湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2801民初1614号原告：李宪凤，男，1971年3月16日出生，汉族，湖北省恩施市人，务农，住恩施市。委托诉讼代理人：赵鹏，恩施市崔坝法律服务所法律工作者。被告：杨光辉，男，1968年7月20日出生，汉族，湖北省恩施市人，务农，住恩施市。委托诉讼代理人：杨光琼，男，1963年4月4日出生，苗族，湖北省恩施市人，居民，住恩施市。系被告的胞兄。原告李宪凤诉被告杨光辉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李宪凤的委托诉讼代理人赵鹏、被告杨光辉的委托诉讼代理人杨光琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还购房款（定金）20000.00元；2.判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年2月9日，原、被告商议购买被告位于恩施市××镇××村的房屋，但因原告属阳天坪村以外的户籍，需将户口迁入阳天坪村后才能购房。被告承诺协助原告办理户口迁入手续。原告遂支付给被告20000元定金，被告收到购房定金时，出具《收条》一份，载明：“今收到李宪凤购房定金贰万元整（20000.00元）。户口和其他原因迁不进来，退还定金贰万元整。收款人：杨光辉证明人：杨光琼、李宪锋2017年2月9日”。尔后，原告要求被告协助办理原告的户口迁入手续，因户籍主管部门不能办理，原告多次找被告退还购房定金贰万元无果。现原告为维护自己的合法利益，特诉至法院，请求依法判决。被告杨光辉辩称，2017年2月9日，被告与原告在公平、自愿的基础上共同协商达成的房屋买卖协议。该协议第三条明确规定过户手续由原告自行办理，费用由原告承担，原告办理过户手续有关单位签字，被告配合签字，其中过户手续包含原告的户口转移和房屋的过户。被告与原告签订协议支付定金后，被告积极的配合协助原告办理相关手续，原件已交到政府审批。因为政府审批需要一定的程序和时间，原告在外地承包工程，没有充裕的时间，在政府通知办理相关手续时，不能及时赶到，错过办理手续的最佳时间，导致现在还没有办好相关手续，是原告自身原因造成的，并不是主管部门不能办理，村里及乡政府都已经审核通过了，只要在派出所办理，不存在主管部门不能办理。被告家对面的陈朝顺也是外村人，在本村买地修建房屋，一系列复杂的手续都办好了，其户口也转到我们村，房子也修建好了，同样的情况别人都办理好了。被告卖房的目的是为了偿还贷款，且是便宜卖，但不知道原告一拖就是二年多，被告只好以贷贷款还贷款，多了几万元的利息。被告每个月的月供就是一万两千多元，而被告工资每月只有五千多，需要卖房还贷。被告家里还有80多岁的老母亲，体弱多病，生活不能自理，需要请人照顾。还有在读六年级的学生，生活压力大。在2月24日，被告还叫原告快点办理，原告口里说过两天就有专人去办理，但被告却收到法院传票。从原告的做法看，原告是不想买房，不想办法办理相关买房手续，而是想法要回定金。客观上说，买房转户口和卖房过户，是老百姓生活中最普通的事情，不存在主管部门不能办理的情况，是原告自己不想买房，又不想受损失，是原告自己违约。被告还是想把房让原告购买，以尽快还清贷款。原告李宪凤围绕诉讼请求向本院依法提交了证据一、原告身份证复印件一份，证明原告的基本身份信息；证明原告在本案中的主体资格；证明原告与被告不属于同一经济组织成员。证据二、被告于2017年2月9日出具的收条复印件一份（与原件核对），证明原告与被告于2017年2月9日签订房屋买卖合同的事实；证明原告至今户口未迁入被告所在的集体经济组织即阳天坪村；被告约定户口或其他原因迁不进来，退还定金。被告李光辉为支持其抗辩理由依法向本院提交证据一、房屋买卖协议复印件一份，证明双方买卖房屋的事实、对过户手续的约定及付款方式。证据二、户口迁移申报表照片打印件一份，证明当地村委会接受原告在本村入户、购房。证据三、微信名称照片打印件一份及电话联系人信息照片打印件一份，证明其他的外村人在本村购房的户口已转入。证据四、欠款记录截屏打印件三份，证明被告是需偿还其他借款才出卖房屋的。经举证质证，原告提交的证据及被告提交的证据一、二，其来源合法，内容客观真实，与待证事实相关联，本院予以采信并作为认定本案事实的依据。被告提交的证据三、四，与本案无关，本院不予采信。根据当事人的陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下：2017年2月9日，原、被告签订《房屋买卖协议》一份，载明：“甲方：杨光辉身份证：乙方：李宪凤身份证：甲乙双方自愿达成协议，甲方壹佰贰拾玖点壹伍平方米的房屋，卖给乙方，达成协议如下。一、三岔乡阳天坪村阳天坪组的房屋一栋，卖给乙方，总价贰拾玖万元整，签合同的同时已付定金贰万元整。二、乙方迁入户口在本村后，其余房款贰拾柒万元整一次性将房款付给甲方，甲方将房屋交给乙方居住，房屋的一切东西不搬走。三、过户手续由乙方自行办理，费用由乙方承担，乙方办理过户手续有关单位签字，甲方配合签字，在过户中，甲方给乙方让责任田伍分土地。四、双方不得违约，甲方违约退还定金双倍，乙方违约定金不退还。五、此协议一式两份，双方各一份，双方签字生效，具有法律效力。”甲方处有被告杨光辉及其妻子祝忠英的签字捺印，乙方处有原告李宪凤的签字捺印，证明人处有原告堂弟李宪锋、被告胞兄杨光琼的签字捺印。同日，原告李宪凤向被告杨光辉支付购房定金20000元，被告杨光辉出具收条一份，载明：“收到李宪凤购房定金贰万元整（20000.00元）。户口和其它原因迁不进来，退还定金贰万元整。”被告杨光辉在收款人处签字捺印，案外人杨光琼、李宪锋在证明人处签字捺印。庭审中，原告称因未经过恩施市公安局的审批，其户口尚未迁入涉案房屋所在地。另查明，恩施市三岔镇人民政府作出三岔政文【2017】20号文件，将拟同意迁移户口名单呈报恩施市公安局审批，所附名单包含原告。本院认为，根据第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要精神，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。即农村宅基地房屋买卖合同是否有效，要看是否是试点地区，在试点地区即为有效，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，买卖合同应认定无效，本案所涉购房协议签订时，标的物系集体所有土地中宅基地上的房屋，且我市非宅基地改革试点地区，被告杨光辉将房屋出卖给非本集体经济组织成员的原告李宪凤，违反了我国法律、行政法规的强制性规定，依法应确认该《房屋买卖协议》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故对原告主张被告返还已支付的购房款（定金）20000.00元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：被告杨光辉于本判决生效后五日内返还原告李宪凤购房款（定金）20000.00元。前述款项，按照本院指定期限汇至本院标的款专户，户名：恩施市人民法院；开户行：恩施市农业银行营业部；账号：17×××44。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费300元，减半收取计150元，由原告李宪凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  申宝二〇一九年四月十四日书记员  黄丽