广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初40号原告（反诉被告）：朱海明，男，1985年10月18日出生，汉族，住广东省清远市清城区，委托诉讼代理人：黄海珠，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓霞，广东正鑫律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈国林，男，1977年10月1日出生，汉族，住广东省清远市清城区，被告（反诉原告）：陈金源，男，1966年9月9日出生，汉族，住广东省清远市清城区，上述被告共同委托诉讼代理人：何明振，广东品格律师事务所律师。第三人：清远市清城区东城街道长埔南西村民小组，住所地清远市清城区东城街道长埔村。负责人：陈均权。原告朱海明与被告陈国林、陈金源，第三人清远市清城区东城街道长埔南西村民小组土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2018年12月28日立案后，因被告陈金源与本案有利害关系，本院通知其作为共同被告参加诉讼，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱海明及其委托诉讼代理人黄海珠、被告陈国林、陈金源及其共同委托诉讼代理人何明振、第三人清远市清城区东城街道长埔南西村民小组负责人陈均权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱海明向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告在2018年10月15日签订的《租地合同》；2、依法判决被告双倍返还租地押金14400元给原告；3、依法判决被告返还租金3600元给原告；4、依法判决被告赔偿原告的经济损失58360元；5、依法判决被告应返还及赔偿给原告的款项从起诉之日起至债务清偿之日止按年利率6%计算支付利息给原告，上述标的合共83560元；6、依法判决本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2018年9月29日原告与被告签订了一份《租地合同》，因被告预留半个月给原告整理装修场地，故租期实际从2018年10月16日开始计算，所以合同的实际落款时间为2018年10月15日。合同约定被告将位于清远市清城区××街办（土名：丫辽尾）的土地租给原告使用，时间从2018年10月16日起至2021年10月15日止，租地面积为2000㎡，租金为3600元/月，签订合同时原告一次性支付押金7200元给被告，期满后没有违规被告把押金退还给原告。双方还约定被告只负责保证村民村规的协调处理和提供水电表给原告使用，其他事项如政府及其他一切费用均由原告自负。被告确保拥有对出租土地的所有权（或已经得所属村委会和村民同意出租土地），若后续因此问题产生争议，造成原告的相关损失，被告需付全部责任并按第五条款进行赔偿。合同第五条，“合同签订后，任何一方中途退场均表示违约。如果违约，除双倍赔偿给一方（按押金金额计算）外，另需赔偿一方在该土地投入建设的相关费用（具体双方协商）；乙方违约则没收押金（政府征收除外）。上述合同签订后，原告按约定在2018年9月29日支付了押金7200元及租金3600元给被告，随后原告马上开展场地筹建工作，聘请压路机、推土机、挖土机将场地修平，并购买石粉填充场地，用于日后建设沙场。在场地修正好，原告准备进场开展生产经营的时候，原告在报装电表的时候，被告知涉案土地已经被第三方征收，不能报装电表。为此，原告多次找到被告沟通协调，均无果，被告拒不承认涉案场地被征收的情况，但又无法按合同约定协助原告报装电表，为此原告于2018年10月30日以合同诈骗为由向东城派出所报警控告被告的犯罪行为，2018年11月26日，清远市公安局清城区分局告知原告对原告的控告不予立案侦查。期间，原告一直与被告解除合同的有关事宜，但一直协商不成。一波未平一波又起，2018年12月21日，原告到涉案场地察看的时候发现有压路机在涉案场地工作，当原告上前询问的时候却被告知涉案场地已经由第三人出租给他人，是新的承包人指示该司机到场施工的，原告为此报警求助。综上所述，根据合同约定和有关法律的规定，被告作为出租人应该确保对租赁物享有处分权，现在因为被告无取得处分权导致原告不能对涉案场地行使处分权利，并造成了原告的投入损失，根据我国《合同法》第四十二条，第九十四条及其他有关法律的规定，原告可要求解除与被告签订的《租地合同》及要求双倍退还押金、退还租金及赔偿经济损失等责任。