浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙0212民初12366号 原告：宁波市鄞州区福明街道张隘股份经济合作社（浙村社字第0204020122号）。住所地：宁波市鄞州区世纪大道北段**华东城**楼**;法律文书送达地址：宁波市鄞州区江南路666号宁兴大厦1902室。 法定代表人：王建忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蔡泉明，浙江同舟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈颖程，浙江同舟律师事务所律师。 被告：宁波银亿房地产开发有限公司（统一社会信用代码为91330201610267335W）。住所。住所地：宁波保税区国际发展大厦404B经营地为：宁波市江北区人民路113号外滩银亿大厦；法律文书送达地址：宁波市海曙区后漕巷36-2号。 法定代表人：方宇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈乐，浙江甬信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈小放，浙江甬信律师事务所律师。 原告宁波市鄞州区福明街道张隘股份经济合作社（以下简称张隘经济合作社）为与被告宁波银亿房地产开发有限公司（以下简称银亿公司）合同纠纷一案，于2018年9月6日向本院起诉。本院于同日立案受理后，由审判员孙丽丽适用简易程序独任审理，后因案情复杂，转为普通程序依法组成合议庭进行审理。本案审理期间，依原告的申请，本院依法对被告实施了财产保全。本案于2018年11月15日、2019年2月22日两次公开开庭进行了审理，原告张隘经济合作社的法定代表人王建忠、委托诉讼代理人蔡泉明，被告银亿公司的委托诉讼代理人陈乐、陈小放到庭参加诉讼。审理中，原、被告向本院申请庭外和解，但最终和解未果。本案现已审理终结。 原告张隘经济合作社起诉称：2008年5月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《合作开发地块协议书》，双方合作开发原江东区世纪大道与宁穿路交叉处西南角土地[现项目名称为“东都国际”，宁波银亿新城置业有限公司（以下简称银亿置业公司）为项目开发公司]。合同约定在项目地块开发完毕后，建成的房产总建筑面积及总停车库位均各35%归原告；原告将分得的全部房产及停车库位租赁给被告，租期10年，“无论租赁标的是否在自项目地块的摘牌之日起到2.5年内建成，乙方都须在项目地块的拍牌之日起到满2.5年的次日起向甲方支付租金”，并约定了租金计算方式等内容。协议约定的租金支付条件成就后，原告多次向被告催讨支付租金，但被告违背协议的明确约定，以各种理由拒绝支付。协议书第7.2条还约定了被告应在建设期（摘牌日起两年半）向原告支付补偿款，后原告以额外11.0667亩留用地指标（政府回购价不低于450万元/亩）换得东都国际项目容积率增加0.6（从2.2增至2.8）。但被告至今未支付该项补偿款。综上，被告的行为严重违背双方之间的协议约定，违背诚实信用原则。为维护自身合法权益，原告特诉请判令：1.被告支付原告租金27836550元（自2016年2月28日起计算至2018年8月28日，420元/年/每平方米×26511平方米×2.5年）及逾期付款违约金（自每期租金应付之日起按日千分之一计算至判决确定的履行之日止，暂计算至2018年8月28日为15165352.44元）；2.被告支付原告开发期补偿款10328940元（80000元/亩/年×2.5年×51.6447亩）及逾期付款违约金（自2014年2月28日起按日千分之一分段计算至判决确定的履行之日止，暂计算至2018年8月28日为13183859.02元）。 被告银亿公司答辩称：关于租金。1.