上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初74666号原告：旷达科技集团股份有限公司，住所地江苏省常州市。法定代表人：沈介良，董事长。委托诉讼代理人：上官阳城，江苏华东律师事务所律师。委托诉讼代理人：鞠明，江苏华东律师事务所律师。被告：上海濯琛实业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区富特西三路********。法定代表人：邢铎臻，执行董事。委托诉讼代理人：李明静，男。委托诉讼代理人：刘智利，女。被告：高祥荣，男，1968年7月24日生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：梁斌，广东达盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李创明，广东达盛律师事务所律师。原告旷达科技集团股份有限公司诉被告上海濯琛实业有限公司(以下简称濯琛公司)、高祥荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人上官阳城、鞠明，被告濯琛公司的委托诉讼代理人李明静、刘智利，被告高祥荣的委托诉讼代理人梁斌、李创明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旷达科技集团股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告濯琛公司于2014年8月1日签订的《厂房租赁合同》自2018年7月1日起解除；2、判令被告濯琛公司立即腾空并归还上海市浦东新区祝潘路XXX号院内所有建筑及附属物(以下简称系争厂房)；3、判令被告濯琛公司向原告支付租金人民币(以下币种相同)30,000元(已减去40,000元保证金)及自2017年11月21日至2018年6月30日的违约金141,700元；4、判令被告濯琛公司向原告支付已开票税金72,362.59元(已减去已支付税金12,673.55元)；5、判令被告濯琛公司向原告支付自2018年7月1日起至系争厂房实际交还之日按日租金的双倍即2,666.67元计算的房屋使用费；6、判令被告高祥荣对三、四、五、六项义务承担连带保证责任；7、诉讼费由两被告承担。事实及理由：2014年8月1日，江苏旷达汽车织物集团股份有限公司(原告公司名称变更前的名称)与两被告签订《厂房租赁合同》，根据合同约定，被告濯琛公司租赁系争厂房，租金每三个月支付一次，首首三个月租金在8月20日前支付，之后每三个月的最后一个月支付下一季度租金，开票所需税费由被告濯琛公司承担。被告濯琛公司缴纳4万元意向金在合同生效后自动转为保证金。为保证被告濯琛公司按约履行，被告高祥荣同意承担连带保证责任。2017年5月18日，原告与被告濯琛公司就厂房排污管道设施工程款事宜签订《补充协议》，协议约定被告濯琛公司承担工程款91,555.88元，2017年6月至2018年3月三季度的房屋租金合并分三期支付。2017年6月至2018年3月三季度的房屋租金合并分三期支付。合同履行后，被告濯琛公司未按约支付租金，发票税金76,932.86元也未支付，为此原告曾致函给被告濯琛公司，通知其解除合同，并要求原告于2018年7月20日前付清所欠款项，并将系争厂房返还给原告。根据合同约定，被告濯琛公司不交付或不足额交付租金达一个月以上的，原告有权解除合同并无需补偿，逾期交付租金的，应向原告支付违约金。合同另约定，被告濯琛公司应在合同解除之日15日内将厂房交还给原告，逾期不交还的，应当按原租金标准双倍向原告支付占用期间的房屋使用费。综上，原告起诉来院，诉请如前。庭审中，原告与被告濯琛公司一致确认，截至2018年6月30日前的租金被告濯琛公司已全部付清，故原告将第三项诉讼请求变更为要求被告濯琛公司支付自2017年11月21日至2018年6月30日的违约金141,700元。被告濯琛公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一方面，双方签订租赁合同后，因环保政策发生重大变化，符合合同法规定的情事变更原则，此时当事人应重新协商，而不能直接解除合同，因此原告要求解除合同无法律依据。另一方面，在合同履行过程中，违约方系原告。根据双方签订的补充协议，双方应严格按照环保工程的整改要求进行整改，而原告至今未整改完毕，原告未能提供可正常使用的厂房，导致被告濯琛公司无法实现合同目的，因此原告违约，关于税金被告没有收到发票也不需要发票，开票产生的税金应当由原告承担。被告高祥荣辩称，不同意原告的诉讼请求。