广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初702号原告：佛山市天腾工业地产顾问有限公司（反诉被告，以下按本诉地位列明），住所地广东省佛山市顺德区大良街道新滘居委会凤翔路51号顺雅名苑13号商铺。法定代表人：李超棠。委托诉讼代理人：黎邦健，广东科顺律师事务所律师。被告：廖海澄，男，1971年4月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：麦秀明（反诉原告，以下按本诉地位列明），女，1971年7月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：莫美华，广东瑶琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎必朗，广东瑶琨律师事务所律师。原告佛山市天腾工业地产顾问有限公司（以下简称天腾公司）与被告廖海澄、麦秀明居间合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，被告麦秀明在答辩期内提起反诉，本院决定两案合并审理，依法适用简易程序，于2019年3月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黎邦健，被告麦秀明及其委托诉讼代理人莫美华、黎必朗到庭参加诉讼，被告廖海澄经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告共同向原告支付违约金105500元；2.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年10月25日，被告麦秀明与原告联系，要求原告放盘出售位于佛山市顺德区勒流街道厂房（粤房地证字第××号，登记权属人：廖海澄）的厂房，并告知原告与被告廖海澄直接商谈。后经原告促成，被告廖海澄与案外人潘庆辉于2017年10月27日签订《厂房买卖合同》以及《协议》，约定被告廖海澄将案涉厂房以470万元的价格出售给潘庆辉，潘庆辉需在签订合同当日支付50万元，购房余款420万元于2017年10月31日前支付，双方于2017年11月31日前办理厂房的过户手续；如买卖双方之间互相违约或单方违约导致无法交易的，不能免除向原告支付佣金的义务，违约方应代守约方支付佣金，即违约方须按合同总价的3%支付佣金，原告已经收取的佣金不予退还。《厂房买卖合同》注明案涉厂房有抵押登记并已经被查封。潘庆辉已按合同约定支付定金和购房款，并向原告支付了佣金35500元，但案涉厂房于2017年11月30日前仍然无法过户，并于2018年2月7日被法院拍卖，拍卖价格为612万元，《厂房买卖合同》无法继续履行。被告廖海澄未按合同约定解除案涉厂房的查封，导致案涉厂房被拍卖失去继续履行案涉合同的客观可能，被告廖海澄的行为已经构成根本违约，应该承担违约责任。案涉厂房登记在被告廖海澄名下，属于两被告共同财产，在两被告婚姻关系存续期间，被告麦秀明委托原告放盘出售案涉房产，属于两被告共同意思表示，《厂房买卖合同》是两被告共同意思表示，对被告麦秀明亦有约束力，被告麦秀明对合同的债务应承担共同清偿责任。上述事实以及两被告的违约责任已经（2018）粤0606民初1445号和（2018）粤06民终5628号生效民事判决书予以确认。按照合同约定，被告廖海澄应该按照合同总价3%向原告支付违约金，扣除原告已经收取的35500元，被告廖海澄还需支付105500元，被告麦秀明应承担共同清偿责任。被告麦秀明辩称，1.根据潘庆辉及廖海澄的两份佣金确认书实际应付原告佣金为126900元，扣减已付的35500元，尚未付91400元；2.根据《厂房买卖合同》第10条第6项约定，有关该合同产生的违约责任全部由被告廖海澄承担，与麦秀明无关；3.被告廖海澄与麦秀明的婚姻关系于2018年2月9日解除，麦秀明对于廖海澄的债务不承担连带责任。