北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）京02执异336号案外人：王爱花，女，1953年6月6日出生，汉族。委托代理人：侯斌，北京市广盛律师事务所律师。申请执行人：北京中鑫智融投资基金管理有限公司，住所地北京市丰台区花乡郑王坟万柳桥****楼**。法定代表人：穆德荣，执行董事。委托代理人：李聪聆，北京市众鑫律师事务所律师。被执行人：山西鑫四海投资集团有限公司，住所地，住所地山西省太原市民营区经园路******iv>法定代表人：王爱芬。被执行人：李珺，女，1976年5月12日出生，汉族。被执行人：李玲，女，1987年9月12日出生，汉族。被执行人：葛军，男，1969年9月9日出生，汉族。本院在执行北京中鑫智融投资基金管理有限公司（以下简称中鑫智融公司）与山西鑫四海投资集团有限公司（以下简称鑫四海投资公司）、李珺、李玲、葛军仲裁纠纷一案[执行案号：（2017）京02执180号]过程中，案外人王爱花对执行位于山西省太原市杏花岭区经园路283号鑫四海花园×××号房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人王爱花称，请求中止对涉案房屋的执行，并解除查封。事实及理由如下：一、法院查封的涉案房屋是由案外人付款购买，并实际占有使用长达九年。2009年9月21日，王爱花与山西鑫四海房地产开发有限公司（以下简称鑫四海房地产公司）签订《房屋认购协议》购买涉案房屋，合同约定房屋价款为321650元。2010年3月15日，鑫四海房地产公司向案外人交付了涉案房屋。后案外人对涉案房屋投入巨额资金进行装修装饰，并在涉案房屋内居住至今。通过《房屋认购协议》、鑫四海房地产公司出具的付款收据以及物业公司出具的收费单等证据，足以证明案外人系涉案房屋的买受人并自2010年3月15日起实际占有使用涉案房屋至今。二、案外人系涉案房屋所有权人，其所有权应受到法律的绝对保护，法院依法应停止对涉案房屋的所有执行程序并解除相应措施，保障案外人的合法权益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，应认定案外人为涉案房屋所有权人，法院对涉案房屋进行查封明显错误。案外人所提执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条的规定，应当予以支持。三、已有与本案情况相同的七位业主提起执行异议之诉，并获得法院支持，案外人与之相同的权利应当受到法律的同等对待。申请执行人中鑫智融公司称，不同意案外人王爱花的异议请求。事实及理由如下：第一，中鑫智融公司不认可涉案房屋买卖交易的真实性，案外人与鑫四海房地产公司之间的《房屋认购协议》是后补倒签时间的虚假协议，案外人根本没有支付房款，涉案房屋交付没有凭证，房屋没有过户系因案外人自身原因导致，案外人所提执行异议没有事实依据，不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形。第二，《执行异议复议规定》第二十八条在本案不能适用，案外人所提执行异议没有法律依据。《执行异议复议规定》第二十八条规定的是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，而本案中，案外人是从鑫四海房地产公司买的涉案房屋而不是从被执行人葛军处购买，并且涉案房屋也没有登记在被执行人葛军名下。涉案房屋登记在鑫四海房地产公司名下，而鑫四海房地产公司并不是本案被执行人。第三，葛军与鑫四海房地产公司于2015年3月签署正式《商品房买卖合同》，鑫四海房地产公司开具房款支付收据，并在2015年3月办理的网签备案公示。自2015年3月网签公示至2017年查封，之间时间长达两年多，大大超过法律赋予的撤销权一年的期限。在此期间，案外人没有主张过任何相关撤销权也没有启动过任何相关撤销权的程序，现应视为案外人默认葛军与鑫四海房地产公司签订的《商品房买卖合同》下交易事项，确认葛军对涉案房屋享有相应权益。第四，案外人涉嫌以恶意诉讼为手段为被执行人鑫四海投资公司及其关联方逃避被强制执行而拖延执行、逃脱债务，付款证据仅为被执行人关联方鑫四海房地产公司出具的收据，高达32万多元的涉案房屋购房款项没有银行付款凭证，不合交易习惯和常理，请法院关注并驳回案外人异议请求。被执行人葛军不同意案外人王爱花的异议请求，答辩意见同申请执行人中鑫智融公司一致。