广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤民申1851号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：郭向阳，男，汉族，1969年1月18日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：张嘉欣，广东广大律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）:徐义福，男，汉族，1953年6月23日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。被申请人（一审被告、二审上诉人）:梁玉，女，汉族，1964年6月16日出生，身份证住址广东省深圳市宝安区。两被申请人共同委托诉讼代理人：何东升，广东亿商律师事务所律师。再审申请人郭向阳因与被申请人徐义福、梁玉房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市中级人民法院（2018）粤03民终9211号民事裁定，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。一审法院认为：涉案房产的性质属社会微利房价安居房，不具备购买资格者即无权购买，因此一般情况下，涉案的《房屋买卖合同》应属无效。但深圳市房地产权登记中心于2014年11月14日向徐义福、梁玉颁发了涉案房产的房地产证，徐义福、梁玉取得了涉案房产的全部产权，涉案房产补缴了划拨土地的地价，合同的效力由此得以补正，成为有效。本案郭向阳已经按照涉案合同约定支付了全部购房款及办理产权证书的税费，实际占有使用涉案房产至今，并愿意支付房产过户的全部税费，徐义福、梁玉亦应遵守合同约定，将涉案房产过户至郭向阳名下。综上，一审法院判决：一、郭向阳和徐义福、梁玉继续履行2005年1月15日签订的《房屋买卖合同》；二、徐义福、梁玉应当在判决生效之日起五日内将位于广东省深圳市宝安区宝城某区佳华新村（房产证号为50××40）过户登记至郭向阳名下，过户过程中产生的税费由郭向阳承担；三、驳回徐义福、梁玉的反诉请求。二审经审理查明：深圳市宝安区住宅局与徐义福、梁玉签订的《深圳市安居房买卖合同》第六条规定，买方在取得住房全部产权前，拥有该住房的使用权和占有权。第九条规定，买方若违反本合同第六条有关规定，卖方可根据市政府有关安居房管理规定给予处罚。2014年11月5日，深圳市人民政府住房制度改革办公室批复，同意徐义福、梁玉取得涉案住房全部产权。二审法院在审理过程中，就涉案房产的性质、涉案房产能否转让等问题函询深圳市宝安区住房和建设局。深圳市宝安区住房和建设局回函称，涉案房产属于《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》中规定的安居房；《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第七十五条规定，安居房上市前，违反安居房管理规定，转卖安居房的，由住宅管理部门或原产权单位按原价收回其转卖的安居房，同时由市住宅管理部门处以其违法所得三倍以下的罚款，并可依法予以行政处分。上述回函已送达给各方当事人质证。二审法院认为：涉案房产为安居房，徐义福、梁玉的转卖行为发生在其购买涉案房产后一个月左右时间，因此，如果徐义福、梁玉的转卖行为被有关部门认定为违规转卖，则涉案房产面临着被收回的风险，双方之间的交易亦存在着不能履行的风险。而徐义福、梁玉的转卖行为是否违反安居房的有关管理规定及后果如何，需由住宅管理部门来确定。因此，在住宅管理部门对徐义福、梁玉的转卖行为处理之前，人民法院不宜对双方之间的买卖行为进行处理，本案应驳回郭向阳的起诉、徐义福和梁玉的反诉，待住宅管理部门对徐义福、梁玉的转卖行为处理之后，双方可再行诉讼，解决双方之间的争议。裁定撤销深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初28679号民事判决，驳回郭向阳的起诉，驳回徐义福、梁玉的反诉。郭向阳向本院申请再审称：一、二审裁定适用法律存在严重错误。1、二审裁定驳回起诉违反民事诉讼法相关规定。申请人至今已在案涉房屋中居住了14年，住宅管理部门在长达14年的时间里对案涉房屋权属没有提出任何异议，没有进行过任何处理，也没有任何证据显示住宅管理部门可能对该项事项进行调查，甚至案涉房屋已经完善产权手续的前提下，二审法院无权代行政府职能，认定本案可能存在行政纠纷，裁定驳回起诉。2、本案已超过行政处罚的两年时效，就算本案的房屋买卖行为违反了相关规定，住宅管理部门亦无权进行处罚。根据《行政处罚法》二十九条的规定，自深圳市房地产登记中心于2014年11月14日向被申请人颁发了涉案房产的房地产证时起，违法行为终了，住宅管理部门在两年后已经不能再对该违法事项进行行政处罚，因此就算本案中存在违法的房屋买卖行为，住宅管理部门也无权收回房屋。3、地方政府规章不能直接作为裁判依据。《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》属于地方政府规章，根据《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第四条、第六条规定，地方政府规章不能直接作为裁判依据，因此二审法院以房屋买卖合同可能违反《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第七十五条规定为由驳回起诉违反法律规定。二、申请人郭向阳与被申请人徐义福、梁玉之间不存在违反规定的房屋买卖行为。1、在取得房屋全部产权之前，两名被申请人并非案涉房屋所有权人。