呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初8644号原告：内蒙古兴华房地产有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。法定代表人：陈英，该公司董事长。委托诉讼代理人：王自修，合星律师事务所律师。被告：内蒙古自治区机关事务管理局，住所地呼和浩特市敕勒川大街**。法人代表人：杜延峰，该管理局局长。委托诉讼代理人：张润燕，慧聪律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛宇芳，慧聪律师事务所律师。原告内蒙古兴华房地产有限责任公司（以下简称兴华房地产公司）与被告内蒙古自治区机关事务管理局（以下简称机关事务管理局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月13日、2019年3月20日两次公开开庭进行了审理。原告兴华房地产公司法定代表人陈英及其委托诉讼代理人王自修，被告机关事务管理局委托诉讼代理人张润燕、毛宇芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兴华房地产公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付经营损失费9587470元；2.诉讼费用由被告负担。审理过程中，原告将第一项诉讼请求变更为被告向原告支付建材大厦拆迁补偿费6669573元。事实与理由：一、原告“用益物权”的形成。原告兴华房地产公司于2000年4月18日与原内蒙古自治区建材总会签订《建材大厦商场改造扩建合同》，合同约定“双方共同在建材大厦后院新建一座二层商场与建材大厦原有一、二层商场连接成一个整体，同时对原建材大厦进行改造和装修。新建二层商场由建材总会提供建设用地约900平方米，原告支付土地补偿金1300000元。新建二层商场建设及装修费用和原建材大厦改造和装修费用全部由原告承担。原告对新建商场无偿使用40年（从2000年4月18日起至2040年4月18日止），在使用期间有出售、出租、自营的权利，建材总会不得以任何理由干涉。”2003年5月6日，内蒙古建材总会改制归内蒙古经贸委，内蒙古经贸委又与原告签订了《建材大厦商场改造扩建项目合作合同》，将经营模式确定为“股份制共同经营”，各自所占股份经会计事务所评定后确定，收益暂时按各自50%计算。合同还进一步明确新建房屋原告的40年使用权不变。商场于2003年8月建成投入使用，称为“鼓楼建材商场”，总面积4400平方米，其中原告新建面积2400平方米。2006年11月20日，内蒙古经贸委被撤销，“鼓楼建材商场”转归被告管理，原有2000平方米面积转移登记在被告名下。原、被告经委托审计后签订了《关于确认建材大厦一、二层商场股份的协议》，约定经对原有商场一、二层和新建商场一、二层进行资产评估，总股本7911400元，其中，原告4896200元，占比61.88%，被告3015200元，占比38.12%。当时商场由锁王刚毅公司承租。2012年4月18日，商场原承租人锁王刚毅公司退租，被告未告知原告与金冕珠宝公司（以下简称金冕珠宝公司）签订了《建材大厦租赁合同》；经原告自主维权，2012年6月20日，被告和金冕珠宝公司又与原告签订了《对已签的补充协议》。合同约定：承租人租赁期限15年，租金分三个阶段支付。第一个阶段每年支付租金2370000元（2012年6月28日至2017年6月27日）；从第二个阶段起，承租人每年向出租人交纳租金为上一年租金的基础上增加100000元（2017年6月28日至2022年6月27日）；第三阶段租金届时双方按当时市场价格确定，但不得低于第二阶段最后一年的租金水平。金冕珠宝公司分别给原告租金60%，给被告租金40%。二、被告的侵权事实。2015年呼市因修地铁需征收鼓楼建材商场部分面积，因该商场涉及原告的权利，原告一连给被告发了四个书面文件，并多次找被告的各级相关领导，告知其关于鼓楼建材大厦商场的建设历史，原告61.88%经营收益权的由来及对拆迁征收的意见，提出原告对协商拆迁事宜有知情和参与权，但被告始终以倚强凌弱，以大欺小的官僚主义作风对待原告。