上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终13640号上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波保税区银泰西选进出口有限公司，住所地浙江省宁波保税区兴业一路********（托管**）。法定代表人:陈晓东，总经理。委托诉讼代理人：黄泓飞，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张鹏飞，男，该公司工作人员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海保肯企业管理有限公司，住所地，住所地上海市奉贤区青高路******iv>法定代表人:洪建民。委托诉讼代理人：季澄陈，女，南京圆道餐饮管理有限公司股东。上诉人宁波保税区银泰西选进出口有限公司（以下简称银泰西选公司）因与被上诉人上海保肯企业管理有限公司（以下简称保肯公司）租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初13713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人银泰西选公司上诉请求：撤销一审判决第五项，改判被上诉人支付上诉人装修款人民币（以下币种同）752,692.80元。事实和理由：一审法院适用法律错误。合同解除是被上诉人违约造成的，上诉人无任何过错。租赁合同司法解释明确规定，因为承租人原因导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，不予支持。装修工程款是合同双方在平等、公平的前提下达成的契约，双方均应遵守，被上诉人须如约、及时支付。如出租人同意利用的，在利用价值范围内才给予适当补偿，但被上诉人从未向上诉人提出继续利用并给予其适当补偿的要求，且客观上因被上诉人无故拖欠租金，导致上诉人该门店经营惨淡，与业主提前解除了合同，对上诉人来说该装修已无任何利用价值，故无补偿的依据。上诉人的请求合理正当，并无显失公平之处。被上诉人保肯公司辩称，双方是联营合同关系，相关司法解释明确了联营合同解除的财产处理原则。被上诉人已经出资146万余元，双方约定联营10年，仅一年之后，上诉人以被上诉人违约为由，将被上诉人逐出联营，并将联营场地转租他人继续获得收益。现上诉人以经营场地已拆除、公司已注销为由，既不通知被上诉人，也未对联营体财产作清算，就将被上诉人的投入和财产性利益或侵吞或毁损，上诉人在扩大损失的同时又想让被上诉人单方面承担成本，应依法追究上诉人的民事责任，且还要承担刑事责任。请求二审驳回上诉，维持原判。银泰西选公司向一审法院起诉请求：1、请求确认银泰西选公司、保肯公司之间的租赁合同关系已经解除；2、判令保肯公司支付租金人民币171,036.27元、违约金40,130.82元、欠缴水电等费用208,601.16元、工程装修款752,692.80元，共计1,172,471.05元，计算至2018年4月9日，之后的违约金以373,887.64元为基数，自2018年4月10日起，至实际给付之日止，以每日千分之一的利率计算。保肯公司向一审法院提起反诉请求：1、判令银泰西选公司返还装修工程款1,283,893.80元；2、确认合同通用条款第五条、专用条款第三条第4款的保底条款无效；3、判令银泰西选公司返还保证金20万元。一审法院对双方争议的证据和事实认定如下：银泰西选公司、保肯公司于2016年7月27日签订的《联营合同书》，其第一部分合作框架协议约定“甲乙双方本着平等互利原则，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，就乙方（即保肯公司）在甲方（即银泰西选公司）门店处设置专柜事宜签订本合同，供双方遵守”，其第二部分通用条款约定“1.1【位置和调整】甲方提供约定区域供乙方经营本合同约定的商品(详见附件图纸)……5.1甲乙双方按照结算期进行收益分配。