杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0106民初10797号 原告（反诉被告）：叶晓泉，男，1990年7月5日出生，汉族，住浙江省淳安县。 委托诉讼代理人：方勇、霍方威，浙江政法联律师事务所律师。 被告（反诉原告）：滕云龙，男，1976年10月11日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：周光富，浙江律晓律师事务所律师。 原告叶晓泉与被告滕云龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月13日立案受理，依法适用简易程序审理。审理过程中，被告提起反诉，本院经审查予以受理并与本诉合并审理，于2018年1月23日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院将本案转为普通程序审理。本院依法组成合议庭，于2018年2月20日再次公开开庭进行了审理。叶晓泉及其委托诉讼代理人方勇、滕云龙的委托诉讼代理人周光富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶晓泉向本院提出诉讼请求：1、解除《房屋租赁合同》；2、滕云龙退还租金50000元；3、滕云龙退还履约保证金10000元；4、滕云龙支付违约金20000元；5、滕云龙赔偿房屋装修损失192103元；6、本案诉讼费用由滕云龙负担。庭审中，叶晓泉变更第2项诉讼请求为：被告退还租金48077元；变更第5项诉讼请求为：滕云龙赔偿房屋装修损失202000元。事实与理由：2017年2月11日，叶晓泉、滕云龙签订《房屋租赁合同》，约定：滕云龙将位于叶埠桥22号房屋（以下简称案涉房屋）二楼租赁给叶晓泉，租期自2017年2月11日至2018年3月25日，租金100000元。合同签订后，叶晓泉依约于2017年2月11日支付履约保证金10000元、2017年3月24日支付租金50000元、2017年9月25日支付租金50000元，叶晓泉还对房屋进行了适当的装修。但在叶晓泉正常履行合同的情况下，滕云龙多次以断电、锁门的方式阻碍叶晓泉使用该房屋，其行为已构成违约。 滕云龙辩称，案涉房屋三楼有一个房间系滕云龙的管理人员居住，考虑到安全因素，其在午休时会从屋内反锁，但不存在阻止叶晓泉进入的情形，更无断电阻碍叶晓泉经营的情况。 滕云龙向本院提出反诉请求：1、叶晓泉支付房屋租赁费116143元、水电费用2267.8元；2、叶晓泉支付逾期付款违约金62719.2元；3、反诉费用由叶晓泉负担。庭审中，滕云龙变更第1项诉讼请求为叶晓泉支付房屋租赁费116143元，并增加一项诉讼请求：叶晓泉支付2018年3月26日至2018年11月8日期间的房屋占有使用费132590.2元。事实与理由：滕云龙除将案涉房屋二楼租赁给叶晓泉外，还将案涉房屋一楼（面积105平方米）与三楼的二个房间（面积80平方米）出租给叶晓泉，租金参照二楼的租金计算，该部分的年租金为116150元。现叶晓泉未按约支付租金，其行为已构成违约。 针对滕云龙的反诉，叶晓泉辩称：案涉房屋一楼系滕云龙自己使用。案涉房屋的三楼，双方达成口头租赁协议，但该部分协议的履行与案涉租赁合同的履行无关，滕云龙不能因双方三楼租赁产生的争议而采取锁门、断水电的方式阻碍叶晓泉对二楼房屋的使用。对于占有使用费，叶晓泉在提起诉讼后多次要求腾退案涉房屋，但滕云龙均不予理睬，故其主张该费用缺乏依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 叶晓泉提交的房屋租赁合同、付款截图、照片、律师函、杭州之江度假区埠龙茶楼的工商查询信息、（2018）浙01民终5751号民事判决书、房屋租赁补充协议、叶晓泉与滕云龙自2017年9月20日至9月24日期间的微信来往记录、浙江中企华资产评估有限公司出具的资产评估报告、叶晓泉与滕云龙自2018年3月13日至4月11日期间的微信来往记录、叶晓泉的代理人与滕云龙在2018年4月13日的短信记录，本院均予以确认。 滕云龙提交的房屋租赁合同、测绘摘要、杭州市房地产实测计算平面图、滕云龙与叶晓泉的微信来往记录、房屋腾空情况说明、腾退现场照片，叶晓泉均无异议，本院予以确认；滕云龙提交的监控视频及截图，叶晓泉对于其对监控视频载明的时间进入案涉房屋无异议，故本院对其真实性予以确认；滕云龙提交的案涉房屋的照片，本院对真实性予以确认；滕云龙提交的水电费结算单，系其自行制作，未提供其他证据予以佐证，本院不予确认。 经叶晓泉申请，证人胡某到庭作证，主要内容为：证人在案涉房屋附近经营五金店，案涉房屋自2017年10月2日起一直锁门，刚开始里面、外面均有锁。