辽宁省阜新市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽09民终396号上诉人（原审被告，反诉原告）：许长春，男，1969年9月5日出生，住河南省郑州市中原区。委托代理人：许长山，男，汉族，1966年5月19日生，现住阜新市彰武县，系许长春之兄。被上诉人（原审原告，反诉被告）：阜新市新华书店有限责任公司，住所地阜新市海州区解放大街**。法定代表人：刘肖南，系该公司总经理。委托代理人：于浩，男，1981年12月27日生，汉族，阜新市图书馆助理馆员，现住阜新市细河区。委托代理人：邵志恒，男，1965年6月24日生，汉族，现住阜新市海州区，系该公司职工。原审被告：张元，女，住阜新市太平区。上诉人许长春因与被上诉人阜新市新华书店有限责任公司（以下简称新华书店）、原审被告张元房屋租赁合同纠纷一案，不服阜新市海州区人民法院（2018）辽0902民初1272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人许长春的委托代理人许长山，被上诉人新华书店的委托代理人于浩、邵志恒，原审被告张元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许长春上诉请求：1、撤销阜新市海州区人民法院（2018）辽0902民初1272号判决，查清事实，依法改判；2、判令被上诉人违约；上诉人并无违约：3、判令被上诉人退还2013月1月一2014月12月两年间多收取的电费221578.19元，并支付孽息；3、判令被上诉人退还2010年4月一2015年8月间多收取租金480046.88元，并支付孽息；4、请法庭责令新华书店出示2010年4月至2012年12月、2015年1至4月电费数据，查实多收取的电费，予以退还并支付孽息；5、判令被上诉人归还租赁房屋添附物品；6、涉诉一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决部分事实认定错误，适用法律不当，程序违法，请上级法院依法予以撤销、改判。新华书店违约在先，且贯穿始终，一审没有认定。1.虚增面积，恶意欺诈、违背诚实信用原则。（1）租赁面积约定明确。租赁合同1-1条款明确：“甲方将位于阜新市新华书店一层总计建筑面积480平方米的房屋（以下简称“房产”）出租给乙方使用，甲方为该房屋的所有权人”。（2）480平方米约定，是该合同法定的必备条款，并非一般性描述。《中华人民共和国合同法》第十二条、第二百一十三条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第一条有明确规定。（3）原一审、重审均已查明，面积不符。“依照新华书店提供的大楼平面图图示计算本案涉案租赁房屋建筑面积为396.21平方米”--阜新市海州区人民法院（2016）辽0902民初945号判决书P6；新华书店向法庭提供的是CAD打印图纸，而CAD拉出来的面积是包含公摊的。（4）480平方米是对该租赁物数量的唯一约定。虽然我方基于对国有企业新华书店的充分信任，对所租赁房屋面积只是“口头询问”--阜新市海州区人民法院（2016）辽0902民初945号判决书P8，但基于诚实信用原则，新华书店也必须如实回答，更不得恶意虚增。双方之所以在合同1-1条款明确约定480平方米，就是因为这是合同成立的前置条件之一。只有满足480平方米这一前提，才有55万租金这一结果。（5）新华书店虚增面积，主观上恶意。在租赁合同14-4款明确：“本合同附件均为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力”，其中附件2就是房产平面图。新华书店以“德克士餐厅没有要”作没提供的解释，不合常理。该附件是双方反复谈判、最后确定的合同有效组成部分，新华书店必须提供。如果当时新华书店提供了图纸，就可以算出租赁房屋的准确面积。图纸客观存在，合同明确约定了也以种种借口拒不提供，我方认为，这是刻意回避，其目的就是为了隐瞒租赁房屋的真实面积。新华书店的此种作法，给我方造成重大损失。在“新华书店关于张元在答辩中所提相关理由的答复意见六（第三）中竟然以“书店整栋大楼只有一个产权证，各个网点面积是估算的”的说辞回应我方，是对合同条款的不尊重。合同通篇没有“估算”字样，有的是480平方米这一准确数字。又在上述文件中随后表示“估算的面积多少并不对双方履行合同有实质影响”，是对合同条款的主观臆断，是对我方合同目的肆意歪曲。在《中华人民共和国民法通则》第四条明确要求“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。《中华人民共和国合同法》第六条诚实信用原则包括“在订立合同时，不得有欺诈或其他违背诚实信用的行为”，新华书店违反了这一原则已构成违约。判决书P8下数第9行宣称“合同签订后，双方进入合同正常履行阶段，被告许长春对本合同约定的房屋承租面积、水电费收取方法及标准均未提出异议”，与事实不符。我方发现面积、电费收取与合同约定不符后，就积极的、多次与新华书店沟通，并提醒新华书店，这两个问题不解决，我方将不再缴纳房租及水电费。认定我方“均未提出异议”不知从何而来。该判决书P13上数第2行又指出“在双方签订合同时，在原告应提交的附件中，有房产所在地规划红线图、房产平面图、房产所有权证一项，被告应该知道承租房屋面积的情况”，此说法与事实不符。合同签订后，我方多次催要上述附件，但新华书店以种种借口不予提供，即使在原一审开庭我方提出索要后，也是大费周折，经法庭向新华书店反复催要才予以提供。判决书所言的“被告应该知道承租房屋面积的情况”又从何而来。同时，重审判决书将合同关于标的物数量的唯一约定“480平方米”界定为“对租赁房屋的一般性描述”（判决书P13第8行），不知其依据又是从何而来。以此三点，对原一审已经查明的“租赁房屋面积比合同约定的面积确实相差约90平方米”--阜新市海州区人民法院（2016）辽0902民初945号判决书P7。“不予支持”，我方无法接受。注：我方是在2015年初准备退出240平方米进行可行性规划时发现租赁面积与合同约定不符的。且于2015.4就此事与新华书店有过沟通，并要求抵扣租金。2.新华书店对我方电费收取违约。新华书店置合同于不顾，以“估算”方式随意计量、摊派、定价，利用技术优势随意确定计费基数，利用甲方地位肆意骗取我方电费。新华书店与我方签订的房屋租赁合同5.2款明确：“乙方经营实际发生的水、电、供暖、电话等费用，按其独立安装的水、电表度数和政府规定标准计算，由乙方在收到甲方付款通知后的7天内按月支付给甲方或直接向当地的公用事业管理部门缴纳。”（重审判决书P8上数第6行在“经审理查明”中引用合同条款时将“按其独立安装的水、电表度数”写成“按独立安装的水、电表度数”，严重歪曲了合同本意）。根据此款约定：（1）新华书店计费器具违约，水、电费没按我方安装的水、电表度数和政府规定标准计算。新华书店强行以其并未经电业部门核准或安装的所谓“公表”示数计算我方水、电费违反合同约定，属于违约行为。（2）新华书店平摊电费违约，我方只承担电表示数以内费用。新华书店在一审承认，“不存在管理费问题，但是有合理损耗，各家按照电表用电量平摊”--开庭审理笔录-证据六质证P12。