广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤01民终2484号上诉人（原审被告）：佛山市金璟投资咨询有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区佛山大道****之一。法定代表人：李东刚，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄宇、冯宇平，均系广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐敏珊，女，1977年11月2日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：王贻云，广东一粤律师事务所律师。原审第三人：广州市富鸿房地产中介有限公司，住，住所地：广东省广州市经济技术开发区普晖十一街****/div>法定代表人：邓小动。上诉人佛山市金璟投资咨询有限公司（以下简称金璟公司）因与被上诉人徐敏珊、原审第三人广州市富鸿房地产中介有限公司（以下简称富鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2018）粤0112民初457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金璟公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回徐敏珊的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决违反证据规则，认定事实错误。1.一审判决错误认定徐敏珊签订的《补充协议书》的真实意思不包含解除双方签订《房地产买卖合同》的合意。①我司与徐敏珊于2017年8月26日签订《房地产买卖合同》，同年11月29日与徐敏珊解除了《广州市存量房买卖合同》。同年12月5日，我司与徐敏珊签订《补充协议书》，明确约定协商一致解除《房地产买卖合同》。如果双方仅是为了解除《广州市存量房买卖合同》，而不是为了解除《房地产买卖合同》，完全没有必要在已经解除《广州市存量房买卖合同》一周后再签订《补充协议书》。②徐敏珊在一审庭审时已经明确其在签订《补充协议书》之日收回了涉案定金10万元，而且徐敏珊与富鸿公司均未提出异议。徐敏珊还主动提供了收取涉案房产定金、首期退款的个人账户。富鸿公司在2018年12月16日出具《明珠大酒店九套房款统计表》明确告知我司应当退回首期房款的具体金额。故解除《房地产买卖合同》是双方真实意思表示。③徐敏珊在一审庭审时也未提出过《补充协议书》仅是对撤下《广州市存量房买卖合同》约定的主张，故一审法院对此认定错误。2.一审已经查明《补充协议书》上双方签字盖章和指模属实。徐敏珊提出其是在受欺骗的情况下签署了该《补充协议书》，但其没有提交任何证据证明该主张，其应当承担举证不能的不利后果。一审法院在无法查明我司与徐敏珊在签订《补充协议书》时存在欺骗胁迫等情形或徐敏珊签字不属实的情况下，否定《补充协议书》的效力是错误的。3.一审法院另案生效《民事裁定书》【（2018）粤0112民初454号】认定了涉案九套房产中的506房的真正买主是原审第三人富鸿公司的法定代表人邓小动，705房的买主邓小玲与邓小动是亲姊妹，故富鸿公司及其法定代表人与本案存在利害关系，其在法庭上的陈述也不应作为本案的证据，“金璟公司以逃避税务稽查为由欺骗徐敏珊解除买卖合同”一说纯属谎言。二、原审第三人的法定代表人邓小动在接受涉案房屋的中介委托时，明确承诺我司作为卖方的税费不会超过每套2000元，但事实上的税费合计达到12万元；故意隐瞒房屋市场价格行情，导致我司以明显低于市场均价卖出房屋，邓小动在中介代理活动中对我司实施了民事欺诈行为，严重损害了我司的合法权益。三、一审判决适用法律不当。1.徐敏珊是完全民事行为能力人，其清楚知道《补充协议书》中约定的责任及法律后果。一审法院应遵循当事人意思自治原则，认定《补充协议书》的效力。2.本案不存在显失公平的事实，一审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定缺乏事实依据。被上诉人徐敏珊二审答辩称：我不同意金璟公司的上诉请求，金璟公司的上诉意见与事实不符，也违背了诚信原则。理由如下：1.金璟公司称签署《补充协议书》是为了解除《房地产买卖合同》的陈述是虚假的。在签署《补充协议书》时，金璟公司称签署《补充协议书》是为了应付税务稽查和签订阴阳合同的需要，且承诺会将涉案房产出售给我，在此情形下，我才同意签署该补充协议书。