大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0202民初422号原告（反诉被告）：大连地下商场管理有限公司，住所地辽宁省大连市中山区**。法定代表人：李维君，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵辉、闫慧，系辽宁宏都律师事务所律师。被告（反诉原告）：大连市人民防空办公室，住所地大连市西岗x。负责人：陈国贵，系该办公室主任。委托诉讼代理人：李明昌、刘庆贺，系辽宁昌信律师事务所律师。原告（反诉被告）大连地下商场管理有限公司诉被告（反诉原告）大连市人民防空办公室房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人赵辉、闫慧、被告（反诉原告）的委托诉讼代理人刘庆贺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年7月1日，原、被告签订人民防空工程租赁使用合同。合同约定：被告（出租人）将坐落于大连市中山区x号大连地下商场出租给原告使用，租赁期为十年，按每平方米3，600元缴纳年租金，双方在合同中还约定了其他的权利义务。2010年11月3日，原、被告双方签订补充合同，约定租金标准为前五年345万元，第六年起为363万元。计租日期为自本次商场升级改造验收和消防部门验收合格之日。可是当我们装修完成，并投入大量的资金进行招商的时候，我们听闻大连市政府为解决中山区青泥洼桥周边停车难的问题，决定在2路公交车终点站建设一处立体停车塔库，而我们租赁开办的大连地下商场正好位于此次动迁的范围之内。自2013年开始，我们招商入驻的业户就开始不稳定，有的业户开始拒不缴纳租金、水电等费用。2014年8月，我们正式接到被告通知：不要与业户签订新合同，业户到期的合同顺延到地下商场拆除改造动工之日。我公司60余名管理员工还要进行日常管理，水、电、人员开资等大最费用每月仍在持续发生。由于政府动迁时间不明确，这种混乱状态一直持续到2016年5月，在市人防办及青泥洼桥派出所数十名干警的配合下，经营业户才全部撤离。然而，大连市政府于2016年5月再次召开办公会议，根据中山区政府关于停车场建设的进展情况及策划方案的汇报，认为2路、101路建设成本太高，建议取消该停车场的建设计划，我们认为，此次动迁决定是中山区政府申报、市政府同意、市人防办具体负责实施的。从通知动迁到召开业主大会直至派评估公司对商场进行评估都是人防办具体负责落实的。因此，人防办应当对其做出的动迁行为产生的损害后果承担赔偿责任。根据评估机构对我方装修投入进行评估测算，我方的装修评估价值为4，271，300元，扣除折旧费1，083，650元装修损失为3，187，650元；另，自2014年底开始我公司根据被告要求不再收取业户租金，自2014年12月1日起至2016年11月30日止两年的经营损失累计为12，779，598元，扣除在此期间应缴人防办租金6，777，500元，被告应赔偿我方的经营损失金额为6，002，098元，两项共计9，189，748元。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令1、被告承担大连地下商场装修损失3，187，650元；2、请求判令被告承担原告经营损失6，002，098元。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，《评估报告》是原告单方委托评估机构作出的，未经被告认可，不能作为装修损失的依据。（2）评估方法错误。评估机构采用的是重置成本法进行评估，重置成本法是评估人员用现时条件下重新购置或建造一个全新状态所需要的成本，该评估报告得出的结论是现时装修的成本价，不是原告装修的实际投入。而原告的最早装修时间为2011年，其次是2014年和2016年，如果评估，也应当对当时的造价成本进行评估才能确定原告因装修的实际投入。（3）《装修折旧费明细表》是原告单方制作的，计算标准、计算方法均是原告单方行为，折旧费的数额不能依单方制作确定，装修折旧费也应当经过原告与被告双方认可的评估机构进行评估确定。（4）根据被告与原告签订的《人民防空工程租赁使用合同》第四条第6项规定，租赁物系人防工程具有特殊性，合同终止或提前解除时，被告不对原告的装修或改造等投入给予补偿。第二，诉讼主体错误。原告提交的证据中，没有证据能够证明被告于2014年8月向原告下达任何关于拆迁的通知，也未书面通知原告不要与业户签订新合同。原告作为承租方有权决定租赁物的使用情况，其享有租赁物转租的支配权，并不受被告的控制，停止签合同、停止收租金都是原告的单方行为，与被告无关。其次，原告主张是因拆迁行为给其造成损害，被告并非拆迁人，不能仅靠被告与政府间存在相关往来函件认定被告是拆迁人，既然是拆迁行为造成的损失，就应当由拆迁人承担。(2)如存在政府拆迁行为，具体的拆迁事项也应当以拆迁人发布的拆迁公告为准，原告主张拆迁行为给其造成损失，应当举证证明拆迁行为存在。