黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑民终144号上诉人（一审原告）：唐小雷，女，1982年9月15日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人：李树森，黑龙江申平律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：杨丽娟，女，1989年4月18日出生，汉族，住黑龙江省绥棱县。委托诉讼代理人：林柏树，黑龙江柏树律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：黑龙江申腾房地产开发有限公司，住所地黑龙江省绥化市北林区曙光街2委（北二东路）。法定代表人：张宝臣，该公司经理。委托诉讼代理人：牟金库，男，该公司职员。被上诉人（一审被告）：张恩慧，男，1959年8月5日出生，汉族，住黑龙江省绥化市北林区。上诉人唐小雷因与被上诉人杨丽娟、黑龙江申腾房地产开发有限公司（以下简称申腾公司）、张恩慧申请执行人执行异议之诉一案，不服绥化市中级人民法院（2018）黑12民初69号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭，以询问及阅卷的方式对本案进行了审理。上诉人唐小雷及其委托诉讼代理人李树森，被上诉人杨丽娟及其委托诉讼代理人林柏树，被上诉人申腾公司的委托诉讼代理人牟金库到庭参加诉讼。被上诉人张恩慧经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐小雷上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判准许对黑龙江省绥棱县东方名苑小区高层1号楼3单元1502室（以下简称争议房屋）的执行；3.一、二审诉讼费用由杨丽娟、申腾公司、张恩慧承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。1.在人民法院查封争议房屋前，杨丽娟与申腾公司并未签订合法有效的书面买卖合同。《商品房买卖合同》第二十三条约定自双方签订之日生效，因杨丽娟未在该合同上签字，故该合同并未生效。申腾公司于2013年7月15日签订《商品房买卖合同》时尚未取得争议房屋的商品房预售许可证。2.杨丽娟提交购房发票所记载的房屋并非争议房屋，一审判决仅凭面积和房款一致即认定杨丽娟所购房屋为争议房屋错误。3.一审法院对唐小雷举示的能够证明在人民法院查封前争议房屋并未出售的证据未予采信错误。绥棱县人民法院查封争议房屋前，申腾公司财务人员曾提供一份尚未售出房屋的房源信息表，包含争议房屋，据此可以证明杨丽娟提交的《商品房买卖合同》为虚假的。唐小雷提交的王某调查笔录应为有效证据，一审法院以证人未出庭接受质询，无法认定证人证言真实性为由，对该证据不予采信不当。杨丽娟并未通过物业及申腾公司办理入住手续，且是在明知争议房屋已被查封的情况下装修入住，因此并未合法取得该房屋的权利。杨丽娟辩称，1.杨丽娟与申腾公司在争议房屋被人民法院查封前已签订合法有效的《商品房买卖合同》，虽然该合同上没有杨丽娟的签字，但是杨丽娟接受该合同并已实际使用争议房屋。同时，杨丽娟在签订合同当日已向申腾公司交纳全部购房款，申腾公司对此予以认可。杨丽娟接收房款收据，已对《商品房买卖合同》进行了承诺。依据最高人民法院司法解释的规定，开发商虽在签订商品房买卖合同时未取得商品房预售许可证，但在起诉前已经取得的，商品房买卖合同有效。申腾公司认可杨丽娟购买的是争议房屋，虽然房款收据记载的单元不一致，但杨丽娟实际交付房款的数额与《商品房买卖合同》约定的房屋价款一致。房款收据上所写的1号楼1单元1502室面积仅为70平方米，并非109.55平方米。2.唐小雷在一审中提交的证据不足以支持其主张，其中房源信息表明确记载为2013年3月的信息，而非杨丽娟购买争议房屋时的情况。因王某未出庭作证，唐小雷也未举证证明证人不出庭存在法定情形，且王某如为申腾公司的工作人员，其无权否定该公司的行为，王某的证言没有法律效力。杨丽娟系在依合同约定履行义务后合法入住争议房屋，并非强行入住，且其系在争议房屋解除查封后取得房屋产权证书，其已取得该房屋的所有权，足以阻却对该房屋的强制执行。申腾公司辩称，无意见。唐小雷向一审法院起诉请求：1.判决对争议房屋准许执行；2.诉讼费用由杨丽娟、申腾公司、张恩慧承担。一审法院认定事实：唐小雷与申腾公司、张恩慧建设工程施工合同纠纷一案中，唐小雷向绥棱县人民法院提出财产保全申请，该院于2014年3月3日作出（2014）棱民立保字第6号民事裁定，查封了申腾公司开发建设的包含争议房屋在内的部分房屋。后由于管辖问题，该案移送至一审法院审理。一审法院于2014年10月21日作出（2014）绥中法民立保字第36号民事裁定，对争议房屋进行了查封。