广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初290号原告：麦小玲，女，1979年9月18日出生，汉族，住广东省中山市，原告：李健镇，男，1979年4月25日出生，汉族，住广东省中山市，两原告的共同委托诉讼代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：李燕朗，广东实丰律师事务所律师。被告：佛山市顺德区新粤丰房地产投资有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂桂洲大道中50号之一。法定代表人：何永丰。被告：佛山市顺德区拓信物业管理服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道红星居委会桂洲大道中61号新翼银座大楼三座402。法定代表人：伍桂姬。两被告的共同委托诉讼代理人：付金华，广东顺迪律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：马晓瑜，广东顺迪律师事务所律师。原告麦小玲、李健镇诉被告佛山市顺德区新粤丰房地产投资有限公司（以下简称新粤丰公司）排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年2月26日第一次公开开庭进行了审理，原告麦小玲、李健镇的共同委托诉讼代理人陈巧玲，被告新粤丰公司的委托诉讼代理人付金华到庭参加诉讼。之后，本院根据原告的申请依法追加被告佛山市顺德区拓信物业管理服务有限公司（以下简称拓信公司）参加诉讼，于2019年4月23日再次开庭审理，原告麦小玲、李健镇的共同委托诉讼代理人陈巧玲，被告新粤丰公司、拓信公司的共同委托诉讼代理人付金华、马晓瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.被告新粤丰公司依据《商品房买卖合同》附件二《装修、设备标准》将中央空调提供并交付给原告使用；2.被告新粤丰公司赔偿因不将中央空调提供、交付给原告使用而给原告造成的损失235316.9元（自2017年5月1日起计算至中央空调实际提供、交付之日，暂计至2018年11月）3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年1月27日，原告与被告新粤丰公司签订《商品房买卖合同》约定，两原告向被告新粤丰公司购买位于佛山市顺德区容桂大道新翼银座203号的商铺（以下简称新翼银座203号商铺）。该合同的附件二《装饰、设备标准》约定，案涉房产内设中央空调。被告在销售案涉楼盘时口头和广告宣传称，案涉楼盘配备中央空调。案涉楼盘以返租形式销售，原告购买的案涉商铺由新粤丰公司统一移交给拓信公司经营管理，原告仅收取租金，并未实际收楼。2017年4月30日返租结束后，被告新粤丰公司以享有中央空调的所有权和使用权为由，拒不提供、交付中央空调给原告使用，并且拆除中央空调主板，致使原告无法将案涉商铺出租，造成了经济损失。诉讼中，原告以被告新粤丰公司、拓信公司存在妨害原告使用中央空调的侵权行为，变更诉讼请求为：1.两被告停止侵权，将案涉楼盘的中央空调交付给原告使用；2.两被告连带赔偿因不将中央空调提供、交付给原告使用而给原告造成的损失235316.9元（自2017年5月1日起计算至中央空调实际提供、交付之日，暂计至2018年11月）3.本案诉讼费由两被告承担。被告新粤丰公司辩称，一、中央空调权属归被告新粤丰公司。案涉的新翼银座大楼最原始的规划是两栋独立大楼，大楼之间只有二楼和三楼有连廊连接，中间部分是开放式，按该规划，两座大楼可以不配备中央空调；被告新粤丰公司和业主签订了补充合同及经营合同，补充合同内容是被告新粤丰公司出资向全体业主购买大楼的公共位置，经营合同内容是被告新粤丰公司、全体业主及拓信公司就承租全体商场商铺的问题达成协议，由拓信公司承租1-3楼商铺，承租期六年，为了商场正常使用，新粤丰公司、拓信公司投资将两座大楼之间的开放式通道进行封闭，形成封闭式商场，并自行投资配置中央空调进行经营，经营期限到2017年4月30日期满，由此可见中央空调的归属是