安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终3100号上诉人（原审被告）：合肥金地置业有限公司，住所地安徽省合肥经济技术开发区明珠广场综合楼。法定代表人：王劲，总经理。委托诉讼代理人：魏锋，安徽至达律师事务所律师。委托诉讼代理人：储湛，安徽众城高昕律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：合经区金都嘉园第四届业主委员会，住所地安徽省合肥经济技术开发区莲花路与丹霞路交口南路西金都嘉园物业办公室。负责人：戴永金，主任。委托诉讼代理人：杨延安，安徽皖大律师事务所律师。上诉人合肥金地置业有限公司（以下简称金地公司）因与被上诉人合经区金都嘉园第四届业主委员会（以下简称金都嘉园第四届业委会）车库纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2018）皖0191民初2179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金地公司上诉请求：撤销一审判决，改判金地公司无需将金都嘉园小区地下车库交由金都嘉园第四届业委会管理使用或发回重审。事实与理由:1.商品房预售许可证并非失效证件。法律、法规均未规定商品房预售许可证的有效期限，金地公司取得的商品房预售许可证期限届满并不意味着失效。首先地方主管部门注明期限是行政管理错误，不能导致期限届满后失效的法律后果，其次，注明的期限届满，仍然可以销售，通常情况下，期限届满后部分商品房可以现房销售。即使期限届满，已经纳入金地公司销售范围内的房屋以及车库均属金地公司的合法财产。2.建筑容积率与不动产权属无必然联系。3.一审判决书自相矛盾。一审认为地下车库的权益由小区业主共同享有，但却判决交由金都嘉园第四届业委会管理使用，回避了所有权归属问题，又回避费用负担问题。4.地下车库并非地上建筑的从物，是小区的辅助设施，本身权属独立存在。5.（2012）合高新民一初字第01519号民事判决书本院认为部分已经认定“金地公司作为金都嘉园小区地下车库的所有者”，2004年7月30日金地公司已经将案涉地下车位1-118号出售给殷小琴，并办理了产权登记。综上，一审错误理解了商品房预售许可证的期限和建筑容积率问题，错误理解主物和从物的关系，导致错误判决。金都嘉园第四届业委会辩称，一、金地公司行为严重违反《物权法》第七十四条的规定，应当得到法律的规制。本案小区是金地公司于2003年建设，涉案地下车库是小区的“配套停车场”。但是该停车场自建成以来，一直由金地公司自行控制，从不开放给小区业主使用。小区所在的社委居、街道办、物管中心等基层组织也多次出面协调，要求金地公司开放地下车库，但金地公司始终不为所动。金地公司依据其开发商的强势地位，长期把持地下车库，宁愿常年闲置，也不开放给业主使用，其行为已经严重违反了《物权法》第七十四条的规定，严重侵害了小区业主的权利，应当得到法律的规制。二、一审判决并未涉及地下车库的所有权问题。1.金地公司的《预售许可证》并不是产权证，不能作为金地公司主张所有权的依据。更何况该《预售许可证》没有原件，只是个复印件，且已早就超过了其自身载明的有效期。同时，金都嘉园第四届业委会也到房产局查询，该《预售许可证》连档案都没有，且右上角的编号与右下角的落款日期相矛盾。房产局的人都对该《预售许可证》的真实性产生怀疑。2.根据2018年1月16日合肥市房地产管理局《关于进一步规范房地产开发项目车位（库）销售管理工作的通知》第二条第二款的规定，只有不作为共有建筑面积进行分摊的专有产权车位（库），开发商才可以“通过出售、附赠或者出租等方式约定”转让。在本案，金地公司并没有提供证据证明涉案地下车库有没有作为共有建筑面积进行分摊。故一审判决以案涉地下车库（含40个停车位）的建筑面积是否计算建筑容积率作为判断依据，再加上一审法院调取的《建设工程规划许可证》中将车库的建筑功能定性为“配套停车场”。故一审判决将涉案地下车库相关权益判归小区业主享有，合理合法。金地公司虽然反对一审的认定，但也没有提出足以推翻一审认定的事实或法律依据。三、一审判决将地下车库认定为地上建筑的从物并无不妥。1、从一审法院调取的《建筑工程规划许可证》中载明的建筑功能为“配套停车场”看，从建筑功能上讲，地下车库是从属于小区物业的，是为全体业主服务的；2、从地下车库的土地占用上，其占用的是全体业主土地使用权范围内的土地。从土地使用权的权能上讲，地下车库也从属于全体业主的地上建筑；3、从建设资金上讲，在金地公司并没有举证证明地下车库的建设资金是单独列支，还是摊入小区的整体建设成本中，我们可以推定，地下车库的建设成本已经摊入小区的建设成本而为广大业主分担。由此，也可以推定地下车库要从属于整个小区的物业。综上所述，请求二审法院站在维护法律公平正义和公众利益的角度，驳回上诉，维护一审正确判决。