四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川07民终540号 上诉人（原审被告、反诉原告）：秦明军，男,汉族，生于1972年10月16日，住四川省三台县。 委托诉讼代理人：黄茂生，四川贞固律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：绵阳市浩源房地产开发有限公司新生综合农贸市场管理分公司，住所地：四川省三台县新生镇新安街。 法定代表人：曾勇，系该公司负责人。 委托诉讼代理人：王庆国，四川省三台县新生法律服务所法律工作者。 上诉人秦明军因与被上诉人绵阳市浩源房地产开发有限公司新生综合农贸市场管理分公司房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省三台县人民法院（2018）川0722民初4442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人秦明军上诉请求：依法撤销四川省三台县人民法院（2018）川0722民初4442号民事判决并发回重审，本案的上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院在未开庭审理上诉人反诉的情况下作出判决。上诉人在规定期限内缴纳了诉讼费用，期盼一审法院开庭审理本案反诉，但一审法院并未开庭审理本案反诉，直接予以判决。故，一审法院的行为违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，恳请二审法院将本案发回重审。2.上诉人变更反诉请求要求行使优先购买权被一审法院拒绝。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”在本案中，被上诉人于2018年12月4日向上诉人发出通知要求解除租赁合同搬离案涉铺面。故上诉人与被上诉人2017年7月31日至2018年12月4日期间内原租赁合同继续有效且租赁期限属不定期。在本案庭审过程中，被上诉人当庭承认在租赁期内将商铺出售给案外人，其签订出售合同并收取定金的行为已经侵害了上诉人的优先购买权。故，在上诉人缴纳反诉诉讼费用后，上诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，向一审法院变更诉讼请求，要求行使该商铺的优先购买权。但被一审法院予以拒绝。3.一审法院违反不告不理的原则，超出被上诉人诉讼请求进行审理。根据一审法院的判决书显示被上诉人提出的诉讼请求第二项系“依法调解或判决被告赔偿损失费30000元”，但本案判决书主文第二条判决结果为：“被告秦明军于判决生效之日起十五日内给付原告绵阳市浩源房地产开发有限公司新生综合农贸市场管理分公司逾期占用房屋费10000元。”，该条主文在被上诉人未能提出诉讼请求或变更诉讼请求的情况下被一审法院判决违反了《中华人民共和国民事诉讼法》不告不理的原则。 被上诉人绵阳市浩源房地产开发有限公司新生综合农贸市场管理分公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人绵阳市浩源房地产开发有限公司新生综合农贸市场管理分公司向一审法院提出诉讼请求：1请求依法调解或者判决被告立即交付原告所有的6间门面；2、依法调解或判决被告赔偿损失费30000元；3、本案诉讼费由被告承担。 上诉人秦明军向一审法院提出反诉请求：1、被反诉人切实履行承诺，修建二期市场或无偿提供过渡租期一年；2、赔偿反诉人因被反诉人的不法行为(擅自锁门，从8月-12月门面外设置摊位，使反诉人不能营业)所造成的损失4.5万元；3、赔偿反诉人装修费5.3万元；4、诉讼费由被反诉人承担。 一审法院认定：2014年8月1日，原告绵阳市浩源房地产开发有限公司新生综合农贸市场管理分公司（反诉被告）作为甲方和被告秦明军（反诉原告）作为乙方签订《门面租赁合同》一份。合同约定：甲方同意将位于新生综合农贸市场内一号楼5—14号门面使用面积共计约480平方米，租给乙方经营，本合同有效期限自2014年8月1日起至2016年7月31日为止，租金标准：4000元/个∕年；合同期满，乙方有优先续约权，乙方如欲续约，应于期满前三个月提出，经甲、乙双方同意后另订合同，合同期满乙方如不用续约，甲方不赔偿乙方任何损失该;本合同签订后，如甲方房屋出售，在同等条件下，乙方享有优先权，如他人购买，甲方必须先协商买主，尽量满足乙方租用，在租赁期内，所给买主的租金无论多少，都由甲方负责，若甲方给买主返租金超过乙方所租房屋租金的2倍时，甲方还协商不了时，乙方必须让出所卖的门面，甲方退剩余的租金或安排相应门面，但乙方的装饰及拆迁费甲方不负任何费用，只是在甲方的二期修建好后，甲方另给乙方安排门面，但甲方必须让1年的过渡期，不收租金，甲方二期的门面租金，应低于外面租金双方另行协商。