成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0108民初1786号 原告：四川蜀鑫投资有限公司，住所地成都市成华区建设南路********。 法定代表人：程耀贵。 委托诉讼代理人：文永红，四川华晨律师事务所律师，一般授权。 被告：赵婷，女，汉族，1986年9月21日出生，住四川省南溪县。 原告四川蜀鑫投资有限公司（以下至判决主文前简称蜀鑫公司）与被告赵婷商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月14日受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蜀鑫公司的委托诉讼代理人文永红，被告赵婷到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告蜀鑫公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告双方签订的编号为075-3113号的《商品房买卖（预售）合同》及其补充协议；二、判决被告协助原告撤销网签等相关手续；三、判令被告支付原告违约金35591.30元、律师费6500元；四、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年9月12日，原告和被告签订《商品房买卖（预售）合同》及附件，因被告违反合同约定，未能按期足额支付购房款，经原告催告后仍未履行支付义务。原告起诉并要求解除合同并追究违约责任。在一审、二审中，被告均表示愿意按照合同约定金额支付剩余购房款，并且有能力支付剩余购房款。故法院认定合同目的可以实现，未解除双方签订的合同。2018年11月19日成都市中级人民法院作出终审民事判决。判决后原告等待被告支付购房款，但是被告并没有按照约定支付购房款。2019年1月4日，原告再次向被告邮寄《关于按合同约定尽快履行付款义务的函》，现被告仍未按照合同约定支付购房款，导致原告卖房收款的合同目的不能实现。故请求依法判决。 被告赵婷辩称，原告的请求不符合事实，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。1、经法院一审二审均认定案涉首付一成的宣传内容对原告被告签订合同有重大要约，付款期限和付款金额重新达成新的合约，该变更后的内容约束双方；2、根据原被告双方付款金额和付款期限达成了新的协议，原告未能履行新的协议，造成了合同履行不能，不应视为被告违约；3、原告的催款函被告没有收到；4、被告同意支付剩余房款，前提是要得到购房合同和借款合同原件；5、原告称被告在成都中院承诺支付剩余房款，但被告并没有签订任何的协议，二审之后原告并没有找我们沟通房子的问题。 经审理查明，本院于2018年7月24日作出（2018）川0108民初217号民事判决，原告蜀鑫公司在该案中的诉讼请求为：1、判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖（预售）合同》;2、判令被告支付原告违约金35591.30元;3、判令被告承担本案诉讼费。该民事判决查明如下事实：2016年9月12日，原告和被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定被告购买原告出售的位于成都市成华区崔家店路52号蓝光东方天地小区8栋19层1917号房屋一套，购房款总额为355913元。合同第九条付款方式及期限约定，（二）买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款：【商业贷款】。买受人于2016年9月12日前支付首期房价款人民币（币种）178913元，占全部房价款的50%；余款人民币（币种）177000元向中国农业银行股份有限公司成都蓉城支行（贷款机构）申请贷款支付，期限：壹拾年。第十条逾期付款的处理：（一）2、（2）逾期超过三十日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付房款。第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2016年9月12日前向买受人交付该商品房。第十章其他事项第三十一条约定，出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明、允诺具体确定，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约。商品房买卖合同附件十三有如下补充约定：第十条（二）对合同二十条第（三）款和附件六的补充约定：2、出卖人售楼书、沙盘和广告DM单、模型、报媒广告、户外广告、视频广告等资料仅作为参考，楼书、沙盘模型及装饰示范仅为展示空间布局和装饰摆放指引，或者为买受人提供装修方案参考之目的，不作交房标准，房屋的交付标准以《商品房买卖合同》和附件约定为准。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。合同还对双方其他权利义务作了约定。 合同签订后，被告于2016年9月12日向原告蜀鑫公司缴纳案涉房款38913元，该购房款金额约占商品房购房款总额的11%。