广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初608号原告：林子人。委托诉讼代理人：王根霞，广东天浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘明燕，广东天浩律师事务所实习律师。被告：朱惠芳。被告：张峥嵘。两被告共同委托诉讼代理人：赵乐，广东广和律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：蒯同刊，广东广和律师事务所律师。第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。法定代表人：阳天凯。委托诉讼代理人：黄凯欣，系公司员工。委托诉讼代理人：谭丽鸽，系公司员工。原告林子人诉被告朱惠芳、被告张峥嵘、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理，依法适用简易程序于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王根霞、潘明燕，被告朱惠芳及两被告的共同委托诉讼代理人赵乐，第三人的委托诉讼代理人黄凯欣、谭丽鸽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告于2018年7月27日签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，合同编号：XXXX（2018)第21477号；2、两被告向原告连带退还首期款1165000元（人民币，下同）及交易定金140000元；3、两被告向原告连带支付违约金870000元；4、本案诉讼费、保全费等费用由两被告承担。后原告变更其第二项诉讼请求为两被告向原告连带退还交易定金14万元。事实和理由：2018年7月27日，原告与两被告签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定由两被告将位于深圳市××街××103的房屋出售给原告，房屋总价款为4350000元，首付款为1165000元，交易定金为140000元。同日，原告与两被告针对《二手房买卖及居间合同》签署了《补充协议》。合同签订后，原告根据《二手房买卖及居间合同》与《补充协议》之约定，共向两被告支付了购房首期款1165000元及交易定金140000元。根据《二手房买卖及居间合同》第二条以及《补充协议》第一条之约定，两被告应于《二手房买卖及居间合同》签订之日起15日内办理公证委托书给担保公司办理融资赎楼；两被告虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函之日起四十日（含当日）内自行赎楼，注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。2018年8月22日，中国农业银行股份有限公司深圳福田支行已为原告与两被告购房事宜出具了存根编号为深农银（福田）个函XXX号的《个人购房贷款承诺函》，贷款行承诺发放贷款总额3045000元。然而，自2018年8月22日银行出具贷款承诺函之日起至起诉之日，两被告仍未办妥赎楼手续，致使原告购房的合同目的不能实现。根据《二手房买卖及居间合同》第十六条与《补充协议》第五条之约定，被告不履行合同约定义务，逾期超过10天的，或有其他根本违约行为致合同目的不能实现，原告有权要求两被告支付该房地产总价款百分之二十的违约金。经原告多次催促，截至起诉之日，两被告既未履行交房义务，亦对原告的退款要求不予配合，给原告造成了重大损失。故，为维护自身的合法权益，原告特依据相关法律规定诉至贵院，请求贵院判如所请。两被告共同辩称：一、原告要求解除《深圳市二手房预约买卖及居问服务合同》没有事实和法律依据。原告要求解除合同的理由是被告一直未办妥赎楼手续，但实际上，被告已经按照约定委托了担保公司办理赎楼，但由于原告不配合提供相关必要的材料而导致被告无法与担保公司签订服务合同，无法完成赎楼手续。被告认为，2018年7月27日双方签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及补充协议，是双方的真实意思表示，合法有效，双方应严格全面履行。该合同中第二条明确约定买方（原告）应当协助卖方（被告）办理赎楼手续。本案中，由于原告的不配合，客观上造成了未完成赎楼手续，其错在原告方，并且原告从未告知被告贷款承诺函的相关情况，因此原告方无权要求解除上述合同及补充协议。二、原告无权要求退还定金。按照双方签订的合同第八条约定，原告应在2018年8月10日前将首期款1165000元支付至双方约定的银行第三方监管账户，并向银行提交抵押贷款申请材料，但根据原告提交的证据资金托管协议及托管信息详情显示，原告已经逾期支付房款，同时，原告一直拒绝配合被告完成赎楼手续，致使双方签订的房屋买卖合同目的无法实现，原告的行为构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第115条的规定，原告无权要求退还定金。另外，原告逾期支付的购房首付款已经退还至原告账户。三、原告主张违约金无事实和法律依据原告认为被告未完成赎楼构成违约，要求被告支付巨额违约金，殊不知，被告未完成赎楼的根本原因在于原告不配合。根据《中华人民共和国合同法》第45条第2款规定：当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，故意不配合造成被告无法完成赎楼的，应当视为被告已履）；无事实和法律依据。