金都嘉园第四届业委会向一审法院起诉请求：1、判令金地公司自本案判决生效起60日内把金都嘉园地下车库的排水设备修缮至符合正常使用的安全标准，然后交付给金都嘉园第四届业委会管理使用，以满足小区业主的停车需求；2、判令本案诉讼费由金地公司承担。一审法院查明：位于合肥经济技术开发区莲花路以西，丹霞路以南的金都嘉园小区于2003年新建。该小区二号楼与三号楼之间有一处地下车库，其中含40个停车位。合肥经济技术开发区规划局于2003年7月14日颁发的《建设工程规划许可证》（区规建民许[2003]107号）载明“建设单位：金地公司；建设项目名称：地下车库……建设规模：建筑面积1018㎡（框架、地下一层）；内容：1、建筑功能：配套停车场……”。2003年9月27日，合肥市房地产管理局针对“金都嘉园地下车库”向金地公司颁发了《商品房预售许可证》（合房预售证第2004177号，系复印件），该预售许可证有效期为2003年9月27日至2005年9月27日。截至目前，案涉地下车库（含40个停车位）未出售，亦未由承接金都嘉园小区物管工作的物业公司管理。庭审时，金都嘉园第四届业委会明确其未主张无偿使用案涉地下车库（含40个停车位）。一审法院认为，金地公司辩称其系案涉地下车库（含40个停车位）的所有权人，应享有处分权。为此，其提供一份合肥市房地产管理局于2003年9月针对该地下车库（含40个停车位）颁发的《商品房预售许可证》（合房预售证第2004177号，系复印件），但该证仅证明金地公司在规定的有效预售期内可对外出售案涉车库。现因金地公司未提供相应的不动产权属证书，故该院不能依据已失效的《商品房预售许可证》（合房预售证第2004177号，系复印件）推定案涉车库（含40个停车位）的权属。鉴于此，该院遵循“房随地走，地随房走”的原则，以案涉地下车库（含40个停车位）的建筑面积是否计算建筑容积率（即地下车库是否分摊了金都嘉园小区的土地使用权面积）作为判断依据。由于金地公司未提交金都嘉园小区建造之初经审核批准的设计、规划等数据资料，而该院调取的《建设工程规划许可证》（区规建民许[2003]107号）中亦未反映出地下车库（含40个停车位）的建筑面积已计入案涉小区的容积率。又因该规划许可证记载该车库（含40个停车位）的建筑功能为配套停车场，故该院基于上述情形认定案涉地下车库（含40个停车位）属依附于地上建筑物的从物，案涉地下车库（含40个停车位）的权益应由小区业主共同享有。另，因金都嘉园第四届业委会未举证证明案涉地下车库的排水设备存在无法正常使用的事实，故其主张由金地公司将排水设备修缮至符合正常使用标准的诉请，该院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、合肥金地置业有限公司于判决生效之日起三十日内将金都嘉园小区地下车库（含40个停车位）交由合经区金都嘉园第四届业主委员会代表全体业主管理使用；二、驳回合经区金都嘉园第四届业主委员会其他诉讼请求。案件受理费200元，减半收取计100元，由合经区金都嘉园第四届业主委员会负担50元，由金地公司负担50元。二审中，本院组织双方当事人举证和质证。金地公司提供房屋所有权转让登记表一份，证明案涉小区1-118号地下车库于2004年3月26日已经通过销售方式登记至小区业主殷小琴名下，说明金地公司对车位享有所有权。案涉小区已经于2004年9月16日竣工，属于现房，无需办理预售许可证展期。金都嘉园第四届业委会质证认为对真实性无异议，但并非车位的登记审批表，对关联性和证明目的有异议。对一审查明而为双方无异议之事实本院予以确认。本院认为，本案二审期间，金地公司提供合肥市房地产管理局就案涉地下车位向金地公司颁发的《商品房预售许可证》原件，对其真实性本院予以确认。该《商品房预售许可证》可以证明经房产登记管理部门审核，金地公司对案涉小区地下车库享有对外出售处分权，且结合金地公司二审中提交的房屋所有权转让登记表，金地公司可以实际出售车库，办理产权转移登记，故应认定案涉小区地下车位系未计入小区公摊面积，不属于小区公共所有的车位。物权为绝对权，不因《商品房预售许可证》的有效期经过而自然丧失，虽然案涉小区地下车位属于小区规划配套车位，依据法律规定，该车位应首先满足业主的使用需要，但在金地公司未确定案涉车位系通过出售、附赠、或者出租等处分方式交由业主使用的情况下，金都嘉园第四届业委会起诉主张金地公司交付车位没有事实和法律依据。一审法院相关认定不当，本院予以纠正。综上，金地公司的上诉理由成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2018）皖0191民初2179号民事判决；二、驳回合经区金都嘉园第四届业主委员会的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费200元，由金都嘉园第四届业委会负担。本判决为终审判决。审判长 陆   建   群审判员 方玮韡审判员余海兰二〇一九年四月一日书记员 吴   丁   蔷附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。