内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2019）内民再50号再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：上海红星美凯龙品牌管理有限公司赤峰分公司。法定代表人：车建芳，总经理。委托诉讼代理人：马云帆，内蒙古大川律师事务所律师。委托诉讼代理人：于彬彬，内蒙古大川律师事务所律师。被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：陈霞，女，1963年7月24日出生，汉族，个体，住内蒙古自治区赤峰市。委托诉讼代理人：田永伟，内蒙古方赫律师事务所律师。再审申请人上海红星美凯龙品牌管理有限公司赤峰分公司（以下简称红星美凯龙赤峰分公司）因与被申请人陈霞房屋租赁合同纠纷一案，不服赤峰市中级人民法院（2016）内04民终4623号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2017）内民申785号裁定提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人红星美凯龙赤峰分公司的委托诉讼代理人马云帆、于彬彬，被申请人陈霞的委托诉讼代理人田永伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红星美凯龙赤峰分公司申请再审称，一、二审认定事实不清，适用法律错误，依法应驳回陈霞的诉讼请求。事实及理由为：一、陈霞主张的装修及物品损失金额未经鉴定，在缺乏装修合同、付款凭证发票等证据证明的情况下，一、二审法院直接判决支持陈霞的赔偿请求，认定的基本事实明显缺乏证据证明。陈霞提交的阿鲁科尔沁旗天山镇兄弟木门店以及赵凤军等出具的书面证明材料是带有“白条”性质的书证，随意性较大，不具有客观真实性，一、二审法院依据此作出的事实认定错误。二、一、二审法院适用法律错误。第一，一、二审法院认定租赁合同为格式合同，相关解约撤场条款为无效的格式条款，适用法律错误。第二，一、二审法院认定红星美凯龙赤峰分公司未保障陈霞的优先承租权有违公平和诚实信用原则，适用法律错误。第三，一、二审判决认定红星美凯龙赤峰分公司对涉案鉴定承担举证不能的不利后果，适用法律错误。陈霞答辩称，一、双方签订的合同系格式合同，根据公平原则，红星美凯龙赤峰分公司应赔偿陈霞的损失。陈霞在承租展位后投入大量资金进行装修，本意系在原展位继续租赁经营。合同到期后，陈霞一直要求继续承租，并在红星美凯龙赤峰分公司拒绝的情况下，起诉至法院要求同等条件下优先承租涉案展位，但红星美凯龙赤峰分公司在法院未作出判决的情况下就清空涉案展位，导致陈霞无法继续承租，留存展位的展品及货物均发生损坏，造成严重的损失。而因双方签订的合同系格式合同，对于解约、撤场的约定免除了红星美凯龙赤峰分公司的责任、加重承租方责任，应属无效。二、陈霞已就损失履行了确实充分的举证责任。虽然红星美凯龙赤峰分公司否认损失数额，但并未提供证据反驳我方证据。且陈霞已申请司法鉴定，但由于红星美凯龙赤峰分公司拆除装修及展品后杂乱堆放于仓库，陈霞不可能重新购买建材等重新组装以供鉴定，且涉案装修及展品均由红星美凯龙赤峰分公司清理并保管，恢复原状以供鉴定的责任应由对方承担。综上，一、二审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回红星美凯龙赤峰分公司的再审申请。陈霞一审诉讼请求：1、要求红星美凯龙赤峰分公司赔偿因拆除陈霞8109、8802号场地装饰装修给其造成的各类经济损失2292361元；2、红星美凯龙赤峰分公司承担本案的诉讼费用。红星美凯龙赤峰分公司反诉请求：1、要求陈霞给付其租金损失23059.85元、展位清理搬迁费用27000元、按100元/天给付库房保管费用；2、陈霞承担本案的诉讼费用。一审法院查明：2011年9月1日，双方签订《租赁合同》，陈霞租赁红星美凯龙赤峰分公司位于赤峰红星美凯龙全球家居生活广场二楼8109号场地经营欧卡罗品牌，合同期限为一年，合同约定了双方的权利义务。合同到期后陈霞与红星美凯龙赤峰分公司续订合同至2014年8月31日。