贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终72号 上诉人（原审被告）：贵阳市危旧房改造公司威宁项目部。住所地：贵州省威宁县草海镇威双大道草海映像2-1-7-1。统一社会信用代码：91520526580685252E。 法定代表人：秦伟鹏，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：戴永鹏，贵州浩锐律师事务所律师，执业证号：15224201510725553。 委托诉讼代理人：李毅维，北京大成（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201610981207。 被上诉人（原审原告）：李其琼，女，1982年6月10日出生，汉族，高中文化，住重庆市纂江区。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘德菊，威宁县中心法律服务所法律工作者，执业证号：32406182155563。 上诉人贵阳市危旧房改造公司威宁项目部（以下简称：危改公司威宁项目部）因与被上诉人李其琼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2018）黔0526民初603号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告李其琼诉称：原、被告于2013年10月30日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其位于威宁县××镇××“××·××”小区××号商铺。之后，原告已向被告支付了全部购房款1,428,888元。根据合同第二十二条第二点约定，出卖人承诺于2015年5月30日前，取得办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人，逾期交付房屋产权证书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付上述文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。被告未按照约定日期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，按照约定应支付原告自2015年5月30日至2018年1月23日原告起诉之日共计963天违约金。由于约定违约金标准过高，原告主动计算标准按银行同期贷款利率4.75%上浮30%进行计算。故请求依法判决：1、被告向原告交付商品房转移登记的有关文书和产权证；2、被告支付原告逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金1,428,888元×6.175%÷365天×963天=232,792.28元；3、被告自2018年1月23日起至实际交付商品房转移登记有关文书和产权证书之日止按照银行同期贷款利率上浮30%支付违约金；4、本案诉讼费用由被告承担。 原审被告危改公司威宁项目部答辩称：1、因原、被告约定的违约金计算方式是以天数为单位，原告起诉的违约金2015年10月1日之前的已超过诉讼时效。2、即使被告按照约定将不动产登记证书交付给原告，但原告方多数是以按揭购房方式买房，产权证书办理以后也必须将产权证抵押给相关银行和住房公积金管理处，不得直接使用产权证书，对于原告的经济利益并没有造成实际损失。因此，其主张的违约金过高，请求法院予以下调。3、因2014年3月1日至2014年8月22日期间贵州省多次更改供电设施验收标准及消防设施验收标准，导致被告在工程竣工验收时遭遇多次供电设施及消防设施的整改，致使被告位于新世界的小区项目1、2、3、5、6、8、9及4、7号楼分别无法在2016年6月、2018年2月前完成供电设施及消防工程单项验收，这一因素属于政策变化，是被告无法预见和避免、无法克服的情形，且该情形导致被告延误工程竣工验收备案3年之久，因此，对于原告主张的违约金期限是不可抗力导致，不可归责于被告。4、在合同履行过程中，原告不按照合同约定及时提交相关办理产权证材料，其也存在违约行为，应当承担相应的责任。综上，请求法院驳回原告的诉请。 原审经审理查明：被告以出让方式取得位于威宁县××镇××道土地总面积为56320.70平方米的建设用地使用权，用于开发“威宁·新世界”商品房。