江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初729号 原告：顾保洪，男，汉族，1944年12月1日出生，住常熟市。 被告：常熟市恒隆置业有限公司，住所地常熟市黄河路**国际贸易中心****。 诉讼代表人：蒋瑜，常熟市恒隆置业有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：陈培培，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏越。 原告顾保洪与被告常熟市太谷百货商业有限公司、常熟市恒隆置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后,依法适用简易程序于2019年3月27日公开开庭进行了审理，原告顾保洪、被告常熟市恒隆置业有限公司的委托诉讼代理人陈培培、夏越到庭参加诉讼。审理中，原告顾保洪申请撤回对被告常熟市太谷百货商业有限公司的起诉，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告顾保洪向本院提出诉讼请求：1、判令被告常熟市恒隆置业有限公司支付所欠租金27700元，利息至2018年10月31日计12448.36元；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2006年7月购买常熟市方塔街106号恒隆中心四楼D072号商铺，并出租给常熟市太谷百货商业有限公司经营管理，由恒隆置业有限公司提供租金付款担保，签订租赁合同。合同租期为10年，于2007年4月1日至2017年3月31日，合同租期120个月。双方约定：每月15日支付租金1385元，支付方式由太谷百货（乙方）支付到本人（甲方）指定账户，乙方陆续支付租金至2015年2月，之后便不再按时支付租金。在再三催讨下又补了3月至7月的租金，从2015年8月至今被告未再付给原告分文租金，故请法院维护原告的合法权益，予以判决。 被告常熟市恒隆置业有限公司辩称，所欠租金的情况予以认可，但只欠17个月的租金。从2006年12月至2015年7月一共已经支付了103个月的租金。另外，合同约定的租金金额是1385元整，但是实际中要代缴税费，扣完后是1340元/月。恒隆于2019年1月17日被常熟市人民法院裁定受理破产清算，对于所欠租金及按照合同约定计算的违约金应该向管理人申报债权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告顾保洪为支持其诉讼请求提供以下证据：1、租赁协议1份，以证明原、被告之间的租赁合同关系及对租金、给付时间、违约金的约定。2、商品房买卖合同、房产证、土地证各1份，以证明涉案的房屋为原告所有。3、原告的银行流水1份，以证明原告的收费情况。被告对上述证据的真实性均无异议，但认为租赁协议4.3约定从2006年12月起开始支付租金，故原告实际是从2016年12月起就收到租金了。被告常熟市恒隆置业有限公司未提供证据。对原、被告无异议的证据本院予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告顾保洪系常熟市方塔街****商铺产权所有人。2006年9月8日，顾保洪（出租人、甲方）与常熟市太谷商业经营管理有限公司（后更名为常熟市太谷百货商业有限公司）（承租人、乙方）、常熟市恒隆置业有限公司（担保人、第三方）签订编号为恒隆中心租字503号租赁协议一份，该合同载明：“鉴于：1、甲方已与常熟市恒隆置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：HL503-D072）（下称‘买卖合同’）并承诺按约支付完毕全部房款（含银行按揭）。按建筑面积计算，该商品房建筑面积为12.04平方米，单价为人民币每平方米17000元，总额为人民币204680元整（该物业实际成交金额按照产权登记面积为准，单价不变，按实结算，多退少补）。甲方已经取得位于江苏省常熟市方塔街106号恒隆中心四层D072号的合法所有权。2、甲方有意出租，乙方亦有意承租上述房产……第一条出租物业基本情况1.1甲方愿意出租及乙方愿意承租位于恒隆中心四层D072号的甲方物业（以下称‘出租物业’）。出租物业建筑面积共12.04平方米，用途为商业……第二条租期2.1租期为120个月（计十年），租期起始月份为2007年4月，至2017年3月止。第三条租金3.1甲方同意就出租物业按本合同3.2条规定收取固定的租金，乙方的经营所得均由乙方享有，经营所得涉及税费由乙方承担。3.2租金含以下现金及权益：租期内以出租物业买卖合同实际成交额的8.12%为年现金收益，月租金总额为人民币1385元整；年租金总额为人民币16620元整；120个月（十年）租金总额为人民币166200元整。3.3甲方所取得的租金系税前收益，税费统一由乙方代扣代缴，乙方承诺扣除税费后甲方月租金收益不低于甲方月支出[甲方的月支出以物业买卖时甲方采取向银行申请10年5成按揭贷款的月还款（月供）金额为标准，甲方是采取一次性付款方式的，也按此标准计算]。3.4乙方承诺，租赁期内，如遇银行利率上调，则乙方采用上调租金的方式保证甲方完税后的月租金收益不低于甲方月支出。第四条租金的支付4.1乙方向甲方支付租金的日期为120个月（计十年）。4.2甲方选择按揭贷款方式的，乙方在商品房买卖合同规定缴清全部房款（含银行按揭）之日起第二个月的15日前，向甲方支付租金。