文书内容广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终1811号上诉人（原审原告）：佛山市三水千叶花园房地产有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：李朗辉，执行董事。委托诉讼代理人：宋天旺，北京市东元（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭勇，广东都汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市三水区千叶花园第一届业主委员会，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：卢志培，主任。委托诉讼代理人：陆建华，工作人员。委托诉讼代理人：陆沛林，广东华登律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市中迈物业管理有限公司，住所地广东省佛山市三水区。法定代表人：雷建华，总经理。委托诉讼代理人：陆沛林，广东华登律师事务所律师。上诉人佛山市三水千叶花园房地产有限公司（以下简称千叶花园公司）因与被上诉人佛山市三水区千叶花园第一届业主委员会（以下简称千叶花园业委会）、佛山市中迈物业管理有限公司（以下简称中迈公司）侵权责任纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初4527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月31日立案后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。千叶花园公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判支持千叶花园公司的全部诉讼请求；2.由千叶花园业委会、中迈公司承担本案一、二审受理费。事实和理由：一、关于自行管理权问题。1.物业权属人对物业的自行管理权是超越物管范围和划分的民事权利，原审判决认定自行管理权是正当民事权利且不因物管范围的划分而产生直接影响正确。2.千叶花园公司对自有物业的自行管理权诉求应当予以支持。首先，自行管理权是基于物权而产生，即使在同一物业管理区域，业主仍然具有对自有物业的管理权并不受他人干涉。从法律层面看，物业小区业主均有权聘请保安及清洁人员负责自家的安全卫生，在权利与效率的选择平衡中应当权利优先并兼顾效率。如业主不具有对自有物业的管理权，何谈所有权的不可侵犯与保护。其次，千叶花园小区住宅物业与佛山市三水区云东海街道森林公园千叶花园会所A、B、C、D座（以下简称千叶花园会所）存在明显区别，住宅业主在签订购房合同、物业管理服务合同时已将自行管理权让渡与物业管理方，但该会所是独立存在且未签署相应的协议，故不受该协议的约束。再次，千叶花园小区截至目前未经政府部门审核确定物业管理区域的划定，故涉案纠纷不具有适用《广东省物业管理条例》的前提条件。即使存在物业管理区域的划定，但根据上位法《中华人民共和国物权法》第八十一条的规定，应当认定千叶花园公司具有物业自行管理的权利。第四，千叶花园会所与普通住宅物业存在明显区别，该会所自成立至今一直实行不同于住宅的管理服务，原审判决认定该会所与住宅属于同一物业服务缺乏事实依据。3.原审判决认定主管部门已对涉案物业统一管理区域作出核定无事实依据。首先，无任何组织向政府主管部门申请划定物业管理区域，主管部门也从未进行过申报核定或主动核定。在物业管理区域尚未划定的情况下，客观上不存在对已划定管理区域的异议。