广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初6343号原告（案外人）：林永茂，男，1976年1月2日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区，被告（申请执行人）：东亚银行（中国）有限公司广州分行，住所地广东省广州市天河区天河北路183号大都会广场1-4层。负责人：贾从笑。被告（申请执行人）：交通银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市禅城区季华五路30号。负责人：徐焱。委托诉讼代理人：邓平，男，系该行员工。被告（被执行人）：李雪峰，女，1968年5月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告林永茂与被告东亚银行（中国）有限公司广州分行、交通银行股份有限公司佛山分行、李雪峰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年8月7日公开开庭进行了审理。原告林永茂及被告交通银行股份有限公司佛山分行的委托代理人邓平到庭参加了诉讼。后原告于2018年9月10日申请就被告交通银行股份有限公司佛山分行提交的协议书上的签名及指印进行司法鉴定，本院于2019年3月22日公开开庭进行了审理，原告林永茂到庭参加了诉讼。被告交通银行股份有限公司佛山分行、东亚银行（中国）有限公司广州分行、李雪峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林永茂提出诉讼请求：1.请求法院停止责令原告搬迁出佛山市顺德区大良街道顺峰社区恒翠轩4号商铺、10号车库、11号车库；2.请求法院对位于佛山市顺德区大良街道顺峰社区恒翠轩4号商铺、10号车库、11号车库带租约拍卖；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年8月25日，原告租赁了佛山市顺德区大良街道恒翠轩10-13座首层4号商铺、10号车库、11号车库开办“佛山市顺德区大良林永茂杂货店”，一直经营至今。顺德区法院在执行李雪峰所涉案件的过程中，责令原告搬迁出上述房产。根据买卖不破租赁的原则，为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告交通银行股份有限公司佛山分行辩称，1.佛山市禅城区人民法院作出的（2014）佛城法民三初字第2269号民事判决书已发生法律效力，判决交通银行股份有限公司佛山分行对上述房产在最高额292.65万元范围内享有优先受偿权。2.交通银行股份有限公司佛山分行对上述房产的抵押权自2009年12月25日取得，而原告提供的商铺租赁合同显示双方最早签订租赁合同的时间为2010年1月12日，原告的租赁日期晚于该行取得抵押权的日期，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，原告主张的租赁权不得对抗抵押权。3.2013年6月8日，该行与出租方李雪峰及原告针对原告承租位于佛山市顺德区大良街道顺峰社区恒翠轩4号商铺、10号车库、11号车库签订了《协议书》，根据该协议书，授信项下债务履行期届满日为2014年6月8日，借款人无按期履行还款义务，经催收无果，该行向法院提起诉讼，从收到法院传票之日起，视同该行通知出租方李雪峰及原告之日，《租赁协议书》终止。《租赁协议书》项下租赁期限届满，李雪峰未经抵押权人同意将房产再行出租给原告，违反了《协议书》的约定。故原告的诉讼请求无任何依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告东亚银行（中国）有限公司广州分行、李雪峰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦无向本院提交答辩意见和证据，视为放弃抗辩及举证、质证的权利。诉讼中，本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于原告提交的佛山市顺德区大良林永茂杂货店营业执照复印件、个体工商户设立登记申请书、个体户机读档案登记资料、个体工商户名称预先核准通知书、被告提交的民事判决书等证据由工商行政管理部门出具并加盖公章，民事判决书为法院制作的法律文书，来源合法，客观真实，本院予以采信。对于双方有异议的证据，本院认证如下：1.原告提交的2008年两份租赁合同原件，有合同当事人签名并按指印，本院对其真实性予以采信；2.