河南省内黄县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0527民初1236号原告：李会民，女，1976年3月7日出生，汉族，住内黄县。委托诉讼代理人：朵庆飞，河南豫龙律师事务所律师。被告：内黄县星河房地产开发有限公司，住所地：内黄县振兴路西段路北。法定代表人：马凤琴，职务：董事长。委托诉讼代理人：刘弈池，河南高陵律师事务所律师。原告李会民与被告内黄县星河房地产开发有限公司（以下简称星河公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李会民的委托诉讼诉讼代理人朵庆飞、被告星河公司的委托代理人刘弈池到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李会民向本院提出诉讼请求:1、判令被告继续履行合同，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；2、判令被告支付因其责任，导致原告至今不能办理不动产权证书的违约金暂计38005元（以房款总计391140元为本金，自2017年06月06日起至被告将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止，按照年利率6％计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告从被告处购得商品房一套，商品房总价款是391140元，被告于2016年06月06日将房屋交付给原告。被告自房屋交付给原告使用后365日内即2017年06月06日之前，并且直到今日，没有取得原告所在楼栋的初始登记、没有将办理权属证书所需的资料提供给产权登记机关备案，因此原告至今无法取得房地产权证书。被告的行为违反法律规定，根据《商品房销售管理办法》第三十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款。在本案中，《商品房买卖合同》约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产证权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，经查，由于被告怠于履行报送备案义务，至今没有取得原告所在楼栋的初始登记，导致原告持续多年不能办理转移登记、取得不动产权证，不能办理不动产权证还要持续多少年也不确定；另外原告所在小区的业主被耽误取得不动产权证的时间差别很大，但是违约金赔偿标准却是相同的，由此可见，《商品房买卖合同》关于违约金计算标准的约定明显不合理、违反公平原则，违约金计算标准违反了《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条，因此原告主张被告按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金，更加公平合理。本案中违约金暂时计算为38005元是如何得来的：以房款总计391140元为本金，自2017年06月06日起至书写诉状之日2019年01月10日，按照年利率6%计算所得。被告应当承担违约责任自2017年06月06日起至被告取得原告所在楼栋的初始登记、将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止。综上，原告为维护合法权益，具状起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。星河公司辩称，一、被告已经履行了自己的合同义务，因为政府的原因导致不动产登记证无法办理。原告与被告之间订立了一份《商品房买卖合同》，合同订立以后，被告积极履行自己的义务，在2016年将房屋交给了原告。之后被告积极为原告办理房屋登记的相关事宜。被告开发的第一期房屋，被告已经将第一期的总房产证办好，并开始为住户分割办理房产证，且已经办好一小部分住户的房产证，剩余分户的房产证正在办理时，登记机关出现变化。2016年9月份，国家成立了不动产局，按照文件要求，在内黄县国土资源局加挂内黄县不动产局的牌子，将林地登记、房屋登记职责划转国土资源局（县不动产登记局），停止办理原房产和土地证，统一办理为不动产证书。因办理证件新老证件新老政策需要统一，造成被告为原告办理分户的房地产时被叫停。同时，被告建筑的润园小区为整体规划小区，宗地上部分楼房出现跨宗现象，造成规划部门与不动产局新政策出现冲突，影响了住户办理房产证。事发以后，被告多次向政府有关部门申请解决，目前政府仍然没有出台解决方案。基于以上情况，造成原告无法办理不动产登记证书的原因在于政府的原因，被告没有责任。二、答辩人没有违约，不存在支付违约金的情形。被告在履行合同过程中，没有违约。出现暂时无法办理不动产登记证书的情况是由于政府原因造成的，与被告无关。三、原告请求6%的违约金没有法律依据和事实根据。原告与被告之间订立的《商品房买卖合同》，约定违约金为1%，而不是6%。原告要求6%的违约金没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向法庭提交证据如下：1、身份证复印件一份，证明原告身份信息；2、商品房买卖合同一份，证明原告从被告处购得商品房一套，商品房总价款是391140元；3、销售不动产统一发票、税收缴款书一份，证明原告支付了购房款391140元；4、装修垃圾处理费、中央空调初装费、物业费、公共照明费、公共设备运行费单据各一份，证明被告于2016年6月6日将房屋交付给原告；5、内黄县不动产登记服务中心出具的证明一份，证明被告没有将原告所在的25幢楼进行初始登记，根据《房屋登记办法》第十九条、《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条等相关法律规定，初始登记是原告办理不动产权证所必须的资料，被告没有将原告所在的25幢楼进行初始登记，导致原告无法取得不动产权证书；6、中山市中级人民法院（2014）中中法民一终字第1266号法院判例一份，证明一模一样的案例，中山市中级人民法院认为出卖人按照约定的按已付房价款的1%支付违约金显然对买受人不公平，也无法弥补买受人的损失，该院酌定出卖人按买受人已付房价款数额，从逾期办证之日起按银行同期同类贷款利率计算承担逾期办证违约金；7、诉讼保全担保保险单据一张，证明因被告违约引起本案诉讼，原告维持向保险公司交纳诉讼保全担保保险费500元，该费用系原告支出的合理必要费用，属原告的损失部分，应当由被告承担。