福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0402民初1462号 原告：赖祖勤，男，汉族，1983年8月20日出生，住三明市梅列区。 原告：陈蕾，女，汉族，1985年4月30日出生，住三明市梅列区。 二原告委托诉讼代理人：陈健，男，1973年3月22日出生，汉族，住三明市梅列区。 二原告委托诉讼代理人：林德喜，男，1972年5月10日出生，汉族，住三明市梅列区。 被告：福建永达房地产开发有限公司，统一社会信用代码913504006966043386，住所地三明市梅列区绿岩新村**。 法定代表人陈献忠，董事长。 委托诉讼代理人：唐滟帆，福建邱宁江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶嫔，福建邱宁江律师事务所实习律师。 原告赖祖勤、陈蕾与被告福建永达房地产开发有限公司（以下简称永达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法由审判员甘峰才适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖祖勤、陈蕾的委托诉讼代理人林德喜，被告永达公司委托诉讼代理人唐滟帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赖祖勤、陈蕾向本院提出诉讼请求：1、依法判令永达公司立即向赖祖勤、陈蕾支付逾期办理商品房权属登记违约金7363元（从实际交房次日起第366天至起诉之日止，即从2016年11月2日至2019年2月1日共821天，896882元×0.01‰×821天），其后违约金按合同约定计算至赖祖勤、陈蕾实际取得房屋所有权之日止；2、判令本案诉讼费由永达公司承担。事实和理由：原、永达公司于2015年8月27日签订《商品房买卖合同》，双方约定赖祖勤、陈蕾向永达公司购买其三明市梅列区商品房，建筑面积共116.66平方米，单价为每平方米7688元，总金额为人民币896882元，以按揭付款方式支付。永达公司应当在2013年12月30日向商品房交付赖祖勤、陈蕾使用。如因永达公司的原因，赖祖勤、陈蕾不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，永达公司自逾期之日起每日按买受人已支付房款的0.001%向买受人支付违约金。合同签订后，赖祖勤、陈蕾按约定向永达公司支付全部购房款。永达公司于2015年11月2日向赖祖勤、陈蕾实际交付房屋后，但截至起诉日永达公司仍未按合同的约定通知并协助赖祖勤、陈蕾办理房屋权属登记手续，逾期已达821天，已明显构成违约。 永达公司辩称，赖祖勤、陈蕾的诉讼请求缺乏合同和法律依据，不能成立。理由如下：一、赖祖勤、陈蕾至今不能办理房屋产权证不可归责于永达公司，永达公司不应承担违约责任。永达公司申请对涉案楼栋测绘成果审核时，三明市房屋权属登记中心要求待总地下室测绘成果数据确认后，方能将地下室数据补录与各幢地上部分合并，导入房管系统建立楼盘表。此为永达公司迟迟无法取得初始预登记证明书的真实原因。《房屋登记管理办法》第十条规定，国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。也就是说，法律没有规定各幢地上建筑物必须与地下室合并，导入房管系统建立楼盘表，办理初始预登记。根据“法无规定不可为”的行政行为准则，行政部门不能自行设置门坎，加重行政相对人的义务。二、永达公司积极履行合同义务。第一，根据合同约定，永达公司为按揭购房的业主提供阶段性担保。即在办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之前，永达公司必须为业主的贷款提供担保。为此，永达公司向贷款银行缴纳了1000多万元的保证金，永达公司更希望业主尽早取得房屋权属证书。第二，永达公司按合同约定期限完成交付房屋的义务，让众多买受人及时住上新房，户口及时迁入，孩子及时就学。第三、永达公司如期交房，诚实信用地履行合同义务，积极将需由永达公司提供的办理房屋权属登记的资料（包括法律、法规规定的应报送的资料及房地产行政主管部门概要求提供的其他资料）报送房地产行政主管部门。综上，请求法院依法驳回赖祖勤、陈蕾的全部诉讼请求。 赖祖勤、陈蕾与永达公司围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人无异议的证据和当事人陈述，以及双方当事人没有争议的以下事实，本院予以确认： 一、2015年8月27日，赖祖勤、陈蕾与永达公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：赖祖勤、陈蕾向永达公司购买三明市梅列区，建筑面积116.66平方米，单价为每平方米7688元，总价款为896882元；赖祖勤、陈蕾以银行按揭付款支付房屋价款；永达公司应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付赖祖勤、陈蕾使用；出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30）办理商品房合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人，如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付使用后365日内取得该商品房房屋所有权证书的，出卖人按日支付已收房款的0.001%违约金。