江西省崇义县人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0725民初163号原告（反诉被告）：崇义县鸿翔房地产开发有限公司，住所地江西省赣州市崇义县横水镇枫山路南侧A栋2号，统一社会信用代码91360836MA35GEQU3W。法定代表人：王彦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曾繁明，江西明理律师事务所律师。被告（反诉原告）：李玉春，女，1981年5月30日生，汉族，住江西省赣州市南康区。委托诉讼代理人：赖作生，江西兴义律师事务所律师。原告崇义县鸿翔房地产开发有限公司与被告李玉春房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告李玉春提起反诉，本院决定合并审理。原告的委托诉讼代理人曾繁明、被告李玉春及其委托诉讼代理人赖作生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崇义县鸿翔房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间于2016年10月2日签订的编号为20160905057的《赣州市商品房买卖合同》，并由被告向原告支付违约金123221.2元(616106×20%)；2.解除原、被告之间于2016年10月2日签订的编号为20160905058的《赣州市商品房买卖合同》，并由被告向原告支付违约金119375.6元（596878×20%）；3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告为购买原告开发建设的坐落于崇义县城××路的阳明商业中心（二期）A、B、E栋商业×××、×××房，与原告于2016年9月27日签订两份《商品房认购协议》，于2016年10月2日签订两份编号分别为20160905057和20160905058的《赣州市商品房买卖合同》。该两份合同约定：×××、×××房建筑面积分别为30.44㎡和29.49㎡；定金分别为50000元；总价款分别为616106元和596878元；付款方式为×××房于2016年10月7日前支付首期房价款316106元，余款300000元于交纳首期款之次日起15日内到原告指定银行通过按揭方式支付；×××房于2016年10月5日前支付首期房价款306878元，余款290000元于交纳首期款之次日起15日内到原告指定银行通过按揭方式支付；超过20日未办好银行按揭手续，原告有权解除合同，并有权要求被告支付合同总价款20%的违约金等内容。此后，被告按照合同约定按时支付了两套房子的首期房价款，但却迟迟不肯办理银行按揭手续，导致至今仍然没有支付另外一半购房款。被告的行为已根本违反合同约定，致使原告的合同目的无法实现，原告故诉至法院。被告李玉春辩称，同意解除合同，但原告起诉被告要求解除双方签订的合同及承担违约金没有法律依据。应根据当时原告向被告作出关于阳明路进入阳明商业中心，原武装部通道外还将打通三间店面作为通道使用的承诺，及原、被告在2016年10月14日签订的一份补充协议，协议明确约定了，原告保证在项目交付前打开项目主入口，除原有通道外的南侧两间门面作为项目通道使用，并承诺该通道使用年限等于或超过该栋建筑物使用年限，而至今为止，原告的承诺并未实际履行，其所承诺的3间店面，实际有两间是原告在2018年10月13日以租赁的方式向崇义县财政局租赁的，该租赁期限只有3年，所以原告自己在没有履行协议的情况下要求被告解除涉案合同及要求承担违约金明显不符本案的事实及没有法律依据；根据现在情况来看，实际上原告租赁的第二间店面到现今为止并未打通使用，所以根据以上事实，原告的诉请不应得到支持。反诉原告李玉春向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告退还反诉原告购房款622984元、办证费4400元、利息109165元（2016年10月8日至2019年3月7日）；2、本诉和反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2016年11月14日，反诉原、被告签订了两份关于购买反诉被告开发建设的坐落于崇义县城××路的阳明商业中心（二期）A、B、E栋商业×××、×××房的《赣州市商品房买卖合同》，在购买该房时，反诉被告承诺在阳明路进入阳明商业中心除原武装部通道外将打通三间店面作为通道使用。反诉原告签订协议后发现，反诉被告承诺的通道并未打通，经过多次交涉，反诉被告以在协调过程中为由让反诉原告放心，并称答应了就一定能履行承诺。为了能让大家相信，2016年11月4日，反诉被告与反诉原告签订了一份《商业购置补充协议》，双方约定反诉被告保证打开项目主入口除原有通道外的南侧两间门面作为项目通道使用，并承诺该通道使用年限等于或超过该栋建筑物使用年限的约定。而到现在为止，反诉被告承诺的靠南侧的第2、3间作为通道的店面，反诉被告并未获得其任何权属，也未按其承诺和约定打开全部通道。反诉被告只是在2018年1月23日与崇义县财政局签订了一份关于阳明路原武装部店面租赁合同，租赁期限为三年。从以上事实可以看出，反诉被告承诺和约定的关于三间店面作为通道使用和使用年限实际是无法兑现的。反诉被告已构成根本违约，故反诉原告要求解除反诉被告签订的《赣州市商品房买卖合同》并要求其退还房款等请求符合事实和有关规定。反诉被告崇义县鸿翔房地产开发有限公司辩称，反诉被告同意解除合同，但不同意反诉原告解除合同的理由，合同解除是因为反诉人违反合同约定的主要义务，构成根本违约，根据合同约定和法律规定，本案涉案合同应予以解除；反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对《赣州市商品房买卖合同》、《商品房认购协议》、收据、预收款收据、银行交易存根、银行现金交款单、《商业购置补充协议》、《阳明路原人武部店面租赁合同》等证据的三性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交了照片十二张、通话录音光盘一张，其中四张照片的内容为原告对外发布的“关于阳明商业中心主通道改造工作进展通告”，两张为阳明商业中心门头改造过程中和改造后的现场照片，两张为阳明商业中心通道的现场照片，该八张照片，本院认为真实、合法、与本案有关，予以采信，其余四张照片，与本案无关，不予采信；关于通话录音，无法核实其来源与真实性，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月27日，原、被告签订两份《商品房认购协议》，约定：被告向原告认购阳明路的阳明商业中心（二期）A、B、E栋商业105号、106号房，认购定金均为50000元。