浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0402民初9264号 原告：王莉，女，1977年1月16日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托代理人：章毅安、赵鑫，浙江登恒律师事务所律师。 被告：嘉兴市建银物业管理有限责任公司，住所地：嘉兴市南湖区紫阳街198号四楼裙房，统一社会信用代码：91330402146487392R。 法定代表人：张维民。 委托代理人：黄亚文，浙江品尚律师事务所律师。 原告王莉因与被告嘉兴市建银物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2018年12月25日立案受理后，依法由审判员曹刚独任审判，分别于2019年1月23日、3月18日、4月23日公开开庭进行了审理。原告王莉及其委托代理人章毅安、赵鑫；被告委托代理人黄亚文到庭参加诉讼。（其中2019年3月1日-4月22日为鉴定期间）本案现已审理终结。 原告起诉称，原告系嘉兴市格林小镇住宅小区7幢301室业主。被告与嘉兴市南湖区格林小镇业主委员会于2016年10月28日签订《格林小镇物业管理服务合同》，约定：由被告为嘉兴市格林小镇住宅小区提供包括公共设施、设备维修、养护、运行和管理等在内的物业服务，并约定设施、设备的维护，维修及管理目标为正常运行；合同期限为2016年11月1日至2019年10月31日，共3年；业主所缴纳物业费，用于包括公共设施设备正常运行、维护费用等在内的小区各项开支。然，被告疏于对公共设施、设备（排水泵）的维护，导致排水泵无法正常运作，进而导致在2018年9月12日原告地下储物间进水，造成原告存放的红木家具等不同程度损坏的后果。而后，被告虽在9月17日对排水泵进行了维修，但至今尚未对原告的有关损失进行赔偿，且原告多次协商未果。原告认为，格林小镇业主委员会代表全体业主与被告签订的物业服务合同合法有效、受法律保护。被告理应按物业服务合同约定提供合格的物业服务，以保障小区公共设施、设备的正常运行及小区业主人身财产的安全；否则，因被告物业管理失职造成业主财产损害的，理应承担违约责任，赔偿业主相关损失。为维护原告合法权益，诉请判令：一、被告立即赔偿原告各项损失共计30000元（实际损失以司法鉴定为准）。2019年2月19日原告明确30000元组成为：红木圆台更换费用12000元；红木圆脚及加大罗汉床（红木）修复费用11100元；剩余红木家具瑕疵维修费用1000元；婚纱照重新制作费用1000元；山水画毁坏损失4000元；十字绣等其他财产损失900元；二、本案诉讼费用由被告负担。 被告答辩称，1.原告起诉的红木家具受损，被告认为事实和证据不充分，没有事实和依据证明，包括受损价格、受损原因。2.格林小镇小区2018年7、8月本身就是受到了多次台风袭击，被告在台风来临前都尽到了告知义务，不存在任何过错，即使有损失，被告也不应当承担责任。3.原告称所谓的红木家具，放在自行车库，本身存在重大过失，即使所称的有受损情况，也是自身造成，不应归到被告身上。4.《物业服务合同》第四十五条也规定了被告的免责条款，本案应属于第四十五条中的第1、3、5、9点的情形，故被告不应承担责任。 针对自己的主张，原告向本院提供了以下证据： 1.房产证及户口本，证明涉案房屋嘉兴市格林小镇小区7幢301室系原告所有。 被告质证意见：真实性没有异议。 2.格林小镇物业管理服务合同一份，证明在水泵损坏进水期间小区物业为被告，按照合同第二章第六条约定，水泵维修属于物业服务内容，根据合同第四页第3条中第（2）条，被告对包括排水泵在内的共同设施有维护义务。原告的损失是由于被告没有对排水泵进行及时维护而导致的。 被告质证意见：真实性没有异议。但合同中关于违约责任第四十五条有约定被告的免责事由。 3.照片27张（原告本人手机拍摄），2018年9月12日的7张照片证明红木家具在车库里的受水情况；2018年9月17日的2张照片证明被告维修水泵的情况；2018年12月5日的9张照片及2019年4月20日9张照片证明红木家具在搬到楼上后可见受损的情况。 