四川省成都市新都区人民法院 执 行 裁 定 书 (2019)川0114执异50号 案外人（异议人）：蒲建，男，1994年10月27日出生，汉族，住四川省达县。 委托代理人：李辉，四川和普律师事务所律师，特别授权代理。 申请执行人：新都区新都镇财富建筑机具租赁站，住所地新都区新都镇团结村**。 经营者：杨才富，男，1968年6月12日出生，汉族，住重庆市大足县。 委托代理人：张晓东，四川诚伦律师事务所律师，特别授权代理。 被执行人：新都区大丰锦宏租赁站，，住所地成都市新都区大丰街道教堂社区1社 经营者：史先洪，男，1979年5月11日出生，汉族，住成都市新都区。 本院在审理新都区新都镇财富建筑机具租赁站（以下简称财富租赁站）与新都区大丰锦宏租赁站、史先洪租赁合同纠纷一案过程中，依财富租赁站申请保全措施，作出（2018）川0114执保702号民事裁定书，将被申请人史先洪所有的位于成都市新都区××镇××路××段××号×栋×单元××层×号（业务件号：权03××13）房屋予以查封。案外人蒲建以其是涉案房屋的所有人为由向本院提出执行异议，请求撤销（2018）川0114执保702号民事裁定书，解除对涉案房屋的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人蒲建异议称，2017年11月20日，蒲建与史先洪、黄月琴签订《存量房买卖合同》，合同约定：蒲建以890000元的价格购买史先洪、黄月琴所有的位于成都市新都区××镇××路××段××号×栋×单元××层×号房屋，双方约定于2018年2月28日或之前结清涉案房屋银行贷款以及一切债务且史先洪、黄月琴应于2018年5月30日之前办理过户手续。蒲建按照合同约定先后向史先洪、黄月琴支付购房款600000元，并已代史先洪、黄月琴偿还涉案房屋按揭款4100元。2018年1月13日，蒲建已经合法占有涉案房屋。为此，蒲建依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定向本院提出执行异议，请求撤销（2018）川0114执保702号民事裁定书，解除对涉案房屋的查封。 蒲建为证明自己主张，向本院提供了如下证据： 1．《存量房屋买卖合同》一份，用以证明蒲建与史先洪、黄月琴在法院查封之前已经签订了合法有效的房屋买卖合同； 2．收条两份、房款定金收据、房款收据、转款回单各一份，用以证明蒲建已经支付购房款共计600000元； 3．物业公司收款凭证、天然气发票各一份，用以证明蒲建已经实际入住涉案房屋； 4．（2018）川0114民初4109号判决书，用以证明生效判决已经认定蒲建与史先洪、黄月琴的购房事实。 财富租赁站对蒲建提出的执行异议请求及所提交的证据1的、证据2、证据3中的真实性、关联性、合法性不予认可；对证据4的真实性予以任可，但对其关联性、合法性不予认可，认为该判决属于缺席判决，未对购房事实予以查明。财富租赁站认为：案外人蒲建未提供明确的证据证明其在涉案房屋被查封之前就已签订合法有效的合同，且房屋权属应当以登记为主，法院查封行为并无不当。 新都区大丰锦宏租赁站未到庭，对蒲建提出的执行异议请求及所提交的证据未发表意见。 本院认为，蒲建所提交的证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以采信。 本院查明，2017年11月20日，蒲建与史先洪、黄月琴签订《存量房买卖合同》，合同约定：蒲建以890000元的价格购买史先洪、黄月琴所有的位于成都市新都区××镇××路××段××号×栋×单元××层×号房屋；史先洪、黄月琴应于2018年2月28日或之前结清涉案房屋银行贷款以及一切债务，保证其享拥有涉案房屋的合法处分权；买卖双方于2018年5月30日或之前到房产管理局办理网签及产权过户手续，且买卖双买须协同前往，否则视为违约。2017年12月1日，史先洪与蒲建签订《购房合同补充协议》，协议约定：该物业共有两笔抵押，抵押件号：2017010414F00174，抵押件号：2017082314F00145，双方一致同意由蒲建帮其偿还两笔抵押直到后期过户。