（3）如确实存在政府拆迁行为的，根据被告与原告签订的《人民防空工程租赁使用合同》第七条第3项规定，因国家政策或市政府行为需要拆除或改造人防工程及设备设施，对被告和原告造成的损失互不承担责任。反诉原告诉称：2010年7月1日，被告与案外人杨春桥签订《人民防空工程租赁使用合同》，合同约定：被告将位于大连市中山区建筑面积为4100平方米的人民防空工程出租给杨春桥，租赁期限为10年，租金标准及计租起始日另行签订《补充合同》。2010年11月3日，原告大连地下商场管理有限公司与被告签订《补充合同》，约定：前五年年度租金为345万元，第六年以后，每年租金为363万元。同时约定：原告未按时足额支付租金的，每日向被告支付1，000元人民币的违约金。2010年12月31日签订《大连地下商场租期起始日有关事宜确认书》及《交接验收单》，被告将租赁物交付原告，确认租期起始日为2011年1月1日。租赁开始后，原告就多次拖欠被告租金，原告自2015年1月1日起至今未按照合同约定向被告缴纳租金。特提出反诉，请求判令1、解除原、被告签订的《人民防空工程租赁使用合同》及《补充合同》；2、反诉被告将租赁的人防工程腾退给反诉原告；3、反诉被告向反诉原告支付自2015年1月1日起至2017年4月30日止的租金共计5，165，143元；4、反诉被告向反诉原告支付自2015年1月1日起至2017年4月30日止的违约金85万元；5、反诉被告向反诉原告支付自2017年5月1日起至实际付清租金之日止按照每日1，000元标准计算的违约金。反诉被告辩称：第一，原、被告之间签订的合同合法有效，故我方不同意解除合同。第二，关于违约责任问题，通过我方提供的大量证据，充分表明造成原、被告之间的合同无法正常履行的责任完全在于被告。2路车站终点站欲建立体停车场故要进行动迁，2014年3月，被告已经通知我方不要与业户签订新的合同，之后原告系通过公安等部门配合才能对商场业户进行清场。通过以上事实可以看出在合同履行过程中的违约方完全为被告，被告现要求我方承担责任，没有合法依据，不同意反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2010年7月1日，被告大连市人民防空办公室与杨春桥签订一份《人民防空工程租赁使用合同》，约定被告将位于大连市中山区建筑面积4100平方米的大连地下商场出租给杨春桥，租赁期限十年，用途为经营服装鞋帽。杨春桥于计租日期前两个月缴纳工程使用费，租金标准详见补充合同。2010年10月26日，大连地下商场管理有限公司成立，法定代表人李维君，杨春桥为其中股东之一。2010年11月3日，被告与原告签订补充合同，约定租金标准为前五年每合同年度租金标准为345万元；第六年以后，每年租金标准363万元，大型设备、设施正常使用期限内维修费用由大连地下商场管理有限公司自行承担。本补充合同签订后10日内，乙方付清第一年的剩余全部租金。以本次商场升级改造工程验收和消防主管部门验收均合格之日作为本合同计租起始日。合同签订后，原告进行了装修并招商经营。2013年8月16日，大连市中山区人民政府给被告发出《关于拟在车终点站地块建设立体停车场塔库工程项目的函》〔大中政函发x号〕，主要内容为市人防办：为贯彻落实市政府第十五届一次市长会议精神，按照停车场建设属地化要求，有效缓解中山区青泥洼桥周边停车难这一突出的问题，市政府拟在二路公交车终点站建设一处立体停车塔库，由于时间要求，恳请贵办对工程建设予以支持和配合，以下涉及人防工程的有关事项，请贵办予以复函。一、规范对该工程项目建设的意见；二、如在该地块建设立体停车塔库，其所涉及人防工程的拆迁环境面积及补偿赔偿费用核算结果。2013年12月24日，大连市中山区人民政府在给市人防办的大中政函发x号《关于在车终点站地块建设立体停车塔库工程项目的函》中记载“市人防办：为贯彻落实副市长张亚东关于建设大型停车场会议指示精神，进一步缓解我区青泥洼桥周边停车难这一突出的问题，市政府拟在公交车终点站建设一处立体停车塔库。该项目计划于2014年初开工建设，涉及拆除还建地下人防工程。请贵办就是否同意开工建设给出意见”。2014年3月18日，原告向大连市中山区城建局并大连市人民防空办公室发出《关于请求确定大连地下商场停业改建时间的报告》，主要内容为“大连市中山区城建局并大连市人民防空办公室：去年八月末接到大连市人民防空办公室通知，计划对我们公司大连地下商场进行停业改建，随后政府部门又派了评估公司对商场进行了全面评估，现商场的业户都在议论此事。能否给我们一个商场停业改建的确定时间。”被告收到该函后未对该函作出答复。2014年3月25日，大连市中山区城市建设管理局给大连市人防办复函中建议“大连地下商场不要与业户签订新合同，并将业户到期的合同顺延至地下商场拆除改造动迁之日，避免造成浪费。”2014年11月6日，大连市人防办资产管理处向中山区城建局发出关于大连地下商场拆迁工作需尽快落实相关事宜的函，内容为：一、我方需要贵方提供大连地下商场动迁方案，做为组织实施动迁的依据。二、动迁补偿资金的具体情况1、动迁补偿资金的范围标准等。2、补偿资金到位时间、支付方式等。