重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0104民初1113号 原告：重庆凯隆投资有限公司，住所地重庆市北部新区高新园黄山大道中段******商业房1-5，统一社会信用代码9150000008016555X6。 法定代表人：陶然，职务总经理。 委托诉讼代理人：熊樱，该公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：陶利，该公司员工，特别授权。 被告：重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司，住所地重庆市江**观音桥步行街****第**，统一社会信用代码91500000621985148F。 法定代表人：刘平，职务执行董事。 委托诉讼代理人：谭彥，上海锦天城(重庆)律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：梁辰，上海锦天城(重庆)律师事务所律师，一般代理。 被告：重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司大渡口商都，营业场所重庆市大渡口区松青路1011号，统一社会信用代码91500104561616710T。 负责人：张涛，职务总经理。 委托诉讼代理人：谭彥，上海锦天城(重庆)律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：梁辰，上海锦天城(重庆)律师事务所律师，一般代理。 原告重庆凯隆投资有限公司(以下简称“凯隆公司”)诉被告重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司（以下简称“新世纪百货公司”）、重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司大渡口商都（以下简称：“新世纪百货公司大渡口商都”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告凯隆公司的委托诉讼代理人陶利、熊樱，被告新世纪百货公司及新世纪百货公司大渡口商都的共同委托诉讼代理人谭彦、梁辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凯隆公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2、依法判令被告支付自2014年9月至2019年2月期间的房屋租金12806.10元；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2014年8月13日，原告凯隆公司从重庆晖煜实业公司(以下简称：“晖煜公司”)转让所得大渡口区春晖路街道松青路1011号裙楼3-4的物业，该物业建筑面积为47.43平方米，套内面积为36.72平方米。原告凯隆公司在获知上述物业一直被被告新世纪百货公司大渡口商都租赁使用后，主动向新世纪百货公司大渡口商都告知物业转让情况，希望新世纪百货公司大渡口商都将物业租金支付给原告凯隆公司，但新世纪百货公司大渡口商都告知只会将租金支付给签订租赁合同的相对方，需要原告自行向晖煜公司主张权利，原告凯隆公司多次与二被告协商物业租金事宜，至今协商未果。原告凯隆公司认为，“买卖不破租赁”原则应当遵守，但二被告明知案涉物业变更业主的情况下拒不支付原告租金的行为严重侵犯了原告的利益，原告有权通知解除租赁合同来维护自己的合法权利。同时，2008年被告新世纪百货公司与重庆龙厦房地产开发有限公司（以下简称：“龙厦公司”）签订的租赁合同约定的租金标准为20年内5元/平方米，显失公平、明显偏离市场价格，现在已对原告购买的物业的价值造成了损害。综上，为维护凯隆公司的合法权益，现原告起诉来院。 新世纪百货公司及新世纪百货大渡口商都辩称，1、原告凯隆公司收取租金的权利于2018年1月19日开始对被告发生效力而非原告主张的2014年9月。案涉房屋最初所有权人系龙厦公司，2008年7月，被告新世纪百货公司与龙厦公司签订《经营场地租赁合同》，2009年9月11日双方又签订了《〈经营场地租赁合同〉补充协议》，前述租赁合同及协议对包括案涉房屋在内的相关房屋的租赁事项进行了约定。2013年1月7日，被告收到龙厦公司《关于租赁房屋租金等费用收取主体变更的告知函》，龙厦公司通知被告包括案涉房屋在内的部分场地已出售给晖煜公司，要求被告于2013年1月7日起将转让部分的房屋租金向晖煜公司支付。自此，被告开始按《经营场地租赁合同》约定向晖煜公司支付租金，并无拖欠。