杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0109民初15023号 原告：施安舸，男，1991年7月1日出生，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：孙国民、项佳露，浙江亿光律师事务所律师。 被告：杭州萧山瓜沥镇明朗村经济联合社，统一社会信用代码91330109715459608Q，住所地杭州市萧山区瓜沥镇人民路北。 法定代表人：陈华，总经理。 委托诉讼代理人：朱德胜、王奕，浙江志和律师事务所律师。 原告施安舸诉被告杭州萧山瓜沥镇明朗村经济联合社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案受理后，依法由审判员戴永梅适用简易程序进行审理。2018年8月17日、2018年8月31日，本院依法组织原、被告进行庭前证据交换。同年8月31日，依法公开开庭进行了审理。原告施安舸及其委托诉讼代理人孙国民，被告杭州萧山瓜沥镇明朗村经济联合社委托诉讼代理人朱德胜、王奕到庭参加以上诉讼。本院于2018年3月21日预立案受理申请人施安舸与被申请人杭州萧山瓜沥镇明朗村经济联合社房屋租赁合同纠纷一案，申请人施安舸于2018年4月13日提出请求：1.对租赁房屋（瓜沥镇东灵路102-108号房屋）内投入的固定装修（当初投入35万元）截至2017年6月26日停业之日的残值进行司法鉴定；2.对软装部分包括厨房设备（127000元）、排风系统（8万元）、煤气管道设备工程（14000元）、报警设备（4300元）、广告牌灯箱（3万元）、餐桌餐椅（22000元）、监控设备（31500元）、餐饮用具（32700元）、空调（3万元）、收银机（7000元）截至2017年6月26日停业之日的残值进行鉴定。3.对自2017年6月26日起至2021年12月31日止的净利润损失进行鉴定。本院于2018年4月13日组织双方当事人进行证据交换，申请人施安舸及其委托代理人孙国民，被申请人杭州萧山瓜沥镇明朗村经济联合社委托诉讼代理人朱德胜、王奕到庭参加诉讼。后本院依法委托浙江方舟资产评估有限公司、浙江中孜会计师事务所有限公司进行司法鉴定。浙江中孜会计师事务所有限公司于2018年5月27日出具浙中孜专审字（2018）第796号《审计报告》。浙江方舟资产评估有限公司于2018年6月12日出具浙方评报字[2018]第321号《资产评估报告》。本案审理中，因双方当事人对以上鉴定报告有不同异议，且鉴定机构未按本院委托的鉴定事项进行鉴定，本院依法要求以上鉴定机构进行补充鉴定。2018年12月3日，浙江方舟资产评估有限公司作出浙方评报字[2018]第321-1号《资产评估报告》。2019年1月16日，浙江方舟资产评估有限公司作出《关于浙方评报字[2018]第321号、321-1号评估价值说明》。因鉴定机构仍未按本院委托的鉴定事项进行鉴定，无具体的评估明细，本院要求以上鉴定机构作出补充鉴定。2019年3月18日，浙江方舟资产评估有限公司作出浙方评报字[2019]第091号《资产评估报告》。2019年4月3日，浙江中孜会计师事务所有限公司作出浙中孜专审字（2019）第201号《审计报告》。2019年4月19日，浙江方舟资产评估有限公司作出《关于浙方评报字[2019]第091号资产评估报告补充说明》。审理中，原、被告申请庭外和解两个月。本案现已审理终结。 原告施安舸向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年11月23日所签订的《明朗村营业房租赁合同》；2.被告返还剩余租期（2017年7月1日至2021年12月31日）内租赁费87万元；3.被告向原告双倍返还履约保证金10万元；4.被告赔偿原告各项经济损失1967300元，具体详见损失清单（富士天天快餐转让费25万元，新丰小吃加盟费10万元，加盟保证金12万元，招标租赁保证金19200元，装修费35万元，排风系统、烟囱8万元，厨房设备127000元，煤气管道及设备14000元，报警器4300元，广告牌及灯箱3万元，桌椅22000元，空调3万元，店内餐饮用具38300元，店内监控系统31500元，店内收银系统7000元，人员遣散费24000元，营业损失72万元（6万元/月，暂计1年））；5.本案诉讼费由被告承担。2018年8月17日变更第二项诉讼请求为判决被告返还剩余租期（2017年7月1日至2021年12月31日）内租赁费87万元，并按银行同期同档次贷款利率支付自2017年7月1日起至支付日止的利息（暂计至2018年8月16日共411天，利息47179.38元），减少第四项诉讼请求为被告赔偿原告各项经济损失1847300元（之前为1967300元，因12万元保证金已由新丰小吃退还给原告，故原告不主张该项损失），变更第五项诉讼请求为本案鉴定费25000元以及诉讼费由被告承担。庭审中明确诉讼请求为：1.解除原、被告于2016年11月23日签订的《明朗村营业房租赁合同》（双方在证据交换时已同意2018年8月17日作为解除租赁合同的时间点，但如果法院认定合同是无效的，则按合同无效处理）；2.被告返还剩余租期（2017年7月1日至2021年12月31日）内的租赁费87万元；3.被告向原告双倍返还履约保证金10万元；4.被告赔偿原告各项经济损失1847300元（富士天天快餐转让费25万元，新丰小吃加盟费10万元，招标租赁保证金19200元，装修费35万元，排风系统、烟囱8万元，厨房设备127000元，煤气管道及设备14000元，报警器4300元，广告牌及灯箱3万元，桌椅22000元，空调3万元，店内餐饮用具38300元，店内监控系统31500元，店内收银系统7000元，人员遣散费24000元，营业损失72万元（6万元/月，暂计1年），合计1847300元；5.被告支付原告自2017年7月1日起的以87万元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款的基准利率计算至被告实际付款之日止的迟延付款利息损失；6.本案诉讼费和鉴定费25000元由被告承担。事实与理由：2016年2月26日，原告委托母亲沈惠娟与富士天天快餐就瓜沥镇东灵路102-108号房屋转租事宜达成约定，签订《餐厅承包经营协议》一份。协议约定：富士天天快餐提供给原告使用的餐厅位于瓜沥镇东灵路102-108号，两层共234平方米，承包期限为2016年2月26日至2016年6月31日，承包经营费共计25万元，乙方需在2016年2月26日前向甲方一次性付清。原告当天即向富士天天快餐支付转让费25万元。同日，原告与杭州新丰小吃有限公司签订《新丰小吃单店加盟合同》，在瓜沥镇东灵路102-108号加盟“新丰小吃”餐饮经营。协议约定，原告向杭州新丰小吃有限公司一次性缴纳加盟费10万元及保证金12万元。原告于2016年3月3日向新丰小吃支付22万元，新丰小吃开具收据予以确认。《加盟合同》第二部分第一条加盟费第一款第3项约定“加盟费应当在本合同签订时向甲方支付。不论是本合同期满，还是中途解约或其他理由，所缴纳的加盟金概不退还”。第三条保证金第四款约定“不论乙方（原告）在法律上或本合同上有无解约权、解除权，如因其退出后同等行为而导致事实上本合同无法继续执行及因乙方不履行本合同义务而被解约时，甲方（新丰小吃）有权没收保证金”。2016年5月25日，原告与被告就案涉房屋租赁事宜达成了约定，签订了《房屋有偿使用协议》，约定“乙方（即原告）因开小吃需店面房，租用甲方（即被告）房屋，现经双方磋商同意，具体协议如下：一、地点及间数为：瓜沥镇东灵路102-108号店面4间，110号内一小间0.33间左右。二、使用期限为半年，自2016年7月1日起至同年12月31日止。三、租赁费80750元，自本协议签订后一次性付清。……八、其他协定：按上级规定，本租赁房屋从2017年开始进入市场公开招租，招租工作将在2016年9月进行，乙方若仍需承租请提前来村登记做好招租前期工作……”。当天，原告按约向被告如数缴纳房租80750元，被告开具收据予以确认。原告对案涉房屋承租后，根据加盟要求，对房屋进行了全方位装修，使房屋符合“新丰小吃”餐饮经营要求，共计花费734100元，并招聘了相应工作人员，于2016年6月4日开店营业。自“新丰小吃”开业经营后，原告忠诚勤勉，合法经营，无违反房屋租赁合同约定之事项，餐饮店经营状况良好，每日营业收入在8000-15000元不等，扣除相应成本，每月净利润约为6万元。2016年11月23日，原告为续租案涉房屋参加了被告的公开招租，向被告缴纳招投标报名费200元及租赁投标保证金19200元，并通过招投标方式继续获得被告名下案涉房屋的经营权。当天，原告与被告签订《明朗村营业房租赁合同》一份，约定租期为五年，自2017年1月1日起至2021年12月31日，五年租金为96万元。另外，该合同第八条约定原告向被告缴纳履约保证金5万元，期满归还但不结息。期间被告如遇特殊情况提出终止合同，需向原告支付双倍合同履约保证金，租费按实计算（退换租金不计息）。当天，原告全数缴纳了96万元房租费和5万元履约保证金，被告开具“浙江省村级集体经济组织统一收据”予以收款确认。2017年4月，案涉房屋被瓜沥镇人民政府定为C级危房，并张贴“不得居住、出租、经营，未经允许不得擅自进入”标识。因该强制性规定，原先经营良好的餐饮店一时不得不关门停业，店内员工陆续被遣散，原告支付遣散费24000元。原告与新丰小吃的加盟合同亦无法继续履行，缴纳的加盟费和保证金共计22万元无法要求返还，原告因此蒙受了巨大的经济损失。原告认为，案涉房屋被认定为危房是导致租赁合同无法履行的根本原因，被告已构成根本违约。根据我国住建部《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，下列情形之一的房屋不得出租：……（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的……；2017年9月起实施的《浙江省房屋使用安全管理条例》第三十三条规定：任何单位和个人不得出租危险房屋或者将危险房屋用于生产经营、公益事业活动。以危险房屋作为生产经营或者公益事业场所申请办理相关证照或者登记、备案手续的，市场监督管理、安全生产监督管理、公安、民政、教育、文化等部门不予办理。《合同法》第二百三十三条规定，租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。案涉租赁房屋属于危房，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准，已不具备出租的条件，若原告继续在该房屋内生产经营，承租人甚至广大到店消费者的生命安全将时刻遭受威胁，一旦发生事故后果不堪设想。据此特提起诉讼，请求解除双方于2016年11月23日签订的《明朗村营业房租赁合同》，并根据相关法律规定和双方合同约定，由被告承担违约责任，双倍返还履约保证金10万元，赔偿原告全部经济损失并承担案件诉讼费用。