成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0124民初571号 原告（反诉被告）：成都华居物业管理有限公司，住所地：成都市金牛区蜀西路9号9栋9楼904号。 法定代表人：魏翠，职务：总经理。 委托诉讼代理人：江银强，男，汉族，1996年1月14日出生，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：彭可涵，女，汉族，1993年7月10日出生，住四川省巴中市巴州区。 被告（反诉原告）：张刚，男，汉族，1979年11月30日出生，住四川省绵阳市游仙区。 被告（反诉原告）：李晓碧（曾用名李碧华），女，汉族，1976年3月17日出生，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人：张刚，男，汉族，1979年11月30日出生，住四川省绵阳市游仙区。 原告（反诉被告）成都华居物业管理有限公司（简称华居物业公司）与被告（反诉原告）张刚、李晓碧物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张少适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）华居物业公司的委托诉讼代理人江银强、彭可涵，被告（反诉原告）李晓碧的委托诉讼代理人即被告（反诉原告）张刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）华居物业公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令张刚、李晓碧支付拖欠的物业管理服务费1594.68元，垃圾清运费112元，水费15.15元，合计1721.83元；2、判令张刚、李晓碧支付违约金1721.83元；3、张刚、李晓碧承担本案全部诉讼费用。事实及理由：华居物业公司与成都宝投房地产开发有限公司签订“怡景城市花苑”项目前期物业服务合同，约定华居物业公司负责该项目的物业管理服务工作，业主负有交纳物业费义务，但张刚、李晓碧从2017年12月1日起，截止起诉之日，未向华居物业公司缴纳物业管理费。华居物业公司提起诉讼，请求支持其诉讼请求。 被告（反诉原告）张刚、李晓碧辩称并反诉称，张刚、李晓碧从未欠华居物业公司物业费，截止2018年底，张刚、李晓碧没有接到华居物业公司任何催收文件，其无端起诉张刚、李晓碧，是因为张刚进入了怡景城市花苑第二届业委会，对华居物业公司进行了监管，替业主争取了车位费，华居物业公司心生不满，生事端。张刚、李晓碧不慎遗失了交物管费收据，大概是2018年7月左右，是小区业主袁建华帮张刚、李晓碧一起代给的，但把收据等资料掉在华居物业公司办公室，华居物业公司以为有机可乘，修改了电脑数据，想借故起诉张刚、李晓碧，诬陷张刚、李晓碧没有给物业费，伺机报复。从2013年交房至今，小区单元门禁与住房的通话连接呼叫系统只正常使用了半年就被弃用；小区内公共空间楼道走廊墙壁砖脱落未予修缮且未对松动处排除安全隐患；小区视频监控系统盲点多黑屏多，形同虚设；为节省人工成本，华居物业公司将小区所有应急通道焊接并锁死，对生命安全视作儿戏；小区内楼幢人行通道楼梯周边污渍斑驳，内墙壁剥离隆起；从未开放启用开发商配套的小区游泳池；小区内及车库消防设备缺失破损，不更新不补充；小区所有公共区域灯光昏暗，无法满足正常生活要求；前后门岗访客几乎从不登记，保安保洁长期雇佣60岁以上的老年人；小区花草树木枯萎枯死，没有补植；未经业主大会准许，私自更换第一届业委会建造的车闸；肆意在小区商业化，在电梯打广告，没有将公共经营收入上缴第二届业委会；地下停车场车辆乱停乱放、垃圾堆积多年，且地下停车场采光棚污垢常年无人清理；小区顶楼航空警示灯失效，没有达到国标每分钟闪光频率20-70次，部分信号灯无效；小区公共区域被人搭建侵占，华居物业公司还去收取“物管费”；小区负二楼屎尿遍地，从未彻底处理干净；六幢及其他楼栋单元门口信报箱损坏；小区电线乱搭，有安全隐患；垃圾房设置在小区正门人行道上。