湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0106民初1935号原告:广州军区湖北房地产管理分局，住所地武汉市江汉区前进四路**。负责人：陆成斌，代理局长。委托诉讼代理人：张佳倩、夏海燕，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告:治占奎，男，1962年10月25日出生，回族，住青海省门源回族自治县，委托诉讼代理人：马贵宝（治占奎之子），男，回族，住青海省门源回族自治县，原告广州军区湖北房地产管理分局（以下简称广州军区湖北房管分局）与被告治占奎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月21日公开开庭进行了审理。原告广州军区湖北房管分局的委托诉讼代理人张佳倩，被告治占奎及其委托诉讼代理人马贵宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州军区湖北房管分局向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即从原告管理使用的广鄂字第8340号坐落（湖北省武汉市武昌区民主路737号78栋1楼）20平方米门面房中腾退；2、判令被告立即向原告支付场地占用费、物业费等共计73920元，并自2019年1月1日起按照18480元/年标准继续计算占用费、物业费等直至实际腾退之日止；3、判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由:原、被告于2013年12月12日签订《军队房地产租赁合同》，约定被告承租位于湖北省武汉市武昌区民主路737号78楼1层02房的20平方米房屋用于餐饮，租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日。房屋租金11040元/年，物业管理费7440元/年，合计租金18480元/年。因双方签订的《军队房地产租赁合同》已届满，且被告长期拖欠占用费已构成违约，经原告多次要求腾退和缴纳欠费均遭到拒绝。为维护国家和军队的合法权益，特诉至法院望判如所请。被告治占奎辩称，不同意原告的诉讼请求和理由。2015年5月至6月，被告是与别人签订的门面租赁合同。后来原告说门面房是部队的，被告就与原告签订了房屋租赁合同。诉讼前，原告通知被告拆迁，被告不同意。原告找黑社会在被告门面前倒渣土、泼粪、拔电表，实施殴打等行为。被告一家要生活不同意搬，向派出所报警。2015年门面没有水电。现在被告家人生病，没有经济来源，依靠门面生活。原告广州军区湖北房管分局围绕诉讼请求依法提交了以下证据：军队房屋地产租赁合同、国有土地使用权证、责令限期改正通知书、律师函、照片。被告治占奎向本院提交了照片五张及视频。上述证据均经庭审质证属实，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：武汉市武昌区民主路737号登记的土地使用权人系广州军区湖北房管分局。2013年12月12日，广州军区湖北房管分局（出租方、甲方）与治占奎（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方自愿将坐落在湖北省武汉市武昌区民主路737号78楼（大厦）1层02房（坐落号：广鄂字第8340号）的房屋建筑面积20平方米，出租给乙方使用。乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。租赁用途餐饮。租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止。租金总额（不含水、电、暖、天然气、设备等费用）为11040元。年租金11040元。租金按季结算，乙方于每季前十日交付甲方。付款方式现。本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租金保证金5400元。双方承认的附加条款如下：一、租赁期内的维修由乙方承担。二、房屋租金11040元/年，物业管理费7440元/年，合计18480元/年。上述合同签订后，广州军区湖北房管分局将上述房地产交付治占奎使用，治占奎依约支付了租金。合同期满后，治占奎在上述房地产居住生活至今。广州军区湖北房管分局称治占奎自2015年1月1日起未缴纳租金，治占奎称“我们缴纳，是原告不要”。2015年5月21日，武汉市武昌区城市管理执法局向广州军区湖北房管分局发出《责令限期改正通知书》，载明你单位2015年5月21日16时，被发现在武汉市武昌区民主路737号四处门店“门前三包”不落实的违法行为，违反了《武汉市“门前三包”责任制管理办法》第1条第一款之规定。责令你单位于2015年5月23日17时之前立即改正和停止违法行为，并接受复查。逾期仍不改正的，本机关将按有关法律、法规、规章的规定进行处罚。2015年7月24日，湖北诚明律师事务所律师丁晴接受广州军区湖北房管分局委托，向治占奎发出律师函，载明：因你违法占用的广州军区湖北房地产管理分局民主路营区南侧门面房经有关部门鉴定为危房，存在极大安全隐患，武昌区城管局已多次下达整改通知，责令限期拆除。广州军区湖北房地产管理分局多次与你协调劝退，但你拒不搬迁，仍自购发电机自行发电占道经营。你的违法侵占行为已经违反了《城市市容和环境卫生管理条例》和《中华人民共和国军事设施保护法》之规定。请你在收到本函件后三日内搬迁腾退完毕。如逾期仍未搬迁，该房屋将由有关单位拆除，由此造成的法律后果及责任全部由你自行承担。同时，广州军区湖北房地产管理分局保留进一步追究你法律责任包括刑事责任的权利。另查明，案涉房屋未办理权属登记，亦未办理建设施工规划批准或备案手续。在庭审过程中，双方同意庭下调解，调解中治占奎表示响应政策同意搬出，但损失巨大，希望原告与其他门面搬离一样给予相同的补偿。经本院多次调解，双方未能达成一致意见。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”案涉房屋未取得建设工程规划许可证，也未取得房产管理部门的权属证明，广州军区湖北房管分局与治占奎签订的《军队房地产租赁合同》违反法律的禁止性规定，合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，故广州军区湖北房地产管理分局请求治占奎腾退民主路737号78栋1楼20平方米的房屋本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定广州军区湖北房地产管理分局有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。合同约定“房屋租金11040元/年，物业管理费7440元/年，合计18480元/年”，治占奎自2015年1月1日起未缴纳房租而占有使用房屋至今，故其截至2019年1月1日尚欠房屋占有使用费计算为73920元（18480元/年×4年）。广州军区湖北房地产管理分局请求治占奎支付截至2019年1月1日的占有使用费73920元，本院予以支持。广州军区湖北房地产管理分局请求自2019年1月1日起按照18480元/年标准继续计算占用费、物业费至实际腾退之日止，本院亦予以支持。治占奎在调解中主张如搬离则与其他门面搬离一样给予相同的损失补偿，未提出反诉，本案不一并处理，治占奎可另行主张权利。综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条，判决如下：一、被告治占奎于本判决生效之日起五日内向原告广州军区湖北房地产管理分局腾退移交湖北省武汉市武昌区民主路737号78栋1楼20平方米房屋；二、被告治占奎于本判决生效之日起五日内向原告广州军区湖北房地产管理分局支付房屋占有使用费（截至2019年1月1日占有使用费73920元，自2019年1月1日起按照18480元/年标准计算至实际腾退之日止）。案件受理费3778元,减半收取1889元，由被告治占奎负担（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  金勇二〇一九年四月四日法官助理贾心曌书记员王莉