内蒙古自治区克什克腾旗人民法院执行裁定书（2019）内0425执异20号异议人（利害关系人）：张忠宝，男，1986年6月10日出生，汉族，个体工商户，住所地赤峰市。委托代理人：宋希海、吴东，内蒙古安林律师事务所律师。申请执行人：赤峰市克什克腾旗红山水泥有限公司，组织机构代码68651XXXX，住所地克什克腾旗经棚镇应昌路新城宾馆南端。法定代表人：王九德，该公司董事长。债权受让人：赵某，男，1967年4月8日出生，汉族，身份证号码×××，个体，住所地克什克腾旗经棚镇。委托代理人：刘焕文，内蒙古贡格尔律师事务所律师。被执行人：刘广春，女，1979年10月21日出生，蒙古族，个体。委托代理人：丁春泽，内蒙古佩泽律师事务所律师。第三人（执行标的抵押权人）：内蒙古克什克腾旗农村商业银行股份有限公司（原克什克腾旗农村信用合作联社），统一社会信用代码×××，住所地克什克腾旗经棚镇新城区应昌路东，经十街南。法定代表人：吴常旭，系该公司董事长。委托代理人：刘振森，克什克腾旗经棚镇法律服务所法律工作者。本院在执行赤峰市克什克腾旗红山水泥有限公司（以下简称红山水泥公司）与刘广春买卖合同纠纷一案过程中，异议人张忠宝对本院通知其于2019年2月25日前迁出位于克什克腾旗经棚镇体育广场南侧15-3-1号房屋的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年4月8日举行了听证，现已审查终结。异议人张忠宝称，你院于2019年1月25日作出并向我送达了（2017）内0425执恢50号之二《通知书》，以“该房屋已于2014年3月31日抵押给克什克腾旗农村信用合作联社借按揭贷款460万元，现克什克腾旗农村信用合作联社向本院申请实现该抵押权”为由，责令我于2019年2月25日前迁出位于克什克腾旗经棚镇体育广场南侧15-3-1号房屋。我认为，你院上述通知书的作出，既无法律依据，又违反法律规定，依法应予撤销。该通知书的作出，系基于信用社实现抵押权的申请，而信用社的该实现抵押权的申请并无道理。对本执行案件，你院已于2018年12月27日作出了（2017）内0425执恢50号执行裁定，根据该裁定书，你院对涉案房屋评估、拍卖两次，均已流拍，流拍价格为8768439元，申请执行人红山水泥公司同意以二拍流拍价格抵顶债务，并将债权转让给了吕玉友，吕玉友又将债权转让给了赵某，赵某同意以涉案房屋二拍流拍价格接受涉案房屋。涉案房屋尚欠信用社本金及利息3490605.26元，扣除涉案房屋的抵押借款本金及利息后，剩余5277833.74元，故实际偿还赵某2638916.87元，即刘广春偿还红山水泥公司2638916.87元。据此，你院该执行裁定书裁定：位于克什克腾旗经棚镇体育广场南侧**房屋刘广春享有的50%产权归赵某所有，赵某可持本裁定到登记机构办理相关过户登记手续。基于此，刘广春享有的涉案房屋50%所有权已经归属赵某，而涉案房屋的贷款本息亦由赵某向信用社给付。也就是说，涉案房屋已与刘广春无关，而信用社的债权因赵某对涉案房屋的接收而能够实现，且应由赵某给付。债权已能实现，何谈实现抵押权？更何况，基于人民法院的拍卖行为，刘广春与信用社设定的抵押权实际上已经以赵某接受房屋并偿还信用社贷款本息的方式予以解除，信用社申请实现什么抵押权？因此，本案抵押权已经消失，且抵押权不得转让，信用社关于实现抵押权的申请毫无道理，你院作出该通知书没有法律依据。此外，虽然赵某已经取得涉案房屋50%所有权，但我作为涉案房屋的承租人，在租赁合同的有效履行期间，依法仍然可以享有涉案房屋的使用权，《商业大厅租赁合同》未经法定程序不得撤销，《通知书》明显违反法律规定，是错误的。涉案大厅在执行过程中流拍而转化为自然人流转，其性质应当界定为买卖合同行为，依据我国民法“买卖不破租赁”的规定，强制解除租赁合同，是违反法律规定的。异议人依据租赁合同合法善意取得涉案大厅的使用权，投入巨资装修经营，法院的违法执行将会侵犯异议人的合法财产。因此通知书是违反我国《宪法》规定的，应予以撤销。申请执行人（债权受让人）称，异议人的异议请求不能成立。