广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0115民初2179号原告：陈光毅，男，1988年9月16日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：曾会源，国信信扬律师事务所律师。被告：广州市碧荷居房地产开发有限公司，住所地广东省广州市南沙区进港大道345、347号，统一社会信用代码914401157860961624。法定代表人：江志坚，职务执行董事兼经理。委托诉讼代理人：邓淑文，广东百健律师事务所律师。原告陈光毅诉被告广州市碧荷居房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月1日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈光毅的委托诉讼代理人曾会源，被告广州市碧荷居房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓淑文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈光毅向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付从2017年3月31日起至2017年8月13日止的延迟办证违约金31862元（每日按总房价款1171429元的万分之二计算）；2.被告向原告支付从2018年11月1日起至2019年3月22日止的延迟办证违约金81999元（每日按总房价款1171429元的万分之五计算）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年12月25日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下统称为《商品房买卖合同》），约定原告购买坐落于南沙区×房（以下统称为涉案房屋）。合同约定被告应在2016年12月30日前将符合合同约定的房屋交付给原告，逾期每日按总房价款的0.02%支付违约金。合同还约定，被告应于房屋交付之日起210个工作日交付房地产权证，逾期则每日按照总房款万分之五的标准支付违约金给原告。合同签订后，原告履行了全部义务。涉案房屋却一直不符合交楼条件，直至2017年8月13日才收楼。原告收楼后，被告至今没有办妥房地产权证并交付给原告。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。广州市碧荷居房地产开发有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.原告没有在收楼起五日内前往指定地点签署办理产权登记所需的文件，根据《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第九条第三款的约定，应视为原告单方变更合同约定，同意解除对被告代其办理产权登记的委托并全部免除被告关于办理产权登记的责任，原告需要自行办理该商品房的产权登记手续，不能以此为由追究被告的责任。2.根据《商品房买卖合同》附件七《补充协议》第九条关于产权登记的补充约定，被告只是协助原告将房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在商品房交付之日起300个工作日内交到房地产登记机构，并取得收件回执。如果是原告贷款买房的，原告委托被告为原告办妥收件回执并且将收件回执交付给原告按揭贷款的银行，则视为被告完成了为原告办理产权登记的事项。被告已经在2018年12月18日办理了涉案楼宇的大确权手续，并且在2019年1月9日向原告发出了办理不动产证书的通知，原告至今未提交办证资料。逾期办证的责任并不在被告方，被告无需承担逾期办证的违约责任。退一步说，即便法院认为被告需要支付逾期办证的违约金，违约金应计至被告向原告送达办理不动产证书通知之日止；3.原告提出的计算违约金的标准过高，应调整为参照合同约定的逾期交楼的违约金标准，即每日按总房款的万分之二计算违约金。4.不同意原告关于迟延交楼的诉请，原告已于2017年8月13日收楼，被告不存在违约责任。即便需要计算逾期交楼违约金，也应当按照补差价后的总房款作为基数计算。本院经审理认定事实如下：2015年12月25日，原告（乙方，通讯地址：×××）与被告（甲方）签订《商品房买卖合同》及其附件，约定由原告购买涉案房屋（建筑面积111.25平方米，房价款总金额1171429元）。就交付涉案房屋的事项，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定如下：第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2016年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条延期交房的违约责任若实际交房时间超过合同约定时间3个月以上视为逾期交房。