辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0283民初2005号原告：庄河市新世纪花园物业管理有限公司。住所地：庄河市新世纪花园。统一社会信用代码91210283740913315L法定代表人：姜世勤，系该公司经理。委托诉讼代理人：金克发，系辽宁昌汉律师事务所律师。被告：李林，男，1979年8月12日出生，汉族，住庄河市。原告庄河市新世纪花园物业管理有限公司与被告李林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庄河市新世纪花园物业管理有限公司的委托诉讼代理人金克发、被告李林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即给付2015年6月30日至2018年6月30日期间物业管理费1037.66元（72.06平方米×0.40元/平方米×12个月×3年），并承担应交金额0.3%按日交纳的滞纳金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系庄河市金鹏家园小区的业主，原告系庄河市金鹏家园小区的物业公司。被告自2015年6月30日至2018年6月30日期间共计拖欠原告3年物业管理费1037.66元。原告多次催要，但是被告至今未交。故原告诉至贵院，望依法判决。被告辩称，一、原告提供的物业服务合同是由小区业主委员会签订的，而非业主本人签订。业主不是该合同的直接签订当事人，要追究业主为该合同的签订当事人来承担民事责任，首先要确定业主与该合同的法律责任关系，以及该合同的合法性。这就必须涉及到业主大会、业主委员会的合法性，涉及到物业服务企业是不是经由小区全体业主“共同决定”聘请来的。该合同的签订是不是由业主大会决定，是否有业主委托同意，这一法定程序，尤为重要。否则要求作为不是该合同的直接签订当事人的业主，为该合同承担民事责任，无任何法律依据，业主及被告均无需为该合同承担民事责任。庄河市金鹏家园小区2004年建成入住，业主自购房之日起一次性交讫两年的物业服务费，由开发商代为管理。至今金鹏家园小区从来没有召开过业主大会会议，也从未依法、依规成立过业主大会，选举产生过业主委员会。所谓的业主委员会是非法的产物，业主大会、业主委员会对小区业主不具有法律约束力。依据《物权法》第七十五条规定“业主可以设立业主大会选举业主委员会”，否则业主也可以选择不设立业主大会选举业主委员会。业主大会的设立与否，是必须要经由实行物业管理区域内的全体业主依法、依规通过参加会议表决来决定的，决不是某个组织和某个人所能包办和决定的，这直接涉及到每一位业主的权利和业务。设立业主大会是有严格的法定程序。“业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立”。根据《物权法》第七十六条规定中的和《物业管理条例》第十一条规定中的“管理规约”、“业主大会议事规则”是由“业主共同决定”，是必须要在首次业主大会的会议上经由法定的业主票权数表决通过后，才能在物业管理区域内适用，才能选举产生业主委员会。而金鹏家园小区根本就没有召开过业主参加的任何会议，小区业主从未见到过“管理规约”、“业主大会议事规则”，业主都不知道还有“管理规约”、“业主大会议事规则”，业主也从未表决过。请问“管理规约”、“业主大会议事规则”还能够适用吗？还能选举业主委员会吗？业主大会是由实行物业管理区域内的全体业主组成的业主自治组织，它的执行机构是业主委员会。业主大会的权利基于物业管理区域内的每一位业主。业主大会是以召开会议的方式履行职责，一个从来未召开过业主大会会议的小区哪里来的业主大会、业主委员会？只能是假的、违法的。二、依据《物业管理条例》第十三条规定“业主大会会议分为定期会议和临时会议”召开业主大会会议只能有这两种会议的召开方式，没有第三种召开方式。“定期会议”是有时间、地点及会议内容的，并有法定的业主人数参加的会议。参加会议的合法人数确定在《物业管理条例》第十二条中规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式”，“但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，业主可以委托代理人参加业主大会会议”。