海南省东方市人民法院民事判决书（2018）琼9007民初381号原告：杨溪良，男，1955年4月13日出生，汉族，福建省惠安县人，现住海南省海口市。委托诉讼代理人：袁进，海南正凯律师事务所律师。被告：东方市交通运输局，住所地：海南省东方市八所镇东海路。法定代表人：赵永宇，该局局长。委托诉讼代理人：蒋晓燕，北京大成（海口）律师事务所律师。第三人：陈宏敏，男，1962年7月3日出生，汉族，海南省海口市人，现住海南省海口市。第三人：翁照明，男，1958年6月20日出生，汉族，海南省东方市人，现住海南省海口市。原告杨溪良与被告东方交通运输局（以下简称东方市交通局）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用普通程序，于同年3月27日、2019年4月19日两次公开开庭进行了审理。原告杨溪良及其委托诉讼代理人袁进，被告东方市交通局的委托诉讼代理人蒋晓燕，第三人陈宏敏、翁照明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨溪良向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿原告房屋拆除损失款8463295.36元；2.依法判令被告从2016年6月22日起至赔偿款支付之日止，以赔偿款为基数，按人民银行发布的同期贷款利率承担资金利息；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：1994年1月12日，原告与原东方黎族自治县交通局（被告原名称）签订《联营建设商品房合同》，联营期限12年，原告出资建设一层临岛西路商铺，占地面积630平方米，房屋建筑面积576平方米；1995年5月8日，双方又签订一份《联营建设商品房合同》，联营期限20年，原告出资建设临东方大道两层商铺，占地面积766.5平方米。原告实际出资修建商品房临岛西路商铺35间，临东方大道商铺一层26间，二层18间。后在房屋拐角处隔断多出两间，实为81间房屋，总建筑面积2513平方米。1998年11月3日，双方签订《联营建设商品房补充协议》，约定在解决房屋渗漏问题后，从1999年7月1日起按原合同规定的比例分成。至此，双方以合同的形式确定了两份联营合同的起始时间为1999年7月1日。2009年7月15日，原告与陈宏敏、翁照明签订《商品房产权转让协议书》，将上述联营商品房产权及经营权转让给陈、翁二人。2013年6月13日，被告与东方龙升房地产开发有限公司（以下简称龙升公司）签订《房地产项目合作开发合同书》。之后，龙升公司依据上述合同对原有建筑物进行了拆除。2016年6月21日，被告以复函的形式，向龙升公司提出解除合同。双方未对合同解除后赔偿事宜达成一致，龙升公司向海南省第二中级人民法院提起诉讼，该院以（2017）琼97民初28号《民事判决书》认定，2009年7月15日原告与陈宏敏、翁照明签订《商品房产权转让协议书》无效，龙升公司主张拆除房屋补偿陈、翁二人没有法律依据。据此，房屋的相关财产权利仍属原告享有。根据原、被告双方签订的联营合同约定，被告应直接向原告赔偿房屋拆除补偿款。被告东方市交通局辩称，第一，被告不是本案适格的被告，2009年7月15日，原告与陈宏敏、翁照明签订《商品房产权转让协议书》，向陈、翁转让上述合同项下的全部房产的产权及经营权。其后，龙升公司与陈宏敏、翁照明签订了《交通小区商品房拆除补偿协议书》，对陈、翁二人进行了拆迁补偿，并对涉案房屋进行了拆除。现原告要求对拆除房屋的补偿，上述两个合同的主体都不是被告，根据合同相对性原则，被告不适格。第二，原告诉请被告赔偿房屋损失款没有事实和法律依据。2009年，原告与案外人签订《商品房产权转让协议书》后，因其已转让相关权利，并产生了其后的补偿。现原告认为该协议书被认定无效的情况下，仍然享有相关财产权并向被告主张房屋损失赔偿没有事实和法律依据。第三，原告诉请赔偿房屋损失款已过诉讼时效。即使原告认为自己享有被拆除房屋的相关权利，该房屋于2013年被拆除，无论其应向龙升公司还是向受让方或被告主张权利，都已过诉讼时效。第四，原告违反诚实信用原则提起诉讼，浪费司法资源。即使原告与案外人签订的《商品房产权转让协议书》无效，也是原告处分了其没有处分权的财产，是自己的主观过错造成，其在转让权利时获益，现在还企图从自己的错误行为中获利，违反了诚实守信原则。第三人陈宏敏没有意见。第三人翁照明述称，第三人与被告的合作合同终止后，第三人也要求赔偿，因为损失都是第三人承受的。被告提前终止协议把土地收回，是被告造成的，不是原告造成的。第三人在履行原告和被告的联营合同时，被告提前把地收回，应该有人承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告提交的证据1.1994年1月12日签订的《联营建设商品房合同》的真实性、合法性本院予以确认，该联营合同约定联营期限为12年，截止房屋拆除时联营期限已届满，对原告依据该合同主张权利的证明内容，本院不予确认。