广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0705民初928号原告：江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司,住所地江门市新会区会城圭峰山风景区荔枝山。法定代表人：关淑琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁宝平，该公司员工委托诉讼代理人：黄芸，广东三良律师事务所律师。被告：陈小平，女，1984年12月9日出生，汉族，住江门市蓬江区。委托诉讼代理人：陈金华，系被告父亲。原告江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司与被告陈小平物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄芸、被告的委托诉讼代理人陈金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业管理费19145.84元、逾期滞纳金1661.59元，合计20807.43元（上述数据均自2016年8月1日起暂计至2018年11月30日，直至被告清偿为止）；2、判令被告在起诉日后的物业管理费应依时缴纳；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：被告应与原告签订物业管理合同，并按时交纳物业管理费。事实和理由：2009年4月30日,被告购买了由江门市建泰投资置业发展有限公司（以下简称建泰公司）开发的位于江门市××区××花园××座的房屋，房屋建筑面积为455.85平方米。原告是该小区的物业管理单位，被告的商品房买卖合同约定于2009年6月30日前交付房屋，并明确买受人在签订该买卖合同时应与出卖人或者其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。2013年10月23日，建泰公司与原告联合向雍豪苑的业主发出“关于办理别墅住宅交付使用手续的通知书”，已通知雍豪苑各业主办理交付使用和签订物业服务合同手续，故要求各业主在2013年11月30日前办理本住宅物管费缴费手续及结清逾期欠费，逾期不办理手续按照规定处理并收取物管费及滞纳金。但被告多年来一直未来办理。原告在2016年8月5日向本院提起诉讼。经过一审判决，二审终审判决，本院于2018年3月14日依法从被告帐户扣划了22835.75元（含滞纳金）至原告帐户，计费日期从2014年4月至2016年7月共计28个月，前期物业管理费标准为每平方米1.5元计收。每月应交683.78元。被告于2016年8月开始欠缴物业管理费，原告多次联系被告，被告多次与原告商谈物业管理费缴交问题，但一直不予履行。原告邮寄催款通知书，被告拒收，原告已将欠费信息发送给被告手机。被告自2016年8月份至2018年11月份已逾期28个月，物业管理费达19145.84元，由此产生的滞纳金为1661.59元，合计20807.43元。被告陈小平辩称，之前的物业管理费争议判决后，被告曾与原告沟通，原告无法办理房屋移交手续，双方一同到开发公司办理房屋移交手续，最后还是移交不了。原告是清楚这事的。被告准备与原告签订协议，因为房屋无法移交才停下来。被告可以支付物业管理费，但不同意签订物业管理协议。对此原告不同意，原告要求被告必须签订物业管理协议才同意收取物业管理费。到目前为止，开发商依然无法交楼，被告要求原告一并到开发商处办理交楼手续。综合双方的陈述及证据，本院经审理认定事实如下：2009年1月1日，原告与开发商建泰投资置业发展有限公司（简称建泰公司）签订《圭峰花园二期前期物业管理委托合同》，由原告负责对江门市××区××花园××座房屋提供前期的物业管理服务，主要负责房屋建筑公共部分、共用设施的维修养护、运行和管理，公用绿地、花木、建筑小品、附属配套建筑和设施维修、养护和管理，公共环境卫生，维持公共秩序等；管理期限为五年，自2008年10月21日起至2013年9月20日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与其它物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；业主委员会成立后，由业主委员会与原告签订合同，本合同则自然终止；开发公司已移交给业主的房屋，由业主按物管公司与开发公司约定的收费标准向物管公司缴费，已移交业主但业主未入住的物管费，仍需依照约定的收费标准的100%，由业主在每月5号前向物管公司缴费；按原告与业主或物业使用人约定，别墅住宅按每月每平方米1.50元计收物管费，由业主向原告缴交；业主和物业使用人逾期交纳物管费的，从逾期之日起按每天应交物管费的千分之一收取滞纳金。2009年4月30日，被告向建泰公司购买江门市××区××花园××座房屋的房屋，房屋建筑面积为455.85平方米。