湖南省常德市武陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0702民初720号 原告：常德市老西门商业经营管理有限公司，住所地湖南省常德市武陵区穿紫河街道办事处惠家坪社区皂果路**。 法定代表人：钟晓曦，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈洋，男，户籍地湖南省常德市鼎城区，系公司员工，特别授权代理。 委托诉讼代理人：喻江华，湖南南天门律师事务所律师，一般授权代理。 被告：葛亮，男，户籍地湖南省常德市武陵区。 常德市老西门商业经营管理有限公司（以下简称“老西门公司”）与葛亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月22日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告老西门公司的委托诉讼代理人喻江华、被告葛亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 常德市老西门商业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付商铺租金346014元、物业费47888元、水电费374元，三项共计394276元，并从欠付之日起至实际支付之日止每日按欠付金额的2‰支付违约金（截止到2018年7月9日为216345元，从2018年7月10日起按每日788元支付）。2.判令被告向原告返还商铺，并从2018年7月10日起至实际返还商铺之日止，每日按1471.8元标准（按每月租金19829元及物业管理费2248元除以30日的二倍计算）支付逾期腾房占有使用费，同时每日按租赁保证金53958元的2%支付逾期返还商铺的违约金。3.判令被告承担原告支出的律师费20000元。4.本案诉讼费用由被告承担。 葛亮辩称：1.2018年5月20日左右我已经返还搬出了商铺，并在30日与老西门公司工作人员签订了书面的门面退还书和未搬物品清单，工作人员填好后我也签字了。故我认为双方租赁合同就此终止了，我不应再承担后续的租金及占用费。2.关于物业费，由于房子系统失灵、空调、漏水原因等导致我没有缴纳物业费，原告也没发相应的催款通知书，直到2018年7月发催缴通知后我就搬走了。3.原告方工作人员口头承诺免租期，所以我不欠租金，我可以喊证人过来。 经审理查明，本院认定案件事实如下： 一、常德市天源住房建设有限公司（甲方）与葛亮（乙方）签订了《老西门商铺租赁合同》，甲方同意将位于常德市武陵区新村至杨家牌坊一线老西门项目1栋202、203号和15栋202号商铺（以下简称“商铺”）出租给乙方使用，乙方承租该商铺用于经营跆拳道教育与培训用途，品牌名称是影锋。本合同租赁期限为5年，即从2016年4月1日起至2021年3月31日止。乙方承租该商铺的租金明细如下：第一年即从2016年4月1日至2017年3月31日止每月租金人民币17986元，年租金为215832元。第二年即从2017年4月1日至2018年3月31日止每月租金人民币18885元，年租金226620元。第三年即从2018年4月1日至2019年3月31日止每月租金人民币19829元，年租金为237948元……每3个月交付一次租金，2016年4月1日至9月30日止为免租期，乙方需在签订合同后5日内向甲方支付第一次租金。从2017年1月1日起，乙方须在每个租赁3个月周期开始第5日前向甲方缴纳3个月租金，可通过现金/支票/银行转账方式缴纳，乙方自行到甲方的财务部缴纳。除租金外，乙方应按甲方或甲方委托的物业管理公司之有关规定/通知及时缴纳水、电、煤气费及物业管理费等应缴费用。乙方在签订本合同后5日内应向甲方一次性交付租赁保证金，金额为53958元。2016年3月31日，老西门公司收到1栋202、203和15栋202租赁保证金53958元，并开具了收据和发票。 二、若因乙方违约行为致使甲方直接从租赁保证金中扣除相应金额的，则乙方应于甲方书面通知指定的时间内不足租赁保证金被扣除的部分；若因乙方违约行为致使租赁保证金归甲方所有的，乙方应于甲方书面通知指定的时间内按上述标准重新缴纳全额的租赁保证金。本合同期满或因法定、约定的条款提前终止合同，乙方应按约定返还该商铺，由甲方进行验收，在乙方缴清全部费用且无任何违约行为的条件下，自乙方返还该商铺之日起三十日内甲方将全额无息退回租赁保证金。合同终止（不论基于何种原因），甲方有权要求乙方自费将商铺内的所有动产搬离该商铺，并将商铺恢复至商铺交付时的状态（甲方认可的属于正常使用导致的磨损除外）。若乙方逾期缴纳租金及水、电、煤气费、物业管理费等应缴费用之一或全部的，每逾期一日，应按欠付金额的2‰向甲方支付违约金，违约金与欠缴费用一并缴交；若乙方逾期30日仍未全额缴纳租金，水、电、煤气费，物业管理费等应缴费用及逾期支付产生的违约金之一或全部的（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方面解除合同，且租赁保证金不予退回，责任概由乙方承担；因此导致甲方遭受损失的，乙方应予赔偿。若乙方逾期返还该商铺，自租赁期限届满或本合同提前终止之日起，乙方按租赁结束日当月每日租金及物业管理费（月租金及物业管理费除以30日）标准的两倍向甲方支付每日的场地占用费。守约方因违约方违约行为而引起的所有费用和开支（包括但不限于一切律师费）均由违约方承担，守约方有权向违约方追讨等费用、开支。 三、本合同及有关附件的修改或变更，应当经甲乙双方另行签订书面协议才能生效，双方另行签订的书面协议与本合同具有同等法律效力。根据甲方的战略发展规划，今后将成立专门的商业经营管理公司，对甲方所属的老西门商业街，进行统一经营管理，届时本租赁合同及补充协议中，甲方的所有权与责任将转移至新的经营管理公司，生效日以甲方的书面通知为准，乙方对此已明确知悉并同意。甲乙双方通讯地址和联络方式已注明在本合同内，任何一方改变通讯地址和联络方式应及时书面通知对方，否则按原通讯地址和联络方式寄发的文件视为已送达。甲方在乙方所承租的商铺门口或醒目位置张贴的通知或文件，即视为已经合理通知乙方。