河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民终1522号上诉人:（原审被告、反诉原告）：新乡市致远房地产开发有限公司，住所地辉县市九山路与太行大道交汇处东北角，统一社会信用代码:91410782790644408C。法定代表人：冯晓丹，经理。委托诉讼代理人：杨秀秀，河南百泉律师事务所律师，特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：闫水根，男，汉族，1974年3月23日生，住河南省辉县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱海艳，女，汉族，1975年2月28日出生，住河南省辉县。二被上诉人共同委托诉讼代理人马飞，河南紫鼎律师事务所律师，特别授权。上诉人新乡市致远房地产开发有限公司（以下简称致远公司）因与被上诉人闫水根、朱海艳房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省辉县市人民法院（2018）豫0782民初4731号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人致远公司的委托诉讼代理人杨秀秀、被上诉人闫水根、朱海艳的委托诉讼代理人马飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。致远公司上诉请求：1.撤销河南省辉县市人民法院（2018）豫0782民初4731号民事判决第一项、第二项，改判驳回闫水根、朱海艳的诉讼请求；2.撤销河南省辉县市人民法院（2018）豫0782民初4731号民事判决第四项，改判确认双方签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018-0417002）已经解除，判决闫水根、朱海艳支付致远公司违约金23800元。事实和理由：1.一审认定事实错误，致远公司已于2018年4月17日通过电话并于次日当面通知闫水根、朱海艳银行拒绝为其办理按揭，要求闫水根、朱海艳在合同约定期限内一次性支付剩余房款，但闫水根、朱海艳以没钱为由拒绝按照合同约定支付剩余房款，已构成逾期违约，应当支付违约金。2.《商品房买卖合同》没有约定致远公司“先行履行通知义务”，通知并不是解除合同的前置程序，在解除合同的条件成就时，致远公司当然能够依据合同约定解除合同。且《商品房买卖合同》附件十一第9条并未约定向闫水根、朱海艳履行通知义务的主体是致远公司，因此一审判决认定错误。3.致远公司一审提供的证据录音系2018年5月21日公司销售部经理李充与被上诉人姨妹张海霞之间的谈话，证明致远公司已明确告知银行拒绝为其办理按揭。一审法院对该证据不予确认不当。4.一审判决适用法律错误，根据闫水根、朱海艳的陈述，足以推断出致远公司已于2018年4月17日通知闫水根、朱海艳银行拒绝为其办理按揭，故不符合《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第4款的规定。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条之规定，致远公司于2018年7月31日向闫水根、朱海艳送达的《解除商品房买卖合同通知书》有效，双方签订的《商品房买卖合同》已经解除。闫水根、朱海艳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二人从未收到过致远公司关于银行拒绝办理按揭贷款的通知，也从未收到过致远公司要求7日内一次性支付剩余房款的通知。闫水根、朱海艳向一审法院起诉请求：1.判令致远公司继续履行与闫水根、朱海艳签订的《房屋买卖合同》（合同编号2018-0417002），协助闫水根、朱海艳办理银行按揭过户手续及交付房屋，如果银行按揭不能，闫水根、朱海艳同意一次性付款继续履行合同；2.判令致远公司向闫水根、朱海艳支付因逾期履行合同义务而产生的违约金3万元；3.本案诉讼费由致远公司承担。致远公司向一审法院反诉请求：1.确认致远公司于2018年7月31日向闫水根、朱海艳送达的《解除商品房买卖合同通知书》有效，双方签订的《商品房买卖合同》已经解除；2.判令闫水根、朱海艳支付违约金23800元；3.反诉费由闫水根、朱海艳承担。一审法院认定事实：闫水根、朱海艳于2018年3月20日购买了致远公司开发的玺园小区5号楼24层2402号商品房，致远公司为闫水根出具了收到5#-2402房款88063元的收据。2018年4月17日，闫水根、朱海艳作为买受人与出卖人致远公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号2018-0417002），约定案涉商品房总价款为288063元，签订合同前，买受人已向出卖人支付定金88063元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人在本合同签订时付清首付款88063元，剩余房款20万元采用银行按揭方式付清，买受人应当在合同签订后10个工作日内按银行要求提供全部按揭贷款资料并办理完毕按揭贷款手续。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期90日内，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之一的违约金；逾期付款90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款10%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付的全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。