云南省峨山彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0426民初160号原告：张娅，女，1998年8月21日出生，彝族，居民，住云南省玉溪市峨山彝族自治县。原告：普文英，女，1974年5月5日出生，彝族，农民，住云南省玉溪市峨山彝族自治县。二原告共同委托诉讼代理人：王雪，云南安正律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：张希恩，男，1971年10月6日出生，彝族，居民，住云南省玉溪市峨山彝族自治县。第三人：陈勇，男，1977年10月21日出生，彝族，农民，住云南省玉溪市峨山彝族自治县。第三人：李亚芳，女，1982年8月2日出生，彝族，农民，住云南省玉溪市峨山彝族自治县。上列二位第三人共同委托诉讼代理人：王新芳，云南天外天（玉溪）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上列二位第三人共同委托诉讼代理人：易晓珊，云南天外天（玉溪）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告张娅、普文英与被告张希恩，第三人陈勇、李亚芳物权纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告普文英及二原告的共同委托诉讼代理人王雪、被告张希恩，第三人陈勇、李亚芳及二位第三人的共同委托诉讼代理人王新芳、易晓珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张娅、普文英向本院提出诉讼请求：1.判令被告张希恩与第三人签订的房屋买卖合同无效；2.第三人李亚芳擅自在原告普文英、被告张希恩共同拥有的土地使用证上添加自己姓名的行为违法并无效；3.判令坐落峨山彝族自治县双江街道昆洛路84号A幢1单元2楼1号房屋归张娅所有，房屋因拆迁而产生的补偿款约240000元归张娅所有，若该房屋回迁，回迁房屋的所有权归张娅所有；4.因被告张希恩的侵权行为造成的经济损失由被告赔偿；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：普文英与张希恩原系夫妻关系，二人于2003年10月29日协议离婚。离婚时双方约定婚生女张娅由张希恩抚养，坐落峨山彝族自治县双江街道昆洛路84号A幢1单元2楼1号属夫妻共同所有的房屋归张娅所有，当时因张娅年龄太小未办理房屋过户手续。2018年10月，张希恩电话通知普文英，该房屋要拆迁，需签字。因普文英不识字，张希恩欺骗其在打印好的材料上按手印就可帮张娅拿到房屋拆迁补偿款，后普文英找人看了所按手印的字以后，才知公示表上有权利人李亚芳。在普文英的再三追问下，张希恩才承认该房屋已卖给了李亚芳和陈勇，由于没有普文英的签字，才未办理房屋产权过户手续。李亚芳和陈勇在与张希恩签订房屋买卖合同时，已明知该房产属于张希恩与普文英的夫妻共同财产，且明知该房产已赠与了张娅。李亚芳与陈勇明知张希恩无该房产的处分权，在房产未过户的情况下，采取不正当手段在土地使用证上加上自己的名字，其行为侵犯了普文英、张娅的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告张希恩辩称，普文英、张娅所述是事实，其也认为与陈勇、李亚芳签订的房屋买卖合同无效；李亚芳在土地证上加上自己的名字，其不知情；同意涉案房屋归张娅所有，也同意返还李亚芳房款。第三人陈勇、李亚芳陈述，李亚芳与张希恩签订的房屋买卖合同有效，该合同办理过公证，李亚芳已支付房款，张希恩已交付了房屋且已办理土地过户手续，李亚芳已合法取得涉案房屋的所有权。该房屋的拆迁补偿款中房屋价值170000元，张希恩将该房屋交给李亚芳后，李亚芳对房屋重新装修，房屋价值以外的补偿款部分应属李亚芳所有；张娅一直与李亚芳在同一小区居住，其主观上已明知该房屋出售给李亚芳，且起诉前未提出任何异议，因此认定张娅对此房屋买卖行为的认可，现提起诉讼已超过财产侵权的诉讼时效；普文英已将涉案房屋赠与张娅，不是本案适格原告，普文英仅是房产证的登记人，并非实际所有人，请求驳回原告对第三人的诉讼请求。围绕诉讼请求，张娅、普文英提交以下证据：1.身份证2份；2.离婚协议书、离婚证各1份；3.峨山县双江片区城中村棚户区改造项目房屋土地调查认定结果公示表1份；4.土地登记申请书、地籍调查表、土地使用权登记申请调查审批表、土地使用证、公证书、《云南省已购公房交易合同》、土地登记卡各1份。针对陈述，陈勇、李亚芳提交以下证据：1.身份证2份、结婚证1份；2.《协议书》、收据各1份；3.公证书、《云南省已购公房交易合同》、办理公证事项申请表、身份证、户口簿、房产证、国有土地使用证、谈话笔录、承诺书、当事人权利与义务告知书、受理通知书、承诺书、公证报批表、公证书送达回证各1份；4.