文书内容广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初497号原告：广州家伟物业管理有限公司，住所：广州市从化区建云东路**之五，统一社会信用代码：914401846777707448。法定代表人：黄梓豪。委托诉讼代理人：吴泽聪，男，汉族，1969年3月1日出生，，住广州市白云区系广州家伟物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：骆锦杭，男，汉族，1973年5月13日出生，，住广州市从化区系广州家伟物业管理有限公司员工。被告：李剑聪，男，汉族，1986年12月22日出生，，住址：广东省从化市原告广州家伟物业管理有限公司（以下简称“家伟物业”）与被告李剑聪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法由审判员王硕适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告家伟物业的委托诉讼代理人吴泽聪、骆锦杭及被告李剑聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告家伟物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴交2018年6月份至2019年1月份拖欠的物业管理费1735.2元，2018年5月份至2018年12月份的水电分摊费和设备设施维修分摊费共536.3元，合共2271.5元。2、判令被告缴交2018年6月11日至2019年1月10日的滞纳金共计2464.7元。（本金：2271.5元+滞纳金：2464.7元=合计4736.2元）。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为从化区河滨北路388号宏诚海岸花园2栋202房的业主，原告为宏诚海岸花园小区招投标选聘的物业管理企业。被告自2018年6月份至2019年1月份期间一直未履行交物业管理服务费的义务，我司管理人员多次电话催缴无果，并分别于2018年10月5日和2019年1月4日在被告现时居住的从化区河滨北路388号宏诚海岸花园2栋202房家门前张贴关于催收物业服务费的催缴通知，但至今被告仍未缴交相关费用。我司根据双方签订的前期物业服务协议书第七章第二十六条的约定：业主未能按时足额缴纳物业服务费、水电费及其他相关费用的，从逾期次日起每天按应缴费用l%的标准支付滞纳金。为此原告依法向贵院提起诉讼。被告李剑聪辩称：1、根据《广东省物业管理条例》(2008年11月28日修订)第四十九条：物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的水电用量、单价、金额，按照实际费用和约定的方式向全体业主合理分摊。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况，以及共用场地、共用设施设备产生的水电费的分摊情况。业主提出异议时，物业服务企业应当及时答复。原告没按条例规定定期公布分摊数据，在答辩人提出异议时没作详细答复。答辩人多次通过电话和主动到原告所在宏诚海岸花园一楼售楼部内的办公场所，要求先将每月没争议部分的金额（物业管理费216.9元/月）先缴交，争议部分（水电分摊费和设备设施维修分摊费）等相关部门查清裁定后，双方协商一致再进行缴交，原告均不予理睬。因此，答辩人不存在主观违约。2、根据国务院《物业管理条例》(2018年3月19日修正版)第五章第五十条：业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。第五十四条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《广东省物业管理条例》(2008年11月28日修订)第五十五条：物业管理区域内禁止下列行为：（六）损坏或者擅自占用、改建物业共用部位；物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极予以配合。原告未经业主同意，于2018年10月20日19点左右，在小区游泳池入口对出空地上浇筑一块长5.5米，宽1.1米，高0.15米的混凝土块并在上面安装丰巢快递柜。不顾业主的反对意见，直到12月5日20：30分仍然没迁移丰巢快递柜，强行占用小区共用部位用于经营活动长达至少一个半月的时间，至2019年1月30日，在原花岗岩面共用部位仍留有以上混凝土块，留下重大安全隐患。因此，原告擅自占用共用部位进行经营，违反相关规定，并没有履行服务合同及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，属于物业服务质量重大缺失。综上所述，答辩人同意先行向原告支付2018年6月到2018年10月20日物业管理费216.9*4+216.9/30*20=1012.2元，并要求原告收款后即时交付发票。原告应免除2018年10月21日起产生的物业管理费用，直到将占用共用部位的混凝土块拆除并恢复原貌为止。原告应将擅自占用共用部分经营所得即时转交业委会。答辩人保留对原告反诉的权利。答辩人请求人民法院查明事实，秉公处理，以维护答辩人的合法权益。经审理查明：2012年12月28日，原被告签订的《宏诚·海岸花园前期物业服务协议》（以下简称“《协议》”），约定原告为被告所在的从化区城郊街河滨北路388号2幢202房（建筑面积：144.62平方米）提供前期物业服务，服务期限自协议签订之日起至涉案小区业主委员会成立后另有约定为止。《协议》第十三条约定：“从收楼次日起被告每月十号前向原告缴纳以下费用：1、物业服务费用。2、公共分摊费用（包括备用发电）：公共照明用电、电梯用电、供水用电、绿化和清洁用水。3、被告每月实际发生的水费。”第二十一条约定：“物业服务费：：住宅由原告按建筑面积每月每平方米15元向业主或物业使用人收取。”第二十四条第2点约定：“公共设施、设备出现大维修或更换，所支付的费用，由公共设施、设备的受益人共同承担。”第二十六条约定：“被告不按时足额缴纳物业服务费、水电费及其他相关费用的，原告从逾期次日起每天按应交物业服务费、水电费及其他相关费用的百分之一向被告加收滞纳金，对无故拒缴管理费及相关费用的责任人，原告有权对采取停水、停电、诉讼等必要措施。”一、被告欠缴2018年6月至2019年1月（共8个月）的物业管理费，涉案房屋面积为144.62平方米，每月物业管理费为216.93元，被告欠缴物业管理费216.93*8=1735.44元。