其次，根据法律规定，住宅小区的物业管理区域应由开发商向政府房管部门申请核定，但因千叶花园小区尚未开发完毕，千叶花园公司作为小区开发商至今并未进行物业管理区域的核定申报，该公司委托佛山市千叶物业有限公司（以下简称千叶物业公司）对小区已售物业实施前期物业服务，并未将千叶花园会所纳入物业服务范围，该会所一直实行自我管理。再次，千叶花园业委会、中迈公司未经政府主管部门的核定，强行对千叶花园会所实施管理服务并收取费用完全不具有法律依据。第四，在诉前由政府部门主持召开的协调会中，政府部门已经确认会所不属于住宅小区物业管理的范围并答复：会所本身就是不同的管理区域，无需进行申报。第五，佛山市三水区云东海街道办事处国土城建和水务局（以下简称云东海国土局）出具的涉案复函不应作为认定千叶花园会所属于千叶花园小区统一管理区域的依据。一是该复函仅针对小区业委会的成立而非划定管理区域。二是出具复函的部门不具有划定管理区域的权限。三是该复函的内容与事实明显不符。千叶花园小区并非为封闭的小区，部分道路并未取得土地使用权，千叶花园会所独立报建、自成一体，统一管理区域无从谈起。四是出具复函的部门与信息公开申请的回复部门相同。五是复函仅针对不同意成立业委会，不能作为管理区域的认定依据。最后，涉案建筑规划图并非是认定物业管理区域的依据且该规划图内的部分土地并未取得使用权证，根据《广东省物业管理条例》第七条的规定，建设用地规划许可证确定的红线图范围是划定物业管理区域的依据。4.原审判决未审查政府主管部门是否对千叶花园小区物业管理区域进行过核定，直接认定该小区为统一、封闭的物业管理区域，既缺乏事实依据，又违反职能管辖规定。5.中迈公司对千叶花园公司无权进行物业管理服务。千叶花园业委会自称是自我管理但实际委托中迈公司进行物业管理服务，又拒不提供相应的物业委托合同，明显违反物业管理需经招投标程序的法律规定，原审法院认定中迈公司对千叶花园公司具有物业管理权缺乏依据。千叶花园公司与中迈公司之间并未签订物业服务合同，中迈公司对千叶花园公司提供物业服务行为无据可依。二、千叶花园业委会、中迈公司对千叶花园公司存在侵权行为。1.千叶花园业委会、中迈公司在千叶花园会所出入的必经道路设置管理设施，妨碍了会所的正常经营和道路通行权。2.千叶花园业委会、中迈公司在不具有使用权的土地上设置设施并进行管理的行为属于违法行为。3.业主大会的决议应当依法依规，涉案决议明显违反法律规定。4.封闭小区必须符合规定范围，千叶花园业委会、中迈公司在不具有使用权的土地上设置门禁并妨碍千叶花园会所的通行自由权，明显属于违法行为。5.千叶花园小区的门楼虽然早已存在，但开发商千叶花园公司对该门楼所在土地并未办理征用手续，门楼建设也未经规划报建，故不属于小区业主共有财产。6.基于涉案酒店的特殊性，千叶花园公司在本案中主张对物业的自行管理权以解决管理矛盾，原审法院回避处理显属不当。三、千叶花园公司提交的新证据能够证明争议道路不属于千叶花园全体业主所有，千叶花园业委会、中迈公司实施管理行为违法。三水区国土城建和水务局（以下简称三水区国土局）出具的复函认定千叶花园正南门（牌坊）及会所左侧道路面积35350㎡并无供地记录，属于市政道路。可见涉案争议道路并非千叶花园全体业主所有，不属于千叶花园业委会、中迈公司的管辖范围，其无权在此设置门禁并进行管理行为，原审法院关于该行为系业主大会表决通过的结论完全错误。千叶花园业委会、中迈公司辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。1.千叶花园业委会于2017年12月27日成立并报三水区国土局备案登记，充分说明政府主管部门认可千叶花园小区属于统一、整体的物业管理区域，原审法院认定正确。2.根据《物业管理条例》第九条、第三十三条及《广东省物业管理条例》第九条的规定，国内物业小区实行“一个物业管理区域、一个业主大会、一个物业服务企业”的管理体系，千叶花园公司以其享有千叶花园会所所有权为由，主张自主管理权于法无据。3.