辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终237号上诉人(原审被告)：吴淑杰，女，1969年2月17日出生，汉族，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：李振鹏，辽宁阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑洪锁，北京市世纪（大连）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：于臣卓，男，1988年2月2日出生，汉族，无业，住辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：王永锦，辽宁光莹律师事务所律师。原审第三人：遇万里，男，1987年10月13日出生，汉族，住河北省张家口市桥**。委托诉讼代理人：郑洪锁，北京市世纪（大连）律师事务所律师。上诉人吴淑杰因与被上诉人于臣卓、原审第三人遇万里房屋买卖合同纠纷一案，不服瓦房店市人民法院（2018）辽0281民初2352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴淑杰及其委托诉讼代理人李振鹏、郑洪锁，被上诉人于臣卓及其委托诉讼代理人王永锦，原审第三人遇万里到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴淑杰上诉请求：撤销一审判决，依法改判吴淑杰只承担7万元返还责任。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.吴淑杰与于臣卓之间的纠纷并非房屋买卖合同纠纷。于臣卓因不能支付剩余房款请求解除房屋买卖合同并自愿支付房价损失13万元，吴淑杰予以同意，同时双方还确认了与遇万里债权转让的债务抵销事实。故本案实质为双方在房屋买卖合同解除后进行债权债务清理而形成的新的债权债务关系。2.于臣卓在庭审中自认其在合同履行过程中向吴淑杰提出解除合同，且在录音证据中多次表示自愿承担房屋降价损失13万元，故案涉房屋买卖合同系因于臣卓违约无法支付尾款而解除，房屋买卖合同解除后，吴淑杰才将案涉房屋另行出售，一审法院认定房屋另卖导致合同不能履行而解除与事实不符。3.房屋买卖合同解除后，双方就解除合同后债权债务进行了结算。由于于臣卓未依约支付尾款25万元，吴淑杰多次催要。于臣卓2016年明确表示无力支付房款，故于臣卓多次表示自愿承担因吴淑杰保留房屋期间房价下跌给吴淑杰造成的房价损失13万元（见录音证据）。该损失因于臣卓保留房屋而产生，其自愿承担并同意从已预付房款中扣除，法院应予支持。4.遇万里将其对于臣卓享有的债权转让给吴淑杰，并通知到于臣卓，于臣卓亦明确要求吴淑杰将该债权本金20万元还给遇万里。遇万里对于臣卓还享有10万元借款利息的债权，该利息债权遇万里也已经转让给吴淑杰，故吴淑杰享有对于臣卓的借款债权30万元。二、一审法院适用法律错误。1.根据《中华人民共和国合同法》第七十九条、八十条的规定，债权人可以将合同权利转让给第三人，转让权利应通知债务人。本案中遇万里将借款本息债权转让给吴淑杰并通知了于臣卓，于臣卓不仅明知，还明确要求吴淑杰将本金20万元交付给遇万里。故吴淑杰主张的债权成立。2.依据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，当事人互负债务，债务标的相同的，任何一方可以将自己的债务与地方的债务抵销。本案中，吴淑杰对于臣卓享有到期债权，已通知于臣卓债务抵销，庭审中也明确要求抵销。故吴淑杰享有依法抵销债务的权利。3.依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条、九十三条的规定，对当事人自认的事实不需另行举证证明。吴淑杰提供的录音中，于臣卓自认房屋尾款未交导致合同解除，并自愿承担房屋下跌的损失13万元，知晓债权转让并要求吴淑杰向遇万里支付借款。上述于臣卓自认的事实及按照生活经验法则可以推定的事实应当作为本案定案的依据。三、根据一审庭审笔录记载，本案案由有问题，不应仅是房屋买卖纠纷，还应加上一个债权转让纠纷，双方债权债务已经清算，单纯房屋买卖合同的案由是不对的。于臣卓辩称，不同意吴淑杰的上诉请求，请求二审法院依法维持原判。1.一审的案由确认的没有错误，双方是因为买卖房屋而产生的纠纷，是因为吴淑杰违反了双方的口头约定，迟迟未交付房屋而产生的纠纷，但事后并没有达成一致意见，所以于臣卓才诉至法院。