四川省眉山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川14执异7号 异议人（被执行人）：仁寿宇曦置业有限公司，住所地四川省仁寿县。 法定代表人：田和川，总经理。 委托诉讼代理人：杨林，男，汉族，1971年12月31日出生，住四川省绵阳市游仙区，系异议人公司职工。 申请执行人：王川，男，1981年10月15日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：孙彬，四川伦典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程星星，四川伦典律师事务所律师。 本院在执行王川与仁寿宇曦置业有限公司（以下简称宇曦公司）民间借贷纠纷案中，决定拍卖查封房产，宇曦公司认为本院下调评估价作为保留价违反法律规定,将查封标的人为拆分进行拍卖影响查封房产价值及后期运营,向本院提出异议，请求暂缓拍卖查封房产。本院受理异议人的异议申请后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 异议人宇曦公司称，本院在京东网拍卖其公司被查封房产时确定的起拍价仅为评估价的75%，严重侵害其权利。依据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条规定，评估价作为拍卖保留价是法律明确规定的，本院无权下调评估价作为保留价。依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条规定，起拍价不得低于评估价或者起拍价不得低于市价的百分之七十，本院在有评估价的前提下，下调评估价作为保留价不符合法律规定。网拍中本院将查封标的进行了人为拆分，而被执行人的房产是作为一个整体运营的，本院拆分拍卖势必影响查封房产的价值及后期运营。综上，请求本院对其被查封房产暂缓拍卖。 申请执行人王川认为，本案在执行过程中委托合法评估机构对被执行人的财产进行了评估，并通过查询财产所在地房产管理部门了解到该财产尚有税费等多种费用未缴纳，竞买人在完善其物权时须向房产管理部门缴纳应由被执行人宇曦公司缴纳的相关费用，考虑综合因素，执行机构在拍卖该房产时下调其价格并无不当。本案中被执行财产本身为独立的单元，执行机构对拍卖财产分开拍卖并无不当，也未损害其财产价值。请求驳回宇曦公司的异议。 经审查查明，本院在执行王川与宇曦公司民间借贷纠纷一案中，已委托四川省久源房地产土地估价有限公司对本院查封的房产进行评估，并于2019年2月13日作出（2018）川14执9号执行裁定，拍卖宇曦公司备案登记在王川名下的房产。2019年2月22日，本院发布拍卖公告，拟于2019年3月28日10时至2019年3月29日10时止（延时的除外）在京东网司法拍卖网络平台上对宇曦公司位于仁寿县文林镇大道路9号商业用房及其占用范围内相应分摊的国有土地使用权[权证号：仁预0019982、仁预0021817、仁预0021818、仁预0021820、仁预0019924；建筑面积（合计）：4480.26m2]进行公开拍卖，并分别明确了152个拍卖标的的起拍价，每个标的的起拍价均未低于其评估价的75%（详见附件：拍卖标的评估价与起拍价对照表）。为方便录入，本院将本次拍卖的152个标的分为8个拍卖公告予以发布，但拍卖时各标的相互独立，分别进行竞拍。 上述事实有本院（2018）川14执9号执行裁定书、对仁寿宇曦置业有限公司位于仁寿县文林镇大道路9号商业用房的拍卖公告，四川省久源房地产土地估价有限公司久源房估（2018）字第819-2号房地产司法鉴定估价报告，以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，关于宇曦公司提出本院下调评估价作为拍卖保留价不符合法律规定的问题，《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》第十三条的确规定“拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价”，但该规定适用于采用委托拍卖方式处置被执行财产；而本案中，本院对查封财产的处置采用的是网络司法拍卖方式，应当适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》。该规定第十条第一款规定：“网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。”保留价只是拍卖底价，是起拍的最低价，保留价（起拍价）的高低与拍卖是否成交或成交价高低之间并没有必然的关系，成交价最终由市场、拍卖财产自身价值和供求关系等因素综合决定。故该规定第十条第二款明确规定“起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。”评估价和市价作为两种并列的参照标准，在该款规定中并未区分其降价幅度，应为同一标准。故无论是参照评估价还是参照市价，只要执行法官根据标的物的现实情况在不低于百分之七十的幅度范围内确定起拍价即符合规定。而查明事实表明，本院在拍卖宇曦公司涉案房产时所确定的起拍价均未低于评估价的百分之七十五，已超过百分之七十，符合上述规定，宇曦公司的该异议理由不能成立。 