湖北省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂民再76号抗诉机关：湖北省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：湖北省工艺美术研究所。住所地：湖北省武汉市洪山区卓刀泉北路。法定代表人：何忠群，所长。委托诉讼代理人：段金祥，男，1962年8月12日出生，汉族，湖北省工艺美术研究所副所长，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：王汉生，湖北景盛律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：武汉市新世界物业管理有限公司。住所地：湖北省武汉市江汉区青年路64号。法定代表人：余谦，董事长。申诉人湖北省工艺美术研究所（以下简称美术研究所）因与被申诉人武汉市新世界物业管理有限公司（以下简称新世界物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2016）鄂01民再140号民事判决，向湖北省人民检察院申诉。湖北省人民检察院作出鄂检民（行）监（2017）42000000153号民事抗诉书，提出抗诉。本院于2018年12月10日作出（2018）鄂民抗46号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2019年03月20日公开开庭进行了审理。湖北省人民检察院指派检察员张卫东、何汉新出席法庭，履行职责。美术研究所法定代表人何忠群及其委托诉讼代理人段金翔、王汉生以及新世界物业公司法定代表人余谦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。湖北省人民检察院抗诉认为，湖北省武汉市中级人民法院（2016）鄂01民再140号民事判决认定的基本事实错误，判决确有不当。（一）再审二审判决认定“再审一审判决以物业公司的请求按写字楼2.5元/平方米/月的标准，计算物业费，并不违反法律规定，也具有合理性”属于基本事实缺乏证据证明，判断自相矛盾。首先，再审一审法院将收取物业管理费用按照两个时间段定不同的标准确有不当。2006年1月12日，武汉市洪利房地产开发有限公司（以下简称洪利公司）选聘并与新世界物业公司签订《前期物业服务合同》，后制定《业主临时公约》。《前期物业服务合同》期限届满后，洪利公司未聘请新的物业公司。2011年1月23日，东湖公馆业主委员会成立。东湖公馆业主委员会与物业公司签订《武汉新世界物业合同》被认定为是对此前至2010年4月1日提供的物业服务行为进行了追认。从《前期物业服务合同》的内容来看，物业构成明细中无办公楼面积，仅有高层住宅面积24636平方米。故以高层住宅面积1.5元/平方米/月标准计算美术研究所的物业服务费用并无不当。再审一审法院据此对2007年7月1日至2010年4月1日期间的物业管理费用按照1.5元/平方米/月的单价计算，对2010年4月1日至2011年11月30日的物业管理费用按2.5元/平方米/月的单价计算。再审二审法院已经认定《前期物业服务合同》继续履行，合同对美术研究所仍具有约束力。再审二审法院又认定2012年1月8日，物业公司与业主签订的《武汉新世界物业合同》，不在物业公司的诉讼请求范围之内，该合同不属于本案的审理范围，应另案处理，但又支持《武汉新世界物业合同》确定的2.5元/平方米/月的单价计算物业管理费用。其次，东湖公馆委员会与物业公司签订的《武汉新世界物业合同》第六条中关于物业费写字楼为2.5元/平方米/月的约定，对于美术研究所不具有约束力。一是物业公司在签订《武汉新世界物业合同》时，违反了《前期物业服务合同》的约定，擅自单方提高了物业服务费用的标准，侵犯了美术研究所的合法权益。二是东湖公馆业主委员会与物业公司签订《武汉新世界物业合同》约定写字楼按2.5元/月/平方米侵犯了美术研究所的知情权。（二）美术研究所仅在物业设施共用部分享受了物业公司的服务，应当对其共用部分按照相关标准支付物业费，二审判决美术研究所向物业公司交纳物业服务费292982元，属明显错误。其一，认定物业服务范围明显错误。《前期物业服务合同》约定的物业服务范围共八项，但是第2项、第3项和第6项约定的服务项目，美术研究所并不需要其提供。根据生效判决，美术研究所向物业公司交纳的物业服务费，并没有减去该三项物业服务费。其二，计算物业服务费标准明显错误。