广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初470号原告：韦立才，男，1976年5月13日出生，汉族，住广西浦北县。委托诉讼代理人：李洲，广东信广律师事务所律师。被告：周南彦，男，1963年4月11日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。被告：蔡永秀，女，1966年6月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告韦立才诉被告蔡永秀、周南彦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案，依法适用简易程序，于2019年3月5日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人李洲、两被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告返还原告定金50000元；3.被告赔偿原告以购房款总额的20%计算的违约金228400元及原告已支付的中介费5000元；4.被告向原告支付支出的律师费13000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月26日，原告与被告签订《房屋买卖合约》（以下简称涉讼合约），约定被告蔡永秀将坐落于佛山市南海区XX号楼XX房（以下简称涉讼房屋）以1142000元的价格出售给原告，如果违约，被告应按总购房款的20%向原告赔偿违约金，并向原告支付为实现债权支出的律师费。合约签订后，原告依约支付了定金给被告。经查，涉讼房屋于2018年12月5日被佛山市中级人民法院拍卖。原告认为，涉讼合约合法有效，原告依约履行了合同，被告的房屋却已被法院拍卖，已经构成根本违约。两被告系夫妻，涉讼房屋系两被告共同出资购买，属于夫妻共同财产，两被告应承担赔偿责任。为维护自身的合法权益，原告提起本案诉讼。庭审中，原告补充事实理由如下：涉讼合约中约定原告于2018年3月1日前往银行办理按揭，由于涉讼房屋已于2017年抵押给案外人，所以一直无法办理银行按揭，故双方协商等到被告涂销抵押后，再由中介通知原告办理银行按揭。但是被告一直没有涂销抵押，原告想尽快过户，于2018年6月左右去银行申请按揭，但由于涉讼房屋仍有抵押，所以原告的申请并没有通过审批。两被告对本案共同答辩称，原、被告签订的涉讼合约是合法有效的，原告应于2018年3月1日前签订办理银行按揭付款的所有手续，双方于2018年5月10日前办理完成交易过户手续，原告缴纳定金50000元，买卖双方如有违约逾期超过5天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金，逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还或没收定金）或支付等额于总楼价百分之二十的违约金，同时还须承担已经产生的房地产咨询及中介代理费。守约方可向违约方发出解除合同通知书，在结清相关债权债务的情况下，已收房款应于合同解除发出之日起五日内退还等。原告于2018年9月28日才办理银行按揭同贷书，已经违约，超过了约定办理银行按揭手续的时间，为此应当承担违约责任并依照合同约定赔偿被告违约金，被告有权没收定金。另，涉讼合约载明涉讼房屋存在抵押，且双方在手写备注部分再一次明确这一事实，原告在明知涉讼房屋有抵押的情况下，没有依约办理银行按揭手续，导致两被告无法进行提前还贷涂销抵押。原告未在约定的时间内办理银行按揭，原告违约在先。原告在诉讼中举证如下：1.原告身份证复印件、两被告人口信息查询打印件各1份，用以证明原被告诉讼主体适格；2.房屋买卖合约原件1份、两被告结婚证复印件1份、售楼款转入账户确认书复印件1份、同意出售房屋声明复印件1份、收据（售）原件2份、中国工商银行对账单原件2份，用以证明原、被告于2018年1月26日签订涉讼合同，并约定如因被告的原因导致房屋无法过户的，被告应承担总房价20%的违约金、承担守约方律师费、支付律师费等，原告已履行合同，但被告一直没有涂销涉讼房屋的抵押，经多次催告未果，导致至今涉讼房屋仍无法完成过户，被告的行为已构成违约；3.承诺书复印件1份、收款收据原件1份，用以证明原告已支付了中介费5000元，因被告违约，中介费应由被告承担；4.网页截图打印件1份，佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果复印件1份，用以证明涉讼房屋已被法院拍卖，已无法完成过户，是被告的违约；5.民事委托代理合同复印件1份，广东增值税普通发票原件1份，用以证明原告为实现债权而支付的律师费；6.手机信息截图5页（出示载录截图的手机），用以证明在涉讼房屋存在抵押的情况下，原告多次催促被告，但被告没有配合。两被告诉讼中举证如下：1.两被告身份证及结婚证复印件各1份、原告、案外人谢丽英身份证、结婚证、户口本复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体情况，原告与谢丽英为夫妻关系；2.