宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终1293号 上诉人（原审被告）：刘大帅，男，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：余楠，宁夏善知律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邵东东，男，汉族，个体，住宁夏回族自治区贺兰县。 委托诉讼代理人：张韬，宁夏兴业律师事务所律师。 上诉人刘大帅因与被上诉人邵东东房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初5799号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人及委托诉讼代理人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，2016年1月29日，被告和绿地集团银川置业有限公司签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定：由被告购买兴水路1号绿地21商城XX（复式）室。该房屋现登记在被告名下，房屋规划用途为商业。自2010年3月22日至2020年12月31日期间，案涉房屋的物业服务企业为上海永绿置业有限公司。2018年3月18日，作为承租方的原告与作为出租方的被告签订《房屋租赁合同》，约定：1、租赁房屋位于绿地21城XX室，该房屋的租赁用途为快餐；2、租赁期限自2018年3月20日至2023年3月19日止，2018年3月20日—2019年3月19日的房屋租金标准为95000元；3、出租方交付的房屋不符合合同约定严重影响承租方使用的，承租方有权单方解除合同；4、出租方有违约的，应按合同约定租金的30%向承租方支付违约金。违约方需承担对方为实现自己权利而产生的各项费用，包括但不限于：法院诉讼费、保全费、执行费、律师代理费等。合同签订后，被告向原告交付了案涉房屋。原告支付房屋租金95000元、房屋押金10000元。2016年3月20日，涉案房屋原承租人缴纳房屋租赁押金10000元。2018年3月22日，原告与涉案房屋原承租人张望、王雅男签订了转让协议，约定2018年3月22涉案房屋已转让给邵东东，在此日前，包括物业费、暖气费、水电费在内的所有费用已经结清。自2018年3月22日起发生的所有费用均与原租户张望、王雅男无关。2018年3月22日，原告支付给原承租人张望房屋转让费30000元。2018年4月2日，原告收到上海永绿置业有限公司银川分公司绿地21城物业管理处送达的《装修违章整改通知书》，通知书载明“贵方在绿地21城XX室单元装修期间，存在违反以下《物业管理条例》、《银川市物业管理条例》、《业户手册》与《业主临时管理规约》中规定的相关行为：未经任何批准，擅自将XX营业房改用作餐厅，由于贵方上述行为，将造成以下（包括但不限于以下）的后果：擅自改变本单元房屋性质，影响其他业户正常使用。请贵方在2018年4月5日前对上述违规行为进行修复或整改，直至符合要求，确保本建筑物安全、正常使用”。2018年5月8日，原告与宁夏兴业律师事务签订《委托代理合同》一份，约定由原告委托宁夏兴业律师事务所律师在原、被告房屋租赁合同纠纷一案中，作为委托人的代理人参加诉讼。2018年5月8日，宁夏兴业律师事务所收取原告律师费20000元。现原告以在订合同前被告隐瞒案涉房屋不能经营餐厅为由诉至法院，原告提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判定被告向原告返还房屋租金95000元，押金10000元，合计105000元；3.判令被告向原告赔偿损失78217（材料费、人工费、转让费），支付违约金31500元，律师代理费20000元，合计129717元；4.本案诉讼费由被告承担。 原审法院另查明，上海永绿置业有限公司银川分公司出具情况说明一份，载明“位于绿地21城**楼属商业办公楼，依据《物业法》第77条规定，改变物业使用功能，除遵守法律、法规及管理规约外应当征得有利害关系的业主同意，且案涉房屋原设计地下排水管网口径小，不具备开餐厅条件。在底商XX二次装修时，我司工作人员多次明确告知租户，开餐厅需要按照环保规定办理相关手续并按要求整改地下排水管，但租户对我司的劝阻置之不理，至今仍未完善相关手续也未对排水管进行整改”。 原审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律规定，合法有效。《房屋租赁合同》对案涉租赁房屋的用途，房屋租赁期限、房租及合同解除条款、违约金均进行明确约定。原、被告应当按照合同约定履行合同义务。本案中，原告租赁房屋的用途为快餐，但被告交付原告的房屋未配备设立专用烟道，不符合在商住综合楼内开设餐饮服务项目的条件。原告被案涉房屋的物业公司即上海永绿置业有限公司送达《装修违章整改通知书》，原告无法再经营餐厅实现合同目的。被告交付的房屋无法实现合同目的严重影响原告使用，故原告要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求符合法律规定及双方约定，予以支持。合同解除后，原告应当返还被告租赁房屋，被告应当返还收取原告的租赁费95000元、房屋押金10000元。因被告违约导致合同解除，被告应当承担相应的违约责任，按照原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，被告应当承担房屋租金30%违约金即28500元（95000元×30%=28500元），还应承担原告为实现自己权利而支付的律师费20000元。原告自述在签订合同当日被告已经告租赁房屋可能无法办理经营餐厅的相关证照。原告在明知案涉房屋可能无法经营餐厅的情况下，依然坚持对案涉房屋进行装修并购买相应厨具，原告的行为导致自己经济损失扩大，就该扩大的经济损失，应由原告自行承担责任。