江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣06民终160号上诉人（原审原告、二审被上诉人）：余江县冠景物业管理有限公司，住所地江西省鹰潭市余江县城**大道**，统一社会信用代码91360622664791K。法定代表人：宋后荣，职务总经理。委托诉讼代理人：付国荣，江西展宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡金耀，系该公司副总经理。上诉人（原审被告、二审被上诉人）：吴根才，男，1955年6月1日出生，汉族，住江西省鹰潭省余江区。上诉人（原审被告、二审被上诉人）：吴腰桂，女，1958年9月22日出生，汉族，住江西省鹰潭省余江区。两上诉人委托诉讼代理人：刘干林，江西鹰翔律师事务所律师。上诉人余江县冠景物业管理有限公司、吴腰桂、吴根才因物业服务合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市余江区人民法院（2018）赣0622民初1646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭，于2019年4月12日对本案依法进行了公开开庭审理。上诉人吴根才及委托诉讼代理人刘干林、上诉人余江县冠景物业管理有限公司的法定代表人宋后荣及其委托诉讼代理人付国荣、胡金耀等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴腰桂、吴根才上诉请求：1、请求撤销余江区人民法院(2018)确0622民初1646号民事判决第一项。2、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求（即上诉人无须向被上诉人支付物业服务费637元）。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：第一，一审认为：“被告吴根才、吴腰桂所在的小区业主委员会一原告物业公司签订了物业服务协议，该协议系双方真实意思表示，对原、被告双方均有约束力。”一审对该事实认定错误，适用法律错误。阳光家苑小区院内有两种性质完全不同的房屋，一种是商品房，另种是原余江县机械厂下岗职工的安置房。商品房片区的业主约有300户，安置房片区的业主有150户。上诉人系原余江县机械厂职工，上诉人的房屋属于安置房。包括上诉人在内的安置房片区的业主，从未召开或参加过业主大会，更未成立业主委员会。商品房片区的业主们是否召开过业主大会、何时何地召开、有多少业主参加、什么时候成立了业主委员会等情况，包括上诉人在内的安置房片区的业主们完全不知情。商品房片区的业主没有邀请安置房的业主去参加业主大会。商品房片区的业主委员会是在没有任何一个安置房片区的业主参加的情况下成立的，虽然其名号为“余江县阳光家苑业主委员会”，但实际上只是单纯由商品房片区的业主组成的，只能代表商品房片区，该业主委员会与安置房片区的业主没有任何关系，不能代表安置房片区。所以，该业主委员会作出的决定、签订协议，均对安置房片区的业主没有任何法律效力。被上诉人在一审提交的《余江县物业服务合同》的委托方正是这个只代表商品房片区的“余江县阳光家苑业主委员会”，安置房片区的业主没有在该合同上签字，不属于该合同的当事人，根据合同相对性原则，该物业服务合同只对商品房片区的发生法律效力，对安置房片区的没有法律效力。被上诉人在一审时提交的《前期物业管理合同》对安置房片区的也没有法律效力。首先，上诉人没有和被上诉人签订《前期物业管理合同》上诉人不是该合同的当事人。其次，该合同的委托方只是三个自然人，并不是江西省长喜房地产开发有限公司，在上诉人和江西省长喜房地产开发有限公司签订《余江县居民经济适用住房销售合同》中，并没有约定聘用被上诉人提供前期物业管理。根据合同相对性原则，被上诉人和那三个自然人签订的《前期物业管理合同》对上诉人没有法律效力。第二，一审认为：“原告按照约定提供了物业服务，被告接受服务后应按约定支付物业服务费，因此本案中被告支付从2017年1月1日到2018年12月31日间的物业服务费637。”