福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初3867号 原告：程芳，女，汉族，1970年1月22日出生，住福州市鼓楼区。 被告：吴挺，男，汉族，1977年6月19日出生，住福州市台江区。 委托诉讼代理人：黄巍，福建君立律师事务所执业律师。 被告：福州正祥物业管理有限公司，住所地福州市仓山区金山街道浦上大道306号一品商务汇（二期）4#楼四层。 法定代表人：吴付清，总经理。 委托诉讼代理人：郑雄飞，男，该公司员工。 原告程芳与被告吴挺、福州正祥物业管理有限公司（下称正祥物业公司）相邻关系纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告程芳，被告吴挺委托诉讼代理人黄巍，被告正祥物业公司委托诉讼代理人郑雄飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 程芳向本院提出诉讼请求：1.判令吴挺立即修复漏水管道，并对卫生间地板进行防水整修，消除渗漏水给程芳造成的危害；2.判令吴挺修缮（恢复）程芳所有的坐落于福州市鼓楼区房屋受损墙面及配电箱；3.判令吴挺赔偿程芳租金损失（自2018年3月14日起至吴挺修复漏水管道之日止，按每月2500元的标准支付，不满一个月的按整月计算）。 事实和理由：程芳自2017年9月14日起将名下坐落于福州市鼓楼区房屋（下称401单元房屋）出租给案外人孙新焜居住使用。同年11月3日，程芳接到承租人孙新焜的反映，称401单元房屋配电箱渗水严重并有水滴下，墙面也出现湿痕。程芳知悉后及时将此情况通报给正祥物业公司，并在正祥物业公司的协助下对401单元房屋进行了多次排查。经排查发现，401单元房屋出现渗水的墙面在房梁的下部、靠近401单元房屋的墙面处有水渍。而401单元房屋与吴挺名下水榭芳庭花园6＃楼502单元住宅（下称502单元房屋）相连的是卫生间。据此，可初步判断502单元房屋卫生间有漏水。为此，程芳及时与吴挺取得联系，吴挺表示同意对漏水进行维护，但迟迟未动工。同年12月11日，程芳经吴挺同意在正祥物业公司的协助下联系了维修人员对502单元房屋进行排查，并对卫生间洗脸台下一处瓷砖缝进行堵漏处理。维修后，401单元房屋中开关盒滴水现象得到缓解，但因渗水时间长且墙面潮湿，存在安全隐患。此后，吴挺一直以工作忙为由推脱，未及时修复其卫生间，对程芳帮忙联系的维修人员也予以拒绝。2018年2月，吴挺单方面维修房屋，并表示工人凿开卫生间地板后发现地板是干燥的，401单元房屋渗水与其无关。但吴挺挖掘地面后丢弃的水泥块上却有明显的水渍。吴挺认为造成401单元房屋漏水是其卫生间内排污管滴水，与他无关。因为其维修人员在凿开包裹排污管附近的瓷砖时，发现被包裹的排污管下部有大量污水渗出，正祥物业公司工程部为此要求吴挺凿开排污管的包裹物，并向其申明交房注意事项中明确规定排污管不能包裹，但遭其拒绝。 吴挺单方采取的维修措施并未能修复502单元房屋的管道漏水情况，并持续对401单元房屋造成影响、危害用电安全。受此影响，401单元房屋因暂不具备继续安全出租的条件，承租人孙新焜已决定于2018年3月14日提前退租。 程芳认为，吴挺所有的502单元房屋持续漏水已给程芳所有的401单元房屋造成了严重损害并危及使用人的用电安全。吴挺怠于履行修缮义务，在已知情的情况下对401单元房屋已遭受的损害及将来扩大的损失持放任的态度。据此，足以认定吴挺对程芳的损失存有显著过错，其行为已违反《中华人民共和国物权法》第七十一条的禁止性规定，故程芳提起诉讼，望判如所请。 吴挺辩称，经司法鉴定，已经明确漏水部分是公共排污管，公共排污管发生损害应该由正祥物业公司进行修缮，其仅负配合修缮的义务，具体为允许正祥物业公司进入502单元房屋修缮。关于鉴定费及诉讼费的承担问题，本案诉前，其已与程芳进行协商，但程芳拒绝承担检查后的修缮，故程芳应自行承担扩大损失，鉴定费及诉讼费应由正祥物业公司与程芳承担。 正祥物业公司辩称，1.本案物业公共设施不包含分户内的排水管，正祥物业公司没有义务进行修缮，且其对于程芳房屋漏水、渗水问题不存在过错。2.程芳房屋墙体及配电箱的损害是污水透过吴挺房屋卫生间的防水层渗透下来，吴挺之前装修有签署过《防渗漏责任书》，应对其房屋渗水、漏水损失负全责。3.