同时查明：2013年7月15日，杨丽娟与申腾公司签订《商品房买卖合同》并交纳购房款，购买了争议房屋。因该楼盘配套设施未完善（未安装电梯），至2017年4月杨丽娟才装修入住，并缴纳了水费、电费、供热费、物业费、电梯费等相关费用，使用争议房屋至今。在唐小雷与申腾公司、张恩慧建设工程施工合同纠纷一案的执行过程中，杨丽娟提出执行异议。一审法院于2018年7月9日作出（2018）黑12执异95号执行裁定，裁定中止对争议房屋的执行。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，杨丽娟提供的证据能够证明其对争议房屋享有足以排除强制执行的权利，理由如下：1.根据杨丽娟提交的《商品房买卖合同》和交款收据，能够认定其在争议房屋被查封前已购买该房屋。2.根据杨丽娟提交的水费、电费等相关费用的票据，能够认定其已实际占有使用争议房屋。3.杨丽娟提交的绥棱县房地产物业管理局出具的证明能够证实，其已取得争议房屋的产权，且其名下无其他用于居住的房屋。4.杨丽娟购买争议房屋，系因开发商未完善配套设备，致使不能交付房屋，不能归责于杨丽娟，其对此无过错。综上，杨丽娟对争议房屋享有排除强制执行的权利，对唐小雷准许对该房屋执行的诉讼请求不予支持。判决：驳回唐小雷的诉讼请求。案件受理费6903元，由唐小雷负担。本院二审期间，杨丽娟提交2019年3月20日绥棱县不动产查档证明1份，意在证明其提交的房款收据上记载的1号楼1单元1502室的面积为88.65平方米，与争议房屋的面积不一致。唐小雷对该证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明杨丽娟所提交的房款收据所记载的房号为笔误。因唐小雷对杨丽娟提交证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以认定。申腾公司提交2012年9月20日商品房预售许可证照片打印件1份。唐小雷对该证据的真实性有异议，认为争议房屋为东方名苑小区二期，而该证据记载的是东方名苑小区一期。杨丽娟主张对争议房屋为东方名苑小区一期抑或二期并不清楚。因申腾公司未能提交商品房预售许可证的原件与其提交的打印件进行核对，故本院对该证据不予认定。本院审理查明：杨丽娟于2018年8月1日取得争议房屋的不动产权登记证书,唐小雷认可杨丽娟系在争议房屋被解除查封期间办理的不动产权转移登记。除此，本院查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条的规定，本案争议的焦点问题为：杨丽娟对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，杨丽娟提交的《商品房买卖合同》虽然并无其作为买受人的签章，但该合同首部的买受人处已经载明为杨丽娟，并有其身份证号码的记载，且该合同由杨丽娟持有并作为本案证据提交法庭，结合其提交的加盖有申腾公司绥棱项目部财务专用章的房款收款收据，以及杨丽娟现已实际入住争议房屋的事实，可以认定杨丽娟与申腾公司之间存在商品房买卖合同关系，且杨丽娟已经实际履行了与申腾公司签订的《商品房买卖合同》。至于房款收款收据记载的房号“G1-1-1502”并非争议房屋，因杨丽娟已经举证证明该房号对应的房屋面积为88.65平方米，并非收款收据记载的109.55平方米，而《商品房买卖合同》记载的建筑面积恰为109.55平方米，故杨丽娟主张房款收款收据记载的房号为笔误，具有客观合理性。依照《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，因杨丽娟已经取得争议房屋的不动产权登记证书，且唐小雷认可杨丽娟办理争议房屋的不动产权登记时，该房屋并未处于被人民法院查封的状态，故可以认定杨丽娟已经取得争议房屋的所有权，其对争议房屋所享有的民事权利足以排除强制执行。关于唐小雷在一审中提交的房源信息表，因该证据记载“此表是2013、3月份提供”，而此时杨丽娟与申腾公司尚未签订案涉的《商品房买卖合同》，唐小雷主张该记载存在笔误，真实提供时间为2014年3月，但该证据的提供人王某未能出庭说明情况，故该证据不足以证明杨丽娟提交的《商品房买卖合同》为虚假的。关于唐小雷在一审中提交的王某调查笔录，因该证据属于证人证言，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条第一款关于“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”的规定，因证人王某未出庭作证，且唐小雷未能举证证明存在证人可以不出庭作证的法定情形，故一审判决对该证据不予采信，并无不当。综上所述，唐小雷的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6903元，由唐小雷负担。本判决为终审判决。审判长 何 涛审判员 王广厚审判员 李艳梅二〇一九年四月十一日法官助理李红敏书记员丁馨