湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0602民初6795号原告：邹成，男，1977年6月26日出生，汉族，住岳阳县。委托诉讼代理人：胡有志，湖南了得律师事务所律师。被告：刘瑛，男，1964年1月6日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。被告：蔡学锋，男，1963年12月4日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。第三人：董捷平，女，1971年1月7日出生，汉族，住岳阳市云溪区。上述二被告及第三人共同委托诉讼代理人：唐伟民，岳阳市三湘法律服务所法律工作者。原告邹成与被告刘瑛、蔡学锋、第三人董捷平租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹成的委托诉讼代理人胡有志、被告刘瑛、蔡学锋、第三人董捷平共同委托诉讼代理人唐伟民到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。原告邹成向本院提出诉讼请求，请求判令：1、依法判令两被告共同向原告支付拖欠的租金45万元，并判令解除租赁合同。2、两被告共同向原告支付自租赁合同解除之日到实际腾空房屋之日止占用房屋的占用费。3、本案诉讼费用由两被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：1、两被告连带支付自2017年6月5日至2017年12月31日租金共计229041元；2、两被告连带支付自2019年1月1日至2019年12月31日租金共计500000元。事实与理由：原告经司法拍卖于2017年6月5日合法取得位于岳阳市南湖风景区湖滨园艺场三分场的房产，依法取得上述房屋产权后，享有对房屋的处分、收益等权利，并依法取得对上述房产房屋租赁合同方面的所有权利。2009年12月25日，两被告与周金泉签订了一份租赁合同，约定自2010年1月1日起至2019年12月31日止将原告经司法拍卖取得的上述房产出租于两被告，租金在每年12月31日前支付、2010年至2013年租金为每年20万元，从2014年起每年增加5万元。依合同两被告支付取得物权后的2017年租金229041元，2018年租金45万元、2019年租金50万元。但原告多次催讨后，两被告至今未付，已构成违约。被告刘瑛、蔡学锋辩称：1、被告依租赁合同取得租赁权，向出租人足额支付了租金，被告无过错；2、原告以拍卖方式合法获得了收取租金的权利后从没有向被告主张过权利；3、被告经原出租人金泰饲料科技有限公司同意后出资数百万元建设了厂房等生产设备设施，双方约定建立的厂房归被告所有，因此原告主张收取租金应当对被告建设的厂房进行处理后认定租金的确切金额，由人民法院判决租金应当缴付给原告或第三人。第三人董捷平辩称：1、第三人获得出租权是第三人与原出租人金泰饲料科技有限公司因民间借贷纠纷诉至法院后由岳阳市中级人民法院调解，原出租人同意将厂房折价1000万元抵付第三人出借的资金，因此第三人获得的出租权有法律和事实依据，第三人收取租金有正当理由；2、即使原告拍卖获得了出租物的物权，根据拍卖不破租赁的原则，第三人即使不享有物权，也应当享有民事调解书确认的1000万元的出租权，第三人的行为可认定第三人与原出租人签订了长期的租赁合同关系；3、原告拍卖获得上述物权从未向第三人主张过权利，第三人已将出租物的四个门面出租给他人，原告清楚却未主张权利，可以认定原告默认了该行为。因此原告主张将租金交付原告没有正当的理由。查明的事实1、2009年12年25日，岳阳金泰饲料科技有限公司法定代表人周金泉（甲方）与刘瑛、蔡学锋（乙方）签订租赁合同一份，主要内容有：一、甲方将岳阳金泰饲料科技有限公司（地址：岳阳市湖滨园艺场）所有厂房、仓库、生产机械设备及办公楼、住宿楼、场地整体租赁给乙方从事饲料生产经营；二、租赁期间自2010年1月1日至2019年12月31日，共10年。合同期满甲、乙方双方另行协商，同等条件下，应优先乙方；三、租赁期内乙方因生产经营需要且经甲方同意，由乙方出资新建的厂房、仓库、货棚及其他基础设施，新购置的机械设备，仪表仪器等，其所有权和使用权归乙方。四、租金：前三年（2010年至2013年）每年20万元，从第四年（2014年）起每年增加5万元，租金在每年12月31日前由乙方交给甲方。因生产经营需要，刘瑛、蔡学锋在原租赁场内增建临时仓库、货棚设施。租金支付方式为头一年年底前支付第二年的租金。2、2014年7月8日，董捷平因与周金泉、湖南金泰粮油股份有限公司民间借贷纠纷一案，向岳阳市中级人民法院提起诉讼。2015年3月19日，岳阳市中级人民法院就该案作出（2014）岳中民三初字第40号民事调解书，调解书查明事实部分载明“原、被告均向本院述称，被告用湖南金泰粮油股份有限公司位于岳阳市湖滨岳荣公路西侧土地及房产清偿了借款1000万元，被告周金泉尚欠原告借款380万元。”调解书确定的调解协议为“由周金泉于2015年9月18日前偿还董捷平借款380万元，此款至还清之日止不再计算利息。”2014年9月20日和2015年9月20日，董捷平与刘瑛、蔡学锋就上述房产分别签订了为期一年的租赁合同。