湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1102民初266号 原告：永州市天誉房地产开发有限公司，住所地：湖南省永州市零陵区徐家井路**。 法定代表人：杨丽玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：艾海青，广东宝源律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：周慧娟，女，江西省景德镇市珠山区人，该公司职员。 被告：王海云，女，广西全州县人。 被告：杨梦媛，女，湖南省永州市零陵区人。 原告永州市天誉房地产开发有限公司（以下简称天誉公司）与被告王海云、杨梦媛租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天誉公司的诉讼代理人艾海青、被告王海云、杨梦媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天誉公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年3月至2019年1月租金共计25958元，违约金5191.6元，共计31149.6元；2.解除《房屋租赁合同》及补充协议；3.被告承担本案的律师基本费用4000元（后续费用按实际发生收取；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：自2016年3月开始，被告向原告承租位于永州市零陵区阳明大道天誉华府商铺17＃18＃201，21#22#201房供经商之用。双方约定，被告应当在每月10日前缴纳当月租金，如被告拖欠租金的，应每天按月租金1%但总额不超过20%的标准向原告支付租金，如因违约致使起诉的，违约方应承担律师费。被告自承租上述物业后，违反约定，经原告多次催收，至今拖延缴纳租金及违约金共计31149.6元。为此，特诉至法院，请求判如所请。 被告王海云、杨梦媛辩称，搬进商铺经营四个月后前面就修路了无法正常营业。商铺的天花板漏水，多次找原告及物业反映，一直没有解决问题，导致经营困难。原告不作为，造成不交租金。 原告围绕其诉讼请求提交的证据:1.《房屋租赁合同》及《补充协议》，欲证明原、被告之间签订了三份为期一年的房屋租赁合同及补充协议，总租期为三年。双方就租金的缴纳以及违约责任均予以明确约定。如果被告违约，原告有权解除租赁合同，并有权要求被告支付拖欠的租金、违约金和律师费。被告对上述证据没有异议，本院予以确认。2.《租金催缴函》，欲证明原告多次向被告催缴租金，履行告知义务。被告对此证据有异议，质证认为，未收到过原告的租金催缴函，原告从未向被告催收过租金。本院认为，原告提交的租金催缴函有被告签收的回执，应当视为送达，故该催缴函本院予以确认。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院确认事实如下：2016年3月，原告天誉公司与被告签订三份《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，其中租赁合同约定，原告（甲方）将其开发的17＃18＃201号商铺（建筑面积为55.82㎡）、21#22#201号商铺（建筑面积为59.55㎡）出租给被告（乙方）使用，总租期三年，即自2016年3月30日至2017年3月29日、2017年3月30日至2018年3月29日、2018年3月30日至2019年1月29日止。17＃18＃201号商铺第一年月租金为100元，第二年月租金为4158元，第三年月租金为586元。21#22#201号商铺第一年月租金为100元，第二年月租金为496元，第三年月租金为625元。租金每月10日前交清。被告在签订合同时向原告交纳两个月的租金作为履约保证金。保证金合同期满后退还被告。合同第六条约定“乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，甲方按月租金的5%加收滞约金，拖欠租金达30日以上，甲方有权收回房屋，并有权拒绝退还履约保证金。”，第七条约定“甲方应承担房屋工程质量及维修的责任，乙方不得擅自改变房屋结构和用途。乙方因故意或过失造成租用房屋及其配套设施、室内财物毁坏，应恢复房屋原状或赔偿经济损失”。第八条约定“租赁期间，若甲方要收回房屋，必须提前一个月书面通知乙方。若乙方需要退租，也必须提前一个月通知甲方。”其中补充协议约定，该房屋物业管理费每月按5元/㎡收取。乙方（被告）于签订协议后五日内向甲方（原告）交纳2个月的租金和2个月的物业管理费作为保证金。协议第七条3项约定“租赁期内，甲方可以将该物业抵押给第三方，不必征求乙方事先同意；甲方也可以转让该物业而不必征求乙方事先同意，乙方明确放弃优先购买权，甲方转让后书面通知乙方。