贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0525民初1178号 原告：明长德，男，1967年6月1日出生，汉族，户籍所在地贵州省纳雍县，现住纳雍县。 原告：龙菊（明长德之妻），女，1973年1月19日出生，穿青人，户籍所在地贵州省纳雍县，现住纳雍县。 委托诉讼代理人（特别授权）：唐明晋，贵州贵翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈亚梅，贵州贵翔律师事务所实习律 师。 被告：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面。统一社会信用代码91520525055030936P。 法定代表人：周湘武，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵江湖，贵州圣谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴前辙，贵州圣谋律师事务所实习律师。 原告明长德、龙菊与被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称为“新鼎房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法适用简易程序于同年3月27日公开开庭进行审理。原告龙菊及其与明长德的共同委托诉讼代理人唐明晋、陈亚梅到庭参加诉讼，被告新鼎房开公司未到庭参加诉讼。因部分事实不清，本院于同年4月22日再次公开开庭进行了审理。原告龙菊及其志明长德的共同委托诉讼代理人唐明晋、陈亚梅到庭参加诉讼，被告新鼎房开公司委托诉讼代理人赵江湖、吴前辙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告明长德、龙菊向本院提出诉讼请求：1、判令被告新鼎房开公司向原告明长德、龙菊支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金72062.90元（从2017年1月1日起按已付房款的日万分之三计算至2019年3月10日止），并从2019年3月11日照起按已付房款的日万分之三计算违约金至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2015年7月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于纳雍新鼎大商汇A2-2栋2单元2层1号商品房，建筑面积109.51㎡，套内建筑面积96.21㎡，该商品房总价款为294014元。合同签订当日支付首付款94014元，余款20万元以银行按揭贷款支付，合同约定被告于2016年12月31日前取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期90日以后，原告不退房的，按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告支付首付款后按照合同约定以银行按揭方式将剩余房款全部支付给了被告。但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金。 被告新鼎房开公司辩称，合同约定的违约金过高，应予减少。涉案房屋已经达到交房条件，无法办理商品房所有权转移登记文书不是被告单方面的原因，首先是履行地点不明确，原告未到被告所在地要求；其次是原告未提交相关资料给被告新鼎房开公司；第三是政府的原因，被告新鼎房开公司具有不可抗力的免责事由。此外，纳雍县人民政府在全县范围内实施不动产统一登记至2018年12月才恢复，被告违约的起算时间应从2018年12月1日后起算。请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：本案涉及的房屋属于被告新鼎房开公司于2013年经批准建设的房地产开发项目，位于纳雍居仁街道办事处新鼎大商汇城市综合体A2-2栋，为新鼎大商汇城市综合体的一期工程。2015年7月31日，原告明长德、龙菊与被告新鼎房开公司签订了合同编号为2015001244号《商品房买卖合同》，合同约定原告明长德、龙菊向被告购买位于纳雍新鼎大商汇A2-2栋2单元2层1号商品房，建筑面积109.51㎡，套内建筑面积96.21㎡，该商品房总价款为294014元。合同还约定了付款方式、交房时间、房屋登记等相关事项，被告新鼎房开公司于该合同第八章第二十二条承诺于2016年12月31日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；对超过约定日期90日以后，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款294014元（其中首付94014元，银行按揭贷款20万元）。由于被告至今未按照合同约定将办理房屋转移登记的有关文书交付给原告，原告诉至本院。 