广东省遂溪县人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)粤0823执异18号 异议人（案外人）：吕垂建，男，汉族，1966年4月19日出生，广东省湛江市人，住湛江市坡头区。 异议人（案外人）：欧冬青，女，汉族，1967年9月4日出生，广东省湛江市人，住湛江市坡头区。 申请执行人：广东遂溪农村商业银行股份有限公司（原遂溪县农村信用合作联社），住所地：广东省湛江市遂溪县遂城镇湛川路3号。 法定代表人：王琼，系该公司董事长。 委托代理人：杨亚英，系该公司的办事员。 委托代理人：吴文斌，系该公司的办事员。 被执行人：湛江市琼宇建设有限公司，住所地：广东省湛江市坡头区沟尾村。 法定代表人：黄华明，系该公司董事长。 被执行人：黄华明，男，1964年9月14日出生，汉族，广东省湛江市人，住湛江市赤坎区。 被执行人：黄华强，男1969年10月10日出生，汉族，广东省湛江市人，住湛江市赤坎区。 被执行人：卜向杰，男，1970年7月10日出生，汉族，广东省广州市人，住广州市东山区。 被执行人：黄康明，男，1966年3月7日出生，汉族，广东省湛江市人，住湛江市坡头区。 本院在执行申请执行人广东遂溪农村商业银行股份有限公司（原遂溪县农村信用合作联社）与被执行人湛江市琼宇建设有限公司、黄华明、黄华强、卜向杰、黄康明金融借款合同纠纷一案中，本院依照发生法律效力的法律文书，于2019年1月2日作出（2018）粤0823执228号之四《执行裁定书》，裁定查封被执行人湛江琼宇建设有限公司名下的位于湛江市坡头区麻坡路1号海港新城花园1区82幢02房。现案外人吕垂建、欧冬青认为被查封的上述房产已由其购买，属其合法财产，于2019年3月27日提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人吕垂建、欧冬青称：异议人已于2015年05年21日与被执行人琼宇公司签订了《广东省商品房买卖合同》，购买了湛江市坡××区××海港××花园××区××房。合同签订后，异议人已按照合同约定支付了大部分房款，分别于2015年5月18日支付房款300000元、2015年5月21日支付房款735990元，共计1035990元。合同约定总价款1835990元，已支付的价款达合同约定总价款的56.43%；所购商品房系用于居住且异议人名下无其他用于居住的房屋；2015年9月18日，被执行人湛江琼宇建设有限公司将涉案房屋交付异议人使用，异议人已实际占有该房屋。2019年3月8日，法院在被执行人湛江琼宇建设有限公司处张贴（2018）粤0823执228号《公告》，异议人才得知自己的房屋被法院查封，并将被拍卖处理，为此提出异议。在海港新城花园1区82栋02房被查封之前，异议人已与湛江琼宇建设有限公司签订了合法有效的书面买卖合同；异议人已支付了大部分房款；所购商品房系用于居住且异议人名下无其他用于居住的房屋；在查封之前湛江琼宇建设有限公司已将房屋交付异议人使用，异议人也已实际合法占有该房产；非因异议人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综上所述，异议人在贵院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同；异议人所购买商品房系用于居住且异议人名下无其他用于居住的房屋；异议人已支付的价款已超过合同约定总价款的百分之五十。据此，海港新城花园1区82栋02房不符合查封并被拍卖执行的条件。恳请贵院解除对海港新城花园1区82栋02房的查封和拍卖。 申请执行人广东遂溪农村商业银行股份有限公司答辩称：异议人对涉案房产不享有阻却生效判决执行的实体权利，涉案房产应当继续查封和拍卖，理由如下：一、异议人吕垂建、欧冬青并未实际支付购房款。根据异议人吕垂建、欧冬青与被执行人湛江琼宇建设有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》第六条第二款，约定付款方式是买受人应将商品房预售款直接存入开户行为遂溪县农村信用合作联社，专用账户为80×××07，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。但根据该账户同期流水显示，并未见有相应的存款进账，且异议人吕垂建、欧冬青也未能提供相应的转账凭证。由此可认定异议人吕垂建、欧冬青并未实际支付购房款，因此本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定的规定》第二十九条。二、查封之前异议人吕垂建、欧冬青未合法占有涉案房屋。（一）根据异议人吕垂建、欧冬青与被执行人湛江琼宇建设有限公司签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”截止2019年3月31日，被执行人湛江琼宇建设有限公司名下湛江市坡头区麻坡路1号海港新城花园别墅均未进行验收。