陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终1700号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西日鑫置业有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：张权生，副总经理。委托诉讼代理人：金彤乐，男，1955年12月9日出生，汉族，该公司员工，住该公司。被上诉人（原审原告、反诉被告）：卫拓，男，1993年8月19日出生，汉族，中交二公局第六工程有限公司工程师，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：张红燕，陕西学进律师事务所律师。委托诉讼代理人：弥滟彤，陕西学进律师事务所实习律师。上诉人陕西日鑫置业有限公司（以下简称日鑫公司）因与被上诉人卫拓商品房预售合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初6344号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2017年8月9日，卫拓向日鑫公司支付首付款180,523.2元，日鑫公司向卫拓出具了收款收据。2017年8月29日，卫拓、日鑫公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定卫拓购买日鑫公司位于西安市新城区XX村XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积85.28平方米，房屋总价款570,523元，付款方式为商业贷款。买受人应当于2017年8月15日前支付首期房价款180,523元，占全部房价款的30%，余款390,000元向与出卖人确定的银行申请贷款支付。未按约定时间付款超过30日的，出卖人有权解除合同。买受人在《商品房买卖合同》签订之日十日内向按揭贷款银行提供符合银行要求的全部资料、交纳相关费用并签订借款合同及其他合同文件。如在本合同签订之日起三十日内无论何种原因，买受人应于知道或应当知道银行不予按揭贷款之日起五日内以现金形式一次性向出卖人缴纳完毕剩余购房款。否则，每逾期一日应按照逾期未缴金额的万分之五逐日向出卖人支付违约金。凡自本合同签订之日起超过45日买受人既无法取得银行按揭贷款，又不以现金形式向出卖人付清剩余购房款的，出卖人有权解除本合同，且买受人应按照本合同约定购房款总额的20%向出卖人支付违约金。合同的十一条约定出卖人应当在2016年10月1日前向买受人交付该商品房。双方签订合同后，日鑫公司未将合同给予卫拓。庭审中，卫拓当庭给日鑫公司确定的银行的工作人员打电话，该工作人员所说的无法办理按揭的原因并非卫拓所致。日鑫公司称其在得知无法办理银行按揭贷款后就通知了卫拓要求其一次性交纳剩余房款，但未出具相应的证据，对此卫拓亦不予认可。卫拓于2018年8月17日向原审法院提出诉讼请求：1、判令陕西日鑫置业有限公司继续履行与卫拓签订的《商品房买卖合同》；2、诉讼费由陕西日鑫置业有限公司承担。事实与理由：2017年8月29日，卫拓、日鑫公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定卫拓购买日鑫公司开发并销售的位于西安市新城区XX路XX小区XX栋XX室房屋一套，面积85.28平方米，房屋总价款为570,523元。卫拓应当于2017年8月15日前支付首期房款180,523元，余款390,000元以与日鑫公司确定的银行申请贷款的方式支付。2017年8月9日，卫拓向日鑫公司支付了首付款，2017年8月29日完成网签备案。房贷事宜由日鑫公司负责办理。在卫拓提交了办理按揭贷款的资料后，由于日鑫公司自身的原因，日鑫公司指定的银行不予通过审批。卫拓曾提出可以一次性付清合同约定剩余房款，但日鑫公司却单方告知卫拓房屋要涨价。卫拓无奈，诉至法院。日鑫公司辩称，其销售的是尾盘，由于贷款银行的贷款额度不足，导致卫拓不能办理按揭贷款。在日鑫公司得知此情况后，即通知卫拓一次性交纳剩余款项，但日鑫公司多次催告无果。根据合同约定，卫拓超过30日未支付房款的，日鑫公司有权解除合同，故提出反诉，请求：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令卫拓（反诉被告）支付违约金8,557.85元及按每日195元向陕西日鑫置业有限公司支付违约金至给付之日；3、反诉费由卫拓（反诉被告）承担。卫拓针对日鑫公司的反诉辩称，卫拓、日鑫公司之间签订的合同系格式条款，在卫拓得知无法办理贷款后卫拓可以一次性交清剩余房款，且日鑫公司在起诉前未依法行使解除权，故日鑫公司的反诉请求不成立。原审法院认为，依法成立且有效的合同，对缔约双方均有约束力，双方均应按照合同约定行使权力和履行义务。卫拓、日鑫公司签订的《商品房买卖合同》依法成立且有效，双方均应按照合同履行。卫拓按照合同约定将购房首付款向日鑫公司支付，却未能成功在日鑫公司确定的银行办理按揭贷款，但并非卫拓原因所致。