2013年8月30日双方又协商签订《租赁合同》，租赁红星美凯龙赤峰分公司二楼8802号场地经营欧卡罗品牌，租赁期间为一年。经营期间陈霞雇佣阿鲁科尔沁旗天山镇兄弟木门店为其装修8109号、8802号场地支付装修款108万元。合同到期后红星美凯龙赤峰分公司未与陈霞续订合同，将陈霞经营的两处门店装饰装修物强行拆除，店内物品腾空。拆除前陈霞申请赤峰市公证处对两处门店存放物品进行了公正。在审理中，陈霞申请对上述物品进行价值评估，红星美凯龙赤峰分公司拒绝配合评估人员进行鉴定。另查明，陈霞的两处门店由赵风军安装橱柜支付安装费27450元，由李二柱安装台面支付安装费29800元。8109、8802场地存欧卡罗品牌运营管理中心上海合律家居用品有限公司货物价值187166元，赤峰德瑞邦橱柜总代理处台面等价值159600元，北京德丰泰家居用品有限公司五金拉篮等价值53280元，北京恒丰建材有限公司伊莱克斯电器等价值80643元，佛山市顺德区得力机电实业有限公司河南办事处电器等价值98390元。喀喇沁旗普乐美水槽专卖店各类水槽价值62678元，赤峰居然之家BD家居家具43400元。一审法院认为：陈霞于2011年租赁红星美凯龙赤峰分公司8019号场地经营欧卡罗品牌至2013年，同年又租赁了8802号场地扩大了经营规模，基于合同续订的前提，陈霞投入了大量的资金对8019、8802号场地进行了装饰装修。虽合同约定租赁期间为一年，从陈霞投入的装饰装修资金可推定其真实意思并非一年。合同约定的期间届满后，双方应遵循诚实信用和公平的原则保护陈霞的优先承租权。红星美凯龙赤峰分公司未与陈霞续订合同，依据其提供的格式条款，将陈霞的装饰装修物拆除、场地内的物品腾空，侵犯了陈霞的合法权益，造成的合理损失应承担赔偿责任。陈霞要求红星美凯龙赤峰分公司赔偿部分货物及装饰装修损失的诉讼请求符合法律规定，予以支持。红星美凯龙赤峰分公司的辩称及反诉请求缺乏事实和法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条之规定，判决：一、红星美凯龙赤峰分公司于本判决生效后立即赔偿陈霞货物损失685157元、装修损失909800元【（1080000元+27450元+29800元）×80%】，合计1594957元。二、驳回陈霞的其他诉讼请求；三、驳回红星美凯龙赤峰分公司的反诉请求。本诉案件受理费25139元(陈霞已预交)，陈霞负担5984元,红星美凯龙赤峰分公司负担19155元，红星美凯龙赤峰分公司负担部分于本判决生效后立即给付陈霞；反诉案件受理费1052元由红星美凯龙赤峰分公司承担（红星美凯龙赤峰分公司已预交）。红星美凯龙赤峰分公司不服一审判决，提起上诉请求：驳回陈霞的诉讼请求，支持红星美凯龙赤峰分公司的反诉请求。二审法院查明：二审查明的事实与一审法院认定事实一致，予以确认。二审法院认为，关于本案双方签订的租赁合同性质，陈霞称该合同为格式合同，红星美凯龙赤峰分公司予以否认，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，本案双方签订的涉案租赁合同系制式填充式合同，红星美凯龙赤峰分公司虽否认涉案合同系格式合同，但并未提供证据证实，涉案合同系格式合同。红星美凯龙赤峰分公司提出依据双方签订的租赁合同约定，对陈霞的装修损失不承担赔偿责任，因陈霞投入大量资金进行装修，其本意系在原展位继续租赁经营，在租赁合同到期后，陈霞亦一直要求继续承租涉案展位，并在红星美凯龙赤峰分公司拒绝租赁的情况下，起诉至法院要求同等条件下优先承租涉案展位，但红星美凯龙赤峰分公司在法院尚未对优先承租权作出裁判前即自行将涉案展位清空，导致陈霞无法继续租赁，留存展位的展品及货物损坏，必然使投入的装修款无法收回，并造成展品损失，有违公平和诚实信用原则。双方在合同中虽约定“本合同解除或终止后，乙方展地、展位的全部装修归甲方所有，甲方无须为此支付任何费用。乙方不得拆除、破坏”，“本合同解除或终止后，乙方应于解除或终止之日前三日内，将乙方展位内物品全部撤出展位；如乙方未按上述期限撤出场地，则甲方有权腾空展位及处理其相关物品，乙方无权因此向甲方主张任何费用或损失”，但上述条款系格式条款，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条及四十条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。