青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2017）青01民初174号原告（反诉被告）：西宁经济技术开发区立义医院，组织机构代码：78140XXXX，住所地：青海省西宁市经济技术开发区。法定代表人：马辉萍,该院院长。委托诉讼代理人：黄小伟、喇海翔，青海树人律师事务所律师。被告（反诉原告）：西宁大西门餐饮有限公司，统一社会信用代码：×××，住所地：青海省西宁市城中区。法定代表人：冶二买，该公司董事长。委托诉讼代理人：马海军，青海马海军律师事务所律师。委托诉讼代理人：白恩海，青海辉湟律师事务所律师。被告：冶二买，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。被告：马秀清，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：冶二买，系马秀清之夫。被告：冶鲁古么，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：冶二买，系冶鲁古么之父。第三人：冶龙，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：冶二买，系冶龙之父。原告（反诉被告）西宁经济技术开发区立义医院（以下简称立义医院）与被告（反诉原告）西宁大西门餐饮有限公司（以下简称大西门公司）、冶二买、马秀清、冶鲁古么，第三人冶龙合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案后，依法适用普通程序，分别于2017年11月15日、2019年3月26日公开开庭进行了审理。立义医院的委托诉讼代理人黄小伟、喇海翔，大西门公司的法定代表人冶二买及其委托诉讼代理人马海军、白恩海，冶二买,马秀清、冶鲁古么的委托诉讼代理人冶二买，冶龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。立义医院向本院提出诉讼请求：1.解除立义医院与大西门公司签订的《资产转让合同》；2.判令大西门公司返还《资产转让合同》项下总额为52000000元（大西门公司已向立义医院支付22000000元，实际争议金额为30000000元）的资产“西经开国用（2006）第040-Ⅱ-2号项下6972.75㎡的土地使用权及上述土地上四栋建筑物：a.宁房权证经济技术开发区第XXXX号建筑面积631.97㎡的别墅；b.层高为六层建筑面积6174.24㎡的门诊楼房一栋；c.层高为四层建筑面积为800㎡的办公楼房一栋；d.层高为两层建筑面积为199.58㎡的锅炉房一栋锅炉房房内现有全部锅炉设备”；3.判令大西门公司支付立义医院违约金4151127元（暂计算至2017年10月31日共1034日的损失，实际损失以合同解除之日止）；4.判令大西门公司向立义医院支付合同解除之日起四栋建筑物租期内的剩余租金收益1000000元（以大西门实际收取的金额为准）；5.本案诉讼费由上述被告承担。庭审中，立义医院当庭变更诉讼请求为：1.解除立义医院与大西门公司签订的《资产转让合同》；2.判令大西门公司返还青（2017）东川工业园区不动产权第XXXX号建筑面积631.97㎡的××区，已按照大西门合同的指示过户于第三人冶龙名下），若第三人不予变更别墅所有人权属登记并交付立义医院，大西门公司应当按照资产鉴定价格5797700元赔偿立义医院损失；3.判令大西门公司返还（1）层高为六层建筑面积6174.24㎡的门诊楼房一栋；（2）层高为四层建筑面积为800㎡的办公楼房一栋；（3）层高为两层建筑面积为199.58㎡的锅炉房一栋锅炉房房内现有全部锅炉设备，若不能返还原物的，大西门公司应当按照资产实际价值赔偿立义医院损失；4.判令立义医院就马秀清、冶二买、冶鲁古么分别持有大西门公司数额为1020000元、4080000元、1020000元的股权拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；5.