被告质证意见：真实性没有异议。但从照片上看出来有的是接口的裂缝，有几处是损坏的口子，被告认为造成损坏原因一个是质量原因另一个也有车库里受潮或者进水引起的。前面原包装一直没有打开过，与物业公司行为没有因果关系。 4.购货单一份、支付货款银行流水单一份，原告2018年1月11日向东阳市画水传承红木家具厂购买包括本案照片载明的红木圆桌等的所有红木家具，价格是13万元。在2018年1月23日厂家送货到嘉兴后即存放至原告住宅车库，当日原告也支付13万元货款给厂家。 受损的是购货单第二项138号圆台、第三项圆脚、第五项罗汉床。 被告质证意见：不能确定原告所购与车库存放红木家具是同一家具。 5.为了证明2018年9月12日地下水库进水及被告对于水泵存在维护不当、水泵更换的事实，原告申请证人蒋某、杨某出庭作证。 证人蒋某在庭审中陈述：我于2008年9月住，房产证登记我和我丈夫的名字。原告是我楼上的邻居，我的自行车库与原告的自行车库相对。2018年7、8月，台风来的时候车库进过水。2018年9月初某日，我看到小区的自行车库全是水，电瓶车轮胎已被浸了一半，我先叫了阿姨来打扫，半个多小时之后物业来了，物业先检查，之后就打开水泵开关开始抽水。后来原告也下来了，打开了自家的车库门，我看到原告的自行车库里有红木家具。原告当时有没有拍照我没注意，但是物业的人拍照了。从我发现积水到有人来清理，车库被淹了至少一个晚上。小区的自行车库是有排水系统的，电工师傅说抽水是坏的，因为我的车库已被淹了3、4次。水泵是否有自动启动我不清楚，水泵的开关我也没有按过，每次都是物业过来。物业的人按过水泵的按钮后，大约至少两天地上才会没有水。 证人杨某在庭审中陈述：我住在年了，跟儿子一家在一起住，我与原告是邻居关系。2018年9月初某日我在楼梯里碰到原告，我跟原告说她家地下车库进水了，进水大约3厘米—5厘米深。原告打开车库门的时候，我没有看原告车库有什么东西。车库进水的原因是水泵抽水坏了，以前是自动抽水，现在是人去按了才会抽水。原告车库进水当天，物业也来了。物业来了之后是否按过水泵我没看到，但后来物业的人跟我说过把水泵换了。之所以知道水泵不能自动启动了，是因为前几次地下车库进水，我儿子自己去按了好几次。2018年7、8月份的时候，台风下雨进水增多，白天的时候物业都会来按水泵的开关，所以进水都是夜里进的，有时候积水多的时候来不及排水就会淹水。 被告质证意见：没有异议，但被告认为即使排水泵没有问题，台风导致的降水量也会导致地下车库积水。 6.受损红木家具清单及维修价格两份，原告受法院指示向东阳市画水传承红木家具厂对受损红木家具维修价格进行询价的结果。 被告质证意见：不予认可。单子是原告购买的厂家出具，厂家与原告有利害关系，单子上没有签名也没有时间，证据效力存疑。圆台、包装好的红木家具是原包装拆开的，原来是好是坏，也没有验收过，原因是什么没有明确。当时物业也提出，放了一年之久，也是要受潮的，物业从来没有认可过损失由物业承担的。 针对自己的抗辩，被告向本院提供以下证据： 1.2018年7月20日嘉兴在线新闻刊登气象台台风消息影响和做好抗台防台工作，证明2018年8月1日媒体新闻对台风预警：我市受到台风影响会有明显的降雨和大风过程，希望各方面注意，做好防台抗台工作。 原告质证意见：三性均有异议，该份证据仅是网页截图，并非气象部门出具的有效凭证，真实性存疑，且该份证据显示两次台风的发生时间是2018年7、8月，与本案审理的事实时间不相符，与待证事实不具有关联性。 2.2018年7月10日格林小镇物业中心公示的温馨提示，证明台风来临物业都给小区业主温馨提示，提醒业主及时做好防台抗台工作。 原告质证意见：三性均有异议。2018年7月、8月，原告的房屋处于装修状态，未实际入住，故没有看到过温馨提示，也不知道温馨提示是否进行张贴。该两份温馨提示与本案无关，也不能基于该提示减轻物业公司的管理义务，也不能将相关损害后果转嫁给业主。结合证据1，被告仅对2018年7月和8月的台风进行预警，未对9月的台风履行预警义务。 