合同签订后，赖祖勤、陈蕾按合同的约定向永达公司支付全部购房款。永达公司于2015年11月2日将商品房交付赖祖勤、陈蕾使用。 二、截至本案庭审辩论终结之日，三明市梅列区绿岩新村223幢尚未办理房屋所有权初始预登记。 双方当事人对永达公司是否应承担违约责任及违约金如何计算的问题执有争议及本院的分析与认定： 赖祖勤、陈蕾主张，永达公司违反了《商品房买卖合同》约定，赖祖勤、陈蕾未能在永达公司交付商品房之日起365日内取得房屋权属证书，永达公司构成违约，应承担相应的违约责任。因此，永达公司所承担的违约金数额应按《商品房买卖合同》约定，即以购房者所支付的购房款为基数，自2016年11月2日开始计算，按日0.001%计算至购房者实际取得房屋权属证书之日止。赖祖勤、陈蕾向法庭提供《商品房买卖合同》，以证实其主张。 永达公司质证认为，对《商品房买卖合同》的真实性无异议，但对证明内容有异议。因永达公司已按合同约定如期交房，且已积极将需由其提供办理房屋权属登记的材料报送行政主管部门，应认定其已严格按照约定履行合同义务。由于房屋登记机构对永达公司开发的商品房测绘成果未进行审核，直接导致永达公司无法取得初始预登记证明书，责任不在永达公司。根据《商品房买卖合同》约定，如果因为出卖人的原因而导致买受人不能在约定时间内取得房屋权属证书的，出卖人才承担违约责任。显然，永达公司并不构成违约，不应承担违约责任。永达公司向法庭提供《工程竣工规划条件核实意见书》，证明永达公司已经分期取得《工程竣工规划条件核实意见书》的事实；提供《福建省住房和城乡建设厅关于商品房预售建筑面积和初始登记建筑面积有关问题的复函》，证明该《复函》明确在城乡规划主管部门出具《工程竣工规划条件核实意见书》后，房屋登记机构应当对案涉商品房测绘成果进行审核，然而房屋登记机构至今迟迟不予测绘成果审核的事实，由此证明案涉商品房无法取得初始预登记证明书不可归责于永达公司，其行为不构成违约。赖祖勤、陈蕾主张违约金的计算方式有误。 赖祖勤、陈蕾对永达公司提供证据的真实性没有异议，对证明内容有异议。认为房屋登记机构对永达公司开发的商品房测绘成果是否进行审核与本案的违约事实不相关，其与行政机关之间的关系属于行政法律关系，而本案双方当事人之间的关系属于民事法律关系，不能混为一谈。 本院认为，永达公司提供办理房屋权属登记的相关材料未得到有关管理部门的确认，且未能及时解决其与有关管理部门在办理房屋权属登记上的意见分岐，导致延误了本案《商品房买卖合同》约定的其为买受人办理商品房权属初始预登记及商品房权属登记期限，永达公司应承担逾期办证的违约责任。赖祖勤、陈蕾与永达公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，应受法律保护。永达公司未按合同约定履行办证义务，已构成违约，依法应承担违约责任。双方约定的房屋交付日期为2013年12月30日，永达公司于2015年11月2日将商品房交付给赖祖勤、陈蕾使用，依照合同约定，应从商品房交付使用后第365日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金。赖祖勤、陈蕾主张从2016年11月2日开始计算违约金符合约定。按赖祖勤、陈蕾已付款的0.001%计算至判决生效之日止，之后逾期办理房屋权属登记的违约金，应待违约事实发生后另行主张。 综上所述，本院认为，赖祖勤、陈蕾与永达公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。永达公司未按合同约定履行办理房屋所有权初始预登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。赖祖勤、陈蕾请求判令永达公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，于法有据。本院按照赖祖勤、陈蕾与永达公司签订的《商品房买卖合同》约定计算具体的违约金数额予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下: 一、福建永达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给赖祖勤、陈蕾逾期办理商品房权属登记违约金（该违约金以赖祖勤、陈蕾已付购房款896882元为基数，按每日0.001%自2016年11月2日计算至判决生效之日止，若在本判决生效之日前，案涉房产达到办证条件且福建永达房地产开发有限公司通知办理房屋权属登记或交付办证材料的，则违约金的计算截止日为通知办理房屋权属登记或交付办证材料前一日）； 二、驳回赖祖勤、陈蕾的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由福建永达房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  甘峰才 二〇一九年四月二十六日 书记员  施丽媛 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。