2.1995年5月8日签订的《联营建设商品房合同》，3.《联营建设商品房补充协议》，对该两份证据真实性、合法性本院予以确认，可以证明原、被告之间签订上述合同和协议，应受合同的约束。4.《商品房产权转让协议书》的真实性经杨溪良、第三人陈宏敏、翁照明确认，对其真实性予以确认，该证据证明2009年7月15日，杨溪良将涉案房产权益转让给陈宏敏、翁照明。5.《房地产项目合作开发合同书》，6.《房地产合作开发补充合同》，该两份证据系东方市交通局和案外人龙升公司签订的，证明被告与案外人就涉案建筑物签订了房地产项目开发合同。7.《交通小区商品房拆迁补偿协议书》，经海南省第二中级人民法院（2017）琼97民初28号《民事判决书》查明，协议书中被补偿人陈宏敏、翁照明是补偿人龙升公司的唯二两个股东且陈宏敏是龙升公司的法定代表人，双方具有利害关系，且该补偿协议未经过合作单位东方市交通局的同意，同时，龙升公司通过银行转账给其股东998万元行为并不一定是支付拆迁补偿款，故本院对上述协议书不予认可。8.《东方市交通运输局关于引进企业建设办公楼住宅楼的请示》，9.《关于继续履行的函告》，10.《东方市交通运输局关于的复函》，以上三份证据针对的是东方市交通局与案外人龙升公司合作开发项目的相关工作，与本案无关，对其关联性不予认可。11.《关于办理停车场商品房房产证的函复》，12.房权证东字第02157号房产证，13.《关于工交局与杨溪良联营建设商品房的产权处理的报告》，14.证明，15.证明，以上五份证据共同证明原、被告有联营合同关系，被告同意办理部分房产证的事实。16.原告申请本院委托鉴定的中正信房估字[2018]第0399号《司法鉴定报告》，来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以确认；经鉴定公司对原告持有的房权证东字第XXXX号房产证项下的位于东方市××镇中停车场大门西侧1180.38㎡的涉案房屋自2013年6月13日起至2016年7月31日止的租金进行评估，评估总值为2866466元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1994年1月12日，原海南省东方县交通局与杨溪良签订《联营建设商品房合同》，约定联营期限12年，从出租之日计，并约定商品房建成后由杨溪良出租，租金双方商定，收益按4:6分成。1995年，原海南省东方县交通局又与杨溪良签订《联营建设商品房合同》，约定：联营期限为20年，从1996年8月1日至2016年7月31日，租金双方商定，收益按3:7分成，租不完的间数按3:7分成，由各方自主经营。上述两个合同都约定联营期满后，所有房产归原海南省东方县交通局所有，如原海南省东方县交通局需要本项目土地搞其他项目建设而拆除房产的，需按房产折旧剩余价值（按当时房产价计）赔偿给杨溪良，合同随之终止。两次《联营建设商品房合同》共建好商品房79间，1994年在岛西路段建28间，1995年在东方大道北侧建二层楼共51间和停车场入口混凝土结构大门。1998年11月3日，工交局（原交通局）与杨溪良签订《联营建设商品房补充协议》约定“从1997年7月1日起按原合同规定的比例分成。”即1994年的联营合同约定的12年的联营期限最晚也应从1997年7月1日起算，最晚截止2009年6月30日，1994年建的28间商品房的联营期满应归东方市交通局所有。2000年8月25日，原东方市工业交通局应杨溪良的申请致函东方市房管所，同意将位于九龙大道（原东方大道）停车场大门西侧至转弯角二层共38间办理房产证，房产证有效时间至2016年7月31日止。同月30日，东方市人民政府向杨溪良颁发房权证东字第XXXX号房产证，建筑面积1180.38㎡，有效时间为2016年7月31日止，共38间。2009年7月15日，杨溪良与陈宏敏、翁照明签订《商品房产权转让协议书》，约定杨溪良将位于东方市××道交界处（具体位置和年限以房产证[东字第02157号]标注及杨溪良与原东方县交通局在1994年1月12日和1995年5月8日签订的两份综合停车场投资合同包括补充协议为准）一共81间商品房转让给陈宏敏、翁照明；转让价格为1900000元整；协议签订并付完转让金后，陈宏敏、翁照明对该房产（商品房）拥有使用权和处置权。合同签订后，陈宏敏、翁照明依约向杨溪良支付转让款1900000元后，取得了涉案商品房的使用权，该商品房的后续租金均由陈宏敏、翁照明收取。被告东方市交通局未从上述转让款中获得分成收益。2013年6月13日，东方市交通局与龙升公司签订《房地产项目合作开发合同书》，约定由东方市交通局提供土地，龙升公司提供全部建设资金合作建设一幢办公楼，地块位于东方市××道交汇处，占地面积约2500平方米。