广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初6759号 原告：广西置信房地产开发有限责任公司，住所地南宁市江南区金凯路96号见隆工业园综合服务楼1106号房，统一社会信用代码91450100729784217J。 法定代表人：莫才军。 委托诉讼代理人：侯彬，系原告员工。 委托诉讼代理人：闭雪连，系原告员工。 被告：徐冠军，男，1966年2月17日出生，汉族，户籍所在地湖北省浠水县。 第三人：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地南宁市园湖南路12-3号，统一社会信用代码91450103711424141Y。 主要负责人：林海。 原告广西置信房地产开发有限责任公司（以下简称“置信公司”）诉被告徐冠军、第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称“建行园湖支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年4月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈晓林到庭参加诉讼；被告徐冠军、第三人建行园湖支行经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告置信公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原被告双方于2013年9月30日签订的合同编号为xxx的《南宁市商品房买卖合同》；2.请求法院判令被告协助原告办理登记编号为xxx的《商品房买卖合同登记备案证明》、证号为邕房预字第xxx的《房屋预告登记证明》的注销手续；3.判令被告向原告偿还原告代其偿还的贷款本息334381.78元及逾期偿还代偿款本息的违约金20230.10元（计算方法：依据补充协议第1条第款第10项，以每次代偿款项金额为基数，自每次代偿行为发生之日起第十一日，每天按代偿款项的万分之五，暂计至2018年7月31日，实际请求计付至全部偿还之日止。具体详见附件：逾期偿还代偿贷款本息的违约金计算方法）；4.判令被告向原告支付违约导致合同解除的违约金20717.45元（计算方法：依据补充协议第1条第款第10项，414349元x5%=20717.45元）；5.请求法院依法判令本案诉讼费、保全费及公告费由被告承担。事实和理由：2013年9月30日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），由被告向原告购买位于江南区房屋（以下简称“该商品房”），合同总价款为414349元。被告向银行申请按揭贷款290000元。合同附件六《合同补充协议》第一条第（一）款第10项约定，买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为之日起十日内偿还出卖人全部代偿款项（包括本、息等），如逾期，每逾期一日，还应向出卖人支付代偿款项万分之五的违约金；出卖人亦有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房另行处理，买受人应按合同总价款的5%向出卖人支付违约金。在前述情形下，买受人应承担出卖人因维权而支付的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用。合同签订后，被告于2013年10月1日向原告支付首期款124349元、专项维修资金5483.94元，双方于2013年10月31日完成该商品房合同备案，于2013年11月25日完成该商品房的预告登记。原告与第三人签订了《商品房项目按揭合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定原告为被告所购房屋个人商品房按揭贷款承担阶段性连带保证责任。2014年2月20日，第三人向被告发放所购房屋个人商品房按揭贷款共计290000元，至此被告已向原告支付了全额购房款、专项维修资金，并完成该商品房的合同备案及预告登记。2016年5月25日，因被告拖欠第三人到期贷款未还，以本案原被告作为被告向南宁市青秀区人民法院提起诉讼，南宁市南宁市青秀区人民法院于2016年12月7日作出（2016）桂0103民初4589号民事判决书，判决：1.徐冠军偿还建行园湖支行借款本金270624.57元；2.徐冠军给付建行园湖支行借款利息；3.徐冠军赔偿建行园湖支行律师代理费13711.53元；4.置信公司对徐冠军上述债务承担连带清偿责任，置信公司承担保证责任后，有权向被告徐冠军追偿；本案受理费5619元，公告费260元，两项合计5879元，由徐冠军负担、被告置信公司对上述费用承担连带偿付责任。该判决已于2016年12月7日生效。2018年3月22日，原告依据判决内容，代被告向建行园湖支行偿还贷款本息314791.25元、诉讼费及公告费5879元、律师费13711.53元，至此，原告为被告代还款共计334381.78元，被告至今仍未归还原告代偿款项。原告认为，原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》合法有效。合同签订后，被告因未依约向第三人偿还贷款本息而导致原告承担担保责任代被告还款334381.78元，已具备合同前引条款约定的合同解除条件，因此，原告有权依据合同前述约定要求被告偿还原告代偿的贷款本息及逾期偿还贷款本息的违约金，同时，原告还有权解除合同，并要求被告返还房屋，协助办理该商品房的《商品房买卖合同登记备案证明》、《预购商品房预告登记》的注销手续，按合同总价款的5%支付违约金及原告为本案诉讼而发生的律师费、诉讼费等费用。 庭审中，原告置信公司变更第2项诉讼请求为：请求法院判令被告于本案判决生效之日起十日内协助原告办理江南区房屋的《商品房买卖合同登记备案证明》、《房屋预告登记证明》的注销手续。 被告徐冠军未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 第三人中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告及第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、陈述意见和质证的权利。原告提交的证据来源合法，与其陈述的事实有关联，真实可信，能够证明其主张，故本院对原告提交的证据及陈述的案件事实均予以采信。 经审理查明：2013年9月30日，原、被告签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：xxx），约定被告向原告购买位于江南区房屋，合同总价款为414349元。附件六合同补充协议第1条“付款方式及期限”约定买受人以银行按揭付款的方式付款，第（一）款第2、3项约定：买受人在签订《商品房买卖合同》时支付占全部购房款的33.01%作为首期款计124349元，余款计290000元由买受人向银行申请按揭贷款。