山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1312民初280号 原告：曹某某，男，1986年9月10日生，汉族，住临沂市兰山区。 原告：尹某，女，1990年1月19日生，汉族，住址同上。 共同委托诉讼代理人：王公刚，山东有泰律师事务所律师。 被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司。住所地：临沂市河东区九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府41号楼。 法定代表人：姚志强，总经理。 委托诉讼代理人：庄栋、刘启金，山东创序律师事务所律师。 原告曹某某、尹某与被告山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人王公刚，被告荣盛富翔公司的委托诉讼代理人刘启金、庄栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹某某、尹某向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付迟延办理房屋权属证书的违约金96105元，并协助原告办理购买房屋的权属证书；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年，原告与被告签订《商品房预售合同》一份，该合同约定，原告购买被告开发的“荣盛香醍荣府”第43号楼1单元302号房屋一套，房款总金额638950元，被告应当于2015年5月30日前将该商品房交付原告使用，并于商品房交付使用后365日内将办理权属登记，需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由双方协商执行，协商不成的依法向人民法院起诉。原告按照合同依法履行了自己的义务，被告也向原告交付了合同约定的房屋，但未按照合同约定提供办理产权证书所需的资料，致使原告未能办理产权证书。被告的行为构成违约，特诉至法院请求依法支持原告的诉讼请求。原告在庭审过程中明确本次起诉的违约金计算至2018年12月1日。 被告荣盛公司辩称，被告开发的“荣盛香醍荣府”小区于2016年4月29日通过综合验收，竣工验收备案文件齐全。但因小区内业主擅自围护庭院、改扩建，致使与规划审批内容不符，被临沂市规划局及临沂市城市管理局责令整改，由于上述原因，致使无法办理产权登记。另案涉房屋所在小区于2018年12月16日已具备办理产权登记条件，后被告多次通过电话、张贴告示通知小区业主进行办理，同时通知因业主逾期办理造成的损失由业主本人承担。房地产销售过程中，进行不动产登记是原告主动申请的行政审批事项，被告只能进行辅助性配合工作，被告已开发的楼盘已通过综合验收，并进行备案。至于原告是否能成功申请不动产登记，不以被告的意志为转移。综上，针对原告的诉求，被告认为，1、迟延办理权属证书的原因并不是因被告造成，且未给原告带来任何经济损失。2、根据《商品房预售合同》关于产权登记的约定，约定违约责任为协商处理，原告主张的违约金数额过高，且不应支持。请求人民法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告的证据是：证据1、原告的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。证据2、购房发票1张，证明原告按照合同约定支付了购房款。3、商品房预售合同，证明交付房屋的时间是2015年5月30日，并且约定交付房屋365日内由被告提供的资料报产权登记机关备案。4、物业服务收款收据1份，证明原告已实际入住该房屋。被告提供的证据是：1、临沂市规划局下发的关于查处违法建设的函1份、临沂市城市管理局下发的责令限期改正违法行为通知书1份，证明涉案小区存在私搭乱建，相关部门多次要求业主进行整改，并且不予通过规划验收。2、涉案房屋竣工验收备案证书1份，证明涉案房屋于2016年4月29日通过综合验收，我公司不存在违约情形。3、照片24份，证明该小区私搭乱建情况严重，导致规划验收迟迟未能通过，逾期办证并非是我公司造成的。4、鲁（2018）临沂市不动产权第0087564号不动产产权证书一份，证明曹某某、尹某所在楼房位于的单元楼已于2018年11月28日办理了不动产登记，至此之后业主可以分户办理产权登记。 本院组织当事人进行了证据交换并质证。被告对原告的证据1、2、4无异议；对证据3的真实性无异议，对证明内容有异议。原告对被告证据1、3、4的真实性无异议，对关联性有异议；对证据2的关联性有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述、质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。原被告双方于2014年3月17日签订了《商品房预售合同》，又名《商品房买卖合同》，合同编号：YS364436。约定原告购买由被告开发的位于兰山区北城新区三和五街和沂蒙十八路交汇处暂定名为荣盛?香醍荣府的商品房一套，包括43号楼1单元302室及-117号储藏室，房屋代码分别是2002411及2002275。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用,但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。该合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行。”合同签订时，双方亦签订了合同附件四补充协议。合同补充协议的第二条5项中关于产权登记手续的办理方法，经双方同意按以下方式处理：买受人自行办理产权证书，出卖人仅负责向产权登记机关报送与之有关资料。第五条其他约定的第4项规定：“双方签订本补充协议时出卖人已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务，买受人已明确理解合同及本补充协议各条款的含义。买卖双方签订的《商品房买卖合同》与本补充协议有不一致之处的，以本补充协议为准。”第八条规定：“本协议作为《商品房买卖合同》的附件，共一式二份，出卖人一份，买受人一份，均与合同具有同等法律效力。” 合同签订后，原告曹某某、尹某交付房款638855元，被告荣盛公司于2018年11月14日出具销售不动产统一发票，被告于2015年5月25日交付涉案房屋。荣盛公司于2018年11月28日取得包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。因办理产权证问题，双方协商未果，酿成纠纷，曹某某、尹某诉至本院。 本院认为，曹某某、尹某与荣盛公司签订的《商品房预售合同》及相关补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案存在两个争议焦点：一是荣盛公司是否承担逾期办理房屋产权登记违约责任；二是如需承担违约责任，违约金如何计算。 关于焦点一，荣盛公司于2015年5月25日将房屋交付给曹某某、尹某，根据《商品房预售合同》的约定，荣盛公司应于2016年5月25日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其在约定的期限内履行了该义务，且曹某某、尹某没有按时办理产权登记和荣盛公司没有及时履行该约定义务有直接的因果关系，故荣盛公司应承担逾期办证违约责任。虽然合同约定，如因荣盛公司的责任，曹某某、尹某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商执行。但因双方对于违约责任未达成一致协商意见，故应视为双方对此未约定，而未约定违约责任并非不承担违约责任的理由，因此对于荣盛公司辩解双方未约定违约金的数额荣盛公司不应承担违约责任的意见，没有法律依据，本院不予采信。对于荣盛公司抗辩是由于涉案小区业主存在私搭乱建、私封阳台等情况，导致该小区规划验收迟迟未能通过的意见，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，荣盛公司的该项辩解无事实和法律依据，本院依法不予支持。 关于焦点二，荣盛公司尽管未提供证据证明何时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，但荣盛公司已于2018年11月28日取得了包括涉案房产在内的大产权不动产登记证书是不争的事实，该时间也就是荣盛公司履行合同义务的时间，因此荣盛公司的违约时间应止于此。曹某某、尹某主张荣盛公司违约时间自2016年6月1日计算至2018年12月1日，超出了上述认定范围，对于超出部分，本院不予支持。 《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“（四）关于违约责任问题18.……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”。 综上所述，对于曹某某、尹某要求荣盛公司支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持，638855元×0.06÷365天×910天（自2016年6月1日至2018年11月27日）=95565.71元，对超出上述法定数额的部分，本院依法不予支持。 另外，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”可见，荣盛公司协助曹某某、尹某办理权属证书是其法定义务，本案中双方对此亦未形成争议，故无需人民法院判决确认。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曹某某、尹某违约金95565.71元。 二、驳回原告曹某某、尹某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2200元，减半收取计1100元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  李国锋 二〇一九年四月八日 法官助理王桂芝 书记员张峰