为维护原告的合法权益，特依法向贵院提起诉讼。被告陈国林、陈金源辩称，1、被告方无违反合同约定，是原告违反合同约定；2、被告方已经将涉案土地交付原告使用，而且涉案的土地是没有任何纠纷的，也没有转让给案外人；3、关于电表的问题，被告方是完全可以提供给原告使用的。涉案土地是我方和第三人租赁的，而且我方每年都向第三人交租，我方已经合法取得了涉案土地的使用权。第三人清远市清城区××街道长埔南西村民小组辩称，被告向原告出租的涉案土地权属无争议，原告方没有按时在15号交租违反了合同约定。被告陈国林、陈金源向本院提出反诉请求：1、请求法院判决被反诉人支付反诉人租金14400元（自2018年11月16日起至2019年3月15日止）；2、请求法院判决被反诉人承担本案诉讼费。庭审过程中，被告增加一项诉讼要求，要求原告停止侵害，恢复原状，返还土地。事实与理由：第一，反诉人与被反诉人于2018年10月15日签订《租地合同》，合同约定：反诉人将位于清远市××地××街办（土名：丫辽尾）的土地（面积为2000㎡）租给被反诉人使用，时间从2018年10月16日起至2021年10月15日止，为期三年，并约定租金为月租1.8元/㎡，即被反诉人需向反诉人每月支付3600元的租金。但是，被反诉人仅支付2018年10月16日至2018年11月15日期间的租金（金额为3600元）之后，再也没有向反诉人支付土地租金；第二，根据反诉人与被反诉人签订的《租地合同》约定，反诉人会提供水电表给被反诉人使用，现在清远市清城区东城街道长埔村委会南西村小组已承诺将承租区域内的电表供给被反诉人使用，反诉人已完成履行《租地合同》中的义务，并无违约行为。综上所述，根据合同约定和有关法律的规定，反诉人作为出租人应该确保对租赁物享有收益权，但现在因为被反诉人的违约行为造成了反诉人的经济损失，故反诉人根据我国《合同法》第四十二条及其他相关法律规定，要求被反诉人向反诉人支付租金。为维护反诉人的合法权益，特依法向贵院提起反诉。原告朱海明对被告陈国林、陈金源的反诉辩称，应当依法驳回反诉请求，因为被告有违约行为在先，因此合同无法履行，无理由要求我方支付租金，针对反诉我方提供了一组证据用电报装审批表，证明如果土地能够报装电表是需要按该审批表的流程进行审批。第三人清远市清城区××街道长埔南西村民小组未对被告陈国林、陈金源的反诉提出答辩意见。本院经审理认定事实如下：2018年9月29日，被告陈国林（甲方）与原告朱海明（乙方）签订一份《租地合同》（该合同落款日期为2018年10月15日），约定甲方将位于清远市清城区××街办（土名：丫辽尾）的土地租给乙方使用，时间从2018年10月16起至2021年10月15日止，土地面积2000㎡，租金为月租1.8元/㎡，每月3600元，每年租金为43200元。双方在签订合同时，乙方必须给甲方交纳一定的诚意押金7200元，期满后没有违规甲方把押金退还乙方。甲方只负责保证村民村规的协调处理和提供水电表给乙方使用，确保拥有对出租土地的所有权（或已经得到所属村委和村民同意出租土地）。合同签订后，如甲方违约，除双倍赔偿给乙方（按押金金额计算）外，另需赔偿乙方在该土地投入建设的相关费用，乙方违约则没收押金。2018年9月29日，被告陈国林向原告出具两份《收据》，载明收到原告交付的租用2000㎡土地押金7200元及2018年10月16日至2018年11月15日的首月租金3600元。原告在庭审过程中表示实际上签订合同和交付租金押金的时间都是2018年9月29日，因被告向原告提供了前期建设进场时间，签约落款日期往后推至2018年10月15日，原告亦予以确认，另原、被告所签订的涉案合同中未约定土地用途，原告表示租赁的土地已填土用作沙场且无办理相关报批手续，被告称对该土地由原告填土建造沙场亦予以知情且无提出异议。另查明，被告陈国林、陈金源均系清城区东城长埔管理区南西村村民，为了合理利用土地，经村民大会全体户代表通过，2015年3月1日，被告陈金源与第三人签订《鱼塘租赁合同书》，取得丫疗尾（土名）、鲤鱼夫（土名）四口鱼塘的自主经营权，总面积合计53.01亩，其中包括被告向原告出租的2000㎡土地，租赁期限从2015年3月1日起至2025年3月1日，第三人表示出租的土地属于农用地，并明确知悉该四口鱼塘是两被告共同租赁，两被告协商后由被告陈金源与第三人签订《鱼塘租赁合同书》，被告陈国林已将土名为丫疗尾的土地转租给原告使用第三人亦表示知情。同时，被告陈金源也追认被告陈国林与原告签订的《租地合同》，并愿意承担该合同所产生的一切法律责任。另2018年8月23日清远市中级人民法院作出（2018）粤18民终964号民事判决书，确认清远市科信投资置业有限公司与第三人签订的《征用土地合同》无效，即涉案土地的权属人仍为第三人。