庭审中补充：2016年11月4日，根据杭州市萧山区房屋管理处要求，浙江中浩应用工程技术研究院有限公司对案涉房屋在内的萧山区瓜沥镇东灵路100—1号房屋的危险性进行了现场勘察。2016年11月15日进行了公开招投标。萧山区危改办和瓜沥镇人民政府将案涉房屋定性为C级危房，并将公示张贴在案涉房屋上，张贴内容是不得居住、出租、经营、未经允许不得擅自进入的标识。2018年6月，原告得知案涉房屋涉嫌违章建筑，同时原告认为案涉房屋被认定为危房是导致租赁合同无法履行的根本原因，因此被告已构成根本违约。 原告施安舸为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.《房屋有偿使用协议》一份、收据一张，证明2016年5月25日，双方就案涉房屋租赁事宜达成协议，租期为2016年7月1日至2016年12月31日，租赁费80750元，原告向被告支付租赁费，被告出具收据确认。2.《明朗村营业房租赁合同》一份、收据五张三页，证明2016年11月23日，原告为续租案涉房屋参加被告的招投标，支付报名费200元及招投标保证金19200元；原告通过招投标获得房屋租赁权，与被告签订了房屋租赁合同，约定租期为5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止，租金共96万元；合同第八条约定“原告向被告缴纳履约保证金5万元，被告如遇特殊情况，提出终止合同，需向原告支付双倍合同履约保证金”；原告缴纳租金96万元和保证金5万元，被告出具收据确认收款。3.《餐厅承包经营协议》、委托书各一份、收据一页，证明原告委托母亲沈惠娟办理房屋转租的相关手续，原告于2016年2月26日向富士天天快餐转租案涉房屋，支付转让费25万元，富士天天快餐出具收据确认收到转让费。4.《新丰小吃单店加盟合同》、《区域加盟合同》、《保密协议》各一份、加盟费及保证金付款收据各一页，证明2016年2月26日，原告与杭州新丰小吃有限公司签订加盟合同，加盟“新丰小吃”餐饮经营；原告按照加盟合同约定支付了加盟费10万元和保证金12万元，新丰小吃收款确认；5-1.《装饰设计合同》、《建筑装饰工程合同书》、工程概算、收款收据各一份，银行汇款凭证四页，证明为保证房屋符合餐饮经营需要，原告于2016年3月18日至同年5月8日对房屋进行了装修，并按合同约定于2016年4月2日支付了10万元、5月15日支付了10万元、8月11日支付了10万元、2017年1月27日支付了25000元，合计325000元，另支付现金25000元，共支付装修款35万元。5-2.设备定作合同（排风系统）、付款收据各一份，证明原告对房屋用于餐饮经营所需的排风系统、不锈钢厨房设备进行定作安装，并按合同约定于2016年7月20日支付8万元。5-3.设备定作合同（不锈钢厨房设备）、收款收据各一份，证明原告对房屋用于餐饮经营所需的不锈钢厨房设备进行定作安装，并按合同约定于2016年7月20日支付127000元。5-4.收款收据一份，证明原告于2016年5月1日购买煤气管道设备支付14000元。5-5.收据一份，证明原告于2016年5月1日购买报警支付器4300元。5-6.收据一份，证明原告于2016年6月8日购买广告牌、灯箱支付3万元。5-7.收据一份，证明原告于2016年6月8日购买餐厅桌椅支付22000万。5-8.收据一份，证明于2016年5月28日购买监控设备31500元。5-9.发票两份、清单六张，证明原告购买餐饮用具支付32700元。5-10.发票一张，证明原告购买三台空调支付36000元。5-11.发票一张，证明原告于2016年6月15日购买收银机支付6988元。5-12.收条四份，证明店内四名员工的离职遣散费共计24000元。6.照片十二张，证明案涉房屋现状及于2017年4月10日左右被瓜沥镇政府认定为危房，新丰小吃于2017年6月28日关门停业。7-1.2016年6月至9月每日销售商品汇总表二十五份八页，证明新丰小吃瓜沥店每日营业收入在7500-15000元不等。7-2.2016年6月至2017年6月的工资表十三张，证明新丰小吃瓜沥店自开业以来每月支付员工固定工资情况。7-3.2016年7月至2017年7月的电费表一页，证明新丰小吃瓜沥店2016年7月至2017年7月每月用电情况。7-4.煤气费送货单五十二份，证明新丰小吃瓜沥店自2016年6月至2017年1月期间的每月煤气使用情况。7-5.每月进货单九页，证明新丰小吃瓜沥店自2016年6月至2017年3月期间每月向杭州新丰小吃股份有限公司的进货情况。7-6.新丰小吃加盟项目介绍、公证书各一份，证明根据新丰小吃官方公布的利润分析，预估每年利润在600000-775000元。8.《解除合同协议书》一份，证明2018年6月28日，杭州新丰小吃股份有限公司与原告一致同意解除2016年2月26日签订的《区域加盟合同》和《单店加盟合同》，协议第3条约定“关于加盟费和保证金、加盟费10万元根据加盟合同不予退还”，证明该10万元加盟费系因案涉房屋被认定为C级危房不得居住、出租、经营而使原告施安舸所承担的损失；保证金12万元已退还。9.鉴定报告两份、鉴定费发票一张，资产评估报告证明因被告违约给原告造成了损失，根据鉴定报告固定装修损失618112元（原告认为残值应该为0），评估明细表2-5项的残值应该为0，第二项厨房设备是定做的，定作合同上有明确约定，是根据承租房屋的现场实际情况量身定做的，与固定装修搭配设计的，因此这批厨房设备除了用在案涉房屋内以外，在其他地方没有任何使用价值，尺寸、大小都不能匹配，即使可以搬移也没有使用价值，所以厨房设备的残值评估应当为0。同理，第3项排风系统、第4项煤气管道设备工程、第五项报警设备也是与固定装修相配套的设施，而且都是不可搬移的物品，残值应该为0。原告的固定装修应该认定为全部损失。审计报告证明因被告的违约给原告造成了损失1892578元，扣除已退还的12万元保证金后，实际损失（剩余期限内的房租866133.33元、加盟费78333.33元、店铺转让费186000元、员工遣散费24000元、装修设备损失即资产评估报告中的损失618112元）为1772578.66元，该损失不包括营业利润的损失；原告支出鉴定费。10.危房安全鉴定分析技术报告一份，证明案涉房屋于2016年11月28日被鉴定为C级危房，部分结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房，并要求由专业资质的单位进行加固设计和施工。 被告杭州萧山瓜沥镇明朗村经济联合社辩称：一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，而案涉房屋是经过合法审批的，为被告的合法产权，只是因为建造时间跨度长、人员调动频繁等因素导致案涉房屋建造审批资料已遗失。结合被告提交的与案涉房屋处于同一建筑物上的案外人的房屋他项权利信息查询记录，也能推断出案涉房屋是经过合法审批建造的，否则与案涉房屋处于同一建筑物的其他物业也就无法取得产权证明。退一步而言，即使被告没有取得房屋的产权证，也不影响租赁合同的有效性。因此，原、被告间的租赁合同合法有效。二、原告加盟新丰小吃以及对案涉房屋进行装修皆在其承包经营富士天天快餐期间，并不是在租赁被告房屋期间所发生的。2016年2月26日，原告委托其母亲与富士天天快餐就案涉房屋转租事宜达成了约定，并签订了《餐厅承包经营协议》一份，承包期限为2016年2月26日至2016年6月31日。同日，原告与杭州新丰小吃有限公司签订了加盟合同，缴纳了加盟费及保证金。而房屋装修完成后原告于2016年6月4日便已经开店经营。从这一事实可以看出，不论是原告的加盟行为还是装修行为，皆是基于承包经营合同取得富士天天快餐的经营权而产生的，而并不是基于原、被告间的租赁合同而产生的。根据合同相对性原则，被告不是承包经营合同的相对人，原告不应当向被告主张相关的富士天天快餐转让费、新丰小吃加盟费以及装修费等在其承包经营期间产生的相关费用。而且原告主张的各项损失，是解除合同的后合同义务，但各项装修以及设备都是在案涉合同签订前就已经完成，假设案涉合同不成立，则被告就不需要赔偿损失。因此，这些损失不是案涉房屋租赁合同的后合同义务，原告在租赁期间并未添置任何不得拆除的设备及装修，在本合同范围内没有造成损失。并且，根据原告与新丰小吃签订的加盟合同第三条第四款约定“合同期内，因乙方经营不善重新选址开店或是合同期满店铺产权人不再续租的，导致乙方重新选址开店的，或是因市政规划导致经营店铺搬迁的，乙方以新的营业地向甲方提出签订新的“单店加盟合同”，甲方不再收取加盟费、保证金，但新的“单店加盟合同”的期限不超过区域加盟合同的期限”。从该条款可以看出，原告并没有丧失其加盟权益。三、根据原、被告签订的《明朗村营业房租赁合同》第六条约定：到合同终止时，由乙方恢复原状，如有造成损失由乙方赔偿给甲方。经甲方同意并确实不能恢复原状的装修等设施，应确保装修等设施完好交付甲方，甲方不予支付任何费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。对已形成附合的装饰装修物的处理有约定的从约定”。退一万步而言，即使有部分装修是发生在租赁合同期间，那么合同终止时，原告也应该负责对租赁房屋恢复原状，对可以自行拆除的东西要自行拆除，不能拆除的部分交付给被告，被告也不用支付任何费用。而原告损失清单中的排风系统、烟囱、厨房设备、煤气设备、广告牌及灯箱、桌椅、空调、店内餐饮用具、店内监控设备、店内收银设备皆是可拆除的。原告对这些设备应该按照合同约定自行拆除。并且，上述装修设备，被告已经使用了一年多的时间，有折旧率，但原告却依据票据价格向被告主张该部分损失，于法无据。四、原、被告间签订《明朗村营业房租赁合同》在先，案涉房屋被认定为C级危房在后，属于非合同相对人行为的不可抗力事由。原、被告于2016年11月23日签订合同，而案涉房屋于2017年5月21日被人民政府认定为C级危房。因此，原告在出租时，该房屋并未被认定为危房，而是可以正常出租使用的房屋。被告在签订合同时没有缔约过失责任，同时在合同履行过程中也没有任何违约行为。现在原告要求解除合同，无法律根据，即使原告援引不可抗力条款要求解除合同，被告也无需承担任何赔偿责任。五、即使原告认为出现了不可抗力事由足以导致合同无法继续履行，那么原告也应该将不可抗力事由通知被告，如果原告以此为由要求解除合同，退还剩余租金也应该履行通知义务。而截至原告向法院起诉前，原告并未向被告发出任何要求解除合同的通知。原告甚至从未告知过被告有关案涉房屋被认定为C级危房的相关情况，而是自行于数月前停止营业。被告无法确信，原告到底是由于自身经营不善不想继续履行合同还是由于承租房屋被认定危房不能继续经营。况且，C级危房是指房屋局部出现险情，构成局部危险，应当根据评估机构的专业意见及建议，对房屋局部出现的险情进行相应加固措施和修缮，之后仍然可以继续使用。