河北省张家口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀07民终245号 上诉人（原审被告）：李大鸣，男，1957年6月30日出生，汉族，住张家口市桥**。 委托诉讼代理人：薛海山，男，1952年10月1日出生，汉族，住张家口市桥**。 委托诉讼代理人：薛殿午，男，1955年8月22日出生，汉族，住张家口市桥**。 被上诉人（原审被告）：张家口市飞达物业服务有限公司，住所地张家口市桥**建国路**。 法定代表人：张志强，总经理。 委托诉讼代理人：张祥林、刘月，该公司职工。 上诉人李大鸣因与被上诉人张家口市飞达物业服务有限公司（以下简称飞达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院（2018）冀0702民初1612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李大鸣的委托诉讼代理人薛海山、薛殿午，被上诉人飞达物业公司委托诉讼代理人张祥林、刘月到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。 李大鸣上诉请求：1、请求撤销河北省张家口市桥东区人民法院（2018）冀0702民初1612号民事判决，并依法改判。2、请求拆除小区内违章建筑,恢复太阳能热水器正常使用。3、退还收取的车位费、广告费、摊位费。4、准予本人拒交或暂时拒交物业费。事实和理由：一、李大鸣所居住的东山彩橘小区业主集体安装了太阳能，正式交付使用，飞达物业公司己按照热水收取费用的308套太阳能热水器，在飞达物业公司的管理下被他人拆走,飞达物业公司代理人推说是市财政局团购小组拆走了。李大鸣经向市财政局求证，市财政局明确答复，东山彩橘小区已正式移交给飞达物业公司管理，团购小组拆走太阳能热水器的说法不存在。二、飞达物业公司违反物业服务合同，默许或没有及时制止部分居住顶层的业主在其楼顶私自搭建违章建筑，致使小区业主在生活的头顶上增加了100多吨钢筋水泥,增加了建筑物的危险程度。三、飞达物业公司资金管理混乱，8年来收取的物业费、车位费、广告费、摊位费等各项费用共计743.6万元，从未向全体业主采取张榜公布或召开业主代表会议等形式作出说明。法院应当允许我们对上述收费聘请第三方进行审计，如果有违法违纪行为，应当追究刑事责任。四、飞达物业公司提供的物业服务质量差，请求法院予以认定。五、《物业管理条例》中有8种情况业主可以拒缴物业管理费，其中第4条，物业服务质量过差可暂时拒交物业管理费，但要有有力的证据，并找寻实质解决办法，还有第8条，物业公司在没有物价管理部门各项审批文件原件的情况下，业主可拒交。在一审庭审过程中，原告始终没有提供这些文件原件，所以恳请二审法院准予本人拒交或暂时拒交物业费，但也是在解决了本人提出的有关问题的前提下。 飞达物业公司辩称，李大鸣的上诉请求缺乏事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 飞达物业公司向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告李大鸣向原告飞达物业公司支付物业费12760.5元，违约金2550元，合计15310.5元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：被告李大鸣为张家口市桥东区的业主，2009年9月16日，被告李大鸣与原告飞达物业公司签订《物业管理服务合同》，该协议原告为甲方、被告为乙方。协议约定如下：乙方将东山彩橘2号楼2单元102室，建筑面积162.37平方米的房屋及配套设施交予甲方实行物业管理服务。一、房屋建筑共有部位的维修、修缮和管理。二、共用设施、设备和附属建筑物、构筑物的维修养护和管理。三、公用绿地、花木、建筑小品、健身器材的养护和管理。四、公共环境卫生。六、保安管理。十、向业主和物业使用人收取各项费用。