黑龙江省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）黑民终319号上诉人（原审原告）：郭立伟，男，1984年1月27日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省讷河市。委托诉讼代理人：宋恒玉，黑龙江恒金律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨美德地产置业有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区。法定代表人：孙晓东，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭善志，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：于奇，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人郭立伟因与被上诉人哈尔滨美德地产置业有限公司（以下简称美德公司）合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（以下简称哈中院）（2018）黑01民初1435号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人郭立伟的委托诉讼代理人宋恒玉，被上诉人美德公司的法定代表人孙晓东及其委托诉讼代理人郭善志、于奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭立伟上诉请求：1.撤销哈中院（2018）黑01民初1435号民事裁定，依法改判支持郭立伟的诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费用由美德公司负担。事实和理由：一、郭立伟与美德公司之间应为商品房买卖合同关系，而非借款合同关系，美德公司应承担继续交付房产、办理房产权属登记手续的义务。1.2014年4月8日，郭立伟从其账户转出的1500万元，系从他人账户转入，除哈尔滨市招华小额贷款有限责任公司（以下简称招华小贷公司）股东聂某某外，王某某、姚某某、杜某还向郭立伟账户转款，该三人并非招华小贷公司员工，上述购房款与招华小贷公司无关。聂某某向郭立伟转款，系郭立伟与聂某某之间的经济往来，不应认定为招华小贷公司对郭立伟的转款，更不应认定为招华小贷公司对美德公司的借款。2.孙晓东系美德公司的法定代表人，美德公司向郭立伟出具了将2000万元房款转给孙晓东的指令，孙晓东有权代表美德公司收购房款。郭立伟所付2000万元的汇款用途为划款，1000万元交易摘要为转支，均表明系购房款的支付和划转。3.郭立伟在一审期间对看房、选房、达成买房合意进行了明确表述，同时其购房目的系投资，所以未急于入户。且郭立伟系大额投资，在达成购房意向后，未按每套房屋支付房款及以整数付款均为简化交易流程。上述行为均符合交易习惯。4.案涉房产的交易价格合理，符合市场规律，其不应参考（2017）黑民终49号民事裁定中锦州银行股份有限公司所购商服的价格。且该房产已在房产管理部门办理了备案登记，足以说明双方所约定价格符合房管部门申报备案的价格区间。二、郭立伟已经举证证明双方之间存在商品房买卖合同关系，美德公司没有提供借款合同、借条等证据证明双方之间存在借款关系，应承担举证不能的法律后果。美德公司辩称，本案郭立伟与美德公司之间不存在真实的房屋买卖合同关系，郭立伟（聂某某）与银海小贷公司（美德公司）之间存在民间借贷法律关系，故一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。郭立伟向一审法院起诉请求：1.确认郭立伟与美德公司所签XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX号《哈尔滨市商品房买卖合同》合法有效；2.判令美德公司立即协助郭立伟，至房屋产权登记机关办理位于哈尔滨市松北区产的不动产权证；3.判令美德公司立即向郭立伟交付案涉八套房产；4.判令美德公司向郭立伟支付逾期办理案涉房屋产权登记的违约金9527元（按已付房价款千分之0.5的标准计算）；5.判令美德公司向郭立伟支付逾期交付案涉房屋的违约金1,383,334元（按已付房价款日万分之0.5的标准计算）。一审法院认定事实：2014年4月8日，郭立伟与美德公司签订2份《商品房买卖合同》，约定美德公司将位于哈尔滨市松北区房屋出售给郭立伟，建筑面积分别为1492.58平方米、1237.93平方米，成交价分别为10,940,000元、9,060,000元，美德公司应当在2014年4月8日前交付房屋。同日，郭立伟向孙晓东个人银行账户转款200万元、300万元、1000万元，共计1500万元，孙晓东向聂某某个人银行账户转款60万元。2014年4月15日，郭立伟向孙晓东个人银行账户转款500万元，孙晓东向聂某某个人账户转款20万元。郭立伟与美德公司签订《商品房回购合同》，约定2014年4月8日签订的《商品房买卖合同》，郭立伟在2014年4月26日之前没有支付全额房款，美德公司在2014年6月7日至2014年8月7日期间，向郭立伟支付全部回购房款23,200,000元。