被告质证后，对原告提供的证据真实性均不持异议，对证据五的证明目的有异议，认为该证据不能证明被告在商品房买卖当中存在违约的情形；认为证据六与本案无关联性。经审理本院对原告提供的7组证据的真实性、合法性予以确认，但对证据6原告未提供证据证明与本案存在关联性，故该证据不作为认定本案的事实依据。被告向法院提供证据如下：1、原告与内黄县星河房地产开发有限公司之间订立的票据1张、移交表1份，证明原告与被告之间合同履行情况；2、2019年1月25日内黄县不动产登记局《关于润园小区不动产证办理的情况说明》、内黄县星河房地产开发有限公司情况说明，证明原告的不动产登记证书不能办理原因在于部门职责的合并以及重新划分等；3、内黄县企业用地合并申请审批表，证明原告不能办证的原因之一是土地合并的问题；4、详细规划1页、00109号、00108号两份土地使用证（两份土地证一个规划），证明两块土地一个规划目前需要合宗；5、第一期房产总证以及住户分割情况（因为部门合并并导致办证停止），证明第一期的住户已经办理了房产证，同时被告并没有存在主观的违约情况。原告质证后对被告提供5组证据的真实性无异议，但对第2、3、4、5组证据的证明目的有异议，认为第2组证据中内黄县不动产情况说明表述停止办理原房产证和土地证，统一办理不动产权证书，没有表述不给办不动产权书，该情况说明还表述根据润园小区的申请，两种地上的部分楼栋划分合宗，由此该原因是由被告造成的，我们现在诉称的是被告没有办理登记，对第2组证据中的被告出具的证明，不能当证据使用；第3组证据原被告所诉称的是被告为什么办下来初始登记，被告一直在争执的是办房产证的问题，第4组的证明质证同第2组、3组的质证意见一致，第5组证明反而说明被告能办下来初始登记，即取得原告所在楼栋的房产证。经审理本院对被告提供证据的真实性、合法性予以确认，其中内黄县星河房地产开发有限公司情况说明系被告自述，原告亦不予认可，故该情况说明不作为认定本案的事实依据。本院经审理认定事实如下：2015年5月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：第三条买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第25幢1单元9层902号房；第四条第1项约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3180元，总金额叁拾玖万壹仟壹佰肆拾元整；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金处理。合同签订后，原告向被告缴纳全部房款，2016年6月6日被告将房屋交付给了原告。被告于2017年2月20日向相关部门申请审批该小区用地合并事项，有关部门于2019年1月8日就该土地合并申请给予答复。在此期间，因政策变化，相关部门进行了机构改革。本院认为,本案的争议焦点为：一是原、被告之间是否存在房屋买卖合同关系；二是被告是否存在违约行为，原告诉请违约金及要求被告协助原告办理权属证书的事实根据和法律依据是什么。针对第一个争议焦点，原告提供原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告对此无异议，本院对原、被告之间存在房屋买卖关系予以确认。对于第二个争议焦点，原告起诉称根据合同及相关法律的约定，原告已交齐房款及其他费用，被告应协助原告办理相关的权属证书，但到目前为止，被告未给原告办理。被告辩称不是被告不办理，而是由于客观原因导致证件没有办成，一是公司所售房屋土地出现跨宗情况直到2019年元月土地合并申请才得到回复，二是因政策变化有关部门机构改革，故原因不在被告，被告不存在违约。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条中关于产权登记的约定，支付违约金的前提是因出卖人的责任导致买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，办理不动产权属证书是指有关职能部门根据买受人申请将房屋所有权或土地使用权由出卖人转移至买受人名下的过程，这是出卖人、买受人和登记机关相互协作、互相衔接的过程，上述证件的办理涉及到行政审批事项，并非被告单方努力可以完成的，且被告在交付房屋后，因所售房屋土地出现跨宗现象，造成有关部门之间出现冲突，影响了住户办理房产证。被告向相关部门进行上报，于2019年元月才得以最终回复，同时在此期间，由于政策变化，有关部门进行机构改革，延迟了不动产权证书的办理时间，有内黄县不动产登记局出具的说明为证，因此至今未办理房屋权属证书并非由于出卖人即本案被告的原因造成，被告不存在根本性违约,故原告要求被告承担违约金的请求本院不予支持。综上所述，根据公平原则，原告在交齐房款且被告将原告购买的房屋交付于原告后，原告至今未取得房屋权属证书，故原告要求被告协助其办理所购房屋权属证书的请求不违反法律的规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告内黄县星河房地产开发有限公司应在判决生效后九十日内向有关行政部门移交原告李会民所购房屋办理不动产权属证书的全部手续并协助有关行政部门办理不动产权证书；驳回原告李会民的其他诉讼请求。案件受理费375元，由原告李会民负担187元，被告内黄县星河房地产开发有限公司负担188元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  申学风二〇一九年四月十八日书记员  康瑞瑞