西 安 市 长 安 区 人 民 法 院陕西省西安市长安区人民法院民事判决书                    （2018）陕0116民初3960号原告（反诉被告）：宋东升,男,汉族,1970年4月15日出生,住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：赵宾，陕西泰普律师事务所律师。被告（反诉原告）：甘俊来，男，汉族，1970年11月10日出生，住陕西省旬阳县。被告（反诉原告）：朱荣慧，女，汉族，1968年2月25日出生，住陕西省安康市汉滨区。二被告共同委托诉讼代理人：李娜，陕西云达律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：刘腾，男，汉族，1983年9月22日出生，住陕西省渭南市临渭区。第三人：西安市长安区子午街道递午村村民委员会。法定代表人：李海。委托诉讼代理人：王民生，男，汉族，1952年7月17日出生，住西安市长安区。原告宋东升与被告甘俊来、朱荣慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告宋东升及其委托诉讼代理人赵宾、被告甘俊来、朱荣慧委托诉讼代理人李娜、刘腾、第三人西安市长安区子午街道递午村村民委员会委托诉讼代理人王民生均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告宋东升向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告立即腾退所占用的房屋；3、判令被告支付房屋租金45500元；4、判令被告支付租金45500元的利息8645元；5、判令二被告将所砍伐的树木予以恢复原状；6、判令被告承担全部诉讼费用。事实及理由：2016年11月4日二被告与原告签订了《租赁合同》，双方约定：原告将位于长安区子午街道递午村（原村办小学）的院落及房屋出租给被告作为商业经营使用，租赁期为13年，租期自2016年11月15日起至2029年11月14日止，年租金30000元，每年递增一次500元。合同对双方的权利、义务及违约、解除合同都作了规定。合同签订后，被告因资金紧张，只支付了半年的租金，承诺2017年1月5日前支付另一半，但至今未付，2017年以后的租金也未支付。经原告多次催要，被告一直拒付。2016年12月1日，二被告在未给原告及村委会通知的情况下，擅自将租赁房屋内十几年的绿化树木及原告自己栽种的树木全部砍伐，村委会给原告出具告知书，因原告在外地出差，由被告签收，此事在村民中造成了恶劣的影响。其次，被告经营的西安市品富食品蔬菜有限公司未办理排污许可证，大量洗菜的污水乱排，给村民生活及安全带来隐患。原告要求与二被告解除合同，二被告以各种理由推诿不搬。为维护原告合法权益，原告遂诉至本院。被告甘俊来、朱荣慧辩称：租赁合同签订后，由于原告未按合同约定的义务履行解决邻里纠纷以及解决第三人认为合同造假的问题，阻止被告开展经营活动问题，给被告方造成了极大损失，被告才拒绝支付租金；原告方所述砍伐树木与事实不符，因原告违约，被告不同意支付租金及利息。被告（反诉原告）甘俊来、朱荣慧同时向本院提出反诉请求：一、判令解除被反诉人与反诉人之间的《租赁合同》；二、判令被反诉人向反诉人支付违约金27500元及经济损失137322元，共计164822元；三、本案诉讼费及律师费及其他实际费用由被反诉人承担。事实与理由：2016年11月4日，反诉人与被反诉人签订《租赁合同》一份，双方约定，被反诉人将位于长安区子午街道递午村（原村办小学）院落及房屋出租给反诉人。合同第五条第一款约定：“甲方同意乙方按照乙方的实际需要，对房屋进行装修、改造，并在附属场所增建建筑设施，甲方给予支持。乙方在场地内建设建筑设施甲方不得以任何理由收取费用”。第三款约定：“甲方必须保证本合同第一条所指的租赁房屋属甲方合法租赁，并合法租赁给乙方，租赁关系不存在纠纷”。第六条约定：“租赁期间如因甲方违约致使合同无法履行的，乙方有权解除合同，甲方并支付乙方违约金，违约金为乙方已交房屋剩余租金总额的两倍计算，同时赔偿给乙方造成的所有经济损失，包括对租赁期内的装修、改善和附属场地的建筑设备所投入的费用损失、日常营业损失”。