广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初20703号原告：佛山市南海区万科乐恒置业有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：吕毛毛，该公司经理。委托诉讼代理人：黄潇，男，该公司工作人员。被告：北京新锐面库餐饮有限公司，住所地：北京市朝阳区。法定代表人：张楠。被告：广州爱炉一面如故餐饮管理有限公司，住所地：广州市天河区。法定代表人：刘家云。原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司与被告北京新锐面库餐饮有限公司（以下简称新锐面库公司）、广州爱炉一面如故餐饮管理有限公司（以下简称一面如故公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用普通程序审理，于2019年4月1日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人黄潇到庭参加诉讼，两被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《南海XX广场租赁合同》及补充协议已于2018年7月31日解除；2.确认原告有权没收履约保证金105408元；3.两被告支付提前解约违约金105408元；4.本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年4月20日，原告和被告新锐面库公司签订了《南海XX广场租赁合同》，被告新锐面库公司承租位于广东省佛山市南海区桂城街道X号南海XX广场X层XX号商铺作经营餐饮之用途，店名为“一面如故”，租赁期自2018年4月20日起至2021年4月19日止。2018年6月5日，被告新锐面库公司发函申请由其全资子公司被告一面如故公司概括承受租赁合同项下的所有权利义务，并表示愿意对被告一面如故公司履行上述合同过程中产生的所有债务承担连带责任。原告同意该申请，并与两被告签署补充协议明确上述约定。2018年7月31日，因自身资金问题，被告新锐面库公司发出合同终止申请书，申请依据租赁合同第22.2.3条，由原告没收履约保证金并向原告支付相当于三个月租金和物业管理费之和的违约金，于2018年7月31日提前终止租赁合同。原告于2018年8月2日回函，同意依该条款提前终止租赁合同。由此，原、被告间的租赁合同于2018年7月31日解除。但截至起诉日，两被告仍未向原告支付相当于三个月租金和物业管理费之和的违约金105408元。两被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1.租赁合同、申请函、授权委托书、租赁合同补充协议一原件各1份，用以证明原告先与被告新锐面库公司签订租赁合同，后签订补充协议，承租人变更为被告一面如故；被告新锐面库应与被告一面如故承担连带责任；请求两被告承担违约责任的合同依据（租赁合同22.2.3条）；2.合同终止申请书原件1份，用以证明被告一面如故因自身资金问题，向原告申请依据租赁合同22.2.3条于2018年7月31日解除租赁合同，即由原告没收履约保证金并向原告支付相当于三个月租金和物业费之和的违约金；3.回函复印件1份（附附件打印件1份）、违约金缴款通知书复印件1份、照片、运单详情截图打印件各1组、微信截图、邮件截图打印件各1组（2018年8月9日）、邮件截图打印件1组（2019年3月31日）（已核对电脑原始载体），用以证明原告同意被告一面如故公司解除合同的申请，租赁合同于2018年7月31日合法解除。随后，原告向两被告主张违约责任；4.原告营业执照、两被告企业信息公示报告打印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。5.规划许可证、竣工验收备案表、不动产权证复印件各1份。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭答辩、举证和质证的权利。经审查，原告出示的证据材料来源合法、客观真实，且与本案相关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司（甲方、出租方）与被告新锐面库公司（乙方、承租方）签订《南海XX广场租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方同意将位于广东省佛山市南海区桂城街道X号万XX座X层XX号商铺（以下简称涉讼商铺）出租给乙方使用；合同项下租赁期限为36个月，即自2018年4月20日起至2021年4月19日止，装修期自2018年4月20日起至2018年5月19日，共30天；乙方租赁商铺用于餐饮行业一面如故品牌的经营，具体经营方位为面食、饮料等；乙方应于合同签署之日起7日内向甲方支付相当于3个月租金、3个月物业管理费之和的履约保证金，计105408元；未经双方协商一致，乙方单方要求提前终止合同的，或者因乙方违约导致合同那个终止或甲方解除合同的，甲方有权没收履约保证金，同时乙方按合同约定向甲方赔偿相应的违约金及损失，保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权追偿；租金自2018年5月20日开始计算，租金为固定租金，具体金额为2018年5月20日起至2019年4月19日止，月应付租金为26445.7元，乙方首两期附税租金52891.39元应在合同签订后7日内交付，之后乙方应该在每个支付租赁期前一个月的20号前将下午附税租金交付到甲方指定账户；乙方应从2018年5月20日至2021年4月19日承担租赁商铺的物业管理费，每月不含税物业管理费为8198.4元，含税物业管理费为8690.3元；乙方首两期含税物业管理费17380.61元应在合同签订后7日内交付，之后乙方应该在每个支付周期前一个月的20号前将下期含税物业费支付到账；开业日暂定为2018年6月15日；合同签署后，如乙方未能在合同约定的期限内向甲方足额支付履约保证金以及首两期租金、物业管理费，则自乙方逾期支付第10日起，甲方即有权解除合同，同时乙方需向甲方支付合同所约定履约保证金30%的违约金；租赁期内间，非合同约定的情况，甲方擅自解除合同，提前收回商铺的，视为甲方违约，甲方应无息返还乙方合同项下的履约保证金，并赔偿乙方1个月当期租金；合同因乙方违约而提前解除或终止的，甲方有权没收合同项下之履约保证金并要求乙方支付3个月合同项下租金、物业管理费之和的违约金，并有权要求乙方赔偿所有损失。