广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0229民初403号原告：翁源县翁江物业服务有限公司。法定代表人：杜就，男，总经理。委托诉讼代理人：刘学求，男，该公司员工。委托诉讼代理人：季冠先，男，该公司员工。被告许龙江，男，1984年8月6日出生，汉族，住址：翁源县。原告翁源县翁江物业服务有限公司与被告许龙江物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，并书面告知双方当事人，原告开庭时提出异议，要求适用简易程序的其他规定审理本案。经审查异议成立，本院依法适用简易程序的其他规定于2019年2月26日对本案公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘学求、季冠先，被告许龙江到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告翁源县翁江物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即向原告支付由2016年11月至2017年6月所欠物业服务费1201.56元，滞纳金713.88元，合计1915.44元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用及诉讼过程中所产生的一切包括但不限于：查档费、刊登公告费等属于本案所需支付的关联费用。事实和理由：原告是翁源县翁江物业服务企业，被告是物业业主，原告于2013年3月29日与翁江新城小区开发单位翁源县翁江房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，就原告提供物业服务及被告支付物业服务费等问题进行了约定。从2016年11月起，被告一直拖欠物业服务费，经多次催促仍拒不支付，欠费金额达到（含滞纳金）1915.44元，严重损害原告权益。为此，特请求法院依法判处。原告围绕其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、欠费明细表，证明被告欠物业费情况；2、催缴通知书图片，证明原告以书面形式向被告进行催缴管理费的事实；3、物业公司合同备案，证明原告在小区的管理合法性；4、物业费收费备案表，证明原告收费的合法性；5、资质证书，证明本公司的管理资质；6、前期物业服务合同，证明物业公司与开发商签订服务协议；7、前期物业管理服务协议，证明双方就物业服务费支付等问题达成协议；8、被告身份证复印件，证明被告身份情况。被告许龙江向法庭提交书面答辩称，不同意翁江物业公司诉讼请求，答辩具体理由如下：一、原告诉讼请求的第一条的主张不符合相关规定。本人与翁源县翁江房地产开发有限公司（以下简称“翁江房地产开发公司”）于2014年6月5日签订《前期物业管理服务协议》，未与翁江物业公司签订物业服务合同，在原告所诉时段内翁江物业公司为该协议的第三人。《前期物业管理服务协议》中约定了本人向翁江房地产开发公司委托的前期物业服务企业履行交纳物业管理费的义务，2016年11月至2017年6月期间，翁江物业公司是作为该协议的第三人，并非合同当事人。根据《中华人民共和国合同法》第四章第六十四条的规定“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。”翁江物业公司并非《前期物业管理服务协议》的债权人，原告提出被告向其支付物业服务费及滞纳金的请求无法律依据。二、翁江房地产开发公司及其委托的前期物业管理企业翁江物业公司在履行《前期物业管理服务协议》的合同义务时违约，本人拒交不对等的高标准物业管理费是依法行使先履行抗辩权。翁江房地产开发公司及其委托的前期物业管理企业翁江物业公司违约情况如下：（—）小区设施没有完善第一期工程（1、2栋）2013年7月1日交楼时还没有花园，第二期工程（6、7、8栋）2013年10月1日交楼时花园连通道都还没完全铺好，业主出入走的是泥泞小道，直至2015年4月30日（9、10、11栋）交楼花园才基本成型。交楼时，业主用电都是翁江房地产开发公司接到施工场地的建设临时用电，2016年1月才使用供电公司的正式用电，电梯没有配备备用电源，遇到停电业主只能走楼梯，有的业主还因此被困在电梯里。