宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院民 事 判 决 书 （2018）宁0302民初3898号 原告（反诉被告）：马某1，住宁夏回族自治区吴忠市委托诉讼代理人：董某，系天津永真律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）：宋某，住宁夏回族自治区吴忠市委托诉讼代理人：王某，系宁夏昊德律师事务所律师，特别授权代理。第三人：马某2，男，住宁夏回族自治区吴忠市。原告（反诉被告）马某1与被告（反诉原告）宋某及第三人马某2房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月29日立案，受理后，被告宋某于2018年7月23日提起反诉，经审查符合反诉条件并受理，原告于2018年9月3日申请追加第三人马某2，经审查符合追加条件并通知参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马某1的委托诉讼代理人董某、被告（反诉原告）宋某的委托诉讼代理人王某、第三人马某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）马某1向本院提出本诉诉讼请求：1.被告宋某支付拖欠原告的购房款350万元，赔偿经济损失45.5万元，两项共计395.5万元；2.案件受理费由被告负担。事实与理由：2016年5月，原、被告双方经过杨学成、马文广的居间介绍，原告欲将自己拥有的位于吴忠市利通区文广商厦的营业房以700万元的价格出售给被告，2016年6月1日，双方签订了该房屋的买卖合同，在此期间，原、被告经过核实，确定该房屋原告享有927.77平方米的所有权，合同签订后，被告一次性支付给原告购房款350万元，剩余350万元购房款直到今天一直拒绝支付，现被告宋某的行为已经给原告造成巨大的经济损失，为维护原告合法权益，诉至法院。被告宋某（反诉原告）辩称，原告的诉求不能成立，所诉的事实理由并非客观事实，包括：1.原、被告双方原本约定以700万元交易1104.77平方米的房产，但交易过程中，发现实际面积仅为927.77平方米，所以按照原约定的价值折算出927.77平方米房款应当为5878499.6元，而不再是700万元；2.被告已支付的房款是520万元，并不是原告所称的350万元，被告实际下差原告房款为678499.6元，但在经人民法院审判并强制执行涉案房产过程中，被告代原告垫付地税、及增值税等共计794223元，折抵后，原告尚欠被告款项为115723.4元，对此，被告已提起反诉，综上，请求法庭驳回原告的诉求。宋某向本院提出反诉请求：1.请求判令被反诉人向反诉人支付多垫付的房屋产权过户税及其他费用与所欠房款差价115723.4元及利息11909.9元（按照银行年利率6.5%从2017年3月22日计算至起诉时），共计127633.3元；2.本案的本反诉案件受理费由被反诉人负担。事实与理由：2016年6月1日，反诉人与被反诉人签订一份《双方售房买卖协议》，约定被反诉人将吴忠市利通区民生街文广商厦1号楼1104.77平方米门面房（原产权证号：00079159号以700万元价格出售给反诉人。协议签订后反诉人向被反诉人先后支付房款520万元，但事后得知被反诉人出售给反诉人的门面房实际面积为927.77平方米，并非1104.77平方米，按照约定的转让单价计算实际总房款应为5878499.6元，而非700万元，同时因被反诉人不及时履行过户手续，反诉人通过诉讼及强制执行程序将涉案927.77平方米房屋过户登记至反诉人名下，过户时为被反诉人垫付其应承担税及其他费用共计794223元，扣除实际下欠被反诉人剩余房款678499.6元后超额垫付款项115723.4元，被反诉人至今不予及时返还支付，为此，诉至法院。马某1针对宋某的反诉辩称，1.反诉请求错误，本诉之时，原告马某1起诉宋某案由和诉求是因为房屋买卖纠纷引起的债权债务关系，反诉请求离开合同是否成立，合同中谁是债权人，谁是债务人，诉讼请求背离事实；2.事实及理由叙述错误，反诉的事实和理由中，房屋的同一位置，是马某1和马某2分别所有，是1105平方米，不是1104.7平方米。签订合同时，被告宋某已经知道马某1的房屋面积只有927.77平方米，在履行过程中，即没有提出解除合同，也没有提出变更，所以双方已形成买卖927.77平方米的买卖合同，总价款是700万元。