湖南省浏阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0181民初1289号原告：何苗，女，1989年7月29日出生，汉族，居民，住浏阳市。原告：曾庆鋆，男，1988年12月25日出生，汉族，居民，住浏阳市。两原告的诉讼代理人：古冬冬，湖南道宽律师事务所律师。被告：浏阳金碧置业有限公司，住所地浏阳市行政中心西北角商会大厦**。法定代表人：常晓东，总经理。诉讼代理人：余海波，男，1989年6月29日出生，汉族，居民，住长沙市天心区。原告何苗、曾庆鋆诉被告浏阳金碧置业有限公司（以下简称金碧置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人古冬冬，被告金碧置业公司委托代理人余海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何苗、曾庆鋆诉称：2015年7月2日，原告向被告购买其开发的浏阳恒大华府第19#幢25层2502号商品住房一套，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定，被告应于2015年12月31日前将经验收合格的住宅交付原告，后因质量问题多次维修致使原定交付日期一再延误。截止2017年4月27日两原告办理收楼手续之日质量问题一直未解决，被告至今未按约定办妥房屋产权证。2018年4月浏阳市建设工程质量安全管理办公室向出具《整改通知书》，但被告仍未按要求整改。请求判令被告：1、支付自2016年1月1日起至2017年4月27日止共计482天，以已付房款730114元为基数，按万分之二/日计算的逾期交房违约金70383元；2、支付垫付的维修费10500元；3、支付逾期未办妥房屋产权证的违约金730.11元，并于2018年12月31日前为两原告办妥房屋产权证；4、支付涉案住宅在维修期间的空置房物业费4092元（含原告已垫付的2017年度物业费3097.20元）；5、在判决生效之日起两个月内解决屋顶渗漏的问题；6、本案诉讼费用由被告承担。被告金碧置业公司辩称：1、涉案商品房已于合同约定交楼时间即2015年12月31日前达到合同约定及法律规定的交楼条件，并在合同约定时间内2015年12月8日已通知原告收楼，原告实际延期收楼的责任不应由原告承担。根据合同约定应视为自合同约定的交房日期之日起，商品房已实际交付原告使用，原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求不成立。2、关于质量问题，原告未经具有工程质量检测资质的机构进行鉴定，且被告履行了保修义务，原告何苗在2016年10月21日、2017年7月15日分别在维修单上签名，已对所提出的维修项目表示满意和认可。原告擅自将小阳台楼顶连接下来的排水管拆除，改变了房屋结构，加重了居住风险，导致渗水的责任及其自行维修费用应由原告自行承担，被告不承担赔偿责任，亦不应承担延期交楼的违约责任。3、原告在2017年4月27日才将物业专项维修资金收据交被告，该收据是办理产权证的必要资料之一，导致被告2018年2月13日才办妥不动产权证。因原告延期提交办理产权证所需资料，致使被告晚于合同约定办证时间的责任应由原告自行承担。4、被告已按约交楼，并先后两次为原告维修，原告签字认可维修结果，空置的物业费应由原告自行承担。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年12月10日，被告取得施工、设计、监理、建设四单位出具的浏阳恒大华府首（二）期主体配套工程（13#-21#栋）、18#-19#《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，结论为：“单位工程竣工验收合格”。2014年11月5日浏阳市公安消防大队向被告出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定：1、浏阳恒大华府首二期13#-20#栋及地下室建设工程消防验收（复查）合格；2、浏公消验【2014】0018号不合格意见书存在的问题整改情况进行了检查验收等。2014年11月，被告取得浏阳恒大华府19#栋《电梯安全检验合格证》。原、被告于2015年7月2日签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的位于浏阳市白沙路恒大华府住宅小区的第19#幢第25层2502号房出售给原告，该房屋建筑面积172.07平方米，单价4243.12元/㎡，总价款为730114元，付款方式为银行按揭，即2015年7月1日支付220114元，余款510000元在2015年7月1日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同第九条“交付期限及条件”中约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、……3、该商品房经验收合格（见附件四中第六条：双方同意本合同第九条补充如下：1、‘该商品房经验收合格’是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》）”；第十一条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”；第十三条“交接”约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……出卖人发出交接通知10天内买受人不办理交接手续的，视为出卖人已交房”；第十五条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2及3种方式处理：……2、买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在60日解决，此段期间不视为延期交房。3、买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房”；第十九条“保修责任”约定：“……《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品房交付使用之日起，按照该保证书承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人损失”。