安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0203民初807号原告：周忠，男，1994年3月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：凤元龙，安徽浩诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：周为夫，男，1969年9月17日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区，系原告周忠父亲。被告:高超，男，1990年9月12日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：江贤志，安徽安江律师事务所律师。第三人：弋江区金鑫地产，住所地：芜湖市弋江区，统一社会信用代码92340203MA2RC0UJ79。经营者：叶良水，男，1984年3月5日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。原告周忠与被告高超、第三人弋江区金鑫地产房地产买卖中介合同纠纷一案，本院2019年2月11日立案受理后，依法适用简易程序于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告周忠及其委托诉讼代理人凤元龙、周为夫，被告高超及其委托诉讼代理人江贤志到庭参加诉讼，第三人弋江区金鑫地产经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周忠向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的房地产买卖合同及其附加协议；2、判令被告向原告支付违约金489760元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月1日，原、被告签订房地产买卖合同，第三人为本次交易中介方。合同约定，原告将其所有的芜湖市弋江区长江之歌1栋楼1单元2501室以2448800元的价格出售给被告，首付款1348800元(含定金100000元）用于原告对涉案房产进行贷款解压，余款1100000元由被告以商业贷款的形式支付。如买方违约，则买方已付定金不退，并向卖方按照房屋总价款20%偿付违约金。合同签订后，原告积极履行合同义务，配合被告办理贷款手续，并依据合同约定将房产证交第三人保存，但被告多次拖延办理贷款，也未按照合同约定支付房屋首付款完成涉案房屋解压，却提出要求原告将房价降至13000元/平方米才继续购买（总价款较之合同约定价款降217740元）。2018年12月25日，原告委托律师向被告发出关于敦促被告履行合同的律师函，但遭到被告退回。后原告将律师函的内容以微信形式再次向被告告知，但被告仍然不予理会。2018年12月31日，经原告不断敦促，双方在第三人处签订附加协议，定于2019年1月3日之前办理商业贷款，于2019年1月31日之前过户，涉及到的费用由原告负担，其他约定按照原合同条款执行。后被告再次违背约定，拒不配合办理有关贷款手续。原告认为，被告的违约行为己经导致合同目的无法实现，应属根本违约。原告因与被告缔约，丧失了与其他买受人缔约的机会，目前涉案房屋市场价格较之订立合同时己经有了较大幅度下跌，原告因此遭受了重大损失，故诉至法院，请求判如所请。被告高超辩称：基于房地产买卖合同无法继续履行，原告提出解除合同，被告同意解除合同。房地产买卖合同签订后，被告按合同的约定向原告支付了定金并积极申报贷款手续，不存在原告诉称的未按合同约定支付房屋首付款以及提出降价的要求，也不存在被告故意拖延贷款，是因为银行流水不足，银行的贷款审批未通过。根据原被告双方合同的约定，互不违约，原告应当退款被告已支付的购房定金10万元，对此被告已经另行起诉。第三人未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原、被告出示的《房地产买卖中介合同》，被告持有的合同第二条贷款第二项下：乙方无法进行完成银行贷款审批，甲方有权解除本合同并撤销该房屋买卖的转移登记申请：（乙方不承担违约责任）进行了勾选，而原告提供的《房地产买卖中介合同》，在上述款项下并非勾选，而是打了“/”，并在承担违约责任并支付违约金成交价百分之二十，甲方已收定金退回这一格，也打了“/”。鉴于《房地产买卖中介合同》签约须知已明确打“√”表示选中，且原告出示的在乙方不承担违约责任及承担违约责任并支付违约金成交价百分之二十，甲方已收定金退回相互矛盾，故对原告持有《房地产买卖中介合同》中上述条款不予认定。2、原告提交的谈话笔录，被谈话人身份不明，也没有被谈话人签字，不符合证据形式，不予认定。