福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初17420号 原告：吴福平，男，1971年3月23日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：傅剑平，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴亚楠，上海段和段（厦门）律师事务所律师。 被告：厦门亿资网络服务有限公司，住所地厦门市软件园二期观日路58号201单元之一。 法定代表人：王文京，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谢永美，福建顺济（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王振城，福建顺济（厦门）律师事务所实习律师。 第三人：曾志春，男，1980年3月3日出生，汉族，住福建省龙海市。 第三人：张光样，男，1982年1月13日出生，汉族，住厦门市湖里区。 原告吴福平与被告厦门亿资网络服务有限公司（以下简称亿资公司）、第三人曾志春、张光样房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。吴福平的委托诉讼代理人傅剑平、吴亚楠，亿资公司的委托诉讼代理人谢永美到庭参加诉讼；曾志春、张光样经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴福平向本院提出诉讼请求：1.亿资公司继续履行双方于2017年11月8日签订的编号为20171108的《租赁合同》；2.亿资公司立即向吴福平支付已收取的讼争租金款项302476元；3.亿资公司立即向吴福平交付位于厦门市房屋。事实和理由：2017年11月8日，吴福平与亿资公司签订一份编号为20171108的《租赁合同》（以下简称讼争合同），约定：亿资公司将位于厦门市思明区的房屋（以下简称讼争房屋）出租给吴福平使用，建筑面积为1642.75平方米；租赁期自2017年11月8日起至2037年11月7日止；租金总额为300万元，租金支付方式为一次性支付20年租金，自签约之日起10日内支付；由于亿资公司已将讼争房屋出租给4家公司或个人办公使用，亿资公司之前签订的租赁合同顺延给吴福平，租金由吴福平收取，合同到期后应由吴福平重新签订，其中租户厦门怡生乐居信息科技有限公司（以下简称怡生乐居公司）的租金由亿资公司代收后立即转交吴福平。同日，亿资公司分别向租户曾志春、陈善灿发出《通知》，要求其将租金转账至吴福平银行账户。2017年11月9日，吴福平依约向亿资公司支付租金300万元，并于同日向厦门市不动产登记中心办理房屋租赁登记备案手续。自2017年11月8日起，讼争房屋上的已存在的租户分别为曾志春、陈善灿、怡生乐居公司、吴小敏及何宿志，上述租户每月应缴租金合计91316元，自2017年11月8日起至2018年9月7日止，应缴租金共计913160元。2017年11月9日至2018年8月23日期间，亿资公司原法定代表人张光样及配偶吴小敏陆续向吴福平支付已收取的租金675000元，截至2018年9月7日，亿资公司尚欠吴福平租金238160元。2018年9月起，因何宿志无法继续承租，故讼争房屋每月应缴租金合计变更为64316元，截至2018年10月7日，亿资公司尚欠吴福平租金302476元。现经吴福平多次催收，亿资公司拒不支付上述款项，且拒绝交付讼争房屋下的205室房屋，为维护合法权益，特提起如上诉求。 亿资公司辩称，一、吴福平与第三人张光样签订的讼争合同系虚假的房屋租赁合同，案涉300万元租金实际上是张光样的个人借款，亿资公司无须履行虚假的租赁合同。1.张光样自认讼争合同系虚假的租赁合同，案涉300万元系张光样的个人借款。2.吴福平一次性支付20年租金300万元不符合厦门市房屋租赁市场的交易习惯，严重违背常理。3.讼争合同约定的租金远低于目前厦门软件园二期的市场价格，明显是以极不合理的低价承租。4.