湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0704民初428号原告：胡姣兰，女，1969年7月24日出生，汉族，鄂州市人，住鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人：熊斌，湖北吴都律师事务所律师（代理权限：一般代理）。被告：鄂州市市场开发服务中心，住所地：鄂州市文星大道**明堂市场**。法定代表人：刘利国，该中心主任。委托诉讼代理人：陈琰，湖北靖柏律师事务所律师（代理权限：一般代理）。第三人：湖北三兴置业有限公司，，住所地：鄂州葛店开发区大湾社区****法定代表人：廖响城，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄春红，湖北立丰律师事务所律师（代理权限：特别授权）。原告胡姣兰诉被告鄂州市市场开发服务中心（以下简称市场服务中心）、第三人湖北三兴置业有限公司（以下简称三兴置业公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡姣兰及其委托诉讼代理人熊斌，被告市场服务中心的委托诉讼代理人陈琰，第三人三兴置业公司的委托诉讼代理人黄春红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡姣兰向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告按照《商品房买卖合同》约定交付位于鄂州市樊口市场项目2号楼1单元七层H户（面积127.11平方米）房屋一套，并由第三人协助办理房屋权属证明；2、如无法交付房屋并办理权属证明，则请求判令解除涉案《商品房买卖合同》，并由被告赔偿原告损失537,421.00元（127.11平方米×5916元/平方米），并支付原告违约金107,484.00元；3、判令被告支付自2013年3月31日起至2019年元月21日止过渡费105,000.00元（1500元/月×70个月）；上述费用合计人民币749,903.00元。4、由被告承担诉讼费用。事实和理由：原告系中国农业银行股份有限公司鄂州分行员工，2011年底，被告因樊口市场整体拆迁改建，将原告住房拆除，并于2012年3月31日与原告签订《商品房买卖合同》，约定由被告以“商品房买卖”方式交付原告位于综合市场项目2号楼1单元七层H户（面积127.11平方米）房屋一套，现被告声称与第三人建筑合同结算纠纷，第三人将本应偿还给原告的房屋早已卖给他人，无法交付上述房屋。在此期间，被告也仅支付了一年过渡费18,000.00元，尚欠70个月过渡费未予支付，故诉至法院。被告市场服务中心辩称，1、答辩人作为公益二类事业单位，答辩人是受人民政府的指示为全市市场建设服务，故其业务范围不包括房屋出售；2、答辩人与胡姣兰于2012年3月31日签订的商品房买卖合同应认定为无效合同，根据合同法的有关规定，有下列情形之一的合同无效，恶意串通等，根据规定，胡姣兰明知答辩人行政职能不包括房屋出售，现涉案房屋已被第三人另行出卖，实质也损害了答辩人的利益；3、如果人民法院在查明事实的基础上认定该商品房买卖合同是有效的，那么应当注意合同双方的具体约定：（1）根据商品房买卖合同的约定，涉案房屋价款共计7万元，胡姣兰除交付首付5,000.00元外，并未交付尾款；（2）本案与前案不同，前案是拆迁安置补偿，答辩人与胡姣兰的关系是买卖关系，而且合同并未约定过渡费，至于胡姣兰诉请过渡费是其主观臆想；（3）因为涉案房屋的特殊原因及第三人能否办理房产证，并未与胡姣兰约定具体的交房期限及胡姣兰逾期付款的违约责任；4、胡姣兰对答辩人的起诉，其中包括赔偿与支付违约金是没有任何法律依据的。第三人三兴置业公司述称，1、答辩人非涉案房屋的买卖方；2、答辩人非拆迁安置的任何一方主体；3、诉讼争议胡姣兰的房屋是市场服务中心已经对胡姣兰达成了换房的协议；故综上所述，我方不承担任何责任。关于原告的诉讼请求合法性问题，对诉请一已经与胡姣兰确定了房屋置换；对诉请二、三，如果说本案是一个拆迁还建房，那么就不应当承担违约金，而且根据拆迁还建房的法律规定，拆迁还建房具有优先权，这个优先权高于抵押权和建设工程的工程款，而且不适用善意第三人，也就是不存在原告诉请的第二条，无法办理权属证明的事实，因而就不承担赔偿现金及支付违约金；即使是原、被告同意就涉案房屋以补偿现金支付，那么房屋的价格也是过高的，同一地段的房屋并不当然就是同一价格。