广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初6259号原告：李德文，男，1968年7月27日出生，汉族，住佛山市顺德区。委托诉讼代理人:赵彦斌，广东万士达律师事务所律师。被告：卢沛荣，男，1969年9月5日出生，汉族，住佛山市顺德区。被告：黄燕美，女，1974年9月21日出生，汉族，住佛山市顺德区。两被告的共同委托诉讼代理人:黄蔼臻，广东科顺律师事务所律师。原告李德文与被告卢沛荣、黄燕美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人赵彦斌，两被告的共同委托诉讼代理人黄蔼臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告立即向原告返还购房款20万元，并自2018年5月24日起按银行同期同类贷款利率计付利息至清偿之日止；2.两被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2018年5月24日，原告向被告支付了20万元用于购买大良街道新桂路明日华府23座108号房屋，但据悉，该房屋早已被查封，且被告至今未与原告签订房屋买卖合同。据此，原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。两被告辩称，一、原告在支付定金前已知道案涉房屋被查封的事实。按照交易习惯，买家在交付定金前会对交易标的（房屋）进行多方面审查。原被告于2017年开始对案涉房屋的交易进行洽谈，双方多次以微信或面谈方式商讨房屋的现状及交易价格，最终在2018年5月25日双方确定交易价格为470万元、定金20万元。此时原告已清楚知悉两被告正处于另案诉讼中，案涉房屋处于被查封的状态，原告支付定金的行为是认可房屋已经被查封的现状的。二、交易标的（房屋）虽然被查封，但是交易仍然可以完成，被告已清楚告知原告诉讼的情况，且原被告与债权人之间已经协商好交易方案，但原告至今仍未履行其按揭贷款义务。按照2018年5月的房价，原被告之间的交易定价是低于市场价格的，原告支付定金是认可案涉房屋已被查封的现况并对本房屋交易风险的默许。利益相关的案外人之所以在2019年才申请执行，就是给予原被告双方时间以达成案涉交易。三、被告卢沛荣已多次向原告发出书面催告通知，但原告一直没有理会，原被告制作了一份房屋买卖合同，虽双方没有签字但是以该合同作为交易的履行标准，合同约定原告应当在2018年12月31日前向银行办理按揭贷款，但截止至2019年1月1日，原告仍未着手履行该义务。经被告卢沛荣多次催告，原告没有处理也没有书面回复，原告的行为可视为违约，被告卢沛荣有权解除房屋买卖合同、主张没收定金。综上，原告提起本次诉讼的原因不是案涉房屋无法交易，而是原告自己资金短缺，反悔案涉交易，故原告的诉求无法律依据，请法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对本案证据，本院认定如下：原告提供的证据，两被告无异议，本院予以采信。两被告提供的证据1，原告对真实性无异议，但被告提供的文字整理仅是部分语音，该证据应根据全部微信聊天认定。两被告提供的证据2，该证据真实合法，但只可证实被告卢沛荣发出房产交易通知书等文件，至于被告卢沛荣提出的主张是否成立，是本案争议认定问题。两被告提供的证据3，双方并无签名，不予认定。本院经审理认定事实如下：2017年，因欠梁仕璋借款未偿还，卢沛荣被起诉。本院作出一审判决后，当事人不服上诉。后经佛山市中级人民法院调解，双方达成如下协议：卢沛荣于2018年2月11日前向梁仕璋偿还567800元（包括借款本金45万元、利息25024元及违约金84446元、一审诉讼费8330元），……。2018年年初，李德文欲向卢沛荣购买佛山市顺德区××××号房产（以下简称案涉房产，该房产在上述提到的案件诉讼过程中被查封），对于售价、定金金额等，双方反复磋商，卢沛荣声称其准备了合同。在这个磋商过程中，卢沛荣曾一度指责李德文并无诚意购买案涉房产。2018年5月中旬，双方仍就案涉房产的交易进行磋商，李德文知道卢沛荣的账户已被冻结，不愿把400万元购房款转入卢沛荣的账户。2018年5月25日，李德文声称：“如果我要夹死你，450万、430万你都要卖，你现在是肉随砧板上，……”。卢沛荣接着抱怨（他人）：“之前说不封我的房产，后了都封了我的房产，进了圈套，……”。接着，卢沛荣还告知李德文：“总之她不出声就不理他（梁仕璋），文哥，你说（卢沛荣）收了20万元定金了，问你多少（价）钱，你也不用说，他也想450万、460万元卖给她，说说而已，不给定金谁知道她”。当天，李德文将20万元转账支付给卢沛荣，转账摘要为案涉房产购房定金。2018年5月30日，卢沛荣、李德文相约见面，卢沛荣表示会把判决书拿过去，让李德文清楚了解了，大家才能够过户的。2018年7月，卢沛荣询问李德文能否这个月将首期款给他（梁仕璋），李德文未置可否。之后，卢沛荣又要求李德文当面告知梁仕璋已购买案涉房产一事，免得梁仕璋以为卢沛荣欺骗他。李德文表示打电话就可以了。2018年12月，卢沛荣称“文哥文哥，虽然那份（合同）我们两个未签名，但系未够期，我想住唔签住，不等于无法律效力，我同你倾的交易合约，什么都齐了，你或者今天有空倾倾，要签名的，否则我就当你违约的，这么多个月了，都可以过户的了”。