原审法院认定千叶花园会所应纳入千叶花园小区的管理范围正确。千叶花园公司于2003年10月28日委托其关联企业千叶物业公司提供物业管理服务并签订的合同中，明确约定将三水区森林公园内东至孔圣园、南至鳄鱼湖、西至迳口村、北至商学院，占地面积279491㎡、建筑面积94566.05㎡的公寓、别墅群等一并委托与该物业公司管理。委托事项中明确约定：“本物业规划红线内的配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。”千叶花园会所作为小区居民的文化娱乐场所处于建筑规划红线范围内，自成立以来始终由原物业公司管理，该会所位于千叶花园小区的中央，如封闭独立并自行管理必将导致现有整体小区被切割成完全独立的两个部分，显然不符合小区的实际状况。4.千叶花园会所的功能定位和服务对象证明该建筑物的规划性质属于千叶花园小区的组成部分，不可能单独封闭并自行管理。千叶花园公司提交的《土地出让合同》显示，会所土地的用途是建设酒店、会所生活娱乐配套设施，说明该土地的性质是用于小区配套项目建设，属于小区不可分割的地块。5.根据千叶花园公司在开发并对外销售的广告宣传单中的明确承诺，亦可证明酒店、会所是小区不可分割独立的配套建设设施。千叶花园公司主张配套建筑会所是功能上与小区无关的建筑物并享有单独管理权明显缺乏事实和法律依据。二、《中华人民共和国物权法》第八十一条规定的自行管理物业及委托管理物业的权利，依法应属于物业管理区域的整体业主，而非单个业主。1.该法律条款的规定，是指一个物业管理区域的业主可由业主大会或业主委员会表决确定所在小区实行自治管理或委托管理，并非是每个业主均有权实施自我管理。2.千叶花园小区包括九个苑区，每个苑区基本均由千叶花园公司单独购地开发，部分业主是单独购地并自建别墅。如按照千叶花园公司的逻辑，每个苑区或每套别墅均可自行管理、各自为政，必然导致千叶花园业委会的成立及物业服务公司的委托均无必要。3.云东海国土局于2017年4月21日出具的复函明确指出：“小区内的道路、照明、绿化及主出入口均属于一个整体，属于公共设备设施且千叶花园唯一的物业用房位于紫荆苑，”据此，该局驳回了玉兰苑、惠兰苑业主申请单独成立业主委员会并自行管理的申请。千叶花园小区作为一个独立管理区域并由一个业委会统一管理的格局已由政府主管部门予以确定。另外，三水区国土局、云东海国土局及云东海居委会联合出具的情况说明，确认千叶花园小区是统一、封闭的区域及小区内的水电费用均由业主承担。三、千叶花园公司提交法院的由三水区国土局出具的回复函与本案纠纷无关联，不足以说明小区门楼及门禁是违法建筑。即使属于违法建筑，但因该建筑物是由千叶花园公司所建，相应的法律责任应由行政主管部门认定并由千叶花园公司承担。1.佛山市绿叶酒店有限公司（以下简称绿叶公司）与千叶花园公司是“一套人马、两套牌子”的关联企业，前述复函是政府部门的信访复函与本案纠纷无关联。另外，绿叶公司的工商登记地址并非是千叶花园会所。2.物业管理区域的范围并非以道路作为界限进行划分，而是以小区设施设备的共用情况、规划红线图、社区建设等因素综合认定。3.物权法相关条款规定的属于业主所有的建筑区划内的道路、绿地，并非道路、绿地所在的土地而是道路、绿地土地上的附着物。4.涉案小区门楼及门禁是千叶花园公司作为开发商于十余年前建成并使用至今，千叶花园业委会仅对门禁设施进行了升级改造并未进行改、扩建。如该门楼、门禁属于违法建筑，则千叶花园公司最初对外销售的宣传属于欺诈宣传和销售，依法应当予以追究和处罚。四、千叶花园公司提起本案诉讼明显具有不当目的，既违反物业委托合同的约定，更有违诚实信用的基本原则，依法不应予以支持。首先，千叶花园业委会是合法成立并备案登记的小区业主自治组织，依法享有管理小区各项事务的权利。千叶花园公司及其关联的原物业服务公司相互串通，从未支付过小区空置房及千叶花园会所的物业费、公摊水电费及管理费，违法销售、出租小区公共绿地并向其他业主违法收取各种不合理费用。