广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民终128号 上诉人(原审原告)：黎锦泉，男，1964年9月19日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：黄榕华，广西诚济（桂平）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄亮，广西诚济（桂平）律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：广西玮力裕电子科技有限公司，住所地桂平市长安工业区。 法定代表人：杨再宾，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林旭芝，桂平市木乐镇法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：黄达，男，1985年11月9日出生，汉族，住广西桂平市。该公司员工。 上诉人黎锦泉因与被上诉人广西玮力裕电子科技有限公司（以下简称玮力裕公司）商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2018）桂0881民初2246号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。黎锦泉共同委托诉讼代理人黄榕华、黄亮，玮力裕公司委托诉讼代理人林旭芝、黄达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黎锦泉的上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判判令被上诉人支付逾期交房违约金（违约金计算方式：以全部房价款381510元为基数，按日万分之三，从2016年12月1日起计算至2018年6月6日止，为63178.06元）给上诉人；二、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用《合同法》第一百一十四条第二款之规定将上诉人、被上诉人双方在《商品房预售合同》中明确约定的违约金计算标准大幅调减至每日万分之一，系适用法律错误，显失公平。1.上诉人、被上诉人双方约定违约金属于“利息式违约金”，违约金的多少直接与违约时间长短关联，不能计算出固定的数额，不以是否存在实际损失为前提，不应适用《合同法》第一百一十四条第2款的规定进行调整，而应适用最高法院关于计收利息相关司法解释进行调整，即按《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第1款的规定“借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”上诉人、被上诉人双方自愿约定违约金按照日万分之三计算，并未超过法律规定的年利率24%范围。一审法院将违约金标准大幅调减至每日万分之一，既是适用法律错误，也显失公平。2.《商品房买卖合同（预售)》中的关于逾期交房的条款属于格式条款，被上诉人是该条款的提供方，按照法律规定，应对该条款作出有利于上诉人的解释。既然被上诉人自愿将违约金计算方式确定为按照每日万分之三计算，就应当按此标准执行。二、一审法院参照本地同类案件的审理情况对双方约定的违约金进行大幅度调减，严重损害上诉人的合法权益，显失公平。1.从双方订立《商品房买卖合同》的目的来看，上诉人与被上诉人之间关于逾期付款和逾期交房的违约金约定更具惩罚性质（惩罚性违约金），换言之，是合同双方对于违约所约定的一种制裁，而不是补偿。2.由于被上诉人逾期交房，上诉人无法按时收房装修入住，上诉人因此遭受的损失包括：因装修材料、装修人工成本的上涨所造成的损失、反复与被上诉人沟通维权所造成的误工费、交通费损失等。这些损失难以举证但确实存在，而且对于“装修材料、装修人工成本的上涨”这一事实，应属于众所周知的事实，不需要上诉人证明。一审法院以实际损失不明为由大幅调减违约金，显失公平。综上所述，上诉人认为，一审判决认定事实错误，适用法律错误，大幅调减违约金显失公平，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 玮力裕公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。2017年11月14日，桂平市房地产交易中心对涉案商品房出具房产测绘成果报告；2018年1月26日，涉案商品房经施工、勘察、设计、监理、建设五方单位验收合格，被上诉人亦于2018年2月1日向上诉人发出收房通知书，并于2018年2月1日前后将涉案商品房交付给上诉人。一审判决均对上述作出认定，证明被上诉人已按照合同约定全面履行义务，并将符合合同约定的商品房交付给上诉人使用，上诉人已实现购房目的，获得合同利益。一审对上诉人没有提供充足证据证明玮力裕公司逾期交房导致的实际损失，故上诉人的实际损失不明的认定，客观公正。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第113条、第114条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，适当调减违约金，按照已付购房款的日万分之一的标准计算违约金，于法有据，且符合公平、平等、诚实信用原则。如果，按照已付房款的日万分之三计付违约金，被上诉人必将蒙受特别大的损失。 黎锦泉向一审法院提出诉讼请求：判令被告玮力裕公司支付逾期违约金（以购房款381510元为基数，自2016年11月30日起至被告向原告交付达到合同约定的房屋交付条件的房屋之日止，按合同约定按日万分之三计付，暂计算至2018年4月15日为57340.95元）给原告黎锦泉。 一审法院认定事实：2016年5月8日，原告与被告签订商品房买卖合同（预售），约定：原告购买被告开发建设的桂平市长安工业集中区的“润月星城商住小区”一期6幢13层01号商品房，总价款381510元；其中第九条约定：被告交付的商品房应符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的条件，并需向原告提供住宅使用说明书、住宅质量保证书以及住宅工程分户验收表；第十一条约定：被告应在2016年11月30日前向原告交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定交付条件后，被告应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。原告未收到交付通知书的，以本合同约定交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收,由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理……查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于原告原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）原告在接到被告电话通知或邮寄入住通知书之日起30日内与被告办妥房屋交接手续。