在电表示数以外“各家按照电表用电量平摊”电费，属于违约行为。（3）新华书店计费基数违约。新华书店在“新华书店关于对被告德克士餐厅水电费证据的意见”中将无功损耗纳入计费基数，而经一审、重审法庭查明，“对于新华书店提供的对水电费的说明材料，经办案人员向阜新市供电部门了解企业用电收费方式和电费构成，确定该说明材料中关于无功损耗电费情况不属实，因此不能依据新华书店提供的电费证据确定电费数额”--阜新市海州区人民法院（2016）辽0902民初945号判决书P8；“新华书店应向德克士餐厅收取2015年电费构成中，无功损耗一项计算数额与电业部门计算方法不符”--重审判决书P9下数第8行。可以据此确认，新华书店给法庭提供的2013、2014、2015.5-11向德克士餐厅的收费依据不但与合同约定不符，而且违反电业部门的计费原则，已经涉嫌违法。（4）新华书店电价违约。在我方承租新华书店房屋期间，阜新市对商业用电采用综合电价征缴，其电价为，2015年4月20日之前综合电价0.8896元/KW.h，之后调整为0.8303与/KW.h，而新华书店却按自己的“标准”确定电价，属于违约行为。（5）新华书店的电费催缴单，只填写催缴月份和金额，电表示数、用电量、单价均不予体现。2015.4月，经与德克士餐厅配电柜电表（合同约定的计量器具）对比，数据异常。又不允许我方查看其既未经我方同意、又未经电业部门核准的自己私自安装的所谓“公表”，我方有理由指控新华书店有骗取我方电费嫌疑。以上事实足以说明，在电费上，新华书店无论在计量工具的采用（没有按合同约定采用我方计量工具）、计费基数的确定（将无功损耗纳入计费基数）、还是电价的标准（没有按阜新市电业局对个体工商户确定的综合电价）都已构成违约。因为行业特点，这种违约，对我方经营影响重大，否则当初我方也不会出资20多万给新华书店电力增容。原一审、重审法官均亲自到电业局就无功损耗是否纳入计费基数、阜新市商业用电征缴方式、商业用电综合电价标准进行核查，确认无功损耗不纳入计费基数，我方承租期间阜新市商业综合电价0.8896元/KW.h。以上事实有新华书店提供、经我方质证的“新华书店关于对被告德克士餐厅水电费的意见”载明的数据，有原一审、重审法官亲自到电业局核查的综合电价及电费构成为证，却“对于被告许长春提出原告多收取电费已经构成违约的辩解意见，本院不予采信”，我方无法理解。更何况，重审判决书P9上数第13行“另查，德克士餐厅在承租新华书店房屋期间，水电费承担形式为，由新华书店就大楼整体水电费向水电费收缴部门缴纳，再经过估算向德克士餐厅收取水电费”，此方法与合同5.2款已严重背离，却仍然对我方指控新华书店违约“不予采信”。注：2015.1-4月份新华书店向德克士餐厅收取了79570.91元电费，引起德克士餐厅注意，通过核查发现新华书店在过去四年多多收取德克士餐厅电费二十多万元。当时对新华书店提出彻底核查电费，未果。3、剥夺我方优先承租权，属违约。合同9-1款约定“合同有效期届满……甲方需将房产继续出租的，在同等条件下乙方对房产有优先承租权”。2014年，新华书店在其大楼张挂出租广告，在网络上发布出租信息，却对我方承租请求无条件断然拒绝。新华书店的行为，侵犯了我方的优先承租权，属于违约。我的当事人所在公司与德克士公司是战略合作伙伴关系，直至目前我们仍有几十家在继续合作，比如周边的铁岭、开原、彰武、建平、瓦房店、普兰店等，一直合作顺利。2015年5月-11月期间，德克士公司曾先后三次发函催促续约，但缘于我方与新华书店有“随时撤店”的承诺，又由于新华书店违约取消了我方“优先续约权”，导致与德克士公司续约不能。这种情况下，才有2015年11月21日德克士公司拆卸设备的场面出现。所以，德克士公司撤店，是新华书店违约导致的结果。新华书店在与我方履行合同过程中，自始至终都存在不诚信事实，包括虚增面积、随意指定计量工具、随意确定计费基数、随意设定电价、以“估算”代替计量等违约行为，无视我方优先承租权，而重审法庭却视而不见，没有认定新华书店的违约行为。（二）德克士餐厅并无违约，重审却认定违约。1.2014年8月5日要约，原合同转为不定期租赁合同。2014年8月5日，新华书店法人将我方签约人张元从福州、餐厅法人许长春从郑州约至阜新，在工作时间、工作地点进行谈话（当时许长山在场），要求我方考虑新华书店的整体利益，同意新华书店将大楼整体出租，要我方做“随时撤店”的准备。为此，双方还谈到退租、用当时的海州药店及相邻店铺进行位置置换的事，我方答应了新华书店的要求。判决书P8下数第7行“经审理查明”写到：“2014年8月，因广东发展银行有意承租新华书店整座大楼，新华书店与德克士餐厅就可能要求德克士餐厅提前撤店终止租赁合同进行商谈，德克士餐厅表述同意。后因广东发展银行没有实际承租，新华书店与德克士餐厅继续履行合同”。新华书店在一审庭审中表示：“关于被告（德克士餐厅）说随时撤店的问题，是跟对方协商能不能因房屋出租，置换位置，或者撤店，书店补偿，但是如何经营不与管理”--开庭审理笔录-法庭辩论P14。根据以上事实：（1）新华书店在2014年8月5日对我方发出要约，内容具体、确定，且经我方口头方式承诺，该要约已经生效－--《中华人民共和国合同法》第十四条；“要约是希望和他人订立合同的意思表示。”第二十五条“承诺生效时合同成立”。（2）我方为践行承诺，经营模式作出重大调整，该要约属于“要约不得撤销的情形”。－《中华人民共和国合同法》第十九条。新华书店认为，“关于被告（德克士餐厅）说随时撤店的问题，是跟对方协商能不能因房屋出租，置换位置，或者撤店，书店补偿，但是如何经营不与管理”，这是典型的国有企业官老爷式的思维模式。试想，一个投资370多万元的特许加盟企业，经营中首先要拿到特许加盟许可，然后要储存物料，要租员工宿舍，要租冻库，要租干仓。新华书店只要求“随时撤店”，却对“如何经营不与管理”，将二者之间的必然联系人为割裂，这是不负责任的狡辩。事实上，我方在2014年8月5日对新华书店作出“随时撤店”承诺后，就陆续解除了与德克士公司的特许加盟合同，调整了物料储存，退了宿舍、冻库、干仓。我方按约定，按不定期租赁调整经营模式。新华书店这种只要结果、不管过程的思维模式是在混淆视听，是在狡辩。（3）新华书店要约经我方承诺，不定期租赁合同成立，原合同解除。“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。”--最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二条。（4）新华书店约谈我方的目的，实质就是向我方发出要约，希望改变合同履行现状，为整体出租扫清障碍。经我方承诺后，原租赁合同已转为不定期租赁合同。一旦新华书店整体出租成功，德克士餐厅就要践行承诺，立即撤店。整体出租，可随时出现，我方撤店，亦必随时进行。这种没有期限的约定，恰恰是可以随时勒死我方的绳索。而这个主动权，牢牢的掌握在新华书店手中。直至我方撤店，新华书店也没有通知我方整体出租要约取消。何况，原要约属于不可撤销情形，并不是新华书店单方说撤销就可以撤销的；这时双方履行的已不是2010.4.19签订的合同，而是2014.8.5要约生效后确立的不定期租赁合同。