海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终542号上诉人（原审原告、反诉被告）：文万辉，男，1986年4月20日出生，汉族，现住海口市。上诉人（原审被告、反诉原告）：邵利军，男，1951年2月15日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：吕小柯，海南瑞来律师事务所律师。原审第三人：海南我房旅居集团有限公司，住所地海口市龙昆南路金霖花园别墅****。统一社会信用代码：×××。法定代表人：林志标，董事长。委托诉讼代理人：王林，男，该公司职员。委托诉讼代理人：王香香，女，该公司法务。上诉人文万辉、邵利军因与被上诉人海南我房旅居集团有限公司（以下简称我房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初3203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文万辉上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令邵利军履行合同；3.由邵利军承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决第5页查明事实部分认定“文万辉于2017年7月23日已经上交了材料给我房公司工作人员”，实际上，文万辉提供银行开户信息日期是2017年1月23日，不是2017年7月23日。二、邵利军认为《房屋买卖合同》已经解除的主张无法律依据，双方签订的《房屋买卖合同》合法有效，且文万辉依据合同约定已经支付了定金10000元，享有要求邵利军履行合同义务的请求权。但一审判决却以本案诉争房屋已经设定了抵押，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，认为文万辉未能举证已取得抵押权人（银行）的同意或已代抵押人（邵利军）清偿债务的证据，在抵押权消灭前本案诉争的合同无法实际履行为由，驳回了文万辉让邵利军履行合同的请求，该认定属适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。但本案中，邵利军才是房主，文万辉作为买方，没有房产证，无法征得银行同意。其次，由于邵利军不配合上交材料给第三方，文万辉作为受让人也无法代为清偿债务。三、文万辉与邵利军签订《房屋买卖合同》之前，邵利军与中介方我房公司签订了《房屋独家委托出售代理合同》，该合同明确约定了邵利军要“保证该委托标的物产权清晰，无任何纠纷，所有共有人及相关关系人均同意出售”。在2017年1月14日签《房屋买卖合同》时，文万辉多次向我房公司和邵利军求证，他们都表示没有任何纠纷，邵利军也没说银行不同意卖。之后邵利军也是以未收到10000定金为由拒绝履行合同。一审判决却以《中华人民共和国物权法》的规定驳回文万辉的诉讼请求，于法无据。且本案所涉房产是邵利军于2013年向银行贷款买的，四年期间邵利军也偿还了部分贷款，现文万辉购买房产的价格足够邵利军还清贷款，银行不会不同意邵利军出卖房屋。一审判决却认为需先征得抵押权人银行的同意才能出售房屋，偏离常识。且本案中，由于邵利军一直不配合上交材料，导致第一步的银行初审流程无法进行，当然也不能先判断银行会不同意房屋买卖。邵利军答辩称：一、文万辉无请求继续履行合同的请求权。1.双方先行履行的是定金合同条款，《房屋买卖合同》并未开始实际履行，文万辉依法不享有请求合同继续履行的基础权利。2.定金合同依法不发生法律效力。文万辉将定金10000元支付给了我房公司，邵利军未收到过文万辉支付的任何款项，定金合同依法不发生法律效力。而我房公司根本无权代为收取任何款项，无论是《独家委托出售合同》，还是《房屋买卖合同》第八条，均明确约定我房公司在本次交易中的权限仅仅是居间促成交易成功、协助过户，邵利军从未以任何方式授权我房公司代为收取包括定金在内的房款。而余杰虽得到了邵利军的授权代为签订合同，但其权限也不包括收取定金或房款，且余杰在签合同当天已经将邵利军的银行账户提供给了文万辉，明确表明其无权收取定金，也从未表示文万辉可以将定金付给我房公司。二、《房屋买卖合同》已经解除，事实上和法律上均履行不能。本案第一次审理过程中，文万辉请求解除合同，邵利军表示同意，随后双方就合同解除后的后续事项进行处理。该解除合同的意思表示不仅是通过法院诉讼文书的送达而通知各方，更在诉讼中双方当事人以书面形式、以各方均出庭当面陈述之方式通知对方，该解除合同的方式符合法律规定，具有法律效力，涉案合同已经依法解除。三、合同的解除权是一次性解除权，具有不可撤销性。涉案《房屋买卖合同》已经依法解除，具有法律效力，依法具有不可撤销性，无论从事实上，还是从法律上，均不应对已经发生法律效力的合同解除进行随意变更。邵利军上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为确认邵利军和文万辉签订的《房屋买卖合同》已经解除；2.本案全部诉讼费用由文万辉负担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，采信证据不足。1.一审判决认定双方合同中约定的支付首付款的时间有误，应为：“文万辉应在签订本合同同时向邵利军支付定金10000元，于房产过户当日前向邵利军支付首付款13万元，首付款含定金共计14万元，剩余款项银行贷款”。2.