云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终1427号上诉人（原审原告）：孙乾，男，汉族，1993年11月20日出生，现住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：李杰，春城法律服务所法律工作者，特别授权代理。委托诉讼代理人：周婧，春城法律服务所法律工作者，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：云南华丰集团股份有限公司。住所地：昆明市官渡区小板桥街道办事处。法定代表人：赵云焜，董事长。委托诉讼代理人：李庆林，男，系该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：冀蓓红，云南真宇律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：交通银行股份有限公司云南省分行。住所地：昆明市白塔路**交银大厦。负责人：栾立冰。委托诉讼代理人：许文，云南星源律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：谢茗，云南星源律师事务所律师，特别授权代理。上诉人孙乾因与被上诉人云南华丰集团股份有限公司（以下简称“云南华丰公司”）、原审第三人交通银行股份有限公司云南省分行（以下简称“交通银行云南分行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初8101号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人孙乾及其委托的诉讼代理人李杰、周婧，被上诉人云南华丰公司委托的诉讼代理人李庆林、冀蓓红，原审第三人交通银行云南分行委托的诉讼代理人许文、谢茗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙乾上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费、保全费、保全担保保险费由被上诉人负担。事实和理由为：一、一审判决认定上诉人向被上诉人购买的房屋系二手房属于认定事实错误。一审判决混淆了不动产登记行为中的首次登记及转移登记的法律性质。不动产首次登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项第一次记载于不动产登记簿的行为，属于权属登记。转移登记是指房屋因买卖、赠予等原因致使其权属发生转移而进行的登记，属于变更权属登记。被上诉人将未出售的房屋首次登记在自己名下的行为属于权属登记，其所登记的商品房没有发生法律事实和法律关系的改变，房屋本身属于被上诉人开发所有，其登记行为不是因为销售而发生，房屋仍系被上诉人开发出售的商品房。首次登记完成后，被上诉人向上诉人出售房屋，在转移登记过程中，才产生销售行为。上诉人与被上诉人之间系商品房买卖，本案应当适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定处理。二、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，即使上诉人与被上诉人在合同中并未就房屋所有权过户日期进行约定，被上诉人也应当自合同订立之日起90日内完成所有权过户。本案中，上诉人提交的证据足以证实上诉人已经履行了自己的义务，在2015年9月6日将所有需要办理所有权登记手续的材料和税费交付给被上诉人，上诉人还提交了其母亲与被上诉人及原审第三人的通话录音，证实了上诉人的母亲及原审第三人均多次催促被上诉人办理不动产登记手续，被上诉人以各种借口拖延不办理，被上诉人因自身原因三年未给上诉人办理所有权登记的行为已经构成法定违约，上诉人依法可解除合同。三、一审判决认定上诉人向被上诉人购买的云南华丰国际商贸城C—10幢房屋未向昆明市消防支队申报验收，并认为该申报要求属于行政管理性规范，不能动摇合同效力，且合同中并未约定没有消防竣工验收合格上诉人可解除合同的观点是错误的。上诉人并未依据消防规范主张合同无效，上诉人认为，根据昆明市消防支队向一审法院出具的函件载明的“经查询：截至2018年10月23日，无云南华丰国际商贸城C—10幢房屋建设项目向消防支队申报消防验收”的内容可证实，被上诉人向上诉人交付的房屋无消防工程设计、无施工及竣工验收，存在重大生命财产安全隐患，该事实已经构成根本性违约，依法应解除合同。一审判决认定被上诉人交付给上诉人的房屋已符合基本的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全标准的认定是荒谬和违法的。一审法院并不能替代消防部门向业主颁发消防安全检查合格证，而被上诉人所持有的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证仅针对特定建筑，并非云南华丰国际商贸城C—10幢房屋建设中的消防工程验收合格证。