安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终159号上诉人（原审原告）：程镇华。上诉人（原审原告）：周韦娓。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：程敏，安徽国伦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张念。委托诉讼代理人：张淑娟，女，系张念母亲。委托诉讼代理人：王小丽，安徽格意律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：安徽中墅房地产经纪有限公司芜湖分公司。负责人：李鹤，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪红霞，该公司员工。上诉人程镇华、周韦娓，上诉人张念因与被上诉人安徽中墅房地产经纪有限公司芜湖分公司（简称中墅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2018）皖0207民初5119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人程镇华、周韦娓及其委托诉讼代理人程敏，上诉人张念的委托诉讼代理人张淑娟、王小丽，被上诉人中墅公司的委托诉讼代理人汪红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程镇华、周韦娓上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判张念以158万元为基数，按照日万分之三的标准，向程镇华、周韦娓支付自2018年8月29日起计算至房屋及协议约定物品实际交付之日止的违约金。二、改判张念向程镇华、周韦娓支付房屋租金损失，从2018年10月21日起直至程镇华、周韦娓实际办理房屋过户手续并交付房屋及协议约定物品之日止。三、撤销原审对案件受理费的判决，改判案件受理费由张念承担。四、二审诉讼费用由张念承担。事实和理由：一、张念违约的起算时间应当是2018年8月29日这一主合同义务违约时间点而非一审法院认定的2018年10月20日。一审判决已明确认定张念违约的起点时间是贷款合同审批后三个工作日，双方的贷款合同审批时间是2018年8月23日，即张念违约的起点时间是2018年8月29日。一审法院没有以此主合同义务的违约时间作为违约起算点，却以合同约定的交房时间作为张念违约起算点，即2018年10月20日。双方确实对交房时间做出实质性变更，但2018年10月20日是双方约定的交房时间，并非房屋过户时间，因为张念屋内尚有部分私人物品，搬走物品需要时间，所以双方约定了从过户房产到腾空房屋的期限。二、张念应当向程镇华、周韦娓支付因张念违约而产生的房屋租金。程镇华、周韦娓积极履行各项合同义务，出卖了自己原有的住房凑够118万元首付款，剩余款项向银行贷款。程镇华、周韦娓需要等待芜湖市政府的人才补贴，等补贴到位后方可向银行申请贷款，恰逢芜湖市政策调整银行停贷。程镇华、周韦娓没有任何违约情形，完全是因为张念违约拒绝过户，在无家可归的情况下，程镇华、周韦娓无奈租房并诉讼主张自己的合法权益。该笔租金损失的主张合法合理，且双方在合同中明确约定了该项损失的赔偿，理应得到支持。三、一审法院判决案件受理费19118元，由程镇华、周韦娓负担9559元，张念负担9559元显失公平。张念辩称：一、程镇华、周韦娓主张2008年8月29日作为违约起算点没有合同依据。双方三份合同（包括两份补充协议）均约定最后支付房款时间节点为2018年7月31日，而程镇华、周韦娓于8月29日才申请贷款。在此以前产生的违约费用其应当予以支付。程镇华、周韦娓对自己的违约事实只字未提，仅对其2018年10月20日没有交房的事实予以陈述。而2018年10月20日的交房日期没有届满时其在一审法院已经提出了诉讼。二、对于程镇华、周韦娓主张的因违约而产生的房屋租金，张念不予认可。程镇华、周韦娓的房租是属于其自己恶意扩大损失的行为，张念作为房屋的出售方，诚心卖房，在房屋买卖合同签订之后，房屋尾款支付之前，张念已将房屋腾空出来，就是为了随时过户。而程镇华、周韦娓在7月31日前后均未与张念积极联络，反而是张念多次找到程镇华、周韦娓。三、程镇华、周韦娓的第三项上诉请求于法无依。