浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初1819号 原告（反诉被告）：宁波市海曙金峰塑料厂（个人独资企业，统一社会信用代码为91330203704842185H）。住所地：宁波市海曙区横街镇凤林村。 代表人：毛世伟，该厂投资人。 委托诉讼代理人：周旭锋，浙江浙东律师事务所律师。 被告（反诉原告）：宁波市海曙区横街镇凤林村股份经济合作社（统一社会信用代码为91330203MA2AEL8N2A）。住所地：宁波市海曙区横街镇凤林村。 代表人：周序国,该合作社社长。 委托诉讼代理人：杜志荣，该经济合作社社员。 委托诉讼代理人：徐平华，北京盈科（宁波）律师事务所律师。 原告宁波市海曙区金峰塑料厂（以下简称金峰塑料厂）为与被告宁波市海曙区横街镇凤林村股份经济合作社（以下简称凤林村经济合作社）房屋买卖合同纠纷一案，于2018年2月1日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭进行审理。审理中，被告提出反诉，本院予以合并审。本案于2018年7月6日、12月19日、2019年2月26日三次公开开庭进行了审理。原告金峰塑料厂的代表人、委托诉讼代理人、被告凤林村经济合作社的代表人、委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案经双方自行和解未果，经本院院长批准延长审限六个月，现已审理终结。 原告金峰塑料厂起诉称：被告为改变村容村貌，改善村民居住条件，打算收购本村土地进行新村建设，土地性质为国有划拨，房屋以住宅为主，配套少量店铺，该新村建设的房屋同时对外销售。2013年1月23日，原、被告签订《收购协议》一份，约定了由被告收购原告位于的工业土地、地上建筑物和构筑物（土地性质为国有出让，面积7613.6平方米），收购总价3000万元，以及收购款的支付方式；被告若违约或者造成本协议实质性不能履行，首期700万元收购款视作违约金，被告须用同等价值的土地置换给原告；等等。由于被告可能存在收购款资金不足等困难，为减轻被告的支付压力，双方又同时签订了《补充协议》。该《补充协议》的重点内容围绕着《收购协议》第八条第4项规定，在被告支付收购款不能的情况下要求被告进行赔偿及房屋折抵。其中第一条明确约定折抵房屋的面积和位置，同时以附件的形式标识了地块总平面、折抵房屋的位置以及建设规模、容积率等。《补充协议》第二条明确约定款、房结算方式：原告则有权折抵并优先享有在原告企业原土地范围内的全部建筑物，房屋折抵支付的价格一律暂为1700元/平方米。《补充协议》第五条约定被告自行筹资进行开发及招投标工作，该建设工程应在本补充协议签订之日起730日内通过规划部门竣工核实；项目审计结束后，双方进行结算，被告应于项目审计结束后30日内向原告支付扣除原告应承担部分成本后的收益，不得迟延支付，否则被告应另行承担日千分之二的违约金。上述《收购协议》和《补充协议》在签署前（即2013年1月18日），经过凤林村村民代表会议讨论并通过。《收购协议》和《补充协议》签订后，原告向被告交付了土地证、房产证，并配合办理了各类手续，被告也向原告支付了首期收购款700万元。协议签订后，建设工程开始规划、招标、施工等。宁波市规划局于2013年9月30日向被告核发了《建设工程规划许可证》及附图，其中规划建筑面积为19449.84平方米。建设过程中，由于被告资金不足，原告均给予了被告全力帮助，以促使该地块能够顺利如期竣工，也能够使原告的收购款或者折抵的房屋得以如期取得。鉴于被告资金紧张，故要求原告通过各种途径融资或者代为被告支付相关款项，包括但不限于：1.被告虽然将首期700万元收购款交给了原告，但该笔收购款实系被告村民的新村建设集资款，被告要求原告向这些村民支付本金及利息。原告根据被告要求在2015年7月至12月期间代为向村民支付本金610万元和利息2486617元，合计人民币8586617元；2.2014年9月30日，原告根据被告要求，由被告出面，原告和第三人提供担保，向银行贷款1000万元，后被告归还了本金1000万元，但被告要求原告承担利息1294224.99元和担保费用；3.