浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙03民初1463号原告（申请执行人）：报喜鸟控股股份有限公司，住所地浙江省永嘉县瓯北镇报喜鸟工业园区，统一社会信用代码91330000729133019U。法定代表人：吴志泽，该公司董事长。委托诉讼代理人：易滨，该公司法律事务部经理。被告（案外人）：高秀霞，女，1971年9月3日出生，汉族，住陕西省西安市未央区。委托诉讼代理人：曹艳洁，陕西希友律师事务所律师。第三人（被执行人）：武凯，男，1986年6月24日出生，汉族，住河南省沁阳市。原告报喜鸟控股股份有限公司（以下简称报喜鸟公司）与被告高秀霞、第三人武凯申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年2月9日作出（2017）浙03民初489号民事裁定。报喜鸟公司不服该裁定，向浙江省高级人民法院提起上诉。浙江省高级人民法院于2018年9月30日作出（2018）浙民终412号民事裁定，撤销原裁定，指令本院审理。本院另行组成合议庭，依法适用普通程序，于2019年2月21日公开开庭进行了审理。原告报喜鸟公司的委托诉讼代理人易滨、被告高秀霞的委托诉讼代理人曹艳洁到庭参加诉讼。第三人武凯经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。报喜鸟公司向本院提出诉讼请求：1.准许执行武凯名下的坐落于陕西省西安市未央区中新浐灞半岛A14区第12幢2单元4层20403号房地产（以下简称涉案房屋），即维持对涉案房屋的预查封状态；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买第三人涉案房屋行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条规定的排除执行情形。1.涉案房屋并非登记在被执行人武凯名下的不动产。第三人与西安中新永佳房地产开发有限公司（以下简称中新房开公司）就涉案房屋买卖合同办理的合同备案，只是一种行政管理制度，不具备准物权效力。第三人无权支配、处分该房产，并不具备所有权。2.被告与第三人根本就不存在合法有效的房屋买卖合同。涉案房屋查封之前，被告与第三人签订的并非是房屋买卖合同，而是权利义务转让合同。第三人与中新房开公司所签订的商品房买卖合同中第三人的权利义务，空有房屋买卖之表而无房屋买卖之实。3.被告未提供有效证据证明查封之前已合法占有涉案房屋。被告所称的交付时间与合同约定矛盾。被告提供的第三人取暖费、电费、水费、物业费，日期均为涉案房屋被查封之后，均不能证明为被告缴纳。4.被告未支付全部价款且剩余价款未按规定交法院执行。2015年2月5日前，被告仅支付合同款项共计60万，仍有13万合同款项未支付。被告2015年12月28日代第三人向中信银行还按揭贷款354282.2元，属于另外一层法律关系，不能认定为已全额支付涉案房屋的购房款。被告所称已经超额支付第三人购房款的说辞从法律角度上根本不成立。中信银行与第三人的债权债务纠纷属于未起诉的一般债权，无法对抗执行中原告债权。5.该房产是因被告自身原因未办理过户登记。被告明知第三人无房产证还执意进行交易，过错和原因在于被告自身。原告报喜鸟公司在法庭上没有出示证据。被告高秀霞辩称，本案满足《执行异议复议规定》第二十八条规定的排除执行的情形，在执行异议之诉中，只能参照适用《执行异议复议规定》第二十八条规定，如果完全不考虑购房人实际享有的物权状态，既不符合公平原则，也会引发严重的社会问题。1.被告在涉案房屋被预查封前即已与第三人签订了书面买卖合同，该合同合法有效，不因未办理物权登记而受到影响。预售房屋的预告登记并不具有强制性，是否办理预告登记根本不影响武凯对涉案房屋享有物权权益的法律事实。2.被告在法院查封前早已合法占有涉案房屋。提交的物业费票据、国美电器发票、建材出库单，均可以证明在查封之前已合法占有涉案房屋，并持续居住至今。3.被告已支付涉案房屋的全部价款。被告于2012年3月13日支付30万元，于2012年12月10日与武凯共同提交提前还贷申请后，按约向武凯房屋按揭贷款账户转入30万元，于2012年10月12日、2012年11月15日向贷款账户共计存入4300元，于2015年12月28日向银行偿还了第三人的全部按揭贷款共354282.2元，共计支付房款954282.2元，超付了224282.2元。此时第三人所享有的权益较房屋贷款未偿还之时更具物权性质，涉案房屋将确定无疑地变动到第三人名下，可以认定第三人对涉案房屋享有充分的物权权益。被告支付具有善意，尽到了适当的注意义务。4.