青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2019）青01民终276号上诉人（原审原告）：青海琳溢新能源科技有限公司，统一社会信用代码××××××，住所地青海省西宁市城**公园巷****楼****。法定代表人：孙旭满，董事长。委托诉讼代理人：亓鑫，青海凡圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海宁鑫房地产开发有限公司，统一社会信用代码××××××，住所地西宁市城南，住所地西宁市城南新区城中北路iv  style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt;">法定代表人：刘公明，总经理。委托诉讼代理人：刘鹏，青海凡圣律师事务所律师。上诉人青海琳溢新能源科技有限公司（以下简称琳溢公司）因与被上诉人青海宁鑫房地产开发有限公司（以下简称宁鑫公司）物业服务合同纠纷一案，琳溢公司于2018年9月7日向西宁市城中区人民法院提起诉讼，请求判令宁鑫公司支付欠缴物业费634630.4元、违约金31731.52元，并承担本案诉讼费用。西宁市城中区人民法院于2018年11月26日作出（2018）青0103民初3103号民事判决，琳溢公司不服提起上诉。本院于2019年1月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。琳溢公司上诉请求：判令宁鑫公司支付物业费496090.01元、违约金42219.33元，并承担一、二审诉讼费用。事实和理由：原审在基本事实判定上，认定琳溢公司己按照《宁鑫花园物业服务管理委托合同》约定，对宁鑫花园小区提供了管理和物业服务，宁鑫公司的房屋、办公室等在该小区内，该公司应当缴纳物业费。但最终判决却是驳回琳溢公司的诉讼请求，宁鑫公司不用支付物业费。该判决存在矛盾，结合琳溢公司在原审中提交的相关证据和调查取证申请等情况，兹提出上诉，具体理由如下：物业费收费标准为住宅每平方米每月0.6元，商业每平方米每月1.2元，事实清楚、证据充分，应当予以认定,原审基于《宁鑫花园物业服务管理委托合同》中没有约定物业费的收费标准，不予支持缴纳物业费的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式，应当采用书面形式。同时，第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方己经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。物业管理委托合同双方是通过口头形式对物业费标准进行了约定，且在琳溢公司提供物业服务的逾三年时间里，其他业主均按该标准缴纳物业费用。琳溢公司在一审中提交的其他业主缴费凭据均可佐证上述事实。因此，可以认定住宅的物业费收费标准为每平方米每月0.6元。而商业部分的物业收费标准一般为住宅部分的2-3倍，琳溢公司在原审中主张商业部分物业费按每平方米每月1.2元计算，合情合理。宁鑫公司的自有房产己通过其自认的形式予以确认，具体面积可通过第三方测量等方式确定，但法院未予支持。琳溢公司向一审法院提交了调查取证申请书以及这个商业面积的测绘申请书，但是法院未予支持。宁鑫公司在庭审中已对持有宁鑫花园小区内的幼儿园等事实予以自认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定，诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。因上述房屋在产权登记部门无法查到，琳溢公司申请由第三方测量，但法院未予批准，导致房屋面积无法获知。一审判决书指出，法院在西宁不动产登记服务中心查询到的宁鑫公司持有的住宅房号与琳溢公司主张的房号不一致，是因一审法院错误地将住宅房号与商铺房号进行了对应。从琳溢公司2018年11月16日提交的调查取证申请可以看出，一审法院在不动产登记服务中心查询到的宁鑫公司的房产在琳溢公司的原诉讼请求范围内，应当予以支持。宁鑫公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回琳溢公司的上讼请求，并由该公司承担二审诉讼费。一审法院认定事实：宁鑫公司是涉案的宁鑫花园小区开发商。2015年11月5日青海竣兴泰物业管理有限公司与宁鑫花园小区业主委员会签订了《宁鑫花园物业服务管理委托合同》，宁鑫花园小区业主委员会将该小区交由青海竣兴泰物业管理有限公司进行管理、服务。2017年12月4日青海竣兴泰物业管理有限公司变更名称为琳溢公司。宁鑫公司在该小区有办公用房屋及没有出售的房屋及商铺，部分房屋及商铺宁鑫公司用于出租，但具体使用、出租情况双方均没有提供证据证明。