贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔05民终1375号 上诉人（原审被告）：贵州翰林置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心**，统一社会信用代码：91520000587288487K。 法定代表人：彭跃，系该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈浩，贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201710493737。 委托诉讼代理人（一般授权代理）：刘力铭，贵州锐驰律师事务所实习律师。实习证号：230713011110574。 被上诉人（原审原告）：阎云黔，男，汉族，1990年9月10日出生，住湖南省邵东县。 委托诉讼代理人（特别授权）：龙杰，贵州众正律师事务所律师。执业证号：15205201210146893。 上诉人贵州翰林置业有限公司（以下至判决主文前简称为：翰林置业）因与被上诉人阎云黔商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2018)黔0502民初8378号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人翰林置业上诉请求：撤销一审判决，改判驳回阎云黔的诉讼请求；判决由阎云黔承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”及最高人民法院于2015年《第八次民商事审判工作会议纪要》第二十九条之规定，阎云黔诉请支付违约金的请求为债权请求权，适用《民法总则》关于诉讼时效的规定，翰林置业与阎云黔约定的关于逾期办证违约金的请求权已过诉讼时效，人民法院应予驳回其请求。2、翰林置业虽未在合同约定的期限内办理产权证书，但办证不能并非翰林置业的原因造成。翰林置业开发建设的涉案房产即远航商贸物流园区综合专业市场位于毕节德溪新区，按规定应有供电部门的双回路供电，而由于毕节市城市基础建设落后,德溪新区只有一条10KV的临时施工用电，且性能不够稳定，也正因为供电部门的供电达不到要求，导致消防工程验收未能通过，才使翰林置业不能办理产权证书。翰林置业一直在申请供电部门实施永久性双回路用电，并就因供电影响消防验收这一问题，于2015年10月已向毕节市七星关区人民政府提出过书面请示，毕节市七星关区人民政府也给予了回复。基于上述原因，办证不能不是翰林置业存在过错，而是翰林置业不能把控的客观因素导致，故翰林置业应当免责。3、退一步说，即使翰林置业应当承担逾期办证的违约责任，也应以本案阎云黔未遭受损失的实际情况对违约金进行酌减。首先，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。由此可见，违约金的计算必然依托实际损失，且可根据实际损失请求增加和减少。本案中，阎云黔已于2013年12月起开始对案涉铺面进行正常的出租经营管理使用，阎云黔未遭受任何损失且还有收益。再从产权证书的用途上看，也不能证明翰林置业给阎云黔带来损失。取得房屋产权证书无非用于出租、转让、抵押、继承，首先，涉案房屋现本就处于出租状态，其次，转让的金额具有不确定性，可高于也可低于原房价，阎云黔不能以假设的东西来认为自己受到损失，第三，涉案房屋是商铺，抵押贷款只能贷原房款的50%，且所贷款项的投资也无法确定是盈利还是亏损，故仍不能证明阎云黔有损失，第四，继承尚未发生。综上，虽然合同约定违约金为日万分之二未违反法律规定，但该格式合同办证期限是由房产部门规定而非翰林置业自行约定，结合实际情况，翰林置业在整个施工及办理房屋相关手续中，难免会遇到翰林置业不能控制的情形发生，导致在合同约定的办证期限内不能得以办理产权证。因此，在阎云黔没有遭受损失的基础上，仍按合同约定的违约金主张过高，对翰林置业显然不公平，故应当予以减少。4、一审法院曾审理的彭云等诉毕节市贵福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，该案是逾期交房，比逾期办证给业主带来的后果严重许多，确给业主带来了一定损失，贵院根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，认为该案应当以实际损失为基础来承担违约责任，没有支持业主按合同约定要求赔偿5万多元违约金的诉请，而是酌情判决支付1万多元违约金。据此，本案中翰林置业并未给业主带来任何损失，且业主从购房起即获得盈利，故不应当向其支付违约金。综上所述，阎云黔从购房时就收取了租金获得了利益，翰林置业实际上已履行了交房给阎云黔的义务，不应当承担逾期交房的违约责任。在合同约定期限内不能办证是因其他客观因素导致，翰林置业不应当承担违约责任，即使承担也应当考虑阎云黔并未受到损失，只应给其适当补偿。加之翰林置业属我市重点招商引资企业，涉案业主人数众多，若按日万分之二给付违约金，翰林置业将面临破产，引起群体性事件发生，给我区、市带来不稳定因素，使公共利益受损，使区、市人民政府面临难以收场的局面，只有将法律效果和社会效果有机统一，方能彰显法律的公平和正义。请求法庭顾全大局，维护翰林置业的利益为谢。 被上诉人阎云黔辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。 原审原告阎云黔向一审法院起诉请求：1、判令翰林置业及时为阎云黔办理关于毕节远航综合专业市场（位于毕节市七星关区××办事处××村与鸭池镇××村交界处））地上****房屋产权登记并交付相关产权证2、判令翰林置业向阎云黔支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，暂定60,000元（以阎云黔购房款为基数，从2015年10月1日起按每日万分之二计算至开庭之日止）；3、本案诉讼费用由翰林置业负担。 