福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽民再96号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：黄秀云，女，1973年1月27日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：蔡友玳，福建闽律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴春霖，福建闽律律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：泉州市康茂物业管理有限公司，住所地福建省泉州市安吉路与体育街交汇处人民日报泉州海内外记者联谊中心大楼内。 法定代表人：骆少灵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢竞忠，福建泉台律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程方园，福建泉台律师事务所律师。 再审申请人黄秀云因与被申请人泉州市康茂物业管理有限公司（以下简称康茂物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院（2017）闽05民终7155号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年6月29日作出（2018）闽民申1827号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 黄秀云申请再审称，1．福建惠安建筑业投资有限公司（以下简称惠安建筑业投资公司）与康茂物业公司签订《前期物业管理服务合同》未经法定招标程序，违反《物业管理条例》第二十四条的规定，该规定属于效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当认定《前期物业管理服务合同》无效。2．涉案商品房的实际交付时间为2017年7月20日，根据《物业管理条例》第四十一条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，2017年7月20日前产生的物业服务费应当由惠安建筑业投资公司交纳。3．根据《物业管理企业资质管理办法》第八条规定，三级资质物业管理企业才能承接惠安建筑发展中心的物业管理服务，康茂物业公司直至2016年4月19日才取得三级资质证书，其在签订《前期物业管理服务合同》时没有相应资质，不可能提供合格的物业服务，黄秀云无须支付物业服务费。4.物业服务费属于定期给付债务，该债务是在合同履行过程中不断产生的，各期债务履行期限届满后，均为独立债务。根据《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》（2004年4月6日法函[2004]23号），对分期履行合同的每一期债务发生争议的，诉讼时效期间自该期债务履行期届满之日的次日起算。康茂物业公司于2017年8月1日向法院起诉，其要求支付2015年8月1日之前物业服务费的诉讼请求已经超过两年诉讼时效，不应予以支持。综上，请求撤销一、二审判决，改判驳回康茂物业公司的诉讼请求。 康茂物业公司辩称，1.《前期物业服务协议》为有效合同，根据黄秀云与惠安建筑业投资公司签订的《商品房买卖合同》第十八条“商品房由出卖人依法以招标方式选聘泉州市康茂物业管理有限公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四”的约定，康茂物业公司系通过招投标方式进驻小区提供服务，黄秀云在签订买卖合同时已明确知晓该内容，且在2013年至2017年期间也未提出过异议，现其提出异议，应举证证明，否则应承担举证不能的责任。2.根据《物业管理条例》第二十四条的规定，建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业不属于效力性强制规定。3.黄秀云认为2017年7月20日才交房的主张不符合事实和法律规定。根据（2014）惠民初字第4162号生效判决，2013年10月7日惠安建筑业投资公司通知交房办理交房手续时，涉案商品房已经符合交房条件，依据涉案《商品房买卖合同》第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，逾期超过30日未办理，视同已入伙”的约定，应当视为黄秀云于2013年11月19日已入伙，故黄秀云应从2013年11月19日开始缴纳物业服务费。4.康茂物业公司具有资质承接本案楼盘且已提供符合合同约定物业服务，黄秀云认为康茂物业公司提供的物业服务中存在瑕疵，但并未充分举证证明其主张，因此应承担举证不能的责任，并应按物业服务合同约定履行缴纳物业服务费的义务。5.