故请求法院驳回原告的诉讼请求。原告胡姣兰为支持其主张，向法院提交如下证据：证据一，原、被告身份信息及工商登记信息。拟证明原、被告主体适格。证据二，《商品房买卖合同》。拟证明原、被告拆迁还建约定权利义务。证据三，中国农业银行股份有限公司鄂州分行声明。拟证明鄂州农行声明拆迁胡姣兰的房屋一切相关权利归胡姣兰所有。证据四，鄂城区人民法院民事裁定书。拟证明原告曾起诉，后撤诉原、被告主体适格。证据五，商品房销售价格一览表。拟证明与原告同一地段现商品房销售价格。证据六，银行汇款单。拟证明被告向原告支付了一年的过渡费。被告市场服务中心、第三人三兴置业公司在举证期限内未提交任何证据。庭审质证时，被告市场服务中心对原告胡姣兰提供的证据一的三性没有异议。对证据二的三性没有异议，但是从商品房买卖合同的形式来看，我方与胡姣兰系买卖关系，在胡姣兰支付了相应购房款的前提下，被告愿意配合胡姣兰进行调换房屋。对证据三的真实性没有异议，但对证明目的有异议，因樊口市场拆迁需要，我方与第三人拆迁的并不是胡姣兰所有的房屋，而是农行所有的，该声明的内容系市农行向胡姣兰出具的一个承诺，仅此而已。对证据四的三性没有异议。对证据五的三性均有异议，第一，价格不客观；第二，同一地段的商品房也无法比较价格，影响房屋价格的因素很多，其中包括容积率和建设成本等因素，故此同一地段的房屋销售价格出现很大的差别很正常。对证据六的真实性没有异议，但对证明目的有异议，当时被告向胡姣兰支付18,000.00元并不过渡安置费，其目的是为了维稳。第三人三兴置业公司对原告胡姣兰提供的证据一的三性没有异议。对证据二的真实性没有异议，但对证明目的有异议，这是一份商品房买卖合同，该合同没有约定违约的责任，故不能证明原告的证明目的。对证据三的真实性无法判断，由法官认定，对证明目的有异议，被拆迁的主体是鄂州农行，并不是胡姣兰。对证据四的真实性没有异议，但对证明目的有异议，我们不应该作为本案的第三人，更不应当承担任何责任。对证据五有异议，首先该证据是复印件，也没相关公司的印章确认，所以不能作为胡姣兰要求赔偿房屋价款的认定证据，这是从证据的有效性来说的，其次，从房屋价格的认定来说，房屋的价格认定就如被告代理说的一样，容积率和建筑成本，拆迁的是还建房还是商品房，都是影响房屋价格的重要因素，而不仅仅是地段，同一地段的房屋开发商不一样，它的房屋价格也不一样，所以说证据五无论是从证据的真实性还是从证明目的，均不应被采信。对证据六的真实性没有异议，但对证明目的有异议，如果是过渡费，那么这就是一个拆迁还建房，那就不是商品房，但是仅凭这张收条，不能证明它是过渡费，相反我们认为如果原告要证明它是过渡费，因为拆迁还建有公告，对于过渡费的约定非常清晰，而且还应当有拆迁还建合同，拆迁还建合同上对于什么时候交房，过渡费多少，过渡费前期和后期的支付金额都有明确的约定，所以我方认为该组证据不能证明被告市场服务中心向其支付一年的过渡费为18,000.00元。经庭审质证，原告胡姣兰提供的证据一、二、三、四、六，因对方当事人或者证据所反映的相对方当事人未对证据真实性提出异议，而仅对证据的证明目的有异议，故证据均是客观真实的，本院将综合案情对相关证据予以采信。原告胡姣兰提供的证据五，无其他证据佐证，无法证实其真实性，依法不予采信。根据以上有效证据及当事人当庭陈述，本案事实确定如下：2011年8月26日，被告市场服务中心（甲方）与第三人三兴置业公司（乙方）签订《樊口综合市场建设项目联合开发合同》，合同约定，项目名称为樊口综合市场，位置为樊川大道南侧樊口市场，联合开发形式为甲方以上述土地使用权出资，乙方以项目建设所需资金出资；拆迁由甲方与被拆迁人签订拆迁协议，拆迁工程双方共同组织实施，拆迁补偿方案以补充合同的形式另行商定；利益（房屋）分配：本项目最底层地下室（3000约平方米）和地上第一层全部房屋归甲方所有，本项目除甲方所有以外的部分归乙方所有；合同还就其他事项作出了约定。