河北省廊坊市安次区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1002民初545号原告：翟文静，女，汉族，1984年7月6日生，户籍地址河北省廊坊市文安县，现住廊坊市。委托诉讼代理人：李杰，河北张克锋律师事务所律师。被告：胡小毛，女，汉族，1963年10月15日生，户籍地址江西省九江市永修县。委托诉讼代理人：刘景升，男，汉族，1986年4月2日生，户籍地址北京市海淀区，现住北京市丰台区，系被告女婿。原告翟文静与被告胡小毛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翟文静及其委托诉讼代理人李杰、被告胡小毛的委托诉讼代理人刘景升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翟文静向本院提出诉讼请求：1.判决被告履行2017年3月6日签订的《房屋买卖合同》，支付剩余70万元房款、违约金及利息，违约金按照总房款230万元的10%计算即23万元，利息以未付房款70万元及违约金23万元，共计93万元为基数，自第一次起诉之日2018年3月18日起至实际付清之日止，按照年利率6%计算；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月6日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定将原告位于廊坊市安次区房屋出售给被告，被告全款购房，房屋总价款为230万元，任何一方违约，需支付总房屋价款10%的违约金；合同签订后，被告于2017年3月8日前支付定金及房款共计160万元。后被告未按合同约定履行义务，双方多次协商未果，故诉至法院。被告胡小毛辩称，请求人民法院依法驳回原告不合理且不合法的诉讼请求；本案诉讼费由原告承担。2017年3月6日，被告胡小毛与原告翟文静、廊坊市爱居房地产经纪有限公司三方签订《房屋买卖合同》，约定被告购买原告所有的廊坊市安次区（该房屋于2017年10月取得产权证），房屋总价款230万元。2017年3月6日，被告向原告转账10万元作为定金；2017年3月8日，被告分两次转账给原告50万元和100万元；以上共计支付购房款人民币160万元。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称“意见”）。“意见”规定实行住房限购的区城为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区），且非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房；补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房的有效凭证；不能提供的，暂停在当地购买住房。2017年10月，原告取得廊坊市安次区屋产权证，但由于“意见”的出台，导致被告失去购房资格。后被告多次去廊坊市房屋管理局咨询均被告知，因被告无准购证，且双方买卖合同非网签合同，房管局无法办理过户，从而造成《房屋买卖合同》确实履行不能。2018年3月15日经原、被告协商，双方同意解除合同，退还房款；2018年3月27日，胡小毛起诉翟文静、廊坊市爱居房地产经纪有限公司；2018年6月25日，廊坊市安次区人民法院判决解除《房屋买卖合同》；2018年9月26日，廊坊市中级人民法院判决撤销一审判决。一、房屋确实无法过户，原告要求履行合同，支付房款，于法无据。2019年2月11日上午11时，本案原、被告共同携帯过户材料、判决书去市房地产管理局咨询过户事宜，廊坊市房屋管理局工作人员答复，房屋过户需该房屋网签合同以及购房人所办的廊坊市购房准购证，因廊坊市限购政策，胡小毛无购房资质，办不了准购证，且原、被告签订的《房屋买卖合同》非网签合同，房管局无法办理过户。二、原、被告双方曾同意解除房屋买卖合同。因2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室出台的“意见”导致被告无法办理过户手续。后原、被告及廊坊市爱居房地产经纪有限公司经协商达成一致，同意解除《房屋买卖合同》，在原告归还被告购房款160万元后，被告将房屋归还原告，但在归还购房款时间上未达成一致。根据《房屋买卖合同》第七条：免责条款，如因洪水，地震、火灾和法律，政府、银行政策变化等不可抗力因素，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担责任；根据约定，因政策变化造成合同不能履行属于不可抗力，双方均无过错，互不承担违约责任，一审法院判决解除合同。三、因限购政策原因，造成房屋无法过户到被告名下，被告已经将购房款用于理财投资，现理财已经亏损，被告无力支付剩余房款。综上所述，被告因限购政策原因丧失购房资格，经多次努力，确实无法进行房屋过户，致使合同目的不能实现。现请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，解除《房屋买卖合同》，本案诉讼费由原告承担。本院经审理认定事实如下：2017年3月6日，原、被告及廊坊市爱居房地产经纪有限公司三方签订《房屋买卖合同》，约定由被告购买原告所有的廊坊市安次区，房屋总价款230万元。在签订该合同时，原告尚未取得涉案房屋的产权证书。