北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初4207号原告（反诉被告）：北京星圯港信息科技有限公司，住所地北京市海淀区双清路****。法定代表人：王巍，女，1980年10月20日出生，汉族，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王珅，北京市玄德律师事务所律师。委托诉讼代理人：周培军，男，1979年6月7日出生，汉族，该公司副总经理。被告（反诉原告）：武汉大本营商业管理有限公司，住所，住所地武汉市硚口区解放大道**div>法定代表人：王昉，副总经理。委托诉讼代理人：冯彦琳，男，1992年7月16日出生，汉族，该公司职员。委托诉讼代理人：赵传伟，男，1981年6月14日出生，汉族，该公司职员。原告北京星圯港信息科技有限公司（以下简称星圯港公司）与被告武汉大本营商业管理有限公司（以下简称武汉大本营公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告北京星圯港信息科技有限公司法定代表人王巍、委托诉讼代理人王珅、周培军、被告武汉大本营公司委托诉讼代理人冯彦琳、赵传伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京星圯港信息科技有限公司提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商铺租赁合同》及《商铺经营管理合同》；2.被告退还原告房屋租金24272.5元；3.被告退还原告物业管理费6935元；4.被告退还原告保证金93622.5元；5.被告退还经营管理保证金2000元；6.被告向原告支付违约金7217.5元；7.被告赔偿原告损失176428.63元；8.被告归还原告店铺内的物品。事实理由：2018年5月28日，原、被告签订《商铺租赁合同》及《商铺经营管理合同》，约定原告承租被告位于北京市西城区龙津路x号院x号楼泛悦坊西城店的房屋，编号xxx，面积228平方米。租赁用途是以“童一玩具”作为店铺名称从事商业零售经营。租赁期限两年，自2018年6月1日至2020年5月31日，其中租期第一个月即2018年6月为装修期。每月租金24272.5元。2018年5月31日，原告向被告转账支付126830元，该费用包括2018年7月的租金24272.5元、2018年6月的物业管理费6935元、缴款保证金93622.5元和经营管理保证金2000元。2018年6月12日，原告在北京工商登记申请服务平台上，通过了“北京星圯港信息科技有限公司第二分店”的名称预先核准程序。2018年6月25日，原告在北京工商登记申请服务平台上查询得知第二分店未能获准注册，理由是店铺地址已经停止办理工商登记。2018年6月25日，原告将该情况告知被告员工李凡。后原告又多次催促李凡，李凡都说正在办理，但至今都没有能够为原告办理营业执照。2018年10月13日，被告到原告店铺送达缴款通知；2018年10月24日，被告在原告店铺门上张贴了《限制物业服务通知单》；2018年10月26日，被告在原告店铺上张贴了《封铺通知》并强行给店铺大门上锁、断电；2018年10月27日，被告将原告店铺四周的玻璃墙体全部遮挡。2018年10月28日后原告分数次向被告寄送解除合同通知书及律师函。被告武汉大本营公司辩称，不同意原告诉讼请求。首先，被告于2018年6月7日向原告交付涉案房屋，原告只向被告交纳了一个月的房租即2018年7月7日至2018年8月6日的房屋租金。但原告实际经营至2018年10月25日。因此被告不同意退还租金及物业管理费。其次，由于原告未能按照合同约定支付租金及管理费，且经被告书面催缴后仍不能交纳，其行为已经违反了租赁合同及经营管理合同的相关规定，依据合同约定，被告有权禁止原告经营，且不返还所有保证金及其他费用，并要求原告支付违约金。第三，合同无法继续履行是由于原告的违约行为。对于装修损失，原告可以自行拆除，剩余装修损失由原告自行承担；对于物品损失，被告可以将物品返还原告；对于其他费用，亦不应当承担。第四，对于返还物品，被告同意将涉案房屋内物品返还原告，但原告应当支付所欠房屋租金及占用费。对于面积差，原告所缴纳的租金面积，按照合同约定应当包含墙体水平面积及公摊面积，因此会产生面积差。对于不能办理营业执照问题，经被告核实，因工商部门抽查，导致地址暂住停办，但2018年10月底后，营业执照已经能够办理。被告武汉大本营公司提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商铺租赁合同》及《商铺经营管理合同》；2.