上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初2631号原告：上海金桥集体资产投资经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：马成，董事长。委托诉讼代理人：付洋，上海韩明志律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩明志，上海韩明志律师事务所律师。被告：上海宏平投资有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：朱宏平，总经理。委托诉讼代理人：王敏芬，上海高达律师事务所律师。委托诉讼代理人：金泉国，上海高达律师事务所律师。原告上海金桥集体资产投资经营管理有限公司(以下简称金桥公司)与被告上海宏平投资有限公司(以下简称宏平公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金桥公司的委托诉讼代理人付洋，被告宏平公司的委托诉讼代理人王敏芬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金桥公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告搬离位于上海市浦东新区金葵路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号XXX、XXX层房屋(以下简称系争房屋)，清空系争房屋内物品后将房屋返还原告；2.判令被告以每月人民币48,510元(以下币种相同)的标准支付自2017年6月27日起至实际搬离完毕之日止的使用费。事实和理由：2012年8月21日，原、被告签订《商铺租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租期自2012年8月21日至2017年6月26日止，第一年租金为17,600元，第二年租金19,800元，第三年租金22,000元，每三个月支付一次，保证金66,147元；租赁期满，原告有权收回房屋，被告应在期满后三日内腾空并归还等相关约定。合同到期后，原告表示不再继续出租房屋，多次要求被告返还，但被告拒不配合搬离，占用系争房屋至今，为维护原告合法权益，故提起诉讼。被告宏平公司辩称，2017年6月26日系争合同期满，此后被告确实没有支付过租金，但被告希望继续承租系争房屋。根据原告提交的上海市浦东新区金桥镇人民政府(以下简称金桥人民政府)与上海浦东土地控股(集团)有限公司(以下简称土控集团)签署的《社区商铺委托租赁管理协议》(以下简称委托租赁管理协议)中约定双方的商铺委托租赁期满后，金桥人民政府必须将全部对外租赁合同报送土控集团，若原商铺承租户愿意续租的，由土控公司接管后，原承租人可与土控公司协商续租。被告在与原告的租赁合同到期后提出续租，但原告不同意。被告承租系争房屋开设了联华超市，是拆迁居民配套设施。因此，被告不同意迁出并返还房屋。至于房屋使用费，被告同意按照双方租赁合同约定每月24,255元的标准支付，原告诉请使用费按照原租金2倍的标准，被告认为使用费可适当上浮，但按照2倍标准过高。经审理查明，土控集团系上海市浦东新区金葵路XXX-XXX号(单)、金粤路319，323，325，357-363，369-373，383-389(单)房屋产权人。2012年6月20日，土控集团(甲方)与金桥人民政府(乙方)签订委托租赁管理协议，约定甲方将其拥有的张家浜楔形绿地住宅一期项目D1-05、D1-17地块(动迁基地小区)包括金葵路XXX-XXX号、XXX-XXX号、XXX-XXX号在内的配套商铺共18套，总面积3,972.62平方米委托乙方租赁管理，委托租赁关系期限为五年，双方约定于2012年7月1日将商铺现状交付乙方；甲方同意给予乙方本协议到期后一个月的清退过渡期，并在商铺委托租赁管理期满前3个月，乙方必须将该商铺全部的对外租赁合同报送甲方；甲方接管该商铺后，若原商铺承租户愿意续租的，与甲方商谈后续租赁协议，同等市场条件下，原商铺承租户具有优先承租权；若原商铺承租户不愿意与甲方商谈续租的，则由乙方清退收回该商铺后按正常使用后的状态交还给甲方，若乙方迟延交还甲方的，乙方除负责继续清退回收工作之外，还须按届时延迟交付期间商铺市场租金的两倍向甲方支付迟延交还部分商铺的占用费。同日，金桥人民政府出具委托书给原告金桥公司，表示为解决金葵社区居民日常生活配套问题，其已与土控公司签订《社区商铺委托租赁管理协议》，现委托金桥公司负责具体租赁及管理事宜。2012年8月21日，原告金桥公司作为出租方(甲方)与被告宏平公司作为承租方(乙方)签订租赁合同，约定甲方将系争房屋出租乙方使用，租赁面积734.98平方米，乙方承诺将承租的商铺作为经营超市、足浴用途使用；租赁期限自2012年8月21日至2017年6月26日止；租赁期满，甲方有权收回该商铺，乙方应在期满后三日内将商铺腾空并归还甲方；如需继续承租该商铺，则应于租赁届满前3个月向甲方提出书面续租要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；该商铺第一年月租金为17,600元，第二年月租金为19,800元，第三年月租金为22,000元，之后如发生续期，租金另议；乙方应在本合同生效之日向甲方支付该商铺租赁保证金，数额为3个月的租金即66,147