福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初9370号 原告（反诉被告）:王宏美，男，汉族，1960年1月18日出生，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：路文静，北京立圣律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）:福建中盛房地产建设有限公司，住所地福建省福州市六一中路28号佳盛广场C栋28层06单元。 法定代表人：陈祥，总经理。 委托诉讼代理人：柯榕晖，福建通享律师事务所执业律师。 第三人：上海九川投资（集团）有限公司，住所地中国（上海）自由贸易试验区张杨路655号603-05室。 法定代表人：王国文，执行董事。 第三人：福建融都实业集团有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东街96、98号东方大厦20层。 法定代表人：林茂平。 原告（反诉被告）王宏美与被告（反诉原告）福建中盛房地产建设有限公司（下称中盛公司）、第三人上海九川投资（集团）有限公司（下称九川公司）、福建融都实业集团有限公司（下称融都公司）商品房销售合同纠纷一案，由福州市中级人民法院于2018年7月23日裁定发回本院重审，本院于2018年8月8日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王宏美及其委托诉讼代理人路文静，被告中盛公司的委托诉讼代理人柯榕晖到庭参加诉讼，第三人九川公司、融都公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 王宏美向本院提出诉讼请求：1.判令中盛公司继续履行《商品房买卖合同》；2.判令中盛公司向王宏美交付中盛大厦17层03单元房屋，并配合、协助将房屋产权过户登记至王宏美名下；3.判令中盛公司支付违约金（以房屋总价9167502元为基数，按每日0.01%从2015年6月6日起计至其交付房屋之日止）。 事实与理由：一、事实经过。九川公司为开发福州市鼓楼区五四路西侧，省立医院以北的中盛大厦项目成立了中盛公司。九川公司为中盛公司的实际控制人。2010年，包括王宏美在内的若干人欲购买九川公司开发的上述房产项目，以刘燕飞的名义先后向九川公司指定的付款账户支付了11338万元购房款订购房屋。2013年5月29日，九川公司分别与刘燕飞指定的人（包括王宏美）签订协议，约定拟购买中盛大厦13、14、17、19层。 2014年1月，九川公司与融都公司签订《中盛股权转让协议》及《股权转让价格确认协议》，约定融都公司以购买九川公司股权的方式取得中盛大厦未出售房产。公司为净资产转让，即股权转让价格=总资产（未售房屋价值）-总负债（包括以九川公司名义的负债）；同时约定中盛大厦13、14、17、19、20层的房产已经售出，不包括在此次交易资产中，上述房产的一切利益归九川公司，融都公司同意配合九川公司完成上述房产交易、登记、票据、协议、结算等所有相关手续。此后九川公司配合融都公司办理工商登记变更。至此，融都公司实际控制中盛公司。 2015年1月26日，王宏美与融都公司实际控制的中盛公司签订了《商品房买卖合同》（编号：FZ1501XJ002870）,约定王宏美购买中盛大厦1703单元。此后，融都公司与九川公司因《中盛股权转让协议》及《股权转让价格确认协议》的履行产生纠纷，融都公司拒绝履行《商品房买卖合同》。2017年2月7日，融都公司操控中盛公司给王宏美发出《解除合同通知书》，要求解除王宏美与中盛公司签订的《商品房买卖合同》。 二、王宏美与中盛公司签订的《商品房买卖合同》约定内容。2015年1月26日，在九川公司与融都公司签订《中盛股权转让协议》及《股权转让价格确认协议》的一年后，王宏美与中盛公司签订了《商品房买卖合同》。也说明融都公司与中盛公司认可九川公司将诉争房屋卖给王宏美的事实，并按上述两份协议约定的内容与王宏美补签《商品房买卖合同》，约定王宏美向中盛公司购买位于福州市鼓楼区，面积323.94㎡；单价28300元／㎡，总价款9167502元；出卖人应于2015年6月5日前依照相关规定向买受人交付房屋（第八条）；逾期交房超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金（第九条）。 三、中盛公司未按约交付中盛大厦1703单元房，也未配合、协助王宏美办理产权登记手续，构成违约。根据《商品房买卖合同》第八条约定，中盛公司应于2015年6月5日前向王宏美交付中盛大厦1703单元房，但其至今未履行交房义务，构成违约。其次，根据《中盛股权转让协议》和《股权转让价格确认协议》上述相关条款的约定，中盛公司和融都公司均无权再向王宏美收取购房款，而九川公司也已向王宏美收取了款项；同时，根据《股权转让价格确认协议》第四条第3项约定，中盛公司和融都公司均有义务配合、协助王宏美办理产权登记手续。