安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0203民初98号原告：藏茂福，男，1950年5月6日出生，汉族，住芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：田启淑，女，1952年2月9日出生，汉族，住芜湖市镜湖区，系原告妻子。被告：芜湖万达商业管理有限责任公司，住所地安徽省芜湖市南瑞新城商业街1号楼，统一社会信用代码913402007728492313。法定代表人：吕国猛，执行董事。被告：安徽省芜湖万达房地产开发有限公司，住所地芜湖市黄山西路8#，统一社会信用代码913402001496524372。法定代表人：吕国猛，执行董事。被告：芜湖世纪联华发展有限公司南瑞店，住所地芜湖市南瑞新城纬二路商业街1号楼，统一社会信用代码证号9134020078105588X3。法定代表人：杨浩宇，总经理。委托诉讼代理人：张翔翔，安徽正伦律师事务所律师。原告藏茂福与被告芜湖万达商业管理有限责任公司、被告安徽省芜湖万达房地产开发有限公司、被告芜湖世纪联华发展有限公司南瑞店合同纠纷一案，本院2019年1月7日立案受理后，依法适用简易程序于2019年2月21日公开开庭进行了审理，原告藏茂福及其委托诉讼代理人田启淑、被告芜湖世纪联华发展有限公司南瑞店（以下简称“世纪联华南瑞店”）委托诉讼代理人张翔翔到庭参加诉讼。被告芜湖万达商业管理有限责任公司（以下简称“万达商管公司”）、被告安徽省芜湖万达房地产开发有限公司（以下简称“万达房产公司”）经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告藏茂福向本院提出诉讼请求：1、判令被告万达商管公司立即支付原告房屋收益金7546.88元及逾期利息324.05元（利息按银行日利率计算至2018年12月31日），合计7870.93元；2、判令被告万达房产公司、被告世纪联华南瑞店对被告万达商管公司上述债务承担连带清偿责任；3、判令解除原告与被告万达商管公司签订的《委托统一经营管理合同》。事实与理由：2005年9月6日，原告与被告万达商管公司签订《委托统一经营管理合同》，约定将原告所有的位于芜湖南瑞新城商业街1幢2层312号、面积19.2平方米商铺委托被告万达商管公司统一经营管理，被告万达商管公司每年的4月份和10月份向原告支付收益金，收益金金额具体如下：管理期限在第1-5年，每年为8640元；第6-8年，每年为8899.2元；第9-11年，每年为9166.27元；第12-14年，每年为9441.22元；第15-17年，每年为9724.42元；第18-20年，每年为10016.06元。合同还约定若被告万达商管公司逾期支付收益金，按每日万分之二点一的标准支付原告逾期利息。自2017年4月份至2017年10月份，被告万达商管公司每次应按照第12-14年的收益金支付标准支付原告收益金4720.61元，但其每次仅支付4055元，每次尚欠收益金665.61元。2018年4月，被告万达商管公司实际支付2150.37元，应支付4720.61元，欠2570.24元。2018年10月，被告万达商管公司应支付4720.61元，12月13日仅支付1075.19元，欠3645.42元。总计欠收益金7546.88元，经原告多次催要，被告万达商管公司拒不履行付款义务。另被告万达房产公司系该商铺的开发商，在销售该商铺时就向购房户宣传并承诺接受委托统一经营管理、确保稳定收益。正因为被告万达房产公司的宣传承诺，原告才决定购买商铺。被告万达房产公司为开展委托经营管理业务的需要，于2005年5月10日投资设立了被告万达商管公司，两被告的法定代表人及其他高层管理人员一致，互为关联公司，故两被告应承担连带责任。被告世纪联华南瑞店租赁使用该商铺，应承担连带责任。被告万达商管公司已经违约，故应解除合同。请求判如所请。被告万达商管公司、被告万达房产公司均未答辩。被告世纪联华南瑞店辩称：一、南瑞新城商业街1#楼由被告万达房产公司建设，共四层。