千叶花园业委会成立后，原物业公司因失去业主信赖无法继续承担物业服务工作，导致千叶花园公司名下物业丧失长期免费享受物业服务的待遇。该公司为图私利谋求自立门户，仍然打算不缴纳物业费并获取不正当利益。其次，千叶花园业委会依法成立，经业主大会表决决定实施自治管理。千叶花园公司理应尊重业主大会及业委会的决定，遵守业主管理规约，服从业主代表机构作出的规定并履行业主的应尽义务。千叶花园公司向一审法院起诉请求：1.请求判决确认千叶花园公司对千叶花园会所及土地使用权面积区域(33359.40平方)享有自行管理权；2.要求排除妨害，判令千叶花园业委会、中迈公司撤销千叶花园会所正门所对道路上的门禁；3.由千叶花园业委会、中迈公司承担案件诉讼费用。一审法院审查认定：千叶花园公司成立于1997年6月23日，经营范围房地产开发。2002年9月28日，千叶花园公司与原广东省三水市国土资源局签订土地使用权出让合同，取得三水森林公园内33359.4平方米的土地使用权，用于酒店及综合用途的开发。2004年12月15日，千叶花园公司将在上述土地上所建房产按不同房地座落定名为千叶花园会所并分别进行了所有权登记，其后将部分房产出租与案外公司使用。千叶花园会所区域正门所对道路与彩云路交叉，道路出口设有悬挂“千叶花园”标识的门楼及门禁。道路东临玉兰苑，西临桂花苑。所对道路及门禁设置位置，设立门禁的道路东临玉兰苑，西临桂花苑，并与棕榈苑、荷花苑、星湖苑、御花苑相邻。2003年10月28日，千叶花园公司与千叶物业公司签订《物业管理委托合同书》，约定将三水区森林公园内东至孔圣园、南至鳄鱼湖、西至迳口村、北至商学院，占地面积279491平方米、建筑面积94566.05平方米的公寓、别墅群，委托千叶物业公司管理。根据合同第一章“总则”第四条的约定，“甲方（千叶花园公司）如有继续建筑房屋的，仍然由乙方千叶物业公司进行管理，以后的附补充合同。”根据合同第二章“委托管理事项”第七、九条的约定，“物业规划红线内的属物业管理范围的市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场。”“本物业规划红线内的属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。”委托管理期限为2年。该合同已报三水区国土局备案。2015年1月10日，双方又分别签订委托管理期限为3年、6年的《物业管理委托合同》，但均未报相关部门备案，其中第2条约定，“甲乙双方同意如千叶花园成立业主委员会，由乙方与业主委员会另签订新的物业管理委托合同。”2017年4月21日，玉兰苑和惠兰苑两苑欲申请独立成立业主委员会，云东海国土局作出《关于千叶花园玉兰苑和惠兰苑两苑申请独立成立业主委员会的回复》，以千叶花园属于封闭式小区，除玉兰苑、惠兰苑外，小区还包括桂花苑、荷花苑、紫荆苑、星湖苑、棕榈苑、御花苑及牡丹苑，而小区内的道路、照明、绿化以及主出入口都属于一个整体，属于公共设备设施，且千叶花园唯一的物业用房位于紫荆苑为由，回复玉兰苑和惠兰苑，认为两苑不符合《广东省物业管理条例》第七条规定的“可以划分为不同的物业管理区域的条件”。2017年12月27日，千叶花园业委会成立并报三水区国土局备案，其后委托中迈公司对千叶花园小区进行管理。2018年8月8日，千叶花园业委会分别向千叶花园公司发出《关于催缴物业服务费的通知》、《关于限期退回违法收费的通告》，向千叶花园公司催缴其所持房产、会所、酒店、室内车位、员工宿舍、私家绿地等物业自2018年1月1日起的物业服务费，及退回自2018年1月1日起违法向部分业主收取的物业管理服务费。此间，千叶花园公司多次以千叶花园业委会无权对其物业进行管理，所设门禁对其造成妨碍等事由，与千叶花园业委会发生冲突，经多方协调未果，故而起诉。