四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终16644号 上诉人（原审被告、反诉原告）：郭福军，男，1986年8月10日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：吴刚，四川凡高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：瞿强川，四川法典律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯体英，女，1962年10月11日出生，汉族，住四川恒成都市锦江区。 委托诉讼代理人：何永祥，四川易通律师事务所律师。 原审第三人：龙泉驿区同安街办志豪房屋中介经营部。住所地：四川省成都市龙泉驿区同安街办幸福路金山小区**。 经营者：陈晓兵，男，1975年10月3日出生，汉族，住四川省三台县。 上诉人郭福军因与被上诉人冯体英、第三人龙泉驿区同安街办志豪房屋中介经营部（以下简称志豪中介部）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2018）川0112民初715号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭福军上诉请求：1.请求依法撤销一审判决；2.请求依法解除郭福军与冯体英于2017年4月21日签订的《（志豪房产）房屋买卖、居间合同》；3.请求依法判令冯体英将龙泉驿区同安街道阳光大道103号利通天鹅堡房屋（楼号11栋2单元1层1号；面积192.03平方米）擅自装修部分拆除并恢复原状；4.若法院判令《（志豪房产）房屋买卖、居间合同》不解除，则冯体英应承担违约赔偿金1100000元；若判决解除则放弃本条请求；5.请求判令一审、二审诉讼费用由冯体英承担。事实和理由：1.一审法院适用简易程序错误。冯体英一审中诉请法院认定《（志豪房产）房屋买卖、居间合同》有效，而郭福军一审中提出反诉要求法院解除该合同或附条件地承担违约赔偿金1100000元，双方分歧较大。且郭福军在一审中对冯体英的装修房屋时间及征信记录向法院提交了书面申请，请求法院依职权调查。这部分事实涉及到冯体英有无能力支付尾款，双方签订合同的解除条件是否成就，以及冯体英恶意侵占房屋装修时间（通过左邻右舍了解，冯体英早在2017年11月份就开始装修房屋了）涉及违约金的计算，郭福军确实无法收集到这部分证据，要求法院依职权进行调查是合法合理的，但法院却在开庭审理过程中简单粗暴地口头驳回（无书面材料；调查取证申请提交法院后，我方也联系法官，如忙，给律师开调查令律师取证也行，但未理睬），导致该案件事实不清。根据民事诉讼法及其司法解释的规定，一审法院适用简易程序错误；2.一审法院认定事实错误。冯体英在庭审中称郭福军同意其对涉案房屋进行装修并将钥匙交由冯体英，该陈述仅有志豪中介部的陈晓兵在庭审时的陈述，是孤证，与合同第六条第四款的约定明显矛盾，给定金就同意交房并装修也违背常理，不是真实的事实。陈晓兵作为居间服务方依照合同约定其要收取的13000元服务费是由冯体英支付，因此陈晓兵想促成交易是有其利益关系的。而冯体英一审提交的单方微信记录，仅表明冯体英已装修并要求郭福军尽快过户的事实，并不表明郭福军同意装修。3.冯体英在成都已有两套产权房，合同签订于限购二手房政策之后，由此其不具备购房资格，且无法在银行办理按揭贷款，无法支付尾款30万元。因此，解除合同既符合法定解除条件，也符合合同约定解除条件，还符合成都市购房政策；4.若法院判决合同不解除，郭福军要求冯体英按照合同约定承担1100000元的违约金是符合合同约定的。本案购房合同在约定付款和过户时没有明确的先后履行顺序，导致权利义务不清产生分歧。冯体英完全可以通过公证提存或交于中介的方式支付购房款，却在仅支付了50000元定金的情况下单方侵占并装修该房屋，违反了诚信原则和约定的交房条件，也是一种侵权行为。郭福军认为将冯体英侵占装修之时认定付款500000元购房款最迟期限是符合公平原则的。一审认定冯体英卡上有500000元存款是作付款准备，但该事实不等于实际支付了款项，因此按合同第八条第二款约定，截至2018年8月1日，乙方应向甲方支付违约金600余万元，甲方只要求乙方支付1100000元违约金是符合合同约定的；5.冯体英未按合同约定的时间进行付款，在只给付50000元定金后便强行进行装修，郭福军实是因冯体英诸多违约和过错行为郭福军才提出解除合同的，在此情形下，郭福军再次购房的商业机会成本增大，确有损失，而冯体英本身不符合购房条件，又不符合贷款条件，是没有购房资格享有溢价增值的商业机会的，既没有实际损失也没有逾期损失。