福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0206民初4819号 原告（反诉被告）:厦门市路桥五缘湾运营有限公司，住所地福建省厦门市湖里区五缘湾营运中心1号楼10层C单元。 法定代表人：王立其，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：洪艺薇，福建天衡联合律师事务所执业律师。 被告：石狮市宝湖绿岛海鲜酒楼，住所地福建省石狮市九二路447-451号（旧167号）。 经营者：王文郁。 被告：王文郁，男，香港特别行政区居民，1950年5月1日出生，现住福建省石狮市。 被告（反诉原告）：厦门市湖里区王家大院酒楼，住所地福建省厦门市湖里区五缘湾商业街二期B区7号楼105单元。 投资人：王永康，该公司董事长。 被告：厦门市永吉利餐饮管理有限公司，住所地福建省厦门市湖里区五缘湾商业街一期B区7号楼二楼201单元。 法定代表人：王永康，该公司执行董事兼总经理。 被告：王永康，男，汉族，1958年8月31日出生，住福建省厦门市湖里区。 被告：王建宗，男，汉族，1983年2月20日出生，住福建省厦门市湖里区。 被告：王月玲，女，汉族，1984年7月13日出生，住福建省厦门市湖里区。 被告：卢秀陆，女，汉族，1963年2月11日出生，住福建省厦门市湖里区。 被告：曾小燕，女，汉族，1987年5月5日出生，住福建省厦门市湖里区。 被告：钟亦东，男，畲族，1973年6月7日出生，住福建省厦门市湖里区。 以上十被告共同委托诉讼代理人：李忠安，北京中银（厦门）律师事务所执业律师。 以上十被告共同委托诉讼代理人：谢玉萍，北京中银（厦门）律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）厦门市路桥五缘湾运营有限公司（以下简称路桥五缘湾运营公司）与被告石狮市宝湖绿岛海鲜酒楼（以下简称宝湖绿岛酒楼）、王文郁、厦门市湖里区王家大院酒楼（以下简称王家大院酒楼）（反诉原告）、厦门市永吉利餐饮管理有限公司（以下简称永吉利公司）、王永康、王建宗、王月玲、卢秀陆、曾小燕、钟亦东物权保护纠纷一案，本院于2017年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。路桥五缘湾运营公司委托诉讼代理人洪艺薇，宝湖绿岛酒楼、王文郁、王家大院酒楼、永吉利公司、王永康、王建宗、王月玲、卢秀陆、曾小燕、钟亦东共同委托诉讼代理人李忠安、谢玉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 路桥五缘湾运营公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令宝湖绿岛酒楼、王文郁、王家大院酒楼、永吉利公司、王永康、王建宗、王月玲立即向路桥五缘湾运营公司交还位于厦门市湖里区建筑房屋（现因实际门牌变更，变更后地址为厦门市湖里区五缘湾特色商业街Ａ7建筑房屋）；2.请求判令宝湖绿岛酒楼、王文郁、王家大院酒楼、永吉利公司、王永康、王建宗、王月玲立即按25㎡／元／月的占有使用费标准、2208.4㎡的占用面积标准，向路桥五缘湾运营公司支付占有使用费，自2016年7月7日起，计算至实际归还房屋之日止，暂计至2017年5月7日为434904元；3.请求判令宝湖绿岛酒楼、王文郁、王家大院酒楼、永吉利公司、王永康、王建宗、王月玲立即支付因未向路桥五缘湾运营公司支付上述第2项占有使用费产生的逾期付款利息，以年利率24%的利息标准，自2016年7月7日起，计算至实际归还房屋之日止，暂计至2017年5月7日为47579元；4.请求判令王家大院酒楼立即将企业住所地从厦门市湖里区商业街二期Ｂ区7号楼105单元迁出；5.请求判令王永康为王家大院酒楼在上述第1至4项中向路桥五缘湾运营公司履行的义务承担连带责任；6.请求判令王永康、王建宗、王月玲将厦门市王家大院酒店管理有限公司住所地迁出第1项中的房屋；7.判令卢秀陆为王永康在第5项中向路桥五缘湾运营公司履行的义务承担连带责任；8.请求判令卢秀陆、曾小燕、钟亦东为王永康、王建宗、王月玲在上述第1、2、3、6项中向路桥五缘湾运营公司履行的义务承担连带责任；9.请求判令永吉利公司将公司住所地迁出第1项中房屋；10.请求判令宝湖绿岛酒楼、王文郁、王家大院酒楼、永吉利公司、王永康、王建宗、王月玲、卢秀陆、曾小燕、钟亦东承担本案全部诉讼费用、保全费用。因王家大院酒楼在诉讼过程中继续支付占用费，诉讼中路桥五缘湾运营公司明确尚欠的占用费为2018年2月份尚欠728.88元以及自2018年3月起至实际返还房屋之日止的占用费。事实和理由：2006年，路桥五缘湾运营公司将位于厦门市湖里区店面（现因实际门牌变更，变更后地址为厦门市湖里区五缘湾特色商业街Ａ7建筑房屋）出租给宝湖绿岛酒楼，并与之签订编号为“厦路运合2007178号”房屋租赁合同，王家大院酒楼同时在合同承租方（乙方）落款处签字，并支付租金。