包头市青山区人民法院民事判决书（2019）内0204民初566号原告：陈某，女,1964年12月24日出生，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：李某，内蒙古釜册律师事务所律师。被告：内蒙古口岸房地产开发有限责任公司。法定代表人：梁某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴某。委托诉讼代理人：刘某，内蒙古卓铄律师事务所律师。被告：于某，女，1967年4月17日出生，住内蒙古自治区包头市。第三人：包头市蒙古汗乳业有限责任公司。法定代表人：薄某。原告陈某与被告内蒙古口岸房地产开发有限责任公司（以下简称内蒙古口岸地产公司）、被告于某，第三人包头市蒙古汗乳业有限责任公司（以下简称蒙古汗乳业公司）确认合同效力纠纷一案。本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某及其委托诉讼代理人李某，被告内蒙古口岸地产公司的委托诉讼代理人吴某、刘某，被告于某到庭参加诉讼。第三人蒙古汗乳业公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告内蒙古口岸地产公司就印象草原小区1-1601号房屋的买卖关系合法有效；2.依法确认被告内蒙古口岸地产公司与被告于某就印象草原小区1-1601号房屋订立的编号为2018-9015470房屋买卖合同无效；3.判令被告内蒙古口岸地产公司协助原告就印象草原小区1-1601号房屋签订正式的网签合同，并向原告交付印象草原小区1-1601号房屋；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告系第三人的股东，印象草原小区所占地块原系第三人拥有使用权的经营场地。2010年第三人以该营业场地的土地使用权与内蒙古口岸地产公司合作开发印象草原小区。第三人与内蒙古口岸地产公司对小区建成房地产实物按照23/77分成。第三人内部又按照各位股东所占股权比例大小折顶现金配房。原告持有3.65%股权的一部分经测算应当与住宅楼170平方米左右的市场价相当，故第三人将分成所得的170平方米××楼分配给原告，并将房屋面积和股权价格折顶差价告知原告。原告向内蒙古口岸地产公司财务处补交差价33355元。内蒙古口岸地产公司就面积误差进行调整并退还原告已交差价款11527元。至此，原告与内蒙古口岸地产公司就印象草原小区1-1601号房屋形成了合法的买卖关系，原告以所持有的第三人3.65%的股权及补交差价21828元付清了印象草原小区1-1601号房屋的全部购房款。内蒙古口岸地产公司应当同原告签订网签合同，并向原告交付印象草原小区1-1601号房屋。2019年原告见到有人装修印象草原小区1-1601号房屋，才得知印象草原小区1-1601号房屋被内蒙古口岸地产公司抵押，抵押权人实现抵押权。内蒙古口岸地产公司与于某签订的房屋买卖合同属于非法无效。故原告诉至法院，请求保护原告的合法权益。被告内蒙古口岸地产公司辩称，1.答辩人与被答辩人并未签订任何房屋买卖合同，双方之间不存在房屋买卖法律关系，被答辩人在本案中诉讼主体身份不适格。《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式，口头形式和其它形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《城市房地产管理法》第四十一条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同。故房屋买卖合同属于要式合同，双方必须签订书面合同。本案系确认合同效力纠纷，前提是被答辩人与答辩人之间签订了书面的房屋买卖合同。本案中，答辩人没有与被答辩人签订书面的房屋买卖合同，被答辩人提交的收据，仅仅证明其支付过部分购房款，但不能证明双方房屋买卖合同已经成立，且收据不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。综上，答辩人与被答辩人之间的房屋买卖合同没有成立，故被答辩人的第一项诉讼请求不能成立。答辩人通过土地摘牌方式取得了第三人原有的土地使用权，并在该块土地上开发了印象草原楼盘，答辩人需支付第三人部分土地成本补偿。第三人提出其部分自然人股东想优惠团购，答辩人同意以低于市场的价格向第三人的自然人股东出售。第三人与其股东按照持股比例计算分配金额，并补齐差价，其后股东与第三人办理相关财务手续，最终由第三人向答辩人出具土地成本补偿的收据，方视为支付完毕购房款，答辩人向购房股东支付收款收据。本案中，被答辩人确实支付了21828元的房款差价，但其未与第三人进行财务结算，也未要求第三人与答辩人进行财务结算，第三人也没用向答辩人出具收款收据，故被答辩人未交付绝大部分购房款，股份仍在被答辩人名下。2.答辩人与于某于2018年7月13日签订了《包头市商品房买卖合同》并办理网签登记。合同约定于某购买印象草原1-1601号房屋，于某一次性付清全部购房款。2018年7月16日，双方办理了案涉房屋的交接手续。故答辩人与于某之间的《商品房买卖合同》合法有效并履行完毕，被答辩人要求确认该合同无效，没有事实和法律依据。被告于某辩称，答辩人是从内蒙古口岸地产公司印象草原售楼部购买了案涉房屋并一次性付清了房款。2018年7月13日，答辩人与内蒙古口岸地产公司就案涉房屋办理了网签登记。2018年7月16日，答辩人缴纳了案涉房屋的维修基金。