上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初38901号原告：上海延平房地产经营开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：陈玉坤，执行董事。委托诉讼代理人：刘炘，上海市君悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王翌敏，上海市君悦律师事务所律师。被告：上海久实物业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：张健华，执行董事。被告：上海市静安区新平金叶业主大会，住所地上海市静安区。负责人：吴晨，主任。上述两被告共同委托诉讼代理人：曹锋，上海市光大律师事务所律师。原告上海延平房地产经营开发有限公司(以下简称延平房地产公司)与被告上海久实物业有限公司(以下简称久实物业公司)、上海市静安区新平金叶业主大会(以下简称新平金叶业主大会)排除妨害纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月15日公开开庭进行了审理。原告延平房地产公司委托诉讼代理人刘炘、王翌敏，被告久实物业公司法定代表人张健华及委托诉讼代理人曹锋(暨被告新平金叶业主大会的委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。原告延平房地产公司向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告返还上海市静安区延平路XXX号地下车库；2.两被告向原告支付地下车库的占用使用费(按每月500元共22辆计，自2017年1月起至实际返还之日止，暂算至2018年9月为231,000元)；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告延平房地产公司系上海市静安区延平路XXX号小区的开发商，久实物业公司为该小区物业服务企业。根据大产证及车库建筑面积测算，足以证明原告已根据初始登记取得了上海市静安区延平路XXX号地下车库的所有权。该部分面积并未分摊，不属于全体业主共有，也未通过出售、赠予等方式转移给业主。但两被告未经原告同意，擅自将该地下车库对外出租，并收取租金，每月租金收益为11,000元。原告曾多次致函两被告，要求返还地下车库，但两被告均拒绝返还。遂涉诉。被告久实物业公司辩称，系争地下车库未进行产权登记，属于小区公共部位；原告如要证明其对车库有所有权，应举证证明车库面积未纳入公摊面积，车库的开发成本亦未纳入相应成本；其受新平金叶业主大会聘请，基于物业管理合同对小区公共部位进行管理，有关收益应属小区业主；对原告提供的测绘报告面积亦有异议。被告新平金叶业主大会辩称，上海市静安区延平路XXX号大产证上记载的使用面积、分摊面积已经完全分摊给全体业主，故地下车库属于全体业主所有；根据相关规定，小区必须配置相应比例的车库，如车库返还给开发商，小区配套车库问题无法解决；房屋建成后，业主购买房屋的房款中已包含了车库成本，从这个角度来说车库物权也应归全体业主；对原告提供的测绘报告面积有异议。即使法院经审理认为系争车库属于原告所有，返还车库及相关使用费的主体亦是久实物业公司，而非新平金叶业主大会。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方无异议的事实，本院予以确认。1998年3月27日，上海市房屋土地管理局向延平房地产公司颁发沪房地市字(1998)第001158号上海市房地产权证，载明本市静安区延平路81、83号权利人为延平房地产公司；该证土地状况中记载总面积为3,500.6平方米，独用面积0，共用面积5,668平方米，分摊面积3,500.6平方米；房屋状况中记载建筑面积为28,719.91平方米；附记中载明81号全幢建筑面积15,012.25平方米，土地面积1,900.9平方米，房屋类型办公楼，层数16层，竣工日期1997年1月；附记中载明83号全幢建筑面积13,707.66平方米，土地面积1,599.7平方米，房屋类型新工房1，层数24层，竣工日期1997年4月。上海市房地产登记处备案的延平路XXX号房屋建筑面积测算书(实测)载明，该处房屋总建筑面积为15,012.25平方米；地下层平面图注明为汽车车库，图上标注为共有的部位为配电、水池、水泵；房屋面积计算书中载明地下层的全幢共有部位总面积为152.92平方米，汽车车库面积为889.43平方米；全幢共有合计1,138.48平方米，全幢建筑面积(不含车库)为14,122.51平方米，全幢分摊系数1.087683系用14,122.51除以车库外全幢建筑面积与全幢共有面积之差(14,122.51-1,138.48)得出。