合同约定租赁期限自2006年10月1日至2015年9月30日；租金以转账方式按季支付，首季度租金于2006年10月1日前一次性付清，其余租金在每季度第一个月的前七天内一次性付清；租赁期间，承租方未按时支付费用的，应以欠款为基数按日千分之二的标准向路桥五缘湾运营公司支付违约金。2012年，厦门市土地开发总公司对房屋所在的五缘湾墩上侧特色商业街进行平面测绘，测绘房屋建筑面积为2208.4平方米。2015年9月30日合同到期后，虽经路桥五缘湾运营公司多次催促，房屋占有使用人拒不向路桥五缘湾运营公司返还房屋，亦不与路桥五缘湾运营公司签订租赁合同。自2016年7月起，宝湖绿岛酒楼、王家大院酒楼拒不向路桥五缘湾运营公司支付房屋占有使用费。路桥五缘湾运营公司获悉王家大院酒楼投资人王永康担任法定代表人及股东的永吉利公司及厦门市王家大院酒店管理有限公司同时与宝湖绿岛酒楼、王家大院酒楼占有使用房屋，截至2017年5月7日产生占有使用费434904元。宝湖绿岛酒楼、王家大院酒楼、永吉利公司及厦门市王家大院酒店管理有限公司非法占用房屋且拒不支付占有使用费的行为侵害了路桥五缘湾运营公司的物权，严重侵害了路桥五缘湾运营公司的利益，给路桥五缘湾运营公司造成了经济上的重大损害，路桥五缘湾运营公司因此无法将房屋继续对外出租或自用。因此，宝湖绿岛酒楼、王家大院酒楼、永吉利公司及厦门市王家大院酒店管理有限公司应承担由此造成的路桥五缘湾运营公司预期可得利益损失，参照合同约定的租金支付时间及违约金标准，截至2017年5月7日，前者应支付逾期付款产生的利息47579元。根据《民法通则》第二十条规定，个体工商户、个人经营的，以个人财产承担。因此王文郁作为宝湖绿岛酒店的经营者，应就宝湖绿岛酒店向路桥五缘湾运营公司履行的义务承担责任。王家大院酒楼为个人独资企业，王永康为投资人，根据《个人独资企业法》的规定，王永康应以其个人财产对王家大院酒楼的债务承担无限责任，应就王家大院酒楼向路桥五缘湾运营公司履行的义务承担连带责任。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二），公司注销的，清算组未按照规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人有权主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任。鉴于厦门市王家大院酒店管理有限公司已注销，王永康、王建宗、王月玲作为其清算组成员，并未履行任何通知债权人等清算责任，应就路桥五缘湾运营公司向厦门市王家大院酒店管理有限公司主张的损失承担赔偿责任。同时，根据《婚姻法解释二》第24条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。因此，卢秀陆、曾小燕、钟亦东应为王永康、王建宗、王月玲向路桥五缘湾运营公司承担连带履行义务的责任。另，在厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206执478号路桥五缘湾运营公司与案外人厦门三乐钢琴有限公司强制执行案件中，王家大院酒楼拒不配合厦门市湖里区人民法院执行活动，将注册地从厦门市湖里区五缘湾商业街二期Ｂ区7号楼105单元迁出，故请求厦门市湖里区人民法院在本案中予以审理。故路桥五缘湾运营公司提起诉讼。 宝湖绿岛酒楼、王文郁辩称，宝湖绿岛酒楼并未与路桥五缘湾运营公司签订任何租赁合同关系，自始至终都是由王家大院酒楼与路桥五缘湾运营公司建立合同关系并实际履行租赁合同。宝湖绿岛酒楼注册在石狮市，也从未向路桥五缘湾运营公司支付过任何租金或占用费，租赁场地所使用的招牌也是“王家大院酒楼”，因此路桥五缘湾运营公司将宝湖绿岛酒店作为本案被告显然与事实不符，应直接驳回对宝湖绿岛酒楼的起诉。鉴于宝湖绿岛酒楼并非案涉场地的实际承租人，无需对路桥五缘湾运营公司承担责任，故王文郁作为宝湖绿岛酒楼的登记经营者，亦无需承担责任。此外，根据《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，有字号的，以营业执照上登记的经营者为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息，因此，路桥五缘湾运营公司将王文郁列为本案被告不符合前述法律规定，也应直接驳回起诉。 王家大院酒楼、王永康辩称，一、本案租赁合同关系系不定期租赁合同，路桥五缘湾运营公司并未提前履行通知义务。路桥五缘湾运营公司与王家大院酒楼签订的书面房屋租赁合同的租赁期限在2015年8月30日届满，此后双方并未续签书面租赁合同，根据合同法第236条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物而出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第232条则对不定期租赁合同情形下终止租赁关系做了明确规定，即出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，但是路桥五缘湾运营公司并未向王家大院酒楼发出解除合同通知书，换言之，路桥五缘湾运营公司并未就解除租赁关系向王家大院酒楼履行合理通知的义务，双方目前的租赁关系仍在存续中，故路桥五缘湾运营公司要求王家大院酒楼返还涉案场地没有法律依据。