贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终104号 被告（反诉原告）：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。 法定代表人：谢双喜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵雄（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201710012814。 委托诉讼代理人：周丹，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201811069891。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张健，男，汉族，1990年10月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：吕晓红，女，汉族，1990年8月25日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：龙海，贵州名城（金沙）律师事务所律师，执业证号：152242011510191516。 二被上诉人委托诉讼代理人：林蔓，贵州名城（金沙）律师事务所实习律师。 上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称：鑫城房开公司）因与被上诉人张健、吕晓红商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6895号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告张健、吕晓红提起诉讼，请求判令：一、被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金暂计20000元(以上违约金计算从2016年6月30日起以300841元为基数按日万分之二向原告支付违约金至交付房屋权属证书之日止);二、被告立即为原告办理涉案房屋毕节市商品批发××市场××号号)权属证书;三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原、被告于2013年1月14日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告毕节市鑫城房地产开发有限公司开发建设的毕节市商品批发××市场××号1号房屋(A15-1-11)。合同约定房屋总价款为300841元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记:(一)出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:2、约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(2)项处理:(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告履行了合同义务，支付了房屋总价款300801元，并在交房时向被告付清了涉案房屋的公共维修基金、契税、印花税、预告登记费、房屋登记、土地证、交易手续费、电视入户费合计12467元。然而时至原告起诉之日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋权属证书交付给原告，原告多次找到被告要求办理，被告总以种种理由推脱敷衍。原告认为:被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋所有权证等有关文书，显属违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应当支付给原告违约金，违约金的数额为每日已交付房款的万分之二。原告已支付的购房款为300841元，即被告应以购房款为基数按日万分之二向原告支付违约金至交付房屋所有权证之日止。综上所述，被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对涉案房屋行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法判决。 原审被告鑫城房开公司答辩称：一、对于当事人违约责任的承担，无论是按照当事人的特别约定，还是按照情势变更原则，最终的结果都是答辩人只需向被答辩人支付31元的违约金。第一、答辩人在2016年6月30日之前未取得房屋初始登记证书及将办理房屋权属证的相关文书交由被答辩人，是由于政府的原因导致，因此，在消除答辩人取得不动产权属证书的前置条件《建设工程竣工验收备案表》办理障碍之前，答辩人都不承担逾期办证的违约责任。据此，答辩人承担违约责任的时间应从2018年1月22日至2018年5月9日。根据当事人双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款规定:“出卖人承诺于2016年6月30日之前取得商品房初始登记，并将商品房转移登记的相关文书，交付给买受人。”