上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0120民初4128号原告(反诉被告)：张德柱，男，1974年7月25日生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：钱亦肖，上海市朝华律师事务所律师。委托诉讼代理人：马韵筠，上海申浩律师事务所律师。被告(反诉原告)：朱良平，男，1988年6月2日生，汉族，住安徽省安庆市。委托诉讼代理人：於岁阳，广东信达律师事务所上海分所律师。原告张德柱与被告朱良平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序于2019年3月5日第一次公开开庭进行了审理。期间，被告提起反诉，本院受理后将反诉与本诉合并审理并转为适用普通程序，组成合议庭于2019年4月9日第二次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张德柱的委托诉讼代理人钱亦肖和马韵筠、被告(反诉原告)朱良平及其委托诉讼代理人於岁阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张德柱向本院提出诉讼请求：确认原、被告双方签订的《租赁合同》于2018年12月5日解除；被告返还原告已付保证金2,637,125元；被告返还原告已付三个月租金2,637,125元；被告偿付原告解除合同违约金10,548,500元。事实和理由：被告于2017年6月21日从案外人上海建都电子有限公司处承租坐落于上海市奉贤区南桥镇杨跃路XXX号XXX幢厂房。2018年5月4日，原、被告签订《租赁合同》，由原告向被告承租上述厂房。为此原告向被告支付三个月租金2,637,125元和保证金2,637,125元。合同履行期间即2018年6月6日，在未征得原告同意也未告知原告的情况下，上海建都电子有限公司又与上海昱晟物业管理有限公司签订合同，被告将涉案厂房的租赁权一并转让给上海昱晟物业管理有限公司，因此被告已不具备涉案厂房的使用权和出租权，无法继续向原告出租厂房，导致原、被告之间的合同目的无法实现，故提起诉讼。被告朱良平辩称，其从案外人上海建都电子有限公司处承租涉案厂房再行转租给原告并收取租金2,637,125元和保证金2,637,125元是事实。因承租的厂房包括杨跃路XXX号内的其它房屋，为便于正规管理即规范商业模式，设立上海昱晟物业管理有限公司，其为该公司的股东、法定代表人和实际控制人，上海昱晟物业管理有限公司与上海建都电子有限公司签订合同将租赁权转给上海昱晟物业管理有限公司属实，对被告将10幢厂房转租给原告一事上海建都电子有限公司和上海昱晟物业管理有限公司均予以同意，同时也出具《授权委托书》给被告，委托被告办理转租事宜，因此原告承租涉案厂房并不存在任何障碍，被告未违约，合同应继续履行。在合同未解除的情况下，被告无需返还已付租金和保证金，也不应承担违约责任。而原告在租赁期间未按约支付租金，故被告(反诉原告)现提出反诉请求：反诉被告(原告)继续履行《租赁合同》；反诉被告支付反诉原告从2019年1月11日起至2019年4月10日止的租金2,637,125元；反诉被告偿付反诉原告以2,637,125为本金，从2018年12月21日起至实际支付日止，按每天万分之五计算的逾期付款违约金。反诉被告张德柱针对反诉请求辩称，不同意继续履行《租赁合同》，被告将租赁权转让给案外人后对涉案物业已无承租权和使用权，无权履行收租的权利，原告无法继续履行《租赁合同》。要求驳回反诉请求。本院经审理认定事实如下：坐落于上海市奉贤区南桥镇杨跃路XXX号房屋的房地产权证登记权利人为上海建都电子有限公司。2017年6月21日，被告与上海建都电子有限公司签订《标准厂房租赁合同》等，约定：被告向上海建都电子有限公司承租坐落于上海市奉贤区南桥镇杨跃路XXX号XXX幢厂房，租赁期限从2017年6月21日起至2035年7月31日止；上海建都电子有限公司同意被告转租。2018年5月4日，原、被告签订《租赁合同》，约定：原告向被告承租坐落于上海市奉贤区南桥镇杨跃路XXX号XXX幢厂房；租赁期限从2018年4月20日起至2035年7月31日止；2018年4月20日起至2018年10月10日止为免租期，计租面积为34000平方米，租金从2018年10月11日起至2023年10月10日止为每平方米0.85元即年租金10,548,500元，从2023年10月11日起至2026年10月10日止为每平方米1.05元即年租金13,030,500元，以此类推，先付后用，每三个月为一期支付，合同生效后20日内支付首期租金2,637,125元，此后支付时间为每期前月的20日前，如遇法定节假