湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终1450号上诉人（原审被告）：罗雅琴，女，1981年10月13日出生，汉族，住湖南省安乡县。委托诉讼代理人：谢韬，湖南联合创业律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：长沙市塑料九厂，住所地长沙市蔡锷北路**。法定代表人：严桂军，厂长。委托诉讼代理人：刘银华，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。上诉人罗雅琴因与被上诉人长沙市塑料九厂房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初7525号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗雅琴上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回长沙市塑料九厂的全部诉讼请求或发回重审；2.判令由长沙市塑料九厂承担本案件全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1.依据长沙市塑料九厂的诉讼请求，其没有提交任何证据证明双方已经解除租赁关系，同时也没有证据证明罗雅琴在租赁合同期间存在违约，符合单方面解除租赁合同条件。2.长沙市塑料九厂提交的证据中，《门面租赁协议》第七条属于格式条款，在一审法庭调查阶段长沙市塑料九厂也承认未向罗雅琴说明并解释。《关于解除租赁关系的通知》和《限期腾房通知》其也只提供了一份复印件，没有罗雅琴签收或者张贴告知罗雅琴的证据，无法说明已经告知了罗雅琴。3.罗雅琴提供的证据也说明了双方的租赁关系从2015年至今，也提供了将租金缴纳至2016年12月6日的收据，之后未交租金也是因为政府的征收行为，要求出租人不得再收取租金且与承租人之间达成补偿协议后应尽快解除租赁合同所以才未支付租金。二、一审法院适用法律错误。长沙市塑料九厂没有证据证明其有效通知罗雅琴解除合同，一审法院仅依靠长沙市塑料九厂提交的两份无法证明通知过罗雅琴的根本无法作为证据使用的《关于解除租赁关系的通知》和《限期腾房通知》作为定案依据认定双方之间的租赁关系已经解除，罗雅琴继续使用即为非法占用于法无据。租赁合同的第七条，只是约定门面的装修维修不做补偿，经营损失没有约定，罗雅琴要求长沙市塑料九厂补偿赔偿是合理的。综上，一审判决没有事实和法律依据，请求支持罗雅琴的上诉请求。被上诉人长沙市塑料九厂辩称，1.双方之间的租赁关系基于合同第七条约定以及2016年12月长沙市塑料九厂的通知，终止时间为2016年12月27日，长沙市塑料九厂起诉要求判令罗雅琴搬出门面，一审法院予以支持，并无不妥；2.依据合同第七条约定，在2016年长沙市塑料九厂收到征收方的通知之后，在第一时间，派专人向罗雅琴送达解除通知，原件已经送达给罗雅琴；3.根据罗雅琴在一审期间提交的证据：长住建发[2016]146号第十六条规定，解除房屋租赁关系，按合同约定来处理，并没有强制要求产权人对承租人进行补偿，在双方的租赁合同终止之后，长沙市塑料九厂作为权利人，根据和征收部门之间的协议约定，要求罗雅琴腾房，合理合法，十分紧迫，罗雅琴无理继续占用门面没有法律依据，请求二审法院依法维持一审判决。长沙市塑料九厂向一审法院提出诉讼请求：罗雅琴立即搬出中山路215号第一层门面，支付2016年12月至起诉之日积欠18个月租金72000元，并结清全部水、电费，承担诉讼费用。一审法院认定事实：2015年9月8日，长沙市塑料九厂（甲方）与罗雅琴（乙方）订立《门面出租协议》。约定：甲方将中山路215号第一层门面屋出租给乙方经营小超市，出租时间从2015年9月8日至2018年9月7日；每月租金4000元（手写注明：2015年9月至2016年9月按每月3000元租金收取，其后至合同期满每月按4000元租金收取），每3个月付一次，押金3000元；乙方负担水电费用，由甲方代收代管上缴；如有政府行为及不可抗拒的因素，门面需要拆迁，乙方必须服从拆迁政策，在收到甲方拆迁通知后十五天内，必须自找门面搬迁，同时乙方在租用甲方门面期间，对甲方门面进行的装修、维护等费用，甲方对乙方不作任何赔偿及补偿或安置，双方协议自动终止。2016年12月12日，该厂向罗雅琴发出《关于解除租赁关系的通知》，载明拆迁事项，并要求罗雅琴办理手续并解除租赁关系。2017年3月17日，长沙市芙蓉区城市房屋征收和补偿管理办公室与长沙市塑料九厂、定王台街道办事处订立《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定系争房屋纳入征收拆迁范围，并就补偿事宜进行了约定。2018年5月24日，该厂向中山路215号租户谢笠武、罗雅琴发出《限期腾房通知》，要求其接到通知后七日内搬离。罗雅琴2016年9月7日交纳了当日至12月6日的租金。另，双方对产权单位是否应对承租方给予补偿存在争议。一审法院认为，《门面出租协议》系长沙市塑料九厂和罗雅琴的真实意思表示，内容合法有效。系争商铺已经纳入征收拆迁范围，对长沙市塑料九厂和罗雅琴而言，均属于不可抗力事件，约定的合同终止条件已经成就。该厂是否应当给予罗雅琴相应补偿，双方存在争议，但不足以对前述不可抗力事件构成有效抗辩，因此该厂关于罗雅琴搬出系争门面的诉讼请求应予支持。况且，目前租赁合同已经于2018年9月7日到期。该厂于2016年12月份就发出了解除租赁关系的通知，其难以证明其后双方继续存在出租、承租的合意，因此关于支付租金的诉讼请求不予支持。罗雅琴未及时返还商铺是否造成该厂损失，本案中该厂并未提出相应诉讼请求。该厂并未明确水电费的诉讼请求金额，因此该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百三十五条，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、限罗雅琴于判决生效之日起七日内搬离长沙市芙蓉区中山路215号一楼门面；二、驳回长沙市塑料九厂的其它诉讼请求。本案受理费1600元，由长沙市塑料九厂负担1500元，由罗雅琴负担100元。本院二审查明的事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，《门面出租协议》系长沙市塑料九厂和罗雅琴的真实意思表示，内容合法有效。依据《门面出租协议》第七条，双方就遇到不可抗拒的因素约定了处理方式，系争商铺已经纳入征收拆迁范围，属于不可抗拒的因素，已经达到双方约定协议自动终止的条件。罗雅琴上诉称《门面出租协议》并未解除，没有事实和法律依据，本院不予采纳，因此该厂关于罗雅琴搬出系争门面的诉讼请求应予支持。即使长沙市塑料九厂发出的《关于解除租赁关系的通知》没有送达给罗雅琴，因征收的原因已将系争商铺围挡，协议已经无法继续履行，罗雅琴继续占用系争商铺没有法律依据。罗雅琴要求长沙市塑料九厂赔偿经营损失的抗辩理由，没有提出具体损失也没有提出反诉，应当另行主张权利，本院不予审理。综上所述，上诉人罗雅琴的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费1600元，由上诉人罗雅琴负担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 詹支粮审判员 金新贵二〇一九年四月二十九日书记员 林 巧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。