陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕01民初884号原告：陕西毓兴物业发展有限公司，住所地陕西省西安市碑林区。法定代表人：于方冰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田钰，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：李启旸，陕西博硕律师事务所实习律师。被告：王林英，男，1960年4月24日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：马小方，陕西云德律师事务所律师。被告：高国良，男，1955年2月27日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：南小林，陕西赛高律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹艳洁，陕西希友律师事务所律师。被告：冯建岭，男，1955年8月17日出生，汉族，住西安市新城区。原告陕西毓兴物业发展有限公司（以下简称毓兴公司）与被告王林英、高国良、冯建岭房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毓兴公司的委托诉讼代理人田钰、李启旸，被告王林英、冯建岭的委托诉讼代理人人马小方，被告高国良及其委托诉讼代理人南小林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毓兴公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令三被告立即将西安市未央区XX大道XX广场XX号楼XX层至三层（面积12616平方米）腾交原告；2.请求判令三被告立即支付原告自2014年7月1日至2017年6月30日房屋租金14350336元；3.请求判令三被告立即支付原告自2017年7月1日至实际腾交租赁场地之日的房屋占有使用费（按合同约定476884.8元/月的标准计算，暂计算至2018年4月12日为4482717.12元）；4.本案诉讼费由被告承担。后经本院释明，原告变更其诉讼请求为：1.请求判令三被告立即将西安市未央区XX大道XX广场XX号楼XX层至三层（面积12616平方米）腾交原告；2.请求判令三被告立即支付原告自2013年10月31日至2017年6月30日的房屋占有使用费14350336元（按合同约定的租金标准454176元/月计算，扣除被告支付的保证金200万元）；3.请求判令三被告立即支付原告自2017年7月1日至实际腾交租赁场地之日的房屋占有使用费（按合同约定476884.8元/月的标准计算，暂计算至2018年4月12日为4482717.12元）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：一、本案《租赁合同》涉嫌无效，被告应当参照《租赁合同》的租金标准占有租赁物期间的房屋占有使用费。2013年4月8日，原告（甲方）与三被告的代表人王林英（乙方）签订《租赁合同》。该合同主要内容为：（1）原告将西安市未央区XX大道XX广场XX号楼XX层至三层作为租赁场地出租给被告，该租赁场地约12616平方米；（2）2013年8月31日至2014年6月30日期间为免租期，共10个月；（3）2014年7月1日至2032年6月30日期间为租赁期间，共18年。其中，2014年7月1日至2017年6月30日期间租赁费用为454176元/月，2017年7月1日至2020年6月30日期间租赁费用为476884.8元/月。因案涉租赁房屋至今未取得建设工程规划许可证，《租赁合同》涉嫌无效，租赁合同无效的，合同中关于免租期的约定亦无效。在庭审中，各方均认可原告于2013年10月31日将租赁房屋交付被告，此后被告开始对租赁场地进行装修，并占有、使用至今。因此被告应参照《租赁合同》的租金标准向原告支付实际占有租赁物期间的房屋占有使用费。二、各方当事人对涉案租赁房屋没有规划建设手续是明知的，三被告因内部经营矛盾、资金链断裂，导致一直未能装修完毕，商业风险应当由其自行承担。根据《租赁合同》8.7条之约定可以推断，三被告签订合同时知晓房屋没有规划手续。