一审法院审查认为：本案系侵权责任纠纷，双方纠纷因物业管理权利争议所引发，而千叶花园业委会在抗辩中又提及本案所涉物业管理权利争议事项不属法院管辖范围，因此，双方争议主要为如下三个方面：一是涉案物业管理权利争议事项是否属于法院管辖范围；二是千叶花园公司是否对其物业享有自行管理权；三是千叶花园业委会所涉门禁及所实施的相关管理行为是否对千叶花园公司构成侵权。具体分析如下：一、涉案物业管理权利争议事项属于法院管辖范围。1.千叶花园公司所提请求是要求确认其对自己的物业享有自行管理权，而非对物业管理范围的划定不服。其中，千叶花园公司作为物业业主要求确认对自己的物业享有自行管理权，属于正当的民事权利诉求，而物业管理范围的划定，属于政府部门的行政职能。千叶花园公司如需重新划定物业管理范围或对现有的物业管理范围的划定不服，均可根据《物业管理条例》第五条、《广东省物业管理条例》第七条的规定，向三水区国土局提出。因此，千叶花园公司在起诉中对现有的物业区域划定所述不同意见及所提供的相关证据，因不属本案审理范围，故法院不作审查。2.千叶花园公司是否申请重新划定物业管理范围或因对现有的物业管理范围的划定不服而申诉，属于其可自由处分的权利，依法应由其自主决定，当然由此产生的后果应由其自行承担。3.千叶花园公司不申请重新划定物业管理范围或因对现有的物业管理范围的划定不服而申诉，并不会因此导致其所主张的自行管理权利认定处于无法确认的状态，亦即本案对千叶花园公司是否享有对自有物业自行管理的权利进行认定，并非必须以其提出申请或申诉及处理结果为前提或依据，因而也对法院的审理并不产生直接影响。综上，千叶花园业委会所提千叶花园公司诉请确认其对自己物业享有自行管理权不属法院管辖的意见，法院不予采纳。二、千叶花园公司所提其对自己物业享有自行管理权的请求，理据不足。1.根据前述分析，千叶花园公司虽在起诉中所提关于对现有的物业区域划定的不同意见，但未提供由相关行政主管部门对其意见所作出的处理结果作为本案认定的依据，依法应当承担举证不能的法律后果。2.根据本案证据，相关行政主管部门实际上已对现有的物业区域划定作出处理，其中，2017年12月27日成立并报三水区国土局备案的千叶花园业委会，就足以说明千叶花园是一个统一的物业管理区域。3.根据《物业管理条例》第9条、第34条，及《广东省物业管理条例》第9条的规定，“一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务。”故此，千叶花园业委会是对千叶花园区域进行物业管理的唯一合法主体。该业委会与中迈公司通过签订物业管理服务合同对管理区域内的物业进行管理，符合《物业管理条例》的规定。千叶花园公司是该管理区域内的业主，故千叶花园业委会和中迈公司对千叶花园公司的物业进行管理具有合法依据。换言之，千叶花园业委会、中迈公司所实施的物业管理，实际上就是代表管理区域内的全体业主对各业主的物业所进行的管理，也是为了全体业主的共同利益而实施的共同管理。千叶花园公司为了其个人利益而要求对自己物业进行自行管理，并要求法院确认其享有该项管理权利，明显不符合《物业管理条例》的立法目的。4.根据千叶花园公司作为开发建设单位于2003年10月28日与千叶物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同书》，千叶花园公司委托管理的物业管理区域为三水区森林公园内东至孔圣园、南至鳄鱼湖、西至迳口村、北至商学院区域范围内的所有物业，且在《物业管理条例》未对开发建设单位是否可以对其物业进行自行管理作出例外规定的情况下，显然包括了千叶花园公司自有的物业。故千叶花园业委会和由其委托的中迈公司对千叶花园公司的物业与其他业主的物业作为一个整体进行统一管理，具有事实依据。另外，业主基于对自己物业的所有权而进行的占有、使用和处分等权利，与本案所涉对物业的管理权，属于两个完全不同的概念，不能相互取代。