青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初247号原告（反诉被告）：卓改，女，藏族，1989年5月13日出生，住青海省循化县。委托诉讼代理人：岳凌羽，青海智凡律师事务所律师。被告（反诉原告）：青海省天桥房地产投资有限公司（统一社会信用代码：×××），住所地：西宁市城中区北大街****。法定代表人：郑永建，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾生得，该公司法务人员。原告（反诉被告）卓改与被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）卓改的委托诉讼代理人岳凌羽、被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司的委托诉讼代理人贾生得到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）卓改向本院提出诉讼请求：1.判令被告（反诉原告）承担逾期交房违约金34325.18元（暂计至2018年2月27日，以实际支付之日止）；2.本案诉讼费由被告（反诉原告）承担。事实和理由：2016年8月10日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房预售合同》，原告（反诉被告）从被告（反诉原告）处购买位于西宁市××区房产一处，购房金额为542262元。合同签订后，原告（反诉被告）按合同约定履行了购房款的付款义务，但被告（反诉原告）却未能在合同约定的时限内（2017年7月31日前）向原告（反诉被告）交付房屋，直到2017年12月10日被告（反诉原告）才通知原告（反诉被告）办理交房手续，所要交付的房屋也并不符合合同约定的条件，导致原告（反诉被告）无法正常办理交房手续。按照合同第八条、第九条约定，被告（反诉原告）应于2017年7月31日前，将符合合同约定的商品房交付给原告（反诉被告）使用。同时合同第十一条约定，被告（反诉原告）逾期交房超过30日后，原告（反诉被告）有权要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定已交付房价款万分之三的违约金。为此，为维护原告（反诉被告）合法权益，特提起诉讼，望依法支持原告（反诉被告）的诉讼请求。原告（反诉被告）卓改为支持其诉求提交证据如下：1.《西宁市商品房预售合同》（合同编号YS0284808），证明：一、原告与被告在双方自愿条件下签订该合同，合同第八条、第九条约定房屋交付应满足的条件，而被告声称交付房屋时根本不符合合同约定，已构成违约的事实；二、合同第十一条明确约定若被告逾期交房，应赔偿原告的违约金的事实。2.交款收据，证明：原告向被告交清房屋款项的事实。3.温馨提示，证明：直到开庭之日，原告购买被告处的房屋未经消防验收的事实，同时也能证实该房屋未经有关部门验收合格，被告存在严重违约，理应按照合同约定向原告支付违约金的事实。4.通知，证明：被告于2018年9月12日、13日才进行入户通气，在此期间，天然气未接通，根本不具备房屋交付条件，不仅违反合同约定事实，同时违反法律规定的事实。5.收据及会签单，证明：原告在不知道房屋没有验收合格的情形下缴纳房屋配套设施费，直到起诉时才得知该房屋不具备合同约定的交付条件，不符合我国建筑法第61条及相关法律规定，不具备房屋交付条件的事实。6.民事判决书，证明：经西宁市中级人民法院二审判决:房屋未达到合同约定的交房条件住户有权拒绝接受房屋，应以实际收房的行为视为同意接收房屋的时间。所以原告诉求的违约金计算至收房当日有法可依。被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司辩称，1.天桥房地产延期交房是受不可抗力以及其他非出卖人因素的影响。2.房屋已经具备交房条件，且天桥房地产已经书面通知原告收房。3.购房合同约定的逾期交房违约金标准偏高，且并未对原告造成实际损失。被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司为支持其主张提交证据如下：1.西宁市商品房预售合同，证明：第十一条约定“除不可抗力外，出卖人按约定承担逾期交房违约金”之规定。2.工期延误工程联系单，证明：证明因政府创卫原因，延误工期67天。3.工期延误工程联系单，证明：因政府创城原因，延误工期73天。4.新建房屋供配电工程配套费缴款通知书、5.银行进账单、6.供电工程款支付表、7.省发展委关于暂停收取新建房屋供配电工程配套费的函、8.银行客户回单。证明：因青海省发展和改革委员会政策原因导致项目房屋供配电工程延误。9.西宁晚报《西宁各种价格表》，证明：因西宁市水压水量不足导致项目居民用水安装业务延误。10.邮政快递发票及明细单、11.邮政快递信息单、12.交房入住单，证明：在2017年12月10日前向所有业主通知入住。13.工程竣工验收单，证明：房屋在2017年11月21日已竣工验收。14.建设工程竣工验收备案证明文件，证明:工程上给我们提交的就是这个质检报告，我们认为这个就是建设工程竣工验收备案证明文件。