在庭审中，三被告对上述事实表示认可。根据原、被告各方提供的现场照片显示，被告的装修情况远远不能满足开业条件，甚至许多房屋至今未开始装修。在此期间，原告提供的三被告的三份会议纪要证明，被告因资金问题，多次希望转让合伙份额，且一再降低转让价格，但一直未能交易成功。综上，三被告除支付200万元保证金外，未再向原告支付任何费用。而被告因资金问题长达五年不能装修完毕，却又一直拒绝向原告交房，导致原告迟迟不能将涉案房屋另作他用，蒙受巨大经济损失。被告王林英、冯建岭辩称，一、三被告为合伙关系，共同租赁原告开发的蒲公英国际广场负一层至三层，用于经营洗浴中心。2013年4月1日，三被告签署《合作投资协议》，约定三方共同投资装修、经营蒲公英国际广场负一层至三层约13000平方米房屋。合同签订后，经过各合伙人与原告谈判，于2013年4月8日在原告处，在各合伙人共同见证下由被告王林英代表合伙人与原告签订《租赁合同》。二、《租赁合同》签订前，原告开发的蒲公英国际广场项目不具备正规商品房项目的“五证”，水电也至今未能接通市政公用水电，应由原告承担部分违约责任。三被告在与原告沟通谈判过程中，蒲公英国际广场并未取得商品房预售证等五证，考虑到租赁价格合理、场地优越等因素，三被告同意租赁案涉房屋。但考虑到后期正常经营，双方对完善水电配套时间节点等作了详细约定，但原告至今未按照合同约定完善水电市政配套，所用水电仍为临水临电，给被告预期经营造成较大影响，因此应由原告承担部分违约责任。三、被告王林英、冯建岭投入2000多万元，到目前仍未装修完工达到开业条件，未产生任何收益，且因该项目装修被诉导致背负债务，三被告租赁房屋目的未达到，请求降低房屋占有使用费标准或者参照相关标准酌情考虑被告王林英、冯建岭应承担的房屋占有使用费。四、被告王林英、冯建岭已无力也无法与被告高国良继续合作蒲公英国际广场洗浴项目，如判决被告腾房，原告应补偿三被告装修的残值损失及其他损失。被告高国良辩称，一、原告主张房屋占用费没有事实依据。1.案涉房屋没有合法手续，无法完成竣工验收，不具备对外出租条件，没有利用价值，原告请求房屋占用费没有事实依据。2.房屋内部不能使用，无正常水电供应，也无消防疏散通道，至今不能作为商业项目使用。3.租赁房屋没有整体移交，一楼自动扶梯至今未拆除，杂物未搬离，仍为原告占有使用，负一层未建建筑物周边雨棚，四楼楼梯通道被原告封堵无法通行。4.设计的大门道路至今不通无法通行，至今借道通行，也没有消防环形通道。二、占用费计算存在错误。涉案房屋面积12600平方米为设计面积，实际面积至今没有权威测量。由于一层被原告占用、负一层达不到交付条件，故被告实际占用的面积约为4000余平方米，故计算占用面积应按照实际占用的面积计算。三、针对租赁合同无效的认定，应当同时认定缔约过失责任，以便依据双方过错的大小，分别承担各自责任。因《租赁合同》8.7条约定由原告办理房屋产权证，这足以使被告相信所租房屋手续齐全、为原告所有。因此，《租赁合同》无效应由原告承担缔约过失责任，由其自行承担其房屋被占用的损失。四、基于租赁合同无效的认定，根据法律规定，双方因此取得的财产应当予以返还，因此原告应当返还被告已经交付的履约保证金200万元并向按照人民银行同期贷款利率被告支付利息。五、2017年6月30日，原告向被告提出解除租赁合同，并且已实际控制案涉房屋，此后即不存在房屋占用问题。综上，原告的诉讼请求没有事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院审理期间，被告高国良向本院申请对原告提起反诉，请求确认其与毓兴公司签订的《租赁合同》无效，毓兴公司向其返还履约保证金200万元并按中国人民同期贷款利率支付自保证金交付之日起至退还之日的利息约72万元、赔偿其投资损失约3300万元以及自2015年1月至2018年6月期间的投资款项的利息损失约500万元。本院以其反诉与本诉所依据的事实无关联、不符合反诉条件为由裁定对其反诉请求不予受理。              当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告毓兴公司为证明其主张，向本院提交了十组证据。证据一: 《租赁合同》，证明双方签订的《租赁合同》无效，三被告应参照合同约定的租金标准支付占用费。