江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0282民初8106号原告：宜兴市丁山耐火二厂(普通合伙)，住所地江苏省宜兴市丁蜀镇周墅村，统一社会信用代码91320282842833965W。执行事务合伙人：沈建春，该厂厂长。委托诉讼代理人：唐山，宜兴市南方法律服务所法律工作者。被告：甄体云，男，1970年11月1日生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：甄宜明，安徽冠楚律师事务所律师。原告宜兴市丁山耐火二厂(普通合伙)(以下简称耐火二厂)与被告甄体云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告耐火二厂的委托诉讼代理人唐山、被告甄体云及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告耐火二厂执行事务合伙人沈建春及其委托代理人唐山到庭参加诉讼，被告甄体云经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耐火二厂向本院提出诉讼请求：要求确认原被告双方签订的《资产转让协议》因预期违约而终止；判令被告甄体云支付原告自2018年3月20日起至同年6月20日止的租金64600元；判令甄体云支付违约金59000元。审理中，耐火二厂变更诉讼请求为：判令甄体云支付自2017年3月20日起至2018年3月19日止的资产使用费35100元及逾期利息损失；判令甄体云支付自2018年3月20日起至同年9月19日止的资产使用费59000元及逾期付款利息；判令甄体云归还两部窑车用的16块碳化硅棚和20根碳化硅栋梁等耐火材料或支付10800元。事实和理由：2017年3月3日，原告与甄体云签订《资产租赁协议》一份，约定甄体云租用原告车间及梭式窑，租期5年。年租金118000元等内容。至2018年3月20日，甄体云结欠租金35100元。2018年6月20日，甄体云将自己经营的资产全部搬离原告厂区。2018年6月29日，原告向甄体云发出律师函，告知其原告将对厂房重新出租，但甄体云未有回应。被告甄体云辩称，双方签订合同时，原告租赁物有重大破损，不符合通常使用条件；原告与案外人就涉案租赁物的租赁合同尚未解除，导致其三个月不能生产经营；原告应返还其押金10000元。原告耐火二厂围绕诉讼请求依法提交了《资产租赁协议》、《退租协议》。本院组织双方进行了质证，甄体云对以上证据无异议，本院对以上证据的证明力予以确认并在卷佐证。根据经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月3日，沈建春(甲方)与甄体云(乙方)签订《资产租赁协议》一份，约定：乙方租用沈建春车间生产花盆，租赁范围：厂区西边朝东门10间新车间向北至窑务车间和10立方梭式窑一幢；车间、场地、窑炉、天然气征用总租金为每年118000元，租期3年，从2017年3月20日起2020年3月20日止，租金一年一交。下年度租金必须提前二个月一次预付到位，到时不能按时支付，甲方有权采取一切措施停气、停电，造成的一切损失由乙方自负；甲方提供天然气能源，乙方必须先付10000元作为押金，一直到租用结束退款，天然气款按实际用量每周星期四前支付一次。甲方协助安装，水、电、天然气配套设施一切费用由乙方自负，水费、电费按月结算支付，欠费后果自负，在租用期间厂房维修、窑炉维修一切费用由乙方自负；在租用期间乙方每月支付综合服务费100元，其中包括会计报税、抄表(气、电、水表)，公用厕所卫生、公用设施维修等内容。该协议尾部甲方处有沈建春签字及耐火二厂加盖的印章，乙方处有甄体云签字。另查明，2017年2月16日，甄体云向耐火二厂交纳租金预付款50000元，后又于同年3月6日付租金20000元、4月付租金5000元，5月28支付天然气押金10000元。耐火二厂对此开具了相应收款收据给甄体云。审理中，双方另一致确认，涉案厂房、窑炉前期承租人肖家红结欠甄体云货款7900元，抵作甄体云的租金，即甄体云现已合计支付租金82900元。再查明，2017年2月16日，沈建春(甲方)与肖家红(乙方)签订《退租协议》一份，约定甲方收购乙方10立方梭式窑炉，单价135000元(包括现有窑具)，扣除乙方所欠甲方房租和天然气共计60000元，剩余75000元由甲方支付给乙方，分两次支付，第一次支付40000元、剩余35000元等乙方清理完工厂和场地所有花盆和垃圾后一次性付清。具体清理时间为2017年3月10日前，10天内先把室内工厂、烘房、窑间清理好，室外花盆、垃圾保证3月10日前清理结束，如果不能按时清理，甲方有权委托别人一律按垃圾处理，一切费用由乙方负担。甲方让乙方烧完厂内生花盆，不收煤气钱等内容。耐火二厂在协议甲方处加盖公章。审理中，耐火二厂负责人沈建春陈述，2017年2月，甄体云上门找到其，其带甄体云到窑里转了一圈，当时之前的承租人肖家红还在生产。肖家红因资金无法周转，同意搬出来。一个星期后，甄体云夫妻俩人又到厂里，其带着两人到窑房、车间都看了一遍，两人觉得比较合适，双方就约定原肖家红承租的地方给他们用，年租金118000元。后甄体云夫妻于2017年2月16日支付了50000元定金。同年3月3日，双方签订租赁协议。3月10日前，成型车间和烘房已经搬清，窑车上还剩下两窑肖家红的半成品花盆。3月20日，场地上还有2/3肖家红的产品。大概至4月20日，肖家红的两窑车产品烧完，甄体云就利用窑内余热进行半成品干燥，在5月20日开始烧第一窑。甄体云进厂后，要招工、准备模具、进行原料构建、花盆制作、干燥、装窑等工作，这个流程需要一两个月时间。甄体云进厂后除没有立即使用窑，其他车间、场地都在使用。2018年6月30日，甄体云将其东西从厂区搬走，但场地上还有些模具。