湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘02民终752号上诉人（原审被告）：株洲塔山房地产开发有限公司，住所地：湖南省株洲市芦淞区人民中路**康逸名城****。法定代表人：应卫东，该公司董事长。委托诉讼代理人：张晓东，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）:何锡凯，男，1964年7月5日出生，汉族，湖南省望城县人，住湖南省望城县。被上诉人（原审原告）:李冬连，女，1984年10月1日出生，汉族，湖南省长沙市人，住湖南省长沙市望城区。两被上诉人共同委托委托代理人：李建军，系株洲市法学会法律服务中心法律工作者。代理权限为特别授权。上诉人株洲塔山房地产开发有限公司因与被上诉人何锡凯、李冬连房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2018）湘0203民初2041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。株洲塔山房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原审原判，改判上诉人按同地段同类房屋租金承担延期交房的违约责任，向被上诉人支付逾期交房违约金24040.57元；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、原审判决依据生活经验推定金融机构贷款利息水平与房屋租金水平基本持平而调整延期交房违约金，没有事实依据；2、上诉人延期交房给被上诉人造成的实际损失应按照同地段同类房屋租金标准来计算，不能按金融机构贷款利息来计算。根据对涉案房屋所在地段房屋租金市场调查显示，该地段房屋租金为12.04元/月/平方米，因此，延期交房给被上诉人造成的实际损失应按上述标准计算。何锡凯、李冬连辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，违约金所依据的标准符合法律规定，请求维持一审判决。何锡凯、李冬连向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付自2017年1月1日起至2018年8月31日止的逾期交房违约金46255元（638000×4.35%÷12×20）；2、被告支付逾期交付车位的违约金19800元；3、被告承担本案全部的诉讼费用。一审法院认定事实：被告塔山房地产公司系2010年11月5日成立，从事房地产开发、经营业务。2015年7月15日，被告塔山房地产公司（甲方）与原告何锡凯、李冬连（乙方），签订了一份《株洲市商品房预销售合同》，合同约定：乙方向甲方购买（东成商业广场）芦淞区人民中路218号东成商业广场3、4号楼2701室成套住宅（以下简称涉案房屋），预测建筑面积为119.35㎡；乙方购买单价按建筑面积5345.62元／㎡，总房价款暂定为638000元，乙方于签订合同之日付清首付款198000元，余款440000元由乙方向银行申请按揭贷款方式付清，乙方若未按约定的时间付款，应按逾期未付款额的日万分之0.1支付违约金，逾期超过30天后，甲方有权解除合同，乙方应承担总房价款0.1﹪的赔偿金；甲方定于2016年12月31日前将房屋交付乙方，交付时必须经竣工验收合格；如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律的有关规定处理；甲方如未在本合同约定期限内交房，应按已付的购房款日万分之0.1支付违约金，自逾期日起算至实际交付之日止等。合同签订后，原告方即向被告支付首付款198000元，余款440000元也以银行按揭贷款的方式支付，但被告因相关手续未办齐全，2018年4月26日，“东成商业广场一期3#，4#栋”的《工程竣工验收报告》才经“五方”盖章生效。2018年5月22日被告才向原告交付房屋。另2016年4月21日，原、被告双方又签订了《东成商业两车位使用权转让协议》，同日原告按合同约定支付给被告转让费110000元，现被告没有将车位交付给原告使用。《东成商业两车位使用权转让协议》第五条约定：交接的期限“1、买卖人签定本协议并付清全部款项；2、东成商业广场项目竣工验收交付使用后叁个月；3、买受人和东成商业广场物业管理公司签订《管理服务协议》；4完成以上程序即由物业管理公司向买受人移交车位。”一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，原、被告的争议焦点为：1、被告是否应当向原告支付逾期交房违约金，若应当支付，支付标准为多少；2、本案中争议的车位是否到了交付的条件。关于被告是否应当向原告支付逾期交房违约金，若应当支付，支付标准为多少的问题。本案中原、被告签订的《购房合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，当事人一方不履行合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告应当按照合同约定向被告支付购房款，被告应于2016年12月31日前交房。