诉讼费、保全费等费用应当由原告承担被告多次通过电话、短信、第三方通知等方式要求原告履行协助义务，均不予以回复，时至今日，在涉案房屋价格略涨的情况下，两被告仍然愿意按照合同约定的价格将涉案房屋卖给原告，但对比原告的行为极不符合常理，既不按照约定履行协助赎楼义务，也不告知贷款通知函的出具情况，却起诉被告要求支付巨额违约金，被告有理由相信原告故意不配合赎楼，意图造成被告“违约”，方便其后续起诉主张违约金，其主观之恶劣，令人发指。为维护商品房的正常交易秩序，请求贵院驳回原告的全部诉讼请求，维护被告的合法权益！第三人陈述称：1、第三人并非本案适格主体，无须承担任何责任。本案系房屋买卖合同纠纷，而第三人与原、被告为居间合同关系，二者并非同一法律关系，第三人并非本案适格当事人。2、合同的履行情况说明。经第三人居间撮合原告林子人（代理人史某）达成购买意向，于2018年7月5日，向被告朱惠芳支付购房定金14万元。涉案物业经第三人查档确认房产无查封，产权显示抵押状态。2018年7月27日，原、被告及第三人就涉案物业签订了《深圳市二手房预约买卖及居问服务合同》（以下简称合同）及《补充协议》。涉案物业交易过程中，原、被告并未将任何款项托管至第三人处。在第三人和按揭员的协助下，原被告于2018年8月13日在中国农业银行深圳市分行办理了首期资金监管手续及按揭手续。原告提交的按揭资料通过了银行的审批，银行于2018年8月22日向原告出具了银行的个人购房贷款承诺函。按照合同的约定，涉案物业处于抵押状态，被告须于合同签订后15日内与担保公司签订服务合同，委托担保公司融资赎楼，后因征信问题，被告未能在合同约定期限内办妥赎楼手续、注销抵押登记、赎出房地产证原件，导致交易无法完成，双方终诉至贵院。3、第三人居间报酬请求权第三人作为居间方积极撮合交易双方订立了合同，无任何过错，全面履行了居间义务，根据《中华人民共和国合同法》第426条规定，第三人有权向相关方主张居间报酬。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市××街××房（涉案房产），建筑面积72.32平方米，于2014年12月5日核准登记在两被告名下。2018年7月27日，原告（买方）与两被告（卖方）、第三人（居间方）签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定：卖方将涉案房产出售给买方，该房地产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起15日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准；卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在合同约定转移登记日期之前自行赎楼；房屋转让总价款为435万元；本合同签订时，买方向卖方支付定金14万元；买方以向银行抵押贷款的方式支付剩余款项，买方须于2018年8月10日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款1165000元至买卖双方约定的银行第三方监管账户；任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金；及其他内容。同日，原告（乙方、买方）与两被告（甲方、卖方）签订《补充协议》，约定：甲方应在签订合同的十五日内，办理公证委托书给担保公司融资赎楼，并不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约；卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管）之日起四十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；定金均交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金；买卖双方需于银行出具贷款承诺函（买方选择一次性付款方式的为剩余全部房款办妥资金监管；若卖方需办理赎楼手续的，则还应同时满足卖方已赎出房地产证原件并注销抵押登记的条件）之日起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》；任何一方不履行本合同约定义务，逾期超过10天的，或有其他根本违约行为致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金；及其他内容。2018年7月27日，原告出具公证的委托书，委托史某办理涉案房产银行按揭手续、资金监管等手续等。2018年7月5日，被告朱惠芳向史某出具收款收据，载明收到涉案房产定金14万元。2018年8月13日，原告（乙方）与被告朱惠芳（甲方）、中国农业银行股份有限公司福田支行天安支行（丙方，以下简称农行福田支行）签订《资金托管协议》，约定甲乙双方同意委托丙方管理资金1165000元等。同日，原告将首期款1165000元存入监管账户。2018年8月14日，被告出具公证委托书，委托深圳市万通融资担保有限公司（以下简称万通担保公司）等办理涉案房产的赎楼手续等。2018年8月22日，农行福田支行出具《个人购房贷款承诺函》，载明该行同意向借款人林子人发放贷款3045000元，有效期为一个月。原告提交2019年3月13日农业银行贷款经办人与史某之间的微信聊天记录、快递单及签署回执复印件，以证明贷款银行的贷款承诺函于2018年8月28日寄给了被告办理赎楼的万通担保公司。两被告对贷款承诺函及微信聊天记录的真实性予以认可，对快递单、签署回执的真实性不予认可，但表示原告明知贷款承诺函仅有30天有效期，原告确怠于通知两被告；两被告另提交其与万通担保公司员工的聊天记录，以证明被告系于2018年10月16日才知道贷款承诺函已出具。