安徽省长丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0121民初683号 原告:安徽远大实业有限责任公司，住所地合肥市蜀山区望江西路**南屏家园****，统一社会信用代码9134010061030394。 法定代表人：卢德久，总经理。 委托诉讼代理人：牛火平，安徽江淮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王远征，安徽江淮律师事务所律师（实习）。 被告:长丰县下塘镇人民政府，住所在长丰县下塘镇下塘路，组织机构代码11340121003004533B。 法定代表人：罗朝阳，镇长。 委托诉讼代理人：黄祥，安徽进行时律师事务所律师。 原告安徽远大实业有限责任公司（以下简称远大公司）与被告长丰县下塘镇人民政府（以下简称下塘镇政府）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远大公司特别授权委托诉讼代理人牛火平到庭参加诉讼，被告下塘镇政府特别授权委托诉讼代理人黄祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告远大公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间签订的《龙泉小区开发协议》及《龙泉小区开发补充协议》，要求被告返还原告交纳及为被告垫付的相关费用1027074元，赔偿占用资金利息损失734147元（利息按年利率6%暂计算至2018年12月底）、赔偿各项损失1030143元；2.判令被告办理龙泉小区已建成8幢房屋国有土地使用证书及房产证；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2000年签订《龙泉小区开发协议书》，约定由原告承建龙泉住宅小区项目，被告按20000元每亩计价出让土地给原告，被告负责立项、规划、勘探、报建手续，并承担小区水电、道路、围墙等基础设施费用。2003年11月8日双方又签订了补充协议，约定被告出让40亩土地给原告，并负责办理18亩国有土地使用权证。在双方签订协议之前，被告也为龙泉小区开发项目取得了立项批复、建设用地批复及长丰县安居工程建设领导小组同意办理城建（规划）土地、计划、税务手续批复，同时被告也为开发项目办理了施工许可证。协议签订后，原告依约建成了8幢楼房且已对外销售，期间原告向被告交纳了381000元土地出让金。由于被告一直未能办理龙泉小区建设项目国有土地使用权证，已建设并出售的房屋也无法办理房屋产权证书，原告虽对下剩项目土地完成平整工序，因手续不完善无法继续开发，给原告造成重大损失。现随着下塘镇整体规划调整，双方已实际无法继续履行协议，为了妥善解决对龙泉小区开发项目存在的争议,赔偿原告造成的损失，双方经协商未果诉讼至法院，要求依法支持原告诉讼请求。 原告围绕诉讼请求及陈述的理由依法提交了以下证据：证据1.政府批文证明原、被告双方在签订的《龙泉小区开发协议书》前，被告就龙泉小区项目已取得了安徽建设厅立项批复、合肥市人民政府建设用地批复、长丰县安居工程建设领导小组同意办理城建(规划）土地、计划、税务手续批复。证据2.龙泉小区开发协议书、龙泉小区开发补充协议证明原、被告于2000年签订《龙泉小区开发协议书》，该份协议书约定由原告承建龙泉住宅小区项目，包含住宅、商业、休闲娱乐、文化中心及小区相应的道路绿化及附属设施总建筑，面积约为5万平方米，案涉土地由被告按照2万元/亩计价出让给原告，被告负责立项、规划、勘探、报建等手续，承担水电、道路、围墙等基础设施费用。2003年11月8日，原、被告双方针对龙泉小区的开发项目再次签订补充协议，协议明确约定“被告将规划中的龙泉小区用地约40亩（以测量为准）以出让的方式转让给原告，并负责为原告办理18亩用地的国有土地使用权证书，费用由被告承担”。证据3.施工许可证、龙泉小区规划说明证明2005年4月25日，原告取得了案涉小区的建设工程规划许可证，并按照协议约定完成了四幢共计78套房屋的建设。证据4.证明一份、委托书一份证明被告并没有按照协议约定完成案涉工程建设用地规划许可证的办理工作、权属转移登记手续及国有土地使用权证书。证据5.行政事业单位收费收据证明截至2005年12月，原告已向被告支付龙泉小区土地款项381000元。证据6.收款收据三份证明下塘镇龙泉小区规划、报建费用按照《龙泉小区开发协议书》约定由被告下塘镇政府承担，远大公司已支付规划费用8000元，报建费用32000元。证据7.《建设工程勘察合同》证明下塘龙泉小区勘察费用96000元，按照《龙泉小区开发协议书》约定由下塘镇政府承担。证据8.《建设工程设计合同》证明下塘龙泉小区（二期）26000平方米住宅设计费用377000元，为了印证该合同，当庭提交一份图纸，用于证明龙泉小区未建部分已经完成设计工作。证据9.