贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终746号 上诉人（原审被告）：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师，执业证号15224201611458443。 委托诉讼代理人：周遵才，贵州本芳律师事务所律师，执业证号15224201110106997。 被上诉人（原审原告）：李强，男，汉族，1979年6月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：高媛，女，彝族，1980年12月9日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰房开公司）因与被上诉人李强、高媛商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初3116号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告李强、高媛提起诉讼，请求判令：1.被告立即为原告办理博泰·水韵天颐第A7幢2单元11层1号房屋的权属证书,并将该权属证书交付原告;2.被告支付原告逾期交房违约金暂计2万元(以实际评估为准，从2015年12月31日计算至房屋交付之日止);3.被告支付原告逾期办理房产证违约金暂计1万元(违约金最终以原告已付购房款867556元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2015年12月31日起计算至实际交付涉案房屋权属证书之日止);4.被告支付原告逾期交付车位损失暂计5000.00元（从2015年12月31日起计算至被告最终交付车位给原告之日为止);5.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2014年5月8日，原告李强、高媛与被告博泰房开公司签订《商品房买卖合同》，购买博泰公司开发的博泰·水韵天颐A7栋2-11-1号房屋，当日通过一次性付款方式支付博泰房开公司全部购房款810078元，并于同年7月24日向该公司支付相关办证费43739元及税费13739元。原告已经按照合同约定履行支付全部购房款义务。被告未按照合同约定时间在2015年12月31日前将该商品房交付原告使用，同时也未按照合同约定将该房屋的权属证书办理交给原告。2015年2月15日，原告和被告签订两份《地下车位使用权转让合同》，购买博泰·水韵天颐地下负一层的两个车位，并于同日按照《地下车位使用权转让合同》约定一次性支付两个车位款项12万元，原告已经履行合同的全部义务，被告未按照合同约定交付车位。至今为止，被告未按照上述三个合同履行义务，由于被告的违约行为给原告带来极大的经济损失，被告应赔偿原告逾期交房、交车位及逾期办证的违约金， 原审被告博泰房开公司答辩称：1.本案不存在逾期办证的情形，原告起诉要求办证及支付逾期办证违约金，于法无据，应不予支持。《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记约定，出卖人负责在商品房实际交付使用之日起180内申请该商品房所有权初始登记，于初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。对于转移登记，系双方共同向房屋登记机关申请或者买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理，答辩人不应当承担逾期办证违约金。该约定清楚无误地表明了一个意思:计算办证及取得转移登记的有关文书时间的前提，是“商品房实际交付使用之日”后，若商品房未实际交付使用的，并不构成开始计算办证期限的条件。因此，本案并不存在逾期办证的情形。同时，双方合同并未约定办证的期限及违约责任。故原告起诉要求办证及支付逾期办证违约金，于法无据，应不予支持。2.合同约定交房时间为2015年12月31日，逾期超过60日未交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。合同已经对违约金的支付标准及支付时间作出了约定，原告起诉要求以评估价支付违约金，于法无据。3.根据《地下车位使用权转让合同》：“四、交付时间:转让人应在该小区商品房交付的同时向受让人交付该车位”的约定，车位系在商品房实际交付之日同时交付，本案商品房未实际交付，不存在车位逾期交付使用的情形，也无违约责任的约定。原告主张逾期交付车位及支付违约金，于法无据，应不予支持。综上所述，恳请法院查明事实，依法判决驳回原告的诉讼请求。 原审经审理查明：2014年5月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于博泰·水韵天颐第A7幢2单元11层1号房屋给原告，购房总款为810078.00元，被告承诺于2015年12月31日向原告交付涉案房屋，如逾期交房超过60日，原告不退房，则从2016年1月1日起至实际交付之日止，被告按照原告已付购房总款每日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金。同时，被告承诺于商品房实际交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记，并于初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。合同签订后，原告一次性向被告支付购房总款810078.00元。2018年7月23日，被告向原告交付涉案房屋。 另查明，2015年2月15日，原告和被告签订两份《地下车位使用权转让合同》（以下简称：《转让合同》），合同约定，原告购买被告开发建设的博泰·水韵天颐地下负一层规格约为2.5米×5米的两个车位，总价款为12万元，被告承诺于向原告交付涉案房屋时一并交付涉案两个车位。