广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终9552号上诉人（原审原告，反诉被告）：邓志标，男，1970年12月3日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人:王钦朋，广东烽庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：严伟，北京德恒（东莞）律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：伍世贵，男，1967年9月12日出生，汉族，住广东省新兴县，委托诉讼代理人:李龙龙，广东广信君达律师事务所律师。上诉人邓志标与上诉人伍世贵房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初4385号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决：一、邓志标与伍世贵继续履行双方于2015年6月22日签订《商铺租赁合同》。二、邓志标应在判决发生法律效力之日起三日内向伍世贵交还案涉商铺的水、电充值卡。三、伍世贵应在邓志标对位于东莞市东城区东纵路208号万达广场室外步行街2栋41、42号铺楼板底开裂和渗水位置进行修缮后三日内向邓志标支付从2016年10月份开始的租金（租金标准按《商铺租赁合同》约定的数额计算，2018年3月开始租金标准按《商铺租赁合同》约定数额的50%计算）。四、驳回邓志标的其他诉讼请求。五、驳回伍世贵的其他反诉请求。本案一审本诉受理费17742.41元，保全费4520元，合计22262.41元，由邓志标负担11131.21元，由伍世贵负担11131.20元；一审反诉受理费12615.09元，由邓志标负担6307.50元，由伍世贵负担6307.59元。邓志标上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项，依法改判：（1）解除邓志标与伍世贵签订的《商铺租赁合同》，伍世贵立即搬离东莞市东城区东纵路208号万达广场室外步行街2栋41、42号铺；（2）伍世贵向邓志标支付拖欠的租金（从2016年10月1日起计算至伍世贵实际搬离案涉商铺并付清全部租金时止，现暂计算至邓志标原审一审起诉之日，暂计130140元）；（3）伍世贵支付拖欠租金而应承担的迟延履行金（以伍世贵实际拖欠的租金为基数，按日乘以百分之一计算至租金全部付清时止，现暂以原审一审起诉时拖欠的租金130140元为标准，以平均拖欠天数60日计算，乘以百分之一，计7884元）。以上合计：138954元。2.由伍世贵承担一、二审诉讼费。主要事实与理由：本案重审一审法院主要事实认定不清，适用法律不当。理由如下：一、案涉商铺渗水是由于伍世贵自身原因及东大门烤肉店装修过程中造成的，与邓志标无关。首先，邓志标租赁给伍世贵使用的案涉商铺是完好无损，没有质量问题的，且案涉商铺有合规的报建规划手续，目前已取得不动产权证。伍世贵在接受邓志标移交的案涉商铺时，已经对商铺进行过检查、确认并予以接受。其次，伍世贵在原审一审2017年3月16日开庭中陈述，案涉商铺是2016年8月份左右漏水的。而根据案涉商铺所在地物业公司东城金街物业服务中心出具的《证明》可以证实，案涉商铺渗水是由于直接对位的楼上二楼东大门烤肉店（2栋71-74号铺，对应的正是邓志标的案涉商铺即2栋41、42号铺）在装修过程中，一时疏忽漏关水阀，导致案涉商铺渗水的，并且伍世贵因此事还与东大门烤肉店协商过处理过此事，但一直没有解决。第三，案涉商铺渗水部位所直通的二楼商铺，亦系伍世贵一方承租用于经营“KTF晶田港式茶市”餐厅的，其使用的二楼商铺渗水，系其自身原因造成的。1、东莞市第一人民法院刘委芝诉张白梅（2017）粤1971民初16383号房屋租赁合同纠纷案件中，伍世贵经营案涉餐厅的另一股东张白梅与刘委芝签订了《房屋租赁合同》，在该判决书第5页倒数第1-5行，张白梅确认承租二楼商铺是用于经营楼下案涉“KTF晶田港式茶市”的，对于此点，伍世贵本人在庭审中也一直是确认的。