至于过户费用， 反诉人提出被反诉人承担过户费用，属于违法行为，因为购房款，在没有履行完毕情况下，宋某并没有取得房屋的所有权，取得合同权利与履行合同义务，是相对应的，付款没有完成，合同并未履行完毕，所以反诉请求背离事实。第三人马某2述称，2016年5月，通过中间人马文广、杨学成找到我，说有人买我的房屋，当时第三人给他们说明第三人的房屋卖一平方米1万元，到2016年6月份，中间人马文广、杨学成让第三人去签订买卖协议，在国贸商厦马文广、杨学成、第三人妻子金花、宋某在场时签了买卖协议，合同签订后，杨学成去农村商业银行铁市场支行给我转款922000元，当时宋某、杨学成都去银行了，转款完，第三人和宋某到房管局办理了过户手续。还下欠70多万元，马文广分两次，一次给30万元，一次给了20万元，剩余款项因为涉及税款，第三人与宋某约定各自承担一半，下剩的款项我与马文广现在还没有算，就是因为还有税的问题。总之，房款是宋某指派杨学成转款支付的。原告（反诉被告）马某1为支持其诉讼请求当庭提交证据如下：证据一、双方售房买卖协议一份（原件），证明：1.杨学成是双方买卖合同的居间介绍人，不是其中一方的代理人；2.合同的内容显示很清楚，原告向被告出售自己位于文广商厦具有独立产权的房屋，面积927.77平方米，当时双方约定房屋的面积以原告具有独立实际面积来计算，房子总价值700万元，并没有约定每平米是多少钱。证据二、还款过户协议一份（原件），证明：1.马某2在马文广的居间介绍下，将文广商厦二楼具有独立产权的177.23平米营业房以170万元的价格出售给宋某；2.宋某在和原告马某1签订合同之时，主观上已经知道马某1具有独立产权的面积只有927.77平方米，宋某主观上隐瞒已经买走其中177.23平方米的真相，此行为有获取非法利益的目的，导致本合同内容存有瑕疵部分。证据三、评估报告一份（原件），证明该房屋当时交易时，市场价格为每平米11368元，马某2的177.23平方米房屋总价值2014751元，其因低于市场价格卖给宋某，属合理范畴，同样马某1的房屋，每平方米的价值也是11368元，房屋总价值10538136元，当时合同约定马某1以700万元的价格将927.77平方米的房屋卖给宋某，也属于合理交易行为，被告宋某提出房屋价格反诉中提到，属于于法无据，因为签订合同的时候，没有约定单价，后来核实清楚房屋面积后，也没有变更房屋价值总价，于理无据，马某1是精神正常的商人，作为商人，怎么能贱卖自己的财产。证据四、收条一份（原件），证明：1.宋某在核实了涉案房屋面积，在没有变更房屋总价的情况下，主动履行合同内容，主动给马某1支付购房款，既然认为房屋面积不对，可以不卖；2.原告马某1在收据中写的很清楚，收到被告宋某购买927.77平方米房屋面积的购房款，以此证明宋某在履行合同过程中知道原告实际产权房屋面积是927.77平方米，并非提出任何异议。证据五、诉状一份（原件），证明：1.宋某在诉求中请求法院判决，被告马某1履行交付927.77平方米房屋买卖合同的交付义务；2.原告宋某在诉求中对自己履行房价支付700万元的过程，予以自认。证据六、（2016）宁0302民初2843号民事判决书一份（复印件），证明：1.判决书认定被告宋某和马某1形成买卖927.77平方米营业房的买卖合同，和马某2成立买卖177.23平方米营业房的买卖合同；2.宋某向马某1履行了交付350万元购房款的交付过程；3.无论是在刚才被告的反诉请求还是原告起诉的答辩，作为被告连房屋的面积都不知道，还来打官司。买卖合同中房屋面积是927.77平方米，被告竟然认为是1104.77平方米。证据七、杨学成、马文广的证人证言，证明：1.无论是宋某和马某1签订合同之前还是当时，主观上明知马某1的房屋面积实际所有权只有927.77平方米；2.宋某在履行合同的过程中，并非对合同的面积和总房价提出任何异议，也没有双方形成合议，变更合同内容；3.双方发生争议，是因为付款的进度和额度，以及税收的承担比例，导致与合同内容本身并不相互冲突；4.170万元购房款是宋某交给了马某2而不是马某1，马某1实际收到的购房款只有350万元。被告宋某（反诉原告）对原告马某1（反诉被告）提交证据质证认为：对证据一的三性及证明目的代理人暂不表态，但在2016宁0302民初2483号民事判决书中，双方售房买卖协议，已经出示过，具体内容应当以该判决书中收纳的协议内容为主。