江西省瑞昌市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0481民初517号原告：瑞昌市勤奋实业有限公司，住所地：瑞昌市黄金工业园北园，统一社会信用代码：913604817419796907。法定代表人：幸海姣，该公司董事长。委托代理人：王义兴，该公司总经理。委托代理人：殷兴昌，该公司法律顾问。被告：瑞昌市宏瑞实业有限公司，住所地：瑞昌市安定路31号，统一社会信用代码91360481097515851U。法定代表人：温学军，该公司总经理。委托代理人：朱冰，该公司法律顾问。原告瑞昌市勤奋实业有限公司（以下简称勤奋公司）与被告瑞昌市宏瑞实业有限公司（以下简称宏瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员魏湘担任审判长，与人民陪审员魏东升、人民陪审员范友芳组成合议庭公开开庭进行了审理。原告勤奋公司委托代理人王义兴、殷兴昌，被告宏瑞公司法定代表人温学军、委托代理人朱冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告勤奋公司诉称：2017年7月17日，原被告签署《转让协议》，原告将其位于黄金工业园北园的一栋三层厂房转让给被告，总价款535万元。至2018年2月12日，被告尚欠购房款2033738元。被告出具还款承诺书，承诺在2018年4月30日还清欠款，所欠款项从2018年1月17日起按月利率五厘计算利息。如不能按时付清本金和利息，所欠款项按日千分之一计算违约金。但被告至今未支付欠款本金、利息、违约金。原告多次催讨，被告仍未支付。原告遂依法诉至本院，请求：1、判令被告支付购房款2033738元。2、判令被告支付利息122024.28元（月利率5厘，从2018年1月17日起算至2019年1月16日整），并计算至还款之日。3、判令被告支付逾期违约金538938.45元（从2018年5月1日起至2019年1月20日止），并计算至还款之日。4、本案诉讼费由被告承担。被告宏瑞公司辩称，原告出示的还款承诺书金额不对，缺乏参考价值。我方所欠款项应以2017年7月25日签订的转让协议为依据。为支持其主张，原告向本院提交了如下证据：1、营业执照一份，证明原告的主体身份。2、2017年7月17日转让协议书一份，证明原、被告双方转让房屋的事实。3、房屋移交证明一份，证明原告在2018年4月20日已将空厂房全部移交给被告。4、还款承诺书一份，证明被告尚欠原告2033738元，并约定了利息和违约金。对原告提交的证据1、3，被告无异议，本院予以认定。对原告证据2的真实性，被告提出异议，认为与被告的转让协议不一致。对原告证据2，本院将综合予以认定。对原告证据4，被告提出承诺书上的字迹并非被告方所写，但认可公章是被告公司的，本院认为，公司对其印章负有妥善保管的义务，对其所盖印章的内容应承担相应责任，被告未提供证据证明印章有遗失或偷盗的行为，对被告的质证意见，本院不予采信。对原告证据4，本院予以认定。为支持其抗辩意见，被告宏瑞公司向本院提交了以下证据：1、2017年7月25日转让协议及同年7月28日二手房转让合同各一份，证明原、被告双方转让房屋的真实性，房屋转让价格确定为3845142.5元。2、2019年3月11日瑞昌市非税收入征收管理局计划会计科出具的证明一份，证明被告汇入瑞昌市财政局310万元，用于归还原告在瑞昌市财政局倒贷资金借款。3、税收完税证明复印件及银行交易清单各二份，证明被告代原告付了房产交易税并向原告转帐汇款20万元。4、还款承诺书复印件一份，证明与原告提交的承诺书不一致。对被告证据1，原告提出该份合同是为了少交契税而另外签订的合同。本院认为，被告证据1中的前后价款不一致，结合原告提交的证据，对被告证据1，本院不予认定。对被告证据2、3的真实性，原告无异议，本院予以认定。对被告证据4，原告认可时间系其事后所加填，对该份证据证明的事实，本院予以认定。经审理查明：2017年7月17日，原、被告签署《转让协议》，约定原告将其位于黄金工业园北园的厂房转让给被告，土地2.9425亩，按每亩80000元计价，土地计235400元；房产5553.45m2按每平米920.98元计价，房产计5114600元，共计5350000元，此售价为被告付款总金额，交易产生的其他费用由被告承担。