上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初2222号原告：张欣，女，1955年8月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：钱肇智，男，1955年10月25日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：邢放，上海汇银律师事务所律师。委托诉讼代理人：於飞，上海汇银律师事务所律师。被告：刘林修，男，1988年4月1日出生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：蒋祖蓉，上海华洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓琳，上海华洲律师事务所律师。被告：周琦，男，1977年6月7日出生，汉族，住上海市。原告张欣、钱肇智与被告刘林修、周琦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月26日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人邢放、被告刘林修到庭参加诉讼。被告周琦经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张欣、钱肇智向本院提出诉讼请求：1、判决刘林修与周琦签订的关于上海市徐汇区余庆路XXX号三楼(含二层半)房屋的租赁合同无效；2、刘林修立即搬离上海市徐汇区余庆路XXX号三楼(含二层半)房屋。事实和理由：张欣系余庆路XXX号三楼公房的承租人，钱肇智系张欣配偶。2016年10月27日，钱肇智与周琦签订房屋租赁合同，将上述房屋出租给周琦居住使用，合同约定未经出租人同意不得改变用途即不得转租，否则出租人有权解除合同。合同签订后，钱肇智将房屋交付周琦。后两原告发现周琦假冒张欣签名，将周琦和张欣列为共同出租方，与刘林修签订书面租赁合同，将房屋转租给刘林修使用。原告认为，该转租合同中周琦无出租房屋的资格，他的签字未经张欣追认当属无效。刘林修占有使用房屋无法律依据，应搬离房屋，故原告提起本案诉讼。刘林修辩称，不同意原告的诉请。刘林修与周琦签订租赁合同有效，周琦称其是公房承租人张欣的丈夫，并向刘林修出示了结婚证、身份证，刘林修认为周琦是有权出租房屋方与其签订了租赁合同。原告对周琦转租事宜是知晓且同意的，刘林修在拿到房屋后对房屋进行了整体装修，原告作为房东不可能不知情，在刘林修装修完后才提出不知晓不符合常理，原告在六个月内未提出异议，其诉请不应被支持。按常理，若原告不同意转租，原告是不可能拿得到周琦与刘林修的租赁合同，所以原告与周琦存在利益关系，是原告授权周琦出租房屋。且为了保护刘林修的利益，从公平合理的角度，不应认定合同无效。周琦未作答辩。本院认定事实如下：上海市余庆路XXX号(独用部位三层东间、三层后间、晒台搭建间、三层亭子间、晒台、三层小卫生间)房屋(以下简称涉案房屋)承租人系张欣。张欣、钱肇智系夫妻关系。2016年10月27日，钱肇智(出租方，甲方)与周琦(承租方，乙方)签订上海市房屋租赁合同，约定：房屋坐落余庆路XXX号三楼，建筑面积32平方米；租赁期自2017年1月1日起至2019年12月31日止；每月租金4500元。乙方在租赁期内，未经过甲方同意，乙方不得擅自将该房屋进行转租、转让、不得群租，如有该行为甲方有权终止该合同，并由乙方承担违约责任；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金：……乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的……。合同签订后，钱肇智向周琦交付房屋。2018年，周琦(出租方，甲方)与刘林修(承租方，乙方)签订上海市房屋租赁合同，约定：房屋地址为余庆路XXX号二层半西间、三层东间、三层西间、阳台，房屋建筑面积/使用面积36.2平方米以红卡面积为准；甲方承诺自己为该房屋的所有权人(或使用权人或其他有权出租该房屋的权利人的全权代理人)；甲乙双方共同承诺：合同租赁期间乙方拥有该房屋的转租权，除乙方之外的其他人无权转租该房屋。