原告提交的另三份租赁合同、租赁补充协议复印件，虽没有原件核对，但有农商银行客户回单及自助终端客户通知书共53份予以佐证，本院予以采信；3.广东华生司法鉴定中心鉴定意见书，是本院依法委托有质资的鉴定机构作出，本院予以采信；4.被告提交的协议书，因原告对协议书上“林永茂”的签名及指印均有异议，经本院委托司法鉴定机构进行鉴定，协议书上的“林永茂”签名笔迹与红色指印均不是原告所写及原告本人指印，因此，本院对该协议书不予采信。本院经审理查明，位于佛山市顺德区大良街道顺峰社区恒翠轩4号商铺(产权证号：03××04)、10号车库（产权证号：03××05）、11号车库（产权证号：03××06），下称涉案房产，于2009年12月25日登记，产权人为被告李雪峰，抵押权人为被告交通银行股份有限公司佛山分行，抵押登记日期为2009年12月25日，于2013年6月7日办理了他项权注销登记，后又办理了抵押登记，抵押权人为被告交通银行股份有限公司佛山分行。关于东亚银行（中国）有限公司广州分行与李雪峰等金融借款合同纠纷案及交通银行股份有限公司佛山分行与李雪峰等金融借款合同纠纷案，广州市天河区人民法院作出的（2014）穗天法金民初字第189号、佛山市禅城区人民法院作出的（2014）佛城法民三初字第2269号民事判决书已经发生法律效力，因义务人拒不履行判决书确定的义务，广州市天河区人民法院、佛山市禅城区人民法院分别立案执行。佛山市禅城区人民法院于2016年7月12日查封了被告李雪峰名下位于佛山市顺德区大良街道顺峰社区金桂居民小组恒翠轩4号商铺、10号车库、11号车库等房产。广州市天河区人民法院、佛山市禅城区人民法院分别委托本院执行。在执行过程中，本院于2018年1月25日发出（2017）粤0606执9539号公告，本院拟对李雪峰名下的上述房产采取公开摇珠方式选定评估机构，并拟在淘宝网司法拍卖（变卖）网络平台上依法拍卖或变卖，同时责令被告李雪峰及相关人员于2018年2月28日前搬迁出上述房产。原告林永茂向执行法官提出带租约拍卖的请求未获同意后，于2018年3月5日向本院提出执行异议，请求对上述房产带租约拍卖，本院于2018年3月15日作出（2018）粤0606执异119号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告遂在法定期限内向本院提起本案诉讼。另查明，关于交通银行股份有限公司佛山分行与李雪峰等金融借款合同纠纷一案，佛山市禅城区人民法院于2014年11月12日作出（2014）佛城法民三初字第2269号民事判决书，查明交通银行股份有限公司佛山分行与李雪峰于2013年6月5日签订最高额抵押合同，约定李雪峰提供涉案房产作为抵押物，最高担保额为292.65万元，合同签订后，双方为抵押物办理了抵押登记，判决佛山市日顺达贸易有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向交通银行股份有限公司佛山分行偿还贷款本金3878339元及利息，交通银行股份有限公司佛山分行对涉案房产在拍卖或变卖的价款就确定的债权在最高额292.65万元范围内享有优先受偿权……。该判决于2014年12月4日发生法律效力。因义务人李雪峰拒不履行生效法律文书确定的义务，根据权利人的申请，佛山市禅城区人民法院依法立案执行并委托本院执行。本院在执行过程中以（2017）粤0606执9539号申请执行人东亚银行（中国）有限公司广州分行与李雪峰等金融借款合同纠纷一案启动对涉案房产的评估拍卖程序。原告林永茂提交的《租赁合同》《租赁补充协议》等证据显示，原告就位于佛山市顺德区大良街道顺峰社区恒翠轩4号商铺分别于2008年7月10日、2008年9月18日签订了租赁合同及补充协议，出租方为邓兆强、刘兆新，租赁期从2008年8月21日到2011年4月30日。2010年1月12日、2011年5月9日、2016年5月1日，原告与被告李雪峰签订三份《租赁合同》，约定原告向被告李雪峰租赁涉案房产，租赁期分别为2010年1月1日至2011年4月30日，每月租金共为5238元（其中商铺租金为4738元、车库租金为500元）；2011年5月1日至2016年4月30日（共60个月），商铺每月租金分别为2011年5月1日至2013年4月30日7106元，之后每年每月租金分别为7461元、7817元、8290元，车库每月租金均为500元；2016年5月1日至2021年4月30日，商铺每月租金8290元，车库每月租金500元，租金以银行转账方式交至李雪峰的农商银行账号为01×××27的账户内。