2014年10月14日，郭立伟与美德公司签订6份《商品房买卖合同》，约定美德公司将位于哈尔滨市松北区房屋出售给郭立伟，建筑面积分别为131.44平方米、123.72平方米、120.40平方米、186.04平方米、90.8平方米、507.72平方米，成交价分别为577,022元、543,131元、531,797元、930,200元、454,000元、2,538,600元，共计5,574,750元。美德公司应当在2014年10月15日前交付房屋。2014年10月16日，郭立伟向孙晓东个人银行账户分五笔转款100万、100万、200万、400万、200万，共计1000万元。2015年1月21日，郭立伟与美德公司签订《商品房买卖合同》，约定美德公司将位于哈尔滨市松北区房屋出售给郭立伟，建筑面积为1230.21平方米，成交价为4,425,250元，美德公司应当在2015年1月21日前交付房屋。上述合同签订后，美德公司为郭立伟开具了商品房销售预收款票据，并办理了预购商品房预告登记证明。一审法院同时查明，郭立伟曾为招华小贷公司员工，聂某某曾为招华小贷公司股东。（2017）黑民终49号民事裁定确认，案涉同期同地段同类商服的售价为2万元—3万元/平方米。一审法院认为，郭立伟主张双方形成房屋买卖合同关系，请求确认合同有效，并要求美德公司履行办证义务，支付逾期交付房屋及逾期办证违约金。美德公司辩称双方之间并不存在真实的房屋买卖关系，双方之间系借贷关系，签订《商品房买卖合同》系为借贷关系设定让与担保，郭立伟并非通过支付对价，获得案涉房屋的所有权，郭立伟的诉讼请求应予驳回。因此本案争议焦点为郭立伟与美德公司之间是否形成物权法律关系。判断民事法律关系的性质既要审查形式上的意思表示，同时也要审查民事主体的实际履行行为。并结合双方当事人提交的证据，探究合同签订时双方当事人的真实意思表示，进而对当事人之间的法律关系作出判断。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条关于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保”之内容，可以说明让与担保的现实存在，且以签订买卖合同为表象。如果双方当事人形成让与担保合同关系，亦会签订《房屋买卖合同》及出具相关购房手续。本案郭立伟实际履行行为不符合房屋买卖合同的交易习惯，郭立伟与美德公司之间不存在物权法律关系。1.双方2014年4月8日签订《商品房买卖合同》时，郭立伟为招华小贷公司员工，从其账户转出的1500万元，均是当天从他人账户转入郭立伟账户，其中包括招华小贷公司股东聂某某转款，对于购房款来源郭立伟无法说清；2.郭立伟举示的转款凭证均指向美德公司法定代表人孙晓东个人账户，而不是将购房款转至美德公司账户，汇款用途均是划款，而非购房款。且2014年4月8日，郭立伟转孙晓东账户1500万元后，孙晓东转聂某某账户60万元。2014年4月15日，郭立伟转孙晓东账户500万元后，孙晓东转聂某某账户20万元。与美德公司所述双方是借贷关系，按月息4%先行付息相吻合；3.郭立伟与美德公司一共签订了9套《商品房买卖合同》，案涉金额3000万元，涉及事项、金额重大，而郭立伟对如何看房、如何选房、如何达成的买房合意、置业顾问是谁均无法说清；4.双方在签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋已是现房，郭立伟未要求办理进户手续，郭立伟当庭解释购买房屋系投资行为，不急于进户。但是，投资行为与办理进户属于两个范畴概念，即使办理进户后亦不影响其投资行为。郭立伟又表示美德公司不同意交房，而在美德公司不交房的情况下，时隔半年以后，郭立伟仍然继续付款、签订《商品房买卖合同》，郭立伟所述与其行为相悖，因此，郭立伟的所述与客观事实不符；5.2014年4月8日至2014年10月16日，郭立伟向孙晓东个人账户转款共计3000万元，而郭立伟与美德公司签订的8份《商品房买卖合同》房屋总价款仅为25,574,750元，第9份《商品房买卖合同》于2015年1月21日签订。且郭立伟每次转款均为整数，无法分清每笔转款系哪笔房款，上述交易均不符合正常的房屋买卖交易习惯；6.郭立伟与美德公司签订的9份《商品房买卖合同》，涉及建筑面积总计5000余平方米的商服，按购房合同约定的价款，折合建筑面积不到6000元/平方米，远低于同地段同类房产交易价格，不符合交易规律。综上，双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房预告登记，系为借贷合同设定担保，双方不存在房屋买卖的真实意思表示，没有形成真实的房屋买卖合同关系，非通过支付对价获得案涉房屋的所有权，符合人民法院认定证据的高度盖然性标准。《最高人民法院》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。一审法院向郭立伟释明是否变更诉讼请求，郭立伟在规定的期限内未向法院提出变更诉讼请求申请，亦未有变更诉讼请求的意思表示，视为其拒绝变更诉讼请求。裁定：驳回郭立伟的起诉。案件受理费144，064.30元，退还郭立伟。