海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2019）琼0107民初1272号   原告：符秋菊，女，1972年6月22日出生，汉族，住海南省海口市。   委托诉讼代理人：曾雷，广东正大方略（海口）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：蒲玺，广东正大方略（海口）律师事务所律师。   被告：海口金盛元房地产开发公司，住所地海口市琼山区府城镇中山路东坡楼（**）。   法定代表人：杨进忠，该公司总经理。   委托诉讼代理人：周亚敏，海南广哲律师事务所律师。   委托诉讼代理人：盛铭，海南广哲律师事务所律师。   原告符秋菊与被告海口金盛元房地产开发公司（以下简称金盛元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告符秋菊的委托诉讼代理人曾雷、蒲玺，被告金盛元公司的委托诉讼代理人周亚敏、盛铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告符秋菊向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期办理权属登记的违约金，计算方式为自2015年4月18日起至被告为原告办理房屋权属证书之日截止，每逾期一日按原告已付购房款500824元的万分之零点一计算，暂计算至起诉之日为6746.10元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年4月25日，原、被告双方签订了一份《海口市商品房买卖合同》，约定的主要内容为：被告将“金盛元住宅小区4、5号楼4-403房”出售给原告，被告应当自房屋交房之日起730日内为原告办理房屋权属证书。合同签订后，原告已依约付款，被告也于2013年4月18日将上述房屋交付给原告，但被告一直存在违约，逾期为原告办理房屋权属证书。按照上述合同约定，对原告未能在规定期限内取得房地产权属证书时，被告自逾期之日起每日按房价款的万分之零点一向原告支付违约金，为此，原告诉至法院。   被告金盛元公司辩称：一、由于政策法规的变化，合同项下第十五条中约定的“房屋产权证书”与“土地使用权证书”已经不复存在，而是统一合并为不动产权证书。在“两证合一”的前提下，被告因客观原因已经不可能依照合同的约定，先办理出“房屋权属证书”，再办理出“土地使用权证书”，并依次分别计算办证期限；二、导致本案中办理《不动产权证书》缓慢的主要原因是政策法规的变化及政府部门职责的调整，符合双方在合同中约定的免责事由。在非“因出卖人责任”的情况下，原告要求被告承担逾期办证的违约责任，缺乏合同及法律依据；三、原告不配合提供办证所需的证件资料也大大延缓了办证的进度，原告对于办证迟延存在过错与责任；四、即便假设导致本案中办证迟延的原因可以归咎于被告，依照原告的辩解，自2015年4月19日起，原告即已知道自己的权利受到侵害。原告迟至2019年1月28日才提前诉讼，诉讼时效早已届满；五、自2018年9月起，被告已陆续为原告办理完成了《不动产权证书》，原告同时提起诉讼，不可能对上述情况毫不知情，不设时间截止点地主张逾期办证违约金，未尽诚信诉讼义务，有悖于诚实信用原则。   原告围绕诉讼请求依法提交了《海口市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、税收电子转账专用完税证、住宅质量保证书，被告对上述证据的真实性、合法性及关联性未提出异议，本院对原告提交的证据的真实性、合法性及关联性予以确认并在卷佐证。被告提交《海南省人民政府办公厅关于贯彻实施的通知》、海南省人民政府官网关于“不动产统一登记制度”改革进度的新闻报道、《地名、门牌立户申请报告》、《门楼牌变更证明》、《房屋竣工测绘报告入库单》、《海口市住房和城乡建设局房产测绘成果审核意见书》、《查询确认单》、《权籍组数据关联确认单》、《个人资料缺失明细》、《不动产权证书》、《建筑工程竣工验收报告》、《海口市建设工程质量安全监督站关于金盛元住宅小区工程施工质量监督的意见》，原告对被告提交证据的真实性未提出异议，本院予以认定以上证据的真实性；被告提交的《商品房新建初始登记需要提交材料清单》、《按揭贷款不动产权证移交表》、海口金盛元物业服务有限公司《证明》、张贴《个人资料确实明细》的现场照片，原告对其真实性有异议，但未提出证据予以否定,本院对以上证据的真实性予以确认。   本院经审理认定事实如下：2012年4月25日，原、被告签订《海口市商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的预售商品房，即位于海口市××区金盛元住宅小区4、5号楼4层4-403号房，建筑面积共93.84平方米；每平方米5337元，总金额500824元；原告应在合同签订当日向被告支付首期房款200824元，余款300000元申请银行按揭贷款；被告应在2013年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经海口市建筑工程质量安全监督站及设计、施工、监理、勘察五个建设相关单位现场验收认可合格的的商品房交付给原告使用；被告应在房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，被告应当在730日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证，被告应当提前10日如实书面告知原告办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由原告提供的证件资料，原告应及时提供；如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之零点一向原告支付违约金；逾期200日以上的，原告有权单方解除合同。