千叶花园公司以其对自己物业享有所有权而主张自行管理权，也缺乏事实和法律依据。综上，千叶花园公司的该项请求，法院不予支持。三、千叶花园公司主张千叶花园业委会、中迈公司在其所有的物业所对道路上设置门禁及进行的相关管理行为构成侵权，并要求排除妨害的请求，理据不足。首先，根据前述分析，千叶花园公司对自有物业并不享有自行管理权，故千叶花园公司以此为由主张千叶花园业委会、中迈公司对其进行管理构成侵权的意见，法院不予采纳。其次，千叶花园公司作为小区物业管理区域内的业主之一，理应根据《物业管理条例》的规定履行业主应尽的义务，包括执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定。千叶花园业委会、中迈公司在物业管理区域内所设置的门禁及所施行的相关管理措施，系经业主大会表决通过，千叶花园公司在无充分证据证实上述管理措施违法的情况下，以此为由主张该管理措施构成侵权的意见，法院不予采纳。再者，千叶花园公司提出千叶花园业委会、中迈公司所设置门禁的道路并未取得土地使用权，但经查，千叶花园公司对该道路亦未取得土地使用权，故不足以说明千叶花园业委会、中迈公司的行为侵犯了其土地使用权，至于其主张千叶花园业委会、中迈公司在未取得土地使用权的道路上设置门禁是否违法，不属本案审理范围；又查，千叶花园业委会、中迈公司所设置的门禁及标有“千叶花园”的门楼，并非千叶花园业委会成立后新建，说明上述设施从其设置之初即发挥着标识物业管理区域和对物业管理区域内物业进行管理的功能，而千叶花园公司作为该管理区域内物业及上述设施的开发建设单位，应当知道上述设施的设置是否违法，但在本案中未充分提供其违法的相关证据，依法应作对其不利的认定。最后，千叶花园业委会、中迈公司对其管理区域内物业通过设置门禁等方式进行封闭管理，是当前业主对物业进行管理的比较普遍的方式，也符合业主的共同利益。当然，该种方式势必会对业主的自由通行权利形成一定限制，特别是如千叶花园公司所述其具有经营酒店会所等行为的特殊性，但这并不足以说明施行封闭管理措施不合法或者对其权利造成了侵害。如千叶花园公司作为业主，根据自己经营酒店会所等行为的特殊性，需要千叶花园业委会、中迈公司对其施行特殊性的管理，理应通过其他合法途径提出，而非其在本案中所提要求拆除门禁设施等。综上，千叶花园公司所提该项主张，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院作出如下判决：驳回千叶花园公司的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由千叶花园公司负担。千叶花园公司二审期间向本院提交如下证据：证据1.千叶物业公司出具的证明一份，拟证明该公司在负责前期物业服务期间未向政府部门申请过千叶花园小区管理区域的划分，也未将千叶花园会所纳入物业管理范围。证据2.申请表一份，拟证明绿叶公司向政府部门申请公开千叶花园业委会的信息。证据3.云东海国土局回复函一份，拟证明政府部门并未对千叶花园业委会的管理区域进行认定和备案，千叶花园业委会主张千叶花园会所属于其管理范围无事实依据。证据4.千叶花园业委会决议一份，拟证明千叶花园会所始终自行管理不属于千叶花园小区管理范围，千叶花园业委会未经行政认定强行设置门闸并收取费用非法。证据5.行政复议受理通知书二份，拟证明绿叶公司就政府部门未公开的信息提出行政复议申请。证据6.佛山市国土资源三水分局关于千叶花园用地情况说明一份，拟证明千叶花园小区实际取得土地面积与规划图范围存在差异，不能认定千叶花园小区是统一、封闭的管理区域。证据7.回复意见一份，拟证明千叶花园小区南门门楼是处于未取得使用权土地上的违章建筑，经绿叶公司向执法部门举报正处于调查处理之中及法院对不属于自有土地上的管理行为具有管辖权。