乙方将对该房屋进行全新装修，装修完毕后乙方有权出租给自己指定的使用人使用，甲方对此清楚并认同。甲方于2018年6月20日交付该房屋，租赁期为2018年6月20日至2026年9月19日(2018年6月20日至2018年9月20日为免租期3个月)。租金为每年60,000元,每三年月租金递增5%，租金以每2年支付一次。乙方于2018年6月10日签订上海市房屋租赁合同当日支付甲方贰年租金，以后租金每贰年支付一次，先付后用，提前7天支付房屋租金。甲方同意乙方在租赁期间对房屋进行设计和装修，装修风格由乙方确定，所有的装修工程费用由乙方承担。合同结束后乙方添置的电器、家具和可拆除的装饰品以及固定装修全部留给甲方。合同尾部甲方落款处签署了“周琦”“张欣”两姓名。审理中，原告表示此处“张欣”签名并非本人所签。刘林修表示其于2018年6月与周琦签订该租赁合同时，届时张欣没有到场。2018年6月11日，周琦(甲方)与刘林修(乙方)签订《补充条款》，约定甲方同意乙方装修做阁楼，如若阁楼做不起来或者有邻居投诉拆除，则甲方如数退还乙方租金与押金。甲乙双方协商租金每2年支付一次12万元整，首次支付10万元整，剩下2万元在2019年2月31日之前支付。另查明，张欣、钱肇智以与本案相同事实和理由起诉周琦[案号：(2019)沪0104民初3427号]，要求1、确认钱肇智与周琦签订的关于上海市徐汇区余庆路XXX号三楼(含二层半)房屋的租赁合同于诉状副本送达之日解除；2、周琦于上述合同解除后立即向张欣、钱肇智返还上海市徐汇区余庆路XXX号三楼(含二层半)房屋，并支付使用费(按照每日225元的标准，自合同解除之日起至实际返还之日止)；3、周琦将上海市徐汇区余庆路XXX号三楼(含二层半)房屋恢复原状。该案正在审理中。审理中，张欣、钱肇智确认其诉请一主张的部位及出租的部位即为租赁凭证记载的所有部位；刘林修确认其自周琦处承租的部位与张欣、钱肇智主张的部位一致，即租赁凭证记载所有部位。审理中，原告表示是去年年底通过邻居得知涉案房屋被转租。以上事实，除双方当事人陈述一致外，另有租赁凭证、结婚证、户口簿、房地产租赁合同等证据证实，本院予以确认。刘林修出示2018年6月9日《居间协议》、2018年6月11日《授权委托书》、录有周琦与张欣结婚证的视频一段，拟证明周琦与刘林修签订的租赁合同合法有效；经质证，原告对此不认可，刘林修出示的结婚证上张欣出生日期与原告张欣出生日期不一致，本院认为，上述材料真实性无法确认，故对上述证据，不予认定。本院认为，钱肇智受张欣委托与周琦签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。承租人未经出租人同意擅自转租第三人的，转租合同无效。本案中钱肇智与周琦签订的租赁合同明确约定周琦不得擅自转租，周琦在未经出租人张欣、钱肇智同意的情况下，擅自将房屋转租给刘林修。原告认为其在2018年年底知道转租的事实后，即于2019年1月11日来院起诉，以其实际行为表示了对转租行为的不认可，刘林修认为原告授权周琦转租、知道转租事实超过六个月的抗辩未提出异议应视为认可周琦的转租行为，对此刘林修并未提供证据证明原告已知晓转租超过六个月，故对刘林修的辩称本院不予采信。周琦、刘林修之间的房屋租赁合同无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有返还必要的，应当折价补偿。故对原告要求被告迁出房屋的诉请，依法予以支持。周琦经本院合法传唤未到庭，视为自行放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、确认周琦与刘林修签订的关于上海市徐汇区余庆路XXX号三楼的上海市房屋租赁合同无效；二、刘林修于本判决生效之日起十日内搬离上海市徐汇区余庆路XXX号三层东间、三层后间、晒台搭建间、三层亭子间、晒台、三层小卫生间，将上述房屋返还给张欣。案件受理费减半收取计4,447元，由周琦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇一九年四月十日书记员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。