河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0326民初506号原告：汝阳县天伦嘉苑业主委员会。住所地：汝阳县城关镇杜康大道西段天伦嘉苑小区院内。负责人：范小乐，男，1977年1月11日生，汉族，中共党员，汝阳县上店镇上店村人，现住，汝阳县直属初级中学副校长。系汝阳县天伦嘉苑业主委员会主任。委托诉讼代理人：孙文强，河南洛城律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳市天伦房地产开发有限公司。住所地：汝阳县杜康大道西段北。法定代表人：郭书平，董事长委托诉讼代理人：黄东毅，河南君信合律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：陈军喜，男，1965年1月6日生，汉族，汝阳县城关镇云梦村人，现天伦嘉元2号楼2单元502室。系该公司前项目经理。特别授权。原告汝阳县天伦嘉苑业主委员会与被告洛阳市天伦房地产开发有限公司物权保护中建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汝阳县天伦嘉苑业主委员会负责人范小乐及其特别授权代理人孙文强；被告洛阳市天伦房地产开发有限公司特别授权代理人黄东毅、陈军喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求为：1、依法判令被告洛阳市天伦房地产开发有限公司将属于小区的共用设施垃圾中转站（汝阳县天伦嘉苑小区第一排从东往西数第一间）归还业主（由业主委员会代为管理）并归还该房屋出租所得。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年3月10日，因汝阳县天伦嘉苑小区没有成立业主大会和业主委员会，由洛阳市天伦房地产开发有限公司代表业主与汝阳县恒博物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》，在合同中附件三“物业共用设施设备明细”中明确标明有“垃圾中转站1个”。2017年底，洛阳市天伦房地产开发有限公司未经业主同意，将垃圾中转站用房出租获利。原告认为，洛阳市天伦房地产开发有限公司作为汝阳县天伦嘉苑小区的建设单位，对小区内的共用设施和共用设备不具有所有权。在小区没有成立业主大会和业主委员会的情况下，与他人签订房屋租赁协议时的身份，只能是业主的代理人，其代理民事行为产生的结果，由业主（业主委员会)承担。但因其没有取得小区业主的授权，属于无权代理。2018年5月，天伦嘉苑小区成立业主大会和业主委员会后，业主委员会和洛阳市天伦房地产开发有限公司协商返垃圾中转站及租金的行为，可以视为对被告代理行为的追认，被告拒绝向原告返还垃圾中转站及租赁所得的行为侵犯了业主的对小区共用设施和共用设备的共用部分享有的共有和共同管理以及受益的权利。根据国务院《物业管理条例》第二十七条的规定，业主依法享有的共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。洛阳市天伦房地产开发有限公司取得上述租金收益，没有法律依据，依法应当返还给业主(由业主委员会代为保管)。垃圾中转站作为小区的共用设施，应由小区业主共同占有和共同管理（由业主委员会代为维护和管理)。被告辩称：一、原告所诉纯属无中生有。原告所诉的所谓垃圾中转站，根本就不存在，事实是：2010年11月1日，也就是天伦嘉苑建设之初汝阳县城市管理办公室向我公司送达了《关于在天伦住宅小区建设垃圾中转站的通知》（详见通知）后由于规划的变更，该垃圾中转站地址进行了变更，该垃圾中转站并没有在天伦嘉苑建设，因此原告所诉纯属无中生有。二、原告所诉属张冠李戴。2014年3月10日，我公司与汝阳县恒博物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》虽然在“物业共用设施设备明细标明有垃圾中转站1个”，但这个垃圾中转站是指天伦嘉苑院内的一个简易的垃圾中转站，绝非如原告所诉的天伦嘉苑小区第一排从东往西数第一间，因为该房根本就不是垃圾中转站。退一步讲，即使根据汝阳县城市管理办公室的《通知》建设了垃圾中转站，但该垃圾中转站也是属于政府所有的公益设施，绝非属原告所有。因此，原告所诉纯属胡乱编排。综上所述，我公司认为，原告所诉纯属无理取闹，故请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人诉辩意见，本院当庭归纳两个焦点：1.原告资格及主体资格问题2.垃圾中转站是否存在和权属问题。针对第一个焦点：原告指出业主委员会是按程序成立，有城关镇审批手续。