湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初2452号原告:田梅，女，汉族，1981年3月27日出生，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：戴曙光，湖南日月明律师事务所律师。被告：程诚，男，汉族，1984年9月28日出生，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：雷轩，湖南琨霖律师事务所律师。第三人：长沙市泰山房地产经纪有限公司，住所地长沙市天心区赤岭路**通用家园临街商铺**。法定代表人：张义婷。委托诉讼代理人：周柯，男，汉族，1990年8月20日出生，住湖南省湘乡市，系该公司员工。原告田梅与被告程诚、第三人长沙市泰山房地产经纪有限公司（以下简称“泰山经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田梅的委托诉讼代理人戴曙光、被告程诚及其委托诉讼代理人雷轩、第三人泰山经纪公司的委托诉讼代理人周柯到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告田梅向本院提出诉讼请求：1、确认田梅与程诚、泰山经纪公司于2016年7月25日签订的《房地产买卖合同》为预约合同；2、确认应适用《关于执行“长政办函【2018】75号”文件细则》确定程诚购买资格；3、确认程诚一次性同时购买两套房屋不符合《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（长政办函【2018】75号）等规定；4、解除田梅与程诚、泰山经纪公司于2016年7月25日签订的《房地产买卖合同》；5、如法院释明《房地产买卖合同》不属于预约合同则要求撤销《房地产买卖合同》。事实与理由：2016年7月25日，泰山经纪公司、田梅、程诚签订了《房地产买卖合同》，该合同第一条是关于买卖条件的约定，属于签订本约合同前预约合同确定的条件内容；第四条约定“在此期间如甲方未能与乙方达成交易，乙方有权在到期两个工作日到丙方处无息取回意向金”，说明即使签订了《房地产买卖合同》还存在“甲方未能与乙方达成交易”的问题；第八条约定“本协议签订后，如甲、乙双方中一方或双方违反本协议约定或者甲、乙双方合意解除协议，导致买卖合同未签订的”，进一步说明双方之间的正式《房屋买卖合同》至今未签订。正是如此，《房地产买卖合同》对于付款时间、过户等有着原则而非明确甚至互相矛盾的约定，而且对于划拨用地房屋过户的缴费在该协议中没有任何约定。可见《房屋买卖合同》名为买卖合同实为预约合同。由于该合同约定不明确，合同双方分歧很大，该合同又是预约合同，程诚购买房屋又不符合相关政策，依法该合同应予以解除。若人民法院根据法律规定的专业判断不认可该合同属于预约合同，但在合同有前述明显约定的情况下，田梅不具备法律专业判断的能力也不能要求有该判断水平，田梅有合理理由相信该合同是预约合同，因此属于重大误解，要求撤销该合同。泰山经纪公司作为专业经纪公司，操作违规，合同约定不严谨导致田梅产生误解，由此引起的法律责任，田梅将另行起诉。被告程诚辩称：1、田梅的诉讼请求不明确且构成重复起诉。田梅的诉讼请求中既主张是预约合同予以解除，又主张系本约合同予以撤销，诉讼请求不明确；（2017）湘0103民初1132号生效判决已确定应当继续履行涉案合同并驳回田梅在该案件中解除合同的反诉请求，其在本案中再次要求解除合同系重复起诉；其撤销合同的诉讼请求系否定原生效判决，同样构成重复起诉。2、田梅的第二、三项诉讼请求关于政策适用问题不属于平等主体之间的民事纠纷，原告诉讼主体不适格，而且双方合同的签订及履行均在相关政策出台之前且（2017）湘0103民初1132号生效判决已确定田梅在此前已构成违约并判令合同继续履行，如果不断有新政策出台原告是否都要再次起诉？3、涉案合同系本约合同而非预约合同。《房地产买卖合同》明确了房屋的坐落位置、面积、价款、付款方式、时间、交付条件以及日期、办理过户时间、装饰设备标准承诺等关键信息且程诚已依约交付定金、完成贷款审批并达到了申请数额。第三人泰山经纪公司述称：田梅和程诚是在2016年7月25日签订合同，签订合同时尚未有相关限购政策出台。后因田梅拒绝履行合同义务导致合同至今未履行完毕，现行购房政策的变化不构成其拒绝履行的理由，程诚完全可以申请法院强制执行，希望田梅和程诚能积极解决问题完成过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年7月25日，田梅（出卖方、甲方）、程诚（买受方、乙方）与泰山经纪公司（居间方、丙方）签订《房地产买卖合同》，约定乙方愿意委托丙方以下列条件购买乙方的房地产。合同第二条约定买卖房地产的基本情况为住宅，坐落于长沙市天心区赤岭路白沙花园**的**/**房屋，建筑面积116.9平方米/9.76平方米（具体面积以该房地产产权证为准），权利人田梅房地产权证编号709177443/709189495，乙方已现场勘测该房屋，了解该房屋的基本情况亦明了该房屋的优点并接受该房屋的瑕疵。