原告完全可以跟被告进行协商对案涉房屋进行加固整改，消除隐患，使其可以继续经营使用，合同仍然可以继续履行的。根据租赁合同第八条约定“期间甲方如遇特殊情况，提出终止合同，需向乙方支付双倍合同履约保证金，租费按实结算（退还租金不计息）”。但是截至目前，被告并未向原告提出要求终止合同的要求。因此，被告没有义务要向原告支付双倍履约保证金。另补充：1.同意原告要求解除《房屋租赁合同》，同意在2018年8月17日解除合同。2.因双方同意2018年8月17日解除合同，故同意返还自2018年8月17日起至2021年12月31日止共1232天的租金648000元（96万元/5年/365天×1232天）。3.依据合同第8条约定，现在的情况并不是甲方遇到特殊情况也不是甲方提出终止合同，故原告主张被告承担履约保证金没有合同依据。4.关于第四项诉请，这些损失都是发生在原、被告签订租赁合同之前，而不是签订租赁合同之后，故不应该成为解除合同的损失。本次合同解除是由于案涉房屋被人民政府认定为C级危房，因此不适合继续由承租人来经营使用，这属于不可抗力的范围，双方事先都不知情。所以在原告与被告签订租赁合同之前，所列各项损失都已存在，该项诉请应予以驳回。5.关于第5项诉请，既然双方一致同意于2018年8月17日解除合同，显然返还租金也应从这一天起算，根本不会产生利息损失。关于剩余租金的返还也必须等原告在合理期限内将房屋交还给被告，被告才能将钱退给原告。6.本案诉讼费用按照案件实际情况各自承担。由于该鉴定所涉内容与案涉房屋租赁合同没有任何关系，故该鉴定费应由原告自行承担。因此今天审理的是2017年1月1日之后的合同，鉴定报告中所含的内容都是2017年1月1日之前的东西。 被告杭州萧山瓜沥镇明朗村经济联合社为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.浙江省萧山县农业局文件一份，证明萧山县农业局于1984年9月28日批准同意被告使用案涉房屋所占土地作为建设用地。2.《土地合建房屋协议》一份，证明被告与萧山县瓜沥人民医院约定由被告提供土地，双方共同出资建设案涉房屋，并且底层、二层产权归被告所有，三至五层产权归萧山县瓜沥人民医院所有。3.情况说明一份，证明萧山区瓜沥镇人民政府证明案涉房屋为被告合法产权，但是由于建设时间跨度长、人员调动频繁等因素，导致案涉房屋建造审批资料已遗失。4.房屋他项权利信息查询记录三份，证明该幢建筑物是合法有效的，不是违章建筑。 经庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下：被告对证据1认为双方已履行完毕，与本案没有关联性，本案的诉讼请求是解除2016年11月3日签订的租赁期限为2017年1月1日至2021年12月31日的租赁合同，故证据1的租赁合同与本案无关。对证据2的三性无异议，被告同意解除合同。如果双方协商解除合同，房屋要在15天内还给被告。房屋的租金要算到腾退之日止，多余的租金会退给原告。对证据3认为是原告向案外人支付的转让费，原、被告现在只是解除证据2的租赁合同，与证据2租赁合同相关的法律事实与本案有关，这份合同是2016年2月26日在证据1的房屋租赁合同之前签订的转让合同，故与本案无任何关联性，不应作为本案证据使用。对证据4认为由于加盟行为发生在2016年3月，故与本案无关联性，且是房屋租赁合同签订之前，解除合同与原告有无加盟没有关系。对证据5认为这些费用基本都发生在2016年3月至6月即发生在双方签订租赁合同之前，后合同义务只能是在租赁合同发生后，被告注意到证据5-10的购买空调支付款项的时间是2017年6月21日，此时根据原告提供的证据显示已经被认定为危房，说明空调是不应该购置的，原告明知房屋不能继续用于经营餐饮却仍然添置设备，故该36000元的损失不应作为解除合同的要求。对证据6的三性无异议。对证据7的三性不予认可，系原告单方制作，且系租赁合同发生前发生的费用，无法说明损失。新丰小吃加盟项目介绍的预估利润没有任何法律效力与约束力。对证据8认为这是原告与案外人所签订的协议，是其意思表示的结果，被告对该结果不承担责任。且该证据与案涉争议没有关联性。对证据9发票无异议。对报告我们注意到原告对评估本身也有异议，被告对评估报告也有异议，被告认为评估方法是违法的，评估方法是重置成本法，被告认为还应当加上自然折旧的价值，故评估方法不合法，原告既然对评估结果不认可，被告也对此不认可，该评估报告在本案中不能作为证据使用。审计报告确认的被迫停业损失一共有6项，其中，“被认定为C级危房后餐厅被迫停止经营给申请人造成的损失”的表述无事实和法律依据。剩余期限的房租费自2017年6月26日起算与原告的自认不符，原告诉请2017年7月1日起返还租金，而不是6月26日，计算结果显然是错误的。新丰小吃加盟费的计算方法没有错，但对认定原告有78000多元的损失无事实和法律根据，理由是案涉房屋被认定为C级危房并不必然导致原告被迫关停小吃店。当初签订加盟合同时从案外人转让过来只有4个月租赁期限，之后是否续租案涉房屋是不确定的，如果不租给原告，原告势必要在其他地方租房屋，否则五年的加盟期限无法履行，这个事情是原告在一开始就已预见的，并不是被认定为C级危房后才导致被迫关停，故不应认定为本案解除合同造成的损失。加盟保证金原告已在诉请中扣除了，故不发表意见。审计报告认为申请人最初从案外人处取得了转包权，剩余租期为4个月，支付25万元的转让费，如果按照租金16000元/月，为店面支付186000元的溢价，该表述没有任何法律依据，转让费不仅是一个房屋租赁的转租费，租金案外人已付了，这并不是溢价，并不包含之后的续租，此转让费显然包括了案外人当时的装修设备，此转让费与解除合同无任何关系，不应认定为解除合同导致的损失。关于员工遣散费，被告注意到在专项审计报告第6页员工遣散费这栏中特别注明了沈惠娟是原告的母亲，工资单中没有其工资明细，既然不是员工，便不存在遣散费，对遣散费认定数额有异议，且遣散费与解除合同无关。被告出租房屋给原告，并不是让原告去开店。审计报告认定的损失数额违背了财务准则，也违背了法律规定，是按照账面值减去评估残值得出的损失数额，实际上，账面值是否真实有效还需要进行审计，账面值应当减去合理折旧之后再减去评估残值才能作为计算装修和购置设备的差额计算。至于这个差额也不应当认定为本案的损失，因为所有的购置费用都发生在双方签订租赁合同之前。故该专项审计报告的审计方法违法，审计数额明显错误，不能作为本案证据使用。对证据10的三性无异议，但对证明目的有异议，最后的鉴定意见是部分结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房，并不是像原告所述的整幢房子都是危房。C级危房并不是不能使用的房屋，所以报告第9.6、9.7点写明应由专业资质单位进行加固设计施工，所以最终鉴定结果需要12个月内进行进一步鉴定，房屋经过加固和维修后仍然是可以使用的房屋，所以说此种情况并不构成原告所主张解除合同的理由。结合质证意见并经审查，本院对证据1、2、6、9、10的真实性予以认定。对证据3-5的形式真实性予以认定。被告对证据7予以否认，该证据不能证明原告的待证事实。证据8与本案缺乏关联性，本院不作认定。 本院对被告杭州萧山瓜沥镇明朗村经济联合社提供的证据认证如下：原告对证据1认为未提供原件，对真实性不予认可。这份文件上没有表明具体的坐落地址及与案涉房屋的关系，即使根据当时的法律规定，农业局也是合法的审批单位。虽然在上个案件中认可了该证据的真实性，但本案中未提供原件，真实性由法院审核。案涉房屋无房产证，故双方签订的合同应属无效。对证据2认为因被告未提供原件，无法核实盖的章是什么章，真实性由法院审核。对合法性、关联性有异议，根据当时法律规定，案涉房屋如要建造，应到区一级的管理部门进行审批。而且协议上也没有具体的坐落地址，与案涉房屋是无关的。案涉合同应该根据司法解释第2、3条规定确认为无效。对证据3认为情况说明上没有负责人签字，不符合民事诉讼法关于证明的形式要件，对三性均有异议。从内容上来看，也没有说清楚被告的证明对象与案涉房屋地址是否一致，而且事隔三十年，即使是要有客观的说明，也应当由当时具体经办人进行说明。情况说明中“由于人员调动频繁”可以看出出具情况说明时没有与当时的经办人核实。情况说明中“审批资料遗失”不符合实际情况也是违法的，不可能因为人员、时间影响而导致审批资料遗失，如果建房审批资料遗失，主管部门应该作出处理或要有补办手续，但过了三十年仍没有补办更加说明案涉房屋是没有产权的。瓜沥镇人民政府不是法律规定的确权单位，案涉房屋到底是否合法应该以区一级的建设管理主管部门不动产权属登记机构的登记资料为准。这三份文件都不能证明案涉房屋是有合法的产权的，恰恰反映这是非法的产权。在三十年期间，被告也未能补出合法的产权手续，应认定为违章建筑，应当认定案涉两份房屋租赁合同都是无效的，应当认定被告对案涉房屋导致合同无效存在完全过错。对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，与本案无关联性。原告承租的房屋是位于瓜沥镇东灵路102-108号一楼的店面房屋，而被告提供的是3-5楼的房屋他项权利信息，故与案涉房屋无关。原告查询了萧山区房管局、房产档案馆，案涉房屋无房屋产权信息，所以原告认为案涉房屋属于违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。据此，原告认为原、被告之间的租赁合同应当认定为无效合同。结合质证意见并经审查，本院对证据1、2的形式真实性予以认定。证据3不符合证据的形式要件，且原告予以否认，本院对该证据的证明力不予认定。对证据4的真实性予以认定。 本院依法出示浙方评报字[2018]第321-1号《资产评估报告》、《关于浙方评报字[2018]第321号、321-1号评估价值说明》、浙方评报字[2019]第091号《资产评估报告》、浙中孜专审字（2019）第201号《审计报告》、《关于浙方评报字[2019]第091号资产评估报告补充说明》。原告质证意见：对浙方评报字[2018]第321-1号《资产评估报告》的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，原告认为被告提出的这个补充鉴定跟本案无关。因为都是定制设备，都是根据房屋尺寸大小定制的，一旦租赁合同解除，这些设施设备价值都为零，根本没有人要，就连收废铜烂铁的人也不会要，因为当垃圾处理还要场地。原告的损失应该以第一份评估报告意见为准。对《关于浙方评报字[2018]第321号、321-1号评估价值说明》的真实性、合法性、关联性均无异议。说明第一次评估（基于不可经营状态）更加符合客观实际，第二次评估（持续经营状态）不符合客观实际，第二次的评估结论不能作为定案依据。对浙方评报字[2019]第091号《资产评估报告》的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。一、对评估方法有异议。