河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终1233号上诉人（原审被告）：卢景智，男，1953年6月19日出生，汉族，农民，住兴隆县雾灵山镇陈家庄村，现住北京市平谷区。上诉人（原审被告）：马淑琴，女，1955年5月24日出生，汉族，农民，住址同上。二上诉人共同委托诉讼代理人：张志芳，河北瑞峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵连海，男，1969年3月16日出生，汉族，农民，住兴隆县。委托诉讼代理人：贾怀志，河北东庆律师事务所律师。上诉人卢景智、马淑琴因与被上诉人赵连海农村房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省兴隆县人民法院（2018）冀0822民初3140号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢景智、马淑琴及共同委托诉讼代理人张志芳；被上诉人赵连海及其委托诉讼代理人贾怀志等均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人卢景智、马淑琴上诉请求：一、请求撤销兴隆县人民法院作出的（2018）冀0822民初3140号民事判决并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审。二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、上诉人与被上诉人之间不存在真实的房屋买卖协议。1、涉案房屋登记产权人为上诉人卢景智，而被上诉人提供的协议并没有卢景智的签字和捺印。因此，被上诉人与涉案房屋产权人卢景智之间不存在房屋买卖关系。2、上诉人马淑琴不识字，也不会签字，因此协议书中也没有马淑琴的签字。另外，如果上诉人与被上诉人之间存在房屋买卖关系的话，同时基于涉案房屋产权人为卢景智，那么按照交易习惯和日常生活习俗，签订协议也应由卢景智作为产权人与被上诉人签订，而被上诉人提供的协议并没有卢景智签字或捺印，且卢景智根本不知道房屋买卖的事实。所以上诉人与被上诉人之间不存在真实的买卖协议。二、被上诉人提供的协议系无效协议。上诉人马淑琴当时与被上诉人达成的是将涉案的房屋租赁给被上诉人，而被上诉人与协议代笔人恶意串通欺骗上诉人马淑琴，将租赁给被上诉人房屋恶意改为转让给被上诉人。三、。被上诉人提供的协议内容中涉及的自留地也不是上诉人的自留地，由此也可以说明被上诉人与代笔人恶意串通将他人的自留地也写入了协议中，因此，进一步说明协议不是真实的。四、被上诉人已经拥有一处宅基地，那么依据《中华人民共和国土地管理法》的规定，被上诉人不能依据虚假的协议再获得上诉人的房屋。赵连海答辩称，答辩人与上诉人马淑琴于2003年1月11日所签订的房屋买卖合同真实、合法、有效，具体如下：一、上诉人马淑琴虽然不识字，但房屋买卖协议上的手印是其所按，而且协议上盖有见证机关村委会的印章、村干部签字和代笔人签字。而且房屋连同《建设用地使用证》均已经在签订协议后实际交付给答辩人，答辩人也支付了房价款。因此，双方所签订的房屋买卖协议是依法成立的，是真实的。二、卢景智未在合同上签字，不影响合同效力。房屋在出卖前是卢景智、马淑琴二人的夫妻共同财产，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。所以房屋虽然登记在卢景智名下，马淑琴也是有处分权的。况且该房屋已经交付给答辩人居住十多年，房屋交付后卢景智从未向答辩人提出异议，从未主张过房屋买卖无效。这证明马淑琴将房屋出卖给答辩人是经卢景智授权的，至少是知情而未反对，视为追认。三、答辩人与上诉人系同一集体经济组织成员，农村宅基地和房屋，可以在同一集体经济组织成员之间交易。答辩人与上诉人签订的房屋买卖协议不违反法律的强制性规定，合法、有效。四、上诉人提到答辩人在本村另有一套宅基地，并不属实。答辩人的父亲原有一处房宅，登记在答辩人名下，但那套房屋于1995年分家时，已经把房子分给了答辩人的弟弟赵连义，一直由赵连义居住，只是房屋登记在答辩人名下，没有过户而已。答辩人目前只有购买自上诉人的这一套房屋。卢景智、马淑琴的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。赵连海向一审法院起诉请求：1、要求判决确认原告对位于兴隆县七组登记在被告卢景智名下的房屋享有所有权，集体建设用地享有使用权；2、要求判令被告协助将上述房屋及土地变更至原告名下；3、案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：原告赵连海与被告卢景智、马淑琴同是兴隆县村民，被告卢景智与被告马淑琴系夫妻关系。