现商场已经被部分拆除，对原告61.88%经营收益权的损害已形成既成事实，被告已经与拆迁人签订了拆迁补偿合同，补偿款已经发放，但被告一直对原告保密,原告无奈给被告发了一份《律师函》。被告回复：拆迁补偿是物权补偿与原告无关，补偿款已经全部给付承租人和其他案外人。因被告明知被拆迁物上附有原告61.88%经营收益权即用益物权，却坚持“丛林法则”，恶意侵害了原告的权利，应当承担赔偿责任。由于原告没有参与拆迁协商，不知道拆迁补偿的依据和具体补偿数额，故以原告9587470元的实际损失作为起诉金额。三、被告在给原告的回函中强调拆迁补偿属于物权补偿，因原告没有物权，所以与原告无关。但完整的物权包括所有权、用益物权和担保物权，用益物权是非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性权利。由于原告对鼓楼建材大厦商场建设的投资，所以取得了新建房屋40年的占有、使用、收益权。后又转化为对整个商场61.88%的经营收益权。该权利属于《物权法》规定的用益物权，《物权法》第一百二十一条规定，“因不动产或者动产被征收，征用，致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十一条，第四十四条的规定获得相应补偿”，所以原告依法有获得拆迁补偿的权利，被告在复函中提出原告没有物权与拆迁补偿无关的说法，是恶意歪曲法律。被告在给原告的回函中强调拆迁补偿已经全部给付承租人和其他案外人，因原、被告与租赁人金冕珠宝公司签订的是三方协议，被告可以处分自己的权利，而无权处分原告的权利，所以被告对拆迁补偿款的处分，不但对原告没有约束力，而且构成了再次侵权。另外三方协议没有约定拆迁补偿款全部给承租人，被告如此处分拆迁补偿款，又与他人恶意串通，造成国有资产流失的嫌疑，原告有权举报。庭审中原告变更诉讼请求的事实和理由：因被告向法庭提供了建材大厦拆迁面积及补偿款数额，原告起诉时并不清楚该大厦拆迁面积及补偿款数额，故按金冕珠宝公司与被告签订的《建材大厦租赁合同》中的租赁面积和标准计算原告的经营损失，现依据原、被告签订的合同及被告向法庭提供的建材大厦拆迁面积及补偿款数额，原告申请变更诉讼请求。被告机关事务管理局辩称，一、原告2000年与内蒙古建材总汇签订《建材大厦商场改造扩建合同》，后内蒙古建材总会被政府撤销，建材大厦的资产划到经贸委。2003年经贸委与原告签订《建材大厦商场改造扩建项目合作合同》，后经贸委及服务中心的资产又划到内蒙古政府办公厅，内蒙古政府办公厅责成机关事务管理局管理。2005年1月，经贸委机关服务中心正式更名为自治区政府直属机关事务管理局房产中心，建材大厦在批示中明确约定是由房产中心继续管理。二、2000年《建材大厦商场改造扩建合同》、2003年《建材大厦商场改造扩建项目合作合同》和2006年《关于确认建材大厦一、二层商场股份的协议》三份合同（以下简称三份合同），因存在《合同法》第五十二条中合同无效的情形，应认定无效。（一）三份合同存在以合法形式掩盖非法目的，具体如下：1.三份合同中均约定在内蒙古自治区建材总会（现属内蒙古自治区机关事务管理局）的国有划拨土地上合作建房经营，不含该房产所占土地价值。其中：（1）在03年的《建材大厦商场改造扩建项目合作合同》中约定举办联营企业经营，事实在合作初期双方设立了呼和浩特市经诚建材市场有限责任公司共同经营新建、扩建房屋；（2）在06年的《关于确认建材大厦一、二层商场股份的协议》中约定因土地为国有划拨，国有土地入股需改变土地用途交纳相关费用，并经呼市土地收储平台及国有资产部门批准，双方同意股份中不包含土地价值，原商场占用土地价值不作为股本。合同履行后，兴华房地产公司从合作初期至今已收取了一千多万元的租金，还有今后的收益，远远大于其投入，该三份合同致使国家利益受损。根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。”和《划拨土地使用权管理暂行办法》第四十条：“以土地使用权作为条件，与他人进行联建房屋、举办联营企业的，视为土地使用权转让行为，按照本办法办理。”