根据我国《担保法》、《物权法》及《担保法解释》第66条的规定，抵押人将已经抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力，该租赁关系不得抵抗抵押权。根据以上规定，在红山水泥公司到期债权执行过程中，红山水泥公司将债权转让给第三人赵某，赵某与农商银行签订还款协议，同时在还款时约定将抵押权的权利义务由赵某享有，即赵某对涉案商厅抵押权的权利义务进行了继承。在执行过程中将抵押财产进行收回，符合法律规定，也就是说承租人不能对抵押物进行占有和使用。请求法院依法驳回异议人的异议申请，将涉案商厅腾空交付赵某。被执行人刘广春称，我认为张忠宝提出的执行异议是有道理的，法庭应该支持张忠宝的执行异议请求。张忠宝提出本案执行异议的基础，是基于张忠宝和刘广春的租赁合同法律关系。涉案房屋产权人是张某和刘广春按份共有，刘广春占有50%的份额，张某和刘广春共同购买后，以刘广春的名义出租给张忠宝，双方于2014年4月12日签订租赁合同，约定租期是八年，签订合同后，张忠宝提出延长租赁期限，所以双方将约定租赁期限由八年变为十八年，并按照变更后租期为十八年的合同实际履行。合同签订后，涉案房屋作为紫象歌厅的经营用房，张忠宝装修投入几百万。上述系双方租赁关系形成的基本客观事实。现在克什克腾旗人民法院执行局给张忠宝下达通知，责令其迁出房屋，克什克腾人民法院执行局让其迁出的理由体现在给张忠宝的通知书中，理由是信用社申请实现抵押权。我要说执行局在撒谎，信用社并没有向法院申请实现抵押权，此其一。其二，法院就是要把张忠宝撵走，交房给赵某，只是找信用社的一个理由，为的是向担保法靠拢。法院关注到抵押确实在先，张忠宝租赁在后，为了撵张忠宝就说信用社要实现抵押权，这是通知书形成的实质。本案申请执行人不是信用社，不是赵某，而是红山水泥公司，与抵押信用社的大厅没有关系，法院执行房屋是为了红山水泥公司的判决债权，不是信用社的抵押权和贷款。在执行过程中红山水泥公司将债权转让给吕玉友，吕玉友受让后又转让给了赵某，在执行过程中，这笔债权最终转给赵某，申请执行人对于法院来说就是要变更，而且要以裁定的形式进行变更。本案已与红山水泥公司没有关系了，赵某成了权利人也是申请执行人，也就是说实现这笔钱的权利是法院为了赵某，那就将刘广春有份额的涉案房屋用以抵债，法院下了克旗法院（2017）内0425执恢50号裁定，结果刘广春对涉案房屋50%的产权归赵某所有，这是这个案件的执行的真实经过。这个房屋是由于赵某的申请执行，对涉案房屋的执行应当终结，红山水泥公司转给赵某的债权连本带息400多万，但是连带房屋抵顶270万左右，还要继续执行刘广春的其他财产。本案中不存在信用社存在债权之说，真的存在的话我就要问信用社要怎么实现债权，要有手续、证据、法院的文书。刘广春和张某将涉案房屋抵押给信用社，借了贷款，如果贷款没有偿还，信用社有权实现抵押权，实现抵押权的方式有两种：一是信用社申请拍卖或者变卖抵押房屋，但是克旗法院不存在信用社实现抵押权的案件，二是诉讼，但是克旗法院不存在相关案件。涉案房屋归赵某，但是涉案房屋在信用社抵押，涉案房屋变卖款项要优先偿还信用社贷款，优先受偿权和实现抵押权是两个不同的概念，所以执行局在通知书描述中的实现抵押权的理由是虚假的，执行案中不存在信用社实现抵押权。本案是赵某申请执行刘广春普通债务，把涉案房屋抵给赵某，赵某负责偿还信用社贷款本息。既然不存在实现抵押权之说那就谈不到对租赁合同的评价，不能用担保法的法律规定来评价本案，刘广春和张忠宝的租赁合同与抵押没有任何关系，涉案房屋通过法院执行归了赵某，只能评价刘广春和张忠宝的租赁关系对赵某的约束关系，执行局第50号通知书，形式违法，给承租人发通知书是错误的，要发也应该是发裁定，不能通过通知书来体现。实体上，执行局越俎代庖，撵张忠宝这件事有权利的是赵某，不是法院执行局，执行局没有权利也没有资格去撵张忠宝，执行局是执行赵某申请执行刘广春的普通债权，截止裁定的下达，已经以房屋顶账的方式裁定给了赵某，是否让张忠宝迁出房屋是赵某的权利，以法院的名义让张忠宝迁出涉案房屋已经触犯了刑法中滥用执行裁定罪。请求法院支持异议人的诉讼请求，撤销通知书。第三人（执行标的抵押权人）内蒙古克什克腾旗农村商业银行股份有限公司称，对执行实体和程序没有意见，刘广春涉案的房屋在农商行抵押借贷，事实是存在的，抵押权设立也在租赁之前。