从约定交房日起3个月结束的次日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付房价款0.02%的违约金，合同继续履行。实际交房时间超过合同约定交房期限6个月以上的，乙方有权单方面解除合同并要求甲方退还己支付的房款及利息。第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起10日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付等”。上述合同补充协议（附件七）约定：第三条逾期付款、合同解除……6.双方因违反本合同约定（但合同继续履行的）而产生的利息、赔偿款及违约金总额不得超过总房价款的5%，但本补充协议另有约定的除外。第六条房屋交付1、甲、乙双方同意买卖合同第十三条第二款“因不可抗力等原因”包括但不限于：(1)遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起90日内告知乙方的。(2)政府部门延迟有关文件的批准或其他政府行为，包括但不限于政府部门对房屋竣工验收及市政配套设施建设之延误；市政规划改变、政府行为（包括政府部门未能按时批出批文或批文互相矛盾、改变原规划的、进行市政施工建设等影响到甲方工程建设的行为）、公共垄断、突发性社会事件等原因及甲方不可避免或者克服的异常地质状况。(3)乙方有任何违约行为，包括但不限于：交付期限届满时，乙方未能依约向甲方或合同（有关协议）约定的其他单位支付或缴纳应付款项；因乙方原因未办理买卖合同备案手续等。出现上述原因时，甲方可书面通知乙方延期交付使用而不承担违约责任。2、在商品房达到交付使用条件后，除乙方违约外，甲方书面通知乙方办理交付使用手续；2.1在商品房达到交付使用条件后，乙方未接到收楼通知的，以买卖合同第十三条约定的交付日期至第十四条约定的宽限期内为交付使用时间；2.2房屋交付的标志是乙方取得该商品房入户门钥匙或本合同约定的交付情形；2.3乙方应在收楼通知列明的收楼期限内，亲临甲方交楼现场办理收楼手续。乙方未在该通知列明的期限内办理收楼手续的，则自该通知列明的收楼期限届满之日起，视为乙方对该商品房已验收且甲方已将该商品房交付乙方使用，该商品房毁损、灭失的风险及该商品房内所有建筑、装修、门窗、地板、墙体、天花板和设施损坏及遗失责任、物业管理费等相关费用从该通知列明的收楼期限届满之日起由乙方承担。3、乙方收楼时应依约付清全部购房款，缴齐物业服务费、住房专项维修资金等其它应由乙方支付的费用，以按揭方式付款的，还需甲方全额收到银行实际已发放的按揭款，否则，甲方有权按累计逾期天数相应顺延交楼及办理房地产权证的时间。……5、本合同第十六条约定的“乙方应在接到收楼通知书之日起15日内对该商品房进行验收”变更为：乙方应在本合同第十三条约定的房屋交付使用时间内或在第十四条约定的宽限期内对该商品房进行验收，（房屋交付使用手续的办理地点为碧荷居营销中心、物业管理中心，电话：020-39912338），乙方保证主动按约定前往办理收楼手续。甲方就乙方收楼事宜不再另行通知或书面催告乙方办理收楼手续。6、甲方按法律、法规规定或合同约定顺延该房屋交付使用时间的，乙方应自得知顺延事由期满之日起10日内按本条约定办理收楼手续。甲方符合合同约定的房屋交付使用条件后，如乙方未能按约定前往办理收楼手续的，视为甲方已按约定交付该房屋给乙方使用，因该房屋所产生的权利义务由乙方承担及享有。同时，乙方保证按与甲方委托的物业管理公司的规定缴交物业管理费、水电费和相关分摊费用及滞纳金。若乙方违约的，甲方有权按乙方实际延迟的付款天数而相应顺延该商品房的交付期限且不视为甲方违约。第十一条通讯地址的确认乙方的联络方式、通信地址以商品房买卖合同所记载的电话、通信地址为准，乙方对提供资料的真实性负责。乙方确认买卖合同中填写的通讯地址、电话均是可正常通信之地址及电话，甲方按本合同载明的联系地址所邮递之文件视为已通知送达等。就办理涉案房屋的产权登记事项，原、被告双方在《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条及附件七《补充协议》第九条进行了明确约定，其中附件《补充协议》第九条对第二十一条的内容进行了变更。其中，《商品房买卖合同》第二十一条约定：“甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请商品房项目的房地产初始登记。”第二十二条约定：“2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。”附件七《补充协议》第九条约定：“1.关于产权登记的约定的补充约定：甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。