2018年1月19日，被告收到原告凯隆公司发送的《催款函》、《告知函》及其附件《房屋买卖合同》、《房产证复印件》，才开始知晓、确认案涉房屋所有权已转让，应向新的产权人交纳租金的事实。而依据《合同法》第八十条之规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。故原告虽然受让了案涉房屋所有权以及取得收取案涉房屋租金的权利，但该转让应自2018年1月19日《催款函》到达被告时方对被告生效，包括按《租赁合同》向被告收取租金权利。在被告未获知前述事实之前，被告没有义务向原告支付租金。2、被告在知悉《租赁合同》出租人发生变更后至今完全、妥善履行了合同义务，不存在任何违约行为。(1)、案涉房屋2018年3月24日之前的租金，被告已按合同约定向晖煜公司交纳，原告凯隆公司应自行向晖煜公司追偿。（2）、2018年3月25日至2019年3月24日期间的租金，被告已依法提存并告知原告凯隆公司，已履行完租赁合同给付租金的义务。3、案涉房屋租赁合同依法成立并生效，被告并无违约支付租金，故原告主张解除合同没有约定及法定依据，双方均应继续履行租赁合同。《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力，被告在履行《租赁合同》过程中，不存在违约行为，原告主张解除《租赁合同》无约定及法定依据。同时，《租赁合同》及其《补充协议》真实合法有效，也不存在原告主张的租金约定显失公平、明显偏离市场价格的情形，（2014）渡法民初字第00488号《民事判决书》也对前述租赁合同的效力进行了确认。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2008年7月2日，龙厦公司作为出租方及甲方，新世纪百货公司作为承租方及乙方，双方签订《经营场地租赁合同》约定：一、租赁物业地址：重庆市大渡口区松青路1011号，甲方保证出租物业为甲方独立拥有产权的商业用房，符合商业用房规范。计租面积：以套内建筑面积计算。共36894㎡，其中卖场24838㎡，仓库、设备房、办公区等辅助用房12056㎡。二、租赁期限为20年，租期开始时间确定在甲、乙双方正式办理交接房手续之日起满3个月开始计算(预计交房时间为2010年6月15日至2010年6月30日)，如乙方提前开业，则从开业之日起计算（租期预计为2010年9月15日至2030年9月14日止）。租赁期满，甲方若继续出租，在同等条件下乙方有优先承租权，届时双方可另行签订租赁合同确认。三、定金、租金、物管费的交付。本合同生效后10个工作日内，乙方即一次性向甲方支付租房定金200万元，甲方在乙方正式开业10个工作日内向乙方全额返还200万元（无息）租房定金。（一）、卖场租金、物管费：1、租赁期内第1年为免租期，免收租金及物管费；2、租赁期内2-4年租金为18元/㎡.月，物管费为8元/㎡.月；3、租赁期内5-7年租金为21元/㎡.月，物管费为8元/㎡.月；4、租赁期内8-10年租金为23元/㎡.月，物管费为8元/㎡.月；5、租赁期内11-13年租金为24元/㎡.月，物管费为8元/㎡.月；6、租赁期内14-16年租金为25元/㎡.月，物管费为8元/㎡.月；7、租赁期内17-19年租金为28元/㎡.月，物管费为8元/㎡.月；8、租赁期内第20年租金为31元/㎡.月，物管费为8元/㎡.月。（二）、库房及辅助用房租金、物管费：租赁期内第1年为免租期，免收租金及物管费。租赁期内第2-20年租金为5元/㎡.月，物管费为5元/㎡.月。四、租金、物管费按季度支付，乙方自开始计算租金之日起在每季度首月前10内以转账支票方式支付当季度租金、物管费，甲方须出具国家正规租赁发票作为乙方支付租金、物管费的凭据。若乙方未按时支付租金、物管费，每逾期一日，乙方按应付租金、物管费总额的0.5%缴纳滞纳金给甲方。五、违约责任。如因乙方原因连续三个月未足额交纳租金，甲方有权单方决定是否解除合同，如甲方解除合同除向乙方追收租金及滞纳金外，乙方应另承担三个月的违约金。 2009年9月11日，龙厦公司作为甲方，新世纪百货公司作为乙方，双方签订《〈经营场地租赁合同〉补充协议》约定，甲方同意将其拥有独立产权的位于重庆市大渡口区松青路1011号平街第五层横向14轴-25轴，纵向A轴-M轴间的约900㎡面积租赁给乙方作办公室。增租后乙方计租总面积为37794㎡，其中卖场面积约为25732㎡，库房及辅助用房约为12062㎡。同时还约定本次增租场地租金标准、租期等与《经营场地租赁合同》一致。 2012年12月25日、12月26日，龙厦公司与晖煜公司先后签订两份《重庆市商品房买卖合同》约定晖煜公司购买龙厦公司开发的位于重庆市大渡口区春晖路街道松青路1011号裙楼3-4号、3-38号房屋。