福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽民终485号 上诉人（原审原告、执行案外人）：程钊辉，男，1982年5月10日出生，汉族，住福建省闽侯县。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国建设银行股份有限公司福州城南支行，住福建省福州市台江区。 主要负责人：陈方兴，该行行长。 委托诉讼代理人：傅程，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李文泊，福建谨而信律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：林慈，男，1990年10月14日出生，住福建省福州市台江区。 上诉人程钊辉因与被上诉人中国建设银行股份有限公司福州城南支行（以下简称建行城南支行）、林慈案外人执行异议之诉一案，不服福建省福州市中级人民法院（2017）闽01民初1089号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 程钊辉上诉请求：撤销一审判决，改判确认程钊辉对福州市台江区茶亭街道广达路222号世贸茶亭臻园3号楼5101单元房产（权证号为榕房权证Ｒ字第××号，以下称为案涉房产）的租赁事实，停止对案涉房产的执行措施，并确认程钊辉享有合法的优先购买权、承租权。事实和理由：程钊辉与林慈间签订的《房产租赁合同》以及《补充协议》均是双方的真实意思表示，合法有效，程钊辉已合法租用案涉房产，且一直及时足额向林慈缴交租金。对于案涉房产被抵押一事，林慈从未告知程钊辉。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十二条和第二十三条的规定，程钊辉作为善意承租人，依法应享有继续承租的权利和优先购买权。建行城南支行虽然设立抵押权在先，但其仅享有优先受偿权，不能排除程钊辉的承租权及优先购买权。 建行城南支行答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。2015年5月8日建行城南支行与林慈办理了案涉房产的抵押登记手续。而程钊辉承租案涉房产的时间是2015年7月6日，显而易见案涉房产的抵押登记手续早于租赁时间，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，程钊辉与林慈间就案涉房产的租赁关系不能对抗抵押权，程钊辉主张其对案涉房产享有继续承租权以及优先购买权均不成立。 程钊辉向一审法院起诉请求：1.立即停止对案涉房产的强制执行，并解除查封；2.确认程钊辉对案涉房产享有优先购买权、承租权；3.本案诉讼费用由建行城南支行及林慈承担。 一审判决查明，建行城南支行与福州开发区闽扬实业有限公司（以下简称“闽扬公司”）、林长挺、李芬兰、林慈、福建省福扬德胜实业有限公司（以下简称“福扬公司”）金融借款合同纠纷一案，一审法院经审理后作出（2015）榕民初字第1326号民事判决：……；八、建行城南支行对林慈提供的本案抵押物，即位于福建省福州市台江区车位的房产〔权证号：榕房权证Ｒ字第××、12××23号〕，有权以拍卖、变卖所得价款，对本判决第一至六项确定的债权，在最高债权额人民币2000万元限度内优先受偿，林慈在实际承担抵押担保责任后，有权向闽扬公司追偿；……。闽扬公司不服一审判决，向福建省高级人民法院提起上诉。福建省高级人民法院作出（2016）闽民终1408号民事裁定，裁定按闽扬公司自动撤回上诉处理，一审判决自裁定书送达之日起发生法律效力。 在（2015）榕民初字第1326号案件的诉讼阶段，一审法院依据建行城南支行的申请作出（2015）榕民保字第630号财产保全裁定书，查封了林慈名下的案涉房产。 （2015）榕民初字第1326号民事判决发生法律效力后，因闽扬公司、林长挺、李芬兰、林慈、福扬公司均未主动履行生效法律文书确定的义务，建行城南支行向一审法院申请强制执行。进入执行后，前述保全措施自动转为执行中的查封。在执行过程中，一审法院于2017年6月21日作出（2017）闽01执19号执行裁定，裁定拍卖上述抵押物单元房等。 在（2015）榕民初字第1326号案件的执行阶段，程钊辉以其享有合法的承租使用权和优先购买权为由提出执行异议，主张其与被执行人林慈曾于2015年7月6日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定林慈将案涉房产出租给程钊辉，租赁期限为2015年7月7日至2021年9月6日。合同还就租金、付款方式、违约责任等其他事项作了约定。 2017年9月18日，一审法院作出（2017）闽01执异218号执行裁定，以程钊辉与林慈签订的租赁合同不得对抗建行城南支行已登记在先的抵押权为由，驳回程钊辉的异议请求。程钊辉不服该裁定，提起本案执行异议之诉。 另查明，建行城南支行与林慈于2015年5月8日办理了案涉房产的抵押登记手续，他项权证号为榕房他证ＦＺ字第××号。 一审判决认为，本案系程钊辉以案外人身份提起的执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条关于“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。”的规定，被执行人林慈未作反对程钊辉异议的意见，故其诉讼地位应为第三人。程钊辉将林慈列为共同被告有误，予以纠正。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条关于“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”之规定，虽然程钊辉提供了租赁合同、银行转账流水，以证明其系案涉房产承租人之主张。但建行城南支行对于案涉房产的抵押权设立于2015年5月8日，先于程钊辉与林慈签订租赁合同的时间2015年7月6日。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条关于“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”之规定，程钊辉无权以其与林慈之间的租赁关系对抗建行城南支行在先的抵押权的实现。程钊辉主张其为善意承租人，但建行城南支行已依照法律规定办理了抵押登记，该抵押登记具有公示公信的效力。程钊辉作为承租人，理应对案涉租赁房产进行了解，其未尽到合理的注意义务，客观上存在过失，不符合法律规定的善意的要件。故对其相应主张，不予采纳。综上，程钊辉对案涉房产主张租赁权的异议不能成立。基于此，程钊辉主张对案涉房产享有优先购买权，亦不能成立，不予采纳。 综上，程钊辉的诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。第三人林慈经合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条、《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，判决：驳回程钊辉的诉讼请求。 对一审判决查明的事实，程钊辉与建行城南支行均无异议，本院对各方无异议的事实予以确认。 本院认为，案涉房产于2015年5月8日办理抵押登记，程钊辉于2015年7月6日与林慈签订租赁合同，因此案涉房产属于抵押权设立后出租的情形，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”规定，程钊辉不能以其与林慈间有关案涉房产的租赁关系对抗建行城南支行的抵押权，其请求确认其享有继续承租案涉房屋的权利，本院不予支持。现建行城南支行已向一审法院申请强制执行案涉房产，程钊辉对案涉房产享有的民事权利并不足以排除强制执行，故程钊辉请求停止对案涉房产的强制执行并解除查封措施依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”规定，承租人行使优先购买权的前提需以“同等条件”，现案涉房屋尚未进入拍卖程序，程钊辉行使优先购买权的条件尚不成就，对其诉讼请求本院不予支持。 综上，程钊辉的上诉理由不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由程钊辉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈敏 代理审判员  林琳 代理审判员  陈梁 二〇一九年四月三十日 法官助理齐传楠 书记员李佳玲