该物业产权转让给第三方后，第三方即成为本协议及甲乙双方此前签订的有关该物业租赁所有法律文件的当然甲方，并享有原甲方的权利，承担原甲方的权利。”第十条违约责任条款约定“乙方应按本协议约定按时交纳租金、管理费、水电费等费用；如乙方逾期未缴纳上述费用，甲方及物业公司有权追讨拖欠的费用，并自逾期之日起每天按拖欠费用的1%计收违约金。乙方逾期30日仍未交纳的，除应支付前款违约金外，甲方还有权提前解除合同，收回该物业，铺内装修、设施归甲方所有，已付租赁保证金不予退还，同时乙方除须交清实际承租使用期间所有租金、管理费、水电费、空调费及分摊水电费等相关费用外，乙方还须按拖欠费用总额的20%向甲方支付违约金。乙方如对商铺有损坏，应予赔偿。”。上述租赁合同及补充协议签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告依约交纳租赁保证金和物业管理保证金。此后，被告一直使用该商铺，期间，原告未向被告催收租金。2018年5月31日，原告向被告发出《租金催缴函》，通知被告5日后交纳拖欠租金15670元，否则，按照合同约定执行。截至2019年1月29日，被告共计拖欠租金25958元【其中17＃18＃201号商铺租金12536元（100×12＋458×12＋586×10）；21#22#201号商铺租金13402元（100×12＋496×12＋625×10）】。 另查明，被告承租商铺尚在经营。租赁期间，涉案商铺所在的零陵区日升大道自2017年起开始维修，道路封闭一年有余。 本院认为，本案争议焦点为原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议是否应当解除？被告是否交纳租金及承担违约责任？关于原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议是否应当解除的问题，本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。我国合同法第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不付的，出租人可以解除合同。”本案中，被告在收到原告送达的催缴通知后，仍未在合理期限内支付租金，原告据此请求解除房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持。 关于被告是否交纳租金及承担违约责任的问题，本院认为，被告在涉案房屋租赁合同及补充协议约定的履行期限内，未向原告提出解除房屋租赁合同的通知，未办理退租的相关手续，故应当按照合同约定给付房屋租金。被告辩称“搬进商铺经营四个月后前面就修路了无法正常营业。商铺的天花板漏水，原告一直没有解决问题，导致经营困难。原告不作为，造成不交租金。”的抗辩意见，因未提交证据予以证明，且与本院查明的事实不符，无合同依据，故本院不予采纳。但是，根据双方当事人签订的房屋租赁合同及补充协议的约定，商铺租金应当在每月10日前将当月租金交付至原告指定的银行账户内。原告直至2018年5月才向被告发出租金催缴函。由此可以认定，原告在租赁期间未完全履行出租人义务，怠于行使催缴租金和合同解除权，从而造成双方的损失无谓的扩大。因此，对于原告请求被告承担违约责任及律师费的诉请本院不予支持。同时考虑到在租赁期间，由于零陵区日升大道封闭维修一年之久，造成被告经营的店面交通严重不便，一定程度上影响了被告等商户的正常经营等客观情形，应适当减免部分租金，综合本案事实，租金减免额度以40%为限，被告应支付房屋租金15574.8元（25958元×0.6）。 综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 解除原告永州市天誉房地产开发有限公司与被告王海云、杨梦媛于2016年6月签订的所有《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》； 限被告王海云、杨梦媛于本判决生效后十日内给付原告永州市天誉房地产开发有限公司房屋租金15574.8元； 驳回原告永州市天誉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费579元，减半收取290元，由原告永州市天誉房地产开发有限公司负担116元，被告王海云、杨梦媛负担174元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  李卫宗 二〇一九年四月三十日 书记员  贺 娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： （一）身体受到伤害要求赔偿的； （二）出售质量不合格的商品未声明的； （三）延付或者拒付租金的； （四）寄存财物被丢失或者损毁的。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。