在《厂房租赁合同》履行过程中，由于上海市环保政策发生重大变化，该重大变化严重影响合同是否能继续履行，原告与被告濯琛公司基于该种政策变化签订补充协议，签订补充时并未经过担保人高祥荣的同意，根据担保法相关规定，高祥荣不应承担担保责任。本院经审理认定事实如下：系争厂房的产权人为原告。2014年7月20日，江苏旷达汽车织物集团股份有限公司(出租方，甲方)与被告濯琛公司(承租方，乙方)及被告高祥荣(保证人，丙方)就系争厂房签订一份《厂房租赁合同》，约定甲方将系争厂房出租给乙方，租期为2014年9月1日至2021年8月31日，租期为7年。第3.1条约定，2014年9月1日至2017年8月30日的年租金为40万元，月租金33,333元；2017年9月1日至2019年8月30日的年租金48万元，月租金4万元；2019年9月1日至2021年8月30日年租金为50万元，月租金41,666元。以上价格均不含税金，开票所需税费由乙方承担。第3.2条约定，租金3个月支付一次，先付后用。首三个月(9月，10月，11月)租金在8月20日前支付，之后每三个月的最后一个月的20日前支付下一季度租金，以此类推。第3.4条约定，合同签订之日5日内，乙方向甲方缴纳意向金4万元。第5条约定，乙方付意向金在本合同生效后自动转为保证金。租期届满，在乙方符合下列全部条件的情况下，甲方应在下列全部条件满足后三十日内向乙方免息退还其所交纳的本合同保证金：(1)乙方将承租房屋按双方确认的装修后的状态返还甲方；(2)乙方已清缴其所欠甲方之一切租金及其他费用(含违约金)；(3)乙方全面履行本合同各项条款和规定。第8.1条约定，乙方在租赁期间，乙方可根据经营需要，科学使用租赁物，但其对外的一切行为，如招商、合作等行为不得超过本合同的约定时间。第9.2条约定，乙方不交付或不足额交付租金达一个月以上的，甲方有权解除合同并无需补偿。第10.1条约定，乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交之外，每逾期一日，由甲方按所欠租金的千分之五向乙方加收违约金；租赁期间，如甲方提前终止合同的，应赔偿乙方所交租金的日违约金千分之五并返还乙方已交全部租金和保证金并赔偿乙方其他损失。第十五条约定为保证乙方按本合同履行，丙方同意承担连带保证责任。保证期限本合同履行期届满。2014年8月5日，被告濯琛公司向江苏旷达汽车织物集团股份有限公司支付意向金4万元。2015年8月13日，江苏旷达汽车织物集团股份有限公司将公司名称变更为旷达科技集团股份有限公司，即本案原告。2017年4月13日，原告与案外人上海光大建筑工程有限公司签订一份《上海市建设工程施工合同》，约定案外人上海光大建筑工程有限公司为系争厂房内的雨污分流工程进行施工，工程内容为排管、窖井、化粪池等图纸范围内工程施工。该工程于2017年9月14日竣工验收完毕。2017年5月18日，原告(甲方、出租方)与被告濯琛公司(乙方、承租方)签订一份《补充协议》，该协议约定，经双方协商，系争厂房工程改造工程款共计228,889.7元由双方分摊，甲方承担60%，乙方承担40%。依据乙方要求分摊的工程款合同房屋季度租金合并分三期付清。乙方季度房屋租金和工程分期款合并应付：130,518.63元，三期总金额为391,555.89元，以上三期款项应在2017年三、四季度和2018年一季度内及时付清。2018年6月28日，原告向两被告发送律师函，原告在函件中表示，由于被告濯琛公司未按期支付租金、税费、排污管道设施工程款等，高祥荣未按约定承担保证责任，合同已于2018年7月1日解除，被告濯琛公司应在2018年7月20日前付清欠款及违约金，同时将系争厂房恢复原状后返还给原告，高祥荣应当承担连带保证责任。被告濯琛公司收到后，于2018年7月2日向原告回函，被告濯琛公司认为，由于系争厂房排污设施的环保不达标，导致被告濯琛公司无法与合作单位正常经营，并使被告濯琛公司经营困难，被告濯琛公司并非恶意拖欠租金，望原告加紧将排污设施和工程投入使用，以免给被告濯琛公司造成更大损失。另查明，2018年2月27日，原告向上海南汇排水有限公司申请污水纳管，并提交排水申请户信息登记表、申请报告、营业执照等需要提交的材料，上海南汇排水有限公司于2018年3月9日出具污水接纳情况现场审核单，该审核单载明，由于原告的项目外部市政总管到内部配套井管道已堵塞，配套井垃圾已到井口，待其清理井内垃圾，疏通井到市政总管的管道。现不具备条件出方案。2018年9月17日，上海市浦东新区城市管理行政执法局向系争厂房内的实际使用人上海钧臣机械设备制造有限公司和上海润科模型科技有限公司分别发送浦环保整字(2018)第5-2-024号及(2018)第5-2-025号《整改通知书》，由于实际使用人在生产过程中产生噪声、粉尘、危废等，未办理相关环保手续，浦东新区城市管理行政执法局责令实际使用人立即停止排污行为，并在办出相关环保手续后再行投入生产。