广东省佛山市顺德区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0606执异210号 案外人：广西湘桂房地产开发投资有限公司，住所地广西壮族自治区钦州市灵山县灵城镇江滨一路。 法定代表人：劳建铭。 委托诉讼代理人：姚川山，男，系该公司员工。 申请保全人：朱永强，男，1963年1月27日出生，汉族，住广东省翁源县。 委托诉讼代理人：吴燕羽，广东品道律师事务所律师。 被保全人：黄长建，男，1984年7月20日出生，汉族，住广西灵山县。 本院在审理（2018）粤0606民初8522号原告朱永强与被告黄长建股权转让纠纷一案过程中，查封了位于广西灵山县灵城镇竹山园湘桂盛世名城三期湘桂大厦1单元1801号的房产（备案证号：201407250019）。案外人广西湘桂房地产开发投资有限公司向本院提出异议，本院立案受理后，依法组成合议庭公开听证并进行审查。案外人的委托代理人姚川山、申请保全人的委托代理人吴燕羽到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人广西湘桂房地产开发投资有限公司称，顺德区法院在执行（2018）粤0606民初8522号民事裁定书过程中，查封了位于广西灵山县××盛世××城××大厦××单元××号的房产，因该房产属于案外人所有，特提出书面异议。1.案外人对上述房产享有物权。该房产虽预告登记在被保全人黄长建名下，但预告登记系为保全将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。预告登记权利人毕竟不同于所有权人，目前该房产仍登记于案外人名下，尚未发生所有权变更。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十一条的规定，被查封房产仍为案外人所有。2.被查封房产买卖合同已解除，预告登记失效，案外人对该房产的所有权具有排除执行的效力。首先，案外人于2014年7月25日与黄长建签订《商品房买卖合同》与补充协议，后因黄长建未按照合同约定履行付款义务，案外人自2017年7月26日起向黄长建发函主张权利，可见，案外人起诉解除与被保全人黄长建之间房产买卖合同不存在恶意串通之故意。其次，预告登记的前提是债权请求权，债权一旦消灭，预告登记即失去存在的基础。灵山县人民法院作出的（2018）桂0721民初1900号民事判决书判定案外人与黄长建的商品房买卖合同于2018年9月5日解除，且该判决已生效。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，黄长建基于该商品房买卖合同所享有对房产变更登记的请求权已消灭，相应的预告登记也依法失效。因此，黄长建对被查封房产已不享有民事权利。综上，请求法院解除位于广西灵山县××盛世××城××大厦××单元××号房屋的查封。案外人向本院提交了（2018）桂0721民初1900号民事判决书及生效证明、商品房买卖合同及补充协议、（2018）粤0606民初8522号民事裁定书、协助执行通知书等证据。 申请保全人认为，被保全人购买涉案房产是分期付款，而非按揭贷款，申请保全人朱永强申请查封在前，案外人与被保全人存在恶意串通，损害申请保全人的合法权益，请求法院驳回案外人的请求事项。1.案外人提交的商品房买卖合同没有盖骑缝章，不能证明该合同是在房管局备案的合同。2.案外人无提供黄长建支付房款的银行流水。3.商品房买卖合同于2014年7月25日签订，距申请保全人申请财产保全之日2018年5月15日差不多四年，期间黄长建不办理按揭贷款手续，作为开发商的案外人不可能不催促，案外人也无证据证明在查封涉案房产时已发函催促。 本院经审查查明，关于原告朱永强与被告黄长建股权转让纠纷一案，本院根据原告的财产保全申请，于2018年5月16日作出（2018）粤0606民初8522号民事裁定书，裁定冻结黄长建在银行的存款1050985.38元或查封、扣押相应价值的财产。并于2018年6月8日查封了黄长建与宁芳梅共有的位于广西灵山县××盛世××城××大厦××单元××号的房产（备案证号：201407250019）黄长建所占的份额，查封期限为2018年6月8日至2021年6月7日。案外人于2019年4月11日向本院提出本案执行异议。 另查，广西壮族自治区灵山县人民法院于2018年10月16日立案受理了案外人与黄长建、宁芳梅商品房预售合同纠纷一案，并于2018年12月18日作出（2018）桂0721民初1900号民事判决书，查明案外人与黄长建、宁芳梅于2014年7月25日签订了合同编号为XF3032的《商品房买卖合同》及合同编号为XF3032的《商品房买卖合同补充协议》，由黄长建、宁芳梅购买案外人开发的位于广西灵山县××盛世××城××大厦××单元××号的房产，建筑面积191.37平方米，每平方米3810.38元，总金额729192元，黄长建、宁芳梅应在合同签订之日支付首付款219192元，剩余房款510000元在原告通知之日起10个工作日内与按揭银行签订按揭合同；在合同签订后，黄长建等人于当天支付了首付款219192元，并于2014年8月14日办理了商品房网上备案，后由于黄长建个人征信问题导致未能通过银行按揭贷款审批，案外人向黄长建等人发出解除商品房买卖合同通知书等事实，并判决：一、确认广西湘桂房地产开发投资有限公司与黄长建、宁芳梅于2014年7月25日签订的《商品房买卖合同》已于2018年9月5日解除；二、黄长建、宁芳梅从已支付给广西湘桂房地产开发投资有限公司的首付款中支付145838.4元违约金给广西湘桂房地产开发投资有限公司；三、黄长建、宁芳梅协助广西湘桂房地产开发投资有限公司办理商品房备案及预购商品房预告登记的注销登记手续。该判决于2019年1月15日发生法律效力。 又查，位于广西灵山县××盛世××城××大厦××单元××号的房产于2016年4月25日办理了预告登记，预告登记权利人为黄长建、宁芳梅，登记证号为灵房预灵山字第201641544号。 以上事实，有（2018）粤0606民初8522号民事裁定书、协助执行通知书（稿）、送达回证、（2018）桂0721民初1900号民事判决书、生效证明、房产证明、预告登记证等证据材料证实。 本院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。本案中，涉案位于广西灵山县××盛世××城××大厦××单元××号的房产由被保全人黄长建向案外人广西湘桂房地产开发投资有限公司购买，并且办理了商品房预告登记，本院在审理（2018）粤0606民初8522号案件过程中，根据申请保全人的财产保全申请，对上述房产进行预查封，并无不当。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本院于2018年6月8日查封位于广西灵山县××盛世××城××大厦××单元××号的房产，而广西壮族自治区灵山县人民法院于2018年10月16日立案受理案外人提出的商品房预售合同纠纷，于2018年12月18日作出判决，晚于本院查封涉案房产，因此，案外人依据广西壮族自治区灵山县人民法院作出的上述判决排除本院的执行，本院不予支持。 综上，案外人请求解除对位于广西灵山县××盛世××城××大厦××单元××号房产的查封，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，裁定如下： 驳回案外人广西湘桂房地产开发投资有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起执行异议之诉。 审 判 长  李洁锋 人民陪审员  冯文君 人民陪审员  陈嘉惠 二〇一九年四月二十五日 书 记 员  汪晓娜