一审法院应当将全部的案件受理费用判决由程镇华、周韦娓承担。张念在案涉合同履行的过程当中，诚实守信，积极履约，因此不应当承担相应的诉讼费用。综上，程镇华、周韦娓违约在先，对自己的违约行为只字不提，且在与张念沟通的过程中再三继续拒绝过户，恶意扩大损失，违反了诚实守信的原则。请求二审法院驳回程镇华、周韦娓的上诉请求。中墅公司述称：本案是因为浦发银行停贷，导致中间审批时间长了一些。2018年8月23日审批通过后，中墅公司就联系卖买卖双方约时间过户。在8月23日之后中墅公司和卖方这边一直联系，卖方没有回来，没有同意说要过户。一直拖到大约10月份。后来卖方这边提出来说增加7万元房款才同意过户，由于买方没有同意，所以就起诉到法院了。张念上诉请求：一、撤销一审判决第二、三项，发回重审或依法改判驳回程镇华、周韦娓一审第二、三、四项诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由程镇华、周韦娓承担。事实和理由：一、案涉房屋没有过户主要原因是程镇华、周韦娓导致和造成的，责任不在张念。自始至终，张念都表示愿意配合过户，积极协商赔偿事宜，就连一审判决后仍多次向程镇华、周韦娓及其代理人及一审承办法官表示愿意先过户。程镇华、周韦娓均以需要协商为由一拖再拖，并反过来说张念是为了取证。这种沟通和解决问题的态度令人费解。二、一审判决在认定三方当事人存量房买卖合同及两份补充协议条款时，只列举有利于程镇华、周韦娓的条款，置合同的整体性及订立合同的目的于不顾，对补充协议二的第2条视若不见。2018年6月8日，三方当事人订立了补充协议二，约定内容有：1、对房内物品种类进一步明确；2、中墅公司保证在7月31日前程镇华、周韦娓不能支付全款时，由中墅公司垫付未到位款项并承担违约责任；3、明确了交房时间。首先该协议的背景是：程镇华、周韦娓一再推迟付款时间不能按照前合同履约，期间零星付款，反复协商纠缠。其次，协议二明确了中墅公司的保证担保责任。保证合同是以主合同的存在为前提，其本身不能独立存在。也就是说，中墅公司的保证内容是在程镇华、周韦娓作为购房人，于7月31日前没有支付购房尾款的情况下，由中墅公司承担担保责任。最后，协议二没有明确贷款合同审批日期，是因贷款合同审批的日期不是当事人各方所能控制的，但协议二仍然明确约定全款在2018年7月31日前付清，是各方当事人对不论贷款合同下来的日期如何均在约定日期前付清全款的确认和承诺。同时也是对三方对如果贷款合同早于全款付清日审批通过，各方应该在贷款合同通过后三日内相互配合办理房屋过户手续的承诺。程镇华、周韦娓没有履行上述承诺，构成违约，无权要求张念履约。程镇华、周韦娓辩称：一、在整个存量房屋买卖合同当中，首先是张念存在拒绝过户事实，然后才是程镇华、周韦娓提出要求调解。程镇华、周韦娓当时配合进行了调解，并向法院做出了很多的沟通，但是由于张念的母亲非常坚持，所以最终没有调解成功。在具备过户条件的时候程镇华、周韦娓要求过户，但是张念方要求涨价7万元或者10万元房款，一审法院对此已予以查明，故一审法院对于张念违约的事实调查的是非常清楚的。二、对于张念所提出的第三方责任的问题。在案涉房屋交易期间芜湖市的房贷政策是不断的发生变化的，出现过停贷。各方在最后一份补充协议上明确约定同意在贷款合同下来的三个工作日内完成过户的相关手续。具体哪一天贷款能够下来不是程镇华、周韦娓所能决定的，而中介作为一个有偿的服务机构，与张念的垫款这样的一种约定并非当然的约束程镇华、周韦娓。本案中程镇华、周韦娓与张念的房屋买卖合同关系，以及张念与中墅公司之间的居间服务合同关系分属于不同的法律关系，故中墅公司未尽义务导致张念遭受的损失，张念只能依照居间服务合同主张权利。中墅公司辩称：待贷款审批通过之后，作为中介方一直都积极的在跟买方和卖方沟通。不光是中墅公司包括门店都在和双方进行沟通，希望尽力协调解决这个事情，也一直都配合他们，三番五次的打电话。作为中介方，中墅公司觉得自身已经尽到了该尽的义务。但是最终没有协调好，所以起诉到法院了。