安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖16民终1083号 上诉人（原审原告）：亳州碧桂园九州房地产开发有限公司，住所地安徽省亳州市魏武大道南段东侧龙凤新城2#楼101铺，统一社会信用代码：91341600MA2N0MFB7R。 法定代表人：杨文杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄伟，安徽智立律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王娇，安徽智立律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：石心英，女，1967年8月7日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区薛阁办事处后贾店106号。 上诉人亳州碧桂园九州房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）与被上诉人石心英商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区（2018）皖1602民初4153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人亳州碧桂园房地产公司的委托诉讼代理人黄伟、王娇到庭参加诉讼。被上诉人石心英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亳州碧桂园房地产公司上诉请求：1.请求撤销（2018）皖1602民初4153号民事判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审以合同法第四十一条排除补充协议的适用，适用法律错误。本案中，补充协议关于违约金的约定并不存在歧义和不能解释的情况，一审适用合同法第四十一条显属错误；二、本案应适用补偿协议的约定，判决石心英向碧桂园公司支付解除合同违约金91053.55元。补偿协议是对原合同的补充或变更，补偿协议与原协议不一致时，应以补充协议的约定为准，且补偿协议第十六条第二款明确约定了买卖双方一致确认，对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准。补充协议已经双方当事人签字盖章后生效，所以本案应适用补充协议中关于解除合同违约金的约定，支持碧桂园公司的全部诉讼请求。 针对碧桂园公司的上诉请求，石心英未有答辩。 碧桂园公司向一审法院起诉请求：1.判令解除与石心英签订的编号为W201704100004号商品房买卖合同，石心英协助办理商品房买卖合同网签备案注销手续；2.石心英支付亳州碧桂园房地产公司违约金91053.55元（按照合同约定房价款总额1821071元的5%计算）；3、本案案件受理费等费用由石心英负担。 一审法院认定事实：碧桂园公司与石心英于2017年1月22日签订了商品房买卖合同、补充协议及银行按揭及公积金付款方式补充协议。商品房买卖合同约定：石心英购买碧桂园公司开发建设的位于亳州市谯城区希夷大道东侧，杜仲路北侧，嵇康路西侧亳州碧桂园平侯府小区第20号楼3层301号房，建筑面积144.18平方米，每平方米11580.53元，总价款1821071元。付款方式为按揭付款，石心英于签订商品房买卖合同当天支付购房款185535元，于2017年2月5日前支付购房款185536元，余款1450000元于签订合同当天向银行办理银行按揭手续，余款1450000元应于2017年2月22日前付清。商品房买卖合同第七条约定：逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。补充协议第三条约定：逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的5%向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的5%。银行按揭及公积金付款方式补充协议第三条约定：无论乙方（石心英）选择本协议第一条约定的何种付款方式，如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的（下简称差额款项），则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该查额款项自行支付甲方（亳州碧桂园房地产公司）；若乙方逾期支付该差额款项的，乙方应按应付而未付款的每日万分三计付违约金给甲方；逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房总价款15%的违约金。 石心英于2017年1月22日支付首付款185535元，于2017年2月5日支付185536元，余款1450000元向中国银行亳州分行办理按揭贷款，但因石心英名下贷款过多，该笔贷款未申请成功。碧桂园公司于2017年3月18日向石心英邮寄送达了催款通知单，石心英于2017年3月19日签收了该催款通知单，但未支付余款1450000元。 一审法院认为，1.关于合同当事人的权利与义务问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，碧桂园公司与石心英签订合同后，双方均应按照该合同的约定履行各自的权利和义务；石心英按照该合同的约定支付购房款，碧桂园公司应按照该合同的约定于2019年9月30日前将经综合查验合格的房屋交付石心英。2.关于合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十二条:“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，石心英逾期付款已超过90日，商品房买卖合同约定的解除合同条件已成就，碧桂园公司可要求解除商品房买卖合同。