新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2018）豫0702民初171号原告（反诉被告）：陈建立，男，汉族，1950年7月11日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：朱命海，新乡市红旗区明正法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人（单位推荐）：孙进朝，男，汉族，1971年5月15日出生，身份证号码410728197105153015，住新乡市卫滨区自由路76号1单元2号。被告（反诉原告）：路勇，男，汉族，1984年3月2日出生，住河南省延津县。委托诉讼代理人：王历彩，河南众盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚方，河南众盈律师事务所律师。被告（追加）：李莉，女，汉族，1965年8月15日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：张在范，河南瀛汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国平，河南瀛汉律师事务所律师。被告（追加）：张昭奇，又名张奇，男，汉族，1981年1月10日出生，身份证号码410702198101102510，住新乡市牧野区建设中路381号1号楼2单元3号。被告（追加）：马进，男，汉族，1985年5月15日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：岳建鹏，北京元甲律师事务所律师。本院于2018年1月8日立案受理原告陈建立诉被告路勇、尚俊华房屋租赁合同纠纷一案后，被告路勇申请追加李莉、张昭奇、马进为被告，并提出反诉。后原告陈建立申请撤回对被告尚俊华的起诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告陈建立及其委托诉讼代理人朱命海、孙进朝，被告路勇及其委托诉讼代理人李亚方，被告李莉的委托诉讼代理人刘国平，被告马进的委托诉讼代理人岳建鹏到庭参加诉讼。被告张昭奇经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈建立诉称，2014年3月19日，被告因经营生意，原告将位于新乡市开发区民营小区19号街坊192#房产租赁给被告，由被告路勇与原告签订了为期15年的房屋租赁合同，约定租期自2014年5月1日起至2029年7月31日止，租金每月50000元，年租金600000元，递增率为5%，自2016年8月1日开始递增，以后每两年递增一次，递增率为5%（在交前一年租赁费金额基础上，每两年递增5%，每半年交付一次，租赁费一次交清，提前二个月交付下期租金）。租金由被告每半年交付原告一次，并约定了其他事项。合同生效后，原告依约将房屋交予被告租用，但被告并没有按照约定按期支付租金，从被告租房至今，被告陆续支付原告租金共648000元，尚欠租金1302000元，更谈不上递增租金的支付。对此，原告及其委托代理人多次催促被告支付所欠的租金，被告以种种理由予以推拖不予支付。故原告诉至法院，请求：1、解除原被告双方于2014年3月19所签订的房屋租赁合同，返还原告房屋；2、判令被告支付所拖欠原告的租金1302000元及递增租金37500元，共计1339500元，并支付从起诉之日到偿还之日的利息（以1339500元为基数，按月利率2%计算）；3、诉讼费用由被告承担。陈建立与路勇于2018年10月24日签订《解除合同协议书》后，将第二项诉讼请求租金变更为1969500元，利息（违约金）以1969500元为基数计算。被告路勇书面辩称，一、双方签订的《房屋租赁合同》客观上于2015年8月31日已经终止，无需解除，涉案房屋现由原告占有，无需返还。2014年1月14日，答辩人与李莉、张奇、马进签订《合作协议》一份，合伙投资新乡市星座精品酒店。2014年3月19日，答辩人作为合伙事务的执行人与原告陈建立签订房屋租赁合同，用于酒店经营，陈建立保证房屋可以作为经营性用房。合同签订后，答辩人等对涉案房屋进行了装修，投入了大量资金。