甘肃省兰州市城关区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)甘0102民初3633号 原告何霞英，女，汉族，1987年5月12日出生，住甘肃省兰州市城关区。 委托诉讼代理人韩晓玲，甘肃合睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人朱建华，甘肃合睿律师事务所律师。 被告：兰州亚太房地产开发集团有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区佛慈大街**。 法定代表人：魏永翠，该公司总经理。 委托诉讼代理人白树军，甘肃昶泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人喻雷，河南力诚律师事务所律师。 被告：甘肃第六建设集团股份有限公司，住，住所地兰州市城关区皋兰路**/div> 法定代表人：殷同春，该公司董事长。 委托诉讼代理人陶土，男，汉族，1976年10月1日出生，住甘肃省兰州市城关区。 委托诉讼代理人屈兰芳，女，汉族，1970年1月4日出生，住甘肃省兰州市七里河区。 原告何霞英与被告兰州亚太房地产开发集团有限公司（以下简称：“亚太公司”）、甘肃第六建设集团股份有限公司（以下简称：“六建公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何霞英及其委托诉讼代理人朱建华与被告亚太公司委托诉讼代理人白树军、被告六建公司委托诉讼代理人陶土均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。 何霞英向本院提出诉讼请求：1、判决被告兰州亚太房地产开发集团有限公司向原告何霞英交付被告开发的亚太国际公馆第27幢3单元404号房屋；2、判决被告兰州亚太房地产开发集团有限公司向原告何霞英支付逾期交房违约金87,797.97元（逾期交房违约金暂计算至2018年4月26日。此后以房屋价款为基数，按每日0.01%计算至原告按照约定实际交房之日）；3、判决将原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的逾期办理房屋所有权证违约金标准增加为“按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；4、判决被告兰州亚太房地产开发集团有限公司向原告何霞英支付逾期办理房屋所有权证违约金154,398.81元（逾期办理房屋所有权证违约金暂计算至2018年4月26日。此后以房屋价款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至被告实际为原告办理完成房屋所有权证之日）；5、案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月21日，原告何霞英与被告亚太公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告亚太公司将其开发的位于兰州市城关区亚太国际公馆第27幢3单元404号房屋出售给原告何霞英，房屋价款966938元。合同还约定，被告亚太公司应当在2015年10月31日前将标的房屋交付原告何霞英使用。标的房屋达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。验收交接时，被告还应当出示标的房屋验收合格证明文件，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，否则原告何霞英有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。《商品房买卖合同》还约定，被告未按约定期限将商品房交付原告使用的，被告按日向原告支付房价款万分之1的违约金；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.0%向原告支付违约金。上述合同签订后，原告何霞英按照约定向被告亚太公司支付了购房价款。但被告亚太公司至今未向原告交付标的房屋，亦未向原告进行书面交房通知、提交房屋验收合格证明文件，提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，更未给原告办理标的房屋的房屋所有权证。被告亚太公司的上述行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。另外，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”、第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告逾期为原告办理房屋所有权证不负担任何违约责任，导致被告可以无限期拖延办证，严重损害了原告的合法权益，依据上述法律规定，应当将逾期办理房屋所有权证的违约责任增加为按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上所述，被告亚太公司逾期交付标的房屋，逾期为原告办理房屋所有权证的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。此后，双方遂酿成纠纷，诉至法院。 亚太公司辩称：其不是本案适格被告，不存在任何违约行为；退一步讲，即使双方存在买卖合同关系，按照原告主张的交房日期，原告的起诉也超过了诉讼时效、原告主张其办理房产证没有法律和事实依据，因此请求驳回原告的起诉。 六建公司辩称：本案系房屋买卖合同纠纷，其与原告及亚太公司并不存在房屋买卖合同关系，其不是案涉房屋的所有权人，无法办理房屋产权证，法院追加其为本案共同被告错误。