十三、甲方的权利和义务2、按约定收费标准收取各种费用，不得随意更改收费标准，如遇国家政策变动可根据有关规定按新政策执行。6、凡拖欠物业管理费、采暖费、水费的住户，每日收2‰的滞纳金。十四、乙方的权利和义务5、有义务履行合同的一切条款，并按时、足额交付各项费用，不得拖欠或拒交。十五、物业管理收费甲方按住房的建筑面积每月0.95元／平方米收取物业管理费。十七、自开水和热水费1、本小区内自来水为二次加压供水，故在政府规定水价基础上加收加压费0.6元／吨。被告李大鸣自2010年7月份至今，经原告多次书面催告未向原告缴纳物业费。原告在庭审上称自2010年开始其按照《物业管理服务合同》约定的0.95元／平方米的标准向被告李大鸣收取物业管理费，2014年开始将被告物业费的收取标准变更为0.65元／平方米，后在2017年1月物业费价格上调到1.15元／平方米，又将收取被告物业费的收取标准变更为0.85元／平方米；以上物业费收取标准中均含有0.5元／平方米的电梯费。 另查，2015年8月1日至2018年7月31日，原告飞达物业公司与张家口京环桥东环境服务有限公司（以下简称京环公司）签订协议，将东山彩橘小区院内及楼道内的保洁工作承包给京环公司。由京环公司负责对东山彩橘小区院内卫生每日进行打扫一次。 一、一审法院认为，物业服务合同，是物业服务企业与业主之间签订的，约定由物业服务企业提供对房屋及配套设施、相关场所进行维修、维护、管理以及对相关区域的环境卫生进行清洁，维护区域内公共秩序，并由业主支付报酬的服务合同。本案中原告与被告之间签订了物业管理服务合同，并且对物业管理费及加压费等服务内容以及收费标准进行了详细的约定，且约定原告应按照约定收费标准收取各项费用，不得随意更改收费标准，该合同是双方真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照协议的约定履行。原告在履行了协议约定的义务后，被告应该按照约定支付从2010年7月至2018年6月期间所欠原告的物业费。《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务；故法院对被告抗辩其住一楼不应当缴纳物业费中的电梯使用费的主张不予支持。现原告自认其公司一直按照0.5元/平方米的标准收取电梯使用费，但自2014年开始已经减少了被告的电梯使用费，故根据原告的自认，被告应按住房的建筑面积自2010年7月至2016年12月止按每月0.65元/平方米的标准向原告缴纳物业费，自2017年1月至2018年6月按照每月0.85元/平方米的标准向原告缴纳物业费。关于原告要求被告支付违约金的主张，不符合物业服务合同的约定，故法院不予支持。被告抗辩原告飞达物业公司管理不到位，服务不及时，小区内环境恶劣、绿化不好等，但未提供相关的证据证明原告飞达物业公司有违反物业服务合同义务的行为，故法院对被告以此拒绝缴纳物业费的主张不予支持。判决：一、被告李大鸣于本判决书生效之日起十日内给付原告张家口市飞达物业服务有限公司从2013年7月至2018年6月期间所欠的物业费10716元。二、驳回原告张家口市飞达物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，李大鸣向本院提供新证据4组14份，第一组是1份部分小区业主的证明材料，证明其陈述的飞达物业公司未尽到物业管理义务的事实是真实的。第二组证据是3份飞达物业收款凭证,收费日期分别是2017年10月、2018年9月、2018年11月，证明飞达物业违规收取了车位管理费。第三组是8张小区建筑物的照片复印件,证明该小区顶楼存在部分业主擅自搭建了违章建筑的事实。第四组是两份证明我们业主自己清理污水井的照片，物业对污水井长期不管理致使污水倒灌，把住户家给淹了的事实。飞达物业公司的质证意见为：对于证明材料的合法性、真实性、关联性均有异议，该证明材料属于证人证言一类，而上面签字按手印的证人没有到庭，其真实性不能认可。材料中所述问题如违章搭建和私拆热水器问题与本案的诉讼标的并无关联性。