的约定，虽然答辩人承担违约责任的时间起始点应是2016年7月1日，但根据《商品房买卖合同》第二十二条第二款:“因政府部门的原因导致逾期的视为行政不可抗力，出卖人可以免责。”的特别约定，本案中，政府部门原定将项目占地在2012年7月20日征收拆迁完毕，交付答辩人。但由于政府行政征收滞后，直到2015年11月底才将涉案项目土地全部拆迁完毕交付，整个工程进度受到实质性影响，特别是消防工程所涉总控制室直到2016年9月25日才完工，导致答辩人鑫城房开公司办理《建设工程竣工验收备案表》滞后于2017年12月8日才取得。因此，答辩人对于2017年12月8日之前的违约属于政府的行为导致的逾期，按照当事人的约定，答辩人不应承担逾期办证的违约责任。2017年12月8日之后，关于违约责任的起算点，答辩人认为，应以实际取得《建设工程备案登记表》的时间2017年12月8日加《房屋登记办法》第23条规定的30个工作日经过后即2018年1月21日为违约责任起算点。答辩人经多方努力，已经于2018年5月9日取得了商品房初始登记证书即《毕节市商品房屋备案证明书》，此期间即为违约责任计算的终点时间。该时段尚未超过180天。按照合同第二十二条第三款第(二)项的约定，答辩人只需按照被答辩人已交购房款的万分之一计算违约金即30元。第二，即使不按合同的特别约定，答辩人违约也系独立于答辩人意志的、不能预见到的、非不可抗力造成的不属于商业风险的客观情况的重大变化所导致的。因此，答辩人承担违约责任的期间也应从2018年1月22日至2018年5月9日。答辩人开发的“毕节市商品综合批发大市场”一期共有1500余户购房户。答辩人陆续建设的过程中，为数众多业主违法建设建、构筑物，实质影响整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的办理，直到2017年8月3日方由规划执法部门通过行政强制执行的方式，消除答辩人办理《建设工程竣工规划认可证》的障碍，从而导致答辩人就办理涉案房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后于2017年12月8日方才取得。同时，政府部门原定将项目占地在2012年7月20日征收拆迁完毕，交付答辩人。但是，由于政府行政征收滞后，直到2015年11月底才将涉案项目土地全部拆迁完毕交付，整个工程进度受到实质性影响，特别是消防工程所涉总控制室直到2016年9月25日才完工，也导致答辩人办理《建设工程竣工验收备案表》滞后。2013年1月14日，答辩人与吕晓红、张健签订《商品房买卖合同》以后，上述客观情况的发生，酿成了就办理包含被答辩人在内的一期1500余户已售房屋项目房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后取得，一旦按照双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定的房屋产权初始登记时间计算违约金，则非因答辩人主观商业判断和意志以外的原因，势必引起答辩人出现巨额亏损，对答辩人既明显不公平，也不利于合同目的实现。答辩人认为:《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二))第二十六条规定:合同非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的情形，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，厦行合人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，行政机关征地拆迁及交地滞后导致项目开发建设进度严重受挫，一期部分业主违法建设建构物导致了整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的取得严重滞后，从而导致《建设工程竣工验收备案表》的取得滞后，最终导致《商品房备案证明书》(即商品房转移初始登记)的办理滞后。上述情况，均系独立于答辩人意志的、从常理和法理应当属于答辩人及吕晓红、张健均不能预见到的、非不可抗力造成的不属于商业风险的客观情况的重大变化。如果继续履行合同约定的违约时间起算点条款，根据初步测算，答辩人为此将多产生支出一亿元以上，显失公平，且整个项目必定陷入巨亏，并必将导致答辩人从事项目开发建设、签订《商品房买卖合同》的目的不能实现。所以，从合同公平原则出发，应当根据情势变更原则，变更答辩人商品房初始登记及相关产权转移登记的文书的合同违约责任起算时点。关于起算点的计算，答辩人认为，应以答辩人实际取得《建设工程竣工验收备案登记表》的2017年12月8日加上《房屋登记办法》第23条规定的30个工作日经过后即2018年1月21日为违约责任起算时点。答辩人经多方努力，已经于2018年5月9日取得了商品房初始登记证书即《毕节市商品房屋备案证明书》，此间即为违约责任计算的终点时间。该时段尚未超过180天。按照合同第二十二条第三款第(二)项的约定，答辩人只有义务按照被答辩人已交购房款的万分之一计算违约金即30元。二、即使要答辩人承担违约金，答辩人认为本案所涉违约金也过高，请求法院予以适当减少。