成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初4608号 原告：杨阳，男，1991年8月8日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：巫丹，四川泰仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭星，四川泰仁律师事务所律师。 被告：鲁忠祥，男，1986年6月1日出生，汉族，住河南省新县。 委托诉讼代理人：杨双渝，四川君合律师事务所律师。 第三人：四川嘉诚兴业房地产经纪有限公司第一分公司，住所地成都市天府新区华阳清河社区9组11栋-1层10号。 负责人：邓楠，总经理。 委托诉讼代理人：夏星，男，1992年12月7日出生，住成都市双流区，系该公司员工。 原告杨阳与被告鲁忠祥及第三人四川嘉诚兴业房地产经纪有限公司第一分公司（以下简称“嘉诚经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨阳及委托诉讼代理人彭星，被告鲁忠祥及委托诉讼代理人杨双渝及第三人嘉诚经纪公司的委托诉讼代理人夏星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 杨阳向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除杨阳与鲁忠祥签订的《房屋买卖合同》和《预约合同》;2.判令鲁忠祥向杨阳支付违约金279000元，并向杨阳支付房屋溢价损失700000元；3.本案诉讼费用由鲁忠祥承担。事实与理由：2017年3月1日,杨阳和鲁忠祥签订《房屋买卖合同》,约定鲁忠祥将自己坐落于成都市双流区×号商品房卖给杨阳,成交价900000元，杨阳于签订合同当日向鲁忠祥支付定金80000元。因该房屋暂未取得不动产权证书,双方于2017年3月2日签订《预约合同》,鲁忠祥承诺取得不动产权证书即将该房屋转让给杨阳或杨阳指定的第三人，双方于2017年3月3日就该《预约合同》办理公证。合同签订后,杨阳多次要求鲁忠祥办理银行结按手续,鲁忠祥以各种理由推脱，并于2017年6月13日向杨阳发函要求解除《预约合同》。之后鲁忠祥通过微信、电话等多种方式联系杨阳,明确表示不再履行卖房义务。双方就房屋买卖事宜协商多次未果。杨阳认为,《预约合同》系双方真实意思表示,合法有效,现鲁忠祥明确表明其拒绝履行合同义务,致使合同目的不能实现,且因房价上涨,鲁忠祥行为严重损害杨阳的合法权益,故根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定,诉至贵院,望能判如所请。 被告鲁忠祥辩称：1.同意杨阳关于解除合同的诉求,且鲁忠祥也向杨阳发函提到过解除合同；2.对杨阳要求支付违约金以及溢价损失鲁忠祥认为是没有事实和法律依据的。两个合同鲁忠祥都发函要求解除,这个事情是经过双方合议的,且案涉房屋至今没有取得不动产权证书,根据城市房地产管理法38条规定,所以双方签订的两个合同无法实现合同目的,且2017年3月1日签订房屋买卖合同后,成都市房管局出具了限购政策,杨阳没有购房资格,导致双方交易无法完成,鲁忠祥认为杨阳没有理由和依据要求支付违约金和溢价损失；3.杨阳主张房屋买卖合同违约金过高，请求法院依法调减。 第三人嘉诚经纪公司述称，当时签合同的时候双方都知晓案涉房屋是没有取得产权证的，等自然下产权后再去办理过户手续，中介方没有强迫，双方确认一致后才签订的合同。 本院经审理认定事实如下：2017年3月1日，杨阳和鲁忠祥通过嘉诚经纪公司签订了《房屋买卖合同》及补充协议。合同约定：买卖双方通过嘉诚经纪公司购入及出售位于成都市双流区房屋，成交价为900000元（包含地下负二楼车位号为×号的车位一个）。合同第五条付款方式约定：在本合同签订当日，杨阳向鲁忠祥支付定金80000元，在过户递件完成后当日内，杨阳将首付款410000元支付给鲁忠祥，剩余房款410000元由放贷银行直接支付鲁忠祥，实际贷款金额和放款时间以银行通知为准，若银行实际贷款不能支付房款，则由杨阳补足差额。买卖双方须在经纪方通知3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续。合同第八条约定：买卖双方应在2017年3月31日之前向经纪方交齐过户需由双方提供的相关证件、证明等。合同第十八条违约责任约定：卖方擅自解除本合同或单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付该房屋成交价10％违约金。