山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1002民初778号 原告：孟××。 委托诉讼代理人：孟×1。 委托诉讼代理人：赵福忠，山东润洲律师事务所律师。 被告：威海仙姑顶旅游开发有限公司。 法定代表人：吴瑛，执行董事。 委托诉讼代理人：于宝明，山东胶东律师事务所律师。 被告：王××（身份证号码32108119650203451X），男，1965年2月3日出生，汉族，住江苏省仪征市刘集镇利民村花园组19号。 委托诉讼代理人：丁维灿，威海市环翠孙家疃法律服务所法律服务工作者。 原告孟××与被告威海仙姑顶旅游开发有限公司（以下简称仙姑顶公司）、王××房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟××之委托诉讼代理人孟×1、赵福忠，被告仙姑顶公司之委托诉讼代理人于宝明、被告王××之委托诉讼代理人丁维灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孟××向本院提出并确定诉讼请求：1.确认二被告间签订的房屋买卖合同无效；2.判令二被告协助办理房屋过户手续。事实和理由：2010年3月24日，原告与被告仙姑顶公司签订《认购协议书》一份，约定原告购买被告仙姑顶公司开发的位于威海市望岛名郡92-704-19（B29-604-19）房屋，后原告交付全部购房款并办理交接手续，随后装修入住涉案房屋，但被告仙姑顶公司迟迟未协助原告办理房屋产权变更登记手续。2016年，原告向法院提起诉讼，要求被告为原告办理房屋产权登记并支付逾期办证违约金。后法院作出（2016）鲁1002民初2155号民事判决书，判决被告向原告支付逾期办证违约金，但以涉案房屋所在小区尚未综合验收合格，不具备办理产权登记条件，驳回了原告要求办理房屋所有权登记的诉讼请求。现涉案房屋所在小区已通过综合验收，具备办理产权变更登记条件，但被告告知原告，凡是发生诉讼纠纷的业主均不协助办理产权登记，需诉讼解决。后原告得知涉案房屋已变更登记至被告王××名下。涉案房屋纠纷经过法院一审、二审、再审程序，且房屋已交付使用多年，被告仙姑顶公司将房屋变更登记至被告王××名下，系二被告恶意串通，损害原告权益行为，应属无效，故原告诉至法院，望判如所请。 仙姑顶公司第一次庭审时辩称，涉案房屋原告与被告仙姑顶公司于2013年3月24日签订认购协议书，协议书约定原告在收到被告通知后7日内双方签订正式预售合同，另约定原告在接到被告仙姑顶公司通知后在规定的时间内未与被告仙姑顶公司签订商品房预售合同，原告已交定金不予退还。2016年8月4日，仙姑顶公司通过中国邮政向原告发出签订涉案房屋商品房预售合同的通知书，原告在接到该通知书时签收该文件，但是其发现特快专递备注的内容后又将其签名“孟××”划掉，拒绝接受该文件，邮政局退批条备注为“收件人拒收”。2016年11月4日，被告在威海晚报A19-A20版面以公告形式向原告发出“自公告发出之日，七日内到我公司销售部与我公司签订商品房买卖合同（预售），如逾期未与我公司签订商品房买卖合同（预售），我公司将于公告发出之日起第八日解除与原告签订的认购协议，上述事项经不再另行通知”的通知，在仙姑顶公司发出上述通知及公告后原告仍未与其签订商品房买卖合同（预售），故双方间合同已解除。2017年12月22日，仙姑顶公司将涉案房屋抵顶给被告王××，并与其签订了商品房买卖合同（预售），并办理备案手续。上述事实在威海市中级人民法院审理原告与仙姑顶公司上诉案件中，仙姑顶公司已将该事实及相关证据提交法庭，原告早已知晓上述事实。现涉案房屋已登记至王××名下。综上，原告与仙姑顶公司之间的认购协议已于2016年11月份解除，且涉案房屋已登记至王××名下名下，原告之请求不成立。