河南省民权县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1421民再1号原审原告：李红丽，女，1979年4月20日出生，汉族，住所地河南省民权县。委托诉讼代理人：亓帅，河南宇博律师事务所律师。原审被告：河南豫融置业有限公司，住所地河南省民权县人民路东段南侧，统一社会信用代码为91411421592428501U。法定代表人：黄和平。原审原告李红丽与原审被告河南豫融置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院（2017）豫1421民初1936号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年11月1日作出（2018）豫1421民监5号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告委托诉讼代理人亓帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告李红丽向本院起诉请求：1、依法确认其与河南豫融置业有限公司于2015年8月19日所签订的波尔多风情街4幢1单元124号和4幢1单元125号两份楼宇认购书有效；2、依法判令河南豫融置业有限公司与其签订商品房买卖合同，并为其办理商品房买卖备案登记手续；3、诉讼费用由河南豫融置业有限公司全部承担。本院原审认定案件事实：被告河南豫融置业有限公司开发建设了民权县波尔多国际风情街，河南民基建设工程有限公司工程负责人郑洪太承包了波尔多国际风情街第一期4#楼工程。2015年6月13日，双方对4#楼工程工程款进行结算，结算金额为8316760元，预付款及水电费等项另行计算。2015年6月15日，双方在工程款结算表上签字、盖章。2015年7月30日，被告河南豫融置业有限公司与施工单位负责人郑洪太签订优先受偿权协议，协议中载明：郑洪太按照合同完成波尔多国际风情街项目4#楼的建设，该4#楼于2015年2月1日竣工，2015年6月15日验收合格。该项目验收合格后，被告河南豫融置业有限公司拖欠郑洪太工程款8316760元。经被告豫融置业有限公司与郑洪太协商，被告将郑洪太承建的4#楼中的108-111号、124-129号、304号、305号共计10套商铺2套住宅房屋折抵作价5939199元，作为工程款折抵给郑洪太。原告李红丽是郑洪太的嫂子，郑洪太的哥哥承包了4#楼工程的劳务部分，因被告用房屋抵付了郑洪太的工程款，郑洪太无钱支付欠原告李红丽丈夫的劳务款，经原告与被告豫融置业有限公司及郑洪太协商，2015年8月19日，以原告李红丽的名义与被告签订了波尔多风情街楼宇认购书，认购了被告折抵给郑洪太的124、125号商铺，其中4#楼124号商铺抵款498978元，4#楼125号商铺抵款498978元，抵偿了郑洪太所欠原告李红丽丈夫的劳务款。认购书签订之后，被告豫融置业有限公司将4#楼124号、125号的钥匙交给了原告李红丽。2015年8月26日，原告李红丽将该房屋租赁给丁玲使用至今。本院原审认为，原告李红丽与被告河南豫融置业有限公司合同纠纷一案，被告河南豫融置业有限公司用该房屋折抵欠郑洪太的工程款，郑洪太又将房屋抵给原告，被告河南豫融置业有限公司与原告签订了波尔多风情街两份楼宇认购书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。被告河南豫融置业有限公司折抵其应付的工程款，实为原告已支付购房款。原告与被告签订的波尔多风情街楼宇认购书，该认购书载明有原告认购房屋的具体位置，面积，单价，总价款、交付使用条件和日期等，有被告财务出具的收据，收款用途注明抵工程款。该认购书已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。原、被告虽未签订书面的商品房买卖合同，但结合本案，原、被告签订的波尔多风情街楼宇认购书，能够确认原、被告之间存在合法有效的商品房买卖关系。被告河南豫融置业有限公司应当协助原告办理房屋登记手续。本院原审判决：一、原告李红丽与被告河南豫融置业有限公司于2015年8月19日签订的波尔多风情街楼宇认购书合法有效；二、被告河南豫融置业有限公司于本判决生效后三十日内，协助原告李红丽办理波尔多风情街4幢1单元124号、125号房屋登记手续；三、驳回原告李红丽其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告河南豫融置业有限公司负担。本院再审认定案件事实如下：河南豫融置业有限公司系自然人投资或控股的有限责任公司，公司于2012年2月21日成立，原法定代表人为谢海庆，2018年7月2日变更为黄和平。公司开发的波尔多风情街商业房4号楼于2014年9月28日取得预售商品房许可证。另查明，本院在审理案外人杨永华与河南豫融置业有限公司、王永林民间借贷纠纷一案中，案外人杨永华向本院申请财产保全，本院于2015年9月17日作出（2015）民民初字第02091号民事裁定书，并于当日查封了河南豫融置业有限公司所有的位于民权县波尔多风情街商业房4号楼121-126房屋6套（含本案涉案房产）。在查封时，被查封房屋未发现有人居住、使用。在该案判决生效后，案外人杨永华向本院申请强制执行。执行过程中，李红丽于2017年3月29日向本院提出执行异议，本院于2017年4月10日作出（2017）豫1421执异3号执行裁定书，依法驳回李红丽的异议。李红丽未提起执行异议之诉，于2017年5月16日提起本诉。再查明，本院于2018年8月9日向民权县房地产交易中心送达了（2018）豫1421执恢96号协助执行通知书，续查封了民权县波尔多风情街商业房4号楼121-126房屋，查封期间为3年。再审查明的其他事实与原审查明的事实一致，再审对原审查明的事实予以确认。本院再审认为，本案系商品房买卖合同纠纷。再审争议的焦点问题为：1、李红丽在向本院提出执行异议被裁定驳回后，能否另行提起诉讼主张实体权利；2、双方签订的楼宇认购书是否有效；3、李红丽要求河南豫融置业有限公司协助其办理商品房买卖备案登记手续是否有事实和法律依据。关于李红丽在向本院提出案外人执行异议被裁定驳回后，能否另行提起诉讼主张实体权利的问题。因法律对案外人就相关权利选择以提起案外人执行异议之诉或另行提起其他民事诉讼并未有禁止性或限制性规定，故本院再审认为原审原告李红丽在执行异议被裁定驳回后，既可以提起执行异议之诉，并可在执行异议之诉案件中同时提出确认其实体权利的诉讼请求；也可以单独提起确认之诉，但单独提起确认之诉的，不能产生阻却执行的法律效果。关于双方签订的楼宇认购书是否有效的问题。《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中李红丽与河南豫融置业有限公司签订的《波尔多风情街楼宇认购书》对购房者、认购房屋的具体位置、建筑面积、单价、总价款等均作了明确约定，且有河南豫融置业有限公司财务出具的收据，收款用途注明抵工程款，实为李红丽已支付购房款。因此原审认定双方签订的两份《波尔多风情街楼宇认购书》为商品房买卖合同并无不当,本院再审予以确认。该两份认购书为双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原审关于认购书的效力认定正确，本院再审予以维持。关于李红丽要求河南豫融置业有限公司协助其办理商品房买卖备案登记手续的诉讼请求，虽有合同依据，但目前涉案房屋已被本院另案查封并禁止办理过户等相关手续，在涉案房屋无法办理过户的现实状况下，对于该项诉讼请求，本院不予支持。原审在未查清诉争房屋客观上不具备产权登记及过户条件的情况下，径行判决河南豫融置业有限公司协助李红丽办理涉案房屋登记手续不当，再审予以纠正。综上，原判认定事实部分不清，处理结果不当，本院再审予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、维持本院（2017）豫1421民初1936号民事判决第一项；二、撤销本院（2017）豫1421民初1936号民事判决第二项、第三项；三、驳回原审原告李红丽的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由河南豫融置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长  马绍瑞审判员  周明颖审判员  李晓珂二〇一九年四月二十六日书记员  韩玉桂