昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初11459号原告：邓永根，男，汉族，1970年1月11日生，身份证登记住址：江西省南昌市进贤县，现住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：张文峰，系曙光法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：云南碧鸡集团房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530112741467425L。住所：云南省昆明市西山区碧鸡镇苏家村**。法定代表人：袁平。委托诉讼代理人：黄琴，系云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：浦恩皓，系云南唯真律师事务所律师，特别授权代理。原告邓永根诉被告云南碧鸡集团房地产开发有限公司（以下简称：碧鸡集团地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓永根的委托诉讼代理人张文峰，被告云南碧鸡集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓永根向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《内部认购协议》；2、判令被告退还原告商铺款人民币1,180,000元；3、判令被告自2016年5月30日起至款项付清之日止，按银行贷款利率支付利息给原告（暂算至起诉时为165,200元）；4、判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实及理由：2016年5月30日，原告与被告云南碧鸡集团房地产开发有限公司签订了一份《内部认购协议书》，同日与碧鸡集团物业管理有限公司签订了一份《委托经营管理协议》约定：被告将其开发的位于昆明碧鸡名城商铺号为2-1-17、2-1-18、2-1-19号商铺，建筑面积约为74.01平方米，以人民币1,180,000元的价格出售给原告。五年后原告可以选择由被告进行回购，或者与被告签订《商品房买卖合同》，五年内委托云南碧鸡集团物业管理有限公司统一经营管理，支付年固定收益8%递增至12%给原告。协议签订后原告按约于2016年5月30日一次性支付商铺款人民币1,085,600元（扣除第一年的固定收益款人民币96,000元）给被告，被告出具了收据给原告。云南碧鸡集团物业管理有限公司与原告签订的《委托经营管理协议》约定，第一年自2016年6月30日至2017年6月30日按照支付商铺款的8%支付固定收益人民币94,400元。第二年自2017年6月30日至2018年6月30日按照支付商铺款的9%支付固定收益人民币106,200元，该收益应于2018年6月30日支付。但因被告资金链断裂不能正常运营，云南碧鸡集团物业管理有限公司未能按时间向原告支付第二年收益款。经过多次协商，被告及云南碧鸡集团物业管理有限公司仍不能正常按约履行协议。原告认为，被告为了融资，与原告签订的《内部认购协议》及《委托经营管理协议》具有关联，现经营困难、资金链断裂无法按约支付原告收益。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告云南碧鸡集团房地产开发有限公司辩称：根据法律规定，房地产商在预售商品房时，应当取得相应的五证才能进行销售，该案所涉及的房屋系回迁安置房，不可能取得相应的证件；即使能够确认合同的效力，但该房屋也不可能完成房屋的备案手续，原告在陈述中明确，是与被告签订相应的《委托经营管理协议》，在原告不能取得相应的备案手续的情况下，原告不可能处置该房屋，也就是说原告不是该房屋的权利人。涉案《委托经营管理协议》的效力有待认定，请法院对于该协议的效力进行认定后依法判决。被告实际收到了原告支付的商铺款人民币1,085,600元，请法庭依法查明实际支付的款项，第三项银行同期贷款利率被告认为过高，请法庭依法予以调整。第四项诉请担保费不是必然所产生的费用，不应当由被来承担。经审理，本院确认本案以下法律事实：一、2016年5月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《内部认购协议》约定：原告认购被告位于云南省昆明市西山区碧鸡名城商铺2栋1层2-1-17号、2-1-18号、2-1-19号商铺，建筑面积74.01平方米，优惠后单价为人民币15,943.79元/平方米，总价即人民币1,180,000元整，原告于2016年5月30日一次性付清全部款项即人民币1,085,600元；2021年5月30日为回购日期或与乙方签订《商品房买卖合同》。违约责任：1、若甲方未在约定的时间与乙方签署正式《商品房买卖合同》，乙方自愿解除本协议，甲方在本协议解除后的一个月内退还乙方实际成交总款，并按乙方实际成交总款的10%作为违约金赔付，如逾期退还，甲方按逾期应退还款项的每日万分之一向乙方支付滞纳金；2、若甲方未在约定的时间与乙方签署正式《商品房买卖合同》，合同继续履行的，甲方按乙方实际成交总款的每日万分之一向其支付滞纳金；3、乙方在本协议签订后要求提前撤销本协议或提前签署《商品房买卖合同》的，需提前三个月通知甲方，并按照其实际成交总款的10%向甲方支付违约赔偿金并将甲方已支付给乙方的收益全数退还给甲方；4、若乙方在收到甲方签署正式《商品房买卖合同》的通知后7个工作日内未前往甲方指定的地点签署《商品房买卖合同》，甲方有权向其他任何第三方出售本协议项下的物业，同时在一个月内退还乙方实际成交总款的90%，其余10%扣作违约赔偿金；5、乙方未按照本协议约定履行付款义务，每迟延一日，按照应付款项的每日万分之一向甲方支付滞纳金，逾期超出30个工作日，视为乙方违约，甲方有权单方解除本协议并有权向乙方追究违约赔偿责任；6、本协议任何一方违约，均按照本协议房款总额的10%向对方支付违约赔偿金。