另查明，纳雍县人民政府于2016年9月19日发布了自2016年9月30日起在全县范围内实施不动产统一登记的（2016）38号通告，该通告未提及停止办理不动产登记业务。被告新鼎房开公司开发的涉案房屋于2015年5月通过竣工验收，但建设工程竣工验收消防备案最早于2018年4月18日才申报备案。截至法庭辩论终结前，被告新鼎房开公司仍未能提供证据证实其已取得涉案房屋的初始登记。 上述事实的认定有原、被告双方的当庭陈述及本院采信的证据佐证，足以认定。 本案争议的焦点是：1、被告新鼎房开公司不能为原告交付办理商品房转移登记相关文书的抗辩理由能否成立；2、被告新鼎房开公司主张违约金过高能否调低；3、违约金起算时间如何认定； 本院认为，被告新鼎房开公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告明长德、龙菊签订了《商品房买卖合同》，该合同显示合同文本是根据贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局共同制定的示范性文本，是被告新鼎房开公司提交给原告签订的格式合同，该格式合同已按规定向纳雍工商行政管理局报备。合同格式条款的备案号是纳工商合（格备）C-02-02（20150312）。合同的签订是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定条款全面履行合同义务。 关于被告新鼎房开公司不能按约定将办理商品房权属登记的有关文书交付原告的辩解理由能否成立的问题。被告新鼎房开公司辩称其已具备办理涉案房屋初始登记的条件，但未提交证据证实是政府或第三人的原因导致其至今未能取得涉案房屋所有权的初始登记。事实上，无论造成不具备办理不动产登记或办理转移登记条件的原因是被告自身的原因或第三人的原因，都不能改变被告新鼎房开公司违约的事实。针对被告新鼎房开公司以国家不动产登记政策的调整即由房产登记转变为不动产登记为由提出抗辩的问题。首先，不动产登记的政策调整时段内，被告新鼎房开公司并未提交证据证明其已向有关登记部门提交过办理登记的相关资料。其次，其提交的《纳雍县人民政府关于实施不动产统一登记的通告（纳府通告［2016］38号）》等证据并不能证明登记部门停止过办理登记业务，其主张应从2018年12月计算违约金与客观事实不符。此外，被告新鼎房开公司自始未提交证据证明其具有不可抗力的部分或全部免责事由，其应承担举证不能的不利后果。本案的关键是被告新鼎房开公司至今也不具备办理涉案商品房所有权登记或向原告交付涉案商品房转移登记的相关文书的条件。综上所述，被告新鼎房开公司免除部分或全部违约金的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 关于被告新鼎房开公司主张违约金过高要求调低应否支持的问题。双方签订的《商品房买卖合同》是格式合同，合同约定的违约责任条款内容是被告拟定填写，由被告提供给原告签订，原告并无选择余地，被告根据其自身实际情况能够预知约定的风险。该合同的签订应是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定。况且合同约定按已付购房价款每日万分之三计算违约金的计算方式无证据显示过高，衡量违约金是否过高应结合被告违约给原告造成的损失综合考虑，被告不能为原告办理交付涉案商品房转移登记的文书，涉及的是能否取得房屋所有权问题，损失的可能是房屋的总价款。被告新鼎房开公司申请本院对原告的房屋租金进行价格鉴定，并欲以此作为衡量违约金高低的依据不符合法律规定，与本案的待证事实无关联，本院依法不予准许，其请求调低违约金标准无事实依据，本院不予采纳。 关于违约金的起算时间如何认定的问题。被告新鼎房开公司辩称因不动产登记政策的调整，应从2018年12月1日起算违约金与客观事实不符，纳雍不动产登记业务从2016年9月30日起就从未停止过办理，不存在被告辩称的情形，不动产统一登记并未影响到涉案商品房所有权初始登记的办理。事实上，被告新鼎房开公司至今仍未取得涉案房屋所有权的初始登记，更不具备向原告交付办理商品房转移登记相关文书的条件。因此，被告新鼎房开公司已构成明显违约，其辩论意见本院不予采纳，应当依照合同约定承担向原告支付违约金的责任，违约金的起算时间严格按照合同约定时间起算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告明长德、龙菊支付未按合同约定交付办理新鼎大商汇城市综合体A2-2栋2单元2层1号商品房转移登记有关文书的违约金。违约金的计算方式为：以原告明长德、龙菊已付购房价款294014元为基数，从2017年1月1日起按日万分之三计算至被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告明长德、龙菊时止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1602元，适用简易程序审理减半收取801元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  史云峰 二〇一九年四月二十二日 法官助理赵泽勇 书记员何锦科