广东省江门市江海区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)粤0704民初235号 原告：吴小明，男，1980年7月30日出生，澳门永久性居民。 原告：刘金英，女，1981年9月25日出生，澳门永久性居民。 委托诉讼代理人：张德斌，广东常成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：侯星，广东常成律师事务所律师。 被告：江门泰达房地产开发有限公司，住所：广东省江门市邦民路36号。 法定代表人：陈克俭。 被告：江门市天昊地产策划有限公司，住所：广东省江门市泰和广场1号第四层35号铺位。 法定代表人：李钦。 被告：李钦，男，1982年7月26日出生，住广东省吴川市。 被告:张小芸，女，1975年5月9日出生，住广东省江门市新会区。 被告：黄美红，女，1979年7月9日出生，住江门市蓬江区。 原告吴小明、刘金英与被告江门泰达房地产开发有限公司（以下简称“泰达公司”）、江门市天昊地产策划有限公司（以下简称“天昊公司”）、李钦、张小芸、黄美红商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理后，原告申请撤回对被告张小芸、黄美红的起诉，本院予以准许。之后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告吴小明、刘金英及其委托诉讼代理人张德斌、侯星到庭参加诉讼。泰达公司、天昊公司、李钦经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴小明、刘金英向本院提出诉讼请求：1、判令被告泰达公司向原告退还已付购房款人民币212280元（182280+30000）及其违约金（以212280元为基数，每日按照万分之六点五计算，从2019年1月10日计至实际付清之日止）；2、判令被告天昊公司对第二项诉讼请求（购房款212280元）中的30000元及其所对应的违约金（以30000元为基数，每日按照万分之六点五计算，从2019年1月10日计至实际付清之日止）承担连带责任；3、判令被告李钦、被告张小芸、被告黄美红在其各自尚未缴纳出资的范围内对被告天昊公司的上述债务承担补充清偿责任；4、判令被告承担本案全部诉讼费用；在诉讼过程中，原告增加诉讼请求：诉讼请求一的款项（购房款及其违约金），原告就泰达公司享有的位于江门市江海区光博汇项目地块及其地上附着物享有优先受偿权。事实与理由：被告天昊公司是被告泰达公司的代理人，在光博汇（楼盘）的售楼处代被告泰达公司销售该楼盘。2017年10月3日，原告与被告泰达公司就光博汇（楼盘）江门市江海区光博路3号D区5028室商铺（以下简称“该房”）的买卖事宜签订了《商铺认购书》，原告也一共支付了212280元的购房款（含支付至被告天昊公司账户的30000元）。但是由于被告泰达公司经营不善，导致光博汇（楼盘）成为了烂尾楼盘，并且被查封，所以于2018年7月10日，原告与被告泰达公司签订了《协议书》约定解除《商铺认购书》，并于2019年1月10日前退还原告支付的所有购房款，否则被告泰达公司承诺每日按照已支付房款的万分之六点五计算违约金。但时至今日，被告泰达公司一分文未退。 被告李钦、被告张小芸、被告黄美红是被告天昊公司的股东，但均尚未履行出资义务，所以应当在各自出资范围内对被告天昊公司所负的债务承担补充清偿责任。 基于以上事实和理由，并依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请法院查明事实后，依法支持原告的诉讼请求，以维护原告合法权益。 被告泰达公司、天昊公司、李钦缺席，也未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、2017年10月3日，以被告泰达公司为出卖人、原告刘金英、吴小明为买受人，双方签订合同编号为2017-0119号的《商铺买卖合同》，主要内容：1.买受人向出卖人购买位于江门市江海区光博路3号第五层50208室房，该商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为2013126，该商品房用途为非住宅，建筑面积为14.42平方米，套内建筑面积为8.84平方米；2.计价方式及价款：该商品房属预售，按套出售，按套内面积计算，总价格为182280元；3.付款方式及期限：一次性付款：买受人应于2017年10月3日前一次性付清房款182280元；4.交付期限：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；5.出卖人逾期交房的违约责任：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行等内容。出卖人、买受人分别在上述合同上盖章、签名。 二、2017年10月3日，被告泰达公司向原告出具了编号为0010122号的《专用收据》，收据的内容为“今收到刘金英、吴小明交来江门市江海区光博路3号D区铺位50208定金、首期、楼款，金额182280元，收讫方式：刷卡。更名、原业主刘金英、收据0010056转入叁万元”。 三、2017年10月3日，原告向天昊公司支付款项30000元。 四、2018年7月10日，以泰达公司为甲方、原告为乙方，双方签订《协议书》，就乙方购买甲方开发的位于江门市江海区光博路3号光博汇D区50208室商铺，达成如下协议：1.乙方已向甲方支付房款182280元，现双方协商立即解除买卖合同关系。甲方同意于2019年1月10日前退回乙方房款182280元，如甲方不能按期退款，则承诺每日按照已支付房款的万分之六点五计算违约金；2.甲方全力协助乙方向中介公司追回其收取的费用30000元。甲、乙方分别在上述协议上章盖、签名确认。 本院认为：本案涉及原、被告之间商品房预售合同法律关系的纠纷。泰达公司、天昊公司、李钦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃当庭陈述、举证、对原告提交的证据进行质证及对原告提出的诉讼请求进行抗辩的权利。 