湖南省浏阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0181民初1360号 原告浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场. 投资人：黄仲腾。 委托代理人李守明，浏阳市远大法律服务所法律工作者。 委托代理人易武建，浏阳市公信法律服务所法律工作者。 被告张栋（曾用名张淇栋），男，1973年1月23日出生，汉族，居民. 委托代理人罗桂龙，湖南浏阳河律师事务所律师。 第三人浏阳市嗣同路生鲜市场业主委员会. 负责人刘良田，主任。 委托代理人彭治国，业主委员会委员。 委托代理人林辉跃，业主委员会委员。 原告浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场（以下简称淮腾生鲜市场）诉被告张栋、第三人浏阳市嗣同路生鲜市场业主委员会（以下简称业委会）合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告淮腾生鲜市场的投资人黄仲腾及其委托代理人李守明、易武建，被告张栋及其委托代理人罗桂龙，第三人业委会主任刘良田及其委托代理人彭治国、林辉跃均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告淮腾生鲜市场诉称，坐落于浏阳市嗣同路生鲜市场****店铺系被告所有。2017年8月至11月原房产开发商与生鲜市场业委会组织对市场进行提质改造，改造前的2017年6月29日包括被告在内的90%的业主出具了《业主承诺书》，主要内容为“本人承诺无条件服从业主委员会作出的一、二楼业主捆绑经营、少数服从多数的决定”。2017年12月31日，原告与第三人签订了《嗣同路生鲜市场承包经营合同》，约定由原告承包经营市场一、二楼，并约定了临街门面的管理费收取数额。鉴于生鲜市场于2018年1月30日开业后，存在市场运营管理费无法收取到位和管理不规范的严重问题，原告于2018年5月12日组织召开了生鲜市场业主大会，并作出决议“市场所有的门面摊位统一经营管理，2018年度确定收管理费75万元……一楼摊位以市场升级改造后的全部摊位台面面积除以定权发证全部摊位套内面积，算出每个业主应有多少台面面积，按照一楼对内门面交纳管理费的相同比例，换算成按台面面积交纳管理费”，还约定了滞纳金和造成损失（包括诉讼、委托代理律师支付的代理费）均由责任人承担。根据上述承诺书、承包经营合同和业主大会的决议，确定被告店铺计收经营管理费的面积为3.5平方米，2018年度应交纳的经营管理费为3433.96元。期间，原告多次要求被告交纳经营管理费未果，现原告依决议要求被告立即交纳2018年度店铺经营管理费，以及按所欠费用每日0.06%的标准计算的自2018年11月1日起至实际交清管理费之日止的滞纳金，并承担本案的全部诉讼费用和代理费3000元，请法院支持。 被告张栋辩称，原告提出的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。理由如下：1、被告已经按照市场同类店铺或摊位的收费惯例，全部交清了2018年度摊位的管理费2000元，原告向被告开具了收据，不存在欠费。2、业主承诺书、业主公约、承包经营合同、业主大会决议都是在通知下发之前，对于通知下发之前的事项没有约束力，且通知对收取管理费没有具体规定。业主承诺书的内容也不是被告的真实意思表示，是受胁迫签订。业主公约没有按照法定程序制定，应属无效。3、管理费的计算标准没有依据。4、原告所称的律师费没有依据，并足以证明原告与第三人恶意串通，损害被告利益。5、原告亦没有履行管理职责，经常造成污水横流、垃圾成堆、市场环境恶劣，却收取天价管理费。 第三人业委会述称：《嗣同路生鲜市场业主大会决议》最后明确规定“本决议所列条款属刚性条款，是本市场全体业主、业委会和市场经营承包商共同遵守的规章”，此决议原告从通过之后就接受、同意、认可应视为业委会和原告形成了补充协议，原告根据补充协议向被告收取管理费于法有据，法院应支持原告的诉讼请求。 经审理查明，被告张栋系所有权人，该商铺建筑面积为15.28平方米，位于，位于生鲜市场**他商铺间没有物理隔断，商铺只在平面图上显示位置。2006年8月8日至2017年8月7日期间，包括被告在内的一、二楼商铺业主将商铺委托给案外人浏阳市创意实业发展有限公司进行统一经营。