湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0105民初2557号原告（反诉被告）吴永青。委托代理人刘飞武，湖南鑫铭程律师事务所律师。被告（反诉原告）开福区登湘市场管理有限公司。法定代表人杨原成。委托代理人袁伟平，湖南麓邻律师事务所律师。委托代理人康宗辉，湖南麓邻律师事务所实习律师。原告吴永青诉被告开福区登湘市场管理有限公司（以下简称登湘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，被告登湘公司提起了反诉，本院依法适用简易程序，对本诉反诉合并公开开庭进行了审理。原告吴永青的委托代理人刘飞武，被告登湘公司的委托代理人袁伟平、康宗辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴永青向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《摊位/门面租赁合同》已经解除;2、判令被告退还原告租金12350元、代收的垃圾费840元、押金5000元以及利息损失(利息自被告迟延退还之日起按前述未退还的所有款项,以年利率24%的标准计算至被告实际退还原告之日止),以上三项合计18190元;3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由:2017年11月3日,原告与被告签订了合同号为XX《摊位/门面租赁合同》及其相关附件,租赁了位于长沙市xx区xx农贸市场x楼x号摊位。租赁合同约定,租赁期限2年,从2017年12月16日起至2019年12月31日止;免租期三个月,从2017年12月16日起至2018年3月15日止;计租期从2018年3月16日开始;摊位(门面)每月租金1300元,履约保证金5000元;租金及其各项费用每年缴纳一次,签约时原告向被告支付了租金12350元、押金5000元以及代收的垃圾费840元。由于被告农贸市场管理不当,未达到招商条件致运营环境恶劣、生意惨淡，以及被告不兑现承诺等原因，使农贸市场客观上已不具备被告招商时所承诺及描述的经营环境，造成租赁合同客观上无法继续履行。原告在2018年1月10日在与被告工作人员协商一致的情况下双方解除租赁合同并搬走停止经营,要求被告退还剩余的租金、代收的垃圾费及其押金,但被告一直未予退还。随后,原告多次向被告主张权利要求退还上述费用,被告一直不履行义务。原告为维护自身的合法权益,特向贵院提起诉讼。恳望贵院能查清事实,判如所请。被告登湘公司答辩并反诉称，一、原告诉称“农贸市场管理混乱、运营环境恶劣等造成租赁合同客观上无法继续履行”完全不是事实。双方从未就解除合同达成一致意见，均应严格全面履行合同义务。自农贸市场开业以来,被告妥善履行管理责任,确保市场合法、合规运行，为租户提供了良好的经营环境,还在长沙市食品药品监督管理局考评活动荣获“最佳农贸市场”称号，原告诉称完全不是事实。另，原告称与被告工作人员在协商一致的情况下双方解除租赁合同，不是事实。原告从未与被告就解除合同事宜协商过，其也没有提供任何证据证明其已与被告就解除合同达成一致意见。被告认为，双方签订的《租赁合同》是双方真实意思表示,内容未违反国家法律法规的禁止性规定，应属有效,双方均应全面履行合同义务，并享有合同权利。二、被告根据合法有效的合同收取租金、垃圾费等费用,应受法律保护，不应退还。根据双方签订的《租赁合同》约定,租赁期限从2017年12月16日起至2019年12月31日止，现被告按照合同约定的金额和方式，收取原告租赁期间2018年3月16日起至2018年12月31日止的租金、垃圾费，合法合规，无需退还。三、根据合同的约定，原告应当在2018年12月1日前缴纳第二个年度的租金与费用，但原告至今没有缴纳，根据《租赁合同》第七条约定,“乙方有下列情形之一的,甲方有权解除协议,但乙方的履约保证金不予退还，还应支付1000元的违约金给甲方:(三)逾期30日未支付租金和水电等费用的”。以及第八条第(二)项乙方未按照约定支付租金或垃圾清运费等费用的，逾期缴纳者,每逾期一天应按照年租金总额的1%向甲方支付违约金，逾期三十天者,甲方有权收回摊位/门面，不退还履约保证金。”故被告不仅无需退还履约保证金，还有权要求原告支付相关租金、垃圾费、滞纳金、违约金等，有权要求解除合同。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求，支持被告提出的如下反诉请求：1、请求判决解除双方签订的XX号《湖湘农商沙湖桥农贸市场摊位/门面租赁合同》，并将该摊位/门面交还给反诉原告;2、请求判决反诉被告支付2019年1月1日-2019年3月31日共计欠付的租金3900元，垃圾费210元,此后租金、垃圾费用继续计算至合同实际解除之日止;3、请求判决反诉被告支付逾期缴费违约金4680元(按年租金15600元及每日1%的标准，从2018年12月1日计算至2018年12月31日);4、请求判决反诉被告向反诉原告支付因反诉被告违约导致合同解除的违约金1000元。5、请求判决反诉原告收取的履约保证金5000元不予退还反诉被告。6、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。本案开庭后，反诉原告向本院申请撤回上述第2、3、4项反诉请求。反诉被告吴永青针对反诉辩称，反诉被告与反诉原告早就涉案门面租赁解除协商一致，并将门面清空停止经营交给了反诉原告，租赁合同已经解除。反诉被告不应当再支付第二年租金、垃圾费，也不应支付逾期缴费违约金。