贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初6511号原告：中国建设银行股份有限公司黔东南州分行，住所：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市永乐路**。委托诉讼代理人（特别授权）：彭育鋆、龙秋平，贵州七律律师事务所。被告：姜别掌，女，1980年3月1日出生，苗族，贵州省凯里市人，住，住凯里市/div>被告：潘平华，男，1977年5月25日出生，苗族，贵州省凯里市人，住，住凯里市/div>被告：贵州华恺置地有限公司，住，住所：凯里市滨江大道**/div>法定代表人：杨博，该公司执行董事。原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行（以下简称：建行黔东南州分行）与被告姜别掌、潘平华、贵州华恺置地有限公司借款合同纠纷一案，本院2018年11月6日立案受理后，依法适用普通程序于2019年4月3日公开开庭进行审理。原告建行黔东南州分行委托诉讼代理人彭育鋆、龙秋平到庭参加诉讼，被告姜别掌、潘平华、贵州华恺置地有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行黔东南州分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告姜别掌、潘平华签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告姜别掌、潘平华偿还原告借款本金202369.99元及利息（含罚息）7160.51元（暂计至2018年9月6日），并按约定的利率支付2018年9月7日至本息付清之日止的利息（含罚息）；3、判令被告姜别掌、潘平华承担原告为实现债权而发生的律师费9106.65元；4、判令被告贵州华恺置地有限公司对上述借款本息、律师费承担连带保证责任；5、判令原告对被告姜别掌、潘平华提供的抵押物，即位于凯里市滨江大道17号华恺尚城第5幢1单元6层1-6-3号房屋享有优先受偿权；5、本案诉讼费用由三被告承担。事实及理由：2015年1月7日，原告与被告贵州华恺置地有限公司签订《个人住房借款最高额保证合同》，贵州华恺置地有限公司对被告姜别掌、潘平华与原告发生的借贷关系承担连带保证责任。同年3月26日，姜别掌、潘平华因购买凯里市滨江大道17号华恺尚城第5幢1单元6层1-6-3号房屋与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：借款金额为220000元，借款期限2015年4月7日至2035年4月7日，还款方式为按月等额还本付息法，贷款利率为在基本利率水平上上浮5%等。合同签订后，二被告将凯里市滨江大道17号华恺尚城第5幢1单元6层1-6-3号房屋为此笔借款在凯里市房产局办理了抵押预告登记，我行也于2015年4月7日足额发放了贷款。但合同履行过程中，被告多次未按期履行还款义务，已构成违约。为此，特诉至人民法院。为证明诉请成立，原告向本院提交的证据有：《营业执照》、《法定代表人身份证明书》、《身份证复印件》、《居民身份证》、《国家企业信息报告》、《个人住房借款最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《预告登记证书》、《个人贷款支付凭证》、《催款通知书》、《中国建设银行个人贷款对账单》、《入选结果通知书》、《个人类不良贷款批量诉讼委托代理合作协议》复印件。被告姜别掌、潘平华及贵州华恺置地有限公司均未向本院提交答辩意见及证据。经审查：根据原告的诉请以及原告提交的证据，对本案事实确认如下：2015年1月7日，贵州华恺置地有限公司（甲方）与建行黔东南分行（乙方）就其开发的“华恺尚城”签订了《个人住房借款最高额保证合同》（以下简称：《保证合同》），主要内容为：一、本合同所称“债务人”是指以下第（一）项的全部债务人：（一）因购置座落于凯里市滨江大道17号“华恺尚城”属之住房房产（住房/商业用房）而与乙方发生借贷关系的全部债务人。二、被保证的债权是指自2015年1月7日至2018年1月7日期间，乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额为叁亿元。三、在上述期间内的任一时点，只要乙方对债务人尚未收回的债权余额不超过该最高额，乙方可以连续向债务人提供贷款。甲方在该最高额内对乙方因发放贷款而形成的债权均提供连带责任保证，而不论次数和每次的金额，也不论债务人单笔债务的履行期限满日是否超过上述期间，亦不论债务人的个数。四、保证方式：甲方提供连带责任保证，当债务人未按主合同约定履行债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其它担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方均有权要求甲方在其保证范围内承担保证责任。五、保证期间：保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同与债务人签订之日起至以下第（二）项所述之日止，即抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误，收执之日。