江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏1322民初15206号 原告（反诉被告，以下称原告）：黄学勤，女，1971年10月8日出生，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。 委托诉讼代理人：张传浩，江苏名典律师事务所律师。 被告（反诉原告，以下称被告）：宋雪莲，女，1985年12月12日出生，江苏省淮安市人，居民，住江苏省淮安市淮阴区。 委托诉讼代理人：顾明，江苏德沛律师事务所律师。 原告黄学勤与被告宋雪莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年2月22日、4月2日两次公开开庭进行了审理。原告黄学勤的委托诉讼代理人张传浩到庭参加两次次庭审、被告宋雪莲及其委托诉讼代理人顾明到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告黄学勤向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的租赁合同，被告向原告腾退租用的房屋；2.被告向原告给付租金2667元及利息（从应付款之日计算至实际给付之日止）、房屋占有使用费（从2018年9月1日起计算至房屋返还之日止）、物业费448元、电费36元；3.被告赔偿原告房屋维修费5000元及6个月闲置期间的租金损失16000元。事实与理由：2016年7月30日，原告与被告签订租赁合同，约定原告将位于沭阳县浙江商城A13幢25-27号房屋出租给被告，双方对租期、租金等作出了约定。被告未能支付第三年度的租金，且经原告多次催要仍未支付，构成根本违约，原告有权解除合同。另被告承租期间未能妥善保管，致使涉案房屋因渗漏致损，被告应当予以赔偿。为此，特提起诉讼。 被告宋雪莲答辩并反诉称：1.原告在租期内单方要求增加租金，不符合双方约定，原告该恶意行为导致被告无法向其支付第三年的租金；2.被告多次与原告沟通未果，造成被告无法正常使用涉案房屋；3.涉案房屋在租赁期间发生重大渗漏，原告在被告通知后仍未尽到出租人的义务。原告的行为构成违约，给被告造成了巨大的损失，要求对涉案房屋的装修损失进行鉴定。综上，被告不同意原告的诉讼请求，同时提出反诉请求：原告赔偿被告损失210000元（装修损失70000元、样品损失207150元、店面转让费25000元、已付租金106000元，共计433150元，由于该损失含租用案外人仲昶房屋的损失，本案中主张210000元）。 针对被告宋雪莲的反诉，原告黄学勤辩称：1.被告没有按时向原告支付租金，构成违约，原告有权解除合同；2.根据合同约定，如果涉案房屋存在渗漏问题，被告负有维修义务。所以，原告不应赔偿原告的损失。 本院经审理认定事实如下：2016年7月30日，原告黄学勤（甲方）与被告宋雪莲（乙方）签订租赁合同，约定甲方将位于浙江商城A13栋25-27门面房出租给乙方。该合同第二条约定，租赁期限为5年，自2016年7月30日起至2021年7月30日止；第三条约定，年租金为人民币叁万元整，按年计算，现付后用，乙方需提前10-25天交清下期租金。如拖欠租金，甲方可以单方面解除合同；第五条约定，租赁期间，出租房屋的维修由乙方负责，属乙方人为造成的房屋破坏，乙方必须负责人承担修复和赔偿。租赁期间水电费由乙方负责；第六条约定，合同期间年租金另议。其后，原告向被告交付了上述商铺，被告已向原告支付了第一年度租金30000元及第二年度租金32000元。 2018年8月25日，原告向被告发出律师函，要求被告按照第40000元/年支付第三年度租金。 在本案的审理过程中，原、被告双方一致同意以32000元/年确定涉案房屋租金，被告认可应在2018年7月20日之前支付第三人年度租金，但不同意支付第三年度租金。 另查明，涉案房屋在被告租用期间发生渗漏，导致房屋受损。 以上事实，有原告陈述、被告答辩、租赁合同、律师函等证据予以证实。 本案争议焦点为：1.原、被告双方谁是违约方；2.原告主张的租金、房屋占用费、闲置期间租金损失等费用是否能够得到支持；3.被告主张的各项损失是否能够成立。 关于第1个争议焦点，即原、被告双方谁是违约方问题。