贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0113民初2204号原告：邓某（曾用名：邓顺利），女，1976年7月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。原告：谢某，男，2004年8月15日出生，布依族，住贵州省贵阳市白云区。监护人：邓某（曾用名：邓顺利），女，1976年7月19日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：陈公卓，男，贵州威驰律师事务所律师，执业证号：15201201310849323。代理权限：特别代理。被告：绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司。住所地：贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区金阳科技产业园创业大厦**。统一社会信用代码：91520115590757803P。法定代表人：钱伟华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张清梅，女，1986年3月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区，系该公司法务。代理权限：特别代理。原告邓某、谢某诉被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司（以下简称“绿地集团”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓某及其委托诉讼代理人陈公卓，被告绿地集团之委托诉讼代理人张清梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓某、谢某向本院提起诉讼请求：1、请求人民法院依法判决被告赔偿原告“逾期交房的违约金11856.4元（从2016年7月1日起计算至2017年4月20日共计294天，按每日40.3279元计算）”；2、请求人民法院依法判决被告赔偿原告“逾期交付办理商品房转移登记的相关文书的违约金24519.4元（从2017年7月1日起计算至2019年2月28日共计608天，按每日40.3279元计算），并同时按每日40.3279元的标准计算逾期交付办理商品房转移登记的相关文书的违约金至被告将办理商品房转移登记的相关文书实际交付给原告之日止”；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于高新区××大道××号绿地新都会第x栋x层46号商铺，房屋总价款为403279元，约定分期付款，首付款80656元，余款322623元银行贷款，已实际支付给被告。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条交付时间和条件的约定：（一）出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书。第十三条逾期交房责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付于买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该违约金比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。另外，按照双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条的约定：（一）出卖人承诺于2017年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后原告严格按照合同约定履行了自己的全部义务，但被告未能按上述《商品房买卖合同》的约定履行自己的义务，未在合同约定的2016年6月30日前,将房屋交付给原告，未在合同约定的2017年6月30日前将办理商品房转移登记的相关文书提交给原告。原告认为，被告的行为已构成违约，应当依法承担违约责任。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的如何诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、原告的身份证、被告的工商登记信息，证明原、被告的诉讼主体适格，及邓某系谢某的母亲；2、《商品房买卖合同》（商17—46）、贵阳市商品房预售合同备案登记表、购房款发票，证明原被告之间的商品房买卖合同关系，原告支付了全部购房款和维修基金等费用，合同明确交付房屋的时间及违约责任，同时约定了被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的时间及违约责任等事实；3、白云区法院（2018）黔0113民初7612号民事判决书，证明同类已生效判例，原告诉请的事实已得到判决确认。被告绿地集团辩称，针对逾期交房违约金，被告已经一次性向原告赔付，不应再支付逾期交房违约金；针对逾期办证，被告同意按照合同约定的逾期之日2017年7月1日计算至2018年12月27日实际具备办证条件之日，计算方式应当分段计算，对前180天的违约金按照1天计算，超过180天的才按照实际天数计算至办证时间为止。被告为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：1、竣工验收备案表，证明房屋2016年9月21日经过验收过关后具备交付条件；2、业主入住会签单、收条、银行回单，证明原告收房的时间为2017年7月11日，当天达成关于逾期交房违约金赔付协议的事实，约定支付逾期交房违约金1674元，逾期时间就是2016年7月1日至2016年9月21日，总计83天按照约定的逾期标准计算；3、不动产权证书、贵州报、办理通知书、邮寄回单信息、证明被告在2018年12月25日年取得不动产权证书，可以办理产权证，2018年12月27日在贵州报进行公告，告知业主可以办理产权证，故逾期办证时间应当以此计算，同时被告在公告之后也通过发函的方式通知业主办证，于2019年1月7日发出，业主于2019年1月18日收到。4、（2016）黔0113民初1133号民事判决书、（2016）黔01民终4274号，证明逾期办证的违约金的计算方式，即逾期前180日内算一天，超过180天后的按照实际天数计算至办证时间为止。本院对当事人提交的证据认证如下：对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据在认定事实部分进行认定。