苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0591民初2357号 原告：胡慧慧，女，汉族，1990年6月17日生，住苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：王伟,上海旭路伟光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑友庆,上海旭路伟光律师事务所律师。 被告：蒋群华，男，汉族，1992年4月18日生，住苏州工业园区敦煌。 被告：王梦怡，女，汉族，1993年2月7日生，住苏州工业园区敦煌。 委托诉讼代理人：余海，江苏久信律师事务所律师，代理上述两被告。 委托诉讼代理人：朱奥奥，江苏久信律师事务所实习律师，代理上述两被告。 原告胡慧慧诉被告蒋群华、王梦怡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案受理，依法由审判员顾宏俊适用简易程序进行审理，于2019年4月11日公开开庭进行审理。原告胡慧慧及其委托诉讼代理人郑友庆、被告蒋群华及两被告的委托诉讼代理人余海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡慧慧向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告立即交付房屋；2.请求判令两被告共同支付延期交房违约金112500元(暂计算至2019年2月28日，要求计算至实际交付之日)；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告放弃第1项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为：请求判令两被告共同支付延期交房违约金18万元（计算方式是自2018年10月20日起，按照房屋价格225万元为本金计算至2019年4月2日）。事实和理由：2018年10月17日，原被告双方签订了苏州市存量房买卖合同，约定被告将其名下坐落在苏州工业园区张泾新村120幢101室的房屋以225万元的价格出售给原告。另约定房屋在合同生效前未租赁给他人，并于原告付清房款当日交房。原告按照合同约定于2018年10月20日付清了房款。但被告并未按照合同约定办理交房手续，而是告诉原告涉案房屋内尚有租客，租赁合同于2018年11月17日到期，被告愿意支付原告一个月房租。原告为了达成买卖协议，亦同意了其到期后交房。但被告直至2019年4月2日才交付房屋。根据合同约定，被告应按照原告已支付房款的万分之五每日支付违约金。维护合法权益，提起诉讼。 被告蒋群华、王梦怡辩称：原告和被告在签订网签合同之前，于2018年4月26日签订过房屋买卖居间合同，明确写明交房时间，上面有备注被告和租户签订的租赁协议至2018年12月31日，且被告向原告支付了延期交房的占用费2000多元；被告于2018年12月6日向原告发送通知，告知原告住在房子里的人和被告没有租赁关系，属于无权占有，原告作为房屋的所有者，可以要求其返还房屋，但是原告怠于行使权利，导致损失扩大，其后果应由其自身承担；即使被告存在违约，合同约定的违约金也明显过高，远远超过了原告的实际损失。请求法院依法进行调整，按照房屋租金确定损失。 本院经审理认定事实如下：2018年4月26日，原被告以及苏州工业园区合创房产经纪有限公司签订房屋买卖（居间）合同，约定原告向被告购买苏州工业园区张泾新村120幢101室房屋，建筑面积为121.98平方米；实际成交价1580000元；被告于拿到全部房款三天后腾空房屋并将房屋钥匙交于原告；该房屋有租赁，被告承诺将在过户前与租户解除合同，并清空房屋；被告未能按照上述期限履行的，每逾期一日，支付房屋成交价的万分之五作为违约金。逾期超过十五日的，原告有权单方面解除合同，被告还应当支付该房屋成交价的20%作为违约金。该合同打印文字“该房屋有租赁，被告承诺将在过户前与租户解除合同，并清空房屋”边有手写内容：“备注：乙方（原告）承诺拿到产证后可以继续与租户签订租赁协议至2018年12月31日。” 2018年10月17日，原被告签订苏州市存量房买卖合同，载明在苏州工业园区合创房产经纪有限公司居间下，原告购买被告所有的苏州工业园区张泾新村120幢101室房屋，产权登记建筑面积为121.98平方米，双方约定房屋的价款为2250000元；付款方式为：双方约定于2018年7月1日前共同申请办理资金托管手续，由原告将首付款打入资金托管帐户，并于办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜；被告于原告付清房款之日起1日内交付房屋；被告未能按约定交付期限将该房屋及其附属物品交付给原告，逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人不同意退房的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付己交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。 案涉房屋于2018年10月17日转移登记至原告名下。 2019年4月2日，原被告办理了房屋交接手续，写明：被告于2019年4月2日正式把房屋交给原告；2019年4月2日后与案件以外的相关问题由原告处理；2019年4月2日前与案件相关问题由被告蒋群华处理。 庭审中，原告表示知悉被告当时确实将房屋出租给了他人。原被告确认双方实际按房屋买卖（居间）合同履行，并经协商确认涉案房屋的租金标准为3000元/月。 审理过程中，双方还确认被告补偿了原告2000余元。原告认为该款系被告因延期交付房屋，补偿原告取得房产证后一个月，即至2018年11月17日的使用费。被告则认为签订合同时房屋内有租户，租赁合同至2018年11月20日到期，因原被告约定可以继续签订租赁合同至2018年12月31日，故该2000余元是补偿原告2018年11月21日至2018年12月31日的费用。 上述事实，有原告所举证据苏州市存量房买卖合同，原被告共同所举证据房屋买卖（居间）合同、房屋交接手续，以及双方当事人在庭审中的陈述证实。 本院认为，原被告之间的房屋买卖合同关系不违反法律法规的强制性规定，应为有效，并为双方恪守。 被告抗辩原告作为房屋的所有者，可以要求无权占有房屋的人返还房屋，原告怠于行使权利导致损失扩大，其后果应由其自身承担。对此，交付房屋是被告的主要合同义务，其应按约及时腾空房屋交付原告；原告于2018年3月1日向本院递交起诉状，及时行使了权利；双方于2019年4月2日办理交接手续时明确之前的相关问题由被告处理。故，被告应当承担逾期交付房屋的违约责任，被告的该抗辩意见本院不予采纳。 双方合同约定被告逾期交付房屋的，每日按成交价的万分之五偿付违约金。被告认为该违约金标准约定过高，请求调整。考虑到我国法律规定的违约金的功用主要为填平损失，本案原告除不能占用房屋的损失之外未能举证证明还存在其他损失，故本院对此参照双方协商确认的租金标准确定本案违约金标准。 关于违约金的起算时间，原告在签订合同时明知房屋上仍存在租赁，且房屋买卖（居间）合同记载了原告承诺“拿到产证后可以继续与租户签订租赁协议至2018年12月31日”，显然是原告同意被告与租户的租赁期限可以延至2018年12月31日。故应当以2019年1月1日作为违约金的起算时间。双方确认被告就延期交付房屋补偿了原告2000余元，但双方对该款系补偿到何时为止存在争议，双方均未举证证明双方对此作出了约定，结合合同的约定及双方实际履行情况，认定该款系补偿至2018年12月31日为宜。 综合本案实际案情，本院酌定由被告赔偿原告2019年1月1日至2019年4月2日期间逾期交房违约金11000元。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告蒋群华、王梦怡于本判决生效之日起七日内偿付原告胡慧慧违约金11000元。 二、驳回原告胡慧慧的其他诉讼请求。 案件受理费3900元，减半收取1950元，由原告负担1912元，被告负担38元。该款原告已预交，原告同意被告负担部分由被告在履行判决时直接向其支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审判员  顾宏俊 二〇一九年四月三十日 书记员  沈苏君 拒不履行生效法律文书风险提示如下： 一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。 1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。 3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。 二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。 三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。