贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终697号 上诉人（原审被告）：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师，执业证号15224201611458443。 委托诉讼代理人：周遵才，贵州本芳律师事务所律师，执业证号15224201110106997。 被上诉人（原审原告）：周扬，女，汉族,1986年3月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：周遵林，男，汉族，1962年8月13日出生，住贵州省毕节市七星关区，系周扬之父。 上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰房开公司）因与被上诉人周扬商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8277号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告周扬提起诉讼，请求判决：1.被告支付原告逾期交房违约金计47264元；2.被告支付原告逾期办理房产证违约金暂计40826.04元(实际从2016年1月1日起计算至被告为原告办理涉案房屋所有权证书并交付原告之日止)；3.被告立即为原告办理涉案房屋的所有权证并将证书交付原告；4.本案诉讼费用由被告负担。案件审理过程中，因涉案房屋不具备办证条件，原告自愿撤回其第3项诉讼请求，保留其他诉讼请求。事实和理由:2013年11月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定:原告购买被告开发建设的位于毕节××南部新区东部博泰·水韵天颐A6栋2单元2层1号房屋，房屋总价款为人民币409918元，出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房,逾期交房超过60日的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依照合同约定，履行了相应义务，支付了购房款409918元(其中首付款129918元，从银行按揭贷款支付280000元)，然而从被告提供的《商品住宅质量保证书》上看，房屋的竣工时间是2016年11月16日，被告没有通知原告收房，2017年9月4日去找被告时才知道是以发公告的形式通知收房，公告通知的时间是2016年12月30日，原告实际于2017年9月4日收房。按《商品房买卖合同》约定，被告实际逾期交房976天，应支付逾期交房违约金43910.24元，当时经与被告工作人员协商，被告对逾期交房违约金作出承诺:合同中购房金额为409918元，根据合同约定违约金按每天万分之一计算，共计517天，违约金21193元，根据公司与业主协商，2016年6月1日起每天按万分之三计算，共计212天，违约金金额为26071元，合计违约金金额为47264元。公司承诺于2017年3月10日起开始支付违约金。按上述编号排队领取(编号是408)。但过去了一年多，被告还是没有支付分文逾期交房的违约金。时至今日，也仍未为原告办理该房屋的所有权证。原告多次向被告反映要求及时办证及支付逾期交房的违约金，被告总是以种种理由搪塞推诿。原告认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，本案中，被告未在合同约定的期限内将商品房交付原告，也未按约定为原告办理涉案房屋的所有权证书，违反了《商品房买卖合同》的约定，也违反了相关法律规定，应当承担支付违约金、继续及时为原告办理房地产权属证书的责任。本案中，该商品房约定的交房时间为2014年12月30日，而实际交付时间为2017年9月4日，按交房时原、被告的约定，被告应给付原告逾期交房违约金47264元;又按照原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三项的约定，被告应当在2015年12月30日前将涉案房屋的所有权证交付原告，因此，被告应以原告已交房款409918元为基数，从2016年1月1日起，直至交付该房屋的所有权证书给原告为止，按每日万分之一的标准，向原告支付逾期办理房屋所有权证书给原告的违约金，并及时为原告办理涉案房屋的所有权证书。 原审被告博泰房开公司答辩称：1.原告的起诉已超过诉讼时效。2.原告的请求权基础系逾期办证，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及将办理分户转移登记的有关文书，交付原告，由原告作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中，并不包含房屋产权属登记。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记之后虽然没有写明具体时间，但当然地在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实。所以，对原告主张的逾期办证违约责任应当予以驳回。3.《商品房买卖合同》签订时，合同中约定由答辩人代为办理的证书或者提交的有关文书，属于按照《房屋登记办法》上规定办理的房屋所有权证书或有关文书。4.合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，原告主张的违约金过高，应当依法予以调低。5.合同约定的办理初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书的时间，系在交房后180日后。如果法院判决答辩人违约，违约时间也只能以实际交房之日起180日后，扣除已超诉讼时效期间开始计算。同时，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金应不予支持。6.原告主张的有关文书并不具体明确，答辩人无法履行合同约定的该交付义务。该合同条款约定不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。答辩人不承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。7.答辩人按照双方合同约定于2017年1月26日在毕节日报上发布了交房公告，并于2016年12月份在所在小区、售楼部等发布了交房公告，系原告自身的原因于2017年9月4日才实际收房。根据双方合同第十四条第三款的约定:对于在发布交房公告之后的逾期交房责任答辩人并不承担。原告主张按照万分之三计算逾期交房违约金过高，要求调减为万分之一。 原审经审理查明：2013年11月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定:原告购买被告开发建设的位于毕节××南部新区东部博泰·水韵天颐A6栋2单元2层1号房屋，房屋总价款为人民币409918元，出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房,逾期交房超过60日的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依照合同约定，履行了相应义务，支付了购房款409918元，然而被告未按照合同约定于2014年12月30日前向原告交付涉案房屋，以及于2015年12月30日前向原告提交办理涉案房屋转移登记有关的文书。被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2017年9月4日。