2013年10月30日，原告与被告签订编号为0007760号《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的“威宁·新世界”小区第2幢负1-A1-16号商铺（商品房预售许可证号为：2012商房预字第26号），建筑面积为81.96平方米，套内建筑面积80.70平方米，房屋总价款为1,428,888元。合同第二十二条约定：出卖人承诺于2015年5月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，取得该商品房所在楼栋的房屋所有权登记；出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的5‰承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，原告按照合同约定以首付和按揭贷款方式支付了全部购房款并接收了该商品房。后由于被告未在合同约定期限内取得办理该商品房转移登记的有关文书，至今未办理并交付给原告。庭审中，原告变更第2项请求为：违约金计算至开庭日逾期1067天，违约金为257,932.88元。 原审认为：根据本案双方当事人的诉辩意见及本案查明的事实，其争议焦点为：一、被告抗辩的政策性因素是否属于不可抗力，能否免除被告应承担的违约责任。二、合同约定的逾期办理商品房转移登记有关文书违约金标准是否过高，应否进行调整。三、原告在履行合同过程中是否存在违约行为，其部分主张是否进过诉讼时效。 关于焦点一，被告抗辩的政策性因素是否属于不可抗力，能否免除被告应承担的违约责任问题。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。合同签订后，原告按照约定已交付了全部购房款，《商品房买卖合同》中第二十二条约定：出卖人承诺于2015年5月30日前办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期超过60日买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款5‰的违约金。基于不动产物权变动在我国采取登记主义，除依约定交付房屋外，出卖人房还负有协助买受人办理商品房权属登记的义务。此条款系双方就被告所负协助履行办理商品房权属登记义务的具体约定，但被告至今未按合同约定办理商品房转移登记有关文书，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。对于被告提出的逾期办理商品房转移登记相关文书是因政策性因素导致建筑工程配电设施和消防设施验收未通过，属不可抗力所致的抗辩主张，按被告现有证据不能认定政府及其相关职能部门的监督管理与涉案商品房未通过配电和消防验收存在实质且唯一的因果关系，加之地方政府的行政管理行为属于第三人原因，不属于民法上的不可抗力情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”政府的相关行政行为不能成为被告不予承担违约责任的抗辩事由。被告对此也未提供充分有效的证据加以证明，其该抗辩不成立，故不予采纳。同时，不动产权属证书系权利人享有不动产物权的法定证明，向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋权属登记，属商品房买卖合同中出卖人应当承担的主要合同义务。在买受人不能取得房屋权属证书的情况下，现实受领房屋并不能使买受人全面享有房屋项下相关权利，故被告关于逾期办证未给原告造成损失的主张，与事实不符，其主张不予采纳。故原告主张被告支付逾期办证违约金的主张成立，对原告的合理请求予以支持。 关于焦点二，逾期办理商品房转移登记有关文书违约金约定是否过高，应否进行调整的问题。逾期办证违约金条款系合同双方当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，原被告双方在合同中约定的违约金计算标准为“按日向买受人支付已付房款5‰的违约金”，明显过高，应予调整。被告该抗辩理由成立，故予以采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因原告已支付被告全部购房款，原告损失酌情以银行同期逾期贷款利率标准进行计算，违约金应以已付购房款为基数，参照中国人民银行同期贷款（1-5年期）利率4.75%上浮30%即6.175%予以调整。原告起诉时主动将违约金标准降至按同期银行贷款利率4.75%上浮30%即6.175%进行计算的主张，符合上述相关规定，故予以支持。 关于焦点三，原告在履行合同过程中是否存在违约行为，其部分主张是否超过诉讼时效问题。合同签订后，原告按照合同约定已将全部购房款交付被告，已履行了合同义务。