江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初2565号原告：连云港安晶物业服务有限公司，住所地东海县幸福南路28号中央花园15号楼1层。法定代表人：秦磊，连云港安晶物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：陈晓波，连云港安晶物业服务有限公司公司职员。被告：董亮，男，1983年3月5日出生，汉族，个体户,住东海县。被告：孙兰，女，1987年9月8日出生，汉族，住东海县。原告连云港安晶物业服务有限公司与被告董亮、孙兰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告连云港安晶物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈晓波、被告董亮到庭参加诉讼，被告孙兰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。连云港安晶物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业服务费6260元及违约金（根据合同约定每日按千分之三计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年10月，原告与连云港景秀房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，依据合同要求原告依法、依照约定对被告居住的小区实施了规范的物业管理服务工作，为被告提供了较为完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。根据国务院《物业管理条例》等有关文件的规定，业主应缴纳一定的物业管理服务费用。被告居住的商品房属于高层，面积为121.4平方米，按照合同约定及三级管理的收费标准，物业服务费应为0.55元/平方/月、高层设施运行维护保养费应为0.25元/平方/月、公共能耗费应为200元/年（电梯电费）、公共水电费应为200元/年。经统计，被告2014年11月1日至2018年11月1日共拖欠物业服务费3204元、高层设施运行维护保养费1456元、公共能耗费计800元、公共水电费应为800元。被告共拖欠应缴纳的物业管理服务费6260元及违约金（根据合同约定每日按千分之三计算）。为了维护我公司物业管理工作的正常秩序和利益，维护广大己交费业主的权益。我方曾多次以多种形式向被告催缴物业服务费用，但被告均未予理睬，至今没有缴纳应缴的物业服务相关费用。现根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民事诉讼法》等规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判令被告向原告缴纳上述共计费用及违约金。董亮辩称，我认为原告没有提供完善的物业服务，装修押金一直没有退回，电梯费每年是564元，但是维护的电梯顶棚没有了，前期两百多户的停车位物业公司擅自出租，小区车位紧张，产生邻里纠纷，小区不断发生被盗事件，业主车辆经常被划，物业拉出横条，警告小区不要乱停放车辆，划车后果自负，物业没有很好的解决，这样就是纵容划车，造成小区邻里纠纷，小区出租的车位租金去向不明，没有公布，电梯维护很不好，私拉电线，物业不完善，没有完好履行物业合同。物业公司完善我陈述的所有问题，完善后我肯定会交物业费的，我不愿意承担违约金。孙兰未作答辩。本院经审理认定事实如下：2010年10月25日，原告与连云港景秀房地产开发有限公司签订了锦绣家园前期物业管理服务合同，合同约定：连云港景秀房地产开发有限公司将东海县锦绣家园委托于原告实行物业管理；原告按照《连云港市物业服务收费管理实施办法》叁级标准收取物业管理服务费；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为0.55元/平方米/月、高层设施运行维护保养费为0.25元/平方米/月、公共能耗费为200元/户/年、公共照明费为200元/户/年；物业服务费按年交纳；物业服务费违约金按年度欠费总额的每天3‰计算。2018年7月25日，东海县锦绣家园业主委员会同意原告继续履行锦绣家园前期物业管理服务合同。被告为东海县牛山街道和平东路285号锦绣家园20-3-802业主，居住的商品房属于高层，房屋建筑面积为121.4平方米。被告于2014年11月1日至2018年11月1日共拖欠物业服务费3204元、高层设施运行维护保养费1456元、公共能耗费800元、公共照明费800元，共计6260元未付。上述事实，有原、被告当庭陈述以及原告举证营业执照、锦绣家园前期物业管理服务合同、继续履行合同证明、催缴物业费通知书、拖欠物业费明细表、物业管理服务收费公示牌、物业服务照片予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，原告与连云港景秀房地产开发有限公司签订的锦绣家园前期物业管理服务合同系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力，各方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，连云港景秀房地产开发有限公司委托原告对东海县锦绣家园实行物业管理，原告按照合同约定提供了物业服务，被告也接受了物业服务，被告应当支付相应的物业管理服务费用，故本院对原告要求被告支付物业服务费6260元的请求，予以支持。被告辩解装修押金一直没有退回，原告没有提供完善的物业服务，电梯顶棚没有了，前期两百多户的停车位物业公司擅自出租，小区车位紧张，产生邻里纠纷，小区不断发生被盗事件，业主车辆经常被划，物业拉出横条，警告不要乱停放车辆，划车后果自负，物业没有很好的解决，这样就是纵容划车，造成小区邻里纠纷，小区出租的车位租金去向不明，没有公布，电梯维护很不好，私拉电线，物业不完善，没有完好履行物业合同。物业公司完善我陈述的所有问题，完善后我肯定会交物业费的。退还装修押金与本案不属同一法律关系，被告可另行主张权利；对于公共设施的损坏，属于相关责任人维修范围的，原告应当督促其尽快维修，属于原告维修职责范围的，原告应自行维修或向有关部门申请费用维修；对于个人财产应由个人自行解决的，原告可给予被告明确说明解释；对于被告反映的被盗事件、业主车辆被划问题，属于公安治安案件；对于原告其他服务不完善的问题，原告应当尽快整改落实。一般而言，小区动产与不动产在利用过程中，财产毁损或利用不便具有不确定和不定时性，且小区众多居住者对小区公共财物的利用态度也有差异，鉴于物业服务存在持续性、整体性的特点，评判物业服务是否达标，不宜仅依据短时间内单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。如果物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同，业主可以请求物业企业承担履行、补救或赔偿损失等责任。但物业服务有瑕疵，并不能作为拒交物业费的根本理由，如果业主因各自个别的原因为由长期拒交物业费，小区将无法管理，最终将损害整个小区业主的利益，也影响小区的整体居住质量，故被告不交物业费的辩解理由不能成立，本院不予采纳。对原告要求违约金的请求，因原告的服务并不能做到全面适当，其请求本院不予支持。被告孙兰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证、辩论的权利，应当承担举证不能的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下：一、被告董亮、孙兰于本判决生效后十日内给付原告连云港安晶物业服务有限公司物业管理服务费6260元；二、驳回原告连云港安晶物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告董亮、孙兰负担。本判决为终审判决。审 判 员  戚 宇二〇一九年四月二十四日法官助理  刘腾腾书 记 员  徐 慧