印花税完税证、契税完税证、云南省国有土地使用权有偿使用收入专用缴款单各1份，收据2份、云南省行政事业性收费通用收款收据1份；5.土地登记申请书、地籍调查表、土地登记审批表、契税完税证、土地登记卡、地籍档案、宗地图、国有土地使用证各1份；6.发货单1份、付款证明单4份、收款收据1份、玉溪市农村电网电费缴费凭证2份、玉溪市自来水缴费凭证4份、峨山县自来水有限责任公司客户联系卡1份；7.峨山彝族自治县双江片区城中村棚户区改造项目国有土地上房屋征收补偿协议书1份。张希恩未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.张娅、普文英提交的：第3组证据，欲证明李亚芳采取不正当方式在涉案房屋的土地使用权证上登记自已名字的行为系违法行为；第4组证据，欲证明张希恩无权代理张娅与李亚芳签订房屋买卖合同，李亚芳在土地使用证上加上自己名字的行为无效。经质证，陈勇、李亚芳对张娅、普文英提交的第3组证据的真实性、合法性、关联性（以下简称三性）不予认可；对第4组证据的三性无异议，对证明目的不予认可。本院认为，张娅、普文英提交的第3组证据虽来源合法、与本案具有关联性，但该证据中认定的权利人却并非涉案房屋的实际权利人，故对该证据的真实性不予采信；第4组证据能够证明张希恩与李亚芳签订《云南省已购公房交易合同》并公证，李亚芳办理了涉案房屋土地登记手续的事实，对该事实本院予以采信，其余不予采信。2.陈勇、李亚芳提交的：第2组证据，欲证明张希恩与陈勇签订《协议书》，已付清购房款，房款系陈勇、李亚芳各出资一半；第3组证据，欲证明房屋买卖合同的卖方虽系张娅，但张希恩作为张娅的法定监护人有权行使卖方的全部行为，该合同经过峨山彝族自治县公证处公证，已支付了合理的价款，该买卖行为合法有效；第4组证据，欲证明李亚芳购买房屋后依法缴纳各项税费；第5组证据，欲证明李亚芳依法办理土地变更登记手续；第6组证据，欲证明双方签订房屋买卖合同后，房屋交由陈勇、李亚芳使用，二人对房屋进行了重新装修；第7组证据，欲证明涉案房屋的补偿项目及补偿金额。经质证，张娅、普文英对陈勇、李亚芳提交的第2组证据的三性不予认可，认为陈勇与李亚芳系2010年9月2日登记结婚，陈勇与张希恩签订协议的时间系2006年5月28日，陈勇不能代表李亚芳签字；对第3组证据的三性不予认可，认为办理公证的前提需双方签订协议，该协议系张希恩与陈勇签订，涉案房屋已赠与张娅，忽略普文英系张娅的法定监护人及房屋所有权人的事实；对第4组证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的不予认可，认为该买卖行为、公证行为违法无效，土地使用权变更登记亦不能成立；对第5组证据的真实性、关联性无异议，合法性、证明目的不予认可，认为土地权属变更登记行为无效；对第6组证据的三性不予认可，认为与本案无关；对第7组证据的真实性、关联性、证明目的无异议，合法性不予认可。张希恩对第3组证据的三性无异议，但认为是因其经营的中巴车亏损才决定将房屋卖给陈勇，并不是卖给李亚芳，当时张娅年龄尚小，卖房一事普文英并不知情；对第4组证据的真实性无异议，合法性不予认可，认为李亚芳是如何办理土地使用权变更登记手续其不知情；对第5组证据真实性、关联性无异议，合法性不予认可；对第7组证据中房屋装修价值的补偿金额不予认可，其余无异议。本院认为，陈勇、李亚芳提交的第2、3、4、5组证据能反映出张希恩与陈勇、李亚芳对涉诉房屋进行交易、公证以及李亚芳办理土地使用证变更登记手续的事实，对该事实本院予以采信，其余不予采信；第6组证据与本案无关，不予采信；第7组证据虽来源合法、与本案具关联性，但该协议书中所载“被征收人”并非涉案房屋实际所有权人，对其真实性不予采信。经过庭审调查，并对双方提交的证据进行分析，本院确认案件事实如下：普文英与张希恩原系夫妻，并育有一女张娅，二人于2003年10月29日在峨山彝族自治县民政局协议离婚，双方在离婚协议中约定：将坐落于峨山彝族自治县双江街道昆洛路84号A幢1单元201室的房屋赠与女儿张娅。2006年5月28日，张希恩与陈勇签订《协议书》，将上述房屋出售给陈勇，房屋价款37000元，陈勇当天便将房屋价款如数付给张希恩，张希恩将房屋所有权证、房屋共有权证、土地使用权证交给了陈勇。为办理公证手续，2006年6月29日，张希恩在未告知张娅、普文英的情况下，以张娅监护人的名义与当时作为陈勇恋人的李亚芳签订《云南省已购公房交易合同》，双方在该交易合同中约定，张娅将坐落于峨山彝族自治县双江街道昆洛路84号A幢1单元201室的房屋一套出售给李亚芳，价款21000元（房屋实际交易价款为陈勇已支付的37000元）。同日，张希恩、李亚芳共同向峨山彝族自治县公证处申请对《云南省已购公房交易合同》进行公证，该公证处作出（2006）峨证字第377号《公证书》，公证处与李亚芳的谈话笔录中记载：“……问：房屋共有人意见？答：同意转让……”。