四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1302民初1576号 原告：南充一品天下物业服务有限公司，统一社会信用代码915111302MA6296XD1M。 法定代表人：侯静，执行董事。 委托诉讼代理人：杜黎宏（特别授权），顺庆区法正法律服务所法律工作者。 被告：张荣华，女，汉族，1948年11月12日生，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：弋长生（特别授权），男，汉族，身份证住址四川省南充市顺庆区。 原告南充一品天下物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告张荣华物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理后，因本案涉及系列案件，本院决定合并审理，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人杜黎宏、被告张荣华的委托诉讼代理人弋长生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的物业管理费2554.21元，并按合同约定支付延期支付的违约金1003.81元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告于2016年5月28日与南充市顺庆区香榭春天小区业主委员会达成协议，双方签订了《香榭春天小区服务合同》。合同约定了委托服务事项、服务标准以及对于小区范围内的物业服务费用的收费标准“多层住宅0.6元／平米／月，商铺、门面（幼儿园）0.85元／平米／月，办公、写字间1.20元／平米／月，住改非经营1.20元／平米／月”.原告进场后按月履行了合同义务，但被告从2016年6月1日起至2018年12月31日一直未按照约定履行合同义务。为保证原告的合法权益不受侵害，依据我国《民诉法》、《物权法》等相关法律规定，诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 本案所涉及系列案件的到庭被告当庭推荐的发言人及被告张荣华的代理人辩称：我们拖欠物业费是有原因的，他们合同不合法的，先签订合同，后成立公司，小区业主委员会不召开业主大会商议，私下与无资质、营业执照和无业绩考证的公司签订5年的正式物业服务合同，不认可这个合同的合法性。服务合同公示后，遭到小区业主的强烈反对，顺庆区房管办、北城街道办、五里店社区认为不符合法律程序，要求实行公开招投标，业主委员会拒不执行，私下采取欺骗的手段，找到部分业主签名表决同意原告为小区的服务企业。物业公司没有依法依规操作。由于顶楼违规搭建，导致雨水直冲一楼外墙，造成墙体多年污损，内墙常年潮湿起泡，室内木地板脱落，多次向物管反映，物管一直不管，致使屋内装修严重受损、家电受潮报废。由于房屋潮湿无法居住，只能另找出租房居住三年多，租金合计54000余元。多次通过中介或熟人将该房卖掉或出租，都因房屋太潮湿，无人接手，原告有责任和义务按合同约定做好小区物业服务，但因原告并没有履行合同约定，故才拒付物管费。为此要求原告各算各的帐，物管费一定要交，但原告也要赔偿我们的各项损失60000余元，并由被告承担诉讼费用。 原告围绕诉讼请求提交了营业执照、法定代表人身份证、南充市房地产管理局核发的叁级资质证、与小区业主委员会签订的《香榭春天小区服务合同》、《不动产权利及其他事项登记信息》、《催缴物管费通知》，被告提交了照片27张，上述证据在卷佐证。 本院组织原、被告进行了证据交换和质证，并对原、被告提交的证据和陈述逐一进行了核实。 本院经审理查明认定的事实如下：原告于2016年8月26日经南充市顺庆区工商行政和质量技术监督局登记注册，营业期限为长期，于2017年5月15日经南充市房地产管理局核发为三级资质。被告张荣华系香榭春天16幢1单元1层2号业主，其所有的房屋登记产权建筑面积为126.49平方米。原告于2016年5月28日与该小区业主委员会签订了《香榭春天小区服务合同》，合同期限从2016年5月28日起至2021年5月27日止。合同约定物管费的标准为多层住宅0.6元／平米.月，垃圾处置费6.5元／月，并约定业主经物管公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日3‰的标准向物管公司支付违约金。被告张荣华从2016年6月至2018年8月未向原告交纳物管费，原告向被告发出《催缴物管费通知》，原告履行了催促被告及时交纳物业管理费的义务。