2013年装修期间，装修工人手推车脚架不督促包裹胶皮，常有材料被盗等等，华居物业公司服务管理混乱。去年张刚参选进入第二届业委会后，坚持对华居物业公司进行监管，第二届业委会与华居物业公司达成协议，将其收取的车位费的50%返还业主，以弥补被开发商骗走办证税费的损失，华居物业公司出尔反尔，执行一个月后就拒不执行，并且也没有按协议将小区公区收入交业委会，侵犯了张刚、李晓碧的个人合法权益。现张刚、李晓碧要求华居物业公司全面履行《前期物业服务协议》，达到行业服务标准。根据相关规定以及华居物业公司在房管局备案的投标文件中的承诺履行义务，请求法院依法驳回华居物业公司的诉讼请求，并反诉请求：判令华居物业公司全面履行《物业服务协议》和行业标准确定的义务，即：1、立即恢复小区单元门禁与住房的语音通话系统连接；2、对小区内公共空间楼道走廊墙壁的墙砖脱落进行修缮并对松动处排除安全隐患；3、对小区视频监控系统盲点黑屏立刻进行修复；4、立即将小区所有应急通道打开并值守，确保生命安全；5、对小区内楼幢人行通道楼梯周边污渍清除干净并对墙壁剥离隆起处进行处理；6、开放启用开发商配套的小区游泳池；7、对小区内及车库消防设备缺失破损的立刻更新配置到位；8、对小区所有公共区域灯光必须在晚七点到早七点光线充足，并随季节变化调整，满足正常生活要求；9、前后门岗访客严格登记，履行保安职责，维护小区安全；10、对本小区枯萎枯死的花草进行补植；11、未经业主大会准许，私自更换车闸，要求恢复原状；12、要求将2018年度公共收益结算上缴业委会；13、要求立即整改及清扫地下停车场车辆乱停乱放、堆积多年的垃圾，和地下停车场采光棚污垢；14、小区顶楼航空警示灯失效，要求恢复使用，并达到国标每分钟闪光频率20-70次；15、小区外围公共区域被人占用，要求华居物业公司采取措施保护公有产权的完整；16、小区负二楼屎尿遍地，要求及时处理干净；17、要求华居物业公司按照房管局备案的投标文件中承诺的配备保安和保洁；18、六幢及其他楼栋单元门口信报箱损坏，要求修复；19、小区电线乱搭，有安全隐患，要求整改；20、垃圾房设置在小区正门人行道上，要求整改；21、拒不执行与业委会达成的协议，只收取业主车位费50%，要求华居物业公司按50%的标准支付车位费；22、因华居物业从2013年以来持续有上述失职行为，要求华居物业公司赔偿损失10000元。庭审中，张刚、李碧华要求华居物业公司按照招标文书的要求在该小区配置83名工作人员。 原告（反诉被告）华居物业针对反诉辩称，张刚、李晓碧提出的反诉请求事项没有事实依据，不符合法律规定及合同约定，应予驳回。华居物业公司已按照合同约定全面履行物业服务义务。作为小区物业服务企业对小区公共区域提供物业管理和维护服务，在日常服务工作中均严格按照合同约定及流程履行物业服务义务，制定物业服务各项工作计划，按要求定期巡查，无论是自查发现还是接到业主反应的问题均做好记录，在巡查时发现有需要维修的地方，在保修期范围内的华居物业公司第一时间发函至开发商及施工方协调处理，过保修期外属小修范围内的华居物业公司及时组织工程人员进行修复；属于大、中修范围的及时向业主委员会提出建议和报告；在日常巡查过程中发现的其他问题均会及时处理。同时根据合同约定，定期对小区内消防设施设备等巡查，根据工作计划对怡景城市花苑小区消防栓内的器材及灭火器于每月中旬进行一次巡检，对过期的灭火器及消防栓内的器材进行及时更换及补充；并委托专业公司定期对小区消防系统进行维护保养。小区公共区域灯光随季节变化调整，正常运行数年，完全满足广大居民的正常生活需要，华居物业公司在管理过程中于2016年、2017年陆续在开发商原有的路灯配置基础上增加10余处夜间路灯照明。华居物业公司自接管小区以来，一直严格按照物业服务合同约定内容以及相关法律法规为小区业主提供物业服务。对于张刚、李晓碧所提到的外来人员、外来车辆进出华居物业公司均是经过仔细盘问后进行登记，排除可疑人员；车辆进入小区时华居物业公司门岗工作人员会温馨提示车主不得将车辆乱停乱放或占用业主私家车位，对无法联系到的车主华居物业公司会张贴温馨提示引导车主正确停放，对于提醒三次以上均无效的车辆进行上锁处理。