湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初859号 原告：国家税务总局怀化市鹤城区税务局，机构地址湖南省怀化市鹤城区。 负责人：唐喜平，系该局局长。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘利民，男，1980年1月19日出生，苗族，户籍住址湖南省怀化市鹤城区。 委托诉讼代理人：游永贵，湖南天地人律师事务所律师。 被告：倪有妹，女，1951年1月5日出生，汉族，户籍住址湖南省怀化市鹤城区。 被告：梁顺潮，男，1976年1月27日出生，汉族，户籍住址湖南省怀化市鹤城区。 被告：梁顺晖，男，1977年8月27日出生，汉族，户籍住址湖南省怀化市鹤城区。 三被告共同委托诉讼代理人：向建。 三被告共同委托诉讼代理人：唐梅。 原告国家税务总局怀化市鹤城区税务局（以下简称鹤城区税务局）与被告倪有妹、梁顺潮、梁顺晖房屋买卖合同纠纷一案，于2019年1月23日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鹤城区税务局委托诉讼代理人刘利民、游永贵和被告梁顺潮及倪有妹、梁顺潮、梁顺晖共同委托诉讼代理人唐梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告鹤城区税务局向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告倪有妹、梁顺潮、梁顺晖继续履行房屋转让协议，协助原告办理原怀化市湖天地方税务局家属区4栋304号房屋所有权的转移登记；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：1996年梁孝炳在原怀化市地方税务局因房改按折扣价购买一套住房，该房屋位于怀化市鹤城区正清路原怀化市湖天区地方税务局（以下简称原湖天地税局）家属区4栋304号。1998年怀化地区行政公署撤地设市，原怀化市地方税务局分设成立怀化市地方税务局鹤城区局、怀化市地方税务局湖天区局、中方县地方税务局。梁孝炳被安排在原怀化市地方税务局鹤城区局工作。2001年2月23日怀化市房地产管理局向梁孝炳颁发了“怀房权证字第00**2476号”《房屋所有权证》，该证载明：房屋所有权人为梁孝炳，房屋坐落在湖天开发区正清路，为1幢304号，建筑面积64平方米，成本价19789元，实际价11768元，性质为房改房。2001年8月3日原湖天地税局新建宿舍楼投入使用后，院内第一幢房屋基本处于闲置状态，且陈旧不堪，维修成本较高。同时干部职工要求拆除该房屋修建篮球场。经原怀化市地方税务局批准，原湖天地税局与梁孝炳协商一致，作价27000元回购梁孝炳房屋。2002年4月1日，梁孝炳收回购房款27000元后将案涉房屋及所有权证交付原湖天区地税局，原湖天地税局将该房屋租赁给本系统内干部、职工居住或自用，梁孝炳从未提出异议。2010年12月11日，梁孝炳因病去世。2018年因国家、地方税务机关合并，原湖天地税局清偿核资时发现案涉房屋尚未办理所有权转移登记。2018年5月15日，经原湖天地税局申请，怀化市国土资源局办理了该房屋所有权变更登记，并注销了梁孝炳房屋所有权证。2018年6月5日，三被告向怀化市鹤城区人民法院提起行政诉讼。2018年7月20日原湖天地税局与原怀化市鹤城区国家税务局合并为国家税务总局怀化市鹤城区税务局。2018年8月27日，怀化市鹤城区人民法院判决撤销怀化市国土资源局向原怀化湖天地税局颁发的湘（2018）怀不动产权第00040890《不动产权证书》和注销怀房权证字第0**2476号《房屋所有权证》的行政行为。怀化市国土资源局未提起上诉，该判决已生效。综上，原告认为原湖天地税局与梁孝炳之间回购房屋的口头转让协议系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。梁孝炳已收回房屋回购款，且将房屋及房屋所有权证交付原湖天地税局。原告作为原湖天地税局的权利义务继受人，有权要求梁孝炳的遗产继承人履行协助原告办理房屋所有权转移登记义务，请求法院支持原告诉讼请求。 被告倪有妹、梁顺潮、梁顺晖共同辩称：一、原怀化湖天地税局与梁孝炳之间的房屋买卖合同不成立，原告的诉讼请求没有事实依据与法律依据。根据《合同法》规定，合同的成立应具备要约和承诺阶段，同时当事人必须就合同的主要条款协商一致，即订立合同的意思表示一致。