江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏1283民初2386号原告：奚成，男，1991年1月12日生，汉族，住泰州市高港区。委托诉讼代理人：高山，江苏人仁律师事务所律师。被告：张娟，女，1979年1月12日生，汉族，住泰兴市。被告：钱进，男，1975年2月1日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：徐然，江苏辉丰律师事务所律师。原告奚成与被告张娟、钱进担保物权确认纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告奚成及委托诉讼代理人高山、被告钱进及委托诉讼代理人徐然到庭参加诉讼，被告张娟经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。奚成向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即履行将坐落在苏州市吴中区产过户至原告名下；2、被告返还原告房屋出租费用自2015年1月至2017年9月30日共计84672元。事实和理由：两被告系夫妻关系。2014年12月，原告与被告张娟签订一份苏州吴中区甪直镇晓南路196号208号房产转让说明，双方约定，原告自愿将位于苏州市吴中区产转让给张娟，作为案外人杭勇胜、梅吉粮所借张娟款项的担保。此后，原告与两被告签订了苏州市存量房买卖合同，以买卖的形式将该房产过户至两被告名下。现已查明，杭勇胜、梅吉粮已将所欠款项全部还清。原告多次要求被告履行过户义务未果。为维护自身合法权益，特提起诉讼。原告为证明其主张，提交了下列证据：1、原告与张娟签订的苏州吴中区甪直镇晓南路196号208号房屋转让说明;2、2015年1月8日梅吉粮与张娟签订的协议书;3、房产证（讼争房屋原产权人系奚成）；4、苏州市存量房买卖合同(编号：苏房存吴合同201412150118)；5、原告银行卡（卡号62×××15）交易记录；6、2017年11月20日梅桂华诉张娟抵押合同纠纷一案庭审笔录，证明2015年1月8日张娟与梅吉粮所签协议的真实性，梅吉粮欠张娟款项已执行完毕；7、讼争房屋现承租人出具的说明，证明两被告对讼争房屋领取租赁费用合计84672元；8、（2014）泰民初字第1394、1396号民事调解书；9、2015年11月10日张娟对（2014）泰民初字第1396号民事调解书向法院执行局出具的收条一份，2017年5月12日张娟对（2014）泰民初字第1396号民事调解书向法院执行局出具的结案报告一份，证明奚成所担保的款项已经全部执行完毕。张娟未答辩,未举证。钱进辩称，梅吉粮、杭勇胜与张娟之间有债务关系，奚成自愿转让房产帮助债务人梅吉粮、杭勇胜偿还债务，且已完成房产过户手续。根据物权变动无因性原则，现房屋登记主体两被告即不动产所有人。原告的行为不管是担保还是其他法院认定的行为都是代为清偿债务，或者是合伙诈骗。原告在转让房产多年以后反悔提出撤销并返还问题，不符合法律规定，也没有合同约定，故请求驳回原告的诉讼请求。钱进为证明其主张，提供了下列证据：1、2015年1月19日两被告与莫泰商务宾馆签订的委托经营管理协议一份；2、借条复印件二份，分别为：梅吉粮于2012年9月11日出具的借条，载明“今借到张娟现金3000000元，期限一个月”。梅吉粮于2012年6月30日出具的借条，载明“今借到张娟现金1600000元”。证明梅吉粮与张娟之间除调解书外还有其他借款。对于原告提供的证据，被告钱进的质证意见为：对证据1-9的真实性无异议，但对证据1的证明目的提出异议，认为该协议并未说明有关款项偿还完毕后，房产应当返还，并没有说明该借款仅为法院二份调解书所列借款，应当包括杭勇胜、梅吉粮与张娟之间的所有借款；对证据2的关联性提出异议；对证据6、8、9的证明目的提出异议，认为不能证明梅吉粮与张娟之间所有债务已经结清。对于被告钱进提供的证据，原告质证意见为：对证据1的真实性无异议，但认为讼争房产过户给被告基于的是担保，不是买卖；对证据2的证据三性均不予认可。根据原、被告在庭审过程中举证、质证情况及陈述，本院对下列事实予以确认：2014年12月初的一天，原、被告签订苏州吴中区产转让说明（以下简称房产转让说明），该房产转让说明载明，奚成自愿将位于苏州吴中区产转让给张娟，作为杭勇胜、梅吉粮所借张娟款项的担保。过户费用由杭勇胜、梅吉粮承担，张娟先行垫付。该款项待杭勇胜、梅吉粮与张娟签订正式调解协议时一并结帐。房屋转让款项由张娟代为垫付，奚成与张娟共同在苏州办理工商银行卡，奚成工行卡（卡号62×××15）由张娟保管。奚成不得对该房屋产权转让提出异议且必须无条件协助办理房屋产权转让事宜，不得以任何方式支取苏州所办理工行卡内的款项，否则张娟可采取各种方式追究奚成责任。待双方产权转让完成后，该条款自动作废。该转让说明经奚成、张娟签字确认，但无签订日期。苏州市国土资源局不动产登记留存的2014年12月15日奚成与张娟、钱进签订的苏州市存量房买卖合同(编号：苏房存吴合同201412150118)，双方约定出卖人奚成将坐落于苏州市吴中区甪直镇晓南路196号208号的房屋转让给买受人张娟、钱进，房屋价款500000元，合同约定房屋价款应当在房屋权属转移前按照有关规定缴入相应的房产交易资金托管帐户，房屋权属转移登记获准以后，出卖人按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。