广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初3747号原告：田儒杰，男，1972年2月11日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县，原告：代方秀，女，1971年2月28日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县，以上原告共同委托诉讼代理人：郭敏珊，广东品信律师事务所律师。以上原告共同委托诉讼代理人：伍祖滨，广东品信律师事务所律师助理。被告：中山市嘉实丰房地产咨询有限公司，住所地广东省中山市东区怡华苑五幢二层1号办公楼之二，统一社会信用代码91442000796296184F。法定代表人：张伟，职务总经理。委托诉讼代理人：徐家立，系被告公司行政专员。委托诉讼代理人：胡锦兴，系被告公司行政专员。原告田儒杰、代方秀诉被告中山市嘉实丰房地产咨询有限公司（以下简称嘉实丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，由审判员向良平独任审判，于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告田儒杰、代方秀的委托诉讼代理人郭敏珊、伍祖滨，被告嘉实丰公司的委托诉讼代理人徐家立、胡锦兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田儒杰、代方秀向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金48716.94元（以356405元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年8月18日起计算至2018年6月20日止，暂按年利率4.75%计为48716.94元）。事实和理由：2012年10月8日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的泰兴楼小区××号商品房一套，建筑面积78.67平方米，单价每平方米4530.38元，总金额356405元整，并约定被告于2012年10月30日之前将商品房交付给原告。被告于2012年10月8日将房屋实际交付给原告使用，并于2018年6月20日才为原告办理好房屋产权登记。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款每天万分之0.1向买受人支付违约金。虽然原被告双方于《中山市商品房买卖合同》中有约定逾期办理产权登记的违约金为按已付房价款每天万分之0.1，但该违约金约定明显过低，无法弥补原告实际的损失，恳请法院适当予以调整，使用中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金。被告逾期办证的行为明显违约，给原告造成损失，为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告田儒杰、代方秀围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.不动产权证书；3.国家企业信用信息公示报告；4.收款收据。被告嘉实丰公司辩称：对违约金的起算时间及截止时间，合同上虽然约定了2012年10月30日前须交付商品房给原告，但原告签订按揭合同很晚，致银行2013年6月18日才给原告放款。被告认为合同继续履行的时间，应相对延期。截止时间是2017年12月8日，被告已通过登报、微信群通知并在泰兴楼小区现场粘贴办证通知。被告无法控制业主缴纳办证材料的时间，因此应算至2017年12月8日。具体按合同条款办事。被告嘉实丰公司就其辩解提交的证据有：1.个人购房担保合同；2.2017年11月29日中山日报；3.中山市建设工程竣工验收备案登记证。经审理查明，2012年10月8日，出卖人嘉实丰公司与买受人田儒杰、代方秀签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人购买的商品房，位于三乡镇泰兴楼1幢1座407房；该商品房总金额为356405元；买受人按银行按揭的方式按期付款；107405元为现金，于2013年10月8日付款；249000元为商业贷款；买受人逾期付款，逾期在60日内的，按日支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过60日后，合同继续履行的，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在2012年10月30日前，将经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位盖章验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意如下处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款每天万分之0.1向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同出卖人落款处盖嘉实丰公司章，买受人落款处签田儒杰、代方秀名。2013年6月18日，保证人田儒杰、保证人代方秀与贷款人中国农业银行股份有限公司中山三乡支行签订《个人购房担保合同》，约定：借款金额为贰拾肆万玖仟元；用于购买位于中山市××乡镇泰兴楼1幢1座407房。合同还约定了其他事项。合同贷款人落款处盖中国农业银行股份有限公司中山三乡支行章，借款人落款处签田儒杰名并捺印，保证人落款处签代方秀名并捺印，抵押人落款处签田儒杰、代方秀名并捺印。2017年5月15日，中山市住房和城乡建设局颁发中山市建设工程竣工验收备案登记证，嘉实丰公司泰兴楼2幢6层验收备案。2017年11月29日，被告嘉实丰公司在中山日报刊登《关于泰兴楼办理房地产权属证书的通知》，内容为：中山市××乡镇塘敢村沥金路23号泰兴楼已正式进入办理个人房产证阶段，本公司于2017年11月27日正式发出通知（小区内主要进出口张贴通知书等），请各位业主严格按照通知单上的要求于2017年12月8日前（含12月8日）前往香山律师所进行相关手续办理，同时协议上的相关赔偿日期截至2017年12月8日。逾期未办理的业主承担因此造成的相关责任。2018年5月30日，中山市××乡镇塘敢村沥金路23号泰兴楼1幢1座407房登记为田儒杰和代方秀按份共有。本院认为，田儒杰、代方秀与嘉实丰公司签订的《中山市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照合同全面履行自己的义务。根据双方签订的买卖合同约定，被告应在交付使用次日即2012年10月31日，往后推算720个工作日即2015年9月11日前，持办理权属证书需由出卖人提供的资料到产权机关备案，其没有履行该义务，故应从2015年9月12日起计算逾期办证违约金。被告通过登报方式通知原告于2017年12月8日前到香山律师事务所办理相关办证手续，可以认定被告已完成了办理权属证书需由出卖人提供资料的义务，原告未提交证据证实其在上述时间内向被告提交了相关材料，故计算逾期办证的违约金截止时间为2017年12月8日。对于逾期办证违约金标准，本院认为合同约定的每日万分之0.1的标准确属过低，不足以弥补因嘉实丰公司的违约行为给田儒杰、代方秀造成的损失，而且该违约金标准也与合同约定的田儒杰、代方秀逾期付款应支付每日万分之二的违约金标准不对等，故本院对双方合同约定的逾期办证违约金标准予以调整。田儒杰、代方秀主张按中国人民银行同期同类贷款利率计算，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市嘉实丰房地产咨询有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告田儒杰、代方秀支付逾期办证违约金（计算方式：以356405元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2015年9月12日起计算至2017年12月8日止）；二、驳回原告田儒杰、代方秀的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1018元,减半收取为509元（该款原告已预交），由原告田儒杰、代方秀负担105元，被告中山市嘉实丰房地产咨询有限公司负担404元（被告负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  向良平二〇一九年四月二十五日书记员  苏颖瑜杨莉芳