重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0108民初14236号原告：靳娟，女，汉族，1982年11月4日出生，住重庆市南岸区。委托代理人：秦娜，重庆祥鉴律师事务所律师。原告：刘刚，男，汉族，1975年7月12日出生，住北京市朝阳区。委托代理人：秦娜，重庆祥鉴律师事务所律师。被告：文守兰，女，汉族，1956年10月25日出生，住重庆市南岸区。被告：文素萍，女，汉族，1963年2月12日出生，住重庆市南岸区。委托代理人：文守兰，女，汉族，1956年10月25日出生，住重庆市南岸区，系被告文素萍之姐。被告：文守华，男，汉族，1959年4月13日出生，住重庆市南岸区。委托代理人：文守兰，女，汉族，1956年10月25日出生，住重庆市南岸区，系被告文守华之姐。第三人：靳渝生，男，汉族，1944年5月22日出生，住重庆市南岸区。委托代理人：周伟，重庆宏州律师事务所律师。第三人：夏治珍，女，汉族，1952年2月12日出生，住重庆市南岸区。委托代理人：杨露，北京德恒（重庆）律师事务所律师。第三人：靳华，男，汉族，1974年9月19日出生，住重庆市江**。第三人：重庆洋世达房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道福红路****附**，统一社会信用代码91500108203164603G。法定代表人：杨勇，总经理。委托代理人：杜鹏飞，男，汉族，1987年2月2日出生，住重庆市江**。原告靳娟、刘刚与被告文守兰、文素萍、文守华，第三人靳渝生、夏治珍、靳华、重庆洋世达房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行审理。第一次开庭，原告靳娟及二原告共同委托代理人秦娜，被告文守兰、文素萍、文守华，第三人靳渝生的委托代理人周伟到庭参加诉讼；第二次开庭，原告靳娟及二原告共同委托代理人秦娜，被告文守兰（暨被告文素萍、文守华的委托代理人），第三人夏治珍、靳华到庭参加诉讼，第三人靳渝生及第三人重庆洋世达房地产开发有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理；第三次开庭，原告靳娟及二原告共同委托代理人秦娜，被告文守兰（暨被告文素萍、文守华的委托代理人），第三人夏治珍的委托代理人杨露，第三人重庆洋世达房地产开发有限公司的委托代理人杜鹏飞，第三人靳华到庭参加诉讼，第三人靳渝生经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告靳娟、刘刚诉称：靳嘉文于2017年7月26日去世，继承人有靳娟、刘刚、靳渝生。2007年5月7日，靳嘉文与三被告签订了《拆迁房屋产权转让协议书》，约定：三被告将其已故父亲文学德位于玛瑙溪201号房屋产权以5万元现金转让给靳嘉文，今后房屋产权调换或房屋拆迁货币补偿安置费用无论多少，均由靳嘉文享有。2008年11月11日，重庆洋世达房地产开发有限公司与三被告签订了《阳光华庭六期建设工程拆迁补偿安置协议》，约定：洋世达公司拆除了玛瑙溪201号房屋，安置房地点阳光小筑1号楼29-1号。靳嘉文遂居住于该房屋直至去世，但房屋过户手续一直未办理。现原告起诉来院，请求法院判令：1、确认靳嘉文与三被告于2007年5月7日签订的《拆迁房屋产权转让协议书》有效；2、三被告与第三人重庆洋世达房地产开发有限公司协助两原告与第三人靳渝生将位于重庆市南岸区阳光小筑1号楼29-1号房屋的产权登记至两原告与第三人靳渝生名下，三人各占1/3产权份额。被告文守兰辩称：拆迁房屋转让协议书上的签字是我们几个人所签，我认可该协议书，协议书里约定的5万元价款是支付完了的。我同意将房屋过户给靳娟、刘刚、靳渝生。被告文素萍辩称：协议书上的字是我签的，钱我也拿了。我同意原告的诉讼请求。被告文守华辩称：同意被告文守兰、文素萍的答辩意见。第三人靳渝生陈述：1、本案有两个法律关系：合同和继承，我认为不能一并审理。2、本案应待另一继承纠纷案审理完毕后才能继续审理，因为继承纠纷案件可以解决靳娟、刘刚及靳渝生是否有继承权及继承份额的问题，故本案符合诉讼法关于中止的规定。3、靳渝生之子靳华对涉案房屋有利害关系。