赵某、张某已于2018年12月28日结清贷款本息，自此，我行对涉案房屋不再享有抵押权。本院查明，2014年8月20日，本院立案受理了赤峰市克什克腾旗红山水泥有限公司与刘广春买卖合同纠纷一案，并于2014年11月19日作出（2014）克民初字第2468号民事判决，判决：一、刘广春给付赤峰市克什克腾旗红山水泥有限公司水泥款人民币3809008.70元及滞纳金(自2014年1月1日起按中国人民银行同类贷款利率的四倍计算至该款履行完毕之日)，前列款项于本判决生效后七日内履行；二、驳回赤峰市克什克腾旗红山水泥有限公司的其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，红山水泥公司于2015年5月4日向本院申请执行。2015年5月28日，本院作出（2015）克执字第832号民事裁定，对刘广春所有的位于赤峰市××旗体育广场南侧15-3-1商厅予以扣押。该商厅于2014年3月31日办理预购商品房预告登记及预购商品房抵押权登记，产权证号为：蒙房证赤峰市克什克腾旗410XXXXXXXX696，预告登记权利人为刘广春、张某，抵押权人为克什克腾旗农村信用合作联社城北信用社，抵押债权数额为460万元。该商厅现为克什克腾旗经棚镇紫象歌厅的营业场所，歌厅登记的经营者为张忠宝。2014年4月12日，张忠宝与刘广春签订了两份关于涉案房屋的租赁合同，约定将上述抵押的商厅租赁给张忠宝使用。其中一份租期为8年，年租金为18万元，付款方式为分六次于2014年9月1日前付清8年租金144万元；另一份租期为18年，年租金为18万元，付款方式为分五次于2014年9月1日前付清18年租金324万元。紫象歌厅的工商档案中存档的为租期8年的合同。2015年12月29日，本院在审理边新华与张某、刘广春共有纠纷一案过程中，作出（2015）克民初字第3406号民事判决，判决刘广春、张某对坐落于赤峰市××旗体育广场南侧西拉沐沦商业广场15-3-1号商厅（建筑面积1600.08平方米）各自享有50%的份额。执行过程中，本院依据红山水泥公司的申请，对刘广春享有50%份额的上述商厅予以评估、拍卖，在拍卖公告中已披露该房屋共有、抵押及存有租赁的情况。评估拍卖期间，克什克腾旗农村信用合作联社向本院申请就该抵押物优先受偿。两次拍卖均流拍后，申请执行人红山水泥公司同意以该房屋的二拍价格接受该房屋抵顶债务，并将该案的债权转让给案外人赵某。2018年11月24日，克什克腾旗农村商业银行股份有限公司（即原克什克腾旗农村信用合作联社）作为甲方与乙方张某、丙方赵某达成还款协议并呈报我院，约定：“一、上述抵押贷款的房产（蒙房证赤峰市克什克腾旗410XXXXXXXX696）产权关系及共有份额，在清偿甲方全部债务后由乙、丙双方自行解决；二、原以上述房产在甲方处抵押所借贷款由乙、丙两方负责清偿，清偿比例由乙、丙自行确定；三、在前述借款本息清偿后，甲方依法解除上述房产的抵押登记。”2018年12月27日，本院作出（2017）内0425执恢50号执行裁定，称因该房屋系被执行人刘广春与案外人张某共同出资购买，并于2014年3月31日将该房屋做抵押向克什克腾农村商业银行股份有限公司富民支行借按揭贷款460万元，截止2018年12月27日尚欠本金3041322.27元及利息449282.99元，合计3490605.26元，扣除该房屋在克什克腾农村商业银行股份有限公司富民支行的抵押借款本金及利息后，剩余5277833.74元，因刘广春享有该房屋的50%份额，故实际偿还赵某2638916.87元，即刘广春偿还赤峰市克什克腾旗红山水泥有限公司2638916.87元，剩余未履行部分由刘广春继续履行。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条第一款、第二十八条第一款、第二十九条第二款之规定，裁定如下：一、位于克什、位于克什克腾旗经棚镇体育广场南侧**房屋证号：410XXXXXXXX696）刘广春享有的50%产权归赵某所有；二、赵某可持本裁定到登记机构办理相关过户登记手续。