二、路桥五缘湾运营公司主张王家大院酒楼拖欠占用费434904元与事实不符。1.路桥五缘湾运营公司计算使用费的面积2208.4㎡与事实不符。根据路桥五缘湾运营公司与王家大院酒楼在2006年6月2日签订的房屋租赁合同之约定，涉案场地的建筑面积为1961.4㎡，而非路桥五缘湾运营公司在诉状所称的2208.4㎡。在实际租赁合同关系过程中，王家大院酒楼也是按照1961.4㎡的标准支付租金，因此本案计租面积应以1961.4㎡为准。2.路桥五缘湾运营公司主张的2016年7月7日至2017年5月7日期间的租金434904元与事实不符。事实上，仅在2016年12月至2017年9月期间，王家大院酒楼已累计向路桥五缘湾运营公司缴纳租金638420元（不含王家大院酒楼以现金方式向路桥五缘湾运营公司缴纳的租金）。根据计算，2016年7月至2017年5月期间的租金总额仅为539385元（49035元/月×11月），显然路桥五缘湾运营公司起诉欠费金额与事实不符。根据核算，截至2017年9月，王家大院酒楼可能拖欠的租金金额仅为97105元。三、路桥五缘湾运营公司主张王家大院酒楼应付利息47579元没有依据。首先，鉴于双方系不定期租赁合同关系，双方对租金的缴纳时间、利息标准均未作约定，故路桥五缘湾运营公司以年利率24%的标准计算利息没有合同依据。其次，如上所述，王家大院酒楼实际欠付的房租并非路桥五缘湾运营公司所主张的434904元，故以该金额作为基数计算利息也与事实不符。最后，王家大院酒楼欠付少量租金具有合理的抗辩理由。四、关于路桥五缘湾运营公司的第四项诉讼请求，路桥五缘湾运营公司在没有履行合理通知的前提下，不能直接要求王家大院酒楼终止租赁合同关系，返还案涉场地，更不能要求王家大院酒楼迁出涉案场地。双方的房屋租赁合同并没有条款约定王家大院酒楼有迁出住所地的义务，也没有相应的法律条款规定。该项诉讼请求并不属于法院的受案范围，应直接驳回该项诉讼请求。此外，就路桥五缘湾运营公司在诉状中提出王家大院酒楼需配合（2017）闽0206执478号执行案件事宜，因该案目前已被福建省高级人民法院裁定中止执行，且王家大院酒楼于该案并没有任何关联性，并非该案的任何一方当事人，故路桥五缘湾运营公司的该项主张没有任何依据。五、路桥五缘湾运营公司对王永康的起诉缺乏依据。王家大院酒楼虽然是王永康投资设立的个人独资企业，但根据《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿”之规定，投资者个人承担责任的前提是该个人独资企业财产不足以清偿债务。本案中路桥五缘湾运营公司并没有证据证明王家大院酒楼无法清偿债务，故其直接先行将王永康列为共同被告并要求承担连带责任没有法律依据。 永吉利公司辩称，永吉利公司并未与路桥五缘湾运营公司建立任何租赁合同关系，自始至终都是由王家大院酒楼与路桥五缘湾运营公司建立合同关系，并实际履行租赁合同。永吉利公司从未向路桥五缘湾运营公司支付过任何租金或占用费，租赁场地所使用的招牌也是“王家大院酒楼”，因此将永吉利公司列为本案被告显然与事实不符，应直接驳回起诉。鉴于永吉利公司与路桥五缘湾运营公司之间并无合同关系，而路桥五缘湾运营公司是以租赁合同法律关系为由向永吉利公司主张权利，其第9项诉讼请求并不属于租赁合同法律关系范畴，故该项诉讼请求应另案解决，且目前没有相应的法律条款规定迁出住所地的义务。 王建宗、王月玲辩称，厦门市王家大院酒店管理有限公司在注销前并未与路桥五缘湾运营公司建立任何租赁合同关系，自始至终都是由王家大院酒楼与路桥五缘湾运营公司建立合同关系，并实际履行租赁合同。厦门市王家大院酒店管理有限公司从未向路桥五缘湾运营公司支付过任何租金或占用费，并没有任何实质性的租赁关系，无需对路桥五缘湾运营公司承担任何法律责任。厦门市王家大院酒店管理有限公司注销与否均与路桥五缘湾运营公司无关。在没有任何证据或司法判决确定王家大院酒店管理有限公司对路桥五缘湾运营公司存在债务的情况下，路桥五缘湾运营公司不能径行向王永康、王建宗、王月玲主张赔偿责任。厦门市王家大院酒店管理有限公司系依法清算及注销，法律主体不复存在，也就不存在迁出涉案场地的可能。 卢秀陆、曾小燕、钟亦东辩称，本案系房屋租赁合同纠纷，并非单纯的债务纠纷，不适用婚姻法的相关法律规定。路桥五缘湾运营公司以婚姻法司法解释（二）第24条之规定将卢秀陆、曾小燕、钟亦东列为共同被告没有依据。同时，根据王永康、王建宗、王月玲的答辩意见，前述三人无需对路桥五缘湾运营公司承担法律责任，故卢秀陆、曾小燕、钟亦东作为配偶，更无需承担法律责任。 