2016年11月4日反诉人向被反诉人支付了半年租金即1.5万元后在宋东升同意下，反诉人对场地进行了平整，装修厂房和车间。2016年12月1日，西安市长安区子午街道递午村村民委员会到现场向宋东升发布告知书一份，告知书明确指出宋东升与原递午村村委会签订的递午村小学北院租赁合同涉嫌造假，并要求停止该场地上的一切经营活动。反诉人电话告知宋东升，宋东升回复不用理会，可以继续建设。2017年3月18日在反诉人的工人再次平整场地时，时任递午村村委会主任进行阻挡施工，并将施工机械及施工人员驱离现场。2017年3月20日，因建设需要，反诉人雇佣工人将原村小学苗木移栽至院子北围墙以南（现已被村民砍伐）。2017年4月29日，有村民私自砸开围墙，反诉人通知被反诉人处理，被反诉人当场拒绝，仅示意反诉人自行报警处理。2017年11月21日，有村民私自砍伐院内树木，占用院内土地砌墙，反诉人通知被反诉人处理，但被反诉人拒绝到场处理，此后，村民陆续通过砸墙、挖树、砌墙的方式，私自将院围墙向南挪移七八米之多，被反诉人亦曾到场看过，但没有做任何处理。被反诉人极不负责的租赁行为给反诉人造成了巨大的经济损失，因此提出反诉，请求法院支持其反诉请求。原告（反诉被告）辩称：其同意解除与反诉原告签订的房屋租赁合同。其与反诉原告签订租赁合同时明确告知租赁场地内的树木不能乱砍乱伐,反诉原告在既未告知反诉被告也未告知村委会的情况下肆意砍伐树木,村委会到场制止并下发了告知书,根据租赁合同第六条约定，是反诉原告违约，出租人有权解除合同并要求承租人赔偿相应损失，请求驳回反诉人的反诉请求。第三人述称：村委会并未阻挡被告经营，被告损失与村委会无关。经审理查明：2010年6月30日，第三人西安市长安区子午街道递午村村民委员会与西安米老翁食品有限公司签订房屋租赁合同，第三人将原递午村小学北院及院落中的房屋租赁给西安市米老翁食品有限公司，租赁期限为20年，自2010年6月30日起至2030年6月30日，合同有第三人法定代表人签名并加盖第三人公章，乙方法定代表人宋东升签名。2013年9月25日，西安米老翁食品有限公司股东一致同意自2013年10月1日起将西安米老翁食品有限公司租赁的第三人递午村的房屋及场地由宋东升个人处理使用。2016年11月4日，原告宋东升与被告甘俊来签订租赁合同，合同约定：“出租房屋院落位于递午村小学北院及院落中的房屋，南边以南排教室、北房檐为界，北边以教学楼外围墙为界，西边操场甲方给乙方预留出自东向西10米南北的原围墙为界，可建厂房，东边以东围墙为界，租赁期限为13年，租金为每年3万元，每一年一付，从第二年起每年递增一次，每次递增500元”。合同还约定：“甲方同意乙方按照乙方的实际需要，对房屋进行装修改造，并在附属场地增建建筑设施，甲方予以支持”。合同第六条约定：“租赁期间如因甲方违约致使合同无法履行的，乙方有权解除合同，甲方并支付乙方违约金，违约金为乙方已交房屋剩余租金总额的两倍计算，同时赔偿给乙方造成的所有经济损失，包括对租赁期内的装修、改善和附属场地的建筑设备所投入的费用损失、日常营业损失”。合同第八条第一款约定：“乙方按期交付租金，如遇特视情况乙方不能继续执行合同，需提前2个月通知甲方，乙方如逾期超过3个月未交房租，视为乙方违约，将自动解除合同。”合同签订后，被告甘俊来向原告宋东升缴纳租金15000元，在被告进入场地进行房屋装修、场地平整、准备扩建厂房时，第三人递午村村民委员会于2016年12月1日向被告发出停工通知书，致使被告无法施工。2017年3月18日被告再次施工时，时任第三人村主任进场阻拦施工并驱赶施工工人及施工机械，又造成被告无法施工。加之被告在经营期间受到村民对租赁场地的侵占，致使被告对租赁场地无法正常使用，被告要求原告解决无果，原、被告因此发生纠纷，被告未再向原告支付租金。庭审中，原告宋东升未证明其所诉事实，向本院提交了如下证据：证据一、关于绿化树木情况说明，证明原告租赁学校内绿化树木被被告砍伐的事实；证据二、递午村关于合同“造假”的情况说明及村委会会议纪要，证明原告与村委会签订的合同合法有效；证据三、原告与村委会的租赁合同及给村委会缴纳租金的票据，证明原告与村委会的合同合法有效；证据四、告知书一份，证明宋东升不在场、不知情。