涉案房屋未办理过户登记非因被告原因所造成。涉案房屋因开发商违约造成初始登记的时间为2014年2月，武凯早于2013年12月20日收到被告第二笔款项后就逃逸，2014年初被采取强制措施，现实中也不能在2014年5月16日前申请办理物权登记。请求驳回原告的诉讼请求。被告高秀霞向本院提交的证据有：1.房屋买卖合同，第1383800号商品房买卖合同，欲证明高秀霞在查封之前的2012年3月12日已与第三人武凯签订合法有效的书面买卖合同的事实。2.中国银行第0212340号、第05431377号结算业务申请书、行内汇款付款通知、汇兑支付往账凭证、收条2张、中信银行西安分行业务联系单、业务凭证/客户回单、特种转账凭证、内部平衡传票、注销抵押登记通知单，欲证明高秀霞从第三人处购入涉案房屋，房屋总价款73万元，实际支付954282.2元。3.物品移交单、居住证明、第2073243号、第2063530号收款收据、史密斯热水器安装卡、中尊建材销售出库单、取暖费缴费单、收款收据，欲证明高秀霞于2012年缴纳购房款后即占有涉案房屋并实际居住至今，占有时间早于查封时间。4.西安市未央区人民法院（2015）未刑初字第00160号刑事判决书、（2014）未民初字第06349号民事判决书，欲证明高秀霞购买涉案房屋后，因第三人原因导致涉案房屋未办理过户登记，高秀霞购买涉案房屋后，积极行使诉权维护自身合法权利，非被告自身原因造成。5.中信银行存款回单及工商银行个人业务凭证、零售逾期贷款催收函，欲证明高秀霞依据约定承担2012年10月后的月供，因第三人原因逾期支付涉案房屋贷款，高秀霞不堪催收偿还了全部银行贷款，具有善意。原告报喜鸟公司针对被告高秀霞提交证据质证称，第1组证据，因武凯及其妻子未出庭，合同未经备案，无法核实真实性。该份买卖合同实际是权利义务转让合同，第三人对涉案房屋仅享有基于该合同的债权，不享有该房产的任何物权。第2组证据，超越合同范畴支付的354282.2元，是被告的单方赠予，与商品房买卖合同中的权利义务没有任何关系。第3组证据，物品移交单真实性不予认可，无法核实签名及交付的事实。居住证明日期为2017年3月14日，无法证明被告在查封涉案房屋之前已实际占有房产。收款收据、取暖交费单，业主姓名上均写明武凯的名字，与被告没有关联性。建材销售出库单、热水器安装卡，无法证明上述建材用于涉案房屋，无法证明被告在查封前已合法占有该房屋的事实。第4组证据，刑事判决认定武凯诈骗60万元，武凯有归还60万元的义务，高秀霞和武凯本身就是债权债务关系。民事判决商品房买卖合同更名，说明武凯对涉案房屋没有所有权，武凯仅享有商品房买卖合同中所约定的权利义务。被告的救济方式仅限于对该套商品房买卖合同进行更名。第5组证据，存款回单和个人业务汇款单与本案没有关联性。催收函是交付于武凯的，无法体现善意。第三人武凯没有提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在法庭上进行了出示和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告高秀霞提供证据真实、合法，与本案具有关联性，可以作为本案定案依据。1.高秀霞与武凯签订的房屋买卖合同已经西安市未央区人民法院生效民事判决确认该合同合法有效，本院应予采信。合同是否备案不影响合同效力。2.原告主张被告单方面赠予第三人354282.2元，没有证据支持，本院不予采信。3.尽管物业公司收取费用的收款收据记载用户为第三人武凯，但是原告高秀霞持有原件，结合物品移交单、热水器安装卡、建材销售出库单、取暖费缴费单、居住证明，能够证明原告高秀霞自2012年3月12日接收第三人武凯移交的物品后，在2013年5、6月间对涉案房屋进行装修，并占有使用至今的事实。综合全案证据采信，本院认定的事实：2009年4月1日，第三人武凯与中新房开公司签订商品房买卖合同（编号1383800），约定：武凯向中新房开公司购买涉案房屋，建筑面积128.35平方米，单价每平方米4406.397元，总金额565561元；武凯应于2009年3月29日缴纳定金5000元，31日缴纳175561元，剩余购房款39万元向银行办理贷款支付给中新房开公司；中新房开公司于2011年4月30日交付该房屋。2012年3月12日，武凯及其妻子李善青（甲方）与高秀霞（乙方）签订房屋买卖合同，约定：将涉案房屋成交价73万元，该房价不包含办理产权证时的大修基金、契约税等费用，甲方在签署该合同当日将相关资料、票据原件交由乙方保管；甲方负责办理房屋的房产证至甲方名下后，通过房管局交易部门将该房屋权属转移至乙方名下；房款支付方式为：签订合同3日内支付购房首付款30万元；2012年10月份前，该房产的银行抵押贷款月供款由甲方负担，2012年10月份后甲方承担月供款的本金，乙方承担月供款利息；甲方在交房之日起30日内开始办理撤押手续，乙方按银行要求在3日内将房款30万元存入甲方在贷款银行账户内；剩余购房款13万元在房地产部门出具房屋权属转移业务受理单当日一次性付清；合同另约定，若该房屋可以进行合同更名，双方采取自愿更名和过户更名成功结清房屋尾款。