大连市旅顺口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0212民初2546号 原告（反诉被告）：林立波，男，1994年10月17日出生，汉族，系个体，现住大连市旅顺口区。 委托诉讼代理人：韦涛，系辽宁方槊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟素改，系辽宁方槊律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王朝，男，1969年4月26日出生，汉族，系个体，现住大连市旅顺口区。 委托诉讼代理人：孙一鸣，系北京大成（大连）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑昌旺，系北京大成（大连）律师事务所律师。 原告（反诉被告）林立波与被告（反诉原告）王朝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）原告林立波及委托诉讼代理人韦涛、孟素改，被告（反诉原告）王朝的委托诉讼代理人孙一鸣、郑昌旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）林立波向本院提出诉讼请求：1、判令解除《租赁补充协议》；2、判令并返还租金8730元，返还保证金5000元；3、判令被告赔偿损失61000元；4、诉讼费由被告承担。 事实与理由：2017年3月4日，原被告签订《租赁补充协议》，约定原告承租被告位于大连市旅顺口区商铺（房屋产权证号为大房权证旅私字第××号）用于经营饭店，租赁期限从2017年1月26日至2019年1月25日，租金为18000元/年，两年租金为36000元，合同保证金5000元，合同签订后，原告依约缴纳两年租金36000元。2018年8月2日，被告未经原告同意擅自将商铺断电，商铺断电导致商铺内冰箱里所有食品损害，原告多次要求恢复供电，被告均置之不理，致使原告无法继续经营饭店，产生损失61000元。为维护原告的合法权益，现向贵院提起诉讼，请贵院支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）王朝辩称，不同意原告的诉讼请求，首先，根据我国《合同法》及相关规定，合同订立主体享有法定或约定的解除权。双方签订的《租赁补充协议》中未约定原告享有解除权，实际中也未发生合同法规定的原告可行使法定解除权的情形，原告也没有通知过被告其要求解除合同，故原告请求法院判令解除《租赁补充协议》于法无据。其次，原告主张要求返还租金，保证金与事实不符。自租赁合同签订后，原告一直未向被告交付过租金36000元，也未交过保证金5000元，至今其仍欠付被告上述费用。最后，本案案涉房屋坐落于旅顺号，与该房屋相邻的19-10-1及19-10-2均为被告所有，被告于2018年7月发现了原告在未与被告签订合同交付租金的情况下，擅自闯入19-10-1及19-10-2房屋，占有使用该两处房屋及周边院落，故被告发送通知告知原告要求其尽快撤离占有的房屋，但遭到原告拒绝。此外，根据《租赁补充协议》第5条，乙方（原告）在承租期间发生的水、电费用，由原告自理，按照被告单方面认定的价格，乙方将实际发生水电费金额按时向甲方交纳，如乙方不按时交纳，甲方有权终止合同并收回房屋。自2018年6月，原告便拒绝缴纳水、电费，其已构成违约。出于无奈，被告便拉闭电闸方式试图让原告尽快缴纳相关费用，后因原告报警，被告于当日便拉回电闸。该断电时间不满一日，原告主张损失61000元不符合常理。综上所述，原告的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定，请贵院查明事实，驳回其诉讼请求。 被告(反诉原告)王朝向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付反诉原告租金36000元及实际给付之日产生的利息，暂计至2018年10月19日为2821.5元，保证金5000元；2、由反诉被告支付反诉原告2018年6-8月水、电费1774.7元；3、由反诉被告承担诉讼费用。 事实和理由：2017年3月4日，原被告签订了《租赁补充协议》，协议约定原告租赁被告坐落于旅顺号商业网点房，租期自2017年1月26日至2019年1月25日，租金为每年18000元，两年共计36000元。