辽宁省大连市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽02民终2389号 上诉人（原审被告）：郭鑫，女，1977年5月6日出生，汉族，住辽宁省大石桥市。 上诉人（原审被告）：韩猛，男，1974年7月20日出生，汉族，住吉林省临江市。 委托诉讼代理人：郭鑫（韩猛妻子），住辽宁省大石桥市。 被上诉人（原审原告）：王艳丽，女，1971年1月11日出生，汉族，住大连市沙河口区。 委托诉讼代理人：张旭，辽宁社和律师事务所律师。 上诉人郭鑫、韩猛因与被上诉人王艳丽房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2018）辽0211民初7347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 郭鑫、韩猛上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；2、依法判令被上诉人赔偿合同期内对上诉人违约造成的出兑损失11万元，精神损失费5万元；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，应当予以改判。1、由于被上诉人违约在先，采取恶意欺诈手段损害上诉人的合法权益，导致上诉人拒交租金、物业费。2011年被上诉人与王海洋签订房屋租赁合同开办诊所，后王海洋以18万元将诊所出兑给上诉人，同时被上诉人与上诉人签订租赁合同，并约定合同期内可以转租外兑。上诉人在承接诊所后经营不到一年，便经营困难，以致难以支付租金和各项费用，同时上诉人郭鑫母亲查出肺癌。迫于无奈，上诉人寻找买家并拟以14万元将诊所出兑，因被上诉人阻挠使上诉人无法达到出兑目的。2015年，上诉人再次出兑诊所，被上诉人再次阻挠导致失败。后被上诉人承诺给予上诉人5万元作为补偿后上诉人腾退房屋。但被上诉人一直未兑现承诺。2、因被上诉人多次无理阻挠转租外兑，侵犯上诉人的合法权益，上诉人有权行使不安抗辩权，拒绝支付费用。3、上述事实，上诉人有证据提供，但一审判决认定上诉人系违约责任方系错误认定。4、被上诉人不仅不兑现补偿上诉人5万元的承诺，还自行将案涉房屋和诊所一并抵押，并多次指使社会闲散人员对上诉人及家人进行恐吓，以威胁方式讨要租金。使上诉人的精神焦虑，身心疲惫。故请求判令被上诉人赔偿合同期内对上诉人违约造成的出兑损失11万元，精神损失费5万元。5、被上诉人存在明显的侵权，上诉人对一审判决就赔偿的比例和责任划分部分不服。 被上诉人王艳丽辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求维持一审判决。1、被上诉人不存在违约行为，被上诉人同意上诉人转租房屋的前提是不得改变房屋的主体结构，上诉人在拟转租案涉房屋时，同时提出了将房屋主体进行改造，被上诉人对此不同意是合情合理的。2、上诉人主张的损失不属于本案的审理范围，不同意在本案中一并审理。3、一审中被上诉人的诉讼请求的截止日期是2018年5月19日，与上诉人自认其离开案涉房屋的日期是一致的。 王艳丽向一审法院起诉请求：1．请求判令二被告赔偿房屋占用费88033元（自2016年10月13日至2018年5月19日，按照每日151元标准计算）；2．判令二被告按照年6%的标准支付自原告起诉之日至被告实际给付上述房屋占用费用之日期间的利息；3．判令二被告支付物业费5107.44元（2014年1月至2018年4月）、采暖费11417.61元；4、诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年4月12日，原告与二被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将登记在自己名下的一处位于甘井子区房屋（建筑面积122.77平方米）出租给二被告使用；租期自2013年4月12日至2018年12月31日；用途，二被告开办诊所；租金及给付方式，每年租金55000元，需提前一个月支付，其他费用包括暖气费、物业费、水电费以及经营期间所产生的一切费用等均由二被告交纳，另二被告需交押金5000元；违约责任，逾期交纳租金，按每日的双倍作为对原告的补偿；凡未按规定日期交纳房屋租金超过一个月的，原告有权解除合同；在租赁期内，二被告可以转租和外兑；双方还就其他条款作出了约定。合同签订后，二被告依约向原告交纳5000元押金，原告即按合同约定将案涉房屋交给二被告开办诊所。2014年12月11日，被告郭鑫通过银行转账将2015年度的租金交给了原告。