文书内容广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1204民初198号原告：广东乐安居物业管理有限公司高要分公司，住所地广东省肇庆市高要区南岸南兴四路**中源明珠**楼首层，统一社会信用代码91441283577856153A。负责人：林富强，总经理。委托诉讼代理人：俞海潮、何国欣，该公司员工。被告：张亚敏，女，1983年8月18日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，原告广东乐安居物业管理有限公司高要分公司（以下简称乐安居公司）与被告张亚敏物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告乐安居公司的委托诉讼代理人俞海潮、何国欣到庭参加诉讼，被告张亚敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告乐安居公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付11B-1401房2016年1月至2018年12月物业管理费4761元；2.判令被告按照每日0.1%支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2018年12月31日应支付违约金为2166.7元；3.诉讼请求1至2项总金额为人民币6927.7元；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告是原告所管理的中源明珠小区的业主。被告于2013年2月1日与开发商签订了《商品房买卖合同》购得中源明珠11B-1401号房，建筑面积88.15㎡。同时被告也与原告签订了《前期物业服务协议》协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告洋房每月按建筑面积1.5元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款，根据欠款金额每日0.1%的标准向原告支付违约金，合同协议生效后，原告依约向被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费。截止至2018年12月31日，被告共欠物业管理费4761元、违约金2166.7元。原告多次书面、电话或上门催缴，均无效果。按照《物业管理条例》第七条第5点：按时缴纳物业服务费用是业主的义务；同时《物权法》83条也明确指出拒付物业服务费是损害其他业主合法权益的行为。被告作为小区的业主之一，接受了原告的物业服务，理应按《物业管理条例》及《前期物业管理服务协议》规定向原告缴纳物业管理费用，但经原告一再催缴，被告仍不缴纳。被告拒不缴纳物业管理费的行为已严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》，原告特向法院起诉，请求判如所请。被告张亚敏无答辩亦无出庭核对原告所举证据的真实性。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案事实，本院认定如下：被告张亚敏于2013年2月1日购买了位于肇庆市××区南岸××中××房，该房建筑面积88.15平方米。张亚敏在购买案涉房屋与开发商所签订的《广东省商品房买卖合同》第三条约定“买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。”2013年2月1日，张亚敏与乐安居公司签订《前期物业服务协议》，协议约定了双方的权利和义务、物业服务内容、物业服务质量、物业服务工作实施措施、物业服务费用等内容，其中第五条物业服务费用约定，张亚敏应从房屋交付之日起交纳物业服务费及相关水电费，且不论是否居住或使用均应缴纳物业管理费及其他费用，每月五日前缴交其单元上月应付之物业服务费、水电费等。因张亚敏原因延迟交房的，自通知收楼之日起交纳物业服务费。无电梯住宅及有电梯住宅的首层按建筑面积每月每平方米1元收取，有电梯住宅按建筑面积每月每平米1.5元收取。第十条违约责任第四项约定，张亚敏不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，须向乐安居公司补交，并自逾期之日起按每天1‰交纳违约金。2014年12月30日，张亚敏签收了《收楼确认书》。收楼后，张亚敏依约支付物业服务费至2015年12月，但从2016年1月起至2018年12月止，张亚敏共拖欠36个月的物业服务费。原告多次追收未果，遂向本院起诉。另查明，乐安居公司于2011年6月20日成立，等级资质为壹级。乐安居公司已取得《广东省收费许可证》，核定中源明珠小区住宅的物业服务费：有电梯住宅收费标准为1.5元/平方米/月，自2011年7月1日起执行。中源明珠小区开发商委托乐安居公司为该小区提供前期物业服务，至今未变更。上述事实，乐安居公司表示真实，并举证了乐安居公司的营业执照、张亚敏的身份证复印件、商品房买卖合同、前期物业服务协议、收楼确认书、广东省收费许可证、房屋测绘成果报告书、电话短信邮递催收记录等证据证实。本院认为，原告乐安居公司和被告张亚敏签订的《前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护。乐安居公司已进行了相关的物业服务和管理，承担了其作为物业服务企业应承担的义务，张亚敏作为业主，亦应依约向乐安居公司支付相应的费用，故对乐安居公司请求张亚敏支付物业服务费的诉请，本院予以支持。根据双方签订的物业服务协议之约定，物业服务费按物业的建筑面积1.5元/平方米/月计收，案涉房屋的建筑面积为88.15方米，物业服务费应按132.23元/月（88.15平方米×1.5元/平方米/月）的标准计收（132.23元/月×36个月=4760.28元），乐安居公司诉请张亚敏2016年1月至2018年12月共应向其支付物业服务费4761元，对未超出部分本院予以支持，对超出部分本院不予以支持。对于乐安居公司提出的违约金的诉讼请求，双方签订的物业服务协议约定，张亚敏逾期支付物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的1‰计算违约金，支付违约金作为一种违约责任方式，其目的以补偿守约方损失为主，以惩罚违约方为辅。就本案而言，在乐安居公司未能举证证明因张亚敏逾期付款造成何种损失和损失数额大小的情况下，其损失只体现在货款利息的期待利益的损失。参照中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率，乐安居公司诉请按日1‰计算违约金远远超出了贷款可得利息损失，属明显过高的情形，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，对乐安居公司主张的逾期付款违约金的计算标准予以调整,调整为按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍标准计付。对乐安居公司超出该标准部分的诉请，本院不予支持。由于双方约定张亚敏应于每月5日前支付上月物业服务费，即当月的物业服务费至迟应于下月的5日前支付，逾期未付即构成违约，应从逾期之日即下月的6日起支付违约金。具体为2016年1月的物业服务费的违约金应自2016年2月6日起计，以此类推。根据乐安居公司的诉请，暂计至2018年12月31日为止，违约金合计435.03元。具体计算方法详见下表：            应付违约金计算表                单位：元                  欠交月份              欠交金额              起计日期              截止时间              拖欠天数              计算标准              应付违约金                  2016年1月              132.23              2016/2/6              2017/2/20              381              7.475%              10.46                  2017/2/21              2018/12/31              679              6.175%              15.40                  2016年2月              132.23              2016/3/6              2017/2/20              352              6.955%              8.99                  2017/2/21              2018/12/31              679              6.175%              15.40                  2016年3月              132.23              2016/4/6              2017/2/20              321              6.955%              8.20                  2017/2/21              2018/12/31              679              6.175%              15.40                  2016年4月              132.23              2016/5/6              2017/2/20              291              6.955%              7.43                  2017/2/21              2018/12/31              679              6.175%              15.40                  2016年5月              132.23              2016/6/6              2017/2/20              260              6.955%              6.64                  2017/2/21              2018/12/31              679              6.175%              15.40                  2016年6月              132.23              2016/7/6              2017/2/20              230              6.955%              5.88                  2017/2/21              2018/12/31              679              6.175%              15.40                  2016年7月              132.23              2016/8/6              2017/2/20              199              6.955%              5.08                  2017/2/21              2018/12/31              679              6.175%              15.40                  2016年8月              132.23              2016/9/6              2017/2/20              168              6.955%              4.29                  2017/2/21              2018/12/31              679              6.175%              