河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终582号上诉人（原审原告）：尹均，男，1980年3月29日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。上诉人（原审被告）：承德市双桥区大石庙镇大石庙村村民委员会，住所地承德市双桥区大石庙镇大石庙村。法定代表人：吴雪春，村主任。委托诉讼代理人：宋艳丽，河北承天律师事务所律师。上诉人尹均因与上诉人承德市双桥区大石庙镇大石庙村村民委员会（以下简称大石庙村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2018）冀0802民初2800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭、公开开庭进行了审理。上诉人尹均、上诉人大石庙村委会的委托诉讼代理人宋艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹均上诉请求：撤销原审判决，依法改判被上诉人赔偿上诉人各项经济损失暂定100000.00元（最终损失以鉴定为准）；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：早在2005年1月被上诉人就与众多商户签订了协议书。该协议是被上诉人打印好的内容，其中明确注明了“经双桥区水务局河道管理部门和大石庙镇政府批准”的字样，且当时被上诉人口头承诺该房屋手续齐全，都在村委会统一保存，故买受人有理由相信该房屋不是违法建筑,因此上诉人购买该房屋时，尽到了必要的审慎义务，且房屋的建设者是村委会，而不是某个村民个人，村委会管理整个村内事务，协助政府部门落实村规民约，因此上诉人有理由相信村委会不会做明知不可为而为的事，即明知未取得任何审批手续而进行建房。即使合同无效，责任也在于被上诉人，而不在于上诉人，因此给上诉人造成的损失应由被上诉人赔偿。上诉人全家靠卖小物品为生，现非但一家老小得以谋生的地方不存在了，而且还堆压了大重库存商品既无法卖出又无地方安放，被上诉人的行为给上诉人造成了不可估量的经济损失。大石庙村委会辩称，尹均并非本案适格原告，大石庙村委会也不应是尹均起诉的适格被告，尹均与我方没有签订过任何合同，根据合同相对性其应向与其签订合同并转让涉案建筑的马振宝主张权利，而非我方，我方未收取过尹均的房款，不应向其返还任何款项。本案法律关系不是房屋买卖合同，根据双方签订协议书第一条可以看出，本案为租赁法律关系，涉案建筑物并非法律意义上的商品房，一审认定为商品房买卖合同纠纷是错误的。我方根据相关部门规定，对搭建的建筑物享有使用、收益的权利，因此我方转让使用权并不违法。因双方签订的协议是双方真实意思表示，且无合同无效的情形，协议合法有效。协议第三条规定，国家政策性调整受损失甲方概不负责，即我方不承担法律责任。尹均于2005年购买涉案建筑物时应当清楚建筑物是临时建筑，在法定期间内应予拆除，法定期间应为2-4年，超过过渡期建筑物成为违法建筑，大石庙村委会没有任何责任，不应向尹均返还所谓的购房款。如认定双方签订的协议无效，尹均使用违法建筑已超过15年之久，其占用使用费远远超出其主张的诉讼请求金额，可以抵扣房屋款项，所以大石庙村委会不应承担任何责任。大石庙村委会上诉请求：撤销原审判决，依法改判或发回重审，诉讼费及其他费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。理由如下：一、本案当事人之间不是商品房买卖合同法律关系，而是建筑物使用权转让合同关系。一审庭审中出具的双方签订的协议书，是大石庙村委会将建筑物的使用权对外转让，协议书中不涉及商品房，更不存在商品房买卖行为，不应认定为商品房买卖合同关系。在签订协议时，房屋的受让人已经明确知道协议中所涉及的建筑物不是商品房性质的商铺，而是特殊历史环境下，大石庙村委会为规范市场管理、美化环境，在其自有的土地上建设建筑物，该建筑物只是用于临时过渡使用。协议书中也明确约定，房屋受让人自愿承受因国家政策调整所产生的一切损失后果。由此可见，该协议并非商品房买卖合同。因此尹均使用的建筑物被城管部门依法定程序拆除，村委会无关，无权向大石庙村委会提出任何主张。二、双方当事人签字确认的协议书，系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。一审法院在法律关系认定错误的情况下，认定协议无效，无任何事实及法律依据。涉案建筑物是大石庙村委会在履行了相应的审批手续后出资建设的，具有合法使用、收益、处分的权利。大石庙村委会处分建筑物使用权的协议，有双桥区水务局的审批文件支持，具有法律效力。三、尹均交付款项的行为并非购买行为，因涉诉房屋系大石庙村委会出资建设，具有相应的建设成本，大石庙村委会将涉诉房屋的使用权转让后，由受让人承担相应的建设成本，符合公平、公正的原则。大石庙村委会建设涉案房屋并非为了自己使用或转让他人获取收益，而是为服务大石庙中心区域市容市场规划管理的需要，让原大石庙集市摊位人员有所安置、临时过渡。尹均使用该建筑十余年时间用于商业经营，产生了可观的收益，现又以该建筑被拆除为由，向大石庙村委会主张损害赔偿，没有任何依据。四、尹均并非村委会签订协议的当事人，而是涉案房屋多次倒手后，最终使用权的受让人。一审法院认定涉案房屋转让的相关合同无效，判决大石庙村委会返还24375.00元没有依据。