内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院 民 事 判 决 书 （2017）内2921民初1791号 原告（反诉被告）：李世平，男，1969年5月1日出生，汉族，个体经营者，现住内蒙古阿拉善左旗。 委托诉讼代理人：凌茂奇，内蒙古北杰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：田宇，男，1962年8月11日出生，汉族，个体经营者，现住内蒙古巴彦淖尔市五原县。 委托诉讼代理人：吉雅，宁夏北民太德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈志威，宁夏北民太德律师事务所律师。 原告（反诉被告）李世平与被告（反诉原告）田宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月22日（2017年8月1日）立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李世平及其委托诉讼代理人凌茂奇与被告田宇的委托诉讼代理人吉雅、陈志威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李世平向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告的《营业房租赁合同》已于2017年5月22日解除；2、判令被告赔偿原告装修费、电气设备费、改电路费用、安装设备费、招商广告费及商户损失等499307.00元；3、判令被告向原告支付违约金20万元；4、判令被告支付因其违约行为原告被处罚的罚款3万元；5、判令被告负担全部诉讼费用。事实和理由：2016年10月29日原被告签订了《营业房租赁合同》，合同约定：被告将其所有的坐落于阿拉善左旗的商服楼一至三层（原华亿商厦，现兴驼商场）出租给原告，租金为每年100万元，租赁期限自2016年12月31日至2017年12月31日。合同签订后，被告将商服楼交付原告，原告随即进行装修和招商。2016年12月28日正式开业。期间原告陆续向被告支付租金50万元，随后多次要求被告提供商服楼整体消防验收合格的手续，被告一直未能提供。2017年1月25日双方签订了《补充协议》，约定由被告办理商场的消防手续，产生的费用由被告承担。之后原告又多次催促，但被告总是借故拖延。2017年5月10日阿拉善左旗消防局向商场送达了责令改正通知书。原告再未联系上被告。同月12日阿拉善左旗消防局对商场罚款3万元，并责令停业，张贴了封条。同年5月22日被告通知原告解除租赁合同。商场的商户纷纷要求解除与原告的租赁合同，并返还租金、赔偿损失，其中部分商户已诉至人民法院。这些都是因为被告没有按时办理消防手续导致的。被告的违约行为致原告合同目的无法实现，原告有权要求被告赔偿违约造成的损失，并保留向被告追偿原告赔偿商户经营损失的权利。综上，被告已根本违约，其行为严重侵害了原告的合法权益，请求贵院支持原告的诉讼请求。 被告田宇辩称，我没有违约。合同签订后我依约移交了商服楼。我承担的所谓消防责任，仅仅以商场固有的设施为准。原告严重违约。合同履行中原告仅交付租金7万元，再没有交过租金。我不应承担赔偿责任。2017年5月22日我向原告发出解除合同通知，如果合同解除了，原告应当交回房屋。 反诉原告田宇向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告立即清场退出原告的商服楼；2、判令反诉被告承担截止2017年7月1日的拖欠租金93万元及返还商服楼之日的占用费（给付标准2740.00元／天）；3、判令反诉被告给付截止2017年7月1日的采暖费及滞纳金81078.73元（其中滞纳金14071.22元）；4、判令反诉被告承担违约金20万元；5、判令反诉被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2016年10月29日原被告签订了《营业房租赁合同》，我将自己所有的商服楼的一至三层租给反诉被告使用，不包括四楼、后院等其他部分；租金为每年100万元；租赁期限自2016年12月31日至2017年12月31日；合同签订时交清全年租金，否则视为违约，违约金按租金总额的20%确定。合同签订后我依约交付了商服楼，并按照反诉原告的要求配合其进行了部分整改。反诉被告仅支付了7万元的租金，下剩租金以正在贷款请求适当等待等理由没有支付，之后又以其他理由搪塞。由于反诉被告招商不力截止目前商场内商户寥寥，无法形成好的商业气候。2017年5月鉴于反诉被告履行合同的信用程度及经营状况，我向其发出《解除合同通知书》，反诉被告收到后，虽然颇有微词，但始终没有作出正面回应。