黑龙江省铁力市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0781民初586号原告：王金海，男，1976年3月6日出生，户籍所在地黑龙江省铁力市，现住黑龙江省铁力市。委托诉讼代理人：曲直，黑龙江远东律师集团事务所律师。委托诉讼代理人：王齐平，黑龙江远东律师集团事务所律师。被告：铁力市骏腾房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省铁力市铁力镇正阳街4委。法定代表人：姚旭东，职务董事长。委托诉讼代理人：朱桂荣，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：张晓琳，黑龙江龙程律师事务所律师。原告王金海与被告铁力市骏腾房地产开发有限责任公司（以下简称骏腾公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王金海及其委托诉讼代理人曲直、王齐平，被告骏腾公司的委托诉讼代理人朱桂荣、张晓琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王金海向本院提出诉讼请求：1.要求解除与骏腾公司于2014年7月9日签订的拆迁安置用房协议；2.要求骏腾公司赔偿商服楼房差价损失120,000元（5,000元/平方米×24平方米）；3.要求骏腾公司返还地下室房款30,000元；4.要求骏腾公司给付搬迁过渡费（租房费损失）6,000元；5.骏腾公司承担诉讼费用。诉讼中，王金海撤销了第一项诉讼请求。事实和理由：2014年7月9日，王金海与骏腾公司签订拆迁安置用房协议，约定：骏腾公司动迁王金海126平方米房屋一栋，其中有证面积56平方米，无证面积70平方米，房屋用途为住宅。为王金海回迁安置世纪尚都小区面积为154平方米商服楼一套，回迁日期为2016年10月1日前。回迁到期后，骏腾公司没有按照约定交付回迁楼房，直至2017年10月16日才实际交付王金海130平方米商服楼一套，比拆迁协议减少24平方米，按照5,000元/平方米计算，应赔偿王金海损失120,000元。拆迁协议约定，如有地下室赠送给王金海，但骏腾公司以交纳才能交付地下室为由，向王金海收取了地下室房款30,000元，应予返还。骏腾公司违约期间，王金海只能租房居住，租金每月500元，自2016年10月1日至2017年10月16日共12个月，合计6,000元。故提出上述诉讼请求。骏腾公司辩称：1.双方签订的《拆迁安置用房协议》存在显失公平情形。⑴协议中约定的内容对征收人也就是骏腾公司明显不公平。该协议第二条中约定了商服的确认标准，应当有工商营业执照，税务登记，房屋所有权证需明确标明为商服，才能按商服回迁安置。本案王金海原有房屋均为住宅，却要求回迁154平方米商服，回迁比例超过2.5倍。2014年左右，铁力市回迁比例最高也只是1:1.2，这种回迁比例明显违反了当时的交易习惯，也明显的损害了骏腾公司的利益。⑵协议订立中，王金海利用骏腾公司工程开工时间限制的急迫情况，提出高比例的回迁条件，骏腾公司并非出于自愿而签订拆迁协议。鉴于骏腾公司已经为王金海回迁安置了130平方米商服，已经远远超出被拆迁房屋的价值，双方自愿协商后，王金海接受130平方米商服并支付30,000元地下室房款，双方对拆迁协议已经履行完毕，王金海再要求补偿差价损失和返还地下室房款属于无理诉求。2.王金海要求给付6,000元租房费用损失无事实及法律依据。⑴双方并未约定明确的回迁日期，该协议第六条约定2016年10月1日不是具体的回迁日期，而是骏腾公司在2016年10月1日前通知王金海具体的回迁日期，这个截止时间只是通知回迁日期的时间节点，并不是具体的回迁日期；⑵因铁力市政府调整建设用地，导致骏腾公司无法按协议约定位置回迁安置，并不是骏腾公司违约，不应承担违约责任，不应当承担租房费用损失。3.王金海要求按5,000元/平方米标准赔偿房款损失无事实及法律依据。