一至三层房屋及附属设施设备、地上地下停车场于2004年11月出租给上海世纪联华超市发展有限公司用于经营超市大卖场，建筑面积约17500平方米，租期20年，自2006年1月1日起算，第12年-14年（2017年1月-2019年12月）租金517.6万元/年，按季支付。2008年12月经互相同意，被告万达房产公司将出租人的权利义务一并转让给了被告万达商管公司，上海世纪联华超市发展有限公司将承租人的权利义务一并转让给了芜湖世纪联华发展有限公司。答辩人系芜湖世纪联华发展有限公司的下设分公司，由其许可使用案涉房屋。2018年的7月9日，答辩人支付被告万达商管公司当年第二季度租金129.4万元，此前无未结租金。同年的8月9日、11月26日、12月25日本市三家法院陆续向答辩人发出协助执行通知书，要求扣留提取被告万达房开公司的租金1300余万元。答辩人仅支付弋江区人民法院40639.48元，其余未付。二、原告请求答辩人对被告万达商管公司的债务承担连带责任无合同依据和法律规定，不能成立。首先，原告与被告万达商管公司系委托合同关系，芜湖世纪联华发展有限公司与被告万达商管公司系租赁合同关系，两个合同虽存在牵连但彼此独立，原告无法突破合同相对性向芜湖世纪联华发展有限公司主张债权；其次，原告与被告万达商管公司的委托关系中，芜湖世纪联华发展有限公司或我司从未作出对被告万达商管公司所负义务承担连带责任的意思表示，芜湖世纪联华发展有限公司与被告万达商管公司的租赁合同中，也未约定承租人对出租人向房屋所有权人的付款义务承担连带责任；最后，芜湖世纪联华发展有限公司不存在违约情形，2018年第三季度租金付款期限未至，便收到法院扣留提取租金的通知，属于芜湖世纪联华发展有限公司此后未付租金的合法抗辩事由。三、原告解除委托合同不影响租赁合同的效力，芜湖联华公司及答辩人有权继续占有使用案涉房屋。经审理查明：原告藏茂福系南瑞新城商业街1-312号商铺所有权人。2005年9月6日原告藏茂福（甲方）与被告万达商管公司（乙方）签订《委托统一经营管理合同》一份，约定甲方委托乙方统一经营管理芜湖市南瑞新城商业街1#楼（即“南瑞生活广场”）贰层312号商铺；物业建筑面积为19.2平方米；该物业委托经营管理期限为二十年，自物业出租给上海世纪联华超市发展有限公司的起租日开始计算；委托经营期间，乙方每年向甲方支付双方约定的物业收益金，双方约定委托期限12-14年，每平方米固定收益额为491.73元/年，年收益金为9441.22元；收益金每年分两次支付，支付时间为每年的4月份和10月份，每次支付金额为当年收益金的百分之五十；甲方所取得的物业收益金而产生的税费，甲方自行承担，乙方依法履行代扣代缴义务，有权从本合同第五条约定的应付给甲方的收益金中直接扣除；委托经营管理期间，甲方对其物业享有处分权、收益权，不享有占有权、使用权，不得收回该物业或将物业另行出租他人，甲方不得以任何理由撤销本合同或提前解除本合同；乙方逾期向甲方支付该物业收益金的，甲方有权要求乙方按约履行，乙方逾期5个工作日仍未支付的，自第6个工作日起甲方按每日万分之二点一向乙方收取逾期利息；上海世纪联华超市发展有限公司持续经营期间，发展商万达房地产公司对乙方应付甲方的物业收益金承担连带责任保证。2017年4月18日，被告万达商管公司向原告支付收益金4055元，2017年10月18日，被告万达商管公司向原告支付收益金4055元，2018年4月28日，被告万达商管公司向原告支付收益金2150.37元，2018年12月13日，被告万达商管公司向原告支付收益金1075.19元。因被告万达商管公司未足额支付原告收益金，经协商未果，故成讼。2004年11月19日，被告万达房产公司（甲方）与上海世纪联华超市发展有限公司（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于芜湖市南瑞新城商业街1#楼建筑物出租给乙方使用，建筑面积暂估为17500平方米，最终以政府有关部门实际测量所得房产证的面积为准（该面积除包含被告万达房产公司出售给原告等业主的商铺外，还包含被告万达房产公司自持的商铺面积，后经相关部门测量，原告等小业主持有面积为10306.70平方米、被告万达房产公司自持6605.62平方米）。