内蒙古自治区丰镇市人民法院   民事判决书   （2019）内0981民初244号   原告马某某，男，汉族，1987年3月7日出生，内蒙古丰镇市人，无业，   诉讼代表人宋瑞香，女，汉族，1974年4月1日出生，内蒙古丰镇市人，教师，   诉讼代表人朱旭红，男，汉族，1980年11月21日出生，内蒙古丰镇市人，无业，   诉讼代表人李月胜，男，汉族，1965年8月23日出生，内蒙古丰镇市人，无业，   委托代理人杨晓俊，丰镇市法律援助中心律师。   被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司，   法定代表人刘富富，职务：总经理。   委托代理人皇甫燕，该公司员工。   委托代理人郭慧强，该公司员工。   原告李某某等14人诉被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后经征询当事人意见，同意合并审理。原告李某某等14人推举宋瑞香、朱旭红、李月胜为诉讼代表人。在答辩期间，被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司提出管辖权异议，本院经审查后依法作出民事裁定，驳回被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司提出的管辖权异议。被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司不服向内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院提起上诉，内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院依法作出终审民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某某等14人共同推举的诉讼代表人宋瑞香、朱旭红、李月胜及委托代理人杨晓俊，被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司的委托代理人皇甫燕、郭慧强到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告马某某诉称，2012年7月28日原、被告双方签订了《富邦现代城商铺买卖合同书》。合同第一条约定原告购买被告开发的丰镇富邦现代城第三层951号、952号商铺，建筑面积共计17.86平米，购买价格共计122000元；双方约定商铺交付时间为2013年1月18日；但被告时至今日尚未交付商铺，所以原告请求解除原、被告之间的商铺买卖合同。另外，合同约定违约责任，其中任何一方的违约行为，对方有权要求其承担合同总额日万分之三的违约金。现被告已违约，被告应从违约之日至判决生效之日按合同约定向原告支付违约金。   被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司辩称，1、关于第一条解除双方买卖合同，被告现在不存在根本违约，原告无权解除合同，不符合解除条件，合同约定的房屋交付期限双方都有签字确认，在签订房屋买卖合同之后，很短的时间内原告就已经将房屋出租给了呼和浩特固源公司，并收取了租金，购买房屋已经取得了收益，所以原告购买房屋的目的已经实现，被告不存在根本违约，原告无权解除合同。2、被告不存在违约，原告请求支付违约金的诉讼请求不应该被支持，原告和被告签订买卖合同的同时已和固源公司签订了租赁合同，所以被告已交付原告房屋。原告关于违约金的诉讼请求已过诉讼时效，从合同来看原告从2012年最晚是2013年就已经知道房屋是否已经交付，至2019年原告起诉时诉讼时效已过，不应该支持，而且违约金过高，应当适当减少。   经审理查明，2012年7月31日原告马某某与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司签订了《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》，双方约定原告马某某向被告富邦房地产公司购买位于丰镇富邦现代城商城第三层591号、第592商铺，建筑面积均为8.93平方米，购买价格均为61000元，约定的交付房屋的期限为2013年1月18日。并在合同的第八条约定：“在本合同有效期内，甲乙双方均不得单方无故终止本合同，对于其中任何一方的违约行为，对方有权要求其承担合同总额日万分之三的违约责任，如果对方要求违约方继续履行本合同，违约方必须继续履行本合同”。合同签订后，原告马某某按照合同约定向被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司交付了122000元的购房款。现该房屋尚未竣工无法交付，未办理产权证书。   以上事实有双方当事人当庭陈述、合同书、缴款收据等证据材料在案佐证。   本院认为，本案属于买卖合同纠纷中的商品房预售合同纠纷，呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司已经就富邦现代城项目取得预售许可证，原、被告于2012年7月28日签订的《富邦丰镇现代城商铺买卖合同书》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据合同约定，被告应当于2013年1月18日将房屋交付原告。关于该房是否交付，被告辩称原告已经将房屋租给固源公司，应属于交付。本院认为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，房屋需竣工后方可交付，本案中的涉案房屋尚未竣工验收，因此未交付。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;… ” 本案被告未在约定的时间交付房屋，原告马某某购买商铺的目的无法实现，因此本案原告马某某要求与被告解除签订的富邦丰镇现代城商铺买卖合同的诉讼请求本院予以支持。本院认为原告马某某的民事起诉状副本送达被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司之日应视为合同解除之日。合同解除后，被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司应当返还原告马某某购买商铺的款项，并承担违约金。关于被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司抗辩认为原告请求的违约金超过诉讼时效的问题，本院认为，双方约定的违约金是以日为单位累计计算。原告所主张的违约金为继续性债权，每日的违约金均为独立的债权，应单独适用诉讼时效，诉讼时效逐日届满。原告马某某于2019年1月18日向本院提起诉讼，在起诉之日的前三年之内的违约金未超过诉讼时效，在起诉之日的前三年之前的违约金因原告未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，因此本院认为该段期间的违约金请求权已超过诉讼时效，依法不予保护。被告应支付原告自2016年1月19日起一直计算至合同解除之日的违约金，每日的计算标准为约定的合同总价122000元的万分之三，即每日的违约金为122000元×0.0003，计算至合同解除之日（2019年2月26日）的违约金为41577.6元。  综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，判决如下：   一、解除原告马某某与被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司之间的富邦丰镇现代城商铺买卖合同；   二、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司在判决生效后十日内返还原告马某某购房款122000元；   三、被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司在判决生效后十日内向原告马某某支付从2016年1月19日起至2019年2月26日违约金41577.6元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4332元，减半收取2166元，由被告呼和浩特市富邦新技术房地产开发有限责任公司负担1786元，原告马某某负担380元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院提交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于乌兰察布市中级人民法院。                     审判员孟 繁 茹         二〇一九年四月二十九日     书记员王 成 龙                       附相关法律规定：   一、《中华人民共和国民法总则》   第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：   （一）停止侵害；   （二）排除妨碍；   （三）消除危险；   （四）返还财产；   （五）恢复原状；   （六）修理、重作、更换；   （七）继续履行；   （八）赔偿损失；   （九）支付违约金；   （十）消除影响、恢复名誉；   （十一）赔礼道歉。   法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定；本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。   第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   二、《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。   第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   三、《中华人民共和国城市房地产管理法》   第二十七条房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。