湖南省中方县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘1221民初15号 原告：胡美英，女，1980年2月20日出生，汉族，住湖南省中方县。 委托诉讼代理人：彭利军，中方县法律援助中心律师。 被告：怀化市旺盛房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区正清路正旺巷**，统一社会信用代码91431200785376533J。 法定代表人：张慧，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。 被告：曾国兴，男，1959年11月12日出生，汉族，，住所地湖南省中方县 被告：曾梅宇，男，1983年2月14日出生，汉族，，住所地湖南省中方县 原告胡美英与被告曾梅宇、曾国兴、怀化市旺盛房地产开发有限公司（怀化旺盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月16日作出（2014）方民一初字第230号民事判决。宣判后，被告怀化旺盛公司不服，提起上诉。怀化市中级人民法院于2015年10月29日作出（2015）怀中民一终字第401号民事判决，驳回上诉，维持原判。被告怀化旺盛公司仍不服，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2016年9月26日作出（2016）湘民申753号民事裁定，指令怀化市中级人民法院再审本案。怀化市中级人民法院于2016年12月26日作出（2016）湘12民再28号民事裁定，撤销怀化市中级人民法院（2015）怀中民一终字第401号民事判决及本院（2014）方民一初字第230号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭进行审理，因被告曾梅宇已被中方县公安局以涉嫌伪造公司印章罪立案侦查，于2017年3月6日裁定中止诉讼，2019年3月25日恢复诉讼，并于2019年4月11日公开开庭进行了审理。原告胡美英及其委托诉讼代理人彭利军，被告怀化旺盛公司的委托诉讼代理人李润奇，被告曾梅宇到庭参加诉讼，被告曾国兴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告胡美英请求判令：1、三被告返还原告购房款50000元；2、三被告赔偿原告违约金37000元；3、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2011年4月8日，原告与被告怀化旺盛公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买怀化旺盛公司开发的位于中方县城（怀化华美外国语学校相邻）的商品房一套，房屋面积112.88㎡，单价为1395.83元/㎡；双方同时约定房屋交付期限为2012年8月31日前。被告曾国兴在合同中以怀化旺盛公司代理人的名义签名，被告曾梅宇在收款收据上以被告怀化旺盛公司财务人员署名，原告将购房款50000元交给被告曾国兴、曾梅宇。但合同签订至今，原告并没有得到定购的商品房。经原告调查后得知，怀化旺盛公司否认与原告签订了上述商品房购房合同，被告曾国兴系假冒公司名义与原告签订的合同，公章亦是假的，中方县房产局答复称原告所购商品房没有预售许可证等法定建房、售房手续。后原告与被告曾梅宇达成协议，由曾梅宇在2014年12月底前向原告交付商品房并承担违约责任。但被告又违约，现该商品房依然没有办理合法手续，故向法院提起诉讼。 被告怀化旺盛公司答辩要点：1、怀化旺盛公司与本案诉争的商品房项目无任何关联，怀化旺盛公司未参与本案诉争商品房的开发，既未单独开发此商品房项目，亦未与本案另二被告联合开发此商品房项目；2、怀化旺盛公司未与原告胡美英签订商品房买卖合同。怀化旺盛公司没有委托曾国兴作为商品房销售代理人，曾梅宇也非怀化旺盛公司的财务主管；怀化旺盛公司也没有收取原告的购房款，也没有委托曾梅宇、曾国兴收取购房款；3、曾国兴、曾梅宇在签订合同时所使用的印章系伪造，并非怀化旺盛公司的合法印章，曾梅宇、曾国兴冒用怀化旺盛公司名义与原告签订的合同与怀化旺盛公司无关；4、曾梅宇私自向原告胡美英出具的承诺书，与怀化旺盛公司没有关系。原告胡美英要求怀化旺盛公司承担民事责任没有事实和法律依据，应驳回原告的诉请。 被告曾梅宇答辩要点：原告起诉内容属实。 被告曾国兴未作答辩。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 怀化旺盛公司于2006年3月21日成立，公司法定代表人为刘定康，公司的经营范围为：从事房地产开发、经营。2012年7月17日，法定代表人由刘定康变更为丁小芳。 2009年3月23日，中方县人民政府向刘定康颁发了中方国用（2009）第出15号土地使用权证，该宗土地位于中方县中方镇（怀黔路边），使用权面积为456㎡。之后，刘定康（乙方）与曾梅宇（甲方）就中方县城内华美外国语学校大门右侧的八个二排门面用地的修建合作事项签订《合作投资建房协议》，约定：乙方将国有土地证号为：中方国用（2009）第出**，占地面积共456㎡，总建筑面积2700㎡，自愿与甲方联合修建。甲方无偿挂靠旺盛房地产开发资质；工期为12个月，竣工期限：2011年12月30日。后曾国兴、曾梅宇以怀化旺盛公司的名义开发该项目并定名为兴龙泉·旺盛公寓。 2011年4月8日，被告曾国兴以怀化旺盛公司的名义与原告胡美英签订《商品房买卖合同》，约定：原告胡美英购买旺盛公寓第2幢1单元502号住房一套，房屋价值157560元，并约定于2012年8月31日前交房。合同签订当日，原告胡美英交纳了50000元购房款，曾国兴以财务主管的身份在收据上签名。