浙江省嘉兴市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）浙04执异6号案外人：郑超俊，男，1987年11月9日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托代理人：刘毅，浙江越人律师事务所律师。申请人：上海锦惠建设集团有限公司。住所地：上海市普陀区真光路1473弄3号4层4187室。法定代表人：赖富荣，执行董事。委托代理人：冯美芳，浙江国傲律师事务所律师。被申请人：浙江嘉兴石油化工品交易市场有限公司。住所地：嘉兴市港区中山东路188号1幢9层。法定代表人：沈杰，董事长。本院在执行申请人上海锦惠建设集团有限公司（下称锦惠公司）与被申请人浙江嘉兴石油化工品交易市场有限公司（下称石化品交易市场）财产保全执行一案件中，案外人郑超俊于2019年3月27日对本案查封被申请人浙江嘉兴石油化工品交易市场有限公司的部分房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭并于2019年4月11日公开举行听证进行审查，异议人郑超俊的委托代理人刘毅与申请人上海锦惠建设集团有限公司的委托代理人冯美芳到会参加听证，被申请人石化品交易市场有限公司经本院合法通知无正当理由拒不到会参加听证。现已审查终结。案外人郑超俊称，2016年5月26日，案外人与石化品交易市场签订两份《嘉盛广场定购单》与《商品房买卖合同》，向石化品交易市场购买两处嘉盛广场商业不动产，建筑面积分别为564.5平方米和482.66平方米，案外人按约定于当日支付购房款600万元。由于石化品交易市场未为案外人办理产权过户手续，案外人于2019年3月14日向平湖市人民法院起诉要求办理产权过户手续时，才发现上述房产已被嘉兴市中级人民法院查封。案外人认为，其已支付绝大多数购房款，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，消费者购买权大于建设工程优先权以及抵押权，上述房产应当归案外人所有。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，请求法院解除对上述房产的查封。申请人锦惠公司辩称，案外人要求解除上述不动产的请求没有事实与法律依据，请求法院依法驳回。案外人为证明其主张，提交下列证据：1、《平湖市不动产登记信息查询记录》一份，内容为：石化品交易市所有的位于乍浦王家堰路××、××、××、××、××号，面积为561.66平方米的房产；位于乍浦陈山路××、××、××号，面积为481.96平方米已查封。2、两份《嘉盛广场定购单》，内容为：2016年5月26日，郑超俊向石化品交易市场定购嘉盛广场3幢S103、S104室房产，面积分别约为564.5平方米、482.66平方米，定金分别为320万元、280万元，于签约当日一次性付清。3、两份《商品房买卖合同》，内容为：2016年5月30日，郑超俊向石化品交易市场购买石化品交易市场交办公楼3幢S101、S102两处房产，面积分别为481.96平方米与561.66平方米，房款分别为2891760元与3369960元，付款方式均为在2017年8月31日前一次性付清。石化品交易市场于2017年11月30日前将土地、房屋权属权证交付给郑超俊，由其自行办理转移登记。4、银行转账凭证两份、石化品交易市场收据两份，内容为：郑超俊于2016年5月26日向石化品交易市场支付了600万元，石化品交易市场分别出具了嘉盛广场3幢S103房产与S104房产定金600万元的收据。5、（2018）平湖市不动产权第0035532号权证一份，郑超俊以此证明不动产权证的房屋分户平面图上王家堰路207号、陈山路544、546、548、550号、陈山路538、540、542号两处房屋与《商品房买卖合同》上附图位置相同。6、《委托租赁协议书》一份，内容为：2018年3月20日，郑超俊将嘉盛广场3幢S101、S102室房产委托石化品交易市场租赁经营。郑超俊以此证明其已合法占有使用该房产。锦惠公司对上述证据，作如下质证意见:证据1因房产坐落及房号不一及未盖章而不予认可。证据2至4，都是郑超俊与石化品交易市场之间签订的，没有经过备案与预告登记，均不予认可。证据6不能证明郑超俊已占有使用该房产的事实。本院出示（2018）浙04民初146号民事裁定书、协助执行通知书、查封清单。证明：本院于2018年7月20日查封了石化品交易市场所有的位于平湖市××镇××交易市场××房产，其中包括乍浦王家堰路××、××、××、××、××号、乍浦陈山路××、××、××号的两套房产。本院认证认为，对郑超俊提供的证据1-6的真实性予以认定，上述证据与本案的关联性在裁定理由中予以阐述。本院查明，锦惠公司诉石化品交易市场建设工程合同纠纷一案，锦惠公司提出财产保全申请，本院于2018年7月17日作出（2018）浙04民初146号民事裁定，裁定冻结石化品交易市场银行存款97735000元，或查封、扣押其同等价值的财产。同年7月20日，本院在嘉兴市××区不动产登记中心，查封了石化品交易市场所有的位于平湖市××镇××交易市场××房产，其中包括乍浦王家堰路××、××、××、××、××号、乍浦陈山路××、××、××号的两套房产。另查，2016年5月26日，郑超俊与石化品交易市场签订两份《嘉盛广场定购单》；同年5月30日，郑超俊与石化品交易市场签订两份《商品房买卖合同》，约定郑超俊向石化品交易市场购买向石化品交易市场购买石化品交易市场（即嘉盛广场）交办公楼3幢S101、S102两处房产，房产用途为商业，面积分别为481.96平方米与561.66平方米，房款分别为2891760元与3369960元，付款方式均为在2017年8月31日前一次性付清。同年5月26日，郑超俊向石化品交易市场支付了600万元定金，石化品交易市场分别出具收到定金600万元的收据。2018年3月20日，郑超俊与石化品交易市场签订一份《委托租赁协议书》，约定郑超俊将嘉盛广场3幢S101、S102室房产委托石化品交易市场租赁经营。郑超俊与石化品交易市场至今未办理房屋交接手续。石化品交易市场（即嘉盛广场）交办公楼3幢S101、S102两处房产的地名现为王家堰路207号、陈山路544、546、548、550号、乍浦陈山路××、××、××号。本院认为，本案的争议焦点是案外人郑超俊提供的证据能否排除本院对王家堰路207号、陈山路544、546、548、550号与乍浦陈山路××、××、××号两处不动产的查封。根据现有证据，上述不动产登记在石化品交易市场名下，本院根据申请人的申请对上述不动产予以查封符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议复议案件规定》）第二十九条规定了符合下列情形应排除登记在房地产开发企业名下商品房的查封：“一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案被申请人石化品交易市场是一家房地产开发企业，本案应适用上述条款来审查郑超俊的请求是否成立。本案中，郑超俊向石化品交易市场所购的商品房系商业用房而非用于居住的房屋，现查明郑超俊与石化品交易市签订《商品房买卖合同》及交付600万元定金的事实，并不符合《执行异议复议案件规定》第二十九规定的案外人排除法院查封的情形。退一步讲，即使按《执行异议复议案件规定》第二十八条的规定，因郑超俊未能提供其合法占有所购房产的相关证据，也不能排除法院的查封。故郑超俊提出的执行异议理由不能成立，其解除查封的请求不予照准。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第十七条之规定，裁定如下：驳回案外人郑超俊提出的异议请求。如不服本裁定，自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  王一帆审判员  李 岗审判员  黄 阁二〇一九年四月二十三日书记员  张 帆