对证据二的三性及证明目的均有异议，在2016宁0302民初2483号民事判决书中宋某出示的第十一组证据中，可以证实宋某与马某2签订并在吴忠市房管局留档的177.23平米的房产交易合同“吴忠市存量房屋买卖合同”签订日期是2016年6月2日，而不是6月1日，交易价格共计40万元，而不是每平方米1万元，对证据三的三性及证明目的均有异议，该评估报告出具的日期是2014年7月4日，出具的目的是抵押价值评估，服务于当时的银行贷款抵押，而本案交易发生在2016年，且该报告在第五页第6项注明“本报告仅服务于评估目的，他用无效，未经评估单位同意，估价报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与此项目无关的任何公开文件、通告或者报告中，也不得以任何形式公开发表，”从内容来看，该报告不仅过期而且不适用于本案，也不符合2016年的市场价值，同时该报告委托人仅仅是第三人，与原告无关，第三人的报告被原告拿来当证据当庭出示，被告认为，原告与第三人之间明显有利害关系，追加进入诉讼，目的在于配合诉讼，而不是合法维权。对证据四因是调档的复印件，对于三性予以认可，对证明目的不予认可，该份证据在2016宁0302民初2483号民事判决书中宋某出示的第十组证据中出示过，应当以该判决中收纳的内容为准。第五组证据对证明目的不予认可，该份证据在2016宁0302民初2483号民事判决书中。对证据六的三性无异议，对证明目的有异议，同时需要补充该判决书证实原、被告原本约定以700万元交易1104.77平方米房产，交易途中，尤其在被告已经支付相当的购房款后，发现实际面积为927.77平方米，所以宋某并没有按照1104.77平方米支付房款，而是按照927.77平方米支付进度款，并预扣了相应马某1应承担的税费，宋某提起诉讼时，据实按照实际面积927.77平方米主张并不代表认可700万元的套价，该份判决，因马某1不服提起上诉，被吴忠市中级人民法院做出的（2017）宁03民终103号民事判决予以维持，马某1之后又向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审，自治区高院审理后做出（2017）宁民申494号民事裁定书驳回马某1的再审申请。对证据七的证人证言三性及证明目的均有异议，证人证言不能说明问题，不具备证据效力。第三人质证认为，对上述原告的七组证据中，对在房管局签订买卖合同售价为40万元有异议，还有对税收款马某2无力缴纳房屋所产生的税费有异议，因为房屋交款是170万元，实际交付了100万元。对其他证据无异议。 反诉原告宋某为支持其反诉请求，当庭提交以下证据（本诉与反诉证据一致）：证据一、（2016）宁0302民初2843号民事判决书、（2017）宁03民终103号民事判决书各一份。证实宋某与马某1曾就涉案房产过户事宜起诉至利通区人民法院，经利通区人民法院审理查明，宋某与马某1原本约定以700万元购买吴忠市利通区文广商厦1号楼1-2号1104.77平方米房产，但马某1实际出售并交付给宋某的房产仅为927.77平方米，并非1104.77平方米，宋某已经支付给马某1购房款520万元，判决由马某1将涉案927.77平方米房屋产权变更登记至宋某名下，办理产权过户产生的税及其他费用双方依照国家相关规定各自承担。利通区人民法院作出判决后马某1提起上诉，吴忠市中级人民法院审理后判决维持原判。证据二、（2017）宁民申494号民事裁定书一份。证实马某1对（2016）宁0302民初2843号民事判决书、（2017）宁03民终103号民事判决书不服向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审，宁夏回族自治区高级人民法院审理后作出裁定，驳回马某1的再审申请。证据三、中华人民共和国税收完税证明两份、客户已使用银行服务清单及银行卡刷消记录各一份、宁夏增值税普通发票一份，证实宋某在申请强制执行涉案的927.77平方米房产过程中，通过自己吴忠市农村商业银行6230958600007003151的账号垫付马某1因承担的各项地税791440元、增值税2783元，共计794223元的事实。反诉被告马某1对反诉原告宋某提交证据发表以下质证意见：对证据一的三性无异议，但是对证明目的不认可。原审判决关于房屋面积实际成交927.77平方米，不存在争议，就是在合同履行过程中，本因由宋某支付给马某2170万元房款，此事实认定，判决书中有争议，对合同的成立，内容，成立价格是没有异议的。对证据二的三性无异议，对证明目的有异议，与本案无关。马某1申请再审，属于运用法律武器，利用国家提供的诉讼程序保护自己的合法权益。并不能将此作为认定案件事实的充分证据，这是诉讼程序的体现，不是认定案件事实的本身。证据三与本案无关。  第三人马某2对反诉原告证据未发表质证意见。反诉被告针对反诉原告的主张未提交证据。