上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初20142号原告：中宠医院管理(上海)有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：王逸晓，总经理。委托诉讼代理人：徐月英，上海市嘉华律师事务所律师。委托诉讼代理人：康慧，上海市嘉华律师事务所律师。被告：上海香善投资管理有限公司(第一被告),住所地上海市金山区卫昌路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：董小婧，董事长。委托诉讼代理人：刘群，男，1981年7月15日出生，汉族，户籍所在地辽宁省大连市。被告：董小婧，女，1984年4月1日出生，汉族，户籍所在地浙江省舟山市。委托诉讼代理人：刘群，男，1981年7月15日出生，汉族，户籍所在地辽宁省大连市。被告：刘群，男，1981年7月15日出生，汉族，户籍所在地辽宁省大连市。原告中宠医院管理(上海)有限公司(以下简称“中宠公司”)与被告上海香善投资管理有限公司(以下简称“香善公司”)、董小婧、刘群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。被告刘群在提交答辩状期间提出管辖异议，本院经审查后依法作出民事裁定，驳回管辖异议。本案于2019年4月2日公开开庭进行了审理，原告中宠医院管理(上海)有限公司委托诉讼代理人康慧、被告上海香善投资管理有限公司、董小婧共同委托诉讼代理人刘群(同时系第三被告)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中宠医院管理(上海)有限公司诉称：原告与被告香善公司于2017年3月6日签订《房屋租赁合同》，约定将青浦区沪青平公路1551弄安盛景园会所一楼102室和二楼201室房屋提供给原告做为动物医院场地使用。香善公司还提供了转租授权书、物业的回复函等文件。原告按照合同的约定向香善公司支付了包括三个月的房屋租金、保证金(金额为三个月的租金)、六个月的物业管理费等合计人民币852,210元(以下币种均为人民币)。租赁合同签订后，原告还未能装修使用该房屋，即发现香善公司提供的物业回复函系伪造，安盛景园的业委会根本没有同意为社区引进宠物医院。原告向香善公司提出质疑，没有业委会的同意，原告无法正常办理开设宠物医院的相关手续；香善公司一再强调已经在与业委会协商，问题很快将得到解决。原告一等再等，但始终未得到业委会的同意。2017年6月初，原告向香善公司提出退款，6月17日双方解除了签订的房屋租赁合同，对于原告支付的所有款项，香善公司将全部退还。同年6月19日，香善公司退还原告150,000元，剩余的款项经原告多次催讨，香善公司均以公司账上没钱为由拖欠至今。根据原告与香善公司签订的合同第八条第4项约定：“如甲方无法提供业委会的认可书，则乙方有解除合同的权利，甲方退还乙方所有已支付的相关费用，乙方无需向甲方承担违约责任。”由于香善公司隐瞒了没有得到业委会的许可，使得原告蒙受损失，香善公司应该退还原告支付的款项，并承担利息。经调取香善公司的工商档案，香善公司成立于2011年11月16日，设立时为一人有限责任公司，股东为第二被告，注册资本10万元，实缴资本10万元。2015年1月29日香善公司增资，注册资本从10万元增加至500万元，第二被告做为一人股东认缴增加的注册资本490万元。2016年8月1日第二被告将香善公司80%的股权作价400万元转让给了第三被告，至此香善公司的股东变更为第二被告和第三被告。第二被告持有香善公司20%股权，认缴出资100万元，实缴资本10万元；第三被告持有香善公司80%股权，认缴出资400万元，未实际缴纳。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法)若干问题的规定(三)》第十三条第二款之规定：“公司债权人请求未履行或未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予以支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。”第二被告、第三被告作为香善公司的股东，其两人应当在未出资本息范围内对香善公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。综上,原告为维护自身的合法权益，原告诉至法院请求：1、判令原告与第一被告签订的房屋租赁合同于2017年6月17日解除；2、判令第一被告返还原告房屋租金305,310元；3、判令第一被告返还原告保证金396,900元；4、判令第一被告支付上述第二、三项请求款项的利息至判决生效之日，截至目前为人民币35,115元(暂计至2018年8月6日)；5、判令第二被告、第三被告对上述第二、三、四项请求承担连带责任；6、判令本案诉讼费用由三被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为判令原告与第一被告签订的房屋租赁合同于2017年6月12日解除；第二项诉讼请求为判令第一被告返还原告房屋租金(含物业管理费)255,310元；第五项诉讼请求为判令第二、三被告对上述第二、三、四项请求承担补充赔偿责任。被告上海香善投资管理有限公司、董小婧、刘群辩称：对于第一、二、三项诉讼请求没有异议。对于第四诉讼请求，不同意支付利息，双方未约定支付利息。对于第五项诉讼请求，不同意个人承担补充赔偿责任，系公司行为。经开庭审理查明：2017年3月6日，原告(乙方)与被告香善公司(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限十年，自2017年3月6日起至2027年3月5日止，免租期为前三个月，即2017年3月6日起至2017年6月5日止。合同期满，甲方有权提出收回该房屋，乙方应如期返还。