明显属于新粤丰公司的；二、经营期限届满后，拓信公司将商铺交还给业主，双方就中央空调的使用费、电费问题产生争议，经政府多次协调，在2017年多方曾经达成共识，搁置中央空调的归属权，就中央空调使用进行探索，待业委会成立后半年内通过法院诉讼方式确定权属归属，说明中央空调的归属确实存在争议；三、新翼银座商铺有71个，其中69个已经卖出，2个没有卖出的已经确权在新粤丰公司名下，新粤丰公司与其余69个已卖出的商铺的业主签订了商品房买卖合同和补充合同，商品房买卖合同约定了交楼标准，据统计，包括没有卖出的商铺，共有51户交楼标准中没有配置中央空调，12户交楼标准中约定了中央空调，其中6户已向法院发出声明，没有中央空调或者空调也没有意见，另外8户交楼标准中有配置空调而不是中央空调，该8户中有3户已发出声明，没有配置空调也没有意见，新粤丰公司和业主在补充合同中约定，广告宣传等不能作为交楼标准，交楼标准以合同为准。综上，关于中央空调存在争议是正常的，但是按照通常做法，如果中央空调的产权归全体业主，应该在全体业主的合同的交楼标准中都会约定，事实上大部分业主的交楼标准中没有配置中央空调，可以理解为交楼标准中的中央空调的配置事实是配给业主使用，不是产权归业主，如产权归业主的话，对其他大部分业主不公平，无论归该几户还是全体业主，都会引起争议；四、新粤丰公司与业主之间关于中央空调产生争议，从而影响中央空调使用，给业主产生了损失的责任不应由新粤丰公司承担。新粤丰公司曾经积极地与业委会探讨中央空调的使用方案。2018年3月份，新粤丰公司曾经发函给全体业主提出中央空调的临时使用方案，但业委会及业主、新的物管公司没有回应；五、中央空调的停止使用，对原告并未产生明显损失。中央空调停止使用前原告的租金收益为七千多元，并非被告在促销中称的一万二千多元，与该商铺现在的租金相差不大，原告为达到诉讼目的，以租金的微小差距要求被告承担赔偿责任与事实不符，没有法律依据，并且经核实，案涉商铺在2017年5月1日之前长时间是空置状态，2017年5月1日之前的租金是由被告拓信公司支付的，之后也是空置状态，故认为不存在租金损失。即使存在租金损失，也不能推定与中央空调是否开启有因果关系。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告拓信公司辩称，同意被告新粤丰公司的答辩意见，关于中央空调的权属之争，是原告与被告新粤丰公司之间的纠纷，与被告拓信公司无关。当事人围绕诉讼请求提交了相关证据，本院依法组织双方当事人进行质证、辩证，对双方就真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对双方就真实性有异议的证据认证如下：原告提供的宣传广告扇子、宣传广告资料，涉及的是被告新粤丰公司对案涉楼盘的租售进行广告宣传的情况，也与原告提供的《商品房买卖合同》记载的内容相印证，说明新粤丰公司曾对原告作出上述广告宣传，被告虽有异议但未提供相反证据证实其当时另作其他广告宣传，对该证据的真实性予以确认；对原告提供的中央空调维修合同、报价函、工作联络函等显示的内容涉及的是原告所在楼盘的物业公司委托他人对空调进行检修及报价等方面的情况，被告没有参与，所涉事实也不是本案必须查明的争议事实，不作审查确认；两被告提供的《商品房买卖合同》及补充合同69份、没配置中央空调商铺明细统计表打印件、业主商铺配置中央空调明细统计表打印件、业主商铺配置空调明细统计打印件、以及业主何淑绮出具的证明各1份，所涉及的是被告新粤丰公司与案外人之间的约定，与本案无关，不作审查确认。本院经审理查明，2011年1月27日，原告麦小玲、李健镇与被告新粤丰公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：被告甲方（新粤丰公司）为出卖方，乙方（麦小玲、李健镇）为买受人，甲方以出让方式取得位于顺德区××街道××社区××大道中××号的地块的土地使用，土地使用权证号为顺府国用2007字第1000535号，国有土地使用权出让合同为顺国出让1997字第1767号-补01号；土地证记载面积为5992.75平方米，甲方经批准在上述地块上建设商品房，经顺德区地名管理部门批准命名为新翼银座大楼。