浙江省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）浙民申4095号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：包宛瑾，女，1971年1月23日出生，汉族，住浙江省安吉县。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：崔奕平，女，1971年3月14日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：廖文建，男，1972年10月19日出生，汉族，住浙江省遂昌县。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘正华，男，1969年8月12日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王翠平，女，1968年4月21日出生，汉族，住重庆市万州区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：钟文明，男，1981年7月7日出生，土家族，住湖北省建始县。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：魏萍，女，1978年11月14日出生，汉族，住浙江省海盐县。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：赵丽华，女，1977年5月12日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：岑尧生，男，1964年3月26日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：黄四妹，女，1988年4月7日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：杨家星，男，1987年7月4日出生，汉族，住江西省南昌市安义县。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：罗法和，男，1965年4月13日出生，汉族，住浙江省遂昌县。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：范如菊，女，1967年10月5日出生，汉族，住浙江省遂昌县。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：汪丽娟，女，1980年4月17日出生，汉族，住浙江省海盐县。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：王晓伟，男，1979年3月26日出生，汉族，住浙江省海盐县。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：朱贤刚，男，1984年3月20日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李翩翩，女，1988年10月21日出生，汉族，住安徽省桐城市。 诉讼代表人：包宛瑾、崔奕平、廖文建。 上述再审申请人共同的委托诉讼代理人：李双双，北京市大瀚律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：锦润置业（嘉兴）有限公司。住所地：浙江省嘉兴市万家汇商业广场1幢501室。统一社会信用代码：91330400586287570G。 法定代表人：曾一智。 再审申请人包宛瑾、崔奕平、廖文建、刘正华、王翠平、钟文明、魏萍、赵丽华、岑尧生、黄四妹、杨家星、罗法和、范如菊、汪丽娟、王晓伟、朱贤刚、李翩翩（以下简称包宛瑾、崔奕平、廖文建等17人）因与被申请人锦润置业（嘉兴）有限公司（以下简称锦润公司）合同纠纷一案，不服嘉兴市中级人民法院（2018）浙04民终673号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 包宛瑾、崔奕平、廖文建等17人申请再审称，（一）原审法院未依法解除涉案《浙江省商品房买卖合同》，适用法律错误。1.申请人魏萍已于2015年3月支付全部购房款，锦润公司未按照《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定办理涉案房屋的土地及房屋初始登记证书，没有交付给魏萍，导致迟延办理魏萍的房屋产权证书，申请人有权要求解除合同，返还购房款。涉案《浙江省商品房买卖合同》第十六条系限制买受人行使解除合同权利的格式条款，根据合同法第四十条规定应属无效。原审中，锦润公司未提交任何证据材料证明魏萍购买的173号、183号房屋已办理土地及房屋的初始登记手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十九条规定，应当支持买受人解除合同和赔偿损失的请求。原审认为《浙江省商品房买卖合同》中并未约定办理转移登记具体期限，且没有证据证明魏萍已向锦润公司提交了办证材料或支付了相关费用，不支持魏萍解除合同及赔偿损失的请求，错误。2.因锦润公司将商铺分割出售，魏萍在交付全款后无法在万家汇商业广场内找到173号、183号具体房屋，其他申请人也无法找到合同中的商铺。且锦润公司和浙江万联商业经营管理有限公司（以下简称万联公司）并未向魏萍提供房屋交付手续。3.原审法院未审查银行未批准贷款原因，认定申请人可以要求银行说明不予批贷原因，不属于因客观原因不能自行收集的证据，拒绝调取。但事实上银行只口头答复，拒绝出具任何书面材料。银行不批贷款的原因属于事实问题，二审法院依法应予查清。另，锦润公司原审中从未向法院提交过任何证据材料，二审法院认定其已取得预售许可证，依据不足。4.二审法院认定申请人在庭审之后向一审法院提交调取证据申请已超过举证期限，适用法律错误。