原告为证明装修投入已提供合同、收据、付款凭证，证明装修价值为734488元，而且原告的装修必须由新丰小吃指定的装修公司施工，见《新丰小吃单店加盟合同》第7页“严格按照新丰小吃统一形象要求（详见附件：装修设计方案清单，包括门店效果图、平面设计图、门店内部效果图），由甲方指定的装修公司进行店铺装修，并承担装修费用”，“未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更店内招牌、装饰、装修”，第11页“乙方的加盟店装修，必须由甲方指定的装修公司来完成”，而且合同、收据、付款凭证都是在纠纷发生之前（2016年）形成的，真实性毋庸置疑。因此原告认为应按734488元作为认定原告的装修投入，评估报告的全新价格、评估价格没有考虑本案的实际情况，不能作为定案依据，且评估报告第18页解释了申报价值734488元与评估价521435元有差异的原因，那也就是承认521345元没有考虑本案的实际情况。二、对评估报告的变现残值72966元也有异议。原告认为认定残值为0更为合理，空调和蒸汽发生器不可能还有这么高的残值，若有这么高的残值，请被告予以收购。浙中孜专审字（2019）第201号《审计报告》主要对营业利润和损失进行审计。对真实性、合法性无异议，对营业利润无法审计有异议。原告认为关于营业利润的审计，原告已经提供了几个月的营业收入票据，食材和辅料的费用票据无法提供齐全虽然对营业利润的审计有一定影响，但还不至于完全无法审计。原告证据七公证书显示，新丰小吃官方公布的利润分析，预估每年利润在600000-775000元。根据原告提供的现有证据，是可以作出一个合理的营业利润估算的，审计单位无法发表审计意见，原告不能认同。另外，根据《房屋安全鉴定分析》技术报告，2016年11月4日杭州市萧山区房地产管理处就去案涉房屋进行现场勘查，并于11月份出具了正式的书面报告。而被告11月15日还在进行公开招标，并与11月23日与原告签订《房屋租赁合同》，主观上存在明显恶意欺骗。对《关于浙方评报字[2019]第091号资产评估报告补充说明》认为原告为开设新丰小吃店，根据合同要求与新丰公司指定装修公司签订装修合同，装修价是基于整体承包确定的，如果原告叫别的装修公司装修或自行装修，那原告将违反与新丰公司的合同约定，也无法通过新丰公司的统一验收。而且原告为装修支出有确凿的合同和支付凭证，完全真实可信，原告2016年的装修投入就是70多万元。最后一次评估，不考虑这个因素，把整体装修分拆开来逐项进行评估，是缺乏事实基础的。而且现在已经是2019年4月，再去评估2017年6月26日的价值没有意义。原告坚持认为新丰小吃店内的装修残值为0。所以对这个补充说明的真实性、合法性无异议，关联性有异议。被告的质证意见：浙方评报字[2018]第321-1号《资产评估报告》、浙方评报字[2019]第091号《资产评估报告》的真实性、合法性无异议，但是关联性有异议。认为该鉴定与本案无关，原告所提的损失亦与被告无关，不应由被告承担责任。对《关于浙方评报字[2018]第321号、321-1号评估价值说明》认为该评估鉴定的内容与本案无关，原告所提的损失与被告无关，不应由被告承担责任。对浙中孜专审字（2019）第201号《审计报告》认为本案尚未经法院判决，在庭审过程中，被告方一直对原告方所主张的《审计报告》中所列的6项损失持有异议并且在庭审质证及答辩环节已详细阐述，认为这些损失并不是被告方的房屋被认定为C级危房所一定会产生的。而审计单位直接认定该6项损失，没有事实和法律依据，也没有权限。因此，不能以审计代替审判直接认定被告方的损失。对《关于浙方评报字[2019]第091号资产评估报告补充说明》的真实性、合法性无异议，但是关联性有异议，与本案无关，损失亦与被告无关。结合质证意见并经审查，本院对以上证据的形式真实性予以认定。 根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：甲方瓜沥镇明朗村经济联合社与乙方施安舸于2016年5月25日签订《房屋有偿使用协议》一份，约定：乙方因开小吃需店面房，租用甲方房屋瓜沥镇东灵路102-108店面4间，110号内一小间0.33间左右；使用期限半年，自2016年7月1日至同年12月31日。租赁费（不含税）80750元，自本协议签订后一次性付清。搭用水电：原告需自备分表，按期向被告付清，价格按水厂、电厂实付金额分摊结算（包括变压器损坏修理等）。乙方不准自行拆建改造，改造时应征得甲方同意，费用应由乙方自理（包括修理费），今后不得拆除，所使用房屋门窗、玻璃齐全，归还时如有损坏，乙方需照价赔偿或修复原状。按上级规定，本租赁房屋从2017年开始进入市场公开招租，招租将在2016年9月进行，乙方若仍需承租请提前来村登记做好招租前期工作；合同到期未中标请自行办理清空房屋内一切物品同时结清水电费，逾期甲方将作无主处理强行搬离，且不承担任何经济损失和责任。在合同期内，甲方有权提出终止协议并收回房屋且不作经济赔偿，乙方应无条件服从，但需提前一个月告知，租赁费用按实结算，多余租费予以退还并不计息等内容。2016年5月25日，被告收到原告2016年2月1日至同年12月31日的房租费80750元。 出租方杭州萧山区瓜沥镇明朗村经济联合社（甲方）与承租方施安舸（乙方）于2016年11月23日签订《明朗村营业房租赁合同》一份，约定：甲方所属瓜沥镇人民路和东灵路营业房，经村民代表大会表决通过，瓜沥镇人民政府批准。公开向社会实行招标，并于2016年11月15日公开投标，由乙方以96万元中标东灵路100-106号五年营业房经营权。租赁范围瓜沥镇东灵路100-106号4间及108号部分；面积约148平方米；租赁期限自2017年1月1日起至2021年12月31日止，期限五年，期满后租赁价格根据到时的实际情况确定招标；租赁费结算：经招标五年租金96万元。以上房屋租赁价由村开具“浙江省村级集体经济组织统一收据”，如需开具增值税发票税金由乙方负责，甲方协助开票；乙方应负责对租赁房产、设施维修和保养，如有损坏损失按价值赔偿。乙方使用的水电费、维修费，须按规定时间交纳，乙方在租赁期间无权改动建筑物的结构完整、附着物及消防、水电设施，并维护建筑物、附着物、消防、水电、设施的完整。乙方如因经营需要改动，不得擅自改变原有结构，事前以书面形式，必须征得甲方书面同意，并办理相关设施的改动手续，费用由乙方自理，到合同终止时，由乙方恢复原状，如有造成损失由乙方赔偿给甲方。经甲方同意并确实不能恢复原状的装修等设施，应确保装修等设施完好交付甲方，甲方不予支付任何费用；为保证合同的正常履行，乙方需缴纳合同保证金伍万元整给甲方，期满归还但不计息。期间甲方如遇特殊情况，提出终止合同，需向乙方支付双倍合同履约保证金，租费按实结算（退还租金不计息）。在租赁期间乙方如转租他人或私自转让抵押，甲方有权终止合同并没收履约保证金和后续租费等内容。2016年11月23日，原告向浙江天丰拍卖有限公司支付招投标报名费200元及招投标保证金19200元。同日，被告收到原告2017年1月1日至同年12月31日房屋租金96万元，保证金5万元。 另查明：甲方富士天天快餐与乙方沈惠娟于2016年2月26日签订《餐厅承包经营协议》一份，约定：甲方提供给乙方使用的餐厅店位于瓜沥镇东灵路102-108号，二层，共234平方米。承包期限为2016年2月26日至2016年6月31日，甲方于2016年2月26日前将餐厅交付乙方使用。承包经营费共计25万元，乙方需在2016年2月26日前向甲方一次性付清。其他费用：乙方承包经营期间的物业管理费、水电费、税费、垃圾费、排污费等所有经营所需要交纳费用，由乙方按照规定向有关部门或单位缴纳等内容。委托人施安舸与被委托人沈惠娟于2016年2月24日签订《委托书》一份：施安舸准备租赁房屋（地址为瓜沥镇东灵路102-108号）用于开班餐饮店。特委托沈惠娟作为合法代理人，全权代表办理相关事项委托期限：自本委托书签字之日起至上述事项办完为止。施月娥于2016年2月26日出具的收据，今收到沈惠娟人民币25万元。2016年2月26日，杭州新丰小吃有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《新丰小吃单店加盟合同》一份，约定甲方许可乙方的特许经营权性质：单店加盟。合同期限五年，从签订本合同之日起计算。乙方应当向甲方一次性支付加盟费：1.单店面积在180平方米以上（含180平方米）收取加盟费30万元；2.单店面积在180平方米以下（不含180平方米）收取加盟费20万元。3.加盟费应当在本合同签订时向甲方支付。不论是本合同期满，还是中途解约或其它理由，所缴纳的加盟金概不退还。加盟费用属于一次性费用，即签订加盟合同后，需缴纳的加盟费用。鉴于乙方开设的加盟店面积为200平方以下，乙方应当一次性向甲方支付共计10万元加盟费。作为合同签订后甲方与乙方之间发生债务及乙方忠实地执行合同的担保，乙方须在本合同签约时向甲方预交保证金：1.单店面积在180平方米以上（180平方）收取保证金30万元；2.单店面积在180平方米以下（不含180平方）收取保证金20万元等内容。同日，双方另行签订《区域加盟合同》、《保密协议》。杭州新丰小吃有限公司向原告出具加盟费10万元的收款收据一份（无出具日期）。2016年6月4日，“新丰小吃”开张营业。2017年6月28日，杭州新丰小吃有限公司向原告出具收到保证金10万元和馅料保证金2万元。 原告与杭州久哲装饰设计有限公司（无落款日期）签订《装饰设计合同书》一份，载明：工程地点为东灵路100-1，建筑面积200平方米，使用性质商用、店面，房屋结构框架，建筑面积100-250方按照1万元计取，250-350方按照15000元计取，设计协议签订后，甲方付与乙方方案设计定金为总设计费的30%，即3000元等内容。甲方施安舸与乙方杭州久哲装饰设计有限公司签订《建筑装饰工程合同书》一份，工程名称：杭州新丰小吃。工程地点：东灵路100-1。本工程自2016年3月18日开工，于2016年5月8日竣工。合同价款：31万元。合同签订时拨款30%，金额93000元，工程完成50%，拨款35%，金额108500元，工程完成90%，拨款30%，金额93000元，竣工验收合格7天内，拨款5%，金额15500元等内容。由原告在甲方处签订，林日旺在乙方处签名，杭州久哲装饰设计有限公司盖章，无具体签订日期。《杭州新丰小吃装修工程概算》载明工程总费用350497元。杭州久哲装饰设计有限公司于2016年（无月日）出具新丰小吃瓜沥店装修款35万元的收款收据一张。施建良于2016年4月2日通过中国工商银行向林日旺转账10万元。沈惠娟于2016年5月15日通过中国工商银行向林日旺转账10万元。沈惠娟于2016年8月11日通过中国工商银行向林日旺转账10万元。施建良于2017年1月27日通过中国工商银行向林日旺转账25000元。 买方施安舸（甲方）与承揽方杭州彤照装饰工程有限公司（乙方）于2016年4月1日签订《设备定作合同（排风系统）》一份，约定：总价为8万元。