自此以后，二被告没有向原告交纳过租金，同时还拖欠2016年度的供暖费4051.41元和2014年1月至2018年4月期间的物业费5107.44元未付。2016年10月12日，原告正式通知二被告解除《房屋租赁合同》。2018年5月19日，二被告从案涉房屋中搬出。 同时查明，2018年7月16日，原告为案涉房屋交纳了2013年至2016年度的取暖费15714.56元、2009年1月至2018年6月期间的物业费9281.42元。 另查，二被告在2014年11月为案涉房屋交纳了2015年度的供暖费4051.41元。 一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，出自当事人各方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，该租赁行为合法有效，双方当事人都应当依据该合同约定严格履行各自的法律义务。原告已经履行出租人的交付房屋、先行垫付相关费用之义务。二被告承租并居住使用案涉房屋后，理应及时足额支付租金并交纳供暖费、物业费等相关费用。2016年10月12日，二被告在接到原告解除合同的正式通知后，仍非法占用直至2018年5月19日才搬离案涉房屋，因此，二被告依法应当向原告赔偿自2016年10月13日至2018年5月19日期间的房屋占有使用费。现，原告请求二被告赔偿房屋占有使用费及利息，并给付原告已经先行垫付的供暖费、物业费等相关费用，理由正当且证据充分，一审法院予以支持。关于房屋占有使用费金额，应当比照租赁合同规定的年租金，以每天151元为标准计算为宜。至于被告的抗辩意见，无据认定，不予采纳。 一审法院判决：一、自判决发生法律效力之日起十日内，被告郭鑫、韩猛赔偿原告王艳丽房屋占有使用费88033元及利息（自2016年10月13日起至上述款项付清时止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；二、自判决发生法律效力之日起十日内，被告郭鑫、韩猛给付原告王艳丽物业费5107.44元和供暖费4051.41元，两项共计9158.85元；三、驳回原告王艳丽的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1197元（原告已预交），由原告负担85元，余款1112元由二被告共同负担。二被告共同负担部分，应于判决发生法律效力之日起十日内给付。 二审期间，上诉人提供了协议书复印件、收款收条复印件、录音音频及病例诊断，拟证明被上诉人三次违约在先，阻止上诉人出兑诊所。被上诉人对上述证据不予认可。本院认为，协议书和收款收据均为复印件，且上述两份证据及病例诊断均与本案无关，本院不予采信。录音音频不足以证实被上诉人违约导致上诉人不应交纳租金的事实，本院亦不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》系上诉人与被上诉人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应信守。《房屋租赁合同》约定租赁期限截至2018年12月31日，上诉人应提前1个月支付每年的租金55000元并承担各种费用。本案中，上诉人自交纳2015年度租金后直至其搬离案涉房屋前，再未交纳案涉房屋的租金。现被上诉人主张上诉人支付自2016年10月12日其通知上诉人解除合同后直至上诉人腾退案涉房屋期间的占有使用费及相应的物业费和供暖费符合双方签订的《房屋租赁合同》的约定，应予支持。关于上诉人主张被上诉人违约在先，阻止上诉人转租，上诉人有权不予交纳租金一节，本院认为，案涉合同已经约定，在租赁期限内可以转租或外兑，本案中，即使上诉人转租或外兑未能成功，在其没有解除《房屋租赁合同》并一直持续占有、使用房屋的情况下，即应支付占有使用费并承担占有使用期间的相关物业费和供暖费，上诉人关于其不应交纳上述费用的主张不能成立，本院不予支持。 上诉人在二审中关于被上诉人应赔偿其出兑损失11万元和精神损失费5万元的主张因与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。上诉人可以与被上诉人协商解决，协商不成可以另行主张权利。综上，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1197元，由上诉人郭鑫、韩猛负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘振喜 审判员  祝 贺 审判员  陈 伟 二〇一九年四月八日 书记员  王 亮 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。