小区大门在2016年7月1日才安装好电动伸缩门，才开始使用门禁卡出入，具体到各栋住宅楼的入户大堂出入门禁2017年1月才开始启用，室内可视对讲机至今还未完善，（有的住户至今还未安装，即使安装了也无法正常使用），门禁的启用至今还形同虚设，外来闲杂人员可以随意出入小区，翁江房地产开发公司及其委托的前期物业管理企业翁江物业公司允许小区外的居民私自凿开小区围墙安装出入大门，造成鱼目混杂，致使小区入住以来，经常发生盗窃案件，据不完全统计，近几年来发生的案件就有30起之多，其中已报案的就有10多起。另外，车辆入口经常人车争道，险象环生。以上不符合《前期物业管理服务协议》第三条第三项【共用设施管理】中第1、2、3、4、5条的约定。（二）小区违章乱搭乱建现象严重，消防安全设施极其简陋，形同虚设有的消防栓只有一个空箱，顶楼消防水管位置被动，封堵了卫生间排气管道、油烟道，顶楼共用天台，被加层搭建的房屋，翁江房地产开发公司及其委托的前期物业管理企业翁江物业公司对此置之不理。由于翁江房地产开发公司及其委托的前期物业管理企业翁江物业公司的不作为，致使一楼公共花园到处是违章搭建的封闭小花园；二、三楼入户大堂天台乱搭的封闭式凉亭到处可见；顶楼消防水管位置被动，封堵了卫生间排气管道、油烟道，顶楼加层搭建的房屋，堵死了各栋楼之间的逃生通道，堵死了各栋楼之间的消防逃生通道，完全不符合安全要求。对此，翁江物业公司只扣压了违规装修业主的装修押金后便不了了之，造成极大的安全隐患。致使小区业主生命财产安全完全无法得到保障。翁江房地产开发公司及其委托的前期物业管理企业前江物业公司简直视业主生命为儿戏。以上不符合《前期物业管理服协议》第三条第八项【消防】中第1、3条的约定。（三）电梯质量差，事故频发多次发生业主被困电梯事件，翁江物业公司施救措施不得力，施救不及时，被困业主被困时间普遍超过20分钟，给业主造成很大的理阴影；翁江物业公司还无视业主权益，于2018年春节期间私自关停电梯，2018年4月23日私自改装电梯设备，加装智能门禁，禁止业主乘坐电梯，给业主生活带来极大的不便。（四）违规乱收费现象严重，丧失商业信誉前江房地产开发公司违规强制收取前期每户业主18300元的基础设施费（水电工料费3415元、有线电视工料费100、入户门2300元、小区智能化系统12485元），收取18300元基础设施费的时候，存在使用自然人个人账户收款的行为，涉嫌逃税漏税，涉嫌损害国家利益，损害购房人权益。翁江物业公司违规强制向业主收取垃圾清理费、装修期间电梯使用费，损害业主权益。既然交楼后就开始计收物业管理费，为何还要收取业主装修期间的垃圾清理费、电梯使用费？以上收费项目依据为何？（五）物业公司未经业主许可，于2016年春节期间，违规私自将属于业主所有的小区广场租给他人开设游乐场，谋取利益。（六）物业公司管理人员素质低下，态度恶劣，时任物业公司经理刘某球经常与小区业主吵架，甚至斗殴，言行举止颇具黑社会性质。以上所述翁江房地产开发公司及翁江物业公司的违约行为在（2018）粤02民终1570号及（2018）粤0229民初380号判决书均有断定，可无需另外举证。物业服务质量与物业服务费收费标准（1.5元/平米）不对等，物业服务费不应按1.5元/平方米/月收取。根据《中华人民共和国合同法》第四章第六十七条的规定“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。《前期物业管理服务协议》第四条第四项约定业主交纳物业费用时间为每月7号前。本人认为在原告所诉的时段内，是翁江房地产开发公司及其委托的前期物业管理企业翁江物业公司在每月7号前先履行合同义务。根据翁江房地产开发公司及翁江物业公司在所诉时段内的违约事实，本人根据《合同法》上述规定拒交不对等的高标准物业管理费是依法行使先履行抗辩权。三、《前期物业管理服务协议》第七条违约责任第四项中约定业主逾期交纳有关费用时“按应交费用的5%按日交纳滞纳金”的条款无效。《前期物业管理服务协议》为翁江房地产公司提供的格式合同，该合同约定的按日收取5%滞纳金为日常交易习惯的100倍左右，逾期超过20天，滞纳金就高于所交的费用，这极大地加重了业主责任、而对翁江房地产公司的违约责任却没有明确相关标准，显失公平。故本人主张该条款无效，法律依据如下：（一）《合同法》第三章第四十条规定“格式合同条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。（二）《合同法》第二章第四十一条规定“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。