河北省石家庄市桥西区人民法院民 事 判 决 书(2019)冀0104民初1594号原告：郝飞，女，1981年10月02日生，汉族，无业，住石家庄市新华区。委托诉讼代理人：田峰磊，河北俱时律师事务所律师。被告：石家庄紫涵房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区。法定代表人：李书玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：程娟娟，河北硕琨律师事务所律师。原告郝飞与被告石家庄紫涵房地产开发有限公司（以下简称:紫涵公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝飞的委托诉讼代理人田峰磊，被告紫涵公司的委托诉讼代理人程娟娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝飞向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告15万元购房款及利息损失暂计4450元(利息主张自2018年6月21日起按照年利率6%计算至被告清偿止），暂计154450元；2、判决撤销原告向被告出具的承诺函；3、本案的诉讼费用由被告来承担。事实和理由：原告于2017年12月24日同被告签订《（紫涵樾府）订购协议书》，协议约定：原告以每平方米约15450元的价格，购买被告紫涵樾府项目8栋3单元602室；原告按照协议约定支付被告首付款471072元，并办理银行贷款。后原告查出身患癌症及因早产等一系列问题，急需用钱治疗，并无法偿还银行贷款，故与被告协商解除本合同。经双方协商，被告同意双方解除房屋买卖合同，并同意退还原告所有购房款。合同解除后，原告要求被告退款时，被告却要求原告按照其提供的内容出具承诺函并暂扣15万元房款后，才能退还部分购房款。因原告身患癌症并且早产孩子发育不良，急需房款治病，在无奈之下才按照被告要求的内容出具承诺函，承诺函内容写明：被告将原告退还的房屋以不低于每平米17200元的价格卖出后才退还该15万元，否则差价从15万元中扣除。因原告所签订的该承诺函，系被告利用原告急需用钱的情况下签订的，该承诺函不能真实反映原告的意思，并且该承诺函约定的销售价格明显损害了原告的权益，故应撤销该承诺函。庭审中原告补充事实和理由如下：原告于2017年3月23日向紫涵公司交纳15000元（折扣优惠：15000元抵30000元），该笔款项在双方解除房屋买卖合同中被告已按违约金予以扣除，故应返还150000元。紫涵公司辩称，一、原告中途退房应承担违约责任，其索要购房款与利息无依据，其所述与事实多处不符。原、被告双方于2017年3月30日签订紫林湾·樾府定购协议书，双方实际成交单价为17200元/平米，而非原告所述单价15450元/平米，双方签订了备案合同并办理了银行贷款。原告在诉状中明确提到“后申请人查出身患癌症及因早产等一系列问题，急需用钱治疗，并无法偿还银行贷款，故与被告协商解除本合同”，即合同解除是原告因个人身体原因要求解除商品房买卖合同，被告及其公司员工同情原告境遇，想帮助原告方才同意解除合同，但原告情形属于中途退房，按约定应承担总房款20%的违约金即312214元，原告共交了首付款471072元，按约定应退还原告158858元。但考虑原告当时病重急需治疗，而当时市场下行，被告若收回房屋再次销售价格有可能低于原来房价，后经双方协商一致，先暂扣原告150000元，根据涉案房屋再次出售情况，若再次销售价格低于17200元/平米，其差价部分由原告承担，原告并向被告出具了承诺书。后被告帮助其办理了偿还银行贷款解除银行借款合同及房管局商品房备案合同的撤销等手续，原告所述“被告同意双方解除买卖合同，并同意退还原告所有购房款。”“合同解除后原告要求被告退款时，被告却要求出具承诺函才能退还部分房款”均与事实不符，是原告先与被告协商一致并出具了承诺函后被告帮助原告办理了各项合同解除手续，合同解除；二、原告出具的承诺函是其真实意思表示，原告要求撤销承诺函无事实及法律依据。原告2018年5月24日签署承诺函后，被告帮助原告办理撤销备案及银行贷款手续，石家庄城建局2018年6月14日发布公告双方2018年6月14日协商一致解除商品房买卖合同。被告不存在任何欺诈胁迫或显失公平情形，从常理来说，因当时涉案房屋已办理备案及银行贷款，被告事实上是已将该房屋销售成功，从商业角度被告应直接拒绝原告请求，双方的商品房买卖合同继续履行，这样被告的利益是最大化。被告完全没有必要在房价下行、市场低迷、交易量大幅萎缩的情形下收回以高价交易成功的房屋重新再投入人力、物力、时间另行出售，被告行为完全是同情原告处境，从道德层面作出的善意之举，并且涉案房屋再次出售时的市场价格已经低于原、被告成交时的单价，被告并没有因此而获得任何利益，而是实实在在的房屋差价损失。原告作为一个完全民事行为能力人，应当尊重法律和合同的严肃性和稳定性而不能因个人原因随意撕毁承诺。综上，原告的诉求无任何法律依据和事实依据，应依法驳回。另，被告未收到原告于2017年3月23日向紫涵公司交纳的15000元。紫涵公司向本院提出反诉请求：1、要求原告郝飞向被告紫涵公司支付因其自身原因导致合同解除给其造成的损失131767元（已扣除被反诉人已向反诉人支付的15万元）；2、本案诉讼费用由原告承担。事实及理由：反诉人与被反诉人于2017年3月30日签订紫林湾·樾府定购协议书，协议约定被反诉人购买反诉人开发的紫林湾·樾府8-2-602房屋（后因办理测绘变更为8-3-602），房屋建筑面积90.76平米，单价17200元/平米，总价款1561072元，协议签订时被反诉人交付房款471072元。后因被反诉人个人身体原因要求解除商品房买卖合同，反诉人出于人道主义关怀配合其办理了备案撤销手续，合同解除后，因房地产市场价格下行，反诉人将上述房屋以当时市场单价14800元/平米的价格出售给他人。综上，因被反诉人个人原因要求解除商品房买卖合同，其违约行为严重损害了反诉人的合法权益，给反诉人造成巨大经济损失，涉案房屋再次销售价格已远远低于双方2017年3月份的房屋实际成交价。