安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0102民初741号原告：罗小红，女，1986年10月8日出生，汉族，住重庆市潼南县。委托诉讼代理人：陈先超，安徽徽航律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏文娟，安徽徽航律师事务所实习律师。被告：合肥翔洲房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市新站区新站工业物流园八组团E区宿舍楼15幢。法定代表人：蔡明辉，执行董事。委托诉讼代理人：马侃，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：江生龙，安徽华人律师事务所律师。原告罗小红与被告合肥翔洲房地产开发有限公司（以下简称“翔洲公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗小红的委托代理人陈先超、夏文娟、被告合肥翔洲房地产开发有限公司的委托代理人马侃、江生龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗小红向本院提出诉讼请求：1、被告于10日内将达到交付条件（包括但不限于燃气到户、水电皆通、卫生间做好）的商品房[合肥市新蚌埠路以西、物流大道以南花香美地第21幢a、b、c区（幢、栋、#楼）(单元)1(层）商152/商152上（室、号)]交付给原告；2、被告向原告支付违约金125250元（以已付房款1304688元为基数按照日万分之三的比率自2018年1月1日暂计算至2018年11月16日)，以后的违约金按照上述方法计算至该商品房达到交付条件并交付之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年2月9日签订一份商品房买卖合同，约定由原告购买被告位于[合肥市新蚌埠路以西、物流大道以南花香美地第21幢a、b、c区（幢、栋、#楼）(单元)1(层）商152/商152上（室、号)]商品房，并约定被告应于2017年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告，并约定了逾期交房的违约责任。原告依照合同约定支付了购房款，但被告商品房长期未能达到交付条件（如水管外露、卫生间未做隔墙、二楼东墙隔壁排水管直接排放于本室内、室内暂未通燃气、厨房位置未预留等等情形)，构成违约。为维护合法权益，原告特起诉来院，要求判如所求。翔洲公司辩称：1、被告通知原告交付房屋时，涉案房屋已达到双方商品房买卖合同第八条交付条件；2、涉案房屋使用性质为商铺，有别于一般的住宅，并且双方商品房买卖合同附件一房屋分层平面图载明原告所购房屋为通铺，并没有相关的隔断，相关的房屋改造在业主方同意改造并签订改造协议后，由被告施工。合同附件四第十八条第三项中明确载明原告所购买的房屋室内可能有明管；3、原告没有举证证明实际的损失，按日万分之三的标准，该标准高于同期贷款利率，与其与遭受的损失不符，请求法院法院调整。经审理查明：2017年2月9日原告罗小红与被告翔洲公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：20161167800881HX20170004），约定：第三条、原告购买被告预售的商品房，商品房坐落合肥市新蚌埠路以西、物流大道以南花香美地第21幢a、b、c区（幢、栋、#楼）(单元)1(层）商152/商152上（室、号)，合同约定建筑面积共103.26平方米，套内建筑面积77.28平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.98平方米。第四条、房屋价款总金额1304688元。第六条、付款方式为原告采取按揭方式付款，首付房款654688元，应在2017年2月9日前支付给出卖人；剩余房款650000元，办理按揭贷款。第八条、房屋交付期限约定被告应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得建设工程规划许可证正本条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条、被告逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限（即2017年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。第十一条、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条、出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交付时有限电视或数字电视接口到户；2、交付时电话、宽带线路及光纤接口到户；3、交付时水通、电通，天燃气管道到户；4、用水用电费用按照商业标准收取。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按照合同第九条执行。当日原、被告就上述合同办理了合肥市商品房网上认购备案（备案单号1702001603）。2017年12月25日案涉房产办理了竣工验收手续。2018年1月6日被告向原告邮寄《房屋交付通知书》。2018年1月19日案涉房屋取得《建设工程规划许可证》（建字第34010120184007号。2018年3月22日原告在《钥匙交付确认单》上签名，确认已检查清楚上述商铺现状并收到此商铺入户门全套钥匙。上述事实，有原、被告提交的证据以及当庭陈述等证据在卷佐证。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照约定履行合同义务。关于案涉房产是否达到交付条件的问题，原告诉请未达交付条件系房屋存在《验房报告》所指出的问题。对于交付条件《商品房买卖合同》约定为被告取得建设工程规划许可证正本，其他依照国家和地方人民政府的有关规定，《验房报告》并未提及被告是否取得建设工程规划许可证是否取得的问题，由此可见原告主张被告交付房屋未达交付条件系房屋未达国家和地方人民政府的有关规定，依据原告所主张的违约金对应的违约条款，原告有权选择解除合同或支付违约金，该违约条款系针对被告存在根本违约时而应适用的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条对商品房买卖合同根本违约的规定，在房屋出现主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形下，买受人得以请求解除合同，《验房报告》中列明的问题系案涉房屋的质量瑕疵，而并不属于上述根本违约的情形，就质量瑕疵原告可以要求被告按照合同约定进行修复。因此，被告在按合同约定取得建设工程规划许可证正本后，房屋即具备交付条件。关于违约金，依据合同约定房屋交付时应取得建设工程规划许可证正本，而被告取得该许可证的时间为2018年1月19日，虽被告于2018年1月6日被告向原告邮寄了《房屋交付通知书》，但因房屋不具备合同约定的交付条件，故不能免除被告迟延交房的责任。2018年3月22日原告在《钥匙交付确认单》上签名，确认“已检查清楚上述商铺现状并收到此商铺入户门全套钥匙”，可以证明被告已向原告履行了交房义务，且原告亦已配合收取了房屋，故对2018年1月1日迟延交房之日至2018年3月22日原告接收商铺之日止，该段时间因被告迟延交房应按合同约定向原告支付总房款日万分之三的违约金，其后因被告已履行交房义务，故不再计算违约金。2018年1月1日至2018年3月22日期间共计80天，日违约金参照已付房款1304688元的万分之三即391.41/天，可以得出被告合计应支付的违约金为31312.51元。至于原告主张燃气未通的问题，虽然格式合同约定交付时天燃气管道应到户，但双方买卖合同约定交易的商品房系商铺，对于商铺燃气管道到户还涉及用户与燃气公司协商由燃气公司根据商铺使用燃气的具体情况进行确定并施工，而对于用气量和施工问题，原、被告并未在合同中进行约定也未单独签订合同。同时，由于原、被告对于交易的商铺燃气管道安装的约定不明，均存在过错，原告应先行催告被告与其就燃气管道安装进行补充约定，如被告不予配合可另行主张违约责任，原告不能将燃气管道到户问题作为房屋不符合交付条件的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告合肥翔洲房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告罗小红违约金31312.51元；二、驳回原告罗小红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2810元，减半收取1405元，由原告罗小红负担1054元、由被告合肥翔洲房地产开发有限公司负担351元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  彭发传二〇一九年四月二十二日书记员  王 徽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不能擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。