新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初2714号原告：何盛钦，男，1971年7月31日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：彭军，新疆元正盛业律师事务所律师。被告：乌鲁木齐久源房地产开发有限公司,住所地：乌鲁木齐市天山区中环路911车站旁。法定代表人：吴曼倩，职务：董事长。委托诉讼代理人：孙萍，新疆施安律师事务所律师。原告何盛钦与被告乌鲁木齐久源房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何盛钦的委托诉讼代理人彭军，被告乌鲁木齐久源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何盛钦向本院提出诉讼请求，1.判令被告支付逾期交付房屋的违约金15万元（从2015年10月1日计算至判决之日）；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年3月23日，原告与被告签订《商品房预售合同》，合同约定：被告将位于乌鲁木齐市新市区跃层房屋预售给原告，房屋建筑面积212平方米，单价6090元每平方米，总价款为1291080元，房屋交付期限为2015年10月1日之前。合同签订后，原告向被告全额支付了购房款，但被告开发的商品房至今未取得《商品房竣工验收备案表》，也未向原告交付房屋。原告认为，被告的行为已构成违约，依据《商品房预售合同》第九条的约定，被告应当承担延期交房的违约金。被告乌鲁木齐久源房地产开发有限公司辩称，第一，被告与原告在2015年3月23日签订的商品房预售合同中，明确约定合同价款为1291080元，同时约定了交付期限为2015年10月1日以及出卖人可以予以延期的情形，以及出卖人逾期交付的违约责任，自交付期限的第二日至实际交付之日止支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期交工期间如遇冬季停工期则应扣除冬季停工期，即当年11年1日至次年4月30日。在合同附件5、6中，确定了被告可以通过公告通知的方式通知原告办理入住手续并以乌鲁木齐晚报公告日期为准，原告在通知日期内未到指定部门办理入住手续的，按照主合同第11条执行即在通过通知15日内原告应办理入住手续并交纳相关费用，逾期则视为房屋已交付买受人。被告在2016年6月21日在乌鲁木齐晚报公告通知了办理入住手续的公告，而原告没有办理入住手续是因为其没有缴纳水电相关费用，其入住的时间应当视为公告通知的时间即2016年6月21日，这期间要扣除合同约定的冬季停工期180天，剩余81天可以计算逾期交付的时间。综上，被告只需要支付81天的违约金共计10457.75元，请求法院据此判决。原告何盛钦围绕诉讼请求提供以下证据：1.2013年3月23日《商品房预售合同》，证明第一，原告购买被告的房屋属于预售房，该房屋位于新市区，总房款1291080元，首付391080元，90万元银行按揭；第二，交付时间按照合同第八条约定被告应在2015年10月1日之前将商品房验收合格的房屋交付给原告；第三，合同第九条关于逾期交房的违约责任超过180天后从最后交付期限2015年10月1日至实际交付之日止被告按天支付万分之一的违约金，不超过180天承担违约金。2.中国银行借款合同，证明房款90万元是从中国银行按揭的，此款已经打到被告账户，房款已经付清；3.契税及维修基金，契税39662.16元，维修基金25821.60元；4.收据，原告于2015年3月23日签订合同当天缴纳首付款的391080元的收据。被告对第1、4份证据的真实性、有效性及关联性予以认可；第2份证据的真实性予以认可，有效性及关联性不予认可；第3份证据的真实性、有效性予以认可，关联性不予认可。本院对以上证据的真实性、有效性及关联性予以确认。被告围绕自己的抗辩理由提供以下证据：1.2015年3月23日《商品房预售合同》，证明双方在合同中约定了合同价款、交付的期限及出卖人逾期交房的责任及可以予以延期的情形，在合同附件5、6中确定了被告可以通过公告通知的方式通知原告办理入住手续并以乌鲁木齐晚报公告日期为准，如原告在通知日期内未到指定部门办理入住手续的，视为房屋已交付买受人；2.2016年6月21日乌鲁木齐晚报一份，证明被告按照合同约定在2016年6月21日在乌鲁木齐晚报上公告通知了涉诉房屋办理入住手续的公告通知，原告未按时办理入住手续，其房屋交付的时间应视为公告通知的时间即2016年6月21日；3.