乙方如需继续租赁的，应于租赁期限届满前6个月前，向甲方提出书面续租申请，在同等条件下乙方有优先租赁权，经甲方同意后重新签订租赁合同。否则,租赁期限届满合同终止。甲方向乙方出租地址为：上海市青浦区沪青平公路1551弄安盛景园会所一楼102室和二楼201室，总计983.32平方米，提供给乙方作为动物医院场地使用。乙方作为该动物医院唯一运营商承担房屋场地使用费，并受甲方统一管理(此管理仅限于房屋租赁方面事宜)；甲方须在合同签订付款后5个工作日内向乙方提供房屋合法所有人同意甲方将此房屋转租给乙方的转租确认书原件(房屋所有人、合同甲方、乙方三方签字盖章)，若无法提供，甲方则应退回乙方所有与租赁相关的已付租金、押金以及意向金。甲方提供给乙方有效合法的房屋产权证明,并提供乙方办理工商营业执照和动物医院诊疗证的相关资料，例如：环评等。乙方房租交付一周内，甲方应给予乙方合法发票。甲方如获得乙方客户资料，则必须对乙方客户资料保密，不得转让、出售、提供给任意其他动物医院，如因客户隐私泄漏事件而引起的所有法律责任和社会责任都与乙方无关，甲方应自行承担法律责任和赔偿责任。合同签订付款后三个工作日内甲方交接乙方所有关于租赁房屋的事宜(包括但不仅限于钥匙、物业等)。乙方动物医院可根据自己的特色进行装修，但必须严格遵守有关建筑装修、噪音标准等国家法律法规、行政规章制度及标准。按甲方要求支付场地租金，月租金132,300元，以后每两年递增7%；物业管理费为每月9,735元，物业管理费按照业主大会决议统一调整。从起租日起，乙方享有前三个月免租期，免租期内仍需支付物业管理费。上述租金和物业管理费按照每三个月支付，先付后用，付款日为每三个月的最后一个月的15号之前。即第二次支付为2017年8月15日之前。乙方应当支付租金如下：2017年3月6日至2019年3月5日月租金为132,300元；2019年3月6日至2021年3月5日月租金为141,561元；2021年3月6日至2023年3月5日月租金为151,470元；2023年3月6日至2025年3月5日月租金为162,073元；2025年3月6日至2027年3月5日月租金为173,418元。乙方应在合同签订当日向甲方支付保证金、首期租金及物业管理费和免租期物业管理费,保证金金额为三个月租金,即396,900元,首期租金及物业管理费为三个月租金和三个月物业管理费,即426,105元,免租期物业管理费为三个月物业管理费,即29,205元,总计852,210元。如已支付意向金,则减去已支付意向金(意向金：141,500元)部分,则应支付710,710元。合同终止时,保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外(如有),剩余部分无息返还乙方,不足部分由乙方另行支付。房屋使用期内,乙方实际发生的公共事业费,包括但不限于水、电、电话、物业费、通讯、有限、宽带、卫星电视等费用,均由乙方自行承担,乙方应根据收到相关费用付款通知3日内支付相应费用。在房屋使用期内,乙方实际发生的公共事业费与甲方无关。装修期内,乙方须承担装修管理费、装修押金、装修垃圾运输费以及因装修而产生的有关费用。如乙方接到政府部门任何通知,包括但不限于要求乙方整改门面或该房屋的其他部分,乙方须立即书面告知甲方,双方应配合政府执行政策。租赁期间,乙方发现该房屋主体结构有损坏或故障时,应及时通知甲方修复;甲方应在接到乙方通知后的3日内进行反馈,逾期不维修的,乙方可代为维修,费用由甲方承担。在场地使用期限内,乙方不得将该房屋全部或部分转租给第三人,否则,甲方有权单方解除合同,并依据合同约定追究乙方违约责任。合同终止后,乙方应当在3日内完成清场,并向甲方返还该房屋,乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状况。返还时,应经甲方验收认可。乙方逾期未完成清场的,视为乙方放弃对该房屋内物品的所有权,甲方有权代为处置。合同期满或提前解除后,乙方无权要求甲方补偿自行装修或安装设施所支出的费用。甲、乙双方同意在场地使用期内任何时候如果因不可抗力导致不能继续使用场地的,甲乙双方之间的租赁关系自动解除,双方均不对此承担违约责任,甲方无息退还保证金,乙方将房屋完好交还甲方。乙方逾期支付合同项下应付款项的,每逾期一日,则乙方需按所欠付香善公司款项的日1%承担滞纳金。合同终止后,乙方不按合同约定或甲方要求返还而继续占用该房屋的,应以月场地使用费的100%向甲方支付房屋占用费,给甲方造成其他损失的,还应当承担赔偿责任。合同另行约定了双方其他权利义务。原告(丙方)、被告香善公司(乙方)与案外人上海郅昊实业有限公司(甲方，以下简称“郅昊公司”)签订《转租授权书》：甲方授权乙方将上海市青浦区沪青平公路1551弄安盛景园会所部分场地转租给丙方。具体授权内容如下：一、转租房屋地址：上海市青浦区沪青平公路1551弄安盛景园会所一楼102室和二楼201室。二、转租期限：2017年3月6日起至2027年3月5日止。三、转租用途：宠物医院。丙方作为该宠物医院的唯一运营商,并在房屋使用方面受乙方统一管理。四、甲方同意乙方与丙方签订转租合同,不干涉丙方的经营活动。香善公司向原告提供的落款(印章)为上海市青浦区安盛景园业主委员会(以下简称“安盛业委会”)《回复函》，内容为关于安盛景园会所引进宠物医院的批复：经研究决定,同意上海香善投资管理有限公司作为安盛景园会所的运营方为社区引进宠物医院服务的事项。服务运营商：中宠医院管理(上海)有限公司，服务内容：动物诊疗，服务期限：2017年3月至2027年3月,共十年。该回复函为伪造。原、被告双方签订合同后，原告按约支付保证金396,900元，租金396,900元，物业管理费58,410元。另查明，2018年4月17日，香善公司起诉郅昊公司房屋租赁合同纠纷，要求判令与郅昊公司于2017年3月6日签订的《房屋租赁合同》自其第一次申请诉讼即2017年6月16日起解除，返还已经支付的保证金254,800元，按照合同约定即月租金的2倍支付违约金254,800元。