证据8.复函一份，拟证明千叶花园业委会在无使用权土地上实施管理行为违法并妨碍了千叶花园公司的通行自由权。证据9.回复函一份，拟证明千叶花园会所正门所对道路不属于绿叶公司和千叶花园小区的全体业主，千叶花园业委会侵占国有土地并实施管理行为损害了千叶花园公司的通行权及法院对该非法管理行为具有管辖权。证据10.行政复议决定书一份，拟证明云东海国土局不能以其名义对外作出具体行政行为。证据11.回复函一份，拟证明千叶花园小区至今并未由政府部门划定物业管理区域及由云东海国土局联合其他部门出具的情况说明不能作为千叶花园业委会对该小区具有合法管理权的依据。千叶花园业委会、中迈公司向本院提交如下证据：证据1.千叶花园物业管理问题协调会议纪要一份，拟证明千叶花园小区作为统一物业管理区域已经三水国土部门的确认，千叶花园公司在业委会成立后因拒不移交物业用房和迁出小区管理，被政府主管部门多次责令改正。证据2.行政裁定书一份，拟证明千叶花园公司的关联公司诉请撤销千叶花园业委会备案登记的行政诉讼已经法院裁定驳回，千叶花园业委会对小区的接管得到行政、司法部门的双重确认。证据3.千叶花园会所及周边环境照片10张，拟证明该会所处于小区中心位置，会所门前花坛处设立标示内容为“千叶花园”的标志物，会所四周的绿化、路灯、变电房、保安厅等公共设施已由千叶花园业委会负责管理，会所灯光照明依赖小区公用电路提供用电，故千叶花园会所已纳入小区整体物业管理区域。证据4.公摊电费发票3张，拟证明包括千叶花园会所周边在内的小区路灯电费全部由中迈公司负责。证据5.千叶花园业委会备案登记书1份，拟证明该业委会合法成立并办理了登记备案。证据6.情况说明一份，拟证明三水区国土局、云东海国土局、云东海居民委员会均确认千叶花园小区属于统一、封闭的物业管理小区及小区内所有物业、道路、路灯、绿化、管道、电力、消防、安保等公共设施设备及配套文化娱乐休闲场所均由千叶花园业委会接管，千叶花园会所纳入小区物业管理区域无可争议。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。千叶花园公司申请本院向行政主管部门调取千叶花园业委会物业管理区域的划定情况。经审查，原审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为：本案属于侵权责任纠纷。双方二审诉争的焦点是：1.千叶花园公司诉请确认其对自有的千叶花园会所享有自行管理权是否应予支持；2.千叶花园公司主张千叶花园业委会、中迈公司设置门禁及相关管理行为构成侵权并应排除妨碍是否成立。一、关于千叶花园公司诉请确认其对自有的千叶花园会所享有自行管理权问题。经查，千叶花园公司是千叶花园小区的建设开发商，千叶花园会所由千叶花园公司开发建设并登记于该公司名下的房屋。千叶花园业委会于2017年12月27日成立并报三水区国土局备案，该业委会根据业主大会的委托聘请中迈公司对千叶花园小区进行物业服务管理。《物业管理条例》第九条第一款规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。”该条例第三十三条规定：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”根据以上事实和法律规定，本院认为，千叶花园业委会是依法成立并经行政主管部门备案登记，代表千叶花园小区全体业主对本物业管理区域行使物业管理权利的唯一合法主体，该业委会获得业主大会的表决授权依法有权选聘物业服务公司对本物业管理区域内实施物业服务与管理。根据当事人提交的千叶花园小区规划平面图，可确认千叶花园会所位于小区中心及主出入南门正对位置，其正前方道路是小区内其它分区业主出入的必经道路。根据云东海国土局出具的复函，可认定包括千叶花园会所在内的小区内道路、照明、绿化及主出入口均属于一个整体。