成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0124民初565号 原告（反诉被告）：成都华居物业管理有限公司，住所地：成都市金牛区蜀西路9号9栋9楼904号。 法定代表人：魏翠，职务：总经理。 委托诉讼代理人：江银强，男，汉族，1996年1月14日出生，住四川省岳池县。 委托诉讼代理人：彭可涵，女，汉族，1993年7月10日出生，住四川省巴中市巴州区。 被告（反诉原告）：陈哲西，男，汉族，1977年1月27日出生，住四川省古蔺县。 被告（反诉原告）：范文，女，汉族，1988年1月30日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：陈哲西，男，汉族，1977年1月27日出生，住四川省古蔺县。 原告（反诉被告）成都华居物业管理有限公司（简称华居物业公司）与被告（反诉原告）陈哲西、被告（反诉原告）范文物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张少适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）华居物业公司的委托诉讼代理人江银强、彭可涵、被告（反诉原告）范文的委托诉讼代理人即被告（反诉原告）陈哲西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）华居物业公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令陈哲西、范文支付拖欠的物业管理服务费5007.20元；2、判令陈哲西、范文支付违约金5007元；3、陈哲西、范文承担本案全部诉讼费用。事实及理由：华居物业公司与成都宝投房地产开发有限公司签订“怡景城市花苑”项目《前期物业服务合同》，约定华居物业公司负责该项目的物业管理服务工作，业主负有交纳物业费义务。但陈哲西、范文从2015年10月1日起，截止起诉之日，未向华居物业公司缴纳物业管理费，现提起诉讼，请求支持其诉讼请求。 被告（反诉原告）陈哲西、范文辩称并反诉称，华居物业公司系开发商引进为小区做物业服务工作，陈哲西、范文2012年底收房时发现小区外墙有脱落迹象，房屋内出现各种问题：墙灰涂抹低于建筑规范要求，厨卫基坑干燥，客厅窗外楼面一根由下而上的污气排放管，当时就提出整改要求，开发商与华居物业公司人员同时在场，说只要签收房屋后，华居物业公司工程部门马上安排整改达到要求，因为是婚房，为了赶时间就相信了，后多次到物管办公室催促，均未解决上述问题，一直无法入住。从交房至今，单元门禁系统就被弃用；小区内公共空间楼道走廊墙壁砖脱落未予修缮且未对松动处排除安全隐患；视频监控系统盲点多黑屏多，形同虚设；为节省人工成本，华居物业公司将小区所有应急通道焊接并锁死，对生命安全视作儿戏；通道楼梯周边污渍斑驳，内墙壁剥离隆起；从未开放启用开发商配套的小区景观池或游泳池；小区内及车库消防设备缺失破损，不更新不补充；小区所有公共区域灯光昏暗，无法满足正常生活要求；对访客从不登记；小区花草树木枯萎枯死，没有补植过一次；未经业主大会准许，私自更换第一届业委会建造的车闸；肆意在小区商业化，在电梯打广告，没有将公共经营收入上缴第二届业委会，拒不执行与业委会达成的协议，只收取业主车位费50%；小区顶楼航空警示灯失效，没有达到国标每分钟闪光频率20-70次，部分障碍灯无效；小区外围公共区域被人搭建侵占，华居物业公司还去收取物管费；小区负二楼屎尿遍地，从未彻底处理干净；华居物业公司为减少成本，竟长期雇佣60岁以上的老年人当保安和保洁。装修工人推车脚架不督促包裹胶皮，造成走廊磁砖地面千疮百孔，常有材料被盗。原告服务管理混乱，追求短期经济利益，第二届业委会与华居物业公司达成协议，将其收取的车位费的50%返还业主，以弥补被开发商骗走办证税费的损失，但华居物业公司出尔反尔，执行一个月后就拒不执行。华居物业公司持续性，根本性地违反《前期物业服务协议》和通行的行业服务标准。