四川省泸州市龙马潭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0504民初3531号 原告（反诉被告）：泸州市龙马潭区罗汉镇中心校。 法定代表人：胡元清。 委托诉讼代理人：魏朝述，四川大山律师事务所律师。 被告（反诉原告）：泸州杰兴机械有限公司。 法定代表人；彭芳。 委托诉讼代理人：贾振华，北京京平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘大伟，北京京平律师事务所律师。 第三人：泸州市晨熙商贸有限公司。 法定代表人：邬富真。 委托诉讼代理人：吴春，四川泸杰律师事务所律师。 原告泸州市龙马潭区罗汉镇中心校（以下简称罗汉中心校）与被告泸州杰兴机械有限公司（以下简称杰兴公司）、第三人泸州市晨熙商贸有限公司（以下简称晨熙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗汉中心校法定代表人胡元清及委托诉讼代理人魏朝述、被告杰兴公司的法定代表人彭芳及委托诉讼代理人贾振华、刘大伟、第三人晨熙公司的委托诉讼代理人吴春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 罗汉中心校向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《罗汉镇洞窝小学出租协议》；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年6月11日，原、被告签订《罗汉镇洞窝小学出租协议》，租期十年，从2014年6月15日起至2024年6月14日止。但原告根据与第三人晨熙公司于2012年6月11日签订的《罗汉镇洞窝小学出租协议》，已将洞窝小学房屋出租给了第三人，租期至2018年6月14日止，故原告与被告所签订的出租协议并未实际履行。现因政府城建规划，案涉房屋被纳入征收范围，原、被告所签协议不可能继续履行，为此原告提出如上请求。 杰兴公司辩称，原、被告双方所签订的《罗汉镇洞窝小学出租协议》合法有效，且已实际履行多年，原告没有理由解除合同，如要解除，则原告应承担违约责任。 杰兴公司向本院提出反诉请求：1、判令罗汉中心校继续履行与杰兴公司签订的《罗汉镇洞窝小学出租协议》；2、反诉案件诉讼费由罗汉中心校负担。事实和理由：2014年6月11日，反诉原告与反诉被告签订《罗汉镇洞窝小学出租协议》后，反诉原告一直按时交纳了租金，现租期未满，反诉被告诉请解除合同，不符合法律规定，故反诉原告提出如上反诉请求。 罗汉中心校对杰兴公司的反诉辩称，反诉原、被告签订的出租协议并未实际履行，由于政府规划用地，案涉房屋不能继续出租，因此反诉被告要求解除合同具有正当理由。 晨熙公司述称，其虽与罗汉中心校于2012年6月11日签订了《罗汉镇洞窝小学出租协议》，实际是杰兴公司借用晨熙公司名义签订，因当时杰兴公司未经工商登记，协议签订后，一直由杰兴公司实际租用房屋，租金也是该公司交纳，在2014年6月11日，杰兴公司工商登记完善后，由其重新与罗汉中心校签订了租赁协议，原协议已自动解除，晨熙公司与罗汉中心校已不存在合同关系。 本院经审理认定事实如下：2012年6月11日，罗汉中心校（甲方）与晨熙公司（乙方）签订《罗汉镇洞窝小学出租协议》，协议约定：甲方将罗汉镇中心校洞窝小学校址及房屋（占地面积约2200平方米、建筑面积约1200平方米、使用面积1000平方米）出租给乙方使用；租赁期六年，甲方从2012年6月15日起将房屋交付乙方使用，至2018年6月14日止；租赁期间如因城建规划和教育规划等要利用该校园，甲方提前20天告知乙方，乙方无条件搬出；甲方收乙方保证金1000元，合同到期后或乙方撤离并交还钥匙后，由甲方退还该保证金；合同期满后，如甲方无城建规划和教育规划等要利用该校园仍继续出租房屋，乙方在每年递增租赁费的情况下拥有优先承租权；甲乙双方议定年租金前三年每年10000元，后三年年租金每年增加1000元，交纳方式为一年一次性支付，本着先付钱后使用原则，签订当日乙方将一年的租金交纳给甲方，以后每年的租金在当年6月份交纳。上述协议签订后，罗汉中心校向晨熙公司交付了租赁物，晨熙公司也按约交纳了保证金1000元，并连续交纳了至2018年6月的房租。 2014年6月11日，罗汉中心校（甲方）与杰兴公司（乙方）签订《罗汉镇洞窝小学出租协议》，协议约定：甲方将罗汉镇中心校洞窝小学校址及房屋（占地面积约2200平方米、建筑面积约1200平方米、使用面积1000平方米）出租给乙方使用；租赁期十年，甲方从2014年6月15日起将房屋交付乙方使用，至2024年6月14日止；租赁期间如因城建规划和教育规划等要利用该校园，甲方提前告知乙方，学校原有一切不动产产权属罗汉镇中心学校，乙方经甲方同意新建的不动产，乙方可以撤走，所有道路、校园建筑物、设备设施不得损坏；甲方收乙方保证金1000元，合同到期后或乙方撤离并交还钥匙后，由甲方退还该保证金；甲乙双方议定年租金前五年每年10000元，后五年年租金每年增加1000元，交纳方式为一年一次性支付，本着先付钱后使用原则，签订当日乙方将一年的租金交纳给甲方，以后每年的租金在当年6月份交纳；如一方未履行本合同约定条款，违约方须赔偿给对方违约金100000元。