广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终2924号上诉人（原审被告）：王露，女，汉族，1974年5月21日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：阮战明，广东科德（佛山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈莲花，女，汉族，1962年2月19日出生，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：黎海平，广东正明扬律师事务所律师。上诉人王露与被上诉人陈莲花租赁合同纠纷一案,不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初11041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王露上诉请求：1.撤销一审判决，改判王露仅需向陈莲花支付2017年3月18日至2017年5月21日的租金29119元；2.一、二审诉讼费由陈莲花承担。事实和理由：一审判决认定事实不清。王露对涉案租赁物在2017年5月21日至2018年11月12日期间闲置实际上不存在任何过错。1.王露在与陈莲花发生多次诉讼纠纷后，已于2017年3月份开始搬离涉案租赁物，至2017年5月21日已搬离部分家具。但陈莲花强行制止王露搬走余下家具，并为此报警，后又对租赁物上锁，致使相关家具在法院查封前无法搬离。2.按照一审判决的过错划分原则，至少法院查封涉案租赁物内王露未搬离的家具导致王露客观上无法搬离家具，法院也应承担一定的过错责任。此后产生的闲置损失不应由王露承担。3.余下家具被查封后，王露已经失去处分权，客观上不具备将涉案租赁物返还给陈莲花的能力及条件，否则构成违法犯罪。陈莲花却掌握着相关家具的处分权，可以通过与法院沟通或申请将被查封物品另行存放或及时处理，从而避免租赁物闲置产生损失的扩大。但陈莲花没有及时采取措施避免损失的扩大，相关法律后果应由陈莲花自行承担。此外，从2018年11月12日陈莲花搬离涉案租赁物内被查封物品的行为来看，其具备随时收回涉案租赁物的能力和条件。4.一审判决错误认定本案的因果关系，忽略了租赁物闲置的根本原因。涉案租赁物的占用费应在相关执行案件中从执行款中优先扣除，不应由涉案租赁合同的当事人承担。此外，本案于2018年8月2日开庭，一审法院仅要求双方协商查封物品的归置问题，未发函给相关执行法院或执行法官对查封物品进行归置，同样存在过错或不履行法定职责的问题，应承担过错责任。5.涉案租赁物存放着被查封的物品，不属于闲置，陈莲花可以要求查封物品的法院或执行案件的申请执行人支付场地占用费或租金。6.即便一审法院认定涉案租赁物一直闲置，并不必然产生租金或场地占用费损失，一审法院判令王露承担陈莲花可能产生的损失，有失偏颇。二审期间，王露补充上诉意见称，陈莲花于2018年11月3日将涉案租赁物出租给案外人范文胜，一审判决王露承担2018年11月2日至12日的场地占用费没有事实和法律依据。陈莲花答辩称一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院驳回王露的上诉请求。陈莲花向一审法院起诉请求：1.王露立即支付拖欠的租金121730元（从2017年3月18日起至2018年1月17日止）；2.王露支付交回商铺之日止的商铺占用费；3.王露支付占用期间的水电费及管理费15007.87元；4.王露立即向陈莲花移交占用的商铺；5.王露承担所有案件诉讼费。一审法院认定事实：涉讼商铺位于佛山市南海区桂城街道简平路1号天安南海数码新城1栋613室，登记权属人为陈莲花。2013年1月17日，陈莲花出具授权委托书，授权刘富洪为其办理涉案商铺出租的相关事宜。同日，刘富洪（甲方、出租方）与王露（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》（以下简称涉讼合同），甲方将位于佛山市南海区桂城街道简平路1号天安南海数码新城1栋613室出租给乙方作开办公司之用；租赁物业的竣工建筑面积为276.65平方米；租赁期五年，自2013年1月18日起至2018年1月17日止；甲方同意给予乙方免租期2个月，自甲方交付租赁物业之日起计算，即自2013年1月18日起至2013年2月28日止，租金自2013年3月16日开始计收，免租期内甲方免收乙方租金，但所发生的物业管理费、水电费由乙方承担；租金（不含税）按租赁物业的竣工建筑面积每月每平方米40元计算，月租金为11066元；租金前两年不变，第三年起，每两年递增一次，递增幅度为10%，即第一、二年租金按每月每平方米40元计算