附件六合同补充协议第1条第（一）款第10项约定，买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担阶段性还款担保责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之日起十日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息等），如逾期，还应向出卖人支付代偿款项万分之五的违约金；出卖人亦有权解除《合同》，收回该房屋另行处理，买受人应按合同总价款的5%向出卖人支付违约金。在前述情形下，买受人应承担出卖人因维权而支付的诉讼费用、律师费及差旅费等相关费用。附件六合同补充协议第7条第5项约定：出卖人、买受人根据《合同》或本补充协议的约定解除合同的，双方应在合同解除之日起10日内，到产权登记机关注销《合同》的备案登记和预告登记等相关手续。 2013年9月6日，原告与第三人签订了编号同为xxx的《商品房项目按揭合作协议书》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定原告为因购置坐落于南宁市经开区“汇东星城三期”项目所属之住房或商业用房而与第三人发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证。 合同签订后，被告徐冠军依约向原告支付了首期房款124349元、维修基金5483.94元。后被告徐冠军在第三人处办理按揭贷款，2014年2月20日，第三人按照被告徐冠军的指定向原告的账户发放按揭贷款290000元。 2013年10月31日，原告为被告徐冠军办理了《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：xxx）。2013年11月25日，涉案房屋南宁市江南区房办理了预购商品房预告登记（登记编号：邕房预字第xxx）。 因被告徐冠军未按时偿还第三人建行园湖支行银行按揭贷款，第三人向南宁市青秀区人民法院起诉，要求解除与原被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，要求被告徐冠军偿还借款本息、承担律师费、诉讼费，要求原告置信公司承担连带清偿责任，并对抵押物享有优先受偿权。南宁市青秀区人民法院于2016年12月7日作出（2016）桂0103民初4589号民事判决书，判决：1.解除建行园湖支行与徐冠军签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.徐冠军偿还建行园湖支行借款本金270624.57元；3.徐冠军给付建行园湖支行借款利息；4.徐冠军赔偿建行园湖支行律师代理费13711.53元；5.置信公司对徐冠军上述债务承担连带清偿责任，置信公司承担保证责任后，有权向被告徐冠军追偿；6.驳回建行园湖支行主张对徐冠军提供的位于南宁市江南区有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿上述债务的诉讼请求。（2016）桂0103民初4589号判决作出后，原告于2018年3月22日代被告向第三人偿还贷款本金、利息、罚息、律师费、诉讼费、公告费合计334381.78元。截至庭审之日，被告未举证证明其已向原告偿还任何款项。 本院认为，原告与被告签字、盖章确认的《南宁市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应全面履行已确认的义务。根据附件六合同补充协议第1条第（一）款第10项约定，被告因未依约向银行偿还贷款本息而导致原告承担阶段性还款担保责任代两被告还贷的，被告应在原告的保证代偿行为发生之日起十日内向原告偿还代偿款项（包括本、息等）；如逾期，还应向原告支付代偿款项万分之五的违约金；原告亦有权解除《合同》，收回该房屋另行处理，被告应按合同总价款的5%向原告支付违约金。本案中，根据原告提交的南宁市青秀区人民法院作出的（2016）桂0103民初4589号民事判决书及银行电子回执，证实被告未及时偿还银行按揭贷款，导致原告承担保证责任，被告存在违约，合同解除的条件已成就，原告据此请求解除与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》并要求被告支付合同总价款5%的违约金有事实依据，本院予以支持。违约金为：414349元×5%=20717.45元。本院于2019年3月1日向被告公告送达起诉状副本等诉讼材料，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，原与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》于2019年3月1日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，由于涉案房屋尚未实际交付，仍由原告实际控制，原告亦无需另行主张返还,但涉案房屋已经办理了商品房买卖合同备案登记及商品房预告登记，则被告有义务协助原告将上述登记予以注销。原告主张被告于本案判决生效后十日内协助原告办理涉案房屋的商品房买卖合同备案登记及商品房预告登记的注销手续，本院予以支持。 原告要求被告偿还原告代其偿还的贷款本息及逾期偿还代偿款本息的违约金，符合《南宁市商品房买卖合同》附件六合同补充协议第1条第（一）款第10项约定，且有银行电子回执予以佐证，本院予以支持。被告应支付原告向第三人代偿的费用为334381.78元。被告应赔偿逾期偿还代偿款本息的违约金自代偿行为发生之日起第十一日即2018年4月2日起计算，截至本案开庭之日违约金为63365.35元（334381.78元×379天×0.0005）。 合同既已解除，则被告已向原告支付的首期购房款124349元及银行贷款290000元，原告应予返还。故扣除被告应向原告支付的代垫款及违约金，被告应向原告偿还款项4115.58元（代垫款334381.78元+代垫款违约金63365.35元+违约金20717.45元-首期购房款124349元-银行贷款290000元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、确认原告广西置信房地产开发有限责任公司与被告徐冠军于2013年9月30日所签订的《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：xxx）于2019年3月1日解除； 二、被告徐冠军应在本判决生效后十日内协助原告广西置信房地产开发有限责任公司办理《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：xxx）及预购商品房预告登记（邕房预字第xxx号）的注销手续； 三、被告徐冠军应向原告广西置信房地产开发有限责任公司偿还款项4115.58元。 上述金钱给付义务,义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费6626元，保全费3020元，公告费300元，合计9946元，由被告徐冠军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国民生银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄友双 人民陪审员  邓秀升 人民陪审员  白宁庆 二〇一九年四月二十二日 书 记 员  赖雪妮 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 ——