四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终874号 上诉人（原审被告）：张吉东，男，1986年6月2日出生，汉族，住四川省荥经县。 上诉人（原审被告）：戚海燕，女，1990年10月5日出生，汉族，住四川省营山县。 被上诉人（原审原告）：四川中原物业顾问有限公司保利梧桐语营业部，住所地四川省成都市金牛区黄金东二路401号。 负责人：何世胜，总经理。 委托诉讼代理人：赵青梅，公司员工。 委托诉讼代理人：蒋燕，四川原友信律师事务所律师。 上诉人张吉东、戚海燕因与被上诉人四川中原物业顾问有限公司保利梧桐语营业部（以下简称梧桐语营业部）居间合同纠纷一案，不服四川省成都市金牛区人民法院(2018)川0106民初8912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张吉东、戚海燕上诉请求：撤销一审判决一、二项，并改判双方的居间服务合同无效。事实和理由：1.戚海燕仅同意出售房屋，并未同意成交价220万中22万返给买方，戚海燕对此也并不知情，在得知该情况后，也拒绝追认，被上诉人作为交易中介方，有义务向房屋共有人戚海燕履行如实告知义务；2.被上诉人并未完成居间事务，解约协议的签订是为了妥善处理定金退还事宜，不能作为戚海燕认可《买卖交易文本》的依据；3.上诉人最终通过案外人出售本案案渉房屋，价款为280万元，侧面印证返还22万元给买方并非上诉人的真实意思表示。 梧桐语营业部答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，双方签署的居间服务合同真实有效，上诉人在合同签订后，因市场情况的不同，双方的心理价位则不同，但与合同签订时的情况无关联，如上诉人在签署之后认为没有达到自己的心理预期应当提起诉讼，而非要求认定合同无效。故，请求驳回上诉、维持原判。 梧桐语营业部向一审法院起诉请求：1.判决张吉东、戚海燕支付梧桐语营业部居间服务费42000元；2.判决张吉东、戚海燕按未支付居间服务费金额×0.05%每日支付梧桐语营业部违约金（暂自2018年3月21日计算至2018年7月23日，124天共计2604元）；3.本案诉讼费用由张吉东、戚海燕承担。 一审法院认定事实：张吉东与戚海燕系夫妻关系，位于成都市金牛区黄金路101、103号百仁安盛商铺黄金路101、103号1层之物业系张吉东与戚海燕的夫妻共同财产。2018年3月21日，张吉东、戚海燕作为卖方（甲方）、案外人王啸波作为买方（乙方）、梧桐语营业部作为居间方（丙方）签订《买卖交易文本》（合同编号为1003249），张吉东代戚海燕在该文本中卖方处予以签字。《买卖交易文本》中的《居间服务合同》第一条约定居间服务事：为甲方出售之房源寻找买受人，并将该房源信息以及甲方的要求等报告给买受人；为甲乙双方提供签约机会或进行媒介服务；协助甲乙双方草拟房屋买卖的相关合同文本并促成双方签署合法有效的房屋买卖合同。第二条居间服务完成以及收费标准约定：甲乙双方签订《房屋买卖合同》时，丙方居间服务完成，甲方支付丙方居间服务费 42000元于签订本合同当日内一次性付清。第四条违约责任约定：迟延支付居间服务费，丙方有权要求按未付金额每日万分之五支付违约金；《过户及贷款代理合同》第一条代理服务事项及完成标准约定：由卖方委托经纪方办理交易房屋的过户手续及相关事宜。2018年4月3日，张吉东、戚海燕与案外人王啸波签订《解约协议》，一致同意解除2018年3月21日签署的《房屋买卖合同》（合同编号为：1003249）。梧桐语营业部在张吉东、戚海燕与案外人王啸波解除房屋买卖合同后,向案外人王啸波退还了定金5万元。 庭审中戚海燕认可其起初知晓并同意出售案涉房屋，但得知张吉东代其签署的《买卖交易文本》中房屋售价低于300万元，故后不同意出售该房屋。 一审法院认为，虽案涉《买卖交易文本》上戚海燕的签名系张吉东代签，但二人系夫妻关系，且戚海燕在庭审中承认签署合同时其同意出售房屋，故案涉《买卖交易文本》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，一审法院予以确认。