辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽02民终2716号 上诉人（原审被告）：包正海，男，1953年5月12日出生，满族，农民，住瓦房店市。 上诉人（原审被告）：刘安梅，女，1952年4月24日出生，汉族，农民，住瓦房店市。 上诉人（原审被告）：包富超，男，1983年4月21日出生，满族，农民，住瓦房店市。 上诉人（原审被告）：包富艳，女，1979年9月12日出生，满族，大连大化热电厂员工，住大连市甘井子区。 上诉人（原审被告）：包富云，女，1981年10月6日出生，满族，旅顺荣华彩印包装有限公司员工，住大连市旅顺口区。 五上诉人共同委托诉讼代理人：王绍学，辽宁金刚石律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张丕廷，男，1955年10月17日出生，汉族，农民，住瓦房店市。 委托诉讼代理人：张成东（系张丕廷之子），男，1994年10月1日出生，汉族，住瓦房店市。 被上诉人（原审原告）：刘安晶，女，1971年10月6日出生，汉族，农民，住瓦房店市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵连军，辽宁万正律师事务所律师。 上诉人包正海、刘安梅、包富超、包富艳、包富云因与被上诉人张丕廷、刘安晶农村房屋买卖合同纠纷一案，不服瓦房店市人民法院（2018）辽0281民初6484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 包正海、刘安梅、包富超、包富艳、包富云上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同关系不成立，没有签订房屋买卖合同，即便是口头合同，上诉人包富超、包富艳、包富云也并没有参与，当时上诉人包正海、刘安梅并未告知卖房事宜，卖房当时三上诉人均已成年，在外地打工，不在家中。二被上诉人亦未告知不在家的三位晚辈上诉人。故原判认定说三晚辈上诉人立即将房屋腾出来是没有根据的。事后，被上诉人只找过上诉人包富超一人要求协助办理过户手续，包富超因为是亲戚关系，所以才对表弟说了推辞的话，其实就是不同意给被上诉人办理过户手续。而被上诉人从未曾找过上诉人包富艳、包富云要求办理过户手续。由于房屋买卖是不动产所有权的交易行为，法律规定应当订立书面合同。而本案上诉人与被上诉人之间没有订立书面合同，口头协议无法确定合同的权利人都有谁，权利义务关系也无法明确，就连合同订立的时间也无法确定，还有农村住房还涉及到宅基地使用权，案涉房屋本身就涉及到宅基地使用权问题，这也没有约定，由于上诉人包富超、包富艳、包富云是案涉房屋的财产所有权人，在三人没有在场的情况下，房屋的买卖损害了三人合法的财产所有权，三人有权拒绝转让自己的财产，故而在事后拒绝协助二被上诉人办理过户手续。一审中，被上诉人也未向法庭出示证据证明上诉人包富超、包富艳、包富云同意将自己的房屋卖予被上诉人。 张丕廷、刘安晶辩称，不同意上诉人的上诉请求。理由：被上诉人虽然没有与上诉人订立书面买卖合同，但合同依然成立并有效，根据合同法第10条的约定，当事人订立合同不是只有书面合同一种形式，第36条又规定即便法律行政法规规定采用书面形式订立合同，但当事人未采用书面形式，但是另一方已经履行主要义务对方接受的该合同依然成立。关于合同效力问题，物权法作为物权效力的特别法第15条规定，当事人之间订立有关设立变更转让不动产物权的合同自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同效力，因此上诉人与被上诉人之间在2002年或者用上诉人所说的2003年前后口头成立的房屋买卖合同，上诉人交付了房产，被上诉人一直居住至今10余年期间上诉人从未向被上诉人提出过解除房屋买卖合同的要求，上诉人作为成年人对于自家房屋早已卖于被上诉人的事实是清楚的，并且对于买卖成立是有清楚认识的，而被上诉人与上诉人又是同一个村民组织成员，并没有其他宅基地，符合法律规定关于农民宅基地只能有一处的规定，所以被上诉人购买上诉人房产行为是完全合法的。