被告辩称原告不缴纳办证契税已构成违约，但未举证证明其以尽到通知原告提交相关资料的义务，不能证实原告在本案中存在违约行为。原告的部分主张是否进过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法通则》（以下简称：民法通则）第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的一般诉讼时效期间为两年，2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》（以下简称：民法总则）第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，而目前民法通则尚未废止。适用普通诉讼时效的民商事纠纷案件，若民事主体的权利受到损害的事实发生在民法总则施行之前，自权利人知道或者应当知道权利被侵害及义务人之日起至民法总则实行之日已超过民法通则规定的二年诉讼时效期限的，应认定超过诉讼时效；至民法总则施行之日，尚未超过民法通则规定的二年诉讼时效期限的，则应适用民法总则的规定，权利人提起诉讼的时效期间为三年。超过诉讼时效的请求，人民法院不予保护。但债务人自愿履行义务的除外。本案中，被告承诺在2015年5月30日前向原告办理并交付商品房转移登记的有关文书，在约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款5‰的违约金。对原告而言，合同约定按日支付的违约金属继续性债权，自2015年5月30日起被告就持续违约，原告的权利每天都在受到损害，原告每天都知道或应当知道自己的权利受到损害，故对原告起诉是否超过诉讼时效，应当以按日形成的每个个别债权单独进行审查、认定。从查明的案件事实看，因民法总则于2017年10月1日起施行，原告诉讼请求中对2015年10月1日之前的违约金给付请求，已超过民法通则规定的二年诉讼时效期限，被告抗辩原告请求此阶段违约金已超诉讼时效的理由成立，予以采纳。原告主张自2015年10月1日起到民法总则施行时期间的违约金未超过民法通则规定的二年诉讼时效期限，原告于2018年1月24日向本院提起诉讼，并主张违约金计算至开庭日即2018年9月7日，其间民法总则已施行，根据新法优于旧法原则，应适用民法总则三年诉讼时效的规定。因此，对原告自2015年10月1日至2018年9月7日期间的违约金给付请求，未超过三年诉讼时效，应依法予以保护。 综上，原告请求被告支付2015年5月30日至2018年9月7日的违约金257,932.88元的主张，因2015年10月1日前部分已超诉讼时效，不予支持。但原告变更主张计算至开庭日共1067天，未超过诉讼时效，本院予以支持。故原告主张的违约金应计算为1,428,888元×6.175%÷365天×1067天=257,932.88元。原告请求被告自2018年1月23日起至实际交付商品房转移登记有关文书和产权证书之日止按照银行同期贷款利率上浮30%支付违约金的主张，因原告已变更计算至开庭日即2018年9月7日，故原告该主张应自2018年9月8日起算。原告另请求被告交付商品房转移登记的有关文书和产权证的主张，因房屋产权转移登记是在具备相关条件下由政府职能部门对房屋权属进行的物权转移登记，能否转移登记具有诸多不确定因素，且该登记行为系行政管理范畴，在本案中不予审理，故对原告该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审判决：一、由被告贵阳市危旧房改造公司威宁项目部于判决生效后十日内支付原告李其琼2015年10月1日至2018年9月7日期间逾期交付商品房转移登记有关文书违约金257,932.88元；二、由被告贵阳市危旧房改造公司威宁项目部于判决生效后自2018年9月8日起，以购房款1,428,888元为基数，按年利率4.75%上浮30%即6.175%支付原告李其琼违约金至实际交付商品房转移登记文书之日止；三、驳回原告李其琼的其他诉讼请求。案件受理费2,855元，由被告贵阳市危旧房改造公司威宁项目部负担。 一审宣判后，危改公司威宁项目部不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人逾期办证系不可抗力因素所致，不可归责于上诉人，上诉人不应承担违约责任。上诉人提交的证据能够证明：1.案涉小区项目的供配电设施建设因受政策调整影响而多次整改，致使项目工程竣工验收时间延误。2.由于《消防给水及消火栓系统技术规范》、《建筑设计防火规范》施行，分别对消防工程建设作出新规定，上诉人据此对案涉项目消防工程进行相应整改，该情况导致案涉项目消防工程验收时间延误，以致上诉人取得工程竣工验收备案迟延。