安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0603民初591号原告（反诉被告）：张卫国，男，1989年7月6日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：张明君，安徽安港律师事务所律师。委托诉讼代理人：王平，安徽安港律师事务所律师。被告（反诉原告）：彭怀霞，女，1977年1月26日出生，住安徽省淮北市相山区。委托诉讼代理人：王守信，安徽北方之光律师事务所律师。原告（反诉被告）张卫国与被告（反诉原告）彭怀霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张卫国的委托诉讼代理人张明君、被告（反诉原告）彭怀霞及其委托诉讼代理人王守信到庭参加诉讼。因双方当事人申请庭外和解，本院扣除审限三个月。本案现已审理终结。张卫国向本院提出诉讼请求：1.依法判决彭怀霞向我支付违约金4.67万元；2.依法判决彭怀霞赔偿涉案房屋装修、空调、办公用品等直接损失846768元；3、本案的诉讼费由彭怀霞负担。事实和理由：我和彭怀霞于2017年4月3日签订房屋租赁合同，合同约定彭怀霞将其位于淮北市相山区孟山路和协大厦四楼整层出租给我用于办学使用，面积为972平方米，租赁期自2017年5月1日至2025年4月30日，租期为8年，前3年租金为28万，后5年为30万，张卫国依约支付了租金，并对承租的房屋进行了精装修，安装了中央空调，购买了大量办公用品和电脑等，投入了100多万元巨额资金。2018年12月20日彭怀霞通知我单方解除合同，并擅自拆除我所有的装修、拉走所有设备，致使我创办的黉文教育付诸东流，造成直接损失846768元。经多次交涉未果，为维护我的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼，请予支持。彭怀霞辩称，1.张卫国违约在先，其不交租金、不交水电费，还对外贴公告要将设备对外出让等，其已以自己的行动表明已经不履行合同义务；2.张卫国要求赔偿问题，因其擅自改变房屋的装修，合同解除后应自行拆除，在其不愿意拆除的情况下，我花费了大量的人力、财力帮助其拆除，该支出应由张卫国承担，张卫国的空调设备、办公用品等在其支付完我租金及代付的水电费之后应由其自行拉回。彭怀霞向本院提出反诉请求：1.依法判令张卫国给付拖欠我的房屋租赁费38356元；2.依法判令张卫国给付我方垫付的水电费7490.58元；3.依法判令因张卫国擅自改变室内装璜造成的损失45500元；4、依法判令张卫国支付我方物品保管费每月3000元(算至物品搬出之日)；5、本案本诉与反诉的诉讼费用由张卫国承担。事实和理由：我与张卫国于2017年4月3日签订了房屋租赁合同，合同约定：我将位于淮北市孟山路和协大厦四楼整层(已装修)出租给张卫国使用，合同期限为八年，至2025年4月3日止，前三年租金每年为28万元，后五年为30万元，前三年半年付租金，后五年一年付租金，押金一万元。第一期租金签订合同当日支付，以后每期租金提前30日支付。承租人在租赁期间，使用的水、电、电话、网络等使用费自行承担。在租赁期内，出资人应保证出租房屋的使用安全，承租人应爱护并合理使用其所承租的房屋及附属设施等内容。因张卫国培训业务管理不善，合同履行至2018年下半年，培训业务已无法开展，张卫国一直处于关门状态，客户强烈要求退回已收取的培训费。应该于2018年10月1日交给我的房租也不予交纳。经多次催讨，并告知张卫国如再不交纳房租就解除合同，但张卫国无钱交纳房租，只好同意解除合同，并于2018年11月初将房屋钥匙交给我方（房屋出租经办人黄玉兰)，且告诉黄玉兰，添置的东西暂时放在房屋内，如果下一位承租者同意接收，就折价给承租者，如果不同意，所有物品由张卫国自行拆除搬离。2018年12月10日，优学教育的李仁志校长另行与我签订了房屋出租协议，其不同意接收张卫国的物品（2018年8月份张卫国已找过优学的李仁志校长，要10万元转让费，但没有协商成)。2018年12月21日我、张卫国及优学教育的李仁志校长三方再次就张卫国的物品转让问题进行谈判，最终谈判不成。我即将张卫国的物品清理出出租房屋，张卫国遂向法院起诉。