收益分配为以下两种方式；(1)固定收益(2)抽成收益。上述两种方式可择一适用也可同时适用。如同时适用,收益分配按固定收益与抽成收益两者中较高者执行。5.2如当月可分配收益低于固定收益，乙方应在甲方通知规定时间内补足两者之间的差额，甲方也有权在下月销售额中直接扣除上月差额。如甲方通知乙方补足，乙方逾期未补足的，应自逾期之日起按照应补足金额的3‰/日向甲方支付违约金；逾期超过15日的，甲方有权解除合同。”，合同第三部分专用条款约定“甲方提供乙方经营面积约900平方，含公共空间及主通道的分摊……乙方用作经营面包、烘焙以及与超市生鲜业态相配套的简餐经营……关于约定扣率收益或正常扣率按年核算，以两者中之较高者为适用租金……如乙方每月约定扣率收益不足销售货款账扣，乙方应于次月10日前补交，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按不足金额的1％支付违约金…..4.3乙方需负责租赁区域内日常的经营管理，并自行招聘管理驻场员工并签订劳动合同……本合同期限自2016年6月20日至2026年6月19日……”。2017年11月，银泰西选公司向保肯公司发函称，整体装修合同总金额为370万元，保肯公司承担其中的60％为222万元，已支付1,467,307.20元，余款752,692.80元保肯公司至今未支付。2018年4月9日，银泰西选公司向保肯公司发出合同解除函，称因保肯公司未能及时补足固定收益的差额部分，严重违反了合同约定，解除双方之间的合同关系。第二日，保肯公司签收了该解除函。另查明，双方涉案合同虽约定保肯公司自行承担经营区域的设计及装修，以及自行购置为经营需要所投入的设备、道具，银泰西选公司负责对公共区域进行装修，但实际上因银泰西选公司选择上海市XX路XX号作购物中心时，XX号建筑还是毛坯建筑，后整个商场的室内装饰工程由均由银泰西选公司发包给案外人Z公司，工程名称为“XX项目室内装饰工程”，工程总建筑面积为2,100平方米，工程包括室内墙面、地面、门窗、给排、地面筑电气、通风空调等内容，工程总价为370万元，保肯公司租赁的餐饮区实际面积为654平方米，其余部分的面积为商场的零售区、生鲜区、花店区等。保肯公司租赁的餐饮区分摊公共面积后确定为832平方米，但双方最后约定保肯公司承担工程款370万元的60％，计222万元，故保肯公司承担工程款中，部分为其经营区域的装修费用，但其余大部分为公共区域的装修费用。对上述事实，银泰西选公司未提供完整的“XX项目总包施工合同”，其提供的不完整的装修总包施工合同虽无法反映上述全部事实，但从其提供的其他相应的工程质量保修书、请款函、单位工程质量竣工验收记录、单位工程观感质量检查记录、竣工报告及向保肯公司催款的函件等证据可以证实，故法院予以确认。一审法院认为，本案的主要争议焦点之一是双方之间是联合经营合同关系还是商场租赁合同关系。联合经营与商场租赁的根本区别在于双方是否共同经营、共担风险。双方提供的相应证据为双方签订的《联营合同书》。合同虽名为联营，但合同中多处存在“租金”、“收益分配”等矛盾的词语。鉴于合同性质应按照合同约定的权利和义务内容进行判断，而涉案合同约定“就乙方（即保肯公司）在甲方（即银泰西选公司）门店处设置专柜事宜签订本合同……甲方提供约定区域供乙方经营本合同约定的商品……关于约定扣率收益或正常扣率按年核算，以两者中之较高者为适用租金……4.3乙方需负责租赁区域内日常的经营管理，并自行招聘管理驻场员工并签订劳动合同……6.4乙方需自行承担合同联营区域的设计及装修，以及自行购置为经营需要所投入的设备、道具。”等，表明是银泰西选公司提供商场的一块场地供保肯公司设置专柜进行经营，并收取不低于按约定扣率计算的费用，故双方未共同进行经营，对经营成果、风险也未共同承担，因此双方所订的合同名为联营实为租赁，据此法院对保肯公司主张的双方之间是联营合同关系的意见不予采信，对其主张的通用条款第五条、专用条款第三条4款是保底条款应无效的意见不予采纳。