湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘3123民初172号原告：湘西自治州劲润房地产开发有限公司，地址：湖南省吉首市。法定代表人：杨飞舟，该公司经理。委托诉讼代理人：向曜坤，该公司法律顾问。被告：杨某某，男，1977年1月2日出生，苗族，现住湖南省凤凰县。委托诉讼代理人：罗运刚，凤凰县德隆法律服务所法律工作者。原告湘西自治州劲润房地产开发有限公司（以下简称劲润房地产公司）与被告杨某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日受理后，依法适用简易程序，于2019年4月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人向曜坤、被告杨某某及其委托诉讼代理人罗运刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告劲润房地产公司向本院提出诉讼请求：１.判令原、被告解除租赁合同；２.判令被告腾出并返还原告的A10-3栋201号、301号、401号、501号房屋，即腾出并返还原告的A10-3栋2、3、4、5共四层20间房屋；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年7月7日，原、被告签订了一份租赁合同，约定:被告租赁原告拥有的A10-3栋201号、301号、401号、501号房屋，月租金8812元，租赁期限10年。合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，但被告并未按合同约定交付租金。根据租赁合同的约定，承租方未按时向出租方交纳租金的，出租方有权解除合同，收回租赁物，不承担任何责任和费用补偿，并有权要求承租方支付实际发生应交纳的费用。原告曾于2016年4月28日向被告发出包括解除租赁合同、收回租赁房屋和补收租金事项的函，被告签收后置之不理，严重侵害了原告的合法权益。故提起诉讼，恳请依法判处。被告杨某某答辩，l、2010年7月7日原、被告签订A10-3栋201、301、401、501《租赁合同》，7月20日还签订了《租赁10-3栋房屋租赁补充协议》，约定以租代售。后来被告总投入300多万元进行装饰装修，并进行商业经营。现被告愿意履行支付涉案房屋原协议约定的购房款150万元。2、被告从未收到过原告的催告、通知或函，被告没有任何违约行为，被告是因购买原告的5间门面，原告没有为其办理房屋产权证而一直没有向原告交纳该购房款。故请求驳回原告的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对当事人双方有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的证据：1、关于收回租赁房屋并补交租金的函，拟证明原告已经向被告发出了解除合同的通知，经质证，被告对该证据有异议，认为没有收到该函，经审查，该证据本院无法核实其客观性而不予认定。二、被告提交的证据：1、租赁合同及租赁补充协议，拟证明原、被告双方不是租赁关系，是以租代购买卖关系，经质证，原告认为达不到被告证明目的，本院经审查，认定以下事实：2010年7月7日，原、被告签订《租赁合同》后，7月20日，原、被告就杨某某租赁其开发的凤凰民俗园A10-3栋201号、301号、401号、501号房屋签订了《租赁A10-3栋房屋租赁补充协议》，约定：⑴、杨某某租赁使用201、301、401、501房，年租金为105745元，第1年(2010年8月15日至2011年8月14日)租金由被告出具欠条，以后年度的租金在下一合同年度前15天一次性交清。⑵、被告在2012年8月10日前购买该房屋，原告同意按总房款150万元出售给被告，并退还其欠条。反之,则被告交清2010年8月15日至2012年8月14日租金，并承诺放弃优先购买权，被告不得拆除房屋内的装饰装修,原告可对外另行出售该房。2、商品房买卖合同及收据三张，拟证明原、被告房屋买卖的事实，经质证，原告对该证据的关联性有异议，且认为不能达到被告的证明目的，本院经审查，该证据缺乏证据的关联性而不予认定。3、规划平面图，拟证明以租代购的房屋在规划红线外，属违章建筑，不能办证存在违约的事实，经质证，原告对该证据的真实性没有异议，对其证明目的有异议，本院经审查，该建筑是否合法，不是本案审查的范围，故对该证据不予认定。