15.不动产测量报告、住宅使用说明、住宅质量保证书，证明：商品房达到交付条件。被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司向本院提出反诉请求：1.判令原告（反诉被告）支付逾期付款违约金8547元；2.本案诉讼费由原告（反诉被告）承担。事实和理由：2016年8月10日，反诉原、被告签订《商品房预售合同》，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出售位于西宁市××区房产一套，购房金额为542262元。合同同时约定，逾期未缴纳房款在30日内的，每日按逾期应付款的万分之三支付违约金。逾期付款超过30日，双方同意继续履行合同的，每日按逾期应付款的万分之三支付违约金。合同签订后，反诉被告应于2016年10月10日前缴纳全部房款，但反诉被告未按时履行，应当承担违约责任。为维护被告（反诉原告）合法权益，特提起诉讼，望依法支持被告（反诉原告）的诉讼请求。被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司为支持其反诉提交证据如下：1.商品房预售合同，证明：（1）双方在《商品房预售合同》中明确约定被告应当在合同约定的期限内交付房款。（2）双方明确约定，对于逾期付款在30日内的，反诉被告应按日支付逾期应付款的万分之三的违约金。逾期超过30日的，经双方同意继续履行合同的，反诉被告应按日支付应付款的万分之三作为违约金。2.收据，证明：反诉被告交付房款的时间已经超过合同约定的时间，应当承担逾期付款的违约责任。原告（反诉被告）卓改辩称，反诉请求没有事实及法律依据，根据合同第六条，只约定了相关贷款资料与合同签订之日其七日内提交，并未约定剩余房款支付时间，所以原告不存在违约。原告（反诉被告）卓改针对反诉未提交证据。经庭审质证，双方当事人发表质证意见如下：被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司对原告（反诉被告）卓改本诉提交的1.《西宁市商品房预售合同》，真实性认可，证明方向对于违约金约定过高这部分，我们提出意见。2.交款收据，真实性及证明方向均认可。3.《温馨提示》、4.通知，真实性及证明方向均不认可。上面没有任何相关单位的盖章，是单方提交，不能证明什么。真实性及证明方向均不认可。5.收据及会签单，真实性认可，证明方向不认可，我公司在2017年11月就已经进行了工程验收并于12月10日前邮政快递通知业主进行交房。6.民事判决书，真实性无异议，证明方向不认可，我方已经通知交房。原告（反诉被告）卓改对被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司本诉提交的1.西宁市商品房预售合同，真实性无异议，证明方向有异议，被告说的不能构成不可抗力，没有证据证明停工行为是不可抗力，如果是政府行为的话应该有政府红头文件，被告无法提供，必然不能使用该合同第11条约定的事实。2.工期延误工程联系单、3.工期延误工程联系单，真实性无异议，证明方向有异议，如果是政府行为，应该有政府红头文件。被告提交的证据延期的期限都是在合同约定交房日期前延期的，构不成逾期交房的原因。4.新建房屋供配电工程配套费缴款通知书、5.银行进账单、6.供电工程款支付表、以上真实性不认可，证明方向不认可，和本案没什么关联。7.省发展委关于暂停收取新建房屋供配电工程配套费的函、真实性无异议，证明方向有异议，该函是2017年4月下发，不能证明被告没有违约的事实、8.银行客户回单。真实性和关联性均不认可，没什么关联。9.西宁晚报《西宁各种价格表》，真实性认可，证明方向有异议，不能证明因水压水量不足，导致逾期的事实，刊登日期是2017年11月29日，超过了交房日期。10.邮政快递发票及明细单、11.邮政快递信息单、12.交房入住单，以上10.11不予认可，12.真实性认可，证明方向不认可。12月10日虽然被告向原告给付了交房入户单，但是当时该房屋水电天然气全都不通，不具备交房条件，没办法居住。13.工程竣工验收单，真实性无异议，证明方向有异议，只是单项验收合格，不能完全在证明该工程竣工验收，根据建筑法及相关法律规定，该房屋并没有竣工验收合格，不具备交付条件。14.建设工程竣工验收备案证明文件，证明方向不认可，该证明文件是工程单项验收，而非商品房建设工程竣工验收备案。15.不动产测量报告真实性认可，证明方向不认可，该项证据只能够证明涉案工程的测绘成果在西宁市房产局备案，不能证明房屋验收。住宅使用说明书和质量保证书真实性认可，证明方向不认可，首先原告未收到该份证明材料，其次住宅使用说明书只是开发建设单位、设计单位、施工单位和监理单位盖章，并没有标注日期同时住宅质量保证书中竣工验收核验的日期及验收备案单位并未填写及加盖公章，恰恰能证明该涉案工程未经建设局质检站验收合格。原告（反诉被告）卓改对被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司反诉提交的证据1.商品房预售合同、2.收据，真实性认可，证明方向不认可，被告提交的合同，第6条没有约定剩余房款的付款时间，其他说明中只是说明贷款资料在合同签订之日起7日内提交，原告在合同约定期限内提交材料。