排除上述供配电设施政策与消防规范调整的不可抗力因素，上诉人完全可以在合同约定的期间履行办证义务，故应部分或全部免除上诉人因不可抗力产生的违约责任。二、房屋契税是办理不动产权证的必要材料，《商品房买卖合同》第十四条第（四）项第2款明确约定，被上诉人在接收房屋时，应当将自行交纳的房屋契税及其他相关办理房屋转移登记的材料一并交付给上诉人。该约定已明确提交契税等办证材料是被上诉人的义务，上诉人无告知义务，且上诉人多次通过电话、登报、小区公开栏、单元门禁粘贴通知等方式善意提醒被上诉人及时向税务机关交纳契税，但被上诉人于2017年7月4日才向上诉人提供房屋契税材料，因此导致不能办证的法律责任应当由被上诉人承担。三、被上诉人向上诉人提供完毕所有办理不动产转移登记材料后，上诉人积极履行协助办理不动产转移登记义务，向相关办理部门提交了办证材料，因被上诉人所购房屋是以按揭方式贷款购买，其《不动产登记证书》已在合理期限内办理完结，但需在房产部门办理抵押登记后方能发放。因此，被上诉人主张的违约金应计算至被上诉人向上诉人提供房屋契税凭证等办证材料之日止。四、被上诉人所购房屋是以银行按揭贷款方式购买，根据中国人民银行的规定，自2015年10月24日起基准贷款利率下调至4.35%，一审法院适用逾期贷款年利率6.175%不当，应当适用逾期贷款年利率5.65%。 被上诉人李其琼答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。请求驳回上诉，维持原判。 经审理查明：2013年1月20日，贵州大学勘察设计研究院向上诉人出具案涉威宁新世界项目用电设计方案，上诉人据此向威宁供电局提交用电申请，威宁供电局于2013年4月11日作出同意上诉人提交的威宁新世界项目用电方案的批复。上诉人按经审批合格的用电方案自行组织供配电设施建设。2014年1月7日，贵州省人民政府发布第150号政府令，公布《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》，规定新建住宅区供配电设施应当按照城乡电网建设与改造规划，统一标准、统一建设、统一管理，由供电企业负责组织新建住宅区供配电设施建设。办法实施前供电企业受理用电申请并已提供供电方案的，由开发建设单位与供电企业参照该办法协商处理。2014年9月28日，贵州省发展和改革委员会黔发改价格（2014）1705号文件发布《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》，对贵州省新建住宅区供配电设施建设费标准等问题进行规定。上诉人参照该文件要求向威宁供电局缴纳相关费用后，威宁新世界项目供配电设施均于2014年经威宁供电局陆续验收合格。 2012年4月26日，上诉人报送的案涉威宁新世界2号楼建筑工程消防设计经威宁县公安消防大队审核合格，取得《建筑工程消防设计备案意见书》。国家住房和城乡建设部与国家质量监督检验检疫总局于2014年1月29日联合发布《消防给水及消火栓系统技术规范》GB50974-2014（2014年10月1日实施），于2014年8月27日发布《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2015年5月1日实施）。2014年3月1日，上诉人与毕节宏业消防工程有限公司六盘水分公司签订《消防工程施工整改合同》，约定由毕节宏业消防工程有限公司六盘水分公司依据《消防给水及消火栓系统技术规范》（GB50974-2014）对威宁新世界时代天街A区(1-9号楼)进行消防整改，直至验收合格。2015年1月8日，双方签订《消防整改工程补充协议》，约定毕节宏业消防工程有限公司六盘水分公司按照《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）对《消防工程施工整改合同》所涉消防工程进行整改，直至验收合格。2016年1月4日，威宁新世界2号楼消防工程经上诉人委托的贵州中盾消防检测有限公司检测后评定为合格。2016年3月1日，上诉人与毕节宏业消防工程有限公司六盘水分公司就威宁新世界A区1-9号楼消防整改工程进行工程款预结算，于2016年3月8日进行最终结算。上诉人陆续向毕节宏业消防工程有限公司六盘水分公司支付工程款。2016年7月5日，上诉人取得威宁县公安消防大队《建设工程竣工验收消防备案复查记录表》，威宁新世界项目A区2号楼消防工程综合评定为合格。 2016年8月1日，威宁新世界项目2号楼工程经竣工验收合格，于2016年8月8日取得竣工验收备案证明。 