青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2019）青0105民初532号原告：武婧，女，汉族，1987年10月28日出生（公民身份号码：×××），西宁市城西区政府服务大厅聘用制职员，住西宁市。委托诉讼代理人：赵裕华，江苏锡海律师事务所律师。被告：青海海宏房地产有限责任公司，住所地：西宁市城**东交通巷**银泰大厦，统一社会信用代码：×××。法定代表人于志坚，该公司总经理。委托诉讼代理人：葛建浩，该公司职员。原告武婧诉被告青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告武婧委托诉讼代理人赵裕华，被告委托诉讼代理人葛建浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告武婧向本院提出诉讼请求为：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金71193元及其自2016年5月1日至实际给付之日起的逾期付款利息，暂计算至2019年2月28日为14370元，以上合计85563元；2、判令被告给付原告因被告原因未取得房屋权属证书的违约金5769元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年1月10日，原、被告签订《商品房预售合同》约定：原告购买被告开发的的位××区，建筑面积142.1㎡，价款为576926元;交房时间为2014年10月30日前，并以书面通知原告办理交房手续；被告若逾期交房应向原告支付房款每日万分之一的违约金；被告应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，如因被告的责任，原告不能在规定期限内办理产权登记的，被告按已付房款的1％向原告支付违约金。随后原告按约定履行了付款义务，但被告未按约定交付房屋。2015年7月10日，原、被告签订了《银泰九号公馆〈商品房预售合同〉补充协议》约定：1、从《商品房预售合同》中规定的交付日期到2015年6月30日，由被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；2、2015年7月1日至交房时间（详见交房时间安排表，该表显示交房时间为2015年9月22日），由被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金；3、根据九号公馆交房时间安排表约定的日期，如再次发生延期造成新的违约，由被告按日向原告支付已付房款万分之四的违约金。在1、2、3项中被告承诺：违约金支付以现金形式全额在交房同时给付原告。可被告未按约定将达到使用条件的房屋交付给原告，且在交房的同时未按约定将逾期交房的违约金给付原告。另外，由于被告的原因，原告至今未能办理房屋所有权证。为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请依法裁判。被告海宏房地产公司辩称，一、根据民法总则第188条的规定，原告要求逾期交房违约金的诉讼时效为三年，被告同意从原告起诉之日起往前推3年即2019年1月14日往前推3年即2016年1月15日期间的诉讼请求。因原告所购房屋于2015年10月20日经工程验收合格于2015年11月11日交付业主，现原告于2019年1月14日向法院起诉，其请求保护的民事权利已超过法律规定的三年诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。二、原告主张违约金利息，因违约金本身就是一种损失的赔偿，系重复主张，无法律依据也无合同约定，不应得到支持。三、涉案房屋本身逾期交房造成违约，迟延办理房产证也是一个违约，不能重复主张，且合同未明确约定；涉案小区项目是分期实施，必须待整体工程完成综合验收后，方可进行初始登记备案，故办证责任不在被告；由于办证须对涉案房屋面积进行实测，由于实测单位众多，房屋实测部门工作量非常大，尽管被告多次与相关部门联系沟通请求尽快进行实测工作，但也须排队安排。故原告要求逾期办证违约金不应支持。原告就其主张提交的证据有：证据一、《商品房预售合同》，拟证明内容：1、原告购买被告开发的××路房屋一套，价款为576926元，被告应在2014年10月30日前将验收合格的房屋交付原告，若逾期交房应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；2、被告以书面通知原告办理交房手续；3、如因被告的责任，原告不能在规定的期限内办理产权登记，被告按已付房款的1％向原告支付违约金。证明方向：1、被告应自2014年12月31日按日向原告给付已付房款万分之一的违约金；2、被告应给付原告未取得房屋权属证书的违约金5769元的事实；证据二、《收据》五张，拟证明被告收到原告交纳的购房款576926元的事实；证据三、3-1《银泰九号公馆〈商品房预售合同〉补充协议》、3-2《九号公馆交房时间安排表》、3-3《收据》，拟证明内容：1、（1）从合同中规定的交房日期到2015年6月30日，由被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；（2）2015年7月1日至交房时间，由被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金；（3）根据交房时间安排表约定的日期，如再次发生延期造成违约，由被告按日向原告支付已付房款万分之四的违约金。