广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初2588号原告：许继红，女，1974年8月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：卢瑞琴，广东九域律师事务所律师。被告：梁淑环，女，1977年11月18日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，被告：关健明，男，1969年2月1日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，第三人：佛山市顺德区帆威房地产中介有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂幸福居委会桂州大道西1号新幸福领汇家园52号铺。法定代表人：李秋霞。原告许继红与被告梁淑环、关健明、第三人佛山市顺德区帆威房地产中介有限公司（以下简称帆威公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月15日公开开庭进行了审理。原告许继红的委托诉讼代理人卢瑞琴、被告关健明到庭参加诉讼。被告梁淑环、第三人帆威公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许继红向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告梁淑环、第三人帆威公司签订的《厂房买卖合同》；2.两被告共同向原告支付违约金850000元；3.两被告共同向原告退还中介费5000元；4.两被告共同向原告支付律师费30000元；5.两被告共同承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年5月26日，原告与被告梁淑环、第三人帆威公司共同签订一份《厂房买卖合同》，约定被告梁淑环将其所有的坐落在佛山市顺德区容桂街道办事处容里社区居民委员会昌宝西路37号天富来国际工业城二期1座701号的厂房出售给原告。该厂房状态及面积以房产证记载为准，已被顺德农村商业银行设定抵押，没有被查封，成交总价为4500000元。双方还在合同中约定了权利义务及违约责任。其中约定，若卖方虚假陈述或存在权属等纠纷，导致厂房无法转让，视为违约，无息退回已收款给买方，并按合同约定总成交价的20%赔偿买方，合同自动解除；同时，任一方违约导致合同被解除的，如守约方已支付佣金，则应由违约方直接赔偿给守约方。在合同签订当日，原告已依约向被告梁淑环支付了首次定金100000元。然而在2018年6月1日，第三人帆威公司经调查后向原告反映案涉厂房已被法院查封，与《厂房买卖合同》中被告梁淑环承诺的“没有被查封”完全不符。此后经原告再次询问被告梁淑环才得知，合同签订前该厂房已被依法查封，无法办理过户手续。被告梁淑环隐瞒事实并虚假陈述，已构成违约。就上述被告梁淑环违约事宜，双方经协商一致后于2018年7月20日达成《和解协议书》。然而被告梁淑环却并未严格履行义务，再次违约，严重违反诚信原则。另，被告关健明是被告梁淑环的配偶，二人于1997年12月10日登记结婚，案涉厂房属于其二人的夫妻共同财产，故因上述夫妻共同财产而产生的债务应由两被告共同承担责任。被告梁淑环未作答辩。被告关健明辩称，2018年5月26日，原被告及第三人帆威公司签订了《厂房买卖合同》。原告付给第三人帆威公司100000元，第三人帆威公司付给两被告100000元。5月27日，两被告告知第三人帆威公司厂房被查封的事情，第三人帆威公司建议继续履行合同，要求两被告在6月10日收到原告1000000元后于6月20日前解除厂房的查封。6月2日，三方再次见面，准备为被告厂房一事签订补充合同。两被告多次告诉原告，如果不放心可以终止合同，但原告要求继续执行合同，只需要两被告提供厂房的查询信息，待下周再商议。6月4日，两被告提供厂房查询部分截图给原告。6月5日上午，原告约两被告下午面谈，但原告又取消见面，交由律师与两被告联系。两被告签订了补充的和解协议，除了原告支付给第三人帆威公司的5000元中介费之外，两被告已经将款项全部支付给原告。