因案涉小区属于棚户区改造项目，由政府实施拆迁安置工作，因2014年拆迁当年，铁力市政府没有颁发征收补偿方案，所以，应当参照铁力市2016年或2019年房屋征收补偿方案规定的内容予以补偿。因为王金海房屋性质为住宅，应按住宅每平方米1,350元或1,550元的标准予以补偿。本案争议焦点：1.双方签订的拆迁安置用房协议效力如何；2.该协议是否显失公平；3.双方当事人是否存在违约行为；4.王金海的各项诉请是否有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.骏腾公司对王金海所举拆迁协议提出异议认为，该协议第一页下面手写内容不知道是否为唐继国书写，没有加盖骏腾公司公章，不能证实是骏腾公司的真实意思表示。该协议违反棚户区改造拆一还一的产权调换补偿原则，显失公平应予撤销。庭审中,经对骏腾公司另一代理人朱桂荣询问，其承认唐继国是骏腾公司主管回迁的工作人员，但不清楚上面的内容是否是唐继国书写。本院认为，既然唐继国系骏腾公司主管回迁的工作人员，王金海主张上述内容为唐继国书写，骏腾公司否认，骏腾公司未举出反证推翻王金海的主张，故该证据具备证据的真实性、合法性，且与本案有关联，本院予以确认。2.王金海所举取暖费、物业费、房屋维修基金收据三张。拟证实，骏腾公司向王金海交付的商服楼面积为130平方米。骏腾公司对证据的真实性无异议，对待证事实提出异议认为，骏腾公司只是按照130平方米收取各项费用，实际面积应当以测绘为准，目前测绘的面积是130.66平方米。本院认为，上述证据均显示骏腾公司2017年10月16日交付给王金海的商服楼面积为130平方米，骏腾公司主张面积为130.66平方米无证据证实，故对上述证据予以确认。3.骏腾公司对王金海所举本院（2018）黑0781民初1005号民事判决书真实性无异议，对王金海主张的按该判决认定的商服楼价格5,000元/平方米来认定本案商服楼的价格提出异议认为，该案在伊春市中院进行再审，尚未有结果，该判决认定案涉小区商服楼价格5,000元/每平方米的证据不够充分，应当以鉴定评估机构作出的鉴定意见为准。本院认为，伊春市中院虽然对该案进行了再审立案审查，但因骏腾公司撤回再审申请，并未进入再审程序，该判决已发生法律效力，本院予以确认。4.关于骏腾公司所举铁力市政府铁政发（2014）32号、（2018）10号文件以及铁力市政府2016年、2019年房屋征收补偿方案。拟证实，铁力市政府对世纪尚都小区用地规模进行了缩减，导致骏腾公司无法按协议原位置为王金海回迁，回迁楼房价格应当参照铁力市政府2016年和2019年征收补偿方案的规定，住宅每平方米按1,350元或1,550元的标准予以补偿。本院认为，本案拆迁协议签订于2014年，政府调整用地发生在2018年，此时，拆迁协议约定的回迁楼房已经建成，况且铁力市政府在收回B区地块时增加了A区地块的建设用地面积，也增加了A区的建筑面积。另外，本案并非被拆迁人不服政府拆迁补偿裁决而发生的纠纷，而是平等的民事主体达成协议后产生的纠纷，不能按照政府征收补偿方案的价格确定回迁楼房的价格。综上，骏腾公司所举上述证据与本案缺乏关联性，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：骏腾公司系铁力市世纪尚都小区项目的开发建设单位。2014年7月9日，王金海、么春菊与骏腾公司签订拆迁安置用房协议，约定：骏腾公司拆迁王金海126平方米房屋一栋，其中有证面积56平方米，无证面积70平方米，房屋用途为住宅。为王金海回迁安置世纪尚都小区（原址）154平方米商服楼一套，无地下室，如有地下室赠送给王金海，回迁日期为2016年10月1日前，由骏腾公司通知王金海，根据房屋性质及楼层办理入户手续。2017年10月16日，骏腾公司为王金海回迁安置了一套面积为130平方米的商服楼，该楼建有地下室，王金海于当日交纳了地下室房款30,000元及其他入户费用，骏腾公司主管回迁工作的工作人员唐继国在拆迁协议上标注“商服剩余面积在小区内选车库一个，不够补差价”。本院（2018）黑0781民初1005号民事判决曾认定案涉小区车库价格为4,500元/平方米、商服楼价格为5,000元/平方米。