先在城关镇政府社区办公室的指导下成立的储备组，有城关镇政府的代表，有西街村委的代表，还有小区的积极分子，储备组推举出候选人并制定选举办法，公示15天在小区里，公示结束后，在城关镇政府下，召开业主大会投票选举产生。召开业主大会：有常驻人口160多户，总共有216户，参加143户。选出委员会成员有5人：范小乐、高奎、王森洋、李建强、杜静品。对于起诉的资格，原告称：召开为业主大会，有122户业主参加，占业主总数（216）的56.48%，有授权书，其登记的合计面积为：18003.47㎡，占本小区专有面积的：63.98%。并出示了授权书和意见征询表。被告认为：针对授权书和意见征询表，对这证据我首先表示怀疑，因该小区业主意见征询表只有姓名和指印，并没有附上本人身份证及号码，因此对姓名的真实性表示怀疑，但是为了使本案能顺利解决，为我公司早日安宁，因此对原告资格问题，我不过多发表意见。原告称：我承认开庭资料准备不足，但我们完全有资格代表业主诉讼案件。身份证随后可以补充，现在不再说了。有姓名和指印就能证明是真实的，并没有哪条规定要附上身份证号码及身份证复印件。被告称：对身份表示怀疑，但上面有指印和签名，但不能证明是真实的，但是对诉讼资格我们不再多说，你们一再起诉，给我们公司带来很大麻烦，我们认可你们的资格问题。针对主体资格：经过质证且被告亦予认可。本院予以确认。针对第二焦点问题：原告出示天伦嘉苑规划图，证实，一、原告在汝阳县城乡规划办公司调取的“天伦嘉苑住宅小区总平面布置图”在该布置图上，明确标注，原告在诉状中所诉求的垃圾中转站的位置，为天伦嘉苑第一排从东往西第一间，该平面布置图可以证明垃圾中转站存在的事实，事实是没有建成，现在被被告出租给别人用了。并继续称：规划的时候，业主不知道。图是2010年7月房子。是2012年建成，2012年业主陆续入住。调取图是2018年9月。出示图是想证明按照天伦小区建设单位报批给汝阳县城乡规划办公室的平面规划图，该垃圾中转站事实存在。反过来又称：没有建垃圾中转站，房子一直是空闲着的。当谈到起诉垃圾中转站的理由时：原告称业主委员会成立后，在与物业管理公司接触的过程中，了解到被告与物业公司签订的前期物业合同中，共用设施设备项目中，有垃圾中转站一个的表述。后业主委员会为了解该垃圾中转站的位置，特委托代理人调取上述证据。是开发商有意将开发垃圾中转站这个房子给物业用，就没打算建垃圾中转站。当问及现在是否建有垃圾中转站时：原告称：没有，实际是西街社区在道路路口放了几个垃圾桶，作为临时垃圾中转站。被告解释称：规划是那样要求的，是政府行为，要求开发商代建，建成后，政府再拨资金，后规划上说，垃圾中转站放在路对面。原先开发商和政府说，建在门口有影响。垃圾中转站一直都没有建，现在是物业上用的。原告出示关于垃圾中转站的证据有2010.11.10日的通知和规划图，通知可以证明垃圾中转站位于天伦嘉苑小区范围内，结合前期物业服务合同。被告质证认为：这个规划图认可真实性，但规划毕竟是规划，虽然有个垃圾中转站，但因为规划变动，该垃圾中转站就没有建设。后来规划在杜康大道路南建立的。是城建上建的。关于通知，虽然在2010.11.10日是给天伦嘉苑有限公司下发的通知，被告称：从汝阳县城乡规划办公室这个通知可以看出，只是个通知，没有建设，即使建设也是政府建设后由于规划变更，垃圾中转站就没有建设，政府部门也没有向公司补贴钱。也就是说原告所诉的垃圾中转站（第一排从东往西数第一间）根本就不存在，至于原告在起诉书中提到的垃圾中转站，是公司和恒博公司签订的前期物业合同，表明了垃圾中转站，是指的是锅炉房旁边的一个简易的垃圾中转站。被告辩称：原告起诉的垃圾中转站就没有建成和使用，设备明细表上根本不可能是原告起诉的垃圾中转站。最后原告称：虽然垃圾中转站没有建设成功，但是建设垃圾中转站所需的房屋仍在。本案经过当庭举证质证，能够认定如下事实：2010年7日被告洛阳市天伦房地产开发有限公司在现天伦嘉苑小区规划施工建设，期间是边施工，边出售房产。原规划施工图有垃圾中转站，但一直没有建设，当时是因为垃圾中转站是公益设施，后来规划出现改变，政府也没有拨款。而天伦嘉苑在2012年开始建设，同时业主逐渐购房，但实际许多都是在签订合同后，没有实际得到房产。到起诉时止，原告所诉垃圾中转站仍然没有建设。本院认为，原告汝阳县天伦嘉苑业主委员会所诉垃圾中转站在天伦嘉苑的原设计图纸上存在，但后来设计规划变更，垃圾中转站的没有再入设计规划内。原告以已经改变规划的图纸来主张没有建设的垃圾中转站，其诉讼标的并不存在。原告的诉讼请求本院无法支持。其所诉出租所得，与原告也无任何关系。其请求亦无法支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告汝阳县天伦嘉苑业主委员会的诉讼请求。本案受理费300元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  毛海科二〇一九年四月十一日书记员  周彦兆