江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣01民初170号原告：熊术保，男，1947年11月11日出生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。委托诉讼代理人:徐朝灿,江西秦风律师事务所律师。委托诉讼代理人:余凯,江西秦风律师事务所律师。被告：史俊峰，男，1971年9月24日出生，汉族，住南昌市东湖区。被告：吴素果，女，1972年3月19日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：史俊峰，系吴素果丈夫。第三人：龚朝阳，男，1959年7月12日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区。第三人：吴玉华，女，1959年10月26日出生，汉族，住南昌市东湖区。原告熊术保与被告史俊峰、吴素果、第三人龚朝阳、吴玉华案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月12日公开开庭进行了审理。原告熊术保及其委托诉讼代理人徐朝灿、被告史俊峰、被告吴素果到庭参加诉讼，第三人龚朝阳、吴玉华未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊术保向本院提出诉讼请求：1、确认龚朝阳、吴玉华名下位于南昌市红谷滩新区庐山南大道30号A2栋（第-1层）房产77.55平方米（房屋产权所有权证号：洪房权证红谷滩新区字第**）房屋产权归原告熊术保所有；2、请求中止对龚朝阳、吴玉华名下位于南昌市红谷滩新区庐山南大道30号A2栋（第-1层）房产77.55平方米房屋（房屋产权所有权证号：洪房房权证红谷滩新区字第**）执行。事实与理由：2006年12月5日，原告熊术保与龚朝阳签订了《房屋买卖协议》，熊术保从龚朝阳处购买其位于南昌市红谷滩新区庐山南大道30号A2栋49室、50室、54室、55室、56室、61室、62室房产，面积77.55平方米。后因史俊峰、吴素果执行申请，2017年3月2日南昌市中级人民法院作出（2015）洪中执字第283-5号执行裁定书，对龚朝阳位于南昌市红谷滩新区庐山南大道30号A2栋的房产进行了查封，并裁定拍卖，但这759.23平方米包括案外人熊术保的77.55平方在内。原告认为法院将原告的财产予以查封、拍卖没有法律依据，依据法律规定向法院申请中止执行，并将该77.55平方米的份额归还原告，但贵院作出裁定驳回了原告异议请求。被告史俊峰、吴素果辩称，一、根据我国不动产登记制度，龚朝阳为涉案房产的所有权人，法院为执行生效判决和裁定查封财产并无错误。二、原告提交的《江西省鑫源拍卖公司拍卖成交确认书》成交时间为2006年3月27日，成交金额为471504元，而在江西省产权交易所产权交割单上显示为2004年10月9日，成交金额为55万元。三、物权法规定，我国采取的是登记生效主义，即不动产物权的各项变动都必须登记，不登记不生效。原告与龚朝阳签订的房屋买卖协议，无论有关协议是否有效，都因缺乏公示要件而未发生物权变动的效力，原告未取得房产的所有权。请求驳回原告的诉讼请求。第三人龚朝阳、吴玉华未应诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：1、对原告提供的《房屋买卖协议》、收条、《承诺确认书》、社区证明、证人证言、产权证、不动产产权情况表的真实性、合法性、关联性予以认可，可以证明原告购买涉案不动产、交付房款及占有不动产的事实。2、对本院调取的《关于江西省南昌市中级人民法院调查取证函的回复》、《关于南昌市中级人民法院调查函的回复》的真实性、合法性、关联性予以认可，可以证明争议房产的权属情况。本院经审理查明：2004年10月9日龚朝阳通过拍卖的方式从中国农业银行南昌市象北支行获得位于南昌市红谷滩新区庐山南大道30号A2栋房产，转让价款55万元。2006年12月5日熊术保与龚朝阳签订一份《房屋买卖协议》，约定龚朝阳将其坐落于南昌市红谷滩新区庐山南大道30号A2栋中建筑面积77.55平方米的房产产权出售给熊术保，出售价为69795元，过户费由熊术保承担；熊术保首付6万元，余款熊术保在房管局按完手印后即付清；熊术保在支付6万元首付款后，龚朝阳如有其它经济纠纷未给熊术保办好产权证，造成熊术保损失由龚朝阳承担，并赔偿熊术保双倍经济损失；龚朝阳收款后并开收据给熊术保为据，三个月内办好产权证。同日，龚朝阳向熊术保出具《收条》一份，记载“今收到熊术保购房款首付款人民币6万元。”2012年6月9日龚朝阳向熊术保出具《收条》记载：收到熊术保购房余款9795元，另过户费8689.5元，合计18484.5元。