附件四：合同补充协议第六条：双方同意本合同第九条补充如下：1、“该商品房经验收合格”是指：由设计单位、施工单位、监工单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》几区的建筑工程消防检测合格报告、《电梯安全检验合格证》。2、双方同意该商品房的交付条件为“该商品房经验收合格”。若按“该商品房经验收合格”为交楼标准，交楼时间为2015年12月31日……第十一条：1、房屋产权证需在本合同第九条原约定交楼日期后365各工作日办妥。买受人应在春爱人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费，并履行办理产权证所需相关义务。逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费，或买受人未履行相关义务的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。2、出卖人未能在约定时间内办妥房屋产权证的，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房屋产权证，买受人有权退房。……合同签订后，原告按约支付了被告购房全款730114元。原告在验房过程中发现房屋存在生活阳台天花渗水、入户门需更换、入户门锁缺失等问题，于2016年10月11日要求被告整改，被告应原告要求对涉案房屋进行了整改，原告于2016年10月21日签署了“比较满意”评价。2017年7月3日，原告又发现复式二层烟管处天面渗水，被告接单进行了整改，原告于2017年7月15日确认整改满意。2017年4月27日原告何苗向房管部门缴纳房屋维修基金14625元，与被告办理了房屋交接手续，收取了涉案房屋的入户门钥匙等物品及前期物业管理协议，并向金碧物业有限公司长沙市分公司交纳住宅物业服务费3097.20元，年底正式入住。2018年2月13日被告为两原告办理了房屋产权证书。诉讼中，被告称其已按合同约定于2015年12月31日以特快专递方式邮寄《收（验）楼通知书》，原告否认收到，被告未提交有关签收的相关凭证。原告认为被告整改房屋质量问题超期已构成逾期交房，并造成其经济损失，遂与被告形成纠纷。2019年2月12日，原告向本院起诉。以上事实，有当事人陈述、商品房买卖合同及其合同补充协议等附件1-4、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、建设工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证、物业服务中心维修单、收楼物品领用登记表、照片、不动产权证等证据证明，经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，不违法法律、法规的规定，本院对该合同的效力予以认可，原、被告双方均应依约履行合同。本案的争执焦点有：一、关于被告是否构成延期交房的问题。虽然被告称所建商品房已于2015年12月31日前经验收合格符合交房条件，并已经于2015年12月8日向原告寄出了收楼通知书。但原告否认收到该通知，被告未提交向原告送达该通知书的相关证据。原告直至2017年4月27日方收取涉案房屋的入户门钥匙等物品，办理房屋交接手续。在此前后原告于2016年10月和2017年7月曾先后两次向被告提出维修申请，被告均进行了整改维修，并得到原告满意评价，说明原告提出的房屋质量问题确实存在，也是导致原告一直没有入住的主要原因，故本院认定原告于2017年4月27日收房，被告逾期交房482天。原告要求被告支付逾期交房违约金，应自2016年1月1日起至2017年4月27日止共计482天以已付房价款730114元为基数按日万分之二计算的延期交房违约金70383元，本院予以支持。二、关于原告第二项诉讼请求维修费10500元，因未提交相关证据，本院不予支持。三、原告要求被告支付延期办证违约金730.11元并于2018年12月31日前为两原告办妥房屋产权证的诉讼请求，根据合同补充协议第十一条规定，房屋产权证需在本合同第九条原约定交楼日期后365各工作日办妥。根据被告提供的证据，被告于2018年2月13日为两原告办理了房屋产权证书，故原告要求被告支付延期办证违约金730.11元的诉讼请求，本院予以支持。四、关于空置房物业损失问题。原告向被告购买房屋，被告应当交付给原告包括主体、装饰装修、设备均符合合同约定的房屋，被告交付的房屋确实存在较多质量瑕疵问题，被告在原告提出维修申请后，虽未超过其承诺的60日内完成上述质量瑕疵问题的整改并得到原告的满意评价，但原告房屋整改期间所致原告物业费损失应予赔偿。虽然本案原告在双方约定交房之日2015年12月31日至原告实际收房日2017年4月27日未实际入住，但原告仅向本院提交了2017年4月27日交纳物业服务费的凭证，对在此之前的物业损失并无相关证据证明，故对原告要求被告赔偿空置房屋物业费损失4092元的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。五、关于房屋渗漏的问题，原告未提交相关证据，且庭审中被告陈述已经委托物业公司进行了维修和整改，现在已不存在渗漏。且在《住宅质量保证书》上有屋面防水质量保证期五年。对该请求因缺乏证据支持，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、浏阳金碧置业有限公司赔偿何苗、曾庆鋆逾期交房违约金70383元及逾期办理房屋产权证违约金730.11元，合计71113.11元，限本判决生效后3日内履行完毕。二、驳回何苗、曾庆鋆其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1937元，由何苗、曾庆鋆负担337元，金碧置业公司负担1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  魏晓玲人民陪审员  易新富人民陪审员  杨 金二〇一九年四月九日书 记 员  黎 萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。