诉讼中，王家大院酒楼提出新的抗辩理由称案涉的租赁物系临时建筑，其合法使用期限仅为两年（2007年10月22日至2009年10月21日），超过该期限之后建立的租赁合同关系无效。 王家大院酒楼向本院提出反诉诉讼请求：1.请求判令路桥五缘湾运营公司向王家大院酒楼赔偿装饰装修（含房屋本身、消防、户外公共设施、景观建设等）残值损失暂计1000000元（最终金额以法院委托的司法鉴定机构鉴定结论为准）；2.请求判令路桥五缘湾运营公司向王家大院酒楼提供总额为638420的占用费发票；3.请求判令路桥五缘湾运营公司承担本案全部诉讼费用，含反诉费用、鉴定费用等。因诉讼中，王家大院酒楼仍在支付占用费故其变更其第2项诉讼请求为：请求判令路桥五缘湾运营公司向王家大院酒楼提供总额为1324910元的占用费发票。事实和理由：王家大院酒楼自2006年6月2日起至今就实际使用路桥五缘湾运营公司提供的厦门市湖里区店面用于经营“王家大院”高档餐饮。路桥五缘湾运营公司在提供案涉房屋时明确约定王家大院酒楼应当在2006年9月8日前开业，且其必须确保租赁物及设施能完好正常使用，并符合行业规定，在王家大院酒楼开业前必须完成户外公共设施及景观建设。但是，路桥五缘湾运营公司并未按照约定履行该等义务，尤其是消防等设施根本没有提供，导致王家大院酒楼长期无法正常办理工商登记。王家大院酒楼多次督促路桥五缘湾运营公司履行前述义务但均无果，无奈之下，王家大院酒楼只能自行投入巨资，对案涉房屋的消防、周边公共区域的道路、排污管道、户外公共设施、景观建设等进行建设、整改、装修、修缮等。2012年3月7日，涉案房屋才被允许办理相应的工商登记注册手续。路桥五缘湾运营公司怠于履行前述义务实际上给王家大院酒楼造成了巨大的损失和经营障碍。鉴于本应由路桥五缘湾运营公司提供上述消防等设施的义务，实际却由王家大院酒楼额外投入巨资自行承担，于情于法于理均应由路桥五缘湾运营公司承担该等投入进行赔偿。此外，王家大院酒楼并不存在违约行为，路桥五缘湾运营公司并无正当理由可以终止租赁关系、收回案涉房屋。若路桥五缘湾运营公司强行终止租赁关系、收回房屋，则根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，路桥五缘湾运营公司也应当赔偿王家大院酒楼装饰装修（含房屋本身、消防、户外公共设施、景观建设等）残值损失。王家大院酒楼当时投入的实际装饰装修费用为9749519元，考虑到已经使用一定的年限，现酌定按现有装饰装修残值为1000000元，具体以法院委托的司法鉴定机构鉴定结论为准。另，王家大院酒楼向路桥五缘湾运营公司缴纳了638420元占用费，但是路桥五缘湾运营公司并未开具相应的等额发票，王家大院酒楼有权要求其提供。 路桥五缘湾运营公司辩称，王家大院酒楼主张的装修款以及补偿没有任何法律依据。根据房屋租赁合同的相关司法解释，承租人经出租人同意装修，合同到期后承租人要求对装修费补偿法院不予支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。宝湖绿岛酒楼、王文郁、王家大院酒楼、永吉利公司、王永康、王建宗、王月玲、卢秀陆、曾小燕、钟亦东对路桥五缘湾运营公司提交的协议书、关于五缘湾特色商业街经营管理事项的复函、关于五缘湾特色商业街经营管理授权的批复、房屋租赁合同、关于立即支付拖欠费用及房屋租赁合同续签的通知函、EMS快递单、企业信息、发票签收单、厦门增值税普通发票、收费通知单、2016年2月占用费发票、2016年4月水电费发票、收款回单、2016年6月电费发票、收款回单、2015年11月30日、12月24日、2016年1月29日、3月4日、4月28日、2017年3月16日、4月17日开具的占用费发票、发票签收单、收款回单的真实性均无异议，本院予以采信。路桥五缘湾运营公司对王家大院酒楼提交的开具增值税发票协议、缴费一览表、客户存款对账单、现金交款单、工商登记信息、（2017）闽民申2164号民事裁定书、2017年10月19日至2018年3月21日期间的付款凭证（现金交款单、POS签购单、收费通知单）、2016年10-11月的“占用费”增值税发票、“王家大院”现场门牌照片的真实性没有异议，本院予以采信。路桥五缘湾运营公司提交的《厦门市人民政府关于五缘湾特色商业街建设用地调整土地使用期限的批复》、《厦门市规划局关于同意调整五缘湾墩上侧特色商业街项目局部施工图及建筑面积的批复》、《厦门市建筑工程竣工规划条件核实测量报告书》有原件供核对，本院对其真实性予以确认。王家大院酒楼等提交的房屋租赁合同因没有原件，本院对其真实性不予确认。 根据当事人的陈述及本院认定的证据，本院认定事实如下： 2009年2月5日，厦门市人民政府作出厦府地【2009】39号《厦门市人民政府关于五缘湾特色商业街建设用地调整土地使用期限的批复》，载明“经研究，同意调整经厦府【2006】地1号文、厦府【2006】地2号文、厦府地【2008】521号文批准的五缘湾特色商业街项目的土地使用年限为10年（从本文批复之日起算），房屋出租收入金额上缴市财政，实行收支两条线”。 