江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0311民初116号原告（反诉被告）：刘亚，男，1973年4月20日生，汉族，住本市。委托诉讼代理人：孙艳召，男，1982年7月30日生，汉族，无业，住本市泉山区。被告（反诉原告）：孟献伦，男，1983年9月15日生，汉族，，住本市铜山新区。委托诉讼代理人：王1，徐州市铜山区铜山法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）刘亚与被告（反诉原告）孟献伦租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘亚的委托诉讼代理人孙艳召、被告孟献伦及其委托诉讼代理人王1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘亚向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间的租赁合同；2.判令被告补交xxxxS栋Sxxxx室2018年下半年租金5588元；3.判令被告按每月每平米23元的标准支付Sxxxx室房屋半年租金30%的违约金2142元（7140元*30%）；4.判令被告清理物品、退租搬离Sxxxx室房屋，并按照每月每平米23元的标准支付自2019年1月1日起至实际交还房屋之日止的租金，交还房屋应满足xxxx管理交付质量及垃圾清运要求；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年6月15日，原被告签订xxxxSxxxx商铺租赁协议，双方约定租赁期限自2015年7月1日至2017年6月30日，每月每平方米租金为14元，房租提前半年一付。合同签订后，被告分别于2015年7月8日、2016年3月23日、8月14日、2017年2月5日支付了租金，每次数额一致，均为半年一付。合同约定的租赁期限届满后，原被告身处两地，未续签书面合同，经双方通过电话联系，被告不定期进行租赁，租金仍然半年一付。被告于2017年7月26日按原标准支付了2017年下半年的租金。因市场租金大幅上涨，经双方电话洽谈调整租赁价格，被告仍同意继续租赁，并于2018年3月20日按照每月每平米23元的价格支付了2018年上半年的租金7040元。后原告多次要求被告支付2018年下半年租金，被告以资金紧张为由拖延支付。2018年11月12日，原告通过短信、微信要求被告补交房租、清理物品退场，被告才恢复沟通，但被告仅于2018年11月13日按每月每平米14元的标准计算支付了下半年部分租金1552.16元，并称已支付了2018年全年租金。被告还不同意搬离房屋，主张按照原租金标准承租至2019年上半年。原告不能接受，遂向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告孟献伦辩称，被告房租已交至2018年12月底，结清了2018年的租金，不存在违约行为，且约定违约金过高。原告于2018年11月12日擅自将涉案商铺上锁，严重影响被告经营，构成违约，应赔偿被告损失。被告于2017年9月装修花费10万元，原告单方解除合同，应赔偿相应损失。被告现同意解除双方的租赁合同。同时，被告提出反诉请求，要求反诉被告刘亚赔偿装璜损失28000元、经营损失2000元，并由反诉被告承担反诉费用。反诉被告刘亚辩称，反诉原告2015年即租赁经营涉案房屋，刘亚只收租金，装修由反诉原告自己决定。双方因为租金产生矛盾，出租方才去锁门，锁门后反诉原告就打开并正常经营。出租方平时不到租赁房屋去，对反诉原告主张的2017年9月装修不清楚。本院经审理查明事实如下：2015年6月15日，原、被告签订《商铺租赁协议》，双方约定：原告将位于徐州市房屋出租与被告；租赁期限自2015年7月1日至2017年6月30日；房屋面积为51.74平方米，每月每平方米租金为14元，年租金为8692元，被告每期须提前，半年一付；被告承租期间自行负担产生的水电费等费用；装修期一个月有，无论被告中途退租或租赁期限届满后退租，固定装修是否拆除由双方协商；违约方须赔偿损失，并支付约定租金总额的30%作为违约金。上述《商铺租赁协议》签订后，被告占有使用涉案房屋，并按约定交付了租赁期间的房租。2018年3月20日由案外人王莉转账7140元，2018年11月13日由王莉转账1552.16元。《商铺租赁协议》约定的租赁期限届满后，被告继续使用涉案房屋，并于2017年7月26日向原告支付2017年下半年租金4346元（14元×51.74平方米×6个月）。2018年3月20日，被告向原告支付租金7140元（数额上等于23元/平方米×51.74平方米×6个月）。2018年11月13日，被告再次向原告支付租金1552.16元（数额上等于8692元-7140元）。