一审判决认定“2017年2月至5月期间，文万辉及我房公司的工作人员王林、陈锦棠、罗江超多次拨打余杰与邵利军的手机要求邵利军提供房屋查询及贷款初审手续的材料（户口本和结婚证），邵利军均以未收到购房定金为由不予提供”，该事实认定无事实基础，更无证据佐证。3.一审判决认定“文万辉、邵利军及我房公司对诉讼过程中文万辉申请并由法院委托国众联资产评估土地房地产评估有限公司海南分公司作出的《房地产司法鉴定估价报告》均无异议”，认定错误。邵利军在一审中对该报告的真实性和合法性认可，但是，对其关联性和证明力明确表示不予认可。原判的该认定，无事实依据。二、原判适用法律错误，依法应予撤销。1.一审判决认定，在双方当事人对返还定金，支付赔偿金仍存在争议时，应当认定双方对于解除合同并未达成一致，法理分析错误，适用法律错误。2.一审判决认定“虽然双方存在同意解除合同的意思表示，但原一审判决因被上级法院撤销而未发生法律效力，且文万辉的起诉状已经法院送达对方是否发生合同解除的法律效力，相关法律对此并未作出明确规定”，法理分析错误，适用法律错误。三、《房屋买卖合同》已经依法解除，并具有法律效力，依法具有不可撤销性。文万辉答辩称：文万辉不同意解除合同，签订了的合同就应该继续履行。因为跟邵利军签《房屋买卖合同》的时间是2017年1月14日，那时候的房价才7000元/平方米，现在经房子已经涨到了13800元，所以现在解除合同是不可能的。合同合法有效，应继续履行。文万辉支付的定金已经押在我房公司两年了，现在解除合同，除了定金还有我房公司的中介费到底由谁承担已经说不清楚了，所以说还是按合同走，这样是对三方都好的结果。我房公司针对文万辉和邵利军的上诉理由，共同陈述称：一、我房公司在居间买卖合同时已查实该房屋的权属归邵利军，也将该房抵押之事告知文万辉，并且在房屋合同中有体现。二、关于代收10000元定金的事宜，由于签订《房屋买卖合同》时邵利军未到场，只是委托其亲戚余杰到场签署合同，经邵利军同意后我房公司暂代收10000元定金。这在海口中级人民法院作出的（2017）琼01民终3594号民事裁定书中已经查实该事实。三、我房公司已协助文万辉办理银行贷款手续，但由于邵利军未提交房屋查询及初审贷款手续和户口本、结婚证等材料，导致未能如期办理。我房公司工作人员多次联系文万辉及邵利军，想促成双方达成房屋买卖合同事宜。在整个交易过程中我房公司均按照《房屋买卖合同》的相关事宜履行义务，无任何过错。文万辉向一审法院提出诉讼请求：1.继续履行《房屋买卖合同》；2.由邵利军承担本案全部案件受理费、评估费。邵利军向一审法院提出反诉请求：1.确认邵利军和文万辉在2017年1月14日签订的《房屋买卖合同》已经解除；2.本案松松费用、鉴定费用全部由文万辉承担。一审法院认定事实：2016年12月30日，邵利军（委托方）与我房公司（代理方）签订《独家委托出售代理合同》，约定邵利军委托我房公司代理销售其名下的位于海口市××区独栋201房，销售底价450000元，我房公司代理销售该委托标的物所支付的广告费用及劳务支出由我房公司自行承担，委托代理期限至2017年2月28日止。2017年1月14日，文万辉与我房公司签订《服务确认书》，确认我房公司作为上述201房买卖交易的居间方，负责为买卖双方提供居间服务并促成买卖交易，同时协助双方当事人办理买卖关系建立后的按揭、交易过户、房屋交付等后续服务，服务费（中介费、过户费、评估费）13000元由文万辉于与上述物业相对方签约或完成咨询服务当日支付予我房公司。同日，邵利军（卖方）委托余杰与文万辉（买方）、我房公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：邵利军将201房出售给文万辉，房屋建筑面积67.53平方米，房产交易价格为455000元，文万辉应在签订本合同时向邵利军支付购房定金10000元，文万辉在房产过户当日向邵利军支付首付款130000元，剩余尾款315000元通过银行按揭支付给邵利军；文万辉、邵利军同意通过我房公司指定银行办理相关贷款手续，并于2017年2月20日前办理贷款初审手续；文万辉、邵利军双方应相互配合于房产解押出来后和银行审批通过后10个工作日前往房产交易所申请办理房屋过户手续，过户所需税费由文万辉承担，过完户当日交房；文万辉交付邵利军购房定金后，双方依据《合同法》定金罚则的规定承担违约责任，邵利军违约应双倍返还文万辉定金，并于三个工作日内全额退还文万辉已付的其余房款；文万辉违约则邵利军收取定金不予返还。如所付定金不足以弥补守约方损失，违约方须另行支付守约方房款的20%作为赔偿金，违约方须按总房款的3%向我房公司赔偿违约金；文万辉、邵利军双方任何一方不按期办理过户手续，不按期付款或不提供相关证件、资料等（含贷款所需资料），致使本合同无法按期顺利履行的，逾期达十五日，守约方有权解除合同，并可追缴违约方责任；文万辉承担代理服务费13000元，包括中介费、过户费、评估费，于签订合同当日支付。合同补充条款约定，首付款140000元含定金，邵利军只能做解押款使用。合同落款甲方处盖有邵利军私章，余杰在委托代理人处签名，乙方处由文万辉签名，丙方处盖有我房公司的公章并由经办人邱少玲签名。合同签订当天，文万辉将10000元购房定金支付给我房公司，我房公司向文万辉出具了收据，收据上注明“已签合同，转给业主”。合同签订后，2017年2月至5月期间，文万辉及我房公司的工作人员王林、陈锦棠、罗江超多次拨打余杰（手机号139XXXX****）及邵利军（手机号135XXXX****）的手机要求邵利军提交房屋查询及贷款初审手续的材料（户口本和结婚证），邵利军均以未收到购房定金为由不予提供。