江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0391民初723号原告：徐州汇邻物业服务有限公司，住所地徐州市三环南路泉山美墅G2-1-103。法定代表人:刘峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏冰，女，1988年6月17日生，汉族，该公司项目经理，住徐州市云龙区。被告：高天，男，1991年1月14日生，汉族，赛摩电气股份有限公司职员，住徐州经济技术开发区。原告徐州汇邻物业服务有限公司（以下简称汇邻物业公司）诉被告高天物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月20日受理后，依法由审判员马影适用小额诉讼程序独任审判，于同年3月6日公开开庭进行了审理，原告汇邻物业公司的委托诉讼代理人夏冰、被告高天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇邻物业公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令被告支付2017年4月1日至2019年3月31日的物业服务费3215.56元（89.6平方米*1.5元/平方米/月*24个月），公摊水电费220元，违约金943.77元（按每日万分之五从2017年4月1日计算至2018年11月8日），诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与徐州汇邻置业有限公司签订了汇邻小区前期物业服务合同，约定由原告为该小区提供物业服务。被告居住在该小区9-1-404室（面积：89.6平方米），原告按照合同约定，一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务，而被告自2017年4月1日至2018年11月8日以各种借口共拖欠应支付的物业服务费3215.56元，公摊水电费220元，截止至2018年11月8日，被告依法应支付违约金943.77元，累计费用共达4379.33元,原告曾多次以多种形式向被告催交物业服务费等费用，但其未予理睬。综上所述，被告的行为不仅违反了合同约定，而且还给原告的日常工作带来极大的困难，为此，现诉至法院，请求判如所请。庭审后，原告自愿撤回关于公摊水电费的诉讼请求。被告高天辩称，对于原告主张的被告房屋面积和未交费的区间无异议，因原告安保、卫生、绿化等各方面物业服务不好，所以被告不愿意全额缴纳物业服务费。因为保安不让进入小区，原告与保安发生摩擦，石桥派出所处理了此案，保安在小区地上车位满了以后，就不允许所有业主把车开进小区，小区电动车充电桩名存实亡，无法充电，所以大家都把电动车推到楼道里。本院经审理认定事实如下：2013年12月20日，原告汇邻物业公司（乙方）与汇邻湾置业（徐州）有限公司（甲方）签订前期物业服务合同一份，约定：甲方将美好汇邻湾（一期）项目委托乙方实行前期物业管理事宜，物业服务内容包括：制定物业管理服务工作计划，并组织实施，管理与物业有关的工程图纸、住/用户档案与竣工验收材料等，建立物业管理的各项制度；房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备的维修、养护和管理，共用设施设备包括：共用的上下水管道、共用照明等；公共设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，包括道路、化粪池、泵房、停车库等；公共绿地的养护和管理；公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生；维持公共秩序，包括门岗服务、物业区域内巡查；消防管理服务，包括公共区域消防设施的维护；房屋装饰装修管理服务。本合同自2013年12月20日起生效至业主委员会成立并与所选聘的物业服务公司签订《物业服务合同》生效之日时终止。物业公共服务费按建筑面积1.5元/月·平方米，由乙方按年向业主收取，物业公共服务费不包括公共水电费、房屋共用部位设施设备大中修、更新、改造的费用，业主未在甲方约定的时间内上房或购买后未装修、未使用以及装修完毕后未入住满半年及以上的房屋，乙方应告知业主可向乙方管理处事先申请按空置房计费，收费标准按《江苏省物业服务收费办法》的规定执行。业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按未付金额的万分之五收取违约金。小区内电梯、水泵、消防等共用设施设备运行电费及路灯、楼道灯等各类公共用电、公共用水费用为公共水电费，单独列账，据实按户向相关用户分摊，每户每年预收￥300元公共分摊费用周转金。合同还对双方的权利义务等进行了约定。合同签订后，原告汇邻物业公司进入涉案美好汇邻湾小区为该小区提供物业服务至今。被告高天系涉案美好汇邻湾小区**楼****房屋的所有权人，该房屋建筑面积为89.32平方米，被告拖欠原告自2017年4月1日起至2019年3月31日止的物业服务费，至今未支付。另，涉案房屋于2017年10月入住使用，原告自愿对涉案房屋2017年4月1日至2017年9月30日的物业服务费按照正常费用的70%收取。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告汇邻物业公司和汇邻湾置业（徐州）有限公司签订的前期物业服务合同系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对该物业服务区域内的业主均具有约束力，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务，原告作为物业公司应依约对涉案小区进行物业管理服务，被告应按期交纳物业服务费。被告辩称原告物业服务不好，并提供照片予以证明原告物业服务存在安保、管理混乱、垃圾不及时处理、积雪无人清理、绿化被破坏、使用软件催费影响业主生活作息、地下室被泡等问题，对此原告主张照片不能证明原告没有按照物业服务协议履行服务，一楼院子原告只能提醒并向相关部门上报，垃圾没有及时处理是因垃圾焚烧炉检修，生活垃圾被禁运，照片中主路上积雪已清理完毕，随后才能清理支路上的积雪，催费电话不是物业电话，地下室被泡是因河道堤坝的水倒灌导致。本院认为，小区是全体业主的家园，需要全体业主的共同爱护，物业管理服务的受益主体是全体业主，如业主对原告物业服务不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改，若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权，物业服务费是小区安全、卫生环境的维持、公共设施设备的维护、正常生活秩序的运行所必需的费用，故不能免除被告交纳物业服务费的义务，原告作为物业公司亦应进一步提高服务、完善管理。关于原告主张的自2017年4月1日起至2019年3月31日止的物业服务费3215.56元（89.6平方米*1.5元/平方米/月*24个月），涉案房屋建筑面积为89.32平方米，涉案房屋于2017年10月入住使用，原告自愿对涉案房屋2017年4月1日至2017年9月30日的物业服务费按照正常费用的70%收取，故本院支持物业服务费2974.4元（89.32平方米*1.5元/平方米/月*6个月*70%+89.32平方米*1.5元/平方米/月*18个月）。关于原告主张的违约金943.77元，虽有合同依据，但前期物业服务合同约定的违约金过高于因被告未按期交纳物业服务费的违约行为给原告造成的损失，本院依法予以调整，酌定支持违约金65元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告高天于本判决生效后十日内支付原告徐州汇邻物业服务有限公司自2017年4月1日起至2019年3月31日止的物业服务费2974.4元；二、被告高天于本判决生效后十日内支付原告徐州汇邻物业服务有限公司违约金65元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半后收取25元，由被告高天负担。本判决为终审判决。审判员  马影二〇一九年四月二十五日书记员  张擎