（三）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）8号）第二条符合下列情形之一，业主委员会或业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：1、物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同。2、物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。即使法院不支持答辩人主张该条款无效的主张，也应按《合同法》第一百一十四条第二款的规定，以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第29条的规定，作出公平裁决。四、原告无权主张按日千分之一的标准收取滞纳金。《前期物业管理服务协议》双方当事人为翁江房地产公司和本人，在原告所诉时段内，翁江物业公司是为该协议的第三人而并非合同当事人，根本无权增加或修改《前期物业管理服务协议》的内容。被告围绕其答辩意见，向法庭提交了下列证据：1、翁江新城物业服务质量低下签名簿，证明物业服务质量；2、翁源县网络问政平台截屏；3、电梯困人证词；4、消防设备设施不完备图片；5、消防员来小区灭火的证词；6、物业公司扣押业主装修押金证词；7、物业经理刘某球殴打业主证词；8、业委会统计的小区报警记录；9、小区楼顶违建图片；10、业主委员会小区情况说明，均用于证明小区物业服务差；停车场和车辆出入口经常堵塞；消防设备和物业设施简陋；小区物业公司安全管理不到位；小区未实现封闭式管理；物业公司乱收费；物业公司无视小区内的违章建筑、不予整改；物业公司未经业主同意出租小区共用部分；小区环境差。11、翁江新城首届业主委员会备案证明，证明业委会于2016年8月23日完成备案；法庭审理过程中，依法组织了原、被告双方当事人当庭对对方提交的证据进行了质证。被告对原告提交的对证据1真实性有异议，其认为明细表的计算标准不明确，不能作为有效证据；对证据2真实性有异议，其认为催缴通知书是模糊的报纸日期，没有具体的拍摄时间，该图片不能证明催缴通知书已送达业主本人；对证据3关联性有异议，其认为原告并没有管理翁江新城的资质。对证据4关联性有异议，其认为该物业费收费许可证的有效期是到2015年9月12日，故对2015年9月12日后的收费标准不予认可，并认为原告的管理达不到按最高标准收费的质量；对证据6真实性无异议，但被告认为这是物业与开发商签订的，但根据该前期物业服务合同的约定时间，原告无权在2016年3月之后收取物业费。对证据7真实性有异议，其认为并非全部业主都与和物业公司签订过该前提物业管理服务协议，对证据8真实性、合法性、关联性无异议。原告对被告提交的证据1真实性有异议，认为该签名簿可能是被告方拒缴物业费恶意签订；对证据2关联性有异议，认为大多数问题属于开发商的责任，并非物业的责任；对证据3电梯困人的证词虽是事实，但是原告按照规定均在30分钟内将被困人员解救。对证据4、证据5的关联性有异议，这属于开发商留下的隐患，并非物业公司导致。对证据6真实性无异议，但这是因为业主违规装修，未按照小区装修装饰的规定才导致扣押装修押金。证据7的真实性无异议，但这是个人行为，与物业公司无关。对证据8真实性认为应以小区报警记录以公安机关破案为标准，如果公安机关对事实的解决有结果，公司不会逃避责任，如公安机关对报案记录无进展、无结果，则所有的报警记录均不成立。对证据9真实性无异议，但涉及到装修违规之问题，公司由于权限所致，无执法权，但已经向违建业主发出整改通知，扣押装修押金，也向当地职能部门汇报，寻求解决，对证据10、11真实性、合法性、关联性无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，经综合分析审查判断，符合有效证据特征的，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：翁江新城小区（以下简称小区）坐落在翁源县龙仙镇建设二路**，由翁江房地产开发有限公司（以下简称开发商）投资开发的高层电梯住宅及商业小区，被告许龙江系小区12栋303房的业主。2013年3月29日，开发商与翁源县翁江物业服务有限公司（以下简称翁江物业公司）签订《前期物业服务合同》，选聘翁江物业公司对小区实施前期物业管理服务事宜。