湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘13民初67号原告：娄底市红钻石房地产开发有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区新星南路19号。法定代表人：王卫东，该公司执行董事。诉讼代表人：娄底市红钻石房地产开发有限公司破产管理人湖南星奥律师事务所。负责人：吴应山。委托诉讼代理人：童应龙，湖南星奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺圭胤，湖南星奥律师事务所律师。被告：朱赞江，男，1970年5月6日出生，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：李桂平，湖南真理律师事务所律师。原告娄底市红钻石房地产开发有限公司（以下简称红钻石公司）与被告朱赞江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年3月25日公开开庭进行了审理。原告红钻石公司的委托诉讼代理人童应龙、贺圭胤，被告朱赞江及其委托诉讼代理人李桂平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红钻石公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的六份《商品房买卖合同》（合同备案号分别为201405220033、201405220031、201405220034、201405220035、201405220036、201405220037）无效，并判令被告配合办理解除该六份《商品房买卖合同》的预告登记；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年5月22日，原、被告签订《001号借款合同》，双方达成借款约定，为了确保日后原告履行偿还借款义务，双方于同日签订《房地产抵押合同》，原告将开发的“龙一星城”项目中1807、907、707、2207、2407、2507、2607共七套住房作为抵押，同时在《房地产抵押合同》第二条约定“七套房屋共作价人民币200万元”、第三条约定“为确保本抵押合同的有效履行，以上七套房产均到房产局搞好房屋预告登记，为了房产预先登记而另行订立的商品房买卖合同，其目的只是为搞好房屋预告登记以利于并保证娄底市红钻石房地产开发有限公司和朱赞江之间所订立的房产抵押合同的履行。”，原、被告即于2014年5月22日签订七份《商品房买卖合同》，并在娄底市房产局办理预告登记。（后被告将907房转给案外人邓玲）。2018年5月21日，娄底市中级人民法院作出（2018）湘13民破申21号民事裁定书，裁定受理胡晚交等人对原告的破产申请。2018年6月12日，娄底市中级人民法院作出（2018）湘13破16号民事决定书，指定湖南星奥律师事务所担任原告的破产管理人。综上，被告明确没有向原告购买房屋的真实意思表示，双方签订的《商品房买卖合同》是无效的民事法律行为。现原告已经进入破产程序，为维护广大债权人的合法利益，特提起诉讼。被告朱赞江辩称：1、双方所签订的借款合同、房产抵押合同、商品房买卖合同均是当事双方的真实意思表示，并不违反我国《合同法》第52条和我国《物权法》的相关规定。其所签合同相互作用，并不违反契约自由和国家法律的强制性、禁止性规定，符合意思自治和诚信原则，是合法有效应受法律保护的合同。2、双方签订的商品房买卖合同其目的、方式、手段均不违反国家法律的规定，故依合法的房屋买卖合同办理的房屋预告登记是合法有效的。3、房屋预告登记属于物权，具有保全权、请求权和对抗第三人的效力，具有排他性和破产保护力，与其他普通债权并存时具有优先权。既然属于物权，也不存在解不解除的问题。4、商品房买卖合同具有消费性质，特别是办理了预告登记的合同已经不属于普通的债权，且具有比银行抵押、工程价款更优先受偿权。5、依据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第五项和第一百八十七条之规定，本案当事双方以正在建造的建筑物设定抵押，行为合法有效，因此抵押合同有效。6、本案双方对涉案房产只进行了预告登记，没有进行抵押登记。红钻石公司要求解除预告登记，也就是要解除法定的有效抵押权，请求法院不予支持。7、朱赞江作为抵押权人，正是为了保证其债权的安全，才办理了案涉房产的预告登记。至于诉讼期间仍未办理抵押登记，其原因在于该房产为预售房屋，尚没有房屋产权证，何时能够办理房屋产权证及抵押权证不能预知。该状况的发生系开发商所致，并非债权人朱赞江的过错，亦非其主观意愿，因此恳请法院支持抵押权的设立。综上，原告的诉讼请求依法不能成立，人民法院应驳回其诉讼请求。为支持其诉讼主张，原告红钻石公司向本院提交了如下证据：证据一、《001号借款合同》一份；证据二、《房地产抵押合同》一份；证据三、《商品房买卖合同》六份；证据四、预告登记六份；证明目的：以上证据证明原、被告于2014年5月22日所签订的涉案六份《商品房买卖合同》，其目的是为借款提供担保，原、被告双方均没有买卖涉案房屋的真实意思表示，签订《商品房买卖合同》的民事法律行为无效。