上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初6546号原告：上海强廷物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：卜令富，总经理。委托诉讼代理人：汪小玉，上海汉盛律师事务所律师。被告：上海轩融投资管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：宁国防，总经理。委托诉讼代理人：张诗琪，女。委托诉讼代理人：戎兴旺，上海创昱合律师事务所律师。被告：宁国防，男，1977年10月1日生，汉族，户籍地山西省晋城市。委托诉讼代理人：魏玉莲，上海创昱合律师事务所律师。委托诉讼代理人：戎兴旺，上海创昱合律师事务所律师。原告上海强廷物业管理有限公司(以下简称强廷公司)诉被告上海轩融投资管理有限公司(以下简称轩融公司)、宁国防房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告强廷公司的法定代表人卜令富及委托诉讼代理人汪小玉、被告轩融公司的委托诉讼代理人张诗琪、被告宁国防的委托诉讼代理人魏玉莲到庭参加诉讼。审理中，当事人一致同意本案延长简易程序适用期间一个月。本案现已审理终结。原告强廷公司向本院提出诉讼请求：1、确认强廷公司与轩融公司就上海市浦东新区友林路XXX号房屋签订的《武警部队房地产租赁合同》于2017年6月30日解除；2、判令轩融公司支付房屋装修费残值及家具、家电补偿费用共计人民币(以下币种同)981,326元；3、判令宁国防对轩融公司的付款承担连带责任。事实与理由：浦东新区友林路XXX号房屋系案外人中国人民解放军武装警察部队上海市总队机动第一支队(以下简称武警机动第一支队)管理的军产房，于2014年9月出租给轩融公司使用，租期自2014年9月1日起至2017年12月31日。后轩融公司将上述房屋出租给强廷公司作商业公寓使用，双方于2014年10月28日签订合同，约定租期自2015年1月22日至2020年1月22日。强廷公司投入巨额资金对房屋进行装饰装修、添置家具家电，于2015年5月正式营业。后因武警部队对军产集中收回，导致强廷公司无法正常营业，强廷公司于2017年6月收到武警机动第一支队下发的停业及限期搬离告知书后，即清退处理了租客，并于6月底将房屋还给了武警机动第一支队，故要求确认合同于2017年6月30日解除。就强廷公司遭受的损失，经强廷公司、轩融公司及武警机动第一支队多次协商达成一致，由上海大华工程造价咨询有限公司对租赁终止后的装修残值、家具家电补偿等费用进行鉴定。该公司于2018年4月25日出具咨询意见书，确认装修残值为883,561元、家具家电补偿费用为97,765元，合计981,326元。三方对该结果均予认可。强廷公司认为，因部队政策发生变化，其已及时交还租赁房屋，轩融公司理应及时与武警机动第一支队结算上述装修费及家具家电补偿费后，将钱款支付给强廷公司。但因轩融公司与武警机动第一支队之间就解约补偿一事无法达成一致，导致强廷公司至今未获得上述补偿款。后经协商，宁国防出具《承诺书》，表示对轩融公司向强廷公司的付款承担连带责任。为维护自身合法权益，现强廷公司起诉至法院。被告轩融公司辩称：强廷公司未支付2017年4月30日至2017年6月30日的租金以及2017年4月20日至2017年6月底的水、电费。强廷公司承租1楼及5楼，该期间1楼电费23,360元，但5楼的电表以及所有的水表都是坏的，无法计算相应费用，轩融公司希望参照上一季度的费用支付，即电费23,733元、水费6,669.30元。对于强廷公司诉状所述事实与理由无异议。对于诉请1，认可合同于2017年6月30日解除；对于诉请2，评估结果虽为981,326元，但在另案中，武警机动第一支队实际赔偿给轩融公司735,994.50元，在该费用基础上，扣除原告应付租金及水电费后，同意将余款支付强廷公司。被告宁国防辩称：对于强廷公司诉状所述事实与理由无异议。对于诉请1，对于合同解除以及解除时间均无异议；对于诉请2，同轩融公司的意见；对于诉请3，宁国防系职务行为，不同意承担连带责任。本院经审理确认如下事实：上海市浦东新区友林路XXX号房屋系由轩融公司向中国人民武装警察部队上海市总队第九支队(现已更名为武警机动第一支队)承租。2014年10月28日，轩融公司(出租方、甲方)与强廷公司(承租方、乙方)签订《武警部队房地产租赁合同》。该合同第一条约定，甲方自愿将位于上海市浦东新区友林路XXX号房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积1227平方米，场地面积342平方米。第三条约定，租赁用途为连锁酒店及公司办公。第四条约定，租赁期限为五年，2015年1月22日至2020年1月22日。第五条约定，年租金(不含水、电、暖、气、设备、物业等费用)为65万元。租金按先支付后使用的原则，按每半年结算一次，第一个季度的租金在签订合同十日内支付，之后乙方于每半年开始的前十日内交付甲方。第八条约定，自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金20万元。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。2018年5月，轩融公司出具《情况说明》称：“尊敬的中国人民武装警察部队上海市九支队，我公司上海轩融投资管理有限公司租赁您处友林路XXX号房屋，由于我已全部转租给第三方上海强廷管理有限公司，我公司没有参与经营管理及室内外的装修，恳请部队把这次的租赁停偿的补偿金额全部支付给上海强廷物业管理有限公司。”