成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0108民初3727号 原告：文品光，男，汉族，1991年7月12日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：邓涛，四川衡讼律师事务所律师，一般授权。 被告：王忠坤，女，汉族，1952年9月2日出生，住成都市金牛区。 被告：荣某，女，汉族，2004年5月8日出生，住成都市青羊区。 法定代理人：王某，男，汉族，1973年9月24日出生，住成都市青羊区。 法定代理人：任某，女，汉族，1978年5月11日出生，住成都市青羊区。 被告：王某，男，汉族，1973年9月24日出生，住成都市青羊区。 被告：任某，女，汉族，1978年5月11日出生，住成都市青羊区。 以上四被告共同委托诉讼代理人：张宏志，北京市惠诚（成都）律师事务所律师，一般授权。 第三人：成都华美房地产经纪有限公司，住所地成都市成华区。 法定代表人：冯柏文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张德顺，四川量力律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：唐旭，四川量力律师事务所律师，特别授权。 第三人：成都中粮锦悦置业有限公司，住所地成都市成华区建设南路98号6栋1层16号。 法定代表人：曹荣根，该公司董事长。 委托诉讼代理人：丁波，男，汉族，1988年1月13日出生，住四川省绵阳市涪城区，系该公司员工，一般授权。 委托诉讼代理人：雷水平，男，汉族，1976年9月8日出生，住成都市武侯区，系该公司员工，一般授权。 原告文品光与被告王忠坤、荣某、王某、任某，第三人成都华美房地产经纪有限公司（以下简称华美公司）、成都中粮锦悦置业有限公司（以下简称中粮公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告文品光及其委托诉讼代理人邓涛，被告王忠坤及其与荣某、王某、任某共同委托的诉讼代理人张宏志，华美公司的委托诉讼代理人张德顺、唐旭，中粮公司的委托诉讼代理人雷水平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文品光向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行与原告于2017年10月7日签订的《成都市存量房屋买卖合同》及合同相关附件，即：由被告立即将原告购买的房屋交付原告并将房屋权属过户到原告名下，过户税费由被告全额负担，同时判令由被告赔偿原告延迟履行违约金180000元；2、判令第三人双倍返还原告其已经收取的房屋买卖中介费计77600元。审理过程中，因原告申请追加中粮公司为第三人参加诉讼，故变更、增加其诉讼请求为：1、判令被告履行与原告于2017年10月7日签订的《成都市存量房屋买卖合同》及合同相关附件项下约定的义务，即：原告以现金方式向被告支付剩余购房款，包括不限于：房屋的各种税、费及家具家电等，费用剩余总额为1600000元（合同约定的房屋的各种税、费、及家具、家电等，全部费用总额为1800000元，原告已经预付200000元）；2、判令第三人成都中粮锦悦置业有限公司将涉案商品房产权变更至被告名下，判令被告将房屋权属过户到原告名下，并且立即将房屋交付给原告，所涉费用均由被告承担；3、判令由被告赔偿原告延迟履行违约金180000元及购房资金的利息损失（以1638800元为基数，从2017年10月8日到涉案商品房变更房屋产权证到原告名下为止，同期银行贷款利率为7%，计算利息损失）；4、判令被告承担原告已支付的中介费38800元。事实及理由：2017年10月7日，文品光到华美公司门市购房，华美公司告知王忠坤有商品房要卖，原告、被告、华美公司都在场的情况下，王忠坤说她自己全额购买的商品房位置在成都市成华区，属于中粮锦云的楼盘，房号5幢2单元27楼2706号要出售，售价1800000元。王忠坤向华美公司递交了相关的书面文件，华美公司经过初审后没有提出任何异议。所以，原被告及华美公司当场签订了有关房屋买卖的合同及相关文书，原告当场向华美公司交付服务费38800元。2017年10月8日，原告向被告支付购房定金200000元。随后，原告与被告王忠坤、荣某、王某、任某作为商品房的买卖双方，签订了《成都市存量房交易合同》。同时原被告与华美公司共同签订了《居间服务合同》《过户、按揭服务合同》等一系列房屋交易文件。以上合同均已生效。《商品房买卖合同》签订后，被告在随后的房屋买卖过程中一直违约，原告多次要求华美公司处理，要求组织双方至银行申请购房贷款，但华美公司称房屋出售人不予配合，不履行递件义务。原告于2017年11月以后多次通过华美公司催告被告配合其履行合同义务，然而被告始终未予答复。2018年2月2日，原告认为合同履行期限已经超过合同约定的时间，被告已构成违约要求其履行合同，被告仍旧未答复。被告的违约，华美公司有重大责任。华美公司屡次失信，告知原告交易的房屋信息有瑕疵，拒绝卖房是因为未经其他共有人同意。华美公司在房屋买卖过程中隐瞒了相关客观信息，导致房产交易产生风险，应该承担交易不能造成的赔偿损失，并且要与被告承担连带赔偿责任。当房屋买卖的相关合同不能履行时，华美公司对原告造成的损失按返还2倍定金7.76万元，并承担赔偿不能购买房屋损失的一切责任。 