2、案涉商铺所在地建筑物总共只有两层，伍世贵一方在租赁二楼商铺后，为了案涉“KTF晶田港式茶市”餐厅的燃气使用，向东莞新奥燃气公司申请安装了燃气管道，并安装了排风管道。在东莞市中级人民法院（2017）粤19民终8127号尹家惠与伍世贵房屋租赁合同纠纷案件中[即伍世贵同时承租的案涉商铺一楼相邻商铺（业主：尹家惠），也是共同用于经营“KTF晶田港式茶市”餐厅]，东莞市中级人民法院2018年1月18日10:30法庭庭调查笔录第4页第7-10行中明确记录，伍世贵虽不承认用于餐厅经营的燃气管道是他安装的，但同时又承认3082管道（详见《房屋安全鉴定报告》第9页“照片3082”）是新奥燃气为装排气而装的管道，换言之，即伍世贵一方为使用新奥燃气的需要而安装的管道。3、案涉商铺渗水位置全部对应“KTF晶田港式茶市”另一股东张白梅承租的二楼商铺，因此也只有伍世贵一方能够在该二楼商铺进行装修改造作业。重审一审判决书一审法院认定“但从《房屋损坏原因鉴定报告》可知，案涉商铺存在楼板底开裂和渗水的部位有5处，天然气管和排风管只是其中一个位置，不可能造成商铺多处渗水”错误。根据《房屋安全鉴定报告》第5页渗水位置记录的5处，全部指向的是股东张白梅承租的二楼。然而，重审一审法院却对该事实没有明确予以认定，进而没有认定是伍世贵由于餐厅经营的自身需要打通案涉商铺楼上楼下而导致的楼板开裂。4、没有任何证据证明是由于邓志标的原因导致案涉商铺渗水，渗水的原因是由于伍世贵自身原因及东大门烤肉店装修过程中造成的，与邓志标无关。二、伍世贵并非是因为案涉商铺渗水而拒付租金。伍世贵在案涉商铺发生渗水之前，便存在严重拖欠租金的行为，而并非判决书第4页第3—5行认定的在2016年10月之后因漏水才开始拖欠租金；相反，伍世贵逐月支付了2016年10月—2017年4月份的租金（亦间接证明伍世贵明知渗水与邓志标无关）。因此，该认定与事实严重不符，伍世贵拖欠租金与渗水没有因果关系。首先，邓志标与伍世贵于2015年6月22日签订的《商铺租赁合同》，该合同约定租期为2015年7月1日至2020年6月30日，免租期为2015年7月1日至2015年9月30日，共计三个月；租金支付期限为每壹个月为一个计租期，伍世贵应在每月25日前向邓志标支付下个月租期的租金，即伍世贵每月支付的租金是指下一个月的租金。其次，根据伍世贵的租金支付情况来看，伍世贵在2016年10月之前，便共拖欠邓志标共计4个月的租金，分别是2015年11月份租金、2016年1月份租金、2016年3月份租金、2016年8月份租金（在原审一审中，邓志标为了统计方便，将伍世贵2016年1月支付的租金抵扣所欠2015年11月份的租金，故邓志标在原审一审2017年5月5日9:30的庭审笔录第7页中，陈述的伍世贵所欠的租金为2016年1月至3月、8月。在该第7页第11-14行中，伍世贵亦承认中途有拖欠租金的行为，对应的月份为2016年2、3月，7月共3个月。后邓志标与被上诉经核对实际上拖欠的租金为4个月。）第三、在起诉前，邓志标于2016年12月12日通过发送律师函的方式，对伍世贵进催收，明确要求伍世贵立即支付拖欠的4个月租金。邓志标在2017年12月22日的诉状中，要求伍世贵支付自2016年10月起的租金，完全是为了计算方便而进行抵扣，这种抵扣是客观行为，不能因此否定伍世贵2016年9月份之前主观上故意拖欠租金的事实。且伍世贵在2016年9月29日、2016年10月31日、2016年11月18日、2016年12月08日、2016年12月31日、2017年2月15日、2017年3月18日是逐月支付了2016年10月—2017年4月份的租金（这期间实际上一个月的租金都没有拖欠）的，这些月份的租金支付全部发生在渗水事件之后，因此重审一审判决书第4页第3-5行查明“2016年8、9月期间，伍世贵向邓志标反映案涉商铺漏水，双方对于漏水原因以及责任发生争议，伍世贵开始拒绝缴纳租金，至今拖欠从2016年10月份起计算的租金。”