安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0111民初143号原告：王磊，男，1995年11月8日出生，汉族，住安徽省庐江县。原告：许跃云，女，1993年8月15日出生，汉族，住安徽省庐江县。两原告共同委托诉讼代理人：张颜，上海建纬（合肥）律师事务所律师。被告：安徽汉合盛投资管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区林芝路278号烟墩社区服务中心536室，统一社会信用代码91340100062461443A。法定代表人：高四清，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴莎，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海军，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。原告王磊、许跃云与被告安徽汉合盛投资管理有限公司（以下简称汉合盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王磊、许跃云的共同委托诉讼代理人张颜，被告汉合盛公司的委托诉讼代理人吴莎、李海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王磊、许跃云向本院提出如下诉讼请求：1、判决解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告返还原告己支付的房款303000元；3、判决被告向原告支付违约金36060元；4、判决被告赔偿原告中介费损失30000元；5、判决被告赔偿原告安装费损失800元；6、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年12月3日原、被告签订《滨湖向上城商品房认购书》约定原告认购被告开发的【滨湖向上城】项目A栋5层515室。当日，原告支付房屋定金1万元，并支付中介费3万元。之后，在2017年2月20日，原、被告继续签订《商品房买卖合同》，约定原告购买商务中心5层A-办515室房屋，建筑面积51.14平米，总价593000元，交房日期为2017年7月30日之前。合同签订后，原告1万元定金转入首付款，同时又支付了293000元，并按被告要求向中国光大银行办理贷款申请。但被告至今尚未交房，并被新闻爆出该小区存在多项房屋问题，原告认为被告己构成根本违约，致使合同目的无法实现。汉合盛公司辩称：1、原告未按商品房买卖合同约定履行支付购房款义务，原告无权要求汉合盛公司交付房屋，也无权要求解除合同。汉合盛公司也无需承担违约责任。根据商品房买卖合同及合同补充协议约定买受人应予签订商品房买卖合同当日与银行签订按揭贷款合同并在当日按银行要求提供按揭所需的真实有效的全部资料。逾期五日内未将办理按揭贷款所需的材料提供给出卖人并与银行签订按揭合同及完善相关手续，视为逾期付款。原告至今仍未履行付款义务，尚欠近一半购房款，根据商品房买卖合同第八条合同补充协议第七条约定，买受人交付首付款后未按期办理按揭贷款或全额支付剩余购房款，汉合盛公司交付房屋条件未成就，汉合盛有理由不向买受人交付房屋，在此情况下，汉合盛公司没有向原告交付房屋的义务，也无需承担违约责任，同时原告也无权要求解除合同。2、即使认为汉合盛公司有交房义务，原告未在法定期限内主张解除合同，解除权已消灭。3、案涉房屋已具备交付条件，原告应按约定办理按揭贷款或其他方式全额支付剩余购房款，并及时办理房屋交接手续，原告拒不履行付款义务应承担违约责任。4、原告要求支付中介损失费3万元和安装损失费800元没有事实和法律依据，不应支持。5、原告许跃云不是案涉购房合同的当事人，应驳回其全部诉请。6、案涉商品房开发项目延期系政府原因、业主原因，现完全要求被告承担违约责任即解除合同有失公平。经审理查明：2017年2月20日，王磊、许跃云（买受人）与汉合盛公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买建设工程规划许可证号为合规建民许2014378号，出卖人开发建设的位于合肥市滨湖新区向上商务中心5层A-办515号房屋，建筑面积51.14平方米，其中套内建筑面积33.6平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积17.54平方米，每平方米11595.62元，总金额为59.3万元，首付款30.3万元，应在2017年2月20日前支付给出卖人，剩余房款29万元，办理按揭贷款。