华居物业公司违反了《合同法》、《侵权责任法》等相关条款，更严重违反了对怡景城市花苑物业投标文件的承诺，请求依法驳回华居物业公司之诉讼请求，并反诉请求：1、判令华居物业公司全面履行《物业服务协议》和行业标准确定的义务，即：立即恢复小区单元门禁与住房的语音通话系统连接；对小区内公共空间楼道走廊墙壁的墙砖脱落进行修缮并对松动处排除安全隐患；对小区视频监控系统盲点黑屏立刻进行修复；立即将小区所有应急通道打开并值守，确保生命安全；对小区内楼幢人行通道楼梯周边污渍清除干净并对墙壁剥离隆起处进行处理；开放启用开发商配套的小区游泳池；对小区内及车库消防设备缺失破损的立刻更新配置到位；对小区所有公共区域灯光必须在晚七点到早七点光线充足，并随季节变化调整，满足正常生活要求；前后门岗访客严格登记，履行保安职责，维护小区安全；对本小区枯萎枯死的花草进行补植；未经业主大会准许，私自更换车闸，要求立即恢复原状；要求将2018年度公共收益立即结算上缴业委会；拒不执行与业委会达成的协议，只收取业主车位费50%，要求按50%的标准支付车位费；小区顶楼航空警示灯失效，要求恢复使用，并达到国标每分钟闪光频率20-70次；小区外围公共区域被人占用，要求华居物业公司履行保护公有产权的完整；小区负二楼屎尿遍地，要求及时处理干净。2、因华居物业公司从多年以来持续有上述失职行为，导致无法正常入住，造成房产贬值、重大精神损失，请求法院判令华居物业公司退还陈哲西、范文过去已交纳的全部物业费，并免除陈哲西、范文后续未入住期间的所有物业服务费用，并赔偿陈哲西、范文房产贬值费与精神损失费费10000元。 原告（反诉被告）华居物业公司针对反诉辩称，陈哲西、范文提出的反诉请求事项没有事实依据，不符合法律规定及合同约定，应予驳回。华居物业公司已按照合同约定全面履行物业服务义务，在日常服务工作中均严格按照合同约定及流程履行物业服务义务，制定物业服务各项工作计划，按要求定期巡查，无论是自查发现还是接到业主反应的问题均做好记录，在巡查时发现有需要维修的地方，在保修期范围内的华居物业公司第一时间发函至开发商及施工方协调处理，过保修期外属小修范围内的原告及时组织工程人员进行修复；属于大、中修范围的及时向业主委员会提出建议和报告；在日常巡查过程中发现的其他问题均会及时处理。同时根据合同约定，定期对小区内消防设施设备等巡查，根据工作计划对怡景城市花苑小区消防栓内的器材及灭火器于每月中旬进行一次巡检，对过期的灭火器及消防栓内的器材进行及时更换及补充；并委托专业公司定期对小区消防系统进行维护保养。小区公共区域灯光随季节变化调整，正常运行数年，完全满足广大居民的正常生活需要，华居物业公司在管理过程中于2016年、2017年陆续在开发商原有的路灯配置基础上增加10余处夜间路灯照明。对于陈哲西、范文所提到的外来人员、外来车辆进出华居物业公司均是经过仔细盘问后进行登记，排除可疑人员；车辆进入小区时华居物业公司门岗工作人员会温馨提示车主不得将车辆乱停乱放或占用业主私家车位，对无法联系到的车主原告会张贴温馨提示引导车主正确停放，对于提醒三次以上均无效的车辆进行上锁处理。小区原开发商配置的道闸系统为车辆进出刷卡系统，至今已有6年时间，年代久远，不够智能化，已不能满足现在快节奏的需要，也存在许多不足，对小区的车辆管理工作造成了极大不便，华居物业公司本着为广大业主考虑，进一步规范车辆管理、提升服务品质，出资将原老式车辆道闸系统升级为车牌号识别系统，业主车辆进出自动识别车牌即可。原旧道闸系统属小区全体业主的共同资产，原告将更换下来的旧道闸系统统一存放在小区内保管。采光棚华居物业公司每月定期清理一次，对小区卫生死角、地下室也会定期进行清扫，各节假日前华居物业公司也会要求小区工作人员进行环境大扫除，给业主提供舒适的居住环境，同时小区环境也需各位业主共同维护。花草树木是随着季节交替，绿化工作周而复始，冬季时节花要凋谢、树木存在干枯，此为自然现象，绿化补植、修剪、养护是一项长期循环的工作。华居物业公司配备有专职绿化工，根据物业服务合同约定每两月进行一次修剪及养护，并根据园区绿化生长情况适时补栽和维护。根据《前期物业服务合同》约定及相关法律法规规定物业服务是物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业共有区域的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，不含业主及使用人的人身与财产保险和保管责任，同时华居物业公司对业主和使用人出现违反规定行为时，针对行为和情节轻重会采取制止、规劝、报告等措施，若制止无效则上报相关部门进行解决。综上，华居物业公司按照合同约定已经履行合同约定物业服务，陈哲西、范文所提出的反诉请求没有法律和事实依据，故请求法院查清事实，驳回陈哲西、范文的反诉请求，支持华居物业公司的本诉请求。 