在2015年12月至2017年8月期间，原告以本人和实际购房者的名义多次向村里汇缴售房款，共计14205690元；4.2016年1月，原告根据被告的要求，向第三人（总包单位）借款300万元用于新村建设工程，并承担本金300万元和借款利息；5.2017年1月23日，原告根据被告要求，承担350万元的工程款，并承担本金350万元的利息。经过计算，截止起诉日，原告根据被告要求已实际通过各种方式向被告支付或者为被告垫付各种费用和利息约计2450万元，但被告还继续要求原告支付根本不该由原告承担的各种费用和利息。即使原告全力帮助被告，被告还是在2016年6月9日才通过规划核实确认，远远晚于补充协议约定的730日（即2015年1月22日），逾期时间长达500天。鉴于被告的严重违约，原告的权利和资金根本无法保障，双方由此产生矛盾。2017年9月2日，被告未与原告协商的情况下径行通过张贴、发布公告等方式向社会公众告知，要求购房者与被告直接签订购房合同，把购房款直接付给被告，其理由是被告是该小区的建设和开发单位，被告此举，导致双方的矛盾进一步加深。更有甚者，在建设过程中，被告在未经原告书面同意的情况下，采用减少建造的套数、缩短房屋进深等方法擅自变更图纸。对比规划局核发的《建设工程规划许可证》附图（总建面19449.84平方米）和规划核实确认书（总建面19191.88平方米）可以看出，由于被告擅自变更图纸导致地块上所建的房屋的建筑面积明显减少，共减少面积达257.96平方米。根据公平原则和同比例分摊原则，原告少得171.63平方米房屋，该损失应当由被告赔偿给原告。目前，被告仍不愿意将协议约定折抵给原告的一部分房屋、车棚和车库（35套，建筑面积4820平方米）开通水电等，这些房屋目前根本无法使用。2017年1月18日，宁波国咨工程造价有限公司的建设工程造价审计（一审）审定：该项目总造价27557956元。目前，该项目正在进行建设工程的造价审计（二审）。2017年12月17日，经当地镇政府全力协调，双方对《收购协议》和《补充协议》约定中涉及的房屋归属（总建面19191.88平方米，被告得6681.14平方米，原告得12510.74平方米）等问题达成了共识，形成了初步的账目结算，但被告仍不愿意承担逾期交房、违规变更图纸等违约行为涉及的违约金、赔偿金以及利息支付等责任，无法进行下一步的最终结算。现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判决：一、被告因逾期通过规划竣工核实而向原告赔偿无法按时收回房屋和房款的经济损失6975000元（自2015年1月22日计算至2016年5月9日，3000万元*1.5%*15.5个月）；二、被告因故意不配合办理水电气等开通手续致使4775.55平方米房屋对应的房款19102200元（按4000元/平方米计算）无法按时收回而向原告赔偿经济损失5529450元（自2016年5月9日计算至2017年12月17日，1910万元*1.5%*19.3个月）；三、被告因故意不配合办理水电气等开通手续致使3193.3平方米房屋对应的房款12773200元（按4000元/平方米计算）无法按时收回而向原告赔偿经济损失287325元（自2017年12月17日暂计算至2018年2月1日，1277万元*1.5%*1.5个月）；四、被告赔偿擅自变更图纸致使房屋面积缩水的经济损失411912元（171.63平方米*2400元/平方米）；五、被告配合办理水电气开通手续。 被告凤林村经济合作社答辩并反诉称：原告的诉讼请求应予驳回，理由如下：一、根据宁波市鄞州区新村办文件内容规定，房屋建成后不准外销，故原、被告签订的《补充协议》违反了文件规定；双方实际上是合作建房，原告主张的违约理由和事实不存在，经济损失的计算方式无依据。二、原告提出的逾期交房理由不成立。首先，原告既不是房地产开发公司，也不是建筑公司，也不是政府部门，对房地产开发既无经验，也无能力，且相关手续均须经过政府有关部门审批。