当时原告知道中介费可以由中介公司退给原告，只要原告跟两被告签订一份无条件和解协议给中介公司即可。后来原告没有跟两被告签订该协议，所以未能交给中介公司，中介公司因此不再退中介费给原告。被告关健明认为，中介公司在整个交易过程中应该承担交易不成功的责任，不能全部由被告关健明承担所有责任。原告在交易过程中已经清楚知道厂房是查封状态，仍要求继续交易，但没有按合同支付定金1000000元，导致两被告不能按时解封。两被告不再承担向原告的赔偿责任，并保留向原告、中介公司追讨两被告损失的权利。第三人帆威公司在庭审后提交书面意见述称，一、原被告经第三人帆威公司居间于2018年5月26日签订了房地产买卖合同。在签订合同当天，原告按照合同约定向被告支付了第一期的定金100000元。在签订合同第二天，被告致电第三人帆威公司称，案涉房屋已被法院查封，但是如果原告将第二期定金支付给被告，被告就可以偿还案涉房屋所涉债务并解除查封。第三人帆威公司知晓该信息后立即告知原告，并且到不动产登记中心查询案涉房屋的登记状况，并将查询结果交给原告。原告表示将相关材料交给其律师处理。为了妥善处理该事，第三人帆威公司多次组织原被告双方协商。之后原被告之间签订和解协议及对该和解协议的履行，第三人帆威公司并未参与，故并不知情。二、在现在的情况下，第三人帆威公司同意原被告签订的房屋买卖合同解除，并按原合同违约责任处理。以上是第三人帆威公司对案涉房屋交易过程的陈述。原告提供的证据有原告身份证复印件一份、被告梁淑环身份证复印件一份、被告关健明人口信息查询表一份、第三人帆威公司企业机读档案资料打印件一份、《厂房买卖合同》一份、收据两份、房地产权证复印件一份、结婚登记申请书一份、审查处理结果一份、不动产登记信息查询结果两份、《和解协议书》一份、授权委托书一份、案外人吴际憨身份证复印件一份、民事委托代理合同一份、律师费发票两份、律师函一份、邮政快递单一份、快递妥投查询结果一份。两被告没有提供证据。第三人帆威公司没有提供证据。经审核，上述证据来源、形式合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述意见和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月26日，被告梁淑环作为甲方，原告作为乙方，第三人帆威公司作为丙方，三方签订《厂房买卖合同》。该合同约定，甲方将位于佛山市顺德区容桂街道办事处容里社区居民委员会昌宝西路37号天富来国际工业城二期1座701号的厂房出售给乙方，成交价4500000元；乙方应于签订合同当日支付第1笔定金100000元，于2018年6月10日支付第2笔定金1000000元；厂房过户手续应于2018年10月30日前或待乙方办理银行按揭的同贷书审批通过后10天内办理；甲、乙双方应于签订合同当天向丙方付清佣金；甲、乙任何一方违约导致合同解除，违约方应代守约方向丙方支付佣金，守约方已支付的，丙方不予退还，由违约方直接赔偿守约方。《厂房买卖合同》第八条是关于违约责任的约定，该条第1.2款约定，“若甲方虚假陈述或存在权属等纠纷，导致该厂房无法转让，视为违约，无息退回除定金外的已收款项给乙方，并按本合同约定的总成交价的20%赔偿给乙方，本合同自动解除。”被告梁淑环在该合同中确认案涉厂房已设定抵押，但没有被查封。同日，原告向被告梁淑环支付定金100000元，被告梁淑环出具收据确认收到。原告通过微信转账向第三人帆威公司支付中介费5000元。第三人帆威公司向原告出具金额为10000元的收据，确认收到5000元，并注明“剩余过户当天一次性付清”。2018年6月5日，原告委托广东九域律师事务所向被告梁淑环邮寄律师函，收件地址为被告梁淑环的身份证地址。该函要求被告梁淑环在收到该函3天内向原告支付1000000元及解除《厂房买卖合同》。该邮件于2018年6月6日投递并签收。2018年6月8日，原告聘请广东九域律师事务所指派律师为其与被告梁淑环的房屋买卖合同纠纷提供法律服务，并约定律师费为30000元。原告于2018年12月10日支付律师费3000元，于2019年3月13日支付律师费27000元。2018年7月13日，许继红以梁淑环为被告，以帆威公司为第三人，诉至本院，案号为（2018）粤0606民初13119号。