2015年8月31日，答辩人等成立的新乡市星座精品酒店准备试营业，但被新乡市公安局南环分局发出责令限期整改治安隐患通知书，以涉案租赁房屋无消防许可证，无特业经营许可证，要求新乡市星座精品酒店在2015年9月10日前整改完毕，并要求停止营业。之后，答辩人一直找原告陈建立协商涉案房屋消防许可证的办理事宜未果，经答辩人到新乡市咨询，涉案房屋根本不具备办理消防证的条件，无法办理消防许可证，由此导致酒店不能营业，故客观上2015年8月31日双方的房屋租赁合同已经终止；二、因原告提供的租赁房屋无法办理消防许可证，导致酒店不能营业，原告构成违约，无权要求酒店停业后的租金。根据《合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租金期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同约定房屋用途为酒店及配套经营使用，在房屋租赁合同第一条原告陈建立就保证房屋可以作为经营性用房，合同签订后，酒店试营业期间，涉案房屋被新乡市公安局南环分局以无消防许可证为由要求停止营业，而涉案房屋根本不具备办理消防许可证的基本条件，不可能办理消防许可证，故原告保证租赁房屋可以作为经营性使用的承诺没有履行，依法构成违约，因其违约行为导致合同不能履行，其无权主张之后的租金，由此造成的租金损失应当由其自己承担。原告要求利息没有事实根据和法律依据。三、原告起诉要求2016年10月19日之前的租金已经超过诉讼时效。根据合同约定租金自2014年8月1日开始计算，月租金为50000元，答辩人支付的648000元的租金，已经支付到2015年8月31日停止营业时。因原告违约，涉案房屋不能作为酒店继续使用，无法实现合同目的，故答辩人不再支付租金。原告于2017年10月19日起诉2015年9月1日之后的租金，对于2016年10月19日之前的租金显然超过了一年的诉讼时效，不应当予以支持。之后因未使用原告房屋，客观上双方租赁合同因原告违约行为而终止，故不应再支付租金。四、原告应当赔偿因其违约行为给答辩人等合伙人造成的损失4000000元。根据《合同法》第一百零七条、第一百一十三条规定，因原告陈建立违约，给答辩人造成的损失，原告陈建立应当予以赔偿，其中包括直接损失和可得利益损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因出租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期间内装饰装修残值损失的，应予支持。现房屋装饰装修残值约为4000000元。五、尚俊华并非房屋租赁合同的当事人，涉案租赁合同与其无关，原告要求尚俊华承担责任没有事实根据和法律依据。2014年3月19日，答辩人作为合伙事务执行人与原告陈建立签订房屋租赁合同，用于合伙人成立的新乡市星座酒店的经营，尚俊华并没有在房屋租赁合同上签字，与本案没有关系，原告起诉尚俊华没有依据。被告李莉辩称，其不应承担任何责任，追加李莉为被告无事实和法律依据。租赁合同是路勇个人行为，依照合同的相对性，李莉没有承担合同责任的义务，其合同权利义务应当由合同的相对人承担；李莉认为路勇签订合同的行为不代表合伙事务的执行，该租房行为与李莉无关，综上，应当驳回原告对李莉的诉讼请求。被告马进辩称，其认为原告起诉马进不符合法律规定，马进不应作为本案的当事人。合同中约定的权利义务只能对缔约当事人产生拘束力，对合同以外的第三人没有任何法律效力。在本案中原告起诉的内容与被告马进没有任何关系，合伙协议是对内的协议，和原告起诉的内容也无关，马进也不认可被告之间有合伙协议。被告张昭奇未向本院提交答辩意见。被告路勇反诉称，2014年1月14日，反诉原告与本诉被告共4人，合伙投资经营新乡市星座精品酒店，反诉原告作为合伙事务执行人租赁了反诉被告的位于新乡市开发区××小区××街坊××号房屋，现由于反诉被告提供的租赁房屋无法办理消防许可证，导致租赁合同无法履行，酒店停业关闭，反诉被告又提起解除合同的诉讼，因反诉被告原因导致租赁合同目的根本不能实现，反诉原告同意解除合同，同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，依法提起反诉，请求人民法院依法判令反诉被告应对剩余租赁期内装饰装修价值予以赔偿。