上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初6965号原告：李凤丽,女，1965年5月7日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省大庆市。被告：上海意邦资产管理有限公司(第一被告)，住所地上海市青浦区。法定代表人：王琦，董事长。被告：上海意邦置业有限公司(第二被告)，住所地上海市青浦区。法定代表人：俞刚，董事长。上列两被告共同委托诉讼代理人：张尚志，男。原告李凤丽与被告上海意邦资产管理有限公司、上海意邦置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月22日公开开庭进行了审理，原告李凤丽、两被告的共同委托诉讼代理人张尚志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李凤丽诉称：原告通过“意邦投资集团”(其母公司系“意邦投资(集团)有限公司”)发布的宣传广告获悉,“意邦投资集团”投资开发的“意邦国际建材家居品牌中心”商铺出售并承诺长期经营且收益稳定,“意邦投资集团”在其广告宣传中承诺：由总部“意邦投资集团”为“意邦*饰界”保驾护航,“小投入,大回报”,意邦*饰界作为对总部(“意邦投资集团”)区业态的补充,8-10年收回投资,20年稳定收益(物业增值+租金保底+超值分成),坐享建材行业高速发展的繁盛硕果等。原告基于“意邦投资集团”其在广告宣传中的雄厚的经济实力(88万平米，15亿巨资)以及其“14年运营经验”的承诺,且商铺的销售人员不断的向原告反复强调并承诺,“购买商铺后,将由总部意邦投资集团统一经营管理并保证20年稳定收益”，故原告依照“意邦投资集团”的销售人员指令与第二被告(系“意邦投资集团”股东之一)签订《上海市商品房预售合同》,以远高于周边房地产的价格,购买了位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号XXX、XXX室商铺。同日,原告根据“意邦投资集团”销售人员的指令,又与第一被告签订《房屋委托管理协议》,约定原告将该商铺委托给第一被告经营管理,双方约定原告每月享有“保底经营收益”,委托期限为20年,经营收益按3个月为一期支付,由第一被告按照约定时间将经营收益支付至原告银行账户内。委托管理期限的第一年原告同意免费将商铺交于第一被告经营管理,委托管理期限的第二年至第二十年,无论赢利如何都需向原告支付保底经营收益。委托管理期限的第六年至第二十年,若该房屋的赢利超过保底经营收益的,则原告取得超出部分的70%,第一被告取得超出部分的30%。同时《房屋委托管理协议》约定逾期向原告支付保底经营收益,每逾期一日,由原告按逾期未付款项的3%向第一被告收取逾期付款违约金。另,《房屋委托管理协议》还约定“乙方(即第一被告)承诺,除非得到甲方(即原告)书面同意,乙方在委托期内不得擅自解除协议,否则,乙方应一次性向甲方支付相当于十年的“保底经营收益”作为“违约金”。《房屋委托管理协议》还约定了双方的其他权利义务,以及《房屋委托管理协议》终止条件等内容。第二被告为保证《房屋委托管理协议》履行,与原告及第一被告签订了《保证合同》,约定由其作为保证人保证就原告与第一被告签订的《房屋委托管理协议》中的经营收益及逾期利息承担“一般保证责任”。原告签订《房屋委托管理协议》之后,被告尚能基本按期支付了“保底经营收益”,但2014年底开始陆续延迟支付“保底经营收益”,直至拒付。原告认为,《房屋委托管理协议》系双方真实意思的表示,其内容未有法律法规禁止内容,应为合法有效,双方均应按约履行。而延迟和拒付“保底经营收益”,系属于违约行为。而两被告为有限责任公司,且其由“意邦投资集团”占绝对控股。同时,第二被告与“意邦投资集团”法定代表人原均系“张许秀”。而“意邦投资集团”广告宣传承诺“保证20年稳定收益”,后虽然原告系与被告签订的《房屋委托管理协议》、《保证合同》,但事实“意邦投资集团”、两被告作为关联公司,任何一方均可以取代合同中一方的法律地位,在一方不能履行合同义务时,其他各方均应承担连带责任,且实际履行过程中“保底经营收益”的来源于“意邦投资集团”,故结合原告购买商铺时相关宣传资料,原告与被告签订的《房屋委托管理协议》、《保证合同》的条款约定、租金履行情况,原告认为被告应对原告的租金及违约金承担共同支付责任。为维护自身的合法权益,故向法院诉讼请求：1、判令两被告支付原告的保底经营收益即“商铺租金”共计人民币53,654.70元(2018年第三、第四季度、2019年第一季度各17,884.90元)(以下币种均为人民币)；2、判令两被告支付原告的逾期支付保底经营收益的违约金(每日按逾期未付款项的5/10000计收逾期付款违约金,直至被告实际支付日为止)；3、本案受理费用由被告承担。被告上海意邦资产管理有限公司辩称，承认原告在本案中所主张的事实，但认为违约金计算标准过高，请求按照中国人民银行同期存款利率计算。被告上海意邦置业有限公司辩称，承认原告在本案中所主张的事实，第二被告只是根据《保证合同》承担保底经营收益及逾期违约金的保证责任，具体保证责任以《保证合同》约定为准，具体金额以第一被告确认的为准。