材料中所述物业乱收费行为本身就不存在，物业公司一直严格按照合同约定收取相关费用。违章建筑确实存在，物业公司制止过，但是阻止不了，物业因为没有执法权，我们向有关部门反映过，在执法局有我们反映的记录。污水井的清理问题，如果是业主家里的部分是住户负责，如果是污水井管道，是物业负责，是有分界的，我们跟清污公司有合同，污水井应该是物业清理。车位费我们收的是车位管理费，是有车位的人才收取的，并不是所有人都收取的，根据物权法74条，物业公司是可以对车位进行租赁、出售的。飞达物业公司向本院提供新证据，针对李大鸣说的私拆太阳能问题，出具一份关于东山彩橘小区太阳能热水器的情况说明，是当时安装太阳能的华业阳光新能源有限公司出具的，证明安装拆除太阳能行为不是物业公司所为，是华业阳光公司拆除的。提供劝阻违章建筑的通知书2份，证明我们对违章建筑的行为进行过劝阻。李大鸣代理人的质证意见为：对于拆除太阳能热水器的情况说明，该证明上写明了是飞达房地产开发公司决定让华业阳光公司拆除的，是由于噪音和耗电量大的原因拆除的。对于2份通知书，私搭乱建的人就是上一任的物业公司经理，是很久之前的事情，飞达物业公司不可能劝阻，虽然现在他不是法人代表了，但是经理自己擅自搭建的行为，不存在自己劝阻自己的情形。本院查明的事实与原审无异。 本院认为，李大鸣与飞达物业公司签订的物业服务合同，是基于双方真实的意思表示,该合同合法有效,因此合同双方均应按照合同约定的内容行使权利履行义务。根据合同约定,飞达物业服务公司应当对小区的房屋、配套服务设施及相关场所进行维修养护和管理,为小区提供一个良好的卫生环境,维护区域内公共秩序。业主也应当按合同约定,及时缴纳物业费履行合同义务。对于李大鸣上诉提出飞达物业公司对部分小区业主在楼顶搭建违章建筑未尽到管理义务的问题，因违章建筑的建设问题，系有关行政管理部门的行政管理权问题，飞达物业公司对业主违章建筑的建设无行政管理权，其提供的证据可证明其对违章建筑事宜尽到了告知、劝阻的义务，物业公司对小区秩序的维护，应为生活秩序的维护管理，故李大鸣等业主要求飞达物业公司阻止小区业主建设违章建筑，超出了双方合同约定的物业公司的权利义务范围，故不应认定飞达物业公司违反了合同约定的义务，本院对李大鸣的该项上诉理由不予支持。对于李大鸣提出的飞达物业公司对强制拆除小区太阳能未尽到管理义务的问题,因飞达物业公司提供的证据证明拆除小区太阳能热水器是飞达房地产开发有限公司决定拆除的，该问题是小区业主与飞达房地产开发公司房屋买卖合同中涉及的内容事项，涉及该太阳能热水器的所有权归属问题，不属于双方物业服务合同涉及事项，本院对李大鸣的该项上诉理由不予支持。对于李大鸣提出的飞达物业公司违规收取车位费、广告费和摊位费的问题，因是否违规收费亦属于行政管理问题，其可向有关行政部门反映解决。对于李大鸣上诉提出的飞达物业公司没有尽到及时清理污水井内污水，致使污水进入业主屋内，影响业主生活的问题，因李大鸣对其主张只提供了照片，该照片不足以证明污水井内污水系李大鸣等业主清理，本院对李大鸣的该项上诉理由不予支持。李大鸣的上诉理由及其提供的证据，不足以证明飞达物业公司违反了物业服务合同约定的义务，李大鸣应当按照合同约定履行自己向飞达物业公司支付物业费的义务，故对李大鸣要求拒交物业费的上诉请求，本院不予支持。本案系飞达物业公司与业主因履行物业服务合同引起的纠纷，飞达物业公司应当按照双方之间物业服务合同的约定，严格、认真尽职的为业主提供好服务，本着让业主满意的服务原则，履行好自己的义务，多向业主做一些业主需要的协助义务，及时向业主做好耐心解释工作，使业主对物业公司的服务满意，建设和谐、文明的小区，应当是物业服务公司和小区业主的共同目的。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费182元，由李大鸣负担。 本判决为终审判决。 审判长 马瑞云审判长马瑞云 审判员 宋   凯   阳 审判员 闫       格 二〇一九年四月四日 书记员 施       洋