的规定，合同所约定的在国有划拨土地上新建、扩建房屋视为转让，而国有划拨土地又不得转让，三份合同违反法律强制性规定。合同双方当事人在明知违法的前提下，在合同中约定不含土地价值，以逃避法律强制性规定，签订损害国家利益的合同，明显属于以合法形式，掩盖兴华房地产公司获取高额利益的目的。2.2006年《确认股份协议》确定双方股份价值比例以会计师事务所评估报告为依据，而会计师事务所的评估报告内容、程序均不合法，明显存在以评估报告的合法形式掩盖兴华房地产公司谋取利益的非法目的，导致国家利益受损。评估报告不合法体现在：（1）作出评估报告的会计师事务所的经营范围不包含房地产评估，无房地产评估资质，且评估人员系注册资产评估师，系评估股票，债券等金融资产，不具备评估房地产价格的资格；（2）用以确定代表国家利益的房产管理中心股份价值的证信会计师事务所内证所评字（2002）第50号《评估报告》的评估基准日为2002年12月9日（《2003年合作合同》双方确定变更合作形式之前），而用以确定兴华房地产公司股份价值的内普所评字（2004）第10号《评估报告》的评估基准日为2004年11月23日，故导致同样地段的房屋价值单价不一致；（3）用以确定兴华房地产公司股份价值的内普所评字（2004）第10号《评估报告》以政府单位的房屋所有权证为依据，评估兴华房地产公司股份价值，违背兴华房地产公司没有相应房产所有权的事实，明显过高评估了兴华房地产公司的权益，损害国家利益；（4）内普所评字（2004）第10号《评估报告》房屋建筑物清查评估明细表中新建二层商业楼建成时间为2003年，以2004年11月23为基准的已使用年限却是0.25年（3个月），甚至在《评估报告》中没有装修和内部设施勘察任何资料的情形下，人为上调成新率至100%；（5）两份《评估报告》的房屋使用年限不一样，内普所评字（2004）第10号《评估报告》的使用年限为60年，而内证所评字（2002）第50号《评估报告》的使用年限为50年，导致用以确定代表国家利益的房产管理中心股份价值的成新率过低，再次变相损害国家利益，也增加兴华房地产公司的价值比例；（6）在双方签订《2006年确认股份协议》时，两份《评估报告》的有效期均已届满，据此，以第三方已经失效，且内容及程序均不合法的《评估报告》为依据确定的股份比例，是以合法形式掩盖以国有资产为兴华房地产公司谋取非法利益的无效情形。（二）兴华房地产公司存在以欺诈手段订立合同损害国家利益的情形。2003年《合作合同》及2006年《确认股份协议》，兴华房地产公司均以欺诈手段称国有划拨土地不能直接入股公司为由，减少代表国家利益的甲方的（自治区政府机关事务管理局房产管理中心/原经贸委机关事务中心）股份范围，并且在两次委托会计师事务所评估时其均是委托人，未使国家单位行使相应权利，致国家利益受损。根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条：“土地使用权出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40%。标定地价由所在地市、县人民政府土地管理部门根据基准地价，按土地使用权转让、出租、抵押期限和地块条件核定。”的规定，划拨土地也是有价值的，最低不低于标定地价的40%，并非是无价值的。因此，在国家划拨土地使用权建房却又不包含土地价值的合作，严重损害了国家利益。兴华房地产公司以新、扩建的有限投资获取了超高额租金利益。综上，根据《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通损害国家集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的法律规定，应认定三份合同无效。三、兴华房地产公司将债权性质合同中股份比例及使用的表述解释为用益物权，不符合物权法定原则，兴华房地产公司依法对建材大厦一、二层商场不享有用益物权。1.纵观《物权法》及我国其他法律，均没有在房屋上设定用益物权的。根据物权法定原则，从根本上排除当事人意思自治，当事人不得创设与法定物权种类或者内容不相符的物权，违反物权法定原则的物权设定无效。