福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终644号 上诉人（原审被告）：海融（漳州）房地产有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大街**蓝田镇科技综合楼**，统一社会信用代码913506030913760612。 法定代表人：黄威，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张文军、张茜，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杨丽真，女，1986年3月19日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：陈毅伟，福建闽隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾慧敏，福建闽隆律师事务所律师。 上诉人海融（漳州）房地产有限公司（以下简称“海融公司”）因与被上诉人杨丽真商品房预约合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院（2018）闽0603民初1266号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人海融公司的委托诉讼代理人张文军、张茜，被上诉人杨丽真的委托诉讼代理人陈毅伟、曾慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海融公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审认定事实错误。本案双方之间并未签订任何书面合同，没有就诉争房产的买卖事宜达成一致。原审仅凭被上诉人提供的《收款收据》，就认定双方已就案涉商品房的买卖达成一致，缺乏事实依据。二、一审适用法律错误。因定金罚则的适用前提是违反有效的书面合同，双倍返还定金要有证据证明系收取定金的一方不履行合同义务，被上诉人既无书面合同，又无证据证明系被上诉人原因导致未能签订正式合同。 杨丽真辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一、答辩人与上诉人就融信一品江山18号楼3304单元房屋买卖达成一致，双方形成商品房预约合同关系事实清楚。上诉人称双方就房屋买卖重要条款并未达成，双方不存在预约合同的“约”显然不能成立。答辩人认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”，订立合同的方式不仅仅局限于书面形式。上诉人与答辩人就一品江山18号楼3304单元房屋的重要条款均已达成一致，具体包含建筑面积124.56㎡、总价1891755元、契税27026元等内容，从答辩人在一审中提供的《收款收据》等证据体现，2017年4月18日，答辩人向上诉人支付购房款定金52700元，之后分别于2017年4月29日、2017年5月10日向上诉人支付购房首期款共计人民币519055元。上诉人也出具两张收款收据确认收到上述款项。答辩人认为，上诉人出具的《收款收据》款项金额是精确到个位数，由此可见答辩人与上诉人就讼争房屋商品房买卖是经过充分协商达成一致的，双方就商品房的面积、总价、定金、首期款、契税等重要条款的约定均是明确的，一审法院认定双方达成发出金额购买商品房买卖预约合同关系事实清楚。二、本案是因上诉人涉讼房屋的售价远高于预售价无法备案，系上诉人的原因致使双方未能签订《商品房买卖合同》，根据相关规定，上诉人应承担相应的违约责任。 杨丽真向一审法院提出诉讼请求:1.请求判令海融公司返还杨丽真预交的购房首期款519,055元以及双倍返还购房定金105,400元，并从2017年5月11日起至实际还款之日止以571,755元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息，合计暂计624,455元；2.本案的诉讼费用由海融公司负担。诉讼过程中，杨丽真增加诉讼请求：请求解除杨丽真与海融公司之间商品房预约合同。 一审经审理认定事实如下：2017年4月18日，杨丽真通过银行转账方式共计支付海融公司52,700元。2017年4月29日支付25万元，2017年4月30日海融公司出具000732号收款收据，该收据载明的金额302,700元，摘由：融信一品江山18号楼3304单元定金。2017年5月10日杨丽真支付269,055元，海融公司出具编号为0000440的收款款收据，载明的金额为269,055元，摘由：融信一品江山18号楼3304单元首期。杨丽真支付海融公司款项时，海融公司已取得讼涉房屋预售许可证，讼涉房屋所在海融·一号作品02地块18幢平均售价6,000元。杨丽真交付上述款项后，多次催促海融公司与其签订《商品房买卖合同》，海融公司均以政府下达控价政策，讼涉房屋售价高于备案价格，其与政府就有关价格尚未达成一致意见，致其无法与杨丽真确定签约时间为由，未能与杨丽真签订《商品房买卖合同》，2018年5月9日杨丽真向本院提起诉讼。 一审法院认为，杨丽真提交的收款收据可以证实其与海融公司为订立讼涉商品房的《商品房买卖合同》而支付定金52,700元，其与海融公司之间形成商品房预约合同关系，杨丽真与海融公司之间的商品房预约合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。