2019年1月3日，原告以诉称理由诉至本院，被告应诉后则以辩称理由予以反驳并提出反诉。庭审中，被告陈述，其于2018年3月20日向原告支付的7140元系因原告微信发给被告让交7140元，被告将信息转给己方财务付款。2018年11月双方出现房租争议，被告发现只欠三个月房租，然后按原标准将至当年12月底的余额一次性补完。本案审理过程中，反诉原告申请对其2017年10月底的装修损失进行评估，经本院委托后，反诉原告又撤回了对其装修损失的评估申请。2019年3月15日，被告当庭向原告交还涉案房屋钥匙。同时，被告以其对（2019）苏0311民初xxxx号刘晓诉孟献伦房屋租赁合同纠纷一案的民事判决不服提起上诉、该案审理结果与本案有利害关系为由，申请中止本案的审理。本院认为,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。书面租赁合同期间届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可随时解除合同；合同解除后，按照合同的性质，当事人有权要求返还原物。本案中，原被告签订的《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规规定，合法有效。《协议》约定的租赁期限届满后，被告继续使用租赁房屋，并继续向原告支付租金，双方形成不定期租赁合同关系。现原被告均同意解除双方的不定期租赁合同关系，2019年3月15日被告当庭向原告交还涉案房屋钥匙,双方的租赁合同关系已实际解除，本院予以确认。对于租金标准的问题，本院认为，结合被告在合同期内按约支付租金及其于2017年7月26日向原告支付2017年下半年租金4346元的事实能够证明，被告均是一次性预支半年租金。故被告于2018年3月向原告一次性支付的7140元应认定为2018年上半年的租金，其数额也与原告主张的上调后的租金标准计算结果一致。被告关于按照原告发与其的微信打款后直至2018年11月才发现只欠三个月租金的陈述不符合常理，本院不予采信。经核算，被告应支付原告2018年下半年的租金5587.84元（7140元-1552元）。因被告已于2019年3月15日向原告交还涉案房屋钥匙，故被告还应支付原告2019年1月1日至3月15日的租金2975.05元（23元/平方米×51.74平方米×2.5个月）。被告未足额支付原告2018年下半年之后的租金，已构成违约，原告主张违约金符合双方约定，但其计算标准过高。本院酌定以8562.89元为基数、以7.8%（年利率6%上调30%）为年利率计算违约金为667.91元。关于原告主张被告返还房屋时应符合xxxx管理交付质量及垃圾清运要求，因其未能提交相关证据证明该要求的具体内容，且被告已将涉案房屋钥匙交付原告，故本院对其该项主张不予支持。关于反诉原告要求反诉被告赔偿装璜与经营损失问题，根据《商铺租赁协议》约定，装修期一个月，反诉原告退租时固定装修是否拆除由双方协商。因此可以确认，反诉原告租赁涉案房屋时反诉被告给予反诉原告一个月装修期，且对反诉原告的固定装修未约定由反诉被告折价补偿，对反诉原告如何装修及何时重新装修反诉被告并未加以干涉。虽因租金事宜反诉被告曾于2018年11月有12日将涉案商铺上锁，但其后反诉原告即打开锁继续经营，反诉原告亦未能提供证据证明因上锁给其造成的经营损失依据。故，反诉原告提供的相关证据不足以支持其要求反诉被告赔偿装璜与经营损失的主张，本院对其反诉请求不予支持。关于反诉原告提出中止本案审理问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第五项规定,本案必须以另一案的审理结果为依据,而另一案尚未审结的,中止诉讼。本案中，虽被告孟献伦与（2019）苏0311民初xxxx号一案的被告系同一人，案由系租赁合同，但本案中被告租赁商铺的合同相对人与（2019）苏0311民初xxxx号一案的合同相对人不是同一人，且本案的处理系依据本案查明的事实予以处理，并不必须以（2019）苏0311民初xxxx号一案的审理结果为依据。故，对反诉原告申请本案中止的诉请，本院不予准予。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第一款第五项的规定，判决如下：一、被告孟献伦应于本判决发生法律效力之日起十日向原告刘亚支付租金8562.89元及违约金667.91元；二、驳回原告刘亚的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告孟献伦的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告孟献伦负担；反诉案件受理费275元，由反诉原告孟献伦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  车勤二〇一九年四月二十二日书记员  梁振