4、涉案房屋权属有争议，不同意该房产属于靳嘉文遗产，靳嘉文只是涉案房屋的显名购买人，靳渝生之妻夏治珍是涉案房屋的隐名购买人，实际出资人是夏治珍。故涉案房屋应登记在夏治珍名下。第三人夏治珍陈述：涉案房屋是由我出资，故应登记在我名下。第三人靳华陈述：本案审理的是合同纠纷案件，不应以遗产进行审理。涉案房屋并非遗产，应待继承纠纷案件审理完毕后再行审理，本案应中止审理。原告的第二项诉讼请求是希望通过合同纠纷之诉来解决遗产分割问题。本案应只审理原告第一项诉讼请求，第二项诉讼请求应纳入继承纠纷案件中审理。我对涉案房屋进行了装修及添附使房屋保值增值，即便涉案房屋作为靳嘉文遗产在本案中进行分割，也不应包含我支出的装修费及对应的增值部分。第三人重庆洋世达房地产开发有限公司书面陈述：1、原告的第一项诉讼请求与我司没有任何法律及事实关系，不予置评。2、我司不能确认靳娟、刘刚、靳渝生为阳光小筑1号楼29-1号房屋的合法产权人，靳娟、刘刚、靳渝生也没有任何证据证明其为该房屋的合法产权人。3、我司与文学德（已故）签订的《拆迁补偿安置协议》符合拆迁安置程序与拆迁安置政策，合法有效。我司已按照《拆迁补偿安置协议》的约定履行了安置义务，原房屋产权人文学德（已故）未按《拆迁补偿安置协议》约定向我司提交办理房屋产权证的任何相关资料且未缴纳相关税费，故我司无法办理涉案房屋的产权证。综上，我司认为原告的诉讼请求没有法律及事实依据，我司虽有办理涉案房屋产权证的义务，但首先应明确上述房屋的合法产权人（如法院的生效判决），且该合法产权人应向我司提交符合房屋产权部门规定的办理房屋产权证的相关资料并足额缴纳相关税费后，我司可以根据国家先关规定为涉案房屋的合法产权人办理房屋产权证。经审理查明：玛瑙溪201号房屋原登记在文学德名下。文学德死亡后该房面临拆迁。2007年4月15日，文守兰、文守华、文素萍（委托人）与靳嘉文（受托人）签订《委托代理合同》，约定：因委托人在玛瑙溪201号拥有房屋产权及国有土地使用与重庆洋世达房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿纠纷一案一直未得到有效解决，特委托受托人文本案的诉讼代理人。本案实行全风险代理，即委托人无需提前支付任何费用，按照本案实际收回的房屋拆迁安置补偿金额计付一次性报酬；若收回补偿金额未达8万元，酌情支付报酬；若收回补偿金额超过8万元但未达9万元，支付报酬5000元；收回补偿金超过9万元但未达10万元，支付报酬1万元；收回补偿金额超过10万元，则委托方净收益10万元，超过10万元部分作为被委托人的奖励报酬……2007年5月7日，文守兰、文守华、文素萍（甲方、出让方）与靳嘉文（乙方、买受人）签订《拆迁房屋产权转让协议书》，协议约定：“甲方拥有被拆迁人文学德（已故）位于玛瑙溪**享有房屋产权的私人住房**，已于2006年6月23日被执行了行政强制拆除，房屋安置补偿事宜迄今未获解决，因家人急需用钱，经姐弟妹三人一致商定自愿将父遗产玛瑙溪201号房屋产权（所有权）以人民币现金5万元转让予乙方靳嘉文所享有，今后房屋产权调换或房屋拆迁货币补偿安置费用无论多少悉数均由乙方负责处理，甲方无权干预，此乃双方自愿，决不翻悔，恐口无凭立此据，务望双方共同遵守，违者报请依法查处。双方达成协议如下：一、双方约定于本月31日，乙方首付拆迁房屋产权出让金叁万元正给甲方，再于6月30日支付一万五千元给乙方后，甲方将房屋产权管业证交乙方保管，余款伍千元正待拆迁人开发商洋世达现房调换或货币补偿安置问题解决时一次性付清。二、今后任凭乙方采取何种方式与拆迁人洋世达解决争议时，甲方不予过问，特别授权委托乙方全权代理，直至房屋拆迁问题合理解决为止。三、乙方在为甲方侵权索赔中所产生的一切费用由乙方自理，甲方概不负责。四、在解决纠纷时，如需甲方出面，甲方应无条件主动自觉参与解决问题，不得推诿，如因索赔成功超出转让部分金额作为乙方为索赔付出代价补偿，如因索赔金额不足转让金额，概由乙方自负。此乃双方自愿达成协议，决不反悔。五、本协议一式两份，双方各执一份，自签字盖章后即具法律效力。转让协议书签订后，靳嘉文以现金方式向被告共支付价款5万元。