2009年6月4日，厦门市土地开发总公司与厦门市路桥建设集团有限公司签订协议书，就五缘湾特色商业街项目的管理运营事宜达成协议，约定：该项目为厦门市土地开发总公司投资的政府储备土地临时利用项目，根据厦门市政府的相关文件精神由厦门市路桥建设集团有限公司负责建设、经营、管理，管理时限为2009年2月5日至2019年2月4日止；在协议约定的期限内，厦门市路桥建设集团有限公司可以将项目以租赁等形式进行合法的经营，厦门市路桥建设集团有限公司与第三方前述的租赁协议不得对抗本协议，租赁协议的租期不得长于本协议约定的管理期限。 2012年4月9日，厦门市规划局发布厦规建【2012】50号《厦门市规划局关于同意调整五缘湾墩上侧特色商业街项目局部施工图及建筑面积的批复》，载明：“厦门市土地开发总公司：你司2011年12月8日报送的《关于调整五缘湾特色商业街建设工程规划许可证建设指标的请示》及附件悉。五缘湾墩上侧特色商业街项目为我局核发（2006）厦规建设第0089号《建设工程规划许可证》批准建设的临时建设项目。鉴于市政府的厦府地【2009】39号批复已同意调整该项目的土地使用年限为十年；市五缘湾片区开发建设总指挥部的【2010】7号会议纪要同意保留该项目由商户实施的商业街改、扩建面积，同意免除对相关商户的处罚；该项目实际已竣工并通过消防验收和工程质量竣工验收等情况，经研究，在施工图调整能满足消防、结构安全和实际使用需要等前提下，同意对该项目的建筑总平面、平面、立面施工图作相应调整。具体批复如下：……5.该临时建设项目的建筑使用年限调整为与土地使用年限一致”。 2012年5月30日，厦门市土地开发总公司向厦门市路桥建设集团有限公司出具《关于五缘湾特色商业街经营管理事项的复函》，载明在前述协议书基础上，厦门市路桥建设集团有限公司可以授权下属公司路桥五缘湾运营公司负责该项目的具体经营管理，包括以路桥五缘湾运营公司的名义对外租赁合同，签订、履行租赁合同并自行承担权利义务；此外，自2006年3月24日起，厦门市路桥建设集团有限公司对路桥五缘湾运营公司负责该项目的具体经营管理已发生的授权，包括以路桥五缘湾运营公司的名义对外租赁房屋，签订、履行租赁合同并自行承担权利与义务，厦门市土地开发总公司亦予以认可。同日，厦门市路桥建设集团有限公司向路桥五缘湾运营公司发出《厦门路桥建设集团有限公司关于五缘湾特色商业街（一、二期间）经营管理授权的批复》，授权路桥五缘湾运营公司以其名义对外租赁房屋，签订、履行租赁合同并自行承担权利与义务，期限为2006年5月1日至2019年2月4日。 2006年，路桥五缘湾运营公司与宝湖绿岛酒楼、王家大院酒楼签订《房屋租赁合同》。该份合同首部出租方（甲方）载明为路桥五缘湾运营公司，承租方（乙方）为宝湖绿岛酒楼。但合同尾部签章处“乙方”处填写王家大院酒楼信息，并加盖宝湖绿岛酒楼公章。合同约定：甲方出租给乙方的房屋位于厦门市湖里区店面，建筑面积为1961.4平方米；租赁期限自2006年10月1日至2015年9月30日，同时乙方承诺租赁该房屋仅作经营高档餐饮之用，并于2006年10月1日前开业；租金每三年递增一次，九年租金总额为13274755.2元（其中2016年10月1日至2009年9月30日月租金额98070元、年租金额1176840元；2009年10月1日至2012年9月30日月租金额117684元、年租金额1412208元；2012年10月1日至2015年9月30日月租金额152989.2元、年租金额1835870.4元）；租金以转账方式按季支付，首季度租金于2006年9月1日前一次性付清，其余租金在每季度第一个月的前七天内一次性付清，甲方收款后应向乙方提供有效的收款凭证；乙方在合同签订生效后三个工作日内向甲方缴纳相当于一个月租金的租赁押金即98000元，甲方应于本合同终止后十五天内归还乙方缴纳租赁押金，租赁押金不计利息；租赁期间的水费、电费、煤气费、卫生费等因租赁使用所发生的各项费用由乙方自行承担；在租赁期内，乙方未按时向甲方支付所有应付款项的，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付欠款千分之二的违约金。 2016年11月24日，路桥五缘湾运营公司向宝湖绿岛酒楼（王家大院酒楼）发出《关于立即支付拖欠费用及房屋租赁合同续签的通知函》，载明“石狮市宝湖绿岛海鲜酒楼（厦门市湖里区王家大院酒楼）：贵公司与我公司签订的厦门市湖里区五缘湾商业街一期B区B7店面的房屋《房屋租赁合同》（厦路运2007178号）已于2015年9月30日到期，为了保证房屋的正常使用，请贵司在接到该函件的7个工作日内缴清2016年3月1日至2016年11月30日止拖欠的占用费总额410440.35元，并完成房屋租赁合同续签等相关手续。如贵司未能在上述约定期限内还清欠款并完成与我司的房屋租赁合同签订工作，届时我公司将采取相应的法律措施，直至收回欠款、房屋，并保留追索因此给我司带来的经济损失”。该函件经王永康签收。 合同期间内租金已经结清。