2.2015.5-8月没交电费起因，要求核算电费，未果（1）2010.4.19-2015.4.30，我方以诚信为基础，以守约为前提，严格履行合同，从未拖欠租金、水电费，从未违约；（2）2015.1-4月份新华书店向德克士餐厅收取了79570.91元电费，引起我方注意，通过核查发现，新华书店在过去的四年多时间里，向我方多收取电费二十多万元。当时我方向新华书店提出彻底核查电费请求，新华书店没有理睬。我方在电费争议前提下，2015年5月—8月近四个月没有再交水电费。而且，直至2015年8月20日，新华书店也一直没有对此时间段的水电费进行催缴--新华书店将催缴单直接交给一审法庭，可以证明新华书店没有将催缴单送达到我方。3.2015年8月20日—11月21日德克士餐厅使用新华书店房屋，虽然没有缴纳水电费，但事出有因：2015年8月17日，我方找到新华书店法人，明确表示我方将于2015年8月19日撤店。新华书店表示要“集体研究”。8月27日经再次协商，德克士餐厅与新华书店最终达成以下口头协议。（1）新华书店允许德克士餐厅再经营1-3个月，既利于德克士餐厅甩货，又避免新华书店“黑屋”现象；（2）在此期间，德克士餐厅允许新华书店在营业场所张贴有利于新华书店房屋出租的标识；（3）在此期间，德克士餐厅必须服从新华书店的规划，随时撤店；（4）双方互不承担违约责任。当时，新华书店提出按实际使用时间缴纳租金，我方没有答应。最后，新华书店同意减免我方的水、电、取暖费。针对这一点，新华书店在一审法庭调查承认“因为德克士找到书店谈降低租金和缩减面积的问题，职代会都没有通过，但是班子达成了意见，年租金变成月支付，水电费可以相应的照顾”--开庭审理笔录-法庭调查P13。既然新华书店答应“减免”（新华书店称“照顾”），德克士餐厅为什么要交。何况当时电费争议还没有解决。4.2015年11月21日撤店，是新华书店违约直接导致的结果。这里需要说明一点，我方经营的德克士餐厅，与德克士公司是特许加盟关系。我方需要定期与德克士公司续约并缴纳费用；店内生产设备，由德克士公司租借给加盟者。我的当事人所在公司与德克士公司是战略合作伙伴关系，直至目前我们有几十家在继续合作，比如周边的铁岭、开原、彰武、建平、瓦房店、普兰店等，我们一直合作愉快。2015年5月-11月期间，德克士公司曾先后三次发函催促我方续约。由于新华书店对我方发出要约，将原合同改为不定期租赁，我方为践行“随时撤店”的承诺，修改经营策略，无法与德克士公司续约，才导致德克士公司强行拆走设备。所以，究其根源，我方撤店的始作俑者，正是新华书店，而非我方违约。综上所述，我方2015年11月21日撤店，既是按新华书店的要约进行的，又符合不定期租赁合同特征，何来违约之说。二、重审判决程序违法1.已查清新华书店虚增面积事实，却不依法判决2.对新华书店电费收缴以“估算”代替计量，将无功损耗纳入计费基数，随意摊派电费的事实已经查清，却对新华书店违约事实不予认定；3.对新华书店提供、已经我方质证的电费数据，不采信。在原一审合议阶段，新华书店就电费问题向法庭提交了新证据“新华书店关于对被告德克士餐厅水电费证据的意见”（见下表），且经我方质证，认可该数据，法庭人员还亲自到电业局进行调查取证，“对于新华书店提供的对水电费的说明材料，经办案人员向阜新市供电部门了解企业用电收费方式和电费构成，确定该说明材料中关于无功损耗电费情况不属实，”--阜新市海州区人民法院（2016）辽0902民初945号判决书P8。“新华书店应向德克士餐厅收取2015年电费构成中，无功损耗一项计算数额与电业部门计算方法不符”--重审判决书P9下数第8行。新华书店提供证据、法庭人员到电业局调查取证足以证明，新华书店就是通过把无功损耗纳入计费基数手段，骗取我方电费。具体数字如下：根据“新华书店关于被告德克士餐厅水电费证据的意见”（下划线部分为原文引用）“新华书店关于被告德克士餐厅水电费证据的意见”、“为协助法庭查明事实，书店按照公表示数将2013年和2014年被告实际用电明细列出”，根据该证据，结合原一审、重审法官核查，可以准确算出2013年1月-2014年12月我方被新华书店多收缴电费（4512.84+3789.7）×30×0.8896=221578.19元。（电表30倍率）。我方有理由认为，这是新华书店利用专业人员优势，以技术欺诈手段，以恶意占有为目的骗取我方钱财。3.没有责令新华书店出具2010年4月-2012年12月、2015年1-4月电费数据，导致该段电费无法核算。新华书店是国有企业，按财务管理制度，当时我方请求法庭依据财政部《会计档案管理办法》国家档案局（98）财会字32号文件责令新华书店提供2010.4-2012.12、2015.1-2015.4两个时间段电费数据，计算新华书店以此手段累计骗占我方钱财数额。如果新华书店拒不提供，则请法庭依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定的司法解释》第七十五条“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果一方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立”推定该数额。一审、重审法庭并没有按此程序办理，程序违法，严重损害了我方利益。4.将可以形成完整证据链的电费纠纷，置于本次判决之外。5.没有判令被上诉人归还租赁房屋添附物品。在原一审反诉追加诉求中，我方要求判令新华书店归还原我方租赁房屋内添附物品（空调系统），重审时却认定为我方遗弃物品，与事实严重不符。事实是，2015.11.21，德克士公司撤走他们自己的设备，当时现场尚有我方的配电柜、空调系统、座椅板凳等添附物品，虽与新华书店法人单小新沟通，但不允许我方撤走；直至2016.10.1（2010.4.19合同到期日为2016.8.20），才允许我方撤走配电柜和座椅板凳，但40匹空调系统却仍然不允许搬走，单小新称，等程序走完再说。重审合议阶段，“原告于庭审后出具书面答复意见一份，承认被告遗留空调外挂机1台，现由承租方中国电信公司使用。”—重审判决书P10上数第5行。事后我方才明白，涉案房屋这个时候已经租出去了，配电柜和座椅板凳新租户用不上，所以让我方搬走；而40匹的空调系统能用得上，所以就以程序没走完为借口，扣着不给，交给新租户使用。如果没租出去，恐怕还会扣着不给。三、一审、重审判决适用法律错误。1.在一审阶段，虽已查明“租赁房屋面积比合同约定的面积确实相差约90平方米”--阜新市海州区人民法院（2016）辽0902民初945号判决书P7，仍然对我方反诉请求“请求法庭判令被反诉人返还反诉人自2010.4.19至2015.8.20向反诉人多收取的564323元租金并支付相应利息”予以驳回，却又在“阜新市海州区人民法院（2016）辽0902民初945号判决书P7”写到“同时考虑租赁房屋实际面积比合同约定的面积确实相差约90平方米的事实因素，本院酌情确定德克士餐厅应向新华书店支付违约金25万元”没有对面积虚增导致的结果量化，只是笼统酌情，于法无据。2.在一审阶段，虽已查明“新华书店与德克士餐厅亦商谈过新华书店可以就该租赁房屋对外提前招租，因此可以比照因违约方提前终止合同致使新华书店实际减少的租金数额酌情降低违约金数额”--阜新市海州区人民法院（2016）辽0902民初945号判决书P7；重审判决书P11下数第14行“2014.7、8月份，新华书店向德克士餐厅提出过欲将该租赁房屋与隔壁房屋对外整体出租而要求德克士餐厅随时准备终止合同，德克士考虑自身经营需要表示同意，虽此后整体出租事项未成，但新华书店与德克士餐厅亦商谈过新华书店可以就该租赁房屋对外提前招租，因此可以比照因违约方提前终止合同致使新华书店实际减少的租金数额酌情降低违约金数额”没有对要约性质及导致的结果进行深入分析，只是笼统酌情，弱化新华书店责任，于法无据。