小区原开发商配置的道闸系统为车辆进出刷卡系统，至今已有6年时间，年代久远，不够智能化，已不能满足现在快节奏的需要，也存在许多不足，对小区的车辆管理工作造成了极大不便，华居物业公司本着为广大业主考虑，进一步规范车辆管理提升服务品质，出资将原老式车辆道闸系统升级为车牌号识别系统，业主车辆进出自动识别车牌即可。原旧道闸系统属小区全体业主的共同资产，物业公司将更换下来的旧道闸系统统一存放在小区内保管。采光棚华居物业公司每月定期清理一次，对小区卫生死角、地下室也会定期进行清扫，各节假日前华居物业公司也会要求小区工作人员进行环境大扫除，给业主提供舒适的居住环境，同时小区环境也需各位业主共同维护。花草树木是随着季节交替，绿化工作周而复始，冬季时节花要凋谢、树木存在干枯，此为自然现象，绿化补植、修剪、养护是一项长期循环的工作。华居物业公司配备有专职绿化工，根据物业服务合同约定每两月进行一次修剪及养护，并根据园区绿化生长情况适时补栽和维护。根据《前期物业服务合同》约定及相关法律法规规定物业服务是物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业共有区域的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，不含业主及使用人的人身与财产保险和保管责任，同时华居物业公司对业主和使用人出现违反规定行为时，针对行为和情节轻重会采取制止、规劝、报告等措施，若制止无效则上报相关部门进行解决。华居物业公司按照合同约定已经履行合同约定物业服务，张刚、李晓碧所提出的反诉没有法律和事实依据，故请求法院查清事实，驳回张刚、李晓碧的反诉请求。 本院经审理查明，2011年2月10日，华居物业公司与成都宝投房地产开发有限公司（开发商）签订《“怡景城市花苑”前期物业服务合同》，约定由华居物业公司为位于成都市郫县（现为成都市郫都区怡景城市花苑商住小区提供物业服务，委托管理服务事项有：房屋建筑本体公用部位的维修、养护和管理；公用设施、设备的维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通和车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。物业服务质量约定1、房屋外观；2、设备运行；3、房屋及设施、设备的维修、养护；4、公共环境；5、绿化；6、交通秩序；7、公共秩序维护与消防协助；8、房屋公用部位、公用设施设备的急修、小修；上述服务事项不低于物业管理服务的行业指导标准（具体见附件），该合同附件二为成都市住宅物业服务等级指导标准（试行）二级，委托管理期限自2011年2月11日至业主大会成立业主委员会选聘新的物业管理企业并签订物业管理服务合同止，物业费标准住宅按照业主建筑面积1.60元／月／平方米收取，原则上每月缴纳一次，缴费时间为当月的前十个工作日，逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日每天按照应缴纳管理服务费的万分之30缴纳滞纳金。合同签订后，华居物业公司入驻该小区进行物业服务。张刚、李晓碧系位于成都市郫都区房屋所有权人，该房屋建筑面积75.92平方米。 同时查明，该小区另一业主吴倩于2012年7月17日和华居物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定的物业服务事项和华居物业公司与成都宝投房地产开发有限公司（开发商）签订《“怡景城市花苑”前期物业服务合同》相同，在物业管理服务质量标准中约定：1、房屋外观；2、设备运行；3、房屋及设施、设备的维修、养护；4、公共环境；5、绿化；6、交通秩序；7、公共秩序维护与消防协助；8、房屋公用部位、公用设施设备的急修、小修；物业服务质量标准为不低于《成都市新都区普通住宅物业服务等级标准》中的一级服务标准。合同中约定的物业费的标准为住宅1.6元/月/平方米，每季度缴纳一次物业费，逾期缴纳物业费的，按照拖欠费用每日千分三的比例收取违约金。