兴华房地产公司主张的对建材大厦一、二层的无偿使用或经营收益，既不属于《物权法》规定的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等地役权，也不属于其他制定法规定的海域使用权或自然灾害资源使用权，故兴华房地产公司依法不享有建材大厦一、二层商场的用益物权，其主张依据债权性质的合同享有物权没有事实和法律依据；2.兴华房地产公司主张依据债权性质的合同取得不动产用益物权，不符合不动产物权登记生效原则。兴华房地产公司的主张仅是依据债权合同取得非排他性的不动产用益物权，根本上缺乏《物权法》第九条规定不动产物权登记生效原则，在《物权法》生效之前，《民法通则》只有财产所有权及土地的承包经营权和国有土地的使用权，采矿权，森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面的承包经营权的规定，不存在兴华房地产公司所述的在房屋上设定用益物权的规定；3.三份合同应认定无效。根据合同法规定合同无效属自始无效，故兴华房地产公司主张其依合同享有用益物权毫无根据，因此，兴华房地产公司依法不享有建材大厦一、二层房屋的用益物权，其主张依据债权性质的合同享有物权没有事实及法律依据。四、因房屋拆迁属合法行为，管理局不存在任何过错及过失侵犯兴华房地产公司权利，不论兴华房地产公司是否遭受损失，均无权向管理局主张任何权益。1.新城区人民政府根据相关法律规定，为了公共利益（修地铁）需要依法作出的新政发[2016]25号《房屋征收决定》，地铁征迁征拆指挥部依据《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，与管理局签订《征收房屋补偿安置协议书》，且对停业停产损失补偿、装修补偿金、搬迁补偿金及搬迁奖励费均有明确具体的指向；其次，《2012年租赁合同》第十条第二款明确约定应将相应补偿款给付承租人，管理局根据《新城区区块房屋证书补偿方案》、《征收房屋补偿安置协议书》及《2012年租赁合同》的内容支付承租人相应补偿款合法、合情、合理；最后，根据《物权法》第四十二条的规定，房屋被征迁符合法律规定，管理局也只是服从方，不存在任何过错和过失的侵权行为。兴华房地产公司就拆迁主张侵权损失没有事实和法律依据；2.兴华房地产公司所主张经营损失系拆迁房屋若未拆而可能产生的租金，但事实上房屋已因地铁施工拆除。并且2012年《租赁合同》第十条第二款明确约定：“因政府征收需要拆除或改造已租赁房屋，终止本合同的履行，政府给予使用人（即乙方金冕珠宝）的补偿，以及就乙方改造装修部分给予的补偿，甲方（出租人）不得截留并且要积极为乙方争取。”兴华房地产公司后签补充协议已加入该合同，该条款对其有约束力。据此，因政府征收需要拆除或改造金冕珠宝租赁的建材大厦一、二层，2012年《租赁合同》及《租赁合同补充协议》已自动部分终止，且按照新城区人民政府《呼和浩特市轨道交通1/2号线一期工程新城区区块房屋征收补偿方案》确定的拆迁补偿、停业停产损失补偿及装修补偿应属于承租人金冕珠宝公司，兴华房地产公司无权依据已经终止的合同主张任何权益和损失。故其所主张的租金及标准无事实依据；3.兴华房地产公司计算的经营损失不属于必然获得的可得利益，系间接损失。其主张的经营损失不属于《侵权责任法》第十五条规定的侵权赔偿损失的范围，根据《侵权责任法》第六条、第十五条规定，兴华房地产公司应当就其主张的合法权益被侵害的损害结果、管理局的过错侵权行为及其他行为与其损害结果之间具有因果联系承担举证责任，否则应承担举证不能的法律后果；4.合同具有相对性，《2012年租赁合同补充协议》的合同三方分别是兴华房地产公司、金冕珠宝公司及房产管理中心，合同三方均是独立法人，三方签订的《2012年租赁合同》及《2012年租赁合同补充协议》依法对管理局不具有约束力。并且，为了建设地铁公共利益需要，新城区政府拆迁房屋属政府行为，无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，不论是管理局还是房产中心均不存在过失或故意的过错，属不可抗力行为，不存在任何侵权行为；五、因三份合同及国有划拨土地的投资、转让等均未经有批准权的政府批准和未向相关部分登记。