本院二审查明，2014年4月8日，郭立伟通过其在上海浦东发展银行股份有限公司开立的XXX账户，向孙晓东转账1500万元。同日，聂某某向郭立伟上述账户转账650万元。2014年4月15日，郭立伟通过其在上海浦东发展银行股份有限公司开立的XXX账户，向孙晓东转账500万元。同日，聂某某向郭立伟上述账户转账150万元。2014年10月16日，郭立伟通过其在中国农业银行股份有限公司哈尔滨分行开立的XXX账户，向孙晓东转账1000万元。同日，聂某某向郭立伟该账户转账100万元。孙晓东于上述日期均向聂某某账户转入了部分款项。二审同时查明，郭立伟在二审庭审中表示，如果二审法院认为本案系民间借贷纠纷，其同意将诉讼请求变更为请求对方偿还借款本金及利息。美德公司不同意对该请求进行调解。除此，本院二审查明的其他事实与前述一审裁定认定的事实一致。本院认为，郭立伟依据其与美德公司签订的《商品房买卖合同》《哈尔滨市商品房销售预售款专用票据》《转账凭证》等证据，主张双方之间形成了房屋买卖合同关系，并要求美德公司履行该合同。美德公司则主张其（银海小贷公司）与郭立伟（聂某某）之间存在借款合同关系，签订《商品房买卖合同》系为该借款合同提供担保，故本案的争议焦点为双方当事人之间系商品房买卖合同关系还是让与担保关系。虽然商品房买卖合同关系与让与担保关系，均存在签订《商品房买卖合同》的情形，但两种法律关系的实质不同。双方存在商品房买卖合同关系时，签订商品房买卖合同系以取得房屋所有权为目的，资金往来具有单向性。而在让与担保法律关系中，双方当事人之间存在借款等其他基础的法律关系，签订商品房买卖合同并办理预告登记只是作为基础法律关系的担保，资金往来往往呈现双向性。因此本案应结合双方当事人提供的证据、交易惯例以及当事人对交易细节的陈述等因素，综合判断郭立伟与美德公司所签《商品房买卖合同》的真实意思。一、郭立伟于2014年4月8日、4月15日、10月14日分别向美德公司转款1500万元、500万元、1000万元，共计3000万元，其转款凭证标明的汇款用途均为转款，而非购房款。同时，郭立伟认可其系招华小贷公司员工。而上述3000万元中的900万元，系由招华小贷公司股东聂某某当日转入郭立伟账户。孙晓东主张为偿还利息，又于同日向聂某某账户转入了部分款项。郭立伟对此并未作出解释。二、郭立伟与美德公司签订《商品房回购合同》，约定美德公司对2014年4月8日《商品房买卖合同》所涉房产，保留约定回购权。郭立伟在约定期限内不得对房产进行处置，美德公司在2014年6月7日至2014年8月7日期间，向郭立伟支付全部回购房款23,200,000元。该行为与一般的商品房买卖交易惯例明显不符。同时，回购款价格比购房款2000万元多出320万元，美德公司主张该数额系以借款本金2000万元为基数，按月4%的标准，自2014年4月8日计算至8月7日（共四个月）期间的利息，郭立伟对此亦未作出合理解释。三、本案郭立伟与美德公司一共签订了9份《商品房买卖合同》，金额共计3000万元。郭立伟对如何看房、如何选房、如何达成的买房合意、置业顾问是谁等具体购房细节均无法说清。同时其在2014年4月8日、4月15日、10月16日分三次，共计转款3000万元。但双方当事人在2015年1月21日还签订了一份《商品房买卖合同》，即郭立伟付款时，双方所签《商品房买卖合同》所涉总房款为2600余万元。郭立伟并未说明所付款项对应的系哪份《商品房买卖合同》项下房款。且本案《商品房买卖合同》签订时，案涉房屋均为现房，郭立伟并未要求办理进户手续。郭立伟当庭解释购买本案房屋系投资行为，不急于进户，但即使办理进户后，亦不影响其投资行为。郭立伟的上述诸行为与一般的商品房买卖交易惯例均明显不符。四、美德公司举示了其与案外人锦州银行股份有限公司签订的《商品房买卖合同》、（2017）黑民终49号民事裁定等证据，证实案涉商品房单价与同时期同地段的商品房交易价格相差悬殊。郭立伟对此事实并不否认，仅是主张美德公司急需周转资金，低价出售房屋，但其对此并未举示证据予以证实。故一审法院综合考虑上述款项交付事实、商品房销售状况及当事人对不合理之处作出的解释等情况，认定本案商品房交易不符合商品房交易惯例，双方当事人签订《商品房买卖合同》的真实意思应为借款合同提供担保并无不当。一审法院据此对郭立伟进行释明，郭立伟拒绝变更其诉讼请求，故根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条关于：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，一审法院裁定驳回郭立伟的起诉并无不当。另外，虽然郭立伟在二审庭审中表示，如果二审法院认为本案系民间借贷纠纷，其同意将诉讼请求变更为请求对方偿还借款本金及利息。但该变更后的诉讼请求实际为二审新增加的诉讼请求，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。本案美德公司明确表示不同意调解，故本院对郭立伟上述变更后的诉讼请求不予审理。综上，郭立伟的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长  张伟杰审判员  王景波审判员  李丹华二〇一九年四月二十八日法官助理刘继业书记员袁露洋