原、被告之间系房屋租赁合同关系，原告作为房屋出租人，其基本义务是向被告交付适租的房屋，被告作为承租人，其基本义务是按约定方法使用房屋并按约定时间向原告支付租金。原告已将涉案房屋交付被告使用，且房屋适租，其已履行了合同基本义务。原、被告双方虽因房租发生争议，但原告没有收回房屋或者影响被告对房屋的正常使用。被告虽辩称，原告造成被告无法正常使用涉案房屋，但未提供证据予以证明，本院对其该辩解不予采信。涉案租赁合同第六条约定，合同期间年租金另议。结合被告向原告支付的第二年度租金为32000元的事实，可以看出，原、被告对房租并未约定固定价格。在此情况下，原告要求提高第三年租金，也符合合同本意，不能认定原告违约。另涉案租赁合同第五条约定，租赁期间，出租房屋的维修由乙方负责，属乙方人为造成的房屋破坏，乙方必须负责人承担修复和赔偿。根据该约定，涉案房屋在租赁期间虽发生渗漏，但应由被告负责维修。因此，即使原告经被告催告没有对涉案房屋进行维修，也不能认定原告违约，被告也无权以此拒付第三年度租金。原、被告双方对第三年度租金支付标准存在争议，被告认为应按照32000元予以计算，但其也未能按时向原告支付该款。在本案的审理过程中，原、被告双方一致认可按照32000元/年确认涉案房屋租金，被告仍然不同意支付第三年度租金，其行为构成违约。因此，原告有权要求解除涉案租赁合同，并要求被告将涉案房屋腾空并返还。 关于第2个争议焦点，即原告主张的租金、房屋占用费、闲置期间租金损失是否能够得到支持问题。被告在双方已对房屋租金达成合意情况下仍拒绝向原告支付第三年度的租金，构成违约，原告有权要求被告支付至合同解除之日的租金，该租金应按照32000元/年计算。同时，被告还应向原告支付自合同解除之日至房屋返还之日期间的房屋占有费用，该费用也应按照32000元/年计算。由于涉案租金合同期间未届满，因被告违约行为导致合同解除，被告应赔偿原告合理期间的经营损失。结合涉案房屋的位置及本地区房屋租赁市场环境等因素，本院酌定被告应按32000元/年标准赔偿原告3个月经营损失共计8000元。另，由于原、被告之前未能对租金标准达成合意，被告可以拒付租金，因此，原告无权要求被告支付租金利息损失。由于原告提供的证据不足以证明其代被告垫付了电费36元及物业费484元，因此，本院对原告要求被告给付电费36元及物业费484元的诉讼请求不予支持。另涉案租赁合同第五条约定，租赁期间，出租房屋的维修由乙方负责，属乙方人为造成的房屋破坏，乙方必须负责人承担修复和赔偿。原告无证据证明涉案房屋渗漏受损是由被告人为造成，因此，原告无权要求被告赔偿相关维修费用。 关于第3个争议焦点，即被告主张的各项损失是否能够成立问题。根据以上论述，原告不存在违约行为，不管被告是否存在相关的损失，原告均不应承担赔偿责任。因此，本院对被告该主张不予支持。综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告黄学勤与被告宋雪莲于2016年7月30日签订的租赁合同； 二、被告宋雪莲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄学勤腾空并返还位于沭阳县浙江商城A13栋25、27室房屋； 三、被告宋雪莲于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告黄学勤给付租金及房屋占用费（从2018年7月30日起按照32000元/年计算至被告宋雪莲向原告腾空并返还涉案房屋之日止）、经营损失8000元； 四、驳回原告黄学勤的其他诉讼请求； 五、驳回被告宋雪莲的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费400元，反诉案件受理费1693元，合计2282元，由原告黄学勤负担150元，由被告宋雪莲负担2132元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费2282元。 审 判 长  程家亮 人民陪审员  张复江 人民陪审员  凌海波 二〇一九年四月二十日 书 记 员  徐 静 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提交商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。