河南省安阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫05民终1195号上诉人（原审原告）：安阳市太兴房地产开发有限责任公司，住所地：河南省安阳市文峰区相三路39号楼1单元1楼。法定代表人：王天顺，总经理。委托诉讼代理人：郝国梁，男，1969年10月3日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区，该公司员工。被上诉人（原审被告）：杨玉东，男，1979年7月24日出生，汉族，住河南省林州市。原审第三人：王俊生，男，1970年7月22日出生，汉族，住河北省邯郸市磁县。原审第三人：郭菊娥，女，1962年9月18日出生，汉族，住河南省安阳县。原审第三人：陈娟，女，1968年7月11日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。原审第三人：谢开民，男，1963年10月31日出生，汉族，住天津市武清区。原审第三人：程新蕊，女，1961年10月17日出生，汉族，住河南省安阳市北关区。五原审第三人委托诉讼代理人：张凤霞、吴宁，河南九明律师事务所律师。上诉人安阳市太兴房地产开发有限责任公司因与被上诉人杨玉东合同纠纷一案，原审法院于2017年7月27日作出（2016）豫0505民初774号民事判决书，已经发生法律效力。原审法院裁定本案再审，于2018年12月23日作出（2018）豫0505民再3号民事裁定书。安阳市太兴房地产开发有限责任公司向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人安阳市太兴房地产开发有限责任公司称，上诉人与被上诉人杨玉东2015年11月3日签订的房屋抵工程款合同，没有约定仲裁条款，属于人民法院的受案和主管范围，请求撤销原裁定、指令原审人民法院对本案进行审理。原审法院一审查明，2015年11月3日安阳市太兴房地产开发有限责任公司（甲方）与杨玉东（乙方）签订《房屋抵工程款合同》，约定：“一、1.甲乙双方于2013年5月6日签订项目建设合同，该工程合同所涉及工程已竣工结算，结算工程款壹佰柒拾万元。甲方至今未结算工程款。2.甲方项目为清风和祥家园的开发商，该项目位于殷都区文明大道与××交叉口西北角，土地证号：安国用（44）第2123号，建设工程规划许可证号为：安规管殷建字第（2013）001。3.甲方保证该项目拥有以下七套商品房（以下简称上述房屋）3号楼3-1-2301、3-1-2302、3-2-2301、3-2-2302、3-3-2301、3-3-2302、3-1-1801商品房。4.乙方熟知上述房屋位置、面积、户型等情况，甲乙双方本着平等自愿的原则，经双方友好协商，就甲方以上述房屋抵付乙方工程款事项达成如下协议。二、以房抵款金额及方式：1.乙方同意甲方以上述房屋抵付甲方工程款壹佰柒拾万元，甲方配合乙方办理商品房预售合同及上述房屋相关手续。2.甲方在规定时间内（2016年5月2日前）付清所欠乙方工程款后，乙方无条件将上述房屋归还甲方，并撤销上述房屋商品房预售合同（如因乙方原因，造成购房合同不能撤销，乙方承担所有法律责任）。3.如果甲方在规定时间内未能结清工程款，该上述房屋产权归乙方所有，乙方不再支付上述房屋任何费用，甲方负责协助办理所有有关房产手续。”2015年11月3日安阳市太兴房地产开发有限责任公司与郭琪、郭菊娥、陈娟、王俊生、谢开民、程新蕊等六人签订了上述七套房屋的商品房预售合同并在房产登记管理部门办理了备案手续。2015年11月4日杨玉东向安阳市太兴房地产开发有限责任公司业务经理转账100万元，2015年11月6日杨玉东向安阳市太兴房地产开发有限责任公司业务经理转账34.5万元。安阳市太兴房地产开发有限责任公司认可上述两笔转款系杨玉东向其转账，两笔转账款项已全部交予安阳市太兴房地产开发有限责任公司财务。2016年4月21日安阳市太兴房地产开发有限责任公司向杨玉东邮寄还款通知书。