上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初64841号原告(反诉被告)：邓一华，男，1971年2月26日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：胡传斌，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：王田松，男，1968年1月7日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：何妍妍，上海市民生律师事务所律师。原告邓一华诉被告王田松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月3日受理后，被告提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。邓一华及其委托诉讼代理人胡传斌、王田松的委托诉讼代理人何妍妍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓一华诉称，2017年8月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号建筑面积为420平方米房屋(以下简称系争房屋)出租给原告使用，租赁期限为六年，自2016年11月1日至2022年10月30日。2018年7月24日，原告致函被告，要求提供系争房屋系合法搭建的相关文件，被告至今无法提供。原告认为出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的合同无效，现向法院起诉要求：一、判令原、被告签订《房屋租赁合同》无效；二、判令被告赔偿装修损失人民币(以下币种相同)93万元；三、判令被告赔偿加盟费及无法继续经营的盈利损失25万元；四、判令被告返还押金47,880元；五、诉讼费由被告负担。被告王田松辩称，原告承租的系争房屋是有证建筑面积的一部分，双方签订的房屋租赁合同合法有效。原告逾期支付租金，租赁合同因原告违约导致合同解除，装修归被告所有，被告不同意赔偿装修损失。加盟费是原告支付给案外人的，不同意赔偿。因原告经营不善导致盈利损失，被告不同意赔偿。因原告原因致使合同提前解除，被告有权没收保证金，故不同意返还保证金。反诉原告王田松反诉称，2017年8月6日，反诉原、被告签订《房屋租赁合同》，约定反诉原告将位于上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号房屋出租给反诉被告使用。合同约定，反诉被告逾期支付租金，每逾期一日，应按欠付金额的千分之二支付滞纳金。反诉被告逾期支付租金超过15日的，反诉原告有权书面通知对方解除合同，违约方应赔偿3个月的租金作为违约金。反诉被告应在本合同解除之日起15日内返还租赁标的，逾期返还的，每逾期一日，应按日租金的2倍支付占有使用费。因合同产生争议，相关诉讼费及合理律师费由败诉方承担。合同签订后，反诉被告在租赁期间聚众赌博，被处罚停业整顿三个月，自此反诉被告经营恶化，开始拖欠租金，反诉原告多次催讨未果。2018年8月2日，反诉原告向反诉被告发函要求解除租赁合同。2018年11月17日，反诉被告将系争房屋返还给反诉原告。现提起反诉要求：一、确认反诉原、被告签订《房屋租赁合同》于2018年8月3日解除；二、判令反诉被告支付自2018年7月1日起按照每日1,596元标准计算至2018年8月3日止的租金51,072元；三、判令反诉被告支付以51,072元为本金，按照日千分之二标准计算至实际付清之日止逾期付款滞纳金；四、判令反诉被告支付解约违约金143,640元；五、判令反诉被告支付自2018年8月4日起按照日租金的两倍即3,192元标准计算至2018年11月17日的房屋使用费；六、判令反诉被告支付律师费4万元；七、反诉费由反诉被告负担。反诉被告邓一华反诉辩称，反诉被告认为系争《房屋租赁合同》无效，故不同意解除。反诉被告于2018年7月24日致函反诉原告，反诉被告认为合同无效或于2018年7月24日解除，故愿意支付自2018年7月1日起按照每日1,596元标准计算至2018年7月24日期间租金，不同意支付之后的房屋使用费。