一审判决在冯体英只支付50000元定金的情况下就获取一百多万的房屋溢价，这是不公平的。 冯体英辩称，我方不同意郭福军的请求，冯体英于2017年4月买了郭福军的房子，冯体英与郭福军签订的所有合同都是经过郭福军同意了的。 志豪中介部述称，我方认为志豪中介部房屋买卖合同有效，当初看房子是房东本人来看的，价格是买卖双方在我方共同商议下签订的合同，所以我方认为合同是真实有效的。 冯体英向一审法院提出诉讼请求：1.确认冯体英购买郭福军位于成都市龙泉驿区同安街道阳光大道103号利通天鹅堡11栋2单元1层1号房屋买卖合同有效；2.判令郭福军协助冯体英办理前述房屋产权过户手续。 郭福军向一审法院提出反诉请求：1.解除双方于2017年4月21日签订的《（志豪房产）房屋买卖、居间合同》；2.判令冯体英将龙泉驿区同安街道阳光大道103号利通天鹅堡11栋2单元1层1号房屋的擅自装修部分拆除并恢复原状；3.若法院判令《（志豪房产）房屋买卖、居间合同》不解除，则判令冯体英应承担违约赔偿金1100000元；如判令解除，则放弃本条请求；4.反诉费由冯体英承担。 一审法院查明的事实：2017年4月21日，冯体英与郭福军经志豪中介部居间介绍签订《房屋买卖、居间合同》，约定郭福军将位于龙泉驿区同安街道阳光大道103号利通天鹅堡11栋2单元1楼1号房屋（业务件号：权0148XXX）以850000元的价格出卖给冯体英。签订合同当时支付定金50000元；于2017年8月30日前在产权交易中心办理房屋的产权过户手续时，支付房款500000元；余款300000元在办完过户手续后，冯体英拿到房屋和产权证后支付，如按揭购买，此款由签约银行支付，贷款不足部分由冯体英以现金方式不足。冯体英支付贷款额2%担保费，过完户2个月内必须收到房款，逾期未收到，由志豪中介部承担责任。房屋于过户后3个工作日交付。如无正当理由不履行合同、未按照合同约定提供必要资料及协助，造成他人无法正常履行合同的、相互或与他人串通，隐瞒事实或恶意欺骗，损害三方利益、郭福军一房多卖的、冯体英征信有问题的，视为违约，违约方按总房款20%支付违约金。冯体英未依约支付房款，每日以违约房款3%支付违约金，郭福军未依约交付房屋，每日以3%支付违约金。合同签订同日，冯体英向郭福军支付定金50000元。在约定的办理过户手续期限前，冯体英与志豪中介部均催促过郭福军办理过户手续，但郭福军未予配合，在2017年12月7日、2018年1月4日，冯体英通过短信催促郭福军办理产权变更登记手续，但郭福军未回复。至今案涉房屋仍未办理产权变更登记手续，但已实际交付给冯体英。 一审另查明，冯体英的成都银行账户于2017年4月14日存入500000元。 一审法院认为，冯体英与郭福军签订的《房屋买卖、居间合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行合同义务，故对于冯体英要求确认合同有效的诉讼请求，一审法院予以支持。 对于案涉合同是否应当解除的问题。根据一审法院查明事实，第二笔房款500000元应当于过户时支付，第三笔房款300000元应当于过户后支付，房屋应当于过户后3个工作日交付。虽然双方在实际履行合同中未按合同约定的条件交付房屋，但并未对冯体英支付房款的约定作出变更，故并不影响冯体英按照合同约定的时间及条件支付房款。郭福军现以房屋已交付，但冯体英未支付全部房款为由解除合同，无事实与法律依据，一审法院不予支持，其要求冯体英拆除装修部分、恢复原状的请求亦不能成立。 依照合同约定，冯体英支付第二笔房款500000元与郭福军协助办理权属变更登记手续应为同时履行的义务。郭福军并未举证证明冯体英存在拒不履行付款义务的行为，而在合同约定的期限内及期满后冯体英催促履行义务时，在其并未履行协助办理权属变更登记手续的情形下，以冯体英未履行合同支付义务为由拒不履行合同义务，该不履行合同义务的抗辩不能成立。根据冯体英提交的银行存款记录，可以看出其账户在2017年4月14日存入50万元，截止2018年7月18日，该款至今仍存于其账户，结合志豪中介部催促郭福军履行义务及冯体英催促郭福军履行义务的短信记录，能够认定冯体英已做出履行付款义务的准备，在郭福军未按合同约定履行义务的情形下，冯体英有权拒绝其履行要求。故冯体英并不存在逾期支付房款的违约行为，郭福军要求其承担逾期付款违约金的主张不能成立。现冯体英愿意履行支付第二笔房款500000元的义务，故郭福军亦应依约履行协助办理案涉房屋权属变更登记手续的义务。 关于房屋尾款300000元。根据合同约定，该款应于案涉房屋办理完过户手续后通过银行按揭贷款方式支付，冯体英亦当庭表示按照合同约定在办理过户手续后向银行申请贷款，如银行未通过贷款审批，愿意以现金方式一次性支付。