自2015年10月1日起，路桥五缘湾运营公司自认王家大院酒楼等支付的占用费情况为：2015年10月30日、2015年11月27日共计支付55209.93元；2015年12月23日支付55209.93元；2016年1月28日支付55209.93元；2016年2月29日、3月7日共计支付55209.93元；2016年4月22日支付55209.93元；2016年12月22日支付50000元；2017年3月2日分六笔各支付49035元（共计294210元）；2017年4月6日、2017年5月15日、2017年6月26日、2017年7月17日各支付49035元；2017年9月11日分两笔各支付49035元（共计98070元）；2017年10月19日、2017年11月22日、2017年12月21日、2018年1月23日、2018年2月24日、2018年3月21日、2018年4月24日、2018年5月16日、2018年6月19日、7月19日、2018年8月21日、2018年9月20日、2018年10月15日、2018年11月23日各支付49035元。综上，路桥五缘湾运营公司自认自2015年10月1日起已支付金额共计1600959.65元。 王家大院酒楼对路桥五缘湾运营公司所陈述的2016年12月22日至2018年11月23日期间的付款情况没有异议，但对2016年12月22日以前的付款情况持有如下异议：已支付款项总金额为1962365元，但因票据保管不善等原因，对2016年12月22日之前支付的款项仅能提供部分票据，其中2016年4月22日通过王家大院酒楼账户向路桥五缘湾运营公司转账81377元，而非路桥五缘湾运营公司所称的55209.93元。该81377元中除了20958元用于支付当期水电费外，剩余的60419元均系用于支付案涉租赁物的房租。 同时，路桥五缘湾运营公司已开具付款方名称为“石狮市宝湖绿岛海鲜酒楼（王家大院）”、应税服务名称为“占用费”、票面金额共计为669294.65元的增值税普通发票。王家大院酒楼签收前述发票。 2016年1月至2017年7月期间，路桥五缘湾运营公司多次向石狮市宝湖绿岛海鲜酒楼（王家大院酒楼）发出收费通知单，前述收费通知单上除记载当月电费、水费等，另载明占用费“建筑面积2208.40元、收费单价25元，本月费用55209.93元”。卢秀陆等人签收了前述收费通知单。 另查明，王家大院酒楼登记的住所地为厦门市湖里区五缘湾商业街二期Ｂ区7号楼105单元，诉讼中路桥五缘湾运营公司确认该地址与案涉租赁合同项下建筑并非同一地址。永吉利公司登记的住所地为厦门市湖里区五缘湾商业街一期Ｂ区7号楼二楼201单元；厦门市王家大院酒店管理有限公司在注销前登记的住所地为厦门市湖里区。 根据国家测绘局第六地形测量队出具的《厦门市建筑工程竣工规划条件核实测量报告书》对五缘湾墩上侧特色商业街的测量，五缘湾墩上侧特色商业街建筑建筑包括A-7#楼建筑，而该报告书中所附A-7#楼（照片11）建筑照片上建筑物悬挂有“王家大院酒楼”字样招牌。王家大院酒楼亦确认该建筑物即为案涉租赁合同项下租赁物。 诉讼中，路桥五缘湾运营公司向本院提出财产保全申请，本院依法作出（2017）闽0206民初4819号民事裁定书，并冻结王家大院酒楼开立于中国工商银行账号41×××61的账户及王永康名下址于厦门湖里区华泰路12号401室房产。路桥五缘湾运营公司为此支付财产保全费2932.41元。 本院认为，本案诉讼中路桥五缘湾运营公司明确其本案请求权的基础为物权保护，故本案系物权保护纠纷。因王文郁为香港特别行政区居民，本案为涉港纠纷，案涉不动产位于厦门市湖里区，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，对本案适用中华人民共和国法律。 根据路桥五缘湾运营公司提交的《协议书》、《关于五缘湾特色商业街经营管理事项的复函》、《厦门路桥建设集团有限公司关于五缘湾特色商业街（一、二期）经营管理授权的批复》，路桥五缘湾运营公司对五缘湾特色商业街项目享有占有、使用和收益的权利，系合法物权人，有权要求无权占有不动产的人返还该不动产。换言之，本案实质上属物权的一般侵权纠纷。 一、关于返还义务人问题。 鉴于路桥五缘湾运营公司提起的为物权保护之诉，而非合同之诉，其应对实际侵权人承担举证责任。本案中，王家大院酒楼自认其仍在使用案涉房屋，但其在第一次庭审时抗辩称与路桥五缘湾运营公司之间形成不定期租赁合同关系，之后又改为抗辩双方租赁合同关系超过2009年10月21日后的部分无效。对此，本院认为，如前所述，路桥五缘湾运营公司明确其提起本案诉求的请求权为物权保护请求权。无论案涉房屋租赁合同无效或是合法有效但租赁期限已经届满，王家大院酒楼至今仍然占有使用案涉租赁物均无合法依据，均不影响路桥五缘湾运营公司以合法物权人的身份要求王家大院酒楼返还案涉房屋。 除王家大院酒楼外，路桥五缘湾运营有限公司还诉求宝湖绿岛酒楼、王文郁、永吉利公司、王永康、王建宗、王月玲、卢秀陆、曾小燕、钟亦东返还案涉房屋。