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十五条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第三十二条规定，应认定该三份合同无效。五、当事人在明知违法的前提下，在三份合同中约定不含土地价值，以逃避法律强制性规定，损害了国家利益，且违反法律强制性规定，应认定三份合同无效。涉案拆迁房屋系建设在国有划拨土地上，且双方投资款中有土地赔偿款，根据《最高人民法院关于审理设计国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条，该三份合同无效。针对原告变更的诉讼请求，被告认为支付拆迁补偿款无事实及法律依据，拆迁补偿款依《中华人民共和国物权法》及《国有征收土地补偿条例》的相关规定，拆迁补偿款应当支付给房屋所有权人即国家，不应当支付给不享有房屋所有权的其他方。原告变更诉讼请求的这一行为再次揭示原告与经贸委机关事务中心等行政机关签订的三份合同，是名为联建房举办联营企业，实质上将国有划拨土地使用权及国有房屋转让的行为，该行为依据《划拨土地使用权管理暂行办法》第四十条规定，应视为国有土地使用权转让行为。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，国有土地转让的应当经有批准权的政府批准，并且应当向相关部门予以登记，但在合同签订后没有经人民政府批准，也未向相关部门登记，根据《最高院关于审理国有土地使用权合同纠纷案件的司法解释》第十一条的规定，应当认定案涉的三份合同为无效合同。故涉案的三份合同无效，原告不应当对三份合同中延伸的股份享有任何权利，更不可能涉及到房屋拆迁补偿款。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告围绕诉讼请求提交了证据《建材大厦商场改造扩建合同》、《建材大厦商场改造扩建项目合作合同》、《关于确认建材大厦一、二层商场股份的协议》、《建材大厦租赁合同》、《对已签的补充协议》《兴华公司对“建材大厦商场”使用权的由来及解决拆迁问题的意见》、《内蒙古兴华房地产公司关于2016年6月9日对建材大厦使用权和解决拆迁问题意见的补充函》、《关于兴华公司有权参与协商拆迁“建材大厦商场”的函》、《律师函》、“经营损失计算方法”、《物权法》、《内蒙古自治区机关事务管理局关于内蒙古兴华房地产有限责任公司有关建材大厦诉讼事宜的复函》，被告提交了证据《内蒙古自治区人民政府关于机构改革中不再保留部门设立留守处的通知》、《研究自治区经贸委离退休人员管理机构设置有关问题》、《内蒙古自治区人民政府办公厅关于接收原自治区经贸委资产及机关事务服务中心人员有关事宜的请示》、《关于原经贸委机关服务中心更名为内蒙古自治区人民政府直属机关事务管理局房产管理中心的批复》、“更名说明”、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》、《建材大厦商场改造扩建项目合作合同》、《关于确认建材大厦一、二层商场股份的协议》、《内蒙古普正会计师事务所报告书》、《内蒙古证信会计师事务所报告书》、《建材大厦租赁合同》、《对已签的补充协议》、《新城区人民政府关于轨道交通1、2号线用地范围房屋征收的决定》、《新城区人民政府关于轨道交通1、2号线用地范围房屋征收的公告》、《呼和浩特市轨道交通1、2号线一期工程新城区区块房屋征收补偿方案》、《征收房屋补偿安置协议书》、“内蒙古建材集团总公司征收补偿明细”、“补偿款银行进账单”、《房屋拆迁补偿协议》两份、“关于调整租赁房屋施工期间房租等事宜的申请”、“工商查询登记”。对于原、被告提供的证据，本院认定事实如下：2000年4月18日，原告兴华房地产公司（乙方）与内蒙古自治区建材总会（甲方）签订《建材大厦商场改造扩建合同》，合同约定：“甲乙双方对建材大厦后院及现有商场的开发采取新建和改造相结合的方式。