《房屋买卖合同》第二条约定，甲方即原告保证对所出售的房屋具有完全的所有权，并根据国家及本地区的相关政策能够上市自由交易，该项房屋及其附属设施上没有设定任何形式的担保物权，没有其他任何形式的权属纠纷或争议，能够按本合同将该房屋的所有权转让给乙方即被告并将该房屋实际交付被告使用。第五条第五款约定，原被告双方在确认产权过户及物业交接手续完毕基础上，由廊坊市爱居房地产经纪有限公司主持原被告双方验收、交接房屋。双方在业务结束单上签字确认，并由廊坊市爱居房地产经纪有限公司向原告交付全部房款同时向被告交付新的房屋产权证件。第六条违约责任第四款约定，原、被告双方任一方擅自解除、拒绝履行本合同，或者发生违反有关原告认可被告以贷款方式付款的情形时，均由违约方向守约方支付房屋实际成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，廊坊市爱居房地产经纪有限公司收取的居间费不予退还。第九条约定，原告无条件配合被告办理过户手续，由乙方即被告承担所产生的税费；被告2017年3月12日付清70%房款即160万元。合同签订后，2017年3月6日，被告向原告转账10万元作为定金；2017年3月8日，被告分两次转账给原告50万元和100万元；以上被告共计向原告支付购房款160万元。在签订合同后，原告于2017年4月将涉案房屋交付被告，被告自此一直居住至今。2017年10月11日，原告取得涉案房屋的不动产权证书。2018年3月27日，胡小毛向廊坊市安次区法院起诉翟文静、廊坊市爱居房地产经纪有限公司，要求解除2017年3月6日签订的涉案《房屋买卖合同》，并要求翟文静返还胡小毛160万元购房款及兹息，廊坊市爱居房地产经纪有限公司返还胡小毛中介费2.3万元。2018年6月25日，廊坊市安次区人民法院作出（2018）冀1002民初789号民事判决，判决解除双方签订的《房屋买卖合同》,并由翟文静退还胡小毛购房款160万元，胡小毛将涉案房屋交付给翟文静，廊坊市爱居房地产经纪有限公司返还胡小毛居间费1万元。后翟文静上诉至廊坊市中级人民法院，2018年9月26日，廊坊市中级人民法院作出（2018）冀10民终4460号民事判决，认为胡小毛要求解除房屋买卖合同的理由是其无法通过购房资格审查且房屋买卖合同无法履行，但翟文静与胡小毛签订的房屋买卖合同并不具备解除条件，且《房屋买卖合同》可以继续履行和交易，故判决撤销廊坊市安次区人民法院（2018）冀1002民初789号民事判决并驳回胡小毛的诉讼请求。以上事实有原告提供的《房屋买卖合同》、《不动产权证》、（2018）冀1002民初789号民事判决书、（2018）冀10民终4460号民事判决书，及原、被告双方的当庭陈述可证。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。一、关于涉案合同能否继续履行。合同签订后，被告于2017年3月6日、2017年3月8日共计向原告支付购房款160万元；原告于2017年4月将涉案房屋交付被告，被告自此一直居住至今。上述事实说明原、被告双方均已按合同约定履行了自己的义务，在原告的产权证下发后，已具备房屋过户至被告胡小毛名下的条件。虽然廊坊市政府2017年3月21日、2017年6月2日先后出台的限购政策，但双方的合同签订时间为2017年3月6日，已履行的时间在2017年3月21日前，且中院的生效判决已确定双方的合同不具备解除的条件，故双方的合同可以继续履行，本院对原告主张的要求继续履行合同、支付给被告的剩余70万元房款、过户费用按约由被告承担的诉请予以支持。二、关于原告主张的违约金。虽然合同中约定违约方应支付房屋总价款230万元10%的违约金，但该约定明显过高。根据原告产权证书下发的时间及庭审，被告并未按约支付尾款，被告确实存在违约，原告也确有损失事实的发生，故本院酌定原告的违约损失为7万元。三、关于原告主张的利息。原告要求被告支付利息，利息以未付房款70万元及违约金23万元，共计93万元为基数，自第一次起诉即2018年3月18日起至实际给付之日止，按照年息6%支付利息，因原告未向法庭提供应由被告向原告支付利息的证据，故对原告的该项诉请本院不予支持。四、被告在庭审中抗辩因政策等原因涉案房屋不能过户，资金困难等不能继续履行合同，但廊坊市中级法院在多次向房管部门沟通、咨询后，作出（2018）冀10民终4460号生效的民事判决书，已认定了涉案合同并不具备解除的条件，房屋买卖合同可以继续履行和交易，现被告再次以同样理由进行抗辩，不同意继续履行，本院对其抗辩理由不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告胡小毛向原告翟文静支付剩余未付房款70万元，并由原告翟文静协助被告胡小毛办理涉案房屋廊坊市安次区的过户手续，过户所产生的所有费用由被告胡小毛承担。此款于本判决生效之日起10日内履行。二、被告胡小毛支付原告翟文静违约金7万元。此款于本判决生效之日起10日内履行。三、驳回原告翟文静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5400元，由被告胡小毛承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。(此页无正文)审判员  杨晓阁二〇一九年四月一日书记员  张梦楠附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。