2018年10月21日，轩融公司、宁国防共同出具《承诺书》称：“我公司上海轩融投资管理有限公司将友林路XXX号房屋租赁给上海强廷物业管理有限公司……后在合同履行期间，因武警总队第一支队提前解除合同，导致强廷物业无法继续租赁，对于强廷物业公司的相关装修费、家具家电的损失，我公司与强廷公司、武警总队第一支队共同委托上海大华工程造价咨询有限公司对58号房屋内的装修费、家具家电进行了造价咨询……鉴于以上58号房屋的装修及家具家电都是由强廷公司支出，与我公司无关，所以我公司及我本人在此表示：只要法院文书确定了友林路XXX号房屋中租赁停偿项目的装修费残值、家具家电补偿费，无论多少，我都全部支付给上海强廷物业管理有限公司，我本人也对此款项承担付款担保，绝不逃避责任。”2018年3月，武警机动第一支队、轩融公司、强廷公司共同委托上海大华工程造价咨询有限公司对“友林路XXX号租赁停偿项目”的装修价值进行评估鉴定，上海大华工程造价咨询有限公司于2018年4月25日出具咨询意见书，结论为：1.友林路XXX号租赁停偿项目的装修残值为883,561元(装修工程总价2,650,682元，残值计算以2015年1月至2017年12月为前提，实际使用时间自2015年3月至2017年6月，其中2016年5月至2016年7月不计使用时间)；2.友林路XXX号租赁停偿项目家具家电补偿费用97,765元(家具家电造价782,120元，补偿使用时间15个月)；3.装修费残值和家具家电补偿费合计981,326元。轩融公司、武警机动第一支队在履约过程中曾发生纠纷并涉诉。2018年3月，武警机动第一支队向本院提起诉讼[案号为(2018)沪0115民初21736号]，请求判决确认双方租赁合同解除、轩融公司支付欠付租金及逾期付款违约金。本院审理后认为，因政策原因，武警机动第一支队提出提前解除合同，轩融公司亦表示同意，本院予以确认。本院于2018年6月11日作出判决：判决确认武警机动第一支队与轩融公司签订的租赁合同解除；轩融公司给付武警机动第一支队租金546,918.04元。该判决现已生效。2019年1月，轩融公司以武警机动第一支队为被告，向本院提起诉讼[案号为(2019)沪0115民初1208号]，请求判令武警机动第一支队向其支付装修款等损失981,326元。本院经审理后认为，双方在合同中约定因国家、军队、武警部队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲、乙双方均不承担责任，故该案中双方均不承担合同解除的违约责任。但对合同提前解除所造成的损失，应由双方根据公平合理的原则进行分担。本院于2019年2月20日作出判决：武警机动第一支队补偿轩融公司损失735,994.50元。该判决现已生效。审理中，轩融公司曾向本院提起反诉，请求判令强廷公司支付水、电费及租金，后因未按规定预缴诉讼费，其反诉按撤诉处理。强廷公司、轩融公司及宁国防一致确认，强廷公司曾向轩融公司支付的押金20万元已由宁国防退还，强廷公司据此认为其已付清租金。另鉴于轩融公司反诉已按撤诉处理，故对其主张的水、电费及租金不同意在本案中处理。以上事实，由《武警部队房地产租赁合同》《关于“友林路XXX号租赁停偿项目”的装修价值咨询意见书》《情况说明》《承诺书》、(2018)沪0115民初21736号民事判决书、(2019)沪0115民初1208号民事判决书及强廷公司、轩融公司、宁国防的当庭陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。审理中，轩融公司对于强廷公司要求确认合同于2017年6月30日解除的诉请表示同意，本院对强廷公司的该项诉讼请求予以支持。对于合同解除后强廷公司的装修等损失，轩融公司曾出具书面材料表示系争房屋实际使用人为强廷公司，同意将相关租赁停偿费用支付给强廷公司，但对于金额，轩融公司表示仅同意支付其在(2019)沪0115民初1208号案件中获判的735,994.50元。对此，本院认为，另案生效判决认定武警机动第一支队、轩融公司系政策原因解除合同，对此双方均不承担违约责任，合同解除的损失根据公平合理原则分担。据此，原告作为次承租人也应分担一部分损失，轩融公司同意在另案判决武警机动第一支队承担的损失补偿金额范围内支付原告，经查并无不当，本院据此判决。另，轩融公司、宁国防共同出具的《承诺书》明确宁国防对付款承担担保责任，强廷公司据此要求宁国防对轩融公司的付款承担连带责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于轩融公司主张的水、电欠费及租金，因其未提起反诉，强廷公司也不同意在本案中一并处理，故本案中不作认定处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第六条之规定，判决如下：一、确认原告上海强廷物业管理有限公司与被告上海轩融投资管理有限公司于2014年10月28日就上海市浦东新区友林路XXX号房屋签订的《武警部队房地产租赁合同》于2017年6月30日解除；二、被告上海轩融投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海强廷物业管理有限公司装修及家具家电补偿费735,994.50元，被告宁国防对被告上海轩融投资管理有限公司的上述付款义务承担连带清偿责任。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,613元，减半收取计6,806.50元，由原告上海强廷物业管理有限公司负担1,226.50元，被告上海轩融投资管理有限公司、宁国防负担5,580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇一九年四月二十九日书记员 许瑞芬附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。