广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初24956号原告：谭慕贞，女，1972年11月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：高飞，广东派力律师事务所律师。被告：谭顺好，女，1948年1月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：刘深仪，男，1946年7月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，两被告共同委托诉讼代理人：陆汝才，广东经纬法律师事务所律师。原告谭慕贞与被告刘深仪、谭顺好之间租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案，依法适用简易程序，于2019年1月21日公开开庭审理了本案，原告谭慕贞及其委托诉讼代理人高飞、被告刘深仪及两被告共同委托诉讼代理人陆汝才到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告返还原告已预支的租金759524元和保证金11000元共计770524元及利息，利息以770524元为本金自起诉之日起计至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告谭慕贞与被告刘深仪、谭顺好于2006年12月10日签订了《商铺租赁合同书》，由原告承租被告所有的位于佛山市南海区狮山镇官窑办事处官窑大道22号（房屋所有权证号：粤房字第××号，面积月321平方米）的房产，租期从2006年12月10日起至2030年12月10日止，合同保证金1.1万元。在租赁期内，由于两被告提出紧急资金周转需要以优惠租金方式提前向原告收取租金，经双方协商一致于2013年6月20日签订《商铺租赁合同书》补充协议。于是原告自2013年6月24日转入被告谭顺好账户100万元。另外10万元，由原告委托合伙人吴艳婷自2013年7月至2014年5月5日分期转入被告刘顺好的账户中，余下39500元现金一次性支付（附有银行流水凭证、收款收据）。此110万元款项作为被告提前收取2013年6月10日至2030年12月10日全部租金。现被告刘深仪、谭顺好因其他债务问题导致涉讼租赁物被法院强制执行使其无法继续履行合同，原告无法继续承租、使用租赁物。现原告要求追回被告多收取的预付租金及保证金。计算说明如下：扣减由2013年6月10日至2018年11月10日共65个月的租金340476元，原告已使用期间的租金应扣减；从2018年11月10日起至2030年12月10日共145个月的预付租金759524元，原告无法使用应予以返还；被告还应退还11000元保证金。基于上述事实和理由，为维护自身的合法权益，原告提起本案诉讼。两被告共同答辩称，第一，双方的租赁关系属实，与原告谭慕贞的合同签订于2006年12月10日。第二，被告收原告租赁保证金情况属实，收取谭慕贞租赁保证金11000元。第三，被告预收原告租金的事实与原告诉状陈述一致，预收谭慕贞1100000元，预收租金期限自2013年6月10日至2030年12月10日。请法院依法处理。原告诉讼中举证如下：1.原告、被告刘深仪身份证复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体适格；2.商铺租赁合同书原件1份，收据原件1份，按谭慕贞、谭顺好2013年6月21日签署补充协议书要求打印件1份，《商住楼租赁合同书》补充协议原件1份；3.收款收据、南海农商银行电子转账凭证原件各1份；4.南海农商银行个人活期存折结算户流水复印件2份（均加盖南海农行银行大沥海悦分行业务受理章）、账户明细查询原件11份；证据2-4均用以证明，原、被告之间存在租赁合同关系，原告向被告支付了租赁保证金11000元，并按照双方在补充协议中的约定提前支付了租金1100000元，租金交付至2030年12月10日。5.（2017）粤0605民初9954号民事判决书复印件1份、（2018）粤06民终597号民事判决书原件1份，用以证明被告因自身债务将涉讼租赁物抵押给案外人，案外人向法院申请执行涉讼租赁物，原告依法提起执行异议及执行异议之诉，但由于法院未能确认原被告之间的租赁合同产生于抵押权之前，所以在处理抵押物时不予带租约拍卖，导致原告基于租赁合同的权利无法实现，因被告自身的原因导致租赁合同无法继续履行，所以被告应当返还原告多交的租金并退还保证金。6.《合伙人合作协议书》原件，以证明原告与吴艳婷为合伙关系。两被告诉讼中没有证据提交。经庭审质证、辩证，两被告对原告出示的证据真实性均无异议，本院对上述证据真实性均予以认可。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年6月27日，原告谭慕贞以撤销（2017）粤0605执异228号执行裁定书，确认其承租权为由提起案外人执行异议之诉，本院受理立案，后经审查于2017年10月18日作出（2017）粤0605民初9954号民事判决书。该案中，本院确认如下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区狮山镇官窑大道22号，登记权属人为刘深仪。2013年5月20日，黄泽凯与远盛公司、刘深仪、谭顺好、刘远维签订《借款合同》。2013年5月31日，黄泽凯与刘深仪签订《房地产抵押合同》，以包括涉讼房屋在内房产为上述借款提供担保。2013年6月6日，房产管理部门办理相应的抵押登记。