双方的租赁合同因保肯公司未能按约定的扣率补足租金，由银泰西选公司依约行使解除权于2018年4月10日解除。现保肯公司同意支付拖欠的水电等费用208,601.16元，银泰西选公司同意返还保证金20万元，符合合同的约定，且于法无悖。对于拖欠的租金，因合同中约定的固定收益、抽成收益实为银泰西选公司出租商场的租金收入，有关扣率的约定是双方意思协商一致的结果，且双方已按照此约定履行了几个月的租金支付与收取，故保肯公司应支付拖欠的租金171,036.27元。保肯公司认为其应按比例支付40％的租金，因不符合合同约定，法院不予采纳。关于逾期未补足租金的违约金计算标准，合同在通用条款部分及专用条款部分均有约定，但前者约定为每日1‰，后者约定为每日1％，因专用条款属于合同特别条款，应优先适用，但专用条款约定的每日1％标准太高，现银泰西选公司在计算2018年4月9日之前的违约金为40,130.82元时，使用了每日1％的利率，故法院对此予以调整，酌定至合同解除日2018年4月10日违约金为5,000元。对于之后的违约金，因合同仅对逾期支付的租金约定了违约金，故法院对银泰西选公司主张的违约金计算基数调整为171,036.27元，对于银泰西选公司主张的每日1‰的利率标准，因以此标准计算的违约金过分高于银泰西选公司受到的逾期未补足租金造成的实际损失，故法院对此调整为年利率24％。对于本案的主要争议焦点之二是分摊的工程装修款，保肯公司应继续履行支付拖欠的工程款义务，还是如保肯公司所称按实际使用时间占约定使用期限的比例进行折算，银泰西选公司再予以返还部分装修款。鉴于争议的工程装修款包括承租的餐饮区装修及公共区域的装饰装修费用，且根据装修工程内容，XX项目整体工程款为370万元，其中公共区域的装修费用占比较大，而双方租赁合同的解除并不影响至公共区域装修的继续使用，至于餐饮区域的装修也具有一定的使用价值，银泰西选公司仍可继续出租由他人经营餐饮，且实际上仍由保肯公司转租的商户及一些新的商户入驻在经营，故银泰西选公司认为保肯公司支付的装修款不予返还，应由保肯公司承担全部装修损失，保肯公司还要继续支付剩余的工程款等有关意见，因有违公平原则，不予采纳。涉案合同约定承租的期限自2016年6月20日起至2026年6月19日，共10年，而合同是于2018年4月10日解除，合同履行了近22个月，保肯公司分摊的222万元对应的装修，保肯公司本来可以继续经营98个月而使用，但因合同解除将由银泰西选公司享有使用。保肯公司已支付装修款1,467,307.20元，其无需再支付剩余的装修款，且银泰西选公司还需返还一部分已支付的装修款给保肯公司。法院考虑到合同解除是保肯公司未能补足租金，违约在先，应对其上述1,467,307.20元的装修损失承担相应责任，故在以合同履行期限与约定的期限比例来确定银泰西选公司承担的装修损失基础上，综合保肯公司违约程度，酌定银泰西选公司需返还保肯公司装修款65万元。综上所述，法院对银泰西选公司主张的租金、水电费的诉讼请求予以支持，对其违约金请求在调整后予以支持，对工程款支持保肯公司的意见，但对返还的金额予以调整，对于保肯公司返还保证金的请求，予以支持。一审法院审理后作出判决：一、确认宁波保税区银泰西选进出口有限公司与上海保肯企业管理有限公司签订的《联营合同书》于2018年4月10日解除；二、上海保肯企业管理有限公司于判决生效之日起十日内给付宁波保税区银泰西选进出口有限公司租金171,036.27元、水电费等费用208,601.16元；三、上海保肯企业管理有限公司于判决生效之日起十日内偿付宁波保税区银泰西选进出口有限公司截止2018年4月10日的违约金5,000元，及以171,036.27元为计算本金，自2018年4月11日起，至实际清偿日止，按年利率24％计算的违约金；四、宁波保税区银泰西选进出口有限公司于判决生效之日起十日内返还上海保肯企业管理有限公司保证金20万元；五、宁波保税区银泰西选进出口有限公司于判决生效之日起十日内返还上海保肯企业管理有限公司装修款65万元；六、驳回宁波保税区银泰西选进出口有限公司其余诉讼请求；七、驳回上海保肯企业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,352元，减半收取计7,676元，由宁波保税区银泰西选进出口有限公司负担5,160元，上海保肯企业管理有限公司负担2,516元；反诉案件受理费9,078元（已减半收取），财产保全费2,520元，合计11,598元，由上海保肯企业管理有限公司负担3,878元，宁波保税区银泰西选进出口有限公司负担7,720元。