河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初3603号原告：张晓亚（反诉被告）,女,1981年9月20日出生,汉族,住河南省襄城县。委托诉讼代理人：赵少杰,河南仟铄律师事务所律师。被告：牛磊（反诉原告），男，1978年7月6日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：朱燕军，河南大豫律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲁双杰，河南大豫律师事务所实习律师。原告张晓亚与被告牛磊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告牛磊提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晓亚向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还原告房屋租金30000元，房屋押金39000元，共计69000元及利息（自起诉之日至实际履行完毕之日，按银行同期贷款利率计算）；2、被告支付原告违约金39000元，3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：因业务经营需要，2015年3月26日原告以同事朱明的名义与被告牛磊签订《房屋租赁协议》一份，从牛磊处租用位于郑州市××××路华润万家X号（面积40平方米）的商铺一间，租期三年，第一年每月租金13000元，每年递增10%，押金39000元。原告按协议约定支付了全部的押金及房屋租金。2018年1月，被告牛磊提前向原告索要后续租金，并将租金提高到每月20000元，原告也表示同意，并支付了半年共计12万元的租金。2018年3月26日租赁协议到期后，双方并未签订新的书面租赁合同，仍按每月20000元的租金标准由原告租赁使用，2018年7月前原告又向牛磊支付了13万元的租金。2019年3月1日，房东朱某以未收到房租为由，自行将商铺上锁，强制收房，导致原告无法继续经营。原告已向牛磊支付至2019年3月26日的房租，2018年还多支付一万，现被告的行为已经构成了违约，为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告牛磊答辩：1、被答辩人张晓亚的诉称与事实不符，被答辩人逾期支付租金在先，经答辩人催告后仍拒不履行，已构成根本违约，答辩人为避免自身损失扩大，依据双方租赁合同的约定收回房屋，是正当的维权行为，不存在违约行为，不应当承担违约责任。答辩人牛磊与被答辩人张晓亚于2015年3月26日签订了为期三年的《房屋租赁协议》，期间双方一直合作良好，租赁期间届满后，双方基于互相信任未再重新签订新的书面租赁合同，原租赁合同继续有效。2019年2月初，根据双方租赁合同约定，被答辩人应在2019年2月1日至5日内支付下一个周期（六个月）的租金，恰逢农历春节，双方商定于2019年2月15日一次性付清。但到期后被答辩人分文未付，经答辩人再三催告后仍拒不支付。答辩人无奈于2019年2月27日向被答辩人提出解除双方的租赁合同，并要求其限期搬离。被答辩人对此置之不理，既不支付租金，也不同意搬走，答辩人被迫无奈，才根据双方合同约定收回房子。正是被答辩人拒不向答辩人履行双方的主合同义务，构成根本违约在先，答辩人经合理催告后根据双方合同约定合法收回房子，不存违约行为，不应当承担违约责任。2、被答辩人的行为已构成根本违约，根据双方租赁合同的明确约定，押金及已交房屋租金不退，并须向答辩人支付违约金和赔偿损失。根据《合同法》关于根本违约的规定，在迟延履行致使不能实现合同目的或迟延履行主要债务，经催告在合同履行期内仍未履行，构成根本违约。被答辩人逾期向答辩人履行支付房屋租金的主合同义务，经答辩人催告后，仍拒不履行，已构成根本违约。另外，由于被答辩人拒不向答辩人支付合同约定的房屋租金，直接造成了出租方牛磊不能按时向原房东朱洪亮支付到期租金，致使牛磊赔偿了原房东违约金78000元之多，且原房东朱洪亮提出要收回房子，并继续计算违约占用房子至彻底腾空期间所造成的损失。被答辩人逾期向答辩人支付合同约定的房屋租金，经答辩人催告后，仍拒不履行，给答辩人造成了严重的经济损失，其应当承担违约责任并赔偿答辩人损失。