广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0205民初184号原告：韶关市璟轩物业服务有限公司。住所地：韶关市浈江区启明北路****402。法定代表人：李育年，经理。委托诉讼代理人：张朝星，广东秦唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫凡，广东秦唐律师事务所律师。被告：韶关市金贝乐教育咨询有限公司。住所地：韶关市曲江区马坝镇城南大道晟大世纪皇庭**首层**商铺。法定代表人：周国冬，总经理。原告韶关市璟轩物业服务有限公司诉被告韶关市金贝乐教育咨询有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张朝星、被告法定代表人周国冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳拖欠的2017年1月至2018年11月期间物业管理费284832元，并支付违约金298702.08元（暂计至2018年11月30日，2018年12月1日至缴清之日止的违约金按拖欠金额每日千分之三计算），合计583534.08元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：位于韶关市××区马坝镇××道晟大世纪皇庭楼盘是由韶关市曲江区晟大房地产开发有限公司（以下简称晟大公司）开发建设，2013年10月12日，原告与晟大公司签订《物业管理临时委托合同》，约定将晟大世纪皇庭商住综合楼委托原告提供物业管理服务，管理范围包括A幢、B幢、C幢、D1幢、D2幢。根据《物业管理临时委托合同》的约定，原告有权向业主和物业使用人收取管理服务费，物业管理服务费的收费标准为住宅1.2元/月/平方米，商业1.8元/月/平方米，且合同约定每月1-15日收取本月管理费，如业主和物业使用人逾期交纳的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金。上述合同签订后，原告即入场依约提供物业管理服务，尽职尽责按约定完成各项物业管理工作。晟大世纪皇庭A1B1C1幢首层102号、D幢首层114号、D1D1幢201号、A1B1C1幢第二层及首层东边大门商铺物业属晟大公司所有，建筑面积合计6880平方米，属商业用房。晟大公司将上述物业租赁给被告使用，租赁期限自2017年1月1日至2036年12月31日止，按照双方签订的《商铺租赁合同》的约定，租赁期间由被告负责缴纳上述物业的物业管理费。被告在签订租赁合同后，即开始使用了上述物业，并享受了原告提供的物业管理服务，但被告从使用上述物业之日起就未向原告缴纳物业管理费，原告多次催收未果。按照收费标准，被告每月就缴纳的物业管理费为12384元，截止至2018年11月被告累计拖欠物业管理费284832元。根据《物业管理临时委托合同》的约定，被告应从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金，暂计至2018年11月30日为298702.08元。被告辩称，被告于2017年1月与晟大公司签订了《商铺租赁合同》，租下世纪皇庭A1B1C1幢首层102号、D2幢首层114号、D1D2幢201号、A1B1C1幢第二层及首层东边大门商铺，用于创办韶关市曲江区金贝乐幼儿园（以下简称金贝乐幼儿园）。在商铺的租赁与使用期间，被告与原告从未签订任何合同或协议，也不存在物业服务关系；在该商铺的使用期间，金贝乐幼儿园设有独立的大门和相关岗位，并聘请了专职保安、保洁员和专业维护工人，所有设备设施都是由被告建设与维保，原告未提供任何物业管理服务。综上，请法院驳回原告请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并记录在案，对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、晟大公司是韶关市曲江区晟大世纪皇庭小区（以下简称世纪皇庭小区）的开发商，原告是一家具有从事物业管理资质的公司。因世纪皇庭小区未成立业主委员会，2013年10月12日，晟大公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理委托合同》，将世纪皇庭小区委托给原告实行全封闭式物业管理。合同第二条约定：世纪皇庭小区为商住综合楼，建筑面积52575平方米。第三条约定：临时管理期限为3个月，2013年11月1日至2013年12月31日，若乙方无重大过错，合同自然续期六十个月。第十九条对管理事项进行了约定，主要内容包括房屋外观、设备运行、房屋及设施设备的维修、养护、公共环境、清洁卫生、绿化、交通秩序、保安等。第二十条约定：物业管理费住宅为1.2元/月·平方米，商业为1.8元/月·平方米。2014年7月16日，韶关市曲江区建设局对该物业服务合同进行了备案，备案表中记载：服务范围建筑面积52575㎡，合同起止日期2014年1月1日至2018年12月31日，收费标准为住宅1.2元/㎡、商业1.8元/㎡。