西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初10758号原告：高建全，男，汉族，1963年2月28日出生，住西安市雁塔区，身份证号：610XXXXXXX********。委托代理人：杨盼盼，陕西丰瑞律师事务所律师。委托代理人：周坤，陕西丰瑞律师事务所实习律师。被告：中海兴业（西安）有限公司，住所地：西安市曲江新区，注册号：XXXXXXXXXXX3181。法定代表人：郭勇，系该公司董事长。委托代理人：吕窈窕，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托代理人：赵洋，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：中海物业管理有限公司西安分公司，住所地：西安市曲江新区**，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX8262。负责人：曹孟成，系该分公司总经理。委托代理人：祁翠苗，系该分公司法务。原告高建全与被告中海兴业（西安）有限公司（简称中海兴业公司）、中海物业管理有限公司西安分公司（简称中海物业西安分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高建全之委托代理人杨盼盼、周坤，被告中海兴业公司之委托代理人吕窈窕、赵洋，被告中海物业西安分公司之委托代理人祁翠苗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高建全诉称，原告与被告中海兴业公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告中海兴业公司开发建设的中海国际社区·铂宫第111幢1单元1层10101号房屋，建筑面积333.81㎡，总金额2831400元，合同第16条对保修责任有相关约定。2009年6月30日，原告与中海物业西安分公司签订《中海国际社区·铂宫前期物业服务协议》，协议对相关的维修有明确的约定。被告中海兴业公司出具《西安市商品房住宅使用说明书》、《西安市商品住宅质量保证书》。本案中，原告接收房屋后发现房屋漏水、渗水，造成屋内家具被浸泡损毁无法正常使用，下水管道排水至污水井管路不通，恶臭味充斥屋内每个房间，无法正常居住。原告发现上述问题后及时向物业公司反映，被告中海兴业公司拖延至2014年指派维修人员进行维修，但维修后至今未恢复原状仍无法正常使用。被告负责维修的工作人员称，因其维修人员能力太差，所以对于没有维修的问题由原告自行维修，由被告予以报销。后原告对房屋进行维修花费99518元，并将维修费用清单交付被告，由被告进行报销，但被告至今没有音信，另因被告2014年将下水管道挖开进行维修时，破坏了车库自留平面至今没有恢复，故原告需要对车库自留平面进行恢复、对厨房、卫生间等进行维修，预计需要花费40453元，因被告维修能力太差以及长期怠于对原告的房屋进行维修，故原告对被告进行房屋维修无望，只能自行维修，但该费用应由被告承担。另因被告怠于对房屋进行维修，造成房屋存在严重安全隐患，无法正常居住使用，对原告造成经济损失，被告应按照同类地段同类房屋租金向原告赔偿经济损失，原告酌情主张50万元。综上，原告现诉至法院，请求：1、判令两被告共同向原告赔偿因房屋存在质量问题的维修费用139971元；2、判令两被告共同向原告赔偿因房屋无法正常使用造成的经济损失500000元；3、诉讼费由被告承担。被告中海兴业公司辩称，原告陈述的是房屋漏水渗水，地产公司承认在质，地产公司承认在质保期间内维修没有恢复之外，其余的都解决了，关于该部分，被告中海兴业公司愿意与业主协商，二是恶臭的事实不认可，经被告中海兴业公司核实并没有恶臭，三是关于设备间的自留平未恢复认可，关于原告的第一项请求，双方最初谈的是80000元，但由于物业费的问题没有协商一致，原告的第二项诉请没有依据。被告中海物业西安分公司辩称，中海物业只负责公共区域的管理、维护及保养。根据物业协议，其公司没有维修原告房屋质量导致问题的义务。经审理查明，2008年7月，原告高建全及案外人张某某与被告中海兴业公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告中海兴业公司开发建设的中海国际社区·铂宫第111幢1单元1层10101号房屋，建筑面积333.81㎡，总金额2831400元。合同第16条约定：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。2009年6月20日，被告中海兴业公司向原告发出房屋交付通知书，告知原告于2009年6月30日9时办理房屋交付手续。