苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初1343号原告：苏州艾诗奈尔商贸有限公司，住所地苏州吴中经济开发区横泾街道上新路****。法定代表人：窦莹，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：汪彧杲、王沁雨，江苏简文律师事务所律师。被告：苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司，，住所地苏州市吴中区吴中大道**法定代表人：王丽，总经理。委托诉讼代理人：陆天滢，公司员工。原告苏州艾诗奈尔商贸有限公司（以下简称艾诗奈尔公司）诉被告苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司（以下简称幸福屯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告艾诗奈尔公司的委托诉讼代理人王沁雨，被告幸福屯公司的委托诉讼代理人陆天滢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾诗奈尔公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还租赁保证金50400元、物业管理费保证金20160元、公共水电费保证金672元，合计71232元及利息（以71232元为基数按银行同期贷款利率自起诉之日起计算至实际给付之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：其与被告曾签订《租赁合同》一份，约定被告将获得全权委托授权的位于122、521室房屋出租给其使用，租赁面积338平方米，租赁期限自2015年10月20日起至2020年10月19日止。如其需要提前解约的，需提前三个月书面通知被告并与被告充分协商且履行完毕相关手续后方可提前解约。被告在其履行完毕相应手续后30日内将租赁保证金扣除一个月的房租10080元后，将剩余部分50400元无息退还。同时，双方签订了《物业管理服务协议书》，约定其向被告缴纳物业管理费保证金20160元、缴纳公共水电费保证金672元。被告在《物业管理服务协议书》终止后30日内全额退还给其。2018年8月30日，其书面通知被告要求提前解约，并于2018年11月30日办理完毕相应的退租手续，被告应按约定于2018年12月30日前退回租赁保证金、物业管理费保证金、公共水电保证金，但被告拖欠至今未退，故诉至法院。被告幸福屯公司辩称：原告要求在2018年11月30日退租，但租金并未缴纳至2018年11月30日，根据协议约定，其有权拒绝退还租赁保证金。原告未按协议约定支付租金且没有履行退租前的各项义务，没有将租赁物及设备设施恢复原状，也没有通过其验收，根据协议约定，其有权拒绝办理解约、拒绝退还保证金。原告承租租赁物以来，未向其提供原告“人均密度未超过20平方米每人”的相关证明文件且存在逾期缴纳租金的违约行为，根据协议约定，租金优惠政策全部不予执行，原告应向其支付全部租赁期间的租金，并按协议约定支付逾期违约金，原告向其缴纳的各项保证金尚不足以抵偿所欠租金，原告无权要求其返还任何款项。如果原告可以提供相关证明文件，应向其或法院提供，以便审核是否符合租金优惠政策。本院经审理认定事实如下：原告艾诗奈尔公司（乙方）与被告幸福屯公司（甲方）签订《租赁合同》一份，约定：甲方将获得全权委托授权的位于122、521室的房屋出租给乙方使用，租赁面积为336平方米，该面积是本合同项下计付包括但不限于租金及物业费的计算依据。租赁物的功能仅限于办公。未经甲方事先书面同意，乙方不得将租赁物用于其他用途或目的，租赁期间不得将租赁物转租。如乙方在入驻4个月后人均密度超过20平方米每人，甲方有权按照30元/平方米收取超出面积的租金。