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，本院认定如下：关于原告提交的《商品房买卖合同》、《房屋抵顶协议》,被告亚太公司质证后认为涉案房屋已经抵顶给六建公司，六建公司应当承担水电费、物业费等费用，并协助办理过户手续，房屋交付义务应当由六建公司承担，被告已经将房屋交付甘肃六建公司；被告六建公司质证后无异议，本院经审查后认为，上述证据能够证明本案诉争的事实，具有证明力；对于原告提交的亚太集团股份有限公司售房专用收据、销售不动产统一发票、商品房买卖合同、兰州市房屋登记电子信息查询证明，被告亚太公司质证后对真实性无异议，但认为合同约定的交房时间为2012年10月31日前，并非原告主张的2015年12月31日，涉案房屋早已经交付给六建，否则房屋的交付也不会约定在2012年。收据只能证明涉案房屋价款系给六建公司的顶账款，不能证明房屋的实际价款，原告诉讼已超过法律规定的诉讼时效。对于房屋电子查询证明，真实性无异议，证明目的有异议，认为无法证明亚太需要向原告办理房屋产权证。被告六建公司质证后无异议。本院经审查后认为，上述证据能够证明原、被告之间通过顶账方式形成的房屋买卖合同，具有证明力；对于被告亚太公司提交的房屋顶账协议，原告质证后对真实性无异议，但认为该证据并不能证明亚太公司将涉案房屋已经交付六建公司，不能证明房屋产权方式变动，被告六建公司质证后对真实性无异议，但认为该证据能够证明六建有权指定第三人与亚太公司签订合同，本院经审查后认为，上述证据与本案存在关联性，具有证明力；对于被告亚太公司提交的房屋买卖合同、公函，原告质证后对真实性无异议，但认为上述证据系六建与原告之间的法律关系，公函不能证明被告的待证事实，六建公司质证后对真实性无异议，但认为六建公司只是将买卖的权利转让给原告。本院经审查后认为上述证据能够证明本案诉争事实，且符合证据的三性原则，具有证明力；对于六建公司提交的六建公司与亚太公司签订抵账协议，原告质证后无异议，被告亚太公司质证后认为涉案房屋已经抵顶给原告，交付义务应由六建公司承担，涉案房屋已经实际交付六建公司，本院经审查后认为，上述证据来源合法、内容客观真实，与本案存在关联，具有证明力。 根据当事人陈述、答辩和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2014年8月25日，甲方（亚太公司）与乙方（甘肃第六建设集团股份有限公司四公司）签订《房屋抵顶协议》一份，主要约定：甲方将位于雁北路136号由亚太房地产开发的亚太国际公馆园区3#楼3单元404室（面积101.25平方米）的商品住房抵顶给乙方。甲方负责协助办理房屋产权证，乙方将抵顶的房屋抵顶给他人时，甲方不收取任何过户费、更名费等相关费用，甲方应当与乙方指定的第三人签订《商品房买卖合同》，在本合同生效后乙方按规定承担该房屋办理产权证的相关费用、入住费、房屋维修金以及物业费、水电费用。2015年7月13日，甲方（甘肃第六建设集团股份有限公司四公司）与丙方（何霞英）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：甲方将位于兰州市城关区，由兰州亚太房地产开发有限公司开发的亚太国际公馆3#楼3单元404室，面积101.25平方米，总价966937.5元的商品住房抵顶给丙方。甲方负责协助办理房屋产权证，丙方按照规定需承担该房屋办理产权证的相关费用、入住费、房屋维修金、水电费等费用。同日，甘肃第六建设集团有限公司四公司向被告亚太公司致函一份，载明：“我单位现将贵方抵顶的亚太国际公馆3号楼3单元404室商品房抵顶给何霞英（），望接洽。”2015年7月21日，原告何霞英与被告亚太公司签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：原告购买被告亚太公司第27幢3单元404室商品房一套，房屋建筑面积101.25平方米，每平米价格为9550元，房屋总价款为966938元。原告应于2015年7月16日前支付房屋价款100%计人民币966938元；被告亚太公司应于2012年10月31日前将验收合格的商品房按照本合同约定交付原告使用。被告亚太公司如未按照本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，应当承担违约责任，逾期不超过365日，被告亚太公司按日向原告支付已付房款0%的违约金；逾期超过365日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起180天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的且买受人不愿退房的，出卖人按已付房价款的0%向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》在房地产登记部门进行了商品房网上合同备案。2015年1月14日，被告亚太公司向原告何霞英出具售房专用收据一份，载明：“交款单位何霞英，房号3号楼3单元404号，面积101.25平方米，收款金额966937.5元”。上述《商品房买卖合同》签订后，原告何霞英与被告亚太公司对案涉房屋进行了备案。此后，被告亚太公司并未按照合同约定期限向原告何霞英交付房屋，双方遂酿成纠纷，诉至法院。 本院认为，依法成立并生效的合同对双方当事人均具有约束力。2015年7月13日，被告六建公司将案涉房屋再次抵顶给原告何霞英的行为，是将被告六建公司依据与被告亚太公司签订的《房屋抵顶协议》所享有的权利转让给原告何霞英。被告六建公司将上述权利转让给原告何霞英的行为不违反法律规定，且对被告亚太公司进行了合同权利转让的通知，应属合法有效。