福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终953号 上诉人（原审被告）：厦门加州海岸房地产开发有限公司，住所地福建省厦门市海沧区滨湖北路、南路交叉路（地税对面）加州海岸售楼处。 法定代表人：吴远康，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：柯文斌，上海柏年（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：肖素英，女，1960年1月23日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：连智忠，福建金方正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅金燕，福建金方正律师事务所律师。 上诉人厦门加州海岸房地产开发有限公司（以下称“加州海岸房产”）与被上诉人肖素英与商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2018）闽0205民初3319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人加州海岸房产的委托诉讼代理人柯文斌，被上诉人肖素英的委托诉讼代理人傅金燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 加州海岸房产上诉请求：撤销（2018）闽0205民初3319号民事判决书并在查明事实的基础上依法改判。事实和理由：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失（超过造成损失的百分之三十）的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案加州海岸房产逾期交付车位，侵害的是肖素英对车位的使用权，给其造成的损失是车位租金损失，由于同时期同地段的车位租金平均为350元/月，而肖素英依据合同约定的损失折算下来为1830元/月，明显畸高，依法应该予以调整。 肖素英辩称，关于违约标准是否应予以调整的问题。加州海岸房产应当向肖素英支付逾期交付房产违约金，且违约金不应当进行调整。本案中的合同文本是加州海岸房产提供的，合同已经明确约定违约金的计算方法，且该约定并未违反法律规定。同时，肖素英的损失并不一定是租金损失，以租金损失作为违约金的参照依据，无法涵盖肖素英所有可能遭受的损失，而且合同约定的日万分之二的逾期交付房产的违约金也并不属于过高的情形，因此加州海岸房产请求调整逾期交付违约金的主张没有事实和法律依据。综上，加州海岸房产请求调整逾期交付违约金的主张没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。 肖素英向一审法院提出诉讼请求：1.加州海岸房产协助肖素英办证，继续履行《厦门市商品房买卖合同》约定的义务；2.加州海岸房产向肖素英支付逾期交付加州海岸庄园（二期）地下**第**车位（以下简称“讼争车位”）的违约金，违约金以讼争车位的全额购房款人民币30万元（以下币种同）为基数，按日万分之二的标准，自2015年7月1日起计至加州海岸房产实际交付符合合同约定及法律规定的讼争车位之日止，暂计至2018年9月25日为70920元；3.加州海岸房产向肖素英支付逾期办证违约金（以讼争车位的全额购房款30万元为基数，按照每日0.001%的标准自2015年10月1日起计至肖素英实际取得讼争车位权属证书之日止）；4.加州海岸房产承担本案诉讼费等相关费用。在开庭审理后，肖素英撤回第一项诉讼请求。 一审法院认定事实：加州海岸房产于2014年2月27日取得《商品房预售许可证》（预售许可证第20110092号），预售商品房名称：加州海岸庄园（二期）；销售（广告）名称：三远·1号公馆；房屋用途：住宅，商业服务，车位，人防车位。2014年5月30日，肖素英与加州海岸房产签订《厦门市商品房买卖合同》（合同号03155264），约定肖素英向加州海岸房产购买讼争车位，总价款为30万元。合同第八条交付条件与期限约定，出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过360日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。合同第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按合同附件六的约定处理。合同附件六第三条约定：1.本合同第九条所述的“本合同规定的期限”是指，本合同第八条第一款所述的交付时间或根据本合同第八条第二款延期的较后日期的当日；2.本合同第九条所述的“实际交付之日”是指，出卖人向买受人发出本合同第十一条所述的书面通知的当日。合同附件第四条约定：1.买受人应在本合同第十一条所述的出卖人书面通知内规定的时间（如没有规定时间，则在收到上述通知之日起7日内）到出卖人指定地点（如未指定地点，则在出卖人营业地点）付清本合同第六条及本合同其他条款或补充协议规定的应付款项。……2.由于买受人原因未能按期接房的，从交房期限届满之日起，视为商品房已交付买受人。合同的十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。 合同签订同日，加州海岸房产与肖素英共同向厦门市房地产交易权籍登记中心申请讼争车位登记备案，厦门市国土资源与房产管理局于2014年5月30日盖章确认该商品房买卖合同备案证明。合同签订前后，肖素英支付了全部购房款30万元，加州海岸房产分别于2014年5月5日和2014年5月30日向肖素英开具10万元和20万元的发票。 2018年8月25日，加州海岸房产在厦门日报刊登《交付使用通知》和《办理产权登记通知》。《交付使用通知》载明：我司开发的加州海岸庄园（二期）（别名：三远1号公馆）项目地下车位已具备交付条件，定于2018年8月25日起办理交付使用工作。请各位业主携带好相关资料办理交付使用手续，若业主不能在此期间办理交付手续的，请与销售中心工作人员联络。