根据《合作开发地块协议书》第6.1条约定，租赁标的在签订协议书时尚未确定，直至原告起诉时，因原告对可分配房产的面积尚存在不应有的争议，双方未就租赁标的位置、面积达成书面协议，故根据合同法司法解释二第一条的规定，标的、数量无法确定的，双方租赁合同关系不成立，故被告无需支付原告租金。2.退一步讲，即使无法根据上述理由认定双方租赁合同关系不成立，根据协议书第6.1、6.6条约定，双方同意在可分得的房产及停车位转至原告名下之日起30日内签订正式租赁合同。即协议书第六条约定的租赁条款是预约合同条款，双方至今未签署正式租赁合同即本约合同。原告诉请要求被告支付租金，实为主张双方已建立租赁合同关系下的履行利益（可得利益），但因原、被告仅建立了房屋租赁的预约合同关系，而预约合同的保护范围不包括可得利益，故即便未能签订正式租赁合同的原因在于被告，原告也无权直接主张租金。3.根据协议书第4.1、4.5、4.6条约定，原告可分得房产应为总建筑面积及总停车位库位面积的35%（包括配套的所有面积）。原告认为其可分得房产为有产权证的总房产面积的35%，不符合合同约定，且被告已根据协议书的约定于2016年12月30日以签订商品房买卖合同的方式分配给原告应分得的房产，但原告无故不办理交房及办证手续，故未能签订正式租赁合同是原告造成的，原告无权向被告主张租金。4.租赁合同系双务合同，支付租金的前提是原告交付租赁物让被告占有使用。就被告已向原告分配的房产而言，原告既未在签订商品房买卖合同后积极办理交房办证手续，将分得的房产移交给被告占有使用，也未授权许可被告将原告分得的房产对外出租，原告所谓的与被告的租赁合同关系未实际履行，故被告无需支付租金。5.即使法院认定根据6.2条的约定被告应支付租金，该条款应理解为，若因被告原因造成租赁标的无法在摘牌之日起两年半内建成的，则无论租赁标的是否在两年半内建成，被告应在摘牌之日起满两年半的次日支付租金；但若因原告或政府部门的原因造成租赁标的无法在摘牌之日起两年半建成的，则不适用该条款，因为结合协议书第6.5条的约定和合同法的规定，支付租金的前提应当是房屋能够交付被告使用，而本案中，因前期政府部门规划调整等非被告的原因，被告于2014年8月15日取得项目地块的《土地使用权证》即表明正常应在2017年8月28日前竣工，远远晚于摘牌之日起两年半；且之后在土地勘测中发现有光缆贯穿地块中心位置，又对施工造成重大影响，宁波市国土资源局同意竣工期限延至2017年12月28日。基于以上事实，涉案房产项目事实不可能在摘牌之日起两年半内建成，且均并非被告原因所造成。尽管如此，被告加紧赶工使得项目于2017年4月12日通过竣工验收备案。故被告认为，即使被告需要支付租金，租金起算日应是2017年4月12日加上合理的交房办证时间。又因双方未签订正式的书面租赁合同确定租赁标的，根据合同法有关不定期租赁关系的规定，租期也不应是10年，而是不定期租赁，结合协议书第8.3条约定，被告可随时解除所谓的租赁关系。6.若被告需支付租金，租金计算期间应截至2018年7月3日止，被告已于该日向原告发送《告知函》和《租赁意向书》，并在《告知函》中明确告知后续原告自持房产的租赁事宜由原告自行负责，被告不再承担租赁义务。而且，正式租赁合同未能签订的原因在于原告，故原告也无权依据协议书第8.3条向被告主张20000000元违约金。原告在本案中也并未主张该违约金。退一步讲，即使法院认定被告应支付违约金，20000000元违约金仅适用于租赁合同完全未履行的情形，原告已主张两年半的租金，故违约金亦应相应扣减5000000元。7.若根据上述第5条答辩意见算得租金，应当扣减原告应当支付的物业维修基金。原告在其《催款通知》中主张的租金已扣减其应付的拆迁成本11225240元和向被告借款5000000元，故被告的应付租金还应扣减该两笔款项。8.双方对租金结算存在争议，被告不存在违约，故不应支付违约金。原告主张的违约金标准也显然过高。 