西安市莲湖区人民法院     民事判决书 （2018）陕0104民初4980号原告：刘凯，男，1987年9月30日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王新荣，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：王倩，陕西瑞森律师事务所律师。被告：西安古城恒达置业有限责任公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：张奕夫，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李媛，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯佳奇，北京大成（西安）律师事务所实习律师。被告：陕西莱安物业管理有限公司，住所地西安市莲湖区莱安逸境5-10202。法定代表人：林振科，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李媛，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯佳奇，北京大成（西安）律师事务所实习律师。原告刘凯与被告西安古城恒达置业有限责任公司（以下简称“古城恒达公司”）、陕西莱安物业管理有限公司（以下简称“莱安物业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘凯委托诉讼代理人王新荣、王倩、被告古城恒达公司、莱安物业公司共同委托诉讼代理人李媛、侯佳奇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘凯向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告承担房屋维修费及修复裂缝的装饰装修损失21228.25元；2、依法判令二被告承担因修复裂缝产生的租房费用3000元；3、本案诉讼费、鉴定费由二被告承担。事实和理由：2012年4月28日，原告购买古城恒达公司开发的莱安逸珲小区1幢3单元18层31803号房屋，2013年12月15日实际接收房屋，并于2014年3月-8月对房屋进行了装修，墙面为壁纸。2015年2月原告发现房屋卧室、客厅墙面开始裂缝，共有6处。发现后，原告向莱安物业公司反映，物业检查后称该处裂缝不是房屋质量问题，是房屋装修问题。后装修公司到房屋检查，称装修没有任何问题。经协商，物业公司与开发商、承建方三方共同到房屋检查，均认可该墙体裂缝为房屋质量问题，且为贯穿裂缝，并承诺进行维修。但贯穿裂缝难以维修且维修时间过长，严重影响了原告的日常生活，原告要求予以赔偿未果，无奈诉至法院，望判如所请。被告古城恒达公司辩称，首先，涉案房屋所涉问题并非房屋质量问题。根据原告提供的《建筑工程司法鉴定意见书》载明，此类裂缝为非受力裂缝，不会对结构的安全受力产生影响，但影响观感。该裂缝仅影响观感，并不对房屋结构的安全受力产生影响，故并不属于房屋质量问题，原告自身也应在装修之前对裂缝处进行挂网粉刷，而原告据此向被告主张赔偿费用，明显无事实依据。其次，涉案房屋所产生的裂缝问题，已过保质期。即便认定该房屋裂缝属于质量问题，但已经超过质保期，被告不再承担赔偿维修义务。根据《西安市商品住宅质量保证书》规定，涉诉房屋于2013年12月25日交付，早已超过了2年的质保期，故被告不再承担任何赔偿责任。第三，原告要求被告承担住宿费无事实及法律依据。原告在庭审中并未提供任何因修复裂缝所需住宿费的合同、支付凭证、计算依据等，其该项主张因无事实及法律依据应予驳回。第四，原告请求赔偿维修费用已超过法律规定2年的诉讼时效。综上，请求依法驳回原告对我公司的诉讼请求。被告莱安物业公司辩称，首先，我公司仅对公共部分的建筑、设施具有管理、维修、赔偿义务，而对业主的个人专有部分不承担维修、赔偿责任。本案涉诉房屋墙体裂缝部位属于原告的专有部分，不属于我公司的维修范围。其次，根据合同相对性原则，合同的法律约束力仅在合同当事人之间发生，只有合同当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定合同上的义务，故原告依据《商品房买卖合同》向合同外的第三人主张赔偿，无法律依据。综上，我公司对其房屋的质量问题不应承担任何赔偿责任，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年4月15日原告与被告古城恒达公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买古城恒达公司开发的位于西安市莲湖区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋。2013年12月15日古城恒达公司向原告交付房屋，原告在房屋验收表上签字，对房屋装修后入住。