望人民法院在查明案件事实的基础上，依法判决，维护反诉原告的合法利益。反诉请求：1、依法判令反诉被告赔偿涉案房屋装饰装修损失暂计100000元，具体数额以鉴定意见为准；2、反诉费用由反诉被告承担。鉴定意见作出后，路勇变更反诉请求为479511.56元。原告陈建立反诉辩称，一、路勇答辩及反诉均表示，出租方为其提供的租赁物房屋不具备办理消防证的条件，无法办理消防许可证，导致酒店不能营业，租赁合同的目的不能实现，且一直找出租方协商涉案房屋消防许可证的办理未果，其辩称理由根本不成立，其反诉请求房屋出租方赔偿其涉案房屋装饰装修损失更是无理的。1、关于办理涉案租赁房屋的消防许可证（包括特业经营许可证），不是房屋出租方应尽的义务，且租赁合同没有约定房屋出租方应尽办理各种证照的义务。如承租方需要出租方协助办理，出租方不可能拒绝协助为其办理，但路勇从没有找过出租方让帮其去办理消防许可证，而其却辩称一直找出租方陈建立协商涉案房屋消防证的办理，是不存在的。2、依据2009年5月1日起施行的《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，公众聚集场所在投入使用前、营业前，建设单位或使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。而路勇于2014年3月19日（生效日定为2014年5月1日），与陈建立签订《房屋租赁合同》后，并未向新乡市公安局南环分局提出消防安全检查申请，而简单予以装修就投入了使用并开始营业。其间也未办理特业许可证，从2014年8月－2015年间，承租方路勇陆续向出租方陈建立交纳租金520000元（没按时间约定支付）。其间因路勇一直不予办理消防许可证（包括特业经营许可证）。2015年8月31日，新乡市公安局南环分局对路勇所经营的场所进行日常消防监督检查时，发现承租方经营场所未办理消防许可证及特业经营许可证，当天向承租方下达《责令限期整改治安隐患通知书》，责令其2015年9月10日前整改完毕，并要求在期限届满前停止营业。而这时路勇也未要求出租方陈建立协助其办理消防许可证。而承租方路勇并未按通知办理消防许可证，仍继续营业。更严重的是，在两证不具备的情况下，路勇又托人于2015年11月4日办理了《新乡市星座酒店管理有限公司》的营业执照（当时规定必须先办理两证，之后才能办理营业执照），仍继续经营，其间承租方于2016年间陆续向出租方交纳了租赁费88000元（也并未按约定支付），2017年，承租方对外发放“星座精品酒店至尊卡”，对外融资数十万元钱，至今数名持卡人向出租方索要卡钱，让退费。2017年当年路勇曾向出租方交纳了租金40000元。而之后在路勇经营期间，由于其经营管理不善，加上合伙人闹矛盾，导致其所经营的酒店在2017年年底一夜之间人员全部蒸发，不见人影，停止营业。3、路勇还辩称双方签订的《房屋租赁合同》客观上于2015年8月31日已经终止，无需解除，涉案房屋现由出租方占有，无需返还，路勇的辩称完全是无理的。从上，已证明承租方并未贯彻落实《消防法》，既不存在其开业前申请消防安全检查，又在公安机关履行正常消防安全监督检查后不予整改，却又擅自办理营业执照，一直予以经营，至于路勇称涉案租赁合同客观上于2015年8月31日已经终止，无需解除，也是不妥的。如果租赁合同终止，就不会出现承租方为出租方交纳租赁费的事实。路勇称涉案房现由出租方陈建立占有，无需返还，更是无理的。前期涉案房屋装修损失评估后，至今承租方未将其所租出租方的房屋钥匙交还，怎么能说出租方现占有此房呢？4、路勇答辩称其到新乡市咨询，称出租方陈建立提供的房屋不具备办理消防许可证的条件，无法办理消防许可证，此理由也不值得一驳。在路勇租赁涉案房屋前夕，陈建立曾在此经营新乡市高新区紫御格酒店，投入使用经营前，消防安全检查合格，新乡市公安局消防支队为原告办理了消防许可证（庭审时陈建立已提供）。足以证明涉案经营场所的消防安全检查是合格的，现路勇方又在此经营，仅是名称的变更，经营场所而未变，为何不能办理消防许可证呢？现原告从2015年8月31日让其整改至今，其均没有提供涉案房屋不具备办理消防许可证的条件及无法办理消防许可证的证据。现被告却以此不能办消防许可证为由，拒绝向原告陈建立支付租金，完全是无理的。