福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0902民初5026号 原告（执行案外人）：屏南县俊杰企业咨询服务有限公司，住所地福建省屏南县棠口乡际头村工业园区，统一社会信用代码91350923MA348TU182。 法定代表人：吴先雨，总经理 委托诉讼代理人：林玉凤，福建华忠盛律师事务所专职律师。 被告（申请执行人）:中国农业发展银行宁德分行，住所地福建省宁德市蕉城区蕉城南路74号2至5楼，统一社会信用代码91350900857423395L。 法定代表人：王银燕，行长。 委托诉讼代理人：温再军，该行员工。 委托诉讼代理人：王静恬，福建之秀律师事务所专职律师。 第三人（被执行人）：福建乡下厨房食品有限公司，住所地福建省屏南县际头工业园区，统一社会信用代码91350923671932028M。 法定代表人：吴治德。 第三人（被执行人）：福州乡下厨房食品销售有限公司，住所地福建省福州市仓山区建新镇百花洲路11号金山鼓楼工业园9号楼六层604单元，统一社会信用代码913501040687715308。 法定代表人：吴治德。 第三人（被执行人）：吴治德，男，1974年1月14日出生，汉族，现住福建省屏南县。 第三人（被执行人）：庄伟雄，男，1973年1月14日出生，汉族，现住福建省厦门市思明区。 第三人（被执行人）：张锦亮，男，1972年2月13日出生，汉族，现住福建省厦门市湖里区。 原告屏南县俊杰企业咨询服务有限公司（以下简称俊杰公司）与被告中国农业发展银行宁德分行（以下简称宁德农发行）、第三人福建乡下厨房食品有限公司（以下简称乡下厨房公司）、福州乡下厨房食品销售有限公司、吴治德、庄伟雄、张锦亮案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。原告俊杰公司的委托诉讼代理人林玉凤与被告宁德农发行的委托诉讼代理人王静恬到庭参加诉讼（第一次庭审，被告的委托诉讼代理人温再军亦到庭参加诉讼）。乡下厨房公司等第三人经本院传票传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 俊杰公司向本院提出诉讼请求：1.请求撤销福建省宁德市蕉城区人民法院（2018）闽0902执异20号执行裁定书，同时撤销原告迁出所租赁的第三人乡下厨房公司所有的坐落于屏南县际头工业园区（宁屏二级路南侧）1幢房产（即三层钢混综合楼）的执行行为；2.依法确认原告于（2018）闽0902执599号执行裁定书执行后，仍享有租赁合同项下房屋使用权。 事实和理由：2016年1月15日，原告法定代表人与第三人乡下厨房公司签订厂区租赁合同，约定将房屋出租给原告，出租厂房地点：屏南县际头工业区乡下厨房一期产业园、二期产业园内，出租面积：办公楼945平方米（3层建筑），标准毛坯厂房（三层、电梯未装）面积8501.12平方米，剩余可用工业用地面积约30亩，租赁期限为：2016年1月15日至2046年7月14日，目前原告已交付8年租金共计2172725元。 被告宁德农发行与乡下厨房公司等第三人金融借款合同纠纷案，宁德市蕉城区人民法院（以下简称蕉城法院）作出的（2017)闽0902民初2725号民事判决书，被告向蕉城法院申请强制执行。该院作出（2018)闽0902执599号执行裁定书，裁定：查封、拍卖第三人乡下厨房公司所有的坐落屏南县际头工业园区（宁屏二级路南侧）1幢、2幢、3幢工业用途的房产（房产权证号：屏房权证古峰字第××号）。 2018年7月18日，蕉城法院发出公告，告知乡下厨房公司及原告应自公告之日起30日内将乡下厨房公司名下坐落屏南县际头工业园区（宁屏二级路南侧）1幢、2幢、3幢的房产腾空并交付，逾期未履行，将依法强制执行。 原告依法于2018年7月30日向蕉城法院申请执行异议，该法院于2018年8月27日作出（2018）闽0902执异20号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。 