上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初509号原告(反诉被告)：上海荣荣喷胶棉有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：严惠中，董事长。委托诉讼代理人：杜俊杰，上海镇平律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙隆，上海镇平律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海泰煜塑料包装制品有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：徐志刚，总经理。委托诉讼代理人：吴舟，上海日盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷子坚，上海日盈律师事务所律师。原告上海荣荣喷胶棉有限公司(以下简称“荣荣公司”)诉被告上海泰煜塑料包装制品有限公司(以下简称“泰煜公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告提出反诉，本院依法予以受理。本案于2019年1月23日公开开庭进行了审理，原告的法定代表人严惠中及委托诉讼代理人龙隆，被告的委托诉讼代理人殷子坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荣荣公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2010年1月28日签订的租赁协议；2、判令被告向原告支付租金人民币(以下币种均同)72.45万元(自2017年1月1日起至2018年7月1日止，租金标准为48.30万元每年)。审理中，原告变更第二项诉请为，判令被告向原告支付自2017年3月17日起至2018年7月1日的租金623,875元。事实和理由：原被告于2010年1月28日签订租赁协议，约定原告为被告提供厂房2,866.98平方米、西端约200平方米、门房及其附属建筑设备(厂房位于青浦重固大街XXX号)，租期为2010年4月1日至2025年3月31日，前五年租金为每年46万元，此后每5年增加一次，增幅为5%直至期满。2017年1月1日起，被告未再支付租金，却一直占有使用原告厂房，原告多次主张未果，于2018年3月23日通过邮寄及被告门前张贴的方式发函，要求被告支付租金，被告至今仍未支付也无任何解释，因此原告诉至本院做如上诉请。审理中，原告明确，第一项诉请系要求解除原被告之间的租赁关系，包括双方2010年1月28日签订的租赁协议，以及2010年2月12日签订的租赁补充协议。被告泰煜公司辩称，不同意原告诉请。诉请一，双方签订的合同在2017年8月29日开始无效，不存在解除的问题。被告已支付2016年3月17日到2017年3月16日的租金，2017年6月10日之后，因被告未能使用租赁房屋，且存在停水停电，合同无效，不应支付租金。2017年3月17日到2017年6月12日的租金，因被告处于搬迁状态，对房屋未达到使用的目的，因此要求原告返还相应的租金，要求在本案中抵扣。关于租金标准，认可2016年3月17日至2017年6月19日按照48.30万元的标准计算，2017年6月20日之后的，即使是正常租赁，租金也应该按照每年42万元计算，因为违章建筑已经拆除了。被告认为，系争房屋的土地使用权于2016年7月1日到期，后经诉讼于2017年8月29日被收回；另2017年6月12日停止电力供给，故6月中旬被告已全部搬离，因此被告提出反诉请求：1、确认原被告双方签订的租赁合同及补充协议自2017年8月29日起无效；2、判令反诉被告赔偿反诉原告租金差额损失591,317.97元；3、判令反诉被告返还26,000元；4、判令反诉被告支付搬迁费75,000元；5、判令反诉被告支付装饰装修损失73,500元。被告明确，反诉诉请中，诉请2是因原告单方面原因导致系争房屋无法使用，被告另行租赁存在租金差价，被告主张到2018年7月，扣除了30%；诉请3的搬迁费是因为被告搬迁实际产生的金额；诉请5的装修损失是租赁房屋内安装的载货电梯，造价是10.50万元，被告扣除了30%。原告针对被告的反诉辩称，反诉诉请中同意返还第三项的26,000元，其余均不同意。1、之前判决确定过租赁协议合法有效，是在真实自愿的情况下签订的，现在房屋还在原告名下，双方签订的房屋租赁协议无关土地使用权。2、租赁期内，被告另外租赁厂房与原告无关。3、被告单方面的搬离且未跟原告做任何的交接或协商。4、认可被告安装了10.50万元的电梯，但这是被告自行装修的，使用中进行过折旧，且就算搬迁，也可另行使用，不应该废弃。经开庭审理查明，位于上海市青浦区重固镇大街XXX号的房屋的权利人为荣荣公司。上述房屋的房地产权证登记于2009年2月24日，载明：土地状况，使用权来源为集体土地批准使用；总面积6,325.40平方米。