被告牛磊反诉称：一、依法判决解除反诉人与被反诉人之间的《房屋租赁协议》；二、依法判令被反诉人立即搬离郑州市××××路华润万家一楼门面房X号的租赁房屋；三、依法判令被反诉人支付反诉人违约金49000元，赔偿反诉人损失39000元，共计：88000元；四、本案本诉、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2015年3月26日，反诉人牛磊与被反诉人张晓亚（张晓亚的朋友朱X代签）签订了一份《房屋租赁协议》，约定牛磊将其承租的位于郑州市××××路华润万家一楼门面房X号（面积40平方米）的商铺一间转租给张晓亚，租赁期限自2015年3月27日至2018年3月26日，月租金13000元，每年递增10%，押金39000元；租金支付方式为半年支付一次，必须在每个缴费周期前一个月的1-5日一次性付清；承租方应在租赁期限届满前两个月书面通知出租方是否续租，如续租，须经出租方同意并重新签订合同。关于违约责任，双方约定：承租方如逾期支付租金或违约告知出租方是否续租，每延期一天，须向出租方支付违约金1000元，逾期超过十天，出租方可收回房屋，押金及已交租金不退。合同签订后，双方均按照约定进行了履行。2018年初，租赁期限临近届满，基于双方之前三年合作良好和彼此建立起的信任，双方协商后约定：租赁到期后每月租金调整至20000元，其他仍按照原租赁合同的约定履行，双方不再签订新的书面租赁合同。此后，承租方张晓亚按照约定，分多次向出租方牛磊支付了2018年3月27日至2018年9月26日120000元和2018年9月27日至2019年3月26日的租金130000元，上述租赁房屋继续由张晓亚承租至今。2019年2月初，出租方张晓亚未能按照合同约定，按时向出租方牛磊支付2019年3月27日至2019年9月26日的租金。后经牛磊多次催要，张晓亚承诺于2019年2月15日一次性支付半年租金，但到期后其并未支付，后牛磊又多次向其催要仍不予支付。承租方张晓亚的该违约行为，直接造成了出租方牛磊不能按时向原房东朱洪亮支付到期租金，致使牛磊赔偿了原房东违约金78000元，且原房东朱洪亮提出要收回房子，并继续计算违约占用房子至彻底腾空期间所造成的损失。2019年2月27日，出租方牛磊根据双方租赁合同约定的违约条款，正式通知承租方张晓亚解除双方的租赁合同并要求其搬离，但承租方张晓亚丝毫不顾及自己已严重违约的事实，拒绝搬离，并一直占用租赁房屋至今。更出乎意料的是，被反诉人张晓亚竟先行起诉反诉人主张违约赔偿，这是没有任何事实和法律依据的，希望贵院能够依法查明事实，依法判决驳回被反诉人诉讼请求的同时，判决支持反诉人的反诉请求。被反诉人张晓亚辩称：张晓亚同意解除租赁双方之间的不定期《房屋租赁协议》，但牛磊作为出租方应为张晓亚预留必要合理的撤店期限。1、2018年3月26日双方《房屋租赁协议》到期后，并未签订新的书面租赁合同，张晓亚继续支付了后续房屋使用租金，牛磊也没有异议，根据《合同法》的规定，双方的租赁期限已经转变为不定期租赁，出租人解除合同时，应在合理期限之前通知承租人。本案中，双方之间的租赁合同并没有到期，牛磊要求张晓亚搬离没有采取正当的通知方式，而是直接采取锁门等导致张晓亚无法经营的行为，现双方解除租赁合同时，牛磊需为承租人预留必要的腾退清仓时间。2、在双方《房屋租赁协议》履行过程中，张晓亚不存在违约情形，租金也已向牛磊支付至2019年4月上旬，牛磊并不存在任何实际经济损失。张晓亚并不存在违约交纳租金的违约情形，在张晓亚承租期间，每次不到交纳房租的时间，牛磊就开始索要后续租金，张晓亚也是尽自己最大的努力尽量满足牛磊的要求，提前支付了后续租金，2018年7月前张晓亚又按照每月两万元的标准向牛磊支付了13万元的租金，租期至2019年4月上旬，因此牛磊在并不存在任何实际经济损失的情况下要求张晓亚赔偿其损失39000元没有任何事实及法律依据。双方之间已经转变为不定期租赁，双方当事人均可以随时解除合同，张晓亚并不需要提前书面告知牛磊续租，且距离张晓亚的房租到期还有一个多月的时间，牛磊在2019年3月1日突然锁门，在正常租赁期间就导致张晓亚无法营业，张晓亚也不可能继续向其交纳十几万元的租金，因此张晓亚并不存在违约情形。牛磊要求支付违约金49000元没有事实及法律依据。根据《合同法》规定，因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。在张晓亚正常承租期间，因牛磊与朱洪亮之间的纠纷，导致张晓亚自2019年3月1日起突然停止营业，给其正常经营带来巨大的经济损失，在双方解除租赁合同时，张晓亚可以要求牛磊退还全部押金及未经营期间（2019年3月1日至2019年3月22日）的房屋租金。