按照合同约定答辩人如期将A15幢1层11号房交被答辩人占有，那么、房产证是否办理并不会给被答辩人带来任何损失。本案中、答辩人认为如果以被答辩人的请求以日万分之二按照总房价来计算违约金，势必会过分高于损失，所以根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，请求法院予以适当减少。 原审被告鑫城房开公司提起反诉，请求判决：一、将反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款“(一)出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”变更为“(一)出卖人承诺于取得该商品房的竣工验收备案表之日起三十个工作日内(即2018年1月22日前)，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”二、本案本诉、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告开发的“毕节市商品综合批发大市场”一期共有1500余户购房户。鑫城房开公司陆续建设的过程中，为数众多业主违法建设建、构筑物，实质影响整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的办理，直到2017年8月3日方由规划执法部门通过行政强制执行的方式，消除反诉原告鑫城房开公司办理《建设工程竣工规划认可证》的障碍，从而导致反诉原告鑫城房开公司就办理涉案房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后于2017年12月8日方才取得。同时，政府部门原定将项目占地在2012年7月20日征收拆迁完毕，交付反诉原告。但是，由于政府行政征收滞后，直到2015年11月底才将涉案项目土地全部拆迁完毕交付，整个工程进度受到实质性影响，特别是消防工程所涉总控制室直到2016年9月25日才完工，也导致反诉原告鑫城房开公司办理《建设工程竣工验收备案表》滞后。2013年7月10日，鑫城房开公司与张健、吕晓红签订《商品房买卖合同》以后，上述客观情况的发生，酿成了鑫城房开公司就办理包含反诉被告在内的一期1500余户已售房屋项目房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后取得，反诉原告鑫城房开公司即大范围超过与众业主签订的《商品房买卖合同》约定的房屋产权初始登记时间。一旦按照该约定时间计算违约金，则非因反诉原告鑫城房开公司主观商业判断和意志以外的原因，势必引起反诉原告鑫城房开公司出现巨额亏损，对反诉原告鑫城房开公司既明显不公平，也害及合同目的实现。反诉原告认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，行政机关征地拆迁及交地滞后导致项目开发建设进度严重受挫，一期部分业主违法建设建构物导致了整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的取得严重滞后，从而导致《建设工程竣工验收备案表》的取得滞后，最终导致《商品房备案证明书》(即商品房转移初始登记)的办理滞后。上述情况，均系独立于鑫城房开公司意志的、从常理和法理应当属于鑫城房开公司及张健、吕晓红均不能预见到的、非不可抗力造成的不属于商业风险的客观情况的重大变化。如果继续履行合同约定的违约时间起算点条款，根据鑫城房开公司初步测算，则鑫城房开公司为此将多产生支出一亿元以上，显失公平，且整个项目必定陷入巨亏，并必将导致鑫城房开公司从事项目开发建设、签订《商品房买卖合同》的目的不能实现。所以，从合同公平原则出发，应当根据情势变更原则，变更反诉原告鑫城房开公司商品房初始登记及相关产权转移登记的文书的合同违约责任起算时点。关于起算点的计算，鑫城房开公司认为，应以鑫城房开公司实际取得《建设工程竣工验收备案表》的2017年12月8日加上《房屋登记办法》第23条规定的30个工作日经过后即2018年1月22日为违约责任起算时点。反诉原告鑫城房开公司经多方努力，已经于2018年5月9日取得了商品房初始登记证书——《毕节市商品房屋备案证明书》，此间即为违约责任计算的终点时间。该时段尚未超过180天。按照合同第二十二条第三款第(二)项的约定，反诉原告只有义务按照反诉被告张健、吕晓红已交购房款的万分之一计算违约金即35元。 原审原告张健、吕晓红答辩称：被告的反诉无事实及法律依据。 原审经审理查明：2013年1月14日，原告张健、吕晓红作为买受人，被告鑫城房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：XC-SP-15-1-11）毕节市××办事处茶亭村××市商品综合××市场××为××市商品综合××市场××北区××房品综合批发大市场一北区第15幢1层11号房，房号为1-11。