上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初17482号原告(反诉被告)：上海奉涛实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：何巧勤，经理。委托诉讼代理人：刘成，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海珊岛展览展示工程有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：龚海萍，总经理。委托诉讼代理人：徐卫红，上海徐卫红律师事务所律师。原告上海奉涛实业有限公司与被告上海珊岛展览展示工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，依法适用简易程序进行审理，后被告提出反诉，本院依法受理，于2018年9月21日、2019年3月26日公开开庭，对本诉、反诉合并进行了审理。原告委托诉讼代理人刘成、被告委托诉讼代理人徐卫红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海奉涛实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告租赁厂房及办公楼的房屋租金243,333元；2.判令被告支付原告拖欠的电费6,223元；3.判令被告支付原告拖欠的水费723.58元。事实和理由：原、被告双方于2015年11月18日签订了一份《厂房租赁合同》，租赁合同约定：原告将坐落于上海市奉贤区奉城镇头桥市河路XXX号厂房出租给被告办公使用，主要包括：东面中间带有行车厂房一间，南边靠路边厂房二间，西面钢结构厂房一间，北面办公楼一幢。租赁期限为5年，自2016年1月1日至2020年12月31日，租金一年为260,000元，租金半年一付，提前一个月付下半年租金。原告同意管理水电费用的收取，按水电表收取相应费用。随后，原告依约将厂房交付给被告使用，被告却未能依照合同约定在2017年5月31日前支付2017年下半的租金130,000元，同时拖欠2017年5月、6月电费合计6,223元以及前期租金5,000元。原告曾于2017年7月19日、2017年9月11日向被告发出书面的《房租催收函》催讨租金，但被告依然置之不理，截止到2018年5月31日，被告共拖欠已发生租金共计243,333元，电费6,223元，水费723.58元。原告虽多次向被告催缴租金、电费等欠款，但被告未予理睬。故原告提起诉讼。被告上海珊岛展览展示工程有限公司辩称，不同意原告诉请。系争房屋因为涉及违章及减量化，2017年3月被上海市奉贤区奉城镇戴家村村民委员会(以下简称戴家村村委会)通知要求搬离，同时采取了停水停电措施，2017年4月24日被告租赁的约379.65平方的房屋首先被拆除，被告于2017年5月30日前全部搬离，搬离前的水电费均已支付。现在原告所有的厂房都已经被拆。被告(反诉原告)上海珊岛展览展示工程有限公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告归还反诉原告保证金30,000元；2.判令反诉被告归还反诉原告租金26,783元；3.判令反诉被告支付反诉原告房屋装修费50,000元、电费13,672元。事实和理由：2015年11月18日，反诉原、被告签订《厂房租赁合同》，约定由反诉原告承租反诉被告坐落于上海市奉贤区奉城镇头桥市河路的厂房，年租金为260,000元，租期为5年。合同签订后，反诉原告进入厂房开始生产。因系争厂房年久失修，反诉原告出资进行了维修。2017年3月，反诉原告突然接到戴家村村委会通知，要对承租厂房进行违章拆除。反诉原告马上电话联系反诉被告，反诉被告称其出面和戴家村村委会解决。但2017年4月24日，反诉原告承租的部分房屋被戴家村村委会强制拆除并停水、停电。不得已，反诉原告为减少损失，请求村委给予一个月的宽限期，方便反诉原告重新找厂房。2017年5月26日，反诉原告另行他处，生产经营。反诉原告认为，鉴于反诉被告出租的房屋存在瑕疵，导致当地职能部门按违章及减量化处置。双方租赁合同无实际履行可能。租赁期间，反诉原告支付反诉被告的保证金及租金应适当返还。对于反诉原告在该房屋中的装修成本应按减量化评估结果适当折现反诉原告。为此，反诉原告提起反诉。原告(反诉被告)上海奉涛实业有限公司针对反诉辩称，不同意反诉原告诉请。1、反诉被告巨额拖欠房屋租金，已经构成严重违约，保证金不予退还；2、要求返还租金缺乏事实和理由，被告一直租用房屋到2018年6月底，事实上被告拖欠原告租金；3、装修费用缺乏事实依据，按照谁装修谁受益原则，反诉原告的装修应当由自己承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对于原告提交的证据，被告对厂房租赁合同(除第一页的手写字体)、房地产权证及收据的真实性无异议，但认为原告出租给被告的厂房面积超过产证面积，其中300多平方米是违章建筑，其余厂房原告重建过，但未经审批；对房租清单及房租收据，认为2017年1月至6月的差额5,000元是被告代原告向村里支付的管理费，之后的房租不存在；对水电费清单不清楚，被告在搬离前的水电费已全部缴纳；对房租催收函认为没有收到过；对照片及光盘不认可，认为不是被告租赁的场所；对借据及情况说明认为原告没有相应的诉请；对厂房平面示意图的真实性无异议，但认为车棚和杂物间实际也是租给被告的；对2017年2月至2018年6月水费用量表不清楚，对于原告主张有水费产生说明企业处于正常经营不予认可。