河南省漯河市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫11民终845号上诉人（原审原告）：侯永辉，男，汉族，1984年2月2日出生，住漯河市源汇区。委托诉讼代理人：李亚旗，河南汇恒律师事务所律师。上诉人（原审被告）：河南开源房地产开发有限责任公司，住所地：漯河市源汇区五一路南段。法定代表人：卢艳芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：臧宇鑫，河南恩达律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔冬冬，河南恩达律师事务所实习律师。上诉人侯永辉与上诉人河南开源房地产开发有限责任公司（以下简称开源公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服漯河市召陵区人民法院（2019）豫1104民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2019年3月29日公开开庭进行了审理。上诉人侯永辉的委托诉讼代理人李亚旗，上诉人开源公司的委托诉讼代理人臧宇鑫、乔冬冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯永辉上诉请求：1、撤销一审判决依法改判或发回重审，驳回被上诉人的上诉请求；2、由被上诉人承担全部诉讼费用。事实与理由:一、一审法院认定事实错误。被上诉人支付违约金的起点时间应以上诉人办理银行贷款按揭手续的时间为准，即2009年6月2日1起上诉人支付因逾期未办理房屋权属证书的违约金，而不能以上诉人结清银行贷款的时间计算违约金。上诉人与被上诉人在2008年8月1日签订《商品房买卖合同》，对于房屋价款、支付方式、房屋权属证书办理等主要内容作出了详细约定。2009年6月2日，上诉人办理该房屋的银行贷款按揭手续，并于当月开始向银行偿还分期贷款。上诉人办理银行按揭手续后，已经履行《商品房买卖合同》约定的给付全部购房款的义务。2018年7月13日，上诉人向银行申请撤押时，被上诉人仍未能及时办理权属证书，已构成违约。根据《合同法》第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，被上诉人应当按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的标准向上诉人支付违约金。二、上诉人已经缴纳房屋权属证书代办费，被上诉人应当依法依约为上诉人办理房屋的权属证书。开源公司二审答辩称：涉案房屋手续齐全，符合办证条件，未能办理房产证系办证机关及侯永辉原因所致，侯永辉未提供任何证据证明其存在实际损失，其要求赔偿损失没有任何法律依据。侯永辉购买的盛世嘉园第59栋3单元4楼西户房屋手续完备，符合办证条件，签订房屋买卖合同后，开源公司向侯永辉交付了房屋，并配合侯永辉办理了房屋按揭手续，而侯永辉直到2018年7月才将贷款偿还完毕，在此之前显然不可能取得房屋产权证书。开源公司在收到办证材料后，及时将办证材料转交至漯河市房管局下属的担保中心，但因侯永辉贷款未偿还完毕，且担保中心失火造成部分档案损毁，故担保中心未为侯永辉办理房产证，与开源公司无关，侯永辉要求开源公司承担赔偿责任没有任何依据。二、一审过程中，侯永辉未提供任何证据证明其存在实际损失，一审法院推翻合同约定，以违约金过低为由进行调整，明确与法律规定相悖，适用法律确有错误。三、侯永辉关于其缴纳了办证费用，则开源个必须为其办理房产证的理由明显与法律规定相悖，该理由不成立。开源公司作为企业，不具备办证职能，代办也仅是将资料代交至办证机关。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。”由此可见，侯永辉未向开源公司现场出具授权委托书的情况下，开源公司自己显然不可能为其办理房产证，一审诉讼期间，开源公司书面通知侯永辉到办证机关出具授权委托书，当天即办理了不动产权属证书，以上事实足以证明，未及时办理系侯永辉自身原因所致，其该项上诉理由明显不成立。开源公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人侯永辉的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案房屋手续齐全，符合办证条件，未能办理房产证系办证机关及侯永辉原因所致，侯永辉未提供任何证据证明其存在实际损失，其要求赔偿损失没有任何法律依据。侯永辉购买的盛世嘉园第59栋3单元4楼西户房屋手续完备，符合办证条件，签订房屋买卖合同后，开源公司向侯永辉交付了房屋，并配合侯永辉办理了房屋按揭手续，而侯永辉直到2018年7月才将贷款偿还完毕，在此之前显然不可能取得房屋产权证书。开源公司在收到办证材料后，及时将办证材料转交至漯河市房管局下属的担保中心，侯永辉清偿贷款后，需到房管部门办理签字等手续方能办理房产证，但经多次催告，侯永辉至今仍不配合办理房产证，不能办证的责任应由侯永辉承担。