湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0281民初1450号原告：周庆文，男，1971年5月26日出生，汉族，住大冶市。被告：大冶华天房地产开发有限公司。住所地：湖北省大冶市东风路街道观山路****楼。法定代表人：曹树火，该公司经理。委托诉讼代理人：尹维佳，湖北维佳律师事务所律师。委托权限：特别授权。原告周庆文与被告大冶华天房地产开发有限公司（以下简称“华天公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周庆文、被告华天公司委托诉讼代理人尹维佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周庆文向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付自2018年5月30日起至2019年2月28日止的延期交房违约金141438.80元，并支付自2019年3月1日起至实际交房之日止的延期交房违约金;2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年6月21日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告从被告处购买大冶市新冶大道(富丽嘉园)1幢二单元21203号房，房款总价款542187元。根据双方签订的合同，原告已向被告支付首期房价款人民币156200元，余款360000元向住房公积金中心申请贷款支付，并已贷款支付完毕。被告应当在2018年5月30日前向原告支付该商品房，但被告违约未按期交房，故诉至法院,望判如所请。被告华天公司辩称：1、被告延期交房事出有因，系不可抗力。被告依约动工建设，但2015年至2017年期间遇大冶市创建全国文明城市，为配合大冶市文明城市建设，大冶市临街新建项目分别于2016年6月至10月和2017年6月至11月两次停建。被告开发建设的“富丽嘉园”项目也在停建序列，停工达11个月之久。创建全国文明城市验收期间暂时停工，这是不以被告企业意志为转移的客观情况，依据合同法的有关规定，属不可抗力，而不可抗力系免除违约责任的法定理由。另外，2016年至2017年大冶地区的雨雪天气较多也是一个客观因素，依法应免除被告的违约责任；2、假如原告执意要追究被告的违约责任，原告请求按日万分之十计算违约金过高，违反了法律法规的规定，并且原告在诉求中计算的违约期限也不客观，被告于2018年10月份通知原告领取该商品房钥匙，但原告自己未领取，违约期限应该截至通知原告交房之日。综上所述,原告诉求无事实依据和法律理由,应该依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2017年4月17日,原告(买受人)与被告(出卖人)签订了编号2017004498《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：原告购买被告开发的新冶大道富丽嘉园1幢2单元21203号商品房，房屋面积113.37㎡，单价4553.23元／㎡，总价款516200元。合同第九条约定：商品房交付时应当符合下列条件:该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;该商品房已取得房屋测绘报告;该商品房经建设、施工、监理、设计、质监站、验收会签同意等；合同第十条对商品房供水、排水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络等基础设施设备和公共服务及其他配套设施达到交付条件进行约定。合同第十一条约定商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条对逾期交房违约责任进行约定：逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之十的违约金；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之十的违约金等。合同还对其他事项进行约定。合同签订后，原告向被告支付首付款156200元，余款360000元向住房公积金中心申请贷款，在约定期限内付清了全部购房款。2018年10月20日，被告通知原告领取该商品房钥匙，原告以被告未提供房屋验收合格报告等为由至今未接收房屋，故而成讼。另查明，1、截至2019年4月12日庭审时止，被告仍未提供富丽嘉园项目验收证明文件证据；2、大冶市气象部门统计：2016年8月至2018年5月大冶市降雨天气298天，降雪天气8天，霜冻天气40天；3、原告所购房屋同地段市场房租标准为月租金每平方米9.2元。上述事实，有原、被告的陈述、原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、购房款发票及被告提供的气象证明、关于富丽嘉园延期交房的情况说明、黄石市房天房地产估价有限公司估价报告等证据相佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同，系双方自愿订立，是双方的真实意思表示，该合同有效。双方应按合同约定自觉、全面履行各自义务。现原告要求被告继续履行合同约定的交房义务，本院应予支持。本案存在以下三个争议焦点问题：1、被告是否存在因不可抗力导致延期交房的事由；2、被告是否应承担违约金责任；3、原、被告约定逾期交房违约金计算标准是否过高?如过高，应如何调整。关于本案第一个争议焦点，根据法律规定，不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，被告为配合大冶创建全国文明城市而停建11个月之久，属政府部门正常履行行政管理行为，不属于不可抗力，对被告的该项答辩意见，本院不予采纳。被告辩称2016年至2018年大冶地区的雨雪天气较多，依法应免除被告的违约责任。本院认为，雨雪天气并非多年不遇的自然灾害，属可预见的自然现象，被告在与原告约定交房时间时应当充分考虑该因素，不属于法律规定的不可抗力情形，对被告的该项答辩意见，本院亦不予采纳。关于本案第二个争议焦点，因原、被告约定商品房达到交付条件后，出卖人应于2018年5月30日前向买受人交付该商品房。根据庭审查明的事实，被告无证据证明其开发的商品房已符合交付条件，本案商品房被告未向原告实际交付，故被告应自逾期交房之次日即2018年5月31日起至符合交房条件之日止向原告支付违约金。被告辩称其于2018年10月20日通知原告领取商品房钥匙，但原告未领取，延期交房违约金只能计算至2018年10月20日止的意见，于法无据，本院不予采纳。关于本案第三个争议焦点，逾期交房的违约金计算标准问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告现请求被告按实际延期时间按日向原告支付已交房款万分之十的违约金明显过高，被告又请求予以适当减少。根据上述法律规定，现阶段房价逐年在上升，是社会现实，结合原告的预期利益，故对被告逾期交房违约金计算标准，本院酌定为同地段月租金每平方米9.2元的130%。原告主张的逾期交房违约金超出部分，本院不予支持。经核算，被告应按1356元/月（113.37㎡×9.2元/㎡/月×1.3）的标准向原告支付违约金，自2018年5月30日起至2019年2月28日止的违约金为12204元，2019年3月1日后的逾期交房违约金按上述标准继续计算至交房之日止。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告大冶华天房地产开发有限公司在本判决生效之日起二十日内向原告周庆文支付自2018年5月31日起至2019年2月28日止的逾期交房违约金12204.00元，2019年3月1日起至交房之日止的逾期交房违约金按每月1356.00元的标准继续计算；二、驳回原告周庆文的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1565元，原告周庆文负担1515.00元，被告大冶华天房地产开发有限公司负担50.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  郑文良二〇一九年四月十八日书记员  马一丁