2017年7月我正待起诉向反诉被告追偿经济损失时，收到其主张解除合同的起诉状。为维护合法权益特提起诉讼，请求人民法院依法支持反诉原告的诉讼请求。 反诉被告李世平辩称，我已向反诉原告支付租金41万元，其中以现金方式支付7万元，以垫付入网费方式支付34万元。消防设施及相关手续是房屋租赁合同继续履行的前提条件，当这一条件不能成就时，我继续支付租金将会导致损失继续扩大，所以我有正当理由没有继续支付租金，是我在行使不安抗辩的权利。合同不能履行是反诉原告造成的，所以其无权要求我承担违约金20万元。反诉原告违反约定未对商服楼进行整改，且未办理完毕消防相关手续，从而导致商城被责令停止营业，我在责令停业之日就已经退出该商场，所以不存在继续支付租金的情形。综上反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回其全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年10月29日李世平与田宇签订了《营业房租赁合同》，田宇自2016年12月31日起将其所有的四层商服楼中的一至三层（不包括四楼的××层、后院及其他部分）租给李世平使用，截止2017年12月31日，租赁期限为1年（合同有效期限最终以实际使用期间为准）；租赁费全年计100万元。该租金所产生的税费由田宇承担。鉴于目前合同履行的实际情况，由李世平自本协议签订之日起60日内一次性以现金方式与田宇结清；承租后可自行招商并安排所有摊位，自行管理并经营。李世平招商出租摊位时，需田宇或田宇委托人签字后生效，否则视为无效合同，田宇有权终止合同，视李世平违约；李世平在租赁期内使用田宇有偿提供的营业场地，但工商、税务、质检、物价、卫生、消防等证照手续（税）费用等全部由李世平自行承担。消防设施以商场原有设备为准。在办理以上手续时田宇应当积极配合李世平。双方还约定了其他权利义务。合同签订后田宇向李世平交付了商服楼，李世平对商服楼进行装修，并进行招商。2016年11月3日李世平向田宇交付租金７万元，田宇出具了《收据》。2016年12月14日内蒙古哈伦能源有限责任公司向李世平出具供热管网建设安装费20万元的《收据》，2016年12月23日李世平向内蒙古哈伦能源有限责任公司交付供热管网建设安装费82740元，之后该公司提供了供暖服务。2017年10月19日内蒙古哈伦能源有限责任公司出具《证明》：兴驼商城没有交付2016至2017年度的采暖费67007.51元和2017至2018年度的采暖费110654.60元，其中因未交2016至2017年度的采暖费产生滞纳金21643.43元。2016年12月28日李世平将商服楼投入使用，用于兴驼商城的经营。2017年1月25日双方签订了《补充协议》：兴驼商场（城）消防手续由田宇提供办理，李世平需全力配合甲方办理消防手续。办理消防手续费用由甲方承担。此补充协议与原合同具有同等法律效率（力），作为原合同附件。协议落款处田宇之侄签署“乙方已付甲方兴驼商场暖气入网费34万元”。2017年5月10日阿拉善左旗公安消防大队对兴驼商场进行监督检查，发现该商场存在消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效；不履行《中华人民共和国消防法》第十六条、第十七条规定的其他消防安全职责；未经消防验收擅自投入使用；楼梯耐火等级不符合要求的消防安全违法行为，具体问题：楼梯防火等级不符合要求；缺少应急照明，安全出口指示标志配置不符合标准；自动灭火系统未保持完好有效；未经消防验收擅自投入使用。责令于2017年5月15日前改正，并向李世平送达了阿左公消限字〔2017〕第0834号《责令限期改正通知书》。2017年5月12日阿拉善左旗公安消防大队与李世平制作了《行政处罚告知笔录》：责令商场停止营业，并处罚3万元的行政处罚。李世平未提出异议，也未缴付该罚款。被告当庭陈述未调查到商服楼竣工验收的档案资料，商服楼在交付使用时未通过消防验收。2017年5月22日田宇向李世平送达了《解除租赁合同通知书》：李世平在合同履行过程中的相关违约行为，经田宇与李世平多次沟通未能就合同继续履行达成一致意见，可能因李世平的违约行为导致更为严重的后果发生，故发出解除《营业房租赁合同》的书面通知，并做好如下营业用房交接准备和手续：1、合同即日起正式解除，如对此存有异议，可在接到本通知之日起15日内向人民法院起诉，否则视为对本通知内容没有异议。2、合同涉及房屋租金结算至实际向田宇交接房屋之日，以实际占有使用日期为准。3、根据《营业房租赁合同》第二条、第六条的约定，拖延拒付租金的行为已经严重违反合同约定，应当承担涉及合同金额20%的违约金，即向田宇支付违约金20万元。4、自收到该通知之日起三日内向田宇办理房屋交接手续。李世平未就田宇提出解除营业房租赁合同提起诉讼，双方亦未移交商服楼。