文书内容江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0507民初1165号原告：苏州市相城区太平街道旺巷村村民委员会，住所地苏州市相城区太平街道旺巷村民学巷。法定代表人：周建新，村主任。委托诉讼代理人：姚志刚，苏州市相城区湘城法律服务所法律工作者。被告：苏州市升菱电机配件厂，住所地苏州市相城区太平街道泥头村。投资人：黄生林，总经理。委托诉讼代理人：姚明，系投资人黄生林女婿。被告：黄生林，男，1960年1月4日生，汉族，住苏州市相城区。原告苏州市相城区太平街道旺巷村村民委员会（以下简称旺巷村村委会）与被告苏州市升菱电机配件厂（以下简称升菱厂）、黄生林土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法由审判员王玲适用简易程序独任审理。本案于2018年4月9日公开开庭进行了审理。原告旺巷村村委会的委托诉讼代理人姚志刚，被告升菱厂的委托诉讼代理人姚明到庭参加诉讼。被告黄生林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告旺巷村村委会向本院提出诉讼请求：1、被告升菱厂向原告支付租金人民币34566元，被告黄生林就被告升菱厂的财产不足清偿部分承担连带清偿责任。2、本案诉讼费用由两被告承担。审理中，旺巷村村委会将第一项诉讼请求中的租金明确为占有使用费。事实和理由：2015年1月1日至2015年12月31日期间，升菱厂承租旺巷村村委会泥头土地3.5亩用于五金电机生产经营，双方就此签订合同，约定租金为42570元/年。因承租后至今，升菱厂仅支付了8004元，尚欠租金34566元未付。旺巷村村委会多次催缴未果，故诉至法院。另，升菱厂系个人独资企业，黄生林系升菱厂的投资人，故黄生林应就升菱厂的财产不足清偿部分承担连带清偿责任。被告升菱厂辩称，1、旺巷村村委会起诉要求升菱厂支付2015年度的相关费用已经超出诉讼时效了。2、升菱厂已经在2015年的火灾中全部烧毁，此后至今一直处于暂停营业状态（工商登记尚未注销），故无力支付相关款项。对旺巷村村委会主张的数额34566元，因涉案合同约定的土地租金是33250元，扣除已付8004元，土地租金尚欠25246元，旺巷村村委会主张34566元无依据，我方认可尚欠的金额是25246元。对于合同上约定的资源补偿费9320元，因不属于土地租金，升菱厂认为不应当缴纳。被告黄生林庭后至本院陈述，认可升菱厂的答辩意见。经审理查明，2015年，苏州市相城区太平街道旺巷村经济合作社（以下简称旺巷村经合社）作为甲方、升菱厂作为乙方，双方签订《街道集体资源租赁及规费上交合同书》，载明：“甲、乙双方商定，自愿订立资源租赁及规费上交合同，具体条款如下：一、乙方租用甲方资源：1、乙方租用甲方位于泥头土地3.5亩。折2334平方米。用于厂房。……二、租赁期限为壹年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止。三、年租金及规费上交：            土地租金              计量单位              年单价              土地租金              水面（亩）              年单价              水面租金              配套设施费              资源补偿费                    合计年上交                  3.5              亩              9500              33250                                                                      9320              42570                                                                                                                                        上述租金及规费为年上交额。本合同租金及规费为壹年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止，共计应上交给甲方42570元。在签订本合同时一次性交清。……。”合同还就其他内容进行约定，合同落款甲方处加盖旺巷村经合社章，乙方处由姚明签名，下方并另加盖苏州市相城区太平街道司法所及苏州市相城区人民政府太平街道办事处经济服务中心章。