河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1325民初931号原告：黄朝锋，男，汉族，生于1984年9月16日，住河南省内乡县。原告：张晓宛，女，汉族，生于1982年9月11日，住河南省内乡县。被告：河南省信晟嘉业房地产开发有限公司，住所地：内乡县城关镇范蠡大街**。统一社会信用代码：91411325098181312R。法定代表人：王保利,男,系公司总经理。委托诉讼代理人：张龙，男，该公司员工（特别授权）。委托诉讼代理人：赵亮，河南大法律师事务所律师，执业证号：14113201210531702（特别授权）。原告黄朝锋、张晓宛与被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司（以下简称信晟嘉业公司）为买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄朝锋、张晓宛、被告信晟嘉业公司的委托代理人张龙、赵亮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告履行合同，交付房屋（提交竣工验收报告，办理房产证）。2、依法判决被告以房屋总价款为基数，按日万分之二向原告支付违约金至交房之日，共计八万三千五百三十六元。3、依法判决被告赔偿违约期间原告的租房费用共计5000元。4、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实理由：2016年1月14日，我们与被告签订了《商品房买卖合同》，约定购买天春苑第四栋19层一号房，建筑面积137.67平方米，房价总款是四十六万。合同第八条约定：被告在2016年10月1日交付房屋。第九条：如果出卖方逾期交房的话，按日向买受方支付已付房款的万分之二的违约金。但被告至今仍然不具备交房条件，请求法院依法支持原告诉请。被告信晟嘉业公司辩称：不能交房有客观因素，因雨天和环保整治、消防工程追加等因素导致延期交房，该事实已被内乡县人民法院民一庭确认，现已经具备交房条件，可以交房。原告所主张的日万分之二虽是双方约定，但该约定与原告实际损失明显过高，请求调整降低按同期银行贷款利率计算。原告主张租房费用5000元，没有法律和合同依据，不能得到支持，同时被告愿意积极与原告协商解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：被告对原告出具的房屋租赁协议有异议，认为原告既要求按万分之二主张违约金，又主张原告租赁费，属于重复计算损失；租赁方没有提供出租方的房权证，出租方也未出庭作证，无法核实其真实性。本院认为二原告的此项主张，缺乏法律依据，原告的损失应以双方合同约定的违约金计算。原告对被告信晟嘉业公司向法庭提交的《竣工验收报告》有异议，原告未收到入住通知书，该报告不能作为交付条件。对2014-2018年内乡县气象台降水日数的证明有异议，认为下雨对整个工程进度没有影响。对内乡县环境保护局2017年7月至10月要求停工整治的证明有异议，认为这不是延期交房的理由，在环境整治前就应该交房。本院对被告信晟嘉业公司提交的证据依法予以了核实，结合案情参考使用。经审理查明：2016年1月9日，原告黄朝锋、张晓宛与被告信晟嘉业公司签订商品房买卖合同一份，其主要内容为：房号为天春苑第4幢一单元19层01号房，建筑面积：137.67平方米，每平方3341.32元，总金额为460000元整。付款方式：首付款210000元，余款采用公积金贷款。交付期限：出卖人应当在2016年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格的房屋交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟；商品房建设工程设计变更或政府相应规划变更导致延期的；遇到雨雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；突发性公共事件导致施工受阻或停工的；买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交房日期；买受人不按时缴纳契税、专项维修基金等各项税费的；涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的其它出卖人不能预防和控制的因素。出卖人逾期交房的违约责任：买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二违约金，合同继续履行。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。本合同自双方签订之日起30天内，由出卖人向内乡县房产管理局申请登记备案，备案后生效。合同尾部出卖人河南省信晟嘉业房地产开发有限公司加盖了合同专用章，买受人黄朝锋、张晓宛签字按指印。合同尾部同时还盖有“北京信晟嘉业房地产开发有限公司合同专用章。合同落款日期：2016年1月9日，签订地点：天春苑售房部。2016年1月14日，该合同备案。2016年1月9日，原告张晓宛交纳预告登记费、交易费、抵押手续费等733元，2016年1月10日，原告张晓宛交纳物业维修基金7572元。2016年6月30日，被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司为原告张晓宛、黄朝锋开具了预收购房款450000元发票，上面加盖有“河南省信晟嘉业房地产开发有限公司”的发票专用章。之后，二原告多次催促交房，被告方屡屡拖延。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，该内容不违反法律、法规的禁止性规定，应为有效合同。该合同进行备案即发生法律效力，双方均应严格按照合同全面履行，被告迟延交付房屋的行为实属违约，故原告要求被告依约交付房屋合乎情理。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。依此规定，对于商品房住宅的交付问题，法律有强制性规定，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。在不具备法定交付条件的情况下，买受人不能要求出卖人立即交付房屋，而只能向其主张逾期交房的违约责任，待房屋经验收合格并具备交房条件后可向开发商主张交付。本案中，被告信晟嘉业公司虽然向本院提交了涉案4号楼的竣工验收备案证书，但依据双方的合同约定，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。被告信晟嘉业公司未向法庭提供履行交房义务的证据，可以证明涉案4号楼还没有完全达到交房条件。因此，原告主张交房，本院暂不予支持，原告主张违约金，符合合同约定，应予支持。被告提出因下雨和环保整治耽误交房时间，本院认为，该辩称有相关部门出具的证明，可以证实被告的主张成立，将酌情考虑予以扣减。被告提出政府行为增设人防工程，虽有相关证据，但不能证实因增加人防工程造成工期迟延的具体时间，故对此辩称不予支持。关于被告信晟嘉业公司提出调低违约金问题，由于该约定是合同的条款之一，系被告信晟嘉业公司所提供，符合法律规定，被告也未提供调低违约金的有效证据，对此辩称不予支持。关于违约金数额计算：时间从约定交房次日2016年10月2日起计算至起诉之日2019年4月2日为910天，计算基数为已付房款460000元，计算系数为日万分之二，合计为：83720元；扣减环保整治2017年7月至10月123天的违约金11316元；再扣减2016年10月至2018年8月降水天数213天的违约金19596元；下余52808元，应由被告承担。起诉以后的违约金，双方可另行处理，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十一条、第二百七十九条规定，判决如下：一、被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告黄朝锋、张晓宛支付违约金52808元。二、驳回原告黄朝锋、张晓宛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2013元，减半收取为1006.5元，由被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  王充飞二〇一九年四月二十五日书记员  薛 姗