不管采用《物业管理条例》第十二条中明文规定的可以采用的两种形式中的哪一种形式，都必须得召开会议，而召开会议只能是《物业管理条例》第十三条规定的“定期会议”的召开方式，别无其他替代方式。《物业管理条例》第十四条规定“召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主”，而“采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主。无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名”“业主因故不能参加业主大会会议，可以书面委托代理人参加业主大会会议”，“业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权”。而金鹏家园小区在物业公司经理姜世勤的操纵下，歪曲利用“可以采用书面征求意见的形式”，独创的在小区到部分有选择性的业主门前，为所谓的业主委员会成员能够当选，以欺骗的手段骗取部分人员的签名。不管是不是业主，也不管有无签字的资格。而签过字的业主确无一人见到过所谓的“书面征求意见书”和所要征求意见的征求内容，只见到了所谓的业主委员会人员的表格选票，并且选票也未经业主投票表决程序。而且小区大部分业主根本就不知道还有这回事儿，更没有被任何人找过和通知过，就像这些业主根本不存在似的！根据小区185户业主相互调查了解，小区业主为业主委员会所谓的选票签过名字的，还不足三分之一，请问所谓的业主委员会选举的总票数是哪里来的？并且2017年7月份备案的业主委员会成员中的石剑根本就不是金鹏家园小区业主，怎么能成为业主委员会委员，不是假的是什么？请问没有被征求到意见的业主以及不同意签名的业主权利哪去了，谁是多数，谁又是少数，谁来服从谁？！而所有的一切都是物业公司姜世勤为自己能独霸物业管理权，强迫业主被动接受物业管理服务而弄虚作假。因此，金鹏家园小区的业主委员会选举和所谓的征求意见书（表）均没有召开过业主大会会议，均未经业主投票表决，而所谓的票权数是强奸民意，暗箱操作，胡编乱造出的虚假数字，不具有真实性，更不具有合法性。三、依据《物权法》第七十六条规定和《物业管理条例》的第十一条规定，“选聘和解聘物业企业”是“由业主共同决定”的，而金鹏家园小区从未召开过业主大会会议，何谈聘请物业企业？所谓物业企业的聘请都是物业公司经理姜世勤为谋取私利，弄虚作假擅自操控出来的，与小区业主无任何法律责任关系。四、物业合同订立，依据《合同法》第四条规定“当事人订立合同，应当享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”。《合同法》第九条规定“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力，当事人依法可以委托代理人签订合同”。依据法律规定，本案物业合同的签订当事人应当是小区业主本人，而非业主委员会。业主委员会不具有相应的民事权利能力和民事行为能力，没有业主的委托，业主委员会根本就不具有签订合同的资格。因此，业主委员会所签订的物业合同不具有法律保护力，是无效的合同，对业主不具有法律约束力。依据《物业管理条例》第十五条规定“业主大会决定的事项由业主委员会执行”。金鹏家园小区从未召开过业主大会会议。未经业主大会决定，业主委员会擅自签订的物业服务合同当然是无效的合同，对业主及被告不具有法律约束力，业主及被告无需承担民事责任。依据《合同法》第五十二条规定“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。综上所述：庄河市金鹏家园小区从未依法、依规召开过业主大会会议，也从未依法成立过业主委员会。所谓的业主委员会未经业主投票表决是非法的产物，小区业主从未决定选聘过庄河市新世纪花园物业管理有限公司为业主服务管理小区，小区所谓的业主委员会与原告庄河市新世纪花园物业管理有限公司双方共同签订的《大连市物业管理委托合同》的合同，双方当事人故知是造假，却恶意串通，签订虚假合同。在法律上属于违法、无效的合同，对业主及被告不具有法律约束力，业主及被告依法无需承担民事责任。答辩人主张履行抗辩权，依据《合同法》第五十六条规定“无效的合同或者被撤销的合同自始至终没有法律效力”，业主及被告人不欠物业费，希翼贵院能够支持业主及被告的答辩请求，依法作出公正的判决。故被告请求：1.依法撤销庄河市金鹏家园小区业主委员会；2.