3.台风暴雨影响的照片。证明台风暴雨来临时，嘉兴多处道路和小区受灾，格林小镇小区内受灾道路路面积水严重，窨井管道来不及排水，积水倒灌自行车库走廊内，街道城管部门义务帮助抢险消除积水，还有应急水泵应急排水措施。 原告质证意见：真实性没有异议，关联性有异议。该组证据恰恰能证明小区自行车库进水的事实，但不能证明发生在9月份，更不能证明系台风造成；第二张照片也证明了小区地下排水存在障碍，被告用抽水机将自行车库公共区域的水进行抽除。 4.台风暴雨影响的照片。证明2018年9月17日嘉兴人网台风“山竹”把嘉兴折腾了，台风暴雨严重影响嘉兴各路段，受灾严重。 原告质证意见：三性均有异议。该组证据仅是截图，真实性存疑，且不可抗力需要国家权威部门予以确认；该份证据显示的受影响路段为禾兴南路，与本案小区位于的区域，属于不同地点，不具有可比性。该份证据不能证明原告的损失是不可抗力造成的。 5.通话记录、光盘，业主明知台风暴雨影响车库存在后患，自身没有及时采取有效的预防措施。 原告质证意见：真实性无异议，关联性有异议。2018年8月3日的录音与本案9月份基于排水泵因自动系统排水功能出现障碍而无法正常工作导致进水是无关的，该录音也证明排水泵无法自动排水的事实，业主不可能知道小区物业公司在已经知道水泵存在问题的情况下未对其进行有效维修，原告使用自行车库不存在不合理的行为，故原告对于损害及损害扩大部分均没有责任。 本院认证如下：原告提供的证据1、2、3、4，被告对真实性均无异议，本院对其真实性予以确认；证据6，被告认为被询价单位与原告间存在利害关系，证明力存疑，本院认为基于鉴定机构无法鉴定评估情况下，红木家具生产厂家并不缺乏专业知识及能力，其出具的证据6可作为本院审理案件的参考依据；证据5证人蒋某、杨某均在格林小镇长期居住，系完全民事行为能力人，二人均到庭作证并接受相对方当事人的质证，其证言反映了证人亲眼所见小区车库进水情况，故本院予以认定。被告提供的证据3、5，原告对真实性均无异议，本院予以确认；证据1、2、4，原告质证认为三性均有异议，经审查，本院认为该部分证据反映内容与本案缺乏直接关联性，故不作为定案依据。 经审理查明：原告王莉系嘉兴市格林小镇小区7幢301室业主，房产证显示原告房屋建筑面积122.3平方米，车库面积25.07平方米，房产证登记时间2012年12月20日。被告与嘉兴市南湖区格林小镇业主委员会于2016年10月28日签订《格林小镇物业管理服务合同》，约定：由被告为嘉兴市格林小镇住宅小区提供包括公共设施、设备维修、养护、运行和管理等在内的物业服务，并约定设施、设备的维护，维修及管理目标为正常运行；合同期限为2016年11月1日至2019年10月31日，共3年；业主所缴纳物业费，用于包括公共设施设备正常运行、维护费用等在内的小区各项开支。 2018年1月11日，原告在东阳市画水传承红木家具厂订购案涉红木家具，其中圆台12000元，圆脚8000元，罗汉床30000元等红木家具总价13万元。2018年1月23日，案涉红木家具由东阳市画水传承红木家具厂送到原告处。因原告房屋进行装修，原告遂将红木家具放入地下车库进行存放。 2018年7月、8月的两次台风导致嘉兴降雨量比同期增大，而原告所在地下车库自动排水泵无法有效实现自动排水，需要工作人员按动排水按钮才能实现排水目的，故导致原告地下车库出现进水。2018年8月3日，原告的丈夫与被告工作人员进行电话沟通，就原告的地下车库是否已经抽完水进行确认，被告工作人员回复已经抽过了，过道里已经没水了。2018年9月12日，原告的邻居告知原告其地下车库再次进水，原告前往后发现其存放于地下车库的红木家具受水浸泡导致损坏（包括圆台、圆脚、罗汉床），被告物业人员也有人在场。被告物业人员于2018年9月17日在进行检查后将排水泵进行更换。2018年12月5日，东阳市画水传承红木家具厂的工作人员黄勤华来原告处对原告受损红木家具进行查看，后将红木家具搬到原告家中进行存放，该日被告两名工作人员在场。 因原、被告双方无法就红木家具的受损责任及价格达成一致，原告诉至本院。 