广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初5843号原告：张波，男，1989年4月3日出生，汉族，住江西省宜春市奉新县，被告：张军，男，1985年11月17日出生，汉族，住湖北省天门市，被告：朱盛，男，1992年9月22日出生，汉族，住湖北省天门市，原告张波与被告张军、朱盛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张波及被告张军到庭参加诉讼。被告朱盛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付购房款85000元；2.两被告向原告支付违约金800000元。事实和理由：2017年8月31日，原告与被告张军、朱盛协商一致，将原告位于广东省佛山市顺德区容桂街道XX号的房产转让给被告，并于当天签订《物业买卖合同》，约定付款方式为先付定金500000元，过户后三天付清所有尾款。案涉房屋于2018年1月25日过户，但原告一直未收到房屋的尾款。原告多次催收，但两被告不接电话，也不支付欠款。被告张军辩称，原告并未将案涉房屋过户到被告张军的名下。被告张军已依合同约定支付了全部购房款，原告诉请被告张军支付房屋尾款85000元没有事实依据。被告张军没有违约，不应向原告赔偿违约金。被告朱盛未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告举证了原告的身份证复印件、两被告的身份证复印件、《物业买卖合同》、《借条》、《协议书》、不动产登记信息查询结果各一份，上述证据真实、合法，与本案存在关联，本院均予以采信。原告另举证光盘两只，分别载有原告与被告张军的对话录音及原告与被告朱盛的对话录音各一段，被告张军对载有其与原告对话录音的光盘的真实性无异议，由两段通话录音的内容也可确认与原告对话的人分别是被告张军和被告朱盛，故对原告举证的两只光盘，本院予以采信。被告张军、朱盛没有提交证据。本院经审理认定事实如下：2017年8月31日，原告张波在卖方（甲方）处签名并捺印，被告张军在买方（乙方）处签名并捺印，佛山市南海区金匙房地产中介服务部在经纪方（丙方）处加盖公章，签订《物业买卖合同》，载明：甲方愿意将位于广东省佛山市顺德区容桂街道XX号的房产售予乙方；该物业总成交价为人民币2000000元；买卖双方同意用一次性付款方式进行交易，乙方在2017年8月31日以现金方式向甲方支付定金500000元，甲方向银行还清该物业原贷款余额当天，乙方向甲方支付首期房款730000元，余款70000元由乙方在双方到政府不动产部门过户当天全部付清；甲乙双方约定相互违约责任金为800000元，不含其他损失。2017年9月14日，原告在甲方处签名并捺印，被告张军在乙方处签名并捺印，案外人曾某在丙方处签名并捺印，签订《协议书》，载明：甲、乙、丙经友好协商，就乙方向甲方购买位于广东省佛山市顺德区容桂街道XX号房产的相关事宜达成如下意见，甲方同意将合同物业以2000000元的价款出售给乙方，乙方同意购买；甲方确认其目前尚存在如下债务未履行，甲方与佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司商品房销售合同纠纷执行一案［案号为（2017）粤0606执5114号］中的债务，尚欠丙方借款本金265000元；尚欠中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市顺德支行物业按揭贷款约700000元（以邮政银行实际核准的金额为准）；甲、乙双方同意，本合同第二项确定的债务由乙方直接从购房款中代甲方向对应的债权人偿还，剩余款项再支付给甲方，上述款项支付方式为在甲方至公证处办理完房屋过户手续（甲方委托朱盛代表甲方办理合同房屋的一切过户手续）后，甲方应立即与佛山市顺德区人民法院联系，约定处理（2017）粤0606执5114号执行案的时间，甲、乙双方按照佛山市顺德区人民法院确定的时间和金额处理完上述执行事宜，甲乙双方需同时在场；乙方按照上述约定履行付款义务后，甲方配合乙方要求佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司及佛山市顺德区人民法院办理案涉房产的解封手续；在佛山市顺德区人民法院办理完房屋的解封手续后，或者本协议签订后十个工作日内（以先到为准），甲方应向邮政银行申请提前还贷，乙方按照邮政银行提前还贷的通知时间将还贷金额存入银行指定账户（甲方应在收到银行的还贷通知当日将还贷时间及金额告知乙方）；乙方在办理房屋递件手续后三个工作日内将剩余购房款［2000000元扣减已支付的定金500000元、扣减（2017）粤0606执5114号案支付款项、扣减邮政银行还贷金额、扣减曾某的265000元］以转账的方式支付给甲方，甲方的收款账号为户名张波，开户行中国农业银行股份有限公司顺德锦园支行，账号62×××77；乙方应在取得房产证后七个工作日内向曾某支付265000元；若乙方在合同签订后，未按照合同的约定履行付款义务，甲方有权收回房屋，并要求乙方支付违约金200000元；基于2017年8月31日甲方与乙方签订了一份《物业买卖合同》，约定了关于购买合同房屋的事项，该《物业买卖合同》中约定与本合同冲突的，以本合同为准。2018年2月5日，被告朱盛登记为案涉房产的权利人。2018年3月3日，被告张军签名并捺印，立下《借条》一份，载明：今借到张波人民币85000元。被告张军、朱盛约定将被告张军购买的案涉房产登记在被告朱盛名下，原告张波向被告张军催收购房款时，被告张军出具了上述《借条》交原告收执。本院认为，依据原告所举证据，可知被告张军要求原告将案涉房产过户至被告朱盛名下，案涉房产虽登记在被告朱盛名下，但被告张军才是实际购买人，故原告与被告张军之间形成房屋买卖合同关系，该合同关系是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告张军辩称其已依合同约定支付了全部购房款，但未能举证予以证明，本院不予采信。依据原告举证的《借条》及录音光盘，本院对被告张军欠原告张波购房款85000元未付的事实予以确认，原告诉请被告张军支付购房款85000元合法有据，本院予以支持。被告张军作为案涉房产的实际购买人，理应依约支付购房款，被告张军辩称原告并未将案涉房屋过户到被告张军的名下，被告张军没有违约无事实依据，本院不予采信。原告与被告张军就买卖案涉房产的相关事宜先后签订了《物业买卖合同》与《协议书》，并约定两者如有冲突，以《协议书》中的约定为准。案涉房产已于2018年2月5日依被告张军的要求登记至被告朱盛名下，依据《协议书》中的约定，被告张军应于取得房产证后七个工作日内完成案涉购房款的支付义务，而其至今仍欠原告85000元购房款未付，其行为已构成违约。原告诉请被告张军支付违约金合法有据，本院予以支持，但因原告主张的违约金过高，本院依法予以调整，酌定被告张军应向原告支付违约金20000元，对原告超出合理范围的诉讼请求，本院不予支持。被告朱盛虽登记为案涉房产的权利人，但被告张军是案涉房屋买卖合同的实际买受人，相关的合同义务均应由被告张军履行，原告未能举证证明被告朱盛负有支付案涉房屋购房款的相关义务，原告诉请被告朱盛支付购房款及违约金理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张军于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告张波支付购房款85000元；二、被告张军于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告张波支付违约金20000元；三、驳回原告张波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为6325元（原告已预交），由原告张波负担5575元，由被告张军负担750元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁萌二〇一九年四月二十二日书记员  黄瑞