山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初8580号 原告:贾晓曼，女，1984年12月22日出生，汉族，山东开创体育有限公司法定代表人，住济南市。 委托诉讼代理人:宋海涛（特别授权代理），济南历城精诚至法律服务所法律工作者。 被告:王静，女，1981年4月15日出生，汉族，住济南市。 被告：马玉峰，男，1975年10月9日出生，汉族，住济南市。 原告贾晓曼与被告王静、马玉峰民间借贷纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用普通程序于2019年4月19日公开开庭进行了审理。原告贾晓曼的委托诉讼代理人宋海涛到庭参加诉讼。被告王静、马玉峰经本院公告送达开庭传票，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贾晓曼向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除贾晓曼、王静之间的《房屋抵押借款合同》，王静、马玉峰共同支付贾晓曼借款本金150万元；2.依法判决王静、马玉峰共同支付贾晓曼分别以本金100万元为基数，自2018年8月25日起、以本金50万元为基数，自2018年7月30日起，按月息百分之二计算至借款实际还清日止的利息；3.依法判决贾晓曼对王静抵押的济南市历下区经十东路以南、浆水泉路以东名士豪庭X房产享有优先受偿权；4.依法判决案件代理费3万元由王静、马玉峰共同承担；5.依法判决诉讼费等费用由王静、马玉峰承担。事实与理由：贾晓曼与王静、马玉峰系朋友关系。2018年2月22日，王静与贾晓曼签订《房屋抵押借款合同》，约定王静向贾晓曼借款100万元用于经营；借款期限为2个月，月息百分之二点五，并办理了房屋抵押。合同到期后，偿还借款100万元，房屋未解除抵押。4月25日，王静、马玉峰又提出借款300万元，贾晓曼基于对王静的信任向其转账100万元。5月22日，双方在历城区东方丽景大厦新签订《房屋抵押借款合同》，约定王静借款300万元用于经营，借款期限为5个月，月息百分之二点五。王静、马玉峰出具《借条》及《收条》，并重新办理了济南市历下区房产抵押权登记手续。6月1日，贾晓曼应王静、马玉峰要求再次分两笔转账50万元，王静、马玉峰出具《借条》及《收条》，约定借款期限为2个月，月息百分之二点五。至此，贾晓曼实际向王静、马玉峰转账支付150万元借款，上述借款本息未如约归还，贾晓曼多次催要未果。为维护自身合法权益，贾晓曼特提起诉讼，请依法判决。 王静、马玉峰均缺席，未答辩。 贾晓曼围绕诉讼请求依法提交了证据，本院通过审查认定，证据具有真实性、合法性，且与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证，据此确认以下事实： 一、2018年5月22日，贾晓曼（抵押权人）与王静（借款人、抵押人）签订《房屋抵押借款合同》一份，约定王静向贾晓曼借款300万元，并已其房产作为抵押物；借款用途为经营；借款期限自2018年5月25日至2018年10月24日止；借款利率为2.5%/月；借款采用按月还息、到期还本的还款方式；抵押物坐落于济南市历下区；合同第十条有关本合同的费用承担约定，有关抵押物的股价、登记、证明及处置（拍卖）等所产生的一切费用（包括但不限于诉讼期间诉讼费、保全费、诉讼财产保全责任保险费、委托代理费、执行费等）均由王静承担。 二、2018年5月22日，王静、马玉峰共同为贾晓曼出具《借条》一份，载明：今借贾晓曼人民币大写壹佰万元整（小写）1000000，借款5月，自2018年5月25日至2018年10月24日止，月息2.5%/月。《借条》下方附王静、马玉峰出具的《收条》，记载了收到100万元的事实。2018年4月25日，贾晓曼分两笔向王静账户转账共计100万元。转账摘要记载房屋抵押放款。关于转账时间在前，《借条》出具在后，贾晓曼陈述，双方自2018年2月即存在资金出借往来，4月11日完成首次借款、还款，但涉案房屋未进行解押。2018年4月25日再次出借100万元，后于5月22日重新签订《房屋抵押借款合同》，并办理了抵押权登记。 三、2018年5月31日，王静、马玉峰为贾晓曼出具《借条》一份，借款金额为50万元，借款期限两个月，自2018年5月31日至2018年7月30日，月息2.5%。《借条》下方附王静、马玉峰收到50万元的《收条》。2018年6月1日，贾晓曼分别向王静账户转账30万元、20万元。转账摘要记载房屋抵押放款。 四、2018年5月23日，贾晓曼取得抵押房产即坐落于济南市历下区房产不动产登记证明。 