贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初2274号原告：贵阳鑫立物业管理有限责任公司。。法定代表人：曲世洋，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王龙。被告：宋雅洁。原告贵阳鑫立物业管理有限责任公司（以下简称鑫立公司）诉被告宋雅洁物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鑫立公司委托诉讼代理人王龙、被告宋雅洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫立公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付2015年2月至2019年3月所欠物业费15346.41元、违约金5941.68元，合计21288.09元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月2日，原告与贵阳市白云区南窗雅舍业主委员会签订了《物业管理服务合同》，原告接受委托为该小区提供物业管理服务。合同签订后被告已入住贵阳南窗雅舍小区提供物业管理服务。被告购买的贵阳市白云区育才南路南窗雅舍15栋3-9号房屋位于原告提供物业管理服务的范围内，房屋建筑面积为188.07平方米。根据合同第二十三条第一款第①项：“三层花园联体步梯房以下，按1.6元／m2”、第5条：“物业服务费用按季度交纳，业主或物业使用人应当在本到期后，第二季度首月的15日内履行交纳义务”。现原告在提供正常的物业服务的同时，多次催交但被告均置之不理，原告认为被告无正当理由拒绝交纳物业服务费的行为已违反了合同约定并构成违约，严重侵害了原告的合法权益，原告故诉至法院。被告宋雅洁辩称，1、签订方业主委员会的成立不合法，没有经过相应的选举及备案，不具备代表业主签订合同的条件，原告提供的《物业管理服务合同》并未得到被告认可，对被告不具有约束力，故物业管理服务合同无效；2、原告物业服务质量低下，小区配备服务人员少于规定，物业费定价不合理，另被告至今未入住，应当进行减免；3、从2012年交房开始，房屋质量不合格，一直渗水，达不到交房条件，当时与房开和物业进行交谈，在未修复和交接是不用交物业费的，至今我们未能对我们的房屋进行修缮。从2012年到2014年我们均有验收单，但是验收单一直不合格。4、2014年，15栋1-2的邻居擅自占用公共通道，但是物业不予管理，我们也到派出所进行解决，物业也承诺限期撤除，但是一直没有撤除，导致了我家的房屋涉水，至今物业也一直没有作为导致我家房屋现在也没有入住5、原告提出的违约金没有事实依据，计算过高，不符合法律规定，不应得到支持。本院经审理查明事实如下：被告宋雅洁购买的贵阳市白云区育才路498号15栋3-9号房屋所在小区是为贵阳市白云区南窗雅舍小区，其系该小区的业主。2015年8月2日，原告与贵阳市白云区南窗雅舍业主委员会签订了《贵阳市白云区【南窗雅舍】别墅住宅小区物业管理服务合同》，合同约定：原告接受委托为贵阳南窗雅舍小区提供物业管理服务，管理的期限为三年，即自2015年2月1日零时起至2017年12月31日23时止，物业费用自2015年1月1日起计算收费；原告向该小区提供物业服务，业主按房屋建筑面积向原告支付物业管理费用，物业管理费（三层花园联体步梯房以下）按1.60元/月/m计收；物管费按月或季度交纳，业主或物业使用人应在上次费用到期，物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在本季度到期后，第二季度首月的15日内履行交纳义务；逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天0.5‰交纳滞纳金。被告在该小区的房屋建筑面积为188.07平方米，每月应缴纳300.91元的物业管理费。物业管理合同到期后，原告仍继续为该小区提供物业服务至2019年3月。因物业服务过程中原、被告双方发生争议，被告拒交物管费，原告诉至本院，诉请如前。上述事实，有原告提供的营业执照、法定代表人身份证明等工商信息材料、《贵阳市白云区【南窗雅舍】别墅住宅小区物业管理服务合同》、业主委员会委员选票、贵阳市白云区红云社区服务中心出具的证明、业主大会筹备组成员名单公示、贵阳市白云区泉湖社区服务中收出具的证明、关于撤出南窗雅舍小区物业管理的通告、收取部分业主物业管理费收款收据、计算清单；被告提供的身份证复印件、2019年4月3日拍摄的现状图片、物业费收据及原、被告的在庭陈述在卷佐证，证据内容客观真实、来源合法，并经庭审质证，可以作为认定本院基本事实的依据。本院认为，本案的焦点在于业主委员会是否有权代表业主对外签订合同以及业主委员会签订的合同是否损害业主合法利益。本院认为，业主委员会是由物业管理区域内的业主代表组成并由业主选举产生，《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，有权根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担，其中《条例》第十五条第二项规定业主委员会有权“代表业主与业主选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。同时，《物权法》第七十八条、第八十三条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、“业主应当遵守法律、法规以及管理规约”。本案中，原告虽未与被告签订书面物业服务合同，但贵阳市白云区南窗雅舍业主委员会与原告签订《贵阳市白云区【南窗雅舍】别墅住宅小区物业管理服务合同》的行为属于贵阳市白云区南窗雅舍业主委员会的职权职责行为，该合同内容亦未违反法律、行政法规、条例等法律规范的强制性规定，且该业主委员对外签订合同的授权主体是业主大会，并非业主个人，故被告提出业主委员会成立不合法，原告提供的《物业管理服务合同》未得到被告认可，对被告不具有约束力，物业管理服务合同无效的辩解，于法无据，本院不予采纳。按照该合同的约定，原告实际为南窗雅舍小区的业主提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主，亦接受了原告提供的服务，依据物权法、物业管理条例以及诚实信用、等价有偿的原则，该合同对被告具有约束力，被告理应向原告支付物业管理费。根据本案查明的事实，业主委员会实际与原告签订的《物业管理服务合同》日期为2015年8月2日，但根据原告提供的证据可证实原告实际已于2015年1月起为小区提供物业服务，合同期满后即2017年12月31日之后仍为小区提供物业服务至2019年2月28日，被告也接受了原告的物业服务，被告应缴纳物业费的期间为2015年1月起至2019年2月，金额为300.91元/月×50个月＝15045.5元。关于原告主张被告缴纳2019年3月的物业费，因未提交证据证实其在此期间提供物业服务，故本院不予支持。关于违约金，本院认为，物业管理公司周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，原告作为物业服务主体，理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，同时，被告作为小区的业主也应当从构建和谐小区出发，遵守法律法规和物业管理条例的相关规定，共同维护小区的利益，产生纠纷时应依法及时维护自己的权利，本案中被告迟延支付物业管理费系因双方未积极、及时沟通协商所致，双方对待纠纷的态度、处理方式、方法均有不当，故对原告违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定之规定，判决如下：一、被告宋雅洁于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳鑫立物业管理有限公司15045.5元；二、驳回原告贵阳鑫立物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币166元（已减半收取，原告已预交），由被告宋雅洁负担66元，原告贵阳鑫立物业管理有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  马雪恒二〇一九年四月二十九日法官助理黄奕书记员赵芮岑