河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初1181号原告中国人民解放军河南省驻马店军分区，住所地驻马店市驿城区。负责人郭东升，司令员。委托代理人高德明，河南胜蓝律师事务所律师。被告驻马店市开发区新万达商贸有限公司，住所地驻马店市开发区骏马路北段西侧通达小区**楼****602。法定代表人麻亚飞，董事长。委托代理人宋景民，女，1990年6月15日出生，汉族，住河南省遂平县，系该公司员工。委托代理人王小满，女，1990年2月27日出生，汉族，住河南省永城市，系该公司员工。原告中国人民解放军河南省驻马店军分区（以下简称驻马店军分区）诉被告驻马店市开发区新万达商贸有限公司（以下简称新万达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告驻马店军分区的委托代理人高德明，被告新万达公司的委托代理人宋景民、王小满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告驻马店军分区诉称，原、被告双方于2010年9月9日签订了《驻马店军分区征兵接待站租赁合同》，合同约定原告将驻马店军分区征兵接待站房屋建筑面积7765平方米、场地面积6255平方米租给被告使用。7765平方米主楼租金为每年人民币九十五万元，于每年6月1日前十日内以现金或银行转账方式缴纳，租赁期限为三十年。乙方（被告）不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方使用，租赁期满后或者解除合同时，必须完好的无偿移交给甲方。合同签订后，双方按合同履行，2016年4月原告接到上级通知，军队单位全面停止包括房地产租赁在内的一切有偿服务活动。2016年6月1日被告应当缴纳下一年度租金，被告拒不缴纳，原告于2018年6月起诉被告解除租赁合同，清算拖欠租金，被告提起反诉要求赔偿损失及支付尚未抵扣的工程款。经驿城区人民法院审理，判决解除双方的租赁合同，原告向被告支付未结工程款364584元，驳回双方的其他诉讼请求。后被告上诉，因未交上诉费按撤回上诉处理。在原告申请强制执行后，双方已履行完毕（2018）豫1702民初4213号民事判决的相关内容。后上级机关到原告方进行财务审计，发现被告在原告租赁场地上新建东副楼两层计1451.42平方米、西副楼六层计3460.08平方米（合计4911.5平方米）没有计取租赁费用，要求原告继续追缴。原告认为，租赁合同中明确约定，被告添建的附属建筑归原告方所有，被告建好房屋后一直使用至今，被告应向原告支付租金。租金标准参照主楼租金标准计算，自2011年6月至合同解除之时，应缴租金359.4万元。经原告向被告追要，被告拒不支付，因此成讼。请求依法判令：被告向原告支付应支付的副楼租金359.4万元(计算方法：主楼7765平方米，每年租金950000元，折合每年每平方米122.34元，每月每平方米10.2元，副楼共计4911.5平方米，每年租金600891.82元，使用期限自2011年6月1日至2017年11月5日，共六年五个月，计租金385万元，考虑到被告的施工、装修期限原告起诉金额为359.4万元）及利息（自起诉之日起按银行同期贷款利率计算利息至款项实际支付完毕之日止）。被告新万达公司辩称，1.本案诉讼时效已过，法院应驳回其诉讼请求；2.原告要求被告支付副楼的租金无事实依据和法律依据；3.租赁合同每年95万元的租金包括主、副楼租金，并未约定被告需要向原告另行支付副楼的租赁费用，应不予支持；4.原告要求副楼租金的标准参照主楼租金标准计算，没有任何依据；5.原被告签订的合同系原告提供的格式合同，应作出有利于被告的解释；6.原告应遵守诚实信用原则，不应向被告再收取租金；7.原告应遵守公平责任原则，不应向被告再收取租金。经审理查明，2010年9月9日，原告驻马店军分区（甲方、出租方）与被告新万达公司（乙方、承租方）签订《驻马店军分区征兵接待站租赁合同》一份，合同约定：第一条甲方将位于河南省驻马店市乐山路驻马店军分区征兵接待站，房屋建筑面积7765平方米，场地面积6255平方米，出租给乙方使用。第二条、租赁用途为宾馆。第三条、租赁意向期限为三十年，自2011年6月1日起至2041年6月1日止，每三年签订一次合同。第四条、租金按年结算，前十年为每年人民币九十五万元，甲方未完成工程计三百万元由乙方负责施工，费用从租金中每年扣除二十五万元，十二年扣完。从第十一年起，根据物价上涨指数租金可每十年增加5%-10%。