重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0103民初791号原告：重庆贴心物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路129号，统一社会信用代码91500103790735449U。法定代表人：程小玲，该公司经理。委托诉讼代理人：曾莉佳，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告：重庆久捷商贸有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号第2层2#、3#、4#商场，统一社会信用代码91500103795890624H。法定代表人：李汉勋，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：余剑光，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：何雪莹，广东广大律师事务所律师。原告重庆贴心物业管理有限公司（以下简称贴心公司）与被告重庆久捷商贸有限公司（以下简称久捷公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告贴心公司的委托诉讼代理人曾莉佳，被告久捷公司的委托诉讼代理人余剑光、何雪莹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贴心公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的2012年12月19日至2018年12月10日期间的物业服务费6072139元及违约金4220030元，以上共计10292169元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月19日，原告与重庆市渝中区解放碑街道邹容路社区居民委员会签订了《重庆市物业服务合同》，按照合同约定：原告对重庆市渝中区邹容路131号重庆世界贸易中心大厦进行物业管理服务，服务期限为2012年12月19日起至2022年12月18日止，物业费收费标准为：写字楼15元/月·平方米，商业物业21元/月·平方米。该合同签订后，原告一直按照合同约定进行物业服务。被告系重庆市渝中区邹容路131号名义层二层2号的业主，经原告多次催收，一直拒交其物业费。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告久捷公司辩称，一、原告未提供证据证明涉案物业服务合同合法有效，也未提供证据证明其具备物业管理资质，应驳回原告诉讼请求。二、被告从案外人重庆鑫隆达房产开发有限公司（以下简称鑫隆达公司）受让案涉房屋，但鑫隆达公司始终未向被告实际交付房屋，相应物业服务费应由鑫隆达公司承担。三、答辩人的部分诉请已过诉讼时效。原告起诉时间为2018年11月26日，故2012年12月19日至2015年11月26日的诉求已过诉讼时效。四、物业服务合同约定的写字楼物业服务费收费标准远远高于重庆市物价局关于写字楼服务费的收费标准，违反了《物业服务条例》规定。五、被告从未入住涉案房屋，根据物业服务合同约定，被告无须支付物业费。即使该房屋产生物业服务费用，被答辩人应当结合房屋实际使用状态，按照相关政府确定的收费标准的50%的比例向建设单位收取物业服务费。六、原告未全面履行物业服务合同所约定的义务，物业服务费应予调减。七、原告主张的违约金数额过高，应依法予以调减。本院经审理认定事实如下：坐落于渝中区邹容路131号2层的商服用房的权利人为久捷公司，建筑面积共计3992.71平方米。2012年12月19日，重庆市渝中区解放碑街道邹容路社区居民委员会（甲方）与贴心物业（乙方）签订《重庆市物业服务合同》，约定由乙方向重庆市渝中区邹容路131号物业提供服务；物业费收费标准为：写字楼15元/月·平方米，商业物业21元/月·平方米；业主应于入住之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。已纳入管理服务范围的，开发建设单位或者物业服务资金有开发建设单位全额交纳，业主的空置房（经乙方与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用或物业服务资金由业主按50%的比例交纳。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或者物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务；本合同期限为10年，自2012年12月19日起至2022年12月18日止；甲方、业主或者物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金。贴心物业提交了一组张贴催款函的照片，照片显示拍摄时间分别为2014年12月20日，2016年12月20日，拟证明原告在起诉前向被告寄送过催款函。久捷公司对此发表质证意见，认为无法确定是否该照片是经过后期编辑的，存在调整数码相机上时间的可能。