2009年6月30日，原、被告签订入伙会签单。同日，原告与中海物业西安分公司签订《中海国际社区·铂宫前期物业服务协议》，协议对相关的维修有明确的约定。被告中海兴业公司出具《商品房住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》。本案中，原告接收房屋于2012年入住后先后发现房屋楼顶、侧面漏水、渗水；下水管道排水至污水井管路不通；屋内存在恶臭味等质量问题。原告发现上述问题后及时向物业公司反映，被告中海兴业公司于2012年、2013年指派维修人员进行维修，但维修后未能修复至正常使用状态。后原告经被告同意对房屋进行自行维修，并要求被告对费用予以承担，但被告未予回复，另外，被告2014年将下水管道挖开进行维修时，破坏了车库自留平面也未能恢复。原告多次反映未果，原告随后诉至法院。审理中，本院根据原告的申请，经西安市中级人民法院委托陕西省建筑工程质量检测中心对原告高建全购买的中海国际社区·铂宫第111幢1单元1层10101号房屋出现之质量问题的原因及维修费用进行鉴定。2019年1月23日，陕西省建筑工程质量检测中心作出陕建筑检（2018）委鉴字第038号鉴定意见书，结论为：（1）中海国际社区·铂宫第111幢1单元1层10101号房屋出现质量问题的原因为：局部屋面及外墙防水工程存在缺陷，导致雨水渗漏；部分管道工程存在缺陷，导致接头渗漏；窗户封闭不严密，导致雨水浸入室内。（2）中海国际社区·铂宫第111幢1单元1层10101号房屋维修费用约需133711.89元。对此鉴定结论，两被告无异议，原告提出书面异议。评估人予以书面答复，但未改变鉴定结论。另查明，原告高建全与张某某系夫妻关系，张某某向本院出具意见书，同意由高建全提起本案诉讼，并代表其获取权益。上述事实，有原、被告提供的商品房买卖合同、住宅质量保证书、前期物业服务协议、报修记录、照片、录像、网上打印材料、收房资料、竣工验收备案表及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证。本院认为，原告高建全购买的被告中海兴业公司开发建设的中海国际社区·铂宫第111幢1单元1层10101号房屋，原告入住后发现该房屋存在漏水、渗水；下水管道排水至污水井管路不通；屋内存在恶臭味等质量问题。对此，被告中海兴业公司作为房屋买卖合同的相对方，房屋的开发、建设方，应承担违约、维修责任。原告虽对陕建筑检（2018）委鉴字第038号鉴定意见书提出异议，但鉴定机构已进行书面回复，未改变鉴定结论。经本院审查，该鉴定系由专业鉴定机构及人员作出，程序合法，鉴定结论应作为定案依据。根据陕建筑检（2018）委鉴字第038号鉴定意见书鉴定结论，以上问题属于房屋质量问题，依法依约应由被告中海兴业公司承担维修责任。现原告高建全要求被告中海兴业公司赔偿因房屋存在质量问题的维修费用139971元，根据鉴定结论，本院依法确定为133711.89元。原告要求被告中海物业西安分公司共同承担赔偿责任，因原告房屋存在的质量问题，虽然系建设方原因所致，但并非房屋主体质量问题，被告中海物业西安分公司本身亦有维修与及时协调之义务，而其作为不力，故依法予以支持。原告要求两被告共同向原告赔偿因房屋无法正常使用造成的经济损失500000元，因涉案房屋存在之质量问题，客观上确实对原告使用房屋形成了影响，被告中海兴业公司理应依法予以赔偿，但原告提供的相关出租行情证据，要求月租万元计算租金，与弥补原告不能及时居住之损失相悖，故本院依法酌情确定由被告中海兴业公司赔偿原告20000元为妥。被告中海物业管理有限公司西安分公司对此不承担责任。兹依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告中海兴业（西安）有限公司及被告中海物业管理有限公司西安分公司于本判决生效后十日内共同赔偿原告高建全房屋维修费133711.89元。二、被告中海兴业（西安）有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告高建全房屋不能使用之损失20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费10200元，由原告承担6200元，被告中海兴业公司承担4000元。鉴定费25000元，由被告中海兴业公司承担。因案件受理费、鉴定费原告已预交，被告中海兴业公司于本判决书生效后直接支付原告29000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  毕智强人民陪审员  任平汉人民陪审员  郭军峰二〇一九年四月三日书 记 员  高彩娥打印：高彩娥校对：高旸珂2019年月日送达