庭审中，张刚、李晓碧确认收房时和华居物业公司签订了《前期物业服务合同》，合同的权利义务内容和吴倩于华居物业公司签订的《前期物业服务合同》相同。 庭审中，华居物业公司要求张刚、李晓碧支付物业服务费、垃圾清运费的期间为2017年12月1日至2018年12月31日，并提交了向张刚、李碧华的短信催收记录。张刚、李碧华认为已经缴纳了上述费用以及水费，相应缴费票据丢失。庭审中，原被告确认案涉小区垃圾清运费标准为8元/月/户。 本案在审理过程中，经本院现场勘查案涉小区环境，情况有：许多楼栋内外墙墙体的墙砖有大面积脱落，7栋楼下绿化带有人种植蔬菜，部分绿化带无花草等绿化植物，4栋侧面墙角堆放有脱落的外墙砖渣，负一楼地下室有建渣堆放，2栋1单元外墙有牵拉的光纤网线，消防通道没有发现堵塞，部分楼栋墙体有污渍，部分楼栋地下室负一楼入户顶棚（冷凝水管处）脱落，3栋通往负层的楼梯间路灯损坏，楼梯间堆放有杂物，监控室有21个监控不能使用，部分监控盲点，部分监控信号不清晰，闪烁，7栋的烟感器和声光报警脱落，负二层有部分消防设施缺失，有污水和垃圾堆放，小区外墙公共空间被人搭建商铺使用。 庭审中，原被告对案涉小区路灯开关时间协商为：每年1、2、10、11、12月从每天晚上18点开至第二天8点，每年3、4、5、6、7、8、9月份从每天晚上19点开至第二天7点。 庭审中，原被告对华居物业公司将案涉小区车辆进出识别系统由之前的刷卡进出升级为智能车牌号识别系统的事实无异议，双方对案涉小区各单元门禁语音系统损坏无异议，对案涉小区没有游泳池的事实无异议。 庭审中，华居物业公司提交了2014年5月20日其向成都宝投房地产出具的工作函，就案涉小区单元门禁智能系统出现故障要求处理；华居物业公司提交了2016年4月19日向案涉小区业委会出具的该业委会代表袁建华2016年4月21日签收的工作函，以及2018年3月7日的向小区业委会出具的工作函，提出对门禁系统进行改造方案，资金渠道建议由专项资金或其他渠道列支，华居物业公司拟证明就小区单元门禁智能系统出现故障已向原开发商和小区业委会致函并提出修改方案，业委会至今没有回复，物业公司对此在履职尽责。庭审中，华居物业公司提交了2014年12月22日开发商、施工方、业主代表等就案涉小区外墙砖脱落事项开会的会议记录，华居物业公司就案涉小区外墙砖脱落事项于2015年6月1日向郫县房管局的报告、2017年2月20日向四川中普建设公司的工作函、2017年7月7日该小区业主委员会和华居物业公司共同向郫县犀浦镇政府、郫县犀浦镇犀河社区出具的紧急事件反应，拟证明华居物业公司对此事件履职尽责情况。 庭审中，华居物业公司提交了访客记录登记本，拟证明其对案涉小区外来进出人员在进行核查登记。 庭审中，华居物业公司提交了其在案涉小区进行物业管理服务的工作照片，拟证明履职尽责情况；庭审中，张刚、李晓碧提交了关于案涉小区环境的照片、视频资料，拟证明小区环境卫生差、人员进出没审核登记、消防通道堵塞、部分路灯不能照明、小区顶楼航空警示灯失效、部分信箱损坏等情形，进而拟证明华居物业公司没有履职尽责。华居物业公司在审理中确认有两栋楼顶的航空警示灯失效。 庭审中，张刚、李晓碧提交了案涉小区前期物业招投标文件，要求华居物业按照招投标文件中的标准履行物业服务。 本院在审理过程中，经向成都市新都区房管局了解，该区没有制定物业服务等级指导标准。 以上事实，有华居物业公司、张刚、李晓碧的身份信息、《前期物业服务合同》、房屋信息登记表、华居物业公司提交的照片、缴费短信催收记录、张刚、李晓碧提交的照片和视频、华居物业公司的工作函、访客登记本、本院勘验笔录，本院的工作记录，2017年成都市住宅物业服务等级指导标准以及双方当事人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，根据华居物业公司和成都宝投房地产开发有限公司（开发商）签订的《“怡景城市花苑”前期物业服务合同》、华居物业公司和张刚、李晓碧签订的《前期物业服务合同》、案涉房屋的登记信息，可以确认华居物业公司和张刚、李晓碧建立了合法有效的物业服务关系。双方应按照合同的约定履行权利义务。