文书内容广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终1135号上诉人（原审原告、案外人）：赵力慧，女，1991年12月1日出生，汉族，广东省佛山市顺德区，委托代理人：欧阳志华，广东清法律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：黎娜琼，女，1953年5月28日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被上诉人（原审被告、被执行人）：朱草波，男，1967年12月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被上诉人（原审被告、被执行人）：陈碟仪，女，1968年12月13日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原审第三人：中国工商银行股份有限公司佛山顺德支行，住所地广东省佛山市顺德区大良碧鉴路6号，统一社会信用代码91440606893827370K。负责人：李伟聪。委托代理人：施锦沛，该支行员工。委托代理人：陈用继，该支行员工。上诉人赵力慧因与被上诉人黎娜琼、朱草波、陈碟仪、原审第三人中国工商银行股份有限公司佛山顺德支行（以下简称工商银行顺德支行）案外人执行异议之诉一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（以下简称南海区法院）（2018）粤0605民初10229号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2019年3月13日公开进行法庭调查。上诉人赵力慧的委托代理人欧阳志华、原审第三人工商银行顺德支行的委托代理人施锦沛、陈用继到庭参加法庭调查。本案现已审理终结。上诉人赵力慧向南海区法院提起诉讼，请求：1.对位于佛山市顺德区大良街道办事处近良社区居民委员会新桂南路21号名峰华府102的房产（房产权证号：03××66）（以下简称涉案102房）带租约拍卖，月租金为6000元；2.确认赵力慧对涉案102房享有优先购买权；3.依法撤销（2018）粤0605执异262号执行裁定，停止对涉案102房的执行；4.本案诉讼费由三被告承担。南海区法院查明，涉案102房的登记权属人为被执行人朱草波，房地产权证号为03××66，该房屋于2014年7月4日办理了抵押登记，抵押权人为第三人，他项权证号为0314020898。2017年3月8日，该院立案受理黎娜琼诉朱草波、陈碟仪民间借贷纠纷一案，案号为（2017）粤0605民初3073号。在该案的审理过程中，黎娜琼于2017年3月8日向该院申请财产保全，请求冻结朱草波、陈碟仪银行存款人民币850457.6元或查封其相应价值的财产，黎娜琼以银行存款人民币255137.28元提供担保。该院经审查后，于2017年3月10日作出（2017）粤0605民初3073号民事裁定，裁定冻结朱草波、陈碟仪的银行存款人民币850457.6元或查封其相应价值的财产。后该院以（2017）粤0605执保897号案执行上述（2017）粤0605民初3073号民事裁定。2017年3月14日，该院查封了朱草波名下涉案102房的房屋所有权，查封期限为2017年3月14日至2020年3月13日。2017年3月8日，该院立案受理黎娜琼诉朱草波、陈碟仪民间借贷纠纷一案，案号为（2017）粤0605民初3064号。2017年8月8日，该院作出（2017）粤0605民初3064号民事判决，判令：一、朱草波应于本判决发生法律效力之日起十日内归还2015年8月24日所借款项的尚余本金150万元予黎娜琼，并从2016年1月24日起至实际还清之日止，按年利率24%的标准继续计付该150万元尚欠借款本金的逾期还款利息予黎娜琼；二、陈蝶仪对上列第一项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决书已于2017年8月25日发生法律效力。2017年9月12日，该院立案受理申请执行人黎娜琼与被执行人朱草波、陈碟仪民间借贷纠纷一案，案号为（2017）粤0605执11773号，执行依据为该院（2017）粤0605民初3064号民事判决书。在该案的执行过程中，该院于2018年3月7日作出（2017）粤0605执11773号之三执行裁定，裁定拍卖或变卖被执行人朱草波所有的涉案102房。2018年5月4日，该院告知赵力慧不同意其提出的拍卖涉案102房时保留其对房产租赁权的要求，赵力慧遂向该院提出书面异议，该院依法立案审查，案号为（2018）粤0605执异262号。经审查，该院于2018年5月18日作出（2018）粤0605执异262号执行裁定，裁定驳回赵力慧的异议请求。赵力慧于2018年5月23日收到上述裁定后，不服并于2018年6月7日提起本案诉讼。诉讼中，赵力慧为证明其与朱草波就涉案102房存在租赁合同关系，向该院提交了落款时间为2016年7月5日的《别墅租赁合同》及收据原件各1份。其中，《别墅租赁合同》约定：朱草波将涉案102房出租予赵力慧作办公之用，租期为5年，由2016年9月28日起至2021年9月27日止；朱草波于2016年7月6日将涉案102房交付赵力慧使用；每月租金6000元，当月租金均需在每月8日前以现金方式支付予朱草波，或存在朱草波在中国工商银行开设的账号为62×××07，赵力慧拖欠租金10天以上的按200元/天计付滞纳金；签约时赵力慧须交付租赁按金12000元和第一个月的租金6000元，租赁期满或双方协商解除合同，赵力慧在交清租金后，并向朱草波出具已经结清按合同规定应由其支付所有的费用证明（发票、收据），则朱草波应将按金如数无息退回赵力慧；涉案102房交付使用后，若朱草波未能履行合同条款完成租赁，需双倍返还按金，退还当月租金，并赔偿赵力慧已装修于涉案102房的费用（以政府核价部门为准），若赵力慧未能履行合同条款完成租赁，其所付按金由朱草波没收，已收租金不予退回，涉案102房内的装修赵力慧不得拆除。