四川省攀枝花市东区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0402民初915号 原告：四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司，住所地：四川省攀枝花市东区炳草岗大街10号泰隆大厦西楼A1#，A5，统一社会信用代码：91510402694800327P。 负责人：李世民，该公司区域总监。 委托诉讼代理人:陈晓艺（特别授权），女，1975年3月23日出生，汉族，四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司员工，户籍所在地：四川省攀枝花市仁和区居民。 委托诉讼代理人:林佳（特别授权），女，1986年3月26日出生，汉族，四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司员工，户籍所在地：四川省井研县居民。 被告：罗某，女，2011年6月6日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 监护人：谢佳池，女，1976年2月8日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 监护人：罗捷，男，1966年4月14日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。 委托诉讼代理人：谢绍舟，男，1947年12月30日出生，汉族，四川省仁寿县居民，住四川省攀枝花市东区。 原告四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司（简称衡易攀分司）与被告罗某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告衡易攀分司的委托诉讼代理人陈晓艺、被告委托诉讼代理人谢绍舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告衡易攀分司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费人民币2695.98元（2015年7月1日至2018年12月31日期间物业服务费）；2、判令被告支付原告违约金8690.36元；3、综上1、2所述合计金额11386.34元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年7月3日，原告与攀枝花金海实业有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向攀枝花机场路333号金海世纪城（原名：金海·世纪城）提供物业服务。合同约定了服务内容、服务期限、物业服务费、缴费方式、违约责任等条款。2013年7月3日，被告购买该小区商品房，系上述物业39栋1单元806号的业主。在此期间原告切实履行合同约定的义务，但被告拖欠了2015年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费，欠款金额共计2695.98元，另根据双方《前期物业服务合同》共计产生违约金8690.36元。原告多次催缴但被告一直未支付上述费用，被告的违约行为给原告造成了严重的经济损失。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。 原告为了证明其诉讼请求成立，向法庭提供如下证据在案佐证：1、商品房买卖合同，欲证明：被告为原告提供物业服务小区的业主；2、前期物业服务合同，欲证明：原告与被告之间存在物业服务合同关系，合同约定了物业服务费用及违约责任等条款；3、催费短信，欲证明：原告在正常主张自己的权利；4、园区巡视记录和维修照片，欲证明：原告对小区建筑物共有部分的维护和管理；5、电梯维保合同，消防维保合同，化粪池清掏合同，欲证明：原告对共用设施设备的日常运行、维护和管理；6、保洁绿化维保合同，品质评估报告和现场照片，欲证明：原告对共有部分的绿化、环境卫生的保养和维护；7、秩序巡逻签到表、门岗服务照片、车辆指挥照片，欲证明：原告对小区秩序维护，安全防范，车辆秩序的维护；8、物业服务档案目录及档案室照片，欲证明：原告对小区物业服务档案和物业档案的管理；9、2018年业主满意度调查业主签字复印件，欲证明：小区业主对原告提供的物业服务是满意的。 经庭审质证，被告对上述证据没有异议，但认为原告应该成立小区业主委员会。 被告罗某辩称，被告未交物业费用属实，但不是被告不交物业费，而是原告要把存在的问题解决了再缴纳物业费。1、物业费标准太高；2、绿化没有，前面的树木被砍了；3、空调漏水的情况没有得到解决；4、垃圾房太臭；5、公共场所应布置椅子；6、电梯里有狗屎狗尿；7、公摊面积收费要公开；8、被告系退役军人，目前经济困难，每月工资2、3千，希望能够减免。 被告未提交证据。 本院根据当事人举证及陈述，对本案证据与案件事实的关联程度、本案证据之间的联系综合审查判断，审理查明如下事实： 2013年7月3日，谢佳池代理罗某与攀枝花金海实业有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，罗某购买了位于金海·世纪城小区39幢1单元8层806号房屋一套。同日，衡易攀分司（甲方）与罗某（乙方）签订《金海世纪城前期物业服务合同》一份，合同主要约定：“第一条在物业管理区域内，甲方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的日常维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行及日常维护、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、中转及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的日常养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。第二章服务费用第一条本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式。1、物业服务费用由乙方或物业使用人按其拥有或使用物业的建筑面积支付，具体标准如下：住宅：壹元伍角/月·平方米（最终以物价局核定价格为准）。2、甲方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由甲方享有或承担。第二条乙方应于开发商发出交房通知次日起支付物业服务费用，首次应支付半年物业服务费，以后可按月支付，乙方或物业使用人应在每月十日前履行当月支付物业服务费义务。……第六章违约责任第一条乙方或物业使用人未能按时足额支付物业服务费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应支付费用的千分之五支付违约金。……”合同中双方还就各自的权利义务、服务内容和质量、物业的经营与管理、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，衡易攀分司为金海·世纪城小区提供了前期物业管理服务。 同时查明，罗某作为金海·世纪城小区业主，未缴纳2015年7月1日至2018年12月31日期间的物业服务费2695.98元。其后，衡易攀分司向罗某催交物业服务费无果，遂诉至法院。 本院认为，原告衡易攀分司与被告罗某签订的《金海世纪城前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规，该合同合法有效并对业主具有约束力。原告按约为金海·世纪城小区提供了物业管理服务，被告作为该小区物业所有人，实际享受了原告为其提供的物业服务，理应按约向原告支付相应的物业管理服务费用，被告拖欠物业服务费2695.98元，有违诚实信用原则，故对原告要求被告支付拖欠的物业服务费2695.98元的诉请，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告从逾期之日起每天按应支付费用的千分之五支付违约金的诉请，本院认为，被告未按约定支付物业服务费的行为已构成违约，双方在合同也中对违约金的计算方式进行了约定，但鉴于本案的实际情况，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的经济履行能力、过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对原告主张的违约金酌情调整为按应交总额的百分之十即269元（2695.98元×10%）交纳，超出部分，不予支持。被告提出小区物业收费标准太高的意见，依据不足，且收费计算方法均由双方当事人进行约定，故被告以此而拒付物业费的抗辩理由，本院不予支持。被告提出漏水空调漏水、垃圾房太臭、公共场所应布置椅子、公摊面积收费要公开等问题，原告在庭审中承诺予以完善和改进，本院予以确认；被告提出自己系退役军人而目前经济困难，需要减免物业费的意见，被告可据实情通过其他途径反映予以依法解决，本案不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限罗某于本判决生效之日起三日内一次性支付四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司物业服务费2695.98元。 二、限罗某于本判决生效之日起三日内支付四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司违约金269元。 三、驳回四川衡易物业服务有限公司攀枝花分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费85元，减半收取42.5元，由罗某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员 戴 军 二〇一九年四月二十四日 书记员 熊仁琪