四川省乐山市市中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川1102执异47号 案外人：魏珂，男，1992年6月25日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：母永强，四川律治律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘成，四川律治律师事务所律师。 申请执行人：殷巧，男，1987年3月10日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 被执行人：张剑波，男，1986年12月23日出生，汉族，住四川省犍为县。 在本院执行申请执行人殷巧与被执行人张剑波民间借贷纠纷一案中，案外人魏珂于2019年3月27日对本院轮候查封登记在被执行人张剑波名下位于四川省成都市协和街道剑南大道南段338号1栋1单元27楼2703号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人魏珂称，乐山市市中区人民法院在申请执行人殷巧与被执行人张剑波民间借贷纠纷一案的执行过程中，查封了位于四川省成都市协和街道剑南大道南段338号1栋1单元27楼2703号房屋，但该房屋早在2016年12月9日就已由本案被执行人张剑波以总价120万元的价格出卖给了案外人魏珂，并交由案外人魏珂实际占有和使用，案外人魏珂对案涉房屋享有所有权，足以排除执行。理由如下：2016年12月9日，案外人魏珂与张剑波经第三方成都搜房房天下房地产经纪有限公司的介绍签订了《成都存量房买卖合同》，约定张剑波将案涉房屋作价120万元卖与案外人魏珂。合同签订后，案外人魏珂按约分别于2016年12月9日、2017年4月7日向张剑波支付了5万元、35万元购房款，其余80万元房屋尾款，案外人已经按照成都市金牛区人民法院执行局的要求交付执行，至此，案外人已经全部支付完毕本案案涉房屋的所有价款。2017年4月6日，张剑波将案涉房屋的钥匙、业主卡、水电卡等交与案外人，案涉房屋就由案外人实际占有并使用。2017年9月17日，案外人在张剑波陪同下到物管处缴纳了2017年4月7日至2017年12月31日的电梯物管费用。因案涉房屋产权当时登记在张剑波名下，故在案外人缴纳完物管费用后，由案外人在自己持有留存的收据上备注了“新业主：魏珂交款”字样，并由物管公司专门盖章予以确认，张剑波当时也在现场确认。根据房屋买卖合同中“张剑波应当在合同签订之日起120个工作日内办理完毕房屋上的银行抵押解除手续”以及“张剑波应当在取得产权证后十天之内无条件配合案外人办理房屋产权过户手续”之约定，张剑波在2017年9月取得房产证后，案外人多次催告其协助办理过户手续，其均不予配合。对此问题，张剑波于2018年5月10日专门出具了《情况说明》，对非因案外人原因未及时办理过户的客观情况进行了说明，故未办理产权过户手续非因案外人的原因。综上，案外人已经支付完毕全部房屋价款，同时实际占有和使用案涉房屋，且导致至今未过户的原因并非由案外人造成，故案外人依法享有足以排除执行的权利。此外，另案中，因张剑波与王杉杉发生借款纠纷，王杉杉先在成都市双流区人民法院提起诉前保全【案号：（2017）川0116财保61号】，成都市双流区人民法院查封了登记在张剑波名下但实际物权权利人为案外人的案涉房屋。之后，在魏珂与王杉杉、第三人张剑波案外人执行异议之诉一案中，成都市金牛区人民法院作出（2018）川0106民初3817号民事判决，判决停止成都市金牛区人民法院作出的（2017）川0106民初7916执行裁定中对案涉房屋的执行行为，解除对案涉房屋的查封。案外人认为，乐山市市中区人民法院的执行查封措施与成都市金牛区人民法院的执行行为性质一致，故请求中止（2017）川1102执1529号执行裁定中对位于四川省成都市双流区协和街道剑南大道南段338号1栋1单元27楼2703号房屋的查封行为，并解除对案涉房屋的查封。 