根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定以及最高人民法院（2011）民提字第304号判决书的裁判精神，在《前期物业管理服务合同》中，虽然各期的支付物业服务费具有一定的独立性，但该独立性不足以否认物业服务费债务的整体性。《最高人民法院关于分期履行的合同中诉讼时效应如何计算问题的答复》（2004年4月6日法函[2004]23号）不属于司法解释，不能作为定案的法律依据。即使物业服务费的缴纳属于独立的债务，康茂物业公司在2013年11月至2016年期间多次委托惠安建筑业投资公司向黄秀云进行催收也可产生诉讼时效中断的后果，康茂物业公司的诉讼请求未超过诉讼时效。综上请求维持二审判决。 康茂物业公司于2017年8月1日向福建省惠安县人民法院起诉请求：1.黄秀云立即支付康茂物业公司建筑业发展中心2幢1层108号房屋自2013年10月8日起至2017年7月31日止的物业服务费14570元。2.黄秀云立即支付康茂物业公司建筑业发展中心2幢1层108号房屋每月应付未付物业服务费的违约金（自2013年10月8日起的每月11日按每月应付物业服务费318.4元的日万分之五分别计算至对应每月各期物业服务费还清之日止）。 一审法院查明事实：康茂物业公司系于2010年9月30日经工商注册登记以物业管理、家政服务、停车场管理等为经营范围的有限责任公司，于2016年4月19日取得物业服务企业三级资质等级证书。惠安建筑业投资公司系惠安建筑业发展中心的建设单位，惠安建筑业发展中心建设规模为：办公楼占地面积3150平方米，建筑面积48113平方米，21层；住宅楼占地面积1236平方米，建筑面积23457平方米，18层；地下建筑面积9023平方米。康茂物业公司于2011年1月6日与惠安建筑业投资公司签订建筑业发展中心《前期物业管理服务合同》，约定由康茂物业公司为位于福建省惠安县的“建筑业发展中心”提供物业服务，双方对相关事宜进行约定，其中第七条第3款约定：“……物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季15日前履行交纳义务。”合同期限自2013年9月1日起至业委会成立之日止。服务合同收费标准于2013年8月9日取得惠安县物价局备案，其中物业综合服务费写字楼／店面收费标准为：2.4元／平方米／月。黄秀云于2013年3月1日与惠安建筑业投资公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于福建省惠安县的“建筑业发展中心”2幢1层108号房屋，建筑面积132.65平方米。该《商品房买卖合同》中第十一条约定：“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在出卖人入伙通知之日起7日内到指定地点办理该房屋交接，逾期超过30日未办理，视同已入伙。”第十八条约定：“本商品房项目由出卖人依法以招标方式选聘康茂物业公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四。”第十九条约定：“买受人已详细阅读并理解本合同附件四有关前期物业服务合同和附件五临时管理规约的全部内容，买受人同意由出卖人依法选聘的物业服务企业按期提供前期物业服务，同意按本合同附件四前期物业服务合同约定的价格和方式交纳物业服务费用，并同意遵守临时管理规约”。黄秀云在该《商品房买卖合同》附件四《前期物业服务协议》上签名，其中第三条第2、3款约定：“物业管理服务费从房屋交付使用（即通知入住）之日起计收。物业交付使用后，开发商未售出的空置物业的管理服务费，由开发商交纳。物业管理服务费，业主或物业使用人应于每月日前向康茂物业公司交纳，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠费总额的每日千分之五作为滞纳金。”第七条第4款约定：“黄秀云违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，康茂物业公司有权要求黄秀云补交并从逾期之日起按每日千分之五交纳违约金，未缴三个月以上的康茂物业公司可采取停止服务或其它等有效措施进行催缴。”黄秀云确认于2013年10月7日收到惠安建筑业投资公司入伙通知书，通知黄秀云自2013年10月9日至2013年10月19日期间办理房屋验收交接手续。福建省惠安县人民法院于2014年8月1日立案受理黄秀云与惠安建筑业投资公司商品房预售合同纠纷一案，并于2015年2月28日作出（2014）惠民初字第4162号民事判决书，该民事判决书载明：“黄秀云辩称，惠安建筑业投资公司虽于2013年10月7日发出入伙通知，但涉讼商品房并不符合交房条件，该通知无效，且惠安建筑业投资公司还要求黄秀云交纳超出《商品房买卖合同》约定的费用，故双方未办理交接手续的责任在于惠安建筑业投资公司。”