山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0282民初6376号原告：宋巧，女，1969年7月18日出生，汉族，住青岛市市南区。委托诉讼代理人：单明，山东海政律师事务所律师。被告：青岛长基置业有限公司，住所地青岛市即墨区温泉街道办事处温泉二路50号。统一社会信用代码：91370282780379444X。法定代表人：邢济君，职务：总经理。委托诉讼代理人：朱世东，男，1966年4月28日出生，汉族，住山东省莱阳市，系被告公司员工。被告：南山集团有限公司，住所地山东省龙口市南山工业园，统一社会信用代码：9137068116944191XU。法定代表人：宋建波，职务：总经理。委托诉讼代理人：战健娜，女，1990年2月23日出生，汉族，住山东省龙口市，系被告公司员工。原告宋巧诉被告青岛长基置业有限公司（以下简称长基公司）、被告南山集团有限公司（以下简称南山集团）房屋买卖合同纠纷一案，于2018年7月5日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋巧的委托诉讼代理人单明，被告长基公司的委托诉讼代理人朱世东到庭参加诉讼，被告南山集团的委托诉讼代理人战健娜到庭参加第一次、第二次庭审，第三次开庭经本院传票传唤无正当理由未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宋巧向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告长基公司于2010年10月16日签订的房屋预约协议；2、判令两被告连带返还原告预约金1000000元；3、判令两被告连带赔偿原告损失（房屋升值部分待鉴定或确定后另行追加）；4、诉讼费、保全费由两被告承担。事实与理由：2010年10月16日，原告与被告长基公司签订《嶺海卢卡多堡房屋预约协议》一份，约定：原告预约嶺海卢卡多堡第1户房屋（位于青岛市即墨区温泉街道办事处凤岭一路69号1号的房产；预售许可证号：青房注字2013第059号；房地产权证编号：市2013103032；面积为381.41平方米），并缴纳预约金1000000元。根据《嶺海卢卡多堡房屋预约协议》约定，原告应在被告青岛长基置业有限公司发出签署正式《青岛市商品房预售合同》及交款通知之日起3日内，到被告青岛长基置业有限公司指定地点交纳该房屋购房全款并办理相关购房手续。2010年10月16日原告根据被告长基公司的指示，将上述预约金1000000元支付给被告长基公司的股东被告南山集团有限公司，被告南山集团有限公司向原告开具了收款收据。上述合同签订后，被告长基公司至今未通知原告签署正式的《青岛市商品房预售合同》。经了解，本案的《嶺海卢卡多堡房屋预约协议》签订后，被告已将房屋多次抵押给第三方（该房屋现在已进入到执行拍卖程序），并在房屋管理部门抵押登记予以公示。原告与被告长基公司签订的《嶺海卢卡多堡房屋预约协议》因被告的违约行为而不能继续履行，应予解除，两被告应返还原告依据该协议缴纳的1000000元预约金并赔偿原告损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。庭审过程中，原告宋巧将第3项诉讼请求的损失明确为主张自付款时间2010年10月16日至本案判决生效之日以1000000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，截至2019年3月7日计算的利息为491214.83元，并要求鉴定2018年8月9日房屋价值。被告长基公司辩称，对原告诉讼请求第一项没有异议，同意解除。对第二项诉讼请求，因合同是被告长基与原告签订的，被告南山只是代收款，如果原告确实缴纳了预约金，被告长基同意返还。如果没有缴纳预约金就不应当支持该诉讼请求。第三项诉讼请求没有法律和事实依据，因该项目在2013年1月22日被告长基通过在建工程转让已经转让给青岛中环置业有限公司，青岛中环置业有限公司在取得预售许可证后以书面形式通知过原告签订商品房买卖合同，但因原告原因不同意项目转让，导致原告与被告长基之间签订的房屋预约协议无法履行，该部分损失本可以避免，由于原告的坚持，导致其损失，不应当由被告承担。原告在本案中要了两份损失，关于利息的计算本身过高，应以中国人民银行同期存款利率计算利息，存款利息足以弥补原告损失。原告以房屋现值主张损失没有依据，首先原告没有及时与中环签订合同，导致房屋被法院拍卖，该损失被告没有过错，何况拍卖价格并不高于当时签订合同的价格，因此没有评估必要，该损失实际并不存在。被告南山集团辩称，答辩意见同长基置业。经审理查明：2010年10月16日，原告宋巧与被告长基公司签订《嶺海卢卡多堡房屋预约协议》，协议主要约定：1、原告预约嶺海卢卡多堡第1户房屋，该房屋建筑面积约360平方米，单价为18300元每平方米，总房款为6588000元。2、预约金1000000元，预约金在签订《青岛市商品房预售合同》时可作为购房款使用。3、原告应在接到被告长基公司发出的签署正式《青岛市商品房预售合同》及交款通知之日起3日内，到被告长基公司指定地点交纳该房屋购房全款并办理相关购房手续，同时签署正式《青岛市商品房预售合同》及其补充协议。协议上记载原告宋巧的地址为山东省青岛市市南区观海二路6号甲内17户。2010年10月16日，被告南山集团向原告宋巧出具了预约金1000000元的收款收据。被告南山集团系被告长基公司的股东。被告长基公司提交了一份2013年1月22日与青岛中环置业有限公司签订的《在建工程转让协议》，约定被告长基公司将名下拥有《国有土地使用权证》项下179.87亩土地的使用权，该地块的开发建设权和已在该地块上开工建设嶺海卢卡多堡项目的所有权一次性转让给青岛中环置业有限公司，青岛中环置业有限公司同意受让该在建工程项目，并承担该在建工程项目的全部义务。被告长基公司提交2016年4月29日被告南山集团和被告长基公司为甲方与青岛中环置业有限公司为乙方的免责说明，内容为：“鉴于青岛长基置业有限公司已于2013年3月将嶺海卢卡多堡项目整体转让给青岛中环置业有限公司，前期甲方代乙方收取的第三方（××）的房屋预约金，甲方已将款项全部返还给乙方。