签订该协议的同时，原告须一次性向被告缴纳租金，并交纳5000元房屋及配套设备损坏、违约保证金。协议还约定了原告在承租期间发生水、电费用，由其自理，如原告不按时缴纳，被告有权终止合同并收回房屋。协议签订后，被告依约向原告交付了案涉商铺，原告已实际使用。但原告一直未付被告租金36000元及保证金5000元。后因被告多次催要，原告签署了欠条。2018年6月，原告经营的商铺产生水、电费827.8元，7月产生水电费849.3元，8月产生水电费97.6元。现原告对上述费用仍未付清。根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定向贵院提起反诉，望判如所请。 原告(反诉被告)林立波辩称，不同意反诉原告诉讼请求，被反诉人已经按合同约定交纳租金及保证金，且在被反诉人租赁案涉饭店期间被反诉人按照反诉人要求按月缴纳水电费即时结清，不存在拖欠租金、水电费情况，故请法院驳回反诉人的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有异议的事实和证据本院认定如下： 一、原告（反诉被告）提交的证据：1、租赁补充协议原件一份，证明原被告于2017年3月4日签订租赁补充协议，协议约定原告承租被告位于商业网点，建筑面积37.96平方米，租赁期限自2017年1月26日至2019年1月25日租金为18000元/年，5000元保证金，租金与保证金应于2017年3月4日当天交纳，且协议签订当天原告按合同约定交纳两年租金及保证金；被告（反诉原告）对该证据的真实性无异议，认为原告（反诉被告）未按照合同约定履行付款义务，故本院对双方签订合同的事实予以确认。2、询问记录及情况说明原件一组，来源旅顺口公安分局民主桥派出所，其中询问记录第三页证明被告公司员工于2018年8月2日受被告委托将案涉商户断电，并上锁，原告以按照租赁补充协议交纳5000元保证金及租金36000元只是被告认为没有付额外的租金，所谓多用一间房屋纯属子虚乌有的事情。被告对该证据真实性无异议，认为该证据只是传闻证据也就是案涉笔录杨树生本身并不知道本案合同履行情况，他所述事实不能作为证据，但断电的事实不否认，至于合同履行情况杨树生不是当事人，所说的不能当证据使用。同时断电仅仅发生在当天，当天下午就恢复用电。本院认为，该证据系旅顺口公安分局民主桥派出所作询问笔录，其出具的情况说明未载有案件的合同履行相关事实，故本院对原告（反诉被告）林立波提供该证据所证明的问题不予采信。3、电话录音2段（原始载体手机），形成时间2018年8月2日、2018年8月9日、光盘及录音内容一份，证明被告以没有的理由让饭店停电的事实，其中被告自认了原告已缴纳租金36000元、保证金5000元。被告（反诉原告）对该证据的真实性无异议，认为录音中被告没有承认他本人或员工收到合同项下的租金、保证金，被告本身是集团公司老总，也有很多财产，名下的网点房都是公司员工负责经营、出租管理事宜，所以具体合同履行情况被告不是很清楚，本次录音原告母亲一直在用语言试图让被告承认36000元已经支付，但被告一直没有承认收到保证金、租金。录音最后断电原因，已经说得很清楚，原因有很多种，一个是房租过于便宜另一个就是租金没有支付、水电费没有按时支付。被告一直强调是因为租金过低。事实上本次诉讼后，被告也问了所有跟这次案件有关的员工，均没有人收到租金及保证金。本院认为，录音中被告（反诉原告）没有确认已收到租金，保证金等款项，同时根据被告（反诉原告）提交的欠条、收条可以证实案涉租金的交付情况，故本院对原告（反诉被告）提供该证据所要证明的问题不予采信。4、照片打印件25张、记账本原件两份，证明被告给案涉饭店停电后的经济损失和无法经营的事实，照片内容反映案涉饭店被停电后冰箱里物品损坏，饭店因为没有电无法经营，记账本反映案涉饭店日常经营流水。被告对照片真实性不予认可，认为不能证明食物已经损害，不能证明是饭店的实物，仅停电半天不可能存在食物损坏的问题，就算停电冰箱里的温度也可以放置一段时间。装修单子是在合同签订之前是2016年7月份，没有任何单位的公章，装修支出货单真实性不予认可，里边有好多并不是装修产生的，包括厨具和一些不能拆除的部分。装修肯定是在转租期间产生的，本案没有发生过装修，按照租赁合同司法解释，装修的损失是装修的折旧，整个装修在租赁期间按年份折旧，原告提供的证据只能证明原告在上一个租期内同我们承租人转租时候的转租行为，原告所产生的装修的费用不能再本案在进行折旧。记账本真实性不予认可，是原告后写。