本院二审期间，上诉人银泰西选公司补充提供证据如下：1、西选上海XX项目终止协议书，证明上诉人已经撤店关铺，不在XX项目进行任何经营。2、XX项目施工合同及付款凭证、发票、部分撤场照片，证明原装修已经拆除，上诉人无任何剩余装修价值可以利用。3、宁波保税区银泰西选进出口有限公司XX分公司营业执照及工商准予注销通知书、《食品经营许可证》准予注销通知书，证明2018年8月，上诉人已经完成XX项目公司的工商注销手续。4、上海A有限公司、上海B有限公司情况说明，证明目的同证据2。经质证，被上诉人认为，对证据的真实性没有异议。不同意上诉人的证明目的。在一审就装修前期投入返还的纠纷判决后，上诉人无权在案件未审结情况下转让场所，并且在没有征得被上诉人同意下将前期投入拆除，显然不合理。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，一审法院就上诉人银泰西选公司与被上诉人保肯公司签订的《联营合同书》的性质作了分析，认定双方之间的法律关系应为租赁合同关系，本院予以认同。被上诉人在二审期间坚持认为双方之间是联营关系，并未提供相应的依据，本院不予采纳。一审法院认定被上诉人违约，上诉人有权行使解除权，判决确认双方签订的《联营合同书》解除；判决被上诉人向上诉人支付租金、违约金、水电费等费用；判决上诉人向被上诉人返还保证金，双方均无异议，本院予以维持。二审争议焦点在于上诉人与被上诉人约定的222万元装修款应如何结算。被上诉人确认其尚拖欠装修款金额为752,692.80元，但主张其已付的1,467,307.20元装修款属于资金投入，应按15个月占120个月的比例计算费用后，由上诉人返还多付的装修款。本院认为，双方是租赁合同关系，故合同解除后对装修费用的处理应按照租赁合同司法解释的规定处理，即因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。根据约定，被上诉人应全额支付上诉人装修款222万元，且被上诉人是违约方，在上诉人不同意利用的情况下，被上诉人仍应向上诉人支付拖欠余款。但本院考虑到，被上诉人承担的装修款中包含了分摊的公共区域装修费用，该部分是有可以利用的价值存在，本院结合总装修工程价款酌情确定该部分价值等同于被上诉人拖欠的余款，由上诉人承担。上诉人虽在二审中提供了其之后与出租方提前终止合同的协议，证明其也退出了租赁场地，此系上诉人自行处分权利的行为，与被上诉人无关。故上诉人要求被上诉人支付剩余装修款，本院难以支持。一审法院以合同履行期限与约定的期限比例作为确定上诉人承担装修损失的基础，再结合被上诉人的违约程度，计算上诉人应承担的装修款，缺乏法律依据，判决上诉人还需返还被上诉人部分装修款，显属不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第三项规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初13713号民事判决第一、二、三、四、六、七项；二、撤销上海市奉贤区人民法院（2018）沪0120民初13713号民事判决第五项。二审案件受理费人民币11,800元，由上诉人宁波保税区银泰西选进出口有限公司和被上诉人上海保肯企业管理有限公司各半负担。本判决为终审判决。审判长  孔美君审判员  杨斯空审判员  郑卫青二〇一九年四月三日书记员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……