贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初1438号原告：罗洪英，女，汉族，1964年11月23日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：周燕，男，汉族，1967年6月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。二原告共同委托诉讼代理人：李凌瑞（特别授权代理)，贵州靖毕律师事务所律师。执业证号：15224201510189434。二原告共同委托诉讼代理人：陈继（一般代理)，贵州靖毕律师事务所实习律师。实习证号：230713011110595。被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面。统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴海（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201610146568。原告罗洪英、周燕与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（下称：长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月15日公开开庭进行了审理。原告罗洪英及二原告共同委托诉讼代理人李凌瑞、陈继，被告长弘房开公司委托诉讼代理人吴海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗洪英、周燕向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理位于毕节长弘星苑第A幢一单元17层3号商品房的房屋产权证书；2、判令被告以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的1.3倍计算，向原告偿付逾期办理案涉房屋产权证书的违约金，自2013年7月9日起计算至实际办理完毕涉案房屋产权证书之日止，违约金暂计为30,000.00元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年8月2日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节长弘星苑第A幢一单元17层3号住房，房屋面积139.41平方米，总价款373,619.00元，付款方式为分期付款：合同签订时原告向被告支付133,619.00元，余款240,000.00元，原告以个人住房公积金贷款方式向被告付清；被告向原告交房的日期为2012年12月31日前。办理涉案商品房产权证书的时间为该商品房交付使用后190日内。原、被告双方就商品房基本状况、房款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了约定，逾期办理房屋产权证书的违约金未具体约定。合同签订后，原告向被告支付了购房款，完全履行了合同义务，但被告未依约履行约定的义务，至今未给原告办理房屋产权证书，原告多次找到被告要求办理房屋产权证书，被告均以各种理由推脱敷衍。为此，原告提起诉讼，望支持诉讼请求。庭审中，原告申请撤回第一项诉讼请求。经询问，原告明确诉请的违约金为逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。被告长弘房开公司口头辩称：原告方主张的违约金过高，应予以调整，且已经超过诉讼时效。原告罗洪英、周燕向本院提交如下证据：原告身份证、《商品房买卖合同》、合同备案登记表、收据1张、住房公积金提取申请表及提取业务回执单、贷款结清证明、贷款用款凭证、贷款还款凭证、现金缴款单、借款借据、进账单、证人张某1的证言。被告长弘房开公司未提供证据。经组织质证，被告对证人张某1的证言，认为证人没有任何事情却每年都跟着原告支长弘房开公司不符合常理，证言不真实，且证人证言系孤证，无其他证据佐证，不能作为定案依据，不能达到证明诉讼时效中断的证明目的。经审查，证人张某2的证言，系孤证，无其他证据佐证，本院不予采信。原告所举其他证据，被告无异议，本院予以采信。本院经审理查明：2010年8年2日，二原告作为买受人（乙方），被告作为出卖人（甲方），双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市迎宾路××单元××房；商品房总价款为373,619.00元；买受人分期付款，合同签订时付133,619.00元，余240,000.00元贷公积金，一星期内提供资料；关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、协商；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。附件四：合同补充协议约定：甲方为乙方代办产权证、土地证，办证所需工本费、交易手续费、契税、丈量费、测绘费等由乙方承担，乙方同时提供相关证件。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款373,619.00元。原、被告确认涉案商品房于2012年12月31日实际交付原告使用。至今，涉案商品房尚不具备办理转移登记的条件。原告认为，被告的违约行为侵犯其合法权益，故以前述诉请诉至本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款373,619.00元，被告于2012年12月31日向原告交房。按《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”的约定，被告应当在交付房屋使用后190日（2013年7月9日）内提交办证相关资料，但被告至今尚不能提供办理权属登记的资料，致使原告不能取得房地产权属证书，构成违约，应承担相应的违约责任，向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。对于违约金的计算标准，被告提出违约金过高，应予以调整的抗辩主张。本案中，原、被告未约定逾期提供资料的违约金的计算标准，双方也不能提供损失的依据，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”，原告诉请的违约金，以原告已付购房款总额373,619.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍（逾期贷款利息）的标准计算。对于违约金的起止时间，被告提出诉讼时效抗辩主张。本案中，原告主张的违约金请求权系债权请求权，适用诉讼时效，但被告未按约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的行为，系持续违约行为，参照金融机构计收逾期贷款利息的标准，该违约金应当以日为单位进行计算，则该违约金以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。如前所述，被告应于2013年7月9日前提供办理权属登记的资料，未履行，违约金应原则上从2013年7月10日起计算。但原告于2019年1月29日才提起诉讼主张该违约金，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年1月29日）往前回溯三年即2016年1月29日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告所举证据也不能证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，原告诉请的违约金从2016年1月29日起计算。同时，合同补充协议约定被告为原告代办产权证、土地证，则被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告，即履行了合同义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的截止时间为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗洪英、周燕支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款373,619.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类基准贷款利率的1.3倍，从2016年1月29日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告罗洪英、周燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275.00元(已减半收取)，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一九年四月二十三日书记员  张婵婵