广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤05民终127号上诉人（原审原告）：肖少群。委托诉讼代理人：林旭生，广东岭海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：汕头市泰山花木苗圃有限公司。法定代表人：杨和明。被上诉人（原审被告）：林捷生。上列二被上诉人的委托诉讼代理人：郑灼武，广东盈信律师事务所律师。上列二被上诉人的委托诉讼代理人：佐兴波，广东盈信律师事务所实习律师。上诉人肖少群因与被上诉人汕头市泰山花木苗圃有限公司（以下简称泰山公司）、林捷生租赁合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2018）粤0507民初530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人肖少群上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判肖少群与泰山公司于2016年12月27日签订的《合同书》自2017年6月19日起解除；二、撤销一审判决第二项，改判泰山公司向肖少群双倍返还履约保证金14442元及水电押金1000元；三、撤销一审判决第三项，改判泰山公司向肖少群返还7-9月的租金7221元；四、改判林捷生对泰山公司的债务承担连带清偿责任；五、改判案件受理费按肖少群在一审变更后的诉讼请求金额进行计算，案件受理费由泰山公司、林捷生承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定合同自2017年11月2日解除错误。2017年6月19日，汕头市国土资源局龙湖分局、汕头市龙湖区龙祥街道办事处已向汕头市浦江物业有限公司发出《关于限期拆除清退的通知书》，根据该通知书，汕头市浦江物业有限公司被认定为擅自占用案涉土地，上述二部门限期2017年6月25日前自行拆除清退。因此，涉案合同应自2017年6月19日解除，因为自该日起泰山公司已没有案涉土地的合法使用权，因此一审判决认定合同自2017年11月2日起解除错误。2、一审判决没有认定泰山公司在没有合法土地使用权的情况下还收取肖少群2017年7-9月的租金，没有判决泰山公司将该租金返还肖少群是错误的。根据前面所述，泰山公司自2017年6月19日起就没有案涉土地的合法使用权，因此，泰山公司无权向肖少群收取2017年7-9月的租金共计7221元，泰山公司应当返还该部分租金。3、一审判决没有认定泰山公司违约并判决其承担双倍返还履约保证金的违约责任是错误的。根据《合同书》第五条第（二）之1项约定，如因政府原因需提前解除合同，泰山公司应提前一个月通知肖少群。但泰山公司直至肖少群的管养用房及苗圃被强制拆除之前均没有通知肖少群搬迁，造成肖少群在政府拆迁时种养的很多花木只能临时低价转让或被毁坏，造成严重的损失。根据《合同书》第六条第1项的约定及合同法的规定，泰山公司不仅应承担双倍返还履约保证金的违约责任，对超出违约金部分的损失，还应承担赔偿责任。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《合同法》第九十四条第（一）项是错误的。本案合同的解除并非不可抗力，而是出现合同约定的解除条件，就是政府强制收回土地使用权，并且该解除条件并非不可预见。泰山公司没有按合同约定提前通知肖少群，因此，泰山公司应按合同约定承担违约责任，一审判决认为合同解除是不可抗力，泰山公司不应承担违约责任是错误的。三、一审判决没有认定林捷生是泰山公司的实际控制人并判决其对泰山公司的债务承担连带责任是错误的。泰山公司经营的唯一业务出租案涉土地给包括肖少群在内的花木种养经营户，而该土地就是林捷生向汕头市浦江物业有限公司承租的。根据《公司法》第二百一十六条第（三）项的规定，认定林捷生是泰山公司的实际投资人是有事实和法律依据的。泰山公司一直以来收取租金都是现金，因此泰山公司可能完全是一个壳公司，判决林捷生对泰山公司的债务承担连带清偿责任，完全符合《公司法》第二十条的规定。四、一审判决违反《诉讼费交纳办法》第二十一条第（二）项的规定，没有按照肖少群在一审开庭时变更后的诉讼请求金额计算诉讼费，并将多收的诉讼费退还肖少群是错误的，请求二审法院依法予以改判。被上诉人泰山公司、林捷生辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，肖少群的上诉理由不能成立，应予驳回，请求维持原判。肖少群向一审法院起诉请求：1.确认肖少群与泰山公司签订的合同解除；2.