对滕云龙是否对案涉房屋锁门，本院将在分析论理部分一并阐述。 根据本案的有效证据及当事人陈述，本院对如下事实予以认定： 2017年2月11日，滕云龙（甲方、出租人）与叶晓泉（乙方、承租人）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋二楼的房屋出租给乙方，建筑总面积160平方米，租赁用途为商业办公；租赁期限一年，从2017年2月11日至2018年3月25日，其中装修免租期45天；租赁期限届满或非因乙方违约导致合同终止，在租赁期满或合同终止后三日内，乙方应撤出租赁房屋，该撤空期不计租金，逾期撤出的，该房屋日租金以当时日租金的双倍计；合同期内年租金100000元，租金秉承先付后用的原则，每半年一付，每次50000元；履约保证金10000元，在签订合同后三日内支付给甲方；租赁期内，水电表由甲方负责安装，表后线路、管道由乙方自理，乙方须在水电部门收费后在规定日期内交清水电费，水表底数0度、电表底数0度；租赁期满后，在乙方交还房屋并结清所有费用后，甲方应将履约保证金退还给乙方；乙方迟延交付租金或其他费用的，每迟延一天，应以当期迟延交付费用为基数以千分之三为标准向甲方支付日滞纳金。 叶晓泉于2017年2月11日支付给滕云波履约保证金10000元、2017年3月24日、2017年9月25日各支付给滕云波租金50000元。 2017年9月20日，滕云龙通过微信与叶晓泉联系，内容为“叶总，我草拟了一下补充协议，你看看是否需要调整；二楼的租金我记得是半年一付，上次没有付全，后半年的租金应该要付了，剩余装修费用可以直接扣除”，叶晓泉回复“这段时间比较忙，有时间再约一下把事情落实”。同日，滕云龙将补充协议通过微信发给叶晓泉，该补充协议载明：2017年2月11日，叶晓泉承租了案涉房屋二楼作为绅轩装饰公司办公使用订立了租赁合同，因叶晓泉需求，在口头征询滕云龙的情况下，使用了本幢楼三楼的靠西两个房间，并以租金抵销一楼的装修材料款，现就部分事项作补充协议。1、滕云龙已将三楼靠西两个房间作为叶晓泉办公场地使用至2018年3月25日，租金直接抵扣叶晓泉对滕云龙一楼埠龙茶楼的装修费；租期届满后，如需续租可提前一个月提出申请，享有优先权，连同二楼一起签订租赁合同，如不再续租，按照二楼合同约定完成交还手续，滕云龙承诺下一年度租金不变，共计140000元/年；2、一楼埠龙茶楼部分系由绅轩装饰即叶晓泉装修，其中三楼房间的租金已抵扣装修材料费，剩余装修费用30000元，滕云龙以现金方式给叶晓泉以结清所有装修费用，等。 2017年9月24日，滕云龙发微信给叶晓泉“明天是后半年房租费上交的最后一天”，叶晓泉回复“按照你这个算法三万加保证金1万剩下的也没多少，或者你就当后面按季度交吧，有时间会找你把事情谈清楚的。”，滕云龙回复“房租是5万，目前可以去掉一楼装修的钱，只要付2万就可以”。 2017年10月1日，滕云龙发微信给叶晓泉“三楼房租十万和一楼展示费用1.5元/平方/天费用请打到我卡里；给你三天，否则全部锁门”，叶晓泉回复“我们如果没法正常经营，那全部退掉不租了，由你们造成的你们要承担装修费用”，滕云龙回复“租不租按照合同走”。 2017年10月12日，叶晓泉委托浙江政法联律师事务所向滕云龙出具律师函，载明：双方因装修款未达成一致，你方将叶晓泉所承租的二层办公楼用电全部关闭，并将一楼大门锁住，导致公司无法正常运营。本律师认为，你的上述行为已严重违反法律及合同规定，给叶晓泉及杭州绅轩有限公司带来重大的经济损失，故请你务必在收到本律师函3天之内退还保证金10000元、违约金20000元、剩余租金50000元、1至3楼装修款（协商）等。 叶晓泉于2017年10月10日、10月15日、10月20日进入案涉房屋。根据该三日的视频显示，叶晓泉进入案涉房屋时，房屋未锁门。 2018年3月13日，叶晓泉发微信给滕云龙“麻烦你明天中午12点开个门吧，拿点重要东西出来，一直进不去”。2018年4月11日，叶晓泉发微信给滕云龙“麻烦明天中午来把门开一下，我们搬一下办公家具”。2018年4月13日，叶晓泉的代理人发短信给滕云龙“我是叶晓泉的代理律师，因叶晓泉与你之间的租赁合同已到期，现我当事人有义务腾退房屋，并希望你按合同约定退还1万元保证金”。 2018年11月8日，叶晓泉腾退案涉房屋。 经叶晓泉申请，本院委托浙江中企华资产评估有限公司对案涉房屋二楼装修中形成附合的剩余价值进行了评估。该公司于2018年12月29日出具浙中企华评报字（2018）第0183号资产评估报告书，评估结论为：截至评估基准日2017年10月1日，案涉房屋二楼装修中形成附合的剩余价值为202000元。 本院认为，叶晓泉与滕云龙签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。