另外一个案件只能审理一个案由，并不存在两个案由合并审理的法律规定。2.于臣卓要求吴淑杰返还所缴纳的房款，是因为双方有口头的买卖房屋协议，当时的约定是先缴纳50万，剩余25万元交付房屋并办理过户手续之后再缴纳，而于臣卓缴纳了50万房款后，吴淑杰迟迟没有交付，也不让于臣卓到现场看房屋的现状，所以于臣卓感觉到被欺骗。要求返还50万时，吴淑杰反而要求于臣卓承担损失，真正有损失的是于臣卓，所以于臣卓最终起诉到瓦房店市法院，一审判决是正确的。3.于臣卓和遇万里之间并不存在债权债务关系，当时在买房子的时候，于臣卓不认识吴淑杰，是吴淑杰的外甥遇万里介绍的，于臣卓相信了遇万里才买了这个房子。后来要返还房款吴淑杰不同意，遇万里和于臣卓是发小，也觉得这个事对不起于臣卓，双方才编造一个理由，目的是为了索要房款，而事实上遇万里和于臣卓之间没有债权债务关系，所以不存在债权转让的事实，一审对此认定也是正确的。遇万里述称，同意吴淑杰的上诉请求，本案的事实是于臣卓借了遇万里20万元，加上利息10万，欠付为30万，在于臣卓与吴淑杰进行房款清算时，从房款中抵扣借款本息，吴淑杰也向遇万里转帐支付了借款，借条也归还给了于臣卓，上述债务已经清结完毕。于臣卓向一审法院起诉请求：要求被告立即返还房款500,000元，并自2013年12月8日起至还清日止按中国人民银行同期同类贷款利率给付利息。一审法院认定事实：案涉房屋坐落瓦房店市室，面积为117.79平方米。2013年10月，原告于臣卓与被告吴淑杰经第三人遇万里见证，达成口头房屋买卖协议。双方约定原告以750,000元的价格购买案涉房屋。口头协议达成后，原告于2013年12月7日向被告实际交付了房款500,000元。交付前述款项后，双方未办理房屋过户手续，被告亦未向原告交付房屋。对于房款的交付、房屋过户手续的办理、房屋的交付使用以及违约责任等事宜，双方均未作出书面约定。庭审中，双方不能形成一致意见，且均未举证证实各自的主张。2016年5月27日，被告将案涉房屋出售给案外人吴楠并办理了相应的房屋过户手续。现原告因返还房款事宜诉至一审法院。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告于臣卓与被告吴淑杰自愿就案涉房屋达成口头房屋买卖协议。房屋买卖合同自双方就房屋买卖事宜达成合意时起即发生法律效力。原、被告双方均应依约定全面履行合同义务。原、被告双方对于原告已向被告实际交付房款500,000元的事实均予以确认。庭审中，被告自认在其与原告达成口头协议时案涉房屋并未取得房屋权属证书。被告虽抗辩双方约定支付全款后办理房屋过户和交接手续，但未举证证明，且对其主张的其他关于购房事宜的约定亦未举证证明，故应视为双方对于除所购房屋及房款数额以外的其他事项均未约定且未达成其他补充约定。房屋权属登记系房屋购买人实现物权的必要条件。本案中，虽然原、被告双方未对款项的交付以及房屋权属证书办理的时间进行书面约定，但作为双务合同，原告先行向被告交付了500,000元房款，已先行履行了大部分合同义务。被告在未取得房屋权属证书的情况下，接受了原告交付的大部分房款，且未举证证实其在收到大部分房款后履行了让原告能够信任其积极协助原告办理房屋权属证书，并能够确保原告物权实现的行为。被告主张系因原告未交付剩余房款250,000元，故未给原告办理房屋过户，但未举证证实。且该主张不符合房屋买卖的交易习惯。故一审法院对被告的抗辩主张不予采纳。被告于2016年5月27日将案涉房屋出售给案外人并办理了相应的房屋过户手续，原告的房屋买卖合同目的已经不能实现，房屋买卖合同亦无法继续履行。该情形符合合同解除的法定要件。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故对于原告要求被告返还已付的房款500,000元的诉讼请求一审法院予以支持；关于利息主张，原告主张系2013年12月7日向被告交付房款500,000万元，被告未予以否认。故原告主张自2013年12月8日起依中国人民银行同期同类贷款利率主张利息损失的诉讼请求有事实及法律依据，一审法院予以支持；被告抗辩原、被告双方系协商解除合同，并在解除合同后就后续费用和出售房屋的差价损失承担事宜进行协商和确认，均无证据证实，一审法院均不予采纳；对于被告提出的原告、被告与第三人遇万里之间债权转让并在案涉房款中予以抵扣的主张，原告对于与第三人之间的债权债务关系并不认可，且不同意在本案中进行抵扣。该债权债务关系以及债权转让关系，与本案均不是同一法律关系，本案不予处理。