《转让合同》签订后，原告一次性向被告支付车位转让款12万元。被告于2018年7月23日向原告交付涉案车位。 再查明，案件审理过程中，原告认为原、被告双方约定的逾期交房违约金过低，申请对涉案房屋及车位同等地段的租金进行鉴定。根据原告申请，原审依法委托鉴定机构对涉案房屋及车位的租金进行鉴定。经鉴定，涉案房屋日租金标准为84.43元/天，车位的日租金标准为22.00元/天。从2016年1月1日计算至2018年7月23日，共计934天，租金共计：（84.43+22）×934=99405.62元。因本次鉴定，原告向鉴定机构支付鉴定费5000.00元。 原审认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》、《地下车位使用权转让合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款及地下车位转让费，被告应按合同约定于2015年12月31日前向原告交付涉案商品房及地下车位，但合同约定的交房及交付地下车位期限届满后，被告仍未向原告交付涉案房屋及地下车位，已经构成违约，应当承担逾期交房及车位违约责任。由于原告认为原、被告之间约定的逾期交房违约金的计付标准过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”以及第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”之规定，原告提出鉴定申请，要求对涉案房屋及车位同地段同类房屋及车位的租金标准进行鉴定。经鉴定，涉案房屋及车位从2016年1月1日计算至2018年7月23日，租金共计99405.62元。故被告应向原告支付的逾期交房及车位违约金共计99405.62元。 对于原告要求被告办理涉案房屋权属证书的请求。根据庭审查明的事实，涉案房屋因未取得综合验收备案，尚不具备办理权属证书的条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行；”之规定，原告要求被告办理涉案房屋的权属证书，事实上不能履行，不予支持，但原告可待具备办理涉案房屋权属证书的条件成就后，另行向被告主张权利。 对于原告要求被告支付逾期办证违约金的请求。根据《商品房买卖合同》约定，被告承诺于商品房实际交付使用之日起180日内申请该商品房所有权初始登记，并于初始登记之日起180日内，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。本案中，被告向原告交付涉案房屋的时间是2018年7月23日，根据前述约定，被告应于2018年7月23日之后180日内（即2019年1月19日前）申请涉案商品房所有权初始登记，故截至本案法庭辩论终结之日（2018年10月29日），被告尚未构成违约。原告要求被告支付逾期办证违约金的请求，无事实依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告李强、高媛逾期交房及车位违约金共计99405.62元；二、驳回原告李强、高媛的其他诉讼请求。案件受理费1143.00元，鉴定费5000.00元，共计6143.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担。 一审宣判后，博泰房开公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”据此，对于逾期交房违约金，合同有约定的，按照合同约定标准执行，只有在合同没有约定或约定不明的情况下，才以有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。案涉《商品房买卖合同》第十三条明确约定，逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。一审判决在双方合同明确约定逾期交房违约金计算方法的情况下，以评估机构评估的价格作为案涉逾期交房违约金计算依据，认定事实不清，适用法律错误。 被上诉人李强、高媛未作答辩。 经审理查明，二审认定的事实与一审认定的一致。 本院认为：《商品房买卖合同》对上诉人逾期交房的后果约定为“自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，上诉人按日向被上诉人支付全部已付款万分之一的违约金”，但因上诉人逾期向被上诉人交付案涉商品房直接导致的后果，是被上诉人不能按照《商品房买卖合同》约定的时间及时享有支配和使用该商品房的权益，故被上诉人主张其在上诉人逾期交房期间丧失对该商品房的支配与使用所产生的实际损失为该房屋的租金损失，符合本案客观实际。且经评估，与案涉商品房同等地段的同类房屋租金标准高于《商品房买卖合同》约定的上诉人按日向被上诉人支付全部已付房价款万分之一的违约金标准，根据《中华人民共和为合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，一审根据被上诉人的请求将双方约定的逾期交房违约金调整为评估机构确定的同等地段同类房屋租金标准，并无不当。上诉人主张其应按照《商品房买卖合同》约定的按日向被上诉人支付已付购房款万分之一违约金的上诉理由及请求不能成立，予以驳回。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3066元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年四月八日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青