文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初1847号原告：吴振鹏，男，汉族，住广东省连平县。委托诉讼代理人：胡建勇，广东左宜律师事务所律师。被告：蔡赞钊，男，汉族，住广东省云浮市郁南县。原告吴振鹏与被告蔡赞钊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月18日受理后，依法适用简易程序，于2019年3月14日公开开庭审理了本案。原告吴振鹏及其委托诉讼代理人胡建勇，被告蔡赞钊，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除2017年10月29日原被告签订的房屋买卖合同；2.被告退还原告已付的购房定金100000元、咨询及中介服务费2500元；3.被告退还原告已付的购房首期款200000元及利息（利息以200000元为本金，从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；4.被告支付原告违约金105000元；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2017年10月29日与被告签订房屋买卖合同，约定：被告将其位于佛山市南海区××房的一套面积为82.34平方米的房屋（以下简称涉讼房屋）出售给原告，总价款为1050000元，其中定金100000元，首付款200000元；交房日期为2018年4月30日之前，卖方如不能按合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用，且卖方需向买方赔偿咨询及中介服务费，卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。协议签订后，原告按协议约定支付了定金、购房首付款合计300000元，被告分别出具了相应的收款收据。后原告得知，2017年11月29日该房屋被进行了抵押，并于2018年5月16日被法院查封。由于被告的原因，导致原告无法办理过户手续，原告签订房屋买卖合同的目的不能实现，被告理应按照合同的约定赔偿原告相关损失。被告辩称：同意解约并返还购房款，承担中介费，但认为违约金金额过高，应该予以调整，利息方面由法院认定。双方签订买卖合同时，原告尚未具备购房资格，所以没有及时将房屋过户给原告，待原告具备了购房资格，被告因为个人原因没有能力偿还抵押的债务，所以没有办法办理房屋的过户。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份，被告身份证复印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.《房地产买卖合同》原件1份，用以证明原告于2017年10月29日与被告签订房屋买卖合同，约定被告将涉讼房屋出售给原告，该房屋总价款为1050000元，其中定金100000元，首付款200000元。合同还约定交房日期为2018年4月30日之前，卖方如不能按合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用，卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。3.中国农业银行交易明细清单打印件1张。4.中国建设银行个人活期账户交易明细清单打印件1张。5.收款收据原件5份。6.收据原件1份。举证3-6，用以证明协议签订后，原告按协议约定支付了定金、购房首付款合计300000元，被告分别出具了相应的收款收据。2017年10月29日，原告支付2500元中介服务费。7.不动产登记信息查询结果原件1份。8.佛山市个人住房查询结果原件1份。举证7、8，用以证明后原告得知，涉讼房屋于2017年11月29日被进行了抵押，于2018年5月16日被法院查封。由于被告的原因，导致原告无法办理过户手续，原告签订房屋买卖合同的目的不能实现。9.佛山市社会保险参保缴费证明原件1份。10.结婚证复印件1份。11.原告妻子身份证复印件1份。举证9-11，用以证明原告于2018年12月具备购房条件。经质证，被告对原告举证1-11均无异议。诉讼中，被告没有举证。经审查，被告对原告举证均无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。综合采信的证据及原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区××房，登记权利人为被告蔡赞钊。2017年10月29日，原告（买方）、被告（卖方）与案外人佛山市南海区××房地产代理服务部（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：原告向被告购买涉讼房屋，总价款为1050000元；基于买卖双方独家委托经纪方买卖该物业，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，原被告同意原告于本合同签订之日向经纪方支付5000元作为咨询及中介服务费，如原告或被告违约，导致交易不能进行或者交易取消的，则违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费；原告应于签订本合同时支付100000元作为定金，部分楼款200000元应于双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付，750000元由原告申请以银行按揭贷款方式支付；被告不能按本合同约定将该物业售予原告，或者因违约而无法将该物业售予原告的，应向原告支付该物业成交价的10%作违约金，被告并须退回原告已付的所有费用，且被告需向原告赔偿咨询及中介服务费；备注：1.原被告协商同意原告在2017年10月31日前支付购房定金100000元，2017年11月10日前支付部分首期款100000元，2017年11月30日前在支付首期款50000元，剩下最后一笔首期款50000元要在2017年12月15日前支付完毕，2.原被告一致同意等到原告社保满一年符合当地政府限购条件再去办理房屋过户手续。原告通过银行转账支付了280000元给被告，被告开具了相应的收款收据予原告（详见下表）。诉讼中，原被告确认原告于2017年11月21日通过现金支付了20000元购房款予被告。            转账日期              转账金额              收据日期              确认的金额                  2017年10月30日              100000元              2017年10月30日              100000元                  2017年11月2日              50000元              2017年11月2日              50000元                  2017年11月21日              30000元              2017年11月20日              50000元                  2017年12月7日              50000元              2017年12月6日              50000元                  2017年12月21日              30000元              2017年12月21日              50000元                  2017年12月21日              20000元                                  原告妻子赖××通过佛山市××建材有限公司缴纳了2017年11月至2019年2月期间的社会保险。佛山市南海区国土城建和水务局于2018年12月28日出具的《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》显示：涉讼房屋存在一项抵押登记及两项法院查封限制，其中抵押登记日期为2017年11月29日。2019年3月13日的《佛山市个人住房查询结果》反映：原告及赖××在佛山市辖区范围内住房记录为0套。诉讼中，本案应诉材料于2019年2月3日送达予被告。本院认为：原被告在涉讼合同中关于房屋买卖事宜的约定合法有效，双方应依约行使权利、履行义务。原告非佛山市户籍居民，原告妻子在佛山市缴纳了一年以上的社会保险，且目前原告及其妻子的住房记录为0套，按照佛山市限购措施，原告符合购买一套住房的资格，原被告约定的过户条件已经成就，但因被告在双方签订《房屋买卖合同》后未经原告同意对涉讼房屋办理了抵押登记，被告至今未能清偿该抵押债务，且涉讼房屋存在查封限制，致使涉讼房屋目前无法办理过户至原告名下的手续，被告上述行为已构成违约，原告有权要求解除双方买卖合同关系，故本院确认《房屋买卖合同》项下关于买卖双方权利义务的约定于2019年2月3日解除。原告请求被告返还已收取的购房款（含定金）300000元、承担原告已支付的咨询及中介服务费2500元，被告无异议，本院予以支持。被告违约致合同解除，应承担相应的违约责任，根据双方约定，被告应支付违约金105000元（1050000×10%）予原告，原告请求被告计付已收取购房款的利息，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告吴振鹏与被告蔡赞钊于2017年10月29日签订的《房屋买卖合同》项下关于买卖双方权利义务的约定已于2019年2月3日解除；二、被告蔡赞钊应于本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款300000元予原告吴振鹏；三、被告蔡赞钊应于本判决发生法律效力之日起十日内支付咨询及中介服务费2500元予原告吴振鹏；四、被告蔡赞钊应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金105000元予原告吴振鹏；五、驳回原告吴振鹏的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7412.5元，减半收取计3706.25元（原告已预交8058.75元），由被告负担并于本判决发生法律效力之日起十日内直接向本院缴纳，逾期缴纳，本院将强制执行。原告已预交的8058.75元，在本判决生效后十日内经原告申请，本院退予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇一九年四月十二日书记员  程学斌