上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初1318号原告：周广华，男，1954年8月10日出生，汉族，户籍地安徽省。被告：顾明鑫，男，1939年11月16日出生，汉族，住上海市。被告：上海置衡房地产经纪事务所，住所地上海市徐汇区。投资人：张珏云，总经理。原告周广华与被告顾明鑫、上海置衡房地产经纪事务所房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年3月14日公开开庭进行了审理。原告周广华、被告上海置衡房地产经纪事务所的投资人张珏云到庭参加诉讼。被告顾明鑫经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。周广华向本院提出诉讼请求：1.确认原告与两被告之间于2018年4月15日就上海市徐汇区襄阳南路XXX弄XXX号底层(南间)签订的房屋租赁合同于2018年7月25日解除；2.两被告共同返还原告租房押金4,800元;3.两被告共同支付原告违约金4,800元。事实和理由：2018年4月15日，由上海置衡房地产经纪事务所中介顾明鑫坐落于上海市徐汇区襄阳南路XXX弄XXX号底层(南间)公房(以下简称系争房屋)对外转租给原告居住。月租金4,800元，中介费1,680元，付三押一。原告支付首期三个月房租14,400元，押金4,800元。支付第二期租金时，顾明鑫拒收，后上海置衡房地产经纪事务所的投资人张珏云擅自更换门锁，导致原告无法使用租赁房屋，故原告的租赁合同于2018年7月25日无法继续履行，应当解除。两被告应当按照合同共同返还押金并支付违约金。故原告诉至法院，请求判如诉请。顾明鑫辩称，不同意原告诉请。顾明鑫将系争房屋出租上海置衡房地产经纪事务所长达6年，由该事务所全权管理。与原告从不认识，也未签订租赁合同或收取原告支付的押金、租金等费用，不存在退还押金或支付违约金。上海置衡房地产经纪事务所辩称，同意于2018年7月25日解除与原告之间租赁合同，但不同意其余诉讼请求。上海置衡房地产经纪事务所与顾明鑫就系争房屋存在租赁关系，不是委托关系，因原告没有要求查看与房东顾明鑫之间的租赁合同，故签约时没有就此向原告出示。但事实上与原告是转租关系，而并非受顾明鑫委托出租房屋。认可张珏云代表上海置衡房地产经纪事务所在与原告、与顾明鑫的租赁合同上签字，合同履行中也均是职务行为。认可收取了原告支付的首期三个月租金、押金及中介费。收取中介费是因为有员工带原告看房，要给员工提成，但实际上海置衡房地产经纪事务所是转租合同的出租人。原告违约逾期不支付第二期租金，经催告无果，上海置衡房地产经纪事务所于2018年7月25日在公安、居委会等见证下收回房屋，因原告违约导致合同解除，故押金应作为违约金没收。本院经审理认定事实如下：顾明鑫是系争房屋(公房)承租人。2013年2月2日，顾明鑫(出租人、甲方)与上海置衡房地产经纪事务所(承租人、乙方)签订房屋租赁合同一份，其中上海置衡房地产经纪事务所盖章确认，投资人张珏云亦签字确认。合同约定：甲方将系争房屋出租乙方，租期自2013年3月1日起至2019年2月28日止，租金每月2,300元，押金2,300元，付三押一。同日，顾明鑫向上海置衡房地产经纪事务所的投资人张珏云出具房屋委托书，称：委托置衡房产张珏云代为办理房屋出租事宜：代为签订租赁合同、收取租金……2018年4月14日，顾明鑫(出租人、甲方)与上海置衡房地产经纪事务所(承租人、乙方)签订补充协议一份，协议乙方处由张珏云代表上海置衡房地产经纪事务所签字确认。补充协议内容为：甲乙双方经友好协商，为保障现租客利益，现将原签订合同期限2019年2月28日延长至2019年4月30日止，若现租客提前终止租赁合同，甲乙双方仍按原合同截止日执行。2018年4月15日，上海置衡房地产经纪事务所(出租人、甲方)与原告(承租人、乙方)签订房屋租赁合同一份，其中合同甲方处由上海置衡房地产经纪事务所盖章并由张珏云签字。合同约定：甲方将系争房屋出租乙方，租期自2018年4月16日起至2019年4月15日止，租金每月4,800元，首期付三个月，另付押金4,800元，以后按每三个月结算一次，提前7天支付下次房租，押金不变，甲方收到乙方租金(包括押金)后开具收据给予乙方。乙方应按合同规定按时支付租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理。双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续。如违约，则向对方支付违约金4,800元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付乙方上述金额违约金。