至原告提起诉讼之日，被告仍未向原告支付逾期交房违约金和逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金。 另查明，被告于2017年9月4日向原告出具业主身份确认单，确认单上面加盖博泰公司销售部印章。 上述事实，有原、被告双方提交的各项证据在卷为凭，予以确认。 原审认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按合同约定于2014年12月30日向原告交付涉案房屋，并于2015年12月30日前取得涉案房屋所有权初始登记证书，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告。而被告于2017年9月4日向原告交付涉案房屋，已经构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，逾期交房超过60日的，原告要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。故从2014年12月31日起至2017年9月4日止，共计978日，被告应当支付的逾期交房违约金为：409918元×1÷10000×978=40089.98元。故对原告要求被告支付47264元逾期交房违约金的请求，予以支持40089.98元，其余部分不予支持。 根据合同约定，被告应于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。截至原告提起本案诉讼之日，被告仍未取得涉案房屋所有权初始登记证书，且未将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的行为，已构成违约。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。由于原告已委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，故在原被告之间形成委托办证关系，因此，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故计算逾期办证违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。故违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准计算，从2015年12月31日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。按照前述违约金的计算方式，故从2016年1月1日计算至2018年10月29日，被告应当支付的违约金为409918.00元×1÷10000×1033日=42344.53元。对于2018年10月30日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止违约金，以原告已付购房款409918.00元为基数，按照每日万分之一的标准计算。 对于被告抗辩称原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的理由。经庭审查明，原告向被告主张逾期交房违约金的时间为2018年9月26日，根据合同约定，被告逾期交房超过60日的，原告要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。涉案房屋实际交付的时间为2017年9月4日，根据前述约定，被告应于2017年10月4日之前向原告支付逾期交房违约金，故应从2017年10月5日起开始计算原告享有的逾期交房违约金的诉讼时效。同时，民法总则于2017年10月1日起开始施行，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条：“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，原告享有的逾期交房违约金的诉讼时效期间应为三年，即从2017年10月5日至2020年10月5日，原告于2018年9月26日诉至法院，要求被告支付逾期交房违约金，并未超过诉讼时效，应予支持。 对于原告主张的逾期办证违约金的诉讼时效。根据合同约定，被告应于2015年12月30日前，向原告提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金，如被告逾期提交，则应向原告支付违约金，违约金的计算方式为以原告已付购房款为基数，按照每日万分之一的标准计付。原、被告双方约定以日为单位计付逾期办证违约金，故应从2015年12月31日起，开始计算被告应当向原告支付的逾期办证违约金。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”之规定，从2015年12月31日计算至2017年10月1日，原告享有的逾期办证违约金请求权并未超过民法通则规定的两年诉讼时效，原告有权主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定，故对于2015年12月31日的逾期办证违约金，其诉讼时效届满之日为2018年12月31日，而原告于2018年9月26日向被告主张2015年12月31日及之后的逾期交房违约金，并未超过前述诉讼时效的规定，应予支持。故对被告提出的原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的规定，不予采信。 对于被告辩称其已于2017年1月26日在毕节日报上发布交房公告，对于发布交房公告之后的逾期交房责任答辩人并不承担的理由。经庭审查明，被告并未提供相应的证据证明其在发布交房公告之前已经通过电话等方式通知原告交房，系由于原告自身的原因迟延接收房屋。故对被告提出的前述抗辩理由，不予采信。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告周扬逾期交房违约金40089.98元；二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告周扬逾期提交办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金42344.53元（2016年1月1日至2018年10月29日），2018年10月30日至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止违约金，以原告已付购房款409918.00元为基数，按照每日万分之一的标准据实计算；三、驳回原告周扬的其他诉讼请求。案件受理费1001.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担。 一审宣判后，博泰房开公司不服，向本院提起上诉，请求上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、根据双方合同第十四条第三款的约定，上诉人有权以发布公告的形式向被上诉人通知交房，上诉人实际于2017年1月26日就在毕节日报上发布交房公告，被上诉人未及时接收房屋系其自身原因所致，故案涉逾期交房违约责任只能计至2017年1月26日。对于公告发布后的逾期交房损失，不应由上诉人承担。同时，本案逾期交房并非完全由于上诉人的原因造成，施工过程中的恶劣天气、业主集体上访、工人堵工等因素均是造成上诉人逾期交房的原因，故应当对上诉人的违约期间进行相应扣除。二、被上诉人请求支付违约金系基于上诉人“逾期办证”，一审判决上诉人承担逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，判非所诉，程序违法。