2008年11月11日，重庆洋世达房地产开发有限公司（甲方）与文守兰、文守华、文素萍（乙方）签订《阳光华庭六期建设工程拆迁补偿安置协议》，协议主要约定：原房屋产权人为文学德，房屋坐落于玛瑙溪201号，建筑面积20平方米；房屋安置地点为阳光小筑1号楼29-1号，建筑面积43.31平方米；被拆迁房屋补偿金额为87986.50元、安置房屋结算金额总计97986.50元、结算差价为10000元，此款由乙方付给甲方；大修基金收取2793元……另查明：潘菊芳与靳嘉文共生育靳渝生、靳生福、靳生惠、靳生美四个子女。潘菊芳于2006年3月11日死亡，靳嘉文于2017年7月25日死亡。靳生美于1959年6月21日死亡；靳生惠与配偶刘期义于1976年7月28日在唐山地震中死亡，二人育有一子刘刚；靳生福于2008年9月16日死亡，配偶为周长珍，二人育有一女靳娟。靳渝生与夏治珍生育一子靳华。文学德与袁素英生育文守兰、文素萍、文守华三个子女。文学德于1995年11月17日死亡，袁素英于2004年12月24日死亡。再查明：另案中，靳娟、刘刚起诉来院，要求分割潘菊芳、靳嘉文遗产，本院经审理于2019年2月21日作出（2018）渝0108民初5795号民事判决：一、位、位于重庆市南岸区盘龙花园******房屋由靳娟刚、靳渝生按份共有，靳娟占32%产权、刘刚占34%产权、靳渝生占34%产权；二、靳娟于判决生效之日起十日内向靳华支付24896元；三、刘刚于判决生效之日起十日内向靳华支付26452元；四、靳渝生于判决生效之日起十日内向靳华支付26452元；五、靳渝生于判决生效之日起十日内向靳娟支付37490.15元；六、靳渝生于判决生效之日起十日内向刘刚支付37490.15元。该案已生效。还查明：靳华陈述其在未经过靳娟、刘刚的同意下于2017年9月开始对阳光小筑1号楼29-1号进行了装修花费79243.51元，并于2018年5月入住。靳娟与刘刚认为靳华在未经其同意和抗议的情况下强行装修应恢复原状。上述事实有经庭审质证、论证的死亡注销户口证明、居民死亡医学证明（推断）书、常住人口登记表、对唐山地震死亡职工抚恤待遇的处理、说明、证明、结婚证、独生子女证、重庆市南岸区国有土地上房屋征收补偿合同书、补充合同、房屋产权证、国有土地使用证、重庆市私有房屋所有权登记申请书、重庆市公有住房出售（购买）合同书、银行流水明细、领款单、网上银行电子回单、委托代理合同、阳光华庭六期建设工程拆迁补偿安置协议、拆迁房屋产权转让协议书、银行取款凭证、收据、收条、销货单、收据、送货单、合同、出货单、POS小票、职工身份关系表、民事判决书及当事人当庭陈述等证据证实，足以认定。本院认为，玛瑙溪201号房屋原系文学德所有，文学德及其配偶在拆迁时已经死亡，三被告作为其合法继承人有权与拆迁人重庆洋世达房地产开发有限公司签订《阳光华庭六期建设工程拆迁补偿安置协议》，房屋安置地点为阳光小筑1号楼29-1号。三被告与靳嘉文于2007年5月7日就玛瑙溪201号房屋的拆迁安置权益签订的《拆迁房屋产权转让协议书》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，本院认为该合同合法有效，双方均应按约履行。本院对原告关于确认靳嘉文与三被告于2007年5月7日签订的《拆迁房屋产权转让协议书》有效的诉讼请求予以支持。靳嘉文在转让协议书签订后履行了支付价款5万元的合同义务，三被告也应按照协议履行义务。庭审过程中，三被告同意原告的诉讼请求，愿意配合办理过户。本案需要确定的是作为《拆迁房屋产权转让协议书》相对方的靳嘉文死亡后，其在合同中享有的权利应由谁继受和享有的问题。靳嘉文之妻潘菊芳在协议书签订之前死亡，靳嘉文在签订协议书后死亡，故靳嘉文在《拆迁房屋产权转让协议书》享有的合同权利应由靳嘉文的继承人享有。根据（2018）渝0108民初5795号案件查明的事实和论述情况，靳嘉文的四个子女：靳生美于1959年死亡无子女、靳生惠于1976年死亡育有一子原告刘刚、靳生福于2008年死亡育有一女原告靳娟、靳渝生健在。靳生美、靳生惠、靳生福均先于靳嘉文死亡，根据《中华人民共和国继承法》第十一条的规定：被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。故靳嘉文在《拆迁房屋产权转让协议书》享有的权利应由原告靳娟、原告刘刚、第三人靳渝生等额享有，即原告靳娟、原告刘刚、第三人靳渝生有权要求合同相对人即三被告将《拆迁房屋产权转让协议书》载明的玛瑙溪201号房屋拆迁安置后的阳光小筑1号楼29-1号房屋协助将房屋产权登记至二原告与第三人靳渝生名下，三人各占1/3产权份额。