开源公司作为企业，不具备办证职能，代办也仅是将资料代交至办证机关，其他手续仍需业主本人到不动产管理部门办理。双方签订的额《房屋买卖合同》约定的违约金为已付房款的0.01%，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。一审中，侯永辉未提供任何证据证明其存在实际损失，一审法院推翻合同约定，以违约金过低为由进行调整，适用法律确有错误。三、一审法院在与本案类似的案件中适用完全不同的裁判标准，同案不同判。在与本案类似的李某某、吴某某等诉漯河市某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷系列案中，法院对于原告要求被告按中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息标准支付逾期办理权属证书的违约金的请求没有支持。上述类似案件中因房地产开发企业未进行初始登记导致购房者无法办理权属证书，法院以合同没有约定违约金不予支持，本案在合同约定明确的情况下进行调整，同案不同判。四、侯永辉一审的诉讼请求仅得到部分支持，一审判决诉讼费全部由开源公司承担错误。侯永辉二审答辩称：一审认定事实清楚，同时在一审中被上诉人未提交任何证明系上诉人的原因办理房产证，应承担举证不能的责任。关于被上诉人称类似案件不同裁判情况，被上诉人提交的案例对于本案没有指导意义。侯永辉向一审法院请求：1、依法判令被告为原告办理盛世嘉园第59幢3单元4楼西户房屋的不动产登记权属证书；2、依法判令被告自2009年9月25日起以已付购房款221411元为基数，按银行逾期贷款利率赔偿损失至产权证书办理完毕之日止；3、判令被告承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：2008年3月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于盛世嘉园第59幢3单元4楼西户房屋出卖给原告，房屋总价款为221411元，同时约定被告应当在房屋交付使用后360日内报产权登记机关备案，并在规定的期限内取得房地产权属证书。2008年8月1日，被告向原告交付该房屋。2009年6月2日，原告前往银行办理房屋按揭贷款结清手续，却被银行告知该房屋尚未办理房屋权属证书，原告随即前往被告处索要说法并要求办理房屋不动产权属证书，但被告均以各种理由拒绝为原告办理，严重损害到原告的合法权益。因《商品房买卖合同》约定被告不能按期办理产权登记，仅按已付房价款的0.01%向原告支付违约金，该约定的违约金明显过低，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条、第18条之规定，应当增加违约金，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。一审法院认定事实下：2008年3月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于盛世嘉园第59幢3单元4楼西户房屋出卖给原告，房屋总价款为221411元，同时约定被告应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。3、由出卖人代买受人办理房地产权属证书，费用由买受人承担，买受人有提供相关资料的义务，否则，由买受人承担逾期或不能办理房产登记的违约责任。2008年8月1日，被告向原告交付该房屋。2012年9月23日，原告向被告提供了办证需要的资料，被告开源房地产公司出具办证收条，直至原告2018年7月9日原告的房贷偿还完毕，2018年7月11日向银行申请撤押时，被告仍未代原告办理房产证。被告陈述称，系原告不签字，所以未能代为办理房产证，但未有相应证据证明。一审法院认为，原告与被告所签订的房屋买卖合同合法有效，关于房产登记的约定中由出卖人代买受人办理房地产登记权属证书，原告于2012年9月23日将办证资料交付给被告，2018年7月13日，原告向银行申请撤押时，被告仍未能及时代原告办理权属证书，属于违约，在双方签订的合同中第十五条关于违约金的约定，按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金，该违约金明显过低，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，本案中违约金的数额可以按照已付购房款总额，自2018年7月13日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至房产权属证书办理完毕之日止。