3.在一审阶段，虽确认“另查，德克士餐厅在承租新华书店房屋期间，水电费承担形式为：由新华书店就大楼整体水电费向水电费收缴部门缴纳，再经过估算向德克士餐厅收取水电费。”--阜新市海州区人民法院（2016）辽0902民初945号判决书P6。重审判决书P9上数第13行“另查，德克士餐厅在承租新华书店房屋期间，水电费承担形式为，由新华书店就大楼整体水电费向水电费收缴部门缴纳，再经过估算向德克士餐厅收取水电费”与合同5.2款“乙方经营实际发生的水、电、供暖、电话等费用，按其独立安装的水、电表度数和政府规定标准计算，由乙方在收到甲方付款通知后的7天内按月支付给甲方或直接向当地的公用事业管理部门缴纳。”的约定不符，仍不认定新华书店的行为违约。4.2014.8.5，新华书店对德克士餐厅发出要约，经德克士餐厅对新华书店作出承诺“承诺生效时合同成立”--《中华人民共和国合同法》第二十五条，原合同就已经终止，转为不定期租赁。一审、重审判决仍裁定我方违约，适用法律错误。5.在一审庭审中，我方“请法庭核实：2015年11月22日原告与我方（许长山）是否有过电话沟通。我方是否已经明确表示撤店。当时原告是否要求许长山将餐厅钥匙送回。并且直接和我方餐厅店长通过电话，要求我方店长将钥匙送回。”--开庭审理笔录P6。新华书店当庭均作了肯定回答。足以证明新华书店清楚知道2015年11月21日德克士餐厅撤店事实，“考虑德克士餐厅撤店后，该租赁房屋实际归新华书店管理，德克士餐厅不再管控该房屋，并明确表示不再租赁该房屋，新华书店可以通过及时对外出租减少损失”--阜新市海州区人民法院（2018）辽0902民初1272号判决书P11上数第10行。既已查明，就应当适用《中华人民共和国合同法》119条、《中华人民共和国民法通则》114条减损原则。将“总计建筑面积480平方米的房屋出租给乙方使用”这一法定的必备条款解释为“对租赁房屋的一般性描述”，适用法律错误。四、一审诉讼费分担不符合法律规定。终上所述，上诉人认为，一审、重审法院部分事实认定错误，程序违法，适用法律不当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）、(三）、（四）项规定，请求阜新市中级人民法院支持上诉人的请求，依法改判。新华书店辩称，上诉人在上诉状中所提的一切理由，都是为不交租金，逃避违约责任寻找的借口，这些理由缺乏有效的证据支撑，其中部分理由更是违背正常的逻辑思维，错的离谱。接下来我将先从我们双方都没有争议的客观事实说起，再去逐个分辨上诉人的各项理由。一、双方都没有争议的客观事实。1.书店与上诉人双方于2010年4月19日自愿签订了一份书面合同，年租金55万元，租期6年，到2016年8月20日止，每年8月20日前交下一年度租金。2.上诉人在2015年8月应该交租金的时候没交租金，也就是最后一年没交租金。3.上诉人2015年11月21日夜间撤店搬走，但当时还有一部分物品没有带走，留在了网点内。4.上诉人自2015年5月起就没在交过电费。二、上诉人称2014年8月与书店口头达成随时撤店的协议，2015年8月又与书店达成口头协议，再经营1-3个月，既有利于甩货，又避免书店“黑屋”。在一审的答辩状中，上诉人曾提出让书店考虑其窘境，降低租金，但是书店没同意。再从上诉人最后两年缴纳的电费来看，2013年交了27万，2014年交了21万5，用电量大幅减少。从以上这些可以看出，上诉人的经营状况并不乐观。但是合同签了6年，要想跳出原合同的约束，而又不承担任何违约责任，只能千方百计寻找理由，把过错往书店身上推。从上诉人的材料中我们可以看到，其提出的所谓房屋面积不实、多收电费等理由都是上诉人2015年才发现的，也就是上诉人违约当年发现的，房子2010年就交给上诉人了，电费上诉人这些年也一直都正常交，为什么当初都相安无事，直到上诉人违约的2015年就出了那么多纠纷。还有我们双方之间的随时撤店约定，有什么可以证明。下面我方对这些理由逐一进行分析，供合议庭参考。（一）“随时撤店”的约定到底存不存在。到目前为止上诉人一直强调是口头协定，而且还想援引《合同法》做实这份口头协定。而事实上，双方根本没有任何协议，我们双方合同中有明确约定，“在本合同的有效期内，经甲乙双方协商一致，通过书面协议，可提前终止本合同”。但目前双方之间除原合同外没有任何其他书面协议，所以随时撤店的约定是上诉人编造的。退一步讲，假设书店与上诉人真有这种协议，不采取书面形式，书店不执行的时候上诉人应该怎么举证。而我方又凭什么相信没有书面的协议，仅凭口头约定让上诉人随时撤店上诉人就乖乖的随时撤店没有任何条件。所以，上诉人的理由明显就是编造的。因为广发行当时有意承租书店的大楼，书店确实和几个租期没满的商户讨论过相关问题，但根本没有任何协议。因为广发行当时只是有这个意思，但并没有实际行动，因此我们也只是跟各商户讨论如果广发行租了看看双方怎么办。请注意，这里是有前提条件的“如果”，而上诉人也知道这个前提条件，上诉状第6页倒数第4行写了，一旦新华书店整体出租成功，德克士餐厅就要践行承诺，立即撤店。因此，就算上诉人硬把我们之间的商谈往合同法中的要约上套，那也是附条件的要约。广发行最后没租，前提条件没成就，要约也没生效，更不上承诺。再从一个正常人思维角度来想，别人想租你房子只是问问价还没定呢，你就不计后果的急着让还没到期的租客随时准备搬走，这是多么愚蠢的事，明显不符合一个正常人的逻辑思维。所以说，书店和上诉人之间“随时撤店”的约定根本不存在，原合同根本没有变成不定期租赁合同，是上诉人从自己的利益出发编造的。（二）书店有没有恶意虚增房屋面积。对于这个理由，我方首先承认，估算房屋面积时不准确，差距较大，但绝不是恶意，在这一点上一审合议庭认定很准确，就是合同上的面积仅是对标的物的一般性描述。因为双方签协议之前上诉人派人看过房子，是独立的网点，不是农贸市场里的摊位，占多大面积收多少钱，我们这个网点就是一年55万，我们无论怎么描述面积是380平也好、480平也好、580平也好，都不会改变价格，我们也没有按每平米租金多少钱再乘以平米数这种计费方式，目前市面上房屋租赁也根本不采取每平方米租金再乘以平米数这种方法计算租金，这一点上诉人心里非常清楚。我们也不是刻意隐瞒面积，因为想瞒也瞒不住，如果很计较面积，感觉我们说的面积不实，上诉人可以随时找人测量，不必非要图纸，图纸就不可能造假吗。一个房子没有图纸了，它的面积就成谜了吗。事实上，上诉人签约之前到现场看过网点，感觉符合其经营需要，并没有计较面积，如果上诉人觉得不值这个价，可以跟我们商量，我们也可以选择不租给上诉人。而上诉人现在反咬一口谎称当初不知道面积差距这么大，污蔑我方虚增面积，其动机就是找理由想减轻或抵消其违约责任。房子2010年就交付给上诉人使用了，上诉人对面积有疑义随时想量就量，再有上诉人要先装修后开业，装修就涉及到测量房子面积好下料，而如今上诉人说2015年才知道面积不实明显不合常理。