该民事判决书认定：“涉讼楼房分别于2013年5月20日和2013年9月23日按照设计要求经竣工验收合格和消防验收合格，已经符合《商品房买卖合同》第八条第一款约定的交房条件。”双方共认黄秀云于2017年7月20日实际接收该房产。《前期物业管理服务合同》约定物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季15日前履行交纳义务。黄秀云至今未交纳物业服务费。康茂物业公司委托福建泉台律师事务所于2017年6月28日向黄秀云发出催收物业服务费的律师函。诉讼中，黄秀云申请追加惠安建筑业投资公司为本案被告参加诉讼，康茂物业公司不同意追加，一审法院经审查后依法驳回黄秀云的申请。 一审法院判决：一、黄秀云应在判决生效之日起十日内支付康茂物业公司物业服务费14135.18元，并按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付至支付之日止的违约金（其中以127.34元为基数自2013年12月16日起算，以318.36元为基数自2014年1月16日起算，以318.36元为基数自2014年2月16日起算，以318.36元为基数自2014年3月16日起算，……以318.36元为基数自2017年8月16日起算）。二、驳回康茂物业公司的其他诉讼请求。 黄秀云不服一审判决，向福建省泉州市中级人民法院上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回康茂物业公司诉讼请求；3．本案诉讼费用由康茂物业公司承担。 二审中，对当事人争议事实，二审法院认定如下：关于物业费的起算的时间，根据（2014）惠民初字第4162号生效判决，2013年10月7日惠安建筑业投资公司通知办理交房手续时，涉案商品房已符合交房条件。依照《商品房买卖合同》的约定，视为黄秀云于2013年11月19日入伙，应自此时开始缴纳物业服务费。双方当事人对一审查明的其他案件事实无异议，二审法院依法予以确认。 二审法院认为，虽然黄秀云主张涉案《前期物业管理服务合同》未经法定招投标程序违反了《物业管理条例》第二十四条的规定，应认定合同无效。但根据2013年黄秀云与惠安建筑业投资公司签订的《商品房买卖合同》第十八条约定：“本商品房项目由出卖人依法以[招标]方式选聘泉州康茂物业管理有限公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四”，黄秀云在签订该合同时应当已经知晓上述条款内容，但直至2017年本案纠纷发生后黄秀云方才提出异议，且未能提供相应的证据证实其主张，二审法院不予采信。康茂物业公司具有从事物业管理活动的资质，且在履行物业服务合同期间取得三级物业资质等级。因此，涉案《前期物业管理服务合同》应认定有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支持物业费的，人民法院应予支持。”康茂物业公司已依约提供相应的物业管理服务，并于2017年6月28日向黄秀云发出催收物业服务费的律师函，因此黄秀云应当依照合同约定，于2013年11月19日开始支付物业服务费。黄秀云辩称因惠安建筑业投资公司拒绝及时交付商品房、康茂物业公司提供的物业服务不合格，故其不应支付物业服务费，但未能提交证据佐证，二审法院不予支持。至于诉讼时效的问题，二审法院认为，虽然各期物业服务费的支付具有一定独立性，但在《前期物业管理服务合同》持续履行的情况下，该独立性不足以否认债务的整体性。一审认定本案未超过诉讼时效期间，并无不当。黄秀云关于部分物业费已经超过诉讼时效期间的辩解不能成立，不予支持。黄秀云另主张本案应追加惠安建筑业投资公司参加诉讼，但本案系物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，惠安建筑业投资公司与康茂物业公司签订的前期物业服务合同，对黄秀云具有约束力。故一审法院未追加惠安建筑业投资公司参加诉讼不影响案件的审理。据此判决：驳回上诉，维持原判。 再审中，黄秀云对原审查明的关于2013年10月7日惠安建筑业投资公司通知办理交房手续时，涉案商品房已符合交房条件的事实有异议，康茂物业公司认为2016年4月19日为其“换证”取得物业服务企业三级资质等级证书，之前其已具有三级资质。对原审查明的事实中双方当事人无异议的部分，本院再审予以确认。 再审中，康茂物业公司向本院提供下列证据：证据一惠安建筑业投资公司于2019年3月15日出具的《证明》；证据二惠安建筑业投资公司于2013年10月7日向各业主发放的《“建筑业发展中心”入伙通知书》；证据三惠安建筑业投资公司于2016年6月12日向黄秀云等业主发放的《通知书》，上述证据拟证明康茂物业公司曾委托开发商惠安建筑业投资公司多次向黄秀云催讨物业服务费，康茂物业公司主张的物业服务费未超过诉讼时效。 黄秀云质证认为，对证据一的真实性和关联性均有异议，已生效的（2014）惠民初字第4162号民事判决中开发商惠安建筑业投资公司反诉请求并未提及受康茂物业公司的委托且该诉讼请求已被法院驳回；对证据二的真实性没有异议，但与本案没有关联性；对证据三的真实性无异议，但认为黄秀云未办理入伙交房手续是因开发商惠安建筑业投资公司交房时未达到合同约定的交房条件。 