逾期不来办理，则视为被告已将该房屋正式交付原告，该房屋的权利、义务及损毁、火失等风险，也随即转移给原告承担…。；第十二条约定：除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按照下列第1种方式处理：……逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分）,并自原告付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的3%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之叁[该比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]的违约金。 原告签订合同后以按揭贷款的形式支付完购房款381510元给玮力裕公司。2017年11月14日，桂平市房地产交易中心对涉案商品房出具房产测绘成果报告。涉案商品房于2018年1月26日经施工、勘察、设计、监理、建设五方验收合格，玮力裕公司亦于2018年2月1日将上述商品房交付给原告。2018年6月5日，玮力裕公司将涉案商品房的工程竣工验收备案文件提交桂平市住房和城乡规划建设局备案，该局于同年6月6日同意备案。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同（预售），属当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规等强制性规定的情形，合同合法、有效。合同双方均应当按照合同的约定全面履行自已的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 当事人对商品房交付有明确约定的，交付条件应按照当事人约定来认定。合同没有约定或约定不明的，房屋完成竣工验收并取得建设行政管理部门的工程竣工验收备案证明的，可认定房屋已具备交付条件。本案合同中，对于涉案商品房交付条件已经作出了明确约定即该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，且该约定也符合法律的强制性规定，对该合同约定的交付条件予以确认。 涉案合同约定交付时间为2016年11月30日前，那么玮力裕公司应在此期限前将符合交付条件的商品房交付给原告。被告虽已于2018年2月1日将涉案商品房交付给原告，但涉案商品房于2018年6月6日才进行工程竣工验收备案。由此可见，玮力裕公司未能依合同约定按时将符合交付条件的商品房交付给原告，构成了逾期交房的违约行为，应承担违约责任。 玮力裕公司发出收房通知时明知其所交付的商品房尚未符合合同约定的交付条件，也没有明确告知原告相关事宜，属隐瞒商品房尚未具备交付条件，原告虽接收了商品房，但可以向玮力裕公司主张自合同约定的交付期限最后之次日起至商品房实际达到交付条件之日的逾期交房违约责任即自2016年12月1日起至2018年6月6日止。 涉案合同虽约定违约金条款，但违约金条款应以补偿性为主、惩罚性为辅，若违约金过分高于实际损失，人民法院可以根据实际情况予以适当调减。庭审中，原告并没有提供充足证据玮力裕公司逾期交房导致原告的实际损失，故原告的实际损失不明。结合案件查明的法律事实、当事人对合同履行情况、违约延期交房给众原告造成的实际损失，并参照本地同类案件的审理情况，对双方约定的违约金标准予以适当调减，按已付购房款以每日万分之一的标准计算违约金为宜，被告应支付违约金21059.4元（381510元×日万分之一×552日）给原告。 被告辩称因降雨、停水、停电、市政工程施工等因素造成项目停工172.5天，应予扣除迟延交房期间，但涉案合同并未明确约定上述事宜可以作为逾期交房的免责事由，被告该辩解意见于法无据，不予支持。 一审判决：一、被告广西玮力裕电子科技有限公司应支付逾期交房违约金21059.4元给原告黎锦泉；二、驳回原告黎锦泉的其他诉讼请求。本案受理费616元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告黎锦泉负担390元，由被告广西玮力裕电子科技有限公司负担226元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当严格按照合同的约定履行，不得擅自变更或者解除合同。当事人未按照合同约定义务履行构成违约的，应当按照合同约定的违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，承担违约责任。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十二条明确约定了出卖人逾期超过60日后交付商品房，买受人要求继续履行合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房款价款的万分之三的违约金。双方所签订的合同系由被上诉人一方所提供，双方当事人在签订合同时预先约定违约金的计算方式，并未以具体损害范围计算为限。根据一般社会常理及本案的案情，逾期交付商品房必然会给上诉人造成一定的经济损失。逾期交房系被上诉人单方原因造成，其要求调减违约金，既违背公平原则和诚实信用原则，损害业主的合法权益，也会危害正常的市场经济秩序。被上诉人请求将违约金计算标准调减至日万分之一，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，依据“谁主张谁举证”的原则，被上诉人对约定的违约金过分高于实际损失负有举证责任，但其未能提供证据证实，也应承担举证不能的不利后果。一审判决调减违约金计算标准至每日万分之一，适用法律错误，亦与本地同类案件的裁判尺度不统一，本院予以纠正。上诉人请求按已付购房款以每日万分之三的标准计算违约金为63178.06元（381510×日万分之三×552日=63178.06元），依法有据，本院予以支持。 综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区桂平市人民法院（2018）桂0881民初2246号民事判决第二项； 二、变更广西壮族自治区桂平市人民法院（2018）桂0881民初2246号民事判决第一项为广西玮力裕电子科技有限公司应支付逾期交房违约金63178.06元给黎锦泉。 一审案件受理费616元（立案时已按简易程序减半收取，黎锦泉已预交），由广西玮力裕电子科技有限公司负担；二审案件受理费853元（黎锦泉已预交），由广西玮力裕电子科技有限公司负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行人财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  陈历南 审判员  吴福汉 审判员  梁小宁 二〇一九年四月十六日 法官助理闭静梅 书记员方发清