签订合同后，原告即依约进场提供服务，直至2019年1月份撤离。二、2017年1月1日，晟大公司（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，将其名下的世纪皇庭A1B1C1幢首层102号、D2幢首层114号、D1D2幢201号、A1B1C1幢第二层及首层东边大门商铺出租给被告经营幼儿园及培训机构，租赁期限为2017年1月1日至2036年12月31日。合同第一条第2小条约定：租赁建筑面积为6880平方米（以房管有关部门的出具测量结果为准）。第五条第2小条第（1）项约定：“乙方应按时缴纳租金、物业管理费、水电费并承担经营所需的税费及相关部门费用。”《商铺租赁合同》中没有附《物业管理委托合同》的副本。三、被告租赁物业后，用于经营金贝乐幼儿园，因被告一直未缴纳物业管理费，原告催收未果，遂诉至本院，要求支持其诉请。原告主张多次催收，提供了3张照片予以证实，照片内容是物业公司人员拿着催收单及当日报纸站在金贝乐幼儿园的大门前。被告对照片不认可，但承认原告有催收物业费。四、2019年3月13日，本院组织原、被告查看现场，经核实，被告租赁的物业情况如下：1、租赁的物业包括临街商铺及小区二楼全层，物业与住宅小区是一体的。2、金贝乐幼儿园有2个门（消防通道）在小区内，1个大门及2个后门（消防通道）向外。3、金贝乐幼儿园的供水、供电、排污等公用设施均与住宅小区是密不可分的整体，水电总阀由原告控制，化粪池的清污工作由原告负责。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，根据原、被告的诉辩，本案争议焦点：一、被告租赁的物业是否属于原告管理服务范围；二、原告是否提供了相应的服务：三、原告要求的物业费及滞纳金是否合理。关于焦点一，世纪皇庭小区的开发商晟大公司在小区未成立业主委员会前，与原告签订《物业管理委托合同》，将小区物业交由原告管理，符合《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同适用于约定的物业服务区域即世纪皇庭小区。被告租赁的物业既包括临街商铺，亦包括了整个小区的第二层，根据现场查看情况，该物业在原告提供的建筑面积52575㎡的服务范围内。因此，根据《物业管理委托合同》及《商铺租赁合同》的约定，被告租赁的物业属于原告管理服务范围。被告主张未与原告签订物业服务合同，不需交纳物业费，不符合法律的规定，本院不予采纳。关于焦点二，原告按照《物业管理委托合同》的约定，从2013年11月1日开始提供物业服务，直至2019年1月份撤离，被告租赁的物业在小区物业服务范围内，在原告对公用设施、公共绿化、外墙面、化粪池、沟渠、消防等提供服务进行管理和维护时，被告当然享受了服务、从中得益，根据《商铺租赁合同》第五条第2小条第（1）项的约定，由被告负责交纳物业管理费，因此，依照《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”的规定，原告要求物业使用人即本案被告缴纳物业费，本院予以支持。被告主张原告未提供物业管理服务，但未提供证据予以证实，且其主张与查明的事实不符，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，被告应当承担举证不能的不利后果，对被告该主张，本院不予采纳。三、关于焦点三，根据《物业管理委托合同》及《商铺租赁合同》的约定，商业收费标准为1.8元/㎡，被告租赁面积为6880㎡，每月应缴费为1.8×6880=12384元，从2014年1月1日起至2018年11月30日止，共计23个月，总费用为12384元×23=284832元，被告应依法向原告缴纳该费用。原告要求被告支付违约金，虽然《物业管理委托合同》中有逾期交纳物业管理费应每日计付千分之三滞纳金的约定，但该《物业管理委托合同》并未附于《商铺租赁合同》中，原告也未提供证据证实被告知道该项约定，而原告向被告催收时，双方已经处于争议纠纷中，在争议厘清前被告并不确定原告主张的滞纳金的合法性，因此，原告要求被告支付滞纳金，本院不予支持。但是，被告未交纳物业管理费，造成了原告的损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，本院酌情认定为被告从2018年12月1日起至本判决确定的履行之日止按年利率6%计付利息给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告韶关市金贝乐教育咨询有限公司应于本判决生效之日起7日内支付物业管理费284832元及从2018年12月1日起至本判决确定的履行之日止按年利率6%计付利息给原告韶关市璟轩物业服务有限公司。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4818元（原告已预交），由原告负担2466元，被告负担2352元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  黄模新二〇一九年四月一日书记员  吴嘉颖