本院审查认为，证据一系惠安建筑业投资公司在本案诉讼过程中单方制作的，且黄秀云对该证据的真实性持有异议；证据二系惠安建筑业投资公司向黄秀云等业主发出的入伙通知书，但此时物业服务费尚未开始计收，诉讼时效更未开始起算；证据三的主要内容为惠安建筑业投资公司告知黄秀云等各业主，涉案房屋具备交房条件后，该公司已向各位业主发出入伙通知书，但各业主仍未前来办理入伙交房手续及未缴纳物业服务费等费用，通知书中并无明确的催讨物业服务费的表述，证据二、三均未明确惠安建筑业投资公司有受康茂物业公司委托催讨物业服务费，故上述三份证据均无法证明康茂物业公司曾委托惠安建筑业投资公司向黄秀云等业主催讨过物业费，本院对上述三证据均不予采信。 本院再审认为，根据涉案《商品房买卖合同》第十八条、第十九条的约定，结合黄秀云在上述《商品房买卖合同》及合同附件四《前期物业服务协议》上签名确认的事实，可认定惠安建筑业投资公司与康茂物业公司签订的《前期物业管理服务合同》对黄秀云具有约束力，黄秀云应当依约向康茂物业公司交纳物业服务费。康茂物业公司具有从事物业管理活动的资质且在履行物业服务合同期间已取得三级资质等级，黄秀云并无证据证明康茂物业公司提供的物业服务不合格，故其主张无须支付物业服务费的理由不能成立。另，《物业管理条例》第二十四条有关招投标程序的规定不属于强制性规定，违反该规定不构成应当认定合同无效的情形。故黄秀云关于《前期物业管理服务合同》无效的主张不能成立。 根据已生效的（2014）惠民初字第4162号民事判决，可认定涉案商品房分别于2013年5月20日、9月23日按照设计要求经竣工验收合格和消防验收合格，符合涉案《商品房买卖合同》第八条第一款约定的交房条件。惠安建筑业投资公司于2013年10月7日向黄秀云发出入伙通知要求其自2013年10月9日至10月19日期间办理交房手续。根据《商品房买卖合同》中第十一条：“……买受人在出卖人入伙通知之日起7日内到指定地点办理该房屋交接，逾期超过30日未办理，视同已入伙”和涉案《前期物业服务协议》第三条：“物业管理服务费从房屋交付使用（即通知入住）之日起计收”的约定,黄秀云的物业服务费应从2013年11月19日起计收。黄秀云主张实际收房时间为2017年7月20日，此前产生的物业服务费应当由惠安建筑业投资公司交纳缺乏依据。另，涉案《前期物业服务合同》项下的每期物业服务费作为在合同履行过程中不断产生的定期给付债务，履行期限届满后均为独立债务，具有可分性，不属于《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定的分期履行的同一债务。本案物业服务费的诉讼时效期间应自每一期债务履行期限届满之日起分别计算，即诉讼时效应从债权人知道或者应当知道债务人欠交物业服务费之日起计算。黄秀云自始未向康茂物业公司交纳物业服务费，康茂物业公司直至2017年6月28日才向黄秀云发出催收物业服务费的律师函，并于2017年8月1日向法院提起诉讼。康茂物业公司虽主张其于2013年至2016年间多次向黄秀云催收物业服务费，但其提供的证据不足证明其主张，故康茂物业公司主张的2015年6月28日之前的物业服务费已经超过两年的诉讼时效，本院依法不予保护。就每月应付未付的物业服务费违约金标准，一审法院酌定从日万分之五调整至按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付，本院再审予以认可。 综上，黄秀云的再审请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市中级人民法院（2017）闽05民终7155号民事判决和福建省惠安县人民法院（2017）闽0521民初6660号民事判决； 二、黄秀云应于本判决生效之日起十日内向泉州市康茂物业管理有限公司支付自2015年6月28日起的物业服务费7990.84元（132.65平方米×2.4元/平方米/月×25.1个月），并支付相应的违约金(以实际拖欠的每月物业费按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计付至支付之日止)； 三、驳回泉州市康茂物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费292元，因适用简易程序减半收取146元，由黄秀云负担66元，泉州市康茂物业管理有限公司负担80元;二审案件受理费292元，由黄秀云负担132元；泉州市康茂物业管理有限公司负担160元。 本判决为终审判决。 审 判 长  黄庭岗 审 判 员  陈 蔚 代理审判员  刘振宇 二〇一九年四月二十四日 法官助理陈婷 书记员陈胜蓝 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。