福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0111民初1209号 原告：林群英，男，1979年4月24日出生，汉族，住北京市海淀区，现住福建省福州市晋安区。 被告：林瑞英，女，1966年2月11日出生，汉族，住福建省福州市晋安区，现住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：许江宁，福建力格律师事务所律师。 第三人：福建海峡银行股份有限公司福州东大支行，住福州市鼓楼区东大路70号。 负责人：程良谈，行长。 委托诉讼代理人：陈心勇，公司员工。 林群英、刘智慧与林瑞英、林挺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案受理后，林瑞英于2018年3月27日提出因与本案相关联的林瑞英与林群英房屋买卖合同纠纷一案目前正在福州市中级人民法院审理中，请求本院中止对本案的审理。本院于2018年4月5日作出(2018)闽0111民初1209号民事裁定书，裁定本案中止诉讼，后于2018年11月18日恢复本案审理。2018年11月16日，刘智慧申请撤回起诉，林群英申请撤回对林挺的起诉，本院于2018年11月19日作出，（2018）闽0111民初1209号之二民事裁定书，准许刘智慧撤诉，（2018）闽0111民初1209号之三民事裁定书，准许林群英撤回对林挺的起诉。2018年12月11日，林群英申请追加福建海峡银行股份有限公司福州东大支行作为第三人参加诉讼，本院依法予以追加并适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告林群英、被告林瑞英的委托诉讼代理人许江宁、第三人福建海峡银行股份有限公司福州东大支行的委托诉讼代理人陈心勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林群英向本院提出诉讼请求：1.判令林瑞英将福州市晋安区华林路245号世纪明珠8#楼508室房子过户至林群英名下；2.林瑞英向林群英支付违约金1093125元（暂计至2018年3月4日止）。诉讼中，林群英将诉讼请求变更为：“1.判令林瑞英将福州市晋安区华林路245号世纪明珠8#楼508室房子过户至林群英名下；2.林瑞英向林群英支付违约金1093125元（暂计至2018年3月4日止）；3.林瑞英赔偿其代为偿还福建海峡银行股份有限公司福州东大支行的案涉房屋解押款，具体金额以第三人当日结算为准。”事实与理由：2015年12月1日，林群英通过中介，与林瑞英签订了《房屋买卖合同》，约定林瑞英将案涉房产售与林群英，总价291.5万。合同签订时，案涉房产尚处银行抵押中，林瑞英尚欠银行贷款140万。林群英基于对被告的信任选择在签订《房屋买卖合同》后立即向林瑞英付款方式并与林瑞英另行签订了《补充协议》，约定：本次房款支付不通过中介担保，直接由林群英支付于林瑞英，合同签订后三日内支付首期房款130万，林群英此后继续筹集房款支付被告用以解押房产。合同签订后，林群英于2015年12月3日向林瑞英支付了65万，2015年12月9日支付了65万，此为首期房款；首期房款支付后，林瑞英于2015年12月底将案涉房屋交付林群英使用。林群英继续筹集房款，于2016年1月18日向被告支付了25万，2016年1月20日支付了50万，2016年1月21日支付了15万，2016年2月4日支付了50万，共140万，用以林瑞英归还银行贷款解押房产；至此，林群英向林瑞英支付房款累计共270万。但林瑞英收到该房款并解押案涉房产后，又背着林群英于2016年4月28日再次将案涉房产抵押给第三人，致使案涉房产无法办理过户手续。期间中介及林群英通过约见、信件、电话、短信、微信等方式多次不断催促林瑞英解押，但林瑞英均以各种理由推延。林群英认为，根据《房屋买卖合同》第九条第二款：“因一方迟延履行本合同约定的义务，自违约行为发生之日起，守约方有权要求违约方按成交价的每日万分之五支付迟延履行的违约金。”