四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川01民终1079号 上诉人（原审本诉被告，反诉原告）汪慧强，男，1962年10月6日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 被上诉人（原审本诉原告，反诉被告）四川航天天盛实业有限公司成都物业分公司（原四川航天天盛科技有限责任公司成都物业分公司）。住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉镇航天北路25号。 法定代表人姜向炜。 委托代理人傅孝松，四川方舟达律师事务所律师。 委托代理人刘静，系公司工作人员。 上诉人汪慧强因与被上诉人四川航天天盛实业有限公司成都物业分公司（以下简称天盛物业）物业服务合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初6953号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审判决经审理查明，汪慧强系成都市龙泉驿区龙泉镇航天南路1号天盛花苑27栋3号房屋业主，房屋建筑面积为221.77平方米。2005年4月1日，天盛物业与成都天盛房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，合同第十七条约定：委托管理期限自2005年4月1日起至业主委员会成立后并与业主大会所聘物业管理公司签订物业管理服务合同生效时止；第二十一条第2款约定：住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米0.4元向天盛物业交纳；第3款约定每次交纳费用时间为每月1至7日；第5款约定：本次物业管理公共服务费标准的调整，按龙泉驿区政府物价部门规定调整；第9款（1）项则约定：逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每天2元交纳滞纳金；2012年6月25日、2013年12月24日，天盛物业与成都市龙泉驿区天盛花苑第三、第四届业主委员会分别签订《物业服务合同》，合同约定：根据天盛花苑业主大会会议关于物业服务费上调方案表决结果，按房屋建筑面积，由天盛物业向业主收取上调后的物业服务费用，其中联排别墅用房按照0.75元/月/平方米的标准收取物业费。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月的15日前履行交纳义务。合同签订后，天盛物业按约为汪慧强所居住的天盛花苑小区提供物业服务，至今案涉小区均是由天盛物业提供物业服务。汪慧强入住后，曾按每月146.22元向天盛物业交纳物业服务费，但从2006年5月起汪慧强以《前期物业管理服务合同》无效、未与小区业主委员会签订物业服务合同、超标收费等为由，拒绝交纳。2007年6月至2017年7月止，汪慧强尚欠天盛物业代收的气费2252.18元、电费5634.24元、水费2009.8元、生活垃圾清运费608元、物业服务费22047.34元，共计34885.76元。该款经天盛物业催收未果。 同时查明，2007年6月5日，天盛物业向成都市龙泉驿区人民法院起诉，要求汪慧强交纳2006年5月至2007年5月的物业服务费1900.86元及滞纳金4512元。汪慧强在该案中亦提起确认前期物业服务合同无效的反诉。成都市龙泉驿区人民法院以（2007）龙泉民初字第1085号判决汪慧强支付天盛物业物业管理费1900.86元及资金利息损失，同时驳回汪慧强要求确认物业管理服务合同无效的反诉请求。汪慧强不服一审判决，提起上诉。成都市中级人民法院以（2008）成民终字第853号判决书驳回汪慧强的上诉。2008年2月，天盛物业向成都市龙泉驿区人民法院申请执行，执行中，双方达成执行和解协议，天盛物业明确表示：“我公司2010年2月25日向法院申请执行的案件表示放弃，不再主张权利。法院可以按撤回申请执行结案”。故该案以申请人天盛物业撤回申请，执行和解结案。 另查明，天盛物业名为“成都天盛物业管理有限责任公司”，2008年变更为“成都天盛物业服务有限责任公司”，2010年变更为“四川航天天盛物业服务有限责任公司”，2017年该公司被其母公司四川航天天盛科技有限责任公司吸收合并，成立“四川航天天盛科技有限责任公司成都物业分公司”由其承接原营业范围内的物业服务管理。 上述事实，有天盛物业提供的《房屋信息摘要3》、《前期物业管理服务合同》、与天盛花苑第三届、第四届业委会签订的《天盛花苑物业服务合同补充协议》、《物业服务合同》、第四届业主委员会出具的《证明》、天盛物业代缴电、气费的发票、龙泉驿华油兴能天然气公司、龙泉驿区自来水总公司分别出具的《证明》、张贴的催费通知单照片、证人李某、袁某的证实以及汪慧强提供的（2008）成民终字第853号判决、起诉状、天盛花苑第二届业委会备案表、商品房买卖（预售）合同、成都市龙泉驿区人民法院执行笔录及（2007）龙泉民初字第1360号裁定书、（2007）龙泉民初字第1359、1360号案件的调解笔录、照片以及双方当事人的陈述等在案佐证。 原审判决认为，1、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”天盛物业于2005年4月与成都天盛房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，天盛物业据此在天盛花苑小区开展物业服务至今。