甲乙双方并同意将该210个工作日延长为300个工作日，在此延长期内不视为甲方违约。在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用。乙方采用一次性付款或分期付款方式支付房价款的，应在甲方为乙方取得收件回执后，自行前往甲方办公地点领取该收件回执并亲往房地产登记机构换领房地产权证，此事项甲方不再另行通知。乙方未能前来或迟延领取的，甲方不承担延期办理房地产权证的违约责任。乙方采取按揭方式支付房价款的，乙方委托甲方在为乙方办妥该收件回执取得手续后将该收件回执直接交付给乙方的按揭贷款银行，此委托不再另外授权。甲方将该收件回执交付给乙方的按揭贷款银行后，甲方完成为乙方办理产权登记的事项，对该收件回执不再负有保管、交付义务，乙方需与按揭银行自行商定领取房地产权证之事宜。甲方在签订本合同时已如实、完备、准确地告知了乙方为办理房地产权证及取得收件回执所需要由乙方提供的证件资料及各项税、费。乙方不得以此为由不提供或延迟提供相关资料。商品房买卖合同第二十二条延迟办理产权登记的违约责任中甲方的违约情形是指甲方未能协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起300个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。乙方不得以‘如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》’为由追究甲方的违约责任。乙方出现下列情形的，视为乙方单方面变更合同约定，同意解除对甲方代其办理房地产权登记的委托，并全部免除甲方关于办理产权登记的责任，乙方须自行办理该商品房的产权登记手续，并不得以此为由追究甲方的责任：乙方自收楼之日起5日内未能前往甲方指定地点（甲方营销中心办公室，地址：广州市南沙区，联系电话：020-39***338）签署办理产权登记所需的文件、向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料等办证资料及缴交相关费用（包括但不限于购房款、按揭款、税费、面积差异款、专项维修资金等，相关费用以政府部门最新公布的文件数据为准）。上述情形下，乙方如仍要委托甲方代其办理房地产权登记的，甲乙双方不受商品房买卖合同第二十一条、二十二条及本补充协议第九条第1款约定办证时间及违约处理的限制，甲方不承担任何迟延办证的违约责任。房地产登记手续办理完毕的具体办理期限由双方另行协商。如甲、乙双方在合同约定的交楼日期前办妥房屋交接手续的，该商品房产权证办理期限仍按合同约定交楼日期届满之日起算。”合同签订后，原告向被告支付了物业维修基金及全部购房款。2017年8月13日，原告办理了涉案房屋的收楼手续。2018年12月18日，涉案房屋办理了初始登记。2019年1月9日，被告向原告在《商品房买卖合同》中载明的通讯地址寄送《办理的通知》，该通知载明：“……我司本次办证过程为分批办证，烦请接到通知后的业主尽快前往办理……第一步：办理房屋面积补差，您所购买的房屋面积若存在补差房款，请携带《商品房预售买卖合同》前往碧荷居中央郡销售中心财务室办理。第二步：领取资料及预约取号缴纳税费①领取开发商提供缴交契税的相关资料②预约缴税第三步：缴交契税后，请尽快前往碧荷居.中央郡销售中心签约室缴交办证相关费用及提交相关办证资料……重要提醒：……2.根据《商品房买卖合同》约定，买方应按卖方通知的时间提供办理《不动产权证书》真实、合法、有效的资料和缴纳相关费用（含应缴面积补差款）。在本通知约定时间内未交齐资料或缴纳费用的，卖方均不承担逾期办证的法律责任。3.办证过程中，因买方提供的办证资料有误或失效而导致相关办证部门无法正常审批，买方应在接到催补资料的通知后5个工作日内补齐。由于买方未在5个工作日内补齐，由此耽误办证时间，卖方将不承担相关费用及逾期办证的违约责任。……”该通知中没有载明原告提供办证资料的具体时间。原告确认其亲属于2019年1月11日签收上述通知书，其于2019年2月初才收到该通知。2019年3月11日，原告办理涉案房屋面积补差手续，补差后总房价款为1169323元。2019年3月16日，原告向被告提交了办证资料。被告陈述截至开庭之日（2019年3月22日）尚未取得涉案房屋办证回执。另查明，被告确认其于2018年9月11日取得涉案房屋所在楼宇的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同履行各自的义务。本案争议焦点为1.被告应否向原告支付延迟交楼违约金及金额；2.被告应否向原告支付延迟办证违约金及金额。关于争议焦点1的问题。原告按合同约定向被告支付了全部购房款，履行了合同义务，被告未在2016年12月30日前及宽限期3个月内取得涉案房屋的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，已构成逾期交楼，应承担违约责任。