山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0103民初2121号原告：房玉强，男，1990年9月20日生，汉族，无业，住济南市委托诉讼代理人：何立浦，山东千舜律师事务所律师。被告：山东融汇文创置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄祖仕，董事长。委托诉讼代理人：郭熠森，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：牛新明，国浩律师（济南）事务所律师。原告房玉强与被告山东融汇文创置业有限公司（以下简称融汇文创公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告房玉强的委托诉讼代理人何立浦，被告融汇文创公司法定代表人黄祖仕的委托诉讼代理人郭熠森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告房玉强向本院提出诉讼请求：1、判令撤销《济南市商品房买卖合同》第五条第四款第2项及《合同补充协议》第一条;2、判令撤销《合同补充协议》第三条3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告双方于2018年8月9日签订《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》,就原告购买被告开发建设的融汇城.玫瑰公馆二期2号楼2单元7层某某某号房屋事项做出了约定。《济南市商品房买卖合同》第五条第四款第2项及《合同补充协议》第一条约定了合同约定面积与实测面积有误差时均按照多退少补的原则据实结算,排除了原告依法享有的在面积误差大于3%时依法享有的合同解除权;《济南市商品房买卖合同》第八条约定的商品房交付条件为取得《分期综合验收备案证明》,但在同时签署的《合同补充协议》第三条却将交付条件修改为取得《建设工程竣工验收备案表》。《建设工程竣工验收备案表》是在工程竣工后,由建设单位组织设计、施工、监理等单位验收之后报建设行政主管部门备案所取得的资料之一,并非是对房屋的综合验收,竣工验收过程没有任何行政监管部门参与。鉴于目前合同所涉商品房在建设过程中已发生严重的质量问题,被告及施工、监理等单位均未能尽到质量监督和控制义务,原告对被告在未有行政机关强力监督之下是否能提供合格的商品房产生重大怀疑,而且《合同补充协议》约定的交房条件违反了《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产开发经营管理条例》的规定,无法确定被告交付的商品房质量及配套设施建设是否达到了法律规定的标准,是否能够达到最基本的居住生活条件。原被告双方签订的《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》文本均由被告提供,属格式合同,上述条款限制了原告依法享有的合同解除权,免除了被告应当按法律规定及合同约定提供合格商品房的义务,且被告未能同时尽到提醒原告注意并向原告做出合理解释的义务,依法应当予以撤销,为保护自身合法权益,特诉至贵院,请求依法判决。被告融汇文创公司辩称，原告的诉讼请求毫无事实及法律依据，应当驳回原告诉讼请求。一、答辩人与被答辩人签订的《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效。答辩人与被答辩人所签订的《济南市商品房买卖合同》是采用济南市城乡建设委员会以及济南市工商管理局监制下的示范文本，在双方平等协商的基础上签订的，合同条款内容清楚明确，该合同正文第二十条也约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。被答辩人在补充协议上签字确认，并未提出异议。《济南市商品房买卖合同》以及《合同补充协议》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，双方当事人应当全面履行合同。二、《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》不存在《合同法》第五十四条规定的情形，被答辩人无撤销权。综上，被答辩人行使撤销权无任何事实及法律依据，请求法院查清事实，驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月9日，原告房玉强（买受人）与被告融汇文创公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份。《济南市商品房买卖合同》约定房玉强购买融汇文创公司开发的济南市市中区二环南路延长线北侧融汇城玫瑰公馆二期2号楼2单元某某某室房屋，建筑面积共108.48平方米，单价为每平方米某某某某某元，总价款某元。《济南市商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”第四款约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理……2、双方自行约定（1）按补充协议第一条执行。《济南市商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2020－04－30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。《合同补充协议》第一条第1.1款约定：房屋的合同约定面积与实测面积有差异的，均按照多退少补的原则据实结算，买受人不得因此解除合同及本补充协议。《合同补充协议》第一条第1.2款约定：因实测面积增加而需由买受人支付的房屋差价款，买受人应在办理房屋交接手续之前全部支付完毕，否则出卖人有权顺延房屋交付时间，由此引发的逾期付款和迟延交付责任均由买受人承担。房屋实测面积报告的确定晚于房屋交接时间的，买受人应在出卖人通知的合理期间内结算并补缴差价，逾期不办理的，出卖人有权顺延办理房屋产权证的时间，由此引发的逾期付款和迟延办理产权登记手续的责任由买受人承担。