广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终780号上诉人（原审被告、执行案外人）：王远程，男，汉族，1960年2月13日出生，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：张家敏，广东盈腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺义辉，广东盈腾律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：广州市轮回投资咨询有限公司，住所地：广东省广州市越秀区竹丝岗二马路**之**206、207房自编0215（集群企业），统一社会信用代码91440106MA59ATP82E。法定代表人：范修锋。委托诉讼代理人：马少童，广东瀛双律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾华平，广东瀛双律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：高明市杨梅镇杨梅村耕禾田石场，住，住所地：广东省佛山市高明区杨梅镇杨梅村/div>负责人：叶江池。原审第三人（被执行人）：叶江池，男，汉族，1947年3月20日出生，住广东省佛山市高明区。原审第三人：李伟雄，男，汉族，1957年4月10日出生，住广东省佛山市高明区。上诉人王远程因与被上诉人广州市轮回投资咨询有限公司（以下简称轮回公司）、原审第三人高明市杨梅镇杨梅村耕禾田石场（以下简称耕禾田石场）、叶江池、李伟雄申请执行人执行异议之诉一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（以下简称高明区法院）（2018）粤0608民初2982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭进行审理，于2019年3月12日公开进行了法庭调查。上诉人王远程及其委托诉讼代理人张家敏、被上诉人轮回公司的委托诉讼代理人马少童及曾华平、原审第三人李伟雄到庭参加法庭调查。经过阅卷、法庭调查，本院决定本案可以不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人王远程上诉请求：1.撤销高明区法院作出的（2018）粤0608民初2982号民事判决；2.改判驳回被上诉人轮回公司的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人轮回公司承担。事实和理由：一、原审判决程序不当（违法），剥夺上诉人的举证权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，上诉人在一审过程中，按照法定的举证期间向原审法院书面申请要求调取《广东省佛山市高明区人民法院委托拍卖合同》【（2003）明法拍字第489号】委托拍卖标的物的评估报告书，该证据可以充分证实本案被查封即将被拍卖的佛山市高明区荷城街道××街××五巷××号501房（以下简称××五巷501房房）并非正确的执行标的。但原审法院没有调取，且在上诉人通过第三人李伟雄取得该证据后也没有安排再次开庭质证，剥夺了上诉人的举证权利。二、原审法院认定事实缺漏，上诉人并非仅根据房屋的结构和面积的大致相似去自行认定佛山市高明区荷城街道××路××C座502房（以下简称C座502房）就是佛山市高明区荷城街道××街××五巷××号502房（以下简称××五巷502房，上诉人此处实际所指应为××五巷501房），上诉人有充分的理据和事实支撑上诉人的权利。（一）原审法院现查封的现门牌号为××五巷501房的所有权人为王远程，并非叶江池或李伟雄，该房屋原地址为C座502房。1.1994年的时候，根据叶江池办理的房产证以及邓瑞洪交付给王远程的钥匙可以确定，××路邓C座宏业公司商品楼501房（以下简称C座501房）、C座502房的房屋权利人分别为叶江池、王远程。2.王远程于1993年向邓瑞洪所购得的房屋，已经付清房款，订购合同约定房屋地址为××路××楼C座502房，建筑面积约64.5平方米。该房屋建成后，王远程向邓瑞洪取得房屋钥匙，于2004年开始装修房屋对外出租。该房屋的具体位置是××楼C座五楼上楼左手边第一间房屋。王远程2006年通过法院诉讼的形式固定了C座502房属于王远程本人，判决书上判令房产公司需要协助王远程办理房屋登记手续。3.通过叶江池提供的房产证、现场勘验和法院调阅的卷宗现场图可以发现，叶江池的C座501房为宏业楼C座五楼一上楼梯的左手边第二间房屋。