湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初1567号原告：胡勇军。原告：范虹。以上两原告共同委托诉讼代理人：周雁武。被告：郴州汇龙置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道南侧（原7429工厂）。法定代表人：汤斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄亚林。委托诉讼代理人：唐军。原告胡勇军、范虹与被告郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，因案情复杂，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理,原告胡勇军、原告范虹的共同委托诉讼代理人周雁武，被告汇龙公司的委托诉讼代理人黄亚林、唐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡勇军、原告范虹共同向本院提出诉讼请求：1、判令被告限期提供D8栋的竣工验收备案表及郴州市质监站的验收合格手续；2、判令被告向原告支付2017年1月1日至2017年7月7日止的逾期交房违约金21120.72元，并承担2017年7月8日起至达到法定和约定交房条件之日止的违约金（按已交付房价款每日万分之一计算）；3、本案诉讼费由被告承担。被告汇龙公司答辩要点：1、被告在交房期内通知了原告收房;2、房屋D8栋在2017年6月21日已验收合格，原告要求违约金计算至竣工验收备案没有法律依据。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实:一、双方当事人无争议的事实1、原告（买受人）胡勇军、原告（共有人）范虹于2016年6月28日与被告汇龙公司签订了《郴州市商品房买卖合同》（合同编号*），合同约定：两原告共同购买被告开发建设的位于郴州市青年大道南侧汇龙?万宝国际城第*号商品房，建筑面积*㎡，房款总金额*元，合同第九条约定：出卖人应当在2016年12月31日前交付房屋，如遇不可抗力或政策原因，政府行为等外力影响，导致在约定时间内不能交付房屋的，则交付房屋顺延3个月，在此期间出卖人不需要支付违约金，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同所约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经设计、质监、监理、出卖人验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。合同第十条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第九条规定的证明文件，双方签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同附件四：合同补充协议第三条第1项关于“房屋交接及违约处理方式”补充约定为：如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人。2、合同签订后，原告按约支付了房屋价款*元。二、双方当事人有争议的事实1、被告庭审提交的汇龙?万宝国际城第D8栋的《建设工程竣工验收报告》是否真实有效。原告认为，《建设工程竣工验收报告》中第4页聘请专家姓名的签名有异议，这三个人（周朝辉、周栋、胡波）的身份无法确定。该竣工报告没有质监站的签名和公章。根据合同约定，五方验收应该有质监站的验收，到目前为止，被告仍未提供。五方签名中徐丽霞代替两方签名不符合法律规定。该竣工报告不能证明被告已经达到交房条件。本院认为，2017年6月21日，由建设单位被告汇龙公司牵头，组织由核工业郴州工程勘察院作为勘察单位、中国建筑上海设计研究院有限公司作为设计单位、福建成森建设集团作为施工单位、广州建达建设管理有限公司作为监理单位，在郴州市建设工程质量安全监督管理站的全程监督下，对汇龙?万宝国际城第D8栋进行了工程质量验收，出具了验收合格的《建设工程竣工验收报告》，五方责任主体参与验收人员及郴州市建设工程质量安全监督管理监督站监督竣工验收的人员进行了签名，郴州市建设工程质量安全监督管理站作为建设工程质量的监督单位，依法履行了工程竣工验收的行政监督职能，认可了该栋房屋的工程质量，因此被告提交的《建设工程竣工验收报告》真实有效，可作为本案认定事实的依据。原告认为周朝辉、周栋、胡波的身份无法确定。因参与验收是五方责任主体的单位行为，由五方责任主体对验收结果负责，在质监站全程监督认可并依法出具验收合格报告的前提下，原告提及的参与验收人员是否具备验收资质、徐丽霞同时在汇龙公司和上海设计研究院栏签字行为以及郴州市建设工程质量安全监督管理站未在建设工程竣工验收报告加盖公章的行为是否合法合规问题不属于本院审查范围。2、案涉房屋何时具备交房条件。双方约定的交房条件是“商品房经验收合格”，而规划、国土、消防、环保、质量技术监督等有关主管部门的专项验收属于综合验收的范畴，并非效力性法律强制性规定。同时，原告提及的该商品房必须经过消防验收合格才具备交付使用条件问题，《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程……”；第十三条：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定建设工程，建设单位应当向公安局消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防备案，公安机关消防机构应当进行抽查”。因“汇龙?万宝国际城第D8栋”不属于特殊建筑工程,故“汇龙?万宝国际城第D8栋”不属于必须“经消防验收合格”的建筑，“经消防验收合格”并非“汇龙?万宝国际城第D8栋”的交房必要条件。因此“汇龙?万宝国际城第D8栋”属于经验收合格房屋，汇龙公司自2017年6月21日出具汇龙?万宝国际城第D8栋《建设工程竣工验收报告》之日起即具备了交房条件。3、案涉房屋何时完成了实际交付。如前款案涉房屋在2017年6月21日已具备交付条件，《业主入伙验房交接书》的验收时间为2017年7月7日。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十条对房屋交付的约定。本院认定案涉房屋的实际交付时间为2017年7月7日。判决的理由与结果本院认为，本案案由为商品房销售合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告胡勇军、原告范虹与被告汇龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。合同约定，汇龙公司应在2016年12月31日前将验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准的房屋交付给原告使用，但直到2017年7月7日案涉房屋方完成交付，明显违约，应当承担违约责任。原、被告双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第十条1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。被告自2017年1月1日至2017年7月7日逾期交房187天，因原告胡勇军、原告范虹已交房价款564725元，计算的违约金187天×564725×0.0002＝21120.72元应由汇龙公司支付给原告胡勇军、原告范虹。如前述案涉房屋于2017年6月21日已具备交付条件，且原、被告双方于2017年7月7日已完成案涉房屋的实际交付，因此原告要求被告承担2017年7月8日起至达到法定和约定交房条件之日止的违约金没有依事实和法律依据，因此本院不予以支持。原告要求被告提供D8栋的竣工验收备案表及郴州市质监站的验收合格手续因不是法律强制性规定且与本案没有关联性，本案不予以审查。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条第（一）款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告郴州汇龙置业有限公司在本判决生效后十日内支付给原告胡勇军、原告范虹延期交房违约金21120.72元。二、驳回原告胡勇军、原告范虹的其他诉讼请求。如果被告郴州汇龙置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费328元，由被告郴州汇龙置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  谢小兰人民陪审员  王宪明人民陪审员  吴 进二〇一九年四月二十二日法官助理彭倩书记员李彦蓉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十一条建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十一条国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报关公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：(一)本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收;(二)其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。