广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初5120号原告：李则鸣，男，1993年12月26日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：徐才，广东德先律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁宝荣，广东德先律师事务所实习律师。被告：陈翠，女，1983年2月12日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。委托诉讼代理人：马强，广东明灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵云帆，广东明灿律师事务所律师。第三人：佛山市云盛伟邦房地产经纪有限公司，住所地广东省佛山市禅城区岭南大道北123号一座705房。法定代表人：陈伟杰。委托诉讼代理人：赵淑茵，女，1986年1月26日出生，汉族，是第三人的员工。原告李则鸣诉被告陈翠，第三人佛山市云盛伟邦房地产经纪有限公司（以下简称云盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月4日受理后，依法适用简易程序，于2019年4月11日公开开庭进行了审理。原告李则鸣及其委托诉讼代理人徐才，被告的委托诉讼代理人马强、赵云帆，第三人的委托诉讼代理人赵淑茵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年10月11日签订的房屋买卖合同；2.被告向原告支付违约金310000元及利息（利息计算方式：自起诉之日起至实际清偿完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.被告赔偿原告律师费30000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告在第三人的居间下，于2018年10月11日签订房屋买卖合同，约定被告以3100000元的价格购买原告名下位于佛山市顺德区容桂街道办事处海尾社区居民委员会文海中路3号凯蓝名都XX号楼XXX的房产。根据合同约定，被告应支付定金50000元（被告现仅支付定金20000元，剩余的30000元在银行出具同贷书后再支付），被告以按揭付款方式支付剩余房款。自第一次备齐资料办理银行贷款之日起超过50日，若被告未能获得贷款审批或贷款额度不足，则被告应于知道前述事实后5日内补齐应付房款，否则视为违约。2018年11月8日，原告配合被告到银行办理贷款相关手续，但因被告的个人征信问题，至今未取得银行的同贷书。原告有权解除合同，并要求被告支付该房屋总价的10%的违约金。被告辩称，被告不同意解除合同，被告要求继续履行合同。被告从签订合同至今都在努力履行合同，原告主张被告支付违约金和律师费没有事实依据。根据补充协议，在被告的银行贷款不批的情况下，原告应配合被告重走按揭申请流程，但原告及中介均不配合，才导致交易至今没有完成。即使被告违约，原告并无实际损失，其主张的违约金明显过高。房屋买卖合同并无约定律师费的承担，原告主张律师费无合同依据。第三人云盛公司辩称，无论本案是解除或继续履行，第三人均保留追究居间服务费的权利。第三人在2018年10月促成涉案交易，总价为3100000元，双方约定以贷款形式支付购房款，被告提出有银行资源，故由被告自找银行。2018年11月8日，根据被告要求，原告配合被告去被告指定的中国农业银行办理按揭，2018年12月6日至2019年3月4日期间，第三人多次咨询被告同贷书是否已经获批，被告一直拖延，最终告知征信有问题不能贷款，此后被告也没有与第三人说重新办理按揭申请的事情。原、被告围绕诉讼请求依法提交证据。对原告提供的证据：原告及被告身份证、第三人企业信用信息公示、房屋买卖合同、收款收据、微信聊天记录、情况说明、张平身份证、民事委托代理合同、律师费发票，来源合法，客观真实，本院予以采信。对被告提供的证据：房屋买卖合同、补充协议、微信聊天记录、手机短信，来源合法，客观真实，本院予以采信。本院经审理查明：2018年10月11日，原、被告在第三人云盛公司的居间下签订房屋买卖合同，约定：原告自愿将位于佛山市顺德区容桂街道办事处海尾社区居民委员会文海中路3号凯蓝名都XX号楼XXX的房产出售给被告。该房产的成交总价为3100000元。定金为50000元，被告于签订合同当天支付20000元，余款30000元于银行出具同贷书当天支付。