原告诉请的第一项不属于本案的审理范围，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告河南开源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告侯永辉违约金（计算方式：按付购房款总额221411元自2018年7月13日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至房产权属证书办理完毕之日止）。二、驳回原告侯永辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告河南开源房地产开发有限公司承担。二审中，开源公司提供以下证据：一、开源公司提交漯河市公积金贷款担保中心的办证档案一套（1、商品房买卖合同一份；2、预告登记证书一份；3、购房发票3张一份；4、商品房预售合同备案登记证明；5、开源公司向担保中心报送办证资料的登记记录），以证明开源公司已完成将侯永辉的办证资料提交漯河市公积金贷款担保中心，完成了资料递交义务。由漯河市公积金贷款担保中心负责办理房产证（房产证原件交房管局、复印件交银行），但因担保中心失火等原因导致侯永辉等一批人员的房产证未及时统一办理。故侯永辉未及时取得不动产权证书的责任与开源房地产公司无关。二、1、开源房地产公司通知侯永辉出具授权委托手续办理房产证的书面通知及邮寄送达回执；2、侯永辉于2019年3月11日出具的授权委托书；3、漯河市国土资源局2019年3月11日向侯永辉出具的004543号不动产权证书；4、开源房地产公司通知侯永辉领取不动产权证书的短信及电话记录。5、侯永辉2019年3月21日领取房产证的签字记录。以证明涉案房产符合办证条件。侯永辉认为开源公司提交的证据不属于民事诉讼证据规定的新证据范畴，不予质证，但补充：1、开源公司在证明问题说上诉人侯永辉购买的房屋处在抵押登记过程中，不能办理房屋权属证书，该项主张不能成立，房屋的抵押登记不影响权属证书的办理，同时，开源公司明确说明因担保中心失火原因导致房产证未及时办理，印证开源公司违约办证的情形。2、本案的一审判决作出是2019年2月21日，但开源公司在3月6日书面告知侯永辉出具授权委托手续，我方认可该事实，但该组证据再次证明开源公司存在逾期办证的情况，应当向上诉人支出违约金。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同，另查明：2019年3月21日，开源公司向侯永辉交付盛世嘉园第59幢3单元4楼西户房屋的不动产登记权属证书。本院认为：2008年3月17日，侯永辉与开源公司签订《商品房买卖合同》，该合同合法有效。合同约定“开源公司应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。2008年8月1日，开源向侯永辉交付该房屋。2012年9月23日，侯永辉向开源提供了办证需要的资料，开源公司出具办证收条，直至侯永辉2018年7月9日侯永辉的房贷偿还完毕，2018年7月11日向银行申请撤押时，开源仍未代侯永辉办理房产证。开源公司一审称系侯永辉不配合签字，所以未能代为办理房产证，但未有相应证据证明。侯永辉于2012年9月23日将办证资料交付给开源公司，开源公司称侯永辉起诉后开源公司才向房屋登记机关核实发现档案失火导致未能办理，并称及时补充了材料为侯永辉办证。从上述开源公司的自认可以看出，开源公司在为侯永辉代理办证时怠于履行核实催办义务，已经构成违约。开源公司称一审判决存在与本案类似的案件中适用完全不同的裁判标准，同案不同判的情况，但从开源公司所称类似案件中因房地产开发企业未进行初始登记导致购房者无法办理权属证书以及合同没有约定违约金条款的情况看，与本案案情并不相同，本案案涉房产具备办证条件、合同约定有逾期办证支付违约金的条款。关于违约金的约定，按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金，该违约金明显过低。一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，酌定违约金按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至房产权属证书办理完毕之日止并无不当。侯永辉上诉称应从2009年6月2日1起开始计算违约金，但侯永辉2012年9月23日才将办证资料交付给开源公司，侯永辉亦没有举证证明合理的办证时间，因此一审法院认定从侯永辉2018年7月13日向银行申请撤押时知晓权属证书未办理的时间开始计算违约亦无不当。综上，上诉人开源公司、上诉人侯永辉的上诉理由均没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理及诉讼费负担适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由上诉人侯永辉负担100元，由上诉人河南开源房地产开发有限责任公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  崔喜庆审判员  张素丽审判员  刘冬凯二〇一九年四月二十二日书记员  王 磊