河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0711民初167号原告：吕红艳，女，汉族，1966年2月14日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：任广宇，河南日诚律师事务所律师，特别授权。被告：新乡市盛润房地产开发有限公司，住新乡市牧野区和平北路31号。法定代表人：王蓬，总经理。委托诉讼代理人：李艳霞，河南龙健律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：邢凤仙，女，汉族，1963年8月19日出生，住河南省。系公司员工，特别授权。第三人：王亚琦，女，汉族，1990年10月27日出生，住河南省辉县。委托诉讼代理人：王广华，河南维和律师事务所律师，一般代理。原告吕红艳与被告新乡市盛润房地产有限公司(简称盛润公司)及第三人王亚琦房屋买卖合同纠纷一案，本案系发回重审案件，立案后本院依法适用普通程序，由审判员和人民陪审员另行组成合议庭公开开庭进行了审理。根据案情本院依法追加王亚琦为第三人，原告、被告、第三人及三方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，被告盛润公司当庭撤回了反诉，本院予以准许，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告将位于新乡市牧野区东二环与丰乐路、建设路与北干道之间牧野新城8号楼1单元2层东户的房屋交付给原告并为原告办理房产手续。2、判令被告支付违约金（以129593元为基数自2009年11月1日起按日万分之二计算至被告房屋交付时止）。事实和理由：2008年4月16日，原告与被告签订了《购房合同书》。原告购买被告位于新乡市牧野区东二环与丰乐路、建设路与北干道之间牧野新城房屋一套。约定竣工时间为2009年10月31日，逾期竣工被告向原告支付违约金，被告至今未按合同约定的法定手续向原告办理交付房屋的手续。为维护原告的合法权益不受侵害，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告答辩称：1、依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定涉案房屋至今未取得商品房预售许可。2008年4月16日，双方签订的购房合同系无效合同。2、由于吕红艳未按合同第3条约定履行付款义务，答辩人依据双方合同第5条约定，答辩人有权终止本合同，造成的损失由违约方承担。我方暂保留请求被答辩人赔偿损失的权利。3、本案诉讼时效已超过，双方约定的房屋竣工时间为2009年10月31日，被答辩人既不按约交纳房款，也未在2年内提起诉讼，其于2017年才提出诉讼，诉讼时效早已超过。4、涉案房屋于2012年出售给了陈丽娟，陈丽娟于2017年转卖给第三人王亚琦，并已申请答辩人将该房屋更名到第三人名下，现王亚琦已办理了该房屋的各项入住手续。5、合同无效，违约金条款自始无效，不应支持。且被答辩人存在不按约定支付房款的违约行为，存在过错，损失应自行承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人陈述称：案涉房屋在2017年11月31日第三人与被告公司签订书面楼宇认购书，第三人以433000元全款购买房屋。并办理房屋交付的入住手续，第三人合法占有该房屋，对于原告与被告就该房屋存在的纠纷，第三人在购房时并不知情，现该争议房屋归第三人所有，应驳回原告房屋交付并为其办理房产手续的诉求。原告向本院提交证据有：1、原告提交的原被告双方签订的购房合同。2、被告提交的收据2张。重审提交新证据有：16张照片。证明原告实际占有居住涉案房屋。被告质证意见：对证据一有异议。关于25000元的购房款，我方没有收到，且原告方没有按照合同约定付款方式支付房款。其中合同的第5条约定：如果一方不按合同履行，我方有权终止合同，造成损失由违约方承担。因此，该份证据恰恰证明原告先违约的行为，双方的合同早已终止。对于证据二有异议。