湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终627号上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司浏阳支行，住所地湖南省浏阳市圭斋东路**。负责人：张朝晖，行长。委托诉讼代理人：李静虎，湖南淡远律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾同英，女，1963年3月22日出生，汉族，居民，住浏阳市。被上诉人（原审被告）：周席林，男，1963年3月10日出生，汉族，居民，住浏阳市。被上诉人（原审被告）：湖南谦信置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区车站南路****。法定代表人:焦念宝,董事长。以上被上诉人共同委托诉讼代理人：彭高林。以上被上诉人共同委托诉讼代表人：王淮芝、杨爱军、崔洪林。上诉人中国建设银行股份有限公司浏阳支行（以下简称建设银行）因与被上诉人曾同英、周席林、湖南谦信置业有限公司（以下简称谦信公司）金融借款合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2017）湘0181民初4218号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建设银行上诉请求：1、请求依法撤销一审判决，改判支持上诉人在一审中的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决存在认定事实错误及适用法律错误，应当予以改判。1、原审判决强行将买卖合同、租赁合同及金融借款合同进行整体评判，明显缺乏法律依据，原审判决不仅严重违反了合同相对性的法律原则，并且严重地损害了上诉人的合法权益，侵害了国有资产的安全，应当予以改判。2、原审判决基于公平原则判决只由谦信置业公司承担偿还借款本息责任做法适用法律错误，造成显失公平的结果。3、原审判决存在部分事实查明不清，忽略关键事实的情形。请求二审法院查明事实后予以改判。被上诉人曾同英、周席林、谦信公司辩称：1、被上诉人原来的贷款是由2005年的在建工程来抵押贷款，被上诉人收房的时候3区根本就没有这个房子，被上诉人签订的购买合同3区是一张白纸是不存在的，在最后发证的时候3区的业主都挤到了一区和二区，不存在原来购买合同的房屋。被上诉人购买的产房和实际业主发证的产房不一致；2、2017年-2018年政府为了维护稳定，和业主发了一部分房产证，房产证注明的位置房号都不对应，不能实现真正的抵押标准；3、被上诉人所有业主都以为这个谦信公司已经和上诉人已经将租金支付给了上诉人，被上诉人的贷款在2015年已经还清，2015年后说被上诉人没有还清，他们起诉的数字不得而知，谦信公司有可能没有付钱或者没有按照合同约定将租金支付给上诉人，直接的责任是谦信公司和上诉人，业主不清楚没有责任，银行当初是同意贷款方式给谦信公司，被上诉人也只是无辜的，明显不公平。一审判决正确。建设银行向一审法院提出诉讼请求：1、解除建设银行与曾同英、周席林、谦信公司签订的《个人住房借款合同》，宣布未到期借款提前到期；2、判令周席林、曾同英立即偿还未到期借款本金87230.92元、逾期借款本金27820.41元，利息及罚息20266.33元（利息暂计算到2017年3月21日，以后按合同约定计算至清偿日止）；3、判令周席林、曾同英承担建设银行为实现债权所支付的律师费6765元；4、判令建设银行对周席林、曾同英提供抵押的位于浏阳市人民西路18号西湖国际山庄3栋503、505号房产的处置款在上述债权范围内享有优先受偿权；5、判令谦信公司对周席林、曾同英的债务承担连带清偿责任；6、该案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2006年10月14日，周席林作为借款人、谦信公司作为担保人、周席林、曾同英作为抵押人与建设银行建行浏阳支行作为贷款人签订《个人住房借款合同》，该合同分普通条款1-24条和特别签订条款25-41条，合同约定：1、周席林向建设银行建行浏阳支行借款200000元，指定划款至谦信公司在建设银行处设立的43001550061052502487账户上；2、贷款利率实行浮动利率，具体为基准利率上浮10%，当前执行的月利率为5.7‰，逾期利率在约定贷款利率基础上上浮50%；3、借款期限为180个月，即从2006年12月至2021年12月止；4、采用等额本息还款方法，每月归还本息金额为1779.81元，由借款人委托贷款人在指定的账户上扣款还款；5、采取抵押加担保的担保方式，抵押物为位于浏阳市人民西路18号3区503号、505号房产，连带担保人为谦信公司；6、借款人未按本合同约定归还贷款本息或支付相关费用时，贷款人可以宣布贷款立即到期，并要求借款人立即归还借款本金、利息、罚息及相关费用。合同还对其他事项进行了约定。随后，建设银行与谦信公司、周席林、曾同英共同到浏阳市房屋产权管理局办理了浏房期押字第××号《个人购房抵押贷款登记备案证》，登记证记载的抵押权人为中国建设银行股份有限公司浏阳支行，抵押人为周席林，建设单位为湖南谦信置业有限公司，存续期限为2006年11月25日至2021年12月25日。合同签订后，建设银行将200000元借款划转至谦信公司在建设银行处设立的43001550061052502487账户上。随后，周席林、曾同英按月向建设银行支付部分按揭款。截止至2017年3月21日，周席林尚欠建设银行借款本金115051.33元，拖欠利息20266.33元。因周席林未能按约偿还借款，建设银行便向该院提起诉讼。