四、被上诉人并未建设供电配套设施及完成与供电企业的合法手续，多年来仅由物管提供临时用电，非法向上诉人收取高价电费，造成上诉人巨大运行成本和被随时断电胁迫压力，导致上诉人无法完全行使物权，被上诉人的行为构成根本性违约。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，请求二审法院予以改判。云南华丰公司辩称，上诉人与答辩人之间系二手房买卖，办理二手房买卖交易必须双方共同到不动产交易中心申请，答辩人一直找不到上诉人，无法办理产权变更登记。华丰国际商贸城整个项目已经消防工程验收合格，房屋也办理了初始登记，说明涉案房屋的各项验收手续是齐备的。上诉人一直在正常用电，电费不是由答辩人收取。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。交通银行云南分行述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。孙乾向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原告与被告2015年8月21日签订的《房屋买卖合同》；2、请求依法判令解除原告与被告、第三人2015年8月21日签订的《个人房产抵押贷款合同》，剩余原告未还贷款及利息由被告归还第三人；3请求依法判令被告返还原告购房款的首付款374160元。承担原告已支付银行贷款86488.3元；利息57381.62元，相关税费33959.28元；4、请求依法判令被告承担违约金146832元；5、请求依法判令被告承担原告装修损失169835.68元；6、请求依法判令被告承担本案诉讼费、保全费。一审法院认定事实：2015年8月21日，原告与被告云南华丰公司签订《房屋买卖合同》，约定被告将坐落于昆明市华丰国际商贸城C-10幢501号（《房屋所有权证》编号：昆房权证（官渡）字第**，登记时间为2013年5月3日，规划用途为办公用房，建筑面积：122.36平方米，房屋所有权人登记为云南华丰集团股份有限公司）出售给原告，该房屋为被告的公司财产，已经过股东会同意出售，对相关权属原告亦已知悉。该房屋的成交单价为734160元，首付37.416万元，余款36万元由原告通过银行按揭贷款支付。双方约定，在被告收到原告支付的全部购房款当天，由被告正式将房屋交付原告。原告负责提供办理产权登记手续的各项材料，被告应依约及时办理所有权变更登记手续，若因被告原因造成延续或不能办理，被告自行承担一切责任。合同明确该房屋中无人员落户。同时合同还约定本合同经双方签字后，任何一方不得违约，否则违约方应向守约方支付房屋成交价的20%违约金。同日，合同双方在云南省昆明市东骏公证处进行公证。合同签订前一日，原告已按合同约定将首付款支付给被告。2015年8月21日，原告与被告、第三人签订《个人房产抵押贷款合同》，原告作为借款人向第三人交通银行云南省分行借款36万元，用于支付房屋尾款，被告作为保证人为该合同项下借款承担连带责任保证，且当借款人取得涉案房屋权利证明，贷款人取得抵押物的他项权利证明或者证明抵押权设立的其他文件正本后，保证人的保证责任解除。合同签订方共同约定该借款的抵押物为本案涉案房屋。该个人房产抵押贷款合同已在云南省昆明市明城公证处进行公证。2015年9月1日，原告将房屋契税、维修资金、印花税、工本费等相关费用33959.28元支付给被告。2015年9月6日，第三人向原告发放贷款36万元。2015年10月22日，原告的母亲潘雪琼与被告及案外人胡明签订《房屋移交协议》，约定被告与案外人胡明于2013年12月5日签订的《租赁合同》在合同约定的租期内继续有效，在原告付清全部款项且在房管部门办理完毕全部购房登记手续之日起，案外人胡明使用的房屋产权即属于原告所有，该房屋移交原告自行收益及管理。该房屋已实际交付给原告。截止至庭审之日，涉案房屋尚未办理房屋产权过户手续。另查明被告已于2011年12月7日办理华丰国际商贸城公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。和本案有关的华丰国际商贸城c-10幢也以云南德馨居酒店管理有限责任公司名义取得了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。2018年10月23日，昆明市消防支队向一审法院回函出具《昆明市消防支队关于云南华丰国际商贸城C-10幢房屋建设项目消防验收情况的函》明确：经查询，截至2018年10月23日，无“云南华丰国际商贸城C-10幢房屋建设”项目向消防支队申报消防验收。一审法院认为，本案争议焦点是：一、本案是否属于商品房买卖合同纠纷？二、被告是否存在足以导致合同解除的根本违约行为？三、原告的诉讼请求是否应当得到支持？关于争议焦点一，根据《最高人民法院》第一条的规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该定义已明确指出商品房买卖合同的客体是尚未建成或者已竣工的房屋，该类房屋的基本属性为房地产开发企业开发的专门用于销售的商品。