本院认为，该证据系原告（反诉被告）自行制作，无法核实其客观性，故本院对原告（反诉被告）提供该证据所要证明的问题不予采信。 二、被告（反诉原告）提交的证据：1、租赁补充协议原件一份，原被告签订，证明2017年3月4日原被告签订租赁补充协议，协议约定原告租赁被告案涉房屋，租期从2017年1月26日至2019年1月25日，租金为18000元/年，两年36000元。协议签订时原告需一次性向被告交足租金，还需缴纳5000元保证金，水电费其自理，如不按时缴纳被告有权终止合同并收回房屋。原告（反诉被告）对该证据的真实性无异议，认为其已按照合同约定履行付款义务，故本院对双方签订合同的事实予以确认。2、欠条、收条原件各1张，原告（反诉被告）签订，证明协议签订后被告依约将案涉房屋钥匙交付给原告，原告未支付任何费用并出具欠条。2018年1月要租金时，反诉被告出具的欠条，所以证明反诉被告的证明是不真实的。原告（反诉被告）认为欠条的内容和签字均不是其书写。且收条中第二行“欠5000元违约保金”是反诉原告后添加部分，反诉被告是续租房屋，反诉被告再与反诉原告签订合同之前已经与转租人手中接手案涉房屋并不需要在单独从反诉原告手中拿钥匙，且收条内容与逻辑不符。如果被反诉被告拖欠反诉原告的租金，应在5000元违约保证金后添加拖欠租金内容，但此份收条上面没有此项内容，从而证明被反诉被告并不拖欠任何租金。庭审中，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提供的欠条、收条是否为本人书写及是否为本人按捺手印进行鉴定。2018年12月18日，大连恒锐物证司法鉴定所分别出具大恒物鉴【2018】第220号、第221号司法鉴定意见书，鉴定意见分别为2019年1月10日《欠条》是林立波本人书写；2018年1月10日《欠条》中“林立波”签名处指印是林立波右手食指捺印。后林立波对上述鉴定意见书提出异议，2019年2月15日，大连恒锐物证司法鉴定所出具关于《鉴定意见异议书》的复函，表明该所在鉴定过程中对剪裁和样本进行了充分的比对分析，鉴定意见准确无误，出具的鉴定意见书符合鉴定规范。因原告（反诉被告）林立波无相反证据推翻两份鉴定报告，故本院对被告（反诉原告）提供原告（反诉被告）于2018年1月10日出具的《欠条》的真实性及所要证明的问题予以采信。庭审中，被告（反诉原告）自述其提供的载有原告（反诉被告）签名的《收条》中第二行“欠5000元违约保金”系被告（反诉原告）的员工书写，是对收条内容补充。本院认为，“收条”是收到别人或单位送到的钱物时写给对方的一种凭据性的应用文。被告（反诉原告）提供的载有原告（反诉被告）签名的收条中确认的内容为收到案涉租赁房屋钥匙，而“欠5000元违约保金”非原告（反诉被告）书写，无法证实原告（反诉被告）对“欠5000元违约保金”进行过确认。如若原告（反诉被告）在收到租赁房屋钥匙时未缴纳租金及保证金，被告员工同原告（反诉被告）确认后书写“欠5000元违约保金”，那为何不连同欠付租金的数额一并进行确认，该节事实被告（反诉原告）无法明确解释说明，故本院对被告（反诉原告）提供《收条》所要证明原告（反诉被告）欠付其5000元保证金的观点不予采信。3、顺山街电费、水费明细表以及顺山街网点房欠费明细表原件12张、电表照片打印件一份（表数70905）、电费明细表复印件一份（来源于原告提供的证据），证明原告自2018年6月便欠付被告水电费至今未结清，6月报表是827.8元、7月849.3元、8月97.6元、补交的9月是14.3元。案涉网点房是王朝名下，总电表在各个出租网点安装分电表，水表在网点出租房内，每月王朝公司工作人员都会去抄表确定表数及费用，由各个承租人签字及确认，除了本案原告没有签字外，其他承租人全部签字，真实性反应出原告从6月开始欠付水电费的事实。在开庭前到现场拍摄原告网点的分电表是70905。原告认为该证据均为反诉原告单方制作，反诉被告于法院开庭前从未见过或接到过缴费通知，且反诉原告应提交2018年1月至6月所有有原告签字的明细表，形成比对，以证明该组证据。本院认为，该证据系反诉原告自行制作，无法核实其客观性，故本院对反诉原告所要证明的问题不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月4日，原告（反诉被告）林立波（乙方）与被告（反诉原告）王朝（甲方）签订了《租赁补充协议》，约定甲方将坐落于旅顺号商业网点房承租给乙方，租期自2017年1月26日至2019年1月25日，租金为每年18000元，两年共计36000元。