因双方在争议期间，尚未确定反诉被告需要支付租金到何时，故不同意支付逾期付款滞纳金。因系反诉原告违约，不同意支付解约违约金及律师费。经审理查明，2017年8月6日，王田松(出租方，甲方)与邓一华(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号部分房屋出租给乙方开办上岛咖啡使用，建筑面积为420平方米，合同落款日期为2016年8月16日。合同第二条第2款约定，乙方经营所需的营业执照及相关经营许可由乙方自行负责办理，在乙方适当、全面履行本合同项下义务的前提下，甲方协助提供乙方办理营业执照现有的相关文件。第三条约定，合同租赁期限为六年，自2016年11月1日至2022年10月30日。第四条第二款约定，乙方在签署本合同前已经充分了解租赁标的的实际情况，并愿意按照目前的现状接受交付。第五条约定，租赁标的第一、二年租金单价为3.8元/平方米，按日计算。实行先付后用的原则，每两年递增5%。乙方应在本合同签订当日支付甲方三个月租金作为首期租金。以后每季度届满前十五日支付下一季度的租金，先付后用。乙方先行支付房屋押金47,780元及三个月的房租143,640元。第六条约定，本合同签订当日，乙方应向甲方支付租赁保证金47,880元。本合同履行过程中，如因乙方原因或过程，导致本合同提前终止或解除的，甲方有权没收租赁保证金。第八条约定，除甲方同意续租外，乙方应在本合同的租赁期届满之日或本合同提前终止或解除之日起15日内返还租赁标的，未经甲方书面同意逾期返还租赁标的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付租赁标的的占用期间的占有使用费。乙方返还租赁标的前，可移动的物品由乙方在规定的时间内搬走，如未搬走属乙方放弃物品，甲方有权当无主物处理。乙方不予拆除乙方所增设或改建的装修、附属设施、设备等，该等物品所有权归甲方，且甲方不给予乙方任何补偿。乙方未按本合同约定的时间和条件将租赁标的返还甲方的，甲方有权没收租赁保证金，并有权自行腾空并收回租赁标的，甲方行使该权利无须征得乙方同意或事先通知乙方。第十一条约定，乙方逾期支付租金、水电煤及物业通讯网络等费用超过15日的，甲方可书面通知另一方解除本合同，违约方应赔偿3个月的租金作为违约金支付给对方。第十二条约定，乙方逾期支付租金等费用的，每逾期一日，则乙方应按欠付金额的千分之二向甲方支付滞纳金，直至乙方全额付清所欠租金之日止。第十四条约定，因本合同产生的争议，如协商不成向法院起诉，相关诉讼费用及合理的律师费由败诉方承担。合同签订当日，王田松将系争房屋交付给邓一华。邓一华支付给王田松租赁保证金47,880元，支付给案外人刘莉、张铭明加盟费和装修折价款115万元。2018年2月9日，上海市浦东新区公安局作出《上海市公安局行政处罚决定书》，违法行为人为上海茗莉餐饮管理有限公司(上岛咖啡)，单位地址上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号7幢，现查明你单位上海茗莉餐饮管理有限公司(上岛咖啡)于2018年1月22日凌晨存在赌博，以上事实由违法嫌疑人的陈述和申辩、书证、证人证言等证据证实。根据治安管理条例之规定下决定你单位上海茗莉餐饮管有限公司(上岛)咖啡处停业整顿三个月。2018年7月24日，邓一华发函给王田松称，贵方提供的出租房屋实际楼层信息为五层，产权登记楼层为2层，涉嫌违章搭建，存在安全隐患。贵方提供的出租房屋实际所有人系上海兴业实业有限公司所有，授权给上海浦东久恒金属及构件有限公司对外进行租赁，而贵方是否有权出租该房屋存在疑问。希望贵方在三日内提供该房屋后续搭建所需完整行政审批文件，否则视为对《房屋租赁合同》的解除(如租赁合同被认定为无效，按有关合同无效规定处理)。自2018年7月1日起，我方已对外宣布停业，并与贵方协商初步达成解除租赁协议意向，仅对补偿问题未达成一致，自该日起我方已经将合同解除相应事宜告知贵方，且未再实际使用该房屋，我方实际应支付的租金截止至2018年6月30日。2018年8月2日，王田松向邓一华发送《解除租赁合同的函》称，截止2018年7月21日，你方拖欠租金71,820元，拖欠6月份水电费4,481.6元，多次发函催讨，至今未付。现郑重告知：1、2016年8月16日签订《房屋租赁合同》自你方收函之日起解除。