湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0702民初3829号 原告：常德市经济适用住房开发中心，住所地湖南省常德市武陵区穿紫河街道办事处长胜桥社区洞庭大道**。 法定代表人：李岳安，该中心总经理。 原告：常德市天润土地开发经营有限公司，住所，住所地湖南省常德市武陵区穿紫河街道办事处惠家坪社区皂果路**div> 法定代表人：鄢海范，该公司董事长。 上述两原告共同委托诉讼代理人：喻江华，湖南南天门律师事务所律师；代理权限为一般授权。 被告：湖南金和汽车服务有限公司。住所地湖。住所地湖南省常德市武陵区白马湖街道办事处长家山社区龙港路（馨香庭院**101-106,201-203）v> 法定代表人：赵毅，该公司总经理。 被告：常德金和二手车交易市场有限公司，住所地湖，住所地湖南省常德市武陵区永安街道办事处楠沙社区青年路**v> 法定代表人：朱杭明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王忠，系该公司员工；代理权限为一般授权。 上述两被告共同委托诉讼代理人：李京松，湖南龙马律师事务所律师，代理权限为一般授权。 原告常德市经济适用住房开发中心（以下简称经房中心）、常德市天润土地开发经营有限公司（以下简称天润公司）与被告湖南金和汽车服务有限公司（以下简称金和公司）、常德金和二手车交易市场有限公司（以下简称二手车公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。经房中心、天润公司的共同委托诉讼代理人喻江华，金和公司、二手车公司共同委托诉讼代理人李京松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经房中心、天润公司请求本院判令：金和公司、二手车公司共同向经房中心、天润公司支付逾期付款的违约金及利息3122763.26元并承担本案受理费、保全费。 金和公司、二手车公司共同辩称：1.金和公司、二手车公司是两个独立法人，应以各自的财产独立承担责任。经房中心将所有权利转让给天润公司，故经房公司不是本案的适格原告；2.经房中心、天润公司未及时办理产权登记，双方均有违约行为，经房中心、天润公司不能主张办理产权证前的违约金。根据经房中心、天润公司发出的《催款函》，其仅向金和公司、二手车公司催收所欠利息80万元，没有催收违约金的行为应视其自动放弃；3.双方签订的是格式合同，合同中关于付款方式手写部分为非格式条款，当格式条款和非格式条款不一致时，应当适用非格式条款。故即使要计算违约金，应该按非格式条款的约定起算时间为办证两个月之后；4.违约金、利息过高，超过经房中心、天润公司的损失，不应同时计算。 根据双方当事人的诉辩主张及举证质证情况，本院确认如下案件事实： 2010年4月23日，金和公司与经房中心分别签订三份《常德市商品房预售合同》，合同签约备案号（66205）合同约定：金和公司向经房中心购买“馨香庭院”*号楼***-***号、***-***号共计9套商业门面，合同总价款5771100元。合同第六条付款方式及期限，买受人采取第2种方式付款即分期付款：首付1000000元，2010年12月30日前付2000000元，2011年1月30日前付2771100元。合同签约备案号（66206）合同约定：金和公司向经房中心购买“馨香庭院”*号楼***-***号共计3套商业门面，合同总价款1850130元。合同第六条付款方式及期限，买受人采取第2种方式付款即分期付款：首付1000000元，2011年1月30日前付清余款850130元。合同签约备案号（66207）合同约定：金和公司向经房中心购买“馨香庭院”3号楼***-***号共计5套商业门面，合同总价款2119850元。合同第六条付款方式及期限，买受人采取第2种方式付款即分期付款：首付1000000元，2011年1月30日前付清余款1119850元。上述三份《常德市商品房预售合同》第七条均约定逾期付款责任，即买受人未按照约定的时间付款的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第十一条约定了交付条件，即出卖人应当在2010年8月30日前向买受人交付门面。 2010年4月23日，二手车公司与经房中心签订《常德市商品房预售合同》一份（签约备案号66217），合同约定，二手车公司向经房中心购买“馨香庭院”*号楼***号、***-***号共计6套商业门面，合同总价款2951460元。合同第六条付款方式及期限，买受人采取第2种方式付款即分期付款：首付1000000元，2011年8月30日前付清余款1951460元。合同第七条逾期付款责任，买受人未按照约定的时间付款的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第十一条交付条件条款中对于出卖人交付门面的时间没有约定。2015年5月29日，二手车公司在办理房屋产权证时，又增加购买了*号楼***号门面，合同价款80940元，该款即时付清，门面即时交付。 2011年3月1日，经房中心向金和公司、二手车公司交付了上述23套门面（*号楼***号门面除外）。因门面交付时实际面积略有调整，金和公司所购17套门面的实际房款总金额为9606832元，二手车公司所购7套门面实际房款总金额为3013197元，合计12620029元。 因改革需要，常德市人民政府将经房中心等3家国有房地产企业划转到常德市城市建设投资集团有限公司。2011年1月26日常德市城市建设投资集团有限公司所属全资子公司天润公司注册成立，经房中心归属天润公司管理。 2015年5月15日，金和公司和二手车公司共同向天润公司出具《承诺书》一份，承诺内容如下：金和公司和二手车公司购买了旗下开发的馨香庭院小区四份房产，合同总金额为1269.254万元，已付购房款390万元。现特请贵公司立即办理该四份合同的房产、国土两证，并郑重承诺：2015年向贵公司支付700万元购房款，2016年付清所有购房款。如有违约，贵公司另按政府同期融资成本收取我司违约金额利息。2015年5月19日，金和公司和二手车公司还共同向天润公司出具了欠购房款8639089元欠条一份。