本协议签订的同时，乙方须一次性向甲方缴足租金，还须一次性向甲方交纳5000元房屋及配套设备损坏、违约保证金。乙方在承租期间发生水、电费用，由乙方自理，按照甲方单方面认定的价格，乙方将实际发生水电费金额按时间向甲方交纳，如乙方不按时缴纳，甲方有权终止合同并收回房屋。电费每度电1.2元，税费每吨8.5元（如价格调整乙方无条件服从）。 2018年1月10日，原告（反诉被告）林立波向被告（反诉原告）王朝出具欠条一份，载明：今欠王朝人民币18000元。原告（反诉被告）林立波曾向被告（反诉原告）王朝出具收条一份，载明：本人收到顺山街网点房19-10号两把门钥匙。 现原告（反诉被告）林立波称未经其同意被告（反诉原告）王朝擅自将商铺断电，给其生产经营造成损失，要求同被告（反诉原告）解除《租赁补充协议》，返还租金及保证金并赔偿损失。被告（反诉原告）王朝则认为原告（反诉被告）林立波为未按照合同约定履行给付租金及保证金义务，故形成本次诉讼。 本院认为，原告（反诉被告）林立波与被告（反诉原告）王朝于2017年3月4日签订的《租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。 关于原告（反诉被告）林立波要求解除《租赁补充协议》的诉求，本院认为，合同双方享有法定或约定的解除权。本案双方当事人签订合同的履行期间为2017年1月26日至2019年1月25日，而第二次庭审的时间为2019年2月20日，经法庭释明双方均无续租的意思表示，因双方合同约定的履行期限已届满，故《租赁补充协议》已解除。 关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）返还租金8730元的诉求，本院认为，因原告（反诉被告）于2018年1月10日向被告（反诉原告）出具欠18000元的欠条，双方再无其他债权债务的情况下，应认定该欠条系原告（反诉被告）对欠付租金的确认，故原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）返还租金8730元无事实和法律依据。关于原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）返还保证金5000元，本院认为，双方签订的《租赁补充协议》明确载明“签订本协议的同时，乙方【原告（反诉被告）】须一次性向甲方【被告（反诉原告）】缴足租金……本协议签订的同时，乙方【原告（反诉被告）】还须向甲方【被告（反诉原告）】缴5000元房屋及配套设备损坏、违约保证金……”结合原告（反诉被告）于2018年1月10日向被告（反诉原告）出具的欠18000元的欠条，可推定原告（反诉被告）于签订《租房补充协议》时已缴付租金18000元及保证金5000元。虽被告（反诉原告）抗辩原告（反诉被告）未缴纳任何费用，然双方合同中已明确载明签订合同时需一次性缴纳租金及保证金，在原告（反诉被告）未缴纳任何费用的情况下，被告（反诉原告）仍让原告（反诉被告）使用案涉房屋不符合常理。被告（反诉原告）称案涉租赁房屋费用的收取由其员工管理不是其法定的抗辩理由。故被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）返还5000元房屋及配套设备损坏、违约保证金。关于原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）应赔偿其损失61000元的诉求，本院认为，原告（反诉被告）无证据证实系因被告（反诉原告）的断电行为致使其损失61000元，故原告（反诉被告）的该项诉求本院不予支持。 关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付租金36000元及支付实际给付之日产生的利息。本院认为，原告（反诉被告）于2018年1月10日向被告（反诉原告）出具欠18000元的欠条，故该欠付租金应予支付。欠付租金利息因欠条中未明确载明，故本院不予支持。因被告（反诉原告）无证据证明原告（反诉被告）欠付其保证金，且双方合同已解除，被告（反诉原告）亦未能提供证据证明原告（反诉被告）在承租期内毁损租赁物，故该项诉求不应予以支持。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付其2018年6-8月水、电费1774.7元。