广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初757号 原告：蒙红华，女，1985年12月9日出生，壮族，住来宾市兴宾区。 委托代理人：莫毅绪，广西广为律师事务所律师。 被告：覃福裕，男，1986年8月15日出生，壮族，住广西罗城仫佬族自治县。 被告：赵宣林，女，1995年2月12日出生，壮族，住广西大新县。 委托代理人：欧世力，广西庚儒明律师事务所律师。 第三人：广西世华房地产代理有限公司南宁分公司，住所地南宁市青秀区东葛路118号南宁青秀万达广场西2栋4712号，统一社会信用代码91450103054353442U。 负责人:刘飞。 原告蒙红华诉被告覃福裕、赵宣林，第三人广西世华地产代理有限公司南宁分公司（以下简称世华公司）买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案受理后,依法适用简易程序，于2018年3月28日公开开庭进行了审理。原告蒙红华的委托诉讼代理人莫毅绪、被告覃福裕、被告赵宣林的委托诉讼代理人欧世力到庭参加诉讼。第三人世华公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告蒙红华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告、第三人签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告双倍返还原告定金200000元整；3.判令被告赔偿原告中介服务费21600元、房权证过户费1000元；4.被告负担全部诉讼费用。事实和理由：2017年7月7日，被告与第三人签订《限时销售合同》约定：由第三人为被告了联系买家，出售其所有的位于南宁市江南区XXX号房的房产；被告承诺已经征得该房产共有产权人的同意，并承诺出售该房产，如产生的一切法律责任由被告承担，在签订合同时，被告向第三人提交了房产证复印件、共有人户口本等证件材料。2017年7月27日，由原告作为买方、被告作为卖方、第三人作为经纪方签订《房屋买卖合同》，约定：被告将其所有的位于南宁市江南区XXX号房的房产出售给原告；售价为720000元；付款方式为：1.定金为100000元；2.首付款（不含定金）为110000元，支付方式为：由原告为被告垫资，原告在还贷日直接存入被告还贷银行卡用于办理提前还清贷款之用，由被告承担提前还贷所产生的一切手续费用，该垫资款作为首付款；房价余款人民币510000元按银行按揭付款方式支付，由原告申请贷款商业或公积金贷款，被告应全力协助相关手续，包括提供资料，签署有关文件/合同等；被告保证对该物业享有完整的处分权，保证所出售该物业没有侵犯其他人的权利。由于被告的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与其他人产生纠纷的，由被告承担全部责任；第三人就该物业为原告、被告双方提供中介服务，且已促成原告、被告双方签订了本合同，原告、被告双方同意，原告于本合同签订之日向第三人支付21600元作为咨询及中介服务费。如原告或被告违约，导致交易不能进行或者交易取消的，第三人无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费；被告不能按本合同约定将物业售予原告，或者因违约而无法将该物业售予原告的，逾期30天，原告有权不再购买该物业。2017年7月27日，原告依约向被告支付了购房定金100000元，向第三人支付中介服务费21600元，通过第三人向相关部门支付房权证过户费1000元。为尽快实现购房目的，原告和第三人多次催促被告尽快到银行办理提前还款申请，以涤除房产抵押权，办理过户手续，但是，被告对原告及第三人的履行合同通知均不予理睬。原告认为，原告在签订合同后一直严格按照合同约定履行合同，但被告却拒不履行合同约定的出售房产的义务，其行为已构成根本违约，并造成了原告购房目的不能实现。因此，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告覃福裕辩称，涉案《房屋买卖合同》并没有生效，被告覃福裕的妻子也就是被告赵宣林没有参与签订合同，事后通过沟通，被告赵宣林也表示不同意卖房屋，所以合同并没有生效，而且《收据》上虽然写的是100000元定金，但被告覃福裕实际只收到50000元定金，因此，原告的第2、3项诉讼请求不合理。 被告赵宣林辩称，原告的各项诉请没有事实和法律依据。首先，涉案房产属于两被告的夫妻共同财产，被告覃福裕与第三人世华公司签订《限时销售合同》及与原告签订《房屋买卖合同》时并未经过被告赵宣林的同意，被告赵宣林亦不予认可，被告覃福裕的行为构成无权处分，其所签订的合同属无效合同，原告根据上述无效合同而提出的各项诉请没有法律依据；其次，原告诉请被告赵宣林共同承担返还及赔偿责任没有依据。两被告虽是夫妻关系，但被告覃福裕与第三人世华公司所签订的《限时销售合同》及与原告所签订的《房屋买卖合同》，被告赵宣林并没有签字，也不知情，亦不予认可。原告所主张的各项诉请不属于夫妻共同债务，被告赵宣林无需对该债务承担共同返还及赔偿责任。 