浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0304民初856号原告：苏慧伦，女，1996年5月22日出生，汉族，住浙江省泰顺县。被告：黄文军，男，1991年5月1日出生，汉族，住浙江省平阳县。原告苏慧伦与被告黄文军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月22日公开开庭进行了审理，原告苏慧伦和被告黄文军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏慧伦向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.被告退还原告押金和租金共计3880元。事实与理由：被告黄文军将位于温州市瓯海区茶山街道梅泉大街288号麦卡精装公寓的房屋出租给原告苏慧伦。在双方签订租赁合同之前，被告带领原告参观麦卡精装公寓411房间，原告同意以每月1880元租金的价格租下该房间。双方遂签订《租赁合同》，约定：租赁地址为温州市瓯海区茶山街道梅泉大街288号麦卡公寓大学城店411号；租期2018年7月7日到2019年7月6日（起始日为今天）；基准月租金1950元，租期1年92折,实际月租金1790元；预收水费90/月，每期费用1880元；首笔费用=履约/物品保证金2000元+第1期费用1880元＝3880元；承租方合同期未满时退租（违约），全额履约物品保证金作为违约金，剩余租金扣除欠费及使用费损坏维修等费用之后退还。合同第七条备注栏注明：标准房空出来搬过去。签署合同之后，被告在原告不知情的情况下擅自将“411”改为“标准房”，后催促原告通过支付宝“蘑菇租房”服务号支付了押金2000元和首月租金1880元。双方签合同的时候，411室是空着的。原告表示将入住411房间，被告称411室别人的租期还没到，先安排其他房间免费给原告住，等411房间空出来再给原告入住，水电原告也是充到411室的。原告不同意，多次要求被告退还押金和租金时遭被告拒绝。被告黄文军辩称，租赁合同第1条第1款中“411”改为“标准房”是经过双方协商同意的，并非被告擅自涂改。原告原本要租的就是411房间，当时411房间是空置的，不存在他人租期未满的情形。双方在411房签约，原告在该房号电费账户内充值，被告也已将411房的房卡交付给原告，所以原告是认可其原租赁的是411房间。后来原告看了标准房的房型又想要改租标准房，而当时标准房已经全部租出，只有215房和318房这两间标准房的租期即将届满，所以被告答应事后有标准房空出的话帮原告从411房换到标准房，但不能确定换房的时间。而且411房间的电表一直没有产生电费，说明当时该房间肯定是处于空置状态，并非如原告所说被告以该房租期未满为由拒绝原告入住。事实上是原告在合同签订后想退租，被告告知如果退租的话保证金2000元不能退还。原告舍不得损失保证金，故选择了转租，但又未能转租出去。根据合同约定，原告交纳的一个月租金是2018年8月5日到期，原告称自己现有房屋租期未满，请求被告推迟起算租金，因此被告也同意为原告保留两三个月的租金和保证金。综上，被告不同意退还原告租金和保证金，但原告缴纳的电费90元和电费30元同意退还。当事人围绕争议的事实依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下。原告向本院提供：1.租赁合同截屏打印件，以证明原、被告之间的租赁合同关系及被告将411室改为标准房的事实。2.转账记录2份，以证明原告于2018年7月6日下午19时15分左右分两笔向被告交付保证金2000元、租金1880元（含预收水费90元）。被告质证后对证据的真实性均无异议，但认为是双方协商确定后，被告把租赁合同上的“411”改成“标准房”，再由原告签字；原告自己持有的租赁合同原件也是修改过的。被告提供反驳证据原告与被告的客服人员的微信聊天记录，从聊天记录可以看出，原告是认可其先交纳租金和保证金，待标准房空出后搬入。原告对聊天记录的真实性无异议，但认为可能部分内容已经被被告删除。本院对上述证据审查后认为，证据均客观真实，予以认定。双方质证时一致确认411室的房型不是标准房，双方争议的事实在于原告想要承租的是标准房还是411室。从微信聊天记录上原告的陈述分析，原告认为自己要租的不是411室，原告要租的房间尚未空出，原告要等两间房空出后再决定住哪间，但在这两间房空出前先住411室。可见，租赁合同上的租赁物“标准房”是经双方协商一致的，原告主张其要租的是411室，被告在原告不知情的情况下擅自将“411”改为“标准房”缺乏事实依据，也与其微信中的陈述和其为411室缴纳水电费的事实相互矛盾，本院不予认定。本院经审理认定事实如下：2018年7月6日晚，原告苏慧伦与被告黄文军在温州市瓯海区茶山街道梅泉大街麦卡精装公寓空置的411房间签订《租赁合同》，约定被告向原告出租麦卡精装公寓标准房，租期2018年7月7日到2019年7月6日（起始日为今天）；月租金1790元；每月预收水费，每月费用1880元；首笔费用=履约/物品保证金2000元+第1期费用1880元＝3880元；承租方合同期未满时退租（违约），全额履约物品保证金作为违约金，剩余租金扣除欠费及使用费损坏维修等费用之后退还。因签约时标准房均已出租，双方协商一致原告暂住411室，待标准房空出后搬入。原告依约缴纳了保证金2000元和第一个月的租金1790元、水费90元，并向411室电费账户充值30元，被告向原告交付了411房的门卡。当天晚上，原告欲退房，被告的工作人员告知原告，如退房可退租金，但不能退保证金。后双方多次通过微信协商退租事宜，未达成一致意见，原告遂诉至本院。本院认为，原、被告之间的租赁合同关系事实清楚，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的需依法承担违约责任。案涉租赁合同约定承租方合同期满之前退租的，全额履约物品保证金作为违约金，剩余租金结算之后退还。现原告要求退租并解除合同，依约无权要求被告退回保证金2000元。鉴于合同签订后，原告并未实际入住，原告已缴纳的租金1790元、水费90元、电费30元应予退回，被告不同意退回租金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告苏慧伦与被告黄文军于2018年7月6日签订的《租赁合同》；二、被告黄文军应于本判决生效之日起三日内退还原告苏慧伦租金1790元、水费90元、电费30元，共计1910元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告黄文军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  周回回二〇一九年四月四日书记员  李 娴?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项。一、判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人身部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。