2017年5月31日田宇在兴驼商城张贴了《告知书》：田宇提出终止继续履行合约，将于告知书通知15日后收回商场，重新装修，请商户即时搬离，逾期将全部清理出场，由此带来的损失将由商户自行承担。如有异议，可向当地人民法院提起诉讼。因双方一直未移交商服楼，田宇向本院申请先予执行，2018年8月29日本院受理了申请人田宇与被执行人李世平合同纠纷一案，于同年9月14日作出（2018）内2921执1313号民事裁定：被执行人李世平于收到本裁定之日向申请人田宇返还位于内蒙古自治区阿拉善左旗的商服楼一至三层内蒙古自治区××区。同年9月20日李世平履行了返还义务，双方签署了《交接收据》。双方对上述证据均予认可。原告李世平依据田宇出具的《收据》、《补充协议》、其提交的装修招商的票据和民事调解书、被告当庭陈述及其与被告田宇的谈话录音，认为其已经向被告履行了给付租金41万元的义务，没有交付下剩租金是鉴于被告不能履行供暖管网连接、消防验收合格义务，其依法行使不安抗辩权利；合同不能履行是被告出租的商服楼没有通过消防验收合格导致的，即该商服楼不具有出租条件，所以其同意解除合同；原告共支出招商广告费用42342元，开业庆典等费用21294元，装修费用279639元，及商户的装修损失等。被告质证认为依据《营业房租赁合同》，消防验收合格义务应由原告承担，合同不能履行是因原告未依约履行交付租金义务，所以其提出解除合同；原告提交的证据仅能证明其交付供热管网建设安装费282740元；原告提交的招商、装修票据不能证明其和商户支出费用。本院认证认为依据被告出具的收据和《补充协议》、原被告的谈话录音、被告的当庭陈述，可以确认原告交付租金7万元；被告认可原告为办理供热管网连接支出34万元；被告负责商服楼建设工程符合消防设计、施工质量的验收。但不包括原告装修工程的消防设计、施工质量的验收；原告为招商花费41787元，为开业庆典等花费21294元。鉴于原告在庭审时提交的装修票据均为收据和收条，被告不予认可，并提出价格评估申请。本院认为，虽然原告认为被告未在举证期限内提出评估申请，但是原告在庭审中才举证证明装修费用，应给予田宇相应的举证时间，且依法对装修工程的造价进行评估是案件审理的需要，故核准了田宇的申请，并依法委托内蒙古衡正通价格评估有限责任公司进行评估。该公司作出内衡正通（阿）评字〔2018〕第381号价格评估报告书和补充函：商场及商户购置的可移动物品原价值47355元，在评估基准日（2018年6月14日）的价格为40252元；商场及商户装修工程原价值244303元，在评估基准日装修现价值193415元。原告质证认为评估报告书没有反映商场的装修工程费用，其提交的装修票据才是实际产生的装修工程费用。被告质证认为补充函对装修现价值进行了补证，应当由鉴定人进行说明。本院认证认为李世平没有提出评估报告书认定价格不合理的具体事由，且双方均未申请鉴定人出庭说明，故对双方的质证意见不予采纳，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第一款第（二）项规定的“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一般大于其他书证、视听资料和证人证言”，依法确认内衡正通（阿）评字〔2018〕第381号价格评估报告书和补充函的证明力。 本院认为，李世平与田宇经自愿协商一致签订的《营业房租赁合同》和《补充协议》，系双方真实意思表示。田宇认可商服楼出租时未通过消防安全检查，依据《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。该规定属于管理性强制性规定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第（三）项的规定，违反行政法规的管理性强制性规定不产生合同无效的法律后果。故确认《营业房租赁合同》和《补充协议》具有法律效力。《营业房租赁合同》第一条第3项约定的“承租后可自行招商并安排所有摊位，自行管理并经营。李世平招商出租摊位时，需田宇或田宇委托人签字后生效，否则视为无效合同，田宇有权终止合同，视李世平违约”，此条中关于转租合同无效的约定不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条对于确认合同无效的规定，且依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人未经出租人同意转租的属违约行为，出租人依法享有解除合同权利。故确认该约定不具有法律效力。合同履行中李世平未按“自本协议签订之日起60日内一次性以现金方式与田宇结清”的约定履行给付租金义务，李世平申辩系行使不安抗辩权，故不应承担违约责任。