江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0206民初3573号原告：金荷珍，女，1962年7月29日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：鲍国忠，江苏锡州律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍丽娜，江苏锡州律师事务所律师。被告：陈勤安，男，1962年8月29日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：陈传玉，江苏云崖律师事务所律师。第三人：陈丽，女，1986年6月27日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：陈传玉，江苏云崖律师事务所律师。原告金荷珍与被告陈勤安、第三人无锡市陈丽债权人撤销权纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告金荷珍的委托代理人鲍国忠、被告陈勤安、第三人陈丽的委托代理人陈传玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金荷珍诉称，其作为原告起诉陈勤安、无锡市华清铜业有限公司（以下简称华清公司）民间借贷纠纷案件，经过审理，判决华清公司、陈勤安应当承担还款责任。但陈勤安将其名下四套房产无偿或以不合理的低价转让给了女儿陈丽，造成陈勤安责任财产减少，严重损害了金荷珍债权人利益，根据合同法74条规定，要求法院判决撤销陈勤安与陈丽之间关于的无锡五洲装饰城D7-3284、D7-3285、安阳花园71-201、71-202房屋转让行为，并将上述房屋的权属状况恢复为原登记人状态。被告陈勤安、第三人陈丽辩称：陈勤安将房产转让给陈丽，系合法的转让行为，陈丽支付了合理的对价，不符合法定撤销权行使的条件，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2017年2月13日，金荷珍向惠山区人民法院起诉陈勤安、华清公司民间借贷纠纷案件，要求两被告立即归还借款50万元并承担逾期还款利息。后惠山区人民法院作出（2017）苏0206民初724号民事判决书，判决华清公归还金荷珍借款50万元并承担相应利息（利息计算方式：第一部分，以100万元为基数，自2016年2月14日起按年利率10%计算至2016年5月30日止；第二部分，以50万元为基数，自2016年5月31日起按年利率10%计算至实际给付之日止）；陈勤安对华清公司的上述债务承担连带清偿责任。该判决书已经发生法律效力。另查明，无锡五洲装饰城D7-3284、D7-3285、安阳花园71-201、71-202四套房屋原产权状况为陈勤安、徐金暖、陈丽三人共同共有，未明确产权比例。2016年11月25日，陈勤安、徐金暖与陈丽签订两份不动产转让协议，约定陈丽以各6万现金交付方式将无锡五洲装饰城D7-3284、D7-3285房屋产权份额转让给陈丽所有。2016年11月29日，无锡五洲装饰城D7-3284、D7-3285房屋产权归并为陈丽一人所有。2016年12月5日，陈勤安、徐金暖与陈丽又签订两份不动产转让协议，约定陈丽以各25万现金交付方式将安阳花园71-201、71-202房屋产权份额转让给陈丽所有。2016年12月6日，安阳花园71-201、71-202房屋产权归并为陈丽一人所有。华清公司法定代表人及股东为徐利敏，陈勤安与徐金暖系夫妻关系，陈丽为陈勤安与徐金暖女儿。再查明,2016年12月5日，华清公司归还了宁波银行贷款本息912187.5元,上述贷款通过扣除宁波银行陈丽账号上93万元余额进行归还。本院调取了宁波银行陈丽账号上93万元来源显示该款来自工商银行陈丽账号。本院再调取工商银行陈丽账号往来明细显示：2016年11月29日，陈丽工商银行卡原余额为392.53元；2016年12月1日，自南京证券账户转入20万，自徐利敏转入12万，自常州科教城科技支行卡存入20万；2016年12月5日，自南京证券账户转入66万，向宁波银行陈丽账户转出93万，向南京证券账户转出25万，账户余额变为392.53元。为查明事实，原告申请法院委托价格评估机构评估本案涉及转让的四套房屋市场价值。后价格评估机构出具评估报告确认以2016年11月30日为价值评估时间点，无锡五洲装饰城D7-3284、D7-3285房屋合计价值为33万元，安阳花园71-201、71-202房屋合计价值为133.64万元。庭审中，本院向陈丽本人询问陈丽房屋转让事宜。陈丽陈述：“当时我爸跟我说有一笔贷款要到期了，而且以我们安阳花园的两套房子做了抵押，如果这笔贷款还不上的话，安阳花园的两套房子就要被银行拍卖，所以我父母跟我商量，把安阳花园的两套房子以及五洲国际的两套商铺的所有权份额归并给我，因为我本来就跟他们两人是共有上述房屋的，然后就由我来还这笔贷款，所有我就还了这笔贷款，然后把四套房子都归并到我一个人名下，还了贷款作为房子的转让款。