程镇华、周韦娓向一审法院起诉请求：1、张念继续履行《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同之补充协议》、《存量房买卖合同之补充协议（二）》，配合办理过户手续并交付房屋及协议约定物；2、张念向程镇华、周韦娓支付违约金（以总房款1580000元为基数，以日万分之三为标准，从2018年8月29日起计算至房屋及协议约定物品实际交付之日止，暂计算至起诉之日为10902元）；3、张念支付程镇华、周韦娓房屋租金损失，自2018年10月21日起止实际办理过户手续并交付房屋及协议约定物之日止，暂计算半年的房租损失为13200元；4、本案诉讼费、保全费、律师费等均由张念承担。一审法院认定事实：2018年4月1日，程镇华、周韦娓与张念签订《存量房买卖合同》一份，约定张念（甲方）将其所有的芜湖市鸠江区赤铸山路万科城小区25幢2单元401室房屋出售给程镇华、周韦娓（乙方），房屋权属证号20××75，房屋面积128.18平方米，出售价款158万，双方同意，甲方于款清交房前腾空房屋，并通知乙方进行验收交接。合同同时约定：甲方未按本合同第三条约定期限交接存量房的，甲乙双方同意按下列方式处理：逾期未超过十日的，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金，乙方解除合同的，甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起十日内，退还全部已付款，如果甲方愿意继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行。合同附件明确了上述房屋内设备，即沙发、洗衣机一台、晒衣架、餐桌及配套四把椅子、冰箱、空调三台（客厅柜式一台，房间挂机两台）、电视机，除私人物品，剩余全部留下。同日，程镇华、周韦娓与中墅公司（丙方）共同签订《存量房买卖合同之补充协议》，在补充协议中约定：1、甲乙双方均同意以下所有条款，若有违约，违约方须向守约方赔偿总房款百分之二十作为违约金，且违约方须支付丙方总房款百分之二作为违约金；……5、今于2018年4月1日乙方向甲方支付定金5万元作为购买甲方万科城25#2-401室房屋，甲方购房补贴要等到2018年5月26日，所以甲乙双方约定2018年6月5日之前办理按揭，最迟于2018年6月30日前办理，并于过户当天乙方向甲方支付首付款113万元，剩余房款40万元由乙方申请贷款直接转给甲方；6、（4）甲乙双方约定于2018年8月20日办理交房手续，如甲方延迟到期，乙方租房房租由甲方承担，但最迟不能迟于2018年12月31日。2018年6月8日，程镇华、周韦娓及中墅公司又签订《存量房买卖合同之补充洗衣额（二）》，在该份协议中约定：甲方室内物品除宝宝个人物品、私人物品带走外，其余物品均留下（包括沙发、洗衣机一台、晒衣架、餐桌及配套四把椅子、客厅柜机一台，房间挂机两台，电视机一台，配套电视柜，柜子两个，书桌、客厅电视机等）；丙方承诺甲方该房屋总款158万元于2018年7月31日前全部到位，否则按未到房款的万分之三每日向甲方支付违约金，直到全款到位，未到款项由丙方先行垫付；甲乙双方协商交房时间为2018年10月20日前；同意甲方于2018年6月30日拿到首付款84万元，同时待乙方银行贷款合同下来的三个工作日内完成过户相关手续。上述合同及补充协议签订后，程镇华、周韦娓于2018年4月1日、4月3日、4月4日、5月22日、6月8日、6月30日分别转账支付购房款1万、5万、4万、20万、4万、84万，合计118万，张念均确认收到。2018年8月23日，程镇华作为借款人与上海浦东发展银行芜湖分行签订《个人购房担保借款合同》，贷款金额为40万元，抵押物即为涉案房屋，周韦娓为共同还款人。贷款合同审批通过后，张念未配合程镇华、周韦娓办理产权转移登记手续。双方当事人就此协商未果，遂成讼。一审法院认为，（一）依法成立的合同受法律保护。程镇华、周韦娓与张念及中墅公司签订的《存量房买卖合同》及两份补充协议系各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照约定行使权利并履行义务。现程镇华、周韦娓已经支付了购房款118万元，剩余房款40万元系通过银行贷款支付，而抵押贷款合同也已于2018年8月23日审批通过，根据补充协议（二）的约定，张念应在贷款合同审批通过后三个工作日内完成相关过户手续，但张念并未按照约定履行义务。程镇华、周韦娓诉请要求张念继续履行上述合同及补充协议，配合办理房屋产权转移登记手续并交付房屋合法有据，依法应予支持。