广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终1977号上诉人（原审被告）：谭诗萱，女，汉族，1988年5月26日出生，住湖南省耒阳市，委托诉讼代理人：邱文杰，广东人可和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁媚秀，女，汉族，1983年6月20日出生，住广东省怀集县，原审被告：彭金辉，男，汉族，1985年6月19日出生，住湖北省麻城市，委托诉讼代理人：谭诗萱，本案上诉人之一。原审第三人：佛山市合富置业房地产顾问有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路16号首层P5号，统一社会信用代码91440604663368471U。法定代表人：李莉萍。上诉人谭诗萱因与被上诉人梁媚秀，原审被告彭金辉、原审第三人佛山市合富置业房地产顾问有限公司（以下简称“合富置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初28274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭诗萱上诉请求：1．撤销一审判决第二项，改判谭诗萱向梁媚秀支付违约金5000元；2．本案诉讼费由梁媚秀承担。事实和理由：一审法院未查明本案真正影响交易的关键事实“梁媚秀发出的佛山市第六小学于禅城区排名第18的截图”是否是被梁媚秀篡改过，判定谭诗萱承担违约金50000元严重过高。梁媚秀未如实提供包括房屋周边情况、租赁情况、户口、土地使用证、学籍等有可能影响交易的真实信息，且在合同履行过程中提供虚假材料，梁媚秀自身存在违约行为，一审判决谭诗萱承担违约金50000元严重偏高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，请求二审法院查明事实，依法将违约金调整为5000元。（一）双方于2018年7月26日凌晨签订涉案《房屋买卖合约》，本身不符合大宗买卖的交易习惯。谭诗萱于当天下午向合富置业公司表示事情先缓缓并撤回定金转账。此时，合富置业公司及梁媚秀仍然以各种理由“说服”谭诗萱，双方的房屋买卖合同并未真正解除。（二）本案中真正影响交易的关键事实是：合同签订的次日即7月27日晚，梁媚秀通过合富置业公司向谭诗萱发来的显示“佛山市第六小学于禅城区排名第18”的网页截图图片是虚假的。如该排名是真实的，谭诗萱完全可以接受且非常乐意继续履行合同，但一审法院应当查明却未查明该关键事实而作出判决。(三)谭诗萱提交的第2组证据，是完全可以当庭核实该组证据真实性的，谭诗萱对该组证据的来源也制作了《网页截图证据说明》并提交法庭，一审庭审时谭诗萱也当庭请求核实双方关于小学排名的来源以及真实性，以便查明梁媚秀通过合富置业公司向谭诗萱发来的显示“佛山市第六小学于禅城区排名第18”的网页截图图片的真实性，但一审法院不仅未当庭核实，而且在一审判决书认为“谭诗萱、合富置业公司提交的第2、3组证据，无有效证据佐证其内容的真实性，梁媚秀不予确认，不予采信”，明显有失公允。综上，本案并没有给梁媚秀造成损失，且梁媚秀在合同履行过程中提供虚假学校排名信息的欺骗行为，谭诗萱发现虚假学校排名信息后即明确告知梁媚秀及合富置业公司终止履行合约，也一直积极主动与梁媚秀及合富置业公司联系，一审判决谭诗萱承担违约金50000元严重偏高，请求依法调整。梁媚秀辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。彭金辉未发表答辩意见。合富置业公司未到庭亦未发表答辩意见。梁媚秀向一审法院起诉请求：1.解除梁媚秀、谭诗萱及合富置业公司签订的《房屋买卖合约》项下房屋买卖合同关系；2.谭诗萱、彭金辉向梁媚秀支付违约金137000元；3.本案诉讼费由谭诗萱、彭金辉承担。一审法院认定事实：涉案佛山市禅城区鲤鱼沙道67号十座605房，建筑面积77.82平方米，由梁媚秀单独所有。2018年7月25日，梁媚秀与谭诗萱、彭金辉、合富置业公司签订《房屋买卖合约》，约定由梁媚秀向谭诗萱、彭金辉出售涉案房屋，成交价为1370000元，谭诗萱、彭金辉应于签订合约同时向梁媚秀支付定金50000元。合约签订后，如一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款，拒绝出售或购买物业，隐瞒或提供的资料不真实、不完整、不合法、不准确等导致合约目的不能实现，即视为违约，守约方有权解除合约，并有权要求违约方按成交价10%作出赔偿。