江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0507民初6877号原告（反诉被告）：胡帅涛，男，1994年4月15日生，汉族，住河南省杞县。委托诉讼代理人：於峰、李心越，江苏公大律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈凯，男，1984年3月13日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被告（反诉原告）：边海亦，女，1978年6月2日生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。两被告共同委托代理人：罗天明，江苏万拓律师事务所律师。原告胡帅涛与被告陈凯、边海亦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案受理，依法由审判员孙明适用简易程序独任审判，于2018年12月18日公开开庭进行了审理，原告胡帅涛及其委托诉讼代理人於峰、李心越、被告陈凯、边海亦共同委托诉讼代理人罗天明到庭加诉讼。本案现已审理完毕。原告胡帅涛向本院提起诉讼，诉讼请求：1、判决被告继续全面履行原、被告双方的于2018年5月9日所签订的《存量房买卖契约》，被告配合将房屋过户登记到原告名下。2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月9日原告与被告签订《存量房买卖契约》。合同约定，被告将苏州市相城区元和街道御窑路1260号魅力花园3幢302室(产证编号：苏(2018)苏州市不动产权第7011111号)出售给原告，合同拟定价格为人民币壹佰伍拾伍万整(￥1550000)，实际房屋销售总价为人民币壹佰肆拾肆万元整(￥1440000)，待被告领取房屋全部价款当日退还原告人民币拾肆万元整(包含11万元合同差价跟3万元定金)。合同约定2018年7月31日之前，双方办理资金托管手续，并于合同签订之日起140日内向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。其后，经过双方友好协商，变更为2018年8月6日办理资金托管手续，其他相应时间节点自然顺延。2018年8月6日双方至苏州市相城区房管局办理资金托管手续，委托人于当日完成申请房屋贷款手续。办理房屋权属转移登记前，因为房价上涨，被告突然要求原告多增加6万元房款并带走家具家电，否则不将该房屋出售于原告。故原告诉至法院，请求法院判如所请。被告陈凯、边海亦辩称，原告诉称中有一点与事实不符，被告没有因为房价上涨而不将房屋卖给原告。事实是合同中第十二条约定，自契约生效之日起140日内，买卖双方共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记。如逾期超过15天属于买受方责任的，出卖方有权解除契约并要求买受方承担相应违约责任。合同履行过程中，原告一直没有将购房款筹集到位，在原告逾期付款18日后，被告向原告发函通知解除合同，被告该行为属于行使合同约定的解除权。双方合同于2018.10.14即原告收取解约函之日起解除。之后原告又找到被告协商继续购买该房屋，原、被告之间没有达成新的购买条件，新的购买合同也没有成立。综上，被告没有违约，原告存在逾期付款的违约行为，应承担相应的违约责任。经审理查明：2018年5月9日，原告与被告签订存量房买卖合同一份。合同约定：被告将苏州市相城区元和街道御窑路1260号魅力花园3幢302室(产证编号：苏(2018)苏州市不动产权第7011111号)出售给原告，合同拟定价格为人民币壹佰伍拾伍万整(￥1550000)，实际房屋销售总价为人民币壹佰肆拾肆万元整(￥1440000)，待被告领取房屋全部价款当日退还原告人民币拾肆万元整(包含11万元合同差价跟3万元定金)。合同约定2018年7月31日之前，双方办理资金托管手续，并于合同签订之日起140日内向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。其后，经过双方友好协商，变更为2018年8月6日办理资金托管手续，其他相应时间节点自然顺延。2018年8月6日双方至苏州市相城区房管局办理资金托管手续，委托人于当日完成申请房屋贷款手续。双方确认，有关房屋贷款资金在2018年10月15日已经进入房屋资金托管账户。第二条2.2约定：出卖方承诺在申请办理房屋权属转移登记前解除该抵押，并注销相应的抵押登记，相关费用由出卖方承担。第三条约定：该房屋(包括本契约附件一明确的房屋附属物品)的价款为人民币(￥1550000.00元)壹佰伍拾伍万元整。第四条第二项约定：该房屋在本契约签订之前已经设定抵押权。