广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终45号上诉人（原审被告）：罗定市一方房地产开发有限公司，住所地：广东省罗定市。法定代表人：陈学俭，该公司总经理。委托诉讼代理人：莫衍，广东军萍律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄颖怡，广东军萍律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄荣富，男，汉族，1969年5月29日出生，住广东省罗定市。被上诉人（原审原告）：黄羽生，男，汉族，1991年10月1日出生，住广东省罗定市。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：关天强，广东高义律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：卢慧铮，广东高义律师事务所律师。上诉人罗定市一方房地产开发有限公司（以下简称“一方公司”）因与被上诉人黄荣富、黄羽生商品房销售合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2018）粤5381民初1882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一方公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误，应予撤销。上诉人无需支付迟延办证违约金。1.《合同法》第六十六、六十七条规定了同时履行抗辩权、后履行抗辩权制度，被上诉人在2018年7月17日之前未交付代办产权证的费用，上诉人有权拒绝相应的履行。被上诉人2018年7月17日交付代办产权证费用，上诉人在2018年7月18日起计算代办产权证的期限，顺延720天，至2020年7月10日，上诉人代办产权证的期限才届满，被上诉人请求迟延办证违约金的条件未成就，应驳回其诉讼请求。2.上诉人行使抗辩权不属于违约，一审认定上诉人属迟延办证、构成违约认定事实错误，应撤销原判。《最高人民法院副院长李国光在全国法院技术合同审判工作座谈会上的讲话》（1999年11月26日）第二条第5项：“同时履行抗辩权、后履行抗辩权和不安抗辩权制度。合同法第66条、第67条和第68条分别是对同时履行抗辩权、后履行抗辩权和不安抗辩权制度的规定。这也是合同法设立的一项新的合同制度。过去，我们在审理技术合同纠纷案件时，往往是按照合同双方是否履行了各自的义务来确定违约责任的，即使合同约定了先后履行顺序而先履行一方不履行债务或者后履行债务的一方有确切的证据证明先履行债务的一方不能履行债务的，合同的另一方也要履行自己的债务，否则，照样承担合同的违约责任。现在，合同法规定了同时履行抗辩权、后履行抗辩权和不安抗辩权制度，那么再遇到这样的情况，就要根据合同法第66条、第67条或者第68条的规定进行处理，不能再认定依法行使抗辩权的一方当事人违约。”基于上述事由，上诉人依法上诉，请求二审法院公断。被上诉人黄荣富、黄羽生辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。关于上诉人在上诉状提及的无需支付逾期办证违约金问题的答辩意见与一审的答辩意见一致。黄荣富、黄羽生向一审法院起诉请求：一、判令一方公司立即为黄荣富、黄羽生办理位于罗定市××街道××小区××房的房地产权属证书；二、判令一方公司向黄荣富、黄羽生支付逾期办证的违约金（违约金自2018年7月18日起至一方公司交付房地产权属证书之日止，以440755元为本金，按中国人民银行同期银行贷款利率为标准计算，暂计至2018年8月5日的违约金为945.51元）；三、本案的诉讼费用由一方公司承担。一审庭审中，黄荣富、黄羽生明确第二项诉讼请求中的中国人民银行同期银行贷款利率为年利率4.35%，并变更该项诉讼请求中的本金为439755元，计至2018年8月5日的违约金为943.36元。一审法院认定事实：一方公司是位于罗定市××街道××ＸＸＸＸ商住小区的房地产开发商。2015年2月27日，黄荣富、黄羽生作为买受人与一方公司作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为XXXX商住小区11幢802房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总金额为439755元。第六条约定付款方式为银行按揭（买受人已于2015年2月27日付清首期房款132755元，剩余房款307000元买受人必须于2015年3月7日前到指定银行办理银行按揭手续）。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；3、买受人不退房，出卖人按买受人已付房款的同期银行贷款利率向买受人支付违约金。另查明：合同签订后，一方公司于2015年3月3日向黄荣富、黄羽生出具了首期房款132755元的发票，于2015年9月9日向黄荣富、黄羽生出具了剩余购房款307000元的发票。2016年7月27日，黄荣富、黄羽生作为乙方，一方公司作为甲方，双方签署了《XXXX商品房交接书》及《交房补充协议》。《交房补充协议》第四条约定乙方委托由《商品房买卖合同》约定的甲方办理、申领房地产权属证书的，乙方应在房屋交付之日将办理权属证书的材料提供给甲方。代办房地产权属证书费用由乙方承担。甲方按照实际交房日期之日起720日内代办取得房地产权属证书。2016年8月1日，涉案商品房已完税。2018年7月17日，黄荣富、黄羽生向一方公司交付了办证费用1000元。以上事实，有黄荣富、黄羽生提供的身份证、《广东省商品房买卖合同》、销售发票、收据、税收完税证明，一方公司提供的《XXXX商品房交接书》、《交房补充协议》等证据及本案的庭审笔录证实。一审法院认为：本案为商品房销售合同纠纷。黄荣富、黄羽生与一方公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，一审法院予以确认，双方均应按合同及协议的约定履行各自相应的义务。根据双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，一方公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由一方公司提供的资料报产权登记机关备案。