福建省福州市台江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）闽0103执异15号 案外人:吴国涛，男，汉族，1998年2月14日出生，住福建省邵武市。 委托代理人：吴俊，福建合立律师事务所律师。 申请执行人：陈金妹，男，1958年6月15日出生，汉族，住福州市晋安区。 被执行人：欧美丽，女，1966年8月2日，汉族，住福建省福州市台江区。 被执行人：王枚文，男，1966年9月1日，汉族，住福建省福州市台江区。 在本院执行申请执行人陈金妹与被执行人欧美丽、王枚文民间借贷纠纷一案中，案外人吴国涛对本院查封被执行人欧美丽、王枚文共有的坐落于福州市××北路××龙××小区××单元的安置房提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人吴国涛称：请求停止对福州市××北路××龙××小区××单元安置房的执行，解除对该房屋的查封、冻结。事实理由：2012年2月29日，被执行人王枚文因福州市台江区锦标里新村2座104单元被征收，与福州市台江区房屋地产管理局及福州市台江区拆迁工程处签订《房屋征收补偿安置协议书》（合同号：ＴＬＸＡ1034001）协议书约定，将翁排龙祥小区2座504单元（即涉案被强制执行的福州市××北路××龙××小区××单元安置房）安置给被执行人王枚文。因涉案房屋是拆迁安置房，按照政策当时无法办理产权证，并且涉案房屋因申请执行人陈金妹与被执行人王枚文、欧美丽的民间借贷纠纷而被财产保全，因此无法办理产权证并非因为案外人的过错导致。2017年8月22日，案外人与被执行人王枚文、欧美丽及二人的子女王嘉达成《拆迁安置房买卖合同》。《合同》第一条第1点约定，房产坐落福州市仓山区金榕北路139号龙祥小区2幢504室。第一条第3点约定，购房款为人民币185万元（因该房产系拆迁安置房，购买时不能办证，存在着风险，所以这类房产的市场价格均低于正常房产的市场价格）。第三条第1点约定乙方累计付款155万元后，甲方应在三日内向乙方交房。第四条第1点第4项约定乙方拿到产权证之后15日内支付剩余款项人民币30万元。《合同》签订后，被执行人王枚文将涉案房屋的拆迁安置补偿材料（包括房屋征收补偿安置协议书、拆迁户回迁安置决算单、货币补偿及产权调换费用确认表、福建省商品住宅质量保证书、福建省新建商品住宅使用说明书）提交给案外人。2017年8月21日至2017年9月15日之间，案外人如约向被执行人王枚文的账户转账人民币共计155万元，因此案外人搬进涉案安置房居住至今，在此期间，案外人对于涉案房屋已经被查封、冻结根本不知情，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第三款的规定：“人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”因此应认定案外人在法院查封冻结之前占有使用涉案房屋。2017年8月23日，被执行人王枚文、欧美丽就委托案外人代为办理房产证的事项，前往福州市公证处进行公证。案外人认为，案外人已经按照合同约定支付了大部分购房款，并且已经实际入住进涉案房屋，且涉案房屋无法办理房屋产权证并非是案外人的过错。因此案外人根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的相关规定，提出执行异议。 案外人为支持其主张，向本院提供如下证据： 1、《房屋征收补偿安置协议书》（合同号：TLXA1034001）协议书约定。 2、拆迁户回迁安置决算单； 3、货币补偿及产权调换费用确认表； 4、福建省商品住宅质量保证书、福建省新建商品住宅使用说明书； 以上1-4证据共同证明：1、2012年2月29日，被执行人王枚文因福州市台江区锦标里新村2座104单元被征收，与福州市台江区房屋地产管理局及福州市台江区拆迁工程处签订《房屋征收补偿安置协议书》（合同号：TLXA1034001）协议书约定，将龙祥小区2座504单元（即涉案被强制执行的福州市仓山区金榕北路139号龙详小区2栋504单元安置房）安置给被执行人王枚文。2、被执行人王枚文将涉案房屋的拆迁安置补偿材料移交给案外人吴国涛。 5、《拆迁安置房买卖合同》；证明合同第一条第1点约定，房产坐落福州市仓山区金榕北路139号龙祥小区2幢504室。第一条第3点约定，购房款为人民币185万元（因该房产系拆迁安置房，购买时不能办证，存在着风险，所以这类房产的市场价格均低于正常房产的市场价格）。第三条第1点约定乙方累计付款155万元后，甲方应在三日内向乙方交房。第四条第1点第4项约定乙方拿到产权证之后15日内支付剩余款项人民币30万元。 6、案外人吴国涛父亲吴明周代吴国涛支付的水费、电费、物业费等缴纳凭证，证明案外人吴国涛已经实际入住，占有使用涉案的房屋。 7、邵武市农村信用合作联社吴家塘信用社的《存款明细账》及计算明细表；证明案外人吴国涛已经向王枚文的账户转账155万元购房款，已经支付了大部分的购房款。 8、公证书；2017年8月23日，被执行人王枚文、欧美丽就委托案外人吴国涛代为办理房产证的事项，前往福州市公证处进行公证。 申请执行人陈金妹辩称；根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益是判决不得执行执行标的的唯一条件。本案案外人吴国涛是否对讼争房屋具有排除他人强制执行的民事权益，应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据案外人吴国涛在本案异议中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与王枚文、欧美丽签订了合法有效的书面买卖合同并合法占有讼争房屋、已支付全部价款（或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行）及非因其自身原因未办理过户登记等予以认定。