首期购房款为880000元，被告于递件当天支付。被告以商业贷款方式支付购房款。被告应于签订本合同之日起24个工作日内备齐资料向银行申请贷款，拟贷款总额为2170000元。若因被告自身原因，自第一次备齐资料办理银行贷款之日起超过50日未获得贷款审批或贷款额度不足，被告应于知道前述事实后5日内补齐应付的房款，否则视为违约。若被告未按合同约定的期限履行义务，原告可解除合同并要求被告支付该房屋出售总价的10%的违约金或没收已支付的定金。同日，原、被告签订补充协议，载明：被告有权将该物业转到第三方名下。被告在办理银行贷款过程中，若遇额度批不足或不批的情况下，原告同意并配合被告重走申请流程，但不得超过两次。同日，被告向原告支付定金20000元，原告出具收款收据确认收到上述款项。2018年11月8日，被告初次向银行提交贷款申请资料。另查明，根据第三人陈述，房屋买卖合同中的“50日”是按照实际交易预设的合理时间，即从第一次提交材料给银行，到银行出具同贷书的时间。若因被告个人原因如征信问题导致贷款无法审批，则应在知道贷款无法审批后的5日内用现金或其他方式补足余款。第一次贷款批不下来，50日内是可以办理第二次申请的。被告可以通知原告和第三人重新办理贷款，但被告在50日内没有通知。补充协议约定的“原告同意并配合被告重走申请流程，但不得超过两次”包含在房屋买卖合同中的“50日”的期限内。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应依约履行各自的义务。关于合同的解除。本院分析如下：根据房屋买卖合同约定，若因被告自身原因，自第一次备齐资料办理银行贷款之日起超过50日未获得贷款审批或贷款额度不足，被告应于知道前述事实后5日内补齐应付的房款，否则视为违约。根据补充协议约定，被告在办理银行贷款过程中，若遇额度批不足或不批的情况下，原告同意并配合被告重走申请流程，但不得超过两次。上述条款应理解为：若被告初次办理贷款申请，但未获银行审批通过或审批额度不足，则原告同意再次配合被告办理按揭申请。上述贷款过程，自第一次申请贷款之日起，以50日为限。若超过50日仍未办理完成贷款，则被告应于知道上述情况后5日内补齐房款，否则视为违约。本院采信第三人对于上述条款的解释，上述条款并不矛盾，补充协议中关于“重走申请流程”的时间应包含在房屋买卖合同中“50日”的期限内，亦符合二手房交易的操作实务。被告于2018年11月8日初次提交贷款申请资料，则据此推算50日的期限应截止至2018年12月28日，被告应于2018年12月28日前取得银行贷款，否则应于2019年1月2日前通过现金或其他方式补足余款。但截止至法庭辩论终结，已超过合同订立时双方可预期的合理期限，被告未举证证实其曾在50日的期限内明确提出要求原告配合“重走申请流程”且遭到拒绝，亦未举证证实其本人或指定的他人已获得银行审批的同贷书，被告作出的“原告及中介均不配合”的陈述本院不予采信，被告应承担举证不能的不利后果。本院依法认定，被告已构成违约。原告请求解除合同，合法有据，本院予以支持。因原告未举证证实其曾就解除合同的意思表示送达被告，故应以本案的起诉状副本送达被告之日即2019年3月8日作为合同解除之日。关于违约金。本院分析如下：合同约定，若被告违约，原告有权要求被告按合同约定总价的10%予以赔偿即310000元。被告认为该违约金过高。原告未举证证实其因被告的违约行为所造成的损失，该违约金标准存在明显偏高的情形。在被告明确提出违约金过高的抗辩的情况下，本院根据合同的履行情况、被告的违约情形以及原告的损失程度，酌定违约金为50000元。因违约金已足以弥补原告的损失，故本院对原告主张针对违约金再行计收利息的请求不予支持。关于律师费。房屋买卖合同及补充协议中均未对律师费的负担作出约定，原告现主张由被告负担律师费，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告李则鸣与被告陈翠于2018年10月11日签订的房屋买卖合同于2019年3月8日解除；二、被告陈翠于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李则鸣支付违约金50000元；三、驳回原告李则鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取15800元（原告已预交），由原告李则鸣负担1332元，被告陈翠负担14468元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 洪 玲二〇一九年四月二十五日书记员 梁健祥