广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初14633号原告：陈梅，女，1966年8月3日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，委托诉讼代理人：许慧丹，广东富临国泰律师事务所律师。被告：黄粤强，男，1973年9月17日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：陈伟俊，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州市白云区黄石街陈田经济联合社，地址广州市白云区陈田中街88号。社长：萧炳均。被告：广州市白云区黄石街陈田村第二经济合作社，地址广州市白云区陈田中街37号。社长：萧潮泰。被告：广州市白云区黄石街陈田村第三经济合作社，地址广州市白云区陈田南街9号。社长：萧国叶。以上三被告的共同委托诉讼代理人：邓永超，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告陈梅与被告黄粤强、广州市白云区黄石街陈田经济联合社、广州市白云区黄石街陈田村第二经济合作社、广州市白云区黄石街陈田村第三经济合作社租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈梅的委托诉讼代理人许慧丹，被告黄粤强的委托诉讼代理人陈伟俊，被告广州市白云区黄石街陈田经济联合社、广州市白云区黄石街陈田村第二经济合作社、广州市白云区黄石街陈田村第三经济合作社的共同委托诉讼代理人邓永超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈梅向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告黄粤强向原告退还集体物业使用保证金46万元；2．依法判令被告黄粤强向原告赔偿违约金60万元；3．依法判令四被告共同赔偿原告经营收入损失约90万元；4．依法判令四被告共同赔偿原告装修损失约100万元（以鉴定结论为准）；5．依法判令四被告共同赔偿原告为留守员工支付的费用206000元；6．本案诉讼费用由四被告共同承担。事实与理由如下：涉案商铺位于广州市白云大道北××街陈田村土名“南朗”地段自编A-03，该商铺房屋所占用土地系广州市白云区黄石街陈田经济联合社、广州市白云区黄石街陈田村第二、三经济合作社所有，由被告黄粤强承租后出资依法申报建设本案商铺又出租给原告。原告自2006年9月起承租涉案商铺，并于2007年6月22日设立广州市香府餐饮有限公司，将涉案商铺作为其依法登记注册的经营场所，并将“猪肚包鸡”作为餐饮招牌。2015年12月15日原租赁合同到期，原告于2016年1月13日与被告黄粤强补签一份《场地使用合同》，约定租赁期自2015年12月16日起至2026年3月15日止。因商铺装修、设备已经陈旧、老化，经被告黄粤强的同意，并向被告广州市白云区黄石街陈田经济联合社支付装修管理费之后，原告自2017年6月起陆续开始对涉案商铺的装饰装潢进行了重新翻新和装修，投资花费在100万元。自2017年11月起，由于被告广州市白云区黄石街陈田村第二、三经济合作社应上级要求决定对流经涉案商铺后方的夏茅涌进行整治，造成沿河两岸商铺的正常经营受到极大影响。为此，被告黄粤强同意原告延期支付租金作为补偿，并一直向原告承诺会尽快恢复正常经营。2018年3月20日起，被告广州市白云区黄石街陈田经济联合社、广州市白云区黄石街陈田村第二、三经济合作社突然将所有商铺完全断水断电，造成包括原告在内的所有承租商铺完全无法经营，损失惨重。2018年5月，被告黄粤强还书面告知原告，可以申请通水通电。原告一直深信被告黄粤强，虽然为节省开支己在3月底遣散了大部分员工，但一直保留厨房、财务等不可替代、无法在短时间内另外补充的重要岗位必要人员留守一直坚守岗位，等待随时恢复经营。可是直到2018年7月下旬，被告黄粤强才通知原告商铺已完全不能再使用了，并提出解约主张。被告黄粤强于2018年8月份要求与原告商议赔偿事宣，并于2018年8月20日就赔偿事项达成了一致协议，被告黄粤强同意赔偿原告违约金60万元，并退还原告的保证金46万元。后被告黄粤强再一次失信于原告，拒绝向原告支付违约金和退还保证金。综上所述，在租赁合同履行期间，由于被告广州市白云区黄石街陈田经济联合社、广州市白云区黄石街陈田村第二、三经济合作社毫无道理的停电、停水，导致原告根本无法经营遭受巨额经济损失，而被告黄粤强身为出租方，却迟迟不能解决问题，及时恢复承租商铺的经营使用功能，并最终单方擅自解约。