总价中包括定制排风系统、定制新风系统、不锈钢设备。合同有效期为半年，自合同生效之日起计算。付款方式：合同签订后甲方支付乙方合同总价的50%为4万元。工程完工后甲方在3天内支付乙方合同总价的45%为36000元。工程竣工验收合格后甲方在3天内支付乙方合同总价的5%为4000元等内容。杭州彤照装饰工程有限公司于2016年7月20日向新丰小吃瓜沥店出具8万元的收据一份。 买方施安舸（甲方）与承揽方杭州彤照装饰工程有限公司（乙方）于2016年4月30日签订《设备定作合同（不锈钢厨房设备）》一份，约定：总价为127000元。总价中包括定制排风系统、定制新风系统。合同期限为：合同有效期为半年，自合同生效之日起计算。付款方式：合同签订后甲方支付乙方合同总价的50%为63500元。工程完工后甲方在3天内支付乙方合同总价的45%为6万元。工程竣工验收合格后甲方在3天内支付乙方合同总价的5%为3500元等内容。杭州彤照装饰工程有限公司于2016年7月20日向新丰小吃瓜沥店出具127000元的收据一份。 2016年5月1日，杭州奇安尔燃气有限公司向新丰小吃瓜沥店出具14000元的收据一份。2016年12月15日，杭州奇安尔燃气有限公司向新丰小吃瓜沥店出具4300元的收据一份。2016年6月8日，杭州伯顿广告有限公司向新丰小吃瓜沥店出具门店广告及室内内灯箱3万元的收据一份。2016年6月8日，杭州精益钢木家具有限公司向新丰小吃瓜沥店出具餐厅桌椅一批22000元收据一份。2016年5月28日杭州萧山颐高数码广场阿亮数码电子商行向新丰小吃瓜沥店出具31500元的收据一份。杭州新丰食品有限公司向萧山瓜沥店出具金额为22233.62元的浙江增值税普通发票一张。填开日期为2016年6月7日的销售货物或者提供应税劳务清单显示白板擦等货物金额为19003.13元。填开日期为2016年7月13日的销售货物或者提供应税劳务清单显示大号垃圾袋等货物金额为16075.90元。2017年6月21日，杭州恩曼环境科技有限公司向新丰小吃瓜沥店出具空调36000元的浙江增值税普通发票一份。2016年6月15日，爱客仕网络科技有限公司向新丰小吃瓜沥店出具收银一体机6988元的浙江增值税普通发票一份。 沈惠娟于2017年6月26日出具收条一份：员工沈惠娟今收到新丰小吃瓜沥店离职补偿金6000元整。何刚狄于2017年6月26日出具收条一份：员工何刚狄今收到新丰小吃瓜沥店离职补偿金6000元整。胡旦勇于2017年6月24日出具收条一份：员工胡旦勇今收到新丰小吃瓜沥店离职补偿金6000元整。罗安森于2017年6月24日出具收条一份：员工罗安森今收新丰小吃瓜沥店离职补偿金6000元整。 庭审中，原告自认政府部门认为承租房屋为C级危房时间为2017年4月10日。新丰小吃于2017年6月28日停业。 甲方（特许人）杭州新丰小吃股份有限公司与乙方施安舸签订《解除协议》一份（甲方落款时间为2018年6月27日，乙方落款时间为2018年6月28日），约定：双方于2016年2月26日签订了为期五年的萧山区瓜沥镇“区域加盟合同”和“单店加盟合同”。因为乙方租赁的瓜沥镇东灵路102-108号用于经营新丰小吃的门面，经萧山区危改办鉴定为C级危房，不得居住、出租和经营，所以从2017年6月开始停业到现在。现经过双方友好协商，甲乙双方一致同意解除以上签订的主合同，具体协议如下：甲乙双方主合同中约定的权利和义务履行到2018年6月30日，主合同于2018年7月1日终止；关于加盟费和保证金：加盟费10万元根据加盟合同不予退还；加盟和馅料保证金共计12万元，在甲方确认乙方按甲方要求执行后，三个月内打到乙方名下账户等内容。 又查明：2017年10月17日，原告曾起诉来院，请求：1.解除原、被告于2016年11月23日签订的《明朗村营业房租赁合同》；2.被告返还剩余租期（2017年7月1日至2021年12月31日）内租赁费87万元；3.依双方签订的合同第八条，被告向原告双倍返还履约保证金10万元；4.被告赔偿原告各项经济损失合计195.74万元，具体详见损失清单（营业利润按6万元/月计，暂计一年）；5.被告承担诉讼费。审理中增加第四项诉讼请求：增加报警器4300元，损失清单中第13项变更为38309元，故金额增加9909元。2018年3月14日，原告申请撤回起诉。本院于同日作出（2017）浙0109民初17241号民事裁定书，准许原告撤回起诉。 2018年3月21日，本院预立案受理申请人施安舸与被申请人杭州萧山瓜沥镇明朗村经济联合社房屋租赁合同纠纷一案，申请人施安舸提出请求：1.对租赁房屋（瓜沥镇东灵路102-108号房屋）内投入的固定装修（当初投入35万元）截至2017年6月26日停业之日的残值进行司法鉴定；2.对软装部分包括厨房设备（127000元）、排风系统（8万元）、煤气管道设备工程（14000元）、报警设备（4300元）、广告牌灯箱（3万元）、餐桌餐椅（22000元）、监控设备（31500元）、餐饮用具（32700元）、空调（3万元）、收银机（7000元）截至2017年6月26日停业之日的残值进行鉴定。3.对自2017年6月26日起至2021年12月31日止的净利润损失进行鉴定。本院依法委托浙江方舟资产评估有限公司、浙江中孜会计师事务所有限公司进行司法鉴定。浙江中孜会计师事务所有限公司于2018年5月27日出具浙中孜专审字（2018）第796号《审计报告》一份，载明：鉴于申请人未能提供审计期间全部的收入与费用单据，所以我们无法对申请人自2016年6月4日至2017年6月26日期间的营业利润发表审计意见。因餐厅被迫停止营业后，对申请人造成的损失鉴定：本次因房屋被认定为C级危房后，餐厅被迫停止营业，给申请人造成的损失明细鉴定如下：1.剩余期限的房租费：按照2017年6月26日作为中止营业的日期，剩余的租约日期为4.50年零4天，按照每年192000元的租金计算，应退回的租金合计866133.33元。2.新丰小吃加盟费：申请人与新丰小吃有限公司签订的加盟合同期限为五年，加盟费为10万元，申请人从开业到被迫关停，一共13个月，剩余不能退回的加盟费为78333.33元。3.加盟保证金：非因新丰小吃有限公司的原因，合同不能履行的，新丰小吃有限公司不退回申请人交纳的保证金，该保证金金额为12万元，本次暂认定为损失金额，后续申请人会进一步同新丰小吃有限公司沟通，如果能退回将该金额从损失里剔除。4.初期的店铺转让费：申请人最初是从富士天天快餐处取得了转包权，剩余租期为四个月，申请人支付了25万元的转让费。如果按照每月16000元的租金计算，申请人为受让该店面支付了186000元的溢价，该部分认定为被迫终止经营的损失。5.员工遣散费：申请人支付了四名员工的遣散费，合计24000元。6.前期的装修设计装饰费和设备安装购置费，合计支出734488元。根据浙方评报字[2018]第321号出具的评估报告显示，该部分投入的可回收金额为116376元，原值减去该可回收金额后鉴定为损失，损失金额为618112元。以上六项损失合计约为1892578.66元等内容。 浙江方舟资产评估有限公司于2018年6月12日出具浙方评报字[2018]第321号《资产评估报告》一份，载明：本公司认为在评估假设及限制条件下，委托人列于评估范围的资产在评估基准日的资产评估价值为116376元：1.固定装修账面价值为35万元，评估价值为0。2.厨房设备账面价值为127000元，评估价值为53251元。3.排风系统账面价值为8万元，评估价值为2800元。4.煤气管道设备工程账面价值为14000元，评估价值为490元。5.报警设备账面价值为4300元，评估价值为151元。6.广告灯箱账面价值为3万元，评估价值为0。7.餐桌餐椅账面价值为22000元，评估价值为10164元。8.监控设备账面价值为31500元，评估价值为14553元。9.餐饮设备账面价值为32700元，评估价值为15107元。10.空调账面价值为36000元，评估价值为16632元。11.收银机账面价值为6988元，评估价值为3228元。合计账面价值为734488元，评估价值为116376元。 因双方当事人对以上鉴定报告有不同异议，且鉴定机构未按本院委托的鉴定事项进行鉴定，本院依法要求以上鉴定机构进行补充鉴定。2018年12月3日，浙江方舟资产评估有限公司作出的浙方评报字[2018]第321-1号《资产评估报告》载明：评估结论：本公司认为在评估假设及限制条件下，委托人列于评估范围的资产在评估基准日的资产的评估价值为573411元。序号1，名称固定装修，评估价值280000元。序号2，名称厨房设备，评估价值96520元。序号3，名称排风系统，评估价值60800元。序号4，煤气管道设备工程，评估价值10640元。序号5，报警设备，评估价值3268元。序号6，名称广告灯箱，评估价值24000元。序号7，名称餐桌餐椅，评估价值16720元。序号8，名称监控设备，评估价值23940元。序号9，名称餐饮用具，评估价值24852元。序号10，名称空调，评估价值27360元。序号11，名称收银机，评估价值5311元。合计评估价值573411元。 2019年1月16日，浙江方舟资产评估有限公司作出《关于浙方评报字[2018]第321号、321-1号评估价值说明》，1.浙方评报字[2018]第321号。此评估价值为残值，即不可经营状态下，固定资产的变卖价值。最终评估价值如下：序号1，名称固定装修，账面价值350000元，评估价值0元。序号2，名称厨房设备，账面价值127000元，评估价值53251元。序号3，名称排风系统，账面价值80000元，评估价值2800元。序号4，名称煤气管道设备工程，账面价值14000元，评估价值490元。序号5，名称报警设备，账面价值4300元，评估价值151元。序号6，名称广告灯箱，账面价值30000元，评估价值0元。序号7，名称餐桌餐椅，账面价值22000元，评估价值10164元。序号8，名称监控设备，账面价值31500元，评估价值14553元。序号9，名称餐饮用具，账面价值32700元，评估价值15107元。序号10，名称空调，账面价值36000元，评估价值16632元。序号11，名称收银机，账面价值6988元，评估价值3228元。合计账面价值734488元，合计评估价值116376元。对固定装修、广告灯箱，拆除后，残值为0；对排风系统、煤气管道设备工程、报警系统拆除后，基本不能使用，但有一定的残值，残值率取5%；其他资产拆除后基本能重新使用，但存在一定的贬值，成新率按现场观测综合确定。即测算过程如下：理论成新率=（1-残值率）已使用年限/经济适用年限=（1-5%）×0.8=76%。现场观察成新率=55%。综合成新率=（76%+55%）/2=66%；即对于无法重新利用设备评估价值=重置价值×残值率×变现率。可利用设备评估价值=重置价值×综合成新率×变现率。名称固定装修，账面价值350000元，残值率0%，变现率0.70，评估价值0元，备注不可搬移。名称厨房设备，账面价值127000元，残值率5%，综合成新率66%，变现率0.70，评估价值53251元，备注90%可以搬移。