安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终956号上诉人（原审被告）：安徽慎独商业经营管理有限公司，住所地安徽省肥西县金寨南路**,统一社会信用代码91340123584567077L。法定代表人：邱晓宁，董事长。委托诉讼代理人：江诗敏，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）:汪红，女，1972年1月26日出生，汉族，住安庆市宿松县。被上诉人（原审原告）:段兵，男，1977年11月11日出生，汉族，住安庆市宿松县。原审被告：安徽用世商业房地产开发投资有限公司，住所，住所地安徽省肥西县上派镇金寨南路**社会信用代码9134012369739861XX。法定代表人：朱晓仲，董事长。委托诉讼代理人：李海燕，女，该公司员工。上诉人安徽慎独商业经营管理有限公司（以下简称慎独公司）因与被上诉人汪红、段兵、原审被告安徽用世商业房地产开发投资有限公司（以下简称用世公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2018）皖0123民初2177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。慎独公司的委托诉讼代理人江诗敏、汪红、用世公司的委托诉讼代理人李海燕到庭参加诉讼，段兵经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。慎独公司上诉请求：1、依法改判慎独公司无需支付汪红、段兵至2018年10月31日到期租金37468.39元中的10000元【不服金额10000元】；2、汪红、段兵承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、一审法院认定法律关系错误，双方系委托代理关系。慎独公司与汪红、段兵签订的《用世·生活城委托经营管理合同》约定，汪红、段兵作为涉案商铺业主将商铺全权委托慎独公司经营管理，由慎独公司“统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一向业主支付租金收益”，双方委托合同关系明确。委托合同的特征主要是受托人处理事务的后果直接由委托人承担，慎独公司向汪红、段兵支付涉案商铺的租金收益应按慎独公司向实际承租人收取的租金为标准。本案中慎独公司与汪红、段兵虽然约定年租金收益为商品房买卖合同签约总价10.53%，但该标准应属于委托人与受托人对租金收益的预期值，而该约定标准也严重违背了我国当前商业房地产租售比的市场价值规律，致使慎独公司租金收益严重倒挂，慎独公司实际已经无法按该标准向汪红、段兵支付年租金收益。2、一审法院在确定慎独公司向汪红、段兵支付租金时，没有将应当为业主代扣代缴的11%不动产收益税扣除。3、汪红、段兵的商铺所在的“用世生活城”五号馆于2018年1月24日因火灾受损，到目前为止五号馆整体未修复，无法对外出租实现出租受益。根据法律规定，无论是委托合同还是房屋租赁合同，房屋所有人提供符合对外出租条件的房屋是其应尽的义务，如果房屋因火灾受损不符合对外出租条件，房主因房屋受损而造成的租金利益损失，应当由损害其房屋的侵权人承担。目前，慎独公司没有被确定为火灾责任人，因此，火灾后的租金不应当由慎独公司承担。综上，慎独公司对一审判决中的10000元表示不服，特依法上诉，请求依法裁判，支持慎独公司的上诉请求。汪红辩称，1、双方之间为房屋租赁合同关系，并非委托代理关系。双方约定本人作为涉案商铺业主将商铺全权委托慎独公司经营管理是因为各业主所购买的商铺需要由慎独公司作为一个整体进行经营管理，该约定的重点在于业主同意慎独公司对商铺进行经营管理，而非委托慎独公司将房屋进行租赁，该部分约定的目的是本人同意慎独公司及用世公司为商场的经营管理方。根据与慎独公司合同约定，本人只按期收取固定数额的租金，慎独公司若未能收取10.53%的租金，无需本人承受损失，故不同于委托合同中委托后果归于委托方这一基本法律关系特征。另，合同已经实际履行部分，慎独公司也是以房价的10.53%作为租金支付标准统一向各业主支付，而没有依据慎独公司主张的商铺实际租赁价格支付各业主租金，房价10.53%的租金标准并非双方对租金的预期值，而是合同明确约定的租金支付标准，这也从侧面证实双方之间的租赁关系。2、本人购买商铺的价格远远高于当时的市场价，能获取较高的租金收益真是本人愿意支付该价购买商铺的最主要原因。