关于土地补偿款。原告于2016年12月30日向被告出具过《确认书》，确认项目地块的土地使用权面积为27052平方米，且被告无需再向原告支付补偿费。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明事实如下： 2008年5月20日，鉴于宁波市东部新城指挥部同意给予原告一块村发展留用地，由原告在项目地块上建造星级酒店、商务办公、商场等及相关配套设施，但原告缺少开发项目地块的资金及经营、管理之能力，欲寻找合作伙伴，而被告拥有开发项目地块的资金及经营、管理能力，并愿开发、经营、管理之，为此原告张隘经济合作社（甲方）与被告银亿公司（乙方）就合作开发项目地块及经营、管理等具体事项签订《合作开发地块协议书》，约定：第一条“项目地块的概括”：1.1、项目地块位于宁波市鄞州区（原江东区）世纪大道与宁穿路交叉处的西南角（以下简称项目地块），土地使用权面积为50-70亩，有建筑物（系福明街道史魏家社区居民住宅）；1.2、项目地块的土地性质为商业用地（村发展留用地）；第二条“合作方式、条件”：2.1、以甲方名义办理项目地块的用地手续，并将项目地块交予宁波市国土资源局进行挂牌出让；2.2、甲乙双方共同以现金出资设立项目公司（项目公司的注册资本为80000000元，其中甲方占35%股份，乙方占65%股份，甲方出资部分由乙方代付），并以项目公司的名义通过竞标摘牌的方式获得项目地块的土地使用权；2.3、项目地块由项目公司根据规划部门的要求进行开发建设，所需资金由双方共同承担（双方共同向项目公司提供资金），其中甲方承担的资金以从政府部门返还的全部出让金为限，其余所需资金由乙方负责筹集；2.5、项目地块开发建设完毕并将甲方按本协议书的约定分得的房产及停车库位转至甲方名下后，甲方在项目公司的股份以项目公司设立时的出资额的价格转让给乙方或乙方指定的第三方，但乙方或乙方指定的第三人无须实际向甲方支付股份转让款；同时乙方替甲方代付的注册资本，甲方也无须返还；……第四条“利益分配”：4.1、甲方得项目地块开发完毕后建成的房产总建筑面积及总停车库位的各35%（停车库和停车位按相同比例分配）；4.2、乙方得项目地块开发完毕后建成的房产总建筑面积及总停车库位的各65%和项目公司的其他所有权益或亏损；4.3、双方同意，最迟在项目地块的总体设计方案报批前，双方商定最后的房产及停车库位分配方案；……4.5、项目地块的房产总建筑面=项目地块的土地使用权面积×建筑容积率：2.2；……5.1甲方职责:5.1.1、办理项目地块的征地手续，并承担依照宁波市办公厅的甬政办发（2005）第131号文件及宁波市国土资源局的甬土资发（2006）48号文件规定的应由甲方承担的征地成本和拆迁成本；……5.1.4、在项目公司取得项目地块的土地使用权的前提下，履行向项目公司提供资金的义务，具体付款的时间为返还的土地出让金到达甲方账户之日起10日内，若项目公司应付给宁波市国土资源局的土地出让金分批支付，甲方提供资金的义务也分批履行；……5.2乙方的职责：……5.2.4.4、乙方在制定设计方案时，尽可能将甲方可得的房产单独设计；5.2.4.5、自项目公司取得项目地块的土地使用权即摘牌之日起两年半内完成项目地块的开发建设，并将甲方可分得的房产及停车库位交付给甲方使用；5.2.4.6、租赁经营甲方在项目地块中分得的全部房产及停车库位，并向甲方支付租金，具体租赁条款的约定详见本协议书的第六条；第六条“租赁条款”：6.1、租赁标的为甲方在项目地块中分得的全部房产及停车库位；6.2、租赁期限为10年，租赁期限的开始日为项目地块的摘牌之日起满两年半的次日，即无论租赁标的是否在自项目地块的摘牌之日起两年半内建成，乙方都须在项目地块的摘牌之日起满两年半的次日起向甲方支付租金；6.3、乙方应付租金为：第1-5年每平方米（建筑面积）的年租金为420元，第6-10年每平方米（建筑面积）的年租金为470元；6.4、每年