现案涉房屋尚未办理过户手续，故该款支付条件不成就。冯体英应在履行条件成就后，依约履行该义务。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认冯体英与郭福军于2017年4月21日签订的《房屋买卖、居间合同》有效；二、郭福军于判决生效之日起十日内协助冯体英办理位于龙泉驿区同安街道阳光大道103号利通天鹅堡11栋2单元1楼1号房屋（业务件号：权0148543）的权属变更登记手续；三、冯体英于判决生效之日起十日内支付郭福军房款500000元；四、驳回郭福军的全部反诉请求。一审本诉案件受理费减半收取计6150元，由郭福军负担，保全费4770元，由郭福军负担；反诉案件受理减半收取计7350元，由郭福军负担。 二审中，冯体英提交了如下证据：成都市龙泉驿区存量房住房资格审查意见表。拟证明：冯体英有购房资格。成都银行活期账款证明。拟证明：购房款始终在账目上。 郭福军质证表示，关于存量房屋签订时间2017年9月16日，双方合同是2017年4月21日签订的，在一审时该证据也没有进行举证质证。对证据一的真实性有异议，冯体英认为有这个表格就符合资格购房我方也不认可；对于银行账目单真实性无异议，但不能代表与本案有关联。 志豪中介部质证表示，对证据一，这是买卖双方有无资格购房，经过房管局递交资料的，时间不存在问题。虽然双方是4月份签订的合同，因为房东银行有贷款要去还，要将一切准备好之后才能递交资料给房管局，这个资格审查的时间与签订合同的时间没有关系；对证据二无意见。 本院对上述证据认证如下：对冯体英是否具有购房资格，需要结合本案其他证据予以认定，成都银行活期账款证明能够证明冯体英银行卡中的余额。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，郭福军向本院申请向成都市龙泉驿区城乡房产管理局调取冯体英于2017年4月21日是否属于限购对象、是否具有购买案涉房屋的资格的材料，本院依法予以准许并向郭福军的委托诉讼代理人瞿强川开具调查令。2019年1月18日，瞿强川向本院提交《情况说明》，载明“成都市中级人民法院：贵院于2018年12月14日向成都市龙泉驿区城乡房产管理局出具了 (2018)川01民终16644号调查令，有效期为2018年12月14日至2018年12月30日。因成都市龙泉驿区城乡房产管理局领导经常出差，书面材料又需要领导签字，故未能出具书面材料。但本律师到成都市龙泉驿区城乡房产管理局窗口了解到以下情况：冯体英于2017年4月21日向郭福军购买位于成都市龙泉驿区同安街道阳关大道103号11栋2单元1楼1号房屋时，具备购房资格不属于限购对象。但根据2018年5月15日起执行的现行购房政策，购房人冯体英家庭已有两套住房，已不具备购房资格属限购对象。特此说明！”。 二审中，郭福军明确其上诉请求为解除案涉房屋买卖合同。 二审另查明，2017年3月24日，成都市对二手房买卖实施限购政策，只能新购买一套住房。 本院认为，本案二审主要争议焦点为郭福军能否以冯体英未通过银行贷款以及冯体英属于限购对象而解除案涉房屋买卖合同，现评判如下： 首先，从双方的约定来看，案涉房屋过户后冯体英可通过银行按揭贷款支付购房尾款，如贷款不成，则冯体英应全额支付购房款尾款，因此，贷款是否通过并不影响冯体英履约，仅是在冯体英未通过贷款的情况下，冯体英未以现金方式支付剩余购房款尾款方属于违约，现案涉房屋尚未过户，冯体英应当通过按揭贷款支付购房尾款的期限尚未届满，因此，即便冯体英未通过贷款审批也不能据此认定冯体英违约，故郭福军以冯体英未通过银行贷款违约要求解除案涉房屋买卖合同的主张，因无事实和法律依据，本院依法不予支持。 其次，案涉房屋买卖合同签订时，成都市限购政策允许新购一套住房，因此，冯体英签订案涉房屋买卖合同时不属于限购对象，案涉房屋买卖合同应当继续履行。故郭福军以冯体英属于限购对象为由要求解除案涉房屋买卖合同的主张，本院依法不予支持。 最后，案涉房屋买卖合同应当继续履行，依照案涉房屋买卖合同约定，冯体英应当在办理案涉房屋过户手续时支付500000元，因此，一审法院判决郭福军协助办理案涉房屋过户的同时判决冯体英支付购房款500000元符合双方约定，并无不当，本院依法予以维持。而郭福军基于案涉房屋买卖合同解除而提出的诉请，因案涉房屋买卖合同应当继续履行而不应得到支持。 综上所述，上诉人郭福军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2700元，由上诉人郭福军负担。 本判决为终审判决。 审判长  何广智 审判员  李 俊 审判员  白福群 二〇一九年四月十五日 书记员  张秋菡