本案中涉案房屋所有权已登记于被告公司名下，被告公司将其出售给原告的行为已不再属于商品房买卖的范畴，应当适用普通房屋买卖（二手房买卖）相关法规予以规范。因此本案不适用《最高人民法院》的规定。关于争议焦点二，一般性的违约行为不足以导致合同解除。除当事人明确约定外，只有违约行为构成根本违约的才会导致合同的解除。1、原告认为被告自交付房屋之后一直未为其办理房屋所有权过户手续构成违约，根据原、被告签订的《房屋买卖合同》约定内容，双方并未就房屋所有权过户日期进行约定。根据《不动产登记暂行条例》第十四条的规定，办理该不动产登记过户的需要原、被告双方共同申请。原告未提供切实有效的证据证明在原告要求被告配合其办理过户时被告怠于配合，原告该主张一审法院不予采纳；2、原告主张被告出售给原告的房屋没有合格的消防工程竣工验收及供电工程验收构成违约。根据庭审查明事实，被告已于2011年12月7日办理华丰国际商贸城公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。该事项说明被告销售房屋已符合基本的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全标准，虽然昆明消防支队向一审法院的回函中明确云南华丰国际商贸城C-10幢房屋建设项目未向消防支队申报消防验收，但该申报要求属于行政管理事项，管理性规范并不能动摇合同的效力，且合同中并未约定没有消防竣工验收合格原告可以解除合同，原告该项理由不能成为被告解约的依据。原告认为被告未进行涉案房屋供电验收，庭审中查明，涉案房屋并非由被告供电，对房屋进行供电亦非被告合同义务，且合同中并未约定没有供电工程验收合格原告就可以解除合同，因此，原告该项理由也不能成为被告解约的依据。在本案中被告不存在违反合同明确约定的行为，也没有实施导致合同解除的根本违约行为。关于争议焦点三，原、被告及第三人在自愿基础上订立的房屋买卖合同、个人房产抵押贷款合同系当事人真实意思表示，系有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，原、被告及第三人应当共同遵守。根据合同法的规定，合同的解除需满足法定解除条件或者双方约定解除，本案中被告及第三人并未违约，亦不存在其他法定解除条件，且被告和第三人均不同意解除房屋买卖合同及个人房产抵押贷款合同，因此原告的诉讼请求没有事实和法律依据，一审法院均不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告孙乾的诉讼请求。案件受理费12327元，由原告承担。二审中，上诉人及被上诉人向本院提交了证据，对上述证据及二审中各方当事人争议的事实，本院认定如下：一、对于上诉人提交的交通银行业务回执单以及2017年4月8日、9日的准考证，该两份证据仅能证实上诉人2017年报考了证券从业人员资格考试以及上诉人于2017年6月在交通银行昆明官南支行办理业务，不能证实上诉人所欲证明的其长期在昆明生活居住，通讯畅通的事实，本院对该两份证据不予采信。二、对上诉人提交的消防证件变更合同，该证据仅能证实云南聚贤庄酒店管理有限公司委托案外人将消防许可证的单位名称变更为云南德馨居酒店管理有限责任公司，不能证实上诉人所欲证明的因涉案房屋未办理消防验收手续导致其在使用房屋过程中成本增加的事实，本院对该证据不予采信。三、对被上诉人提交的单位工程竣工验收通知书、建设工程竣工验收备案表、昆明市规划局出具的项目审批图，上述证据可以证实涉案房屋通过了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位的验收，此事实不属于本案各方当事人的争议事实，该三份证据与本案争议事实无关，本院不予采信。四、对被上诉人提交的云南省消防监督结果公开网站信息，其上载明的云南华丰国际商贸城所取得的建设工程消防验收许可证文号与上诉人一审提交的《建设工程消防验收意见书》文号一致，本院对真实性予以采信。五、经审查上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》，该合同第6.1条约定：“甲方（被上诉人）负责提供办理产权登记手续所需的各种证件、材料，并承担逾期提供或材料缺、误给乙方（上诉人）造成的损害赔偿责任；乙方应依约及时办理所有权变更登记手续，若因乙方原因造成延迟或不能办理，乙方自行承担一切责任。”一审判决对上述约定内容认定有误，本院予以纠正。六、上诉人主张在双方签订《房屋买卖合同》后，其于2017年底多次催告被上诉人要求其办理房屋产权变更手续，上诉人就该主张所提交的证据为短信信息记录及通话录音，因上诉人未能提交证据证实通信时间、通信对象以及通信内容的完整性，上述证据均不足以证实上诉人的主张，本院对此不予采信。经审查，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审另查明：一、对于涉案房屋产权证是否办理产权变更登记及具体办理程序，昆明市不动产登记中心官渡登记处向本院回复：一、经查询“不动产登记业务管理系统”和“不动产登记信息管理系统”，涉案房屋目前被昆明市官渡区人民法院查封，查封期限自2018年10月14日至2021年11月14日。