河南省临颍县人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1122民初155号原告：临颍县大宝通讯器材部，住所地：临颍县人民路中段北侧。登记经营者：窦根花，女，汉族，1966年11月27日出生，住河南省临颍县人民西路41号。实际经营者：孟庆保，男，汉族，1968年9月25日出生，住河南省临颍县人民西路41号，系窦根花之夫。委托诉讼代理人：滕志宏，河南许都律师事务所律师。被告：王亚光，男，汉族，1984年7月20日出生，住河南省周口市川汇区西杨庄四队59号。委托诉讼代理人：杨娟，河南沐天律师事务所律师。原告临颍县大宝通讯器材部诉被告王亚光合同纠纷一案，本院于2018年8月13日受理后，依法公开开庭进行了审理，于2018年11月9日作出判决，被告王亚光不服判决提起上诉，被漯河市中级人民法院裁定发回重审。本院另行组成合议庭，于2019年2月15日公开开庭进行了审理，原告临颍县大宝通讯器材部（以下简称大宝器材部）委托诉讼代理人滕志宏、被告王亚光的委托诉讼代理人杨娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大宝器材部向本院提出诉讼请求：1、请求解除合同，要求被告支付自2018年5月1日至涉案房屋被重新租出去之日（2018年7元1日）止期间的租金6万元及违约金100800元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在临××人民路中心地段租有门面房4间作为手机卖场，该手机卖场原告已经营多年。2017年度，漯河智联商贸有限公司经多次与原告协商，要求原告将该手机卖场转租给漯河智联商贸有限公司，双方于2017年5月1日签订了《房屋租赁合同》一份，合同第二条约定“房屋租赁使用期限为三年，从2017年5月1日至2020年4月30日”，第三条约定“租金为每年人民币36万元，乙方必须于每年的4月1日前与甲方续签第二年房屋租赁合同，并以现金的方式一次性将租金交齐，交不齐则视为违约，每逾期一天，乙方应按每年房租的10%的罚款赔偿甲方。”合同签订后，漯河智联商贸有限公司支付了第一年的租金。对第二年的租金，应在2018年4月1日前交付，但漯河智联商贸有限公司没有按约支付，原告为其延期一个多月后，仍然没有支付。2018年5月7日原告起诉漯河智联商贸有限公司。漯河智联商贸有限公司是被告个人投资设立的一人有限责任公司，在漯河智联商贸有限公司接到法院的诉状及传票之后，被告恶意将漯河智联商贸有限公司注销。为此，原告特提起诉讼，请求人民法院判令被告个人承担责任，支付自2018年5月1日起至原告将涉案房屋重新租出去之日（2018年7月1日）止期间的租金6万元，并按照年租金的30%支付违约金10.8万元；诉讼费用由被告负担。被告王亚光辩称：一、原告错误认定租赁合同的租赁期限和履行方式，涉案合同不是租期为三年的合同，而是一年一签，租金一年一付的合同。原被告双方的租赁合同已经履行完毕，不存在解除合同的说法。二、双方未续签第二年租赁合同，被告支付第二年租金面议没有依据，原告要求被告支付第二年两个月的租金没有依据。三、原告错误的并用两个月的租金损失和违约金，涉案租赁合同违约金过高，应依法降低，租赁合同没有30%的违约金约定，原告主张被告支付第二年两个月的租金6万元，又向被告主张100800元，二者并用，原告获益过高。四、原告对损失的扩大具有过错，被告在第一年租期未到之时因经营亏损多次通知原告不再租赁房屋，而原告对此不予理会。租赁合同不适用强制履行，且原告已将房屋再次出租，综上，要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告临颍县大宝通讯器材部租赁有位于临××人民路中段人劳局楼下西门面房4间，作为其手机卖场，该手机卖场原告已经营多年。漯河智联商贸有限公司是漯河市“VIVO”手机的专营商，为抢占临颍市场，2017年度，漯河智联商贸有限公司要求原告将该手机卖场转租给漯河智联商贸有限公司，经双方协商于2017年5月1日签订了《房屋租赁合同》一份，该租赁合同第二条约定：“房屋租赁使用期限为三年，从2017年5月1日至2020年4月30日。合同期满后，甲方如果继续对外租赁本房屋，乙方享有优先承租权，乙方必须在合同到期前一个月内，与甲方协商签订新租赁合同。”。第三条约定：“租金为每年人民币36万元，乙方必须于每年的4月1日前与甲方续签第二年房屋租赁合同，并以现金的方式一次性将租金交齐，交不齐则视为违约，每逾期一天，乙方应按每年房租的10%的罚款赔偿甲方。”。合同签订后，漯河智联商贸有限公司向原告支付了第一年的租金，原告向漯河智联商贸有限公司交付了门面房4间，漯河智联商贸有限公司遂开始使用该4间门面房进行经营活动。到第二年后，原告要求漯河智联商贸有限公司于2018年4月1日前支付第二年的租金，漯河智联商贸有限公司以双方的租赁合同已到期，没有与原告续签第二年的租赁合同为由拒绝支付第二年的租金，双方为此发生纠纷。