《商品房买卖合同》及收据均加盖有“怀化市旺盛房地产开发有限公司”的印章。 2011年11月18日，就申办旺盛公寓预售许可证事宜，在向中方县房地产管理局递交的《关于请求办理预售许可证的报告》及《旺盛房地产开发有限公司商品房预售申请》中，均系以怀化旺盛公司的名义出具，并加盖有“怀化市旺盛房地产开发有限公司”印章。 因“兴龙泉·旺盛公寓”并未立项，也没有办理建设所需的相关规划、建设施工许可证等手续，住宅楼建设至第**时因相关管理部门调查而停止施工。 2013年12月11日，被告曾梅宇与原告胡美英等购房户签订了协议书，被告曾梅宇承诺在2014年12月将房屋修建完成交付原告胡美英等购房户使用，如果不能按期交房，则以房款收据为准按百分之五的月利率支付违约利息。 至本案第二次开庭审理时，该楼盘未能恢复修建，也未取得预售许可证。 另在本院审理的另案原告候凤英与被告怀化旺盛公司、曾国兴、曾梅宇商品房预售合同纠纷一案中，原告侯凤英、被告怀化旺盛公司申请印章鉴定，本院委托湖南司法警官职业学院司法鉴定所于2017年7月10日做出司法鉴定意见：1、送检的落款日期为“2009年10月8日”的《施工合同》第5页上“甲方”处名为“怀化市旺盛房地产开发有限公司”的印章印文与时间为“2011年3月25日”的《商品房买卖合同》第4页“出卖人（签章）”处的同名印章印文不是出自同一枚印章。2、送检的时间为“2011年3月25日”的《商品房买卖合同》第4页“出卖人（签章）”处名为“怀化市旺盛房地产开发有限公司”的印章印文与提供的同名样本印文不是出自同一枚印章。 另查明，2010年，曾国兴、曾梅宇曾与怀化旺盛公司合作开发中方县大唐世纪城项目。 2019年3月4日，本院做出（2019）湘1221刑初10号刑事判决，确认“2011年4月份至10月份，被告人曾梅宇在中方县城开发兴龙泉房地产项目期间，伪造名称为‘怀化市旺盛房地产开发有限公司’的印章，并以怀化市旺盛房地产开发有限公司的名义与购房者签订商品房买卖合同，收取购房者房款。经怀化市公安局物证鉴定所、湖南省鉴定司法鉴定中心鉴定，兴龙泉房地产项目的商品房买卖合同中出卖人（签章）处的‘怀化市旺盛房地产开发有限公司’印文与怀化市旺盛房地产开发有限公司提供的文本上同内容的印文不是同一印章所盖印”。 判决的理由与结果 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。被告曾国兴以被告怀化旺盛公司的名义与原告胡美英签订的《商品房买卖合同》，虽系双方自愿签订，但该商品房销售未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该合同应为无效合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告胡美英所交纳的购房款应予返还。鉴于该购房款实际为被告曾国兴、曾梅宇收取，故该购房款应由被告曾国兴、曾梅宇予以返还。因被告曾国兴、曾梅宇系在未取得相关建房手续和商品房预售许可的情况下即开发和销售房屋，致使原、被告签订的合同不能履行，对此，被告曾国兴、曾梅宇有过错，故应承担原告胡美英所交购房款的利息损失。利息损失可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，按年利率24%计算，收取购房款的时间作为利息损失计算起始时间。被告曾国兴、曾梅宇与原告胡美英签订的《商品房买卖合同》及收据上加盖的“怀化市旺盛房地产开发有限公司”的印章，虽该印章被认定为曾梅宇伪造，但从查明的情况看，被告曾国兴、曾梅宇曾与怀化旺盛公司合作开发中方县大唐世纪城项目；怀化旺盛公司原法定代表人刘定康在担任公司法定代表人期间与曾梅宇签订的合作投资建房协议中，明确约定曾梅宇无偿挂靠旺盛房地产开发资质；曾国兴、曾梅宇在兴龙泉·旺盛公寓的开发修建中，多次使用该枚印章从事一系列经营活动，如：签订商品房买卖合同、向相关职能部门申办资料等。可推定怀化旺盛公司明知曾国兴、曾梅宇使用该枚印章。上述事实使原告胡美英等买受人对于该印章形成合理信赖，客观上有充分理由相信合同上加盖的印章系怀化旺盛公司使用的印章。胡美英作为买受人主观上没有过错，且已按合同约定履行了相关的义务，其合理信赖利益应当受到保护，被告怀化旺盛公司依法应承担相应的法律责任，故被告怀化旺盛公司辩称的不应承担民事责任的辩解理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告曾国兴、曾梅宇于本判决生效后十五日内返还原告胡美英购房款50000元； 二、被告曾国兴、曾梅宇于本判决生效后十五日内赔偿原告胡美英购房款50000元的利息损失，利息按年利率24%计算，从2011年4月8日起计算至购房款返还之日止； 三、被告怀化市旺盛房地产开发有限公司对上述购房款及利息损失承担连带清偿责任； 四、驳回原告胡美英其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1975元，由被告曾国兴、曾梅宇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  刘 芳 人民陪审员  周春华 人民陪审员  曾灵慧 二〇一九年四月三十日 书 记 员  王晓棠 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任: (一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明; (二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实; (三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。