浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙04民终564号上诉人（原审被告、反诉原告）：海宁市盐官古城世纪风采旅游发展有限公司。住所地：海宁市盐官镇宣德路**。统一社会信用代码：91330481759089514D。法定代表人：祝伟红，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘名越，上海市亚太长城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江钱江潮旅游开发有限公司。住。住所地：海宁市盐官镇古邑路**一社会信用代码：91330481732010992F。法定代表人：单超，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈谷臣、柯盛华，浙江潮乡律师事务所律师。上诉人海宁市盐官古城世纪风采旅游发展有限公司（以下简称世纪风采公司）因与被上诉人浙江钱江潮旅游开发有限公司（以下简称钱江潮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2018）浙0481民初5027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世纪风采公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回钱江潮公司的诉讼请求；2.支持世纪风采公司的反诉请求；3.上诉费由钱江潮公司承担。事实和理由：一、案涉房屋系违法建筑，因此本案租赁合同无效。1.根据《浙江省房屋租赁条例》第九条第二款规定，无房屋所有权证或其他权属证明的房屋不得出租。本案涉讼房屋没有房屋所有权证，也没有其他权属证明，系不得出租的房屋；2.一审仅凭2001年9月颁发的《建设用地规划许可证》认定是合法的可出租的房屋，是对《浙江省房屋租赁条例》的枉法曲解，许可证不等同于权属证明；3.根据《浙江省城乡规划条例》第四十九条规定，钱江潮公司所持许可证已经失效；4.海宁盐官旅游度假区管理委员会与钱江潮公司是主管单位与被主管单位的关系，是利害关系人，其出具的证明不能作为认定事实的依据。更何况法律上没有移建这一术语，只有异地重建，这需要相关施工、消防等许可和验收，发放产权证。以移建来说明涉案房屋可合法出租没有法律依据。二、案涉房屋既是违章建筑也是危房，根据《浙江省房屋使用安全管理条例》属于不得出租的房屋。1.本案受该条例第二条约束；2.钱江潮公司《公告》中所称内容说明涉案房屋存在安全隐患；3.根据该条例第三十三条不得出租危险房屋或者将危险房屋用于生产经营的规定，涉案房屋用于生产经营，显然是不得出租的。综上两个理由，案涉合同系无效合同，造成无效的原因是钱江潮公司，因此要求其赔偿是有法律依据和事实依据的。案涉合同既是租赁合同，又是合作合同。世纪风采公司为此投入大量财力和人力，采购置办了大量明清家具，进行了专业装潢。由于钱江潮公司提出的是终止租赁关系，对世纪风采公司的优先权也同时剥夺，致使全部投入都化为乌有，显然侵犯了世纪风采公司的合法权益。钱江潮公司辩称，一、双方签订过10多份租赁协议，都是真实意思表示，不存在胁迫等违法行为，协议对双方均有拘束力，双方应该遵守，现上述协议都得到了履行；二、海宁市建设局2001年向钱江潮公司颁发了建设用地规划许可证，同时出具了先选址意向书。2004年规划局也进行了批复，同意风情街项目改造，在此基础和前提下钱江潮公司出资购买了张家老宅并进行移建。因是古建筑移建，房产证暂时无法办理，但钱江潮公司基于事实建造行为享有使用及收益的权能，不影响租赁合同效力，钱江潮公司应当取得租金收益并有权收回房屋；三、退一步讲，即使认定合同无效，世纪风采公司仍应当支付租赁物的占有使用费，还应当返还门票分成款；四、世纪风采公司的请求没有事实和法律依据，其要求赔偿损失没有提交任何损失依据，请求驳回上诉。钱江潮公司向一审法院起诉请求：判令世纪风采公司立即腾退盐官景区花居雅舍房屋，并支付非法占用期间的房屋占用费计算至2018年1月31日止，为2709元。世纪风采公司向一审法院反诉请求：要求钱江潮公司赔偿损失2729286元，返还保证金25000元。一审法院认定事实：2001年9月24日，钱江潮公司取得建设用地规划许可证后，对盐官宰相府地风情街上的古建筑进行整体移建，将斜桥张家老宅整体移建至风情街，并于2008年始与世纪风采公司签订租赁和经营协议，世纪风采公司用以开设花居雅舍及江南民俗风情馆两个景点。世纪风采公司向钱江潮公司支付房屋租金、钱江潮公司向世纪风采公司支付门票销售分成。2013年始，江南民俗风情馆世纪风采公司不再租赁，至2017年11月15日双方签订最后1份花居雅舍租赁经营协议，载明：租赁期限自2017年11月16日至2017年12月31日，租金为4063元，世纪风采公司支付保证金25000元，门票返利款在2018年1月15日前支付世纪风采公司，并明确约定本轮合同到期后将不再续约，钱江潮公司将于2018年1月31日前收回房屋，世纪风采公司承诺无条件服从并按时腾空。