林瑞英自2016年2月4日收齐林群英支付的140万用以归还银行贷款的房款后，即应办妥银行解押手续，但林瑞英并未履行该义务，已构成重大违约，应当根据买卖合同该条款的约定承担违约责任，暂计至2018年3月4日，共25个月，违约金为291.5万*1.5%*25=1093125元。 林瑞英辩称：林群英主张林瑞英将本案案涉房屋坐落于福州市晋安区华林路245号世纪明珠8#楼508房屋过户于林群英，显然依法不能支持。因为案涉房产现已抵押给第三人，该房产已设立抵押登记，未经抵押权人海峡银行同意，该房产不得进行产权变更登记；林群英主张林瑞英向其支付违约金1093125元，显然不能成立，依法应予驳回。因为根据双方签订的《房屋买卖合同》第六条第2项“乙方（林群英）应在2016年1月8日之前或甲方（被告）领取到该房屋的《房屋所有权证》后3个工作日内将除已付的各项保证金外的剩余全部购房款一次性解入甲乙双方认可的银行办理资金监管手续”及《补充协议》第5条“甲乙双方约定本次交易不委托担保公司，待乙方剩余钱款到位，出资借给甲方解除上述房产的抵押权……”，可知林群英购买本案案涉房屋系支付全款购买，对本案案涉房产解除抵押的条件是原告剩余钱款到位后进行解押。本案案涉房屋成交价是291.5万元，林群英最多仅支付给被告270万元，且在2016年11月5日和2017年1月25日应林群英要求分别退给林群英1万元和70万元，共计71万元，林群英实际仅支付购房款199万元。因林群英的购房款一直没有全部到位。因此林群英无权要求林瑞英对案涉房屋进行解押，林瑞英不存在违约，林群英的主张依法应予驳回。 第三人福建海峡银行股份有限公司福州东大支行述称：对原、被告之间的房屋买卖关系并不知情，其同意林群英代林瑞英偿还案涉房屋抵押款。 本院经审查认定事实如下：2015年12月1日，原、被告签订一份《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：林群英以291.5万元的价格购买林瑞英所有的位于福州市晋安区世纪明珠8＃楼508单元的房产（权证号：Ｒ0××63），建筑面积143.20平方米；该房屋存在抵押，林瑞英须在签订本合同后10个工作日内，由林瑞英自行筹款提前结清贷款并将该房屋原抵押权解除，并承诺在2016年1月20日之前提前结清贷款并将该房屋原抵押权注销，且将解押完成后的《房屋所有权证》交给交易服务方保管；林瑞英同意在该房屋办理土地证过户收件前预留土地证过户保证金5000元在交易服务处作为履约保证，待办妥上述土地证过户收件手续后2个工作日内退还；林群英应在2016年1月8日之前或林瑞英领取到该房屋的《房屋所有权证》后3个工作日内将除已付的各项保证金外的剩余全部购房款一次性解入双方认可的银行办理资金监管手续。同时应于过户收件受理前将中介佣金及交易服务费等费用一次性支付至交易服务方指定账户；双方应在林瑞英办结该房屋的《房屋所有权证》抵押注销手续，且本条第2项约定的事项办妥后2个工作日内到政府的房屋交易登记部门办理该房屋的《房屋所有权证》过户收件受理手续。林瑞英同意由林群英指定该房屋的买受人，并同意《产权交易登记受理单》由交易服务方保管；买卖双方应于该房屋交易可办理缴税后的2个工作日内前往房地产交易登记部门办理缴纳相关交易税费的手续。在办妥缴交交易税费手续及林群英领取到其名下的《房屋所有权证》后2个工作日内，林群英将除已付的各项保证金以外的购房款一次性支付给林瑞英。此时履约保证金转为该房屋交接保证金；自违约行为发生之日起超过5日，守约方即可向违约方发出函件促其履约。守约方发出促请履约的函件之日起满10日，违约方仍未回复并履约的，守约方可以解除合同。因一方迟延履行本合同约定的义务，自违约行为发生之日起，守约方有权要求违约方按成交价的每日万分之五支付迟延履行的违约金。