现因四被告的共同行为导致本案租赁合同无法继续履行，原告为装修而投入的巨额装修费用、无法正常经营的经营收入损失、等候复业期间的员工费用以及被告黄粤强单方解约导致的设备损失，应由四被告共同赔偿。为维护原告的合法权益，特诉至法院，恳请依法判准所请。被告黄粤强辩称：1．保证金46万元已于（2018）粤0111民初9401号案中已经抵销了原告拖欠的场地使用费。2．因涉案场地为临时建筑物，已超过使用年限，场地使用合同已在（2018）粤0111民初9401号案件中认定为无效合同，无效合同中违约条款无效，且原告在2017年11月份起没有缴纳场地使用费，但场地因河涌整治无法使用是在2018年3月22日，因此合同无法履行的根本原因是原告没有正常缴纳场地使用费而引起的。至于其主张的所谓2018年3月份前有停水停电的情况，根本不存在，原告应对此承担全部责任。3．导致涉案场地被停水停电的根本原因是因为原告自行搭建的部分未有报建，并骑压河涌，因为该搭建部分是其自行搭建的，被告也并未收取原告搭建部分的场地使用费。此次拆除的部分也仅仅拆除被告搭建的部分，河涌两岸的整治是政府综合治理行为，属于场地使用合同第九条约定的不可抗因素。因此装修损失不应由被告赔偿。4．经营收入是具有不确定性的，属于间接损失不属于赔偿范围，且原告也未对计算方式进行举证。至于原告的员工工资也是间接损失，并不属于被告负担的范围。5．原告违反合同约定后，被告曾多次催收场地使用费，原告既不缴纳，也不搬离场地，对被告造成了极大的损失。6．合同签订时被告已经明确的告知涉案场地属于临时建筑，要求其不要装修，合同中也明确的约定不允许装修的，但原告仍然一意孤行，进行装修。涉案场地现已列入城中村改造，即将被拆除。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告广州市白云区黄石街陈田经济联合社、广州市白云区黄石街陈田村第二经济合作社、广州市白云区黄石街陈田村第三经济合作社共同辩称：不同意原告的诉讼请求。1．我方就涉案商铺签订的租赁合同的相对方是丘炜楠，并不是租给原告，也不是租给被告黄粤强，所以我方与原告和被告黄粤强之间是没有任何的协议合同关系。2．根据我方与丘炜楠的租用协议，该协议已约定租赁方即场地使用方要转租的话需经我方同意，而承租人丘炜楠没有向我方办理任何通知报备手续，所以其转租行为我方不清楚，也与我方没有任何的关系。3．原告的证据里面看不到有任何证据证明我方有停其的水电而造成其损失的证据。4．原告的停业经营主要是由于其违章建筑物骑压河涌，政府部门综合整治予以拆除。那么现在的整个现场还在，没违反河涌整治规定的部分还存在建筑物，但是原来骑压和违反了河涌整治这一部分就拆除了。涉案场地现已即将要拆除然后进行城中村改造。当事人围绕着诉讼请求进行了举证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原告提交的《租赁经营合同书》、《场地使用合同》、广州市香府餐饮有限公司营业执照、临时经营场地使用证明，被告黄粤强提交的建设工程规划许可证，被告广州市白云区黄石街陈田经济联合社、广州市白云区黄石街陈田村第二经济合作社、广州市白云区黄石街陈田村第三经济合作社提交的《租用空旷地协议书》、《场地租用协议》予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2006年9月26日，黄粤强（甲方）与陈梅（乙方）签订了《租赁经营合同书》，约定甲方将位于广州市白云区黄石街黄石文化广场自编08号面积为1498平方米的租赁场地出租给乙方，租期从2006年12月15日至2015年12月15日。等等。陈梅承租上述场地后，在该场地上注册成立了广州市香府餐饮有限公司。租赁期满后，陈梅继续承租上述场地，双方于2016年1月13日签署了《场地使用合同》，约定甲方提供位置坐落于白云大道北××街陈田村（土名碑头口）的临时建筑整体给乙方使用（以下简称涉案场地），面积约2000平方米，用途为商业（餐饮），该物业使用期限自2015年12月16日起至2026年3月15日止。该集体物业每月使用费120000元（使用费为税后款），合同签字时一次性缴纳保证金460000元。合同期满后，不计息退回保证金给乙方。使用费按三年为一期递增，使用费在上期基础上按10%递增。租赁期满时，乙方在使用期间增建、装修的建筑物和一切嵌装在房屋结构或者墙体中的设备，以及供水、供电设备应完好无偿的留给甲方。如乙方在合同期内中途退出，上述的建筑物和设备以及供水电设施归甲方所有，甲方不向乙方作任何补偿。使用合同期内，甲方不建议乙方装修，若乙方因经营确需自行装修，则不论合同效力如何，亦不论合同依法解除或终止，乙方均不可要求甲方赔偿装修费。