根据武汉市物价局武汉市房产局2004年9月13日发布的《武汉市普通住宅物业综合服务费价格表》的规定，普通住宅物业综合服务费指导价格主要有（元/平方米/月）：1、综合管理类0.1元；2、共同设施日常维护0.15元；3、绿化管理0.05元；4、清洁卫生0.10元；5、秩序维护0.15元；6、智能化系统维护0.05元；7、电梯维护0.50元；8、水泵运行维护0.05元。可见，不同类别物业服务价值差异较大，每项并不等值。再审二审判决没有查清其中的差异，简单地在上述八项物业服务内容等值的基础上，认定美术研究所应向物业公司交纳6/8物业服务费，既与事实不符，亦无法律依据。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条零九条第一款第三项、第二百零八条第一款、第二百条第二项的规定，提出抗诉。美术研究所申诉称，（一）原判决认定事实错误。新世界物业公司没有提供证据证明提供了哪些具体的服务。美术研究所前期缴纳的2万元系因新世界物业公司阻止美术研究所进场维修，美术研究所被迫支付的费用。一、二审法院认定了美术研究所办公区域为封闭的独立区域，却又将其认定在物业公司的服务范围内，属认定事实错误。（二）一、二审判决认定《武汉新世界物业合同》具有约束力错误，导致物业费计算标准和数额亦存在错误。再审二审判决一方面认定《武汉新世界物业合同》与本案无关，不属于本案审理范围，另一方面又支持按照该合同确定的2.5元/平方米的单价标准计付物业管理费，没有查清不同物业服务类别中的价格差异，而是认定各类别的物业服务是没有差异的，对举证责任分配错误。新世界物业公司提供了哪些物业服务、具体的收费标准如何，应当由物业公司提供。（三）一、二审判决结果损害了国家利益。《武汉新世界物业合同》是新世界物业公司和东湖公馆业主委员会恶意串通签订的协议，新世界物业公司据此提起诉讼，亦损害国有资金和国家利益。故请求撤销一、二审判决，依法改判。新世界物业公司再审答辩称，新世界物业公司向美术研究所收取物业服务费具有合法依据，本案因美术研究所不服历经多次审理，一审法院为慎重起见，专门邀请了房产物业方面的专家进行现场实地勘查，一、二审判决公正、合理，且具有人性化，请求予以维持。2012年2月9日，新世界物业公司向湖北省武汉市洪山区人民法院起诉请求：美术研究所支付自2007年7月1日至2011年11月30日的物业服务费511610元。湖北省武汉市洪山区人民法院一审判决：美术研究所向新世界物业公司支付物业服务费511610元。湖北省武汉市中级人民法院二审予以维持。美术研究所不服，向本院申请再审，本院作出（2014）鄂民申字第00442号民事裁定，指令湖北省武汉市中级人民法院再审本案。湖北省武汉市中级人民法院再审撤销前述一、二审判决，发回湖北省武汉市洪山区人民法院重审。湖北省武汉市洪山区人民法院重审查明：2002年11月14日，湖北省发展计划委员会作出《关于湖北省工艺美术研究所综合楼项目建议书的批复》，批准了美术研究所综合楼建设项目。因缺乏建设资金，美术研究所与武汉市洪利房地产开发有限公司（以下简称洪利公司）合作开发该项目。2006年1月12日，洪利公司取得建设工程规划许可证：建设项目名称为住宅、办公（综合楼）；建设规模为壹栋叁至壹拾伍层（不含地下室）建筑面积24636平方米。2006年1月12日，洪利公司选聘并与新世界物业公司签订《前期物业服务合同》。后制定《业主临时公约》。2007年6月29日，洪利公司与美术研究所签订《房屋交接书》。约定将东湖公馆1-1、2-1、3-1号房屋交付给研究所（建筑面积4027.25平方米，1-3层为美术研究所办公楼）。2007年7月4日，美术研究所因办公楼装饰装修工程承包人进场施工遭到拒绝，向新世界物业公司出具《公函》，交付物业费2万元。2012年1月18日，东湖公馆业主委员会与新世界物业公司签订《武汉新世界物业合同》。新世界物业公司后因电费代收、物业费结算等与美术研究所发生矛盾引起诉讼。湖北省武汉市洪山区人民法院在原一审期间，对东湖公馆小区进行了现场勘查：美术研究所办公楼为整栋建筑1、2、3层。西面左边正门为美术研究所独立进出通道，西面右边正门为东湖公馆小区独立进出通道，北侧开有东湖公馆小区侧门及消防通道。美术研究所办公楼以上（三层以上）、以东与东湖公馆小区住宅结构相连。研究所办公楼与住宅共有设备、设施有：消防水泵、变压器（产权人为美术研究所）、动力配电柜、排水管、化粪池等。美术研究所办公楼内未安装电梯。以上经湖北省武汉市洪山区人民法院重审时核对属实。武汉市洪山区人民法院重审认为，1、本案美术研究所房屋性质、结构、范围及项目工程等，湖北省发展计划委员会《关于湖北省工艺美术研究所综合楼项目建议书的批复》，洪利公司建设工程规划许可证均有明确记载。