建筑面积37.36平方米，套内建筑面积36.12平方米，总房款300,841.00元；买受人采取一次性付款方式付款；出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理:（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用230元，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告张健、吕晓红按约定向鑫城房开公司支付了涉案房屋购房款300,841.00元；2013年9月22日，原告向被告交付了房屋维修基金、契税、房屋登记等办证所需的费用。被告未按合同约定将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告遂以前述诉请诉至法院。 另查明，2012年6月20日，被告与毕节市国土资源局七星关分局签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：522401-2012-CR-0072），取得了涉案项目的建设用地使用权。2018年5月29日，毕节市七星关区人民政府三板桥办事处出具《证明》，证明因土地、房屋建筑物、构筑物的征收、补偿以及坟茔迁移的滞后，导致被告开发的市场、商品房整体竣工滞后，影响了消防通道等消防设施的整体完善，并进而影响到建设工程的竣工验收延迟至2017年11月。2018年6月20日，毕节毕节市××办事处茶亭村××“××市商品综合××市场××北区、南区××楼品综合批发大市场一期北区、南区1-30号楼”建设项目，因从2012年至2016年，陆续有业主搭建违章建（构）筑物，导致该项目一直未取得竣工规划认可。涉案项目“毕节市商品综合批发大市场一期北区”于2017年10月17日，取得《贵州省建设工程竣工规划认可证》；2017年12月8日，取得《贵州省建设工程竣工验收备案表》；2018年5月9日，被告取得毕节市商品房综合批发大市场一期1、4、6、7、8、9、10、11、12、14、15、16、17栋的《毕节市商品房屋备案证明书》;2018年9月25日，取得毕节市七星关区草海大道毕节市商品综合批发大市场（一期）15幢不动产权证书，涉案商品房已具备了办理商品房不动产权证书的条件。 原审认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容均未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应按约定履行合同所约定的义务。关于违约金问题，原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应于2016年6月30日前履行办理房屋所有权转移登记义务。但被告于2018年5月9日才取得《毕节市商品房屋备案证明书》，具备办理涉案房屋产权转移登记的条件，故被告应承担逾期提交办理商品房转移登记相关文书的违约责任。而被告在本案庭审之前未履行通知原告的义务，故以庭审（2018年10月30日）被告提供《毕节市商品房屋备案证明书》等证据进行质证时视为其通知原告，则被告逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约金计算起止时间为：2016年7月1日至2018年10月30日止。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。被告主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，不予采纳。因此，本案中，被告应当以原告已交付购房款300,841.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年7月1日开始计算至2018年10月30日期间(共计851日)的违约金，即300,841.00元×851日×（2÷10000）=51203.14元。同时，因原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，并向被告交付了办理不动产权证书所需的费用，且涉案的商品房已具备办理不动产权证书的条件，故对原告主张被告为其办理不动产权证书的诉请，予以支持。 对于被告鑫城房开公司提出因政府拆迁工作滞后，业主违建致被告逾期办证，被告主张适用情势变更原则将交付办理商品房转移登记的有关文书的时间变更为2018年1月22日的反诉请求，因涉案商品房不能在约定的时间取得商品房初始登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，鑫城房开公司主张的情形并不符合情势变更原则的构成要求，故对鑫城房开公司的反诉请求，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告（反诉原告）毕节市鑫城房地产开发有限公司于原告（反诉被告）张健、吕晓红提供相关办证所需文书之日起90毕节市××办事处茶亭村××市商品综合××市场××北区××号商品综合批发大市场一北区第15幢1层11号商品房的不动产权证书；二、被告（反诉原告）毕节市鑫城房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）张健、吕晓红支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金51,203.14元；三、驳回原告（反诉被告）张健、吕晓红的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）毕节市鑫城房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费150.00元，反诉案件受理费25.00元，合计175.00元，由被告（反诉原告）毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。 