本院经审理查明，2011年2月10日，华居物业公司与成都宝投房地产开发有限公司（开发商）签订《“怡景城市花苑”前期物业服务合同》，约定由华居物业公司为位于成都市郫县（现为成都市郫都区怡景城市花苑商住小区提供物业服务，委托管理服务事项有：房屋建筑本体公用部位的维修、养护和管理；公用设施、设备的维修、养护、运行和管理；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通和车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。物业服务质量约定：1、房屋外观；2、设备运行；3、房屋及设施、设备的维修、养护；4、公共环境；5、绿化；6、交通秩序；7、公共秩序维护与消防协助；8、房屋公用部位、公用设施设备的急修、小修；上述服务事项不低于物业管理服务的行业指导标准（具体见附件），该合同附件二为成都市住宅物业服务等级指导标准（试行）二级；委托管理期限自2011年2月11日至业主大会成立业主委员会选聘新的物业管理企业并签订物业管理服务合同止，物业费标准住宅按照业主建筑面积1.60元/月/平方米收取，原则上每月缴纳一次，缴费时间为当月的前十个工作日，逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日每天按照应缴纳管理服务费的万分之30缴纳滞纳金。合同签订后，华居物业公司入驻该小区进行物业服务至今。陈哲西、范文系位于成都市郫都区房屋所有权人，该房屋建筑面积78.24平方米。现华居物业公司以陈哲西、范文未按照合同缴纳相关费用为由，提起诉讼，要求支持诉请；陈哲西、范文以华居物业未按照合同履行物业服务职责为由，提起诉讼，要求支持诉请。 同时查明，案涉小区另一业主吴倩于2012年7月17日和华居物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定的物业服务事项和华居物业公司与成都宝投房地产开发有限公司（开发商）签订《“怡景城市花苑”前期物业服务合同》相同，在物业管理服务质量标准中约定，1、房屋外观；2、设备运行；3、房屋及设施、设备的维修、养护；4、公共环境；5、绿化；6、交通秩序；7、公共秩序维护与消防协助；8、房屋公用部位、公用设施设备的急修、小修；物业服务质量标准不低于《成都市新都区普通住宅物业服务等级标准》中的一级服务标准。物业费的标准为住宅1.6元/月/平方米，每季度缴纳一次物业费，逾期缴纳物业费的，按照拖欠费用每日千分三的比例收取违约金。陈哲西、范文确认也和华居物业公司签订了《前期物业服务合同》，合同的权利义务内容与吴倩于2012年7月17日和华居物业公司签订《前期物业服务合同》相同。 庭审中，华居物业公司要求支付物业服务费的期间为2015年10月1日至2018年12月31日，并提交了向陈哲西、范文发出的短信催收记录。陈哲西、范文对该期间没有缴纳物业服务费无异议。 本案在审理过程中，经本院现场勘查案涉小区环境，情况有：许多楼栋内外墙墙体的墙砖有大面积脱落，7栋楼下有块绿化带有人种植蔬菜，部分绿化带无花草等绿化植物，4栋侧面墙角堆放有脱落的外墙砖渣，负一楼地下室有建渣堆放，2栋1单元外墙有牵拉的光纤网线，消防通道没有发现堵塞，部分楼栋墙体有污渍，部分楼栋地下室负一楼入户顶棚（冷凝水管处）脱落，3栋通往负层的楼梯间路灯损坏，楼梯间堆放有杂物，监控室有21个监控不能使用，部分监控盲点，部分监控信号不清晰，闪烁，7栋的烟感器和声光报警脱落，负二层有部分消防设施缺失，有污水和垃圾堆放，小区外墙公共空间被人搭建商铺使用。 庭审中，原被告对案涉小区路灯照明时间协商为：每年1、2、10、11、12月从每天晚上18点开至第二天8点，每年3、4、5、6、7、8、9月份从每天晚上19点开至第二天7点。 庭审中，原被告对华居物业公司将案涉小区车辆进出识别系统由之前的刷卡进出升级为智能车牌号识别系统的事实无异议，双方对案涉小区各单元门禁语音系统损坏的事实无异议，对案涉小区没有游泳池的事实无异议。 庭审中，华居物业提交了2014年5月20日向成都宝投房地产出具的工作函，就案涉小区单元门禁智能系统出现故障要求处理；华居物业公司提交了2016年4月19日向案涉小区业委会出具的该业委会代表袁建华2016年4月21日签收的工作函，以及2018年3月7日的向小区业委会出具的工作函，提出对门禁系统进行改造方案，资金渠道建议由专项资金或其他渠道列支，华居物业公司拟证明就小区单元门禁智能系统出现故障已向原开发商和小区业委会致函并提出修改方案，业委会至今没有回复，物业公司对此在履职尽责。