故原告要求被告支付材料费、人工费的诉讼请求不予支持；关于原告主张被告支付转让费30000元的诉讼请求，首先该款系原告于2018年3月22日支付给张望的款项，其次该款项也系原告在明知案涉房屋可能无法经营餐厅的情况下支付给张望，该扩大损失也应由原告自行承担责任。故原告要求被告支付转让费30000元的诉讼请求，亦不予支持。被告辩称案涉房屋系商用，且签订租赁合同前明确告知原告所租赁的房屋可能无法办理经营餐厅的证照，但原告依然坚持租赁案涉房屋经营快餐厅，故应当由原告承担合同不能继续履行的后果。但被告在实际签订《房屋租赁合同》时，约定的租赁房屋用途是经营快餐，合同内容中也并未载明有被告免责事项。合同系双方在自愿情况下签订，现因案涉房屋无法经营快餐导致合同目的不能实现，被告应当承担相应的责任。故对被告的该辩解不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十一条，《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款之规定，判决：一、解除原告邵东东与被告刘大帅签订的《房屋租赁合同》；二、被告刘大帅于本判决生效之日起十日内支付原告邵东东房屋租赁费95000元、押金10000元，合计105000元；三、被告刘大帅于本判决生效之日起十日内支付原告邵东东律师代理费20000元、违约金28500元，合计48500元；四、驳回原告邵东东的其他诉讼请求。案件受理费4836元，由原告邵东东负担1687元，由被告刘大帅负担3149元。 宣判后，刘大帅提出上诉请求：1.撤销银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初5799号民事判决，将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人在签订、履行合同过程中，并不存在过错或违约责任。被上诉人作为长期经营餐饮的个体户，对涉案房屋是否具备开设餐饮条件应当具有注意能力与义务，且被上诉人在租赁涉案房屋之前已对周边的餐饮状况进行了调查了解。上诉人购买的涉案房屋使用性质是商业，开发商或物业公司从未告知过上诉人不能租用于餐饮，且上诉人也善意提醒过被上诉人开设餐厅可能会有阻碍，被上诉人依然进行装修。双方签订的合同没有达到约定或者法定解除的条件，应当继续履行。即使解除合同，上诉人也不应承担违约及赔偿责任。且上诉人作为善意合同乙方，有权要求被上诉人赔偿租金损失并承担相应的违约责任。二、一审法院遗漏本案当事人，没有将物业公司上海永绿置业有限公司银川分公司追加为被告。该公司作为物业管理部门，直接干预租户的经营行为，导致涉案合同无法继续履行，应承担一定的赔偿责任。三、一审法院适用法律错误，将管理性的整改规定错误的理解成了效力性的禁止。涉案房屋系没有配备专用烟道的商住综合楼，不具备开设餐厅的条件，根据法律禁止性规定，上诉人与被上诉人均应对合同目的无法实现的后果承担一定的责任。综上，请支持上诉人的上诉请求。 被上诉人邵东东辩称，一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。 二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人刘大帅与被上诉人邵东东签订的《房屋租赁合同》，为有效合同。合同约定租赁房屋的用途为快餐，但因该房屋在商住综合楼内，不符合开设餐饮的管理条件，导致合同目的不能实现。在该合同签订中，上诉人应当清楚自己房屋的使用限制，却租赁给被上诉人用于开餐饮。被上诉人作为房屋承租人，应对可开设餐饮的房屋坐落有所了解，且其在诉请中自认在合同签订当天，上诉人告知不好办理餐厅相关证照，但仍以了解到附近有餐厅在营业的情况，继续装修租赁房屋。因此，双方在缔约合同中均有过错，对合同不能履行均有责任。现合同目的不能实现，应予解除，上诉人返还被上诉人已收取的租金及押金。合同解除后，尚未履行的，终止履行，各自的损失自行承担。原审法院判决上诉人承担律师代理费20000元、违约金28500元，显属不当，应予纠正。上诉人主张追加上海永绿置业有限公司银川分公司作为本案被告，因该公司负责涉案房屋的物业管理，并不是本案租赁合同的相对方，上诉人的该主张无法律依据。综上，上诉人刘大帅的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 一、维持宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初5799号民事判决第一、二项，即一、解除原告邵东东与被告刘大帅签订的《房屋租赁合同》；二、被告刘大帅于本判决生效之日起十日内支付原告邵东东房屋租赁费95000元、押金10000元，合计105000元； 二、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2018）宁0104民初5799号民事判决第三、四项，即三、被告刘大帅于本判决生效之日起十日内支付原告邵东东律师代理费20000元、违约金28500元，合计48500元；四、驳回原告邵东东的其他诉讼请求； 三、驳回被上诉人邵东东的其他诉讼请求。 如果上诉人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4836元，由上诉人刘大帅负担2418元，被上诉人邵东东负担2418元；二审案件受理费3370元，由上诉人刘大帅负担1685元，被上诉人邵东东负担1685元。 本判决为终审判决。 审判长  牛有成 审判员  倪新秀 审判员  王 刚 二〇一九年四月十八日 书记员  吴恩玲 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 ...... 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： ...... (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; ...... 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。