克什克腾农村商业银行股份有限公司富民支行（原克什克腾旗农村信用合作联社城北信用社）于2018年12月27日作出《关于刘广春贷款情况说明》，并提交本院。该《说明》除细述了涉案商厅抵押所借贷款详情外，另称贷款逾期，该行于2016年7月4日向克什克腾旗人民法院提起诉讼，该行享受此笔贷款抵押物的优先受偿权。2019年1月25日，本院作出（2017）内0425执恢50号公告，并向张忠宝发出（2017）内0425执恢50号之二通知书，称涉案房屋已于2014年3月31日抵押给克什克腾旗农村信用合作联社借按揭贷款460万元，现克什克腾旗农村信用合作联社向本院申请实现抵押权，而你租赁该房屋的时间在设定抵押权之后，故责令张忠宝在2019年2月25日前迁出位于克什克腾旗经棚镇体育广场南侧15-3-1号房屋（房屋产权证号：410XXXXXXXX6**）。另查明，涉案房屋抵押在克什克腾农村商业银行股份有限公司富民支行（原克什克腾旗农村信用合作联社城北信用社）所借按揭贷款，已于2018年12月28日由该房屋现共有人赵某、张某还清本息，克什克腾农村商业银行股份有限公司富民支行已为抵押人办理完毕解除抵押手续，但未将该情况告知本院。本院认为，审查（2017）内0425执恢50号之二通知书是否违法的实质即本院在执行过程中采取的强制腾退措施是否符合法律规定。物权法第一百九十条规定，“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的......”本案中，关于涉案房屋，出现了两份租期不一致的租赁合同，其真实性则均存疑；张忠宝与刘广春均称实际履行的是与工商存档不一致的、租期较长的18年的租赁合同，并于合同签订的四个多月后足额付清了全部租金，此与日常交易惯例不符，不能排除其为阻碍执行而形成的可能性。因该合同真实与否，不属于本次审查的范围，暂且按照合同真实来看。涉案房屋抵押权人在本案执行过程中，曾向本院递交《抵押物优先受偿申请书》，请求本院在对被执行人的房产进行强制拍卖时，优先偿付该房产抵押的贷款本金、利息及相关诉讼费用。而本院在对该房屋拍卖过程中已经披露房屋存有租赁的事实，二拍流拍后，依据相关债权转让手续、受让人赵某同意以流拍价接受房屋抵债的申请及赵某、张某与涉案房屋抵押权人达成的还款协议，作出（2017）内0425执恢50号执行裁定，将刘广春享有的涉案房屋50%产权裁定归赵某所有的同时，按照该房屋二拍流拍价格扣减其抵押所借贷款本金及利息后按50%计数抵顶了刘广春对红山水泥公司的债务，不足部分由刘广春继续履行。此后，赵某作为涉案房屋的权利人与共有人一同偿还了该房屋抵押所借贷款。在执行的普通金钱债权未全部执结的情况下，抵押权却通过受让人的还款而得以实现，实为在执行过程中将执行标的的“拍卖价款”优先分配给了抵押权人，致使抵押权得以实现，即在本案执行过程中实现了房屋的抵押权。虽然从形成时间上看，是实现抵押权在先，本院采取腾退措施在后，但从房屋状况、两次流拍的事实及赵某多次要求本院腾退交房的客观实际上看，时间上的先后不能否定该租赁权的存在对抵押权实现的影响。因抵押在先，租赁在后，抵押权实现后，受让人可直接请求除去租赁，故该租赁权不能排除执行法院为实现抵押权而采取的强制腾退措施。其次，张忠宝未审查涉案房屋已抵押登记的事实，即与刘广春签订长达18年的租赁合同，并短时间内付清全部租金，亦理应承担由此产生的法律风险，双方之间的租赁合同应由双方另行协商解决。由于抵押权人在抵押权实现后未及时通知本院，致使本院依其之前所称对涉案房屋享有优先受偿权的说明，责令张忠宝迁出涉案房屋，现查明属实后，该理由确属不当，应予以纠正。但采取强制腾退措施符合法律规定，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件案件若干问题的规定》第十七条第（二）项规定，裁定如下：驳回异议人张忠宝的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向赤峰市中级人民法院申请复议。审 判 长 翁秀财人民陪审员 王贵林人民陪审员 孙亚楠 二〇一九年四月十日法官 助理 杜继伟书 记 员 沙 沫