另查明，2010年1月28日，原告(甲方)与被告(乙方)签订租赁协议，约定甲方为乙方提供厂房2,866.98平方米＋西端约200平方米＋门房及其附属建筑、设备(厂房位于青浦重固大街XXX号)，附房地产权证复印件沪房地青字(2009)第002155号；租期为2010年4月1日起至2025年3月31日，前五年租金每年为46万元，此后每5年增加一次，增幅为5%直至期满。租金按年支付，先付后用；甲方委托严惠中全权负责本协议的履行及租金的收取等事宜；乙方在租用期内如遇非乙方因素需搬迁，所有损失、赔偿费、设备搬迁费均由甲方负责落实。2010年2月12日，原被告双方签订租赁补充协议，其中第5条约定如下图中东侧门卫边彩钢棚被执法部门按违章建筑拆除，甲方需归还乙方26,000元。如下图中西侧建筑间彩钢棚被执法部门按违章建筑拆除自然损坏除外，甲方降低年租金至42万元整。如甲方协调后恢复原建筑则乙方亦同步恢复原租金。又查明，2017年3月14日，重固镇拆除违法建筑指挥部(以下简称“重固拆违部”)发出限期物品搬离通知书，内容为“重固大街XXX号泰煜：请你方于2017年3月20日前把重固大街XXX号泰煜(违建)内的所有物品搬离现场，逾期不搬离的，本机关可以依法予以强制搬离。”2017年6月2日，重固拆违部再次发出通知书，要求泰煜公司于2017年6月20日搬离违建内的物品。案外人上海市电力公司青浦供电公司(以下简称“供电公司”)向泰煜公司发出停电通知书，通知泰煜公司因进行10千伏政府拆除违法建筑，暂停该处用电，停电时间为2017年6月12日13时00分起至政府批准。再查明，2017年1月4日，荣荣公司在上海市青浦区人民法院(以下简称“青浦法院”)起诉泰煜公司，法院以(2017)沪0118民初142号案件受理。2017年4月5日，青浦法院作出判决，认为双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，驳回了荣荣公司要求解除租赁协议等全部诉讼请求。该案于2017年5月2日生效。2017年7月13日、8月9日，荣荣公司在青浦法院两次起诉重固镇政府，青浦法院分别以(2017)沪0118行初86号、(2017)沪0118行初99号案件受理，后分别于2018年1月12日、1月26日对前述两次案件作出行政判决，判决书的查明事实部分载明，2017年7月6日、7月8日，被告均对原告厂区部分建筑物实施了强制拆除，同时确认重固镇政府的前述强制拆除行为违法。该两个案件分别于2018年2月2日、2018年2月22日生效。还查明，2017年7月5日，上海青浦重固资产经营有限公司(以下简称“重固资产公司”)在青浦法院起诉荣荣公司，上海市青浦区重固镇人民政府(以下简称“重固镇政府”)作为第三人参与该(2017)沪0118民初8950号案件(以下简称“8950号案件”)。2017年12月8日，青浦法院在判决书查明事实部分载明，2017年8月29日，重固镇政府出具情况说明，因荣荣公司被纳入“城中村”改造地块范围而涉及公共利益，且荣荣公司就系争地块的土地使用权已到期，故同意重固资产公司收回涉案到期土地。青浦法院认为，青府土用(1997)第290号土地管理文件批准系争土地使用年限至2016年7月1日，现已到期，且荣荣公司又未能提供证据证明其仍可继续使用涉案土地，故荣荣公司理应将涉案土地腾退后返还重固镇政府，并判决荣荣公司将位于系争地块上的建筑物及土地腾退后返还重固镇政府，重固镇政府支付荣荣公司(有权证的地上建筑物)补偿款700万元。后经二审维持原判，该案于2018年4月19日生效。2018年6月23日，青浦法院因执行前述8950号案件的(2018)沪0118执2934号案件张贴公告，内容为“……责令被执行人上海荣荣喷胶棉有限公司在2018年6月29日前履行将位于上海市青浦区重固镇大街XXX号的建筑物及土地(上海市不动产登记地号为上海市青浦区重固镇8街坊77/1丘)腾退后返还第三人上海市青浦区重固镇人民政府。到期仍不履行的，本院将依法强制执行”。原、被告确认，被告搬离时双方对于系争房屋未有交接。被告租金支付至2017年3月16日。以上事实，由原、被告的陈述，租赁协议、租赁补充协议、上海市房地产权证、民事判决书、公告、限期物品搬离通知书、停电通知书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示，被告未付租金且房屋不存在了，故以房屋的拆除时间2018年7月1日作为合同解除日。同意西侧彩钢板拆除后按每年42万元的标准计算租金。2017年下半年停电，被告打电话给原告的法定代表人说不能生产了，当时房屋在做协议搬迁，被告认为东西放着可能会有补偿款，所以设备就留着用做仓库。系争场地部分租给被告，还租给了另一户人间，原告不在场地内，不清楚被告何时搬离。为此，原告提供：函及张贴照片、顺丰邮单及签收凭证，证明2018年3月原告对被告发出函件要求支付租金费用，邮寄地址是系争房屋地址，当时被告搬到其他地方了，但大型设备、原料和半成品还在。