二、被告欠缴2018年5月份至2018年12月份的水费、公摊水费、公摊电费、维修分摊修费，具体各项费用明细如下（数据四舍五入保留后两位小数）：（一）水费明细如下：            实际用水日期              收费日期              用水量      （吨）              单价      （吨/元）              总额（元）                  2018.4.24-2018.5.25              2018.6.2              23              1.95              44.85                  2018.5.24-2018.6.25              2018.7.2              25              1.95              48.75                  2018.6.24-2018.7.25              2018.8.2              21              1.95              40.95                  2018.7.24-2018.8.25              2018.9.2              21              1.95              40.95                  2018.8.24-2018.9.25              2018.10.2              19              1.95              37.05                  2018.9.24-2018.10.25              2018.11.2              18              1.95              35.10                  2018.10.24-2018.11.25              2018.12.2              20              1.95              39.00                  2018.11.24-2018.12.25              2019.1.2              21              1.95              40.95                  总计（元）                                                        327.55      （二）因涉案小区共480户，实际入住229户，涉案202房所在单元楼共120户，实际入住70户。而小区分摊水费由全小区地下室消防水费分摊、天面消防水费分摊、公共水费分摊、地下室人防水费分摊（计算公式：用电度数×单价/实际入住户）及业主所在单元楼楼层公用水分摊（计算公式：用电度数×单价/2栋实际入住户）构成。分摊水费明细如下：            分摊用水日期              收费日期              地下室消防      水费分摊                    天面消防      水费分摊                    公共水费      分摊                    地下室人防水费分摊              楼层公用水      水费分摊              总计（元）                  2018.4.24-2018.5.25              2018.6.2              105吨×1.95元/吨÷229户=0.89元              39吨×1.95元/吨÷229户=0.33元              124吨×1.95元/吨÷229户=0.5元              27吨×1.95元/吨÷229户=0.23元              13吨×1.95元/吨÷70户=0.36元              2.87                  2018.5.24-2018.6.25              2018.7.2              114吨×1.95元/吨÷229户=0.97元              0              81吨×1.95元/吨÷229户=0.69元              0              0              1.66                  2018.6.24-2018.7.25              2018.8.2              111吨×1.95元/吨÷229户=0.95元              0              64吨×1.95元/吨÷229户=0.54元              0              0              1.49                  2018.7.24-2018.8.25              2018.9.2              0              0              128吨×1.95元/吨÷229户=1.09元              0              0              1.09                  2018.8.24-2018.9.25              2018.10.2              0              0              35吨×1.95元/吨÷229户=0.30元              0              0              0.30                  2018.9.24-2018.10.25              2018.11.2              0              0              40吨×1.95元/吨÷229户=0.34元              0              0              0.34                  2018.10.24-2018.11.25              2018.12.2              0              42吨×1.95元/吨÷229户=0.36元              35吨×1.95元/吨÷229户=0.30元              48吨×1.95元/吨÷229户=0.41元              0              1.07                  2018.11.24-2018.12.25              2019.1.2              0              0              32吨×1.95元/吨÷229户=0.27元                                          0.27                  总计（元）              2.81              0.69              4.59              0.64              0.36              9.09      （三）涉案202房所在单元楼共30层，每层4户，共120户，实际入住70户，入住率为58%。