江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终521号上诉人（原审被告）：汪淑明，男，汉族，1969年7月21日生，无业，住址江西省九江市彭泽县杨梓镇东升路**，现住。委托诉讼代理人：喻春，江西际民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：伍玲玲，女，汉族，1975年3月15日生，无业，，住址江西省南昌市东湖区被上诉人（原审被告）：邹俊芬，女，汉族，1977年10月31日生，，住址江西省九江市彭泽县被上诉人（原审被告）：叶金华，男，汉族，1972年12月17日生，，住址江西省九江市彭泽县被上诉人（原审被告）：丁乐，男，汉族，1973年10月12日生，，住址江西省九江市彭泽县龙城镇柳州路********现住彭泽山南。委托诉讼代理人：刘启邦，彭泽县城关法律服务所法律工作者。上诉人汪淑明因与被上诉人伍玲玲、邹俊芬、叶金华、丁乐房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省彭泽县人民法院作出的（2018）赣0430民初1580号民事判决向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人汪淑明上诉请求：撤销原判第一项“被告汪淑明于本判决生效之日起十日内付清原告伍玲玲租金299667元，水电费1206.9元；”改判为：汪淑明、邹俊芬、叶金华、丁乐于本判决生效之日起十日内付清原告伍玲玲租金299667元，水电费1206.9元。理由是：本案房屋租赁合同的相对方为出租方伍玲玲与承租方汪淑明、邹俊芬、叶金华、丁乐四人，上诉人在《房屋租赁协议》的“乙方代表签字”处签字证明上诉人只是代表，而2017年10月10日的《承诺书》和同月13日的《欠条》均是四人共同向出租方出具的，被上诉人对此也很清楚，因为其丈夫就是富豪会所的实际合伙人。被上诉人伍玲玲答辩称，答辩人是与上诉人一人签订的租赁合同，后面欠条是上诉人家中，上诉人叫其他人一起过来的，对于上诉人是几人承租答辩人的房子，答辩人不清楚，请求二审维持原判。被上诉人丁乐发答辩称：一审法院对本案责任主体的认定，租赁合同根据相对方来认定责任没有问题，请求二审法院维持原判。被上诉人邹俊芬、叶金华未到庭，未提交答辩意见。上诉人伍玲玲向一审法院提出的起诉请求：1.请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁协议》，被告将承租的房屋恢复原状交还给原告；2.判令被告支付拖欠原告的房屋租金333000元整；3.判令被告支付经营期间拖欠的税费104723.29元和水电费1275元；4.本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定的事实：2012年4月30日，被告汪淑明与原告伍玲玲签订《房屋租赁协议》，约定被告承租原告所有的位于彭泽县龙城大道朝阳大厦一、二、三层店面（房屋），总面积1350平方米，从事经营使用；租期从2012年5月1日起至2019年4月30日止，每月租金25000元，前两年的租金按月支付，后每半年支付一次；被告承租期间所产生的房屋租赁税、经营税费、卫生费、水电费由被告负责承担及其他事宜。协议签订后，原告将房屋交给被告。2012年5月1日被告汪淑明、邹俊芬、叶金华、丁乐签订《富豪音乐会所章程》，约定四人合伙经营音乐会所。经营场所即原告租赁的房屋。2017年10月7日，因被告未按约定及时交纳租金，原告向被告送达解除租赁富豪会所通知书，载明“依照合同约定，甲方伍玲玲无条件终止与你的富豪会所租赁协议关系，限你从即日起十日内自行清除你所添置的一切设施，你在经营期间的租金应及时全额交清，恢复富豪会所原状，逾期由甲方自行处置，费用由你方负担。所形成债权债务由你方享有和清偿，因解除租赁关系所造成甲方伍玲玲的损失由你方承担”。被告汪淑明在通知书上注明“已收通知书”。2017年10月10日，被告汪淑明、邹俊芬、叶金华、丁乐向原告出具承诺书：“伍玲玲富豪会所所欠房租2017年10月10日前的，在2017年11月10号之前付清，还有房屋租令税归我方处理，如不履行，房东伍玲玲无条件收回”。2017年10月13日，被告汪淑明、邹俊芬、叶金华向原告出具欠条，“今欠到伍玲玲富豪会所房租贰捌万叄仟正，￥283000.-，2017年10月以后房租未付，证明人汪淑明、邹俊芬，（2017年10月21日后房租未算），证明人丁乐”。后原告多次催促被告支付租金未果，为维护自身合法权益诉至本院，请求依法处理。原审法院认为，原告与被告汪淑明签订的《房屋租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，属有效合同，具有法律约束力。现争议焦点在于，租赁合同解除时间为何时？