后仙姑顶公司又称，其与原告解除认购协议书后，将涉案房屋抵顶给案外人威海辰宇建设有限公司，该公司又将涉案房屋转让与王××，并通知仙姑顶公司与王××签订商品房买卖合同（现售），该合同合法有效。原告诉请应驳回。 王××辩称，仙姑顶公司与案外人威海辰宇建设工程有限公司间存在业务关系。至2017年，仙姑顶公司欠威海辰宇建设工程有限公司工程款400余万元，双方协商仙姑顶公司将四套房屋（包含涉案房屋）登记至威海辰宇建设工程有限公司名下用以抵顶工程款，其中涉案房屋威海辰宇建设工程有限公司又抵顶给了王××。2017年12月18日，仙姑顶公司与威海辰宇建设工程有限公司签订望岛名郡抵顶房认购书，同年12月22日威海辰宇建设工程有限公司又与王××签订涉案房屋转让证明，同日王××与仙姑顶公司签订商品房买卖合同（现售），2019年3月14日，王××办理涉案房屋不动产权证书。故对于原告诉讼请求不认可。 本院经审理认定事实如下：2009年7月8日，仙姑顶公司与案外人威海环翠区总工会签订威海市仙姑顶旅游开发公司商品房销售委托书一份，委托书约定仙姑顶公司委托威海市环翠区总工会向环翠区区直机关工作人员集中销售商品房及房屋价款等内容。后原告遂经威海市环翠区总工会组织参与望岛名郡小区内房屋团购，仙姑顶公司为该小区开发建设单位。2010年3月24日，原告与被告仙姑顶公司签订《认购协议书》一份，约定原告认购仙姑顶公司在建望岛名郡B29号楼604室，建筑面积约定134.30平方米，车位一个，房屋号为仙姑顶公司建设时的建筑编号，最终以房管部门编号为准，房屋价款共计为601664元；仙姑顶公司办妥预售许可证后，原告在收到仙姑顶公司通知后七日内，双方签订正式预售合同，并一次性付清剩余房款，定金直接转为购房款。违约责任中约定协议订立后到双方正式订立《商品房预售（销售）合同》前，仙姑顶公司保证不将原告认购房屋出售与第三人，否则仙姑顶公司应双倍返还定金；协议订立后，原告在接到仙姑顶公司通知后，在规定的时间内不与仙姑顶公司签订《商品房预售（销售）合同》，原告已交定金不予退还等内容。后原告认购房屋后陆续向被告支付房屋价款，仙姑顶公司于2011年3月21日向原告出具收款收据一份，载明代收B29号604室维修基金14916元，于2012年7月9日向原告出具收款收据二份，载明车位款68000元，房款623817.6元【望岛名郡92-704-19（B29-604-19）】。2014年4月4日，原告接收了望岛名郡B29号604室房屋。同日，原告与案外人威海蓝海物业服务有限公司关于望岛名郡92号楼704室房屋签订《前期物业服务合同》，原告交付物业费、水电费、装修押金等，但双方一直未办理网签商品房买卖合同的手续。 2016年4月7日，原告以仙姑顶公司违约为由，要求仙姑顶公司立即为原告办理房屋产权登记手续，并支付延期交房及逾期办证违约金。后本院于2016年7月1日作出（2016）鲁1002民初2155号民事判决书，判决仙姑顶公司向原告支付逾期办证违约金（以623817.6元为基数，自2014年7月5日起至办理房屋产权登记之日止，按照日万分之一计算），以涉案房屋所在小区尚未综合验收合格，不具备办理产权登记条件为由，驳回了原告要求仙姑顶公司协助办理房屋产权登记手续的诉请请求。后原告及仙姑顶公司均不服，上诉至威海市中级人民法院。威海市中级人民法院于2017年12月27日作出（2016）鲁10民终2073号民事判决书，驳回了原、被告的上诉，维持原判。仙姑顶公司对于该判决不服，向山东省高级人民法院申请再审，主张其通过中国邮政特快专递送达及报纸公告的方式通知原告签订合同并告知不签订合同的后果，但原告并未与其签订预售合同，双方间未形成商品房买卖合同关系，仙姑顶公司解除涉案房屋的认购协议，将房屋销售与被告王××，并与王××签订商品房现售合同，办理备案登记。