西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0113民初7174号 原告：陕西新长安物业管理有限责任公司。住所地：陕西省西安市碑林区。 法定代表人：蔡某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人:亓某某，陕西吉尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田某某，陕西秦石律师事务所律师。 被告：苏某某，男，汉族，1980年6月20日出生，住陕西省西安市碑林区。 被告：温某某，女，汉族，1988年12月29日出生，住西安市雁塔区。 被告：陕西诚信源典当有限公司。住所地：西安市高新区**。 法定代表人：苏某甲，职务不详。 原告陕西新长安物业管理有限责任公司与被告苏某某苏某某、温某某温某某、陕西诚信源典当有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人亓某某到庭参加了诉讼，被告苏某某苏某某、温某某温某某、陕西诚信源典当有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院遂依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陕西新长安物业管理有限责任公司诉称，原告一直对位于西安市高新区XX路XX号XX广场进行物业管理服务，并已履行了物业服务义务，而被告陕西诚信源典当有限公司却未按要求支付物业管理相关各项费用。截止2018年3月31日，被告陕西诚信源典当有限公司已缺欠物业各项费用及违约金总计人民币98000.08元。被告苏某某、温某某作为业主应当对被告陕西诚信源典当有限公司拖欠的上述各项费用承担连带责任。原告认为，被告不履行付款义务的行为违反中华人民共和国《民法通则》、《合同法》、《物业管理条例》以及物业管理合同的约定，对原告的正常经营造成了一定的损害。原告多次催要无果，故诉至法院，请求判令：1、陕西诚信源典当有限公司立即支付2015年11月15日至2018年3月31日拖欠原告的物业管理费、电梯费、水费及公摊、采暖费、空调费、垃圾费等各项物业服务费用共计95146.08元、违约金2854元，共计98000.08元；2、被告苏某某、温某某对上述款项承担连带清偿责任；3、三被告承担本案全部诉讼费用。 被告苏某某、温某某、陕西诚信源典当有限公司经本院合法传唤均未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，2011年8月1日、2016年8月1日，原告陕西新长安物业管理有限责任公司分别与西安箭虹科技有限公司签订《新长安广场前期物业服务合同》两份，约定：本物业管理区域物业服务收费暂定5.5元/月▪平方米，业主应于交房之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应在季前15日履行交纳义务；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知原告；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3%的标准向原告支付违约金；2018年1月1日，原告与被告温某某签订《物业服务合同》一份，约定：物业服务费5.5元/㎡▪月，中央空调运行费9.58元/㎡▪月，垃圾处理费0.3元/㎡▪月，11到20层的电梯费为0.6元/㎡▪月，水费分摊费用0.4元/㎡▪月，水费6.25元/吨，电费1.36元/度；物业服务费的收取在取得实测报告之前，以购房合同约定的建筑面积计收，房屋面积实测报告出具后，物业部将以确定的产权面积据实计收，对于前期所收物业费用多退少补；空调运行时间，周一至周五8:00-18:00，夏季供冷期自6月15日自9月15日，冬季供暖期自当年11月15日至次年的3月15日；受有关部门或单位委托，原告可提供水电费等代收代缴服务，水、电费的收取标准参考相关政府部门的定价及规定，最终按照本合同约定的标准执行，如果政府定价变动，原告有权对水、电费的收取标准进行相应调整后直接执行；物业服务费、空调运行费、电梯运行费等标准的调整，原告有权按国家相关法律法规和物价水平（水、电、蒸汽、人工等）的变化而进行相应调整后直接执行；被告温某某逾期未交纳本章约定的全部各项费用的，从逾期之日起每日按应交费用的千分之三向原告支付违约金；被告温某某出租物业时，本章约定的各项费用仍应当由温某某向原告承担交纳义务，如被告温某某委托承租人交纳的，经原告同意后可由承租人交纳，但是被告温某某应对本章约定的全部各项费用为承租人向原告承担连带责任。另查，位于西安市高新区沣惠南路******房屋的所有权人于2015年9月18日由苏三晓、方彩琴变更为温某某，该房屋建筑面积为103.18平方米。位于西安。