2、限你方在收函后5日内付清全部拖欠费用。3、限你方在收函后15日内返还租赁物。2018年8月7日，邓一华向王田松发送《律师函》称，针对你方发送给我《解除租赁合同的函》，回函如下：一、因租赁期间发现你方所出租房屋涉嫌违章搭建，2018年7月24日我方已发《律师函》告知你方在三日内提供房屋搭建所需的行政审批文件，你方至今未提供，已确认你方提供的房屋有瑕疵，我方上次致函视作解除租赁合同通知，我方将主张违约金或合同无效导致的损害赔偿。二、因租赁期间发现你方出租房屋的实际产权人系上海兴业实业有限公司，授权给上海浦东久恒金属机及构件有限公司对外进行租赁，上次致函要求你方在三日内出示相应授权文件，你方至今无法提供，我方在确认你方系有权处分人前有权暂不支付争议部分的租金。三、上次致函已告知你方因房屋系违章搭建已不再使用该出租房屋，你方有权处置房屋，其后也与你方沟通返还房屋的未尽事宜，而你方不接受返还，且无正当理由，造成损失扩大的，由你方自行承担。2018年11月17日，邓一华与王田松签订《退场手续》称，上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号商铺的承租人邓一华在2018年11月17日把商铺的所有可移动物品(沙发、桌子、椅子、厨房设备)详见清单全部搬走，空调、灯、吊顶、地坪、隔墙申请司法评估的物品不搬。商铺已归还给出租方王田松，商铺的钥匙已交给出租方。另查，上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号房屋产权登记在上海兴业实业有限公司名下，房屋建筑面积为2,427.78平方米。共有7幢房屋，第1幢21.87平方米，第2幢302.04平方米，第3幢1,137.39平方米，第4幢340.99平方米，第5幢25.5平方米，第6幢499.26平方米，第7幢100.73平方米。2014年3月10日，上海市浦东新区高行镇人民政府出具给浦东新区消防支队一份《情况说明》称，上海浦东久恒金属结构件有限公司对原有厂房进行插层改建，改建后总面积约为9,600平方米，总层数为五层。庭审中，双方当事人均确认目前上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号为一幢五层楼房屋。本案在审理过程中，经邓一华申请，本院委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号房屋(上岛咖啡)装修的造价、折旧率、现值、残值进行评估。鉴定意见为：双方确认项目含税工程造价为699,136.92元，不含税工程造价为667,791.87元。双方争议项目含税工程造价为87,564.91元，不含税工程造价为86,796.54元。本院认为，上海市浦东新区行南路XXX弄XXX号虽有建筑面积为2,427.78平方米的合法房地产权证，但之后进行改扩建，王田松无法提供合法的规划审批手续，故系争房屋无法认定为合法建筑。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故邓一华与王田松签订的《房屋租赁合同》无效。邓一华支付给案外人刘莉、张铭明加盟费和装修折价款115万元，现邓一华要求王田松赔偿加盟费及无法继续经营的盈利损失25万元，于法无据，本院难以支持。根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对邓一华要求王田松返还押金47,880元的诉请，本院依法予以支持。因双方签订的合同无效，故对王田松要求确认合同解除的诉请，本院难以支持。邓一华确认自2018年7月1日起欠付房屋使用费，同意支付自2018年7月1日起按照每日1,596元标准计算至2018年7月24日期间房屋使用费，本院依法予以准许。邓一华虽有返还房屋的意思表示，但事实上没有及时腾空房屋，办理房屋交接手续，双方于2018年11月17日签订《退场手续》，邓一华才把商铺的所有可移动物品(沙发、桌子、椅子、厨房设备)全部搬走，空调、灯、吊顶、地坪、隔墙因申请司法评估的物品未搬，邓一华才将系争房屋及房屋钥匙返还给王田松，双方办理房屋交接手续，故邓一华应支付自2018年7月25日至2018年11月17日期间的房屋使用费，考虑到邓一华于2018年6月30日停止营业，没有实际使用系争房屋，故本院综合考虑双方的过错程度、房屋的实际使用情况、房屋空置期间使用费损失等情况酌情予以判令。