本院认为，因被告（反诉原告）所提交的水电费明细系自行制作，无法证实系原告（反诉被告）的支出，故本院对该诉求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）林立波同被告(反诉原告)王朝于2017年3月4日签订的《租赁补充协议》已解除； 二、被告（反诉原告）王朝于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）林立波5000元房屋及配套设备损坏、违约保证金； 三、原告（反诉被告）林立波于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）王朝18000元租金； 四、驳回原告（反诉被告）林立波的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）王朝的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1668元，由原告（反诉被告）林立波负担1558元，被告（反诉原告）王朝负担110元；反诉费470元，由原告（反诉被告）林立波负担206元，被告（反诉原告）王朝负担264元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  姜 莉 人民陪审员  王保国 人民陪审员  陈 萍 二〇一九年四月一日 书 记 员  单子阳 附1：本案证据目录 一、原告(反诉被告)提交证据和证明目的如下： 1、租赁补充协议原件一份，协议第二条、第三条，证明原被告于2017年3月4日签订租赁补充协议，协议约定原告承租被告位于顺山街19-10商业网点，建筑面积37.96平方米，租赁期限自2017年1月26日-2019年1月25日租金为18000元/年，5000元保证金，租金与保证金应于2017年3月4日当天交纳，且协议签订当天原告按合同约定交纳两年租金及保证金； 2、询问记录及情况说明原件一组，来源旅顺口公安分局民主桥派出所，其中询问记录第三页证明被告公司员工于2018年8月2日受被告委托将案涉商户断电，并上锁。原告以按照租赁补充协议交纳5000元保证金及租金36000元只是被告认为没有付额外的租金，所谓多用一间房屋纯属子虚乌有的事情； 3、电话录音2段（原始载体手机），形成时间2018年8月2日、2018年8月9日、光盘及录音内容一份，证明被告以没有的理由让饭店停电的事实。被告自认了原告已缴纳租金36000元、保证金5000元； 4、照片打印件25张、记账本原件两份，证明被告给案涉饭店停电后的经济损失和无法经营的事实。照片内容反映案涉饭店被停电后冰箱里物品损坏，饭店因为没有电无法经营，记账本反映案涉饭店日常经营流水； 二、被告(反诉原告)提交证据和证明目的如下： 1、租赁补充协议原件一份，原被告签订，证明2017年3月4日原被告签订租赁补充协议，协议约定原告租赁被告案涉房屋，租期从2017年1月26日-2019年1月25日租金为18000元/年，两年36000元。协议签订时原告需一次性向被告交足租金，还需缴纳5000元保证金，水电费其自理，如不按时缴纳被告有权终止合同并收回房屋； 2、欠条、收条原件各1张，原告签订，证明协议签订后被告依约将案涉房屋钥匙交付给原告，原告未支付任何费用并出具欠条。2018年1月我们反诉原告要租金时，反诉被告出具的欠条，所以证明反诉被告的证明是不真实的； 3、顺山街电费、水费明细表以及顺山街网点房欠费明细表原件12张、电表照片打印件一份（表数70905）、电费明细表复印件一份（来源于原告提供的证据），证明原告自2018年6月便欠付被告水电费至今未结清，6月报表是827.8元、7月849.3元、8月97.6元、补交的9月是14.3元。案涉网点房是当人王朝名下，总电表在各个出租网点安装分电表，水表在网点出租房内，每月王朝公司工作人员都会去抄表确定表数及费用，由各个承租人签字及确认，除了本案原告没有签字外，其他承租人全部签字。真实性反应出原告从6月开始欠付水电费的事实。我们在开庭前到现场拍摄原告网点的分电表是70905，反诉前通过法院取得证据跟我们取得的电表是一致的，原告提交的2018年1月电表使用度数，有原告签字。从表数看结合现在我们提交的表数，能算出2018年实际使用的电量，根据合同约定单价也能计算出这期间产生的电费，扣除已经缴纳的月份，就是我们主张的电费。水费的水表在网点房内所以我们无法核实。 附2：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。