故王宏美起诉，望判如所请。 中盛公司辩称，一、王宏美要求中盛公司继续履行合同不符合《合同法》及双方合同的约定。根据双方所签订的《商品房买卖合同》第六条的约定：乙方于2015年1月26日前付定金150000元，2015年2月26日前付房款4437502元，2015年3月26日前付商业贷款4580000元。而王宏美仅支付了150000元，就再未支付任何房款，根据《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，对王宏美的交款和中盛公司的房屋交付有明确的先后履行顺序，而王宏美在不履行合同义务的情况下，中盛公司根据《合同法》及双方合同的约定，有权拒绝履行自己的义务。因此王宏美的诉请无合同及法律根据。 二、王宏美提交了中盛公司股权转让协议、股权转让价格确认书作为证据，但均不能证明其依合同约定履行了付款义务。本案中，买卖商品房的主体是王宏美与中盛公司，双方均应按照合同约定履行各自义务，而王宏美却以中盛公司与本案无关的第三方的相关协议作为证据，试图证明其已履行了合同义务。退一步讲，中盛公司与第三人目前正在对股权转让事宜发生争议，诉讼也正在进行中，故上述证据均与本案无关，不能作为王宏美已履行合同义务的证据。 三、中盛公司的反诉符合双方的合同约定和相关法律规定，应当得到支持。本案诉争房产价格共900多万元，王宏美仅在2015年1月支付了15万元，过去两年多的时间内再没履行合同付款义务，已构成违约，符合中盛公司解除合同的条件。 四、本案存在中盛公司原股东九川公司与购房人恶意串通损害中盛公司利益的行为。从王宏美提交的证据“指示付款说明”看，九川公司于2010年即发函给案外人刘燕飞，称“刘燕飞或其指定的购房人订购中盛大厦的购房款付至我公司财务郑丽华或法人钱仁高账户，每个楼层预估价为3200万元。若中盛大厦具备预售条件后，由我公司安排购房人与中盛公司签订正式购房协议并办理相关购房手续。”中盛大厦的《商品房预售许可证》颁发于2013年4月15日，而包括王宏美在内的各购房人于2013年5月29日与九川公司签订了所谓的《协议》，约定王宏美与九川公司存在债权债务关系，而将诉争房产抵偿债务。而中盛公司的股权转让协议签订于2014年1月6日，王宏美与中盛公司之间的《商品房买卖合同》签订于2015年1月26日，且王宏美于签订合同当日按照合同约定支付了定金。从上述相关证据材料的时间顺序和内容来看，明显反映出王宏美与九川公司存在恶意串通的行为。首先，早在2010年九川公司与案外人刘燕飞发函，说明刘燕飞或指定购买人要购买中盛大厦房产，并要求其将购房款付至指定账户。而到了2013年又称包括刘燕飞在内的相关人员与九川公司存在债权债务，而签订《协议》要以房抵债。故本案存在诸多疑点，九川公司与刘燕飞之间到底存在何种债权债务？王宏美是向刘燕飞支付了购房款还是向九川公司支付了购房款，或者就是他们双方存在借贷关系，王宏美均未提出相关证据予以证明。唯一能够解释的是，九川公司最终无法偿还其债务，而与购房人串通，让中盛公司去替九川公司承担本应由其自己承担的债务。 五、原一审法院根据合同相对性原则作出的判决是完全正确的。中盛公司根本不知道九川公司与刘燕飞等人存在何种债权债务关系，中盛公司是按正常的房产销售程序于2015年与王宏美签订《商品房买卖合同》，也是据此唯一的一份合同履行自己的义务，并要求购房人履行义务，是完全正确的。至于刘燕飞及王宏美到底与九川公司存在什么法律关系，均与中盛公司无关。根据相关判例：“当事人之间实际上是民间借贷法律关系，房屋买卖合同只是让与担保的方式，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行合同，人民法院应当按照民间借贷法律关系进行审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”故本案中，若九川公司与各债权人存在债权债务关系，无法履行或将《商品房买卖合同》作为担保而签订备案合同的，合同也是无效的。 综上所述，望重审查明案件事实，对本案作出公正判决。 九川公司书面述称，九川公司收购了中盛公司后，为吸引资金，均以股权作抵押进行融资，持有股权的投资人未实际参与管理和运作，所持股权仅是对投资借款的担保。2010年中盛大厦正式动工，因资金紧缺，九川公司董事长钱仁高便以介绍项目前景的方式到家乡募集资金，其亲戚刘燕飞等人当即同意参与集资联建，因为可以得到比市场评估价低得多的房产。由于很多投资人常住国外，又都是亲朋好友，便集中委托刘燕飞出面与九川公司签约，只要能拿到房产，付款方式等均由刘燕飞与九川协商。基于亲友间的信任，双方未及时办理签约等手续。后经过中盛公司全体股东表决同意并出具董事会决议，九川公司将所持中盛公司的股权转让给融都公司，并办理了股权变更登记。转让协议中明确约定转让总价按中盛大厦销售剩余楼层，扣除九川自留的要兑现给以前参与联建的合作伙伴的第13、14、17、19、20五个楼层后的面积，按照23500元/平方米的价格计算，同时还约定中盛公司有配合九川公司为投资人办理上述五个楼层的相关手续。