判令大西门公司、冶二买、马秀清、冶鲁古么支付立义医院违约金4151127元（暂计算至2017年10月31日共1034日的损失，实际损失以合同解除之日止）；6.判令大西门公司向立义医院支付合同解除之日起四栋建筑物租期内的剩余租金收益17500000元（2018年至2023年，每年3500000元）；7.本案诉讼费、保全费5000元由被告承担。事实和理由：2013年3月25日，立义医院与大西门公司签署《资产转让合同》，约定:立义医院将其所有的资产西经开国用(2006)第040-Ⅱ-2号项下6972.75㎡的土地使用权及上述土地上四栋建筑物：a.宁房权证经济技术开发区第XXXX号建筑面积631.97㎡的别墅；b.层高为六层建筑面积6174.24㎡的门诊楼房一栋；c.层高为四层建筑面积为800㎡的办公楼房一栋；d.层高为两层建筑面积为199.58㎡的锅炉房一栋，锅炉房内现有全部锅炉设备等一次性作价50000000元转让于大西门公司。上述款项付款方式如下：1.合同生效当日支付500000元；2.合同生效后六十日内支付19500000元；3.在2015、2016、2017年每年支付10000000元，其中每年6月1日前支付5000000元，在每年10月1日前支付5000000元。同时，大西门公司应当按时足额支付本合同约定的转让价款，每延迟一日按同期银行贷款利率的四倍承担利息。合同签署生效后，大西门公司分别于2013年3月25日、2013年6月26日汇入立义医院账户500000元、19500000元。2013年6月24日，立义医院与大西门公司就《资产转让合同》签署补充合同，原合同转让价款50000000元变更为52000000元。增加的2000000元在2013年10月1日前支付。并将原合同付款方式修订为“在2014年10月1日前支付5000000元，2015/2016年每年支付10000000元，其中每年6月1日前支付5000000元，在每年10月1日前支付5000000元。2017年6月1日前支付5000000元”。2013年9月10日，大西门公司将2000000元转入立义医院账户。2014年2月19日，立义医院与大西门公司法定代表人再次签署针对《资产转让合同》及补充合同的补充协议，将2013年6月24日约定的付款方式再次变更为:1.2014年房产证办出来之前付款人民币10000000元；2.2015年3月之前付款10000000元，6月之前付款5000000元;3.2016年6月之前付款5000000元，前期协议中付款方式以此协议为主。但在2014年2月19日的协议签署后，大西门公司并未按照约定在2014年房产证办出前支付10000000元。大西门公司在接收上述资产后，己将部分资产对外出租，收取租金。立义医院认为，立义医院与大西门公司签订的《资产转让合同》及两份补充协议均为双方合意的表示，上述三份协议内容合法有效，不违反我国现行法律、法规的强制性规定，双方权利义务约定明晰，应当各自遵守协议约定。但大西门公司在支付协议约定的22000000元后，不再支付任何款项，严重违背了双方协议的约定。根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”之规定，大西门公司对于2014年2月19日签署的补充协议中约定在2014年房产证办出前支付10000000元的付款义务并未履行，在此期间立义医院多次向大西门公司催促支付转让价款，但大西门公司以种种理由拒绝支付。大西门公司的行为己经严重影响合同的履行，为保护立义医院合法利益，应予解除合同，大西门公司应当返还立义医院的全部资产并承担协议约定的违约责任。在合同解除后，大西门公司无权继续收取房屋租金，上述收益应当由立义医院享有。同时，由于《资产转让合同》项下资产部分己发生权属变更，依据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，大西门公司应当在解除合同后将所有资产全部予以返还，但交易项下的资产存在过户和长期租赁的情形，大西门公司能否实际返还还未能明确，若无法返还上述资产，大西门公司应当按照资产的实际价值向立义医院承担赔偿责任。被告大西门公司辩称，立义医院以大西门公司拒绝支付资产转让价款违反合同约定为由，诉求解除《资产转让合同》的理由不能成立。