广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终725号上诉人（原审被告）：中山市神州房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇振兴中路2号，统一社会信用代码91442000661464785K。法定代表人：谭志文，该公司董事长。委托诉讼代理人：张子恩，广东坦兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈彦，男，汉族，1976年3月15日出生，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：程娟，北京大成（珠海）律师事务所律师。上诉人中山市神州房地产开发有限公司（以下简称神州公司）因与被上诉人沈彦商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初13648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。神州公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回沈彦的全部诉讼请求。事实和理由：一、神州公司在本案中不存在违约行为。（一）神州公司已按照合同约定的时间将具备使用条件的涉案商品房交付买受人沈彦。根据法律规定，房屋的交付以房屋的转移占用为标志。在神州公司已按照约定将商品房交付给业主后，神州公司的交付义务已在合同约定的时间内履行完毕。业主已接收了涉案商品房，并已入伙居住。虽然业主未取得涉案商品房的产权证书，但并不影响业主对涉案商品房的居住使用，没有对业主造成任何负面影响。（二）神州公司逾期办理涉案商品房的权属证书系因政府部门的延误所致。一审判决以神州公司未提供有效的证据证明逾期办证与政府行为存在因果关系为由，对神州公司的抗辩理由不予采纳，并判决神州公司承担违约责任不当。根据神州公司与业主在合同中的约定，神州公司应在2017年12月14日前为业主办理权属证书。而实际上，神州公司早在2017年6月就已到中山市国土资源局办理了涉案房地产的确权事宜。按现行规定的办事时间，中山市国土资源局应该在收件后一个月内办好确权证书。然而，由于中山市国土资源局审查认为用于办理确权证书所用的中山市规划局2016年2月1日颁发的《中山市建设工程规划验收批复书》与附件图纸存在跨界占用同属于神州公司的美墅苑小区土地的问题，于同年9月22日以中土函（2017）2505号函致函市规划局，要求市规划局作出明确回复。后经市规划局核实，市规划局2013年4月7日批复的规划图纸和2016年2月1日批复的规划验收图纸的地下车库东面边界跨占了美墅苑小区1.73平方米的土地。而市规划局在2017年11月27日才把规划验收图纸中地下车库的原土地尺寸6.47米更正为4.47米，从而导致中山市国土资源局延迟至2018年3月22日才办好房产确权证书，拖延了十个月的时间，从而也延误了神州公司为涉案小区业主办理房产证的时间。为此，神州公司亦提交了中山市国土资源局的收件回执等相关证据佐证。按照双方当事人签订的《商品房买卖合同》补充协议第七条第一款的约定，由于政府政策、法律法规改变或其他影响办证进度的政府行为，办证期限亦顺延。所以，神州公司未在合同约定的办证期限内及时办到房产证，是政府行为的影响所致，根据合同约定，原定的办证期限应当顺延。双方当事人合同约定的最后办证时间为2017年12月26日，从确权证书出证之日2018年3月22日起，神州公司超期办证的时间只有3个月，如按延期十个月算，神州公司并不存在逾期办证的违约行为。二、一审判决支持过高的违约金计算标准，证据不充分。即使神州公司在本案中存在逾期办证的违约行为，其应支付的违约金亦应按照双方约定的标准计算，不能随便提高违约金的计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，只有在双方合同没有约定违约金的情况下才能参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。而本案中，双方已在合同中对逾期办证的违约责任及违约金计算标准作出明确约定，即按已付房款总额的1%支付违约金。在业主未能举证证明神州公司逾期办证造成其损失的情况下，不能随意增加违约金。综上，请求撤销一审判决，改判驳回神州公司的诉讼请求。沈彦辩称：一、神州公司在一审诉讼中没有提供证据证明其系因为政府部门的原因导致其迟延办证。二、双方签订的涉案合同约定的办证时间是交房后365个工作日，即将近一年半的时间。神州公司作为专业房地产开发企业应当能够准确预知、判断有关办证的政策性规定、流程、时限等事宜，否则不会在合同中预留将近一年半的时间去办证。同时，本案不存在补充协议第七条第一款约定的情形，神州公司未举证证明在2016年6月30日后，有关一手房的办证规定出现了重大调整。至于神州公司所称国土部门与规划部门意见不一致的问题，也是由于神州公司提供的验收材料存在瑕疵所致，这些问题均应在神州公司可合理预见的范围之内，并不属于法律或政策的重大变更或调整。神州公司据此要求顺延办证期限理据不足。三、神州公司逾期办证的行为给业主造成了实际的损失。不动产的权能包括占有、使用、收益与处分四个方面。神州公司虽然已向业主交付了房产，但涉案房产并未办证至业主的名下，业主对涉案房产也仅能享有不动产的使用权能，对于完全占有及使用不动产收益、处分的权能均无法全部实现。四、一审判决上调双方约定的违约金标准合法有据。一审判决上调后的违约金计算标准并不过高。综上，一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。沈彦向一审法院起诉请求：判令神州公司向沈彦支付违约金22100元[以房屋总价款650000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（银行同期贷款利息4.75%/年上浮50%即7.125%/年）自2017年12月16日起暂计至2018年6月10日(176天)，应计至案涉房产权属证书办理至沈彦名下当日]。