广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂03民终476号 上诉人(原审原告)：杨昌鑫，男，1981年10月1日出生，苗族，户籍地湖南省绥宁县。 委托诉讼代理人：曾祥东，广西中远律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：潘晓梅，女，1975年1月29日出生，汉族，住广西壮族自治区龙胜各族自治县。 被上诉人(原审被告)：王远林，男，1971年8月20日出生，侗族，林场职工，住广西壮族自治区龙胜各族自治县。 委托诉讼代理人：秦小荃，广西嘉合律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：潘光照，男，1974年12月14日出生，壮族，自由职业，住广西壮族自治区龙胜各族自治县。 委托诉讼代理人：秦小荃，广西嘉合律师事务所律师。 上诉人杨昌鑫因与被上诉人潘晓梅、王远林、潘光照房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院（2018）桂0328民初271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨昌鑫及其委托诉讼代理人曾祥东，被上诉人潘晓梅，被上诉人王远林、潘光照及其委托诉讼代理人秦小荃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨昌鑫上诉请求：1.依法撤销一审判决并改判支持上诉人一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人三人合伙将共有的房屋拆除重建是事实，却没有认定拆除重建过程中将房屋卖给上诉人的行为是合伙行为之一，属明显认定事实错误;二、一审判决查明了三被上诉人在房屋改建过程中由被上诉人潘晓梅代表三被上诉人这个合伙组织将房屋卖给其他第三人，却没有认定被上诉人潘晓梅将房屋卖给第三人的行为也是合伙行为之一;三、一审判决查明了上诉人购房款都转入被上诉人潘晓梅账户内，却没有认定被上诉人潘晓梅将收到上诉人的购房款用于支付三被上诉人合伙建房产生的工程款等其他共同债务;四、一审判决忽视三被上诉人是合伙建房的行为，没有根据客观事实认定被上诉人潘晓梅是代表三被上诉人对外履行签订房屋买卖合同、办理房产证登记、管理合伙资金使用的合伙事务执行人，从而没有认定被上诉人潘晓梅与上诉人签订的房屋买卖合同也是其履行合伙事务执行人的合伙行为之一；五、一审判决认定由于被上诉人王远林、潘光照不知情而不予认定涉及其两人房产的合同部分无效是错误的，因为三被上诉人与案外人建设工程安装合同纠纷一案在执行过程中，执行法官曾就本案涉及房屋欲进行查封时向被上诉人调查确认上诉人已购买该房产的事实，被上诉人王远林、潘光照是知晓并认可的；六、作为在建尚未取得房产权属的房屋买卖合同，依法成立，其生效条件必须是房屋出卖人取得房屋产权后才生效，故本案涉及房屋在建好后登记在三被上诉人名下后即生效。而不能以因登记在三被上诉人名下，而没有产权登记人全部签字而无效。 潘晓梅辩称，潘晓梅对一审判决也是不服的。实际这个事是三个人合伙的，潘晓梅负责房产证的办理及房款的收入与支出，70%以上都是通过潘晓梅的，包括王远林、潘光照二人签字或没有签字的，都是通过潘晓梅的账户出去的，所有的收支都进入了潘晓梅的账户。卖房所得款项用于了这个项目个人名下贷款本金、利息及工程款等费用的支出。因此，潘晓梅卖房是合伙行为，希望二审撤销一审判决，另行作出公正判决。 王远林、潘光照辩称，1、关于合伙卖房，房屋是共有的，处理房屋需要合伙人共同表意；2、潘晓梅将房屋卖给别人，只有经过另外两个人的追认才能生效；3、关于是否是工程款的问题，没有证据证明上诉人的这笔款是用于什么开支；4、上诉人认为潘晓梅作为合伙事务的执行人没有证据证实，办证的行为也需要三个人签字才能生效；5、关于执行的问题，这只是上诉人的意见；6、产权证办理在三人名下即为有效的问题，这只是说明是三人共有财产，共有财产需要共有人共同合意才能生效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合理，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 