2015年3月26日，姜别掌、潘平华二人与建行黔东南分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称：《借款合同》），合同条款主要内容为：1、贷款用途：购买凯里市滨江大道17号“华恺尚城”第5幢1单元6层1-6-3号房屋；2、贷款金额为220000元；3、贷款期限：2015年4月7日至2035年4月7日；4、还款方式：采取按月等额还本付息法；5、贷款利率：浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，贷款执行年利率为6.195%，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，即利息加罚息合并执行的利率是：7.7438%，；6、抵押财产名称：“华恺尚城”第5幢1单元6层1-6-3号房屋；7、违约责任：借款人与贷款人关于费用承担的约定为：贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）。合同签订后，姜别掌、潘平华与建行黔东南分行就涉案房屋办理了抵押权预告登记，登记证号为：201503334。建行黔东南分行亦如约于2010年4月7日将220000元贷款发放指定帐号。合同履行中，姜别掌、潘平华从2017年9月30日起未按期逐月偿还贷款本息。截止2019年4月2日，姜别掌、潘平华尚欠建行黔东南分行贷款本金202369.99元（其中到期本金为9268.84元）、利息（含罚息）12825.75元，共计215195.08元。2017年3月9日,建行黔东南分行与贵州七律律师事务所律师签订《个人类不良贷款批量诉讼委托代理合作协议》,其中关于代理费用及支付的约定:(一)基础代理费:甲方委托批次标的金额(以贷款本金余额计算)×1.5%计付；……。截止庭审辩论终结前,建行黔东南分行尚未向其委托诉讼代理人实际支付相关代理费用。本院认为：合法的借贷关系受法律保护。我国合同法所述的借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款本金并支付利息的合同。本案原告建行黔东南分行作为金融机构有权办理相关的贷款业务，其与被告姜别掌、潘平华、贵州华恺置地有限公司分别签订的《保证合同》、《借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律禁止性规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。被告姜别掌、潘平华在原告履行发放贷款义务后，未按照合同约定偿还贷款本息，其行为不仅违反了合同约定，而且违背了民事活动中诚实信用原则，依法应承担还本付息的民事责任。建行黔东南分行依约有权主张解除合同，并提前收回未到期的贷款。《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题〉的规定》第三十条：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”。基于《借款合同》项下涉案贷款当前执行年利率为6.195%，合同中有关违约上浮50%计付逾期利息（含罚息）的规定，逾期利息执行的年利率应为7.7438%，未超过年利率24%的上限规定，本院予以支持。原告主张的律师费9106.65元，因尚未实际支付，且基于《个人类不良贷款批量诉讼委托代理合作协议》关于代理费计付的约定，本院酌情支持3000元。关于建行黔东南分行是否享有案涉商品房的优先受偿权。依据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”的规定可知，商品房预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。建行黔东南分行作为案涉商品房预告登记的权利人，在未办理案涉商品房抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉商品房办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗针对案涉商品房的处分，常见为体现防止“一房二卖”的保全功能。然,案涉房屋至今未办理抵押权登记,则案涉房屋的所办理的预告登记不产生《中华人民共和国物权法》第一百八十七条所规定的抵押权效力。因此，建行黔东南分行对案涉商品房依法不享有《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定的优先受偿权。贵州华恺置地有限公司作为借款的连带责任保证人，在借款人不履行还款义务的情况下，依法应当在约定的保证范围内承担连带清偿责任。保证人在承担保证责任后，有权向债务人追偿。姜别掌、潘平华及贵州华恺置地有限公司经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。据此，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司黔东南州分行与姜别掌、潘平华所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、姜别掌、潘平华于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司黔东南州分行借款本金202369.99元、利息（含罚息）12825.75元、律师费3000元，并以202369.99元为基数，自2019年4月3日起按年利率6.195%计付利息至借款本金还清之日止。三、贵州华恺置地有限公司对前款姜别掌、潘平华尚欠中国建设银行股份有限公司黔东南州分行的借款本息及律师费承担连带清偿责任。四、驳回中国建设银行股份有限公司黔东南州分行的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4580元，公告费400元，由姜别掌、潘平华、贵州华恺置地有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内，直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。逾期，本院依法不予保护。审 判 长  毛丽艳人民陪审员  杨秀梅人民陪审员  陆永勤二〇一九年四月十五日书 记 员  杨水燕