该还款通知书内容为：“尊敬的杨玉东先生（身份证号：）:安阳市太兴房地产开发有限责任公司（以下简称我公司）与您于2015年11月3日签订的期限为六个月的借款合同即将到期（名义为房屋抵工程款合同）。现通知您于2016年4月25日前到我公司财务处办理还款结算事宜，届时请您携带借款合同及为合同担保的七套预售商品房合同原件（即清风和祥家园三号楼中的七套商品房：3-1-2301、3-1-2302、3-2-2301、3-2-2302、3-3-2301、3-3-2302、3-1-1801）。并通知该七套商品房的名义购买人，协助我公司办理解除商品房预售合同的相关手续。再次感谢杨先生对我公司的大力支持！安阳市太兴房地产开发有限责任公司2016年4月20日”。该还款通知书下方注明了联系人和联系电话。邮寄该还款通知书的邮政快递查询单显示杨玉东于2016年4月23日收到还款通知书。安阳市太兴房地产开发有限责任公司业务经理李军林另通过手机彩信方式向杨玉东于2015年11月3日在签订《房屋抵工程款合同》时在合同上注明的手机号码发送了该还款通知书。另，原审法院依安阳市太兴房地产开发有限责任公司申请调取的杨玉东的建设银行交易明细显示，自2015年11月4日至11月5日陈娟分6次向杨玉东的建设银行卡转入共计352.2万元。原审法院一审认为，安阳市太兴房地产开发有限责任公司在民事起诉状中将郭琪、郭菊娥、陈娟、王俊生、谢开民、程新蕊等六人列为第三人，经审查，安阳市太兴房地产开发有限责任公司与郭琪等六人签订的商品房预售合同中均约定争议解决方式为提交安阳仲裁委员会仲裁，经原审法院审判委员会讨论决定，郭琪等六人不在本案中作为第三人参加诉讼。原审法院于2017年4月27日告知安阳市太兴房地产开发有限责任公司和郭菊娥、陈娟、谢开明及程新蕊，因此，本案中仅审理安阳市太兴房地产开发有限责任公司与杨玉东之间的纠纷，安阳市太兴房地产开发有限责任公司诉讼请求中与郭琪等六人相关的部分，应依法另行处理。本案中，根据安阳市太兴房地产开发有限责任公司所提供的证据和当庭陈述，原审法院认为，因安阳市太兴房地产开发有限责任公司与杨玉东之间并未实际发生项目工程建设等业务，安阳市太兴房地产开发有限责任公司、杨玉东于2015年11月3日签订的《房屋抵工程款合同》实际系民间借贷，该合同中关于案涉七套房屋的预售合同的签订及备案的约定，是双方为担保借款按期偿还而约定的担保和附条件的商品房预售行为。依据该合同约定安阳市太兴房地产开发有限责任公司负有依约定给付款项的义务，但该合同中约定安阳市太兴房地产开发有限责任公司如在2016年5月2日前付清所欠杨玉东款项后，杨玉东应无条件将案涉七套房屋归还安阳市太兴房地产开发有限责任公司，并撤销案涉七套房屋的商品房预售合同，如因杨玉东原因造成购房合同不能撤销，由杨玉东承担所有法律责任。该项约定是附条件的民事法律行为，安阳市太兴房地产开发有限责任公司因联系不到杨玉东，在合同约定的规定时间（即2016年5月2日）之前向杨玉东发出还款通知书且杨玉东已经收到该通知，安阳市太兴房地产开发有限责任公司在通知书中又明确告知杨玉东在2016年4月25日前到安阳市太兴房地产开发有限责任公司财务办理还款结算事宜，并告知杨玉东携带案涉七套预售商品房合同原件且通知七套商品房的名义购买人，协助办理解除商品房预售合同的相关手续。安阳市太兴房地产开发有限责任公司所举证据可以证明是因杨玉东的原因导致安阳市太兴房地产开发有限责任公司未能在2016年5月2日之前付清款项，由此产生的不利法律效果应由杨玉东承担。因杨玉东不是清风和祥家园3号楼中案涉七套商品房预售合同的签约主体，安阳市太兴房地产开发有限责任公司诉求杨玉东按照《房屋抵工程款合同》约定履行合同义务，撤销案涉七套房屋的预售合同并办理备案解除手续，该项诉讼请求与案涉七套商品房预售合同的签约实际情况不符，但依据《房屋抵工程款合同》约定，杨玉东负有协助撤销案涉七套商品房的预售合同并协助办理在房产登记管理等部门的备案解除手续的义务，如造成不能撤销和解除备案，杨玉东应承担法律责任。