广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初1092号原告：彭国原，男，1978年5月22日出生，汉族，住址：广东省陆河县，委托诉讼代理人：张玲悦，广东广健律师事务所律师。委托诉讼代理人：方映天，广东广健律师事务所律师。被告：惠州首明投资有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水新桥。法定代表人：梁继业，区域总裁。委托诉讼代理人：杨磊，北京市通商（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊婕，北京市通商（深圳）律师事务所律师助理。原告彭国原与被告惠州首明投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张玲悦、方映天、被告惠州首明投资有限公司委托诉讼代理人杨磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向产权登记机关提交办理惠州市惠阳区淡水中*新***房房产权属登记所需的全部资料，为原告办理案涉物业的不动产权证。2、被告向原告支付逾期办理房地产权证违约金至出证之日止，暂计11367元（违约金以已付房款397460元为基数，从2018年5月17日起，按日万分之一暂计至起诉之日2019年2月26日有286天）。3、本案的全部诉讼费由被告承担。事实理由：2014年10月3日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》，合同约定被告将惠州市惠阳区淡水中信新城*区*幢*座**房预售予原告，成交总价为397460元。原告已付清全部房款、缴纳契税、专项维修基金、房产证办证费，并向被告提交了办理权属登记应由原告提供的所有资料，完全履行了双方合同约定的原告应履行的义务。合同第15条约定，被告应在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。合同补充协议第11条第3款约定：由于出卖人的原因，导致出卖人没有在该商品房交付之日起720日内办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。被告在2016年5月27日将物业交付原告使用，但被告至今没有按照合同约定完成产权登记所需资料，致使原告不能在合同规定的期限内取得不动产权属证书。原告为维护合法权益遂提起本案诉讼，望判如所请。被告辩称，1、双方签订的合同合法有效且已实际履行，故涉案商品房买卖合同对双方均有约束力，未经双方协商一致，单方不能变更合同的相关内容。2、涉案楼盘未能如期完成办证，责任主体不在被告而在相关的政府主管部门。3、涉案楼盘目前办证资料齐全可随时配合办理过户和进行初始登记、分户，除了按照政府内部文件的要求延长涉案土地使用权期限及补交地价的文件和手续。要求涉案延长土地使用权期限及补交地价是区政府内部会议纪要的要求，我方认为不属于行政许可的依据，且该会议纪要的内容涉嫌违反上位法的规定，故该纪要的效力是有瑕疵的。同时，涉案楼盘项目是由于政府原因导致延期，也不是该纪要规定的需办理延长土地使用权期限的情况。4、我方作为区内房地产开发企业不得不进行延长土地使用权年限和补交地价，在2014-2015年间已经按照政府的要求补交了1500万元的地价，但目前涉案土地的主管部门执意要求我方按照2017年的标准重新核定地价补交款项的数额，此举核定的应缴补交地价款已超出了我方的能力，我方一直在寻求调整地价补交的标准。目前正在汇同各方重新核定地价，但具体的核定时间我方尚不知道。以上事实可以证明涉案楼盘目前无法办证的愿意是政府重新核定的补交地价标准尚未确定，我方也就无法确定需补交的地价数额，故无法办证的责任不在我方。5、根据合同法的相关规定及合同约定，买卖双方可以通过附件的形式对合同内容进行变更，由于涉案楼盘是预售的，故在交付、办证等情况存在时间不可控的情形，故合理延长办证时间是客观需要也是行业惯例和市场做法。因此，即便是法院认为在本案中被告存在一定的瑕疵或过错，被告也有权要求适用商品房买卖合同第12条相关规定来裁量被告的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年10月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买坐落于惠州市××区淡水中信××花园××区××房预售商品房，总金额397460元，被告应当在2016年5月28日前，将具备经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格，并出具竣工验收报告条件的商品房交付给原告使用。合同第十二条约定被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任。合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按原告自愿委托被告办理房产产权手续处理。