租金分两次平均付清（先付后用），甲方出具给乙方的租金收据为正式租赁发票，逾期交纳租金的，按每日千分之一支付滞纳金；……6.6、双方同意在甲方可得的房产及停车库位转至甲方名下之日起30日内签订正式租赁合同；第七条“特别约定”：……7.2、乙方愿意在项目公司获得项目地块的土地使用权之日（摘牌日）起两年半时间内无偿向甲方支付一定数额的补偿款，补偿款以每亩每年80000元的标准计算，具体金额待项目地块的土地使用权面积明确后再予确定，乙方每年分两次付清，若甲方可得的房产及停车库位的交付日早于摘牌之日起满两年半的次日，交付日作为乙方无偿向甲方支付应付补偿款的终止日；……第八条“违约责任”：……8.3、若乙方不按第六条的约定与甲方签订房屋租赁合同，则乙方应支付给甲方违约金20000000元；8.4、若乙方违反7.2条关于付款时间的约定，则每迟延一天，按每日千分之一支付滞纳金；等等。 2013年8月28日，原、被告共同投资设立的项目公司银亿置业公司竞标摘牌取得涉案项目地块的土地使用权。 2014年8月15日，银亿置业公司取得涉案项目地块的土地使用权证，该权证记载使用权面积为27052平方米、本宗地于2017年8月28日之前竣工。 2014年8月26日，银亿置业公司与宁波市国土资源局签订《甬土偿合3302002013A21053号之补充合同》，约定涉案项目开工时间由出让合同约定的“2014年8月28日前开工”调整为“2014年12月28日前开工”，竣工日期相应由2017年8月28日调整至2017年12月28日。 2014年10月8日，银亿置业公司取得涉案项目地块的建设工程规划许可证。 2016年12月底，原、被告就原告应分得的房产及停车库位签订房屋买卖合同，分得商业用房面积26445.57平方米。 2016年12月30日，原告向被告出具《确认书》一份，载明：就涉案合作项目，贵司需在项目公司（银亿置业公司）获得项目地块的土地使用权之日起两年半时间内按照每亩每年80000元支付补偿款给我单位，土地使用权面积27052平方米，补偿款总额为8115600元，现我合作社确认该补偿款已在我单位应支付给项目公司的土地返还款中予以扣减，即项目公司与我单位签订的销售合同总价中已扣减该8115600元的补偿款，贵公司无需再向我合作社支付该补偿款。 2017年4月12日，涉案项目通过竣工验收。 2017年12月15日，原告出具《东都国际地块合作开发情况说明》，就涉案项目出让面积和房产分配说明如下：1.土地出让面积27052平方米（约合40.578亩），实际使用留用地指标51.6447亩，原因是出让土地的容积率从2.2提高到2.8，增加的0.6容积率是以本社留用地指标11.0667亩置换，所以土地出让面积应按51.6447亩结算；2.关于房产分配：对房产总建筑面积本社的本意是能转至合作社名下的产权面积，银亿公司则理解为包括配套的所有面积，双方存在分歧。合作社留用地指标开发共有五个项目，每个项目合作的条件和分配是一致的，实际操作所分房产都是有产权证的房产面积；等等。 2018年7月3日，原告向被告发送《催款通知》，载明：根据本社与贵公司在2008年5月20日签订的《合作开发地块协议书》的相关约定，经本社结算，截止2018年6月28日，贵公司应支付给本社建设周期固定补偿款10328940元及返租租金25980780元，扣除拆迁成本11225240元，但贵公司仅支付给本社5000000元，尚欠本社20084480元返租租金未付；本社多次催讨，贵公司总拖而不付，现通知贵公司在2018年7月15日前将尚欠本社的返租租金20084480元支付给本社，逾期滞纳金另行结算。该通知中所涉的拆迁成本11225240元实为原告应继续支付给银亿置业公司的土地出让金返还款。 同日，被告向原告发送《告知函》一份，载明：基于贵、我双方于2008年5月20日签订的《合作开发地块协议书》，协议涉及的项目于2017年4月12日通过竣工备案，根据协议书约定及项目现状，我司已将贵方可得房产以签署《商品房买卖合同》方式交付贵方。