而签订协议时，一切手续均未办理，到底需要多少时间经过规划部门竣工核实，无法预知也无法控制，故建筑施工时间属于《补充合同》第九条第1项的不可抗力内容，双方不应按《补充合同》第五条第4项执行；2013年5月10日鄞州区新村办才下达文件给横街镇镇政府，同意凤林村建设涉案项目，说明2013年1月原、被告签订协议时，项目还未审批，双方均无资格签订《补充合同》，这份《补充合同》签订时本不成立及有效，具体应以双方以后实际达成的协议或者实际履行的内容为准；其次，《补充合同》的条款存在矛盾之处，第五条第4项约定“乙方（即被告）自行筹资进行开发建设及招投标工作，该建设工程在本补充协议签订之日起730日内经过规划部门竣工核实”，该条款适用前提是乙方自筹资金开发建设，而双方第五条第7项资金支付进度中又约定：“双方同意：专用账户内资金不足的，按该项目的实际应付款项进度由双方同进度按各自房屋面积比例各自支付到专用账户”，第五条第8项约定“项目所有建设成本按照双方实际分得的房子比例承担”，上述约定可以看出，第五条第4项约定的乙方自行筹资进行开发建设的前提条件不存在，事实上，双方均在按第五条第7项执行，故第五条第4项并不适用；第五条第4项的约定即使合理，也不是约定的交房日期，原告把此作为交房日期理由不成立。三、原告的诉讼请求不成立。1.关于逾期交房损失问题。原告主张的逾期交房理由不成立；即使存在逾期交房，因双方未约定逾期交房的赔偿计算方法，且被告不存在过错，原告的损失计算也不合理，故不存在被告赔偿原告损失的问题；2.关于少建房屋损失。本案涉及的房产开发过程中规划变更，变更行为合法，被告没有过错，且规划变更原告本就知情，其在分房时也未提出异议，结算时也认可，被告不应赔偿；3.关于水电气的开通问题。水电气均由相关的职能部门开通，并非由被告控制，被告只是配合原告去办理。原告部分已经卖掉的房屋，已经通过被告将相关材料上报至电力、水利等部门，并且水电气也已经开通；原告卖掉的部分房款没有交给被告，也未将资料上报给被告，未开通原因在原告自身。综上，原告的诉讼请求不合理也不合法，应予驳回。双方经结算，原告至今尚欠被告7588444.99元，被告对项目进行了两次审计，花费的费用也应由原告分摊，现被告提出反诉，请求判令：原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付欠款7242943.99元，并支付自2017年12月18日起按年利率6%计算至款项实际付清之日止的逾期利息。 原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉答辩称：宁波国咨工程造价咨询有限公司作出的工程造价咨询报告书内容错误诸多，无法作为双方结算的依据；国咨造价公司作出的工程造价咨询报告书并非审计报告，不能作为结算依据，双方之间于2017年12月17日的新村建设账目结算，实际是双方对部分费用的补充约定，以便该工程的最终审计报告出来后进行各自分摊，显属结算依据之一，并非最终结算。鉴于以上事实，原、被告之间结算的时间未到，结算依据尚不确定，结算条件尚未成就，请求驳回反诉原告的反诉请求。 原告金峰塑料厂为证明自己主张的本诉及反诉事实，向本院提供了下列证据，被告的质证意见及本院的认证意见如下： 1.《收购协议》一份，拟证明被告收购原告企业的土地及地上建筑物，被告支付原告相关补偿款，双方就此作出约定的事实。被告对真实性无异议。本院对证据的真实性予以认定； 2《补充协议》及附件一份，拟证明被告同意根据划定的红线将原告土地上的新建房屋用于折抵收购款的事实。被告对真实性无异议，认为从《补充协议》的约定及实际履行情况来看双方实际是合作开发建房，原、被告双方签订《收购协议》的目的就是为了把被告的工业用地及厂房变成原、被告双方合作开发房地产。本院对证据的真实性予以认定； 3、凤林村村民会议决议一份，拟证明《收购协议》和《补充协议》经过凤林村村民代表会议决议的事实。被告对证据真实性无异议。本院对证据的真实性予以认定； 4、建设工程规划许可证及附图一份，拟证明新村建设项目的建设规模和相关技术指标的事实。被告对证据真实性无异议。本院对证据的真实性予以认定； 5、原告代被告归还集资款本金及利息清单一份，拟证明原告代被告归还凤林村村民集资款本金610万元，支付利息248万余元的事实。被告认为：根据《收购协议》和《补充协议》的约定，实际系原告自己向村民集资，集资款也是原告自己归还给村民，被告方并不清楚相关金额。