“新建”是指在建材大厦后院新建一座二层商场，与原有商场相连。东西以建材大厦一楼宽度为界，北接建材大厦主楼楼体，南至家属楼东楼北墙（以实际建筑面积为准）。“改造”是指对现有建材大厦二楼和门面进行改造和装修，与新建的一、二层商场连为一体。新建二层商场所需约900平方米（以实际施工图为准）的土地由甲方负责提供，并协助乙方清理开发场地。拆除建房土地上的锅炉房、厨房、凉房等工作由乙方负责，期间发生的一切费用均由乙方承担。对于拆除的凉房，乙方应根据有关规定负责拆迁并负责费用，甲方协助做协调工作；甲乙双方共同选定设计单位进行勘察设计，但甲方有最终决定权，勘察设计等费用由乙方负责。乙方负责办理有关建设施工的全部手续并承担办理手续过程中所需的一切税、费。在办理手续过程中，甲方负责提供相关资料、文件和证明。建设、装修新建一、二层商场均由乙方负责组织实施，所需一切费用均由乙方承担…新建一、二层商场建成后，土地使用权及房屋所有权归属甲方所有，相关证书以甲方名义办理。新建一、二层商场建成后，乙方无偿使用四十年，从2000年4月18日起至2040年4月18日止。从2040年4月18日起甲方将房屋使用权收回，新建商场、装修及其他一切不可移动设施全部无偿归甲方所有，乙方不得损坏原有设施。在乙方享有房屋使用权期间（四十年）。有权对新建商场内的各个区域进行出售、出租、自营，甲方不得以任何理由干预，但期限不得超过四十年；乙方向甲方支付合作补偿金130万元，分两次交由甲方，其中50万元应在合同签订之日向甲方支付；其余80万元在开工后向甲方支付，至迟不得超过2000年10月31日付清，该合作补偿金归甲方所有和支配…”。另约定：“非经双方协商一致，任何一方均不得以任何理由解除本合同，否则因此而产生的一切损失均由违约方负责赔偿”。2003年5月6日，原告兴华房地产公司（乙方）与内蒙古经贸委机关事务服务中心（甲方）签订《建材大厦商场改造扩建项目合作合同》，合同约定：“根据2001年3月20日自治区党委第340次常委会会议决定及2001年9月18日自治区人民政府主席办公会议纪要（2001）70号文件之规定，自治区经贸委接收各撤并厅局资产及债权债务。乙方与原内蒙古建材总会2000年4月18日签订的《建材大厦商场改造扩建合同》至今尚未按期履行。内蒙古经贸委授权甲方全权处理建材大厦商场所有事宜，故经双方商定由原来的改扩建合同修改为股份制形式的共同经营合同，具体合作合同事宜如下：1、双方组建股份制公司，共同经营改造后的建材大厦商场。股份制公司组建等另行商定。2、股份比例。乙方股份：1、经会计事务所评估新建后一、二层商场（不含该房产所占土地价值）的价值；2、装修原有商场一、二层和新建后一、二层商场的装修总造价（以总决算为主）；3、已付原建材总会的50万元；此三项作为乙方股份。甲方股份：1、经会计事务所评估原有一、二层商场（不含该房产所占土地价值）的价值；2、经会计事务所评估改造后原商场所占用土地的价值；3、未付土地使用费80万元（新建建筑土地补偿费应是130万元，乙方已付50万元）。此三项作为甲方股份……4、房屋权属。新建一、二层商场及原有一、二层商场建成后，土地使用权及房屋所有权属甲方所有（但新建一、二层房产保证乙方有40年使用权不变），相关证书以甲方名义办理…本合同签字生效后，2000年4月18日签订的《建材大厦商场改造扩建合同》自动终止”。2006年11月20日，原告兴华房地产公司（乙方）与内蒙古自治区人民政府机关事务管理局房产管理中心（甲方）签订《关于确认建材大厦一、二层商场股份的协议》，协议约定：“按照公司董事会2006年10月20日会议议定事项及2003年5月6日，原自治区经贸委机关事务中心与兴华房地产公司签订的《建材大厦商场扩建项目合作合同》（以下简称合同），并结合商场实际，将合作双方股份确认如下：一、“合同”明确双方股份。2003年5月6日，双方签订“合同”明确建材商城改造扩建的形式，合作方式等，其中对双方股份范围确定为：（一）甲方：自治区政府机关事务管理局房产管理中心（原自治区经贸委机关事务中心）股份：1、经会计事务所评估原有一、二层商场（不含该房产所占土地价值）的价值；2、经会计事务所评估改造后原商场所有占用土地的价值；3、未付土地使用费80万元（新建建筑土地补偿费应是130万元，乙方已付50万元），此三项作为甲方股份。