文万辉遂于2017年6月8日提起诉讼，并于2017年7月5日向邵利军发出《律师函》，希望邵利军配合文万辉、我房公司办理201房的权属过户手续，否则将承担相应的违约责任。另查明：2013年5月3日，位于海口市××区第****（以下简称**）登记在邵利军名下，不动产权证号为HK357701，该房产已办理抵押。一审法院认为，本案的争议焦点为文万辉与邵利军签订的《房屋买卖合同》是否已经解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，文万辉于2017年6月8日向法院提起诉讼，诉求解除合同，返还定金和赔偿损失。邵利军在收到文万辉的起诉状、举证通知书等应诉材料后明确表示同意文万辉的解除合同之诉请，但本案的诉讼请求除解除合同外，还有关于返还定金、支付赔偿金的请求。在双方当事人对返还定金、支付赔偿金仍存在争议时，应当认定双方对于解除合同并未达成一致。本案尚不足以认定双方当事人对合同是否解除已经达成《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定的“协商一致”的条件。虽双方存在同意解除合同的意思表示，但原一审判决因被上级法院撤销而未发生法律效力，且文万辉的起诉状一经法院送达对方是否发生合同解除的法律效力，相关法律对此并未作出明确规定。邵利军关于《房屋买卖合同》已经解除的主张无法律依据，不予支持。文万辉、邵利军签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应属合法有效。文万辉依据合同约定已经支付了定金10000元，享有要求邵利军履行合同义务的请求权。但双方签订房屋买卖合同时，本案诉争房屋已经设定了抵押。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。庭审中，文万辉未能举证已取得抵押权人同意或已代抵押人清偿债务的证据，在抵押权消灭前本案诉争的合同无法实际履行，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的情形，故对于文万辉继续履行《房屋买卖合同》的诉请不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款之规定，判决：一、驳回文万辉的诉讼请求；二、驳回邵利军邵利军的反诉讼请求。本诉案件受理费2520元，由文万辉负担。反诉案件受理费1260元，由邵利军负担。二审中，双方当事人均无新证据向本院提交。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。二审另查明，2017年6月8日，文万辉就双方在履行《房屋买卖合同》过程中发生的争议向海口市琼山区人民法院提起诉讼，请求：1.解除文万辉与邵利军于2017年1月14日签订的《房屋买卖合同》；2.判令邵利军向文万辉双倍返还定金20000元；3.邵利军向文万辉支付赔偿金91000元；4.由邵利军承担本案受理费、评估费等费用。海口市琼山区人民法院受理后，依法通知邵利军应诉。邵利军在应诉过程中于2017年7月17日当庭表示同意解除合同，但不同意文万辉提出的返还定金及赔偿的诉讼请求。海口市琼山区人民法院作出（2017）琼0107民初4158号民事判决书，判令我房公司向文万辉返还定金10000元并驳回文万辉的其他诉讼请求。文万辉不服该判决，向本院提起上诉。本院经审理，作出（2017）琼01民终3594号民事裁定书将本案发回海口市琼山区人民法院重审。本院认为，本案的诉讼争议焦点为：文万辉与邵利军签订的《房屋买卖合同》是否已经解除，如未解除是否能继续履行。关于文万辉与邵利军签订的《房屋买卖合同》是否已经解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”在文万辉于2017年6月8日提起诉讼请求解除《房屋买卖合同》时，邵利军当庭表示同意解除合同，至此，双方对解除合同已达成一致意见。至于解除合同之后的赔偿问题，双方当事人在未能达成一致调解意见的情况下，可以另行提起诉讼解决。一审判决以双方当事人就返还定金、支付赔偿金等问题尚存在争议为由，认定双方当事人关于解除合同的意见并未达成合意，不符合法律规定，本院予以纠正。因此，邵利军请求确认双方签订的《房屋买卖合同》已经解除，有事实和法律依据，本院予以支持。由于《房屋买卖合同》已经解除，文万辉请求继续履行合同没有事实依据，本院予以驳回。至于合同解除后的违约认定及赔偿问题，双方当事人可另案主张权利。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、撤销海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初3203号民事判决；二、确认文万辉与邵利军签订的《房屋买卖合同》于2017年7月17日已经解除；三、驳回文万辉的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费2520元，反诉案件受理费1260元，二审案件受理费3780元，均由文万辉负担。本判决为终审判决。审判长 韩 芬审判员 符汉平审判员 谭晓梅 二Ｏ一九年四月十五日书记员 张晨曲速录员 李 萍附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。