同日，武凯向高秀霞出具物品移交单，移交：商品房买卖合同一份，消费贷款分期还款表一份，西安市房地产抵押合同一份，中信银行个人购房借款合同一份，借款凭证一份，银行贷款收款收据一份，房款首付收款收据一份，代收抵押登记本费一张，中信银行存款回单一张，私章一个，中信银行开户单首页一张。2012年3月13日，高秀霞通过中国银行汇入武凯中国银行账户30万元，武凯出具收条确认。2012年12月4日，武凯出具收条，载明“今收到高秀霞购房款30万元，该款以存入所购房屋在中信银行贷款账户为准”。高秀霞于2012年12月10日通过中国银行向武凯在中信银行账户汇款30万元。但武凯并未到中信银行办理撤押手续而是于两天后通过网上银行二次将该30万元在河南沁阳提现后逃匿。2015年10月8日，西安市未央区人民法院（2015）未刑初字第00160号刑事判决，认定被告人武凯以非法占有为目的，在与高秀霞签订房屋买卖合同后，以办理还贷为名，骗取高秀霞的信任，在收取高秀霞给付的房贷解除撤押30万元后，携款逃匿，其行为构成合同诈骗罪，判处武凯有期徒刑四年，并处罚金2万元，违法所得依法予以追缴。2015年12月28日，经中信银行西安分行同意，高秀霞转入354282.2元用于归还武凯住房按揭贷款。2016年1月21日，西安市房产交易管理中心出具注销抵押登记通知单，证明涉案房屋抵押登记已经办理注销手续。2016年2月23日，西安市未央区人民法院作出（2014）未民初字第06349号民事判决，确认高秀霞与武凯及其妻子李善青签订的房屋买卖合同合法有效，高秀霞已向武凯及其妻子支付了全部购房款，故判决武凯、李善青于该判决生效十日内为高秀霞办理涉案房屋商品房买卖合同的更名手续。2012年8月8日，高秀霞以武凯名义向物业管理服务公司缴纳制证手续费，同年12月5日开始缴纳清洁、电梯、物业服务等费用。高秀霞于2013年5、6月份以涉案房屋为安装地址购买热水器和建材。高秀霞现居住在涉案房屋。涉案房屋登记在中新房开公司名下。另查明，本院于2013年11月8日作出（2013）浙温知初字第74号民事判决，判令武凯支付报喜鸟公司欠款165621.96元。上述判决发生法律效力后，报喜鸟公司向本院申请执行。在执行过程中，本院于2015年2月5日预查封涉案房屋，并于2017年1月11日续行查封。本院于2015年7月20日委托陕西省西安市中级人民法院执行上述民事判决，后陕西省西安市中级人民法院回函称本院对涉案房屋的查封属预查封，涉案房屋系预售房产，未办理产权证，无法为买受人办理房产过户手续，不具备处置条件。在该案执行过程中，高秀霞向本院提出执行异议，本院于2017年8月11日作出（2017）浙03执异70号执行裁定，裁定高秀霞的异议成立，中止对涉案房屋的执行。报喜鸟公司不服，遂提起本诉。本院认为，《执行异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案的争议焦点是高秀霞能否根据上述规定主张对涉案房屋阻却强制执行以及高秀霞对涉案房屋享有的民事权益能否阻却强制执行。本院具体分析如下：首先，本案不适用上述规定。该条规定是针对登记在被执行人名下的不动产的买受人所规定，保护此类买受人的物权期待权，适用前提是“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”。本案中，2014年2月17日中新房开公司办理了涉案房屋的登记。武凯才是中新房开公司涉案房屋买受人。高秀霞作为与武凯、李善青商品房转让关系的受让人，就尚未登记在武凯名下的不动产在金钱债权执行中主张可直接适用上述规定，不符合规定的适用情形。高秀霞作为案外人提出对执行标的享有阻却强制执行的实体权利的主张，能否适用相关法律规定，应当根据具体情形确定。其次，本案可参照适用上述规定审查高秀霞对涉案房屋享有的民事权益能够阻却强制执行。1.预查封效力等同于正式查封。《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》已经规定对预售商品房可以采取预查封措施。但是，在执行异议之诉案件审理中，对预售商品房再转让的买受人民事权益是否予以保护以及如何保护问题，目前尚无专门的法律规定。所谓没有救济就没有权利，一概不予保障预售商品房再转让买受人民事权益不利于民事交易活动，也有违民事活动“法无禁止皆可为”精神。