河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终1446号上诉人（原审被告）：河南盛洲置业有限公司，住所地河南省西平县柏亭街道办事处范楼5组。法定代表人：田进军，该公司经理。委托诉讼代理人：冯新平，河南新义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵某，女，汉族，1972年10月5日出生，住河南省新郑市。被上诉人（原审原告）：崔某，男，汉族，1974年3月6日出生，住河南省西平县。二被上诉人委托诉讼代理人：栗俊华，河南博建律师事务所律师。上诉人河南盛洲置业有限公司（以下简称盛洲公司）与被上诉人赵某、崔某商品房销售合同纠纷一案，不服河南省西平县人民法院（2018）豫1721民初5016号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年4月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人盛洲公司的委托诉讼代理人冯新平，被上诉人赵某、崔某的委托诉讼代理人栗俊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛洲公司上诉请求：1、请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。2、一二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人签订的是认购合同，仅是预定商品房的协议，不是正式的商品房买卖合同。上诉人多次通知被上诉人签订正式的商品房买卖合同，但被上诉人一直不与上诉人签订，也不缴纳购房的各项税费，导致办理房产证的相关工作无法进行，是被上诉人违约而不是上诉人违约。2、被上诉人的房屋认购合同第三条中第2条的手写内容无上诉人加盖公章确认，对答辩人不具有法律约束力。3、上诉人开发的项目不是通常理解的房地产开发项目，而是新型农村社区建设项目，因政府方面的原因，导致有些手续批下来的时间较晚，导致目前无法办理（分户）房产证，属不可抗力因素，不应承担任何违约责任。赵某、崔某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。赵某、崔某向一审法院起诉请求：1.要求盛洲公司协助其办理房屋所有权证；2.要求盛洲公司支付违约金117018元（自2015年9月25日至2018年12月6日），剩余违约金支付至实际办理房产证之日止；3.本案的诉讼费及保全费由盛洲公司负担。一审法院认定事实：2013年9月13日，赵某、崔某、盛洲公司签订“紫荆城房屋认购合同”，出卖人（甲方）为盛洲公司，买受人（乙方）为赵某、崔某，合同载明“……第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于中成大道与雪松路交汇处西南侧的地块使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】紫荆城。第二条买受人所购商品房的基本情况：……第17幢东一单元501号房屋，户型为三室两厅两卫……。第三条签订商品房合同的日期及交房日期：2013年9月13日，签订商品房合同及交待相关文书。1、交房时，甲方应向乙方提供住宅使用说明书和住宅质量保证书。2、甲方应于2014年10月1日前向乙方交房，甲方在办理交房后360个工作日内办理房屋产权证。甲方在合同规定时间没有交房或没有办理商品房产权证和土地使用证，乙方有权要求甲方按总房价款的1%的月利息支付违约金给乙方，以此作为违约金。……第四条计价方式与价款及付款方式和期限：1、面积的计价：……。2、……该商品房单价为（人民币）每平方米2370.59元，总金额为（人民币）叁拾万零伍仟元整。3、买受人按下列第1种方式按期付款：（1）一次性付款：乙方在签订本认购合同当日内一次性付清总房款￥305000元整。……第六条合同签订后，甲方无正当理由解除合同或未履行合同任何一项义务或承诺，或因甲方原因导致乙方未能获得该房屋所有权的，甲方应双倍返还乙方的购房款项。”。赵某、崔某的代理人崔建国、盛洲公司的置业顾问李婷婷在合同签字，盛洲公司在合同上盖合同专用章。2013年9月13日及25日，赵某、崔某分两次向盛洲公司支付房款305000元。本案所涉房屋至今未办理房屋产权证。原判另查明，盛洲公司取得了土地使用证。2018年2月28日，盛洲公司取得建设用地规划许可证。2018年7月20日，被告取得建设工程规划许可证。2018年7月31日，盛洲公司取得建筑工程施工许可证。2018年9月4日，盛洲公司取得商品房预售许可证。一审法院认为，赵某、崔某与盛洲公司签订的认购合同系双方真实意思表示，且不存在法律规定的无效情形，应为有效合同，双方均应按合同的约定全面履行自己的义务。商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案所涉合同所约定内容符合商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，故盛洲公司辩称双方所签订的仅为认购合同而不是商品房买卖合同，理由不当，不予采纳。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。赵某、崔某购买盛洲公司开发的房屋属不动产，故赵某、崔某要求盛洲公司协助其办理房屋所有权证，证据充分，理由正当，予以支持。双方签订的合同系填充式的，部分内容均为手写，盛洲公司辩称关于“甲方在办理交房后360个工作日内办理房屋产权证”系手写内容，无盛洲公司的盖章确认，对其不具有法律约束力，但并未提供足够证据予以反驳，故其辩称理由不当，不予采纳，故盛洲公司应于交房后360个工作日内为赵某、崔某办理房屋产权证。双方在合同中约定了办理房屋所有权登记的期限及违约金的计算方法，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，该约定合法、有效，对双方具有法律约束力。双方约定的交房日为2014年10月1日前，一年的工作日为250天，故盛洲公司应于2016年3月15日前为赵某、崔某办理房屋产权证书。因盛洲公司的原因致使赵某、崔某在双方约定的期限未能取得房屋权属证书，故盛洲公司应当承担自其违约之日即2016年3月16日起按双方约定的计算方法支付违约金的违约责任，即以房屋总价款305000元为基准，按月利率1%计算违约金。赵某、崔某要求盛洲公司自2015年9月25日起承担违约责任并计算违约金不当，应自2016年3月16日起计算违约金，盛洲公司辩称违约金过高，理由适当，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、河南盛洲置业有限公司于判决生效后十日内协助赵某、崔某办理本案所涉房屋的产权证书。二、河南盛洲置业有限公司于判决生效后十日内向赵某、崔某支付违约金（违约金的计算以305000元为基数，按月利率1%自2016年3月16日计算至本判决确定的支付之日止）。三、驳回赵某、崔某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1321元，财产保全费1120元，共计2441元，由河南盛洲置业有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，赵某、崔某与盛洲公司签订的《紫荆城房屋认购合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行自己的义务。双方在合同中约定了办理案涉房屋所有权登记的期限及违约金的计算方法，因盛洲公司存在违约行为，致使赵某、崔某未在双方约定的期限取得房屋权属证书，故盛洲公司应当承担自其违约之日即2016年3月16日起按双方合同约定的计算方法向赵某、崔某支付违约金的责任，故原判判决盛洲公司协助赵某、崔某办理本案所涉房屋的产权证书并向赵某、崔某支付逾期办理房屋所有权登记的违约金有事实及法律依据。综上所述，河南盛洲置业公司的的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2642元，由上诉人河南盛洲置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘称心审判员  赵 飞审判员  李屹东二〇一九年四月二十六日书记员  魏 冉