安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖01民终2674号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张颖,女,1974年10月10日出生,汉族，住安徽省肥西县。 上诉人（原审原告、反诉被告）：解光法,男,1976年9月23日出生,汉族，住安徽省肥西县。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：王翠花，北京京师（合肥）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：合肥创志房地产销售代理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区站塘路景辉家园4幢109-209室，统一社会信用代码9134010035801153XK。 法定代表人：胡守贵，总经理。 委托诉讼代理人：焦志富，安徽宸坤律师事务所律师。 上诉人张颖、解光法因与被上诉人合肥创志房地产销售代理有限公司（以下简称创志公司）居间合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2018）皖0122民初3738号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 张颖、解光法上诉请求：撤销一审判决，改判支持我方一审诉讼请求，驳回创志公司的反诉请求。事实和理由：创志公司的居间行为严重违约，应赔偿因此违约行为给我方造成的损失并支付违约金。创志公司从事居间服务工作的工作人员徐毅没有从事房地产经纪人资质，聘用没有专业资质的人从事居间活动，是对我方的严重违约。因创志公司作为中介方与双方沟通不明确，致使双方未就各自承担的数额进行明确约定，因此导致预约还款当日双方准备的款项不足致使买卖合同不能继续履行。创志公司的工作人员没有如实发布房产信息，且隐瞒和传递虚假信息，违背诚实守信的原则，应承担未如实告知的违约责任。因创志公司扣押了我方房产证给我方造成的损失，应承担赔偿责任。 创志公司辩称，在房产交易过程中，张颖、解光法拒绝履行合同，其行为构成根本违约，居间人不存在违约行为。张颖、解光法要求创志公司赔偿违约金（以全部购房款万分之三计算）无任何事实和法律依据，双方签订的《房地产经纪合同》属于居间合同法律关系，而张颖、解光法的诉请却建立在房屋买卖合同关系，根据合同相对性原则，其诉请缺失法律基础依据。创志公司作为居间人促成张颖、解光法与彭帅签订《存量房买卖合同》，不存在违约事实。买卖合同最终无法继续履行主要原因是张颖、解光法拒绝配合办理还款手续及拒绝出售房屋。张颖、解光法错误认为遗失产证就侵犯了其所有权，背离了物权法精神，房屋评估只是参考，房产证丢失也可以补办，其要求创志公司赔偿房屋价格贬损无事实和法律依据。综上，张颖、解光法的上诉请求应当予以驳回，张颖、解光法应当为自身的违约行为承担应有责任。 张颖、解光法向一审法院起诉请求：1.依法解除双方于2016年5月23日签订的《房地产经纪合同》；2.判令创志公司赔偿违约金184575元（按日支付全部购房款的万分之三，暂计算至2018年1月11日）；3.判令创志公司赔偿张颖、解光法因违约造成的损失53135元（双倍定金的50000元和一、二审诉讼费3135元）；4.判令创志公司返还张颖、解光法房产证和土地证；5.判令创志公司赔偿扣证期间房屋不能交易造成的全部损失145000元；6.创志公司承担本案诉讼费。创志公司向一审法院反诉请求：1.确认张颖、解光法已单方解除《房地产经纪合同》；2.判令张颖、解光法向创志公司支付解约违约金100000元；3.本案的全部诉讼费用由张颖、解光法承担。 一审法院认定事实：2016年5月23日张颖（甲方）与创志公司（丙方）签订了《房产经纪合同》，合同约定：甲方委托丙方将合肥市瑶海区临泉路江晨园B2幢1-301室房屋对外出售转让；委托期限从2016年5月23日至交接完毕止；交易价格115万元；甲方于合同签订后十日内向丙方提交房产证、水电气等资料；丙方在完成甲方委托事项后，按照物价部门核实的收费标准向甲方收取中介服务手续费0元，不得收取其他费用；违约责任：甲方按约做到，特殊情况应在三日内告丙方，取得丙方书面意，否则导致房地产无法正常交易，甲方应向丙方支付违约金万分之三元；丙方按约做到，特殊情况应在三日内告甲方，取得甲方书面意，否则导致房地产无法正常交易，丙方应向甲方支付违约金万分之三元；单方解除本合同，由违约方支付违约金10万元。 