根据原、被告的陈述和本院确认的证据。本院经审理认定事实如下：2014年3月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于高××××大道绿地新都会第x栋x层46号商铺，房屋总价款403279元，该合同第十一条约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。第十三条约定，出卖人未按第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。2016年9月21日，被告就绿地新都会（二期）17栋，取得贵阳国家高新技术产业开发区规划建设局盖章同意备案的《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》。2016年10月11日，被告在贵州商报刊登绿地新都会交房公告，公告内容为：绿地新都会17栋、18栋已具备交付条件，将定于2016年9月21日起开始办理集中交房，并公告了交房的相关事宜。2017年4月20日，被告就绿地新都会17栋，取得贵阳市测绘院测绘出具的《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，（一）出卖人承诺于2017年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列约定处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应自收到退房通知书之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2018年12月28日，被告在贵州报刊登绿地新都会办理产权证的公告，公告内容为：被告于2018年12月27日取得绿地新都会（二期12栋、13栋、5栋、16栋、17栋、18栋）房屋的《不动产权证书》，请尚未办理产权的业主到被告处办理产权相关手续。由于原告认为被告的行为违约，故原告诉至法院，请求判决支持如前诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述和原、被告提供的能相互印证的证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信，作为本案的定案依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》后，按照合同支付了全部购房款。双方合同分别对交房时间和交房条件、逾期交房责任、取得商品房所有权初始登记和交付办理商品房转移登记有关文书的时间及违约责任等进行了约定，原、被告对上述事实和约定均无异议，因此，本案中涉及的《商品房买卖合同》系依法成立的合同，对合同相对方具有约束力，合同相对方应按照约定履行义务。关于逾期交房的问题，依照《商品房买卖合同》第十一条的约定，本案商品房约定的交付时间为2016年6月30日前，交房时应该取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。鉴于业主众多，被告在2016年10月11日通过贵州商报公告通知了集中交房和办理交房手续，并已于2016年9月21日取得《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》，已经向原告履行了交房告知义务，原告一直未到被告处收房，其责任在原告自己，但被告2017年4月20日才取得《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，所以，被告达到交房条件的时间和实际交房的时间顺延至2017年4月20日，晚于合同约定的“交房时间2016年6月30日前”，故被告应向原告支付2016年7月1日至2017年4月20日止的逾期交房违约金，按每日40.3279元计算，金额为40.3279元／日×294日=11856.40元，扣除被告已向原告支付的一次性逾期交房违约金1674元，被告应向原告支付的逾期交房违约金为11856.40-1674=10182.40元。关于逾期交付办理商品房转移登记的相关文书的违约金的问题，《商品房买卖合同》第二十二条约定，“出卖人承诺于2017年6月30日前取得该房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。依据该条款，双方对交付办理商品房转移登记的有关文书的时间有明确约定，双方应按照该约定履行义务，被告未按照约定时间向原告交付办理商品房转移登记的有关文书已构成违约，应当向原告支付违约金。审理中，被告主张应该分段计算逾期交付办理商品房转移登记的相关文书的违约金，按照双方合同的约定，逾期在180日内的违约金应该只按已付房价款万分之一计算，而不是按日计算。按照《商品房买卖合同》第二十二条的约定，约定日期起180日内只按已付房价款的万分之一承担违约责任的前提是约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书。而本案被告未履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务早已超过180日，故被告的该主张，不符合合同的约定，本院不予支持。对原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的相关文书的违约金，被告于2018年12月27日，已在贵州报刊登绿地新都会办理产权证的公告，故应从2017年7月1日起计算至2018年12月27日，金额为40.3279元／日×545日=21978.71元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向邓某、谢某支付逾期交房违约金10182.40元；二、由被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓某、谢某支付逾期交付办理商品房转移登记的相关文书的违约金21978.71元。三、驳回原告邓某、谢某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币750元，减半收取人民币355元（原告邓某、谢某已预交），由被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司负担314元，原告邓某、谢某负担41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李妤二〇一九年四月十九日法官助理杨帆书记员罗祥秋