被告卢景智在兴隆县有一处房产，集体土地建设用地使用证为集建字74号，发证时间是1992年9月1日，发证机关兴隆县土地管理局，土地使用者卢景智，地址是北水泉乡陈家庄**，土地类别耕地，面积73平方米，用途宅基，批准使用40年。2001年12月29日被告卢景智给原告赵连海出具了收条，其内容“今收到，赵连海买房款肆仟元整，尾欠肆仟元整，2001年12月29日，卢景志”；2002年2月9日被告卢景智给原告赵连海出具了收条，其内容“今收到房款伍佰元整，￥500.00元，卢景志，2002年2月9日”。2003年1月11日，卖房人卢景智与买房人赵连海签订了买卖房产协议，协议第一条“经双方协商房产作价肆仟元整”；协议第二条“房产面积以房照为准”；协议第三条“卢景智房前东南角有承包核桃树壹棵，归赵连海所有”；协议第四条“李文福房西有卢景智自留地一块，经双方协商暂由赵连海使用，如生产组收回、土地归生产组所有”；协议第五条“房价肆仟元笔下点清”；协议第六条“卢景智房照由马淑琴负责送给赵连海，作变更房照备用”。鉴证机关：陈家庄村委会，村长：郭宝平，2003年1月11日，买房人：赵连海，卖房人：卢景智，代笔人：赵景荣，2003年1月11日，协议中卖房人卢景智由赵景荣代笔，被告马淑琴按手印。2003年1月11日被告马淑琴收取原告购房款3,500.00元，与2001年12月29日被告卢景智收取的购房款4,000.00元、2002年2月9日被告卢景智收取的购房款500.00元，被告马淑琴给原告赵连海出具了收到条，其内容“赵连海付房款捌仟元整，￥8,000.00元，收款人：马淑琴，2003年1月11日”。另查明，原告赵连海在兴隆县间,建房时间1987年,用地类别耕地,宅基地面积202.7㎡,土地实际用途宅基。原告赵连海要求确认位于兴隆县登记在卢景智名下的房屋享有所有权，集体土地建设用地享有使用权，并协助办理过户登记手续，诉至本院。原审法院认为：农村的房屋属于公民的个人的财产范畴，原告赵连海与被告卢景智签订的买卖房产协议，已经实际履行。原告赵连海具有兴隆县经济组织成员资格，在近十多年的时间中，原告赵连海在诉争的房屋中居住，对该房屋形成了较为稳定的占有关系，应当确认该买卖房产协议为有效合同。本案考虑到农村买卖房屋行为存在有其历史和现实原因，从有利于维护当地社会秩序和相关当事人现有生活状态稳定和谐，平衡当事人的利益出发，认定原告赵连海与被告卢景智签订的买卖房产协议行为有效，符合民法倡导的诚实信用原则。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决：一、原告赵连海对于位于兴隆县七组登记在卢景智名下的房屋享有所有权，集体土地建设用地[集体土地建设用地使用证号：集体（）字第74号]享有使用权。二、被告卢景智、马淑琴在本判决生效后十日内协助原告赵连海将上述房屋及土地变更至原告赵连海名下。案件受理费100.00元，由被告负担。本院二审期间，上诉人提供原宅基地证复印件一份。被上诉人质证认为此宅基地证是已经作废的证，在1992年政府统一颁发了新的宅基地证。本院审理查明事实与一审法院审理查明事实相一致。本院认为，《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国合同法》均规定了诚实信用原则，即指民事主体在从事民事活动时，应诚实守信，恪守承诺，以善良的方式履行各自的义务，不得滥用权利规避法律或合同规定的义务。2003年1月11日，卖房人马淑琴在本村村委会见证下按手印与买房人赵连海签订买卖房产协议并给赵连海出具卖房款8000.00元收到条，至今已十六年余。现卢景智上诉称根本不知道房屋买卖的事实而主张上诉人与被上诉人之间不存在真实的房屋买卖协议，显然有悖于事实情理，亦有失诚实信用。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故上诉人卢景智、马淑琴的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院根据双方诉辩意见及提供的证据认定的本案事实，作出的相应判决，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.00元，由上诉人卢景智、马淑琴承担。本判决为终审判决。审判长 白 云审判员 吴国庆审判员 李国兴二〇一九年四月十六日书记员 张伟佳附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。