山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初1751号原告：刘艳，女，1974年12月26日出生，汉族，居民，住威海市文登区。被告：山东人和房地产开发有限公司，住所地威海市文登区世纪大道**。法定代表人：李健华，经理。委托诉讼代理人：于大卫，山东德平律师事务所律师。原告刘艳与被告山东人和房地产开发有限公司（以下简称人和房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘艳，被告人和房地产公司委托诉讼代理人于大卫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘艳向本院提出诉讼请求：1.依法判令人和房地产公司支付刘艳逾期办证违约金58955.9元（自2014年1月1日起至2019年3月6日止）;2.依法判令人和房地产公司支付2019年3月7日至办理完房地产权属证书之日止的违约金，违约金每日以已付房价款的0.01%计算；3.诉讼费用由人和房地产公司负担。事实与理由：2011年3月20日，原、被告双方签订了一份书面的《商品房买卖合同》，约定刘艳购买人和房地产公司开发的位于威海市文登区人和国际花园居民小区牡丹园11号楼2单元403室房屋，合同价款为311936元。人和房地产公司于2012年6月30日将涉案房产交付给刘艳。根据合同补充协议第十二条之约定，人和房地产公司应当于房屋交付后550天内办理完房地产权属证书。如逾期未能办理房地产权属证书，出卖人按日向买受人支付已付房价款0.01%的违约金。现依法起诉，请求法院判如所请。人和房地产公司辩称，对刘艳主张的合同签订时间、购买房屋的坐落以及房屋价款等事实没有异议。刘艳已付清全部房款，房屋也早已实际交付刘艳使用。牡丹园11号楼在2018年11月初完成了初始登记，后来因为涉及到其他诉讼案件房屋被查封，导致目前无法办证。从房产开发管理的相关规定来看，人和房地产公司已经完成了有关义务，刘艳至今没有取得房屋产权登记证书的情形是由多种因素造成的，人和房地产公司作为开发单位不承担负责为刘艳办理完毕产权证书的义务。合同是双方真实意思表示，并自愿签订依法成立并生效，双方签订的商品房买卖合同对逾期办证的违约责任有明确约定，即未达到合同约定的办证条件按总房款的万分之一支付违约金，一次性处理。法院应尊重双方当事人的自愿自治的原则，维护双方合同的有效执行。诉争合同是行政机关制定并强制推行的标准文本，如刘艳认为逾期未达到办证条件给其造成了实际损害，且损害程度超过了合同约定，刘艳应承担举证责任。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中规定，只要合法占有房屋即可认定为业主，从而保障了业主的基本权利不因迟延登记而受损，因此视迟延登记为重大违约失去了法律基础。逾期办证的后果对购房者的利益损害也并非是根本性的，所以刘艳的请求缺乏法律依据不能成立。另外，对于计算逾期办证违约金的时间双方在签订的合同中进行了约定，刘艳诉请中主张的逾期办证违约金计算起点没有事实及法律依据，对于超过诉讼时效部分的请求法院也不应支持。本院经审理认定事实如下，对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。关于逾期办证违约责任，刘艳与人和房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定，人和房地产公司应当于2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在涉案商品房单体竣工验收合格后，将符合合同约定的商品房交付刘艳使用。人和房地产公司在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。同时还约定，合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同附件与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。《商品房买卖合同》及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。合同附件四即合同补充协议第十二条载明，商品房买卖合同中第十五条关于产权登记的约定，出卖人在商品房交付使用后一百八十天内提供资料向产权登记机关备案，在五百五十天内办理完房地产权属证书。如逾期未能办理房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.01%的违约金。关于人和房地产公司向刘艳交付房屋的时间。刘艳主张的交付时间为合同约定的交付时间即2012年6月30日。庭审中刘艳与人和房地产公司共同确认诉争房屋的实际交付时间为2013年9月26日。就人和房地产公司主张的诉争房屋已具备办证条件的事实，本院工作人员在相关案件（2019）鲁1003民初258号崔旭日与人和房地产公司房屋买卖合同纠纷中于2019年2月13日上午9点至威海市文登区政务服务中心不动产登记查询窗口就相关情况进行过调查并制作工作笔录，不动产登记查询窗口的工作人员表示，2018年11月7日人和花园小区香榭园1号-6号楼、牡丹园1-16号楼具备了办证条件，但还需人和房地产公司配合购房者在《房屋交易、纳税、不动产登记申请表》中加盖公司印章，出具正式的购房发票。人和国际花园小区开发商因与购房者之间存在逾期交房、逾期办证等纠纷，不配合购房者在《房屋交易、纳税、不动产登记申请表》中加盖公司印章，目前人和国际花园居民小区只有6户业主办理完成了不动产权证书。2019年1月28日浙江省绍兴市中级人民法院因人和房地产公司与案外人的其他经济纠纷依法查封了人和国际花园居民小区的部分房产及土地使用权（包括本案诉争房产），现除牡丹园7号、9号楼外，人和国际花园小区的其他房屋均无法办理产权证书。本院当庭宣读上述工作笔录，刘艳及人和房地产公司均表示对上述工作笔录记载的事实无异议。本院认为，依法成立的合同对双方均具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，在刘艳与人和房地产公司无另外约定的情况下，本院认定诉争房屋的交付时间为2013年9月26日实际交付时间。当事人双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人在商品房交付使用后一百八十天内提供资料向产权登记机关备案，在五百五十天内办理完房地产权属证书。诉争房屋交付后550日为2015年3月30日，人和房地产公司作为房地产开发商至今未按照合同约定配合商品房买受人刘艳办理房屋产权登记证书，构成违约，应当承担违约责任。本案涉及的商品房买卖合同正本中约定人和房地产公司承担的逾期办证违约责任为“出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，其为每日按照“已付房价款的0.01%”累计计算违约金数额还是以“已付房价款的0.01%”确定一次性违约金数额，对该条款的解释存在争议。合同附件四（合同补充协议）第十二条的约定，恰恰是对该争议条款的进一步解释、补充，排除争议。故依据公平原则及诚实信用原则，人和房地产公司应按照合同补充协议第十二条的约定承担逾期办证的违约责任。该项违约责任系以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。考虑到案涉房屋尚不具备办证条件的实际情况，本案逾期办证违约金的给付期间确定为2016年4月13日至本判决作出之日（2019年4月12日），对于尚未产生的违约金，本院不予支持。现刘艳起诉要求人和房地产公司支付2016年4月13日至2019年4月12日期间逾期办理房地产权属证书违约金34156.99元（311936元×0.01%×365天×3年），有事实依据及法律依据，本院予以支持。超过诉讼时效部分，本院不予支持。人和房地产公司主张系多种因素造成人和国际花园小区无法办证的后果。但没有证据证实系本案原告刘艳造成诉争房屋无法办理房地产权属证书。合同具有相对性，即使人和房地产公司的上述主张属实，人和房地产公司亦可在向刘艳承担逾期办证违约责任后依法向过错方追偿，该纠纷系另一法律关系，与本案无关。人和房地产公司依据该理由主张其公司无需承担逾期办证违约责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、山东人和房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向刘艳支付逾期办理房地产权属证书违约金34156.99元；二、驳回刘艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费637元，由山东人和房地产开发有限公司负担369元，由刘艳负担268元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  邢金晓二〇一九年四月十二日书记员  徐利贞