，月租金为11066元，第三、四年租金按每月每平方米44元计算，月租金为12173元，第五年租金按每月每平方米48.4元计算，月租金为13390元；物业租金以先缴后用为原则，乙方须在每月15日前以现金或银行转账方式缴纳当月租金，租赁期内，如乙方逾期缴纳租金，每逾期一天，按拖欠租金总额的1%向甲方支付滞纳金，物业管理费每月每平方米3.7元，合计每月1023.61元；乙方应在签订本合同当天向甲方支付22132元作为押金，并同时向甲方预付第1个月租金即11066元；甲方装修期间，若因乙方放弃承租，则甲方所收的押金与预付租金不退回，并有权将租赁物业向第三方出租；双方定于2013年1月18日前将租赁物业交付乙方使用，并办理有关移交手续；租赁期内，若乙方逾期未缴纳按约定应当由乙方缴纳的租金及各项费用超过7天或欠费金额超过3000元的，甲方有权终止本合同，收回租赁物业并没收乙方的押金；另租赁期内，乙方应当保证安全使用租赁物业并维护物业完好，造成物业损坏所产生的维修费用由乙方承担，乙方交还物业时应保持物业及固定装修设施设备完好状态，不得影响物业的正常使用，对装修固定不动产，未经甲方同意乙方不得擅自拆除毁坏；等等。2013年1月18日，陈莲花将涉讼租赁物交付予王露使用。2017年3月9日，陈莲花向一审法院提起诉讼，一审法院立案案号为（2017）粤0605民初3162号，陈莲花要求王露清付拖欠的租金186026元及承担诉讼费。一审法院经审理后认定《物业租赁合同》合法有效，并于2017年5月5日作出（2017）粤0605民初3162号民事判决，判决王露支付截止至2017年3月17日止的租金186026元予陈莲花。后王露不服，提起上诉，佛山市中级人民法院经审理后于2017年11月7日判决驳回上诉，维持原判。2017年5月21日，王露向陈莲花发送短信，内容为“刘生、陈莲花你们好！关于你们上法院告我欠租一事我认，法院给我一个月时间同你们协商解决。我找刘生谈过三次，欠租我给，我们的合约也快到期，你们长期不在佛山，希望你们能回来面对面解决好欠租和续租一事，但刘生最后决定叫我搬走所有东西，他要将铺位转租他朋友使用，欠租直接在我装修市值37万—45万中直接扣除，剩余部分也不再赔给我，我也认了！但陈莲花你又不同意。昨晚我再次同刘生沟通，你们的态度反反复复，你们要我给回欠租你们，也不再和我续约，但我投入了约120万现金去装修你们的铺位，你们想赶走我想利用我的装修高价转租他人！你们这样做合理吗？刘生挂了我电话后就再也联系不上你们，不知你们为何不接我电话，我也无法和你们和谐沟通！现只有发信息你们，…如果续租你们立即回来收租，我续租，两全其美皆大欢喜的事！如果你们一意孤行不续租，我会将铺位装修还原原样，欠租我也不会再给你们，我也会倾尽所有，拼死追讨我投入你们铺位的装修钱！现在是5月20日，16号起租已超4天，希望你们收到信息尽快回复及协商。…”陈莲花表示最快下月初回来。2017年6月13日，陈莲花发送短信予王露“王小姐，我们月初就回来了，一直没接到你的联系，你什么时候付房租呀？”。2017年9月21日，陈莲花发送短信予王露，通知王露向管理处支付涉讼租赁物2017年7月至9月的管理费、水电费、大厦公共水电分摊费及违约金共4074.22元。王露回复“花姐，上次五月份已告知你不续签给曹总，我们没有经济实力支付你的费用，且五月已搬出你的铺位，所以现在我们双方都要寻求法律解决了，至于欠租及我们的装修费如何解决，就走法律程序，你铺位的费用你也该自己交了！谢谢”。2018年1月25日，王露向一审法院提起诉讼，一审法院立案案号为（2018）粤0605民初1660号，王露要求陈莲花补偿装修投入467503元并支付评估费3000元。一审法院经审理后于2018年4月27日作出（2018）粤0605民1660号民事判决，判决驳回王露的全部诉讼请求。该案诉讼中，双方协商王露在2018年4月12日前全部搬离完毕。2018年5月4日，深圳天安智慧园区运营有限公司作出交款通知单，载明涉讼租赁物2017年6月至2017年11月的用水量为5、金额19.25元，2017年6月至2017年11月的用电量为470、金额为413.88元，2017年7月至2018年5月的物业管理费11259.71元，管理费违约金1229.35元，电费违约金298.89元，水费滞纳金13.02元，2017年6月至2018年4月的大厦分摊电费2金额235.52元，2017年6月至2018年4月的分摊电费1金额1504.4元，2017年6月至2018年4月的分摊水费1金额33.85元，合计15007.87元。2018年5月31日，深圳天安智慧园区运营有限公司佛山分公司开具3张发票，均备注1-613，各确认收取刘彩霞物业管理费2259.71元、物业管理费9000元、（水费、电费、管理服务费）3748.16元，合计15007.87元。