原告于2017年8月13日办理了收楼手续，此时涉案房屋仍不符合交楼条件，但原告自行办理收楼手续，系对自身权利的处分，逾期交楼违约金应计算至该日止。由于原告在2019年3月11日才办理涉案房屋面积补差手续，故逾期交楼违约金应以合同约定的房价款1171429元为本金计算。据此，被告应向原告支付自2017年3月31日起至2017年8月13日止的逾期交楼违约金31862元（1171429元×0.02%×136天）。被告认为不应支付逾期交楼违约金以及应以面积补差后的房价款为本金的抗辩意见，与合同约定不符，本院不予支持。关于争议焦点2的问题。原告于2017年8月13日办理了收楼手续，被告应在约定的时间内向产权登记机构递交涉案房屋的办证资料，并在300个工作日内即2018年10月29日前为原告办理涉案房屋的产权登记，并取得递件回执。但涉案房屋在2018年10月29日尚不具备办理产权登记的条件，故被告已构成违约，应按合同约定承担相应的违约责任。原告要求被告支付从2018年11月1日起的逾期办证违约金，是其对自身权利的处分，应予照准。依据合同《补充协议》第九条中“甲方应当协助乙方将齐全的房地产登记机构要求的房地产权证办证资料在该商品房交付之日起210个工作日内提交到房地产登记机构并取得收件回执。……在此情况下，乙方应当在收楼之日起5日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及缴交相关费用”之约定，原告提交办证资料的前提条件是房地产登记机构要求的办证资料齐全。涉案房屋于2018年12月18日才办理初始登记，在该日前涉案房屋并不具备办证条件，原告向被告提交办证资料的条件尚未成就，更勿论在收楼之日起5日内提交全部办证资料。同时，被告向原告发出的《办理的通知》已经明确告知原告“办理房屋面积补差”“领取开发商提供缴交契税的相关资料”等内容，也即原告所需提交的办证资料中，税费、面积差异款等材料均依赖于被告的通知，只要被告不履行通知义务，原告则无法取得，因此“收楼之日起5日内提交全部办证资料”的约定既不明确，事实上亦难以实现。该约定与合同当事人应遵循诚实信用原则全面履行自己义务的立法精神相悖。据此，被告以原告未在收楼之日起5日内前往指定地点签署办理产权登记所需的文件、提供办证相关的资料，属原告单方变更合同、解除委托被告办理产权登记并免除被告责任的答辩意见，依据不足，本院不予采纳。原告收到被告发出的《办理的通知》后，即具备办理面积补差、缴交税费等手续以及提交办证所需的全部资料的条件。参照合同《补充协议》的约定，被告向原告在《商品房买卖合同》载明的地址邮寄《办理的通知》，原告确认其亲属于2019年1月11日收到该通知，应视为原告于该日收到该办证通知，应于5日内即2019年1月16日前到指定地点办理面积补差手续、签署办理产权登记所需的文件、提供办证相关的资料，但原告延迟至2019年3月16日才向被告提交资料，2019年1月17日至2019年3月16日期间原告延迟向被告提交办证资料所产生的逾期办证后果应由原告自行承担。故对于上述期间的违约金，本院不予支持。原告主张其于2019年2月初才收到该通知，与合同约定不符，本院不予支持。原告在2019年3月11日办理涉案房屋面积补差手续，该日起的逾期办证违约金应以补差后的房价款1169323元为本金计算。因此，被告应向原告支付自2018年11月1日起至2019年1月16日止的迟延办证违约金45100元（每日以房价款1171429元的万分之五计算77天）、自2019年3月17日起至2019年3月22日止的迟延办证违约金3508元（每日以房价款1169323元的万分之五计算6天），上述逾期办证违约金共48608元。对于被告认为应将逾期办证违约金计算标准调整至万分之二的抗辩意见，没有合同依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市碧荷居房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈光毅支付自2017年3月31日起至2017年8月13日止的逾期交楼违约金31862元；二、被告广州市碧荷居房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈光毅支付自2018年11月1日起至2019年1月16日止、自2019年3月17日起至2019年3月22日止的迟延办证违约金48608元；三、驳回原告陈光毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1148元，由原告陈光毅负担242元，被告广州市碧荷居房地产开发有限公司负担906元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  老善涵二〇一九年四月二十六日书记员  谢芝华