江苏省镇江市京口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1102民初4333号 原告：束强龙，男,1967年12月13日生，汉族，住江苏省。 委托诉讼代理人：万洪亮，江苏南昆仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡勇，江苏南昆仑（镇江新区）律师事务所律师。 被告：王云龙，男，1969年10月1日生，汉族，户籍所在地江苏省丹阳市。 被告：顾祥梅，女，1977年2月10日生，汉族，户籍所在地江苏省灌南县。 第三人：镇江市宏达房屋中介有限公司，统一社会信用代码91321102687804354J，住所地江苏省镇江市京口区桃花坞5区1号。 法定代表人：刘锦梅。 委托诉讼代理人：刘加永，男，该公司员工。 原告束强龙与被告王云龙、顾祥梅，第三人镇江市宏达房屋中介有限公司（以下简称镇江宏达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年11月19日立案。在适用简易程序的审理过程中，发现案件有不宜适用简易程序审理的情形，裁定转为普通程序。2019年3月22日，本院依法公开开庭进行了审理，原告束强龙及其委托诉讼代理人万洪亮、蔡勇，第三人镇江宏达公司的委托诉讼代理人刘加永到庭参加诉讼，被告王云龙、顾祥梅经本院公告传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告束强龙向本院提出诉讼请求：1.判决两被告继续履行双方签订的《房屋买卖合同》；2.判决两被告支付逾期违约金195210元。事实与理由：2017年3月6日，原告与被告王云龙经第三人介绍签订《房屋买卖合同》一份。约定原告购买两被告所有的位于镇江市房屋（以下简称1604室房屋），被告王云龙同时出具了和被告顾祥梅同意出售上述房屋的承诺书。合同生效后，原告按合同约定支付定金3万元，同时准备了47万元首付款，但两被告违反合同约定拒绝履行合同义务。为维护其合法权益，诉至法院，请求依法判决。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判决解除双方签订的《房屋买卖合同》，两被告赔偿损失30万元。 被告王云龙未作答辩。 被告顾祥梅未作答辩。 第三人镇江宏达公司对原告的诉讼请求无异议。 原告束强龙围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据材料予以审查并在卷确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月6日，被告王云龙（甲方）、原告束强龙（乙方）与第三人镇江宏达公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份。约定主要内容：1.被告王云龙自愿将其1604室房屋出售给原告，转让价90万元；2.本协议签订时原告支付购房定金3万元，定金由中介方镇江宏达公司代为保存；3.双方约定2017年3月26日前至房产交易所办理产权转移手续，届时原告按照下列方式支付房款：（1）在签字过户时，支付首付款人民币47万元给被告王云龙还贷款；（2）余款在贷款到位后一次性支付；（3）定金3万元最后充抵房款；4.双方约定2017年6月30日前由被告王云龙将房屋正式交付；5.甲方保证对该房屋拥有完全的所有权，如房屋为夫妻共同产权，甲方夫妻应共同签订本合同，或甲方提供有权代理其夫（妻）的授权委托书，如甲方非该房屋产权人，应提供该房屋产权人授权其出让该房屋的委托书，甲方方可签订本合同。甲方保证上述授权委托书的真实性，否则将承担违约责任。6.违约责任：如若乙方不能按期付款或甲方不能按期交房，或甲乙其中一方不能按期办理产权转移手续，每逾一日，由延期方向被被延期方支付相当于购房款0.3‰的滞纳金，如逾期十五日，仍不能履约，视为根本违约，另一方有权解除合同。如乙方违约，所付定金不予退还，还应向丙方交纳双方的佣金。如甲方违约，甲方也须向丙方交纳双方的佣金，另向乙方支付相当于购房定金2倍的违约金。合同特别条款约定：1.被告王云龙保证案涉房屋能顺利上市，无纠纷；2.原告必须保证符合银行贷款条件，否则一切责任自负；3.被告王云龙必须在贷款到位后，把多余的钱退还给原告。 同日，被告王云龙出具《承诺书》一份，载明其与被告顾祥梅系夫妻，双方同意以90万元出售1604室房屋，因被告顾祥梅无法到场，由其全权代理，承诺如因其无权代理而导致《房屋买卖合同》无效的，愿意按照合同约定的违约责任向购房人及中介承担责任。同日，原告束强龙支付购房定金3万元，被告王云龙在收款人处签字，第三人镇江宏达公司盖章确认，目前定金3万元在第三人镇江宏达公司处。 截止合同约定的最后过户日期2017年3月26日，被告王云龙未协助原告办理过户手续，致未能实际过户。 另查明，1604室房屋登记于王云龙、顾祥梅名下，登记情况为共同共有。 再查明，2017年1月23日，案外人丁某某，被告王云龙与镇江市鼎盛房产买卖代理有限公司（以下简称镇江鼎盛公司）签订《房产买卖合同》一份。约定主要内容：1.被告王云龙自愿将其1604室房屋出售给丁某某，转让价80万元；2.本协议签订时丁某某支付购房定金2万元，定金由中介方镇江鼎盛公司代为保存；3.2017年3月7日前至镇江市房产交易所办理产权办理手续，被告王云龙于2017年2月28日前去银行还清贷款，双方于2017年3月7日前去交易所办理交易，丁某某支付被告王云龙48万元，余款在2017年5月30日前全部付清；4.