中盛公司作为下属子公司，没有权利不执行双方总公司在项目转让时约定的原则性条款。现其以未收到购房款为由，拒绝为17、19两个楼层的投资人办理相关手续，是完全没有道理的违约行为。显然中盛公司在九川公司将股权转让后，其控股母公司即为融都公司，作为下属子公司，是无权推翻上级约定的核心条款即“价格条款”。现中盛公司以九川公司与融都公司的约定与其无关为由，拒绝履行双方股权转让时约定的主要条款毫无道理。综上，请求支持王宏美的诉讼请求。 融都公司未发表意见。 中盛公司向本院提出反诉请求：1.解除其与王宏美于2015年1月26日签订的《商品房买卖合同》；2.判令王宏美支付违约金450875元。事实与理由：中盛公司与王宏美于2015年1月26日签订《商品房买卖合同》，约定王宏美购买由中盛公司开发建设的中盛大厦17层03号办公房，建筑面积为323.94平方米，销售总价为9167502元。根据合同第六条所约定的付款方式为：王宏美于2015年1月26日前付定金150000元，2015年2月26日前付房款4437502元，2015年3月26日前付商业贷款4580000元。但王宏美仅于签订合同的当日支付了15万元，再未按合同约定支付任何房款。中盛公司于2015年2月27日向王宏美发函，通知其应于2015年3月7日前支付第二笔购房款，逾期支付将按照合同约定追究其违约责任。但王宏美均不予理会。中盛公司于2017年2月7日通过邮政特快专递向王宏美寄送了《解除合同通知书》。另根据合同第七条：买受人逾期付款的违约责任（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。根据合同规定，合同中既约定定金又约定违约金的，当事人可以选择其一作为违约责任的承担方式，王宏美未按合同约定支付房款计9017502元，则依约应承担450875元违约金。 王宏美对反诉辩称，1.其已于2010年至2011年间通过九川公司购买诉争房屋并支付了全部购房款，九川公司是中盛公司的股东，其行为属于股东会决议，其签订的房屋买卖合同合法有效，中盛公司应依约交付房屋并办理产权登记。 2.王宏美不存在违约行为不应支付违约金，中盛公司应承担延迟交房的违约责任。中盛公司反诉称其发函通知交房，但王宏美并未收到任何函件。 九川公司、融都公司对反诉未发表意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年7月28日至2011年4月18日期间，通过案外人刘燕飞银行账户向郑丽华、钱仁高的银行账户转款总计约11338万元。2010年10月，九川公司出具致刘燕飞的“指示付款说明”，载明：“我公司确认，刘燕飞或其指定的购房人订购中盛大厦的购房款付至我公司财务刘丽华或法人钱仁高账户，每个楼层的预估价为3200万元。若中盛大厦具备预售条件后，由我公司安排购房人与中盛公司签订正式购房协议并办理相关购房手续。”2013年4月15日，中盛公司取得中盛大厦的商品房预售许可证。2013年5月29日，九川公司与刘燕飞等在内数人签订了四份协议，载明：“刘燕飞等人对九川公司享有债权合计12700万元，刘燕飞等人拟购买中盛大厦13、14、17、19层等”。 2014年1月6日，九川公司与融都公司签订《中盛股权转让协议》，另于2014年1月14日签订《股权转让价格确认协议》作为《中盛股权转让协议》的补充协议，双方在上述协议中约定：融都公司同意按协议约定的原则及操作步骤收购中盛公司100%股权，九川公司按协议约定的原则及操作步骤将其所持有的中盛公司的22.0623%股权转让给融都公司，双方在上述协议中对中盛公司资产负债情况、股权转让价格、股权转让时间及转让款的支付方式、违约责任等作了约定，其中《中盛股权转让协议》中资产负债第三条销售条款中载明：“已售面积9054.01平方米，房产为701、702、801、802室，11、12、13、14、17、19、20，不包括在本次交易资产中”；第五条“已售未收房款，其中801、802室，11、12层未收房款5384.24万元”；《股权转让价格确认协议》中第四条“存在问题及解决”中第3点载明：“不包括在本次交易资产中的13、14、17、19、20层的房产一切利益归九川公司所有，融都公司同意配合九川公司完成与上述房产交易、登记、票据、协议、结算等所有相关手续，除税金以外的费用由九川公司承担”。 2015年1月26日，王宏美与中盛公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定中盛公司将其开发的位于福州市鼓楼区办公房出售给王宏美，建筑面积为323.94平方米，交易总价款为9167502元；其中合同第六条付款方式及期限中约定：买受人于2015年1月26日前付定金15万元，于2015年2月26日前支付4437502元，余款共计458万元由买受人向银行申请贷款于2015年3月26日前付清。