河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1202民初1013号原告：梁荣武，男，1966年4月14日出生，汉族，住三门峡市陕州区。原告：卫群英，女，1966年10月10日出生，汉族，住三门峡市陕州区。二原告共同委托诉讼代理人：赵晖,河南文轩律师事务所律师。代理权限为特别授权。二原告共同委托诉讼代理人：张海丽（实习），河南文轩律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：三门峡市中原置业有限公司，住所地:三门峡市虢国公园东侧（崤山路与虢国路交叉口）。法定代表人：肖英，该公司总经理。委托诉讼代理人：荆凤梅,河南天地律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：赵婷，河南天地律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告梁荣武、卫群英与被告三门峡市中原置业有限公司（以下简称中原置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁荣武、卫群英的共同委托诉讼代理人赵晖、张海丽，被告中原置业的委托诉讼代理人荆凤梅、赵婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁荣武、卫群英向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告中原置业返还其多收原告的购房款130449元。2.依法判令被告负担本案的诉讼费。事实与理由：2014年12月26日，原、被告签订商品房买卖合同（编号：14293976），买卖中原世纪苑商铺房一套（13号楼1层0107号房），房地产使用年限为50年（2002.12．04～2052．12．04），购房款总金额为652246元（8250元×79.06㎡）。2018年10月26日，被告为原告办理了该商业用房使用期限为40年的不动产权登记证【豫（2018）三门峡市不动产权第1801006462－1号】。该商品房买卖合同履行的结果，明显损害了原告的合法用益物权：1、违约办证：逾期1034天オ办理产权登记证；2、违法条款：针对买卖“商铺”而论，该合同第一条第二款中约定的使用年限50年，因违反法律规定而自始无效；3、实用期限：对照法定的使用年限40年，由于约定并履行了该无效条款，导致原告对该商铺房地产的有效实用期限只有18年,既往的相对无法使用期限为12年，未来的绝对丧失使用期限是10年。鉴于双方签订的是被告单方提供的固定格式合同，造成部分条款无效的主导责任显然在处于优势地位的被告开发商；故原告提起本案诉讼，现主张被告返还其多收取原告的购房款130449元[652246元÷50年×10年]，聊以弥补原告一部分绝对的直接经济损失。故起诉来院，望判如所请。被告中原置业辩称：1.原告诉称被告违约办证，逾期1041天才办理产权登记证损害原告的用益物权，依法不能成立，因为逾期办证的原因是涉案土地政策调整而导致，还有因房产证和土地证两证合一，办证机构合并的政策调整而导致，故开发商免责。2.根据中原世纪苑北区的建设工程规划许可证可知，涉案房屋性质为商住，也就是通常所说的商住两用。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定综合用地出让最高年期为50年，根据土地使用证可知，涉案房屋土地性质为住宅用地，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定住宅用地出让最高年限为70年，在双方签订合同时，约定使用年限为50年是合法有据，有效的。3.涉案房屋的不动产权利证书登记的土地使用年限为40年，属土地政策变动所造成，属不可抗力，不属合同无效范畴。4.原告要求退还130449元购房款，根据法律规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。目前没有法律规定，其主张10年用益物权无事实和法律依据。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2014年12月26日，买受人梁荣武（共有人卫群英）与出卖人中原置业签订《商品房买卖合同》，约定：第一条、出卖人以出让方式取得位于河堤北路、九拱桥至陇海铁路桥、编号为1/157/1-10地块的土地使用权。