被告于2014年6月5日与开发商签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：建筑面积100.13平方米。甲方有权委托物业管理企业实施前期物业管理，有权将本协议开发商的权利义务转让给委托的物业管理企业；乙方办理收房手续当月起，物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施、设备大中修、更新、改造的费用）由乙方按下述标准（最终以县物价部门批准收费标准为最终收费标准）向甲方委托的物业管理企业交纳。（一）住宅按建筑面积每月每平方米1.5元；车库、车位每个月30元，杂物间每人每月15元；（三）因乙方原因空置房屋（指毛坯房），其物业服务费用标准为：住宅房屋建筑面积每月每平方米1元。（四）乙方交纳费用时间：每月7号前；第七条违约责任（一）委托的物业管理企业未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求开发商督促物业管理企业限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，开发商应给予赔偿并承担相应的法律责任；（四）乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或者其委托的物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交费用的5%按日交纳滞纳金。2019年1月3日，原告以被告拖欠自2016年11月至2017年6月的物业服务费为由诉至本院，要求被告履行支付义务，并按照日千分之一的标准支付滞纳金。另查明，翁江物业公司成立于2012年4月26日，2012年7月9日翁源县住房和城乡规划建设局同意对物业服务合同备案，2015年1月4日被韶关市住房和城乡建设局授予《物业服务企业资质证书》，资质等级为三级。2013年9月12日翁源县物价局发放的广东省收费许可证内列明翁江物业服务有限公司收费项目：一、住宅小区物业管理服务费（带电梯高层住宅）1.5元∕㎡/月；二、小区自有产权车位物业服务每月∕每车位24元；三、临时车辆停放费辆∕天5元。小区业主大会于2016年7月23日成立，首届业主委员会于2016年8月23日在翁源县住房和城乡规划建设局登记备案。原告于2017年6月申请撤出对翁江新城小区物业的管理。被告的房屋面积为100.13平方米，其自2016年11月至2017年6月的管理费未向原告缴纳。在法庭审理过程中，因原、被告不同意调解，调解无法进行。上述事实，有起诉状、《前期物业服务合同》、物业服务合同备案表、广东省收费许可证、资质证书、《前期物业管理服务协议》、庭审笔录等证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，现原告诉请被告交纳拖欠的物业服务费及产生的滞纳金，针对被告提出的抗辩事由，本院作如下辨析：一、开发商与翁江物业公司签订的《前期物业服务合同》是否有效。被告应否向原告支付物业服务费？根据《物业管理条例》第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”及《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条：“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效：（1）建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的；”的规定，被告主张开发商与翁江物业公司签订的《前期物业服务合同》无效，原告未能举证予以反驳，本院认定《前期物业服务合同》为无效合同。虽然开发商与翁江物业公司签订的《前期物业服务合同》无效，但从本院查明的事实看，被告已实际接受了原告提供的物业服务，原、被告双方在事实上形成了物业服务关系，被告应当向原告交纳物业服务费用。二、原告收取物业服务费的标准是否符合双方约定及有关规定，原告主张的滞纳金，法庭应否支持。根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第九条第一款的规定：“实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。”