第三人世华公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人双方有争议的证据和事实，本院结合双方当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 2017年7月7日，被告覃福裕（甲方）与第三人世华公司（乙方）签订《限时销售合同》，约定被告覃福裕委托第三人世华公司代理出售位于江南区·尚雅名都D10栋C单元202号房屋。合同还约定，被告覃福裕已征得共有产权人同意出售该房屋，并承诺如产生一切法律责任由被告覃福裕承担。 2017年7月27日，原告（买方）与被告覃福裕、赵宣林（卖方）及第三人世华公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：买方购买卖方位于XXX号房屋，该房屋所有权人为覃福裕，共有权人为赵宣林，购房款总价为720000元；买方于签订合同时支付定金100000元，并为卖方垫资110000元（首付款）用于办理提前还贷手续，剩余购房款510000元由买方通过办理银行按揭贷款方式支付；经纪方为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订本合同，买方于本合同签订之日向经纪方支付21600元作为咨询及中介服务费，如买方或买方违约，导致交易不能进行或交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费；合同还就其他事项作了约定。原告在合同买方处签字捺印，被告覃福裕在合同卖方处签字捺印，第三人世华公司在合同经纪人处签章。被告赵宣林未到场亦未在合同上签字捺印。 合同签订后，原告向第三人世华公司支付了购房定金100000元、中介服务费21600元及房权证过户费1000元。被告覃福裕出具一份《收条》，载明：“本人覃福裕（身份证号码：）今收到蒙红华（身份证号码：）交来江南区XXX室（物业地址）的全部/部分房款/定金人民币壹拾万元整（￥100000.00）。以实际到账为准。特立此据！”第三人世华公司于2017年7月30日向被告覃福裕转付了定金50000元。此后，因被告赵宣林不同意出售案涉房屋，导致《房屋买卖合同》无法继续履行。 另查明，第三人世华公司已于2017年12月13日向原告退还了购房定金50000元及房权证过户费1000元。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。 最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人之后能否取得所有权或者处分权，物权变动属于效力待定状态，因无权处分致使标的物所有权不能转移，出卖人应当承担违约赔偿责任。本案诉争房屋系被告覃福裕、赵宣林共有，在共同共有的情形下，部分共有人未经其他共有人同意处分共有财产的，构成无权处分。根据前述司法解释的规定，被告赵宣林未在《房屋买卖合同》上签字仅导致物权变动属于效力待定状态，但不影响该买卖合同的效力。被告覃福裕以无权处分为由主张《房屋买卖合同》无效的，本院依法不予支持。综上，本院认定涉案《房屋买卖合同》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告已按合同约定交付定金，但由于被告赵宣林不同意出售房屋致使合同标的物所有权不能转移，合同目的无法实现。现原告要求解除该《房屋买卖合同》并主张赔偿损失，于法有据，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”之规定，被告覃福裕未按约履行合同义务，应双倍返还原告定金。但由于被告覃福裕实际只收到原告定金50000元，且第三人世华公司已实际退还原告定金50000元，则被告覃福裕仅需按其收到的定金双倍返还原告定金100000元。双方合同还约定，卖方违约导致交易不能进行的，须赔偿买方已支付的咨询及中介服务费。现原告要求被告覃福裕赔偿其支付的咨询及中介服务费21600元，符合合同约定及法律规定，本院亦予以支持。原告还主张被告覃福裕赔偿房权证过户费1000元，因该费用第三人世华公司已退还给原告，则原告再主张被告覃福裕赔偿该费用，本院不予支持。被告赵宣林并非涉案合同当事人，事后亦未追认该合同效力，而本案合同债务亦非夫妻共同债务，故原告要求被告赵宣林承担共同返还及赔偿责任，理据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、解除原告蒙红华与被告覃福裕、第三人广西世华房地产代理有限公司南宁分公司于2017年7月27日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告覃福裕于本判决生效之日起十日内双倍返还原告蒙红华定金100000元； 三、被告覃福裕于本判决生效之日起十日内偿付原告蒙红华咨询及中介服务费21600元； 四、驳回原告蒙红华的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2320元，由原告蒙红华负担1053元，被告覃福裕负担1267元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  王小佳 二〇一九年四月十二日 书记员  唐永韬 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。