地块规划用途为其他商服用地，土地使用权年限至2047年11月27日止；乙方所购商品房为该项目的203号商铺，套内面积为95.27平方米，土地使用面积为26.82平方米，另公共部位与公用房屋分摊建筑面积为10.79平方米，该商品房建筑面积为106.06平方米，故该商品房建筑面积106.06平方米；该商品房按价格按套内建筑面积计算为每平方米19760元，总价款1882535元；甲方应当在2011年4月30日前依照国家和地方人民政府有关规定，将已经办理竣工验收备案手续、符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方使用；在业主委员会未选定物业管理机构之前，甲方指定拓信公司负责物业管理。上述合同所附的附件二的《装修、设备标准》第10点记载有“其他：强电，管网安装到户；弱电，电视天线、电话线安装到户；内设空调、光棚、公众部分装修”。同日，原告麦小玲、李健镇又与被告拓信公司、新粤丰公司签订《委托经营管理协议书》一份，该协议书约定：乙方（麦小玲、李健镇）将自己拥有合法产权的新翼银座203号商铺委托给甲方（拓信公司）统一经营管理，该物业将于2011年4月30日交付使用，乙方同意物业交付前期间为免租期，甲方可提前进行装修和试业经营；委托期限自2011年5月1日起至2017年4月30日；委托事项：乙方同意在本合同有效期内将涉及商铺经营管理一切事项均委托给甲方处理，以甲方的名义从事商铺经营管理的一切活动，双方协商的委托价格期间，乙方同意甲方以自己的名义将该商铺对外租赁；委托期间物业的使用权、经营权、收益权归甲方所有，甲方按协议约定享有经营管理收益，甲方代收代支委托物业所产生的物业管理费、水、电、电话、天线费；乙方委托经营期间的回报为：甲方于2011年5月10日前一次性支付乙方人民币594484.8元作为前四年的回报，从2015年5月1日起甲方按月支付乙方人民币12385元；委托期限到期后，若乙方不再委托该物业的经营，由甲方应在委托期限届满之日起十日内将该委托物业交还给乙方；丙方（新粤丰公司）仅对甲方无法支付回报款承担一般保证责任，保证期间为6年。上述合同签订后，两原告按约定支付购买商铺的价款，该商铺由新粤丰公司直接交给拓信公司进行经营管理。上述《委托经营管理协议书》约定的合同期于2017年4月30日届满，此后，因新翼银座大楼的业主另行选聘了广州虹宇物业管理有限公司（以下简称虹宇公司）提供物业服务，拓信公司不再负责新翼银座大楼的物业服务，经新翼银座大楼的有关业主要求，佛山市顺德区容桂街道国土城建和水利局进行协调后，拓信公司与虹宇公司于2017年11月曾对新翼银座大楼的物业管理办理交接，但因新粤丰公司声称该楼盘的中央空调仍属其公司所有为由，不同意将拓信公司将中央空调交付给虹宇公司管理、使用，并在中央空调机房室上锁阻止虹宇公司开放使用空调，经佛山市顺德区容桂街道新翼银座大楼第一届业主委员会催告未果，双方为此于2018年1月至4月期间多次发生争执并曾向公安机关报警。另查明，被告新粤丰公司在投资建设新翼银座大楼时即为该大楼的商场部分安装了中央空调，其中中央空调的机房室设在地下室，中央空调的冷却塔安装在商场楼顶。被告新粤丰公司在就案涉楼盘的商场部分租售进行广告宣传时，其宣传画册中标注有如下内容：“主题式商场，引领顺德新潮流，参考广州、深圳主流商圈案例，项目按照高级商场要求配置，安装中央空调、扶手电梯、垂直观光电梯等，高档外观全面提升物业价值”。本院认为，关于被告新粤丰公司对案涉楼盘的中央空调是否仍享有所有权并有权排他使用的问题。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”一方面，被告新粤丰公司作为案涉楼盘的建设方，在建设案涉楼盘时安装的中央空调已附属在建筑物上，成为建筑物不可分割的一部分，该中央空调对该楼盘商场部分的用途起到辅助作用，一旦拆除或停止使用将严重影响到该商场的使用效能，属于建筑区划内的附属设施，而空调设备及空调机房、冷却塔等设备所占用空间并不属于特定业主专有，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有，应认定为建筑区划内的公用设施，属于业主共有部分。