合同解除后，石心英应协助碧桂园公司办理商品房买卖合同网签登记备案注销手续。3.有关合同解除后违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”第九十八条：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”合同约定的违约金条款系合同结算和清理条款，合同解除致合同权利义务终止，但并不影响合同约定的违约金条款的效力。本案中，案涉合同虽已解除，但双方约定的违约金条款仍有效。碧桂园公司与石心英于同一天签订的商品房买卖合同、补充协议及银行按揭及公积金付款方式补充协议对逾期付款违约金约定不一致，应采用不利于提供格式条款一方的约定，即石心英应按商品房买卖合同第七条约定按应付款的5%向亳州碧桂园房地产公司支付违约金。4.关于本案是否符合缺席判决条件的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”。本案中，石心英经本院公告送达开庭传票、传唤无正当理由未到庭参加诉讼，对其缺席判决符合民事诉讼法的相关规定。综上所述，石心英逾期付款已超过90日，商品房买卖合同约定的解除合同条件已成就，碧桂园公司可解除商品房买卖合同。合同解除后，石心英应协助碧桂园公司办理商品房买卖合同网签登记备案注销手续，并按合同约定按应付款的5%向碧桂园公司支付违约金。石心英经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，缺席判决符合民事诉讼法的相关规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十二条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条，第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除亳州碧桂园九州房地产开发有限公司与石心英签订的商品房买卖合同（合同编号：W201704100004号）；二、石心英于本判决生效之日起七日内支付亳州碧桂园九州房地产开发有限公司违约金72500元（1450000元×5%）；三、驳回亳州碧桂园九州房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2156元，由石心英负担1613元，亳州碧桂园九州房地产开发有限公司负担543元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，碧桂园公司认为一审判决支付违约金计算方式不当，对此评判如下： 一、双方当事人在商品房买卖合同中第七条买受人逾期付款的违约责任中约定，买受人未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款万分之三的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 二、双方当事人在补充协议第三条关于逾期付款责任中约定，买受人如未按合同约定的时间付款，买卖双方一致同意不按合同第七条的约定处理。按逾期时间分别处理（不作累加）。1.逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房款的5%向出卖人支付违约金。 三、双方当事人在所签银行按揭及公积金付款方式补充协议中对因石心英原因或非因石心英原因导致贷款审批机构未能批准贷款申请，对逾期违约责任进行了约定。逾期超过90天的，碧桂园公司有权解除买卖合同，石心英应向碧桂园公司支付商品房总房价款的15%的违约金。 上述三份协议日期均为2017年1月22日。碧桂园公司与石心英所签商品房买卖协议第七条约定买受人逾期付款解除合同的违约责任为买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。补充协议第三条约定买受人如未按合同约定的时间付款，买卖双方一致同意不按上述商品房买卖协议第七条的约定处理，买受人按合同约定总房款的5%向出卖人支付违约金，是对商品房买卖协议第七条买受人逾期付款违约责任内容的变更。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，当事人协商一致，可以变更合同。本案当事人对合同变更的内容约定是明确的，故买受人应当按照补充协议约定的方式承担违约责任，违约金应为总房款91053.55元（1821071X5%）。本案当事人对上述商品房买卖协议第七条及补充协议第三条中关于买受人逾期付款违约责任内容理解并未发生理解争议，一审以应采用不利于提供格式条款一方的约定，判决按照变更前商品房买卖协议第七条的约定承担违约责任，适用法律不当。 综上所述，碧桂园公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持安徽省亳州市谯城区（2018）皖1602民初4153号民事判决第（一）、（三）项； 二、变更安徽省亳州市谯城区（2018）皖1602民初4153号民事判决第（二）项为石心英于本判决生效之日起七日内支付亳州碧桂园九州房地产开发有限公司违约金91053.55元。 一审案件受理费2156元，石心英负担1613元，亳州碧桂园九州房地产开发有限公司负担543元；二审案件受理费2156元，石心英负担543元，亳州碧桂园九州房地产开发有限公司负担1613元。 本判决为终审判决。 审判长  王文伟 审判员  王艳东 审判员  沙启峰 二〇一九年四月三十日 书记员  张依隽 附：本案相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。