海南省高级人民法院   民事裁定书   （2019）琼民申44号   再审申请人（一审被告、二审上诉人）：海南保亭新创设投资有限公司，住所地：海南省保亭黎族苗族自治县七仙岭国家森林公园温泉路9号七仙伴月月满庭凤凰一径6号。   法定代表人：李惠华，公司董事长。   委托诉讼代理人：李松，海南海大平正律师事务所律师。   被申请人（一审原告、二审被上诉人）：宋丽华，女，1958年10月26日出生，汉族，住广东省广州市天河区。   委托诉讼代理人：崔可枫，海南大兴天泰律师事务所律师。   再审申请人海南保亭新创设投资有限公司（以下简称新创设公司）因与被申请人宋丽华商品房预售合同纠纷一案，不服海南省第一中级人民法院（2018）琼96民终584号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。   再审申请人新创设公司申请再审称：1.原判决认定《商品房认购协议》成立并生效，认定基本事实缺乏证据证明。新创设公司从未使用案涉“商品房认购协议”文本或“公司合同章”对外认购预售房屋，涉案认购协议及收款收据没有经办人员，也没有交由新创设公司存档，没有邀约、承诺的过程，新创设公司对该协议毫不知情，不是新创设公司的意思表示，双方合同关系不成立。案涉《商品房认购协议》系内外勾结、恶意串通的产物，新创设公司没有留底，付款又未进正常的公司账户，房屋单价22000元/㎡（分期付款）严重低于同时期、同地段、同类型房屋的36000元/㎡（一次性付款折扣价），不符合基本的市场规律。2.原判决认定合同有效并判令双倍退款，适用法律确有错误。案涉认购协议系恶意串通的产物，依法应当认定无效。即便抛开恶意串通不谈，案涉房屋没有取得规划许可证、没有取得预售许可证，相关的《商品房认购协议》应为无效合同，且被申请人存在明显过错，相关损失应各自分担。截至被申请人起诉之时，因政策原因，案涉房屋没有预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，应当认定案涉《商品房认购协议》无效，原判决将其认定为有效，并维持一审判决解除合同的判项，属于适用法律错误。当时案涉房屋五证皆无，相关用地上没有进行任何建设施工，从正常逻辑讲，被申请人对于案涉房屋的情况是明知的，被申请人就合同无效亦存在过错，应当分担相关损失。3.原判决认定新创设公司承担被申请人的律师费损失，既无合同依据，亦无法律依据。请求再审本案，依法改判。   在本院主持双方当事人询问的过程中，新创设公司补充意见称：如果法院认定《商品房认购协议》有效，也应该认定为预约合同；无论是本约合同还是预约合同，均是无效的，当时五证全无，至今也没有预售证，不能认定合同有效并解除；判决结果不公平，应当根据各自的过错责任，而不是直接判双倍退款；被申请人主动申请退款，属于协商解除，判决解除合同不当。   被申请人宋丽华提交意见称：1.新创设公司申请再审已超过法定期限，应驳回其再审申请，并对其恶意缠讼行为予以惩戒。二审判决于2018年5月29日已发生法律效力，新创设公司于2018年12月才提出再审申请，已超出民事诉讼法规定的六个月，应予以驳回。2.依据法律规定，无论公司公章或合同章均对外产生法律效力；涉案房屋买卖价格系双方当事人真实意思表示（当时开发商资金缺乏，有股东会议等可以证明），有双方签订的合同、收据、转账凭证等证据证明，且销售价格在当时并不低。3.原审判决认定事实清楚，证据充足，适用法律正确，应予以维持。《商品房认购协议》对涉案房屋的价款确定方式及总价款、付款方式、时间、交付条件及日期、装饰、设备标准、公共配套、违约责任、争议解决办法均做出了明确约定，该协议认定为正式商品房买卖合同完全正确，而且根据《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》第九条的规定，涉案《商品房认购协议》应认定为正式商品房买卖合同，全国及海南各级法院均按照该规定判定系正式商品房买卖合同的性质。根据新创设公司在二审中提交的《商品房认购书》充分证实了新创设公司自认确实将涉案房屋卖给了第三人，并交付使用入住。涉案房屋系现房销售，新创设公司将涉案房屋另行高价再次卖给第三人事实清楚，二审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定完全正确。4.最高院司法解释、海南高院指导意见均对新创设公司类似的开发商恶意毁约和欺诈行为应给购房人预期可得利益损失予以严厉的惩罚赔偿是其法理精神，被申请人并未向新创设公司主张其将涉案房屋另售所谋取的高额可得利益作为诉请，已是法外给与其情面，律师费等给被申请人造成的损失予以赔偿完全符合法律规定及法理精神。5.新创设公司因商品房买卖合同尚有众多纠纷尚未解决，并有几宗大额工程款纠纷已被诉至法院，给被申请人等购房人造成了严重的损失，对于新创设公司的恶意毁约行为应予以严厉的惩戒。请求驳回新创设公司的再审申请。   在本院主持双方当事人询问的过程中，被申请人宋丽华补充意见称：新创设公司提出的所谓的内外勾结，需要提供证据来证明；所谓的亲戚购房，不会影响购房合同的效力，开发商卖房给亲戚朋友也属正常，这是公司行为，具有法律效力；新创设公司将房屋另卖他人所获利的价格，超出了被申请人购买价格的一倍，明显是恶意毁约；原审对一房二卖认定的事实清楚，认购协议已经具备商品房买卖合同的全部实质要件，不能认定是预约合同；涉案房屋是现房精装修，且已经有人入住，对方所说不具备销售条件，明显不成立。   本院经审查认为：1.申请再审是否超出法定期限的问题。双方当事人签收二审判决的时间均是2018年6月8日，自此二审判决发生法律效力，新创设公司于2018年12月7日通过顺丰速运向本院邮寄申请再审的材料，系在诉讼期间届满前交邮，诉讼期间不包括在途时间，故未超出法定的六个月申请再审期限，被申请人主张超过法定期限不成立，本院不予以采纳。   