3、2019年1月，在租期还有近3个月时，牛磊就开始向张晓亚索要租金，还强烈要求让张晓亚用自己的平安保单或者将房子抵押进行贷款，并给于操作说明，牛磊的行为已经让张晓亚感到不安，牛磊作为二房东，这么竭力让张晓亚提前三个月支付十几万的房租，张晓亚完全有理由进行拒绝及怀疑。没过多久，牛磊就将自己承租的商铺全部清空，担心牛磊会拿钱跑路，张晓亚也没有向其提前支付房租，据房屋到期还有较长时间，张晓亚的合理担心也是很有必要的，其行为并不违约，也没有给牛磊造成任何损失。本院经审理认定事实如下：2015年3月24日，原告向被告交付押金39000元、交付租金39000元。被告收到后出具收条各一份。2015年3月26日，原告以同事朱明的名义（作为乙方）与被告牛磊（甲方）签订《房屋租赁协议》一份，协议主要约定：从牛磊处租用位于郑州市××××路华润万家一楼门面房X号（面积40平方米）的商铺一间，租期三年，第一年每月租金13000元，每年递增10%，押金为39000元。租金必须在每个缴费周期前一个月的1-5日一次性缴清，支付方式为半年一次，租赁期限从2015年3月27日至2018年3月26日；乙方应在协议期满前两个月书面通知甲方是否续租；甲方违约收房，须向乙方支付违约金39000元，并退还押金和未使用租金；乙方违约交租金或违约告知甲方是否续租，每延期一天，须向甲方支付违约金1000元，逾期超过十天，则甲方可收回房租，押金不退。签订协议时，原告按协议约定支付了押金39000元和当时的房屋租金。另查明，被告牛磊所出租房屋的所有权人为朱洪亮，牛磊与朱洪亮于2014年4月28日签订《房屋租赁协议》，约定由牛磊租赁套内建筑面积82.41平方米，第四年每月3万元、第五年每月33000元，每次交纳三个月租金，租金必须在每个缴费周期前一个月的1-5日一次性缴清，协议从2014年11月1日起至2019年10月31日止。朱洪亮对被告牛磊转租不持异议。在原被告签订《房屋租赁协议》期间，原告于2018年1月5日1至2月5日期间支付12万元用于交付2018年3月27日至2018年9月26日的租金。在原被告签订《房屋租赁协议》于2018年3月26日到期后，原告仍继续租赁使用，2018年5月31日至2018年7月17日原告向被告共计支付13万元的租金，用于交付2018年9月27日至2019年3月26日的租金。2019年1月15日起，原被告对原告是否应告知被告是否继续租赁和支付2019年3月27日至2019年9月26日的租金进行协商但未果。2019年3月1日，朱洪亮以牛磊未交房租为由将原告租用的房屋上锁，致使原告无法使用，原告进行了报警。之后原告与朱洪亮进行微信协商但未果。诉讼后朱洪亮又自行打开锁具，原告于2019年3月底将物品搬空。上述事实，有《房屋租赁协议》、当事人陈述、证人证言、银行转款凭证、微信内容等证据在卷为证。本院认为：原被告在书面房屋租赁协议到期后，又继续租赁，但未对租赁期限进行明确约定，故原被告之间形成不定期的租赁合同关系。经查原告的预付租金13万元的期限为2018年9月27日至2019年3月26日，在原被告对到期后交付租金时间协商无果或原告没有实际预付时，视为原被告之间的合同应在预付租金期满后合同终止，到期终止后被告应当向原告退回押金39000元，关于原告主张被告违约的诉请，经查原告的房屋被锁是朱洪亮实施的，不存在被告违约的情形，因此原告在房屋被锁期间的损失不应由被告承担，该部分诉请不予支持。关于被告的反诉，由于原被告之间系不定期租赁合同关系，原被告均知道或应当知道在不定期租赁合同关系中的租赁期限、租金标准、支付时间等事项具有不确定性，原被告对交付租金时间协商无果或原告没有实际预付、支付时，原告的行为视为作出不再续租的意思表示，而不构成违约，因此该反诉予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十八条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告牛磊在本判决生效之日起十日内向原告张晓亚退回押金39000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。三、驳回被告的反诉请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1230元，由原告负担788元，被告负担442元。反诉费1000元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  黄健二〇一九年四月十九日书记员  张静