广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0117民初138号原告：刘金凤，女，汉族，1986年8月26日出生，住湖南省祁东县，委托诉讼代理人：王育民、梁剑标，均系广东圣和胜律师事务所律师。被告：邱学荣，男，汉族，1976年12月12日出生，住江西省吉安市永丰县，被告：张小英，女，汉族，1980年12月23日出生，住江西省吉安市永丰县，原告刘金凤与被告邱学荣、张小英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘金凤及其委托诉讼代理人王育民、被告邱学荣到庭参加诉讼，被告张小英经本院合法传唤无正当理由拒不庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、两被告连带归还原告定金8万元及利息（利息以8万元为基数，按人民币同期贷款利率自2018年9月17日起计算至清偿之日）；二、两被告连带向原告支付违约金人民币10.8万元；三、两被告连带向原告赔偿律师费人民币1.6万元；四、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年6月13日，原告与两被告签订《房屋买卖合同》（编号00000036)，该合同约定由两被告向原告出售广州市从化区喜满街4号1003房房产（以下简称：涉案房产），成交价为人民币108万元。同日，原告向邱学荣支付定金8万元。合同中张小英的签名由邱学荣代签，邱学荣称其已取得张小英的同意，并在合同中书面确认张小英同意其代为出售涉案房产并承担相应的法律责任。但自2018年8月31日起至2018年12月18日，原告多次委托中介通知邱学荣向银行办理提前还款、办理房屋交易手续，但邱学荣以各种理由拖延，其态度极其嚣张与无赖，严重违反了诚实信用原则。被告邱学荣辩称：不同意原告的诉讼请求。事实与理由：一、原告与我于2018年6月13日签订《房屋买卖合同》，但至今原告未与我联系付款履行合同事宜，系原告违约；二、原告从未通知我其书面或口头委托指定任何房产中介人员处理该房屋买卖事宜（原告也是志盛公司从化分公司员工），所以原告称其指定房产中介人员，我不认可，其提供的所有证词、证言、证据我均不认可；三、本房屋买卖是由志盛公司从化分公司另外一名员工施长锋主导购买，办好一切手续后由原告挂名购买，然后择期转卖给第三人的炒房行为。被告张小英提交书面答辩意见称：一、本人和邱学荣于2018年初已正式协议离婚；二、离婚协议明确房产等归邱学荣所有，本人净身出户；三、买卖房产本人全然不知，从始至终未参与过。经审理查明：两被告于2018年3月14日签订《离婚协议》，该协议约定：邱学荣（甲方）与张小英（乙方）因感情破裂，共同协议和平离婚，于2018年3月12日之前所写的婚姻财产协议作废。……2、广州房产和桥南别墅所有产权、使用权及车子使用权归甲方。……8、本协议一式三份，双方各执一份，民政局一份双方签字之日起开始生效。该协议由两被告签名摁印确认。同日，两被告登记离婚。2018年6月13日，原告（买方）与被告邱学荣、张小英（卖方）及广州志盛房地产咨询有限公司（中介方，以下简称：志盛公司）签订《房屋买卖合同》，该合同第一、二、三条约定：原告购买广州市从化区喜满街4号1003房，建筑面积93.91㎡，存在抵押等他项权利情况，成交价108万元，卖方收到全部成交价款当天办妥房屋交付手续。第六条违约责任约定：1、……若卖方未能按照约定将该物业出售给买方，导致本合同无法履行的，卖方须向买方退回已收取的全部购房款及双倍购房定金，且买方有权向卖方提出相当于总成交价款10%的违约金赔偿。……4、合同中的守约方有权要求违约方支付守约方为实现本合同合法权益而发生的费用支出（包括但不限于律师费、立案费等）。第十条三方约定的其他事项约定：①卖方同意本次交易过程中，买方可自行指定过户到他人名下。②首期款具体金额以银行出具的同贷书为准，多退少补。卖方同意在首期款中预留1万元作为水电过户金。合同《附件》约定：①买卖双方协商一致，同意偿还贷款后按揭支付成交价款。定金8万元，买方已于2018年6月13日前向卖方交付。②……卖方在签署本合同后，须向贷款银行办理提前还贷的申请手续，并在领取《还贷证明》及产权资料后5天内，协助买方办理涂销登记及交易过户申请手续。卖方在签署本合同后3个工作日内，须向贷款银行办理提前还贷的申请手续。该合同买方由刘金凤签名摁印，卖方邱学荣由其本人签名摁印、张小英由邱学荣代签并摁印，中介方签章为“志盛公司从化分公司”。合同尾部空白处备注：①买卖双方同意该物业的房地产权证办好后，才办理交易过户手续，办理银行按揭申请手续。②买方同意卖方于2018年12月15日前收齐尾款。卖方邱学荣已经取得张小英同意，本人代为出售此物业，并承担相应的法律责任。庭审中，邱学荣确认合同中张小英的签名为其代签。庭审中，原告称合同签订当日向邱学荣转账7.5万元，现金交付5000元，并提交的《中国工商银行自助终端凭条》佐证。同日，邱学荣出具《收款收条》载明：本人邱学荣确认收到承购方刘金凤交来购从化区喜满街4号1003房单位之定金8万元。庭审中，邱学荣确认收到8万元，其中7.5万元由施长锋转账支付，另外5000元由施长锋现金支付。另查，根据原告提交的2018年9月17日的电话录音记录显示，施长锋：“邱先生，你的房屋何时来办提前还款？”邱学荣：“还什么款，现在的房子才卖108万，不还！除非130万，这房子还是你们自己人买的。”……施长锋：“要是不卖你就赔定金吧？”……邱学荣：“到时候再赔钱给你吧，我要卖130万，现在已经有人在谈了，等房子卖了就赔钱给你。”……施长锋：“那你是一房两卖。”邱学荣：“一房两卖有什么关系，我又不是不赔钱给你。之前我和你说过了，如果房子涨价了我就赔你定金。”施长锋：“那你现在要过来处理啊。”邱学荣：“现在还没卖出去，我怎么给你处理，赔钱肯定会赔给你，这房子以后可以卖得更好，等地铁通了，还能卖更高。”