河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0303民初738号原告（反诉被告）：洛阳天翔土产杂品有限公司，住所地洛阳市老城区中州东路322号。法定代表人：季学录，该公司总经理。委托诉讼代理人：张建旺，该公司副经理。委托诉讼代理人：闫建国，河南荣信律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：洛阳市西工区人民政府，住所地洛阳市西工区行署路3号院。法定代表人：王进，该区区长。委托诉讼代理人：孙国宾，河南智明律师事务所执业律师。原告洛阳天翔土产杂品有限公司（以下简称天翔公司）与被告洛阳市西工区人民政府（以下简称西工区政府）合同纠纷一案，本院受理后，西工区政府提起反诉，本院适用简易程序，对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。天翔公司的委托诉讼代理人张建旺、闫建国，西工区政府的委托诉讼代理人孙国宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天翔公司向本院提出诉讼请求：1、判令西工区政府赔偿天翔公司修复被拆迁房费用87510元；2、判令西工区政府赔偿天翔公司租金损失224000元（计算自2013年10月至2014年5月，共8个月，月租金28000元）；3.西工区政府承担本案诉讼费。事实和理由：2013年11月12日，西工区政府和天翔公司签订《九都路改造提升项目行政事业单位补偿协议书》，约定拆除天翔公司位于九都路××号门面房127平方米，赔偿款为787699.6元。合同签订后，天翔公司将房产腾空向西工区政府交房，但西工区政府仅拆除证外临街门面房房产41平方米，剩余房屋不再拆除，又于2014年5月将未拆房产返还给天翔公司，期间造成天翔公司重大租金损失。天翔公司属亏损企业，公司收入仅靠房屋租赁来维持职工生活，由于西工区政府拆迁造成停租8个月，租赁损失每月28000元共计224000元，造成职工生活费不能正常发放，引起职工极度不稳定。2014年5月，西工区政府雇施工队仅对未被拆迁的临街房进行简单修复就向天翔公司交付，因工程质量低劣，造成雨天房顶漏水不断，2015年6月房屋出租后因雨天漏水致使租赁户装修受损，影响正常经营，并主张赔偿，天翔公司无奈只好出资87510元多次进行修复。西工区政府的行为给天翔公司造成巨大经济损失，为维护自身合法权益，特提起诉讼。西工区政府辩称，西工区政府与天翔公司签订拆迁补偿协议，并于2013年11月15日支付拆迁补偿款后，天翔公司被拆迁房屋已全部被征收，天翔公司不再享有房屋所有权。天翔公司仍未归还西工区政府多付的补偿款，西工区政府仅是将未拆迁房屋交给天翔公司管理。天翔公司不享有未拆除房屋的物权，其它用益物权也不能主张。西工区政府拆除的是天翔公司房产证外的房屋，该房屋属于非法建筑，不应享受合法权益。未拆迁房屋交付天翔公司管理后的1年3个月内，天翔公司从未反映过房屋漏水，西工区政府拆迁指挥部人员在本次诉讼前也从未接到天翔公司关于漏水的反映。2015年西工区政府对拆迁后的加固进行了较大的投入，房屋结实耐用及其它功能都得到了极大的提升，不可能出现漏水问题，其损失根本不存在。西工区政府向本院提出反诉请求：1.判令天翔公司向西工区政府支付756990元的利息，自2014年6月起开始至清偿之日止（按三到五年期贷款年利率4.75%），截止2019年3月18日利息暂计为173793元；2.反诉费用由天翔公司承担。事实和理由：西工区政府和天翔公司签订《补偿协议书》后，合同并未全部履行，但西工区政府已经按照协议书向天翔公司全额支付了补偿款，因西工区政府仅拆除了天翔公司41平方米的房屋面积，天翔公司应归还多支付的补偿款。西工区政府向天翔公司交付房屋后，天翔公司应向西工区政府归还多支付的补偿款，但至今仍未归还，西工区政府已向法院提起诉讼，现提起反诉，请求天翔公司支付延期归还补偿款的利息。天翔公司对西工区的反诉辩称，西工区政府的反诉请求不能成立。1.西工区政府的利息计算是从2014年开始计算的，事实上在2014年将未拆迁房返还给天翔公司后，双方并未进行结算，因此在没有结算来计算利息没有依据；2.双方账目并未结清，在2017年西工区政府告知天翔公司返还多付的拆迁款，当时天翔公司已经就相关修补费用等向西工区政府告知，双方没有达成共识，在双方账目没有算清之前，让没有过错的天翔公司承担利息是于法无据的。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行质证，并认定事实如下：1.2013年11月12日，西工区政府（甲方）与天翔公司（乙方）签订《九都路改造提升项目（西工区段）行政企（事）业单位补偿协议书》一份，约定：依据《西工区政府关于九都路改造提升项目（西工区段）国有土地上房屋征收的决定》和《九都路改造提升项目国有土地上房屋征收补偿安置方案》，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋补偿安置事宜达成协议；房屋所在地点为洛阳市西工区九都路××号；房产证内面积为71平方米，房产评估单价为8753元/㎡，上浮20%后补偿款计745755.6元，房屋证外面积56平方米，房屋重置成本单价为749元/㎡，补偿款计41944元，两者补偿款合计为787699.6元；搬迁期限为2013年11月13日前，乙方须于此期限内将拆除范围内房屋搬迁完毕并移交给甲方，甲方当日向乙方支付补偿款。