江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0117民初7号原告：仇淑一，女，1984年3月24日出生，汉族，无业，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：陈功，江苏锦隆律师事务所律师。被告：余士德，男，1965年4月7日出生，汉族，住南京市溧水区。被告：余忠琪，男，1988年1月16日出生，汉族，住南京市溧水区。二被告共同委托诉讼代理人：虞柏春，江苏恒山律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：李晓江，江苏恒山律师事务所律师。原告仇淑一与被告余士德、余忠琪房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告仇淑一的委托诉讼代理人陈功，被告余士德、余忠琪的共同委托诉讼代理人虞柏春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仇淑一向本院提出诉讼请求：1.被告余士德、余忠琪支付违约金40000元；2.被告余士德、余忠琪赔偿原告损失75714元；3.被告余士德、余忠琪赔偿房屋家具家电折价款5000元。事实和理由：原告仇淑一与被告余士德、余忠琪于2017年9月8日签订房屋买卖合同，约定原告仇淑一购买被告余士德、余忠琪位于南京市溧水区房屋，总房款1596000元。合同约定：家具家电设施留给买方，且被告余士德、余忠琪应于原告仇淑一支付首付款十五日内办理自己的户口迁移手续并且取得相关机关的相关证明，否则视为违约，违约方按照双倍定金赔偿的标准向对方支付违约金。现被告余士德、余忠琪未按约将家具家电设施留给原告仇淑一，未按照约定清空户口，且因被告余士德、余忠琪未及时清空户口，导致原告仇淑一及家人的户口无法迁入到房屋内，案外人薛静2017年7月9日购买原告仇淑一位于南京市江宁区汇金旗林大厦1003室房屋，因原告仇淑一逾期未迁出户口，薛静于2018年4月8日向法院起诉，要求追究原告仇淑一的违约责任，后该案经人民法院调解，确定原告仇淑一赔偿薛静违约金75000元并承担诉讼费714元。原告仇淑一认为，因被告余士德、余忠琪的违约行为导致原告仇淑一的上述损失，根据相关规定被告余士德、余忠琪应当赔偿原告仇淑一的违约金及损失，合同约定的违约金与原告仇淑一的实际损失可一并主张，被告余士德、余忠琪隐瞒房屋内有户籍情形，且未按照约定清空户籍，应当承担合同约定的40000元违约责任。被告余士德、余忠琪明知原告出卖仅有唯一住房，且购买方需要迁入户口，而如被告余士德、余忠琪房屋内存在户籍，会必然导致原告仇淑一无法迁入户籍，被告余士德、余忠琪对原告仇淑一无法正常迁入户籍造成他人的损失应当是能够预见的，故被告余士德、余忠琪对原告仇淑一因未及时迁出户口造成赔偿薛静75000元违约金的损失，应当予以赔偿。即使违约金和实际损失两者冲突，也应当按照原告的实际损失即75714元的标准来赔偿违约损失。被告余士德、余忠琪违反合同约定，擅自将房屋内阳台上的一台洗衣机，客厅内的一台液晶电视，阁楼上卧室内的一台壁挂式空调搬走，除赔偿违约金外，还需赔偿家具家电折价款5000元。被告余士德、余忠琪辩称，1、双方签订房屋买卖合同后，被告余士德按照合同约定交付了房屋，是原告仇淑一并没有按期支付房款构成违约，被告余士德并没有违约，原告仇淑一的诉讼请求没有事实和法律依据。2、被告余忠琪不是合同的当事人，不应成为本案的被告。3、原告与案外人薛静的约定只能在其二人之间生效，原告仇淑一在得知涉案房屋内存在他人户口时，自己应当及时采取措施防止损失的扩大，而不是放任损失的扩大，原告仇淑一完全可以将自己的户口迁往别处，而非仅能迁到涉案房屋内，原告仇淑一也有过错。4、双方合同约定的是在原告仇淑一支付首付款十五日内，被告办理自己的户口迁移手续，但被告余士德、余忠琪的户籍均不在涉案房屋内，被告余士德、余忠琪从案外人李霞处购买的涉案房屋，与原告仇淑一签订买卖合同时，并不知道李霞的户口在涉案房屋内，原告仇淑一购房时也没有告知要将户口迁入涉案房屋内，被告余士德、余忠琪并无过错。5、即便法院判决被告余士德、余忠琪承担责任，约定的违约金也过高，请求法院适当调整，且原告仇淑一同时主张违约金和赔偿损失也不符合法律规定。6、仇淑一诉称的客厅液晶电视根本不存在只有长虹彩电一台，还有一楼阳台洗衣机都已经移交。楼上阁楼挂式空调是被告余士德的，并没有说要给仇淑一。在移交上述物品和涉案房产时，仇淑一并未提出异议，说明上述物品都已经移交属于及时履行，现在仇淑一提出有些物品没有移交违反了诚信原则，不应得到支持。综上所述，请求法院依法驳回原告仇淑一的诉请。本院经审理查明事实如下：坐落于南京市溧水区的房屋原权利人为被告余士德、余忠琪。2017年9月8日，被告余士德作为甲方（卖方）与原告仇淑一作为乙方（买方）签订房屋买卖合同，约定乙方向甲方购买上述房产，房屋建筑面积为123.5平方米。卖方保证所填写和提供的有关该房屋的产权权属情况均是真实合法，保证对上述房屋享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利。