广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初14015号原告：李嘉琪，女，1994年3月13日出生，汉族，住广东省广州市天河区，委托诉讼代理人：袁知洲，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄桂霞，广东金桥百信律师事务所律师。被告：谢劲光，男，1978年12月12日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区，原告李嘉琪诉被告谢劲光租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案，依法适用普通程序，于2019年1月2日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人黄桂霞到庭参加了诉讼，被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼。公告期间依法不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2017年8月16日起至2018年4月10日止欠付的租金共180166.67元；2.被告向原告支付欠付款项20331.43元，其中水电费707.63元（2017年11月至2018年3月）、物业管理费19623.80元（2017年11月至2018年4月）；3.被告向原告支付违约金，被告每逾期一个工作日，违约金以被告应支付的每月租金23000元为本金按日万分之五的标准自2017年8月起，每月5日后之次个工作日起计至实际清偿全部款项之日止；4.被告赔偿原告因被告擅自装修恢复原状支出的费用20000元；5.被告向原告支付原告因主张本案权利而支出的公证费1320元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月22日，原、被告签订一份《佛山市房屋租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定被告承租原告名下位于佛山市南海区里水镇东部工业园区中金路1号的中企绿色总部中心A区1栋105号房地产（以下简称涉讼租赁物），用途为办公，租期自2017年5月25日至2020年6月15日，租金按月结算，其中2017年5月25日至2017年6月15日为免租期，2017年6月16日至2018年6月15日期间月租金为23000元；双方的权利义务及违约责任等。合同签订当天，被告通过转账方式向原告支付了保证金69000元及首月（6月）租金23000元。原告如约交付了涉讼租赁物，被告将涉讼租赁物用于作广东云销快享文化传播有限公司办公使用。2017年7月19日，被告通过转账向原告支付了7月的租金。至此，被告实际支付了原告两个月的租金共46000元，自2017年8月起，被告未再支付租金，并拖欠原告2017年11月至2018年3月的水电费707.63元、2017年11月至2018年4月共5个月的物业管理费19623.80元。为此，原告多次对被告进行电话催讨，要求其尽快结清款项，自行清理屋内物品未果。2018年3月26日、2018年4月9日，原告两次向被告发出《承租户告知函》，要求其偿还拖欠款项并腾房清空。同日，原告对邮寄的《承租户告知函》内容及过程进行证据保全公证。原告依法函告后，收回了涉讼租赁物，涉讼合同于2018年4月10日被告收到告知函之日解除。因被告未经原告同意擅自加建玻璃间隔墙及大型定制厨具，被告应赔偿原告拆除加建物、恢复原状产生的合理支出20000元。综上，被告无故拖欠租金、水电费、物业管理费，未经原告同意擅自加建装修，违反了合同第六条第4项、第七条第1项、第九条的约定及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条等规定，构成严重违约。为维护原告的合法权益，原告提起本案诉讼。庭审中，原告补充如下：第2项诉请中水电费的起算时间应为2017年11月，诉状中的“2017年10月”系笔误。水电费计费标准以原告提交的欠费明细为准，原告在本案中主张的水电费总额为707.63元。第3项诉请计算逾期付款违约金是按照工作日计算，包括周末及法定节假日均无需计付违约金，如2017年8月7日至2018年8月1日共247个工作日；2017年9月6日至2018年8月1日共225个工作日。被告没有答辩。原告诉讼中举证如下：1.原被告身份证复印件各1份，用以证明原被告诉讼主体适格；2.《佛山市房屋租赁合同》原件1份、粤房地权证佛字第××号房地产权证复印件1份，用以证明被告承租了原告所有的位于佛山市南海区里水镇东部工业园区中金路1号中企绿色总部中心A区1栋105号物业作办公用途，租期自2017年5月25日起至2020年6月15日，2017年6月16日至2018年6月15日的月租金为23000元；3.