我从始至终都没有要与金璟公司解除《房地产买卖合同》的意思。金璟公司为使我签署该补充协议书使用了欺诈手段，导致我产生了错误的认识，因此我有权依法请求撤销该《补充协议书》。2.我未就退回定金提出异议，是因为在签署《补充协议书》时，我答应金璟公司为了应付税务稽查，先退回定金。而且在签署该协议时，金璟公司多次承诺会将涉案房产售予我，故在该补充协议书中对首期款的处理只字未提。直至金璟公司退回定金一个多月后再退回首期款，并明确表示不予出售涉案房产时，我才将金璟公司诉至法院。3.富鸿公司在一审庭审时陈述其向金璟公司出具《明珠大酒店九套房款统计表》是应金璟公司的请求将销售情况书面告知金璟公司，而非书面告知其应当退回首期房款的具体金额。因此，金璟公司也使用了欺诈手段从富鸿公司处骗取《明珠大酒店九套房款统计表》，并歪曲了富鸿公司出具该统计表的目的。4.三方签署的《房地产买卖合同》第二条明确约定了税费的承担主体。金璟公司作为专业的投资咨询公司，对卖方应当承担的税费及金额是明知的，故其终止交易的真实原因是因为房价上涨，其为了获取更大的经济利益而毁约。5.富鸿公司在一审庭审的陈述、证人徐静宜的证言、富鸿公司的代理人韩晓东与富鸿公司的电话录音、我的付款情况、签署《房地产买卖合同》和签署《补充协议书》时的房产价格对比、涉案房产的装修情况及家具家电配置情况、水电费缴费情况等证据可以证明金璟公司使用欺诈手段骗取我签署了《补充协议书》。6.依三方签署的《房地产买卖合同》第十五条的约定，金璟公司与我签署的《补充协议书》不产生解除《房地产买卖合同》的法律效力。《房地产买卖合同》要经三方协商一致后方能解除。7.《补充协议书》显失公平，应当予以撤销。《补充协议书》若不撤销，将导致我产生巨大的损失，金璟公司却因此获利。原审第三人富鸿公司二审述称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。2018年1月15日，徐敏珊向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.撤销徐敏珊与金璟公司于2017年12月5日签订的《补充协议书》；2.本案诉讼费由金璟公司承担。一审法院经审理查明：2017年9月15日，金璟公司（卖方，委托代理人韩晓东）与徐敏珊（买方）及富鸿公司（经纪方）签署《房地产买卖合同》，就买卖金璟公司所有的位于广州市开发区东园一街26号706房（以下简称“706房”）约定，物业建筑面积104.76平方米，总楼价1152300元，为本次交易而按规定向有关政府部门支付一切税费的方式为买卖双方各自承担。买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。本合同与任何在此之前任何一方在谈判中的声称、理解、承诺及协议不一致时，以本合同为准。买卖双方签订的《广州市房地产买卖合同》与本合同具有同等效力，不一致时以本合同为准。三方约定其他事项：房产交易过户，买方只负责缴交契税、个税。合同附件约定付款方式为按揭付款，定金100000元，首期楼款345690元由买方直接支付卖方，买方应于2017年9月20日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。……买卖双方于签订本合同后5天内委托经纪方指定之按揭服务有限公司办理转名手续并提交交易所需资料及支付公证、交易费用。2017年9月15日徐敏珊向金璟公司支付定金100000元。2017年9月29日，徐敏珊通过何柳媚银行账户向金璟公司的房产交易的授权委托代理人韩晓东账户转入首期款476150元。同日，何柳媚银行账户向富鸿公司的法定代表人邓小动的账户转入款项314340元，徐敏珊主张该款项为邓小动代收的首期款。徐敏珊提交一份《收款收据》记载：“本人韩晓东收到706房的首期楼款476150元”，落款收款人处有韩晓东签名，公司盖章处有金璟公司盖章，日期为2017年9月29日，见证人处有邓小动签名。2017年9月29日，金璟公司（甲方、卖方）与何柳媚（乙方、买方）签署《广州市存量房买卖合同》，约定房屋地址为706房，房屋建筑面积104.76平方米，房屋总价1150000元，房屋采用一次性付款方式，总金额1150000元乙方应于2017年10月31日前向甲方支付。房地产交付使用时间为卖方收齐楼款当天。税费的缴交按政府规定各付各税。该《广州市存量房买卖合同》上未见交易双方签章，对此富鸿公司在庭审中述称办理706房递件核税时，金璟公司认为税费过高不愿意交，有交易双方签章的那份存量房买卖合同在递件时已经交给税局了；金璟公司确认双方有签订存量房买卖合同，且签订主体为何柳媚。