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，向贵院提起反诉，望贵院能够支持我的反诉请求，并驳回张卫国的诉讼请求。张卫国针对彭怀霞的反诉请求辩称，彭怀霞的反诉请求没有事实与法律依据，也没有合同依据，依法应予驳回。1.双方的租赁关系至2018年12月20日一直处于延续状态，双方从未约定解除合同，且合同也不具备法定解除条件，双方对合同解除的条件有明确的约定，本案系因彭怀霞单方解除合同产生的纠纷，彭怀霞系合同的违约方，导致最终合同难以继续履行，彭怀霞第一项、第二项请求中的费用如确实发生在我方租期及使用期间，我方同意支付；对第三项请求没有依据，我方租赁涉案房屋有明确的用途是办公教学使用，对涉案房屋进行适当的装修是符合合同目的的；对于第四项请求该费用系因彭怀霞违法产生的，该费用不一定实际产生且数额有异议，鉴于该费用的违法性，违反了人不得从违法行为中获利的原则，不应支持。双方当事人为支持各自的主张提交了证据，法院组织各方当事人进行了质证，对双方当事人没有异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对于双方当事人有异议的证据本院认证如下：张卫国提交的证据四符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据五的转账记录与淮北市宏源贸易有限公司出具的证明不相符，对超出部分本院不予采信；证据五（2）证人张某车出庭作证，其当庭否认微信昵称“倚龙豹”不是其本人，福迪门业出具的清单所列数额与张某车所述数额有所不符，张卫国提交的给张某车的转账凭证仅有4万元，张某车当庭认可剩余款项系现金支付，但剩余款项数额较大，张卫国未提交相应的转账或现金交易证明，超出部分本院不予采信；证据六，董化杰作为证人已出庭作证，虽其记不清楚收据出具的时间，但其已明确钱款已收到，对该收据及董化杰证言本院予以采信；淮北市垚泰图文设计有限责任公司出具的收据31500元，张卫国提交的转账凭证只有26850元，超出部分本院不予采信；证据八，收据载明的金额为17000元，张卫国提交的转账凭证为17900元，本院亦予以采信；证据九，送货单载明的金额是36500元，张卫国仅提交一份转账凭证10000元，超出部分本院不予采信；证据十至证据十五、十七具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据十六，与本案具有关联性，本院予以采信。彭怀霞提交的证据认证如下：证据二，结合赵玉英已出庭作证，本院予以采信；证据三至证据十具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2017年4月3日，张卫国与彭怀霞签订租赁合同一份，合同约定：甲方（彭怀霞）将其合法拥有的坐落于孟山路和协大厦四楼整层出租给与乙方（张卫国），建筑面积972平方米，标准装修；乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为办公（教学）使用；该房屋租赁期共8年，自2017年5月1日起至2025年4月30日止；该房屋租金每年支付，先付后用，第一期租金签订合同当日支付，以后每期租金提前30日支付等内容，并达成补充协议：房租前3年为28万元，后5年为30万元，前3年半年付租金，后5年壹年付租金，押金1万元，租金不含税金，押金折抵第8年房租等。合同签订后，张卫国即组织人员对涉案房屋进行了装修，安装了设备、购买了家具，并于2018年7月6日注册成立了安徽黉学教育咨询有限公司，经营教育信息咨询等业务。合同签订后，双方一直按照合同约定履行各自的义务。2018年9月初，张卫国未按合同约定向彭怀霞支付房屋租赁费。2018年11月初，彭怀霞方取得涉案房屋钥匙。后经双方多次交涉未果，张卫国遂诉至本院。另查明，2018年12月10日，彭怀霞、案外人黄玉兰与案外人李仁志另行签订房屋租赁合同一份，将涉案房屋出租给李仁志使用。2018年12月15日，张卫国创办的安徽黉学教育咨询有限公司聘请的王祥瑞老师向公安机关报警称涉案房屋内物品被损坏、盗窃，警方出警告知双方系因合同纠纷引起的，经处理未果。2019年4月12日，本院组织张卫国的委托诉讼代理人王平律师及彭怀霞到涉案房屋现场查验。