红星美凯龙赤峰分公司作为提供租赁合同格式条款的一方，应当遵循公平原则确定与承租户的权利义务内容，权利义务的内容必须符合维护承租经营者的合法权益。红星美凯龙赤峰分公司称不承担任何责任，系排除陈霞的主要权利，应属无效，红星美凯龙赤峰分公司主张依据上述约定免责不应予以支持。关于装修及展品损失金额问题，陈霞已经提供相应证据证明装修损失及展品损失，红星美凯龙赤峰分公司虽对陈霞主张的损失不予认可，但并未提供相应反驳证据。由于涉案展位的装修及展品均是红星美凯龙赤峰分公司清理、保管，在展位装修及展品已经无法恢复原状进行鉴定的情况下，红星美凯龙赤峰分公司应承担举证不能的法律后果。一审依据陈霞提供的证据进行损失金额认定并无不当。关于红星美凯龙赤峰分公司提出的其一审反诉主张陈霞延迟退场造成的租金损失、清理展位的施工费及被拆除物品保管费应予保护问题，因上述费用系由于红星美凯龙赤峰分公司未优先出租给陈霞，私自清理展位造成，应由红星美凯龙赤峰分公司自担，要求陈霞承担不应予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26191元，由红星美凯龙赤峰分公司负担；邮寄送达费40元，由红星美凯龙赤峰分公司、陈霞各负担20元。本院再审查明的事实与二审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。本院再审认为，本案争议焦点为：一、涉案租赁合同的性质及效力问题。二、陈霞要求赔偿损失的依据问题。关于涉案合同的性质及效力问题。首先，该合同是否系格式合同，相关条款是否格式条款、是否有效的问题。根据双方陈述及陈霞提供的两份租赁合同，能够认定该租赁合同系红星美凯龙赤峰分公司提供，除空格部分内容因楼层、品牌、面积等不同外，其他权利义务部分均为预先由红星美凯龙赤峰分公司拟好，由承租方签字。双方在合同第八条第2项中约定“本合同解除或终止后，乙方应于解除或终止之日前三日内（或按甲方指定的其他期限），将乙方展位内物品全部撤出展位（但乙方违反本合同第六条第二款第四项承诺，导致展品让与丙方除外）；如乙方未按上述期限撤出场地，则甲方有权腾空展位及处理其相关物品，乙方无权因此向甲方主张任何费用或损失估计。（此条款已由甲方明确告知乙方，且乙方在签订本合同时已明确知晓）。”、第3项约定“本合同解除或终止后，乙方展地、展位的全部装修归甲方所有，甲方无须为此支付任何费用。乙方不得拆除、破坏”。根据第2条的规定，可以认定该条款系格式条款，预先由红星美凯龙公司拟定并由承租方签字，且不具有可协商性。而此条款约定的是在合同解除或终止后，如承租方未在指定期限内撤出场地，则其有权腾空展位及处理相关物品，承租方无权主张任何费用或损失估计。该内容确实加重或排除了承租方的权利，一、二审法院据此认定该条款系格式条款且无效，红星美凯龙赤峰分公司应赔偿损失并无不当。关于陈霞要求赔偿损失的依据问题。陈霞在与红星美凯龙赤峰分公司签订租赁合同后，进行了装修，其行为可以推定为并非只租赁一年，则在双方因矛盾而无法续租时，红星美凯龙赤峰分公司作为出租方，虽然在到期前至到期后，通过各种方式通知陈霞撤出场地，但因陈霞在此期间为了减少其损失仍想与红星美凯龙赤峰分公司签订续租合同，亦向法院提起优先承租权的诉讼。则红星美凯龙赤峰分公司在此诉讼未果的情况下，拆除陈霞的展位存在一定过错。关于损失的数额问题，双方对于物品数量及清单均无异议，红星美凯龙赤峰分公司对其损失数额提出异议。认为在未经鉴定，且陈霞只提供证明而无付款凭据的情况下，不能证明其损失数额。对此，因陈霞确实存在损失，且由于涉案展位的装修及展品均是红星美凯龙赤峰分公司清理、保管，在展位装修及展品已经无法恢复原状进行鉴定的情况下，红星美凯龙赤峰分公司应承担举证不能的法律后果。一、二审法院依据陈霞提供的证据进行损失金额认定并酌定了损失数额亦无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持赤峰市中级人民法院（2016）内04民终4623号民事判决。本判决为终审判决。审判长  王佐玲审判员  吕浩杰审判员  杜 娟二〇一九年四月十五日书记员  王海瑞