河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀04民终1789号 上诉人（原审原告）：郭继元，男，1966年3月8日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 被上诉人（原审被告）：荣盛房地产发展股份有限公司，住所地河北省廊坊市开发区春光道北侧。 法定代表人：耿建明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘跃勇，河北鼎合律师事务所。 委托诉讼代理人：窦民哲，男，1982年6月28日出生，该公司员工。 上诉人郭继元因与被上诉人荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称荣盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2018）冀0402民初2869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭，于2019年3月14日公开开庭进行了审理。上诉人郭继元、被上诉人荣盛公司委托诉讼代理人刘跃勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭继元上诉请求：1、撤销邯山区人民法院（2018）冀0402民初2869号判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求或发回重审；2、本案一、二审所有诉讼费由被上诉人荣盛公司承担。事实和理由：一、上诉人在一审中“请求人民法院依法判令被告赔偿原告超出商品房买卖合同中约定的公摊面积系数房款9151.65元，原告所购被告预售商品房公摊面积系数由合同中的32.36%，提高到实际的35.22%，比合同公摊系数高出2.86%，并自2014年7月1日起向原告支付该资金占用期间银行同期贷款利率利息，直到结清该资金日止”，虽然“案涉合同中未就提高或者降低公摊面积系数导致赔偿对方损失的条款进行约定”但相关法律法规是有规定的，根据《商品房销售管理办法》第二十一条“按建筑面积计价的（案涉房屋合同约定就是按建筑面积计价的），当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。案涉合同第五条关于“面积确认及面积差异处理”的所谓“约定”--“按产权登记面积据实结算，房价多退少补”是“格式条款”不是河北省建设厅（现在的住建厅）和河北省工商行政管理局共同监制的《商品房买卖合同示范文本》中的内容，而是被上诉人自拟的格式条款，没有约定建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式，正是被上诉人利用“格式条款”在有意规避《商品房销售管理办法》第二十一条、是违反《商品房销售管理办法》的行为，目的就是为了免除自己的违约责任，加重对方责任，有意而为之。因被上诉人违约，给上诉人造成了实实在在的损失。被上诉人不仅违反《商品房销售管理办法》之规定，而且确实违约了，被上诉人的违约给上诉人造成了损失，让上诉人额外多花了近万元，却买来的是毫无意义的所谓公摊面积，变相提高了套内面积单价。二、上诉人在一审中“请求人民法院依法判令被告赔偿原告因面积误差造成的多付的物业费603.29元、公共维修资金757.83元。其他损失不予追究”，上诉人所遭受的，多交物业费和公共维修基金的损失，正是由于被上诉人违约造成的，被上诉人理应赔偿上诉人因其违约所遭受到的损失。三、上诉人在一审中“请求人民法院依法判令被告返还原告因面积误差（缩小）多收购房款3%以内（含3%）的部分14117.17元，超出3%部分的双倍返还款47548.88元，以上合计61666.05元。并支付原告自2014年7月1日起，到2018年9月19日止的银行同期贷款利率利息15620.94元，以上合计77286.99元。减去被告2018年9月20日返还的37892元(2018年9月20日银行短信提示为证）,共计还剩应该返还款39394.99元。并自2018年9月20日起支付原告该返还款占用期间银行同期贷款利息，直到结清该返还款日止”。上诉人认为案涉合同第五条面积差异处理方式“按产权登记面积据实结算，房价多退少补”是违反《合同法》第四十条规定的无效格式条款。