现原告按照合同约定的期限履行了付清购房款义务，但被告因自身原因导致延期交房，构成违约，应承担相应的违约责任，即被告应当按照合同约定承担自逾期交房之日起的违约金。现涉案工程已于2018年4月26日取得五方竣工验收，且被告已于2018年6月13日在报纸上发布交房通知，并于2018年6月15日以书面通知的方式告知原告收房，原告也2018年5月22日收房，故本案逾期交房违约金应当计算至2018年6月15日止。关于逾期交房违约金的计算标准问题，原告主张2016年12月31日起至2018年8月31日止的违约金，参照中国人民银行年贷款利率4.35%的标准计算；被告辩称按照《购房合同》中约定的已付房款日万分之0.1的标准计算支付违约金。一审法院认为，虽然原、被告签订的《购房合同》中约定：被告逾期交房，按已付房款日万分之0.1（月标准为0.03%）的标准向原告支付违约金。但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”之规定，一审法院认为,原告虽未提交证据证明其实际损失，但根据生活习惯及交易惯例，一审法院参照中国人民银行确定的现阶段金融机构贷款基准年利率4.35%的标准认定原告的损失；因《购房合同》中约定的日万分之0.1的违约金标准明显低于因被告逾期交房给原告造成的损失，故一审法院将违约金的标准酌情调整为参照中国人民银行确定的现阶段金融机构一年以内贷款基准年利率4.35%的标准计算。经计算，自逾期交房之日即2017年1月1日起计算至2018年5月22日止的逾期交房违约金为39008.38元（638000元×4.35%÷360天×506天）。关于本案中争议的车位是否到了交付的条件的问题。原、被告签订的《东成商业两车位使用权转让协议》第五条约定交接的期限为“1、买卖人签定本协议并付清全部款项；2、东成商业广场项目竣工验收交付使用后叁个月；3、买受人和东成商业广场物业管理公司签订《管理服务协议》；4、完成以上程序即由物业管理公司向买受人移交车位。”现“东成商业广场项目”只是第一期竣工验收，“东成商业广场项目”整体还未竣工验收，还未达到原、被告签订的《东成商业两车位使用权转让协议》约定的交付条件。故对原告要求被告支付逾期交付车位违约金的诉讼请求，一审法院依法不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，判决：一、由被告株洲塔山房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告何锡凯、李冬连支付延期交房违约金39008.38元；二、驳回原告何锡凯、李冬连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1452元，减半收取726元，由何锡凯、李冬连承担326元，由被告株洲塔山房地产开发有限公司承担400元（原告已交纳）。本院二审期间，上诉人株洲塔山房地产开发有限公司为支持其上诉请求，向本院提交了下列证据材料：1、租房合同银行流水、产权证信息、身份证明，拟证明同时间同地段的房屋租赁情况以及租金的情况。被上诉人对上述证据质证认为，对证据1的真实性无法认定，且租金水平应考虑很多因素，该证据不能达到上诉人的证明目的。本院经审查认为，证据1无法核实其真实性，并且也不能仅凭租赁合同认定本案涉案房屋的房屋租金标准。故证据1不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。对一审采信的证据和查明的事实，二审予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。二审中双方争议焦点为：本案逾期交房违约金的标准及数额如何认定。对上述争议焦点，本院评述如下：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”之规定，本案中，上诉人与被上诉人签订的《株洲市商品房（预）销售合同》中约定，上诉人如未在合同约定期限内交房，应按已付的购房款日万分之0.1支付违约金。该合同约定的违约金标准明显低于逾期交房所造成的实际损失，原审酌情按照中国人民银行确定的现阶段金融机构人民币一年以内贷款基准调整违约金标准为年利率4.35%，未明显超出同地段同类房屋租金标准，并无不当，本院予以确认。上诉人主张按照12.04元/月/平方米的标准计算逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人株洲塔山房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费174元，由上诉人株洲塔山房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  刘艳辉审判员  赵庆华审判员  阳桂凤二〇一九年四月十八日书记员  张愉榕