湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0203民初162号原告：皮本立，男，1962年5月29日出生，汉族，住湖北省大冶市。委托诉讼代理人：周少春、邓建南，湖北人本律师事务所律师。被告：曹庭华，男，1971年2月18日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。被告：陈新武，男，1952年3月15日出生，汉族，住湖北省黄石市黄石港区。被告：黄石伊天置业有限公司，住所地湖北省黄石市西塞山区大上海广场**。法定代表人：丁文涛，该公司总经理。上述二被告共同委托诉讼代理人：杨俊、徐明星，湖北善远律师事务所律师。原告皮本立诉被告曹庭华、陈新武、黄石伊天置业有限公司合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告皮本立及其委托诉讼代理人周少春、邓建南，被告曹庭华，被告陈新武、黄石伊天置业有限公司的共同委托诉讼代理人杨俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告皮本立向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《购房协议意向书》；2、判令三被告立即向原告返还购房款445700元及违约金321963元（第一笔违约金以200000元为基数按月利率2%自2016年1月13日暂计算至2019年1月17日为144789元；第二笔违约金以245700元为基数按月利率2%自2016年1月19日暂计算至2019年1月17日为176904元；以上两笔违约金均计算至三被告实际清偿之日止）。事实和理由：三被告合作开发黄石市上窑B10-1号地块。由于资金不足对外筹措资金，三被告于2016年1月10日与原告签订《购房协议意向书》。该意向书约定原告在三被告合作开发的项目中订购住房一套，户型为B，面积为90.96㎡，楼层为三十层；房价定为4900元/㎡，如开盘价低于5300元/㎡，则每平方米优惠500元，总购房款为445700元；三被告交房时间为约30个月，从付第一笔房款算起；三被告如在约定时间内不能交房，则向原告支付违约金：按付款金额的月利率2%计算利息。该意向书签订后，原告于2016年1月12日向被告曹庭华支付购房款200000元，另于同年1月18日向其支付购房款245700元。时至今日，三被告合作开发的黄石市上窑B01-1号地块项目仍处于停滞状态，三被告已无法向原告履行合同义务。被告曹庭华辩称，原告所说的都是事实。被告黄石伊天置业有限公司当时没有钱，经过该公司和被告陈新武同意后才找原告借钱，钱也全部转到被告黄石伊天置业有限公司账上，《购房协议意向书》是三方都认可的。该项目现在已经流拍，政府不知道怎么办，我的钱也已经投进去了，现在负债4000多万。如果政府同意上调容积率，我还是可以把这个项目做下去的，也愿意履行合同义务并且进行赔偿；如果批不下来，我就没办法继续这个项目，也没办法还钱。被告陈新武、黄石伊天置业有限公司共同答辩称，一、公司与原告双方签订的是意向书，是预约之约，不是购房合同，也不是商品房买卖合同。二、意向书没有约定交付时间，亦未约定付款时间。公司没有要求原告支付房款，也没有收到原告的房款。公司对原告与曹庭华之间的债权债务不清楚。三、公司不存在违约行为，现仍在积极争取相关政策，也有履行意向书的能力。四、陈新武并不是合同的当事人，不具有主体资格，陈新武签订合同的行为系职务行为。综上，应依法驳回原告对被告陈新武及伊天置业有限公司的诉请。本院经审理认定事实如下：2016年1月10日，原告皮本立（乙方）与被告黄石伊天置业有限公司（甲方）签订《购房协议意向书》，约定原告皮本立向被告黄石伊天置业有限公司订购上窑Ｂ10-1号地块项目住房一套，户型为Ｂ，面积为90.96㎡，楼层为三十层；房价定为4900元/㎡，如开盘价低于5300元/㎡，则每平方米优惠500元；总购房款为445700元；交房时间为约30个月，从付第一笔房款算起；如在约定时间内不能交房，被告黄石伊天置业有限公司支付原告皮本立违约金：按付款金额的月利率2%计算利息；待项目开始售房时签订正式购房合同等。