湖北省兴山县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0526民初52号原告：刘强，男，1974年3月11日出生，汉族，个体工商户，户籍所在地兴山县，现住兴山县。被告：宜昌泽茂房地产开发有限公司，住所地宜昌市西陵一路18-1号。法定代表人：郑帮华，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩丹，湖北普济律师事务所律师。被告：宜昌金安房地产开发有限责任公司，住所地宜昌市环城北路18号。法定代表人：李旭刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：向方会，男，1956年8月24日出生，汉族，该公司员工，住宜昌市西陵区。第三人：兴山胜隆商业管理有限公司，住所地兴山县古夫镇高阳大道25号。法定代表人：严明宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：鄢春廷，湖北普济律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁青青，湖北普济律师事务所律师。第三人：叶元飞，男，汉族，1985年5月1日出生，住所地兴山县。委托诉讼代理人：黄清萍，宜昌市伍家岗区长江法律服务所法律工作者。原告刘强与被告宜昌泽茂房地产开发有限公司（以下简称“泽茂公司”）、宜昌金安房地产开发有限责任公司（以下简称“金安公司”）、第三人兴山胜隆商业管理有限公司（以下简称“胜隆公司”）房屋买卖合同纠纷一案，被告泽茂公司、第三人胜隆公司不服本院（2018）鄂0526民初93号民事判决，向宜昌市中级人民法院提起上诉，2018年11月19日，宜昌市中级人民法院作出（2018）鄂05民终2400号民事裁定书，撤销湖北省兴山县人民法院（2018）鄂0526民初93号民事判决，发回重审。本院受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2019年1月23日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依法追加叶元飞以第三人身份参加本案诉讼。原告刘强、被告泽茂公司的委托诉讼代理人韩丹、被告金安公司的委托诉讼代理人向方会、第三人胜隆公司的委托诉讼代理人鄢春廷、第三人叶元飞及其委托诉讼代理人黄清萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘强向本院提出诉讼请求：1、原告一次性支付剩余价款2378400元，判令被告泽茂公司将位于兴山县古夫镇胜隆商都A56商铺的不动产权办理至原告名下；2、判令被告金安公司协助办理不动产权登记义务。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、要求被告泽茂公司、金安公司继续履行买卖合同；2、原告一次性支付剩余价款2378400元，判令被告泽茂公司将位于兴山县古夫镇胜隆商都A56商铺的不动产权办理至原告名下；3、判令被告金安公司协助办理不动产权登记义务；4、判令被告泽茂公司在办理不动产权的同时将原告购买的商铺立即交付给原告。事实和理由：2017年7月27日，被告泽茂公司、金安公司在兴山县古夫镇胜隆商都联合发布承诺书，对被告泽茂公司位于胜隆商都的商铺共同进行对外销售，买受人须将购房款汇入二被告共同管理的账户；同时承诺如果买受人资料和费用齐全，二被告承诺在六个月内办理产权证书，逾期则承担违约金。原告看见二被告的承诺书后，定购了位于兴山县古夫镇胜隆商都A56商铺，双方约定合同价款为2678400元，原告于2017年7月31日交付了300000元定金。2017年8月29日，原告前去支付余款，被告泽茂公司不接受，并称公司资产被法院冻结，房屋要竞价销售，要原告参与竞价购买，拒绝原告支付房屋余款并拒绝办理不动产权证书。