庭审中，双方一致确认被告濯琛公司已付清截止到2018年6月30日前的租金，自2018年7月1日起的租金被告濯琛公司已支付50,002元，双方亦确认被告濯琛公司仅支付过一笔税金12,673.55元，但被告濯琛公司认为税金不应由其负担，所付税金也应冲抵为租金。被告濯琛公司在庭审中自认其租赁系争厂房主要用于转租经营，目前除接到整改通知书的两家企业外，其余企业均能正常经营。另原告当庭表示，知晓被告濯琛公司的转租行为，对于次承租人问题不要求在本案中处理。本院认为，原、被告于2014年8月1日签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。现本案的争议焦点在于被告濯琛公司未按期足额缴纳租金是否具有符合法律规定或合同约定的抗辩理由。对此被告濯琛公司抗辩称因原告未能按照双方补充协议的约定，申领到纳管证导致其转租的企业中有两家因环保不合格被迫搬离，原告违约在先，被告濯琛公司有权延期支付租金。对此本院认为，首先，双方合同明确约定被告认可房屋现状，对于开设企业从事相应的经营活动所需办理的手续应由被告自行办理，原告并无义务为被告办理相应的纳管证明，况且双方合同已履行数年，被告濯琛公司对于系争房屋并无纳管证明、排水许可证等材料应属明知，对于转租企业可能存在环保等方面的风险应能预见到，由此产生的风险也应自担。其次，双方签订的补充协议仅是对排污管道设施改造工程费用分担的约定，并未约定原告有义务确保工程完工后可申办出纳管证明。现改造工程已经验收，原告已履行了补充协议约定的义务，并无违约行为。再次，从目前被告濯琛公司提供的两份整改通知书来看，转租企业系因噪声、粉尘污染被责令整改，与是否取得纳管证明等并无关联。综上，被告濯琛公司以原告存在违约行为导致其无法按期支付租金的抗辩不能成立，本院不予采信。原告以被告濯琛公司未按合同约定支付租金为由解除各方于2014年8月1日签订的《厂房租赁合同》中的租赁合同关系具有合同依据，本院予以支持，租赁合同关系解除时间应为解除函件上载明的时间即2018年7月1日。租赁合同关系解除后，被告濯琛公司应将系争房屋返还给原告，同时仍需支付合同解除日后至实际返还房屋之日止的占有使用费，关于占有使用费的标准，本院根据合同履行情况酌情调整至日租金的1.2倍。关于原告要求被告濯琛公司支付税金的诉请，双方在合同中明确约定开票所需税金由被告濯琛公司承担，该条约定合法有效，被告濯琛公司以未收到发票不同意支付税金的理由不能成立。关于违约金本院根据合同履行情况酌情调整为6,000元。关于原告要求被告高祥荣对被告濯琛公司的上述付款义务承担连带保证责任，被告高祥荣表示原告与被告濯琛公司未经被告高祥荣的同意擅自签订补充协议变更了原合同内容，故被告高祥荣的保证责任应予以免除，对此本院认为，原告与被告濯琛公司签订的补充协议并未对原《厂房租赁合同》中双方的权利义务进行调整，也不影响被告高祥荣作为保证人所应承担的保证责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第二十一条之规定判决如下：一、原告旷达科技集团股份有限公司与被告上海濯琛实业有限公司、被告高祥荣于2014年8月1日签订《厂房租赁合同》项下租赁合同关系于2018年7月1日解除；二、被告上海濯琛实业有限公司应于本判决生效之日起十五日内腾空坐落于上海浦东新区祝潘路XXX号院内所有建筑及附属物并将上述房屋返还给原告旷达科技集团股份有限公司；三、被告上海濯琛实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告旷达科技集团股份有限公司自2018年7月2日起至被告上海濯琛实业有限公司实际返还房屋之日止按月租金48,000元为标准计算的房屋占有使用费(实际履行时需扣除被告上海濯琛实业有限公司已支付的占有使用费48,668.67元)；四、被告上海濯琛实业有限公司应本判决生效之日起十日支付原告旷达科技集团股份有限公司违约金6,000元；五、被告上海濯琛实业有限公司应本判决生效之日起十日支付原告旷达科技集团股份有限公司税金72,362.59元；六、被告高祥荣对被告上海濯琛实业有限公司上述第三、四、五条付款义务承担连带保证责任。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,719.58元，减半收取为4,859.79元，由被告上海濯琛实业有限公司、高祥荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何璐依二〇一九年四月九日书记员  陆振东附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。