因贵方对可分配房产面积、配套房安置、合作项目土地出让面积等事项存有异议，对于贵方自持部分的房产招商、出租双方于2017年年底仍处于商议中。为避免贵方自持部分的房产闲置，且因贵方未办理该部分房产不动产权证我司无法代理贵方直接出租，经我司多方努力后近日与宁波鄞州德克德家东都家居发展有限公司达成《租赁意向书》，根据该《租赁意向书》约定，需由贵方作为所有权人与宁波鄞州德克德家东都家居发展有限公司签署《租赁协议》，为此我司将《租赁意向书》交付贵方，由贵方决定最终租赁事宜。后续关于贵方自持部分的房产租赁事宜由贵方自行负责，我司不承担租赁义务。《租赁意向书》为被告与宁波鄞州德克德家东都家居发展有限公司于2018年6月27日为后者租赁属原告所有的东都国际商业中心（原超市、影院楼等）约24337.15平方米商铺而签署的意向协议。 2018年9月20日，原告向被告发《函》一份，就涉案项目确认以下事项：1.按贵方计算，我单位应分得的商业用房面积为25955.59平方米（按合作开发地块协议书中约定的房产总建筑面积的35%），根据我单位与项目公司签订的商品房买卖合同我单位实际分得的商业用房面积为26445.57平方米，即按照贵方计算我单位有部分商业用房多分配。我单位实际应分得的商业用房面积及相应房款由双方协商或司法机构裁定后多退少补；2.我单位应分得房屋的物业专项维修资金尚未支付，我单位同意应支付的物业专项维修资金可从贵方应支付给我单位的租金中直接扣除；3.我单位应分房屋尚未支付物业管理费（自交付日开始，即从2017年8月开始计算），该物业管理费是否由我单位承担待双方协商或司法机构裁定后确定。 另查明，据2013年12月原宁波市江东区城中村改造办公室与宁波市城市土地储备中心之间的《张隘村发展留用地征地成本测算报财政联系单》记载，涉案项目地块的出让面积为27052平方米，出让容积率为2.8，根据江东区分局2013年6月2日《关于张隘村留用地指标的说明情况》，张隘村共核定留用地指标228.3785亩，已使用110.1541亩，本次折算留用地指标51.6447亩，尚剩余66.5797亩。审理中，原、被告均陈述双方签订《合作开发地块协议书》时涉案项目地块的出让容积率为2.2，后提高至2.8。 2017年4月27日，原告向被告借款5000000元，并出具借据一份，载明“因合作社流动资金需要，现向贵司借款人民币伍佰万元（小写5000000元），借期共12个月，自贵司转账之日起算”。该笔借款至今未返还。 原告另欠项目公司专项维修金2118065.60元。 以上事实由原告提供的《合作开发地块协议书》、《催款通知》及签收单、《告知函》（复印件）、《租赁意向书》（复印件）、《张隘村发展留用地征地成本测算报财政联系单》，被告提供的《确认书》、土地证（复印件）、建设工程规划许可证（复印件）、《甬土偿合3302002013A21053号之补充合同》（自宁波市城市建设档案馆调取）、会议纪要（自宁波市城市建设档案馆调取）、《东都国际地块合作开发情况说明》、《函》、借据、专项维修资金专用收据及当事人陈述为证。 本院认为：原、被告签订的《合作开发地块协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的义务。 关于租金。被告抗辩认为签订协议书是租赁标的、数量未确定，租赁合同关系未成立。本院认为，合作协议书第六条6.2、6.3、6.4明确约定了租赁面积、租金标准、起算日期、付款时间等内容，直接具备可履行内容，被告应当按约履行。而且，合同约定租金自项目地块的摘牌之日起满两年半的次日起算，签订正式合同则是在原告可得的房产及停车库位登记至自己名下30日内，被告以未签订正式租赁合同为由对抗支付该时间差期间的租金不能成立。