河南省孟津县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0322民初153号原告（反诉被告）:孟津县安居房地产开发有限公司（以下简称“安居公司”）。住所地：孟津县城关镇会盟路东段北侧（南苑花园11#楼1单元19层）。法定代表人：徐涛，任经理。诉讼委托代理人：李孟祖，河南中冶律师事务所律师，特别授权。诉讼委托代理人：邢新权，河南中冶律师事务所实习律师。被告：徐秋利（反诉原告），女，汉族，1972年9月16日出生，住河南省孟津县，住孟津县。诉讼委托代理人：朱春波、张福春，河南惠人律师事务所律师，特别授权。原告安居公司（反诉被告）诉被告徐秋利（反诉原告房屋）商品房销售合同纠纷一案,本案受理后依法适用普通程序，公开开庭对本案进行了审理。原告（反诉被告）诉讼委托代理人李孟祖、被告（反诉原告）诉讼委托代理人朱春波、张福春到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告安居公司（反诉被告）向本院提出如下诉讼请求：1、要求被告支付剩余购房款126.1966万元；2、要求被告支付按照万分之五每日计付计算至实际清偿之日止的违约金;3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2013年9月10日，安居公司与徐秋利签订《商铺及附属用房买卖合同》，合同约定：徐秋利意向购买安居公司位于东苑小区1号楼2、3层商铺，附属用房包括17层一单元2单元2套住房和7间车库及两个楼梯间。建筑总面积为2474.06㎡，其中二、三层商铺建筑面积为1884.99㎡，两套商品房面积291.22㎡，两个楼梯间面积123.55㎡，七间车库面积174.30㎡（1号楼01号、02号、03号、14号；2号楼30号、32号；3号楼02号），以上商铺及附属用房总价款601.1966万。双方约定在签订《商铺及附属用房买卖合同》当日缴纳170万元，合同签订7日内，被告再缴纳130万元可申办房产证，剩余房价款两年内付清，其中2014年6月10日前及12月10日前各支付75万元，2015年6月10日前支付75万元，12月10日前支付剩余房价款76.1966万元。合同还约定，若被告未按本合同规定的时间付款，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，按日向安居公司支付逾期应付款万分之五的违约金。截止2015年12月10日，被告尚拖欠购房款126.1966万元，经原告多次催要，被告拒不支付剩余购房款。向贵院提起诉讼，维护安居公司合法权益。被告徐秋利（反诉原告）辩称，双方自2013年9月签到《商铺及附属用房买卖合同》至今，安居公司仍未全部交付房屋（龙祥家园70㎡商铺至今未交），未全部办理合法有效的房屋产权证书（仅办理了东苑小区1号楼2单元3层的房产证，但该证不能办理过户或抵押手续），且已交付的房屋因安居公司擅自变更规划、设计方案，导致现有房屋与原规划、设计方案严重不符，严重影响房屋的正常使用，且存在严重的安全隐患。我多次要求安居公司履行合同义务，对擅自变更规划、设计的房屋进行加固，排除安全隐患，但安居公司置之不理，我只得在依约支付了绝大部分购房款后，停止支付剩余购房款。合同法第66条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。我在安居公司拒不履行合同义务的情况下，有权拒绝付款。我方依法行使法律赋予的抗辩权，系正当行为，不是违约行为，依法不应承担违约责任。如上所述，安居公司未履行合同约定义务，违约在先，该违约行为严重损害了我的权利，导致我签订合同的目的受到重大影响，我有权要求安居公司承担违约责任。综上，请求贵院依法驳回安居公司的诉讼请求。被告徐秋利（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、要求安居公司立即向原告交付面积为70㎡的龙祥家园小区商铺一套；2、要求安居公司立即为原告所购买的位于孟津县××大道东××南侧××小区××楼××、××商铺、××单元××商品房及两个楼梯间办理房屋产权证书；3、本案反诉费用由安居公司承担。事实与理由：2013年9月10日，安居公司与徐秋利签订《商铺及附属用房买卖合同》，合同约定：徐秋利购买安居公司开发的位于孟津县××大道东××南侧××小区××楼××、××商铺、××单元××商品房及两个楼梯间、7间车库，且原商定的一层商铺东楼梯西邻的一间商铺因不能成交，置换为龙祥家园的70㎡的商铺；付款方式为分期付款，在合同签订当日交纳170万元，签订后七日再交纳130万元办理房产证；2013年9月15日前交付上述房屋并办理交付手续，逾期交房的，安居公司应按日向徐秋利支付已交付房款万分之五的违约金。合同签订后，原告依约向被告分期支付购房款，但被告一直未将房屋全部交付，且未办理房屋产权证书。原告多次要求被告履行合同义务，但被告却以各种理由推托。现无奈之下，只得依法提起诉讼，要求依法维护权益，并对安居公司逾期交房所产生的违约责任，保留相关诉讼权利。