杨昌鑫向一审法院起诉请求：1、请求法院依法解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、请求法院依法判决被告返还原告的购房款160万元、办证费用25787元并赔偿损失198940元，合计1824727元；3、本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：被告潘晓梅、王远林和潘光照的前妻严善萍合伙购买原龙胜县托儿所搬迁后的龙胜镇古龙街33号房屋，并办理了龙房权证龙胜字第××、11××16、11××17、11××18、11××19号《房屋所有权证》。2013年，潘晓梅、王远林、严善萍将原有房屋拆除重建成商住综合楼，2014年12月10日，商住综合楼工程竣工。 2014年7月14日，原告杨昌鑫与潘晓梅签订《商品房买卖合同》，合同出卖人为王远林、潘晓梅、潘光照（严善萍），买受人为杨昌鑫。合同约定：“……第三条，买受人所购商品房的基本情况……该商品房建筑面积共约85平方米，最终以房屋所有权证及相关测绘部门实际测绘报告为准。第四条，出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3万元整，总金额约255万元。……第六条，付款方式及期限。买受人按下列方式按期付款：第一次付款：该商铺买卖合同签署之日起7个工作日内，买受人向出卖人支付该商铺合同款项人民币100万元整。第二次付款：2014年9月30日前，买受人需支付该商铺总房款合同款项100万元整。第三次付款：余下部分待出卖人为买受人办理好房屋所有权证起10个工作日内一次性全部支付完毕，即人民币约55万元整。……第十条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并应在2015年6月30日前办好房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起15日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1倍赔偿买受人损失；2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的2％向买受人付违约金；3．产权证由出卖人统一代办、代领，证件办理费用由买受人承担。……”潘晓梅在合同上签名并加盖个人私章，杨昌鑫在合同上签名并捺印。签约当日，杨昌鑫通过其配偶陈念玲的广西龙胜农村商业银行62×××92账户转账60万元到潘晓梅6229920700000754078账户，又通过陈念玲中国农业银行62×××78账户转账40万元到潘晓梅6228450140018816611账户。潘晓梅当天出具了收到7号门面款项100万元的《收据》。2015年3月27日，杨昌鑫通过其广西龙胜农村商业银行62×××78账户转账60万元到潘晓梅6229920700000754078账户，潘晓梅当天出具收到60万元的《收据》。2015年4月16日，杨昌鑫通过其广西龙胜农村商业银行62×××71账户转账25787元到潘晓梅6229920700000754078账户，用于办理房产证。 2015年9月16日，潘光照、王远林、潘晓梅为龙胜镇古龙街33号商住综合楼办理了龙房权证龙胜县字第××《房屋所有权证》。2015年10月27日，潘光照、王远林、潘晓梅为涉案的7号门面办理了龙房权证龙胜县字第××号《房屋所有权证》，登记房屋所有权人为潘光照，共有人王远林、潘晓梅，各占33.33％份额。2016年2月15日，又为涉案的7号门面办理了龙国用（2016）第0190号《土地使用权证》。上述《房屋所有权证》《土地使用权证》均未过户给杨昌鑫。 另查明，被告潘光照与严善萍于2014年3月21日在婚姻登记机关协议离婚。双方约定，王远林、潘晓梅合伙建设的古龙街33号商住综合楼，严善萍享有的权利义务由潘光照承接。 一审法院认为，本案争议焦点如下：1．原告杨昌鑫与被告潘晓梅2014年7月14日签订的《商品房买卖合同》是有效合同还是部分无效合同；2．合同约定或者法律规定的解除条件是否成就，原告主张解除合同，请求被告返还购房款、办证费用并赔偿损失的诉请是否成立；3．