上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初27913号原告：张瑜，女，1984年4月23日出生，汉族，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：马焕琴，上海正策律师事务所律师。被告：刘方，男，1958年1月24日出生，汉族，住上海市。原告张瑜与被告刘方房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张瑜及其委托诉讼代理人马焕琴，刘方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张瑜向本院提出诉讼请求：1、要求确认张瑜与刘方于2017年5月1日订立的《房屋租赁合同》于2018年7月9日解除；2、要求刘方返还押金3,200元；3、要求刘方退还2018年7月10日至2018年11月30日期间的房屋租金15,070.97元；4、要求刘方赔偿装修损失21,868.57元；5、要求刘方赔偿2018年6月26日至2018年7月9日期间的营业损失7,968.83元；6、要求刘方支付违约金3,200元；7、要求刘方赔偿张瑜因本案支出的律师费5,000元。事实与理由：2016年5月30日，张瑜与刘方订立《房屋租赁合同》一份，约定刘方将位于上海市虹口区恒业路XXX号(甲)，面积为18平方米的房屋出租给张瑜，作为商业用房，租赁期限为2016年6月1日至2018年5月31日，押金3,000元，租金3,000元/月。合同订立后张瑜依约支付了押金和租金，并聘请上海建溧建筑工程有限公司进行了装修，装修费用总计43,737.14元。2017年5月1日，因刘方在租赁期内要求涨租金，双方再次订立了《房屋租赁合同》一份，约定押金3,200元，租金3,200元/月，租赁期限为2017年6月1日至2020年5月31日。租赁期内，刘方多次以各种理由要求张瑜提前支付租金，2018年4月2日，刘方要求张瑜提前支付原本应当在2018年5月25日支付的2018年6月至8月的租金，张瑜当晚以现金形式支付给了刘方，刘方对此开具了编号为XXXXXXX的收据。2018年4月17日，刘方再次以需要出钱让城管对店招拆除并维修改造为由，向张瑜借钱，张瑜对此表示可以先行支付3个月的租金，并于2018年4月18日以现金支付刘方，刘方开具了编号为XXXXXXX的收据给张瑜。事实上，刘方出租给张瑜的房屋中存在部分违法搭建，2018年6月26日，违法搭建部位被强制拆除，嗣后，刘方多次通知张瑜搬走，张瑜被迫在2018年7月9日搬离。张瑜多次要求刘方退还押金和租金，但刘方均予以拒绝。刘方辩称，同意解除《房屋租赁合同》，但解除时间不是2018年7月9日，当天张瑜是自行搬走的，未经其同意，现同意于收到起诉状副本之日解除双方订立的《房屋租赁合同》。张瑜违约在先，故不同意返还押金3,200元和支付违约金3,200元，亦不同意支付律师费。其仅收取租金至2018年8月30日，未收取2018年9月至11月的租金，2018年4月2日其曾经要求张瑜提前支付租金，张瑜短信回复晚上送去，但实际上张瑜并没有支付，2018年4月17日其向张瑜借款9,600元，当时双方约定2018年5月1日还款，但到期其没钱还款，恰好张瑜需要在2018年5月25日支付2018年6月至8月的租金9,600元，故以借款9,600元冲抵张瑜应当支付的2018年6月至8月的租金9,600元。不同意张瑜主张的装修损失，恒业路XXX号(甲)房屋原本进行过装修，张瑜承租后将原装修拆除并重新进行了装修，其不清楚张瑜装修费用是多少。拆违系街道、城管进行的，系政府行为，故不同意赔偿营业损失。本院经审理认定事实如下：恒业路XXX号房屋的产权人为案外人成某某、江某某，被分割为三间对外出租，其中恒业路XXX号(甲)(即恒业路XXX号-1)被分割为前后两间，前间沿恒业路的部分面积系违法搭建，前间(包括违法搭建部位在内)面积约18平方米。2016年5月30日，刘方将恒业路XXX号(甲)前间(以下简称系争房屋)出租给张瑜用于经营美甲店，为此刘方(出租方、甲方)与张瑜(承租方、乙方)订立《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方做商业用房使用；出租房屋的登记面积18平方米；租赁期限自2016年6月1日至2018年5月31日，共计24个月；租金每月3,000元，乙方以现金形式支付给甲方，支付方式为按3个月为一期支付，以后按3个月支付一次，第一期租金于2016年5月30日付清，以后每期租金提前5日支付，甲方收到租金后应予以书面签收；押金3,000元，乙方同意于2016年5月30日一次性支付给甲方；甲方应于租赁关系解除后，确保乙方迁空、点清、交还房屋及设施，并付清所有应付费用后，当天将押金无息退还乙方；因乙方违反本合同而产生的违约金、损害赔偿金及所欠的租金等费用，甲方可在押金中扣抵；甲方应确保所出租的房屋享有出租的权利；乙方经甲方同意，可在承租用房内进行装修及添置设备，租赁期满，乙方可将添置的可拆运的动产部分自行拆除，并保证不影响房屋的正常使用；甲乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方又未征得对方谅解时，则视为违约，双方同意违约金为一个月的租金等等。