湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终1387号 上诉人(原审被告)：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市。 法定代表人：曾楷峰,该公司总经理。 委托诉讼代理人：邓伍军，男，该公司法务。 委托诉讼代理人：江新春，湖南奋斗者律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：王艳辉，女，1973年9月5日出生，住湖南省宜章县。 被上诉人（原审原告）：文顺清，男，1970年6月17日出生，住湖南省宜章县。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：王炎，湖南银光律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：郴州美世界商业管理有限公司，住所地湖南省郴州市。 法定代表人：唐琼，该公司总经理。 委托诉讼代理人：范金桥，男，该公司员工。 原审原告：文某，男，2010年12月29日出生，住湖南省宜章县。 法定代理人：王艳辉（文某之母），女，住湖南省宜章县。 法定代理人：文顺清（文某之父），男，住湖南省宜章县。 原审原告：文雯，女，1999年2月19日出生，汉族，住湖南省宜章县。 以上两原审原告共同委托诉讼代理人：王炎，湖南银光律师事务所律师。 上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界房产公司）因与被上诉人王艳辉、文顺清、郴州美世界商业管理有限公司（以下简称美世界商管公司）及原审原告文某、文雯商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初4503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 美世界房产公司上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回王艳辉、文顺清的全部诉讼请求；本案一、二审案件受理费由王艳辉、文顺清负担。事实和理由：美世界房产公司已经按照其与王艳辉、文顺清、文某、文雯签订的《商品房买卖合同》以及王艳辉、文顺清、文某、文雯与美世界商管公司签订的《商铺委托经营及管理协议书》的约定，将案涉商铺交付给美世界商管公司，全面履行了商铺交付义务，且案涉商铺已由美世界商管公司实际使用、支配。王艳辉、文顺清、文某、文雯与美世界商管公司、美世界房产公司分别签订的《商铺委托经营及管理协议书》《商品房买卖合同》中关于由美世界商管公司收房的约定不属于格式条款，且不存在美世界房产公司、美世界商管公司欺骗王艳辉、文顺清、文某、文雯的情形，合同中关于由美世界商管公司收房的约定合法有效。一审判决认定上述合同条款无效，明显偏袒王艳辉、文顺清、文某、文雯。退一万步讲，即便美世界房产公司存在逾期交房事实，也是因为天气原因等不可抗力因素所致，现案涉商品房价格上涨，而双方合同约定的逾期交房违约金过分高于王艳辉、文顺清、文某、文雯的实际损失，依据《中华人民共和国合同法》及其司法解释（二）规定，美世界房产公司请求依法核减，依法应予准许。一审法院没有综合考虑客观因素及王艳辉、文顺清、文某、文雯的损失程度，对美世界公司核减违约金的请求没有支持，适用法律错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求依法改判。 王艳辉、文顺清辩称，美世界公司上诉主张其已经履行商铺交房义务，与客观事实不符。美世界房产公司、美世界商管公司分别向王艳辉、文顺清、文某、文雯送达了《延迟交房通知》、《延迟交付通知》，告知王艳辉、文顺清、文某、文雯不能按期交房。2017年6月24日，美世界房产公司《关于广大业主延期交房主要问题的回复》对延迟交房向业主道歉并承诺确保在春节前陆续交房。2017年3月1日，《郴州市住房和城乡建设局关于美世界建设项目综合验收的回复》也载明，郴州市住房和城乡建设局没有收到过美世界房产公司单项工程验收意见。