2原判决是否存在认定的基本事实缺乏证据证明的情形。关于《商品房认购协议》的效力的认定，《商品房认购协议》盖有新创设公司的合同专用章，收款收据盖有新创设公司的财务专用章，银行转账凭证载明被申请人支付的款项直接打入了新创设公司在广州开设的公司账户，这些足以证明新创设公司与被申请人签订《商品房认购协议》是出于其真实意思表示，且协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效的合同。新创设公司提出内外勾结、恶意串通，从而认购协议无效的意见，本院认为，新创设公司承认合同专用章、财务专用章及收款账户的真实性，其公司内部对公章的使用管理及公司不同账户的入账管理并不足以对抗合同相对人，且新创设公司未能提供内外勾结、恶意串通的证据，其主张认购协议无效的理由明显不成立，故其该点再审事由也不成立，本院不予以支持。新创设公司另提出被申请人主动申请退款、属于协商解除的意见，本院认为，虽然被申请人书面申请退房并收到了新创设公司退回的已付购房款，但双方之间因认购协议未能履行而产生的纠纷并未完结，进而形成本案诉讼，故原判决判令解除认购协议并无不当，新创设公司的该点意见不符合再审条件，本院不予以支持。   3赔偿一倍已付购房款的法律适用问题。首先，《商品房认购协议》虽然不是典型的商品房买卖合同，但其具备了房屋买卖合同的多项重要内容，且被申请人已向新创设公司支付30%的购房款；其次，在此情况下，新创设公司另将涉案房屋以原购房款1.68倍的价格另售给他人，实属恶意毁约，造成了被申请人实现购房目的后预期可得利益的损失；再次，根据二审法院组织双方当事人对涉案房屋的现场进行核实的情况，涉案房屋现已建好并可入住，属现房销售。基于这些具体案件事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”及第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定，新创设公司应对其恶意毁约的行为承担相应的违约赔偿责任，原判决判令新创设公司赔偿被申请人一倍已付购房款即30%的购房款，并不违反上述法律规定及其立法精神，对双方当事人在本合同纠纷中利益的裁量亦无不公。因此，新创设公司提出原判决判令双倍退款属于适用法律错误的意见，本院不予以采纳。   4被申请人律师服务费的承担问题。本案系因新创设公司违反双方合同后产生的纠纷，被申请人为维护自身的合同权益聘请律师而产生的支出，含括在了新创设公司恶意毁约行为造成被申请人损失的范畴中，且被申请人支付律师服务费的主张有《法律事务委托合同》及收费发票为证，原判决予以支持并无不当，可予以维持。   综上，新创设公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、第六项规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：   驳回海南保亭新创设投资有限公司的再审申请。   审 判 长 杨新丽   审 判 员 李梅华   审 判 员 石 磊     二○一九年四月十九日   法官助理 何小瑜   书 记 员 姜 淼   附:适用本案的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：   （一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；   （二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；   （三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；   （四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；   （五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；   （六）原判决、裁定适用法律确有错误的；   （七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；   （八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；   （九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；   （十）未经传票传唤，缺席判决的；   （十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；   （十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；   （十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。   第二百零四条人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法规定的，裁定再审；不符合本法规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百九十五条当事人主张的再审事由成立，且符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定再审。   当事人主张的再审事由不成立，或者当事人申请再审超过法定申请再审期限、超出法定再审事由范围等不符合民事诉讼法和本解释规定的申请再审条件的，人民法院应当裁定驳回再审申请。