，该查明记载的内容与事实严重不符。在原审一审中，为了计算方便，经原审法院协调，双方对之前拖欠的租金进行相应的冲抵（详见原审一审2017年5月24日9:30质证笔录），再将2个月的租金保证金抵扣2017年1-2月份的租金（原审一审判决书第8页第7—10行），因此原审一审判决第三项才会记载“伍世贵于本判决发生法律效力之日起十五日内向邓志标支付2017年3月1日至2017年6月27日期间的租金126886.50元”。综上，伍世贵在案涉商铺发生渗水之前，便存在严重拖欠邓志标4个月租金的行为，而并非判决书查明记载的因漏水发生争议，伍世贵于是从2016年10月开始拖欠租金的；相反，伍世贵在渗水事件之后反而逐月支付了2016年10月—2017年4月份的租金，这也证明了伍世贵拖欠租金的行为与渗水根本无关，同时也间接证明伍世贵明知渗水也与邓志标无关。三、伍世贵以渗水由拒付租金没有事实与法律依据。案涉商铺渗水是由于伍世贵自身原因及东大门烤肉店装修过程中造成的，与邓志标无关。因此根据《合同法》第二百二十七条的规定，邓志标可以解除合同。邓志标在发送《律师函》向伍世贵催收租金无果后，依据《合同法》此条的规定诉请解除合同，理应得到支持。四、重审一审判决第四项“2018年3月开始租金标准按《商铺租赁合同》约定的数额的50%计算”不符合事实依据。伍世贵经营“KTF晶田港式茶市”餐厅的另一股东张白梅，由于与案涉商铺二楼商铺业主发生房屋租赁合同纠纷案件[案号：（2017）粤1971民初16383号]，导致案涉商铺被停止供应天然气，进而导致餐厅不能经营，其责任完全在于伍世贵自身。根据伍世贵通过手机发给邓志标与相邻商铺业主尹家惠的短信可知，伍世贵由于与案涉商铺楼上业主房屋租赁合同纠纷，后在法院强制执行过程中，东莞新奥燃气公司根据法院判决，停止了案涉商铺的燃气供应，导致伍世贵餐厅不能经营。在伍世贵停止经营近两个月后，邓志标为了妥善保管水卡、电卡，才通知物业将水卡、电水交由邓志标保管，邓志标的行为与伍世贵停止经营没有任何因果上的关系，伍世贵餐厅停止经营的原因完全在于伍世贵自身。餐厅没有燃气是无法继续经营的。餐厅停止经营在先，邓志标在近2个月后收回水卡、电卡，完全与餐厅的停止经营无关。五、重审一审法院适用法律不当，存在严重错误。首先，东大门烤肉店装修导致案涉商铺渗水属于相邻权纠纷。本案案涉商铺有关东大门烤肉店装修导致的渗水，属于相邻权纠纷，伍世贵可以向相邻权侵权人主张权利。其次，由伍世贵一方租赁案涉商铺二楼用来安装燃气、排风管道而打通一楼、二楼天花板导致的渗水，属于伍世贵自身的原因。如果伍世贵认为管道并非由其自身亲自安装的，则伍世贵应向新奥燃气公司或安装管道的人员主张其权利。因此，重审一审法院判决应由我方承担房屋修缮的义务，严重错误。第三，重审一审法院认定邓志标未履行房屋修缮的义务，伍世贵拒绝支付租金属于履行抗辩权，故邓志标要求解除合同无法律依据。重审一审法院的该认定亦属错误。1、如前所述，案涉商铺渗水是由于伍世贵自身原因及东大门烤肉店装修过程中造成的，与邓志标无关。另，根据案涉商铺所属物业公司东城金街物业服务中心出具的《证明》可以得出，伍世贵并未因渗水问题停止营业。事实上，伍世贵餐厅一直在正常经营，在渗水事情发生后，在2016年10月—2017年4月份伍世贵反而是逐月支付了租金。伍世贵至今拖欠了邓志标的租金已近70万元人民币（若加上滞纳金的话则远超80万元，若加上另一相邻商铺业主尹家惠的租金，则仅租金一项已欠超过100万元），数额巨大。故，在伍世贵正常经营的前提下，理应及时支付拖欠的全部租金，方合情合理合法。然而伍世贵在拖欠如此巨额的租金，且仍然在继续拖欠的前提下，重审一审不判决解除案涉租赁合同，以减少邓志标的损失，是于情于理于法均不容。2、在本案中，退一步而言，根据《合同法》第二百二十一条规定，伍世贵完全也可以对渗水位置进行维修，如果确定是邓志标的原因，可以要求邓志标承担维修费用，而不是一直以此为借口，拖延支付至今已过超70万人民币的租金。