张光样每月向吴福平汇款的9万元明显是利息而非租金。5.吴福平从未占有使用租赁物，也没有向租户主张过租金。6.张光样与吴福平签订的补充协议亦可看出讼争合同系虚假合同。二、吴福平涉嫌与他人恶意串通、伪造证据，损害亿资公司及其新股东的利益。1.2017年10月，王文京、王文炎通过中介与张光样、吴小敏基本谈妥亿资公司的股份转让事宜，吴福平却在2017年11月与张光样签订租期为20年的租赁合同，涉嫌恶意串通损害他人的合法利益。2.讼争合同签订当日，张光样的配偶吴小敏（占亿资公司股份50%的大股东）与吴福平另行签订一份《房屋租赁合同》，按照100元/㎡的价格向吴福平返租讼争房屋的其中一间，租期为20年，先以7.61元/㎡的价格出租又以100元/㎡的价格返祖，该做法违背常理。3.吴福平称讼争房屋的租户之一陈善灿与张光样签订租赁合同的时间为2018年4月20日，双方约定租金转至吴福平账户。而张光样已于2018年1月23日和王文京、王文炎签订了亿资公司的股权转让合同，并向王文京、王文炎收取了相关款项，亿资公司的公章也于2018年3月初即移交给王文京、王文炎，故2018年3月已不是亿资公司法人和股东的张光样无法取得公章与陈善灿签订合同，自2018年4月起，陈善灿便将租金、水电费、物业费等转入亿资公司的财务人员账户。三、吴福平与张光样涉嫌恶意串通、捏造亿资公司债务，以虚假的合同提起诉讼，并申请查封亿资公司的房屋，已经涉嫌犯虚假诉讼罪。综上，恳请驳回吴福平的全部诉讼请求。 曾志春、张光样均未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本案讼争房屋位于厦门市思明区，建筑面积1642.75平方米，产权人系亿资公司。亿资公司原法定代表人为张光样，原股东为张光样、吴小敏；2018年1月31日，亿资公司法定代表人变更登记为王文京，股东变更登记为王文京、王文炎。讼争房屋现被分割为五个单元（门牌号××室）分别对外出租。 2017年11月8日，亿资公司（甲方、出租方）与吴福平（乙方、承租方）签订一份编号为20171108的《租赁合同》，约定：甲方将讼争房屋在正常状态下出租给乙方使用；出租房屋的登记面积为1642.75平方米；租赁期自2017年11月8日起至2037年11月7日止；租金为每月12500元，乙方以转账方式支付给甲方；一次性支付20年，租金为300万元，签约日起10个工作日支付；中介费用为3万元，在签合同时由甲方支付。此外，合同第十一条约定：由于甲方现将该房屋租给4家公司或个人办公使用，合同原件由甲方交给乙方，现甲乙双方达成如下协议，1.甲方之前签订的租赁合同顺延给乙方，租金由乙方收取，合同到期后应由乙方重新签订；2.由于怡生乐居公司和甲方签订的租赁合同中甲方有开票给该公司，现该租金先由甲方代收，收到后应立即转交乙方，税费由甲方支付；3.甲方应配合乙方到不动产登记中心办理租赁备案登记，配合乙方到公证处做租赁委托公证。同日，亿资公司与吴福平另行签订一份《补充协议》，约定：1.甲方在6个月内决定不把讼争房屋承租给乙方了，甲方只需按自然月来付租金，并把20年的租金300万元一次性退还乙方即可，双方的租赁合同自动解除，乙方需配合甲方解除租金备案和租赁公证，并不收取任何违约金；2.甲方代替乙方收的原租客的租金在收到后2个工作日内必须转交给乙方；3.由于之前4家公司或个人的租金都由甲方代收到2018年1月份，现甲方承诺在租赁合同生效当日转交给乙方，按月来转交直至2018年1月份截止。上述《租赁合同》及《补充协议》甲方落款处均有张光样的签字并加盖亿资公司的公章。 上述合同签订当日，亿资公司在厦门市公证处出具一份公证委托书，委托吴福平管理、居住、使用讼争房屋；有权出租讼争房屋，包括代为与承租人签订租赁合同、代为办理租赁登记及注销等事宜；有权代为解锁、开锁、代为处理屋内所有物品；有权到房管部门开具并领取相关文件及证明，有权办理讼争房屋的换证手续，办理及领取新的产权证等；委托期限自2017年11月8日至2022年11月7日止。 