2015年1月8日张娟诉江苏润涵建材有限公司、江国纲保证合同纠纷两案，双方达成调解协议，本院据此分别制作（2014）泰民初字第1394号民事调解书、（2014）泰民初字第1396号民事调解书，结案标的额分别为256万、551万。2015年1月8日张娟（甲方）与梅吉粮（乙方）签订协议书，双方对张娟诉江苏润涵建材有限公司、江国纲保证合同纠纷案所达成的两份调解书相关事宜进行了约定，同时规定按调解书和本协议的约定还清款项后，双方间所有借贷往来即已结清，有关甲方提出的利息损失、过户费用、工资问题在处理本协议第7条时一并协商处理；协议第7条约定，在乙方履行完毕调解书约定的还款义务后，前期协调过户作还款担保的苏州吴中区甪直镇晓南路196－208号商铺双方另行结算。2015年1月19日张娟将讼争房屋购房款500000元打入苏州市房管部门托管卡号，后汇入原告银行卡（卡号62×××53，该银行卡由张娟保管），张娟于同日付取该款项。同时将讼争房屋过户登记在两被告名下。2015年11月10日，2017年5月12日张娟分别出具收条、结案报告，确认（2014）泰民初字第1394号民事调解书、（2014）泰民初字第1396号民事调解书确定的款项已全部执行到位，案件全部执行完毕。2017年苏州市吴中区甪直镇莫泰商务宾馆于2017年10月27日出具的说明，证明2015年1月1日至2017年9月30日讼争房屋房租共计84672元，全部款项转至张娟银行卡。对于双方有争议的被告钱进提交的梅吉粮出具的两份借条复印件，原告对证据三性不予认可，本院依法确认不能作为本案定案的依据。本院认为：本案争议的焦点即讼争房产的归属，涉及到物权变动的原因及物权变动的效力等问题，故从以下几个方面进行分述：1、关于原告奚成与被告张娟所签房产转让说明的定性，是担保不是买卖。庭审查明原、被告其后签订的苏州市存量房买卖合同，其内容是奚成将涉案房屋以500000元卖给两被告，但两被告并未按合同约定实际支付该笔款项，奚成的银行卡保存在被告张娟处，以上事实足以证明原、被告签订的房屋买卖合同实为梅吉粮、杭勇胜与张娟之间的民间借贷提供担保。2、担保合同的效力。担保法第十五条规定，保证合同应当包括以下内容：被保证的主债权种类、数额、债务人履行债务的期限、保证的方式、保证担保的范围、保证的期间、双方认为需要约定的其他事项，保证合同不完全具备前款规定内容的，可以补正。根据庭审调查的情况，原告与被告张娟签订的房产转让说明，仅约定将讼争房产转让给张娟，作为杭勇胜、梅吉粮所借张娟款项的担保，但并未约定被保证的主债权的数额，后双方并未达成补正协议，且在庭审中亦不能达成一致意见。房产转让说明无签订日期，双方亦不能确定具体签订日期，只能表述为2014年12月初的某一天。即使如原告所述为两份民事调解书约定的款项提供担保，在签房产转让说明时该调解书尚未形成。综上，债权具体数额尚未确定的框架性协议不能成为保证担保的对象，该房产转让协议不符合担保合同成立要求，本院依法确认该担保合同不成立。3、担保合同不成立的法律后果。担保合同不成立，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告要求将讼争房产变更登记到原告名下，其实质仍是要求被告返还财产。综上，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于被告钱进辩称“讼争房屋已过户到两被告名下，即归两被告所有”，经查，本案担保合同不成立，被告基于担保合同取得房屋的所有权，不具有法律效力，不受法律保护。故对此辩称，本院不予采纳。关于被告钱进辩称“原告转让房产系代为清偿债务”，以房抵债显然不是原告的真实意思，对此双方在房产转让说明中明确约定原告转让讼争房产为杭勇胜、梅吉粮向张娟的借款提供担保，故并不能仅以被告单方的意思表示来确定为代为清偿。即使构成让与担保，必须要进行清算后才能受偿，让与担保债权人不经清算直接取得标的物的所有权，有可能因此侵犯担保人的利益，构成不当得利。故被告钱进的上述抗辩主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。关于原告要求两被告返还房屋租金的诉讼请求，本案系物权确认纠纷，原告该项诉讼请求与本案不属同一法律关系，原告可另行主张，本案不予理涉。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、《中华人民共和国担保法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张娟、钱进于本判决生效后三十日内将坐落在苏州市吴中区产过户至原告奚成名下；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费8800元，由被告张娟、钱军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  周月丽人民陪审员  陆余珍人民陪审员  常卫峰二〇一九年四月十二日书 记 员  朱 仪