被告路勇提出反诉请求，让原告承担涉案房屋装饰、装修房屋的损失，也是无理的。依据双方签订的《房屋租赁合同》第四条第四款的约定，乙方（被告）根据经营需要进行装修，改造须经书面报甲方（原告）同意方可施工，费用由甲方承担。期满后移动资产归乙方，固定装修、添附物不得损毁，无偿留归甲方。因路勇严重违约，现原告要求的是与被告解除涉案租赁合同，被告方已同意解除，这就意味着合同期满，依据合同约定，被告方可将房屋内其购买的可移动物品运走，对固定装修设施，留归原告，不存在原告承担涉案房屋装饰装修的损失，被告路勇的反诉请求不能支持。二、涉案原告的诉请是因被告严重违约请求解除与原告所签订的《房屋租赁合同》、要求被告返还房屋，并要求被告支付所欠的租赁费1339500元（从2014年5月1日至2017年10月的租金），支付利息，按月利率2％计息，以1339500元为基数，支付从起诉之日到偿还之日的利息，实为违约责任的承担。1、关于合同的解除。原告是基于被告方不全面履行合同，不按时交纳租金，依据租赁合同第五条第二款第二项的约定，拖欠房租累计1个月以上，甲方（原告）有权按乙方违约单方终止合同，即解除合同，且被告在反诉状中称其也同意解除合同。2、关于被告支付所欠1339500元租赁费。被告从2014年5月至2017年10月底共经营39个月，应向原告交纳租金1950000元，被告方从2014年至2017年10月，陆续分数次共向原告支付租金648000元，被告方实际欠原告租金1302000元，加上2016年8月至2017年10月共计15个月的递增租金37500元，共计1339500元，被告方应无条件向原告支付。3、关于利息支付的请求，实际上是被告方应承担的违约责任。依据涉案租赁合同第四条第六款的约定，乙方（被告）逾期五日不能足额交纳当期租金属违约，甲方（原告）可以向乙方追索所欠租金的日百分之十的违约金，依此条规定，违约金明显过高，不符合法律规定，故原告将违约金变更为按月利率2％支付利息。三、原告请求涉案被告方几合伙人共同承担其为原告所造成的各项损失。被告路勇在2018年4月24日的答辩状中曾称，2014年1月14日，其与李莉、张奇、马进签订了《合作协议》一份，合伙投资新乡市星座精品酒店，2014年3月19日，其作为合伙事务执行人与原告签订《房屋租赁合同》。其庭审还称，各合伙人也曾将投资款交予被告路勇及使用到经营活动之中，并向法庭提供了几个合伙人于2014年1月14日所签订的《合伙协议书》，被告路勇还向法庭递交了追加几个合伙人作为涉案被告参加诉讼活动的申请，且该合伙人也参加了涉案的前期庭审等活动，这足可证明涉案新乡市星座精品酒店是被告路勇及李莉、张奇、马进几合伙人共同经营，为此，涉案所为原告造成的各项损失，均应由被告其几合伙人承担。原告陈建立向本院提交的证据材料有：1、2014年3月19日房屋租赁合同一份；2、房产证一份；3、原告诉讼标的说明一份；4、消防安全检查合格证一份，证明在被告经营之前，原告经营该酒店办理的消防证，而且该消防证现在也有效；5、被告经营酒店期间发放的2017年星座精美酒店至尊卡一张，证明2017年原告又发放了数十万的星座精品酒店至尊卡，对外融资了数十万元，该酒店2017年还在经营并交纳了40000元租金。被告路勇向本院提交证据材料有：1、合作协议一份，证明2014年1月14日路勇、张奇、马进、李莉合伙经营酒店；2、2015年8月31日南环分局责令整治隐患通知书一份，证明四合伙人无消防许可证，被公安机关责令停止营业；3、记账凭证4张，证明酒店支出都是经过各合伙人签字同意的，应当由各合伙人共同承担租赁合同项下的权利和义务，并且其他被告对原告提交的酒店的卡予以认可，说明其认可参与酒店的经营。被告李莉向本院提交证据材料有：新乡市星座酒店管理有限公司营业执照复印件一份、企业信息一份，证明该酒店为王喜祥的一人有限公司，股东是王喜祥，法定代表人也是王喜祥，与合作协议显示的李莉为法定代表人相互矛盾。李莉按照合作协议支付款项后，该协议没履行，也从未召开过合伙人会议，成立的酒店法定代表人也不是李莉，也没有按约定每一季度进行结算，路勇签订租赁合同的行为不能代表执行合伙事务，该酒店经营地址就是本案租赁合同所涉及的地址。被告张昭奇未向本院提交证据材料，也未到庭参加质证，视为放弃质证权利。