广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初5147号原告：中山市东方花园物业管理有限公司，住所地广东省中山市东升镇东方花园东部。法定代表人：谭锦池。委托诉讼代理人：欧阳艳君，广东中亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王柳燕，广东中亿律师事务所辅助人员。被告：卢开颜，男，1982年4月14日出生，汉族，住广东省高州市。委托诉讼代理人：颜美林，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：张虹，广东洋三律师事务所律师。原告中山市东方花园物业管理有限公司(以下简称东方公司)与被告卢开颜物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，原适用小额诉讼程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。2018年7月10日的庭审，原告东方公司的委托诉讼代理人欧阳艳君，被告卢开颜到庭参加诉讼；2018年9月25日的庭审，原告东方公司的委托诉讼代理人欧阳艳君、王柳燕，被告卢开颜的委托诉讼代理人张虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方公司向本院提出诉讼请求：卢开颜向东方公司支付物业管理费3575元，水费1116元、电费6457.5元及滞纳金（按日息千分之三，自2016年4月15日起计付至实际清偿之日止）。诉讼中，东方公司增加诉讼请求为物业管理费3718元、水费1618元、电费6821元。事实与理由：东方公司受中山市东方实业有限公司委托，为中山市东方花园提供物业管理服务。卢开颜是位于中山市××镇东方花园××房屋的业主。截至起诉之日，经东方公司多次催收，卢开颜仍拖欠物业管理费、水电费合计11148.5元未付。故东方公司起诉要求解决。卢开颜答辩称：卢开颜在2015年4月10日收到通知，东方公司在2015年7月1日退出小区的管理，然后卢开颜继续向东方公司缴纳物业管理费、水电费至2016年4月15日。后来卢开颜没有再缴纳费用，也没有物业管理公司找过卢开颜要求其缴纳，也没有发公告要求业主继续缴纳物业管理费。业主曾经主动打电话给东方公司要求缴纳物业管理费及要求东方公司清理门口垃圾，但东方公司都没有给予答复。东方公司、卢开颜围绕诉讼请求依法提交了证据。本院对证据进行了审查，并在卷佐证。根据东方公司、卢开颜陈述及其提交的证据，本院经审查认定事实如下：卢开颜是位于中山市××镇东方花园××号房地产【房产证号：02××08、土地证号：国（2010）易090049】的权利人，该房产的建筑面积为118平方米。1998年8月1日、2015年1月1日、2018年1月1日，中山市东方实业有限公司(以下简称东方实业）作为甲方与东方公司作为乙方签订中山市住宅小区物业管理合同，约定东方实业委托东方公司对位于中山市东升镇聚贤路（管理区）的东方花园进行物业管理。2007年4月30日，东方花园业主会发出会议决议，称同意自2007年5月1日起东方花园的物业管理费由1.1元/平方米调整为1.21元/平方米。2012年4月5日，东方公司向东方花园业主会发出关于调增管理费的紧急联系函，称自本年度5月1日起，管理费从1.21元/平方米调增至1.8元/平方米。2015年4月10日，东方公司发出关于退出东方花园物业管理的通知，称自2015年7月1日起退出东方花园的物业管理，要求各业主向东方公司缴清2015年6月30日前应缴的物业管理费、水电费等各种费用。同日，东方公司向全体业主发出关于花园内水电情况的通知，称将于2015年7月1日起退出东方花园的物业管理，同时不负责小区的水电抄表到户、代收代缴水电费、小区内供水、供电设施的维修及管理工作。从本月起至6月30日，东方公司按代收到用户水费、电费的实际金额向供水公司、供电公司缴交，用户拒缴部分无力垫付。2017年7月18日，东方公司委托中山市东升镇法律服务所向卢开颜发出函件，称卢开颜拖欠2016年4月至2017年7月期间的物业管理费2288元，水电费7025元，滞纳金2093元，合计11406元。要求卢开颜收到函件之日起三日内向东方公司交纳欠费。2017年9月2日，东方公司向卢开颜发出催缴水电费通知书，称卢开颜拖欠水电费7593.5元，要求其于7号前交纳。2017年11月27日，东方公司向卢开颜发出管理费、水费、电费、租金、其他费用缴费通知书，通知书注明2017年11月卢开颜应缴管理费为2860元，水费1116元，电费6459元、滞纳金863.5元，合计14777.5元。损耗：水502，电361.5。通知书上还备注：“请贵用户在本月18号之前到管理处结清费用，逾期未交付的，按每日1‰计收，并停止供水、电。开通水、电时每次收取30元手续费”。