河北省大厂回族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1028民初720号本诉原告（反诉被告）：胡某，女，1983年2月2日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人:安承权，吉林仁祐律师事务所律师。本诉被告：王某某（反诉原告），男，1979年5月24日出生，汉族，住河北省遵化市。委托诉讼代理人：刘健，河北尚乾律师事务所律师。本诉被告：高某某，女，1978年6月25日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。本诉第三人（反诉第三人）：三河市顺心置地房产经纪有限公司，住所地：河北省三河市燕郊镇中赵甫村东南。统一社会信用代码：×××1290。法定代表人：宋润姬，经理。委托诉讼代理人：于永超，男，1991年9月4日出生，满族，住河北省承德市平泉县。系该公司员工。本诉原告胡某与本诉被告王某某、高某某、本诉第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司（以下简称顺心置地房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月16日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本诉原告胡某增加诉讼请求，本诉被告王某某提出反诉，本院予以合并审理。本诉原告胡某及其委托诉讼代理人安承权、本诉被告王某某委托诉讼代理人刘健、本诉被告高某某、本诉第三人顺心置地房产经纪公司委托诉讼代理人于永超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告胡某向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖合同》、《交易服务代理合同》、《居间服务合同》、《补充协议》。2、判令二被告退还原告支付的房款1090000元并赔偿利息43600元。3、判令被告双倍返还定金300000元。4、判令被告赔偿中介费71400元。5、判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2017年4月22日，原告与二被告通过第三人签订《房屋买卖合同》、《交易服务代理合同》、《居间服务合同》、《补充协议》各一份，约定原告购买二被告所有的位于廊坊市大厂回族自治县，建筑面积90.69平方米，总房款2180000元，合同签订后，原告支付了购房款1090000元。现因贷款政策、限购政策的原因，合同无法继续履行。原告装修了涉案房屋。为了还清尾款，原告准备向商业银行申请贷款，但被告以各种理由不给案涉房屋房本原件。2018年11月29日，案涉房屋房本下来，但因房价下跌和原告资金不足，原告无法履行购房合同。因被告的违约行为，造成原告经济损失766383元。故原告诉至法院。本诉被告王某某辩称，被告与原告及第三人签订的《房屋买卖合同》等系列合同是在平等自愿的基础上签订，合同内容合法有效，三方均按照合同约定履行合同义务，不存在解除合同的情形。被告不同意解除合同。原告主张的利息及双倍返还定金没有法律依据。中介服务费不是被告收取与被告无关。本诉被告高某某辩称，不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同。本诉第三人顺心置地房产经纪公司辩称，不同意原告的诉讼请求，四份合同均是三方真实意思表示，合同签订于2017年4月22日，原告所说的限购政策出台于2017年6月2日，根据法不既往的原则，此次交易不在限购政策之内，原告要求解除合同没有法律依据。第三人已经履行居间服务义务，原、被告已经签订合同，原告要求退还居家服务费没有事实及法律依据。反诉原告王某某向本院提出诉讼请求，1、请求法院判令被告继续履行反诉原告与反诉被告及第三人签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，反诉被告支付房屋尾款1090000元并支付违约金（自2018年12月5日起至实际给付之日止，每日按房屋总价款万分之五标准计算）；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告胡某辩称，不同意继续履行合同。不承担反诉费用，反诉被告没有违约行为，不承担赔偿责任。反诉第三人顺心置地房产经纪公司述称，对反诉请求没有异议，但违约金数额请法院裁决。本院经审理查明，2017年4月22日，本诉原告（反诉被告）胡某与本诉被告王某某（反诉原告）经本诉第三人(反诉第三人）顺心置地房产经纪公司中介服务签订《房屋买卖合同》、《交易服务代理合同》、《居间服务合同》、《补充协议》各一份，合同约定，本诉被告将其所有的坐落于河北省廊坊市大厂回族自治县福泰花园第0002幢1单元302号商品房出售给本诉原告，建筑面积90.69平方米，总房款2180000元，乙方（胡某）于2017年4月22日向甲方（王某某）支付定金人民币150000元。乙方于2017年4月25日将首付款1000000元（包含定金150000元）支付甲方。国家规定标准：首付款为总房款的50%，于签订合同之日起三个月内补齐。甲方在取得房产证7日内办理完毕解除抵押登记手续。甲、乙双方应于还款解押后7个工作日内共同办理贷款申请手续。买受人（胡某）拟贷款金额1090000元。买受人因自身原因或国家、金融机构相关政策变动导致未获得贷款机构批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要发生的各种费用由买受人承担，但若银行亦未批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，买受人应自行筹齐剩余房款并支付给出卖人。甲方取得房本后配合乙方过户到指定人名下（胡胜），受不可抗力影响，乙方贷款未批，甲方配合全款公证（三个月内完成过户）到指定人名下。