租赁期限20年，自甲方交付租赁物业之日起六个月为乙方的装修期，装修期甲方免收租金。如甲方提早完成装修并提前开业，则以乙方正式开业日为本合同的起租日。第12-14年度（2017、2018、2019）的年租金为517.6万元，日租金为0.81元/平方米。2008年12月被告万达房产公司、万达商管公司与上海世纪联华超市发展有限公司、芜湖世纪联华公司签订《协议书》一份，约定被告万达房产公司将其与上海世纪联华超市发展有限公司在2004年11月19日签订的《租赁合同》中其全部权利义务，无偿转让给万达商管公司，由万达商管公司承继该《租赁合同》中万达房产公司的全部权利和义务；上海世纪联华超市发展有限公司将其与被告万达房产公司在2004年11月19日签订的《租赁合同》中其全部权利义务，无偿转让给芜湖世纪联华公司，由芜湖世纪联华公司承继该《租赁合同》中上海世纪联华超市发展有限公司的全部权利和义务，合同四方当事人均对上述转让行为表示同意。芜湖世纪联华发展有限公司南瑞店为芜湖世纪联华发展有限公司分公司，案涉场地世纪由芜湖世纪联华发展有限公司南瑞店经营，其已依约向万达商管支付租金至2018年6月30日。另查明，被告万达商管公司依据合同之约定为原告代扣代缴税款，根据税法及芜湖市税收政策，应纳税的税率为14.1%，其中含个人所得税为计税额的2%、房产税为计税额的12%、印花税为计税额的0.1%，综合征收率为计税额的14.1%。2017年起由于税费“营改增”政策的实施，芜湖世纪联华公司要求必须开具增值税发票，故从2017年起被告万达商管公司代扣代缴税款除上述为计税额的14.1%的税种外，增加了增值税为计税额的5%，城建税为计税额的0.35%，教育费附加为计税额的0.15%，地方教育费附加为计税额的0.1%，综合征收率为计税额的19.7%。计税额（不含税租金）=含税租金/1.05；含税租金即为世纪联华按0.81元/平方米/每天（第12-14年度世纪联华支付的租金）。结合上述查明的事实，并通过与被告万达商管公司的会计核实，2018年4月28日被告万达商管公司向业主支付物业收益金是以日租金0.81元/平方米、182天（2017年10月1日至2018年3月31日）、涉案商铺面积为基数扣除代扣代缴税款（以该基数除以1.05乘以税率19.7%），同时被告万达商管公司按每户户头（不以商铺数计算）收取每月代办费25元计150元（25元/月×6个月）。2018年12月13日被告万达商管公司向业主支付物业收益金是以日租金0.81元/平方米、91天（2018年4月1日至2018年6月30日）、涉案商铺面积分别为基数扣除代扣代缴税款（以该基数除以1.05乘以税率19.7%），同时被告万达商管公司按每户户头（不以商铺数计算）收取每月税款代办费25元计75元（25元/月×3个月）。2017年10月1日之前代扣代缴税款，被告万达商管公司未收取税款代办费。2005年8月31日，万达房产公司作为开发商于大江晚报刊登一则南瑞生活广场商铺广告，载明南瑞生活广场商铺投资方案（所购商铺均价5000元/平方米，收益金450元/平方米/年起，从第6年起每三年递增3%）；万达房产公司以企业实力提供更进一步的保障，在第6年和第15年设立两个回购期，开发商承诺按初始售价回购；国内超市连锁企业的龙头上海世纪联华超市与万达房产公司签署20年租约，品牌强势联合，更有效确保广大投资人利益。2005年9月15日万达房产公司作为开发商于大江晚报再刊登一则南瑞生活广场商铺广告，标题为“旺地金铺稳收益投资养老皆可宜9%收益稳如泰山投资立竿见影，年年收益稳定保障”。上述事实，有证据原告提交的催告函复印件、房地产权证复印件、《委托统一经营管理合同》复印件、商铺议事规则复印件、广告复印件、被告提供的《租赁合同》复印件、协议书复印件、银行回单复印件、协助执行通知书复印件及当事人的陈述等在卷为证，且上述证据均经庭审举证、质证，可以采信。