若法院认为中介费由两被告承担，应该按两被告各占50%承担；4.被告麦秀明不存在故意违约获取巨额利益的故意。麦秀明于2017年11月2日已经明确表示不同意解封，评估报告和拍卖此后才作出。被告麦秀明不愿意解封的理由与同意解封的理由一致，即双方离婚诉讼协商解决；5.离婚的原因是被告廖海澄与他人同居，自2016年至2018年，麦秀明无经济来源还要抚养儿子，还多次因承担共同债务参加诉讼，给麦秀明沉重打击。被告麦秀明反诉请求：1.原告向被告麦秀明赔偿损失35万元；2.原告向被告麦秀明支付本诉及反诉律师费2万元；3.本案本诉及反诉费用由原告承担。事实与理由：廖海澄于2015年前与廖结群同居,导致被告麦秀明与廖海澄的夫妻感情早于2015年前就已经破裂,夫妻关系也早已名存实亡。2016年8月26日,廖结群在与廖海澄同居期间起诉廖海澄、麦秀明，经佛山中院查明案件事实后依法改判为廖海澄的个人债务,麦秀明不需要承担连带清偿责任(详见2017粤06民终577号民事判决书)。廖海澄于2016年12月8日起诉离婚,麦秀明于2017年1月5日向顺德区法院提出财产保全申请,于2017年6月12日申请增加财产保全额度,查封涉案合同交易厂房及廖海澄名下部分银行账户。离婚案件经过多次开庭及调解,于2018年2月9日在法庭组织下自愿达成调解书(详见2016粤0606民初21112号民事调解书)。在双方离婚诉讼期间,广东顺德农村商业银行股份有限公司勒流支行于2017年3月29日起诉廖海澄、麦秀明金融借款合同纠纷,债权人对涉案合同交易厂房的拍卖、变卖所得价款享有优先权(详见2017粤0606民初4393号民事判决书)。麦秀明与廖海澄无力清偿前述债务,厂房进入评估拍卖,2017年11月7日广东安诚信房地产与土地评估有限公司出具《评估报告书》,该厂房评估价为4941400元。麦秀明在入职博士园后认识原告员工苏锦松，通过交谈获悉苏锦松从事房产中介,当时只是想通过其了解涉案厂房的市场价格。麦秀明多次在微信中如实告知苏锦松双方处于离婚诉讼中,有债务且厂房处于拍卖及查封状态,即同意出卖厂房附以下条件:1.厂房有债务且处于法院拍卖阶段,买家必须出资赎厂房;2.厂房有查封,廖海澄必须要与麦秀明谈好婚姻存续期间的债权债务分配事宜,麦秀明才同意配合解封厂房。原告作为中介机构,存在故意向廖海澄与潘庆辉隐瞒了麦秀明交易的附条件,促成了一份麦秀明根本不可能也无法履行的买卖合同的签订。原告在明知麦秀明与廖海澄处于离婚且分居状态,双方根本不可能存在沟通可能性的基础上,没有如实将合同的内容及所涉及的权利义务向麦秀明告知,其行为明显侵犯麦秀明合法权益，根据《厂房买卖合同》第十条第6项之约定即:麦秀明反对或阻碍履行本合同条约,由廖海澄承担违约责任,及《合同法》第425条之规定,原告在促成合同签订过程中,存在向麦秀明故意隐瞒重要事实的情形,麦秀明在2018粤06民终5628号案件中被判承担的违约赔偿责任及在法院执行阶段实际向潘庆辉支付的总共35万元款项,依法应当全部由原告承担。同时被告麦秀明并没有在佣金确认书上签名确认,原告无权起诉要求麦秀明与廖海澄连带支付中介服务费105500元。原告针对被告麦秀明的反诉辩称，涉案厂房的房屋买卖合同纠纷已经两审法院审理并出具生效判决书，本案的原告及两被告均为前案诉讼当事人，被告麦秀明在本案提交的证据也已在前案中提交过，根据生效判决书认定两被告在交易中存在过错，应向潘庆辉双倍返还定金，并没有认定本案原告存在过错。现在被告麦秀明要求原告赔偿其向潘庆辉支付的金额与前案的生效判决书相矛盾。综上被告麦秀明的反诉的请求没有事实和法律依据，请求法院驳回。被告廖海澄没有进行答辩亦没有提交相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据:1.《厂房买卖合同》、（2018）粤0606民初1445号民事判决书、（2018）粤06民终5628号民事判决书，上述判决书已经发生法律效力，且对《厂房买卖合同》的效力作出认定，本院依法予以采信。