一审法院认定事实：2013年11月2日，阎云黔与翰林置业签订了《商品房买卖合同》（合同编号：0264），合同约定：阎云黔购买翰林置业开发建设的位于毕节市七星关区××办事处××村与鸭池镇××村交界处××远航综合专业市场××号商业营业用房，该商业营业用房的建筑面积为50.40平方米，套内建筑面积42.00平方米，商品房总价款为408,600.00元,翰林置业承诺于2015年4月28日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给阎云黔；翰林置业不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，翰林置业交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，翰林置业仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：即阎云黔不退房的，翰林置业自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向阎云黔支付已交付房价款万分之二的违约金。阎云黔同意委托翰林置业向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由阎云黔承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，阎云黔按合同的约定向翰林置业支付了上述商品房的购房款408,600.00元。同时，翰林置业代收了其他相关费用。 一审法院另查明，翰林置业于2017年12月29日取得《毕节市商品房屋备案证明书》，涉案商品房已具备办理房屋权属转移登记的条件。 一审法院认为，综合阎云黔与翰林置业的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：一、翰林置业是否应当向阎云黔支付迟延交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金及违约金是否应调整；二、阎云黔向翰林置业主张违约金，是否超过诉讼时效； 关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”阎云黔与翰林置业签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，阎云黔与翰林置业均应按约定履行合同所约定的义务。阎云黔已按合同约定全额支付了购房款，翰林置业未按合同约定于2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给阎云黔的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除翰林置业根据合同约定应承担的违约责任。故对于翰林置业提出逾期办证事实的发生系城市基础设施落后等原因导致，翰林置业不应承担支付逾期办证违约金的法律责任的抗辩意见，本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》约定，若翰林置业未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，阎云黔不退房的，翰林置业应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向阎云黔支付已交付房价款万分之二的违约金。同时，因阎云黔同意委托翰林置业向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，并向翰林置业交付了办理不动产权证书所需的费用，2018年11月26日庭审时，翰林置业出示了《毕节市商品房屋备案证明书》，证明涉案的商品房已具备办理房屋权属转移登记的条件，故对阎云黔主张翰林置业为其办理不动产权证书的诉请，本院予以支持，同时，计算违约金的截止时间应当为2018年11月26日。翰林置业主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。翰林置业主张调整违约金，应当承担举证责任，但翰林置业未举证证明因其违约给阎云黔造成的实际损失及具体数额。而阎云黔与翰林置业签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故翰林置业调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。 关于焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，翰林置业应当于2015年4月28日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但翰林置业未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2015年4月29日起，翰林置业已构成违约，且开始计算阎云黔享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于翰林置业的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，阎云黔20**年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，翰林置业已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为翰林置业已确定取得的可期待法律利益，不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。