双方之间系平等主体之间通过合意设立相关权利义务的合同关系，与所谓的经济规律无关，慎独公司主张按照房价10.53%的标准支付租金不符合经济规律的上诉理由不能成立。3、按照双方合同约定，租金的标准是房价的10.53%，该款项是慎独公司及用世公司应当支付给本人的租金，法律规定的税款缴纳义务人为本人而非慎独公司。慎独公司目前经济状况不佳，不排除破产可能，在不确定慎独公司可否完成代扣代缴义务的情况下，直接确认慎独公司可以完成代扣代缴义务，直接减少租金数额，明显不正确。故一审未扣除是正确的。4、关于本人所有的商铺是否因火灾受损及受损程度，慎独公司并未进行举证，也未证实商铺目前未对外进行租赁、使用。慎独公司及用世公司既是涉案房屋的承租方，也是涉案商铺的经营管理方，其本身对商铺的安全使用负有法定义务。慎独公司在不能举证存在第三方侵权的情况下，自然应由房屋的使用人及管理方即慎独公司承担相应的法律责任。段兵二审未予答辩。用世公司述称，同意慎独公司上诉意见。汪红、段兵向一审法院起诉请求：1、慎独公司、用世公司连带支付汪红、段兵租金39587.4元、违约金1977.22元；2、慎独公司、用世公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月2日，段兵（甲方）与慎独公司（乙方）签订《用世·生活城委托经营管理合同》，将其从用世公司购买的用世·生活城5号馆3层3143号商铺全权委托给慎独公司经营管理。合同第二条委托方式，双方约定：“1、甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一授权委托给乙方，即甲方在委托期限内不再享有该商铺的任何出租于他人的权利及其它经营权利。2、乙方以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。乙方有权自己制定租金收入标准以收取经营收入、自己选择承租人而无需甲方认可，有权依法采取各种合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行追缴。3、甲乙双方同意在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销委托合同，甲方不得单方撤销委托。”第三条委托经营管理期限，双方约定：“1、委托经营管理期限：在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2013年11月1日起至2023年10月31日止，共十年(每满一年称一个经营年度)。乙方和开发商在商品房买卖合同中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行，双方明确从约定委托期限开始之日，双方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务……”。合同第四条经营收入的支出和分配方式，双方约定：“1、在经营过程中产生的市场管理费、治安费、保洁费、代收消防管理费、代收灭火器公共能源耗费、广告费、物业管理费、水电费，物业维修费等经营费用，由乙方向承租户收取。2、经营所得收益(指租金收益)由双方按以下约定方式分配：(1)委托期内前三年甲乙双方为了共同培育市场，甲方自愿同意免收该商铺三年租金，前三年的经营收益不再分配，经营所得全部归乙方，经营成本由乙方承担；(2)第四年起至第八年(即2016年11月1日起至2021年10月31日止)的年租金收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算，由乙方向甲方支付，若在此期间实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，则甲乙双方按实际租金超出的部分9:1分成，甲方占90%，乙方占10%，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；(3)乙方承诺第四年起至第八年（即2016年11月1日起至2021年10月31日止)每隔半个经营年度向甲方支付租金，第一次租金于2016年11月1日前支付给甲方，以此类推，租金税费由甲方自行承担。另实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。