广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初2866号原告：广东和顺物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天府路****，统一社会信用代码91440101190497897F。法定代表人：洪毅玲，总经理。委托诉讼代理人：杨金娜，系广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟，系广东格林律师事务所实习律师。被告：阮莉姣，女，1979年11月22日出生，壮族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：林福志，男，1980年4月7日出生，壮族，住广西武鸣县，系阮莉姣配偶。原告广东和顺物业管理有限公司诉被告阮莉姣物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广东和顺物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨金娜、被告阮莉姣的委托诉讼代理人林福志均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东和顺物业管理有限公司诉称：原告是具有一级资质的物业服务企业，从2008年至今为被告所居住翠湖山庄社区（下称该社区）提供物业服务，与该社区业主委员会签订有《物业服务合同》。根据该合同约定，被告月底之前应当向原告缴纳当月物业服务费；逾期的，按所欠费用每日千分之一计收滞纳金。被告作为该社区6号楼1507房住户，享受了原告依约提供的物业管理服务，同时被告也负有支付物业服务费的义务。然而，被告自2016年1月15日至今一直拖欠物业服务费，期间虽经原告多次催告，仍拒不缴纳。根据上述事实和《中华人民共和国合同法》的规定，原告认为：被告系翠湖山庄社区的住户，接受了原告所提供的物业服务，依约应支付物业服务费。但被告长时间拖欠物业服务费，已构成违约且严重影响原告的正常经营，原告有权依法追讨物业服务费并要求被告承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，原告依法提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付自2016年1月15日至2019年1月30日的物业服务费3445元及相应的逾期支付违约金3445元（违约金以每月应交的物业服务费为本金，按每日千分之一的标准计算，从次月的1日起计算至被告实际支付之日止）；2、被告承担本案诉讼费用。被告阮莉姣辩称：一、被告在（2016）穗天法民四初字9841号原告广州市和顺物业服务合同纠纷诉讼案件中，列举了原告拒不履行责任和义务以致违反法律规定和严重违反合同的证据，三年过去了，原告不仅没有任何改善，还变得越来越差；1、《关于物业管理项目公共收益单独设立银行账户实施管理的通知》（穗天住建发［2018]2号），天河区辖内物业服务企业或业主委员会须在2018年3月2日前开立物业管理项目公共收益专用账户（每个项目对应1个公共收益专用账户），至今，原告仍未公布具体小区公共收益合同，导致小区巨大公共收益收入去向不明；2、原告和第四届业主委员会相互勾结，侵吞翠湖小区的临时停车费，公然用“补偿物业服务企业收取的较低管理费”的借口写入2016年5月23号通过的《翠湖山庄社区管理规约》；二、原告要求的支付2016年1月15日起的物业服务费，明显超出二年诉讼时效期间，且原告无任何证据证明“多次催告”；三、根据国家《物业管理条例》第十一条规定，选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定，原告提供的两份《物业服务合同》，并不能证明其合法性；原告和第四届业主委员会权钱交易，私自签订的合同是无效的；四、原告所请求的违约金的计算标准过高。经审理查明：原告于2016年9月19日经广州市工商行政管理局核准，由“广州和顺物业管理公司”更名为“广东和顺物业管理有限公司”。根据广州市房地产档案馆出具的广州市不动产登记查册表记载，被告是位于广州市天河区黄埔大道中路翠湖街6号1507房（以下简称案涉房屋）的权属登记人，占有部分全部，案涉房屋建筑面积为73.1平方米。2010年12月11日，原告与广州市翠湖山庄社区业主委员会签订《物业服务合同》，约定广州市翠湖山庄社区业主委员会选聘原告为翠湖山庄（即案涉房屋所在小区）提供物业服务，双方约定物业服务内容、物业服务事项、物业服务标准、合同期限（自2011年1月15日至2016年1月14日止）、物业服务相关费用等，其中约定住宅物业按建筑面积计算物管费，标准为1.45元/平方米/月，业主应在当月底前向原告交纳当月物业服务费，业主逾期交纳的，按所欠交费用每日1‰计收滞纳金等。2016年2月14日，原告与广州市翠湖山庄社区业主委员会续签《物业服务合同》（以下简称《合同》），物业服务期限为五年，自2016年1月15日至2021年1月14日止，其他合同条款与上述在2010年12月11日签订的《物业服务合同》基本一致。双方确认原告为案涉房屋所在小区提供物业服务；被告对《合同》的合法性及原告的物业管理服务提出异议，但未提交相应证据予以证明。关于诉讼时效问题。被告辩称原告要求支付2016年1月15日起的物业服务费，明显超出二年诉讼时效期间，且原告无任何证据证明多次催告。对此，原告称被告已于2017年5月15日清缴了2016年1月15日之前的物业服务费，被告履行了法院的判决，且原告要求的诉讼请求没有超过诉讼时效。被告对其2017年5月15日交款的事实无异议，但抗辩其缴交物业服务费为主动履行生效判决。另，原告于2019年1月30日向本院提起诉讼。本院认为：原告依法与案涉房屋所在小区的业主委员会签订《合同》，对案涉房屋所在小区实施物业管理，被告实际上是接受了原告的服务，双方已经形成了物业服务合同关系，故被告应向原告支付相应的物业服务费。被告对《合同》的合法性和物业服务问题的抗辩，未提交相应的证据予以证明，故本院对被告的上述抗辩不予采信。本案中案涉房屋建筑面积为73.1平方米，按单价每月每平方米1.45元计算，每月物业服务费为106元；现原告主张被告应支付2016年1月15日至2019年1月30日的物业服务费总计3445元的诉请，本院予以照准。《合同》已经约定业主逾期缴纳物业服务费应当支付滞纳金，但被告辩称原告主张的滞纳金标准过高；因原告未对其实际损失进行具体举证，结合本案案情，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情支持被告将滞纳金计付标准调整为按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，故被告应向原告支付拖欠2016年1月15日至2019年1月30日期间的物业服务费的滞纳金（每月以当月应交物业服务费为本金，按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，分别自次月1日起计至付清之日止，每期滞纳金以当月拖欠的物业服务费为限）；超过上述诉请的，本院不予支持。关于诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事诉讼权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案原告要求被告支付2016年1月15日至2019年1月30日的物业服务费，结合《合同》约定的月底前向原告支付当月物业服务费和本案的起诉日期（2019年1月30日），原告主张的上述期间的物业服务费并未超过诉讼时效。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告阮莉姣向原告广东和顺物业管理有限公司支付自2016年1月15日至2019年1月30日的物业服务费3445元；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告阮莉姣向原告广东和顺物业管理有限公司支付逾期支付上述物业服务费的滞纳金（每月逾期付款滞纳金均以当月欠付物业服务费为本金，按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，分别自次月1日起计至实际付清之日止，每期滞纳金以当月拖欠的物业服务费为限）；三、驳回原告广东和顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告阮莉姣负担。本判决为终审判决。审判员 龙 帅二〇一九年四月十六日书记员 高诗韵蔡文映