被告潘光照、王远林在本案中是否应承担民事责任。 关于杨昌鑫与潘晓梅2014年7月14日签订的《商品房买卖合同》是有效合同还是部分无效合同的问题。该院认为，杨昌鑫与潘晓梅签订的《商品房买卖合同》，因出售涉案7号门面是潘晓梅、潘光照、王远林合伙投资建设，属于私人住宅，并不具有商品房性质，故该合同属于房屋买卖合同，本案属于房屋买卖合同纠纷。杨昌鑫与潘晓梅签订的《商品房买卖合同》出售的涉案7号门面，是潘晓梅、潘光照、王远林按份共有的房屋，三人各占33.33%的份额，签订合同时，潘晓梅未经潘光照、王远林同意处分了属于潘光照、王远林的份额，事后也没有取得处分权或者潘光照、王远林的追认；杨昌鑫明知购买的7号门面属于潘晓梅、潘光照、王远林三人共有，没有在规定的期限内催告潘光照、王远林追认，且潘光照、王远林答辩时也明确表示不予追认，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，潘晓梅与杨昌鑫签订的《商品房买卖合同》，潘晓梅处分了属于潘光照、王远林的66.66%份额，该部分依法属于无效合同，依法对潘光照、王远林不具有法律约束力。依照《中华人民共和国物权法》第一百零一条“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利”的规定，潘晓梅转让其共有份额，潘光照、王远林享有优先购买的权利。本案中，潘光照、王远林答辩时明确表示潘晓梅可以出让其份额，故应认定潘光照、王远林不主张优先购买权，潘晓梅出卖给杨昌鑫其享有的份额，是双方真实意思表示，依法有效。综上，杨昌鑫与潘晓梅2014年7月14日签订的《商品房买卖合同》，对处理属于潘晓梅的33.33%份额部分约定，对潘晓梅和杨昌鑫有效；对处理属于潘光照、王远林的66.66%份额部分无效。潘光照、王远林主张潘晓梅与杨昌鑫签订的《商品房买卖合同》部分无效，该院予以采纳。 关于合同约定或者法律规定的解除条件是否成就，杨昌鑫主张解除合同，请求被告返还购房款、办证费用并赔偿损失的诉请是否成立的问题。因杨昌鑫与潘晓梅签订的《商品房买卖合同》部分有效，且双方在合同第十条约定了解除条件：出卖人应在2015年6月30日前办好房屋权属证书，否则买受人可以选择解除合同并要求赔偿损失，或者继续履行合同，由出卖人承担违约责任。潘晓梅至今没有为杨昌鑫办理好房屋所有权证，构成违约，双方约定的解除条件已经成就。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，现杨昌鑫要求解除双方签订合同，该院予以支持。 杨昌鑫请求判决返还已付购房款160万元、办证费用25787元并赔偿损失的诉请，符合双方签订的《商品房买卖合同》第十条的约定，也符合《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，该院予以支持。杨昌鑫主张双方约定的赔偿损失计算标准超过了法律允许的范围，请求调整为按照中国人民银行规定的银行贷款利率4.35%的年利率计算利息损失，是其自行处分权利，且不违反法律规定，该院予以支持。杨昌鑫主张按上述计算损失的方法从2015年7月1日起计算至实际付清之日止的利息，暂计算至起诉之日即2018年5月11日止计198940元，理由成立，该院予以支持。上述160万元购房款、办证费用25787元及赔偿损失198940元，应由潘晓梅偿还。 关于潘光照、王远林在本案中是否应承担民事责任的问题。由于潘晓梅与杨昌鑫签订的《商品房买卖合同》对潘光照、王远林不产生法律效力，且潘光照、王远林在合同签订过程没有过错，故潘光照、王远林依法不承担民事责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第九十三条第二款、第九十七条规定，判决：一、解除原告杨昌鑫与被告潘晓梅于2014年7月14日签订的《商品房买卖合同》的有效部分；二、由被告潘晓梅返还原告杨昌鑫购房款160万元、办证费用25787元，赔偿利息损失198940元（利息损失计算至2018年5月11日。以后利息以160万元为基数，按年利率4.35％，从2018年5月12日起至实际清偿之日止）；三、驳回原告杨昌鑫的其他诉讼请求。