一审庭审中，徐敏珊陈述何柳媚系其婆婆；各方均确认是应徐敏珊的要求将《广州市存量房买卖合同》签订主体变更为何柳媚，各方对此均无异议。2017年11月28日，金璟公司（卖方）与何柳媚（买方）达成《广州市存量房买卖合同撤下申请表（自行交易版）》，约定合同双方本着诚实信用原则，经协商一致，撤下网上签订的《存量房买卖合同》，各方当事人的法律关系根据相关法律法规规定处理，落款处卖方由金璟公司盖章及韩晓东签名，买方由何柳媚签名。2017年12月5日，金璟公司（甲方）与徐敏珊（乙方）签署《补充协议书》，载：甲乙双方于2017年9月15日签订关于706房的《房地产买卖合同》，签约当日，乙方向甲方支付购房定金10万元，同年9月29日支付首期/元。同年9月29日，乙方要求以何柳媚名义与甲方签订有关上述房产的《广州市存量房买卖合同》，同年11月28日，何柳媚与甲方解除了《广州市存量房买卖合同》。现甲、乙双方协商一致、自愿解除《房地产买卖合同》。甲方同意在本协议生效日将已收取的定金、首期房款合计10万元退还给乙方，甲方委托韩晓东将退款直接汇入乙方指定账户：收款人徐敏珊，开户银行工商银行黄埔支行，账户62×××53。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，协议经甲乙双方签字盖章后立即生效。本协议生效后，在此之前甲乙双方就上述房产签署的合同和收据自动失效。2017年12月6日，韩晓东向上述账户转账支付100000元。2018年1月4日，韩晓东向上述账户转账支付476150元。金璟公司向一审法院提交了调查取证申请，申请调取已经交易完成的案涉房屋所在小区的广州开发区东园一街26号1902房、1906房（以下简称“1902房”、“1906房”）的交易档案资料，拟证明1902房及1906房已经交易成功，说明房价上涨不是金璟公司与徐敏珊解除合同的原因。富鸿公司提交了1902房的《存量房交易综合申报表》《存量房交易价格计税核定通知书》《广州市存量房买卖合同》，以及1906房的《存量房交易综合申报表》。1902房的《广州市存量房买卖合同》约定，房屋面积104.76平方米，价格为750000元，付款方式为一次性付款，税费缴交为按政府规定各付各税。1902房的《存量房交易价格计税核定通知书》记载，本转让存量房屋的核定单价为7817.106元/平方米，核定总价为818920元。1902房《存量房交易综合申报表》记载，合同金额750000元，本转让存量房屋的核定单价（不含增值税）为7817.11元/平方米，建筑面积104.76平方米，核定总价（不含增值税）为818920元。计税信息：个人所得税扣除成本及合理费用0.00，土地增值税扣除成本912269.26。税费征收情况：转让方其中土地增值税0，合计实缴税额1183.37；承受方其中契税计税依据818920，应纳税额24567.6，合计实缴税额24567.6。1906房《存量房交易综合申报表》记载合同金额750000元，本转让存量房屋的核定单价（不含增值税）为7491.39元/平方米，建筑面积104.76平方米，核定总价（不含增值税）为784798元。计税信息：个人所得税扣除成本及合理费用0.00，土地增值税扣除成本857630.75。税费征收情况：转让方其中土地增值税0，合计实缴税额1960.56；承受方其中契税计税依据784798，应纳税额23543.94，合计实缴税额23543.94。徐敏珊对上述证据质证称合同中约定了交易双方各自承担各自税费，该两户房屋之所以成功交易是因为金璟公司缴交的税费总计只有5000元不到，交易税费较低，但本案的房屋税费高达十几万元，是因为金璟公司不愿意承担，才骗取徐敏珊签署《补充协议书》。金璟公司对上述证据质证称上述证据证明了金璟公司不是因为价格问题与徐敏珊不履行合同，金璟公司与该两户继续履行合同，在2018年2月份才正式过户。金璟公司提交了2017年12月16日由富鸿公司统计制作的《明珠大酒店九套房款统计表》，记载706房总房款1152300、定金100000、首期476150、未付款576150；1902房总房款1309500、定金50000、首期387850、未付款871650；1906房总房款1152360、定金50000、首期302360、未付款800000。一审法院依徐敏珊的财产保全申请于2018年1月25日作出（2018）粤0112民初457号《民事裁定书》，裁定查封金璟公司名下位于广州开发区东园一街26号706房的房产。一审另查明，案涉706房所在楼盘另外6套房屋的买方于2018年1月15日向一审法院提起诉讼[案号（2018）粤0112民初451-456号]，均要求撤销与卖方金璟公司于2017年12月5日签订的《补充协议书》。