合同还对其它相关事项进行了约定。房屋租赁期满后，双方于2016年8月19日又续签《租赁合同》一份，原告再次将上述十个门面出租于被告，合同约定：租赁期限为2016年8月1日起至2017年7月31日止；租金仍为每年每个门面4000元，合同还对其它相关事项进行了约定。该合同到期后，双方没有再签书面租赁合同，只是在2016年8月19日的租赁合同上补签了“此合同于2017年8月1日起至2018年7月31日有效期”，之后原告继续租赁使用该门面房。房屋租赁期间，秦明军对承租门面进行了相应的装修。房屋租赁期满后，在原告口头催促下，2018年8月秦明军将租赁的十个门面中的四个退还给绵阳市浩源房地产开发有限公司新生综合农贸市场管理分公司，余下的六个门面未退还，期间，原告又多次口头或书面通知被告腾出所占用的房屋，但被告至今未退还。 另查明，原、被告房屋租赁期满后，绵阳市浩源房地产开发有限公司新生综合农贸市场管理分公司将该十个门面进行了出售，并对逾期交付房屋产生的违约责任与买受人进行了约定：即从三个买受人的购房款中品迭了逾期交房的违约金共计16000元。2018年12月26日，被告向该院提出变更反诉诉讼请求申请。 一审法院认为：原告绵阳市浩源房地产开发有限公司新生综合农贸市场管理分公司(反诉被告)与被告秦明军(反诉原告)签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思，且合同内容不违反国家法律和其它强制性规定，属有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。本案中，原告与被告签订的门面租赁合同到期之前，秦明军并没有按合同的约定提出续约要求，现租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。绵阳市浩源房地产开发有限公司新生综合农贸市场管理分公司要求收回房屋的要求符合法律规定，故对原告要求被告返还房屋的诉求予以支持。原告要求被告承担逾期占用房屋租费的请求符合法律的规定，应予以支持。租赁合同到期后，因被告未交还房屋，致使原告在卖房中造成损失16000元，被告应对此承担赔偿责任。被告所提辩解意见既无事实依据，也无法律根据，故该院依法不予采信；租赁合同已于2018年7月31日届满，被告要求赔偿8月至12月的营业损失，无事实依据，对该诉求不予支持。由于租赁期届满，被告要求原告赔偿装修损失，无法律依据，且被告也未提交装修损失的依据，故对该诉求也不予支持。根据相关法律的规定，变更诉讼请求应在法庭辩论结束前，而被告是在本案闭庭后提出的，故对变更反诉诉讼请求不予支持。 一审法院遂判决：一、被告秦明军于判决生效之日起三日内将占用原告绵阳市浩源房地产开发有限公司新生综合农贸市场管理分公司位于三台县新生综合农贸市场内一号楼8、9、11、12、13、14号门面交还绵阳市浩源房地产开发有限公司新生综合农贸市场管理分公司。二、被告秦明军于判决生效之日起十五日内给付原告绵阳市浩源房地产开发有限公司新生综合农贸市场管理分公司逾期占用房屋费10000元。三、被告秦明军于判决生效之日起十五日内赔偿原告绵阳市浩源房地产开发有限公司新生综合农贸市场管理分公司损失16000元。四、驳回原告绵阳市浩源房地产开发有限公司新生综合农贸市场管理分公司的其他诉讼请求。五、驳回被告秦明军的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费550元，减半收取为275元，由绵阳市浩源房地产开发有限公司新生综合农贸市场管理分公司负担50元，由秦明军负担225元，本案反诉受理费2250元，减半收取为1125元，由秦明军负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人秦明军举出两组新证据，第一组证据为：工商银行转账凭证一份，拟证明上诉人于2018年12月25日向三台县法院缴纳了反诉诉讼费用1125元。第二组证据为：收据一份，拟证明被上诉人向案外人出售本案案涉房屋。被上诉人绵阳市浩源房地产开发有限公司新生综合农贸市场管理分公司质证称，对第一组证据的真实性无异议，但与本案没有关联性，达不到上诉人的证明目的。