案件受理费21223元，由被告潘晓梅负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、杨昌鑫提交的执行笔录，可以证明潘晓梅曾口头告知王远林、潘光照涉案门面已经卖出去的事实；二、潘晓梅提交的银行转账凭证可以证明杨昌鑫交纳的购门面款所进的银行账户与其他购房户交纳的购房款或购门面款所进的银行账户是一致的，这些账户中的资金也有用于以王远林、潘光照名义办理的银行贷款本金及利息的偿付以及合伙建房所产生的工程款、税费的支付等事实；三、王远林、潘光照提交买卖5号门面的材料只能证明5号门面的买卖情况，但不能据此证明三被上诉人合伙建成的所有的房屋及门面的买卖情况。一审查明的其余事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：被上诉人潘晓梅将涉案门面出卖给上诉人杨昌鑫的行为是否为执行合伙事务的行为，被上诉人王远林、潘光照是否应承担相应的民事责任。 本院认为，三被上诉人合伙投资建设龙胜镇古龙街33号商住楼后，将部分住房及门面用于出售，从当事人一审期间提交的几份《商品房买卖合同》看，前面打印部分的出卖人均有三被上诉人的名字，但在合同后面出卖人签章处，则存在三被上诉人共同签字，被上诉人王远林与潘晓梅二人签字及只有被上诉人潘晓梅个人签字等情况，从其他购房者从三被上诉人处购买房屋或门面的情况看，上述存在的三种签字方式购房者后来都能办理房屋权属证书。本案涉及的商品房买卖合同虽然只有被上诉人潘晓梅个人签字，但上诉人杨昌鑫交纳的购门面款及办证费用均转入了被上诉人潘晓梅管理的用于合伙收支的银行账户内，且在收取了上诉人杨昌鑫分三次转入的购门面款1600000元之后，被上诉人潘晓梅管理的银行账户中还长时间存在为合伙事务支出款项的情形。综合上述事实，足以说明被上诉人潘晓梅将三被上诉人共有的门面出售给上诉人杨昌鑫及在本案涉及的《商品房买卖合同》上签字的行为属于执行合伙事务的行为，该《商品房买卖合同》应为合法有效。由于三被上诉人因合伙期间款项的收支等问题产生意见分歧，致使被上诉人王远林、潘光照不愿配合办证将涉案门面的产权过户登记到上诉人杨昌鑫的名下，上诉人杨昌鑫欲通过购买取得涉案门面所有权的合同目的不能实现。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定及双方在《商品房买卖合同》中的约定，上诉人杨昌鑫要求解除涉案《商品房买卖合同》有事实、法律和合同依据，应予以支持。上诉人杨昌鑫认为被上诉人潘晓梅与其签订房屋买卖合同将涉案门面出卖给上诉人杨昌鑫的行为属于执行合伙事务行为的上诉理由成立，应予以支持。鉴于被上诉人潘晓梅的行为系执行合伙事务的行为，对上诉人杨昌鑫主张返还的购房款1600000元、办证费用25787元及依照购房款1600000元为基数，按照4.34%年利率自2015年7月1日计算至上诉人杨昌鑫向一审法院起诉之日的利息损失198940元（1600000元×4.35%÷12个月×34.3个月）属于三被上诉人因合伙产生的合伙债务，依法应由三被上诉人共同承担返还及赔偿责任。 综上所述，杨昌鑫的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第三十四条第二款、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 撤销广西壮族自治区龙胜各族自治县人民法院（2018）桂0328民初271号民事判决第一、二、三项； 解除双方于2014年7月14日签订的《商品房买卖合同》； 由被上诉人潘晓梅、王远林、潘光照共同返还上诉人杨昌鑫购房款1600000元、办证费用25787元； 由被上诉人潘晓梅、王远林、潘光照共同赔偿上诉人杨昌鑫损失198940元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费21223元，二审案件受理费21223元，合计42446元，由被上诉人潘晓梅、王远林、潘光照负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吕秀文 审 判 员 唐 勇 审 判 员 蒋子秀 二〇一九年四月二十八日 法官助理 龙艳祥 书 记 员 石宗明