上述三项均约定了违约金以现金方式全额在交房同时给付。2、交付时间安排表显示，被告于2015年9月22日交付。3、实际交付时间为2016年4月30日。证明方向：1、被告应给付原告2014年10月31日至2015年6月30日逾期交房违约金10500元、2015年7月1日至2015年9月22日逾期交房违约金9692元、2015年9月23日至2016年4月30日逾期交房违约金51000元，合计71193元。2、被告应给付原告自2016年5月1日至实际给付之日的逾期付款利息的事实；证据四、青海省高级人民法院（2018）青民申357号民事裁定书，拟证明逾期办证违约金获得支持的事实；证据五、《央广网新闻报道》拟证明1、原告一直在维权的事实，证明原告认为过诉讼时效是不能成立的；2、被告延期交房没有办理房产证的事实。证据六、西宁市城北区人民法院（2016）青0105民初114号民事判决书第六页第七行，拟证明逾期交房违约金计算至2016年4月30日。被告就其辩称提交的证据为：证据一、《西海都市报》〈公告〉一份，拟证明我公司于2015年10月30日向业主公告告知，银泰九号公馆小区西区于2015年11月2日开始办理交验房手续，其中，涉案9号楼于11月7日至11月11日交验。证据二、《工程质量竣工验收记录》一份，拟证明涉案9号楼于2015年10月20日，经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收合格。根据合同约定，应为交房时间。证据三、《收楼手续书》，拟证明原告缴清2015年11月1日至2016年4月15日的物业费，说明原告在2015年11月11日前已实际接收房屋的事实。经当庭质证，被告对原告提交的证据对原告提交的证据一《商品房预售合同》、证据二《收据》、证据三《银泰九号公馆〈商品房预售合同〉补充协议》《九号公馆交房时间安排表》《收据》、证据四（2018年）青民申357号《民事裁定书》的真实性均无异议，对证明方向不予认可，对证据五不予认可，是由于车位的价格发生了异议才产生的，并不是原告所述因为延期交房、未验收的情况而引发的媒体关注。对证据六真实性无异议，但证明方向不予认可，判决的是3号楼的业主，不能对9号楼作证明，交房时间等都不一致，不予认可。原告对被告提交的证据的质证意见为：对被告提交的证据一《西海都市报》〈公告〉的真实性和证明方向均不予认可，公告时达不到交房条件，且合同约定为书面通知，没有说明公告交房的方式。对证据二《工程质量竣工验收记录》的真实性予以认可，但报告中只说明是土建合格，不是交房条件合格。对证据三《收楼手续书》的真实性予以认可，但原告实际接收房屋时间为2016年4月30日。对原被告提交的证据，经当庭质证，本院认证如下：对原告提交的证据一《商品房预售合同》、证据二《收据》、证据三《银泰九号公馆〈商品房预售合同〉补充协议》《九号公馆交房时间安排表》《收据》和被告提交的证据二《工程质量竣工验收记录》、证据三《收楼手续书》，对方当事人对其真实性没有异议，本院予以采信；对原告提交的证据四（2018年）青民申357号《民事裁定书》、证据五《央广网新闻报道》、证据六、西宁市城北区人民法院（2016）青0105民初114号民事判决书，因均不能证明原告的证明方向，本院不予采信；对被告提交的证据证据一《西海都市报》〈公告〉，系客观存在，本院予以采信。经审理查明，2013年1月10日，原告武婧与被告海宏房地产公司签订《商品房预售合同》，合同主要约定如下：由原告预购被告开发的位于西宁市××区，建筑面积142.1平方米，房屋价款：总金额576926元。交房期限：2014年10月30日前，交付条件：经验收合格。逾期交房违约责任：逾期交房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。产权登记：出卖人自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记，完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。合同签订后，原告按约向被告付清了全部房款，被告未能按合同约定期限交付房屋。2015年7月10日，原、被告又签订了《〈商品房预售合同〉补充协议》，约定：一、从《商品房预售合同》规定的交房日期到2015年6月30日，被告向原告按日支付已付总房款万分之一的违约金。二、2015年7月1日至交房时间（9号楼确定为2015年9月22日），被告向原告按日支付已付总房款万分之二的违约金。三、超过确定的交房时间，被告向原告按日支付已付总房款万分之四的违约金。以上违约金支付以现金形式全额在交房同时给予支付。2015年10月30日，被告在《西海都市报》刊登〈公告〉，主要内容为：银泰九号公馆小区西区开始办理交验房手续，2015年11月7日-11月11日交验9号楼。2015年10月20日，涉案楼房通过了勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收。2015年11月8日，原、被告签署了《收楼手续书》，《收楼手续书》中注明：“已缴清2015年11月1日至2016年4月15日期间的物业管理费”，同时，被告向原告出具了契税、维修基金、有线费的《收据》。