2.《执行异议复议规定》和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》均系有关执行的司法解释，目的是保障人民法院执行人员能够直接、快速运用执行司法解释判断执行标的是否属于被执行人的财产，从而决定是否直接执行。这些有关执行的司法解释亦是人民法院审理判决应当参照的主要依据。3.《执行异议复议规定》第二十八条系对《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的细化。从文意上看，该条规定并没有限制被执行标的必须登记在被执行人名下。因此，参照《执行异议复议规定》第二十八条规定条件审查本案，同样能够判断高秀霞对涉案房屋所享有的民事权益能否阻却强制执行。第三，高秀霞对涉案房屋享有的民事权益能够阻却强制执行。本案中，1.高秀霞在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。高秀霞已于2012年3月12日同武凯及其妻子李善青签订房屋买卖合同，而涉案房屋直到2015年2月5日才被查封。该房屋买卖合同已经西安市未央区人民法院生效的（2014）未民初字第06349号民事判决确认合法有效。原告报喜鸟公司主张涉案房屋系预售商品房，武凯无所有权、处分权而房屋买卖合同无效，不符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，本院不予支持。武凯、李善青与高秀霞签订房屋买卖合同，因中新房开公司并没有参与该合同，并不符合《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，原告报喜鸟公司主张系权利义务转让合同，没有依据，本院不予采信。（2014）未民初字第06349号有关商品房买卖合同更名手续的民事判决，并不影响高秀霞与武凯之间房屋买卖合同性质。房屋买卖合同、权利义务转让合同属于按照不同标准对合同类型、名称进行划分的学理标准，两者之间并非非此即彼的划分，原告报喜鸟公司主张被告与第三人签订的是权利义务转让合同而非房屋买卖合同，没有法律依据，本院不予采信。2.高秀霞已于2013年5、6月之前通过接收涉案房屋、缴纳物业费、装修房屋的方式合法占有使用涉案房屋。3.高秀霞支付的总价款为954282.2元，已经超过了合同约定涉案房屋73万元价款。对于高秀霞支付的第二笔30万元房款，武凯因未还按揭贷款构成诈骗犯罪并被判令追缴违法所得，不管该违法所得是否能够追缴到位，均不影响该笔款项对于高秀霞与武凯双方而言仍然属于购房款的属性，双方仍然需要对购房款按照合同最终结算。高秀霞于2015年12月28日自行代付应由武凯支付涉案房屋按揭贷款，尽管发生在涉案房屋预查封之后，但却是高秀霞为防止损失扩大的自我救济手段，并无恶意支付之嫌。即使参照《执行异议复议规定》第二十八条第一款第三项规定，该部分钱款交付给执行法院，也仍要优先交付预抵押权人，而且仍应作为高秀霞支付给武凯的购房款。因此，认定高秀霞已全额支付购房款，并无不妥。原告报喜鸟公司主张该支付并非善意，没有证据支持。原告报喜鸟公司主张系高秀霞赠予，没有事实依据，本院不予采信。4.高秀霞非因自身原因未办理过户登记。涉案房屋于2014年2月17日登记在中新房开公司名下，武凯因诈骗高秀霞第二笔房款后，高秀霞于2013年6月24报案，武凯直到2014年3月1日才被公安机关抓获，并被判有期徒刑四年。因此，未办理过户登记，非高秀霞因自身原因所致。综上所述，原告报喜鸟公司的起诉理由不成立，其请求准许执行武凯名下的涉案房屋，本院不予支持。本案系申请执行人执行异议之诉，仅对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理和判决，原告报喜鸟公司请求维持对涉案房屋的预查封状态，不属于本案审理范畴，本院不予评判。第三人武凯经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，本院可以缺席审判，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项的规定，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告报喜鸟控股股份有限公司的诉讼请求。案件受理费3612元，由报喜鸟控股股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院。审 判 长  吴忠烈审 判 员  陈国庆人民陪审员  李宜泽二〇一九年四月九日代书 记员  曹 爽