合同约定的付款条件至今未成就。立义医院基于该理由的诉讼请求，均不能成立，应予以驳回。一、《资产转让合同》第4.4.3条约定“2014年年底前甲方（立义医院）负责完成过户并于2014年12月31日前交付土地使用权证、房屋所有权证”，2013年6月24日《补充合同》第二条约定“甲方（立义医院）承诺将转让的门诊楼土地证和房产证于2014年4月之前办理完毕，在办理完相关手续之后，乙方于2014年5月1日前给付甲方伍佰万元”，2014年2月19日《补充协议》约定“2014年房产证办出来之前付款壹仟万元整”，上述约定均明确指向大西门公司对后续款项的支付前提是立义医院办理房产证，作为上述给付款项的先履行义务，立义医院至今未进行土地变性和产权证的办理，更未向大西门公司过户和交付权属证书。且《资产转让合同》在违约责任5.1.3条款中约定“甲方逾期交付过户后的权属证书的，乙方按逾期时间相应延长后续款项支付”。立义医院擅自变更合同约定要求大西门公司履行付款义务缺乏合同依据。立义医院在未经答辩人同意情况下擅自变更付款条件并以此认为大西门公司违约的行为不仅有悖商业信誉，而且违背了诚实信用原则。二、《资产转让合同》不具有可解除性。1.《资产转让合同》中的部分合同义务得到切实履行，大西门公司与立义医院实现了部分合同权利。大西门公司按照《资产转让合同》2.2.1和2.2.2款及《补充合同》第一条约定向立义医院按时足额给付了22000000元价款；立义医院向大西门公司交付了转让资产并办理了马辉超名下631.97㎡别墅的产权过户，立义医院要求返还别墅，由于产权已经过户，已经有行政行为予以变更，因此立义医院要求返还别墅的诉求不能成立。2.门诊楼、办公楼及锅炉房作为租赁标的已对外签订长期租赁合同。3.立义医院自身财务状况不具备承担解除合同的经济支付能力。综上，大西门公司以高于同期市场价位的商业价款受让立义医院医疗资产，既盘活了上述资产又缓解了立义医院的经济危机，在诉争合同履行过程中大西门公司依约就付款义务进行了股权质押和法定代表人保证担保，并增加了部分款项，大西门公司表现出了足够的诚意和诚信，立义医院的合同权利得到了充足保障。立义医院却一再拖延履行义务，罔顾商业信誉和个人信用。对立义医院擅自变更合同付款条件的违约行为依法应当予以制止，应当依法驳回其诉讼请求，判令继续履行合同。被告冶二买、马秀清、冶鲁古么辩称，同意大西门公司的意见，双方合同有效，立义医院的诉讼请求不能成立，应当依法驳回。第三人冶龙述称，同意大西门公司的意见，双方合同有效，立义医院的诉讼请求不能成立，应当依法驳回。诉讼中，大西门公司提出反诉诉讼请求：1.判令立义医院履行2013年3月25日合同约定所转让土地使用权及门诊楼、办公楼之属性变更并过户予大西门公司名下之义务；2.本案全部反诉费用由立义医院承担。审理中，大西门公司最终变更反诉请求为：1.判令立义医院将转让资产过户于大西门公司指定的公司名下（青海湘亚医院）；2.本案反诉费用由立义医院承担。事实和理由：2013年3月25日，大西门公司与立义医院在平等、自愿、协商一致的基础上签订《资产转让合同》，将立义医院所属的位于西宁市××区号的6972.75㎡土地使用权及上述土地上的四栋建筑物转让给大西门公司。合同约定，立义医院就所转让之标的物中医疗用途的土地及门诊楼、办公楼变更为商业用地和商业用房属性并过户至大西门公司名下承担税费的义务。合同生效后，大西门公司依约支付了转让资产价款22000000元，立义医院除将631.97㎡的别墅办理过户手续外，至今未履行资产变更属性及过户的义务，致使大西门公司蒙受了巨大经济损失。现要求立义医院将转让资产在不发生变更属性的基础上过户至大西门公司指定的青海湘亚医院名下，履行合同义务。立义医院针对大西门公司的反诉辩称，1.根据立义医院和大西门公司双方在2014年签订的补充协议，在办理房产证之前，需要先支付10000000元，立义医院具有先履行抗辩权，大西门公司根本违约，合同应予解除；2.大西门公司反诉要求继续履行合同，但是违反了合同约定的履行顺序，该项诉求不能成立；3.立义医院向东川工业园区土地局申请请求变更土地用途，但是该局回复由于土地没有验收，且变更与规划不符，因此不同意对涉案土地进行变性。