本案《补充协议书》的形式、内容与上述其余关联案件的《补充协议书》大致相同。上述事实有《房地产买卖合同》《收据》《收款收据》《广州市存量房买卖合同》《广州市存量房买卖合同撤下申请表（自行交易版）》《存量房交易综合申报表》《存量房交易价格计税核定通知书》《明珠大酒店九套房款统计表》、银行流水等书证及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，徐敏珊主张按照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款的规定，其有权请求法院撤销《补充协议书》，金璟公司通过欺诈手段，使其违背真实意思签订该《补充协议书》，其当时仅是为了协助金璟公司应对税务部门的税务稽查。金璟公司辩称因为在案涉房屋过户交易过程中，金璟公司发现富鸿公司在税款的问题上向其隐瞒了事实，核税中土地增值税高达12万元以上，导致其在交易税负问题上产生重大误解，故与徐敏珊、富鸿公司充分协商后在平等自愿前提下签订了《补充协议书》。故本案争议的焦点在于徐敏珊签订《补充协议书》时的真实意思是否为解除《房地产买卖合同》。根据富鸿公司陈述，买卖双方因房屋交易税费过高撤下《广州市存量房买卖合同》的网签，协商重新按低报的价格签订《广州市存量房买卖合同》，金璟公司也与何柳媚签订《广州市存量房买卖合同撤下申请表（自行交易版）》，撤销了《广州市存量房买卖合同》的网签。故徐敏珊与金璟公司确实存在解除《广州市存量房买卖合同》的合意，但该合意是否包含解除双方签订的《房地产买卖合同》。金璟公司主张其在办理涉案房屋交易的缴税手续时，才发现其需要承担的税费高达十几万元，而富鸿公司在此之前并未向其释明，故其要求终止交易解除合同。一审法院认为，首先，涉案《房地产买卖合同》中已明确约定了本次交易的税费按政府规定由买卖双方各付各税，金璟公司以其应承担的税费过高为由要求终止交易的行为本身已违反上述合同约定；其次，金璟公司作为公司主体的房产持有人，公司经营范围为投资咨询，且本批次包含本案706房的交易房屋达9套之多，其理应在签约之前了解国家相关税收政策和规定，其关于不清楚房产交易税费的抗辩意见不足为信。再次，参考已经交易成功的1902、1906房的缴税情况，根据该两房的实际成交价及网签报税价格可知，金璟公司实际通过报低交易价格的方式降低税费的支出，故而最终完成上述两套房屋的交易，从这一操作过程可知金璟公司实际清楚知晓以公司名义持有的房屋的交易税费情况。最后，即使富鸿公司未就税费问题向金璟公司予以释明，金璟公司作为卖方，如对税费负担问题存有异议，亦可在通过其他多种合法途径了解或核实后再行签约，而不是在签约后、办理交易缴税手续时才提出异议，目前亦无证据证明相关税收政策和规定在涉案《房地产买卖合同》签订前后发生了变化，从而存在导致金璟公司在签约后增加履约成本的客观情形。故对金璟公司主张其因受到富鸿公司欺骗不清楚房产交易税费的抗辩意见不予采信。关于徐敏珊主张的金璟公司使用欺诈手段，让其误以为只是协助金璟公司应对税务部门的税务稽查，而签订《补充协议书》的意见。一审法院认为，从1902、1906房的交易情况看，金璟公司通过报低交易价格少缴税费，确实存在违反国家税收征收的有关规定的可能，且现实房地产交易中确实存在交易双方在报税中虚构交易价格，以使登记机关按照虚构的价格核算交易税费，以降低交易税费的现象。上述虚构交易价格的行为也的确有可能面临税务机关的稽查。徐敏珊、富鸿公司均陈述金璟公司的委托代理人韩晓东就税务稽查问题找过其进行协商。因此徐敏珊主张因协助金璟公司应对税务部门的税务稽查而签署《补充协议书》的陈述存在一定合理性。此外，《补充协议书》仅约定了双方解除《房地产买卖合同》的同时，金璟公司将收取的定金10万元退回徐敏珊，对首期款的退还以及违约责任的承担却只字未提，但从《房地产买卖合同》的约定及实际履行情况看，徐敏珊实际支付了定金10万元及首期款476150元，在目前没有任何证据证明买方存在违约行为，亦无证据证明涉案房屋的交易存在除金璟公司主张的税费问题之外的其他障碍的情况下，《补充协议书》却仅约定解除上述合同及退还定金的手续，没有就买方在交易过程中及因解约所造成的各项损失等问题进行明确约定，明显有违常理。虽然金璟公司在此后向徐敏珊返还了首期款476150元，但徐敏珊在发现该情况不久就提起了本案诉讼，可见其对此存有异议，亦无与金璟公司解除《房地产买卖合同》的意思。综上，一审法院认为徐敏珊与金璟公司签订《补充协议书》的真实意思仍是对双方撤下《广州市存量房买卖合同》的确认，并不涉及到《房地产买卖合同》解除与否的问题。