合同第七条对买受人逾期付款违约责任约定：按逾期时间作分别处理1.逾期不超过30日，……;2.逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告10日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；合同第八条交付条件与期限中约定：出卖人应当在2015年6月5日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中规定：除合同约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1.逾期不超过180日的，……;2.逾期超过180日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金；双方还对其他权利义务作了约定。王宏美于2015年1月23日向中盛公司支付15万元。现本案诉争的中盛大厦1703单元房屋产权预登记在王宏美名下。中盛公司于2017年2月7日以王宏美始终未支付购房余款9017502元为由，向其发出解除合同通知书。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当依约全面履行自己的义务；同时，对于合同履行发生争议，应由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，王宏美与中盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。王宏美作为购房人应当依约向中盛公司支付购房款，但其除依约支付了15万元外，未再依约支付过其他购房款项，系属违约，故中盛公司提出解除合同，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。由于合同已解除，故对于王宏美基于合同继续履行的各项诉请，本院不予支持。至于王宏美及案外人于案涉合同签订之前向九川公司支付的款项能否视为支付诉争房屋的购房款，本院认为，九川公司虽为中盛公司的股东之一，但二者均为独立法人，九川公司虽确认包含王宏美在内的人员向其所支付的款项系购买包含诉争房屋在内的房产，但该确认并未得到中盛公司的认可，且九川公司亦未能提交证据证明其收款行为系受中盛公司委托，或其所收取款项已支付给了中盛公司，亦或其收款行为获得中盛公司的股东大会许可并有权代表中盛公司所为；且由于九川公司与包含王宏美在内的人员间因款项往来与其产生了利害关系，故在无相应证据佐证的情况下，仅由九川公司单方确认不能当然认定其所收款项即为中盛公司的售房款项。至于九川公司与融都公司间的股权转让协议中虽约定含诉争房屋在内的数个楼层权益归九川公司所有，但根据合同相对性原则，该协议的效力仅及于九川公司与融都公司，而本案《商品房买卖合同》的主体为王宏美与中盛公司，诉争房屋登记权利来源人亦为中盛公司，九川公司并无权处分诉争房屋，故该股权转让协议亦无法证明王宏美已实际支付了购房款。综上，因王宏美的证据不能证实其已依约履行购房付款义务，应自行承担不利后果，其与九川公司间的款项往来可另行向九川公司主张权利。 中盛公司另诉请王宏美支付违约金450875元，本院认为，中盛公司在王宏美未按时足额支付购房款的情况下，配合其办理房屋预告登记违反合同约定，增加自身商业风险，后因其股东变更等问题又怠于行使合同权利，直至2017年才向王宏美发出解除合同通知函，其对于本案违约损失的扩大亦负有责任，鉴于九川公司与中盛公司之间的关系可能对王宏美产生误导，本院酌定其应向中盛公司支付违约金150000元，因其已向中盛公司支付购房首付款150000元，两笔款项冲抵后，王宏美无需再向中盛公司支付多余款项。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、王宏美与福建中盛房地产建设有限公司于2015年1月26日所签订《商品房买卖合同》（编号：FZ1501XJ002870）于本判决生效之日起解除； 二、驳回王宏美的诉讼请求； 三、驳回福建中盛房地产建设有限公司的其他反诉请求。 案件本诉受理费75972元，由王宏美负担；反诉受理费37986元，由王宏美负担7986元，中盛公司负担30000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 婷 人民陪审员  王建伟 人民陪审员  赵功强 二〇一九年四月十六日 书 记 员  王典乐 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同， 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的扣失赔偿额的计算方法。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第12页共13页