合同签订后，龙升公司聘请相关部门对项目用地进行拆迁平整。2014年2月21日，龙升公司因牵涉刑事案件导致公司账户被查封，公司法定代表人汪洋及股东汪林被采取限制人身自由措施，项目建设陷入停滞。2016年5月27日，龙升公司函告东方市交通局继续履行《房地产项目合作开发合同书》。2016年6月21日，东方市交通局复函龙升公司因法规政策限制，东方市人民政府将原交通小区的项目恢复为社会公共停车场建设用地，要求龙升公司配合协商解除原《房地产项目合作开发合同书》事宜。双方协商未果，向法院提起诉讼。案经海南省第二中级人民法院审理，于2017年7月27日作出了（2017）琼97民初28号《民事判决书》。2018年2月6日，杨溪良以双方签订的《联营建设商品房合同》合法有效，被告为建设职工安置房项目拆除了合同项下商铺，应依据合同约定对原告予以拆除赔偿，向本院提起民事诉讼。本院认为，本案的争议焦点是：1.被告是否是本案适格被告，2.原告诉讼主张是否超过诉讼时效，3.涉案房屋在联营期间被拆除的责任归属及赔偿问题。第一，关于被告是否是本案适格被告的问题。根据合同相对性原则，1995年5月8日签订《联营建设商品房合同》的双方系原海南省东方县交通局与杨溪良，杨溪良要求东方市交通局按照《联营建设商品房合同》约定履行赔偿义务，是基于双方合同产生的问题，东方市交通局是本案适格的被告。被告在庭审中辩解称“涉案房屋的权利义务人已转移，因此东方市交通局不是适格的被告。”本院认为，杨溪良基于《联营建设商品房合同》主张权利，合同方是杨溪良和东方市交通局，因此东方市交通局是本案的适格被告。故对被告的上述辩解意见，本院不予采信。第二，关于原告诉讼主张是否超过诉讼时效的问题。虽然涉案房屋于2013年6月被拆除，但杨溪良与案外人杨某、翁照明签订了《商品房产权转让协议书》后，杨溪良认为，该联营合同项下的所有房产均转让给了陈宏敏、翁照明，直至2017年龙升公司提起民事诉讼，海南省第二中级人民法院作出的（2017）琼97民初28号《民事判决书》中阐明杨溪良与杨某、翁照明签订的《商品房产权转让协议书》属无效合同，杨溪良才知道或者应当知道自己的权利受到损害。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”的规定，杨溪良于2018年2月6日提起民事诉讼，并未超过诉讼时效。第三，关于涉案房屋在联营期间被拆除的责任归属及赔偿问题。虽然原、被告于1995年5月8日签订了《联营建设商品房合同》，约定在联营期间原海南省东方县交通局需要项目土地搞其他项目建设拆除房产需按房产折旧剩余价值（按当时房产价计）赔偿给杨溪良，但根据联营合同内容可以看出，杨溪良享有的是联营房屋的部分收益权而非所有权。因此，涉案房屋被拆除后，杨溪良的损失体现为收益的损失。原告主张房屋拆除的损失，实际为联营合同中2013年6月至2016年7月31日租金收益的可期待利益。2009年7月15日，杨溪良与陈宏敏、翁照明签订房屋转让协议书后，将涉案房屋的收益权转让给陈宏敏、翁照明，并通过该协议书获得转让收益，原告现主张的2013年6月至2016年7月31日租金收益损失已实际先行获得，且自此杨溪良并未履行联营合同约定的向东方市交通局分配租金的义务，所以杨溪良在履行联营合同过程中，已违约在先。综上，双方的联营合同自杨溪良转让房产权益后未实际履行。基于民法中的公平原则，杨溪良不仅违约在先，且未实际履行合同义务亦不应期待合同履行后可获得的利益。故杨溪良在通过转让行为获得收益，又未实际履行与东方市交通局签订的联营合同的情况下，主张联营合同项下的可期待利益，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：驳回原告杨溪良的诉讼请求。案件受理费75295.24元（原告已预交），由原告杨溪良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判长 王小娟审判员 覃卫东审判员 李 婕 二○一九年四月二十二日书记员 杨雨桑附：适用本案的法律条文内容《中华人民共和国民法总则》窗体顶端第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。窗体底端《中华人民共和国合同法》窗体顶端窗体顶端窗体顶端第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。窗体底端第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。窗体顶端第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法(http://192.0.100.105/lib/Zyfl/javascript:void(0);)》的规定承担损害赔偿责任。窗体底端窗体底端窗体底端