四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0703民初486号 原告：绵阳市人力资源服务中心，住所地：绵阳市。 法定代表人：王彦鸿。 委托诉讼代理人：马杰，四川道融民舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊大，四川道融民舟律师事务所律师。 被告：李晓燕，女，生于1970年6月10日，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：罗健全，涪城区城北法律服务所法律工作者。 原告绵阳市人力资源服务中心（以下简称服务中心）与被告李晓燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告服务中心的委托诉讼代理人樊大、被告李晓燕及委托诉讼代理人罗健全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告服务中心向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告立即将绵阳市房屋腾空并以完好状态返还原告；2、请求人民法院依法判令被告按原租赁合同约定租金标准向原告支付从2015年5月1日起至实际返还房屋之日止期间的房屋占用费（一楼房屋月租金为3400元；二楼房屋月租金为4200元；三楼月租金为3600元;3、请求人民法院依法判令被告向原告支付垫付的水、电费为23109.4元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月30日，绵阳市职业技能鉴定指导中心就绵阳市房屋与李晓燕分别签订了《房屋租赁合同》，租赁期限均为1年，自2014年4月30日起至2015年4月30日止。租赁合同第四条约定，一楼租赁房屋月租金为3400元，二楼租赁房屋月租金为4200元，三楼租赁房屋月租金为3600元，租金一年一次交清。租赁合同第五条约定，承租人在租期内产生的水费、电费由承租人每月按实际产生费用额交付给出租方。《房屋租赁合同》签订后，绵阳市职业技能鉴定指导中心按约将房屋交付承租人李晓燕使用。由于李晓燕违反合同约定，擅自转租、擅自改建租赁房屋，2015年2月11日，绵阳市职业技能鉴定指导中心向李晓燕发函明确告知承租人李晓燕终止合同、到期不再续租，并限期1个月内腾退、搬离。合同期限届满后，双方未续签房屋租赁合同，但李晓燕仍占用租赁房屋拒不返还并利用至今，且欠付水、电费。2017年12月26日，绵阳市职业技能鉴定指导中心以收取李晓燕交纳的履约保证金5000元冲抵了其欠付的部分水、电费。2018年10月11日，绵阳市职业技能鉴定指导中心再次向李晓燕发出了《限期搬离通知书》，再次明确双方的租赁关系因合同期限届满早己终止，要求李晓燕限期腾空房屋，以完好状态归还，并且要求支付房屋占用费及结清水、电费。因此，李晓燕应当按原租赁合同约定租金标准向绵阳市职业技能鉴定指导中心支付从2015年5月1日起至实际返还房屋之日止期间的房屋占用费，同时应根据实际发生的费用结清垫付的水费、电费。 2016年3月8日，绵阳市委机构编制委员会发文，决定并完成了绵阳市人才服务中心与绵阳市职业技能鉴定指导中心的整合，设立绵阳市人才服务中心，自此，绵阳市职业技能鉴定指导中心的合同权利、义务分别由绵阳市人才服务中心享有和履行。综上，原告为了维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，望判如所请! 被告李晓燕辩称，早在2015年3月因原告停电,至今被告打不开门，事实上被告并没有占用和使用一楼、三楼；针对原告诉请的房屋占用费一楼、三楼因原告的原因停止使用，不应当计算房租，第二楼也因原告的原因停电导致二楼的营业停运长达半年之久，所以对二楼的租金占用费应当适用的减少；因原告在2015年3月停电导致被告经营的一楼、三楼无法经营，且里面的装修装饰和设备停放至今，已经全部无法使用，该损失应当由原告向被告作适当的补偿；另外二楼的经营期间也因原告停电给被告造成了很大的损失，原告也应当作补偿，针对原告的事实及理由部分，虽然双方之间签订的租赁合同期限为一年，但事实上该合同标明经营投资上百万，所以在合同约定期限届满时，双方的合同期限虽然没有继续签订，但事实上应当认定为双方确认原合同权利和义务，继续履行，同时，如果原、被告双方的合同仅以合同的约定履行期限,明显显示公平，严重损害了投资者的权利。被告与罗小文之间的合同纠纷，业经涪城法院、中级法院、省高院三级法院进行确认被告将该房屋承包给罗小文经营经管宾馆的事实（该宾馆登记的经营业主和实际管理人均是被告），同时，该生效法律文书已确认了原告并没有在法定期限内行使解除权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年4月30日，原绵阳市职业技能鉴定指导中心（以下简称指导中心）就绵阳市房屋与被告李晓燕分别签订了《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限均为1年，自2014年4月30日起至2015年4月30日止。