云南省丽江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）云07民终216号 上诉人（原审原告）：张世云，男，1970年9月20日生，汉族，云南省华坪县人，住华坪县。 被上诉人（原审被告）：雷永先，女，1992年8月18日生，汉族，云南省华坪县人，住华坪县，现住华坪县。 被上诉人（原审被告）：云南腾云房地产开发有限责任公司华坪分公司。 住所地：华坪县中心镇东路1号。 法定代表人：陈全，职务：董事长。 上诉人张世云因与被上诉人雷永先、云南腾云房地产开发有限责任公司华坪分公司申请执行人执行异议之诉一案，不服华坪县人民法院（2018）云0723民初1439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销原审判决，请二审法院查清事实后依法改判或发回重审，被上诉人云南腾云房地产开发有限公司华坪分公司承担本案诉讼费用。事实及理由：一、原审法院认定被上诉人雷永先对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，缺乏合法有效的证据，认定事实错误。原审法院仅凭一份非正式的“收款收据”，没有转让合同、倪尔姜与被上诉人云南腾云房地产开发有限公司华坪分公司及林代兴三方间合法成立的债权债务依据，被上诉人云南腾云房地产开发有限公司华坪分公司收到房款税金的入账记录及现金交易事实佐证，就认定被上诉人雷永先付款，违背了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》要求的在执行异议案件中，应查明案外人是否实际全额支付购房款的重要环节。本案涉案房屋是华坪县人民法院执行局依据被上诉人云南腾云房地产开发有限公司华坪分公司的财产申报，对未售未登记房屋的查封。被上诉人云南腾云房地产开发有限公司华坪分公司、林代兴、倪尔姜三方签订的《抵债协议》，转让的仅为债权而非物权，与本案执行的内容及强制执行行为无关联性，而且协议签订后，涉案房屋并没有变更登记到个人名下，所有权仍属于被上诉人云南腾云房地产开发有限公司华坪分公司，所以，林代兴对涉案房屋不具有合法处分权，其收取雷永先的购房款无法律上的原因。根据合同相对性原则，被上诉人雷永先支付价款给林代兴，只对林代兴享有债权，不能构成商品房购销支付房款的事实。《抵债协议》只是一份复印件，无其他材料印证其真实性合法性及实际履行的事实。华坪县农村信用合作联社2018年4月18日向华坪县人民法院执行局提供的交易明细证实，从2015年9月7日至2017年12月21日，被上诉人云南腾云房地产开发有限公司华坪分公司账户并无款项流入，即被上诉人雷永先没有履行付款义务。涉案房屋虽然由被上诉人雷永先占有，但属无权占有，不应受物权保护。二、原审法院适用法律错误。按最高人民法院《关于人民法院执行民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，出让的财产应当在查封前实际支付并实际占有且没有过错的，人民法院才不得查封。诉争财产在执行时的所有权仍属被上诉人云南腾云房地产开发有限公司华坪分公司，被上诉人雷永先不享有物权。商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产企业履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，合同备案后仍然没有物权效力，出卖人仍然是法律意义上的产权人。一般情况下，商品房只有作了不动产预告登记后，人民法院才不能强制执行。综上所述，被上诉人雷永先未实际全额支付购房款，未办理不动产权登记，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，恳请丽江市中级人民法院支持上诉人的上诉请求，维持上诉人的合法权益。 被上诉人云南腾云房地产开发有限公司华坪分公司、雷永先没有提交答辩意见。 上诉人张世云向一审法院起诉请求：准予执行腾云公司“腾云·蓝色港湾”3号楼801号房屋；诉讼费用由被告腾云公司承担。 一审法院认定的事实：一审法院在执行原告与腾云公司民间借贷纠纷一案中，于2018年7月30日作出（2016）云0723执558号之七执行裁定，对涉案房屋进行查封。2018年9月17日，被告雷永先提出执行异议。经一审法院审查，于2018年9月25日作出（2018）云0723执异92号执行裁定，中止对涉案房屋的执行。原告为此提此诉讼。另查明，2016年5月26日，腾云公司、倪尔姜、林代兴三方签订协议，约定倪尔姜将其从腾云公司抵偿债务得到的21套房屋及21个车位转抵给林代兴，其中包括涉案房屋。之后林代兴将涉案房屋出售给被告雷永先。2017年12月4日，被告雷永先与腾云公司签订《商品房购销合同》，其中约定腾云公司将涉案房屋出售给原告，价格为246470元。该合同在华坪县房屋产权管理所进行了备案登记，登记号：L20171206316。之后，腾云公司向被告雷永先出具收据，载明收到被告雷永先交纳的购房款246470元（备注为“林代兴更名”）及配套设施费、代办税费等。被告雷永先先后与云南安杰物业管理有限公司签订《房屋装饰装修管理协议》、《前期物业服务合同》等，支付装修押金、物管费、电费等，对涉案房屋进行了装修，现已入住。 一审法院认为，本案双方主要争议焦点为：被告雷永先对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，根据被告雷永先提供的证据，可以证明其支付购房款，购买涉案房屋，与腾云公司签订《商品房购销合同》并进行备案登记，交纳相关税费款项，占有涉案房屋等法律事实。另根据腾云·蓝色港湾项目存在的客观原因，房涉案房产现未能办理产权登记。综上，可以认定被告雷永先对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益。原告的诉讼主张无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定判决：驳回原告张世云的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张世云承担。 本院二审期间，当事人均没有提交新的证据。经二审审理查明，原判认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案系上诉人张世云以申请执行人身份对案外人（被上诉人）雷永先和被执行人（被上诉人）云南腾云房地产开发有限公司华坪分公司提起的执行异议之诉，要求准予执行“腾云·蓝色港湾”3号楼801号房屋。如案外人即被上诉人雷永先就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，对申请人张世云即上诉人的诉讼请求，应予驳回。案外人雷永先是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，由其承担举证责任。 本案当事人争议的“腾云·蓝色港湾”3号楼801号房屋权利归属问题，虽然该房未办理产权登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。被上诉人雷永先在一审中提供了与腾云公司签订的《商品房购销合同》，依约支付了购房款246470.00元、配套设施费2700.00元、代收代办税费14058.00元，被上诉人云南腾云房地产开发有限公司华坪分公司将涉案房屋报华坪县房屋产权管理所作了备案登记。被上诉人雷永先与云南安杰物业管理有限公司签订了《房屋装饰装修管理协议》、《前期物业服务合同》，按合同约定交纳了物业管理费用。上述事实证明被上诉人雷永先对涉案房屋支付对价后实际占有、管理、使用、收益，已通过交易行为取得涉案房屋物权。因此，被上诉人雷永先对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益。一审法院据此支持雷永先的执行异议请求，裁定中止对涉案房屋的执行并无不当，本院予以确认。 上诉人张世云虽提出被上诉人雷永先没有履行商品房买卖的付款义务，不享有对涉案房屋的物权，被上诉人云南腾云房地产开发有限责任公司华坪分公司仍然是涉案房屋产权人的上诉观点，但其既未依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，提供证据证明，也与被上诉人雷永先在一审中提交的证据不符，其上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院不支持上诉人张世云要求准予执行“腾云·蓝色港湾”3号楼801号房屋的判决结果正确。 综上所述，上诉人张世云的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张世云负担。 本判决为终审判决。 审判长  高精红 审判员  张培贵 审判员  薛淑华 二〇一九年四月二十九日 书记员  罗艳果