申请执行人殷巧未提交书面陈述意见及证据。 被执行人张剑波未提交书面陈述意见及证据。 本院查明，2017年10月25日，申请执行人殷巧依据已经发生法律效力的本院（2017）川1102民初3965号民事判决书，向本院申请执行，本院于同日立案受理，案号为（2017）川1102执1529号。根据该生效法律文书，被执行人张剑波应支付申请执行人殷巧借款本金110万元，并负担案件受理费7350元。执行过程中，本院依法对被执行人张剑波的财产状况进行了查询。2017年10月30日，本院作出（2017）川1102执1529号执行裁定，裁定查封登记在被执行人张剑波名下位于四川省成都市协和街道剑南大道南段338号1栋1单元27楼2703号房屋（合同备案号：2017082022F00117），查封期限为三年。2017年11月3日，本院向成都市双流区不动产登记中心送达（2017）川1102执1529号协助执行通知书和（2017）川1102执1529号执行裁定书，对登记在被执行人张剑波名下位于四川省成都市协和街道剑南大道南段338号1栋1单元27楼2703号房屋（合同备案号：2017082022F00117）进行了轮候查封。另，本院还查封了登记在被执行人张剑波名下的2台车辆（川Ａ×××××别克牌汽车、川Ａ×××××车梅赛德斯-奔驰牌汽车）。除此之外，未发现被执行人张剑波有其他可供执行的财产信息。由于被执行人张剑波名下的案涉房屋和车辆暂不具备处置条件，本院将该案的情况告知申请执行人殷巧后，申请执行人殷巧也暂不能提供被执行人张剑波其他可供执行的财产线索并同意终结该案本次执行程序。2018年2月23日，本院作出（2017）川1102执1529号之二执行裁定，裁定终结该案本次执行程序。 根据已经发生法律效力的成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初3817号民事判决书查明的事实载明，2016年12月9日，案外人魏珂的母亲王会君与张剑波签订《成都存量房买卖合同》，约定张剑波将其名下位于四川省成都市双流区协和街道剑南大道338号1栋1单元27楼2703号房屋出售给王会君，房屋总价120万元，签订合同当日支付定金5万元、房管局递件核税成功当日支付首付款45万元、尾款70万元由银行按揭贷款支付，同时约定张剑波应在签订之日起120个工作日内取得产权证并办理抵押解除手续。合同签订后，王会君向张剑波提供的银行账户转账5万元。2017年4月6日，魏珂与张剑波在成都市蜀都公证处签订了《预约买卖合同》，对案涉房屋付款方式等事项进行变更：魏珂于领取公证书当日内支付35万元给张剑波，张剑波在取得房屋所有权证后10日内配合魏珂办理过户登记手续，过户后,魏珂通过银行按揭贷款方式支付剩余80万元，其余约定与《成都存量房买卖合同》内容一致。2017年4月7日，魏珂向张剑波银行账户转账35万元。同日，张剑波将案涉房屋的钥匙、业主卡、水电卡等交给魏珂。嗣后，魏珂缴纳了相关物管费用。2017年8月25日，案涉房屋登记至张剑波名下，魏珂以微信等方式要求协助办理过户手续，但张剑波以出差为由未予办理。2018年5月10日，张剑波出具情况说明一份，内容为：“……关于房屋过户的问题，2017年8月25日，我知道房产证办下来后，魏珂及其母亲也一直催促我办理过户，但当时由于我的个人原因要处理，加上当时我在深圳出差一直未能办理，后来在2017年10月份准备过户时，房屋被查封无法办理过户，在这个过程中房屋未过户并非魏珂的原因造成的”。 另查明，2017年9月21日，王杉杉向成都市双流区人民法院提出诉前财产保全申请，请求查封张剑波名下的案涉房屋。2017年9月22日，该院作出（2017）川0116财保61号民事裁定，裁定对案涉房屋予以查封。嗣后，成都市金牛区人民法院受理了原告王杉杉与被告张剑波民间借贷纠纷一案，成都市双流区人民法院将（2017）川0116财保61号保全手续移交成都市金牛区人民法院。王杉杉与张剑波在成都市金牛区人民法院主持调解下达成由张剑波于2017年10月24日前向王杉杉支付借款本金100万元及利息80万元共计180万元的协议。