原告给付被告2018年8月7日至2018年10月25日的租金63108.5元；3.原告给付被告2018年9月1日至2018年10月25日的物业管理费18031元；4.原告给付被告租金及物业管理费逾期付款违约金，以实际欠款金额计算至实际给付之日，按日千分之三计算；5.原告给付被告违约金93622.5元；6.被告不予退还原告缴款保证金93622.5元及经营管理保证金2000元；7.原告给付被告占用费，自2018年10月26日至实际返还房屋之日，按租金标准二倍计算；8.被告将涉案商铺返还原告。事实理由：2018年10月13日，被告向原告发送了缴费通知书。原告未按时支付房屋租金。2018年10月24日，被告又向原告发送了《限制物业通知书》，告知需于25日交纳费用，否则将于次日采取限制物业服务措施。2018年10月26日，被告对原告采取限制物业服务措施至今。原告北京星圯港信息科技有限公司辩称，同意解除合同及返还房屋。我们认为合同解除原因是由于被告的违约，因为涉案房屋不能办理营业执照。同时被告将商铺封门的时间为合同解除时间。被告认为原告从8月1日开始经营，原告期间确实经营开业，但原因是期间一直和被告协商营业执照问题，被告公司领导来视察，希望看到招商情况良好，因此被告要求我们开业，原告也承认是为了降低损失因此在没有营业执照的情况想开业。另外，认为面积计算错误，原告实际经营面积只有114平方米，同意按照实际面积缴纳租金及物业费。违约金、占用费和保证金的反诉请求均不同意，因房屋不能办理营业执照，导致我方无法按时交纳租金等费用，占用费是因被告封门，由于被告原因导致，我方不同意支付。合同系被告原因解除，不同意支付违约金。同时对于合同约定的违约金标准无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月28日，原、被告签订《商铺租赁合同》及《商铺经营管理合同》，约定原告承租被告位于北京市西城区龙津路x号院x号楼泛悦坊西城店的房屋，编号205，面积228平方米。租赁用途是以“童一玩具”作为店铺名称从事商业零售经营。租赁期限两年，自2018年6月1日至2020年5月31日，其中租期第一个月即2018年6月为装修期。每月租金24272.5元，第一个计租期为2018年7月1日至2018年7月31日；每月物业管理费6935元，第一个计费期为2018年6月1日至2018年6月30日。原告应向被告一次性支付缴款保证金93622.5元，经营管理保证金2000元。原告拖欠租金及物业管理费的，逾期付款违约金的计算从应付日起到实付日止，每日按欠款总额的千分之三计算；逾期支付租金且经书面通知，超过7日仍未支付的，被告可以解除合同；因被告提供的资料根本不符，导致原告最终无法办理相关证照的，原告可以解除合同；因违约导致合同解除的，应承担不低于三个月租金和物业管理费的违约金；逾期支付租金超过7个工作日，被告有权停止有关能源、设备设施等供应，若原告将任何经营物品搬离该商铺的，被告有权予以制止制止原告付清欠款，若原告仍不能付清欠款导致合同终止的，则原告同意被告有权以被告认为合适的方式处置该商铺内所有物品以抵偿欠款；因原告违约导致合同解除，被告有权禁止原告继续经营，不返还所有保证金。2018年5月31日，原告向被告转账支付126830元，该费用包括2018年7月的租金24272.5元、2018年6月的物业管理费6935元、缴款保证金93622.5元和经营管理保证金2000元。2018年6月12日，原告在北京工商登记申请服务平台上，通过了“北京星圯港信息科技有限公司第二分店”的名称预先核准程序。2018年6月25日，原告在北京工商登记申请服务平台上查询得知第二分店未能获准注册，理由是店铺地址已经停止办理工商登记。同日，原告将该情况告知被告员工李凡。2018年8月1日，原告开业经营。庭审中，原、被告双方均认可，原告自开业后持续经营至2018年10月26日店铺被封闭。2018年10月13日，被告到原告店铺送达缴款通知；2018年10月24日，被告在原告店铺门上张贴了《限制物业服务通知单》；2018年10月26日，被告在原告店铺上张贴了《封铺通知》并强行给店铺大门上锁、断电；2018年10月27日，被告将原告店铺四周的玻璃墙体全部遮挡。另查，2018年2月至5月期间，北京市西城区龙津路x号院x号楼泛悦坊房屋可以办理工商营业执照；2018年10月19日，被告在泛悦坊通知原告在内的全体商户，泛悦坊可以恢复办理营业执照；2018年11月初，泛悦坊部分商户陆续取得营业执照。本院认为，原、被告于2018年5月28日签订的《商铺租赁合同》及《商铺经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案的主要争议焦点为合同的解除是因为房屋无法办理营业执照还是原告逾期支付租金？