贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔05民终2009号上诉人（原审被告）纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区3号楼一楼门面，统一社会信用代码91520525055030936P。法定代表人周湘武，该公司执行董事。被上诉人（原审原告）胡丰艳，女，1972年12月12日出生，汉族，住贵州省纳雍县。被上诉人（原审原告）韦鸿，男，1971年10月30日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。上诉人纳雍新鼎房地产开发有限责任公司(下称新鼎公司）因与被上诉人胡丰艳、韦鸿商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2018）黔0525民初1579号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人新鼎公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：原判存在认定事实错误，适用法律错误。一、案涉商铺已达到交付条件，且上诉人已通知了被上诉人，上诉人的交付义务已完成。案涉房屋已通过竣工验收并备案，达到交付条件。案涉商铺B8-1栋已通过了竣工验收，并已取得纳雍县住房和城乡建设局的登记备案，证明案涉商铺符合交付条件。建设单位依据《建设工程质量管理条例》组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收并达到合格标准后，就可以将商品房交付给买受人使用。纳雍县住房和城乡建设局在《竣工验收备案表》加盖收讫印章并签署同意备案意见的行为表明备案机关已经查验了全部竣工验收资料，并确认了工程竣工验收合格的事实。因此，《竣工验收备案表》具备证据“三性”，且足以证明案涉房屋达到交付使用条件。上诉人已履行了交付义务。案涉商铺验收合格后，上诉人于2017年6月30日通知被上诉人办理房屋交接手续，但被上诉人以路未打好为由拒绝受领房屋，拒绝办理交接手续。但是，路是否打好不构成拒绝受领房屋的抗辩。拒绝受领房屋的抗辩理由只有一个，那就是房屋达不到合同约定的交付条件。但是依据合同约定，房屋交付的条件系验收合格，而上诉人的房屋已经验收合格并已完成了备案登记，因此，被上诉人拒绝受理房屋的抗辩理由不成立。由于受领房屋系被上诉人的一项合同权利，上诉人无权强行交付，因此上诉人交房通知到达被上诉人时即已完成交付义务，被上诉人是否实际接收房屋的事实不能作为认定上诉人是否履行交付义务的依据。二、一审法院自行决定案涉商铺租金价格为5500.00元/年的做法于法无据，不能作为定案依据。案涉商铺的租金价格属于本案中的重要事实之一，与上诉人承担的违约金数额密切相关，因此准确认定案涉商铺的租金价格是正确认定案件事实公正判决的前提。一审中上诉人提交了案涉商铺的价格评估申请，但一审以减少当事人诉累为由不予批准评估申请，不仅于法无据且严重侵害了上诉人的诉讼权利，剥夺了上诉人的举证权。另外，价格评估是一项专业性极强且有资质要求的活动，人民法院既不具备相应的专业知识，也没有相应的资质，因此人民法院对案涉商铺租金的认定不具备科学性和客观性，不能作为定案依据。被上诉人胡丰艳、韦鸿未作答辩。原审原告胡丰艳、韦鸿起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金，违约金以227920.00元为基数，以日万分之二为利率，从2016年4月1日起计算至实际交房之日止（暂计算至起诉之日止为34643.84元）；2.被告向原告支付因逾期交房造成的违约损失11458.33元；3.本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告胡丰艳、韦鸿撤回第二项诉讼请求。事实及理由：我因向被告购买位于纳雍新鼎大商汇的商铺，于2014年8月24日与被告签订了《新鼎大商汇商品房认购协议（商铺）》，认购被告修建的建筑面积为22平方米的商铺，总价为262016.00元，享受被告举办的各项折扣活动后，折后总价为227920.00元，该协议约定被告于2016年3月31日交房。我于2018年8月24日、30日分两次向被告支付了商铺全款227920.00元，交房时间到期后，我多次口头催促被告交房，被告迟迟未交。被告逾期交房的行为构成了违约，应根据协议向我支付违约金。且截止起诉之日被告逾期交房两年零一个月，以每年5500.00元的租金计算，被告违约行为给我造成的租金损失共计11458.33元，被告应当将该违约损失一并支付给我。一审认定事实:2014年8月24日,原告胡丰艳向被告新鼎公司认购了该公司开发的房地产一期B8-1栋19号商铺，双方签订了《新鼎大商汇商品房认购协议（商铺）》，协议第一条约定乙方（本案原告）认购甲方（本案被告）开发的“新鼎大商汇”一期B8-1栋19号商铺，商铺建筑面积为22平方米；第二条约定商铺总价款为262016.00元；第四条第一款约定乙方在签订认购协议起第8-30天内向被告缴纳首付款或全额房款……，第三款约定甲方承诺新鼎大商汇一期项目B8-1栋商铺应于2016年3月31日前向乙方交付，如不能按时交付房屋则视为甲方违约，自交房截止日起甲方每天按乙方已付款的万分之二支付违约金，直至交房为止。协议签订当日，原告依约向被告交付了3万元定金。2014年6月29日至8月26日间，被告举办了各项优惠活动，原告所购买的商铺享受各项优惠后折后总价为227920.00元。2014年8月30日，原告向被告支付该商铺尾款197920.00元。