云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民初2989号原告（执行案外人）：蒋承兵，男，1976年12月12日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。被告（申请执行人）：云南泰宇成工程有限公司，住所地：云南省昆明市董家湾59号春城明珠小区4幢4-1号商铺。法定代表人：宋婷玉，董事长。委托诉讼代理人：汤宇，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。被告（申请执行人）：云南善隆投资集团有限公司，住所地：云南省昆明市官渡区六甲乡官南大道旁大清河边办公楼。法定代表人：段筱萍，董事长。委托诉讼代理人：汤宇，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。第三人（被执行人）：云南盛泰康业房地产股份有限公司，住所地：云南省昆明市护国路与宝善街交叉路口西北角（银德大厦5楼）。法定代表人：王贵华，总经理。第三人（被执行人）：昆明普南特商贸有限公司，住所地：云南省昆明市拓东路94号3楼。法定代表人：彭晓碧，总经理。第三人（被执行人）：云南绿色房地产开发有限公司，住所地：云南省昆明螺蛳湾国际商贸城一期13栋5层503室。法定代表人：王贵华，总经理。委托诉讼代理人：邓宇光，系云南绿色房地产开发有限公司员工，特别授权代理。第三人（被执行人）：王洪，男，1970年2月10日出生，汉族，住云南省昆明市西山区。第三人（被执行人）：李灿伟，男，1960年3月15日出生，汉族，住云南省安宁市。第三人（被执行人）：云南恒业志绅工贸集团有限公司，住所地：云南省昆明市东风东路36号建工大厦商务楼17层1701-1726号房。法定代表人：王飞，总经理。第三人（被执行人）：王贵华，女，1974年7月15日出生，纳西族，住云南省安宁市。原告蒋承兵与被告云南泰宇成工程有限公司（以下简称：泰宇成公司）、云南善隆投资集团有限公司（以下简称：善隆公司）、第三人云南盛泰康业房地产股份有限公司（以下简称：盛泰康业房产公司）、昆明普南特商贸有限公司（以下简称：普南特公司）、云南绿色房地产开发有限公司（以下简称：绿色房产公司）、王洪、李灿伟、云南恒业志绅工贸集团有限公司（以下简称：恒业志绅公司）、王贵华案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月21日公开开庭进行了审理。原告蒋承兵，被告泰宇成公司、善隆公司共同的特别授权诉讼代理人汤宇，第三人绿色房产公司的特别授权诉讼代理人邓宇光到庭参加了诉讼；第三人盛泰康业房产公司、普南特公司、王洪、李灿伟、恒业志绅公司、王贵华，经本院合法传票传唤，无正当理由均未到庭，本院依法对上述第三人缺席判决。本案现已审理终结。原告蒋承兵向本院提出诉讼请求：1.立即停止（2018）云01执异1205号民事裁定书中，对蒋承兵购买的位于昆明市官渡区矣六街道办绿色轩雨庭小区D435号车位、住房15栋2单元1302号的强制执行、解除对上述房屋的查封，并确认以上住房、车位所有权、使用权归蒋承兵所有；2.本案诉讼费由泰宇成公司、善隆公司承担。事实和理由：2014年6月20日，蒋承兵与绿色房产公司签订《绿色轩雨庭购销合同》，对案涉房屋和车位进行了认购，并依约交纳了购置车位款项4万元和住房款项8万元。2015年12月29日后，绿色房产公司向蒋承兵交付了上述房屋和车位，并由蒋承兵管理使用至今。上述事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的法定条件，请求支持蒋承兵的诉讼请求。被告泰宇成公司、善隆公司共同辩称：蒋承兵的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第29条可以排除执行的情形，蒋承兵与绿色房产公司没有合法有效的书面合同，且所支付的案涉房屋购房款未超过50%，车位亦非用于居住。故请求法院判令驳回蒋承兵的诉讼请求。第三人绿色房产公司述称：同意蒋承兵的诉讼请求。第三人盛泰康业房产公司，普南特公司，王洪，李灿伟，恒业志绅公司、王贵华无正当理由均未到庭，亦无书面陈述意见。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院确认本案法律事实如下：本院在执行泰宇成公司，善隆公司及盛泰康业公司、普南特公司、绿色房产公司、王洪、李灿伟、恒业志绅公司、王贵华，借款合同纠纷案中，于2015年1月5日向官渡区住房和城乡建设局产权处发出（2015）昆执保字第49-51号协助执行通知书，要求对包括涉案房屋和车位在内的490套住宅、795个车位进行查封；2017年1月5日，本院再次发出（2015）昆立保字第16-19号协助执行通知书，对以上住宅及车位继续进行查封。依据本院（2015）昆民四初字第106、107、165号三案生效民事判决书，本院于2018年6月1日作出（2018）云01执恢70-73号执行裁定书，对被执行人盛泰康业房产公司、普南特公司、绿色房产公司、王洪、恒业志绅公司、王贵华、李灿伟的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。