2.佣金确认书,上述证据有被告廖海澄的签名，因被告廖海澄没有到庭质证，视为放弃抗辩权利，本院对上述证据予以采信。被告麦秀明提交的证据：1.协议复印件、（2016）粤0606民初21112号民事调解书复印件、广东安城信房产与土地评估有限公司报告书、（2016）粤0606民初14894号民事判决书、（2017）粤06民终577号民事判决书，因上述证据和本案待证事实并无直接关联，本案不予采信。2.（2018）粤0606执综43号分配方案告知书，上述证据由本院出具，本院对上述证据的真实性予以采信，并结合证据内容确认本案事实。3.微信记录，原告对上述证据真实性并无异议，本院对上述证据真实性予以采信，并结合证据内容确认本案事实。根据本院采信的证据，查明以下事实：2017年10月25日，被告麦秀明与原告天腾公司的员工苏锦松联系，要求放盘出售位于佛山市顺德区勒流街道厂房（粤房地证字第××号，登记权属人：廖海澄），并告知原告直接与被告廖海澄进行商谈。2017年10月27日，被告廖海澄（作为甲方）与案外人潘庆辉（作为乙方）、原告天腾公司（作为丙方）签订《厂房买卖合同》，约定被告廖海澄将其名下的位于佛山市顺德区勒流街道厂房以470万元的价格出卖给潘庆辉，并约定合同一经签署，甲乙双方就有向丙方支付佣金的义务，如甲、乙之间互相违约或单方违约导致无法交易的，不能免除向丙方支付佣金的义务，违约方需代守约方支付合同总价3%的佣金（不足一万元的按一万元收取），丙方已收取的佣金不予退还，由守约方向违约方追偿。合同还约定甲方虚假陈述或存在权属等纠纷，导致该厂房无法转让过户，视为甲方严重违约，乙方有权解除合同并要求甲方双倍返还定金，无息退回除定金外其他已收取的款项，及按厂房总成交价的30%支付违约金，并承担乙方通过法律途径追讨而支出的诉讼费、律师费等相关费用。《厂房买卖合同》中明确注明该厂房有抵押登记且已被查封，乙方已对厂房进行实地查看，对该厂房就甲方所述状况已知悉。当日，案外人潘庆辉依约向原告天腾公司指定的账户转账50万元，并向原告天腾公司支付了中介费35500元。原告天腾公司向案外人潘庆辉出具一份买方佣金确认书，确认佣金为70500元，已经支付35500元，尚欠35000元，向被告廖海澄出具一份卖方佣金确认书，确认佣金56400元，以上佣金均约定在2017年11月30日前付清。根据原告的员工与被告麦秀明的微信显示，若给原告独家代理，卖方的中介费原告可以按8折收取。另查明，因被告廖海澄与麦秀明的离婚纠纷，被告麦秀明申请查封涉案合同交易厂房。又因被告廖海澄、麦秀明没有履行（2017）粤0606民初4393号民事判决的义务，案涉房产于2018年2月7日被本院依法拍卖，拍卖成交价格为612万元。由于被告廖海澄并未依据《厂房买卖合同》的约定解除查封并办理过户手续，案外人潘庆辉向本院提起诉讼，经本院审理作出（2018）粤0606民初1445号民事判决书，后经佛山市中级人民法院作出（2018）粤06民终5628号民事判决书终审判令被告廖海澄、麦秀明向潘庆辉返还50万元并赔偿潘庆辉中介费损失35500元和律师费损失50000元。本院认为，本案被告廖海澄、案外人潘庆辉及原告天腾公司签订的《厂房买卖合同》是合同当事人真实意思表示，内容合法有效，应该受到法律保护。本案本诉的争议焦点是被告廖海澄、麦秀明是否应该承担违约责任支付中介报酬的问题，根据佛山市中级人民法院已经发生法律效力的（2018）粤06民终5628号民事判决书，可以认定在履行《厂房买卖合同》过程中，因被告廖海澄的违约行为导致合同不能履行，被告廖海澄应承担相应的违约责任。根据三方签订的《厂房买卖合同》的约定，违约方需代守约方支付合同总价3%的中介报酬（佣金），根据合同计算中介报酬为141000元（4700000元×3%）。