第三人马某2向本院提交证据如下：黄河农村商业银行业务凭证（贷款还本客户回单）一份、中国建设银行信用卡对账单一份，证明宋某委托杨学成买本人的房屋，给本人打款30000元，还款922000元的事实。原告（反诉被告）马某1质证认为，该证据与本案客观事实紧密联系，直接证明宋某将支付房款520万元当中的170万元支付给了马某2，马某1从合同履行到现在只收到宋某350万元。被告（反诉原告）宋某质证认为，对该证据的三性及证明目的均有异议，与本案无关系，也看不出与杨学成有关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据证据认证规则并结合本案案情对双方提交证据认证如下：对马某1证据三价格评估报告书，因宋某对其三性及证明目的均不认可，且该证据注明只用于马某2抵押贷款中服务于估计目的，他用无效，本院不予确认；其他当事人的证据相互之间具有关联性，形成证据链，证明本案的基本事实，本院予以确认。经审理查明和已生效的（2016）宁0302民初2843号民事判决书、（2017）宁03民终103号民事判决书确认的事实如下：2016年6月1日，原告（反诉被告）马某1与被告（反诉原告）宋某签订一份《双方售房买卖协议》，协议内容为：经中间人杨学成介绍，马某1将位于吴忠市利通区民生街文广商厦一号楼1至2楼（现太子鞋城）的1104.77平米具有独立产权的门面房以700万元出售给宋某，双方将严格按照签订的售房买卖协议执行付款与过户手续，双方同意在没有完成过户手续时中间人杨学成代管宋某支付的100万元售房定金以及后期支付款项，出让人马某1、购买人宋某、中间人杨学成在该协议上签名捺印。该协议签订后，宋某按照马某1和中间人杨学成的要求陆续支付房款520万元。后宋某要求马某1过户涉案房屋手续，双方产生矛盾，宋某于2016年7月20日以房屋买卖纠纷一案向本院起诉，诉讼请求为：1、要求马某1将涉案房屋927.77平方米营业房过户到宋某名下；2、办理产权过户的税、费依法各自承担；3、支付已付房款的520万元的利息。本院以（2016）宁0302民初2843号立案受理，并于2016年12月2日作出判决，该判决书审理认为，宋某与马某1于2016年6月1日达成《双方售房买卖协议》符合房屋买卖合同的构成要件，且系当事人真实意思表示亦不违反法律强制性规定，为有效合同，受法律保护。宋某陆续向杨学成支付房款170万元，向张龙支付房款350万元，共计520万元，杨学成作为代管监管人均给宋某出具了收条，符合宋某和马某1签订的《双方售房买卖协议》约定的内容。宋某支付马某1520万元房款的事实清楚，证据充分，本院予以确认。同时，认定马某1与宋某签订的售房买卖协议中约定出售的利通区文广商厦一号楼1至2楼1104.77平米营业房，实际上马某1具有处分权的房屋面积为927.77平方米（房屋产权证号为：吴忠市房权证市区字00079159号），故宋某支付给马某1的520元房款，应当认定为购买马某1文广商厦一号楼927.77平方米房屋的房款。另177平方米房屋产权属于案外人马某2所有，属另一房屋买卖合同关系，且马某2以将该177平方米的房屋产权出售过户给了宋某名下。另宋某未付房款，马某1未提出反诉，本案不予审理。根据上述事实，该判决书判决：一、马某1将其名下位于利通区文广商厦一号楼927.77平方米房屋产权（房屋产权证号：吴忠市房权证市区字00079159号）变更登记在宋某名下，办理产权过户产生的税及其他费用双方依照国家相关法律规定各自承担；二、驳回宋某的其他诉讼请求。马某1不服提起上诉，(2017)宁03民终103号吴忠市中级人民法院判决书判决认为，马某1上诉提出合同中书写的1104.77平米是吴忠市文广商厦1号楼整栋楼的面积，而出卖的标的物是1号楼1-2楼的太子鞋城和宋某向杨学成支付的房款170万元是给付马某2的房款的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。马某1不服吴忠市中级人民法院二审判决，向宁夏回族自治区高级人民法院申请再审，称申请人有新证据足以推翻原审判决，也即介绍申请人与被申请人宋某达成营业房买卖协议的中间人杨学成可以证明被申请人向中间人杨学成支付的170元系被申请人支付给案外人马某2的购房款，而不是支付给申请人的。（2017）宁民申494号民事裁定书审查认为，原审关于宋某支付马某1涉案房款170万元认定正确，驳回马某1的再审申请。