对于原告提供的上述证据，被告表示没有看到过，也不认可签收，被告搬离后房屋由原告控制。被告表示，被告是在2017年6月12日搬离厂房，之后合同就终止履行，被告就没有支付租金的义务了。2017年8月29日之后合同无效，因为之后无论是重新申请规划许可证等都是不可能的。之前没有向原告提过损害赔偿，是因为如果有动迁补偿，涉及承租人的补偿应归被告所有，被告再向原告或政府主张。为此，被告提供：1、厂房租赁合同两份(签订时间分别为2017年3月28日、2018年1月28日)、租金支付明细表、租金支付凭证、转账记录。证明被告无法使用系争房屋只能去租赁新房屋，因不能异地经营，成立了新公司重新签订合同，实际也是被告的法定代表人经营，后续损失也应该归结为被告的。两份合同金额一样，只是更换了主体。租赁面积为7,016.10平方米；2、增值税发票及付款凭证。证明被告支付三笔搬迁费共75,000元；3、电梯的增值税专业发票，证明安装电梯的事实及电梯价格；4、辞职信，证明2017年6月无法使用系争房屋，被告清理了大部分员工并搬离。对于被告提供的上述证据，原告认为，1、不予认可，被告租赁期内单方面与案外人签订，无法证明是原告原因导致，与原告无关；2、认可真实性，不认可关联性。无法证明是何种搬迁或运输，被告是做包装的，租赁叉车很正常，实际经营中也要购买或使用；3、设备搬迁是正常生产需要；4、没有人员的身份证复印件和电话，证据三性均不予认可。根据庭审查明的事实，本院认为，原、被告签订的租赁协议系双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规禁止性规定，依法应当被确认为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行各自义务。虽系争房屋占用土地的土地使用权在租赁期间期满被收回，但此系土地所有权人与原告之间的关系，不影响原被告之间的租赁协议的效力。现标的物被拆除，涉案合同客观上已无继续履行的可能性，且双方对于被告提前搬离的事项亦予确认，因此本院确认原被告签订的租赁协议及租赁补充协议提前解除。被告认可按年租金483,000元的标准支付自2017年3月17日起至2017年6月19日的租金，本院予以确认；2017年6月20日之后的租金，原告认可停电后被告搬走，但屋内遗留生产设备；被告亦确认遗留有杂物，是不要的垃圾，双方未就房屋交接做书面确认，本院综合考虑双方的自认及举证情况、停电的时间及影响、补充协议关于拆违后租金标准的调整、被告另行租赁场地的时间等因素，酌情确定被告应支付原告自2017年3月17日起至2018年4月19日止的租金及使用费共计230,000元。因8950号案件生效，原告应予腾退并获得地上物补偿，2018年4月20日之后的租金或使用费本院不予支持。关于被告反诉要求原告赔偿的租金差额损失，对照被告前后两次租赁的场地面积与租金标准，无法看出被告存在其所称的租金差额损失，故对被告的该项诉请，本院不予支持。原告同意返还被告双方约定的26,000元，本院予以确认。关于搬迁费、电梯装修损失，本院综合考虑租赁协议无法继续履行的原因及双方的过错程度、剩余租赁期、电梯的折旧情况等，酌情确定原告补偿被告60,000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告上海荣荣喷胶棉有限公司与被告上海泰煜塑料包装制品有限公司于2010年1月28日签订的租赁协议及2010年2月12日签订的租赁补充协议解除；二、被告上海泰煜塑料包装制品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海荣荣喷胶棉有限公司自2017年3月17日起至2018年4月19日止的房屋租金及使用费230,000元；三、反诉被告上海荣荣喷胶棉有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海泰煜塑料包装制品有限公司补偿款26,000元；四、反诉被告上海荣荣喷胶棉有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海泰煜塑料包装制品有限公司搬迁费、装修装饰损失共计60,000元；五、反诉原告上海泰煜塑料包装制品有限公司的其余反诉请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11,045.00元，减半收取计5,522.50元，由原告上海荣荣喷胶棉有限公司负担3,769.50元，被告上海泰煜塑料包装制品有限公司负担1,753元；反诉案件受理费5,361.59元，由反诉原告上海泰煜塑料包装制品有限公司负担4,695.59元，反诉被告上海荣荣喷胶棉有限公司负担666元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇一九年四月二十二日书记员  周 诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。