在琳溢公司对小区提供服务过程中，宁鑫公司因各种原因，对自己占有或使用、出租的房屋的维修、卫生打扫、垃圾处理等均自行处理，琳溢公司对小区整体提供了物业服务中绿化、门卫管理、车辆管理、水电费代收等其他服务，双方没有签订物业服务合同，宁鑫公司也没有交纳物业费。现琳溢公司起诉要求宁鑫公司给付该小区内2号楼2-10、2-12、2-14、2-16、2-18、2-20,3号楼2-22、2-24、2-26、2-28、2-30、2-34、2-36,4号楼2-38、2-40、2-42、2-44、2-46、2-48,7号楼46-10,8号楼43-11、43-15、43-17、43-19、43-21、43-23,9号楼仓储、11号楼46-14、46-16、46-18、46-20、46-22,14号楼46-24、46-24、46-28、46-30、46-32、46-34、46-36及西宁市爱尚幼儿园等面积共12235.52平方米的物业费，自2015年11月1日至2018年10月30日共计634630.4元，经一审法院向西宁市不动产登记服务中心查询，宁鑫公司在西宁市不动产登记服务中心登记的××区的××区、342，11号楼3单元332、342，14号楼5单元531、532、561号房，面积共计1107.31平方米，对琳溢公司所要求的房号为2号楼2-10等40套，面积共12235.52平方米的房屋，西宁市不动产登记服务中心没有登记信息，1107.31平方米的房屋与琳溢公司诉求中的房屋名称等不符，1107.31平方米是否包括在12235.52平方米中，琳溢公司没有提供相应的证据证明。对琳溢公司起诉的12235.52平方米房屋具体由谁占有、使用，占有、使用的时间节点等，琳溢公司没有提供相应的证据证明。庭审中琳溢公司称物业费收费标准为每平方米0.6元，但其提供的证据小区业主物业费缴纳明细中无法得出该结论，琳溢公司也没有提供其收费标准的依据，在其与宁鑫花园小区业主委员会签订的《宁鑫花园物业服务管理委托合同》中也没有约定物业费的收费标准。一审法院认为，琳溢公司按照《宁鑫花园物业服务管理委托合同》约定，对宁鑫花园小区提供管理及物业服务，宁鑫公司的房屋、办公室等在该小区内，琳溢公司对该小区提供了物业服务，宁鑫公司理应交纳物业费。现琳溢公司起诉要求宁鑫公司给付物业费634630.4元，但庭审中琳溢公司对634630.40元物业费对应的具体房屋、房屋的占有、使用人，占有、使用的时间节点、收费标准等，均未能提供证据证明，634630.4元物业费所依据的房屋面积12235.52平方米，是后归宁鑫公司所有、占有并使用，琳溢公司也没能提供证据证明，该数额所依据的具体事实不清。依照法律规定，琳溢公司的起诉应该有具体的诉讼请求和事实、理由，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，但琳溢公司现在起诉要求的物业费634630.40元，所依据的事实不清，提供的证据不能证明其诉讼主张，遂判决：驳回琳溢公司的诉讼请求。本案二审期间，各方当事人对原审判决查明的基本事实无异议，同时双方均认可宁鑫公司在涉案小区内使用的物业有宁鑫公司办公楼、幼儿园所在的××楼在的××楼的332、342室、11号楼3单元332、342室、14号楼5单元的531、532、561室（7套房屋总面积是1107.31平方米），还有2号楼549.78平方米的商铺、3号楼565.92平方米的商铺、4号楼843.21平方米的商铺、7号楼555.39平方米的商铺、8号楼2097.58平方米的商铺、9号楼769.76平方米的商铺、11号楼816.92平方米的商铺、14号楼1886.96平方米的商铺，商铺总面积是8085.52平方米。双方当事人的争议就是物业管理费的收费标准及宁鑫公司使用物业面积是多少的问题，本院对各方均无异议的事实予以确认。本院认为，根据本案查明的事实，琳溢公司依据其名称变更前的青海竣兴泰物业管理有限公司与西宁市城中区宁鑫花园小区业主委员会签订的《宁鑫小区物业管理合同》对全体业主具有约束力，宁鑫公司作为业主应按约履行。至于青海竣兴泰物业管理有限公司与西宁市城中区宁鑫花园小区业主委员会签订的《宁鑫小区物业管理合同》是否经过小区业主的选举通过，属于小区业主的内部事务，非本案审理范围，宁鑫公司如认为业主委员会的行为违法，应依据法律法规行使业主的权利。琳溢公司依据《宁鑫小区物业管理合同》的约定，为宁鑫花园小区提供了物业管理服务，所以该公司有权按照合同的约定向宁鑫花园小区业主收取相应的物业管理费。根据《物业管理条例》第四十一条的规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”。所以宁鑫公司应当承担宁鑫花园未售出物业的物业服务费。