国有土地使用证为三国用（2009）第073号，该地块的面积为48933平方米，规划用途为混合住宅，土地使用年限自2002年12月4日至2052年12月4日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名中原世纪苑，建设工程规划许可证号为三规管2012-001号，施工许可证号为411202201204120101。第二条、买受人购买的商品房为预售商品房。商品房预售许可证号为2012-020。第三条、买受人购买的商品房位于湖滨区××路××街坊中原世纪××单元××房，该商品房的用途为商业服务，属钢混结构，层高为4.5米，建筑层地上11层，地下1层，房屋建筑面积共78.57平方米。第四条、计价方式与价款，按建筑面积计算，该商品房单价为8250.01元/平方米，合计648203元。第五条、面积确认及面积差异处理：双方自行约定产权登记面积与合同约定面积产生差异多退少补，不计利息。第六条、付款方式及期限：分期付款，约定金额348203元，付款方式为现金，约定付款时间：2014年9月23日，交纳比例53.72%，约定金额300000元，付款方式现金，约定付款时间：2014年12月23日，交纳比例46.28%，备注：最后按实测面积多退少补。……第八条、出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。……第十五条、出卖人应该在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第三项处理即由于买受人未能按照政府主管部门的要求交齐资料等原因导致买受人不能在规定时间内取得房屋所有权权属证书的，出卖人不承担任何责任”。合同签订后，梁荣武、卫群英支付购房款共计648120元。2014年12月29日，被告中原置业按约向梁荣武、卫群英交付了房产，于2015年7月21日向梁荣武、卫群英开具销售不动产统一发票，并向梁荣武、卫群英交付2018年10月26日三门峡市国土资源局颁发的豫（2018）三门峡市不动产权第1801006462—1号不动产权证书，该证书记载坐落于湖滨区××路××街坊中原世纪××楼××层××号房屋权利人为梁荣武，共有人：卫群英，房屋建筑面积78.56㎡，用途为商业服务。使用期限为2002年12月4日至2042年12月4日。不动产登记中心受理中原置业申请13号楼权属资料登记的时间是2017年9月26日。2009年8月20日，三门峡市人民政府向中原置业颁发三国用（2009）第073号土地证书，载明土地使用权人为中原置业，坐落于河堤北路，九拱桥至陇海铁路桥，地类用途为住宅用地，地号为1/157/1-10，终止日期为2072年12月4日，使用权面积为48933㎡。2012年1月13日，三门峡市规划和城市管理综合执法局向中原置业颁发了建字第三规管2012-001号建设工程规划许可证，建设项目名称为中原世纪苑北区，附表载明13号楼工程名称为商住，层数为11+1层，住宅面积5330.95㎡，商业1376.72㎡。2017年8月16日，三门峡市城乡规划局作出关于进一步明确三门峡新天地房地产、鑫田房地产开发有限责任公司及中原世纪苑项目规划技术指标的复函，市国土局：你局关于明确中原世纪苑项目用地规划条件的函》已收悉，经查阅相关档案资料，现函复如下：三门峡市中原置业有限公司中原世纪苑项目：项目南区（铁路桥西、河堤北路、虢国路南）于2011年10月11日取得建设工程规划许可证（建字第4112022008080101号），许可总建筑面积140000㎡，其中地上建筑面积121680㎡（住宅116340㎡，商业5340㎡）、地下建筑面积18320㎡。项目北区（铁路桥西、虢国路北）于2012年1月13日取得建设工程规划许可证（三规管2012-001号），许可总建筑面积156260.34㎡，其中：地上建筑面积138477.1㎡（住宅118808.68㎡、商业17678.66㎡、幼儿园1989.16㎡）、地下建筑面积17783.24㎡。此外原规划部门所许可的居住用地包含住宅用地及配套服务设施用地等，并非仅指住宅用地。经我局研究决定，关于此类因国土部门与原规划部门用地分类标准不同，造成无法办理产权登记的建设项目，请你局一律依据规划部门核发的《建设工程规划许可证》许可内容进行用地指标确定，无需另行函告，特此说明。