陕西省榆林市榆阳区人民法院   民 事 判 决 书   （2019）陕0802民初1018号   原告：折庆国，男，1971年12月27日出生，汉族，陕西省榆林市榆阳区人，住本区，居民身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。   被告:榆林市昌盛房地产开发有限公司，住所地陕西省榆林市榆阳区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX1817。   法定代表人: 乔世林，系该公司董事长。   委托诉讼代理人:邓凤强、李晓静，系国浩律师（西安）律师事务所律师。   第三人:榆林市金鹰时尚广场有限公司，住所地榆林市榆阳区。   法定代表人:崔贵军，系该公司总经理。   原告折庆国与被告榆林市昌盛房地产开发有限公司、第三人榆林市金鹰时尚广场有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月25日立案后，依法适用普通程序于2019年4月16日公开开庭进行了审理，原告折庆国、被告榆林市昌盛房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓凤强、李晓静到庭参加了诉讼，第三人榆林市金鹰时尚广场有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告折庆国向本院提出诉讼请求为1、依法判令被告赔偿原告第1幢1100号商铺、第1幢1099号商铺、第1幢1041号商铺、第1幢1042号商铺迟延交房的违约金100万元（从2016年6月30日起至2018年6月30日止）；2、依法判令被告支付原告第1幢1100号商铺、第1幢1099号商铺、第1幢1041号商铺、第1幢1042号商铺迟延办理权属登记证书的违约金113206.92元（按照已付房款5660346元×2%=113206.92元计算）；3、原告在办理位于榆林市XX广场XX幢XX号商铺、第1幢1099号商铺、第1幢1041号商铺、第1幢1042号商铺不动产权属登记手续时，被告有协助义务；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年5月9日，原告与被告签订了商品房预售合同2份，约定：原告分别以1353873元购买榆林市XX广场XX幢XX号商铺，以1339408元购买榆林市XX广场XX幢XX号商铺。2018年7月26日，原告与被告签订了商品房预售合同2份，约定：原告分别以1357833元购买榆林市XX广场XX幢XX号商铺，以1609232元购买榆林市XX广场XX幢XX号商铺。被告应当于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备商品房经验收合格的房屋交付原告。逾期超过60日后按日向原告支付已交付房价款万分之六违约金。同时，被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并按已付房价款的2%向原告支付违约金等事项。合同签订后，被告不能向原告交付房屋亦不能办理产权登记手续。2015年6月30日，原告以第1幢1100号商铺、第1幢1099号商铺涉案房屋为标的物与第三人签订了商铺租赁合同2份，约定：租期为2015年6月30日起至2018年6月29日止，用途为用于商业经营等事项。2015年9月29日，原告以第1幢1041号商铺、第1幢1042号商铺涉案房屋为标的物与第三人签订了商铺租赁合同2份，约定：租期为2015年12月31日起至2018年6月29日止，用途为用于商业经营等事项。合同签订后，第三人向原告支付了1年的租赁费，因商铺没有竣工验收报告，第三人不能办理合法经营手续，致不能实现合同目的，拒绝支付原告剩余租赁费。该损失是由于被告的原因造成应当由被告承担。故原告提起诉讼请求法院依法判决。   原告向法庭提交了以下证据：   1、商品房预售合同、收款收据、进账单、收据1组，用以证明原告与被告签订了商品房预售合同，原告购买了榆林市XX广场XX幢XX号商铺，建筑面积31.79平方米，总价款1339408元，契税40182元，大修基金1749元，印花税670元，房屋登记费550元；购买了榆林市XX广场XX幢XX号商铺，建筑面积31.79平方米，总价款1353873元，契税40616元，大修基金1749元，印花税677元，房屋登记费550元；榆林市XX广场XX幢XX号商铺，建筑面积35.03平方米，总价款1357833元，契税40735元，大修基金1927元，印花税679元，房屋登记费550元；购买了榆林市XX广场XX幢XX号商铺，建筑面积38.03平方米，总价款1609232元，契税48277元，大修基金2092元，印花税805元，房屋登记费550元；同时约定交付使用后90日内办证且按已付房款2%支付违约金的事实。   2、商铺租赁合同4份，用以证明原告与第三人签订了商铺租赁合同4份，租期为2015年6月30日止2018年6月29日，其中榆林市XX广场XX幢XX号商铺年租金为107153元，榆林市XX广场XX幢XX号商铺年租金为108310元，榆林市XX广场XX幢XX号商铺年租金为108627元，榆林市XX广场XX幢XX号商铺年租金为122053元，第三人支付了1年的租赁费，剩余租赁费未支付的事实。   被告榆林市昌盛房地产开发有限公司辩称：涉案房屋被告已经按照合同约定期限交付原告，原告租赁给第三人收取了相应的租赁费。