2017年6月29日，包括被告在内的90%的业主签订了《业主承诺书》，表示“经本届业委会与创意实业公司谈判达成的共识，创意公司同意一次性拿出450万元用于解放路生鲜市场恢复与改造。前提条件是市场一、二楼必须统一捆绑经营，并由全体业主作出书面承诺后方可付款。为此，本人承诺无条件服从业主委员会作出的一、二楼业主捆绑经营、少数服从多数的决定”。嗣后，业委会聘请设计单位根据长沙市农贸市场的建设标准对生鲜市场重新进行了布局和设计，浏阳市创意实业发展有限公司按设计图纸对生鲜市场进行了提质改造，并于2017年10月20日竣工验收合格，业委会于竣工验收合格当天接管了生鲜市场。改造后的生鲜市场一楼由原来的76个商铺划分为103个摊位，并在每个摊位之间建有摊档台进行隔断。 2017年12月31日，黄仲腾（乙方）与第三人浏阳市嗣同路生鲜市场业主委员会（甲方）签订《嗣同路生鲜市场承包经营合同》，合同约定将生鲜市场一楼对内全部门面、摊位、二楼全部门面、摊位和临街自愿参与市场统一经营的门面交由乙方承包经营，承包时间为2018年1月8日至2023年1月7日，承包经营方式为市场一、二楼统一经营（临街门面另行规定），乙方承诺按业主购置物业价款（一楼为7%，二楼为5%）向业主支付返租金。合同第七条约定“临街门面的管理：未列入承包经营范围的一楼外围临街门面，按照划行归市经营，业主可自行对外出租，但经营品类需乙方认可，临嗣同路的门面每间每年乙方向业主收管理费伍仟元，临两侧的门面每间每年收管理费贰仟元；由乙方向业主收取，业委会负责解释说服工作，协助管理费收取到位”，合同第八条约定“承包经营期间，乙方负责市场各项公共设施设备的维护管理，确保市场业主、客户财产和人身安全。如经营期间发生任何因乙方管理不善而造成的安全事故，由乙方承担责任，不可抗力因素除外”，合同并约定乙方负责维修市场的物业和公共设施设备，合同没有对市场一、二楼对内门面、摊位约定收取管理费，业委会和黄仲腾在合同上签字确认，黄仲腾并在乙方栏加盖“浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场”的公章。2018年1月12日，黄仲腾成立个人独资企业浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场即本案原告，企业住所在浏阳市淮川街道嗣同路生鲜市场**。原告对生鲜市场进行承包经营后，按约向业主支付返租金，并将门面、摊位以原告的名义进行出租经营，原告作为甲方与租户作为乙方签订《浏阳市嗣同路生鲜市场场地租赁合同》，约定甲方向乙方按摊位1000元/年、门面2000元/年的标准收取物业管理费。被告及部分业主认为市场改造后原来的76个商铺变为103个摊位，无法按产权证面积找到之前的商铺，面积亦无法确认，故不同意将门面或摊位交由原告进行统一经营。被告占据了和产权证差不多位置的两个摊位，并于2018年2月将商铺出租给案外人梁丽和林向其，自己收取租金。2018年3月，原告向生鲜市场的经营者下发通知，要求按摊位1000元/年、门面2000元/年的标准交纳市场管理费，5月17日，林向其向原告交纳了2018年2月至2019年2月的管理费2000元及押金2000元，原告向其出具收据“兹收到林向其一楼摊位两个管理费2000元羊肉区”，并加盖了“浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场”的公章。 2018年5月12日，业委会召开业主大会，针对市场划行规市的统一布局出现乱像，市场运营管理费无法收取到位等情况作出如下决议（以下简称5.12决议）：“一、市场所有的门面摊位统一经营，划行规市、统一布局，规范管理的原则不变。纠正收费方面的随意性，进一步规范市场管理的收费标准，统一经营管理。…同时，根据不同区域的具体情况，实施不同的经营管理办法。……（三）一楼对内门面业主不要求自行经营的，按购置价7%每年收取租金，要求自主经营的，依照市场年度确定应收的管理费按上述规定计算，由业主负责交纳管理费。（四）一楼摊位以市场升级改造后的全部摊位台面面积除以定权发证全部摊位套内面积，算出每个业主应有多少台面面积，按照一楼对内门面交纳管理费的相同比例，换算成按台面面积交纳管理费。不要求自主经营的，按购置价7%每年收取返租金”。