合同第四条第三款约定：买受方于2018年07月31日前，向出卖方支付首付款计人民币(￥465000.00元)肆拾陆万伍仟元整，该款由买受方直接支付至资金托管账户。买受方应于本契约生效之日起7天内与贷款银行签署借款抵押合同以及其他相关文件，向贷款银行申请人民币(￥1085000.00元)壹佰零捌万伍仟元整的贷款用于支付部分房价款并支付一切相关费用，若因买受方原因造成贷款不足，则任何不足部分均由买受方在办理过户前补齐，否则视作买受方逾期付款。待买受方补齐贷款不足部分后双方办理过户手续。第五条约定：1.买受方未能按本契约第四条约定向出卖方支付相应房屋价款的，按逾期时间，分别作如下处理(不作累加)：(1)逾期不超过15天，自本契约第四条约定的相应房屋价款应付期限之第二天起，至出卖方实际收到逾期相应房屋价款之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付本契约第三条约定房屋价款万分之5的违约金，契约继续履行。(2)逾期超过15天后，出卖方有权解除契约。自出卖方解除契约通知书到达之日起3天内，买受方将房屋退还给出卖方，并按本契约第三条约定房屋价款的20%向出卖方支付违约金。买受方要求继续履行契约的，经出卖方同意，自本契约第四条约定的相应房屋价款应付期限之第二天起，至出卖方实际收到逾期相应房屋价款之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付本契约第三条约定房屋价款万分之九的违约金，契约继续履行。2.在2018年09月30日前，若因银行或者住房公积金管理机构不同意买受方购房贷款申请，导致买受方无法按本契约第四条约定的相应期限支付相应房屋价款的，买卖双方同意解除本契约，退房退款，撤销该房屋所有权转移登记申请和土地使用权变更登记申请，并且买受方按本条第一款的约定承担违约责任。2018年05月09日，原、被告又签订关于相城区元和街道御窑路1260号魅力花园3幢302室之房产的存量房买卖契约补充协议一份。合同约定：房屋成交价为人民币壹佰伍拾伍万元整(RMB1550000.00)。1、签定此存量房买卖契约当日买受方将房屋价款人民币陆万元整作为定金支付出卖方，2018年5月10日买受方另行支付房屋价款人民币贰万元整作为定金支付出卖方，定金合计人民币捌万元。双方约定出卖方于资金托管当日退还人民币伍万元整至买受方，买受方承诺此钱款用于存入资金托管账户，作为该房屋买卖首付款。2、出让方同意领取房屋全部价款当日退还买受方人民币壹拾肆万元整。3、买受方在此确认其于签订买卖合同前已对该房地产进行初步验看。双方在此同意出卖方将该房地产按现状交付买受方即可，但是出卖方必须保证该房地产内的管道畅通以及该房地产附属设施设备的正常使用。4、双方确定出卖方转让上述房地产的标的为成交价及退款的总和，两者不可分离，合计人民币壹佰肆拾肆万元整。5、本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤消。2018年8月6日，甲方(卖方)陈凯、乙方(买方)胡帅涛、丙方苏州市相城区房产交易管理所就存量房资金托管事宜订立协议。约定：第一条：甲方与乙方签订《存量房交易信息确认书》，交易信息确认书编号：2844596将座落相城区元和街道御窑路1260号魅力花园3幢302室原产权证号：20187011111，成交价格1550000元，建筑面积75.87平方米的房屋出售给乙方。甲、乙双方将存量房交易资金委托丙方管理。办理存量房交易资金托管手续时，甲、乙双方需出示《不动产权证书》(或房屋所有权证、土地使用权证)原件，身份证件原件，《存量房出售信息挂牌登记表》原件。第二条：乙方将购房款人民币(大写)壹佰伍拾伍万元整(小写￥1550000元)存入以下托管账户：开户银行：建设银行开户账号：32×××05。同时甲方在指定银行以边海亦名义(身份证号：)开设结算账户，账号：62×××93，乙方在指定银行以胡帅涛名义(身份证号：)开设结算账户，账号：62×××00。甲方和乙方须对前款所述中的指定银行以及开设的结算账户和账号的真实性、有效性予以确认。第三条：买方如涉及贷款的，向银行申请贷款后，应委托银行将贷款直接划入第二条规定的资金托管账户。第四条：乙方在领取《不动产权证书》后，甲方结算账户户主本人凭《苏州市区存量房交易资金托管协议》、身份证、银行卡办理托管资金领款手续。由丙方审核后出具《苏州市存量房交易资金托管支取通知书》，甲方到托管银行办理托管资金转账手续。涉及银行贷款需《不动产登记证明》办妥后方可办理托管资金领款手续。乙方领取《不动产权证书》后，即同意丙方与甲方进行托管资金交割手续。