北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0108民初6880号原告（反诉被告）祝金岳，男，1972年1月20日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈谷文，北京市昆仑律师事务所律师。被告（反诉原告）李鹏飞，男，1963年3月1日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈殿生，北京市法大律师事务所律师。原告（反诉被告）祝金岳与被告（反诉原告）李鹏飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告祝金岳及其委托诉讼代理人陈谷文与被告李鹏飞之委托诉讼代理人陈殿生到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。祝金岳向本院提出诉讼请求：1、判令李鹏飞继续履行其于2016年5月29日与我签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》和《装修款补充协议》；2、判令李鹏飞支付违约金108万；3、诉讼费由李鹏飞负担。事实和理由：我与李鹏飞于2016年5月29日通过北京我爱我家房地产经纪有限公司居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》和《装修款补充协议》，约定：我购买李鹏飞位于北京市海淀区北洼西里××号中海雅园中××号房屋，总成交价为1080万元，合同签订当日，支付定金10万元，房屋解抵押当日，支付首付款400万元，网签后产权过户前支付420万元，剩余房款由我申请贷款并于2016年12月28日前办理完毕全部手续。合同及协议签订后我按照约定履行了全部义务，共支付李鹏飞房款850万元，现我要求李鹏飞配合我办理房屋网签、银行贷款及过户手续时，李鹏飞一直拖延、拒绝。李鹏飞辩称，不同意祝金岳的诉讼请求，我认可收到购房款690万元，另外150万元没有经过我的同意也没有合同依据，我不认可是购房款。补充协议约定2016年12月28日前不视为违约，祝金岳在2016年11月15日提起诉讼，显然违反补充协议约定。另外2017年初，我已经同意继续办理房屋过户并通知祝金岳及中介单位，但由于祝金岳及中介机构原因导致房屋迟迟不能过户。祝金岳签订合同时无购房资质，但没有明确如实告知，如果祝金岳如实告知，我就不会签订合同。我在北京只有一套房屋，卖房是为了换房，由于祝金岳无购房资质导致不能网签及进行之后的程序。祝金岳如果要取得购房资质就要卖房，但祝金岳的购房人也同样没有购房资质，通过伪造材料骗取政府部门的购房许可，这种方式被政府部门发现后取消，因为祝金岳的原因导致我换房目的不能实现。李鹏飞向本院提出反诉请求：1、要求解除祝金岳与我签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《装修款补充协议》；2、要求祝金岳支付违约金108万元；3、反诉费由祝金岳负担。事实与理由：2016年5月29日我与祝金岳签订《北京市存量房屋买卖合同》和《装修补充协议》，约定祝金岳购买我所有的北京市海淀区北洼西里××号中海雅园中××号房屋，事后得知签约时祝金岳没有购房资格，需要卖掉自己的房子才能取得购房资格，而买祝金岳房屋的人也不具备购房资格，要制作假材料才能获得购房资格。祝金岳在与我签订合同时没有如实告知其没有购房资格，如果如实告知我就不会与祝金岳签约，因为祝金岳的欺诈行为导致不能按照合同约定将房屋过户到祝金岳名下，又逢房价上涨较大，我换房目的无法实现。祝金岳对李鹏飞的反诉辩称，李鹏飞要求解除合同主张因欺诈无事实及法律依据，合同及补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方约定是在2016年12月28日之前办理完过户，在此之前李鹏飞恶意违约拒绝办理房屋过户，反诉状陈述不符合事实。我方于2016年11月1日已经向住建委核验购房资质，具备购房资格，反诉事实理由不成立，应驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年5月29日，李鹏飞（出售方、甲方）与祝金岳（买受方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定李鹏飞将其所有的坐落于北京市海淀区北洼西里××号中海雅园中××号房屋出售给祝金岳，房屋成交总价为10800000元。