原告根据业主大会的决议计算出被告应交纳商铺经营管理费3433.96元，向被告多次催收未果，遂诉至法院，要求判如所请。 另查明：1、原告在立案阶段提交的《5.12决议》中第一条载明“第一年度确定收管理费元”，庭审过程中原告再次提交一份《5.12决议》，第一条管理费空格载明“第一年度确定收管理费柒拾伍万元”，其余部分与第一次提交的决议内容一致。原告称在业主大会上通过了《嗣同路生鲜市场2018年度管理费预算》，确定2018年度管理费预算为750000元，包括电工工资24000元、2会计工资24000元、公用水电费50000元、门面摊位租赁税50000元、市场维修费50000元、三台电梯维护费12000元、缴环卫局垃圾运转费48000元、办公费10000元、法律顾问费18000元、市场外围维护秩序费50000元、保洁工人六人工资216000元、保安人员两人工资72000元、保洁、保安等工作负责人工资60000元、货（电）梯夜班值班工人工资30000元、物业工人应缴纳意外保险金36000元。原告陈述《5.12决议》上业主签字有部分是在会后签署。被告对此不予认可，认为原告系事后填写的管理费数额，被告并不知晓，且原告上述管理费的预算亦没有依据。2、原告提交了《嗣同路生鲜市场管理费收取办法》及被告商铺的摊位草图，拟证明根据《5.12决议》换算出一楼摊位实际台面面积每平方米应收取管理费981.12元，被告计收管理费的面积为3.5平方米。被告对此不予认可，称收取办法并不是按照决议规定的计算，且摊位草图被告亦没有签字确认。3、庭审结束后原告补充提交了原告签字盖章的《5.12决议》和《嗣同路生鲜市场2018年度管理费预算》，称业委会的业主大会决议和预算在2018年5月12日都已经过原告的同意，应视为对之前承包协议的补充协议。被告对此不予认可，称原告与第三人串通损害业主利益，变造证据，法院应不予采纳。 以上事实，有当事人陈述、《嗣同路生鲜市场承包经营合同》、嗣同路生鲜市场业主大会决议、业主承诺书、收据、租赁合同、证人证言等证据证明，经庭审质证，足以认定。 本院认为，合法的民事法律关系受法律保护。淮腾生鲜市场与业委会签订的《嗣同路生鲜市场承包经营合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定合法有效。业委会的决定，对业主具有约束力。故应认定《嗣同路生鲜市场承包经营合同》对张栋亦具有约束力。本案中双方当事人的争议焦点为：现淮腾生鲜市场要求张栋支付店铺经营管理费是否符合合同约定。经审查，《嗣同路生鲜市场承包经营合同》仅对市场中临街门面进行了收取管理费的约定，对包括张栋在内的一、二楼对内门面、摊位业主没有约定收取管理费。且根据现有证据，《5.12决议》中虽通过了对市场一楼、二楼对内门面摊位收取管理费的相关内容，但并不明确具体，没有具体到对相关业主按何种标准收取管理费，且《5.12决议》中“柒拾伍万元”的管理费系事后填写，淮腾生鲜市场亦未提交其他证据证明业主知晓收取“管理费柒拾伍万元”，故即算淮腾生鲜市场对《5.12决议》进行了追认，决议中对管理费的约定亦属于约定不明。而在实际运营中，淮腾生鲜市场亦对一、二楼的对内门面摊位的实际经营者按门面2000元/年，摊位1000元/年的标准收取管理费，并已经收取了张栋涉案商铺的租户2018年度的管理费2000元。当事人对自己的主张有责任提供证据，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故淮腾生鲜市场请求张栋支付2018年度店铺经营管理费3433.96元及滞纳金、代理费的依据不足，本院不予支持。为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定规定，判决如下： 驳回浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场的全部诉讼请求。 本案受理费50元，减半收取25元，由浏阳市嗣同路淮腾生鲜市场负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员 熊 婧 怡 二〇一九年四月三十日 法官助理 文   兰 书 记 员 文兰（兼） 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。