第五条：因该房屋不具备登记条件或甲、乙双方约定终止交易的，经甲、乙双方协商一致，同时凭《苏州市区存量房交易资金托管协议》、身份证、银行卡，填写《苏州市区撤销托管协议申请表》，办理托管资金领款手续。由丙方审核后出具《苏州市存量房交易资金托管支取通知书》，买方到托管银行办理托管资金转账手续。如涉及银行贷款，乙方(借款人)委托丙方将贷款本金划回原贷款银行，银行贷款所产生利息由借款方与贷款银行结算后，乙方凭银行出具的贷款还清证明办理自付款领款手续。第六条：甲方或乙方委托他人办理资金托管手续，代理人凭经公证的授权委托书、代理人身份证办理相关手续。第七条：甲、乙、丙三方约定托管资金按托管银行的同期活期存款利率结算利息。计息期限自托管资金存入日期起至支付完成止，不同日期存入的托管资金按照不同时间段分别计算。交易成功，支付给卖方，交易撤销，支付给买方。丙方承诺不收取资金托管费用。另查，原告方资金合计155万元于2018年10月15已经全部进入资金托管账户，其中465000元是于8月6日支付，1085000元是办理的贷款，被告的房屋抵押至尚未解除，双方己就涉案房屋通过苏州融乐居房屋信息咨询有限公司提交、办理了网签手续。2018年9月30日，两被告办理公证，一份是配合办理过户手续用，一份办理了解除网签手续的公证委托。10月14日，被告向原告送在一份合同解除告知书，要求解除双方合同。在上述期间，因原告方办理银行贷款速度较缓，双方多次微信联络，并曾为合同履行问题发生争执，但未形成一致意见。审理中，原告为证明其主张，举证如下：1、存量房买卖契约1份，证明2018年5月9日，双方签订存量房买卖合同。合同第1页第2项约定被告办理过户手续前解除房屋抵押，第2页第3条第3点约定双方于2018.7.31前办理资金托管手续；第4页第12条约定自合同生效起140日内双方办理过户手续，如一方责任未能办理，责任方承担违约责任，证明出卖方应在房屋办理过户手续前解除房屋抵押。2、苏州市相城区存量房交易资金托管协议，证明双方于2018.8.6签订本协议，经过双方协商实际办理资金托管时间为8.6，其他时间节点自然顺延，双方应于2018.10.2前办理过户手续。3、不动产登记查询记录，证明在2018.10.30被告仍未归还光大银行贷款解除房屋抵押。4、公证书，证明2018.9.30尚在合同履行期内，被告就已办理解除合同的委托公证手续，具有不继续履行合同的恶意。5、链家网站截屏，证明被告2018.10.17再次出售房屋，具有不履行合同的恶意，构成违约。6、委托书，证明被告2018.12.5委托链家将房屋挂于链家网出售，具有不履行合同的恶意，构成违约。7、微信聊天记录截屏，证明原、被告协商变更至8月6日办理资金托管手续。被告陈凯、边海亦质证认为：对证据1真实性无异议，但对证明内容不认可。按照相城区房产交易惯例和被告与中介及原告的沟通结果，房屋抵押权应在原告贷款实际发放至托管资金账户后，才有被告办理解押手续。办理的实际一般是3-5天左右办理完成。原告贷款迟迟不发放，导致被告也不能去办理解押手续，是原告违约在先。对证据2真实性无异议，但是对证明内容有异议。该协议中没有约定时间节点可以顺延，应严格按照买卖契约合同来履行合同。对证据3真实性无异议，但要说明，原告的贷款没有支付至托管账户，导致被告不能办理解押手续。对证据4真实性无异议，证明目的不认可，公证书是为了配合完成买卖交易才做的公证。因2018年9月底被告陈凯要去日本出差，因为怕耽误房屋买卖的过户，所以在9月30日去办理公证，委托妻子被告边海亦代其办理过户手续。后来日本出差回来后，原告贷款没有办理下来无法办理过户手续，公证书没有存在的必要。委托事项是办理解除与原告的存量房买卖契约，为了解除网签。对证据5不认可。对证据6真实性无异议，12.5被告已经与原告解除了房屋买卖合同，之后被告将房屋委托给链家出租，与本案无关。对证据7真实性无异议，因为当时原告因购房资格的问题需要审查，我方需要等原告购房资格审查完毕才能做网签。被告一直是积极配合原告办理网签手续。审理中，被告陈凯、边海亦提出反诉，诉讼请求：1、判令原告退还定金50000元；2、反诉案件受理费由反诉被告承担。审理中，被告陈凯、边海亦就其反诉举证如下：1、存量房买卖契约、补偿协议，证明双方于2018.5.9签订存量房买卖契约，合同第十二条约定，双方应于合同生效之日起140日内办理房屋权属登记手续。2、合同解除告知书，证明原告未在约定时间内将剩余房款支付至托管账户，导致房屋权属登记手续无法按期办理。被告根据合同约定向原告送达了合同解除告知书，双方的房屋买卖合同关系已经于2018年10月14日解除。3、资金监管存款凭证，证明原告于2018.10.15将购房余款全部存入资金托管账户，其付款时间超过合同约定的18日以上，需要承担违约责任。4、律师函及邮寄凭证，证明被告委托律师发函告知原告双方买卖合同已经于2018.10.14解除。