湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终425号上诉人（原审原告）：郴州君联房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市七里洞村高湾组五岭公园管理处办公楼**。法定代表人：段钬，该公司董事长。委托诉讼代理人：李昌希，湖南星河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾斌，男，1973年7月23日出生，汉族，郴州市北湖区干警，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：江新春，湖南奋斗者律师事务所律师。委托诉讼代理人：李波，湖南奋斗者律师事务所实习律师。上诉人郴州君联房地产开发有限公司因与被上诉人曾斌商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2018）湘1003民初1872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。郴州君联房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.支持郴州君联房地产开发有限公司在一审的全部诉讼请求；3.本案诉讼费由曾斌负担。事实和理由：双方当事人对曾斌逾期付款的事实没有异议，根据双方合同约定，郴州君联房地产开发有限公司有权解除合同。根据《合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款，第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”郴州君联房地产开发有限公司于2017年12月21日向曾斌邮寄送达了解除合同通知书，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，认为郴州君联房地产开发有限公司没有行使解除权，系认定事实错误，适用法律错误。曾斌逾期支付房款，构成严重违约，导致双方签订的合同目的不能实现，郴州君联房地产开发有限公司有权解除合同。综上，请求二审法院依法审理，公正判决。曾斌辩称，1.郴州君联房地产开发有限公司上诉请求无事实和法律依据，其行使解除权超过法定期限，一审已经查明曾斌无任何违约行为，且有充分的证据证明曾斌经过郴州君联房地产开发有限公司的同意缴纳剩余房款，但由于郴州君联房地产开发有限公司反悔拒收，违约的应是郴州君联房地产开发有限公司而不是曾斌；2.郴州君联房地产开发有限公司的一审诉讼请求与其上诉理由自相矛盾，本案并无证据证明郴州君联房地产开发有限公司向曾斌送达的文书是解除合同通知书，且如果送达的是解除合同通知书，那郴州君联房地产开发有限公司的诉讼请求第一项就应是确认解除合同。综上，一审判决认定事实清楚，结果公平公正，依法应当予以维持。郴州君联房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.依法解除郴州君联房地产开发有限公司与曾斌签订的郴州市商品房买卖合同（合同编号：201401191501）；2.依法判令曾斌向郴州君联房地产开发有限公司支付逾期付款违约金1964.99元；3.本案诉讼费由曾斌负担。一审法院认定事实：2014年11月1日，郴州君联房地产开发有限公司和曾斌签订商品房买卖合同，双方约定：曾斌购买郴州君联房地产开发有限公司开发的位于郴州市“君联名都”第6栋1501号房，建筑面积136.08平方米，每平方米为2888元，总金额为392999元；曾斌在本合同签订之日支付首付款132999元，余款260000元向郴州市公积金中心申请贷款，曾斌应保证在签订合同后90日付至郴州君联房地产开发有限公司，否则按违约处理；如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。合同签订后，曾斌向郴州君联房地产开发有限公司支付了购房款132999元，剩余购房款260000元至今未付。现郴州君联房地产开发有限公司要求与曾斌解除商品房买卖合同。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、双方所签商品房买卖合同是否应解除；二、郴州君联房地产开发有限公司应否向曾斌支付违约金。关于焦点一。郴州君联房地产开发有限公司和曾斌签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。双方当时人应按协议全面履行义务，双方签订合同后，曾斌未按期缴纳购房款，其行为违反合同约定，已构成违约，应承担相应违约责任。本案中，郴州君联房地产开发有限公司未催告曾斌履行付款义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭，故郴州君联房地产开发有限公司行使解除权的期限为一年，即到2015年2月1日止。郴州君联房地产开发有限公司在未催告曾斌履行主要义务的情况下，也未在规定的期限内行使解除权，郴州君联房地产开发有限公司的解除权消失，同时考虑维护交易安全及社会稳定等因素，郴州君联房地产开发有限公司要求解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求，不予支持。关于焦点二。由于双方在合同中约定的违约金计算有两种方式，一种为解除合同的计算方式，一种为继续履行合同的方式。本案中，郴州君联房地产开发有限公司主张按解除合同的方式计算违约金，因郴州君联房地产开发有限公司解除合同的诉讼请求，一审法院不予支持，故该项诉讼请求亦不予支持，建议郴州君联房地产开发有限公司另行起诉。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决：“驳回原告郴州君联房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费50元，由原告郴州君联房地产开发有限公司负担。”本案二审中，双方当事人均没有提交新的证据材料。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，郴州君联房地产开发有限公司与曾斌签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是：双方签订的《郴州市商品房买卖合同》是否应予解除。根据最高人民法院关于审理《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，郴州君联房地产开发有限公司以曾斌未支付剩余购房款为由主张解除合同，应当举证证明其已催告曾斌支付剩余购房款。郴州君联房地产开发有限公司没有提供充分证据证明其履行了催告义务。故郴州君联房地产开发有限公司主张已经将解除合同通知送达给曾斌，已经发生解除合同的法律效力，本院不予支持。一审法院认定郴州君联房地产开发有限公司未履行催告义务，未在规定的期限内行使解除权，其解除权消灭并判决驳回郴州君联房地产开发有限公司的诉讼请求并无不当。综上所述，郴州君联房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郴州君联房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  戴陈峰审判员  林海波审判员  张友荣二〇一九年四月十日法官助理赖春媚书记员梁俊雯附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。