租金于每年6月1日前十日内以现金或银行转账方式缴纳，乙方逾期交付，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产……第七条（三）租赁期内，乙方应履行下列义务：乙方（被告）不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方使用，租赁期满后或者解除合同时，必须完好的无偿移交给甲方。该合同签订后，原、被告双方就本案诉争房屋及场地没有签订其他的合同，双方均按该合同履行。该合同签订后，原告将该房屋、场地交给被告使用，被告于2011年6月前为原告完成了300万元的未完工程，并按合同约定将2016年6月1日前的租金交纳给原告。2016年2月16日，中央军委下发军发[2016]58号通知，要求军队和武警部队全面停止有偿服务活动，原、被告双方因合同解除及房租租金问题发生争议，原告于2018年4月20日诉至本院，请求判令解除原被告双方于2010年9月9日签订的《驻马店军分区征兵接待站租赁合同》、被告限期交还所租赁的房屋及场地，并要求被告向原告结清截止2018年4月30日前欠缴的租金7万元，此后至实际交还房屋、场地期间按每天租金2602元计算。被告随即提起反诉，要求原告向其支付工程款差额150万元、装饰装修等投资款4915.65万元、搬迁费用15.83万元。经本院（2018）豫1702民初4213号民事判决书判决，原告、被告于2010年9月9日签订的《驻马店军分区征兵接待站租赁合同》已解除，原告已将租赁房屋收回，被告拖欠原告的租金折抵原告应向被告支付的工程款后，原告需向被告另行支付工程费用364584元。原、被告双方均已对该判决履行完毕。至2018年10月，经原告上级机关对原告进行财务审计，要求原告对被告在租赁场地上新建的东副楼1451.42平方米、西副楼3460.08平方米房屋继续追缴租金。原告遂以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。另查明，原告驻马店军分区于2017年5月22日出具《紫荆山大酒店补偿方案》（以下简称补偿方案）一份，写明：“一、关于征兵接待站未完工程补偿问题。至2017年6月1日，乙方共承包我征兵接待站6年整，我部尚有150万元未完工程款没返还乙方；2016年6月1日至2017年6月1日乙方未按合同约定交纳租赁费70万元，扣除该款后，根据实际发生费用情况，我部应给予乙方80万元的补偿。二、关于乙方提出提前终止合同，应补偿其装饰装修、设施的投资费用问题（约计4915.65万元）。……根据租赁合同第七条、第八条第3款的约定，乙方所有改建、装修事项，无论是否经过甲方允许，合同解除时均归甲方所有。此次解除合同不是甲、乙两方意愿，完全是国家和军队政策法规调整，属不可抗力。据此，乙方提出的一切补偿其装饰装修、设施的投资费用问题（约计4915.65万元），我方均不予认可。三、关于乙方提出提前终止合同，应补偿其2个月租金问题（15.83万元）。双方解除租赁合同是完全是因不可抗力而造成的，双方均不承担违约责任，因此不存在提前终止合同问题，故对乙方提出的补偿问题我方不予认可。四、关于加油站补偿问题。甲方于2015年6月1日收回加油站，乙方共租用4年零8个月。根据合同约定，甲方应退还并补偿乙方加油站租赁费和建设返款约20万元”。被告辨称该补偿方案证明原告承认被告2016年至2017年一年期间，扣除工程款后应缴纳租金70万元。该租金正是租赁合同中约定的租金，足以证明原、被告并未约定要求被告另交纳副楼租金，且双方进行核算也未提出该租金。原告辩称该补偿方案是双方在协商过程中的协商意见，双方意见未达成一致，且该补偿方案是针对主楼7765平方米的主楼房屋所作出的调解意见，并不针对本案的副楼。诉讼中，原告提交驻马店市众信房地产测算有限公司提交的编号为2017164、2017165号的驻马店市房屋面积测绘报告两份及现场图片四张，用以证明被告自2011年6月1日至2017年11月15日使用原告副楼的房屋面积共计为4911.5平方米。被告辩称该测绘报告系原告单方委托，且未提供测绘单位及测绘人员的资质证书，应当不具有法律效力，且与本案诉讼请求无关联性；且原告仅凭该照片不能证明被告使用房屋的时间，该照片恰恰证明被告为原告完成了未完成工程。诉讼中，原告认可租赁合同第一条约定的“场地面积6625平方米”包括本案诉争的副楼所属土地，且认可租赁合同第四条约定“甲方未完成工程”即主楼的部分未完成工程和副楼的建设工程，同时原告自述自副楼2011年6月完工后至2018年10月前从未向原告主张过本案诉争的副楼租金费用。