上述合约另就梁媚秀、谭诗萱、彭金辉与合富置业公司的居间合同权利义务作出相关约定。依据谭诗萱、彭金辉提交的谭诗萱与合富置业公司工作人员钟君洁的微信聊天记录，部分内容如下：2018年7月23日15:38,谭诗萱向钟君洁发送微信：“这个学校有点担忧”，钟君洁回复：“学位也不差啊，我亲戚也是住在这里”，谭诗萱回复：“上的哪个学校？”，钟君洁回复：“学位不算差的，如果你仔女读书叻，可以自考好的学校”、“佛山六小”。2018年7月26日14：36，钟君洁向谭诗萱发送微信：“谭小姐，我没你的电话，刚打电话给你先生他说时间都可以，请问你明天是什么时间段有空呢？我要跟银行那边打下招呼”，谭诗萱回复：“钟小姐，是这样的，这个地方的学校我们还是很纠结，这个事情先缓缓吧”，钟君洁发送微信：“……你们买之前也衡量过首付和学位，其实学位根本不差，佛山的教育都是比较好，很均衡的，这套房子也很好！”。2018年7月27日12:14，谭诗萱向钟君洁发送微信：“钟小姐，我明天再跟你们联系哈。这个事情我这边很大责任，首先是今天近65万元的首付的问题，学校也是一个很大的问题，昨天晚上也确实让大家都很辛苦，明天我自己找业主也谈谈，转账我撤销了……”钟君洁回复：“谭小姐，您撤销了转账现在才跟我说，业主今天还一直找我告诉我没到账呢，我也跟他说24小时才到账。”同日21:17，钟君洁向谭诗萱发送微信：“这是业主发给我的，叫我转发给你”及截图，其中一截图上注明佛山市第六小学于禅城区排名第18。诉讼中，梁媚秀陈述：谭诗萱、彭金辉在与梁媚秀协商及签订合同的过程中并未提出购房目的是为了小孩享受较好的教育资源，梁媚秀也未向其推介六小，仅告知其涉案房屋分配入读六小。谭诗萱、彭金辉陈述：涉案房屋是谭诗萱、彭金辉自行于安居客的APP中找到房源信息并联系合富置业公司，当时该APP对涉案房屋的介绍没有提及学校，但谭诗萱、彭金辉此前曾了解到该地段分配入读六小。签订合同前谭诗萱、彭金辉已向梁媚秀丈夫及合富置业公司说明购房目的是小孩享受较好的教育资源，合富置业公司员工钟君洁及梁媚秀也称六小是不错的学校，当时由于时间紧迫、手机没电，谭诗萱、彭金辉遂未再核实学校资质即签订合同，但梁媚秀及合富置业公司于签订合同前确实未提及六小的排名。2018年7月26日上午，谭诗萱、彭金辉自行上网查询学校资质，发现与合富置业公司员工钟君洁所述情况不同，遂向其反映并向银行撤销定金转账。2018年7月27日，合富置业公司员工钟君洁即通过微信向谭诗萱发送学校排名截图。合富置业公司员工钟君洁陈述：2018年7月27日微信聊天记录中的截图系梁媚秀丈夫转发予其，签订合同前谭诗萱、彭金辉确曾提出购房是为了小孩享受较好的教育资源，但合富置业公司员工钟君洁及梁媚秀均未提及六小排名及属于中上水平学校的事宜。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。梁媚秀与谭诗萱、彭金辉、合富置业公司签订的《房屋买卖合约》，系各方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应严格依约履行。关于梁媚秀主张解除涉案《房屋买卖合约》项下房屋买卖合同关系的诉请。依据涉案《房屋买卖合约》的约定，谭诗萱、彭金辉负有按期足额支付定金50000元的合同义务。谭诗萱、彭金辉抗辩主张梁媚秀存在隐瞒欺诈行为，违约在先，一审法院对该意见不予采纳，理由如下：首先，据一审法院采信证据及各方当事人陈述意见，梁媚秀或合富置业公司于合同签订前并未向谭诗萱、彭金辉提及佛山市第六小学的名次，亦未对该学校的资质资源作明确定性，所谓“不错的学校”也仅为个人主观评价，尚不足以认定构成隐瞒或欺诈。其次，房地产买卖作为大宗交易，谭诗萱、彭金辉理应负谨慎注意义务，并知悉及承担自身相关行为的法律后果。谭诗萱、彭金辉于签订合同前已明知涉案房屋分配入读佛山市第六小学，并于本案中多次提及购房目的为享受良好教育资源，但其仅凭他人评价即签订合同，明显存在过失。再次，佛山市教育部门目前暂未发布各小学的官方排名信息，故谭诗萱、彭金辉并不能以其网上搜索结果即证明合富置业公司员工转发的排名截图为梁媚秀或其丈夫篡改所得。另，谭诗萱收到该截图时已为合同签订之后，且之前已撤销定金转账及表达不再继续履行合同之意，谭诗萱、彭金辉再以上述截图主张梁媚秀违约而解除合同，明显有违常理。