西安市中级人民法院           西安市中级人民法院民事判决书(2019)陕01民终56号上诉人(原审原告)：张某，男。委托诉讼代理人：韦雅宁，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊雅萱，陕西瑞森律师事务所实习律师。上诉人(原审第三人)：陈某，男。被上诉人(原审被告)：李某，女。委托诉讼代理人：柴琰，陕西大唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁婧，陕西大唐律师事务所律师。上诉人张某、上诉人陈某因与被上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2018)陕0103民初4550号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。张某上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求或发回重审。二、一、二审诉讼费由李某承担。事实与理由:1、一审法院依据李某与陈某签订的《某店面合作经营合同》附件第4条、2016年陈某的银行流水，认定从2015年11月14日开始涉案房屋的承租方变更为陈某，张某与陈某之间建立了事实上的房屋租赁合同关系是错误的。虽然2016年6月3日张某曾起诉至法院要求李某承担2015年10月1日至2015年11月14日的房租，经西安市碑林区人民法院做出(2016)陕0103民初5379号民事判决书，判决李某支付房屋租金88000元并支付逾期利息，但该部分租金李某已履行完毕，其与李某并未因此纠纷而合作破裂，张某与李某的合作还在继续，李某也始终参与了该餐饮店的管理，其与李某之间房屋租赁合同关系从未终止，李某理应向张某支付从2016年12月14日至2018年5月31日的所有租金。使用陈某的银行卡支付租金仅是代李某向张某支付房屋租金的行为，形成的是委托付款的法律关系2、陈某与李某属于合作经营关系，合同约定陈某作为房屋资金的保管方，该餐饮店周转资金均在陈某名下因此由陈某名下的银行卡支付租金并不能认定其为单独支付房屋租金的承租人，陈某用合作的餐饮店资金支付房屋租金符合案件事实。3、陈某与李某的合作经营关系终止没有影响房屋租赁合同关系的主体，同样合作经营关系的成立也并不变更房屋租赁合同关系的主体。原审法院自行认定房屋租赁合同关系主体的变更与恢复，不符合事实真相，也违背常理，李某应当承担全部房屋租金。陈某上诉请求：撤销一审判决，改判支持张某的一审请求或发回重审；一、二审诉讼费由李某承担。事实与理由：1、原审法院自行认定张某与李某合作破裂，房屋租赁合同关系解除，属于认定事实不清，适用法律错误。2、2013年3月27日张某与李某签订《房屋租赁合同》，租赁合同的双方主体即为张某与李某，李某开设某餐饮店，营业执照经营者姓名为李某，房屋租赁合同的承租方为李某。由李某承租张某的房屋系双方真实意思表示，合法有效，房屋租赁合同不存在解除的事由。李某辩称，1、李某与张某签订的租赁合同履约期间，李某不能按期支付租金，李某与陈某签订合作协议，合作期间陈某一直和张某形成租赁事实；租金支付金额变了、支付期限也变了，还有减免租金的事实。2、2015年11月15日陈某负责“某店”。2016年6月张某以李某没有给其支付2015年10月1日至11月14日的租金为由起诉了李某，说明张某认可2015年11月14日的租金至本案起诉期间由陈某负责，与李某无关。张某向一审法院起诉请求：1、判令李某支付张某自2016年12月14日至2018年3月14日的租金900000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付该款自2016年12月14日至判决确定给付之日的利息；2、判令李某向张某支付违约金228000元；3、本案诉讼费由李某承担。一审法院认定事实：张某、李某于2013年3月27日签订了《房屋租赁合同》，约定：张某将其位于西安市碑林区XX路XX城XX号楼XX单元XX室出租给李某；租赁期限为2013年9月1日至2028年8月31日；第一个租赁年度至第三个租赁年度的月租金为60000元，年租金为720000元；第四个租赁年度至第六个租赁年度的月租金为65000元，年租金为780000元；第七个租赁年度至第九个租赁年度的月租金为70000元，年租金为840000元；第十个租赁年度至第十二个租赁年度的月租金为75000元，年租金为900000元；第十三个租赁年度至第十五个租赁年度的月租金为80000元，年租金为960000元；租金以转账或现金方式支付，每半年交纳一次；首期租金在合同签订当日内向张某支付，下一期租金的支付以上一支付租金对应的租赁期满前30日支付，以后各期租金的支付以此类推；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的约定，须按年度向对方交纳年度租金的10%作为违约金。