新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初819号原告：中铁七局集团第三工程有限公司，住所地陕西省西安市浐灞区广安路**西岸国际花园北苑**楼。法定代表人：詹浩伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄国雄，男，1964年5月7日出生，汉族，该公司项目书记，住西安市未央区。委托诉讼代理人：王志业，新疆星河律师事务所律师。被告：冯永财，男，1960年4月25日出生，回族，住乌鲁木齐市米**。被告：冯亮斌，男，1984年3月9日出生，回族，住乌鲁木齐市新市区。原告中铁七局集团第三工程有限公司（以下简称中铁七局第三公司）与被告冯永财、被告冯亮斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月19日及4月16日公开开庭进行审理。原告中铁七局第三公司委托诉讼代理人黄国雄和王志业、被告冯永财、被告冯亮斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中铁七局第三公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年8月29日签订的房屋租赁合同；2.判令被告退还押金2万元；3.判令被告支付房屋拆迁装修补偿费用60万元；4.由被告承担诉讼费用。变更第1项诉讼请求为确认2017年8月29日原、被告签订的房屋租赁合同无效。事实和理由：2017年8月29日，原、被告签订房屋租赁合同，原告承租被告位于乌鲁木齐市新市区建筑面积2555平方米房屋1-4层用于办公、居住，租赁期限三年，第一年租金23万元。合同签订后，原告依约对房屋1-4层及地下室约2400平方米进行装修，将装修工程发包给河南今正建设工程有限公司，装修工程价款160万元，负一层新建内墙（土建部分）115平方米，负一层车库改造为厨房增加外墙14平方米，铺设地面砖25平方米（土建部分），一二层新建厚度为200mm内墙（土建部分）1261平方米。房屋装修完成后原告使用至2018年3月，被告通知该房屋要拆迁，原告于2018年6月12日将房屋移交给被告。该房屋装修拆迁补偿款一层为124,454元、二层为164,865元、三层为167,289元、四层为121,224元、地下室、地下室为8元，评估报告没有涉及原告新建的土建部分工程量。双方对装修补偿无法达成协议，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告冯永财、冯亮斌辩称，双方约定如遇拆迁合同自动终止，原告还有租金、水费等未支付，押金应扣除。地板砖。地板砖台阶等为被告装修，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法审查认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月29日，原告（承租人、甲方）与二被告（出租人、乙方）签订房屋租赁合同，甲方租赁乙方坐落于乌鲁木齐市新市区建筑面积约2555平方米房屋1-4层（地下停（地下停车库供甲方使用，地下车库租赁费已包含在租金中给乙方留有负一层车位一个或盖彩钢房车库一个）用于办公、住宿。合同约定：租赁期限自2017年6月1日至2020年5月31日共计三年，乙方应于2017年5月20日前将房屋按约定条件交付；第一年及第三年的年租金23万元、第二年24万元，总计70万元；甲方在草签协议时向乙方支付2万元房屋租赁订金，本合同签订后该订金转为押金，租赁结束后乙方确认甲方已交清所有由甲方承担的费用后返还甲方；租赁期内的水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、上网费由甲方承担。合同还约定：由于乙方交付房屋为毛坯房，因此甲方为满足办公及住宿需要，可对房屋空间进行隔挡、墙面粉刷、屋内吊顶、空间装饰，可根据甲方需要增设办公及生活需要物品，乙方不得要求甲方另增加除租金以外的费用，合同期满后门、马桶、面盆、房厅吊顶、隔挡不可拆除的归乙方所有，甲方不得人为损坏；甲方可在房屋屋顶及房屋外侧墙面进行增设宣传甲方企业的标示标牌，乙方不得要求甲方另外增加费用；租赁期内遇政府征迁用地被依法征用或因不可抗拒因素合同自动终止的，其租金按年租金折算到每天的日租金，提前支付的租金按实际使用天数计算，多支付的租金乙方应在一个月内退还甲方。同年9月1日，被告冯亮斌向原告出具房屋押金2万元收据一份。