原、被告由此产生纠纷。原告认为，二被告的承诺书是要约，原告随即与被告约定了合同价款并按被告要求交付了押金，是对二被告要约的承诺，原、被告之间的买卖合同已经成立并且有效。现被告拒绝接受剩余房款并办理商铺不动产权，已经构成违约。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令二被告继续履行合同，将位于兴山县古夫镇胜隆商都A56商铺的不动产权办理至原告名下。被告泽茂公司辩称，1、2017年7月27日，被告泽茂公司与被告金安公司共同对欲购买兴山县古夫镇胜隆商都的不特定潜在购房人公告的《承诺》不涉及具体的购买标的和价款，该承诺实属要约邀请，而不是原告理解的合同法意义上的要约。2、2017年7月31日，被告泽茂公司向原告出具的收据注明：“今收到刘强交来购买A56商铺押金叁拾万元整”，并注明“房价2678400元，一个月交清房款，逾期视为违约，押金不退”。该收据证明，被告泽茂公司在收到原告的购房意向金后发出了正式要约，要求原告一个月内交清房款。原告收到被告泽茂公司出具的收据之日开始计算一个月的期间，这一个月期间既是付款期间，也是被告泽茂公司给原告的承诺期间，超出此期间则邀约失效。3、2017年9月9日，被告泽茂公司向原告发出通知，说明了销售商铺款项履行方式发生变化，已不能按原来的公示方式接收购房款，按宜昌市西陵区人民法院确定的操作程序和要求再进行销售，同时要求原告办理退押金的手续。此通知应视为被告泽茂公司向原告告知要约失效。4、2017年9月15日，原告向被告泽茂公司发出《关于要求履行原房屋买卖合同的函》，被告泽茂公司对此必须说明，双方并未成立所谓的房屋买卖合同，原告出具的该函充其量只能算是向被告泽茂公司发出了新的邀约，但被告泽茂公司并未对该邀约发出承诺，双方并未成立合同关系。5、被告泽茂公司和被告金安公司在未经法院准许的情况下出售查封的房产已经铸成大错，在执行法院提醒下，被告泽茂公司与被告金安公司于2017年9月6日匆忙达成《执行和解协议》，执行法院于次日通知答辩人，允许出售查封财产，但提出应将房款支付至法院指定账户等要求，但并未对之前的出售行为进行追认，即使被告泽茂公司向原告刘强出具收据可以认定为双方于2017年7月31日达成出售房产的协议，也因为该协议违法而无效。6、即使被告泽茂公司与原告刘强的房屋买卖合同成立，因原告未按期支付款项违反了一个月内支付房款的约定，以及2017年9月7日执行法院同意被告泽茂公司自行销售房产，同时要求房款应当支付至法院执行账户。因此，被告泽茂公司2017年9月9日通知被告泽茂公司退30万元预付款，告知其房产需再行销售的情况下，实际上已经宣布解除了双方违法的买卖合同关系。7、根据被告泽茂公司与胜隆公司在2013年5月1日签订的《经营权租赁合同》的约定，胜隆公司承租了被告泽茂公司在兴山县古夫镇高阳大道25号开发的全部房产，租赁期限为20年，2033年4月30日到期。本案争议的诉讼标的胜隆商都A56商铺涉及到承租人胜隆公司所承租的房产，该房产也是被告金安公司申请法院的执行标的，执行法院已于2017年10月10日通知被告泽茂公司，胜隆公司与被告泽茂公司签订的《经营权租赁合同》合法有效并对该院同意被告泽茂公司出售的房产享有优先购买权。因此，在客观上泽茂公司出售房产的行为受到执行法院的约束，原告对此情况是知情的。综上所述，原告与被告泽茂公司之间并没有签订正式的商铺买卖合同，不存在履行商铺买卖合同的问题。即使双方将来达成了具体的合同条款，根据执行法院的要求和有关法律规定，也应当通知承租人和次承租人行使优先购买权，在优先购买权人放弃优先购买权后，被告泽茂公司才能与原告刘强签订房屋买卖合同。现原告主张履行房屋买卖合同，没有事实与法律依据，且损害了优先购买权人的合法权利，被告泽茂公司请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告金安公司辩称，其在本案中不是关键方，其与被告泽茂公司在2017年7月27日出具了承诺书，后被告泽茂公司做了补充说明，说明被告金安公司只是参与其中，所发生的一切违约责任与被告金安公司无关。