对合同的效力有待考虑。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。立义医院围绕其主张依法提交了以下证据：证据一、《资产转让合同》，拟证明：1.2013年3月25日，立义医院与大西门公司签署《资产转让合同》，约定立义医院所有的相关不动产转让于大西门公司，大西门公司支付相应对价，合同总价款50000000元；2.合同约定了相应的支付时间及条件；3.合同约定由冶二买、马秀清、冶鲁古么以持有的大西门公司股权予以质押，提供担保；证据二、《资产转让合同》之补充合同，拟证明：2013年6月24日，双方将合同总价变更为52000000元；证据三、《补充协议》，拟证明：1.经双方协商变更了价款支付条件，即：2014年房产证办出来前大西门公司向立义医院支付10000000元，6月份之前支付5000000元，剩余2016年6月份之前付清。同时约定前期协议中付款方式以补充协议为准；2.大西门公司至今仅支付22000000元，未按补充协议约定支付相应款项，已构成根本违约；证据四、缴费发票、《西宁市房屋买卖契约》，拟证明：立义医院已将本次交易的别墅过户至大西门公司冶龙名下，完成了部分交易；证据五、《房屋租赁合同》，拟证明：大西门公司将本案所涉房屋租赁给青海兴华医院，租赁期限为10年，自2014年1日起至2023年12月31日止，租金每年3500000元，共计35000000元，并以房屋抵顶的方式一次性交给大西门公司。由于大西门公司根本违约，合同解除后，大西门公司应向立义医院返还相应的房屋租金；证据六、《东川工业园区规划建设和土地管理局关于对西宁经济技术开发区立义医院申请变更土地用途的回复》，拟证明：立义医院基于法院前期的调解要求向西宁经济技术开发区东川工业园区规划建设和土地管理局报送了《关于西宁经济技术开发区立义医院申请变更土地用途的报告》，该局于2017年9月21日作出回复，1.由于立义医院尚未通过规划验收、产权不明不具备办理不动产权证书的条件，土地无法分割；2.申请变更的土地用途与《西宁市城市总体规划》中的规划用途不符，故不同意将本案所涉土地变更为商业用地。故立义医院与大西门公司有关将土地用途变更为商业用地，房屋变更为商业用房的约定违反地市总体规划，应属无效；证据七、《股权质押合同》、《股权出质设立登记核准通知书》，拟证明：股东冶二买、马秀清、冶鲁古么以持有的大西门公司股权予以质押，以提供担保；证据八、立义医院土地证，拟证明：本案所涉土地性质为医疗卫生用地；证据九、房屋所有权证，拟证明：位于××区涉案631.97㎡的别墅产权证号由原宁房权证经济技术开发区第XXXX号变更为青（2017）东川工业园区不动产权第XXXX号。大西门公司、冶二买、马秀清、冶鲁古么、冶龙对立义医院提交的上述证据质证认为，对证据一、二、三《资产转让合同》及两份补充协议的真实性无异议，该合同是双方真实意思表示，合法有效，不存在部分无效的情形，未办理物权登记不影响合同效力。对证据四、证据五、证据七、证据八、证据九的真实性均无异议。对证据六认为青国土资土（2007）41号《青海省国土资源厅关于西宁经济开发区东川工业园区调整部分工业项目用地问题的批复》中，国土资源厅同意园区管委会，对广场附近规模小、效益低的工业项目由工业用地调整为商业用地由原土地所有者所有，补交差价，该批复文件与证据六的回复从内容看有矛盾，国土资源厅的文件效力高于开发区土地规划建设局的回复的效力，且双方约定的土地变性完成时间是2014年12月31日前，该证据六中所指的规划是2015年修订的。大西门公司围绕其主张提交了以下证据：证据一、《资产转让合同》、《资产转让合同之补充合同》、《补充协议》，拟证明：1.2014年底前立义医院负责将转让标的过户至大西门公司指定的个人或公司名下并于2014年12月31日前交付过户后的土地使用权证、房屋所有权证的合同义务，立义医院未完成且该约定在后续补充合同中未进行变更；2.立义医院逾期交付过户后的权属证书的，大西门公司有权按逾期时间相应延长后续款项支付；3.立义医院要求大西门公司支付后续款项的条件未成就；证据二、《立义医院申请西班牙政府贷款进行财政担保协议书》、《房地产抵押清单》、《房屋抵押建筑面积结算表》、《土地使用权证》，拟证明：1.