证据二: 《电子转账凭证》，证明租赁合同系三被告的个人合伙而并非王林英个人签订，三被告依照《租赁合同》约定向原告缴纳了履约保证金人民币200万元。证据三:《蒲公英国际广场商业部分第一批场地交接单》，证明原告于2013年10月31日已经将租赁物移交给被告使用，被告应当自接受租赁物之日起按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。证据四: 《解除合同通知书》，证明因被告未能按照《租赁合同》的约定支付租金，原告于2017年6月30日书面通知解除原、被告双方签订的《租赁合同》。证据五: (2017) 陕01民终14649号《民事判决书》，证明经生效判决书认定，被告王林英、高国良、冯建岭成立个人合伙共同经营浴场，王林英签订《租赁合同》系经营浴场所需，产生的债务应由三被告承担连带责任。证据六: 《杨家庄城中村改造项目C20消防检测整改意见书》、《通知单》、《工作联系单》六份、《发文簿》、《建设工程消防验收意见书》，证明原告于2015年春节前委托陕西都成消防检测服务有限公司完成了消防自检工作，因被告负责的商业部分（负一层至三层）工程存在大量问题，致使消防验收迟迟不能通过，原告多次催促被告整改未果，后代被告垫付整改费用261.1元将商业部分工程整改完毕，方通过消防验收工作，被告承租期间合计欠付原告电费149689.26元、水费4368.8元。证据七：《会议纪要》复印件三份、《转让协议》复印件一份、租赁场地室内装修情况照片12张、租赁场地室内张贴“通知”的照片两张，证明三被告自2015年11月起不再进行资金投入，多次开会考虑转让合伙份额，至今其装修情况仍不能达到开业条件，在承租期间未向原告支付过电费、水费。证据八：租赁场地室外外立面情况的照片六张、外立面效果图三张、《工作联系单》一份，证明被告自己提出20号楼东侧外立面由其自行解决，因此该部分工程不属于原告义务。证据九：《工作联系单》一份、租赁场地室外车位情况的照片三张，证明被告提出不使用地下车位，原告为方便被告施工将20号楼室外车位免费提供给被告，不存在违约行为。证据十：会议决议复印件一份，结合2013年4月9日中信银行的电子转账凭证，证明李春霞的账户是三被告确定的筹备组的账户、三被告以筹备组的名义向原告支付了200万元的履约保证金、本案租赁合同的承租人是三被告共同成立的个人合伙。王林英、冯建岭对证据二、证据四、证据五、证据九、证据十的真实性、合法性、关联性以及证明目的均认可；认可证据一的真实性、合法性、关联性，不认可其证明目的，三被告尚未使用案涉房屋，应适当减少房屋占有使用费；认可证据三的真实性、合法性、关联性，不认可其证明目的，原告交付的租赁场地不符合约定标准，部分项目至今都未完成，房屋一直没有装修完毕，按合同约定租金标准支付房屋占有使用费不符合公平原则；对证据六中陕西都成消防检测服务有限公司出具的《杨家庄城中村改造项目C20消防检测整改意见书》的真实性、合法性认可，不认可其关联性。毓兴公司2017年2月23日所发的编号 2017022301的《工作联系单》没有签收。认可证据六中其余《通知单》和《工作联系单》及毓兴公司的《发文簿》。不认可证据六中西安市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》的证明目的，因负一层和一层没有在范围之内。认可证据七中《会议纪要》和《转让协议》的真实性，不认可证明目的。不认可证据七中租赁场地室内装修情况的照片的真实性，认可证据七中租赁场地室内张贴“通知”的照片的真实性和证明目的。认可证据八中租赁场地室外立面情况照片和效果图的真实性认可、合法性，不认可证明目的，上述证据恰好证明主要是因为原告的原因导致工程没有完工，证据八中《工作联系单》的真实性不认可，并非高国良的签字。高国良对原告提交的证据一的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可其证明目的，因原告尚未履行合同中多项义务，案涉房屋至今无法达到交付标准，没有使用价值，被告不应向原告支付房屋占有使用费。对证据二的真实性、合法性、关联性、证明目的均无异议。认可证据三的真实性、合法性、关联性，不认可其证明目的。原告只交付了案涉房屋中的第二层、第三层，负一层和一层房屋尚未交付，原告对各项移交项目亦未按照移交情况简述中约定的事项和日期兑现其承诺，故被告不应向原告给付占用费。