广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0703民初144号原告：江门市蓬江区杜阮镇北芦股份合作经济联合社，住所地杜阮镇。负责人：李满林。委托代理人：李志姣、黄富朝，系广东诺千律师事务所律师、实习律师。被告：江门市蓬江区顺金源金属制品有限公司，住所地江门市蓬江区杜阮镇。法定代表人：黄志明。被告：黄志明，男，1969年11月2日出生，汉族，住江门市蓬江区。原告江门市蓬江区杜阮镇北芦股份合作经济联合社(以下简称北芦联合社)诉被告江门市蓬江区顺金源金属制品有限公司（以下简称顺金源公司）、黄志明租赁合同纠纷一案，依法组成合议庭，并于2019年2月26日公开开庭进行了审理，原告北芦联合社的委托代理人李志姣、黄富朝，被告顺金源公司的法定代表人黄志明、被告黄志明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北芦联合社诉称:原告与两被告于2011年11月15日签订《北芦五金加工批发市场铺位租赁合同书》，约定由两被告承租原告位于北芦开发区8号五金加工、批发市场第A1幢第3、4号铺位，租赁期从2012年1月1日起至2016年12月31日止；其中，2012年1月1日至2014年12月31日每月租金5239元，2015年1月1日至2016年12月31日每月租金5408元。两被告应当在每月5号前向原告支付当月租金，每月向原告缴交40元垃圾清运费。2017年11月17日，原告向两被告发出《催缴欠款通知》，两被告确认合同期满后按新合同价格计算租金，至2017年12月31日止共拖欠原告租金249868元，电费43元，水费495.18元，卫生费720元。经核算截至2018年9月30日，两被告仍欠原告2014年4月至2018年9月的租金共305722元，2015年1月至2018年9月的垃圾清运费1800元，2012年7月至2018年9月的电费337元，2012年7月至2018年9月水费538.65元。原告通过邮寄律师函等方式多次催讨，但两被告仍未支付租金、垃圾清运费以及原告代两被告垫付的水电费。两被告的行为已违反《北芦五金加工批发市场铺位租赁合同书》第二条、第五条的约定，解除合同的条件已成就，根据《合同法》相关规定，原告决定解除与两被告之间的租赁合同关系。根据《北芦五金加工批发市场铺位租赁合同书》第七条约定，两被告未在规定时间内向原告支付租金，应按拖欠款项每月5%加收违约金，考虑两被告实际及原告损失，原告将违约金计算调整为日千分之一，经计算截至2018年9月30日违约金为243641.47元，同时根据合同第三条约定，两被告合同保证金4000元应归原告所有。一直以来，两被告因经营发生的水电费由原告代垫，再由原告向两被告收取。但经原告多次催收，两被告仍未偿还原告为其代垫的水电费。为维护原告的合法权益，现请求法院依法判令：一、解除原告与两被告的租赁合同关系；二、两被告立即向原告支付截至2018年9月30日的租金305722元及违约金（以所欠租金按每日千分之一计算违约金至清偿日止，子2014年4月暂计至2018年9月30日为243641.47元）；三、两被告向原告支付自2018年10月1日起至搬离之日止的租金，按每月6206元计算；四、两被告立即向原告支付截至2018年9月30日止的立即清运费1800元，此后自2018年10月1日起至搬离之日止，垃圾清运费按每月40元计算；五、两被告立即向原告支付原告代垫的电费337元、水费538.65元；六、本案诉讼费用由两被告负担。原告在诉讼期间提供的证据有：1.《广东省农村集体经济组织证明书》；2.《北芦五金加工批发市场铺位租赁合同书》；3.《催缴欠款通知》；4.《收据》；5.《律师函》；6.《EMS快递查询单》。被告顺金源公司、黄志明口头答辩称：对原告起诉主张的租金没有异议，双方签订的租赁合同已经期满，现因公司经营不善，暂时没有能力偿还拖欠的租金。我希望能继续使用铺位，并与原告协商减少铺位的面积，希望能继续经营下去。被告顺金源公司、黄志明在诉讼期间没有提供证据。经审理查明，2011年11月15日，出租方原告代表甲方与租赁方被告公司代表乙方签订《北芦五金加工批发市场铺位租赁合同书》，主要内容约定由乙方租赁甲方的铺位；租赁期限为五年，即从2012年1月1日起至2016年12月31日止；其中2012年1月1日起至2014年12月31日止，乙方每月向甲方支付租金合计5239元，2015年1月1日起至2016年12月31日止，乙方每月向甲方支付租金合计5408元；乙方要实行先付租金后使用的租赁办法，即每月5号前一次性向甲方付清当月租金（不含税）；合同签订时，乙方要先向甲方支付4000元保证金，本合同才生效，否则无效；乙方要支付办理该铺位的申领牌照和租赁经营所产生的税收、管理费、水电费等费用；为搞好环境卫生和完善治安管理工作，甲方向乙方征收每月40元垃圾清运费。另外，合同还约定若乙方逾期支付租金，甲方按乙方所欠款项每月加收5%的违约金，若欠款时间超过30日，甲方有权单方中止合同，无偿收回该铺位，并依法追收乙方所欠租金和违约金，所收的保证金不退。在该合同下款处，有原告和被告公司盖章及双方法定代表人的签名。但被告公司承租原告铺位后，并未依约足额支付租金及水电费、垃圾清运费等费用。2017年11月17日，原告向被告公司发出《催缴欠款通知》，内容为：“您单位租用我村商铺至2016年12月31日止已合同期满，按新合同价格至2017年12月31日止共欠我村：租金249868元、电费43元、水费495.18元、卫生费1440元，合计欠款贰拾伍万壹仟捌佰肆拾陆元壹角捌分（人民币251846.18元）,希贵单位接到相关通知书在2017年12月5日前，将所欠的款项结清，否则我村将根据《租赁合同》有关条款在2017年12月6日收回物业，并提交法院诉讼。”