判令泰山公司向肖少群双倍返还履约保证金14442元，返还2017年7-9月的租金7221元、水电押金1000元；3.判令林捷生对泰山公司上述债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由泰山公司、林捷生承担。一审法院认定事实：2016年12月27日，肖少群与泰山公司签订《合同书》，约定：甲方（指泰山公司）将位于泰山路西侧即官埭变电站东面高压线下花木种养场地1号门第11号场地计租总面积472平方米出租给乙方（指肖少群）作为花木苗圃的种养之用；乙方已经实地了解情况，同意按现状向泰山公司承租；租赁期限二年，自2017年1月1日起至2018年12月31日止；合同签订之日，乙方交清首期租金和履约保证金后，甲方将乙方租赁场地交付乙方使用；租赁期满，如甲方将场地继续出租，乙方有优先承租权，租赁合同另行签订。双方还在《合同书》中对租金、履约保证金及其他费用的计算、交付时间和履行方式、双方的权利义务、合同的解除、违约责任等作了明确约定。其中，《合同书》第五条第（二）项约定：“有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任：1.租赁场地因城市建设需要或其他政府原因被收回的，但甲方（指泰山公司）应提前一个月通知乙方（指肖少群），乙方无条件退还甲方；2.因地震、自然灾害等不可抗力致使租赁场地损毁、灭失致乙方无法正常使用的”；第七条约定：“因不可抗力原因导致本合同不能履行，本合同自然终止，租金、费用按实结算，互不承担责任，甲方无息退还乙方履约保证金和水电押金”。合同签订当日，肖少群依约交付履约保证金7221元及水电押金1000元，泰山公司也依约将场地交付肖少群使用。合同履行过程中，肖少群按时交付租金及各项费用，其中租金交付至2017年9月份止。2017年9月26日，汕头市国土资源局龙湖分局、汕头市龙湖区城市综合管理局、汕头市龙湖区龙祥街道办事处联合发出通知，汕头市龙湖区泰山—汕汾路南花圃的国有存量土地，根据市、区创建文明城市的工作部署，该处国有土地将作为公园进行建设，限令各占用户于2017年10月10日前自行拆除上述地上构（建）筑物及其他设施，清理地上堆放物品、废土及垃圾，搬离现场，退还土地。逾期未自行清理的，将组织统一拆除清退。2017年11月2日，汕头市国土资源局龙湖分局、汕头市龙湖区城市综合管理局、汕头市龙湖区龙祥街道办事处联合对上述土地上的建筑物及其他设施强制拆除清理，肖少群在上述土地上的管养用房、花棚花架也一并被拆除清理。一审法院另查，泰山公司出租给肖少群使用的上述土地是汕头市国土资源局龙湖分局于2012年6月15日委托汕头市龙湖区东兴物业管理有限公司管理的已征未用的国有土地。2012年7月1日，汕头市龙湖区东兴物业管理有限公司与汕头市浦江物业有限公司签订协议书，将上述位于泰山路西、汕汾路东立交控制用地及周边面积约105亩已征未用土地委托汕头市浦江物业有限公司进行管养，管养期限为二年（即自2012年7月1日起至2014年6月30日止）。汕头市浦江物业有限公司于2013年12月20日与林捷生签订协议书，将上述地块约80亩土地出租给林捷生作为苗圃使用。协议约定租期为5年，自2014年1月1日至2018年12月31日止；协议明确载明乙方（指林捷生）应按甲方（指汕头市浦江物业有限公司）要求的用途使用，未经许可，不得搭建永久性建筑物。乙方经营期间将地块分租或转租给他人，均不得违反本协议约定，否则甲方有权提前终止合同，或有权单方解除合同关系。协议签订后，林捷生将该土地交由泰山公司负责管理经营。2017年6月14日，经汕头市国土资源局龙湖分局通知，汕头市浦江物业有限公司向该局缴交了上述土地自2014年7月1日起至2017年6月30日止三年租金共计343215元。一审法院认为：泰山公司出租给肖少群使用的土地是由林捷生向汕头市浦江物业有限公司承租的国土部门委托管养的已征未用国有土地，林捷生已当庭确认该地块是其交由泰山公司经营使用的，泰山公司对该地块有权出租。肖少群经实地了解情况后，与泰山公司签订的《合同书》，是双方在自愿协商的基础上签订的，意思表示真实，合同内容不违反法律规定，为合法有效合同，双方均应按合同约定履行。合同履行过程中，汕头市国土资源局龙湖分局、汕头市龙湖区城市综合管理局和汕头市龙湖区龙祥街道办事处联合发出通知，限期上述已征未用国有土地上的占用户全部拆除搬离，并于2017年11月2日强制拆除清退，致使肖少群未能继续使用上述土地，泰山公司也表示同意自政府强制收回场地之日起解除合同，故肖少群主张确认双方合同解除的请求，一审法院予以支持。