2012年5月22日，被告市场服务中心（甲方）与中国农业银行股份有限公司鄂州分行（乙方）签订《房屋拆迁补偿协议》，约定乙方位于鄂州市樊川大道132号、建筑面积共计634.42平方米的房屋拆除，甲方补偿乙方192万元，并同意提供位于鄂州市××大道农贸市场还××楼处，结构为H型七楼南户，用途为住宅，建筑面积127.11平方米（设计面积），建筑成本价格为2300.00元/平方米的现房或期房一套出售给乙方现有住户，该房屋买卖的具体事宜双方另行签订协议；合同还就其他事项作出约定。随后，中国农业银行股份有限公司鄂州分行收到补偿款192万元。2012年3月31日，原告胡姣兰与被告市场服务中心签订一份制式的《商品房买卖合同》，该合同中约定商品房为第二幢一单元七层H户；建筑面积127.11平方米，平方面积以房产部门发证为准；商品房总金额70,000.00元，首次付款5,000.00元，余款交房一次付清；合同其他条款填写处为空白。合同签订后，原告胡姣兰支付5,000.00元。2017年11月，原告胡姣兰收到被告市场服务中心支付的18,000.00元。因被告、第三人将涉案的房屋出售引纠纷。另查明，2018年11月26日，第三人三兴置业公司将鄂州市樊口市场项目2号楼3单元1202号房（面积131平方米）交付给被告市场服务中心。本案在庭审过程中，原告胡姣兰同意将其主张的鄂州市樊口市场项目2号楼1单元七层H户置换为2号楼3单元1202号房，被告市场服务中心亦表示同意。还查明，涉案拆迁项目的其他拆迁户，拆迁安置补偿协议中约定24个月内的过渡费为每月500.00元，24个月外的每月1,500.00元（该项事实已在其他案件中予以认定）。本院认为，本案争议的焦点是如何认定涉案《商品房买卖合同》的性质。原告认为该合同实质是房屋拆迁安置补偿协议，被告则认为是买卖合同。首先，对于原告胡姣兰为涉案拆迁房屋的原住户的事实，被告及第三人未予否认；其次，原告胡姣兰因原住户身份享有了获取一套涉案还建房屋的权利；第三，还建房屋的面积为127.11平方米，原告仅应支付70,000.00元的对价；第四，2017年11月，被告曾支付了18,000.00元给原告；综上事实，将案涉的《商品房买卖合同》简单地定性为买卖合同，既不符合法律规定也未能反映客观事实，如房屋面积为127.11平方米而房款仅为70,000.00元，房价过低，不符合市场行情，但本案原告的拆迁户身份与涉案项目的其他拆迁户身份以及所谓拆迁补偿的内容均存在不同之处，故将涉案的《商品房买卖合同》认定为拆迁安置补偿协议，也缺乏事实和法律依据。综合案件事实，案涉的《商品房买卖合同》既有拆迁补偿的意思表示，亦有买卖的意思表示，但无论是何种意思表示，均系合同主体的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，被告关于涉案合同无效的辩称意见不成立。合法有效的合同，双方当事人均应恪守履约，现涉案合同的房屋已被出售，原告在庭审时同意房屋置换，被告亦表示同意，故原告要求被告履行交房义务的请求，依法予以支持；要求第三人协助办理该房屋的产权证书的请求，依法亦予以支持。同时，原告要求解除合同以及赔偿损失的请求，依法不予支持。正如前述分析，原告是具有特殊身份的拆迁户，故其向被告主张过渡费的请求，依法应予支持，过渡费标准应比照该拆迁项目的其他拆迁户的标准，即24个月内每月500.00元，24个月外每月1,500.00元，从2012年3月签订涉案合同之日起至2019年1月止，扣减被告已支付18,000.00元，被告还应支付原告过渡费81,000.00元，原告超出部分诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告市场服务中心于本判决生效之日起五日内将位于鄂州市樊口市场项目2号楼3单元1202号的房屋交付给原告胡姣兰；第三人三兴置业公司于上述房屋符合办证条件之日起十五日内协助原告胡姣兰到房产部门办理权属证书。二、被告市场服务中心于判决生效之日起十五日内支付原告胡姣兰过渡费81,000.00元。三、驳回原告胡姣兰其他的诉讼请求。本案案件受理费11,300.00元减半收取5,650.00元，由原告胡姣兰负担650.00元，被告市场服务中心负担5,000.00元（被告应负担的费用已由原告预交，待本判决生效后，由被告支付给原告）。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  ：李婷二〇一九年四月十九日法官助理：曾凡政书记员：何欢欢