广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终2831号上诉人（原审原告）：黄小杰，女，汉族，1986年12月24日出生，住所地：上诉人（原审被告）：巫雪琴，女，汉族，1983年1月5日出生，住所地：上诉人黄小杰因与上诉人巫雪琴房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2018)粤0303民初23459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄小杰上诉请求：1、对（2018)粤0303民初23459号民事判决第二项进行改判，依法改判为：巫雪琴向黄小杰赔偿住房损失2167元；2、维持（2018)粤0303民初23459号民事判决第一项。事实和理由：一审法院认定黄小杰与巫雪琴已达成2018年8月22日退房的协议，黄小杰另行租房而支付的租金并非巫雪琴的过错所导致，据此不支持黄小杰2018年8月22日至9月3日期间的住房损失，属于事实认定不清，适用法律错误。巫雪琴要求黄小杰提前到2018年8月22日退房，黄小杰是要求巫雪琴结清款项的情况下才同意巫雪琴的要求，所以双方合同解除的前提条件是结清所有款项，但巫雪琴在22日当天拒不返还黄小杰剩余未使用部分的租金，黄小杰为此拒绝退房，因此双方当时的租赁合同未解除。巫雪琴在与黄小杰租赁合同仍合法有效的情况下，强行换锁，与第三人签订租赁合同并让第三人住进租赁房屋，致使黄小杰无法正常居住，被迫另租地方居住，巫雪琴的行为己违约，根据《房屋租赁合同》“其他条款”约定，黄小杰有权要求巫雪琴双倍返还押金并赔偿黄小杰损失。因此，巫雪琴除了须返还克扣黄小杰的押金200元、2018年8月22日至9月3日期间共计13天的房租1635元、8月22日至8月31日期间物业管理费44.3元外，黄小杰要求巫雪琴赔偿住房损失2167元应获得支持。巫雪琴辩称，答辩意见同上诉状意见一致。巫雪琴上诉请求：撤销一审判决，租房押金200元、租金1635元、物业管理费44.3元均不予退还。事实和理由：因前租客黄小杰只租住差不多半年，未到期便向巫雪琴提出提前退租，之后自行将涉案房子让中介出租。黄小杰称不愿意负担中介费，巫雪琴也没有强迫其负担。双方在转租过程中没有提到过还有退剩余房租的问题，巫雪琴认为剩余的房租不应退还给黄小杰。后来，微信名叫丘东娟的中介致电称有新租客要确定租在22日签合同。巫雪琴跟黄小杰商量好在22号交还钥匙。黄小杰于8月21日晚上搬出房屋。8月22日黄小杰安排其表姐将钥匙交还给巫雪琴，到场的还有两个中介及新租客。巫雪琴与新租客签订好合同是4200元一个月。合同签订完毕后，巫雪琴也支付给了中介1000元中介费用。黄小杰的表姐要求巫雪琴退押金还有水电费用，巫雪琴称要等中介把到8月1号到8月21止的水电表抄好还有管理处查好才可以退，紧接着称要退剩余13天的房租，巫雪琴拒绝退还。黄小杰的表姐当场把钥匙抢走，坚持要求巫雪琴退还剩余的房租。无奈之下，巫雪琴请了开锁师傅将锁打开供新租客搬东西入住，开锁费用200元。当日下午两点多中介算出了费用：燃气加电费是一共210.9元，扣去存折中193元，剩余17.9元。两个月押金是7800元减17.9元剩下7782元，扣除开锁费用200元即7582.1元。巫雪琴于当天下午16:04分通过微信转账到黄小杰的微信，其于16:22分收取了。当天下午大概17点新租客搬进房屋。晚上19点新租客打电话给巫雪琴称黄小杰骚扰其。最后黄小杰竟然拿衣服私闯进入房屋洗衣服，新租客将家门反锁。第二天上午8点新租客去上班时无法打开家门，锁眼被黄小杰用520胶水堵住。巫雪琴请师傅花了350元将锁换掉。晚上19点黄小杰再次闹事。巫雪琴便报警，双方到黄贝岭派出所协调到凌晨12点，民警多次提出要求黄小杰不能够使用暴力及损坏巫雪琴家门，后黄小杰便起诉巫雪琴。黄小杰辩称，一审法院认定事实清楚，巫雪琴上诉状所述并非事实。1、一审阶段巫雪琴未在举证期限内提交证据，视为放弃举证的权利，应当承担举证不能的不利后果。巫雪琴经一审法院的传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼的权利，现巫雪琴在一审判决后提交的证据并非新证据，黄小杰不同意质证。根据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定，当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。巫雪琴在举证期限届满后提交的证据不属于新证据，人民法院不应予以采纳。2、巫雪琴所陈述的租金按月抵付，不予退还，没有事实依据。按月支付仅是为了方便双方的付款方式，租金是对租赁房屋实际占有使用的对价，应按实际占有的实际天时据实计算。例如，用人单位向劳动者支付工资，均按月支付，但实际也是按日计算，银行发放贷款银行也是以实际占用的贷款天数进行计算。