贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0502民初1397号 原告：吴道琴，女，汉族,1971年3月23日出生，住毕节市七星关区。 原告：王兴贵，男，汉族，1963年10月30日出生，住址同上。 二原告委托诉讼代理人：李杰、熊灿斌，贵州本芳律师事务所律师。 被告：沈华，男，汉族，1976年1月27日出生，住毕节市。 委托诉讼代理人：李杰胜，贵州衡瑞律师事务所律师。 被告：吴道明，女，汉族，1981年2月7日出生，住毕节市七星关区。 原告吴道琴、王兴贵与被告沈华、吴道明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴道琴及二原告委托诉讼代理人李杰、被告沈华及其委托诉讼代理人李胜杰参加了诉讼。被告吴道明经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告所签《房屋买卖合同》；2、被告吴道明、沈华一次性返还原告购房款人民币9万元并支付原告利息损失暂计1000元，实际利息损失以9万元为基数，按银行同期贷款利息从2011年1月19日计算至履行完毕之日；3、判决被告吴道明、沈华赔偿原告房屋价差损失12.74万元及门面两年租金损失5.65万元，并承担评估费用1.1万元；4、本案案件诉讼费用由被告承担。事实及理由：2011年1月19日，原告夫妻二人与被告夫妻二人经协商签订《房屋买卖合同》，合同约定：“1、甲方将拆迁砖混结构房屋一套82.80平方米，坐落于望城小区1组团7号楼A户型右二楼出售给乙方所有。2、出售价款，以每平方米2200元(大写贰仟贰佰元)合计价款182358元(大写壹拾捌万贰仟叁佰伍拾捌元)。3、付款方式：乙方于2009年12月10日已预支40000元给甲方，签订本合同之日支付50000元给甲方，余款92358元待甲方将《房屋所有权证》和《土地使用权证》过户登记并交给乙方后，乙方一次性全部付清。5、甲方于2013年12月份将出售房交付乙方。如到期不能交付房屋，甲方按拆迁原房建筑面积142.17平方米享有的过渡费的40%支付给乙方。”同日，原被告通过签订补充条款约定被告方自愿将拆迁安置门面给原告方免费使用两年。合同签订后，原告如约履行了付款义务，可被告方并未如约将房屋在2013年12月交付原告，也未将房屋过户登记给原告，更未将门面交给原告免费使用。后，原告依法向七星关区人民法院起诉，要求被告履行合同，将涉案房屋过户到原告名下并履行交房义务，诉讼中，被告沈华提供七星区人民法院(2014)黔七民初字第220号《民事判决书》，原告始知涉案房屋在出售给原告后被告二人通过诉讼的方式将房屋明确为沈华父母所有，且(2014)黔七民初字第2220号《民事判决书》为生效判决，而事实上涉案房屋系拆迁安置房屋，原被拆迁房屋的《集体土地使用证》载眀土地使用者系沈华，房屋拆迁安置补偿合同系沈华签订，房屋拆迁安置补偿权利人系沈华，故，涉案房屋系沈华所有是毋庸置疑的，但(2014)黔七民初字第2220号的审判法官确莫名其妙的在《判决书》中本院认为部分将涉案房屋认定为沈华父母所有，导致人民法院依据该生效判决驳回原告“请求判决将涉案房屋过户到原告名下并履行交房义务”的诉求。原告上诉后，毕节市中级人民法院以“涉案《房屋买卖合同》有效，上诉人因《房屋买卖合同》无法取得涉案房屋物权，可以另案诉讼主张权利”为由驳回上诉，维持原判。 原告认为，《最高人民法院印发的通知》(法发[2009140号)对可得利益损失的主要类型进行了明确，“在当前市场主体违约情形比较突出的情况下，违约行为通常导致可得利益损失。根据交易的性质合同的目的等因素，可得利益损失主要分为生产利润损失、经营利润损失和转售利润损失等类型。”该通知精神在于保护守约方，杜绝违约获利的现象发生，倡导公平正义。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》时被告方认可被拆迁房屋系沈华所有，房屋建设用地使用证的土地使用者为沈华，房屋拆迁补偿合同由沈华签订，补偿权利人为沈华，在房屋安置过程中，房屋也是由沈华接收和使用，现被告沈华在(2014)黔七民初字第2220号案件【吴道明诉沈华返还原物纠纷】诉讼过程中辩称涉案房屋非其所有，并申请其父母出庭作证，七星关区法院据此认定涉案被拆迁房屋属沈华父母所有，导致原被告所签《商品房买卖合同》无法履行，而这一约关键信息，沈华在缔约之前及缔约并获得原告购房款后一直未告知原告。另，原被告双方约定被告将其门面无偿提供给原告使用两年。被告也之一未履行。根据《中华人民共和国合同法》第42条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(1)假借订立合同，恶意进行磋商：(2)故意隐与订立合同有关的重要事实成者提供虚假情况：(3)有其他违背诚实信用原则的行为。”之规定，本案涉案合同无法履行系因沈华的原因造成的，结合《中华人民共和国合 同法》第一百一十三条第一款“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，特向贵院起诉，恳请贵院判决支持原告诉讼请求为谢！ 被告沈华答辩称，1、原告诉状中声称缔约的过失不是因被告沈华故意隐瞒造成的，实际上被告夫妻二人原以为案涉房屋的所有权是他们的，并非故意隐瞒案涉房屋的所有权，现原告提出解除房屋买卖合同，被告表示同意解除；2、原告要求退还9万元购房款并支付利息，被告表示认可；3、根据（2014）黔七民初2220号判决书认定，被告对涉案房屋没有所有权、处分权，因此原告要求被告按照房屋差价来赔偿损失没有事实和理由。 被告吴道明未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面材料及证据材料。 结合当事人陈述以及经本院审查确认的证据，本院查明事实如下：2010年10月23日，被告沈华与毕节市天河城建开发投资有限公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定毕节市天河城建开发有限公司以望城安置小区安置房建筑面积184.78平方米及37.5平方米门面（摊位）（包括：1、望城安置小区1组团7号楼A户型右二楼82.89平方米、1组团4号楼A户型右五楼101.89平方米；2、门市商场6-9号37.5平方米）与被告沈华进行产权调换或安置。