西宁经济技术开发区财政局对立义医院申请西班牙政府贷款进行财政担保；2.立义医院对土地和在建工程评估后为西宁经济技术开发区财政局提供资产反担保。其中在建工程抵押金额为10962500元，期限2006年5月22日-2036年5月22日；证据三、《律师调查专用函》，拟证明：1.东川工业园区不动产服务中心机读资料显示立义医院在建工程抵押的门诊楼、锅炉房抵押注销日期为2015年；2.东川工业园区不动产服务中心机读资料显示立义医院土地使用权抵押注销日期是2016年3月9日；3.东川工业园区不动产服务中心、西宁市不动产登记服务中心未有立义医院办理门诊楼、办公楼房产证的初始登记、首次登记记录，可以证实立义医院在办理权属登记变更上没有任何作为；证据四、《房屋租赁合同》、照片18张，拟证明：1.大西门公司将门诊楼、办公楼租赁给青海兴华医院十年，租金35000000元已用兴华医院拆迁安置房一次性抵顶，大西门公司违约解除租赁合同将承担10000000元的违约金、赔偿损失和退还剩余年限租金的违约责任；2.青海兴华医院以租赁房屋开办了青海湘亚医院，对租赁房屋进行装饰装潢，购置了大量医疗器械、设备；证据五、电汇凭证，拟证明：大西门分三次向立义医院支付22000000元；证据六、《股权质押合同》、《股权出质设立登记核准通知书》，拟证明：大西门公司股东以所持有的股权为立义医院剩余30000000元价款提供质押担保；证据七、青国土资土（2007）41号《青海省国土资源厅关于西宁经济开发区东川工业园区调整部分工业项目用地问题的批复》，拟证明：国土资源厅同意园区管委会，在广场附近规模小、效益低的工业项目由工业用地调整为商业用地，由原土地所有者所有，补交土地出让金差价。该文件效力高于《东川工业园区规划建设和土地管理局关于对西宁经济技术开发区立义医院申请变更土地用途的回复》；立义医院对大西门公司提交的上述证据质证认为，证据一、二、三的真实性合法性没有异议，但是证据二、三与本案没有关联性。对证据四的合法性、真实性无异议，对关联性有异议，基于买卖不破租赁的原则，合同解除后，立义医院将认可承租人继续承租，不会扩大损失，即使租金用房产抵顶，但是数额可以明确，对租金系用拆迁安置房抵顶的事实无异议。对证据五电汇凭证无异议，认可付款22000000元的事实。对证据六真实性无异议，根据该合同约定，本案所涉《股权质押合同》未办理股权质押登记，质押担保范围应以登记为准。对证据七的真实性无异议，但本案不属于效益低、规模小的范围，且《东川工业园区规划建设和土地管理局关于对西宁经济技术开发区立义医院申请变更土地用途的回复》针对本案涉案土地，已明确不能直接办理土地变性手续。冶二买、马秀清、冶鲁古么、冶龙对大西门公司上述证据均无异议。被告冶二买、马秀清、冶鲁古么，第三人冶龙均未提交证据。本院于2017年9月6日在湘亚医院现场勘查时制作的现场勘查笔录；同日对青海湘亚医院办公室主任裴春增的调查笔录；2017年10月24日依职权前往东川工业园区土地规划建设局调查时形成的调查笔录。除立义医院认为裴春增的调查笔录的内容的真实性无法确认以外，各方当事人对上述笔录的真实性均无异议。经立义医院申请，本院委托青海思创房地产评估有限公司对冶龙名下位于××区的住宅进行价值评估，形成了编号为青思创司鉴[2018]鉴字第48号评估鉴定意见书。立义医院质证认为，对评估鉴定意见书无异议，认可评估结果。大西门公司、冶二买、马秀清、冶鲁古么、冶龙对评估意见书不予认可，认为其与立义医院存在整体资产转让关系，该评估报告仅涉及全部转让资产的一部分。综上，对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月25日，立义医院与大西门公司签订《资产转让合同》，约定：立义医院将以下资产：1.“西经开国用（2006）第040-Ⅱ-2号”面积为6972.75㎡的土地使用权；2.上述土地上的四栋建筑物：（1）马辉超名下房产证号为宁房权证经济技术开发区第XXXX号建筑面积631.97㎡的别墅一栋；（2）层高为六层建筑面积6174.24㎡的门诊楼房一栋；（3）层高为四层建筑面积约800㎡的办公楼房一栋；（4）层高为两层建筑面积199.58㎡的锅炉房一栋及锅炉房内现有全部锅炉设备（除别墅外，其余三栋尚未取得房屋所有权证。