此外，被告与开发商签订的《前期物业管理服务协议》第四条约定"自乙方办理收房手续当月起，物业管理服务费用（不包括房屋共有部位、共用设施、设备大中修、更新、改造的费用）由乙方按照下述标准（最终以县物价部门批准收费标准为最终收费标准）向甲方委托的物业管理企业交纳，其物业服务费用标准为：（一）住宅按建筑面积每月每平方米1.5元；车库、车位每个月30元，杂物间每人每月15元；（四）乙方交纳费用时间：每月7号前；该协议经被告签字确认，已产生法律约束力，被告应当履行合同义务。虽然开发商与原告签订的《前期物业服务合同》无效，但如前所述，原、被告双方事实上形成了物业服务关系，被告以默示的方式承认了原告系开发商委托的物业管理公司，被告应当按照协议约定的标准向开发商委托的物业服务企业即本案原告支付物业服务费用。根据《前期管理服务协议》约定，对原告按照1.5元/平方米/月的标准收取原告物业服务费，本院予以认可。原告主张滞纳金的问题，由于开发商与原告签订的《前期物业服务合同》无效，故有关滞纳金的约定条款不符合法律规定，对原、被告均不发生法律效力，故对原告的该项请求，本院不予支持。三、原告是否经过书面催缴程序，物业服务费计算的起止时间应为何时。原告向本院提交了相关证据证实通过张贴通知的方式向被告催缴管理费，被告质证认为不真实，并否认曾收到原告的书面催交通知单。本院认为，原告提交的书面催交证据虽有瑕疵，但被告未提交相应的证据证明原告未向其书面催收。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，故对原告的该项主张予以支持。关于物业服务费起止时间，原告承认于2017年6月30日退出翁江新城小区物业服务管理，停止提供物业服务，虽然原告未提交建设单位交付房屋给被告的证据，但被告于庭审中表明，对原告提出的被告欠缴纳物业服务费的计费时段无异议，据此，本院对原告起算被告缴纳物业服务费的时间予以确认。四、被告提出的酌情调低物业费收费标准的抗辩理由应否支持？关于调低收费标准的问题。首先，根据被告与开发商签订的《前期物业管理服务协议》第七条违约责任“（一）甲方委托的物业管理企业未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求开发商督促物业管理企业限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应给予赔偿并承担相应的法律责任”的约定，若原告提供的物业服务质量不达标，被告依约应当与开发商或者原告进行沟通协商，督促原告改正，如若造成损失，可以主张对方赔偿，而非采取拒交物业服务费或者单方要求降低收费标准的方式进行权利救济。其次，根据原告列举证据，小区物业服务质量问题，如消防设施、电梯使用、封闭式管理、违章搭建等，并非仅对被告一户，而是涉及到整个小区业主的权益。在此情形下，因小区业主大会及业主委员会均已成立，被告可通过业主委员会与原告就物业管理问题进行协商解决。在沟通无效、无法改善的情况下，根据《物业管理条例》第十一条的规定，业主可通过召开业主大会对原告进行解聘，并另行选聘物业管理企业，依法充分保障合法权益。第三，因物业服务行业的特殊性，对物业服务质量的评定带有较多的主观感受，根据现有证据无法准确评估原告提供的物业服务质量达到何种程度，每一项服务项目对应的收费标准亦无明确约定，若支持被告调低收费标准的主张，一是在尺度的把握上不够严谨，二是对小区已经依约交纳物业服务费的业主而言显失公允，且极易引发社会不稳定因素。因此，被告主张调低物业费收费标准的抗辩理由，本院不予支持。五、原告乱收费问题。被告指出原告存在乱收费现象，但并未提供相关证据予以佐证，因此，对该项抗辩事由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、《物业管理条例》第十一条、第二十四条第二款、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告许龙江应在本判决生效之日起五日内向原告翁源县翁江物业服务有限公司支付自2016年11月至2017年6月共计8个月的物业服务费，按照1.5元/平方米/月，建筑面积100.13平方米的标准计算，总计应付金额为1201.56元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告许龙江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  陈卫平二〇一九年四月十五日书记员  罗 韡