湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终6257号上诉人（原审被告）：柯梓杰，男，1978年7月25日出生，汉族，住广东省潮州市湘桥区。委托诉讼代理人：彭仲立，湖南裕生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：第一太平融科物业管理（北京）有限公司长沙分公司，经营场所湖南省长沙市雨花区香樟路**（融科东南海）南海****。负责人：肖平辉，男，1982年4月6日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：刘琳，湖南通程律师事务所律师。上诉人柯梓杰因与被上诉人第一太平融科物业管理（北京）有限公司长沙分公司（以下简称融科物业长沙分公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2017）湘0111民初7680号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。柯梓杰的上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人主张权利的时间为3年，而被上诉人主张上诉人欠费的时间为2014年1月1日—2017年9月30日，其中大部分的诉讼请求已过诉讼时效，上诉人在一审中提出过请求，但一审法院未予以审理该部分事实。二、融科物业长沙分公司严重违约和不作为，导致小区住改商，群租房泛滥，因此，上诉人才要求其整改，清除小区住改商和群租房问题。融科物业长沙分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。融科物业长沙分公司向一审法院提出诉讼请求：1、柯梓杰支付物业服务费19245元、违约金6741元，共计25986元（物业服务费计算期间：2014年1月1日至2017年9月30日，违约金计算期间：2014年1月1日至2017年6月30日）；2、柯梓杰承担本案全部诉讼费用、保全费、公告费及其他实现债权所支出费用。一审法院经审理查明：涉案房屋系湖南省长沙市雨花区长沙大道檀香花园38栋2101房，所有权人为柯梓杰，建筑面积为237.59平方米。2010年5月31日，融科物业长沙分公司与柯梓杰签订《前期物业管理服务协议》，合同约定：本物业为融科·檀香花园，柯梓杰可以监督融科物业长沙分公司的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议，遵守本物业的《临时管理规约》等物业管理制度，依据本协议向融科物业长沙分公司按时交纳物业管理费用；柯梓杰对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，制止违反本物业的《临时管理规约》等物业管理制度的行为，依据本协议向柯梓杰收取物业管理费用，入伙前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方，并双方签订《装修管理协议书》；柯梓杰按季度交纳物业管理服务费，住宅物业管理服务费按建筑面积1.8元/月/平方米收取；因柯梓杰原因空置房屋按正常收费标准收取；每次缴纳费用时间为每季首月1日至10日之间；柯梓杰违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，融科物业长沙分公司有权要求柯梓杰补交并从逾期之日起按照每日万分之五交纳违约金；融科物业长沙分公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，柯梓杰有权要求融科物业长沙分公司限期改正，逾期未改正给柯梓杰造成损失的，融科物业长沙分公司承担相应的法律责任。上述合同签订后，柯梓杰依约交纳了2012年1月1日至2013年12月31日的物业服务费。之后，未再交纳物业费。2017年7月13日，融科物业长沙分公司通过邮政快递（邮单号为1037912706525、1037912705725）向柯梓杰邮寄《书面催缴函》，其中载明：截止至2017年7月，柯梓杰已累计拖欠名下房产2014年1月1日至2017年9月30日期间的物业服务费共19245元，以及违约金6741元。请柯梓杰于收到函件之日起10日内交纳该物业管理费，否则融科物业长沙分公司将采取诉讼途径解决。之后，因柯梓杰仍未交纳物业费，融科物业长沙分公司于2017年11月9日向一审法院起诉，请求判如所请。在本案的审理过程中，柯梓杰辩称，对欠缴物业费的事实与金额均无异议，但不交物业费是因为融科物业长沙分公司的严重违约、不作为，导致小区住改商、群租房泛滥，并提交了《反对群租先遣小组会议》等证据证明涉案小区现在存在住改商及群租房的现象。