合同签订后，世纪风采公司支付了保证金25000元及租金4063元。2017年12月31日合同到期后，世纪风采公司未能腾空房屋，至合同规定的2018年1月31日腾空期限到后世纪风采公司仍拒不腾空。2018年2月7日及3月18日钱江潮公司两次发函要求世纪风采公司腾空，世纪风采公司仍拒不履行合同。另查明钱江潮公司已支付世纪风采公司门票返利款，世纪风采公司已支付至2017年12月底前的水电费。一审法院认为，钱江潮公司与世纪风采公司之间共签订了13份租赁经营协议，上述协议系双方真实意思的表示，予以确认。世纪风采公司在双方合同租赁期限到期后未能按合同约定腾空房屋，应当承担违约责任，故钱江潮公司要求世纪风采公司立即腾退房屋的诉讼请求，予以支持，另钱江潮公司要求世纪风采公司支付到期后1个月的房屋占用费用，因双方合同约定世纪风采公司应在2018年1月31日前腾空，此1个月时间应理解为钱江潮公司给予世纪风采公司腾空房屋的宽限期，且此后钱江潮公司已将景区全部关闭，故钱江潮公司对此的诉讼请求不予支持。世纪风采公司认为钱江潮公司房屋没有建设工程规划许可证及土地证、房产证，系违法建筑，故双方签订的合同为无效合同，一审法院认为钱江潮公司房屋系古建筑迁移，且有建设用地规划许可证，现有法律法规对此类建筑尚未有明确规定，而且双方签订的租赁合同规定的租赁期限已到期，故世纪风采公司要求认定本案租赁经营协议为无效合同的意见，不予采信。世纪风采公司反诉要求钱江潮公司返还保证金25000元的请求，予以支持，但反诉要求钱江潮公司支付赔偿款2729286元的诉讼请求，无证据予以证实，不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、世纪风采公司应于本判决生效后10日内立即腾退钱江潮公司所有的位于海宁市花居雅舍景点的房屋。二、钱江潮公司应于本判决生效后10日内返还世纪风采公司保证金25000元。三、驳回钱江潮公司其余诉讼请求。四、驳回世纪风采公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费28834元，减半收取计14417元，合计14467元，由钱江潮公司负担180元、世纪风采公司负担14287元。二审中，钱江潮公司提交了项目用地批复文件、项目选址意见书各一份，补充证明建造项目风情街已进行了立项审批，取得了规划许可。世纪风采公司认为上述证据不属于新证据，不同意质证，且该证据已被海宁国土局答复文件所否定，案涉房屋没有任何土地证和审批手续。本院认证意见：上述证据虽不是二审新证据范畴，但均为有关部门的批复文件，且能佐证案件事实，并未被国土局答复文件所否定，故本院予以认定。本院经审理对一审认定的事实予以确认。另查明，盐官宰相府地风情街项目选址和设计方案分别于2001年9月、2002年4月经海宁市建设局、发展计划局审批同意。本院认为，本案二审争议焦点在于涉案租赁合同效力如何认定的问题。世纪风采公司上诉主张涉案租赁合同应为无效，理由主要是认为涉案房屋为违章建筑且系危房，钱江潮公司将其出租违反法律禁止性规定。钱江潮公司对此予以否认，认为案涉房屋办理移建审批手续，且双方租赁合同已经履行完毕，不存在无效情形。对此本院认为，涉案房屋为古建筑移建，建设项目选址和设计方案均获得有关行政机关同意，钱江潮公司在取得了建设用地规划许可证后，将斜桥张家老宅整体移建至风情街。虽然案涉房屋因系古建筑移建目前尚未能办理房地产权证，但钱江潮公司基于事实建造行为享有使用和收益的权能。世纪风采公司主张的涉案房屋为违章建筑或危房均是行政法上的概念，有关房屋是否属于违章建筑或危房应由相关行政机关依职权进行认定，并不属于民事诉讼审理范畴。当然，钱江潮公司至今未能提供案涉房屋的建设工程规划许可证，根据相应房屋租赁合同司法解释规定来看，本案涉及的房屋租赁合同应为无效。但即便合同无效，世纪风采公司仍应当从所租赁的房屋中腾退，钱江潮公司也应当返还收取的保证金。因目前双方签订13份合同均已经履行完毕，在合同过程中钱江潮公司虽收取了世纪风采公司租金，但世纪风采公司也取得了相应的门票收入，双方均从对方取得了一定财产。根据法律规定和本案实际，双方因合同无效取得的财产已没有返还的必要。世纪风采公司在一审中主张要求钱江潮公司赔偿损失2729286元，依据是以其2017年门票收入的十倍进行赔偿，这显然缺乏事实依据和法律依据，难以支持。其在二审中提出的房屋装潢损失和添置的明清家具损失，均未在一审中提及并主张，也无证据证明，本院不予处理。综上，世纪风采公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审适用法律虽存在偏差，但判决结果正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19084元，由海宁市盐官古城世纪风采旅游发展有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一九年四月十七日书记员  赵婉沁