2013年11月15日，西工区政府向天翔公司支付补偿款787699.6元。2.2015年8月12日，天翔公司向西工区政府提交的《天翔公司关于对九都路××号院门面房拆迁补偿款的请求解决方案》载明：区指挥部原计划拆除天翔公司门面房127平方米，后因指挥部对该处房产拆迁范围变更，仅拆除了41平方米；2014年5月，指挥部对该房屋进行加固恢复后交给天翔公司管理，由于天翔公司费用开支缺口大，该补偿款到账后列支应急费用使用，故导致该补偿款未能及时与指挥部协商分配解决方案；门面房实际被拆除面积是41平方米，指挥部认定是产权证证外面积，只能按成本价749元/㎡进行补偿，天翔公司认为这样公司损失太大，因对外租赁是按面积大小计算租金收入的，目前租赁价格为150元/㎡，一年租金是73800元，天翔公司意见是按拆迁时房产评估价8753元/㎡补偿，即358873元；房产从动员拆迁到恢复原状交还实际影响公司收入8个月时间，应补偿天翔公司租赁收入损失224000元；根据以上二项因素该处房产的补偿款应退还204826.60元给指挥部。3.天翔公司提供的《房屋租赁合同》显示：2014年6月1日，天翔公司将包括涉案房产在内的房屋316.28平方米租赁给百岁餐饮经营餐饮使用，年租金336000元、月租金2800元。4.天翔公司提供的记账凭证及发票显示：天翔公司修复房屋花费87510元。天翔公司称修复原因系涉案房产未拆除部分返还后房顶出现漏水情况，共修复三次，分别为2015年7月、2016年5月、2016年10月。5.2016年8月10日，西工区政府向本院提起诉讼，要求天翔公司返还拆迁补偿款756990.6元。本院审理后作出判决，对西工区政府的诉求予以支持。本院认为，西工区政府与天翔公司签订《拆迁补偿协议》后，在拆除房产过程中，因涉及其他建筑安全，西工区政府仅拆除部分房产，其余未拆除部分修复加固后交还给天翔公司，系合同在履行过程中，因出现不可抗力导致合同解除。合同法规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，西工区政府有权要求天翔公司返还未拆除部分的房产补偿款；因拆除部分不可能恢复原状，天翔公司有权对拆除部分房产的补偿款不予返还，且有权要求西工区政府赔偿其因此而受到的损失。涉案房产在拆迁前系商业用房，因拆迁导致房产无法出租使用，天翔公司主张从动员拆迁到接收未拆迁房屋期间的租金损失，于法有据，本院予以支持。天翔公司主张租金损失按每月28000元标准计算，有其提供的租赁合同为据，且该租赁合同时间与拆迁期间较为接近，且租赁合同约定的房产面积少于拆迁之前房产的面积，故本院予以认定；拆迁协议签订时间为2014年11月，天翔公司主张从动员拆迁2014年10月起计算租金损失，符合常理，结合西工区政府交回未拆除房产的时间，对天翔公司主张的8个月租金本院予以认定。综上，西工区政府应支付天翔公司租金损失224000元。天翔公司主张修复交还的未拆除房产漏水问题而支出的87510元，但并无证据证明漏水问题与西工区政府拆除部分房产之间存在因果关系，且并无证据证明在漏水问题出现后向西工区政府反映过，故对此本院不予支持。西工区政府与天翔公司对退还补偿款项的问题上存在分歧，一直未达成一致意见，西工区政府主张从2014年6月起计算未退补偿款项的利息，本院不予支持，应从其向本院主张权利之日起计算，即2016年8月10日。西工区政府主张按年利率4.75%标准计算利息，不超过相关法律规定，本院予以认定。西工区政府因负有向天翔公司支付租金损失的义务，故该租金损失应从退还的补偿款项中予以扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（一）、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、洛阳市西工区人民政府于本判决生效后十日内支付洛阳天翔土产杂品有限公司租金损失224000元。二、洛阳天翔土产杂品有限公司于本判决生效后十日内支付洛阳市西工区人民政府未退还补偿款项的利息损失，以532990.6元为基数，按年利率4.75%，从2016年8月10日计算至补偿款项实际退还之日止。三、驳回洛阳天翔土产杂品有限公司的其他诉讼请求。四、驳回洛阳市西工区人民政府的其他反诉请求。如洛阳天翔土产杂品有限公司或洛阳市西工区人民政府未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2986.5元，由洛阳天翔土产杂品有限公司负担839元，洛阳市西工区人民政府负担2147.5元；反诉受理费1888元，由洛阳市西工区人民政府负担1172元，洛阳天翔土产杂品有限公司负担716元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘伟国二〇一九年四月十八日书记员  丁 妍