……再查，2018年6月13日广州市从化区城市建设档案馆出具的《从化市商品房买卖合同签证情况证明表》显示，涉案房屋预购人为两被告，契约日期2015年6月15日，合同号201506173947，付款方式按揭，预售证号20150324，建筑面积93.91，套内面积75.66，房屋坐落从化市经济开发区高技术产业园工业大道7号（1栋）1003房，该房产已办理抵押登记，抵押权人为农行广州珠海支行，债权数额41万元。2018年12月13日，广州市从化区城市建设档案馆出具的《房地产发证产权情况表》显示，房屋坐落广州市从化区喜满街4号1003房，权利证号第09212325号，登记日期2018年6月29日，购房日期2015年6月15日，建筑面积94.33平方米，已办抵押。庭审中，原告及被告邱学荣均确认上述房产即是涉案房产。又查，2018年12月20日，原告（委托方）与广东圣和胜律师事务所（被委托方）签订《委托合同》约定：委托方就其与邱学荣之间因房屋买卖纠纷一案，请求被委托方委派律师担任该事项的代理人，律师代理费￥1.6万元。2019年3月24日，原告向广东圣和胜律师事务所转账1.6万元。2019年3月25日，广东圣和胜律师事务所向原告出具《广东增值税普通发票》，服务名称民事诉讼代理费，价税合计￥1.6万元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。主要存在以下几个问题：一、关于是否应解除合同、返还定金8万元并支付利息的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告邱学荣签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行合同义务。虽然涉案房产仍登记在两被告的名下，但从两被告提交的《离婚协议》可知，两被告已约定涉案房产归邱学荣所有，故邱学荣代张小英在合同上签名属于处分自己财产的行为，不影响买卖合同的成立。合同签订当天，原告依约支付了定金8万元，按照合同约定，被告应在签订合同后3日内向抵押银行办理提前还贷，但被告并未提交证据证明其已向抵押银行办理了提前还贷手续，且根据《房地产发证产权情况表》显示，其尚未办理涂销抵押。另，根据原告提交的录音资料可知，约定的合同尾款付款日前，被告邱学荣已明确表示其将不履行合同义务，并于2019年1月15日向原告发出《解除合同通知书》。被告邱学荣的行为已构成违约，导致原告合同目的不能实现，现原告要求解除《房地产买卖合同》，符合双方约定以及法律规定，故本院予以支持。合同解除后，被告应向原告返还其已经收取的购房款8万元。另，《房地产买卖合同》中已明确约定违约方所应当承担的违约责任，原告并无证据证明约定的违约金低于造成的损失。故原告在违约金之外，要求被告邱学荣额外支付定金8万元的利息，无合同及法律依据，本院不予支持。二、关于是否应支付违约金10.8万元及律师费1.6万元的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《房地产买卖合同》第六条违约责任约定：1、……若卖方未能按照约定将该物业出售给买方，导致本合同无法履行的，卖方须向买方退回已收取的全部购房款及双倍购房定金，且买方有权向卖方提出相当于总成交价款10%的违约金赔偿。……4、合同中的守约方有权要求违约方支付守约方为实现本合同合法权益而发生的费用支出（包括但不限于律师费、立案费等）。现原告要求被告邱学荣按房屋总价的10%支付违约金10.8万元并支付其已支出的律师费1.6万元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于被告邱学荣辩称意见：一、原告未与其联系付款履行合同事宜。根据原告提交的录音资料及律师函可知，原告多次催促其办理提前还贷手续，被告邱学荣的陈述与事实不符，故被告邱学荣的该项答辩意见本院不予采纳；二、原告从未通知我其书面或口头委托指定任何房产中介人员处理该房屋买卖事宜。庭审中被告邱学荣明确转账7.5万及支付现金5000元均是施长锋所为，并出具收条表明收到原告购房定金8万元，故被告邱学荣的该项答辩意见本院不予采纳；三、本房屋买卖是由志盛公司从化分公司另外一名员工施长锋主导购买，办好一切手续后由原告挂名购买。合同已明确约定，卖方同意本次交易过程中，买方可自行指定过户到他人名下，据此被告知悉此情况，不存在欺诈行为，故被告邱学荣的该项答辩意见本院不予采纳。三、被告张小英是否应对上述债务承担连带责任的问题。本案中，合同签订之时两被告已协议离婚，双方签订的《离婚协议》已明确约定涉案房产归被告邱学荣所有。庭审中，被告邱学荣承认合同上张小英的签名及摁印均是其个人所为，其行为属于对自身财产的处分，无需被告张小英授权。另，原告也未提交证据证明被告张小英授权被告邱学荣签名处分涉案房产，且被告张小英亦提交答辩意见称其不知情，并提交证据证明其无权处分涉案房产。故原告要求被告张小英对上述债务承担连带责任于法无据，本院不予支持。被告张小英经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告刘金凤与被告邱学荣、张小英于2018年6月13日签订的《房地产买卖合同》；二、被告邱学荣自本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘金凤返还购房款8万元；三、被告邱学荣自本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘金凤支付违约金10.8万元；四、被告邱学荣自本判决发生法律效力之日起10日内向原告刘金凤支付律师费1.6万元；五、驳回原告刘金凤的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2180元，由被告邱学荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  徐志成二〇一九年四月一日书记员  谢 妍