湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘06民终669号上诉人（一审被告）：湘阴誉程汽车销售有限公司，住所地：湘阴县文星镇新世纪大道南侧锦绣苑**。法定代表人：潘念，该公司经理。委托诉讼代理人：黄绍先，湘阴县新潮法律服务所法律工作者。被上诉人（一审原告）：湘阴县家和物业管理有限公司。住所地：湘阴县文星镇兴湘市场****门面。法定代表人：叶治安，经理。委托诉讼代理人：彭育和，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：何劲松，湘阴县文星法律服务所法律工作者。上诉人湘阴誉程汽车销售有限公司（以下简称誉程汽车公司）因与被上诉人湘阴县家和物业管理有限公司（以下简称家和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湘阴县人民法院（2018）湘0624民初2513号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人誉程汽车公司的法定代表人潘念及其委托诉讼代理人黄绍先，被上诉人家和物业公司的委托诉讼代理人彭育和、何劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。誉程汽车公司上诉请求：1、撤销湘阴县人民法院的（2018）湘0624民初2513号民事判决书，依法改判上诉人只承担一个门面300元/年的物业管理费，按照合同签订的时间开始计算。2、由被上诉人承担本案全部诉讼费。事实与理由上诉人与被上诉人因物业服务合同纠纷一案，经一审法院受理后，没有给予上诉人相应的举证期限（15天），加之被上诉人并没有提供相关的物业管理服务（其中包括从未打扫门面卫生，没有安装监控设备及相关安保措施，下水道堵塞等），而且上诉人租赁合同有明确约定上诉人租赁的门面大小及租赁时间，被上诉人在一审诉求中所收取的物业管理费包含了一楼门面外2搂部分，缺乏事实依据。被上诉人在2015年农历年底向上诉人收取了一年的物业管理费用1500元。在审中没有查明事实，适用法律错误。综上，一审判决与事实不符，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。被上诉人家和物业公司答辩称，一、上诉人依法应交纳租赁和使用六个门面面积范围及期限内的物业管理服务费。上诉人于2015年3月10已租赁和使用了物业，邵瑞祥门面建筑面积267．78㎡，胡建新门面建筑面积146．65㎡和周立辉门面建筑面积430．07㎡及2017年6月1日租赁陈敬峰门面建筑面积148．63㎡，共计门面面积为993．13㎡，有湘阴县不动产登记中心档案查询资料佐证。家和物业公司收取房屋门面服务费面积，第一、是根据租赁使用时间折算，仅按555㎡计费；第二、服务费计价，以业主委员会收费标准，每平方米每月收1．2元计算。据此，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题》的解释第二十条：“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理”之规定。结合《前期物业管理服务合同》第十四条第一款第（二）项：“向业主和物业使用人收取管理费及其相关费用”的约定，上诉人截止2018年12月31日依法应交纳物业管理服务费27804元。二、上诉人不得以未享受或者无需接受物业服务为由抗辩。上诉人在一审答辩状中认可已租赁使用六个门面内的房屋面积，对二层的面积没有使用拒交物业管理服务费没有法律依据。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案具体应用法律若干问题》的解释第六条、第十二条之规定，请求人民法院驳回上诉人的上诉请求。2018年10月26日，家和物业公司起诉至湘阴县人民法院请求判令：1、由誉程汽车公司支付物业管理费27804元；2、由誉程汽车公司支付本案诉讼费用。湘阴县人民法院一审查明，家和物业公司于2009年1月1日与湘阴县城市建设综合开发公司签订前期物业管理服务合同，由家和物业公司提供锦绣山庄物业服务。新世纪大道临街门面每平方米1.2元。2015年3月10日开始，誉程汽车公司与锦绣山庄临街六缝门面的业主相继签订租赁合同。