《前期物业服务合同》，《业主临时公约》，《房屋交接书》也均有相应的约定。根据《物业管理条例》第六条第一款“房屋的所有权人为业主。”、第九条“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”、第三十四条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”的规定，应认定美术研究所为东湖公馆小区物业区域的业主，应划归一个物业区域，属该物业区域服务范围。没有买受房屋和合作建房的区别。美术研究所称不是房屋买受人，不属物业管理服务区域，不能成立。其称未参加业主大会、业主委员会选举结果备案表也无其业主名单，属未按照《物业管理条例》行使权利，不能否定其为该小区业主。2、美术研究所虽未与新世界物业公司签订物业服务合同，但建设单位洪利公司选聘并与新世界物业公司签订了《前期物业服务合同》。业主委员会成立后，于2012年1月18日与新世界物业公司签订了《武汉新世界物业合同》，并对新世界物业公司此前至2010年4月1日提供的物业服务行为进行了追认。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”，第三十五条“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”，第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，美术研究所与新世界物业公司双方受《前期物业服务合同》和《武汉新世界物业合同》的约束，应当按开发建设单位洪利公司、业主委员会与新世界物业公司签订的《前期物业服务合同》、《武汉新世界物业合同》履行。《前期物业服务合同》期限届满后，东湖公馆小区业主大会、业委会成立前，开发建设单位洪利公司未聘请新的物业服务企业，应视为《前期物业服务合同》自动延续。美术研究所称新世界物业公司在此期间属非法经营，没有法律依据，不予支持。新世界物业公司在管理服务期间，对有关物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理、相关场地的清洁卫生，垃圾的收集清运、公共绿化的养护和管理、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理等进行了相应服务。美术研究所称新世界物业公司未进行任何服务，与事实不符。关于物业服务的范围及服务质量标准。《前期物业服务合同》（附件四）和《武汉新世界物业合同》（附件3）参照中国物业管理协会《普通住宅小区物业服务等级标准》（试行）均约定为：（1）物业共用部位的维修、养护和管理；（2）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（4）公共绿化的养护和管理；（5）车辆停放管理；（6）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（7）装饰装修管理服务；（8）物业档案资料管理。其中美术研究所（5）、（7）二项无须新世界物业公司服务，可适当折算扣减物业费。《前期物业服务合同》虽约定物业服务费用为办公楼3.5元/平方米/月。但物业构成明细（附件一）中无办公楼面积，仅有高层住宅面积24636平方米。故应按高层住宅面积1.5元/平方米/月计算。新世界物业公司要求按办公楼3.5元/平方米/月计算物业费的诉讼请求，依据不足，不予支持。《武汉新世界物业合同》第六条约定物业费写字楼为2.5元/月/平方米，住宅为1.5元/月/平方米。新世界物业公司认为美术研究所办公楼为非住宅，要求按写字楼2.5元/平方米/月计算物业费的诉讼请求合理。故美术研究所应向新世界物业公司交纳物业服务费：4027.25平方米×6/8【1.5元/平方米/月×33月（2007年7月1日-2010年4月1日）+2.5元/平方米/月×19月（2010年4月1日-2011年11月30日）】=292982元。扣减已支付20000元，实际还应支付272982元。据此，湖北省武汉市洪山区人民法院作出（2015）鄂洪山民再初字第00002号民事判决：一、美术研究所于本判决生效之日起十日内向新世界物业公司支付物业服务费272982元。二、驳回新世界物业公司其他诉讼请求。案件受理费8916元，由新世界物业公司负担4000元，美术研究所负担4916元。美术研究所不服一审判决，上诉请求：撤销湖北省武汉市洪山区人民法院作出的（2015）鄂洪山民再初字第00002号民事判决，驳回新世界物业公司的全部诉讼请求。