陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2018）陕01民终12629号上诉人（原审原告）：张天元，男，1991年7月25日出生，汉族，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：明睿，陕西格润律师事务所律师。委托诉讼代理人：马婷，陕西格润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王娟，女，1983年10月17日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：王帅，陕西永嘉信律师事务所律师。原审第三人：西安链家宝业房地产经纪有限公司，住所地：西安市高新区与XX路XX幢XX单元XX层。法定代表人：徐万刚，该公司董事。委托诉讼代理人：雷小娟，女，1990年2月4日出生，汉族，该公司员工，住该公司。委托诉讼代理人：王利琴，女，1991年10月26日出生，汉族，该公司员工，住该公司。上诉人张天元因与被上诉人王娟、原审第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家宝业）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2018）陕0104民初4293号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2018年1月6日，张天元（乙方、买方）与王娟（甲方、卖方）签订《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》一份，约定甲方出售位于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX室的房屋给乙方，房屋建筑面积65.61平方米，总价款650,000元。该房屋已设立抵押，抵押权人为建设银行，甲方应于2018年1月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟于2018年2月28日前办理完毕注销抵押登记手续。付款方式约定：乙方于2018年1月6日支付甲方定金20,000元，于网签之后5个工作日内支付甲方首付款210,000元，剩余420,000元乙方向银行申办抵押贷款。甲乙双方应于网签之后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续，该部分款项由贷款机构按照相关规定划转至建委监管账户，乙方因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意由乙方自行筹齐剩余房价款，在XX房XX委监管支付的方式支付给甲方。违约责任约定：一、甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；二、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的该房屋权属证书、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权证的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同义务超过十五日的；4、拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。合同签订后，张天元向王娟支付定金20,000元。2018年1月6日，张天元（买方）、王娟（卖方）、链家宝业（居间方）还签订《居间服务合同》一份，约定由链家宝业向张天元、王娟提供房屋买卖居间服务。张天元、王娟签订买卖合同时，居间行为完成，张天元、王娟应向链家宝业支付居间服务费19,500元，其中王娟承担0元，张天元承担19,500元。张天元需要办理购房贷款的，应向链家宝业支付贷款服务费3,000元。张天元、王娟违反合同约定，导致链家宝业不能继续履行义务的，链家宝业不承担责任，且有权收取居间服务合同约定的居间服务费。2018年1月9日，链家宝业收取张天元居间服务费19,500元、贷款服务费3,000元。关于评估费，张天元称其向链家宝业支付1,200元，链家宝业称张天元支付给评估公司500元、担保公司700元。2018年2月2日，王娟结清了其在中国建设银行的150,000元贷款。2018年3月24日，张天元及王佳佳作为买方，王娟作为卖方签订了合同备案号为C18012241的《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，房屋基本情况、成交价、付款方式约定同《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》约定，该网签备案合同现已失效。另查，涉案房屋登记在王娟名下，房屋性质原系经济适用房，2017年12月19日王娟向西安市XX房XX中心补缴了31,050元的国有土地使用权出让价款。同日，西安市XX房XX中心向张天元出具《准予取得经济适用住房完全产权通知单》，载明涉案房屋已交纳土地收益等差价款，准予取得完全产权，但王娟并未办理房屋性质为商品房的房产证。后张天元、王娟在办理贷款过程中，贷款银行要求张天元增加一成或10,000元首付款，或王娟将经济适用房的房产证变更为商品房的房产证，银行即可放款，然双方均未配合，导致交易未成交，张天元亦未支付首付款给王娟。