2018年3月20日，被告冯永财与二工乡人民政府签订二工乡三工村集体土地上房屋征收拆除补偿协议，协议载明的被拆除房屋总建筑面积3505.97平方米以及附属设施三相电、电梯、阳光板、水泥地坪，补偿总金额为9,828,983元，其中房屋补偿金额8,723,731元、装修补偿金额842,221元、附属物补偿金额208,531元、奖励金额5万元、过渡费金额4,500元（后附评估报告）。评估报告书载明的估价结果为9,774,483元，具体为：1#房屋1层框架、砖混结构建筑面积300m2单价4,500元，1#房屋负层、1-6层框架、砖混结构建筑面积3205.97m2单价2,300元，合计8,723,731元；房屋装修及附属物总价1,050,752元（详见附表）。装修及附属物预评估结果一览表中：1.一层房屋装修505.91m2单价246元、总价124,454元2.二层房屋装修606.12m2单价272元、总价164,865元3.三层房屋装修606.12m2单价276元、总价167,289元4.四层房屋装修606.12m2单价200元、总价121,224元5.五层房屋装修606.12m2单价423元、总价256,389元6.地下室装修98.77m2单价81元、总价8,000元7.三相电5,000元8.电梯143,183元9.阳光板35.7m2单价200元、总价7,140元10.地下室入口坡道35.7m2单价100元、总价3,570元11.砖砌台阶86.09m2单价220元、总价18,940元12.带灯箱广告字28.48m2单价300元、总价8,544元13.水泥地坪221.54m2单价100元、总价22,154元。实测测量报告书载明的总建筑面积3505.97m2，其中住宅部分3000.06m2、地下室、地下室505.91m2，地上**框架结构505.91m2层框架结构每层均为606.12m2，六层砖混结构69.67m2。上述房屋已拆除。原告已支付第一年租金23万元，其自认于2018年6月12日将房屋移交给被告，其在本案庭审中对上述装修及附属物预评估结果一览表中的水泥地坪、砖砌台阶、地下室、地下室入口坡道相电为被告所有以及承租前房屋每层的地砖、大理石台阶、钢化玻璃扶手和卫生间的墙地砖、防水、水电为被告装修。被告在本案庭审中提供一份原告装修及附属物预评估结果一览表的照片，该一览表的金额为245,701元、无印章及签名。三工村村委会于2019年4月14日出具一份情况说明，内容为评估公司于2018年2月28日二次评估本案原告装修合计245,701元。另询，上述房屋建造时无建设工程规划许可手续。本院认为，二被告将未取得建设工程规划许可证建造的房屋出租给原告，双方所签订的房屋租赁合同为无效合同，原告要求确认该合同无效的请求成立。因无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应责任。被告冯亮斌收取的押金应予返还，因合同约定押金在清缴相关费用后返还，第二年度原告未支付租金但占有使用房屋的费用在押金返还时应予扣除。被告对原告于2018年6月14日搬离房屋无相应证据证明，故按原告自认的2018年6月12日移交房屋并参照合同约定的租金标准即第二年年租金24万元，12天的房屋占有使用费为7,890元。被告提供的证据不能证明水泵费用1,375元应由原告承担，故该笔费用不应扣除。被告提出的水费以及原告提出的电费均无明确金额，故本案不作处理，双方可另行清结。扣除房屋占有使用费7,890元，被告冯亮斌应返还原告押金12,110元。原、被告对于合同无效均存在过错，双方对房屋1至4层均有装修，征收时对装修按建筑面积进行估价且房屋已拆除，无法区分各自装修的价值，而被告提供的证据也不足以认定原告装修的价值，故综合考虑，对房屋1至4层的装修参照评估结果，由被告支付原告50%，即288,916元，加之地下室装修8,000元、阳光板7,140元、带灯箱广告字8,544元，合计31.26万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告中铁七局集团第三工程有限公司与被告冯永财、被告冯亮斌于2017年8月29日签订的房屋租赁合同无效；二、被告冯亮斌于本判决生效之日起十日内退还原告中铁七局集团第三工程有限公司押金12,110元；三、被告冯永财、被告冯亮斌于本判决生效之日起十日内支付原告中铁七局集团第三工程有限公司装修补偿费31.26万元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的额62万元，确认给付额324,710元，确认给付额占诉讼标的额的52.37%。案件受理费5,000元（已减半收取，原告已预交）由原告负担47.63%即2,381.50元，被告应负担52.37%即2,618.50元。被告应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审判员 郭 荣二〇一九年四月十七日书记员 史雅楠