一审宣判后，鑫城房开公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决,改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案逾期办证系因政府原因导致，属于行政不可抗力，上诉人不应承担支付逾期办证违约金的法律责任。二、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第2条规定：“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”双方约定的交付办理商品房转移登记的有关文书日期为2014年6月30日。被上诉人于2014年6月30日就已经知道被告无法按期交付房产证的事实，其提起本案诉讼时已超过诉讼时效期间，故应驳回其诉讼请求。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。案涉《商品房买卖合同》系住建部门提供的标准合同，上诉人无法对合同中的违约金条款进行修改，若上诉人私自修改，会遭受行政处罚，且本案逾期办证并非由于出卖人的原因造成，故不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计算本案违约金。上诉人早已经将涉案房屋交付给被上诉人使用，上诉人已经获得房屋的使用价值，其合同目的已经实现。如被上诉人认为自身存在损失应举证证明，一审法院将举证责任分配给上诉人错误。四、行政征收系政府行使行政权力的行为，不受民事法律调整，故不存在违约责任问题。一审法院将政府的行政征收行为认定为民事法律行为，并据此认定上诉人不能因政府的违约行为而免责错误。本案逾期办证并非是上诉人能够避免的，若由上诉人承担全部违约责任，显失公平。五、上诉人与被上诉人于2018年10月22日签订《办证补充协议》，更改了双方《商品房买卖合同》关于逾期办证违约责任的约定，上诉人无需再承担逾期办证的违约责任。 被上诉人张健、吕晓红未作答辩。 二审中，上诉人提交《办证补充协议》及案涉房屋《不动产权证书》，拟证明：《办证补充协议》变更了《商品房买卖合同》的相关内容，经变更后的双方权利义务应以补充协议的约定为准，即上诉人须承担违约责任的情形是：上诉人未于2019年1月21日前将办证资料提交到不动产登记机关。上诉人在2018年11月22日已办理案涉房屋《不动产权证书》，未违反《办证补充协议》的约定，故上诉人不应承担违约责任。 被上诉人质证认为：对真实性无异议，但达不到上诉人的证明目的，理由如下：1.《办证补充协议》系被上诉人张健一人签字并按手印，并未得到另一方的授权；2.《办证补充协议》未明确约定被上诉人放弃案涉违约金诉求，该协议系上诉人制作的格式条款，应当对其作出有利于上诉人的解释。结合《办证补充协议》的约定以及被上诉人提起本案诉讼向上诉人主张违约金的客观事实，不能得出被上诉人放弃向上诉人主张违约金的结论。3.《办证补充协议》系关于上诉人2018年10月22日后应对被上诉人所负义务的具体约定，与被上诉人已经主张的违约金无关。如被上诉人放弃违约金诉求，应在协议中明示。 经审查，《办证补充协议》经被上诉人张健、吕晓红签字捺印，被上诉人虽以该协议系张健未经吕晓红授权单方签订为由不予认可，但被上诉人主张的单方签字捺印的事实现无有效证据证明，故对协议真实性、合法性予以确认，协议内容涉及案涉房屋办证及违约责任事宜，与本案具有关联性，故予以采信。 经审理查明：除对一审认定事实予以确认外，另查明：2018年10月22日，甲方暨上诉人与乙方暨被上诉人签订《办证补充协议》，协议载明：“在合同约定的办证期间，《不动产登记暂行条例》颁布施行，实行土地使用证和房屋所有权证“合二为一”办理，办证条件发生了变化。为便于乙方依法取得新的不动产权属转移（分户）登记证书，甲、乙双方就合同项下的房屋产权登记达成补充协议如下：一、乙方只关注合同项下房屋不动产权属转移登记证书的办理，而不再论及商品房初始登记的取得和相关文书的交付。乙方依照《不动产登记暂行条例》的规定，于2018年10月22日提交办理不动产权证证书的资料予甲方，由甲方受托为乙方办理商品房产权转移登记手续。具体资料由甲方以手机信息或书面方式告知乙方。甲方于2019年1月21日前将办证资料提交到不动产登记部门，即视为甲方已履行了相应的办证义务。因登记部门超过法定期限导致不动产登记证书迟延取得的，甲方不担责。否则，甲方应按日万分之一支付乙方逾期办证违约金”。2018年11月22日，案涉房屋转移登记至被上诉人名下。 综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1.本案是否超过诉讼时效期间；2.上诉人应否承担违约责任；3.