在付款方式、付款时间条款中记载：乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金100000元，乙方选择商业贷款申办贷款，拟贷款金额为2500000元，于2016年6月6日，乙方向甲方支付人民币2900000元，于甲方解押当日，乙方向甲方支付人民币4000000元，于网签当日乙方向甲方支付人民币1300000元。在合同第七条房屋的交付处记载：甲方应当在过户后三日内将该房屋交付给乙方。在合同第八条税、费相关规定处记载：本次交易应缴纳的所有税、费由乙方负担。在合同第九条权属转移登记条款中记载：（一）甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议；（三）因乙方原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同。在合同第十条违约条款中记载：（五）除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定。祝金岳于签订合同当日支付李鹏飞定金10万元，李鹏飞为其出具定金收据。李鹏飞（甲方）、祝金岳（乙方）于2016年5月26日签订《装修款补充协议》，约定：甲方出售给乙方标的房屋交易总价款为1080万元，包含标的房屋配套设施折价款534万元，因此甲方出售该房屋的合同价格为546万元。2016年6月1日，李鹏飞（出卖方、甲方）、祝金岳（买受方、乙方）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，协议第六条约定：因标的房屋处于抵押中，甲方无力自行还清债务。乙方同意，在2016年8月15日内与甲方共同到民生银行代甲方提前还款4000000元，乙方代甲方向民生银行支付的还款额作为交易房屋的部分房款。第七条约定：甲乙双方协商同意，因乙方原因要求签订《买卖合同》后，于2016年12月28日前办理完该合同的所有流程及手续。上述日期前导致的合同履行延期甲乙丙三方均不承担违约责任，且甲乙双方不能因此原因解除合同。如约定日期后甲乙双方任何一方仍不能配合办理手续，视为延期方违约并按照《买卖合同》违约规定承担违约责任。丙方已告知延期履行合同存在较大风险，甲乙双方充分理解并自愿承担此风险，丙方对此不承担任何责任。第十一条约定：除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款10%的违约金。祝金岳于2016年6月4日向李鹏飞转账265万元，于6月5日转账15万元，于8月4日转账310万元，于2016年8月5日转账90万元，于9月6日转账50万元，于2016年10月22日转账100万元，提交了银行转账明细。李鹏飞于2016年6月4日出具二手房首付款交付确认函，收到祝金岳首付款290万元，另于2016年8月26日出具二手房首付款交付确认函，收到祝金岳交付的首付款400万元。祝金岳另称其于6月5日转账时支付10万元现金。李鹏飞认可收到祝金岳购房款850万元。就合同履行情况，祝金岳称合同签订后其支付了10万元定金及300万首付款，李鹏飞房屋解押前其已经支付了400万，因为贷款只能贷100多万，其将贷款差价给了李鹏飞，其共支付李鹏飞850万元并帮李鹏飞解押，解押后李鹏飞将房产证给其。后李鹏飞反悔未办理网签，其也就没有支付余款。为证明自己的主张，祝金岳提交了房屋中介刘某某、高某某与李鹏飞的通话录音，李鹏飞对该录音不予认可，称有过剪辑。祝金岳另提交了其于2016年11月16日要求李鹏飞继续履行合同的催告函及李鹏飞于2016年11月30日表示因家庭内部存在异议致使合同无法履行的告知函。李鹏飞称2016年8月其将房屋解除抵押后因为祝金岳没有购房资格导致无法办理网签，在双方协商过程中，因为无法确定祝金岳何时取得资质，其提出不出售房屋，2016年12月祝金岳说有资质了，要求进行网签过户，但不知是因为祝金岳原因还是中介原因迟迟未办理手续。就购房资格问题，祝金岳称签订房屋买卖合同时其与其妻杨某某名下有两套房，于2016年5月出售一套，7月出售另一套，10月时其两套房屋均过户了，取得了购房资格。为证明自己的主张，祝金岳提交了2016年6月7日其与姜某签订的房屋买卖合同及2016年7月11日杨某某与张某签订的房屋买卖合同。祝金岳另提交了2016年11月1日购房资格核验结果，显示其初步核验通过。李鹏飞称张某1购买祝金岳房屋时没有购房资格，称系祝金岳为了取得资质通过托关系的方式帮助张某1做虚假材料取得资质。在本案审理期间，李鹏飞曾就祝金岳购房资格问题在本院提起行政诉讼，本院于2018年8月3日作出行政裁定书，裁定驳回其起诉，李鹏飞对该裁定不服提出上诉，后北京市第一中级人民法院维持了一审裁定。李鹏飞另称其已就张某1涉嫌伪造国家机关公章与证件问题向公安机关报案。