被告王忠坤、荣某、王某、任某共同辩称：1、案涉房产由二被告王忠坤、荣某于2014年7月7日与成都中粮锦悦置业有限公司签订《商品房买卖合同》而购置，合同约定中粮公司应于2017年8月30日前办理权属证书。被告王忠坤、荣某于2017年10月7日签订合同出售给原告文品光时，尚未取得产权证。以上事实，包括原告与华美公司在协商交易房屋时均知情。中粮公司拒办产权证的原因为荣某未满18岁，应视为其父购房，然而其父已购置两套房，不再具备购房资格，被告于2018年3月拒交物业费以示抗议。因办理案涉房屋产权，王忠坤与儿子儿媳产生矛盾，儿子儿媳扬言若出售房产将拒绝为王忠坤提供居所。被告方认为，双方不能履行售房合同的根本原因是中粮公司没有为被告办理产权证且属于政策上不能办理产权证的情形。因此，该情形属于法律上或事实不能履行。依据合同法相关规定，案涉合同应当解除。2、根据原被告签订合同的第八条第5项约定，若双方交易房屋因开发商原因被限制转让的，且在宽延30日仍未解决转让障碍的，乙方（原告）可以解除，各方不承担违约责任，甲方（被告）退还已付款；3、原被告签订的合同第九条明确规定，不可抗力包括但不限于国家政策、地方政策法规等。而三套房限购应属于地方政策。因此不能履行合同的，属于合同约定的不可抗力的情形，互不追究合同不能履行的责任；4、继续履行合同将导致被告王忠坤陷入居无定所的困境，这对于一个70岁的老人来说，基本的生存需要将无法得到保障。据悉，原告及父母均有住宅产权，解除案涉房产买卖合同并不影响其生存需要；5、已付200000元并不是定金而是购房款。案涉房屋至今没有办理产权，也无法办理产权证。被告荣某的房产处分应由其父母处分，而她的父母不是为了未成年人利益而处分房产，监护人在不符合最有利于未成年人利益条件时不可以处分未成年人的房产。 第三人华美公司述称，其已依据双方签订的服务合同全部履行了服务义务，所收取的费用有合法依据，请驳回原告的诉讼请求。 第三人中粮公司述称，根据合同相对性原则，只有合同双方才负有相应的权利和义务。其与原告之间没有合同的约定，不能突破合同相对性原则，请求法院驳回原告关于将案涉房屋产权变更至原告名下的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，2014年7月7日，被告王忠坤、荣某作为买受人，第三人中粮公司作为出卖人，签订《商品房买卖合同》约定：王忠坤（份额5%），荣某（份额95%）购买成华区崔家店路52号地块5幢2单元27层2706号房，面积84.93平米，总价款玖拾叁万壹仟贰佰柒拾捌元零角零分。后王忠坤、荣某给付了全部房款。2014年12月15日，上述房屋登记备案至王忠坤、荣某名下，地址为成华区。 2017年10月7日，原告文品光作为乙方，被告王忠坤、任某、王某作为甲方，签订《成都市存量房屋买卖合同》约定：交易房屋位于在成都市成华区（该房屋所属楼盘中粮锦云5幢2单元27楼2706号），该房屋性质为商品房；本合同成交价为人民币（小写）1800000元；乙方应在签订本合同当日支付定金人民币（小写）200000元，该定金待甲乙双方完成权属登记后自动转为购房款。因甲方原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担违约责任。甲方应在签署本合同后5个工作日内配合评估公司对房屋进行评估。甲乙双方应在接到经纪方通知后3个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，贷款申请经借贷机构审批通过且符合过户条件后，甲乙双方需在收到经纪方通知（包括但不限于电话、书面或短信通知）3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续。房屋交易所涉及的以下税费项目由乙方承担：增值税及附加，个人所得税、契税、房屋转让手续费、转移登记费、印花税、书证费。房屋交易所涉及的以下税费项目由甲方承担：维修基金、土地出让金、土地证增值税。甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价千分之五的违约金。同日，文品光作为乙方，王忠坤、任某、王某作为甲方，第三人华美公司作为丙方，签订《居间服务合同》约定：鉴于甲乙双方已在丙方的居间服务下就甲方出售的房屋签署了《成都市存量房屋买卖合同》，甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间方，丙方提供的居间服务包括提供房屋信息和签约机会、实地看房、代为草拟交易所需文本、促成甲乙双方签署合法有效的买卖合同、应甲乙要求协助办理成交房屋交易价款的资金监管。甲乙双方签订买卖合同时，丙方居间服务完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的佣金。乙方应在本合同签订当日向丙方支付佣金人民币36000元。当日，文品光向华美公司支付佣金36000元、贷款服务费2000元、评估费800元，共计38800元，向王忠坤、任某、王某支付购房定金20000元。 另查明，《关于完善我市住房限购政策的通知》（成办法【2017】10号），将二手住房纳入限购范围，购房者在住房限购区域购买二手住房的，应符合成办发【2016】37号、成办法【2016】45号文件规定购买商品住房条件，且只能新购一套住房（包括商品住房和二手住房）。 