浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0481民初10044号 原告（反诉被告）：海宁市东盛家具有限公司。住所地：海宁市斜桥镇镇中路**北侧。统一社会信用代码91330481MA28AHPD4U。 法定代表人：吴德发，总经理。 委托诉讼代理人：吴明凤，女，系该公司法务。 委托诉讼代理人：夏玉锋，浙江康恒律师事务所律师。 被告（反诉原告）：浙江科大电器股份有限公司。住所地：海宁市斜桥镇镇中路**。统一社会信用代码91330481695276969L。 法定代表人：张利仙，董事长。 委托诉讼代理人：姚猛，浙江紫薇律师事务所律师。 原告海宁市东盛家具有限公司与被告浙江科大电器股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月30日立案受理后,依法由审判员曹利民适用简易程序进行审理。被告于2018年12月12日提出反诉，本院当日予以受理。本案于2019年1月4日、2019年3月25日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴明凤、夏玉锋，被告委托代理人姚猛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告海宁市东盛家具有限公司起诉称：原、被告于2016年12月25日、2017年2月18日分别签订3份租赁合同，被告将位于海宁市斜桥镇镇中路1号厂房的第一层、二层及北门1号二楼厂房均出租给原告，合同对租房用途、租赁期限、租金及支付方式、违约责任均作出了约定。2018年6月，被告在单方面欲涨租金未果的情况下，采用上门闹事、断电、门卫阻拦等方式妨碍原告正常生产，并使原告员工流失、生产被迫停止。故原告诉至法院，请求判令解除原、被告双方签订的3份租赁合同，返还原告押金25000元并赔偿原告损失2033015.51元。 被告浙江科大电器股份有限公司答辩及反诉称：被告没有让原告搬迁，也没有采用上门闹事、断电、门卫阻拦等方式妨碍原告正常生产。被告确实在2018年始向原告提出要求涨租金，原告当时也同意，但在实际签订补充协议时原告反悔，故双方并未达成涨租金的协议。被告断电是有一、二次，但这是原告未按合同规定时间支付租金，被告向原告催款时采取的措施，而且当天就又恢复了供电，对原告生产并没有造成损失。门卫阻拦是原告搬离厂房时未支付清水电费，被告要求原告付清再搬的，与妨碍原告生产更是无关。原、被告签订了3份租赁合同，根据合同规定，原告在第二个租赁年度开始时应支付全年租金670098元，但原告告仅于2018年1月29日、2月5日及2月26日支付了273516元，后经被告多次催款，原告于2018年6月4日、6月30日和7月25日又支付了255737元，故本案中是原告首先违约未按合同规定支付租金。其次原告停产搬迁原因是其在海宁市安全生产监督管理站于2018年9月13日下发了责令限期整改指令书，要求原告在2018年9月28日前整改完毕才可继续生产，因整改需投入资金较大，原告不愿整改而自愿搬迁的，并在生产监督管理站于2018年9月28日的复查意见书上签名停止生产准备搬迁，故原告搬迁厂房应与被告无关，是原告自愿终止双方的租赁合同。故被告反诉要求原告支付租金至其实际提出终止合同时即原告起诉时为76894元，另支付违约金25000元。 原告海宁市东盛家具有限公司对反诉答辩称：双方签订的合同虽然规定了支付租金期限，但2018年的租金双方处于协商过程中，原告已支付至2018年10月份，故原告并未违约不同意支付违约金。 原告为证明上述事实，向法庭提交了以下证据： 1、合同3份，银行交易流水3份。证明原、被告于2016年12月25日、2017年2月18日分别签订3份租赁合同，就租金、租赁期限、付款方式等进行了约定。另原告支付给被告到2018年10月17日的相应房屋租金263942元，并缴纳保证金25000元的事实。 2、警情详情卷宗8份。证明2018年6月2日、9月1日、11月22日、11月27日、12月3日，原、被告双方因被告涨租金协商未果被告采取拉电、堵门等方式发生纠纷报警的事实。 