广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0205民初273号原告：韶关市璟轩物业服务有限公司。住所地：广东省韶关市浈江区启明北路****402。法定代表人：李育年，经理。委托诉讼代理人：张光胜、王显碧，公司员工。被告：陆伟成，男，1985年7月3日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。原告韶关市璟轩物业服务有限公司诉被告陆伟成物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韶关市璟轩物业服务有限公司的委托诉讼代理人张光胜、王显碧，被告陆伟成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年7月22日，被告购买了韶关市曲江区马坝镇城南大道晟大世纪皇庭的房产（面积123.63㎡）。按照原告与韶关市曲江区晟大房地产开发有限公司于2013年10月12日签订的《世纪皇庭物业管理委托合同》并经韶关市曲江区住房和城乡建设局登记备案，原告一直依法对被告居住小区实施规范物业管理服务。原告为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务，被告在原告多次催收的情况下仍拖欠不交物业费等，根据《物业管理条例》和合同规定，原告起诉，要求被告支付物业管理服务费1038.8元（计至2018年12月31日止）、水电费538.55元、滞纳金280.48元，共计1857.83元，并要求被告承担本案诉讼费。被告辩称：答辩人不同意原告的诉讼请求，其要求答辩人支付物业服务费、滞纳金等事项缺乏事实和法律依据。一、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第二款规定：“单位、个人在购买商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。”被答辩人自2013年开始在收取答辩人所有费用时，一直拒绝开具发票给答辩人。被答辩人已经违反了《中华人民共和国税收征收管理法》相关规定，答辩人有权拒绝缴纳被答辩人要求的款项。二、根据《物业管理条例》第十一条第（四）项规定“由业主共同决定选聘和解聘物业服务企业”，第十二条第三款规定“决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半数的业主同意”，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，被答辩人进入小区进行物业管理时，并没有经过小区过半数以上业主同意，也没有和小区业主签订任何服务合同，小区业主被逼接受被答辩人所谓“物业服务”。原告以《广东省物业管理条例》第47条规定“物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金”作为依据，认为“答辩人作为小区的业主之一接受了被答辩人的服务”和“已经起诉了答辩人和要求加收滞纳金”，拒绝答辩人缴交物业费，同时拒绝开具发票。《广东省物业管理条例》第47条并无“物业管理企业可以每日加收应当交纳费用的千分之三的滞纳金”这样的规定，原告恶意篡改《广东省物业管理条例》规定，欺骗欺压小区业主，荒谬之极、可恶之极。《广东省物业管理条例》第四十七条规定“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用”，答辩人作为业主与原告并无合同约定，原告进入小区并没有经过小区过半数以上业主同意，也没有与小区业主签订任何服务合同。原告收取答辩人滞纳金无任何法律依据，请求法庭予以驳回。三、原告以答辩人欠物业费为由，非法在世纪皇庭小区大堂和五栋电梯出入口等显眼处张贴答辩人个人信息，污蔑答辩人，损害小区业主利益，严重侵犯了答辩人的姓名权、隐私权、名誉权和荣誉权。鉴于被答辩人多次未经小区业主同意拆除更改业主公共设施，违法收取“业主装修电梯使用费”等违法行为，请法庭受理答辩人的反诉请求。经审理查明：被告陆伟成是韶关市曲江区马坝镇世纪皇庭的业主，房屋用途为住宅，房屋建筑面积123.63平方米。韶关市曲江区马坝镇世纪皇庭的开发商为韶关市曲江区晟大房地产开发有限公司。因韶关市曲江区晟大房地产开发有限公司与韶关市博澳源物业服务有限公司终止物业管理合同，韶关市曲江区晟大房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）于2013年10月12日签订《物业管理临时委托合同》。