因一方迟延履行本合同约定义务，致使守约方行使合同解除权的，违约方应另行向守约方支付违约金人民币10万元，同时，守约方有权要求违约方承担包括但不限于交易双方的中介佣金、交易服务费、交易过程中产生的税费，及因守约方提起诉讼而支付的诉讼费、律师代理费、差旅费等。《补充协议》约定：上述房屋本合同项下新的产权人为林群英指定的人员，新产权人可以为一人或多人，林瑞英同意配合办理该房产相关权属过户至林群英指定人员名下所需的一切相关手续；签订本合同3个工作日内，林群英提前向林瑞英支付人民币130万元，交易成功后冲抵部分购房款，林瑞英出具收条给林群英。若上述房屋交易不成功，则林瑞英须在办理产权交易退件手续当日将上述房款人民币130万元一次性返还林群英，否则林群英有权追究林瑞英相应的责任；若一方违约，则违约方需赔偿守约方人民币10万元；本次交易林群英不委托担保公司，待林群英剩余钱款到位，出资借款给林瑞英解除上述房产的抵押权，上述房产林瑞英的贷款银行通知可以还款当日，林瑞英提供还款卡内的余额证明后林群英直接将上述房产的借款存入林瑞英的还款银行账户，具体金额以银行出具还款的凭证为准，交易成功后冲抵部分房款，若上述房产交易不成功，则林瑞英应在确认无法交易之日起2日内将该借款无息归还给林群英。本次解押不做委托公证；本补充协议与《房屋买卖合同》不一致的，以本补充协议为准等内容。 合同签订后，林群英分别于2015年12月3日、2015年12月9日、2016年1月18日、2016年1月20日、2016年1月21日、2016年2月4日向林瑞英支付购房款65万元、65万元、25万元、50万元、15万元、50万元，共计270万元。截止案涉合同签订时止即2015年12月1日，案涉房屋尚欠银行贷款130万元。 2015年12月底，林瑞英将案涉房屋交付给林群英，由林群英一家居住、使用至今。 2016年4月26日、5月5日、5月23日，福建骊特担保有限公司三次向林瑞英发出《催办函》，催告其将《房屋所有权证》交给交易服务方保管。 2016年4月14日，林瑞英将案涉房屋再次抵押给福建海峡银行股份有限公司福州东大支行，借款金额140万元，借款期限2016年4月14日至2021年1月14日止，致使案涉房屋无法过户。截止2019年3月4日止林瑞英已归还福建海峡银行股份有限公司福州东大支行28万元，尚欠112万元。 2016年11月5日、2017年1月25日，林瑞英分别向林群英支付1万元、70万元，共计71万元。 2017年5月31日，案涉房屋被福州市鼓楼区人民法院查封冻结（已解除冻结）。 2017年7月17日，林瑞英向林群英发出《解除房屋买卖合同通知书》，通知林群英因未按合同约定办理将剩余购房款一次性解入双方认可的银行办理资金监管手续，遂解除双方于2015年12月1日签订的《房屋买卖合同》，林群英收到该《解除房屋买卖合同通知书》。 随后，林群英、刘智慧作为异议人向福建省福州市鼓楼区人民法院提起执行异议，福建省福州市鼓楼区人民法院于2017年9月15日作出(2017）闽0102执异99号《执行裁定书》，驳回异议人林群英、刘智慧的执行异议请求。 2017年11月3日，林瑞英向本院提起诉讼，请求确认林瑞英与林群英于2017年1月20日解除《房屋买卖合同》及《补充协议》；林群英支付违约金100000元；林群英立即将坐落于福州市晋安区茶园街道林路245号世纪明珠8＃楼508单元房产交还给林瑞英；林瑞英退还林群英购房款1990000元。本院受理后于2017年12月18日作出（2017）闽0111民初5069号民事判决书，判决驳回林瑞英的诉讼请求。林瑞英不服提起上诉，福州市中级人民法院受理后认为“2015年12月1日《补充协议》第3条约定，林群英应于2015年12月4日前支付林瑞英130万元，对于该项付款义务，林群英确实比约定的时间延迟5天支付其中的65万元，但该延迟付款时间仅有5天时间，未对林瑞英办理银行解押手续构成影响，且林瑞英在接受该款后长达一年多时间内未提出异议，现以此主张对方违约，本院不予采纳。