本院对证据的真实性予以认定； 6.《最高额保证合同》、《固定资产贷款借款合同》复印件各一份，拟证明原告为凤林村向鄞州银行贷款1000万元提供了最高额保证的事实。被告对证据真实性无异议。本院对证据的真实予以认定； 7.原告向被告汇缴售房款清单一份，拟证明原告将售房款1420万元汇给被告的事实。被告表示对真实性无法确认；本院认为，该清单系原告方自行统计打印，实际系原告方所作的陈述，对其陈述的真实性，本院结合原告的其他证据再予认定； 8.《借款担保协议书》复印件一份，拟证明原告向第三方个人借款300万元用于建设新村工程，这笔借款后由原告自行归还的事实。被告对该证据无异议。本院对证据的真实性予以认定； 9.《现金缴款单》三份，拟证明原告将350万元款项汇给被告用于新村建设的事实。被告对真实性无异议，表示已收到该笔款项。本院对证据的真实性予以认定； 10.《竣工核实附图》一份，拟证明项目竣工核实时间是2016年5月9日，比合同约定时间2015年1月22日晚了一年多，房屋建成后实际建筑面积为19191.88平方米，比建设工程规划许可面积19449.84平方米少了250多平方米，被告擅自减少了项目面积导致原告地块的房屋建筑面积减少、利益受损的事实。被告对证据的真实性无异议，对关联性有异议，项目并非由被告自筹资金建设，故不适用《补充协议》第五条的约定，项目规划变更也不是被告擅自作出，原告对项目规划变更是知情并同意的。本院对证据的真实性予以认定，对是否存在逾期交房及擅自变更规划的问题，本院在下文详细阐述认定； 11.《公告》一份，拟证明被告通过张贴公告方式拒绝向原告折抵原告原地块上新建的房屋，以及原告原地块上的部分房屋水电气不予开通的事实。被告对证据的真实性无异议。本院对证据的真实性予以认定； 12.工程造价审定报告两份，拟证明原告新村建设的工程造价的事实。被告对真实性无异议。本院对证据的真实予以认定； 13.《凤林村新村建设账目结算》一份，拟证明双方就地块上房屋归属问题达成部分共识以及被告要求原告承担额外费用和利息的事实，其中对总工程造价以审计为准，涉及一期部分房屋的水电需要另行结算，违约金赔偿事宜未达成一致协议等。被告对证据真实性无异议，认为所有的账目双方已经确认无误，原告欠被告700余万元未付。本院对证据的真实性予以认定，对双方的账目，本院根据该结算单结合其他证据进行认定； 14.《施工招标文件》、《项目预算编制报告》、《施工总包合同》、《工程造价咨询报告书》各一份，拟证明第一次工程造价咨询报告书内容错误诸多，所作的建筑面积、实际竣工时间、工期、建设单位对工程延期的意见等无法作为双方结算的依据的事实。被告对证据真实性无异议，对关联性有异议，认为结算时原告已经了解工程审定的内容了，说明在结算时都是认可的。本院对证据的真实性予以认定，对双方工程款的结算结合其他证据予以认定。 被告凤林村经济合作社为证明自己主张的本诉及反诉事实，向本院提交了下列证据，原告的质证意见及本院的认证意见如下： 1.宁波市鄞州区新村建设办公室新村建设［2013］12号《关于新村1号地块工程建设的批复》一份，拟证明根据政府的文件，涉案房屋建成后不准外销，故原、被告签订的《补充协议》违反文件规定；2013年5月10日宁波市鄞州区新村办才下达文件给横街镇政府，说明原、被告签订协议时项目还未审批，双方无资格签订协议。原告对证据真实性无异议，表示对项目的具体审批时间不清楚。本院对证据的真实性予以认定； 2.《会议记录》一份，拟证明原、被告双方于2017年6月20日就建成的房屋进行了分割的事实。原告对证据真实性无异议。本院对证据的真实性予以认定； 3.《凤美家园二期年末资金划拨事项》一份，拟证明原告没有同步付款，导致项目延期的事实。原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为原告是按照施工进度来付款的，总体原告支付的资金已经足够。本院对证据的真实予以认定； 4.存款回单两份，拟证明2015年5月29日原告法定代表人毛世伟已经在出售房子的事实。原告对真实性无异议，对关联性有异议。本院对证据的真实性予以认定。 5.票据一组，拟证明2013年原、被告双方为合作建房已经支付费用的事实。