（二）××五巷501房的所有权人为王远程。1.王远程没有占用李伟雄的房屋，王远程从邓瑞洪处取得的房屋钥匙是C座502房的钥匙，而李伟雄从法院处取得的是“C座502房”（即C座501房）的钥匙。2.李伟雄竞拍了房号弄反了的“C座502房”（实际上是C座501房）后，到房产公司要求提供配合办理房产证的资料时要求使用的地址是××五巷502房，并一直使用至今。3.王远程2006年通过法院诉讼的形式固定了C座502房属于王远程本人，判决书上判令房产公司需要协助王远程办理房屋登记手续。4.由于李伟雄已经把自己竞拍所得的房屋登记在××五巷502房的地址上，排除同一楼层的其他房屋已经有正确的编号情况下，王远程的C座502房屋现在的地址应为××五巷501房，即××五巷501房是属于王远程所有。（三）关于2005年9月李伟雄通过法院竞拍的房屋的地址和权属问题，房屋是特定物，在房屋地址存在争议的情况下应以其地理位置、房屋现状等情况进行区分。李伟雄通过法院竞拍的房屋的地址是评估公司把房号弄反了的“××楼C座502房”，实际上李伟雄竞拍得到的房屋是C座501房，即登记在叶江池名下的房屋。1.佛山市迅平房地产评估有限公司2005年8月作出的《评估报告书》第7页、第17页反映，“C座501房”与“C座502房”在装修上是有明显区别的，区别在于“C座501房”是楼面铺30*30耐磨砖，木墙裙，水电设施齐全，布局一般，现出租；“C座502房”是毛坯房，水电设施不齐全。根据叶江池本人反映，他购买的是C座501房，该房屋2005年被拍卖前是没有装修没有出租水电不齐全是毛坯房。可见，佛山市迅平房地产评估有限公司作出的《评估报告书》时已经将C座501房、502房的房屋地址弄反了。2.通过叶江池提供的房产证、现场勘验和法院调阅的卷宗现场图可以发现，叶江池的C座501房为××楼C座五楼一上楼梯的左手边第二间房屋。3.李伟雄是根据《评估报告书》陈述的房屋地址选择竞拍的房屋的，比对李伟雄通过拍卖获得的“C座502房”与登记在叶江池名下的C座501房发现，两个房屋的房产证四至是一模一样的，东为自墙，南为自墙，西为众墙，北为众墙，均是一上楼梯的左手边第二间房屋。另外，两个房产证所描述的屋内附图也是基本相同。4.佛山市迅平房地产评估有限公司作出的《评估报告书》第6页反映，“C座501房”、“C座502房”的房屋面积是一样的，均是64.5平方米，只是所在的地理位置不一样，李伟雄的土地证上也显示建筑面积为64.5平方米，与叶江池所提供的房产证面积64.35平方米高度吻合。（叶江池的房产证是在未建成房屋前就已经办理的，房屋建成后面积没有最终核实。）5.李伟雄通过法院竞拍房屋后，从法院处取得了可以打开该竞拍所得房屋的房屋钥匙，收楼后投入装修一直使用至今对房屋的权属问题或房屋的地址从未提出过异议。6.李伟雄是看过《评估报告书》关于房屋的描述后，才确定通过法院竞拍哪一间房屋。《评估报告书》描述的“C座501房”是有出租情况出现的，其他房屋是没有出租的。在其他被拍卖房屋没有争议情况下按常理不会有人拍卖有争议的房屋。综上，C座502房就是××五巷502房（上诉人此处实际所指应为××五巷501房）。三、原审法院适用法律的过程中，没有客观公正地看待和表述客观事实。原审判决第9页，法院认为的“王远程没有与邓瑞洪签订正式房屋买卖合同，且未获得邓瑞洪所挂靠的房地产开发企业开具的正式发票，导致王远程针对C座502房无法办理房屋产权登记手续，在签订房屋认购过程中被告王远程对己方权利障碍存在疏忽，这表明其在购房过程中明显存在过错”是没有客观公正地看待和表述客观事实。王远程与邓瑞洪及其挂靠公司于1993年签订《商品楼房订购合同书》，这份合同已经是当时购买商品楼房的正式合同。后王远程已经向邓瑞洪支付了所有的房款以及办理房产证所需要的手续费用2980元（《商品楼房订购合同书》最底下已经标注了办理房产证的款项），但是邓瑞洪一直没有把C座502房的房产证件办理好给王远程，并非王远程的疏忽或自身原因未办理过户登记。××C座楼房是邓瑞洪先收了买家的钱再盖房子，而且房屋正式建好交付的时候，已经是2000年左右。当时邓瑞洪已经是严重经营不善，到处被追债，上诉人也催过邓瑞洪办理房产证，但是一直找不到人，无法办理房产证件。本案中叶江池的房产证是房子未建好就办妥的，当时邓瑞洪还没有严重经营不善。四、原审法院在2005年的拍卖过程中存在错误，将C座501房（原有权属登记在叶江池名下）拍卖给李伟雄，并让李伟雄通过新的地址办理了房屋权属登记。