福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0504民初448号 原告：今日大唐（泉州）物业管理有限公司,住所地泉州市惠安县螺城镇建设北路君悦华庭****。 法定代表人：刘火星，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘有斌,男,该公司员工。 委托诉讼代理人：黄述祥,男,该公司员工。 被告：泉州市华祥房地产开发有限公司，住，住所地泉州市洛江区双阳阳山阳光楼**/div> 法定代表人:王东伟，该公司总经理。 原告今日大唐（泉州）物业管理有限公司（以下简称大唐公司）与被告泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序,于2019年3月29日公开开庭进行了审理。原告大唐公司的委托诉讼代理人刘有斌、黄述祥到庭参加诉讼。被告华祥公司经本院送达开庭传票未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 大唐公司向本院提出诉讼请求：1.判令华祥公司立即向大唐公司支付大唐公司代垫的祥光花苑水电费等计87401.7元；2.判令华祥公司立即向大唐公司支付自2010年4月1日开始交房以来至2014年12月31日止祥光花苑空置房、空置店面、空置商场的物业费1108301.5元及违约金（以1108301.5元为基数，按日千分之三的比例计付自起诉之日起至法院确定支付之日止的违约金）；3.判令华祥公司立即向大唐公司支付自2015年1月1日开始至2018年12月31日止祥光花苑空置房、空置店面、空置商场的物业费592123.5元及违约金（以592123.5元为基数，按日千分之三的比例计付自起诉之日起至法院确定支付之日止的违约金）；4.前三项相加共计：1787826.7元及违约金（以1787826.7元为基数，按日千分之三的比例计付自起诉之日起至法院确定支付之日止的违约金）；5.本案受理费由华祥公司负担。庭审中,因第4项诉讼请求与第1项至第3项的诉讼请求存在重复计算，故大唐公司当庭放弃第4项的诉讼请求。事实与理由：华祥公司为祥光花苑小区的开发商，2009年将其开发建设位于泉州市洛江区祥光花苑小区前期物业管理委托大唐公司实施，大唐公司、华祥公司签订《华祥·祥光花苑前期物业管理服务合同》，合同约定：1.合同期限为签订之日起至业主委员会成立、业主大会选聘物业管理企业且业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。2.物业服务费标准：带电梯每月0.9元／平方米；3.一层店面和商场每月0.9元／平方米。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费、水电费的，从逾期之日起每超过一天按千分之三的比例交纳滞纳金。车位管理费、地下室车、地下室车位车按每部每月70元收取（不含场地租金）；地上车位；地上车位车按每部每月60元收取（不含场地租金），物业管理费按政府相关文件标准收取。2010年1月1日（3期3号楼、4号楼）、2010年5月20日（3期5号楼）、2011年3月20日（3期6号楼）祥光花苑开始陆续办理交房入住手续，根据《华祥·祥光花苑前期物业服务合同》第六章第二十九条第2项的约定及《福建省物业服务收费管理办法》（闽价服【2010】267号）规定：“前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日当月发生的物业服务费用，由开发建设单位承担；已竣工未出售房屋的物业服务费由开发建设单位承担；出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担；开发建设单位售房时承诺减免物业服务费的，减免部分的物业服务费用由开发建设单位承担。”大唐公司为华祥公司代垫祥光花苑小区水电费等计87401.7元。华祥公司带电梯空置房、空置店面、空置商场物业费应自2010年4月1日计算，截止至2014年12月31日，华祥公司拖欠祥光花苑小区电梯空置房、空置店面、空置商场的物业费1108301.5元；华祥公司带电梯空置房、空置店面、空置商场物业费自2015年1月1日开始，截止至2018年12月31日，华祥公司拖欠祥光花苑小区电梯空置房、空置店面、空置商场的物业费592123.5元；华祥公司合计拖欠大唐公司带电梯空置房、空置店面、空置商场物业费等费用1787826.7元（附：费用明细表）。其后，大唐公司多次通过当面、电话、函告等方式向华祥公司催讨，但华祥公司至今不予履行支付拖欠物业费等费用的合同义务，其行为构成违约。故起诉，恳请支持大唐公司的诉讼请求。 华祥公司未作答辩。 为支持大唐公司的诉讼请求,大唐公司向本院提供证据如下: 1.物业服务合同一份，证明物业服务祥光花苑小区的合法性及有效性； 2.大唐公司的营业执照及法定代表人身份信息，证明诉讼主体资格； 3.国家企业信用信息公示报告，证明华祥公司基本信息； 4.华祥公司垫付水电费明细，证明大唐公司替华祥公司代垫水电费等计87401.7元； 5.祥光花苑空置房、店面、商场欠费明细函，证明经华祥公司经办人何千军确认； 6.空置房物业欠费详情单，证明拖欠空置房费用时间段以及金额。 对上述证据，本院分析认证如下：华祥公司未依传票时间到庭参加诉讼，又未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃答辩、质证、举证期限内举证的诉讼权利。