15.40                  2016年9月              132.23              2016/10/6              2017/2/20              138              6.955%              3.53                  2017/2/21              2018/12/31              679              6.175%              15.40                  2016年10月              132.23              2016/11/6              2017/2/20              107              6.955%              2.73                  2017/2/21              2018/12/31              679              6.175%              15.40                  2016年11月              132.23              2016/12/6              2017/2/20              77              6.955%              1.97                  2017/2/21              2018/12/31              679              6.175%              15.40                  2016年12月              132.23              2017/1/6              2017/2/20              46              6.955%              1.18                  2017/2/21              2018/12/31              679              6.175%              15.40                  2017年1月              132.23              2017/2/6              2017/2/20              15              6.955%              0.38                  2017/2/21              2018/12/31              679              6.175%              15.40                  2017年2月              132.23              2017/3/6              2018/12/31              666              6.175%              15.11                  2017年3月              132.23              2017/4/6              2018/12/31              635              6.175%              14.40                  2017年4月              132.23              2017/5/6              2018/12/31              605              6.175%              13.72                  2017年5月              132.23              2017/6/6              2018/12/31              574              6.175%              13.02                  2017年6月              132.23              2017/7/6              2018/12/31              544              6.175%              12.34                  2017年7月              132.23              2017/8/6              2018/12/31              513              6.175%              11.64                  2017年8月              132.23              2017/9/6              2018/12/31              482              6.175%              10.93                  2017年9月              132.23              2017/10/6              2018/12/31              452              6.175%              10.25                  2017年10月              132.23              2017/11/6              2018/12/31              421              6.175%              9.55                  2017年11月              132.23              2017/12/6              2018/12/31              391              6.175%              8.87                  2017年12月              132.23              2018/1/6              2018/12/31              360              5.655%              7.48                  2018年1月              132.23              2018/2/6              2018/12/31              329              5.655%              6.83                  2018年2月              132.23              2018/3/6              2018/12/31              301              5.655%              6.25                  2018年3月              132.23              2018/4/6              2018/12/31              270              5.655%              5.61                  2018年4月              132.23              2018/5/6              2018/12/31              240              5.655%              4.99                  2018年5月              132.23              2018/6/6              2018/12/31              209              5.655%              4.34                  2018年6月              132.23              2018/7/6              2018/12/31              179              5.655%              3.72                  2018年7月              132.23              2018/8/6              2018/12/31              148              5.655%              3.07                  2018年8月              132.23              2018/9/6              2018/12/31              117              5.655%              2.43                  2018年9月              132.23              2018/10/6              2018/12/31              87              5.655%              1.81                  2018年10月              132.23              2018/11/6              2018/12/31              56              5.655%              1.16                  2018年11月              132.23              2018/12/6              2018/12/31              26              5.655%              0.54                  合计              435.03                  1.计算标准：2015年3月1日至2017年2月20日中国人民银行六个月以内（含六个月）、六个月至一年（含一年）商业贷款基准利率为年利率5.35%，1.3倍为年利率6.955%；一至三年（含三年）商业贷款基准利率为年利率5.75%，1.3倍为年利率7.475%；2017年2月21日开始中国人民银行一年内(含一年）商业贷款基准利率为年利率4.35%，1.3倍为年利率5.655%；一至五年期商业贷款基准利率为年利率4.75%，1.3倍为年利率6.175%2.计算方法：应付违约金=欠交金额×拖欠天数×计算标准÷360      被告张亚敏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，又不提出抗辩意见，应视其对原告乐安居公司陈述的事实和所举证据没有异议，本院在查明事实的基础上依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条规定，判决如下：一、被告张亚敏应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东乐安居物业管理有限公司高要分公司支付2016年1月至2018年12月期间的物业服务费4760.28元。二、被告张亚敏应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东乐安居物业管理有限公司高要分公司支付违约金435.03元(该违约金暂计至2018年12月31日，以后的违约金以实欠物业服务费为基数，按中国人民银行发布的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍标准计算至欠款付清日止）。三、驳回原告广东乐安居物业管理有限公司高要分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张亚敏负担。本判决为终审判决。审判员 吴 勇二〇一九年四月四日书记员 梁洁仪