四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0191民初67号 原告：四川火炬物业管理有限公司。住所地：成都市高新区高新大道创业路16号火炬大厦A座1楼。 法定代表人：潘晓阳。 委托诉讼代理人：张晓东，男，1984年10月6日出生，汉族，住陕西省宝鸡市陈仓区县。系公司员工，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：方声浩，女，1970年9月20日出生，汉族，住成都市青羊区。系公司员工，一般授权代理人。 被告：成都市华格企业管理咨询有限公司。住所地：成都市锦江区工业园区三色路209号8栋2单元4层402号。 法定代表人：江兴明。 被告：邓青春，男，1964年3月24日出生，汉族，住成都市武侯区。 原告四川火炬物业管理有限公司（以下简称火炬物业）与被告成都市华格企业管理咨询有限公司（以下简称华格企业管理咨询公司）、邓青春物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理，后因穷尽方式无法送达被告华格企业管理咨询公司、邓青春，依法转为适用普通程序，由审判员黄穗担任审判长，与人民陪审员张荣、王少松共同组成合议庭，于2019年4月18日公开开庭进行了审理。原告火炬物业的委托诉讼代理人方声浩、张晓东到庭参加诉讼。被告华格企业管理咨询公司、邓青春经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。 原告火炬物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费用共计54410元，违约金163.20元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告自2014年12月至2016年2月期间，拖欠相关物业费用共计：54410元，具体如下：1、2014年12月至2016年2月照明电费16891.20元；2、2015年1月至2016年2月物业服务费35980元；3、2015年1月至2016年2月公摊水费1269.8元；4、2015年1月至2015年12月抄表水费（业主自用）269元。按照《前期物业服务合同》第十八条（二）款约定“甲方、业主未按时、足额缴纳物业服务费，经乙方书面催告期限交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额0.3%的违约金”，截止2018年7月31日应支付违约金163.20元。被告华格企业管理咨询公司系原告所服务管理的火炬动力港区8栋2单元402号房屋承租人，被告邓青春系原告所服务管理的火炬动力港南区8栋2单元402号房屋所有权人。按照原告与成都火炬置业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》及相关法律法规，原告一直依法对被告所使用的火炬动力港实施规范的物业管理服务，同时也为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽义务。并约定按建筑面积5元/㎡·月收取物业服务费，按建筑面积514/㎡·月收取公摊水费，经原告工作人员多次催促未果。根据《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”为维护原告的合法权益，故提起诉讼。 被告华格企业管理咨询公司、邓青春经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论、最后陈述的相关权利。 经审理查明：2014年6月10日，成都火炬置业发展有限公司（甲方、建设单位）与原告火炬物业（乙方、物业服务企业）签订《前期物业服务合同》，主要约定：1、物业交付前，乙方提供服务的受益人为甲方，甲方享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务；物业交付后，乙方提供服务的受益人为业主（包括物业实际使用人），业主享有本合同约定的相关权利，履行本合同约定的相关义务；2、委托物业项目基本情况：委托物业项目名称为火炬·动力港，物业类型为公共物业（科研办公），坐落位置为成都市锦江区；3、合同的履行期限为2014年7月1日起至2017年6月30日止；4、物业服务费的计费方式为包干制，由甲方、业主向乙方交纳物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或承担，科研办公楼收费标准为5元／平方米·月，车位使用人按地下车位80元／个.