对于张刚、李晓碧认为华居物业公司应按其招投标文件履行物业服务义务的主张，本院认为华居物业公司和成都宝投房地产开发有限公司，以及华居物业公司和张刚、李晓碧就物业服务事项签订了《前期物业服务合同》，张刚、李晓碧的该主张不符合《物业管理条例》第三十五条第一款：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”的规定，不予支持。根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用”和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”规定，华居物业公司要求张刚、李晓碧支付拖欠的物业费、垃圾清运费并承担违约金的主张，符合双方签订的合同的约定和法律规定，应予支持。根据张刚、李晓碧所有的案涉房屋的建筑面积和双方签订的合同约定的物业服务费标注即1.60元/月/平方米，本院确认张刚、李晓碧应支付2017年12月1日至2018年12月31日的物业服务费1579.14元和垃圾清运费104元；对于华居物业公司主张的违约金，虽双方签订的合同中约定每季度缴纳一次物业费，逾期缴纳物业费的，按照拖欠费用每日千分三的比例收取违约金，但在华居物业公司未提交证据证明张刚、李晓碧未按时交纳物业服务费所造成的损失的情况下，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，结合本案的实际，本院确认张刚、李晓碧应支付华居物业公司的违约金为315.83元。对于华居物业公司主张的水费，虽华居物业公司提交了关于案涉小区水费票据，但不能证明和确认张刚、李晓碧应缴水费的情况，应承担举证不能的后果，本院不予支持。对于张刚、李晓碧认为华居物业公司没有尽到物业服务义务，构成违约，不应支持其要求支付物业服务费的主张，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，本院不予支持。 对于张刚、李晓碧的反诉请求，本院认为应根据法律、法规的规定和双方签订的合同作为确定华居物业公司履行物业服务义务的依据。华居物业公司和张刚、李晓碧签订的《前期物业服务合同》约定的物业服务质量标准为不低于《成都市新都区普通住宅物业服务等级标准》中的一级服务标准，华居物业公司和成都宝投房地产开发有限公司（开发商）签订《“怡景城市花苑”前期物业服务合同》在合同附件二中约定的服务标准为成都市住宅物业服务等级指导标准（二级），根据本院调查，在成都市新都区没有制定普通住宅物业服务等级标准的情况下，本院按照华居物业公司和成都宝投房地产开发有限公司（开发商）签订《“怡景城市花苑”前期物业服务合同》约定的附件二的物业服务标准，决定按照2017年成都市物业服务住宅物业服务等级指导标准中的二级标准来确定华居物业公司是否履行相应义务。根据本院在审理过程中，对案涉小区环境情况现场勘查，该小区存在光迁网线乱搭、小区外墙公共空间被人搭建成商铺使用，华居物业公司应按照成都市2017年物业服务等级指导标准中的二级标准第5条的规定，对上述行为进行劝阻，并报告业委会和有关主管部门。对于案涉小区4栋侧面墙角堆放有脱落的外墙砖渣，负一楼地下室有建渣堆放，部分楼栋墙体有污渍，3栋通往负层的楼梯间堆放有杂物，负二层有污水和垃圾堆放，华居物业公司应按照成都市2017年物业服务等级指导标准中的二级标准中关于保洁服务的要求，对上述垃圾、杂物进行清运，对上述污渍、污水进行清洗、保洁；对于小区的路灯（包括楼灯）照明情况，根据双方在审理中达成的协议，华居物业公司应当在每年1、2、10、11、12月从每天晚上18点开至第二天8点，每年3、4、5、6、7、8、9月份从每天晚上19点开至第二天7点，并根据根据成都市2017年的物业服务等级指导标准中的二级标准中公共设施设备维护养护的规定，确保路灯、楼道灯完好率不低于90%。