黑龙江省北安市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1181民初335号原告：郭淑华，女，1966年3月16日出生，汉族，个体业主。委托诉讼代理人：刘忠喜，黑龙江刘忠喜律师事务所律师。被告：黑河市万通房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码912311007950421319，住所地黑河市合作区通江路雅苑小区****。法定代表人：陈兆福，该公司总经理。委托诉讼代理人：高国辉，男，该公司副经理、总工程师。被告：赵海峰，男，1963年6月7日出生，汉族。原告郭淑华与被告黑河市万通房地产开发有限责任公司（以下简称万通公司）、赵海峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭淑华、被告万通公司法定代表人陈兆福及其委托诉讼代理人高国辉到庭参加诉讼，被告赵海峰经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭淑华向本院提出诉讼请求：1．要求解除郭淑华与万通公司签订的《绿海家园房屋认购书》；2．要求万通公司与赵海峰返还购房款225,355元并给付利息58,757.27元，其余利息按银行同期贷款利率4.75%给付至实际还款日，要求赔偿经济损失50,000元，合计334,112.27元；3．要求被告承担诉讼费用。事实和理由：2014年1月5日，郭淑华与万通公司签订了1份《绿海家园房屋认购书》，约定的主要内容为：1．万通公司将其开发建设的北安市绿海家园4栋2单元1402号建筑面积70.54平方米住宅出卖给郭淑华；2．房屋价款为255,355元。上述合同签订后，郭淑华一次性付清全部购房款255,355元，其中现金133,955元，其余房款121,400元用赵海峰欠郭淑华架子管租赁费顶抵（此房屋系万通公司抵给赵海峰的房屋）。此合同签订后，被告一直未交付房屋，郭淑华多次找万通公司和赵海峰要求交付购买的房屋未果。2017年5月，郭淑华在房产部门查询得知被告已将此楼房抵押他人。后多次与万通公司、赵海峰协商，赵海峰在2018年4月27日退给郭淑华30,000元，剩余225,355元未予退还。由于被告出售给郭淑华的房屋已经抵押给他人，导致郭淑华买卖房屋的目的不能实现，故郭淑华为维护自身的合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定诉至法院。诉讼过程中，郭淑华变更其第二项诉讼请求为，要求由赵海峰返还购房款、给付利息并赔偿损失，要求万通公司承担连带责任。万通公司辩称，万通公司不知道郭淑华与赵海峰的买卖关系和租赁关系，郭淑华所说的段辉和赵海峰均不是万通公司的人，万通公司出售房屋不采用认购书形式，而是采用手写合同和网签合同形式，并有备案证；从郭淑华的起诉状及其起诉的理由来看，本案存在欺诈，涉及合同诈骗；该房屋买卖未通过万通公司，今天万通公司才知道赵海峰将房子抵押，因为该案也涉及到万通公司的信用，故请求法院刑事诉讼。赵海峰未答辩。郭淑华围绕其诉讼请求提交如下证据：1．绿海家园房屋认购书1份，旨在证明郭淑华在2014年1月5日购买了绿海家园4栋2单元1402室70.54平方米的房屋，价款是255,355元，并由建委审核盖章；买房时郭淑华将现金交给赵海峰和段辉，段辉收款并出具了收据。万通公司质证认为，该证据万通公司未看到过，也不是万通公司出具的，该认购书上的公章也不是万通公司所盖，万通公司从未出具过房屋认购书，该公司出售房屋是以买卖合同形式；该证据上所写房屋是万通公司开发的，但该公司现不清楚此房屋的具体情况。2.2014年1月5日购房收据1份，旨在证明该收据上有段辉签字及万通公司公章，郭淑华已交付购房款。万通公司质证认为，此收据不是万通公司开具的，段辉也不是万通公司的工作人员。3.2018年4月27日收据1份，旨在证明经郭淑华与赵海峰多次协商，赵海峰同意退房款，并于2018年4月27日退款30,000元，余款一直未退。万通公司质证认为，该证据与万通公司无关，万通公司对此不知情。4.郭淑华与赵海峰的通话录音1份，旨在证明本案争议房屋已经办理抵押登记，郭淑华是通过赵海峰办理的房屋认购手续，同时证明万通公司给郭淑华出具的认购书和收据也是真实的，是因为“陈兆福没钱给赵海峰，把这个房屋给赵海峰了”，然后赵海峰又卖给郭淑华，赵海峰以万通公司的名义出具了购房手续。