青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2019）青0104民初588号原告：谭志成，男，1958年3月15日生，汉族，青藏铁路公司退休职工，住西宁市。被告：青海汇通物业管理有限责任公司【统一社会信用代码：×××(1-1)，以下简称“汇通物业公司”】，住所地，西宁市城中区长江路**。法定代表人：刘新娟，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑绍辉、赵辉，青海军辉良剑律师事务所律师。被告：汇通国基房地产开发有限责任公司【统一社会信用代码：×××（1-1），简称“汇通国基公司”】，，住所地，西宁市城**黄河路**法定代表人：曾克剑，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑绍辉，青海军辉良剑律师事务所律师。原告谭志成与被告汇通物业公司、汇通国基公司房屋租赁合同纠纷一案，原告谭志成于2019年1月28日诉至我院。本院受理后依法适用简易程序，于2019年3月11日、4月18日公开开庭进行了审理。原告谭志成、被告汇通物业公司委托诉讼代理人郑绍辉、被告汇通国基公司委托诉讼代理人郑绍辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭志成向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令二被告继续履行《租赁经营协议》；2、二被告向原告支付拖欠的租金39469元、违约金3552元，共计43021元；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2005年4月30日，原告与汇通物业公司签订《租赁经营协议》，将其位于五四大街汇通商业广场60号1层1065、1063号商铺（建筑面积22.156平方米）租赁给汇通物业公司统一管理、招租，整体经营。双方约定租赁期限为二十年（自2005年5月1日起至2025年4月30日止）；租金按月支付，每月租金1879.49元。协议签订后，二被告尚能依约支付租金。但自2017年5月份开始拖欠租金，截止诉前已拖欠租金达21个月。故诉至法院，请求判如所请。被告汇通物业公司辩称，因涉案房产系整体出租给案外人北京华联经营使用。但由于其他原因，现北京华联公司已要求解除了双方间的《租赁合同》。该案已经青海省高级人民法院审理终结，现尚在二审审理过程中。基于北京华联已退出经营，现整体商铺无法继续经营，故我公司已于2018年8月31日向所有业主发出《解除通知》。原告接到《解除通知》后并未在三个月内向仲裁机构或人民法院申请确认《解除通知》的效力，故原告与被告间的《租赁协议》已经解除。关于原告主张的租金，被告仅认可2017年5月至解除日2018年8月31日期间的房屋租金。另对于原告主张的违约金被告不予认可。因被告与原告间《租赁协议》无法继续履行是由于北京华联超市撤场所导致，被告不存在违约行为，不应承担违约金。被告汇通国基公司辩称，被告非本案适格主体。合同系原告与汇通物业公司签订，根据合同相对性原则，本案适格被告系汇通物业公司。本院经审理认定事实如下：2005年4月30日，原告与汇通物业公司签订《租赁经营协议》，约定：原告（甲方）将其购买的位于西宁市××区、1065号商铺（建筑面积22.156平方米）租赁给汇通物业公司（乙方），由汇通物业公司统一管理、统一招租、整体经营，汇通物业公司享有转租权；租赁期限为2005年5月1日至2025年4月30日；租金按月支付，每月租金1879.49元于当月月底前一次性转至原告指定账户；租赁期内原告应承担收取租金需缴纳的税金和费用；汇通物业公司逾期支付租金，每逾期一日应按照应付未付租金的万分之三承担违约金，逾期达到六个月时，原告有权终止协议，收回商铺，汇通物业公司应在十天内付清所欠租金和违约金；甲、乙双方未经协商一致均不得提前解除或变更本协议；如需提前解除或变更时，双方应友好协商，并达成书面协议，互相不追究违约责任；如因一方违约而造成另一方提出解除本协议，违约方应向对方支付违约金，违约金额为一年的租金总额。如出现需要解除或变更本协议的情况，在双方没有达成书面协议之前，双方必须按本协议约定执行。协议签订后，原告依约将涉案商铺交付汇通物业公司。汇通物业公司亦依约在扣除税金后如期支付原告每月租金。双方均认可自2017年5月1日开始，汇通物业公司未按照合同约定于当月月底前一次性将当月房屋租金1879.49元转至原告指定账户。