双方约定2017年5月30日前由被告王云龙将房屋正式交付。同日，被告王云龙出具《收条》一份，载明：今收到丁某某购XXXXXXXX1604室定金人民币贰万元整。 还查明，2017年3月9日，案外人卜某某、徐某某与两被告在京口区易安房产中介服务部居间下签订《房屋买卖协议》一份。约定主要内容：1.卜某某、徐某某购买两被告1604室房屋，面积128.76平方米，成交价80万元；2.本协议签订时卜某某、徐某某支付购房定金23万元，2017年5月10日前支付47万元整，还清两被告贷款后办理产权，余款卜某某、徐某某贷款到位付清，双方约定2017年5月10日前进行房屋交接。合同其他事项特别约定：1.签订本合同后，卜某某、徐某某付给两被告定金23万元整，两被告不卖给则赔偿23万元整，并退还定金；卜某某、徐某某不购买该房，赔偿两被告23万元整；2.卜某某、徐某某付给两被告47万元整给两被告还清贷款，两被告立即过户给卜某某、徐某某，过户税费由卜某某、徐某某交纳；3.卜某某、徐某某付给两被告定金后，两被告结清前欠物业费用后，将钥匙给卜某某、徐某某装修；4.卜某某、徐某某如需多贷款到两被告账上，两被告将多余款项退还。 2017年4月5日，原告束强龙曾对被告王云龙、顾祥梅提起诉讼，要求继续涉案履行合同。2017年4月17日，丁某某对两被告提起诉讼。2017年6月6日，卜某某、徐某某对两被告提起诉讼。本院对上述三案综合审查后，认为被告王云龙在2017年1月23日至2017年3月9日期间，通过不同的中介公司与不同的买受人签订不同的《房屋买卖协议》，尤其是2017年3月6日与原告签订的《房屋买卖合同》，约定购房款90万元，时隔3天又与卜某某、徐某某签订《房屋买卖合同》，约定购房款80万元。被告王云龙在短期内利用同一出卖标的与不同的买受人频繁签订房屋买卖合同，且后一合同的价款明显低于前一合同，不符合一般民事纠纷中一房数卖出卖人谋得较高价款的特征。被告王云龙的行为可能涉嫌合同诈骗犯罪，将上述三案裁定驳回起诉，并移送公安机关处理。公安机关调查后，未作为刑事案件处理。 诉讼中，原告束强龙提供0511梦溪论坛二手房出售信息打印件数份。其中：2017年3月22日发布的中建大观16层128㎡毛坯房售价108万元；2017年3月24日发布的中建大观16层128㎡毛坯房售价108万元；2017年5月8日发布的中建大观27层129㎡毛坯房售价129万元；2019年3月8日发布的中建大观28层129㎡毛坯房售价130万元；2019年3月14日发布的中建大观20层以上130㎡毛坯房售价127万元；2019年3月20日发布的中建大观高层住宅129㎡毛坯房售价125万元。 本院认为，涉案《房屋买卖合同》系原告束强龙，被告王云龙及第三人镇江宏达公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，三方依照合同约定享有合同权利并应履行合同义务。 原告束强龙在合同签订后，按约支付定金3万元，按照合同约定，原告束强龙与被告王云龙应于2017年3月26日前办理房产转移手续，被告王云龙拒绝协助过户的行为构成违约，依法应承担违约责任。涉案房屋登记于被告王云龙、顾祥梅名下，登记情况为共同共有，在案证据不能证明被告王云龙签订合同的行为取得了被告顾祥梅的事先同意或事后追认。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，原告束强龙要求解除合同，并要求被告王云龙赔偿损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，赔偿损失依法应当遵循客观公平、合理预见和防止扩大的规则。关于损失赔偿的具体标准，本院参照同小区，面积、楼层相当房屋的二手房售价情况，酌定为29万元。 原告束强龙要求被告承担违约金195210元的诉讼请求。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条及上述规定，违约金的性质应以补偿性为准，本院已判决对原告束强龙的损失予以赔偿，故其要求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。 被告顾祥梅并非《房屋买卖合同》的当事人，亦无证据证实《房屋买卖合同》的签订取得了被告顾祥梅的事先同意或事后追认，故原告束强龙要求被告顾祥梅承担责任的诉讼请求，不具有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告束强龙、被告王云龙、第三人镇江市宏达房屋中介有限公司2017年3月6日签订的关于镇江市XXX房屋的《房屋买卖合同》； 二、被告王云龙应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告束强龙损失29万元； 三、驳回原告束强龙对被告顾祥梅的诉讼请求； 四、驳回原告束强龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8728元，公告费606元，合计9334元，原告束强龙承担1034元，被告王云龙承担8300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  兰 欢 人民陪审员  侯慧明 人民陪审员  雎开明 二〇一九年四月二十八日 书 记 员  叶天娇