退一步讲，假设我方存在故意欺诈等不诚信的行为，合同法也规定了受欺诈或重大误解签订的合同可以撤销，撤销权期限为1年，从知道或应当知道撤销事由之日起算，而上诉人并没有及时行使撤销权，错不在我方。由以上分析可见，污蔑我方恶意虚增房屋面积只是上诉人为减轻、逃避违约责任采取的手段之一。（三）书店有没有勒索上诉人电费。从刚才书店列举的双方都承认的事实中可以看到，上诉人电费交至2015年4月，而上诉人实际经营至2015年11月，很明显上诉人欠书店电费。上诉人引用了之前的庭审笔录，称书店领导班子研究让上诉人的年租金变成按月支付，对水电费给以照顾。书店什么时候解释过“照顾”的意思就是“减免”，准确来说不是减，是直接免除，这完全是上诉人自己的主观臆想。而且，照顾水电费和年租金按月支付是一起提出来的，意思是书店考虑双方合作了好几年，上诉人现在经营状况不太好财务上有困难，一次交清一年租金吃力，改为按月交，水电费给予照顾。这本来是书店的一片好意，上诉人却断章取义，不提按月交租，只提照顾水电费，把两者强行割裂，只提对自己有益的。上诉人既然不同意按月交租金，书店又凭什么提照顾你水电费。当初降低房租书店都没同意，凭什么免除上诉人一年20多万的水电费。由此可见，上诉人自己编造的不交水电费的理由并不成立。再说一下上诉人所谓的从合同签订时起至2015年4月书店共多收22万电费的问题，上诉人称书店从来不告知上诉人用电量是多少，都是书店要多少上诉人就给多少。对这种说法我方认为非常的不可思议，用一般人的逻辑思维都解释不通。为什么上诉人电费正常交了四年多，到2015年4月才发现这几年多交了20万。是当时不会算，到2015年突然就会算了吗。要知道上诉人的电费一年20多万，是除了房租以外最大的成本项目，上诉人在上诉材料中不止一次的提到，除了阜新在好多地方还有德克士店。这么一位资深的生意人难道不知道书店电费收的对不对。让书店骗了4年多，每年不知道自己用电量是多少，书店要多少就给多少。或者说是明知书店多收电费还乖乖的交了这么多年。这很明显是在胡说八道。每个人都可以换位思考一下，自己租别人房子，别人不让你看电表，每个月毫无依据的随便跟你要电费你会不会交，而且这种状况持续4年。每个租客当发现自己的电费被房主多收了是当时就找房主还是交了4年再反回来找。书店正常收了上诉人四年多的电费，是因为书店每次收电费之前都带德克士店里的负责人去查看电表示数然后计算并收取电费，否则根本没法解释为什么上诉人四年多来都正常缴纳电费。当然，书店在下电费通知单时也有疏漏的地方，就是电费催缴单上只写了钱数没有用电量。因为工商业用电收取电费的计算方式不像一般生活用电那样简单，用了多少度乘以每度电多少钱就能算出来。工商业用电实行峰谷平和功率因数调整电费的计价方式，光是电表上的示数就有好几组，有峰时用电量、平时用电量、谷时用电量，还有无功电量，无功电量并不直接计入总用电量，但是影响功率因数的大小，从而最终影响电费的增减，具体计算方式合议庭可以向电力部门求证，从而得知电表上的无功这一组数据到底有什么用。如果无功这组数据没有用，那它就不会出现在三相电的电表上。关于电表的问题我想解释一下，上诉人租的网点有两块电表，一块是上诉人掏钱申请电力增容时电力部门为这个网点单独安装的，另一块是上诉人自己安装的。电力部门安装的那块表有峰谷平无功好几组示数是专门用来计算工商业三相电电费的，而上诉人自己安装那块就是咱们民用的普通电表只有一组示数，根本无法计算上诉人的实际用电量。从上诉人向法院提交的用电量证据就能看到，根本不分峰谷平和无功，只有一组数。接着说电费通知单的事，正因为书店每次下通知单时没有填用电量，才给了上诉人无理取闹的机会。上诉人在第一次上诉时在上诉状第8页下方附上一个表格，上面列了电价、电量、应交、实交、多收数，而应交电费竟然是按生活用电的计算方式算出来的，然后用这种方式来诬陷书店多收电费，这种错误非常可笑。经过我方反驳后，本次上诉时整个上诉状虽然还是基本照抄前一次的上诉状，但把上次的表格删掉了，然后在上诉状第9页第7行又捏造了一个假事实，说书店用无功电量乘以每度电单价的方式多收上诉人电费221578.19元，书店从来没有在任何材料中提到用这种方式计算上诉人电费，这都是上诉人自己编造的。上诉人其实很了解电费是怎么计算的，在本案发回海州法院重审时代表书店应诉的邵科长口误把电费多少和功率因数大小之间的关系说反了，上诉人马上就予以纠正，由此可见上诉人对电费怎样计算是揣着明白装糊涂，目的就是为了浑水摸鱼，抹黑书店。综上所述，上诉人在正常缴纳电费4年多后突然反咬一口称书店多收电费，又在电费计算方法上屡屡释放错误的信号把案件变复杂，其真实意图就是把自己包装成受害者，抹黑书店。事实上，正是因为电费催缴单上没有写明电量给上诉人留下了可乘之机，导致上诉人2015年5月直至撤店时应缴的电费书店至今无法追回，只能再收集证据另案起诉，这么说来受害者其实是书店，上诉人2015年5月后一直不交电费并不是因为书店没催收，也不是因为争议，而是上诉人以经营状况不佳为借口屡屡拖欠，而书店念在上诉人之前信誉较好，就没有采取其他措施强行催收。因此才有了现在既不交房租又不交水电费，还慌称书店照顾，免除其水电费，上诉人逃避违约责任的意图非常明显。（四）书店有没有损害上诉人的优先承租权。从现有的事实来看完全没有。上诉人一直反复强调随时撤店又主张优先承租权本来就是自相矛盾，再结合上诉人租期未到就私自撤店的事实，再提优先承租权十分可笑。从法律对优先承租权的规定来看，上诉人的主张也是毫无根据的，优先承租权是在同等条件下，租期届满前一个月提出，再对比一下上诉人的说法，哪一点都不符合，由此可见，上诉人为了开脱自己的违约责任滥用法律规定，无理取闹。（五）上诉人是否有权取回租赁房屋添附物品。对于租赁房屋添附物的归属其实合同9.2项已经有明确规定。“本合同如提前终止，解除或届满时，甲方应按乙方当时房屋的实际状态收回房屋。乙方有权拆除及取回乙方所有可移动设备。但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体（经甲方同意且合法之变更除外），乙方在终止日期前未拆除取回之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理，处理过程中发生的费用由乙方承担。”而目前的情况是上诉人称2018年11月撤店时合同已经提前终止，并以此为借口拒绝向我方支付最后一年租金，按照上诉人自己的说法再结合双方合同约定，上诉人于2018年11月撤店时遗留的物品已归我方所有。而如今上诉人又反过来向我方索要添附物品很明显是自相矛盾。事实上，虽然上诉人在承租我方房屋后期出现很多矛盾，双方很多事情没能达成一致意见，但书店已经仁至义尽，2016年5月起诉向上诉人追讨房租时，我方在诉讼请求中已经明确提出让上诉人尽快撤走房屋内物品，但上诉人没有反应。现在却提出“虽与新华书店法人单晓新沟通，但不允许我方搬走。”这种理由。上诉人的说法目前没有证据证实，但我方先假设它是真实的，书店起诉时在诉讼请求中已经向法院明确表明了让上诉人尽快搬走剩余物品，单晓新如果阻拦上诉人可以找主审法官解决，书店如果拒不配合会承担相应的不利后果。然而上诉人当时没有这么做，只能说明上诉人并不在乎这些物品，后来在上诉时提出要取回添附物品，无非是看到一审判决判令其承担违约责任，想寻找借口逃避责任，于是才想到了这些物品。再有，上诉人是承租方的法人代表，单晓新是出租方的法人代表，双方在合同中是平等的关系，凭什么单晓新说不让搬上诉人就这么听话。