一审原判事实秦楚，适用法律正确，程序并无不当。因此应予维持。 张丕廷、刘安晶向一审法院起诉请求：判决房屋买卖合同合法有效；判令五被告协助原告办理房屋过户手续。本案的诉讼费用由五被告承担。 一审法院认定事实：原告张丕廷、刘安晶系夫妻。被告包正海、刘安梅系夫妻。被告包富超、包富艳、包富云系被告包正海、刘安梅的子女。被告刘安梅与原告刘安晶系姐妹。在买卖房屋时，原、被告均系瓦房店市永宁镇潘家沟村小伊屯农村集体经济组织成员。2002年7月至2004年间，在原告刘安晶、被告刘安梅的父亲刘宗金的联系下，二原告与被告包正海、刘安梅订立了关于二原告购买被告包正海名下的五被告共有的位于间捣制房的买卖合同。合同的其它内容如下：房屋价格90，000.00元；在卖房后包正海、刘安梅及子女立即腾房。在当日达成协议后，原告张丕廷付给被告包正海房款90，000.00元，被告包正海将记载该房审批情况的0001961号《农村居民新建住房审批表》交给原告张丕廷。该《农村居民新建住房审批表》载明：申请人包正海，家庭成员构成：刘安梅、包富艳、包富超、包富云。在达成协议后，五被告即腾出房屋。入住后，二原告投入大量资金对原房进行装修改造。二原告与被告包正海、刘安梅当时没有签订房屋买卖协议书，也没有约定将来签订。收到房款后，被告包正海没有向原告张丕廷出具收款收据。2011年4月，原告张丕廷拿着上述《农村居民新建住房审批表》和被告家庭户口簿，以被告包正海名义申请瓦房店市规划局填发该房的所有权证书。2011年4月26日，瓦房店市规划局为被告包正海填发了瓦房权证住宅字第××号《房屋所有权证》。该《房屋所有权证》载明：房屋所有权人包正海，共有人刘安梅、包富艳、包富超、包富云。在领取了该房的所有权证书后，二原告要求被告包正海、刘安梅协助办理房屋过户手续，并通过被告包正海、刘安梅转告被告包富艳、包富云协助办理房屋过户手续。当时，被告包正海、刘安梅同意协助办理过户手续，被告包富艳、包富云均以没有时间为由不予协助。2018年10月13日，二原告之子张成东代表二原告要求被告包富超协助办理房屋过户手续。被告包富超向张成东述说了原告刘安静以前不同意被告包正海、刘安梅砌他家后台阶，被告刘安梅患病后亲戚都不来看望等致使两家关系不好的事情后，以其母岁数大，遇事就上火、双方没有签订购房合同书等事为由表示现在不能协助,将来一定协助。 一审法院认为，瓦房店市永宁镇潘家沟村民委员会在《介绍信》中应当载明而没有载明关于原告张丕廷买房时间的依据。因此，对该《介绍信》中载明的原告张丕廷买房时间的真实性，一审法院不予认定。二原告与被告包正海、刘安梅提出的房屋买卖时间不同，在每方提出的时间内都有买卖房屋的可能，并且二原告提出的用以证明房屋买卖时间的证明无效，被告包正海、刘安梅对房屋买卖时间没有提出证据。因此，对双方提出的房屋买卖时间，一审法院均不予认定。在卖房时，被告包正海系被告家庭的户主和《房屋所有权证》上的所有权人，被告刘安梅系被告包富超、包富艳、包富云的母亲和房屋共同共有人。因此，应当认定他们以家庭代表人的身份出卖房屋。根据当时五被告系同一家庭成员、房屋的共同共有人及被告包富超、包富艳、包富云已经成年的事实，二原告能够得出被告包正海、刘安梅卖房得到被告包富超、包富艳、包富云授权的结论。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，应当认定被告包正海、刘安梅代理被告包富超、包富艳、包富云出卖房屋的行为有效。在卖房时，五被告是同一家庭的成员，被告包正海、刘安梅与被告包富超、包富艳、包富云之间没有出现关系不好的情况。在卖房后，被告包富超、包富艳、包富云自动、及时搬出房屋，对二原告以房屋所有权人的名义对房屋占有、使用、装修改造的事实没有提出异议，对二原告提出的过户要求没有提出直接拒绝。因此，应当认定被告包富超、包富艳、包富云当时知道并且同意被告包正海、刘安梅向二原告卖房。五被告提出的关于被告包富超、包富艳、包富云当时不知道卖房的事实不符合情理。因此，对五被告提出的该项事实，一审法院不予认定。二原告与被告包正海、刘安梅在订立房屋买卖合同时，双方均具有行为能力，意思表示均真实，并且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。