合同第三条约定买卖条件为房价款61.8万元，乙方应于合同签订后7日内补足定金至3万元，首期房价款11.8万元（包含已支付定金及尾款）的支付方式为甲方应于签订本合同后10日内自筹资金至抵押权人处还清其尚欠抵押权人的贷款余额，丙方收执房地产交易中心规定的注销抵押材料或抵押登记已经注销的相关凭证后转付甲方，待甲、乙双方共赴长沙市二手房交易中心签订电子版本《长沙市房地产买卖合同》，乙方应将首期房价款通过自行交割方式于交易过户当日直接支付给甲方，第二期房价款50万元由乙方向银行按揭贷款支付，尾款1万元，从首期房价款中先行扣留并由丙方保管，待甲方将房产交付给乙方并签署《房地产交接书》后1个工作日内，由丙方转付甲方；待乙方贷款申请审核通过、甲方名义之抵押登记已经注销后10个工作日内，甲乙双方应赴有关房地产交易中心申请办理产权过户手续，丙方收执收件收据；待钱款结清后1日内甲乙双方应对房地产进行验看清点，确认无误后甲方应将该房地产交付乙方，双方签署《房地产交接书》；甲方已经支付相关部门的维修基金、物业费等已包含在房价款内，但以上各项的更名费由乙方承担；随同该房地产一起转让的附属设施、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，甲方应将该房地产的附属设施、设备在正常可使用的状态下与该房地产交付时一并转让乙方，甲方需带走客厅柜机空调；甲方承诺自该房地产权利转移（交易过户）之日起的30日内，向房屋所在地公安派出所办理原有户口的迁出手续，若在前述期限内原有户口未能迁出的，则每逾期一日甲方应当按照该房地产转让价款的千分之一向乙方支付赔偿金直至原有户口迁出时止；由本次交易产生的费用由乙方全额承担，若因甲方政策变动致税费增加则税费增加部分由乙方承担；若乙方向银行申请贷款，且银行批准的贷款额度不足或者不批准贷款的，则乙方应当在办理送件过户申请同时将相应部分支付甲方；若因甲方无法自行还清贷款，需要乙方首期房价款偿还或由丙方找担保公司垫资偿还，则甲方必须将该房地产办理交易过户的所有手续公证委托至丙方指定工作人员名下。合同第六条约定甲乙双方同意在甲方签署本协议后于2016年9月1日前与丙方赴长沙市二手房交易中心办理交易过户等相关手续，若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金，若乙方已将首付房价款支付给甲方，则甲方应返还乙方全额已付的房价款还应向乙方赔偿总房价20%的违约金；若乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还，若乙方已将首付房价款支付给甲方，则乙方须向甲方支付总房价20%的违约金，甲方有权在乙方已支付房价款中扣除，剩余部分返还乙方；在甲乙双方办理交易过户手续当日，甲乙双方应当按照本协议第三条第3.1款约定的房价款的3%支付丙方佣金，且甲方同意丙方可以从转付的任何款项中扣除甲方应付的佣金。合同第七条约定若乙方需要向银行或公积金中心申请贷款，甲乙双方同意由丙方办理，且甲乙双方配合银行或公积金中心要求提供材料、到场签订贷款合同及办理相关手续，若因一方不配合导致本合同约定的交易过户时间逾期或交易不能进行，则不配合方按照本合同第六条约定承担违约责任；若甲乙双方执意自行办理贷款手续，丙方不承担因贷款导致的任何风险也不承担任何贷款方面的责任。合同第八条约定本协议签订后，如因甲、乙双方中乙方或双方违反本协议约定或甲、乙双方合意解除本协议，导致买卖合同未能签订的，则违约方或合意解除本协议房应向丙方支付或连带支付居间服务的补偿费数额为本协议约定房价款的3%，甲乙双方确认前述居间服务补偿费数额合理且不以任何理由要求予以变更，本协议未实际履行或未完成实际履行后，而甲乙双方或其代理人、代表人、承办人等有关联的人再行达成买卖交易的，实为丙方居间成功，甲乙双方应当分别按照本协议第六条约定各自支付丙方佣金。另合同第一、四、五条关于意向金的内容但对于意向金的金额等情况在需填写处均以“///”的形式划掉，合同第九至十四条对双方送达地址、发生争议时的管辖法院等问题作出了约定。合同签订后，程诚向田梅支付了定金3万元，其中1万元以合同约定由泰山经纪公司保管；田梅未在约定期限内还贷解除抵押直至2016年10月24日才结清全部贷款并撤销抵押登记。2016年9月9日起，长沙市不动产登记中心暂停划拨土地上的房屋交易。2016年11月11日田梅以程诚未及时办理贷款、私自进入涉案房屋构成严重违约为由向泰山经纪公司发出解除合同的律师函，程诚于2016年11月15日向本院提起诉讼要求解除合同并责令田梅返还定金、赔偿损失。因2017年3月1日起长沙市不动产登记中心恢复办理划拨土地上的房屋交易，程诚于次日撤诉并于2017年3月6日再次向本院提起诉讼，要求田梅继续履行合同，田梅在该案中提起反诉要求确认《房地产买卖合同》已于2016年11月11日解除。后本院作出（2017）湘0103民初1132号判决并经上诉后由长沙市中级人民法院于2017年12月11日作出（2017）湘01民终4925号判决予以维持，确认《房地产买卖合同》合法有效，程诚已按约履行了合同义务不构成违约，继续履行合同不存在法律或政策上的障碍，判令双方继续履行合同并驳回了田梅的反诉请求。