该合同附件十一补充协议第9条约定，买受人利用银行贷款或公积金贷款方式支付房款的，买受人申请的贷款额度与银行实际批准额度发生差额时，应在出卖人通知的时间内将差额部分付清。因买受人原因，银行不能提供贷款的，买受人应在接到通知之日起七日内采用一次性付款的方式支付房款，否则，出卖人有权另行处置该房屋，同时买受人应向出卖人支付所差房款1%的违约金。合同签订后，闫水根、朱海艳按约提供了银行贷款所需的相关资料并交付致远公司办理相关手续。2018年7月31日，致远公司以剩余房款20万元闫水根拒不配合且征信不良，无法办理银行按揭，经公司多次催告后原告置之不理为由，向闫水根、朱海艳送达了解除商品房买卖合同通知书，通知闫水根、朱海艳解除双方于2018年4月17日签订的商品房买卖合同，并支付违约金。闫水根、朱海艳接到该解除通知书后，于2018年8月23日提起诉讼。一审另查明，2015年6月1日，河南辉县农村商业银行股份有限公司与致远公司签订了《辉县农村商业银行按揭贷款业务银企合作协议》，由该银行对购买致远公司开发的玺园小区项目自然人提供购房贷款。2018年9月30日，辉县农村商业银行城关支行出具了关于闫水根申请住房按揭贷款的情况说明，因闫水根夫妇在与银行客户经理面谈时，无法回答所购房屋信息，故该客户的贷款申请不符合银行的信贷政策。一审法院认为，双方于2018年4月17日签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号2018-0417002），闫水根、朱海艳按合同约定支付了首付款，该合同系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害国家、社会公共利益，双方签订的房屋买卖合同为有效合同。双方虽然在合同中约定了解除条件，但是闫水根、朱海艳为履行合同按约支付了首付款，并及时提供了相关资料以办理银行按揭手续，履行了主要义务。闫水根、朱海艳的行为不符合未按约定时间付款的情形。本案确因闫水根、朱海艳的原因，未能办理银行按揭手续。闫水根、朱海艳应当在接到通知之日起七日内采取一次性付款的方式支付剩余房款。致远公司主张已于2018年4月17日通过电话，并于4月18日当面告知闫水根、朱海艳银行按揭手续无法办理，已经履行了通知义务，但未提供相应的证据予以佐证，闫水根、朱海艳对该事实也不认可，故不能证明致远公司于解除合同之前已经履行了通知义务，致远公司于2018年7月31日向闫水根、朱海艳送达的解除合同通知书，闫水根、朱海艳对解除合同有异议，并于接到该通知书之日起三个月内向本院提起了诉讼，故双方约定的解除合同的条件未能成就，解除合同通知书不能产生解除本案商品房买卖合同的效力。综上，对于闫水根、朱海艳要求一次性付款继续履行合同，并由致远公司交付房屋，协助办理过户手续的请求，一审予以支持，其他诉讼请求不予支持。对于致远公司的反诉请求，一审不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第九十三条第二款，第九十六条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、原告（反诉被告）闫水根、朱海艳于判决生效后七日内一次性支付被告（反诉原告）新乡市致远房地产开发有限公司购房款20万元；二、被告（反诉原告）新乡市致远房地产开发有限公司于判决生效后三十日内向二原告（反诉被告）交付案涉房屋，并按合同约定协助二原告办理房屋产权证书；三、驳回原告（反诉被告）闫水根、朱海艳的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）新乡市致远房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费550元，反诉费197元，由原告（反诉被告）闫水根、朱海艳负担550元，由被告（反诉原告）新乡市致远房地产开发有限公司负担197元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院审理查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》附件十一补充协议第9条约定，“……因买受人原因，银行不能提供贷款的，买受人应在接到通知之日起七日内采用一次性付款的方式支付房款，否则，出卖人有权另行处置该房屋，同时买受人应向出卖人支付所差房款1%的违约金”。故当银行不能提供按揭贷款时，致远公司负有通知闫水根、朱海艳及时足额缴纳购房款的义务，否则双方约定的合同解除条件不能成就，致远公司不能行使合同解除权。致远公司上诉主张，自己于2018年4月17日、4月18日先后以电话、面对面的方式通知闫水根、朱海艳银行拒绝为其办理按揭一事，并于2018年7月31日向闫水根、朱海艳送达《解除商品房买卖合同通知书》前直接通知过闫水根、朱海艳本人，但其上诉理由均系推断性言论，庭审中致远公司亦明确表示无相关证据证明，故本院不予支持。同样，对于致远公司提出的张海霞系该房屋的实际购买人、张海霞系闫水根、朱海艳购房代理人的上诉理由，因致远公司未提供相关证据证明，本院不予支持。综上所述，致远公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费395元，由新乡市致远房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张立东审判员  倪文怡审判员  袁小川二〇一九年四月十八日书记员  朱雅雯