合同签订当日，丙方促成甲方与彭帅（乙方）以转让价款115万元签订了《存量房买卖合同》，甲方收受乙方定金5万元。后，甲方与乙方履行房屋买卖合同过程中产生了纠纷。 2017年1月22日合肥市瑶海区法院受理了彭帅与张颖房屋买卖合同纠纷案，该院判决后，双方均不服上诉。合肥市中级人民法院二审判决认定：2016年8月中旬张颖明确表示拒绝出售案涉房屋，张颖一方违约，应当承担违约责任，张颖应当双倍返还定金。判决确定：张颖承担了双倍返还彭帅定金10万元、诉讼费用3135元。 2018年3月21日，张颖、解光法将创志公司以居间合同纠纷为由诉至合肥市瑶海法院。此间，创志公司提出管辖权异议，请求将案件移送肥东法院。2018年4月26日，瑶海法院裁定将案件移送肥东法院审理。 2018年9月6日，解光法申请对合肥市瑶海区临泉路江晨园B2幢1-301室房屋自2016年7月25日后半年房价与现今的房价差进行评估。一审法院委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司进行评估，该公司以委托评估价值时点不明确具体，无法评估为由终止评估业务。2018年9月29日张颖、解光法又申请对合肥市瑶海区临泉路江晨园B2幢1-301室房屋自2016年12月10日的房价与现今的房价差进行评估，一审法院又委托了安徽金阳房地产估价有限公司进行评估，该公司的估价结果是：2016年12月10日可实现的市场价值总价为1381536元；2018年10月26日可实现的市场价值总价为1289077元；期间贬值金额为92459元。用去评估费5572元。 庭审中，创志公司已确认张颖的房产证因保管不慎遗失。 一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《房地产经纪合同（之一）》作为居间合同，应当遵照居间合同相关法律的规定。 关于《房地产经纪合同（之一）》的解除问题。创志公司作为居间人已经促成了出售人张颖与买受人彭帅以转让价款115万元签订了《存量房买卖合同》，张颖收受彭帅定金5万元。履行房屋买卖合同过程中，因出售人张颖拒绝履行合同，导致买卖合同解除，二审法院判决：解除了彭帅与张颖签订的存量房买卖合同，张颖承担了双倍返还彭帅10万元及诉讼费用3135元。二审判决书生效，房屋不存在交付，双方间的《房地产经纪合同（之一）》即解除。 关于张颖主张判令创志公司赔偿违约金184575元（按日支付全部购房款的万分之三，暂计算至2018年1月11日）问题。创志公司作为居间人已经促成了出售人张颖与买受人彭帅以转让价款115万元签订了《存量房买卖合同》，张颖收受彭帅定金5万元。履行房屋买卖合同过程中，因出售人张颖拒绝履行合同，导致买卖合同解除，房屋交易不成。居间人已按居间合同履行，不存在违约的事实，故对张颖、解光法此主张不予支持。 关于张颖要求创志公司承担的53135元的损失问题。张颖与彭帅签订《存量房买卖合同》，张颖收受彭帅定金5万元。履行房屋买卖合同过程中，因出售人张颖拒绝履行合同，导致买卖合同解除，法院判决依法返还定金100000元。53135元的损失是张颖拒绝履行合同应承担的责任，其要求创志公司承担，无事实和法律依据。 关于张颖要求创志公司承担因房产证遗失致房屋不能及时出售，而赔偿的房屋市场价值贬损92459元及评估费问题。居间合同解除后，居间人应当及时返还委托人相应证件。创志公司将房产证遗失，应积极主动与委托人协商，并承担补办证件的费用。决定房屋市价的因素是多方面的，房价评估也只是参考，房子是用来住的，其使用价值没有变化。另外，如果委托人真的要出售房屋的话，房产证是可以补办的。故，张颖现以创志公司未及时返还房产证致其房屋不能出售而致房屋价值贬损要求居间人赔偿，无事实和法律依据。 关于创志公司主张的10万元违约金的问题。《房地产经纪合同（之一）》是居间人提供的格式合同，居间合同中的违约金条款，属于居间人加重委托人即买卖双方的责任、排除买卖双方的权利，变相达到买卖合同因故不成情况下收取高额居间费的目的，属无效条款。