故仙姑顶公司不应支付原告逾期办证违约金。2018年9月27日，山东省高级人民法院作出（2018）鲁民申5829号民事裁定书，裁定驳回仙姑顶公司的再审申请。在该案二审审理过程中，仙姑顶公司于2016年9月30日诉本案原告，要求确定原告与其签订的认购协议书已解除，后仙姑顶公司于2017年10月24日撤回起诉，本院裁定予以准许。涉案房屋所在小区已经综合验收合格，具备办理房屋产权登记条件。2019年1月30日，原告以要求协助办理产权登记为由，诉至本院，要求处理。2019年3月14日，涉案房屋办理不动产权证书，登记的权利人为王××。 仙姑顶公司为证实原告与其合同已经解除，向法庭提交证据一、仙姑顶公司通过中国邮政向原告发出的签订商品房买卖合同（预售）的通知书，该专递从收件人签名部分可明确看出是由原告签字，但原告发现特快专递备注的内容后又将其签名划掉，拒绝接收该邮件，中国邮政退改批条备注“收件人拒收”；证据二、2016年9月14日，仙姑顶公司在威海晚报发布的公告一份，证实在原告拒收仙姑顶公司发出的签订合同的特快专递后，仙姑顶公司又通过威海晚报公告送达通知原告与其签订商品房买卖合同（预售）；证据二、2016年9月19日、9月30日、11月4日，仙姑顶公司通过威海晚报发布的公告各一份，证实在仙姑顶公司通过特快专递及报纸公告送达通知原告与其签订商品房买卖合同（预售）后，原告并未与其签订合同，仙姑顶公司通过公告形式通知原告解除双方间签订的认购协议书。根据上述公告，双方间合同已经解除。对此，原告对于证据一的真实性有异议，原告并未签收该邮件；对于证据二、三，原告并未看到报纸所载公告，且原告到仙姑顶公司处要求签订合同，但仙姑顶公司称要求原告放弃违约金才与原告签订合同。且上述公告均在原告要求被告协助办理房屋产权登记的诉讼过程中，被告登报与发函均属于恶意。被告王××对仙姑顶公司的上述证据真实性均无异议。 被告王××为证实其主张，向法庭提交证据一、威海辰宇建设有限公司企业信息，证明该公司真是存在；证据二、2017年12月18日，仙姑顶公司（甲方）与威海辰宇建设有限公司（乙方）签订的望岛名郡抵顶房认购书复印件，该认购书乙方盖章处盖有威海辰宇建设有限公司印章，乙方签字处署有被告王××签名，证明仙姑顶公司与威海辰宇建设有限公司之间存在认购合同；证据三、王××与威海辰宇建设有限公司于2017年12月22日签订的转让证明复印件，证明威海辰宇建设有限公司将房屋自仙姑顶公司处抵顶而来后，又将涉案房屋转让与王××；证据四、二被告间签订的商品房买卖合同（现售）一份，证明仙姑顶公司将涉案房屋出售与王××；证据五、王××交纳房款、车位款及2018年、2019年物业费的收款收据。对此，原告质证称，对证据一的真实性没有异议，但该公司实际负责人是王××，王××自2009年在仙姑顶公司处施工至今，其居住于离涉案房屋几百米处的望府大院72-2号；证据二、三真实性无法确认，即使是真实的，也是二被告间的恶意串通；对证据四的真实性不认可，该合同系双方间恶意串通的结果，王××购房涉案房屋时不可能不到现场进行验收交接，若王××到现场查看即会发现涉案房屋已经装修入住，正常情况下不可能购买，而王××却与仙姑顶公司签订买卖合同，明显存在恶意；对证据五中房款及车位款收款收据真实性有异议，合同中约定仙姑顶公司收取王××购房款，与二被告陈述的顶账相矛盾，收款人处有改动，由威海辰宇建设有限公司更改为王××；对物业费收款收据的真实性认可，但系王××为了本案诉讼所缴纳，其中2019年物业费及停车场服务费收款收据的缴费时间为2019年3月12日。