同日，原、被告签订《补充协议》，《补充协议》第十一条关于产权登记的约定（对原合同第十五条的补充）“1.540日是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付早于合同约定的，以合同约定的期间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）。买受人如需办理产权证必须向产权登记机关申报，填报相关资料并缴纳相关本证税费，出卖人提供必要的协助，如买受人采用银行按揭方式支付部分落款的，在按揭期间申请办理产权证的，还须符合贷款银行有关规定，出卖人不为买受人提供保证或其他形式的担保。2.如因下列原因致使买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书，出卖人无须承担责任：……（4）政府相关部门的原因造成的……3.由于出卖人的原因，导致出卖人没有在该商品房在交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同”。原告在买受人（签章）处签名确认，被告在出卖人（签章）处盖章确认。合同签订后，原告已付清案涉房屋购房款，并缴纳了维修基金及契税、办证费。被告在2016年5月27日将案涉房屋交付原告使用。2018年8月15日，惠州市国土资源局惠阳区分局出具惠阳国土资〔2018〕966号《关于区人民法院来函[（2018）粤1303民初2383号等案]的回复意见》，载明“……中信新城项目建设需办理延长土地使用年限手续，首明公司向我区政府申请先预交地价款。经我区政府同意，首明公司于2015年4月前分4次预缴地价款共1500万元至我区财政账户。因用地存在其他纠纷，项目跨宗地建设等问题，至2015年11月前首明公司仍未按预缴时的承诺向我局申请办理整体延长土地使用期限业务……我局按程序选取评估公司对首明公司需补交的地价款进行评估，该公司认为评估选取的评估基准日不合理，要求按当时房屋销售均价进行评估补缴地价款。截止目前，该公司仍未完善该用地手续，故无法办理不动产登记发证……2、该项目需完善延长年限业务手续且缴清相关地价款、税费后可申请办理不动产登记发证……”。2018年9月8日，惠州市惠阳区房产管理局出具惠阳房函[2018]197号《复函》，载明“经核实，中*新城花园*区的开发企业至今尚未前来申请该项目1-12幢的不动产首次登记……”。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当严格遵守并执行。根据原、被告争议，本案作以下分析认定：关于案涉商品房未办理产权备案是因被告原因还是政府原因导致的问题。本案中，据国土部门的复函可知，案涉房屋至今未能办理不动产登记发证的原因是：被告开发的案涉商品房所涉用地存在其他纠纷、项目跨宗地建设等问题，需整体办理延长土地年限及缴清相关地价款、税费后方可申请办理不动产登记发证。被告作为专业性开发房地产企业，对其取得的出让土地情况应当十分清楚，且被告在其与原告签订的案涉《商品房买卖合同》明确约定土地使用年限为2007年9月11日至2077年9月6日。被告至今未缴清相关地价款导致无法延长土地使用年限，原告至今不能取得房屋权属证书，明显违反合同约定，依法应承担违约责任。案涉合同为被告拟制的格式合同，对合同履行后果的预判明显优于原告，故被告认为因为政府原因导致案涉商品房至今未办理产权备案，本院不予采信。对于被告认为政府关于补交地价款的政策及价款是否合理合法的问题，不是本案审查范围，被告可另循途径解决。综上，原告请求被告向产权登记机关提交办理案涉房屋不动产权证所必备资料，有事实和法律依据，应予支持。关于办证违约金应如何计算的问题。原被告通过案涉《补充协议》第十一条对案涉《商品房买卖合同》第十五条进行补充变更约定，是双方意愿，不违反法律规定，本院予以尊重，故关于产权登记的约定按案涉《补充协议》第十一条进行认定。案涉《补充协议》第十一条明确约定如因被告原因未能办理产权登记备案的，违约起算时间为在案涉商品房交付之日起720日内，每逾期一日，被告按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金。据此，案涉房屋在2016年5月27日交付原告使用，计上720日，故被告应向原告支付办证违约金（以397460元为基数，按日万分之一从2018年5月17日起计至被告向房产管理部门申请办理权属登记备案之日止）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：被告惠州首明投资有限公司在本判决生效之日起60日内提交案涉房屋办理权属登记所需资料报产权登记机关备案（包括完善延长土地使用年限所需要缴纳的税、费等，以土地及房管行政主管部门的要求为准）。被告惠州首明投资有限公司在本判决生效之日起60日内向原告彭国原支付办证违约金（以397460元为基数，按日万分之一从2018年5月17日起计至被告惠州首明投资有限公司向房产管理部门申请办理权属登记备案之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42元（原告已预交），由被告惠州首明投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  李杏连二〇一九年四月十五日书记员  张 婷