贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0112民初128号原告贵阳臣功物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新天大道**，统一社会信用代码915201126839790344。法定代表人丁列一，该公司董事长。委托代理人廖平、郑兴敏，该公司员工，特别授权代理。被告庹德维，女，1988年7月28日出生，汉族，住贵州省贵阳市，委托代理人李嘉健，男，1984年9月11日出生，汉族，住址同上，代理权限为特别代理。原告贵阳臣功物业管理有限公司（以下简称臣功物业公司）与被告庹德维物业服务合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告臣功物业公司的委托代理人廖平、郑兴敏，被告庹德维的委托代理人李嘉健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告因购买臣功.新天地小区11号楼2单元17楼1室于2014年12月29日与原告签订了《前期物业管理协议》，该协议约定：被告房屋面积104.87平方米，由原告向被告提供物业服务，被告作为该物业服务的受益人，应以1.6元/平方米的标准在每季度首月10日前向原告交纳该季度的物业管理费，逾期缴费的从逾期之日起按每日1‰加收违约金。依照该约定，被告每月应向原告支付167.79元，然而从2015年6月1日至2018年12月31日被告仍未向原告交纳物业管理费，累计金额7214.97元，原告多次催促无果，故提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付截止至2018年12月31日物业服务管理费7214.97元，违约金4978.56元，总计12193.53元，并按约定计算直至实际履行日止；2、诉讼费及其他维权损失费用由被告承担。被告辩称，一、原告起诉的部分内容歪曲事实。我在2014年12月29日没有与原告签订《前期物业管理协议》；我于2013年5月7日与原告签订《前期物业管理协议》后，一次性支付了原告2年多（2013年1月1日至2015年5月31日）的物业服务费，但原告的服务存在大量瑕疵，协议的很多条款都没有履行，服务严重失职；我从未收到原告的电话和上门催收信息，原告起诉的内容与事实不符，存在歪曲事实的嫌疑，我拒不支付物业费的事实不成立。二、根据《贵州省物业管理条例》（2011-1-1施行）第六十七条的规定，原告在没有经过业主委员会督促交费的前置程序下，无权直接起诉业主；原告起诉我支付物业费，有悖于法规条文要求。三、原告的部分主张已超过法定诉讼时效。原告2019年1月2日起诉，在此之前，我从未收到原告电话、短信、上门告知的信息，原告要求我支付2015年6月1日至2015年12月31日物业费的主张，已超过三年的诉讼时效。四、原告服务不到位，又严重违反《前期物业服务协议》，其要求我支付2015年6月1日至2015年12月31日物业费，缺乏法律依据。臣功.新天地小区于2016年4月18日依法成立业主委员会，于2017年3月1日重新选聘新的物业服务公司，《前期物业服务协议》确定的权利义务已终止；原告是建设方选聘的物业服务企业，没有到行政主管部门备案，其与我签订的《前期物业服务协议》无效；臣功.新天地小区业主委员会至今没有召开业主大会，其与原告签订的物业服务合同程序不合法，对我不具有法律效力，系无效合同；我与原告之间只存在事实服务关系，原告在服务过程中违约在先，服务严重缺失，侵占我的利益，比如入户的可视电话系统未开通、管理混乱、楼道卫生经常无人打扫、垃圾清理不及时、地、地下停车场汽车乱停乱放防通道无人管理等，并私自将公共区域租赁给广告公司谋取自身利益；原告未举证证明其已履行合同义务，又违约在先，业主依法可行使先履行抗辩权。五、原告绕过业主委员会对合同履行的监督将我作为被告起诉，既不合法也不符合法律逻辑。六、我不应该承担违约金。《前期物业服务协议》是原告提供的格式合同，关于违约责任的条款显失公平，是霸王条款，属无效条款；业主拒交物业费系因原告违约造成，业主是行使正当的抗辩权，不应承担违约金。综上，原告未按合同约定履行物业服务，导致小区脏乱差，并私自出租公共区域谋取自身利益，严重违反合同约定，其要求我支付物业费于法无据，于理不通，于情不合，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告庹德维是臣功.新天地小区11号楼2单元17楼1室房屋的业主。2013年5月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理协议》，该协议主要约定，乙方房屋建筑面积为104.87㎡；甲方对乙方所住小区提供物业服务，住宅按建筑面积1.6元/㎡.月收取物业服务费；乙方应于每季度首月的10日前按季预交物业服务费；甲方违反协议，未达到管理质量约定标准时，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日1‰加收违约金。之后，臣功.新天地小区成立了业主委员会，2017年3月2日，原告与业主委员会签订《臣功新天地小区物业管理服务合同》，约定原告继续为臣功.新天地小区提供物业服务，服务期限为2017年3月2日至2020年3月1日，物业服务费的收费标准为1.60元/㎡.月，物业服务费可按年、季、月度提前缴纳；同时，合同还对其他相关内容进行了约定。在原告向被告提供物业服务期间，被告从2015年6月1日起未再向原告交纳物业服务费，截止2018年12月31日，被告共欠原告物业服务费7214.97元（即104.87㎡×1.6元/㎡.月×43月=7214.97元）。原告多次催收未果，遂于2019年1月5日向本院提起诉讼要求如前所诉。另查明，原告对臣功.新天地小区进行物业服务期间，对公共区域进行经营，2017年1月6日，原告将公共收益款98885元移交给该小区业主委员会。审理中，原、被告各执己见，经本院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。上述事实，有双方当事人当庭陈述、原告提供的贵州省经营性服务收费许可证、前期物业管理协议、承诺书、物业管理服务合同、机打发票、管理服务的工作记录及相关函件、小区现场图片、物业服务缴费通知、小区多种经营所得移交手续、被告提供的公告、物业管理服务合同、光盘、信访文件等证据在案佐证，且所有证据经庭审质证属实，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《前期物业管理协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均具有约束力，双方均应按照协议约定行使权利和履行义务，原告有权依据该协议对小区实施物业管理。