江苏省苏州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）苏05民终10153号 上诉人（原审被告、申请执行人）：金燕燕，女，1979年1月2日出生，汉族，住苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：谢福超，江苏智择律师事务所律师。 委托诉讼代理人：喻锋，江苏智择律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：吴莉，女，1975年3月13日生，汉族，住江苏省邳州市。 委托诉讼代理人：江勇，江苏江太律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：蒯静笛，女，1972年6月28日出生，汉族，住苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：徐华，江苏石湖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：金祖虹，男，1971年3月27日出生，汉族，住苏州市吴江区。 上诉人金燕燕因与被上诉人吴莉及原审被告金祖虹、原审第三人蒯静笛案外人执行异议之诉一案，不服苏州市吴江区人民法院（2018）苏0509民初2341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人金燕燕上诉请求：1.撤销一审法院(2018)苏0509民初2341号民事判决，依法改判或发回重审；2.判令由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。根据现有证据无法认定吴莉与蒯静笛之间房屋租赁合同合法有效，吴莉不存在阻却执行的事由。1、涉案房屋的实际权利人是金祖虹。一审法院认定涉案房屋份额登记在蒯静笛名下，并由此认定蒯静笛是房屋份额的权利人。但根据蒯静笛与金祖虹签订的《自愿离婚协议书》约定，该涉案房屋份额归金祖虹所有，金祖虹才是涉案房产的实际权利人。2、蒯静笛与吴莉签订房屋租赁合同，系无权处分行为，该合同效力待定。基于上述分析，涉案房屋的实际权利人是金祖虹，且蒯静笛对此是明知的，但其仍以自己的名义与吴莉签订房屋租赁合同，存在欺诈的故意。其行为系无权处分行为，在未经金祖虹追认的情况下，合同无效。 被上诉人吴莉辩称，吴莉与蒯静笛所签订的房屋租赁合同合法有效，并且正在履行当中。上诉人的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求本院予以维持。 被上诉人蒯静笛、原审被告金祖虹在本院二审期间未提交书面意见。 一审法院于2017年6月6日就金燕燕与金祖虹民间借贷纠纷一案作出（2017）苏0509民初593号民事判决，认定如下事实：2013年5月30日，金燕燕与金祖虹签订借条一份，主要内容为金祖虹向金燕燕借款63万元。2013年6月17日，金燕燕与金祖虹签订借条一份，主要内容为金祖虹向金燕燕借款42万元。据此判决确认：金祖虹应于该判决生效后十日内归还金燕燕借款105万元；案件受理费14250元，公告费690元，合计14940元，由金祖虹负担，于该判决生效后十日内直接给付金燕燕。该判决生效后，金祖虹未履行，金燕燕向一审法院申请强制执行。一审法院于2017年10月9日立案执行，案号为（2017）苏0509执8127号。在该案执行过程中，一审法院于2017年12月12日作出（2017）苏0509执8127号执行裁定，裁定“拍卖被执行人金祖虹所有的在蒯静笛名下的位于苏州市吴江区房地产（所有权证号：01074936/01074937）十二分之一份额”。吴莉向一审法院提出书面执行异议，要求法院保护其合法租赁权。一审法院经审查后于2018年1月29日作出（2018）苏0509执异20号执行裁定，驳回吴莉的异议请求。吴莉不服，遂向一审法院提起诉讼。 原审原告吴莉向一审法院起诉请求1.停止对蒯静笛名下位于苏州市吴江区产的执行；2.确认吴莉在合同期内依法享有该房屋的租赁权；3.本案诉讼费用由原审被告承担。 一审法院认定事实：2010年8月15日，一审法院就蒯静笛与顾建英所有权确认纠纷一案作出（2010）吴江民初字第1352号民事判决书，认定如下事实：2005年10月28日，顾建英、蒯静笛等11人通过拍卖共同购买吴江松陵镇江兴路18-20号的1层、2层房产。2005年12月20日，该房产由吴江市房地产管理处登记于顾建英名下，2006年4月23日，辅勤华等11人订立出资协议书，载明“房产拍卖价格600万元，拍卖佣金30万元，其他费用约70万元，该房产拍卖加费用均分为十二份，除辅勤华认购两份外，其余出资人均认购一份，每份出资额为现金二十五万元。该判决最终确认：蒯静笛对顾建英名下的坐落于江兴路18-20号的房屋（所有权证号01023281）享有1/12的份额。2011年3月1日，上述房产的1/12份额登记至蒯静笛名下，产权证号为吴房权松陵字第01068980号，共有情况为按份共有。