补充说明没有对外公开，被告泽茂公司只是告知了被告金安公司，被告金安公司同意协助原告办理不动产权登记。另外胜隆公司是被告金安公司办理了他项权证后新出现的第三人，胜隆公司原来的法定代表人和被告泽茂公司的法定代表人均是郑帮华，郑帮华在没有告知被告金安公司的情况下将胜隆公司的股权转让出去，导致胜隆公司的房屋管理权发生了变化。第三人胜隆公司答辩意见与被告泽茂公司的答辩意见一致，其一，原告刘强和被告泽茂公司的房屋买卖合同未成立，双方均不存在合同义务；其二，即使合同成立并生效，因原告刘强违约，被告泽茂公司已经依法解除了买卖关系，无需履行所谓义务；其三，即使合同成立，因买卖行为违法而无效，原告刘强无权要求履行。同时，本案中第三人享有案涉房屋的合法承租权和优先购买权，法院应当依法予以保护。第三人叶元飞辩称，1、其同意被告泽茂公司及第三人胜隆公司的答辩意见；2、原告刘强同被告泽茂公司签订的房屋买卖协议违反了执行法院的执行程序，损害了第三人叶元飞的权利，请求法院依法驳回原告的诉请，保护承租人的优先购买权。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和综合本案的证据、本院调查核实的事实，本院认定事实如下：2013年5月1日，第三人胜隆公司与被告泽茂公司签订《经营权租赁合同》，双方约定，被告泽茂公司将其在兴山县古夫镇高阳大道25号胜隆商都开发的全部房产出租给第三人胜隆公司，由第三人胜隆公司进行管理和经营，包括房屋产权证号为兴房权证古夫镇字第××号、0107932-××号、0107932-××号、0107932-××号、0107932-××号、01××32号项下的房产，租赁期限自2013年5月1日至2033年4月30日。2017年7月27日，被告泽茂公司与被告金安公司共同对外发出《承诺》，将被告泽茂公司所有的胜隆商都商铺对外销售，购房者须将购房款汇入二被告共同管理的账户，账户名称为被告金安公司，开户行为兴山农商行古夫支行营业部，账户82×××44。该《承诺》在胜隆商都进行了张贴。原告刘强看到该《承诺》后，于2017年7月31日与被告泽茂公司联系，并于当日向被告金安公司在兴山农商行古夫支行82×××44的账户汇入300000元，被告泽茂公司向原告出具收据，注明所交款项为购买A56商铺（即案涉房屋，登记在房屋产权证号为兴房权证古夫镇字第××号项下）的押金，收款人为万忠朝，并注明“房价2678400元，一个月内交清房款，逾期视为违约，押金不退”。2017年8月16日，第三人胜隆公司对商铺租户发布通知，称被告泽茂公司拟对外销售商铺，若有购买意向，需在2017年8月18日前前往第三人胜隆公司办公室办理购房交款手续，逾期则第三人胜隆公司将对外公开销售，合同执行到2018年4月30日。2017年8月18日，第三人胜隆公司再次发布通知，称其公司资产被法院冻结，目前已进入司法程序，其不能擅自对外销售，须通过法院对该资产进行处理，已交押金者可以要求退还押金，亦可等法院拍卖参与竞拍，押金收据上的约定时间不算违约。2017年9月9日，被告泽茂公司向原告发出通知，称其与被告金安公司联合销售胜隆商都商铺一事，现接到宜昌市西陵区人民法院通知，销售商铺款项必须汇入宜昌市西陵区人民法院指定的银行账户，原告汇入被告金安公司的款项需退回，待宜昌市西陵区人民法院确定操作程序后，按照法院要求再进行销售，望原告迅速办理退款手续。原告欲交剩余房款，因被告泽茂公司拒收，交款不成，原告于2017年9月15日向二被告发函，要求二被告继续履行购房合同，接受原告应交剩余房款。2017年10月25日，被告泽茂公司对外发布告示，称根据二被告的和解协议，并报宜昌市西陵区人民法院同意，被告泽茂公司现对抵押房产（房屋产权证号为兴房权证古夫镇字第××号、0107932-××号、0107932-××号）进行对外公开销售，有购买意向者到胜隆商都办公室与万忠朝咨询。