关于宇曦公司提出本院在司法网拍中将其被查封标的进行了人为拆分，影响其查封房产的价值及后期运营的问题，本案中本院拍卖的152个标的为商业用房，有各自的房屋唯一号，说明其相互独立，宇曦公司未提交证据证实涉案的152个拍卖标的存在“在使用上不可分”，或者“分别拍卖可能严重减损其价值”，应当合并拍卖的情形，本院对可分的标的分别处置并不违反法律规定，宇曦公司的该异议理由不能成立。 综上所述，宇曦公司的异议理由不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定如下： 驳回异议人仁寿宇曦置业有限公司的异议。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向四川省高级人民法院申请复议。 审判长 韩 胜 审判员 胡海东 审判员 高 萍 二〇一九年四月十一日 书记员 陈艳玲 附： 拍卖标的评估价与起拍价对照表 权证号序号所在区街道栋号单元楼层房号房屋唯一号建筑面积（㎡）起拍价（万元）评估价（万元）起拍价与评估价比率仁预00199821文林镇大道路1B5115148558.0034.846.4075.00%2文林镇大道路1B51015148630.4218.2624.3475.02%3文林镇大道路1B51115148730.4218.2624.3475.02%4文林镇大道路1B51215148830.4218.2624.3475.02%5文林镇大道路1B51315148931.5418.9325.2375.03%6文林镇大道路1B51415149031.5418.9325.2375.03%7文林镇大道路1B51515149131.5418.9325.2375.03%8文林镇大道路1B51615149231.5418.9325.2375.03%9文林镇大道路1B52115150116.519.9113.2175.02%10文林镇大道路1B52215150230.6618.424.5375.01%11文林镇大道路1B52315150330.6618.424.5375.01%12文林镇大道路1B52415150416.519.9113.2175.02%13文林镇大道路1B52515150519.9311.9615.9475.03%14文林镇大道路1B52615150626.5415.9321.2375.04%15文林镇大道路1B52715150716.8010.0813.4475.00%16文林镇大道路1B51715149325.1815.1120.1475.02%17文林镇大道路1B51915149525.1515.0920.1275.00%18文林镇大道路1B51815149425.1515.0920.1275.00%19文林镇大道路1B5215149630.9518.5724.7675.00%20文林镇大道路1B52015149716.519.9113.2175.02%仁预001998221文林镇大道路1B56115154520.0412.0316.0375.05%22文林镇大道路1B56215154620.0412.0316.0375.05%23文林镇大道路1B56415154817.6010.5614.0875.00%24文林镇大道路1B56315154723.8614.3219.0975.01%25文林镇大道路1B56515154917.6010.5614.0875.00%26文林镇大道路1B56615155017.6010.5614.0875.00%27文林镇大道路1B56715155118.7711.2715.0275.03%28文林镇大道路1B56815155218.7711.2715.0275.03%29文林镇大道路1B55515153824.9014.9419.9275.00%30文林镇大道路1B55615153921.661317.3375.01%31文林镇大道路1B55715154020.5212.3216.4275.03%32文林镇大道路1B55815154121.4812.8917.1875.03%33文林镇大道路1B55915154246.8028.0837.4475.00%34文林镇大道路1B5615154330.4218.2624.3475.02%35文林镇大道路1B56015154432.0919.2625.6775.03%36文林镇大道路1B57515156015.929.5612.7475.04%37文林镇大道路1B57615156115.929.5612.7475.04%38文林镇大道路1B57815156315.929.5612.7475.04%39文林镇大道路1B57715156215.929.5612.7475.04%40文林镇大道路1B57915156415.929.5612.7475.04%仁预002181741文林镇大道路3/27117287851.7347.3463.1175.01%42文林镇大道路3/27217287923.7921.7729.0275.02%43文林镇大道路3/27317288023.7921.7729.0275.02%44文林镇大道路3/27417288126.7924.5132.6875.00%45文林镇大道路3/27517288226.7924.5132.6875.00%46文林镇大道路3/27617288326.7724.532.6874.97%47文林镇大道路3/27717288426.7724.532.6675.02%48文林镇大道路3/27817288537.0533.945.2075.00%49文林镇大道路3/27917288642.7739.1452.1875.01%50文林镇大道路3/28