广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初831号原告：汤振和，男，1968年7月18日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：钟慧波，广东为峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙嘉莉，广东为峰律师事务所实习律师。被告：清远市富麟房地产有限公司，住所地：清远市清城区静福路6号维港半岛二十三号楼二楼205。法定代表人：梁焕南。委托诉讼代理人：钟小敏，广东优晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶婉婉，广东优晟律师事务所实习律师。原告汤振和与被告清远市富麟房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤振和的委托诉讼代理人钟慧波、龙嘉莉，被告清远市富麟房地产有限公司的委托诉讼代理人钟小敏、叶婉婉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤振和向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交付清远市新城东12号区静福路6号维港半岛花园38号楼20层01号房屋的违约金15166元（自2018年1月1日按租金2500元/月计算至2018年6月2日）；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告以659744元的价格购买位于清远市新城东××路××花园××楼××号房屋,2016年7月15日签订《商品房买卖合同》，约定被告应在2017年12月31日前交付房屋，逾期交房被告需按每日万分之一的标准向原告支付违约金，但违约金最高不超过买受人已付房价的1%。被告超过合同约定时问迟迟未通知原告收楼，直至2018年6月2日原告才收楼，现被告未按合同约定时间交付房屋已构成违约，被告逾期交房达数月之久，属严重违约情形，原告认为每日按照已付房款万分之一，且不超过房款1％的标准计付违约金尚不足弥补原告的房屋租金损失，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，违约金低于实际损失，可参考租金标准计付原告损失。为维护自身合法权利，请求法院支持原告诉讼请求。被告清远市富麟房地产有限公司辩称：一、因不可抗力导致竣工验收备案被迫搁置，商品房交付随之延期，答辩人不应承担逾期交楼的违约责任。1、2017年9月22日，涉案房屋所属38#楼通过勘察、设计、施工、监理、建设单位五方验收，但申请竣工验收备案时恰逢环保督察，包括答辩人开发的“维港半岛”项目在内，涉及七星岗水源保护区范围内的十五个建设项目均暂停报建与验收。因政府对水源保护区的拐点坐标一直没有公布，且本案涉案项目经依法报建及审批后进行施工建设，因此答辩人对于项目存在环保隐患并会导致暂停验收的情形发生是无法预见、无法避免、无法克服。答辩人向有关部门多次协调及投诉，在明确38#号楼不涉及环保督察范围后，38#号楼于2018年4月11日取得竣工验收备案手续。2、根据《清远市测绘地理信息中心办事指南》“新建房屋的初始测绘”须取得竣工验收备案通知后，方才可以申请测绘。答辩人在取得竣工验收备案报告后，于2018年6月22日将房屋测绘所需的全部材料，递送给清远市测绘地理信息中心申请测绘，但由于该中心未能在20个工作日内完成测绘工作并出具测绘报告，该事实答辩人提交的《委托测绘收件固执》为证。因竣工验收备案手续无法在预期时间内完成，房屋确权面积测绘、商品房交付也随之延期。但清远市测绘地理信息中心未能按期出具测绘报告的原因，导致交楼条件不能成就也是答辩人无法预见、无法避免、无法克服的情形。以上情形，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条不可抗力的成就条件，并且根据《商品房买卖合同(预售)》附件十一《补充协议》第八条关于“逾期交付的免责约定”，约定“如因发生以下原因之一的，致使该商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同约定的义务(包括但不限于交付房屋义务)逾期的，买受人同意出卖人将该商品房交付日期顺延，出卖人无须为前述情况负任何责任，也无须对买受人赔(补〉偿任何费用。1)因不可抗力;4)因政府部门需要的各项管制延期的;8)因其他非出卖人所能控制的原因导致延期的”的约定，因答辩人无法控制的原因导致被答辩人无法在预期时间内收楼的，被答辩人同意将交付日期顺延，同时答辩人无须对此承担赔付责任。二、答辩人对“维港半岛”小区及涉案38幢楼的开发建设符合法律规定，不存在过错或违法行为。涉案的项目经依法报建及审批后进行施工建设，依法取得了《建设工程规划许可证》、《施工许可证》及预售证等所需的行政许可，并于2017年9月通过五方验收。但是，答辩人申请规划验收时项目被划入环保督察范围需暂停验收备案，因此导致房屋确权面积测绘、商品房交付也随之延期。