以上证据，足以证明美世界房产公司上诉提出其已经履行商铺交付义务的主张，与客观事实不符。王艳辉、文顺清、文某、文雯与美世界商管公司签订的《商铺委托经营及管理协议书》是美世界商管公司单方面制作，关于收房的约定是格式条款，且美世界商管公司没有尽到合理的提示义务，排除了买房人的主要权利，该约定无效。美世界房产公司和美世界商管公司住所地相同，两公司分别发送给王艳辉、文顺清、文某、文雯的《延迟交房通知》、《延迟交付通知》系同一人笔迹，且美世界房产公司和美世界商管公司都是湖南美世界置业股份有限公司旗下公司，可见美世界房产公司和美世界商管公司是一套人马，两块牌子，这些事实，美世界房产公司和美世界商管公司都没有告诉王艳辉、文顺清、文某、文雯，明显存在欺骗。如果王艳辉、文顺清、文某、文雯与美世界商管公司签订的《商铺委托经营及管理协议书》中的收房约定是有效的，美世界房产公司就应当向美世界商管公司支付违约金，一审判决美世界房产公司向王艳辉、文顺清、文某、文雯支付违约金后，美世界商管公司没有上诉，可见美世界商管公司并不认为一审判决损害其利益。无论一审判决美世界房产公司向王艳辉、文顺清、文某、文雯承担责任还是向美世界商管公司承担责任，都不损害美世界房产公司的利益。美世界房产公司没有提供证据证明因其逾期交房给王艳辉、文顺清、文某、文雯造成损失的具体金额，其主张约定的违约金明显高于王艳辉、文顺清、文某、文雯的实际损失，无事实依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 美世界商管公司辩称，美世界商管公司作为第三人与业主签订了《商铺委托经营及管理协议书》，按照托管协议的约定，美世界商管公司取得了收房的权利。美世界商管公司按照协议约定履行了义务，已经代表业主收房，并将部分商铺进行了招商运营并投入使用，且已向部分业主支付了租金。请求二审法院依法公正处理。 文某、文雯的陈述与王艳辉、文顺清一致。 王艳辉、文顺清、文某、文雯向一审法院起诉请求：1.美世界房产公司及时办理好房屋验收合格等相关手续，交付合格的郴州市美美世界城市商业广场楼盘负一层（-1230）号房给王艳辉、文顺清、文某、文雯；2.美世界房产公司支付逾期交付上述房屋的违约金79,757元给王艳辉、文顺清、文某、文雯（违约金暂时算至2017年7月31日，后续违约金算至实际交房之日止）；3.美世界房产公司承担本案诉讼费、保全费等费用。 一审法院认定事实： （一）2013年7月15日，王艳辉作为买受人、文顺清、文某、文雯作为共有人与美世界房产公司签订一份编号为20130203-1230的《郴州市商品房买卖合同》，约定王艳辉、文顺清、文某、文雯购买美世界房产公司开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市商业广场项目中的-1层-1230号商铺房，约定总房价为596,097元。 合同第五条约定：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计596,097元。 （二）王艳辉、文顺清、文某、文雯于签订合同当日，一次性付清所有房款596,097元。 （三）上述合同第九条“交付期限及条件”约定：出卖人应当在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经验收合格。该商品房专指本栋，验收标准详见附件四补充协议。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。 （四）上述合同第十条“房屋交接及违约处理方式”第三款约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第⑴项中的比率）的违约金。 （五）上述合同补充协议第十四条第3点约定：买受人同意将该房屋委托美世界商管公司经营管理并与美世界商管公司在签署本《郴州市商品房买卖合同》的同时签订《商铺委托经营及管理协议书》，将本买卖合同项下办理房屋交付手续的权利全权委托给美世界商管公司，并依据《商铺委托经营及管理协议书》的约定缴纳相关商业管理费用。 （六）2013年7月7日，王艳辉、文顺清、文某、文雯与美世界商管公司签订了一份《商铺委托经营管理协议书》，约定王艳辉、文顺清、文某、文雯将其购买的商铺委托美世界商管公司统一进行商业规划及经营管理。委托经营管理的期限是2015年10月1日起至2027年10月1日止。美世界商管公司自第四年开始向王艳辉、文顺清、文某、文雯支付相应委托经营收益。王艳辉、文顺清、文某、文雯特别授权美世界商管公司在该商铺出卖人美世界房产公司公告的交付日期后三日内代为王艳辉、文顺清、文某、文雯办理商铺交付手续，如遇商铺交付日期延迟或提前期间所产生的损失或收益均由美世界商管公司承担或享有，王艳辉、文顺清、文某、文雯如有拖欠任何应向开发商、政府缴纳的相关费用，美世界商管公司有权从后续应付给王艳辉、文顺清、文某、文雯的任何款项中扣除。 （七）美世界房产公司在案涉“美美世界”项目未取得验收合格文件的情况下曾要求购房业主收房，并为此与购房业主发生纠纷。至今为止，案涉房屋尚未通过综合验收备案，美世界房产公司尚未交房给王艳辉、文顺清、文某、文雯。上述合同约定是2015年10月1日前交付，至2017年7月31日，美世界房产公司已逾期交房669天。 （八）美世界房产公司与美世界商管公司的企业登记信息表显示住所地为同一地址，且股东存在同一情形。 一审法院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，本案实际案由为商品房销售合同纠纷。依法成立的合同对双方均有约束力，双方应当各自履行合同所确定的义务。现对双方当事人争议的问题评判如下： （一）王艳辉、文顺清、文某、文雯是否具备诉请美世界房产公司交付违约金主体资格的问题 美世界房产公司辩称据王艳辉、文顺清、文某、文雯与美世界商管公司之间签订的《商铺委托经营与管理协议书》约定，本案商铺迟延交付产生的损失或收益均由美世界商管公司享有或承担，王艳辉、文顺清、文某、文雯不具备诉请美世界房产公司向其交付违约金的主体资格。王艳辉、文顺清、文某、文雯认为《郴州市商品房买卖合同》及《商铺委托经营及管理协议书》关于由第三方美世界商管公司收房的约定属排除房屋买受人主要权利的格式条款，美世界房产公司与美世界商管公司有欺骗行为，应为无效。一审法院认为，作为房屋买受人的王艳辉、文顺清、文某、文雯系《郴州市商品房买卖合同》的相对方，在其已支付合同对价的前提下，接收经验收合格的商品房是其主要权利，而《商铺委托经营及管理协议书》是依附于商品房买卖合同的，其委托经营管理的起始时间也是合同约定的收房日期，没有收房就不存在委托。如果买受人不是收房主体，就会存在既不能向开发商主张逾期交房违约责任又不能向第三方美世界商管公司主张租金的情形，显然业主的权益受到了侵害。故，《郴州市商品房买卖合同》关于由第三方美世界商管公司收房的约定属排除房屋买受人主要权利的格式条款，应为无效，本案中收房主体应为王艳辉、文顺清、文某、文雯，王艳辉、文顺清、文某、文雯主体适格。而《商铺委托经营及管理协议书》与本案不属同一法律关系，依法不予理涉。 （二）王艳辉、文顺清、文某、文雯的第一项诉讼请求应否支持的问题 双方当事人均没有要求解除合同，因此双方均应继续履行合同，王艳辉、文顺清、文某、文雯诉请美世界房产公司继续履行合同约定的义务，及时办理好房屋验收合格等相关手续，予以支持。因美世界房产公司开发的案涉房屋尚未通过综合验收备案，案涉房屋还未达到交付条件，而且案涉房屋何时能通过综合验收备案、何时能达到交付条件尚不能确定，因此王艳辉、文顺清、文某、文雯诉请美世界房产公司交付合格的案涉房屋，不予支持。如交房条件成就后，美世界房产公司仍未交付商品房，王艳辉、文顺清、文某、文雯可另行主张权利。 （三）美世界房产公司应否对王艳辉、文顺清、文某、文雯承担逾期交房违约责任的问题 美世界房产公司辩称其不能按时交房是由于强降雨雪的恶劣天气、郴州市创建文明城市等不可抗力原因导致，依据合同约定可以据实延期并不承担违约责任，王艳辉、文顺清、文某、文雯对此不予认可。一审法院认为，美世界房产公司提交的证据不足以证明其所称的上述情况符合不可抗力的构成要件，不足以证明其至今尚未交房是上述原因所致，故对美世界房产公司提出的上述抗辩理由，不予采信。