江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0412民初8492号原告：湖塘镇古方股份合作社，住所地常州市武进区湖塘镇古方社区居委会，组织机构代码X410-8。负责人：周萍华，该合作社董事长。委托诉讼代理人：庄秋亮，江苏群卿律师事务所律师。被告：谢春华，男，1972年10月23日生，汉族，住常州市武进区。第三人：谢丽金（武进高新区糕糕在上面包店经营者），女，1986年8月14日生，汉族，户籍地福建省仙游县。原告湖塘镇古方股份合作社（以下简称古方合作社）诉被告谢春华、第三人谢丽金房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，于2019年1月24日公开开庭进行审理，原告古方合作社的委托诉讼代理人庄秋亮，被告谢春华到庭参加了诉讼；于2019年3月26日公开开庭进行审理，原告古方合作社的委托诉讼代理人庄秋亮，被告谢春华，第三人谢丽金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告古方合作社向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还古方社区公朴路1号（李公朴小学南龚杭河西原老年俱乐部）房屋；2、判令被告支付自2018年10月15日起至实际返还之日止的房屋使用费（按每年37070元，暂计算至起诉之日为3250元）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：古方社区公朴路1号（李公朴小学南龚杭河西原老年俱乐部，共两层，建筑面积约200平方米）的房屋，由原告出租给被告使用，最近的租赁合同订立于2017年11月22日，租期自2017年10月15日起至2018年10月14日止，年租金为37070元，先付后用。合同约定的租期届满后，原告告知被告不再续租，并要求被告搬离，但被告至今拒不搬离。原告提出上述诉请，望予支持。被告谢春华辩称：1、2016年3月15日之前案涉房屋由答辩人使用，原告同意转租后，房屋就交由谢丽金使用，原告收取的租金也是谢丽金缴纳的；2、原告于2018年10月14日通知实际使用人搬离，房屋要租赁给其他人员，时间很紧，且实际使用人是享有优先续租权的。第三人谢丽金述称，答辩人按时交纳了租金，要求继续使用案涉房屋，不同意搬离。原告古方合作社围绕其诉讼请求提供以下证据：1、2015年10月13日的武进区农村集体资产（房屋）租赁合同原件一份；2、2017年11月22日的武进区农村集体资产（房屋）租赁合同原件一份；3、关于限期搬离房屋的通知原件一份及照片四张；4、2018年11月2日武进国家高新技术产业开发区北区管理处出具的证明原件一份。被告谢春华围绕其辩称意见提供2016年3月15日的房屋转租合同复印件一份。第三人谢丽金围绕其述称意见提供以下证据：1、营业执照一份、食品经营许可证一份；2、江苏省农村合作经济组织内部结算凭证原件三张；3、水费、电费缴纳凭证。双方当事人的质证意见及本院认证意见：对原告古方合作社提供的证据1、2的真实性，本院予以确认。对原告古方合作社提供的证据3，第三人谢丽金质证认为，我不清楚房屋租赁何时到期，我要求交纳租金，原告不同意。本院对原告张贴通知及要求使用人搬离的事实予以确认。对原告古方合作社提供的证据4，本院对案涉房屋系原告自建房屋的事实予以确认。对被告谢春华提供的证据，本院予以确认。对第三人谢丽金提供的证据1，本院予以确认。对第三人谢丽金提供的证据2，原告古方合作社质证认为，2018年10月14日前的租金均已经付清，即使是第三人谢丽金交纳的租金，也是代被告谢春华交纳的。本院对第三人谢丽金主张的待证事实予以确认。对第三人谢丽金提供的证据3，本院对其使用案涉房屋期间缴纳水费、电费等的事实予以确认。经审理查明，原告古方合作社将案涉房屋交由被告谢春华占有、使用多年，被告谢春华给付了相应的费用。2015年10月13日，原告古方合作社作为甲方（转让方），被告谢春华作为乙方（受让方），签订武进区农村集体资产（房屋）租赁合同一份。主要内容为：为发展农村经济等，双方达成以下协议：一，租赁房屋坐落在古方社区公朴路1号（李公朴小学南龚杭河西原老年俱乐部），共二层，建筑面积约200平方米租给乙方使用。锅炉房一并租赁给乙方使用，产权归甲方所有，甲方不另收租金。二，租赁期间从二Ο一五年十月十五日至二Ο一七年十月十四日。三、年租金，二层每年12320元，底层每年24750元，共计人民币叁万柒仟零柒拾元整。四、年租金的支付方式与期限，先付后用，本合同签订之日乙方给付第一年租金叁万柒仟零柒拾元整（37070.00元），第二年租金于二Ο一六年十月十四日前付清。五，乙方负责支付出租房屋的水费、电费、清洁费等所有租赁期间的各项费用及税金。六、租赁房屋用途，开办饭店、面包房等。八，乙方对所租房屋进行装潢或改善增设他物，不得损坏房屋结构，并应征得甲方同意。租赁合同期满终止，租赁房屋的装修、改善增设他物即归甲方所有，不得计价。乙方经营所用的动产由乙方自行处理。若在租赁期满日起五日内未予处理则视为乙方自动放弃该动产的权利，不得向甲方追偿。九，未经甲方同意，乙方不得转租、转借所租房屋。乙方若续租，应在合同期满前一个月，与甲方协商签订续租合同事宜，在同等条件下，乙方有优先续租权。该合同下方落款甲方处加盖了古方合作社的印章，乙方处有谢春华签字，武进国家高新区北区农村产权交易站在农村产权交易机构处盖章。