故对该诉请不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第四百二十四条，《中华人民共和国法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、创志公司于判决生效后十日内返还张颖合肥市瑶海区临泉路江晨园B2幢1-301室房屋的不动产权证、土地使用证（返还不能，则承担补办证件的发票费用）；二、驳回张颖、解光法的其他诉讼请求；三、驳回创志公司的反诉请求。本案本诉受理费7042元，减半收取为3521元，由张颖、解光法承担3421元，创志公司承担100元；本案反诉受理费2300元，减半收取为1150元，由创志公司承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张颖、解光法提交录音一份，证明，创志公司与第三人串通偷录谈话内容，为彭帅起诉我方的案件提供证据。创志公司质证认为，该证据不属于新证据，合法性和关联性有异议，对证据内容也不予认可；该证据不能证明创志公司与第三人存在串通。 创志公司二审期间未提交证据。 本院经审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十二条规定，凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证。胡守贵在彭帅与张颖、解光法房屋买卖合同纠纷一案中作为证人出庭作证符合法律规定，仅凭该录音不能证明创志公司与彭帅之间存在串通行为，对张颖、解光法提交的录音证据的证明目的不予确认。 对一审法院查明的事实，本院予以认定。 本院认为，综合双方的上诉及答辩意见,本案二审的争议焦点为：创志公司在履行案涉《房地产经纪合同》过程中是否存在违约行为，应否向张颖、解光法承担支付违约金及赔偿相应损失的违约责任。 案涉《房地产经纪合同》约定，创志公司的房地产经纪人在从事房地产经纪活动时，应出示房地产经纪人《执业证书》和《企业法人营业执照》；创志公司按照张颖、解光法的委托，发布房地产信息；创志公司应配合张颖、解光法签订《存量房买卖合同》等。上述约定均属于创志公司的合同义务，创志公司没有提交充分证据证明其均已按约履行。从《存量房买卖合同》的签订看，该合同附件四《付款协议》的内容均为空白，因未约定房款的支付时间和支付方式，创志公司作为中介方就提前还款问题与双方沟通不明确，导致提前还款未能顺利完成，说明创志公司在指导张颖、解光法签订《存量房买卖合同》过程中对确实存在指导不到位情形，创志公司履行居间义务存在瑕疵，但《房地产经纪合同》未对违约责任作出明确约定，张颖、解光法要求创志公司按全部购房款日万分之三的标准支付违约金的诉讼请求缺乏合同依据，本院不予支持。 彭帅与张颖、解光法房屋买卖合同纠纷一案的生效裁判文书已经认定《存量房买卖合同》解除的主要原因系张颖一方拒绝出售案涉房屋的违约行为所致，由此造成的损失应由违约方张颖、解光法承担，张颖、解光法要求创志公司赔偿该损失于法无据，本院不予支持。 经过创志公司的居间，彭帅与张颖、解光法签订了《存量房买卖合同》，但在履行《存量房买卖合同》过程中，双方发生争议，继而产生诉讼，相应的《房地产经纪合同》应否继续履行也一直处于待定状态，以致创志公司收取的案涉房屋的产权证及土地证未能及时返还张颖、解光法。《房地产经纪合同》对产权证及土地证的收取及返还并未作出明确约定，创志公司未能及时返还产权证和土地证的行为不属于合同约定的违约情形。即使创志公司的上述行为存在不当，张颖、解光法主张创志公司赔偿房屋市场价值贬值损失及评估费亦没有事实和法律依据。张颖、解光法申请对案涉房屋2016年12月10日的市场价值进行评估，评估报告仅能证明案涉房屋该时间节点的市场价值，不能证明房屋贬值系创志公司的违约行为所致。一方面，彭帅与张颖、解光法之间就案涉房屋买卖事宜在该时间节点尚存在争议，在《存量房买卖合同》应继续履行还是解除未达成一致意见的情形下，张颖、解光法此时不可能向他人出售案涉房屋；另一方面，评估报告也不能证明张颖、解光法在该时间节点有出售房屋的意愿，且已与他人以不低于市场评估价值的转让价格协商一致，但因缺失产权证和土地证未能成功出售的事实。 综上所述，张颖、解光法的上诉请求均没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5455元，由上诉人张颖、解光法负担。 本判决为终审判决。 审判长  温占敏 审判员  古开利 审判员  程亚娟 二〇一九年四月十七日 书记员  朱斌斌 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。