2018年7月20日，原告委托案外人吴际憨与被告梁淑环签订《和解协议书》，确认案涉厂房在《厂房买卖合同》签订前已经是被查封状态，但被告梁淑环没有如实告知原告，因被告梁淑环存在虚假陈述，案涉厂房无法转让，被告梁淑环已构成违约。该《和解协议书》约定，因被告梁淑环违约，原告无需继续履行《厂房买卖合同》的付款义务且无需承担违约责任；被告梁淑环应于2018年7月30日前向原告退还定金100000元，于2018年9月30日前向原告支付中介费5000元、违约金50000元和（2018）粤0606民初13119号案受理费6922.5元；原告在收到被告梁淑环退还的定金100000元当天申请撤诉；若被告梁淑环有任一期未按时足额支付款项则视为违约，原告有权按《厂房买卖合同》第八条追究被告梁淑环的违约责任，起诉被告梁淑环一次性支付900000元违约金，但扣除已实际支付部分，原告因起诉产生的律师费等费用由被告梁淑环承担。2018年8月31日，被告梁淑环向原告转账支付100000元。2018年9月3日，许继红对（2018）粤0606民初13119号案提出撤诉申请，本院予以准许。2018年10月19日，被告梁淑环向原告转账支付10000元。2018年10月26日，被告梁淑环向原告转账支付46922.2元。2019年1月16日，原告诉至本院。本院于2019年2月19日将本案应诉材料送达至第三人帆威公司，于2019年2月26日送达至被告梁淑环。另查明，两被告于1997年12月10日登记结婚。2018年7月16日，原告向佛山市顺德区国土城建和水利局查询得知，案涉厂房于2017年7月12日已被本院以（2017）粤0606财保82号案查封，查封截止时间为2020年7月11日。本院认为，合同当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告、被告梁淑环与第三人帆威公司已在《厂房买卖合同》第八条第1.2款一致约定，若被告梁淑环虚假陈述导致厂房无法转让，视为违约，该合同解除。被告梁淑环于2018年5月26日签订《厂房买卖合同》时确认案涉厂房没有被查封。但实际上该厂房已于2017年7月12日因（2017）粤0606财保82号案被本院查封，直至《厂房买卖合同》签订时仍处于被查封的状态。已被查封的房屋无法办理过户登记手续，被告梁淑环也未能在合同约定的履行期限内使案涉厂房的查封得以解除并过户至原告名下。被告梁淑环的行为已经构成《厂房买卖合同》第八条第1.2款规定的违约情形。被告关健明主张已于2018年5月27日向第三人帆威公司告知厂房已被查封，但这并不影响认定被告梁淑环在签订《厂房买卖合同》时对厂房是否被查封作了虚假陈述。而且被告梁淑环也已在《和解协议书》确认自己违反《厂房买卖合同》的约定。因此，上述条款约定的解除合同条件已经成就，原告有权主张解除《厂房买卖合同》。虽然原告主张已通知被告梁淑环解除合同，并提供证据证明该通知于2018年6月6日到达被告梁淑环。但第三人帆威公司也是《厂房买卖合同》的当事人，对该合同第八条第1.2款约定也进行了确认，故原告主张解除合同也应向第三人帆威公司进行通知。但原告并未能提供证据证明当时已经通知第三人帆威公司解除合同。现原告解除该合同的主张已随本院送达应诉材料于2019年2月19日通知至第三人帆威公司，于2019年2月26日通知至被告梁淑环，故该合同于2019年2月19日解除。对于原告主张解除与被告梁淑环、第三人帆威公司签订的《厂房买卖合同》，本院予以支持。《厂房买卖合同》解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告与被告梁淑环在《和解协议书》中对被告梁淑环应如何承担《厂房买卖合同》的违约责任进行了约定。根据约定，被告梁淑环应于2018年7月30日前向原告支付100000元，于2018年9月30日前向原告支付61922.5元，合计161922.5元。但被告梁淑环未能按照约定的期限、金额进行支付，而且直至本案庭审结束，被告梁淑环向原告支付的款项合计仅有156922.5元，尚余5000元未能支付。被告梁淑环的行为违反了《和解协议书》约定，再次构成违约。被告关健明主张该5000元可以由第三人帆威公司直接退还给原告。但被告梁淑环已在《和解协议书》中明确确认由自己而非第三人帆威公司承担向原告退还中介费5000元的责任。