庭审中，久捷公司提交营业执照一份，显示被告名称为重庆久捷商贸有限公司，类型为有限责任公司，住所为重庆市渝中区邹容路131号第2层商场，成立日期2006年11月23日，营业期限2006年11月23日至2026年12月31日。另，久捷公司提交一份由重庆鑫隆达房地产开发有限公司出具的《关于房屋交付情况的说明》，拟证明被告从案外人重庆鑫隆达房地产开发有限公司处受让涉案房屋，但案外人尚未将涉案房屋交付久捷公司使用。对此，贴心物业认为该份证据真实性无法确认且与本案无关联性，众所周知涉案物业已经实际交付并使用多年。上述合同签订后，被告于2012年12月19日至2018年12月10日期间未按约缴纳物管费。上述事实，有房屋权属信息、照片、营业执照、《关于房屋交付情况的说明》等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案的核心焦点一，原告是否在诉讼前进行过书面催收及其部分诉讼请求是否已过诉讼时效。庭审中，被告提出诉讼时效抗辩，经审查，原告提交的一组于涉案物业处张贴催款函的照片，拍摄时间分别为2014年12月20日、2016年12月20日。同时结合本案原告诉请的物业费支付期间，本院认定原告的诉讼请求未过诉讼时效，且在诉讼前进行过有效的书面催收。本案的核心焦点二，被告是否已经入住涉案物业。涉案物业服务合同中明确约定，业主应于入住之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。因此，如何定义涉案物业服务合同中的“入住”是确定被告是否应缴纳物业费的关键点。对此，被告提交一份由案外人重庆鑫隆达房地产开发有限公司出具的《关于房屋交付情况的说明》，其中显示该地产公司并未将涉案物业交付被告使用。但根据被告提交一份营业执照显示：被告住所为重庆市渝中区邹容路131号第2层2#、3#、4#商场，成立日期2006年11月23日，营业期限2006年11月23日至2026年12月31日。本院认为，对“入住”不应僵化地理解为业主对房屋直接进行物理上的使用，权利人在取得房屋所有权之后成为业主，不论自然人或法人，都可以依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，本案被告系法人，其对房屋的使用方式除与自然人一样可以实际装修入住进行生产经营活动以外，还可以将该房屋作为住所地进行工商登记或作为实际营业地进行使用。本案中，被告将涉案房屋作为住所地到工商管理机关进行登记，而有住所地是成立公司的法律要件之一，被告将该房屋作为住所地进行登记，获得了持有该房屋的法律利益，基于权利义务相对应的原则，被告也应承担持有该房屋的法律义务，故本案中应认定为被告已入住涉案物业。本案中，原告诉请被告支付的物业费期间为2012年12月19日至2018年12月10日，被告将涉案物业登记作为住所地的时间为2006年11月23日，故可以认定被告在原告本次诉讼请求包含的期间已经入住涉案物业。另，被告主张即使交纳物业费也应按物业服务费用50%的比例交纳，经查明，涉案物业服务合同中虽约定，业主的空置房（经乙方与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用或物业服务资金由业主按50%的比例交纳，但被告并未举示证据证明双方均认定水电气表未走动，不满足按物业费50%比例交纳的前提条件，故对被告的该项主张，本院不予支持。根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，被告作为涉案物业所有人，未按《重庆市物业服务合同》的约定支付涉案物业产生的物业服务费，已违反合同约定及上述司法解释的规定，被告应依法承担给付责任。原告请求被告支付物业服务费的诉讼请求符合法律法规的规定，本院依法予以主张。关于物业费的金额问题，物业合同约定商业物业21元/月·平方米，被告未缴费期间应为2012年12月19日至2018年12月10日期间，被告房屋面积共计为3992.71平方米。综上，物业服务费核算金额为6011822.7元。关于违约金的问题，涉案物业服务合同约定违约金应按每日万分之三十的标准支付，原告自愿将违约金调整为按每年24%收取违约金，违约金起算时间自被告未交纳物业费次月11日，即2013年1月11日，计算至2018年12月11日。原告请求被告支付违约金4220030元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二之规定，判决如下：一、被告重庆久捷商贸有限公司于本判决生效后三日内支付原告重庆贴心物业管理有限公司2012年12月19日至2018年12月10日期间的物业服务费6011822.7元，违约金4220030元；二、驳回原告重庆贴心物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费83553元，诉讼保全费5000元，由被告重庆久捷商贸有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 吴可达二〇一九年四月十五日法官助理 刘星辰书 记 员 保玉方