名称排风系统，账面价值80000元，残值率5%，变现率0.70，评估价值2800元，备注不可搬移。名称煤气管道设备工程，账面价值14000元，残值率5%，变现率0.70，评估价值490元，备注不可搬移。名称报警设备，账面价值4300元，残值率5%，变现率0.70，评估价值151元，备注不可搬移。名称广告灯箱，账面价值30000元，残值率0%，变现率0.70，评估价值0元，备注不可搬移。名称餐桌餐椅，账面价值22000元，残值率5%，综合成新率66%，变现率0.70，评估价值10164元，备注可以搬移。名称监控设备，账面价值31500元，残值率5%，综合成新率66%，变现率0.70，评估价值14553元，备注可以搬移。名称餐饮用具，账面价值32700元，残值率5%，综合成新率66%，变现率0.70，评估价值15107元，备注可以搬移。名称空调，账面价值36000元，残值率5%，综合成新率66%，变现率0.70，评估价值16632元，备注可以搬移。名称收银机，账面价值6988元，残值率5%，综合成新率66%，变现率0.70，评估价值3228元，备注可以搬移。合计账面价值734488元，合计评估价值116376元。2.浙方评报字[2018]第321-1号。此评估价值为持续经营价值，即持续经营状态下，按正常折旧测算。最终评估价值如下；序号1，名称固定装修，账面价值350000元，评估价值280000元。序号2，名称厨房设备，账面价值127000元，评估价值96520元。序号3，名称排风系统，账面价值80000元，评估价值60800元。序号4，煤气管道设备工程，账面价值14000元，评估价值10640元。序号5，报警设备，账面价值4300元，评估价值3268元。序号6，名称广告灯箱，账面价值30000元，评估价值24000元。序号7，名称餐桌餐椅，账面价值22000元，评估价值16720元。序号8，名称监控设备，账面价值31500元，评估价值23940元。序号9，名称餐饮用具，账面价值32700元，评估价值24852元。序号10，名称空调，账面价值36000元，评估价值27360元。序号11，名称收银机，账面价值6988元，评估价值5311元。合计账面价值734488元，合计评估价值573411元。此次评估假设持续经营，按正常年限折旧测算，即测算过程如下：评估价值=重置价值×（1-残值率）×理论成新率。序号1，名称固定装修，账面价值350000元，残值率0%，理论成新率80%，评估价值280000元。序号2，名称厨房设备，账面价值127000元，残值率5%，理论成新率80%，评估价值96520元。序号3，名称排风系统，账面价值80000元，残值率5%，理论成新率80%，评估价值60800元。序号4，煤气管道设备工程，账面价值14000元，残值率5%，理论成新率80%，评估价值10640元。序号5，报警设备，账面价值4300元，残值率5%，理论成新率80%，评估价值3268元。序号6，名称广告灯箱，账面价值30000元，残值率0%，理论成新率80%，评估价值24000元。序号7，名称餐桌餐椅，账面价值22000元，残值率5%，理论成新率80%，评估价值16720元。序号8，名称监控设备，账面价值31500元，残值率5%，理论成新率80%，评估价值23940元。序号9，名称餐饮用具，账面价值32700元，残值率5%，理论成新率80%，评估价值24852元。序号10，名称空调，账面价值36000元，残值率5%，理论成新率80%，评估价值27360元。序号11，名称收银机，账面价值6988元，残值率5%，理论成新率80%，评估价值5311元。合计账面价值734488元，合计评估价值573411元。 因鉴定机构未按本院委托的鉴定事项进行鉴定，且无具体的评估明细，本院要求以上鉴定机构作出补充鉴定。2019年3月18日，浙江方舟资产评估有限公司作出的浙方评报字[2019]第091号《资产评估报告》载明：本公司认为在评估假设及限制条件下，委托人列于评估范围的资产在评估基准日的资产的评估价值为412095元。序号1：面砖（条砖），数量8.52平方米，全新价格937元，评估价格741元，残值0，备注无回收残值。序号2：三角板吊顶（加固），数量29.6平方米，全新价格10360元，评估价格8170元，残值0，备注无回收残值。序号3：先锋小吃广告牌（含字、防水处理），数量22.2平方米，全新价格12210元，评估价格9613元，残值0，备注无回收残值。序号4：射灯（外），数量6盏，全新价格120元，评估价格96元，残值0，备注无回收残值。序号5：木地板（楼下），数量61.785平方米，全新价格20389元，评估价格16064元，残值0，备注无回收残值。序号6：墙砖（面砖），数量18.2平方米，全新价格2002元，评估价格1583元，残值0，备注无回收残值。序号7：面板，数量25.8683平方米，全新价格2846元，评估价格2251元，残值0，备注无回收残值。序号8：木隔断（含铝片），数量9.772平方米，全新价格2736元，评估价格2160元，残值0，备注无回收残值。序号9：收银台（含大理石），数量1.7956平方米，全新价格1167元，评估价格919元，残值0，备注无回收残值。序号10：木楼梯（含铝合金扶手+玻璃），数量1项，全新价格35000元，评估价格27580元，残值0，备注无回收残值。序号11：面板（二楼），数量57.08平方米，全新价格6279元，评估价格4966元，残值0，备注无回收残值。序号12：木地板（二楼），数量46.268平方米，全新价格15268元，评估价格12030元，残值0，备注无回收残值。序号13：木吊顶（二楼），数量102.6883平方米，全新价格35941元，评估价格28342元，残值0，备注无回收残值。序号14：玻璃防护（二楼），数量1.44平方米，全新价格317元，评估价格249元，残值0，备注无回收残值。序号15：5人座餐椅（含椅）1楼，数量2套，全新价格2800元，评估价格2206元，残值0，备注无回收残值。序号16：4人座餐椅（含椅）1楼，数量3套，全新价格3360元，评估价格2649元，残值0，备注无回收残值。序号17：4人座餐椅（含椅）2楼，数量14套，全新价格15680元，评估价格12362元，残值0，备注无回收残值。序号18：迪门子（DMG）灭蚊灯，数量1台，全新价格124元，评估价格98元，残值0，备注无回收残值。序号19：前方牌应急消防灯，数量1台，全新价格71元，评估价格56元，残值0，备注无回收残值。序号20：长型灯，数量14个，全新价格560元，评估价格448元，残值0，备注无回收残值。序号21：圆形射灯，数量53个，全新价格2120元，评估价格1696元，残值0，备注无回收残值。序号22：小号圆形射灯，数量5个，全新价格100元，评估价格80元，残值0，备注无回收残值。序号23：前方应急灯，数量2个，全新价格142元，评估价格112元，残值0，备注无回收残值。序号24：灭火器箱（红），数量1个，全新价格150元，评估价格118元，残值0，备注无回收残值。序号25：前方应急灯，数量1个，全新价格71元，评估价格56元，残值0，备注无回收残值。序号26：长双管日光灯，数量2个，全新价格90元，评估价格70元，残值0，备注无回收残值。序号27：圆形射灯，数量3个，全新价格60元，评估价格48元，残值0，备注无回收残值。序号28：竹制蒸笼，数量1批，全新价格500元，评估价格394元，残值394元，备注可搬移。序号29：前方应急灯，数量1个，全新价格71元，评估价格56元，残值0，备注无回收残值。序号30：迪门子灭蚊器，数量1个，全新价格200元，评估价格158元，残值0，备注无回收残值。序号31：双管日光灯，数量6盏，全新价格270元，评估价格210元，残值0，备注无回收残值。序号32：得力温度计，数量2个，全新价格36元，评估价格28元，残值28元，备注可搬移。序号33：前方应急灯，数量1个，全新价格71元，评估价格56元，残值0，备注无回收残值。序号34：双管日光灯，数量2个，全新价格90元，评估价格70元，残值0，备注无回收残值。序号35：时钟，数量1个，全新价格50元，评估价格39元，残值39元，备注可搬移。序号36：消防应急灯，数量1个，全新价格71元，评估价格56元，残值0，备注无回收残值。序号37：灭蚊灯，数量1台，全新价格124元，评估价格98元，残值0，备注无回收残值。序号38：双管日光灯，数量2个，全新价格90元，评估价格70元，残值0，备注无回收残值。序号39：海康威视监控设备（10摄像头），数量1套，全新价格28000元，评估价格22064元，残值0，备注无回收残值。序号40：二楼隔层，数量47.742平方米，全新价格26258元，评估价格20672元，残值0，备注无回收残值。序号41：隔墙，数量48.9平方米，全新价格7335元，评估价格5770元，残值0，备注无回收残值。序号42：大理石台面，数量3.357平方米，全新价格2182元，评估价格1719元，残值0，备注无回收残值。序号43：铝扣板吊顶，数量6.7886平方米，全新价格1222元，评估价格964元，残值0，备注无回收残值。序号44：地砖，数量6.7886平方米，全新价格747元，评估价格591元，残值0，备注无回收残值。序号45：面砖，数量17.8004平方米，全新价格1958元，评估价格1549元，残值0，备注无回收残值。序号46：铝扣板吊顶，数量2.2822平方米，全新价格411元，评估价格324元，残值0，备注无回收残值。序号47：面砖，数量23.6973平方米，全新价格2607元，评估价格2062元，残值0，备注无回收残值。序号48：地砖，数量11.376平方米，全新价格1251元，评估价格990元，残值0，备注无回收残值。序号49：排水沟，数量25米，全新价格2000元，评估价格1575元，残值0，备注无回收残值。序号50：地砖，数量30.53平方米，全新价格3358元，评估价格2656元，残值0，备注无回收残值。序号51：铝扣板吊顶，数量30.53平方米，全新价格5495元，评估价格4335元，残值0，备注无回收残值。序号52：面砖，数量48.6平方米，全新价格5346元，评估价格4228元，残值0，备注无回收残值。序号53：地砖，数量14.7平方米，全新价格1617元，评估价格1279元，残值0，备注无回收残值。序号54：塑扣板顶，数量14.7平方米，全新价格1470元，评估价格1161元，残值0，备注无回收残值。序号55：面砖，数量50.24平方米，全新价格5526元，评估价格4371元，残值0，备注无回收残值。序号56：简易房（含设施），数量17.2平方米，全新价格7740元，评估价格6106元，残值0，备注无回收残值。序号57：通水，数量148平方米，全新价格22200元，评估价格17464元，残值0，备注无回收残值。