祝金岳主张违约金，称其在合同履行过程中没有违约行为，李鹏飞因房价上涨恶意违约，构成根本性违约。就其损失情况，祝金岳称其在房屋涨价前出售两套房屋，10月1日新政后导致其贷款金额减少，需要有资金支出，现在房屋还未过户，导致其有额外负担。李鹏飞对此不予认可，称祝金岳几乎不存在损失，祝金岳出售自己的房屋与其无关，且出售时间是在与其的房屋买卖合同签订后，价格应更为合适，贷款问题是祝金岳自己解决，本案没有给祝金岳贷款造成损失，故违约金应依法调整，祝金岳没有损失还有收益。在诉讼过程中祝金岳将剩余房款交纳至本院以保障合同继续履行。在庭审过程中，祝金岳申请保全，要求查封诉争房屋，并提供了其妻所有的位于北京市海淀区百万庄建设部大院×号楼××号房屋作为担保，祝金岳交纳保全费5000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失。李鹏飞与祝金岳签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《装修款补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的规定，应属有效。双方应按照合同约定履行。就已付房款，李鹏飞虽辩称只收到690万元房款，但根据现有证据及法庭调查情况，可以认定祝金岳已支付李鹏飞购房款850万元。根据庭审情况可以认定祝金岳于2016年11月初已取得购房资质，李鹏飞虽称祝金岳提供虚假材料骗取购房资质，但法院已经驳回了其提起的行政诉讼，亦未有相关行政机关对祝金岳购房资格予以否认，故对李鹏飞关于购房资格问题的抗辩及祝金岳存在欺诈的主张本院不予采信。在该合同补充协议中约定双方于2016年12月28日前办理完该合同的所有流程及手续，应视为合同的最后履行期限为2016年12月28日。祝金岳在2016年11月1日向住建委提交了购房资格核验申请，且通过了核验，可以认定其于2016年11月初即取得了购房资格，未超出合同约定的时限，且距最后期限尚有一个多月，有充分时间履行合同，在祝金岳取得购房资格后，其通过中介与李鹏飞联系，且发函要求李鹏飞继续履行合同，但李鹏飞回函表示不同意继续履行合同，现李鹏飞并未积极履行合同，故祝金岳在面对合同有可能无法继续履行的风险时提起诉讼并无不当。祝金岳在履行合同的过程中，并没有违约的行为，其已经按照合同约定履行了自己的义务，故祝金岳要求继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。因本案系房屋买卖合同纠纷，双方当事人均享有权利亦需履行相应的义务，故祝金岳在要求继续履行合同，李鹏飞将房屋过户给其时，亦需履行付款义务，支付剩余房款，现祝金岳已将剩余房款交纳至本院，合同履行并无障碍。因合同约定此次交易中应缴纳的全部税费由祝金岳承担，故房屋过户时产生的相应税费亦应由祝金岳承担。双方签订的合同中规定了房屋最终交付的日期，且祝金岳在取得购房资格时尚有充足的时间完成合同的约定，故李鹏飞在可以履行合同的情况下，以家庭原因函告祝金岳拒绝履行合同，构成违约，就违约金金额，约定过高，本院结合履约状况予以适当酌减，认定为40万元。就李鹏飞要求解除房屋买卖合同、装修款补充协议并支付违约金的反诉请求，因双方签订的房屋买卖合同及补充协议有效，且祝金岳并没有违约行为，双方应继续履行，故对李鹏飞的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下:一、李鹏飞于本判决生效后五日内协助祝金岳办理房屋过户手续，将位于北京市海淀区北洼西里××号中海雅园中××号房屋（京房权证海私字第XXXX号）过户至祝金岳名下，因房屋过户产生的相应税费由祝金岳负担；二、李鹏飞于房屋过户后三日内将位于北京市海淀区北洼西里××号中海雅园中××号房屋交付祝金岳；三、李鹏飞于本判决生效后十日内支付祝金岳违约金四十万元；四、驳回祝金岳其他诉讼请求；五、驳回李鹏飞的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费五千元，由李鹏飞负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费一万四千五百二十元（祝金岳已预交），由李鹏飞负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费七千二百六十元，由李鹏飞负担（已交纳三十五元，剩余七千二百二十五元于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  彭思舟人民陪审员  刘松庆人民陪审员  马菊生二〇一九年四月十二日书 记 员  常 远