后程诚发现田梅于2017年9月6日为涉案704号房屋设立抵押并办理了抵押权登记，抵押权人为毛幼林，经程诚向本院提起诉讼，本院作出（2018）湘0103民初489号民事判决，确认田梅与毛幼林之间的上述抵押行为无效并判令田梅、毛幼林注销该抵押登记，田梅上诉后又未预交上诉费而自动撤诉。本院认为，无论《房地产买卖合同》性质是预约合同还是本约合同，（2017）湘0103民初1132号及（2017）湘01民终4925号民事判决书均已确认该合同系合法有效的合同且不存在法律或政策上的障碍并判令继续履行不予解除，可见原生效判决已对《房地产买卖合同》履行中的的政策适用作出认定，田梅以程诚应适用新的限购政策为由主张解除合同，实质系对原生效判决中确认内容的否认，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条相关规定，构成重复起诉，故本院在此对田梅第二、三、四项诉讼请求中所涉内容不予重复处理。关于《房地产买卖合同》的性质系预约合同还是本约合同。预约是指当事人之间约定将来订立一定合同的合同，当事人所负义务为订约或再为磋商义务而并非特定物的给付义务。《中华人民共和国合同法》对预约合同未作明文规定，但从《最高人民法院关于办理审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中关于“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定可见，预约和本约的区分标准,应当根据当事人在合同中的意思表示加以确定，当事人的意思表示不明确或有争议时,应当通过考察合同内容是否包含合同成立的要素,以及合同内容是否确定到无需另行订立本约即可强制履行等因素加以确定。第一，从合同文本内容来看，田梅主张《房地产买卖合同》中第一、四、八条中出现关于“买卖条件”、“甲方未能与乙方达成交易”及“甲乙双方合意解除协议，导致买卖合同未签订”的内容，并据此主张该合同属于预约合同。经庭审查明，涉案合同第一、四条均系关于意向金的内容，但对于意向金的金额等情况在需填写处均以“///”的形式划掉，可见双方并未达成关于意向金的明确约定；第八条中确有“导致买卖合同未能签定”的字样，但该条款实际为合同各方关于居间服务费用的约定，结合合同第三条关于“待甲、乙双方共赴长沙市二手房交易中心签订电子版本《长沙市房地产买卖合同》，乙方应将首期房价款通过自行交割方式于交易过户当日直接支付给甲方”的约定，此处的买卖合同系指作为产权交易过户环节中的长沙市二手房交易中心签订电子版本《长沙市房地产买卖合同》而并非再行磋商后签订的合同。第二，从合同约定的权利义务内容来看，合同并未对买卖双方何时再订立“本约合同”作出约定而是对房屋坐落位置、面积、价款、付款方式、时间、交付条件以及日期、办理过户时间、装饰设备标准承诺等房屋买卖合同的关键要素进行了明确具体的规定，甚至对维修基金、物业费、燃气水电费的交接和更名费用，房屋附属设施及装修装饰细化到客厅柜机空调，后续户口迁移等均进行了细致明确的约定，已达到无需另行订立本约即可强制履行的条件。第三，从双方的履行情况来看，程诚已依约交付定金、完成贷款审批并达到了申请数额，田梅收取了程诚按合同约定支付的定金，虽未在约定期限内但还是履行了结清全部贷款并注销按揭抵押登记的义务，此后还以程诚未及时办理贷款构成严重违约为由要求解除合同，可见田梅亦认为其应直接履行合同中的注销抵押义务而程诚亦应直接履行的筹款义务，双方要履行的合同义务均系在房屋交易过程中发生的行为而非另行签订“本约”的义务。综上，涉案《房地产买卖合同》性质应为本约而非预约合同。田梅主张其误认为该合同系预约合同构成重大误解应予撤销，但田梅此前已基于合同履行了还清贷款注销抵押的义务，在（2017）湘0103民初1132号及（2017）湘01民终4925号案件中均并未主张预约合同，其主张的程诚违约行为亦非进一步签订“本约”义务而是认为程诚未履行筹款义务，其委托诉讼代理人亦陈述涉案合同性质为预约合同系其代理本案后自己对合同的理解，可见，田梅订立合同时意思表示真实有效、明确具体，不存在重大误解而撤销合同的情形。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十二条、第五十四条、第一百三十条之规定，判决如下:驳回原告田梅的诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数量提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  董娟娟二〇一九年四月二十四日法官助理严梓豪书记员蔡资俐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和、地点和方式iv>（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用诉讼法>的解释》第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。