2017年11月22日，原告古方合作社作为甲方（转让方），被告谢春华作为乙方（受让方），又签订武进区农村集体资产（房屋）租赁合同一份。该合同第二条约定，租赁期限从二Ο一七年十月十五日至二Ο一八年十月十四日。此外，该合同约定的租赁标的物、租金标准、承租人不得擅自转租等内容均与前述2015年10月13日的合同相同。2016年3月15日，被告谢春华作为转租人（甲方），第三人谢丽金作为承租人（乙方），签订房屋转租合同一份。主要内容为：第一条，转租人经得出租人的同意，就承租地址为常州市古方社区公朴路1号（原阳湖世纪苑北苑40-1幢）转租与承租人经营使用。第二条，转租期限自2015年10月15日起至2017年10月14日止，计2年。第三条，每年租金人民币37070元，每年十月十四日以前缴纳（直接交于房东）。第四条使用转租物的限制，乙方于转租期满应即将转租房屋迁让交还，不得向甲方请求迁移费或任何费用等。该合同下方落款转租人（甲方）处有谢春华签名，承租人（乙方）处有谢丽金签名，同时，右下方加盖了武进国家高新区古方社区居民委员会的印章，并有“同意转租”字样及李建明的签名。2015年10月13日的租赁合同签订后，案涉房屋继续由被告谢春华占有、使用。2016年3月15日的房屋转租合同签订后，被告谢春华即将房屋交付第三人谢丽金占有、使用至今。谢丽金于2016年6月23日注册成立了武进高新区糕糕在上面包店，经营场所即武进高新区古方社区公朴路**，类型为个体工商户，经营范围为食品经营。武进高新区糕糕在上面包店于2016年7月14日领取了食品经营许可证。第三人谢丽金于2016年10月12日缴纳了2016年10月15日至2017年10月14日期间的房屋占有使用费37070元，于2017年11月22日缴纳了2017年10月15日至2018年10月14日期间的房屋占有使用费37070元；并负责缴纳了使用房屋期间产生的水费、电费和清洁费等。后双方发生纠纷，原告起诉来院，要求处理。另查明，案涉房屋即古方社区公朴路1号（李公朴小学南龚杭河西原老年俱乐部）系原告古方合作社自建房屋。该房屋没有取得建设工程规划许可证和产权证等。还查明，原告古方合作社于2018年10月17日出具关于限期搬离房屋的通知，要求搬离的日期为2018年10月21日前。本案的争议焦点为：原告古方合作社的诉讼请求是否能够得以支持。第一，本案所涉租赁合同、房屋转租合同的效力问题。本院认为，建设工程规划许可证是建设工程符合城市规划要求，许可建设单位建设工程的法律凭证。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，至一审法庭辩论终结前，各方当事人未能向本院提交案涉房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的依据，据此，本案所涉租赁合同、房屋转租合同应属无效。第二，案涉租赁合同、房屋转租合同无效的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，武进高新区古方社区公朴路1号的房屋实际由第三人谢丽金自2016年3月15日占有、使用至今是事实，原告对该事实应当知道，且未提出过异议。因案涉租赁合同、房屋转租合同自始无效，同时上述合同的期限均已到期，第三人丧失了继续占有、使用案涉房屋的根据，应当将案涉房屋返还给原告。因此，本院对原告古方合作社要求返还房屋的诉讼请求予以支持，案涉房屋应由第三人谢丽金返还原告。关于原告古方合作社主张的房屋占有使用费，本院认为，2018年10月14日前的房屋占有使用费已由第三人谢丽金结清是事实；考虑到导致本案合同无效的原因、第三人谢丽金占有使用案涉房屋所获利益的情况，及原告古方合作社是否在合理期限内进行通知并要求使用人搬离等因素，参照合同约定的租金标准，本院酌情确定由第三人谢丽金按每年35000元的标准向原告古方合作社支付自2018年10月15日起至实际返还之日止的房屋占有使用费。本院对原告古方合作社要求被告谢春华支付房屋占有使用费的诉讼请求不予支持。综上，原告古方合作社要求返还房屋并支付房屋占有使用费的诉讼请求，事实清楚，具有法律依据，本院予以支持。因被告谢春华并未占有使用案涉房屋，本院对原告古方合作社要求被告谢春华返还房屋并支付占有使用费部分的相应诉请不予支持。本案经调解未果，为一次性解决纠纷，减轻当事人讼累，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、第三人谢丽金于本判决发生法律效力之日起三十日内将坐落于武进高新区古方社区公朴路1号（李公朴小学南龚杭河西原老年俱乐部）的房屋交还原告湖塘镇古方股份合作社；二、第三人谢丽金于本判决发生法律效力之日起三十日内按每年35000元的标准向原告湖塘镇古方股份合作社支付自2018年10月15日起至实际返还之日止的房屋占有使用费；三、驳回原告湖塘镇古方股份合作社的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告湖塘镇古方股份合作社负担25元，第三人谢丽金负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  章福泉人民陪审员  林丽洁人民陪审员  邱文洁二〇一九年四月五日法官 助理  孟小军书 记 员  曹 航附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。