证据五、娄底市中级人民法院（2018）湘13民破申21号民事裁定书一份；证据六、娄底市中级人民法院（2018）湘13破16号民事决定书一份；证明目的：以上证据证明红钻石公司已进入破产程序，娄底市中级人民法院指定湖南星奥律师事务所担任破产管理人。被告朱赞江对原告红钻石公司提交的证据经质证后认为：朱赞江对红钻石公司提交的上述证据，三性均认可，但对上述证据的证明目的有异议。朱赞江认为双方签订的的借款合同、房产抵押合同、商品房买卖合同均是双方当事人真实意思表示，也不违反《合同法》第52条和《物权法》的相关规定。其所签合同相互作用，并不违反契约自由和国家法律的强制性、禁止性规定。符合意思自治和诚信原则，是合法有效应受法律保护的合同。被告朱赞江为支持其答辩主张，向本院提交如下证据：证据一、辽宁省沈阳市中级人民法院（2015）沈中民四终字第290号民事判决书；证据二、朱俊芳与山西嘉和泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案；证明目的：以上证据证明本案的房屋买卖合同合法有效，并进行了预告登记，可以享有抵押权的效力。证据三、银行转账凭证、《关于红钻石房产公司向朱赞江抵押借款200万补充证据说明》各一份；证明目的：以上证据证明朱赞江向红钻石公司给付200万元的情况。原告红钻石公司对被告朱赞江提交的证据经质证后认为：1、对证据一、二的真实性没有异议，但是对其证明目的有异议。首先红钻石公司向法院起诉的是确认合同无效，而朱赞江提交的案例确是金融借款合同纠纷、商品房买卖合同纠纷。根据双方签订的《房产抵押合同》内容，就可以说明朱赞江明确没有向红钻石公司购房房屋的真实意思表示，其所签订商品房买卖合同的目的是为了双方的借款进行抵押担保，所以朱赞江认为涉案的六份商品房买卖合同都是真实有效的证明目的不予认可。2、对证据三，朱赞江庭后补充提交的银行转账凭证等证据都已经超过举证期限，红钻石公司不同意质证。如果法庭认为需要质证，那红钻石公司认为：银行转账凭证系复印件，其真实性无法核实；《补充证据说明》中称彭日民用建行卡号为43×××16向王卫东转账35万元，从现有材料无法确认43×××16系彭日民的银行卡，即便转账情况属实，根据《补充证据说明》的内容，也仅能表明双方存在借贷关系，并没有商品房买卖合同关系，故银行转账凭证与本案没有关联性。至于朱赞江与红钻石公司的借贷关系是否属实，这不属于本案审理的范畴。朱赞江已经申报了债权，红钻石公司的管理人正在统一对各位债权人申报的材料进行核实，因朱赞江申报的债权本金201.6610万元，但其并没有提供相应的银行流水，红钻石公司的银行账户亦没有朱赞江的转账，故红钻石公司目前也无法确认双方之间的借贷关系或借贷金额。朱赞江与红钻石公司的借贷关系或借贷金额，管理人会进行审查，并编制债权表，待管理人编制债权表后，若朱赞江对债权表登记的债权有异议，可另案向人民法院提起诉讼。本院经审查，对原告红钻石公司提交的证据1-6，本院对其真实性予以认可，但对于其证明目的，需结合其他证据及当事人的庭审陈述予以综合认定，对被告朱赞江提交的证据1-3，需结合其他证据及当事人的庭审陈述予以综合认定。根据原、被告的陈述及对双方所提交的相关证据的综合分析、认定，本院认定本案如下基本事实：2014年5月22日，朱赞江作为甲方（出借人）与红钻石公司作为乙方（借款人）签订《001号借款合同》，合同约定：1、红钻石公司向朱赞江借款，红钻石公司向朱赞江出具借条，具体金额以红钻石公司出具的借条为准。2、借款期限：以借条出具日期为起点日，借期为一年。3、关于利息及给付方式：按月息2%计算，利息按月付清，以银行打款凭条为依据。4、还款方式和期限：到期后一个工作日内红钻石公司一次性归还全部本金。甲方朱赞江与乙方红钻石公司的法定代表人王卫东在落款处签字并加盖红钻石公司印章，同时王卫东、胡晚交在担保人处签字。2014年5月22日红钻石公司的法定代表人王卫东向朱赞江出具借条，内容为：今借到朱赞江人民币贰佰万元整，按月息2%计息，按月支付利息，本金定于2015年5月22日归还，并加盖了红钻石公司的印章。为担保朱赞江债权的实现，2014年5月22日，红钻石公司作为出卖人与朱赞江作为买受人签订六份《商品房买卖合同》，双方在合同中分别约定：备案合同编号为201405220033的合同，将位于娄底市新星南路东侧龙一星城0001幢1807号房以3800元/平方米，总价544768元卖给朱赞江。备案合同编号为201405220031的合同，将位于娄底市新星南路东侧龙一星城0001幢707号房以3800元/平方米，总价544768元卖给朱赞江。备案合同编号为201405220034的合同，将位于娄底市新星南路东侧龙一星城0001幢2207号房以3800元/平方米，总价544768元卖给朱赞江。备案合同编号为201405220035的合同，将位于娄底市新星南路东侧龙一星城0001幢2407号房以3800元/平方米，总价544768元卖给朱赞江。备案合同编号为201405220036的合同，将位于娄底市新星南路东侧龙一星城0001幢2507号房以3800元/平方米，总价544768元卖给朱赞江。