2017年11月9日，厦门市不动产登记中心出具厦房租证字第XX号《房租租赁登记备案证明》，载明：讼争房屋出租人为亿资公司，承租人为吴福平；租赁期限自2017年11月8日至2037年11月7日；该房屋符合办公用房出租条件，准予登记备案。 同日，吴福平向亿资公司账户转账300万元。 审理中，双方对讼争合同的性质存在争议。吴福平主张，讼争合同系房屋租赁合同；300万元系包租租金，约定一次性支付租金系因张光样有融资需求，但张光样和吴福平之间从未达成借款合意，不存在借款关系；其不认识张光样，亦未到讼争房屋处现场查看，其系通过案外人杨光生得知讼争房屋要出租，由杨光生出面和张光样商谈承租事宜，并约定向杨光生支付租金总额的10%作为报酬。为此，吴福平向本院提交了以下证据：1.租户曾志春、陈善灿、怡生乐居公司、何宿志分别与亿资公司签订的租赁合同五份；2.吴小敏与吴福平签订的租赁合同一份，该合同约定，吴福平将讼争房屋下150㎡的房屋出租给吴小敏使用，租期自2017年11月8日至2037年11月7日止，月租金为15000元；3.亿资公司向租户曾志春、陈善灿发出的变更房租收款账户《通知》两份；4.案外人杨光生与张光样的聊天记录；5.租户陈善灿向吴福平转账45000元的转账记录等。另根据吴福平的申请，杨光生、陈聪明作为本案证人参加了诉讼。据杨光生陈述，其于2017年受吴福平雇佣处理讼争房屋的承租事宜，吴福平给其租金总额的10%作为报酬，讼争合同签订后因后续未收到租金，其向张光样和租户催缴租金时得知亿资公司法定代表人已变更，且变更后张光样仍使用亿资公司公章与新租户签订合同。据陈聪明陈述，其于2010年左右认识张光样，2017年得知张光样有融资需求且亿资公司名下有房产，遂将张光样介绍给杨光生，由其二人自行协商房屋包租事宜。亿资公司对上述证据及证人证言发表如下质证意见：1.对曾志春、何宿志与与亿资公司签订的租赁合同予以认可；2.对陈善灿与亿资公司签订的租赁合同、陈善灿的转账记录均不予认可，陈善灿已向亿资公司缴纳了2018年10月18日至2018年1月18日的租金；3.对怡生乐居公司与亿资公司签订的租赁合同不予认可，张光样提供的怡生乐居公司的租赁合同签订日期为2017年10月30日，而吴福平提供的合同签订日期为10月13日；4.对吴小敏与吴福平签订的租赁合同不予认可，该合同项下房屋租金为100元/㎡，而其他租赁合同项下租金仅为50元/㎡，吴小敏不为自己预留办公场所却花高价与吴福平签订返租合同不合常理，吴福平系为了使租金总和加起来接近9万元故而签订该合同；5.对亿资公司向租户曾志春、陈善灿发出的《通知》不予认可，曾志春和陈善灿至今仍向亿资公司缴交租金；6.对杨光生证言的真实性、合法性及关联性均不予认可，因杨光生参与了全程庭审，故无法作为证人发表证言，其陈述的内容并非真实；7.认可陈聪明所说的张光样因有融资需求故而联系陈聪明，但陈聪明的证言无法证明讼争合同性质为租赁合同。 亿资公司主张，讼争合同系虚假的房屋租赁合同，讼争合同约定的300万元租金实际上是张光样向吴福平的个人借款。第一，讼争合同中约定的租金明显低于市场租金，明显有损公司利益；第二，根据吴福平提交的证据，讼争房屋分租的各租客每月应缴租金总额为91316元，亿资公司从未向吴福平支付过该款项，而是由张光样或其配偶吴小敏每月固定向吴福平转账9万元，可见9万元是利息而非租金。第三，吴福平并未实际使用讼争房屋，讼争房屋始终由亿资公司经营管理，至今其他租户仍继续向亿资公司支付租金。为此，亿资公司向本院提交了王文京与张光样的通话录音、转账记录、亿资公司变更对私账户通知、亿资公司与张光样等五位租户的房屋租赁合同五份、各租户向亿资公司缴纳租金及押金的收据等作为证据。其中，张光样与亿资公司签订的《房屋租赁合同》约定：亿资公司将讼争房屋中的201单元出租给张光样；租期5年，自2018年4月1日起至2023年3月30日；租金为每平方米50元，每月租金7000元。吴福平认为，上述证据均无法证明其与张光样之间存在民间借贷关系。 