河南省淅川县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1326民初2659号原告：淅川县第五高级中学。法定代表人：孟颖，该校校长。委托诉讼代理人：谢书伟，该校办公室主任。委托诉讼代理人：李成彬，河南赏春律师事务所律师。被告：袁华成，男，汉族，生于1971年2月15日，住内乡县。委托诉讼代理人：刘吉中，河南德高律师事务所律师。原告淅川县第五高级中学与被告袁华成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告淅川县第五高级中学委托诉讼代理人谢书伟、李成彬，被告袁华成委托诉讼代理人刘吉中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年11月10日所签的房屋租赁协议；2、判令被告立即交还房屋并将房屋恢复原状（要求被告将二楼至三楼自建室内预制板楼梯拆除并对三楼楼板重新整胶，将打的洞补齐）或赔偿损失2万元；3、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年11月10日，原告（当时名称为淅川中学）与被告签订租房协议。协议约定，原告将其男生宿舍楼三层西边拐角处五间房屋租赁给被告使用，由被告开办鼎开心茶社。2016年4月，被告在未征得原告同意的情况下，擅自进行装修，严重损坏房屋结构，给房屋造成重大安全隐患。迫于无奈，原告于2016年4月16日向被告下发了停止施工通知书，要求被告停止对房屋的使用，终止租房协议，但被告置若罔闻，继续完成装修，并强行使用房屋至今。被告的行为严重损害了原告的合法权益，为此，恳请贵院依法支持原告的诉请。被告袁华成辩称：1、原被告双方于2014年11月10日签订的租房协议是续订协议，之前双方就存在房屋租赁合同，租房从2010年10月份开始，该租房协议是双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，应为有效合同，且该合同至今未到期，应继续履行。2、该房屋早在2010年10月即交付给被告装修使用至今，被告并不存在原告诉称的2016年装修行为，更不存在装修过程中改变房屋结构造成重大安全隐患的事实，故被告认为原告所诉无法律和事实依据，请求依法驳回其诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告向本院提交了1、原告和南阳新合作签订的房屋买卖合同，证明本案租赁房屋属原告所有；2、2014年租赁协议、2016年原告向被告下发的停止施工通知书、2016年被告毁坏房屋结构擅自加装楼梯的照片四张，证明被告违反合同约定私自改变房屋结构的事实。被告提交的证据1、2010年10月25日原被告双方签订的租房协议，证明租赁行为开始时间，装修不可能是2016年装修的；2、双方签订协议书一份，证明原告拖欠被告施工费，与租赁协议第一条对应；3、房屋租赁协议；4、照片2张，证明被告2楼原告通往3楼的门被原告在2016年前半年封死了；5、消防大队整改通知书，证明2楼到3楼门封死了，出现安全隐患，被告不得不把通往3楼的楼梯打开。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审质证的证据，本院认定事实如下：2009年5月16日，原告与南阳新合作万客来商贸连锁有限公司签订合同书，购买南阳新合作万客来商贸连锁有限公司位于淅川县灌河路与南阳路交叉口东南原农行大楼三至八层房屋和后院地皮，改建后，作为男生寝室使用。2010年6月11日，原告作为甲方，淅川县友好牙科（本案被告开办）作为乙方签订协议书，协议约定，1、此楼一、二楼属乙方，甲方同意乙方改造，但改造过程要找原造此楼施工方技术人员参加改造，不能影响大楼整体结构，更不能拆除承重墙体和大梁、柱子，改造不当造成此大楼成危房，责任由乙方承担。2、甲方考虑到乙方改造，虽然拆除电梯间，不承重墙体，但一、二层已拆除，那只好三层以上墙体也必须拆除，乙方找丙方安全拆除三层以上不承重墙体。3、甲乙双方协议拆除不承重竖立墙体，但每层平面需要加固钢筋、泥凝石料浇筑，甲方以每层伍仟元竣工后结算给乙方，乙方必须每层水平面整浇前，甲方查看同意后浇筑。2010年10月25日，原告作为甲方，被告作为乙方，签订租房协议，协议约定，一、甲方同意将男生宿舍（原农行大楼）三层西边拐角处五间房屋（由甲乙双方商定，约70平方米）租赁给乙方使用，期限三年，自2010年12月1日至2013年12月1日止，乙方一次性交清三年租赁费9000元。二、三层西边拐角处原卫生间和楼梯由甲方继续使用，原二楼至三楼楼梯缺口处由乙方整浇。三、乙方租赁该处房屋使用过程中，不得擅自装修，不得自行改造而改变房屋整体结构，否则，甲方有权中止租赁协议，并由乙方承担由此造成的一切后果。四、协议签订后，乙方应砌墙将租赁房屋与甲方其他空间相隔离。五、乙方租赁该处房屋作为仓库等使用，不得开展影响甲方学生住宿休息的其他营业活动。