门诊楼、锅炉房以在建工程设定抵押），作价50000000元转让给大西门公司。并约定立义医院负责将土地使用权和土地用途由医疗卫生用地变更为商业用地，房产证中门诊楼和办公楼的房屋性质变更为商业用房，还约定了价款支付方式，担保方式即由大西门公司股东以其持有的全部股权提供质押担保，冶二买提供保证担保，违约责任等内容。2013年6月24日，立义医院与大西门公司签订《资产转让合同之补充合同》，约定：增加转让价款2000000元，总额变更为52000000元，增加的价款由大西门公司在2013年10月1日前支付；立义医院承诺将立义医院门诊楼土地证和房产证于2014年4月之前办理完毕，在办理完相关手续之后，大西门公司于2014年5月1日前支付立义医院5000000元；并对《资产转让合同》中约定的付款时间进行了变更。2013年8月29日，大西门公司与青海兴华医院签订《房屋租赁合同》，将层高为六层建筑面积6174.24㎡的门诊楼房、层高为四层建筑面积为800㎡的办公楼房出租给青海兴华医院，租期2014年1月1日至2023年12月31日，租金为每年3500000元，合计35000000元，租金支付方式为以拆迁安置房屋一次性抵顶十年租金。青海兴华医院承租后，开办了青海湘亚医院。大西门公司在该医院添附了部分资产设施。2013年11月19日，冶二买、马秀清、冶鲁古么与立义医院签订《股权质押合同》，约定：以其分别持有的出资4080000元、1020000元、1020000元及相应出资的股东权益质押给立义医院，担保债权本金分别为20000000元、5000000元、5000000元，还约定了担保范围、违约责任等，并于2013年11月20日办理了质押登记。2014年2月19日，大西门公司法定代表人冶二买与立义医院法定代表人马辉萍再次签订《补充协议》，约定：付款时间提前到以下年份1.2014年房产证办出来之前付款10000000元；2.2015年3月之前付款10000000元，6月之前付款5000000元；3.2016年6月之前付款5000000元；前期协议中付款方式以此协议为主。上述合同签订后，大西门公司分别于2013年3月25日、6月25日、9月17日向立义医院付款共计22000000元。2014年5月8日，马辉超与冶龙签订《西宁市房屋买卖契约》，该合同载明的房屋价款为2250000元，并于2014年5月9日按3454979.99元的计税金额缴纳契税，并开具发票。审理中，经立义医院申请，本院于2018年1月26日委托鉴定机构对大西门公司依《资产转让合同》占有的青海湘亚医院承租的除别墅外的资产中，由大西门公司添附的固定资产价值予以评估，大西门公司于2018年4月8日提出异议，认为本案涉及的合同纠纷指向的标的物是包括别墅在内的全部建筑物及土地使用权，对建筑物上的添附部分鉴定也应涉及全部建筑物，应重新确定鉴定范围。后大西门公司与青海湘亚医院均不到场配合鉴定，故终止鉴定。2018年5月11日，本院依据立义医院提交的《再次司法鉴定申请书》，委托鉴定机构对案涉层高为六层，建筑面积6174.24㎡的门诊楼房移交大西门公司后由其添附部分的价值、层高为四层建筑面积为800㎡的办公楼房移交大西门公司后由其添附部分的价值、建筑面积631.97㎡的别墅现市场价值及该别墅移交大西门公司后由添附部分的价值进行鉴定，大西门公司均未提供由其施工的相关证据，无法进行鉴定，致使添附部分的价值无法确定，别墅的现市场价值经委托青海思创房地产评估有限公司进行评估，评估意见为该别墅价值为5797700元。另查，案涉转让资产除位于××区.97㎡的别墅办理了房屋所有权证，产权证号由宁房权证经济技术开发区第XXXX号变更为青（2017）东川工业园区不动产权第XXXX号。其余三栋建筑物未办理房屋所有权证，资产所涉土地办理了西经开国用（2006）第040-Ⅱ-2号土地使用权证，地类（用途）为医疗卫生，使用权类型为出让。2006年5月19日，立义医院对西经开国用（2006）第040-Ⅱ-2号土地使用权进行抵押登记，于2016年3月9日注销抵押登记。