一审对该事实认定错误，适用法律错误。包括上诉人在内的安置房片区的业主从未和被上诉人有签订过物业服务合同，而且被上诉人也确实未给安营房片区提供物业管理服务安置房片区的楼顶、外墙面、承重墙休、楼梯间、走廊通道等房屋建筑共用部位，被上诉人从未进行过维修、养护和管理；安房片区的共用上下水管道、落水管、共用照明、消防等共用设施设备，被上诉人从未进行过维修、养护和管理安房片区的道路、化龚池、停车棚场地等市政公用设施和附属物、构筑物，被上诉人从未进行过维修、养护和管理；安置房片区的公用绿地、花木、公共环境卫生包括公共场所及房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集清运等，被上诉人从未进行过维修养护和管理；安置房片区的交通与车辆停放、公共秩序包括安全监控、巡视、门岗执勤、小区出入口等，被上诉人从未进行过维修、养护和管理。小区出口处，商贩随意排摊设点。外面的车辆随便进出小区，在小原区内随便停放，卖粽子、茶蛋、油条、包子馒头、灶具、手机换盆等各类商贩随便进出经营，通道的路灯全是摆设，楼前、楼道的路灯数年不亮，小区内自行车、电动车电瓶被小偷作案几十起，户外进水管损坏都是住户自已花钱请人修，下水道、化粪池堵塞全部山住户出资请人清理。被上诉人的服务人员对安置房片区的业主说：机械厂业主的事不管。权利和义务应当是对等的，被上诉人没有给安置房片区提供物业管理服务，凭什么向安置房片区的业主收取物业费。第三，被上诉人的《物业费数费通知书》是2018年8月28日发出的，在这之前的几年里，被上诉人从未向上诉人提出过交物业费的要求。《民法总则》关于“诉讼时效为三年”的规定是从2017年10月日起实施的。在此之前到期的物业费仍应按《民法通则》关于“诉讼时效为二年”的规定执行。被上诉人诉求的物业费中有一大部分是超过了诉讼时效的，一审对超过诉讼时效的物业费一并予以支持是错误的。四、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。综上所述，一审认定事实错误，适用法律错误，判决显失公平公正，上诉人不服该判决，现提起上诉，请求二审撤销该判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。余江县冠景物业管理有限公司答辩称，1、安置房和商品房只要是同属于一个小区，物业公司依据合同为其提供了物业服务，安置房的业主就应当履行缴费的义务，而不应是例外。上诉人的房屋是坐落在阳光家苑小区，在小区尚未成立业主委员会的情况下，开发商为了小区的环境卫生、绿化、安全、公共设施的维护等，与被上诉人签订了一份《前期物业服务合同》是不违背国家强制性的法律规定，是合法有效的，怎能是对上诉人没有法律效力呢？2、开发商与被上诉人签订了《前期物业管理合同》后，被上诉人依约履行了合同的义务，为上诉人提供了物业服务，绝非是上诉人在上诉状中所称“未给安置房片区提供物业管理服务”。在法庭上被上诉人向法庭提供了相应的证据。但由于上诉人经原审法院合法依法传唤未到庭参加诉讼缺席审理未质证。在法律规定的期限内既未答辩，也未向法庭举证，等于自己放弃了诉讼权利，因此一审法院依据原告提供的证据根据法律规定，支持原告的诉求是既有事实根据，又有法律依据。3、我国物业管理条例第九条规定“一个物业管理区域成立一个业主大会”。第十条规定“同一个物业管理区域的业主，应当在物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”据此如前所述，上诉人的房屋是坐落在阳光家苑，阳光家苑业主委员会的成立时在房地产行政主管部门及邓埠镇政府指导下成立的。国务院颁布的《物业管理条例》中没有强制性的规定，同在一个小区，安置房业主没有代表参加所成立的业主委员会，与被上诉人签订的物业服务合同对业主没有任何法律效力。再说，上诉人的房屋来源是经济适用房，上诉人享受了政府补贴，花低于市场价每平方米530元价格购买的，而非是上诉人所称安置房片区。