福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0128民初6607号 原告：魏庆玲，女，1967年10月17日生，台湾地区居民，住台湾地区。 委托诉讼代理人：丁爱香，福建中亚海天律师事务所律师。 被告：魏贤銮，男，1956年7月8日生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：周伟琴，女，1989年6月17日生，系魏贤銮儿媳。 第三人：魏良豪，男，1973年7月18日生，汉族，住福建省平潭县。 第三人：林华，女，1977年5月18日生，汉族，住福建省平潭县。 原告魏庆玲与被告魏贤銮、第三人魏良豪、林华案外人执行异议之诉一案，本院于2018年12月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏庆玲的诉讼代理人丁爱香、被告魏贤銮及其诉讼代理人周伟琴、第三人魏良豪到庭参加诉讼，第三人林华经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 魏庆玲向本院提出诉讼请求：1.依法判决立即解除对坐落于平潭县北侧（一号公馆）2幢闷顶层即1205室房屋的强制执行措施，终止拍卖程序；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：魏庆玲于2018年11月5日就魏贤銮与魏良豪、林华民间借贷强制执行一案提起案外人执行异议申请，平潭法院以（2018）闽0128执异72号执行裁定书驳回魏庆玲的异议请求，该裁定事项缺乏事实和法律依据。位于平潭县北侧（一号公馆）2幢闷顶层即1205室房屋系魏庆玲合法购买。2013年2月2日，魏庆玲委托林华向开发商购买该房屋，并向林华支付房屋购买价款47万元，双方签订了《财产约定协议书》，约定其中1105室房屋系林华所有，1205室房屋总价款为47万元，属于魏庆玲单独购买，权属归魏庆玲所有。魏庆玲一直占有并使用房屋至今，虽未办理权属证书，但已取得该房屋的所有权。魏贤銮与魏良豪、林华因民间借贷纠纷，平潭法院以（2018）闽0128执747号《执行裁定书》对林华名下2幢1105室房屋进行查封，并委托福建华融资产评估土地房地产估价有限责任公司进行了资产评估，但却将魏庆玲所有的闷顶层1205房屋与1105室房屋一并执行拍卖，此举措明显侵害了魏庆玲合法权益。林华名下2幢1105室房屋与魏庆玲所有的闷顶层即1205室房屋是独立存在不同楼层，而非不可分割的，是魏庆玲的合法财产。平潭法院所查封的2幢1105室房屋不管是在其购房合同中，或在权属证书中，均体现出其产权面积为145.02平方米，并未涵盖到闷顶层1205室房屋。而且在福建华融资产评估土地房地产估价有限责任公司作出的闽ＨＲ资司估（2018）ＳＦ031号资产评估报告中也仅仅是对2幢1105室房屋单独进行价值评估，在评估报告中明确对2幢1105室和1205室进行了区分。综上，魏庆玲对位于平潭县北侧（一号公馆）2幢闷顶层即1205室房屋享有合法权利，并且足以排除魏贤銮对该财产的执行。 魏贤銮答辩称，1.魏庆玲诉请没有事实依据，魏庆玲在诉状中陈述1205室是闷顶层，同时表述其与1105房屋是独立存在的不同楼层，但又以闷顶层是向魏良豪和林华购买的，享有独立产权为由，对执行提起异议明显是相矛盾的。林华名下2幢1105房屋是向开发商购买的，此房屋包括正房和开发商赠送的闷顶层，根本没有所谓的1205室这一层的产权。如果有1205室的独立房产，魏庆玲完全可以自己去办理房产证；2、魏庆玲与第三人魏良豪系姐弟关系，魏庆玲提供的《财产约定协议书》真实性存疑，并且根据物权法的规定，物权是以登记为准，房产证登记谁名下就是谁的房产。 魏良豪对魏庆玲的诉讼请求无异议。 林华未作答辩。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据材料，林华未提交证据亦未到庭参加诉讼，视为放弃举证质证权利。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，结合案情具体分析评判。 根据现有证据结合庭审当事人陈述本院认定事实如下： 魏庆玲与魏良豪为姐弟，魏良豪与林华系夫妻。 