以上事实，有《商品房预售合同》《银泰九号公馆〈商品房预售合同〉补充协议》《九号公馆交房时间安排表》《收据》《西海都市报》〈公告〉《工程质量竣工验收记录》《收楼手续书》等证据材料及当事人的当庭陈述为凭，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》和《〈商品房预售合同〉补充协议》，是双方在自愿、平等的基础上的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，故该合同合法、有效。原告按照合同约定交付了全额购房款，被告未按合同约定的期限向原告交付房屋，构成违约，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。本案争议的焦点为：一、关于交房时间的确定。原被告签订的《商品房预售合同》约定：1、交付期限：2014年10月30日前；2、交付条件：经验收合格；3、在出卖方通知交房之日起60日内，买受人未按期交接的，视为买受人已收房，并须交清物业管理费、冬季取暖费等相关费用。《商品房买卖合同》示范文本第八条规定，交房条件包括:1、商品房经验收合格。2、商品房经综合验收合格。3、商品房经分期综合验收合格。本案原被告签订的《商品房预售合同》正是采用了该示范文本，且合同中选择“商品房经验收合格”，即指开发商在交房时应当经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五家单位的验收合格，惯例上把这称为“五方验收”。根据合同约定和被告于2015年10月30日在《西海都市报》发布的交房〈公告〉，2015年11月7日-11月11日交验9号楼，该房屋于2015年10月20日通过“五方验收”验收合格，应当确定2015年11月11日“视为买受人已收房”的时间，且原告于2015年11月8日收房并与被告签订《收楼手续书》。关于原告主张实际交房时间为2016年4月30日，与《收楼手续书》中注明的：“已缴清2015年11月1日至2016年4月15日期间的物业管理费”相互矛盾，本院不予采信。二、关于诉讼时效的抗辩。本案《商品房预售合同》及补充协议均约定，逾期交房，按日支付违约金，随着合同约定交房期限届满后，逾期交房的违约金开始按日计算。此时，逾期交房违约金请求权是继续性债权，是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和。根据《民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为三年”的规定，原告因逾期交房提起违约之诉，被告在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由，原告提交的《央广网新闻报道》，无法证明原告一直在向被告主张权利，原告也未能举证证明其他诉讼时效中止、中断或延长的情形。故应当以权利人向法院起诉之日（2019年1月7日）起向前推算三年，保护这三年的违约金请求权，即自2016年1月8日起至买受人收房之日止，按合同约定计算逾期交房违约金。三、关于逾期交房违约金计算。涉案房屋于2015年11月11日“视为买受人已收房”的时间。根据《商品房预售合同》和《〈商品房预售合同〉补充协议》的约定和诉讼时效的保护期限，原告于2019年1月7日向本院提起诉讼，其主张逾期交房违约金的请求权已超过诉讼时效，本院不予支持。四、关于逾期交房违约金的逾期付款利息。原告主张的逾期交房违约金请求权因超过诉讼时效，其主张逾期交房违约金的逾期付款利息的基础已不存在，故本院也不予支持。五、关于被告应否承担逾期办证违约金。本院认为，首先，《预售房买卖合同》中关于办证的约定为：产权登记“出卖人应当自房屋建成并竣工验收后180日内向房屋登记机构申请办理初始登记。双方约定在出卖人完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》”。该约定是双方当事人关于办理产权登记的方式、时限的特别约定，符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的“除当事人有特别约定外”，应当优先适用。其次，被告申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格外，还需完成城建(包括市政工程、公用事业、园林绿化、环境卫生)、消防、环保、规划等部门的验收。由于被告开发的涉案小区是分期开发，而综合验收需小区整体开发完成后，才能进行。因此，合同在此约定的“竣工验收”至今未能完成，更无法完成“初始登记”，说明原被告约定的办证时间尚未到期，故对原告的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百三十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条的规定，判决如下：驳回原告武婧的诉讼请求。本案诉讼费2084元，减半收取1042元，由原告武婧承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 周国华 二○一九年四月八日书记员 袁文娜附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他诉讼费用。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。