据此，一审法院作出如下判决：被告吴淑杰于判决生效之日起十日内，向原告于臣卓返还购房款500,000元，并依中国人民银行同期同类贷款利率标准向原告支付自2013年12月8日起至判决确定的给付之日止的利息。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，财产保全费3520元，合计12,320元，由被告吴淑杰负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对于吴淑杰提供的其与于臣卓2017年1月19日至1月23日期间的短信记录，于臣卓对真实性没有异议，吴淑杰提供该证据拟证明于臣卓对法院作虚假陈述。本院认为，虽然在该短信记录中，于臣卓否认购买案涉房屋，但在庭审中于臣卓明确表示认可双方之间存在房屋买卖合同关系，结合本案其他证据，不足以证明于臣卓在本案中所做的陈述均系虚假，对该证据本院不予采信。对于吴淑杰提供的完税证明、取暖费收据、物业公司证明，拟证明吴淑杰于2016年5月27日缴纳了案涉房屋的物业费、电梯费、取暖费等费用，因上述证据与本案无直接关联性，故本院不予采信。对于吴淑杰提供的其与大连翰林房地产开发有限公司签订的《被拆迁人回迁合同书》和瓦房权证文私字第**房产证书，于臣卓对真实性并未提出异议，本院予以确认。该证据证明，2010年9月8日，吴淑杰取得回迁的案涉房屋，2016年5月27日吴淑杰将案涉房屋产权登记在其名下。对于吴淑杰提供的遇万里与案涉房屋购房人吴楠的母亲赵丹丽、瓦房店市文兰街道广信房屋销售代理中心签订的《房屋买卖合同》、赵丹丽的户籍证明、相关税费确认单、案涉房屋交易的完税证明等证据，拟证明吴淑杰将案涉房屋另行出售给案外人的价格是62万元。本院认为，因吴淑杰在本案中并未就损失提起反诉，故上述证据与本案不具有直接的关联性，本院不予采信。对于于臣卓提供的其活期账户历史明细，吴淑杰以并非新证据不予质证，本院认为该证据上加盖有中国建设银行股份有限公司的印章（2018年7月30日），现无据证明该银行印章虚假，故对该证据本院予以确认。该账户明细显示，2012年12月6日于臣卓转账给遇万里20万元，同日遇万里转给于臣卓15万元，2012年12月11日于臣卓转账给遇万里18,000元。对于于臣卓提供的其与吴淑杰的妹妹案外人吴淑媛2017年1月21日的谈话录音，拟证明于臣卓与吴淑杰并未就房屋损失达成一致意见，吴淑杰对该录音的真实性不予认可，但未能提供相应证据予以证明，亦未申请对该录音是否为吴淑媛本人的声音进行鉴定，故本院对该录音证据予以采信。该录音显示，在该谈话录音发生前于臣卓与吴淑杰因案涉房屋的款项返还问题产生分歧而发生厮打，谈话时，吴淑媛要求于臣卓就案涉房款相关事宜签署三方协议，于臣卓表示“三方什么也没谈妥，怎么就签协议了”，并明确表示不同意吴淑媛提出的仅返还11万元的意见。本院对一审查明的事实予以确认。本院补充查明，一审中吴淑杰提供了两份其与于臣卓的谈话录音（分别录制于2016年6月21日和6月23日），于臣卓对该录音的真实性并无异议，本院对该录音的真实性予以确认。该录音证据显示，吴淑杰称案涉房屋降价，其另行出售给案外人的成交价是62万元，于臣卓并未否认。在双方算账的过程中，于臣卓同意从50万元房款中减去房屋差价13万元。同时，录音中于臣卓认可其欠遇万里20万元本金，并同意将该20万元本金在其交付给吴淑杰的50万元房款中抵扣。本院认为，一审法院认定于臣卓与吴淑杰的房屋买卖合同已解除，双方当事人对该解除的结果均未提出异议。现于臣卓起诉要求吴淑杰返还50万元购房款及利息，吴淑杰抗辩称应扣除其另行出售房屋的差价损失及于臣卓欠遇万里的借款本金20万元和10万元利息，并以此为由提起上诉，故本案的争议焦点为上述两笔款项应否从50万元购房款中予以扣除。关于房屋差价损失，本院认为，吴淑杰主张扣除的房屋另售的差价损失属于吴淑杰认为因合同解除于臣卓给其造成的实际损失，应作为一项独立的诉讼请求提出，而吴淑杰在本案中并未对此提出反诉，仅将该项主张作为一项抗辩理由提出，该抗辩成立的前提条件是各方当事人对于实际差价损失的数额达成一致，且均同意从房款中予以扣除。而本案中，于臣卓虽然在2016年6月与吴淑杰算账的两份录音证据中有扣除房屋差价款13万元（75万元-62万元）的表述，但二审庭审中，于臣卓表示并不知道案涉房屋的实际价格，其在录音中仅是按照吴淑杰自述的房屋售价计算差价，是双方磋商的过程。并且于臣卓在与吴淑杰的妹妹吴淑媛的录音中明确表示不同意扣除相关款项，并拒绝在三方协议上签字，表明各方当事人对于扣除房屋差价损失的相关事宜并未最终达成一致。故一审法院未支持吴淑杰要求扣除房屋差价款的抗辩理由并无不当，本院依法予以维持。