另一方面，原告与被告新粤丰公司所签订的《商品房买卖合同》的附件中明确约定，原告向被告新粤丰公司购买的商铺的交付标准包括内设空调，因原告又同时与被告拓信公司签订《委托经营管理协议书》，该协议书实际约定的是原告与拓信公司之间的租赁合同关系，由原告将商铺交由拓信公司经营，被告新粤丰公司为拓信公司履行该协议书的支付租金义务提供担保，三方当事人对新粤丰公司是根据上述《商品房买卖合同》及《委托经营管理协议书》的约定，直接将原告购买的商铺交由拓信公司经营并无异议，故截至《委托经营管理协议书》约定的合同起始时间即2011年5月1日，应视为新粤丰公司已将案涉的商铺交付给原告，而被告拓信公司是根据原告的委托接收商铺并进行经营管理和收益。被告拓信公司经营管理商铺期间，案涉楼盘的中央空调一直正常开放，拓信公司同时作为该楼盘的物业服务公司对中央空调等设备设施进行必要管理，原告等人作为商铺的业主事实上通过拓信公司行使了对中央空调的使用权，被告新粤丰公司在交付商铺给原告等业主时对中央空调为所在商场业主共同使用并无异议，上述使用状态在拓信公司租用原告商铺期间已持续多年。至于被告新粤丰公司提出部分业主同意不配置中央空调的问题，不影响原告等业主对共有部分主张权利。综上，被告新粤丰公司以案涉中央空调仍归其所有并阻止该商场的业主继续使用空调缺乏理据，本院不予支持。新粤丰公司阻止拓信公司将中央空调交接给虹宇公司并将空调机房上锁，已构成对原告等业主对共有部分的物权妨害，该妨害行为造成原告所购置的商铺从2017年5月1日起不能再使用中央空调，客观上造成原告的商铺的使用价值受损，原告就此要求排除妨害并对自身权益受损有权要求赔偿，原告请求所涉事项并非法律规定必须由业主共同决定的事项，原告的诉讼主体适格。被告新粤丰公司应解除对案涉空调机房的上锁，停止妨害开放空调进行使用的行为。对于原告主张的不能使用中央空调造成的损失，原告要求按此前的租金水平计算，但中央空调的停止使用并不足以造成原告的商铺完全无法使用，从而造成全部租金损失，本院根据原告商铺的面积、位置及空调不能使用造成的客观影响，结合此前的租金水平等因素，酌定按每月400元的标准从2017年5月1日起计，暂计至2018年11月份为止为7600元，之后按上述标准另计至排除上述妨害行为之日止。原告另要求被告拓信公司共同承担责任，但根据查明的事实，对案涉空调机房上锁并阻止开放使用空调的是被告新粤丰公司，拓信公司退出该楼盘物业管理后并无证据证实其共同实施上述妨害行为，要求拓信公司对此承担侵权责任缺乏理据，本院对此不予支持；至于排除上述妨害行为后，是否需要拓信公司协助办理案涉中央空调的交接验收等问题，涉及到该楼盘的业主对共有部分权利的行使，不是原告作为个别业主主张解决的问题，故在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十八条、第七十二条、第七十三条，以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区新粤丰房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内解除对位于佛山市顺德区容桂街道红星社区居委会桂洲大道中61号新翼银座大楼内的中央空调机房的上锁，停止对开放使用该中央空调的妨害行为；二、被告佛山市顺德区新粤丰房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告麦小玲、李健镇支付计至2018年11月止的赔偿款7600元及之后的赔偿款（之后的赔偿款从2018年12月1日起按每月400元计至被告佛山市顺德区新粤丰房地产投资有限公司履行上述判决第一项确定的义务之日止）；三、驳回原告麦小玲、李健镇的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为2414.88元（原告已预交），由原告麦小玲、李健镇负担1414.88元，被告佛山市顺德区新粤丰房地产投资有限公司负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 廖 韬二〇一九年四月二十九日书记员 佘凯琪