诉讼过程中，建设银行放弃要求曾同英、周席林、谦信公司承担律师费的诉讼请求。另查明：1、浏阳市西湖山国际山庄房产的商品房预售许可证为浏房售许字（2006）第009号，该许可证记载商品房总层数为5层，批准预售建筑面积为30236平方米，共533套。2、从谦信公司与业主签订的系列《个人住房借款合同》来看，该房产分1区、2区和3区，因浏阳市西湖山国际山庄的房产一直未能办理产权证书，该房产买受人集体多次向浏阳市人民政府申请维权。在政府协调下，浏阳市国土资源局不动产登记中心经实测并于2017年9月6日向谦信公司颁发了两本产权栋证，分别是湘（2017）浏阳市不动产权第0017518、0017506号产权证书。其中第0017518号证书备注为：专有建筑面积15769.07平发米，房屋总层数：9层，所在层：-1、1-8,室号部位：-101等419套；第0015706号证书备注为：专有建筑面积8403.34平发米，房屋总层数：8层，所在层：-1、1-7,室号部位：-101等223套。目前尚未办理分户的产权证书。因建筑过程中，谦信公司改变房屋设计规划，致使目前实测的房产室号无法与《个人住房借款合同》所确定的房号一一对应，且也无从知晓周席林是否有房子。2、根据该院受理的系列案件中查明的事实，谦信公司开发的浏阳市西湖山国际山庄房产均系通过按揭贷款方式购买，并返租给谦信置业公司从而由买受人获取租金收益，而谦信公司支付的租金均由谦信公司直接汇入至买受人在建设银行处所立的贷款账户，再由建设银行直接划入偿还贷款本息。一审法院认为：谦信公司与建设银行、周席林共同签订的《个人住房借款合同》是当事人的真实意思表示，其目的是由周席林通过按揭贷款方式向谦信公司购买房产，而周席林将房产返租给谦信置业公司获取租金收益，并以租金支付贷款本息。现因谦信公司在房产开发过程中擅自更改房屋设计规划，致使周席林与谦信公司约定购买的房产无法与实际建设好的房产形成对应关系，且没有将实有的房产产权办至周席林名下。借款方即周席林的还款义务至今并未履行完毕，出借方借款本金及利息无法收回的损失系谦信公司违约造成，且建设银行发放的借款也实际用于谦信公司的房产开发，因此建设银行未收回的借款及利息由谦信公司负责偿还更符合公平原则，故该院在厘清责任主体及其担责方式后，依法对建设银行要求解除借款合同、偿还借款本息的诉求予以支持。周席林、曾同英并非是导致合同无法履行的责任方，其不应对合同解除形成的损失承担责任，故建设银行要求周席林、曾同英偿还借款本息的诉求，该院不予支持。周席林、曾同英在合同无法履行后形成的损失，其可另行向责任方主张权利。借款合同中约定抵押担保，但一直未办理正式抵押登记，抵押权尚未形成，故建设银行要求对抵押物行使优先受偿权的诉求，于法无据，该院对此不予支持。周席林、曾同英、谦信置业公司经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃庭审质证、辩驳等诉讼权利，对此产生的法律后果应由其承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除湖南谦信置业有限公司、周席林与中国建设银行股份有限公司浏阳支行签订的《个人住房借款合同》；二、湖南谦信置业有限公司于该判决生效后十日内偿付中国建设银行股份有限公司浏阳支行借款本金115051.33元及利息（利息计算方法：2017年1月18日前的利息20266.33元，此后利息按《个人住房借款合同》约定的利率标准计算至实际履行之日止）；三、驳回中国建设银行股份有限公司浏阳支行的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案受理费3142元，公告费560元，共计3702元，由中国建设银行股份有限公司浏阳支行负担200元，由湖南谦信置业有限公司负担3502元。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为：涉案房屋系谦信公司开发的返租式酒店，谦信公司在出售商品房的同时，亦与所有买受人签订了《委托租赁合同》，长期租赁买受人的房屋。谦信公司仍然占有房屋，实质上属于交付中的占有改定，与普通商品房买卖合同中的现实交付存在重大差异。双方的合同目的是由买受人通过按揭贷款方式向谦信公司购买房产并返租给谦信公司获取租金收益，只有所有的买受人和按揭银行或其他人不占有房屋，酒店才能正常经营，合同目的才可能实现。建行浏阳支行作为谦信公司开发返租式酒店贷款的重要合作方，对上述事实是知道或应当知道的。一审判决将《商品房买卖合同》、《委托租赁合同》以及涉案《个人住房借款合同》进行整体评判并无不妥，本院予以支持。建行浏阳支行上诉称一审判决对上述合同进行整体评判缺乏依据的理由不成立，本院不予采纳。涉案房屋因谦信公司改变房屋设计规划导致合同房号与实际房号无法一一对应，且部分房屋无法办理产权证，商品房买卖合同继续履行存在客观障碍，一审判决解除《商品房买卖合同》、《委托租赁合同》以及涉案《个人住房借款合同》、并在综合考虑各当事人过错、获益的基础上根据公平原则判决谦信公司承担还款责任并无不妥，本院予以支持。建行浏阳支行上诉称一审判决显失公平依据不足，本院不予支持。综上所述，中国建设银行股份有限公司浏阳支行的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费3142元，由上诉人中国建设银行股份有限公司浏阳支行承担。本判决为终审判决。审判长  曹志宇审判员  欧阳宁审判员  邓 安二〇一九年四月二十六日书记员  黄香连附法律条文:《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。