签订书面合同是房屋买卖关系成立不可或缺的形式要件。本案中，原告主张原怀化湖天地税局与梁孝炳存在房屋买卖合同关系没有书面协议予以证实，缺乏合同法规定的合同所必需条款，双方房屋买卖合同的形式要件未成就。原告提交的《收据》及中国银行现金支票存不足以证明原怀化湖天地税局与梁孝炳之间成立房屋买卖合同法律关系。原怀化湖天地税局向梁孝炳发出的购房要约以是直接购买梁孝炳名下的房屋为内容。而梁孝炳同意出卖房屋系以其他房屋产权人都同意出卖房子并拆迁修建篮球场为前提条件对原怀化湖天地税局的要约做出回应。首先，原怀化湖天地税局向梁孝炳发出的购房要约之后，梁孝炳作为受要约人并不是完全同意要约内容，而是提出了附条件卖房的回复，所附的条件为其他房屋产权人都同意出卖房子并拆迁修建篮球场方同意出卖自己的房屋。梁孝炳的回复不具备承诺的法律效力，合同不成立，该回复实质上是一个新要约。其次对于购房款数额的约定，没有证据证明就是原告所述的27000元，原告提交的《收据》及中国银行现金支票也不能证实梁孝炳实际领取过27000元，该款项性质究竟是全部购房款、部分购房款还是预付款同样不能确定。现该栋楼其他产权人都不愿意将房子出卖，原告所期望的合同目的根本不能实现，梁孝炳提出的修建篮球场的合同成立条件也无法成就。因此，原怀化市湖天区地税局与梁孝炳之间的房屋买卖合同没有书面形式，且标的、价款、条款、履行方式、履行期限等必备条款是否存在都存在争议，且无法根据协商情况进行推断（因直接参与协商人员梁孝炳已死亡），该房屋买卖合同不能成立。在合同未成立的情况下，原告诉请要求被告履行房屋买卖合同并协助办理涉案房屋的所有权登记转移没有任何事实与法律依据；二、梁孝炳系涉案怀化市鹤城区正清路原怀化湖天地税局家属区****房屋产权人，梁孝炳去世后，该房屋应当由被告依法继承。怀化市鹤城区人民法院已判决撤销怀化市国土资源局向原怀化湖天地税局颁发的湘（2018）怀不动产权第00040890号《不动产权证书》及注销怀房权证字第00**2467号《房屋所有权证》的行政行为。涉案房屋产权登记仍在梁孝炳名下，梁孝炳为房屋所有权人。现梁孝炳去世，被告成为该房屋合法继承人。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告鹤城区税务局提交的《关于拆旧房建球场的请示》、收据、本院（2018）湘1202行初79号行政判决书、租金发票及证明，被告认为不能证明收据系梁孝炳所写，也无法确定梁孝炳是否实际收取了27000元且证人证言及发票不符合证据形式，不能证明原告与梁孝炳之间存在买卖房屋合同关系。本院认为，本院（2018）湘1202行初79号已生效行政判决书已经对湖南省怀化市地方税务局湖天区局向上级请示拆旧房将球场拟回购梁孝炳房屋以及梁孝炳收取27000元房款事实进行了确认，证人证言、发票可以佐证原告对案涉房屋进行处分，故上述证据符合证据真实性、合法性、关联性原则，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 梁孝炳系被告倪有妹之夫、被告梁顺潮、梁顺晖之父，其于2010年12月11日因病死亡，生前为原怀化市鹤城区地方税务局退休干部。2001年2月23日怀化市房地产管理局向梁孝炳颁发了怀房权证字第00**2467号《房屋所有权证》。2001年8月3日原湖南省怀化市地方税务局湖天区局以怀地税湖发[2001]34号《关于拆旧房建球场的请示》向原怀化市地方税务局请示该局拟拆除位于正清路159号区局宿舍院内的1号旧宿舍楼用以修建篮球场，并在该请示后附有1号旧宿舍楼居住情况分布图、1号旧宿舍楼外单位人员原购房情况明细表及湖天区局收购价目表。该1号旧宿舍楼居住情况分布图、1号旧宿舍楼外单位人员原购房情况明细表及湖天区局收购价目表中均有梁孝炳的名字。2002年4月1日，梁孝炳从原湖南省怀化市地方税务局湖天区局领取了27000元房款。后原告一直使用该房，用于本单位或本系统内职工干部的临时租住。2018年5月原湖南省怀化市湖天区地方税务局向怀化市国土资源局申请怀化市湖天区地方税务局家属区4栋304号房屋登记，并提交了怀房权证字第00**2467号《房屋所有权证》、申请表、情况说明等材料，2018年5月15日怀化市国土资源局向原怀化湖天地税局颁发湘（2018）怀不动产权第00040890号《不动产权证书》，并在梁孝炳的怀房权证字第00**2467号《房屋所有权证》上加盖“注销”印章。