关于阳光小筑1号楼29-1号房屋的装修、添附及家具家电问题。本院认为，如第三人靳华陈述，其是在2017年9月，即靳嘉文死亡后开始装修，故该部分不属于靳嘉文的遗产，前文判决的产权份额仅针对清水房的房屋产权而已，不包含装饰装修及室内家具家电。又因原告靳娟、刘刚提出第三人靳华强行装修不归其所有的房屋应恢复原状的意见，故关于是主张装修支出费用还是主张恢复原状，当事人均可另案再诉。第三人重庆洋世达房地产开发有限公司陈述阳光小筑1号楼29-1号房屋尚欠房屋专项维修基金、契税、工本费等费用尚未结清，具体金额暂不能确定，待本案明确房屋所有人后，由所有人缴纳相关费用后即可办理权属登记。本院认为，基于前文论文，阳光小筑1号楼29-1号房屋由原告靳娟、原告刘刚、第三人靳渝生各占1/3产权份额，则三人也应平均承担该部分费用。第三人靳渝生、夏治珍、靳华均陈述阳光小筑1号楼29-1号房屋应归第三人夏治珍所有，提交了靳嘉文于2007年4月8日书写的手书（内容为：关于文素萍等三人房屋被强拆一案，经夏治珍介绍委托我为其全权诉讼代理人。我与对方商定：其收回房屋赔偿金额8万给付我方数仟元，收回九万元至10万元给付我方1万元，多余10万元以上金额部分、全部作为我全权代理费用金额，补偿我方交通、电话、餐饮等费用。我与介绍人夏治珍平均分配，各应分得1/2，即各半。此乃双方自愿，决无翻悔，恐后无凭，立此为据），拟证明靳嘉文在办理拆迁补偿安置协议中就收益与第三人夏治珍进行了约定，无论是取得报酬还是购买拆迁安置房屋均是收益权实现的一种表现形式，基于该份手书第三人夏治珍即对阳光小筑1号楼29-1号房屋享有1/2的收益权；提交靳嘉文于2012年4月11日书写的手书一份（内容为：洋世达拆迁办玛瑙片区领导：你们好！老朽我靳嘉文原系被拆迁人文学德（已故）其子女文守兰等三姐妹的代理人。后该房已转让给我，办好拆迁手续（费用我交）已入住阳光小筑1号楼29-1。现由我儿媳夏治珍携带相关证件前来办理房屋产权证换领手续，以便今后前往房管机关办理过户手续。请将单据凭证交来人为感），拟证明靳嘉文通过向第三方出具书面证明的形式将其享有的阳光小筑1号楼29-1号房屋的收益权让与第三人夏治珍。至此，第三人夏治珍取得了阳光小筑1号楼29-1号房屋的全部产权。本院认为，靳嘉文第一份手书（2007年4月8日）早于与三被告签订《拆迁房屋产权转让协议书》（2007年5月7日），其内容系代理三被告拆迁赔偿事宜所获得的代理费的分配。其后签订的《拆迁房屋产权转让协议书》已全然不是代理事宜，而是三被告以5万元的价格将玛瑙溪201号房屋会获得的拆迁安置权益转让给了靳嘉文，靳嘉文基于转让协议并未获得阳光小筑1号楼29-1号房屋的所有权，在物权变动之前仅是获得一种债权请求权；第三人夏治珍基于手书更未获得阳光小筑1号楼29-1号房屋的所有权。至于第二份手书：首先，靳嘉文自身就未取得阳光小筑1号楼29-1号房屋所有权；其次，靳嘉文更无将阳光小筑1号楼29-1号房屋产权赠与给第三人夏治珍的意思表示，故本院对第三人关于阳光小筑1号楼29-1号房屋应登记在第三人夏治珍名下的意见不予采信。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第十条、第十一条、第十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认靳嘉文与被告文守兰、文素萍、文守华于2007年5月7日签订的《拆迁房屋产权转让协议书》有效；二、在原告靳娟、原告刘刚、第三人靳渝生平均承担办理重庆市南岸区阳光小筑1号楼29-1号房屋权属登记尚欠的费用后，由第三人重庆洋世达房地产开发有限公司与被告文守兰、文素萍、文守华协助将重庆市南岸区阳光小筑1号楼29-1号房屋的产权登记至原告靳娟、原告刘刚、第三人靳渝生名下，三人系按份共有，各占1/3产权；三、驳回原告靳娟、原告刘刚其他诉讼请求。本案案件受理费7200元，由原告靳娟承担2400元、原告刘刚承担2400元、第三人靳渝生承担2400元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  余洪峰人民陪审员  陈作秀人民陪审员  田锦秀二〇一九年四月三十日书 记 员  邓 欣