017288748.4144.359.0675.01%51文林镇大道路3/28117288848.1144.0258.6975.00%52文林镇大道路3/28217288941.7838.2350.9775.00%53文林镇大道路3/28317289037.8734.6546.2075.00%54文林镇大道路3/28417289123.1521.1828.2475.00%55文林镇大道路3/28517289222.3820.4827.3075.02%56文林镇大道路3/28617289319.7418.0624.0875.00%57文林镇大道路3/28717289429.3526.8635.8175.01%58文林镇大道路3/28817289529.3526.8635.8175.01%59文林镇大道路3/28917289629.3526.8635.8175.01%60文林镇大道路3/29017289729.3526.8635.8175.01%仁预001998261文林镇大道路1B5815156530.4218.2624.3475.02%62文林镇大道路1B58015156615.929.5612.7475.04%63文林镇大道路1B58115156715.929.5612.7475.04%64文林镇大道路1B56915155318.7711.2715.0275.03%65文林镇大道路1B5715155430.4218.2624.3475.02%66文林镇大道路1B57015155523.4014.0418.7275.00%67文林镇大道路1B57115155617.9710.7914.3875.03%68文林镇大道路1B57215155715.929.5612.7475.04%69文林镇大道路1B57315155815.929.5612.7475.04%70文林镇大道路1B57415155915.929.5612.7475.04%71文林镇大道路1B58915157516.179.7112.9475.04%72文林镇大道路1B58515157115.929.5612.7475.04%73文林镇大道路1B58615157215.929.5612.7475.04%74文林镇大道路1B58715157315.929.5612.7475.04%75文林镇大道路1B58815157417.9710.7914.3875.03%仁预002181776文林镇大道路3/29117289829.3526.8635.8175.01%77文林镇大道路3/29217289929.3526.8635.8175.01%78文林镇大道路3/29317290029.3526.8635.8175.01%79文林镇大道路3/29417290129.3526.8635.8175.01%80文林镇大道路3/29517290229.3526.8635.8175.01%81文林镇大道路3/29617290329.3526.8635.8175.01%82文林镇大道路3/29717290429.3526.8635.8175.01%83文林镇大道路3/29817290529.3526.8635.8175.01%84文林镇大道路3/29917290629.3526.8635.8175.01%85文林镇大道路3/210017290729.3526.8635.8175.01%86文林镇大道路3/210117290820.5918.8425.1275.00%87文林镇大道路3/210217290920.8719.125.4675.02%88文林镇大道路3/210317291020.5918.8425.1275.00%89文林镇大道路3/210417291127.3425.0233.3575.02%90文林镇大道路3/210517291231.4428.7738.3675.00%91文林镇大道路3/210617291322.2620.3727.1675.00%92文林镇大道路3/210717291422.2620.3727.1675.00%93文林镇大道路3/210817291522.2620.3727.1675.00%94文林镇大道路3/210917291622.2620.3727.1675.00%95文林镇大道路3/211017291724.6622.5730.0975.01%仁预002181896文林镇大道路3/1310424313136.5278.89105.1875.00%97文林镇大道路3/1310524313240.7488117.3375.00%98文林镇大道路3/1310824313440.3187.07116.0975.00%99文林镇大道路3/1310924313540.3187.07116.0975.00%100文林镇大道路3/1311124313740.3187.07116.0975.00%101文林镇大道路3/1311024313640.3187.07116.0975.00%102文林镇大道路3/1311224313861.39132.6176.8075.00%103文林镇大道路3/1311324313926.9158.1377.5075.01%104文林镇大道路3/1312824315254.33107.17142.8975.00%105文林镇大道路3/1312924315347.4393.56124.7475.00%106文林镇大道路3/1313224315629.5858.3577.8075.00%107文林镇大道路3/1313024315440.0