答辩人认为，答辩人是基于对政府和政府各审批部门的合理信赖才受让土地以及在土地上开发建设“维港半岛”小区，涉案的项目经依法报建及审批后进行施工建设，并早已竣工且达到验收条件，答辩人已尽到开发商应尽义务，不存在过错行为，希望被答辩人能理解和支持，共建美好家园。三、被答辩人已于2018年6月2日对涉案房屋进行收楼验收，被答辩人的利益并未受到损失。2018年6月2日，答辩人已依法履行了合同交付义务，将涉案房屋交付给被答辩人。因此，被答辩人的利益并未受到损害，其主张的违约责任不能成立。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，确认以下事实：2016年7月15日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，原告向被告购买位于清远市新城东××路××花园××楼××号房屋，商品房总价款为659744元。合同第九条约定商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付商品房。第十二条约定逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按下列第2种方式处理：2、详见附件十一《补充协议》第八条。附件十一的合同补充协议第八条约定，逾期交房且买受人要求继续履行的，自合同约定的交付期限届满日至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，但违约金最高不超过买受人已付房价的1%。同时约定下列情形免责：1、因不可抗力；4、因政府部门需要的各项管制延期；8、因其他非出卖人所能控制的原因导致延期的。合同签订后，原告按约定付清了购房款，取得了购房发票。2018年6月2日，被告向原告交付了涉案房屋。另查明，本案涉及的38号楼已取得《建设工程规划许可证》等。涉案房屋所属38#楼于2017年9月22日经勘察、设计、施工单位、监理单位及建设单位进行竣工验收，并于2018年4月11日完成竣工验收备案手续。2018年6月22日，被告向清远市测绘地理信息中心提交了对38#号、39#号楼的测绘委托并取得了收件回执。2018年2月26日，清远市城乡规划局向清远市人民政府办公室发出《关于解决因水源保护问题暂停房地产开发项目报建与验收问题的复函》提到：一、根据环境保护部印发《关于开展环境保护督察工作的通知》（环明传[2016]9号）以及清远市中央环境保护督察交办案件落实组文件，保利天汇等十五个项目涉及七星岗水厂一级水源保护区而列入督察范围（包括朝南维港半岛房地产项目）。按照环境保护督察对上述项目的定性及整改要求，我局从服务企业考虑，目前对上述建设项目的工程建设方案进行审查，但按环境保护督察整改要求，均暂缓办理保利天汇等十五个项目建设工程规划许可手续；二、鉴于江南水厂取水工程项目已启动，且环保部门已初步划定江南水厂饮用水源保护区范围，建议环保部门与环境保护督察积极沟通，明确可否视为已完成整改，同时加快推进水源保护区（现七星岗水厂）的迁移报批工作，从根本上解决因水源保护而暂停房地产开发项目报建与验收的问题；三、若水源保护区近期无法实施迁移，考虑到涉及的建设项目前期手续已依法办理，为避免房地产领域产生过多矛盾，建议环保部门进一步明确七星岗水厂一级水源保护区范围（含四至从标），对上述十五个项目不在保护区范围内的部分明确可给予办理相应规划审批手续；对位于保护区范围的项目亦请市政府尽快明确何时办理规划审批手续。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应恪守履行合同义务。本案中，原告已依约交付了购房款，按合同约定被告理应于2017年12月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告的房屋交付给原告。涉案房屋于2018年4月11日才完成竣工验收备案手续，于2018年6月22日才取得测绘回执，已构成逾期交房违约。本案争议焦点是被告提出免责抗辩是否成立。首先，根据清远市城乡规划局向清远市人民政府办公室发出《关于解决因水源保护问题暂停房地产开发项目报建与验收问题的复函》内容反映，涉案房屋所在建设工程项目属环保督察范围，需要等待明确处置办法再办理，而验收是完成建设工程竣工验收备案所必经阶段，这意味着在此之前不能办理竣工验收备案不是被告主观过错所致，从涉案房屋所属38#楼于2017年9月22日已取得勘察、设计、施工单位、监理单位及建设单位竣工验收也可间接佐证上述事实。其次，涉案房屋所属38#楼于2018年4月11日完成竣工验收备案手续，并于2018年6月2日完成了交楼手续。可见被告在上述政府原因影响事由消失后能在短期内履行了合同义务。而该时间属于必要的合理期间，被告不存在主观的恶意过错。涉案房屋不能如期交付不是被告所能控制的原因导致，应属约定的免责情形。原告要求被告承担逾期交房的违约责任的理由不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告汤振和的诉讼请求。案件受理费180元，减半收取为90元，由原告汤振和负担。审判员  曲洋逸二〇一九年四月二十三日书记员  成 莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。