上海市浦东新区人民法院行 政 判 决 书（2019）沪0115行初297号原告顾似良,男,1965年8月15日生,汉族,户籍地上海市闵行区七宝镇红明村顾家塘27号。委托代理人杨念平，北京在明律师事务所律师。被告上海市闵行区住房保障和房屋管理局，住所地上海市闵行区。法定代表人张宁勇。委托代理人柳黎明，男。委托代理人庄菁，上海中夏律师事务所律师。第三人上海海峡思泉房地产有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人黄清海。委托代理人殷鸿华，男。委托代理人严凛煊，男。原告顾似良不服被告上海市闵行区住房保障和房屋管理局(以下简称闵行住房局)作出的拆迁行政裁决，于2019年3月6日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案受理，并在法定期限内向被告闵行住房局送达了起诉状副本和应诉通知书。因上海海峡思泉房地产有限公司(以下简称海峡思泉房产公司)与本案的处理结果有法律上的利害关系，本院依法追加其作为本案第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于同年4月10日公开开庭审理了本案。原告顾似良及其委托代理人杨念平，被告闵行住房局的委托代理人柳黎明、庄菁，第三人海峡思泉房产公司的委托代理人殷鸿华、严凛煊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告闵行住房局于2018年8月31日作出闵房管[2018]452号房屋拆迁裁决书(以下简称被诉拆迁裁决)，申请人为海峡思泉房产公司，被申请人为原告户，主要内容为，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十四条、《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》第十条之规定，裁决如下：一、申请人按《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》第六条,闵府发[2004]12号文,补偿被申请人被拆除房屋补偿款XXXXXXX.50元,装修及附属物及家用设施补偿70000元,基本奖励费8000元,一次性每户补偿50000元,无证房屋补偿款23400元,合计补偿款XXXXXXX.50元。对被申请人的房屋装修及附属物、家用设施,申请人承诺采用少补多不退的补偿原则。二、根据货币补偿金额同等价值的产权房调换的规定,依据拆迁基地动迁方案,由申请人提供(1)上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室;(2)上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室;(3)上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室;房屋建筑面积分别为115.65平方米、115.65平方米、93.79平方米,新房价款为115.65×3276+115.65×3276+42.70×3276+50×4414+1.09×10700=XXXXXXX元。申请双方按《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第三十四条规定结算差价。三、在规定搬迁期限内,申请人有义务协助被申请人做好入户手续,并结算清差价。四、被申请人按本裁决规定期限搬离原址的,给予搬家补助费3390元。五、经法院行政裁定实施强制搬迁的,申请人应委托评估公司及测绘公司对被申请人的房屋进行评估和测绘。按少补多不退的原则进行补偿。六、被申请人在收到本裁决书之日起十五日内搬离上海市闵行区七宝镇红明村顾家塘27号,搬迁至上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室、50号201室、47号203室内,并将现居住使用的上海市闵行区七宝镇红明村顾家塘27号房屋及附属物交申请人拆除。同时告知双方的救济途径和义务。原告顾似良诉称，原告是本市闵行区七宝镇红明村顾家塘村民,依法拥有位于本村顾家塘27号的房屋。2018年8月31日,被告作出了被诉《房屋拆迁裁决书》,对原告前述房屋的补偿安置实施裁决。原告对前述行政裁决不服,认为存在严重的事实认定错误和适用法律错误等情形。理由如下：1.裁决书建筑面积认定明显错误。2.评估方法明显错误。被征收房屋属于特殊结构、样式的房屋,采用基准价格修正法评估明显错误。根据《上海市征用集体所有土地房屋拆迁评估技术规范(试行)》(沪房地资市[2002]0308号)第十条规定：“(房屋评估方法)居住房屋宜采用分部分项法或基准价格修正法进行评估。对于结构、用料、工艺、式样等比较特殊的房屋不宜采用基准价格修正法,宜个案单独评估。”3.原告从未拒绝评估和测绘。