本院认为，张卫国与彭怀霞签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效的房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项之规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。合同签订后双方一直按照合同约定履行义务，但2018年9月初张卫国未按合同支付房屋租赁费，且经彭怀霞方多次催告仍未缴纳，构成根本违约，故彭怀霞有权解除合同。彭怀霞方已于2018年11月初取得涉案房屋钥匙，张卫国在知道对方取得涉案钥匙后并未采取任何措施，其以自己的行动默认合同已解除。张卫国辩称双方租赁关系至2018年12月20日一直处于延续状态，双方从未约定解除合同，本案彭怀霞系合同违约方，彭怀霞的行为导致合同难以继续履行的答辩意见，本院不予采纳；张卫国请求彭怀霞支付违约金4.67万元没有事实与法律依据，本院不予支持；根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定：“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”。本案张卫国违约在先，其请求彭怀霞支付其房屋装修损失没有法律依据，本院不予支持；张卫国请求的空调、办公用品、家具、电器、设备等未形成附合的装饰装修物，彭怀霞与其解除合同后，曾通知其拆除并搬走，但其未及时拆除，上述未形成符合的装饰装修已由彭怀霞方拆除并保存，因合同已解除，张卫国应将上述物品搬走，其请求彭怀霞赔偿其空调、办公用品等损失没有法律依据，本院不予支持；张卫国承认彭怀霞的反诉请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。彭怀霞起诉要求张卫国支付拖欠其的房屋租赁费38356元（自2018年11月1日至2018年12月10日），因双方已于2018年11月初解除合同，故彭怀霞该项诉讼请求本院不予支持；张卫国与彭怀霞已于2018年11月初解除合同，故彭怀霞代张卫国垫付的自2018年10月30日至2018年12月14日的电费，本院不予支持；彭怀霞代为垫付的合同存续期内张卫国未缴纳的水电费7159.76元（水费217元、电费6942.76元）本院予以支持；彭怀霞请求张卫国因其擅自改变室内装潢给其造成的损失45500元，张卫国租赁涉案房屋系办学使用，彭怀霞也并未提供证据证明张卫国装修擅自变动了房屋建筑主体和承重结构或者扩建，且张卫国装修期间也未进行阻止，故彭怀霞该项请求无事实与法律依据，本院不予支持；彭怀霞主张的装修损失45000元包括清运劳务费3000元、拆除空调及搬运费15000元、拆除玻璃隔断14000元、铲地、砸栏杆、清运垃圾费13500元，彭怀霞该项主张实际是腾房损失，双方已于2018年11月初解除合同，张卫国负有腾房义务，因其未及时腾房给彭怀霞造成的损失，应由其承担；彭怀霞请求张卫国向其支付物品保管费无法律依据，本院不予支持；张卫国缴纳的房屋租赁保证金10000元应予抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）、（三）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、第八条、第十条、第十一条之规定，判决如下：一、驳回张卫国的全部诉讼请求；二、张卫国自本判决生效后十日向向彭怀霞支付水电费7159.76元、腾房损失45500元（扣除张卫国缴纳的保证金1万元），共计42659.76元；三、张卫国自本判决生效后十日内将涉案房屋内未形成房屋附合部分的电器、家具、设备等搬出；逾期不搬出，造成物品毁损或灭失的风险由其承担；四、驳回彭怀霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6367.5元，由张卫国承担负担；反诉受理费2306.9元，由张卫国负担1306.9元，彭怀霞负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审判员  唐晓芳二〇一九年四月二十六日书记员  徐晓芹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。