镇江市丹徒区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1112民初3346号 原告：邓某，男，住江苏省。 委托诉讼代理人：吴振国，江苏诚和律师事务所律师。 被告：金某，男，住江苏省。 委托诉讼代理人：吴培宽，江苏中坚汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雪，江苏中坚汇律师事务所律师。 原告邓某与被告金某租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告邓某及其委托诉讼代理人吴振国（第二、三次庭审到庭）、被告金某及其委托诉讼代理人李雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓某向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的转租协议；2.被告给付租金66650元；3.被告支付违约金80000元；4.被告支付水电费17287.76元；5.被告赔偿损失50000元（含罚款8000元）；6.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年6月签订转租协议一份，约定原告将海阔天空浴室租赁给被告经营，每年租金为400000元，每月租金33330元，并注明租金每季度缴纳一次。2018年第三季度，被告无故违约未能按时缴纳租金，2018年8月28日，被告偷偷搬走，既不缴纳租金，也不完善手续，并将承租室内物品及墙体损坏，原告为维护其合法权益，故诉至法院。 被告金某辩称，1.同意解除转租协议，解除时间为2018年8月28日；2.租金已经支付至2018年第三季度，不存在拖欠租金的情形；3.对于违约金，是原告主动要求被告离开租赁场所，被告不存在违约行为，无需承担违约金，而且根据法律规定，该违约金约定过高，违约金应当不超过损失的30%；4.对于水电费，要求原告明确水电费起止时间，根据被告与镇江市丹徒区人才市场的约定应当是被告才能缴纳电费，原告应当是不可能缴纳该费用的，原告没有实际缴纳该费用，所以不能向被告主张；5.对于损失5万元，被告不存在违约行为，不应承担赔偿损失的责任，另外，原告已经主张违约金，再主张赔偿损失没有法律依据。 本院经审理查明如下事实：2013年9月14日，原告（承租方，乙方）与案外人镇江新区建兴化工有限公司（以下简称建兴公司，出租方，甲方）签订房屋租赁合同一份，约定建兴公司将其所有的位于镇江市房屋租赁给原告，建筑面积1261.15平方米，租期自2013年12月1日至2021年11月30日止……2016年5月16日，双方签订补充协议，约定建兴公司同意原告可以将本场所从2016年5月31日起至2019年6月15号转租给第三方金某经营，原合同其他内容不变。 2016年6月6日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订转租协议一份，约定原告将xxxx浴室租给被告经营，面积1-5层，约1300平方；租赁时间自2016年6月6日起至2019年6月6日止；租金缴纳：2016年12月份前（不含12月份），租金为每月31660元，2016年12月至合同期满，每月租金33330元，每季度一次，并提前一个月缴纳租金；自被告接手起所有产生的水、电、卫生等费用一律由乙方承担；被告在合同期内出现违法行为被查处的，由被告承担一切后果，与原告无关；所有物件双方清点，附物件表各一份，双方签字，合同到期，如数交还，缺少物件，按质论价；被告责任：非原告原因，无故终止合同，使原告收益受到损失的，被告已缴纳的租金不得退还，合同期内，被告不能按照合同及时缴纳租金，原告追加年租金20%违约金…… 2018年6月8日，句容市公安局决定对xxx浴场容留卖淫案立案侦查。2018年7月13日，镇江市公安局丹徒分局作出徒公（城）行罚决字[2018]440号行政处罚决定书，主要内容为：2016年至2019年6月，邓某将xxxx浴场经营权承包给金某和贺某夫妻二人，金某和贺某夫妻在经营期间先后容留他人在该场所多次卖淫，被公安机关查获，xxx浴场对发生的违法犯罪活动放任不管、不采取适当措施制止，现决定对xxx浴场责令停业整顿，并处罚款四千元。 2018年8月28日，被告从涉案房屋中搬离，且不再支付租金。2018年10月18日，原告以被告违约，诉至本院，要求被告承担违约责任。2018年11月27日，原告变更诉讼请求，要求解除涉案的转租协议，2019年1月25日该变更诉讼请求到达被告处。另原告陈述，2018年11月1日，原告将涉案房屋转租给陈某，并由陈某进行装修经营，被告在租赁期间有部分物品损坏。 又查明，被告的租金已经支付至2018年8月份（多支付10元）。租赁期间，涉案房屋2018年7月至9月水费（含未及时缴费产生的滞纳金）分别为307.28元、445.94元、350.54元，合计1103.76元；2018年5月至8月电费分别为1772元、994元、8773元、3439元，另2018年7月至9月电费滞纳金（未及时缴费产生的滞纳金）分别为173元、844元、189元，电费及滞纳金合计16184元。