根据相关法律规定和协议约定，故要求被反诉人赔偿因其违约行为给反诉人造成的损失。郝飞对反诉辩称，1、双方签订合同销售单价约为15450元，并非被告所称17200元；2、被告出售该房屋并未告知原告，被告所称提供的证据系其单方制作；3、原告出具的承诺函，系原告急需用钱治病所按被告要求出具，该承诺函为被告乘人之危；4、在原告所出具的承诺函中，即使承担责任也是以150000元为限；5、如合同单价为被告所述，则被告存在逃避国家政策的行为，应对其所称17200元的单价不予认可。经审理查明，2017年3月30日原告郝飞（乙方）与被告紫涵公司（甲方）签订《紫林湾?樾府定购协议书》，约定房屋建筑面积：90.76平米，单价17200元/平米，总价款1561072元，原告在签订《定购协议书》时交付房屋总价款30%，合计471072元，剩余房款1090000元以贷款方式付清。后因石家庄市限购政策出台，致双方无法按之前价格签订《商品房买卖合同》并办理网签备案手续，原、被告双方于2017年12月24日重新签订《紫涵樾府定购协议书》及《委托配套建设协议》，定购协议约定：案涉房屋建筑面积90.31平米，总价款1395290元，原告交付房屋总价款36%，合计505290元，剩余房款以贷款方式付清890000元，双方并于2017年12月24日签署收据一张，被告收到原告471072元。《委托配套建设协议》约定，原告于协议签订之日支付0元，2018年12月31日之前支付被告8042元，2019年12月30日之前支付150000元，共计158042元。定购协议第八条均载明：乙方未按期签订《商品房买卖合同》、不能按期支付房款及中途退房的视为违约，甲方有权单方解除本协议，将乙方定购的房屋另行出售或以其它方式进行处理，同时，甲方扣除乙方总房款的20％作为违约金后，其余房款退还乙方。原告为获得购房优惠，向被告另支付折扣优惠费15000元。上述协议签订后，原告向被告支付首付款共计471072元并签订了编号为2018010310581301635的《商品房买卖合同》，也办理了按揭贷款手续。2018年原告以患病及早产急需资金、无力偿还银行贷款为由，要求解除购房合同并返还首付购房款，同年5月24日原告出具承诺书一份，该承诺书载明：“被告将原告退还的房屋以不低于17200元的价格卖出后才退还该15万元，否则差价从15万元中扣除”。在此基础上，被告退还原告321072元购房款，并于2018年6月4日经石家庄市政府和城乡建设局公告撤销了编号为2018010310581301635的《商品房买卖合同》，余款150000元未予退还。2018年8月24日被告紫涵公司与马兰、杨少昆签订编号为NO:2018082415492575786的《商品房买卖合同》，对案涉商品房另行出售，单价为14800元/㎡，总价为1336588元，同年9月18日办理备案登记。以上事实，有《紫林湾?樾府定购协议书》、《紫涵樾府定购协议书》、《委托配套建设协议》、付款收据、银行交易流水、《商品房买卖合同》、诊断证明、公告以及庭审笔录等证据，在案佐证。本院认为，本案所涉问题主要包括解除合同的效力、解除后果的处理以及反诉损失的认定三个基本方面。首先，关于解除合同的效力问题。原、被告分别于2017年3月30日和12月24日签订的定购协议书，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，原、被告应当全面履行定购协议及商品房买卖合同的义务。原告以患病治疗不能还贷为由解除合同，不属于可归责于被告的情形，被告基于自身正当利益有权拒绝。为解除合同，原告出具书面承诺，是其真实意思表示，不构成《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第70条规定的“乘人之危”，撤销承诺，于法无据。原、被告协议解除合同的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，解除行为有效。其次，关于解除合同的后果问题，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，原、被告应相互履行返还义务，恢复至订立合同之前的状态。现原告已取得返还的购房款321072元，剩余150000元的返还取决于案涉房屋重新销售的价格是否符合承诺书的条件。根据被告提供的买受人为马兰、杨少昆的《商品房买卖合同》及《预售商品房合同备案书》，案涉房屋另行销售的价格低于原告的买受价格，故此，承诺返还150000元的条件并未成就。最后，关于紫涵公司反诉郝飞赔偿损失131767元（已扣除150000元首付款）的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”之规定，既然郝飞在解除合同时出具了书面承诺，那么紫涵公司在另行售房后亦应秉持善意履行通知义务，以便于双方及时清结债权债务关系。诉讼中，没有证据证明紫涵公司在另行售房后、原告起诉前履行了通知义务，该信息的不对称对妥处纠纷显然不利，但不影响双方通过提起诉讼的方式解决争议。对于反诉赔偿的金额，本院认为，商品房的成交价格受市场行情、营销策略等诸多因素影响，紫涵公司将两次交易的差价作为其遭受的损失，要求郝飞全部承担，明显有失公允，不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回郝飞的诉讼请求；二、驳回石家庄紫涵房地产开发有限公司反诉请求。本诉受理费1695元，反诉受理费1468元，由郝飞和石家庄紫涵房地产开发有限公司各自负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起7日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院诉讼费，账号：62×××47，开户银行:河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  曹利伟二〇一九年四月二十六日书记员  刘佳琦