广东云销快享文化传播有限公司营业执照复印件1份，EMS月度对账单原件1份，用以证明被告将涉讼房屋交付广东云销快享文化传播有限公司作办公使用；4.银行转账截图打印件1份、中国农业银行转账回单复印件1份，用以证明2017年5月22日、23日，被告向原告支付首月租金23000元、保证金69000元，2017年7月19日，被告向原告支付7月份租金23000元，原告当庭出示网上银行转账记录，三笔款项均由案外人黄燕霞转账给案外人张凤娇；5.欠费明细打印件1份（加盖中企绿色总部广佛基地物业服务中心公章），用以证明被告拖欠2017年11月至2018年3月间的水电费、2017年11月至2018年4月间的物业管理费的情况；6.公证书原件2份（内含承租户告知函原件2份，顺丰快递寄件情况打印件1份），用以证明2018年3月26日、2018年4月9日，原告两次向被告发出《承租户告知函》，要求其偿还拖欠的款项并腾退涉讼租赁物，同时对邮寄内容及过程进行了证据保全公证，2018年4月10日，原告第二次寄出函件送达给被告；7.微信截图打印件1页，用以证明原告为恢复原状，支出了清洁费用500元、玻璃隔断加贴膜款4400元；8.租赁物现场照片打印件2组，用以证明于2018年6月3日恢复原状之前的现场情况及2018年10月18日恢复原状之后的现场情况；9.广东增值税普通发票原件1份，用以证明原告支出公证费1320元的情况；10.微信截图打印件1组，用以证明原告曾通过微信催告被告支付租金，并将承租户告知函通过微信聊天的方式发送给被告。被告经本院合法传唤没有到庭，亦没有提交书面证据及质证意见。经审查，原告提交的证据来源合法、内容真实、与本案相关联，本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼租赁物位于佛山市南海区里水镇东部工业园区中金路1号中企绿色总部中心A区1栋105号，登记权属人为原告，房屋规划用途为工业、交通、仓储用房，建筑面积700.85平方米，已办理房地产权证，证号为粤房地权证佛字第××号。原告母亲张凤娇代表原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《佛山市房屋合同》，约定甲方将坐落在佛山市南海区里水镇东部工业园区中金路1号中企绿色总部中心A区1栋105号的房地产（粤房地权证佛字第××号）出租给乙方作办公使用，建筑面积700.85平方米；租赁期从2017年5月25日起至2020年6月15日止，其中2017年5月25日至2017年6月15日期间免租金不免管理费，2017年6月16日至2018年6月15日期间月租金为23000元，租金按月结算，乙方在每月的第5日（节假日顺延）按转账付款方式缴付租金给甲方；签订合同时，乙方缴付首月租金23000元，以及租赁保证金69000元；甲方依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，未按约定提供房屋的，每逾期一个工作日，须按月租金的0.5%向乙方支付违约金；甲方发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物收到损失的，或者乙方拖欠租金15个工作日以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一个工作日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金；免租期及租期内，使用该物业所产生的管理费、水电费及宽带费等所有费用由乙方负责，上述费用逾期15日交付的，可认定为乙方无故违约；室内不可以用明火做饭，如使用明火导致房屋熏黑、脏、乱，合约到期时需恢复原状态；等等。原告确认收到被告支付首月租金23000元及租赁保证金69000元。2018年3月26日、4月9日，原告分别向被告寄送《承租户告知函》，通知被告自收到告知函之日起解除双方签订的《佛山市房屋租赁合同》。案外人中企绿色总部广佛基地物业服务中心出具欠费明细，载明被告欠付电费748.59元、水费40.93元，物管费按每月3924.76元标准计算为23548.56元，共24338.08元。2018年8月1日，原告提起本案诉讼。原告陈述，其向被告寄送的告知函，被告于2018年4月10日收到，故涉讼合同于当日解除；原告确认已于2018年4月中旬收回涉讼租赁物，现涉讼租赁物由原告控制使用；被告承租期间，将涉讼租赁物的一部分改建为厨房，原告主张的恢复原状费用20000元，已举证证明其中支出的4900元，原告认为涉讼租赁物前后差别较大，原告为恢复原状拆除被告加建部分，主张20000元是合理的，也是实际发生的。本院认为，租赁的涉讼房屋已办理房屋产权登记，合法适租，原、被告签订的涉讼合同合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。涉讼合同约定，租金按月结算，被告须在每月的第5日前（节假日顺延）支付租金。