所有还贷的钱都是我自己账上的钱。徐利敏是我的舅舅，我妈妈的亲弟弟。我以前不知道徐利敏是华清铜业公司的法定代表人，现在知道了。”审理中，原告向法院提供了无锡五洲装饰城D7-3284、D7-3285房屋陈勤安、徐金暖、陈丽共同共有产权证六本，国有土地使用权证两本。并陈述：2016年11月8日，陈勤安及徐金暖到原告本案代理人办公室，希望给他时间协商还款，陈勤安愿意以五洲装饰城的两套商铺作为抵押，将房产证交付原告代理人，并且写了保证书。事后原告催促陈勤安办理房屋抵押手续，陈勤安对原告代理人说陈丽在学校教书没有时间回来，后来一直没有去办抵押登记手续。后在本案债务诉至法院进行保全后才发商铺已经过户到陈丽名下了。被告及第三人陈述：陈勤安是为华清的借款作担保，将五洲的两套商铺房产证给原告代理人，并不是将商铺给原告。后来商铺一直没有办理抵押手续。在房产过户时陈勤安去补办了房产证将房产归并给陈丽。当时宁波银行贷款到期，以安阳花园的两套房产作抵押，为了避免银行起诉，陈勤安与陈丽协商，由陈丽归还借款，陈勤安将两套商铺和两套房产归并给陈丽。当时五洲装饰城的两证原件在原告处，被告要求将上述两套房产直接抵给原告，但原告不同意，即不同意抵债，也不同意出售，只是要求被告偿还借款。因银行贷款到期急需资金还款，在与原告协商无果的情况下将产证挂失，重新办理了转让手续。本院认为：债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案的争议焦点在于陈勤安是否以合理的价格转让的本案涉及的四套房屋产权份额。一、关于陈勤安与陈丽一致认可归还华清公司贷款就是转让房屋款项问题。双方的不动产转让协议中并无约定以归还华清公司贷款方式支付房屋转让对价，且该款项支付方式也与协议约定“现金”不符。根据本院调查显示，陈丽归还的华清公司贷款有部分款项来源于华清公司法定代表人及股东徐利敏，这与陈丽陈述的归还贷款款项均来自于自己账上存在矛盾，本院对陈丽归还华清公司贷款的款项来源存在合理怀疑。在不动产转让协议并无约定且款项来源存在合理怀疑的情况下，即使陈勤安及陈丽一致认可，即使陈丽确实以自己部分财产归还了华清公司贷款，但也不能据此认定转让四套房屋产权份额时陈勤安及陈丽存在约定将归还华清公司贷款作为受让四套房屋产权份额的对价。二、关于不动产协议约定陈勤安房屋产权份额受让价格是否低于市场价格的问题。根据不动产转让协议，陈勤安、徐金暖与陈丽之间就本案涉及的四套房屋产权份额转让价格合计为62万元。但经过本院委托评估，在转让行为发生时间段内，本案涉及的四套房屋市场总价值为166.64万元。陈勤安、徐金暖与陈丽原为共同共有人，未明确各自产权比例，在归并产权份额时应当平均区分产权比例，故本案涉及的四套房屋中涉及陈勤安的产权份额三分之一市场总价值应为166.64万元/3=55.54万元。陈丽以62万元受让了陈勤安、徐金暖四套房屋的三分之二产权份额，其中受让陈勤安产权份额的对价应为62万/2=31万元。即使陈丽确实支付了房屋转让对价，但该对价也仅有房屋市场价值的55.8%（31万元/55.54万元），属于不合理低价。三、关于陈丽是否知道陈勤安以不合理低价转让财产损害了债权人利益的问题。陈勤安、徐金暖与陈丽系近亲属关系，从陈丽、陈勤安陈述推断，三人彼此之间对陈勤安陷于债务危机的情况应当是知晓的；而且在2016年11月8日原告即获得了陈勤安、徐金暖与陈丽无锡五洲装饰城两套房屋产权证及土地证作为借款履行担保的情况下，上述三人在不久即以挂失补办方式将上述无锡五洲装饰城两套房屋进行了产权归并。根据上述情形，不排除陈勤安、徐金暖与陈丽之间存在转让财产逃避债务履行的可能。据此，可以推定陈丽应当是明知该转让财产行为会损害债权人利益。综上，陈勤安以不合理低价转让自己名下资产，损害了金荷珍债权人的利益，受让人对此应当明知，该转让财产行为符合法律规定的撤销权行使范围，金荷珍的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条之规定，判决如下：撤销陈勤安与陈丽之间关于转让无锡五洲装饰城D7-3284、D7-3285、安阳花园71-201、71-202四套房屋三分之一产权份额的行为。陈丽、陈勤安应在本判决发生法律效力之日起三十日内协助金荷珍将无锡五洲装饰城D7-3284、D7-3285、安阳花园71-201、71-202四套房屋三分之一产权份额的所有权人恢复为陈勤安。案件受理费100元、保全费3770元、评估费15000元，合计18870元，由陈勤安、陈丽承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张 玮人民陪审员  张丽华人民陪审员  张中成二〇一九年四月七日书 记 员  江 琳