诉讼中，被告辩称因原告蜀鑫公司在出卖案涉房屋过程中曾经通过销售人员口头承诺或以宣传手册形式宣称首付购房款一成即可购买案涉房屋，剩余首付款通过蜀鑫公司垫资予以解决,被告基于对原告蜀鑫公司承诺和蓝光楼盘品牌的信任才交付一成首付款购买案涉房屋。现被告认可除首付款尚有未付部分外，剩余购房款尚未支付。现原告蜀鑫公司尚未实际交付案涉房屋给被告。 另查明，案涉楼盘的销售宣传单上载明首付首期4万元起买地铁口2房，轻松入主东二环。项目地址成都东二环崔家店路52号。同时合同又载明，该广告系要约邀请，买卖双方权利义务以双方签订的商品房买卖合同内容为准。 庭审中，被告称在签订案涉房屋买卖合同时，原告的销售人员口头表示原告愿意为被告购买案涉房屋垫资，另被告和原告指定的案外人签订了借款协议，借款协议约定主要内容为原告指定出借人向被告出借款项用于购买案涉房屋，其中四成购房款应由原告垫付。庭审中，被告称在和原告签订案涉房屋买卖合同后，原告即以合同盖章审批为由收走借款协议，现原告未按照借款合同约定为被告垫资购房。 该案中本院认为，原告蜀鑫公司和被告赵婷建立合法有效的商品房买卖合同关系。本案争议焦点为：一、案涉宣传资料宣传内容是否对订立案涉商品房买卖合同有重大影响而应视为要约；二、被告是否存在逾期未足额支付购房款的违约行为；三、原告蜀鑫公司主张解除和被告签订的商品房买卖合同是否有合同依据和法律依据。一、案涉宣传资料宣传内容是否对订立案涉商品房买卖合同有重大影响而应视为要约和合同内容的问题。原被告在房屋买卖合同中约定被告于2016年9月12日前支付全部房价款的50%首期房价款178913元，但被告在2016年9月12日原被告签订房屋买卖合同当天向原告缴纳约占案涉房屋11%的房款即38913元，原告对此未提出异议，且在被告未按照合同约定支付完毕50%首期房价款的情况下长达一年多时间后截至2018年1月原告对此才提起诉讼，这不符合常理；结合被告提交的案涉楼盘的销售宣称单上载明首付首期4万元起买地铁口2房的事实和被告陈述原告蜀鑫公司在出卖案涉房屋过程中曾经通过销售人员口头承诺或以宣传手册形式宣称首付购房款一成即可购买案涉房屋，剩余首付款通过蜀鑫公司垫资予以解决的情况，参照原被告买卖房屋时当地房屋销售行情，本院认为被告主张的原被告签订购房合同时约定被告首付一成即可购买案涉房屋的事实具有高度可能性，并因此确认被告提交的案涉房屋宣传手册宣称首付购房款一成即可购买案涉房屋的事实。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”，本案案涉房屋宣传手册宣称首付购房款一成即可购买案涉房屋的宣传内容对原告和被告订立案涉合同具有重大影响，应当视为双方合同内容，该合同内容对于被告具有约束力。二、被告是否存在逾期足额支付购房款的违约行为。根据本院上述认定，确认了原告关于首付一成即可购买案涉房屋的商品房的销售广告和宣传资料属于要约，现被告按照该约定支付了一成首付款，故被告不构成违约。三、原告蜀鑫公司主张解除和被告签订的商品房买卖合同是否成立。根据原告蜀鑫公司和被告签订商品房买卖合同约定，逾期超过三十日（该期限与本条第（一）款第1项目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付房款。但根据本院上述认定，被告赵婷尚不构成违约，原告蜀鑫公司以前述合同约定为由主张被告违约并要求解除合同，证据不充分，本院不予支持。故本院一审驳回原告蜀鑫公司的诉讼请求。原告蜀鑫公司不服本院作出的一审判决，上诉至四川省成都市中级人民法院（以下简称成都中院）。成都中院于2018年11月19日作出（2018）川01民终13976号民事判决，判决驳回上诉维持原判。成都中院对本院一审查明的事实予以确认。终审民事判决本院认为部分内容为：根据上诉人蜀鑫公司的上诉请求，本案二审争议焦点为：蜀鑫公司与赵婷签订的《四川省商品房（预售）合同》及其附件是否应予解除。现就上述争议焦点的认定做如下论述。根据本案查明的事实，由赵婷提交的案涉楼盘销售宣传单载明了首付款4万元起买地铁口2房，轻松入住东二环。且蜀鑫公司与赵婷签订合同当日，赵婷支付的首付款金额为38913元，与该宣传对应。虽双方合同约定了首付款比例和金额，但从案涉楼盘其他业主的陈述以及上诉人、被上诉人的行为，足以认定买卖双方系在合同签订后对首付款比例予以调整，双方均以实际行为变更了合同约定的首付款比例、达成了新的合意。故原审法院认定赵婷并非故意违反合同约定正确，本院予以确认。蜀鑫公司的合同目的仍可得以实现。故蜀鑫公司主张解除合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于蜀鑫公司另上诉提出赵婷协助办理撤销备案登记以及给付律师费6500元的请求，系蜀鑫公司在二审中新增的诉讼请求，被上诉人赵婷在二审中不同意对新增诉请进行审理，也不同意就新增诉讼请求进行调解，故本案二审中对该两项新增请求不予处理。 2019年1月4日，原告蜀鑫公司出具《关于按合同约定尽快履行付款义务的函》载明，赵婷客户：您于2016年9月12日与我公司签订了合同自编号为075-3113号的《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定购买我公司开发的位于成都市成华区崔家店路52号的蓝光东方天地8栋1917号房屋，总价355913元。截止本函件出具之日您尚有房款317000元未支付（以下简称应付房款）。