下塘龙泉小区围墙工程建筑安装工程决算表证明下塘龙泉小区围墙工程款154210元，按照《龙泉小区开发协议书》约定由下塘镇政府承担；证据10.下塘龙泉小区附属（场地平整等）工程建筑安装工程决算表证明下塘镇龙泉小区场地平整工程等基础设施工程款181713元，按照《龙泉小区开发协议书》约定由下塘镇政府承担。证据11.下塘镇龙泉小区道路主干道工程建筑安装工程决算表证明下塘龙泉小区主干道等基础设施工程款94654元，按照《龙泉小区开发协议书》约定由下塘镇政府承担。证据12.下塘镇龙泉小区给水工程建筑安装工程决算表证明下塘镇龙泉小区给水工程等基础设施工程款79497元，按照《龙泉小区开发协议书》及《补充协议》约定由下塘镇政府承担。证据13.下塘镇龙泉小区二期施工单位停工人员机械等损失经济签证单证明因下塘镇龙泉小区二期迟迟不能开工，施工单位为组织施工活动投入了机械及人员停工损失171943元。 被告下塘镇政府辩称:1.原告诉请第一项，因原、被告签订的协议及补充协议违反国家法律法规强制性规定，应属于无效协议，人民法院应确认协议无效而不是解除双方的协议。2.由于双方签订的协议系无效协议，无效协议自始无效，因无效协议导致的相关损失按照法律规定应按双方的过错责任大小及双方的受益程度予以确定，由于原告方楼房已经建成，并且已经出售，取得了相应的收益，所以按照协议，应该由被告方承担的费用，被告方只应该部分承担。3、关于原告的第二项诉讼请求，由于双方的协议是无效协议，客观上也无法办理相应的土地和房产证，办理房产证和土地证并不是人民法院民事审判庭的受案范围，因此该项诉请于法无据。 被告未提交证据。对原告提交证据质证意见为：对证据1中的长丰县人民政府征地批文显示要办理征地立项手续，但是没有后续的办理，案涉土地的性质仍然是农村集体土地，在农村集体土地上建设商品房本身就是违法行为，因此该组证据不能证实双方签署协议符合法律规定，而且以前报批的批文并不是针对该项目的。对证据2的真实性没有异议，协议不符合法律规定，同时认为该份协议是无效协议，按照协议约定甲方的责任是负责立项、报建、规划和勘探以及主干道建设、下水道的铺设、小区的三面围墙，小区所需的水电增容等相关费用，这几项是甲方（被告方）的责任，并按照协议协调办理相关证件。乙方承担甲方责任以外的建筑安装等费用，补充协议中乙方要承担每亩2万元的土地出让金，合计36万，补充协议是2003年8月签订的，土地出让金的表述本身就是错误的，土地出让金应该是县级以上的土地管理部门收取，2万元实际是为了补偿群众的土地补偿费用，并不是土地出让金，这个钱已经补偿给群众了，该款不应该视为原告方的实际损失。对证据3的三性不持有异议，施工许可证只是4幢楼的许可证，不是8幢楼的，从长丰县规划局2005年的证明看，工程规划许可证应该是正在办理，该组证据不能证明房屋建设的合法性。对于证据4的真实性没有异议，合法性有异议，相关证照至今没有办妥，说明存在不符合法律规定的情形存在。对证据5的真实性没有异议，土地款项并不是土地出让金，是征收农民土地的土地补偿款。对证据6中的“放线费”、“报建费”的真实性没有异议，关联性由法院认定。对证据7的勘察合同，只有合同没有发票，也没有收据，96000元是预算费用，不能证实原告公司支付了勘察费96000元。对证据8的设计合同，依据双方的协议约定，设计费用由原告方承担，且只有合同没有发票，不能证实已经支付了设计费用。对证据9关于围墙的结算费用，围墙确实建设了，既然是与政府合作开发，应当有政府部门确认，合同只有原告与第三方的签字，真实性由法院对此进行核定。对证据10的场地平整费，约定是由我方承担，土地确实平整了，与证据9的质证意见一致。对证据11的主干道费用，确实建了，与证据9质证意见一致。对证据12的给水工程费用，工程完成了，与证据9质证意见一致。对证据13原告赔偿相关款项，应当提供收据或者是原告支付的账目凭证，所以难以认可原告支付了相关费用。原告针对上述被告应承担的工程费用确实完成了相关工程，应当是有相应的支出，只是没有政府单位盖章确认，原告应该提供支付的凭证。 根据原、被告所举证据及庭审中诉讼代理人的陈述，结合本院依法核实的情况，查明以下事实：2000年为了给下塘镇工作人员解决住房困难问题，原、被告双方签订了《龙泉小区开发协议书》，约定由原告承建龙泉住宅小区项目，被告按20000元每亩计价出让土地给原告，被告负责立项、规划、勘探、报建手续，并承担其费用，同时承担小区水电、道路、围墙、下水道铺设等基础设施费用；被告负责办理小区所需水、电增容手续，费用100000元由原告承担；被告负责协调办理房屋相关销售配套工作；原告组织实施施工并负责承担建筑营业税。2003年11月8日双方又签订了补充协议，约定被告出让40亩土地给原告，并负责办理18亩国有土地使用权证，同时约定免收原告水电增容费100000元。在双方签订协议之前，被告为龙泉小区开发项目取得了立项批复、建设用地批复及长丰县安居工程建设领导小组同意办理城建（规划）土地、计划、税务手续批复，同时被告也为开发项目办理了部分楼房施工许可证。