《补充协议》第5条约定：”本次交易林群英不委托担保公司，待林群英剩余钱款到位，出资借款给林瑞英解除上述房产的抵押权，上述房产林瑞英的贷款银行通知可以还款当日，林瑞英提供还款卡内的余额证明后林群英直接将上述房产的借款存入林瑞英的还款银行账户，具体金额以银行出具还款的凭证为准，交易成功后冲抵部分房款，若上述房产交易不成功，则林瑞英应在确认无法交易之日起2日内将该借款无息归还给林群英。本次解押不做委托公证。”据此，林瑞英有义务向林群英告知讼争房产解押款的余款，提供相应的银行贷款余额证明，并办理讼争房产的解押手续。截至2016年2月4日，林群英共计向林瑞英付款270万元，款项足够让林瑞英用于办理房产解押手续。但林瑞英办理解押后未告知林群英，未通知林群英支付剩余购房款，也未通知其办理房产过户登记手续，而是于2016年4月28日再次办理讼争房产抵押，致使讼争房产无法过户登记至林群英名下，林瑞英的行为已构成违约。林瑞英主张其退给林群英的71万元是退还购房款，无证据佐证，本院不予采信。林瑞英作为违约方，无权行使合同解除权，一审判决驳回其诉讼请求，是合法正确的。”并于2018年7月24日作出（2018）闽01民终4545号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 诉讼中，本院根据原告的申请冻结了林瑞英名下位于福州市晋安区世纪明珠8＃楼508单元（权证号：Ｒ0××63）房产的所有权变更及抵押登记手续。 本院认为,民事活动应当遵循诚实信用原则。本案原、被告之间的房屋买卖关系，已经由生效的判决确认，本院依法予以认可。依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方应按照约定全面履行自己的义务。林瑞英在截止2016年2月4日收到林群英支付的270万元购房款并办理案涉房屋解押后非但未通知林群英办理案涉房屋过户手续，反而将案涉房屋于2016年4月14日再次抵押给第三人，其行为已明显构成违约，原告依据合同约定诉请林瑞英支付违约金，符合合同约定，本院依法予以支持。关于违约金的具体数额，鉴于林群英无证据证明其因林瑞英违约而遭受了如此高额的损失，故本院酌情将违约金标准调整为200000元。同时，鉴于林群英当庭表示愿意代为清偿林瑞英所欠银行贷款,消灭抵押权,第三人亦当庭同意林群英代为清偿债务,并配合解除抵押,故本院确认在林群英代偿林瑞英在第三人处尚未偿还的银行贷款本息后,第三人解除涉案房屋的抵押,林瑞英应予配合并待涉案房屋抵押后协助林群英办理涉案房屋的过户。对林群英代为垫付第三人处的解押款，林瑞英在抵扣剩余购房款92.5万元后亦应如数归还给林群英。 依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决： 一、原告林群英应于本判决生效之日起十日内向第三人福建海峡银行股份有限公司福州东大支行还清被告林瑞英所欠的案涉房屋借款本息，具体金额以该行当日的借款流水账目为准； 二、上述条款履行完毕之日起十日内，被告林瑞英与第三人福建海峡银行股份有限公司福州东大支行共同办理案涉房屋的抵押登记注销手续，待案涉房屋的抵押登记注销手续完成后，被告林瑞英应于十日内协助原告林群英办理案涉房屋的过户手续； 三、被告林瑞英应于本判决生效之日起十日内向原告林群英支付违约金200000元； 四、被告林瑞英应于本判决生效之日起十日内返还原告林群英上述第一项中的代偿款项（扣除原告林群英尚欠购房款92.5万元）； 五、驳回原告林群英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费30120元，由被告林瑞英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李伯魁 人民陪审员  张惠榕 人民陪审员  黄文钗 二〇一九年四月二十五日 书 记 员  张 琳 附： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。