3、询问笔录（冯国强、汤宏祥、吴德发）3份。证明被告指派电工6月2日到原告处强行拉电致使工厂停工的事实。 4、光盘4份。证明2018年6月至12月被告采用多种形式阻拦原告正常生产的事实。 5、房屋出租合同解除协议1份，律师函1份。证明被告曾向原告单方面发出房屋租赁合同解除协议，拟单方面解除协议，并于2018年10月15日收到律师函的事实。 6、房屋租赁合同4份、收据1份。证明原告已于2018年11月12日，与桐乡市明辰包装有限公司签订租赁合同，并就租赁面积、租金、租赁期限等进行了约定，差价损失共603802.5元，及两个月房屋空置费71616元，共计损失为675418.5元的事实。 7、搬运合同1份、流水1份。证明原告与第三方签订搬运合同，支付120000元搬运费的事实。 8、工人工资表9-12月。证明因被告原因导致原告停产，造成工资损失120000元的事实。 9、海宁三杰家具有限公司及海宁高点家具有限公司撤回证明1份。证明因被告原因导致原告客户撤回订单损失利润273904.8元及351892.1元的事实。 10、证人符某证言证实被告采取了拉电等措施。 被告为证明上述事实，向法庭提交了以下证据： 1、收款收据及凭证11份。证明2018年1、2月份原告支付了租金273516元，6、7月支付租金255737元，共支付了529253元，原告未按合同规定时间支付租金的事实。 2、安全生产会议签到记录，整改及复查意见书各1份。证明原告因安全生产问题查处被要求整改并且原告自愿搬离的事实。 原告提供的证据1-7，经被告当庭质证对证据本身真实性均无异议，但认为原告另行租赁厂房及支付搬运费与被告无关。证据8、9，被告质证认为均系原告单方面制作，与本案无关联关系，被告均不予以认可。证人系原告的工作人员，其与原告有利害关系，被告也不予认可。本院对原告提供的证据1-7予以认定，对证据8、9应与本案租赁关系无直接关联关系，本院不予认定。证人证言中，证人证实被告拉电的事实与报警材料一致，本院予以采纳，但其认为被告拉电导致原告生产减少的事实与原告法定代表人在公安机关所作的笔录不相符，原告法定代表人已在笔录中明确被告的行为并未对原告生产造成损失，故本院不予采信。 被告提供的证据，经原告当庭质证其对安全生产会议签到记录有异议认为是被告单方面制作，对另2份证据的真实性无异议，本院认为上述证据均出自海宁市安全生产监督管理站，并非被告制作的，故均予以认定。 综合以上证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认案件事实如下： 2016年12月25日，原告与被告签订房屋租赁合同2份。被告将其位于海宁市厂房面积2685平方米租赁给原告，租赁时间从2017年1月1日起至2020年12月30日止，第一年租金按每平方米11.50元计算为370530元、第二年及第三年按12元计算均为386640元，第二年租金在2018年1月1日前一次性付清。原告预交保证金20000元，违约责任为任何一方违约均应向对方支付违约金20000元，且任何一方均有权向对方提出终止本协议履行。另一份合同约定被告将其位于海宁市厂房（二楼）面积2685平方米租赁给原告，租赁时间从2017年2月10日起至2020年2月9日止，租金按每平方米7.50元计算为241650元，租金协议签订时半年一付。违约责任为任何一方违约另一方均有权向对方提出终止本协议履行。 2017年2月18日，原、被告又签订房屋租赁合同1份，被告将其位于海宁市厂房面积348.40平方米租赁给原告，租赁时间从2017年2月20日起至2020年2月19日止，租金按每平方米10元计算为41808元,一次性付清。原告预交保证金5000元，违约责任为任何一方违约均应向对方支付违约金5000元，且任何一方均有权向对方提出终止本协议履行。 原、被告签订上述3份合同履行至第二年即2018年时，原告未能按合同规定在2018年1月1日前支付租金386640元，而被告则向原告提出涨租金意见，对此双方经几轮协商未能达成一致意见。