同时，龙厦公司与晖煜公司还签订合同补充协议，明确约定龙厦公司告知晖煜公司所购买的房屋已租赁，晖煜公司声明同意该租赁合同的所有条款并愿继续履行该租赁合同，承担龙厦公司在租赁合同中所约定的义务和享受龙厦公司在租赁合同中所享受的权利。之后，前述房屋的产权登记在晖煜公司名下。2013年12月4日，晖煜公司以新世纪百货公司改变房屋商业用途及支付的租赁价格远低于市场价格，要求调整租金标准并要求终止与新世纪百货公司的租赁合同，新世纪百货公司向本院提起诉讼，请求确认晖煜公司发出的《关于调整租金或终止租赁关系的通知》对新世纪百货公司不发生法律效力。该案经本院审理后，判决晖煜公司于2013年12月4日向新世纪百货公司发出的《关于调整租金或终止租赁关系的通知》对新世纪百货公司不发生法律效力。此后，新世纪百货公司与晖煜公司之间的租赁合同继续履行，新世纪百货公司每季度给付晖煜公司租金13500元，已给付至2018年3月24日。 2014年7月22日，晖煜公司作为出让方及甲方，凯隆公司作为受让方及乙方，债权人陶利作为丙方，债务人邬昌国作为丁方，鉴于因丁方邬昌国欠丙方陶利人民币30374516元，经甲、乙、丙、丁四方平等协商，一致同意用丁方实际控制的公司晖煜公司的房产(位于重庆市大渡口区春晖路街道松青路**裙楼商铺)抵偿债务及房产转让事宜各方签订《房屋买卖合同》达成协议如下：一、甲方自愿将位于重庆市大渡口区春晖路街道松青路1011号裙楼商铺转让给乙方。二、购房款的支付办法：甲方向丙方借款1200000元，用于偿还晖煜公司向邓琴、王芳抵押贷款1200000元，在甲方将上述房产转让过户给乙方后，该借款转为本合同约定的乙方应付甲方的等额购房款。乙方按本条支付1200000元购房款后，还余1440780元应付购房款，等额冲减丁方邬昌国对丙方陶利负担的债务1440780元（视同乙方向甲方支付等额的购房款），冲减后由丁方邬昌国对丙方陶利负担的债务相应减少1440780元。三、就甲方已出租的房屋，自乙方按协议约定付款之日起，甲方在房屋租赁协议中的所有权利、义务转归乙方享有和承担，甲方已提前收取承租人的租金和保证金应在过户后三天内退还乙方，如逾期未退还，则转为甲方对丙方陶利的债务。2014年8月，包括案涉位于重庆市大渡口区春晖路街道松青路1011号裙楼3-4号在内的转让房屋登记在凯隆公司名下。 2014年11月5日，新世纪百货公司向凯隆公司发出《告知函》，告知凯隆公司，2014年10月10日上午，新世纪百货公司总经理办公室接待了两位自称是凯隆公司的员工，要求新世纪百货公司交纳9月租金。新世纪百货公司明确告知，晖煜公司已收取2014年9月25日至2014年12月24日期间的租金13500元。如凯隆公司确已全部或者部分合法受让新世纪百货公司租赁的办公房，请务必在本月内持有关法律文件、产权证等书面手续原件和原产权人晖煜公司、新世纪百货公司三方共同依法完善相关手续。 2015年7月3日，新世纪百货公司向晖煜公司发出《告知函》，告知晖煜公司，鉴于有自称是凯隆公司员工的人员以该公司已自晖煜公司购买租赁房屋中约40平方米房屋为由，口头要求新世纪百货公司将相应房屋租金支付给该公司，为此新世纪百货公司曾于2014年10月13日致函晖煜公司，要求“核实情况”并“提供合法相关资料并完善手续”，但晖煜公司至今未予回复、证实。鉴于上述情况，新世纪百货公司特函告晖煜公司，请晖煜公司按照合同约定于2015年7月10日前书面告知、核实相关房屋是否已转让给新的权利人，否则新世纪百货公司将按照合同约定将房屋租金全数转账支付至晖煜公司银行账户。 2018年1月17日，凯隆公司向新世纪百货公司发出《催款函》及《告知函》，告知新世纪百货公司凯隆公司于2014年8月购买了部分原属晖煜公司名下位于大渡口区春晖路街道松青路1011号裙楼商铺，其中包括新世纪百货公司承租的3-4号房屋，按凯隆公司与晖煜公司买卖合同的约定，该房屋过户后租金应由凯隆公司收取，而新世纪百货公司自2015年8月至2018年1月尚欠凯隆公司租金5508元，凯隆公司要求新世纪百货公司于2018年1月30日前付清前述租金。新世纪百货公司于2018年1月19日收悉前述《催款函》及《告知函》。 2018年1月23日，新世纪百货公司向凯隆公司发出《〈关于催款函、告知函〉〉的复函》回复凯隆公司，新世纪百货公司一直按照合同约定向出租人晖煜公司支付租金，无拖欠租金的事实。按照合同约定，新世纪百货公司最近一次支付租金的时间为2018年1月5日，对应的租期为2017年12月25日至2018年3月24日，支付的租金金额为13500元，支付方式为通过重庆三峡银行转账方式(转账支付凭证019600110373)支付给晖煜公司，晖煜公司已向新世纪百货公司开具了相应的发票，发票号NO03883194，开票日期2018年1月3日。