序号58：通电，数量148平方米，全新价格32560元，评估价格25604元，残值0，备注无回收残值。序号59：铝合金窗，数量23.625平方米，全新价格5434元，评估价格4323元，残值163元，备注不可搬移，按3%残值率。序号60：卷闸门，数量9.6平方米，全新价格1152元，评估价格912元，残值35元，备注不可搬移，按3%残值率。序号61：不锈钢宣传栏（简易），数量12.028平方米，全新价格1443元，评估价格1143元，残值43元，备注不可搬移，按3%残值率。序号62：欧驰宝冰柜，数量1台，全新价格900元，评估价格715元，残值715元，备注可搬移。序号63：不锈钢工作台（H=0.7），数量1套，全新价格800元，评估价格636元，残值636元，备注可搬移。序号64：不锈钢售货加热台（H=1.15），数量1套，全新价格1200元，评估价格953元，残值953元，备注可搬移。序号65：爱客仕收银机，数量1台，全新价格6500元，评估价格5164元，残值5164元，备注可搬移。序号66：浩顺点钞机，数量1台，全新价格500元，评估价格397元，残值397元，备注可搬移。序号67：Nedfon绿岛风幕机，数量1台，全新价格1000元，评估价格794元，残值30元，备注不可搬移，按3%残值率。序号68：空调，数量3台，全新价格36297元，评估价格28833元，残值28833元，备注可搬移。序号69：海尔电热水器（40升），数量1套，全新价格899元，评估价格714元，残值714元，备注可搬移。序号70：挂墙式摇头电扇（乘风），数量1台，全新价格65元，评估价格52元，残值52元，备注可搬移。序号71：高温循环消毒柜，数量1台，全新价格680元，评估价格540元，残值540元，备注可搬移。序号72：不锈钢洗碗柜（4层），数量1台，全新价格1200元，评估价格953元，残值953元，备注可搬移。序号73：不锈钢工作台（H=0.81），数量1套，全新价格800元，评估价格636元，残值636元，备注可搬移。序号74：不锈钢洗碗池（H=0.8），数量1套，全新价格800元，评估价格636元，残值24元，备注不可搬移，按3%残值率。序号75：不锈钢洗碗架（H=0.81），数量1套，全新价格800元，评估价格636元，残值636元，备注可搬移。序号76：不锈钢筷容，数量2个，全新价格200元，评估价格158元，残值6元，备注不可搬移，按3%残值率。序号77：不锈钢滤水槽，数量1个，全新价格150元，评估价格119元，残值5元，备注不可搬移，按3%残值率。序号78：不锈钢支架（H=0.81），数量0.42平方米，全新价格336元，评估价格267元，残值267元，备注可搬移。序号79：水龙头，数量1个，全新价格25元，评估价格20元，残值1元，备注不可搬移，按3%残值率。序号80：制面机，数量1台，全新价格1800元，评估价格1430元，残值1430元，备注可搬移。序号81：面团搅拌机，数量1台，全新价格2500元，评估价格1986元，残值1986元，备注可搬移。序号82：发面箱，数量1个，全新价格1500元，评估价格1192元，残值1192元，备注可搬移。序号83：不锈钢工作台，数量2个，全新价格1200元，评估价格954元，残值954元，备注可搬移。序号84：凯德冷柜，数量1套，全新价格3000元，评估价格2383元，残值2383元，备注可搬移。序号85：钜恒蒸汽发生器，数量1套，全新价格17000元，评估价格13505元，残值13505元，备注可搬移。序号86：华为自动控温电饼铛，数量1台，全新价格350元，评估价格278元，残值278元，备注可搬移。序号87：凯德牌冷藏柜，数量1台，全新价格3000元，评估价格2383元，残值2383元，备注可搬移。序号88：洗碗台（H=0.8）不锈钢滤水槽，数量0.5751平方米，全新价格460元，评估价格366元，残值14元，备注不可搬移，按3%残值率。序号89：海尔热水器（40L），数量1台，全新价格1100元，评估价格874元，残值874元，备注可搬移。序号90：电箱，数量2个，全新价格300元，评估价格238元，残值9元，备注不可搬移，按3%残值率。序号91：不锈钢梯，数量1个，全新价格250元，评估价格199元，残值8元，备注不可搬移，按3%残值率。序号92：排风系统，数量2套，全新价格20000元，评估价格15888元，残值600元，备注不可搬移，按3%残值率。序号93：双火灶台（H=0.81），数量1.92平方米，全新价格8640元，评估价格6864元，残值259元，备注不可搬移，按3%残值率。序号94：宝珠牌油炸箱，数量1台，全新价格500元，评估价格397元，残值397元，备注可搬移。序号95：工作台（H=0.8），数量0.7176平方米，全新价格574元，评估价格456元，残值456元，备注可搬移。序号96：煤气管道及设备，数量1个，全新价格12000元，评估价格9533元，残值360元，备注不可搬移，按3%残值率。序号97：配电箱，数量1个，全新价格150元，评估价格119元，残值5元，备注不可搬移，按3%残值率。序号98：蒸汽灶台（H=0.8），数量1.7639平方米，全新价格2117元，评估价格1681元，残值64元，备注不可搬移，按3%残值率。序号99：传颂牌开水炉，数量1台，全新价格800元，评估价格636元，残值636元，备注可搬移。序号100：工作台（含水龙头）（H=0.8），数量1套，全新价格600元，评估价格477元，残值477元，备注可搬移。序号101：不锈钢工作台（H=0.69），数量1套，全新价格600元，评估价格477元，残值477元，备注可搬移。序号102：饮料封口机，数量1台，全新价格190元，评估价格151元，残值6元，备注不可搬移，按3%残值率。序号103：自动控温售货机，数量1套，全新价格250元，评估价格199元，残值199元，备注可搬移，按3%残值率。序号104：比翔牌BX-9型快速俩用锅，数量2台，全新价格2960元，评估价格2352元，残值2352元，备注可搬移。序号105：水龙头，数量2个，全新价格50元，评估价格40元，残值2元，备注不可搬移，按3%残值率。序号106：不锈钢排风系统，数量1套，全新价格10000元，评估价格7944元，残值300元，备注不可搬移，按3%残值率。序号107：铝合金窗，数量4.64平方米，全新价格1067元，评估价格849元，残值32元，备注不可搬移，按3%残值率。序号108：防盗门，数量1扇，全新价格450元，评估价格357元，残值14元，备注不可搬移，按3%残值率。序号109：排烟管道（含通风机），数量1套，全新价格35000元，评估价格27804元，残值1050元，备注不可搬移，按3%残值率。合计：全新价格521345元、评估价格412095元、残值73966元。注“1.在持续经营状态下，评估对象评估价值为412095元。在不能持续经营状态下，评估对象变现残值为73966元”。十二、特殊事项说明。1.本公司和参与本资产评估的工作人员与委托单位、资产占有单位及其他产权变动利益主体之间均无利害关系，不受各方利益的影响。2.本评估报告附有若干附件，这些附件亦构成本评估报告重要组成部分，与本评估报告正文有同等的法律效力。3.根据委托方提供的资料，评估人员对合同、发票、付款凭证等进行整理，申报价值为734488元，与评估确定的全新价格为521345元有差异，主要原因：（1）新丰小吃分店由总店统一装修，价格由总店确定。（2）此次评估按现状进行评估，对装修前的墙体拆除及清理费以及隐蔽工程费用等未包含在内。4.评估查勘日期为2019年3月11日，根据（2018）杭萧法委鉴第312号司法鉴定委托书，评估基准日为2017年6月26日，评估查勘日与评估基准日相差较长，此次评估结合现状综合考虑评估对象于评估基准日的状况。 2019年4月3日，浙江中孜会计师事务所有限公司作出的浙中孜专审字（2019）第201号审计报告载明：四、因餐厅被迫停止经营后，对申请人造成的损失鉴定。本次因房屋被认定为C级危房后，餐厅被迫停止经营，给申请人造成的损失明细鉴定如下：1.剩余期限的房租费：按照2017年6月26日作为中止经营的日期，剩余的租约日期为4.50年零4天，按照每年192000元的租金计算，应退回的租金合计866133.33元。2.新丰小吃加盟费：申请人与新丰小吃有限公司签订的加盟合同期限为五年，加盟费为100000元，申请人从开业到被迫关停，一共13个月，剩余不能退回的加盟费为78333.33元。3.加盟保证金：非因新丰小吃有限公司的原因，合同不能履行的，新丰小吃有限公司不退回申请人交纳的保证金，该保证金金额为120000元，本次暂认定为损失金额，后续申请人会进一步同新丰小吃有限公司沟通，如果能退回，该金额将从损失里剔除。4.期初的店铺转让费：申请人最初是从富士天天快餐处取得了转包权，剩余租期为四个月，申请人支付了250000元的转让费。如果按照每月16000元的租金计算，申请人为受让该店面支付了186000元的溢价，该部分认定为被迫终止经营的损失。5.员工遣散费：申请人支付了四名员工的遣散费，合计24000元。6.前期的装修设计装饰费和设备安装购置费，合计支出734488元。根据浙方评报字[2019]第091号出具的评估报告显示，在持续经营状态下，评估对象评估价值为412095元；在不能持续经营状态下，评估对象变现残值为73966元。根据该案的实际情况，该价值应取变现残值金额。该部分投入的可回收金额为73966元，原值减去该可回收金额后鉴定为损失，损失金额为660522元。以上六项损失合计约为1934988.66元。五、特殊事项说明。根据委托方提供的资料，评估人员对合同、发票、付款凭证等进行整理，申报价值为734488元，与评估确定的全新价格为521345元有差异，主要原因：（1）新丰小吃分店由总店统一装修，价格由总店确定。（2）此次评估按现状进行评估，对装修前的墙体拆除及清理费以及隐蔽工程费用等未包含在内。（该差异评估报告里有披露，详情见评估报告“十二、特殊事项说明”）。 2019年4月19日，浙江方舟资产评估有限公司作出的《关于浙方评报字[2019]第091号资产评估报告补充说明》载明：受法院委托，我公司对瓜沥镇东灵路102-108号房屋内固定装修、厨房设备、排风系统、煤气管道设备工程、报警设备、广告灯箱、餐桌餐椅、监控设备、餐饮用具、空调、收银机等残值进行了评估工作，经评估人员测算，于2019年3月18日出具了浙方评报字[2019]第091号评估报告，在2017年6月26日评估价值为412095元，此评估价值为正常的变现价值。由于委托方未能提供设计图，评估人员无法核实前期的墙体拆除及隐蔽工程部分的工程量，评估人员通过调查，分析，确定该部分评估价值为82790元，此评估结果仅供参考。 再查明：1984年9月28日，原萧山县农业局向明郎村印花厂发出萧农社建字（84）第（278）号《关于批复社队企业建设用地的通知》：同意在瓜沥明郎村使用旱地九分七厘八毫。