广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1721民初185号原告：郭永亨，男，1999年3月4日出生，汉族，户籍住址：广州市白云区，委托诉讼代理人：方正阳，广东正善律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐凤鸣，广东正善律师事务所律师。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波，该公司员工。原告郭永亨与被告广东东方月亮湾有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭永亨的委托诉讼代理人方正阳、被告广东东方月亮湾有限公司的委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭永亨向本院提出诉讼请求：1、请依法判令被告为原告办理金兰湾7栋2004号、2305号商品房的房地产权属证书；2、请依法判令被告向原告支付延期办理房屋产权证的违约金合计27638.93元，从2017年12月22日起计至被告为原告办妥房屋产权证止（暂计至2019年1月1日，超期376天）；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确其诉讼请求第二项的违约金请求计算至办证之日止。事实与理由：2014年11月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定被告（出卖人）将金兰湾7栋2004号、2305号商品房出售给原告（买受人）。合同第四条关于计价方式与价款的约定：该商品房属预售房，按套出售，7栋2004号、2305号商品房金额合计为735078元（其中7栋2004号房售价为367291元，7栋2305号房售价为367787元）。原告（买受人）按合同约定分期向被告（出卖人）支付了房屋价款735078元，被告（出卖人）分别于2015年12月20日、2015年12月21日向原告（买受人）开具了购房发票两份。原告（买受人）于2016年1月1日签署了房屋交接单。且原告（买受人）已向被告（出卖人）支付了办理产权证所需的税费、查询费、维修基金、办证费等与办理产权证相关的费用，被告（出卖人）收取上述费用时向原告开具了收据。根据该合同第十五条关于产权登记的约定：被告（出卖人）应当在商品房交付180日内，将办理权属登记需要由被告（出卖人）提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议第八条的约定处理；《补充协议》第八条产权登记第2款的约定：原告（买受人）同意委托被告（出卖人）或被告（出卖人）指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，被告（出卖人）应该在该商品房实际交付后即原告（买受人）实际签署房屋交接单后720日内，为原告（买受人）办理完毕该商品房权属转移登记手续。如因被告（出卖人）的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地权属证书办至买受人名下，则每逾期一日，被告（出卖人）按买受人已交房价款的万分之一向原告（买受人）支付违约金（违约金=已付房价款＊0.01%*逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。现被告（出卖人）未能如实履行上述合同，在房屋交接后720日内未能为原告（买受人）办理完毕该商品房权属转移登记手续。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一证件，拿到房地产权属证书是原告最重要的合同目的之一。被告（出卖人）的行为己经构成了根本违约，应当向原告（买受人）支付违约金、办理好房地产权属证书并退还原告多缴纳的契税款项。为了维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，恳请依法判如所请。被告广东东方月亮湾有限公司辩称：一、被告同意尽快配合原告共同办理涉案两套房屋的权属登记手续，目前，两套房屋的大产权证因春节前受到不动产登记中心工作流程的影响，预计在2月底或3月初取得大产权证书，被告会在取得大产权证书后立即发函给原告，要求在收到函件三日内共同办理房屋权属转移登记手续；二、关于延期办理违约金的问题，被告希望在原告取得其产权证书后，与原告合理合法协商解决，对截止的日期，被告认为应当计算到办证函所要求的第三天之日止。本院经审理认定事实如下：2014年11月28日，原告郭永亨以367291元和367787元的价格向被告广东东方月亮湾有限公司分别购买阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾7栋2004号和2305号房，双方签订了两份《商品房买卖合同》，该两份合同均载明：出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条。该两份《商品房买卖合同》附件四补充协议均载明：第八条第2项,买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权证书办至买受人的名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金=已付房款价×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人原因或其他非出卖人原因致使房地产权证实延期办理的，则上述规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任；第八条第4项,出卖人办理房屋权属转移登记时,买受人提交的资料、费用已经不符合有关部门固定或已过期或需要补充的，买受人应在接到出卖人通知后10日内及时补签有关授权文件、提供所需文件资料、缴纳相关费用。否则，每逾期一日，买受人应按该商品房总价款的万分之五向出卖人支付违约金，买受人应于出卖人发出书面通知后10日内将违约金支付给出卖人，同时办理权属转移登记的期限相应顺延。上述两份《商品房买卖合同》和补充协议签订后，原告支付了所购的两套商品房的购房款共735078元，被告将两份合同约定的商品房交付给原告使用。其后，原告认为被告没有按照合同约定的期限办理涉案两套商品房权属转移登记手续，构成违约，遂诉至本院，诉如所请。2016年1月1日另查明，阳西县住房和城乡规划建设局于2018年11月8日向广东东方月亮湾有限公司颁发广东东方月亮湾滨海旅游度假区一期金兰湾住宅小区工程的竣工验收备案表。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的两份《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。原、被告应按合同的约定行使权利和履行义务。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是原告最重要的合同目的之一，被告未按合同约定为原告办理涉案房屋的房地产权属转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。现房屋已竣工并经验收合格，被告未按合同约定时间为原告办理涉案房屋权属转移手续，现原告请求被告履行办理房屋权属转移手续的义务，合法合理，本院予以支持。根据两份《商品房买卖合同》的约定，被告应在涉案两套商品房交付后的720日内为原告办理完毕商品房权属转移登记手续。因被告是在2016年1月1日将涉案两套房屋交付给原告，故其应在2017年12月21日前为原告办理完毕商品房权属转移登记手续。现被告逾期办理权属转移登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。原告请求自2017年12月22日起按合同约定的违约金计算标准即按房屋价款的日万分之一计算违约金，本院应予支持。至本案法庭辩论终结时(2019年2月22日)被告仍未为原告办理案涉房屋产权登记手续,又因本院无法确定在办证过程是否存在买受人原因或其他非出卖人原因致使房产权属证书延期办理的情形，故本院认为本案违约金应计至法庭辩论终结日止为宜。至于此后的违约金,原告可另行主张。据此,本案的逾期办证违约金应按房屋价款735078元为计算基数，按日万分之一从2017年12月22日计至2019年2月22日（428天），即735078元×0.01%×428天=31461.34元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、限被告广东东方月亮湾有限公司在本判决生效之日起六十日内履行为原告郭永亨办理阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾7栋2004号、2305号两套商品房权属转移登记手续的义务；二、限被告广东东方月亮湾有限公司于本判决生效后十五日内支付违约金31461.34元给原告郭永亨；三、驳回原告郭永亨其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费296元,由被告广东东方月亮湾有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  许文华二〇一九年四月九日法官助理罗璐瑶书记员叶文斌附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。