被告马进未向本院提交的证据材料。庭审期间，被告路勇对原告提交的证据1真实性无异议，对证明目的有异议，认为该房屋租赁合同第一条第一项载明，原告保证房屋可以作为经营性用房，第二条第三项载明，租赁房屋用途为酒店经营，而涉案房屋不能办理消防许可证，导致酒店不能经营，因此系原告违约，被告有权拒付租金。该合同系路勇代表合伙人签订，权利义务应当由合伙人共同承担和享有；对证据2真实性无异议；对证据3认为系其单方制作，不属于证据，不予认可；对证据4认为该酒店显示地址与房产证地址不一样，不能说明是同一座房屋。该证显示的面积和涉案房屋面积也不一样，原告的房屋根据房产证载明的是五层，但该证据显示的是四层，其与本案没有关联性。酒店分为两种，一种是住宿，一种是餐饮，根据该证据显明，该酒店仅仅是一个饭店，从事的是餐饮行业，路勇等合伙人经营的是住宿性酒店，并不提供餐饮服务，因此作为餐饮性符合消防合格证，并不能证明住宿性；对证据5至尊卡认为无法确定就是酒店发放的，与本案无关联性。被告李莉对原告提交的证据2真实性无异议；对证据1有异议，认为李莉不是租赁合同的双方，并且也没有在合同上签字，该租赁合同是路勇和原告订立，对案外人李莉没有约束力。路勇的签字行为也不代表执行合伙事务，对该租赁合同李莉并不知情；对证据3认为是原告单方制作，不属于证据，认为与其无关；对证据4认为与其无关。被告马进对原告提交的证据2真实性无异议，但认为与本案无关联性；对证据1真实性无异议，但认为马进没有签字，不是合同的当事人，马进与此房屋租赁合同没有任何关系，路勇没有马进的授权委托，并不能代表其他人执行合伙事务；对证据3认为是情况说明；对证据4不予认可，认为应当以现在消防机关对办理证件的要求为准，之前能办不代表现在也能办；对证据5真实性无异议，但认为无法证明该卡是赠送的还是有价出售的。原告陈建立对被告路勇提交的证据1真实性无异议，同意路勇追加其他三个被告意见，该协议看出是被告合伙人内部所签；对证据2认为消防许可证属于房屋承租方办理，消防许可证不能办理，不是房屋出租方的责任；对证据3真实性无异议。被告李莉对被告路勇提交的证据1真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该协议没有履行，并且该协议签订后没有召开合伙人会议，被告路勇的行为没有经过合伙人的授权，星座精品酒店法定代表人并非李莉，该酒店法定代表人为案外人王喜祥，股东为王喜祥一人，为此对证明目的不认可；对证据2无异议，但李莉也不知情。被告马进对被告路勇提交的证据不予认可，认为从该证据看不出来路勇可以代表几个合伙人去签订租赁协议，该协议与马进无关；对证据3认为系复印件，不予质证，对其真实性不认可，对酒店发行的至尊卡真实性认可，但并不代表所有被告共同参与经营，至尊卡上写明了酒店的名称与地址，就是本案的涉案酒店。原告对被告李莉提交的证据认为是被告内部问题，不能对抗原告，营业执照只是一个单位，两个招牌，不能排除他们之间合伙事宜，实际是酒店一直在经营。被告路勇对被告李莉提交的证据真实性无异议，认为酒店名称和合作协议名称一致，关于股东和法定代表人是王喜祥，同一个人，其他合伙人是实际股东，实际出资人，王喜祥负责管理公司，但没有按照季度结算是没有挣到钱，租赁酒店张奇、马进、李莉都知道。对查询报告无异议，该酒店现已经注销。被告马进对被告李莉提交的证据无异议。本院经路勇申请，将其租赁的位于新乡市开发区民营小区19号街坊192#星座精品酒店室内装饰装修价值进行鉴定。河南巨中元房地产土地资产评估有限公司作出资产评估司法鉴定意见书。原告陈建立对评估鉴定意见书无异议，但认为评估的所谓被告的损失不应该由原告来承担，依据双方签订的房屋租赁合同第四条第四款规定，路勇只能将可移动物品搬走，对不动产应该归原告所有。被告马进对评估鉴定意见书无异议。被告路勇对评估鉴定意见书有异议，认为该评估鉴定机构没有出具征求意见稿，没有鉴定人员的签字或盖章，评估价值没有列明计算依据和参考标准及计入装修部分和没有计入装修部分没有记明确，要求重新鉴定。本院及时要求鉴定机构对被告路勇的意见进行复函，2018年10月19日，鉴定机构对路勇的意见作出了回复函。被告路勇认为鉴定机构的回复意见不能成立，提供星座精品酒店装饰工程项目合同预算书，且认为评估的价值过低，并提出书面意见。