六、甲乙双方不得擅自中止租赁协议，否则按剩余租赁时间租赁费的一倍给予对方赔偿。2014年11月10日，原告作为甲方（当时名称为淅川中学），被告作为乙方，签订租房协议，协议约定：一、甲方同意将男生宿舍楼（原农行大楼）三层西边拐角处五间房屋（面积约70平方米）租赁给乙方使用，期限十年，自2015年1月1日至2025年1月1日，房屋租赁费用每年3000元，共30000元，乙方一次性向甲方交清（从甲方欠乙方款项里一次扣除）。二、乙方租赁该处房屋使用过程中，如需装修，需经甲方书面同意。经甲方确认同意乙方装修后，乙方在组织装修过程中，不能改变房屋整体结构，否则甲方有权中止此租赁协议，出现任何安全责任等后果由乙方一体承担。经甲方确认同意乙方装修时，一切装修费用由乙方自行承担，甲方不承担任何费用，任何时候不以任何形成给予乙方补偿。三、因该处房屋紧邻甲方学生宿舍，乙方在租赁使用该处房屋过程中，应服从甲方统一管理，不得开展影响甲方学生住所休息的其它营业活动，对甲方提出的影响学生管理的整改意见要认真执行，否则甲方有权中止给协议执行。四、如遇甲方建设或县重大建设事项，无法继续执行该协议，则该协议自动终止，甲乙双方均不需相互承担违约责任。2016年初，原告封死被告二楼原先通往三楼的门，被告无法使用租赁房屋。2018年9月20日本院依法对本案现场进行勘验，勘验过程和结果：双方诉争的房屋及楼梯位于淅川县高院内，鼎开心三楼原上楼梯从鼎开心二楼屋内往三楼走，2010年10月25日，双方签协议时开始使用。淅川县高院内涉案的三楼地板砖，水池，彩钢瓦是被告袁华成所建；从一楼到三楼均是袁华成所建，项目为：楼梯1.5米宽，住房墙体以东，双方对投资另行确定。东西宽4米，南北长12米，其中楼梯占4米。自2010年10月25日签合同时，袁华成从鼎开心二楼室内楼梯上，三楼北部有一门进出租赁房屋出路，2017年11月，县五高把二楼鼎开心原用防盗门封死。袁华成说具体封门时间以消防大队处罚决定书为准。北部进出三楼的门，原告说是袁华成于2016年所封，被告说是2010年所封。袁华成本案涉及的租赁三楼面向西北部临学校宿舍，三楼30平方左右是仓库，其他是鼎开心营业场所，据原告方说三楼装修是袁华成2016年装修，被告袁华成说是2010年装修。三楼原为框架结构，原有两堵墙，原告方说两堵墙拆除在2016年，被告装修也在2016年，被告方说是在2010年以前拆的，同时装修。装修项目：地板砖、吊顶、电路、卫生间装修、墙纸以下80㎝的瓷砖粘贴，总计8个门（含卫生间门），及七间房屋一间卫生间，其他为大厅。租赁房屋从鼎开心内楼梯上，靠北有24㎝*50㎝东西向的承重梁，原告方说梁下有18㎝的墙，被告方说梁下没有墙。从鼎开心二楼楼梯向上，原告方说三楼楼板是一整体，被告于2016年拆除，东西宽3米，南北长4米。原系三楼楼板是一整体，恢复原状双方不能确定物料的费用。被告说三楼现楼梯口（室内）原来就有。2019年3月22日庭审中，法庭询问原告，你出租给被告的房屋二楼顶三楼底是预制板还是混凝土浇筑？原告回答：不知道，被告回答：房屋是框架结构，是预制板。原被告双方均确认，二楼往三楼的防盗门已用钢筋棍焊接封闭，被告上三楼的途径为，从法院现场勘验的外楼梯上。本院要求原告于2019年3月25日前提供2014年11月10日双方签订租赁协议第2项“房屋整体结构”的证据，逾期原告未提供。另查明，2016年4月前，被告通往三楼的楼梯是从其一楼到二楼经过走廊往北通往三楼；2016年初原告由于消防需要封闭该楼梯，2016年4月，被告拆除其二层房屋顶楼板，建造上三楼楼梯，双方发生纠纷。本院认为，原告淅川县第五高级中学和被告袁华成于2014年11月10日签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，并无违犯法律法规的规定，合法有效。2010年6月11日，原被告签订的协议书，原告同意被告对三楼以上不承重墙体进行拆除；被告通往三楼的楼梯原系从其一楼到二楼往北过走廊通往三楼，是双方的一种约定；2016年4月原告由于消防整改封闭该楼梯，原告违犯了该约定，致使被告无法使用该楼梯通往三楼；原告提供的证据，不能证明被告系在2014年11月10日后对租赁房屋进行装修且严重损害房屋结构，故原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。被告在没有其他途径通往三楼情况下，从其二楼顶建造楼梯，不违犯合同约定，故被告的辩解理由符合法律规定，本院依法予以采信。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告淅川县第五高级中学的诉讼请求。案件受理费400元，由原告淅川县第五高级中学负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  赵修远审判员  王文彬审判员  李渊良二〇一九年四月十日书记员  胡古月