元；甲方收取保证金后应向乙方出具收款凭证；租赁期满，本合同解除或权利义务终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外(包括物业管理费、水、电、煤、通信等)，剩余部分无息返还乙方；除甲方书面同意外，乙方应在租赁期满或本合同解除或权利义务终止后的3日内无条件地将该商铺及现有的附属设施、装潢归还甲方；如逾期归还的，每逾期一日，除甲方有权对该商铺停水、停电外，乙方应按届时市场租金两倍向甲方支付延迟交还商铺的占用费；合同终止后3日内乙方未归还房屋的，甲方和该商铺的房屋权利人均有权收回房屋、自行清场并更换门锁，乙方的所有留置物视为废弃物处置；合同终止后的十五日内乙方应负责将登记于该商铺内的一切经营许可证及证照予以注销，注销证件复印件交到甲方备案；未能注销的，甲方有权不予退还保证金，并由乙方承担造成甲方的一切损失；……。合同签订后，原告将系争房屋交付被告。双方共同确认，在签署租赁合同之后，双方协商一致将2015年12月1日至2017年6月26日期间的月租金调整为24,255元。被告付清租期内租金，并支付了66,147元保证金。2017年5月16日，原告向被告发送“《商铺租赁合同》到期不续签告知书”，通知被告合同即将于2017年6月26日到期，要求被告于2017年6月29日之前将商铺腾空并返还原告，结清租赁期间的租金、水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、卫生、治安等各项费用，并于2017年7月11日之前将商铺内的一切经营许可证及证照予以注销。2017年11月22日，案外人陆某某(系宏平公司法定代表人朱宏平妻子)代宏平公司签署“《商铺租赁合同》交房确认书”，明确被告于2017年11月30日前搬空并将商铺返还原告，2017年12月15日前付清租金、水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、卫生、治安等各项费用，2017年12月15日前将商铺内一切经营许可证及证照予以注销。2018年4月11日，原告金桥公司向全体金粤路XXX-XXX号、金葵路XXX-XXX号商户发送《收房告知书》，通知其将于2018年4月15日把商铺全面收回，并在2018年4月15日进行全面停水停电，经营户应在2018年4月15日前将所有商铺内可移动物品及财产全部搬离并结清水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、卫生、治安等各项费用并注销商铺内一切经营许可证及证照。上述《收房告知书》曾被张贴于租赁商铺。以上事实，由《社区商铺委托租赁管理协议》、《上海市房地产权证》、《委托书》、《商铺租赁合同》、《到期不续签告知书》、《交房确认书》、《收房告知书》等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。合同约定的租赁期限已届满，原告明确表示不再续租，双方租赁合同关系终止。被告提出土控集团与金桥人民政府签订的委托租赁管理协议中约定委托管理的商铺到期后，原承租户可与土控集团协商续租事宜并具有优先承租权，对此本院认为，原、被告双方并非上述租赁委托管理协议的合同相对方，上述协议主体的相关内容对本案原、被告双方并无约束力。根据合同约定及法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。原告现要求被告腾空承租房屋予以返还，于法有据，本院予以支持。被告逾期返还房屋，原告有权主张占用期间的使用费，被告对承担合同到期日起至房屋返还之日的使用费不持异议，但认为原告主张的使用费参照两倍租金标准过高，请求法院予以调整的抗辩意见，本院认为，合同约定的参照租金标准的二倍承担使用费，该约定的本身具有惩罚性质，使用费标准约定是否过高则根据系争房屋使用用途、当事人的过错程度以及预期利益等等因素综合考量，考虑到双方约定的使用费标准确实明显高于实际损失，故本院酌定按月租金1.5倍的标准计算房屋使用费。合同到期后，原告收取的保证金双方均同意在本案中作为使用费的一部分予以抵扣，并无不可，本院予以准许。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告上海宏平投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区金葵路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号XXX、XXX层房屋腾空并向原告上海金桥集体资产投资经营管理有限公司予以返还；二、被告上海宏平投资有限公司应于本判决生效之日起三十日内支付原告上海金桥集体资产投资经营管理有限公司自2017年6月27日起至实际返还房屋之日止，按每月36,382.50元的标准计算的房屋使用费(其中被告缴纳的租赁保证金66,147元从其应支付的房屋使用费中予以抵扣)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,353元，减半收取计6,176.50元，由被告上海宏平投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇一九年四月二十九日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。