被告方对证据一、二、三的真实性均不予认可，对证据四的真实性认可。原告又补充证据四份：一、王利明的证明一份，证明原村委会已告知被告在扩建时要提前通知村委会；二、甘俊来的欠条一份，证明被告承诺将拖欠的15000元租金于2017年元月5日前付清；三、甘俊来的厂房布局图一份，证明绿化树木不在布局图内；四、王民善的收条两份，证明砍伐树木的事实。被告对原告的补充证据的证明目的均不予认可。被告（反诉原告）方也向本院提交了以下证据:证据一、原、被告签订的租赁合同，证明该合同真实有效；证据二、递午村村民委员会的告知书、宋东升出具的收条、时任村委会主任进场阻拦施工工人及施工机械的视频、村民进场干扰、派出所出警视频及照片、甘俊来与宋东升通话录音、村民砍树视频，证明原告违反双方签订的《房屋租赁合同》中第五条第一款、第三款的约定，即确保租赁房屋不存在纠纷，由此对被告造成了严重的经济损失，其应按合同第六条规定，对被告承担违约赔偿责任；证据三、甘俊来厂房维修及办公用品采购费用明细：前期厂房装修费36763.5元、配套设施费用47522元、办公用品费用19474.5元、办厂检测认证费15917元，共计147397元。原告对证据一无异议，对证据二告知书认可，对收条认可，对照片的真实性认可，证明目的不认可，对视频、录音的真实性认可、证明目的不认可，对证据三的票据部分存疑，对证明目的也不予认可。本院认为，原告与被告签订的租赁合同真实有效，双方均无异议。原告的诉讼请求及被告反诉均要求解除合同，应认定双方对解除合同意思表示一致，故该合同可以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后尚未履行的，继续履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告拖欠原告租金属实，原告要求支付，应予支持，在双方合同解除后被告也应将租赁场地腾交给原告，被告在履行合同中，因第三人的阻挠，致使被告不能实现合同目的，原告也未尽到相应义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，应认定原告构成违约，应向被告承担违约责任，被告在不能正常经营的情况下，原告方未采取补救措施，给被告造成了相应的损失，按照双方合同约定，应赔偿被告租赁期装修、改善和附属场地建筑设备所投入的费用损失、日常营业损失。根据被告提供的证据，被告的实际损失应为装修及材料费、装修人工费、运费。对于被告建厂配套设施费用、办公用品及办厂检测认证费不能认定为被告的实际损失。对于原告的其余诉讼请求因证据不足，本院不予支持；对于被告的其余反诉请求，因证据不足，本院也不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十二条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、原告宋东升与被告甘俊来签订的租赁合同依法解除；二、被告甘俊来在本判决生效后十日内支付原告租金45500元；三、原告宋东升在本判决生效后十日内赔偿被告损失64483.50元；四、被告甘俊来在本判决生效后三十日内将租赁原告的房屋及场地腾空交给原告；五、驳回原告其余诉讼请求；六、驳回被告其余反讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1153元，原告宋东升已预交，由被告甘俊来承担；反诉诉讼费1798元，被告（反诉原告）甘俊来已预交，由原告（反诉被告）承担。   如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审  判  长     王  方                         人民陪审员     董红波                         人民陪审员     王权奇                           二0一九 年 四  月 十 日                          书  记  员     刘朋伟