关于涉案房屋内需移交的物品，程镇华、周韦娓及中墅公司在《存量房买卖合同》及第二份补充协议中已经进行了确认，包括沙发、洗衣机一台、晒衣架、餐桌及配套四把椅子、客厅柜机一台，房间挂机两台，电视机一台，配套电视柜，柜子两个，书桌、客厅电视机等，所有物品均包含在买卖合同之中，张念在交付房屋的同时理应将上述物品一并移交给程镇华、周韦娓。（二）关于程镇华、周韦娓诉请要求张念支付的违约金。本案双方当事人在两份补充协议中均约定了交房时间，其中2018年4月1日的补充协议约定为2018年8月20日，最迟不能迟于2018年12月31日，2018年6月8日的补充协议又约定交房时间为2018年10月20日之前，后一份协议对前一份协议约定的内容进行了变更，该变更系当事人协商一致的结果，应以后一份协议的约定为准，即张念向程镇华、周韦娓交付房屋的时间为2018年10月20日前。逾期交付的，根据《存量房买卖合同》违约条款的规定：逾期未超过十日的，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。现张念未按约定于2018年10月20日前交付房屋，程镇华、周韦娓要求其以转让款158万元为基数，按日万分之三支付违约金至房屋及屋内物品实际交付之日止合法有据，但时间起点应为2018年10月20日而非2018年8月29日。（三）关于程镇华、周韦娓要求张念支付的房租费。虽双方在《存量房买卖合同之补充协议》中约定若甲方（张念）延迟交付房屋，乙方（程镇华、周韦娓）租房房租由甲方承担。但《存量房买卖合同》中亦约定了被告逾期交房的违约责任。两种约定均系张念在逾期交付房屋的前提下需承担的违约责任，《存量房买卖合同》中约定的日万分之三的违约责任已足以弥补程镇华、周韦娓的租房损失，故从公平合理的角度出发，对于张念的同一违约行为，两种违约责任择一适用，在张念按照《存量房买卖合同》的约定以日万分之三的标准向程镇华、周韦娓承担违约责任的情形下，对程镇华、周韦娓诉请的房租损失不再支持。（四）关于程镇华、周韦娓诉请的律师代理费，双方在合同及补充协议中均未做出约定，该项费用系程镇华、周韦娓为诉讼自愿支出的非必要费用，对其要求张念负担律师代理费32000元的诉请依法不予支持。张念辩称因程镇华、周韦娓违约在先，故其享有同时履行抗辩权。所谓的同时履行抗辩权，是指双务合同的当事人应同时履行义务的，一方在对方未履行前，有权拒绝对方请求自己履行合同的权利。本案并不符合该情形，合同约定的义务非需要双方同时履行，在程镇华、周韦娓已经支付了除贷款以外的购房款118万元的前提下，张念应继续履行其应尽的合同义务。若张念认为程镇华、周韦娓在履约过程中存在违约，且该违约给自己造成了损失，双方可协商解决，协商不成的，亦可提起诉讼。综上，一审法院判决：一、张念于判决生效后十日内配合程镇华、周韦娓办理芜湖市鸠江区万科城25#楼2单元401室房屋产权转移登记手续并向程镇华、周韦娓交付上述房屋及约定物；二、张念以158万元为基数，按照日万分之三的标准，于本判决生效后十日内向程镇华、周韦娓支付自2018年10月20日起计算至上述房屋交付之日止的违约金；三、驳回程镇华、周韦娓的其他诉讼请求。案件受理费19118元，由程镇华、周韦娓负担9559元，张念负担9559元。二审中，张念向本院提交下列新证据：证据一、张念的代理律师与程镇华本人及其代理律师联系的短信和微信的聊天记录，证明张念多次与程镇华本人及其代理律师沟通、协调。程镇华、周韦娓及其代理律师均直接明确拒绝进行过户，并且说因为芜湖的房价下跌，有可能改变诉讼方向等等拒绝过户的说辞。然后张念的母亲与一审主审法官沟通，要求主审法官帮忙协调。主审法官的回复是与程镇华、周韦娓联系了，但是因为这个案件已经结束，还是请张念与程镇华、周韦娓联络。证据二、张念在与程镇华、周韦娓签订买卖合同以后，购买另外一套房屋的相关证据材料。该房屋支付房款的时间节点是基于对程镇华、周韦娓支付房款的时间约定的信赖予以约定的，证明目的是张念因未在合同约定的付款时间之内拿到相应的房款而造成的损失。证据三、芜湖浦发银行的工作人员发给张念母亲的短信记录。短信记录的时间是2018年的7月11日，内容是程镇华的贷款事宜迟延审批。证明程镇华、周韦娓对于2018年7月31日不能支付尾款，存在明显的违约，并且没有正面的积极的与张念进行告知和联络。证据四、2018年7月21日张念的母亲向中墅公司打电话，要求支付尾款事宜以及张念的母亲被迫向别人借款的事实。证明程镇华、周韦娓在2018年7月31日没有支付相应的尾款而导致张念的损失，张念向其他人借款40万元并支付了相应的利息。