依据合同约定，被告交付原告的房屋其用途为经营使用，其应当具备办理营业执照的条件，如因被告交付房屋原因导致原告最终无法办理相关证照的，原告可以解除合同，当原告于2018年6月发现涉案房屋不能办理营业执照时，其可以行使合同解除权，此时的违约方为被告。但考虑到被告交付的房屋并非不能办理营业执照，而是在2018年6月至10月间不能办理营业执照，且原告应当了解泛悦坊商户在2018年5月前办理了营业执照的情况而选择与被告协商，等待被告协调工商行政管理部门。依原、被告陈述，原告自2018年8月1日开业后一直持续经营，且未有相关部门对原告的经营行为进行行政处罚。本院认为，原告的经营行为应当视为其已经同意在一段合理期间内继续履行合同的意思表示。依据合同约定，原告支付的租金在2018年7月31日已经到期，其应当继续支付2018年8月份的租金及7月份的物业管理费。但由于营业执照办理问题，被告暂时并未向原告主张该租金及物业管理费。2018年10月19日，在被告通知原告及其他商户可以办理营业执照之后，原告既然选择继续履行合同，就应当向工商行政管理部门核实办理营业执照事宜。本院认为，原告在接到被告可以办理营业执照的通知后，在继续经营的情况下，既不核实办理营业执照的情况，又不交纳租金，其行为属于违约，被告可以依据合同约定，解除合同并停止原告经营。本院确认被告封门停止原告经营的时间即2018年10月26日为合同解除时间。对于合同解除的后果问题。由于本案诉争合同因原告违约而解除，依据合同约定，原告所缴纳各项保证金不予退还，故本院对于原告的返还保证金的诉讼请求不予支持。对于装修及物品损失，原告可以将相关装修及物品、设备设施取走；由于原告方违约，故原告应当自行承担其余装修等相关损失。对于租金和物业费，由于原告实际经营并享受了物业服务，本院对其返还租金的诉讼请求不予支持。同时，原告应当给付欠付被告的租金及物业管理费，但由于原告经营期间因被告原因未办理营业执照，本院将对租金数额进行相应酌减。对于合同解除违约金，由于原告违约导致合同解除，原告亦表示违约金约定标准合理，本院对于被告要求原告支付三个月租金及物业管理费的违约金的诉讼请求予以支持。对于逾期支付租金及物业管理费的违约金。原告逾期支付租金及物业管理费的原因为房屋不能办理营业执照，被告亦因此原因在2018年10月前未主张欠付的租金及物业管理费，本院认为，被告对于原告逾期支付房租及管理费存在过错，本院对其要求原告支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。对于占用费。原告在合同解除后无法交付房屋的原因在于被告强行封门，虽被告行为符合合同约定，但本院认为，因为被告原因导致原告无法交付房屋，本院对于被告要求原告支付占用费的诉讼请求不予支持。同时，由于被告实际控制涉案房屋，本院对于被告要求原告交付房屋的诉讼请求不予支持。对于面积问题，合同已经明确约定租赁房屋的面积包含墙体水平面积及公摊面积，故本院对于原告认为应当按照实际面积收取租金的意见不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京星圯港信息科技有限公司与武汉大本营商业管理有限公司签订的《商铺租赁合同》及《商铺经营管理合同》于2018年10月26日解除；二、自本判决生效之日起七日内，北京星圯港信息科技有限公司给付武汉大本营商业管理有限公司房屋租金20000元、物业管理服务费18031元；三、自本判决生效之日起七日内，北京星圯港信息科技有限公司给付武汉大本营商业管理有限公司合同解除违约金93622.5元；四、自本判决生效之日起七日内，武汉大本营商业管理有限公司将位于北京市西城区龙津路x号院x号楼泛悦坊西城店的编号x商铺内物品、设备、设施及装修中的可移动可拆卸部分返还北京星圯港信息科技有限公司；五、武汉大本营商业管理有限公司不予退还北京星圯港信息科技有限公司缴款保证金93622.5元及经营管理保证金2000元；六、驳回北京星圯港信息科技有限公司的其他诉讼请求；七、驳回武汉大本营商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3471元，由原告北京星圯港信息科技有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费4172元，由原告北京星圯港信息科技有限公司负担2019元（于本判决生效后七日内交纳），由被告武汉大本营商业管理有限公司负担2153元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判员  韩楠二〇一九年四月十七日书记员  李婷