2017年7月28日，东方花园业主委员会向东方花园发出关于移交小区物业管理的通知函，称本届业主委员会已于2016年7月30日成立，并曾于2016年10月21日及2017年3月4日两次要求东方公司移交小区相关物业，现要求东方公司于2017年8月15日前将小区物业、公共设施设备等清单交给业主委员会。2018年5月10日，东方花园主业委员会向东方公司发出关于移交小区物业管理的通知函，要求东方公司在2018年6月1日前将东方花园的小区管理工作交接完毕。诉讼中，东方公司提供2016年3月1日至3月31日的发票记账清单，2017年7月-9月的收据、广东增值税普通发票，2018年2月、3月、5月的工资发放签名表等，拟证明东方公司一直为东方花园提供物业管理服务，并未退出东方花园的物业管理。为查明本案事实，本院依法向中山市东升镇住房和城乡建设局发出函件。2019年2月21日，中山市东升镇住房和城乡建设局回复，称经核查，东升镇东方花园2015年7月1日至2018年5月30日期间的物业服务企业为东方公司。对于上述函件，东方公司予以确认，但卢开颜不予确认，认为政府机关部门不应就物业服务合同是否存在进行认定。另东方公司提供的欠费清单上显示卢开颜拖欠的水费为1116元，水损为502元，电费为6457.5元，电损为363元。庭审中，东方公司及卢开颜确认卢开颜交纳物业管理费及水电费至2016年3月。卢开颜认为东方公司于2015年7月开始退出东方花园的物业管理，不应再向东方公司交纳相关费用；确认截至2016年3月的物业管理费、水电费都是直接交给东方公司，因不清楚东方公司实际退出物业管理的时间，所以交纳至2016年3月；对于水电费金额有异议，认为应该按国家标准来收费。东方公司则认为即使已经向业主发出退出物业管理的通知，但因中山市东升镇住房和城乡建设局口头通知东方公司不同意其退出管理，所以东方公司实际一直都在为东方花园提供物业服务，另明确卢开颜拖欠的物业管理费为3718元，水费为1618元，电费为6821元，物业管理费的支付标准为每平方米1.21元*118平方米（卢开颜房产的建筑面积），水电费的欠费按其制作的欠费清单。本院认为，本案为物业服务合同。本案的争议焦点为：2015年7月1日至2018年5月30日期间，东方公司是否为东方花园提供了物业服务。现分析如下：第一，东方公司称在2015年4月10日发出退出东方花园物业管理的通知后，中山市东升镇住房和城乡建设局口头告知东方公司不同意其退出东方花园的物业服务，结合中山市东升镇住房和城乡建设局向本院发出的复函，中山市东升镇住房和城乡建设局亦承认了东方公司在2015年7月1日至2018年5月间对东方花园提供物业服务。另外从东方花园业主委员会向东方公司多次发出的关于移交小区物业管理的通知函中亦可反映东方公司一直为东方花园提供物业服务至2018年5月。第二，东方公司虽于2015年4月10日发出退出东方花园物业管理的通知，但自2015年4月10日后，卢开颜继续向东方公司交纳物业管理费、水电费至2016年3月。如东方公司已退出东方花园的物业管理，卢开颜应不再向东方公司交纳任何费用，而卢开颜向东方公司交纳费用的行为，正好恰恰表明了卢开颜对东方公司在发出通知后仍继续东方花园的物业管理是明知的，其对东方公司收取水电费及收取物业管理费、水电费的计算标准一直没有提出异议。综上，虽东方公司曾发出通知称2015年7月1日起退出东方花园的物业服务，但其确实继续为东方花园提供了物业服务，卢开颜理应按其未交纳的物业管理费向东方公司交纳。由于卢开颜对物业管理费的计算方式并未提出异议，根据双方已确认卢开颜已交纳物业管理费至2016年3月，即卢开颜应交纳2016年4月至2018年5月的物业管理费为3712元（1.21元/平方米*118平方米*26个月）。至于卢开颜拖欠的水电费金额，虽东方公司仅提供自行制作的欠费清单，但因卢开颜对东方公司代收水电费及水电费的计算标准一直未有异议，且交纳至2016年3月，现卢开颜未提供证据证明其已交纳该笔费用且举证推翻东方公司计算水电费的方式，故本院依法采纳东方公司提供欠费清单上卢开颜拖欠水电费的金额，即卢开颜应向东方公司交纳的水费应为1618（1116元+502元）；电费为6820.5元（6457.5元+363元）。至于东方公司主张要求卢开颜支付上述费用的滞纳金，因物业服务合同中并未约定拖欠费用需要支付滞纳金，故东方公司要求卢开颜支付滞纳金理据不足，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告卢开颜于本判决生效之日起七日内向原告中山市东方花园物业管理有限公司支付物业管理费3712元，水费1618元，电费6820.5元；二、驳回原告中山市东方花园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，由被告卢开颜负担（该款原告已预交，被告应于本判决生效之日七日内返还给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  伍执娟审判员  邝 羽二〇一九年四月一日书记员  郑敏婷侯艺喆