双方于2017年签订的补充协议中约定，买方自愿同意在卖方结按当日（以卖方预约结按时间为准）将首付款410000元支付给卖方的银行还款账户用于卖方办理银行结按。 此后，双方于2017年3月2日又签订《预约合同》并于2017年3月3日在成都市律政公证处对该《预约合同》进行了公证。该预约合同对双方买卖上述案涉房屋再次进行了约定。合同载明该房屋现已交付给鲁忠祥，尚未办理不动产权证书，杨阳对鲁忠祥拟转让房屋的权属情况已充分知悉。合同第二条约定：鲁忠祥承诺待房屋取得不动产权证书后将房屋转让给杨阳或杨阳指定的第三人。双方应按本预约合同内容签订正式房地产转让合同，以最终实现双方房屋买卖之合同目的。房屋成交价仍为900000元(该价格系双方真实意思表示，且该价格为不变价格，其不受市场价格的变化影响)，杨阳已向鲁忠祥支付购房定金80000元，此款项转入鲁忠祥指定银行账户，一经转付，视为鲁忠祥收到上述款项，鲁忠祥出具收条为证；鲁忠祥办理该房结按手续当日，杨阳支付鲁忠祥首付款410000元，该款仅用于鲁忠祥办理房屋的结按手续；剩余房屋尾款410000元，待杨阳向银行贷款后，由银行直接转入鲁忠祥的指定账户，若杨阳贷款金额不足，则以现金方式补足。合同第三条约定：鲁忠祥应于取得该房屋《不动产权证书》后三十个工作日内与杨阳签订正式的房屋买卖合同，鲁忠祥应按促成双方交易顺利、快捷完成的需要，及时提供房地产权属过户所需的各项材料并给与必要的配合协助。合同第五条违约责任约定：5.1若鲁忠祥拒不签订正式合同，将房屋转让给他人、提高转让价款的，鲁忠祥应向杨阳支付违约金270000元及装修房屋的相关费用，同时，杨阳有权要求鲁忠祥继续履行合同。5.2若杨阳拒不签订正式合同，拒不付款、解除合同的，杨阳应向鲁忠祥支付违约金270000元，同时，鲁忠祥有权要求杨阳继续履行合同。5.4交易过程中出现的房地产市场价值的变化，当然列入受损方的实际损失范围内。 签约后，杨阳于2017年3月1日向鲁忠祥支付了定金80000元并由鲁忠祥出具了收据。此后，双方在合同履行过程中因产权证及购房资格等问题产生争议。2017年6月10日，鲁忠祥向杨阳发出了《解除合同通知书》载明：2017年3月29日成都限购政策出台,由于杨阳无购房资格,双方无法按照正常流程完成网签，也不能在5月31日前完成房屋的变更登记手续。现多次协商不能达成一致,另由于该房产未办理产权证且双方在签订合同时知晓此情况,故双方签订的《房屋买卖合同》应属无效。由于国家政策的变更，导致合同无法按约履行且等到你方具有成都地区购房资格时，将严重损害我方的合法权益。故函告解除双方于2017年3月2日签订的预约合同。2017年6月16日,杨阳向鲁忠祥回函表示无法接受《解除合同通知书》内容,不同意鲁忠祥以《解除合同通知书》方式单方解除《预约合同》,并基于《房屋买卖合同》具备履行条件，鲁忠祥所称的“该房产暂未办理房产证”、“在成都无购房资格”均不成立,要求鲁忠祥继续履行合同。 2017年8月28日,杨阳与鲁忠祥又签订一份《协议》,约定:第一条双方自愿解除《房屋买卖合同》、《预约合同》;第二条鲁忠祥承诺为杨阳提供与×号商品房同小区、同户型的房源及标准车位,以弥补给杨阳造成的损失,若新房成交价高于1200000元,由鲁忠祥自行承担差价部分;第三条新购买房屋产生的中介费高于18000元的部分由鲁忠祥承担；第五条双方协商一致同意,鲁忠祥支付给杨阳的赔偿总额为170000元;第六条鲁忠祥于2017年9月27日前支付杨阳100000元，2017年10月26日前支付40000元，2017年11月10日前支30000元至杨阳指定账户;第七条约定，鲁忠祥未按照本协议约定支付款项的，应当按照未付款项30％向杨阳承担违约责任直至全部款项支付完毕为止；第八条本协议自签订新房屋买卖合同后生效,合同生效之日鲁忠祥返还杨阳定金80000元。 《协议》签订后,鲁忠祥曾向杨阳提供了与“德商.华府天骄”8栋1单元6层606号商品房同小区、同户型的相关房源信息,但因故均未达成和签订新的房屋买卖合同。 另查明，双方签订《房屋买卖合同》时，杨阳的户籍所在地为陕西省汉中市洋县，签订合同后，杨阳为购房已通过学历入户将户籍转入了成都市天府新区。案涉房屋庭审时仍处于签约备案状态，鲁忠祥尚未取得房屋的不动产权证书。双方认可2018年1月鲁忠祥已经将案涉房屋购房定金80000元返还杨阳。杨阳也陈述其已另行购买了房屋。 另外，鲁忠祥曾经以重大误解、显失公平为由向本院提起诉讼，要求判令将鲁忠祥与杨阳于2017年8月28日签订的《协议》的相关条款予以变更。