庭审中，华居物业公司提交了2014年12月22日开发商、施工方、业主代表等就案涉小区外墙砖脱落事项开会的会议记录，华居物业公司就案涉小区外墙砖脱落事项于2015年6月1日向郫县房管局的报告、2017年2月20日向四川中普建设公司的工作函、2017年7月7日该小区业主委员会和华居物业公司共同向郫县犀浦镇政府、郫县犀浦镇犀河社区出具的紧急事件反应，拟证明华居物业公司对此事件履职尽责情况。 庭审中，华居物业公司提交了访客记录登记本，拟证明其对案涉小区外来进出人员在进行核查登记。 庭审中，华居物业公司提交了其在案涉小区进行物业管理服务的工作照片，拟证明履职尽责情况；庭审中，陈哲西、范文提交了关于案涉小区环境的照片、视频资料，拟证明小区环境卫生差、人员进出没审核登记、消防通道堵塞、部分路灯不能照明、小区顶楼航空警示灯失效、部分信箱损坏等情形，进而证明华居物业公司没有履职尽责。庭审中，华居物业公司确认小区有两栋楼的顶楼航空警示灯失效。 庭审中，陈哲西、范文提交了案涉小区前期物业招投标文件，要求华居物业按照招投标文件中的标准履行物业服务。 本院在审理过程中，经向成都市新都区房管局了解，该区没有制定物业服务等级指导标准。 以上事实，有华居物业公司和陈哲西、范文的身份信息、《前期物业服务合同》、房屋信息登记表、华居物业公司提交的照片、缴费短信催收记录、陈哲西、范文提交的照片和视频、华居物业公司的工作函、访客登记本、本院勘验笔录、本院的工作记录、2017年成都市住宅物业服务等级指导标准，以及双方当事人当庭陈述等予以证实，本院予以确认。 本院认为，根据华居物业公司和成都宝投房地产开发有限公司（开发商）签订的《“怡景城市花苑”前期物业服务合同》、华居物业公司和陈哲西、范文签订的《前期物业服务合同》、案涉房屋的登记信息，可以确认华居物业公司和陈哲西、范文建立了合法有效的物业服务关系。双方应按照合同的约定履行权利义务。对于陈哲西、范文认为华居物业公司应按其招投标文件履行物业服务义务的主张，本院认为华居物业公司和成都宝投房地产开发有限公司，以及华居物业公司和陈哲西、范文签订了《前期物业服务合同》，陈哲西、范文的该主张不符合《物业管理条例》第三十五条第一款：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”的规定，不予支持。根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用”和《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，华居物业公司要求陈哲西、范文支付拖欠的物业费并承担违约金的主张，符合双方签订的合同的约定和法律规定，应予支持。根据陈哲西、范文所有的案涉房屋的建筑面积和双方签订的合同约定的物业服务费标准即1.60元/月/平方米，本院确认陈哲西、范文应支付2015年10月1日至2018年12月31日的物业服务费4882.18元；对于华居物业公司主张的违约金，虽双方签订的合同中约定每季度缴纳一次物业费，逾期缴纳物业费的，按照拖欠费用每日千分三的比例收取违约金，但在华居物业公司未提交证据证明陈哲西、范文未按时交纳物业服务费所造成的损失的情况下，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的：‘过分高于造成的损失’”的规定，结合本案的实际，本院确认陈哲西、范文应支付华居物业公司的违约金为976.44元。对于陈哲西、范文认为华居物业公司没有尽到物业服务义务，构成违约，不应支持其要求支付物业服务费的主张，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，本院不予支持。 对于陈哲西、范文的反诉请求，本院认为应根据法律、法规的规定和双方签订的合同作为确定华居物业公司履行物业服务义务的依据。华居物业公司和陈哲西、范文签订的《前期物业服务合同》约定的物业服务质量标准为不低于《成都市新都区普通住宅物业服务等级标准》中的一级服务标准，华居物业公司和成都宝投房地产开发有限公司（开发商）签订的《“怡景城市花苑”前期物业服务合同》在合同附件二中约定的服务标准为成都市住宅物业服务等级指导标准（二级），根据本院调查，在成都市新都区没有制定普通住宅物业服务等级标准的情况下，本院按照华居物业公司和成都宝投房地产开发有限公司（开发商）签订《“怡景城市花苑”前期物业服务合同》约定的附件二约定的标准，决定按照成都市2017年物业服务等级指导标准的二级标准来确定华居物业公司是否履行相应义务。