二审查明，一审查明的事实属实，予以确认。二审法院认为，美术研究所综合楼建设项目系由美术研究所与洪利公司合作开发该项目。洪利公司取得该建设项目的规划许可证，建设项目为住宅、办公，建筑总面积为24636平方米。洪利公司获得建设规划许可证后，根据《物业管理条例》的有关规定，与新世界物业公司签订《前期物业服务合同》，是洪利公司与物业公司平等协商形成，符合法律和行政法规，该合同依法有效。美术研究所办公用房虽为独立区域，但与新世界物业公司服务的范围存在共用设施，新世界物业公司提供物业服务系客观事实，并且美术研究所预交了2万元物业费，由此可以认定新世界物业公司实际提供了物业服务的事实，新世界物业公司与美术研究所形成了事实物业服务关系，《前期物业服务合同》对美术研究所具有约束力。新世界物业公司起诉时，请求支付自2007年7月1日至2011年11月30日的物业服务费511610元。2012年1月8日，新世界物业公司与业主签订的《武汉新世界物业合同》，不在新世界物业公司的诉讼请求范围之内，该合同不属于本案的审理范围，应另案处理。《前期物业服务合同》期限届满后，洪利公司未聘请新的物业公司，双方对此也未提出异议，应认定该合同继续履行。合同对美术研究所仍具有约束力，合同约定的3.5元/平方米/月的物业费标准是否等同于收费数额。1、根据合同的附件一，物业构成明细中无办公面积，仅有高层住宅面积24636平方米；2、新世界物业公司的服务范围与美术研究所使用的物业设施存在共用，并且美术研究所的办公区域独立封闭客观事实；3、美术研究所在本案二审期间，对物业服务范围以及服务质量项目收费标准未提交证据证实其主张。根据上述因素二审法院综合评判认为，一审判决以新世界物业公司的请求按写字楼2.5元/平方米/月的标准，计算物业费，并不违反法律规定，也具有合理性。湖北省武汉市中级人民法院作出（2016）鄂01民再140号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8916元，由美术研究所负担。美术研究所在本次再审庭审时提交洪利公司2017年12月21日出具的证明一份，内容为洪利公司于2007年与新世界物业公司签订的前期物业服务合同时已经明确告知新世界物业公司服务范围不包括美术研究所4027.25平方米，新世界物业公司对此无异议。拟证明美术研究所的办公用房不属于新世界物业公司的物业管理区域及新世界物业公司对此知晓。经庭审质证，新世界物业公司对该证据真实性和证明力均不予认可，认为美术研究所的办公用房与东湖公馆小区属于同一物业管理区域，新世界物业公司提供了物业服务。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：美术研究所再审提交的洪利公司的证明属于证人证言的证据类别，在一、二审中均未提交，不符合再审新证据的要求，且证明所载内容与洪利公司和新世界物业公司签订前期物业服务协议的时间及约定服务面积24636平方米等内容均不符，不能达到美术研究所主张的证明目的，依法不予采信。本院再审查明，一、二审查明的事实属实，依法予以确认。本院再审认为，根据检察机关的抗诉意见及美术研究所的申诉理由、新世界物业公司的答辩意见，本案再审争议焦点为：美术研究所应否向新世界物业公司支付物业服务费及支付标准如何确定。根据查明的事实，案涉房屋及所在小区由美术研究所与洪利公司合作开发建设，洪利公司作为建设方，有权根据情况依法选聘物业管理企业为案涉物业提供物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。虽然《物业管理条例》规定了建设单位的物业服务企业选聘权，并有一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理的规定，但是并没有必须选聘物业服务企业及实施物业服务管理的强制性规定。根据《物业管理条例》的相关规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，即建设方与物业服务单位签订的前期物业服务合同根据房屋买卖合同的约定，对物业买受人具有约束力。美术研究所作为案涉房屋的合作开发方，在房屋建成后也实际取得了争议房屋的权属，属于《物业管理条例》中规定的业主，但是其不同于一般意义上的物业买受人，也不存在与洪利公司签订房屋买卖合同的问题，其取得房屋权属的依据为双方之间签订的合作建房协议及政府部门的相关批准文件，因此，洪利公司与新世界物业公司签订的前期物业服务合同效力并不当然及于美术研究所。