租赁房屋是否交付？承担责任主体是谁？一、关于租赁合同解除时间。合同约定，“如乙方（被告汪淑明）三个月未向甲方（原告伍玲玲）交纳房租，甲方有权收回出租权”，后原告根据合同向被告发出解除富豪会所租赁的通知，被告签收后未提出异议，并当即出具承诺“伍玲玲富豪会所所欠房租2017年10月10日前的，在2017年11月10号之前付清，还有房屋租令税归我方处理，如不履行，房东伍玲玲无条件收回”，说明房屋此时仍处于被告控制之下，并双方达成合意：2017年11月10日前被告能按约支付房租，合同继续履行；如被告不履行支付房租的义务，合同解除，原告可收回房屋。被告到期未履行付租义务，故本院认为，双方解除合同的时间应为2017年11月10日。二、关于租赁房屋是否交付。关于房屋交付问题，原告认为被告一直未交付，被告认为已实际交付。本院认为，原告向被告送达解除租赁富豪会所通知书中载明“……逾期由甲方自行处置，费用由你方负担”。被告汪淑明在通知书上注明“已收通知书”。此后，被告汪淑明、邹俊芬、叶金华、丁乐向原告出具承诺书：“……房东伍玲玲无条件收回”。原告通知内容与被告承诺内容相互应，此后，被告逾期，甲方可按双方约定自行处置，应视为房屋已经交付，交付时间为2017年11月10日。三、关于承担责任主体。原告主张依租赁合同被告汪淑明一个人承担责任，合伙事务与合同无关。被告汪淑明称其租赁富豪会所是执行合伙事务，故租金应由其与被告邹俊芬、叶金华、丁乐四合伙人共同承担。虽然四被告共同出具了欠条及共同承诺，但原告一直主张按租赁合同关系要求被告汪淑明承担责任。基于合同相对性原理，四被告之间合伙关系与本案租赁合同关系属于另一法律关系范畴，且原告作为债权人，其并不同意该租赁债务由其他被告承担。故被告汪淑明应当依租赁合同承担民事责任，其与其他合伙人之间债务关系可另行协商或依法处理。综上所述，原告部分诉讼请求符合法律规定，依法应予支持，被告拖欠租金应当承担民事责任。但因原、被告签订的《房屋租赁协议》已协商一致解除，租赁房屋已实际交付，故原告请求判令解除原、被告签订的《房屋租赁协议》，及被告将承租的房屋恢复原状交还给原告的诉讼请求依法不予支持。被告汪淑明辩称所欠租金应由四人按出资比例共同承担依据不足，依法不予采纳。2017年10月13日双方结算，至2017年10月21日被告欠原告房租283000元，依据合同2017年10月22日至2017年11月10日期间的房租为16667元（25000元/月÷30天×20天），故被告应付房租299667元（283000元+16667元）。因合同解除时间为2017年11月10日，被告应付的水电费时间也应截止2017年11月10日，根据原告诉请及提交证据，支持水电费1206.9元。原告要求被告支付税费，虽然合同约定“房屋租赁税、经营税费”由被告负担，但未明确被告应负担的税种税费，且原告未举证证明其已缴纳税收情况，故对原告该诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告汪淑明于本判决生效之日起十日内付清原告伍玲玲租金299667元，水电费1206.9元；二、驳回原告伍玲玲的其他诉讼请求。案件受理费6295元，由被告汪淑明负担。在二审审理过程中，双方当事人均无新证据向本院提交。本院对一审查明事实予以确认。本院认为，本案中的《房屋租赁协议》由上诉人与被上诉人签订，上诉人在“乙方代表”处签字，但在之后确认所欠租金的承诺书及欠条均由上诉人及其余三被上诉人（原审被告）共同向被上诉人伍玲玲出具，由此，该四人的合伙关系已向被上诉人伍玲玲明示，并共同承诺向其承担义务，被上诉人伍玲玲并未提出异议，且由四人共同对上诉人的欠付款项承担连带责任，对原审原告的权利未有影响，故上诉人汪淑明主张所欠款项应由四人共同承担出本案合同义务的主张具有事实依据，本院予以支持。综上所述，据此，原审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，处理部分不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省彭泽县人民法院（2018）赣0430民初1580号民事判决民事判决第二项；二、撤销江西省彭泽县人民法院（2018）赣0430民初1580号民事判决第一项即：一、被告汪淑明于本判决生效之日起十日内付清原告伍玲玲租金299667元，水电费1206.9元；三、上诉人汪淑明，被上诉人邹俊芬、叶金华、丁乐于本判决生效之日起十日内共同给付被上诉人伍玲玲租金299667元，水电费1206.9元。一审案件受理费6295元，二审案件受理费5813元，共计12108元。由上诉人汪淑明与被上诉人伍玲玲、邹俊芬、叶金华、丁乐分别承担2421.6元。本判决为终审判决。审判长  叶常青审判员  刘 欣审判员  郑敏红二〇一九年四月九日书记员  杨雨泉