2018年8月31日，汇通国基公司、汇通物业公司向各业主发出《解除通知》。二十年租期通知内容为：某某先生/女士，您与我公司于2005年签订的西宁市××区号商业广场商铺《租赁合同》，现因出现无法继续履行的情形，故我公司特通知您自接到本通知之日起，《租赁合同》解除，请您接到通知后十五日内，来人接收合同涉及的房屋事宜。合同所涉商铺产生的费用（包括但不限于水电费、卫生费……等一切费用）由您承担。特此通知。汇通国基房地产开发有限责任公司，2018年8月31日。汇通物业公司也在该通知书上加盖公章。十年租期通知内容为：某某先生/女士，您与我公司于2005年签订的西宁市××区号商业广场商铺《租赁合同》，已于2015年4月30日到期，现该商铺处于不定期租赁状态，故我公司特通知您自接到本通知之日起，《租赁合同》解除，请您接到通知后十五日内，来人接收合同涉及的房屋事宜。合同所涉商铺产生的费用（包括但不限于水电费、卫生费……等一切费用）由您承担。特此通知。汇通国基房地产开发有限责任公司，2018年8月31日。汇通物业公司也在该通知书上加盖公章。本案原告本人因住址变更未接到《解除通知》，但从业主群得知汇通国基公司与汇通物业公司发《解除通知》的事实。再查，2017年8月15日，汇通国基公司将北京华联综合超市股份有限公司诉至青海省高级人民法院，要求解除双方间的《租赁合同》，并要求北京华联腾退房屋、支付拖欠租金。青海省高级人民法院经审理作出（2017）青民初72号《民事判决书》，认定双方间的《租赁合同》已于2017年6月21日解除，北京华联支付汇通国基公司租金4583300元。该案现尚在二审审理过程中。另根据西宁市中级人民法院（2017）青01民终868号《民事判决书》、我院（2016）青0104民初720号《民事判决书》共同查明：2004年4月，第三人青海汇通房地产开发有限责任公司（青海汇通房地产开发有限责任公司后经工商局批准更名为汇通国基房地产开发有限责任公司）作为出租人与第三人（承租人）北京华联公司签订一份期限为20年的《租赁合同》。合同约定：汇通房地产公司将自己开发建设的位于西宁市五四大街60号汇通商业广场项目地下一层、地上****的商业用房（建筑面积12950平方米）全部出租给第三人经营使用。出租标的物包括汇通房地产公司销售后返租回的123户小业主商铺（总建筑面积4025平方米）；该部分房产由出租人统一与各业主签订为期20年的返租合同（返租期为10年的，由出租人再与各业主续订10年）。全体业主将其房屋出租给汇通房地产公司并同意其按合同约定条件将标的物转租给北京华联公司，并和汇通房地产公司分别签订书面《商铺销售返租合同》；汇通房地产公司保证对合同项下出租房屋及相应的土地使用权拥有合法的所有权、使用权和以出租的方式进行处置的权利；保证出租的房屋具备出租的合法条件，并保证该合法条件在合同期内持续存在；合同期内，汇通房地产公司可以委托第三方对出租房屋代为管理，该第三方的行为所产生的法律后果及对北京华联公司和其他任何第三人的责任由出租人承担，汇通房地产公司向北京华联公司提供所委托第三方的相关资质证明、营业执照、银行账户等资料。同时在该《租赁合同》附件十二的履约保证协议中，汇通房地产公司保证，如因各业主的原因影响北京华联公司商业经营的，汇通房地产公司承担全部赔偿责任。汇通商业广场一层被分割成若干区域，每个区域中都被分割成若干紧密相连的长方形面积，区域间有公共通道。无论是中间被分割且相互连接的面积，还是边缘靠墙的相互连接的面积，除在图纸上有分界线外，最初的规划设计、施工、后期的销售和经营过程中，都没有设立明确的四面围墙。以上事实有《租赁经营协议》、个人活期一本通账户明细、租金支付明细表、《解除通知》、西宁市城西区人民法院（2016）青0104民初720号《民事判决书》、西宁市中级人民法院（2017）青01民终868号《民事判决书》、青海省高级人民法院（2017）青民初72号《民事判决书》、及当事人陈述等证据在案佐证。对于双方无争议的事实本院予以认定。根据庭审调查本院认为本案双方争执的焦点为：一、本案合同履行主体及责任主体的认定问题？二、二被告发出《解除通知》的效力认定问题？针对以上争议焦点，本院逐一认定如下：一、本案合同履行主体及责任主体的认定问题？涉案合同虽系原告与汇通物业公司所签订，但汇通国基公司与原告签订有《商铺销售返租合同》，涉案商铺由汇通国基对外统一出租。房屋租金也是汇通国基公司收到案外人交纳的房屋租金后以汇通物业公司名义转至各业主账户。