一审法院认定事实：2015年7月19日，沈彦、神州公司双方签订一份中山市商品房买卖合同，约定由沈彦购买神州公司开发的位于中山市××××房的预售商品房，房屋总价款为650000元；神州公司应当在2016年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付沈彦使用；神州公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因神州公司原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由神州公司承担全部责任；神州公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，持办理权属登记需由神州公司提供的资料到产权登记机关备案；如因神州公司的责任，沈彦不能在规定期限内取得房地产权属证书的,沈彦不退房，神州公司按已付房价款的1%向沈彦支付违约金。该商品房买卖合同附件六第七条约定，由于政府政策、法律法规改变或其它影响办证进度的政府行为，办证期限亦应顺延。合同还约定了其他事项。合同签订后，沈彦已按约定支付了购房款和契税，并向神州公司预交了办证费用。沈彦确认神州公司已按合同约定期限交房，但因神州公司至今未为沈彦办理涉案商品房的权属证书，沈彦遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉中山市商品房买卖合同是沈彦、神州公司在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。沈彦确认神州公司已于2016年6月30日前将涉案商品房交付给沈彦使用，认为按照合同的约定，神州公司应当在2016年6月30日之后的365个工作日内为沈彦办理房地产权属证书。据此，神州公司应在2017年12月14日前为沈彦办理权属证书。现神州公司在约定的办证期限届满后仍未为沈彦办理涉案商品房的权属登记，已构成违约。神州公司辩称未按合同约定办理房地产权属登记是政府行为所致，但其未提供有效证据证明其逾期办证与政府行为之间存在因果关系，一审法院对其该抗辩理由不予采纳，神州公司应对其逾期办证的违约行为承担相应的违约责任。关于违约金数额，按照双方当事人约定的违约金计算方式，神州公司应按已付房款的1%向沈彦支付违约金。沈彦现主张该约定的违约金过低，请求法院调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，当约定的违约金低于造成的损失时，沈彦可以请求人民法院增加。本案中，虽然沈彦未对逾期办证造成的损失数额举证，但在神州公司长时间未能为沈彦办理不动产权属证书且期限仍不可预期的情况下，沈彦因不能取得完整物权权益导致的损失在持续产生和不断增加，再固定按原约定的违约金显然不能抵偿由此给沈彦造成的损失，亦不足以制裁违约和敦促神州公司尽快履行合同约定的办证义务，故沈彦主张增加违约金的请求理据成立，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，一审法院对沈彦主张以已付房价款按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金的请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决：神州公司于一审判决发生法律效力后向沈彦支付从2017年12月16日起以650000元为基数、按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计至为沈彦办理案涉商品房权属证书之日止的逾期办证违约金（违约金支付方式：自2017年12月16日起至2018年6月10日的违约金于一审判决生效之日起七日内支付，自2018年6月11日起至办理权属证书之日止的违约金每六个月支付一次）。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费353元，减半收取计176元（沈彦已预交），由神州公司负担（神州公司于一审判决生效之日起七日内迳付沈彦）。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。一审判决审理查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.神州公司提交的《中山市国土资源局商品房确权收件回执》载明神州公司在2017年6月1日向中山市人民政府土地房产发证办公室提交位于坦洲镇××号荣富苑初始登记资料。2.神州公司在（2018）粤20民终5126号案中向本院提交的中土函〔2017〕2505号咨询函的落款日期为2017年9月22日，该咨询函上未加盖中山市国土资源局的印章。该咨询函载明：“中山市城乡规划局：中山市神州房地产开发有限公司向我局申请办理荣富苑商住小区10至16栋及地下车库的商品房首次登记，提交了编号为080162016010016《中山市建设工程规划验收批复书》，请贵局对上述验收批复书的内容进行核实，该项目是否跨占中府国用（2009）第易333142号、中府国用（2007）第易332654号两宗土地开发建设，若果是，对应调整规划验收内容后，方可办理商品房首次登记。以上内容，盼予函复。附件：1.建设工程规划验收批复书；2.土地证。”3.神州公司在（2018）粤20民终5126号案中向本院提交的《中山市建设工程规划验收批复书》载明中山市城乡规划局于2016年2月1日同意办理荣富苑商住小区10至16栋及地下车库的规划验收。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审争议焦点有二：一是神州公司是否存在逾期办证的违约行为；二是若神州公司存在逾期办证的违约行为，则一审判决确定的违约金是否妥当。对此，本院作如下分析：关于争议焦点一，即神州公司是否存在逾期办证的违约行为的问题。神州公司与沈彦签订的《中山市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律或行政法规的强制性规定，为合法有效的合同。若以2016年6月30日，即双方合同约定的交楼截止日加上365个工作日作为神州公司履行办证义务的起算时间，则神州公司应在2017年12月14日前履行办证义务。