而且该项约定也与《厂房买卖合同》中约定守约方已支付中介费的，第三人帆威公司不予退还，由违约方直接赔偿给守约方的内容相一致。被告关健明主张第三人帆威公司同意直接向原告退还5000元，明显与第三人帆威公司在《厂房买卖合同》确认的条款相悖。而且无论被告梁淑环与第三人帆威公司就由谁承担该5000元是否达成一致，并不影响被告梁淑环根据《和解协议书》负有向原告支付该部分款项的义务。在原告未能收到该部分款项时，仍应由被告梁淑环承担相应的清偿责任。因此，对于被告关健明主张被告梁淑环不应承担向原告支付上述5000元的责任，本院不予采纳。《厂房买卖合同》虽然已经解除，但合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告主张被告梁淑环退还中介费5000元，符合《厂房买卖合同》相关结算和清理条款的约定，也符合《和解协议书》的约定，故本院予以支持。《和解协议书》中约定，如被告梁淑环违反《和解协议书》的约定，原告有权按《厂房买卖合同》第八条追究被告梁淑环的违约责任。原告主张按上述约定，按厂房成交价4500000元的20%计算违约金为900000元，在扣减被告梁淑环已经支付的违约金50000元后，要求被告梁淑环继续支付违约金850000元。但对于《和解协议书》约定支付161922.5元的债务，被告梁淑环已经支付其中156922.5元，未履行的债务金额为5000元，仅占全部债务的3.09%。原告主张被告梁淑环继续支付违约金850000元，明显远远高于被告梁淑环未支付5000元所可能造成的原告损失。因此，对于原告主张的违约金，本院酌情按被告梁淑环实际所欠金额的30%予以调整，即仅支持1500元，超出部分不予支持。《和解协议书》约定，被告梁淑环违约则应承担原告因此提起诉讼所产生的律师费。原告主张被告梁淑环承担其在本案的律师费支出，符合双方约定。但原告提供的民事委托代理合同于2018年6月8日签订，早于《和解协议书》的签订时间2018年7月20日。故对于原告主张按该民事委托代理合同约定的律师费30000元计算原告在本案的律师费支出，本院不予支持。考虑原告在本案中确实产生律师费支出，并结合原告在本案中获得支持的标的金额，本院支持被告梁淑环应向原告支付的律师费为1000元，超出部分不予支持。本案债务形成于两被告夫妻关系存续期间。被告关健明承认被告梁淑环签订《厂房买卖合同》《和解协议书》时均在场。从被告关健明的答辩意见也可以看出，被告关健明参与了上述合同的沟通、协商、签订过程。因此，可以认定被告梁淑环签订上述合同是基于两被告的夫妻共同意思作出表示。因上述合同产生的债务属于两被告的夫妻共同债务。对于原告主张被告关健明对被告梁淑环的上述债务承担共同清偿责任，本院予以支持。被告关健明在庭审后向本院提交书面意见，并在落款处打印梁淑环、关健明二人姓名。但该书面意见仅有被告关健明的签名，而并无被告梁淑环进行手写签名确认。被告梁淑环也并未在本案中授权委托被告关健明作为其委托诉讼代理人。因此，本院仅确认上述书面意见为被告关健明的个人意见，不作为被告梁淑环的书面答辩意见。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告许继红与被告梁淑环、第三人佛山市顺德区帆威房地产中介有限公司签订的《厂房买卖合同》于2019年2月19日解除；二、被告梁淑环、关健明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许继红支付中介费5000元；三、被告梁淑环、关健明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许继红支付违约金1500元；四、被告梁淑环、关健明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告许继红支付律师费1000元；五、驳回原告许继红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计21400元，原告许继红已预交，由原告许继红负担21200元，被告梁淑环、关健明负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王小东二〇一九年四月十日书记员  黄 瑞