《办理产权登记通知》载明：我公司开发的加州海岸庄园（二期）车位现已具备办理产权登记的条件。敬请各位业主于2018年8月25日前携带本人身份证、合同、备案证明、发票等相关证件和资料以及契税款到小区会所办理产权登记委托手续或自行前往房管局办理。肖素英主张目前讼争车位尚未实际交付。2018年9月13日，由他人代肖素英向加州海岸房产领取了讼争车位的《土地房屋产籍调查表》，庭审中肖素英确认办理讼争车位产权证的资料齐全但尚未办理。 另查明：被告加州海岸房产分别向本院提交了与案外人胡婉玲、林慧星的《商品房买卖合同备案证明》、《补充协议书》，拟证明“由于台风、下雨等气象原因及其他不可抗力因素影响，导致车位不能按合同约定的时间交付”，加州海岸房产与本讼争车位同一项目的车位购买人协商，通过提供免费使用的车位或按月补偿350元的方式解决逾期交付车位的问题。 一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，肖素英与加州海岸房产签订的《厦门市商品房买卖合同》及其合同附件均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应履行合同义务。双方约定讼争车位的交付时间为2015年6月30日前，但加州海岸房产直至2018年8月25日在厦门日报刊登讼争车位的《交付使用通知》，才履行了合同约定的出卖人向买受人发出交付通知的告知义务。加州海岸房产未提供讼争车位存在可以延期交付的情形，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。肖素英已经付完全款，根据合同附件六第三条第二款、第四条的约定，实际交付日应是加州海岸房产发出书面通知日，即2018年8月25日。从2015年7月1日应交付车位至2018年8月25日视为实际交付车位，已经超过360日，根据合同约定肖素英可以选择解除合同或继续履行合同。从2015年7月1日应交付车位至2018年8月25日视为交付车位，已经超过360日，根据合同约定肖素英可以选择解除合同或继续履行合同。肖素英有权要求加州海岸房产继续履行合同，并支付逾期交房的违约金。加州海岸房产主张违约金的计算标准过高，应按照同时期同项目车位月租金的1.3倍计算违约金。但其提交的两份《补充协议书》，仅能说明其因未及时交付车位与两名案外人协商的情况，与本案无关联。而且，加州海岸房产是合同文本的提供方，合同中约定日万分之二的违约金标准是双方签订合同时的真实意思表示，亦未过分高于审判实践中关于逾期交房的违约金标准。因此，加州海岸房产关于违约金过高，应予调整的意见，一审法院不予采纳。加州海岸房产应以30万元的日万分之二为标准，自2015年7月1日起至2018年8月25日止向肖素英支付违约金，计69120元（30万*1152天*2/10000）。肖素英还主张加州海岸房产支付逾期办证违约金。根据合同约定，加州海岸房产应于车位交付后的60日内，将办理产权登记所需资料交付给肖素英。加州海岸房产于2018年9月14日将办理权属登记材料交付给肖素英在合同约定的期限内。现办理权属登记手续齐全具备办理条件，肖素英未举证证明在车位交付90日内尚未取得权属登记的是加州海岸房产的原因，其关于加州海岸房产支付逾期办理产权证书支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。肖素英申请撤回第一项诉讼请求，一审法院已口头裁定准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告厦门加州海岸房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告肖素英支付逾期交房违约金69120元；二、驳回原告肖素英的其他诉讼请求。案件受理费1655元，减半收取827.5元，由原告肖素英承担63.5元，由被告厦门加州海岸房地产开发有限公司承担764元。 二审审理期间，对于一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。 二审中，双方均未提交新证据。 本院认为，本案争议焦点为合同约定的逾期交房违约金标准是否过高。因讼争合同约定的违约金标准按已付款的日万分之二计算，属于商品房买卖合同中常见的约定，并未明显过高。加州海岸房产上诉主张同地段车位月租金为350元，按照合同约定的违约金数额折算为每月1830元，故逾期交房违约金标准明显过高，应予以减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，该规定适用的前提是合同未约定违约金或者损失赔偿标准，在讼争合同已对违约金标准作了明确约定的情况下，仅以租金标准认定损失没有法律依据。违约金是否过高的判断，应兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，考虑到逾期交房系加州海岸房产单方过错所致，其在肖素英已支付全部房屋对价的情况下未能依约交付房屋，对肖素英而言存在资金成本的损失，合同约定日万分之二并未明显高于法定利息保护标准，故加州海岸房产仅以租金损失作为违约金是否过高的衡量标准缺乏依据。同时，根据商品房买卖合同签约惯例，逾期交房违约金计算标准均系开发商单方拟定适用于整个项目的商品房买卖合同，且加州海岸房产逾期交房违约金与肖素英逾期付款违约金的计算标准相同，双方违约责任对等。在违约金条款未违反法律强制性规定的情况下，当事人应诚信履行。加州海岸房产关于调整违约金的上诉意见依据不足，本院不予采纳。 综上，加州海岸房产的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1655元，由厦门加州海岸房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘文珍 审判员  李向阳 审判员  陈 璟 二〇一九年四月二十四日 书记员  韩沁娟 附本案适用的法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。