河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初4009号原告：郑州满祥千物业服务有限公司，住所地：新郑市新烟路。法定代表人：牛留中，经理。委托诉讼代理人：刘彦臣，郑州市新郑市中信法律服务所法律工作者。被告：赵军峰，男，1968年11月28日出生，汉族，住所地新郑市，现住新郑市。原告郑州满祥千物业服务有限公司（以下简称“满祥千物业公司”）与被告赵军峰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告满祥千物业公司的法定代表人牛留中及委托诉讼代理人刘彦臣，被告赵军峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告满祥千物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付27号楼2单元13楼南户2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费4089元；27号楼2单元11楼南户2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费4089元；26号楼1单元10楼西户2016年1月1日至2018年12月31日的物业管理费6831元；三套房共计物业服务费15009元；2、请求判令被告按照每日万分之五支付逾期付款的滞纳金直至全部缴清全部物业管理费之日止;3、判令被告承担本案全部诉讼费。诉讼过程中，原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：被告系原告所管理的新郑市润泰花园小区的业主。其房屋建筑面积87.35平方，87.35平方，145.98平方。2018年5月6日，新郑市恒久物业管理有限公司与原告签订债权债务转让协议书将被告从2018年4月10日之前拖欠新郑市恒久物业管理有限公司的物业费、水费、电费、电梯使用费三套房共计11396元的债权转让给原告。2017年8月25日，新郑市润泰花园小区业主委员会与原告签订《物业服务委托合同》、《补充协议》，全面委托原告对其15.6万平方米的商品小区进行物业管理，委托管理期限自2017年8月25起至2022年8月24日止。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积每平方1.3元的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按欠费金额×逾期天数×5%的标准向原告支付违约金。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2018年4月10日至2018年12月31日，被告共欠物业费三套房共计3613元，滞纳金三套房共计1802元，原告多次对其书面及电话催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《物业管理服务合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告特诉至贵院，请支持原告诉讼请求。被告赵军峰辩称：1、原告说的1.3元/月/平方米的物业费用他不认可，太高了;2、电梯质量不行，其中一个电梯没有投入使用;3、他是2016年7、8月份接的房子，不认可诉状中的从2016年1月开始计算物业费；4、对现在的郑州满祥千物业服务有限公司不认可，不清楚物业转让，他们之间没有任何协议;5、物业公司的服务不认可，卫生没有打扫过；6、原来物业因为他的房产漏水没有进行赔偿;买房的时候开发商说的有暖气但是到现在都没有;说有车库但是到现在也没有;门禁卡他们都掏的有费用，但是他的电动车还是丢了。要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告满祥千物业公司成立于2017年8月25日。当日，新郑市润泰花园小区业主委员会与原告签订了《物业服务委托合同》，合同约定服务期限为五年，自2017年8月25日至2022年8月24日；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为：高层电梯住宅为1.30元/月/平方米；多层电梯住宅为0.56元/月/平方米，另需缴纳电梯维护费381元/年/户；多层步梯住宅为0.56元/月/平方米；商业为1.5元/月/平方米；又于2018年6月20日签订了一份《补充协议》，约定新郑市润泰花园小区业主委员会与原告一致确认原物业公司新郑市恒九物业管理有限公司的物业收费标准为：1#、2#为1元/月/平方米；3#-11A为0.56元/月/平方米（3#、6#、6A需缴纳电梯费381元/年/户）；11#、24#、25#、26#、27#为1.30元/月/平方米；商业为1.5元/月/平方米。被告赵军峰是新郑市润泰花园小区27号楼2单元13楼南户、27号楼2单元11楼南户、26号楼1单元10楼西户的业主，所购房屋建筑面积分别为87.35平方米，87.35平方米，145.98平方米。2018年5月6日，满祥千物业公司与新郑市恒九物业管理有限公司在新郑市润泰花园小区业主委员会的见证下，签订了一份《债权债务转让协议书》，约定新郑市恒九物业管理有限公司自愿与满祥千物业公司进行清算并将新郑市润泰花园物业管理权移交给满祥千物业公司；新郑市恒九物业管理有限公司自愿将润泰花园小区业主欠缴的物业费、水费、电费、电梯使用费的债权全部转让给满祥千物业公司，由满祥千物业公司向业主主张权利。双方移交了物业费缴费单账本。该账单未有显示被告赵军峰缴纳过物业费。现原告请求被告支付2016年1月1日至2018年12月31日的物业服务费用15009元，被告拒付，双方引起纠纷。上述事实有《物业服务委托合同》一份、《补充协议》一份、《债权债务转让协议书》一份、《恒九物业管理有限公司物业费登记台账》、催费通知、照片及当事人的陈述为证。本院认为，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。满祥千物业公司根据与新郑市润泰花园小区业主委员会签订的物业服务委托合同和补充协议为新郑市润泰花园小区提供物业管理服务，该合同合法有效。赵军峰作为该小区业主，接受了满祥千物业公司的物业管理服务，经满祥千物业公司的催要拒不支付，应当按照合同及时支付相应的物业服务费。关于满祥千物业公司要求赵军峰支付自2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费15009元，本院认为，原告向被告主张的物业费包含两个部分，即2016年1月1日至2018年4月10日拖欠原物业公司新郑市恒九物业管理有限公司11396元物业费和2018年4月10日至2018年12月31日拖欠原告的3613元物业费。根据庭审查明的事实和证据显示，原告提供的证据不能证明被告应在2016年1月1日开始缴纳物业费，而且被告庭审中自认其是在2016年7、8月份接管的房屋，故应从被告接管房屋开始计算物业费，为了便于计算，从2016年9月1日作为缴纳物业费的开始时间为宜。按照约定的收费标准计算，从2016年9月1日至2018年12月31日，被告三套住房的建筑面积共320.68平方米，共欠物业费11673元。关于被告辩称的物业费用过高、电梯质量问题、不认可物业转让等问题，要求驳回原告的诉讼请求的理由，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条："建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。"的规定，本案中原告与新郑市润泰花园小区业主委员会签订的物业服务委托合同和补充协议对本案被告具有法律约束力。综上所述，对于满祥千物业公司的诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八十条，《物业管理条例》第七条第五款、第二十一条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告赵军峰应于本判决生效之日起十日内向原告郑州满祥千物业服务有限公司缴纳2016年9月1日至2018年12月31日的物业费11673元。二、驳回原告郑州满祥千物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，减半收取计88元，由原告郑州满祥千物业服务有限公司负担19元，由被告赵军峰负担69元。本判决为终审判决。审 判 员  郭文凯二〇一九年四月二十六日代理书记员  贾宇涵