原告仅在2018年1月29日、2月5日及2月26日分三次支付租金273516元。2018年6月2日因原告不同意涨租金方案也未支付其余到期应付租金，被告采取了拉电措施强行对原告断电，后经派出所民警协商调解，当日被告恢复对原告供电，原告在2018年6月4日、6月30日和7月25日又支付租金255737元。 2018年9月13日，海宁市安全生产监督管理站因原告未按规定定期清理粉尘及粉尘作业场所电器设施设备不防爆下发了责令限期整改指令书，要求原告在2018年9月28日前整改完毕才可继续生产。2018年9月28日，海宁市安全生产监督管理站出具了整改复查意见书，原告法定代表人在上面签名停产清理准备搬离，相关电器设施已拆除断电。后原告于2018年10月15日与桐乡市梧桐心意搬家服务部签订搬运合同支付搬运费120000元开始搬迁，至2018年12月3日因原告未支付租金及水电费，被告门卫多次阻拦，双方多次报警。2018年11月30日原告向本院起诉要求解除双方签订的房屋租赁合同。 另查明原告已在2019年1月10日左右结清被告水电费并将剩余机器设备全部搬离被告厂房。且浙江科太厨房电器有限公司于2017年12月28日名称变更为浙江科大电器股份有限公司。 本院认为，原、被告之间签订的3份房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，合法有效，本院予以确认。原告未能按3份租赁合同规定的时间支付租金应当承担违约责任，但被告因与原告协商涨租金事宜，同意原告分期支付应认定为被告意思自治，故原告对此不需承担违约责任。被告在与原告协商涨租金事宜中，因双方未能达成一致意见且原告未能及时支付租金，故采取断电及发律师函等行为要求原告支付租金及腾退房屋，后原告自愿停产搬迁，被告上述行为不足以影响本案合同的履行，也未对原告的生产造成损失，且符合双方合同约定的任何一方违约对方有权提出终止合同的规定，本案中是原告自愿终止双方签订的租房合同进行搬迁，故原告起诉要求被告赔偿其损失的诉讼请求，本院不予支持；另原告要求解除双方签订的租房合同返还押金25000元，因原、被告事实上已对租房合同均同意予以解除，原告也已在2019年1月10日全部搬迁结束，故该请求本院予以支持。被告反诉要求原告支付违约金25000元及支付至原告向法院起诉要求解除合同之日的租金，因本案中原、被告双方均不存在承担违约责任的行为，故违约金的反诉诉讼请求本院不予支持；租金因原告全部搬迁结束至2019年1月10日，现被告要求计算至原告起诉之日，本院应予以准许，计算至2018年11月30日止租金应为579846元，因原告已支付529253元，故尚余租金50593元本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原、被告于2016年12月25日及2017年2月18日签订的3份房屋租赁合同。 二、被告浙江科大电器股份有限公司应返还原告海宁市东盛家具有限公司保证金25000元。 三、原告海宁市东盛家具有限公司应支付被告浙江科大电器股份有限公司租金50593元。 上述二、三项相抵扣，原告海宁市东盛家具有限公司应支付被告浙江科大电器股份有限公司款项25593元，此款原告应于本判决生效之日起10日内付清。 四、驳回原告海宁市东盛家具有限公司其余诉讼请求。 五、驳回反诉原告浙江科大电器股份有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费23264元，减半收取计11632元，反诉案件受理费合计2338元，减半收取计1169元，合计12801元，由原告海宁市东盛家具有限公司负担11947元、被告浙江科大电器股份有限公司负担854元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  曹利民 二〇一九年四月十九日 法官助理余鸿 书记员吕厔阳 ? 附页： 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。