2018年5月7日原告将漯河智联商贸有限公司诉至本院，要求其支付租金等。漯河智联商贸有限公司系被告王亚光个人投资设立的一人有限责任公司，被告于2018年5月25日将漯河智联商贸有限公司注销，本院于2018年6月12日以被告主体不适格为由，驳回了原告的起诉，为此，原告以王亚光个人为被告再次提起诉讼，请求人民法院判令被告王亚光个人承担责任。另查明：原告于2018年6月23日将诉争的4间门面房转租给案外人赵江伟,其租赁期限为2018年7月1日至2018年12月30日，租金为11万元。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原告实际经营者孟庆保与漯河智联商贸有限公司经协商签订了《房屋租赁合同》一份,该合同的甲方系原告，由其实际经营者孟庆保签字，乙方系漯河智联商贸有限公司，乙方在该合同书上加盖了“漯河智联商贸有限公司”的印章，原告在该合同书上加盖了“临颍县大宝通讯器材部”的印章，该合同系双方当事人的真实意思表示，属有效合同。漯河智联商贸有限公司系被告王亚光注册的一人有限公司，被告王亚光申请注销后，根据《中华人民共和国公司法》第六十四条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，原告起诉被告王亚光支付资金承担违约责任的诉请符合法律规定。该租赁合同第二条约定“房屋租赁使用期限为三年，从2017年5月1日至2020年4月30日”，第三条约定“租金为每年人民币36万元，乙方必须于每年的4月1日前与甲方续签第二年房屋租赁合同，并以现金的方式一次性将租金交齐，交不齐则视为违约，每逾期一天，乙方应按每年房租的10%的罚款赔偿甲方。”，从上述约定综合分析，可以认定该租赁合同的总租赁期限应为三年，即从2017年5月1日至2020年4月30日。原告提供了其登记经营者窦根花给案外人赵江伟出具的收到条一份，证明原告将涉案房屋转租给案外人赵江伟的时间为2018年7月1日，经本院对案外人赵江伟调查核实，能够认定原告将涉案房屋转租给案外人赵江伟的时间为2018年7月1日，租期是2018年7月1日至2018年12月30日，租金为11万元。由此可以证明涉案房屋的空置期限为两个月（即自2018年5月1日起至2018年7月1日止）。按照双方签订的合同，年租金为36万元，两个月为6万元，原告要求被告支付2018年5月1日至2018年7月1日期间的租金6万元的诉请，有事实依据，且符合双方对租金数额的约定，本院依法予以支持。被告辩称合同不是租期为三年的合同，而是一年一签，租金一年一付的合同；双方未续签第二年租赁合同，原告要求被告支付第二年两个月的租金没有依据的主张，未能提供相关证据予以证明，本院不予采信。关于违约金的问题。依据原被告双方对违约金的约定为：“每逾期一天，乙方应按每年房租的10%的罚款赔偿甲方。”，从《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失数额的计算方法。”的规定，第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定来看，违约金在法律上应视为是赔偿性违约金。因此，被告辩称租赁合同约定的违约金过高，应依法减少的主张，本院予以采信。但按照原被告双方约定的租赁合同约定每年租金为36万元，被告退租后，原告与新承租人赵江伟约定的租金为每月18300元，剩下十个月原告损失为117000元（30万元-183000元），原告要求被告按照年租金的30%支付违约金100800元（36万元×30%）的诉请，并没有超过因被告没有履行合同给其造成的实际损失，原告该项诉请，符合法律规定，本院予以支持。综上，对原告要求被告支付自2018年5月1日起至原告将涉案房屋重新租出去之日（2018年7月1日）止期间两个月的租金6万元，并按照年租金的30%支付违约金100800元的诉请本院予以支持，被告要求驳回原告诉讼请求的主张，没有事实依据，且不符合法律规定，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告王亚光于判决生效后十日内支付原告临颍县大宝通讯器材部房屋租金6万元（36万元／年÷12月／年×2月）；二、被告王亚光于判决生效后十日内支付原告临颍县大宝通讯器材部违约金100800元（36万元×30%）。未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费3660元，保全费1370元，共计5030元由被告王亚光负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。内容）审 判 长  毛澎波审 判 员  闫军奎人民陪审员  李振清二〇一九年四月九日书 记 员  王 冰