民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初7859号 原告：厦门新凯宾物业服务有限公司，住所地厦门市思明区湖滨中路98号36层A单元。 法定代表人：侯团圆，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张静蓉，福建旭丰律师事务所律师。 被告：余昭，男，1978年12月2日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告厦门新凯宾物业服务有限公司（以下简称新凯宾公司）与被告余昭物业服务合同纠纷一案，本院2017年5月18日立案后，于2018年1月31日作出（2017）闽0206民初4377号民事判决书。余昭不服该判决向厦门市中级人民法院提起上诉，厦门市中级人民法院于2018年9月4日作出（2018）闽02民终3463号民事裁定书，裁定撤销厦门市湖里区人民法院（2017）闽0206民初4377号民事判决并将本案发回重审。本院于2018年10月8日立案受理后，另行组成合议庭，于2018年11月27日公开开庭进行了审理。原告新凯宾公司的委托诉讼代理人张静蓉到庭参加诉讼，被告余昭经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新凯宾公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令余昭立即向新凯宾公司支付自2009年7月01日至2018年3月31日期间房屋物业服务费计9723.84元、房屋公共维修金共计1823.22元，上述费用共计11547.06元。事实与理由：新凯宾公司系“源昌豪庭”小区前物业服务企业，余昭系原昌豪庭（二期）24#楼2梯5层04单元业主，根据源昌豪庭《前期物业服务合同》及厦门市物价局相关文件，余昭需按1.6元/月/平方米的标准交纳房屋物业服务费，按0.3元/月/平方米的标准交纳房屋公共维修金，但余昭自2009年7月1日起拒不交纳物业服务管理费及房屋公共维修金，恳请法院支持新凯宾公司的诉讼请求。 余昭未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.新凯宾公司系“源昌豪庭”小区前期物业服务单位，系经吸收合并厦门市源昌物业服务有限公司（下称“源昌物业公司”）而来。2008年6月12日，厦门源昌房地产开发有限公司作为甲方，与厦门市源昌物业服务有限公司作为乙方，签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对源昌豪庭提供前期物业管理服务，合同约定高层住宅物业服务费为2元/月/平方米，别墅的物业服务费为2.5元/月/平方米，物业服务费用按季交纳；车库车位管理费为每月80元；若业主未能按时足额交纳物业服务费的，应按日0.3%的标准支付违约金；该合同期限自2008年6月15日起至业主委员会成立止，业主委员会代表全体业主与新的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 2.2008年6月19日，厦门市物价局作出厦价房（2008）90号《厦门市物价局关于源昌豪庭物业服务收费项目与标准的批复》，批复内容为：“源昌豪庭”住宅（电梯、挑高）物业费每月每平方米2.5元，室内固定停车管理费每辆每月收费80元，房屋公共维修金住宅（带电梯）每月每平方米0.3元、地下车位每月每车位5元，以上批复执行时间自取得“工程竣工验收备案证明书”之日起至2009年6月18日止，到期重新申报核定。 3.2009年4月22日，源昌豪庭（1-24#楼、3A#楼）取得建设工程竣工验收备案证明书。 4.2015年6月23日，厦门源昌房地产开发有限公司作为甲方，与厦门新凯宾物业服务有限公司作为乙方，签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对源昌豪庭小区提供物业服务，合同约定标准单层住宅及挑高住宅物业服务费为1.6元/月/平方米，别墅的物业服务费为2.5元/月/平方米，物业服务费用按季交纳；车库车位管理费为80元/月/位。住宅标准层单层、挑高住宅、别墅公共维修金为0.3元/月/平方米。物业服务费、公共维修金均按季交纳。合同期限自2015年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 5.余昭系源昌豪庭小区（二期）24#楼2梯5层04单元的业主,房屋性质为住宅，建筑面积57.88平方米。余昭于2018年7月4日领取源昌豪庭《住户服务手册》并于当日签订《入住合约》，其中《入住合约》载明了余昭作为业主同意由开发商选聘的管理商，即源昌物业公司实施前期物业管理。《住户服务手册》规定：业主应于每季度第一个月的1-20日交纳房屋及车库的物业服务费及公共维修金；如超期未交，物业公司可按日加收0.3%的滞纳金。 6.本案审理过程中，源昌豪庭小区部分业主另案向厦门市思明区人民法院起诉要求确认本案讼争的《前期物业服务合同》对其无效，因本案的审理必须以该无效诉讼案件的审理结果为依据，故本院于2019年1月14日做出（2018）闽0206民初7859号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。厦门市思明区人民法院审理后做出（2018）闽0203民初10052号民事判决，判决驳回该部分业主的全部诉讼请求。该部分业主不服厦门市思明区人民法院前述判决向厦门市中级人民法院提起上诉，厦门市中级人民法院于2019年3月28日作出（2019）闽02民终197号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。现该判决已发生法律效力。 7.诉讼过程中，新凯宾公司确认余昭需按1.6元/月/平方米的标准交纳房屋物业服务费，按0.3元/月/平方米的标准交纳房屋公共维修金。余昭自2009年7月1日至2018年3月31日期间,欠交房屋物业服务费计9723.84元（57.88㎡×1.6元/月/平方米×105月＝9723.84元）、房屋公共维修金1823.22元（57.88㎡×0.3元/月/平方米×105月＝1823.22元），合计11547.06元。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。源昌物业公司与厦门源昌房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。源昌物业公司根据其吸收合并前后与厦门源昌房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对“源昌豪庭”小区实行物业管理，具有合同依据，上述《前期物业服务合同》所约定的权利义务、通过相关部门审批的收费项目、标准，依法对全体业主具有约束力。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业管理合同的约定交纳物业管理费用。作为小区业主，余昭应当按照物业管理合同的约定交纳物业管理相关费用。新凯宾公司吸收合并源昌物业公司后，源昌物业公司的权利义务由新凯宾公司继受。故本院对于新凯宾公司要求余昭缴交2009年7月1日至2018年3月31日期间的物业服务费计9723.84元、房屋公共维修金1823.22元的诉讼请求予以支持。余昭经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利，本院依法缺席审理并判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、第五十四条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 余昭应于本判决生效之日起十日内向厦门新凯宾物业服务有限公司支付自2009年7月1日至2018年3月31日期间房屋物业服务费计9723.84元、房屋公共维修金1823.22元，合计11547.06元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费88.68元，由余昭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  樊 珺 人民陪审员  林婉璐 人民陪审员  谢源豹 二〇一九年四月十六日 书 记 员  邹 越 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。