本院在对案涉小区现场勘查中发现部分楼栋地下室负一楼入户顶棚（冷凝水管处）脱落，7栋的烟感器和声光报警脱落，负二层有部分消防设施缺失，根据成都市2017年物业服务等级指导标准中的二级标准规定的对公共设施设备需要维护维修的，属于小修范围的，及时组织修复，消防设施设备完好的规定，华居物业公司应对上述设施进行修复，确保完好；属于大、中修范围或需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修基金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。对于案涉小区监控室有21个监控不能使用，部分监控盲点，部分监控信号不清晰、闪烁的情况，以及小区楼栋顶楼航空警示灯失效的情况，华居物业公司应根据成都市2017年物业服务等级指导标准中的二级标准中公共设施设备维护养护的要求，对上述公用设施设备需要维修的，属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围或需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修基金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。对于案涉小区7栋楼下绿化带有人种植蔬菜，部分绿化带无绿化等情况，华居物业公司应根据成都市2017年物业服务等级指导标准中的二级标准中的规定，对7栋楼下绿化带有人种植蔬菜现象进行制止，并对小区绿化带无绿化的部分进行绿化物。对于张刚、李晓碧要求立即恢复小区单元门禁与住房的语音通话系统连接，修缮小区内公共空间楼道走廊墙壁砖脱落的主张，根据华居物业公司向案涉小区业委会、房管部门、当地街道社区、开发商的工作函，可以确认华居物业公司已按照成都市2017年物业服务等级指导标准中的二级标准中关于公共设施设备维护养护的规定，属于大、中修范围或需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修基金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议等要求履行了物业服务职责，张刚、李晓碧要求华居物业修复上述设施的请求不属于物业公司的小修范围，本院不予支持；对于张刚、李晓碧要求华居物业公司对小区内公共空间楼道走廊墙壁砖松动处排除安全隐患的请求，符合成都市2017年物业服务等级指导标准中二级标准中关于公共设施设备维护养护第10条：“容易危机人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施”的规定，华居物业应对小区内公共空间楼道走廊墙壁砖有安全隐患的地方设置明显警示标志和防范措施。对于张刚、李晓碧要求将小区所有通道打开并值守的主张，没有提供证据证明其所主张的被华居物业公司封锁的通道是应急通道，属于物业公司应打开和值守的范畴，本院不予支持。对于张刚、李晓碧要求开放启用开发商配套的小区游泳池，经庭审审理，该小区没有游泳池，本院对该主张不予支持。对于张刚、李晓碧要求物业公司前后门岗访客严格登记，履行保安职责，维护小区安全的主张，根据华居物业公司提交的访客登记本，本院认为该公司在小区前后门岗建立并实施了访客登记制度，本院对该主张不予支持；同时，需要指出的是，如果门岗没有严格执行，华居物业公司应加强管理和改进。对于张刚、李晓碧认为未经业主大会准许，私自更换车闸，要求恢复原状的请求，本院认为华居物业公司将出入小区的车闸由之前的刷卡进出系统升级为智能车牌号识别系统是为了方便管理，提升物业管理水平，也不损害业主利益，张刚、李晓碧的该主张没有充分合理的理由，不予支持；对于张刚、李晓碧认为地下停车场车辆乱停乱放，要求整改的主张，本院在现场勘查是没有发现该现象，且张刚、李晓碧没有提供充分的证据印证，不予支持。对于张刚、李晓碧要求华居物业公司按照房管局备案的投标文件中承诺的配备83名保安、保洁和工作人员的请求，本院认为双方权利义务应按照所签订的合同履行，张刚、李晓碧的该主张于法无据，不予支持。对于张刚、李晓碧要求物业公司将2018年度公区收益上缴业委会，要求按照和业委会达成的协议，只收取业主车位费50%的主张，本院认为该请求的权利主体应是业委会，对该主张不予处理。