被告麦秀明抗辩称应根据佣金确认书确认中介报酬数额，根据被告麦秀明提交的微信记录，若卖方让原告独家代理，中介费可以按8折收取，在2017年10月27日双方签订《厂房买卖合同》之后，原告出具了佣金确认书确认被告廖海澄应支付的中介报酬数额为56400元（70500元×80%），上述佣金数额是原告因获得独家代理权而给予被告廖海澄的优惠，且上述佣金确认书在案涉合同之后出具，不应再根据案涉合同3%计算原告的中介报酬，原告实际应得的中介报酬应为126900元（56400元+70500元），扣除原告已经取得的35500元，被告廖海澄还应支付中介报酬91400元（126900元-35500元），被告麦秀明的该项抗辩合理，本院予以采纳。被告麦秀明抗辩称其无需承担本案的共同清偿责任或者应该按50%的份额承担责任，鉴于出售案涉的厂房的时机虽在廖海澄、麦秀明处于离婚诉讼阶段，但双方婚姻关系仍存续，出售案涉厂房是两人共同意思表示，且该厂房被拍卖后，麦秀明亦分得案涉房产的价款，获得收益，上述案涉厂房的处理形成的债务属于夫妻共同债务，应该共同清偿，被告麦秀明的抗辩并不成立，本院不予采纳。本案反诉的争议焦点为原告天腾公司在履行合同过程中是否具有过错，应否赔偿的问题。被告麦秀明认为原告天腾公司在履行居间合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，应承担损害赔偿责任。首先，在合同签订前，被告麦秀明向原告的员工提出出售案涉厂房的意思表示以及自己提出的相关附加条件属于要约邀请，并不当然构成合同的组成部分，被告麦秀明告知原告直接与被告廖海澄联系，表明其同意且授权由廖海澄本人处理买卖案涉厂房事宜。在2017年10月27日案涉合同签订之前，被告麦秀明除了出售价格外从未向原告明示其他条款要求，故不能认为原告在履行合同过程中存在过错；其次，案涉的《厂房买卖合同》中对厂房已经抵押并被查封的现状如实进行陈述，买卖及中介三方对此均知悉且预留被告廖海澄解除抵押和查封的时间，造成案涉合同履行不能的直接原因是被告麦秀明因无法与被告廖海澄在离婚诉讼中财产处理达成一致，拒绝解除查封所导致，被告麦秀明不能以两被告之间的纠纷对抗合同相对方。本案造成合同违约的损失并非原告没有如实履行告知义务，而是由于两被告的违约行为；再次，关于损失数额问题，因被告廖海澄的违约行为，导致案涉合同无法履行，而案涉厂房经本院依法进行拍卖，拍卖价款为612万元，相比案涉合同470万元的价款，属于溢价成交，扣除两被告因违约赔偿给案外人的50万元以及中介报酬损失35500元和律师费损失50000元，两被告仍有溢价收益，并未造成实际损失，被告麦秀明反诉主张35万元的经济损失以及2万元的律师费损失并无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求符合合同约定的违约责任，其请求符合法律规定部分，本院依法予以支持，对超出法律规定部分，本院予以驳回。被告麦秀明的反诉请求并无事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告廖海澄、麦秀明在本判决发生法律效力之日起三日内向原告佛山市天腾工业地产顾问有限公司支付中介报酬91400元；二、驳回原告佛山市天腾工业地产顾问有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告麦秀明的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取1205元（原告已经预付），由原告佛山市天腾工业地产顾问有限公司负担162元，由被告廖海澄、麦秀明负担1043元，并由两被告于本判决发生法律效力之日起三日内向原告佛山市天腾工业地产顾问有限公司支付，本院不作收退。反诉受理费减半收取3425元（被告麦秀明已经预付），由被告麦秀明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 斌二〇一九年四月二十五日书记员 刘殷仪