而阎云黔20**年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。对于阎云黔主张的2015年10月1日起至2018年11月26日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对翰林置业抗辩阎云黔提起诉讼的逾期办证违约金已超过诉讼时效的理由，本院不予采纳。故违约金应从2015年10月1日起，以阎云黔已付购房款408,600.00元为基数，按日万分之二的标准计算至2018年11月26日止。 据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州翰林置业有限公司于原告阎云黔缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告阎云黔办理位于毕节市七星关区××办事处××村与鸭池镇××村交界处××远航综合专业市场××号商品房不动产权属证书；二、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告阎云黔逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以408,600.00元为基数，按日万分之二的标准从2015年10月1日起计算至2018年11月26日止。案件受理费650.00元，由被告贵州翰林置业有限公司负担。 二审中，翰林置业提交了一张《办理不动产权证通知上交资料进度情况签字表》，拟证明翰林置业已经于2018年9月27日通知阎云黔到翰林置业提交办证相关资料，违约金的计算应截止到2018年9月27日。阎云黔质证意见：签字是阎云黔签的，时间不是阎云黔书写的，是后面补上去的，且只是一个通知，并不能证明已经达到办证的条件，达不到翰林置业的证明目的。本院审查认为，该签字表翰林置业在一审诉讼期间已经提交过，一审判决作出之后，翰林置业才通知阎云黔去签字，阎云黔在该表中的签字时间为2012年12月24日，阎云黔在一、二审中对于翰林置业主张的2018年9月27日的通知时间均有异议，而翰林置业未提供其他证据印证已于2018年9月27日通知过阎云黔提交相关办证资料，对该证据，本院不作为定案证据。二审查明无新的案件事实，对一审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是：1、本案是否超过诉讼时效期间；2、翰林置业主张的违约免责事由是否成立；3、本案违约金应否调整。 关于本案是否超过诉讼时效期间的问题。翰林置业与阎云黔在双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条中约定，采取以日为单位的累计方式计付违约金，依此计付的违约金属于继续性债权，应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效，且翰林置业应于2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付阎云黔，但直到2018年11月26日一审庭审时，翰林置业才出示《毕节市商品房屋备案证明书》，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”的规定，阎云黔于2018年9月28日向一审法院提起诉讼，一审法院判决翰林置业以408,600.00元为基数，按日万分之二的标准向阎云黔支付从2015年10月1日起计算至2018年11月26日止的违约金正确。翰林置业称本案已超诉讼时效期间的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 关于翰林置业主张的违约免责事由是否成立的问题。本案中，翰林置业未提交证据证明本案存在法定或者合同约定的责任免除情形，且翰林置业所称的供电部门的供电达不到要求，导致消防工程验收未能通过，才使翰林置业不能办理产权证书的事由，应属第三人原因，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，翰林置业仍应向阎云黔承担违约责任。翰林置业主张的违约免责事由不成立，本院不予采纳。 关于本案违约金应否调整的问题。不动产权属证书是不动产权利人享有不动产物权的证明，协助买受人取得不动产权属证书，是商品房出卖人应当承担的主要合同义务。本案中，翰林置业和阎云黔在《商品房买卖合同》中约定翰林置业以阎云黔已交付购房款为基数、按日万分之二的标准，向阎云黔计付翰林置业逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任，该约定是双方真实意思表示，兼具补偿性和惩罚性，不存在导致合同双方利益明显失衡的情形，也不违反法律规定，合法且有效。阎云黔作为守约的一方，有权要求翰林置业按照双方合同约定承担违约责任，翰林置业作为主张调减违约金的违约一方，应当就双方合同约定的违约金明显高于阎云黔的实际损失的事实承担初步举证责任，但翰林置业未能提供有效证据加以证明，应当承担举证不力的不利后果。翰林置业要求调整违约金的理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，贵州翰林置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1,300元，由上诉人贵州翰林置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄世军 审 判 员 徐 洪 审 判 员 刘光全 二〇一九年四月二十六日 法官助理 代 珊 书 记 员 蔡 旭