因涉案房产项目是由原、被告投资设立、被告实际经营管理的项目公司银亿置业公司开发，房产项目何时竣工验收主导权在于被告，且合同明确约定无论租赁标的是否在自项目地块的摘牌之日起两年半内建成，租金自项目地块的摘牌之日起满两年半的次日起算，因此，涉案房产因政府规划调整等原因未能在摘牌之日起两年半内建成并不能构成推迟租金起算日期的有效抗辩理由，原、被告是否办理租赁房屋交付手续也不影响被告的付款义务。关于计算租金的建筑面积。根据协议书约定，原告可得项目地块开发完毕后建成的房产总建筑面积及总停车库位的各35%，项目地块的房产总建筑面积=项目地块的土地使用权面积×建筑容积率2.2，因涉案房产建成后实际建筑容积率为2.8，且建筑容积率的提高是以原告使用另外11.0667亩的留用地指标换取，故被告应按26511平方米（27052平方米×2.8×35%）的建筑面积、按每平方米建筑面积420元支付租金。原告认为双方租赁期限为十年，本案中其主张的租金为自2016年2月28日起两年半的租金；被告则认为即使其应支付租金，因双方未签订正式的租赁合同，双方的租赁关系应为不定期租赁，被告可随时解除所谓的租赁关系，被告已于2018年7月3日发函告知原告后续其自持房产租赁事宜由其自行负责，被告不再承担租赁义务，故租金计算期间应截至2018年7月3日。根据庭审查明，2016年12月底原、被告就原告应分得的房产及停车库位签订房屋买卖合同，2017年4月12日，涉案房产经竣工验收，之后原、被告对涉案项目土地出让面积和房产分配存有争议，故一直未办理房产过户登记手续，直至本案审理期间双方才办理了大部分房产过户手续。本院认为，协议书第6.6、8.3条约定系为订立正式租赁合同而签署的预约条款及相应违约责任条款，涉案房产竣工验收后双方因对被告可分配房产存在争议而迟迟未办理过户，而被告于2018年7月3日发送的告知函中表示“后续关于贵方自持部分的房产租赁事宜由贵方自行负责，我司不承担租赁义务”，此应认定为被告拒绝签订正式租赁合同。被告提出终止协议书中的租赁条款应当提前告知，本院酌情认定一个月的合理期限，即协议约定的租金应计算至2018年8月3日，之后租赁条款终止。关于原、被告未签署正式租赁合同、租赁条款终止的违约责任等问题，原告可另行处理。综上，被告应支付原告租金27000182.42元。 关于建设期土地补偿款的请求。原告主张应按其实际提供的留用地指标51.6447亩计算建设期土地补偿款计10328940元（51.6447亩×2.5年×80000元/年/亩），被告则认为应按使用权证登记面积27052平方米（40.578亩）计算，计8115600元（40.578亩×2.5年×80000元/年/亩），且原告在其向被告发送的《确认书》中已确认，并确认无需被告再支付。本院认为，协议书第7.2条约定被告愿意在项目公司获得项目地块的土地使用权之日（摘牌日）起两年半时间内按每亩每年80000元向原告支付一定数额的补偿款，具体金额待项目地块的土地使用权面积明确后再予确定，每年分两次付清。根据协议书约定的原、被告合作方式，原告提供村发展留用地（提供留用地指标变现），交于国土局挂牌出让，项目公司通过竞标摘牌取得该土地使用权以开发涉案项目，即项目公司取得的土地使用权面积对应于原告提供变现的留用地指标。2013年8月28日，项目公司银亿置业公司竞标摘牌取得27052平方米的土地使用权，为此原告提供变现的留用地指标为40.578亩（27052平方米/666.666）。后因涉案项目建筑容积率由2.2提高至2.8，原告为此多提供变现留用地指标11.0667亩，即原告为涉案项目共提供留用地指标51.6447亩。项目公司因建筑容积率提高而获得建筑面积增加的经济利益，而原告为此额外付出具有经济价值的11.0667亩留用地指标，按照公平原则和权利义务对等原则，本院认定建设期土地补偿款应以原告实际提供的留用地指标51.6447亩计算，计10328940元（51.6447亩×2.5年×80000元/年/亩）。