2016年8月8日，上诉人的销售代理公司贵州居易营销咨询有限公司发布《通知》，告知威宁新世界1、2、3、5、6、8、9号楼的业主提交办证资料，并列明所需资料清单。2016年9月23日，上诉人取得案涉新世界项目2号楼初始登记。2016年10月8日、2017年8月1日，威宁新世界项目的销售经理胡富平通过微信通知威宁新世界小区办证事宜。2017年7月4日，被上诉人向税务机关缴纳了案涉商品房屋契税。2018年3月23日，案涉商品房转移登记至被上诉人名下。二审认定的其余事实与一审认定的一致。 上述事实有上诉人提交的《贵州省建设工程竣工验收备案表》（威住建备【2016】第39号）、威宁新世界项目2号楼不动产权证（黔【2016】威宁自治县不动产权第0000538号）、黔（2018）威宁县不动产权第0000598号不动产权证书、威宁县公安消防大队向上诉人作出的《关于同意威宁新世界小区1、2、3号楼建设工程消防设计的备案意见》（威公消备【2012】第17号）、《消防给水及消火栓系统技术规范》（GB50974-2014）、上诉人与毕节宏业消防工程有限公司六盘水分公司签订《消防工程施工整改合同》、原住宅给排水平面图及增加住宅消火栓给水后的系统原理图和管网图、增加消火栓给水系统前的住宅图及增加后的住宅图、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）、上诉人与毕节宏业消防工程有限公司六盘水分公司签订的《消防整改工程补充协议》、贵州中盾消防检测有限公司出具的《建筑消防设施检测意见书》、贵州中盾消防检测有限公司就威宁新世界1、2、3号楼消防工程出具的《建筑消防设施检测报告》、上诉人与毕节宏业消防工程有限公司六盘水分公司建筑的《建筑工程预（结）算书》及《工程费计算表》、《建筑工程结算表》、威宁县公安消防大队就威宁新世界1、2、3号楼消防工程出具的《建设工程竣工验收消防备案复查记录表》、上诉人支付毕节宏业消防工程有限公司六盘水分公司财务统计表及支付凭证、贵州大学勘查设计研究院出具的《威宁新世界配电设计》、威宁县供电局作出的《关于威宁新世界项目用电批复》（威宁供市场【2013】1号）、2014年1月7日贵州省人民政府发布第150号政府令公布的《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》、2014年9月28日贵州省发展和改革委员会黔发改价格（2014）1705号文件发布的《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》、上诉人与贵州居易营销咨询有限公司签订的《威宁新世界项目营销代理合同》、《情况说明》、贵州居易营销咨询有限公司发布的2016年8月8日的《通知》、《通知》张贴图片、关于威宁新世界项目销售经理胡富平身份的《说明》、微信截图、被上诉人缴纳契税的完税证明等证据以及双方陈述在卷予以印证。 本院认为：综合双方当事人的诉辩主张及本案证据和事实，本案二审的争议焦点是：上诉人主张的不可抗力免责事由是否成立，其违约责任应如何认定？ 上诉人以案涉威宁新世界项目工程供配电设施建设规范和消防工程建设规范因政策及行政规范调整而发生变化为由，主张其迟延完成该项目工程竣工验收及备案系不可抗力因素所致，据此产生的逾期办证违约责任应予免除。本院认为：（一）根据本案查明的事实，威宁供电局于2013年4月11日作出同意上诉人提交的威宁新世界项目用电方案的批复，上诉人按经审批合格的用电方案自行组织供配电设施建设。上诉人称2014年1月7日贵州省人民政府发布《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》规定供配电设施由供电局统一组织建设，致其自建的供配电设施工程无法正常继续进行，但上诉人未提交其因该办法出台暂停供配电设施建设的证据，且上诉人自述供配电设施建设问题已于2014年9月28日贵州发改委发布《关于新建筑宅供配电设施建设费标准问题》后，以其与供电局参照该费用标准进行协商处理的方式及时得到了解决，所有其自建的供配电设施均于2014年经威宁供电局陆续验收合格。可见，贵州省政府出台《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》并未对上诉人建设供配电设施造成实质性影响，上诉人称其自建的供配电设施受政策影响整改多次与本案客观事实不符，其主张迟延取得案涉商品房竣工验收及备案系因按政策要求整改供配电设施所致的上诉理由，缺乏事实依据，不予采纳。