原告安居公司（反诉被告）针对被告徐秋利（反诉原告）的反诉请求辩称，龙祥家园房屋所有权并不属于安居公司，且当时龙祥家园并未办理商品房预售许可证，不允许买卖，故这部分条款属于无效条款，徐秋利要求交付龙祥家园70㎡的商铺不应支持。徐秋利要求办理房屋产权证书的诉讼请求，这部分房产证已经办理完毕，因徐秋利未缴纳部分房款，故房产证明还在安居公司。楼梯间不需要单独办理房产证明。审理查明：2013年9月10日，安居公司与徐秋利签订《商铺及附属用房买卖合同》，约定徐秋利购买安居公司位于东苑小区1号楼2、3层商铺，及附属用房17层一单元2套住房和7间车库（该幢楼房4间车库，其余在2、3号楼房调剂）及底层东楼梯间和西楼梯间，总建筑面积为2474.06㎡，商品房、车库、商铺及附属用房捆绑销售，执行捆绑售价2430元/㎡，总房款价为601.1966万元。付款方式采取分期付款，签订合同当日缴纳170万元，合同签订7日内，徐秋利缴纳130万元可申办房产证；2014年6月10日前及12月10日前各支付75万元；2015年6月10日前支付75万元，12月10日前支付剩余房价款76.1966万元。徐秋利若未按合同规定的时间付款，自合同规定的付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，徐秋利按日向安居公司支付逾期应付款万分之五的违约金。安居公司应当在9月15日前将商铺及附属用房交给徐秋利并办理签署房屋交接单等交付手续。安居公司若未按合同归的期限将商铺交付乙方使用，自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，安居公司按日向徐秋利支付已交付房价款万分之五的违约金。合同另约定，原定一层商铺东楼梯西邻的一间商铺一并卖给徐秋利，因故未能成交。现采取商铺置换的方式，置换龙祥家园商铺70㎡。商铺交付时，该商铺房价款一次付清。龙祥家园商铺建成后，徐秋利享有优先选铺权。合同约定后，安居公司按照合同约定将房屋交付给徐秋利。2014年5月28日，安居公司为合同约定的东苑小区第1幢301号商品房办理房产证并交付给徐秋利，该房产证显示用途为商业。截止2015年12月10日,徐秋利尚欠安居公司购房款126.1966万元没有支付。另查明，龙祥小区是由县房管局(安居公司)负责安置房建设和后续运营管理,属于县政府确定的重点棚户区改造项目。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。本案中，安居公司与徐秋利签订的合同系当事人双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，系依法成立的合同，安居公司与徐秋利均应按照合同约定履行各自义务。安居公司要求徐秋利支付剩余购房款126.1966万元及违约金，徐秋利辩称未支付剩余购房款是由于安居公司未按合同约定履行交付合格房屋、办理房屋产权证书等，本院认为，如果安居公司交付的房屋主体结构质量不合格不能使用或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，徐秋利可以请求解除合同和赔偿损失，但目前涉案房屋已交付给徐秋利并且在使用过程中，且徐秋利并未要求解除合同，故徐秋利应当按照合同约定支付剩余购房款。关于徐秋利要求安居公司向其交付龙祥家园70㎡的一套商铺，本院认为，龙祥家园属于县政府确定的重点棚户区改造项目，安居公司无权处分该商铺，且双方做此约定时，安居公司未取得该房屋预售许可证明，且在起诉前也没有取得预售许可证明，故与徐秋利订立的这部分合同，应当认定无效，故对该项诉讼请求，本院依法予以驳回。关于徐秋利要求安居公司为其购买的房屋办理产权证书，符合法律规定和双方当事人约定，本院依法予以支持。关于违约，被告未按约支付房款，应承担违约责任，原告按约应交付商铺后变更商铺位置导致无效，过错方在原告，对此原告应承担过错责任，且未及时交付房产证，双方均有违约，故不承担违约责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院》第二条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐秋利（反诉原告）于本判决生效之日起十日内向原告孟津县安居房地产开发有限公司（反诉被告）支付剩余购房款126.1966万元。二、原告孟津县安居房地产开发有限公司（反诉被告）在收到全部房款后十日内向被告徐秋利（反诉原告）交付房屋（位于孟津县会盟大道东段南侧东苑小区1号楼2、3层商铺、17层一单元两套商品房）产权证书。三、驳回原被告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费21190元，反诉受理费1850元，由原告孟津县安居房地产开发有限公司及被告徐秋利均担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审 判 长  张兆萌人民陪审员  丁红伟人民陪审员  杜万寿二〇一九年四月三日书 记 员  谢小红