该院于2017年10月24日出具（2017）川0106民初10230号民事调解书予以确认。因张剑波未履行还款义务，王杉杉于2017年11月3日向成都市金牛区人民法院申请强制执行。2018年1月12日，成都市金牛区人民法院作出（2017）川0106执7916号执行裁定，裁定对案涉房屋予以拍卖。魏珂不服提出执行异议，该院经审查后作出（2018）川0106执异24号执行裁定，裁定驳回魏珂的异议请求。之后，魏珂提起案外人执行异议之诉，成都市金牛区人民法院于2018年7月6日作出（2018）川0106民初3817号民事判决，判决：“一、停止本院（2017）川0106执7916号执行裁定书对被执行人张剑波名下位于成都市双流区协和街道剑南大道338号1栋1单元27楼2703号房屋的执行行为；二、解除对被执行人张剑波名下位于成都市双流区协和街道剑南大道338号1栋1单元27楼2703号房屋的查封、冻结”。王杉杉不服该判决，向成都市中级人民法院提起上诉，后在该案二审期间申请撤回上诉，成都市中级人民法院于2018年12月3日作出（2018）川01民终14906号民事裁定，裁定准许王杉杉撤回上诉。 还查明，2018年5月31日，案外人魏珂将80万元购房款交至成都市金牛区人民法院诉讼费及案款账户。 又查明，2019年4月8日，成都市金牛区人民法院向成都双流区不动产登记中心送达了(2017)川0106执7916号之一执行裁定书和协助执行通知书，解除了案涉房屋的前述查封。 上述事实，有案外人魏珂提交的《成都存量房买卖合同》《预约买卖合同》《公证书》、银行转账明细、收条、交接清单、微信截屏、物业费交费票据、情况说明、（2018）川0106民初3817号民事判决书、（2018）川01民终14906号民事裁定书、(2017)川0106执7916号之一执行裁定书、协助执行通知书、送达回证、中国工商银行成都交大路支行转账凭证、房屋信息摘要，本院调取的（2017）川1102民初3965号民事判决书、（2017）川1102执1529号执行裁定书、（2017）川1102执1529号之二执行裁定书、（2017）川1102执1529号协助执行通知书、送达回证等证据以及当事人的陈述予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议且其权利能够排除执行须同时具备上述四个要件。 根据查明的事实，在本院查封案涉房屋之前，张剑波与案外人魏珂签订了《成都存量房买卖合同》和《预约买卖合同》,将案涉房屋出售给魏珂，前述合同经已发生法律效力的成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初3817号民事判决书确认合法有效。魏珂按照合同约定支付了40万元房款，并于2018年5月31日将剩余80万元房款交至成都市金牛区人民法院诉讼费及案款账户，应视为其已支付全部价款。张剑波在合同签订后将案涉房屋钥匙、业主卡、水电卡等交给魏珂，魏珂已合法占有案涉房屋。案涉房屋登记至张剑波名下后，魏珂多次催促办理过户手续，张剑波以出差等为由未予配合，导致案涉房屋先后被成都市双流区人民法院和本院查封，故未能及时办理过户手续非魏珂自身原因所致。因此，魏珂在取得法定物权的行为中无任何过错，其对案涉房屋享有的物权期待权具有排除执行的法定效力，足以阻止对案涉房屋的执行。 综上，案外人魏珂的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的异议成立条件，案外人魏珂提出中止对案涉房屋执行的异议请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止本院（2017）川1102执1529号执行裁定的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  陈云辉 审判员  王 涛 审判员  万 敏 二〇一九年四月十日 书记员  王诗晴