吉林省白城市洮北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0802民初2298号 原告：刘海洋，男，1982年11月5日出生，汉族，无业，现住白城市。 委托诉讼代理人：张文东，吉林创领律师事务所律师。 被告：李彬，男，1990年1月15日出生，汉族，个体，现住白城市。 被告：李星诺，女，1990年8月2日出生，汉族，个体，现住白城市。 李彬、李星诺委托诉讼代理人：王春雷，辽宁欣合律师事务所律师。 被告：白城市百货总公司留守处。 负责人：王俭，男，汉族，1963年1月11日出生，现住白城市。 第三人：陈广云，男，1959年10月6日出生，汉族，无业，现住白城市。 原告刘海洋与被告李彬、李星诺、白城市百货总公司留守处、第三人陈广云合同纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘海洋及委托诉讼代理人张文东，被告李彬、李星诺委托诉讼代理人王春雷，被告白城市百货总公司留守处负责人王俭，第三人陈广云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘海洋向本院提出诉讼请求：1、依法确认2005年11月(或1月)8日被告李彬、李星诺与被告白城市百货总公司留守处签订的《协议书》无效:2、判决坐落在白城市××区市(建筑面积为45.88平方米)归原告所有;被告李彬、李星诺协助原告办理过户手续。事实和理由：2008年3月14日，原告与第三人陈广云签订了《抵顶门市楼协议》。双方约定“陈广云同意用青年街批发商场2005年建的粉楼西楼第二栋由西向东第五户，面积54.70平方米（即白城市洮北区青年北大街21-1号楼4号门市，建筑面积45.88平方米），价格为壹拾壹万元人民币。刘海洋付给陈广云洮河砖厂砖票壹拾壹万元人民币，陈广云把此房归刘海洋所有。”协议签订之日，刘海洋把砖票给陈广云，陈广云将诉争楼房交付原告。原告使用诉争楼房至今，并且刘海洋每年都到产权部门要求办理产权，产权部门的答复均是该房屋暂时不能办理产权。因此原告一直未能办理诉争楼房产权证，但其实为诉争楼房的实际所有权人。而被告李彬、李星诺与白城市百货总公司留守处于2005年11月8日签订的《协议书》是无效的。因为以上已经清楚说明，如果2005年李彬、李星诺购买了诉争房屋，那么在2018年之前为什么不主张权利。其不主张权利的证据见（2018）吉0802民初361号民事判决，这不符合常理，其所有权取得有伪造嫌疑，侵害了原告的合法权益。综上所述，原告为维护自身合法权益，恳请法院查明事实，依法裁判，准予原告诉讼请求。 李彬、李星诺辩称，被告是经过合法程序善意取得该房屋，已办理了不动产证书，是该房屋的合法物权所有人，应驳回原告的诉讼请求。 白城市百货总公司留守处辩称，争议房屋是青年街批发市场综合楼21-4号门市楼，面积是45.58平。公司抵顶给了李佩军，我们欠李佩军钱。当时手续不全，办不了产权证，2015年市政府有政策可以办理无籍房，李彬找到公司要求公司出具手续，当时公司出具了留守处的协议书、确认书、收据，到产权处办理产权证。我们开发商必须给出具手续，李彬去办理了产权证。综合楼只有我公司才能顶账、出售，其他任何人没有权利，其他施工方、建筑方都无权出售或顶账。原告的手续不是我公司出具的，我们不承认。 陈广云述称，百货公司2005年1月被青年街批发市场兼并。假如售楼，主体是“批发市场”，没有“留守处”这个单位。2005年12月28日朱维晓从外单位来承包的是已兼并百货公司的“批发市场”。所谓的朱维晓收购承包百货公司，是政府文件体现的由朱维晓处理百货公司遗漏问题。政府文件不能改变企业名称。“留守处”这个单位是虚拟的。伪造留守处企业主体，目的是违法办理房照。以“留守处”名义出售房屋主体程序不合法，行为无效。2005年1月青年街工程决算完毕楼房交付使用。2005年12月28日乔月岭与朱维晓交接百货财产时没有青年街工程这二栋楼。百货公司不是开发商，除按合同规定得到了150万元土地出让款，只能根据结算手续为各住户办理房证，无其他利益。2004年承建青年街两栋综合楼的时候就能办理产权证，有杨立文买青年街工程门市房证据的证明，百货公司不是开发商，开发商是黑龙江省五常四建薛俊青同白城蔬菜公司马占云，不是百货公司更不是后来接替乔月玲的朱维晓。黑龙江五常四建和马占云挂靠在百货公司名下，有籍房无籍房办证都必须由建筑商出具协议书，百货公司出具手续和收款收据，才可以办理房照。朱维晓与二李的售楼协议是伪造的，虚构售楼主体虚构售楼时间及交款方式。李彬、李星诺称李佩军干工程应有乔月玲签字的工程预决算、欠条、抵债协议，否则不能证明所诉事实。陈广云是该工程实际施工人，施工共垫付80%工程款。施工中马占云作为甲方代表在一切手续上由始至终签字，有结算书、工程交付使用协议，有马占云签字。合同内的工程款双方同意用2号楼（当时称呼）2、3、4、5门市及部分住宅楼抵顶工程款，有交接表证实。其中包括涉案的4号门市房，2005年1月经杨宝军介绍陈广云将4号门市房卖给刘海洋。朱维晓无视该房属合同内结算款并已顶账，刘海洋等4户购房人实际占有16年之久的历史事实，强行出售。二李与朱维晓恶意串通产生一房二卖行为及后果应负刑事责任。二李诉称2005年11月购买涉案房屋的事实属伪造证据进行的虚假诉讼。