事实上系反诉原告一直故意拖延不退还租金、押金、垃圾费。本案收取的不是履约保证金而是押金，且合同不能继续履行是因反诉原告对市场管理不当,人流量太少，达不到经营条件所致，故合同协商解除后反诉被告不存在违约，反诉原告应退还押金，且反诉被告不承担合同解除的违约责任。请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2017年11月3日，登湘公司（出租方、甲方）与吴永青（承租方、乙方）签订了编号为XX的《湖湘农商沙湖桥农贸市场摊位门面租赁合同》，约定由吴永青租赁位于长沙市xx区xx农贸市场x楼x号摊位；租期2年，从2017年12月16日起至2019年12月31日止，免租期3个月，从2017年12月16日起至2018年3月15日止，2018年3月16日开始计租。经营范围为蔬菜类，乙方保证，租赁期内不改变上述约定用途；摊位月租金1300元，乙方在签订合同当日向甲方交纳摊位履约保证金5000元，此保证金在合同期满且乙方无违约情况一个月内无息退还；电费1.2元/度，水费5元/吨，采取预交方式，未安装水表商户按20元/月收取。租金和各项费用每年交纳一次，合同签订当日交纳第一年租金和费用，第二年租金和费用在12月1日前交纳。乙方未按约定支付租金或垃圾清运费等费用的，每逾期一天应按年租金总额的1%向甲方支付违约金；逾期30日的或未经甲方同意连续15天未开展经营活动的，甲方有权解除协议，收回摊位，但乙方的履约保证金不退，还应支付1000元违约金给甲方。甲、乙双方因自身原因需提前解除合同的，应提前30天通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，但房租和相关费用算至甲方同意乙方解除该协议为止，已交的房租不退。双方还就其他事项进行了约定。合同签订当日，吴永青向登湘公司交纳了履约保证金5000元，扣除3个月免租期租金后，向登湘公司交纳了9个半月的租金12350元，按每月70元的标准交纳了12个月垃圾费840元。合同签订后，登湘公司向吴永青交付了摊位。吴永青接收摊位进行营业，2018年1月1日，新沙湖桥农贸市场正式开业。2019年1月12日，吴永青向登湘公司寄送一份《应退租金、押等函》，称其已于2018年1月10日免租期内即与登湘公司工作人员协商解除合同停止经营并搬离摊位，要求登湘公司退还押金、剩余期间租金和垃圾费。该函于2019年1月24日送达登湘公司。因登湘公司未退款，吴永青遂诉至本院。庭审中，双方均认可涉案摊位现已空置并停止经营。但吴永青称其已于2018年1月10日与登湘公司协商解除合同，并停止经营，将摊位腾空向登湘公司市场管理部进行了交付。登湘公司对吴永青主张的上述事实不予认可，吴永青就此未举证证明。以上事实，有《湖湘农商沙湖桥农贸市场摊位门面租赁合同》及附件：食品安全责任书、消防安全责任书，收据，《应退租金、押金等函》及EMS-全球邮政特快专递，照片，长沙市食品药品监督管理局《通报》及双方当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，吴永青与登湘公司签订的《湖湘农商沙湖桥农贸市场摊位门面租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，应认定为合法有效。本案诉讼中，双方均要求解除合同，应认定双方就合同解除没有争议，本院应依法解除双方所签订的合同。鉴于涉案摊位已空置并停止经营，判决吴永青腾空并交付摊位已无必要，登湘公司可在本院判决后接收摊位。就双方争议的合同解除时间、摊位是否交付的问题，吴永青主张合同已于2018年1月10日协商解除并向登湘公司交付了摊位，登湘公司对此不予认可，而吴永青就此未举证证明，根据谁举张谁举证的原则，本院对吴永青的上述主张不予采信。由于吴永青没有证据证明在向登湘公司送达《应退租金、押等函》之前，双方所签订的合同已协商解除并向登湘公司交还摊位，其向登湘公司送达《应退租金、押等函》时，应认定其单方通知登湘公司合同解除，本案合同应自该通知送达登湘公司时，即2019年1月24日解除，在此之前，为双方合同已履行期间，故吴永青诉请返还其所交纳的2018年度已履行期间的租金和垃圾费，没有事实依据，本院不予支持。本案合同履行期为两年，吴永青逾期交纳第二年租金和费用，且中途单方解除合同停止经营，违反了合同的约定，应承担相应的违约责任，登湘公司要求履约保证金5000元转违约金不退，符合双方的约定，本院予以支持。诉讼中，登湘公司自愿向本院撤回要求吴永青支付2019年1月1日之后的租金及逾期缴费违约金和支付1000元违约金的反诉请求，系其对民事权利的处分，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）吴永青与被告（反诉原告）开福区登湘市场管理有限公司就位于长沙市xx区xx农贸市场x楼x号摊位所签订的《湖湘农商沙湖桥农贸市场摊位门面租赁合同》于2019年1月24日解除；二、反诉原告（被告）开福区登湘市场管理有限公司收取原告（反诉被告）吴永青履约保证金人民币5000元不退还；三、驳回原告（反诉被告）吴永青的其他诉讼请求。本案本诉受理费255元，因适用简易程序减半收取127.5元，反诉受理费85元（已减半），合计212.5元，由原告（反诉被告）吴永青承担162.5元，被告（反诉原告）开福区登湘市场管理有限公司承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇一九年四月二十九日代理书记员  殷 密