但被告截止2018年12月31日共计31个月仍未交纳相应的物管费和垃圾处置费。 审理还查明，原告在对小区进行物业服务期间，的确存在管理、服务不到位的种种瑕疵。 本院认为，首先，原告一品天物管公司与被告所在小区的业主委员会于2016年5月28日签订了《香榭春天小区服务合同》。被告辩称业主委员会私下与原告签订的物管服务合同不合法，原告是先签订合同、后成立公司。业主委员会拒绝执行社区的整改通知，私下找部分业主签名同意原告进场进行物业服务，且原告属于三无服务企业，故不认可这个合同的合法性。因至本案庭审结束时，该合同并未被依法撤销，在该合同未撤销前，本院根据原告与被告所在小区业主委员会签订的并加盖业主委员会印章的物管服务合同进入小区已进行了服务的事实，应认定原、被告形成了物业服务关系，该合同对双方具有约束力。至于原告先签合同，后成立公司的问题，也属于业主委员会在选聘物业公司时，应尽的审查义务。被告辩称业主委员会私下与原告签订的物管服务合同不合法、不认可这个合同的合法性的理由，不属本案审理的事由，被告可另行主张权利。故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，按照权利义务相一致的原则，被告张荣华理应遵守合同约定，履行按时交纳物业管理费的义务。原告已向被告发出《催缴物管费通知》，被告仍未交纳相应的物管费和垃圾处置费。被告辩称因顶楼违规搭建，雨水侵湿房屋致其住房常年潮湿无法住人，只有在外租房三年，造成了损失，原告并没有履行合同的约定，故才拒付物管费。被告辩称因顶楼违规搭建致其房屋潮湿无法居住和出租导致损失要求原告赔偿损失的理由，属于另一法律关系，不属于本案审理的事由，被告应可另行主张权利。从本院审理的该系列案件以及被告辩称的事由和提供的证据等情形看，虽原告对业主进行了物管服务，但原告在进行物管服务中确实存在瑕疵，原告应对存在的瑕疵予以完善。被告以原告在物业服务中存在种种瑕疵和因他人的违规搭建致使房屋潮湿无法居住、给其造成了损失为由拒交物业费的行为，属于行使合同履行中抗辩权的行为，但该抗辩权的行使范围应当与物业服务企业违约程度相对应。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己义务，主动履行合同约定的义务，以维系小区物业功能的正常运转。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，被告张荣华应按合同的约定向原告交纳从2016年6月1日至2018年12月31日的物业管理费2352.71元（126.49㎡×0.6元／平方米.月×31个月）。同时因合同中约定了被告应按月支付垃圾处置费6.5元／月，而垃圾处置费由环卫部门按标准收取，应由垃圾生产的单位及人员负担。该费用由物业管理人代为收取后再向环卫部门缴纳。故二被告应按合同约定给付生活垃圾处置费201.5元（6.5元／月×31个月），两项合计2554.21元。 其次，被告张荣华自2016年6月1日起至2018年12月31未交纳物业管理费。依据原告与被告所在小区业主委员会签订的《香榭春天小区服务合同》的约定，被告张荣华应当承担违约责任。虽原告根据与该小区业主委员会签订的合同约定，主张被告应从逾期之日起至2018年12月31日止，按每日3‰的标准，向原告给付违约金1003.81元，但因原告在履行物业服务中确实存在瑕疵，且约定偏高，故根据本案查明的事实，本院酌定将合同约定的按每日3‰支付违约金的标准调整为0.03‰，即由被告按对欠交31个月物管费、垃圾处置费合计2554.21元为基数，以0.03‰的标准，向原告给付一品天下物管公司给付从2016年6月1日起至2018年12月31日至拖欠的物业管理费、生活垃圾处理费的违约金71.26元（2554.21元×0.03‰×930天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下： 一、被告张荣华于本判决生效后十日内向原告南充一品天下物业服务有限公司给付2016年6月1日至2018年12月31日的物业管理费2352.71元、垃圾处置费201.5元合计2554.21元以及给付截止2018年12月31日未交纳物业服务费、垃圾处置费的违约金71.26元； 二、驳回原告南充一品天下物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由被告张荣华承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  李强 二〇一九年四月二日 书记员  熊月