既然同是阳光家苑小区，又享受了物业服务，根据《物业管理条例》第九条规定“一个物业管理区域成立一个业主大会”的精神，至此2017年1月1日阳光家苑业主委员会也被上诉人签订的物业服务合同，对上诉人就具有法律约束力，被上诉人依据物业服务合同履行了义务，上诉人就具有法律约束力，被上诉人依据物业服务合同履行了义务，上诉人就应当履行缴纳物业服务费的义务。根据《江西省物业管理条例》第九条规定，业主不得以放弃权利为由而不履行义务。4、关于诉讼时效的问题。这一诉称没有根据。因为被上诉人在2009年12月26日始与开发商签订了《前期物业服务合同》，阳光家苑业主委员会成立后，于2017年1月1日继续又与被上诉人签订了为期三年的物业服务合同，被上诉人始终在履行物业服务合同规定的物业服务义务，从未中断过对阳光家苑业主提供物业服务。因此，上诉人以被上诉人主张权利部分超过诉讼时效没有事实根据的。综上所述，被上诉人认为原一审判决事实清楚证据充分，适用法律正确，为此，我们恳请二审法院驳回上诉人的上诉，请求维持原判。上诉人余江县冠景物业管理有限公司上诉请求：1、撤销(2018》赣06**民初1646号判决书判决，改判支持上诉人要求被上诉人向上诉人一次性支付欠缴的物业服务费1487元。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、原审判决认定事实错误。原审判决认定：“因二被告所居住的房屋系安置住房，区别于小区内的商品住房，前期物业服务合同效力不及为二被告”这一认定与事实不符。事实是：被上诉人（二被告）居住的房屋是经济适用房，统一由开发商承建的，是同属一个阳光家苑小区范围。只不过是被上诉人享受了政府价格补贴，花530元一平方的价格所购买。在阳光家苑业主委员会没有成立之前，开发商为了小区的环境卫生，绿化、安全,公共设施维护等，与上诉人签订了一份前期物业服务合同是符合我国法律规定的。上诉人为了支持自己的主张在法庭上通过举证，充分证明上诉人是履行了前期物业服务合同规定的义务。被上诉人也享受了物业服务，被上诉人就应当履行合同规定的缴费义务、再者,退一万步说，我国目前还没有哪一部法律规定，物业公司与开发签订了物业服务合同，上诉人提供了物业服务，安置房的业主可以不按合同规定履行缴交物业费的义务的法律。业主是否应当缴交物业费不是以安置房还是商品房为原则的，而是以其所居住的房屋业主是否享受了物业服务，提供服务的一方是否有合同约定为原则的。因此业主委员会成立之前，开发商与物业公司签订的物业服务合同对业主,是具有约束力。二、原审判决适用法律错误。原审判决适用《中华人民共和国合同法》39条，41条之规定，完全是适用法律错误。首先，前期物业服务合同，不是上诉人提供的格式合同，而是开发商与上诉人通过协商一致，最后打印制作的书面合同。而原审在判决中引用《合同法》第39条，41条之规定捕风捉影以上诉人与开发商在2009年12月26日签订的前期物业管理合同是格式合同完全是一审捏造的事议，是十分错误的，原审判决应当依据在法庭上已在明事实，正确适用《中华人民共和国合同法》第8条，第60条，第107条才是正确的，需要指出的是，上诉人一共向原审法院起诉7件与本案一样事实的案件，他们均支持了上诉人的请求，唯独祝根龙法官作出了如此不一样的判决。三、原审判决处理不当。原审判决认定：“二被告所居住的房屋系安置房，区别于小区的商品房，前期物业服务合同效力不及为二被告。故对原告物业公司的该部分请求不予支持。”即2013年至2016年度期间的物业费850元之诉求。原审这一判决于法无据。如前所述，上诉人与开发商所签订的物业服务合同是依法成立合法有效的合同，上诉人按照物业服务合同提供了物业用力，且被上诉人也享受了物业服务，被上诉人就应当向上诉人缴交物业费，而不是例外。综上所述，上诉人认为：原审判决认定事实和适用法律均是错误，且处理有失公正，为此恳请二审法院根据事实和法律撤销原审判决改判支持上诉人的上诉请求。吴腰桂、吴根才答辩称，请求法庭驳回冠景公司的全部上诉请求。1、冠景公司依据的前期物业服务合同对被上诉人没有法律效力。