文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0509民初12843号原告：尹敏刚。原告：赵韵诚。两原告共同委托诉讼代理人：陆勇玺。被告：刘红莉。被告：韩景国。两被告共同委托诉讼代理人：杨佳男。原告尹敏刚、赵韵诚诉被告刘红莉、韩景国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理,依法由审判员陈唯华适用简易程序。被告刘红莉、韩景国于2018年11月1日提起反诉。本案于2018年12月14日公开开庭进行了审理。因案情复杂，转为普通程序审理，于2019年4月3日公开开庭进行了审理。原告尹敏刚、赵韵诚的共同委托代理人陆勇玺，被告刘红莉、韩景国及其共同委托代理人杨佳男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告尹敏刚、赵韵诚诉称，2017年9月23日，两原告(夫妻)与两被告签订房屋买卖协议，由原告方购买两被告共同共有的位于，房屋建筑面积37.18平方米，约定房款37万元整，原告于签订合同当日按约向被告支付了8万元定金。合同约定，原告于2018年7月16日支付29万元(此款交于房管部门交易资金托管)，双方于2018年7月15日前由中介方为双方申请办理房产评估、贷款、资金托管、产权过户等手续(如具体时间有所变动，按中介方提前通知为准)。双方定于2017年11月16日前交接房屋钥匙。现房屋已完成交付使用，并由原告居住至今。原告赵韵诚自2018年6月4日开始多次通过中介通知被告办理托管过户手续，双方于2018年8月17日签订《存量房交易资金托管协议》，但被告仍以各种理由要求加价，拖延办理手续，原告多次妥协，被告仍拒绝过户，甚至带他人过来看房意图将房屋以高价另卖他人。被告拖延过户的行为已构成根本违约，严重损害了原告的利益。请求判令：1、双方继续履行合同，办理涉案房屋金色摩纺丝绸广场7幢518室过户手续。原告向被告支付剩余房款23.8万元。2、被告方赔偿原告合理损失4万元。3、本案诉讼费用由被告方共同承担。本诉被告刘红莉、韩景国共同辩称，2017年9月23日，原、被告及中介公司签订的苏州市永洲房产经纪有限公司存量房买卖合同中，约定房屋的交付及付款时间，被告方按照约定于2017年11月16日向原告交付该房屋，原告应于2017年9月23日交付定金及其他费用8万元，7月16日交付尾款29万元。其中8万元包含5.8万元定金，1万元中介费用和1.2万元租金，（双方协商2017年11月16日至2018年7月15日，每个月租金1500元，为期八个月）。2018年7月10日，原被告前往盛泽镇不动产交易中心签订第一份存量房交易资金托管协议，约定房屋价款37万元。贷款银行为工商银行。当日，被告退还原告5.8万元定金，以便于原告缴纳房款，原告因自身原因无法在银行获得贷款，无法办理不动产交易手续。2018年8月17日，原、被告又到盛泽不动产交易中心重新签署了第二份存量方交易资金托管协议，约定房屋价格37万元，贷款银行为中国银行，又因原告自身原因无法获取银行贷款，2018年9月17日三方仍未协商达成一致。2018年10月9日，被告向原告送达律师函，要求解除合同赔偿违约金。被告认为2018年7月10日及2018年8月17日双方签署的存量房交易资金托管协议均对房屋买卖合同中关于付款的期限作了相应的变更。购房款应与托管协议签订后30日内付至托管账户，7月10日，原告自身原因无法获取工商银行贷款，与被告协商后8月17日重新签署第二份网签合同，原告仍然无法在中国银行获取贷款，其无法获取贷款与被告无关。被告已经履行了房屋交付及资金托管的合同义务。截止2018年9月17日，因双方无法协商一致，且原告在2018年9月17日逾期支付房款超过30天，原告方就房屋买卖合同已没有继续履行的客观条件，被告方解除房屋买卖合同并主张违约金有合同的相应条款。据此，被告于2018年10月9日送达律师函。综上所述，原告作为买方无法履行相应付款义务，导致房屋买卖合同解除，原告主张履行合同及赔偿损失没有法律依据和事实依据，请求法院驳回起诉。现被告方提起反诉：1、判令解除苏州永洲房产经纪有限公司存量房买卖合同；2、判令原告将涉案房屋返还被告；3、判令反诉被告按照1500元每月支付反诉原告房屋占有使用费。4、反诉被告向反诉原告赔偿违约金74000元。5、本案反诉诉讼费由反诉被告承担。原告方针对被告方的反诉答辩如下：反诉原告的反诉与事实严重不符，反诉被告自2018年6月起多次催促中介办理过户等手续，但中介以反诉原告不在盛泽、要加价等理由，拖延反诉被告办理过户手续的时间。反诉被告并未对反诉原告造成任何损失，反诉原告所提出的违约金没有事实和法律依据。我方认为房屋已交付使用达一年时间，并且买受人在接受房屋后对房屋进行了重新装修，并持续生活至今，买受人的两个小孩也在涉案房屋所在地念书，同时买受人已经向出卖人支付了30%以上的房款，双方应当继续履行合同。请求驳回反诉原告的请求。经审理查明，2017年9月23日,售房人刘红莉、韩景国（甲方）、购房人尹敏刚、赵韵诚（乙方）、苏州市永洲房产经纪有限公司作为中介方签订《存量房买卖合同》一份，约定，苏州市吴江区及房屋内设施一并出售转让，总价款370000元，支付时间及方式：2017年9月23日支付80000元（为购房定金），2018年7月16日支付290000元（交于房管部门交易资金托管），2018年7月15日前由中介方为双方向本房产所在的房管部门办理房产评估、贷款、资金托管、产权过户等手续（如具体时间有所变动，按中介通知为准）。