2006年5月22日，立义医院就案涉转让资产中门诊楼、锅炉房以在建工程设定抵押，后于2015年注销该抵押登记。再查，2007年8月3日，青海省国土资源厅下发青国土资土[2007]41号《青海省国土资源厅关于西宁经济技术开发区东川工业园区调整部分工业项目用地问题的批复》，该批复载明“同意园区管委会为了进一步优化园区投资环境，集约利用土地，对在广场附近规模小、效益低的工业项目予以调整。将原工业用地调整为商业用地。”2017年9月21日，西宁经济技术开发区东川工业园区规划建设和土地管理局作出宁开东规建土[2017]37号《东川工业园区规划建设和土地管理局关于对西宁经济技术开发区立义医院申请变更土地用途的回复》，该回复明确：不同意立义医院将医疗卫生用地变更为商业用地。本院认为，立义医院与大西门公司签订《资产转让合同》、《资产转让合同之补充合同》、《补充合同》，冶二买、马秀清、冶鲁古么与立义医院签订《股权质押合同》系各方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方《资产转让合同》1.3条约定，立义医院负责将涉案土地用途由医疗卫生用地变更为商业用地。对当事人有争议的本案应适用青国土资土[2007]41号《青海省国土资源厅关于西宁经济开发区东川工业园区调整部分工业项目用地问题的批复》还是宁开东规建土[2017]37号《东川工业园区规划建设和土地管理局关于对西宁经济技术开发区立义医院申请变更土地用途的回复》的问题，本院认定如下：青国土资土[2007]41号《青海省国土资源厅关于西宁经济开发区东川工业园区调整部分工业项目用地问题的批复》针对的是“在广场附近规模小、效益低的工业项目”，大西门公司并未举证证实涉案土地属于上述范围，本案对该份证据不予采纳。宁开东规建土[2017]37号《东川工业园区规划建设和土地管理局关于对西宁经济技术开发区立义医院申请变更土地用途的回复》系专门针对涉案土地的回复，具有针对性，且明确回复不同意变更土地性质，各方对真实性无异议，本院予以采纳。现根据宁开东规建土[2017]37号《东川工业园区规划建设和土地管理局关于对西宁经济技术开发区立义医院申请变更土地用途的回复》中明确，不同意立义医院将涉案土地由医疗卫生用地变更为商业用地。据此，双方《资产转让合同》所涉土地性质不能变更，合同目的除别墅已经过户外，剩余部分的合同目的已不能实现，应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，立义医院有权要求大西门公司返还东川工业园区金穗路14号4幢别墅，如冶龙不予变更别墅所有权属登记并由大西门公司交付立义医院，则根据青海思创房地产评估有限公司出具的《评估鉴定意见书》结论，大西门公司应当赔偿立义医院损失5797700元。合同解除后，大西门公司再无占有层高为六层建筑面积6174.24㎡的门诊楼房、层高为四层建筑面积为800㎡的办公楼房、层高为两层建筑面积199.58㎡的锅炉房及锅炉房内全部锅炉设备之权利基础，应将上述资产返还立义医院。因大西门公司拒绝履行相关鉴定义务，致转让案涉资产除别墅外实际价值无法确定，且上述资产不存在不能返还之情形，故立义医院主张若不能返还原物，大西门公司按照资产实际价值赔偿损失的诉求不予支持。双方《补充协议》约定，“2014年房产证办出来之前付款人民币壹仟万元”，该条对《资产转让合同》及《资产转让合同之补充合同》中的付款方式进行了变更，由土地证和房产证办理完毕后付款变更为先付款后办证，大西门公司未按约支付10000000元，存在违约。双方《资产转让合同》5.2.1条约定：按银行同期贷款利率的四倍承担违约责任，现立义医院仅以银行同期贷款利率主张违约金，系对自身权利的处分，应予准许。经分段计算，截止2017年10月1日违约金金额合计为4151127元，2017年10月1日至合同解除之日的违约金以欠付转让款30000000元为基数，按年利率4.75%计算。鉴于大西门公司在合同履行期内将转让资产出租给青海兴华医院，签订了《房屋租赁合同》，并一次性收取2014年1月1日至2023年12月31日的租金合计35000000元。