（4）第九年起至第十年(即2021年11月1日起至2023年10月31日止)甲乙双方按实际租金收益9:1分成，甲方占90%，乙方占10%，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。”合同第九条违约责任，双方约定有：“乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。”2013年10月2日，段兵、汪红与用世公司签订《商品房买卖合同》，约定段兵、汪红向用世公司购买该公司开发的用世·生活城5号馆3层3143号商铺，约定建筑面积为23.48平方米，单价12180.58元，总金额286000.02元。合同约定该商铺的交付时间为2014年9月30日前。皖（2017）肥西不动产权第2016005787号产权证记载该商铺权利人段兵，共有人汪红，面积23.37m2。案涉《用世·生活城委托经营管理合同》履行期间，用世公司支付汪红、段兵租金情况如下：2016年12月15日支付租金2689元、2017年1月20日支付租金10929元、2017年9月1日支付租金6744元，合计20362元，后续租金未再支付。从2017年8月起，用世公司与业主代表多次协商应付租金事项。2018年元月29号，用世公司向用世·生活城的业主出具承诺函，内容为：“安徽用世商业房地产开发投资有限公司自愿提供用世公司价值2.5亿元资产，以下简称‘担保资产’，担保资产为安徽慎独商业经营管理有限公司依据其与用世·生活城业主签订的《用世·生活城委托经营管理合同》所应履行的租金与违约金支付义务提供担保，即，在安徽慎独商业经营管理有限公司不履行租金义务时，由安徽用世商业房地产开发投资有限公司以担保资产抵偿欠付租金。担保期间直至所有租金付清为止。”一审法院认为，汪红、段兵与慎独公司所签订的《用世·生活城委托经营管理合同》，虽名为委托经营管理合同，但从其合同第二条第2款内容来看，慎独公司是以自己的名义而非汪红、段兵出租商铺，慎独公司享有完全的经营管理自主权，包括有权采取合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行追缴。该合同实际上是属于出租人允许承租人转租的房屋租赁合同，该合同系双方的真实意思表示，合同内容亦不违反相关法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行义务。案涉房屋实际交付日期迟于合同约定的委托经营管理开始日期，根据《用世·生活城委托经营管理合同》第三条第1项中约定内容，案涉房屋买卖合同约定的实际交房日期和本合同委托期限不一致的，不影响委托经营管理合同的履行，双方明确从约定委托期限开始之日，开始享有该合同约定的权利并履行约定义务。慎独公司既自愿承诺管理经营汪红、段兵所购商铺，理应按合同约定支付到期的租金。根据双方合同约定年租金为汪红、段兵所购商铺总价款的10.53%，汪红、段兵按产权证上商铺实际面积23.37平方米计算年租金,即29974.71元（12180.58元×23.37×10.53%），是汪红、段兵对自身权利的合法处分，不违反法律规定，一审法院据此确认房屋年租金为29974.71元。根据《用世·生活城委托经营管理合同》约定慎独公司应自2016年11月1日起支付第一次租金开始，每半个经营年度支付一次租金，慎独公司主张应在租金中扣除汪红、段兵应承担的11%不动产租赁服务费，汪红、段兵庭审中自认租金是扣除自行承担的租金税费后的金额，但具体税费金额不清楚，10%左右。结合2016年12月15日和2017年1月20日，慎独公司支付了租金13618元，按约定汪红、段兵商铺半个经营年度的租金为14987.36元（29974.71元/2），慎独公司代扣租金税费1369.36元，税率约9.14%。符合相关的税率规定，因此，慎独公司扣除租金税费后每月约为2269.67元（13618元/6），至2017年9月1日，慎独公司共支付20362元，共9个月(20362元/2269.67元)的租金。根据合同约定，慎独公司应在2016年11月1日前、2017年5月1日前和2017年11月1日前和2018年5月1日前支付2016年11月1日至2018年10月30日的24个月的租金，扣除已付9个月租金，慎独公司仍有15个月租金未付，共计租金37468.39元（29974.71/12*15）。慎独公司未能全部支付租金，其行为已构成违约，应当按约定支付下剩房屋租金37468.39元及承担违约责任，故对于汪红、段兵诉请慎独公司支付其欠付的租金39587.4元，一审法院依法予以支持37468.39元。