现答辩人已经将案涉房屋装修完毕。答辩人不同意被答辩人的诉讼请求。第三人蒙古汗乳业公司未作陈述。本院经审理认定的事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。1.陈某系蒙古汗乳业公司的股东。2.内蒙古口岸地产公司开发印象草原楼盘，该楼盘的原土地使用权人系蒙古汗乳业公司。蒙古汗乳业公司与内蒙古口岸地产公司协议，蒙古汗乳业公司的自然人股东购买内蒙古口岸地产公司开发的印象草原房屋，自然人股东用其持有的蒙古汗乳业公司的股权折顶购房款，不足部分由自然人股东向内蒙古口岸地产公司补交差价。蒙古汗乳业就其自然人股东股权折顶购房款金额与内蒙古口岸地产公司结算，折顶内蒙古口岸地产公司向其交付的费用。3.2014年12月19日，陈某向内蒙古口岸地产公司交付1601号房屋的房款21828元。4.2018年7月13日，内蒙古口岸地产公司与于某签订《包头市商品房买卖合同》并办理了网签登记。该合同约定，于某购买内蒙古口岸地产公司出售的印象草原1-1601号房屋，房屋总价款1200000元，房款一次性付清。2018年7月9日，于某向内蒙古口岸地产公司交付案涉房屋的全部房款。2018年7月16日，于某又向内蒙古口岸地产公司支付案涉房屋的专项维修基金和物业费、装修保证金等费用。内蒙古口岸地产公司将印象草原1-1601号房屋交付于某，于某对该房屋进行了装修。陈某提交原始凭证粘贴单复印件1张，该单主要内容，陈住宅855981.5元房价877809.35差21827.85实交33355-2182811527元。陈某陈述，该单是从内蒙古口岸地产公司领回多交差价时，内蒙古口岸地产公司财务人员与其现场演算稿。内蒙古口岸地产公司对该证据不予认可。陈某陈述，其用持有的蒙古汗乳业公司3.65%股权的一部分折顶购房款后又向内蒙古口岸地产公司交纳差价21828元，已经付清案涉房屋的全部房款。孙某作为陈某的证人出庭作证，证明其与陈某均系蒙古汗乳业公司的股东，一起用持有的蒙古汗乳业公司的股权折顶购买印象草原房屋的房款，股权折顶购房款的数额由蒙古汗乳业公司决定、并由蒙古汗乳业公司与内蒙古口岸地产公司协商，尾款交给内蒙古口岸地产公司；其与内蒙古口岸地产公司签订了房屋买卖合同，内蒙古口岸地产公司给其出具股权折顶房款数额和现金交纳数额的总收据；其购买的印象草原房屋办理了网签登记并已经入住；其现在不持有蒙古汗乳业公司的股份。孙某还提交收据复印件1张，该收据载明，2018年4月19日，孙某交房款854817元，股份645515.5元、交现金207799元+1502.5元。该收据上还复印表格，表格系股权折顶和差价计算。孙某陈述，该表格是蒙古汗乳业公司出具，因其购买面积进行了调整，该表格已经作废。陈某还提交收据复印件1张，载明的事项与孙某提交的收据相同。内蒙古口岸地产公司称，蒙古汗乳业公司与其办理财务结算后，其会向购房的股东出具收到全款的收据，陈某没有其出具的收到全款的收据证明陈某没有付清全部购房款。本院认为，本案系购买房屋引发的纠纷，争议的焦点是陈某与内蒙古口岸地产公司之间的房屋买卖合同是否成立、有效以及内蒙古口岸地产公司与于某之间的房屋买卖合同是否有效。根据《中华人民共和国合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括当事人的名称或者姓名和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法等内容。陈某与内蒙古口岸地产公司之间没有书面的房屋买卖合同，也没有商品房的认购、订购、预订等协议。陈某主张其已经付清案涉房屋的全部房款，该房款由其持有的蒙古汗乳业公司3.65%股权的一部分折顶和21828元现金构成，但其对折顶的股权份额及折顶的数额不能明确，内蒙古口岸地产公司提出蒙古汗乳业公司没有就陈某股权折顶房款与其结算即陈某没有付清全部房款。根据证人孙某的陈述及其提交的收据，以及陈某提交的另一案外人的收据可知，内蒙古口岸地产公司对蒙古汗乳业公司的自然人股东购买印象草原房屋的，均在收据上注明股份的折顶数额和现金，即明确了购房款，而陈某不能提交与孙某提供的收据事项相同的收据。本院认为，陈某与内蒙古口岸地产公司就购房款的数额未达成一致，合同的主要条款约定不明确，合同没有成立。故，陈某请求确认其与内蒙古口岸地产任公司就案涉房屋的买卖关系合法有效，本院不予支持。关于内蒙古口岸地产公司与于某就案涉房屋签订的商品房买卖合同（已进行网签登记）的效力，该合同系双方当事人之间的意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。于某支付了案涉房屋的全部房款，该房款数额与市场价相当，不存在恶意；且于某已经对案涉房屋进行装修。陈某要求内蒙古口岸地产公司协助其办理案涉房屋的网签合同，并将案涉房屋交付其，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十二条，第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告陈某的诉讼请求。案件受理费12580元，减半收取计6290元，由原告陈某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 马嘉彦 二〇一九年四月十七日书记员 郑慧慧附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。