本院再次要求鉴定机构对被告路勇的意见进行答复。2018年12月11日，鉴定机构对路勇的意见作出了复函：“经对星座精品酒店装饰工程项目合同预算书详细核对后，发现此书项目多于评定项目。但由于当时被申请人未提供合同预算书，鉴定机构通过现场勘察测量后，形成现场勘察鉴定过程实时记录，并经双方签字确认无异议后认可。鉴定机构据此进行评估测算，符合司法鉴定程序”。之后，路勇认为鉴定机构未对其装修的隐蔽项目鉴定，并提供装修施工图纸及装修费用清单等材料，申请补充鉴定。本院组织对路勇提供的补充鉴定材料进行质证，陈建立认为路勇提供的材料只能证明路勇对租赁房屋装修的一种意向，即装修方案及预算，但并不代表实际装修活动是按此图纸实际施工，路勇实际装修时并未按此图纸装修，对鉴定材料不予认可。本院对该情况向鉴定机构去函予以说明，鉴定机构复函称，鉴于该情况，鉴定机构无法进行补充鉴定。经庭审质证及合议庭评议，对原、被告提交的证据，本院结合案情予以综合认证。根据上述有效证据、当事人的当庭陈述及诉辩意见，本院确认以下事实：2014年3月19日，陈建立作为甲方（出租方）与路勇作为乙方（出租方）经协商签订房屋租赁合同，约定陈建立将其所有的位于新乡市开发区××小区××街坊××＃房屋（共××）××给路勇作为经营性用房，租赁期限为15年，自2014年5月1日起至2029年7月31日止，乙方三个月的装修期不计租赁费，从2014年8月1日起计算房屋租赁费。房屋租金每月50000元，自2016年8月1日房屋租赁费开始递增，每两年递增一次，递增率为5%，房屋租赁费每半年交付一次（房屋租赁费不含税，乙方不得向甲方索取租赁费发票；税费均由乙方支付）。合同同时约定，合同期满后可移动的资产归乙方，固定装修无偿归甲方；乙方逾期五日不能足额交纳当期租金属于违约，甲方可以向乙方追索欠租金的日百分之十违约金。拖欠房租1个月以上，甲方有权按乙方违约单方终止合同。合同签订后，双方均按合同约定履行各自的义务。2015年9月14日，路勇以该租赁房屋地点作为经营场所办理了新乡市星座酒店管理有限公司营业执照，类型为：一人有限公司，法定代表人为王喜祥。该公司于2018年3月16日在工商部门办理了注销手续。路勇自2014年8月1日起至2017年10月止陆续向陈建立共交纳房屋租赁费648000元，原告陈建立认为被告路勇违约，未按约定足额交纳房屋租赁费用，为此诉至法院。该案审理期间，被告路勇提出反诉，并申请对其承租的新乡市开发区民营小区19街坊192#房屋内装饰装修价值进行评估鉴定，2018年9月28日，河南巨中元房地产土地资产评估有限公司作出豫巨评鉴字（2018）第25号资产评估司法鉴定意见书，评估鉴定结果为479511.56元。另查明，1、2015年8月31日，新乡市公安局南环分局向新乡市星座精品酒店下达限期整改治安隐患通知书，以该单位无消防许可证、无特业经营许可证为由，要求其在2015年9月10日前整改完毕，整改期间停止营业。2、2014年1月14日，路勇、李莉（张奇）、马进共同签订合作协议，协议约定：一、三方自愿合伙投资经营新乡市星座精品酒店，总投资为6000000元，路勇出资2400000元，李莉（张奇）出资2400000元，马进出资1200000元，各方按投资比例分配利润，承担风险；二、企业重大事项，由三方共同协商决定，各股东推荐马进负责办理企业工商登记，李莉为法定代表人。公司聘请管理团队负责经营和日常管理；三、……；四、企业盈余按照各自的投资比例每季度进行结算、分配。……等。3、2018年4月27日在该案第一次庭审时，被告路勇提交答辩状，答辩称原告陈建立要求解除2014年3月19日双方签订的房屋租赁合同，客观上已于2015年8月31日已经终止，无需解除。庭审期间被告路勇坚持反诉，并承诺一周内提交反诉状，原告陈建立于2018年5月11日收到被告路勇提交的反诉状，被告路勇反诉称，同意解除房屋租赁合同。4、2018年10月24日，路勇与陈建立签订《解除合同协议书》，约定双方2014年3月19日签订的房屋租赁合同于2018年10月24日解除，并约定该租赁房屋内鉴定范围外的可移动物品归路勇所有，限路勇在解除合同后7日内拉完。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，陈建立与路勇签订租赁合同，将房屋出租给路勇，路勇支付租金，该合同基于双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院予以确认。