本案争议的焦点是：一、被告泰达公司是否应当返还购房款给原告？金额是多少？违约金如何计算？金额是多少？二、天昊公司、李钦是否应当承担责任？三、原告是否对泰达公司于江门市江海区光博汇项目地块及其地上附着物享有优先受偿权？ 一、关于被告泰达公司是否应当返还购房款给原告？金额是多少？违约金如何计算？金额是多少的问题。 《中华人民共和国合同法》第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……”，原告与泰达公司签订的《商铺买卖合同》《协议书》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，属合法有效合同，双方应按照《商铺买卖合同》《协议书》的约定履行各自义务。根据《协议书》的约定，泰达公司确认收到原告购房款182280元，双方协商解除《商铺买卖合同》，并且泰达公司承诺于2019年1月10日前退回原告购房款182280元，如不能按期退款，则泰达公司每日按照已支付房款的万分之六点五计算违约金给原告。现涉案《商铺买卖合同》解除后，泰达公司并未依约向原告返还购房款182280元，泰达公司应承担相应的违约责任，因此，原告要求泰达公司返还购房款182280元及支付违约金（以182280元为基数，从2019年1月10日起按日万分之六点五计算至款项付清之日止）的请求，合法合理，本院予以支持。 关于原告向被告天昊公司支付的30000元款项的问题。根据原告提供的POS单以及《借记卡历史明细清单》显示，原告向天昊公司支付了30000元款项，而根据原告及泰达公司签订的《协议书》的约定“甲方（泰达公司）全力协助乙方（原告）向中介公司追回其收取的费用30000元”，可以证实泰达公司与天昊公司系销售代理关系，天昊公司作为销售代理方参与到泰达公司与原告签订《商铺买卖合同》的事宜中，并收取原告支付的款项30000元，原告有理由相信天昊公司收取款项的行为系代表泰达公司的行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”及《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，代理人天昊公司的代理行为有效，被代理人泰达公司应向相对人原告承担责任，被代理人泰达公司承担责任后，可以向代理人天昊公司追偿，因此，原告及泰达公司签订的《协议书》关于“甲方（泰达公司）全力协助乙方（原告）向中介公司追回其收取的费用30000元”的约定无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”的规定，原告有权主张泰达公司返还上述费用。因此，本院对原告要求泰达公司返还款项30000元及支付相应利息的请求，予以支持。但双方没有就该30000元的支付时间及逾期付款利息进行约定，因此，本院确定30000元的利息从2017年10月3日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至款项付清之日止。 二、关于天昊公司以及李钦的责任问题。 如前所述，天昊公司作为代理人，泰达公司作为被代理人，天昊公司的本案责任应由泰达公司向原告承担，因此，原告请求天昊公司与泰达公司承担共同违约责任，依据不足，本院不予支持。继而作为天昊公司的法定代表人及股东的李钦，也无须承担相应的责任。本院对原告要求李钦承担返还责任的主张，亦不予支持。 三、关于原告是否对泰达公司于江门市江海区光博汇项目地块及其地上附着物享有优先受偿权的问题。 泰达公司并未将涉案房产交付给原告，亦没有办理房产过户登记以及抵押手续，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”、第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押”以及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，原告请求对泰达公司于江门市江海区光博汇项目地块及其地上附着物享有优先受偿权，依据不足，本院不予支持。 关于张小芸、黄美红的责任。因原告撤回对张小芸、黄美红的起诉，因此，本院对原告主张的被告张小芸、被告黄美红在其各自尚未缴纳出资的范围内对被告天昊公司的上述债务承担补充清偿责任的请求不予处理。 被告泰达公司、天昊公司、李钦经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本院依法缺席判决。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告江门泰达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款182280元及支付违约金（以182280元为基数，从2019年1月10日起按日万分之六点五计算至款项付清之日止）给原告吴小明、刘金英； 二、被告江门泰达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款30000元及支付利息（以30000元为基数，从2017年10月3日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至款项付清之日止）给原告吴小明、刘金英； 三、驳回原告吴小明、刘金英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费4484.2元（已由原告吴小明、刘金英预交），由被告江门泰达房地产开发有限公司负担。原告吴小明、刘金英预交的案件受理费4484.2元，由本院予以退回，被告江门泰达房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费4484.2元。 如不服本判决，原告吴小明、刘金英可在判决书送达之日起三十日内，被告江门泰达房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。 审 判 长  黎成继 人民陪审员  陈国富 人民陪审员  郭翠瑜 二〇一九年四月十九日 本件与原本核对无异 法官 助理  曾家玲 书 记 员  郭佳频