福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初3426号 原告：陈耿飘，男，1982年11月26日出生，汉族，住厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：郭立群，福建择高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈婷，福建择高律师事务所律师。 被告：孙燕鹏，男，1978年3月10日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李志维，福建东方格致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓思昀，福建东方格致律师事务所律师。 原告陈耿飘与被告孙燕鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月19日公开开庭进行了审理。原告陈耿飘的委托诉讼代理人郭立群、陈婷，被告孙燕鹏的委托诉讼代理人李志维、邓思昀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈耿飘向本院提出诉讼请求：1.确认陈耿飘与孙燕鹏于2018年12月31日签订的《房产居间买卖协议书》已于2019年1月9日解除；2.孙燕鹏向陈耿飘返还定金10万元、支付违约金46万元、赔偿中介费2万元、支付律师费10万元；3.保函费用2176元由孙燕鹏负担。事实和理由：陈耿飘与孙燕鹏就买卖孙燕鹏名下嘉禾路196号1007室房产一事，在房产中介的居间下，于2018年12月31日签订《房产居间买卖协议书》，内容主要约定了：1.第二条：房产成交价为230万元，陈耿飘支付购房定金10万元；2.第四条：陈耿飘于2019年元月8日前即产权交易过户当日向孙燕鹏支付70万元（含定金）；3.第五条：上述房产已办理了土地房屋权证，无银行抵押/按揭贷款；4.第十条：中介费2万元；5.第十一条：双方不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等；6.第十三条：双方保证备齐资料于2019年元月8日前前往土房局办理交易登记手续，若于2019年元月8日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任。上述协议签订后，陈耿飘即按约定支付了定金10万元、中介费2万元，并在过户交易日前备齐了资料以及所需购房款。然而，合同签订后，孙燕鹏才通过中介告知讼争房屋实际存在贷款需要先注销才能过户，并一再要求变更交易时间同时又一再变卦始终无法明确具体的时间，由于孙燕鹏先是刻意隐瞒房产存在贷款的真实状况后又一再变卦，并且一直没有出示产权证原件，导致陈耿飘深有担忧，所以不同意变更并明确表示要求按合同约定履行。2019年1月8日，陈耿飘按约定前往土房局，然孙燕鹏却未到场，致使双方未能办理交易登记手续。次日，陈耿飘按合同约定行使解除权，同时告知了房产中介和孙燕鹏，并发函通知。此后，中介又通知已经注销贷款要办理交易登记手续，但陈耿飘此前已通知解除并且也无法再信任孙燕鹏以及中介，即要求按解除合同协商处理，但孙燕鹏至今仍不予处理，其行为违背诚信并构成根本违约，应承担全部的法律责任。 孙燕鹏辩称，讼争协议应继续履行。一、孙燕鹏确认迟于合同约定，即2019年1月8日才被银行通知办理解押手续，并于次日取回产权证原件。二、陈耿飘所述孙燕鹏刻意隐瞒房屋抵押情况、一再要求变更交易时间、未出具产权证原件等并不属实。三、1.孙燕鹏确实曾于2015年将讼争房屋向建设银行办理循环贷款，但其仅贷款一期后就再未使用该笔贷款，其误以为，既然未再使用该笔贷款，办理相关解押手续比较简单，可以短期办理，因此能在合同约定之日时完成解押。且根据陈耿飘证据第25页，孙燕鹏已经将产权证原件向中介出示，并未隐瞒房屋登记情况，至于签订合同前中介是否将产权证信息向陈耿飘披露，孙燕鹏不知情；但签订合同后，中介已经通过微信向陈耿飘出示产权证的照片。2.2019年1月2日，孙燕鹏将产权证原件交至建行办理解押手续。建行告知孙燕鹏需要2019年1月9日左右才能办妥，孙燕鹏立即通知中介告知陈耿飘。根据陈耿飘提交的电话录音、微信等证据，其当时并未对此提出拒绝交易。3.2019年1月9日下午，孙燕鹏拿到房屋产权证，中介立即预约1月10日早上办理过户手续，并通知陈耿飘。1月10日，孙燕鹏和中介到达土房局，但陈耿飘未到场。四、虽然孙燕鹏存在疏失，比合同约定晚一天拿到产权证，但陈耿飘要求解除合同没有法律依据。1.孙燕鹏已经提前通知陈耿飘，其并未明确表示拒绝交易。2.孙燕鹏从未中途悔约、拒绝交易，直到现在孙燕鹏仍愿意履行合同，配合陈耿飘办理过户手续。3.实际上，2019年1月4日后陈耿飘出现明显悔约的表示，有违诚实信用原则。4.即便孙燕鹏迟延一天，构成违约，但未达到根本违约、解除合同的程度。五、即便孙燕鹏构成违约，陈耿飘有权解除合同，但其损失仅限于2万元的中介费用，其主张46万元的违约金明显过高，10万元律师费也明显过高，律师费作为损失，应包含在违约金中。综上，恳请法院驳回陈耿飘的诉请。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年12月31日，孙燕鹏（出售方、甲方）与陈耿飘（购买方、乙方）在案外人家动力（厦门）房地产营销策划有限公司（丙方，以下简称家动力公司）居间下签订一份《房产居间买卖协议书》，约定孙燕鹏将座落于厦门市思明区房产出售给陈耿飘，成交价230万元，协议签订当日支付定金10万元，2019年元月8日前即产权交易过户当日支付70万元（含定金），陈耿飘向银行申请贷款160万元。讼争协议第五条约定：上述房产的产权现状为已办理了土地房屋权证，无银行抵押／按揭贷款，甲、乙双方均清楚该房产的产权状况，双方不得以此为由拒绝履行合同。协议第十条约定：甲、乙双方签订本协议时，应向丙方支付中介费2万元，其中乙方支付2万元。