湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘13民终161号上诉人（原审原告）：湖南娄底农村商业银行股份有限公司，住所地湖南省娄底市娄星区湘阳街**。法定代表人：张彦平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋跃文，湖南晨晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋龙，湖南晨晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘凯林，男，1970年3月19日出生，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。被上诉人（原审被告）：湖南娄底市凯泉房地产开发有限公司，住，住所地湖南省娄底市娄星区湘阳街北侧星路东侧（凯泉湾小区**）。法定代表人：刘凯林。诉讼代表人：湖南真理律师事务所，湖南娄底市凯泉房地产开发有限公司破产管理人。被上诉人（原审被告）：娄底市金沅贸易有限公司，住，住所地湖南省娄底市娄星区氐星路/div>法定代表人：欧阳斌，系该公司总经理。诉讼代表人：湖南真理律师事务所，娄底市金沅贸易有限公司破产管理人。以上三被上诉人共同委托诉讼代理人：吕志峰，湖南真理律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：谭璐珊，女，1989年7月14日出生，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：彭晓鹏，男，1967年7月29日出生，汉族，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。上诉人（原审原告）湖南娄底农村商业银行股份有限公司（以下简称娄底农商银行）因与被上诉人（原审被告）刘凯林、湖南娄底市凯泉房地产开发有限公司（以下简称娄底凯旋公司）、娄底市金沅贸易有限公司（以下简称娄底金沅公司）、谭璐珊申请执行人执行异议之诉一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2018）湘1302民初59号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，上诉人娄底农商银行的委托诉讼代理人蒋跃文，被上诉人刘凯林、凯旋公司、金沅公司的委托诉讼代理人吕学哲、吕志峰，被上诉人谭璐珊的委托诉讼代理人彭晓鹏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上诉人娄底农商银行上诉请求：1、撤销湖南省娄底市娄星区人民法院（2018）湘1302民初57号民事判决，准许对娄国用（2013）第02555号土地的执行；2、明确抵押权优先审理观点；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：(1)娄底凯旋公司、娄底金沅公司将讼争土地抵押到上诉人处借款，商铺买受人明知土地已抵押，低价购买房屋。（2）抵押物优先受偿是法律明文规定。（3）一审法院以破产重整应中止执行，驳回上诉人的诉讼请求，判决不公。被上诉人刘凯林、娄底凯旋公司、娄底金沅公司辨称：1、娄底市中院已于2018年8月14日受理娄底凯泉公司、娄底金沅公司的破产案件，本律所作为破产管理人参与本案诉讼，资格适格；2、一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果公正，请求维持原判；3、上诉人已经依法向破产管理人申报了债权，管理人认可其诉请的优先受偿权，但其享有的债权、抵押权、优先权均应在破产程序中一并予以处理；4、在破产程序中，破产法属于特别法，应当优先适用，根据破产法第19条的规定，本案应当中止执行；5、土地是整体规划，不能单独处置，房屋与土地具有不可分割性，本案不得执行；6、上诉人的第二项请求超过了一审诉讼请求，且不属于本案的审理范围，依法应不予审查。被上诉人谭璐珊辩称：开发商的销售得到了相关主管部门的批准，其销售行为合理合规，且销售行为公开透明，面对的是大众，业主不需要也不可能知道土地是否已经抵押，业主的权益应当受到法律的保护，业主已经全部缴纳了房屋买卖款项，并且已经完成了网签手续，开发商也已经将房屋交付给了业主，业主已经实际占有并使用了房屋，请求依法驳回上诉人的全部上诉请求。娄底农商银行向一审法院起诉请求：1、准许对娄国用（2013）第02555号土地的执行；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：原告娄底农商银行与被告娄底凯泉公司、娄底金沅公司等因金融借款合同纠纷一案，该院于2016年11月4日作出（2016）湘1302民初3459号民事调解书：一、被告娄底金沅公司偿还原告娄底农商银行借款本金1600万元及利息（从2016年5月21日按月利率8.8938‰计算至清偿之日止），此款于2016年11月8日之前清偿完毕：二、若被告娄底金沅公司未按上述第一项履行义务，原告娄底农商银行可以与被告娄底凯泉公司协议以抵押财产（土地他项权证为：娄他项（2013）第T1334号）折价或者以拍卖、变卖上述抵押财产所得的借款优先受偿；……。因被告娄底凯泉公司和娄底金沅公司并未按调解书履行债务清偿义务，原告娄底农商银行向本院申请强制执行，2016年11月22日，该院作出（2016）湘1302执1548号执行裁定查封被告娄底凯泉公司名下位于潭邵连接线东侧（武警支队对面）1-5-61-3号商住用地（土地使用证标号：娄国用（2013）第02555号）的土地；2017年11月3日，该院再次作出执行裁定，对上述土地予以拍卖。2017年11月15日，被告谭璐珊向该院提出执行异议，该院于2017年12月10日作出（2017）湘1302执异92号执行裁定，中止对娄国用（2013）第02555号土地的执行。另查明，被告谭璐珊与被告娄底凯泉公司于2016年7月11日签订了备案合同编号为201607100012的《商品房买卖合同》，约定被告谭璐珊购买被告娄底凯泉公司在位于娄星区潭邵连接线东侧（武警支队对面）、土地宗地号为1-5-61-3（土地使用权证号为娄国用（2013）第02555号）的地块上建设的项目名称为悦江山（三期）17#的107号商品房；该商品房房款核计（大写）：壹拾陆万零叁佰零柒元整，（小写￥160307元）；付款方式为买受人按一次性付款；交付期限为2016年12月31日前。被告谭璐珊于合同签订当日通过银行转账一次性向被告娄底凯泉公司支付了全部购房款160307元，被告娄底凯泉公司向被告谭璐珊出具收据。