2017年6月21日原、被告共同签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定，买受人购买新鼎大商汇城市综合体一期工程第B8-1栋1层1-19号房，建筑面积为31.26平方米，套内建筑面积30.26平方米；第七条约定，商品房价款按照套内建筑面积计算，该商品房每平方米7532.06元，总价为227920.00元；第十一条第一款约定，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付商品房；第十三条约定，出卖人未按照合同约定的期限和条件交房，出卖人自交房期限届满之日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原、被告截止庭审终结之日未办理交房手续。一审认为：原、被告于2014年8月24日签订了《新鼎大商汇商品房认购协议（商铺）》，于2017年6月21签订了《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》中对《新鼎大商汇商品房认购协议（商铺）》中约定的商品房面积、单价、交房时间等进行了变更，商品房总价款不变，增加了商品房约9平方米的建筑面积，将交房时间延后了一年多，该合同订立内容符合合同的公平性原则。二原告庭审中陈述，合同签订过程中被告存在欺诈，但庭审中并未提交证据证明，结合变更后的合同内容不存在显失公平之处，对原告的抗辩不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，该《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，应受到法律保护。综上，后签订的合同对前协议中内容进行了变更之处应当视为合同签订双方对合同权利义务进行了新的约定，权利义务应当以变更后的合同内容为准，因此，商品房交付的义务履行期应当按《商品房买卖合同》中已约定的2017年6月30日为准。关于被告是否违约，若违约，责任如何承担的问题。根据“谁主张、谁举证”的举证责任归责原则，被告作为出卖方应当对商品房达到交付条件并如约交付承担举证证明责任，但庭审中被告并未提交充分证据证明，应承担举证不能的后果，因此，本案中被告应承担逾期交房的违约责任。本案中，被告提出违约金过高，依法请求对违约金进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，原告自认租金为5500.00元/年，结合一审依职权调取的证据材料，对原告自认的商铺租金金额予以采纳。根据5500.00元/年的租金标准，原告主张违约金确过高于造成租金损失的30%，应予调整，兼顾实际损失及预期利益，违约金支付金额应调整为以5500.00元的130%为违约金的计算标准，即以每年7150.00元为标准，违约金时间应从被告应交房之月次月即2017年7月起计算至被告实际履行交房义务之月止。综上，对原告要求从2014年4月1日起计算的主张不予支持。本案审理过程中，原告申请撤回对违约损失的权利主张，是对自己民事权利所作出的处分，符合法律规定，应予准许。一审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告胡丰艳、韦鸿支付逾期交房违约金，违约金以每年7150.00元为标准，从2017年7月起计算至被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司实际履行交房义务之月止。案件受理费666.00元，由原告胡丰艳、韦鸿负担616.00元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担50.00元。二审各方当事人均未提交新证据。经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点为：一、上诉人新鼎公司是否向被上诉人履行了交房义务；二、一审确定的违约金计算标准是否得当。承办人认为：关于上诉人新鼎公司是否向被上诉人履行了交房义务的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”上诉人新鼎公司作为出卖人，负有举证其已将案涉商铺交付给买受人的证明义务。案涉商品房买卖合同第十四条第（一）项约定，案涉商铺除达到合同约定的交付条件外，出卖人还应当在交付日的15日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证明文件，在进行验收交接时出出卖人还应当出示满足合同约定的证明文件。上诉人新鼎公司出具的“见客笔记”属于单方能力范围可控制证据，不足以证实上诉人新鼎公司按合同约定实际完成了交付案涉商铺的义务，上诉人新鼎公司应当承担逾期交房的违约责任。一审依据案涉《商品房买卖合同》约定的合同权利义务，判决上诉人新鼎公司承担逾期交房违约责任，并无不当。同时，上诉人虽主张一审判决适用的违约金计算标准过高，但其未提供证据予以证明。一审对案涉房屋所处同一地段门面的同一时段租金进行调查后，以接近于同一地段十个门面租金的均值上浮30%作为计算本案逾期交房违约金的标准，节约司法资源、减轻当事人诉累，符合诉讼经济原则，亦无不当。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人纳雍县新鼎房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  李可审判员  张晶审判员  唐琳二〇一九年四月二十三日书记员  曹晶