王艳辉、文顺清、文某、文雯依约支付了全部购房款，美世界房产公司至今未履行交房义务，已逾期一年以上，且美世界房产公司也未能举证证明存在上述合同第九条约定的可以延期交房的情形，因此美世界房产公司逾期交房已构成违约，王艳辉、文顺清、文某、文雯要求美世界房产公司承担逾期交房违约责任，符合合同约定和法律规定，予以支持。 （四）美世界房产公司应支付给王艳辉、文顺清、文某、文雯的逾期交房违约金的确定问题 美世界房产公司辩称王艳辉、文顺清、文某、文雯并无实际损失，其诉请以总房款为基数，万分之二每日为标准计算违约金显然过高，无事实和法律依据。一审法院认为，上述合同约定的计算“逾期交房违约金”和“逾期付款违约金”的标准是相同的，均是按每日万分之二（年利率为7.3%）计算，并未超出法律保护范围，故美世界房产公司认为王艳辉、文顺清、文某、文雯无实际损失不应支付违约金，不予支持。美世界房产公司按每日万分之二支付王艳辉、文顺清、文某、文雯逾期交房期间的违约金为79,757元（596,097元×0.0002×669天，暂从2015年10月2日计算至2017年7月31日，以后另行计算至案涉房屋交付之日止）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：“一、被告郴州市美世界房地产开发有限公司继续履行与原告王艳辉、文顺清、文某、文雯签订的编号为20130203-****的《郴州市商品房买卖合同》；二、被告郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告王艳辉、文顺清、文某、文雯逾期交房违约金79,757元（2017年7月31日之后的违约金以596,097元为基数按每日万分之二的标准计算至实际交房之日止）；三、驳回原告王艳辉、文顺清、文某、文雯的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1794元，财产保全费870元，合计2664元，由被告郴州市美世界房地产开发有限公司负担。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。美世界房产公司提供（2018）湘10民终第2270号民事判决，拟证明类似的案件本院已经作出判决，本案应参照生效判决进行处理。王艳辉、文顺清、文某、文雯、美世界商管公司对该证据的真实性没有异议，但王艳辉、文顺清、文某、文雯提出该案案涉房屋买受人已经就该案申请再审，该判决书不能作为本案参考依据。王艳辉、文顺清、文某、文雯提供案涉商铺现场照片7张，拟证明案涉商铺不具备交付条件。美世界房产公司和美世界商管公司对王艳辉、文顺清、文某、文雯提供的照片的真实性没有异议，但认为不能证明商铺未交付。由于当事人各方对其他当事人提供的证据的真实性都没有异议，本院对各方当事人二审提供的证据均予采信。 本院查明：一、王艳辉、文顺清、文某、文雯与美世界房产公司签订的《郴州市商品房买卖合同》附件四《补充协议》第四条约定，该商品房验收合格是指由设计、监理、施工、建设单位对工程质量验收出具竣工验收合格记录及取得消防验收意见书或备案凭证、电梯安全检验合格证。第十四条第四项约定，公建、商业性设施的配套承诺是指整个小区全部建成完全使用时应达到的标准，不是分期交付时必须达到的配套标准。 二、案涉《商铺委托经营管理协议书》约定，委托经营收益支付方式为前三年收益王艳辉、文顺清、文某、文雯免收，从第四年开始按照王艳辉、文顺清、文某、文雯80%、美世界商管公司20%的比例对委托经营收益进行分配。美世界商管公司承诺案涉商铺王艳辉、文顺清、文某、文雯80%收益部分第四至十二年平均年保底收益不低于37,728元，如低于上述收益，差额部分由美世界商管公司支付给王艳辉、文顺清、文某、文雯。 三、美世界商管公司代表王艳辉、文顺清、文某、文雯于2015年10月1日与美世界房产公司签署了交铺确认书。 