山东省郓城县人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁1725民初4782号原告：刘翠爱，女，1967年2月21日出生，汉族，居民，住郓城县。被告：郓城县金旭房地产开发有限公司。住所地：郓城县金河路西段。统一社会信用代码：91371725797322866M。法定代表人：宋宗军，经理。委托诉讼代理人：申兆生（特别授权代理），郓城金河法律服务所法律工作者第三人：黄博，男，1979年10月22日出生，汉族，居民，住郓城县。原告刘翠爱与被告郓城县金旭房地产开发有限公司（下简称金旭公司）、第三人黄博房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，二次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告刘翠爱、第三人黄博到庭参加诉讼，被告金旭公司经传票合法传唤未到庭参加诉讼；第二次开庭原告刘翠爱、被告金旭公司委托诉讼代理人申兆生、第三人黄博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘翠爱向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行合同，并立即交付房屋；2、要求被告协助原告办理房产登记手续；事实和理由：原、被告于2017年4月30日签订房屋买卖合同，原告购买被告开发的金旭凯旋城40号楼1单元一、二层门头房一处，原告当日一次性支付被告2000000元，被告出具商品房预售资金收存通知单及合同签订交接单。合同签订后，被告却迟迟不履行合同约定的义务，不交付房屋，也不协助原告办理房产登记手续及房产证。庭审中原告变更事实和理由，变更后的事实和理由为原告于2015年5月20日购买被告房子，并分两次交付2026500元购房款，购房后被告说此房已网签给别人，2017年把涉案的房子给原告。被告金旭公司辩称，原告诉请的购买被告房屋不符合事实，原、被告之间不存在商品房买卖关系，被告既没有与原告签订购房合同，也没有收取原告所称的购房款。原告与被告、被告与第三人均是民间借贷，合同均是借款担保合同。第三人黄博述称，原告刘翠爱诉被告金旭公司买卖合同有效纠纷案，所涉及的金旭凯旋城小区40号楼楼下380平米门头房已于2016年9月30日卖付第三人黄博，并于2016年12月份实际交付给黄博使用，申请参加诉讼，并请求法院判决被告继续履行合同，并将该门头房归第三人黄博所有。原告刘翠爱围绕诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、提交2015年5月20日两张交款单、合同签订交接单两份，证明分两次交纳1075800元、950700元，共计2026500元购房款；原告当时购买这个房子一周后，被告告诉原告这房子网签给别人，2017年的时候被告给原告本案涉房屋；2、2017年4月30日买卖合同一份，证明：被告将涉案的房屋（40号楼1、2层共计381平方）给原告；3、提交转款单三份，证明：2015年6月12日、2015年5月21日、2015年7月9日分别打款300000元、1380000元、316000元，交付被告指定的账户；4、郓城县人民法院调解笔录、查封裁定书，证明：被告承诺将房子给原告。被告金旭公司质证认为，对证据1意见，原、被告签订该合同是基于被告向原告借款保证权的实现，要求被告用房子做出担保，虽然原、被告签订的是买卖合同，但实际为担保；对证据2意见，此合同没有原告的签字和盖章，不能证明原告是本合同的一方当事人；对证据3意见，原告提交的是汇款单属实，但不是购房款，而是被告向原告借款支付给债权人，原告为了明确向被告借款才让被告出具的购房单据。对证据4意见，调解笔录的房屋现在没有建成，不符合交付条件，调解中的房屋与本案所称的房屋不是同一处房屋。第三人黄博质证认为，原告所提交合同是2017年4月30日购买，被告于2016年9月30将涉案的房产卖给第三人，并在2016年12月份交付给第三人，第三人的合同早于原告的合同；第三人于2017年7月份对涉案房产进行装修及完成出租，第三人所购买的房产单价为8188元/㎡，而原告所购买的涉案房产的单价为5249元/㎡，这个价格远低于市场价，有理由相信这是抵押担保行为而不是买卖行为。原告的合同中对国有土地证号的标写以及土地块的使用面积及年限完全错误，与相关机关单位的备案不符。原告合同中所标写购买的房产性质是住宅房，房子的高度2.9米，而第三人的合同中明确标写的是商业门头房，层高是4米。法院的调解笔录调解的房屋现在没有建成，不符合交付条件，调解中的房屋与本案所称的房屋不是同一处房屋。被告金旭公司没有提交证据。