浙江省台州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙10民终280号 上诉人（原审原告）：泮金泸，男，1965年9月18日出生，汉族，住仙居县。 委托诉讼代理人：张建军，仙居县国浩法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：徐光永，男，1977年8月13日出生，汉族，住仙居县。 被上诉人（原审被告）：徐滔滔，男，1988年12月3日出生，汉族，住仙居县。 委托诉讼代理人：泮王凯，浙江神仙居律师事务所律师。 上诉人泮金泸因与被上诉人徐滔滔、徐光永案外人执行异议之诉一案，不服浙江省仙居县人民法院（2018）浙1024民初4567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭，经征求各方当事人同意后以庭询、谈话方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 泮金泸上诉请求：请求撤销一审判决，确认其与被上诉人徐滔滔之间签订的《房屋买卖协议书》成立有效，本案讼争房屋不得查封执行。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。本案上诉人与被上诉人徐滔滔之间的房屋买卖是合法有效的。被上诉人徐滔滔多次到上诉人的房产中介公司，提出要求将房屋进行转让出卖，上诉人得知后愿意购买其房屋，双方签订了《房屋买卖协议书》、《委托书》，并按协议书先支付了被上诉人50万元购房款，余下20万元按协议书约定待房产证过户到上诉人名下后支付。被上诉人在2018年1月间已将房屋腾空交付给上诉人管业，上诉人也先后将水表、电表等全部转户变更到自己名下，但因案涉小区的房产证尚不能办理，故房屋产权证仍预登记在被上诉人名下。房屋已实际交付给上诉人，且上诉人在2018年4月1日开始已将房屋进行出租至今，因此，双方签订的《房屋买卖协议书》未违反法律禁止性规定，合法有效。至于被上诉人徐滔滔与案外人沈燕军之间是借款合同关系抑或其他，均与上诉人无关。一审法院以《房屋买卖协议书》与《委托书》落款时间存在矛盾之处为由，否定本案房屋买卖合同效力，并认定上诉人没有实际占有房屋，明显错误。二、根据相关法律规定及最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案上诉人与被上诉人徐滔滔之间签订的《房屋买卖协议书》发生在仙居法院查封拍卖公告前，且上诉人已实际占有房产，之所以未办理房屋产权变更登记，并非上诉人的过错，是客观原因导致的。同时，上诉人已明确表态，对于尚欠的购房款，愿意按法院要求可随时交付执行。一审法院认定事实错误，判决不当，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。 徐滔滔答辩称，本案是套路贷，以民间借贷之名，行非法侵占房屋之实，沈燕军在公安做的笔录可以反映出这一事实，为催讨借款非法拘禁徐滔滔，上诉人撬开门锁拿走案涉房屋的财物。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 徐光永答辩称，泮金泸与徐滔滔之间不存在房屋买卖合同关系，涉案房屋从未出卖给泮金泸。泮金泸与徐滔滔实际上是高利贷的民间借贷关系。同时，泮金泸指使其员工沈燕军对徐滔滔实施了非法拘禁，强占了徐滔滔的房屋，侵犯徐滔滔的房屋所有权和财物使用权。仙居县公安局已查清了相关事实，沈燕军也因此涉嫌刑事犯罪，被公安机关采取了刑事强制措施。所以，上诉人泮金泸的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 泮金泸向一审法院起诉请求：1.判令撤销仙居县人民法院（2018）浙1024执异124号执行裁定，确认原告与被告徐滔滔之间签订的《房屋买卖协议书》成立有效；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2015年10月5日前，被告徐滔滔多次向徐光永借款。2015年10月5日，双方经结算，被告徐滔滔尚欠徐光永借款本金20万元，约定月利率2%。2017年7月13日，被告徐滔滔再次向徐光永借款10万元，约定月利率2%。被告徐滔滔借款后利息支付至2017年7月，其后借款本息经徐光永催讨均未支付。徐光永为此向一审法院提起民间借贷之诉。2017年12月26日，该院作出（2017）浙1024民初6704号民事判决，判决“被告徐滔滔自判决生效之日起十日内归还原告徐光永借款300000元及利息（自2017年8月1日起按月利率2%计算至本判决履行完毕之日止）。”该判决生效后，被告徐光永于2018年2月23日向法院申请执行。同年3月2日，一审法院依法查封被告徐滔滔名下的仙居县和谐家园1幢1单元603室房屋，同年6月6日作出（2018）浙1024执655号之一拍卖裁定书。2017年9月1日，原告泮金泸通过银行向被告徐滔滔汇款50万元。被告徐滔滔在《收条》、《委托书》及《房屋买卖协议书》上签字。原告泮金泸以被告徐滔滔已将上述房屋出卖给原告为由向一审法院提出执行异议。该院于2018年8月1日受理后于2018年8月7日召开听证会，并于2018年8月9日作出（2018）浙1024执异124号执行裁定书，裁定驳回异议人泮金泸的异议。原告不服，提起本案诉讼。上述事实，有原告提供的转账凭证、《收条》、《委托书》、《房屋买卖协议书》各一份以及法院调取的（2018）浙1024执异124号案卷材料、（2017）浙1024民初6704号民事判决书一份及原告泮金泸、被告徐光永的当庭陈述予以证实。一审法院认为，案外人执行异议之诉系案外人在法院对被执行人的财产采取强制执行措施的过程中主张权利，法院执行机构不采纳案外人的意见，案外人不服而提起的诉讼。原告提交的《房屋买卖协议书》、《委托书》落款时间存在矛盾之处，且被告徐滔滔、案外人沈燕军均陈述原告与被告徐滔滔系借款关系，沈燕军在公安询问笔录中承认因催讨该借款而非法拘禁徐滔滔，故原告提交的上述证据不足以证明该房屋买卖合同系原告与被告徐滔滔的真实意思表示。同时，即使该房屋买卖合同有效，原告提供的证据也不足以证明其在一审法院查封该房屋之前已经实际占有该房屋。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”在本案原告未实际占有涉案房屋的情况下，法院仍可以查封、扣押、冻结。故原告提出的诉讼请求，其理由不足，一审法院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。依照最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决：驳回原告泮金泸的诉讼请求。一审案件受理费10800元，由原告泮金泸负担。 本院二审期间，上诉人向本院提交了一份电费明细单，旨在证明上诉人已经实际占有房屋的事实。被上诉人徐滔滔质证认为，对真实性没有异议，但对其关联性有异议，该证据不能证明上诉人的证明对象，不是新证据。被上诉人徐光永未进行质证。本院认证认为，对真实性予以确认，但不能证明待证事实，不具有关联性，故对其证明效力不予确认。 本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为上诉人泮金泸对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被上诉人徐滔滔主张其与泮金泸为借款关系，《房屋买卖协议书》系其受胁迫所签，而泮金泸提交的《房屋买卖协议书》、《委托书》落款时间存在矛盾，结合案外人沈燕军在公安询问笔录中承认因催讨借款而非法拘禁徐滔滔等事实，足以认定本案《房屋买卖协议书》并非泮金泸与徐滔滔真实意思表示，且泮金泸并未实际合法占有案涉房屋，故不符合上述规定，一审法院判决驳回泮金泸的诉讼请求并无不当。 综上所述，泮金泸的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10800元，由上诉人泮金泸负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梅海波 审 判 员 梅矫健 审 判 员 陈 茜 二〇一九年四月十六日 此件与原本核对无异 法官助理陈佳丽 代书记员 王 旖