对于叶晓泉要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，因该租赁合同的履行期限已于2018年3月25日届满，故对叶晓泉的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于叶晓泉租赁的面积。双方争议的焦点为案涉房屋一楼及三楼的两个房间是否由叶晓泉租用。对于一楼，根据滕云龙在微信中发送给叶晓泉的补充协议，载明一楼埠龙茶楼由叶晓泉装修，而滕云龙系杭州之江度假区埠龙茶楼的经营者，该茶楼的住所地亦是案涉房屋，故叶晓泉称案涉房屋一楼为滕云龙自行使用的意见，本院予以采信。对于三楼，叶晓泉对其使用案涉房屋三楼两个房间无异议，庭审中双方确认房屋面积以75平方米计算。叶晓泉辩称，该房屋系叶晓泉给予滕云龙装修优惠后，滕云龙将其免费交付叶晓泉使用，在装修中期，滕云龙才提出要收一些租金抵装修费。但，叶晓泉对该房屋系免费使用未提供证据予以证明，且根据双方微信记录反映，叶晓泉对案涉房屋三楼的使用需支付租金并未提出异议。因此，滕云龙要求叶晓泉支付案涉房屋三楼两个房间的租金，本院予以支持。但双方对该部分租金的金额未达成合意，本院结合案涉房屋二楼的租金、三楼房屋状况等，酌定该部分房屋的租金按每年40000元计算。 关于滕云龙是否将案涉房屋上锁影响叶晓泉使用的问题。根据双方的陈述在2017年9月30日前，滕云龙的管理人员会将房屋上锁，但会应叶晓泉的要求解锁。据此，滕云龙日常即存在锁门的行为，虽滕云龙提供的视频可以证明叶晓泉于2017年10月10日、10月15日、10月20日亦可正常进入房屋，但其仅能证明该三日的部分情况，在双方就三楼租金的支付产生争议的情况下，结合滕云龙给叶晓泉发的微信三楼“房租十万和一楼展示费用1.5元/平方/天费用请打到我卡里；给你三天，否则全部锁门”，及叶晓泉委托浙江政法联律师事务所于2017年10月12日滕云龙出具律师函的行为，根据一般经验法则，再结合证人证言，叶晓泉主张自2017年10月2日起滕云龙就限制其使用案涉房屋，更具盖然性，本院予以采信。 关于滕云龙与叶晓泉的责任问题。如上述所述，叶晓泉应支付滕云龙案涉三楼的租金，但其仅支付了案涉房屋二楼的租金，故其存在过错。而滕云龙在与叶晓泉就案涉房屋三楼的租金产生争议时，即将门上锁，其行为亦存在过错。基于此，结合2017年10月2日起叶晓泉未再使用案涉房屋，但亦未及时腾退房屋的情况，酌定自2017年10月1日起至2018年3月25日二楼房屋的租金叶晓泉按双方约定的40%支付、三楼房屋的租金叶晓泉按前述酌定租金的40%支付。因此，叶晓泉共应支付租金99726元。叶晓泉已支付100000元，故滕云龙应返还叶晓泉274元。对于合同履行期限届满后房屋占有使用费的问题。叶晓泉辩称，合同履行期限届满后即多次联系滕云龙要求腾退。但现叶晓泉仅提供了其于2018年3月13日、2018年4月11日发给滕云龙的微信，叶晓泉委托代理人于2018年4月13日给滕云龙的短信。而2018年3月13日的微信内容，仅载明叶晓泉要拿点东西出来，不足以证明其要求腾退。2018年4月11日载明其要搬办公家具，则可以证明叶晓泉要求腾退。因此，叶晓泉应支付滕云龙自2018年3月26日起至2018年4月11日期间的占有使用费，滕云龙主张之后的占有使用费，依据不足，本院不予支持。本院参考租金标准、以及前述双方认定的过错，酌定上述期间的占有使用费2813元。对于履约保证金。案涉租赁合同履行期限已届满，故滕云龙应退还叶晓泉履约保证金10000元。对于房屋装修损失。如前所述，自2017年10月1日起，叶晓泉未能使用案涉房屋，双方均有过错，对于房屋装修的损失，本院酌定滕云龙赔偿给叶晓泉121200元。对于叶晓泉、滕云龙主张的违约金，如前所述，双方均存在过错，均不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、滕云龙退还叶晓泉房屋租金274元、履约保证金10000元。 二、滕云龙赔偿叶晓泉装修损失121200元。 三、叶晓泉支付滕云龙房屋占有使用费2813元。 四、上述第一、二、三项抵扣后，滕云龙应付叶晓泉128661元。 五、驳回叶晓泉的其他诉讼请求。 六、驳回滕云龙的其他反诉请求。 本诉案件受理费5501元，由叶晓泉负担2572元、滕云龙负担2929元；反诉案件受理费减半收取3003元，由滕云龙负担2978元、叶晓泉负担25元。 叶晓泉于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；滕云龙于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  徐 滨 人民陪审员  方杏妹 人民陪审员  李杉英 二〇一九年四月一日 书 记 员  陈佳佳