2、上诉人所依据的物业合同对被上诉人也没有法律效力。3、上诉人未给包括被上诉人在内的所有安置房片区的业主提供物业管理服务，具体理由见我方提交的上诉状。余江县冠景物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求:1、判令两被告向原告一次性支付欠缴的物业费1487元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年原告与江西长喜房地产开发有限公司阳光家苑项目部签订了一份前期物业管理合同，此后余江县阳关家苑业主委员会成立，于2017年1月1日又签订了一份余江县物业服务合同。第一份合同规定：“委托管理权限自2009年12月26日起至小区成立业主委员会，并签订新的物业服务合同为止。”合同还规定，“物业服务费每平方米每月0.25元”。第二份合同规定：“管理服务期限自2017年1月1日至2019年12月31日止，物业服务费每平方每月0.4元”。2013年1月，二被告入住余江县一号大道安置房阳关家苑13楼1单元401室，建筑面积70.84平方，自2013年1月至2016年12月两被告欠缴原告的物业费850元，2017年1月开始，根据第二份合同规定，被告应按每月每平方0.4元交纳物业费，后经房管局主持调解下双方达成2017年按照0.35元每月每平方计收，到2018年开始按照合同履行，至此，2017年二原告欠缴物业费297元，2018年1月至12月欠缴340元。自2013年1月至2018年12月止六年，被告共欠缴物业费1487元，两被告所欠缴的物业费，原告多次向其催收无果后不得已诉讼法院，望判如所请。一审法院认定事实：2009年12月26日，原告与阳光家苑项目部签订前期物业管理服务合同，合同约定：“……第四条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业费：凡领取房屋钥匙的业主，需交纳半年的物业管理费，按每月每平方米0.25元收取。……第五条委托管理期限：自2009年12月26日起至小区成立业主委员会，并签订新的物业服务合同为止。……第八条乙方应按甲方要求，做好小区内的环境卫生、治安、管理工作，制止物业使用人的不良行为。第九条本物业的管理服务费，除本合同第四条第1款外，甲方大包干补偿乙方人民币柒万伍仟元整的前期费用……”。2017年1月1日，余江县阳光家苑业主委员会与原告签订物业服务合同，合同约定：“第十八条管理服务期限为自2017年1月1日至2019年12月31日止。……第二十九条物业服务公共性服务费……4、收费标准：多层住宅0.4元每平方每月……”。后经调整2017年度物业费按0.35元每月每平方计收，自2018年度开始按照合同约定的物业服务费标准收取。二被告系原余江县机械厂职工，鹰潭市余江区一号大道安置房阳光家苑13楼1单元401室（房屋面积70.84m2）系该厂对下岗职工的安置用房，被告自2015年3月入住。2017年度物业费为297元，2018年度物业费为340元。一审法院认为，被告吴根才、吴腰桂所在的小区业主委员会与原告物业公司签订了物业服务协议，该协议系双方真实意思表示，对原、被告双方均有约束力。原告按照约定提供了物业服务，被告接受服务后应按约定支付物业服务费，因此本案中被告支付从2017年1月1日到2018年12月31日间的物业服务费637元。原告物业公司要求二被告交纳自2013年至2016年度期间的物业费合计850元的诉请，因二被告所居住的房屋系安置住房，区别于小区内的商品住房，前期物业服务合同效力不及为二被告。故对原告物业公司的该部分请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下：一、被告吴根才、吴腰桂于本判决生效后十五日内向原告余江县冠景物业管理有限公司支付物业服务费637元；二、驳回原告余江县冠景物业管理有限公司的其它诉讼请求。在本院二审期间，上诉人吴根才、吴腰桂提交了以下证据1.《余江县居民经济适用住房销售合同》，以证明该合同上未约定由被上诉人提供前期物业管理服务；2.