本院（2017）川0116民初9710号民事判决书以鲁忠祥未能尽到举证责任为由驳回了鲁忠祥的诉讼请求。 认定上述事实的证据有：杨阳、鲁忠祥及第三人的身份及工商信息、《房屋买卖合同》及补充协议、《预约合同》、解除合同通知书、回函、邮政快递单、《协议》、微信聊天记录，（2017）川0116民初9710号民事判决书、庭审笔录以及双方当事人的当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为，上述证据材料经庭审质证，符合证据的要件，且能够相互印证本案的基本案件事实以及本案纠纷发生、发展的过程，故本院在本案中予以采信。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”以及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的相关规定，本案中，双方当事人签订的《房屋买卖合同》及补充协议以及《预约合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方当事人均应按上述合同的约定全面履行合同义务。虽然案涉房屋在双方签订房屋买卖合同及预约合同时尚未取得房屋权属证书，但双方在上述合同中已明确约定“案涉房屋尚未办理不动产权证书，杨阳对鲁忠祥拟转让房屋的权属已充分知悉”。由此可见，双方当事人在签约时均知晓案涉房屋本身尚没有办理权属证书且认可等待权属证书办理后再继续进行本案房屋买卖合同的交易，上述房屋买卖合同属于没有确定具体履行期限且附履行条件的对于将来可能取得所有权房屋的买卖合同。此外，上述合同签订时，成都市范围内尚未对二手房买卖进行限购（2017年3月23日才正式将二手房纳入限购范围），故上述房屋买卖合同事实交易的效力和履行应不受其后发布的相关限购政策的影响。签约后，杨阳即于2017年3月1日向鲁忠祥支付了定金80000元并由鲁忠祥出具了收据。但在上述合同履行的客观基础和条件并未发生根本性改变，双方合同存在继续履行的条件和可能的情况下，鲁忠祥却于2017年6月10日以杨阳无购房资格、房产未办理产权证等为由发出了《解除合同通知书》，以自己的行为明确表明不愿继续履行双方签订的合同义务，且至2017年8月28日杨阳与鲁忠祥签订《协议》时,双方也表达了解除《房屋买卖合同》、《预约合同》的意愿，故杨阳要求解除与鲁忠祥签订的《房屋买卖合同》及补充协议以及《预约合同》的请求，符合事实和法律的规定，且鲁忠祥在诉讼中也表示同意，本院在本案中予以支持。 对于杨阳要求判令鲁忠祥向杨阳支付违约金279000元，并向杨阳支付房屋溢价损失700000元的请求，本院认为，鲁忠祥在双方签订的上述房屋买卖合同履行的客观基础和条件并未发生根本性改变，双方合同有效存续且存在继续履行的条件和可能的情况下，鲁忠祥单方面以杨阳无购房资格、房产未办理产权证等为由发出了《解除合同通知书》，以自己的行为明确表明不愿继续履行双方签订的房屋买卖合同义务，致使双方签订的合同目的不能实现，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，本案违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量。故本院兼顾双方合同实际履行情况、当事人双方的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定违约金为185000元。对于杨阳主张要求鲁忠祥另行赔偿因其违约造成的房屋溢价损失700000元的请求，本院认为，因杨阳并未提交充分有效的证据证明其实际损失的大小以及本院酌情确定的违约金仍不能弥补其实际损失的相关事实，故上述请求因缺乏充分的事实和法律上的依据，本院在本案中不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告杨阳与被告鲁忠祥于2017年3月1日签订的《房屋买卖合同》及补充协议以及双方于2017年3月2日签订的《预约合同》于本判决发生法律效力之日予以解除； 二、被告鲁忠祥应于本判决发生法律效力之日起15日内向原告杨阳支付违约金185000元； 三、驳回原告杨阳的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费6795元，由原告杨阳1400元，被告鲁忠祥负担5395元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  周 卫 二〇一九年四月三十日 法官助理  彭 先 书 记 员  喻鸿凯