文书内容重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0115民初3908号原告：中国工商银行股份有限公司重庆长寿支行，住所地重庆市长寿区桃源大道****，统一社会信用代码91500115K36115198B。负责人：胡显明，该支行行长。委托诉讼代理人：郭太平，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪琼娟，重庆索通律师事务所律师。被告：戴述彪，男，1963年12月4日出生，汉族，住重庆市渝**。被告：重庆长寿城中城实业有限公司，住，住所地重庆市长寿区经开路****1-5-5一社会信用代码915001155905264312。法定代表人：王列卡，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：张洋铭，男，系该公司员工。原告中国工商银行股份有限公司重庆长寿支行（以下简称工行长寿支行）与被告戴述彪、重庆长寿城中城实业有限公司（以下简称城中城实业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告城中城实业公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院经审查后于2018年7月16日裁定驳回其对本案管辖权提出的异议。被告城中城实业公司不服该裁定提起上诉，重庆市第一中级人民法院经审查裁定驳回上诉，维持原裁定。本院在审理中发现该案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行长寿支行的委托诉讼代理人郭太平、被告城中城实业公司的委托诉讼代理人张洋铭到庭参加诉讼，被告戴述彪经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。2018年7月11日至12月17日为管辖权异议审查期间，2018年7月19日至9月17日、2018年12月21日至2019年2月19日为公告期间。本案现已审理终结。原告工行长寿支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告戴述彪立即偿还借款本金215112.68元，并支付截止至2018年5月25日的利息7776.83元、复利233.74元、罚息390.14元，本息合计223513.39元；2.判令被告戴述彪立即支付2018年5月26日起至贷款本息结清之日止的罚息和复利（其中罚息以未偿还的本金215112.68元为基数，在本合同所执行贷款利率水平上上浮30%计算，复利以未偿还的利息7776.83元为基数，在本合同所执行的贷款利率水平上上浮30%计算）；3.判令本案律师费10058元由被告戴述彪承担；4.判令原告工行长寿支行对被告戴述彪所提供抵押的房屋享有优先受偿权；5.判令被告城中城实业公司对上述债务承担连带清偿责任；6.判令本案诉讼费及保全费由二被告承担。事实和理由：原告工行长寿支行与被告戴述彪签订《个人购房借款/担保合同》，该合同约定，被告戴述彪向原告申请贷款270000元，按月等额本息还款，贷款期限为120个月。合同签订后，原告按照合同约定放款270000元给被告戴述彪。被告戴述彪将其名下房屋进行了抵押担保。《个人购房借款/担保合同》对违约情形及违约责任进行了约定，其借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息构成违约。借款人发生违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，要求解除合同；同时合同还约定了贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。被告城中城实业公司对该笔债务承担连带清偿责任。在履行合同过程中，被告已经累计六次未按时足额还款，仅原告多次催促仍未还款。根据双方合同约定，原告有权宣布贷款提前到期并要求被告承担偿还贷款本金、利息、罚息、复利以及支付原告实现债权费用等法律责任。同时，原告对被告戴述彪所提供的抵押房屋具有优先受偿权。被告戴述彪未作答辩。被告城中城实业公司辩称，原告工行长寿支行主张的利息、复利、罚息是利滚利，应属违法。本院经审理认定事实如下：被告戴述彪因购买被告城中城实业公司房屋向原告工行长寿支行申请贷款，双方于2014年11月26日签订［城中城商用房］字［重庆］行［长寿］支行［2014］年［75］号《个人购房借款/担保合同》。该合同约定：借款人、抵押人为被告戴述彪，贷款人为原告工行长寿支行，保证人为被告城中城实业公司。贷款金额270000元，贷款期限120个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮30%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及上述约定利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人按照按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮30%的基础上加收30%。保证人承担保证责任的范围为阶段性保证担保，即保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任，具体约定见本合同第五十四条，即保证人承担保证责任的范围按本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书确定，满足该条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。该合同第二部分具体条款第十四条违约及违约责任约定：14.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：A.借款人未完全、适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；......；L.借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的；......14.2借款人发生14.1条约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：......