上述三份租赁合同甲方“李雪峰”的签名均不一致，原告称其与李雪峰的丈夫协商租赁事宜，后由李雪峰的丈夫拿着签好名的合同给其签名。原告提交的顺德农商银行客户回单以及自助终端客户通知书显示，李雪峰的顺德农商银行账号为01×××27的账户于2013年5月10日至2014年1月13日、2014年3月11日至2014年4月12日每月存入7961元，2014年5月12日至2015年4月13日每月存入8317元，2015年5月12日至2015年11月13日、2016年1月11日至2017年6月12日、2017年8月12日至2017年11月13日、2018年1月13日每月存入8790元，其中有部分为无折现金存入，有部分由原告的账户转账支取。原告称其自2018年2月份开始未交纳租金。被告交通银行股份有限公司佛山分行向本院提交的《协议书》显示签订日期为2013年6月8日，甲方为交通银行股份有限公司佛山分行、乙方（出租人）为李雪峰、丙方（承租人）为林永茂，约定乙方与丙方于2011年5月9日签订的租赁协议，由丙方承租乙方的涉案房产，租赁期限为60个月；甲方对佛山市日顺达贸易有限公司进行授信，乙方将涉案房产已抵押给甲方用作上述授信的抵押担保；第五条约定如授信项下债务履行期限届满日早于《租赁协议书》项下租赁期限届满日，且借款合同项下的债务人未按时足额偿还债务的，自甲方通知乙方及丙方之日起，《租赁协议书》终止；若《租赁协议书》项下租赁期限届满日早于授信项下债务履行期限届满日，乙方未经甲方书面同意，不得将该房产再行出租给丙方。合同的落款处甲方盖有“交通银行股份有限公司佛山分行合同专用章”及“王海”的私章，乙方（出租人）有“李雪峰”的签名及指印，丙方（承租人）有“林永茂”的签名及指印。原告对该协议书的真实性有异议，认为其没有见过该份协议书也没有签订过该协议书。被告交通银行股份有限公司佛山分行称该份协议是由李雪峰与梁文方提供的，被告没有与原告直接联系。诉讼中，根据原告申请，就被告交通银行股份有限公司佛山分行提交的《协议书》落款处“林永茂”的签名及指印进行鉴定，本院依法委托广东华生司法鉴定中心进行鉴定。2018年10月15日，本院组织双方当事人到庭对原告林永茂进行指模样本及笔迹样本的采集，原告林永茂提交了2008年签订的租赁合同及2010年1月12日、2011年5月9日、2016年5月1日签订的租赁合同原件等作为鉴定样本。广东华生司法鉴定中心出具了二份《鉴定意见书》，其中编号为穗司鉴18010510600471号的鉴定意见书记载，《协议书》反面上丙方（承租人）处“林永茂”签名笔迹与提供的林永茂样本笔迹不是同一人所写；编号为穗司鉴18010510700250号的鉴定意见书记载，《协议书》反面上丙方（承租人）处的红色指印不是林永茂本人手指捺印所形成。原告林永茂支付了5820元鉴定费。另查，佛山市顺德区大良林永茂杂货店于2008年8月25日成立，是个体工商户，经营者是原告林永茂，经营场所位于佛山市顺德区大良顺峰恒翠轩10-13座首层4号铺。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案原告提交的证据可以证明原告于2008年即已签订了涉案房产的租赁合同，并用于经营商铺，之后分别于2010年1月12日、2011年5月9日、2016年5月1日就涉案房产签订了租赁合同。但是，本案原告林永茂是否享有足以排除本院对涉案房产的强制执行的民事权益，应以原告林永茂提供的其与被告李雪峰签订的正在履行的2016年5月1日签订的《租赁合同》为依据。虽然，原告林永茂与被告李雪峰早于2010年签订了租赁合同，并且于2011年就房产租赁进行了续签，但上述合同均已履行完毕。而涉案房产于2013年办理了抵押登记，抵押权人为被告交通银行股份有限公司佛山分行。因此，原告林永茂主张的正在履行的租赁协议显示的签订日期2016年5月1日，晚于涉案房产抵押登记日期2013年，原告林永茂所主张的租赁关系不得对抗涉案房产的抵押权。原告请求对涉案房产带租约拍卖，本院不予支持。由于被告交通银行股份有限公司佛山分行提交的协议书上显示“林永茂”签名与指印，经鉴定非原告本人所签及原告的指印，本案鉴定费由被告交通银行股份有限公司佛山分行承担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告林永茂的诉讼请求。本案受理费6046.6元，由原告林永茂负担；鉴定费5820元，由被告交通银行股份有限公司佛山分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  王福增审 判 员  李洁锋人民陪审员  冯文君二〇一九年四月二十二日书 记 员  邵兰平汪晓娜