5、公证书，证明反诉原告因为要在2018.10月出国出差，为了不耽误办理过户手续，于2018.9.30办理了公证委托手续，委托妻子办理涉案房屋的产权过户事宜。从该点看出，被告一直在积极履行合同。6、微信截屏记录17张，证明被告一直积极的催促原告按期办理产权过户手续，但原告的购房资金迟迟不到位，无法按约付款，双方合同于2018.10.14解除后，再次磋商新的合同内容，但没有达成一致，没有再签订新的合同。原告质证认为：对证据1无异议。对证据2、证据3、证据4、证据6真实性均无异议，对反诉原告的证明内容不认可。合同最迟应于2018.10.2前办理过户手续，反诉被告的贷款于10.15发放成功，仅逾期13日，不构成合同约定的解除条件。相反，反诉原告在此期间并未按照合同约定解除房屋抵押构成违约。对证据5真实性无异议，对证明目的不认可。公证处办理委托过户公证手续和解除合同公证手续是分开办理的，可以单独办理任意其一。双方协商办理公证是指办理委托过户公证，不存在反诉原告因出国需要办理解除合同公证。同时证明反诉原告在合同履行期内已具有不继续履行合同的恶意。另查，被告于2018年5月9日、5月10日分别收取原告6万、2万元，共计8万元定金。因为当时原告首付款不够，所以就让被告将8万元中的5万元借给原告作为首付款汇入托管资金账户，被告处尚有3万元定金余款。以上事实有原告提供的双方身份证、《房屋买卖（居间）合同》、收款收据、支付宝转账记录2份、银行交易明细1份、微信、短信聊天记录、律师合同及发票复印件、被告提供的房屋买卖合同、定金收据、房产证、结婚证、微信聊天记录、预约还贷录音（书面稿）、还贷凭证、注销抵押权材料、催告函、快递单、律师合同、发票复印件以及当事人陈述等附卷作证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行义务，一方当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任；双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告双方约定，在2018年09月30日前，若因银行或者住房公积金管理机构不同意买受方购房贷款申请，导致买受方（原告）无法按约定的相应期限支付相应房屋价款的，买卖双方同意解除本契约，退房退款，撤销该房屋所有权转移登记申请和土地使用权变更登记申请，并且买受方承担违约责任。但有关买方逾期付款约定中明确：(1)逾期不超过15天，自本契约第四条约定的相应房屋价款应付期限之第二天起，至出卖方实际收到逾期相应房屋价款之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付约定房屋价款万分之5的违约金，契约继续履行。(2)逾期超过15天后，出卖方有权解除契约。自出卖方解除契约通知书到达之日起3天内，买受方将房屋退还给出卖方，并按本契约第三条约定房屋价款的20%向出卖方支付违约金。因双方约定通过办理贷款后付款的时间最后截止为9月30日，因原告最后付款时间为10月15日，逾期时间未超过15天，但同时按照双方约定，原告可以按天向出卖方支付约定房屋价款万分之5的违约金，而契约继续履行。故本案原告虽违反了付款期限的约定，但未达到被告解除合同之条件，原告应承担被告支付约定房屋价款每天万分之五的违约金（15天内）。超过15天以上违约金，因双方各有责任，由双方各半负担银行同期同类贷款利息。双方通过微信所主张事宜，因均未达成合意，本院不予采信。被告之反诉，因有关定金给付、出借、抵扣等，须待被告取得全部房款后另行结算，不应在本案中先行处理，故不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告胡帅涛与被告陈凯、边海亦双方签订的房买卖合同、补充协议、资金托管协议应继续履行，被告应配合将房屋过户登记到原告胡帅涛名下。二、原告胡帅涛应支付被告陈凯、边海亦自2018年10月1日至15日、以房款合同价1550000元为基数、每天万分之五、共15天的违约金，并另外向被告承担自2018年10月16日起至判决生效之日止、以房款合同价1550000元为基数、银行同期同类贷款利息的50%作为违约金，上述款项于判决生效之日起十日内履行。三、驳回被告陈凯、边海亦的其余反诉请求。本案案件受理费减半收取人民币9375元，由原告胡帅涛负担3375元、被告陈凯、边海亦负担6000元（此款原告已垫付，不再退还，被告负担之款于本判决生效之日起十日内直接支付原告）；反诉费减半收取人民币525元，由被告陈凯、边海亦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  孙明二〇一九年四月十六日书记员  顾月