山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初2292号原告（反诉被告）：秦某，男，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：谭伟，山东海师律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘暖，山东海师律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛民建置业有限公司，住所地山东省青岛市市北区连云港路76号。法定代表人：杨艳红，总经理。委托诉讼代理人：曹敏，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：索丽娜，山东琴岛律师事务所律师。原告（反诉被告）秦某（以下简称“原告”）与被告（反诉原告）青岛民建置业有限公司（以下简称“被告”）物权保护纠纷一案，本院于2018年2月26日立案后，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院于2018年5月2日作出（2018）鲁0203民初2292号民事裁定书，驳回了被告的管辖权异议。被告不服裁定而提出上诉，山东省青岛市中级人民法院于2018年7月20日作出（2018）鲁02民辖终630号民事裁定书，驳回了被告的上诉，维持原裁定。后本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告秦某及其委托诉讼代理人刘暖、被告委托诉讼代理人索丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金43940.73元（以1347875元为基数，按照利率日万分之一，自2016年11月1日计算至2017年9月23日共计326天）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年9月13日，原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》约定，原告向被告购买坐落于青岛市市北区凤城路房屋，被告暂测建筑面积为90.65平方米，总房款为1347875元；被告应于2016年10月31日前将上述房屋交付给原告，逾期交房应按原告已支付的房价款的日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了全部房款，但被告未按约定时间交付房屋，直至2017年9月23日才将房屋交付原告，侵害了原告的合法利益，诉至法院，请求判如所请。被告辩称，1、涉案项目因为政府对项目旁边的连云港路进行封闭改造、管制以及项目公共配套不到位等原因致使涉案项目施工进度迟延，并最终导致了涉案房屋延期交付。依据《商品房预售合同》补充条款的第三条第二款的约定，因政府的原因导致延期交房的，被告可以据实进行延期。2、原告付款存在严重的逾期。依据合同的约定，原告应于2014年11月12日前将剩余贷款30万元支付给被告，但原告直至2015年4月8日才将房屋的贷款30万元支付给被告，因此原告的付款行为严重违约，已经逾期付款达147天，应当按合同约定承担日万分之五的违约金。且依据合同约定，原告未按合同约定交齐全部房款及相关费用的，被告有权对房屋的交付据实予以延期，故被告有权顺延交付房屋，即便是要求被告承担逾期交房的违约责任，也应扣除原告逾期付款的期限。3、2017年9月18日被告向原告发出《交付通知》，通知原告于2017年9月21日进行房屋交付。被告是自身原因未能在上述时间内进行交付，因此原告计算的违约金截止期限应当为2017年9月21日而非原告所称的2017年9月23日。请求驳回原告的诉讼请求。被告提出反诉请求：1、请求判令原告支付逾期付款违约金22050元（以30万元为基数，按日万分之五，自2014年11月12日计算至2015年4月8日，共计147天，违约金额22050元）；2、请求确认将涉案房屋的交房时间顺延至2017年3月27日；3、反诉费由原告承担。事实和理由：2014年9月13日，原被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定由原告购买原告开发的位于青岛市市北区凤城路32号房屋。合同约定该房屋总价款为1347875元，原告应于2014年11月12日前将剩余贷款30万元存入指定账户。合同第七条约定若原告未按照合同约定付款的，按逾期未付款额的日万分之五计算违约金。合同补充条款第三条第三款约定，若原告未按合同约定交齐全部房款的，则被告可将房屋的交付予以延期。原告对被告的反诉请求辩称，原告按照合同约定，到青岛市住房公积金管理中心办理抵押借款手续，因被告房屋上存在在建工程抵押，导致公积金管理中心未能按照合同约定的时间为原告办理抵押贷款手续，直至被告的房屋解押后，公积金管理中心才为原告办理了抵押贷款手续，并放款。因此，本案中因被告的原因导致原告逾期付款，被告无权向原告主张，逾期付款的违约金，也无权主张顺延交房时间，此外被告主张的每日万分之五的违约金过高，应参照被告违约的违约金标准，即每日万分之一计算。