商品房买卖合同约定于2009年6月30日前交付房屋，并明确买受人在签订该买卖合同时应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。2013年10月23日，建泰公司与原告联合向“雍豪苑”的业主发出“关于办理别墅住宅交付使用手续的通知”，认为建泰公司已通知“雍豪苑”各业主办理交付使用和签订物业服务合同手续，故要求各业主在2013年11月30日前办理本住宅物管费缴费手续及结清前期欠款，逾期不办理手续的，按规定收取物管费滞纳金。2016年4月14日，原告向被告发出律师函，催促被告缴交自2013年11月开始的物管费（每月683.78元）及滞纳金，截至2016年2月共欠的物管费为19145.82元、滞纳金1723.12元。因被告一直没有缴交物管费，原告遂于2016年8月5日向本院提起诉讼。本院依法作出（2016）粤0705民初3100号民事判决书，判决被告向原告支付从2014年4月至2016年7月共28个月的物业管理费19145.84元及滞纳金（自2014年5月1日起，以各月实欠物管费的数额按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至偿清之日止）。被告不服该判决，提起上诉，江门市中级人民法院依法作出（2016）粤07民初2717号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因被告未自觉履行上述生效判决，原告向本院申请执行，现上述判决已执行完毕。因被告又拖欠原告自2016年8月份至2018年11月份共28个月的物业管理费19145.84元，原告多次催要无果，便提起本案诉讼。本院认为，本案是因物管费的缴交问题引起的纠纷，属于物业服务合同纠纷。本院生效的（2016）粤0705民初3100号民事判决书认定：原告是有资质的物管企业，其与建泰公司签订对“雍豪苑”提供前期物业服务的合同，合法有效，对业主具有约束力，且原告已接手该小区的物管职责。该合同期满后，虽没有重新签订续期的合同，被告也没有与原告签订物管协议，但实际上原告仍继续为该小区提供物业管理和服务，因此有权在该段时间向业主收取物管费。被告辩称至今尚未收楼，对此，建泰公司及原告曾向被告发出收楼及要求业主与物业公司签订物管协议的通知，但被告并未与原告协商签订有关协议，且被告的房屋已作改建，即已支配使用房屋，被告拒交物管费的辩称事由不能成立，本院不予采纳。对于缴费数额问题。原告与建泰公司签订的前期物管费标准为每月每平方米1.50元。从房屋买卖的交易习惯，被告在购买房屋时应当知道物管费的收费标准，按被告房屋的建筑面积计算每月应缴交683.78元。上述认定事由经生效判决所确认，被告在没有新的证据推翻的情况下，本院予以采纳。现被告仍以开发商未办理交楼手续为由，对自2016年8月份至2018年11月份共28个月的物业管理费19145.84元不予交付，理由不能成立。原告请求给付物业管理费合法有据，本院予以支持。对原告主张以每天千分之一计收滞纳金的标准明显偏高，本院不予采纳，应以欠缴数额为限参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款基准利率，从欠缴次月起计算上月物管费的滞纳金。关于第二项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第四条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”的规定，原、被告双方有选择是否订立合同的权利及自由，本院不能强制任一方签约，故对该诉讼请求予以驳回。本案原、被告物业管理服务合同法律关系明确，双方的债权债务关系清楚，双方争议标的额较小，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，实行一审终审。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈小平应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费19145.84元及滞纳金（自2016年8月1日起，以各月实欠物管费的数额按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算至判决偿清之日止）给原告江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司。二、驳回原告江门市新会区圭峰花园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160.09元（已减半由原告预交），由被告陈小平负担。原告预交的案件受理费160.09元，由本院予以退回；被告陈小平应向本院缴纳案件受理费160.09元。本判决为终审判决。审判员  熊永尧二〇一九年四月二十九日书记员  马凯欣