广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初323号原告：吴裕发，男，1986年5月13日出生，汉族，住广东省大埔县。委托诉讼代理人：王钦朋，广东烽庭律师事务所律师。被告:郑建冬，男，1973年3月7日出生，汉族，住四川省营山县。被告：邓小菊，女，1973年10月6日出生，汉族，住四川省营山县。委托诉讼代理人：金政来，广东思豪律师事务所律师。第三人:东莞市星源房地产中介有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇锦绣半山花园**楼首层管理处旁边铺位，统一社会信用代码为914419005744942305。法定代表人：雷秀云。委托诉讼代理人：黄书湘，该公司员工。原告吴裕发与被告郑建冬、邓小菊及第三人东莞市星源房地产中介有限公司（以下简称星源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法由审判员单晓丽适用简易程序，于2019年3月4日公开开庭进行了审理。原告吴裕发及其委托诉讼代理人王钦朋，被告郑建冬，被告邓小菊及委托代理人金政来，第三人星源公司委托代理人黄书湘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告、第三人于2017年11月14日签订的《星源房地产买卖合同》；2、判令两被告返还原告支付的定金100000元；3、判令两被告赔偿房屋转让总价的10%即210000元给原告；4、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年11月14日，原告与两被告、第三人签订了《星源房地产买卖合同》。合同约定，两被告出售位于东莞市××镇××村麒麟山××花园××单元××房给原告，房屋转让价格为人民币210万元。合同签订后，原告依约支付了定金10万元给两被告，现两被告一直拖延拒绝履行合同约定的义务，既不办理赎楼，也不配合同原告办理银行按揭手续，两被告的行为已构成根本性违约，并对原告造成重大的经济损失。综上所述，原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼，请求判如所请。被告郑建冬辩称，2018年3月16日被告已经配合原告去渤海银行办理贷款手续，是原告自身原因导致贷款下不来。不是被告的过错。被告邓小菊辩称，被告已经配合原告在渤海银行办理过贷款，因原告本人原因导致银行未批准贷款申请，被告已经履行了协助义务。被告的赎楼行为以原告的贷款批准或一次性付款为前提。因此请驳原告的诉请。第三人述称，对原告的诉讼请求没有意见。经审理查明，2017年11月14日，原告作为买方，两被告作为卖方，星源公司作为经纪方签订了《星源房地产买卖合同》（以下简称合同）。合同约定被告邓小菊将其名下位于东莞市××镇××村麒麟山××花园××单元××房出售给原告，合同主要约定：一、买卖双方同意该物业总楼价2100000元…四、为本次交易而按目前规定、标准计交易，需要向有关部门、担保公司等支付其他税费由买方承担…五、买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天…七、因买方或卖方违反本合同约定，或拒不配合提供交易所需资料，或提供虚假资料，或无正当理由逾期办理交易、按揭等相关手续，以及无正当理由逾期交付房产、逾期支付房款等义务的，逾期超过十个工作日，守约方应书面通知违约方并给予合理宽限期，若违约方仍怠于履行义务的，则：1.守约方有权解除合同并要求违约方承担支付等额于总楼价的10%的违约金。2.守约方继续履行的…十、付款方式：1.定金100000元，买方须在2017年11月10日支付给卖方…3.首期楼款630000元，按照下述约定执行，所售物业已办理抵押登记，需涂销抵押后付款，赎契出资方为卖方，首期楼款支付方式：银行转账。4.楼价余款1470000元，按照下述约定执行：按揭付款：楼价余款为贷款银行实际批准的金额，支付方式：贷款银行直接放款给卖方。若因国家出台的金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足的，买方亦不能一次性补足全部楼款余额给卖方的，双方可以解除合同，各自返还定金及楼款。