日鑫公司称其得知银行无法办理贷款时通知了卫拓要求其一次性支付剩余房款，但未出具相应的证据予以证明，卫拓对此也予以否认，故日鑫公司的主张无据，其要求解除合同并要求卫拓承担违约金的请求，不予支持。卫拓当庭表示可以在无法办理银行按揭贷款的情况下一次性支付剩余贷款。故卫拓、日鑫公司双方签订的《商品房买卖合同》具有继续履行的基础，交付房屋及协助办理该房屋的产权登记属于合同的约定履行内容，应按合同约定进行，卫拓请求继续履行合同，与法有据，依法予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告卫拓与被告陕西日鑫置业有限公司继续履行双方于2017年8月29日签订的合同备案号为Y17141015的《商品房买卖合同》；二、驳回被告（反诉原告）陕西日鑫置业有限公司的诉讼请求。案件受理费7,150元、反诉费25元，由陕西日鑫置业有限公司负担。宣判后，日鑫公司不服，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销一审判决；2、依法驳回卫拓要求继续履行合同的诉讼请求；3、依法支持日鑫公司要求解除合同的诉讼请求；4、依法支持日鑫公司要求卫拓支付违约金8,557.85元及按每日195元向日鑫公司支付违约金至给付之日；5、一、二审案件受理费、反诉费全部由卫拓承担。事实理由为：一、一审判决认定事实错误，依法应予纠正。1、一审判决的认定与客观存在的实际情况不符，其与卫拓签订合同后约3个月和4个月时，分别有两位业主于2017年11月21日和2017年12月26日，同样以商业贷款的方式购买了“金茂紫庭”的商品住宅，在同一家银行申请商业贷款；在贷款不能办理后，2018年5月3日同时办理了解除合同、退还首付款的手续。有关证据在一审中已向法庭提供，而一审判决中只字未提。2、卫拓在庭审中当庭承认2018年1月就得知银行无法办理贷款，但至卫拓起诉时已过了半年之久未付清房款，远远超过了双方签订《商品房买卖合同》的约定，合同约定“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同”，一审判决仍然要求双方继续履行合同，于法无据，与合同相悖。二、一审判决适用法律不妥和不当，依法应予纠正。1、双方签订合同中的约定是根据相关法律规定，其要求解除涉案合同的请求，于法有据，证据充分，恳请法庭予以支持。2、《中华人民共和国合同法》第六十条规定了诚实履行的原则，诚实信用原则在《中华人民共和国合同法》中居特殊地位，在合同履行中，诚信履行亦构成合同履行的基本原则。合同的当事人应当依照诚实原则行使债权、履行债务。合同的约定符合诚信原则的，当事人应当严格履行合同，不得擅自变更或者解除。一审判决据此支持卫拓的诉讼请求，实属不妥。相反，应依据“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务”驳回卫拓的诉讼请求，支持其的全部诉讼请求。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条的规定是人民法院可以不制作调解书的相关法律规定，不适用于本案。综上，一审判决在认定事实和适用法律两方面均存在严重错误，判决明显不公，实属误判；若不予以纠正则必然严重损害其合法权益，违反相关法律规定。卫拓辩称，根据一审查明事实，其是在2018年5月才得知贷款无法办理，日鑫公司从无书面告知其解除合同，也无明确解除合同具体时间，其已明确表示可以一次性付款，合同应当继续履行。日鑫公司擅自变更合同约定条款涨价，应当驳回日鑫公司的诉请。经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，卫拓、日鑫公司于2017年8月29日签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。卫拓依约向日鑫公司支付购房首付款，提供了按揭贷款个人资料，却未能成功在日鑫公司确定的银行办理按揭贷款。合同中虽约定了在本合同签订之日起三十日内无论何种原因，买受人应于知道或应当知道银行不予按揭贷款之日起五日内以现金形式一次性向出卖人缴纳完毕剩余购房款。但在银行确定不能办理按揭贷款后，无证据证明日鑫公司通知卫拓按揭不能办理，要求卫拓按合同约定以现金形式一次性向日鑫公司缴纳完毕剩余购房款，相反，卫拓称其知道银行不能办理按揭后，其要求一次性付款，日鑫公司却要求涨价，致使合同未能履行。因日鑫公司提供的证据不能认定卫拓违约，所以日鑫公司反诉请求解除合同、卫拓承担违约金，原审法院不予支持并无不当，应予维持。因卫拓表示在无法办理银行按揭贷款的情况下其愿意一次性支付剩余购房款。卫拓、日鑫公司双方签订的《商品房买卖合同》具有继续履行的基础，故原审法院判决合同继续履行亦无不当，应予维持。综上，原审判决应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,246元，由上诉人陕西日鑫置业有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○一九年四月十八日 书 记 员  陈   歆  1