《用世·生活城委托经营管理合同》第九条违约责任第3项约定“乙方（慎独公司）无故未按约定支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方（汪红、段兵）可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止”，该约定标准并未超过相关法律规定，因此汪红、段兵要求慎独公司按日万分之三支付逾期付款违约金符合合同约定，且不超过法律规定的最高限额，故一审法院予以支持。慎独公司主张如果法院判决慎独公司应当向汪红、段兵支付租金收益，应当扣除慎独公司为业主代缴的11%税款，慎独公司并未举证证明该公司已为汪红、段兵代缴了租金收益的税款，且慎独公司与汪红、段兵在合同中约定“租金税费由甲方自行承担”，并无由慎独公司代扣代缴相关税款的约定，对此主张一审法院不予采纳。用世公司在其向业主出具的承诺函中明确表示，其自愿以其公司资产为慎独公司在《用世·生活城委托经营管理合同》中所应履行的租金与违约金支付义务提供担保，担保期间直至所有租金付清为止。该承诺函盖有用世公司印章，应视为用世公司的真实意思表示。由于对保证方式没有明确约定，故汪红、段兵主张用世公司应按连带责任保证承担保证责任，符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第一款的规定，判决：一、安徽慎独商业经营管理有限公司向汪红、段兵给付租金37468.39元及逾期付款违约金（计算方法见附一）；二、安徽用世商业房地产开发投资有限公司对判决第一项中的租金和逾期付款违约金承担连带清偿责任；三、判决第一、二项均于判决生效之日起三日内履行完毕;四、驳回汪红、段兵的其他诉讼请求。本案案件受理费839元，减半后收取419.5元，由安徽慎独商业经营管理有限公司和安徽用世商业房地产开发投资有限公司共同承担。二审中，双方当事人均未提供新证据。对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。本院认为，对合同性质，应当从合同内容出发，根据合同主体在合同中约定主要事项的性质进行判断。本案中，汪红、段兵与慎独公司签订《用世·生活城委托经营管理合同》，约定由慎独公司以其名义与实际使用商铺的承租人签订租赁合同并自行收取租金，慎独公司按照涉案房屋签约总价的10.53%向汪红、段兵支付年租金，故双方合同的实质是汪红、段兵将其所有的商铺出租给慎独公司占有、使用，并取得租金收益的行为。将《用世·生活城委托经营管理合同》定性为房屋租赁合同，是根据该合同表述的双方权利义务特点，对合同性质的客观认定，一审法院认定双方系房屋租赁合同关系并无不当，本院予以确认。慎独公司与汪红、段兵基于平等协商签订合同，内容是其真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。合同签订后，慎独公司向汪红、段兵支付了部分租金，合同已实际履行。现慎独公司主张合同中约定的租金过高，违背市场规律，请求扣除10000元，该项主张无事实与法律依据，有违诚信原则，本院不予支持。双方合同中约定租金税费由汪红、段兵自行承担，并未约定由慎独公司扣除代扣代缴税费，且慎独公司也未能举证证明已经实际代扣代缴。因此，慎独公司上诉主张应付租金应扣除代扣代缴税费，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。同时，汪红、段兵在一审中已经自认租金是扣除自行承担的税费后的金额，一审根据当事人对权利的自行处分作出的判决金额已经扣减了税费。现慎独公司仍以应扣税为由提出上诉于法无据，本院不予支持。火灾发生时涉案商铺由慎独公司占有和控制，消防部门出具的《火灾事故认定书》载明系电气线路故障引发火灾，慎独公司亦未提供证据证明存在可归责于汪红、段兵的情形，故其主张汪红、段兵未提供符合出租条件的房屋，本院不予采信。慎独公司上诉主张因火灾导致商铺受损租金无法收取，不应承担火灾后的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，慎独公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由安徽慎独商业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一九年四月二十八日书记员 胡梦云附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。