被告黄石伊天置业有限公司在甲方处盖章，被告曹庭华、陈新武亦在甲方处签名。2016年1月12日、2016年1月18日，原告皮本立分别转账200000元和245700元至被告曹庭华银行账户，被告曹庭华则在收到款项当日向原告皮本立出具收条。截至开庭之时，被告黄石伊天置业有限公司未能取得土地使用权证、建筑施工许可证和商品房预售许可证，该项目尚未动工。另查明，2013年12月6日，被告曹庭华、陈新武、黄石伊天置业有限公司签订《合作开发上窑Ｂ10-1号地块协议书》，约定由被告曹庭华、陈新武以被告黄石伊天置业有限公司的名义合伙承包开发黄石市上窑Ｂ10-1号地块“上窑商贸大厦”项目，并上交管理费。三被告在履行上述协议的过程中发生纠纷并诉至法院。还查明，2015年1月1日，被告黄石伊天置业有限公司聘请被告陈新武为该公司副总经理，聘期从任聘之日起五年。以上事实，有原、被告提交的《购房协议意向书》、转账凭证、收条、《合作开发上窑Ｂ10-1号地块协议书》、民事判决书、聘书等证据及开庭笔录在卷予以佐证。本院认为：房地产项目的开发经营须以具有资质的房地产开发企业为主体。本案中，被告黄石伊天置业有限公司系房地产开发企业，其有权从事房地产项目的开发和销售。《购房协议意向书》载明的双方当事人即是原告皮本立与被告黄石伊天置业有限公司。被告曹庭华、陈新武虽在上述意向书上签名，但二人无权对外销售商品房。根据《合作开发上窑Ｂ10-1号地块协议书》的约定，被告曹庭华、陈新武系借用被告黄石伊天置业有限公司的资质合伙开发上窑Ｂ10-1号地块，对外必须以被告黄石伊天置业有限公司的名义开发、销售商品房。被告曹庭华、陈新武在《购房协议意向书》签名系代表被告黄石伊天置业有限公司，不能因此认定二人为意向书的相对方。被告黄石伊天置业有限公司在项目开发前与原告皮本立签订《购房协议意向书》，并约定自项目开始售房时签订正式购房合同。该意向书为商品房预约合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。《购房协议意向书》中未约定被告黄石伊天置业有限公司的收款账户，原告皮本立在签订意向书后向被告黄石伊天置业有限公司的代表曹庭华转账支付了全部购房款。这种不规范的付款方式与被告曹庭华、陈新武借用被告黄石伊天置业有限公司名义开发房地产的违法行为不无关联。至于被告曹庭华是否将该笔款项转入被告黄石伊天置业有限公司账户并用作项目开发，是三被告之间的内部关系，与原告皮本立无关。被告陈新武、黄石伊天置业有限公司抗辩称该款项是原告皮本立与曹庭华之间的债权债务，但并无证据证实原告皮本立与被告曹庭华存在恶意串通损害其利益的行为，故本院不予采纳。因原告皮本立已依约履行合同义务，但被告黄石伊天置业有限公司截止开庭时仍未取得商品房预售许可证、国有土地使用权证及建筑工程施工许可证，致使双方约定的合同目的无法实现，故双方签订的《购房协议意向书》依法应予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。由于被告黄石伊天置业有限公司的原因致使合同目的无法实现，该公司应依法退还原告皮本立实交购房款并按约承担违约金。《购房协议意向书》约定，交房时间为约30个月，从付第一笔房款起算；如在约定时间内不能交房，应支付违约金：按付款金额的月利率2%计算利息。据此，被告黄石伊天置业有限公司应从逾期交房之日起按月利率2%支付违约金。被告曹庭华、陈新武并非《购房协议意向书》的相对方，原告皮本立要求其承担法律责任于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、解除原告与被告黄石伊天置业有限公司之间签订的《购房协议意向书》；二、被告黄石伊天置业有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告皮本立购房款445700元，并支付违约金89140元；三、驳回原告皮本立的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5778元，由原告皮本立负担1728元，被告黄石伊天置业有限公司负担4050元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  汪敬华二〇一九年四月十九日书记员  徐珊珊