合同签订后，张某依照合同约定向李某交付了上述房屋。2015年7月16日，李某与陈某签订了《某店面合作经营合同》，约定：由李某XX路XX大厦XX楼XX室某咖啡，现改为某店；由李某提供现某咖啡的整体经营场所、现有装修、现有设备以及经营所需添加设备……软装改造部分的50%费用，如因李某约定注入资金不到位而造成装修和开业停顿须赔偿陈某35万元；陈某提供“臻味醉淡泊”全套品牌形象、经营模式……软装改造部分的50%费用(改造费用双方打入指定账户，专款专用，每笔由双方签字认可)；盈利分配：除去每月的经营成本、日常开支、租金、人员工资、奖金、水电杂费以及需要正常缴纳的税费等的营业收入加上当月所办理会员卡的余额部分为净利润，即合作创收盈利，按月拆分，李某分红40%，陈某分红60%，资金保管方为陈某，房租及店内各项固定费用由李某先行支付，后按月从营业款中返还，如无共同认可前提下资金保管方没有按时拆分并逾期两个月以上，资金保管方按当月应拆分给对方实际数额的双倍赔偿一次性赔偿对方。上述《某店面合作经营合同》的附件系张某、李某及陈某于2015年7月31日所签订，该附件约定：张某同意李某与陈某使用上述房屋进行合作经营；如张某与李某因房租债务纠纷或其他原因合作破裂，必须将该店按原合同无条件续约给陈某继续经营，该店的经营权转为陈某所有，张某、李某均不得收取转让费或其他任何费用，房租改为季某某缴付，如有违约，一次性赔偿陈某150万元。上述《某店面合作经营合同》签订后，双方开始对店面进行装修。2015年11月14日，上述店面开始营业。2016年，张某将李某诉至法院，要求：1、判令李某支付2015年10月1日至2015年11月14日的租金88000元及该租金至实际给付之日的利息3188元（利息暂计算至2016年5月31日，最终计算至法律文书生效之日），共计91188元；本案诉讼费由李某承担。2016年9月1日法院依法作出（2016）陕0103民初5379号民事判决书，判令李某支付张某自2015年10月1日至2015年11月14日的租金88000元，并按照同期银行贷款利率支付该款自2015年10月1日至实际付款之日的利息，该判决现已生效对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：李某提交了陈某支付房租的证明、流水，证明张某和陈某之间就上述房屋形成了租赁合同关系，是陈某在履行租赁合同，租金支付时间及支付金额均已发生变化。张某认为这些证据的真实性无法确认，需要另行核实，张某认为即使存在陈某向张某直接支付租金的情况，也是陈某代李某支付租金，故对上述证明目的不认可。陈某对这些证据的真实性认可，陈某主张李某是失信人员，故由其代李某支付租金给张某，支付账户虽然是陈某名下银行卡的账户，但该银行卡不是陈某个人在使用，而是用于上述合作店面经营使用，故对上述证明目的不认可。李某提交了其被列入失信被执行人名单的记录两份（发布时间分别是2017年的4月19日、6月8日），证明李某是2017年4月以后才被列入失信被执行人名单，此前李某无需担心其账户被查封，根本没必要通过陈某的账户给张某支付房租。实际情况是张某和陈某之间建立了房屋租赁合同关系。张某及陈某对上述证据的真实性均无异议，对证明目的均不认可。张某认为即便李某被纳入失信名单，也不影响张某、李某之间租赁合同关系的成立和履行。陈某主张其和李某签订上述合作协议后，在装修期间，张某到工地告知其李某拖欠了100多万房租，其才知道了李某的资金情况，鉴于此，其才和李某约定所有费用由李某先行垫付。李某提交了陈某与其书写并签字确认的协议一份，证明陈某应承担上述房屋2018年2月1日之前的租金，此后的租金由李某承担。张某及陈某对该协议的真实性均无异议，对证明目的均不认可。张某认为这份协议是李某和陈某之间关于经营醉淡泊店面之间的约定，和张某、李某之间的租赁合同关系无关。陈某主张这份协议是其撤离醉淡泊店面前匆忙写的，是为了规避其离开之后的经营风险。上述协议的落款时间为2018年1月31日，内容为：自2018年2月1日起，双各合作店面的所有经营费用由李某负责，之前经营产生的费用承担见之前签订的合同，新的经营计划随后议定再签。庭审中，陈某主张在2016年年初，给过李某10万元的分红。李某主张该10万元并不是分红，而是偿还其在合作经营后前期投资的欠款。张某主张2017年1月14日之前的房租其已经收到，2017年1月14日至2017年2月13日的房租其仅收到了25000元，这些房租均是从陈某账户支付给张某的，是陈某代李某支付给张某的。陈某认为张某所述租金支付情况属实。综上可知，在2016年年初李某曾从陈某处收取过10万元，2017年4月后李某才被列入失信被执行人名单，故李某完全有能力自行支付其与陈某合作初期的房租。上述《某店面合作经营合同》也明确约定房租及店内各项固定费用由李某先行支付，后按月从营业款中返还，故陈某完全没有必要代李某支付合作初期的房租给张某。