在该函中，新世纪百货公司同时认为：1、凯隆公司作为房屋买受人，应尽到审查及告知义务，之前新世纪百货公司按合同约定已支付给原产权人晖煜公司的租金，应由凯隆公司向原产权人主张和清算，新世纪百货公司无再次支付的义务。2、按照国家有关“买卖不破租赁”的法律规定，从下一个租金周期（即自2018年3月25日）开始，新世纪百货公司将按照原租赁合同标准及相关约定向新产权人凯隆公司支付租金。3、凯隆公司作为新的产权人，请及时于2018年2月28日前安排人员与新世纪百货公司接洽，完善租赁手续，以便此后双方合作、开票及结算。 2018年6月28日、2018年9月29日、2019年1月5日，新世纪百货公司将应付凯隆公司自2018年3月25日至2019年3月24日期间的租金2845.80元分三次向重庆市大渡口区公证处办理了公证提存，并先后三次向凯隆公司发出《重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司关于大渡口区商都办公区房屋租金已提存，请自行办理提取事宜的函》，诉讼中，凯隆公司表示已收悉前述函件。 上述事实，有《经营场地租赁合同》、《〈经营场地租赁合同〉补充协议》、《告知函》、《民事判决书》、《房屋买卖合同》、房地产权证、《催款函》、《复函》、发票、《公证书》、《重庆商社新世纪百货连锁经营有限公司关于大渡口区商都办公区房屋租金已提存，请自行办理提取事宜的函》及当事人的陈述等证据作证，经当庭质证，证据充分，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人均具约束力，双方应按照合同约定履行各自义务。本案中，龙厦公司与新世纪百货公司于2008年7月2日、2009年9月11日签订的《经营场地租赁合同》及《补充协议》、晖煜公司与凯隆公司于2014年7月22日签订的《房屋买卖合同》均是各方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案争议焦点是凯隆公司在涉案房屋租赁合同中取得出租人地位的时间如何确定？虽然买卖不破租赁的性质为法定的合同权利义务概括转移，不必经得承租人同意，但需出租人将主体变更的意思通知传达到承租人时，对承租人才发生效力，承租人即应向房屋买受人履行支付租金的义务，如果没有将主体变更的意思通知传达到承租人，承租人可以继续向原出租人履行义务。本案中，根据庭审查明的事实，证据显示于2014年10月10日有自称是凯隆公司员工的人员以凯隆公司已自晖煜公司购买案涉房屋为由，口头要求新世纪百货公司将案涉房屋租金支付给该公司。此后，新世纪百货公司于2014年11月5日致函凯隆公司要求其提供产权证等资料原件并完善手续。2015年7月3日，新世纪百货公司又致函晖煜公司要求晖煜公司核实情况、提供合法相关资料并完善手续，但晖煜公司未予书面回复，凯隆公司于2018年1月17日才向新世纪百货公司发出书面《催款函》及《告知函》(附有房屋产权证复印件等资料)通知新世纪百货公司向凯隆公司支付租金，新世纪百货公司于1月19日收悉前述函件。因此，认定自2018年1月19日新世纪百货公司才知晓案涉房屋产权主体变更的事实更符合案件客观事实。在此之前，新世纪百货公司根据合同约定已向晖煜公司支付截止2018年3月24日前的房屋租金，符合合同约定，也即新世纪百货公司已向晖煜公司履行了截止2018年3月24日前的案涉房屋租金的义务。自2018年3月25日起的房屋租金，新世纪百货公司已进行了公证提存并通知凯隆公司，应认定新世纪百货公司已向凯隆公司履行了支付截止2019年3月24日前的房屋租金的义务。2019年3月25日起的房屋租金，尚未届满支付期限。综上所述，新世纪百货公司并不存在拒付房屋租金的情形，凯隆公司以此要求解除其与新世纪百货公司之间的房屋租赁合同及要求新世纪百货公司支付自2014年9月至2019年2月期间的租金12806.10元的诉求，无事实基础，本院不予支持。在凯隆公司已取得案涉房屋产权后，晖煜公司已从新世纪百货公司实际收取的案涉房屋的租金，凯隆公司可依据其与晖煜公司的《房屋买卖合同》约定或者法律规定，另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百五十七条之规定，判决如下： 驳回原告重庆凯隆投资有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取60元，由重庆凯隆投资有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 首云翠 二〇一九年四月二十三日 法官助理 廖光洁 书 记 员 陈 智