对证据四的真实性、合法性、关联性无异议，但租赁房屋各项内容均未达到交付条件，无法满足商业使用标准，被告不应支付租金。认可证据五的真实性、合法性，不认可其关联性及证明目的。对证据六中的消防整改意见不予认可，且该证据与本案没有关联性。不认可证据六中的《通知单》和《工作联系单》的真实性，上述证据均系单方制作，且高国良没有签收亦从未见过部分证据的签字亦不真实。不认可《发文薄》的真实性。认可《建设工程消防验收意见书》的真实性，但不认可其证明目的。对证据七中《会议纪要》和《转让协议》的真实性不认可，且上述证据与本案没有关联性。认可租赁场地室内装修情况照片的真实性和证明目的。不认可证据七中租赁场地室内张贴的照片的真实性。证据八中租赁场地室外外立面情况照片真实性无异议，不认可证明目的，《工作联系单》并非高国良所签，不认可其真实性，按照合同约定1至3层外立面干挂石材由原告负责的，《工作联系单》又提出是由被告自行解决，故对证明目的亦不认可。不认可证据九中《工作联系单》的真实性，对租赁场地室外车位情况照片的关联性不予认可。被告王林英、冯建岭为证明其主张，提交了以下证据：证据一：合作投资协议，证明三被告为合伙行为，三被告对装修、经营蒲公英广场大约13000平方米房屋约定为盈亏由三被告按照投资比例承担。证据二：租赁合同，证明王林英根据三方的投资合伙协议与陕西毓兴物业公司签订了房屋租赁合同，该合同项下权利义务应由王林英、高国良、冯建岭享有和承担，三被告已支付毓兴公司200万元保证金。证据三：（2017）陕0112民初6777号判决书、（2017）陕01民终14649号民事判决书，证明三被告对合伙期间双龙水晶官洗浴中心债务承担连带责任。证据四：银行转账流水一份，证明2013年4月2日王林英、高国良、冯建岭分别向李春霞账户转入126万元、126万元、63万元，三被告通过该账户于2013年4月9日向原告支付了200万元履约保证金。原告认可证据一的真实性，对证明目的不认可，三被告合伙份额及投资比例系其内部约定,不得对抗外部关系。认可证据二、证据三、证据四的真实性及证明目的。高国良认可王林英、冯建岭提交的上述证据的真实性及证据一、证据二、证据四的证明目的，但认为证据三与本案没有关联性。被告高国良为证明其主张，提交了以下证据：证据一:《租赁合同》,证明案涉房屋的水、电供应未达到要求、消防验收未达到要求、无产权证明、地下停车场至今无法使用，房屋达不到约定的交付条件，原告应承担1362528元违约金。证据二:租赁物移交清单,证明原告至今未完成租赁物外立面石材室外工程、室外防雨棚工程水电达不到商业使用条件。证据三:会议纪要，证明2015年1月14日双方再次确认消防、室内场地移交及室外工程存在问题，再次约定由原告负责于2016年春节前完成建筑物整体消防验收、租赁房屋室内自动扶梯拆卸及室外防雨棚施工，但是至今各方面均未落实，造成被告无法继续施工装修。证据四:临时供电协议，证明截止2015年1月21日，原告仍然无法满足约定的供电需求。证据五:建设工程消防验收意见书及整改建议书复印件，证明案涉房屋截止2015年11月16日整体建设工程消防验收不合格，无法满足使用的需求。证据六:照片八张，证明小区达不到整体消防验收标准,被告更无法正常通过验收使用。证据七:解除合同通知书复印件,证明2017年6月30日,原告向被告发送了解除合同通知书,被告高国良对解除租赁合同无异议,双方的租赁合同关系已解除。原告对被告高国良提交的证据一的真实性、关联性认可,但不认可证明目的，双方并未约定原告应在租赁合同签订时办理消防验收合格、原告不存在违约导致合同无法继续履行的情形、在签订合同时双方均明知租赁场地无建设施工手续,因此合同订立时约定原告负有在租赁期限内办证的义务,且因被告迟迟未将租赁场地装修完毕、未支付任何租金，致使合同解除，原告为被告办理房屋产权证已无相应条件及合同依据。关于停车位，提供地下停车位仅是合同的附随义务，被告也向原告去函表示不再使用地下停车位,原告也为被告提供了免费的地上车位,，实际上已满足被搞得实际需要,不影响租赁合同的实际履行。关于供电问题，原告已提供临时用电,满足了被告实际需要,未给乙方造成任何实际损失。对证据二的真实性、关联性认可,但不认可证明目的。被告在工作联系单中提出不需要原告对租赁物东侧外立面部分石材室外工程进行施工，原告现在已完成自己应完成的部分,结合被告自己摆放在装修现场的效果图及照片,足以说明原告的履约行为符合合同约定及双方真实意思表示。