原告未缴水电气收费单据一张，入住通知单一份，证明原告至今未缴纳水、电、物业等相关费用，属于严重违约，被告可按照合同约定不予交付房屋；4.建设单位、监理单位、施工单位三方共同上报给乌鲁木齐市建设工程质量监督站的停工报告一份，证明被告在2015年10月1日开始因天气变化无法施工，停工时间应按照合同约定予以扣除；5.停工报告，2014年11月被告因天气变化无法施工，停工时间应当按照合同约定予以扣除；6.2016年市质量监督站合格竣工验收项目公示打印件，第四条是本案被告所承建的贵州路小区一号商住楼，竣工时间是2016年6月17日，证明本案涉诉房屋已经过验收合格且予以公示；原告对第1、2、4、5份证据的真实性予以认可，有效性及关联性不予认可；第3、6份证据的真实性、有效性及关联性不予认可；本院对第1、2、4、5、6份证据的真实性、有效性及关联性予以确认，第3份证据真实性予以确认，有效性及关联性不予确认。本院经审理，认定事实如下：2015年3月23日，原告何盛钦与被告乌鲁木齐久源房地产开发有限公司签订商品房预售合同，约定：原告购买被告开发的位于高新技术产业开发区办公住宅楼第1栋3单元14层1401跃层，建筑面积212平方米商品房一套，总计房屋价款为1291080元。房款采取按揭方式支付，首付款为391080元，余额900000元于2015年4月23日前由原告向银行申请个人住房商业贷款/个人住房公积金贷款方式支付给被告。被告承诺在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付被告使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2.非被告所能控制事件或非被告原因；3.因市政停水、停电及气候原因造成冬季无法施工导致项目交付延误，应扣除无法施工时间顺延交房时间；4.如遇政府政策调整等不可预知原因；5.买受人应付房款未按合同约定付清房款（含商业贷款/公积金贷款）；6.政府部门负责的市政配套安装的供水、供电、供气、供暖等延误及政府部门对项目验收之延误；……除前述特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已支付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的万分之一向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告向原告支付已支付房价款万分之一的违约金。2.逾期交工期间如遇冬季停工期，上述第一条所列逾期时间应扣除冬季停工期（当年11月1日-次年4月30日）的实际天数时间，交房时间顺延，同时不计算违约金，合同继续履行。商品房达到交付使用条件后，被告应当通知（含电话通知、邮件通知、媒体公告通知、书面送达等）原告办理交付手续。由于原告原因，未能按期收房的，双方同意按以下方式处理：1.原告在接到入住通知后（含电话通知、邮件通知、媒体公告通知、书面送达等）应在十五日内办理入住手续，并交纳相关费用，逾期视为房屋已交付原告……。合同附件五中双方有约定：被告在商品房达到交付使用条件后，即可通知原告办理入住手续，（此通知方式包括但不限于电话通知、邮件、公告通知、张贴通知书、书面通知等，并以乌鲁木齐晚报公告日期为准），原告在通知日期内未到指定部门办理入住手续的，按主合同第十一条执行。同日，原告向被告交纳了首付款391080元，及办证费240元。5月20日，原告交纳了该房的契税。7月16日，原告与中国银行股份有限公司签订了个人一手住房贷款合同，约定由中国银行股份有限公司给原告提供按揭贷款900000元。经本院询问，原被告均认可，该款已在2015年10月1日前打入被告账户内。10月1日，被告作为建设单位与新疆路智兴监理有限公司、新疆新汇工程有限责任公司共同向乌鲁木齐市建设工程质量监督站提交停工报告。2016年6月17日，该商住楼进行了竣工验收。后乌鲁木齐市建设工程质量监督站发布2016年8月（房建工程）竣工验收合格工程项目公示，涉诉商住楼已由建设单位组织监理、施工、设计、勘察等单位进行了竣工验收并确认为合格，经市质量监督站监督，其组织形式、验收程序和执行标准情况符合规定要求（本院经向乌鲁木齐市建设工程质量监督站了解，发布该公示即意味着工程已经五方竣工验收）。6月21日，被告在乌鲁木齐晚报发布入住通知，内容为：凡购买贵州路145号一号楼住户，请持本人有效身份证件、购房合同及票据前来现场物业办办理入住手续。