月的标准向乙方交纳；5、自本合同生效之日起，甲方尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由甲方足额承担，已交付的物业，物业服务费由业主承担；6、物业服务费包括物业服务成本（由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成）、法定税费和乙方的合理利润；7甲方的物业服务费从本合同生效之日起按月交纳，业主的物业服务费从物业交付次日起按月交纳。甲方、业主于每个缴费周期起始日起15日内交纳物业服务费。逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等书面形式催告甲方、业主在合理期限内交纳。经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任；8、甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期仍未交纳的，承担违约期间未付金额0.3%的违约金。甲方、业主有正当理由的除外。 2007年1月17日，四川卓邦投资管理有限公司（以下简称卓邦投资公司）、被告邓青春、邓竞成向火炬物业出具了《火炬.动力港客户入户声明及责任承诺书》（以下简称《承诺书》），声明邓竞成、邓青春系火炬.动力港A区二栋4楼2号545.97平方米（含卫生间）房屋的产权所有者，该房屋出租给卓邦投资公司使用，于2007年1月17日和卓邦投资公司一起，共同对该房屋进行移交和验收。经查验认为，该房屋符合国家有关交房规定及双方约定的交房条件和要求，卓邦投资公司现正式声明入户。《租房合同》如有续签，将把新的合同送至火炬物业备案。如未送达，房屋产权所有者亦未通知火炬物业房屋租赁或使用的其他调整事项，视为双方房屋租赁关系的延续。卓邦投资公司现声明已详阅火炬物业制作的《火炬.动力港客户手册》（以下简称《客户手册》），已经明白并遵守以上文件之所有约定和规定等。火炬物业制作的《客户手册》其中载明：1、缴费事项包括客户使用房屋所涉及的相关费用（包括物业管理公共服务费、水电气费）以及商务办公费用及其他（包括复印费、维修费、停车费、送水服务费、室内保洁费等）。2、客户需承担其房屋内所产生的水、电、气费用，物业服务中心可免费为客户提供代收代付服务，客户需于费用发生月的次月15日之前支付上月的代付费用。3、客户未按时足额缴纳物业管理费用，服务中心将按1‰/日计收滞纳金，逾期一月未支付，服务中心有权从期满之日起停止对该客户提供相应服务，并可通过法律途径进行催收，直至客户结清全部所欠款项。4、房屋的物业管理公共服务费由业主负责缴纳，如房屋已出租，且双方约定由租房客户承担物业管理公共服务费，在服务中心备案后从其约定，但由业主承担连带责任。 另查明，2007年1月16日，被告邓青春、邓竞成与卓邦投资公司签订了《房屋租赁合同》，约定邓青春、邓竞成出租给卓邦投资公司的房屋座落于成都市锦江工业园区南北一路“火炬·动力港”孵化园区A号楼4层402号，该物业以清水房状态出租，出租面积为545.97平方米，租赁期内前三年，邓青春、邓竞成按每平方米每月25元收取租金（该租金包含物业管理费），后两年按本写字楼每平方米每月出租均价（包含物业管理费）并优惠8%收取卓邦投资公司租金。租金和物业管理费以外的水电等其他各项应交纳的费用由卓邦投资公司承担。2013年5月21日，成都华市华格投资管理有限公司向火炬物业出具《关于更换公司名称的说明》，说明“原租用火炬动力港一期A区8栋2单元402号的四川卓邦投资管理有限公司，现因业务需要，更名为成都市华格投资管理有限公司。”2016年6月15日，成都市华格投资管理有限公司更名为成都市华格企业管理咨询有限公司。 再查明，2016年3月23日，成都市华格投资管理有限公司向火炬物业出具了《情况说明》，明确租用邓竞成、邓青春的房屋南区8栋2单元402号房屋，由于资金紧张自2015年1月至2016年1月的物业费及相关费用一直未支付，金额共计为54410元，承诺上述欠费分三期支付，具体分期情况为：2016年8月支付10000元，2016年10月支付20000元，2016年12月30日之前结清所有欠费。2016年3月25日，邓竞成、邓青春在《情况说明》上签字并写明“情况属实，华格公司务必按上述计划和承诺按时还款”。2017年4月12日，被告华格企业管理咨询公司出具《欠条》，其中载明：我司（华格企业管理咨询公司）曾租用邓竞成、邓青春南区8栋2单元402号514平方米的房屋，于2016年2月28日退租。从2015年1月至2016年2月我司共计欠四川火炬物业管理有限公司物业公共管理服务费、电费、水费、其他服务费等金额54409.70元。