告星海公司向本院提交书面答辩意见：1、星海公司与程燕之间无直接合同关系，星海公司是将房屋出租给张景铭，再由张景铭转租给程燕的，星海公司认可张景铭将房屋转租给程燕。2、对程燕转租给张兴波，包括收取转让费事宜，星海公司不知情，也不认可。3、星海公司与张兴波没有租赁合同关系，张兴波所说的星海公司盖章的租赁合同，其上的印章及签名均是虚假的。星海公司不应作为本案被告参加诉讼。经审理查明：位于武汉市江岸区二七路星海蓝天**东大门的房屋使用权人为星海公司。星海公司将上述房屋出租给张景铭。2015年1月10日，张景铭（甲方）与程燕（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将自有的坐落于武汉市江岸区二七路星海蓝天300号东大门一楼、二楼房屋，出租给乙方作水果、干果店使用；租赁期共三年，甲方从2015年1月15日起将出租房屋交付乙方使用，至2018年1月15日收回；甲乙双方议定年租金共计人民币150,000元，由乙方每年在1月8日前交纳当年租金共计人民币150,000元给甲方；备注：分两次支付，每次付75,000元，半年一付；合同还约定了其他条款。程燕承租上述房屋后，对上述房屋的一楼、二楼重新进行了装修，装修后自行经营。2015年11月5日，张兴波向程燕支付转让费150,000元，租房定金10,000元。2015年11月9日，张兴波向程燕支付房屋租金50,000元。2015年11月19日，程燕（甲方）与张兴波（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将位于武汉市江岸区二七路300号房屋一楼的商铺（以下简称诉争房屋）转让并出租给乙方使用，转让费用150,000元整；双方暂定租期二年，即从2015年12月1日起至2017年12月1日止；按半年一次交付房租，每次提前一个月交付租金，每月租金为10,000元整，每年按百分之五递增；合同还约定了其他条款。张兴波承租诉争房屋后，对承租的一楼门面进行了装修。另外，2015年12月1日，星海公司（甲方）与张兴波（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将位于武汉市江岸区星海蓝天小区300号东大门一楼的房屋出租给乙方使用，双方暂定租期两年，即从2015年12月1日起至2017年12月1日止；房租半年一交，60,000元；合同还约定了其他条款。该合同由星海公司在甲方处加盖印章，程燕在旁边签字，张兴波在乙方处签名。同日，星海公司出具一份证明，证明星海公司将诉争房屋出租给张兴波经营面馆。程燕与张兴波签订的《房屋租赁合同》到期后，张兴波继续承租诉争房屋进行经营，并按合同约定的租金标准向程燕支付租金，程燕继续收取租金。2015年11月5日至2018年5月15日，张兴波向程燕支付转让费150,000元，房屋租金（包括定金）共计360,000元。2018年11月21日，应星海公司要求，张兴波撤离了诉争房屋。因双方协商未能达成一致意见，故调解未成。上述事实，有原告张兴波提交的张兴波与程燕的身份证复印件、星海公司与张兴波签订的《房屋租赁合同》、《证明》、收条2张、银行流水，被告程燕提交的程燕与张景铭签订的《租赁合同》、程燕与星海公司签订的《房屋租赁合同》、程燕与张兴波签订的《房屋租赁合同》、程燕银行流水、《商铺装修合同》等证据及双方当事人当庭陈述在案佐证，并经庭审核实，足以采信。本院认为，张兴波与程燕于2015年11月19日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，合同订立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务。张兴波向程燕支付了36个月的租金，其实际承租诉争房屋的时间也为36个月左右，故张兴波主张程燕向其返还多支出的房屋占用费60,000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于张兴波主张其与星海公司签订的《房屋租赁合同》无效问题，因该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，故该合同已经生效。实际履行过程中，张兴波于2015年11月5日即向程燕支付了转让费150,000元，租房定金10,000元，此后2015年11月19日双方签订了《房屋租赁合同》，并对转让费进行了约定，合同签订后，张兴波一直向程燕个人支付租金，张兴波履行的系其与程燕个人于2015年11月19日签订的《房屋租赁合同》。张兴波与星海公司签订的《房屋租赁合同》并未实际履行，是否履行并不影响合同效力，故对张兴波的该项诉讼请求，本院不予支持。关于张兴波主张的程燕向其返还房屋转让费150,000元的问题，庭审时，程燕表明该转让费系程燕对诉争房屋进行装修的费用，张兴波也承认在进驻诉争房屋时，房屋有吊顶并铺了地板，厕所也可以使用。但本案中程燕除对诉争房屋即一楼的房屋进行了装修外，还对其自用的面积相同的二楼进行了装修，张兴波只承租了一楼的诉争房屋，且诉争房屋自装修到转租给张兴波已经经过了10个月的折旧期，本案中程燕未能提供充分证据证明其支付的装修的具体费用，鉴于本案实际情况，本院酌定程燕应退还的房屋转让费以一半为宜，故程燕应当向张兴波返还房屋转让费75,000元。关于张兴波要求程燕赔偿其装修及投入损失100,000元的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”双方签订的租赁合同对装修没有约定，张兴波陈述程燕口头承诺租赁期满后可以续租，但未提交相应证据证明，现租赁期限届满，张兴波要求程燕赔偿其装修损失无合同和法律依据。关于投入损失，张兴波没有提供合同和相关付款凭证等证据证明存在上述损失，且对投入损失，双方也无约定，故对其上述诉讼请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告程燕于本判决生效之日起五日内向原告张兴波返还房屋转让费75,000元；二、驳回原告张兴波的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,950元，减半收取2,975元，由原告张兴波负担2,137元，被告程燕负担838元。因原告张兴波已将案件受理费预交本院，故被告程燕应于本判决生效之日起五日内将838元款项支付给原告张兴波。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  侯立平二〇一九年四月二十五日书记员  周 瑾