广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初1266号原告（反诉被告）：廖加瑞，男，汉族，1977年10月6日出生，住河南省桐柏县，委托代理人：曾锦龙，广东金桥百信律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄悦驹，男，汉族，1970年10月22日出生，住广东省台山市，委托代理人：黄荣建，广东三良律师事务所律师。第三人：深圳市伙伴产业服务有限公司东莞分公司，住所地为广东省东莞市东城街道火炼树东莞大道11号台商大厦1单元4009、4010。负责人：谌小娟。委托代理人：蔡忠艺，男，汉族，1990年11月27日出生，住福建省石狮市，系第三人的员工。委托代理人：黎芷菁，女，汉族，1995年9月9日出生，住广东省东莞市，系第三人的员工。原告廖加瑞诉被告黄悦驹、第三人深圳市伙伴产业服务有限公司东莞分公司房屋租赁合同纠纷及被告黄悦驹反诉原告廖加瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年3月19日公开开庭进行了第一次审理，原告的委托代理人曾锦龙、被告的委托代理人黄荣建、第三人的委托代理人蔡忠艺到庭参加诉讼，被告黄悦驹在法庭辩论前提出反诉，因当事人同意继续适用简易程序审理本案，且经本院院长批准，本案继续适用简易程序审理，本院后于2019年4月24日公开开庭进行了第二次审理，原告的委托代理人曾锦龙、被告的委托代理人黄荣建、第三人的委托代理人黎芷菁到庭参加诉讼。本案本案现已审理终结。原告廖加瑞向本院提出本诉诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《厂房租赁合同》无效；2、被告返还原告480000元及租金40000元；3、被告向原告支付占用款项的利息（利息以本金520000元，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2018年10月27日起计至付清之日止，暂计至2018年11月12日利息为1068.17元）；4、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2018年10月26日，原告与被告签订了《厂房租赁合同》，合同约定：被告将位于东莞市黄江镇龙见田茨地二路4号的厂房、宿舍、办公房、厨房租赁给原告使用；厂房四层（约3000平方米）、宿舍三层（约600平方米）、办公房一层（约300平方米）、厨房一间（约100平方米）；租赁期限为六年，从2018年11月1日起至2024年10月30日，前三年租金为每月80000元，签订合同满三年租金递增10%;承租方应于每月5日或该日以前向出租方支付租金，同时，承租人另行向出租人缴纳六个月租金480000元作为保证金。现原告已向被告支付租赁保证金及租金共计520000元，并由被告向原告出具了520000元的《收据》。在合同签订后，原告发现上述租赁物远远达不到合同约定的4000平方米，于是请人对租赁物进行测量，发现租赁物仅有3100-3200平方米左右，与合同约定的4000平方米相差悬殊。故此，为了解租赁物的实际面积，原告向租赁物土地所有权××东莞市黄江镇龙见田第一股份经济合作社了解租赁物的情况，答复称该租赁物虽然建成已有20年，但建设时没有进行报建，具体面积不详。同时，原告方也向租赁物所在地的房产管理局查询，均未查到上述地址的产权登记情况，进而导致原告无法了解租赁物业的实际面积等状况。为此，原告多次与被告电话沟通解决上述问题，均协商未果，同时，承租人一直未使用租赁物业。原告方认为，根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，被告向原告租赁的房产未取得建设工程规划许可证，原被告双方签订的《厂房租赁合同》无效。被告黄悦驹答辩称，1、原告及被告双方的租赁交易是通过第三人作为中介达成的交易，而第三人是法律规定的房地产经纪人，根据法律规定房地产经纪人应该熟悉房地产行业的法律法规、交易流程及处理疑难问题，故原告及被告的交易，第三人应该详尽将案涉厂房的所有情况向原告告知，签订合同前，原告应该知悉所有案涉厂房的具体情况；2、签订合同的时间是2018年10月26日，16天之后即2018年11月12日，原告已经向法庭提起诉讼，从时间看，原告是故意用无理的条件要求认定合同无效，这会给被告造成很大的损失，也会给社会造成很大的影响，因为在现实中正在出租的厂房据代理人所知超过80%的厂房没有房产证，但现实生活中存在出租已经承租的事实。签订合同的过错方是原告及第三人，若法庭认为案涉合同无效，应该由原告与第三人承担相应的责任。从2018年10月26日开始至法庭认定合同无效期间的场地使用费应该由原告支付，第三人收取的中介费应该退还。第三人针对本诉述称，1、被告在委托我方提供出租厂房的服务时，应保证厂房合法，符合正常使用的条件；2、我方作为居间方，主要义务是提供订立合同的机会，我方确实为被告与原告提供了房源信息，带看厂房，我方已经履行完毕我方的居间义务；3、居间方主要是提供订立合同的机会，并不知晓具体的谈判细节，且租赁合同是被告提供的，此涉及双方的租赁秘密，我方无从知晓；4、原告发现租赁面积达不到合同约定的面积，此为租赁双方应该解决的问题，我方与原告、被告之间仅是居间合同关系，原告与被告之间的关系与我方无关。被告黄悦驹向本院提出反诉诉讼请求如下：1、请求确认原告与被告签订的《厂房租赁合同》合法有效；2、判令原告向被告支付厂房占用费（从2018年10月26日起至交付厂房止，暂计为400000元及逾期利息）；3、原告承担所有诉讼费用。事实和理由：2018年10月26日，双方签订《厂房租赁合同》，将案涉厂房、宿舍、办公房、厨房等物业有偿租赁给原告使用，合同签订后，原告交付了保证金，厂房交付给了原告使用，但原告至今没有交付有偿使用费，特提起反诉。原告廖加瑞针对反诉答辩称，1、原告没有实际使用案涉厂房，无需向被告支付租金；2、原告与被告签订的《厂房租赁合同》因厂房没有建设规划许可证，为无效合同，请求法院确认《厂房租赁合同》无效。第三人针对反诉述称，对被告提出的反诉无意见，与第三人无关。