若吴淑杰有充分的证据证明其出售案涉房屋的实际价格及该售价的合理性，且该房屋差价损失应当由于臣卓承担，可另行主张。关于于臣卓欠遇万里的20万元债权应否从案涉50万元购房款中抵扣一节，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。本案中，遇万里与吴淑杰签订债权转让协议，确认遇万里将其对于臣卓享有的到期债权（20万元本金、10万元利息）转让给吴淑杰。在2016年6月的两份录音中，于臣卓对其与遇万里之间存在债权债务关系予以认可，并表示其与遇万里说好，同意20万元本金可以从案涉房款中抵扣。表明遇万里已将其对于臣卓的20万元本金债权转让给吴淑杰的相关事宜通知了于臣卓，至此，该20万元本金部分的债权转让行为已发生法律效力，即吴淑杰成为于臣卓新的债权人。又根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。本案中，吴淑杰对于臣卓负有返还50万元购房款的义务，于臣卓应向吴淑杰偿还20万元的债务，该两项债务均系金钱债务，可相互抵销。2016年6月的两份录音证据显示，吴淑杰已提出从于臣卓50万元房款中抵销于臣卓欠付的20万元债务，于臣卓接到该通知，该抵销行为已生效。基于此，该20万元债权转让款应从案涉50万元购房款中予以抵扣，对于吴淑杰的该项上诉请求，有事实及法律依据，本院依法予以支持。一审判决对该部分债权转让及抵销未予处理欠妥，本院依法予以纠正。关于10万元利息，吴淑杰未提供充分的证据证明其已将利息部分的债权转让事宜通知于臣卓，且于臣卓亦表示未收到遇万里关于利息部分予以抵扣的通知，故吴淑杰主张在本案中抵扣10万元利息的上诉请求依据不足，本院不予支持。关于于臣卓在本案中否认其与遇万里之间存在债务关系一节，本院认为，于臣卓在本案录音证据中，多次认可其欠遇万里20万元债务的事实，应视为系于臣卓对该欠款事实的自认。虽然二审第一次庭审后，于臣卓补充提交了一份银行账户明细，欲证明2012年12月其已向遇万里转账21.8万元，并不欠遇万里的钱。但在该账户明细中于臣卓转给遇万里20万元的当日，遇万里即转回给于臣卓15万元。鉴于该转账行为发生于2016年6月23日谈话录音之前三年多，于臣卓在二审庭审中亦认可其与遇万里之间存在长期诸多债务往来，故仅凭2012年的转账记录不足以推翻于臣卓作为一个完全民事行为能力人在2016年谈话录音中的多次自认，据此，于臣卓的该项抗辩无充分的事实和法律依据，本院不予采信。关于于臣卓诉请吴淑杰支付自2013年12月8日起算的50万元购房款利息一节，本院认为，鉴于吴淑杰与于臣卓并未签订书面的房屋买卖合同，双方均无据证明对于房款的返还及违约责任的承担等相关事宜存在明确约定。现吴淑杰于2016年5月27日将案涉房屋出售给案外人，此时双方当事人的房屋买卖合同已无法履行。自此，吴淑杰即应将其已收取的案涉房屋50万元购房款返还给于臣卓。但鉴于双方在2016年6月23日的谈话录音中已就20万元债务进行了抵销，故对于该20万元吴淑杰在2016年6月23日后即不需再支付利息，20万元抵顶债务的利息应自2016年5月28日起算至2016年6月23日止。对于其余30万元房款的利息，吴淑杰仍需自2016年5月28日起算至判决确定的给付之日止。一审法院从于臣卓支付购房款的2013年12月8日起算50万元购房款利息欠妥，本院依法予以纠正。综上所述，吴淑杰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、变更瓦房店市人民法院（2018）辽0281民初2352号民事判决为：吴淑杰于本判决生效之日起十日内向于臣卓返还购房款300,000元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率标准支付自2016年5月28日起至判决确定的给付之日止的利息；二、吴淑杰于本判决生效之日起十日内向于臣卓支付以200,000元为基数，自2016年5月28日起算至2016年6月23日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计付的利息；三、驳回于臣卓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8800元，财产保全费3520元，合计12,320元，由吴淑杰负担7392元，由于臣卓负担4928元；二审案件受理费8800元，由吴淑杰负担5280元，由于臣卓负担3520元。本判决为终审判决。审判长 吕 瑛审判长 张萍萍审判长 张 钱二〇一九年四月十九日书记员 杜玉洁