第1个25000元的收据并非我方出具，并且缴纳人也非原告与本案没有关联性，对此不予认可。第2个收据，我方只收到13000元，未按期限缴纳，房屋正常竣工2009年11月31日前，原告最晚应在竣工前交付房款，才能拿到钥匙，要求原告拿出交付钥匙的书面手续，且原告在公安主持下写了保证书。因此，钥匙是非法手段获取的，其称从我公司人员拿到钥匙是在撒谎，对于该款同意返还。对于新证据有异议。照片的拍摄时间不明、地点不详，不能证明与本案有关联性，也不能证明原告实际占有该房屋。第三人质证意见：原告提供的合同、收据我们不知情，不发表意见。对于新证据，16张照片不能证明其证明目的。原告强行撬锁抢占房屋为非法占有。从原告的诉求看，原告要求被告向其交付房屋也证明了其与被告之间并未交付房屋。原告行为是非法行为，是对第三人权利的侵犯。原告质辩意见：对被告意见，原告是按合同约定履行了自己义务，至于合同尾款未缴纳是因为被告擅自涨价而造成的，其责任在被告方。被告在与原告签订有买卖合同的前提下又将房屋转让给第三人，其行为是违法的，完全是一房二卖。被告为了规避该违法行为，故意捏造出一个陈丽娟的人作为挡箭牌。在二审庭审期间，法庭要求被告提交陈丽娟向其缴款的手续，以及被告将该房屋出售给第三人后，应将房款退还给陈丽娟的退款手续，但是被告方提供不出来。这足以说明被告将房屋二卖是故意捏造的陈丽娟的转卖行为。被告与陈丽娟及第三人的买卖完全是虚假的。在二审期间，第三人明确向原告表示没见过陈丽娟，也从未见过更名申请。对第三人意见，原告与被告之间签订有合法房屋买卖合同，是合法有效的。现依法占有使用涉案房屋有法律依据和合同依据，不存在侵犯第三人权利的情形。被告向本院提交证据有：1、2012年12月13日楼宇认购书一份、陈丽娟交款收据6张。证明2012年12月13日被告将涉案房屋以178865元的价格卖给了陈丽娟。2、更名申请一份。证明2017年11月30日，陈丽娟向盛润公司申请将涉案房屋更名为王亚琦。3、2017年11月30日楼宇认购书一份。证明盛润公司根据陈丽娟的申请，将涉案房屋更名到王亚琦名下，并与王亚琦签订了认购书。4、第三人王亚琦的入住办理钥匙领用通知书、房屋验收单、业主物品领取情况登记表、承诺书各一份。证明盛润公司于2017年12月1日通知第三人王亚琦办理涉案房屋的入住手续。王亚琦已于当日在物业公司领取了房屋钥匙，并对房屋进行了验收的事实。5、照片4张、新乡市嘉盛物业管理有限公司证明一份。证明2018年6月4日原告吕红艳对王亚琦房屋采用撬锁的手段对第三人所有的房屋非法侵占的事实。提交新证据：6、2018年6月9日，本案的第三人、原告、被告和见证人共同签署的保证书。证明原告方通过非法手段强行撬门换锁，保证在该纠纷处理结束前不得在私自占有此房。原告质证意见：证据1-5均是被告变造的虚假证据，不能作为本案认定事实的依据。证据6是在我剩余家具快搬完情况下，由邢凤仙私自带领村霸前来阻挠，是我打的110，在这种情况下，有一个叫吴建忠的人见证，被迫写下的保证书。照片里边拍摄的是她的业主。第三人质证意见：对被告提供证据及证明目的没有异议。被告质辩意见：原告认为我方提供的证据1-5都是虚假的，但没有提供相反证据。且我方提供的相关证据均是原一审就有的证据，且是真实可信的。原告仅以支付13000元就想取得房屋的占有权，与双方合同约定相违背，我方有单方终止的权利。其采取非法手段强制入侵房屋应予惩戒。第三人向本院提交的证据有：签订的购房合同，交付房款凭证、配套费、物业费、电卡及电费收据、与物业签订的相关协议、入住办理及钥匙领取通知。证明第三人已经合法取得案涉房屋。原告质证意见：第三人向法庭提供的证据原告均不清楚，对其真实性均有异议，不能证明其证明目的。第三人和被告签订的购房认购书是违法的，是被告和第三人的一房二卖的违法行为，依法不应当得到保护，根据本案已查明的事实及原告向法庭提供的证据，证实第三人根本没有取得该房屋。基于被告与第三人签订的房屋认购书的违法性，第三人的权利在本案中不应当得到保护。应由第三人向被告另行主张相应的权利。被告质证意见：对证据三性没有异议。