原告本人居住在本村,拆迁工作人员与原告均有多次见面协商。被告实施参照评估毫无依据。4.被告作出上述具体行政行为,未尽审查义务,未履行合法程序,缺乏事实根据和法律依据,合理性亦严重欠缺,对原告合法权益造成了重大侵害。被告实施的前述行政行为严重违法,滥用行政权力,严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求撤销被诉拆迁裁决。原告向本院提交了以下证据：1.上海市房地产权证(沪房地闵字2002第041342号)，证明原告主体资格；2.涉案裁决书，证明裁决的存在。被告闵行住房局辩称，被告职权依据充分，认定事实清楚，证据确凿，适用相关法律规定作出了被诉拆迁裁决，符合法定程序。故请求法院驳回原告诉请。被告闵行住房局于法定期限内向本院递交了作出被诉拆迁裁决的证据及依据：1.第三人企业法人营业执照、法定代表人身份证明2.被告核发的闵房地拆许字(2007)第67号房屋拆迁许可证及延期批复3.七宝镇52-B地块拆迁方案、七宝镇天安豪园二、三期地块居住房屋拆迁补偿安置方案、七宝镇52-B地块(天安豪园二期)拆迁方案的调整和补充、关于《七宝镇天安豪园二、三期地块居住房屋拆迁补偿安置方案》的特别说明、七宝镇天安豪园二、三期地块居住房屋拆迁补偿安置面积及人口认定办法、补充裁决房源4.委托拆迁协议书、营业执照、法定代表人身份证明、房屋拆迁资格证书、新增拆迁工作人员公告及拆迁工作人员上岗证2份5.公示照片一组6.七宝镇天安豪园二期地块签约动迁户比例数、申请裁决签发证明证据1-6证明经被告核实，拆迁人属于合法拆迁，且被告对拆迁方案的合理性进行了审查，同时拆迁人委托了有资质的公司实施拆迁工作，此裁决作出时也在拆迁许可证的有效期内。7.七宝镇天安豪园二期、三期地块确认住房建筑面积情况说明表(原告户)、户籍资料、上海市不动产登记信息、上海市房地产转让、登记申请书、宅基地附图及面积计算表、房屋平面示意图、建筑平面图及面积计算表、上海县农村(居民)宅基地使用申报表、上海县农村(居民)宅基地使用调查表、上海县农村(居民)宅基地堪丈记录图、上海县农村(居民)宅基地面积计算表、上海县农村(居民)宅基地使用权审核表、审查意见、土地使用证附件图、证明、拆迁范围附图8.测绘通知及送达回证2份、测绘情况说明、住房建筑面积认定报告单及送达回证2组、告知书及送达回证、情况说明、申请证据7-8证明经被告核查，被拆迁房屋权属情况、用途、有效建筑面积明确，原告户亦在拆迁范围内。9.委托拆迁评估机构推荐表(原告户)、征收项目评估意向表、拆迁项目评价意向表、拆迁估价机构确定通知单、拆迁项目确定估价机构报告单、拆迁估价机构确定公示、天安豪园二期地块选择估价机构情况表、营业执照、房地产估价机构资质证书、估价师资格证2份10.通知、评估通知送达回证、情况说明、沪仲信房估字(2014)第S030-025号上海市征用集体所有土地居住房屋拆迁估价分户报告单及送达回证2组、沪仲信房估字(2014)第S031-129号上海市征用集体所有土地居住房屋拆迁估价分户报告单及上海市房地产权证(参照户)、关于天安豪园顾似良户评估报告的选用说明、承诺书11.上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室、49号203室、47号203室安置房源的房地产估价报告及三套安置房源的产权登记信息证据9-11证明经被告核查，拆迁人按规程选定了有资质的评估机构后，对原告的房屋委托该评估机构进行了价值评估，并对提供的安置房源进行了价值评估。12.2017年3月30日、2017年5月6日、2017年8月10日、2017年12月26日、2018年1月19日基地拆迁谈话笔录13.2017年5月10日看房通知单及送达回证证据12-13证明拆迁人与原告经多次协商未能达成一致。14.房屋拆迁裁决申请书、受理通知书、会议通知、送达回证及照片一组15.会议签到单、调查笔录证据14-15证明2018年4月26日，被告受理了第三人的房屋拆迁裁决申请，编号为：沪闵房管拆字(2018)第6号，并就裁决申请书连同受理通知书及会议通知向原告进行送达，被申请人父亲顾毓才签收，于2018年5月4日组织了调解，原告未出席。16.会议通知1份、送达回证1份及照片一组17.会议签到单、调查笔录、顾似良户养女的情况说明、居民死亡殡葬证存根证据16-17证明基于第一次调解原告未出席，被告遂于2018年5月10日再次向原告送达会议通知，于2018年5月14日组织了第二次调解，原告父亲顾毓才出席。18.送达回执一份、房屋裁决中止通知书、照片一组19.申请书、统一社会信用代码证书、法定代表人身份证明书、授权委托书、房地产征收评估鉴定申请表、房地产评估鉴定委托表、调查笔录及照片三组、申请鉴定的情况说明证据18-19证明顾毓才在调解中提出对评估报告的异议，要求申请鉴定，被告中止了该裁决程序；专家鉴定受理过程中要求确认权证人顾似良的意愿，因原告未能出具委托书给顾毓才，故撤销了该次专家鉴定的申请。