是法院管不了吗。单晓新还让上诉人按月交租金，上诉人为什么不执行。由此可见，让书店归还租赁房屋添附物品，只是上诉人一审败诉后为了给书店制造麻烦采取的手段之一，上诉人如果真的觉得自己理直气壮，想取回那些物品遇到书店阻拦，就不会等到一审败诉后再提，甚至应该抢在我方之前起诉取回物品。通过以上分析，我方认为：上诉人错误估计了经济形势和市场环境，使其经营达不到预期效果是其单方违约的真实原因经商本来就存在风险，因为市场不景气上诉人承租书店房屋后经营状况未达预期，我方也很遗憾，但这绝不是把风险转嫁到我方的借口。张元述称，经过两次开庭我一直同新华书店代理人沟通身份问题，我只是受许长春委托签合同，他们应该起诉德克士餐厅的法人，但是对方一直坚持把我列为被告，我的身份是证人，只是受许长春委托代理签订租赁合同，当时阜新市有两家肯德基入住，我们德克士入住需要竞争，需要考虑到经营的面积位置，所以我的要求是这个面积是符合我们竞争才租赁的，当时谈定的面积就是480平方米，才定的55万元租金，当时加州牛肉面还没有撤店，我们无法核实面积，基于新华书店法人的信任我们也没有测量，我说的都是根据实际情况陈述的事实，在前两次开庭的时候我与各方都已经沟通在本次诉讼中无论怎么判决与我没有任何责任，许长春认可承担责任。新华书店与德克士的法人都认可。新华书店向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付房租550000元，违约金300000元。2、被告向原告支付电费欠款118542.76，水费2166元。3、本案的诉讼费由被告承担。许长春承担主要责任，张元承担连带责任。事实与理由：原告阜新市新华书店有限责任公司系国有独资的有限责任公司，2010年4月19日与被告张元签订房屋租赁合同，将位于阜新市新华书店一层480平方米的商业网点租与被告经营德克士连锁餐厅，租期至2016年8月20日止，年租金55万元，每年8月20日前向被告催缴下一年度租金时，被告向原告提出降低租金，但原告因职工大会没有通过拒绝了被告的请求。之后原告虽多次催交租金，被告一直拖延不给，并于2015年11月21日在没有与原告协商的情况下私自撤店。截止到目前，被告既没有向原告缴纳最后一年租金，也没有向原告提出解除合同，由于钥匙没有交回，原告房屋至今闲置。我方认为，被告的行为已经严重违反了双方签订的合同，给原告造成了巨大损失，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请贵院依法维护原告的合法权益。原审被告张元辩称：我本身不应该作为被告，我是德克士餐厅的加盟业主，我和许长春都是朋友，加盟的时候许长春委托我签订了合同，我只是代表许长春签订合同，不参与经营和分利，我认为把我列为被告是不成立的。许长春是本案适格被告，我应该作为一个证人出庭。当时代表德克士餐厅经营者与新华书店负责人谈合同时，没有看新华书店与当时承租方的合同，是考虑到480平的面积，及上一任租户每年租金50万元，并结合周围商业网点的承租情况，我方租金确定为55万元是符合市场价值的。如果知道面积不实，租金价格就需要考虑。许长春向一审法院反诉请求：诉讼请求1、判令被反诉人返还反诉人自2010年4月19日至2015年8月20日向反诉人多收取的564323元租金并支付相应利息。2、请求法庭判令被反诉人承担原合同履行不能的违约责任。3、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。重审时增加的诉讼请求，1、请求法庭判令被反诉人退还2013年、2014年向反诉人多收取的电费187635.90元，并支付孳息。2、请法院按反诉人提供证据或被反诉人提供证据或据2013、2014被反诉人提供证据合理推算2010.08——2012.12被反诉人多收取的电费，判令被反诉人退还多收取电费并支付孳息。3、请法庭判令被反诉人承担违约责任。四、要求反诉被告返还租赁房屋添附物，空调外机4台，相关170米左右的铜管。外挂机目前折旧应该是七八万块钱。事实与理由：反诉人自签约以来，直至2015年10月发现被反诉人出租房屋面积不实，且与实际相差甚多（98.5平方米），我方一直严格遵守合同，五年共计向被反诉人支付租金275万元，按实有面积，共向被反诉人多支付564323元租金。反诉人认为，被反诉人在房屋出租过程中，关于出租面积部分存在欺诈行为，给反诉人的经济造成影响，且在反诉人提出要求解决时，不予理睬，导致合同无法继续履行，被反诉人应当承担合同履行不能的责任，并承担相应责任。其次，反诉人与被反诉人于2010年4月19日签订房屋租赁合同，合同5.2款：乙方经营实际发生的水、电、供暖、电话等费用，按其独立安装的水、电表度数和政府规定标准计算，由乙方在收到甲方付款通知后的7天内按月支付给甲方或直接向当地的公用事业管理部门缴纳。从被反诉人在提供给法庭的“新华书店关于被告德克士餐厅水电费证据的意见”中不难看出，被反诉人利用自己国有企业拥有专门技术人员的优势，采用欺诈手段，将并不计入电费缴费基数的无功损耗计入缴费基数，两年向反诉人多收取187661.67元电费。一审法院认定事实：被告张元受被告（反诉原告）阜新市海州区德克士餐厅（以下简称德克士餐厅）经营者许长春委托，与原告（反诉被告）新华书店于2010年4月19日签订房屋租赁合同一份，合同约定新华书店（甲方）将其一层总计建筑面积480平方米的房屋出租给被告张元（乙方）经营德克士连锁餐厅，租赁期限为2010年8月20日至2016年8月20日，租金每年55万元，每年8月20日之前一次性缴纳。德克士餐厅经营期间的水、电费用按独立安装的水、电表度数和政府规定标准计算。合同同时约定，在本合同有效期内，经甲乙双方协商一致，通过书面协议，可提前终止本合同。本合同有效期届满，在同等条件下，乙方对房产有优先承租权。本合同如提前终止，解除或届满，甲方应按乙方当时房屋的实际状态收回房屋，乙方有权拆除及取回乙方所有可移动设备。但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体，乙方在终止日期前，未拆除取回之物品，视为乙方放弃遗留物所有权，悉归甲方所有任其处理，处理过程中发生的费用由乙方承担。双方在违约责任方面明确约定，除合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿因合约提前终止而遭受的一切直接引致的损失。合同附件有房产所在地规划红线图、房产平面图、房产所有权证、土地使用权证等。合同签订后，双方进入合同正常履行阶段，被告许长春对本合同约定的房屋承租面积、水电费收取方法及标准均未提出异议。2014年8月，因广东发展银行有意承租新华书店整座大楼，新华书店与德克士餐厅就可能要求德克士餐厅提前撤店终止租赁合同进行商谈，德克士餐厅表示同意，后因广东发展银行没有实际承租，新华书店与德克士餐厅继续履行合同。2015年4月被告许长春发现原告出租房屋实际面积与合同约定面积不符情况后，开始与原告沟通。2015年6月至8月，德克士餐厅与新华书店商谈减租金或减租赁面积以减少经营成本的事宜，但双方未达成一致意见。2015年8月后德克士餐厅未向新华书店支付房屋租金。