福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0583民初10712号 原告:南安市溪美房地产开发有限公司，住所地福建省南安市。 法定代表人：刘聪慧，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄丽琴，福建瀛莱律师事务所执业律师。 被告：施金展，男，1972年10月3日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：吴爱华，女，1977年4月3日出生，汉族，住福建省南安市。 原告南安市溪美房地产开发有限公司（以下简称“溪美房地产公司”）诉被告施金展、吴爱华商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告溪美房地产公司的委托诉讼代理人黄丽琴以及被告施金展到庭参加诉讼，被告吴爱华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 溪美房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除溪美房地产公司与施金展、吴爱华于2011年10月25日签订的合同编号为201202669的《商品房买卖合同》及其补充协议；2.施金展、吴爱华立即协助溪美房地产公司到原合同登记及备案机关办理上述《商品房买卖合同》注销登记及备案手续；3.施金展、吴爱华支付溪美房地产公司总房价款15%计算的违约金96000元；4.施金展、吴爱华承担溪美房地产公司因本案支出的律师代理费12800元。诉讼过程中，溪美房地产公司变更诉讼请求3为：施金展、吴爱华支付溪美房地产公司违约金50000元。事实和理由：2011年10月25日，施金展、吴爱华与溪美房地产公司签订合同编号为201202669的《商品房买卖合同》及其补充协议，约定施金展、吴爱华购买溪美房地产公司开发的南安市溪美办事处老公仔山新美小区（名都城）1幢1404室商品房，建筑面积130.45㎡，总房价款640000元。施金展、吴爱华于合同签订当日支付了首期款192000元，余款448000元以向中国建设银行股份有限公司南安支行（以下简称“建设银行南安支行”）申请个人住房按揭贷款方式支付。之后因施金展、吴爱华逾期归还按揭贷款本息，建设银行南安支行向南安市人民法院提起诉讼，南安市人民法院于2016年10月10日作出了（2016）闽0583民初6101号民事判决，判令：一、建设银行南安支行与施金展、吴爱华、溪美房地产公司签订的《个人住房借款合同》于本判决生效后立即解除；二、施金展、吴爱华应于本判决生效后十日内偿还上述银行借款本金362185.18元及相应的利息、罚息（利息、罚息自2016年2月1日起至实际还清借款本金止按中国人民银行有关规定和合同约定计算）；三、对施金展、吴爱华的上述借款本息，建设银行南安支行有权从施金展、吴爱华提供的抵押物即位于南安市溪美办事处老公仔山“新美小区名都城”第X号房产拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿；四、溪美房地产公司对施金展、吴爱华的上述借款本息承担连带清偿责任；五、溪美房地产公司承担连带清偿责任后，有权向施金展、吴爱华追偿。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二条按揭担保第2项约定“在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息……出卖人有权依照法律程序解除合同……买受人应向出卖人支付该商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用（诉讼费、律师费等）”。施金展、吴爱华至今仍不履行其按揭还款义务的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。 施金展辩称，溪美房地产公司的起诉缺乏依据。第一，在（2016）闽0583民初6101号民事判决书里已经判决确认了溪美房地产公司对施金展、吴爱华的借款承担连带责任后有权追偿，溪美房地产公司如果已经支付了这个案件的借款，其已经取得了追偿的权利，就无权根据《商品房买卖合同》附件六第二条第2款要求解除合同，收回房屋。因为第二条第2款明确是在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权依照法律程序解除合同，本条的约定是在担保期限，既然溪美房地产公司已经履行了借款的还款义务，也就是担保已经履行完毕，就不是在担保期间，就不能直接要求解除合同，只能根据（2016）闽0583民初6101号案件向法院申请追偿权。第二，溪美房地产公司要求支付律师费用偏高。第三，房子已经交付使用，施金展、吴爱华已经进行了装修，并因装修支出了装修费用30万元，如果溪美房地产公司解除合同，对于该部分损失，溪美房地产公司应当返还给施金展、吴爱华。而且房屋的市场价值已经远远不是购房时的市场价值，对增值部分，溪美房地产公司应当返还给施金展、吴爱华。 被告吴爱华未作答辩。 溪美房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，但因吴爱华未到庭，未对溪美房地产公司提供的证据进行质证。对溪美房地产公司提供的证据，本院认定如下：1、溪美房地产公司提供的《商品房买卖合同》（包含附件）、《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》、（2016）闽0583民初6101号《民事判决书》、《委托代理协议》、房屋移交资料复印件、本院出具的《证明》，施金展对上述证据均无异议，故对上述证据，予以认定。2、溪美房地产公司提供的《福建增值税普通发票》，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。3、溪美房地产公司提供的两份邮政特快专递、《催款函》，因邮政特快专递上加盖有邮政的揽收专用章，故对其真实性，予以确认；上述证据可以证明溪美房地产公司于2018年12月5日向施金展、吴爱华邮寄《催款函》,催告施金展、吴爱华还款。4、溪美房地产公司提供的建设银行《个人贷款还款凭证》、《中国建设银行个人贷款结清证明》，施金展对其真实性无异议，故对其真实性，予以确认；虽然凭证上显示借款人为施金展，但汇款人处签名的是溪美房地产公司的法定代表人刘聪慧，且施金展也确认其未偿还过该款项，故上述证据可以证明溪美房地产公司代施金展、吴爱华偿还拖欠建设银行南安支行的借款本息387968.86元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 溪美房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发经营等项目的有限责任公司，并取得本案商品房项目的商品房预售许可证。