合同的形式不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，该份房屋买卖合同有效。并且房屋买卖合同的效力及于被告包富超、包富艳、包富云。做为房屋所有权人的五被告，在房屋买卖合同有效的情况下，应当履行协助原告办理房屋过户手续的附随义务。五被告不协助没有正当理由，系违约行为。因此，五被告应当无条件协助原告办理房屋过户手续。法律、行政法规没有规定订立农村房屋买卖合同必须采用书面形式。因此，对被告包正海、刘安梅提出的关于房屋买卖应当签订书面协议的主张，对五被告提出的关于二原告与包正海、刘安梅没有签订书面协议，因而房屋买卖合同不成立的主张，一审法院均不予认同。该份合同的主体、标的、数量、价款、履行期限等基本条款都是明确的。因此，对被告包富超、包富艳、包富云提出的关于口头约定不明确的事实，一审法院不予认定。 据此，一审法院判决:一、原告张丕廷、刘安晶与被告包正海、刘安梅于2002年7月至2004年间订立的关于位于《房屋所有权证》号为瓦房权证住宅字第××的四间捣制房的口头买卖合同对原告张丕廷、刘安晶和被告包正海、刘安梅、包富超、包富艳、包富云均具有法律效力；二、在原告张丕廷、刘安晶对位于《房屋所有权证》号为瓦房权证住宅字第××的四间捣制房办理房屋所有权过户手续时，被告包正海、刘安梅、包富超、包富艳、包富云无条件予以协助。案件受理费减半收取1056元，由被告包正海、刘安梅、包富超、包富艳、包富云负担。 二审过程中，上诉人提交包富云、包富艳多年在外打工的相关证据，拟证明口头议定卖房事宜时包富云、包富艳不在家。被上诉人对证据真实性、合法性没有异议，但不认可关联性，认为该组证据不足以证明包富云、包富艳对于房屋出卖和交付不知情。本院认为，二审过程中，上诉人称包富云、包富艳在外打工期间五一、十一、春节回家，包富云、包富艳知道家中2001年新建了案涉房屋，过节回家时知道房子卖给被上诉人，结合二审中上诉人陈述内容，即便包富云、包富艳在外打工，但二人在过节回家时已知晓卖房事宜，故该组证据与本案处理结果没有直接关联性，不予采信。 本院查明如下事实：二审中，上诉人称案涉房屋买卖时间是2002年，被上诉人称是2002年至2003年。二审过程中，包富云、包富艳均表示其父母包正海、刘安梅告诉过她们案涉房屋要配合办理过户至张丕廷、刘安晶名下，包富云认可其以没有时间为由表示暂时不能配合，包富艳称其向刘安梅表示不同意卖房子。上诉人称2005年以后又申请了一块宅基地，宅基地使用权人为包正海、刘安梅、包富超和包富超奶奶。上述事实有询问笔录在卷为凭，可以采信。一审法院查明的其他事实本院予以确认。 本院认为，案涉房屋买卖行为，上诉人包正海、刘安梅均在出卖时知情并同意出卖，包富超也表示过将来一定协助过户，现上诉人上诉主要理由是包富艳、包富云不同意出卖房屋。案涉房屋系在亲属之间进行买卖，卖房时包正海是上诉人家庭的户主，刘安梅是包正海妻子，其余三位上诉人是包正海、刘安梅的子女，应当认定上诉人系以家庭代表人即父母包正海、刘安梅为代表出卖房屋，卖房后被上诉人即进入案涉房屋居住至今。包富艳、包富云称过节回家时已知晓卖房事宜，并认可包正海、刘安梅告诉过她们案涉房屋要配合办理过户至张丕廷、刘安晶名下，包富云称其以没有时间为由表示暂时不能配合，包富艳称其向刘安梅表示过不同意卖房子，但该意思表示在被上诉人起诉前15年有余并未传达给被上诉人，故被上诉人有足够理由相信五位上诉人均同意卖房。上诉人在被上诉人提起本案之诉后又表示包富艳、包富云不同意卖房，不应得到支持。 关于上诉人所称案涉买卖未订立书面合同一节，本院认为，案涉房屋以口头合同形式买卖不违反《中华人民共和国合同法》第十条关于合同形式的规定。上诉人以此为由进行抗辩不能成立。 综上所述，上诉人包正海、刘安梅、包富超、包富艳、包富云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2112元，由上诉人包正海、刘安梅、包富超、包富艳、包富云负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 孙利颖 审判员 季 烨 二〇一九年四月十九日 书记员 宋 敏