22日退房也是巫雪琴提出的，在黄小杰还没有搬走的情况下巫雪琴就把房子出租给其他租客，巫雪琴没有任何理由不退还实际占用房屋的租金。黄小杰向一审法院起诉请求：1、判令巫雪琴向黄小杰退还剩余租房押金200元、租金1635元、物业管理费44.3元；2、判令巫雪琴立即向黄小杰赔偿住房损失2167元;3、判令本案受理费及因诉讼发生的其他一切费用由巫雪琴承担。一审法院认定事实：黄小杰就其主张提供了《房屋租赁合同》、押金收据及支付凭证、租金转账凭证、管理费收据、微信聊天记录等证据为证。巫雪琴应诉后未答辩、未举证、未质证，应视为其放弃相关诉讼权利。一审法院对黄小杰提供的证据予以采信，并据此对黄小杰主张的事实予以认定。另查，《房屋租赁合同》的“其他条款”约定，在租期内不能提前让租客（黄小杰）搬走。巫雪琴如提前解除协议需得到黄小杰同意，在巫雪琴返还押金外，巫雪琴仍需赔偿黄小杰损失，在满足上述条件下，黄小杰有权解除协议。又查，黄小杰主张物业管理费标准为3.5元/平方米/月、本体维修金为0.25元/平方米/月，案涉房屋面积39平方米，故2018年8月22日至2018年8月31日的物业管理费为44.30元。黄小杰提供了《新天地名居管理处（商品住宅类）物业管理服务收费公标栏》的照片作为证据。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。黄小杰在房屋租赁合同的履行过程中，向巫雪琴提出解除合同，巫雪琴同意，双方确认于2018年8月22日交付房屋，应认定双方就合同的解除达成一致。鉴于《房屋租赁合同》未对黄小杰提前解除合同需要承担的责任作出约定，在没有证据证明黄小杰提前解除合同对巫雪琴造成损失的情况下，巫雪琴应当全额退还租房押金给黄小杰，并仅按巫雪琴实际租住的天数收取租金及物业管理费。黄小杰的相关诉讼请求，一审法院予以支持；黄小杰要求巫雪琴赔偿2018年8月22日至2018年9月3日的另行租房的损失，鉴于黄小杰与巫雪琴双方已达成2018年8月22日退房的协议，故黄小杰另行租房而支付的租金并非由巫雪琴的过错所导致，应由黄小杰自行承担，黄小杰要求巫雪琴赔偿租金损失，理由不成立，一审法院不予支持。一审法院判决：一、巫雪琴自本判决生效之日起十日内退还租房押金200元、租金1635元、物业管理费44.3元给黄小杰；二、驳回黄小杰的其他诉讼请求。如果巫雪琴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，减半收取案件受理费25元，由黄小杰负担10元，巫雪琴负担15元。案件受理费已由黄小杰预交，一审法院不予退回，巫雪琴应于本判决生效之日起十日内迳付15元给黄小杰。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查，涉案房产于2009年2月16日取得房地产证，权利人登记为巫雪琴。本院认为，巫雪琴与黄小杰签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。承租人黄小杰于租赁期限届满前解除合同，巫雪琴予以同意，涉案《房屋租赁合同》经当事人协商一致解除。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，承租人黄小杰应当在合同解除后将涉案房产返还出租人巫雪琴。根据黄小杰提交的微信谈话内容，双方同意黄小杰于2018年8月22日搬离涉案房产，因黄小杰拒绝按照约定期限搬离，巫雪琴于该日期自行更换门锁后收回房屋，符合合同约定及法律规定。对于更换门锁的费用200元，属于因黄小杰违约造成损失，巫雪琴在押金中扣除并不予返还，理由成立，本院予以支持。关于合同解除当月剩余租期内的租金、物业管理费，黄小杰在解除合同后未实际占有使用涉案房产，其预先交纳的该期间租金及物业管理费，出租方巫雪琴应当予以退还。黄小杰另请求巫雪琴赔偿上述期间的住房损失，理据不足，本院不予支持。综上所述，黄小杰的上诉请求不成立，本院不予支持；巫雪琴的上诉请求部分成立，成立部分本院予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院(2018)粤0303民初23459号民事判决第二项；二、变更广东省深圳市罗湖区人民法院(2018)粤0303民初23459号民事判决第一项为：巫雪琴自本判决生效之日起十日内退还租金1635元、物业管理费44.3元给黄小杰；三、驳回黄小杰的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费100元，由黄小杰负担50元，巫雪琴负担50元。本判决为终审判决。审判长 吴  思  罕审判员 许  莹  姣审判员 邓    媛二〇一九年四月二十二日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。