本院查明，申请人中鑫智融公司与鑫四海投资公司（第一被申请人）、李珺（第二被申请人）、李玲（第三被申请人）、葛军（第四被申请人）、山西鑫四海大酒店有限公司（第五被申请人）、李国英（第六被申请人）、王爱芬（第七被申请人）、盖春梅（第八被申请人）、曹刚（第九被申请人）之间因《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》、《股份回购保证承诺函》所引起的争议仲裁案，北京仲裁委员会于2017年2月8日作出（2017）京仲裁字第0199号裁决书，裁决：“（一）第一被申请人向申请人支付4720.75万元回购编号为×××《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》项下股份，并向申请人支付违约金821万元；（二）第一被申请人向申请人支付504万元回购编号为×××《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》项下股份，并支付违约金84万元；（三）第二被申请人、第三被申请人、第四被申请人对前述第（一）项、第（二）项裁决项下第一被申请人应向申请人支付的款项承担连带清偿责任；（四）本案仲裁费485310元（已由申请人全额预交），由第一被申请人、第二被申请人、第三被申请人、第四被申请人共同承担，第一被申请人、第二被申请人、第三被申请人、第四被申请人应直接共同向申请人支付申请人代其垫付的仲裁费485310元；（五）驳回申请人其他仲裁请求。上述裁决各项，上述各被申请人应自本裁决书送达之日起十日内支付完毕。逾期履行的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息”。上述仲裁裁决生效后，中鑫智融公司向本院申请强制执行，本院以（2017）京02执180号立案执行。执行过程中，本院于2017年4月12日对网签预售给被执行人葛军的涉案房屋进行预查封。另查明，本院执行过程中，鑫四海房地产公司向本院提出执行异议及执行异议之诉，请求中止涉案房屋的执行并解除查封。本院分别作出（2017）京02执异753号执行裁定书、（2017）京02民初392号民事判决书，分别驳回鑫四海房地产公司异议请求及执行异议之诉的诉讼请求。鑫四海房地产公司不服上述民事判决，上诉至北京市高级人民法院，北京市高级人民法院作出（2018）京民终360号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述（2017）京02民初392号民事判决书查明：“涉案房屋目前尚未登记在葛军名下，但依据葛军与鑫四海房地产公司签订的《商品房买卖合同》，该房屋的买受人为葛军，并办理了网签手续”。本院审查过程中，案外人王爱花提交其与鑫四海房地产公司签订日期为空白的《房屋认购协议》，其中约定涉案房屋总价为321650元；鑫四海房地产公司于2009年12月3日为案外人出具的收据，其中载明收到王爱花房款321650元、配套费31189.52元，共计352839.52元。山西省鑫四海房地产物业有限公司代收物业费、水费、电费收据；鑫四海房地产公司出具的《情况说明》等证据用以证明其异议请求。申请执行人中鑫智融公司对上述证据真实性及证明目的均不予认可，并认为上述《房屋认购协议》涉嫌虚假，仅凭收据不足以认定案外人已真实交付购房价款，并主张在鑫四海房地产公司作为案外人提起执行异议之诉的二审期间，鑫四海房地产公司自述仅有7套房屋签订认购协议，而涉案房屋不在上述7套房屋之中，而本案案外人所提交证据均为鑫四海房地产公司或其物业公司出具的证据，与鑫四海房地产公司上述自述相矛盾，故仅凭本案现有证据不足以证明案外人对涉案房屋签订合同、交付房款及合法占有的真实性。被执行人葛军质证意见与中鑫智融公司质证意见一致。本院认为，第一，本案是否适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定进行审查。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。第十八条规定：“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭”。本案中，中鑫智融公司系申请执行人，被执行人系葛军而非鑫四海房地产公司，只是由于葛军与鑫四海房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理了网签备案登记手续，中鑫智融公司才有权申请对涉案房屋实施预查封，但申请执行人中鑫智融公司对于涉案房屋享有的权利不应强于鑫四海房地产公司其他债权人享有的权利。现案外人以其与鑫四海房地产公司签订《房屋认购协议》购买涉案房屋为由提出本案执行异议，如案外人所提异议符合《执行异议复议规定》的规定，则可以阻却本案中鑫智融公司对涉案房屋的执行。因此，本案可以参照《执行异议复议规定》第二十八条的规定进行审查。第二，本案案外人所提执行异议是否符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的法定情形。《执行异议复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。案外人所提异议需同时符合上述法定情形且其权利能够排除执行的，对其所提异议才能得到法律支持。而本案系执行异议审查程序，现仅凭案外人所提交购房款收据不足以证明案外人已实际支付涉案房屋的全部价款。故对于案外人所提执行异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人王爱花的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 连 强审判员 曾小华审判员 侯成成二〇一九年四月二十四日书记员 张 楠