合同签订后，蒲建依约共计向史先洪、黄月琴支付购房款600000元，具体支付情况：《存量房买卖合同》签订后蒲建支付了50000元定金；2017年12月1日，蒲建支付了40000元定金；2017年12月29日，蒲建通过工商银行转账支付了280000元购房款；2018年1月12日，蒲建通过支付宝支付了20000元，现金支付了210000元，同日，史先洪向蒲建出具收条二张，收到购房款共计230000元。蒲建提交的物业公司收款凭证、天然气发票证明其于2018年1月已合法占有涉案房屋。因史先洪、黄月琴未按合同约定履行义务，蒲建于2018年5月14日向本院提出诉讼。 另查明，本院在审理天健租赁站与新都区大丰锦宏租赁站、黄月琴租赁合同纠纷一案过程中，于2018年11月12日作出（2018）川0114执保702号民事裁定书，将被申请人史先洪、黄月琴所有的位于成都市新都区××镇××路××段××号×栋×单元××层×号（业务件号：权03××13）房屋予以查封，查封期限三年。2018年11月28日，本院作出（2018）川0114民初9583号民事判决书，判决：“一、解除原告新都区新都镇财富建筑机具租赁站与被告新都区大丰锦宏租赁站于2017年3月21日签订的《周转材料租赁合同》；二、限于本判决生效后十日内，被告新都区大丰锦宏租赁站支付原告新都区新都镇财富建筑机具租赁站租赁费216416.18元及违约金：违约金以租金本金216416.18元为基数，按中国人民银行公布的人民币同期贷款基准利率，从2018年9月30日起计算至本判决确定的给付之日止；如果未在本判决确定的给付之日给付本金，则利息计算至本金付清之日止；三、限于本判决生效后十日内，被告新都区大丰锦宏租赁站返还原告新都区新都镇财富建筑机具租赁站尚未归还的租赁物：架管62221.10米、扣件26348套；四、限于本判决生效后十日内，被告新都区大丰锦宏租赁站支付原告新都区新都镇财富建筑机具租赁站尚未归还租赁物的租金，租金计算方式：（一）架管62221.10米，按合同约定计算单价为生米0.005元；（二）扣件26348套，按合同约定计算单价为每套每天0.003元，以上未归还租赁物的租金自2018年10月1日计算至租赁物归还完毕之日止。……”后本案进入执行程序，执行案号为（2019）川0114执340号。 以上事实，有《存量房屋买卖合同》、收条、房款定金收据、房款收据、转款回单、物业公司收款凭证、天然气发票、（2018）川0114民初9583号判决书、（2018）川0114执保702号民事裁定书等证据及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，案外人作为买受人对登记在被执行人名下的不动产主张实体权利，应同时满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条四项规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，蒲建与史先洪、黄月琴于2017年11月20日签订了《存量房屋买卖合同》，涉案房屋被查封的时间是2018年11月12日，应视为蒲建与史先洪、黄月琴在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；蒲建就其占有使用涉案房屋情况提交了物业公司收款凭证、天然气发票，可以认定蒲建在法院查封前已合法占有涉案房屋；蒲建提交的收条、房款定金收据、房款收据、转款回单证明，史先洪、黄月琴已收到蒲建支付购房款共计600000元，且蒲建也同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；蒲建与史先洪、黄月琴签订《存量房买卖合同》并缴纳大部分购房款后，史先洪、黄月琴拒绝履行合同义务，故未办理过户登记并非由蒲建自身原因所致。综上，案外人蒲建所提出执行异议请求符合司法解释对无过错不动产买受人的保护条件，具备事实和法律依据，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下： 中止对成都市新都区××镇××路××段××号×栋×单元××层×号（业务件号：权03××13）房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  王议伟 审判员  蒋建军 审判员  余 晨 二〇一九年四月二日 书记员  许小红