《合同补充协议》第三条约定：3.1双方经充分协商，同意将主合同约定的商品房交付条件修改为：该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》。出卖人应在主合同约定的交付日期前完成建设工程竣工验收备案，并将商品房交付买受人。（该3.1款由黑体字标明，本院注）3.2买卖房屋取得《建设工程竣工验收备案表》后，出卖人应按照房屋交付计划向买受人发出交房通知，具体的房产交付事宜以交房通知为准。买受人应按交房通知载明的要求与出卖人或出卖人委托的物业服务企业办理房屋交付手续并签署交房确认书。3.3自房屋交付之日起，房屋权益及风险均由买受人享有和承担，买受人应自此开始足额支付物业管理费等费用，并正式起算商品房质量保修期。3.4买受人在收到出卖人或出卖人委托的物业服务企业发出的交房通知或《维修资金交存通知单》后，应在规定的时间按政府部门的相关规定标准交存维修资金，逾期未交的，除按规定向政府相关单位或部门承担责任外，还应按逾期未付金额的万分之二向出卖人支付违约金，逾期支付超过十天的，出卖人有权解除合同。3.5买受人在与出卖人办理房屋交付手续之前，应按合同及附件的约定付清全部应付款项，包括但不限于应付房款、补缴的实测面积差价款（如有）、合同约定的违约金（如有）、出卖人代为偿还的贷款及利息（如有）、罚息（如有）、专项维修资金、由出卖人垫付的应由买受人承担的费用（如有线数字电视初装费）等，如买受人未按约定支付前述款项，出卖人有权顺延交付房屋的时间，直至买受人缴清上述费用。3.6买卖房屋达到本协议约定的商品房交付条件后，如因买受人原因未按交房通知的要求完成房屋交付超过十日，出卖人有权解除合同；出卖人不解除的，合同应继续履行，买受人需按日支付出卖人房屋总价款万分之二的违约金，并从交房通知规定的交房期限届满时开始缴纳足额物业管理费。买受人迟延办理房屋交付期间所发生的房屋风险，由买受人承担。2018年11月5日，被告融汇文创公司委托山东省建筑工程质量检测测试中心对融汇城玫瑰公馆二期B2地块2号楼主体结构进行检测鉴定。2018年12月10日，山东省建筑工程质量检测测试中心作出一份《山东融汇城玫瑰公馆二期B2地块2号楼主体结构鉴定报告》，鉴定结论为：1、该工程设计图纸已审查合格，基础和上部结构计算均符合原设计规范要求。2、该工程所测项目中，部分施工质量不符合原设计和相应规范的要求。3、该工程主体各沉降监测点变化相对平稳，符合沉降变形发展规律。本院认为，关于房屋面积差异的处理，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”从上述司法解释的规定可以看出，允许当事人通过协商的方式确定出卖人交付房屋实际面积与合同约定面积不符的处理办法，只有在当事人没有约定或者约定不明的情况下才适用该条后半部分规定的原则。本案中，原、被告通过签订《合同补充协议》的方式对于被告交付的房屋实测面积与合同约定面积不符的处理办法进行了具体约定，该约定并不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条所规定的可撤销的情形。如果原告对被告所提供的交易条件不满意，可另外寻找其他的交易对象。关于房屋交付条件，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，涉案合同补充协议虽系与主合同同日签订，但从补充协议的具体内容来看，该补充协议系原、被告在主合同约定基础上对主合同进行补充和对其部分条款予以变更形成的新合意，符合上述我国合同法规定的变更合同条件。故在主合同约定的交房条件为取得《分期综合验收备案证明》，而补充协议约定的交房条件为“取得《建设工程竣工验收备案表》”的情况下，除补充协议的此项约定违反法律和行政法规的效力性强制性规定外，应当按照补充协议的约定执行。因根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号），国务院取消住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批后，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条规定的综合验收已不再是效力性强制性规定，故原、被告在补充协议中将交房条件变更为“取得《建设工程竣工验收备案表》”，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，该约定合法有效。关于原告所主张的在建房屋存在质量问题，因涉案工程尚未竣工验收，即使目前存在某些质量缺陷也可通过维修加固等方式予以解决，如到合同约定的交付日期时仍然达不到合同约定的交付标准，原告可按照合同约定要求被告承担相应的违约责任直至解除合同。故原告以此为由要求撤销合同部分条款的主张不能成立。关于《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是否限制了原告的权利，原、被告所签订的《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》确系格式合同，但是其中涉及双方权利义务变动的部分已经用黑体字予以特别标明，被告已经尽到了必要的提醒注意义务，而且双方权利义务的变动也没有违反法律法规的效力性强制性规定，故不构成对原告权利的限制。综上所述，民法奉行当事人意思自治原则，在当事人的约定不违反法律法规的禁止性规定的情况下，应当尊重当事人的约定。因原告要求要求撤销的合同条款不存在合同法第五十四条所规定的可撤销的情形，故原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第七十七条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：驳回原告房玉强的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告房玉强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  姜光军二〇一九年四月三十日书记员  况磊磊