经判决，远盛公司、刘深仪、谭顺好、刘远维应向黄泽凯偿还借款本金1700万元及支付从2013年5月20日起至实际清偿之日止按照中国人民银行六个月同期贷款基准利率的四倍计算的利息，黄泽凯有权在约定抵押担保的主债权标的额1000万元及相应利息的额度内以刘深仪所有的包括涉讼房屋等三套房产折价或以拍卖、变卖该房产的价款优先受偿。原告持有与谭顺好、刘深仪签订的落款日期为2006年12月10日《商铺租赁合同书》，约定原告租赁涉讼房屋，租期期限从2006年12月10日起至2030年12月10日止，并对租金等进行了约定。原告持有与谭顺好签订的落款日期为2013年6月21日的《补充协议》，约定谭顺好一次性收取原告2013年6月10日至2030年12月10日期间优惠租金1100000元；《商住楼租赁合同》第三条第3项，变更为乙方应将租金以现金方式支付给甲方。该案中，本院根据以上确认事实，认为因谭慕贞不能反映其通过案外人转款资金为租金的支付，谭慕贞提供的转账凭证与收据不能一一对应，刘深仪亦未在抵押涉讼房屋前披露涉讼房屋存在租赁关系，谭慕贞提供的证据不足以证明租赁关系发生于涉讼房屋抵押前，故本院驳回谭慕贞的诉讼请求。谭慕贞不服上述判决提起上诉。佛山市中级人民法院于2018年10月23日作出（2018）粤06民终597号民事判决书。在二审法院审理过程中，谭慕贞申请对其提交的《商铺租赁合同书》中落款处的签名及日期是否形成于2013年5月31日（即刘深仪与黄泽凯签订《房地产抵押合同》之日）之前，上述签名及日期的形成时间是否2006年12月。二审法院依法委托广东通济司法鉴定中心对谭慕贞申请鉴定的事项进行鉴定。该鉴定中心经鉴定后作出[2018]文鉴定第190号文书司法鉴定意见书，鉴定意见为：倾向认为检材落款日期为“2006年12月10日”的《商铺租赁合同书》第3页落款甲方处“刘深仪”、“谭顺好”、“20061210”笔迹及乙方处“谭慕贞”、“20061210”笔迹的书写形成时间均为2016年4月之后。二审法院经审查，认为因谭慕贞未能提供其它证据证实其提交的《商铺租赁合同书》签订于涉讼房屋抵押及查封之前，二审法院对上述租赁合同的真实性不予采信；通过审查谭慕贞提供的收据、银行转账单、明细账查询结果等交易凭证，其提供的证据之间及证据与当事人陈述之间存在相互矛盾，谭慕贞亦未能作出合理解释，故未能证明谭慕贞已支付了约定及合理的租金；谭慕贞不能证明其自2006年12月即其主张的签订《商铺租赁合同书》之时起已实际占有支配涉讼房屋，其举证不能证明其欲证之事，二审法院判决驳回上诉，维持原判。该民事判决书已于2018年12月31日发生法律效力。另查明，原告谭带开持有与谭顺好、刘深仪签订的落款日期为2011年5月22日《商铺租赁合同书》，约定租赁期限为24年，从2006年12月10日起至2030年12月10日止，租金按月支付。两被告为夫妻关系。2018年12月6日，原告谭慕贞提起本案诉讼。庭审中，两被告陈述因当时资金周转比较困难，遂与原告协商，被告给予原告租金优惠，原告同意提前支付剩余租期的租金。本院认为，原告主张其与两被告存在租赁合同关系，现因两被告其他债务导致涉讼租赁物被法院强制执行，原告无法实现涉讼租赁合同目的，请求两被告返还保证金及已预付的租金，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原告就其上述主张负有相应的举证责任，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担举证不能的不利后果。关于原告与两被告的租赁合同关系是否真实存在的问题，本院分析理由如下：一、根据生效判决认定，原告因未能举证证明其提交的《商铺租赁合同书》的签订时间，原告主张支出的款项亦未能与其提供证据相互吻合，以印证其支出的款项属于涉讼租赁合同中约定的租金，且原告未能举证证明其从签订涉讼租赁合同之时起已实际占有支配涉讼房屋，故生效判决对原告主张的与两被告签订的《商铺租赁合同》真实性不予采信。二、虽然原告主张其与案外人吴艳婷是合伙关系，并称部分租赁费用通过吴艳婷支付，但原告出示的《合伙人合作协议书》显示合伙合作地址位于佛山市南海区狮山镇官窑瑶平路22号整栋楼及向阳路13号整栋楼物业的出租项目，并非本案涉讼房屋，则无法印证原告主张的吴艳婷与被告的款项往来属于本案涉讼合同约定租金费用。三、庭审中，两被告陈述因资金周转困难而要求原告提前支付租金，并通过签订讼补充协议以确定以上事实，但该补充协议中并未对原告未能如期履行付款义务的情形作出约定，且约定的收款时间为2013年6月至7月前，本院认为，涉讼合同的收款时间变化如此之大，但原、被告并未就该收款时间作出明确约定，且被告在约定收款期间未足额收取110万元的情况下，亦未向原告主张权利，与两被告庭审中陈述相矛盾，亦不符合商事活动的常理。综上所述，原告提供的证据之间以及证据与当事人陈述之间存在相互矛盾，不能形成完整的证据链以达到民事诉讼证据高度盖然性的证明标准，不能证明其与两被告之间真实存在租赁合同关系，应承担举证不能的不利后果。原告以其与两被告存在租赁合同关系为基础提起的诉讼请求，因诉讼基础不成立，本院对原告的诉讼请求均不予支持，如原告确与两被告存在债权债务关系，可另案主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款第九十条的规定，判决如下：驳回谭慕贞全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费11505.24元，减半收取计5752.62元（谭慕贞已预交），由谭慕贞负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一九年四月四日书记员  李 慧