2011年10月25日，溪美房地产公司与施金展、吴爱华签订合同编号为201202669的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。合同约定，施金展、吴爱华向溪美房地产公司购买址在南安市溪美办事处溪美居委会新美小区（名都城）第X房，建筑面积共130.45平方米，单价为4906.09元，总金额为640000元，付款方式及期限为银行按揭付款，具体详见附件六。附件六《合同补充协议》约定，买受人于2011年10月25日向出卖人支付首期购房款（含定金）计192000元，余款448000元由出卖人向贷款银行申请按揭贷款，贷得款项用于向出卖人支付购房款。在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权依照法律程序解除合同，合同自出卖人发出书面解除合同的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用（税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失。出卖人于合同注销手续办理完毕后30日内将买受人已付房款扣除各种费用（包括违约金出卖人代付按揭款项的本息、罚息、税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费及损失等）后无息返还买受人。2012年9月17日，本案商品房买卖合同办理了备案及预告登记。2013年6月28日，施金展、吴爱华、溪美房地产公司与建设银行南安支行签订《个人住房借款合同》一份，约定施金展、吴爱华向建设银行南安支行借款400000元，用于向溪美房地产公司购买位于南安市溪美老公仔山“新美小区·名都城”第X号房产，溪美房地产公司对合同项下的借款本息及其他费用提供阶段性连带责任保证。2013年8月1日，建设银行南安支行依约发放了贷款。贷款发放后，施金展、吴爱华未依约按时偿还贷款。2016年7月25日，建设银行南安支行向本院提起诉讼，本院于2016年10月10日作出（2016）闽0583民初6101号《民事判决书》，判决如下：一、建设银行南安支行与施金展、吴爱华、溪美房地产公司签订的《个人住房借款合同》于本判决生效后立即解除；二、施金展、吴爱华应于本判决生效后10日内偿还建设银行南安支行借款本金362185.18元及相应的利息、罚息（利息、罚息自2016年2月1日起至实际还清借款本金止按中国人民银行有关规定和合同约定计算）；三、对施金展、吴爱华的上述借款本息，建设银行南安支行有权从施金展、吴爱华提供的抵押物即位于南安市溪美办事处老公仔山“新美小区·名都城”第X房产拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿；四、溪美房地产公司对施金展、吴爱华的上述借款本息承担连带清偿责任；五、溪美房地产公司承担连带清偿责任后，有权向施金展、吴爱华追偿。判决生效后，溪美房地产公司代施金展、吴爱华偿还拖欠的借款本息387968.86元。施金展、吴爱华至今未将溪美房地产公司偿还的贷款本息支付给溪美房地产公司。溪美房地产公司于2013年7月15日将本案商品房交付施金展、吴爱华使用。溪美房地产公司委托福建瀛莱律师事务所黄丽琴律师担任本案诉讼代理人，为此支付律师代理费12800元。 本院认为，溪美房地产公司与施金展、吴爱华签订的《商品房买卖合同》（包括附件）主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，施金展、吴爱华向建设银行南安支行办理按揭贷款用于支付购房款，并由溪美房地产公司提供阶段性连带保证担保。施金展、吴爱华未依《个人住房借款合同》的约定向建设银行南安支行按时足额偿还贷款，其行为已构成违约，后经本院判决，解除建设银行南安支行与施金展、吴爱华签订的《个人住房借款合同》，并由溪美房地产公司承担连带清偿责任。依照双方签订的附件六《合同补充协议》第二条第2款“在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权依照法律程序解除合同，合同自出卖人发出书面解除合同的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用（税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失。出卖人于合同注销手续办理完毕后30日内将买受人已付房款扣除各种费用（包括违约金出卖人代付按揭款项的本息、罚息、税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费及损失等）后无息返还买受人”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，溪美房地产公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求施金展、吴爱华支付违约金50000元、律师代理费12800元。本案合同已办理备案及预告登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，溪美房地产公司请求施金展、吴爱华配合其办理《商品房买卖合同》注销登记及备案手续，符合法律规定，予以支持。因本案商品房已被司法机关查封，溪美房地产公司应退还给施金展、吴爱华的购房款项，应提交给有关司法机关处理。至于施金展主张的装修损失、溢价损失，本院明确告知其可提起反诉，施金展却未提出反诉请求，故本案不予处理，双方可另行处理。施金展辩称，溪美房地产公司已经取得追偿的权利，无权要求解除合同，因溪美房地产公司依据借款合同而享有的担保追偿权并不影响其依照商品房买卖合同而享有的解除商品房买卖合同的权利，故施金展的该辩称缺乏法律依据，不予采纳。吴爱华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除南安市溪美房地产开发有限公司与施金展、吴爱华于2011年10月25日签订的编号为201202669的《商品房买卖合同》及其附件； 二、施金展、吴爱华应于本判决生效后十日内协助南安市溪美房地产开发有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》及其附件的备案及预告登记注销手续； 三、施金展、吴爱华应于本判决生效后十日内支付南安市溪美房地产开发有限公司违约金50000元； 四、施金展、吴爱华应于本判决生效后十日内支付南安市溪美房地产开发有限公司律师代理费12800元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10200元，由施金展、吴爱华负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  卢君玉 人民陪审员  李志民 人民陪审员  张小驷 二〇一九年四月二十二日 法官助理李晓琳 书记员黄晓玲 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。