后经查，宁德农发行与乡下厨房公司签订35099901-2016年宁营（抵）字0003号《抵押合同》，约定乡下厨房公司提供其所有的坐落屏南县际头工业园区（宁屏二级路南侧）1幢、2幢、3幢【房产权证号：屏房权证古峰宇第20110485号，土地权证号：屏政国用（2009)第0234号】房地产为案涉35099901-2015年（宁营）字0040号《流动资金借款合同》项下全部债务提供抵押担保，并于2016年1月26日办理抵押登记。 因此，在办理抵押登记之前，原告就与乡下厨房公司签订租赁合同，原告与乡下厨房公司合法成立的租赁权利并不能因所有权的变更而发生变化，人民法院应依据“买卖不破租赁”的原则，确认双方之间的租赁关系的客观性及合法性，依法确认原告与第三人乡下厨房公司于2016年1月15日所订立的合同成立且有效，维护原告对该租赁物的合法权益。 宁德农发行辩称，一、原告与乡下厨房公司之间的租赁关系是虚假的。 首先，原告在注册登记时提交工商局备案的租赁合同与原告目前提交的两份租赁合同约定的内容都不相同。 其次，两份租赁合同约定的租赁期限都为30年，超出法定最长的租赁期限一倍，还约定需要一次性支付8年租金，8年后的租金却又可以按年支付，明显违背了生活常理和交易习惯。 再次，两份租赁合同均约定第一年免租，而答辩人所掌握到的乡下厨房公司与其他人所签订的租赁合同中都没有免租约定，甚至要求支付履约保证金。而与原告和吴先雨所签订的租赁合同中不但没有收取履约保证金，还无缘无故给予免租金一年，也明显违背常理，显然是为了配合在之后发生的转款记录所设计的约定。 第四，根据两份协议的约定，原告是有权在签订合同后18个月内支付租金，但是原告却偏偏从合同签订后第4个月就开始大笔支付租金，主动放弃时间利益。且原告在2018年7月30日向蕉城法院提出执行异议之时称已经支付了8年的租金96万元，一个多月后提起诉讼，现称其已经支付了8年的租金2172725元，但从其提供的租金支付凭证上看，在这短短一个半月之间，其并未支付过任何租金。前后表述自相矛盾，差距如此之大，存在虚假。 第五，原告与乡下厨房公司的那份租赁合同上授权代表为吴先雨，但是在该合同签订时间上吴先雨既不是原告的法定代表人也不是原告的股东，与原告没有关系，原告为什么要授权吴先雨与乡下厨房食品公司签订该份租赁合同，原告对吴先雨的授权又在何处。 最后，乡下厨房公司在向答辩人申请办理贷款和办理贷款手续时，多次声明提供抵押的财产没有进行出租。原告享有租赁权的标的物与我行享有抵押权的标的物是否是同一个标的物，需要原告承担举证责任，因为原告提交的租赁合同上承租地点与答辩人他项权证上的地点以及对应的房产土地权证上的面积也不相同。原告与乡下厨房食品公司签订的租赁合同上建筑面积达到8000多平方米，土地面积达到30亩，同时间段与白水洋公司签订的租赁合同建筑面积5000多平方米，土地面积15亩，租金居然只相差2000元，不符合常理。原告代理律师称提供法院核对的2份租赁合同是完整的，但是合同第10条第3点有提及合同附件包含厂区现状图及移交的设备清单，但原件上却没有。因此，原告与乡下厨房公司之间的租赁关系存在诸多不符合常理之处，明显是虚假的。 二、原告提供的证据不足以证明其与乡下厨房公司之间的租赁关系发生在答辩人的抵押权成立之前。即使原告与乡下厨房公司之间的租赁关系是真实的，双方之间签订的租赁合同也是发生在2016年7月15日，答辩人与乡下厨房公司就原告所称的租赁物签订抵押合同是在2016年1月21日，办理抵押登记是在2016年1月26日，答辩人的抵押权成立在先，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条第一款的规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”原告的租赁权利也不能对抗答辩人的抵押权。原告称其法定代表人2016年1月15日与乡下厨房公司签订了租赁合同根本就不是事实。原告所提供的承租人为其现任法定代表人吴先雨的租赁合同虽然显示签订在2016年1月15日，但是原告公司的成立时间是在2016年6月6日，吴先雨成为原告的法定代表人是在2016年12月6日，2016年1月15日发生所谓的吴先雨与乡下厨房公司签订租赁合同时，原告尚且不存在，原告与乡下厨房公司之间的租赁关系不可能发生在2016年6月6日前，更不可能发生在答辩人的抵押权设立之前。 