云南省通海县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0423民初242号原告：艾玲，女，1984年7月11日生，汉族，住云南省玉溪市通海县。委托诉讼代理人：郭德苍，男，1980年6月21日生，汉族，系原告丈夫，住云南省曲靖市马龙县。代理权限：特别授权代理。被告：通海嘉诚房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市通海县秀山街道东街**。统一社会信用代码：915304236736396857。法定代表人：李亲青，任总经理。被告：李亲青，女，1974年11月5日生，汉族，住云南省玉溪市通海县。二被告共同委托诉讼代理人：王进辉，云南铭众律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告艾玲与被告通海嘉诚房地产开发有限公司（以下简称：嘉诚公司）、李亲青商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，二被告共同委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告艾玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告嘉诚公司返还原告购房款260000元，并支付违约金（违约金自2018年9月30日起按每天100元计算至实际返还购房款之日止）；2、判令被告李亲青对上述还款义务承担连带责任。事实与理由：2018年7月31日，原告与嘉诚公司签订《商品房购销合同》，约定嘉诚公司将秀山街道办事处延龄路中段小菜市场南面07-04-29号商铺卖给原告，由原告支付购房款392000元。双方同时签订《委托管理合同》，约定原告将其所购商铺交给嘉诚公司经营，嘉诚公司第一年应付租金31360元在购房款中予以抵扣。原告分三次支付260000元至“玉溪市红塔区容颜世家美容中心”账户内，但2018年9月30日，嘉诚公司未按约交房，且告知原告房子是租20年，不是卖，也没有70年产权。嘉诚公司满大街张贴宣传广告时写卖70年产权房屋，现又说是租是欺骗行为。事后原告查询打款账户已注销，原经营者是冯建明。2018年11月10日李亲青个人承诺于2018年12月30日前将购房款退还，其与实际收款人冯建明均应承担连带责任，故诉至法院。本案审理中，原告申请撤回对冯建明的起诉。庭审中原告当庭增加诉讼请求，要求二被告按年利率9.6%支付自2019年1月1日起计算至购房款退还之日止的利息。被告嘉诚公司、李亲青辩称，1、嘉诚公司同意解除与原告签订的合同并返还原告购房款26万元，2、嘉诚公司不同意支付违约金，但可以按照年利率4.35%支付原告自2019年1月1日起至款项付清之日止的利息。3、李亲青不承担连带责任。本院经审理认定事实如下：嘉诚公司系自然人投资或控股的有限责任公司，李亲青任该公司法定代表人。2018年7月30日，嘉诚公司作为出卖方（甲方）与艾玲作为买受方（乙方）签订了《商品房购销合同》，约定：乙方向甲方购买第一层07-04-29号商铺；按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为31.36平方米，单价为12500元每平方米，总金额360640元。买受人于2018年7月31日付商铺首付款260000元，余款100640元于2018年9月30日前付清。甲方应于2018年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列方式处理：1、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止7天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。2、逾期7天后甲方按下列约定承担违约责任。（1、解除合同，甲方按乙方付款的／%向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费由甲方承担。2、甲方按乙方已付款的0.1%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。）单方提出解除合同或者变更本合同约定的，违约方按合同金额额2%交付对方违约金。合同签订后，艾玲按嘉诚公司的指示将首付款260000元转账到云南省玉溪市容颜世家美容中心的账户上。嘉诚公司出具了收到艾玲嘉诚豪庭商铺1-33购房款26万元的收据给艾玲。2018年9月30日，嘉诚公司未按合同约定交房，艾玲前往嘉诚公司询问情况，艾玲认为嘉诚公司宣传是70年产权，却被告知其购买的商铺实际只是20年的经营权，艾玲以此为由向嘉诚公司提出退款要求，嘉诚公司表示同意。2018年11月10日，李亲青出具承诺给艾玲，上载明：“2018年12月30日以前全额退款给艾玲。”李亲青在该承诺上签字，但未加盖嘉诚公司的公章。协议签订至今，嘉诚公司未退还艾玲首付款。另查明，诉争的商铺现仍在建设中。被告通海嘉诚房地产开发有限公司于2013年2月6日取得该地块的通国用（2013）第09079号国有土地使用证，土地使用权人系被告通海嘉诚房地产开发有限公司，坐落于秀山街道办事处东街南侧（县图书馆北侧），地号，地号532424009-07-04-2914年2月19日取得建设用地规划许可证；2016年4月11日取得建设工程规划许可证；2016年8月26日取得建筑工程施工许可证；2018年5月23日取得商品房预售许可证明。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”嘉诚公司与艾玲就商铺买卖一事签订书面合同，该合同成立并生效。合同签订后，艾玲依约交付了26万元（含定金2万元）购房款给嘉诚公司，嘉诚公司未按期交付房屋。后艾玲提出退款，嘉诚公司也同意退款，并于2018年11月10日承诺全额退款，至此双方签订的《商品房购销合同》解除。但嘉诚公司一直未按协议履行退款义务，故对艾玲要求嘉诚公司退还购房款26万元的诉讼请求，本院予以支持。李亲青系嘉诚公司的法定代表人，且双方于2018年11月10日签订了协议，协议中李亲青未明确表示个人加入偿还该债务，由此可以看出李亲青在协议下方签字捺印的行为是代表嘉诚公司履行职务的行为，该行为对嘉诚公司发生效力，故对艾玲要求李亲青承担连带责任的主张，本院不予支持。关于违约金的计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”由于嘉诚公司未按协议履行退款义务，已构成违约，故应支付艾玲违约金。艾玲主张按每天100元的标准支付违约金，但嘉诚公司提出其主张的违约金过高要求进行调整，艾玲主张的标准没有事实和法律依据，且其损失实际上表现为房款交付后嘉诚公司占用资金期间的利息损失。基于公平原则考虑，本院确定以艾玲已交房款为基数，按年利率6%计算利息作为艾玲的损失，且在此基础上不超过30%计算违约金，起止时间从房款交付之日（2018年7月31日）至双方退款协议中约定的履行期限届满之日（2018年12月30日），共153天，故艾玲的违约金为：260000元×（6%÷360天）×153天+260000元×（6%÷360天）×153天×30%＝8619元，故对艾玲主张的违约金过高部分，本院不予支持。关于艾玲增加的要求嘉诚公司按年利率9.6%支付自2019年1月1日起至实际清偿之日止利息的主张，由于嘉诚公司因违约给艾玲造成的损失已经通过违约金的形式得以弥补，故对艾玲主张的利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告通海嘉诚房地产开发有限公司于判决生效后十五日内退还原告艾玲购房款260000元。二、由被告通海嘉诚房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付原告艾玲违约金8619元。三、驳回原告艾玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，减半交纳2600元，由被告通海嘉诚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于玉溪市中级人民法院。本案生效判决确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期限为二年。审判员 马 倩二〇一九年四月十五日书记员 朱红艳