第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的买受人按应累计付款的2%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条约定：出卖人应当在2017年7月30日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等），出卖人可据实予以延期；逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之一违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人依据该条解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人在收到该通知后30日内应按照前款规定办理解除合同的相关手续，出卖人逾期不与买受人办理解除合同手续的，应另支付违约金3万元，并赔偿买受人的全部损失。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。附件四合同补充协议第四条约定：因买受人原因，导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在按揭银行书面通知到达之日起10日内以现金或其他方式支付不足部分款项，在此期间，不承担本合同第七条约定的违约责任，如买受人未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第七条的约定执行；因不可归责于双方的事由导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。第七条约定：出卖人按合同第八条约定日期将该房屋交付给买受人的条件是买受人已付清全部价款（包括逾期付款的违约金），若买受人未在第八条约定日期前付清全部房价款，出卖人有权推迟交付房屋；在本合同约定的房屋交付时间之前，出卖人应以书面通知买受人房屋交付事宜，以书面通知的，以买受人签收日为送达时间，买受人不签收的，同城以书面发出后的第五日为送达日，异地以书面发出后的第十日为送达日…。2016年12月3日、12月6日，王磊、许跃云分两次向汉合盛公司支付购房款合计30.3万元，汉合盛公司开具了收据。2016年12月3日，王磊、许跃云向合肥挚诚网络科技有限公司支付3万元，合肥挚诚网络科技有限公司出具了收据。2017年3月16日，王磊、许跃云作为申请人向光大银行合肥分行递交贷款申请，申请贷款29万元，贷款期限10年，同时愿意以前述所购房屋抵押贷款。但光大银行合肥分行因故未能放贷。2017年3月，王磊、许跃云与武汉建工集团装饰工程有限公司签订《安装委托合同》，委托该公司对其所购买案涉房屋实施室内装修及功能区间分隔，并支付功能区分隔及安装费用合计800元。2017年12月28日，汉合盛公司与业主代表签署《备忘录》，内容为：1、开发商（汉合盛公司）出具确保2018年5月31日按照原合同规定的精装标准将房子交付给各位业主的公示通告；2、业主方在银行贷款没有下放的，待银行放款后按照原合同规定标准支付违约金，支付一个月内由开发商支付给业主；4、如2018年5月31日前开发商未交付房屋，自2018年6月1日起违约金赔付标准由原合同的万分之一调整为万分之三，并每月10日前支付至所有业主个人账户；5、鉴于目前项目实际情况，各位业主若不愿意由开发商装修的，应在2018年1月10日前以书面形式向开发商说明，开发商按照1028元/㎡装修金的标准，在收到业主主张后60日内退还给业主，各业主自行装修…。2018年11月5日，汉合盛公司取得《建设工程规划许可证（正本）》。2018年11月7日，汉合盛公司按《房屋买卖合同》载明的王磊、许跃云邮寄地址和留存的联系电话通过邮政快递向许跃云邮寄送达了房屋交付通知。同日，汉合盛公司在《合肥晚报》刊登交房公告。至法庭辩论终结，王磊、许跃云尚未与汉合盛公司办理房屋交接手续。2019年1月3日，王磊、许跃云诉至本院，提出如上诉请。上述事实，除双方的当庭陈述外，还有王磊、许跃云提供的《滨湖向上城商品房认购书》、《商品房买卖合同》、收据、中国光大银行一般个人贷款操作文本、《安装委托合同》、备忘录、新闻截图，汉合盛公司提供的商品房买卖合同》及附件、收款回单、合肥市公安局接处警综合单、录像资料、《建设工程规划许可证正本》、竣工验收备案表、装修确认单、业主费用结算确认单、公告、邮寄单等证据予以佐证，证据符合法定的真实性、合法性和关联性要求，可以作为定案依据。本院认为：王磊、许跃云与汉合盛公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。