根据金璟公司在交易1902房、1906房的过程中确实存在虚构交易价格的行为，对徐敏珊关于签署《补充协议书》只是协助金璟公司应对税务稽查的主张，予以采信。徐敏珊并无与金璟公司解除《房地产买卖合同》的意思，其提起诉讼请求撤销该《补充协议书》，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款之规定，于2018年12月6日作出判决如下：撤销徐敏珊与金璟公司于2017年12月5日签订的《补充协议书》。一审案件受理费15170.7元、财产保全费5000元，均由金璟公司负担。上述费用已由徐敏珊预缴，徐敏珊同意由金璟公司在履行本判决时向其迳付，一审法院不作退还。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，徐敏珊及富鸿公司均无提交证据。金璟公司提交了如下证据：1.富鸿公司出具的《明珠9套房屋付款明细》、富鸿公司在2017年12月16日出具的《明珠大酒店九套房款统计表》、中国农业银行银行卡交易明细清单、2017年12月7日打印的中国农业银行个人明细对账单，拟证明：金璟公司与徐敏珊在签订《补充协议书》解除《房地产买卖合同》后，金璟公司已按约退回徐敏珊购房定金；另因邓小动多次代收代付款项导致账目繁杂，从2017年12月6日至16日，金璟公司与原审第三人进行了两次对账，原审第三人与徐敏珊核实后，盖章确认已收到购房定金，并确认每户应退首期款金额；金璟公司已全部退回首期款给徐敏珊，《补充协议书》是双方真实意思表示且已履行完毕。2、广州公共资源交易中心网页《广州市城市轨道第三期建设规划（2017-2020）…五号线东延段…轨道系统设计招标公告》截图（2017年12月28日发布），拟证明《补充协议书》签订及履行完毕后，徐敏珊等集体恶意提起本案撤销权诉讼的根本原因，系在和金璟公司协商一致解除房屋买卖合同后，突然知悉地铁五号线东延段将动土施工的利好消息，而与原审第三人串通企图获取地铁施工建设带来的房价升值。3、韩晓东的证人证言、一审法院已经生效的（2018）粤0112民初454号案《民事裁定书》，拟证明签订《补充协议书》撤销房屋买卖合同的原因是因原审第三人瞒骗实际的高额税费导致金璟公司产生重大损失；原审第三人、其法定代表人及其下属与本案存在重大利害关系，他们的陈述和证词不能作为定案依据。经本院组织质证，徐敏珊发表如下质证意见：1.对《明珠9套房屋付款明细》、《明珠大酒店九套房款统计表》的真实性、合法性均无异议，该证据是富鸿公司应金璟公司要求出具的，目的是交给金璟公司的董事会，用于向金璟公司的董事会报告销售情况，并不是用于退款。中国农业银行银行卡交易明细清单、2017年12月7日打印的中国农业银行个人明细对账单均不属于新证据，不予质证；另该证据显示的是韩晓东银行账户的收支情况，不能证明徐敏珊同意解除《房地产买卖合同》。2.证据2的真实性无法确认，该证据也无法反映涉案房产所在地址是否通地铁，而且在涉案买卖合同签订前，开发区早已通了地铁，不存在由于地铁因素恶意毁约的情况。3、韩晓东是金璟公司此次交易的全权委托代理人，而且交易房款全部由韩晓东个人账户收取，有理由相信韩晓东是金璟公司的幕后老板或实际控制人，与本案有重大利害关系；证人证言存在大量虚假，该证人证言应不予采信。富鸿公司同意徐敏珊的质证意见，并表示一审法院（2018）粤0112民初454号案的买受人是黄浩宇，并非邓小动。本院认为，针于金璟公司的上诉请求，二审争议焦点在于涉案《补充协议书》是否为徐敏珊的真实意思表示，徐敏珊要求撤销该补充协议书的诉请能否成立。对此，一审法院根据双方当事人的诉辩主张、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认并不再赘述。金璟公司二审提交的证据除一审法院（2018）粤0112民初454号《民事裁定书》外，其余证据均形成于本案一审立案之前，均不属于二审新证据；从证据内容来看，亦不足以证明金璟公司的上诉主张，故本院均不予采纳。金璟公司上诉主张原审第三人在从事中介活动中对其公司实施了民事欺诈行为，严重损害其公司的合法权益，属另一法律关系，与本案处理无涉。在金璟公司现有举证不足以证明其上诉主张或推翻一审相关认定的情况下，金璟公司的上诉缺乏理据，本院不予支持。综上所述，金璟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15170.7元，由上诉人佛山市金璟投资咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁淑敏审判员  梁燕梅审判员  李 焕二〇一九年四月十一日书记员  曾美玲