2018年12月13日，本院对张光样进行询问，张光样陈述，其不认识吴福平，2017年11月通过案外人陈聪明的介绍向吴福平借款，双方约定借款总额为300万元，借款期限半年，月息3分，并就讼争房屋签订了租赁合同并备案作为借款的担保，双方还签订了一份补充协议；其全程均与陈聪明进行协商，租赁合同备案手续亦由陈聪明办理，印象中另行签订了借条及借款合同，但因未保留原件故不太确定；亿资公司向租户曾志春、陈善灿发出的变更房租收款账户的《通知》系由其和陈聪明发给租客的；目前300万元借款本金尚未清偿，其每月转账9万元利息至吴福平账户，至今已支付80万元左右利息，另其还支付给陈聪明3万元作为中介费。另据张光样陈述，吴小敏系其配偶。 经查明，亿资公司于2017年11月9日向张光样账户转账1995000元，向厦门微商在线网络科技有限公司（以下简称微商公司）账户转账100万元。微商公司法定代表人为吴小敏，股东为吴小敏和张光样。此外，张光样于2017年11月9日、2017年12月8日、2018年1月9日、2018年2月9日、2018年3月9日、2018年4月9日分别向吴福平转账9万元。2018年5月23日，吴小敏向吴福平转账45000万元；2018年6月29日，吴小敏再次向吴福平转账45000万元。2018年8月23日，张光样向吴福平转账45000万元。综上，自2017年11月9日起至2018年8月23日止，张光样及吴小敏共计向吴福平转账675000元。 还查明，2018年1月23日，张光样、吴小敏与王文京、王文炎签订了一份《股权转让合同》，约定由张光样、吴小敏将亿资公司100%股权（含讼争房屋）转让给王文京、王文炎，转让价格为16427500元。上述合同签订后，王文京、王文炎已向张光样、吴小敏支付全部股权转让款。 另吴福平为本案支付了财产保全费用2032元。 本院认为，本案的争议焦点在于对讼争合同性质的认定，认定合同性质应当从合同约定的条款内容及履行情况综合进行分析判断。首先，结合讼争房屋下各租户与亿资公司签订的其它租赁合同来看，讼争合同约定由吴福平一次性支付20年租金300万元明显不符合市场行情及一般交易惯例；其次，张光样的配偶吴小敏以100元/㎡的价格向吴福平返租讼争房屋下的部分房屋，该返租费用远高于出租价格，同时张光样还向亿资公司承租了讼争房屋的201室，夫妻二人与不同主体就同一房屋签订的两份租赁合同，租赁期限还存在重合，明显有违常理；再次，根据吴福平自认，讼争合同签订前其并未实际查看场地，讼争合同签订后，吴福平亦未实际对讼争房屋进行经营管理，各租户始终直接向亿资公司缴纳租金。结合在案证据分析，吴福平2017年11月9日向亿资公司转账300万元后，该款项直接流向张光样的个人账户及其与配偶吴小敏控股的微商公司账户，与张光样自认向吴福平借款300万元相互对应；讼争合同签订后，亿资公司从未向吴福平进行过转款，而是由张光样及配偶吴小敏每月向吴福平转款9万元，该金额与各租赁合同项下应收的每月租金总额91316元不符，期间吴福平并未对该金额提出过异议，亿资公司于2018年1月31日变更法人和股东之后，张光样及配偶吴小敏仍继续向吴福平转款数月，上述行为与张光样自认的每月向吴福平支付9万元利息的说法亦相互对应。再结合张光样上述陈述，可以认定，张光样在任亿资公司法定代表人期间与吴福平签订的讼争合同，名为房屋租赁合同实际上系张光样为其个人向吴福平借款提供的担保，双方当事人之间并不存在实际上的房屋租赁关系。综上，吴福平要求亿资公司继续履行讼争合同，支付租金并交付讼争房屋的诉求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。第三人曾志春、张光样经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回吴福平的诉讼请求。 本案案件受理费29800元，财产保全费2032元，均由吴福平负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 （吕云平） 人民陪审员 （陈 睿） 人民陪审员 （郑明娥） 二〇一九年四月十六日 法官助理 （洪瑾君） 书 记 员  （王雪） 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。