虽然《营业房租赁合同》约定消防手续由李世平办理，但是在合同履行初始双方又签订了《补充协议》，明确田宇对商服楼消防安全负责，可以确认李世平对田宇是否能够履行义务确有不安。依照《中华人民共和国合同法》第六十九条的规定，合同当事人行使不安抗辩权需通知对方才能发生法律效力。李世平没有提交证据证明其履行了通知义务。故依法不予确认李世平的申辩。2017年5月22日田宇提出解除合同，李世平未提出异议，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，确认2017年5月22日双方解除了《营业房租赁合同》和《补充协议》。田宇没有履行向李世平交付符合消防安全标准的租赁物的义务是导致合同不能履行的主要原因，李世平没有履行一次性以现金方式付清租金100万元的义务是导致合同不能履行的次要原因，对此双方应承担相应的责任。合同依法解除，李世平应向原告移交商服楼，并给付合同已履行期间（2016年12月31日至2017年5月22日）的租金391781元（1000000元÷365天×143天）。田宇请求李世平承担截止2017年7月1日拖欠的租金93万元，与合同履行的事实不符，也没有法律依据，故依法不予支持。田宇同意李世平出租摊位，其也向兴驼商城的商户告知了解除租赁合同后要收回商服楼，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定的“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”其应向兴驼商城的商户主张支付逾期腾房占有使用费，故对其请求李世平偿付逾期腾房占有使用费，依法不予支持。商服楼供暖管线与供暖公司管线的连接属于出租人义务，李世平出资实现了连接和供暖，田宇应依其确认的34万元向李世平偿付该费用。李世平享受了供暖服务，其应承担交付采暖费及没有交付采暖费所产生滞纳金的义务。田宇要求李世平给付采暖费及滞纳金81078.73元，依法予以支持。双方请求对方偿付违约金20万元，符合合同约定和法律规定，依法应予支持。田宇承担主要的违约责任，故向李世平偿付违约金14万元；李世平承担次要的违约责任，故向田宇偿付违约金6万元。李世平要求田宇赔偿招商广告费用42342元、开业庆典等费用21294元，该费用系其为实现租赁期经营的投入，应按照租赁期间进行分摊，由田宇按照导致合同不能履行的过错赔偿解除合同后剩余价值，即田宇应赔偿李世平27215元（63636元÷365天×223天×70%）。李世平要求田宇赔偿的装修损失，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，对其中可移动物品的损失的赔偿请求，依法不予支持；其他装修的损失193415元，由田宇赔偿135390.50元。田宇将未通过消防安全验收的商服楼交付李世平投入使用，应承担主要的责任。李世平在商场装修时未依照消防安全标准履行消防安全义务，且在装修后没有进行消防安全验收即将兴驼商城投入营业，其应承担相应的法律后果。消防部门鉴于上述违法行为，虽然与李世平制作了《行政处罚告知笔录》，但是没有做出处罚决定书，故对李世平的该项诉讼请求依法不予支持。 综上，李世平迟延履行给付租金义务，经催告后在合理期限内仍未履行，田宇未履行交付的租赁物符合消防安全标准义务，致使不能实现合同目的，双方已经解除了租赁合同，依法应予确认。双方应依法承担相应的民事责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国消防法》第十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十八条及其他法律的规定，判决如下： 一、依法确认2017年5月22日双方解除了《营业房租赁合同》和《补充协议》； 二、李世平返还田宇位于巴彦浩特镇新华街南侧的商服楼（已返还）； 三、李世平给付田宇租金391781元（已付7万元）； 四、田宇偿付李世平供热管网建设安装费34万元； 五、李世平给付田宇采暖费及滞纳金81078.73元； 六、田宇赔偿李世平招商广告费、开业庆典等费、装修费 162605.50元； 七、田宇偿付李世平违约金140000元，李世平偿付田宇违约金60000元； 八、驳回李世平、田宇的其他诉讼请求。 以上三、四、五、六、七项确定的义务，由双方于本判决生效之日履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。 案件受理费10226元，反诉费9129元，合计19355元，由李世平负担5806.50，田宇各负担13548.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。 审 判 长  马建军 人民陪审员  张文忠 人民陪审员  杨永强 二〇一九年四月二十三日 书 记 员  马铭泽