河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初2081号原告：张岗，男，汉族，1973年5月5日出生，住河南省鲁山县。委托诉讼代理人：常耀旭，河南鼎德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王辉，河南鼎德律师事务所律师。被告：新郑市金鼎房地产开发有限责任公司，住所地：新郑市新建北路东侧后屯。统一社会信用代码：91410184733875453R。法定代表人：高保童，经理。联系。委托诉讼代理人：郭丹慧，河南豫新律师事务所律师。被告：河南华和置业有限公司，住所地：新郑市龙湖镇第三商贸区。统一社会信用代码：9141001845749703729。法定代表人：来从严，执行董事。委托诉讼代理人：张哲，河南成务律师事务所律师。原告张岗诉被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司（以下简称“金鼎公司”）、河南华和置业有限公司（以下简称“华和置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月21日上午在本院第一审判庭公开开庭进行了审理。原告张岗委托诉讼代理人常耀旭、被告金鼎公司委托诉讼代理人郭丹慧、被告华和置业公司委托诉讼代理人张哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张岗向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告新郑市金鼎房地产开发有限责任公司继续履行编号0000005《房屋预约协议书》，与原告签订正式的《商品房买卖合同》，交付房屋，并协助原告办理房屋过户手续；2.判令被告向原告赔偿违约金74336元（违约金按照所交费用总额日0.05%从2016年1月1日起计算至交房之日，现暂计至2018年9月27日）；3.依法判令被告向原告赔偿损失64800元（1、2、3项共计632808元）；4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2014年8月14日，原告与被告华和置业公司签订《房屋预约协议书》，用于购买位于新郑市龙熙湖畔9号楼２单元６层南户房屋。协议签订后，原告按照协议向华和置业公司交纳了首付款148672元。后华和置业公司将该项目全部转让给被告金鼎房公司。因未能按约定与原告签订正式的《商品房买卖合同》，2015年11月7日原告与金鼎公司签订《协议书》，金鼎公司承诺在2016年５月底与原告签订商品房买卖合同。此后，金鼎公司在2016年4月1日将原告与华和置业公司签订的《房屋预约协议书》及华和置业公司出具的收据收回，并由其与原告签订《房屋预约协议书》，并出具收据。时至今日，金鼎公司也一直未与原告签订正式的《商品房买卖合同》，更没有按时交房，也未为原告办理过户手续，导致原告只能另行租赁房屋居住，给原告造成了巨大损失。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。被告金鼎公司辩称：1.2018年11月23日，原告与本公司签订正式的房屋买卖合同，之前签订的房屋预约协议书已经作废，原件已经不存在，不再产生法律效力，双方权利义务终止；2.关于房屋交付等情况，应以正式商品房买卖合同约定的权利义务为准，且原告诉求未达到合同约定的交付房屋和办理过户手续的条件约定；3.原告第3、4项诉讼请求无事实根据和法律依据。综上，原告的诉求应当予以驳回。诉讼费用应由原告承担。被告华和置业公司辩称：1.根据原告提供的证据及起诉状中自认的事实，华和置业公司已将房屋预售协议书中的权利义务概括转让给金鼎公司，且原告张岗已明确认可该转让，根据合同法相关规定，华和置业公司在原告认可后，对该房屋预售协议书中的相关内容不再承担任何责任。张岗要求华和置业公司承担赔偿责任，没有事实及法律依据；2.原告提交的证据显示，原告在认可该转让行为后就房屋的预售及后续的具体事宜直接对接金鼎公司。原告也已经以实际行为认可了其合同的相对方是金鼎公司。目前，商品房预约纠纷案件在新郑市人民法院已经审理终结的其他案件中均认可华和置业公司不承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经庭审示证、质证、调查、辩论，本院对案件事实认定如下：2014年8月14日，原告张岗与被告金鼎公司签订《房屋预约协议书》，原告张岗购买被告金鼎公司位于新郑市龙熙湖畔*号楼２单元６层南户房屋，建筑面积暂测83.34㎡，单价5784.77元/㎡，总价款493672元，2014年8月14日，交纳首付款148672元，剩余房款采用银行贷款方式支付。协议签订后，原告要求确定其签订正式合同时间，被告金鼎公司与原告张岗针对预约协议改签商品房买卖合同于2015年11月7日达成《协议书》，约定，金鼎公司在2016年5月底与张岗签订商品房买卖合同，逾期金鼎公司承担张岗所交费用总额日0.05%的违约金自2016年1月1日起至交房通知之日止等。