依法撤销庄河市金鹏家园小区所谓的业主委员会签订的《大连市物业管理委托合同的》的全部合同；3.依法驳回原告庄河市新世纪花园物业管理有限公司的诉讼请求；4.诉讼费由原告负担。本院经审理认定事实如下：原告系经庄河市市场监督管理局注册登记的有限责任公司。经营范围为：物业管理等。被告系庄河市金鹏家园小区5号楼1单元501室业主，房屋建筑面积72.06平方米。2012年5月11日，原告与庄河市金鹏家园小区业主委员会签订《大连市物业管理委托合同》约定：委托管理期限为5年。自2012年7月1日起至2017年6月30日止；2017年6月28日原告又与庄河市金鹏家园小区业主委员会签订《大连市物业管理委托合同》，约定由原告向该小区提供物业服务。合同约定：1、住宅房屋、乙方按建筑面积每月每平方米0.40元向物业产权人、使用人收取；非住宅房屋乙方按建筑面积每月每平方米车库0.20元向物业产权人或物业使用人收取；门市房屋，乙方按建筑面积每月每平方米0.80元收取。2、收费时间为：2017年6月30日-2022年6月30日。3、合同有效期内，若物价部门批准调整收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向物业产权人、使用人收取。4、物业产权人、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的百分之0.3按日交纳滞纳金。后原告对案涉小区进行了物业服务。经书面催交，被告拖欠案涉期间的物业管理服务费1037.66元。本院认为，原告与庄河市金鹏家园小区业主委员会签订《大连市物业管理委托合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告系经有权机关登记注册的物业管理公司，有权在经营范围内行使权利。原告已对被告居住的小区实施了物业管理服务，并履行了相应的义务，被告理应交纳物业管理服务费，拖欠不交已构成违约。关于被告辩称原告提供的物业服务合同是由小区业主委员会签订的，而非业主本人签订。且庄河市金鹏家园小区从未依法、依规召开过业主大会会议，也从未依法成立过业主委员会。原告与庄河市金鹏家园小区业主委员会签订《大连市物业管理委托合同》合法有效，受法律保护。庄河市金鹏家园小区业主委员会委托物业服务企业即原告为被告所在的小区提供物业服务，被告应依该协议约定的物业费收费标准向原告缴纳物业管理服务费。被告要求依法撤销庄河市金鹏家园小区业主会，依法撤销庄河市金鹏家园小区所谓的业主委员会签订的《大连市物业管理委托合同的》的全部合同，不属于本案审理的范围，被告可以通过其小区业主委员会与原告沟通协调，或者提议终止合同并选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益。故对被告的该项辩解，本院不予采纳。关于被告辩称原告提供的物业服务质量差问题，原告在物业管理服务过程中存在瑕疵，对小区业主提出的问题，物业公司应当主动及时加以整改，承担养护、维修公共设施、设备的责任，清理乱停乱放、清除堵塞消防通道各种杂物，对小区内私占公摊面积违章建筑，应及时制止，不听劝阻的，及时向有关执法部门报告，配合执法部门依法强制处理。原告应与业主一道共创文明、美丽、安全、和谐的小区。被告作为业主，不能因原告个别地方做的不足，以拒交物业管理服务费的方式对抗物业服务瑕疵的行为，影响整个小区正常的物业管理，且这种方式没有法律依据。综上，对原告要求被告给付物业管理服务费1037.66元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告承担滞纳金的诉讼请求，原告在提供物业服务时确实存在一定的瑕疵，为缓解双方的矛盾，促进原告重视物业服务质量，免去滞纳金为宜，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告李林于本判决发生法律效力后五日内给付原告庄河市新世纪花园物业管理有限公司2015年6月30日到2018年6月30日期间的物业管理服务费1037.66元；二、驳回原告庄河市新世纪花园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  崔明霞二〇一九年四月十九日书记员  于 歌附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。