违约金应否调整？ 关于焦点1，依据《商品房买卖合同》第二十二条，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付违约金，依此计付的违约金属于继续性债权，应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原审法院关于本案未超过诉讼时效期间的认定，论证充分翔实，认定意见并无不当，本院予以确认，不作赘述。 关于焦点2，就被上诉人提出的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任主张，上诉人抗辩称合同履行存在不可抗力，因政府征收迟延和规划行政执法导致的办证迟延，其不应承担违约责任。对此本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。本案中，上诉人主张政府土地行政征收以及规划行政执法均属于具体行政行为，系行政主体行使行政权力，对特定的公民、法人或者其他组织作出的有关行政相对人权利义务的单方行为。具体行政行为的发生具有频发性、非突发性以及影响范围特定性等特征，动辄将具体行政行为列入不可抗力范畴，容易导致对不可抗力的滥用，影响正常的交易秩序；同时，相关法律、行政法规对具体行政行为的权利救济进行了明确规定，当事人可以通过行政复议、行政诉讼等程序予以克服和救济。故对上诉人以不可抗力事由提出的违约责任免除主张，不予支持。由于本案不具备法定或者约定的责任免除情形，上诉人所称的政府征收迟延和规划行政执法不作为应属第三人原因，根据合同相对性原则，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，原审认定上诉人逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书构成违约并判决其承担违约责任，并无不当。关于焦点3，违约金条款系当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示。对违约方提出的违约金调整主张，人民法院根据案件事实进行综合评价。案涉《商品房买卖合同》系经双方平等自愿协商而签订，上诉人就自身履行合同义务的相关期限以及逾期情形下的法律后果应当具有合理预见。上诉人以约定的违约金明显过高为由主张调整时，其负有证明违约金明显高于被上诉人遭受的实际损失的初步举证责任，因上诉人所举证据不能证明其主张成立，其应当承担举证不力的不利后果。对上诉人提出的应由被上诉人举证证明其实际损失的上诉主张，不予支持。 关于上诉人提出的按照《办证补充协议》的约定，其不应承担违约责任的主张，根据本案查明的事实，一审判决作出后，双方当事人于2018年10月22日签订《办证补充协议》，依据协议约定，被上诉人不再追究上诉人取得商品房初始登记以及交付办理商品房转移登记的相关文书的时间；上诉人收到被上诉人交付的应由被上诉人提交的办证所需资料后，于2019年1月21日前将完整的办证资料提交到不动产登记机关，即视为上诉人履行了协助办证义务；因上诉人原因导致被上诉人迟延取得不动产登记证书，上诉人以已付购房款为基数，按日万分之一的标准支付逾期办证违约金。上述内容实质上变更了双方在《商品房买卖合同》中已明确约定的出卖人履行协助办证义务的具体方式、履行期限及其违约责任等内容，双方变更合同内容的行为符合《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款：“当事人协商一致，可以变更合同”之规定。对于上诉人提出的应当依据《办证补充协议》认定双方权利义务的上诉意见，被上诉人以该协议系被上诉人张健单方签订为由对协议内容不予认可。本院经审查认为，《办证补充协议》体现为经二被上诉人签字捺印，被上诉人主张《办证补充协议》系被上诉人张健未经授权单方签订的事实缺乏有效证据证明的情况下，应认定该协议系二被上诉人的真实意思表示。协议相关内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力，应当作为认定双方权利义务的依据。依据《办证补充协议》，上诉人应于2019年1月21日前将办证资料提交不动产登记部门，而上诉人已于2018年11月22日为被上诉人办理完毕房屋权属证书，未超过协议约定的履行期限，上诉人据此主张其不应承担违约责任的上诉请求成立，本院予以支持。 关于焦点3，因上诉人无需承担违约责任，对违约金标准不再作论述。 综上，上诉人鑫城公司的上诉理由成立，对其上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初6895号民事判决； 二、驳回被上诉人张健、吕晓红的诉讼请求。 一审案件受理费175元，由上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司负担25元，被上诉人张健、吕晓红负担150元；二审案件受理费300元，由被上诉人张健、吕晓红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年四月三日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青