合同并未约定付款时间，故原告不存在逾期付款的事实，不存在违约。归纳当事人诉辩主张，并经庭审举证、质证，本院对下列法律事实予以确认：2016年8月10日，原告（反诉被告）卓改与被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司签订《西宁市商品房预售合同》（编号YS0284808），约定原告（反诉被告）卓改购买被告青海省天桥房地产投资有限公司开发的××路商品房一套，预测建筑面积129.11平方米，每平米4200元，总价款542262元，原告于2016年8月10日首付172262元，余款370000元采取公积金贷款方式，被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司应在2017年7月31日前将达到交付条件的商品房交付给原告（反诉被告）卓改，并约定了交付条件及违约责任。被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司于2017年12月10日开始交房，原告（反诉被告）卓改于2016年4月10日现金交付15000元团购费；2016年7月31日缴纳112262元认筹款；2016年8月9日刷卡交款60000元，2016年12月26日以公积金贷款方式给付剩余房款370000元。2017年11月21日在建设单位、监理单位、施工单位、设计单位及勘察单位共同参加下，就涉案建设工程进行了竣工验收。被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司于2017年12月10日开始交房，原告（反诉被告）卓改2018年2月27日给付房屋配套款30610.04元，并于当日收房，当时涉案房屋仍未取得建设工程竣工验收备案证明等文件。本院认为原告（反诉被告）卓改与被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司签订《西宁市商品房预售合同》是双方真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）卓改按合同约定及时交付房款，被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司亦未能按合同约定及时交付达到交付条件的商品房，对酿成此纠纷应负完全责任。关于原告（反诉被告）卓改要求被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司给付至2018年2月27日期间的逾期交房违约金共计34325.18元的主张，因被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司虽于2017年12月10日通知原告（反诉被告）卓改交房,因此时涉案房屋未能达到涉案《西宁市商品房预售合同》所约定的商品房交付条件，2018年2月27日原告（反诉被告）卓改实际占有使用房屋,此时房屋仍未达到合同约定的交房条件,原告（反诉被告）卓改有权拒绝接受房屋,而原告（反诉被告）卓改实际收房的行为应视为其同意接受房屋,故本案中违约期限应自合同约定的交房时间次日即2017年7月31日起计算至2018年2月26日原告（反诉被告）卓改实际收房前一日为止,共计210天,依据双方签订的《西宁市商品房预售合同》约定计算违约金,被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司应向原告（反诉被告）卓改支付的逾期交房违约金为34162.51元(542262元×0.03%×210天=34162.51元)，被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司据此辩解不承担违约责任、违约金过高的理由不能成立，本院不予采信；关于被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司反诉原告（反诉被告）卓改给付逾期付款违约金8547元的主张因合同中对剩余房款的给付时间约定不明，被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司反诉请求无事实和法律依据本院不予以支持，原告（反诉被告）卓改据此的辩解理由成立，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司于判决生效后五日内给付原告（反诉被告）卓改逾期交房违约金34162.51元；二、驳回被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费329元，反诉案件受理费25元由被告（反诉原告）青海省天桥房地产投资有限公司承担承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 员 张海英 二〇一九年四月四日法官助理 徐道红书 记 员 梁增荣附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。