根据《买卖交易文本》中《居间服务合同》及《过户及贷款代理合同》的约定，梧桐语营业部作为居间方及经纪方应完成居间服务，张吉东、戚海燕应向其支付居间服务费，且梧桐语营业部应当协助办理交易房屋的过户手续及相关事宜，现梧桐语营业部已促成张吉东、戚海燕与案外人王啸波之间房屋买卖合同成立，虽该房屋买卖合同在履行过程中已经由张吉东、戚海燕与案外人王啸波达成《解约协议》予以解除，但房屋买卖合同的解除并非梧桐语营业部原因所致，故张吉东、戚海燕应当支付相应的居间费用；因梧桐语营业部在张吉东、戚海燕与案外人王啸波解除房屋买卖合同后退还了案外人王啸波定金5万元，证明梧桐语营业部对解除房屋买卖合同予以认可，梧桐语营业部也未实际履行协助办理交易房屋的过户手续及相关事宜，其居间服务事项未能全部完成，结合诚实信用原则及合同具体履行情况，对梧桐语营业部要求张吉东、戚海燕按合同约定支付居间服务费42000元的诉讼请求，一审法院酌定在21000元的范围内予以支持。因张吉东、戚海燕未在合同约定期限内支付居间服务费，应当按约定向梧桐语营业部支付违约金，违约金以21000元为本金，按每日万分之五自2018年3月21日起计算至款项实际付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：一、张吉东、戚海燕于判决书生效之日起十日内向梧桐语营业部支付居间服务费21000元。二、张吉东、戚海燕于判决书生效之日起十日内向梧桐语营业部支付违约金，违约金以21000元为本金，按每日万分之五自2018年3月21日起计算至款项实际付清之日；三、驳回梧桐语营业部的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费915元，减半收取为457.5元，由张吉东、戚海燕负担229元，梧桐语营业部负担228.5元。 本院二审期间，张吉东、戚海燕提交四川链家房地产经纪有限公司《房屋交易文件（合订本-全款）》，拟证明案渉房屋已按280万元价格出售给案外人马运前，上诉人并未绕过梧桐语营业部进行交易。梧桐语营业部质证认可该证据真实性、合法性，不认可其关联性。梧桐语营业部未提交新证据。本院认为，张吉东、戚海燕所交证据产生于一审庭审结束前，不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定的“二审程序中的新的证据”，且该证据与本案诉争问题缺乏关联性，本院不予采信。 本院对一审查明的案件事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点问题有三个：一是案渉《买卖交易文本》、《居间服务合同》是否合法有效；二是案渉《买卖交易文本》、《居间服务合同》是否对戚海燕产生法律效力；三是张吉东、戚海燕应否向梧桐语营业部支付居间费用。对此，本院分别评判如下： 一、关于案渉《买卖交易文本》、《居间服务合同》是否合法有效的问题。本院认为，上诉人主张张吉东未获得戚海燕有效授权，无权代其在《买卖交易文本》等系列文件上签字，故案渉系列协议并非戚海燕的真实意思表示，应为无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，本案系列协议虽由张吉东代戚海燕签字，但并不因此导致合同无效。 二、关于案渉《买卖交易文本》、《居间服务合同》是否对戚海燕产生法律效力的问题。本院认为，戚海燕在本案审理过程中明确表示，其知晓并同意出售房屋，仅对出售价款存有异议，则张吉东在签署前述协议前，已取得房屋共有人戚海燕的合法授权，且张吉东、戚海燕系夫妻关系，案外人王啸波有理由相信张吉东有权代理戚海燕签订案渉协议出售房屋，结合房屋最后确已出售的事实，本院认为，认定张吉东在签订案渉系列协议时，已取得戚海燕授权，戚海燕确有出售房屋的真实意思，证据更加充分，也更为合理。故案渉系列协议效力及于戚海燕，其应当按约履行义务。 三、关于张吉东、戚海燕应否向梧桐语营业部支付居间费用的问题。本院认为，上诉人主张梧桐语营业部未向戚海燕告知房屋价格变更的事实，且案渉房屋最终交易并非因经梧桐语营业部提供的居间服务，故其不应获得约定报酬。但是房屋共有人张吉东作为代理人，有权与买受人就房屋价款充分磋商后签订案渉系列协议，戚海燕主张梧桐语营业部未履行告知义务无事实依据。案渉房屋最终未完成交易并非因梧桐语营业部违约所致，戚海燕关于梧桐语营业部不应获得居间服务费的诉请，本院不予支持。一审法院依据梧桐语营业部完成的工作量，将其居间服务费酌定为21000元并无不当，本院予以确认。 综上所述，张吉东、戚海燕的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费457.5元，由张吉东、戚海燕负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈良谷 审 判 员 傅科文 审 判 员 叶云婧 二〇一九年四月二十九日 法官助理 盛梦娇 书 记 员 梁 婧