卢沛荣多次催促李德文签订合同无果后，于2019年1月3日向李德文发出《房产交易通知书》，要求李德文于2019年1月15日前书面答复是否继续履行案涉房产的买卖，若确认继续履行的，请与卢沛荣补签房屋买卖合同；若确认解除合同的，请与卢沛荣签订相关解除合同文书；逾期未书面答复的，或拒绝与卢沛荣补签房屋买卖合同的，则视为李德文默认单方解除房屋买卖合同。2019年1月24日，卢沛荣委托律师向李德文发出《律师函》，要求李德文于2019年2月1日前书面答复是否继续履行案涉房屋买卖，若确认继续履行的，请与卢沛荣补签房屋买卖合同；若确认解除合同的，请与卢沛荣签订相关解除合同文书；逾期未书面答复的，或拒绝与卢沛荣补签房屋买卖合同的，则视为李德文默认单方解除房屋买卖合同。2019年2月14日，卢沛荣又向李德文发出《解除房屋买卖合同通知书》，宣布解除房屋买卖合同，至此双方互不再负担案涉房产买卖的任何义务，李德文已支付的20万元购房定金不再退还。李德文有异议，遂于2019年3月21日提起本案诉讼。本院于2019年4月1日将起诉状等送达给卢沛荣、黄燕美。庭审后，李德文向本院承认在支付20万元前已知道案涉房产被查封。另查明，卢沛荣认为双方已制定《房屋买卖合同》作为双方交易的履行标准。该合同记载：李德文向卢沛荣、黄燕美购买案涉房产，成交总价为470万元，双方于2018年5月29日签订本合同；李德文应于签订合同当天支付20万元购房定金，卢沛荣、黄燕美需要提前办理案涉房产的银行还贷手续及自行还贷，李德文通过银行按揭贷款购买案涉房产支付剩余购房款的，双方应在2018年12月31日前，按银行办理贷款要求提供相关资料前往办理手续；2018年12月31日前，双方带齐相关资料及李德文申请的案涉房产的《抵押借款合同》一起到不动产登记中心办理案涉房产的买卖过户手续或到顺德公证处办理公证委托，同时李德文支付购房首期款50万元，购房余款400万元于房产证及他项权证申领并交予银行后，由银行直接转账入卖方账户。……。本院认为，关于是否已订立房屋买卖合同、李德文是否违约的争议。一、从合同记载的内容与案涉房产的实际情况分析，该合同并非双方口头达成一致的合同。案涉房产于2017年已被查封，卢沛荣为完成案涉房产的交易，必须先还清债务（已知的债务包括欠梁仕璋的借款、合同记载的银行贷款），但显然卢沛荣无力偿还。卢沛荣主张李德文应提前支付购房首期款50万元以替卢沛荣偿还欠梁仕璋的借款，该主张与合同中记载的不符（合同记载：办理交易过户手续当天李德文才支付50万元购房首期款）。二、从时间逻辑分析，该合同并非双方当时已口头达成一致的协议。若该合同确实是双方于2018年5月29日或之前达成的合意，就不会在2018年5月30日双方相约见面时，卢沛荣表示会带着判决书让李德文清楚了解情况，且卢沛荣表示这样大家才能够（办理案涉房产）过户的；也不会在2018年7月时，卢沛荣询问李德文能否这个月将首期款给他（梁仕璋）。三、从整个磋商过程分析，双方未达成一致协议。磋商时，双方反复商讨细节，但总有变动。2018年3月时，卢沛荣还曾一度指责李德文无诚意购买案涉房产。当李德文于2018年5月支付了20万元后，卢沛荣曾说：“……，说说而已，不给定金谁知道她”，据此可推定卢沛荣当时的心态是鉴于李德文给付了定金，是有诚意购买案涉房产的，这也是双方继续磋商案涉房产买卖事宜的前提；还没有给定金的“她”，说想购买案涉房产，说说而已。四、2018年12月，卢沛荣称“虽然那份（合同）我们两个未签名，但系未够期，我想住唔签住，不等于无法律效力，……”，从该句话上下文逻辑分析，期限届满在前，签订合同在后，因此该期限届满并非卢沛荣在诉讼中提及的2018年12月31日办理按揭贷款时间，应是另有所指。可见该合同根本不是双方达成一致的协议，合同未签订另有原因。综上，卢沛荣以双方已订立房屋买卖合同，李德文逾期履行义务构成违约为由，主张没收定金的答辩意见没有事实依据，本院不予采纳。本院虽然对李德文要求返还20万元的诉讼请求予以支持，但鉴于李德文明知案涉房产被查封，在未与卢沛荣协商一致、签订房屋买卖合同的情况下，自愿承担风险先行支付了20万元给卢沛荣，现请求自2018年5月24日起的利息损失无理，然而卢沛荣、黄燕美在李德文主张退还款项时应履行退还义务，因此利息损失应从李德文主张退还款项的意思表示到达卢沛荣、黄燕美之日（即起诉状送达之日）起计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告卢沛荣、黄燕美应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李德文返还购房款200000元及支付利息（从2019年4月1日起按中国人民银行同期商业贷款利率计算至两被告返还款项之日止）；二、驳回原告李德文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为2202.93元（原告已预交），由原告李德文负担1102.93元，被告卢沛荣、黄燕美共同负担1100元（两被告应连同上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁逵二〇一九年四月二十六日书记员  范文