此后，两被告仍未搬离厂房并支付租金及相关费用。截至2018年9月30日，两被告尚欠原告租金305722元及违约金、垃圾清运费1800元、电费337元、水费538.65元。庭审中，原告认为《北芦五金加工批发市场铺位租赁合同书》中约定的违约金过高，故主动降低违约金计算标准，请求两被告按每日千分之一的标准支付违约金，另外，由于两被告多年拖欠租金，故解除合同的条件已成就。两被告对原告起诉的事实以及尚欠租金和相关费用的数额没有异议，同时也同意在2018年10月1日后按每月6206元的标准支付租金，但认为原告请求的违约金计算标准过高，并希望继续租赁原告的铺位。本院认为，原告北芦联合社与两被告之间系租赁合同关系，其租赁行为合法有效应受法律保护。原告主张两被告尚欠原告租金及相关费用，故主张解除双方租赁关系并请求两被告按每日千分之一的标准支付违约金；两被告对原告主张租金和相关费用的数额无异议，但认为违约金计算标准过高且不希望解除双方租赁关系。概括双方的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、原、被告双方的租赁关系应否解除；二、原告主张的违约金计算标准是否符合法律规定。首先，关于原、被告双方的租赁关系应否解除的问题。经审查，原、被告订立的《北芦五金加工批发市场铺位租赁合同书》约定的租赁期限届满，后双方除提高租金外，其他合同条款没有变更而继续存续租赁关系，租赁期限为不定期。现被告累积拖欠原告的租金较多，其行为明显违约，且在原告发出《催缴欠款通知》后仍未履行支付义务。根据我国《合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”和第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，原告请求解除与两被告的租赁关系，于法有据，应予支持。其次，关于原告主张的违约金计算标准是否符合法律规定的问题。根据我国《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，两被告至今仍拖欠原告租金及相关费用，其行为已构成违约。本院经审查，在《北芦五金加工批发市场铺位租赁合同书》中有约定：……逾期支付租金，甲方（即原告）按乙方（即被告公司）所欠款项每月加收5%的违约金……起诉时，原告认为该违约金的计算标准过高，故主动降低违约金的计算标准，请求按每日千分之一计算违约金。根据我国《合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，原告主动降低违约金计算标准，请求两被告按每日千分之一的标准支付违约金，符合法律规定，依法应予支持。经核算，暂计至2018年9月30日违约金为243641.47元。最后，关于原告请求两被告支付截至2018年9月30日的租金305722元、垃圾清运费1800元，以及原告代垫的电费337元、水费538.65元的问题。原告该主张有其提供的《北芦五金加工批发市场铺位租赁合同书》、《催缴欠款通知》、《收据》等为证，同时两被告对上述金额无异议，故原告该请求理据充分，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告江门市蓬江区杜阮镇北芦股份合作经济联合社与被告江门市蓬江区顺金源金属制品有限公司在本判决生效后一个月内解除租赁合同关系；二、被告江门市蓬江区顺金源金属制品有限公司、黄志明应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市蓬江区杜阮镇北芦股份合作经济联合社支付截至2018年9月30日的租金305722元及违约金243641.47元，此后自2018年10月1日起，被告江门市蓬江区顺金源金属制品有限公司、黄志明应按每月6206元的标准支付租金及违约金（以尚欠租金为基数，按每日千分之一的标准计至实际搬离铺位之日止）；三、被告江门市蓬江区顺金源金属制品有限公司、黄志明应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市蓬江区杜阮镇北芦股份合作经济联合社支付截至2018年9月30日的垃圾清运费1800元，此后自2018年10月1日起，被告江门市蓬江区顺金源金属制品有限公司、黄志明应按每月40元的标准支付垃圾清运费；四、被告江门市蓬江区顺金源金属制品有限公司、黄志明应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市蓬江区杜阮镇北芦股份合作经济联合社支付电费337元、水费538.65元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9382元，由被告江门市蓬江区顺金源金属制品有限公司、黄志明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院,并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉,义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的,权利人可在判决书发生法律效力后,上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  谭社安人民陪审员  甘亦锋人民陪审员  王少娜二〇一九年四月二十五日法官助理王斯丹书记员罗静威