对于张刚、李晓碧要求修复小区楼栋单元门口损坏的信报箱的主张，因各楼栋单元门口的信报箱属于相应业主使用权的范畴，应由相应的信报箱业主主张该权利，本院对张刚、李晓碧该主张不予处理。对于张刚、李晓碧要求整改设置在小区正门人行道上垃圾房的主张，不属于物业关系范畴，本院不予处理。对于张刚、李晓碧要求赔偿2013年以来持续有上述失职行为造成的房价贬值等损失10000元的主张，没有证据证明损失的存在以及与华居物业公司存在因果关系，本院不予支持。 另，对于华居物业公司在本案审理中认为张刚、李晓碧反诉不成立的主张，不符合法律的规定，不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条第二款，《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张刚、李晓碧在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）成都华居物业管理有限公司2017年12月1日至2018年12月31日的物业服务费1579.14元、垃圾清运费104元和违约金315.83元，共计1998.97元。 二、原告（反诉被告）成都华居物业管理有限公司在本判决生效后十日内对位于成都市郫都区的怡景城市花苑商住小区的垃圾进行清运（包括该小区4栋侧面墙角堆放的外墙砖渣、负一楼地下室的建渣、3栋通往负层的楼梯间堆放有杂物）。 三、原告（反诉被告）成都华居物业管理有限公司在本判决生效后十日内对位于成都市郫都区的怡景城市花苑商住小区乱搭的光迁线网（包括该小区2栋1单元外墙牵拉的光纤网线）、该小区外墙公共空间被人搭建使用成商铺的情况行为进行劝阻，并报告该小区业主委会和有关主管职能管理部门。 四、原告（反诉被告）成都华居物业管理有限公司在本判决生效后十日内对位于成都市郫都区污渍进行清洗、保洁。 五、原告（反诉被告）成都华居物业管理有限公司在本判决生效之日起对位于成都市郫都区灯照明时间执行为：每年1、2、10、11、12月从每天晚上18点开至第二天8点，每年3、4、5、6、7、8、9月份从每天晚上19点开至第二天7点，并确保该小区公区区域的路灯、楼道灯完好率不低于90%。 六、原告（反诉被告）成都华居物业管理有限公司对位于成都市郫都区入户处脱落的顶棚、脱落的烟感器和声光报警（包括该小区7栋的烟感器和声光报警脱落）、缺失消防设施（包括该小区负二层部分缺失消防设施）,属于小修范围，在本判决生效后十日内进行修复，确保齐全完好；属于大、中修范围或需要更新改造的，在本判决生效后二十日内编制维修、更新改造计划和住房专项维修基金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。 七、原告（反诉被告）成都华居物业管理有限公司在本判决生效后十日内对位于成都市郫都区下绿化带上种植的蔬菜进行制止，并对该小区绿化带无绿化的部分进行绿化。 八、原告（反诉被告）成都华居物业管理有限公司在本判决生效后十日内对位于成都市郫都区走廊墙壁砖有安全隐患的地方设置明显警示标志和防范措施。 九、原告（反诉被告）成都华居物业管理有限公司对位于成都市郫都区信号不清晰、闪烁、不能使用的监控设备的情况，该小区顶楼失效的航空警示灯，属于小修范围的，本判决生效后十日内及时组织修复，属于大、中修范围或需要更新改造的，在本判决生效后二十日内编制维修、更新改造计划和住房专项维修基金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。 十、驳回原告（反诉被告）成都华居物业管理有限公司和被告（反诉原告）张刚、李晓碧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）成都华居物业管理有限公司承担；反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）张刚、李晓碧承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张少 二〇一九年四月十八日 书记员  钟娟