根据《福建省新建商品房住宅质量保证书》第四条第六款约定：“水电管线、给排水管道设备安装和装修工程保修期为1年”，吴挺所有的房屋卫生间排污管道已过保修期。综上，请求法院驳回吴挺申请将正祥物业公司列为被告的请求。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的庭审陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 程芳为401单元房屋的所有权人，吴挺为502单元房屋的所有权人，程芳与吴挺的房屋上下相邻。2017年11月起，502单元房屋卫生间公共排污管道接口处出现漏水，水沿着公共排污管、排气管等管道的包裹物往下渗透至401单元房屋客厅墙体，造成该墙体上安装的配电箱里滴水存在用电安全隐患及墙体因渗水受损。因吴挺有将其房屋卫生间的公共排污管道周围用水泥层包裹，401单元房屋出现渗水现象后，在是否拆除水泥层包裹以查明渗水原因以及拆除后的修复费用由谁承担的问题上，双方协商不下，导致渗水原因无法查明，故在本案审理过程中，程芳申请本院委托鉴定机构对502单元房屋卫生间是否漏水及漏水与401单元房屋的受损之间是否存在因果关系进行了鉴定，程芳为此支出鉴定费15000元。 另查，正祥物业公司系正祥水榭芳庭花园的前期物业公司，物业服务合同约定由正祥物业公司为该小区业主提供物业服务，其中包括物业共用设施设备的日常维修、养护和管理，未约定室内上下水管道为共用设施设备。程芳自2017年9月14日起将其所有的401单元房屋出租给案外人孙新焜，约定月租金2500元，租赁期限至2018年9月13日止。 本院认为，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则正确处理相邻关系。吴挺所有的502单元房屋因卫生间公共排污管道长期漏水造成程芳所有的401单元房屋存在安全隐患以及财产损失，程芳诉请吴挺修复漏水管道、做好地板防水并负责修复其受损墙面及配电箱，有事实和法律依据，本院予以支持。吴挺辩称其房屋卫生间公共排污管道属于正祥物业公司日常维护范畴，没有依据，本院不予采纳。关于程芳诉请吴挺赔偿其租金损失问题，本院认为，吴挺未修复好其房屋排污管道漏水问题，导致程芳房屋的使用功能受到减损，程芳为此主张收益损失，于法有据，但其主张的收益损失金额不合理；吴挺房屋漏水并不足以导致程芳房屋无法使用、收益，程芳可采取适当的修复、防护措施以避免损失的进一步扩大；综合程芳房屋所处地段、房屋受损情况等因素，本院酌定由吴挺另行一次性赔偿程芳2500元经济损失。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第八十四条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条规定，判决如下： 一、吴挺于本判决生效之日起十日内修复其所有的位于福州市鼓楼区房屋卫生间公共排污管道，做好卫生间地板防水，消除渗漏水给程芳造成的危害； 二、吴挺于本判决生效之日起十日内修复因其房屋渗漏水导致程芳所有的位于福州市鼓楼区房屋的受损墙面及配电箱； 三、吴挺于本判决生效之日起十日内赔偿程芳经济损失2500元； 四、驳回程芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费200元、鉴定费15000元，由吴挺负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 婷 人民陪审员  李海霓 人民陪审员  王子亦 二〇一九年四月八日 法官助理林振 书记员王典乐 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。 《中华人民共和国侵权责任法》 第六条第一款行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 第十五条承担侵权责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）赔偿损失； （七）赔礼道歉； （八）消除影响、恢复名誉。 以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。