原审案审中，张天元、王娟、链家宝业均同意解除《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》。张天元还向法院提交《房屋评估申请书》，要求对涉案房屋价值进行评估。张天元于2018年5月17日向原审法院提出诉讼请求：1、解除张天元与王娟签订的存量房屋买卖合同；2、解除张天元与王娟、链家宝业签订的居间服务合同；3、王娟返还张天元定金20,000元，赔偿张天元违约金130,000元，共计150,000元；4、王娟赔偿因房价差造成张天元的经济损失328,050元；5、链家宝业返还张天元中介费19,500元、贷款服务费3,000元、评估费1,200元，共计23,700元；6、王娟承担张天元误工费3,000元；7、诉讼费由王娟承担。事实与理由：2018年1月6日，张天元与王娟达成房屋买卖意向，王娟将坐落于西安市莲湖区XX路XX号XX幢XX单元XX室房屋出售给张天元。该房屋所在楼栋建筑总层数28层，其中地上27层，地下1层，该房屋所在楼层为25层，产权证所载房屋建筑面积65.61平方米，张天元、王娟确定房屋成交价为650,000元（不含税）。同日，双方在XX路XX店签订房屋买卖合同，并于合同签订当晚张天元支付王娟20,000元定金，随后张天元与链家宝业签订服务合同，给付链家宝业服务费22,500元。2018年3月30日，张天元在西安西大街唐宁国际1号楼办理完面签手续。2018年4月4日，张天元在西安中信银行高新店开具个人银行贷款账号。2018年4月13日，张天元接到链家宝业电话后，得知剩余流程无法继续办理，原因是王娟提供的房产证类型系经济适用房，不是商品房，无法批准预估金额，致使张天元无法办理个人贷款。三方协商后，无法达成一致意见，王娟拒不履行合同。张天元与王娟签订合同时，房屋每平方米的售价为10,000元，现同区域、同地段、同楼层的房屋每平方米的售价为15,000元，致使张天元遭受巨大损失，张天元诉至法院。王娟辩称：1、本案的基本事实如下：2018年1月6日，张天元与王娟在链家宝业的居间下签订《西安市存量房屋买卖合同》。后王娟按照合同约定在2018年2月28日前，积极自筹资金，全额还清了银行的按揭贷款，完成了交易房屋的解押手续，从银行取回了房产证原件。2018年3月24日，王娟与张天元共同前往西安市XX中心完成了网签备案。2018年3月30日，王娟提供相关证件，配合张天元前往银行完成了面签。后由于张天元的原因，银行贷款未能审批下来。在贷款过程中，贷款银行要求张天元加一成首付，贷款即可批准，但张天元不同意；经协商后贷款银行同意只加10,000元首付款，张天元仍然不同意。如此拖延十几天后，链家宝业与贷款银行协调后，银行同意不加首付，但要求张天元至公证处办理个人征信状况公证，然张天元至今未办理公证。张天元未依据合同约定按时向王娟支付购房款，导致交易无法继续，三方协商未果，张天元诉至法院，要求解除合同，赔偿损失；2、王娟已经按照合同约定全面适当地履行了义务，王娟不存在违约行为，张天元要求王娟承担违约金并赔偿经济损失于法无据。且王娟至今未收到张天元的购房款，张天元作为买房人通过银行贷款方式支付房款是其应尽的义务，由于张天元不配合银行，导致银行未批准其按揭贷款手续以致未能向王娟支付购房款，导致双方合同不能继续履行、合同目的不能实现，张天元构成违约。王娟同意张天元解除合同的诉请，链家宝业在提供居间服务过程中，无任何过错，亦不存在违约行为，故张天元要求链家宝业返还中介费、贷款服务费、评估费的诉请于法无据。综上所述，张天元的诉请缺乏事实及法律依据，请人民法院在查明事实的基础上，依法审理，公正裁决，维护王娟的合法权益及正常的经济秩序。链家宝业述称：1、其公司作为居间人，为交易双方提供真实的房源信息和客源信息，经过其公司的一系列居间服务，促成了双方达成交易，居间成功；2、根据合同法有关规定，居间人促成合同成立的，依法享有报酬请求权，因此其公司有权取得应有的居间报酬。原审法院认为，张天元与王娟签订的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，双方意思表示真实，内容未违反法律、法规的强制性规定，属合法有效。张天元诉请解除合同，王娟不持异议，《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》由双方合意解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，王娟应返还张天元定金20,000元。本案争议的焦点为：1、王娟是否构成违约？合同签订后，王娟依约还清房屋下的贷款并缴纳土地出让金，使房屋满足交易条件，王娟积极履行合同义务，并未违约。理由如下：其一，房屋未成交系双方协商未果所致，非王娟造成。合同约定张天元于网签之后5个工作日内支付王娟首付款210,000元，剩余420,000元由张天元向银行申办贷款。后双方在办理贷款过程中，张天元不同意银行增加一成或10,000元首付款的方案，王娟亦未同意将经适房房产证更换为商品房房产证的方案，导致贷款未办理成功，张天元、王娟均应承担相应的法律后果；其二，合同约定“乙方因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意由乙方自行筹齐剩余房价款，在XX房XX委监管支付的方式支付给甲方”，可见张天元对贷款未获批准之事已有预料，在贷款未获银行批准的情况下，张天元应自行筹齐房款支付王娟，然本案法庭辩论终结前张天元仅支付王娟20,000元定金，首付款210,000元至今未付。