经本院询问，原告至今未向被告交纳任何费用。本院认为，原告何盛钦与被告乌鲁木齐久源房地产开发有限公司签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，应当按照约定全面履行各自的义务。原告依约给付了房款，被告理应按时交付房屋。现原被告均认可，被告存在延期交房的事实，被告应按合同的约定向原告支付逾期交房的违约金。结合双方签订的《商品房预售合同》第八、九条规定，被告应于2015年10月1日前交付房屋。逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告向原告支付已支付房价款万分之一的违约金。依照此约定，计算逾期交房违约金应当确定以下几个事项：第一，起算时间。双方约定交房时间为2015年10月1日前，即最后交付时间为2015年9月30日，第二天应为2015年10月1日。第二，实际交付时间。此处又包括两个问题：1.涉诉房屋是否符合交付条件。双方在合同中约定涉诉商品房经验收合格即可交付原告使用。乌鲁木齐市建设工程质量监督站于2016年8月发布（房建工程）竣工验收合格工程项目公示，其中包含了涉诉商品房，在公示中写明，涉诉商住楼已由建设单位组织监理、施工、设计、勘察等单位进行了竣工验收并确认为合格，经市质量监督站监督，其组织形式、验收程序和执行标准情况符合规定要求。虽然该公示未加盖相关部门的印章，但经本院向乌鲁木齐市建设工程质量监督站了解，该公示系真实的，发布该公示即意味着工程已经五方竣工验收；2.交付时间。双方在合同附件5中约定被告在商品房达到交付使用条件后，即可通知原告办理入住手续（此通知方式包括但不限于电话通知、邮件、公告通知、张贴通知书、书面通知等，并以乌鲁木齐晚报公告日期为准），合同第十一条另约定，原告在接到入住通知后，应在十五日内办理入住手续，并交纳相关费用，逾期视为房屋已交付原告。现原告认可未办理入住手续，按照该约定，被告于2016年6月21日按照约定的方式在乌鲁木齐市晚报上发布入住通知，以该时间为准，原告可在15日内，即截止2016年7月6日，办理入住手续，逾期视为已交付。故交付时间应当计算至该日。第三，逾期交房应计算的时间。双方在合同中第九条中约定，逾期交工期间如遇冬季停工期，上述第一条所列逾期时间应扣除冬季停工期（当年11月1日-次年4月30日）的实际天数时间，交房时间顺延，同时不计算违约金，合同继续履行。按照此条约定，扣除停工期的180天，实际应计算的逾期交房时间为99天（279天-180天，2015年10月1日-2016年7月6日）（被告亦按照此种方式计算逾期交房时间）。据上，被告应向原告支付的逾期交房违约金数额为12781.69元（1291080元×每日0.0001元×99天）。至于被告在庭审中提出的第一，涉诉房屋未办理竣工验收的问题。此问题在前文中已有论及，本处不在赘述。第二，涉诉房屋未办理消防验收，不符合交付条件的问题。依照《中华人民共和国消防法》第五十八条规定：违反本法规定，有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处叁万元以上三十万元以下罚款：……（三）依法进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用；（四）建设工程投入使用后经公安机关消防机构依法抽查不合格，不停止使用的……从该条规定来看，未将消防验收合格作为商品房交付条件予以规定，仅是规定建设工程未经消防验收或者消防验收不合格，建设单位应承担相应的行政责任，因此消防验收并不必然影响合同中约定的交付条件。故本院对原告提出的涉诉房屋未交付的抗辩理由，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告乌鲁木齐久源房地产开发有限公司给付原告何盛钦逾期交房违约金12781.69元。上述款项，被告应于本判决生效之日起十日内一次性给付原告。逾期不付，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案起诉标的150000元，判决标的为12781.69元，判决标的占起诉标的的8.52%，案件受理费减半收取1650元（原告已预交），其中的140.58元，由被告承担，与案款一并给付原告。剩余的1509.42元，由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 范 琥二〇一九年四月十六日书记员 于泳洋