因此，案涉房屋面积误差处理方式应视为合同未做约定。四、上诉人在一审中“请求人民法院依法判令被告赔偿原告总房款三倍惩罚性赔偿1411716元”，并自2014年7月1日起按同期银行贷款利率支付该赔偿款占用期间的利息，直到该赔偿款结清日止”，上诉人认为荣盛公司采用非法图纸的不正当手段，骗取夸大预售面积，隐瞒事实真相，一审法院却做出“不能认定荣盛公司存在欺诈行为”的认定是错误的。五、上诉人在一审中，“请求人民法院依法判令被告支付原告自2014年7月1日起，到2018年8月13日止逾期办证违约金163836.41元。并自2018年8月14日起支付原告银行同期贷款利息，直到该违约金清偿结束日止。”一审法院对荣盛公司没有预期违约办证的认定是错误的。综上，一审法院认定事实错误，适用法律不当，请求二审法官撤销邯山区人民法院（2018）冀0402民初2869号民事判决书，依法改判或发回重审。 荣盛公司答辩称，郭继元的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 郭继元向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告超出合同约定的公摊面积系数房款9151.65元，公摊面积系数由合同中的32.36%，提高到实际35.22%，比合同公摊系数高出2.86%（2.86%*78.62*4069.99=9151.65元），并自2014年7月1日起向原告支付该资金占用期间银行同期贷款利率利息，直到结清该资金日止；2、判令被告赔偿原告因面积误差造成的多付的物业费603.29元（1.2元*9.31*12*4.5=603.29元）、公共维修基金757.83元（4069.99*9.31*2%=757.84元），以上合计1361.12元；3、判令被告返还原告因面积误差（缩小）多收购房款3%以内（含3%）的部分14117.17元（115.62*3%*4069.99=14117.17元），超出3%部分的双倍返还款47548.88元［（9.31-115.62*3%）*4069.99*2=47548.88元］，以上合计61666.05元，并支付原告自2018年7月1日起，到2018年9月19日止的银行同期贷款利率利息15620.94元，以上合计77286.99元，减去被告2018年9月20日返还的37892元，共计还剩应该返还款39394.99元，并自2018年9月20日起支付原告该返还款占用期间银行同期贷款利息，直到结清该返还款日止；4、判令被告赔偿原告总房款三倍惩罚性赔偿1411716元（470572元*3=1411716元），并自2014年7月1日起按银行同期贷款利率支付该资金占用期间的利息，直到该赔偿款结清日止；5、判令被告支付原告自2014年10月1日起，到2018年8月13日止，逾期办证违约金163836.41元（470572*6%*1.5%*1412/365=163836.41元），并自2018年8月14日起支付原告银行同期贷款利息，直到该违约金清偿结束日止；6、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2012年11月22日，荣盛公司与郭继元签订《商品房买卖合同》（编号：00065350），双方约定：荣盛公司将邯山区学院北路蓝天城小区10号楼2单元1701号房屋出售给郭继元，该商品房建筑面积共115.62平方米，其中套内建筑面积87.35平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.27平方米。单价为每平方米4069.99元，总价款为470572元。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按产权登记面积据实结算，房价多退少补。出卖人应当在2014年12月31日前，将商品房经验收合格交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内职得房地产权属证书的，双方同意协商解决。后郭继元依约交付的房款。2014年5月19日，荣盛公司开发的阿尔卡迪亚蓝天城10＃楼竣工，2014年6月5日经建设单位组织：设计、施工、监理等六方经济实体竣工验收。