因系争租赁合同无效，王田松要求邓一华支付滞纳金、解约违约金、律师费以及按照日租金的两倍支付使用费的诉请，缺乏合同依据，本院难以支持。针对邓一华要求王田松赔偿装修损失93万元该项诉请，本院分析如下：一、邓一华认为装修造价应以含税价699,136.92元计取，王田松认为装修造价应以不含税价667,791.87元计取。王田松认为鉴定报告中有三笔规费(社会保险费+住房公积金)分别为66,426.88元、14,827.64元、7,090.12元，上述合计88,344.64元，邓一华没有书面证据证明装修公司曾缴纳过规费，故要求将88,344.64元从总造价中扣除。鉴定人员解释称，税金和规费是工程造价的重要组成部分，从价值角度出发，都要计取，我们鉴定的是社会公允价值，工程造价是根据上海市定额计价的，税金和规费是根据文件规定计取，不以当事人是否实际缴纳作为计取依据。本院认为，系争工程造价中的税金与规费是根据上海市相关文件定额取定的，鉴定部门据此将其计入总造价，并无不当，王田松要求单独剔除税金和规费的请求，本院难以支持，故本院认定系争房屋装修造价按照含税工程造价699,136.92元计取。二、邓一华认为应将空调灯具项目计入总造价，王田松认为空调灯具项目是可移动的项目，不应将该项目计入总造价。鉴定人员解释称，空调是中央空调，有一台是挂壁式空调，灯具是嵌入式灯具和普通灯具，鉴定人员认为上述空调和灯具都需要专业人员进行拆装，故属于固定装修项目。本院采纳鉴定人员的意见，将空调灯具项目含税工程造价87,564.91元计入总造价。三、王田松认为鉴定报告中企业管理费和利润中人工费的比例过高，根据国家规定比例是有范围的，鉴定部门取了中值，王田松要求取低值。鉴定人员解释称，企业管理费和利润国家是有比例规定的，在通常鉴定过程中，不取高值和低值，都是取中间值。本院认为，王田松要求取低值缺乏理由与依据，鉴定部门取中值并无不当，故本院采纳鉴定部门的意见，对该比例不予调整。综上，本院确认系争房屋装修造价为786,701.83元(含税工程造价699,136.92元+87,564.91元)。鉴定人员称根据现场勘查时间和装修物的新旧程度，系争房屋装修折旧率在八折左右。出租人应对出租物负有瑕疵担保责任，王田松作为出租方，在系争房屋没有合法审批手续情况下将其出租，对租赁合同的无效负主要责任。承租人亦应对所租房屋的合法性积极审查，邓一华作为承租方未对租赁物的合法性尽到审慎的审查义务，因对租赁合同的无效负次要责任。本院结合鉴定意见书确定的工程造价，综合考虑双方的过错责任、房屋实际使用年限、折旧率、现值及本案的具体案情等情况，酌情确定王田松赔偿邓一华装修损失377,616元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：原告邓一华与被告王田松签订的《房屋租赁合同》无效；被告王田松于本判决生效之日起十日内支付给原告邓一华装修损失人民币377,616元；被告王田松于本判决生效之日起十日内返还给原告邓一华租赁押金人民币47,880元；反诉被告邓一华于本判决生效之日起十日内支付给反诉原告王田松自2018年7月1日起至2018年11月17日期间的房屋使用费人民币177,156元；驳回原告邓一华的其余本诉请求；驳回反诉原告王田松的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币13,890元，减半收取计人民币6,945元，由原告邓一华负担人民币4,584元，被告王田松负担人民币2,361元。反诉案件受理费人民币4,842元，由反诉原告王田松负担人民币3,390元，反诉被告邓一华负担人民币1,452元。鉴定费人民币23,600元，由邓一华、王田松各半负担人民币11,800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨怡霖二〇一九年四月二十二日书记员  沈佳丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）、违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。