478.99105.3175.01%108文林镇大道路3/1313124315548.4295.51127.3475.00%仁预0021820109文林镇大道路4/2206154962194.15128.14170.8575.00%110文林镇大道路4/2207154963142.3693.96125.2875.00%111文林镇大道路4/2208154964173.90114.78153.0375.00%仁预0019924112文林镇大道路221105515641273.29137.97183.9675.00%仁预0019982113文林镇大道路1B5915157630.4218.2624.3475.02%114文林镇大道路1B59015157716.179.7112.9475.04%115文林镇大道路1B59115157816.179.7112.9475.04%116文林镇大道路1B59215157916.179.7112.9475.04%117文林镇大道路1B59315158029.9717.9923.9875.02%118文林镇大道路1B58215156815.929.5612.7475.04%119文林镇大道路1B58315156915.929.5612.7475.04%120文林镇大道路1B58415157015.929.5612.7475.04%121文林镇大道路1B520315149827.9616.7822.3775.01%122文林镇大道路1B520415149923.5814.1518.8675.03%123文林镇大道路1B53415151516.519.9113.2175.02%124文林镇大道路1B53615151730.6618.424.5375.01%125文林镇大道路1B53515151630.6618.424.5375.01%126文林镇大道路1B53715151816.519.9113.2175.02%127文林镇大道路1B53815151916.519.9113.2175.02%128文林镇大道路1B53915152019.7611.8615.8175.02%129文林镇大道路1B5415152130.9518.5724.7675.00%130文林镇大道路1B54015152217.9710.7914.3875.03%131文林镇大道路1B52815150817.5610.5414.0575.02%132文林镇大道路1B52915150919.3111.5915.4575.02%仁预0019982133文林镇大道路1B5315151030.9518.5724.7675.00%134文林镇大道路1B53015151120.3412.2116.2775.05%135文林镇大道路1B53115151220.3412.2116.2775.05%136文林镇大道路1B53215151320.3412.2116.2775.05%137文林镇大道路1B53315151417.4310.4613.9475.04%138文林镇大道路1B54815153054.2832.5743.4275.01%139文林镇大道路1B54915153131.4418.8725.1575.03%140文林镇大道路1B5515153230.0118.0124.0175.01%141文林镇大道路1B55015153326.0415.6320.8375.04%142文林镇大道路1B55115153412.777.6710.2275.05%143文林镇大道路1B55215153520.4412.2716.3575.05%144文林镇大道路1B55315153616.519.9113.2175.02%145文林镇大道路1B55415153716.519.9113.2175.02%146文林镇大道路1B54115152317.7110.6314.1775.02%147文林镇大道路1B54215152417.1210.2813.7075.04%148文林镇大道路1B54315152517.1210.2813.7075.04%149文林镇大道路1B54415152617.1210.2813.7075.04%150文林镇大道路1B54515152725.3115.1920.2575.01%151文林镇大道路1B54615152827.7616.6622.2175.01%152文林镇大道路1B54715152942.5025.534.0075.00% 法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》 第十条网络司法拍卖应当确定保留价，拍卖保留价即为起拍价。起拍价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并征询当事人意见。起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十。 《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》 第十三条拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第十七条拍卖多项财产时，其中部分财产卖得的价款足以清偿债务和支付被执行人应当负担的费用的，对剩余的财产应当停止拍卖，但被执行人同意全部拍卖的除外。 第十八条拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。