河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫13民终780号上诉人（原审被告）：河南省信晟嘉业房地产开发有限公司。住所内乡县城关镇范蠡大街**。法定代表人：王保利，任该公司董事长。委托诉讼代理人：张龙，该公司副经理。委托诉讼代理人：赵亮，河南大法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王少炜，女，1973年3月1日出生，汉族，，住内乡县上诉人河南省新晟嘉业房地产开发有限公司（以下简称信晟房地产公司）因与被上诉人王少炜商品房预售合同纠纷一案，不服河南省内乡县人民法院（以下简称一审法院）（2018）豫1325民初2850号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。信晟房地产公司上诉请求：1、撤销一审法院（2018)豫1325民初2850号民事判决第二项中利息起算日部分，改判从2018年8月3日起计算至款付清之日止的利息；2、撤销一审法院（2018）豫1325民初2850号民事判决第三项；不服金额318000元。3、一、二审诉讼费用由王少炜承担。事实与理由：一、一审法院程序违法。一审判决载明王少炜在一审中变更请求事项，但信晟房地产公司对此并不知情，剥夺了信晟房地产公司的权利。二、一审法院适用法律错误。1、即便合同解除，应当适用返还原则，不应当计算利息。即便计算也应当按王少炜起诉之日计算利息，而不应当按王少炜交款之日计算利息。2、一审判决由信晟房地产公司赔偿王少炜1倍购房款318000元是错误的。请求二审法院判如所诉。王少炜辩称，王少炜在2016年2月5日前已经向信晟房地产公司交付购房款31万余元，但是信晟房地产公司却在2016年9月14日将该房屋抵押给了内乡县农村信用合作联社贷款，使王少炜丧失了该房屋的所有权，导致合同无法履行。所以一审法院从2016年9月14日起计算利息是合情合理的。根据相关规定此案信晟房地产公司理应支付赔偿款。请求二审法院驳回信晟房地产公司的上诉。王少炜向一审法院起诉请求：1、判令信晟房地产公司履行合同、交付房屋（提交竣工验收报告、办理按揭贷款手续、办理房产证）；2、依法判令信晟房地产公司以房屋总价款为基数，按日万分之二向王少炜支付违约金至交房之日止；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，王少炜变更诉请为：1、依法判令信晟房地产公司履行合同，提交竣工验收报告、、住宅质量保证书住宅使用说明书、并交付房屋；如果在法院判决之前，信晟房地产公司仍不能解除抵押，办理备案和银行按揭贷款，则请求判决解除购房合同，同时退还已支付购房款并按照银行贷款利息赔偿王少炜损失，同时请求法院判决信晟房地产公司按照已付购房款318000元追究信晟房地产公司欺诈交易的法律责任。王少炜于2018年12月6日又将诉讼请求明确为“解除合同，双倍赔偿，按已付房款的银行利息支付。”2、本案诉讼费、保全费由信晟房地产公司承担。一审法院认定事实：买受人王少炜与当事人河南省信晟嘉业房地产开发有限公司签订商品房买卖合同一份，其主要内容为：房号为天春苑第1幢1单元1层01号房。价款：按照建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方3909.13元，总金额（人民币）伍拾叁万元整，该商品房合同约定建筑面积共135.58平方米。付款方式为总房款合计530000.00元整，其中首付款318000元整已于签订合同前全部付清，余款212000元采用银行贷款。交付期限：出卖人应当在2016年10月1日前（有涂改痕迹），依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的该商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：有关法律、法规、政策等调整导致交付延迟；商品房建设工程设计变更或政府相应规划变更导致延期的；遇到雨雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；突发性公共事件导致施工受阻或停工的；买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交房日期；买受人不按时缴纳契税、专项维修基金等各项税费的；涉及商品房建设工程的政府批准文件延期的其他出卖人不能预防和控制的因素。出卖人逾期交房的违约责任：买受人不退房：出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金，合同继续履行。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。本合同自双方签订之日起30天内，由出卖人向内乡县房地产管理局申请登记备案，备案后生效。合同尾部出卖人河南省信晟嘉业房地产开发有限公司加盖了合同专用章和法定代表人王保利的印章，买受人王少炜签字按指印。