不动产登记簿显示，目前上述房产的登记证号为：01074936/01074937，登记权利人为顾建英、蒯静笛。 2017年8月2日，蒯静笛作为甲方与吴莉作为乙方签订《租赁合同书》一份，约定甲方将松陵镇江兴西路18-20号中（原璀璨时尚服装）店面房出租给乙方吴莉做头发养护，协议期内不得擅自更改租房用途，具体协议如下：一、租房时间从2017年8月11日至2020年8月10日止。二、租金第一年伍万元，一年一付（不包含任何税金及店面使用中产生的费用），双方协商同意其后租金涨幅随行就市。室内外装修不得作房金抵押，中途不退款。三、双方约定协议期内，乙方不得将甲方房屋转让、转租给他人。原店内设施立式空调一只，退房交接时，原物奉还。四、合同期满，在同等条件下，乙方享有租用优先权。乙方需要租房屋时，须在合同期满前两个月提前通知四方，甲方不予同意的，乙方应于合同到期日前及时迁出，退房时店面装修不得拆除。五、租房安全：租房期间，乙方应严格遵守安全治安及广告牌、空调外机设置，不得存放危险品，如有违反后果自负。装修期间乙方不得擅自更改房屋结构。六、其它：租房期间遭遇不可抗力原因，租房终止。本合同一式二份，双方各执一份，双方签字生效。 2017年6月9日，吴莉向蒯静笛支付租房定金3000元。2017年8月1日，吴莉向蒯静笛支付租金47000元。目前，吴莉租用上述房产用于美发经营。蒯静笛陈述称，上述租赁合同中的房屋是其管理的属于其名下房产的十二分之一部分。 一审法院认为，吴莉作为案外人提出执行异议，应当举证证明其对执行标的享有足以排斥强制执行的民事权益。吴莉提供了其与蒯静笛签订的《租房租赁合同书》，并支付了租金5万元，蒯静笛亦予以认可，应当认定该合同书系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律法规的强制性规定，上述租赁合同书在一审法院采取执行措施之前，在吴莉实际占有使用涉案房产的情况下，吴莉享有的租赁权依法应受到保护，故吴莉要求确认其享有合法租赁权的诉讼请求具有相应的事实和法律依据，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据上述规定，吴莉作为涉案房产的承租人依法享有优先购买权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条，人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。具体到本案中，一审法院在执行拍卖过程中并未明确告知吴莉其依法享有的优先购买权，已影响到其租赁权的行使，故吴莉要求停止执行的诉讼请求，应予支持。金祖虹经一审法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应相关诉讼权利，由此造成的法律后果自行承担。判决：一、不得执行位于苏州市吴江区登记在蒯静笛名下房地产（所有权证号：01074936/01074937）十二分之一份额；二、确认吴莉对于位于苏州市吴江区登记在原审第三人蒯静笛名下房地产（所有权证号：01074936/01074937）十二分之一份额租赁部分在租赁期间内享有合法租赁权。 二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，案外人提起执行异议之诉应当具备有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求等条件。不符合起诉条件的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉。 本案中，苏州市吴江区房地产十二分之一份额登记在蒯静笛名下，蒯静笛已向人民法院提起案外人执行异议之诉，请求判令对上述涉案房屋份额不予执行并确认该份额为蒯静笛所有。吴莉是否享有涉案房屋份额的租赁权，应当结合该案的裁判结果认定。其次，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权拍卖被执行人应当履行义务部分的财产。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。现一审法院于2017年12月12日作出的（2017）苏0509执8127号执行裁定系对涉案房屋份额进行拍卖，并未裁定除去吴莉所主张的租赁权，亦未认定吴莉对该房屋份额的占有有碍执行而进行排除。不论吴莉对该房屋份额是否享有合法的租赁权，其基于该拍卖裁定提出执行异议，均不符合案外人执行异议之诉的受理条件，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销苏州市吴江区人民法院（2018）苏0509民初2341号民事判决； 二、驳回吴莉的起诉。 一审案件受理费2800元退还吴莉，二审案件受理费2800元退还金燕燕。 本裁定为终审裁定。 审判长 吴 岚 审判员 水天庆 审判员 丁 兵 二〇一九年四月四日 书记员 邹 娜