2015年11月21日，德克士餐厅因与沈阳德克士发展有限公司加盟协议到期，德克士餐厅单方撤店，除桌椅等附加在房屋内的装修设施，其他餐厅经营设备均撤出，11月22日新华书店负责人得知德克士餐厅撤店后，曾向被告许长春询问撤店之事，但未能就撤店后双方租赁合同履行或解除问题协商一致。阜新市海州区德克士餐厅系个体工商户，经营者为许长春，该餐厅于2015年11月21日已经被注销。2016年5月23日，新华书店就与德克士餐厅履行租赁合同纠纷诉至一审法院。2016年9月，被告许长春将餐厅里的桌椅板凳、配电箱拿走，外挂机四台未拆除。因双方租赁合同期限届满，新华书店已将该房屋对外出租。另查，德克士餐厅在承租新华书店房屋期间，水电费承担形式为，由新华书店就大楼整体水电费向水电费收缴部门缴纳，再经过估算向德克士餐厅收取水电费。2015年5月至11月德克士餐厅撤店，德克士餐厅未向新华书店缴纳水、电费。经一审法院向阜新市电业局工作人员了解企业用电收费方式和电费构成，并咨询原告新华书店向德克士餐厅收2015年电费128169.91构成是否合理。答复是在新华书店应向德克士餐厅收取2015年电费构成中，无功能损耗一项计算数额与电业部门计算方法不符。再查，新华书店大楼整体建筑面积4781平方米，该大楼只有一个整体房屋所有权证书，记载大楼整体面积，对大楼内各独立经营店面建筑面积没有记载。新华书店与德克士餐厅签订房屋租赁合同时，租赁房屋为新华书店大楼一层中间位置与其他商用店面间隔完毕的独立房屋，双方未就租赁房屋面积进行实地测量，只有口头询问。在被告张元与原告签订租赁合同前，该租赁房屋由美国加州牛肉面经营，年租金50万元，被告张元在签订该合同时，已经了解周边商铺承租情况及该租赁房屋原租金的情况。依照新华书店提供的大楼平面图图示计算本案案涉租赁房屋建筑面积为396.21平方米（不含公摊面积）。原告于庭审后出具书面答复意见一份，承认被告遗留空调外挂机1台，现由承租方中国电信公司使用。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案被告张元受被告许长春委托，与原告新华书店签订的房屋租赁合同合法有效，原告和被告许长春应按合同约定履行合同义务。被告张元虽是合同签订人，依据法律规定，合同义务应由受托人被告许长春承担。关于被告许长春是否应承担违约责任问题。新华书店与德克士餐厅签订房屋租赁合同后，双方均应按合同履行各自的权利义务，新华书店应向德克士餐厅提供合同约定的租赁房屋，德克士餐厅应按时缴纳房屋租金并承担实际水、电费。德克士餐厅于2015年8月至11月期间正常租用房屋，应向新华书店缴纳拖欠租金，按照年租金55万元计算，该段租金为13.75万元（55万÷12个月×3）。2015年11月21日，德克士餐厅单方自行撤店，并撤走了店内可移动物品，后添附在租赁房屋内的桌椅、吧台等餐饮设施未拆除移动。因德克士餐厅撤店后，未再占有使用租赁房屋，撤店后，新华书店负责人即与餐厅负责人电话沟通撤店之事，虽双方未能达成解除合同的协议，亦应认定因德克士餐厅的单方违约行为，双方合同已经于餐厅撤店后终止。德克士在未与新华书店达成解除合同协议情况下单方终止合同，已经违反了合同约定，构成违约行为。被告许长春作为德克士餐厅经营者应对新华书店承担违约责任，依据合同约定违约金应以新华书店的实际损失为赔偿依据。德克士餐厅于2015年11月21日撤店，双方合同期限约定至2016年8月20日，此期间租金经计算为41.25万元。考虑德克士餐厅撤店后，该租赁房屋实际归新华书店管理，德克士餐厅不再管控该房屋，并明确表示不再租赁该房屋，新华书店可以通过及时对外出租减少损失，且在双方正常履行合同期间即2014年7、8月份，新华书店向德克士餐厅提出过预将该租赁房屋与隔壁房屋整体对外租赁而要求德克士餐厅随时准备提前终止合同，德克士餐厅考虑自身经营需要表示同意，虽此后整体出租事项未成，但新华书店与德克士餐厅亦商谈过新华书店可以就该租赁房屋对外提前招租，因此可比照因违约方提前终止合同致使新华书店实际减少的租金数额酌情降低违约金数额，一审法院酌情确定德克士餐厅应向新华书店支付违约金25万元。对于被告许长春提出原来与新华书店“随时撤店”的约定，原合同已自动转为无固定期限合同，德克士餐厅有随时终止的权利的辩解意见，因被告许长春提交的证据不充分，一审法院不予采信。对于被告许长春提出原告剥夺其优先承租权，属违约问题。按照合同约定，“合同有效期届满，甲方需将房产继续出租的，在同等条件下乙方对房产有优先承租权”，原告有意向将大楼整体出租，而非只将被告许长春承租的房屋出租，不存在剥夺被告许长春承租权的问题，况且，被告许长春在合同期满前已经撤出，已经不再享有优先承租权。所以，被告许长春的辩解意见，一审法院不予采信。关于新华书店主张的德克士餐厅拖欠水电费问题，依据新华书店提供的证据，不能证明德克士餐厅在2015年5月至11月间实际使用水电费数额，对于新华书店提供的对水电费的说明材料，经办案人员向阜新市供电部门了解企业用电收费方式和电费构成，确定该说明材料中关于无功损耗电费情况不属实，因此不能依据新华书店提供的电费证据确定电费数额。对于水费一项，因没有相反证据否定水费数额客观真实性，且双方在履行合同过程中对水费收取无异议，一审法院对水费2166元予以支持。一审法院对电费一项诉讼请求暂不处理，待新华书店完善证据后，可再行诉讼。关于被告许长春反诉称在承租期间新华书店多收取电费，要求被反诉人退还2013年、2014年向反诉人多收取的电费187635.9元，并支付孳息的请求，因其提交的证据尚不能证实其主张，一审法院不予采信，其可以在完善证据后另行起诉。对于被告许长春提出原告多收电费已经构成违约的辩解意见，一审法院不予采信。关于被告许长春提出因房屋实际面积与约定面积相差98.5平方米要求反诉人返还自2010年4月19日至2015年8月20日多收取的564323元租金并支付相应利息的问题。租赁房屋是租赁双方认可的特定房屋，在签订合同时房屋界限已确定完毕，系独立的房屋，代表德克士餐厅签订合同的被告张元实地看过租赁房屋，对房屋基本情况和该房屋此前的租赁价格及周边的商铺租赁价格进行了充分了解，双方约定的租金并非按照租赁面积数计算单价得出，而是固定的数额。租赁合同签订后，原告依约交付了租赁房屋，被告占有使用诉争房屋五年时间里均未提出异议，在双方签订合同时，在原告应提交的附件中，有房产所在地规划红线图、房产平面图、房产所有权证一项，被告应该知道承租房屋面积的情况，即使被告许长春在2015年4月发现面积不符时，亦未主动采取诉讼或仲裁手段对租赁合同的租金标准进行变更或撤销。况且，合同约定的建筑面积480平方米应解释为对租赁房屋的一般性描述，建筑面积480平方米应否含公摊面积不清。所以，不应以实际面积与约定面积不符认定新华书店构成违约，因此，对被告许长春认为房屋实际面积与约定面积相差98.5平方米而进行反诉的请求不予支持。关于被告许长春要求反诉被告返还租赁房屋添附物，空调外机4台及170米左右铜管的问题。按照合同约定，合同届满后，原告应按当时租赁房屋的实际状态收回房屋，被告许长春有权拆除及取回餐厅所有可移动设备。在终止日期前，未拆除取回之物品，视为被告许长春放弃遗留物所有权，悉归原告所有任其处理。在2015年11月21日，被告许长春单方撤店时，已撤走了店内部分可移动物品，合同期满后被告许长春又取走租赁房屋内的桌椅、配电箱等。按合同约定，对被告许长春未取走的物品视为许长春放弃了所有权，现物品已由第三人使用。