由阳光家苑安置房片区业主122人签名的《证明》和阳光家苑商品房片区业主41人签名的《征询》，以证明阳光家苑安置房片区无业主参加小区业主大会；3.由阳光家苑安置房片区业主124人签名的《证明》，由张小毛、胡福龙、危新高、陈伯泉、彭中文、祝明星、何展庭等七人具名的《证明》、阳光家苑安置房片区现场情况照片20张和视频光盘1张，以证明被上诉人未提供相应的物业服务；4.证人艾某、欧某、汪某、吴某四人二审庭审到庭出庭作证提供证言，以证明安置房片区无业主被选为业主委员会成员以及被上诉人未提供物业服务。对以上上诉人二审提供的证据，被上诉人质证提出：1.上述证据均不属新的证据；2.上诉人二审提交的证人的《证明》及到庭作证的人员系安置房片区业主，与案件裁判结果存在实质上的利益关系；3.对上诉人二审提交证据的真实性、合法性、关联性均有异议。二审期间，被上诉人余江县冠景物业管理有限公司未提交新的证据。二审经审理查明：2012年5月17日，上诉人吴根才与江西省长喜房地产开发有限公司签订了《余江县居民经济适用住房销售合同》，该合同第十八条关于前期物业管理的相关约定为划线空白状态。其他的事实和一审查明的事实一致。本院认为：本案的争议焦点是上诉人余江县冠景物业管理有限公司与与阳光家苑项目部于2009年12月26日签订的前期物业管理服务合同是否对被上诉人吴腰桂、吴根才具有约束力。根据本案查明的事实，上诉人吴腰桂、吴根才在鹰潭市余江区一号大道阳光家苑13栋1单元401室房屋系经济适用住房，不同于商品房。2012年5月17日，上诉人吴根才与开发商签订的《余江县居民经济适用住房销售合同》对前期物业约定不明。因此，2009年12月26日上诉人余江县冠景物业管理有限公司与阳光家苑项目部签订前期物业管理服务合同对2012年购买房屋的上诉人吴腰桂、吴根才不具有约束力。上诉人余江县冠景物业管理有限公司主张上诉人吴腰桂、吴根才应向其支付包含2013年至2016年度期间在内的全部物业费850元没有事实和法律依据。此外，上诉人余江县冠景物业管理有限公司也未举证证明上诉人吴腰桂、吴根才的入住时间、从何时起为上诉人吴腰桂、吴根才提供了前期物业服务。对于上诉人余江县冠景物业管理有限公司依据与阳光家苑业主委员会签订的《余江县物业服务合同》向上诉人主张的物业服务费诉请，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力。上诉人吴腰桂、吴根才的房屋虽然是经济适用住房，但与小区内商品房同属一个小区，作为业主应履行物业服务合同约定的缴纳物业服务费的义务。上诉人吴腰桂、吴根才主张没有与被上诉人有签订过物业服务合同，从而无须向被上诉人支付物业服务费，不符合法律规定，本院不予支持。上诉人吴腰桂、吴根才主张上诉人余江县冠景物业管理有限公司没有提供物业管理服务，综合审查本案全部证据，上诉人吴腰桂、吴根才提供的证据不足以证明上诉人余江县冠景物业管理有限公司没有提供物业管理服务，故对上诉人吴腰桂、吴根才该主张，本院亦不予支持。一审法院支持上诉人余江县冠景物业管理有限公司与阳光家苑小区业主委员会签订了物业服务协议之后所产生的物业服务费用的诉请，驳回上诉人余江县冠景物业管理有限公司依据前期物业服务合同主张的物业服务费用的诉请，并无不当。综上所述，上诉人余江县冠景物业管理有限公司以及上诉人吴腰桂、吴根才的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，民事法律关系认定准确，处理适当，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人余江县冠景物业管理有限公司负担50元，上诉人吴腰桂、吴根才负担50元。本判决为终审判决。审判长  傅高煌审判员  张文胜审判员  周林昌二〇一九年四月二十九日书记员  徐 惠附相关法律条文《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，有及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。