2004年12月8日，深圳市宝安区住宅局与两名被申请人签订的《深圳市安居房买卖合同》可知，买方在取得住房全部产权之前，两被申请人只拥有该住房的使用权和占有权，并非房屋所有权人，无权出售房屋，《房屋买卖合同》属于效力待定的合同。2、《房屋买卖合同》实际签订时间为2011年，当时为了时间吻合才倒签回2005年。按照《经济适用住房管理办法》第三十条，购买经济适用住房满5年可取得全部产权，案涉房屋是2004年宝安区住宅局对外配售的安居房，计算至《房屋买卖合同》的实际签订时间已超过5年，符合相关规定。由于深圳市宝安区住宅局的原因，该小区住房配售方式与地块用途存在矛盾。因此购买5年后宝安区住宅局不能给业主办理房地产初始登记，涉案房屋没有办法取得完全产权。后经小区业主不断上访，直至2014年底才取得房产证。因《房屋买卖合同》的签订时间对于认定本案事实具有重要作用，申请人认为应当对《房屋买卖合同》中签字的形成时间进行鉴定，以查明本案事实。三、申请人与被申请人之间签订的《房屋买卖合同》有效，申请人的诉讼请求应当得到支持。一审法院已经认定双方签订的《房屋买卖合同》通过取得全部产权，合同效力得以补正，属有效合同。因此，被申请人应当遵守合同约定，将涉案房产过户至申请人名下。四、申请人符合安居房购买条件，只是因为当时申请人单位有分配房屋临时居住，单位领导未及时在《深圳市宝安区住宅局微利房申请表》上盖章，导致申请人无法购买安居房。五、申请人家境困难，案涉房屋是申请人家庭的唯一住房。因此，申请撤销深圳市中级人民法院（2018）粤03民终9211号民事裁定，维持深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初28679号民事判决。徐义福、梁玉提交答辩意见称：一、本案二审裁定程序合法。1、答辩人与深圳市宝安区住宅局于2004年12月8日签订的《深圳市安居房买房合同》属于行政合同，而非民事合同。本案存在民事法律关系和行政法律关系，交叉出现该情况时，行政程序新形势法律程序的基本要求。二审法院基于此作出驳回起诉的裁定。正确合法。2、本案是否超过行政处罚依据的时效，并不影响本案处理，因为本案是民事诉讼，并非行政诉讼。另外，本案行政处罚尚未发生，何来行政处罚两年时效之说。二、本案二审裁定不存在适用法律错误。二审法院仅做程序处理，驳回起诉裁定，并未依据地方政府规章作出实体权利处理的判决。三、关于申请人与答辩人《房屋买卖合同》是否合法。（一）关于法律适用问题。1、申请人以答辩人签订的《房屋买卖合同》无效。本案房屋买卖合同所涉的房产属于社会微利房价安居房，而非商品房。双方在签订买卖合同时，答辩人购买该房屋仅一个月的时间，明显处于限制上市交易期内。根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十六条的规定，应认定本案《房屋买卖合同》无效。2、限制期内出售安居房违背了国家有关保障性住房管理的规定，是扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益的行为。本案房屋买卖合同涉及的房屋是禁止在市场上自由流通的保障性住房，内容不仅违反法律、行政法规的强制性，而且损害了国家利益、社会公共利益和扰乱了社会经济秩序。申请人以此主张权益，实则是以合法的外衣掩盖非法目的，损害答辩人的权益，骗取社会保障性住房资源，套取巨大非法利益的行为。3、本案《房屋买卖合同》的效力补正没有依据。4、本案《房屋买卖合同》如被确认有效，剥夺了政府的优先回购权，是纵容破坏社会保障性住房制度和鼓励通过规避法律监管获取不法利益。（二）关于事实部分。1、答辩人与深圳市宝安区住宅局于2004年12月8日签订深圳市安居房买卖合同，售价414228元。同日，申请人代答辩人通过银行转账向深圳市宝安区住宅局支付了房款。2、答辩人与申请人于2005年1月15日签订房屋买卖合同，约定成交价484228元，但申请人从未向答辩人支付过该笔房款，该合同并未实际履行。申请人代答辩人向深圳市宝安区住宅局支付房款是基于答辩人与申请人之间的民间借贷关系，而非基于嗣后虚假的《房屋买卖合同》。3、申请人称合同签订的时间是2011年，纯属虚假陈述和狡辩，没有任何证据证明。四、关于申请人是否在本案中获得安居房的购买资格。如果申请人当时认为自己有安居房购买资格，应当直接向宝安区住宅局申请。而不是通过虚假的买卖合同主张其资格。五、家庭条件困难与否不是违法转合法的理由。综上，二审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回申请人的再审申请。被申请人徐义福提交补充答辩意见称：1、申请人向一审法院提供的原始资料中有关合同签订时的身份证（复印件）是作废很久的身份证；2、申请人关于合同签订时间为2011年没有任何事实依据；3、申请人主张其具有安居房购房资格没有任何事实依据；4、合同条款及履行的事实有出入等。本院经审查认为，本案为房屋买卖合同纠纷。申请人请求被申请人继续履行合同、协助办理产权过户手续等，属于人民法院受理的民事诉讼范围。虽然本案买卖的房屋属于政府限制交易的特殊房产，买卖行为可能会受到行政机关的处罚，但是二审法院将行政处理与否作为本案受理的前置条件驳回起诉没有法律依据，本院予以纠正。综上，郭向阳的申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项规定的再审情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十八条第二款、第二百零四条的规定，裁定如下：指令广东省深圳市中级人民法院再审本案。审判长  李忠铭审判员  史尊魁审判员  张 锐二〇一九年四月二十八日书记员  阮海锋