贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初2002号原告：丁学会，女，汉族，1979年12月5日出生，住贵州省毕节市小坝镇中心校宿舍8号，现住贵州省毕节市七星关区。原告：顾育昌，男，汉族，1976年9月9日出生，住贵州省毕节市。被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路银开百货对面。统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，该公司总经理。委托诉讼代理人:吴海（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201610146568。原告丁学会、顾育昌与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（下称：长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁学会、顾育昌，被告长弘房开公司的委托诉讼代理人吴海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁学会、顾育昌向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理商品房所有权转移登记的有关文书的违约金50,192.61元(从2016年1月1日起至2018年12月31日止，按日万分之二计算)，从2019年1月1日起按日万分之二支付违约金至实际交付办理商品房所有权转移登记的有关文书之日止；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2011年11月18日签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于毕节市××单元××号商品房。合同约定被告于2014年12月31日前办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期未办理，在约定日期30日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；约定日期30日以后，被告不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。原告按合同约定支付被告229,190.00元购房款后，被告于2014年将房屋交付给原告。双方约定办理房产证的时间到了后，被告迟迟未办理。期间，原告多次催促被告，但至今，被告一直拖延办理。为此，原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告长弘房开公司辩称：原告主张的违约金过高，应予以调整。同时，本案已经超过诉讼时效。原告丁学会、顾育昌向本院提交如下证据：原告身份证及结婚证、《商品房买卖合同》、收款收据3张、个人贷款支付凭证、《住房公积金借款合同》。被告长弘房开公司未提交证据。经组织质证，被告对原告所举证据的真实性均无异议。经审查，原告所举证据均为书证，符合证据的三性，证据间相互印证，能证明案件相关事实，本院予以采信。本院经审理查明：2011年11年18日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市××路××单元××房，房号为B2-6-2；商品房总价款为229,190.00元；出卖人承诺于2014年12月31日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的所有文书交付给买受人，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款229,190.00元。至今被告尚不具备办理转移登记的条件。原告认为被告迟迟不予办理房屋产权证，应当按约定支付违约金。为此，原告以上述诉请诉来本院。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行各自义务。原告按约定支付了购房款229,190.00元，被告应按承诺于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。但被告至今尚不具备转移登记的条件，不能交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应按约定向原告支付违约金。对于违约金的计算标准，被告提出违约金过高，应予调整的抗辩主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。原告主张的违约金以已付购房款为基数，按日万分之二的标准计付。对于违约金的起止时间，被告提出诉讼时效抗辩主张。本案中，原告主张的违约金请求权系债权请求权，适用诉讼时效，但被告未按约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的行为，系持续违约行为，合同约定违约金以日为单位进行计算，则该违约金以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。被告承诺于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告，未履行，原则上从2015年1月1日起计算违约金。但原告于2019年2月18日才提起诉讼主张该违约金，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2019年2月18日）往前回溯三年即2016年2月18日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，对原告诉请的违约金从2016年2月18日起计算。同时，因原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故计算违约金的截止时间为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告丁学会、顾育昌支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款229,190.00元为基数，按日万分之二的标准，从2016年2月18日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告丁学会、顾育昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费527.00元（已减半收取），由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一九年四月二十三日书记员  张婵婵