福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0128民初6048号 原告（执行案外人）：施明，男，1986年11月7日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：郑辉煌，福建元一律师事务所律师。 被告（申请执行人）：平安普惠融资担保有限公司，住所地江苏省南京市汉中路**亚太商务楼****。 法定代表人：YONGSUKCHO,总经理。 第三人（被执行人）：庄志奇，男，1977年2月9日出生，汉族，住福建省平潭县。 第三人（被执行人）:何云钦，女，1979年9月5日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告施明与被告平安普惠融资担保有限公司（以下简称平安普惠公司）、第三人何云钦、第三人庄志奇案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告施明委托的诉讼代理人郑辉煌到庭参加诉讼，被告平安普惠融资担保有限公司经本院传票传唤，第三人何云钦、庄志奇经本院公告送达开庭传票，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 施明向本院提出诉讼请求：1.停止对福建省平潭县房产（合同号：20150075）的强制执行，并解除查封等强制措施，保护施明对上述房产的所有权；2.将上述房产的剩余购房款3万元交付平潭县人民法院执行；3.诉讼费用由平安普惠公司承担。事实与理由：2017年3月6日，施明与何云钦、庄志奇共同签订《房产买卖合同》，约定何云钦、庄志奇将何云钦名下位于福建省平潭县的房产（以下简称案涉房产）出卖给施明。2017年3月7日，何云钦、庄志奇与施明签订委托书，约定由施明代为办理案涉房产的申请还款、抵押受理等相关手续，并由福建省平潭综合实验区公证处公证［（2017）闽岚证内经字第548号］。自2017年3月16日起，何云钦、庄志奇将案涉房产交付施明，施明占有使用至今。合同签订后，施明依约向何云钦、庄志奇支付购房款，并按时偿还按揭款，但因案涉房产所属房地产商验收手续尚未办理完毕，故案涉房产至今未能办理产权过户手续。现施明仍依约向银行偿还按揭款，剩余购房款3万元愿提交平潭县人民法院执行。平安普惠公司系（2018）闽0128执2281号执行案件的申请执行人，何云钦系该案的被执行人，执行程序中，平安普惠公司向平潭县人民法院申请执行案涉房产，施明遂向该院提出案外人执行，该院作出（2018）闽0128执异41号执行裁定书，裁定驳回施明的异议申请。因该裁定书对事实的认定和法律的适用均存在错误，故施明向平潭县人民法院提起案外人执行异议之诉。 平安普惠公司未作答辩。 何云钦、庄志奇未作陈述。 施明围绕诉讼请求依法提交了证据，平安普惠公司、何云钦、庄志奇经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证及到庭质证的权利，对施明提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月5日，施明为购买案涉房产，与何云钦签订《定金协议》，约定施明应支付5万元购房定金，双方于2017年3月10日前签订房屋买卖合同。2017年3月6日，施明与何云钦、庄志奇共同签订《房产买卖合同》，其主要内容约定：1.何云钦、庄志奇向施明出售案涉房屋；2.房屋总价110万元，首付款30万元，第二期购房款17.5万元，施明自2017年3月6日起负责偿还案涉房产的银行按揭贷款，余款3万元于案涉房产办好原始不动产权证，且在国家政策允许可以办理不动产权证过户后十日内支付；3.案涉房产应于第二期购房款支付后交付施明，何云钦、庄志奇应保证案涉房产权属清楚，若发生与何云钦、庄志奇有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由何云钦、庄志奇负责清理，并承担民事诉讼责任；4.若该房产办理原始产权时何云钦、庄志奇负责出面办理，同时应通知施明。合同签订后，施明陆续支付购房款共计46.2万元，庄志奇于2017年4月2日向其出具一张收条，其内容载明：“兹收到施明（35012819861107XXXX）买房款共计46.2万元（肆拾陆万零贰仟元整），剩下余款3万元整（叁万元）为房款押金，待房产证出具后付清，庄志奇，2017.4.2”。2017年3月7日，施明与何云钦、庄志奇在福建省平潭综合实验区公证处公证员的见证下共同签订一份委托书，约定何云钦、庄志奇委托施明代为办理案涉房产的申请还款、抵押受理等手续，及代为办理、领取案涉房产的不动产权证书及其过户等相关手续。嗣后，施明向厦门长福文化城物业管理有限公司平潭分公司支付2018年度的物业费，并通过案外人高珠英和施明云按期向中国建设银行偿还按揭贷款。目前，施明已将案涉房产的电表过户至其名下，并自2017年4月开始按期缴纳电费。2019年3月7日，施明将剩余购房款3万元作为（2018）闽0128执2281号案件的执行款提交至本院。 另查明，2018年8月15日，因被执行人何云钦未履行本院（2017）闽0128民初4588号民事判决书所确定的义务，本院作出（2018）闽0128执2281号执行裁定书，并于2018年8月20日依法查封了案涉房产。2018年9月12日，施明提出执行异议，本院作出（2018）闽0128执异41号执行裁定书，驳回施明的异议请求。嗣后，施明向本院提出执行异议之诉。 本院认为，本案的争议焦点为施明就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”施明与何云钦、庄志奇之间的房屋买卖关系应当同时符合上述四个要件，才能享有排除强制执行案涉房产的民事权益。第一，关于《房产买卖合同》的效力问题。从本案查明的事实及当事人提供的证据及陈述看，施明与何云钦、庄志奇所签订的《房产买卖合同》系各方真实意思表示，未违反法律或行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。第二，施明在查封之前是否已合法占有案涉房产。施明提交厦门长福文化城物业管理有限公司平潭分公司出具的居住证明及收款收据、历月电费明细等证据，证明其于案涉房产被查封前已入住并使用案涉房产，对此，平安普惠公司及何云钦、庄志奇均未向本院提及出书面或口头抗辩，本院对该事实予以确认。第三，案涉房产是否因施明自身原因未办理过户登记手续。案涉房产目前尚未办妥不动产首次登记，该义务应由案涉房产所属的开发商负担，故案涉房产至今未办理过户登记手续非因施明自身原因导致。第四，施明是否已支付全部价款。对于前期购房款部分，依据合同约定，施明应向何云钦、庄志奇支付包括定金在内的前期购房款共计52.5万元，施明实际向何云钦、庄志奇支付前期购房款共计46.2万元，其主张双方对前期购房款的金额进行了变更，该主张与庄志奇于2017年4月2日出具的收条内容相互印证，本院予以确认。对于银行按揭贷款的部分，虽然施明现在尚未完全付清案涉房产的剩余按揭贷款，但其已与何云钦、庄志奇达成一致意见，由其代为偿还银行按揭贷款，即施明承受了何云钦、庄志奇的债务，客观上施明也已依约履行还贷义务，其只需依约偿还银行按揭贷款即可，无需再向何云钦、庄志奇付款，故应当视为施明已按合同约定支付了该部分购房款。对于剩余购房款的部分，施明已将该款项作为（2018）闽0128执2281号案件的执行款提交至我院，应视为其已付清该款。因此，本院认定施明已按约支付了全部购房款。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，施明执行异议理由成立，故应停止对案涉房产的执行。施明尚主张将剩余购房款3万元提交本院执行，因其已于2019年3月7日将该款项提交至本院，故对该主张，不予支持。平安普惠公司、何云钦、庄志奇经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行位于福建省平潭县的房产（合同号：20150075）； 二、驳回施明的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由平安普惠融资担保有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 本院（2018）闽0128执异41号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  杨航光 人民陪审员  林颖楣 人民陪审员  施文安 二〇一九年四月十九日                                                                                                法官助理     潘欣                                                                                              书记员   丁炎珠