由于臣功新天地小区成立了业主委员会，原告与业主委员会于2017年3月2日签订了《臣功新天地小区物业管理服务合同》，该合同内容亦未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同效力及于包括被告在内的小区全体业主，该合同对原、被告均具有约束力，双方均应按照协议约定行使权利和履行义务。因原告后与业主委员会签订了《臣功新天地小区物业管理服务合同》，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”、第三十四条第一款“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”的规定，《臣功新天地小区物业管理服务合同》自2017年3月2日生效，原、被告双方签订的《前期物业管理协议》即行终止，自2017年3月2日起，原、被告应受《臣功新天地小区物业管理服务合同》的约束，同时按照该合同行使权利和履行义务。因物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，原告对被告所住小区提供了物业服务，被告应按照合同约定支付物业服务费。被告在《臣功新天地小区物业管理服务合同》签订之前即已欠交物业服务费，根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”的规定，在物业管理活动中，小区业主应当依约按时交纳物业服务费，被告长期未交纳物业服务费的行为已经影响了小区和原告的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定以及《前期物业管理协议》、《臣功新天地小区物业管理服务合同》中关于交纳物业服务费的约定，被告作为臣功新天地小区业主，应当按照约定向原告交纳物业服务费，其逾期交纳物业服务费已经构成违约，故原告诉请被告支付物业服务费有事实和法律依据。原告诉请被告支付从2015年6月1日至2018年12月31日期间的物业服务费7214.97元，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金的问题。因《前期物业管理协议》约定的违约金过高，而《臣功新天地小区物业管理服务合同》未约定违约金支付标准，但被告确未按照合同约定时间支付物业服务费，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告诉请被告支付违约金符合法律规定，本院予以支持。根据《前期物业管理协议》和《臣功新天地小区物业管理服务合同》约定，结合物业服务费按年、季度、月支付的约定，经本院审判委员会讨论决定分情况酌情支持违约金。对于被告逾期支付的2015年6月1日至2017年3月1日期间物业服务费的违约金，以被告按季度应支付的物业服务费数额为基数，分别自合同约定的物业服务费支付之日开始计算，按照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率的1.5倍计算至该期间物业服务费付清之日；对于2017年3月2日至2018年12月31日期间物业服务费的违约金，以被告按月应支付的物业服务费数额为基数，分别自合同约定的物业服务费支付之日起届满6个月之次日开始计算，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至该期间物业服务费付清之日。对于原告主张被告支付的其他维权损失费用的问题。因原告在庭审中并未举证证实该费用已经实际产生，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，其应承担举证不能的法律后果，本院对其该项请求不予支持。关于被告提出原告违约在先，管理服务不到位，并私自出租公共区域谋取自身利益及原告的部分主张已超过诉讼时效的抗辩意见，因物业服务是持续性的工作，物业服务费的缴纳具有连续性，且原告一直在催收，故原告的主张并未超过诉讼时效；被告的抗辩意见与本院查明的事实不符，本院不予采纳。本院认为，权利与义务具有统一性，法律权利和法律义务是相互依存的，法律权利的实现必须以相应的法律义务履行为条件，法治社会中不存在没有权利根据的法律义务。原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，其在提供物业服务过程中虽然存在一定的不足之处，但已尽到了主要的物业服务义务。虽然不能苛求原告提供的物业服务达到小区所有业主的满意，但是原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。被告不应当以拒付物业服务费作为手段以加剧与原告之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响被告的生活环境。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《物业管理条例》第七条、第二十六条、第三十四条第一款、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告庹德维于本判决生效之日起十日内给付原告贵阳臣功物业管理有限公司2015年6月1日起至2018年12月31日期间的物业服务费人民币7214.97元；二、被告庹德维于本判决生效之日起十日内向原告贵阳臣功物业管理有限公司支付违约金，其中2015年6月1日至2017年3月1日期间逾期交纳物业服务费的违约金，以该期间被告庹德维按季度应支付的物业服务费数额为基数，分别自合同约定的物业服务费按季度支付之日起按照中国人民银行同期银行贷款基准利率的1.5倍计算至该期间物业服务费付清之日；2017年3月2日至2018年12月31日期间逾期交纳物业服务费的违约金，以该期间被告庹德维按月应支付的物业服务费数额为基数，分别自物业服务费按月支付之日起届满6个月之次日起按照中国人民银行同期银行贷款基准利率计算至该期间物业服务费付清之日；三、驳回原告贵阳臣功物业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费52元，由原告贵阳臣功物业管理有限公司负担22元，被告庹德维负担30元（此款原告贵阳臣功物业管理有限公司已预交，履行时，由被告庹德维一并支付给原告贵阳臣功物业管理有限公司）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。权利方可以在判决确定的履行期限届满后两年内向本院申请执行。审判员  赵益连二〇一九年四月三日书记员  黄小琴