关于本案物业管理费的收费标准问题，根据法律规定，业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，青海竣兴泰物业管理有限公司与西宁市城中区宁鑫花园小区业主委员会签订的《宁鑫小区物业管理合同》对物业管理费的标准虽未约定，但业主与宁鑫公司在实际履行时就住宅的物业管理费标准均按每月每平方米的物业费0.6元执行，应视为双方对住宅物业服务费收费标准协商一致。宁鑫公司将案涉小区商铺出租给商户经营使用，按常规商户在使用商铺时需交纳相应的租金、物业费等，对此费用宁鑫公司并未出示证据证明商户存在特殊原因未交纳。而琳溢公司向商户所作的调查笔录反映出宁鑫公司收取租金时一并收取了商铺物业费，该案审理期间琳溢公司未提交租赁合同。在此情况下，依照日常生活经验法则并结合琳溢公司所主张的物业费数额，在本案中酌情认定商铺物业服务费收费标准为每月每平方米0.8元。关于宁鑫公司使用物业面积是多少的问题，宁鑫公司使用的物业有宁鑫公司办公楼、幼儿园所在的二层楼、服装厂及4号楼3单元的332、342室、11号楼3单元332、342室、14号楼5单元的531、532、561室及2、3、4、7、8、9、11、14号楼的商铺，双方对4号楼3单元的332、342室、11号楼3单元332、342室、14号楼5单元的531、532、561室，总计7套房屋（总面积是1107.31平方），还有2、3、4、7、8、9、11、14号楼商铺总面积是8085.52平方米没有争议。双方对办公楼、幼儿园所在的二层楼、服装厂的面积有争议，就该争议琳溢公司提交了委托第三方测量结果：幼儿园是2844.39平方米、服装厂是107.97平方米、办公楼是560.47平方米，宁鑫公司对该结果不认可，该公司作为案涉小区的开发建设方持有的幼儿园、服装厂、办公楼的建设施工资料，能够证明物业面积，经释明该公司并未提交，不能推翻琳溢公司的测量结果，在此情况下本院根据测量结果认定幼儿园是2844.39平方米、服装厂是107.97平方米、办公楼是560.47平方米。综上，根据宁鑫公司使用物业面积应交纳：住宅4号楼3单元的332、342室、11号楼3单元332、342室、14号楼5单元的531、532、561室的物业管理费23917.9元（1107.31平方×0.6元×36月），商铺2、3、4、7、8、9、11、14号楼、幼儿园、服装厂、办公楼的物业管理费334032.5元【（8085.52平方米+2844.39平方米+107.97平方米+560.47平方米）×0.8元×36月】，共计357950.4元。民事活动应当遵循等价有偿的原则。琳溢公司为宁鑫公司的物业提供物业服务，宁鑫公司应当履行交纳物业费的义务。琳溢公司要求宁鑫公司交纳物业费的诉讼请求，本院予以支持。双方当事人在《宁鑫小区物业管理合同》中未对逾期交纳物业管理费的违约责任进行约定，所以琳溢公司要求宁鑫公司支付违约金的主张不予支持。宁鑫公司虽辩称琳溢公司未提供物业服务但其未提交充分的证据予以佐证，故本院对其辩称不予采纳。一审认定事实有误，导致处理结果不当，应予纠正。据此，依照《物业管理条例》第四十一条、第四十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销西宁市城中区人民法院（2018）青0103民初3103号民事判决；二、青海宁鑫房地产开发有限公司于判决生效后十日内给青海琳溢新能源科技有限公司支付物业管理费357950.4元；三、驳回青海琳溢新能源科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5232元，由青海宁鑫房地产开发有限公司负担3505元，由青海琳溢新能源科技有限公司负担1727元；二审案件受理费10464元，由青海宁鑫房地产开发有限公司负担7010元，由青海琳溢新能源科技有限公司负担3454元。本判决为终审判决。审判长 靳 玲审判员 李宏宁审判员 张洁琼 二○一九年四月十一日书记员 王芳盛孙晓艺附：审理本案适用的法律《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十七条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条、当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条、当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条、发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条、申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。