2013年6月16日，林华与福州台亚岚房地产有限公司签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），购买该公司开发建设的位于平潭县北侧台亚岚新城（一号公馆）第2幢5单元1105号房。《合同》第三条约定，该商品房位于建筑设计标高＋0.000【地上】【地下】第11层，建筑层数地上最高11层，地下**。该商品房建筑面积144.74平方米。《合同》第四条约定，该商品房单价每平方米13956.06元，总金额2020000元。《合同》附件一第四条约定：“……该商品房属闷顶层结构，位于该商品房之上的闷顶层随房，建筑面积是111.09ｍ2，因闷顶层属顶层不可分割部分，在该房屋抵押于银行办理贷款期间，凡有双方约定闷顶层属顶层用房的，都不得单独将闷顶层私下转让。”该商品房交付后，魏良豪将1105室与其闷顶层间楼板打通，统一装修使用，水电共用。 2015年8月14日，该商品房办理产权登记，产权证（岚房权证Ｌ字第××号）载明：房屋所有权人为林华，单独所有，房屋坐落于北侧（一号公馆）2幢1105室，总层数11，建筑面积145.05ｍ2。 2017年12月12日，本院在受理魏贤銮与魏良豪、林华民间借贷纠纷一案中，依魏贤銮申请查封了林华名下上述房屋。2018年1月22日，本院作出（2017）闽0128民初5680号民事判决书，判决生效后，该案转入执行程序。同年8月23日，福建华融资产评估土地房地产估价有限责任公司受本院委托，出具闽ＨＲ资司估（2018）ＳＦ031号资产评估报告。2018年10月11日，本院将上述房产进行网上挂拍。2018年11月5日，魏庆玲提出异议，请求解除对坐落于平潭县北侧（一号公馆）2幢1205室房屋的查封措施，并终止拍卖程序。2018年11月19日，本院作出（2018）闽0128执异72号《执行裁定书》，驳回魏庆玲的异议。魏庆玲不服上述裁定，遂向本院提起执行异议之诉。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，魏庆玲诉请能否成立，应判断其是否依法享有涉案房屋的所有权或其他足以排除强制执行的民事权益，并进而决定是否停止执行。 首先，不动产物权变动一般应以登记为生效要件。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”根据查明事实，案涉房屋并未登记于魏庆玲名下，魏庆玲不能依照登记主张取得案涉房屋所有权。 其次，魏庆玲主张基于委托林华向开发商购买案涉房屋的事实享有案涉房屋所有权，应当承担举证责任。一方面，魏庆玲未提交证据证明其本人，或林华代表其本人与开发商就案涉房屋订立买卖合同，亦不足以证明其本人已向林华支付相关款项。另一方面，根据《合同》约定，案涉商品房共11层，1105室即为顶层。根据《合同》附件一约定，案涉闷顶层随房，与顶层（即1105室）是不可分割的部分，若开发商将案涉闷顶层另行单独出售，不仅自相矛盾，且可能损害1105室购买者合法权利，不合常理。而且，案涉房屋与1105室联通使用、水电共用，不符合建筑物区分所有权条件，现有证据不足以证明魏庆玲对涉案房屋具有实际占有的权利外观。 最后，物权的变动必须将其变动的事实通过一定方法向社会公开，其目的在于使第三人知道物权变动情况，以免第三人遭受损害并保障交易安全。案涉闷顶层部分因无单独合法产权，无法单独买卖过户，魏庆玲明知而为，应承担相关法律风险。本案中魏庆玲与林华之间签订《财产约定协议书》，如属实，魏庆玲有权另案向林华主张相关权利，但仅据此不足以认定其为案涉闷顶层合法所有人。 现有证据不足以认定魏庆玲对案涉闷顶层依法享有涉案房屋的所有权或其他足以排除强制执行的民事权益，其主张解除对案涉房屋（1105室闷顶层）房产的强制执行措施，并终止拍卖程序，缺乏事实与法律依据，不予支持。 林华经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回魏庆玲的诉讼请求。 案件受理费8350元，由魏庆玲负担。 如不服本判决，魏贤銮可以在判决书送达之日起十五日内，魏庆玲在判决书送达之日起三十日内向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  李 维 人民陪审员  高杨雄 人民陪审员  施传强 二〇一九年四月一日 书 记 员  翁 琴