2017年1月17日，常德市天源住房建设有限公司与老西门公司向老西门商铺承租方铭将跆拳道（名称：武陵区铭将健身中心，注册于2016年6月27日，注销于2018年8月22日）经营者葛亮发送书面通知函：《老西门商铺租赁合同》中甲方主体变更为“老西门商业管理公司”，同时租赁合同及补充协议中天源住建的所有权利与义务责任将转移至老西门商业管理公司，该合同只约束老西门商业管理公司和承租方，一式两份。葛亮在承租方签收处（签名即认可）进行了签字确认。 四、葛亮在缴纳部分租金后，自2017年1月1日起未按时缴纳租金并拖欠了部分水电费。葛亮搬离租赁房屋后老西门公司于2018年5月30日换上了新锁，但未缴纳拖欠的租金及水电费。老西门公司于2018年7月9日向葛亮（铭将跆拳道）邮寄了《关于解除商铺租赁合同函》，内容为：截止发函日止，贵方已拖欠我司租金、物业管理费、水电费共计201005元。贵方拖欠租金的行为，已违反了双方签订的《老西门商铺租赁合同》，现我司正式通知贵方解除双方的租赁合同关系。请贵方于2018年7月12日前结清所有欠款，并于2018年7月12日前处理完毕店内物品，将承租方房屋归还我司。若逾期归还，我司将按照租赁合同约定进行处理，由此产生的损失和责任只能由贵方自行承担……葛亮于7月15日收到了该函。次日，老西门公司再次将上述内容以短信形式通知了葛亮。老西门公司向葛亮追讨未果，遂与湖南南天门律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师向本院提起诉讼，约定代理报酬贰万元。2018年8月22日，湖南南天门律师事务所收到律师代理费20000元并向老西门公司开具了发票。 以上事实有当事人身份信息，营业执照、《老西门商铺租赁合同》、《委托代理合同》、保证金收据、发票等为据。 本院认为：常德市天源住房建设有限公司与葛亮签订的《老西门商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法认定协议有效。常德市天源住房建设有限公司与老西门公司于2017年1月17日通知葛亮《老西门商铺租赁合同》甲方主体变更为老西门公司，并将合同中所有权利与义务转让给老西门公司，故老西门公司作为新的出租方，《老西门商铺租赁合同》对其及葛亮均具有约束力，双方应依约履行相应的义务。 本案争议焦点为老西门公司要求葛亮支付商铺租金、物业费、水电费及违约金、房屋占用使用费是否有事实及法律依据？ 本案中，老西门公司作为新的出租方，葛亮应按照《老西门商铺租赁合同》约定继续向其履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”葛亮逾期缴纳租金，老西门公司有权依约单方面解除合同。老西门公司已于2018年7月9日履行了通知义务，并于7月10日短信告知了葛亮，葛亮最先收到解除合同的短信时《老西门商铺租赁合同》解除。故老西门公司有权要求葛亮支付自2017年1月1日至2018年7月10日的商铺租金共计346675元，但老西门公司仅主张截止至2018年7月9日的租金346014元，故本院仅支持346014元，抵扣葛亮已支付的租赁保证金53958元，还应支付租金292056元。关于葛亮抗辩原告口头承诺增加免租期故处于免租期未欠租金及于2018年5月25日已搬走且与老西门公司工作人员签订了退还书和未搬物品清单即视为解除合同的观点，因无相应的证据予以佐证，本院不予支持。关于老西门公司要求葛亮返还商铺及支付房屋占有使用费的诉请，因葛亮在合同解除之前已搬离了所租赁商铺且该商铺目前已处于老西门公司实际控制下，故不存在返还商铺及支付房屋占有使用费之说。根据合同约定，葛亮逾期缴纳租金及水电费，每逾期一日应按欠付金额的2‰支付违约金，截止合同解除之日该违约金高达100多万。违约金的本意在于约束双方义务的履行并对非违约方进行适当的补偿，老西门公司要求的违约金远远超过葛亮欠付租金的损失，且租赁合同已提前终止，若此时再要求承租方葛亮承担如此之高的违约金未免显失公平，无疑让经营不佳而选择退租的葛亮雪上加霜。故依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，本院结合本案案情，依据公平原则酌定按照年利率6%支持自2017年1月1日起至2018年7月9日的违约金21699元（后附计算明细表），并以292056元为基数按照年利率6%自2018年7月10日起至租金实际清偿之日止。根据合同约定，因违约方违约行为而引起的所有费用和开支（包括但不限于一切律师费）均由违约方承担，该约定系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应诚信履行。同时，老西门公司有《委托代理合同》及发票为证，故对其要求葛亮支付律师费20000元的诉讼请求予以支持。关于老西门公司要求葛亮支付物业费和水电费的问题，因其未提供相应的合同依据及收费标准予以佐证，且涉及物业合同纠纷，与本案非同一法律关系，本院不予处理，原告可另行起诉。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下： 一、葛亮于本判决生效之日起十日内向常德市老西门商业经营管理有限公司支付租金292056元及违约金（截止2018年7月9日为21699元，2018年7月10日至实际清偿之日止的违约金以292056元为基数按照年利率6%计付）； 二、葛亮于本判决生效之日起十日内向常德市老西门商业经营管理有限公司支付律师费20000元； 三、驳回常德市老西门商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15380元，减半收取7690元，由葛亮负担3686元，常德市老西门商业经营管理有限公司负担4004元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 员  印 捷 二〇一九年四月二十五日 法官 助理  裴国芳 代理书记员  叶洁林 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。