2015年5月底至6月初，天润公司为金和公司和二手车公司办理了所购全部门面的房屋所有权证及国有土地使用权证。但金和公司和二手车公司未按照《承诺书》约定付款期限向天润公司付清所有购房款。此后天润公司从2016年9月起至2017年12月多次向金和公司和二手车公司发出催款函进行催收。2017年12月5日，天润公司向金和公司和二手车公司发出最后一份《催款函》，内容为：金和公司和二手车公司尚欠购房款5030089元，按照《商品房买卖合同》第七条的规定：买受人违约，每日按应付款额万分之一向出卖人支付违约金，我司已于2014年1月办理了馨香庭院验收备案登记，具备办证条件，你司最迟应于2014年12月31日前付清房款。现你司违约，至2016年底已产生违约金497663.5元，根据贵公司2015年5月15日所签署的承诺书：2016年付清全部购房款，如有违约，按政府同期融资成本收取违约金利息。现按5.7%计算2017年1—12月你司已产生315665元违约金额利息。欠款总额为5843417.5元。 金和公司和二手车公司在收到该催款函后于2018年9月-10月向天润公司支付尚欠购房本金5030089元，但利息和违约金经天润公司催款未果。 另查明，二手车公司注册资金250万元，企业登记中股东及股东出资信息记载，股东金和公司出资230万元。 再查明，金和公司支付购房款明细如下：2010年4月26日2000000元，2011年2月17日500000元，2013年2月5日300000元，2015年2月17日100000元，2016年6月2日300000元，2017年4月14日1138000元，2017年5月18日238743元，2018年9月6日3030089元，2018年10月4日2000000元，共计付款9606832元（购房款本金全部付清）。 二手车公司支付购房款明细如下：2010年4月1日1000000元，2015年5月29日80940元，2016年7月1日500000元，2016年7月1日700000元，2016年10月28日500000元，2017年5月18日232257元，共计付款3013197元（购房款本金全部付清）。 本院根据查明的事实，将各方当事人争议的焦点概括为以下两个方面： 一、经房中心、天润公司，金和公司、二手车公司是否为本案适格的原、被告 经房中心、天润公司认为，经房中心划转到常德市城市建设投资集团有限公司，由其全资子公司天润公司管理，故经房中心的权利和义务一并转移至天润公司享有和承担。金和公司系二手车公司控股股东，两公司共同向天润公司出具承诺书和欠条，承诺共同偿还案涉债务，故两公司应对本案债务承担共同偿还责任。金和公司和二手车公司认为，经房中心将所有权利转让给天润公司，经房中心不是本案的适格原告；金和公司和二手车公司是两个独立法人，应以各自的财产独立承担责任。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。经房中心划转至常德市城市建设投资集团有限公司后由天润公司管理，天润公司就经房中心的债权以自己的名义向金和公司和二手车公司主张时，金和公司和二手车公司共同向天润公司出具承诺书及欠条，承诺共同向天润公司偿还本案债务，且此后亦向天润公司支付了剩余购房款，金和公司和二手车公司以上述行为表明其认可经房中心将债权转让给天润公司的行为，且两公司承诺共同还款行为亦为各自加入了另一方的债务，构成债务加入，故天润公司享有经房中心对金和公司、二手车公司债权，是本案的适格原告，金和公司、二手车公司系本案适格被告。经房中心债权已转让，在本案中无权就涉案债权向金和公司、二手车公司主张权利。 二、金和公司、二手车公司逾期付款违约金及利息如何计算 天润公司认为，违约金与利息的计算，应以金和公司和二手车公司向天润公司出具《承诺书》作为标志，分为二个阶段：2016年之前按照合同约定的付款方式及违约金标准计收违约金；2016年开始按照承诺书约定在违约金的基础上增加支付利息。对此金和公司和二手车公司不予认可，认为应按天润公司于2017年12月5日向金和公司和二手车公司发出的最后一份《催款函》内容予以支付。本院认为，金和公司和二手车公司于2015年5月共同向天润公司出具承诺函后，天润公司从2016年9月开始向两公司发出的多份《催款函》，均按金和公司和二手车公司向天润公司出具的《承诺函》约定的付款期限予以催收，金和公司和二手车公司亦在天润公司发出《催款函》后陆续支付完购房款，上述行为应视为三方通过《催款函》的形式重新就支付购房款时间、支付购房本金数额、违约金计算标准及违约金数额等内容达成一致，故各方均应遵照履行。根据天润公司2017年12月5日向金和公司和二手车公司发出的最后一份《催款函》内容，截止2017年12月31日金和公司和二手车公司所欠违约金及利息金额为813328.5元。2018年9月6日、10月4日金和公司分别偿还本金3030089元，2000000元后，金和公司、二手车公司还应从2018年1月起按双方约定的利息标准即年利率5.7%计算违约金额利息，即5030089×（5.7%÷12）×9＝215036.3元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、湖南金和汽车服务有限公司、常德金和二手车交易市场有限公司于本判决生效后十日内共同向常德市天润土地开发经营有限公司支付违约金及违约金额利息共计1028364.8元； 二、驳回常德市经济适用住房开发中心的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费31782元，财产保全费5000元，合计36782元，由常德市经济适用住房开发中心、常德市天润土地开发经营有限公司负担18313元，湖南金和汽车服务有限公司、常德金和二手车交易市场有限公司负担18469元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  莫晓晞 人民陪审员  丁丽红 人民陪审员  赵昌圣 二〇一九年四月十二日 法官 助理  刘彩云 代理书记员  许 娟 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。