经开庭审理查明：原告与第二被告签订《上海市商品房预售合同》，购买了系争的位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX号XXX室商铺。同时，原告与第一被告签订《房屋委托管理协议》，约定由原告将系争商铺委托第一被告经营管理，由原告每月享有“保底经营收益”6,271元，委托期限自协议签订之日起至2010年1月1日后二十年止，经营收益自2011年1月1日起按季度，于每季度首月28日前支付，被告逾期支付保底经营收益的，每逾期一日，按逾期未付款项的百分之三支付原告违约金等。扣除第一被告代原告缴纳的税费后，第一被告实际应支付原告的季保底经营收益为17,884.90元。第二被告为保证第一被告就《房屋委托管理协议》之履行，与原告及第一被告签订了《保证合同》，承诺为第一被告就《房屋委托管理协议》中经营收益及逾期利息承担一般保证责任。上述协议及合同签订后，双方各自按约履行。因被告自2017年第三季度起未能按约支付保底经营收益，原告遂诉诸本院，请求判令第一被告支付保底经营收益71,539.60元，逾期付款违约金(2017年第三季度起计算至实际支付之日止)，对第一被告财产依法强制执行后仍不能履行上述第一、第二项债务时，第二被告承担一般保证责任。本院于2018年5月30日以(2018)沪0118民初8316号民事判决书判决：一、被告上海意邦资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付原告李凤丽2017年第三季度至2018年第二季度保底经营收益共计71,539.60元；二、被告上海意邦资产管理有限公司应于判决生效之日起十日内偿付原告李凤丽逾期付款违约金(2017年第三季度违约金以17,884.90元的日万分之五自2017年7月29日起计算至实际支付之日止；2017年第四季度违约金以17,884.90元的日万分之五自2017年10月29日计算至实际支付之日止；2018年第一季度违约金以17,884.90元的日万分之五自2018年1月29日计算至实际支付之日止；2018年第二季度违约金以17,884.90元的日万分之五自2018年4月29日计算至实际支付之日止)；三、对被告上海意邦资产管理有限公司财产依法强制执行后仍不能履行上述第一项、第二项债务时，被告上海意邦置业有限公司承担保证责任。被告对后续保底经营收益仍不按约支付，原告遂再次诉诸法院，作如上诉请。本院认为，两被告承认原告在本案中所主张的事实，故对原告主张的事实予以确认。原告与第一被告签订的《房屋委托管理协议》及原告与两被告签订的《保证合同》，均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。现第一被告拖欠协议约定之款项，显属违约，理应承担金钱债务继续履行及支付逾期付款违约金之责任，故对原告要求第一被告支付保底经营收益及逾期付款违约金之诉请，合法有据，本院予以支持。对于违约金计算标准，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告约定的违约金计算标准为未付款项的日百分之三，对此被告方认为约定标准过高要求法院调整为银行同期存款利率、原告方亦认为约定标准过高而主动予以调低至未付款项的日万分之五。本院认为，综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，原告方自愿将违约金标准调至未付款项的日万分之五，合法合理，本院予以确认。第二被告作为一般责任保证人，理应对第一被告的上述保底经营收益及逾期付款违约金的支付承担一般保证责任，其在承担保证责任后，有权向第一被告追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十七条第一款、第二款、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李凤丽2018年第三季度、第四季度、2019年第一季度保底经营收益人民币53,654.70元；二、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李凤丽逾期付款违约金(2018年第三季度违约金以17,884.90元的日万分之五自2018年7月29日起计算至实际支付之日止；2018年第四季度违约金以17,884.90元的日万分之五自2018年10月29日起计算至实际支付之日止；2019年第一季度违约金以17,884.90元的日万分之五自2019年1月29日起计算至实际支付之日止)；三、对被告上海意邦资产管理有限公司财产依法强制执行后仍不能履行上述第一、第二项债务时，被告上海意邦置业有限公司承担保证责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,141.30元，减半收取计570.65元，由被告上海意邦资产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇一九年四月二十二日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。