熊术保提供的承诺确认人为“龚朝阳”的《承诺确认书》载明：1、确认登记在龚朝阳名下的南昌市红谷滩新区庐山南大道30号A2栋（第-1层）总计759.23平方米的房产，其中第-1层面积77.55平方米的房产于2006年12月5日卖给了熊术保，熊术保付清款了全部购房款69795元及契税（含过户费）8689.5元；2、同意将该77.55平方米的房屋拆迁补偿款全部支付给熊术保。时间为2017年7月16日。南昌市红谷滩新区沙井街道办事处风华社区居委会出具证明，刘双根、丁涛出庭作证，证明熊术保从2000年起就搬入南昌市红谷滩新区庐山南大道30号A2栋地下室居住。同时查明，2011年8月31日涉案的位于南昌市红谷滩新区庐山南大道30号A2栋（第-1层）房产在不动产登记部门办理了登记，登记内容如下：房屋所有权人为龚朝阳，规划用途为非住宅，建筑面积759.23平方米，产权证号为：洪房权房权证红字第**。13年8月26日，南昌市红谷滩新区庐山南大道30号A2栋（第-1层）房产办理了抵押登记，抵押权人为上海浦东发展银行南昌分行。并从2014年9月23日起陆续被不同法院采取保全措施。另查明，史俊峰、吴素果因与龚朝阳、吴玉华民间借贷纠纷向本院申请执行，本院于2014年10月30日以（2014）洪立保字第62号民事裁定书裁定查封登记在龚朝阳名下位于南昌市红谷滩新区庐山南大道30号A2栋（第-1层）房产，并于2017年3月2日作出（2015）洪中执字第283-5号执行裁定书，裁定拍卖上述房产。2017年9月25日，熊术保向本院提出异议，要求中止执行，并解除对上述房产中77.55平方米份额的查封，归还熊术保。本院2017年11月16日作出（2017）赣01执异73号执行裁定书，裁定驳回熊术保的异议请求。后熊术保向本院提出执行异议之诉。在审理过程中，本院向南昌市不动产登记中心就涉案房产的权属、分割、转让登记等问题发函调查取证，该中心回复：经查，红谷滩新区庐山南大道30号A2房屋所有权人为龚朝阳，总层为9层，所在层为-1层，建筑面积759.23平方米，规划用途为非住宅。根据《不动产登记操作规范》的要求；“同一权利人分割或合并不动产的，应当按有关规定提交部门同一分割或合并的批准文件”。因房屋分割须满足不改变原规划用途、不改变建筑面漆且调整后符合消防要求的前提。为此，如上述房屋如要进行分割办理不动产登记，首先需要解除抵押和查封；其次需要由规划、消防部门出具同意分割的相关材料，并经房管部门进行房屋测绘，确定分割部分房产的具体位置和面积并出具分户测绘报告。本院认为，一、关于熊术保的确权主张。经查明，熊术保所主张确权的不动产并未办理独立产权证，而是包含在龚朝阳办理的大产权证中，如果要分割单独办理产权证，需要规划、消防审批等多部门审批及房管部门进行测绘后才能确定，而前述行政程序尚未进行，故本院对熊术保确权的主张不予支持。二、关于是否中止执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，龚朝阳与熊术保已经签订《房屋买卖协议》，并无证据证明该协议违反了法律强制性规定，合法有效。其次，根据社区居委会、证人证言可以证明，熊术保在人民法院查封之前就已经合法占有该不动产。另外，龚朝阳向熊术保出具了收到所有购房款的收条及《承诺确认书》，因涉及房款金额不大，并未明显违反一般现金交易的习惯，故可以认定熊术保已经按照约定支付了全部价款。最后，就未办理过户登记的原因问题。经查明，龚朝阳在2011年8月31日才取得涉案房产的产权证，无证据证明龚朝阳在当时就通知熊术保取得产权证；而且因涉及分割不动产，需要规划、消防审批及房管部门进行测绘后才能确定是否分割；最后2013年龚朝阳在未经熊术保同意的情况下将整栋房产做了抵押。前述因素都会导致熊术保无法办理过户登记，且都不是熊术保自身的原因导致。综上，依照前述法律规定，原告主张中止依据本院（2015）洪中执字第283-5号执行裁定书对其占有的位于南昌市红谷滩新区庐山南大道30号A2栋（第-1层）77.55平方米不动产的执行有事实和法律依据，应予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、中止对原告熊术保占有的登记在龚朝阳名下位于南昌市红谷滩新区庐山南大道30号A2栋房产第-1层中77.55平方米不动产的执行；二、驳回原告熊术保其他诉讼请求。本案案件受理费5885.5元，原告熊术保负担2942.75元，被告史俊峰、吴素果负担2942.75。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费[开户行：农行南昌市环湖支行，账号：31×××42-3，收款人：江西省高级人民法院，注明“诉讼费”]，上诉于江西省高级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  张宗华审判员  沈 莉审判员  曾 琴二〇一九年四月八日书记员  涂巧君