王磊、许跃云未支付全部购房款，是否享有要求汉合盛公司交付房屋的权利是本案争议焦点之一。合同约定，王磊、许跃云购买案涉房屋总金额为59.3万元，首付款30.3万元，剩余房款29万元办理按揭贷款，因不可归责于双方的事由导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。2017年3月16日，王磊、许跃云向汉合盛公司指定的合作银行光大银行合肥分行递交了以所购房屋抵押贷款的申请，申请贷款29万元，贷款期限10年，但光大银行合肥分行因故未能放款。鉴于王磊、许跃云已履行了贷款申请义务，且贷款银行系汉合盛公司指定，未能获取贷款的责任无证据证明系王磊、许跃云个人原因所致，汉合盛公司辩称王磊、许跃云不愿意办理贷款，不予采信。王磊、许跃云未能取得贷款后，汉合盛公司与王磊、许跃云均未主张解除合同，亦未就购房余款的付款方式、期限进行协商。合同约定“在合同约定的房屋交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等），出卖人可据实予以延期”，法律规定，当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。根据该条规定，交付购房款是买受人必须先履行的义务，本案中，汉合盛公司未按合同约定时间向王磊、许跃云交付房屋属实，但王磊、许跃云应在付清全部购房款后方可交房，即王磊、许跃云应先履行付款义务，汉合盛公司方才履行交房义务。本案审理中，汉合盛公司提供证据，证明其于2018年11月7日，按《房屋买卖合同》载明的王磊、许跃云邮寄地址和留存的联系电话通过邮政快递向许跃云邮寄送达了房屋交付通知，以行为表明其放弃了先履行抗辩权。王磊、许跃云是否享有案涉合同解除权是本案争议焦点之二。王磊、许跃云主张汉合盛公司未按合同约定，在2017年7月30日交付案涉房屋，构成根本违约，合同目的无法实现，要求解除案涉合同，汉合盛公司则认为案涉房屋已具备交付条件，王磊、许跃云无权要求解除合同。合同约定：出卖人应当在2017年7月30日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》并符合合同约定的商品房交付买受人使用；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。由于汉合盛公司未于2017年7月30日取得《建设工程规划许可证（正本）》，故王磊、许跃云自2017年9月30日起享有案涉合同解除权，但王磊、许跃云并未依约行使。2017年12月28日，汉合盛公司与业主代表签署《备忘录》，达成了于2018年5月31日交付案涉房屋的意思表示，变更了案涉房屋的交付期限，该《备忘录》对汉合盛公司及全体业主具有约束力。2018年5月31日汉合盛公司仍未能交付案涉房屋，直至2018年11月5日汉合盛公司才取得《建设工程规划许可证（正本）》，具备交付案涉房屋的条件。法律规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。由于《备忘录》仅约定案涉房屋交付时间，未重新约定合同解除权行使的期限，故王磊、许跃云可以依据法律规定在2018年5月31日汉合盛公司逾期交房并催告后三个月的合理期限内行使法定解除权，但王磊、许跃云直至2019年1月3日才向本院提起诉讼，主张解除案涉合同。在此期间，即2018年11月7日，汉合盛公司已按《房屋买卖合同》载明的王磊、许跃云的邮寄地址和留存的联系电话通过特快专递向许跃云邮寄送达了房屋交付通知，同时在《合肥晚报》刊登交房公告，向王磊、许跃云履行了房屋交付义务。鉴于汉合盛公司在王磊、许跃云主张解除案涉合同前，已向王磊、许跃云书面送达收房通知且案涉房屋已具备合同约定的交付条件，故王磊、许跃云主张汉合盛公司构成根本违约，合同目的无法实现要求解除案涉合同，无事实基础和法律依据，不予采信。由于案涉合同未解除，故王磊、许跃云主张汉合盛公司返还购房款303000元、支付解除合同违约金36060元、中介费损失30000元、安装费损失800元，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王磊、许跃云的全部诉讼请求。案件受理费6848元减半收取3424元，由原告王磊、许跃云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  丁文华二〇一九年四月二十四日书记员  汪 觅附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。