五、经过执行异议案中现场勘查的情况，结合王远程、李伟雄、轮回公司、原审法院提供的证据，以及王远程提交的佛山市迅平房地产评估有限公司作出的《评估报告书》（来源于李伟雄），可以得出以下结论：1.2005年9月，高明区法院把C座501房、502房拿出来拍卖（上诉人称其以下为了区分正确的C座501房、502房，带“”的C座501房、502房为弄反了的房号的地址）。法院委托评估的时候，房产评估公司已经把C座501房、502房的房号弄反了，李伟雄当时通过法院拍卖获得的“C座502房”（房产证号：粤房地证字第C39××**）应该是登记在叶江池名下的C座501房（房产证号：粤房字第40××**）；2.原审法院现查封的现门牌号为××五巷501房的所有权人为王远程，并非叶江池或李伟雄，该房屋原地址为C座502房。3.原审法院现查封的现门牌号为××五巷501房并非本案涉案房屋。综上，上诉人王远程作为案外人，就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应判决不得执行该执行标的，××五巷501房的权属人为王远程，被上诉人要求执行××五巷501房没有事实与法律依据，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，维护房屋正确权利人的合法权益。补充事实与理由：原审法院适用法律错误。原审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对上诉人的实体权利进行排除是错误的。1.上述法律条文的立法本意是符合上述规定条件的买受人的物权期待权可以排除享有担保物权等优先权的申请执行人的强制执行。2.上诉人是向邓瑞洪购买的商品房，并非向叶江池购买，而本案的被执行人是叶江池，王远程与叶江池之间不存在任何金钱债务，因此本案并非买受人的物权期待权可以排除享有担保物权等优先权的申请执行人的强制执行的异议之诉。3.上诉人根据自己的实体权利要求原审法院解除错误的查封。原审法院作出执行裁定书时，已通过实地考察，从方位、格局、装修与否、门牌号码、历史原因等多方面充分的证据已经证实在（2018）粤0608执恢2号案件中所查封的房产是错误的，现在查封的房子是属于上诉人的，并非叶江池的，但是原审法院作出一审判决的时候含糊其辞，也没有通过实地考察就认定被查封的房子属于叶江池，于法于理不合。被上诉人轮回公司辩称：一、被上诉人认为应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本案的争议焦点涉案501房，1994年4月19日登记在叶江池名下，并办理了房产证。2018年1月16日高明区门牌管理办公室向高明区法院出具了《佛山市高明区门（楼）变更证明》。该证明明确：叶江池（身份证编号为）原旧地址××路××C座宏业公司商品楼501房经重新编排，现改为佛山市高明区荷城街道××街××五巷501房。因此高明区法院对属于叶江池名下的房屋进行查封执行拍卖符合法律规定。二、上诉人认为501、502房出现混乱的原因是混淆了概念。经过有关权威部门出具证明，门牌号是固定的，只是门号牌即贴在门前的牌子，有可能会动。501、502的号码是固定的、连续的，但可能会贴错。不能因为门牌有可能会贴错，导致实际房屋权属的变动。叶江池名下的房屋从登记之日起至今没有出现过被拍卖被转让，也没有出现过办理变更登记的事实，依照物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让或者消灭，需要依法进行登记。叶江池名下的房屋没有发生上述的情形，所以至今涉案房屋的权属依然属于叶江池。叶江池作为债务人，高明区法院在强制执行中，在没有其他财产可供执行情况下，裁定拍卖叶江池名下的房屋，符合法律规定。原审第三人李伟雄述称：本案被拍卖的501房是王远程所有，不是叶江池的。法院拍卖叶江池的房产与李伟雄无关。502房属于李伟雄所有，该房是李伟雄通过法院依法拍卖所得，属于善意取得。王远程提供的判决书是错误的，法院在没有查清房屋权属的情况下就判决给他人是错误的，债权不可对抗物权。原审第三人耕禾田石场及叶江池在二审期间未发表意见。原审原告轮回公司向高明区法院起诉请求：1.判令准予执行××五巷501房（产权证号：40××81，原门牌地址C座501房）；2.判令王远程承担本案的诉讼费用。高明区法院认定事实：高明区法院因执行（1998）明经初字第431号民事调解书所确定的金钱给付义务而于2018年1月2日以（2018）粤0608执恢2号立案执行申请执行人轮回公司与被执行人耕禾田石场、叶江池借款合同纠纷一案，执行标的额约430990元。2018年1月5日，高明区法院查封了叶江池名下的C座501房（房屋所有权证证号为粤房字第40××**登记日期为1994年4月19日）。