上述水电费合计为17287.76元（电由镇江市丹徒区劳动就业管理中心提供）。 庭审过程中，证人吴某证实，2018年8月在被告处做收银工作，2018年8月25日，原告要求被告三天内搬出去，不搬就来锁门。证人柴某证实，以前是原告的员工，后来也是被告的员工，原告要将设备以400000元的价格转让给我们（被告找我合伙），我们没有同意，原告还说给我们三天时间考虑，不行就搬走。 上述事实由当事人提供的房产证、房屋租赁合同、转租协议、电费发票、水费明细、行政处罚决定书、银行明细、证人证言及当事人陈述等证据予以证明。 本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案中，经出租人建兴公司同意，原告将涉案浴室转租给被告经营，双方的转租协议合法有效，双方均应遵照履行。 关于转租协议解除问题。原告主张，2018年8月28日被告偷偷搬走，导致合同目的不能实现，从2018年11月1日解除双方的转租协议；被告陈述，同意解除转租协议，解除时间为2018年8月28日（搬离转租房屋时）。现双方对解除转租协议均无异议，本院予以确认。至于解除时间，双方均证实2018年8月28日被告搬走。被告以自己的行为表明不再履行合同，此时原告享有解除权，但此后原告并未以书面方式通知被告解除转租协议，2018年11月1日，原告将涉案房屋转租给他人，以自己的行为表示行使解除权，故2018年11月1日，应视为转租协议解除的时间。 关于租金问题。原、被告的转租协议于2018年11月1日解除，转租协议解除前，被告理应支付原告租金，现原告主张租金为66650元（33330元／月×2个月-10元），符合法律规定，本院予以支持。被告辩称，原告主动终止转租协议、限期要求被告搬离，并申请吴某、柴某出庭作证，因两名证人原系被告的员工，与被告存在利害关系，且被告未提供其他证据予以佐证，对被告的该项辩解，本院不予采信。 关于违约金问题。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据转租协议，在合同期内，被告不能按合同及时缴纳租金，原告追加年租金20%违约金。本案中，被告在搬离前已经将租金交纳至2018年8月份，后本院认定双方的转租协议于2018年11月1日解除，被告并支付原告2018年9月至2018年10月的租金66650元。目前双方因对转租协议解除的时间存在争议，才导致被告未能及时缴纳之后的租金，该情形应区别于被告恶意拖欠租金的情形。因原告提供的证据不足以证明其实际损失，考虑被告的上述情形及原告于2018年11月1日将涉案房屋转租给他人的实际情况，也为了平衡双方的利益，本院酌定违约金为39996元（每月租金33330元×12个月×10%）。 关于水电费问题。根据转租协议约定，自被告接手起所有产生的水、电等费用一律由被告承担。本案中，电由镇江市丹徒区劳动就业管理中心提供。现水电费，原告并未实际缴纳，且涉及第三方权益，对于该费用，本院不予处理，原告可待实际缴纳后，另行主张。 关于装修损失问题。租赁期间，承租人应依据合同约定或租赁物的性质合理使用租赁物。而在租赁期满后，承租人负有返还租赁物的义务，即承租人返还的租赁物应符合合同约定的状态或符合承租人正常使用收益后合理损耗的状态。本案中，原告主张装修损失42000元，因原告提供的证据不足以证明其实际装修损失，2018年11月1日，原告将涉案房屋转租给他人，并由他人进行装修，且本院已根据被告的违约情形，由被告支付原告违约金39996元，故该损失不再计算，也不再予以支持。 关于罚款问题。原告主张被告承担罚款8000元。但原告提供的证据（行政处罚决定书）中载明的罚款金额为4000元，并非8000元，且该项费用原告并未实际缴纳，故本案中不予处理，原告可待实际缴纳后，另行主张。 综上，解除双方签订的转租协议（解除时间2018年11月1日），被告支付原告租金66650元、违约金39996，合计106646元，驳回原告的其他诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告邓某与被告金某签订的转租协议； 二、被告金某于本判决生效后十日内支付原告邓某租金66650元； 三、被告金某于本判决生效后十日内支付原告邓某违约金39996元； 四、驳回原告邓某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9390元，由原告邓某承担3390元，由被告金某承担6000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳相应的上诉案件受理费，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。 审 判 长  陈文勇 人民陪审员  丁 花 人民陪审员  王国梅 二〇一九年四月十一日 法官 助理  朱明文 书 记 员  李安绮