重审一审法院判决没有考虑伍世贵正常营业却拖欠伍世贵近70万元人民币租金（拖欠两业主已超过100万租金）的事实，更没有合理适用法律，属于法律适用错误。伍世贵上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判伍世贵支付从2016年10月份开始的租金（租金标准按《商铺租赁合同》约定的数额的50％计算），2018年3月开始无需支付祖金；2、判令撤销民事判决第五项，改判邓志标向伍世贵赔偿装修损失1539620．94元、营业损失450000元、停水停电损失111178.76元、进货损失54518.76元、工人工资损失56660元；3、一审、二审诉讼费由邓志标承担。主要事实与理由：一、一审法院认定“商铺存在渗水，但伍世贵并无证据证明该影响会导致商铺无法营业”事实认定错误。渗水、漏水对饭店的生意及厨房造成严重的影响，且需要维修好的难度很大。二、伍世贵承租的房屋用作餐饮店，租赁合同的目的是经营餐饮。邓志标于2018年3月份已经强行收回涉案商铺的水电充值卡。在邓志标强行停水、停电的时候，伍世贵已经没有正常使用租赁商铺的条件，如果在没有水、电的情况下，仍然要伍世贵支付一半的租金，明显是不符合日常生活规则、交易习惯和公平原则的。从2018年3月起，伍世贵不应支付邓志标的租金。三、一审法院认定“对伍世贵的装修损失1539620.94元、营业损失450000元、停水停电的损失11178.76元，本院不予支持”认定错误。涉案商铺渗水、漏水势必会对伍世贵的装修造成损失，商铺的装修是伍世贵全额装修的，此装修也加大了涉案商铺的商业价值，邓志标是获利者。现在因为租赁商铺自身问题导致渗水、漏水，一审法院却认定邓志标无需对伍世贵的装修承担任何的赔偿责任，对伍世贵不公。伍世贵要求邓志标承担一半装修款的赔偿责任。同时也申请法院对涉案商铺的装修损失进行鉴定。伍世贵提交的营业损失证据也是真实、合法、有效的，符合现实情况和交易习惯。伍世贵提交了2016年5月至7月的营业收入情况，还提供了相关外卖单据，这些都足以证明伍世贵因商铺渗水、漏水的营业损失。伍世贵作为个人，并没有法律意识，没有想到说店铺经营不下去了，还要向物业服务中心出具停业报告。但是，事实上，涉案店就是因为渗水、漏水导致经营惨淡，伍世贵要求邓志标对此承担一半责任。一审法院认为涉案商铺停水停电并非商铺停业的唯一原因，所以在2018年2月8日及以后的购货商品损失的赔偿依据不足错误。不管怎样，供水供电都是一个店铺，特别是饭店的最基本的经营基础而且伍世贵都要提前购货，结果2018年2月8日，邓志标直接停水停电，这是导致伍世贵购货损失的直接原因，具有直接的因果关系，邓志标应赔偿。否则会导致一个后果，就是出租人可以随便停水停电不用承担任何责任，还能收取租金。这明显是不公平，也是不应该被法律支持、鼓励的。一审法院认为伍世贵提交的2018年3月份的工资表没有附相关的劳动合同，且工资表显示的《晶田农庄万达店》与伍世贵商铺招牌“油盐饭”不一致，并不足以证明是其员工工资损失，认定错误。是否签订劳动合同和是否存在事实上的劳动关系完全是两码事，不签订劳动合同并不代表没有劳动关系，这种情况在餐饮界太普遍了。工资表与商铺招牌不一致也很正常，主要是因为商铺招牌改了，商铺之前的名字与工资表的抬头的名字是一致的。综上所述，应改判由邓志标赔偿伍世贵经济损失等。双方均未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间，邓志标提交了：1.民事判决书一份，拟证明伍世贵另一股东承租了案涉商铺楼上的2栋75号用于安装燃气排风管道，渗水与房屋质量无关，正是从正上面漏下来的；2.不动产权证，证明房屋没有质量问题。伍世贵对此发表质证意见称对两份证据的真实性合法性予以确认，对关联性不予确认，该两份证据不能证明案涉房屋不存在质量问题。伍世贵提交了:1.邓志标的短信聊天记录，拟证明伍世贵的损失是因邓志标将水电卡擅自拿走且换锁，导致商铺无法营业造成的。伍世贵对此发表质证意见称，伍世贵没有营业的原因是因为天然气被停，与邓志标从物管处收回水卡、电卡予以保管是无关的，更与房屋渗水无关。