分摊电费由业主所在单元楼的电梯、楼梯、走廊用电分摊及全小区住宅消防用电分摊、路灯用电分摊构成。涉案202房所在单元楼楼梯用电电表号为931753，电梯用电电表号为931752和931750，全小区住宅消防用电电表号931697和530499，路灯用电电表号为：540015。根据《广州市物价局关于我市居民住宅公共用电电量摊分办法的复函》（穗价函[1999116号]）文件规定：1、梯灯分摊电量=梯灯电量/已安装梯灯楼层用电户数；2、电梯用电分摊量=电梯电量/{一段户数×1+二段户数×1.2+。+N段户数×[1+（n-1）×0.2]}×[1+（n-1）×0.2]×入住率；其中，按公安门牌号码××5层为第一段，系数为1；5-10层为第二段，系数为1.2，如此按5层为一段类推，每段系数按20%递增，即系数为1+（n-1）×0.2，首层不分摊公摊电梯费用。本案中,{一段户数×1+二段户数×1.2+。+N段户数×[1+（n-1）×0.2]}={20×1+20×1.2+20×1.4+20×1.6+20×1.8+20×2}=180，系数为1+（n-1）×0.2=1，电费单价为0.63元/度。2018年5月至2018年12月期间，涉案202房单元楼电梯、楼梯、走廊用电分摊的电费及小区消防用电分摊、路灯用电分摊明细如下：            分摊用电日期              收费日期              楼梯梯灯分摊费      （梯灯分摊电量×单价/单元楼实际用户数70）              电梯用电分摊费      （电梯电量/180×1×单元楼入住率×单价）              住宅消防用电分摊              路灯用电分摊              总计（元）                  用电度数×单价/小区居民入住户数229                  2018.4.24-2018.5.25              2018.6.2                （6812-5847）度×0.63元/度/70=8.69元              （5909+4261-4939-3558）度/180×58%×0.63元/度=3.40元              （315度+180度）×0.63元/度/229=  1.36元              510度×0.63元/度/229=1.40  元              14.85                  2018.5.24-2018.6.25              2018.7.2              （7928-6812）度×0.63元/度/70=10.04元              （7077+5080-5909-4261）度/180×58%×0.63元/度=4.03元              （374度+540度）×0.63元/度/229=  2.51元              870度×0.63元/度/229=2.39元              18.97                  2018.6.24-2018.7.25              2018.8.2              （8993-7928）度×0.63元/度/70=9.59元              （8015+5782-7077-5080）度/180×58%×0.63元/度=3.33元              （316度+180度）×0.63元/度/229=1.36元              1110度×0.63元/度/229=3.05元              17.33                  2018.7.24-2018.8.25              2018.9.2              （10264-8993）度×0.63元/度/70=11.44元              （9381+6601-8015-5782）度/180×58%×0.63元/度=4.44元              （370度+270度）×0.63元/度/229=1.76元              1800度×0.63元/度/229=4.95元              22.59                  2018.8.24-2018.9.25              2018.10.2              （11572-10264）度×0.63元/度/70=11.77元              （10529+7420-9381-6601）度/180×58%×0.63元/度=3.99元              （347度+270度）×0.63元/度/229=1.70元              1140度×0.63元/度/229=3.14  元              20.60                  2018.9.24-2018.10.25              2018.11.2              （12700-11572）度×0.63元/度/70=10.15元              （11552+8209-10529-7420）度/180×58%×0.63元/度=3.68元              （320度+270度）×0.63元/度/229=1.62元              570度×0.63元/度/229=1.57 元              17.02                  2018.10.24-2018.11.25              2018.12.2              （13799-12700）度×0.63元/度/70=9.89元              （12519+5982-11552-8029）度/180×58%×0.63元/度=3.90元              （318度+150度）×0.63元/度/229=1.29元              330度×0.63元/度/229=0.91  元              15.99                  2018.11.24-2018.12.25              2019.1.2              （14978-13799）度×0.63元/度/70=10.61元              （13535+9793-12519-5982）度/180×58%×0.63元/度=3.71元              （325度+390度）×0.63元/度/229=1.97元              360度×0.63元/度/229=0.99元              17.28                  总计（元）              82.18              30.48              13.57              18.4              144.63      （四）被告欠缴公共设备维修费具体如下：            序号              项目              金额（元）                  1              2栋玻璃门地弹维修              5.83                  2              2栋货梯应急电源更换              3.5                  3              2栋2房排污管疏通              8.33                  4              大门口通道顶棚修缮              7.93                  5              行人道地面砖修缮              2.52                  6              增添靠背椅              25.6                  7              鱼池侧菠萝格踏板和横梁部分更换              9.14                  总计（元）              62.85      另查，涉案小区物业收费情况每月均在小区公告栏进行公示。针对小区增设快递柜的事宜，原告于2018年5月21日将快递柜设置的地点及规格向全小区业主公示，并设置公示异议期，期满后，未收到小区居民异议。本院认为：原被告签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告在接受原告的物业服务后，有义务向原告支付物业管理费。庭审中，被告自2018年6月份至2019年1月期间未缴纳物业费，故原告主张被告支付2018年6月份至2019年1月之间的物业管理费，于合同有据，本院予以支持。原告每月均定期公布分摊数据，在公共区域设置快递专柜也进行了公示，被告未按约定缴纳物业费构成违约。被告答辩其不存在违约故意，原告没按条例规定、擅自占用公共部位设置快递柜进行经营，与事实不符，本院不予采纳。原告在日常管理中存在瑕疵，但其仍依约对被告房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，被告亦应依照合同约定的标准支付物业管理服务费，且双方的《前期物业服务协议》并未明确约定原告在管理服务质量未达到约定目标时应承担的责任，若被告认为原告构成违约导致其损失，其可循合法途径另行主张而非以此为由拒交物业费，故被告主张的原告未尽到管理义务、其有权拒绝支付物业服务费等费用的意见不成立，本院不予采纳。本案中，被告欠缴2018年6月至2019年1月（共8个月）的物业管理费，涉案房屋面积为144.62平方米，物业管理费每月每平方米1.5元（不含公共分摊），被告应向原告支付物业管理费1735.44（144.62×1.5×8）元。关于水费问题。被告用水用电后，需向供水部门缴纳水费，此乃一般生活常理。原告已代被告支付水费，被告应向原告返还相应金额。原告所主张的水费金额，经本院核实被告用水吨数及相关发票金额，计算结果无误，故原告要求被告支付水费327.55元的诉求，本院予以支持。关于公摊水费、公摊电费。为保障居民公共权益，居民住宅公共用水、公共用电产生的水费、电费需由居民进行分摊。原告已代被告支付分摊水费、电费，被告应向原告返还相应金额。原告所主张的分摊水费、分摊电费金额，经本院核实，分摊水费在计算时未考虑实际入住情况，分摊电费的计算方法亦不符合《广州市物价局关于我市居民住宅公共用电电量摊分办法的复函》的规定，未考虑实际入住情况，本院依法予以纠正并以查明数据为准。经查，被告应支付的分摊水费的金额为9.09元，分摊电费的金额为144.63元。关于维修费分摊问题。小区公共设施为小区业主日常生活所需。对公共设施的维修，全体业主均受益，应对维修费用进行分摊。原告主张的小区维修费用分摊，已在小区进行公示，经本院核实其分摊项目、分摊方法、分摊金额均无误，故对原告要求被告支付维修费62.85元的诉求，本院予以支持。综上，本院确认被告应缴纳的费用如下：物业管理费1735.44元；水费327.55元，分摊水费9.09元，分摊电费144.63元，维修分摊修费用62.85元，以上水费、分摊水电费及维修分摊费共计544.12元。现原告主张被告支付物业管理费1735.2元，支付水费、分摊水电费及其他维修分摊费用共计536.3元是对其权利的自由处分，本院予以尊重和确认，本院予以支持。关于违约金问题。依据《宏诚·海岸花园前期物业服务协议》的约定从收楼次日起被告每月10号前缴纳物业服务费用、公共分摊费用、实际发生的水电费，逾期不交原告每日按欠款金额的百分之一收取滞纳金。原告未依约缴纳物业费及其他费用，应依合同约定承担相应的违约责任，原告主张被告支付违约金于法有据，本院予以支持。另，根据公平原则，被告每月支付的违约金应以不超过物业管理费、水费、分摊水电费和其他维修分摊费的总额为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李剑聪自本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年6月至2019年1月期间的物业管理费1735.2元给原告广州家伟物业管理有限公司；二、被告李剑聪于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年5月份至2018年12月的水费、分摊水费、分摊电费及分摊维修费共计536.3元给原告广州家伟物业管理有限公司；三、被告李剑聪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州家伟物业管理有限公司支付滞纳金(每月的物业管理费的滞纳金，从当月11日起至付清款日止；及每月产生的水费、分摊水电费及其他维修分摊费的滞纳金，从次月11日起至付清款日止，按照百分之一计付，每月滞纳金总额以当月物业管理费、水费、分摊水电费及其他维修分摊费的总额为限)；四、驳回原告广州家伟物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告李剑聪负担。本判决为终审判决。审判员  王硕二〇一九年四月四日法官助理赵晓楠书记员李蕴