备案合同编号为201405220037的合同，将位于娄底市新星南路东侧龙一星城0001幢2607号房以3800元/平方米，总价544768元卖给朱赞江。2014年5月27日，朱赞江作为预告登记权利人，红钻石公司作为预告登记义务人将娄底市新星南路东侧龙一星城0001幢1807、707、2207、2407、2507、2607号房产在娄底市城镇房屋产权籍监理处办理预购商品房预告登记，证号为：娄房预娄底字第××号（对应房号为2507号）；娄房预娄底字第××号（对应房号为1807号）；娄房预娄底字第××号（对应房号为2407号）；娄房预娄底字第××号（对应房号为2207号）；娄房预娄底字第××号（对应房号为2607号）；娄房预娄底字第××号（对应房号为707号）。另查明，2014年5月22日朱赞江作为抵押权人与红钻石公司作为抵押人签订《房产抵押合同》，合同约定：1、为确保朱赞江与红钻石公司于2014年5月21日所签订的001号借款合同的履行，红钻石公司愿意以位于娄底市新星南路东侧龙一星城0001幢1807、907（现已出售）、707、2207、2407、2507、2607号房产作抵押。2、第一条所列七套现房共作价人民币200万元，实际抵押200万元整。3、为确保本抵押合同的有效履行，以上七套房产均到房产局搞好房屋预告登记。为了搞房产预先登记而另行订立的商品房买卖合同，其目的只为搞房屋预告登记以利于并保证红钻石公司和朱赞江之间所订立的房产抵押合同的履行，对买受人不具其它约束力，红钻石公司和朱赞江之间所订立的商品房买卖合同中，受买人朱赞江不承担商品房买卖合同中的所有违约责任。4、乙方准许抵押权人及其授权人，在任何合理时间内进入以上房产，以便查验。未经抵押权人（甲方）同意，抵押人（乙方）不得将上述抵押房产全部或部分出售、出租、转让、按揭、再抵押、抵偿债务或以任何方式处理；如上述抵押房产的全部或部分发生毁损，不论任何原因所致，亦不论何人的过失，均由抵押人负全部责任，并向抵押权人赔偿由此引起的一切损失。5、红钻石公司没有按001号借款合同清偿欠款及利息时，抵押人同意抵押权人可以以任何方式处分本合同中第一条所列的抵押房产（包括以抵押人名义出售抵押房产），以清偿欠款、利息及一切有关（包括处理抵押物业）费用。处理抵押房产时，抵押人同意不得以任何理由拒绝配合相关手续的办理，并同意承担正常预售房预售或出售时应由预售方或出售方承担的所有费用及因为在此过程中抵押人不配合等原因而产生的所有损失。6、红钻石公司没有按001号借款合同清偿欠款及利息时，抵押权人（甲方）也可以随时向担保人要求代为清偿欠款及利息，担保人不得以任何理由拒绝代为清偿。7、朱赞江与红钻石公司之间的001号借款合同另行订立。借款金额、利息等事宜以001号借款合同为准。8、在借款期间抵押人如果要把用作抵押的房产出售而要求解除抵押时，则在解除抵押前，每解除一套则给朱赞江还款30万元。抵押人红钻石公司的法定代表人王卫东签字并加盖公司印章，抵押权人朱赞江在落款处签字，同时王卫东、胡晚交作为保证人在担保人处签名。2018年5月21日，娄底市中级人民法院作出（2018）湘13民破申21号民事裁定书，裁定受理胡晚交、黄竹松、梁郸、龙奇志、梁军对红钻石公司的破产清算申请。本院认为，本案中红钻石公司与朱赞江签订的六份《商品房买卖合同》系双方签订的《001号借款合同》中债权的担保。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，双方当事人之间因不具备商品房买卖合同的合意，双方买卖房屋是假，为朱赞江的债权作担保是真，故双方以虚假的意思表示签订的六份《商品房买卖合同》应属无效。民事法律行为无效后，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故本案中朱赞江有义务协助红钻石公司办理案涉《商品房买卖合同》项下所涉房屋的预购商品房预告登记注销手续。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、确认原告娄底市红钻石房地产开发有限公司与被告朱赞江签订的六份《商品房买卖合同》（备案合同编号为201405220033、201405220031、201405220034、201405220035、201405220036、201405220037）无效；二、被告朱赞江在本判决生效后十日内协助原告娄底市红钻石房地产开发有限公司办理上述六份《商品房买卖合同》所涉房屋注销预购商品房预告登记的相关手续（预购商品房预告登记证号为：娄房预娄底字第××号、娄房预娄底字第××号、娄房预娄底字第××号、娄房预娄底字第××号、娄房预娄底字第××号、娄房预娄底字第××号。案件受理费100元，由被告朱赞江承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者直接向湖南省高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  曾爱东审判员  陈友红审判员  刘 威二〇一九年四月十日书记员  张 婷附有关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。