租赁期限为5年，自2015年10月20日起至2020年10月19日止，房屋租金为人民币30元/平方米/月。租金免租期24个月，自2015年10月20日起至2017年10月19日止；租金减半期24个月，自2017年10月20日起至2019年10月19日止；全额租金期12个月，自2019年10月20日起至2020年10月19日止。租赁保证金为60480元，作为乙方履行租赁合同的保证，可用于支付拖欠租金、物业管理费、电、通讯、网络等其他一切费用，支付乙方违约造成的违约金、逾期利息、赔偿损失等。乙方应于合同签订之日起三个工作日内及办理入驻手续前，向甲方一次性支付租赁保证金60480元，并同时向甲方一次性支付物业保证金及能源预付费。租赁期限届满，乙方办理完毕相应的地址迁移及相关的地址手续，且已向甲方交清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定的责任后三十日内，甲方将向乙方无息全额退还租赁保证金。若乙方未履行其相应义务或造成甲方损失，相应费用或损失甲方可直接在该保证金中扣除。如乙方确需提前解约，须提前三个月书面通知甲方并与甲方充分协商且履行完毕相关手续后，方可提前解约：a、乙方按照租赁时原状向甲方交还租赁物；b、交清承租期的租金及其他因合同所产生的费用；c、退租前，乙方需办理完毕相应的地址迁移及相关的地址手续；甲方在乙方履行完毕上述义务后三十日内将乙方的租赁保证金扣除1个月房租，即扣除10080元，将剩余部分50400元无息退还乙方；如果乙方没有提前三个月书面通知甲方相关解约事宜，则甲方有权扣除乙方的保证金作为违约金，乙方应另外付清其他费用。原告艾诗奈尔公司（甲方）又与被告幸福屯公司（乙方）签订《物业管理服务协议书》一份，约定：物业管理费起始收费日期2015年10月20日。甲方自协议签订之日起向乙方缴纳物业管理费，物业管理费标准为10元/㎡，即3360元/月，每月支付一次，支付日期为每月20日，缴纳下月物业管理费。甲方应于协议签订之日起将1个月物业管理费3360元及物业管理费保证金20160元，合计23520元一次性支付给乙方。物业管理费保证金在协议终止后30日内，并在甲方无违约的情况下，由乙方全额退还给甲方。若乙方在协议期内扣除相应损失费或违约金应以书面形式通知甲方，若物业管理费不足以抵偿损失费或违约金，乙方有权继续向甲方追偿。甲方自本协议签订之日起向乙方缴纳1个月的公共水电费保证金计672元。如甲方未能按期缴纳各项费用，乙方有权书面通知甲方立即缴付，甲方逾期3个工作日未能缴付的，须按延迟缴纳天数，按每日1%的标准向乙方缴纳滞纳金；一个月未付的，甲方的物业管理费保证金乙方将不予退还，并通知甲方重新缴纳。2015年10月20日，原告艾诗奈尔公司向被告幸福屯公司支付上述租赁合同、物业管理服务协议书项下租赁保证金60480元、物业管理费保证金20160元、水电费保证金672元。原、被告一致确认：上述租赁合同履行过程中，针对承租房屋122室（面积190平方米），原告已于2017年10月实际退租；针对承租房屋521室（面积146平方米），原告已于2018年8月30日向被告提出退租申请，被告同意按租赁合同约定确认原告于2018年11月30日实际退租。原告结欠被告截至2018年11月30日的租金2190元、物业管理费1460元、水电费688元，原告同意上述结欠款项分别从被告应退租赁保证金、物业管理费保证金、水电费保证金中直接扣减折抵，其中水电费保证金不足以折抵欠付水电费部分从物业管理费保证金中扣减折抵，据此不再主张已折抵部分款项的利息损失。被告确认原告已于2019年1月12日按租赁合同约定办理完毕相应地址迁移及相关工商变更登记手续。原、被告一致确认：租赁合同约定，自原告入驻承租房屋4个月后，如人均密度超过20平方米/人，则被告按照30元/平方米计算超出面积的租金。