20.会议通知二份、送达回证一份及送达照片一组21.会议签到单二份、调查笔录二份证据20-21证明经过2018年8月27日、8月28日两次调解，双方仍未能达成协议。22.房屋拆迁管理部门领导班子集体讨论决定书23.房屋拆迁裁决书及送达回证、照片证据22-23证明被告依照《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》第八条、第十条之规定，依法定程序作出此裁决。24.国务院《城市房屋拆迁管理条例》第五条第二款、第十六条第一款、《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第六条、第二十四条、第三十四条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十二条、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》第四条第二款、第五条第一款、第六条第一款、闵府发[2004]12号《闵行区人民政府批转关于调整本区征用集体所有土地拆迁房屋补偿标准意见的通知》、沪价商[2002]024号第二条、《上海市城市房屋拆迁行政裁决若干规定》第八条、第十条，证明被告职权依据充分、法律适用正确、程序正确。被告继续沿用原有法律的依据，裁决给予原告搬家补助费及结算差价和裁决给予被告安家补助费金额。第三人海峡思泉房产公司述称意见同被告。第三人未出示证据。经庭审质证，原告对被告出示的职权依据无异议，对被告出示的法律适用和程序依据，原告质证如下：对《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条、《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第五十二条不予认可，因为本案涉及的房屋不是国有土地上的房屋，不适用本案，应适用集体土地的相关规定，即《上海市征用集体土地拆迁安置补偿暂行规定》(沪府发2011第75号)；对《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》、《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》予以认可，对《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》不予认可。对被告提供的事实证据，原告发表以下质证意见：对证据2，拆迁许可证合法性不予认可，颁发许可证按照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第12条的规定应当提交一系列的文件，被告应当提供拆迁许可的前置文件，即2007年之前的文件，这些文件都是有有效期限的，不可能从2007年延期到2017年，认为这些文件也需要延期，但是被告并没有提交相应的延期文件，故认为拆迁许可证是违法的；对证据3，2007年的补偿安置方案和2014年补偿安置方案，合法性不予认可。2007年的安置补偿方案比2014的补偿安置方案价值还高，不符合客观事实，2014年补偿安置方案没有经过法定许可，不能作为裁决的依据。对证据5，公示照片不能充分反映是否是拆迁区域，也不能显示公示时间，不能证明已经被拆迁人看到。对证据7，关于原告房屋的实际情况的证据无异议，但上面记载的面积比实际使用的面积小，造成的原因是因为当时原告法律意识淡薄，想少交税费。涉案房屋占地面积0.8亩，约500多平方米，房屋实际占地面积是120平方米，460平米空地，整个裁决的时候没有将空地结算在内。对证据8，原告方一直在配合测绘，没有拒绝测绘。对证据9，合法性不予认可，根据评估办法的规定，应当先要选择有资质的机构，不能协商一致的情况下，采取摇号等方式决定，但是被告提供的材料中没有体现这个流程。对证据10，合法性不予认可，采用的基准地价太低，不能反映市场价值，重置价也是偏低的，本案中房屋价值估价只有600多元，现在一般都是1300多元，评估师不是两人以上签字，被告采用参照户的评估不适用本案，原告同意评估，不能适用参照。而且该参照户房屋和原告建造的房屋有很大的差距，原告涉案房屋是经过设计师设计的西班牙风格的别墅，而不是普通的房屋，造成补偿的差距远，未能实际反映原告房屋的实际价值。对证据11，合法性不予认可。安置房源和原告的房屋基本上等于原地回迁，但是安置房源的价值达到了原告房屋的四倍，差距过大，导致了两处房屋结算的时候原告还要支付钱款，不合理不合法。对证据12，合法性不认可。原告本人未参与谈话，是原告的父亲参与，未经过原告的授权其父亲的参与没有任何效力，没有任何程序上的法律意义。对证据13，合法性不予认可。对证据14，合法性不予认可。申请书申请时间为2018年4月10日，但是被告于同年4月26日作出受理通知书，根据相关规定，被告应当在第三人申请之后的5个工作日内受理，本案中受理时间已经超过了5日工作日。