万通公司质证认为，对该证据有异议，郭淑华从未找过万通公司，且郭淑华是与赵海峰之间达成的协议，赵海峰与段辉均不是万通公司的工作人员，二人行为与万通公司无关。万通公司及赵海峰均未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，赵海峰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩及证据，视为其放弃对郭淑华诉讼主张的抗辩权利及对郭淑华向本院提交证据的质证权利。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.关于郭淑华提供的绿海家园房屋认购书，万通公司对其并不认可，郭淑华现亦无证据证实该认购书上所盖的万通公司公章系万通公司行为或万通公司工作人员的职务行为，且郭淑华承认关于购买本案所涉房屋的相关事宜，其均是与赵海峰协商，从未与万通公司联系过，综合郭淑华与万通公司的当庭陈述可认定，郭淑华与万通公司之间并未达成房屋买卖的合意，故本院对该份证据不予确认；2.关于郭淑华提供的2014年1月5日购房收据，该收据与本案相关事实有一定的关联性，待本院综合全案证据及事实后再予认定；3.关于郭淑华提供的2018年4月27日收据，该证据来源和形式符合法律规定，能够反映案件的客观事实，且经本院对赵海峰调查核实，其对该收据所载事实亦认可，故本院对该证据予以确认；4.关于郭淑华提供的其与赵海峰的通话录音，其内容无法证实郭淑华欲证明的事实，故本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年，经郭淑华与赵海峰协商，赵海峰将万通公司开发建设的北安市绿海家园4栋2单元1402号房屋卖给郭淑华，房屋价款为255,355元，双方约定用郭淑华在北安市绿海家园1号楼工程中未结算的架子管租赁费顶抵部分房款，其余房款现金交付。2014年1月5日，郭淑华与赵海峰所雇佣的售楼人员段辉签订《绿海家园房屋认购书》1份，主要内容为：认购物业为4栋2单元14层1402号，物业性质为住宅，参考建筑面积约为70.54平方米，成交价为255,355元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准（多退少补）；付款方式为一次性付款，买受人须于签署本认购书当日内，即2014年1月5日前一次性付清全部房款；本认购书一式三份，出卖人保留两份，买受人保留一份，具有相同之法律效力，经双方签字（盖章）后即行生效。郭淑华在认购方处签字并捺印，段辉在销售部经理处签字。该认购书上盖有万通公司公章及万通公司法定代表人陈兆福名章。签订认购书当日，段辉收取郭淑华现金133,955元，并为郭淑华出具了收据1份，该收据载明：交款单位郭淑华；人民币贰伍萬伍仟叁佰伍拾伍圆，￥255,355元；收款事由：其中交现金￥133,955元，另￥121,400元抵架子管租赁费用（1＃楼）。后郭淑华与赵海峰因该房屋发生争议，经双方协商，赵海峰同意给郭淑华退房并返还购房款。2018年4月27日，赵海峰给付郭淑华30,000元，并出具收据1份，该收据载明：人民币叁万元，￥30,000元；上款系收到绿海家园4栋2单元14层1402号退房款；付款人赵海峰，收款人郭淑华。现因剩余房款一直未给付，郭淑华根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定诉至法院，要求解除郭淑华与万通公司签订的《绿海家园房屋认购书》，并要求赵海峰返还购房款225,355元、给付2014年1月5日至2018年12月7日利息58,757.27元（2014年1月5日至2018年4月27日，本金255,355元×4.75%×4.3年＝52,156.25元，2018年4月28日至2018年12月7日，本金225,355元×4.75%÷12×7.4个月＝6,601.02元），要求赔偿经济损失50,000元，合计334,112.27元，其余利息按银行同期贷款利率4.75%给付至实际还款日，同时要求万通公司承担连带责任。