根据该约定，如自原告入驻承租房屋4个月后截至2017年10月底人数超出16人，之后人数超出7人，则不计算租金；如果人数未能满足相应要求则需按照租赁合同约定交纳租金。基于此，原、被告一致确认由原告提供2016年10月、2017年9月、2018年8月员工人数的相关材料作为确定被告应否在免租期内收取租金的依据。为此，原告陈述其2016年10月有陆雪芳、金宇翔、夏金兰、孙晓龙、陶敬霞、袁本生、程希、陈永康、朱长玉、张莉丽、周珺、郭鹏飞、窦莹、朱倩蓉、谢美春、卢杰、徐欣等全职或兼职员工17人，2017年9月有陆雪芳、金宇翔、夏金兰、陈晓珺、顾潇、付琴、孙晓龙、陶敬霞、袁本生、程希、陈永康、朱长玉、王骏、窦莹、朱倩蓉、谢美春、卢杰等全职或兼职员工17人，2018年8月有陆雪芳、金宇翔、夏金兰、陈晓珺、顾潇、付琴、孙晓龙、陶敬霞、袁本生、程希、王俊、窦莹、朱倩蓉、谢美春、卢杰、方浩等全职或兼职员工16人，并提供了如下证据：（一）苏州市参保单位社会保险费结算表3份，以证明原告分别于2016年10月为5名员工缴纳社保、2017年9月为4名员工缴纳社保、2018年8月为6名员工缴纳社保。（二）《协议书》及陆雪芳、金宇翔身份证复印件、情况说明各1份、收据3份，以证明原告与苏州市金算盘财务服务有限公司签订自2016年1月1日至2019年12月31日的协议书，约定苏州市金算盘财务服务有限公司指派两名员工陆雪芳、金宇翔负责原告的财务工作，进一步证明陆雪芳、金宇翔在2016年10月、2017年9月、2018年8月为原告的兼职员工。（三）与陈永康签订的协议书及陈永康身份证复印件、与朱长玉签订的协议书及朱长玉身份证复印件、与张莉丽签订的协议书及张莉丽身份证复印件各1份、天猫、淘宝网页版截图，以证明原告因在淘宝、天猫平台开设店铺，与陈永康签订自2016年1月1日至2017年12月31日的美工网页设计兼职协议书，与朱长玉签订自2016年1月1日至2017年12月31日的客服兼职协议书，与张莉丽签订自2016年1月1日至2016年12月31日的客服兼职协议书，进而证明陈永康、朱长玉在2016年10月、2017年9月为原告的兼职员工，张莉丽在2016年10月为原告的兼职员工。（四）与程希签订的协议书及程希身份证复印件、与孙晓龙签订的协议书及孙晓龙身份证复印件、与陶敬霞、袁本生签订的协议书及陶敬霞、袁本生身份证复印件、转账凭证、东方购物网页版截图、商标注册申请受理通知书各1份、发票2份，以证明原告因与东方购物平台合作需要，与程希签订自2016年1月1日至2018年12月31日负责东方购物节目直播的厂家代表工作的协议书、与孙晓龙签订自2016年3月1日至2019年2月28日的负责东方购物节目直播的货物入库及退货工作的协议书、与陶敬霞、袁本生签订自2016年1月1日至2018年12月31日的负责东方购物节目直播直播摆台及场景布置的工作的协议书，进面证明程希、孙晓龙、陶敬霞、袁本生在2016年10月、2017年9月、2018年8月为原告的兼职员工。（五）劳动合同书、离职证明、转账凭证各1份，以证明原告与郭鹏飞签订自2016年9月1日至2017年8月31日的劳动合同书，郭鹏飞于2017年1月6日离职，进而证明郭鹏飞在2016年10月为原告的全职员工，处于试用期。（六）前程无忧网页版截图、周珺简历、聊天记录及转账凭证各一份，以证明周珺在2016年10月为原告的全职员工，处于试用期。（七）与夏金兰签订的协议书及夏金兰身份证复印件各1份，以证明原告与夏金兰签订自2016年1月1日至2018年12月31日止的保洁工作协议书，进而证明夏金兰在2016年10月、2017年9月、2018年8月为原告的兼职员工。（八）平台运营合作协议、合作说明、顾潇、陈晓珺、付琴的身份证复印件、委托书各1份、转账凭证2份，以证明原告受苏州美达斯家居有限公司委托与小红书平台合作，销售美达斯品牌产品，与陈晓珺团队签订合作协议，进而证明顾潇、陈晓珺、付琴在2017年9月、2018年8月为原告的兼职员工。