确实已将房屋交付了第三人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本案经开庭审理，组织当事人进行了证据交换、质证及庭审调查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于原、被告及第三人相互有异议的证据，本院予以综合分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月16日原告吕红艳与被告新乡市盛润房地产开发有限公司签订购房合同书，原告吕红艳购买被告盛润公司开发的位于东二环与丰乐路、建设路与北干道之间牧野新城8号楼一单元二层东户房产，合同约定：本合同签订前原告已缴纳房款25000元，该工程基础完工后5个工作日内，原告向被告支付总房款的30%，三层主体完工后5个工作日内，原告向被告支付总房款的40%，主体封顶后5个工作日内，原告向被告付清剩余房款；本工程竣工日期为2009年10月31日。合同签订后原告又向被告交付房款13000元，原告吕红艳共计交付房款38000元。之后，原、被告因房款交款问题发生纠纷。2012年12月13日该房屋被告售给案外人陈丽娟，2013年11月30日该房屋又转售交付给第三人王亚琦，王亚琦已交付全部房款，并签订了物业服务协议、缴纳了物业管理费等相关费用。在原一审及本次重审庭审过程中，经本院向原告释明，涉案房屋买卖合同可能存在无法继续履行、合同目的不能实现的情形，询问原告是否要变更诉讼请求，原告吕红艳明确表示坚持原诉讼请求，要求被告交付房屋。诉讼中，本院对涉案房产进行了现场勘查，原告已将部分装修材料及少量家具放置房间内。本院认为，一、关于原告吕红艳要求被告盛润公司继续履行合同交付房屋的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上的不能履行……”。不论法律上的不能履行或事实上的不能履行，均使得合同失去意义。本案中的商品房买卖合同涉案的房屋已出售并交付给第三人王亚琦，依被告及第三人王亚琦提交的证据，可确认王亚琦已交付了全部房款及办理了物业相关手续，并领取了房屋钥匙，实际占有了该房产。原告也无第三人王亚琦与被告存在恶意串通的证据，据相关证据及本案案情认定，原告要求被告盛润公司交付房屋的请求，已实际履行不能。经本院本案中再次释明，原告吕红艳仍坚持其诉讼请求，原告要求被告新乡市盛润房地产开发有限公司交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。二、关于被告盛润公司认为原、被告之间签定的涉案房屋买卖合同为无效合同的辩称。本院认为，商品房预售是一种特殊形式的房地产买卖行为，即房地产开发企业将正在建造中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付价款的行为。本案中，虽然被告盛润公司与原告吕红艳签订案涉房屋买卖合同时并未办理商品房预售许可证，但该房屋买卖合同的签订系双方当事人的真实意思表示，且从商品房预售许可制度的立法目的来看，该制度设立是为保护正常交易秩序及消费者权益的商品房预售的特殊形式。案涉房屋已竣工，双方买卖合同标的已经实际存在。故,被告盛润公司认为与原告吕红艳签定的房屋买卖合同无效的抗辩主张本院不予支持。三、原告吕红艳可对合同的解除、违约、赔偿损失等其他合同权利另行主张。四、关于本案诉讼费用，因被告新乡市盛润房地产开发有限公司在履行合同中存在过错，原告的诉讼主张仅是因客观因素导致合同不能履行而未予支持，故本案诉讼费用应由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项，《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第八条第（二）项规定，判决如下：驳回原告吕红艳的诉讼请求。案件受理费1500元，由被告新乡市盛润房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份及副本八份，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 员 ：郑长清人民陪审员 ：尚玉珍人民陪审员 ：贾东杰二〇一九年四月二十日书 记 员 ：李英瑞