对此，融科物业长沙分公司主张其对住改商及群租房等问题采取了发整改通知、向多家政府部门反应及举报、起诉住改商业主及租户等制止及报告义务，但融科物业长沙分公司不享有执行权，故无权利也无义务对上述行为进行处理，柯梓杰以此为由拒交物业管理费无相应依据。一审法院认为，融科物业长沙分公司、柯梓杰签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效。融科物业长沙分公司按照《前期物业服务协议》的约定履行了服务义务，柯梓杰作为业主，接受了融科物业长沙分公司提供的物业管理服务，应履行《前期物业服务协议》中约定的支付物业服务费的义务。根据双方合同约定，柯梓杰应按照每月每平方米1.8元的标准就其面积为237.59平方米的房屋向融科物业长沙分公司支付物业费，按照该计算标准，2014年1月1日至2017年9月30日期间，柯梓杰应交物业费可计算为19244.79元（1.8元/平方米×237.59平方米×45个月）。融科物业长沙分公司就该19244.79元物业费通过邮寄方式进行了书面催交，但柯梓杰未予支付，故融科物业长沙分公司诉请柯梓杰支付该19244.79元物业费，符合法律规定，一审法院予以支持；对于融科物业长沙分公司主张的超过部分，一审法院不予支持。柯梓杰辩称不交物业费是因为融科物业长沙分公司的严重违约、不作为，导致小区住改商、群租房泛滥的辩称。一审法院认为，结合本案的证据来看，涉案小区确实存在住改商、群租房的现象，但融科物业长沙分公司同样尽到了发整改通知、向多家政府部门反应及举报、起诉住改商业主及租户等制止及报告的义务。融科物业长沙分公司作为物业公司并不具有强制执法权，对于住改商、群租房等情况其只能与相关业主进行沟通劝导，故不应当将相应的责任归责于融科物业长沙分公司，另物业服务的内容涵盖公共区域清洁卫生、公共设施设备维护、公共秩序管理等多个方面，故融科物业长沙分公司已按约定提供了物业服务，柯梓杰拒交物业服务费的理由不充分，一审法院不予采纳。另，柯梓杰辩称融科物业长沙分公司的诉讼请求有部分已超过诉讼时效的辩称，本案中物业管理费虽是分期交纳，但其依据是同一份《前期物业服务协议》，且该合同的履行系处于一种长期而不间断的过程，融科物业长沙分公司于2017年11月9日向一审法院起诉，未超过诉讼时效，对柯梓杰的上述辩称意见，一审法院不予采纳。此外，《前期物业服务协议》中虽约定了融科物业长沙分公司“逾期之日起按照每日万分之五交纳违约金”，但鉴于融科物业长沙分公司于2017年7月20日向柯梓杰发函催收，一审法院酌情将上述19244.79元物业服务费的逾期付款违约金的起算日期核定为2017年7月20日，因融科物业长沙分公司仅主张柯梓杰支付2014年1月1日至2017年6月30日期间的违约金，均在2017年7月20日之前，故对于融科物业长沙分公司要求柯梓杰支付违约金6741元的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、柯梓杰于本判决生效之日起3日内支付融科物业长沙分公司2014年1月1日至2017年9月30日期间的欠缴物业费19244.79元；二、驳回融科物业长沙分公司的其他诉讼请求。如柯梓杰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费450元，因适用简易程序减半收取225元，由柯梓杰负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：融科物业长沙分公司基于其与柯梓杰签订的《前期物业服务协议》为柯梓杰居住的檀香花园小区提供了物业服务。虽然该协议约定柯梓杰按季度交纳物业管理服务费，但柯梓杰每季度应交纳的物业服务费均是基于上述协议所产生，具有整体性和关联性，融科物业长沙分公司亦基于整体债权债务关系持续为柯梓杰提供了物业服务，故融科物业长沙分公司向柯梓杰主张2014年1月1日至2017年9月30日期间物业服务费的诉讼时效应从协议最后履行期限届满之日起算，故融科物业长沙分公司于2017年11月9日向一审法院起诉，未超过诉讼时效。此外，融科物业长沙分公司在物业服务期间就住改商、群租房等问题下发整改通知、向多家政府部门反应及举报、以及起诉住改商业主及租户，已尽到相应的义务。柯梓杰上诉主张融科物业长沙分公司未尽物业服务义务依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审诉讼费450元，由上诉人柯梓杰负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年四月八日书记员 肖佳敏