协议第十一条约定：甲、乙双方在签订本协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款百分之20的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。若甲乙双方自行协商解除或终止履行合同的，中介费用已全额支付的，丙方不予退还。协议第十二条约定：若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，违约方应向对方承担总房款每日0.5%的违约金，逾期达七日的，对方有权解除合同并按上一条的约定追究违约方的责任。协议第十三条约定：甲、乙双方保证备齐资料于2019年元月8日前并前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.5%的违约金。若2019年元月8日前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求解除合同和要求违约方承担本协议第十一条约定的违约责任。 讼争协议签订当日，陈耿飘向孙燕鹏转账支付购房定金10万元，孙燕鹏向陈耿飘出具收款收据。同日，陈耿飘向家动力公司转账支付中介费2万元，家动力公司向陈耿飘出具佣金确认单。 2019年1月3日，陈耿飘配偶黄雅慧向家动力公司中介人员发送微信语音，询问何时可以办理，中介人员回复称“这两天办不了”“8-9号”“提前三天告诉您”。2019年1月8日，黄雅慧再次询问中介人员称“小卫，今天8号了，房东能不能来办理过户手续？”中介人员回复称“星期五”“明天银行才处理好”“需要后天或大后天确定时间”。黄雅慧回复“我们合同约定是8号之前，过了今天，房东就违约了”。2019年1月8日，陈耿飘到厦门市行政服务中心办理过户登记手续，但孙燕鹏并未到场。 2019年1月9日，陈耿飘通过EMS快递向家动力公司及孙燕鹏发出一份《解除通知函》，载明“2019年1月8日土房局工作时间内，本人至土房局再次通过家动力公司通知你方，本人已到土房局办理过户手续大厅，要求你方到场配合办理房屋交易登记手续，但你方仍以各种理由推脱”，函告“1.自你方收到本函之日起，双方签订的《房产居间买卖协议书》解除；2.因你方违约行为导致合同解除，你方应退还本人已经支付的定金人民币100000元（大写拾万元整），并根据《房产居间买卖协议书》第十一条约定向本人支付总房款20%的违约金460000元（大写肆拾陆万元整），并向本人支付本人已经支付给家动力公司的中介费20000（大写贰万元整）。3.请你方自收到本函之日起三日内将上述款项支付至本人，否则本人将委托律师提起诉讼，届时你方还将承担案件诉讼费及律师费。”同日，黄雅慧还将前述通知函以图片形式通过微信发送给家动力公司中介人员，家动力公司中介人员收到信息后遂向孙燕鹏告知了相关内容，并在收到通知函后向黄雅慧发送信息“明天早上8.30房管局过户”，黄雅慧回复“孙燕鹏未于2019年1月8日前往土房局办理房屋交易登记手续，已严重违反合同约定，本人已经向孙燕鹏及家动力公司发函通知解除合同，并要求孙燕鹏依照《房产居间买卖协议》承担违约责任，今天也将解除通知送达家动力公司。请告知孙燕鹏依照《房屋居间买卖协议》解除通知函要求执行。” 另查明，讼争房屋产权登记在孙燕鹏名下，于2015年3月24日设定抵押登记，抵押权利人为中国建设银行股份有限公司厦门市分行。 还查明，陈耿飘因本案诉讼支出律师服务费10万元、诉讼财产保全责任保险费2176元。 本院认为，陈耿飘与孙燕鹏签订的《房产居间买卖协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约诚信履行。 孙燕鹏确认2019年1月8日因讼争房屋的抵押登记尚未注销而未能依约办理过户登记手续，因此根据讼争协议第十三条约定，陈耿飘有权要求解除合同并根据讼争协议第十一条约定要求孙燕鹏承担违约责任。2019年1月9日，中介方已将陈耿飘的《解除通知函》内容告知给孙燕鹏，应认定孙燕鹏已于当日收到解除通知，因此讼争协议已于2019年1月9日解除。陈耿飘主张孙燕鹏退还定金10万元，于法有据，予以支持。 另，讼争协议第十一条约定悔约方除应向守约方承担总房款百分之二十的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋差价损失等实际损失和收益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。根据在案证据，陈耿飘因孙燕鹏违约造成的实际损失包括中介费2万元、律师服务费10万元及诉讼财产保全责任保险费2176元，此外陈耿飘未再就其他损失进行举证；结合双方具体履约情形以及孙燕鹏的具体违约情形，根据公平原则及诚实信用原则，本院酌定孙燕鹏应支付的违约金为20万元，该违约金已足以弥补陈耿飘的实际损失，故对陈耿飘要求孙燕鹏另行赔偿中介费用2万元、律师费10万元以及诉讼财产保全责任保险费2176元的诉讼请求，不再予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 确认陈耿飘与孙燕鹏于2018年12月31日签订的《房产居间买卖协议书》于2019年1月9日解除； 孙燕鹏于本判决生效之日起十日内退还陈耿飘购房定金10万元并支付陈耿飘违约金20万元； 驳回陈耿飘的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12600元，由陈耿飘负担1260元，孙燕鹏负担11340元；财产保全费3920元，由孙燕鹏负担，款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  王 瑛 二〇一九年四月二十三日 法官助理孟晓媚 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时， 解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。