原告对该证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以认定； 6.工程款支付凭证、银行汇款凭证一组，拟证明2014年6月6日被告向凯盛建筑有限公司支付工程款500万元，2014年1月9日、6月6日、8月19日被告将款项100万元、500万元、100万元分别汇入新村建设账户等事实。原告对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以认定； 7.《工程造价报告书》及增值税发票各一份，拟证明涉案工程经第二次审计后最终确定了工程造价以及被告为此花费了审计费的事实。原告对证据的真实性无异议。本院对证据的真实性予以认定。 根据原、被告的陈述及本院认定的上述证据，本院认定如下事实： 2012年5月22日，宁波市鄞州区发展和改革局发文《关于同意新村建设1号地块项目的批复》，同意新村建设1号地块项目列入2012年度建设计划。鉴于凤林村新村建设需要，2013年1月23日，原告（转让方、甲方）与被告（收购方、乙方）签订《收购协议》一份，对乙方收购甲方的土地及地上建（构）筑物，经协商一致，达成如下协议：一、收购的土地坐落于鄞州区，总面积7613.6平方米，约计11.41亩；土地性质为国有出让；二、收购房产证号为鄞房权证街字第××号的厂房建筑面积2598.8平方米，以及地块内甲方自行搭建之厂房面积约5200平方米；三、甲方保证收购的厂房和土地权属清晰无任何权利瑕疵，并保证收购标的物不因甲方自身债务影响而被法院查封、拍卖；乙方保证在乙方签字前本协议之所有条款及内容已经履行重大村务议事规程等法律程序。四、收购价格：参照同类地段土地、厂房的市场价，结合甲方企业厂房之装修费用、企业搬迁费用以及经营损失等，以总价叁仟万元（￥3000万元）收购甲方上述厂房和土地。五、收购款支付及权利转让：乙方在本收购协议签订之日起15日内支付甲方柒佰万元（￥700万元），余款贰仟叁佰万元（￥2300万元）由乙方在本协议签订之日起30日内全额一次性支付给甲方；甲方在收到乙方柒佰万元（￥700万元）之日，向乙方交付土地、房产权利证书；甲方于收到乙方通知之日起30日内，交付本协议所述的地块。六、收购资金来源：乙方自有资金。八、违约条款，其中第4项：乙方不能按本协议第五条约定支付首期柒佰万元收购款的，乙方应承担日千分之二的违约金；如乙方不能按本协议第五条约定支付余款贰仟叁佰万元收购款的，甲方应返还乙方已经支付的首期柒佰万元收购款，同时乙方同意且甲方有权以甲方原企业地块上全部建筑物按照补充协议相关约定折抵给甲方，在符合政策规定的前提下由乙方办妥土地、房产等权证。双方还就其他违约条款、协议变更和转让、附件及补充、争议解决等条款作了约定。 同日，原告（转让方、甲方）与被告（收购方、乙方）又签订《补充协议》一份，约定：根据双方《收购协议》之第八条第4项规定，双方商定按以下补充协议进行赔偿及房屋折抵，具体包括：第一条约定折抵房屋的面积和位置，折抵的房屋包括2#（全幢，住宅+楼梯间+阁楼+不计容车库）+3#（全幢，住宅+楼梯间+阁楼+不计容车库）+4#（西侧部分+不计容车库）+5#（全幢，住宅+楼梯间+阁楼+不计容车库）+甲方原土地证范围内部分的4#之底层商铺及夹层，以上住宅、阁楼、不计容车库以及部分4#之底层商铺及夹层，折抵房屋均优先折抵归甲方所有。上述面积均为面积初算，最终以有资质单位实际测量为准；折抵房屋的位置见附件；第二条约定款、房结算方式：在本补充协议签订之日前，乙方收购甲方的土地、厂房款项总计3000万元，甲乙双方一致同意在收购协议的前提下，如果乙方不能按本协议第五条约定支付余款2300元收购款的，甲方应返还乙方已经支付的首期700万元收购款，甲方则有权折抵并优先享有在本补充协议第一条范围内的全部建筑物，折抵房屋的建筑成本由甲方承担，建筑成本暂定1700元/平方米，双方最终结算的方式为甲方根据本补充协议第一条所得折抵房屋的实测面积乘以项目审计结果中每平方米的房屋单价减去乙方应支付给甲方的款项额度，最后由甲乙双方进行折抵结算；第三条约定折抵房屋转让；第四条约定折抵房屋维修及管理；第五条是其他约定，包括1.