四、本院除对一审法院认定美世界房产公司逾期交房的事实不予确认外，对一审法院查明的其他事实均予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：案涉商品房买卖合同中王艳辉、文顺清、文某、文雯委托美世界商管公司收房的相关约定及美世界商管公司与美世界房产公司签署的《交铺确认书》是否有效，美世界房产公司是否存在逾期交房违约行为，应否承担违约责任。 案涉《商品房买卖合同》第十四条第3项约定买受人将买卖合同项下办理房屋交付手续的权利全权委托给美世界商管公司。《商铺委托经营及管理协议书》第六条约定，王艳辉、文顺清、文某、文雯特别授权美世界商管公司在该商铺出卖人美世界房产公司公告的交付日期后三日内代为王艳辉、文顺清、文某、文雯办理商铺交付手续，如遇商铺交付日期延迟或提前期间所产生的损失或收益均由美世界商管公司承担或享有。根据以上约定可知，王艳辉、文顺清、文某、文雯享有收房权利，并委托美世界商管公司代为行使，不存在美世界房产公司在商品房买卖合同中排除王艳辉、文顺清、文某、文雯收房权利的意思表示，该委托收房约定合法有效。美世界商管公司受王艳辉、文顺清、文某、文雯的委托收房，其受托收房的行为所产生的法律后果由委托人王艳辉、文顺清、文某、文雯承担。案涉商品房买卖合同约定的2015年10月1日前交房，明确载明是指美世界房产公司交付经验收合格的房屋给买受人使用，不是指办理房屋产权登记转移手续，美世界商管公司于2015年10月1日与美世界房产公司签署了交铺确认书，可以认定商铺已经在约定的期限内实际交付。美世界房产公司交付的商铺确实存在未通过消防验收的情况，但这只能认定交付的商铺不符合约定的交付标准，不能认定逾期交付。美世界商管公司在商铺未经消防验收合格的情况下签收商铺，未按《商铺委托经营及管理协议书》尽职尽责履行受托义务，导致接收的商铺不符合合同约定,因此给王艳辉、文顺清、文某、文雯及美世界商管公司造成的损失由美世界商管公司承担。王艳辉、文顺清、文某、文雯与美世界商管公司约定的委托经营起算日为王艳辉、文顺清、文某、文雯与美世界房产公司商品房买卖合同约定的交房日2015年10月1日，委托经营管理期到2027年10月1日止，美世界房产公司通知交房后，由美世界商管公司代表王艳辉、文顺清、文某、文雯收房，无论美世界公司是否按期交房，美世界商管公司都要从2018年10月1日起向王艳辉、文顺清、文某、文雯支付代管收益。美世界房产公司提前交房产生的收益归美世界商管公司享有，迟延交房造成的损失由美世界商管公司承担，提前交房收益或延迟交房损失都与王艳辉、文顺清、文某、文雯无关。王艳辉、文顺清、文某、文雯在将相关收房权利让与美世界商管公司后，再向美世界房产公司主张该权利，缺乏合同依据，依法不予支持。但美世界房产公司交付的商铺不符合合同约定，存在违约，应当及时采取补救措施,办理房屋验收合格等相关手续，确保交付的房屋符合合同约定标准,王艳辉、文顺清、文某、文雯请求美世界房产公司继续履行合同义务，办理房屋验收合格等相关手续，符合法律规定，依法应予支持。 综上所述，美世界房产公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初4503号民事判决第一项； 二、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初4503号民事判决第二、三项； 三、驳回王艳辉、文顺清、文某、文雯的其他诉讼请求。 一审案件受理费1794元，财产保全费870元，合计2664元，由王艳辉、文顺清、文某、文雯负担1332元，郴州市美世界房地产开发有限公司负担1332元；二审案件受理费1794元，由王艳辉、文顺清、文某、文雯负担897元，由郴州市美世界房地产开发有限公司负担897元。 本判决为终审判决。 审 判 长 欧阳萍 审 判 员 谢末钢 审 判 员 王 洪 二〇一九年四月三十日 法官助理 曹钰婕 书 记 员 曹 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应担按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的、交易习惯履行通知、协助、保密义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。