被告认为原告已在《确认书》中确认涉案土地补偿款总额为8115600元，原告现起诉主张土地补偿款10328940元依据不足。本院认为，上文已论述，按照原告实际提供的留用地指标计算合同约定土地补偿款总额应为10328940元，放弃约2000000元的土地补偿款系重大权利处分，应以明示意思表示为准，但原告未在《确认书》中明确表示放弃超过8115600元部分的土地补偿款，且审理中原、被告均陈述出具《确认书》是因在分割原告可得房产时为减少税费支出双方协商在房屋买卖合同总价中扣减8115600元，原告后于2018年7月3日发送的催款通知亦载明土地补偿款为10328940元，因此，本院对被告的上述主张不予采纳。 被告逾期支付上述租金、土地补偿款，依约原告有权主张被告支付违约金，但合同约定的违约金标准过高，被告亦要求调整，本院按月利率2%予以调整。具体核算，本院在下文论述。 关于款项抵扣的问题。当事人互负债务，且债务标的种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销；当事人抵销的，应当通知对方，通知自到达对方时生效。经查明，原告尚欠银亿置业公司土地出让金返还款11225240元、专项维修金2118065.60元未付，欠被告借款5000000元未返还；原、被告系银亿置业公司的股东，分别持股35%、65%，现原、被告均同意以上述三次款项抵销本案中被告对原告所负债务，本院予以确认。关于债务抵销时间，被告未向本院提交其曾在原告起诉之前向原告主张债务抵销的相关通知或其他证据材料，故本院根据原告认可债务抵销的相关证据认定上述三笔款项抵销债务的时间。2016年12月30日，原告在其向被告发送的《确认书》中确认该8115600元土地补偿款以原告应支付给项目公司的土地出让金返还款中冲抵，2018年7月3日，原告在其向被告发送《催款通知》中主张被告支付的款项自行扣减了土地出让金返还款11225240元和借款5000000元，2018年9月20日，原告在其向被告发《函》中又表示同意在被告应付租金中扣减专项维修金，据此，本院认定土地出让金返还款于2016年12月30日、2018年7月3日各抵销8115600元、3109640元，专项维修金2118065.60元于2018年9月20日抵销，5000000元借款于2018年7月3日抵销。根据合同约定的租金、建设期土地补偿款付款期限及上述债务抵销情况进行核算，被告尚应支付原告租金18985816.82元，暂计算至2018年9月19日止的违约金15319452.70元，自2018年9月20日起的违约金以租金18985816.82元中未履行部分为基数按月利率2%继续计算至判决确定的履行之日止。综上，本院对原告合理的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 一、限被告宁波银亿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告宁波市鄞州区福明街道张隘股份经济合作社支付租金18985816.82元、暂计算至2018年9月19日止的违约金15319452.70元及自2018年9月20日起以租金18985816.82元中未履行部分为基数按月利率2%继续计算至本判决确定的履行之日止的违约金； 二、驳回原告宁波市鄞州区福明街道张隘股份经济合作社的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费477403元，财产保全费5000元，合计诉讼费482403元，由原告宁波市鄞州区福明街道张隘股份经济合作社负担225466元，被告宁波银亿房地产开发有限公司负担256937元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  孙丽丽 人民陪审员  姚亚玉 人民陪审员  郑世良 二〇一九年四月十五日 代书 记员  戴桑桑