2018年10月30日，原告委托律师向两被告及第三人出具并邮寄《律师函》，内容为：根据合同约定，两被告应在银行出具贷款承诺函之日起四十日内赎楼并注销抵押登记，现因被告至今未办妥赎楼手续，致使原告的购房目的不能实现，故原告通知被告解除合同并要求被告支付违约金。原告提交的快递详情单显示被告拒收该邮件。原告另提交综合收据（按揭手续费）、公证受理通知单、担保费票据、律师费转账凭证等，以证明因被告违约给原告造成了经济损失。为证明因被告征信问题，万通担保公司要求被告提供反担保，被告不同意，无法进行赎楼，原告提交了史某与农业银行贷款经办人的微信聊天记录予以证明。两被告提交其于2018年10月16日至12月22日期间发送给史某的短信记录、孔某出具的证明、被告与星富金服公司林某的微信聊天记录、被告与贷款银行唐经理的微信聊天记录、被告与齐某的微信聊天记录等，以证明被告在万通担保公司退单后，被告仍积极办理赎楼手续，但贷款承诺函已过期，原告不配合重新办理且不配合提供首期款支付凭证导致无法赎楼。原告表示被告发给史某的短信时间是在2018年10月16日之后，已经超过了补充协议约定的自行赎楼时间；而且，担保公司并不需要原告提供首期款的转账记录，被告重新寻找担保公司等均已超过了合同约定的自行赎楼时间。庭审中，两被告表示其系于2018年9月上旬知道万通担保公司不同意赎楼的。另查，两被告于2019年2月19日签收原告的起诉状等材料。本院认为，原、被告之间的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》、补充协议系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，各方应严格按照合同约定履行。本案的焦点问题为原、被告哪一方存在违约行为，对此本院分析如下：首先，根据涉案合同约定，两被告须于签订合同之日起15日内，即2018年8月11日前办理公证委托赎楼手续；原告应于2018年8月10日前支付首期款1165000元。本案中，两被告系于2018年8月14日办理公证委托赎楼手续，而原告系于2018年8月13日将首期款支付至监管银行账户。可见，原、被告在履行各自义务时均存在迟延，而且，被告配合原告办理资金监管手续，而原告亦未对被告迟延办理赎楼委托公证手续提出异议，可见双方均未追究对方的迟延违约责任。其次，根据双方签订的补充协议的约定：卖方虽有担保公司赎楼仍不能赎出房地产证的，须于银行出具贷款承诺函之日起四十日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记。本案中，被告委托了万通担保公司赎楼，但因被告自身原因，万通担保公司没有为被告办理赎楼手续，根据补充协议的约定，被告应在银行出具贷款承诺函（2018年8月22日）的四十日内，即2018年10月1日前自行赎楼并注销抵押登记，而被告并未在2018年10月1日前自行赎楼并注销抵押登记，已违反了补充协议的约定，构成违约。最后，对于被告提出的其于2018年9月中旬得知万通担保公司退单，并开始咨询第二家和第三家担保公司，但因原告不配合提供首期款支付凭证，无法赎楼的抗辩理由以及因贷款承诺函已过期、原告不配合重新办理导致无法赎楼的抗辩理由，本院认为，被告提交的微信和短信记录，显示被告系于2018年10月15日之后通过短信或微信方式告知原告提供首期款转账凭证，此时已超过了协议约定的被告自行赎楼的最后期限，被告已构成根本违约，原告有权拒绝继续履行合同。而且，被告提交的证据不足以证明赎楼必须提供首期款的转账凭证，也不能证明被告在10月1日之前通知过原告或要求与原告协商，而原告拒绝配合；且补充协议已明确约定了被告应自行赎楼并注销抵押登记，并未约定被告可再次委托担保公司赎楼并需要原告配合。因此，对于被告的前述抗辩理由，本院不予采信。综上，被告未在双方协议约定的时间内办理赎楼手续，已构成根本违约，原告有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。两被告已于2019年2月19日收到原告的起诉状等材料，故本院确认当事人之间的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》于2019年2月19日解除。合同解除的，应恢复原状，故被告应退还原告已收取的定金14万元。对于原告要求两被告支付违约金87万元的诉讼请求。本院认为，违约金旨在补偿非违约方的损失，原告提交的证据不能证明因被告违约导致的实际损失与合同约定的违约金相当，故本院综合合同履行的情况、被告过错的大小，对原告提出的要求被告承担违约责任的诉讼请求予以适当调整，酌情判令被告向原告支付违约金50万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告林子人与被告朱惠芳、被告张峥嵘签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》于2019年2月19日解除；二、被告朱惠芳、被告张峥嵘于本判决生效之日起十日内向原告林子人退还定金14万元；三、被告朱惠芳、被告张峥嵘于本判决生效之日起十日内向原告林子人支付违约金50万元；四、驳回原告林子人的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6945元，由原告负担2500元，由两被告负担4445元；原告已预交案件受理费12100元，原告多预交的5155元，由本院退还原告。保全费5000元，由原告负担1800元，由两被告负担3200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇一九年四月二十三日书记员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。