鉴于上述场地是因城市建设需要，由政府相关部门强制收回，属不可抗力原因导致合同无法继续履行，双方均无过错，不存在一方违约行为，故双方应按签订的《合同书》中“因不可抗力原因导致本合同不能履行，本合同自然终止，租金、费用按实结算，互不承担责任，甲方无息退还乙方履约保证金和水电押金”的约定履行。肖少群应按实际使用时间支付租金及水电费，泰山公司应将已收取的履约保证金和水电押金退还肖少群。肖少群已向泰山公司支付至2017年9月止的租金，至合同解除前肖少群尚未支付的租金及尚未结算的水电费，因泰山公司并未在本案中提出反诉请求，一审法院在本案中不予调整。故肖少群提出泰山公司应退还2017年7-9月租金及双倍返还履约保证金的请求，理据不足，一审法院不予支持。肖少群提出林捷生对泰山公司的上述债务承担连带清偿责任的请求，因林捷生并非合同一方当事人，且肖少群也未能提交相应证据证明林捷生系泰山公司的股东或出资人或实际控制人，故肖少群的该项请求，理据不足，一审法院不予支持。泰山公司和林捷生提出的答辩意见，有事实及法律依据部分予以采纳，依据不足部分不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十四条第（一）项、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院作出如下判决：一、肖少群与泰山公司于2016年12月27日签订的《合同书》自2017年11月2日解除；二、泰山公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还肖少群履约保证金7221元及水电押金1000元；三、驳回肖少群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1207元（肖少群已预交），由肖少群负担1031元，泰山公司负担176元，泰山公司应于判决发生法律效力之日起十日内将负担的受理费直接付还肖少群。二审期间，肖少群向本院提交汕头市国土资源局龙湖分局、汕头市龙湖区龙祥街道办事处联合发出的“关于限期拆除清退的通知”复印件，用以证明汕头市国土资源局龙湖分局、汕头市龙湖区龙祥街道办事处早已在2017年6月19日张贴该通知。经质证，泰山公司、林捷生认为该证据不具有证明效力，泰山公司从来没有看到也没有收到该通知，各承租户也一直没有提及过有该通知。本院审理查明，一审判决认定的事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，肖少群与泰山公司签订的《合同书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应确认合法有效，双方当事人均应依约履责。根据肖少群的上诉请求，本案二审的主要争议焦点是：1、肖少群与泰山公司签订的《合同书》（下简称“涉案合同”）应认定从何时起解除；2、泰山公司应否返还肖少群2017年7-9月租金；3、肖少群请求泰山公司返还双倍履约保证金14442元及水电押金1000元是否于法有据；4、林捷生应否对泰山公司的债务承担连带清偿责任；5、一审法院对于案件受理费的缴纳是否计算错误。关于涉案合同应认定从何时起解除的问题。肖少群起诉请求解除合同，泰山公司同意解除合同，但对于涉案合同从何时起解除双方意见不一。对此，本院分析认为，根据本案查明的事实及双方提交的证据显示，肖少群向泰山公司承租的土地系汕头市国土资源局龙湖分局委托汕头市浦江物业有限公司进行管养的已征未用的国有土地，汕头市浦江物业有限公司的管养期已于2014年6月31日届满，但因自2014年7月1日至2017年6月汕头市浦江物业有限公司仍在使用上述土地，汕头市国土资源局龙湖分局经研究决定，按每年1500元/亩的标准向汕头市浦江物业有限公司收取上述期间三年租金343215元。在泰山公司未能提交自2017年7月1日起汕头市浦江物业有限公司有取得汕头市国土资源局龙湖分局授权继续使用涉案合同租赁土地的相关证据或汕头市浦江物业有限公司有向汕头市国土资源局龙湖分局继续缴交自2017年7月之后租金的相关凭证的情况下，不宜认定泰山公司自2017年7月1日仍享有涉案合同租赁土地的合法使用权，泰山公司无权再以出租人身份出租涉案租赁土地，因此应当认定涉案合同自2017年7月1日起解除。一审判决认定涉案合同自政府强制收回场地即2017年11月2日起解除有误，本院予以纠正。肖少群以二审提交的汕头市国土资源局龙湖分局、汕头市龙湖区龙祥街道办事处于2017年6月19日联合发出的“关于限期拆除清退的通知”为依据，主张涉案合同应自2017年6月19日起解除，但因其提交的证据系复印件，真实性无法确认，泰山公司、林捷生也提出异议，且泰山公司一审也已提交相关证据证明汕头市浦江物业有限公司已按汕头市国土资源局龙湖分局缴交至2017年6月30日止的租金，在此之前应当视为泰山公司享有涉案租赁土地合法的使用权。