售楼款转入账户确认书复印件1份，用以证明原告与案外人谢XX在转入账户确认书中签名确认，也证明了XX与原告的夫妻关系；3.房屋买卖合约原件1份，网页截图打印件1份，用以证明原告于2018年9月28日才申请银行按揭，还没有获得银行的同贷书，违反了双方的合同约定，也证明原告违约在先的事实，涉讼房屋买卖合同没有约定被告需要在何时完成涂销抵押，被告不应承担任何违约责任，截图是由中介公司提供给被告的；4.广东博顿律师事务所服务协议原件1份，用以证明被告支出的律师费用。经质证、辩证，对有争议的证据，本院认定如下：原告出示的证据3，两被告虽有异议但未举证推翻，且两被告非出具上述证据相对方，故本院对上述证据真实性予以认定；两被告出示的证据3中网页截图，两被告未提供原件核对，且原告对该证据有异议，本院对该证据证明效力不予认定。当事人对其他证据的真实性均无异议，本院对其真实性均予以确认并在卷佐证综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：打印时间为2019年1月23日的《佛山市（南海区）不动产登记信息查询结果》，载明涉讼房屋位于佛山市南海区XX楼（北座）XXX房及XXX号摩托车房，登记权利人为被告蔡永秀单独所有，权利证号为XXX，登记抵押权人为彭X，债务履行期限至2027年6月，于2019年1月17日被佛山市中级人民法院查封冻结，附记仅可过户至符XX名下，注销原产权证照、抵押登记及他项权证。2018年1月26日，原告（买方）、被告蔡永秀（卖方）与案外人佛山市XXX房地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》（NO：0003222），约定卖方出售涉讼房屋予买方，涉讼房屋不带家私家电、不带租约出售，总楼价为1142000元；涉讼房屋存在抵押，卖方在签署本合约后日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方应于银行通知提前还贷3个工作日内将款项付至卖方还贷账户内，提前还贷出资由卖方融资，融资费用由卖方承担；定金50000元，买方于签订本合约当天支付20000元，卖方在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管至交易递件当日，买方须于2018年1月28日前支付卖方定金余款30000元，买方应于2018年3月1日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭，卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后3个工作日内到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销抵押手续5日内办理交易递件手续，双方同意于2018年5月10日前办理交易过户手续，买方于房管部门受理交易递件前支付首期房款（含定金）340000元，尾期房款802000元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付或拒收房款等无故不履行本合同项下义务，逾期超过五天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之二十的违约金，同时还需承担已产生的房地产咨询及中介代理费，守约方可向违约方发出解除合同通知书；若买卖双方共同或任一方出现上述违约行为，视为违约，违约方除应即时向经纪方支付应付而未付的中介代理费及咨询费外，还应即时赔偿因其违约给经纪方造成的损失，包括经纪方所应收而未收的买卖双方中介代理费及咨询费，守约方已支付的中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方；双方还在其他事项中约定，因涉讼房屋有抵押（买方已知悉），本次交易过户时间约定为2018年5月10日前，如卖方办理注销抵押日期在此日期前，则在办理注销抵押后3个工作日内，去行政服务中心办理过户手续。双方还约定其他权利义务。同日，被告蔡永秀出具收据确认收到原告支付的定金20000元。同日，原告出具《承诺书》，承诺因经纪方促成买卖双方签订合同，同意支付经纪方房地产咨询及中介代理费34260元。经纪方出具收款收据确认收到原告支付中介费5000元。2018年1月27日，被告蔡永秀出具收据确认收到原告支付的定金30000元。被告周南彦出具《同意出售房屋声明》，声明自愿将涉讼房屋出售予原告。原告、案外人谢XX（买方、借款人）与两被告（卖方、售房人）签订《售楼款转入账户确认书》（以下简称确认书），约定买方向卖方购买涉讼房屋，向中国工商银行申请办理住房贷款，按揭贷款额为57万元，期限为27年，双方同意贷款银行将贷款转入被告蔡永秀名下账户。另查明，原告与案外人谢XX于2005年1月31日登记结婚。两被告于2016年8月16日登记结婚。2019年1月7日，原告提起本案诉讼。庭审中，原告陈述，2018年3月1日前因涉讼房屋存在抵押无法办理按揭贷款，经协商，双方同意将办理按揭贷款的时间延后，2018年6月至7月期间，原告向银行申请按揭贷款，因被告无法提供房产证而未获批准；双方于2018年2月至3月间签订确认书，明确贷款金额为570000元。