（二）乙方：兴华房地产公司股份：1、经会计事务所评估新建一、二层商场（不含该房产所占土地价值）的价值；2、装修原有商场一、二层和新建后一、二层商场的装修总造价（以总决算为准）；3、已付原建材总会的50万元，此三项作为乙方股份。二、由于建材大厦使用的土地为国有划拨，本合作项目中，土地权属不变，同时，国有土地入股需改变土地用途交纳相关费用，并经呼市土地收储平台及国有资产部门批准。因此，双方同意股份中不包括土地价值，甲方原商场占用土地价值不作为股本。三、甲乙双方分别委托内蒙古证信会计师事务所、内蒙古普正会计师事务所对资产进行评估，并提交评估报告，其中：房产管理中心资产评估价值，221.52万元，兴华房地产公司评估的价值439.62万元。四、双方股份计算。总股本791.14万元，其中：房产中心301.52万元（80万元兴华公司土地补偿费，原商场评估价221.52万元），股份占比：38.12%；兴华公司489.62万元（50万土地补偿费，商场新建部分评估价489.62万元），占比61.88%。五、鉴于股份明确前，双方分红均按各50%计算，双方同意在结清以前分红份额的基础上，从2007年5月28日起按此确定的股份比例执行。六、双方约定的其他事项不变……”。2016年2月29日，呼和浩特市新城区人民政府下发新政发[2016]25号《新城区人民政府关于轨道交通1、2号线用地范围房屋征收的决定》，对呼和浩特市轨道交通1、2号线一期工程新城区区块规划用地内的建筑物、构筑物进行征收，并于同日作出新政发[2016]26号《新城区人民政府关于轨道交通1、2号线用地范围房屋征收的公告》。2017年9月30日，被告机关事务管理局签署了《征收房屋补偿安置协议书》，内容为：“被征收单位名称：内蒙古自治区机关事务管理局；征收地址：鼓楼站东南象限；被征收房屋建筑面积：439.84㎡；备注：一层190.18㎡×35250元/㎡=6725700元，二层249.04㎡×17625元/㎡=4389330元，停产停业损失补偿金额555750元；补（收）房屋价差款金额：11670780元；合计补偿、补助、奖励：2141087元；结算后补（收）总金额：13811867元”。2017年10月11日，被告机关事务管理局收到拆迁补偿款13811867元。2017年10月23日，被告机关事务管理局与金冕珠宝公司签订了《房屋拆迁补偿协议》，被告机关事务管理局向金冕珠宝公司支付货币补偿金额共计2290365元。同日，被告机关事务管理局与内蒙古立信科技发展有限责任公司签订《房屋拆迁补偿协议》，被告机关事务管理局向内蒙古立信科技发展有限责任公司支付货币补偿金额共计405547元。另查明，2000年3月21日，内蒙古自治区人民政府下发内政发[2000]26号《内蒙古自治区人民政府关于机构改革中不再保留部门设立留守处的通知》，将建材总会撤销后设立了留守处；2001年9月30日，内蒙古自治区人民政府办公厅作出[2001]70号《研究自治区经贸委离退休人员管理机构设置有关问题》的会议纪要，会议同意将各撤并厅局留守处资产划转自治区经贸委管理。2003年10月17日，内蒙古自治区人民政府办公厅作出内政办发[2003]35号《内蒙古自治区人民政府办公厅关于接收原自治区经贸委资产及机关事务服务中心人员有关事宜的请示》，保留原自治区经贸委机关事务服务中心正处级全额拨款事业单位的建制，暂改名为房产管理中心（以下简称中心），隶属管理局；建材大厦由中心负责管理。2005年1月13日，内蒙古自治区机构编制委员会作出内机编发[2005]11号《关于原经贸委机关事务服务中心更名为内蒙古自治区人民政府直属机关事务管理局房产管理中心的批复》，同意将原内蒙古自治区经贸委机关事务服务中心更名为内蒙古自治区人民政府直属机关事务管理局房产管理中心。