对此，本院认为，路桥五缘湾运营有限公司并未举证证明除王家大院酒楼外的其他人实际占有、使用案涉房屋，仅将案涉房屋作为登记的住所地亦不足以成为在空间上实际使用案涉房屋的证据，故对路桥五缘湾运营公司要求除王家大院酒楼以外其他人共同返还案涉房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于房屋占有使用费的计算问题。 王家大院酒楼没有合法依据而占有使用案涉房屋，路桥五缘湾运营公司有权要求其支付占用期间的房屋占有使用费，该占有使用费可参照双方租赁合同约定的租金标准。1.占有使用费的计算标准。双方对于占有使用费按25元/㎡/月的计算并无异议，但对占用的案涉房屋的面积存在争议。对此，本院认为，案涉房屋租赁合同中明确经双方确认租赁的建筑面积为1961.4平方米。至于路桥五缘湾运营公司提交的《厦门市土地开发总公司五缘湾墩上侧特色商业街分层平面图》因用途不同，无法体现是否是计租面积，且从王家大院酒楼之后的交费情况也无法证明其已认可租赁物面积的变更。故对于案涉房屋占有使用费的计算仍应参照房屋租赁合同的约定，按25元/㎡/月、1961.4㎡计算，即每月的占有使用费应为49035元。2.已支付及尚欠的占有使用费金额。双方对于2016年12月22日至2018年11月23日期间王家大院酒楼已支付占有使用费1324910元没有异议，本院对此予以确认。对于2016年12月22日前的付款，本院认为：王家大院酒楼应对其已缴纳占有使用费的金额承担举证责任，在其未能举证的情况下，本院采信路桥五缘湾运营公司的自认，确认2015年10月30日至2016年3月7日期间，王家大院酒楼共计支付款项220839.72元。至于2016年4月22日的转账81377元，鉴于该笔转账并未注明用途，作为付款人的王家大院酒楼有权决定款项的用途，故本院采纳王家大院酒楼的抗辩，对该笔81377元的转账，扣除当期水电费20958元后，剩余的60419元用于抵扣占有使用费。综上，王家大院酒楼自2016年10月1日起共计支付占有使用费总额为1606168.72元。据此，按照占有使用费49035元/月的计算标准，王家大院酒楼已付清2015年10月1日至2018年5月31日期间的占有使用费（49035×32=1569120元），并已支付2018年6月的占有使用费37048.72元，尚欠2018年6月的占用费11986.28元及自2018年7月起至实际返还房屋之日止的占有使用费。3.关于占有使用费的逾期付款利息问题。由于双方并未就占有使用费的缴纳时间等做出约定，路桥五缘湾运营公司要求另行就房屋占有使用费支付逾期付款利息依据不足，本院不予支持。 三、关于企业住所地的迁出问题。 庭审中，路桥五缘湾运营公司确认其诉讼请求第4项中主张的厦门市湖里区五缘湾商业街二期B区7号楼105单元与案涉被占用的建筑物并非同一地址，即该项诉讼请求与本案没有关联，本院不予处理。关于路桥五缘湾运营公司要求永吉利公司、王永康、王建宗、王月玲将厦门市王家大院酒店管理有限公司的住所地迁出案涉房屋的诉讼请求，不属于民事案件的受理范围，可另行处理。且厦门市王家大院酒店管理有限公司已经注销，其作为企业法人的主体资格已经丧失，不存在住所地迁移的问题。 四、关于路桥五缘湾运营公司主张的各被告的连带责任问题。 王家大院酒楼系个人独资企业，根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条的规定，王永康作为投资人应以其个人财产对企业债务承担无限责任。故王永康应对王家大院酒楼因侵权所产生的债务即上述房屋占有使用费承担连带清偿责任。路桥五缘湾运营公司要求王永康对王家大院酒楼上述支付占有使用费的债务承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持。但连带责任的客体应为种类物，而返还案涉建筑为特定义务且王永康并非案涉房屋的使用人，故对于要求王永康连带返还案涉房屋的诉讼请求，本院不予支持。对于路桥五缘湾运营公司主张的卢秀陆对王永康的连带责任，本院认为，该债务对王永康而言为侵权之债的连带偿还责任，路桥五缘湾运营公司并未举证证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于双方共同意思表示，故对路桥五缘湾运营公司以夫妻共同债务为由要求卢秀陆承担连带责任的，本院不予支持。至于曾小燕、钟亦东对王建宗、王月玲的连带责任，由于王建宗、王月玲在本案中无须承担侵权责任，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。 五、关于王家大院酒楼反诉主张的装饰装修残值损失。 