双方并约定其他权利义务。原告和被告新锐面库公司签订《房屋交接验收确认书》，对涉讼商铺进行交接验收。2018年6月5日，被告新锐面库公司向原告出具《申请函》，申请由被告一面如故公司继承被告新锐面库公司涉讼合同中的权利义务，同时租金物业费以及租期等相关的商业条件均保持不变并承诺在原告及时将广州一面如故的履约情况通报被告新锐面库公司并按合同约定采取措施的前提下，被告新锐面库公司承诺对广州一面如故履行涉讼合同中原属于被告新锐面库公司的义务承担第三方的连带责任。两被告签订《授权委托书》，该委托书写明被告新锐面库公司欲将涉讼合同项下的权利义务概括转让给被告一面如故公司，被告新锐面库公司承诺对被告一面如故公司履行涉讼合同中原属于被告新锐面库公司的义务承担第三方连带责任。原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司（甲方、业主方）与被告新锐面库公司（原乙方、承租方）、被告一面如故公司（现乙方、承租方）签订《南海XX广场租赁合同补充协议一》（以下简称涉讼补充协议一），约定：自补充协议签订之日起，由被告一面如故公司具体履行涉讼合同项下的原乙方权利义务，包括但不限于向甲方缴纳租金及原合同项下的其他全部费用；被告新锐面库公司作为涉讼商铺的责任房，对被告一面如故公司具体履行涉讼合同过程中所产生的所有债务（包括但不限于所有租金、欠款、违约金等）承担连带责任；原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司全权委托佛山市万科商用物业管理有限公司处理【南海XX广场】出租、经营及物业管理等事宜，其中包含代为与承租人进行前期招商、续签合同、终止合同等日常事务的谈判，代为签收、签发与租赁合同履行相关的信函、通知、传真、会议纪要等相关法律文件；鉴于被告新锐面库公司已依据涉讼合同向原告缴纳了履约保证金，各方同意，被告新锐面库公司将原保证金收据交予佛山市万科商用物业管理有限公司方销毁，并由原告重新开具新保证金收据给被告一面如故公司，涉讼合同终止后，由原告退还保证金给被告一面如故公司。2018年7月31日，被告一面如故公司出具《合同终止申请书》，该申请书写明因被告一面如故公司资金问题，短期内无法解决，现将全面停止南海XX广场X铺一面如故项目筹备工作，现申请终止涉讼合同，一并解除涉讼协议一，申请终止日期为2018年7月31日。2018年8月2日，佛山市万科商用物业管理有限公司向被告一面如故公司出具《关于南海XX广场一面如故解除租赁合同的回函》，要求被告一面如故公司于2018年8月7日前授权指定负责人对接处理撤场事宜。另查明，涉讼商铺所在的建筑物已办理规划报建手续并已竣工验收备案。2018年10月12日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述其已于2018年9月将涉讼商铺另行出租给案外人。本院认为，涉讼合同及涉讼补充协议一是签约各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。涉讼合同虽由被告新锐面库公司与原告签订，但其后原告和两被告签订涉讼补充协议，各方均同意自涉讼补充协议一签订之日起由被告一面如故公司具体履行涉讼合同项下被告新锐面库公司的权利义务，原告重新开具新保证金收据给被告一面如故公司，故被告一面如公司为涉讼商铺的承租方，原告和被告一面如故公司应按涉讼合同的约定履行各自的权利义务。被告一面如故公司于2018年7月31日申请终止涉讼合同、解除涉讼协议一，原告收到该申请并确认涉讼合同及涉讼补充协议于2018年7月31日解除，故本院对原告请求确认涉讼合同及涉讼补充协议于2018年7月31日解除的诉讼请求予以支持。涉讼合同约定的租赁期限为36个月，即自2018年4月20日起至2021年4月19日止，现被告一面如故公司在涉讼合同约定的租赁期限内要求提前解除涉讼合同及涉讼补充协议一，被告一面如故公司已构成违约，根据涉讼合同约定，原告有权没收被告一面如故公司支付的履约保证金，故本院对原告要求没收被告一面如故公司支付的履约保证金105408元的诉讼请求予以支持。没收履约保证金已具有一定赔偿补偿性质，在被告一面如故公司提前解除涉讼合同构成违约的情况下，原告已诉请没收被告一面如故公司的履约保证金105408元，且本院亦判决支持原告的该项诉讼请求。现原告并未举证证实被告一面如故公司致合同解除给其造成的损失高于该违约责任的承担，其再行请求被告支付相当于三个月租金和物业管理费之和的违约金105408元并要求被告新锐面库公司对此承担连带责任的诉请均无事实和法律依据，本院依法不予支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司与被告北京新锐面库餐饮有限公司签订的《南海XX广场租赁合同》及原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司与被告北京新锐面库餐饮有限公司、广州爱炉一面如故餐饮管理有限公司签订的《南海XX广场租赁合同补充协议一》于2018年7月31日解除；二、被告广州爱炉一面如故餐饮管理有限公司交纳的履约保证金105408元归原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司所有。三、驳回原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，受理费12541.22元（原告已预交），由原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司负担1512.31元，被告广州爱炉一面如故餐饮管理有限公司负担11028.91元，被告广州爱炉一面如故餐饮管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳11028.91元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告多预交的诉讼费用11028.91元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告佛山市南海区万科乐恒置业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  赵 燕人民陪审员  黄艳滨人民陪审员  卢思尧二〇一九年四月十一日书 记 员  郑幸莉