三、原告没有提供任何证据证明其在抵押权成立前已经占有抵押物至今。为阻却财产被执行，被执行人与案外人恶意串通虚构租赁关系主张买卖不破租赁的现象极为普遍，且因租赁合同签订时间极容易伪造，因此判断租赁关系成立的时间不能单纯依靠租赁合同。租赁权作为物权化的债权，应以承租人对租赁物实际占有、使用作为设立的时间。因此应当审查承租人是否在抵押权成立前已经合法占有租赁物至今。原告没有提供任何证据证明其是在抵押权成立之前就合法占有抵押物，所谓的支付租金的凭证也是发生在抵押权成立之后。因此，原告不能证明其在抵押权成立前已经合法占有抵押物至今。 综上所述，原告所提供的其与乡下厨房公司的租赁合同存在诸多违背生活常理、市场交易习惯之处，存在明显造假的嫌疑。且其提供的证据也不足以证明其与乡下厨房公司之间的租赁关系发生在答辩人的抵押权成立之前，因此原告与乡下厨房公司以虚假租赁关系阻却法院强制执行不能成立，不能对抗答辩人合法的抵押权，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 各第三人均未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，当事人对下列事实无异议，本院予以确认： 1.宁德农发行与乡下厨房公司等第三人金融借款合同纠纷一案，经本院作出的（2017)闽0902民初2725号民事判决书生效后，宁德农发行向本院申请强制执行。本院于2018年2月28日作出（2018)闽0902执599号执行裁定书，裁定：查封、拍卖乡下厨房公司所有的坐落屏南县际头工业园区（宁屏二级路南侧）1幢、2幢、3幢工业用途的房产（房产权证号：屏房权证古峰字第××号）。2018年7月18日，本院发出公告，告知乡下厨房公司及占有房屋的俊杰公司应自公告之日起30日内将乡下厨房公司名下坐落屏南县际头工业园区（宁屏二级路南侧）1幢、2幢、3幢的房产腾空并交付本院，逾期未履行，将依法强制执行。 2.俊杰公司于2018年7月30日向本院提出执行异议申请，申请书中称该公司已向乡下厨房公司交付8年租金96万元。本院于同年8月27日作出（2018）闽0902执异20号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。俊杰公司对裁定不服，遂向本院提起诉讼。 3.坐落于屏南县际头工业园区（宁屏二级路南侧）1幢、2幢、3幢【房产权证号：屏房权证古峰字第××号，土地权证号：屏政国用（2009)第0234号】房地产，已为乡下厨房公司向宁德农发行贷款提供抵押担保，并于2016年1月26日办理了抵押登记。 4.俊杰公司在工商部门注册登记时备案的一份租赁合同中，载明该公司与乡下厨房公司订立的租赁期限为5年，即从2016年5月15日至2021年5月14日止；每年租金2万元，在每年年底前缴清等内容。2016年12月6日，该公司法定代表人由张俊杰变更为吴先雨。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 第一次庭审上，俊杰公司向本院提供如下证据：1.二份《厂区租赁合同》，以证明2016年1月15日，该公司与乡下厨房公司签订厂区租赁合同，约定将房屋出租给该公司，租赁期限至2046年7月14日。2.租金转账凭证，以证明目前该公司已交付8年租金2172725元的事实。 宁德农发行质证认为，1.对于合同的真实性有异议，首先，乡下厨房公司在2016年1月21日与我行签订抵押合同时的承诺抵押房产并未进行过出租。其次，吴先雨、俊杰公司与乡下厨房公司的租赁合同中存在着种种不合常理的约定，如租期超过法定最长的租期，合同签订后无缘无故免去一年高达276000元的租金，需要一次性支付8年的租金。本案租赁标的达到8000多平方米，空地面积达到30多亩，与白水洋公司一案租赁标的物5000多平方米、空地面积15亩的租金的总价只差2000元。再次，2016年5月14日，处于注册成立阶段的俊杰公司与乡下厨房公司又向工商部门备案了一份内容完全不同的租赁合同。此外，根据该二份合同的第10条内容有注明后附的清单，但我们没有看到厂区现状图和移交清单。最后，2016年1月15日这个时间上，吴先雨既不是俊杰公司的股东，也不是公司的法定代表人，与该公司不存在关系，为什么要授权吴先雨对外签署租赁合同。