辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终1902号上诉人（原审原告）：大连乾源物业管理有限公司，住所地：大连经济技术开发区董家沟街道南岭村。法定代表人：程文，经理。委托诉讼代理人：王永伟，大连市沙河口区春柳法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）：大连佳美视钟表有限公司，住所地：大连市沙河口区成仁街****。法定代表人：刘军，总经理。委托诉讼代理人：梁伟，辽宁丰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：王奥然，辽宁丰源律师事务所实习律师。原审被告：大连佳美视钟表有限公司西安路钟表眼镜店，住所，住所地：大连市沙河口区成仁街****div>负责人：刘军，经理。上诉人大连乾源物业管理有限公司（以下简称乾源公司）因与上诉人大连佳美视钟表有限公司（以下简称佳美视公司）、原审被告大连佳美视钟表有限公司西安路钟表眼镜店（以下简称西安路钟表眼镜店）物业服务合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2018）辽0204民初5771号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人乾源公司的委托诉讼代理人王永伟、上诉人佳美视公司的委托诉讼代理人梁伟、王奥然到庭参加了诉讼。西安路钟表眼镜店未到庭。本案现已审理终结。乾源公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审或改判支持乾源公司一审诉讼请求。事实和理由：1.西安路钟表眼镜店是实际使用人，应承担交纳物业费的义务，至于佳美视公司与西安路钟表眼镜店之间约定物业费的承担是另外的法律关系，佳美视公司与西安路钟表眼镜店连带承担给付物业费；2.保安不在保安室是因为保安需要进行巡楼巡检，楼上业主导致污水泄漏，情况发生后上诉人及时进行了维修，报箱存在违章建筑中，由政府五大部门在联合执法中拆除，一审判决不能仅以佳美视公司提供的照片认定乾源公司物业管理存在瑕疵；3.逾期缴纳物业费就应当支付滞纳金。佳美视公司辩称，不同意乾源公司的上诉请求及理由，事实和理由：乾源公司未提交证据证明案涉房屋的实际使用面积，乾源公司物业服务主体资格不适格，乾源公司未提供约定的物业服务，不应依据合同收取物业费用。佳美视公司上诉请求：撤销原判，改判驳回乾源公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.案涉物业服务合同虽经大连市沙河口区城市建设管理局备案登记，但一审判决未查明合同一方当事人中盈家园大厦业主委员会是否经过备案登记，签订物业服务合同的业主委员会的代表并非业主委员会成员，无权代表业主委员会对外行使委托物业服务公司的权利，因此案涉物业服务合同系无效合同，乾源公司不具有物业服务的主体资格；2.即使物业服务合同合法有效，一审中，乾源公司未提交任何证据证实其对案涉物业提供了物业服务，判令佳美视公司支付物业费没有事实依据和法律依据。3.案涉房屋的面积认定错误，佳美视公司所使用的房屋虽位于118号，但使用面积不足121.09平方米。乾源公司辩称，不同意佳美视公司的上诉请求及理由，其主要答辩观点为：案涉物业服务合同已在沙河口区备案，乾源公司提供的房屋面积测绘报告书能够证明房屋面积，业主委员会已在街道备案，佳美视公司没有提供任何证据证明业主委员会违法成立，故案涉物业服务合同有效。乾源公司起诉请求：1.佳美视公司给付2016年1月1日至2018年7月15日期间欠缴的物业费7386.49元；2.佳美视公司支付欠缴物业费产生的滞纳金7386.49元。3.西安路钟表眼镜店对上述款项承担连带责任。一审法院认定事实：2016年1月，乾源公司与大连市沙河口区中盈家园大厦业主委员会签订《中盈家园大厦物业管理服务合同》，由乾源公司对中盈家园大厦提供物业服务，约定：物业类型为住宅与办公，坐落大连市沙河口区，管理界限东南成仁街、西南西安路、西北民勇大厦、东北五四花园，建筑面积37000平方米；委托管理事项：物业共用部位的维修、养护和管理，物业公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，非政府公用设施和附属建筑物的维修养护和管理，物业共用部位、场地的清洁卫生、垃圾的收集和清运、雨水及污水管道的疏通、共用部位的及时除雪及防滑处理，公共秩序的维护，负责向物业产权人、使用人收取物业管理服务费、电梯运行费，规劝制止物业产权人、使用人违反《管理规约》和物业管理有关规定的行为，装饰装修管理服务，物业档案资料管理；合同期限三年，自2016年1月1日至2018年12月31日；物业服务收费采取包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，房屋长期空置也同样缴纳，住宅0.5元/月/建筑面积平方米，非住宅2元/月/建筑面积平方米，乘梯费按实际使用人数交纳，住宅10元/人/月，非住宅20元/人/月，物业服务费按季度、全年交纳，住宅业主与物业使用人在每季度前交纳本季度物业服务费及乘梯费，办公业主与物业使用人在每季度末或年末前缴纳下一季度或年度物业服务费及乘梯费；业主和物业使用人未能按时缴纳物业服务费用的，从逾期之日起，除物业费本金外应按所欠物业费每天千分之三的标准向乾源公司额外支付滞纳金；合同还约定了双方权利义务、专项维修基金、物业管理服务费质量及标准、违约责任、其他事项等内容。