4、民事判决书复印件两份，拟证明原、被告签订的租赁合同、补充协议确认为以租代购的买卖关系，不是租赁关系。经质证，原告对该证据的真实性没有异议，但认为达不到被告的证明目的，本院经审查，对该证据的真实性予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、坐落于凤凰县沱江镇民俗园（清沙湾）的A10-3栋房屋2、3、4、5层（201、301、401、501室）登记的所有权人是原告劲润房地产公司。二、2010年7月7日，原、被告签订了《租赁合同》，约定：1、原告将A10-3栋201号、301号、401号、501号房屋出租给被告，月租金8812元，租赁期限10年，自市场管理方确定的该物业计租之日2010年8月18日起至2020年8月17日止。2、承租方未按时向出租方交纳租金的，出租方有权解除合同，收回租赁物，不承担任何责任和费用补偿，并有权要求承租方支付实际发生应交纳的费用。三、2010年7月20日，原、被告就杨某某租赁其开发的凤凰民俗园A10-3栋201号、301号、401号、501号房屋签订了《租赁A10-3栋房屋租赁补充协议》，约定：1、杨某某租赁使用201、301、401、501房，年租金为105745元，第1年(2010年8月15日至2011年8月14日)租金由被告出具欠条，以后年度的租金在下一合同年度前15天一次性交清。2、被告在2012年8月10日前购买该房屋，原告同意按总房款150万元出售给被告，并退还其欠条。反之,则被告交清2010年8月15日至2012年8月14日租金，并承诺放弃优先购买权，被告不得拆除房屋内的装饰装修,原告可对外另行出售该房。四、被告因购买原告的5间门面，原告没有为其办理房屋产权证而一直没有向原告交纳租金。本院认为，“以租代售”方式，就是将空置的商品房进行出租，并与租房者签订一个合同，在合同期内买所租的房，开发商即以租房时的价格卖给租房者，而租房者在租房期内所交的房租，可以抵冲部分购房款，待租房者付清所有房款后，便获得该房的全部房产权；如果租房者在合同期限内不购房，则作退租处理，先期交纳的租金可以作为房产开发商收取的房租。本案的争议焦点一：原、被告签订的合同是否应当解除的问题。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告签订的《租赁合同》，约定：承租方未按时向出租方交纳租金的，出租方有权解除合同，收回租赁物，不承担任何责任和费用补偿。现被告未向出租方交纳租金，原告解除合同的条件成就，原告可以解除与被告签订的租赁合同，本院予以支持。二、原告要求被告腾出并返还房屋是否支持的问题。本案中，原、被告就凤凰民俗园A10-3栋201号、301号、401号、501号房屋签订了租赁合同，后又签订了《租赁A10-3栋房屋租赁补充协议》，约定被告在2012年8月10日前购买该房屋，原告同意按总房款150万元出售给原告，并退还其欠条，即“以租代售”；现被告没有证据证明在原、被告约定的期间内已购买所租的房，“以租代售”没有实现，被告没有获得所租房的房产权，房屋的所有权人仍然是原告,现租赁合同解除，双方就续租事宜亦未协商一致，被告无权占有该诉争房；故现原告要求被告腾出并返还A10-3栋201号、301号、401号、501号房屋，即腾出并返还原告的A10-3栋2、3、4、5共四层20间房屋，事实清楚、证据充分，符合法律的规定，本院予以支持。综上所述，本院对原告的诉求依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告湘西自治州劲润房地产开发有限公司与被告杨某某于2010年7月7日签订的《租赁合同》；二、被告杨某某于本判决生效后30日内腾出并返还原告湘西自治州劲润房地产开发有限公司所有的A10-3栋201号、301号、401号、501号房屋，即腾出并返还原告的A10-3栋2、3、4、5共四层20间房屋。案件受理费12612元，依法减半收取6306元，由被告杨某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  杨兵权二０一九年四月二十三日书记员  姜 勇附法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。二、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。