我司原定于将以上费用分三次支付，在2016年12月30日前付清，但至今我司未支付以上欠款，我司承诺将在2017年7月30日前付清以上欠款，若逾期未缴纳，我司将承担每天0.1%的违约金。 以上事实，有原告的当庭陈述及原告提交的《前期物业服务合同》、《客户手册》、《房屋租赁合同》、《欠款情况说明》、《情况说明》、《欠条》、《准予变更登记通知书》、缴费通知单、四川增值税专用发票等证据材料予以证明。本院经审查认为，上述证据可以相互印证、来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。对于《关于更换公司名称的说明》，系成都市华格投资管理有限公司单方出具的证明材料，不具有相应的企业名称变更的法律效力，本院对其证明目的不予认可。 本院认为，原告火炬物业与成都火炬置业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》，卓邦投资公司、邓青春、邓竞成向火炬物业出具的《承诺书》，邓竞成、邓青春与卓邦投资公司签订的《房屋租赁合同》、成都市华格投资管理有限公司向火炬物业出具的《情况说明》、被告华格企业管理咨询公司出具的《欠条》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效。由于四川卓邦投资管理有限公司更名为成都市华格投资管理有限公司的事实虽然没有有效证据予以证明，不能认定卓邦投资公司与成都市华格投资管理有限公司系同一主体，成都市华格投资管理有限公司不受邓竞成、邓青春与卓邦投资公司签订的《房屋租赁合同》约定的权利义务约束。但成都市华格投资管理有限公司向火炬物业出具的《关于更换公司名称的说明》，对于火炬物业来说，可以认定为是对承租人变更的告知，从之后成都市华格投资管理有限公司向火炬物业出具的《情况说明》、被告华格企业管理咨询公司出具的《欠条》也可相互印证成都市华格投资管理有限公司才是案涉房产的实际使用人，同时也是成都市华格投资管理有限公司对火炬物业向其提供的物业服务产生的相关费用的认可，后成都市华格投资管理有限公司名称变更为成都市华格企业管理咨询有限公司，由成都市华格企业管理咨询有限公司承继相应的权利义务，最终费用及付款方式应按《欠条》载明的内容执行，但被告华格企业管理咨询公司未依照《欠条》规定的时间付清欠款，应承担相应的违约责任。故本院对原告要求被告支付物业服务费、照明电费、水费等费用共计54410元的诉请予以支持。对于违约金，《欠条》载明了若逾期未缴纳欠款，违约金将按照日1‰的标准计算，原告主张163.20元的违约金，调低了违约金的计算标准，系对其权利的处分，不违反法律的规定，本院予以支持。对于被告邓青春是否应承担连带责任，虽然成都市华格投资管理有限公司出具的《情况说明》载明了相关物业费用由成都市华格投资管理有限公司承担，由于物业使用人华格企业管理咨询公司与物业服务企业火炬物业之间的所进行的物业服务项目和服务收费并未超出《前期物业服务合同》的约定，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”故本院对原告要求案涉房屋所有权人邓青春就物业服务费35980元承担连带责任的请求予以支持。就水、电等使用费以及物业提供之有偿服务费而言，物业使用人华格企业管理咨询公司与物业服务企业火炬物业之间的所进行的上述服务项目超出了《前期物业服务合同》的约定，邓青春不应就该部分费用承担连带责任。对于邓青春应承担的违约金范围，也应在《前期物业服务合同》约定的未付金额0.3%范围内，也就是107.94元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告成都市华格企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川火炬物业管理有限公司支付物业服务费用54410元； 二、被告成都市华格企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告四川火炬物业管理有限公司支付违约金163.20元； 三、被告邓青春对上述债务在36087.94元范围内承担连带清偿责任； 四、驳回原告四川火炬物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1160元，由被告成都市华格企业管理咨询有限公司、邓青春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长 黄 穗 人民陪审员 张 荣 人民陪审员 王少松 二〇一九年四月十八日 书 记 员 白 兰