程镇华、周韦娓质证认为：对证据一，这些微信记录基本上都是产生于一审判决之后，程镇华、周韦娓与张念也做了很长时间的沟通，法院也希望能主持调解，程镇华、周韦娓也做出了让步。张念的母亲坚持认为程镇华、周韦娓违约，故一直拒绝调解。在这样的情况下，不是因为程镇华、周韦娓不想过户，而是一审判决并未生效，程镇华、周韦娓是希望能在法院的主持下办理所有的手续。对证据二，这组证据有孙巧云的聊天记录和一份收条，孙巧云的身份不明，也没有身份证复印件予以佐证，另外这份收条是由孙巧云所出具的，如果是作为证据提交，孙巧云应当出庭作证。故对于该份证据的真实性程镇华、周韦娓不予认可。即使真实发生了这个房屋交易，也与本案没有关联性。对证据三，各方当事人是在2018年的6月8日就已经签订了合同的补充协议，上面明确标注了等到程镇华、周韦娓银行贷款下来之后三个工作日内完成过户的相关手续。所以在该协议签订的时候，双方应该清楚芜湖市的房贷政策。故该证据不能达到证明程镇华、周韦娓违约的证明目的。对证据四，这些电话或短信联系的时间基本上都发生在9月份，没有看到7月份的记录单。就算是有7月份的通话记录，与程镇华、周韦娓也没有什么关联。中墅公司对以上证据没有发表质证意见。本院认证认为：对证据一，该组短信和微信聊天记录均发生于一审判决之后，仅能证明一审判决做出后，双方当事人及代理律师多次沟通、协调，希望尽快化解矛盾纠纷，但最终因分歧较大未能达成一致意见。不能以此事实证明哪一方当事人存在违约行为。对证据二、三，本院认可程镇华、周韦娓的质证意见。对证据四，即使张念的母亲曾于2018年7月21日向中墅公司打电话要求支付尾款，因各方补充协议约定的支付尾款最后期限为2018年7月31日，张念打电话催款时该期限尚未届满，故该组证据不能达到证明程镇华、周韦娓违约的证明目的。综上，张念提交的四组新证据不作为本案的定案根据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，一、程镇华、周韦娓与张念及中墅公司签订的《存量房买卖合同》及两份补充协议系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对各方当事人均具有约束力。程镇华、周韦娓已按合同约定支付了购房款118万元，剩余房款40万元系通过银行贷款支付，而抵押贷款合同也已于2018年8月23日审批通过。根据补充协议（二）的约定，张念应在贷款合同审批通过后三个工作日内完成相关过户手续，但张念并未按照约定履行义务，故程镇华、周韦娓诉请要求张念继续履行上述合同及补充协议，配合办理房屋产权转移登记手续并交付房屋有事实和法律依据，应予支持。张念上诉称案涉房屋没有过户的主要原因是程镇华、周韦娓故意拖延，其并未提供充分证据予以证实，本院不予采信。二、因张念未能按照补充协议（二）的约定完成案涉房屋产权过户手续，构成违约，其应按照该协议约定向程镇华、周韦娓支付相应的违约金。关于违约金的起算时间，因双方最后签订的补充协议（二）约定交房时间为2018年10月20日前，该时间应视为双方经协商一致最终确认的交房时间，故一审法院以该时间作为违约金的起算时间并无不当。关于程镇华、周韦娓主张的房租损失，因《存量房买卖合同》中约定的按日万分之三计算的违约金已能够弥补程镇华、周韦娓的租房损失，故一审法院从公平角度出发，对两种违约责任择一适用并无不当。三、张念上诉称按照补充协议（二）的约定，中墅公司在2018年7月31日程镇华、周韦娓仍未支付购房尾款时，应当承担保证担保责任。该约定系中墅公司基于其与张念之间的居间服务合同关系而向张念做出的承诺，如中墅公司未履行该承诺给张念造成损失，张念可另行向中墅公司主张权利。四、因程镇华、周韦娓属于部分胜诉、部分败诉，一审法院根据案件的具体情况酌定当事人各自负担诉讼费用数额，并无显失公平之处，本院不予调整。综上，程镇华、周韦娓的上诉请求和张念的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2696元，由上诉人程镇华、周韦娓负担2185元，上诉人张念负担511元。本判决为终审判决。审判长 沈 武审判员 吴丽群审判员 汪 智二〇一九年四月二十八日书记员 季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。