2018年8月31日国基公司与汇通物业公司共同发出《解除通知》，据此可以认定，该合同的实际履行主体为汇通物业公司及汇通国基公司。该合同项下支付租金及承担违约责任的主体也应是汇通物业公司与汇通国基公司。二、二被告发出《解除通知》的效力认定问题？依照法律规定，合同成立后是否可以解除，应当有合同约定或双方协商一致解除亦或是合同履行过程中存在《中华人民共和国合同法》第九十四条约定的法定解除条件时，一方可以行使解除权。且依照立法本意享有解除权的一方应为守约方。本案《租赁协议》第八条第一项约定“乙方（汇通物业）不按上述第二条中2、3、4、5款约定，逾期支付租金，每逾期一日，则按照应付未付租金的万分之三承担违约金，逾期达到六个月时，甲方（商铺所有人）有权终止协议，收回商铺，乙方应在十天内付清所欠租金和违约金”；第八条第二项约定“甲、乙双方未经协商一致均不得提前解除或变更本协议；如需提前解除或变更时，双方应友好协商，并达成书面协议，互相不追究违约责任；如因一方违约而造成另一方提出解除本协议，违约方应向对方支付违约金，违约金额为一年的租金总额。如出现需要解除或变更本协议的情况，在双方没有达成书面协议之前，双方必须按本协议约定执行”。也就是说涉案合同仅约定“汇通物业公司逾期支付租金达到六个月时，甲方（商铺所有人）有权终止协议收回商铺”，即在二被告逾期支付租金达六个月时，原告享有解除权。经查证，汇通物业公司自2017年5月开始即不再支付租金，截至诉前逾期支付租金超过六个月，原告享有解除权。现原告不行使解除权并要求继续履行合同，系其合法权利，司法权不宜进行干涉。被告虽以案外人不再续租商铺为由向各业主发出《解除通知》，但本案中该通知是否送达原告，被告未提交证据证实。即使被告提供证据证实《解除通知》已送达原告，其解除权的行使也对原告不产生效力。理由如下：本案合同并未约定被告有此解除权，被告亦不享有《合同法》第九十四条约定的法定解除权，案外人是否续租系汇通国基公司经营风险，与原告无涉。现二被告行使解除权，未与原告协商一致，无合同依据、也不符合法定解除情形，故双方间《租赁协议》应当继续履行。综上，本院认为，原告谭志成与被告汇通物业公司签订的《租赁经营协议》，是双方的真实意思表示，合法有效，应予保护，双方均应依照合同约定履行各自义务。原告依约将商铺交付二被告后，二被告自2017年5月1日开始至原告起诉日2019年1月15日一直未向原告支付房租，故此期间的房租被告应当按照1879.49元的租金标准支付，具体应为：【（8+12）*30+15】*1879.49元/月/30天=38529.55元；关于原告主张二被告应按照协议约定承担违约金的诉求，符合双方的约定，应予支持。另因被告发出的《解除通知》未送达原告，且即使已送达原告，其该行为无合同及法定依据，对原告也不发生效力。原告要求继续履行合同的诉求予以支持。关于被告主张“原告在收到解除《租赁合同》通知后三个月内并未提起异议之诉，通知已生效”的辩称，因最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十四条之规定，是针对享有解除权的一方当事人发出解除通知后，对另一方当事人持有异议的起诉期限规定。本案被告不享有解除权，当然亦不能适用该规定。被告该辩称不予采信。综上所述，为保护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告青海汇通物业管理有限责任公司与原告谭志成于2005年4月30日签订的《租赁经营协议》继续履行；二、被告青海汇通物业管理有限责任公司、被告汇通国基房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告谭志成房屋租金38529.55元及违约金3552元，共计42081.55元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费876元，减半收取438元，由被告青海汇通物业管理有限责任公司、被告汇通国基房地产开发有限责任公司负担428元，由原告负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 杨 萍二〇一九年四月十八日书记员 杨菊冰附：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起，三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。