赵力慧提交的收据落款时间为2016年7月6日，内容反映朱草波确认已经收到原告支付的承租涉案102房的按金12000元。另赵力慧在诉讼中还提交了其在2016年9月5日至2018年7月29日期间的部分微信转账记录，并主张以下交易反映了其向朱草波支付租金及水电费的情况：            转账时间              转账金额              交易对方              原告主张付款指向                  20170114              6000              大良业主朱生              2017年1月租金                  20170214              6000              大良业主朱生              2017年2月租金                  20170312              6000              大良业主朱生              2017年3月租金                  20170328              2223              大良业主朱生              2017年1-3月水电费                  20170410              6000              大良业主朱生              2017年4月租金                  20170519              6000              大良业主朱生              2017年5月租金                  20170616              6000              大良业主朱生              2017年6月租金                  20170710              6000              大良业主朱生              2017年7月租金                  20170807              3000              大良业主朱生              2017年8月部分租金                  20170808              3000              大良业主朱生              2017年8月租金余款                  20170911              6000              大良业主朱生              2017年9月租金                  20171009              6000              大良业主朱生              2017年10月租金                  20171012              3035              大良业主朱生              2017年4-10月水电费                  20171117              6000              大良业主朱生              2017年11月租金                  20171215              6000              大良业主朱生              2017年12月租金                  20180115              5750              大良业主朱生              2017年11月-2018年1月水电费                  20180213              6000              大良业主朱生              2018年2月租金                  20180316              6000              大良业主朱生              2018年3月租金      南海区法院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查的内容是赵力慧对涉案102房是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中赵力慧主张其与朱草波就涉案102房存在租赁合同关系，并提交了经双方签名的《别墅租赁合同》以及相应的付款记录予以佐证，证据之间可以相互印证，付款记录客观真实反映赵力慧在2017年1月至2018年3月期间每月向朱草波付款的事实，付款情况与《别墅租赁合同》约定的每月租金金额相吻合，三被告及第三人均未到庭提出异议或举证推翻，故该院对赵力慧主张的其与朱草波就涉案102房存在租赁合同关系的主张予以采纳。赵力慧以其与被告朱草波就涉案102房存在租赁关系来排除该院在（2017）粤0605执11773号案中对涉案102房的执行并不成立，理由如下：首先，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此，承租人对租赁物享有承租的权利仅能排除执行法院在租赁物所有权变动后、其承租租赁物的租赁期间向买受人交付租赁物，并不能据此排除执行法院对租赁物的拍卖执行，因此，赵力慧以其对涉案102房享有租赁权请求该院中止对涉案102房的执行没有依据，该院不予支持。