等等。陈梅根据《场地使用合同》约定向黄粤强支付了保证金460000元，并将涉案场地用作广州市香府餐饮有限公司（以下简称香府公司）的经营场地。陈梅自2017年6月起对涉案场地进行装修翻新，并依照《场地使用合同》约定向黄粤强支付场地使用费至2017年10月31日，此后未再向黄粤强支付场地使用费。2018年3月21日开始，涉案场地已完全断水断电。截至本案庭审辩论终结之日，陈梅尚未将案场地交还给黄粤强。另查明，涉案场地所在的建筑系根据发证日期为2006年4月25日的穗规建证［2006］1948号《建设工程规划许可证》建设的临时商业房，建设单位为广州市三元里村经济联合社、广州市黄石陈田经济发展有限公司。上述规划许可证附注部分注明：本建设项目为临时建设，使用期二年，使用期满或使用期间当城市规划、建设或管理需要时应无条件自行拆除并清理场地。广州市白云区黄石街陈田经济联合社、广州市白云区黄石街陈田村第二经济合作社、广州市白云区黄石街陈田村第三经济合作社向法院提交了出租方分别为广州市黄石街陈田村第二经济合作社、广州市黄石街陈田村第三经济合作社，租用方为丘炜楠的《租用空旷地协议书》、《场地租用协议》，拟证明涉案场地所在建筑系其提供土地出租给丘炜楠，丘炜楠出资建设的，广州市白云区黄石街陈田经济联合社、广州市白云区黄石街陈田村第二经济合作社、广州市白云区黄石街陈田村第三经济合作社与黄粤强、陈梅均不存在直接的合同关系。还查明，2018年7月26日，本院受理了原告黄粤强诉被告陈梅、第三人香府公司租赁合同纠纷一案，并于2018年10月24日作出（2018）粤0111民初9401号《民事判决书》，该判决书认定：“涉案场地所在的建筑为超过使用期的临时建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，黄粤强和陈梅就涉案场地签署的《场地使用合同》应为无效合同。双方租赁合同无效，但黄粤强要求陈梅参照合同约定的租金标准支付涉案场地的占有使用费应予以支持。因涉案场地在2018年3月21日已经完全停水停电，无法正常使用，故场地占有使用费应当计算至2018年3月20日，合计557419.35元（120000元/月×4月＋120000元÷31天×20天）。黄粤强主张上述场地占有使用费扣除陈梅交纳的保证金460000元后作为陈梅应当支付的金额，该做法可取，本院予以支持，故陈梅实际应当支付该期间的场地占有使用费97419.35元。……”。最终判令香府公司协助陈梅将涉案场地腾空后交还给黄粤强，并判令陈梅向黄粤强支付2017年11月1日至2018年3月21日的房屋占有使用费97419.35元，水电费39729元。该判决已经发生法律效力。本案审理过程中，本院根据陈梅申请，摇号选定广州市华盟价格事务所有限公司对涉案场地的装饰装修现值损失进行评估，2019年2月12日，广州市华盟价格事务所有限公司作出穗华价估［2019］27号《装修现值评估结论书》，该评估结论书中载明：根据有关资料显示，从2017年6月起至评估时点2018年12月7日，已使用1.42年……按照以下公式计算各标的的成新率：成新率=（规定使用年限－已使用年限）/规定使用年限×100%……按以下公示计算装修和物品现值：装修现值=∑各装修项目重置价格×成新率=405053元。价格评估结论：广州市白云区黄石街陈田村土名“南朗”地段自编A03商铺装修现值为405053元。陈梅对上述评估书的意见为：1．价格评估基准日应该是2018年3月20日，原因是陈梅自2018年3月20日已经完全停止营业，没有在使用商铺；2．装修工程是在2017年11月份才完工，所以计算成新率应该从2017年11月份开始，2017年6月份只是开始施工的时间，不是完工时间。3.2017年11月装修完工之后，因为被告的原因一直到2018年3月20日全部断水断电，无法使用，这期间的装修折损应该由被告承担责任。黄粤强对上述评估结论书的质证意见为陈梅是在其不同意的情况下自行装修的，因此装修损失应由陈梅自行承担。广州市白云区黄石街陈田经济联合社、广州市白云区黄石街陈田村第二经济合作社、广州市白云区黄石街陈田村第三经济合作社对上述评估结论书的质证意见为其并非本案租赁合同相对人，对于装修其不清楚，故装修内容与其无关。针对陈梅对结论书的异议，广州市华盟价格事务所复函称：一、关于评估基准日，我司根据法院委托书的委托，评估基准日为现场勘查日，即2018年12月7日。二、关于标的成新率的问题，其公司根据相关资料，原告于2017年6月进行装修，但未提及完工日期，按照经营场所的装修期一般为45日计算，因此成新率从2017年7月开始计算。