2018年5月15日，成都市人民政府办公厅出台《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成办法【2017】17号），规定在成都高新区武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：第一，购房人具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。第二，本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有1套（含1套）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、或非本市户籍但在本市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上。 根据上述政策规定，文品光户籍于2017年10月11日迁入限购区域，未满24个月，但2013年8月至今在位于成都市金牛区公安局成都公安处稳定就业并连续缴纳社会保险12个月以上，且在成都市22个区（市）县无房屋，故其具备购房资格。 庭审中，文品光为证明王忠坤、任某、王某存在违约情形，举出《催告函》及快递单一份，该函件系向王忠坤发出，收到时间为2018年1月19日。内容为催促王忠坤向开发商申请办理案涉房屋的不动产权证书。王忠坤、任某、王某不认可收到过该函件。 关于案涉房屋能否办理产权的问题，王忠坤、荣某、王某、任某共同委托的诉讼代理人陈述，可以办产权但需要缴纳合同以外的钱；王忠坤陈述，本打算卖房后与儿子同住，但签了合同后与儿子关系就不好了，所以就不想卖房了。中粮公司说这套房子算我儿子的第三套房，要交额外的钱。中粮公司表示，案涉房屋不存在办理产权的障碍，需购房人本人亲自去税务局核缴税费，凭税票可自行办理权属登记，也可委托其代办。 认定上述事实，有原、被告及第三人身份信息、商品房买卖合同、收款收据、成都市存量房屋买卖合同、居间服务合同、收款收据、定金/房款收据、关于完善我市住房限购政策的通知、关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知、个人住房信息查询记录、职工稳定就业证明、省本级医疗保险参保人员个人账户上账明细、催告函、快递单及当事人庭审陈述在案为证。 本院认为，文品光与王忠坤、荣某（王某、任某作为法定代理人签字）签订的成都市存量房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。文品光给付200000元定金后，王忠坤明确表示不卖房了，系违反合同约定。荣某的父母王某、任某主张签订该合同不符合荣某的利益，要求解除合同，因其未陈述签订案涉合同的原因，也没有提供损害荣某利益的相关证据，对此答辩意见本院不予采信。关于案涉房屋办理产权登记的问题，系王忠坤、荣某与中粮公司之间的纠纷，且中粮公司述称不存在办理产权的障碍，故案涉合同具备继续履行的条件。王忠坤、荣某因其自身与中粮公司的纠纷拖延办理产权登记，导致不能履行将房屋过户给文品光的合同义务，属违约行为，应当给付相应的违约金。但合同约定的违约金计算标准过高，本院酌情予以调减，王忠坤、荣某给付的违约金以100000元为宜。此外，文品光主张其给付剩余房款1600000元中包括过户税费，本院不予支持，双方应按照合同约定负担房屋过户的税费，即增值税及附加，个人所得税、契税、房屋转让手续费、转移登记费、印花税、书证费由文品光承担，维修基金、土地出让金、土地证增值税由王忠坤、荣某承担。文品光主张王忠坤、荣某给付购房资金的利息损失，本院同样不予支持，剩余1600000元并未实际支付，不存在利息损失。另外38800元，系文品光接受华美公司的居间服务应当给付的费用，在华美公司已促成双方达成交易且可实际履行的情况下，该费用不应由王忠坤、荣某承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、第三人成都中粮锦悦置业有限公司于本判决生效之日起五日内协助被告王忠坤、荣某办理成华区房屋的初始产权登记，将上述房屋的产权登记至被告王忠坤、荣某名下。所涉相关费用由被告王忠坤、荣某负担，也可由原告文品光在剩余房款1600000元范围内代被告王忠坤、荣某支付。 二、被告王忠坤、荣某在取得成华区房屋的初始产权登记后五日内协助原告文品光办理房屋过户手续，将上述房屋过户至原告文品光名下。其中，增值税及附加，个人所得税、契税、房屋转让手续费、转移登记费、印花税、书证费由原告文品光承担，维修基金、土地出让金、土地证增值税由被告王忠坤、荣某承担。原告文品光在取得上述房屋产权登记的同时，向被告王忠坤、荣某给付剩余房款1600000元，若原告文品光代为支付了办理初始产权登记的相关费用，则应当在给付剩余房款时予以扣除。 三、被告王忠坤、荣某于本判决生效之日起五日内将成华区房屋交付给原告文品光。 四、被告王忠坤、荣某于本判决生效之日起五日内向原告文品光支付违约金100000元。 五、驳回原告文品光其他诉讼请求。 案件受理费23260元，由被告王忠坤、荣某承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  蒲 黎 人民陪审员  叶小蓉 人民陪审员  张林芳 二〇一九年四月十八日 书 记 员  朱 书