2016年2月4日，乾源公司在大连市沙河口区城市建设管理局进行物业服务项目备案登记，在登记表中载明物业服务项目情况：项目名称中盈家园大厦、项目地址大连市沙河口区、13号，建筑面积37000平方米、总户数296户，物业费高层住宅0.5元/平方米、公建2元/平方米。乾源公司在项目服务单位申报意见中加盖印章和代表人个人印鉴，表示接受业委会聘用对中盈家园大厦进行物业服务管理工作；大连市沙河口区中盈家园大厦业主委员会加盖印章和代表人签字，表示同意乾源物业管理。2006年12月29日，案外人大连宏信房地产测绘事务所有限公司向大连钟表修配二厂（现改制为佳美视公司）出具房屋面积测绘报告书，载明：受大连佳美视钟表有限公司委托，对大连市沙河口区成仁街13号的圆建大厦（中盈家园）一层117号房间进行了分割测绘，总建筑面积421.09平方米，其中房号115的建筑面积为324.65平方米，房号117的建筑面积为96.44平方米。2007年1月9日，佳美视公司取得位于大连市沙河口区房屋的所有权，该房屋用途为公建，建筑面积96.44平方米，乾源公司主张案涉118号房屋更具测绘图纸，面积为121.09平方米。一审庭审中，佳美视公司认可：案涉房屋位于中盈家园大厦（原名：圆建大厦）楼下公建，该房屋实际使用人系西安路钟表眼镜店使用。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，依据审理查明的情况，案涉争议焦点在于：一、案涉房屋是否位于乾源公司提供物业管理服务的区域内，乾源公司与佳美视公司之间是否存在物业服务合同关系；二、在物业费的计算中，案涉房屋面积应认定为多少；三、西安路钟表眼镜店应否承担连带给付责任。关于争议焦点一。大连市沙河口区城市建设管理局《物业服务项目备案登记表》显示，乾源公司接受大连市沙河口区中盈家园大厦业主委员会聘用，提供物业管理服务的范围为：位于大连市沙河口区建筑面积37000平方米。乾源公司与大连市沙河口区中盈家园大厦业主委员会签订的《中盈家园大厦物业管理服务合同》中，虽将物业范围坐落写为“成仁街11号”而非“成仁街11号、13号”，但其项目名称、管理界限四至及建筑面积37000平方米，均可表明案涉合同所涉及的物业管理范围为整个中盈家园大厦。依据佳美视公司提供的照片及佳美视公司当庭自认可知，案涉房屋位于沙河口区，系中盈家园大厦一楼公建，属于乾源公司提供物业管理服务的区域范围。故乾源公司与大连市沙河口区中盈家园大厦业主委员会签订的《中盈家园大厦物业管理服务合同》，对佳美视公司具有约束力。本案乾源公司为中盈家园大厦提供物业服务，佳美视公司应按合同约定履行缴费义务。关于争议焦点二，2006年12月29日，案外人大连宏信房地产测绘事务所有限公司向大连钟表修配二厂（现改制为佳美视公司）出具房屋面积测绘报告书，载明：受大连佳美视钟表有限公司委托，对大连市沙河口区成仁街13号的圆建大厦（中盈家园）一层117号房间进行了分割测绘，总建筑面积421.09平方木，其中房号115的建筑面积为324.65平方米，房号117的不动产登记建筑面积为96.44平方米。乾源公司主张案涉118号房屋根据测绘图纸，面积为121.09平方米，佳美视公司、西安路钟表眼镜店虽对该面积不予认可但未提供证据证明其主张的案涉物业使用面积。故对于案涉物业物业费收费面积按121.09平方米计算物业费，佳美视公司、西安路钟表眼镜店辩称仅使用了118号房屋部分面积缺乏事实依据，不予支持。案涉房屋的物业费应计算为7386.49元（121.09平方米×2元／月×30.5个月）。考虑到佳美视公司提供的实景照片，能够证明乾源公司提供的物业服务在公共设施维护、人员管理等方面确实存在瑕疵，且通过改进物业服务，上述问题可以有所改善，故一审法院酌定佳美视公司按照上述物业费的80％计付自2016年1月1日至2018年7月15日的物业费共5909元。至于乾源公司主张的滞纳金，鉴于佳美视公司系因双方存在争议而逾期缴纳物业费用，故对乾源公司的该项诉请，一审法院不予支持。关于争议焦点三。一审庭审中，佳美视公司、西安路钟表眼镜店自认西安路钟表眼镜店系案涉房屋的实际使用人，佳美视公司系案涉房屋的业主，佳美视公司、西安路钟表眼镜店对物业费交纳未进行约定，故案涉物业费应当由佳美视公司交纳，乾源公司主张西安路钟表眼镜店没有法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、大连佳美视钟表有限公司于判决生效之日起三十日内向大连乾源物业管理有限公司支付2016年1月1日至2018年7月15日的物业费5909元；二、驳回大连乾源物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费169元（大连乾源物业管理有限公司已预付），减半收取84.5元，由大连佳美视钟表有限公司负担50元，由大连乾源物业管理有限公司负担34.5元。