3、被告出示的录音光盘及内容摘抄，证实双方交涉无果，不能证明第三人在原告胁迫下出具谈话笔录，不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月1日，原告周忠（甲方）与被告高超（乙方）在第三人弋江区金鑫地产（丙方）的居间服务下，签订了《房地产买卖中介合同》，约定：甲方自愿将弋江区长江之歌1栋1单元2501室房屋以2448800元的价格出售给乙方，乙方于2018年10月1日支付定金100000元给甲方，其中首付款（含定金）为1348800元，尾款1100000元；2019年1月1日前过户，待乙方商业贷款审批通过后且拿到贷款合同时将首付款尾款1248800元支付给甲方；甲方同意且积极配合乙方以贷款方式向贷款银行申请个人住房抵押贷款，拟贷款金额为1100000元，用于支付房屋转让价格的余款；乙方同意于2018年11月20日前与贷款银行签订贷款借款合同等贷款相关资料；如因银行政策性变化或非主观等不可抗逆因素致使乙方贷款不能通过银行要求导致该合同不能执行或银行正常审批不通过或暂缓，此合同自行终止，双方均不负违约责任，甲方退还乙方已付购房款，居间服务方退还已付中介费用；本合同一式三份，甲、乙、丙三方各留执一份。合同签订当日，被告高超向原告周忠父亲周为夫账户转账20000元，周为夫出具定金收条一张，载明：今收到买方高超于2018年10月1日购买房东周忠弋江区长江之歌1栋1单元2501室购房定金人民币拾万元整，另注明：买卖双方经中介方见证承诺自愿交易，如卖方违约双倍退还买方已交定金并支付总房价款20%违约金；如买方违约卖方扣除已收定金并支付总房价款20%违约金。定金收条上还备注：购房定金甲方实收贰万元，甲乙双方约定在2018年10月3日乙方将定金尾款捌万元一次性支付给甲方。2018年10月3日，被告高超向周为夫账户转账80000元。2018年12月27日，被告高超向原告邮寄告知函一份，载明由于银行贷款方面出现了暂缓，导致无法于2019年1月1日前过户，并要求依据合同约定终止合同、退还已付购房款拾万元。原告于2018年12月28日收到此告知函。2018年12月31日，原、被告与第三人签订附加协议一份，约定：甲乙双方协商一致，委托丙方办理乙方按揭贷款事宜，贷款费用壹万捌仟元由甲方承担，甲乙双方无条件配合任何贷款事宜，协商一致定于2019年1月3日前办理商业贷款，定于2019年1月31日前过户，其他按原合同条款执行。此后，第三人出具证明一份，载明第三人受原被告委托协助办理高超按揭贷款事宜，于2019年1月20日左右收到银行反馈，贷款审批不通过，特作出如下证明：因高超流水不够，导致购买弋江区长江之歌1栋1单元2501室贷款审批不通过。原告遂以被告违约、合同无法继续履行为由诉至本院成讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原被告签订的《房地产买卖中介合同》系原、被告双方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有法律约束力。合同签订后，被告依约按时足额支付了购房定金，但两次贷款均未能成功办理，导致双方房地产买卖合同无法继续履行，现原告要求解除双方签订的《房地产买卖中介合同》，被告对此不持异议，对原告该诉请予以支持。关于被告未能完成贷款审批是否应当承担违约责任的问题，原、被告双方持有的《房地产买卖中介合同》第二条贷款项下第二项对此约定虽不一致，原告提供的合同第二条贷款项下第二项关于乙方是否承担违约责任,同时在“不承担违约责任”和“承担违约责任并支付违约金成交价百分之二十，甲方已收定金退回”前的方框中勾画了“/”，即便按照原告所认为勾画“/”等同于勾画“√”表示选中，但该两个选项意思表示也完全相反，无法认定，而被告及第三人提供的合同第二条贷款第二项第（2）项均仅勾选了“不承担违约责任”这一选项，且该合同第二条贷款项下第三项中明确约定，如因银行政策性变化或非主观等不可抗逆因素致使乙方贷款不能通过银行要求导致该合同不能执行或银行正常审批不通过或暂缓，此合同自行终止，双方均不负违约责任，甲方退还乙方已付购房款，该约定中，因银行政策性变化或非主观等不可抗逆因素致使乙方贷款不能通过银行要求导致该合同不能执行、银行正常审批不通过或暂缓，系并列关系，即只要符合上面一个条件，双方合同自行终止，双方均不负违约责任。被告先后两次贷款分别被暂缓和不通过，符合该约定中的银行正常审批不通过或暂缓，按照此约定，原被告均不负违约责任。综上，原告现有证据不足以证明被告应当承担违约责任，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院难以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八条、《中华人民共和国合同法》第九十一条第（七）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第一百六十二条之规定，判决如下：一、解除原告周忠与被告高超于2018年10月1日签订的《房地产买卖中介合同》及2018年12月31日签订的附加协议；二、驳回原告周忠其他诉讼请求。案件受理费减半收取4403元，原告周忠负担4323元，被告高超负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  任学影二〇一九年四月三十日法官助理周冉书记员刘梦娜附适用法律法规：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百六十二条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。