原则上，建造过程中与周边住户发生纠纷的，按照各自地界，各自处理，各自承担费用；2.乙方应按照规定设立单独的专用账户，此专用账户仅限地块开发建设及产权流转专用，不作他用；3.甲方有权参与建设工程的质量监管和专用账户的监督工作；4.乙方自行筹资进行开发建设及招投标工作，该建设工程应在本补充协议签订之日起730日内通过规划部门竣工核实；6.本小区所配备的配电房、电信用房、广电用房、门卫用房等附属用房的建设成本，由甲乙双方按所得房屋比例共同承担；7.资金支付进度。双方同意：如专用账户内资金不足的，按该项目的实际应付款项进度由双方同进度按各自房屋面积比例各自支付到专用账户；8.项目所有建设成本按照双方实际分的房屋比例承担，项目所有建设成本按区新村办或其他有项目审计资质单位的项目审计结果为准；9.项目审计结束后，双方进行结束，乙方应于项目审计结束后30日内向甲方支付扣除甲方应承担部分成本后的收益，不得迟延支付，否则乙方应另行承担日千分之二的违约金。协议第六至第十二条约定了保密条款、协议变更和转让、争议的处理、不可抗力、附件及解释、协议的效力及其他等条款。 上述《收购协议》和《补充协议》在签署前（即2013年1月18日）经过凤林村村民代表会议讨论并通过。《收购协议》和《补充协议》签订后，原告向被告交付了土地证、房产证，并配合办理了各类手续。2013年5月10日，宁波市鄞州区新村建设办公室作出《关于新村1号地块工程建设的批复》，批准了涉案地块建设工程项目。2013年9月30日宁波市规划局向被告核发了《建设工程规划许可证》及附图，其中规划总建筑面积为19449.84平方米。本工程由宁波市鄞州区横街镇人民政府、凤林村经济合作社负责建设，由凯盛建设有限公司负责施工。工程于2013年12月9日开工，施工过程中，原告法定代表人毛世伟亦全程参与了工程的管理。工程建设过程中，被告通过向村民集资的方式获取资金610万元，该款支付给了原告，但此后该笔集资款本金及利息均由原告归还、支付。工程施工过程中所需资金由原、被告通过各种途径进行融资、筹集。工程施工过程中，根据原来的设计，部分新建房屋将影响其他村民房屋的采光，经各方协调，原、被告对涉案房屋的结构、设计图纸进行了变更，导致整个工程总的建筑面积有所减少。2015年12月1日，工程竣工验收合格。2016年6月9日，工程通过宁波市规划局竣工核实，确定总建筑面积为19191.84平方米。2017年1月，新村建设1号地块工程进行了第一次工程造价审定，审定金额为27557956元。根据该造价审定单，2017年12月17日，经当地镇政府协调，原、被告在横街镇综治办对凤林村新村建设账目进行了结算，形成了书面的结算单，该结算单具体确定：“总建筑面积19191.88平方米，凤林村经济合作社占6681.14平方米，金峰厂占12510.74平方米；总造价27557956元（已经工程审定，最终以审计为准，其中安装工程2854587元如涉及一期部分另行结算），配套及其他费用3249965元（其中电力510000+374393+2476+19000-84125=821744元如涉及一期部分另行结算），合计30807921元，结算到单价为1605.26元/平方米，企业应承担工程款20082990元，另企业需承担公用房353200元、住宅房681600元、维修资金2200000元、后期工程款（围墙、伸缩门等附属）141764元、安居宝贷款利息1294224.99元、监控工程49299元，金峰塑料厂合计需承担24803077.99元，企业主毛世伟已支付凤林村经济合作社17214633元，尚需支付7588444.99元；水电项目涉及到一期的按村与金峰厂各承担50%，其他无异议；未尽事宜，双方协商或者提请司法解决。”原告金峰塑料厂原厂房地块房屋建成后属于凤美家园二期。本案审理过程中，被告委托浙江中瑞工程管理有限公司对涉案工程进行了结算审核，2018年7月12日，该公司出具《关于鄞州区新村建设1号地块工程结算审核报告》，确定工程送审金额为27557954元，审定金额为26984030元，净减573924元;其中确定室外给水401421元，电信排管90997元，室外低压进线排管190712元，安装联系单568926元，合计1252056元。