杨立文2005年能按有房籍起房照，二李当年买房不起房照，16年后按无籍房起房照，足以证明双方买卖房屋合同的事实虚假。综上，原告刘海洋已交了大部分购房款购买该房，买卖手续合法并实际占有，应属原告所有。青年街批发市场与二李恶意串通虚假买卖房屋，违法《合同法》第52条第1、2、3、4项规定，属无效合同。二李持有的房屋产权证登记事项“确有错误”，依据《城市房地产管理法》第38条、《物权法》第15条、17条、19条、21条，《合同法》第52条规定撤销二李与青年街市场的购房合同。法院应支持原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对洮北区法院（2011）白洮重审初字第40号民事判决书、（2011）白洮重审初字第41号民事判决书、（2011）白洮重审初字第42号民事判决书、白城市中级人民法院（2016）吉08民再28号民事判决书的真实性本院予以确认。对2004年4月15日白城市百货总公司与黑龙江省五常市第四建筑工程公司签订的合同书、2004年7月30日的分项工程承包协议书、2004年6月22日白城市百货总公司与陈广云的协议书、2007年8月20日白城市百货总公司与黑龙江省五常市第四建筑工程公司签订的青年街批发市场综合楼协议书，上述合同书、协议书系经法院生效判决已确认的事实，故本院对其真实性予以确认。2.对刘海洋举证的2008年3月刘海洋与陈广云签订的《抵顶门市楼协议》、供热费票据9张，电费票据49张，租房协议3份、地名标志档案、诉争房屋所有权证照、争议楼房的照片的真实性予以确认。对刘海申请法院调取的《无籍房产权申报确认表》的真实性予以确认。对2005年8月企业整体转让协议书、2005年12月变更企业资产产权接让人合同书及公证书、朱维晓出具的授权委托书的真实性予以确认；3.对2007年1月黑龙江省五常市第四建筑公司民事起诉状、洮北区法院（2007）洮民市初字第54号民事判决书、白城市中级人民法院（2007）白民三终字第104号民事调解书、2010年6月27日证明及见证书、2011年10月的询问笔录、杨立文与白城市青年街批发市场签订的协议书、抵押物近期远期拍卖协议、白城市中级人民法院（2005）白民二初字第21号民事判决书，上述证据与本案没有关联性，本院不予采信；4.对2004年6月28日白城市百货总公司与白城市第一建筑工程总公司合同书（复印件仅三页）和百货公司执照吊销证明（复印件），因系复印件且当事人有异议，本院不予采信。对洮北区法院（2007）洮速民初字第116号和(2017)吉0802民初1793号民事判决书，因已被依法撤销，本院不予采信；5.对2005年1月《竣工结算协议书》及《楼房交接书》，落款处仅有马占云和陈广云签字，本院（2011）白洮重审初字第40号生效民事判决书已认定马占云无代理权限，且系复印件当事人有异议，故本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2016年李彬与白城市百货总公司留守处签订购房协议书，2016年8月李彬、李星诺取得房屋所有权证书，载明房屋所有权人为李彬、李星诺，坐落于××街，建筑面积45.88平方米。庭审中，李彬、李星诺的诉讼代理人陈述协议书是为办理房本2016年签订的，因抵顶债务发生在2005年，故协议书落款时间提前到2005年11月8日。 根据原告的诉讼请求和理由，被告的答辩及第三人的陈述，归纳本案的争议焦点：一、2005年11月8日李彬、李星诺与百货公司签订的协议书是否有效。二、争议房屋青年北大街21-1号楼4号门市应否归原告刘海洋所有，李彬、李星诺应否协助办理过户手续。 本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，该规定确立了不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭均应当依法登记，登记后方能产生物权效力,现争议房屋已登记于李彬、李星诺名下，故李彬、李星诺系该房屋的所有权人。《中华人民共和国合同法》五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，本案中第三人陈广云所举证据并不能证明其已取得争议房屋所有权，刘海洋、陈广云所举的证据不能证明李彬、李星诺与白城市百货总公司留守处存在恶意串通或其他合同无效的情形，刘海洋主张合同无效不符合法律规定。刘海洋要求确认争议房屋归其所有，李彬、李星诺协助办理过户手续的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。 关于白城市百货总公司留守处的主体资格问题。2005年12月白城市百货总公司企业整体转让给朱维晓，产权全部由朱维晓承接。朱维晓个人为处理遗留问题，自己设立白城市百货总公司留守处（未办理工商登记）。现留守处代表朱维晓行使相关权力，诉讼主体适格。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》的九十条的规定，判决如下： 驳回原告刘海洋的诉讼请求。 案件受理费2500元由原告刘海洋负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审 判 长  姚 磊 人民陪审员  张立伟 人民陪审员  黄宝权 二〇一九年四月三十日 书 记 员  陈得雨