在对于合同的关联系有异议，其一，俊杰公司于2016年6月6日成立，在2016年1月15日其于法律上尚且不存在，其和乡下厨房公司的租赁关系又怎么可能发生于2016年1月15日。其二，在俊杰公司成立之时以至于2016年7月15日提交的其与乡下厨房公司签订租赁合同的时间上，吴先雨都不是该公司的发起人、法定代表人，甚至不是公司的股东。俊杰公司现任法定代表人吴先雨在当时与乡下厨房公司的租赁合同的法律效力不能及于该公司。其三，俊杰公司提供的证据不能证明其在2016年1月15日与乡下厨房公司签订有租赁合同。2.对转账凭证的形式真实性没有异议，但是对内容的真实性和关联性均有异议。首先，虽然转账凭证上有摘要写着厂房租金，但是租金的支付没有任何规律性，还有零有整的；其次，按照租赁合同的约定来看，俊杰公司依约第一年是免租的，且8年的租金只要在签订合同也就是2016年7月15日后18个月内支付即可，但是该公司却自愿放弃资金的时间价值，急不可待地从合同签订后第四个月就开始付款，完全不符合一个市场主体的正常行为；再次，转账凭证总额也与其提交的合同中约定的8年租金总额不相吻合，还有很多租金转账凭证也没有提交。因此，俊杰公司提供的该组证据根本不能待证其证明目的。 第二次庭审上，俊杰公司补充提供如下证据：3.物业交接手续，以证明2016年4月30日，乡下厨房公司将“毛坏框架车间8501.12平方米”交接给吴先雨；2016年8月30日，乡下厨房公司将“工业用地约30亩、框架办公楼中的313平方米”交接给俊杰公司；2017年12月30日将框架办公楼剩余面积交接给俊杰公司。4.租金支付银行流水明细，以证明该公司于2016年11月18日前累计支付租金2172725元。5.转租合同、租金收入回单及发票，以证明该公司于2017年1月至今，陆续将车间、土地分割转租给了林国华、国网福建屏南县供电有限公司、中铁电气化局集团有限公司、福建惠泽龙酒业股份有限公司等十余家企业及个人，用于仓储、办公或生产等使用。剩余物业还在招租中。 宁德农发行质证认为，3.对物业交接手续三性均有异议。首先，该证据如果原来就真实存在，为什么之前不提交？通过对比交接手续和租赁合同，发现二者的纸质和墨水痕迹完全不一致，从肉眼可见交接手续很新。本案租赁合同明显存在俊杰公司与乡下厨房公司串通的行为。其次，租赁合同里面约定吴先雨至2017年1月15日，俊杰公司至2017年7月15日起就需要支付租金，但从第三份物业交接手续看，至2017年12月30日出租方还有场地没有移交给该公司，在租金未付的情况下，该公司还要交付场地，明显不符合常理。再次，在租赁合同的第十条第3项明确约定“后附厂区现状图及移交设备清单”，但是三份物业交接手续都注明场地内没有其他物品或设备，或者已经搬离，既然没有设备，又何来设备移交，证据前后矛盾，因此对其真实性有异议，且俊杰公司至今也没有提交厂区现状图及移交设备清单。对其关联性有异议，首先，从本案其他证据及该公司的陈述来看，本案租赁合同明显存在串通伪造的嫌疑，因此仅凭双方签署的物业交付证明，不能证明乡下厨房公司有实际交付租赁物以及交付时间。其次，从该组证据来看，俊杰公司自称乡下厨房公司最早向其交付租赁物的时间是2016年4月30日，本案抵押权成立时间是2016年1月26日，说明俊杰公司自认在抵押权成立前并未占有抵押物，其所谓的租赁权不能对抗抵押权。4.对租金支付银行流水明细的形式真实性没有异议，但关联性有异议。（1）该租金交付凭证全部是发生在抵押权成立之后，无法证明在抵押权成立前俊杰公司已经占有抵押物；（2）从流水备注看，俊杰公司支付的每笔租金都是向他人付款，其中包括了白水洋公司的现任法定代表人刘同光。俊杰公司作为一家咨询公司，本身业务开展根本不需要一个9000多平方米的建筑物和30亩的土地，而从其提交的证据来看又是在2017年6月之后才开始转租场地，俊杰公司既然无力承担租金，又无实际需要使用这么大的场地，也没有找到转租对象，且在租赁期到期之前急不可待地向乡下厨房公司支付了如此巨额的租金，明显不符合常理，因此不能证明这些款项是真实的租金。（3）俊杰公司基本都是从第三人处借款多少，就在同日向乡下厨房公司支付多少租金，甚至出现精确到个位数的租金支付情况，因此不能排除该公司只是提供过户账号的可能。