2017年9月1日，《机关事务管理局》印发说明，根据自治区机构编制委员会《关于内蒙古自治区机关事务管理局及其所属事业单位机构编制事项的批复》（内机编发[2017]1号），内蒙古自治区人民政府直属机关事务管理局更名为内蒙古自治区机关事务管理局，所属单位“内蒙古自治区人民政府直属机关事务管理局房产管理中心”更名为“内蒙古自治区机关事务管理局第三后勤服务中心”，建材大厦产权为内蒙古自治区机关事务管理局所有，委托内蒙古机关事务管理局第三后勤服务中心管理。再查明，涉案房屋的土地使用权系国有划拨土地，土地使用权者为内蒙古自治区建材总会；呼字第02129号《房屋所有权证》载明：“所有权人：内蒙古建材集团总公司；涉案房屋建筑建构：框架；层数：1-2层；建筑面积：3728.09平方米”。本院认为，原告主张本案为用益物权纠纷，由于物权法定原则，即物权的种类和基本内容由法律规定，不允许当事人意思自治，本案案由为用益物权纠纷不当，因原告在庭审中变更诉讼请求对涉案房屋的拆迁补偿款进行分配，故本案应按房屋拆迁安置补偿合同纠纷进行审理。建材总会自2000年起其名称及产权归属最终变更为本案的被告内蒙古自治区机关事务管理局，被告内蒙古自治区机关事务管理局作为原建材大厦房屋产权及土地使用权的实际所有人，依法应承继原建材总会、自治区经贸委机关事务服务中心、内蒙古自治区人民政府直属机关事务管理局房产管理中心、内蒙古自治区机关事务管理局第三后勤服务中心与原告围绕原建材大厦所签订合同的权利义务。2000年4月18日的《建材大厦商场改造扩建合同》、2003年5月6日的《建材大厦商场改造扩建项目合作合同》及2006年11月20日的《关于确认建材大厦一、二层商场股份的协议》中涉及的案涉土地系国有划拨土地，原告作为具备房地产开发的经营资质的一方主体，与被告内蒙古自治区机关事务管理局的前身建材总会等机关签订合同合作建设改造建材大厦，建材总会等机关提供国有划拨土地使用权作为投资，原告提供该房地产的新建与改造的全部费用，将原有的建筑物改造，并新建了新的建筑部分，现涉案的建筑物已经建设完成，并将该建筑物的产权登记在建材总会名下，可见，原告与建材总会合作新建改造的建筑物已经相关有批准权的人民政府批准办理了产权登记，故原告与建材总会等国家机关签订的三份涉案合同并未违反相关法律规定，且是签订双方真实的意思表示，均为合法有效的合同，合同签订双方应按合同约定承担各自的合同义务，享有各自的合同权利，原告依合同有权按照双方合同约定的股权比例享有建材总会建筑物的收益。现涉案房屋部分439.84㎡被依法拆迁，该政府拆迁行为系不可抗力，不属于被告的过错，被告不应承担违约责任，但由于拆迁行为导致原告依合同约定对该439.84㎡的房屋收益无法实现，该439.84㎡的房屋部分的合同应依法予以解除。根据被告提供的《征收房屋补偿安置协议书》载明拆迁补偿款包括建筑物439.84㎡的补偿，停产、停业损失补偿、装修补偿、搬迁补助费、奖励费共计13811867元，该拆迁补偿款不包括该建筑物涉及的占有土地的补偿，仅为建筑物的补偿，因原告参与了原建材大厦建筑物的新建与改造，并支付了全部新建与改造的费用。故原告有权依据双方合同约定的股权比例参与分配439.84㎡房屋的搬迁补偿款，作为对涉案439.84㎡房屋无法使用的收益补偿，涉案拆迁房屋的拆迁补偿款13811867元于2017年10月11日进入被告账户，原告请求的拆迁补偿款6669573元的计算方式是以被告支付完商户后的拆迁补偿款11115955元的60%主张（13811867元-2290365元-405547元=11115955元），符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条之规定，判决如下：被告内蒙古自治区机关事务管理局于本判决生效之日起15日内支付原告内蒙古兴华房地产有限责任公司拆迁补偿款6669573元。如被告内蒙古自治区机关事务管理局未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费78912元（原告已预交），退还给原告20424元，由被告内蒙古自治区机关事务管理局负担58488元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 袁 苑人民陪审员 王建军人民陪审员 乌日娜 二〇一九年四月二十四日书 记 员 刘国荣