河北省怀来县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0730民初453号原告：窦利红，女，1974年10月22日出生，汉族，现住怀来县。原告：梁尔源，男，1973年10月14日出生，汉族，现住址同上。二原告委托诉讼代理人：陈彦龙，北京市中洲律师事务所律师。被告：怀来利世鸿亚房地产开发有限公司，住所地怀来县官厅镇北寨村拉斐水岸小区S1楼三层。法定代表人：李中子，董事长。委托诉讼代理人：张黎辉，该公司法务主任。委托诉讼代理人：李慧君，河北范春明律师事务所律师。原告窦利红、梁尔源与被告怀来利世鸿亚房地产开发有限公司（下称利世鸿亚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告窦利红、梁尔源委托诉讼代理人陈彦龙、被告利世鸿亚公司委托诉讼代理人张黎辉、李慧君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告窦利红、梁尔源向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付违约金人民币21400元；2、请求判令被告继续为原告办理位于怀来县官厅镇拉斐水岸E22幢1层1-03房屋不动产权证书；3由被告承担本案诉讼费。事实与理由；2016年4月7日原、被告签订了编号为2016年第787号《商品房买卖合同》。合同约定被告将拉斐水岸E22-03房屋出售给原告，房屋建筑面积184.48平方米，成交总价214万元。合同签订后，原告如约交纳了房款共计214万元，并于2016年8月26日交纳契税，2016年6月9日缴纳了住房公共维修基金，被告在2016年6月9日交付了上述房屋。根据房屋买卖合同的约定，被告应在房屋交付后360日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任导致原告不能在规定期限内取得房地产产权证书的，原告选择不退房的，被告应按照已付房款的1%向原告支付违约金。现房屋早已交付，被告仍未为原告办理权属登记导致原告至今也未取得房屋不动产权证书。被告未能在合同约定的期限内履行为原告办权属登记的行为已构成违约，应当承担合同所约定的违约责任并继续履行为原告办理权属登记的义务。故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告利世鸿亚公司辩称，1、我公司按照合同约定及时履行了办理产权登记须由出卖人履行的义务。自涉案房交付后，我公司积极地向包括原告在内的已交房业主收取各种材料，在合同约定180日期限内将这些材料和应由我公司提供的材料一并交房产登记部门。我公司已经履行出卖人应尽的合同义务。2、原告逾期未能取得房地产权证书的责任不在我公司。依据《商品房买卖合同》第十五条约定，因出卖人原因导致买受人不能在规定期限内取得房地产权证书，出卖人才支付违约金，而2015年以前，怀来县国土资源局根据相关规定，房地产开发企业在整个项目全部竣工前无法进行工程规划条件审核，未经核实的项目不予办理竣工验收备案、房屋登记手续。2015年1月底，原怀来县国土资源局考虑购房群众的切身利益，就房地产开发企业办理分户登记，专门向怀来县政府请示经批准后才开始对已竣工部分办理分户登记。我公司在约定期限内向怀来县建设局递交了办证材料，又恰逢不动产登记改革，土地使用权证和房屋所有权证两证合一为不动产权证，相关政府职能转变的混乱时期，办证部门将我公司所交材料退回，而且很长时间理不清办证程序及所需提交什么材料，且各种与办证相关的信息迟迟不能录入系统，因此以各种理由多次拒收材料。直到2018年3月2日才接受我公司材料，接受材料后又因所需办理的不动产证过多，工作量过大，长期积压拖延，不动产局和建设局数据交换又经常不吻合，致使不动产权证迟迟不能办理下来。直至2018年11月仅办下来22个证，到2019年春节后办证才纳入正轨。不仅我公司一家，县域内各房地产开发公司均存在此种现象。因此原告两年期限内未能取得不动产权证是因为办证部门原因造成，而非我公司原因，因此原告无权依据《商品房买卖合同》第十五条及《商品房买卖合同补充协议》第十条约定，要求我公司支付违约金。3、原告主张违约金已过诉讼时效。原告实际交房时间在2015年以前，退一万步讲，即便我公司违约，至今已超过三年的诉讼时效，原告已丧失胜诉权。请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年4月7日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于怀来县官厅镇北寨村拉斐水岸小区E22幢1层1-03房屋出售给二原告，房屋建筑面积184.48平方米，成交总价214万元。合同签订后，二原告如约交纳了房款214万元，被告于2016年4月7日、2016年6月10日向原告出具了购房款发票，2016年6月9日交付房屋，并于2016年8月26日缴纳契税、2017年4月25日交纳了住宅专项维修资金。2015年1月份，被告将其他先于原告购房者办理土地证的相关手续已报怀来县土地局审批，因拉斐水岸小区项目是分批开发，按政策规定土地部门只能待获批土地全部开发完毕才能验收、受理申请、办理土地分户登记发土地证。怀来县土地局考虑购房群众切身利益，就房地产开发企业办理土地分户登记事项专门向怀来县政府报告请示，得到县政府批准后才开始为买房人办理分户登记。因进度慢2015年11月3日，被告又再次书面申请怀来县人民政府协调办理两证事宜。被告在办理过程中又遇国家政策变化土地使用权证、房屋所有权证两证合一为不动产权证，相关政府部门职能转变，办证部门之间相互衔接过程缓慢，理不清办证程序，拒收材料，又因所需办理的不动产证过多、工作量过大等因素导致办证慢且时间长。期间为购房人提供个人购房贷款担保的北京市住房贷款担保中心分别于2017年1月5日、2018年1月5日两次致函被告利世鸿亚公司尽快为购房人办理《不动产权证书》及《不动产登记证明》。本案审理过程中，怀来县自然资源和规划局于2019年3月29日向原告下发了“冀（2019）怀来县不动产权第0001237号”不动产权证书。另查明，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机管备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按下列1或2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。另双方在《商品房买卖合同补充协议》第十一条关于产权登记2约定，出卖人协助办理《房屋所有权证》时，在买受人根据产权办理部门及出卖人的要求提供有关材料、费用及必要的配合的前提下，出卖人承诺将自实际交房之日起两年内办理完毕。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、契税发票、河北省住宅专项维修资金专用票据、购房款发票、楼宇交接书，被告提供的项目开发五证、怀来县国土资源局怀国土资呈（2015）11号文件及工作请示报告阅办卡片、北京市住房贷款担保中心公函、怀来县住房和城乡规划建设局关于出具利世鸿亚公司规划审核意见的复函、不动产登记受理凭证、冀（2019）怀来县不动产权第0001237号不动产权证复印件证实。本院认为，原告窦利红、梁尔源与被告利世鸿亚公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履新合同义务不符合约定的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机管备案。本案原告所购房屋的交房时间为2016年6月9日，取得房产证的时间应为2018年6月8日前。但被告在办理过程中遇国家政策变化土地证、房屋所有权证两证合一为不动产权证，相关行政机关职能转变，被告推迟为原告办证并非自身原因，符合非出卖人原因推迟办证的合同约定，不构成违约。二原告要求被告给付逾期办证违约金，本院不予支持。本案审理过程中，怀来县自然资源和规划局已为原告下发不动产权证书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告窦利红、梁尔源的诉讼请求。案件受理费167元，由原告窦利红、梁尔源负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审判员  任春新二〇一九年四月二十日书记员  张爱斌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。