2018年6月7日被告不服怀化市国土资源局房屋行政登记一案，向本院提起行政诉讼。本院2018年8月17日作出（2018）湘1202行初79号行政判决书，撤销了怀化市国土资源局于2018年5月15日向原怀化湖天地税局颁发湘（2018）怀不动产权第00040890号《不动产权证书》及撤销怀化市国土资源局注销梁孝炳的怀房权证字第00**2467号《房屋所有权证》的行政行为。 另查明,怀化市地方税务局湖天区局于2004年7月20日更名为怀化市湖天区地方税务局，2018年7月20日国家税务总局怀化市鹤城区税务局成立，原怀化市湖天区地方税务局的权利义务由国家税务总局怀化市鹤城区税务局继受。 本院认为，本案系因房屋买卖合同引起的纠纷，并非因物权本身的权属发生的争议，故案由应为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为原怀化市地方税务局湖天区局与梁孝炳之间是否成立房屋买卖合同法律关系。房屋买卖合同关系的特点为买受人支付价款，出卖方出卖房屋并转移房屋所有权于买受人。本案原怀化市地方税务局湖天区局与梁孝炳虽未签订房屋买卖合同，但是原告提供的《关于拆旧房建球场的请示》及该1号旧宿舍楼居住情况分布图、1号旧宿舍楼外单位人员原购房情况明细表及湖天区局收购价目表，能够体现原怀化市地方税务局湖天区局因拆旧房修球场欲回购包括梁孝炳等人住房的意图，而梁孝炳向原怀化市地方税务局湖天区局出具的收据及原怀化市地方税务局湖天区局留存的梁孝炳签字认可的现金支票存根，均对收取的27000元款项性质为房款予以认可，以及该房款与湖天区局收购价目表中欲回购梁孝炳的房屋价款基本相当，结合之后梁孝炳将房屋权属证书交给原怀化市地方税务局湖天区局及原怀化湖天地税局对该房屋实际占有使用并出租的情形，足以形成证据锁链，证实怀化市地方税务局湖天区局向梁孝炳购买案涉房屋，梁孝炳收取原怀化市地方税务局湖天区局购房款并将房屋交付给原怀化市地方税务局湖天区局的事实，故此，原怀化市地方税务局湖天区局与梁孝炳之间形成事实上的房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性，为有效合同，双方均应诚实履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，出卖人应当履行向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务。故本案梁孝炳在收取原怀化市地方税务局湖天区局购房款后，在交付房屋给原怀化市地方税务局湖天区局的同时，还负有履行协助原怀化市地方税务局湖天区局办理房屋所有权转移登记的法定义务。现梁孝炳已经死亡，则其继承人作为遗产继承人，应对梁孝炳生前所负债务承担责任。因原告系原怀化市地方税务局湖天区局（后更名为怀化市湖天区地方税务局）的权利义务继受者，其有权就本案原怀化湖天地税局所享有的权利向本院起诉，主体适格。原告主张由三被告协助原告办理原怀化市湖天地方税务局家属区4栋304号房屋所有权的转移登记的诉讼请求，有法可依，本院予以支持。被告抗辩梁孝炳与原告之间的房屋买卖合同为附条件的合同，因该结论系被告自认推测得来，且未能提供证据证实，对该抗辩理由本院不予采纳。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条第一款、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三十三条第一款之规定，判决如下： 被告倪有妹、梁顺潮、梁顺晖限于本判决生效之日起15日内协助原告国家税务总局怀化市鹤城区税务局将梁孝炳名下位于原怀化市湖天地方税务局家属区4栋304号房屋所有权（权证号为怀房权证字第00**2467号）转移登记至原告国家税务总局怀化市鹤城区税务局名下。 案件受理费80元，由被告倪有妹、梁顺潮、梁顺晖共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长 申 敏 人民陪审员 沈 红 人民陪审员 武建红 二〇一九年四月二十三日 代理书记员 彭建军 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国继承法》 第二条继承从被继承人死亡时开始。 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。