江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣09民终483号上诉人（原审被告）：陈萍，女，1990年3月4日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：何小三，男，1982年5月25日出生，汉族，安徽省合肥市庐阳区人，住安徽省合肥市庐阳区。系陈萍丈夫。被上诉人（原审原告）：黄真，男，1962年7月29日出生，汉族，宜春市袁州区人，住宜春市袁州区。委托诉讼代理人：阳彬，江西同茂律师事务所律师。上诉人陈萍与被上诉人黄真租赁合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2018）赣0902民初5281号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈萍上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判陈萍截至到2018年12月31日支付黄真房租6552元，陈萍与黄真的租赁合同自然解除；2、本案一、二审诉讼费由黄真承担。事实和理由：一审判决对于租金认定存在不公和错误，事实认定和适用法律错误，程序违法。首先，黄真在一审中称未收到减租的通知，不知道业主委员会的存在，均是虚假陈述。案涉商场的减租事宜经过了业户自治委员会的同意，并经过和业主协商沟通。其次，黄真称进龙商场二楼消防未验收是由于何小三装修申请消防改造所致不属实，真实原因是因为进龙商厦首次土建未验收所致。最后，案涉的进龙商厦二楼2-231店铺根据合同解除条款及不可抗力因素，该店铺在2017年3月1日归还业主，陈萍不再支付租金，但因截至2017年11月1日陈萍仍在收取租金，所以该店铺租金陈萍应付至2017年10月30日，之后不再支付租金，租金应为4242元。案涉的进龙商厦二楼2-35店铺根据合同解除条款及不可抗力因素，该店铺在2017年3月1日归还业主，陈萍不再支付租金，在2017年12月和2018年1月，业主商量由何小三代为管理租赁后，租金按业主实际面积（两个店面分别为7平方米）计算，从2018年7月1日算至2018年12月31日，业主应得租金为2310元。故此，陈萍仅需支付两个店铺租金总计为6552元，一审法院计算租金方式有误。被上诉人黄真答辩称，1、一审判决支持的租金计算不存在不公和错误，所依据的是双方签订的租赁合同；2、一审审理程序不存在违法；3、上诉人请求解除租赁合同应当另行提起诉讼，而不是在一审答辩当中或者上诉请求中提出解除租赁合同。黄真向一审法院起诉请求：1.由陈萍立即向黄真支付拖欠的商铺租赁费25200元；2.诉讼费由陈萍承担。一审法院认定事实：一审法院确认双方当事人无争议的事实有：1.2016年3月1日，黄真与其子黄帅英签订一份《房屋经营管理授权委托书》，约定：黄帅英将其所有坐落于宜春市东风大街新进龙商厦二楼北头的两个商铺委托给黄真代为出租和管理，委托权限包括房屋出租和租赁费的收取、因商铺租赁发生纠纷委托黄真以黄真名义进行处理或诉讼等。2.2016年3月16日，黄真与陈萍签订一份黄真为甲方、陈萍为乙方的《租赁合同》，主要约定：甲方将宜春市东风大街新进龙商厦二楼北头两个商铺，产权面积14平方米，公摊过道面积6平方米，总面积为20平方米租赁给乙方合法经营使用；租赁期限自2016年7月1日至2026年6月30日，租赁期壹拾年；押金壹仟元整；租金按季度提前支付，2016年7月1日至2019年6月30日，每月每平方米陆拾元，从第肆年开始，按每年租金总额递增5%；付款方式，乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金壹仟元，租金按季度提前支付结算，由乙方于每季度的最后6天支付给甲方下一季度房租；交付商铺，甲方于本合同生效之日起7日内，将该商铺交付给乙方；因乙方责任提前终止合同的约定，乙方有拖欠租金累计达1个月、利用承租商铺进行违法活动的、故意损坏承租商铺设施设备的情形之一的，甲方可终止合同并收回商铺，并不退还乙方押金。3.租赁合同签订后，黄真于2016年3月将商铺交付给陈萍经营使用，陈萍于同年4月16日向黄真支付租赁租金及押金共计4402元，其中租赁押金1000元，2016年7月1日至2016年9月30日的租金3402元。后陈萍又于2017年1月6日、2月28日两次分别支付给黄真租金1134元，总计陈萍支付黄真租金5670元，（黄真认可陈萍支付租金至2016年11月30日，共计五个月租金）。一审法院对双方当事人有争议的事实认定为：1.关于是否减免2016年7月1日至2016年9月30日的房屋租金。陈萍认为其于2016年9月通过短信通知了所有业主，因商铺消防未验收导致装修不能进场，房租支付计算时间向后延迟三个月，此事经过业主自治管理委员会同意，黄真也表示同意，并提供了以下证据予以证明（建设工程消防设计审核申请受理凭证、2016年9月3日减租申请）；黄真认为，不知道有业主管理委员会，其也不能代表每个业主，消防验收的问题是因为陈萍变更场地使用类型和使用要求，没有收到陈萍要求减租的通知；一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。黄真、陈萍签订的合同对租金起算时间作了明确约定，陈萍提出延迟支付租金系对原合同内容进行更改，应征得合同对方当事人的同意。陈萍虽向业主自治管理委员会提出了减租申请，但无证据证明该申请征得了黄真的认可。至于消防未验收，并非涉案商铺本身原因，而系陈萍申请消防改造所致。故对陈萍主张的该事实，一审法院不予认定。2.关于是否降低租金。