北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终2857号上诉人（原审被告）：刘印鹏，男，1975年10月25日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被上诉人（原审原告）：北京育龙家园物业管理有限责任公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧忠路西侧育龙家园小区**物业楼内。法定代表人：刘宪忠，董事长。委托诉讼代理人:周小广，男，1977年11月04日出生，北京育龙家园物业管理有限责任公司项目经理。委托诉讼代理人:孟伟，女，1970年5月16日出生，北京育龙家园物业管理有限责任公司客服主管。上诉人刘印鹏因与被上诉人北京育龙家园物业管理有限责任公司（下称育龙家园物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初23260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘印鹏上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判我向育龙家园物业支付2003年4月1日至2018年6月30日的物业管理费10330元；2.本案诉讼费用由育龙家园物业承担。事实和理由：一、育龙家园物业主张的物业费计算方法不对，公约收费项目列表中有明确的收费标准，一审认定事实不清，育龙家园物业提供的证据不足。我与育龙家园物业签订了《育龙家园住宅小区三期23号楼至28号楼使用、管理、维修公约》及《遵守公约承诺书》。公约第八章收费项目显示:1.小、中修费中38.7%为公共部分的维修费，我在购房时己交纳公共维修资金，不应再收取这38.7%。其他部分维修费占标准的61.3%,业主如委托只缴纳61.3%,但是我与育龙家园物业没有签订过任何委托维修其它部分的协议，育龙家园物业也没有为我维修过任何委托的项目，育龙家园物业没有权利强行收取这61.3%的维修费。2.小区共用设施维修费1元/平米/年，也应该从公共维修资金中支出，《物业服务收费管理办法》第十一条规定：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。二、我拒交物业费是因为房屋漏水一直没有得到解决，一审虽然酌减了物业费，但是并没有要求育龙家园物业对漏水处进行维修。物业负责房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查。虽然房屋己经过了保修期，但是依然可以申请房屋公共维修资金来维修，支付物业费是每个业主的责任，物业公司也要按照公约履行服务内容。我房屋漏水16年，育龙家园物业始终没有落实申请公共维修基金维修房屋。房屋漏水是育龙家园普遍存在的事情，不解决房屋漏水的问题还要我们交物业费是不合理的。育龙家园物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意刘印鹏的上诉请求。第一，针对收费标准：在2000年入住后，我公司跟业主签定的公约执行的是196号文，是按照政府指导价收取的，是1.29元/平米/月，一直按此标准收费至2009年底。小区在2010年1月1日开始按照1.1元/平米/月收取物业费，已在小区进行了公示，一直收费至今。小修费是按照2.9元收取的、中修费是按照5.02元收取的，只收取了标准的61.3%，小区共用设施的维修费是按照1元收取的。刘印鹏在承诺书上签字了，应视为其已将占小、中修费61.3%的除公共部分外的维修服务委托给了我公司，而且其也一直没有提出过异议。我公司进行的小修包括：道路、楼梯、路灯等的维修；中修包括：小区屋面维修、防水等的维修。第二，在2006年建筑单位已经给24号楼进行了整体维修，是由开发商和建筑单位共同维修的。24号楼不只一户存在问题，也有业主报过修，但刘印鹏是否报修过，我公司不知情。在2006年维修之后，就没有人再报修过。育龙家园物业向一审法院起诉请求：1.判令刘印鹏支付物业服务费25638.9元、公共照明费366元、滞纳金9079.38元，共计35084.28元；2.本案全部诉讼费用由刘印鹏承担。一审法院认定事实：刘印鹏系位于北京市大兴区旧宫镇育龙家园24号楼1单元302室房屋的业主，房屋建筑面积为118.28平方米。育龙家园物业为该小区提供物业服务。刘印鹏尚未交纳2003年4月1日至2018年6月30的物业服务费25638.9元。育龙家园物业主张2003年4月1日至2018年6月30的公共照明费366元，但未举证证明，刘印鹏对此不予认可。刘印鹏称育龙家园物业提供的物业服务不周到，涉案房屋的三个卧室窗户从入住不久后开始一直漏水，育龙家园物业未能修好。育龙家园物业称其家中漏水发生在房屋质保期内，开发商曾经去维修过，育龙家园物业没收到刘印鹏报修，也没去维修过。刘印鹏称该小区存在小区公共设施破损、停车管理混乱等问题，育龙家园物业占用游泳池设施，将网球场租给幼儿园，将乒乓球场出租给超市，将原物业用房出租给医院和台球室及浴池，并提交有关照片。育龙家园物业称公共设施破损是正常损耗，其在维护更新，网球场确实被幼儿园使用，超市是政府扶持便民项目，小区内车位已经过审批，其只收取车位管理费，原物业用房开发商已出售，现在物业办公用房是废弃游泳池的房屋，露天游泳池按规定已不能开放。一审法院认为，育龙家园物业与刘印鹏存在物业服务合同关系。育龙家园物业主张2003年4月1日至2018年6月30日的物业服务费25638.9元，因其为刘印鹏提供的物业服务存在瑕疵，法院对物业服务费依法酌情予以扣减。育龙家园物业主张2003年4月1日至2018年6月30日的公共照明费366元，未能举证证明，法院不予支持。其主张滞纳金9079.38元，因其亦需要改善有关物业服务，为小区业主营造和谐宜居的环境，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、刘印鹏于判决生效后十日内给付北京育龙家园物业管理有限责任公司物业服务费23075元；二、驳回北京育龙家园物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院查明的事实与一审基本一致。本院审理中，育龙家园物业提交了刘印鹏2003年1月-3月的物业缴费收据，以证明刘印鹏知道物业费标准。刘印鹏对证据的真实性无异议。关于漏水问题，刘印鹏认可2006年涉案房屋所在大楼进行过整体维修，但称一直没有修好，还在漏水，不清楚是建筑单位还是物业公司进行的维修。育龙家园物业称是建筑单位进行的维修，2006年维修后就没有人再报修过。另补充查明，2002年9月22日，刘印鹏签订了《遵守公约承诺书》，同意遵守《育龙家园住宅小区三期23至28号楼房屋使用、管理、维修公约》。育龙家园物业主张按照上述公约测算涉案房屋物业服务费收费标准为是1.29元/平米/月，此标准一直执行至2009年底，此后育龙家园物业主动降低了物业服务费，从2010年1月1日至今按照1.1元/平米/月收取。本院认为，刘印鹏签订了《遵守公约承诺书》，同意遵守《育龙家园住宅小区三期23至28号楼房屋使用、管理、维修公约》，且按照公约的标准交纳了首期物业服务费，视为其认可育龙家园物业主张的物业服务费标准。根据已查明的事实，育龙家园物业未收取小、中修费中38.7%的公共部分维修费，不存在违规收费的问题。关于其余61.3%的小、中修费，在公约中已有约定，且刘印鹏交纳过首期费用，应视为刘印鹏已经将该部分维修内容委托给了育龙家园物业。关于小区共用设施维修费，在公约中亦有明确列明，且公共维修基金系用于共用部位、共用设施设备除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及改造、更新的支出，与小区共用设施维修费的收取并无矛盾之处。关于漏水等物业服务瑕疵问题，一审法院已经根据育龙家园物业提供的物业服务水平对物业服务费酌情予以减免，现无证据证明一审法院酌情减免的程度有明显不当，故本院予以维持。刘印鹏以漏水为由拒绝支付全部物业服务费，无法律依据，本院不予支持。综上所述，刘印鹏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费119元，由刘印鹏负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 曹 雪审判员 李蔚林审判员 王军华二〇一九年四月十八日书记员 孙国栋