其次，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款规定：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。本案中，第三人对涉案102房享有抵押权，且该抵押权设立的时间远在赵力慧主张其与朱草波建立租赁合同关系之前，故依照上述规定，赵力慧对涉案102房享有的租赁权不能对抗在先设立的抵押权。基于此，因第三人明确不同意涉案102房带租约拍卖，该院对赵力慧主张对涉案102房带租约拍卖的诉请不予支持。因该院在（2017）粤0605执11773号案中尚未实际拍卖涉案102房，没有证据反映该院在该案的执行过程中有剥夺赵力慧行使优先购买的权利，赵力慧可依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，在该院后续拍卖涉案102房时再另行主张权利，该院在本案中对该诉请不予审查处理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三十一十四条第一款的规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。基于此，赵力慧请求该院撤销（2018）粤0605执异262号执行裁定书不属于本案裁判处理的范围，且如上所述，本案中赵力慧对涉案102房并不享有足以排除该院强制执行的权利，故该院对赵力慧的该项诉请不予支持。三被告经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，该院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决驳回赵力慧的全部诉讼请求。上诉人赵力慧不服上述判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销（2018）粤0605民初10229号民事判决；2、改判涉案102房带租约拍卖，月租金为6000元；3、本案的二审诉讼费由被上诉人共同承担。事实与理由如下：一审判决认定上诉人与被上诉人朱草波就涉案102房存在租赁合同关系，对此上诉人予以认可。合同签订后，上诉人投入上百万对涉案102房进行装修，将涉案102房从毛坯状态装修成如今的高档装潢的状态，使得涉案102房增值不少。但是南海区法院无视上诉人的巨额投入为涉案102房带来的有利影响，剥夺上诉人的租赁权，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求，改判涉案102房带租约拍卖。原审第三人工商银行顺德支行答辩称，原审判决符合法律规定，应予维持。上诉人请求带租约拍卖涉案102房没有法律依据，请求法院予以驳回。被上诉人黎娜琼、朱草波、陈碟仪在二审期间未进行答辩。上诉人赵力慧、被上诉人黎娜琼、朱草波、陈碟仪及原审第三人工商银行顺德支行在二审期间均未向本院提交新证据。经审查，本院对南海区法院查明的事实予以确认。另查明，工商银行顺德支行诉朱草波、陈碟仪金融借款合同纠纷一案，佛山市顺德区人民法院（以下简称顺德区法院）作出的（2017）粤0606民初11901号民事调解书已发生法律效力。根据该生效调解书，工商银行顺德支行对涉案102房拍卖、变卖等所得价款享有优先受偿权。因朱草波、陈碟仪未按上述生效调解书履行义务，工商银行顺德支行向顺德区法院申请执行，该院以（2017）粤0606执11308号案立案执行。顺德区法院在执行过程中，因涉案102房等房产由南海区法院查封，该院向南海区法院发函参与分配。2018年11月16日，顺德区法院作出（2017）粤0606执11308号之一执行裁定，对该案终结本次执行程序。本院认为，本案是案外人执行异议之诉，争议的焦点为是否应对涉案102房带租约拍卖。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”及《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，抵押权设立后，抵押财产上成立的租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，涉案102房已于2014年7月8日办理抵押登记，原审第三人工商银行顺德支行对涉案102房享有的抵押权已经生效法律文书确认，且工商银行顺德支行已向顺德区法院申请执行该生效法律文书。显然，上诉人赵力慧提交的其与被上诉人朱草波于2016年7月5日签订的租赁合同等证据材料表明，上诉人与朱草波之间就涉案102房形成的租赁关系发生在该房产设立抵押权之后。根据上述法律规定，上诉人在本案中就涉案102房主张的租赁关系不能对抗设立在先的工商银行顺德支行的抵押权。因此，在抵押权人工商银行顺德支行不同意对涉案102房带租约拍卖的情形下，南海区法院对涉案102房不带租约拍卖符合法律规定，并无不当。上诉人请求对涉案102房带租约拍卖无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人赵力慧的上诉请求理据不足，不能成立，应予驳回；南海区法院作出的（2018）粤0605民初10229号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由上诉人赵力慧负担。本判决为终审判决。审判长  张照栋审判员  李蔚婕审判员  尹小娜二〇一九年四月十五日书记员  梁佩玲