第三人黄博为证明自己的主张提交，1、购房合同，缴款收据，以证明：该房屋于2016年9月30日卖给第三人，被告方宋宗军在合同空白处书写声明承诺：此两套商业门头房在2016年9月30日前从未进行过抵押出售，不存在任何产权和纠纷，并于2016年11月5日交付第三人；2、证人李某出庭证明，以证实2017年7月涉案的房产由李某为第三人安装铝合金门窗和卷帘门；3、证人杜某出庭证明，证明2017年7月第三人购买杜某瓷砖、并由杜某联系铺砖工人和沙子水泥，由杜某负责为第三人黄博铺了10间门头房的地板砖；4、证人谢某出庭证明，2017年7月由谢某在金旭凯旋城小区路边10间头房为黄博作门口石板台阶、上水、下水、电路、硬化地面、粉刷内外墙和自来水工程安装；5、证人黄某出庭证明，2017年7月为黄博在金旭凯旋城小区路边10间门头和门口外面用挖掘机进行平整屋内和屋外地面平整；6、证人郑某出庭证明，2017年8月租赁黄博在金旭凯旋城小区40号楼两间门头房，租期五年，每年租金10000元。原告刘翠爱质证认为，对证据1质证意见：未提交银行打款单，第三人提交预售单上名称和原告的收款单位名称不一致；对证人证言质证意见：第三人强占原告的三间半房子，并把原告安装的门拆除。被告金旭公司质证认为，对证据1质证意见：第三人所出示的合同也是担保合同，没有转账记录，没有购房单据，不能履行合同；对证人证言无异议。本院于2019年3月29日对郓城县金旭凯旋城小区40号楼北边第一间、第二间进行勘验，勘验结果为，40号楼最北边第一间，卷帘门两扇，一层东西方向含外墙长14.6米，南北方向长7.15米，净高4.1米；二层东西方向含外墙14.6米，南北方向长7.15米，净高3.8米，一、二层均铺白地板砖，墙刷乳胶漆，二层已装塑钢窗。40号楼北边数第二间：卷帘门一扇，卷帘窗一个，一层东西方向长14.6米，南北方向长6.35米，净高4.1米，二层南北方向长6.35米，东西方向长14.6米，净高3.8米，二层已装塑钢窗二个，一、二层均铺白地板砖，墙刷乳胶漆。综上本院确认如下事实：原、被告于2015年5月20日达成商品房买卖合同；合同达成后，原告刘翠爱于2015年5月21日向史长岭转账1380000元，2015年6月12日向史长兴转账300000元，于2015年7月9日向史长岭转账316000元，被告金旭公司经理宋宗军，对此款接收、认可，并在银行转账单上注明此售楼款已按工程款支付给城区建筑公司，史长岭、史长兴199.6万元，程建33、51、52使用2015年6月13号宋宗军签名并盖金旭公司印章；被告于2015年5月20日给原告出示二份商品房预售资金收存通知单、二份合同签订交接单，房屋位置0101-1-101面积107㎡，0101-1-201面积107㎡，实交1075800元，房屋位置0101-1-102面积95.07㎡，0101-1-202面积95.07㎡，实交950700元。原、被告签订购房合同后，因此房网签给别人，此房没有交付。2017年4月30日，原、被告协商被告把被告承建的40号楼1单元一、二层门头房381㎡给原告，原、被告双方签订商品房买卖合同。合同约定：“商品房买卖合同合同双方当事人出卖人：郓城县金旭房地产开发有限公司注册地点：郓城县金路西段营业执照注册号371725228010737企业资质证书号：164284法定代表人：宋宗军联系电话：053066××××7，买受人：刘翠爱身份证号3729281967××××××××地址：郓城县郓城镇蒋庙行政村117号联系电话138××××5868……第三条：买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房……为本合同第一条规定的项目中的：第40幢1单元一、二层门头房，该商品房为住宅，属混合结构，层高为2.9米……建筑面积为381平方米，套内建筑面积381平方米，……1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5249.34元，总金额2000000元整，贰佰万元正。……2017年4月30号”。被告于2017年4月30日为原告出具菏泽市商品房预售资金收存通知单、合同签订交接单，交接单上注明姓名刘翠爱，房号40号楼1单元一、二层门头房381㎡，一次性交款2000000元，贰佰万元正，小区名称：金旭凯旋城，单据上盖有金旭公司财务专用章。第三人黄博于2016年9月30日与被告金旭公司签订商品房买卖合同，合同约定“商品房买卖合同合同双方当事人出卖人：郓城县金旭房地产开发有限公司注册地点：郓城县金路西段营业执照注册号371725228010737企业资质证书号：164284法定代表人：宋宗军联系电话：053066××××7，买受人：黄博372928197910220014地址：郓城县郓城临城路中段53号联系电话182××××7777……第三条：买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房……为本合同第一条规定的项目中的：第40和42幢主楼下地上二层号房，该商品房为商业，属混合结构，层高为4米，建筑层数地上7层，地下0层……建筑面积为平方米，套内建筑面积870平方米，……1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8188元，总金额柒佰壹拾贰万叁仟伍佰陆拾元2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8188元总金额7123560元整。