2016年7月19日，被告谭璐珊与被告娄底凯泉公司签订《物业管理服务协议》，并交纳了相关的物业费用、办理了相关手续。还查明，娄底市中级人民法院于2018年8月14日受理了被告娄底凯泉公司、娄底金沅公司等六家公司的破产重整案，并于2018年9月7日指定湖南真理律师事务所担任破产管理人。一审法院认为：被告谭璐珊在该院查封被告娄底凯泉公司名下娄国用（2013）第02555号土地之前即与被告娄底凯泉公司就建筑在该土地上的房屋签订了书面买卖合同，已支付全部购房款并实际接收该房产，被告谭璐珊对本院欲拍卖的土地享有部分权益，且娄底市中级人民法院已经受理了被告娄底凯泉公司、娄底金沅公司等破产重整案，对被告娄底凯泉公司、娄底金沅公司的执行程序依法应当中止，故对于原告要求准许对娄国用（2013）第02555号土地的执行的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《企业破产法》第十九条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》一百零二条之规定，判决如下：驳回原告湖南娄底农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费80元,由原告湖南娄底农村商业银行股份有限公司负担。二审中，上诉人娄底农商银行提交了娄他项（2013）-T1314号土地他项权证，证据内容为被上诉人金沅贸易公司是债务人，抵押土地是图号1-5-61-3号，面积是9663.69平方等等，拟证明该土地在贷款时已经抵押。被上诉人刘凯林、娄底凯旋公司、娄底金沅公司的质证意见为：对证据真实性没有异议，但不属于二审中的新证据，在一审开庭前该证据已经保留在了上诉人的手中，其在一审时未予提交，二审应当不予认定。谭璐珊的质证意见为：对真实性没有异议。经审查，此证据不属于二审程序中的新证据，本院对其真实性予以确认，结合本案其他证据对证明目的予以综合认定。二审中另查明，被上诉人娄底凯泉公司在娄国用（2013）第02555号土地建有商业铺面，此商业铺面分别出售给本案被上诉人谭璐珊及谢聪玲、王砥柱、谢长春、杨虎城、王畅、朱莉等七人，总价款为4772706元，上诉人娄底农商银行与谢聪玲、王砥柱、谢长春、杨虎城、王畅、朱莉等六人的申请执行人执行异议之诉案在本院的二审案件号为（2019）湘13民终158、159、160、162、163、164号。娄国用（2013）第02555号土地拍卖评估价为2550.2478万元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案属于申请执行人执行异议之诉，本案二审中各方争议的焦点为：（一）关于案外人谭璐珊对执行标的是否享有排除强制执行的民事权益的问题。本院认为，案外人谭璐珊对执行标的不享有排除强制执行的民事权益，理由如下：第一、一审法院适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案若干问题的规定》（以下简称《执行异议、复议规定》）第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。就本案来说，案外人谭璐珊并不是讼争的建设用地使用权的所有人，而是对被申请执行人在讼争建设用地上所建商铺中的一个商铺签订了商品房买卖合同的案外人，案外人谭璐珊所主张的是所购商铺的相关的权利，而不是建设用地使用权的所有权，一审法院参照《执行异议、复议规定》第二十八条、二十九条的规定，认为案外人谭璐珊对执行标的享有排除强制执行的民事权益，系适用法律错误。第二、对已设定抵押的建设用地使用权的土地上新增建筑物应与建设用地使用权一并处置，法律有明确的规定，且法院的强制执行行为不影响案外人的合法权益。《中华人民共和国物权法》第二百条规定：建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。本案对讼争土地建设用地使用权及土地上的房屋统一处置，申请执行人娄底农商银行仅对抵押的建设用地使用权处置后的价款有优先受偿权，对相应建筑物处置所得价款并没有优先受偿权，因此房地一并处置并不影响案外人谭璐珊的利益。第三、讼争土地评估价为2550多万元，根据购房合同，七名案外人所购商铺的总价为470多万元，且抵押权设置在先，应当依法保障抵押权人的优先受偿权。第四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的司法解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人谭璐珊未提供相应证据证明其对执行标的享有排除强制执行的民事权益。综上，案外人谭璐珊对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。（二）对被申请执行人娄底凯旋公司的异议如何处理的问题。二审中，被上诉人即被申请执行人娄底凯旋公司提出，本院已于2018年8月14日受理娄底凯泉公司、娄底金沅公司的破产案件，上诉人已经依法向破产管理人申报了债权，管理人认可其诉请的优先受偿权，但其享有的债权、抵押权、优先权均应在破产程序中一并予以处理；根据《中华人民共和国企业破产法》第十九条的规定，本案应当中止执行。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。根据上述规定，被申请执行人的异议，不属于本案审理范围；被申请执行人如对法院执行行为有异议，可按《中华人民共和国企业破产法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定处理。综上所述，湖南娄底农村商业银行股份有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的司法解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省娄底市娄星区人民法院（2018）湘1302民初57号民事判决；二、准许对娄国用（2013）第02555号土地的执行。本案一审受理费80元，二审受理费80元，由被上诉人谭璐珊负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡春贤审 判 员  赵永安审 判 员  李 琛二〇一九年四月二日代理书记员  刘 勇附有关法律条文：一、《中华人民共和国物权法》第二百条建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的司法解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。