同年5月家和物业公司才开始收取服务费，约7月份家和物业公司即上门催缴1500元物业费（暂收）。家和物业公司按建筑面积993.13平方米每年应收取14301元，但家和物业公司考虑所租门面时间有先后顺序，故只按555平方米收取（减除地下室和地上部分面积），共计为27804元（减掉已收取1500元），经查，誉程汽车公司没有主动向家和物业公司反应所租门面时间和多少，家和物业公司也没有积极了解租赁情况。但誉程汽车公司先后租赁六缝门面属实。双方为门面租赁所涉及费用以及建筑面积与使用面积不同而发生矛盾，家和物业公司遂向人民法院提起诉讼。湘阴县人民法院一审认为，家和物业公司与湘阴县城市建设综合开发公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，依照最高院司法解释，对业主和承租人均有约束力。有门面的业主出租门面一般都只写明门面、地下、地下室和**均含在内缝门面只有一个通道，租了一缝门面就应包括楼上、楼下，此为正常交易习惯。物业费收取应当以建筑面积为准，对此家和物业公司提供了房产部门建筑面积依据（含门面的楼上和楼下），誉程汽车公司坚持以使用面积（所租门面剔除楼梯间）缴费是没有道理的，不予支持。誉程汽车公司没有按时交纳租金，家和物业公司依照目前誉程汽车公司所使用六缝门面，一缝门面三层，共计993.13平方米（每层331.04平方米），只收取555平方米是放弃了底层和少部分地上建筑面积，此为家和物业公司不积极行使知情权的自认行为。故家和物业公司按555平方米收取服务费是合情合法，予以支持。誉程汽车公司提供租赁合同拟证明租赁门面先后和多少，因没有在举证期限内提供且证明人未到庭作证，不予采信。誉程汽车公司主张家和物业公司服务不到位，因没有提供证据，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十条、第四十一条之规定，判决：由誉程汽车公司于判决生效之日起十日内给付家和物业公司物业管理服务费27804元。案件受理费495元，减半收取计248元，由誉程汽车销售公司负担。二审期间，誉程汽车公司向本院提交两组证据，第一组证据：誉程汽车公司与胡建新、周立辉、绍瑞祥、陈敬峰的租赁合同，拟证明上诉人租赁门面的面积大小、租赁时间及租金。第二组证据，一组照片复印件，拟证明物业公司没有对上诉人租赁相关物业尽到及时维护、管理义务。家和物业公司向本院提交了一份湘阴县锦绣山庄业主委员会出具的《证明》，拟证明上诉人租赁业主房屋的具体时间。家和物业公司对誉程汽车公司提交证据的质证意见为，对第一组证据三性均有异议，上诉人租赁的6个门面面积应以不动产登记面积为租赁面积，租赁合同载明的租赁期限与使用时间不符，租赁面积与房屋本身实际面积不符，租赁合同既无租赁人的个人信息，又无双方的联系方式。对第二组证据三性均有异议，水管是哪里的不清楚，与租赁面积无关，不能达到其证明目的，水管外移是业主自己外移的，与本案无关。誉程汽车公司对家和物业公司提交证据的质证意见为：上诉人租赁合同上的租赁时间很清楚，租赁门面有2个月的装修期，装修过后才收取物业费，不能达到其证明目的。经过庭审举证、质证，本院对双方当事人提交的证据认定如下：当事人提交的证据真实，与本案有关，本院予以采信，对相关证据的证明目的，本院将结合其他案件事实综合认定。本院二审查明，关于誉程汽车公司租赁涉案门面的具体时间，家和物业公司向本院提交一份湘阴县锦绣山庄业主委员会出具的《证明》，内容为“湘阴县誉程汽车有限公司于2015年3月10日租赁业主绍瑞祥、胡建新、周立辉房屋门面，2017年6月1日租赁业主陈敬峰房屋门面”。誉程汽车公司向本院提交四份租赁合同，根据租赁合同显示，誉程汽车公司的法定代表人潘念分别于2015年3月10日与周立辉就两间门面签订租赁合同，租金每年3万元，于2015年6月1日与绍瑞祥就两间门面签订租赁合同，租金每年2.8万元，2017年6月1日与胡建新就一间门面签订租赁合同租金每年1.6万元，于2018年6月1日与陈敬峰就一间门面签订租赁合同，租金每年1.6万元。在本院庭审过程中，誉程汽车公司法定代表人潘念陈述称，自2015年3月16日起开始对业主为周立辉（两间）、胡建新（一间）、绍瑞祥（两间）的五间门面进行装修，但只与周立辉在2015年3月10日签订了租赁合同，之后在2015年6月1日与绍瑞祥签订租赁协议，在2017年6月1日与胡建新签订租赁协议，潘念称在开始装修之后才与胡建新、绍瑞祥签订租赁协议，签订协议之前的装修时间属于业主赠送，期间不收取租金。