十七、三方约定其他事项：经买卖双方友好协商，在签订此合同后等卖方契税满两年后再到房管部门进行办理过户手续（即2018年5月25日后），买方可变更买受人，卖方配合办理相关手续。否则在卖方同意的情况下可退回定金给买方。合同卖方处有两被告签名捺印，买方处有原告的签名捺印。关于案涉房屋买卖的交易情况，双方确认：原告于2017年11月14日支付定金100000元。2018年3月份，被告配合原告去渤海银行虎门支行办理银行贷款手续，后第三人星源公司告知双方银行没有批准贷款。第三人星源公司称渤海银行告知因贷款额度紧张没有批准，建议去其他银行，并不是因原告信用问题不批准，而且第三人在签订合同之前会查原告的信用。原告主张，在该次办理银行贷款不成功的情况下，原告多次提出要求两被告配合原告去其他银行进行第二次办理贷款手续，但被告拒绝配合。原告提交了与被告郑建冬的微信聊天记录，证明2018年8月20日、9月4日、10月9日、10月23日等多次向被告郑建冬提出要求配合原告去银行办理贷款手续。原告并于2018年10月21日向两被告邮寄催告履行合同义务通知，2018年12月6日又向两被告发送律师函，并请求两被告于2018年12月12日10点到广发银行东莞虎门支行（地址：东莞市虎门镇金龙路**广发鸿枫大厦**）协助原告办理银行贷款按揭手续，但两被告并未协助。两被告称，已经配合原告去办理了一次银行贷款手续，但没有成功，合同并未规定需要多次协助原告办理，被告曾要求原告一次性付款，原告无法一次性付款。被告郑建冬提交了电话录音，证明在2018年12月份与原告的通话中，被告郑建冬同意配合原告再去办理一次贷款手续，但要求原告写一个协议：如果还是贷不下来，是原告的责任，不是被告的责任。原告不同意该协议内容，两被告亦没有配合原告再去办理银行贷款。原告要求两被告返还定金100000元，并根据合同第七条第（1）点约定，两被告因违约，需支付原告总楼价的10%作为违约金，即支付210000元。原告主张因100000元被两被告占有使用，两被告拖延进行房屋交易，导致原告不能进行其他房屋交易，对原告造成实际损失。两被告则称，两被告不是违约方，被告也可以同意解除合同，但是只应该返还定金100000元。而且合同违约金约定的总楼价的10%过高，原告并没有实际的损失。另查明，被告郑建冬与邓小菊已于2019年1月经四川省营山县人民法院民事调解书确定双方自愿离婚，案涉房屋归被告邓小菊所有。被告邓小菊庭审中表示愿意继续履行合同，再配合原告去办理银行贷款手续，原告称因时间拖太久了，不愿意继续履行。再查明，案涉房屋已进行了不动产登记，房产证号为**××06，产权人为被告邓小菊，登记日期为2016年5月3日，在两被告婚姻存续期间。此外，案涉房屋存在他项权情况，他项权人为中国邮政储蓄银行股份有限公司东莞市分行，抵押金额为1050000元，抵押期间：2016年5月11日至2026年5月11日。本院立案受理后，于2019年1月5日向两被告送达了本诉的起诉状及证据副本。以上事实，有原告提交的《星源房地产买卖合同》、收据、微信聊天记录、催告履行合同义务通知、邮单、律师函、照片、短息记录、不动产登记信息查询结果，被告郑建冬提交的民事调解书、电话录音、告知函、催告履行房屋买卖付款通知书、邮单，被告邓小菊提交的民事判决书、银行卡，第三人提交的作废的《星源房地产买卖合同》以及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。案涉《星源房地产买卖合同》有原、被告签名确认，是双方真实意思表示，内容并不违反法律法规的强制性规定，本院依法予以确认其效力。本案主要争议焦点为：两被告是否存在违约行为，原告是否具备合同解除权，本院分析如下：一、两被告是否存在违约行为。1、双方均确认原告已于2017年11月14日向两被告支付定金100000元，后2018年3月被告协助原告至渤海银行虎门支行办理银行按揭贷款手续，但渤海银行虎门支行并未批准原告的贷款申请。被告称没有批准是原告的问题，但没有提交证据证明是原告本身的问题导致无法获得贷款资格。且第三人称是银行额度紧张没有批准，与原告自身没有关系。