2016年4月1日，原告张岗按照协议向被告金鼎公司交纳了首付款148672元。2018年11月23日，原告张岗与被告金鼎公司签订《商品房买卖合同》（网签合同号为180××××****），约定：张岗购买金鼎公司位于新郑市龙湖镇纬二路北侧、规划经一路东侧*幢2单元6层602号二室二厅成套住宅商品房，建筑面积84.61㎡，单价5784.77元/㎡，总价款489449元，出卖人金鼎公司应当在2019年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人张岗使用。出卖人逾期交房不超过30日，自商品房交付最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。出卖人逾期交房超过30日，买受人有权解除合同，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自商品房交付最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后360天内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。并约定，双方之前签订的所有协议、合同及书面文件等予以作废。以上事实，有《房屋预约协议书》、《协议书》，收据，网签合同号为180××××****的《商品房买卖合同》及本案庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，原告张岗与被告金鼎公司先后签订《房屋预约协议书》、《协议书》和网签合同号为180××××****的《商品房买卖合同》系双方真实、自愿的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容均合法有效。由于《商品房买卖合同》明确约定，“双方之前签订的所有协议、合同及书面文件等予以作废”，故《商品房买卖合同》应视为对此前所签的《房屋预约协议书》和《协议书》内容的变更，《商品房买卖合同》签订之前，合同双方应按《房屋预约协议书》和《协议书》确定的权利、义务履行；《商品房买卖合同》签订之后，合同双方均应当按照《商品房买卖合同》行使权利，履行义务。《商品房买卖合同》已于2018年11月23日签订，自该合同签订之日起，原、被告双方应按《商品房买卖合同》履行，不应再按照已经作废的《房屋预约协议书》和《协议书》履行。《商品房买卖合同》约定的交房时间是在2019年12月31日之前，交房期限至今尚未届满，且被告金鼎公司至今尚未向原告实际交付涉案商品房屋，虽然原、被告双方签订的《协议书》约定“金鼎公司在2016年5月底与张岗签订商品房买卖合同，逾期金鼎公司承担张岗所交费用总额日0.05%的违约金自2016年1月1日起至交房通知之日止”，但该约定内容在《商品房买卖合同》签订之后已经废止，不应作为原告起诉要求被告支付违约金的依据，原告提出请求“判令被告向原告赔偿违约金74336元（违约金按照所交费用总额日0.05%从2016年1月1日起计算至交房之日”的诉讼请求没有合同依据，也没有法律根据，本院不予支持。原、被告针对原、被告签订的《商品房买卖合同》属于原、被告经新郑市房屋交易管理部门经备案、网签的正式商品房买卖合同，该合同约定，出卖人金鼎公司应当在2019年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人张岗使用，并在商品房交付使用后360天内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，被告金鼎公司应承担的“办理产权登记过户手续”合同义务属于附条件的合同义务，现在，商品房交付使用的期限尚未届满，被告金鼎公司应承担的“办理产权登记过户手续”合同义务所附条件尚未成就，故针对原告提出“依法判决被告金鼎公司交付房屋，协助原告办理房屋过户手续”的诉讼请求不符合《商品房买卖合同》约定，本院不予支持。原告租房损失不属于因合同履行过程中因被告违约所造成的直接损失，针对其提出的“请求判令被告向原告赔偿损失64800元”诉讼请求，本院不予支持。原告张岗提供的与其签订《房屋预约协议书》、《协议书》和网签合同号为180××××****的《商品房买卖合同》的合同相对方为被告金鼎公司，而不是被告华和置业公司，被告华和置业公司不承担本案中的民事责任。原告张岗要求被告张岗华和置业公司承担本案民事责任的诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告张岗的诉讼请求。案件受理费10128元，减半收取5064元，由原告张岗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院；并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  岳宏欣二〇一九年四月二十六日书记员  马 爽