根据本院在审理过程中，对案涉小区环境情况现场勘查，该小区外墙公共空间被人搭建成商铺使用，华居物业公司应按照成都市2017年的物业服务指导等级标准中的二级标准第5条的规定，对上述行为进行劝阻，并报告业委会和有关主管部门。对案涉小区4栋侧面墙角堆放有脱落的外墙砖渣，负一楼地下室有建渣堆放，部分楼栋墙体有污渍，3栋通往负层的楼梯间堆放有杂物，负二层有污水和垃圾堆放，华居物业公司应按照成都市2017年物业服务等级指导标准的二级标准中关于保洁服务的要求，对上述垃圾、杂物进行清运，对上述污渍、污水进行清洗、保洁；对于小区的路灯照明情况，根据双方在审理中达成的协议，华居物业公司应当在每年1、2、10、11、12月从每天晚上18点开至第二天8点，每年3、4、5、6、7、8、9月份从每天晚上19点开至第二天7点，并根据根据成都市2017年物业服务等级指导标准的二级标准中公共设施设备维护养护的规定，确保路灯、楼道灯完好率不低于90%。对案涉小区部分楼栋地下室负一楼入户顶棚（冷凝水管处）脱落，7栋的烟感器和声光报警脱落，负二层有部分消防设施缺失，根据成都市2017年物业服务等级指导标准中的二级标准中公共设施设备维护养护的规定，即对公用设施设备需要维修的，属于小修范围的，及时组织修复，消防设施设备完好，华居物业公司应对上述设施进行修复，确保完好；属于大、中修范围或需要更新改造的，应及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修基金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。对于案涉小区监控室有21个监控不能使用，部分监控盲点，部分监控信号不清晰、闪烁的情况，以及小区顶楼航空警示灯失效的情况，华居物业公司应根据成都市2017年物业服务等级指导标准中的二级标准中公共设施设备维护养护的要求，对上述公用设施设备需要维修的，属于小修范围的，及时组织修复，属于大、中修范围或需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修基金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。对于案涉小区7栋楼下绿化带有人种植蔬菜，部分绿化带无绿化等情况，华居物业公司应根据成都市2017年物业服务等级指导标准二级标准的规定，对7栋楼下绿化带有人种植蔬菜现象进行制止，并对小区绿化带无绿化的部分进行绿化。对于陈哲西、范文要求立即恢复小区单元门禁与住房的语音通话系统连接，修缮小区内公共空间楼道走廊墙壁砖脱落的主张，根据华居物业公司向案涉小区业委会、房管部门、当地街道社区、开发商的工作函，可以确认华居物业公司已按照成都市2017年物业服务等级指导标准中的二级标准中关于公共设施设备维护养护的规定即属于大、中修范围或需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修基金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议等要求履行了物业服务职责，陈哲西、范文要求华居物业公司修复上述设施的请求不属于物业公司的小修范围，本院不予支持；对于陈哲西、范文要求华居物业公司对小区内公共空间楼道走廊墙壁砖松动处排除安全隐患的请求，符合成都市2017年的物业服务二级标准中关于公共设施设备维护养护第10条“容易危机人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施”的规定，华居物业应对小区内公共空间楼道走廊墙壁砖有安全隐患的地方设置明显警示标志和防范措施。对于陈哲西、范文要求将小区所有通道打开并值守的主张，没有提供证据证明其所主张的通道是应急通道，属于物业公司应值守的范畴，本院不予支持；对于陈哲西、范文要求开放启用开发商配套的小区游泳池，经庭审审理，该小区没有涉及游泳池，本院对该主张不予支持。对于陈哲西、范文要求物业公司前后门岗访客严格登记，履行保安职责，维护小区安全的主张，根据华居物业公司提交的访客登记本，本院认为该公司在小区前后门岗建立并实施了访客登记制度，本院对该主张不予支持；同时需要指出的是，如果门岗没有严格执行，华居物业公司应加强管理和改进。对于陈哲西、范文认为未经业主大会准许，私自更换车闸，要求恢复原状的请求，本院认为华居物业公司将出入小区的车闸由之前的刷卡进出系统升级为智能车牌号识别系统是为了方便管理，提升物业管理水平，也不损害业主利益，陈哲西、范文的该主张没有充分合理的理由，不予支持。