乙方使用房屋权限：1、在本协议约定的回购日期或签订《商品房买卖合同》日期到期前，甲方有权对此物业进行租赁等；2、乙方所认购的物业，如甲方或甲方委托的第三方需要统一经营，乙方同意将该物业交由甲方或甲方委托的第三方统一经营，在委托经营期间，乙方的收益以转账的形式由甲方或甲方委托的第三方公司支付（甲方负责监督第三方），乙方的具体收益标准以《委托经营管理协议》为准等。二、2016年5月27日原告通过刷卡方式向被告支付2-1-17、2-1-18、2-1-19商铺订金人民币100,000元；2016年5月30日，原告再次向被告支付商铺款人民币985,600元，两笔款项共计人民币1,085,600元，被告出具了两份收款收据。三、2016年5月30日，原告（甲方）与云南碧鸡集团物业管理有限公司（乙方）签订《委托经营管理协议》，约定甲方自愿委托乙方经营管理的商铺位于碧鸡名城2栋1层2-1-17、2-1-18、2-1-19号，委托经营期限为伍年，即从2016年6月30日起到2021年6月30日，委托经营方式：甲方委托乙方或乙方委托的第三方统一经营，即在委托期限内，乙方对该商铺及其附属设施享有排他性的使用权、收益权等权利。在委托期限内，乙方或其委托的第三方统一进行经营管理，乙方有权自主决定该商铺用途、转租或合作经营等事项，甲方承诺不得有任何干预；甲方年固定收益比例：第一年（2016年6月30日至2017年6月30日）的固定收益按实际支付房款额的8%支付人民币94,400元整（已从认购款中一次性扣除）；第二年（2017年6月30日至2018年6月30日），按实际支付房款额的9%固定支付人民币106,200元；第三年（2018年6月30日至2019年6月30日），按实际支付房款额的10%支付人民币118,000元；第四年（2019年6月30日至2020年6月30日），按实际支付房款额的11%支付人民币129,800元；第五年（2020年6月30日至2021年6月30日），按实际支付房款的12%支付人民币141,600元；违约责任：乙方未及时支付甲方每年应得收益时，每逾期一日按逾期金额的万分之一向甲方支付滞纳金；本协议的解除：若甲方提前解除本协议，甲方应提前半年以书面形式通知乙方，经乙方同意，甲方应将已收取的收益全部退还乙方，乙方有权委托云南碧鸡集团房地产开发有限公司，在按照《内部认购协议》退还甲方的房款时，直接将上述甲方应退还乙方的收益从房款中扣除。收购标准：按甲方认购该物业的《内部认购协议》总价的110%人民币1,298,000元整，作为将物业权属回购到开发商名下的金额等。四、昆明市规划局于2019年1月10日出具《关于＜查询碧鸡名城二期二栋1层规划情况的函＞的回复》载明：碧鸡名城西山区城中村改造4号片区A地块，根据我局向西山区城改办发的《昆明市规划局关于西山区4号片区（土堆村）“城中村”改造回迁安置房建设的规划意见》（昆规函［2010］366号），我局原则同意土堆村“城中村”改造回迁安置房建设（A地块），请区政府结合消防、抗震、人防、节水、环保等相关部门意见，向建设主管部门报施工图审查，按基本建设程序办理相关手续待土地“招、拍、挂”程序完成后，再按程序正式申报办理《建设工程规划许可证》；截至目前，建设单位仍未向我局申报《建设工程规划许可证》，我局无法核实商铺具体方案。五、原告因此次纠纷产生保全费人民币5,000元、保全担保保险费人民币4,104元。以上事实有原、被告的陈述；原告提交的《内部认购协议》、《收款收据》、《委托经营管理协议》、《民事裁定书》、《财产保全责任保险单》、《担保费发票及保全费发票》；被告提交的昆明市西山区城中村4#地块项目总平面布局图、本院依法调取的昆明市规划局出具的《关于＜查询碧鸡名城二期二栋1层规划情况的函＞的回复》在案予以佐证。本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第十三条规定：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式”。本案合同的标的，在图纸中并未记载明确的房号对应的位置，而2栋1层房屋是否属于商铺也未经过规划予以明确，因此，案涉合同标的并不明确，即，合同内容不确定，涉案合同不能成立。从合同内容看，双方将订立房屋买卖合同的时间约定在2021年不符合常理，故，本院可以确认，双方订立合同时，明知案涉房屋尚未取得规划许可。现因原告已作出相应履行，原告要求被告返还款项，不违反法律规定，本院予以支持，但原告客观上交付的款项为人民币1,085,600元，原告要求返还的金额为人民币1,180,000元，无法律依据，对此本院不予支持。原告交付款项至今，客观上存在损失，现原告要求被告支付自2016年5月30日起至款项付清之日止按银行贷款利率支付利息的诉讼请求，符合法律规定及本案事实，本院予以支持。二、关于保全费及担保保险费，因该费用系原告因此次诉讼产生的合理费用，原告对该笔费用的主张不违反法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条之规定，判决如下：一、被告云南碧鸡集团房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还原告邓永根商铺款人民币1,085,600元，并支付此款自2016年5月30日起至实际付清款项之日止按银行同期贷款利率计算的利息；二、被告云南碧鸡集团房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告邓永根保全费人民币5,000元、保全担保保险费人民币4,104元。三、驳回原告邓永根的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计人民币8,453元（原告已预交），由被告云南碧鸡集团房地产开发有限公司负担（此款于支付上述款项时一并支付原告邓永根）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员  马惠二〇一九年四月二十二日书记员  鲁丹