2.致邓志标阁下的函件，拟证明2018年10月8日，伍世贵向邓志标发函，称因邓志标收回水电卡，导致无法营业。邓志标对此发表质证意见称对真实性、合法性、关联性均不予确认，2018年2月8日因伍世贵的天然气被停止供气在先，邓志标从物业处收回水电卡时伍世贵已经停止营业近两个月。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院另查明，在本案（2017）粤1971民初141号案件的审理过程中，2017年6月27日，伍世贵于原审法院问话笔录中主张其经过认真考虑后同意解除《商铺租赁合同》，邓志标亦诉请解除。本院认为，本案为房屋租赁纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对上诉人邓志标和伍世贵上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕邓志标和伍世贵的上诉，本院分析如下：首先，关于漏水原因的问题。从《房屋损坏原因鉴定报告》和现场照片可知，案涉商铺存在楼板底开裂和渗水的部位有5处，天然气管和排风管只是其中一个位置，不可能造成商铺多处渗水。且邓志标二审提供的判决书亦未明确漏水的原因是由于安装天然气管和排风管导致的，其提供的房产证只能证明房屋的权属，亦无法看出漏水的原因，故邓志标主张系因安装天然气管和排风管导致楼板开裂渗水，但未能提供证据证明，本院对其主张不予采纳。因邓志标未能履行房屋修缮的义务，伍世贵拒绝支付租金属于履行抗辩权，因房屋的质量问题影响了伍世贵的正常使用，且案涉《商铺租赁合同》并未明确约定伍世贵逾期支付租金达到何种程度，邓志标可以解除合同，故邓志标主张伍世贵拖欠租金导致其行使解除权解除租赁合同，理由不能成立。但是在本案（2017）粤1971民初141号案件的审理过程中，2017年6月27日，伍世贵于原审法院问话笔录中同意解除《商铺租赁合同》，故双方对于解除案涉《商铺租赁合同》已经达成合意，《商铺租赁合同》已经双方同意而合意解除。若双方需要继续履行《商铺租赁合同》需双方再次达成一致意见，但邓志标一直主张解除合同，且综合本案的情况可知，双方的关系已经极度恶化，若要求双方继续履行合同，必将导致矛盾进一步激化。故根据双方之前解除《商铺租赁合同》的合意，本院认定应解除《商铺租赁合同》。因伍世贵对案涉商铺进行了装修，如上所述，现双方合意解除《商铺租赁合同》，邓志标作为受益人，本着公平合理原则，邓志标应对伍世贵的装修损失进行适当补偿。因一审法院对本案《商铺租赁合同》是否应该解除的认定有误，导致一审法院未向当事人行使释明权，亦未对装修情况进行鉴定，本院二审对装修损失不宜进行处理。考虑到租金、占有使用费等和装修损失存在互相抵扣的问题，本着公平合理的原则，本院对租金、占有使用费等在本案中亦暂不处理，双方可一并另行主张。同理，对于营业损失、停水停电损失等，伍世贵可一并另行主张。综上所述，原审法院认定邓志标与伍世贵继续履行双方于2015年6月22日签订的《商铺租赁合同》有误，本院予以纠正。本院认为案涉《商铺租赁合同》于2017年6月27日解除，对于双方当事人的其他诉请，双方可据此另行主张。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项及第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初4385号民事判决；二、确认邓志标与伍世贵于2015年6月22日签订的《商铺租赁合同》解除；三、驳回邓志标的其他诉讼请求；四、驳回伍世贵的诉讼请求。一审本诉受理费17742.41元，保全费4520元，合计22262.41元，由邓志标负担；一审反诉受理费12615.09元，由伍世贵负担。二审案件受理费44320.83元，由邓志标负担17742.41元，由伍世贵负担26578.42元。本判决为终审判决。审判长 许 卫审判员 邹凤丹审判员 陈美苑二〇一九年四月四日书记员 吴晓勇