现甲、乙方确认：如因第三方（××）因房屋预约金产生任何经济纠纷均与甲方无关。”涉案房屋因青岛中环置业有限公司与青岛农村商业银行股份有限公司即墨支行借款合同执行一案进入拍卖程序，2017年9月12日评估价值为5761600元，2017年11月29日涉案房屋进行司法拍卖，2018年2月26日以4148352元成交。被告长基公司提交1012505229805号EMS快递单寄件人存联，证明中环置业曾经给原告宋巧发过要求签订商品房预售合同的通知函，原告称未收到过，该快递单的寄件人为中环置业，原告是与被告长基公司签订的协议，原告与中环置业无任何法律关系，中环置业无权发出该通知，即使发出通知也对原告方没有法律约束力，且被告长基公司提交的快递单上没有时间。被告长基公司申请对该快递单上“宋巧”是否是原告宋巧本人签字进行鉴定，本院依法委托青岛青大司法鉴定所进行鉴定。2018年11月27日，青岛青大司法鉴定所出具《文书鉴定意见书》载明快递单上“宋巧”签名字迹不是宋巧本人书写。2013年11月13日，涉案房屋取得预售许可证。上述事实，有原、被告的陈述，有原告提交《嶺海卢卡多堡房屋预约协议》、收款收据等相关证据在卷佐证，经质证，本院依法予以确认。本院认为，原告宋巧与被告长基公司签订的《嶺海卢卡多堡房屋预约协议》，系双方当事人的真实意思表示，在双方当事人之间产生权利义务关系，双方当事人均应恪守。1、关于原告宋巧主张解除原告宋巧与被告长基公司于2010年10月16日签订的房屋预约协议的诉讼请求。原告宋巧与被告长基公司签订《嶺海卢卡多堡房屋预约协议》是以将来签订关于嶺海卢卡多堡第1户房屋的《青岛市商品房预售合同》为目的的预约合同，双方在庭审中均确认该涉案房屋已经被拍卖，双方的预约合同不具有继续履行性，原告主张解除与被告长基公司签订的《嶺海卢卡多堡房屋预约协议》的诉讼请求，本院予以支持。协议解除时间为被告长基置业收到起诉状之日即2018年7月19日。2、关于原告主张两被告连带返还原告预约金1000000元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告与被告长基公司签订的《嶺海卢卡多堡房屋预约协议》解除后，原告宋巧有权要求返还已缴纳的预约金1000000元。被告长基公司抗辩该1000000元已经交付青岛中环置业有限公司，整体项目已经转给青岛中环置业有限公司，均系被告长基公司与青岛中环置业有限公司之间的法律关系，原告宋巧没有参与，被告长基公司也未能提交证据证明将该权利义务转移时原告宋巧知情，故被告长基公司的此项抗辩不成立。预约金1000000元的收款收据虽系被告南山集团出具，被告南山集团系被告长基公司的股东，且从预约协议看，协议的相对方为原告宋巧与被告长基公司，故应由被告长基公司返还原告宋巧预约金1000000元。3、关于原告宋巧主张两被告连带赔偿原告损失的诉讼请求。本案中，涉案房屋已经被拍卖，被告长基公司称，中环公司曾向原告发出EMS快递要求原告签订商品房预售合同，对此，其应当负有举证证明责任。但其所提交的EMS快递单，无法确定邮寄及签收时间，且快递单为寄件人存联，上面的签字经鉴定不是原告宋巧本人签字，因此，无证据证明原告宋巧进行了签收。因此，上述证据不足以证明曾通知原告宋巧签订商品房预售合同的事实，长基公司对此应依法承担不利后果。因被告原因导致协议不能履行，被告长基公司除了将预约金返还外还应赔偿因此给原告宋巧造成的损失。涉案房屋因其他纠纷于2017年9月12日被我院执行部门评估价值为5761600元，于2018年2月26日以4148352元拍卖成交，均低于原告签订合同时的约定房款6588000元，因此原告主张评估涉案房屋在2018年8月9日的市场价值，无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张自付款时间2010年10月16日至本案判决生效之日以1000000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失（其中，截至2019年3月7日计算的利息为491214.83元），符合相关法律规定，本院支持被告青岛长基置业有限公司赔偿原告宋巧自2010年10月16日至本案判决生效之日以1000000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息（其中自2010年10月16日至2019年3月7日的利息以491214.83元为限）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、原告宋巧与被告青岛长基置业有限公司于2010年10月16日签订的《嶺海卢卡多堡房屋预约协议》于2018年7月19日解除；二、被告青岛长基置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告宋巧预约金1000000元；三、被告青岛长基置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告宋巧自2010年10月16日至本案判决生效之日以1000000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息（其中自2010年10月16日至2019年3月7日的利息以491214.83元为限）；四、驳回原告宋巧对被告南山集团有限公司的诉讼请求；五、驳回原告宋巧的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18221元（原告预缴），保全费5000元（原告预缴），共计23221元，由被告青岛长基置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘平平人民陪审员  管益林人民陪审员  张方志二〇一九年四月二十二日法官助理张蕊书记员赵彩彩附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。