双方就履约细则未协商一致后，张天元诉请解除合同，王娟亦已同意，合同的解除并非王娟违约所致，故对张天元申请的房屋价值评估之请求，不予准许。综上，王娟未构成违约，张天元主张王娟赔偿违约金130,000元、房屋差价损失328,050元、误工费3,000元之诉请，均不予支持。2、链家宝业应否返还张天元中介费19,500元、贷款服务费3,000元、评估费1,200元？庭审中，张天元、王娟、链家宝业均同意解除《居间服务合同》，法院不持异议。合同解除系张天元、王娟协商未果所致，链家宝业对此并无过错，且链家宝业已向张天元、王娟提供了相应的居间服务，促成合同订立，其享有合同约定的报酬请求权，故张天元的该项请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百二十一条第一款之规定，判决如下：一、原告张天元与被告王娟于2018年1月6日签订的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于本判决生效之日解除；二、原告张天元与被告王娟、第三人西安链家宝业房地产经纪有限公司于2018年1月6日签订的《居间服务合同》于本判决生效之日解除；三、本判决生效后十日内，被告王娟返还原告张天元定金20,000元；四、驳回原告张天元其余之诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,848元（张天元已预交），由王娟负担350元，张天元负担8,498元。宣判后，张天元不服，向本院提起上诉称，原审法院认定事实错误。1、合同签订后，其按照合同约定向王娟支付2万元定金，又按照链家宝业的要求提交了相关资料办理房屋按揭贷款手续，已经履行合同义务。王娟未按合同约定全面履行合同义务，存在违约行为，应承担违约责任。2、2018年4月13日，其接到链家宝业工作人员电话，称因为王娟提供的房产证类型是经济适用房，故无法批准预估金额，致使其无法办理个人贷款。3、2018年4月23日，链家宝业向王娟发出催告函，要求其履行合同义务，配合其办理贷款以及过户手续。然而王娟拒绝履行合同义务，并未按照催告函指定时间履行合同义务，且超过十五日，违反了双方2018年1月6日签订的合同第九条第二款第一项及第三项之约定，王娟已经构成违约，导致合同目的不能实现。原审法院在原判决书中遗漏其提交的催告函这一证据，故，王娟存在违约行为，应承担责任并赔偿其损失。请求：1、撤销原判第四项改判王娟向张天元承担违约责任，赔偿张天元违约金130,000元、并赔偿张天元经济损失（房屋差价）328,050元、误工费3,000元；2、一、二审诉讼费由王娟承担。王娟答辩称，其在双方交易之前已经补缴土地价款，其已经取得完全产权；由于张天元原因银行审批未通过。其不存在违约行为，且涉案房屋已经解押，可以上市交易。贷款未获批准，乙方应自行筹集房款，本案中违约方是张天元。张天元上诉状诉称发出催告函，要求过户等说法不是事实，张天元所述无事实依据。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持原判。链家宝业述称，王娟虽取得上市条件，但未更换商品房房本，导致无法办理贷款。王娟不积极配合导致交易无法继续履行。请求支持张天元的全部诉请。经审理查明，链家宝业在原审庭审中陈述，在办理银行贷款时，中信银行高新支行提出三个条件：1、需要贷款人增加一成首付；2、贷款人签订强制执行公证（内容为“日后贷款人逾期还款，银行无需诉讼，直接申请执行，拍卖房产”）；3、将经适房本换为商品房本。满足其中一个条件，就可以贷款，双方协商未果，贷款未办成。后中介公司提出更换贷款银行或王娟更换房本，配合办理按揭，并于2018年4月23日微信发出催告函要求王娟配合办理银行贷款和资金监管，王娟未回应。二审查明的其他事实与原审一致。本院认为，张天元与王娟签订的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合法有效。张天元诉请解除合同，王娟同意解除，双方合意解除合同，原审法院判令解除该合同并无不当，应予维持。双方在签订上述合同时，对该房屋的基本状况包括房屋性质是清楚的，合同签订后，王娟依约还清房屋的贷款并缴纳土地出让金，使房屋满足交易条件，并配合办理了网签，王娟履行了合同义务。在办理银行贷款时，中信银行高新支行提出了三个贷款条件，张天元、王娟对采用银行三个条件中的哪一种进行贷款未协商一致，张天元不能取得银行贷款，合同未能继续履行。合同中没有约定银行贷款时王娟必须提供涉案房屋的商品房房产证，且在如何办理银行按揭协商未果下，链家宝业虽向王娟发出了催告函要求王娟配合办理银行贷款，但因双方对如何进行贷款并未达成一致意见，王娟未按中介公司催告履行并不构成违约。故原审法院对张天元主张王娟赔偿违约金130,000元、房屋差价损失328,050元、误工费3,000元的诉请不予支持，并无不当，予以维持。原审判决其他判项内容，当事人未上诉，予以维持。综上，原审判决应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8,216元，由上诉人张天元承担。本判决为终审判决。  审  判  长   董 凡审  判  员   肖晓通审  判  员   辛 娟    二〇一九年四月十九日    书  记  员   周美丽  1