合同订立后，张瑜支付了押金3,000元。2017年5月1日，刘方(出租方、甲方)与张瑜(承租方、乙方)就系争房屋出租事宜重新订立了《房屋租赁合同》一份，约定租赁期限自2017年6月1日至2020年5月31日，共计3年；租金每月3,200元，乙方以现金形式支付给甲方，支付方式为按3个月为一期支付，以后按3个月支付一次，第一期租金于2017年5月25日付清，以后每期租金提前5日支付，甲方收到租金后应予以书面签收；押金3,200元，乙方同意于2017年5月1日一次性支付给甲方等等。该合同中其他条款与2016年5月30日订立的《房屋租赁合同》一致。合同订立后，张瑜补足押金至3,200元，刘方对此出具了收据。2017年6月1日，成某某、江某某向上海市虹口区市场监督管理局出具情况说明，载明恒业路XXX-XXX号、同鸣路141、145、153号产权人为成某某、江某某，该房屋共有713.4平方米，具体为同鸣路XXX号、同鸣路XXX号-1、同鸣路XXX号-2、同鸣路XXX号-1、同鸣路XXX号-2、同鸣路XXX号-3、恒业路XXX号、恒业路XXX号、恒业路XXX号-1、恒业路XXX号-2、恒业路XXX号-3，共11个门面，恒业路XXX号-1约20平方米。2018年4月2日，刘方与张瑜的短信往来记录载明，刘方：“今晚上能把房租给我吗？”张瑜：“晚上晚一点吧，今天店员过生日，吃完饭给你送去。”同年4月16日的短信往来记录载明，刘方：“小张妹：帮大忙了，明天上午城管要动我这里了，对门面上要拆除同时要维修及改造。但钱要我出，没办法只能这样了。求借你钱望你明天一定搞定。我5月1日前还你，同时你明天12点前来店里，越早越好。拜托了小张，多谢。”张瑜：“我钱也比较紧张，明天只能先付你三个月房租9,600元。”同年4月17日的短信往来记录载明，刘方“能早点过来，我在店面等着你多谢。”张瑜：“我到店里了，给我写张收据拿过来”。当天，刘方向张瑜出具了编号为XXXXXXX的收据一张，载明入账日期2018年4月17日，交款单位小张，人民币9,600元，收款事由为借用本人5月1日归还。张瑜现持有的入账日期为2018年5月25日、编号为XXXXXXX的收据，载明交款单位小张，人民币9,600元，收款事由为3个月房租(6、7、8)8月25日再付。2018年6月25日，刘方短信通知张瑜表示街道将要拆违，张瑜承租部位将缩小。次日，系争房屋沿恒业路的违法搭建部位被强制拆除。2018年7月3日，刘方向张瑜发送短信称“何时搬走我可帮忙呀，叫几个人来帮忙，最好放在上午及下午5点后，这下午几天我天天找街道领导处理门面事。”同年7月4日，刘方发送短信称“今日怎么没搬东西，何时来提前通知，我会叫人帮忙。”同年7月5日，刘方发送短信称“现马上过来，安装电工来了，越快越好。”同年7月6日，刘方发送短信称“早点把你的东西清理，我可叫他们来安装电、门及水，同时把账结一结，不要拖了，对你我都有利处，来前电话联系。”同年7月7日，刘方发送短信称“物品都拿走了吗？拖一天是你的损失，望你尽快处理好。”张瑜回复“你钱准备好了吗？”同年7月9日，张瑜搬离系争房屋，并将钥匙交还刘方。同年7月10日，张瑜发送短信称“房子我是昨天就搬空了，我们退的钱搞不清楚，以后再说，房租从今天开始，你就不能再算我的了。”审理中，张瑜表示租赁期内，刘方曾多次要求其提前支付租金，不论其提前多久支付租金，刘方开具的收据载明的入账日期均是合同约定的应当支付租金的日期。张瑜为此提交了短信往来记录、租金收据证明其曾提前支付了2018年3月至5月的租金，刘方开具了入账日期为2018年2月25日的收据，其于2017年5月一次性向刘方支付了2017年6月至11月的租金，刘方开具了入账日期为2017年5月25日的收据。刘方对此表示张瑜确实提前支付过租金，其都按照合同约定的租金支付日期开具了收据。审理中，张瑜表示其在2016年6月对系争房屋进行装修，现按照租期4年计算折旧费用，其实际使用了2年，故主张的装修损失为装修总额的一半。为证明其装修费用，其提供了由上海建溧建筑工程有限公司盖章的恒业路XXX号店面装修工地进材料清单、装修无框门加工费用清单、装修人工费用清单、装修总费用清单以及相关收据、送货单等作为证据，其中装修总费用清单载明总金额为43,737.14元。刘方表示其未参与装修，无法确定张瑜提供的票据、清单系用于系争房屋的装修。经本院释明，张瑜表示不申请对装修损失进行评估，要求法院酌定。