被告因两次造价审核花去审核费43914元。 原告金峰塑料厂取得房屋后，在售房过程中，因部分购房者直接与金峰塑料厂签订合同，购房款由金峰塑料厂或者其法定代表人毛世伟收取，而没有支付到被告处，2017年9月2日，被告曾在村里张贴公告，要求凤美家园二期购房者与被告签订购房合同，并将购房款付到被告账户，由被告为业主办理房产证和水、电等开户的证明，业主将购房款直接付给毛世伟的，凤林村经济合作社将概不负责等。至今，原告未将向金峰塑料厂购房的部分业主的资料提交给被告，导致部分房屋的转让被告未能审核，被告也未能向有关职能部门递交办理该部分房屋的水电气开通手续，部分房屋水电气至今尚未开通。 本院认为：本案的争议焦点是：一、原、被告之间的法律关系如何认定；二、被告是否存在违约行为；三、原告至今尚应支付被告多少款项。 一、原、被告之间的法律关系如何认定问题。本院认为，虽然原、被告签订的是《收购协议》，由被告以3000万元的价款收购原告的土地及地上建筑物，分别在一定期限内支付700万元、2300万元。当日双方又签订一份《补充协议》，对被告不支付3000万元收购款的情况下原告如何折抵房屋作了详细的约定。在两份协议履行过程中，被告通过向村民集资的方式支付给了原告610万元，而该610万元的本金和利息由原告陆陆续续归还给了村民，故被告实际并未支付该700万元收购款；2300万元款项更未再支付；此后双方分别筹资进行房地产开发。从两份协议约定的内容以及双方的上述履行情况看，双方实质是合作建房关系，对此法律关系，原、被告在审理过程中也予以了认可，双方并非收购关系，更非房屋买卖合同关系，故本案的案由应从房屋买卖合同纠纷变更为合同纠纷。 二、被告是否存在违约的问题。对此，原告认为被告存在三方面的违约行为：（1）工程逾期竣工核实导致违约；（2）不配合开通水电气导致违约；（3）擅自变更图纸，造成房屋面积减少导致违约。 （1）工程是否逾期竣工核实导致违约的问题。原告主张，《补充协议》第五条第4项约定：“乙方（即被告）自行筹资进行开发建设及招投标工作，该建设工程应在本补充协议签订之日起730日内经过规划部门竣工核实”，根据该条约定，被告自协议签订之日（2013年1月23日）起730日内（即2015年1月23日）应该完成规划部门竣工核实，但被告直至2016年6月9日才完成竣工核实，逾期500多天，应认定为违约。本院认为，《补充协议》第五条第7项资金支付进度中约定：“双方同意：专用账户内资金不足的，按该项目的实际应付款项进度由双方同进度按各自房屋面积比例各自支付到专用账户”，第五条第8项约定“项目所有建设成本按照双方实际分得的房子比例承担”。从上述约定可以看出，协议第五条第4项与第7、8项约定并不一致。事实上，原、被告系合作建房关系，并非被告自行开发建房。从工程建设的过程及房屋分配的情况看，原、被告双方并没有按照《补充协议》第五条第4项约定由被告自行筹资进行开发建设，而是按照第五条第7项、第8项的约定履行，故本院认为本案不应适用《补充协议》第五条第4项的约定进行处理。且造成建设工程逾期的可能原因有许多，比如建设地块租户不肯按时搬离导致地块未能及时拆迁，原、被告双方的资金未能及时到位，建筑方因各种原因存在施工延期等等，原告没有证据证明是完全是被告的原因造成工程逾期，故本院认为认定被告逾期竣工核实的依据不足。原告以此理由认定被告违约并要求被告赔偿损失，依据不足，本院不予支持。 （2）不配合开通水电气问题。原告主张因被告不配合协助原告开通房屋的水电气，导致购房者不按时支付购房款，从而造成原告无法按时收回房款的损失。被告则认为，水电气开通的职权在有关职能部门，其只是根据原告递交的资料进行审核后报相关职能部门开通，因原告没有向被告递交具体的购房资料，导致被告无法办理配合手续。本院认为，根据《补充协议》第三条第1项的约定，房屋一经折抵，实际的房屋权利均归为原告所有，原告有权将所抵房屋转让给第三人，被告有义务在符合政策规定的前提下为第三人办妥相关的房屋权证。从该条的约定看，原告将房屋转让给第三方需要符合政策规定，在符合政策规定的情况下被告有义务协助购房者办理相关的房屋权证，配合开通水电气等手续更是其附随义务。