2014年6月30日荣盛公司向郭继元交付了房屋。2014年11月14日邯郸市规划、建设、消防、环保等工程专业技术部门开始联合验收，2015年7月24日联合竣工验收通过，并于当日备案。邯郸市建设局为该工程出具了邯建竣备【2015】016-Ｂ号河北省建设工程竣工验收备案证明书，该证明书上同时注明，建设（开发）单位，凭“正本”到市房管局办理房屋产权证，本备案证是建设（开发）单位到当地房管部门办理房屋产权确权登记和办理住户个人房产证，本工程转入固定资产、投入使用的主要依据。备案证一式六本，发：建设、施工、监理单位；送：房管部门、稽查站，备案机关各一份。2018年8月，荣盛公司向郭继元发出办理不动产证通知书。2018年8月8日，荣盛公司退还郭继元房款37892元。2018年8月14日郭继元取的案涉房屋的冀（2018）邯郸市不动产权第××号房屋产权证书，该证书注明：房屋建筑面积：106.31㎡，专有建筑面积：78.62㎡，公摊建筑面积：27.69㎡。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，荣盛公司与郭继元签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行各自的合同义务。郭继元作为完全行为能力人，应知晓在《商品房买卖合同》上签字行为的意义及法律后果。关于郭继元主张因超出合同约定的公摊面积系数，荣盛公司应赔偿的房款，因本案双方在案涉合同中并未就提高或者降低公摊面积系数导致赔偿对方损失的条款进行约定，故对于郭继元此主张，一审法院不予支持。关于郭继元主张应赔偿因面积误差造成的多付的物业费及公共维修基金，经查，根据双方签订的房屋买卖合同相关条款可知，合同中所约定的房屋面积数并不是最终房屋产权登记的面积数，且郭继元系根据双方共同约定的面积交纳的上述费用，由此郭继元要求荣盛公司对其予以赔偿，显系不妥；另郭继元交纳的上述费用，实际收款方并非荣盛公司，如第三方向郭继元多收取了费用，亦与本案不属同一法律关系，郭继元可另案主张。故郭继元要求荣盛公司赔偿物业费及公共维修基金，于法无据，一审法院不予支持。关于郭继元主张的荣盛公司应再返还其因面积误差款39394.99元及利息，经查，案涉合同约定：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，按产权登记面积据实结算，房价多退少补。案涉合同约定房屋面积为115.62㎡，产权登记面积实为106.31㎡，单价为4069.99元/㎡,故荣盛公司应退还郭继元房款37891.61元。因荣盛公司已经于2018年8月8日退还郭继元房款37892元，现郭继元要求荣盛公司再行返还其面积误差款及利息，于法无据，一审法院不予支持。关于郭继元主张荣盛公司应赔偿其总房款的三倍惩罚性款1411716元及利息，经查，郭继元与荣盛公司签订的合同中对明确了房屋面积数与产权登记面积数可能发生差异，并对存在差异后的处理方式进行了约定，邯郸市房地产测绘队出具的证明证实蓝天城小区预测绘与竣工测绘面积差异，也印证案涉合同中约定对面积存在可能差异的事实，郭继元在签订合同时，对房屋面积数与产权登记面积数可能不相符有心理预期，且在双方约定的房屋面积数与产权登记面积数相差没有明显悬殊的情况下，不能认定荣盛公司存在欺诈行为。郭继元提交的他人的商品房买卖合同、房产证及分层分户图，与本案没有关联性，不能作为本案认定事实的依据。故郭继元要求荣盛公司赔偿其三倍房款及利息的主张，一审法院不予支持。关于郭继元主张荣盛公司应支付逾期办证违约金及利息，经查，邯郸市人民政府于2015年7月24日出具的邯联验字【2014】43号建设工程竣工联合验收表注明：项目名称为蓝天城9#-15#住宅楼的联合验收时间为2014年11月14日。直至2015年7月24日联合竣工验收通过并备案。由此可以证实，荣盛公司已在2015年11月14日前将办理权属登记需由其提供的材料报产权登记机关备案，案涉合同约定的房屋交付时间为2014年12月31日前，故荣盛公司报送产权登记机关备案的材料时间符合合同的约定，应视为荣盛公司完成了合同约定的义务。在荣盛公司在完成报送备案所需材料后，负责联合验收的行政部门所需的验收时间，非荣盛公司可控，且经过验收备案后，尚需经房产管理部门测绘，以及在此期间邯郸市房产管理部门对相关不动产登记业务的变更，因此导致郭继元房屋产权证延期办理，荣盛公司不具有过错，故对于郭继元要求荣盛公司支付逾期办证违约金的请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决驳回原告郭继元的诉讼请求。