内蒙古自治区额尔古纳市人民法院行 政 判 决 书（2018）内0784行初3号原告张秀芝，女，1954年3月16日出生，现住广东省深圳市福田区。原告张玲，女，1980年1月27日出生，现住广东省深圳市福田区。二原告委托代理人张殿君，内蒙古环通律师事务所律师。被告额尔古纳市房屋征收管理办公室，住所地内蒙古自治区额尔古纳市拉布大林镇街道办事处。法定代表人栾刚，主任。委托代理人杨慧江，额尔古纳市房屋征收管理办公室副主任。委托代理人：王殿毅，内蒙古天丰律师事务所律师。原告张秀芝、张玲认为被告额尔古纳市房屋征收管理办公室未按照约定履行房屋征收补偿协议，于2018年5月21日向本院提起行政诉讼。本院于2018年5月21日立案后，于2018年5月22日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年10月18日公开开庭审理了本案，原告张秀芝及其委托代理人张殿君，被告额尔古纳市房屋征收管理办公室委托代理人杨慧江、王殿毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秀芝、张玲诉称，2012年8月5日，原告与被告额尔古纳市房屋征收管理办公室签订了《额尔古纳市房屋征收与补偿安置协议书》，约定：1、被告拆迁原告158平方米和72平方米的商业住宅，被告给原告安置848.16平方米的商业楼，其中包含回迁230平方米（单独设计方案）及住宅楼86.73平方米；2、被告给付原告拆迁补助费、奖励费、临时安置费、装修费、停产停业损失合计1801497元。原告从被告购买面积618平方米（按5500元价款计算），经折算原告给付被告3998880元；3、置换住宅86.73平方米；4、原告自行过渡至2013年10月30日。合同签订后原告已经按照合同约定完全履行，被告不履行协议，造成原告生产、生活的困境，故起诉至法院，请求依法判决：1、对被告已建未交的287.62平方米门市同意即时交付；2、已建未交的287.62平方米门市，其中230平方米为置换面积，57.62平方米为购买面积按5500元予以计价为316910元；3、560.44平方米门市为被告不能交付的面积按评估价与当时回迁购买价的差额予以赔偿，即3800元乘以560.44平方米等于2129672元；4、618.16平方米门市按评估租金价格予以计算每平方米价格乘以5年即901363.84元；5、住宅86.73平方米不能交付损失按评估价为277536元及租金评估价为4.6万元；6、拆迁补偿费合计1801497元减去购买门市57.62平方米即316910元减去230平方米调换面积（138万元即每平方米6000元）等于104587元应予返还；以上合计3459158.84元；7、鉴定费5万元由被告承担；8、给付230平方米门市的临时安置费，以每月6000元标准从2017年12月1日起计算至交付房屋止。原告张秀芝、张玲向本院提交了以下证据、依据：1、额尔古纳市房屋征收与补偿安置协议书（协议编号：蒙苑-018），证明了原、被告双方约定了征收补偿的具体内容；2、价格评估报告及发票，证明在被告完全违约的情况下，原告申请人民法院委托鉴定机构对房屋的价值差价、租金予以鉴定，560.44平方米门市房的评估总价为5212092元及2013年至2018年租金817200元，86.73平方米住宅楼的评估总价为277536元及2013年至2018年租金4.6万元。被告额尔古纳市房屋征收管理办公室辩称，首先，原、被告签订的额尔古纳市房屋征收与补偿安置协议书是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和额政字（2012）107号《关于蒙星花苑二期旧城改造建设项目房屋征收的决定》、《额尔古纳市征收补偿方案》实施征收的；其次，该协议部分条款无效，被告是行政单位，无权出售房屋，故原告在被告处购买的618.16平方米商品房的约定无效，其中的损失被告不承担。再次，由于用地体量限制，开发商没有建设该部分商品房，目前的局面也不是被告的初衷，原告要求完全履行协议已经不可能；最后，2017年11月10日，被告通知了原告领取钥匙，原告明确了不涉及张秀芝拆迁补偿协议以外的内容。被告额尔古纳市房屋征收管理办公室向本院提交了以下证据、依据：1、征收补偿方案，证明被告征收的依据；2、额政字（2012）107号《关于蒙星花苑二期旧城改造建设项目房屋征收的决定》，原告房屋在征收范围之内；3、房屋产权证，原告房屋在征收范围之内，两个房屋面积合计230平方米；4、额尔古纳市房屋征收与补偿安置协议书（协议编号：蒙苑-018）；5、房屋产权调换计算书，共同证明房屋618.16平方米是原告购买的，被告实际征收建筑面积230平方米；6、通知，证明原告于2017年11月28日签收了该份通知，原告未收此房，与被告无关。经庭审质证，原告对被告出示的依据1-4无异议，对证据5有异议，原告并未签字和确认，对证据6证明目的有异议，按照征收与补偿安置协议书房屋是一体的，被告要交付的属于分割的部分，原告无法接受。被告对原告出示的证据1真实性无异议，对其证明的问题有异议，被告无权预售商品房；对原告证据2不认可，其理由为原告举证的补偿安置协议书中无此数字，被告无权出售商品房。从原告提供的证据上看，反映不出618平方米鉴定报告的面积，原告提供的证据反映不出鉴定报告的内容。