原告主张涉讼租赁物于2017年8月16日至2018年4月10日期间由被告占有使用，但未向其支付相应的租金。被告未到庭提出异议。被告作为义务履行方，其既未举证证明在该期间未占有使用涉讼租赁物，又未举证证明其已履行相应付款义务，应自行承担不利后果。原告自认于2018年4月中旬自行收回涉讼租赁物，故本院对原告要求被告支付2017年8月16日至2018年4月10日期间的租金的诉讼请求予以支持。经核算，被告需向原告支付租金180933.33元（23000元/月×7个月+23000元/月÷30天×26天），原告主张被告支付上述期间租金180166.67元，属于对自己权利处分，本院予以照准。原告主张被告支付2017年11月至2018年3月的水电费707.63元、2017年11月至2018年4月的物业管理费19623.8元，上述费用属于正常使用租赁物必然发生的费用，且原告已举证证明被告欠付上述费用。现原告主张上述费用的数额合理，被告既未提供证据证明其已足额支付该费用，亦未到庭提出异议，本院对原告的水电费、物业管理费的请求予以支持。被告作为承租方，使用涉讼房屋，应按约支付租金及其他费用。合同约定，被告应于每月5日前（节假日顺延）支付租金，逾期支付租金，每逾期一个工作日按月租金的0.5%计付违约金。被告行为已构成违约，应承担相应的违约责任，原告自行将违约金标准调整为日万分之五，属于对自身权利的处分，该标准没有违反法律法规的规定，本院予以照准。根据涉讼合同约定，被告应于2017年8月7日前支付2017年8月的租金、应于2017年9月5日前支付2017年9月的租金、应于2017年10月8日前支付2017年10月的租金、应于2017年11月6日前支付2017年11月的租金、应于2017年12月5日前支付2017年12月的租金、应于2018年1月5日前支付2018年1月的租金、应于2018年2月5日前支付2018年2月的租金、应于2018年3月5日前支付2018年3月的租金、应于2018年4月8日前支付2018年4月1日至2018年4月10日期间的租金。现被告未依约支付相应月份的租金，应以23000元为本金分别从2017年8月8日、2017年9月6日、2017年10月9日、2017年11月7日、2017年12月6日、2018年1月8日、2018年2月6日、2018年3月6日起、以7666.67元（23000元/月÷30天×10天）为本金从2018年4月9日起，各项均至实际付清欠款之日止的工作日按日万分之五的标准计付逾期违约金予原告，原告该项诉请超出本院核定部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付租赁物恢复原状的费用问题。原告主张被告擅自加建定制厨具应承担涉讼租赁物恢复原状产生的所有费用。自原告出租涉讼租赁物予被告之日起至原告自行收回涉讼租赁物之日止，接近一年的时间，原告有足够时间向被告提出恢复原状或承担相应费用的要求，但原告称至收回涉讼租赁物时才知悉被告加建定制厨具实属不合常理，且原告并未举证证明为涉讼租赁物恢复原状实施项目及对应支出费用具体数额，故原告该项诉请依据不足，本院不予支持。关于原告主张被告支付公证费1320元，该费用不是因合同履行必须发生的费用，且本院在确定被告承担违约责任时已对原告的损失予以综合考量，本院对原告的公证费请求不予支持。被告经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、谢劲光应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年8月16日至2018年4月10日期间的租金180166.67元予李嘉琪；二、谢劲光应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费707.63元、物业管理费19623.8元，合共20331.43元予李嘉琪；三、谢劲光应于本判决发生法律效力之日起十日内以23000元为本金分别从2017年8月8日、2017年9月6日、2017年10月9日、2017年11月7日、2017年12月6日、2018年1月8日、2018年2月6日、2018年3月6日起、以7666.67元为本金从2018年4月9日起，各项均至上述第一项判决履行之日止的工作日按日万分之五的标准计付逾期违约金予李嘉琪；四、驳回李嘉琪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取4669.88元（李嘉琪已预交5053.35元），由李嘉琪负担319.8元，由谢劲光负担4350.08元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对李嘉琪预交的诉讼费用4733.55元，在本判决发生法律效力后经李嘉琪书面申请,本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  蓝斯艺人民陪审员  李爱明人民陪审员  黄利群二〇一九年四月三日书 记 员  李 慧