河南省濮阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0928民初404号原告：郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司，统一社会信用代码：91410928MA3XA9MA3D（1-1）。住所地：濮阳县工业路与铁丘路交叉口众鑫未来城。法定代表人：鲁威，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郭志彦，河南宇法律师事务所律师。被告：李伟华，女，1982年7月8日出生，汉族，户籍所在地为濮阳县，现住濮阳县。原告郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司（以下简称：郑州人文物业濮阳分公司）诉被告李伟华物业服务合同纠纷一案，原告于2019年1月8日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑州人文物业濮阳分公司的委托诉讼代理人郭志彦、被告李伟华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑州人文物业濮阳分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2016年7月24日至2018年7月24日物业费2316元、公摊费312元、违约金774元，共计3354元，后变更为公摊费由13元变更为8元，即192元，违约金自愿放弃。2、由被告承担本案所有费用。事实与理由：原告是依法设立的物业管理有限公司，被告是濮阳县铁邱路西段龙城花园7号楼1单元2层04户的业主。原告与龙城花园的开发商濮阳市物华房地产开发有限公司签订龙城花园《前期物业服务委托合同》，双方对物业费、违约金等事项进行了书面约定，该合同对被告具有法律约束力。合同签订后，原告依约提供了物业服务，而被告从2016年7月24日至今，一直没有向原告缴纳物业费。后经原告多次催交物业费，被告仍没有交纳，为此，特诉至贵院，请依法判决，以维权益。被告李伟华辩称：众意物业换成人文物业不知道，我们只和众意签订合同，没有与人文签合同，人文要求2016年7月24日至2018年7月24日，2016年8、9、10、11、12这几个月的物业费应该交给众意，公摊费重复收取，绿化、照明等服务项目不达标，消防通道车辆乱放，影响交通，楼上乱扯电线，安全隐患大，自行车辆丢失管理不到位，人文物业泄露个人隐私，遭到电话骚扰，电梯没有维护，没有及时清理卫生，楼顶私自安装太阳能影响环境安全，室内墙体裂缝，没人管，请求法院驳回该原告不合理的诉讼请求。经审理查明：被告李伟华系濮阳县铁邱路西段龙城花园7号楼1单元204室业主，建筑面积98.48平方米。2015年4月25日，被告与小区原物业濮阳市众意物业管理有限公司签订《龙城花园前期物业管理服务协议》，双方约定由濮阳市众意物业管理有限公司对被告居住的楼房小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，依据本协议向乙方收取物业服务费用等，物业管理服务费收费标准为每月0.98元/平方米；共用水电公摊费据实每年按户收取等等。合同签订后，被告向原告缴纳2015年4月25日至2016年7月24日物业费1158.12元。2017年1月1日，濮阳市众意物业管理有限公司向龙城花园全体业主公告：公司于2017年1月1日起从龙城花园小区撤离，就2017年1月1日之前，部分业主拖欠的物业费、公摊费等，全部转让给原告进行收取，请欠费业主向其支付。庭审中，原告郑州人文物业濮阳分公司自愿放弃违约金及将公摊费由13元变为8元。另查明：2016年12月10日，原告与被告小区开发商濮阳市物华房地产开发有限公司签订《濮阳县龙城花园前期物业服务委托合同》一份，濮阳市物华房地产开发有限公司委托原告对龙城花园南区进行物业服务，合同约定，合同期限自2016年12月10日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。高层住宅物业费0.98元/月·平方米，公共能耗费：13元/月·户，业主应于每(年度)首月10日前向原告交纳当期的物业服务费，等等。上述事实有原、被告陈述，濮阳市众意物业管理有限公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》、原告与濮阳市物华房地产开发有限公司签订《濮阳县龙城花园前期物业服务委托合同》、濮阳市众意物业管理有限公司向龙城花园全体业主公告、催费通知单及被告提供的照片、缴费票据等证据在卷予以证实。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告作为物业服务企业，与被告居住小区龙城花园的开发商濮阳市物华房地产开发有限公司签订了《濮阳县龙城花园前期物业服务委托合同》向该小区提供物业管理服务，合同约定合同期限自2016年12月10日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止。《最高人民法院》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。2017年1月1日，龙城花园原物业服务企业濮阳市众意物业管理有限公司从龙城花园小区撤离时，龙城花园没有业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业，故原告与龙城花园开发商所签订的物业服务合同对龙城花园的业主具有约束力。原告依据物业服务合同为龙城花园业主提供了物业服务，被告也接受了原告的服务，故原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院依法予以支持；被告答辩原告属于非物业服务合同的签订方，2016年7月24日至2018年7月24日，2016年8、9、10、11、12这几个月的物业费应该交给众意，无权要求合同权利的理由不成立，本院依法不予支持。庭审中，原告要求被告按每月8元支付公摊费，结合庭审及被告答辩意见，本院依法予以支持。被告所称公摊费重复收取，绿化、照明等服务项目不达标，消防通道车辆乱放，影响交通，楼上乱扯电线，安全隐患大，自行车辆丢失管理不到位，人文物业泄露个人隐私，遭到电话骚扰，电梯没有维护，没有及时清理卫生，楼顶私自安装太阳能影响环境安全，室内墙体裂缝，没人管，但不足以对抗双方合同约定的物业费收费标准，故被告的该项辩解理由不成立，本院依法不予采纳。被告的其他答辩意见亦非其拒绝缴纳物业费的法定及约定理由，亦未举证加以证实，本院不予支持。原物业公司在龙城花园张贴债权转让公告通知业主即债务人，将其债权转让与原告，应认定原物业公司已将债权转让的事实告知了业主即债务人，该债权转让应有效，被告李伟华作为原物业公司的债务人有义务向原告履行该笔债务。庭审中，原告自愿放弃违约金，系其对自己权利的自由处分，不违反法律法规强制性规定，本院不予干涉。原告物业费、公摊费计算时间错误，应从2016年7月25日开始计算两年。综上，被告李伟华应向原告支付物业费98.48平方米×0.98元/月·平方米×24个月为2316.25元，原告要求被告支付2316元，本院予支持；公摊费8/月·户×24个月为192元。以上共计2508元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十条、第一百零七条、《最高人民法院》第一条、第六条、《物业管理条例》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李伟华于本判决生效之日起十日内给付原告郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司物业费、公摊费共计2508元。二、驳回原告郑州人文物业管理服务有限公司濮阳县分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李伟华负担。如果未按照指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按当事人的人数提供副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审判员  鲁玉平二〇一九年四月二日书记员  马新亚