2015年6月11日，原告向大连市中山区人民政府发出《关于地下商场动迁亟待明确时间的请示》，表示由于动迁时间一直不确定，导致我公司经营困难，请求近期给予一个明确动迁时间的答复。大连市停车行业发展工作领导小组停车场建设办公室8号会议纪要记载，2016年4月22日，市建委的领导听取了中山区汇报停车场建议、进展情况及下一步工作安排，建议取消二路、101路停车场项目。2017年7月11日，以原告为甲方，大连市人防资产管理处为乙方，签订一份《债权转让协议书》，主要内容：为尽快妥善解决甲方与大连市人民防空办公室因履行合同产生的权利争议，现大连市人民防空办公室已将其产生争议的相关权利委托大连市人防资产管理处全权处理。现经甲、乙双方友好协商，就大连地下商场场地租赁费用债权转让有关事宜，达成协议如下：一、甲方在租赁乙方位于大连市中山区x号期间（自2015年3月1日起至2016年5月22日止）对35户业主享有448天场地费用债权，甲方将该债权转让给乙方，乙方同意受让。二、乙方受让甲方的债权后，以仲裁的方式向35户业主主张448天场地费用。三、乙方向35户业主提起仲裁申请主张债权，如仲裁委员会作出裁决支持乙方要求，则甲方同意按胜诉金额直接抵顶所欠租金；如仲裁未支持乙方的请求，则乙方就该部分债权，不再向甲方主张租金。经查，35户业主中不包括拉夏贝尔服饰店铺租金1，057，534元（2015年5月22日至2016年11月30日）；悦奥体育用品（两个店铺）租金5，600，000元（2015年5月22日至2016年11月30日）。大连市人防资产管理处向大连市仲裁委员会向35户业主提出仲裁申请，请求一、准予申请人行使大连地下商场有限公司对被申请人的到期债权；二、被申请人向申请人支付其拖欠大连地下商场的场地使用费。大连市仲裁委员会（2017）大仲字第x号仲裁书裁决1、申请人大连市人防资产管理处有权行使大连地下商场管理有限公司对被申请人享有的大连地下商场448天的场地使用费的到期债权；2驳回申请人大连市人防资产管理处的其他仲裁请求。本案审理期间，经原告申请，本院委托大连市中级人民法院司法技术处对原告的装修损失进行了鉴定，结论为原告的装修损失3，810，926.43元。本院确认的上述事实，有《人民防空工程租赁使用合同》及补充协议、〔大中政函发x号〕、大中政函发x号、人防办复函、邮件签收函、会议纪要、《债权转让协议书》、仲裁书鉴定报告及当事人陈述在案为凭，且已经开庭质证，可以采信。本院认为，原、被告签订的《人民防空工程租赁使用合同》及补充协议是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵照执行。本案中，原、被告及原告与业户之间签订的合同均受法律保护。在政府没有做出动迁决定前，被告应按照法律法规和合同约定履行自己的义务，按照政府相关部门的要求，对动迁问题提出建议和意见，积极与相关部门沟通，按照有利于合同履行的原则，采取有效措施保证合同的履行，维护承租人及业户的合法权益。根据原告提供的政府部门往来文件的记载，被告在政府对大连地下商场动迁行为的执行过程中存在过错，造成原、被告合同无法有效履行。被告作为大连地下商场动迁行为执行者，又是原告合同的相对方未按照合同约定履行自己的义务，造成原、被告之间签订的长达10年的租赁合同，无法得到有效履行，给原告造成装修、经营方面的损失，同时原、被告签订的《债权转让书》，被告受让了原告对35户业户的场地使用费债权，应视为是对原告经营损失的确认。关于原告所主张的装修损失，本院认为，该装修费用应该以双方合同期限按10年摊销，本案自原告与业户签约至业户迁出时间为五年，故装修损失因为1905463.21元。虽然被告受让了原告对35户业主的场地使用费债权，但拉夏贝尔服饰店铺和悦奥体育用品店铺的租金，也应由被告承担。原告应向被告缴纳2015年、2016年的租金（2015年2月22日至2016年11月30日），共计6，777，500元，扣除原告转让给被告的债权3，208，837元，原告应向被告支付租金3，568，668元，因此，原告的损失应为3088871元〖（1057534元＋5600000元）-3568663元）〗。原、被告之间的合法合同有效且原告无违约行为，双方的合同应继续履行，故对原告装修折旧后的剩余价值，本案不予处理。因无充分证据，所以对于原告的其他损失，本院不予支持。因反诉原告违约，故对其要求解除合同、腾退案涉工程等主张，于法无据，本院不予支持，综上所述，依照中华人民共和国合同法第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）大连市人民防空办公室赔偿原告损失3,088,871元，于本判决生效之日起十日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告的诉讼请求。本诉案件受理费76，130元，鉴定费40，000元，由原告负担35，580元，被告负担80，550元；反诉费37，890元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  宗守礼人民陪审员  辛淑芹人民陪审员  李 东二〇一九年四月三日书 记 员  兰美玉