山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁03民终452号 上诉人（原审原告）：李有臣，男，1975年1月10日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 上诉人（原审原告）：张小玲，女，1976年3月18日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：袁峰、徐世超，山东博约律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安学红，女，1969年4月23日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 被上诉人（原审被告）：于兴民，男，1967年12月1日出生，汉族，住山东省淄博市张店区。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：沈克祥，山东博骏律师事务所律师。 上诉人李有臣、张小玲因与被上诉人安学红、于兴民商品房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博市张店区人民法院（2018）鲁0303民初6385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李有臣、张小玲及其委托诉讼代理人袁峰、徐世超，被上诉人安学红、于兴民的委托诉讼代理人沈克祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李有臣、张小玲上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决适用法律错误。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，认定原、被告签订房屋买卖合同转让法院已经查封限制交易的房屋，房屋买卖合同违反国家法律强制性规定，合同应属无效，属适用法律错误。其一、上诉人对于本案纠纷的发生无过错，应属善意的合同当事人，法律应当保护善意购买人的合法权益；其二、虽然涉诉房屋被法院查封限制交易，买卖合同的履行可能存在障碍，但依据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，不影响合同效力，不能因涉讼房屋过户存在障碍就否认其买卖合同的有效性；其三、上诉人与被上诉人就涉诉房屋签订的买卖合同，不具备我国《合同法》第五十条规定的无效情形，应属有效。2、涉案房屋买卖合同没有客观上不能履行的情形，被上诉人应该按合同约定将房屋变更至上诉人名下。其一、因被上诉人的债权人中国工商银行淄博南定支行申请，张店区人民法院查封涉案房屋，2018年12月17日上诉人代被上诉人向债权人银行支付借款本息367500.00元结清了银行贷款，涉案房屋的查封已被解除；其二、被上诉人从中国建设银行股份有限公司淄博分公司按揭贷款购买涉案房屋，并办理抵押担保,付清银行贷款本息，抵押担保亦可解除；其三、上诉人已支付50万元购房款，代被上诉人偿还借款本息367500.00元，上诉人亦同意代被上诉人偿还购房按揭贷款。所以，涉案房屋不存在不能履行的情形，被上诉人应该按合同约定将房屋变更至上诉人名下。 安学红、于兴民辩称，ｌ、一审判决查明的事实清楚,适用法律正确，所作出的判决并无不当；2、上诉人与被上诉人在2017年6月26日签订房屋买卖合同，该房产于2017年3月7日被法院依法查封，根据《最高人民法院执行工作若干规定》第44的规定及《中华人民共和国城市房地产管理办法》第38条第2款的规定，涉案房屋不得交易或转让，所以该房产在交易时已违反国家法律强制性规定，双方所签订的合同应为无效合同，无效合同自始无效，就不存在继续履行的问题；3、涉案房产已抵押给建设银行且至今无法办理产权证书，该房产没有领取产权证书且存在权属不明的情况，根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》第38条第5、6款的规定，该房产不得转让；4、被上诉人存在多起诉讼，且均已进入执行阶段，涉案房产面临随时可查封拍卖的情况；5、上诉人为被上诉人于2018年12月17日偿还淄博南定支行的欠款，被上诉人并不知情，被上诉人也没有要求上诉人代其偿还，是上诉人的自愿行为和本案无关，不能作为认定合同是否有效的依据。 李有臣、张小玲向一审法院起诉请求：1、确认2017年6月26日原、被告签订的关于淄博市张店区莲池·御景国际12号住宅楼030302号房产买卖合同有效；2、判决两被告协助两原告办理淄博市张店区莲池·御景国际12号住宅楼030302号房产的不动产登记手续；3、案件受理费、保全费由被告承担。 一审法院认定事实，2017年6月26日原、被告经人介绍签订房产买卖合同，合同约定：两原告购买两被告位于淄博市张店区莲池?御景国际12号住宅楼三单元三楼西户房屋，房屋建筑面积119.25平方米，房屋带车位（008号）、储藏室、空调和热水器各一个，房屋总价款86万元；合同签订当日，两原告支付定金2万元；两原告于2017年8月6日前一次性支付50万元（2017年7月6日先付40万元购房款），余款36万元待协助办理完房产过户手续后一次性支付；房屋交付……。合同签订后，2017年7月6日两原告支付了40万元购房款，2017年8月7日两原告支付了10万元购房款。房屋于2017年8月7日原、被告交接。2017年3月7日涉案房屋被张店区人民法院另案查封。2012年3月26日两被告将涉案房屋抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司淄博分行。一审法院认为，原、被告签订房屋买卖合同转让法院已经查封限制交易的房屋，房屋买卖合同违反国家法律强制性规定，合同应属无效。原告请求确认2017年6月26日原、被告签订的关于淄博市张店区莲池·御景国际12号住宅楼030302号房产买卖合同有效，本院不予支持。合同无效涉及的原、被告的权益，双方可另行主张，涉案房屋在签订合同买卖时已经被抵押设置他项权利，其次，两被告涉及其它案件导致涉案房产又被查封限制交易，在此情况下两原告诉求本院判决两被告协助办理涉案房产的不动产登记手续，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李有臣、张小玲的全部诉讼请求。案件受理费12400.00元，保全费2840.00元由原告李有臣、张小玲负担。 二审中,上诉人李有臣、张小玲提交证据一：（2017）鲁0303民初915号民事判决书，拟证明被上诉人安学红、于兴民因与中国工商银行南定支行金融借款纠纷负有债务；证据二：中国工商银行汇款凭证两份，拟证明张庆浩代安学红、于兴民偿还证据一所涉及的借款本金、利息367100.00元，并支付诉讼费、律师费15552.00元；证据三：备案房产障碍查档证明一份，拟证明安学红名下的涉案房屋查封已经被解除，现只有本案的查封；证据四：中国工商银行淄博南定支行出具的结清证明一份，拟证明证据一所涉及的债务已由张庆浩代于兴民全部结清。被上诉人安学红、于兴民质证称，对证据一的真实性没有异议，对证明内容有异议，不能证明上诉人的主张；对证据二的真实性无异议，证据载明还款人为张庆浩，与本案上诉人及被上诉人没有任何关系，也无法证明上诉人的主张；对证据三的真实性无异议，对证明内容有异议，不能证明上诉人的上诉主张；对证据四的真实性无异议，同样不能证明上诉人的上诉主张。本案系由上诉人与被上诉人之间订立的“房产买卖合同”因履行产生的纠纷，上诉人提交的证据与涉案合同约定的内容并无关联性，故对上诉人提交证据的证明效力，本院依法不予确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让:（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。”。2017年6月26日，上诉人李有臣、张小玲与被上诉人安学红、于兴民签订涉案《房产买卖合同》时，涉案房产已于2017年3月7日被张店区人民法院另案查封。另外，2012年3月26日安学红、于兴民将涉案房屋抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司淄博分行，抵押权尚未解除。因此，一审判决驳回上诉人的诉讼请求，有事实及法律依据。上诉人的上诉请求于法无据，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人李有臣、张小玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12400.00元，由上诉人李有臣、张小玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭东辉 审 判 员  马士军 审 判 员  冯慧芳 二〇一九年四月十八日 代理书记员  巩俊杰