合同尾部同时还盖了“北京汇东海房地产开发有限公司合同专用章”、“河南省信晟嘉业房地产开发有限公司”和“北京信晟嘉业房地产开发有限公司合同专用章”。合同落款日期处填的2016年（有涂改痕迹），月日处空白，签订地点为天春苑售房部。2016年1月18日，王少炜交该房定金10000元，2016年1月20日交首付50000元，2016年2月5日交首付258000元，合计付款318000元。收款收据上加盖有“北京信晟嘉业房地产开发有限公司财务专用章”。之后，王少炜发现该房已被抵押。一审法院经查询内乡县房地产管理局，天春苑1-1-101这套商品房于2016年9月14日被北京信晟嘉业房地产开发有限公司抵押给内乡县农村信用合作联社。北京信晟嘉业房地产开发有限公司、北京汇东海房地产开发有限公司、河南省信晟嘉业房地产开发有限公司的法定代表人均为王保利，股东均为王艳梅、王保利二人。三个公司于2014年6月25日签署“房地产合作开发协议书”一份，合作项目名称为“天春苑”，该项目的商品房预售许可证办在“河南（省）信晟嘉业房地产开发有限公司”名下。河南省信晟嘉业房地产开发有限公司于2018年11月15日又向一审法院提供了天春苑1号楼的竣工验收备案证书，并口头向一审法院陈述，该证书已于2018年3月份签署，但由于其他原因才拿到手。一审法院认为，本案的争议焦点是合同能否解除的问题。从签订合同过程来看，是双方真实意思表示，又不违背法律规定，合同应为有效合同。但关键在合同履行过程中，被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司并不履行备案手续，更甚者北京信晟嘉业房地产开发有限公司又于2016年9月14日将案涉这套房子抵押给了内乡县农村信用合作联社，致使合同无法履行，王少炜无法达到合同目的。而北京信晟嘉业房地产开发有限公司与有售房权的河南省信晟嘉业房地产开发有限公司属同一法人代表，股东也相同，充分说明了被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司对案涉这套房子被抵押出去是明知的，且被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司至今不能解押，履行合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中造成合同无法履行的主要原因是被告方将已出卖的房屋又抵押出去，过错责任在河南省信晟嘉业房地产开发有限公司。现王少炜要求“解除合同，双倍赔偿，支付已付房款的银行利息”，符合法律规定，一审法院依法予以支持。关于购房款收据上加盖的是“北京信晟嘉业房地产开发有限公司财务专用章”问题：因这三个公司系同一个法定代表人，且股东也相同，加之这三个公司有合作开发天春苑项目的协议，又将售房权办在“河南省信晟嘉业房地产开发有限公司”名下，故认定案涉已付购房款为被告“河南省信晟嘉业房地产开发有限公司”实际收取的。这也是河南省信晟嘉业房地产开发有限公司应在本案承担责任的原因所在。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、解除原告王少炜与被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司签订的“天春苑”第1幢1单元1层01号房的商品房买卖合同。二、被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还给原告王少炜已付房款共计318000元，并按国家银行贷款利率，从2016年9月14日起计算至返还款付清之日止向原告王少炜支付利息。三、被告河南省信晟嘉业房地产开发有限公司于本判决生效后五日内赔偿给原告王少炜318000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费为10160元，由河南省信晟嘉业房地产开发有限公司承担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，信晟房地产公司作为房屋出卖人,已经将涉案房屋出卖给王少炜，并收取了房款，但信晟房地产公司在履行合同过程中缺乏诚信，又将涉案房屋抵押给内乡县农村信用合作联社。因信晟房地产公司故意隐瞒房屋抵押的事实，导致合同被撤销,王少炜可以请求信晟房地产公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求信晟房地产公司承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。信晟房地产公司的上诉理由缺乏事实依据和法律依据，其上诉理由本院不予采信。综上所述，河南省信晟嘉业房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6070元，由河南省信晟嘉业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王干祥审判员  牛永权审判员  孙小刚二〇一九年四月十日法官助理邢志斌书记员裴绍颖