另查明，（2016）宁0302民初2843号民事判决书生效后，宋某向本院申请强制执行，将涉案的马某1名下位于利通区文广商厦一号楼927.77平方米房屋产权（房屋产权证号：吴忠市房权证市区字00079159号）过户在宋某名下，办理产权过户中，宋某代马某1垫付其应承担的教育附加费、增值税、个人所得税、土地增值税等税款791440元，支付转让手续费2783元，合计794223元。上述事实，由宋某提交的证据中华人民共和国税收完税证明（151）宁地证00082929号、00082930号和宁夏增值税普通发票00692359号予以证明，纳税人均为马某1。上述事实，由原告与被告、第三人的陈述、答辩、举证、质证和已生效 的（2016）宁0302民初2843号民事判决书、（2017）宁03民终103号民事判决书、（2017）宁民申494号民事裁定书予以证实。 本院认为，原告（反诉被告）马某1与被告（反诉原告）宋某签订的《双方售房买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效；宋某支付马某1涉案房款520万元和代缴房屋交易税费794223元的事实清楚，证据充分。本案争议的焦点问题是涉案买卖房屋合同中房屋价款的认定问题。根据双方售房买卖协议约定了涉案房屋位于吴忠市利通区民生街文广商厦一号楼1至2楼（现太子鞋城）的1104.77平米具有独立产权的门面房以700万元出售给宋某，但原告马某1实际享有的具有处分权的房屋面积为927.77平方米，且经过生效判决认定买卖的是927.77平方米的房屋并过户给了被告宋某，马某1主张700万元房屋买卖价款就是涉案的927.77平方米的的理由，不符合生活常理和交易习惯，缺乏事实依据，本院不予采信。根据公平合理的原则和当时签订房屋出售协议的实际情况，应认定涉案房屋买卖协议约定的房屋面积是1104.77平方米，价款700万元符合客观实际，宋某反诉请求按700万元房屋价款计算1104.77平方米单价并支付实际交易房屋面积927.77平方米房款的理由成立，本院予以支持。通过折算，双方出售房屋协议约定的单价每平方米为6336.16元（700万元除以1104.77），927.77平方米的价款为5878499.6元。宋某已给马某1支付房款520万元，现尚欠马某1房款678499.6元（5878499.6元减去520万元）。对马某1要求宋某支付购房款350万元的诉讼请求，本院按所欠房款678499.6元予以支持；对要求赔偿经济损失455000元的诉讼请求，因双方出售房屋协议无约定，无事实和法律依据，本院不予支持；对于宋某的反诉要求马某1返还其代交付的房屋过户的交易税及其他费用115723.4元的诉讼请求，因生效的判决书判决由双方依照国家法律规定各自承担税费，宋某实际代马某1交付的税费794223元，减去宋某欠马某1房款678499.6元为115723.4元，马某1应支付宋某115723.4元,对该请求予以支持；对宋某要求马某1承担利息的诉讼请求，因双方出售房屋协议无约定，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百三十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宋某支付原告（反诉被告）马某1房款678499.6元；原告（反诉被告）马某1支付被告（反诉原告）宋某税款及其他费用794223元；两者相互折抵后，由原告（反诉被告）马某1支付被告（反诉原告）宋某115723.4元（794223元减去678499.6元），限于判决生效后十五日内付清。二、驳回原告（反诉被告）马某1、被告（反诉原告）宋某其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38440元，由原告（反诉被告）马某1负担，反诉费1426元，由被告（反诉原告）宋某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。   审 判长 陈学军人民陪审员 石平人民陪审员 熊建荣                                 二〇一九年四月十九日                                                   书 记员 杨兴丹       附：本案相关法律释明表《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。备注：有执行内容的判决书、裁定书、调解书，当事人须在裁判文书生效后两年内向人民法院申请强制执行，并持生效的裁判文书和该案的诉讼费结算票据及申请执行书向本院立案庭办理执行立案手续。