本院认为，本案中涉案的土地性质为集体所有，第三人与被告签订的《鱼塘租赁合同书》实质上是第三人作为发包人，被告作为承包人而签订的土地承包经营合同，涉案土地的经营权人为被告，被告享有对本案涉案土地的占有、使用和收益的权利，有权将土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。原、被告签订的《租地合同》实质上是被告作为农村土地承包人将农村土地承包经营权出租给他人经营而签订的合同，因此，该案由应由原定案由土地租赁合同纠纷变更为土地承包经营权出租合同纠纷。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条规定，“……未经依法批准不得将承包地用于非农建设”；第三十八条第二项规定，“土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境”；《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的法定情形，“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中的涉案土地是农用地，原、被告在订立《租地合同》时虽未约定土地用途，但原告将涉案土地用作沙场建设，被告知情且无提出异议，原告在无办理土地用途变更手续的情况下擅自将农用地用于非农建设，改变了土地农业用途，违反法律强制性规定，导致原、被告签订的《租地合同》无效。另根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，《租地合同》确认无效后，无效的合同自始没有法律约束力，原告要求被告返还根据合同约定所收取的土地押金7200元及首月租金3600元，被告要求原告返还土地的主张均于法有据，本院予以支持。原、被告就农用地签订合同却用于非农建设，导致合同无效，双方对此均有过错，应当各自承担相应的经济损失。原告主张其修整涉案场地导致的经济损失58360元由被告负担，并提供清远市清新区太和镇贵帮建材店营业执照及收款收据予以佐证，但上述建材店营业执照显示的经营范围是批发、零售建材，不存在提供压路机、推土机等机械设备进场施工的经营范围，结合原告在导致合同无效中有过错，本院对该诉求不予支持，应予驳回。另外被告将涉案土地交付原告使用后，没有履行提供水电表给原告使用的义务，致使涉案土地至今未能通电，不具备正常使用的条件，同时被告对原告将涉案土地填土建造沙场的行为并无提出异议，对导致合同无效亦存在过错，为此，对于被告提出要求原告支付租金且恢复土地原状的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条、第三十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条的规定，判决如下：一、原告朱海明与被告陈国林签订的落款日期为2018年10月15日的《租地合同》无效；二、被告陈国林、陈金源于本判决生效之日起10日内向原告朱海明返还土地押金7200元及首月租金3600元；三、原告朱海明于本判决生效之日起10日内向被告陈国林、陈金源返还位于清远市清城区东城街办（土名：丫辽尾）的2000㎡土地；五、驳回原告朱海明的其他诉讼请求；六、驳回被告陈国林、陈金源的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费945元，由原告朱海明负担810元，被告陈国林、陈金源负担135元。反诉案件受理费80元，由被告陈国林、陈金源负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  林永强二〇一九年四月二十二日书记员  卢绮珊附有关法律条文：《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。国家鼓励增加对土地的投入，培肥地力，提高农业生产能力。第三十八条土地经营权流转应当遵循以下原则：依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转；不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；流转期限不得超过承包期的剩余期限；受让方须有农业经营能力或者资质；在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都无过错的，应当各自承担相应的责任。