三、关于装修价值折损责任的问题，不在我公司的评估范围。因案件审理需要，本院发函要求广州市华盟价格事务所对涉案场地的装饰装修现值损失按实际使用至2018年3月20日来计算已使用年限，并在重新核定评估标的成新率的情况下，对涉案商铺在2018年3月20日的装修现值出具补充意见。2019年3月20日，广州市华盟价格事务所作出穗华价估［2019］27-1号《补充评估结论书》，评定涉案商铺在2018年3月20日的装修现值为466298元。为进行鉴定，陈梅向广州市华盟价格事务所预交了评估费10000元。陈梅为证明其为留守员工支付的费用206000元，向法院提交了员工工资签收单、员工宿舍租金费用报销单及收据作为证据。四被告对上述证据的三性不予确认。本院认为：黄粤强和陈梅就涉案场地签署的《场地使用合同》已被生效判决认定为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故黄粤强本应向陈梅返还租赁保证金460000元，但（2018）粤0111民初9401号《民事判决书》中，本院已将陈梅交纳的保证金460000元抵扣了陈梅应当向黄粤强支付的等额的场地使用费，故保证金460000元实际已经退还给陈梅，陈梅现要求黄粤强向其退还保证金460000元本院不予支持。对于涉案场地的装饰装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款，已形成附和的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错进行分担。黄粤强作为出租方，其出租标的为超过使用期的临时建筑，陈梅作为承租方在承租涉案场地时亦应当尽到审慎义务，故陈梅与黄粤强对于双方租赁合同无效具有同等过错。现涉案场地因城中村改造即将拆除，故对于因合同无效导致的装修现值损失，应当由双方各承担50%的责任。确定装饰装修现值损失，应当对该装饰装修的实际使用时间，即按照承租人已使用的时间予以折旧，由于2018年3月21日开始，涉案场地已完全断水断电，故陈梅实际使用涉案场地至2018年3月20日，故在计算已使用年限时应当计算至2018年3月20日，陈梅提出的该项意见有理，本院予以采纳。经广州市华盟价格事务所有限公司重新核算，调整后的装修现值应当为466298元，故黄粤强应当向陈梅赔偿装修损失233149元。陈梅提出的装修至2017年11月并无证据予以证实，广州市华盟价格事务所有限公司按照经营场所一般的装修期从2017年7月开始计算成新率合理。陈梅主张涉案商铺在2017年11月至2018年3月20日期间断水断电明显与其此前陈述不符，本院对此不予采信。陈梅承租涉案物业用于经营餐饮，陈梅与黄粤强签署的合同中约定陈梅使用期增建、装修的建筑物等在合同期满后归黄粤强所有的情况下，黄粤强主张陈梅装修未经其同意本院不予采信。因双方合同无效，故双方合同中约定陈梅不可要求黄粤强赔偿其装修费的约定不具有法律效力。黄粤强抗辩称其不需向陈梅赔偿装修损失的抗辩意见本院不予采纳。对于陈梅主张的违约金60万元，因双方之间的房屋租赁合同无效，陈梅主张违约金于法无据，其该项诉讼请求本院不予支持。对于陈梅主张的经营收入损失，由于经营收入本质上属于履行利益，由于陈梅与黄粤强之间的租赁合同无效，无效合同不能产生当事人所预期的法律效果，故陈梅主张的经营收入损失本院不予支持。陈梅主张的为留守员工支付的费用206000元，因双方租赁合同自始无效，陈梅主张的该项损失并非双方租赁合同无效直接导致的损失，陈梅要求黄粤强予以赔偿依据不足，本院不予支持。本案为租赁合同纠纷，广州市白云区黄石街陈田经济联合社、广州市白云区黄石街陈田村第二经济合作社、广州市白云区黄石街陈田村第三经济合作社与陈梅不存在直接的租赁合同关系，陈梅要求广州市白云区黄石街陈田经济联合社、广州市白云区黄石街陈田村第二经济合作社、广州市白云区黄石街陈田村第三经济合作社向其承担赔偿责任于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告黄粤强赔偿原告陈梅装饰装修现值损失233149元；二、驳回原告陈梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32128元，由原告陈梅负担27330.77元，被告黄粤强负担4797.23元；本案评估费10000元，由原告陈梅负担7668.51元，被告黄粤强负担2331.49元（上述受理费32128元，评估费10000元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  梁丽贤人民陪审员  黎卫国二〇一九年四月三十日书 记 员  任丽霞