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉《委托统一经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规等强制性规定，应为合法有效。本案中，依据合同之约定，被告万达商管公司在委托经营期间，每年4月及10月前5个工作日向原告支付双方约定的物业收益金，现被告万达商管公司未能按约足额支付收益金，经原告催要，仍未支付，其行为显然与法相悖，依法应承担相应的民事责任，原告要求其支付剩余收益金及逾期利息的请求于法有据，应予支持。本案争议的焦点（一）涉案《委托统一经营管理合同》是否应当解除。原告虽拥有涉案商铺的独立产权，但系无墙体分割，无独立水电的开放式结构，未形成有墙有顶的独立封闭使用空间，该商铺系产权式商铺，性质上属于全体业主按份共有。原告在购买时即明知该商铺无法单独使用，只能与其他商铺联合经营，且双方合同约定在委托经营管理期间，业主对其物业仅享有处分权、收益权，不享有占有权、使用权，故涉案商铺物权是受限制的物权，与完全物权有所区别，业主不能自由行使物权的四项权能即占有、使用、收益、处分。被告万达商管公司一直依据双方约定的所有权与使用权相分离的商业经营模式统一对外经营。案涉产权式商铺的上述特点，加之每一铺位面积较小、所涉业主人数众多等因素决定了芜湖市南瑞新城商业街1#楼铺位在使用效能上的高度依存和所属业主利益上的密切融合。由于被告万达商管公司确实存在未能足额支付物业收益金的违约之处，现原告通过诉讼的方式要求解除《委托统一经营管理合同》，但芜湖市南瑞新城商业街1#楼铺位的大部分业主并未要求解除《委托统一经营管理合同》，从产权式商铺功能使用的特点来看，原告该项诉求也不利于芜湖市南瑞新城商业街1#楼铺位整体利益的保护。综上，从维护芜湖市南瑞新城商业街1#楼铺位整体利益及涉案商铺使用效能的角度出发，对原告要求解除《委托统一经营管理合同》的诉讼请求，本院不予支持。（二）涉案商铺2016年10月1日至2018年9月30日期间收益金被告万达商管公司实际尚差欠原告的数额及逾期付款利息的认定。2016年10月1日至2017年9月30日期间在不扣除税款的情况下收益金应为9441.22元，被告万达商管公司按照合同约定为原告代缴了收益金所产生的税款1331.21元（9441.22元×14.1%），该款应从付给原告的收益金中直接扣除，故被告万达商管公司应向原告支付8110元（9441.22-1331.21元），该款被告万达商管公司已依约分别于2017年4月18日、2017年10月18日分两次按时向原告足额支付，故被告万达商管公司2016年10月1日至2017年9月30日期间不欠付收益金，也不存在逾期支付的情形。2017年10月1日至2018年3月31日期间在不扣除税款的情况下收益金应为4720.61元（9441.22元÷2），被告万达商管公司于2018年4月仅支付原告2150.37元，但被告万达商管公司按照合同约定为原告代缴了收益金所产生的税款531.05元（0.81元/平方米/天×182天×19.2平方米÷1.05×19.7%），该款应从付给原告的收益金中直接扣除。至于被告万达商管公司在原告应获得的收益金中扣除的税款代办费150元（25元/月×6个月），因无合同之约定，故对该150元不予扣除。据此依约应于2018年4月支付的收益金在扣除被告万达商管公司已支付的2150.37元及代扣代缴的税款，被告万达商管公司实际尚欠原告2017年10月1日至2018年3月31日期间收益金为2039.19元（4720.61元-2150.37元-531.05元）。2018年4月1日至2018年9月30日期间在不扣除税款的情况下收益金应为4720.61元，被告万达商管公司于2018年12月仅支付原告1075.19元，但被告万达商管公司依照合同约定为原告代缴了2018年4月1日至2018年6月30日期间收益金所产生的税款265.52元（0.81元/平方米/天×91天×19.2平方米÷1.05×19.7%），该款应从付给原告的收益金中直接扣除。