1984年9月14日，原萧山县瓜沥人民医院（甲方）与原萧山县瓜沥镇明郎村民委员会（乙方）签订《拼用土地合建房屋协议》：因甲方经萧山县计委（04）第94号文件批准，建造职工售楼900平方；乙方因扩大商业范围需造仓库及商场，现经双方协商确定建造五楼一幢，总面积约1500平方米左右。房屋建成后，一、二层产权居乙方，三至五层产权居甲方，永久不变等内容。 浙江中浩应用工程技术研究院有限公司于2016年11月出具《技术报告（房屋安全鉴定分析）》一份，载明：工程名称萧山区瓜沥镇航坞社区东灵路100-1号，委托方杭州市萧山区房地产管理处。鉴定分析意见参考《危险房屋鉴定标准》JGJ125-99（2004版）规定，结合现场勘测结果及鉴定分析，综合评估萧山区瓜沥镇航坞社区东灵路100-1号危险性处于C级状态，部分结构承载力不能满足正常使用要求陈，局部出现险情，构成局部危房。 2018年8月21日，杭州市萧山区房地产管理处出具的房屋他项权利信息查询记录载明，位于杭州市萧山区均有合法的房屋产权登记。 本院认为：原、被告签订的《明朗村营业房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，以上合同合法有效，双方当事人均应全面履行合同。案涉合同在履行过程中，因被告出租的房屋被当地人民政府评定为C级危房而不得出租使用，致使原告签订五年的房屋租赁合同目的无法实现，责任在于被告。原告诉请判决解除原、被告间的合同符合法定的解除条件，庭审中，原告变更诉讼请求为确认自2018年8月17日为合同解除日，原、被告均无异议，本院予以采纳。被告交付原告的房屋在使用中存在不符合租赁房屋的使用条件，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。因案涉房屋被评定为C级危房，被告应返还原告未能实际使用期间的租金。原告主张停止经营之日为2017年6月28日，即不再享有占有、使用该房屋的租赁权利。被告无相反证据否认原告的自认，本院采纳原告的自认。原告诉请被告支付2017年7月1日至2021年12月31日期间的租金，理由正当，但合理应退还租金金额应为864841元［960000元-960000元÷1826天（2017年1月1日至2021年12月31日）×181天（2017年1月1日至2017年6月30日）］，本院予以支持。根据租赁合同第八条约定“期间甲方如遇特殊情况，提出终止合同，需向乙方支付双倍合同履约保证金，租费按实结算（退还租金不计息）。本院认为该条款约定适用于出租方提出提前解除合同的情形约定。现原告基于被告违约提出提前解除房屋租赁合同，故该条款不能适用。关于原告要求被告支付2017年7月1日起算的迟延付款利息损失（以87万元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款的基准利率计算的利息损失计算至被告实际付款之日止）的诉请问题。本院认为原告于2016年11月23日支付被告租金96万元。浙江中浩应用工程技术研究院有限公司于2016年11月出具《技术报告（房屋安全鉴定分析）》明确载明结合现场勘测结果及鉴定分析，综合评估萧山区瓜沥镇航坞社区东灵路100-1号危险性处于C级状态，部分结构承载力不能满足正常使用要求陈，局部出现险情，构成局部危房。被告在明知案涉房屋存在不能正常使用的情况下仍招租与出租。鉴于原、被告对以上情形退还租金的利息未作约定，故应以当事人起诉之日起计算退还租金的利息。原告在第一次起诉时未提出该利息诉请，原告于2018年8月17日提出利息诉请。故本院对原告自主张权利之日起计算退还租金的合理利息予以采纳。另根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百一十八条的规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。但当履约保证金的约定具备定金性质时，发生纠纷则适用定金条款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。案涉租赁合同约定为保证合同的正常履行，承租人需缴纳合同履约保证金5万元，期间如出租方遇特殊情况，提出终止合同，需向承租人支付双倍履约保证金。以上履约保证金的约定条款符合定金性质，故适用《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定。现因被告的原因导致原告签约目的不能实现，原告要求被告双倍返还履约保证金的诉请，符合合同法律规定，本院予以支持。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。案涉房屋租赁合同期限为五年，原告已缴纳五年的租金。因被告的违约，导致原告期望通过五年租期取得的利益不能得到实现。关于原告要求被告赔偿富士天天快餐转让费25万元的诉请问题。本院认为因该费用发生为2016年2月26日至2016年6月31日期间的承包经营费25万元，故对该诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付新丰小吃加盟费损失10万元的诉请问题。本院认为杭州新丰小吃有限公司与原告于2016年2月26日签订《新丰小吃单店加盟合同》约定合同期限为五年，如原告要求续期的，经杭州新丰小吃有限公司审核原告没有违反续签加盟条件，双方签订新的“新丰小吃店加盟合同”，杭州新丰小吃有限公司不再收取加盟费、保证金，故本院对原告要求被告支付加盟费损失10万元的诉请不予支持。关于原告要求原告被告支付投标租赁保证金损失19200元的问题。本院认为原告未能提供投标租赁保证金不能返还的依据，故本院对原告该诉请不予支持。关于原告要求被告赔偿装修费35万元，排风系统、烟囱8万元，厨房设备127000元，煤气管道及设备14000元，报警器4300元，广告牌及灯箱3万元，桌椅22000元，空调3万元，店内餐饮用具38300元，店内监控系统31500元，店内收银系统7000元的诉请问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。另根据该司法解释第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院应按照合同解除的归责事由分别处理。原、被告于2016年5月25日签订的《房屋有偿使用协议》约定，租期为半年，租赁房屋从2017年开始进入市场公开招租，招租工作将在2016年9月进行，承租人若仍需要承租请提前来村登记做好租前期工作等约定。原、被告于2016年11月23日签订的《明朗村营业房租赁合同》约定，原告如因经营需要改动，不得擅自改变原有结构，必须征得被告书面同意，并办理相关设施的改动手续，费用由原告自理，到合同终止时，由原告恢复原状，经被告同意并确实不能恢复原状的装修等设施，应确保装修等设施完好交付甲方，被告不予支付任何费用；期间被告如遇特殊情况，提出终止合同，需向原告支付双倍合同履约保证金，租费按实结算等约定。但原、被告签订的该份房屋租赁合同未就如被告存在违约，原告主张提前解除合同的房屋装饰装修物处理作出明确约定。依据前述法律规定，案涉房屋租赁合同提前解除后的房屋装饰装修物，理应由合同双方依法律规定处理。未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，但不得损坏建筑物结构。已形成附合的装饰装修物的处理鉴于原、被告在2016年11月23日签订的房屋租赁合同中并未作出约定，评定合同无法继续履行的责任在于被告，结合合同约定的租赁期限并考虑原告已实际使用的时间，并根据浙方评报字[2019]第091号《资产评估报告》、《关于浙方评报字[2019]第091号资产评估报告补充说明》，本院酌情认定原告不可拆除的装修、设备等合理的损失为423949元。2017年6月21日购置的空调发生在租赁房屋已被认定为C级危房之后，原告已明知仍购置属扩大的损失。根据合同法的规定当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。该空调损失原告自行承担。浙方评报字[2019]第091号《资产评估报告》项下可搬移的物品，原告可自行搬离，原告诉请被告赔偿该部分损失，本院不予采纳。浙江方舟资产评估有限公司于2018年6月12日出具浙方评报字[2018]第321号《资产评估报告》。2018年12月3日，浙江方舟资产评估有限公司作出浙方评报字[2018]第321-1号《资产评估报告》。2019年1月16日，浙江方舟资产评估有限公司作出《关于浙方评报字[2018]第321号、321-1号评估价值说明》。以上三份鉴定报告未对评估物作出具体明细，故本院对以上三份鉴定报告作出的鉴定结论不予采纳。原告要求被告赔偿人员遣散费24000元、营业损失72万元的诉请问题。本院认为可得利益损失须具有确定性，假定或可能发生的损失不能作为违约赔偿损失的对象。经营利润受到诸多因素的影响，其状况和数额均具有不确定性。根据浙江中孜会计师事务所有限公司作出的二份审计报告均认为因原告未能提供审计期间全部的收入与费用单据，无法对原告自2016年6月4日至2017年6月26日期间的营业利润发表审计意见。原告要求被告赔偿营业损失72万元没有事实依据，本院不予采纳。综上，本院对原告合理的诉请予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下： 一、确认施安舸与杭州萧山瓜沥镇明朗村经济联合社于2016年11月23日签订的《房屋租赁合同》自2018年8月17日解除； 二、杭州萧山瓜沥镇明朗村经济联合社在本判决生效之日起十日内退还施安舸2017年7月1日至2021年12月31日止的租赁费864841元； 三、杭州萧山瓜沥镇明朗村经济联合社在本判决生效之日起十日内支付施安舸应退租赁费864841元自2018年8月17日起至实际履行日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的损失； 四、杭州萧山瓜沥镇明朗村经济联合社在本判决生效之日起十日内返还施安舸10万元； 五、杭州萧山瓜沥镇明朗村经济联合社在本判决生效之日起十日内赔偿施安舸损失373949元； 六、驳回施安舸的其余诉讼请求。 如被告杭州萧山瓜沥镇明朗村经济联合社未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费30298元，减半收取15149元，鉴定费25000元，合计40149元，由杭州萧山瓜沥镇明朗村经济联合社负担18698元，施安舸负担21451元。 原告施安舸于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州萧山瓜沥镇明朗村经济联合社于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  戴永梅 二〇一九年四月三十日 书记员  徐丽芳