三、根据合同第二十二条约定的办证模式，上诉人的义务系在2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。而就办理分户产权转移登记证书而言，虽系委托办理，但被上诉人未提交委托办证的相关资料，且双方未对具体办理时间及违约责任进行约定，故本案不存在逾期办证的违约事实。基于委托办理，办理商品房转移登记的有关文书不需要再次提交给被上诉人，故上诉人不承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。四、被上诉人并未因逾期办证遭受损失，其主张的违约金应当以实际损失为基础，在其未举证证明损失的情况下，对其违约金请求应不予支持，且该违约金标准过高，应当予以调低。五、无论是逾期交房还是逾期提交办理商品房转移登记的有关文书，均系一个违约行为导致的两种违约后果，上诉人在承担了逾期交房违约责任后，对上诉人提交办理商品房转移登记有关文书的期限应当予以顺延，不应再承担逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约责任。一审判决上诉人同时承担逾期交房和逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约责任错误。 被上诉人周扬答辩称：案涉交房时间应当以被上诉人实际接收房屋的时间为准，上诉人主张以公告交房时间认定案涉交房时间错误；被上诉人要求上诉人承担逾期办证的违约责任已经涵盖要求上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金诉求，一审判决并未超出被上诉人的诉求范围；逾期交房与逾期办证是不同的违约行为，对应不同的违约责任，因上诉人逾期交房与逾期办证的事实客观存在，一审判决其承担逾期交房与逾期办证的违约责任并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 经审理查明，二审认定的事实与一审认定的一致。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：一、一审对本案交房时间的认定是否正确？二、一审判决上诉人承担逾期交房违约责任和逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任是否恰当？三、应否对案涉违约金予以调整？四、一审审理程序是否违法？ 关于焦点一，根据《商品房买卖合同》第十四条第（三）款：“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按一下方式处理：若联系不上客户经我公司在毕节日报上公示60日后，视为买受人对该商品房无异议，并应缴纳应该缴纳的费用。逾期超过180日的，出卖人有权收回房屋，另行出售。买受人每日赔偿出卖人合同总价款0.3%的违约金。”的约定，上诉人以登报方式发布交房公告的前提是其联系不上被上诉人，因上诉人未举证证明其已在登报公告前以合理方式通知被上诉人交房未果的事实，一审以被上诉人实际接收该房屋的时间为案涉房屋交付时间并无不当。上诉人主张应以其公告时间为本案交房时间的上诉请求，无事实依据，不予支持。 关于焦点二，首先，上诉人未能在合同约定的期限内取得商品房初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，该情形符合双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款：“转移登记：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1、2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”的约定，被上诉人据此主张上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，未违反双方合同约定以及法律规定。上诉人以其基于委托关系，无须向被上诉人交付办证所需文书以及被上诉人未提交相关委托办证资料为由，主张不予承担逾期办证违约责任的上诉意见不能成立，本院不予采纳。关于上诉人主张被上诉人未举证证明其因逾期办证遭受任何损失，故上诉人不应承担违约责任的上诉意见，本院认为，不动产物权变动的登记生效主义决定了不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明，故商品房买卖合同中，向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋转移登记证书，均系出卖人应当承担的主要合同义务。在买受人不能取得房屋转移登记证书的情况下，现实受领房屋并不能确保买受人全面享有房屋项下相关权利，买受人仍承担着“一房二卖”、不能办理房屋抵押贷款以及房屋被视为出卖人财产，遭遇强制执行等现实风险，买受人由此造成的损失客观存在。上诉人关于逾期办证未给被上诉人造成损失的主张，与事实不符，不予采信。其据此请求不予承担违约责任，不仅与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，亦有违诚信履约原则，不予支持。其次，根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人负有在合同约定期限内向被上诉人交付商品房以及办理商品房转移登记有关文书的义务，对上诉人逾期履行上述义务的情形，双方亦明确约定了相应的违约责任。上诉人逾期交房以及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书系本案客观事实，被上诉人据此主张上诉人按照《商品房买卖合同》的约定承担相应的违约责任，事实及法律依据充分，上诉人主张其不应同时承担逾期交房与逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，无事实及法律依据，不予采纳。 关于焦点三，逾期办证违约金条款作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，对于不存在利益明显失衡的违约金条款，司法予以尊重。上诉人未举证证明《商品房买卖合同》约定的违约金已明显高于被上诉人的实际损失，其主张对违约金进行调减，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于焦点四，被上诉人于一审中将其诉讼请求表述为判决被上诉人“支付逾期办证违约金”，但综合被上诉人提起本案诉讼所依据的事实及理由可知，上诉人怠于履行其作为出卖人的协助办证义务，违反《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款的约定，是被上诉人提起本案诉讼的逻辑起点，要求上诉人依照上述条款的约定支付逾期办证违约金，是被上诉人启动本次诉讼程序的诉讼意图，故一审判决被上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，并未超出当事人的诉求。上诉人关于一审审理程序违法的上诉理由均不能成立，予以驳回。 综上，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2002元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年四月八日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青