（九）实习生劳动合同、王骏身份证复印件、参保申报花名册各1份，以证明原告与王骏签订自2017年9月1日至2018年3月31日止的实习协议书，实习期满后正式入职原告并为其缴纳社保，进而证明王骏在2017年9月为原告的实习生。经质证，被告对以上证据一、二的真实性没有异议，对其余证据均不予认可，认为以上证据不足以认定相关人员在原告承租房屋内办公，原告的员工最多计算为6人，故而人均办公面积大于20平方米，因此原告应对超出部分付款。以上事实，由原告提供的租赁合同、物业管理服务协议书、收据、营业执照及双方当事人陈述等予以证实。本院认为，原、被告签订的租赁合同及物业管理服务协议书均合法有效，双方应当按照约定全面履行各自的义务。根据租赁合同约定，如原告确需提前解约，须提前三个月书面通知被告并与被告充分协商且履行完毕相关手续后，方可提前解约，被告在原告履行完毕相应义务后三十日内将原告的租赁保证金扣除1个月房租，即扣除10080元，将剩余部分50400元无息退还原告。根据《物业管理服务协议书》约定，物业管理保证金在该协议终止后30日内，并在原告无违约的情况下，由被告全额退还给原告。涉案租赁合同及物业管理服务协议书履行过程中，双方一致确认原告就承租的122室房屋已于2017年10月实际退租，就承租的521室已于2018年8月30日提出退租申请而被告亦同意确认于2018年11月30日实际退租，据此可以确认双方之间租赁合同、物业管理服务协议书已于2018年11月30日解除，故而被告理应按约将租金保证金、物业管理费保证金、水电费保证金退还给原告。根据查明的事实，截至2018年11月30日原告结欠被告租金2190元、物业管理费1460元、水电费688元，原告同意上述结欠款项分别从被告应退租赁保证金、物业管理费保证金、水电费保证金中直接扣减折抵，其中水电费保证金不足以折抵欠付水电费部分从物业管理费保证金中扣减折抵，据此，租赁合同和物业管理服务协议书解除之后，被告应返还款项为租金保证金48210元、物业管理费保证金18684元。关于被告辩称原告未能举证在涉案租赁房屋的人口密度未超过20平方米/人，符合合同约定的收取租金条件，其有权以原告交付的租赁保证金、物业管理费保证金扣抵应付租金，为此，原告提交了相应证据以初步证明承租涉案房屋期间所涉承租房屋的人口密度并未超过20平方米/人，进而符合租赁合同约定租金优惠条件，被告虽对此不予认可，但未能就此提供反驳证据，亦未能提供证据证明人口密度超过20平方米/人而符合约定收租条件，更未能提供证据证明其曾在租赁期间向原告提出过该问题以及曾就此向原告主张支付租金，故对被告上述抗辩主张，本院不予采信。关于利息损失，原告拖欠被告租赁合同和物业管理服务协议书解除之前的租金、物业管理费、水电费等未能支付，被告据此扣押相应保证金未退，为此引发双方争议，原告要求被告支付应退款项自起诉日起的利息损失，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州艾诗奈尔商贸有限公司租赁保证金人民币48210元、物业管理费保证金人民币18684元，合计人民币66894元。二、驳回原告苏州艾诗奈尔商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为791元，财产保全费人民币733元，合计人民币1524元，由原告苏州艾诗奈尔商贸有限公司负担人民币107元，由被告苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司负担人民币1417元。被告负担部分已由原告预交，被告苏州幸福屯电子商务产业发展有限公司于本判决生效之日起十日内直接给付，原告苏州艾诗奈尔商贸有限公司预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 王丽娜二〇一九年四月三十日法官助理 陈汉东书 记 员 邱 阳