《补充协议》第三条违约责任约定：“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。”《居间服务合同》及《交易服务代理合同》约定，居间服务费、过户服务费、贷款服务费、评估服务费共计71400元，由乙方支付第三人。合同还约定了其他条款。合同签订后，2017年4月22日，本诉原告按照合同约定向本诉被告高某某支付购房定金150000元，2017年4月24日，本诉原告向本诉被告高某某支付购房款450000元，同一日案外人胡胜向本诉被告高某某支付购房款400000元，2017年7月20日，本诉原告向本诉被告高某某支付购房款90000元，以上房款共计1090000元。2017年4月26日，本诉原、被告办理了房屋钥匙、电卡等交接手续。2017年5月16日，本诉被告王某某将案涉房屋全部贷款结清。2018年11月28日案涉房屋取得不动产权证书，证书号：冀（2018）大厂回族自治县不动产权第0037177号。本诉原告胡某已经将涉案房屋装修。另查明，2017年1月30日，本诉被告王某某与本诉被告高某某签订《委托书》一份，委托本诉被告高某某办理案涉房屋产权登记、出售、过户及款项收取等相关事宜。2017年3月16日，本诉原告胡某与案外人胡胜离婚。再查明，2017年6月6日，河北省廊坊市大厂回族自治县人民政府办公室出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》规定，“非本县户籍居民家庭能够提供在大厂县3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房【含新建商品住房和二手住房】。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供在大厂县3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非本县户籍居民家庭，暂停在本县购买住房。”认定上述事实的主要证据有，本诉原告提交的《房屋买卖合同》、《交易服务代理合同》、《居间服务合同》、《补充协议》、录音、不动产权证书复印件、银行明细单，微信聊条记录，离婚证、本诉被告提交的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《委托书》、收条、结清证明、微信聊条记录，本诉第三人提交的案涉房屋不动产权证书原件及原、被告、第三人陈述在案为凭。本院认为，本诉原告胡某与本诉被告王某某通过本诉第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司居间服务签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》、《交易服务代理合同》、《居间服务合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人均应按照合同约定恪守履行。《房屋买卖合同》及《补充协议》系政府出台限购政策前签订，且上述限购政策未表述对发布实施前的房屋买卖行为有约束力，按照“法不溯及既往”的一般法治原则，本案双方当事人的房屋买卖行为，不受此后发布实施的限购政策调整。本诉原告在庭审中陈述，因房价下降，贷款批贷额度降低，达不到1090000元，导致无法履行合同，根据合同约定，本诉原告应自行筹齐剩余房款并支付给本诉被告。故对本诉原告提出的诉讼请求，本院不予维护。对于反诉原告王某某提出要求反诉被告胡某继续履行合同并支付房屋尾款1090000元的诉讼请求，本院予以维护。反诉被告胡某应继续履行合同义务，向银行办理贷款手续，向反诉原告王某某支付购房尾款1090000元。如银行贷款额度不足或贷款未批，反诉被告胡某应自行筹齐尾款支付反诉原告。反诉被告胡某在案涉房屋取得不动产权证书后未按照合同约定履行贷款并支付购房尾款义务，已经构成违约，应承担相应违约责任。合同约定的违约金标准过高，本院对违约金数额根据案件事实予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：一、反诉原告王某某、反诉被告胡某、反诉第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司于2017年4月22日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，各方当事人继续履行；二、反诉被告胡某于本判决生效之日起七日内办理案涉房屋贷款手续，给付反诉原告王某某购房尾款1090000元，反诉原告王某某、反诉第三人三河市顺心置地房产经纪有限公司予以配合、协助；如反诉被告胡某未按上述期限办理贷款手续或贷款未获批准，反诉被告胡某应于逾期之日或贷款未批之日起三日内自筹资金将购房尾款1090000元支付反诉原告；如反诉被告胡某贷款额度不足，应于贷款下发之日起三日内自筹资金将剩余购房款支付反诉原告；三、反诉被告胡某于本判决生效之日起三日内给付反诉原告王某某违约金（以1090000元为基数，自2018年12月8日起至本判决确定履行之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算）。四、驳回本诉原告胡某的诉讼请求。如当事人未按本判决确定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取8595元，反诉案件受理费减半收取7305元，两项合计15900元，由本诉原告胡某负担，于本判决生效之日起三日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为，本判决书确定履行期间的最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。审判员  刘爱国二〇一九年四月二十二日书记员  田丁娟附本判决依据法律条款：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。