日，在节假日结束后第一个工作日支付；合同签订当日，原告向被告支付保证金2,637,125元，合同终止、交割清楚租赁场所并付清欠费当日无息退还，未经被告同意，不得以保证金抵付租金、水电费等任何费用；原告如逾期支付租金、水电费等，每逾期一日按应付金额的0.05%支付违约金，超过30日未付款，原告需支付租金并承担违约责任，被告发出催款函10日内如不交租金可直接终止合同；如原告逾期30日未付租金或其它费用、2018年5月未启动装修视为原告违约；任一方未按合同履行，经催告后仍未履行的，视为根本违约，守约方有权解除合同，违约方则支付违约金，违约金为当年年租金；在租赁期内，如一方提出终止合同，经对方书面同意后，提出方应向对方支付违约金为当年的年租金。同日，原告向被告付款1,637,125元，同时原、被告双方办理租赁场所交接手续并签订《标准厂房交接单》。2018年5月14日，原告向被告付款2,637,125元。2018年5月17日，原告向被告付款1,000,000元。2018年5月22日，上海昱晟物业管理有限公司经工商注册成立，被告系该公司的法定代表人及股东之一，占股比例为90%。2018年6月6日，上海建都电子有限公司与上海昱晟物业管理有限公司、被告签订《权利义务转让协议》，约定：被告将与上海建都电子有限公司签订的《标准厂房租赁合同》项下承租人的权利义务一并转让给上海昱晟物业管理有限公司，被告对上海昱晟物业管理有限公司的合同履行提供担保，另上海建都电子有限公司将坐落于上海市奉贤区南桥镇杨跃路XXX号6幢房屋和7幢房屋出租给上海昱晟物业管理有限公司。同日，上海昱晟物业管理有限公司向被告出具《授权委托书》，确认被告系上海昱晟物业管理有限公司的实际控制人，知悉此前相关合同，现因公司发展需要，全权委托被告办理10幢厂房的出租事宜。2018年6月7日，上海建都电子有限公司出具《转租证明》，同意上海昱晟物业管理有限公司转租。2018年12月4日，原告向被告发出《关于解除租赁合同的通知函》，认为其于2018年7月得知被告已丧失使用权，无法履行双方签订的《租赁合同》，要求恢复原双方约定的租赁关系，经协商未果，即日起解除双方签订的《租赁合同》，收函后5日内协商处理合同解除后的事宜。2019年1月10日，被告向原告发出《催款函》，认为原告应于2018年12月20日前支付第二期租金2,637,125元，然原告未付，要求原告支付租金及违约金，如未付款将解除合同。2019年1月17日，原告向被告发出《回复函》，认为被告虽于2019年1月10日向原告发出《催款函》，要求支付租金和违约金，但鉴于被告的违约行为已导致合同目的无法实现，已通知解除合同，合同解除后权利义务已终止，不需再支付租金。嗣后，双方无法协商一致，以致涉讼。在审理期间，原告确认：合同签订后，曾就租赁场所进行部分交接，双方同时在租赁场所内办公，直至起诉前双方同时撤场，未办理交接，现租赁场所为空置状态；租赁场所未装修也无扩建；原告曾于2018年12月3日通过微信向被告发出《关于解除租赁合同的通知函》。被告确认：合同签订后，曾就租赁场所进行全部交接，不存在被告在租赁场所内办公的事实，当时应原告的要求派遣一名水电工协助原告处理水电装修事宜，原告未搬离，现场仍有原告方人员；租赁场所未装修也无扩建；被告于2018年12月3日收到原告的《关于解除租赁合同的通知函》电子版，不同意解除，要求继续履行。原告又确认：原告于起诉后撤场，租赁场所未落锁。被告再确认：原告撤场后将租赁场所落锁，未办理交接手续。另被告作为上海昱晟物业管理有限公司的法定代表人当庭表示，同意将涉案租赁场所转租给原告使用，同时对被告出具的上海昱晟物业管理有限公司《确认函》予以认可，该《确认函》确认被告有权以个人名义将10幢厂房转租，同意被告转租给原告。此后即2019年3月14日，原、被告双方就涉案租赁场所办理了交接手续并签订《厂房退租交接书》，确认：原告将租赁场所按现状交付被告并移交钥匙，被告同意接收，双方交接完成；水电费经抄表计算，原告尚欠被告水电费19,169.60元。原、被告双方一致同意水电费在保证金中直接扣除。另被告确认：反诉中租金请求金额变更为从2019年1月11日起至2019年3月14日止的1,820,700元；逾期付款违约金请求金额变更为以1,820,700元为本金，从2018年12月21日起至2019年3月14日止的75,559元。以上事实，由房地产权证、《标准厂房租赁合同》、《租赁合同》、付款凭证、《标准厂房交接单》、《权利义务转让协议》、《授权委托书》、《转租证明》、《关于解除租赁合同的通知函》、《催款函》、《回复函》、《确认函》、《厂房退租交接书》、户籍工商资料及庭审笔录等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，被告与房屋所有权人上海建都电子有限公司签订合同取得涉案厂房的租赁权，此后又转租给原告，租赁房屋属有证厂房，上海建都电子有限公司也同意转租，原、被告之间的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。