被告应在协议签订之日起一次性先付200000元，原告将上述厂房转让给被告并办好全部手续，所有承租户在一个月内搬离，房产证和土地证上所有权人变更为被告公司。被告承诺在上述转让手续完成后，所有余款5150000元须在半个月之内一次性支付给瑞昌市财政局。转让协议还载明了补充条款：其中415万元财政过桥资金利息从2017年5月1日起由被告承担，具体金额以财政局实收为准。另该栋厂房一楼从2017年5月1日起租金每月7050元由被告收取，原告已收取的部分要归还给被告。2017年7月25日，原、被告双方又签订了一份转让协议，该份协议对房产价格进行了变更，将厂房总价变更为3845142.50元，其余内容均与2017年7月17日签订的协议内容一致。被告依据该转让协议代原告向税务部门缴纳了厂房转让契税，将厂房产权转移登记在被告名下并支付了原告购房款200000元。2018年4月20日，原告将厂房全部移交给被告。被告就尚欠购房款2033738元向原告出具了还款承诺书，承诺在2018年4月30日付清，从2018年1月17日起按月利率0.5分计算利息，每月10日前支付利息，如不能按时付清本金和利息，所欠款项按日千分之一计算违约金。被告于2018年1月17日、2019年1月28日向瑞昌市财政局分别汇入现金3000000元及100000元，用于归还原告在瑞昌市财政局财政倒贷资金借款。原告多次向被告催讨所欠余款未果，遂诉至本院提出上列诉讼请求。本院认为，原、被告于2017年7月17日签订的《转让协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，各方当事人均应严格履行合同义务。原、被告于2017年7月25日重新签订的协议，仅就厂房总价款变更为3845142.50元，其它内容均未变更，该协议中对于财政过桥资金415万元资金利息仍然确认由被告承担，协议确定的被告出资远远大于协议确定的厂房价格，导致协议出现了明显的纰漏。被告提出以2017年7月25日重新签订的协议为依据的抗辩意见不成立，本院不予采信。被告对所欠款项向原告出具了还款承诺书，该份承诺书有被告公司印章，对印章的真实性，被告无异议，且该份承诺书与2017年7月17日签订的《转让协议》及被告的相关转款事实相互印证。被告应按照承诺书给付原告所欠款项，被告在出具承诺书之后又自行向瑞昌市财政局给付了100000元，原告予以认可，可在被告所欠款项中予以扣减。但承诺书中约定的违约金过高，本院予以调整。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条之规定，“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。”，被告对所欠款项出具承诺书，原、被告双方形成了债权债务关系，对原告主张的利息和逾期违约金总计应以不超过年利率24%为限。被告应按照约定对未支付的购房款按年利率24%向原告支付利息及违约金，其它利息、违约金确认如下：［2033738元×104天（2018年1月17日至2018年4月30日）×0.5%÷30天］+［100000元×272天（2018年5月1日至2019年1月27日）×24%÷365天］＝53136.39元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条之规定，判决如下：被告瑞昌市宏瑞实业有限公司支付原告瑞昌市勤奋实业有限公司购房款1933738元并支付利息53136.39元，同时以1933738元本金为基数，按年利率24%，自2018年5月1日起计算利息及违约金至还款之日止。上述款项限在本判决生效之日起15日内给付。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28400元，由原告勤奋公司负担1396元，由被告宏瑞公司负担27004元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，连同上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长  魏 湘人民陪审员  魏东升人民陪审员  范友芳二〇一九年四月三十日书 记 员  刘坤林