2018年7月17日，三门峡市人民政府作出《关于变更三门峡市中原置业有限公司等四个单位国有出让建设用地使用权使用条件的批复》（三政土【2018】77号），市国土资源局：你局《关于变更三门峡市中原置业有限公司等四个单位国有出让建设用地使用权使用条件的请示》（三国土资文【2018】99号）收悉，经研究，现批复如下：一、同意你局按规划部门批准调整的规划条件，变更三门峡市中原置业有限公司、三门峡海洋房地产开发公司、三门峡春天置业有限公司和湖滨区城市住宅开发公司四个单位国有建设用地使用权条件。二、待三门峡市中原置业有限公司等四个单位按要求缴清土地价款及相关税费后，完善相关土地手续。2018年8月21日，三门峡市国土资源局（甲方）与三门峡市中原置业有限公司(乙方)签订国有建设用地使用权变更协议，根据三门峡市人民政府（三政土【2018】77号和《三门峡市国土资源管理委员会会议纪要》【（2018）1号】，经市政府批准，甲乙双方就中原世纪苑项目国有建设用地使用条件变更签订补充协议如下：一、三门峡市中原置业有限公司的中原世纪苑项目位于河堤北路、九拱桥至陇海铁路桥，北地块面积48933平方米，南地块面积55060平方米，登记土地用途为住宅用地。变更后北地块总建筑面积156260.34平方米，其中地上建筑面积138477.1㎡（住宅118808.68㎡、商业17678.66㎡、幼儿园1989.16㎡）、地下建筑面积17783.24㎡，住宅用地分摊土地面积为41983平方米，商业用地分摊土地面积为6247平方米，科技用地分摊土地面积为703平方米，其他条件不变。变更后南地块总建筑面积140000平方米，其中地上建筑面积121680㎡（住宅116340㎡，商业5340㎡）、地下建筑面积18320㎡，住宅用地分摊土地面积52644平方米，商业用地分摊土地面积为2416平方米，其他条件不变。二、因用地条件调整，三门峡市中原置业有限公司中原世纪苑项目南、北地块共需补缴土地出让价款376.6万元。三、自合同签订之日起30日内，三门峡市中原置业有限公司缴清全部需补缴的土地价款。四、本合同为该宗地原出让合同的补充协议，需与原出让合同一并使用方为有效协议。三门峡市国土资源局法定代表人签字并加盖单位印章确认，三门峡市中原置业有限公司法定代表人签字并加盖单位印章确认。补充协议签订后，三门峡市中原置业有限公司于2018年8月23日补缴土地价款3766000元。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是原告所取得不动产登记证上载明的使用期限40年，与商品房买卖合同约定的50年不一致，该约定是否有效，被告是否存在过错，是否承担责任。被告是2009年取得的国有建设用地使用权证书地类用途为住宅用地，2012年的建设规划许可证附表载明13号楼工程名称为商住，其据此取得预售许可证，并签订了房屋买卖合同，表明双方在签订合同时，是符合法律规定的，不存在合同法第五十二条规定的无效情形。在后续的办理不动产权登记过程中，三门峡市规划局给市国土资源局复函，声明原规划部门所许可的居住用地包含住宅用地及配套服务设施用地等，并非仅指住宅用地，关于此类因国土部门与原规划部门用地分类标准不同造成无法办理产权登记的建设项目，要求一律依据规划部门建设工程规划许可证许可内容进行用地指标确定，故而才会出现市政府作出的关于变更三门峡市中原置业有限公司等四个单位国有出让建设用地使用权使用条件的批复文件以及被告与市国土资源局签订国有建设用地使用条件变更补充协议，并补缴土地出让价款，这说明后续的土地使用权年限变更并非被告原因导致的，系市国土资源局和原规划部门用地分类标准不同才导致的，被告在该期限变更中不存在过错，并补缴了相应的土地价款，由此该土地性质准确定义为商业用途而非商住用途。因此，被告对于该使用年限的缩短没有过错，也不应当承担责任。综上所述，原告诉求无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告梁荣武、卫群英的诉讼请求。案件受理费2890元，减半收取计1445元，由原告梁荣武、卫群英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院或三门峡市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  郭爱丽二〇一九年四月二十九日书记员  范 倩