被告仙姑顶公司质证称，对证据一、二、三的真实性没有异议；对证据四的真实性没有异议，合同中并未约定付款方式及期限，系仙姑顶公司顶账给威海辰宇建设有限公司，并非直接出售与王××；对证据五的车位款及房款的收款收据真实性予以认可，因房屋系抵顶给威海辰宇建设有限公司，从财务上需要互开收据，后涉案房屋由威海辰宇建设有限公司抵顶给王××，故收据需要更改收款人，以便此后开具发票。 对于威海辰宇建设有限公司与被告王××的关系，仙姑顶公司称，王××系威海辰宇建设有限公司望岛名郡项目中的项目经理。王××称，威海辰宇建设有限公司下设很多项目部，王××是望岛名郡项目负责人。 庭审中，王××称，其于2017年12月22日接收涉案房屋，但并未实际到涉案房屋进行接收，钥匙也没有接收，王××不知道涉案房屋的具体位置，没有到涉案房屋进行查看。后又称其接收了入户门钥匙。 本院认为，涉案房屋系原告向仙姑顶公司认购，并且交纳全部购房款，仙姑顶公司也早已将涉案房屋交付给孟××，双方关于购房的主要权利义务已经实现，故双方事实上已经形成房屋买卖合同关系。在涉案房屋未办理产权登记的情况下，原告一直通过司法途径寻求法律救济，要求仙姑顶公司协助办理产权登记。虽仙姑顶公司辩称双方间认购协议书已解除，但原告与仙姑顶公司签订的认购协议书仅载明未按期签订合同定金不予退还等，并无明确赋予仙姑顶公司行使合同解除权条件的条款，且仙姑顶公司未在履行期限内协助原告办理房屋产权登记手续，违约在先，其并无合同解除权，其所发公告无法解除双方间房屋买卖合同关系，无法免除其继续履行协助原告办理产权登记的责任。 对于原告的诉讼请求，本院分析如下，对于存在多重买卖关系的情况，在多重买卖关系均为有效合同的情况下，一般应当遵循以下原则和顺序予以确定：1、办理了所有权登记手续的买受人的权利应当得到优先保护。2、办理了商品房预告登记手续的合同优先履行。3、先行合法占有房屋的买受人的权利应当得到优先保护。4、先行交付房屋价款的买受人的权利应当得到优先保护。5、签约在先的合同应当优先履行。但上述原则及顺序的适用前提为多重买卖关系均有效，本案中，从查明相关事实看，仙姑顶公司在已将房屋出售与原告，并将房屋交付原告居住使用，且双方房屋买卖合同未解除的情况下，又与王××签订房屋买卖合同，并在已收到本案开庭传票等相关诉讼材料的情况下，协助王××办理房屋产权登记手续，明显具有主观恶意，并非善良交易。王××虽称其房屋系自威海辰宇建设有限公司处购买，但并未提供其与威海辰宇建设有限公司所签订的房屋买卖合同，亦未提交支付房款的证明；且被告王××未至涉案房屋进行实际查看，且未对居住人情况、房屋是否已卖与他人等情况进行考察，签订房屋买卖合同多年后未对房屋进行管理或主张权利，亦明显与正常房产交易不同，不宜认定为善良交易，且二被告的交易行为明显侵害了原告合法权益。综上所述，二被告间买卖双方均非善意，其相应合同效力应属无效，故被告王××据以取得涉案房屋产权的房屋买卖交易不属合法有效之善良交易，不能对抗原告合法占有权利。基于原告具有合法的房屋买受人主体资格，享有相应的物上请求权，且为避免诉累，被告王××应协助原告办理相应产权转移登记手续，故原告诉请合理，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、第五十六条、第六十条之规定，判决如下： 一、被告威海仙姑顶旅游开发有限公司与被告王××于2017年12月22日签订的《商品房买卖合同（现售）》无效； 二、被告威海仙姑顶旅游开发有限公司与被告王××于本判决生效后十日内协助原告办理位于威海市望岛名郡-92号-704室房屋产权变更登记手续。 案件受理费50元，由二被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  宫伟丽 二〇一九年四月二十八日 书记员  邱 磊