后被告依约收取了原告381000元土地使用费，但直至本案庭审辩论终结前一直未能给龙泉小开发项目办理国有土地使用证书。双方签订协议后，原告建成了8幢楼房已对外出售，被告同时自己在协议约定区域范围内也组织建造了1幢楼房。由于被告一直未能办理龙泉小区建设项目国有土地使用权证，后续开发未能继续。现下塘镇区域内整体统一规划调整，龙泉小区建设项目不符合统一规划，原、被告已不能继续履行协议。随着下塘镇区域列入长丰县经济发展统一规划，为解决历史遗留问题，有利于下塘镇区发展，双方就诉争的事项进行过数次协商未能达成完全一致意见，原告诉讼来院。 另查：原、被告诉争合作开发的龙泉小区土地性质属于长丰县下塘镇南圩社区居民委员会集体用地，且部分属农用地。 本院认为，原、被告对共同开发项目虽办理了立项、规划许可，甚至办理了建设许可，但双方协议开发房地产所涉土地性质直至本案庭审辩论终结前一直属于集体土地性质，未经相关土地管理部门批准变更土地用途,违反相关法律规定，且现双方均确定在现有条件下已无法变更。被告作为乡镇人民政府无权对集体所有土地进行出让。原、被告签订的共同开发房地产协议违反了《中华人民共和国土地法》强制性规定，双方签订的协议应属无效协议。协议无效，因该协议取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中被告收取原告土地费用381000元，没有法律依据，依法应当返还。原告因已经建成8幢楼房占用的土地无法返还，对尚未占用土地应当予以返还。关于原告要求被告返还其垫付的协议约定由被告承担的相关规划报建40000元、勘察费用96000元、围墙工程费154210元、附属工程费181713元、道路主干道工程费94654元、给水工程费79497元，合计646074元，原告提交了与实际施工单位核算清单和相关收款收据及实际施工单位出具的说明，其虽未能提交正式票据证明实际支出数额，但被告方也认可工程已实际完成，认为被告方应当有相应支出，虽对原告垫付支出工程款项具体数额提出疑问，本院建议双方进行评估审计，双方均表示已完成的工程因年久绝大部分已毁损，无法进行评估审计，被告也未能提出相关证据予以反驳，且原告所举证据证明其实际垫付支出费用的款额具有可信性，故被告对合同约定应由其支付而有原告垫付的上述工程款额应当予以返还；关于原告要求被告返还共同开发设计费用，因双方对该项费用未行约定由被告承担，被告对实际支出的设计费用不认可，且原告明知双方合作开发的龙泉小区项目相关手续不齐备的情况下仍进行设计建设，其也已实际建成8幢楼房并对外出售，该项费用要求被告承担没有依据，本院不予支持；关于原告要求被告承担小区二期施工单位停工人员机械等损失及因龙泉小区项目遭受的间接损失和占有款项利息损失，因原告在与被告签订协议过程中，应当知道被告无权出让集体土地，且双方在未办理相关集体土地使用权变更前提下开发房地产，违反法律强制性规定，双方均有过错，被告已表示愿意承担双方协议中约定由其承担的相关费用，原告再要求被告承担其他损失，理由和证据不够充分，本院不予支持。关于原告要求被告办理龙泉小区已建成8幢房屋国有土地使用证书及房产证，因双方在集体土地上开发房地产违反法律强制性规定，原告的请求本院不能支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告安徽远大实业有限责任公司与被告长丰县下塘镇人民政府签订的《龙泉小区开发协议书》及《龙泉小区开发补充协议》无效； 二、原告安徽远大实业有限责任公司将未占用土地返还给被告长丰县下塘镇政府交由土地所有人； 三、被告长丰县下塘镇人民政府于判决生效十日内返还原告安徽远大实业有限责任公司交纳的土地使用费381000元，返还原告安徽远大实业有限责任公司垫付的规划报建费用、勘察费用、围墙工程、附属工程、道路主干道工程、给水工程等费用合计646074元； 四、驳回原告安徽远大实业有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20650元，减半收取10325元，原告安徽远大实业有限责任公司承担6195元，被告长丰县下塘镇人民政府承担4130元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  王劲松 二〇一九年四月二十日 书记员  郑玉龙 附：本案所适用的相关法律条文 《中华人民共和国》合同法 第五十二条有一列情况之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利息； （二）恶意串通，损害国家、集体、或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错是的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。