2018年1月16日，佛山市高明区门牌管理办公室向高明区法院执行机构出具了《佛山市高明区门（楼）变更证明》，其上载明：“申请人叶江池身份证编号为×××，原旧地址××路××C座宏业公司商品楼501房经重新编排，现改为佛山市高明区荷城街道××街××五巷501房。请有关部门给予办理变更手续”。高明区法院执行机构于2018年1月30日在××五巷501房上张贴了查封公告及封条等法律文书。执行机构通过佛山市房地产税收一体化系统对××五巷501房进行了核价，核价结果为143492.93元，并于2018年6月1日作出强制拍卖执行裁定，拟强制拍卖叶江池名下的C座501房（产权证号为40××81号，现门牌地址为××五巷501房）。2018年6月4日，王远程向高明区法院提出书面异议。高明区法院经审查后，于2018年8月13日作出（2018）粤0608执异36号执行裁定书，裁定：中止执行××五巷501房。另查明：C座501房所在的商品楼是邓瑞洪挂靠原高明县宏业房产公司即变更后的佛山市高明区班格房地产有限公司（下称班格房地产公司）开发的，登记名义人班格房地产公司书面确认产权变更前属邓瑞洪所有。王远程于1993年12月27日与原高明县宏业房产公司签订《商品楼房订购合同书》，约定购买该公司C座502房，面积64.5平方米，价款48375元，销售方应于1994年10月31日前竣工交付使用。合同签订前，邓瑞洪已收取购房款4万元，后于1995年5月2日又收取购房款8370元（原高明县宏业房产公司一直未向王远程出具正式的购房发票）。后王远程实际占用了××五巷501房并装修后出租给他人使用。再查明：高明区法院因执行（2002）明民一初字第580号民事判决书确定的邓瑞洪的金钱义务，根据该案申请执行人李伟雄的申请，于2002年9月27日公告查封了C座502房并向班格房地产公司送达了协助查封通知书。2005年9月6日，高明区法院对C座502房进行了拍卖，拍卖公司出具成交确认书及不动产销售发票，确认李伟雄以最高价43000元拍得C座502房。2005年9月22日，高明区法院以“××路××楼C座502房”作为拍卖标的物出具拍卖成交裁定，确认该房屋归买受人李伟雄所有，李伟雄于2006年4月6日办理了该房屋的房地产权证（产权证号为粤房地证字第C39××86号），房屋座落佛山市高明区荷城街道××街××五巷26号502房。因邓瑞洪及其挂靠的班格房地产公司未为王远程开具正式购房发票，王远程于2006年4月18日向高明区法院提起诉讼，高明区法院于2006年7月10日作出（2006）明民一初字第432号民事判决书（该判决已于2006年7月28日发生法律效力），判决班格房地产公司于判决发生法律效力之日起十日内开具位于佛山市高明区荷城街道××路××C座502房的房屋发票给王远程，并协助其办理房屋权属登记手续。高明区法院认为：本案的争议焦点为：王远程作为涉案C座502房的买受人能否阻止高明区法院对××五巷501房的执行？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，买受人只有在同时符合上述四个条件的情况下，其异议才能获得法院的支持。王远程在向邓瑞洪（实际的房屋权属人）购买C座502房的时候，未与邓瑞洪签订正式的房屋买卖合同，且未获得邓瑞洪所挂靠的房地产开发企业开具的正式购房发票，导致王远程针对C座502房无法办理房屋产权登记手续，在签订房屋认购合同过程中王远程对己方权利障碍存在忽略，这表明其在购房过程中明显存在过错，假设王远程的说法“C座502房就是××五巷501房”成立，其也不享有足以排除强制执行××五巷501房的民事权益，其异议明显于法无据，高明区法院不予支持。在李伟雄已通过竞买的方式将C座502房过户登记在自己名下的情况下，王远程已不可能再从邓瑞洪所挂靠的房地产开发企业那里过户该房屋的权属。退一步讲，即使王远程所陈述的“C座502房就是××五巷501房”属实（即存在登记错误；由于C座501房于1994年4月19日已登记在叶江池的名下，所以，王远程所谓的法院存在拍卖标的错误的说法根本没有事实依据），那么，××五巷501房的实际权属人也是李伟雄，而非王远程，王远程以该房买受人的身份所提异议明显没有事实依据。况且，在李伟雄已将C座502房登记为××五巷502房的情况，该物权登记具有法定公示效力，在该权属登记未被撤销和李伟雄未提出异议的情况下，王远程的主张没有事实依据，同时，也不能仅根据房屋的结构或面积的大致相似去自行认定C座502房就是××五巷501房，该认定不具有法律公示效力。