也就是说，涉案房产于2016年1月被广州市越秀区人民法院查封时，涉案房屋并不符合合同约定的交付条件，事实上没有交付。（二）异议人吕垂建、欧冬青对是否交付使用应当承担举证责任。《商品房买卖合同》第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理房交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》······”异议人吕垂建、欧冬青不能提供《商品房买卖合同》约定的交付文件，不能证明查封之前的合法占有情况，因此，应当承担举证不能的法律后果。三、涉案房产已于2013年5月9日抵押给答辩人，并且办理了抵押登记，遂溪县人民法院（2017）粤0823民初1121号生效《民事判决书》也确认了答辩人对涉案房产享有优先受偿的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。故，答辩人的抵押优先受偿权应受法律的保护。 综上所述，答辩人向法院申请查封和拍卖湛江市坡头区麻坡路1号海港新城花园1区82栋02房的行为合法合理，事实清楚，证据确实充分。 本院查明，本院依据已经发生法律效力的（2017）粤0823民初1121号民事判决书，执行申请执行人遂溪县农村信用合作联社（即现广东遂溪农村商业银行股份有限公司）与被执行人湛江琼宇建设有限公司、黄华明、黄华强、卜向杰、黄康明金融借款合同纠纷一案，由于被告不履行法律文书确定的义务，本院依法立案执行。由于广州市越秀区人民法院于2016年1月3日另案查封了被执行人湛江琼宇建设有限公司位于湛江市坡××区××村的土地使用权[证号湛国用（2013）第40023号，面积34754.5平方米]及预查封了该公司位于湛江市坡××区××海港××花园××套房屋。由于上述房屋已抵押给本案申请执行人广东遂溪农村商业银行股份有限公司，本院依法向广州市越秀区人民法院商请移送执行，2018年11月14日复函本院将上述34套房屋移送本院执行。上述房屋的查封期限即将届满，本院于2019年1月2日作出（2018）粤0823执228号之四《执行裁定书》续查封上述34套房屋，并于2019年3月8日将查封情况进行公告。上述查封的34套房屋里含有位于湛江市坡××区××海港××花园××区××房。异议人吕垂建、欧冬青以本院的查封该套房屋是其已购买为由向本院提出执行异议。异议人为其异议请求提供了一些证据进行佐证，包括1、异议人身份证明；2、商品房买卖合同；3、收据凭证；4、无房证明；5、房屋（室内）交付验收表；6、电费明细单；7、水费收据；8、物业服务合同。申请执行人为其答辩意见提供了以下证据：1、抵押登记证明；2、（2017）粤0823民初1121号民事判决书；3、查封明细；4、被执行人湛江琼宇建设有限公司80×××07账户流水。 本院认为，本案的执行措施是依照生效的法律文书的内容执行的，本院查封被执行人名下的财产并无不妥。异议人称，其购买位于湛江市坡××区××海港××花园××区××房是在法院查封前与被执行人签订了购房合同、在法院查封前依法占有使用该房屋、在法院查封前交付了部分房款、非自身的原因没有办理过户手续，所购买房系用于居住且异议人名下无其他用于居住的房屋。但经查，异议人提供的湛江琼宇建设有限公司购房款收据及收款方户名黄华明的银行转账凭条，而异议人提供的其与被执行人签订的《广东省商品房买卖合同》约定的购房款收款账户无相关的收入流水及银行付款凭证。因此，从异议人与申请执行人双方所提供的证据来看，均无法证实异议人是否已支付了涉案房屋的购房款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(3)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。异议人的异议请求不能满足该规定。因此，异议人的异议请求理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 一、驳回异议人吕垂建的异议请求。 二、驳回异议人欧冬青的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。 审 判 长  王燕青 审 判 员  陈成玉 人民陪审员  卜 永 二〇一九年四月十八日 书 记 员  杨东杰 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。” 2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(3)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”