2、按照合同约定及二手房买卖交易流程，合同约定首期楼款是在两被告注销了房屋抵押后（即赎楼），原告再支付首期款630000元。但合同并未明确约定赎楼的日期及支付首期款的日期，且两被告并未办理房屋的注销抵押，原告亦未支付首期款。原、被告在支付定金后即进行了两被告配合原告至银行办理贷款手续的流程。3、根据合同约定，原、被告楼款余款是采取按揭付款方式，即需要两被告配合原告至银行办理贷款手续。而两被告亦配合原告至渤海银行虎门支行办理过一次贷款手续，但原告的贷款未成功审批。后原告多次要求两被告配合，两被告予以拒绝。两被告亦要求原告一次性付款，原告无法一次性付款。后2018年12月两被告同意再配合原告去办理一次贷款手续，但要求如果还是贷不了，就不是两被告的责任，原告不同意该要求，双方未能达成一致，最终未能办理第二次贷款手续。本院认为，合同对如何办理贷款，两被告配合原告办理贷款手续的次数、时间，如果无法办理贷款后如何处理等等均没有进行详细的约定，说明双方签订合同时并没有对上述情况进行过协商，而在实际操作中，出现了银行没有批准贷款，且没有证据证明是由于原告自身原因造成无法获批，在此情况下，原告要求两被告再次配合办理贷款，但两被告并未同意，两被告要求原告一次性付款，原告亦无法履行，后两被告同意再配合原告办理一次贷款手续，要求附加一个条件，但原告未同意。上述种种都是双方对合同中没有约定（约定不明确）的事项进行的协商，但均未达成一致，最终合同无法继续履行。因此，原告主张被告未配合原告进行第二次办理贷款构成违约，理由并不充分。原告主张两被告在原告支付定金后应立刻去办理赎楼，但两被告没有办理构成违约，根据合同约定，合同并未明确约定两被告赎楼的时间，两被告未赎楼并不构成违约。综上，原告主张被告构成违约，理由不充分，本院不予支持。二、原告是否具备合同解除权。根据第一点论述，虽然两被告没有构成违约，但双方经过协商均无法达成一致，合同目的无法实现，双方的行为均表明了不能继续履行合同，现合同没有继续履行的可能，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款规定，双方的行为均表明无法履行合同，原告要求解除合同，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，原、被告之间的房屋买卖合同关系在被告收到起诉状之日即2019年1月5日已经予以解除。需特别说明的是，虽然原告诉讼请求要求的是解除《星源房地产买卖合同》，在庭审中才明确表示解除的是其与两被告之间订立的房屋买卖关系，但其在起诉状中记载的事实、理由可知，其要求解除的就是原告与两被告之间的房屋买卖关系，故原告与两被告关系解除的时间仍为起诉状送达两被告之日。关于定金。两被告已收取原告定金100000元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，两被告应将收取的原告定金100000元返还原告。关于违约金。根据上述论述，两被告的行为并未构成违约，原告要求被告支付违约金依据不足，本院不予支持。关于被告郑建冬与被告邓小菊提交的离婚民事调解书。该调解书虽然约定了离婚后案涉房屋归被告邓小菊所有，但该约定并不能约束案涉合同的原告，原、被告在签订案涉合同时，两被告是夫妻关系，是案涉房屋的共同所有人，是合同的相对一方，应当共同承担合同义务。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告吴裕发与被告郑建冬、邓小菊及第三人东莞市星源房地产中介有限公司于2017年11月14日签订的《星源房地产买卖合同》所成立的房屋买卖合同关系已解除；二、限被告郑建冬、邓小菊于本判决生效之日起三日内向原告吴裕发返还定金100000元；三、驳回原告吴裕发的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序收取案件受理费为11800元（已减半），由原告吴裕发负担5900元，由被告郑建冬和邓小菊共同负担5900元。如不服本判决，原、被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  单晓丽二〇一九年四月一日书记员  李敏仪