为证明上述时间段，耐火二厂提供了肖家红录制的视频一份，肖家红在视频中陈述，其是甄体云前面租用耐火二厂生产花盆的业主，从2012年开始租用，后期因经营不当，决定在2016年下半年退出。为了退场，不影响甄体云进厂生产，其特意在宁波租了个场地，也与沈老板制定了一个搬迁协议，约定在2017年3月10日前搬清，其也在3月10日前搬清了，就剩四窑半成品装在窑车上。该四窑花盆推迟了十几天烧完，但这个并不影响甄体云生产，因其烧花盆的温度能增加他烘房的温度，为他节约了煤气。其没有耽误甄体云进场，根本原因是甄体云招不到工人。现其因身体原因不能到场作证。耐火二厂同时陈述，其于2018年6月29日向甄体云邮递送达《续租询证函》，以便于找下家承租。耐火二厂为此提供了《续租询证函》及相应的邮递凭证。其中函件提到甄体云结欠第一年度租金，并于2018年6月21起搬离耐火二厂，要求甄体云于2018年7月5日前支付租金，如甄体云不来继续承租厂房，耐火二厂将重新对外出租等内容。邮递凭证载明邮件签收时间为同年7月1日，签收人为代理点。耐火二厂同时提出，耐火二厂名下有4本房屋所有权证(BD200036、BD200037、BD200038、BD200039，1997年6月20日领取)，在七八年前，其将老厂房拆除后进行了重建，但没有办理相应审批手续，也没有重新办理房产证。甄体云则陈述，2016年年底其与原告开始协商租赁事实，后于2017年3月3日签订租赁协议。签订协议前，双方到现场确认了租赁的厂房及窑炉，其去过窑里，没有去厂房内，当时窑还有人在租用、在生产，其就在外面看看，没有进去看。签订协议时，原窑炉租用人还在生产的。3月10日，其将一部分东西搬入厂区，但是之前的承租人还在生产，到5月15日烧完了最后一窑产品，故其原料在5月20日才进入生产室，之前厂房和窑都由之前的承租人在使用。2018年后其就没有生产，大概在5月搬完全部货物。当时其向沈建春口头提出不租了。原告邮寄函件由代理点签收，故不予认可。审理中，对于甄体云提出的退还押金10000元，耐火二厂提出，至2018年6月1日，甄体云结欠电、气等各项费用9966.15元，其厂将收据开具给了甄体云，但甄体云并没有支付款项，因为该部分欠款与甄体云交纳的10000元天然气押金差不多，双方就约定以押金抵扣该部分费用。耐火二厂为此提供收款收据的存根联，但提出甄体云并未全部交纳收款收据上载明的款项，至2018年6月1日，甄体云还欠费9966.15元。2018年4月份的收据载有交款人甄体云，摘要栏内载明：4月份税2953.007元，电费111元，综合费用100元，金额栏载明：3164元，收据右上角另载明：合计欠12976.14元，付3164元，上项欠9812.14元；6月1日收据载明交款人甄体云，摘要栏内载明：电费5月4223元-4169元=54元，综合费用100元，金额栏载明：154元，收据右上角另载明：上页欠9812.14元，合计9966.15元。对此，甄体云陈述，其已交纳完毕电、气等各项费用，其中水电费一次性交清，天然气款一个星期一收，没办法拖欠，交款单据在家中，庭后提供。后甄体云另称其交费单据找不到了，并提出上述收款收据由原告自行书写，而且厂区内还有其他人在承租，收据上的相关费用也不能证明由其承租期间产生。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，耐火二厂出租给甄体云的厂房系拆除后重建，但并未依法办理相关审批手续，故双方之间签订的《资产租赁协议》因违法法律规定而无效。但耐火二厂可以要求甄体云支付厂房占有期间的使用费用，标准参照《资产租赁协议》约定的年租金118000元计算。关于甄体云实际进场使用租赁物的时间，甄体云陈述2017年3月3日签订协议后，3月10日有一部分东西搬进厂区，但原料在5月20日才进生产室，之前厂房和窑都由前期承租人在使用。耐火二厂则陈述厂房、烘房在3月10日前已搬空，到3月20日前期承租人还有2/3的产品在场地上，窑内还有两窑车的产品到4月20日烧完。综合双方的上述陈述，再结合肖家红陈述的最后一窑的烧制时间，本院确定甄体云进场时间为2017年4月20日。关于甄体云搬出耐火二厂的时间，甄体云陈述在2018年5月货物全部搬清，耐火二厂提供的同年6月1日收款收据载明的甄体云应支付的费用仅为电费54元、综合费用100元，综合上述情况，确定甄体云于2018年5月30日搬出耐火二厂。按照双方协议约定的年租金计算，甄体云使用耐火二厂房屋期间应支付的使用费为130932元。关于押金问题，耐火二厂提出双方约定以10000元天然气押金抵扣甄体云结欠的电、气等费用，但甄体云对此不认可，而其提供的证据仅载明其厂自行记录的应交费用情况，并不能证明甄体云离开时尚结欠的各项费用金额，故10000元押金应按协议约定退还。综上，甄体云合计应支付耐火二厂130932元，扣除已支付的租金82900元、押金10000元，甄体云尚需支付38032元。关于耐火二厂提出的赔偿窑车用的材料及其他耐火材料的请求，因其未提供证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、甄体云于本判决发生法律效力之日起十日内支付耐火二厂房屋使用费38032元。二、驳回耐火二厂的其他诉讼请求。如甄体云未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2772元，由耐火二厂负担2021元，由甄体云负担751元。上述款项已由耐火二厂垫付，甄体云应负担部分于本判决发生法律效力后十日内直接给付耐火二厂。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  陆亚琴人民陪审员  瞿顺林人民陪审员  史继胜二〇一九年四月十五日书 记 员  尹 昳