后因原、被告双方对购房事宜无法达成一致意见，原告诉至本院。同时查明，被告泽茂公司原将房屋产权证号为兴房权证古夫镇字第××号、0107932-××号、0107932-××号的房产抵押给被告金安公司。2016年9月28日，宜昌市西陵区人民法院依被告金安公司的申请将上诉房产查封，查封时间为三年。被告金安公司与郑帮华、严蓉、被告泽茂公司民间借贷纠纷一案在宜昌市西陵区人民法院执行过程中，双方达成执行和解协议，执行法院于2017年9月7日向被告泽茂公司发出通知，被告金安公司作为申请执行人同意在法院查封状态下由被告泽茂公司销售抵押房产，售房款全部转入执行法院执行专户，执行法院在收到房款后通知兴山县不动产登记中心可办理该房屋产权证，被告泽茂公司负责与购房人签订房屋买卖合同，并为购房人办理房屋产权证，被告金安公司负责办理申请解除抵押、查封手续。2017年10月10日，宜昌市西陵区人民法院向被告泽茂公司、第三人胜隆公司下达通知书，确认第三人胜隆公司是前述抵押房产的合法承租人，享有优先购买权。另查明，被告泽茂公司成立于2010年4月15日，股东为郑帮华、严勇申，法定代表人为郑帮华。第三人胜隆公司成立于2011年9月5日，原股东为郑帮华、严勇申，原法定代表人为郑帮华；2017年8月15日变更股东为严明宏、谭勇，法定代表人严明宏。2016年5月第三人胜隆公司将胜隆商都A56商铺出租给案外人叶元飞经营珠宝品牌周大生珠宝。2017年9月11日，第三人胜隆公司在得知周大生珠宝店正对商铺进行装修，遂向其发出《告知书》告知该商铺产权可能在近期内发生转移。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《城市房地产管理法》第三十八条规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。”《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十二条：“国土资源、房地产管理部门对人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。”《最高人民法院关于人民法院查封的财产被转卖是否保护善意取得人利益问题的复函》：“人民法院依法查封的财产被转卖的，对买受人原则上不适用善意取得制度。”本案中，二被告共同对外发出承诺，向不特定人告知其欲出售胜隆商都商铺，此为要约邀请；原告刘强随后联系被告泽茂公司协商购买事宜，并按要求将押金汇入指定账户，此为向被告发出要约；被告泽茂公司在收款后于2017年7月31日向原告出具收据，该收据载明为刘强购A56商铺押金，且注明“房价2678400元，一个月内交清房款，逾期视为违约，押金不退”，其行为应视为作出同意原告购房的承诺；该收据交付给原告时即为承诺生效时间，原告与被告泽茂公司之间的房屋买卖合同至此成立。但因诉争房产在2016年9月28日起即被人民法院依法查封，原告同被告达成诉争房产买卖合同时间是在房产被法院查封期间，依照上述法律规定，双方房屋买卖合同因违反法律、法规的强制性规定应为无效合同，无效合同应终止履行。本案在审理过程中，经释明原告是否变更诉讼请求，其仍坚持要求二被告继续履行房屋买卖合同。其主张与法相悖，本院不予支持。本案经本院主持调解，当事人未能达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二十二条、第二十五条、第二十六条、第五十二条、《城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下：驳回原告刘强的诉讼请求。案件受理费收取80元，由原告刘强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  夏昌运审 判 员  袁作枝人民陪审员  王建军二〇一九年四月二十四日法官助理郭小君书记员郑倩倩