然而，鉴于案涉争议房屋的特殊结构，虽然美术研究所办公区域独立，但房屋本身并非独立于新世界物业公司管理服务的整栋物业之外，且美术研究所办公用房与新世界物业公司服务的物业存在诸如消防水泵、变压器、动力配电柜、排水管、化粪池等多项共用设施，新世界物业公司提供物业服务系客观事实，由此可以认定新世界物业公司与美术研究所形成了事实物业服务关系。新世界物业公司有权据此要求美术研究所支付物业服务费用。即使按照《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，即已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳，在建设单位洪利公司已选聘物业服务企业的情况下，美术研究所也应当对新世界物业公司已实际提供物业服务的行为支付物业服务费用。美术研究所认为其办公区域独立并配备自己的物业管理和安保人员，无需新世界物业公司提供物业管理服务，对此，根据《物业管理条例》的规定，物业服务企业提供的物业管理服务是指物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等，应区分物业服务企业的物业服务范围与作为经营者或者业主自行管理物业的责任，美术研究所作为业主，为保障办公及开展业务，自行聘用人员对其办公区域内的物业及安保予以管理，不影响物业服务企业对物业共用部分、公共秩序和环境等应当履行和已经履行的维修、维护职责。且检察机关亦未对一、二审认定美术研究所用房属于新世界物业公司物业服务范围提出不予认可的抗诉意见。故美术研究所主张其办公区域独立，不属于物业服务区域，与物业现状和法律、行政法规的规定均不符，其该项申诉理由不能成立。关于物业服务费的支付标准问题。虽然洪利公司与新世界物业公司签订的前期物业服务协议效力并不当然及于美术研究所，但该前期物业服务协议约定的服务面积为24363平方米，包含美术研究所的办公用房，之后东湖公馆小区业主委员会与新世界物业公司签订的物业合同也约定了同样的服务面积，且该物业合同约定了物业期限自2010年4月1日起算。因此，对于美术研究所应当支付的物业服务费，可以参照同为一栋大楼的物业服务标准予以确认，一、二审按照前期物业服务协议及物业合同约定的支付标准，综合考虑美术研究所实际使用物业及相关服务的情况，按照6/8比例予以折算计算美术研究所欠付的物业服务费，并无明显不当。新世界物业公司与东海公馆业主委员会签订物业合同的时间为2012年1月8日，新世界物业公司在本案中诉请要求给付的是2007年7月1日至2011年11月30日期间的物业服务费，故二审认定上列物业合同不属于新世界物业公司诉请范围和本案审理范围，并无不当。但是，上列物业合同约定了履行期限自2010年4月1日起算，即从2010年4月1日起东湖公馆小区业主均按照物业合同约定标准计收物业服务费。美术研究所主张该物业合同系新世界物业公司与东湖公馆业主委员会恶意串通签订，损害其合法权益，但没有提供证据证明，该物业合同也未依法定程序予以撤销。因此，美术研究所是否作为业主参加业主大会及参与物业合同的协商与签订过程，不影响物业合同中关于物业服务期限的追认约定及人民法院据此作为计算物业服务费用分段取费的参照标准。物业服务是一项整体性的管理服务业务，物业服务费用支付标准以双方协商约定为基础，《武汉市普通住宅物业综合服务费指导价格表》仅为政府指导性文件，其中规定了物业服务费上浮和下浮的比例，及服务标准降低或减少服务项目，收费标准应相应降低，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条也规定了物业服务企业已经按照相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。因此，一、二审法院根据本案具体情况，综合考虑新世界物业公司提供物业服务的实际情况，按照6/8的折算比例确认案涉物业服务费的支付标准，符合法律、法规及相关政府指导文件的规定，也体现了公平原则。美术研究所以未享受相应服务为由要求分项计费及主张按一定比例分摊共用设施的维护费用，缺乏法律依据，不应予以支持。综上，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，美术研究所的申诉理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款规定，经合议庭评议决定，判决如下：维持湖北省武汉市中级人民法院（2016）鄂01民再140号民事判决。本判决为终审判决。审判长  金莉萍审判员  宗澄宇审判员  王志荣二〇一九年四月十一日书记员  蔡云舫