原告与第三人签订的商铺租赁合同被告非当事人不应当承担责任。原告的诉讼请求超过了诉讼时效法院不应当支付。对于涉案房屋未能办理权属登记是因涉案房屋属于榆林市棚户改造项目且变更了原有规划，但至今没有变更规划许可，致被告无法完善项目相关手续。请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。   被告向法庭提交了以下证据：   1、商品房预售合同1份，用以证明原告与被告于2014年6月11日签订了商品房预售合同的事实。   2、土地使用证、榆林市建设用地规划许可证、榆林市建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、榆林市商品房预售许可证、榆林市公安消防支队建设工程消防验收意见书、建设工程竣工验收报告、竣工验收备案表、关于化解昌盛国际广场项目历史遗留问题的会议纪要、规划会议纪要1组，用以证明涉案房屋现已五证齐全且已取得消防验收及竣工验收备案的事实。   3、关于确定榆林城区2012年度第一批棚户区改造项目的通知、榆林市棚户区改造管理办法各1份，用以证明涉案房屋属于棚户区改造项目，被告因不可抗力未能及时办理房屋产权登记，被告不承担违约责任的事实。   4、商铺租赁合同1份，用以证明原告与第三人签订了商铺租赁合同，涉案房屋已出租不能证明原告损失的事实。   5、商业楼租赁合同1份，用以证明涉案商业楼全体业主与榆林市国贸购物有限公司签订了商业楼租赁合同，约定XX路XX号XX楼整体（包括本案涉案房屋）出租给国贸公司，该商铺仍然具备使用条件且一直在使用，原告并未因被告的原因遭受损失的事实。   第三人榆林市金鹰时尚广场有限公司未答辩。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据，被告质证为对证据1真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证；对证据2有异议，认为与被告无关，经查，被告与第三人租赁的事实，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的证据，原告质证为对证据1、2、3、4、5真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。   本院经审理查明事实如下：   2014年5月9日，原告折庆国（买受人）与被告榆林市昌盛房地产开发有限公司（出卖人）签订了榆林市商品房买卖合同，合同编号YS0022233，房屋代码103503。合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，位于榆林市XX广场XX幢XX号商铺，建筑面积31.79平方米，总价款1339408元，契税40182元，大修基金1749元，印花税670元，房屋登记费550元。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人同意按下列买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金等事项。同日，原告折庆国（买受人）与被告榆林市昌盛房地产开发有限公司（出卖人）签订了榆林市商品房买卖合同，合同编号YS0022234，房屋代码103502。合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，位于榆林市XX广场XX幢XX号商铺，建筑面积31.79平方米，总价款1353873元，契税40616元，大修基金1749元，印花税677元，房屋登记费550元等事项。2018年7月25日，原告折庆国（买受人）与被告榆林市昌盛房地产开发有限公司（出卖人）签订了榆林市商品房买卖合同，合同编号YS0026022，房屋代码103441。合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，位于榆林市XX广场XX幢XX号商铺，建筑面积35.03平方米，总价款1357833元，契税40735元，大修基金1927元，印花税679元，房屋登记费550元等事项。同日，原告折庆国（买受人）与被告榆林市昌盛房地产开发有限公司（出卖人）签订了榆林市商品房买卖合同，合同编号YS0026024，房屋代码103442。合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，位于榆林市XX广场XX幢XX号商铺，建筑面积38.03平方米，总价款1609232元，契税48277元，大修基金2092元，印花税805元，房屋登记费550元等事项。2015年6月30日，原告折庆国（甲方、出租人）与第三人榆林市金鹰时尚广场有限公司（乙方、承租人）签订商铺租赁合同，编号1-100，约定:甲方向乙方提供的出租房位于榆林市XX路XX号XX广场XX层XX号房屋，面积31.79平方米。租赁时间从2015年6月30日至2018年6月29日，租赁用途乙方承租房屋用于商业经营，年租金为107153元等事项。同日，原告折庆国（甲方、出租人）与第三人榆林市金鹰时尚广场有限公司（乙方、承租人）签订商铺租赁合同，编号1-99，约定:甲方向乙方提供的出租房位于榆林市XX路XX号XX广场XX层XX号房屋，面积31.79平方米。租赁时间从2015年6月30日至2018年6月29日，租赁用途乙方承租房屋用于商业经营，年租金为108310元等事项。