本案一审庭审记录有明确记载，开庭当时对方提出反诉，法官要求当天交反诉费，但是上诉人拖延时间。对第二组证据的真实性无异议，与本案没有关联性，不能达到上诉人的证明目的。在9月份我们确实把房子卖了，但是只收定金，没有签合同。对上诉人秦明军所举的两组证据，本院将结合案件事实综合评判。本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为：本案的争议焦点主要是：1.一审法院是否未审理上诉人的反诉请求；2.上诉人是否拥有优先购买权；3.一审判决的逾期占用房屋费10000元是否属于被上诉人一审的诉讼请求。 关于一审法院是否未审理上诉人的反诉请求的问题。在一审法院受理本案后，上诉人秦明军提出了反诉，一审法院在2018年12月20日就被上诉人绵阳市浩源房地产开发有限公司新生综合农贸市场管理分公司的诉讼请求和上诉人秦明军的反诉请求进行了合并审理，法庭辩论阶段于当天结束，庭审结束。秦明军于2018年12月26日向一审法院提交了变更诉讼请求的申请，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出”之规定，本案已于2018年12月20日结束法庭辩论，举证期限届满。秦明军并未在举证期限届满前提出其变更诉讼请求的申请，其主张一审法院未审理其反诉请求，本院不予认可。上诉人秦明军虽然在二审中提交了新证据拟证明其于2018年12月25日缴纳的反诉诉讼费用，但根据相关法律法规，变更诉讼请求的申请应当在举证期限届满前提出，与何时缴纳的反诉诉讼费用无关，秦明军在一审法院已开庭审理其反诉请求之后才缴纳诉讼费，是一审法院出于减少当事人诉累而对其诉讼费缴纳期限的延长，秦明军不能以此来改变2018年12月20日法庭辩论结束的事实。一审法院审理了秦明军的反诉请求，有庭审笔录为证，没有审理其变更的诉讼请求，系因其未在举证期限届满前提出，秦明军的主张，本院不予认可。 关于上诉人秦明军是否拥有优先购买权的问题。案涉租赁合同于2018年7月31日到期，被上诉人于合同到期后将门面出售给他人。《中华人民共和国合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”，秦明军对案涉门面享有优先购买权的前提是秦明军是承租人，但是案涉租赁合同已于2018年7月31日到期，双方租赁关系结束，秦明军不是案涉门面的承租人，也就不享有优先购买权。秦明军主张根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”，双方虽未签订书面合同，但是其继续使用租赁物，原租赁合同有效，其享有优先购买权。但被上诉人称合同到期后，就叫秦明军归还门面，并非没有提出异议。双方就是否提出异议一事各执一词。根据上诉人与被上诉人以往的交易习惯，租赁合同到期后都会继续签订租赁合同以建立新的租赁合同关系，并且一直都是先支付租金。一审庭审查明2018年7月31日合同到期后秦明军未再支付过房租。因此，若被上诉人与上诉人愿意继续建立租赁合同关系，根据以往的交易习惯应当继续签订租赁合同，即使没有签订合同，上诉人也应当支付租金。但合同到期后，双方既没有签订租赁合同，承租人也没有支付租金，且秦明军于合同到期后归还了4个门面。根据各方面事实显示，本院认可被上诉人的陈述，合同到期后，被上诉人要求上诉人归还门面，而不是没有提出异议，双方租赁合同到期。租赁合同于2018年7月31日期满，秦明军不再享有优先购买权，被上诉人出卖其门面合情合理合法。 关于一审判决的逾期占用房屋费10000元是否属于被上诉人一审的诉讼请求的问题。一审中被上诉人的第二项诉讼请求系请求依法调解或判决秦明军赔偿被上诉人损失费3万元。在一审庭审中，一审法官明确询问被上诉人损失费3万元的具体组成，被上诉人称该3万元系由没有收到的租金10000元以及导致其向第三方承担的违约责任20000元组成。一审判决中的逾期占用房屋费10000元即是秦明军逾期占用房屋的房租费，属于被上诉人所起诉的损失费中的组成部分，一审判决并未超过被上诉人的诉讼请求，上诉人秦明军的主张，本院不予认可。 综上，上诉人秦明军的上诉理由不能成立，对其相应的上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，程序公正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由秦明军负担。 本判决为终审判决。 审判长  周琳堤 审判员  李华峰 审判员  李 维 二〇一九年四月二十二日 法官助理欧泳如 书记员李林峻