从本案履行情况看，被告已经根据原告递交的部分购房者的相关资料配合原告及该部分购房者办理了水电气开通手续，剩余部分未开通水电气的原因在于原告不愿意向被告递交购房者的相关资料。因水电气的开通需要购房者的相关资料，且被告也有权对购房者是否符合购房政策进行审核，原告没有向被告提交具体的购房者资料的情况下，只是笼统地要求被告配合开通水电气，被告无法办理在情理之中。原告以此为由认定被告违约，要求被告开通并赔偿，依据不足，本院不予支持。被告可以在递交具体资料后要求被告协助办理。 （3）擅自变更图纸，造成房屋面积减少的问题。本院认为，涉案工程在建造过程中，因原先设计的部分房屋将影响其他村民的房屋采光，导致其他村民提出异议。为此，经协商后决定变更涉案房屋设计图纸，缩减部分房屋的面积。原告法定代表人毛世伟一直参与工程的建设，其对被告变更设计图纸是知情并同意的，且原、被告双方在2017年12月17日结算时对房屋面积进行了分割，原告并没有提出房屋面积缩小的问题。故原告认为是被告方擅自变更设计图纸的依据不足，本院对其要求被告赔偿面积缩小部分损失不予支持。 三、原告至今尚应支付被告多少款项的问题。 经过结算审核，双方均认可工程总造价为26984030元，比第一次审核总造价27557954元，核减了573924元。因原、被告于2017年12月17日对工程款进行初步结算的基础是第一次核定的总造价27557954元，故最终结算应在总价中核减573924元；另外，双方在2017年12月17日的结算账目中明确约定水电项目涉及一期的按凤林村与金峰厂各承担50%计算，故本院对这部分款项原告所占金额从之前的按65.188%计算调整为按50%计算。关于水电的金额由如下两部分组成：（1）2017年12月17日的结算单中确定配套及其他费用3249965元（其中电力510000+374393+2476+19000-84125=821744元如涉及一期部分另行结算），本院认为电力费用应认定为821744元，被告认为电力只有510000元，其他费用不属于电力费用，没有提交相应证据，本院不予采纳；（2）双方认定第二次审定的总造价26984030元其中1252056元（包括室外给水401421元、电信排管90997元、室外低压进线排管190712元、安装联系单568926）为水电项目。故水电项目实际为2073800元，该部分由原、被告各承担50%即1036900元（第一部分）。除水电外的总造价25731974元+除水电外的配套及其他费用2428221元=28160195元，原告按12510.74平方米的比例，应承担工程款18356976元（第二部分）；原告应自行承担的公用房、住宅房、维修资金、后期工程款（围墙、伸缩门等附属）、安居宝贷款利息、监控工程，该部分合计4720087.99元（第三部分）。另，被告为审计花费43914元，该款由原告承担65%即28544.1元（第四部分）。上述第一、二、三、四部分相加后，原告实际应承担的工程款为24142508元，扣除原告已支付的17214633元，尚需支付6927875元。因原告拖欠被告工程款，被告要求原告按年利率6%支付利息，本院予以支持，但利息起算时间本院从被告反诉之日起算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、反诉被告宁波市海曙金峰塑料厂支付反诉原告宁波市海曙区横街镇凤林村股份经济合作社工程款6927875元，并按年利率6%支付自2018年4月18日起至款项实际付清之日止的逾期付款利息，于本判决生效后十日内履行完毕； 二、驳回原告宁波市海曙金峰塑料厂的全部诉讼请求； 三、驳回反诉原告宁波市海曙区横街镇凤林村股份经济合作社的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本诉案件受理费101022元，由原告宁波市海曙金峰塑料厂负担；反诉案件受理费31250元，由反诉原告宁波市海曙区横街镇凤林村股份经济合作社负担1359元，由反诉被告宁波市海曙金峰塑料厂负担29891元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 长  何彬彬 人民陪审员  应丽春 人民陪审员  陈美娣 二〇一九年四月十八日 书 记 员  干依伶