如因不可抗力、政府的有关法规政策或政府部门造成出卖人无法及时完成备案的不在此限。   合同签订后，原告向被告支付首付款200824元和余款300000元，被告分别于2012年5月9日、2012年8月3日向原告出具发票。2013年4月18日，被告向原告交付房屋。2012年10月26日，原告缴纳了涉案房屋的契税费7136.74元；2016年8月1日，原告补交375.62元契税后，税务机关向原告开具了税收完税证明。2017年9月14日，被告向不动产登记中心提交涉案房产过户至原告名下的登记申请。2018年9月27日，涉案房产不动产权证办理至原告名下。   另查，自2016年7月25日起，海口市辖区范围内的不动产开始施行统一登记。原来的房屋所有权证书和土地使用权证双证合一，统一办理不动产证书。不动产统一登记实施前后，房产及土地登记业务的办理不受影响。   2013年6月18日，被告向海口市公安局琼山办证中心、文庄派出所提交《地名、门牌立户申请报告》，该局2016年12月15日向海口市住建局出具证明。诉争房屋在交付时并不具备合同约定的“经海口市建筑工程质量安全监督站及设计、施工、监理、勘察五个建设相关单位现场验收认可合格”交付条件。被告提交的证据显示诉争房屋完成测绘时间为2016年6月8日，房屋经建设、勘察、设计、监理、施工五单位组成的验收组，验收竣工时间为2014年1月16日。但不动产权属证书上记载该房屋竣工时间为2016年9月29日。   本院认为，《商品房买卖合同》系原、被告真实意思表示，缔约主体适格，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。上述合同对签订双方均具有约束力，当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。原告已依约支付全部购房款，被告亦应依约为原告办理房产权属登记。   关于金盛元公司是否应当向原告支付逾期办证违约金的问题。双方在合同中约定，金盛元公司应当自房屋交付之日起730日内为原告办理房屋权属证书，在原告取得该商品房权属证书后，金盛元公司应当在730日内向土地登记机关申请，为原告办理土地使用权证。合同履行至2016年7月25日，海口市辖区范围内的不动产开始施行统一登记，不分别办理房产证和土地证。即按原合同约定分别办理房产证和土地证已不可能，但双方对不动产权属证书的办理并未重新约定时间，故对原约定的房产证办理时间及土地证办理时间仍参照适用，结合双证合一的政策调整对开发商办理好房、地产权属证书的期限确有影响，故将两者相加视为办理不动产权属证书的时间比较合理。根据不动产权中心的相关工作人员答复双证合一后对外窗口一直受理相关权属证书的登记。房屋权属证书虽由原来的双证变为一证，但不影响到可继续办理不动产权属证书。故被告以双证合一政策的调整作为合同约定的免责事由的辩称意见本院不予采信。因此被告在原约定的办理房产证及土地证的期限（730天+730天=1460天）仍未办理好不动产权属证书的应视为被告违约。被告金盛元公司于2013年4月18日将房屋交付给原告，其应当最迟于2017年4月18日前办理好不动产权证。经法院查明，被告是于2017年9月14日才向不动产权中心递交相关材料及登记申请。因合同中约定在交付房屋四年内办理好房地产权证，双方并未约定开发商递交登记材料之日为已履行办证义务，故本院认定被告的违约起算日为四年办理权属证书到期之日的次日即2017年4月19日。而涉案房屋的不动产权属证书直至2018年9月27日才登记到原告名下，因此，本院认定被告存在逾期办证的事实，应承担违约责任，应向原告支付自2017年4月19日起至2018年9月27日止，以购房款500824元为基数按每日万分之零点一计算的逾期办证违约金，即2634.33元（500824元×0.01‰×526日）。原告主张金额超出部分，本院不予支持。被告抗辩称公安机关延迟出具房屋门牌证明导致办理房产证迟延，因双方约定的办理房产证时间已涵盖所有可能产生的延误，被告未在约定时间内办理好房屋产权证就应承担违约责任，除非有不可抗力和免责的因素。被告抗辩称因原告完税时间推延导致办理房产证迟延，双方在合同中约定被告办理权属证书应在十日前通知原告，经查被告于2018年5月在小区张贴公告要求业主补齐办证材料，因其未举证证明已经在合同约定的办证时间内通知原告，故逾期办证的责任不可归责于原告，原告在办证过程中无过错。故被告以上抗辩意见本院不予采信。关于被告抗辩原告起诉超过诉讼时效的意见，因被告的违约起算日为原告收房之日起四年期满的次日即2017年4月19日，故原告自知道自己的权利被侵害之日起三年之内起诉并未超过时效。故被告的该项抗辩意见本院不予采信。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：   一、限被告海口金盛元房地产开发公司于本判决生效之日起十日内向原告符秋菊支付自2017年4月19日起至2018年9月27日止的逾期办证违约金2634.33元；   二、驳回原告符秋菊的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25元（原告已预缴），由被告海口金盛元房地产开发公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 黄小雅     二０一九年四月二十九日   书记员 林海莲   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。