上述协议签订后，杰兴公司未以其自己名义交纳保证金和房租。 另查明，晨熙公司承租期间，所交的房租实际由杰兴公司承担，所租场址及房屋也由杰兴公司使用。2018年4月，四川泸州（长江）经济开发区项目建设局向泸州市龙马潭区人民政府罗汉街道办事处发函，该函载明龙马潭区拟建设洞窝水电博物馆，项目选址定于罗汉街道群丰村七社原洞窝小学处，相关规划手续正在报批过程中，要求罗汉街道办事处尽快开展土地前期调查，租赁户搬迁等相关工作。同年6月8日，泸州市龙马潭区发展和改革局作出了同意洞窝水电博物馆建设项目的批复。罗汉中心校根据政府主管部门要求，于2018年3月23日向晨熙公司发函，告知其在2018年6月14日租赁期满后交还房屋。2018年6月27日，因晨熙公司未按时交还房屋，罗汉中心校再次向其发函，要求其在2018年7月2日前交还房屋，晨熙公司至今未履行。 上述事实有原、被告及第三人的当庭陈述、晨熙公司和杰兴公司先后与罗汉中心校签订的《罗汉镇洞窝小学出租协议》、晨熙公司交纳保证金及租金的收据、四川泸州（长江）经济开发区项目建设局《关于洞窝水电博物馆项目用地事宜的函》、泸州市龙马潭区发展和改革局《关于洞窝水电博物馆建设项目建议书的批复》、罗汉中心校向晨熙公司所发函件、晨熙公司与罗汉镇群丰村第七村民小组签订的《农村土地租赁合同》、晨熙公司与罗汉镇群丰村第七村民小组及杰兴公司签订的《土地转租合同》、罗汉镇群丰村第七村民小组出具的《证明》、现场照片、证人许某、何某的证言等证据在案佐证。 本院认为，本案的争议焦点是：１、罗汉中心校与杰兴公司签订的租赁合同是否已开始履行；２、罗汉中心校与杰兴公司签订的租赁合同是解除还是继续履行。 一、罗汉中心校与杰兴公司签订的《罗汉镇洞窝小学出租协议》是否已开始履行。 罗汉中心校与晨熙公司和杰兴公司就同一租赁物先后签订了两份租赁合同，晨熙公司签订时间在杰兴公司之前，从租赁期限看，两份合同在2014年6月至2018年6月期间有时间上的重叠，从保证金和租金交纳情况看，晨熙公司所签租赁合同已开始履行，在该合同没有解除或期满终止前，杰兴公司所签租赁合同则不可能履行。晨熙公司声称其所签合同在杰兴公司与罗汉中心校签订合同后已解除，但其没有证据证明罗汉中心校有解除该合同的意思表示。相反，从罗汉中心校开具的租金收据看，其仍坚持以晨熙公司作为交纳租金的义务人，说明其认可的合同履行相对人是晨熙公司。虽然杰兴公司实际承担了租金并使用了租赁物，系实际承租人，但晨熙公司作为缔约承租人，其合同主体身份并不因此而发生改变。罗汉中心校坚称未履行与杰兴公司所签合同，根据以上理由，本院采纳该主张，但其未按约交付租赁物，构成违约，杰兴公司有权另案向其主张违约责任。 二、罗汉中心校与杰兴公司签订的《罗汉镇洞窝小学出租协议》应解除还是继续履行。 罗汉中心校与杰兴公司签订的《罗汉镇洞窝小学出租协议》合法有效，双方都应当按约定全面履行。根据上述认定，罗汉中心校因履行与晨熙公司的租赁合同而尚未按时履行与杰兴公司之间的租赁合同，已构成违约，现晨熙公司租赁期满，罗汉中心校已具备交付租赁物的条件，合同本应继续履行，但因政规划在租赁场所上修建博物馆，要求罗汉中心校不再出租该场地，为此，罗汉中心校提出解除与杰兴公司所签合同，属于公共利益所需，具有正当性。此外，根据双方所签协议第二条第5项“租赁期间如因城建规划和教育规划等要利用该校园，甲方提前告知乙方，学校原有一切不动产产权属罗汉镇中心学校，乙方经甲方同意新建的不动产，乙方可以撤走，所有道路、校园建筑物、设备设施不得损坏”约定，罗汉中心校有权要求解除合同。 综上所述，罗汉中心校请求解除与杰兴公司签订的《罗汉镇洞窝小学出租协议》，符合法律规定，本院予以支持，对杰兴公司继续履行合同的反诉请求则不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款的规定，判决如下： 一、解除泸州市龙马潭区罗汉镇中心校与泸州杰兴机械有限公司签订的《罗汉镇洞窝小学出租协议》； 二、驳回泸州杰兴机械有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费100元，减半收取50元，反诉案件受理费2300元，减半收取1150元，共计1200元，由被告泸州杰兴机械有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员 杜 刚 二〇一九年四月二十四日 书记员 胡泓妙