文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初4008号原告：许毅，男，1976年9月21日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：刘通，广东盈进律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑泳雅，广东盈进律师事务所律师。被告：何丽燕，女，1966年11月23日出生，汉族，住广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：吴健祥，广东泓业正杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄铎，广东泓业正杰律师事务所实习律师。原告许毅诉被告何丽燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许毅的委托诉讼代理人刘通，被告何丽燕的委托诉讼代理人吴健祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许毅向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付款项70000元；2.被告自2018年4月3日起以70000元为本金，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算利息，直至清偿之日止，暂计为1133.42元。事实与理由：2017年9月27日，原、被告在中山市石岐区同贺房地产经纪服务部见证下，双方签订房地产买卖协议：被告向原告出售中山市××区××路××街××房及车房，成交价为35万元。原告于2017年9月27日向被告支付定金及首期款人民币15万元，之后原告可以自行寻找买受人，原告在2017年12月30日前能够出售上述房屋的，被告余下房款20万元由原告的买家直接将款项划入被告账号中。若原告不能出售上述房屋，则原告必须在2017年12月30日当日向被告付清余下20万元购房款。后于2017年11月15日原告通过中山市房地通房地产经纪服务部将房屋卖给白菊兰，房屋价款为43万元。本次房屋转让是由原告出售自己所购之房，被告依照约定只有收取人民币20万元售房余款的权利，其余价款应支付给原告。但被告只支付给原告部分价款，拒绝支付剩余7万元，经双方多次交涉无果，遂诉至法院，望依法裁决。被告何丽燕辩称，1.原告诉状所述与事实不符，请求法院驳回原告诉讼请求；2.原告的起诉违反了一事不再理原则；3.原、被告双方签订协议只是为了借款，不是真正的房屋买卖，双方的买卖合同不是真实的意思表示；4、合同违反了《房地产经纪管理办法》第25条第2款中关于中介人员不得低价收进高价卖出房屋以赚取差价以及承购自己提供经纪服务的房屋的规定，故合同无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2017年9月27日，何丽燕（甲方、转让方）与许毅（乙方、受让方），中山市石岐区同贺房地产经纪服务部（经纪方）签订《房地产买卖协议》，约定：甲方将位于中山市××区××路××街××房及车房的房地产转让给乙方；转让成交价35万元，乙方在协议签订之日向甲方支付定金及首期款15万元；甲方承诺要求吴文定公司/个人在收到15万元后7个工作日内前往中山市国土交易中心办理注销该房产的抵押登记手续；余下房款20万元由乙方在2017年12月30日前成功出售此房后直接划入甲方账号；若在2017年12月30日前未能售出此房，甲方必须配合乙方前往中山市公证处办理委托买卖手续，乙方当日付清20万元；因甲方或乙方原因导致转让房地产不能按期交易而终止合同，甲、乙双方都有权执行定金条款赔偿给另一方；若甲方违约必须退回15万元给乙方，另外再要赔偿15万元给乙方；若乙方违约，甲方则不退回15万元给乙方。协议还约定了其他事项。2017年9月28日，许毅委托黄绍燕向何丽燕转账15万元，何丽燕出具收据，确认收到许毅交来的购买案涉房屋的房款。诉讼中，许毅确认，黄绍燕是其妻子，中山市石岐区同贺房地产经纪服务部是黄绍燕经营的个体户。2.2017年11月15日，何丽燕作为甲方（转让方）与作为乙方（受让方）的白菊兰，作为丙方（中介见证方）的中山市房地通房地产经纪有限公司签订《房地产买卖协议》，约定：甲方将位于中山市××区××路××街××房及中山市××区××路××街××502车房转让给乙方；转让总价43万元，乙方于签署本协议之日向甲方支付定金3万元；乙方必须在签署广东省房地产买卖合同过户之前向甲方一次性支付20万元；余款20万元由乙方申请银行按揭并授权银行将按揭贷款直接划入甲方账户；中介服务费5000元由乙方承担。