另查明，么春菊系王金海妻子，其表示放弃本案实体权利，不参加本案诉讼。双方当事人均不申请对案涉回迁楼房价格进行司法鉴定。案涉小区至今尚未验收。本院认为：1.关于本案合同效力。王金海以被拆迁房屋实际控有人的身份与骏腾公司签订的拆迁安置用房协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应当认定为合法有效，双方当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。2.关于本案合同是否显失公平，能否撤销。显失公平应当同时符合下列构成要件：⑴合同当事人的权利义务明显不对等,违反公平、等价有偿原则（客观要件）；⑵显失公平的事实发生在合同订立之时（客观要件）；⑶一方当事人利用自己的优势或者利用对方的急迫、轻率、无经验（主观要件）。本案事实并不符合显失公平的第三个构成要件，在双方当事人的对比中,显然作为开发商的骏腾公司处于优势地位，并且在订立拆迁安置补偿协议时更有经验，本案不存在显失公平的事实，况且一年的撤销权行使期间已经经过，骏腾公司所作本案合同因显失公平应予撤销的抗辩主张不能成立。3.关于双方当事人是否存在违约行为。根据本院查明的事实，王金海原有的房屋已经按照拆迁协议的约定交由骏腾公司拆除，王金海没有违约行为。骏腾公司没有按照拆迁协议约定的期限、面积交付回迁楼房，存在明显的违约行为，依法应当承担违约责任。4.关于王金海的诉讼请求是否有事实和法律依据。根据合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，骏腾公司为王金海回迁的商服楼面积比合同约定的面积少24平方米，王金海主张按回迁后的楼房价格计算面积差价损失，本院予以支持。但是，骏腾公司在为王金海回迁130平方米商服楼时，其主管回迁的工作人员唐继国在拆迁协议上标注“商服剩余面积在小区内选车库一个，不够补差价”的内容时，王金海并未提出反对意见，应视为对原协议内容的补充和变更，因此应当按照车库的价格计算面积差价损失。王金海所举本院生效判决已经确定车库的价格为4,500元/平方米，故王金海的面积差价损失应为108,000元（4,500元/平方米×24平方米）。况且，庭审中双方当事人均不申请对案涉楼房的价格进行司法鉴定，根据举证责任的分配原则，王金海已经举出案涉楼房价格的初步证据，骏腾公司不认可，应由骏腾公司负举证责任，其不申请司法鉴定，应承担举证不能的法律后果。虽然按照双方拆迁协议的约定，回迁楼房如果建有地下室，赠与王金海，但在交付130平方米商服楼时，王金海实际交纳了地下室房款30,000元，亦属对原拆迁协议的变更，王金海主张受到了胁迫无证据证实，故对其要求返还地下室房款的诉讼请求不予支持。骏腾公司应当于2016年10月1日前向王金海交付回迁楼房，其直至2017年10月16日才交付，王金海主张逾期交付回迁楼房期间的租房费用损失符合法律规定，但王金海未举证证实已经实际租房居住并支付房租费的事实，故对王金海的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十五条第一项、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款的规定，判决如下：一、铁力市骏腾房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内一次性赔偿王金海回迁楼房面积差价损失108,000元；二、驳回王金海的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,420元，减半收取计1,710元由铁力市骏腾房地产开发有限责任公司负担1,184元，王金海负担526元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于伊春市中级人民法院。审判员  邓宝海二〇一九年四月二十八日书记员  姚 娟