对证据15、16、17、20、21，合法性不予认可。原告本人并没有参加，是原告父亲参加，且未得到原告的授权。对证据22，合法性不予认可。对证据1、4、6、18、19无异议。第三人对被告的证据及依据均无异议。被告、第三人对原告的出示的证据均无异议。经审理查明：2007年9月13日，第三人海峡思泉房产公司因“闵行区七宝镇天安豪园二期地块”项目建设依法取得闵房地拆许字(2007)第67号房屋拆迁许可证，房屋拆迁期限延长至2018年11月30日。原告户被动迁房屋坐落于本市闵行区七宝镇红明村顾家塘27号，原告户拥有沪房地闵字(2002)第041342号上海市房地产权证(集体土地用)。经上海市闵行区七宝镇人民政府规划建设和环境保护办公室认定，该房屋有证建筑面积为214平方米，备案面积为48平方米(考虑到领养女儿及生育女儿均未达法定婚龄，增加40平方米及卫生间8平方米)，增加有证阳台面积12平方米，合计确认可安置面积274平方米。拆迁人海峡思泉房产公司委托上海闵行闵二房屋拆迁有限公司实施拆迁，上海仲衡信银房地产评估有限公司对被动迁房屋进行评估。因该户拒绝上门评估，依据上海市房屋拆迁评估管理暂行规定第十一条(拒绝估价的处理)规定,对该户作参照评估。第三人与原告户就上述房屋的拆迁补偿安置进行协商，未能达成补偿安置协议。被告受理第三人拆迁裁决申请后，于2018年5月4日、5月14日、8月27日、8月28日先后发出四次通知，召集原告户与第三人进行协商调解。调解过程中，原告提出要求安置二大一中三小六套房子，原告父亲顾毓才在调解协商时提出，家庭人口的认定不正确，评估价格太低不能接受，要求申请专家鉴定，应当按照国有土地上的房屋进行补偿安置，对安置的房源不满意。在调查调解过程中，被告继续向原告户作了相关政策宣传和沟通。原告父亲顾毓才提出对评估报告申请专家鉴定，被告按规定向上海市房地产估价师协会房地产估价专家委员会提出了鉴定申请，因顾毓才未能提供原告的授权委托书，且经被告多次上门征求原告意见，原告仍未提供委托书及同意申请鉴定，故被告撤销了专家鉴定的申请。对原告提出安置房屋二大一中三小的要求不予支持。被告经审核，于2018年8月31日作出被诉拆迁裁决，并送达原告及第三人。原告不服，遂涉诉。本院认为，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条及《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第三十一条“施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理”的规定，因本案建设项目核发《房屋拆迁许可证》时间为2007年9月13日，根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第二十四条的规定，被告闵行住房局仍具有作出房屋拆迁裁决的行政职权。根据相关法律规定，被拆迁人以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件计户，拆迁补偿安置按户进行。征地拆迁居住房屋，可以实行价值标准房屋调换。补偿安置的实施程序，按照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》中的有关规定执行。本案中，原告房屋坐落于集体土地，系居住房屋，可以适用价值标准房屋调换。被告根据原告户的上海市房地产权证(集体土地)确定被动迁房屋的有证建筑面积，并按照基地口径核定了原告户的备案面积和增加有证面积。原告主张，其房屋属于特殊结构、样式房屋，被告采用参照房屋评估涉案房屋不合理，认为参照评估方式错误，应当采取个案评估。原告虽主张并未拒绝评估和测绘，但是并未提供充分的证据予以证明，结合被告的证据，本院认定被告采用参照同基地同区域同类型房屋进行评估的方式并无不当。故原告的上述主张，缺乏事实根据和法律依据，本院不予采纳。原告还主张，涉案地块的拆迁延期许可不合法，本院认为，拆迁延期许可与本案属不同法律关系，原告若确有依据，可以依法另行主张。综上，被告裁决第三人与原告户进行房屋产权调换，其认定事实清楚，执法程序合法，对原告户裁决的安置利益符合相关拆迁法律法规和政策规定。被诉拆迁裁决并不存在违法情形，原告要求撤销被诉拆迁裁决之诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告顾似良的诉讼请求。案件受理费人民币50元(原告已预缴)，由原告顾似良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  于吉鸿人民陪审员  胡建萍人民陪审员  林 蔚二〇一九年四月二十六日书 记 员  陈 琦附：相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。