对于被告提交的证据，原告对违法建筑确认书不予认可，认为原告出租给被告的厂房都有产证；对切电通知书的真实性无异议，但认为2017年4月拆除违章建筑后，5月5日前恢复供电了；对被拆违章建筑照片的真实性无异议，但认为已被拆除的自行车棚、杂物间等违章建筑不是原告出租给被告的厂房，不在出租范围；对电费单的真实性无异议，认为2017年4月至9月有电费结算说明被告一直在使用厂房，2017年底后被告买了发电设备继续使用厂房；对临时租用协议及缴费清单的真实性不清楚，但认为被告是否另行租赁厂房与原、被告之间的租赁合同无关；对厂房租赁合同、房地产权证的真实性无异议，但认为原告出租给被告的厂房都是有产证的；对委托书认为委托书出具时间是2018年6月10日，与原、被告之间租赁合同的履行无关；对房屋装修照片不予认可，认为无法证明与涉案房屋有关，也无法证明装修费用50,000元；对证人戴某某、徐某某、朱某1的证言均不予认可，认为证人当某某陈述未参与过厂房装修，也没有明确陈述看到被告在具体哪个时间段搬离厂房的，与书面证明的内容不符，证人却某书面证明上签字确认，并且证人朱某2陈述在断电后借电给被告几个月，足以说明被告不是在断电后立即搬离厂房的；对证人朱某3的证言不予认可，认为证人对于临时租用协议的主要条款都不清楚，即使协议是真实的，也不排除被告为扩大生产临时租赁。本院经审核，对原告提交的厂房租赁合同、房地产权证及收据、房租收据、厂房平面示意图、2017年2月至2018年6月水费用量表、被告提交的违法建筑确认书、切电通知书、被拆违章建筑照片、电费单、厂房租赁合同、房地产权证的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2015年11月18日签订《厂房租赁合同》一份，约定由被告向原告租赁厂房，原告出租的厂房包括东面中间带有行车厂房一间、南面靠路边厂房二间、西面钢结构厂房一间、北面办公楼一幢；被告租金支付方式及期限：1、租金一年260,000元，保证金30,000元；2、租金半年一付，合同签订日付130,000元、保证金30,000元；3、下半年租金提前一个月付，第5个月底(2016年5月30日)付130,000元(翌年按此规定支付)；4、保证金待租房期满，一次性无息向原告领取；厂房租赁期限为5年，自2016年1月1日至2020年12月31日止，如遇政府规划，所出租厂房须搬迁，不属原告违约(政府补偿的搬迁费中属被告应得的归被告所有)；原告统一管理水电费的收取，按水电表收取相应费用，装表费用由原告承担；被告应及时缴纳租金和水电费；被告付给原告的保证金30,000元，待合同期满，被告未造成租用厂房、办公楼损坏，原告一次性无息返还被告。合同签订后，原告按约将厂房交付被告使用。被告先后支付原告2016年1月1日至6月30日的租金130,000元、保证金30,000元、2016年7月1日至12月31日的租金130,000元、2017年1月1日至6月30日的部分租金125,000元，共计租金385,000元、保证金30,000元。2017年3月21日，戴家村村委会向原告发出《切电告知书》，对原告在该村“五违”综合整治中予以查处，告知原告于2017年3月28日启动拆除违法建(构)筑物和切电程序。2017年3月28日，原告厂房被切电。2017年4月18日，戴家村村委会向原告发出《拆除违法建筑告知书》，告知原告将于2017年4月24日启动拆除违法建(构)筑物和切电程序，因原告不配合自行拆除违法建筑，对原告的违法建筑采取强制拆除。2017年4月24日，原告四处违章建筑共计379.65平方米被强制拆除。2018年7月初，原告的厂房因涉及减量化被全部拆除。另查明，2017年3月28日原告厂房被切电后，因属大工业用电，需支付基本电费，被告根据电力公司的结算缴纳了2017年4月至2017年9月销户期间的电费。另外，原告尚欠自来水公司2018年2月至2018年7月的水费，其中2018年2月至2018年5月的水费共计723.58元被告尚未支付原告。关于双方争议焦点之一：被告何时从租赁厂房全部搬离。原告主张被告于2018年6月底全部搬离，对此原告提交了照片及光盘、2017年2月至2018年6月水费用量表等证据；被告则主张于2017年5月30日前全部搬离，对此被告提交了证人证言、临时租用协议、缴费清单等证据。本院认为，对于被告搬离厂房并将厂房返还原告的举证责任在于被告，而被告举证的证人戴某某、徐某某、朱某2当庭所作证言对于被告何时搬离及是否全部搬离并不明确，且与证人签字确认的书面证明内容不相符，故本院认为戴某某、徐某某、朱某1的证言对于被告欲证事实不具有证明力，对其证言不予确认；证人朱某3对于临时租用协议的内容及被告临时租用厂房的相关事实无法做出明确陈述，且被告是否另行租赁厂房与被告是否全部搬离原告厂房之间不存在必然关联性，故本院对证人朱某3的证言及被告提交的临时租用协议及缴费清单的证明力不予确认。因此，本院对于被告主张2017年5月30日前全部搬离不予采信。