本案中，确定C座501房与××五巷501房属同一房屋的证据占优，在李伟雄已将C座502房登记为××五巷502房且其对高明区法院执行××五巷501房没有异议的情况下，高明区法院执行机构根据佛山市高明区门牌管理办公室于2018年1月16日出具的《佛山市高明区门（楼）变更证明》确定C座501房与××五巷501房属同一房屋具有事实依据，其所采取的执行行为并无不当。综上所述，轮回公司的诉讼请求有事实和法律依据，高明区法院应继续执行××五巷501房。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，缺席判决：继续执行××五巷501房。上诉人王远程向本院提交佛山市迅平房地产评估有限公司作出的佛讯房评字[2005]第645号评估报告书（复印件）一份。经质证，被上诉人轮回公司认为该评估报告书没有原件也没有盖章，故对其“三性”不予确认，且该评估报告书只是反映当时各房屋的现状，不能证明任何权属。经质证，原审第三人李伟雄称该评估报告书的原件由其持有，并当庭出示原件，但认为上诉人在上诉状中引用该评估报告书时与该评估报告书的情况不一致。经审查，虽然上诉人提交的评估报告书为复印件，但有原审第三人李伟雄出示原件供核对，且原审第三人对该评估报告书真实性无异议，故本院对该评估报告书的真实性予以确认，但鉴于李伟雄取得的物权登记对外具有公示效力，高明区法院在一审中未依据王远程的申请调取上述评估报告书，并无不当。被上诉人轮回公司、原审第三人耕禾田石场、叶江池、李伟雄在二审期间均未向本院提交证据。经审理，本院对高明区法院查明事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为：上诉人王远程作为C座502房的买受人对××五巷501房是否享有可排除执行的实体权益。上诉人王远程要对其主张承担相应的举证责任。本案涉及的房产权利人包括叶江池、王远程及李伟雄，本院对上述三人的权利来源及性质分析如下：被执行人叶江池的权利来源为物权登记C座501房，对外具有公示效力；而王远程及李伟雄的权利来源实际均为C座502房。本案执行标的物××五巷501房现并无权属登记人，结合C座501房登记在被执行人叶江池名下，佛山市高明区门牌管理办公室向高明区法院出示的《佛山市高明区门（楼）变更证明》载明C座501房经重新编排后现门牌地址已改为××五巷501房，高明区法院在2005年强制执行C座502房时认定C座502房即为××五巷502房，李伟雄通过司法拍卖竞得C座502房后办理的物权登记为泰兴五巷502房等情况，可认定C座501房即为××五巷501房，并非××五巷502房，即××五巷501房的权属人为叶江池。相反，本案中并无直接证据证明王远程对××五巷501房享有实体权利。至于C座502房，该房产已于2005年被高明区法院强制执行并由李伟雄通过司法拍卖竞得，李伟雄对C座502房享有的物权经过高明区法院裁定确认以及物权登记为××五巷502房，王远程并无证据可推翻李伟雄将C座502房登记为××五巷502房所产生的物权登记公示公信效力。李伟雄对C座502房的物权登记情况并无异议，且其对高明区法院强制执行××五巷501房亦无异议。王远程于1993年就C座502房签订《商品楼房订购合同书》之后并无办理物权登记，且其在李伟雄已经取得C座502房的权属之后起诉班格房地产公司并经（2006）明民一初字第432号民事判决确认的权利实为债权，权利顺位后于李伟雄对C座502房享有的物权，王远程以该权利基础排除××五巷501房的执行，法律依据并不充分，应不予支持。综上分析，王远程并无充分证据证明C座502房即为××五巷501房，且其权利来源并不指向××五巷501房，而其对C座502房的权利来源和权利顺位均不能优先于李伟雄对C座502房享有的物权。因此，王远程对C座501房即××五巷501房不享有可排除强制执行的实体权利。另外，关于法律适用问题，在本案被执行人为叶江池而非邓瑞洪，查封标的为登记在叶江池名下的C座501房即××五巷501房，且王远程并未向叶江池购买上述房产的情况下，一审判决援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条属于适用法律错误，应予纠正。综上，上诉人王远程的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽援引法律错误，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王远程负担。本判决为终审判决。审判长  黎健毅审判员  陈秀武审判员  李 慧二〇一九年四月十五日法官助理钟燕莲书记员张宗馨