对于陈哲西、范文要求物业公司将2018年度公区收益上缴业委会，要求按照和业委会达成的协议，只收取业主车位费50%的主张，本院认为该请求的权利主体应是业委会，对该主张不予处理。对于陈哲西、范文要求赔偿华居物业多年来持续有上述失职行为造成的房价贬值、精神损失10000元的主张，没有证据证明损失的存在以及与华居物业公司存在因果关系，本院不予支持。对于陈哲西、范文要求华居物业公司退还陈哲西、范文过去已交纳的全部物业费，并免除陈哲西、范文后续未入住期间的所有物业服务费用的主张于法无据，不予支持。 另，对于华居物业公司在本案审理中认为陈哲西、范文反诉不成立的主张，不符合法律的规定，不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第二十九条第二款，《物业管理条例》第二十一条、第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陈哲西、范文在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）成都华居物业管理有限公司2015年10月1日至2018年12月31日的物业服务费4882.18元和违约金为976.44元，共计5858.62元。 二、原告（反诉被告）成都华居物业管理有限公司在本判决生效后十日内对位于成都市郫都区犀浦镇的怡景城市花苑商住小区的垃圾进行清运（包括该小区4栋侧面墙角堆放的外墙砖渣、负一楼地下室的建渣、3栋通往负层的楼梯间堆放有杂物）。 三、原告（反诉被告）成都华居物业管理有限公司在本判决生效后十日内对位于成都市郫都区犀浦镇的怡景城市花苑商住小区外墙公共空间被人搭建使用成商铺的情况行为进行劝阻，并报告该小区业主委会和有关主管职能管理部门。 四、原告（反诉被告）成都华居物业管理有限公司在本判决生效后十日内对位于成都市郫都区犀浦镇的怡景城市花苑商住小区的污水、污渍进行清洗、保洁。 五、原告（反诉被告）成都华居物业管理有限公司在本判决生效之日起对位于成都市郫都区犀浦镇的怡景城市花苑商住小区公共区域路灯照明时间执行为：每年1、2、10、11、12月从每天晚上18点开至第二天8点，每年3、4、5、6、7、8、9月份从每天晚上19点开至第二天7点，并确保该小区公区区域的路灯、楼道灯完好率不低于90%。 六、原告（反诉被告）成都华居物业管理有限公司对位于成都市郫都区犀浦镇的怡景城市花苑商住小区楼栋地下室负一楼入户处脱落的顶棚、脱落的烟感器和声光报警（包括该小区7栋的烟感器和声光报警脱落）、缺失消防设施（包括该小区负二层部分缺失消防设施）,属于小修范围的，在本判决生效后十日内进行修复，确保齐全完好；属于大、中修范围或需要更新改造的，在本判决生效后二十日内编制维修、更新改造计划和住房专项维修基金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。 七、原告（反诉被告）成都华居物业管理有限公司在本判决生效后十日内对位于成都市郫都区犀浦镇的怡景城市花苑商住小区7栋楼下绿化带上种植的蔬菜进行制止，并对该小区绿化带无绿化的部分进行绿化。 八、原告（反诉被告）成都华居物业管理有限公司在本判决生效后十日内对位于成都市郫都区犀浦镇的怡景城市花苑商住小区公共空间楼道走廊墙壁砖有安全隐患的地方设置明显警示标志和防范措施。 九、原告（反诉被告）成都华居物业管理有限公司对位于成都市郫都区犀浦镇的怡景城市花苑商住小区有盲点、信号不清晰、闪烁、不能使用的监控设备的情况，属于小修范围的，在本判决生效后十日内及时组织修复，属于大、中修范围或需要更新改造的，在本判决生效后二十日内编制维修、更新改造计划和住房专项维修基金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。 十、驳回原告（反诉被告）成都华居物业管理有限公司和被告（反诉原告）陈哲西、范文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）成都华居物业管理有限公司承担，反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）陈哲西、范文承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  张少 二〇一九年四月十八日 书记员  钟娟