租赁期限到2016年9月20日止。3、2013年9月10日，湖南金泰粮油股份有限公司将权证号为岳阳楼区字第275563-275568号六套房产抵押给中国农业银行岳阳市分行营业部，2013年9月11日，湖南金泰粮油股份有限公司将权证号为岳市国用（2010）第NZ016号的国有土地使用权抵押给中国农业发展银行岳阳市分行营业部，他项权证号为岳市他项（2013）第x号。湖南金泰粮油股份有限公司因欠农业银行贷款未清偿，农业银行向岳阳市中级人民法院申请冻结湖南金泰粮油有限公司上述财产，于2015年1月27日依法予以查封。2015年8月4日，岳阳市中级人民法院立案执行。2016年10月13日，董捷平向岳阳市中级人民法院以上述土地及房产已经转让给董捷平用于清偿部分债务为由，提出执行异议，请求撤销冻结裁定，解除对上述房产的冻结。2016年11月15日，岳阳市中级人民法院作出（2016）湘06执异11号执行裁定书，裁定驳回了董捷平的异议。2017年1月3日，岳阳市中级人民法院依法拍卖上述土地及房产，邹成竞拍成功。2017年6月5日，岳阳市中级人民法院作出（2015）岳中执字第91-5号执行裁定书，裁定：一、位于岳阳市南湖风景区湖滨园艺场三分场权证号为岳市国用（2010）第NZ016号的国有土地使用权，权证号为岳房权证岳阳楼区字第XX号-XX号的房产、相应权利归买受人邹成所有（原有的担保物权及其他优先受权，因拍卖而消灭，财产权自本裁定书送达买受人邹成时起转移）。二、买受人邹成可持本裁定书到财产管理机关办理相关产权过户登记手续。同日，岳阳市中级人民法院向岳阳市不动产登记中心发出协助执行通知书，通知该单位协助将上述房产及相应权利登记至邹成名下。2017年6月19日，邹成签收上述法律文书。2017年10月25日，刘瑛在岳阳市中级人民法院签收（2015）岳中执字第91-5号执行裁定书。邹成拍得上述房产后，向刘瑛、蔡学锋主张土地和房产租金未果。邹成庭审过程中当庭放弃要求解除合同的诉讼请求。上述事实，有岳阳市中级人民法院（2015）岳中执字第91-5号执行裁定书、（2014）岳中民三初字第40号民事调解书、（2016）湘06执异11号执行裁定书、租赁合同、拍卖公告等证据在卷佐证，结合庭审调查，可以认定。判决的结果与理由《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院，仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。邹成2017年6月19日签收岳阳市中级人民法院发出的（2015）岳中执字第91-5号执行裁定书，虽未完成不动产变更登记和交付，但所有权已经发生转移，邹成是土地和房产的合法所有人。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。邹成自取得拍卖所得的土地和房产后即可以作为权利人，在原租赁合同期限内向刘瑛、蔡学锋主张租金。基于刘瑛、蔡学锋一直使用租赁物从事生产经营的事实，刘瑛、蔡学锋应当依原合同标准向邹成补交应当交纳的租金。刘瑛、蔡学锋依照租赁合同约定，在每年12月31日前支付第二年的租金。刘英、蔡学锋应当交纳的租金为2017年6月19日-2017年12月31日213698元（400000元÷365天×195天）、2018年租金45万元、2019年租金50万元，共计1163698元。刘瑛、蔡学锋抗辩已经交纳了2019年租金给董捷平的意见，2017年10月25日刘瑛签收了（2015）岳中执字第91-5号执行裁定书，已知情权利人早已变更为邹成。如其再向董捷平交纳租金，系其与董捷平之间的约定，由双方自行处理，本案不作处理。刘瑛、蔡学锋在租赁地产的基础上另行加建的房产，属自行加建，并不影响邹成向其主张诉争租赁房产租金的权利。其提出的收取租金应当对加建的厂房进行处理后再认定租金的抗辩意见，本案不予支持。董捷平在法院调解案件时与金泰粮油公司共同陈述租赁土地和房产抵偿了金泰公司部分债务，但自双方作出陈述后，董捷平未办理诉争地产的产权变更登记，未取得诉争地产的所有权，即使董捷平在征得原产权人同意后与刘瑛、蔡学锋签订了租赁合同，短时间内取得出租权，但租赁物被邹成合法拍得后，董捷平的相应权利自此消灭。其再向刘瑛、蔡学锋收取租金无法律依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，判决如下：限被告刘瑛、蔡学锋于本判决生效后十日内向原告邹成支付租金1163698元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告邹成其他诉讼请求。本案案件受理费15410元，由被告刘瑛、蔡学锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  陈 静人民陪审员  郭喜兰人民陪审员  雷 琪二〇一九年四月十五日书 记 员  杨 偲附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》：第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。