诉讼过程中，本院依据原告的申请先后委托嘉兴中明资产评估有限公司、嘉兴联新资产评估有限公司对红木家具受损情况及修复价格进行鉴定评估。因上述两家鉴定评估机构均无相应红木家具鉴定技术人员，故退回案涉鉴定申请。本院遂指示原告请东阳市画水传承红木家具厂对原告受损红木家具维修进行询价，东阳市画水传承红木家具厂出具书面材料载明：1.圆台，无法维修需更换，更换新圆台价格为12000元；2.圆脚、罗汉床，可修复，修复价格（运费来回：4000元；工人工资：2人*500元/日*5日=5000元；住宿费：2人*80元/日*5日=800元；伙食费：2人*50元/日*5日=500元）10300元；3.余下红木家具瑕疵维修，已修复，原告先行垫付维修费1000元，以上共计23300元。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告与嘉兴市南湖区格林小镇业主委员签订的《格林小镇物业管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，故合同合法有效，双方均应恪守履行。地下车库的排水泵作为小区公共设施、设备的一部分，被告理应按照物业服务合同的约定保障排水泵的正常运行。被告作为物业管理人，平时应当对地下车库的排水、防渗漏等方面做好相应的防范，并在险情发生时，能采取有效的应急排水措施。同时，排水泵操作箱上标注“非工作人员，严禁操作”，也表明只有被告的相关工作人员才可以进行相关操作。通过原、被告及证人的当庭陈述，可知地下车库的排水泵是可自动排水的，即地下车库有进水时，排水泵可自行进行排水，但在2018年7月-9月台风导致强降水，排水泵无法有效实现自动排水，需要人员手动按下按钮才能达到排水目的，且9月17日被告还进行了排水泵的更换（被告称更换更大排水量水泵）；故被告作为管理人未尽到物业服务合同约定的服务义务，未保障排水泵的自动正常运行。同时，2018年7月和8月已经发生强降雨并导致地下车库渗水，但被告并没有在车库进水已经发生之后做好后续的防范，且在知晓排水泵自动排水出现问题后，也未排除隐患，导致原告地下车库再次出现进水进而导致原告车库的红木家具的部分损坏。被告抗辩原告财产受损系不可抗力导致，应当适用《物业服务合同》中第四十五条约定的免责条款，但综合全案来看，事实证据证明原告地下车库物品浸水的事实系由被告未全面履行合同义务，疏于管理或维修所致，原告存放车库的红木家具浸水受损与被告管理缺失存在因果关系。被告相关抗辩意见，本院不予采信。 原告作为小区业主，明知地下车库的用途是用来停放车辆，却将红木家具如此贵重物品（价值13万元）放入，且在2018年7月和8月因强降水导致地下车库进水后，原告应当及时将红木家具搬出，以防止红木家具损失扩大，故原告对红木家具受损的结果也存在一定过错，应当承担相应的民事责任。原告主张的婚纱照重新制作费用、山水画毁坏损失、十字绣财产损失，因无事实证据证明，本院不予采信。 本院确定被告对受损红木家具承担80%的赔偿责任；原告自行承担20%的民事责任。 鉴于二次委托鉴定均因无法鉴定而被退回，本院通过对东阳市画水传承红木家具厂的询价得出的重置、维修价格为23300元，本院作为定损的参考依据。综合考虑询价清单中运费预算偏高及住宿费事项，本院酌情确定案涉红木家具损失价格为20000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告嘉兴市建银物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内赔偿原告王莉红木家具损失16000元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取275元，由原告王莉负担130元，被告嘉兴市建银物业管理有限责任公司负担145元；财产保全申请费320元，原告负担150元，被告负担170元。于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员 曹 刚 二〇一九年四月二十九日 书记员 季旭亮