；（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用......合同还就其他事项进行了约定。同时，原告工行长寿支行（甲方、贷款方、抵押权人）、被告戴述彪（乙方、借款方、抵押人）、被告城中城实业公司（丙方、担保方、开发商）签订《抵押贷款合同》，约定被告戴述彪将其购买的房屋为案涉借款提供抵押担保。甲方将贷款270000元全数以乙方购房款名义，交存入丙方在重庆三峡银行的存款账户上。该合同第4.5条约定：在领取《房屋所有权证》之前，如乙方不按期清偿债务，丙方保证代乙方履行该项义务；若丙方履行该项义务后，丙方可按有关规定处分抵押物。合同第5.2条约定：乙方到期不清偿债务，丙方又未履行代乙方还款义务时，甲方有权向丙方追偿乙方所欠全部债务的权利并可申请处分抵押物。案涉房屋2-76号房屋办理了预购商品房买卖合同登记备案及抵押权预告登记。2015年1月21日，原告工行长寿支行依约向被告戴述彪发放借款270000元，借款凭证上记载执行利率7.995%。被告戴述彪从2015年2月21日开始出现违约，2017年10月21日起未按时足额偿还贷款本息。重庆索通律师事务所于2018年5月25日通过EMS特快专递向被告戴述彪送达了“关于宣布贷款立即到期并结清全部贷款本息的函”，该函载明：戴述彪于2014年11月16日在工行长寿支行办理贷款270000元，目前已累计逾期7期，由于你未按借款合同约定按期足额偿还贷款本息，已构成严重违约，现依据你与工行长寿支行签订的借款合同中的违约责任约定，正式向你宣布贷款立即到期，并要求你自本函发出之日起三日内前往工行长寿支行偿还剩余全部贷款本金215112.68元，以及截止结清当日的利息、罚息、复利。若本函未被理会，本所将根据工商银行的委托，在不另行通知的情况下，立即启动诉讼程序，并申请法院对你在中国境内的财产，包括但不限于银行存款、有价证劵、公司股权、房产、车辆、应收账款、夫妻共同财产、继承财产等采取查封、冻结、扣押的强制措施。届时，由此产生的一切法律后果及实现债权的费用（诉讼费、仲裁费、公告费、执行费、评估费、拍卖费等）将根据合同约定由你自行全额承担。另，截止2018年5月25日，被告戴述彪尚欠原告工行长寿支行借款本金215112.68元、利息7776.83元、罚息390.14元、复利233.74元。上述事实，有当事人的陈述，个人商用房贷款申请表、个人购房借款/担保合同、个人借款凭证、抵押贷款合同、重庆市土地房屋预告登记证明、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、个人贷款逾期催收通知书、自营历史明细列表及凭证、宣布贷款立即到期并结清全部贷款本息的函及EMS快递单在案佐证，本院予以确认。本院认为，被告戴述彪因购房向原告工行长寿支行申请借款，签订的案涉《个人购房借款/担保合同》、《抵押贷款合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告工行长寿支行依约向被告戴述彪发放贷款270000元，但被告戴述彪从2017年10月21日至2018年5月21日连续7期未按合同约定归还借款本息，已构成违约，原告工行长寿支行于2018年5月25日宣布案涉贷款立即到期并要求结清全部贷款本息，符合合同约定和法律规定，本院对原告工行长寿支行要求被告戴述彪偿还借款本金215112.68元，支付截止2018年5月25日的利息7776.83元、罚息390.14元、复利233.74元，2018年5月26日起的罚息以未偿还的借款本金215112.68元为基数，复利以未偿还的利息7776.83元为基数，按照合同约定罚息利率计算至贷款本息结清时止的诉讼请求，予以支持。原告工行长寿支行没有提供证据证明其已实际支付律师费10058元，故对其主张律师费的诉讼请求，不予支持。关于原告工行长寿支行是否对预告登记的房屋享有优先受偿权问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是待房屋建成交付预告登记义务人后预告登记权利人就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如房屋建成后的产权未登记至预告登记义务人即被告戴述彪名下，则抵押权设立登记无法完成。因此，原告工行长寿支行作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对系争房屋享有现实抵押权，其要求对抵押物优先受偿，不符合法律规定，不予支持。被告城中城实业公司为案涉借款提供阶段性保证担保，其没有提供证据证明《个人购房借款/担保合同》约定的免除保证责任的条件成就，故原告工行长寿支行要求被告城中城实业公司对被告戴述彪的上述债务承担连带保证责任，符合法律规定和合同约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告戴述彪于本判决生效后十日内返还原告中国工商银行股份有限公司重庆长寿支行借款本金215112.68元，并支付截止2018年5月25日的利息7776.83元、罚息390.14元、复利233.74元，共计223513.39元；二、被告戴述彪于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司重庆长寿支行支付罚息和复利（罚息以未偿还的借款本金215112.68元为基数，复利以未偿还的利息7776.83元为基数，按照合同约定罚息利率计算至贷款本息结清时止）；三、被告重庆长寿城中城实业有限公司对被告戴述彪的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司重庆长寿支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4804元，由原告中国工商银行股份有限公司重庆长寿支行负担151元，被告戴述彪、重庆长寿城中城实业有限公司连带负担4653元。保全申请费1720元，由被告戴述彪、重庆长寿城中城实业有限公司连带负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  罗淑芳人民陪审员  董树德人民陪审员  李亚玲二〇一九年四月十五日法官 助理  曾 丽书 记 员  李巧灵