而2018年7月1日至2018年9月30日期间应由原告承担的税款268.44元（0.81元/平方米/天×92天×19.2平方米÷1.05×19.7%），因被告万达商管公司尚未代扣代缴，故此款亦可从付给原告的收益金中直接扣除，并由被告万达商管公司将此款缴至税务部门。至于被告万达商管在原告应获得的收益金中扣除的税款代办费75元（25元/月×3个月），因无合同之约定，故对该75元不予扣除。据此依约应于2018年10月支付的收益金在扣除被告万达商管公司已支付的1075.19元及应代扣代缴的税款，被告万达商管公司实际尚欠原告2018年4月1日至2018年9月30日期间收益金3111.46元（4720.61元-1075.19元-265.52元-268.44元）。综上，被告万达商管公司尚欠原告2017年10月1日至2018年9月30日期间收益金5150.65元（2039.19元+3111.46元）。根据合同约定：乙方逾期向甲方支付该物业收益金的，甲方有权要求乙方按约履行，乙方逾期5个工作日仍未支付的，自第6个工作日起甲方按每日万分之二点一向乙方收取逾期利息。因被告万达商管公司应于2018年4月给付原告2017年10月1日至2018年3月31日期间收益金实际尚欠2039.19元，故应以2039.19元为基数，按日万分之二点一，自2018年4月10日（该月第6个工作日）起计算至2018年12月31日；因被告万达商管公司应于2018年10月给付原告2018年4月1日至2018年9月30日期间收益金实际尚欠3111.46元，故应以3111.46元为基数，按日万分之二点一，自2018年10月15日（该月第6个工作日）起计算至2018年12月31日，故原告获准支持的逾期付款利息为163.79元（2039.19元×0.21‰×265天＋3111.46元×0.21‰×77天）。争议的焦点（三）关于被告万达房产公司、世纪联华南瑞店对上述欠款是否承担连带责任的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告万达房产公司在出售案涉商铺时通过广告宣传明示案涉商铺的租金收益情况并暗示其担保购房人的收益安全，该宣传内容对商铺买卖合同的订立以及房屋价格的确定确有重大影响，且原告与被告万达商管公司签订的《委托统一经营管理合同》中也约定上海世纪联华超市发展有限公司持续经营期间，开发商万达房产公司对被告万达商管公司应付原告的物业收益金承担连带责任保证。被告万达房产公司虽未在该合同上盖章确认，但其也在被告万达商管公司充分履行合同义务支付原告足额收益金时予以补足，该行为可视为对该条款的追认。故被告万达房产公司对被告万达商管公司差欠原告的收益金及逾期利息应承担连带责任保证。被告世纪联华南瑞店非直接与原告发生租赁关系，原告要求世纪联华南瑞店对案涉租金承担连带责任的诉讼请求不予支持，对世纪联华南瑞店辩解意见予以采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告芜湖万达商业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告藏茂福物业收益金5150.65元及逾期付款利息163.79元；二、被告安徽省芜湖万达房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告藏茂福其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费减半收取105元，由原告藏茂福负担88元，被告芜湖万达商业管理有限责任公司、安徽省芜湖万达房地产开发有限公司共同负担17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  张岿二〇一九年四月一日法官助理周冉书记员陈新附适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。