如因一方公司的责任，黄荣富、黄羽生不能在规定期限内取得房地产权属证书的，而黄荣富、黄羽生又不退房的，一方公司按黄荣富、黄羽生已付房款的同期银行贷款利率向黄荣富、黄羽生支付违约金。一方公司于2016年7月27日将涉案商品房交付给黄荣富、黄羽生，最迟在2018年7月17日就应将办理权属登记需由一方公司提供的资料报产权登记机关备案，但一方公司至今仍未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，导致黄荣富、黄羽生不能在上述约定的期限内取得房地产权属证书。因此，一方公司违反了合同的约定，存在逾期办理涉案商品房的权属登记证书的违约行为，应承担相应的违约责任。现黄荣富、黄羽生请求一方公司以总房款439755元为本金，按年利率4.35%支付逾期办证违约金，并未违反合同约定及法律规定的利率，一审法院予以支持。计至黄荣富、黄羽生起诉前一日2018年8月5日止（共18天），一方公司应支付给黄荣富、黄羽生的逾期办证违约金为943.36元（439755元×4.35%÷365天×18天），2018年8月6日起的逾期办证违约金，按黄荣富、黄羽生已付房款的同期银行贷款利率计付。同时，一方公司仍应继续履行合同义务，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助黄荣富、黄羽生办理涉案商品房的权属证书。至于一方公司提出黄荣富、黄羽生违规装修，影响验收，影响办证，其不应支付逾期办证违约金的主张，一审法院认为，一方公司并未能提供证据证实其主张，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，作出判决如下：一、由一方公司于判决发生法律效力之日起十日内支付从2018年7月18日起计至2018年8月5日止的逾期办证违约金943.36元给黄荣富、黄羽生；从2018年8月6日起的违约金，以总房价款439755元为本金，按同期银行贷款利率计至一方公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止；二、由一方公司于判决发生法律效力之日起三十日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并协助黄荣富、黄羽生办理罗定市XX街道XXXX湾XXXX商住小区XX幢XX房的房地产权属证书。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由一方公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人一方公司提交了以下证据：一、《收据》、《关于XXXX一期业主物管费代缴的联络函》、《XXXX01栋、02栋、09栋、10栋、11栋、12栋物管费》，拟证明上诉人为被上诉人承担了自2017年1月1日起至2017年12月31日止的物业管理费以抵偿逾期交楼、逾期办证等的违约责任。故上诉人与被上诉人签订的《XXXX商品房交接书》第4条约定的“双方的《商品房买卖合同》已按约定履行完毕，双方均未违约并无争议”的意思表示存在。双方达成新的合意变更原商品房买卖合同中关于逾期交楼、逾期办证及其违约金的约定且被上诉人享受利益后，起诉要求支付逾期交楼违约金、逾期办证违约金违反诚实信用原则，不应支持；二、不动产登记局窗口收件依据（回执），拟证明上诉人为被上诉人向罗定市不动产登记局提交办理不动产权证所需资料的事实；三、不动产权证，拟证明涉案商品房已登记至被上诉人名下；四、通知、微信聊天截图，拟证明契税是由被上诉人自行缴纳，上诉人额外通知被上诉人的事实。被上诉人黄荣富、黄羽生没有提交新证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，上诉人于2019年1月28日为被上诉人向罗定市不动产登记局提交了涉案商品房的办证资料，并于2019年1月30日办妥不动产权证书，证号为：粤（2019）罗定市不动产权第000XXXX号、粤（2019）罗定市不动产权第000XXXX号。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》、《商品房交接书》、《交房补充协议》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。本案争议的焦点问题为：上诉人应否承担逾期办证的违约责任。上诉人认为被上诉人于2018年7月17日才向其交纳代办产权证的费用，故计算代办产权证的期限应顺延720天，至2020年7月10日期限才届满，被上诉人请求支付迟延办证违约金的条件未成就，应驳回其诉讼请求。本院认为，双方合同并未约定必须在被上诉人缴纳办证费用后，上诉人才有义务将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案，上诉人亦未提供证据证实其未在约定的期限递交办证资料到产权登记机关备案的原因归责于被上诉人。而且上诉人若认为被上诉人未及时交纳办证费用，需要缴纳办证费用的，亦应告知被上诉人缴纳办证费用，但上诉人并未提供证据证实其在2018年7月17日前已通知被上诉人缴纳办证费用。综述，上诉人以被上诉人在2018年7月17日前未缴纳办证费用为由，认为无需承担逾期办证违约责任的理据不足，本院不予采纳。上诉人应在交付房屋给被上诉人使用后的720日内（即2018年7月17日前）为被上诉人将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，一审判决判令上诉人履行义务正确。上诉人于2019年1月28日才将办理涉案房屋权属登记的资料报产权登记机关备案，已属违约，上诉人应承担自2018年7月18日起至2019年1月28日止（共194天）的逾期办证违约责任，故根据双方合同约定，上诉人应支付逾期办证违约金10167.38元（439755元×4.35%÷365天×194天）给被上诉人。一审判决判令上诉人支付逾期办证违约金至其将办理权属登记的资料报产权登记机关备案之日止正确，本院予以维持。综上所述，罗定市一方房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人罗定市一方房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邓建勇审判员  陈 阳审判员  尹 蕾二〇一九年四月十二日书记员  徐俊贤