2018年6月26日，陈莲花提起本案诉讼。诉讼中，王露申请证人曹某出庭作证，一审法院经审查后予以准许。曹某陈述：2017年5月，王露约证人及陈莲花就王露租赁陈莲花的写字楼进行协商，证人要求陈莲花、王露解除合同，由证人与陈莲花签订合同，证人承担王露所欠的租金，后来因为租赁价格太高，证人放弃了。陈莲花说证人承担了王露所欠的租金并与陈莲花签订合同，陈莲花、王露之间的合同即解除。王露出示的微信截图显示“陈莲花让王露把管理费结算就让搬走，王露没有结算，所欠管理费是陈莲花结算的”。陈莲花对微信截图的真实性无异议。王露出示的照片显示警察到场处理陈莲花、王露的纠纷。陈莲花、王露一致确认：王露未支付2017年3月18日起的租金；涉讼租赁物内王露的物品于2018年5月30日被法院查封，双方同意归置涉讼租赁物内被查封的物品。陈莲花陈述：证人曹某只是与陈莲花、王露有协商，并没有签订租赁合同，陈莲花、王露的租赁合同在期满前尚未解除，王露于2017年5月搬离了部分物品，涉讼租赁物由王露上锁，前案进入执行程序后，王露带人前往涉讼房屋破坏装修，陈莲花才于2018年6月加锁；经与执行法官沟通，陈莲花于2018年11月12日将涉讼租赁物内的物品搬离，门锁是物业打开的，陈莲花不在佛山，故将钥匙放在物业管理处；王露除本案交款通知书、发票显示的水电费、物业管理费未支付外，均已交纳。王露陈述：王露已书面及短信告知陈莲花解除合同，陈莲花口头同意解除，王露于2017年5月21日搬走一部分家具，剩余家具未搬离是因陈莲花强行不让搬离，陈莲花为此报警，陈莲花从2017年5月王露搬走后上锁；涉讼租赁物内被查封的物品是陈莲花搬离的，当日王露没有到场；王露支付水电费、物业管理费至2017年3月，2017年4月、5月的未支付。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼商铺已办理产权登记，案外人刘富洪根据陈莲花的授权与王露签订的《物业租赁合同》，是陈莲花、王露双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。陈莲花自认已于2018年11月12日搬离涉讼租赁物内被查封的物品，即陈莲花已收回涉讼租赁物，故一审法院对陈莲花主张王露返还涉讼租赁物的请求不再予以支持。王露辩称涉讼合同已于2017年5月24日解除，陈莲花则认为涉讼合同期满前尚未解除。对此，一审法院认为，证人曹某与陈莲花仅是协商承租涉讼租赁物，但未签订租赁合同，王露并未提供充分有效的证据证实陈莲花、王露已协商一致解除合同，故一审法院对王露的上述意见不予采纳。陈莲花主张王露对涉讼租赁物上锁，一直未返还涉讼商铺予陈莲花；王露辩称陈莲花上锁，不让其搬离涉讼租赁物内的剩余物品。对此，一审法院认为，王露于2017年5月搬离了部分物品，剩余部分物品在涉讼租赁物内，微信截图反映陈莲花因王露尚未结算物业管理费，故其不让王露搬离，但王露因拖欠陈莲花租金、物业管理费导致陈莲花不让其搬离，双方对交接涉讼租赁物均有过错，致使租赁物一直闲置，基于公平合理原则，一审法院酌定2017年6月1日起的租金按13390元/月的50%计算，即6695元/月。（2017）粤0605民初3162号案已对2017年3月17日及之前的租金作出了处理，王露尚未支付2017年3月18日起的租金予陈莲花，涉讼租赁物内剩余的物品于2018年11月12日才搬离完毕，故王露应支付2017年3月18日至2018年11月12日的租金及占用费合共149320.1元（13390元/月×2个月14天+6695元/月×17个月12天）予陈莲花。陈莲花请求的租金、占用费超出上述核定的部分，一审法院不予支持。涉讼租赁物2017年6月至2017年11月的水费为19.25元，2017年6月至2017年11月的电费为413.88元，2017年7月至2018年5月的物业管理费为11259.71元，管理费违约金1229.35元，电费违约金为298.89元，水费滞纳金13.02元，2017年6月至2018年4月的大厦分摊电费2金额235.52元，2017年6月至2018年4月的分摊电费1金额1504.4元，2017年6月至2018年4月的分摊水费1金额33.85元，合计15007.87元。陈莲花提交的发票与交款通知书相印证，一审法院确认陈莲花已缴纳上述费用。如前所述，陈莲花、王露对交接涉讼租赁物均有过错，致使租赁物一直闲置，基于公平合理原则，一审法院酌定2017年6月1日起的物业管理费及违约金由陈莲花、王露各负担50%。因此，王露应支付物业管理费6244.53元（11259.71元+1229.35元）×50%、水电费2518.81元（19.25元+413.88元+298.89元+13.02元+235.52元+1504.4元+33.85元），合计8763.34元（6244.53元+2518.81元）。