因此，对被告许长春的反诉请求不予支持。判决如下：一、被告（反诉原告）许长春自本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）阜新市新华书店支付拖欠房屋租金13.75万元、拖欠水费2166元、支付违约金25万元，上述款项共计389666元。二、驳回原告（反诉被告）阜新市新华书店的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）许长春的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10925元，由被告（反诉原告）许长春承担7145元。原告阜新市新华书店承担3780元。反诉受理费5000元，由被告（反诉原告）许长春承担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审认定事实属实。本院认为，本案的争议焦点有四个：一是新华书店提供租赁房屋面积不实是否构成违约及应否承担违约责任；二是许长春拖欠租金及终止履行合同是否构成违约及应否承担违约责任；三是关于一审法院对双方水电费的认定是否正确；四是关于一审法院对房屋添附物的认定是否正确。关于新华书店提供租赁房屋面积不实的问题。许长春与新华书店签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。房屋租赁合同是出租人将租赁物即房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，新华书店应向许长春提供合同约定的租赁房屋，德克士餐厅应按时缴纳房屋租金并承担实际水、电费。双方合同约定新华书店将其一层总计建筑面积480平方米的房屋出租给许长春经营德克士连锁餐厅，但依照新华书店提供的大楼平面图图示计算本案案涉租赁房屋建筑面积为396.21平方米（不含公摊面积）。《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据上述法律规定，双方应按照合同约定严格履行各自权利义务，新华书店提供的房屋面积与合同约定面积相差83.79平方米，营业性房屋面积对于经营者来说，具有重要的经济价值，亦是决定房屋租金标准的重要因素，故新华书店因提供房屋面积不实已构成违约，应承担违约责任。根据双方约定的该房屋租金标准、实际履行期限、合同约定总面积及实际面积等因素，新华书店应承担房屋面积不实的违约责任，但考虑到许长春对于该房屋已实际使用5年多，直至2015年4月许长春发现被上诉人出租房屋实际面积与合同约定面积不符后才开始与被上诉人沟通，对该损失扩大有责任，应承担同等责任，据此酌定新华书店向许长春承担因提供租赁房屋面积不实的违约责任为24万元。在合同履行过程中，一方对其违约行为承担的违约责任为严格责任，故一审法院对于新书店因提供房屋面积不实未予认定违约不妥，本院予以纠正。关于许长春拖欠租金及终止履行合同的问题。许长春拖欠租金一项：因许长春经营的德克士餐厅于2015年8月至11月期间正常使用该租用房屋，故其应按照合同约定向新华书店支付拖欠租金。但新华书店在此三个月期间因提供房屋面积不实的违约行为亦存在，根据上述关于新华书店因面积不实的违约责任计算标准，新华书店应承担相应的违约责任，许长春应对该违约责任承担同等责任，故新华书店在此3个月内因面积不实承担的违约责任本院酌定为1.2万元。根据双方合同约定年租金55万元计算，三个月的租金为13.75万元（55万÷12个月×3），许长春实际还应支付拖欠新华书店三个月的租金数额应按照租金除去新华书店应承担的违约金，即许长春还应支付拖欠新华书店三个月租金为：12.55万元。许长春终止履行合同一项：双方曾电话沟通撤店之事，但未能协商一致，在合同不具有无效、被撤销及解除等条件下，许长春单方终止履行合同，其行为违反了合同约定,构成违约，应承担违约责任。根据双方合同约定，违约金应以新华书店的实际损失为赔偿依据。许长春经营的德克士餐厅于2015年11月21日撤店，双方合同期限约定至2016年8月20日，此期间租金经计算为41.25万元，即许长春应承担的违约责任，但一审法院根据新华书店曾与许长春经营的德克士餐厅商谈过就该租赁房屋对外提前招租事宜，新华书店对此损失的扩大亦有责任，据此酌定许长春向新华书店支付违约金25万元的认定正确，本院予以支持。关于水电费的问题。关于水费一项，双方在履行合同过程中对水费收取无异议，且许长春未提出相反证据否定新华书店主张的水费数额客观真实性，故一审法院认定许长春拖欠新华书店水费2166元正确，本院予以支持。对于许长春主张新华书店退还多收取电费一项。因双方在合同履行过程中，双方已按照实际完成电费的核算及支付，对许长春提出因新华书店多收电费已经构成违约并要求退还的辩解意见，许长春提交的证据尚不能证实其主张，一审法院据此未予采信正确。关于新华书店主张许长春拖欠电费一项。因双方对电费计算标准有异议，且新华书店并未提供充分证据证实该电费数额，故一审法院对该电费数额未予认定正确。关于房屋添附物的问题。被告许长春虽有权拆除及取回餐厅所有可移动设备，但其在2015年11月21日单方撤店时，已撤走了店内部分可移动物品，合同期满后，其又取走租赁房屋内的桌椅、配电箱等。据此，按双方合同约定，许长春未取走的物品视为其放弃了所有权，且现物品已由第三人使用，故对于许长春提出新华书店应返还房屋添附物的主张，本院不予支持。综上，许长春的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十六条、第三百九十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持阜新市海州区人民法院（2018）辽0902民初1272号民事判决第二项，即驳回被上诉人（原审原告，反诉被告）阜新市新华书店有限责任公司的其他诉讼请求；二、撤销阜新市海州区人民法院（2018）辽0902民初1272号民事判决第三项；三、变更阜新市海州区人民法院（2018）辽0902民初1272号民事判决第一项为：上诉人（原审被告，反诉原告）许长春自本判决生效之日起十五日内向被上诉人（原审原告，反诉被告）阜新市新华书店有限责任公司支付拖欠房屋租金125500元、拖欠水费2166元、支付违约金250000元，上述款项共计377666.00元；四、被上诉人（原审原告，反诉被告）阜新市新华书店有限责任公司自本判决生效之日起十五日内向上诉人（原审被告，反诉原告）许长春支付违约金24万元；五、驳回上诉人（原审被告，反诉原告）许长春其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费10925元，由上诉人（原审被告，反诉原告）许长春负担7145元，被上诉人（原审原告，反诉被告）阜新市新华书店有限责任公司负担3780元；反诉受理费5000元，由上诉人（原审被告，反诉原告）许长春负担。二审案件受理费15925元，由上诉人（原审被告，反诉原告）许长春负担7962.5元，被上诉人（原审原告，反诉被告）阜新市新华书店有限责任公司负担7962.5元。本判决为终审判决。审 判 长  张 艳审 判 员  吴晓东代理审判员  李洪权二〇一九年四月二十二日书 记 员  牟 赫