陈萍认为其于2017年10月1日向业主发送短信，告知降低房租，包括黄真在内的业主都同意，并提供了以下证据证明（关于请求进龙二楼适减租金的申请报告）；黄真认为其对此不知情，也没有在申请报告上签字同意；一审法院认为，陈萍提出降低房租同样系对原合同内容的更改，该更改应征得黄真的同意，而黄真并未在陈萍提交的减租申请报告上签字同意，陈萍又未提供其他证据证明黄真对此予以了认可，故对陈萍主张的该事实，一审法院亦不予认定。一审法院认为，黄真、陈萍签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，黄真依照约定将房屋交付陈萍使用，陈萍应按照约定期限及金额向黄真支付租金。按照双方合同约定，陈萍应自2016年7月1日起按季度提前向黄真支付租金，但截止黄真起诉之日，陈萍仅支付了至2016年11月30日止的租金，之后租金一直未付，陈萍行为有违诚信，故对黄真要求陈萍支付自2016年12月1日起至2018年8月30日止期间的租金25200元（21月×1200元/月）的诉请，一审法院予以支持。对陈萍辩称因消防未验收、受市场环境影响空租等原因，其要求减免部分租金及降低租金已征得黄真同意的意见，因缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。一审判决：依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：限陈萍于本判决生效后五日内向黄真支付房屋租金25200元。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，减半收取计215元，由陈萍负担。本案二审期间，上诉人陈萍提交的证据有：（一）2016年9月28日的短信记录，证明陈萍已经告知黄真由于进龙二楼消防原因导致陈萍不能进场，所以向业主委员会和所有业主申请减免三个月房租，黄真已收到通知；（二）商家退租证明，证明该区域商家退租，店面归还给陈萍，陈萍已告知黄真该店面到2017年11月截止，双方已解除合同，在2017年11月份之前，陈萍将全额按合同（减免和降租的除外）支付房租给黄真。黄真经质证认为：对证据（一）的真实性无异议，但是黄真并没有看到类似短信，同时有关降租的短信内容，是对双方房屋租赁合同内容的变更，若没有黄真的回复同意或事后认可，不具有相应的法律约束力。对证据（二）的真实性、合法性、关联性均有异议，上述证据内容不能证实被上诉人同意对租赁时间的变更，也没有同意双方租赁合同的解除，商家的退租与上诉人和被上诉人租赁合同履行没有关联性。被上诉人黄真二审期间未提交证据。本院对陈萍提交的证据综合认定为：对证据（一），黄真对其真实性无异议，本院予以采信，但因陈萍并未提供证据证实黄真对于降租事宜表示同意，故对陈萍提出的证明目的不予采纳；对证据（二），因证人未出庭，本院不作为本案证据使用。本院二审查明：黄真与陈萍签订的《租赁合同》第一条约定：黄真将宜春市东风大街新进龙商厦二楼北头两个商铺，产权面积14平方米，公摊过道面积6平方米（按产权面积1平方公摊过道0.35平方米计算），总面积为20平方米租赁给陈萍合法经营使用。虽然《租赁合同》写的是“总面积为20平方米”，但公摊过道面积按合同注明的“按产权面积1平方公摊过道0.35平方米计算”应计算为4.9平方米，总面积为18.9平方米，双方约定租金为每平方每月60元，则每月租金为1134元。陈萍已支付的租金（共五个月）均为每月1134元。其他事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为：上诉人陈萍提出案涉店铺的减租事宜经过了业主自治委员会的同意，并经过和业主协商沟通，应当按照减少后的租金标准计算。本院认为，因本案中陈萍并未提交证据证实黄真授权并认可业主自治委员会与陈萍达成减租协议，现黄真对此亦不予认可，陈萍提出的减租事宜并不对黄真具有约束力，故本院对该上诉理由不予采纳。关于陈萍提出案涉店铺因商铺消防未验收导致装修不能进场，房租支付计算时间应向后延迟三个月的问题。从陈萍提供的建设工程消防设计审核申请受理凭证来看，并无法证明黄真所出租的店铺本身存在消防问题，且关于陈萍提出的房租起算延后三个月的要求并未得到黄真的同意或追认，故本院对陈萍该上诉理由不予支持。关于陈萍提出一审判决计算租金有误的问题。经查，黄真与陈萍签订的《租赁合同》约定黄真出租的商铺产权面积为14平方米，公摊过道面积按合同注明的“按产权面积1平方公摊过道0.35平方米计算”应计算为4.9平方米，总面积应为18.9平方米。尽管双方《租赁合同》写的是“总面积为20平方米”，但从陈萍已支付五个月的租金情况看，双方实际一直是按照租赁面积为18.9平方米、每月租金为1134元（18.9平方米×每月每平方60元=1134元）履行合同，且一审诉讼中黄真亦已认可陈萍前五个月的租金履行方式，故本院认为黄真所出租的店铺应当按面积18.9平方米计算，则由此陈萍欠黄真的租金为23814元（1134元/月×21个月），一审判决对于租金计算方式有误，本院予以纠正。对于陈萍提出解除租赁合同的上诉请求，不在本案二审审理范围之内，本院不予处理。综上所述，上诉人陈萍的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省宜春市袁州区人民法院（2018）赣0902民初5281号民事判决；二、由陈萍于本判决生效后五日内向黄真支付房屋租金23814元；三、驳回黄真的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费215元，由陈萍负担203元，由黄真负担12元；二审案件受理费266元，由陈萍负担251元，由黄真负担15元。本判决为终审判决。审判长  高胜敏审判员  黄若凡审判员  易 芳二〇一九年四月一日书记员  张 鑫