合同解除后，大西门公司对涉案资产再无占有、使用、收益之权利，应将合同解除后产生的租金收益返还立义医院，具体收益以合同解除之日起租期内剩余的租金收益按每年3500000元支付。冶二买、马秀清、冶鲁古么分别以其持有的出资4080000元、1020000元、1020000元及相应出资的股东权益质押给立义医院，担保债权本金分别为20000000元、5000000元、5000000元，质押担保的范围为主合同项下全部债权，故，立义医院对冶二买、马秀清、冶鲁古么分别持有的出资4080000元、1020000元、1020000元及相应出资的股东权益拍卖、变卖所得在20000000元、5000000元、5000000元的范围内享有优先受偿权。大西门公司反诉请求在不发生变更属性的基础上过户至其指定的青海湘亚医院名下，属超出本案所涉合同内容而新设定权利义务的意思自治范围。本案在审理过程中，双方当事人对此多次进行协商，未达成一致。本案合同解除后，大西门公司的反诉请求无事实及法律依据，不能成立，应予驳回。对合同履行期内大西门公司已经支付的资产转让款大西门公司在本案中经多次释明，未提出相应诉求，故在本案中不予处理，可另案主张。综上所述，原告（反诉被告）立义医院的诉讼请求部分有理，予以支持。被告（反诉原告）大西门公司的反诉请求无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）西宁经济技术开发区立义医院与被告（反诉原告）西宁大西门餐饮有限公司签订的《资产转让合同》；二、被告（反诉原告）西宁大西门餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）西宁经济技术开发区立义医院返还××区，产权证号为：青（2017）东川工业园区不动产权第XXXX号的建筑面积为631.97㎡的别墅，由第三人冶龙协助办理过户手续；如不能返还则赔偿别墅损失5797700元；三、被告（反诉原告）西宁大西门餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）西宁经济技术开发区立义医院返还层高为六层建筑面积6174.24㎡的门诊楼房、层高为四层建筑面积为800㎡的办公楼房、层高为两层建筑面积199.58㎡的锅炉房及锅炉房内全部锅炉设备；四、被告（反诉原告）西宁大西门餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）西宁经济技术开发区立义医院支付截止2017年10月1日的违约金4151127元，2017年10月1日至合同解除之日的违约金，以欠付转让款30000000元为基数，按年利率4.75%计算；五、被告（反诉原告）西宁大西门餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）西宁经济技术开发区立义医院支付自合同解除之日起至2023年12月31日止的青海兴华医院承租租期内剩余租金的收益，按每年3500000元计付；六、原告（反诉被告）西宁经济技术开发区立义医院对被告冶二买、马秀清、冶鲁古么分别持有的对被告（反诉原告）西宁大西门餐饮有限公司的出资4080000元、1020000元、1020000元及相应出资的股东权益拍卖、变卖所得在20000000元、5000000元、5000000元的范围内享有优先受偿权；七、驳回原告（反诉被告）西宁经济技术开发区立义医院的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）西宁大西门餐饮有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费401800元，反诉案件受理费95900元，案件鉴定费17700元，均由西宁大西门餐饮有限公司、冶二买、马秀清、冶鲁古么负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审 判 长 强文静审 判 员 徐 婷人民陪审员 陈 祎 二〇一九年四月十一日书 记 员 黄 雯附：本判决适用的法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。