上述（2016）陕0103民初5379号案件是张某2016年诉至法院的，此案中，张某要求李某支付的是2015年10月1日至2015年11月14日的房租，按照张某及陈某上述说法，张某和李某之间在2016年仍然存在租赁关系，2016年的房租已经由陈某代李某支付给了张某，那么，李某拖欠2015年这一个多月的房租不付，而是直接委托陈某支付此后的房租给张某的做法则不符合常理。因此，张某及陈某上述所称的由陈某代李某支付房租给张某的理由不能成立，陈某自2015年1月14日开始给张某支付房租的行为依法应认定为陈某与张某之间自此建立了事实上的房屋租赁合同关系，张某、李某之间的房屋租赁合同关系自此解除。一审法院认为，债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。诉讼过程中，张某增加了一项诉讼请求，请求判令依法解除张某、李某签订的《房屋租赁合同》，要求李某限期腾房并交还房屋钥匙，后张某又撤销了该项诉讼请求，依法予以准许。张某要求李某支付2017年1月14日至2018年5月31日的租金965000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付该款自2017年1月14日至判决确定给付之日的利息。综合上述事实和证据，依法认定陈某与张某之间自2015年1月14日即建立了事实上的房屋租赁合同关系，张某、李某之间的房屋租赁合同关系自此解除，故张某无权向李某主张其与陈某租赁合同关系存续期间的租金、利息。李某于2018年2月1日从陈某处接手了上述房屋，李某同意支付张某2018年2月1日至2018年5月31日的房租，依法予以准许。因此，对张某上述诉讼请求中2018年2月1日至2018年5月31日的租金24万元依法予以支持，超出部分，不予支持。李某未及时支付租金给张某，依法应按照中国人民银行同期贷款利率支付张某24万元租金自2018年5月31日至判决确定给付之日的利息。张某要求李某按照上述《房屋租赁合同》的约定支付违约金228000元，由于张某、李某之间的房屋租赁合同关系于2015年11月14日已经解除，故张某该诉讼请求无事实和法律依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条、第七十六条之规定，判决：一、被告李某于本判决生效后三十日内支付原告张某自2018年2月1日至2018年5月31日的租金240000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付该款自2018年5月31日至判决确定给付之日的利息。二、驳回原告张某其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费15969元，由原告张某负担12756元，由被告李某负担3213元(此款原告已预付，被告于付上款时一并支付原告)。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审判决查明事实属实。二审审理中，张某认可2017年1月之前的租金不欠。本院认为，张某、李某于2013年3月27日签订《房屋租赁合同》后，张某向李某交付了房屋。2015年7月31日张某与李某及陈某签订《某店面合作经营合同》附件明确约定：张某同意李某与陈某使用上述房屋进行合作经营；如张某与李某因房租债务纠纷或其他原因合作破裂，必须将该店按原合同无条件续约给陈某继续经营，该店的经营权转为陈某所有，张某、李某均不得收取转让费或其他任何费用，房租改为季某某缴付，如有违约，一次性赔偿陈某150万元。此后，张某与李某因房租债务纠纷，张某将李某诉至法院要求李某支付2015年10月1日至2015年11月14日的租金88000元及利息3188元，法院生效判决亦判决李某支付该期间的租金88000元及利息；自2015年11月14日之后陈某用自己名下的银行卡向张某支付租金直至2017年1月，支付时间及数额均与原合同约定不同，且存在减免租金的事实；二审审理中张某认可2017年1月之前的租金不欠。依据上述事实及结合张某与李某及陈某签订的《某店面合作经营合同》附件内容约定，张某与李某为房租发生纠纷，本案所涉房屋即应按原合同无条件续约给陈某，且陈某实际自2015年11月14日开始以个人名义向张某交纳了涉案房屋租金。因此自2015年11月14日开始张某与陈某存在事实上的租赁关系，陈某应为涉案房屋实际承租人，故张某无权向李某主张其与陈某租赁关系存续期间的租金及利息。据此，张某上诉认为陈某自2015年1月14日开始代李某支付房租的理由不能成立。本案审理期间，陈某向本院申请撤回上诉，经审查不违反法律规定，本院应予准许。综上所述，张某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费张某预交12970元，由张某负担；陈某预交15969元，减半收取7984.5元由陈某负担本判决为终审判决。审  判  长   陈 平审  判  员   李 涛审  判  员   李 刚二O一九年三月二十七日书  记  员   李 艳      12