延平路XXX号建筑面积汇总表上亦载明地下层汽车库为889.43平方米，全幢合计15,012.25平方米。延平路XXX号内部大部分房屋已出售给案外人，延平房地产公司保留了部分房屋产权。现有上海市不动产登记簿信息查询结果中仅能显示延平路XXX号全幢建筑面积为15,012.25平方米，并载明81幢401、402等房屋产权转移登记的信息，未明确体现地下车库的相关信息。另查明，自2015年1月起，久实物业公司对系争小区进行物业管理，延平路XXX号地下车库按照每辆每月500元收费。停放的车辆除固定车位15个外，另有一些车辆因车位紧张停放在公共通道，但收费标准一致。2016年12月26日，延平房地产公司发函给久实物业公司，要求协商地下车库的经营管理和收益分配事宜，但双方未达成一致。2018年7月27日，延平房地产公司向新平金叶业委会发函，声明其系81号地下车库产权人，要求业委会立即通知久实物业公司停止管理延平路XXX号地下车位，并与相关停车人员做好沟通工作，最迟在2018年8月10日前，将延平路XXX号地下车库中所有车位归还给延平房地产公司。上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。本院认为，本案主要争议焦点在于延平路XXX号地下车库产权归属。系争车库没有独立的产证，根据上海市房地产登记处备案的延平路XXX号房屋建筑面积测算表，可知车库面积为889.43平方米，该部分面积包含在81号全幢建筑面积15,012.25平方米之中。故初始登记时，延平路XXX号地下车库应属于延平房地产公司。81号内部房屋陆续出售之后，该地下车库是否属于全体业主共同共有，应从出资情况、合同约定及分摊建筑面积等予以认定。系争地下车库由延平房地产公司出资建造，无证据证明相关建造成本为业主所负担；亦无证据证明延平房地产公司在出售房屋时与购房人就地下车库权属有过约定；根据延平路XXX号房屋建筑面积测算书，地下车库未计入共有面积，亦未在分摊时计入。综上，地下车库不属于全体小区业主共有，其权利人仍应为初始登记的权利人即延平房地产公司，新平金叶业主大会分享停车费收益于法无据。延平房地产公司的所有权理应受到法律保护，但根据相关法律规定，建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，一个物业管理区域应由一个物业服务企业实施物业管理，延平房地产公司对车库所有权的行使应受上述法律规定的制约。因此，延平房地产公司有权要求收回地下车库，但收回后应兼顾小区业主的需要，并接受系争小区现任物业服务单位的物业服务，按系争小区物业管理服务合同的约定支付物业管理费。履行地下车库交付义务的主体应为系争地下车库的实际管理人久实物业公司，新平金叶业主大会在交还过程中无权予以阻拦。延平房地产公司作为所有人主张车库交还之前的占用费，于法有据。参照地下车库收费标准，综合考虑固定停车的数量及存在临时停车的情形，扣除久实物业公司一定的管理成本，本院酌情确认每月占用使用费为7,700元。鉴于停车费系由久实物业公司收取，故应由久实物业公司对延平房地产公司承担付款义务。久实物业公司与新平金叶业主大会就停车费的追偿，由双方另行处理。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十九条、第七十四条第一款、第二款规定，判决如下：一、被告上海久实物业有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市静安区延平路XXX号地下车库(设备用房除外)返还给原告上海延平房地产经营开发有限公司；二、被告上海久实物业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海延平房地产经营开发有限公司支付上海市静安区延平路XXX号地下车库的使用费(自2017年1月1日起至系争地下车库实际返还之日止，按每月7,700元的标准计算)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,765元，减半收取计2,382.5元，由原告上海延平房地产经营开发有限公司负担714.75元，由被告上海久实物业有限公司负担1,667.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈钰二〇一九年四月八日书记员  张蕾附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十九条所有人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。……