据此，肖少群的该项上诉主张缺乏事实依据，本院不予支持。关于泰山公司应否退还肖少群2017年7-9月租金的问题。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，涉案合同经本院认定于2017年7月1日起解除，故自2017年7月起，双方因合同产生的权利义务终止，泰山公司无权再向肖少群收取租金，故肖少群请求泰山公司退还已收取的2017年7-9月的租金7221元，依据充分，本院予以支持。至于肖少群在2017年7月以后仍在占有使用涉案租赁土地所应承担的支付土地占有使用费或其他责任，因涉及案外主体及其他法律关系，故应当由相关权利主体另行向肖少群主张权利，本院对此不予审查。一审判决认定泰山公司不应退还肖少群2017年7-9月租金，事实依据不足，本院予以纠正。关于肖少群请求泰山公司返还双倍履约保证金14442元及水电押金1000元是否于法有据的问题。经本院认定，涉案合同自2017年7月1日起解除，肖少群在合同履行过程不存在违约情形，故其原先支付的履约保证金7221元及水电押金1000元，泰山公司应当予以返还。而关于泰山公司应否双倍返还履约保证金的问题。经查，汕头市国土资源局龙湖分局、汕头市龙湖区城市综合管理局、汕头市龙湖区龙祥街道办事处于2017年9月26日联合向包括肖少群在内的各占地户发出“关于限期拆除清退的通知”，限令各占地户与2017年10月10日前自行拆除涉案租赁土地上建筑物及搬离现场。对此，肖少群主张依据涉案合同第五条第（二）项“有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担违约责任：1.租赁场地因城市建设需要或其他政府原因被收回的，但甲方（指泰山公司）应提前一个月通知乙方（指肖少群），乙方无条件退还甲方……”的约定，要求泰山公司承担没有履行提前通知义务的法律责任。对此，本院认为，涉案合同已于2017年7月1日解除，而上述行政管理部门是于2017年9月26日通知肖少群搬离，合同解除后肖少群再以合同的有关约定要求泰山公司承担违约责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，一审判决认定泰山公司应退还肖少群履约保证金7221元及水电押金1000元并无不当，本院予以维持。关于林捷生应否对泰山公司的债务承担连带清偿责任的问题。林捷生并非涉案合同的一方当事人，肖少群也未能提交充分证据证明其所主张的林捷生系泰山公司的实际控制人或二者之间存在林捷生应当为泰山公司本案的法律行为承担责任的相关法律关系，故肖少群要求林捷生对泰山公司的债务承担连带责任，事实依据不足，本院不予支持。关于一审法院对于案件受理费的缴纳是否计算错误的问题。根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条的规定，当事人在诉讼中变更诉讼请求数额，案件受理费依照下列规定处理：（一）当事人增加诉讼请求数额的，按照增加后的诉讼请求数额计算补交；（二）当事人在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额的，按照减少后的诉讼请求数额计算退还。本案中，肖少群在2018年11月16日一审开庭时当庭变更诉讼请求，因此案件受理费应当按照肖少群变更后的诉讼请求数额相应予以调整，一审判决仍按照肖少群原先的诉讼请求数额决定肖少群及泰山公司各自应负担的诉讼费用数额确有不当，本院予以纠正。综上所述，肖少群的上诉请求部分成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持汕头市龙湖区人民法院（2018）粤0507民初530号民事判决第二项、第三项；二、变更汕头市龙湖区人民法院（2018）粤0507民初530号民事判决第一项为：肖少群与汕头市泰山花木苗圃有限公司于2016年12月27日签订的《合同书》自2017年7月1日起解除；三、汕头市泰山花木苗圃有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还肖少群2017年7-9月租金7221元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费367元，由肖少群负担117元，汕头市泰山花木苗圃有限公司负担250元。二审案件受理费367元，由上诉人肖少群负担250元，被上诉人汕头市泰山花木苗圃有限公司负担117元。本判决为终审判决。审判长  翁汉光审判员  陈瑛瑾审判员  林思浩二〇一九年四月八日法官助理范晓武书记员林鸿瑜