反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。合同签订后，原告向上海置衡房地产经纪事务所支付首期2018年4月16日至2018年7月15日房屋租金14,400元及押金4,800元，上海置衡房地产经纪事务所向原告出具收款收据。后上海置衡房地产经纪事务所又向原告交付房屋税费发票一张，备注中代开企业名称为顾明鑫，坐落地址为系争房屋地址。2018年7月25日，上海置衡房地产经纪事务所向原告发出告知函：因原告逾期支付房租，构成违约，今在110、居委会共同见证下，已更换系争房屋大门锁并切断水电煤，限原告当日内电话联系并取回个人物品。当日，上海置衡房地产经纪事务所在110、居委会共同见证下收回系争房屋。2018年9月，原告诉至法院【案号：(2018)沪0104民初19321号】，要求撤销租赁合同，两被告返还租金、押金、中介费及赔偿原告住宿费、物品丢失费、搬场费等。因原告经法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，该案于2018年11月1日出具民事裁定书：按原告撤诉处理。审理中，上海置衡房地产经纪事务所称，因原告逾期支付2018年7月16日起的租金，经多次催缴未果，无奈于2018年7月23日在系争房屋外张贴告知函，主要内容为催缴房租并限期再不支付，将依法收回房屋。但后原告仍拒绝缴纳房租，故其于2018年7月25日收回房屋。对此，原告称：认可至今未支付2018年7月16日起的租金，并实际使用房屋至2018年7月25日。因原告认为顾明鑫是出租人，张珏云是顾明鑫的受托人，上海置衡房地产经纪事务所是居间方(后原告又于庭后称认可两被告都是出租人)，原告于本次诉讼中才知道两被告之间的租赁关系，原告认为顾明鑫开具第一期租金发票，顾明鑫是出租人，上海置衡房地产经纪事务所或张珏云无权再收取之后的租金，原告要求将租金直接交给顾明鑫，因顾明鑫不出面而未果，后房屋即被收回了。原告认为2018年7月25日后其无法正常进入房屋使用，故合同应于该日解除，两被告构成违约。以上事实，根据原被告的一致陈述，及提交的租赁合同两份、补充协议、委托书、租赁卡、告知函、光盘、收款收据、增值税发票等证据，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，两被告之间签订的房屋租赁合同及补充协议均系双方真实意思表示且不违反法律禁止性规定，应为合法有效。就上海置衡房地产经纪事务所与原告签订的租赁合同，仅有事务所盖章及投资人张珏云确认签字，顾明鑫并未到场签字或参与合同履行，结合原告将首期租金及押金支付给上海置衡房地产经纪事务所并由事务所开具收据、两份租赁合同之间存在租金差价收益及两被告均认可原告支付的租金、押金均由上海置衡房地产经纪事务所收取等情况，本院认定顾明鑫并未与原告形成租赁合意，原告所签涉案租赁合同不能直接对顾明鑫形成法律约束力；原告所签涉案租赁合同实际为转租合同，出租人为上海置衡房地产经纪事务所。至于租金发票上显示顾明鑫名字，并不能自然推定顾明鑫与原告形成租赁合同关系，故原告以该理由认定顾明鑫即为合同出租方的主张，依据不足，本院不予采信。合同履行中，原告占用系争房屋，应按约向上海置衡房地产经纪事务所支付租金，而原告逾期支付租金且在合理宽限期内仍未支付，已构成违约，上海置衡房地产经纪事务所有权依照合同及相关法律解除合同、收回房屋并没收租赁押金作为原告的违约金。综上，原告及上海置衡房地产经纪事务所均认可双方之间租赁合同于2018年7月25日解除，该日系争房屋实际亦由上海置衡房地产经纪事务所收回，对原告该诉请，本院予以支持。对原告其余诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。顾明鑫经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其自行放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、周广华与上海置衡房地产经纪事务所于2018年4月15日就上海市徐汇区襄阳南路XXX弄XXX号底层(南间)签订的房屋租赁合同于2018年7月25日解除；二、驳回周广华其余诉讼请求。案件受理费减半收取计65元，由周广华负担25元，由上海置衡房地产经纪事务所负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄晨辰二〇一九年四月十日书记员  谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。