审理中，张瑜其表示其主张的2018年6月26日至同年7月9日期间的营业损失系参照2018年3月1日至同年5月31日期间的营业额计算得出，为此提供了员工业绩小单打印件以证明2018年3月1日至同年5月31日期间营业额为47,813元。被告对前述证据不予认可。本院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。张瑜与刘方于2017年5月1日订立的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，但该《房屋租赁合同》中所涉的部分面积系违法搭建，已被相关部门强制拆除，因此双方订立的《房屋租赁合同》属于部分有效、部分无效。合同无效的部分自始没有法律效力，而合同有效的部分，现张瑜与刘方均同意解除合同，即均同意终止双方之间的房屋租赁合同关系，但对于合同解除日期双方存有异议，对此本院认为，在沿街的违法搭建部分被拆除后，店铺整体使用面积缩小，租赁合同约定的沿街经营美甲店的合同目的无法实现，双方之间的租赁合同无法履行，另结合双方短信往来记录，刘方在违法搭建部分被拆除后多次通过短信形式要求张瑜搬离、结清款项，张瑜实际于2019年7月9日搬离了系争房屋，因此本院确认2018年7月9日双方之间的房屋租赁关系终止。双方之间的租赁关系终止后，张瑜支付的押金和2018年7月10日起的租金，刘方均应当返还。现双方对于张瑜共计支付了几笔款项以及2018年4月17日支付的款项性质存有异议，对此本院认为，首先，结合双方于2018年4月2日的短信往来记录以及长期以来张瑜支付租金、刘方开具收据的习惯，本院认定2018年4月2日张瑜提前支付了应当在同年5月25日支付的同年6月至8月的租金9,600元，对于刘方辩称其虽然于2018年4月2日发短信要求张瑜提前支付租金，但张瑜未实际支付的意见，本院不予采信。其次，关于2018年4月17日张瑜支付的9,600元的性质，从双方往来短信看，虽然刘方的意思表示系向张瑜借款，但张瑜的意思表示则是提前支付三个月房租，在双方房屋租赁合同关系存续期间，面对刘方缺钱而提出借款，张瑜基于对可以继续租赁使用系争房屋的期待以及以往曾提前支付租金的惯例，提前支付三个月租金以满足刘方的资金需求并无不当，且张瑜支付的款项金额恰好与三个月租金金额一致，刘方单方出具的内容为借款的收据不足以证明双方之间形成借款合意，在双方存在房屋租赁合同关系的情况下，张瑜主张的提前支付同年9月至11月的租金的可信度高于刘方主张的借款的可信度。第三，张瑜现实际持有两张金额均为9,600元的收据，从常理判断，若确如刘方所述，其以9,600元借款冲抵2018年6月至8月租金，借款收据应当被收回或销毁，而事实上张瑜现持有两张收据，故刘方提出的以借款冲抵租金的辩称意见，缺乏依据，本院难以采信。综上，本院认定张瑜支付租金至2018年11月30日，刘方应当返还张瑜支付的2018年7月10日至同年11月30日期间的租金。刘方作为出租人，将房屋的合法部分与违法搭建作为整体对外出租，显属不当，且系争房屋的违法搭建部分在2018年6月9日被拆除，双方之间的租赁合同无法履行，刘方理应对租赁合同关系终止承担主要责任。而张瑜作为承租人，亦负有对承租房屋审核的义务，其在明知或应当知道承租房屋存在部分违法搭建的情况下仍然同意承租，亦存有一定过错。结合本案的实际情况，对于张瑜主张的违约金，本院不予支持。关于张瑜主张的装修损失，系争房屋的违法搭建部分已经被拆除，其亦不申请对剩余部分的装修损失进行评估，鉴于双方对装修事实的确认，同时根据现场勘查可判断张瑜的装修属简装，本院结合双方过错责任、系争房屋的面积、装修用途，装修后张瑜使用的时间及损耗等因素，酌情确定装修损失为5,000元。关于张瑜主张的营业损失和律师费，其提供的自制员工业绩小单无法证明其经营收益的实际状况，律师费缺乏合同依据，本院均难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下：一、确认张瑜与刘方之间就上海市虹口区恒业路XXX号(甲)前间的房屋租赁关系于2018年7月9日终止；二、刘方应于本判决生效之日起10日内返还张瑜2018年7月10日至2018年11月30日期间的房屋租金15,070.97元；三、刘方应于本判决生效之日起10日内返还张瑜押金3,200元；四、刘方应于本判决生效之日起10日内赔偿张瑜装修损失5,000元；五、驳回张瑜的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,080.20元，减半收取计540.10元，由张瑜与刘方各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  连慰江二〇一九年四月一日书记员  戴 燚附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。