案件受理费19409元，减半收取计9704.5元，由原告郭继元负担。 二审期间，上诉人张继元提交证据如下：1、2018年9月20日荣盛公司退给我的部分面积差钱款的银行流水一份，证明一审认定退款的发票是8月8日，但是实际退款的时间是流水上的时间9月2日，我要求开发商支付我的利息。2、15号楼2单元2501房产证复印件，证明荣盛在2018年7月30日自己才拿到房产本，故荣盛公司办证违约是事实。3、11号楼2单元2001房主郭雅丽公积金贷款的借据，借据时间是2012年10月31日。4、11号楼2单元2001房主郭雅丽公积金贷款的发票，发票开具时间是2016年4月13日，说明开发商已经违约办证了，因为没有发票是不能办证的。5、业主维权联名书，证明荣盛公司在销售房产中有面积误差，存在欺诈行为。6、2000年商品房买卖合同示范文本。7、2014年商品房买卖合同示范文本，以上两个文本证明涉案合同第5条是格式条款，合同第7条与第9条应该是相互对等的，但是这两条约定的违约责任并不对等。 经过当庭质证，被上诉人荣盛公司质证意见是：证据1退还面积差钱款时间不是本案争议的问题，实际是被上诉人已经将全部的面积差退还给上诉人。因为7、8月份是为大量业主办理房产证的时间，故发票的时间也是合理的。证据2荣盛公司统一的大房产证可能是在2018年7月30日，从开发商的名下再办理到业主名下是分户登记，该证据上面积一栏是共有面积9万余平米，房屋建筑面积是106.9平米，这两个数字可以说明改证是有荣盛公司的大证来给业主办理分户登记时使用的证书。证据3、4均是复印件，郭雅丽相关购房情况与上诉人无关。证据5证明上诉人法律意识非常到位，该证据只能说明上诉人曾经向相关政府部门主张权利，但未果，其原因说明上诉人所诉不实。证据6、7,其中2000年文本第5条是面积差异的处理是允许双方自行约定，或按照法定来处理，说明我们双方自行约定是符合当时国家法律要求的。2014年文本第13条规定的内容与2000年文本第5条完全相同，说明涉案合同不仅符合签订合同之前的文本要求，也符合签订合同之后的文本要求。逾期交房与逾期交款违约处罚不对等的问题，首先是双方的约定，从实际履行情况看，被上诉人是将交房时间提前了，不存在开发商逾期交房的说法。关于面积误差是在任何的商品房买卖合同中都存在的问题，从上诉人提交的证据6、7中可以看出，两个文本相差14年，文本中都有关于面积误差的规定。本案的面积误差产生的原因是设计的落地窗、飘窗的变更，还有两个消防通道硬性要求，消防通道现在仍被上诉人占用。 本院经审理查明，荣盛公司退还郭继元房款37892元一事，开具发票时间是2018年8月8日，实际到账时间是9月2日。其他事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人郭继元与荣盛公网签商品房买卖合同的时间是2012年11月，此时被上诉人已取得商品房预售许可，同时说明案涉房屋已经规划许可，后经实测办证后面积变化，该变化导致的建筑面积、套内面积和公摊面积的变化均在政府管理部门监管范围内，同时双方对该部分内容可能出现的变化没有约定，相关法律法规也无强制性规范约束，因此上诉人郭继元因基于公摊系数变化所提出的主张无事实和法律依据，一审法院判决驳回正确。关于上诉人郭继元提出的逾期办证违约金问题，经查，案涉房屋约定的交付时间是2014年12月底，因案涉10#楼提前竣工验收，实际交付时间是2014年6月30日，建设工程竣工联合验收表是办理权属登记备案资料，案涉小区蓝天城9#-15#住宅楼申请联合验收时间为2014年11月14日，政府相关部门组织联合验收时间和测绘时间均不在荣盛公司控制范围，鉴于荣盛公司提请验收并未超期和后续工作不是荣盛公司故意延误所致，一审判决驳回逾期办证违约金的主张无不当，上诉人的理由本院不予采纳。综上所述，郭继元的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费19410元，由上诉人郭继元负担。 本判决为终审判决。 审判长  杜海波 审判员  张 颖 审判员  谢 珂 二〇一九年四月三日 法官助理赵鹏 书记员贾欢