对陈敬峰的门面，誉程汽车公司称是在2017年底从其他租户手中转让过来的，在2018年6月1日才与业主陈敬峰签订租赁合同向业主缴纳租金。其他事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为，誉程汽车公司交纳物业费的面积和起始时间如何确定，其减少物业费的诉讼请求能否得到支持。首先，关于誉程汽车公司交纳物业费的面积如何确定的问题。物业费收取应当以建筑面积为准，除非业主或建设单位与物业公司有其他特殊约定。根据家和物业公司提交的胡建新、周立辉、绍瑞祥、陈敬峰四位业主的房屋产权证可以证明四位业主购买的不动产面积（包括地下室、一层门面和二层），誉程汽车公司主张要按照其实际租赁使用的一层门面面积计算物业费没有法律依据，也未得到物业公司认可，其与业主关于租赁面积的约定不能对抗物业公司收取物业管理费，而且誉程汽车公司主张其并未使用二层，但二层没有独立的通行道路，必须通过一层门面才能到达二层，誉程汽车公司与四位业主的租赁合同中也没有约定二层由业主继续使用，其也未提交二层由业主进行使用的相关证据，因此誉程汽车公司主张应按照一层门面面积计算物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。其次，关于租赁起始时间如何确定的问题。誉程汽车公司主张应按照租赁合同签订时间计算物业费交纳起始时间，但在本院庭审中誉程汽车公司法定代表人潘念当庭承认五间门面都是从2015年3月16日开始装修，只是装修时与部分业主未签订租赁合同，在未签租赁合同之前的时间业主不收取租金，属于一种租金优惠，但并不能也以此要求物业费的相关减免优惠，租赁合同载明的时间与本案查明的誉程汽车公司实际使用物业的时间不一致，在誉程汽车公司没有提交证据证明在其开始装修至签订租赁合同的时间内相关业主已向物业公司交纳了相关物业费以及其与业主对此间的物业费交纳有特殊约定的情况下，应当以誉程汽车公司实际使用物业时间为准计算物业费交纳时间。而关于誉程汽车公司何时起租赁陈敬峰业主门面的问题，锦绣山庄业主委员会出具证明证实是2017年6月1日租赁，誉程汽车公司法定代表人潘念在本院庭审中主张是2017年底从他人手中转过来，本院认为，实践中，物业公司并不知晓业主与承租人签订租赁合同的时间和内容，物业公司一般是从物业使用人实际使用物业时起向物业使用人收取物业费用，而不是从物业使用人向业主交纳租金时起算物业费，虽然誉程汽车公司在2018年6月1日才与陈敬峰签订租赁合同，但在此之前其已经从第三人处转接过该门面进行实际使用，其主张以租赁合同签订时间起算物业费缺乏事实依据，本院不予支持。至于誉程汽车公司何时开始使用陈敬峰的门面，业主委员会与潘念的陈述不一致，应采信哪一种陈述，本院认为，因业主委员会对于誉程汽车公司租赁五个门面起始时间的陈述与本案客观事实相符度高，而且业主委员会作为代表业主共同利益的组织，自身具有独立性，其出具的证明相对于潘念的个人陈述具有更高的证明效力，且潘念陈述在2017年底才开始使用的事实未提交相关依据，因此，本院采信业主委员会所称2017年6月1日使用陈敬峰门面。综上，本案中，家和物业公司在收取物业费时已经考虑到誉程汽车公司租赁门面时间上有先后的实际情况，对六个门面三层共计993.13平方米，只按555平方米收取物业费（减除地下室和地上部分面积），已经对应收取的物业费考虑到实际情况进行了大幅减少，一审法院判决誉程汽车公司按照555平方米支付27804元物业费并无不当，本院予以支持。最后，誉程汽车公司称物业没有尽到对其水管的维修义务，但该水管系誉程汽车公司自己私接到门面外，根据物业服务合同第十一条之约定该设施应由其自行承担维修义务，另外，誉程汽车公司也没有提交证据证明其向家和物业公司就该水管破裂申请家和物业进行维修或者对方不予处理的情形，对该主张本院不予支持。此外，誉程汽车公司主张其没有享受过物业服务与事实不符，其主张物业服务有瑕疵也没有提交证据证明，故上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费495元，由上诉人湘阴誉程汽车销售有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 夏 磊审判员 周四平审判员 王延红二〇一九年四月十一日书记员 羿 林