在合同实际履行过程中，原告认为仅部分交付，被告则认为已全部交付，然根据双方于2018年5月4日签署的《标准厂房交接单》，原告认为部分交付依据不足，不予采纳。针对原、被告双方关于被告与上海建都电子有限公司签订协议将其在租赁合同内的权利义务转让给上海昱晟物业管理有限公司后，是否存在被告无权转租的情形和上述转让是否导致原告无法实现合同目的的争议问题，认为被告虽将合同权利义务转让给上海昱晟物业管理有限公司，然上海昱晟物业管理有限公司系被告作为股东设立的公司，被告同时是该公司的法定代表人，上海建都电子有限公司和上海昱晟物业管理有限公司均同意转租，上海昱晟物业管理有限公司也授权被告以公司名义和同意被告以其个人名义转租给原告，被告并未丧失对涉案租赁场所的租赁权和转租权，且在合同实际履行过程中，原告也未能提供证据证明存在阻碍原告行使租赁权的情形，故原告认为上述转让导致原告无法实现合同目的无依据，对此不予采纳，由于被告不存在违约情形，原告要求解除合同，在被告未同意的情况下，原告的《关于解除租赁合同的通知函》不具备法律效力，因此对原告要求确认双方的《租赁合同》于2018年12月5日解除的诉讼请求不予支持，同理对原告基于单方解除合同而要求被告返还保证金并承担解除合同违约金的请求亦不予支持。针对原、被告双方关于《租赁合同》是否应继续履行的争议问题，认为本案进入诉讼阶段后，原、被告双方经协商于2019年3月14日就涉案租赁场所办理了交接手续并签订《厂房退租交接书》，上述行为应视为原、被告双方协商一致同意解除《租赁合同》并完成交接，故涉案《租赁合同》于2019年3月14日解除，因此对被告要求继续履行的请求不予采纳。针对原、被告双方关于租金和逾期付款违约金承担的争议问题，认为根据合同约定，租金先付后用，每三个月为一期支付，因此从2018年10月11日起至2019年1月10日止为第一期，从2019年1月11日起至2019年4月10日止为第二期，金额分别为2,637,125元，第一期的付款时间为合同生效后20日内，第二期的付款时间为每期前月的20日前即2018年12月20日前，现原告仅支付第一期租金即2,637,125元，第二期租金逾期未付，原告显属违约，理应承担违约责任，原告应支付被告从2019年1月11日起至2019年3月14日止的租金1,820,700元，并偿付以1,820,700元为本金，从2018年12月21日起至2019年3月14日止的逾期付款违约金75,559元。原告认为其不应承担上述费用并要求返还第一期租金无依据，不予采纳。针对保证金返还问题，认为根据合同约定，保证金应于合同终止、交割清楚租赁场所并付清欠费当日无息退还，现基于合同已协议解除，租赁场所也已交割完毕，故在原告付清欠款的同时，被告应返还原告保证金，为避免讼累，该项内容在此一并处理，至于原、被告双方同意水电费在保证金中直接扣除，于法无悖，应予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告张德柱的诉讼请求；二、确认原告(反诉被告)张德柱与被告(反诉原告)朱良平签订的《租赁合同》于2019年3月14日解除；三、反诉被告张德柱于本判决生效之日起十日内支付反诉原告朱良平从2019年1月11日起至2019年3月14日止的租金1,820,700元；四、反诉被告张德柱于本判决生效之日起十日内偿付反诉原告朱良平以1,820,700元为本金，从2018年12月21日起至2019年3月14日止的逾期付款违约金75,559元；五、被告(反诉原告)朱良平于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)张德柱保证金2,617,955.40元(即保证金2,637,125元扣除水电费19,169.60元后所得金额)；六、驳回反诉原告朱良平的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费116,736.50元，由原告负担。反诉案件受理费13,948.50元，由反诉原告负担3,355.50元，反诉被告负担10,593元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  顾煜麟审 判 员  裴孙英人民陪审员  邹召龙二〇一九年四月二十六日书 记 员  王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。