现安阳市太兴房地产开发有限责任公司诉求杨玉东依据合同撤销案涉七套商品房的预售合同并办理备案解除手续，未要求杨玉东承担赔偿损失等其他法律责任，根据案涉七套商品房预售合同的签约情况和《房屋抵工程款合同》的约定，原审法院判令杨玉东协助撤销案涉七套商品房的预售合同并协助解除案涉七套商品房在房产登记管理等部门的备案登记手续。安阳市太兴房地产开发有限责任公司诉求杨玉东从2016年5月3日起到判决确定的履行期限届满时止，按照房屋价值4121320元的同期银行贷款利率向安阳市太兴房地产开发有限责任公司承担逾期办理解除房屋合同及预告登记的违约责任。因安阳市太兴房地产开发有限责任公司尚未按照《房屋抵工程款合同》的约定实际付清款项，该项诉求违反公平原则，故对安阳市太兴房地产开发有限责任公司该项诉求依法不予支持。综上所述，安阳市太兴房地产开发有限责任公司负有按《房屋抵工程款合同》约定给付杨玉东款项的义务，但因杨玉东的原因导致安阳市太兴房地产开发有限责任公司未能按照《房屋抵工程款合同》的约定时间付清款项，因此产生的不利法律效果应由杨玉东承担。杨玉东应协助撤销案涉七套商品房的预售合同并协助解除案涉七套房屋在房产登记管理等部门的备案登记手续。依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、杨玉东于本判决生效后30日内协助撤销清风和祥家园3号楼3-1-2301（房屋代码365044，合同编号YS00143955）、3-1-2302（房屋代码365092，合同编号YS00143955）、3-2-2301（房屋代码365248，合同编号YS00143961）、3-2-2302（房屋代码365325，合同编号YS00143971）、3-3-2301（房屋代码365271合同编号YS00143974）、3-3-2302（房屋代码365295，合同编号YS00143992）、3-1-1801（房屋代码365039，合同编号YS00143941）的商品房预售合同并协助解除上述房屋的备案手续；二、驳回安阳市太兴房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费20100元，由杨玉东负担。原审法院再审查明的事实与原审法院一审查明的基本事实一致。原审法院再审中另查明，1.原审第三人谢开民在安阳市公安局殷商分局2018年11月2日调查笔录中，认可房屋买卖合同起因是借款，如果开发商还不了钱就买房。2、安阳市太兴房地产开发有限责任公司与原审第三人签订的商品房买卖合同第十九条约定在合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的提交安阳仲裁委员会仲裁。一审法院再审认为，安阳市太兴房地产开发有限责任公司与杨玉东之间于2015年11月3日签订的房屋抵工程款合同，其中约定的七套商品房处置，涉及到安阳市太兴房地产开发有限责任公司与原审第三人签订的房屋买卖合同。安阳市太兴房地产开发有限责任公司与原审第三人签订的房屋买卖合同，明确约定在履行合同过程中发生的争议应先提交安阳仲裁委员会仲裁。原审判决杨玉东协助撤销商品房预售合同并协助解除上述房屋的备案手续不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定撤销（2016）豫0505民初774号民事判决；驳回安阳市太兴房地产开发有限责任公司的起诉。本院经审理认为，上诉人安阳市太兴房地产开发有限责任公司根据其与被上诉人杨玉东签订的《房屋抵工程款合同》提起诉讼符合人民法院受理民事案件的条件，原审法院应对本案审理后作出裁判。上诉人安阳市太兴房地产开发有限责任公司的上诉请求成立，本院予以支持。原审裁定处理结果欠当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销河南省安阳市殷都区人民法院（2018）豫0505民再3号民事裁定；二、本案指令河南省安阳市殷都区人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长 任 伟审判员 李 颖审判员 巩志芳二〇一九年四月十九日书记员 赵 艳