协议还约定其他事项。庭审中，许毅与何丽燕确认案涉房屋已过户至白菊兰名下，且何丽燕已收取白菊兰购房款43万元。3.2018年1月4日，何丽燕写了一份《承诺书》。主要内容为：甲方何丽燕、乙方许毅，现有甲方位于中山市××区××路××街××房，……由于已经同中山市房地通房地产经纪服务部签署房地产买卖协议，该房产已由中山市房地通房地产经纪有限公司售出，甲方承诺在过户当天收到新买家白菊兰首期房款20万元后，即时将10万元转账到乙方银行账户，待甲方收到银行按揭贷款20万元后，两天内将10万元转账到乙方银行账户。4.何丽燕分别于2018年1月5日、同年4月3日向许毅转账10万元、3万元。此外，何丽燕与许毅共同确认许毅于2017年11月15日向白菊兰收取3万元。庭审中，许毅主张其收到上述16万元的性质是购房款，其中转账收取的13万元的收款依据是承诺书，承诺书剩余未付的7万元即本案请求的款项，何丽燕认为其中15万元是偿还的借款，剩余1万元许毅为何丽燕向白菊兰转让房产提供居间服务的居间服务费。5.就本案纠纷，许毅于2018年4月9日以民间借贷为由诉至本院，请求何丽燕偿还7万元，后撤诉；许毅于2018年8月21日以不当得利为由再次诉至本院，本院经审理作出（2018）粤2071民初17504号民事判决书，认为本案事实不构成不当得利，驳回了许毅的诉讼请求。同时，2018年7月10日，何丽燕就本案纠纷诉至本院[（2018）粤2071民初14064号]，请求撤销案涉确认书，后何丽燕撤诉。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点有二：一是许毅的起诉是诉构成重复起诉；二是许毅与何丽燕签订的《房地产买卖协议》及何丽燕写的承诺书是否有效。关于焦点一。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案与（2018）粤2071民初17504号案，虽当事人相同，但原告选择的诉因不同，故诉的标的不同，不属于重复起诉。关于焦点二、许毅、何丽燕签订的《房地产买卖协议》及何丽燕写的承诺书系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，真实、有效，各方应予以遵守。结合许毅、何丽燕签订的《房地产买卖协议》及何丽燕写的承诺书的内容进行判断，本案的实际情况是许毅以成交价35万元的价格向何丽燕购买案涉房屋，后通过中山市房地通房地产经纪有限公司以成交价43万元将该房屋转卖给案外人白菊兰，中间的差价为8万元，何丽燕写承诺书前许毅已收取白菊兰的3万元，何丽燕写承诺书后尚应再向许毅支付20万元，何丽燕实际仅支付了13万元，尚欠7万元，故许毅要求何丽燕支付7万元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。但许毅要求自2018年4月3日起计逾期利息，没有任何依据，本院不予支持，本院支持自其起诉本案之日即2019年2月1日起计算。《房地产经纪管理办法》属部门规章，许毅、何丽燕签订的《房地产买卖协议》不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”的情况，故何丽燕认为协议违反《房地产经纪管理办法》第二十五条相关规定因而无效的抗辩意见不能成立；同时何丽燕称双方签订的协议是何丽燕为了向许毅借钱而按许毅要求签署的担保文件、协议非当事人真实意思表示等抗辩意见，没有证据加以证明，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十七条之规定，判决如下：一、被告何丽燕于本判决发生效力之日起七日内向原告许毅支付款项70000元及逾期利息（以70000元为基数，自2019年2月1日起按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告许毅的其他诉讼请求。案件受理费1578元，减半收取789元（原告已预交），由原告许毅负担89元，被告何丽燕负担700元（该款被告于本判决生效之日起七日内迳付给原告，本院不另行收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。                  审    判    员     吴绪源                                                                              二〇一九年四月三十日                           法  官  助  理     赵  莉      法  官  助  理     李杰华                  书    记    员     梁  琳