蒋承兵向本院提出执行异议，本院以蒋承兵所提异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定的情形，遂作出（2018）云01执异1205号执行裁定书，裁定驳回蒋承兵的异议请求。裁定送达后，蒋承兵提起本案案外人执行异议之诉。2014年1月23日，蒋承兵（乙方）与绿色房产公司（甲方）签订《绿色轩雨庭认购协议书》，约定蒋承兵向绿色房产公司认购绿色轩雨庭小区第15幢2单元1302层房屋，预售建筑面积89.13平方米，其中预售套内建筑面积72.59平方米；同时，蒋承兵愿购买绿色轩雨庭小区D435号车位，预售建筑面积33.55平方米；蒋承兵认购的上述房屋优惠后总价为622274元，优惠后车位总价为8万元。其中，第二条“乙方选择的付款方式”约定采取银行按揭方式付款，首付30%；第三条约定：“甲方应在取得《商品房预售许可证》后十日内以电话及短信通知的方式告知乙方订立《商品房购销合同》。乙方在收到甲方通知后10个工作日之内，到甲方指定地点签订《商品房购销合同》。如乙方未在规定时间签订《商品房购销合同》的，乙方承诺视为自动放弃本房源的购买资格，甲方可自行处置乙方认购的商品房而无需承担任何责任。”第四条约定：“乙方在签订本认购书时，应向甲方支付诚意金20000元。如乙方按第三条的约定按期和甲方订立《商品房购销合同》的，乙方所交诚意金及认筹卡金额等额冲抵购房款。若因乙方原因导致《商品房购销合同》未能按期订立的，视为乙方违约，甲方有权终止本认购书的履行，收回该物业，乙方所交付的诚意金和认筹卡金不予退还。但如果乙方因限购、限贷等政府原因不能履行本认购书的，乙方则可凭限购、限贷的相关证明材料办理诚意金和认筹卡金退还的相关手续。”2014年6月20日，绿色房产公司向蒋承兵开具收据两份，分别载明收到蒋承兵购买案涉房屋的购房款80000元和案涉车位的车位款40000元。案涉房屋和车位已于2015年12月底由蒋承兵占有使用。另，现包括案涉房屋在内的整个绿色轩雨庭小区项目均未经组织竣工验收合格。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：蒋承兵是否就案涉房屋和车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该司法解释的规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，只要以上条件具备，即可排除人民法院的执行。一是经审查蒋承兵与绿色房产公司于2014年1月23日所签《绿色轩雨庭认购协议书》的内容，该认购协议书的名称和用语均为商品房认购，如：蒋承兵自愿认购绿色房产公司开发建设的绿色轩雨庭小区、蒋承兵在签订本认购书时支付诚意金2万元、绿色房产公司应在取得《商品房预售许可证》后十日内通知蒋承兵并在约定时间和地点由双方签订《商品房购销合同》、蒋承兵按期与绿色房产公司签订《商品房购销合同》的则所交诚意金等额冲抵购房款等，由此可见，该认购协议书显系双方就案涉房屋和车位通过认购、预订的方式作为订立商品房买卖合同的担保。二是该认购协议书的约定内容尚不具备商品房买卖合同的主要内容，即该认购协议书并未具体约定案涉房屋及车位的付款方式和期限、交付使用条件和期限、面积差异的处理方式和违约责任等主要内容，特别是案涉房屋和车位的购房款如何支付、怎样支付以及房屋和车位的交付时间作为商品房买卖合同最为重要的权利义务安排内容并未在该认购协议书中加以约定。三是该认购协议书的履行情况，虽然蒋承兵向绿色房产公司交付的房款共计为12万（房屋8万元+车位4万元），已超过该认购协议书约定的签订协议书时支付的诚意金2万元，但相比较该认购协议书约定的购房款总额，已支付款项显然远远低于可以办理按揭贷款的要求比例，即蒋承兵尚未将大部分购房款支付给绿色房产公司。四是从庭审陈述看，蒋承兵与绿色房产公司均认可双方并未签订过正式的商品房购销合同，且蒋承兵表示其只能通过按揭贷款才能支付剩余房款，而结合绿色房产公司所开发建设的绿色轩雨庭小区的实际情况，就该小区房屋向银行办理按揭贷款手续客观上存在较大困难，蒋承兵并不能承诺愿意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。故而，蒋承兵与绿色房产公司所签认购协议书并不具备商品房买卖合同的实质要件，而是商品房买卖预约合同，不符合上述解释规定的在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的法定条件。因此，蒋承兵不享有无过错不动产买受人的物权期待权，进而，不能享有排除强制执行的民事权益，故蒋承兵要求停止对案涉房屋和车位执行的诉求不成立，本院不予支持；其要求确认案涉房屋和车位的所有权和使用权归其所有的诉求亦不成立，本院不予支持。综上所述，蒋承兵的诉讼请求均不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百一十八条，《最高人民法院〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告蒋承兵的诉讼请求。案件受理费人民币2700元，由原告蒋承兵负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长 许 莉审判员 余 锋审判员 方云红二〇一九年四月二十三日法官助理殷肖书记员甘丝琳