本院经审理认定事实如下：2018年10月26日，原告与被告签订了《厂房租赁合同》，约定被告将案涉位于东莞市黄江镇龙见田茨地二路4号的厂房、宿舍、办公房、厨房（以下简称租赁物）租赁于原告使用，经双方认可确定为厂房四层（3000平方米）、宿舍三层（约600平方米）、办公房一层（约300平方米）、厨房一间（约100平方米）（具体界线以双方实际现场交付时当面确认）；租赁期限为六年，即从2018年11月1日起至2024年10月30日止；租金为月租金，每月80000元，签订本合同满三年（从2021年11月1日开始）租金递增10%，每月租金为88000元，被告收到租金后出具收据，不负责出具发票，原告应于每月5日或该日前向被告支付租金，采用先付后租的方式，同时，原告另行向被告缴纳六个月租金480000元作为保证金；根据本合同需要发出的全部通知以及原告与被告的文件往来及与合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行，本合同在履行中发生争议，应协商解决，若协商不成，双方均可向租赁物所在地人民法院起诉。合同还约定了其他内容。2018年10月25日，原告向被告银行账号62×××12转账支付了50000元；2018年10月26日，原告向被告银行账号62×××12转账支付了330000元，以及委托案外人向被告银行账号62×××12转账支付了140000元。被告向原告出具了两张2018年10月26日的《收据》，分别确认收到原告支付的租赁保证金480000元、半个月租金40000元。2018年11月12日，原告委托广东金桥百信律师事务所向被告发送了《律师函》，称案涉租赁物实际测量面积与合同约定的面积相差悬殊，为了解租赁物的实际面积，原告向租赁物土地所有人××黄江镇龙见田第一股份经济合作社了解租赁物的情况，答复称该租赁物没有报建，具体面积不祥，同时，原告方也向租赁物所在地的房产管理局查询，均未查到上述地址的产权登记情况，进而导致无法了解租赁物的实际面积等状况，原告多次与被告电话沟通协商解决无果，未解决上述问题，原告一直未使用租赁物，故原告特函告被告，要求被告收到律师函后立即与原告联系解决前述事宜并说明租赁物产权登记信息，否则将通过法律途径主张被告的违约责任。被告确认有收到该《律师函》。另查明，被告于2018年10月24日向第三人出具《付款承诺》，承诺于2018年10月30日前向第三人支付代理租售案涉租赁物的佣金80000元。第三人于2018年10月27日出具《收款收据》确认已收到被告交付的中介费80000元。庭审中，被告确认案涉租赁物没有办理建设工程规划许可证，原告称签订《厂房租赁合同》前有问过被告案涉房屋有无房产证，被告没有回复，但当时原告去现场看过厂房。原告当时没有聘请专业测量人员进行测量，是由原告亲戚对外墙部分做了大概的测量，由于测量的实际面积与合同约定面积悬殊，遂与被告了解厂房的产权情况，但没有得到被告正面回复，被告并未将案涉租赁物交付给原告使用，没有交接手续，也没有交付钥匙。被告确认原告有向其提出过实际面积不符的事实，但只是原告单方面认为，从交易习惯来讲，原告付款完毕后被告当场即将厂房交付给原告控制使用，至于原告到底有无使用及使用概率均与被告无关。以上事实，有《厂房租赁合同》、银行转账凭证、《收据》、《律师函》、快递单、签收回执、付款承诺、《收款收据》以及本院庭审笔录附卷等为证。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，因案涉租赁物未办理建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，原告与被告之间于2018年10月26日签订的《厂房租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因案涉合同无效，被告因该合同收取的租赁保证金480000元，理应足额返还给原告。关于原告有无实际占有使用案涉租赁物的问题。首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条的规定，被告作为主张积极事实的一方，应由被告对原告已实际占有使用租赁物进行举证，但被告未能提供证据证实原告已实际占有使用案涉租赁物，应承担举证不能的法律责任。其次，双方签订合同（2018年10月26日，合同约定的租赁期限起始时间2018年11月1日）至原告向被告发送《律师函》（2018年11月12日）仅有17天时间，原告主张在前述期间内对外墙进行粗略测量后对租赁物实际面积产生怀疑遂向被告及有关部门了解房屋产权情况，并多次与被告沟通要求解决，被告也确认原告曾提出要求核实租赁物实际面积问题，租赁物实际面积属于租赁合同重要内容，原告在未核实清楚具体面积前未搬进案涉租赁物亦合乎常理，原告对此不存在过错，前述期间的房屋空置损失应由被告自行承担。故被告应向原告退回已收取的40000元占有使用费。因原告未实际占有使用案涉租赁物，故不存在返还租赁物的问题。对被告诉请要求原告支付从2018年10月26日至交还厂房之日止的占有使用费，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于利息损失，被告在占用原告的520000元款项期间，产生法定孳息，应当返还原告，被告应当向原告返还520000元款项产生的利息，利息计算方法是从2018年10月27日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条的规定，本院判决如下：一、确认原告廖加瑞与被告黄悦驹于2018年10月26日签订的《厂房租赁合同》无效；二、限被告黄悦驹于本判决生效之日起七日内向原告廖加瑞返还租赁保证金480000元和占有使用费40000元及支付利息（利息以520000元为本金，从2018年10月27日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还清之日止）；三、驳回被告黄悦驹的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4505元(原告已预缴），由被告黄悦驹负担；反诉受理费3650元（被告已预缴），由被告黄悦驹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  周淑君二〇一九年四月二十五日书记员  吴珮君附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。