二、将该44套房屋的权利人由云南华丰集团股份有限公司变更为孙乾，需先解除查封登记，再由双方共同向昆明市不动产登记中心官渡登记处申请办理转移登记，转移登记需提交以下资料：1、房屋所有权证和土地证原件；2、房屋买卖合同；3、买卖双方身份证明材料。上诉人明确表示，涉案房屋系因本案纠纷被其申请一审法院查封。二、上诉人于2018年7月9日向被上诉人发出催告函，要求被上诉人尽快办理涉案房屋的房产过户手续，被上诉人于2018年7月12日向上诉人书面回函，要求上诉人于2018年7月18日前携带已付款的全部收据与被上诉人公司财务进行核对，确认无误后双方共同到产权登记机关完成产权变更交件手续。综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》是否应当解除？本院认为：上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立并生效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。首先，对于上诉人主张解除合同的理由，本院分析评判如下：（一）上诉人主张涉案房屋未经消防验收导致其使用成本增加，被上诉人构成根本性违约，《房屋买卖合同》应当解除。本院认为，涉案房屋被用于经营酒店，根据查明的案件事实，涉案房屋所在的华丰国际商贸城以及实际经营酒店的云南德馨居酒店管理有限责任公司均取得了《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，即涉案房屋经消防部门检查合格可以用于经营，房屋未经过建设工程消防验收并未影响上诉人对房屋的正常使用，上诉人也未提交确凿、有效的证据证实其因消防问题增加了使用成本，《房屋买卖合同》对此也无相应约定，上诉人以此为由主张被上诉人违约并要求解除合同缺乏依据，本院不予支持。（二）上诉人主张涉案房屋没有合理的用电设备和手续，导致其交纳的电费过高，被上诉人构成根本性违约，《房屋买卖合同》应当解除。本院认为，上诉人并未提交证据证实涉案房屋的用电设备和设施不符合相关规范要求，《房屋买卖合同》也未约定上诉人有权以被上诉人提供的电力设施和设备不符合规定为由解除合同，并且上诉人现可以正常用电，故上诉人要求解除合同的该主张不成立，本院不予支持。（三）上诉人主张被上诉人长期未为上诉人办理产权变更登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，《房屋买卖合同》应当解除。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，根据上诉人与被上诉人所签《房屋买卖合同》之约定，双方的房屋买卖是由被上诉人作为房屋所有权人而非开发商将其已经取得产权证的房屋出售给上诉人，即涉案房屋买卖合同并非上述司法解释所称的商品房买卖合同。并且，根据二审查明的案件事实，涉案房屋可以办理产权转移登记手续，但需双方当事人共同申请。经审查《房屋买卖合同》，双方并未约定办理产权转移登记的时间，但约定由上诉人负责办理所有权变更手续，被上诉人则负有协助义务，即本案中办理房屋所有权转移登记的主要义务在上诉人一方。本案中，上诉人于2018年7月9日向被上诉人发出办理产权变更手续的通知后，被上诉人随即明确回复产权变更需双方共同到场办理且表示其愿意配合办理，被上诉人在办理产权转移登记过程中并无不配合上诉人办理的行为，上诉人该解除合同的理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。其次，如前所述，被上诉人在本案中并无违约行为，上诉人解除《房屋买卖合同》的理由不成立，本院对其要求解除《房屋买卖合同》以及《个人房产抵押贷款合同》、要求被上诉人返还上诉人购房首付款、承担银行贷款及利息、支付违约金、赔偿装修损失的诉讼请求不予支持。对上诉人要求被上诉人返还相关税费33959.28元的诉讼请求，因合同并未约定被上诉人有权代收税费及维修资金，被上诉人收取上述费用缺乏依据，应予返还，本院对上诉人的该主张予以支持。综上所述，上诉人孙乾的上诉主张部分成立，本院对成立部分予以支持，其余部分不予支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初8101号民事判决；二、由被上诉人云南华丰集团股份有限公司于本判决生效之日起五日内返还上诉人孙乾税费33959.28元；三、驳回上诉人孙乾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12327元，由上诉人孙乾负担11094.3元，由被上诉人云南华丰集团股份有限公司负担1232.7元；二审案件受理费12327元，由上诉人孙乾负担11094.3元，由被上诉人云南华丰集团股份有限公司负担1232.7元。本判决为终审判决。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判长 朱 欢审判员 杨 艳审判员 熊金华二〇一九年四月十九日书记员 向薇芳