陈莲花请求的物业管理费超出上述核定的部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王露应于判决发生法律效力之日起十日内支付2017年3月18日至2018年11月12日的租金及占用费合共149320.1元予陈莲花；二、王露应于判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费、水电费合计8763.34元予陈莲花；三、驳回陈莲花的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件以简易程序结案，受理费4252.06元，减半收取计2126.03元（陈莲花已预交），由陈莲花负担395.2元，王露负担1730.83元。陈莲花多预交的诉讼费1730.83元，在判决发生法律效力后经陈莲花书面申请，一审法院予以退还。王露负担的诉讼费1730.83元，应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。二审期间，上诉人王露向本院提交陈莲花与案外人范文胜签订的《物业租赁合同》，被上诉人陈莲花没有提交新证据。本院组织双方当事人进行了证据质证。经审查，王露提交的证据真实、合法，本院予以采信。经审理，一审判决认定的基本事实清楚，本院予以确认。另查明，2018年11月3日，陈莲花与案外人范文胜签订《物业租赁合同》，约定陈莲花将位于佛山市南海区桂城街道简平路1号天安南海数码新城1栋613、614单元（其中613室是涉案租赁物）出租给范文胜，租赁期自2018年11月8日至2024年11月7日。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为王露应向陈看莲花支付的租金、占用费、管理费及水电费数额。王露上诉主张，其于2017年5月21日搬走涉案租赁物内的部分家具，其余家具系因陈莲花强行制止而无法搬离，故该租赁物此后的租金、占用费、管理费及水电费不应由其承担。经查，根据王露提交的微信通话记录及陈莲花的自认，陈莲花确因王露尚未结清物业管理费而授意物业公司不让王露搬离，但王露提供的证据不足以证明陈莲花对涉案租赁物上锁致使其不能再使用，也不能证明其事后曾试图搬走家具并遭到物业公司或陈莲花的制止。故在涉案合同未经双方协议解除且王露实际占用涉案租赁物的情况下，王露应向陈莲花支付合同期内的租金、合同期满后的占用费及相应的管理费、水电费。一审法院已根据双方的过错程度，酌定王露对2017年6月1日起的租金、占用费、管理费及水电费按50%计算，并无不当，本院予以维持。其次，双方确认王露遗留于涉案租赁物内的家具于2018年5月30日被法院查封。陈莲花于一审庭审中亦确认，其于2018年6月因王露破坏涉案租赁物的装修对涉案租赁物上锁。由此，王露自2018年6月起不仅无法将涉案租赁物内的家具搬离，亦不能进入涉案租赁物并使用。故基于公平合理的原则，本院认为王露对涉案租赁物的占用费、管理费及水电费应计算至2018年5月。即王露应支付2017年3月18日至2018年5月31日的租金及占用费合共113368.67元（13390元/月×2个月14天+6695元/月×12个月天）予陈莲花。一审判决王露应向陈莲花支付的物业管理费、水电费并无不妥，本院予以维持。综上所述，王露的上诉请求部分成立，本院予以支持，其余上诉请求不能成立，应予驳回。本案因二审出现新证据改判，故一审判决不属错判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初11041号民事判决第二项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初11041号民事判决第三项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初11041号民事判决第一项为：上诉人王露应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年3月18日至2018年5月31日的租金及占用费113368.67元予被上诉人陈莲花；四、驳回陈莲花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费减半收取2126.03元，由上诉人王露负担1314.03元，由被上诉人陈莲花负担812元。二审案件受理费2879.29元，由上诉人王露负担2726.75元，由被上诉人陈莲花负担152.54元。本判决为终审判决。审判长  余珂珂审判员  徐允贤审判员  黄玉凤二〇一九年四月十日法官助理彭振宇书记员钟伊发