被告提交本院（2018）豫1702民初4213号民事判决书、执行财产交付证明书，用以主张《驻马店军分区征兵接待站租赁合同》签订后，原、被告就诉争房屋及场地并未签订其他租赁合同，双方均按照该合同履行，被告为原告完成了300万元的未完工程，且按照合同约定将2016年6月1日前的租金交给原告，2016年以后的租金经过法院判决也已经履行完毕；该案对被告应支付的租金应抵工程已经进行了核算，并认定被告无需再向原告另行支付租金；判决认定双方签订的租赁合同已解除，原告主张副楼租金已无事实依据。原告辩称该判决书是针对主楼所作出的判决。上述事实，有原告提交的《驻马店军分区征兵接待站租赁合同》、驻马店市房屋面积测绘报告等，被告提交的《紫荆山大酒店补偿方案》、执行财产交付证明书、民事判决书等以及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告驻马店军分区将其位于河南省驻马店市乐山路驻马店军分区征兵接待站，房屋建筑面积7765平方米，场地面积6255平方米出租给被告新万达公司，双方签订《驻马店军分区征兵接待站租赁合同》一份，原、被告双方系租赁合同关系。该合同中虽约定“租赁意向期限为三十年，自2011年6月1日起至2041年6月1日止，每三年签订一次合同”，但原、被告双方就所租赁房屋及场地没有签订其他的合同，双方均按该合同履行。而根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”，故原、被告之间的《驻马店军分区征兵接待站租赁合同》中租赁期限意向超出20年的部分无效，合同中其他部分的约定系合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原、被告双方之间的合同第一条明确约定“甲方将位于河南省驻马店市乐山路驻马店军分区征兵接待站，房屋建筑面积7765平方米，场地面积6255平方米，出租给乙方使用”，第四条约定“租金按年结算，前十年为每年人民币九十五万元，甲方未完成工程计三百万元由乙方负责施工，费用从租金中每年扣除二十五万元，十二年扣完”，原告认可第一条约定的“场地面积6625平方米”包括本案诉争的副楼所属土地，且认可合同第四条约定“甲方未完成工程”即主楼的部分未完成工程和副楼的全部建设工程，说明原、被告在签订租赁合同时，已明确约定了租赁的场地面积已包含本案诉争副楼所属土地，地上，地上附属物已经涵盖了新建副楼告已经对租赁场地上建设副楼的工程有明确计划，并约定由被告负责施工、工程费用从租金中逐年扣除，足以说明原、被告在签订租赁合同时，原告对本案诉争副楼的存在是明知的，且原告应该预见到副楼所产生的租金问题，由于本案原、被告双方并未就租金问题签订其他合同，仅约定“租金按年结算，前十年为每年人民币九十五万元”，应理解为租赁合同关于租赁物的使用已包括本案诉争副楼，合同约定的租金已涵盖副楼租金。另外，原、被告租赁合同纠纷产生后，原告于2017年5月22日对被告拖欠的租金及原告应返还被告的未完工程（即主楼的部分未完成工程和副楼的建设工程）工程款、装修补偿等问题，向原告出具《紫荆山大酒店补偿方案》，该《补偿方案》确定：至2017年6月1日，原告尚有150万元未完工程款没返还被告，扣除被告2016年6月1日至2017年6月1日期间应缴纳的租赁费70万元，由本案原告向被告补偿80万元。从该方案内容可以看出，此次《补偿方案》涉及未完工程，而原告认可未完工程即主楼的部分未完成工程和副楼的建设工程，足以证明该《补偿方案》涉及副楼问题，但原告并未在确定补偿方案时另行计算副楼租金，进一步说明了合同约定的租金已涵盖副楼租金。且原告就双方的租赁合同纠纷于2018年向本院提起诉讼，请求判令解除租赁合同并要求被告清算拖欠的租金，被告提起反诉要求赔偿装修等损失及支付尚未抵扣的工程款。后经本院审理，对原、被告租赁合同履行期间租金及工程款等再次进行了核算，并作出（2018）豫1702民初4213号民事判决书，判决解除双方的租赁合同，原告向被告支付未结工程款364584元。判决生效后，双方均已对该判决履行完毕。整个诉讼期间，原告也并未在合同约定的租金外对副楼租金另行主张，更印证了双方租赁合同约定的租金应已涵盖副楼租金。综上，被告关于租赁合同每年95万元的租金包括主、副楼租金，未约定向原告另行支付副楼租赁费用的辩解，本院予以采信；对于原告关于租赁合同、补偿方案及（2018）豫1702民初4213号民事判决仅涉及主楼、不涉及副楼问题的主张，本院不予采信，故对原告要求被告支付副楼租金359.4万元及利息的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告中国人民解放军河南省驻马店军分区的诉讼请求。案件受理费减半收取17776元，由原告中国人民解放军河南省驻马店军分区负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  王燕二〇一九年四月十二日书记员  李晴