呼和浩特市新城区人民法院民事判决书（2019）内0102民初2032号原告：徐蓉，女，汉族，1984年5月12日出生，住呼和浩特市。原告：白建文，男，汉族，1984年1月18日出生。二原告共同委托诉讼代理人：沈萍，内蒙古融兴律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：刘佩佩，内蒙古融兴律师事务所律师。被告：呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司，住所地呼和浩特市新城区呼哈路西侧正源小区**楼。法定代表人：马正正，该公司董事长。委托诉讼代理人：李学勤，女，该公司员工。原告徐蓉、白建文诉被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司（以下简称正源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐蓉及原告徐蓉、白建文的委托诉讼代理人沈萍，被告正源公司的委托诉讼代理人李学勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐蓉、白建文向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给原告办理房屋权属证书；2、判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金人民币108922元（按照存款利率3%年利率计算，暂计算至2019年1月20日）至房屋产权权属证书办理完毕之日止，以总房款为本金，按银行同期同类存款利率计算逾期办证违约金；3、判令被告向原告返还已收取的公共维修基金、契税、印花税、贴花税、登记费、手续费等办理房地产权属证书的相关费用共计42042元，并支付非法占用期间的利息；4、本案诉讼费用、保全费等一切费用由被告承担。事实与理由：2011年10月13日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买了被告开发建设的位于呼和浩特市新城区北二环路北侧玺园小区3号楼1单元402号房屋一套，合同签订后，原告如约向被告交纳了全部购房款。合同约定被告应于2012年10月30日将房屋交付原告，后被告一直迟迟未交房，直到2013年9月26日被告才将房屋交付原告，对于此事原告已原谅了被告，但被告再次长期侵犯原告的合法权益，原被告双方在商品房买卖合同中约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但从交房至今，虽然原告多次催告，被告迟迟未按上述约定履行义务，不给原告办理房地产权属证书，给原告造成了严重的财产损失和生活不便。被告在向原告交付房屋时，向原告收取了公共维修基金、契税、印花税、贴花税、登记费、手续费等办理房地产权属证书的相关费用，但从收取相关费用至今，被告一直没有为原告办理房屋产权属证书，现原告要求被告退还已收取的上述费用，待办理房地产权属证书时再交纳。综上所述，被告的行为已严重违反了我国合同法、物权法及双方所签订的合同的约定，严重侵害了原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告正源公司辩称，被告正在办理该小区的房屋权属证书的过程中。对于第二项诉请被告不认可，应按照合同比例支付违约金，不同意原告诉状中的金额及计算方式。原告的诉请被告不同意，办理房本的费用为原告自愿委托被告办理房屋手续的费用，该费用在办理房屋手续时交付房管局，不存在非法占用期间的利息。对于第四项诉请，应由原告自行承担，合同已经明确约定违约金的支付比例及计算基数，原告在诉状中的计算依据及违约金金额与合同不符，被告要求按合同约定计算违约金。被告未收到原告的任何催告通知，原告已经入住该小区，并且该房屋是办理贷款的，房本手续办理完毕后需要移交银行做他项抵押登记，所以逾期办理房本对于原告造成的损失特别小，被告不认可原告提出的各项诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定，原告购买的房屋为山水文园（玺园）3号楼1单元402号，建筑面积为142.13平方米，单价为每平方米5770元，总金额为820090元；出卖人应当在2012年12月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。附件四《补充协议》约定，买受人同意委托出卖人代交专项维修资金（公共维修基金）和契税等费用，并在接收该商品房的同时将包括契税、印花税、贴花税、登记费、手续费、公共维修基金费及其他办理房产证费用一并交给出卖人。2015年1月21日，被告正源公司为原告出具《销售不动产统一发票》，写明：付款方名称白建文，不动产项目名称山水文园，销售的不动产楼牌号3-1-402，金额837861.7元，款项性质购房款。2013年9月26日，被告正源公司为原告出具《收据》两张，分别写明：今收到白建文3-1-402交来产权登记90元、产权手续436元、印花5元、他项100元、2013-2014取暖3206元，人民币3837元；今收到白建文3-1-402交来契税25136元、维修基金13069元，人民币38205元;以上合计人民币42042元。另查明，庭审中，原、被告均认可被告于2013年9月26日将房屋交付给原告。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方合同约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；现因被告未按照合同约定履行义务，导致原告未能在规定期限内取得房屋产权属证书，被告已经构成违约，应当承担违约责任；对于原告请求被告立即为原告办理房屋产权证的诉请，因办理房屋产权证需要原、被告共同履行相应的程序，亦需要交纳办理房屋产权证的费用，被告仅有协助的义务，故本院支持原告请求的被告协助原告办理房屋产权证的诉请；对于原告请求被告按照银行同期同类存款利率支付逾期办证违约金的诉请，被告抗辩称，应当按照合同约定计算违约金，原告陈述合同约定的违约金过低，请求予以调整，根据双方合同约定：原告不退房，被告按已付房价款的0.01%支付违约金；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；”，及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”的规定，因违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的原则，综合考虑被告逾期办证违约行为的情节、过错程度以及原告可能获得的预期利益等因素，调整后的违约金应以不超过实际损失额为限；因原告未提供证据证明其实际损失额，依据现房屋状况和市场情形来看，双方合同中约定的违约金数额过低，本院酌情支持原告请求的违约金36480元；对于原告请求被告返还已支付的各项费用，及支付占用资金期间的利息诉请，因被告未按照合同约定的时间协助原告办理房屋产权证，且办理房屋产权证的相关费用，应由买受人即原告缴纳，故对于原告请求被告返还已缴纳的公共维修基金、契税、产权登记、产权手续、印花、他项产权费等费用合计人民币38836元的诉请，本院予以支持；对于原告请求被告返还2013-2014年取暖费的诉请，因被告代收取暖费的行为，不属于房屋买卖合同纠纷，故对于原告的此诉请，本案不予处理，原告可另行主张解决；对于原告请求被告支付占用资金期间的利息损失的诉请，因上述费用系原告交付被告，由被告代原告向房地产部门缴纳的办理房屋产权证的费用，被告已经承担了逾期办理房产证的违约责任，故对于原告的此诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，判决如下：被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内协助原告徐蓉、白建文办理位于呼和浩特市新城区北二环路北侧玺园小区3号楼1单元402号房屋的权属证书；被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内返还原告徐蓉、白建文支付的公共维修基金、契税、产权登记、产权手续、印花、他项产权费人民币38836元，支付逾期办证的违约金人民币36480元，以上合计人民币75316元；三、驳回原告徐蓉、白建文的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费：案件受理费减半收取人民币1760元，保全申请费人民币1275元，由被告呼和浩特市正源房地产开发有限责任公司负担2153元，原告徐蓉、白建文负担882元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 韩 宇 二〇一九年四月二十八日书记员 苏君洁