广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终284号上诉人（原审被告）：胡根生，男，1965年8月23日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：邱华平，广东广顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东新恒基科技企业孵化器有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：吴兆恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁焕娟，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：苏万营，女，系该公司员工。上诉人胡根生因与被上诉人广东新恒基科技企业孵化器有限公司（以下简称新恒基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初17837号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人胡根生上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、本案一、二审诉讼费由新恒基公司负担。事实与理由：双方当事人已达成和解，新恒基公司已经放弃违约金，请求按和解协议判决或主持调解。如需支付违约金，一审判决的违约金过高，应予降低。被上诉人新恒基公司辩称，双方没有达成和解协议，一审判决胡根生承担四个月租金作为违约金并非畸高。被上诉人新恒基公司向一审法院起诉请求：1.判令胡根生向新恒基公司支付2018年3、4月租金139500元及违约金474300元（从2018年3月13日起至2018年8月30日止，每天按未交租的2%计算）、违约赔偿金418500元，以上合计1032300元；2.本案诉讼费由胡根生承担。一审法院认定的事实：2017年6月29日，新恒基公司与胡根生于签订了《租赁合同》，约定新恒基公司将佛山市顺德区大良街道某房屋（以下简称案涉房屋）出租给胡根生，供其经营生活超市使用，租赁期限为2017年7月1日至2025年6月30日止，前两年租金为每月69750元，胡根生应于每月5号缴纳当月租金。胡根生签订合同时应向新恒基公司支付三个月租金，其中两个月租金作为履约保证金。上述合同7.1条约定，胡根生如未能履行本合同条款或有违反国家、省、市、区房地产租赁管理的有关规定，视为胡根生违约，新恒基公司除不予退还保证金外，还有权解除合同，并收回该物业使用权及追讨六个月租金作为惩罚性赔偿，并不补偿胡根生的装修费用。第7.3条约定，胡根生须按照本协议支付租金等相应费用，逾期七天仍未缴纳，新恒基公司有权从逾期之日起每日按未交租金的百分之二计收滞纳金。租赁期内胡根生拖欠达一个月视为严重违约，新恒基公司有权解除合同并按照合同约定向胡根生追讨违约赔偿。《租赁合同》签订后，新恒基公司交付案涉房屋使用权给胡根生经营超市，胡根生向新恒基公司缴纳了两个月租金作为履约保证金。2017年8月16日，胡根生登记成立佛山市顺德区某超市管理有限公司（以下简称某超市），法定代表人为胡根生，地址为案涉房屋所在地。2018年3月1日，新恒基公司向某超市发出《商函》，通知某超市，新恒基公司将大良新宁路20号委托给广东某创意产业孵化器有限公司负责租赁及后期运营管理工作，委托运营时间由2018年4月1日正式生效。2018年4月12日，某超市向广东某创意产业孵化器有限公司发出《通知函》，表示因超市经营不善准备于2018年4月16日正式关门结业，并要求与新恒基公司协商后续事宜。2018年4月20日，广东某创意产业孵化器有限公司向某超市发出《关于某超市提前退场的商函》，要求某超市将2018年2月、3月、4月的租金补齐，保证金不予退还，并要求租赁范围内的所有构筑物保持原状不可拆除。2018年5月1日，广东某创意产业孵化器有限公司向新恒基公司发出《授权委托书》，授权新恒基公司处理某超市的租金费用等事项，包括提起诉讼等。2018年5月15日，新恒基公司向某超市发出《催款函》，载明某超市离开租赁地方的具体时间为2018年5月6日，并要求其按照附件欠费清单缴纳各项费用。2018年5月25日，新恒基公司委托广东宝慧（顺德）律师事务所向某超市发出《律师函》，要求其限期支付所欠租金及违约金。2018年6月6日，某超市向新恒基公司董事长、总经理发函，确认欠缴2018年3月1日-4月15日租金，并要求用保证金及空调、消防设备抵扣租金及补偿金。双方协商未果，新恒基公司遂于2018年9月12日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，新恒基公司、胡根生双方签订的《租赁合同》合法有效，新恒基公司已经依约将租赁物交付胡根生使用，胡根生应当按期缴纳租金。关于胡根生的离场时间，新恒基公司主张胡根生于2018年4月25日离场且双方签署了退场交接确认检查表，但没有提供证据原件证明，另外新恒基公司向某超市发出的《催款函》中载明某超市离开租赁地方的具体时间为2018年5月6日，对于胡根生的离场时间，新恒基公司的主张前后矛盾，且没有证据证明，一审法院不予采纳。根据新恒基公司提供的某超市于2018年4月12日发出的《通知函》及2018年6月6日发出的函件，均载明某超市离场时间为2018年4月16日，因此一审法院确认胡根生的离场时间为2018年4月16日。胡根生应向新恒基公司支付2018年3月1日-2018年4月15日租金共计104625元。关于新恒基公司主张的逾期违约金及赔偿金，胡根生逾期交租并提前解除《租赁合同》，确实给新恒基公司造成了资金占用及空租期的损失，但胡根生是由于经营不善关门结业，且结业前已经提前通知新恒基公司，结业后及时将租赁物返还新恒基公司，并一直与新恒基公司积极磋商赔偿事宜，没有造成损失的进一步扩大。另外考虑到新恒基公司已经收取了胡根生两个月租金作为保证金不予退还，一审法院酌定胡根生向新恒基公司支付四个月租金279000元作为违约金，超出部分一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、胡根生应于判决发生法律效力之日起十日内向新恒基公司支付租金104625元；二、胡根生应于判决发生法律效力之日起十日内向新恒基公司支付违约金279000元；三、驳回新恒基公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为7045.35元（新恒基公司已预交），由新恒基公司负担4045.35元，胡根生负担3000元（胡根生径向新恒基公司支付，一审法院不再收退）。二审期间，胡根生围绕上诉请求提供了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院对该证据经审查认定：新恒基公司确认双方曾就本案进行协商，但双方未在书面协议上签名,该协议未生效，对双方均无约束力，故不应作为本案的定案依据。经审理，本院确认一审法院认定的事实。另查明，佛山市顺德区新恒基房产有限公司于2018年12月13日变更为现名称。本院认为，根据双方当事人的诉辩，本案争议的焦点为：一审判决确定的违约金是否过高。胡根生与新恒基公司发生纠纷后，双方虽就解决纠纷进行协商，但双方均未签订书面协议，故依双方约定该协议未生效，对双方均无约束力，胡根生请求按双方达成的协议处理本案纠纷的理由不成立，本院不予采纳。对于一审法院酌定的违约金，胡根生在一审中未主张双方约定的违约金过高，一审法院参照胡根生拖欠租金及提前解除租赁合同，给新恒基公司造成了资金占用及空租期的损失，以及新恒基公司已没收保证金的情况，已调低违约金数额，且胡根生没有证据证明新恒基公司已将案涉物业另租他人，从而一审法院酌定的空租期损失过高，故一审法院酌定胡根生向新恒基公司支付四个月租金279000元作为违约金并无不妥，本院予以维持。综上所述，胡根生的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5485元，由上诉人胡根生负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  徐允贤审判员  潘伟丹二〇一九年四月八日法官助理陈敏仪书记员赵敏琪