二审审理期间，佳美视公司提交了：1.业主委员会备案通知书，拟证明第四届业主委员会备案的时间是2016年4月6日，案涉物业服务合同签订于2016年2月4日，业主委员会成员中没有成仁街13号的业主，案涉物业合同不包含成仁街13号；2.照片11张，拟证明案大厦卫生脏乱差，保安室工作时间关闭门窗，未起到安保作用，乾源公司恶意将佳美视公司的电表拆除。乾源公司对上述证据的质证意见为：对证据1的真实性没有异议，对证明内容有异议，第四届业主委员会的备案登记时间虽在2016年4月6日，但业主委员会的成立是合法的，物业服务项目为中盈家园大厦，其地址包括大连市沙河口区成仁街13号；对证据二的真实性有异议，不能确定拍摄于2018年8月21日，不存在卫生脏乱差的问题，保安不定时巡逻，并非要求24小时保安室必须有人，没有证据证明电表箱是由乾源公司拆除的。经审查，乾源公司对业主委员会备案通知书的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，但业主委员会成员中是否包括成仁街13的业主不能否定案涉物业管理服务合同的物业服务项目为位于大连市沙河口区事实，故证据1不足以证明案涉物业合同不包含成仁街13号。乾源公司虽对佳美视公司提供的照片的真实性有异议，但未提供相反的证据予以证明，且上述照片可以反映乾源公司提供的物业服务在环境卫生、公共设施维护、人员管理等方面存在的瑕疵，故本院对证据2予以采信。本院经审查，对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉《中盈家园大厦物业管理服务合同》系由大连市沙河口区中盈家园业主委员会与上诉人乾源公司签订，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为有效合同，佳美视公司作为中盈家园大厦案涉房屋的业主应受该合同的约束。关于乾源公司的上诉主张“1.西安路钟表眼镜店对案涉物业费承担连带责任；2.不能仅以佳美视公司提供的照片认定乾源公司物业管理存在瑕疵；3.逾期缴纳物业费就应当支付滞纳金”等三项事由，本院认为，西安路钟表眼镜店只是案涉物业的实际使用人，乾源公司诉请其承担连带责任没有合同依据和法律依据；一、二审佳美视公司提交证据可以证明物业服务存在瑕疵，一审判令按合同约定的80%支付物业费，并无不妥，应予维持；一审基于乾源公司主张的滞纳金是因双方存在争议而逾期缴纳物业费用，驳回乾源物业的该项诉请，亦无不妥，应予维持。关于佳美视公司上诉主张“1.案涉物业服务合同系无效合同，乾源公司不具有物业服务的主体资格；2.乾源公司未提交任何证据证实其对案涉物业提供了物业服务，判令佳美视公司支付物业费没有依据。3.案涉房屋的面积认定错误，使用面积不足121.09平方米”等三项事由。关于佳美视公司提出一审判决未查明中盈家园大厦业主委员会是否经过备案登记，签订物业服务合同的业主委员会的代表并非业主委员会成员，无权代表业主委员会对外行使委托物业服务公司的权利，故该合同无效的上诉主张，《中盈家园大厦物业管理服务合同》上加盖有大连市沙河口区中盈家园业主委员会公章，代表中盈家园业主委员会签字的业委会成员为“唐英姿”，在佳美视公司提交的《业主委员会通知书》中载明的业主委员会成员名单中，而中盈家园大厦业主委员会是否经过备案登记并非本案的审理范围，故本院对佳美视公司的此项上诉主张不予支持。依据《中盈家园大厦物业管理服务合同》，乾源公司自2016年1月1日起对案涉中盈家园大厦提供物业服务，佳美视公司享受到自2016年1月1日至2018年7月15日期间的物业服务，应交纳物业服务费。二审中，佳美视公司对案涉物业的面积不足121.09平方米，但未能明确其面积，亦未举证证明该物业的面积，一审依据乾源公司提交的测绘报告书认定面积为121.09平方米并无不妥，本院对佳美视公司的该项上诉主张不予支持。佳美视公司提供的实景照片可以反映乾源公司提供的物业服务在环境卫生、公共设施维护、人员管理等方面存在的瑕疵，一审据此认定乾源公司履行义务不完全符合约定，酌定佳美视公司按合同约定物业费标准的80%交纳物业费，有事实与法律依据，但佳美视公司无据据此拒交全部物业费，对其上诉主张乾源公司未提供物业服务，本院不予支持。综上，乾源公司与佳美视公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费219元（上诉人大连乾源物业管理有限公司已预交169元，上诉人大连佳美视钟表有限公司已预交50元），由上诉人大连乾源物业管理有限公司、上诉人大连佳美视钟表有限公司各自负担。本判决为终审判决。审判长  王家永审判员  何 川审判员  宁 宁二〇一九年四月四日书记员  徐 林