现我公司郑重函告：请您于2019年1月31日前将应付房款付清。否则，我公司将根据双方签订的合同及附件相关约定追究您的违约责任，由此产生的一切法律后果由您独自承担。后原告蜀鑫公司向被告邮寄该函件并在庭审中出具该函件给被告，被告已经阅读该函件。 庭审中，原告蜀鑫公司出具了为本案支付律师费票据，律师费票据记载相应金额。 现案涉房屋坐落变更为成都市杉板桥南五路382号1幢1单元19层1917号房屋，且备案在被告赵婷名下。 以上事实有当事人陈述和下列证据在案佐证：1、当事人身份信息；2、民事判决书；3、邮寄单据和律师函及发票；4、商品房买卖合同摘要、地、地址变更材料等/div> 本院认为，本案争议焦点为一、案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》是否符合解除条件而应当予以解除；二、被告是否应当协助原告案涉房屋备案撤销手续；三、被告是否应当承担违约金；四、原告主张的律师费是否有事实和法律依据；五、关于重复起诉问题。 一、案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》是否符合解除条件而应当予以解除的问题。原告蜀鑫公司和被告赵婷就案涉房屋纠纷已经过本院和成都中院审理判决。现被告赵婷经过原告蜀鑫公司再次诉讼后仍未按照合同约定支付剩余购房款。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。即支付合同价款是买受人法定义务。案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第九条付款方式及期限约定，（二）买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款：【商业贷款】。买受人于2016年9月12日前支付首期房价款人民币（币种）178913元，占全部房价款的50%；余款人民币（币种）177000元向中国农业银行股份有限公司成都蓉城支行（贷款机构）申请贷款支付，期限：壹拾年。第十条逾期付款的处理：（一）2、（2）逾期超过三十日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付房款。现被告赵婷违反上述合同约定条款，不支付剩余购房款的行为构成违约，怠于履行付款义务，应当按照合同约定承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现合同约定的解除条件成就，原告蜀鑫公司主张解除和被告赵婷签订的案涉合同及附件的请求符合法律规定，本院予以支持。被告辩称意见和法律规定不符，本院不予采信。 二、被告是否应当协助原告案涉房屋备案撤销手续。鉴于案涉合同应当予以解除，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现案涉房屋已经备案在被告赵婷名下，原告蜀鑫公司主张合同解除后被告配合办理备案注销手续的请求符合法律规定，本院予以支持。 三、被告是否应当承担违约金的问题。案涉合同第十条逾期付款的处理约定：（一）2、（2）逾期超过三十日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人扣除违约金后的剩余已付房款。现原告蜀鑫公司主张被告赵婷按照合同约定支付违约金35591.3元的请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 四、原告主张的律师费是否有事实和法律依据。本案中，原告蜀鑫公司和被告赵婷签订的案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件中并未明确约定律师费的承担问题，故原告的该项诉讼请求缺乏事实依据和法律规定，本院不予支持。 五、关于重复起诉问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，原告的起诉符合前述法律规定第一项和第二项以及第三项中的后诉与前诉的诉讼请求相同。但成都中院终审判决后，被告赵婷并未按照合同约定继续履行付款义务，属于新的事实和理由，不构成后诉否定前诉情形，属于前述法律规定的除外情形，不属于重复起诉，否则不利于本案最终解决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释》第二百四十七条的规定，判决如下： 一、解除原告四川蜀鑫投资有限公司和被告赵婷于2016年9月12日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议； 二、被告赵婷于本判决生效之日起十日内协助原告四川蜀鑫投资有限公司办理位于成华区杉板桥南五路382号1幢1单元19层1917号房屋的备案注销手续； 三、被告赵婷于本判决生效之日起十日内向原告四川蜀鑫投资有限公司支付违约金35591.3元； 四、驳回原告四川蜀鑫投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费852元，减半收取计426元，由原告四川蜀鑫投资有限公司负担49.5元，被告赵婷负担376.5元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  彭有志 二〇一九年四月二十六日 书记员  雷 雨