本院对上述证据认证如下：原告提供的证据1，原、被告双方约定了征收补偿的具体内容，被告对真实性无异议，对其证明的问题有异议，被告无权预售商品房，本院对其真实性予以采信；原告提供的证据2，被告认为原告举证的补偿安置协议书中无此数字，被告无权出售商品房，本院对其真实性予以采信。被告提供的证据1-4，原告无异议，本院予以采信；原告对证据5有异议，原告并未签字和确认，证据5中明确约定计算过程详见产权调换计算书，本院予以采信；原告对证据6证明目的有异议，按照征收与补偿安置协议书房屋是一体的，被告要交付的属于分割的部分，原告无法接受，本院对其真实性予以采信。经审理查明，2012年8月5日，原告张秀芝与被告额尔古纳市房屋征收管理办公室签订了《额尔古纳市房屋征收与补偿安置协议书》，协议约定：被告征收原告位于额尔古纳市拉镇十居158平方米和72平方米的商业住宅，补偿安置形式为房屋产权调换，调换比例为1：1。在此基础上，原告向被告购买618.16平方米门市房，每平方米价格为5500元，购买计划建设的××苑号房，建筑面积为86.73平方米，每平方米价格为2550元。即被告应到期向原告交付商业楼848.16平方米（房屋产权调换230平方米与购买商业楼部分618.16平方米之和），住宅楼86.73平方米，协议约定总价值为5001041.5元。经呼伦贝尔市安远房地产价格评估事务所评估，原告被征收房屋及附属设施评估额为1506047元，与被告给付原告拆迁补助费、奖励费、临时安置费、装修费、停产停业损失相加合计1801497元。原告未领取1801497元，其视为交付部分房款，经原、被告结算原告还应付被告房款3199544.5元。协议还约定，原告自行过渡至2013年10月30日；第三项约定，若原告需向被告支付征收补偿差价款，门市房原告应于2013年5月1日前将征收补偿差价款的50%交给被告，待工程竣工后结清尾款，住宅待工程竣工后结清尾款，但协议第七项又约定，商品房工程过半原告交付购房款50%。协议签订后，被告未能在约定的过渡期2013年10月30日交付房屋，原告未给付被告房款3199544.5元。2017年11月28日被告通知到原告领取287.62平方米商业楼和位于9号楼的住宅楼，协议约定其余部分面积的房屋未能交付。原告认为，被告应当按照协议约定交付门市房848.16平方米，被告只交付了287.62平方米，还有门市房560.44平方米未能交付，住宅楼86.73平方米交付不符合约定位置，故以被告违反协议未按约定的房屋面积交付为由拒绝接收楼房，向本院提起行政诉讼。本案在审理过程中，原告提出鉴定申请，经北京市国宏信价格评估有限公司呼伦贝尔分公司鉴定，以2018年8月10日为价格评估基准日，被告不能交付门市房的面积为560.44平方米，每平方米价格为9300元，评估总价为5212092元，面积为618.16的平方米门市房（见报告补充说明）2013年至2018年的租金为901364元；被告不能按照协议约定位置交付住宅的面积为86.73平方米，每平方米价格为3200元，评估总价为277536元，其2013年至2018年的租金为4.6万元。本院认为，原告与被告是基于双方真实意思表示签订了《额尔古纳市房屋征收与补偿安置协议书》，协议约定产权调换商业楼230平方米，原告购买门市房618.16平方米，购买住宅楼86.73平方米，被告逾期交付房屋且交付门市房面积为287.62平方米，住宅楼86.73平方米交付不符合协议约定的位置，但由于被告无出售房屋的职权，其只能根据《征收补偿方案》进行货币补偿或者按照"征一还一"的标准进行产权调换，因此被告签订协议超出230平方米的部分房屋买卖属于超越职权的行为，原告诉讼请求要求被告履行287.62平方米门市房交付的义务和承担未交付房屋部分的差价款、租金等款项，未要求确认被告行政行为违法并予以赔偿，因此原告应另行提起行政诉讼。又因为被告能够给付的房屋面积为287.62平方米，虽然超出了230平方米，但房屋不能分割，因此被告应当向原告交付287.62平方米的门市房，超出部分面积原告应按协议约定的价格给付被告。根据以上事实和理由，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款的规定，判决如下：一、被告额尔古纳市房屋征收管理办公室于本判决生效后十日内将位于蒙兴花苑二期287.62平方米门市房交付给原告张秀芝、张玲；二、被告额尔古纳市房屋征收管理办公室于本判决生效后十日内返还原告张秀芝、张玲补偿费104587元（原告未领取的被征收房屋评估值及各项补偿费用1801497元-置换230平方米门市房价值1380000元-购买被告实际能交付的门市房57.62平方米的价值316910元）；三、驳回原告张秀芝、张玲的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告张秀芝、张玲负担35元，由被告额尔古纳市房屋征收管理办公室负担15元；鉴定费5万元由原告张秀芝、张玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  郝福秀审 判 员  郭本强人民陪审员  辛艳红二〇一九年四月二十九日书 记 员  张 馨附：本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款"被告不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。"