被告主张违约金的诉讼时效已过，应驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月13日，原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定由原告购买被告开发的位于青岛市市北区凤城路房屋，房屋建筑面积暂测为90.65平方米，总房款为1347875元。合同约定付款方式为：首付款1047875元（含定金10000元），于2014年9月13日前支付，余款300000元，原告以住房公积金贷款方式于2014年9月13日前将办理按揭贷款所需文件全部提交公积金管理中心，放贷机构于2014年11月12日前将贷款存入合同指定的账户。原告在签订合同当日携带相关资料到被告指定的贷款银行或住房公积金管理中心办理贷款手续，若原告未在七日内提交全部贷款所需文件、证件及资料，或提交的上述文件不符合要求，……或因原告自身原因或其他原因使被告无法获得全部贷款的，每日按贷款额的万分之五支付违约金。原告未按合同约定交齐全部房款及相关费用，被告可据实予以延期房屋交付。被告应于2016年10月31日前将上述房屋交付给原告，逾期交房，应按原告已支付的房价款日万分之一的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告依约支付了首付款，并于2014年12月23日与青岛市住房公积金管理中心签订贷款抵押借款合同，所贷款30万元于2015年4月8日至被告账户。被告于2017年9月18日向原告发出《交付通知书》，通知原告于2017年9月21日至指定地点进行房屋交付,但原告实际于2017年9月23日接收了房屋。经查，房屋上设有在建工程抵押并不会影响贷款合同的签订，但会影响贷款的发放时间。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于被告主张逾期付款违约金是否过诉讼时效的问题。原告认为被告主张的逾期付款违约金已过诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第一百三十七条规定“诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”。本案中，原、被告约定的贷款到账时间为2014年11月12日，而实际贷款到账时间为2015年4月8日，即被告应于2014年11月13日就应该知道其权利受到侵害，被告应在2016年11月12日前主张权利，其直到2018年12月6日才主张权利，且被告未提供诉讼时效存在中止或中断的证据，因此被告主张的逾期付款违约金的主张已过法律规定的二年诉讼时效。2、关于被告主张的顺延交房问题。原告称，原告根据合同约定到青岛市住房公积金管理中心办理抵押贷款，但因房屋上存在在建工程抵押，贷款一直未能审批通过。直至被告对房屋进行解押后，原告才顺利办理的抵押贷款手续。因此原告逾期付款是因被告原因所致，被告无权以该理由向原告主张顺延交房时间。本院认为，根据查明的事实，在建工程抵押并不会影响贷款合同的签订，但会影响贷款的发放时间。而原告未按合同约定提交贷款所需相关文件将会影响到贷款机构的审批时间及贷款的发放时间，因此，原告逾期提交贷款文件的时间应作为被告顺延交房的时间。本院认为，原、被告之间签订的《青岛市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告未按合同约定履行提交贷款相关文件的义务，构成违约，但被告主张的违约金因已过诉讼时效本院不予支持。合同约定原告应于2014年9月13日前提交贷款所需文件，而原告实际于2014年12月23日才提交材料并签订贷款合同，逾期101天，被告交房时间据此可顺延至2017年2月9日。被告要求顺延至2017年3月27日，本院不予支持。被告已通知原告于2017年9月21日办理房屋交接手续，原告对此亦无异议，故涉案房屋的逾期交付违约金应计算至2017年9月21日为止。至此，被告实际逾期交房天数为224天（自2017年2月9日至2017年9月21日）。被告逾期交房，应按合同约定向原告支付违约金，即被告应支付原告逾期交房违约金30192.4元（1347875元×224天×0.0001）。被告要求确认其交房时间顺延至2017年3月27日，该应属于事实认定范畴，不构成独立的诉讼请求，且本院对于该事实也实际予以了查明，故本院对此不作为单独的诉讼请求予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）青岛民建置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）秦某逾期交房违约金30192.4元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回被告（反诉原告）青岛民建置业有限公司要求原告（反诉被告）秦某支付逾期付款违约金22050元的诉讼请求。本诉案件受理费899元，由原告（反诉被告）秦某承担281元、被告（反诉原告）青岛民建置业有限公司承担618元；反诉费176元，由被告（反诉原告）青岛民建置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，缴纳上诉费，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  孙 婷人民陪审员  祁国庆人民陪审员  于敬乐二〇一九年四月九日书 记 员  王予予