五、贾晓曼自认王静借款后支付以下利息：2018年4月25日支付2.5万元（以100万元为基数），5月26日支付2.5万元（以100万元为基数），5月31日支付12500元（以50万元为基数），6月27日支付37500元（以150万元为基数），7月26日于国强代王静支付2.5万元（应支付37500元，仅支付了100万元为基数的利息）。 六、贾晓曼因本案诉讼与济南历城精诚至法律服务所签订《委托代理合同》，支出代理费30000元。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王静、马玉峰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对举证、质证及当庭陈述权利的放弃。贾晓曼主张的借贷关系有其提交的《房屋抵押借款合同》、《借条》、《收条》及支付凭证证实，借贷关系成立并生效。王静、马玉峰对本案借款共同向贾晓曼出具《借条》，应承担共同还款责任。《房屋抵押借款合同》约定借款金额为300万元，贾晓曼出借150万元后，王静、马玉峰并未按期还款，至今未还清本息，贾晓曼要求解除《房屋抵押借款合同》有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百条规定：“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息”。贾晓曼自述王静于2018年4月25日支付利息2.5万元，2018年5月31日支付利息12500元，上述两笔款项系支付出借款项的当日及前一日支付，应认定为预扣的利息，故2018年5月22日《借条》实际出借金额为975000元，2018年5月31日《借条》实际出借金额为487500元。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六第一款规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。”涉案借款约定的利息为月息2.5%，根据上述规定，本院对已支付的利息，按照月息2.5%予以认定，对未支付部分，按照月息2%予以支持。对于100万元借款：以实际出借金额975000元为基数，自2018年4月25日至2018年7月24日按照月息2.5%计算为73125元，王静2018年7月26日支付7.5万元，超付1875元折抵本金，折抵后本金尚欠973125元。2018年7月25日至8月24日，以973125元为基数，按照月息2%计算利息为19463元。本息合计992588元。对于50万元借款：以实际出借金额487500元为基数，自2018年6月1日至2018年6月30日，按照月息2.5%计算为12188元，王静2018年6月27日支付12500元，超付312元折抵本金，折抵后本金尚欠487188元。2018年7月1日至7月29日，以487188元为基数，按照月息2%计算利息为9419元。本息合计496607元。以上两笔借款本息共计1489195元。贾晓曼主张的之后计算方式不违反法律规定，本院予以支持。王静以房产为抵押进行借款，且办理了抵押权登记，贾晓曼有权就抵押房产享有优先受偿权。《房屋抵押借款合同》约定委托代理费等实现债权的费用由王静承担，贾晓曼对支出情况亦提交了证据证实，本院对贾晓曼要求王静、马玉峰承担代理费的请求予以支持。 综上所述，本院对贾晓曼要求解除2018年5月22日签订的《房屋抵押借款合同》，要求王静、马玉峰共同偿还本息1489195元、支付代理费3万元，并支付以本金973125元为基数，自2018年8月25日起、以本金487188元为基数，自2018年7月30日起，分别按照月息2%计算至实际给付之日止的利息的诉讼请求予以支持；贾晓曼对王静名下坐落于济南市历下区抵押房产享有优先受偿权。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、贾晓曼、王静于2018年5月22日签订的《房屋抵押借款合同》于本判决生效之日解除； 二、王静、马玉峰于本判决生效之日起十日内共同偿还贾晓曼借款本息1489195元； 三、王静、马玉峰于本判决生效之日起十日内共同支付贾晓曼以本金973125元为基数，自2018年8月25日起、以本金487188元为基数，自2018年7月30日起，分别按照月息2%计算至实际给付之日止的利息； 四、王静、马玉峰于本判决生效之日起十日内共同支付贾晓曼代理费3万元； 五、贾晓曼对王静名下坐落于济南市历下区抵押房产享有优先受偿权。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18570元，由王静、马玉峰共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  周 慧 人民陪审员  任秀英 人民陪审员  李 娜 二〇一九年四月二十八日 书 记 员  郭迎超