位于西安市高新区沣惠南路******房屋的所有权人于2016年3月14日由苏某某为温某某，该房屋建筑面积为309.97平方米。上述11504室房屋自2016年1月1日至2018年3月31日拖欠原告物业管理服务费10725.56元、中央空调运行费（采暖费、空调费）9291.57元（自2015年11月15日起算）、水费公摊1114.34元、电梯费1671.52元、垃圾费835.76元，合计23638.75元。上述11501室房屋自2016年1月1日至2016年3月13日拖欠原告物业管理服务费2903.9元、中央空调运行费（采暖费、空调费）3563.42元（自2015年11月15日起算）、水费公摊301.71元、电梯费452.55元、垃圾费226.28元、水费68.75元，合计7516.61元。上述11501室房屋自2016年3月14日至2018年3月31日拖欠原告物业管理服务费29317.48元、中央空调运行费（采暖费、空调费）24350.01元（自2016年6月15日起算）、水费公摊3045.97元、电梯费4568.96元、垃圾费2284.48元，合计63566.9元。三被告均未到庭，原告所举证据不足以证明涉案11501、11504室房屋的承租人为被告陕西诚信源典当有限公司。原告称其诉请中的违约金计算方式为根据《新长安广场前期物业服务合同》的约定，按欠费总额的3%计算。 上述事实，有《新长安广场前期物业服务合同》、《物业服务合同》、新长安广场收费通知单、西安市不动产房屋登记簿及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭核对，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。故原告陕西新长安物业管理有限责任公司与西安箭虹科技有限公司签订的《新长安广场前期物业服务合同》，以及原告与被告温某某签订的《物业服务合同》均系各方真实意思表示，合法有效，对各方均具有约束力。《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主。第七条规定，业主在物业管理活动中负有按时交纳物业服务费用的义务。位于西安市高新区沣。位于西安市高新区沣惠南路******房屋在2016年3月14日之前的业主为被告苏某某日之后的业主为被告温某某，故被告苏某某对该房屋于2016年3月14日之前拖欠原告的各项费用承担责任，被告温某某对该房屋于2016年3月14日之后拖欠原告的各项费用承担责任。位于西安市高新区沣惠南路34。位于西安市高新区沣惠南路******房屋的业主自拖欠原告各项费用之日起已经变更为被告温某某的各项费用承担责任。故被告苏某某应当向原告支付物业管理服务费、中央空调运行费（采暖费、空调费）、水费公摊、电梯费、垃圾费及水费合计7516.61元。被告温某某应当原告支付物业管理服务费、中央空调运行费（采暖费、空调费）、水费公摊、电梯费、垃圾费合计87205.65元。因三被告均未到庭，而原告所举证据不足以证明上述11501、11504室房屋的承租人为被告陕西诚信源典当有限公司，故原告主张被告陕西诚信源典当有限公司承担责任，无事实及法律依据，本院不予支持。原告称其诉请中的违约金计算方式为根据《新长安广场前期物业服务合同》的约定，按欠费总额的3%计算。《新长安广场前期物业服务合同》中约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按3%的标准向原告支付违约金。该约定未明确收取3%违约金的计算基数，属于约定不明，原告以此主张违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，兹依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告苏某某于本判决生效之日起十日内向原告陕西新长安物业管理有限责任公司支付物业管理服务费、中央空调运行费（采暖费、空调费）、水费公摊、电梯费、垃圾费及水费合计7516.61元； 二、被告温某某于本判决生效之日起十日内向原告陕西新长安物业管理有限责任公司支付物业管理服务费、中央空调运行费（采暖费、空调费）、水费公摊、电梯费、垃圾费合计87205.65元； 三、驳回原告其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2250元，由原告自行承担50元，由被告苏某某承担200元，由被告温某某承担2000元，因原告已预交，故二被告在履行判决付款义务时一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉到陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  孟元元 人民陪审员  张叡婕 人民陪审员  吴 娜 二〇一九年四月二十五日 书 记 员  李湘湘 打印：相丽华校对：王达2019年月日送达 1