大唐公司提供的上述证据，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据双方当事人的陈述及本院对双方当事人提交证据的审核，本案事实可认定如下：大唐公司系经工商登记机关登记设立的物业管理企业。大唐公司与华祥公司于2009年签订《华祥.祥光花苑前期物业管理服务委托合同》一份，合同约定：1.大唐公司为华祥•祥光花苑三、四、五期提供物业管理服务；2.合同期限自2009年起至华祥•祥光花苑业主委员会成立、业主大会选聘物业管理企业且业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止；3.物业费收费标准多层住宅按建筑面积每平方米0.5元/月收取，高层带电梯住宅按建筑面积每平方米0.9元∕月收取，住宅改办公的按建筑面积每平方米0.9元∕月收取，一层店面和商场按建筑面积每平方米0.9元∕月收取。高层带电梯公共部位用水、用电根据实际使用情况按照“谁使用谁公摊”的原则向相应的业主或物业使用人收取；4.业主和物业使用人逾期交纳物业管理费、水费的，从逾期之日起每超过一天按千分之三的比例交纳滞纳金。合同签订后，大唐公司依约提供物业服务。华祥公司的员工何某某于2016年3月23日在大唐公司出具的大唐公司为华祥公司代垫的祥光花苑小区物业费、返租物业费路灯电费、商业用电、商业用水等八项合计87401.7元处加盖华祥公司的印章，并由何某某签名；大唐公司于2016年3月24日向华祥公司发出关于祥光花苑空置房、店面、商场欠费明细函，该函载明：截止2014年12月31日前（自2010年4月1日起计算），拖欠我司（大唐公司）空置房、空置店面、空置商场物业费按100%计金额共1108301.5元（附件：祥光花苑空置房、店面、商场欠费明细）。华祥公司的员工何某某在该函的签收人处签名。华祥公司于2015年1月1日至2018年12月31日计欠大唐公司带电梯空置房、空置店面、空置商场物业费592123.5元。 本院认为，根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，华祥•祥光花苑的建设单位华祥公司有权选聘物业服务企业进行前期物业服务。华祥公司与大唐公司签订的《华祥.祥光花苑前期物业管理服务委托合同》，主体适格，双方意思表示真实，内容未违反法律法规强制性效力性规定，依法应认定有效。华祥公司作为华祥•祥光花苑小区的开发商，依法应按华祥公司与大唐公司签订的《祥光花苑前期物业管理服务委托合同》约定的标准向大唐公司交纳物业管理费，大唐公司代华祥公司垫付水电费等费用后，大唐公司请求华祥公司支付垫付水电费87401.7元，合理合法，本院予以支持。本院在送达大唐公司提供的诉状及物业费相关证据材料，华祥公司在收到本院送达的大唐公司诉状及物业费相关证据材料未提出异议，又未提供相应的证据，故华祥公司尚欠大唐公司自2010年4月1日起至2018年12月31日止的物业管理费1700425元（1108301.5元+592123.5元），本院予以确认。大唐公司请求华祥公司支付物业费1700425元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因合同中没有约定缴纳物业费的期限，大唐公司向本院提供证据材料中也没有体现缴纳物业费的期限，大唐公司起诉后，本院于2019年2月6日送达起诉状及证据材料给华祥公司，应认定大唐公司于2019年2月6日请求华祥公司缴纳物业费，华祥公司收到该请求后未在本院作出本判决之日前履行缴纳物业费的义务，应认定华祥公司依法享有的合理准备时间已届至，华祥公司依法应向大唐公司支付物业费。《华祥.祥光花苑前期物业管理服务委托合同》约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费、水费的，从逾期之日起每超过一天按千分之三的比例交纳滞纳金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。华祥公司逾期交纳物业管理费造成大唐公司损失是资金占用利息的损失，大唐公司请求按每天应交物业管理费千分之三交纳滞纳金，明显偏高，滞纳金调整为按年利率24%计付为宜，从本判决作出之日起开始起算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、泉州市华祥房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付今日大唐（泉州）物业管理有限公司代垫付的款项87401.7元，并支付2010年4月1日起至2018年12月31日止物业管理费1700425元，并以1700425元为基数按年利率24%计付自2019年4月25日起至物业费实际清偿之日止的滞纳金； 二、驳回今日大唐（泉州）物业管理有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20890元，减半收取计10445元，由泉州市华祥房地产开发有限公司负担10445元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  王腾飞 二〇一九年四月二十五日 书记员  黄永继 附： 本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 国务院《物业管理条例》： 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订服务合同的物业，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》： 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。