原告何霞英有权向被告亚太公司主张案涉房屋的相关权利。上述权利转让后，被告亚太公司亦和新的权利人何霞英另行签订了正式的《商品房买卖合同》，且进行了网络备案，该份合同亦属合法有效。被告亚太公司依法应当依据该《商品房买卖合同》的约定履行合同义务。本案房屋交付时间的确认系本案的争议焦点和需查明的主要问题。本案中原告何霞英与被告亚太公司签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人亚太公司应当在2012年10月31日前将约定商品房交付买受人何霞英使用。被告亚太公司主张，根据合同约定的房屋交付时间，本案诉讼时效已经超过。原告何霞英主张上述《商品房买卖合同》的签订时间为2015年7月21日，合同约定的商品房交付时间早于合同签订时间，应当属于约定交付时间不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”原告并未提供证据证实其在合同签订后向被告请求交付房屋，故本案起诉时应当认定为债权人要求履行时间，结合涉案房屋在本案起诉时已具备交付条件，故本案涉案房屋的交付时间应确定为2018年4月27日，被告亚太公司虽提出涉案房屋已交付六建公司，但未提供交付的相关证据，故亚太公司应当承担向原告交付房屋的法律责任。关于原告主张被告兰州亚太房地产开发集团有限公司向原告何霞英支付逾期交房违约金87,797.97元（逾期交房违约金暂计算至2018年4月26日。此后以房屋价款为基数，按每日0.01%计算至原告按照约定实际交房之日）的诉讼请求，本案确认的房屋交付时间为2018年4月27日，故被告兰州亚太房地产开发集团有限公司应承担逾期交付房屋的违约金（以房屋价款为基数，按每日0.01%计算至原告按照约定实际交房之日）； 关于原告主张将原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的逾期办理房屋所有权证违约金标准增加为“按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”及被告兰州亚太房地产开发集团有限公司向原告何霞英支付逾期办理房屋所有权证违约金154,398.81元的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定：“。当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”，涉案的《商品房买卖合同》约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.0%向买受人支付违约金。该条关于违约金的约定明显低于因违约可能造成的损失，应当予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中原告取得涉案房屋的方式系亚太公司向六建公司抵账后，六建公司再次将涉案房屋抵顶给原告而取得，涉案房屋虽已由原告与被告亚太公司签订房屋买卖合同予以确认，但实际上六建公司应当与亚太公司共同协助原告办理产权证书，《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”如亚太公司交付房屋365日后未能办理产权证书的，六建公司与亚太公司应当承担逾期办理房屋所有权证的违约金（按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。 关于被告亚太公司及六建公司提出本案被告主体是否适格的抗辩意见，原告何霞英与被告六建公司签订的《商品房买卖合同》、与被告亚太公司签订的《商品房买卖合同》，以及被告六建公司与被告亚太公司签订的《房屋抵顶协议》，内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，是各方当事人的真实意思表示，应属合法有效，本院予以确认。被告亚太公司、六建公司理应按照合同约定，向原告何霞英履行合同义务。因此，被告亚太公司、六建公司均为本案的适格被告。 关于被告亚太公司提出本案诉讼时效超过的抗辩意见，本案《商品房买卖合同》的签订时间为2015年7月21日，确认的房屋交付时间为2018年4月27日，故本案原告起诉并未超过法律规定的诉讼时效，对于该项抗辩意见，本院不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第六十二条、第七十九条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告兰州亚太房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内向原告何霞英交付位于兰州市城关区雁西路1382号亚太国际公馆园区3号楼3单元404室商品房； 二、判决被告兰州亚太房地产开发集团有限公司向原告何霞英承担逾期交付房屋的违约金（以房屋价款为基数，按每日0.01%计算自2018年4月27日至原告按照约定实际交房之日）； 三、如兰州亚太房地产开发集团有限公司交付房屋365日后甘肃第六建设集团股份有限公司与兰州亚太房地产开发集团有限公司未能共同协助原告办理产权证书的，甘肃第六建设集团股份有限公司与兰州亚太房地产开发集团有限公司应当共同承担逾期办理房屋所有权证的违约金（按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）； 四、驳回原告何霞英的其他诉讼请求。 案件受理费4932元，由被告兰州亚太房地产开发集团有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 长  宫伟宸 人民陪审员  陈小莉 人民陪审员  魏孔亮 二〇一九年四月二十四日 书 记 员  狄国娇