综上分析，谭诗萱、彭金辉主张梁媚秀违约在先的抗辩意见并无事实依据，一审法院不予采纳。《房屋买卖合约》合法有效，一经签订，即应履行。谭诗萱、彭金辉未依约按期支付定金及拒绝履行合同，已构成违约，梁媚秀有权依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定及上述《房屋买卖合约》的约定主张解除该合约项下梁媚秀和谭诗萱、彭金辉的房屋买卖合同关系，一审法院依法予以支持。关于违约金。如上认定，谭诗萱、彭金辉已构成违约，依法依约应承担违约责任。涉案《房屋买卖合约》虽约定守约方可按成交价10%向违约方主张赔偿，但因谭诗萱、彭金辉于合同签订次日即表达不再继续履行合同之意，尚能避免损失扩大，故一审法院结合当事人违约情节及损失程度，依据公平原则，酌定谭诗萱、彭金辉按定金金额50000元向梁媚秀支付违约金。梁媚秀诉请超出部分，一审法院不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除梁媚秀与谭诗萱、彭金辉、合富置业公司于2018年7月25日签订的《房屋买卖合约》项下梁媚秀与谭诗萱、彭金辉的房屋买卖合同关系；二、谭诗萱、彭金辉于判决发生法律效力之日起十日内，向梁媚秀支付违约金50000元；三、驳回梁媚秀的其他诉讼请求。如谭诗萱、彭金辉未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序，受理费减半收取1520元，由梁媚秀负担965元，由谭诗萱、彭金辉负担555元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。围绕着诉辩双方的意见，二审争议的焦点为1.案涉《房屋买卖合约》履行过程中，谭诗萱、彭金辉是否构成违约，应否向梁媚秀承担违约责任；2.如谭诗萱、彭金辉应承担违约责任，一审判决关于谭诗萱、彭金辉违约责任承担认定是否合理，应否调整问题。关于第一个争议焦点。谭诗萱上诉主张签订案涉《房屋买卖合约》过程中，梁媚秀向其提供涉案房屋对应学校虚假的截图，存在隐瞒欺诈行为，且合同的签订不符合大宗买卖交易习惯，梁媚秀存在违约行为，谭诗萱、彭金辉获知学校排名信息后终止合同，撤回定金并不构成违约，无需支付违约金。梁媚秀不予认可，认为其出售涉案房屋前，并未向谭诗萱、彭金辉承诺涉案房屋对应的为优质学位，谭诗萱、彭金辉自行终止合同，理应承担违约责任。对此本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”通过本案各方举证进行分析，首先，谭诗萱提交涉及学校排名的微信截图时间发生在案涉《房屋买卖合约》签订之后，谭诗萱未能举证其向梁媚秀购买涉案房屋之前，梁媚秀、合富置业公司向其提及佛山市第六小学的名次，并承诺涉案房屋对应的学校为佛山优质学校，该事项为合同成立的要件。其次，谭诗萱亦无证据证实合富置业公司员工转发的排名截图为梁媚秀或其丈夫篡改所得，案涉合同系受梁媚秀欺诈而签订。最后，谭诗萱在合富置业公司向其发学校排名微信截图之前，已撤销定金转账，以实际行动表达不再继续履行合同的意向。基于上述事实，一审法院认定谭诗萱、彭金辉未依约支付定金及继续履行合同构成违约，梁媚秀有权解除《房屋买卖合约》并要求谭诗萱、彭金辉承担违约责任正确合法，谭诗萱上诉主张梁媚秀、合富置业公司出售涉案房屋过程中，对其构成欺诈，其有权撤回定金不继续履行合同理据不足，本院不予支持。关于第二个争议焦点。谭诗萱上诉主张如其承担违约责任，一审法院关于其违约金承担认定过高，应予以调整，梁媚秀不予认可。对此本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方签订的《房屋买卖合约》中，约定一方违约，守约方可按照成交价10%要求违约方承担赔偿责任。综合涉案房屋成交价，谭诗萱的违约情节，梁媚秀的损失情况等因素考虑，一审法院按照定金罚则的标准，酌情判令谭诗萱、彭金辉向梁媚秀支付50000元违约金公平合理，谭诗萱认为其违约应支付的违约金过高，对此未能举证证实其应承担的违约金过分高于其违约造成梁媚秀一方的实际损失，其关于违约金调整的意见，本院不予采纳。综上，谭诗萱的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1520元，由上诉人谭诗萱负担。本判决为终审判决。审判审判长  张雪洁审判员  翁丰好审判员  黄玉凤二〇一九年四月十六日书记员  陈子聪