一审庭审中申请人已口头向一审法官申请调查取证，法院说开庭后提交书面材料，因此在一审举证期限届满前申请人已提交调查取证申请。（二）二审法院认定锦润公司有权收取申请人的预告抵押金、契税及维修基金，属于事实及适用法律错误。《浙江省商品房买卖合同》第五条第4点约定契税、维修基金、三证办理等费用由买受人自行缴纳，其中维修基金由出卖人统一代交，在物业交付时向买受人收取，且合同中并未涉及预告抵押金，故锦润公司无权向申请人收取上述费用，应予返还。（三）锦润公司与万联公司是关联公司，法定代表人均为曾一智，两公司的经营场所为同一处所，工作人员有重叠，对外广告亦宣称开发商与承租经营商为同一公司，因此两公司存在人格混同、组织机构混同，锦润公司应承担万联公司对外的法律责任，履行万联公司根据《商铺委托经营合同书》应当履行的租金支付义务。综上，包宛瑾、崔奕平、廖文建等17人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条之规定申请再审。 本院经审查，2013年6月15日至11月17日期间，包宛瑾、崔奕平、廖文建、刘正华、王翠平、钟文明、魏萍、赵丽华、岑尧生、黄四妹及杨家星、罗法和及范如菊、汪丽娟及王晓伟、朱贤刚及李翩翩分别与锦润公司签订《浙江省商品房买卖合同》共计15份，约定包宛瑾、崔奕平、廖文建等17人向锦润公司购买建筑项目名称为万家汇商业广场的商品房共15套，其中魏萍、赵丽华各购买2套，其余各购买1套。2013年6月至11月期间，包宛瑾、崔奕平、廖文建等17人另分别与案外人万联公司签订《商铺委托经营合同书》共计15份（其中魏萍、赵丽华各分别签订2份合同）。上述合同签订后，包宛瑾、崔奕平、廖文建等部分人向锦润公司交付了预抵押款等款项。魏萍向锦润公司支付了两套商品房的预抵押款计2200元，付清了两套商品房的购房款。其他申请人所购买的共计13套商品房的购房款尚未付清，也未办理按揭贷款手续。2017年7月5日，包宛瑾、崔奕平、廖文建等17人向嘉兴市南湖区人民法院提起诉讼，请求解除其与锦润公司签订的《浙江省商品房买卖合同》，锦润公司返还收取其的购房款及预告预抵押款（后增加预交契税及维修基金）及赔偿其租金损失等。 本院认为，关于涉案15份《浙江省商品房买卖合同》是否应当解除的问题。第一，申请人主张涉案《浙江省商品房买卖合同》因其中第十六条系限制买受人行使解除合同权利的格式条款应为无效，合同应予解除，但《浙江省商品房买卖合同》系由浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局制作的商品房买卖合同范本，并非由锦润公司单方制作、提供，且其中第十六条第三款第2项针对出卖人不能如期交付权属证书或登记证明的情形，为买受人设置了退房或不退房按日计取违约金两种方案，涉案15份《浙江省商品房买卖合同》所约定的不退房仅计取违约金系合同双方选择的结果，并未排除买受人对合同条款进行协商的权利，不属于格式条款，不适用合同法关于格式条款的规定。退一步讲，即使本案适用合同法第四十条关于格式条款的规定，所产生的法律后果也仅为该条款无效，申请人并不因此当然享有解除合同的权利。第二，申请人主张涉案《浙江省商品房买卖合同》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十九条规定的合同可以解除的情形，但格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。根据查明的事实，包宛瑾、崔奕平、廖文建等16人均未依约足额交付购房款，锦润公司有权延期交房并延期办理房屋所有权登记；魏萍虽已足额交付房款，但未提供证据证明其已向锦润公司提供办理产权转移登记所需的资料，且锦润公司已取得不动产登记部门颁发的产权证书，办理产权转移登记已无事实与法律上的障碍。故申请人主张因锦润公司原因导致涉案房屋无法办理房屋所有权登记而解除合同的理由不能成立。第三，申请人主张涉案《浙江省商品房买卖合同》因无法实地找到交易标的物导致合同目的无法实现而应予解除，但合同已对房屋位置、房号、面积均作出明确约定，因经营业态统一调整造成标的物没有独立空间和围墙并不等同于交易标的已无法确定，申请人以此主张合同目的无法实现，理由亦不能成立。 关于锦润公司应否退还申请人预抵押款、契税、维修基金等费用的问题。涉案《浙江省商品房买卖合同》约定，契税、维修基金、三证办理费等费用由买受人负担，同时，产权转移登记等手续委托出卖人办理。鉴于涉案《浙江省商品房买卖合同》不具有法定解除或约定解除的情形，仍属合法有效，应当继续履行，故上述费用仍将发生，包宛瑾、崔奕平、廖文建等17人主张锦润公司退还上述费用的依据不足，原审未予支持，并无不当。关于预抵押款，因魏萍已足额缴纳房款，不再需要办理预抵押登记，其向锦润公司支付的预抵押款一审已判决退还，其他申请人因均未足额缴纳购房款，退还条件尚未成就，原审未支持其他申请人要求退还上述费用的主张，并无不当。 关于申请人提出的调查取证问题。根据民事诉讼法第六十四条规定，当事人因客观原因不能自行收集的证据，人民法院应当调查收集。本案中，包宛瑾、崔奕平、廖文建等人作为贷款申请人，完全可以要求银行就未批准其贷款申请的原因作出说明，其申请法院调取的证据不属于前述法律规定的范围，且其提交申请书的时间也已超过法院指定的举证期限，原审法院对其调取证据的申请未予准许，并无不当。至于申请人提出的人格混同问题，锦润公司与万联公司是否存在人格混同问题与涉案《浙江省商品房买卖合同》是否存在法定或约定解除情形无关，原审未予审理，并无不当。 综上，包宛瑾、崔奕平、廖文建等17人的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回包宛瑾、崔奕平、廖文建、刘正华、王翠平、钟文明、魏萍、赵丽华、岑尧生、黄四妹、杨家星、罗法和、范如菊、汪丽娟、王晓伟、朱贤刚、李翩翩的再审申请。 审判长 苏 虹 审判员 孙 奕 审判员 陈艳艳 二〇一九年四月十五日 书记员 王 妍