另查明，2019年2月15日，旺巷村村委会与旺巷村经合社共同出具《情况说明》一份，载明：“苏州市相城区太平街道旺巷村经济合作社系苏州市相城区太平街道旺巷村村民委员会下属的集体组织，该组织享有的权利和义务均由苏州市相城区太平街道旺巷村村民委员会来承担。”审理中，旺巷村村委会、升菱厂、黄生林一致确认姚明系作为升菱厂的代理人在《街道集体资源租赁及规费上交合同书》上签字，实际承租人为升菱厂。另，庭审后，升菱厂、黄生林至本院明确，涉案承租土地上所建厂房在2015年发生火灾，火灾的赔偿纠纷目前仍尚在处理中，未修复也未使用。旺巷村村委会至本院明确，涉案出租给升菱厂的地块属于农村集体建设用地，但旺巷村村委会就此无证据提供，且旺巷村村委会明确该土地未取得土地部门颁发的集体建设用地使用证，且未就涉案租赁合同办理审批手续。以上事实，由旺巷村村委会提供的街道集体资源租赁及规费上交合同书、情况说明及当事人陈述等在卷佐证，本院予以认定。庭审中，旺巷村村委会明确旺巷村村委会将涉案土地于2015年出租给升菱厂，升菱厂已付8004元，剩余34566元至今未付。租赁合同到期后，每年均向升菱厂催讨涉案款项，对于升菱厂所称的资源补偿费不应支付不予认可，双方合同中对此已有明确约定了。升菱厂、黄生林对旺巷村村委会所称每年均催缴涉案租金不予认可，并认为双方合同书所约定的资源补偿费不属于土地租金，不应向旺巷村村委会缴纳。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地（包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地）；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。本案诉争土地根据旺巷村村委会自述系农村集体建设用地，但未经核发证实，且涉案租赁合同的双方当事人未经审批，即约定将土地出租给升菱厂用于建造厂房的经营，因违反了上述强制性规定，故旺巷村经合社与升菱厂之间签订的《街道集体资源租赁及规费上交合同书》应属无效。但合同无效，当事人可以参照约定的租金标准要求支付占有使用费。因旺巷村经合社系旺巷村村委会的下属集体组织，故旺巷村村委会有权作为原告起诉要求升菱厂支付《街道集体资源租赁及规费上交合同书》所约定的相关款项。按照升菱厂与旺巷村经合社所签《街道集体资源租赁及规费上交合同书》约定，升菱厂应在签订合同时一次性付清合同所约定的租金及规费，现升菱厂确认2015年度仅支付8004元，剩余款项至今未付，故升菱厂应支付旺巷村村委会34566元。升菱厂认为合同书上所约定的资源补偿费不属于土地租金不应支付，但升菱厂未就该抗辩进行举证，本院不予采信，资源补偿费应认为系双方所约定的占有使用费（租金）的组成部分。据此，升菱厂应支付旺巷村村委会34566元。升菱厂系个人独资企业，黄生林系升菱厂投资人，故升菱厂财产不足以清偿债务的，黄生林应以其个人的其他财产予以清偿。另关于诉讼时效。虽《中华人民共和国民法通则》规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，本案双方所签合同约定租期亦仅至2015年12月31日，但根据升菱厂、黄生林自述，2015年时升菱厂承租的涉案土地上的厂房曾发生火灾，该火灾引起的赔偿纠纷至今尚在处理，土地、厂房未修复也未使用，故虽双方合同约定的租期已届满，但因升菱厂未将涉案土地移交旺巷村村委会，应认为双方合同仍处于延续状态，故升菱厂、黄生林关于本案所涉占有使用费已过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告苏州市升菱电机配件于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市相城区太平街道旺巷村村民委员会人民币34566元。（上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022012961）。二、被告黄生林对上述第一项被告苏州市升菱电机配件厂的财产不足清偿部分承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为人民币332元，由被告苏州市升菱电机配件厂、黄生林负担（该款原告苏州市相城区太平街道旺巷村村民委员会已预交，本院不再退还，由被告苏州市升菱电机配件厂、黄生林于本判决书生效之日起十日内直接给付原告苏州市相城区太平街道旺巷村村民委员会）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 王 玲二〇一九年四月三十日书记员 唐宽正