该合同第一章第三条约定：临时管理期限为贰个月，2013年11月1日起至2013年12月31日止，若乙方无重大过错，则合同自然续期六十个月，如超2/3业主或业主委员会提出更换物业公司，乙方须无条件退出；第四条约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第三章第十八条第7款约定：乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：（1）物业管理服务费；（2）车辆管理费；（3）政府部门委托收取的其他费用。第五章第二十条第1款约定：本物业的管理服务费，按现收费标准向业主或物业使用人收取：（1）住宅1.2元/月*平方米，（2）商业1.8元/月*平方米；第3款约定：管理费收取办法建议每月收取一次，具体以管理处发通知单为准；第4款约定：业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金。交纳费用时间：每月1-15日为收取本月管理费及上月公共分摊。该合同于2014年7月16日取得韶关市曲江区住房和城乡建设局备案。2018年6月23日，韶关市曲江区马坝镇世纪皇庭成立了业主委员会。2018年12月31日合同到期后原告退场。合同签订后原告即进场管理，原告认为其为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务，被告在原告多次催收的情况下仍拖欠不交物业费等，原告遂起诉，要求被告支付物业管理服务费1038.8元（计至2018年12月31日止）、水电费538.55元、滞纳金280.48元，共计1857.83元，并要求被告承担本案诉讼费。在庭审中，被告认可其未缴纳2018年6月至2018年12月的物业费和水电费，同时提出原告收费未开具发票、原告以已起诉为由拒收物业费、原告拆除更改公共设施、原告违法收取装修电梯使用费、原告非法张贴被告个人信息等答辩，并就以上问题向本院提起反诉。本院受理了被告反诉后，向被告送达了预交反诉费通知书，因被告未按要求预交反诉费，并向本院申请撤回反诉，本案已按被告撤回反诉处理。以上事实，有原告提供的起诉状及提交的证据《商品房买卖合同》、《物业管理临时委托合同》、《物业服务合同备案表》、《资质证书》、工作联系函等，被告提供的答辩状及提交的证据照片、收据、微信截图等，开庭笔录、调解笔录等佐证，并经审理在案。本院认为，本案案由为物业服务合同纠纷，原告诉请要求被告支付物业费、水电费及滞纳金。被告反诉要求原告赔礼道歉并支付精神损失费、误工费，补开正式发票，退还多收的水费和装修电梯使用费，恢复小区原有可视对讲门禁系统等，因反诉已按被告撤回反诉处理，对该部分事实本院不做审理和认定。本案争议焦点为：一、被告应否缴交物业费、水电费；二、被告应否交纳滞纳金。关于被告应否缴交物业费、水电费的问题。韶关市曲江区晟大房地产开发有限公司作为被告小区的开发商与原告签订《物业管理临时委托合同》，有双方签字、盖章，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，《物业管理临时委托合同》对被告具有约束力，被告应依合同约定履行交纳物业费、水电费的义务。被告辩称原告进驻小区管理，没有经过小区过半数以上业主同意，也没有和小区业主签订任何服务合同，因该合同是在业主委员会成立前签订并履行的前期物业服务合同，被告该辩称不成立，被告之前已经履行了缴交物业费的义务，应继续履行缴交2018年6月至2018年12月物业费、水电费的义务。费用计算如下：1、2018年6月至2018年12月物业费123.63平方米×1.2元/月*平方米×7个月=1038.5元；2、2018年6月至2018年11月水电费为439.87元；合计1478.37元。原告主张超出部分，本院不予支持。关于被告应否交纳滞纳金的问题。原告称其多次催收，被告拒不交纳物业费；被告辩称其于2018年12月29日去交物业费，但原告以已起诉并要求收取滞纳金为由拒收物业费。经查，原告存在拒收物业费的事实，且原告收取物业费存在按月、季、半年或一年正常收取的现象，故原告不应收取被告应缴物业费的滞纳金。对原告主张被告支付滞纳金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告陆伟成欠原告韶关市璟轩物业服务有限公司物业费、水电费共计1478.37元，应于本判决生效之日起七日内付清给原告韶关市璟轩物业服务有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告陆伟成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  冯 清人民陪审员  刘诒满人民陪审员  肖转娣二〇一九年四月二十四日书 记 员  朱德其