其后天盛物业虽未与该小区成立的第一、第二届业主委员会签订物业服务合同，但该第一、第二届业委会或业主大会并未解聘天盛物业，双方之间的物业服务法律关系依然存在，天盛物业与汪慧强之间存在事实上的物业服务关系，该情况延续至2012年天盛物业与该小区的第三届业主委员会签订《物业服务合同》。故汪慧强提出天盛物业未与小区第一、第二届业委会签订《物业服务合同》，认为天盛物业不具备在该小区从事物业服务资格的理由不能成立，其反诉要求天盛物业退还其已缴纳的2004年9月至2006年4月的物业服务费2924元的请求于法无据，原审判决不予支持。2、天盛物业依据《前期物业服务合同》及与第三、第四届业委会签订的《物业服务合同》的约定提供了物业服务，汪慧强亦接受了天盛物业的物业服务，汪慧强应当依照合同约定缴纳相应的物业服务费及天盛物业代缴的水、电、气等费用。但本次诉讼中应减出天盛物业已起诉并自愿放弃执行的2006年5月至2007年5月期间的物业服务费1900.86元，原审判决依法确认2007年6月至2017年7月期间汪慧强未缴纳的物业服务费为20146.48元、气费2252.18元、电费5634.24元、水费2009.8元、生活垃圾清运费608元，以上共计32984.9元。3、对天盛物业主张的滞纳金2000元，原审判决认为，天盛物业在其服务的案涉小区成立第一届业主委员会后，应当就是否续聘等问题积极主动地与小区业主委员会进行沟通、协商，导致在小区第一、第二届业主委员会成立后双方没有签订书面的物业服务合同，引发小区部分业主的质疑，其怠于行使权利，对天盛物业要求汪慧强支付滞纳金的诉请，原审判决不予支持。4、汪慧强以天盛物业擅自提高水、电、气的标准，提出反诉要求天盛物业退还其2004年9月至2006年4月多缴纳的水费68.35元、电费234.87元、气费2.44元。对此，原审判决认为，水、电、气费系天盛物业代收、代缴。从天盛物业提供的龙泉驿供电局、天然气公司及自来水公司出具的收费发票上确定的单价看，的确存在略高于汪慧强主张的政府定价的情况，而导致高于标准的原因在于小区公共设施的使用及其他损耗，且天盛物业是依据相关收费部门确定的单价向小区业主代收水、电、气费，并非其擅自提价。汪慧强要求退还多收的水、电、气费的反诉请求不能成立，原审判决不予支持。5、汪慧强主张的其水表被人损坏，要求天盛物业赔偿其损失440元的反诉请求，原审判决认为，该诉请系侵权法律关系，而本案天盛物业主张的是物业服务合同，该请求汪慧强可另行主张。 综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、汪慧强于判决生效之日起十日内给付天盛物业2007年6月至2017年7月期间汪慧强未缴纳的物业服务费20146.48元、气费2252.18元、电费5634.24元、水费2009.8元、生活垃圾清运费608元，以上共计32984.9元。二、驳回天盛物业的其他诉讼请求。三、驳回汪慧强的反诉请求。如果汪慧强未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费625元、反诉受理费320元，共计945元，由汪慧强负担（案件受理费625元已由天盛物业预交，汪慧强在履行上述款项时一并支付天盛物业）。 汪慧强不服一审判决，向本院提起上诉称，天盛房产未按照规定通过招投标的方式选聘天盛物业；被上诉人擅自提高水电气费违背了政府相关法律法规，被上诉人并未主张水费和气费且也未提供相应证据，一审法院判决上诉人向被上诉人支付水费和气费错误；天盛物业应当向上诉人退还截至2006年4月多收的水电气费140元。请求撤销原判并依法改判。 被上诉人天盛物业辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院二审查明的事实与一审判决一致。另查明，2018年11月16日，“四川航天天盛科技有限责任公司成都物业分公司”变更名称为“四川航天天盛实业有限公司成都物业分公司”。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，天盛物业与成都天盛房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，并据此在天盛花苑小区开展物业服务至今，天盛物业与汪慧强之间存在事实上的物业服务关系，且天盛物业已经按照物价局核定的标准减半收取物业服务费，汪慧强应当按约缴纳。天盛物业与小区的第三届、第四届业主委员会签订的《物业服务合同》对业主汪慧强也具有约束力，汪慧强应当按照合同约定的标准缴纳物业服务费。鉴于双方对本案的电费没有争议，本院二审予以确认。汪慧强关于一审法院判决上诉人向被上诉人支付水费和气费错误的主张，被上诉人天盛物业已经变更诉讼请求且提供相关明细表充分证明了水费及气费金额，汪慧强应当如实缴纳。汪慧强关于退还截至2006年4月多收的水电气费的主张，其提到的（2007）龙泉民初字第1359、1360号调解书与本案无关，该主张本院不予支持。综上，上诉人汪慧强的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费945元由上诉人汪慧强负担。 本判决为终审判决。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  盛 莉 二〇一九年四月十一日 书记员  陈 悦