2011年1月19日，原告吴道琴、王兴贵作为买受人（乙方）与被告沈华、吴道明作为出卖人（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将坐落于望城小区1组团7号楼A户型右二楼的拆迁砖混结构房屋一套出售给乙方；合计价款为182358元；乙方于2009年12月10日已预支40000.00元，签订本合同之日支付50000.00元，余款92358.00元待甲方将过户登记并交付乙方后一次性全部付清；甲方于2013年12月将出售房交付乙方。同日，二原告又与二被告签订了《合同》，载明：沈华自愿将拆迁安置门面给吴道琴免费使用两年，用完两年后无条件返还。前述合同签订后，原告依约向被告交付了购房款90000.00元，后因被告未按期交付案涉房屋，二原告诉至本院，要求被告将案涉房屋交付给原告，并办理过户登记等。本院于2016年2月18日作出（2015）黔七民初字第4396号民事判决书，以本院于2014年12月2日作出（2014）黔七民初字第2220号生效民事判决中已经认定案涉房屋系被告沈华父母所有为由，驳回二原告的诉讼请求。二原告不服提起上诉，毕节市中级人民法院于2016年9月19日作出（2016）黔05民终1724号民事判决书，驳回原告的上诉，维持原判。为此，原告诉至本院，在本案中要求解除原、被告签订的《房屋买卖合同》，并要求被告返还购房款并赔偿损失等。 另查明，二原告系夫妻关系。被告沈华与被告吴道明于2005年4月登记结婚，于2012年2月2日协议离婚，并办理了相关手续。 本案在审理过程中，原告申请对案涉房屋的市场价值以及位于望城安置小区1组团6-9号拆迁安置门面从2015年10月至2017年10月的租金进行评估，经本院委托申请，贵州宏黔资产评估事务所作出宏黔评报字（2018）第139号评估报告，载明：取整确定位于毕节市××区××小区××楼××右××楼（面积82.80平方米）房屋的评估价值为30.74万元；取整确定望城安置小区1组团6-9号拆迁安置门面自2015年10月至2017年10月的租金为5.65万元。原告为此支付了评估费用11000.00元。 本院认为，原告吴道琴、王兴贵与被告沈华、吴道明于2011年1月19日签订的《房屋买卖合同》及补充条款（即双方于2011年1月19日签订的）系双方真实意思的表示，并不违反法律法规的强制性规定，虽然本院于2014年12月2日作出的（2014）黔七民初字第2220号生效民事判决中认定案涉房屋系被告沈华父母所有,但依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，被告在签订合同时对案涉房屋没有所有权或者处分权，并不必然导致合同无效，因此，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》应属有效合同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，现因被告未取得案涉房屋所有权或者处分权，导致案涉房屋不能转移给原告，故对原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。 合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还购房款90000.00元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告诉请的赔偿问题。原告与被告签订《房屋买卖合同》及补充条款，其合同目的是为了取得望城安置小区1组团7号楼A户型右二楼房屋居住、投资，以及望城安置小区1组团6-9号拆迁安置门面两年的使用收益，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，现因被告的过错导致合同目的无法实现，给原告造成了较大的经济损失，该损失应当包括合同如约履行后原告可以获得的利益，故对原告主张被告赔偿房屋差价损失及门面租金损失的诉请请求，本院应予支持。根据宏黔评报字（2018）第139号评估报告的意见，望城安置小区1组团7号楼A户型右二楼在评估基准日2018年10月10日的市场价值为30.74万元，望城安置小区1组团6-9号拆迁安置门面自原告自认的回迁日期，即2015年10月起，至2017年10月的租金为5.65万元。评估案涉房屋的市场价值与合同约定的购房价款的差价125042.00元（307400.00元-182358.00元）及门面两年的租金56500.00元，应当作为计算合同履行后原告可获得利益的参考依据，故对原告主张赔偿的经济损失，本院予以支持181542.00元（125042.00元+56500.00元）。结合本案实际，被告向原告赔偿房屋差价损失及门面租金损失后，已经足以弥补因案涉合同不能履行导致原告产生的损失，原告主张的利息损失加重了被告应承担的违约责任，故对原告诉请的利息，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告吴道琴、王兴贵与被告沈华、吴道明签订的《房屋买卖合同》； 二、被告沈华、吴道明于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告吴道琴、王兴贵购房款90000.00元； 三、被告沈华、吴道明于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告吴道琴、王兴贵经济损失181542.00元； 四、驳回原告吴道琴、王兴贵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1560.00元，评估费11000.00元，由被告沈华、吴道明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  孔羽佳 二〇一九年四月十九日 书记员  申开旭