杨丽真缴交相关款项时，海融公司就讼涉房屋已取得预售许可证，具备签订《商品房买卖合同》条件，海融公司以讼涉房屋售价高于备案价格，其与政府就有关价格尚未达成一致意见为由，拒绝与杨丽真签订《商品房买卖合同》，系因海融公司的原因致使双方未能订立商品房买卖合同。杨丽真请求解除其与海融公司之间的商品房预约合同本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。据此，杨丽真请求海融公司双倍返还购房定金105,400元，本院予以支持。合同解除后，杨丽真请求海融公司返还购房款及支付资金占用期间利息本院予以支持，其中海融公司应返还购房款为519,055元，利息以519,055元为基数，从2017年5月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际还款之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条判决如下：一、解除杨丽真与海融（漳州）房地产有限公司之间商品房预约合同；二、海融（漳州）房地产有限公司应在本判决生效之日起10日内双倍返还杨丽真定金105,400元；三、海融（漳州）房地产有限公司应在本判决生效之日起10日内返还杨丽真购房款519,055元及利息（利息以519,055元为基数，自2017年5月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决确定的还款之日止）；四、驳回杨丽真的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审诉讼中，海融公司提供：1、2018年11月6日海融公司向杨丽真发出签订《《商品房买卖合同》的通知及快递详情。2、2018年12月16日海融公司向杨丽真再次发出签订《商品房买卖合同》的通知及快递详情。欲证明经海融公司多次催告，杨丽真拒不签订《商品房买卖合同》的事实。杨丽真质证认为，上述证据是在一审判决海融公司败诉之后补充的，恰恰可以证明海融公司没有在合理的时间内通知被上诉人，存在严重违约的行为。本院认为，海融公司于一审判决后二次向杨丽真发函，通知其签订《商品房买卖合同》的事实可以成立。因一审判决实际已解除双方的商品房预约合同关系，杨丽真于一审判决后虽收到该通知，但其拒绝签订合同具有正当理由。海融公司是在一审判决认定其行为已构成违约，依法应承担相应违约责任的情况下，采取判后通知的补救措施，该行为并不能消除其前期已构成违约的事实，其仍应当承担违约责任。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称合同法解释二）第二条规定：“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的‘其他形式’订立的合同。但法律另有规定的除外。”海融公司虽未与杨丽真以书面形式订立相关合同，但海融公司作为房地产开发企业，其向杨丽真分别出具载明“定金”和“首期”的《收款收据》，已足以推定双方有订立合同的意愿，依法应认定双方以其他形式订立合同。根据双方诉辩，该合同以将来双方依此订立买卖合同为目的，应认定双方形成预约合同关系。合同法解释二第一条第一款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”由于双方尚处于预约阶段，诸如案涉商品房的首付比例等属于买卖合同主要内容的条款缺失，但合同当事人和标的物的基本情况明确，应认定商品房预约合同成立。该合同不违反法律、行政法规禁止性规定，应认定有效，双方当事人均负有依此预约签订买卖合同的义务。 本案中，海融公司向杨丽真收取定金和首期款时，案涉商品房已经取得预售许可，本已具备现场签订买卖合同的条件。同时，漳州市的商品房限价政策也已经施行，限价政策要求商品房销售备案价格不得超过预售许可价格。由于买卖合同备案是房地产开发企业的法定义务，也是购房者实现合同权益的重要保障，双方虽未约定订立买卖合同的期限，但买卖合同是按房地产开发企业提供的示范合同文本签订的，故相较而言，房地产开发企业更有签约主动权，海融公司负有在合理期限内通知认购人订立买卖合同的附随义务。但海融公司从收取定金和首期款至杨丽真起诉，时间长达一年，均无证据证明其履行了通知义务，其辩称是支付定金和首期款的认购一方未主动催促海融公司签订买卖合同，违反诚信谈判原则即直接起诉，明显有违常理，不予采信。况且，依认购价格签订买卖合同，也将违反限价政策，导致买卖合同不能备案，故案涉预约合同无法继续履行，依法应予解除，双方未能签订买卖合同，应认定是海融公司的原因导致。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条前段规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。据此，一审适用定金罚则，判决海融公司双倍返还定金正确。 综上所述，海融公司的上诉请求不能成立，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10045元，由海融（漳州）房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈于伦 审判员  唐志忠 审判员  陈天明 二〇一九年四月二十五日 书记员  吴茵婷