2015年9月29日，原告折庆国（甲方、出租人）与第三人榆林市金鹰时尚广场有限公司（乙方、承租人）签订商铺租赁合同，编号1-41，约定:甲方向乙方提供的出租房位于榆林市XX路XX号XX广场XX层XX号房屋，面积35.03平方米。租赁时间从2015年12月31日至2018年6月29日，租赁用途乙方承租房屋用于商业经营，年租金为108627元等事项。同日，原告折庆国（甲方、出租人）与第三人榆林市金鹰时尚广场有限公司（乙方、承租人）签订商铺租赁合同，编号1-42，约定:甲方向乙方提供的出租房位于榆林市XX路XX号XX广场XX层XX号房屋，面积38.03平方米。租赁时间从2015年12月31日至2018年6月29日，租赁用途乙方承租房屋用于商业经营，年租金为122053元等事项。合同签订后，原告领取了2015年6月30日至2016年6月29日租赁费446143元（122053元+108627元+108310元+107153元=446143元），剩余租赁费不能给付。同时，涉案房屋产权证不能办理。原告以被告因商铺没有竣工验收报告，第三人不能办理合法经营手续，致不能实现合同目的，拒绝支付原告剩余租赁费，该损失是由于被告的原因造成为由，持上述证据向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。   另查明：涉案房屋现已五证齐全且已取得消防验收及竣工验收备案。2018年7月30日，涉案商业楼全体业主与榆林市国贸购物有限公司签订了商业楼租赁合同，约定XX路XX号XX楼整体（包括本案涉案房屋）出租给榆林市国贸购物有限公司。   本院认为，本案争议的焦点1、涉案房屋是否存在迟延交房的问题；2、涉案房屋是否存在迟延办理权属登记证书的问题。   关于涉案房屋是否存在迟延交房的问题。原告认为被告应当于2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备商品房经验收合格的房屋交付原告，而被告不能按约定交付致原告损失100万元，应当由被告承担。被告认为原告租赁给第三人收取了相应的租赁费，已经按合同约定履行了交付义务。经查，2015年6月30日与2015年9月29日，原告折庆国（甲方、出租人）与第三人榆林市金鹰时尚广场有限公司（乙方、承租人）分别签订商铺租赁合同4份，原告收取了1年租赁费446143元，可以证明被告按合同约定履行了涉案房屋的交付义务。被告的抗辩理由成立，本院予以支持。原告诉请依法判令被告赔偿原告第1幢1100号商铺、第1幢1099号商铺、第1幢1041号商铺、第1幢1042号商铺迟延交房的违约金100万元的诉讼请求不符合合同约定，本院不予支持予以驳回。   关于涉案房屋是否存在迟延办理权属登记证书的问题。原告认为被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，而被告不能按该约定履行义务应当按已付房价款的2%向原告支付违约金。被告认为因涉案房屋系棚户区改造房屋有不可抗力因素致不能办理产权登记手续。经查，依榆林市商品房买卖合同“第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人同意按下列买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金”的约定。本案中，原告向被告交纳了契税、大修基金、印花税、房屋登记费，而被告向本院提供的证据已确认涉案房屋现已五证齐全且已取得消防验收及竣工验收备案，被告至今不能办理涉案房屋权属登记已构成违约，应当向原告承担违约金，故原告诉请依法判令被告支付原告第1幢1100号商铺、第1幢1099号商铺、第1幢1041号商铺、第1幢1042号商铺迟延办理权属登记证书的违约金113206.92元（按照已付房款5660346元（1339408元+1353873元+1357833元+1609232元=5660346元）×2%=113206.92元计算）的诉讼请求符合合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。同时，原告诉请原告在办理位于榆林市XX广场XX幢XX号商铺、第1幢1099号商铺、第1幢1041号商铺、第1幢1042号商铺不动产权属登记手续时，被告有协助义务的诉讼请求不违反法律规定且被告应当遵循诚实信用原则办理协助义务，原告的该诉讼请求本院予以支持。被告辩称原告诉讼已超过诉讼时效，经查，本案因办理涉案房屋不动产权属登记手续，该行为系物权行为，被告抗辩理由没有法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：    一、本判决生效十日后，由被告榆林市昌盛房地产开发有限公司支付原告折庆国迟延办理权属登记证书的违约金113206.92元。   二、原告折庆国在办理位于榆林市XX广场XX幢XX号商铺、第1幢1099号商铺、第1幢1041号商铺、第1幢1042号商铺不动产权属登记手续时，被告榆林市昌盛房地产开发有限公司有协助义务，因办理产权手续所发生的费用由原告折庆国承担。   三、驳回原告折庆国的其他诉讼请求。   案件受理费14820元，由原告折庆国负担820元，被告榆林市昌盛房地产开发有限公司负担14000元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。       审 判 长  李长鹏   人民陪审员 刘旺才   人民陪审员 康拖芹         二〇一九年四月二十四日     书 记 员  郭鹏            1