该房屋租赁合同约定从2014年8月1日起计算租赁费起至合同解除到房屋实际交付共51个月，依据合同约定每二年涨租赁费5%，房屋租赁费应为（51个月×月租金50000元）+（27月×月租金递增2500元）=2617500元，减去路勇已交纳的租赁费648000元，路勇实际拖欠2617500元-648000元=1969500元。原告陈建立还要求被告支付自起诉之日（2018年1月8日）起至偿还之日止以1969500元为基数，按月利率2%计算的利息（违约金），因双方约定的违约金过高，原告要求按月利率2%计算，符合法律规定，本院予以支持。被告路勇反诉要求原告陈建立赔偿其租赁房屋内装饰装修价值，该价值经评估为479511.56元，故租赁房屋内装饰装修现价值479511.56元应由陈建立返还，本院予以支持。被告路勇申请追加被告李莉、张昭奇、马进，要求共同承担新乡市星座精品酒店所欠房屋租赁费用，并提交各被告签订的合作协议予以证明。但《合作协议》不能证明是何种性质的“合伙”，且从新乡市星座酒店管理有限公司企业登记信息来看，该企业系一人有限责任公司，法定代表人为王喜祥，并非《合作协议》约定的被告李莉，现路勇无证据证明其拖欠的房屋租赁费与其他被告存在关系，故路勇要求被告李莉、张昭奇、马进共同承担房屋租赁费的请求，无法律依据，本案不予支持。至于路勇与其他被告之间存在的基于《合作协议》的纠纷，当事人可另案解决。被告路勇还辩称，《房屋租赁合同》客观上于2015年8月31日已经终止，因新乡市公安局南环分局以涉案租赁房屋无消防许可证，无特业经营许可证，要求新乡市星座精品酒店在2015年9月10日前整改完毕，并要求新乡市星座精品酒店停止营业。但房屋租赁合同并未约定办理相关证照系房屋出租方的合同义务，且被告路勇在2014年至2017年不间断向房屋出租方交纳房屋租赁费用，路勇也认可其间断断续续进行经营，并于2017年对外发放星座精品酒店至尊卡用于经营，故该辩解意见本院不予采信。路勇对评估鉴定意见书有异议，并要求重新鉴定，但鉴定机构对路勇的意见作出了回复函予以说明，鉴定机构系对现场真实存在的装修、装饰进行鉴定，并经双方签字确认无异议后认可，鉴定机构据此进行评估测算且路勇也未提交证据证明该鉴定结论存在符合法律规定重新鉴定的情形，故路勇请求重新鉴定的请求本院不予批准。之后路勇认为该鉴定未对其装修的隐蔽项目鉴定，并提供装修图纸及装修费用清单要求补充鉴定，但陈建立认为路勇实际装修并未按其提供的图纸进行，对该鉴定材料不予认可，基于该情况本院向鉴定机构去函询问，鉴定机构来函答复，对该情况无法进行补充鉴定。原告陈建立还要求解除双方于2014年3月19日签订的房屋租赁合同，根据合同法的相关规定，当事人协商一致，可以解除合同。因原告陈建立提出解除合同，被告路勇在反诉状中也同意解除合同，双方达成了解除合同的合意，但双方并未及时签订协议解除合同，也未进行实际交接房屋，后于2018年10月24日签订协议解除合同，对租赁房屋交接及财产处理进行了约定，并已实际履行，案涉合同已实际解除，本院不再处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、路勇于本判决生效之日起十日内支付陈建立房屋租赁费1969500元及违约金（违约金自2018年1月8日起至付清之日止，以1969500元为基数，按月利率2%计算）；二、陈建立于本判决生效之日起十日内支付路勇租赁房屋内装饰装修价值479511.56元。如果路勇、陈建立未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22526元，公告费260元，共计22786元，由路勇承担。反诉费4247元，由陈建立承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李 琦审 判 员  刘向军人民陪审员  郭培周二〇一九年四月二十二日书 记 员  张 冲新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-3769000邮编：453000(公众号)（掌上法院）