2015年2月原告发现房屋内墙壁出现裂缝，与二被告沟通维修未果，遂于2016年1月不再缴纳物业费，被告莱安物业公司因原告拖欠物业费将其诉至雁塔法院，后原告因房屋墙体裂缝诉至本院。本案在审理过程中，经原告申请，本院通过西安市中级人民法院委托司法鉴定机构对涉案房屋产生裂缝的原因及修复、恢复装修所需费用进行鉴定，陕西省建筑工程质量检测中心作出陕建筑检【2018】委鉴字第033号建筑工程司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、31803号房屋墙体裂缝均出现在剪力墙与砌体填充墙交接部位或混凝土梁与砌体填充墙交接部位，此裂缝为非受力裂缝，不会对结构的安全受力产生影响，但影响观感，应采取合理的措施进行处理；2、31803号房屋墙体裂缝出现的原因为：前期施工中，在剪力墙与砌体填充墙交接部位及混凝土梁与砌体填充墙交接部位防止裂缝的措施欠佳，后期使用过程中，在材料自身干缩和温度作用共同影响下，就会出现此类裂缝；3、31803号房屋裂缝修补及装修恢复费用约需21228.25元。维修项目包括：墙体裂缝挂钢丝网片（拆除原有面层、粉刷层；墙体挂网、粉刷层修复；抹水泥砂浆；粉刷涂层；垃圾外运）、餐厅吊顶修复（拆除抹灰面、顶面挂网、恢复乳胶漆面层、粉刷涂层、垃圾外运）、玻璃更换（拆除玻璃、安装玻璃）、墙面壁布面破损新做（拆除原有壁布、壁纸面层新做）。上述鉴定结论已经法庭质证。原告支出本次鉴定费35000元。另查，被告莱安物业公司系莱安逸珲小区前期物业服务单位。本院认为，刘凯与古城恒达公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，双方均应依据法律规定及合同约定，履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。根据庭审查明的事实以及陕西省建筑工程质量检测中心的鉴定报告，古城恒达公司销售给刘凯的房屋室内剪力墙与填充墙交接部位、玻璃、梁某某、上部吊顶、窗洞口右下方剪力墙与填充墙交接部位多处出现裂缝，此类裂缝虽为非受力裂缝，但属于古城恒达公司施工不善导致，应为质量问题。古城恒达公司抗辩上述问题已过保修期，但涉案房屋墙面裂缝等质量问题系主体结构质量问题，根据古城恒达公司交付给刘凯的《住宅质量保证书》，主体结构的保修期限为工程的合理使用年限，公司承诺的保修期为50年，故涉案房屋的质量问题并未超过保修期，本院对古城恒达公司的抗辩意见不予采纳。由于涉案房屋质量问题未过保修期，古城恒达公司作为房屋的出卖人应当对上述质量问题承担维修                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         责任，本院考虑到实际操作的方便、问题的最终解决，为避免讼累，根据刘凯的诉讼请求，确定涉案房屋质量问题由刘凯自行维修，修复费用及修复期间造成的其他损失由古城恒达公司承担。原告主张修复期间的住宿费，虽未实际产生，但根据鉴定意见中的维修方案可见，维修时需拆除原有面层、粉刷层；墙体挂网、粉刷层修复；抹水泥砂浆；粉刷涂层；餐厅吊顶拆除抹灰面、顶面挂网、恢复乳胶漆面层、粉刷涂层；更换玻璃并拆除原有壁布、新做壁纸面层，施工时对原告的实际居住确实会造成影响，故原告主张1个月租赁房屋的费用，符合实际需要，其主张的租金数额每月3000元与本地区XX段XX房型房屋租金价格基本符合，依法予以确认。被告古城恒达公司抗辩原告起诉已超过法律规定的诉讼时效，原告在2015年发现房屋墙体裂缝，多次与二被告协商要求维修未果，并因此拒绝缴纳物业费。古城恒达公司称原告从未与其联系维修事宜亦与常理相悖，故对其超过诉讼时效的抗辩意见，依法不予采信。被告莱安物业公司为涉案房屋所在小区的物业服务公司，仅对物业共用部位、物业公共设施设备等进行维修、养护和管理，原告要求其承担房屋内墙体裂缝的维修赔偿责任，无事实及法律依据，依法不予支持。综上，本案经本院主持调解无果，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告西安古城恒达置业有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告刘凯房屋裂缝修补及装修恢复费用21228.25元；二、被告西安古城恒达置业有限责任公司在本判决生效之日起十日内支付原告刘凯房屋维修期间房屋租赁费3000元；三、驳回原告刘凯要求被告陕西莱安物业管理有限公司承担赔偿责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费405元（原告已预交），减半收取202.5元，鉴定费35000元，由被告西安古城恒达置业有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    员       郭富丽  二○一九年四月八日  书    记    员       焦莉萍  1