广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初866号原告：文善球。委托诉讼代理人：石盼，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：何伟艳，广东广和律师事务所实习律师。被告：深圳市鸿腾达物业管理有限公司。法定代表人：郑裕鸣。委托诉讼代理人：肖小波，广东君强律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽帆，广东君强律师事务所实习律师。原告文善球诉被告深圳市鸿腾达物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月21日公开开庭进行了审理。原告文善球及其委托诉讼代理人石盼、何伟艳，被告的委托诉讼代理人肖小波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉至法院，请求判令：1、原、被告之间签订的《租赁合同》无效；2、被告向原告返还租赁押金248600元（人民币，下同）；3、被告向原告赔偿装修损失548090.8元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年8月26日签订了《租赁合同》，约定被告将位于深圳市某厂房（房屋面积为2486平方米）租赁给原告，租赁期限为3年，从2014年8月26日至2017年8月25日止，叁年后政府、南山村委不拆迁的情况下续租贰年。原告进场前，该租赁厂房为毛坯房，周围设施环境极差，原告考虑到租期长达五年，便投入了大暈的成本进行装饰装修及改善物业环境，主要包括：一、请专门装修公司对厂房进行装饰装修；二、该厂房未配建电梯，原告承租后，在征得该厂房业主、被告、物业经理及安全员的同意后，为该厂房配建了一部全新的电梯；三、承租之初该厂房及周围环境恶劣，路面皆为土路，原告承租后斥资修建了水泥道路，对厂房及周边的垃圾进行了清运，使厂房周边环境得到了很大的改善。自2017年9月开始，被告陆续向原告及其租户发函，单方函告要求提前收回物业，甚至对厂房采取断水断电，被告此举严重影响了原告正常经营使用，也导致原告大量租户的流失，给原告经济造成较大损失;2018年2月9日该厂房也因消防安全问题被查封。因被告未能提供符合使用条件的物业给原告使用，被告遂于2018年2月28日因原告租金支付问题，将原告起诉至南山区人民法院，并强行收回了租赁厂房。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”被告明知租赁厂房无《房地产证》，也无报批报建手续，仍将租赁厂房出租给原告，租赁合同应当无效，被告应当向原告返还租赁押金248600元。《解释》第九条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，”原告对涉案厂房的装修主要包括：配建电梯的费用为128000元，对涉案厂房进行装饰装修支付105万元，改善涉案厂房配套设施支付41887元，三项共计1370227元。考虑到对未形成附合的装饰装修物进行拆除，需耗费一定的人力物力，且不利于实现物的经济效益，原告请求对此进行相应的折价补偿。综合原告的租期考虑，装饰装修物的残值为548090.8元（计算公式：1370227元+5年x2年）。被告要求原告支付租金（占有使用费）的前提是为原告提供了安全、符合出租条件的物业，而被告在明知租赁物业无相关报批报建手续的前提下，将物业租赁给原告使用，在原告投入大量装修成本改善物业环境后，又单方面中途要求收回物业，且要求原告向其支付高昂的占有使用费，给原告的经济造成了较大的损失。综上所述，原被告之间的《租赁合同》应当无效，而合同无效的原因在被告将不符合租赁条件的物业进行出租，被告应当赔偿原告因此造成的损失。为维护原告的合法权益，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称：一、涉案物业系南山荔源实业股份公司出租给新湾投资有限公司，被告是自新安公司承租后再转租给原告，被告直至在另外一个案件即被告诉原告索要场地占用费的案件中，经法院向土地检查部门调查后，才得知涉案物业属于历史遗留违法建筑，未办理产权证，不存在被告恶意隐瞒上述事实的情形。二、双方合同约定租期为3年，合同自2017年8月25日届满，并且约定只有在三年后政府南山村委不拆迁情况下续租两年。目前的情况是涉案物业所在地块已经被列入城市更新计划，并且已经启动相应的程序，城市更新的方案在2018年已经正式由深圳市国土规划部门予以公示。所以即便按约定，双方仍不属于可以续约的情况。三、由于涉案物业未办理产权证明，双方合同属无效合同，即便在合同期，基于合同无效，原告也无权主张继续使用该物业。四、由于在订立合同时，约定的期限只有三年，只有在合同情形下才可续约两年，所以，原告声称其在装修时考虑到5年长时期的租期花费了大量的装修费用，该说法不符合情理。由于续约两年并不确定，原告在承租开始时不可能按照5年的使用期进行装修，而原告对涉案物业使用已经将近4年，因此不存在所谓的因合同无效所导致的装修损失。五、按照当时双方的合同，原告在装修时应当就其装修方案向被告申报，在得到同意后方可装修，但原告未履行上述义务。