4.3甲方选择一次性付款方式的，乙方于2006年12月起向甲方支付租金，支付日期为每月15日，所支付的租金为当月租金。4.4乙方以下列方式向甲方支付租金：（1）甲方在购买商铺时一次性付款的，乙方将租金支付至甲方名下的专用账户；（2）甲方在购买商铺时选择按揭贷款的，乙方将租金支付至甲方名下的按揭贷款账户……第六条物业的使用和交接6.1租期内，乙方应对该物业装修及设施设备的毁损进行相应的修缮或更换，使之与出租前的品质相当，但属正常的磨损及折旧除外；6.2租期届满之日后15天内，双方应共同到现场对该物业资料进行验收核实并办理物业交返手续；6.3租赁期间，乙方在不改变物业主体结构的前提下，有权根据使用或经营需要对该物业进行装饰装修及添附。如乙方增设承租物业内与物业本身可分离的设备及设施，则该设备及设施的所有权归乙方所有，但与物业本身不可分割的部分，所有权归甲方所有……第八条甲方的义务8.1如该物业为共有，如共有人未能一并签署本协议，则甲方应向乙方出具共有人同意其出租该物业的证明文件；甲方保证该证明文件的真实性，并同意对此承担全部责任；8.2甲方应根据乙方要求，为乙方在租赁期内的合法经营活动提供必要的协助与配合，包括但不限于为乙方提供有关证明文件等，否则乙方有权延付或拒付租金，并在其中扣除相应的费用和损失；8.3在租赁期内，甲方应将所享有与物业管理有关的一切权利和义务授予乙方行使……第九条乙方的义务9.1保证具备租赁经营物业的民事行为能力；9.2按本协议第三条和第四条的约定向甲方支付租金；9.3承担因使用该物业而产生的水电费、物业管理费等各种费用……第十条经营行为10.1在租赁期内，乙方有权将物业整体或部分出租或转委托给第三方经营，无需再征得甲方同意。乙方有权从上述行为中获得收益，甲方对乙方因出租或转委托取得的收益不得主张任何权利；10.2在租赁期内，乙方应对自己的经营行为，包括转委托行为承担全部责任……第十二条违约责任12.1本协议签订后，除法定或本协议约定的解除条件出现外，任何一方提前解除协议，应按如下金额向守约方支付违约金：违约金=年租金/365（天）×（协议约定的租期-实际租赁天数）；12.2如因乙方过错逾期给付甲方即期租金的，每逾期一日，乙方应按日向甲方支付应付租金万分之五的违约金，逾期90日未付，甲方有权终止本协议……第十三条担保方责任13.1常熟市恒隆置业有限公司为乙方提供担保，以保证乙方具备按时支付甲方租金收益的能力，如乙方未能按期支付甲方租金收益，则由常熟市恒隆置业有限公司按期支付甲方租金收益……第十七条合同效力本合同在双方签字盖章后生效。本合同及其附件，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等的效力……”。因被告未向原告支付2015年8月以及之后的租金，原告催款无果诉讼来院。 又查明，原告每月所收取的租金均为1340元，系税后租金。 再查明，本院于2019年1月17日裁定受理贝恩资本信贷亚洲1号有限公司对常熟市恒隆置业有限公司的破产清算申请，并指定江苏，并指定江苏新天伦律师事务所为常熟市恒隆置业有限公司的管理人，负责人。 庭审中，原告明确其按照协议约定按日万分之五向被告主张逾期付款违约金，并将计算利息（违约金）的期间变更为自2015年8月1日起至2019年1月17日止。 本院认为，原告与常熟市太谷百货商业有限公司之间的租赁合同关系、原告与被告常熟市恒隆置业有限公司之间的担保合同关系合法有效，本院依法予以支持。原告顾保洪与被告常熟市太谷百货商业有限公司、常熟市恒隆置业有限公司间签订的租赁协议系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。根据该合同约定，常熟市太谷百货商业有限公司需于每月的15日前支付原告当月租金1385元（保证人为被告常熟市恒隆置业有限公司），税后实际支付租金为1340元，现原告要求被告常熟市恒隆置业有限公司支付自2015年8月起至2017年3月止20个月的租金27700元的诉讼请求，本院依法部分支持26800元（20个月*1340元/月）。因被告常熟市恒隆置业有限公司已经进入破产程序，本院对该债权予以确认。合同还约定，如常熟市太谷百货商业有限公司逾期给付租金，需按应付租金日万分之五的标准支付逾期付款违约金；故原告要求确认被告常熟市恒隆置业有限公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，但基数应按1340元计算。经计算本院确认逾期付款违约金为12879.41元。被告主张其自2015年12月起就向原告支付租金，应当提供支付依据，但其未能提供，故本院对该抗辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告顾保洪对被告常熟市恒隆置业有限公司享有租金26800元，逾期付款违约金12866.01元，合计39666.41元的债权。 二、驳回原告顾保洪的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取402元，由被告常熟市恒隆置业有限公司负担。原告预交的案件受理费402元，由本院退回，被告应负担的案件受理费部分在本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：苏州市中级人民法院） 审判员  崔劲松 二〇一九年四月三日 书记员  黄丽芝