2006年6月30日，李亚芳向峨山彝族自治县国土资源局申请对涉案房屋的国有土地使用权进行变更登记，该局根据李亚芳申请，将涉案房屋的土地使用权的权利人变更为张希恩、普文英、李亚芳。2018年，峨山彝族自治县人民政府对双江片区城中村棚户区进行改造，涉案房屋及土地在被征收的范围内。2018年12月2日，普文英、张希恩、李亚芳与峨山彝族自治县双江街道办事处签订《峨山县双江片区城中村棚户区国有土地上房屋征收补偿协议书》，此时，张娅、普文英才知道张希恩已将涉案房屋卖给李亚芳，且李亚芳已被登记为涉案房屋土地使用权共有权人的情况。另查明，2006年陈勇、李亚芳系恋爱关系，二人于2010年9月2日登记结婚。本院认为，本案双方争议的焦点是：1.张希恩与陈勇签订的《协议书》、与李亚芳签订的《云南省已购公房交易合同》是否合法有效？涉案房屋的产权人是谁？2.涉案房屋被拆迁后的补偿款应当属于谁？3.普文英是否是本案适格原告？关于争议焦点1：本案涉诉房屋系普文英与张希恩夫妻关系存续期间所购买，当时属于双方的夫妻共同财产。二人在离婚时，通过签订离婚协议的方式将涉案房屋赠与了当时年仅4岁的张娅，该赠与行为系双方的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护，对普文英、张希恩均具有法律约束力。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然普文英、张希恩离婚时一致同意将涉案房屋赠与女儿张娅所有，但该赠与行为不能直接引起物权变动，它只是引起物权变动的原因，张娅依据普文英、张希恩达成的赠与协议，仅仅取得了要求赠与人将房屋产权变更登记到自己名下的请求权，因张娅、普文英、张希恩未办理产权变更登记手续，故涉案房屋的产权仍属于普文英、张希恩共同共有。2006年5月28日，张希恩与陈勇签订协议书将涉案房屋出售给陈勇时，张希恩已将涉案房屋的所有权证、共有权证、土地使用权证交给陈勇，当时陈勇及其恋人李亚芳便应知晓涉案房屋的产权登记情况，却还继续进行房屋交易；之后，为了办理公证手续，李亚芳仍然与张希恩签订《云南省已购公房交易合同》，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”的规定，张希恩与陈勇、李亚芳的行为损害了普文英及张娅的利益，张希恩与陈勇签订的《协议书》、与李亚芳签订的《云南省已购公房交易合同》无效，本院对二原告要求判令被告与第三人签订的合同无效的诉讼请求，予以支持。关于争议焦点2：普文英与张希恩将涉案房屋赠与张娅时，张娅年仅4岁，系未成年人，二人对其具有法定的抚养义务，该赠与行为应属道德义务性质的赠与，不可撤销。现该房屋欲被拆迁，张娅、普文英、张希恩虽未办理房屋产权变更登记手续，但张娅依据其作为受赠与人有权要求赠与人将房屋产权变更登记到自己名下的请求权，进而取得与其受赠与房屋及土地使用权所对应的拆迁补偿款；但现拆迁补偿款尚未最终确定及发放，是否回迁尚不清楚，故本院对张娅要求该房屋的拆迁补款约240000元归其所，若房屋回迁，回迁房归其的主张不作处理。关于争议焦点3：不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。涉案房屋登记在张希恩、普文英名下，在不动产登记没有变更的情况下，该房屋对外公示的所有权人是张希恩、普文英，故普文英系本案适格原告，本院对陈勇、李亚芳主张普文英不是本案适格原告的陈述，不予采纳。李亚芳向峨山彝族自治县国土资源局申请对涉案房屋的国有土地使用权进行变更登记的行为是否违法及该行为的效力问题，不属人民法院民事案件审理范围，本院不作处理。张娅、普文英请求张希恩赔偿二人的损失，但未明确具体损失情况，且针对该主张未提供证据，不予支持。《中华人民共和民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”张娅、普文英于2018年12月才知道张希恩将涉案房屋出售给第三人的情况，二人于2019年1月起诉，并未超过诉讼时效期间，本院对陈勇、李亚芳主张该案已过诉讼时效的意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百八十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张希恩与第三人陈勇签订的《协议书》、与第三人李亚芳签订的《云南省已购公房交易合同》无效。二、驳回原告张娅、普文英的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告张娅、普文英负担50元，被告张希恩负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审 判 长  柴金燕审 判 员  张春玉人民陪审员  李雪英二〇一九年四月二十九日书 记 员  周 阳