对于原告提交的照片及光盘被告不予确认，因原告上述证据系单方制作，未经公证或以其他形式佐证，故本院对上述证据的真实性不予确认；原告提交的2017年2月至2018年6月水费用量表对于原告欲证被告至2018年6月最后搬离的事实具有一定的证明力，故对该证据予以确认，确认被告于2018年6月全部搬离。关于双方争议焦点之二：被强制拆除的379.65平方米违章建筑是否属于原告出租给被告的厂房。本院认为，根据双方合同约定，原告出租的厂房包括东面中间带有行车厂房一间、南面靠路边厂房二间、西面钢结构厂房一间、北面办公楼一幢，并不包含被强制拆除的379.65平方米违章建筑。并且，原告没有另行向被告收取379.65平方米违章建筑的租金，因此，即使被告实际使用了379.65平方米违章建筑，该379.65平方米违章建筑也不属于原告出租给被告的厂房。另外，原告出租给被告的部分厂房存在未经审批重建、扩建的情况。本院认为，原告出租给被告的厂房虽有房地产权证，但部分厂房存在未经审批重建、扩建的情况，违反相关法律规定，相应的房屋租赁合同应属无效，故本院确认原、被告双方签订的厂房租赁合同部分有效、部分无效。对于合同有效部分，原告理应出租给被告适租的房屋，由于原告厂房于2017年3月28日被相关部门切电，且没有证据证明之后曾恢复供电，故原告出租的房屋已不适租，被告有权解除合同，鉴于被告未提出解除合同，故本院确认至2017年7月初厂房全部拆除，合同自然终止履行，期间被告虽不能正常使用原告厂房，但仍占用原告厂房，并且，根据被告方证人朱某2的证言及原告提交的2017年2月至2018年6月水费用量表，可以认定被告在厂房断电后仍在一定程度上使用厂房，能部分实现租赁厂房的合同目的，故本院酌情确认被告自2017年3月28日起按合同约定减半支付原告租金。合同无效部分，被告占有使用原告厂房应支付相应的占有使用费，对于2017年3月28日之前的占有使用费按合同有效部分约定确定，2017年3月28日之后的占有使用费同样按合同约定减半确定。鉴于原告主张的租金计算至2018年5月31日，本院确认被告应付原告2017年1月1日至2018年5月31日的租金及占有使用费共计215,583.33元，扣除已付的2017年1月之后的租金125,000元，尚应支付90,583.33元。据此，本院对于原告要求被告支付租金的诉讼请求予以支持90,583.33元，对于被告要求原告返还租金的反诉请求不予支持。对于原告诉请的电费，因缺乏相应的事实依据，本院不予支持。对于原告诉请的水费，现有证据证明被告尚未支付2018年2月至5月的水费723.58元，根据合同约定，被告应及时缴纳水费，而原告按水电表收取水费，故对原告该项诉请予以支持。对于被告要求原告返还保证金的反诉请求，根据合同约定原告应在合同期满后一次性返还被告保证金，现合同已终止履行，原告理应返还被告保证金，故对被告该项反诉请求予以支持。对于被告要求原告支付房屋装修费的反诉请求，因被告未提供任何装修的直接证据，其提交的照片和证人证言等间接证据对于装修的具体内容及费用等均不确定，本院认为被告提交的相关证据对其主张的装修费用不具有充分的证明力，故对于被告该项反诉请求本院难以支持。对于被告要求原告支付电费的反诉请求，根据合同约定租赁期间的电费应由被告缴纳，故对被告该项反诉请求不予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求及被告(反诉原告)的反诉请求均予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海奉涛实业有限公司与被告(反诉原告)上海珊岛展览展示工程有限公司于2015年11月18日签订的《厂房租赁合同》部分无效；二、被告(反诉原告)上海珊岛展览展示工程有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海奉涛实业有限公司租金及占有使用费共计90,583.33元；三、被告(反诉原告)上海珊岛展览展示工程有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海奉涛实业有限公司水费723.58元；四、原告(反诉被告)上海奉涛实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海珊岛展览展示工程有限公司保证金30,000元；五、驳回原告(反诉被告)上海奉涛实业有限公司的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)上海珊岛展览展示工程有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,527元(已减半收取)，由原告(反诉被告)上海奉涛实业有限公司负担1,605元，被告(反诉原告)上海珊岛展览展示工程有限公司负担922元；反诉案件受理费1,355元(已减半收取)，由原告(反诉被告)上海奉涛实业有限公司负担337元，被告(反诉原告)上海珊岛展览展示工程有限公司负担1,018元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张英二〇一九年四月四日书记员  俞慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。