山西省吕梁市中级人民法院民 事 判 决 书(2019）晋11民终643号上诉人（原审被告）：山西晋隆建设发展有限公司。法定代表人：孙某，董事长。委托诉讼代理人：左某，山西晋凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某（实习），山西晋凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：葛某，男，汉族，山西省吕梁市离石区乔家沟泛华盛世小区6号楼2单元502。上诉人山西晋隆建设发展有限公司（以下简称晋隆公司）因与被上诉人葛某房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省吕梁市离石区人民法院（2018）晋1102民初2792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭审理本案。上诉人晋隆公司的委托诉讼代理人左某、王某（实习）与被上诉人葛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。晋隆公司上诉请求：撤销山西省吕梁市离石区人民法院（2018）晋1102民初2792号民事判决，改判驳回葛某的诉讼请求。事实和理由：1、合同约定其仅是向相关部门办理产权备案，而不是负责办理产权。事实上，其已向相关部门办理了备案手续，合同义务已履行，造成尚未办理产权的原因是多方面的，其不应承担不利的后果；2、其开发涉诉楼盘期间，出现政策及不可抗力情形，致使工程进度延后，不应归责于晋隆公司。建设过程中，部分楼盘位于中国人民解放军×××部队雷达监测范围内，影响国防武器装备的建设，要求其暂行施工，导致其工期延后，此后果非其造成，不应归责于上诉人；3、上诉人已按规定将住宅专项维修基金交存于专项维修基金账户。住宅专项维修基金是用于住宅共用鴗，共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的基金，只要被上诉人在所涉小区居住，即应当缴纳该费用。根据《住宅专项维修基金管理办法》第十三关于“未按本办法规定交存首期住宅专项维修基金的，开发建设单位或者共有住房售房单位不得将房屋交付购买人”之规定，如被上诉人要求解除商品房买卖合同或退房，该费用是不予退还的。本案住宅专项维修基金其已交存至有关部门。葛某辩称，导致产权无法办理的原因是上诉人晋隆公司违章加盖所致。关于维修基金，其2014年收房，但2018年经与房产局核实，晋隆公司未缴纳维修基金。葛某向一审法院诉讼请求：晋隆公司立即为其办理产权登记；晋隆公司支付逾期未办理房屋产权登记的违约金3100元；晋隆公司返还其专项维修基金6200元及交易费445元。一审法院认定的事实：2012年3月30日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）,该合同约定原告购得被告开发的泛华盛世第6幢2单元502号房，房屋总价款310000元已一次性支付。2014年6月3日，被告向原告代收交易费445元，并向原告出具收款收据一支。同日，被告向原告代收维修基金6200元，并向原告出具收款收据一支。被告目前取得建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、商品房预售许可证、建设用地许可证和国有土地使用证。但被告未提供证据证实将办理权属登记的相关材料报相关部门。2012年1月10日，中国人民解放军XXX部队后勤部营房科向被告发出通知函：通知被告开发修建的位于吕梁市××区的泛华盛世小区3#、4#、5#、6#、9#、10#楼处在我基地雷达监测范围内，由于建设高度已影响雷达信号的接收，影响国防武器装备建设进程，现需要你单位暂停以上楼号主体施工。我基地为不影响吕梁市建设发展，已与离石区政府签订营区置换合同，新营区现已开工建设，待我基地搬迁完成后，你单位方可继续施工。一审法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，被告修建和商品房预售已经按规定取得相关部门的许可，且合同未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同为有效合同予以确认。签订合同后，双方应按照合同约定履行各自义务，若违反合同约定，应当承担相应的责任。根据合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2条项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。现原告已按照合同的约定履行了自己的义务，被告在履行了交房义务后，至今仍未将办理登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已经超过了合同约定360天，其行为已经违约，违反了合同第十五条规定。合同第十五条承担违约的方式赋予了原告选择的权利，原告选择适用合同第十五条第2种方式不违反法律、行政法规的规定，故被告应当按照合同约定承担违约责任，故被告应当按照已付房款310000元的1%支付违约金即3100元。住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十四条“专户管理银行、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部或者省、自治区、直辖市人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据”规定可见，被告是可以向业主代收住宅专项维修资金的，但应当在收取费用时向业主出具当地人民政府统一监制的住宅专项维修资金专用票据，而本案中被告向原告出具的为被告自己公司的收款收据，不符合规定。被告辩称收取的住宅专项维修资金已经向当地相关部门已缴纳，但其提供的三支票据均为复印件无法核实真伪，且三票标据出具时间均为2013年前，而被告向原告出具的收据在2014年6月3日，现被告无证据证明代收的费用已存至专项维修资金账户，故原告请求被告退还代收的住宅专项维修资金6200元由其自行缴纳，不予支持。原告请求被告返还代收交易费445元，但未说明该费用用途，一审无法查清该费用收取目的、用途，该请求无法律依据不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《住宅专项维修资金管理办法》第十四条之规定，判决：（一）判决生效后三十日内被告山西晋隆建设发展有限公司将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，由原告葛某根据有关规定办理产权登记手续；被告山西晋隆建设发展有限公司支付原告未办理房屋产权登记证的违约金3100元；（二）判决生效后十五日内被告山西晋隆建设发展有限公司向原告退还代收的住宅专项维修资金6200元；（三）驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取由被告山西晋隆建设发展有限公司承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的基本事实同一审，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是晋隆公司在房屋买卖合同履行过程中是否存在违约行为。双方在房屋买卖合同第十五条约定关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人员的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，则出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。涉诉房屋于2014年5月交付于葛某，晋隆公司至迟应于2015年5月办理房屋备案手续。晋隆公司虽主张其履行了备案义务，但未提交证据证明，故其应认定其存在违约行为，应按合同约定承担违约金。晋隆公司称工程延后有政策及不可抗力的因素，因办理产权登记时间以商品房交付使用后为起始日期，其所称的军事原因即使会对工程进度产生影响，但在房屋交付后，此不能对办理产权时间产生影响，关于专项维修基金，晋隆公司无法证明已交存至相关部门，故其理由不成立，上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人山西晋隆建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杜晓凤审判员 薛 昊审判员 王晓强 二〇一九年四月十五日书记员 王 慧