两被告陈述，2018年4月左右，原告通过电话与被告联系，表示因小朋友上学的问题要求推迟一个月办理按揭，被告同意原告的请求；涉讼房屋于2019年1月17日被佛山市中级人民法院拍卖，同月31日，两被告将涉讼房屋交付予买受人；两被告认为需原告获得银行同贷书后，被告才能办理过桥获得提前还贷的垫资款；因原告到银行申请贷款时，银行审批同意贷款金额为570000元，所以双方在2018年3月至4月期间签订确认书中确认按揭贷款数额为570000元。原告与两被告均确认，两被告尚未完成涂销抵押手续。本院认为，原告、被告蔡永秀及经纪方签订的涉讼合约既包含了原告与被告之间围绕涉讼房屋的买卖合同关系，也包含经纪方向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。现原、被告就涉讼房屋买卖事宜发生纠纷，本案仅对原、被告之间的房屋买卖合同关系进行审查处理。涉讼合约中关于涉讼房屋买卖事宜是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应全面依约履行各自的义务。本案的争议焦点在于哪一方构成违约，本院分析如下：一、涉讼合同约定，原告应于2018年3月1日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料，被告蔡永秀必须提供贷款所需资料并协助原告办理按揭。可见，向银行申请按揭贷款的义务方为原告。被告主张因原告并未于2018年3月1日前申请按揭贷款，导致两被告无法取得过桥款以提前还贷及涂销抵押，原告行为构成违约。首先，涉讼合约约定提前还贷出资由被告融资，融资费用由被告承担。被告并未举证证明双方已协商一致变更提前还贷出资的约定，亦未举证证明被告出资提前还贷并约定以原告申请按揭贷款为前提。其次，双方签订确认书时，被告已知悉贷款银行同意贷款额为570000元，可见原告已履行申请办理按揭贷款手续的义务。最后，根据庭审中原、被告的陈述，双方曾协商一致延后办理按揭贷款手续的时间。综上，原告未举证证明其于2018年3月1日前申请按揭贷款，在履行合同过程中确实存在一定过错，但没有达到合同约定的违约情形，故本院对被告上述意见不予采纳。二、根据涉讼合约约定，被告应于2018年5月10日前办理涂销抵押手续，在取得抵押权人出具还清贷款证明等资料后3个工作日内办理涂销抵押手续，在完成涂销抵押手续后5日内办理交易递件手续。庭审中，被告确认仍未完成涂销抵押手续。双方于2018年1月26日签订涉讼合约，涉讼房屋至2019年1月17日才被法院查封拍卖，即被告如能依约完成提前还贷并涂销抵押，双方是有足够的时间完成本次交易。综上，涉讼房屋现已因被告个人原因被法院查封拍卖，涉讼合约已不具备继续履行的可能，故被告的行为已构成违约。原告请求解除涉讼合约，返还定金50000元的主张符合法律规定及合同约定，本院予以支持。根据涉讼合约约定，中介费由违约方最终承担，原告已支付的中介费5000元应由被告予以赔付。关于原告主张被告蔡永秀按购房款总额20%计付违约金。涉讼合约因被告违约解除，被告确应承担相应的违约责任。但涉讼合约约定违约金标准过高，综合考虑原告实际履行合同情况、原告实际损失及房地产市场的变化等因素，根据公平原则，本院酌定被告应按购房款总价1142000元的10%计付违约金114200元予原告，原告该项诉请超出本院核定部分，本院不予支持。关于原告主张的律师费问题，当事人聘请律师进行诉讼，并非必要的支出，双方亦无约定由违约方承担该部分费用，原告请求被告支付律师费的主张缺乏依据，本院不予支持。被告蔡永秀与被告周南彦为夫妻关系，本案经审理确定债务发生在两被告夫妻关系存续期间，属于夫妻共同债务，原告主张被告周南彦对被告蔡永秀的债务共同承担责任合理有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除韦立才与蔡永秀就位于佛山市南海区XXX楼（北座）XXX房及XXX号摩托车房的房屋买卖合同关系二、蔡永秀、周南彦应于本判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元予韦立才；三、蔡永秀、周南彦应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金114200元予韦立才；四、蔡永秀、周南彦应于本判决发生法律效力之日起十日内赔付中介费5000元予韦立才；五、驳回韦立才其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费15078元，减半收取计7539元（韦立才已预交8647.8元），由蔡永秀、周南彦负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对韦立才预交的8647.8元，在本判决发生法律效力后经韦立才书面申请,本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一九年四月八日书记员  李 慧