据此，我们认为，案外人吴国涛提供的证据不足以证明其对讼争房屋具有排除他人强制执行的民事权益，具体理由如下： 案外人吴国涛与王枚文、欧美丽就讼争房屋买卖事宜签订买卖合同、占有该房产的时间在该房产被福州市台江区人民法院查封之后，不足以证明其对讼争房屋具有排除他人强制执行的民事权益。首先，案外人吴国涛并非善意第三人。案外人吴国涛在与王枚文、欧美丽签订所谓买卖合同之时即知道该房产系拆迁安置房，购买时不能办证，存在着风险，并以低于市场价格进行购买（异议书中亦自认该事实），在2017年8月24日双方办理房产授权公证时，公证员亦在公证书中提示“本公证书涉及的房产产权情况，请自行到当地房管部门查询”，那么在案外人吴国涛明知存在风险且经他人提醒的情况下，案外人吴国涛却并未到房管部门、拆迁部门了解该房产的产权情况、抵押查封情况，前述情况并非无法查证、很难查证的情形，案外人吴国涛却怠于查证，现在以对于涉案房产已经被查封、冻结根本不知情来主张自己系善意第三人，并进而主张“案外人吴国涛在法院查封冻结之前占有使用涉案房屋”，与事实不符，于法无据。其次，案外人吴国涛未提供证据证明其与王枚文、欧美丽就讼争房屋买卖事宜签订买卖合同的时间在该房产被贵院查封之前。案外人吴国涛仅能提供《拆迁安置房买卖合同》以证明其与王枚文、欧美丽在2017年8月22日签订了所谓的买卖合同，但是其并未举证证明其与王枚文、欧美丽就讼争房屋买卖事宜签订买卖合同的时间在该房产被贵院查封之前，而事实上讼争房产早在2017年7月份即被贵院依法查封。最后，案外人吴国涛未提供证据证明其占有使用讼争房屋的时间在该房产被贵院查封之前。案外人吴国涛并未充分的证据证明其在何时已经占有使用讼争房屋，其提供的水、电、物业费缴纳凭证，根本无法证明该费用是由何人缴纳的，甚至在电费缴纳凭证上还显示着“玫文”的字样，而且水费缴纳凭证的创建时间为2018年5月27日，电费缴纳凭证的创建时间为2018年10月22日，物业收据上手写时间为2017年9月28日，不足以证明案外人吴国涛在贵院查封前已实际合法占有讼争房屋。综上所述，案外人吴国涛并未在人民法院查封讼争房屋之前与王枚文、欧美丽就讼争房屋买卖事宜签订了合法有效的书面买卖合同并合法占有讼争房屋。因此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人吴国涛对讼争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，案外人吴国涛的异议主张无事实与法律的依据，恳请贵院裁定驳回案外人吴国涛的异议请求。 申请执行人陈金妹未向本院本院提交相关证据材料。 被执行人欧美丽、王枚文均未向本院提交书面答辩意见及相关证据材料。 本院查明：本院审理（2017）闽0103民初2989号原告陈金妹与被告欧美丽、王枚文民间借贷纠纷一案中，依原告陈金妹申请，本院于2017年7月14日作出（2017）闽0103民初2989号民事裁定书及（2017）闽0103执保350号协助执行通知书，于2017年7月27日送达福州市台江区征收工程处，通知其协助查封、冻结被执行人欧美丽、王枚文名下坐落于福州市××北路××龙××小区××单元的安置房，冻结期限三年。本院（2017）闽0103民初2989号民事判决书生效后，因被告未按判决履行，原告向本院申请执行，本院依法予以立案执行，上述诉保查封在执行中自动转为执行查封，案外人吴国涛在执行过程中向本院提出执行异议。 另查，2017年8月22日案外人吴国涛与被执行人欧美丽、王枚文签订了《拆迁安置房买卖合同》，合同约定；被执行人欧美丽、王枚文将坐落于福州市××北路××龙××小区××单元的安置房以总价185万元出售给案外人吴国涛，案外人吴国涛在2017年9月30日前应支付给被执行人欧美丽、王枚文购房款155万元，剩余款项30万元在案外人吴国涛办理产权证后支付，合同还约定了其他事项。合同签订后案外人吴国涛依合同支付了155万元购房款。2017年8月24日案外人吴国涛与被执行人欧美丽、王枚文到福州市公证处，办理了《委托书》公正，委托案外人吴国涛办理上述讼争物的产权过户手续。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”，本案中，案外人吴国涛基于实体权利向本院提出执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。经审查，本院通知福州市台江区征收工程处协助查封、冻结讼争房产的执行行为，即是对讼争房产查封、冻结的公示行为，案外人吴国涛以本院查封讼争房产未对外公示为由，认为其属善意第三人缺乏法律依据，本院不予采信。案外人吴国涛是在本院通知福州市台江区征收工程处协助查封、冻结被执行人欧美丽、王枚文名下坐落于福州市××北路××龙××小区××单元的安置房后，才与被执行人欧美丽、王枚文签订《拆迁安置房买卖合同》，并支付购房款项，其《拆迁安置房买卖合同》的效力不足以排除执行。 综上，案外人吴国涛异议理由不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第一款第（一）项，裁定如下： 驳回案外人吴国涛的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 刘 宏 审判员 黄旭东 审判员 林 赫 二〇一九年四月二十八日 书记员 池京征 附：本案适用的主要法律及司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面案外的，人民法院应当自收到书面案外之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。 人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起异议之诉的权利和期限。