根据该移交清单的移交情况简述部分,原告已经完成的室外工程。原告已提供了满足被告使用需求的用电用水,合同履行期间被告也从未向原告主张过相关损失或催告原告履行合同义务。双方签订的临电协议,也说明原告提供的用电足以满足被告装修需要。且移交清单载明正式用电可另行处理,说明双方对正式用电可能迟延已达成共识。不认可证据三的真实性和证明目的。双方在会议纪要中约定的是完成“消防自检”而非“建筑物整体消防验收”,原告已完成消防自检，高国良提出的完成消防验收缺乏事实和合同依据。被告向原告口头告知仅需要拆除两部，现原告已如约履行。因被告的装修方案等内容不符合消防要求,导致消防验收迟迟未能通过,故雨棚一直没有建设，在原告自行花费巨资对建筑内部进行改建且于2017年2月通过消防验收后,才能开始对雨棚进行施工,但此时被告早已处于工程停滞状态。认可证据四的真实性和关联性，安不认可证明目的。原被告是经协商一致后为租赁房屋接入临时用电,不存在原告单方面接入私自用电的情形，案涉房屋供电能充分满足被告的装修施工要求，现被告无法经营也不存在其他用电需求，故原告提供的用电已符合双方约定，且未给被告造成任何实际损失。认可证据五的真实性、关联性，但不认可其证明目的。经原告多方努力，并自行承担费用对装修部分进行改造后，现已通过消防验收。消防验收迟迟未通过系因被告当时在房屋内装修，对房屋有多处更改，需要双方共同配合方可通过消防验收，被告应当承担责任。对证据六的真实性、关联性认可，不认可其证明目的。照片不能证明没有形成消防环形通道，也不能证明原告有义务在室外进行雨棚的施工，不属于合同约定的交付范围，不属于根据合同原告需要履行的义务，且消防未通过的原因是被告的装修造成的。室外雨棚不属于合同约定的交付范围，不属于原告需要履行的合同义务。且根据现场照片可以看到该雨棚的工程施工已经完成。认可证据七的真实性、关联性以及证明目的。被告王林英、冯建岭对被告高国良提交的证据一的真实性、合法性、关联性均认可，但不认可高国良所主张的案涉房屋至今无产权证明、地下停车场至今无法使用的证明目的，因双方对办理房产证时间并无具体约定，有无房产证与三被告实际经营没有必然关系，三被告后期已经放弃使用车位。对其余证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。结合双方质证情况，对于双方均无争议的事实，本院认定如下：被告王林英、高国良、冯建岭为合伙关系。2013年4月8日，为合伙经营洗浴中心，三被告的代表王林英（乙方）与原告（甲方）与签订《租赁合同》。该合同主要内容包括：一、甲方将位于西安市未央区XX大道XX广场XX号楼XX层至三层约12616平方米（计租面积按建筑面积计算，如有误差，以政府相关测绘部门测量确认的建筑面积为最终计租面积）出租给乙方作为商业经营场所使用，甲方保证该租赁场地为商业用途、房屋及其内部设施（包括但不限于排水系统、供电系统、房屋自带消防系统）为商业经营用途使用，并符合中国有关法律、法规、政策的规定。二、租赁期限为18年，自计租日开始计算，免租期10个月，免租日届满的次日起算计租日。三、乙方应于本合同签订之日起三个工作日内向甲方缴纳200万元作为履行本合同的保证金，合同生效后履约保证金可冲抵乙方应付的首期租赁费用，并保留50万元作为合同履约保证金，直至合同期满后一个月内无息返还。四、2013年8月31日至2014年6月30日期间为免租期，共10个月；2014年7月1日至2017年6月30日期间总租赁费用为454176元/月，以后每三年递增5%，即2017年7月1日至2020年6月30日期间租赁费用为476884.8元/月，以后以此类推。五、甲方应于2013年8月31日前将符合装修条件且双方约定的租赁场地交付给乙方，甲方在租赁场地符合交付条件后，应提前30日向乙方发出出面交房通知。七、甲方保证按双方约定的租赁场地交付条件按时交付租赁场地，若逾期交房的，从逾期之日起租赁期限、免租期、计租起始日均相应顺延；甲方同意乙方无偿使用该物业地面车位。八、乙方可对租赁场所进行内部装修。九、本合同如提前终止、解除或届满时无续租的，乙方有权拆除及取回乙方所有的设施，设备之一部分或全部，但不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体；租赁期限届满后，乙方应于20日内搬迁完毕，在该期间内乙方无须支付租赁费用或其他任何费用给甲方，乙方未拆除取回之物品，视为乙方放弃遗留物质所有权，悉归甲方所有任其处理。