而沈彦起诉主张神州公司应向其支付自2017年12月16日起算的逾期办证违约金，即沈彦主张神州公司履行办证义务的截止时间应为2017年12月15日。沈彦的上述诉讼主张系其对于自身权益的合法处分，且对于神州公司有利，本院予以确认。故本院认定神州公司履行办证义务的截止时间为2017年12月15日。同时，根据双方合同的约定，神州公司应当在商品房交付使用后365个工作日内，“持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”，即神州公司履行办证义务的方式为向产权登记机关递件备案办证。至于神州公司履行递件备案办证手续后，房产证何时能够办理，则属办证机关行使行政职权的范畴，非神州公司所能掌控。一审判决认定神州公司履行办证义务的表现形式为为沈彦办理涉案商品房的权属证书，并判决神州公司支付逾期办证违约金的截止时间为神州公司为沈彦办理涉案商品房的权属证书之日不当，本院予以纠正。本案中，截止至二审庭审时，神州公司尚未提供证据证实其已就涉案商品房向产权登记机关递交了相关办证备案的资料，其履行办证义务的期限已超过了合同约定的时间。虽然双方在《合同补充协议一》中约定，因政府行为影响办证进度的，办证期限亦应顺延，神州公司亦上诉主张其系因国土部门与规划部门在规划验收证明书上意见不一致而迟延办证。但根据神州公司在另案中提交的咨询函可知，该咨询函并未加盖中山市国土资源局的印章，而即使上述咨询函是真实的，根据该咨询函的内容可知，中山市国土资源局向中山市城乡规划局发出该咨询函的原因在于神州公司开发的荣富苑商住小区10至16栋及地下车库的项目存在跨占中府国用（2009）第易333142号、中府国用（2007）第易332654号两宗土地进行开发建设的嫌疑。因此，中山市国土资源局与中山市城乡规划局沟通协商上述涉案小区办证事宜系因神州公司存在违规建设的嫌疑所致，并非不可归责于神州公司。神州公司以此作为其可顺延办证期限的理由，显然不能成立，本院对此不予支持。一审判决认定神州公司存在逾期办证的违约行为并无不当，本院予以确认。关于争议焦点二，即一审判决确定的违约金是否妥当的问题。本案中，虽然神州公司已向沈彦交付了涉案商品房，沈彦已可以对涉案商品房行使占有、使用的权能。但沈彦因神州公司的违约行为，未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到限制。而根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系。因此，虽然在开发商逾期办证的情况下，买受人遭受损失的数额往往难以确定，但买受人因神州公司的违约行为受到的损失客观存在。神州公司以其已向沈彦交付了涉案商品房为由，主张其未履行办证义务未造成沈彦的任何损失的说法不能成立，本院不予支持。就本案而言，及时按合同约定为沈彦办理房屋权属登记是神州公司重要的合同义务。双方当事人在合同中约定了较长的办理房屋权属登记期限，但神州公司延迟办证已超过了一年，给沈彦造成直接或间接不利影响客观存在，损失额难以确定，如仍按已付房价款1%的较低标准支付固定的逾期办证违约金，显然不能保障沈彦的合法权益，不足以敦促神州公司尽早履行办证义务。在沈彦明确提出上调违约金计算标准的诉求的情况下，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，将违约金的计算标准调整为按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，并无不当，本院予以维持。此外，如上所述，一审判决认定神州公司应支付的逾期办证违约金计算至神州公司为沈彦办理涉案商品房权属证书之日止与合同约定不符。神州公司应支付的逾期办证违约金应计算至神州公司将办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案办证之日止，一审判决对此处理不当，本院予以纠正。对双方未上诉的部分，本院不作审查。综上所述，神州公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初13648号民事判决；二、中山市神州房地产开发有限公司向沈彦支付从2017年12月16日起至中山市神州房地产开发有限公司持办理涉案商品房（位于中山市坦洲镇振兴南路5号荣富苑11幢201房）权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案办证之日止的逾期办证违约金[以650000元为基数按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；其中，从2017年12月16日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，中山市神州房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向沈彦支付；从本判决发生法律效力之次日起至中山市神州房地产开发有限公司持办理涉案商品房（位于中山市坦洲镇振兴南路5号荣富苑11幢201房）权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案办证之日止的上述违约金款项，中山市神州房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之次日起每隔六个月向沈彦支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，中山市神州房地产开发有限公司在其持办理涉案商品房（位于中山市坦洲镇振兴南路5号荣富苑11幢201房）权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案办证之日起十日内向沈彦一次性支付]。三、驳回沈彦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费353元，减半收取为176元（沈彦已预交），由中山市神州房地产开发有限公司负担。二审案件受理费353元（中山市神州房地产开发有限公司已预交），由中山市神州房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  吴碧英二〇一九年四月十五日书记员  隋 越