2016年10月2日，原、被告签订两份编号分别为20160905057和20160905058的《赣州市商品房买卖合同》，约定：×××号、×××号房建筑面积分别为30.44㎡和29.49㎡；房价款分别为616106元、596878元；付款方式均为贷款方式付款，买受人应于2016年10月7日前支付×××号房首期房价款316106元，于2016年10月5日前支付×××号房首期房价款306878元，余额分别为300000元、290000元，申请贷款支付；商品房交付时间均为2018年1月31日等。上述合同附件五补充协议还约定：买受人选择按揭贷款的，应在签订商品房买卖合同及本补充协议或交纳首期款之次日起15日内到出卖人指定的银行签署相关文件、办妥银行要求的所有按揭贷款手续及缴纳相关费用……买受人逾期不到银行办理上述手续的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按合同总价的万分之一支付违约金，超过20日，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款20%的违约金。原、被告均认可被告已向原告支付了×××号房购房款316106元、×××号房购房款306878元。另外，2016年10月8日，被告向原告支付了“办理4证工本费”共4400元。2016年11月5日，原、被告签订《商业购置补充协议》，该协议约定：原告保证在项目正式交付前（2018年1月31日），打开项目主入口除原有通道外的南侧两间门面作为通道使用，并打开武装部地块原有围墙；原告承诺该通道使用年限等于或超过该栋建筑物使用年限（政府改造或其他不可抗力因素除外）；若原告未按本协议约定将门面打开作为项目通道，则视为原告违约，原告须全额退还被告购房款，并赔偿贷款金额所产生的同期银行利息；被告在本协议签订起三日内，完成被告购买物业的缴清首付款、《赣州市商品房买卖合同》签署及银行按揭面签事项；否则视为被告违约，原告将根据相关约定，没收定金及追究相应违约责任。2018年1月23日，原告与崇义县财政局签订《阳明路人武部店面租赁合同》，约定：县财政局将原县人武部老营院（阳明路295号）大门南侧第二、三间店面出租给原告；租赁期限暂定三年，即自2018年1月1日起至2020年12月31日止。之后，原告将租赁的两间店面改造为通道，但靠南侧店面的西侧围墙并未依约完全打通。被告亦未按约定的期限办理剩余购房款590000元的银行按揭手续。本院认为，原、被告之间成立的房屋买卖合同，因双方均要求解除合同，本院予以准许。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故原告应向被告返还购房款622984元和办证费4400元，被告的该项反诉请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”根据双方签订的《商业购置补充协议》，若原告未依协议约定将门面打开作为项目通道，则视为原告违约，原告退还被告购房款的条件成就。本案原告未全面履行将两间店面改为通道并保障通道使用年限的义务，本院认定其存在违约行为，原告应向被告返还购房款并赔偿其利息损失，原告违约之日，视为应当退还购房款之日，故利息的计算应以被告已支付的购房款为基数，自2018年2月1日起，按中国人民银行一至五年贷款基准年利率4.75%，计算至购房款实际退还之日止，被告主张超过上述部分利息的反诉请求，本院不予支持。同时《商业购置补充协议》也约定了被告在该协议签订起三日内履行完成银行按揭面签事项的义务，故被告亦存在逾期欠付购房款的违约行为，但双方约定按购房合同总价款的20%计算违约金，明显过分高于原告的实际损失，根据公平原则，兼顾合同的履行情况和双方的过错程度，本院酌情对违约金进行调整，即以被告未支付的购房款为基数，按年利率4.75%，自2016年11月8日起计算至2018年1月31日止，计14个月零24天，具体计算为34564.17元〔590000×4.75%÷12×（14+24÷30）〕，原告主张超过上述部分的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告崇义县鸿翔房地产开发有限公司与被告李玉春签订的编号为20160905057的《赣州市商品房买卖合同》和编号为20160905058的《赣州市商品房买卖合同》；二、被告李玉春应于本判决生效之日起十日内向原告崇义县鸿翔房地产开发有限公司支付违约金34564.17元；三、原告（反诉被告）崇义县鸿翔房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李玉春返还购房款622984元、办证费4400元，合计627384元；四、原告（反诉被告）崇义县鸿翔房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李玉春支付利息（以622984元为基数，按年利率4.75%，自2018年2月1日起计算至购房款622984元退还之日止）；五、驳回原告崇义县鸿翔房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）李玉春的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17900元，减半收取计8950元，反诉受理费5583元，合计14533元，由原告（反诉被告）崇义县鸿翔房地产开发有限公司和被告（反诉原告）李玉春各半负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  钟素芳二〇一九年四月二十五日书记员  刘深萍