2013年4月9日，被告向原告支付履约保证金200万元。案涉房屋至今尚未办理建设规划许可证。双方在签订《租赁合同》时均明知案涉房屋至今尚未办理建设规划许可证的事实。对于双方有争议的事实，本院认定如下：一、关于房屋是否全部交付问题。原告依据其于2013年10月31日与被告王林英签署的“【蒲公英国际广场】商业部分第一批场地交接单”，主张已将案涉房屋全部交付给被告，被告王林英、冯建岭认可该事实，被告高国良认可原告于2013年10月31日交付了部分房屋，部分房屋未交付。因被告一方在“【蒲公英国际广场】商业部分第一批场地交接单”上签字的为被告王林英，其认可原告已全部交付了案涉房屋，高国良虽否认原告交付了全部案涉房屋，但因其并未提交证据证明其曾向原告主张交付未交付房屋，故本院认定原告于2013年10月31日向被告交付了全部房屋。第二，关于原告是否已收回案涉房屋问题。原告主张案涉房屋现仍由三被告掌控，王林英、冯建岭认可没有腾交，高国良主张原告已收回案涉房屋，但其并未提交证据证明该项事实，故本院认定涉案房屋仍由三被告占有。第三，关于案涉房屋是否已符合商业用房标准问题。因案涉房屋至今仍在使用临时水电、且原告向被告承诺可无偿使用得该物业地面车位亦未完全到位，故本院认定案涉房屋基本上符合但尚未完全达到商业使用标准。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，因双方签订的租赁合同标的物并未取得建设规划许可证，故毓兴公司于2013年4月8日与王林英签订的《租赁合同》无效。因王林英系代表三被告与毓兴公司签订该合同，故毓兴公司要求三被告向其腾交案涉房屋的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。但腾交房屋需要一定时间，本院酌情确定三被告应于30日内向毓兴公司腾交案涉房屋。因三被告自2013年10月31日起一直占用案涉房屋，故毓兴公司要求三被告支付案涉房屋被占用期间的占有使用费的诉讼请求亦应支持。但其要求按照《租赁合同》约定的租金标准计算案涉房屋被占用期间的占有使用费于法无据。参照《租赁合同》约定的租金标准，并结合案涉房屋尚未完全达到商业使用标准及其至2017年1月才通过建设工程消防验收等因素本院酌情认定2014年8月31日前无需支付房屋占有使用费，2014年9月1日至房屋腾交之日按照《租赁合同》约定的租金标准的80%计算房屋占有使用费。故案涉房屋2014年9月1日至2017年8月31日共产生占有使用费13080268.8元，扣除已支付的履约保证金200万元后，三被告应向原告支付2014年9月1日至2017年8月31日的房屋占用费11080268.8元。2017年9月1日至房屋实际腾交之日（暂计算至2018年4月12日）共产生实际房屋占有使用费2823158元。综上所述，毓兴公司的诉讼请求部分应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款规定，判决如下：一、被告王林英、高国良、冯建岭自本判决生效之日起60日内将位于西安市未央区XX大道XX广场XX号楼XX层至三层（面积12616平方米）的房屋腾交给原告陕西毓兴物业发展有限公司；二、被告王林英、高国良、冯建岭自本判决生效之日起10日内向原告陕西毓兴物业发展有限公司连带支付自2014年9月1日至2017年8月31日期间的房屋占有使用费11080268.8元；三、被告王林英、高国良、冯建岭自本判决生效之日起10日内按合同约定476884.8元/月的标准向原告陕西毓兴物业发展有限公司连带支付自2014年9月1日至房屋实际腾交之日的房屋占有使用费（暂计算至2018年4月12日为2823158元）；四、驳回原告陕西毓兴物业发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134798元，由原告陕西毓兴物业发展有限公司负担40000元，被告王林英、高国良、冯建岭负担94798元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审 判 长 陈平审 判 员 李刚审 判 员 李涛 二〇一九年四月十八日  书 记 员 李伟