本院以(2018)沪0118民初6655号案件立案受理，原告与安盛业委会为该案第三人。在该案中明确原告与被告香善公司于2017年6月12日签订解除合同协议。2017年6月19日，被告香善公司返还原告15万元。2018年8月17日，本院依法作出判决：一、上海香善投资管理有限公司与上海郅昊实业有限公司于2017年3月6日签订的《房屋租赁合同》于2017年7月12日解除；二、上海郅昊实业有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海香善投资管理有限公司保证金94,800元；三、驳回上海香善投资管理有限公司其余诉讼请求；四、驳回上海郅昊实业有限公司全部反诉请求。又查明，香善公司于2011年11月16日注册成立，股东董小婧，出资额10万元。2015年1月27日，香善公司变更注册资本为500万元。2016年7月26日，香善公司变更股东为董小婧、刘群，董小婧认缴出资额100万元，出资比例20%，刘群认缴出资额400万元，出资比例80%。董小婧实缴出资额10万元，刘群无实缴出资额。以上查明的事实，由原告、被告的陈述，房屋租赁合同、转租授权书、回复函、华夏银行网上银行交易电子凭证、中国银行国内支付业务付款回单、准予设立登记通知书、企业名称预先核准通知书、公司设立登记申请书、公司股东(发起人)出资信息、内资公司变更(备案)登记、国家企业信用信息公示、(2018)沪0118民初6655号民事判决书等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。根据庭审确认的事实，本院认为，原告与被告香善公司双方在合同履行过程中，双方于2017年6月12日签订解除合同协议，本院确认合同解除时间为2017年6月12日。合同解除后，被告香善公司理应返还租金(含物业费)及保证金，被告香善公司确认应返还原告租金(含物业费)及保证金，故原告要求被告香善公司返还租金(含物业费)255,310元及保证金396,900元的诉讼请求，于法不悖，本院予以支持。被告香善公司理应在合同解除后及时将租金(含物业费)退还原告，被告香善公司至今未退还，原告主张按照中国人民银行同期贷款利率计算利息损失，本院予以支持。关于原告要求被告香善公司偿付保证金利息的诉请，无事实和法律依据，本院对该项诉讼请求不予支持。被告董小婧、刘群作为被告香善公司的股东，因未能提供证据证明，其已履行了对被告香善公司的股东出资义务，故原告请求被告董小婧、刘群在未出资本息范围内对被告香善公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，符合法律规定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告中宠医院管理(上海)有限公司与被告上海香善投资管理有限公司于2017年3月6日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告上海香善投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告中宠医院管理(上海)有限公司租金(含物业费)人民币255,310元；三、被告上海香善投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告中宠医院管理(上海)有限公司保证金人民币396,900元；四、被告上海香善投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中宠医院管理(上海)有限公司利息损失(以人民币255,310元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年6月13日计算至本判决生效之日止)；五、被告董小婧应于本判决生效之日起十日内在未出资本息范围内对被告上海香善投资管理有限公司应履行的上述第二、三、四项应付原告中宠医院管理(上海)有限公司的款项不能清偿部分承担补偿赔偿责任；六、被告刘群应于本判决生效之日起十日内在未出资本息范围内对被告上海香善投资管理有限公司应履行的上述第二、三、四项应付原告中宠医院管理(上海)有限公司的款项不能清偿部分承担补偿赔偿责任；七、驳回原告中宠医院管理(上海)有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币10,322元，减半收取计人民币5,161元，由被告上海香善投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇一九年四月十八日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条股东未履行或者未全面履行出资义务，公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务的，人民法院应予支持。公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。股东在公司设立时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求公司的发起人与被告股东承担连带责任的，人民法院应予支持；公司的发起人承担责任后，可以向被告股东追偿。股东在公司增资时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求未尽公司法第一百四十七条第一款规定的义务而使出资未缴足的董事、高级管理人员承担相应责任的，人民法院应予支持；董事、高级管理人员承担责任后，可以向被告股东追偿。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。