合同分别约定，一楼月租金3400元，二楼月租金4200元，三楼月租金3600元，租金一年一次交清;租期内产生的水、电费由承租人每月按实际产生额交付给出租方。被告李晓燕租赁期间未经原告同意擅自将一楼和三楼转租案外人罗小文承租。2014年11月26日,被告李晓燕因与罗小文转租纠纷起诉到法院,该案诉讼中被告李晓燕于2015年2月16日书面申请原告对转租给案外人罗小文的房屋采取拉闸停电措施,原告遂对被告李晓燕所承租的楼层全部拉闸停电。被告李晓燕与案外人罗小文之间的诉讼业经三级法院审理，最终判定案外人罗小文按年租金180000元标准向被告李晓燕支付从2014年4月30日起至合同解除之日止的房屋租金。2015年2月11日原告因被告李晓燕的擅自转租行为,书面通知被告李晓燕终止双方签订的《房屋租赁合同》并限期1个月内搬离。2015年3月16日,被告李晓燕向原告书面申请恢复二楼的供电,原告未予同意。庭审中,原、被告确认2015年4月30日以前的租金已结清,2015年3月24日原告向被告出具的80400元收据系被告交纳的2015年4月30日以后的房屋租金。2017年12月26日原告预收被告水电费5000元。庭审中被告对原告主张的水电费23109.4元不予认可,原、被告并未在《房屋租赁合同》中约定水电费的计费单价。 庭审还查明,被告李晓燕在2008年3月25日即与原指导中心就诉争租赁楼层签订了租赁合同,用途为经营茶园、宾馆,租期为48个月,到期后续签合同至2015年4月30日止。 庭审另查明,2016年3月8日,中共绵阳市委机构编制委员会作出《关于整合设立绵阳市人才服务中心的批复》，原告依法整合成立。 本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》，条款齐备，意思表示真实，合法有效。被告因擅自将所承租的房屋转租酿成纠纷而不能按租赁合同履行支付房租义务，已构成违约，原告依法提出终止双方所签已到期《房屋租赁合同》并对被告所欠房租进行催收，其行为符合双方合同约定和法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定。原告诉请被告将涪城区房屋腾空并以完好状态返还原告，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称因原告的停电行为造成的装修损失原告应适当补偿的问题，本院认为，对租赁房屋拉闸停电是因被告擅自转租酿成纠纷而主动申请造成，况且，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定。被告的此项抗辩主张，本院不予支持。对于原告主张的租金损失，鉴于被告擅自转租房屋时，原告知道后未在法定期限内提出异议，亦未行使解除权，并应被告申请配合其采取停电的方式驱离次承租人，至使租赁房屋闲置，对此原告存在过错。被告请求适当减少租金，本院照准。结合被告李晓燕与次承租人罗小文之间的诉讼，法院最终判定罗小文按年租金180000元标准向李晓燕支付从2014年4月30日起至合同解除之日止的房屋租金这一基本事实存在。本院确认被告李晓燕应向原告支付的一楼和三楼租金，按双方合同约定的标准，即一楼月租金3400元，三楼月租金3600元，从2014年5月1日起支付至李晓燕与罗小文所签转租合同解除之日止。被告李晓燕已付80400元租金应予扣减。至于二楼的租金，被告在庭审中自认因停电，停业半年。本院基于原告在被告只申请停一楼和三楼电时，擅自将二楼停电。本院酌定应扣减被告半年二楼房租。对于原告主张的水电费，因原、被告未在《房屋租赁合同》中约定水电费的计费单价，且被告在合同到期后，亦向原告交纳水电费5000元，原告亦无证据证明所主张的水电费是被告使用产生。故对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告李晓燕在本判决生效后十五日内，将位于绵阳市房屋腾空并以完好状态返还原告绵阳市人力资源服务中心。 二、被告李晓燕在本判决生效后五日内,向原告绵阳市人力资源服务中心支付房屋租金，计算方法:按一楼月租金3400元、三楼月租金3600元,从2015年5月1日起至李晓燕与罗小文所签转租合同解除之日止;按二楼月租金4200元,从2015年12月1日起至实际返还房屋之日止;应扣减被告李晓燕已付的80400元租金。 三、驳回原告绵阳市人力资源服务中心的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4549元，由被告李晓燕负担。 如不服本判决，可从判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  唐俊 二〇一九年四月十日 书记员  张冉