尹均辩称，一、大石庙村委会签订了商品房买卖协议书，证明大石庙村委会已取得相关审批合法手续，大石庙村委会相关领导在出售房屋时多次声明已经取得相关手续，并且手续齐全，手续都保存在大石庙村委会，再次证明商用房屋的合法性。尹均在村委会商洽商用房屋问题时，相关领导并未对买卖商用房屋的事实提出异议。从房屋的单价看，每平方米转让费1500.00元，是当时楼房价格的两倍，可以认定是作为商业用房屋出售。协议第二、三条内容，也可间接说明房屋具有合法手续。二、大石庙村委会相关领导多次说明涉案房屋具有合法手续，但最终却以违建形式拆除，说明大石庙村委会并未取得合理合法手续，就公开向人民销售，其存在欺诈行为。三、依据《中华人民共和国合同法》规定，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，违背诚实信用原则的，给对方造成损失的应当承担损害赔偿责任。赔偿金额应以最终鉴定结论为依据。四、涉案房屋为大石庙村委会所建，签订的协议书中没有明确是转让建筑物的使用权，过高的价格作为买家可以理解为转让的是商品房的所有权和经营权。大石庙村委会认为双方之间不存在商品房买卖合同关系，所建商铺只是用于临时过渡，所述与事实不符。大石庙村委会存在欺诈行为，对尹均造成的损失应当承担赔偿责任。尹均虽未村委会直接签订合同，但是如果依据合同相对性起诉，最终也应当起诉大石庙村委会，一审法院为节约诉讼成本，判决由大石庙村委会直接退还尹均购房款合理合法。尹均向一审法院起诉请求：要求判令被告支付原告各项损失总计100000.00元（最终以鉴定结论为准）。一审法院认定事实：2005年1月，吕淑兰与被告大石庙村委会签订协议书，购买位于小学对面商业用房，向被告支付了房屋款24375.00元。后吕淑兰将该房屋转卖给马振宝，马振宝于2005年5月10日将该房屋转卖给原告尹均，原告支付转让款25000.00元。2018年5月15日，承德市双桥区人民政府作出行政强制执行决定书，认定上述房屋未取得规划部门有效审批手续，属于违法建筑。现该房屋已被拆除。一审法院认为，原告购买房屋，应尽到必要的审慎义务，其述称购买房屋时不知涉案房屋系违法建筑，本院不予采信。又因涉案房屋系违法建筑，故涉案房屋相关的买卖合同应为无效合同，被告应退还其收取的房屋款。本案房屋存在转让情形，原告与被告之间并无直接合同关系，但考虑本案实际情况，为方便当事人，节约诉讼成本，被告应将其收取的房屋款支付给原告齐长福。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，判决：一、被告承德市双桥区大石庙镇大石庙村村民委员会于本判决生效之日起十日内退还原告尹均房屋款24375.00元。二、驳回原告其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，2005年1月，大石庙村委会（甲方）与案外人吕淑兰（乙方）签订协议书，约定：一、甲方将大石庙小学对面建筑的房屋转让给乙方做为经营场所，每平方米转让费1500.00元，以建筑面积为准，每间16.25平方米全款24375.00元。二、此协议甲乙双方签字时乙方须向甲方一次性交清转让费。三、乙方经营过程中遇到不可抗拒的自然灾害、国家政策性调整所受到的损失，甲方概不负责。吕淑兰向大石庙村委会支付了购房款24375.00元。后吕淑兰将房屋转让给马振宝，马振宝又于2005年5月10日将房屋转让给尹均，尹均支付转让款25000.00元。2018年5月15日，承德市双桥区人民政府作出行政强制执行决定书，认定上述房屋未取得规划部门有效审批手续，属于违法建筑。现该房屋已被拆除。本院认为，涉案转让的房屋已被行政部门认定为违法建筑进行拆除，故一审法院认定涉案房屋相关的买卖合同应为无效合同适用法律正确。尹均在购买房屋时，未尽到必要的审慎义务，购买没有合法审批手续的房屋，大石庙村委会将未取得规划审批手续的房屋进行转让，双方均具有过错，应当各自承担相应的责任。尹均主张由大石庙村委会赔偿其各项经济损失没有事实和法律依据，本院对其主张不予支持。因涉案合同中明确约定将大石庙小学对面所建筑的房屋进行转让，大石庙村委会主张涉案合同为建筑物使用权转让合同没有依据，本院对其主张不予支持。因合同无效，大石庙村委会应将取得的购房款返还给购房人，考虑尹均使用涉案房屋已长达十年之久，本案依据公平原则，酌定大石庙村委会返还尹均购房款的50%，即12187.50元（24375.00元×50%）。尹均虽未村委会签订合同，但涉案房屋存在转让情形，为节约诉讼成本，本院判令由大石庙村委会将购房款直接返还给尹均。综上所述，尹均的上诉请求不能成立。大石庙村委会的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河北省承德市双桥区人民法院（2018）冀0802民初2800号民事判决；二、承德市双桥区大石庙镇大石庙村村民委员会于本判决生效后十日内返还尹均购房款人民币12187.50元；三、驳回尹均其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300.00元，由尹均负担1150.00元，由承德市双桥区大石庙镇大石庙村村民委员会负担1150.00元；二审案件受理费4600.00元，由尹均负担2300.00元，由承德市双桥区大石庙镇大石庙村村民委员会负担2300.00元。本判决为终审判决。审判长  裴赤博审判员  张认众审判员  高伶丽二〇一九年四月八日书记员  李云琪