千叶花园公司上诉主张千叶花园小区物业管理区域并未经政府主管部门划定，但根据《广东省物业管理条例》第八条：“新建物业出售前，建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案，并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示”的规定，千叶花园公司作为千叶花园小区的开发建设方，在对外销售房屋前依法负有向行政主管部门报备物业管理区域及合同明示的法定义务。该公司对外销售千叶花园小区的房屋及委托前期物业管理至本案诉前已逾十余年，但该公司在本案中并未提交证据证明其在销售房屋前已经履行了物业管理区域的备案义务，更未提交证据证明千叶花园业委会接管后的物业管理区域与前期物业管理区域存在差异及其向行政主管部门提出过异议并申请予以重新核定，故千叶花园公司理应承担相应的不利后果。再结合千叶花园公司作为千叶花园小区的开发商于2003年10月28日与千叶物业公司之间签订的前期物业合同中明确约定的物业管理区域为三水区森林公园内东至孔圣园、南至鳄鱼湖、西至迳口村、北至商学院区域范围内的所有物业且并未对千叶花园会所作出例外约定，原审法院认定千叶花园业委会、中迈公司对包括千叶花园会所在内的小区物业进行整体、统一管理具有合法依据并无不当。千叶花园公司作为千叶花园小区的业主之一，根据《中华人民共和国物权法》第七十条、七十二条的规定，在依法享有自有建筑物内的专有所有权和共有部分的共有及共同管理权的同时，还应承担共有部分的相应义务，以维护全体业主的共同利益和公共秩序，不得以放弃权利不履行义务。千叶花园公司二审提交的证据不足以证明其具有对千叶花园会所的自行管理权，故本院不予采信。该公司以其享有千叶花园会所的所有权为由上诉主张具有该物业的自行管理权理据不足，本院不予支持。千叶花园业委会、中迈公司二审提交的证据，因本院的前述认定已无审查认定的必要，故本院在本案中不再作审查认定。二、关于千叶花园业委会、中迈公司设置门禁及相关管理行为是否对千叶花园公司构成侵权并应排除妨碍问题。如前所述，千叶花园业委会及其委托的中迈公司具有对千叶花园小区物业管理区域内的物业管理权，其二者为维护全体业主的共同利益和公共秩序在管理区域内设置门禁并实施相应的管理措施，预先已经业主大会表决授权且并不有违当前封闭型物业小区物业管理的普遍模式，虽该管理措施对业主的自由通行产生一定程度的限制但仍属于合理范围之内，尚不足以构成对小区业主民事权利的侵害。况且，千叶花园公司所诉称的门楼及门禁设施并非由千叶花园业委会、中迈公司所建，千叶花园公司作为开发商及前期物业服务义务的法定承担者，理应知道设置该门楼及门禁并实施相应的管理措施是否足以侵害小区业主的合法权益。综上，本院认为，千叶花园公司上诉称千叶花园业委会、中迈公司设置门禁及相关管理行为构成对该公司民事权益的侵害缺乏事实和法律依据，其主张排除妨碍于法无据，本院不予支持。千叶花园公司上诉称该门楼所在土地并未取得土地使用权，因该公司并未提交证据证明其已取得该土地的使用权，故门楼及门禁的存在亦不构成对该公司民事权益的侵害。至于该门楼是否属于违章建筑，不属于本案侵权责任纠纷审查认定的范围，故本院在本案中不予审查认定。千叶花园公司申请本院向行政主管部门调取千叶花园业委会物业管理区域的划定情况，本院认为，根据前述认定的事实已无调查取证的必要，故本院对千叶花园公司的该项申请不予准许。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。千叶花园公司之上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费100元，由千叶花园公司负担。本判决为终审判决。审判长  钟学彬审判员  蔡成中审判员  张 莹二〇一九年四月二十八日法官助理江婉雅书记员黄维秋