……第六条付款方式及期限一次性付款自签订合同之日起，买受人须向卖受人一次性缴纳房款，买受人已付清全款。……2016年9月30号”。被告于2016年9月30日为第三人出具工商业服务业统一收款收据，收据上注明客户名称：黄博372928197910220014项目40号楼和42号楼，单位平方米，数量870，单价8188元，金额7123560元，合计大写：柒佰壹拾贰万叁仟伍佰陆拾元。收据上盖有金旭公司财务专用章。第三人所购买的商品房含原告所购买的金旭凯旋城小区40号楼一单元一、二两层。该案争的楼由第三人黄博装修并对外出租。本院于2017年7月24日主持原、被告进行调解，原、被告达成协议：一、原告刘翠爱与被告郓城县金旭房地产开发有限公司签订的编号为GF-2000-0171的房屋买卖合同有效；二、被告郓城县金旭房地产开发有限公司承诺于2017年12月31日前将位于郓城县金旭凯旋城小区40号楼1单元一、二层门头房交付原告刘翠爱所有；三、待涉案房屋可以办理房屋登记时，被告郓城县金旭房地产开发有限公司积极协助原告刘翠爱办理房屋登记手续。案件受理费11400元，案件申请费5000元，由被告郓城县金旭房地产开发有限公司负担；达成调解协议后，第三人黄博于2017年7月31日提出异议，并申请参加诉讼，本院没有制作调解书。本院认为，原、被告于2015年5月20日达成商品房买卖合同，原告将款于2015年5月21日、2015年6月12日、2015年7月9日交付史长岭、史长兴，被告予以认可，并为原告书写了2015年5月20日的商品房预售资金收存通知单二份、合同签订交接单二份，计款2026500元，是双方当事人的真实意思表示，应为有效合同。因被告将原告所购楼房网签给别人，合同没有履行，原、被告于2017年4月30日将被告开发的金旭小区40号楼1单元一、二层门头房卖给原告，并签订商品房买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，为有效合同；被告辩称，原、被告是基于民间借贷签订的担保合同，原告不予认可，且原、被告于2017年7月24日达成的调解协议中被告同意将涉案房子于2017年12月31日交付原告，被告主张原、被告是民间借贷担保合同的辩称理由，本院不予采纳。被告与第三人于2016年9月30日签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且房屋已实际交付，第三人已实际占有，为有效合同；被告辩称被告与第三人的合同是基于借贷进行的担保，第三人不予认可，被告没有提供证据证实，对被告认为是借款担保的主张本院不予以采纳；原告陈述第三人未提交的银行打款单、预售单上的名称和原告的不一致，不是正式的收据。本院认为，原告与第三人的预售房收据虽不是统一版本，但两份收据均盖有同一枚郓城县金旭房地产开发有限公司财务专用章，且被告抗辩此合同是民间借贷，也没有抗辩此款没有交付，原告陈述第三人没有银行打款记录，收据不一样的主张本院不予采纳。数份房屋买卖合同均为有效，且各买受人均要求履行合同的，应按照已经办理房屋所有权转移登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案涉的房屋均没有在郓城县房产管理局办理登记。本案原告2015年的合同，因当时购买的房子别人办理网签，2017年另行更换了本案案涉的房产，原告也予以认可，并于2017年4月30日签订了新的商品房买卖合同；第三人的购房合同系2016年9月30日签订，并已实际占有（装修、出租），原告主张本院于2017年7月24日调解协议该房给原告（没有制作调解书），第三人于2017年7月31日申请参加诉讼，请求判决合同继续履行，涉案房产归其所有，本院2017年7月24日的调解协议因没有制作下发调解书，调解协议无效。综上所述，第三人与被告签订的购房合同在前，原告与被告签订的购房合同在后，且涉案的房屋已交付第三人、第三人已实际占有，合同应继续履行，第三人可根据合同约定，向被告主张产权登记等权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。第三人所买房屋尚未进行产权登记，故第三人要求所买的涉案房屋归其所有的请求本院不予支持。原告与被告达成的涉案房屋协议没有履行，应另行向被告主张权利；原告在案涉门头房上是否安装门，由何人拆除，应另行向侵权人主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘翠爱与被告郓城县金旭房地产开发有限公司签订的郓城县金旭凯旋城小区40号一单元一、二层商品房买卖合同为有效合同；二、第三人黄博与被告郓城县金旭房地产开发有限公司签订的郓城县金旭凯旋城小区40号一单元一、二层商品房买卖合同为有效合同，合同继续履行；三、驳回原告刘翠爱的其他诉讼请求；四、驳回第三人黄博的其他诉讼请求。案件受理费22800元，由被告郓城县金旭房地产开发有限公司负担；财产保全费5000元，由被告郓城县金旭房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  宋文革人民陪审员  牛 舫人民陪审员  张纯玺二〇一九年四月三十日书 记 员  王冉冉