（二）案涉威宁新世界2号楼建筑工程消防设计已于2012年4月26日经威宁县公安消防大队审核合格，由于2014年1月29日和2014年8月27日国家住房和城乡建设部与国家质量监督检验检疫总局联合发布《消防给水及消火栓系统技术规范》GB50974-2014（2014年10月1日实施）和《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2015年5月1日实施），上诉人按照新的规范要求对案涉商品房消防工程进行整改，为此与案外人毕节宏业消防工程有限公司六盘水分公司分别于2014年3月1日、2015年1月8日签订《消防工程施工整改合同》和《消防整改工程补充协议》，将案涉商品房消防整改工程交由毕节宏业消防工程有限公司六盘水分公司实施，该消防工程经整改后于2016年1月4日才经贵州中盾消防检测有限公司检测评定合格。由于消防验收合格系上诉人取得办理案涉商品房转移登记有关文书的条件之一，消防工程整改必然导致上诉人迟延履行交付办理商品转移登记有关文书的合同义务，而国家住房和城乡建设部与国家质量监督检验检疫总局调整消防建设规范致案涉商品房消防工程进行整改，系《商品房买卖合同》成立后发生的本案双方当事人在合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于法定不可抗力事由，故上诉人用于消除不可抗力影响的期间即自2014年3月1日上诉人与案外人毕节宏业消防工程有限公司六盘水分公司签订《消防工程施工整改合同》至2016年1月4日案涉威宁新世界项目2号楼消防工程经贵州中盾消防检测有限公司检测评定为合格期间，共计675天，不应计入合同约定的上诉人履行义务的期限，故上诉人向被上诉人交付办理案涉房屋转移登记有关书的时间应由合同约定的2015年5月30日顺延675天至2017年4月6日，上诉人在2017年4月6日前履行义务则无需承担违约责任。根据双方合同约定，上诉人取得初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书后，由双方共同向办证部门申请办理商品房转移登记，但根据本案查明的事实，案涉商品房转移登记实际系由上诉人收取被上诉人相关资料后代为办理。基于该代办事实，上诉人已无向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，上诉人取得办理商品房转移登记的有关文书并通知被上诉人办理商品房转移登记，则视为上诉人履行完毕合同约定的交付办理商品房转移登记有关文书的义务。根据上诉人提交的2016年8月8日的《通知》可知，上诉人已委托其销售代理公司贵州居易营销咨询有限公司通知案涉威宁新世界2号楼的业主提交办证所需资料及完善相关手续，因该《通知》张贴于威宁新世界小区入口通道的威宁新世界A区工程概况牌旁，属可为被上诉人知悉的范围，故上述通知方式可以有效到达被上诉人。结合案涉威宁新世界项目的销售经理胡富平分别于2016年10月8日、2017年8月1日通过微信方式再次通知案涉威宁新世界小区办证事宜的客观事实，上诉人关于《通知》实际于2016年8月8日张贴的事实主张具有高度盖然性，本院予以采信。被上诉人虽提出《通知》的发布时间不等同于实际张贴时间的抗辩意见，但未对上诉人的上述事实主张提交任何证据予以反驳，故对其抗辩意见不予采信。据此，本院认定上诉人已于2016年8月8日向被上诉人尽到相应通知义务。但上诉人于2016年9月23日才取得案涉商品房初始登记，上诉人发出通知时该商品房尚不具备办理转移登记的条件，此时不能以通知到达时间作为上诉人履行完毕交付办理商品房转移登记有关文书义务的时间，否则可能引发出卖人仅关注通知义务而怠于协助办理商品房转移登记的不诚信风险。故本案以上诉人取得案涉商品房初始登记的时间即2016年9月23日作为上诉人履行完毕交付办理商品房转移登记有关文书义务的时间。根据《商品房买卖合同》的约定，上诉人应于2015年5月30日前向被上诉人履行交付前述有关文书的义务，基于消防工程整改得以延展675天履行义务期限后，上诉人应于2017年4月6日前履行该义务，上诉人实际于2016年9月23日履行，并未构成违约，故上诉人无需向被上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。 综上，上诉人主张其不应承担违约责任的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2018）黔0526民初603号民事判决； 二、驳回被上诉人李其琼的诉讼请求。 一审案件受理费2855元，二审案件受理费5710元，均由被上诉人李其琼负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年四月三日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青