另查明，北安市绿海家园4栋2单元1402号房屋在北安市不动产登记中心登记权利人为赵海峰，登记日期为2015年1月24日，房屋预登记面积为70.54平方米，不动产权预告登记证号为ＹＧ201501331；郭淑华当庭陈述称，关于本案所涉房屋的买卖及退房事宜系郭淑华与赵海峰之间协商进行，郭淑华未与万通公司联系过；经本院对赵海峰调查核实，赵海峰称本案所涉房屋系其卖给郭淑华，段辉系其雇佣的售楼人员，经赵海峰同意，段辉以万通公司名义与郭淑华签订了《绿海家园房屋认购书》，买卖该房屋时赵海峰认可用郭淑华在北安市绿海家园1号楼工程中未结算的架子管租赁费顶抵部分房款，其收到了郭淑华给付的现金十余万元，现因其他原因该房屋已不能实际交付，其已与郭淑华协商同意解除房屋买卖关系并退款，但因该架子管租赁费中尚有其他争议，现不同意用此款顶抵购房款，仅同意退还郭淑华给付的现金。本院认为，根据法律规定，当事人采用书面合同形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。本案中，结合现有证据、已查明的事实及判断合同是否成立的法律规定，可认定郭淑华提供的《绿海家园房屋认购书》中房屋出卖方处所盖万通公司公章及陈兆福名章并不是万通公司或经万通公司明确授权的委托代理人所加盖；段辉虽在该认购书销售经理处签字，但郭淑华无证据证实段辉系万通公司有相应职权的工作人员，且赵海峰承认段辉系其雇佣的售楼人员，故段辉在该认购书上签字的行为不能认定是万通公司的行为，该行为不能在郭淑华与万通公司之间设立民事法律关系；综合全案事实亦可认定，郭淑华与万通公司之间并未达成房屋买卖的合意，故《绿海家园房屋认购书》不符合《中华人民共和国合同法》第三十二条规定的书面合同成立要件，郭淑华与万通公司之间不成立房屋买卖合同关系或房屋认购合同关系，无需再判令解除，故本院对郭淑华要求解除其与万通公司签订的《绿海家园房屋认购书》的诉讼请求，不予支持。关于郭淑华要求赵海峰返还购房款及利息的诉讼请求，本院认为，综合全案情况可认定，郭淑华当时系与赵海峰达成的买卖合意，买卖房屋时赵海峰亦认可用郭淑华在北安市绿海家园1号楼工程中未结算的架子管租赁费顶抵部分房款，且收到了郭淑华交付的其他现金房款，现本案所涉房屋因其他原因已无法交付给郭淑华，双方已协商同意解除房屋买卖关系，由赵海峰退还郭淑华购房款，赵海峰已于2018年4月27日给付郭淑华购房款30,000元。赵海峰虽称，因用于顶抵购房款的架子管租赁费中尚有其他争议，现不同意用此款顶抵购房款，仅同意退还郭淑华给付的现金。本院认为，因赵海峰与郭淑华在买卖房屋时已经就购房款的给付达成一致意见，现赵海峰对购房款中用于顶抵的架子管租赁费有异议与本案不是同一法律关系，赵海峰应另行诉讼解决，故赵海峰该意见，本院不予支持。郭淑华与赵海峰协商解除本案所涉房屋的买卖关系并退还房款是双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。关于郭淑华根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定要求赵海峰自2014年1月5日起至实际还款日止按年利率4.75%给付利息的诉讼请求，本院认为，郭淑华所依据的司法解释因与本案实际情况不相符，故不适用于本案，其该项诉讼请求亦无其他法律规定支持，且郭淑华现无证据证实在与赵海峰协议解除房屋买卖关系时对给付利息有相关约定，故郭淑华该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于郭淑华要求赵海峰赔偿经济损失50,000元的诉讼请求，因其对该损失未提供证据予以证实，本院不予支持。关于郭淑华要求万通公司承担连带责任的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。赵海峰经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上所述，郭淑华的诉讼请求合法部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款，《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告赵海峰于本判决生效之日起十日内返还原告郭淑华购房款225,355元；二、驳回原告郭淑华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,312元，减半收取计3,156元，由郭淑华负担1,037元，由赵海峰负担2,119元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审判员  张佳学二〇一九年四月二十三日书记员  栾桂平