六、被告向原告索要租金（场地使用费）的案件已经有法院一、二审判决，法院仅支持被告向原告主张至2018年2月份租金，但在另一案件（新湾投资有限公司诉被告房屋租赁合同案件）中已经查明原告直至2018年5月23日仍占用涉案场地未归还给被告，被告认为即便合同无效的情况下，该押金应作为原告在2018年3月份至5月份使用该场地的占有使用费，被告无须返还该费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月26日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将位于深圳市某厂房（以下简称涉案房屋）租赁给乙方作办公用途；租期三年，从2014年8月26日起至2017年8月25日止，三年后政府、南山村委不拆迁的情况下续租2年；2016年10月1日开始租金按当时该物业周边市场价格递增，2014年11月1日开始起租；租赁房屋面积为2486平方米；承租人擅自将房屋转租、转让或转借的，承租人利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的，或者承租人拖欠租金累计达30天并赔偿滞纳金3‰的，出租人可以终止合同，收回房屋；该物业月租金为124300元，乙方在免租期及租赁期间，使用的水费、电费、电话费、网络费等相关费用由乙方自行承担；每月应缴的费用乙方应当在当月5日前付清给甲方，乙方逾期交付租金、水电费等应交费用，除应如数补交外，乙方还将向甲方按每日3‰支付滞纳金；乙方欠缴费用满一个月的，甲方有权停止乙方的水、电及有关设施的使用，由此产生的一切后果由乙方自行承担；乙方须在签订合同当天支付甲方一个月租金124300元及3个月押金372900元、水电费押金50000元，总计547200元；租赁期间，乙方违反合同约定，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，如乙方拖欠租金超过一个月（即30天），甲方有权收回租赁物业终止合同，追究乙方违约责任并无须退还保证金给乙方；及其他内容。2014年8月27日，原告向被告支付押金248600元，被告向原告出具了收款收据。为证明原告承租涉案厂房后，投入数百万元的成本进行装修，包括配件电梯、对物业进行装饰装修、清扫平整、修建水泥道路、垃圾清运等，原告提交了电梯工程合同（合同价128000元）、装饰装修材料供货合同（合同价2055770元）、工程价目表、银行流水记录、情况说明、电梯安装证明等。被告对前述证据不予认可，并表示电梯工程合同、装饰装修材料供货合同约定的金额与原告提交的银行流水不符。另查，被告曾于2018年2月起诉原告，要求原告返还涉案厂房、支付租金等，案号为（2018）粤0305民初6082号。本院于2018年6月5日作出（2018）粤0305民初6082号民事判决书，该判决书中查明以下事实：深圳市南山区荔源实业股份有限公司已就深圳市某厂房（涉案厂房）进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报；该判决认定双方的租赁合同无效，并判令与原告向被告返还涉案厂房并支付占有使用费745800元。原告不服该判决，上诉至深圳市中级人民法院，该院于2018年9月27日做出（2018）粤03民终14872号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。被告提交费用催缴函、报纸公告、电费发票、电费抄录单等，证明原告拖欠了相关费用。庭审中，原告表示涉案厂房于2018年2月底被被告强行收回，被告则表示收回时间为2018年5月底。原告表示其对涉案厂房的装修主要为安装门窗、粉刷、楼梯间贴地板砖改造、垃圾清运、安装电梯、电线、电路；被告则表示原告仅是对涉案厂房进行了简单装修，被告确认原告安装了电梯，对于原告所说的安装门窗、电线、电路等不予确认。经本院释明，原告并未向本院申请对涉案厂房形成附和的装饰装修物的现值进行评估。本院认为，涉案厂房无报批报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的租赁合同无效。故原、被告签订的租赁合同为无效合同。合同无效的应恢复原状，故被告应向原告退还已收取的租赁押金248600元，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿装修损失548090.8元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，原告未对涉案厂房形成附合的装饰装修物的现值进行评估，本院无法确定原告对涉案厂房所做添附的现值；但考虑到被告确认原告对涉案厂房进行了简单的装修，并确认原告安装了电梯，且被告作为出租方对于租赁合同无效应承担主要的过错责任，理应对原告的装修损失进行赔偿；故结合原告提交的相关电梯工程合同、装饰装修材料供货合同等，并考虑涉案合同的履行期限、履行情况等，本院酌情判令被告向原告赔偿装修损失6万元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市鸿腾达物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告文善球退还押金248600元；二、被告深圳市鸿腾达物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市新湾投资有限公司赔偿装修损失6万元；三、驳回原告文善球的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5883.45元，由原告负担3588.45元，由被告负担2295元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  庞海婷二〇一九年四月二十八日书记员  张 鑫附相关法条：中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。