房屋售价为1596000元，其中乙方于本合同签订之日起向甲方支付定金20000元（此定金可转为购房款），在本合同签订之日起15日内，向甲方支付首期购房款480000元（含定金）；剩余房款1116000元申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性交付给甲方。双方对交房约定为：1、甲方应于乙方付清购房款总额的100%即人民币1596000元之日起15日内将该房屋交付给乙方使用（房屋内如有其它设备及附属物）双方可协商处理为屋内家电设施家具留给买方生活用品带走。2、……。3、甲方应于乙方支付首付款之日起15日内办理自己的户口迁移手续并取得相关机关的相关证明，否则视为违约，违约方按双倍定金赔偿的标准向对方支付违约金。双方违约责任条款第一款约定：在本合同履行期间，如甲方或乙方中途违约，则由违约方按定金双倍赔偿的标准向对方支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，2017年9月26日，原告仇淑一向被告余士德支付了首付款460000元。原告仇淑一已付清合同约定的价款，涉案房屋已登记在原告仇淑一名下，双方已进行了房屋交接。案外人李霞的户口原在涉案房屋内；2018年5月21日，李霞的户口由涉案房屋内迁出。原告仇淑一于2018年5月23日将户口迁入涉案房屋内。另查，2017年7月9日，原告仇淑一、案外人张玉良作为甲方（出售方）与案外人薛静作为乙方（买受方）签订一份房地产买卖中介合同，约定薛静购买仇淑一、张玉良共同所有的坐落于南京市江宁开发区的房屋，总房价为1200000元，该合同中约定甲方承诺于2017年11月30日前将房屋内所有户口清空，乙方于户口清空当日支付给甲方户口尾款20000元。若逾期，甲方按总房价的万分之四每日支付违约金给乙方。2018年4月8日，薛静因张玉良、仇淑一未按照合同约定将上述房屋内户口清空，向江苏省南京市江宁区人民法院提起诉讼，要求张玉良、仇淑一支付逾期违约金93600元。2018年6月14日，经人民法院主持调解，薛静与仇淑一、张玉良达成如下调解协议：一、仇淑一于2018年7月13日前支付薛静逾期违约金75000元（扣除薛静尚未付的20000元尾款，仇淑一还需支付55000元）；二、如张玉良未在2018年7月13日前将户口迁出涉案房屋，则张玉良应当自2018年7月13日起，按照480元/天的标准支付逾期违约金直至其将户口迁出案涉房屋之日止。三、本次纠纷一次性了结，双方无其他争议。案件受理费减半收取714元，由仇淑一负担。2018年7月16日，仇淑一向薛静支付了调解协议约定的违约金55000元。又查，根据原告仇淑一提交的其在购买涉案房屋前到房屋内看房时所拍摄的录像显示，涉案房屋阳台处放置有一台洗衣机，客厅内有一台电视，阁楼上卧室中有一台壁挂式空调。原告仇淑一称双方交付房屋时，被告余士德、余忠琪违反合同约定将上述家电搬走，要求被告余士德、余忠琪支付折价款5000元。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告仇淑一与被告余士德签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案被告余忠琪并非《房屋买卖合同》的当事人，原告仇淑一现依据该合同约定要求被告余忠琪承担相应责任，本院不予支持。按照仇淑一与被告余士德所签订的《房屋买卖合同》的约定，被告余士德应在原告仇淑一支付首付款15日内办理自己的户口迁移手续并取得相关机关的相关证明，该约定应理解为被告余士德负有清空房屋内户口的义务而不仅限于自己的户口，原告仇淑一于2017年9月26日向被告余士德支付了首付款，而涉案房屋内的李霞的户口直至2018年5月21日方才迁出，被告余士德违反了双方合同约定，应当承担相应的违约责任。双方对被告余士德该违约行为约定的违约金为40000元，原告仇淑一主张的其依据与薛静达成的调解协议所支出的75714元与本案被告余士德违约行为之间并无直接的因果关系，本院对原告仇淑一要求被告余士德支付违约金40000元的诉讼请求，予以支持；原告仇淑一要求被告余士德赔偿损失75714元的诉讼请求，本院不予支持。对于原告仇淑一主张的家电折价款，按照合同约定，被告余士德应当将家具家电设施留给原告仇淑一，根据原告仇淑一提交的视频，虽其在购房前看房时其主张的阳台处的一台洗衣机、客厅内的一台电视，阁楼上卧室中的一台壁挂式空调确实在房屋内，被告余士德现认可其搬走了阁楼上的壁挂式空调，因双方已经进行了房屋交接，仇淑一并未举证证明双方在交接房屋时余士德搬走了阳台上洗衣机及客厅内的电视，也未举证证明其曾提出过异议，根据视频中显示的上述家电的情况，本院酌情认定被告余士德因搬走阁楼上的壁挂式空调向原告仇淑一支付家电折价款500元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告余士德应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告仇淑一支付违约金40000元、家具折价款500元，共计40500元；二、驳回原告仇淑一的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2714元，减半收取1357元，由原告仇淑一负担902元，被告余士德负担455元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  逯婷婷二〇一九年四月二十九日书记员  郑长玲