（4）俊杰公司在2018年7月30日向蕉城法院提起执行异议时称已经支付了8年的租金96万元，在本案起诉时又称支付了2172725元，此次补充提交的证据并未发生起诉后又支付租金的情况，但证据清单上所支付的租金金额变更为3371847.68元，其陈述前后矛盾，又无法给出合理的解释，不能证明这些款项往来系支付本案所涉抵押物的租赁。5.对转租合同的形式真实性没有办法核实，因为都是和案外人签订的。对发票的形式真实性没有异议，但所有的所谓转租合同和租金支付都是发生在2017年6月以后，发生在抵押权成立以后，不能证明俊杰公司于抵押权成立前占有场地。且从该公司提交的转租合同来看，其主流场地系为了转租获利，其并非买卖不破租赁原则所要保护的真正承租人。对林国华的租赁合同的真实性和关联性有异议，合同中第一条约定“甲方为该地块合法所有权人，土地使用权证见附件1”，但俊杰公司并非所有权人，不可能提供土地使用权证书，因此也不能证明该公司与案外人林国华之间存在真实转租关系。对转账凭证的真实性没有异议，但关联性没有异议，不能证明系支付本案所涉场地的租金。 本院经审查后认为，关于案涉租赁合同问题，首先在合同的内容方面，存在某些不合法与诸多不符常理及市场交易习惯之处，对此宁德农发行已发表充分的质证意见，本院不再赘述；其次在事实的查清方面，乡下厨房公司法定代表人吴治德经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，俊杰公司法定代表人吴先雨经本院通知，亦无故不到庭配合调查，应对事实真伪不明承担相应的不利后果；第三在证据形成的难易方面，案涉租赁合同没有第三方见证或经过公证，或在相关部门备案，极易给当事人双方恶意串通伪造证据留下空间。特别是乡下厨房公司及其法定代表人吴治德本身系失信被执行人，其在人格品质上就存在问题。故案涉租赁合同缺乏客观真实性，本院不予采信。此外从适用法律方面分析，假设吴先雨与乡下厨房公司签订的租赁合同是真实的，因租赁权属物权化的债权，有别于普通债权，故吴先雨的租赁权转让给俊杰公司在法律上也是依据不足。同理，对于物业交接手续也仅是吴先雨、俊杰公司与乡下厨房公司之间签字盖章确认，缺乏其他证据佐证，且未提供所谓的租赁合同所约定的厂区现状图及移交设备清单，故其内容真实性无法确认，本院亦不予采信。关于租金转账凭证、租金支付银行流水明细、转租合同、租金收入回单及发票等证据问题，宁德农发行发表的质证意见，理由充分，本院予以采纳。上述证据撇开所体现的租金金额与合同约定的存在不符及部分证据的真实性存疑不说，就从证据的形成时间上分析，也仅能证明俊杰公司若有租赁事实也是发生在被执行房地产抵押权设立之后。综上，俊杰公司提供的证据并不能形成完整的证据链，证明其在抵押权设立之前就已与乡下厨房公司之间形成租赁被执行房地产的事实。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据前述审查分析，俊杰公司举证不足以证明其在被执行房地产设立抵押权前就已租赁占有使用的事实，应承担举证不能的法律后果。至于其在抵押权设立后即使存在有租赁的事实，依法也不能对抗已登记的抵押权。故俊杰公司主张以“买卖不破租赁”原则来排除本院执行，依据不足，不予支持。本案中，乡下厨房公司等第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法予以缺席审理与判决。 综上所述，俊杰公司之诉讼请求，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回屏南县俊杰企业咨询服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费67828元，由屏南县俊杰企业咨询服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理） 审 判 长  王 翔 人民陪审员  石晓霞 人民陪审员  陈俊飞 二〇一九年四月十八日 书 记 员  何喜娟 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 -12-