2017年11月16日前甲方交钥匙于乙方，如逾期支付房款的，每逾期一天按房价的千分之二十支付违约金，未按合同规定的时间前来办理过户手续超过三十天，即视为拒不履行合同，被违约方有权单方面提前解除合同，违约方赔偿总房款的20%为违约金。乙方贷款出于自身原因，致使银行贷款无法办理，乙方须在30天内自行筹集资金过户否则以违约处理，如出于政策或者银行原因导致贷款无法办理的则三方不作违约处理。当日，原告方向被告方给付8万元购房定金。2017年11月16日，被告向原告交付该房屋，原告对该房屋进行装修并居住至今。2018年7月10日，原、被告双方签订了编号为60218070340号存量房资金托管协议，载明成交价格为370000元。2018年8月16日，原、被告双方签字提交了撤销监管协议申请表。2018年8月17日，原、被告双方又签订了编号为60118080680号存量房资金托管协议，载明成交价格为370000元。同日，原告将12万元转入苏州市吴江区房产交易中心。尹敏刚从2017年6月起参加社会保险，社保编号为602366417，参保单位吴江市春夏秋冬电子游艺厅。被告方已向中介交付涉案房屋产权证。另查明，位于苏州市吴江区房屋所有权于2017年5月12日登记于刘红莉、韩景国名下，不动产权证书编号为苏（2017）吴江区不动产权第9032900号。刘红莉与韩景国系夫妻关系。上述事实，有存量房买卖合同、转帐凭证、存量房资金托管协议、撤销监管协议申请表、不动产权证书复印件及庭审笔录等证据证实。审理过程中，原告方将剩余房款250000元支付至本院账户进行提存托管。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应当如实全面履行。本案中，原告尹敏刚、赵韵诚与被告刘红莉、韩景国之间签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，依法具有法律约束力。该《存量房买卖合同》签订后，双方已经实际开始履行，被告刘红莉、韩景国按约向原告尹敏刚、赵韵诚交付了房屋，两原告支付了部分房款，且收取房屋并进行了装修。双方在协议中考虑到了国家调控政策的因素，约定了贷款滞后所需的时间，在履行付款过程中，到相关部门签订存量房资金托管协议，后因贷款银行的因素，又于2018年8月16日，双方签字提交了撤销监管协议申请表。于2018年8月17日，双方再签订了存量房资金托管协议，可见，双方在履行案涉合同中并无根本性分歧。现因在办理房屋贷款中贷款未能及时到位，当原告方提出以现金全部支付房款的意向，双方又未达成一致，被告刘红莉、韩景国据此认为，已超过付款时间而要求解除合同，显然并不符合合同约定解除的条件。考虑到原告方已将剩余房款提存于本院，且案涉房屋的交易可不受调控政策的限制，故本院对原告方要求继续履行案涉合同的主张予以支持。被告方反诉要求解除合同无事实与法律根据，本院不予采纳。关于双方违约金的主张，本院认为，银行何时能批准并发放贷款，没有明确的时间约定，也不受当事人所能控制，双方在《存量房买卖合同》中对付清房款时间及过户时间均未进行明确的约定，故双方主张违约金均缺乏依据，本院不予支持。原告已实际占有使用房屋，本院分析双方的微信往来和各自陈述，可以认定，对原告占有房屋未过户期间支付相应的房屋使用费，已在事实上达成协议并在履行，且从2017年11月16日至2018年7月15日，每月租金1500元，计1.2万元已经给付，故本院确认，原告应继续支付房租金至确定的过户之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：一、原告尹敏刚、赵韵诚于本判决生效之日起五日内将剩余房款250000元支付给被告刘红莉、韩景国。被告刘红莉、韩景国在收到原告方支付的上述款项后十日内协助原告尹敏刚、赵韵诚将苏州市吴江区房屋权属登记过户至原告尹敏刚、赵韵诚名下。二、原告尹敏刚、赵韵诚应从2018年7月16日起至本判决确定的办理房屋过户之日止，按每月1500元的房屋占有使用费为计算标准，支付给被告刘红莉、韩景国，于本判决生效之日起十五日内履行。三、驳回本诉原告尹敏刚、赵韵诚其他的诉讼请求。四、驳回反诉原告刘红莉、韩景国其他的诉讼请求。如果双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5850元，由本诉原告方负担5550元，本诉被告方负担300元，反诉案件受理费4520元，由反诉被告方承担138元，由反诉原告方负担4382元。本诉被告方负担的300元，于本判决生效之日起十日内交至法院，本诉原告已预交的诉讼费用其中的300元，本院于本判决书生效之日起十五日内退回。反诉被告方负担的138元，于本判决生效之日起十日内交至法院，反诉原告方已预交的诉讼费用其中的138元，本院于本判决书生效之日起十五日内退回。（如采用转账方式支付，请汇入当事人指定账号或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，户名：苏州市吴江区人民法院，账号：62×××63）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审 判 长  陈唯华人民陪审员  吕荣林人民陪审员  蔡春梅二○一九年四月十五日书记员沈建春附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。