本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限自2006年10月1日起至2015年9月30日止，无论该房屋租赁合同的效力如何，合同中原先所约定的租赁期限已经届满，而王家大院酒楼至今仍使用案涉租赁物至今，已长达十余年，装饰装修物在这么长的时间内已充分进行成本摊销，参考《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定的立法原意，在此情况下装饰装修物经长期损耗后残值十分有限，且承租人对租赁房屋所进行的装饰装修只是从其自身的使用目的出发，并非为满足出租人对租赁房屋将来利用的需要。同时，王家大院酒楼亦没有举证证明哪些消防设施、户外公共设施、景观建设系其施工完成，故对于其要求房屋本身、消防、户外公共设施、景观建设残值损失等的反诉诉讼请求，本院不予支持。对其关于残值损失的鉴定请求，本院认为并无必要。 六、关于占用费发票问题。 王家大院酒楼反诉要求路桥五缘湾运营公司开具占用费发票，路桥五缘湾运营公司对该项诉讼请求没有异议，本院予以准许。但就占用费发票的金额问题，王家大院酒楼要求路桥五缘湾运营公司开具票面金额相当于其自2016年12月22日起缴纳的占用费金额即1324910元的占用费发票。但根据庭审查明的事实，王家大院酒楼已缴纳房屋占有使用费1606168.72元，路桥五缘湾运营公司已开票并经王家大院酒楼签收的占用费发票金额为669294.65元，故仍需开具936874.07元的房屋占有使用费发票。 综上，王家大院酒楼没有合法依据占用案涉建筑物，侵害了路桥五缘湾运营公司作为合法物权人的权益，应向后者承担返还建筑物、赔偿损失包括继续支付尚欠的占有使用案涉建筑物期间的占用费等侵权责任。王永康作为个人独资企业王家大院酒楼的投资人，应对王家大院酒楼因侵权而背负的债务承担连带清偿责任。路桥五缘湾运营公司要求王家大院酒楼、王永康支付因其维权造成的损失包括其支出的财产保全费，于法有据，本院予以支持。对于王家大院酒楼已缴纳的房屋占有使用费，路桥五缘湾运营公司应开具相应金额的占用费发票。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，判决如下： 一、厦门市湖里区王家大院酒楼于本判决生效之日起十日内向厦门市路桥五缘湾运营有限公司交还编号为厦路运合（2007178）号房屋租赁合同中约定的厦门市湖里区店面； 二、厦门市湖里区王家大院酒楼于本判决生效之日起十日内向厦门市路桥五缘湾运营有限公司支付尚欠的房屋占有使用费（包括尚欠的2018年6月的房屋占有使用费11986.28元及自2018年7月起至实际返还房屋之日止按49035元/月计算的房屋占有使用费）； 三、王永康对厦门市湖里区王家大院酒楼于上述第二项所列债务承担连带清偿责任； 四、厦门市湖里区王家大院酒楼、王永康于本判决生效之日起十日内向厦门市路桥五缘湾运营有限公司支付财产保全费2932.41元； 五、厦门市路桥五缘湾运营有限公司于本判决生效之日起十日内向厦门市湖里区王家大院酒楼开具票面金额为936874.07元的房屋占有使用费发票； 六、驳回厦门市路桥五缘湾运营有限公司的其他诉讼请求； 七、驳回厦门市湖里区王家大院酒楼的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费10984.58元，由厦门市路桥五缘湾运营有限公司负担4054.01元，由厦门市湖里区王家大院酒楼、王永康负担6930.57元；反诉案件受理费13800元，由厦门市湖里区王家大院酒楼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  林 娜 人民陪审员  杨红霞 人民陪审员  左言雷 二〇一九年四月十一日 代书 记员  陈 怡 附页： 本案所适用的法律、司法解释条文: 《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》 第三十六条不动产物权，适用不动产所在地法律。 《中华人民共和国物权法》 第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国个人独资企业法》 第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。 《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第五百三十八条不服第一审人民法院判决、裁定的上诉期，对在中华人民共和国领域内有住所的当事人，适用民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)第一百六十四条(?javascript:SLC(183386,164)?)规定的期限；对在中华人民共和国领域内没有住所的当事人，适用民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)第二百六十九条(?javascript:SLC(183386,269)?)规定的期限。当事人的上诉期均已届满没有上诉的，第一审人民法院的判决、裁定即发生法律效力。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。