安徽省淮南市谢家集区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0404民初1559号原告：杨中卫，男，1965年10月21日生，汉族，安徽省淮南市人，淮南市矿务局勘探处内退工人，住安徽省淮南市田家庵区。委托诉讼代理人：王钧，淮南市田家庵区曹庵镇法律服务工作者。被告：凡亚军，男，汉族，1982年5月5日出生，安徽省淮南市人，上海欣日科技股份有限公司销售人员，住安徽省凤台县。委托诉讼代理人：李多如，安徽竞合律师事务所律师。原告杨中卫与被告凡亚军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用普通程序于2018年10月18日，公开开庭进行了审理。原告杨中卫及其委托诉讼代理人王钧，被告凡亚军及其委托诉讼代理人李多茹出庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨中卫向本院提出诉讼请求，要求：1、依法解除双方所签订的《房屋买卖合同书》。2、判令被告返还房屋，以及承担不动产登记过户等费用。3、判令被告承担违约金19600元。4、被告承担诉讼费用。事实和理由：2018年7月份，原告通过中介将坐落在淮南市田家庵区安城镇望北新村西11栋607卖与被告凡亚军。双方签订一份《房屋买卖合同书》，合同中约定明确，主要是原告将涉案房产以9.8万元价格卖给被告，被告支付定金5千元，现金全款支付，2018年7月13日前办理过户登记，过户费用及中介费用由被告支付，并且双方约定了违约责任和解决争议的方式。合同一式三份，签字或盖章生效。按照合同约定，原告、被告及中介于2018年7月13日一同去淮南市不动产登记中心办理过户登记，手续办完后，被告称等2018年7月16日拿到房产证以后再付清剩余款项，并将自己的身份证件留下，然而到了16日，被告称没有时间拿房产证，也不愿意给付剩余款项。故被告拒绝支付剩余款项，已经严重违约并且具有欺骗原告的行为，故诉至法院。被告凡亚军辩称：1.原告不适合，应驳回起诉，原告与合同书中甲方签名明显不是同一笔迹，系冒签。原告已经取得房款，被告已获得权证，原告再次要求支付房款不合适；2.原被告签订的《存量房买卖合同》约定发生争议，可申请淮南市仲裁委仲裁，故本案应当请求淮南市仲裁委仲裁，不属于法院管辖，请求驳回起诉。3.备案合同重新约定双方权利义务，应以备案合同作为履行依据，备案合同约定的房价为7万元，且未约定违约金。四、原被告诉请被告严重违约，请求解除合同、支付违约金，承担其他费用，没有事实依据。原被告双方已经按照法定程序履行不动产登记手续，原告已经取得房款，其实是中介机构向原告垫付了房款，原告房款已经付清，不存在被告拖欠原告房款的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告杨中卫所举证据2和证据6真实性双方均无异议，本院对于真实性予以认定；证据4客观真实，被告虽质证称房款已经支付给原告，但未提供证据证明，故其质证观点本院不予采信；证据5真实合法，且是双方共同签署的，是双方真实意思表示，被告质证称系由于资金没托管才导致其无法支付购房款的理由不能成立，故对于其质证观点本院不予采纳；证据7虽是当庭提供，但可以与其他证据相互印证，且能够证明案件事实，故本院予以采信。对于被告凡亚军所举证据真实性双方均无异议，本院对于该组证据的真实性予以采纳。根据双方当事人在庭审中的陈述，结合庭审中举证、质证及合议庭认证情况，现查明事实如下：2018年7月13日杨中卫与凡亚军在安徽朝阳房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同书》，约定：“甲方（产权人）：杨中卫……（代理人）：丁言军（代理人）……乙方（买受人）：凡亚军……丙方（见证人）：淮南市朝阳房地产中介服务有限公司……根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规之规定，买卖双方经丙方介绍，实地看房，友好协商，自愿签订本合同：一、甲方同意将私有的没有任何产权争议的坐落于淮南市田区望北新村11栋607的房屋（建筑面积69.41平方米）出售给乙方。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解并愿意购买上述房屋。房屋的基本情况如下……乙方对上述房屋情况无异议，并同意按照房屋现状购买。二、甲乙双方议定上述房屋的价格为人民币（大写）玖万捌仟元。本合同签订，乙方即向甲方支付人民币（大写）伍仟元作为购房定金；甲方将房产证及相关物品交给丙方作为合同履行保证物，若甲方未带相关保证物或由代理人代签本合同的应将此购房定金元交于丙方处作为合同履行保证金，待办理完相关手续后，由丙方直接转付给产权人本人。三、甲乙双方房款的支付方式及产权过户的办理：选择1。①以现金全额支付，双方订于2018年7月13日前办理产权过户，具体步骤如下：2018年7月13日前乙方将房款玖万叁仟元交至甲方……以现金全额支付房款并打入市资金监管中心账户的，甲乙双方在房产局窗口收件之日起工作日内到市资金监管中心支取房款，同时领取房产证……四、税、费的支付：选择1。①甲方不缴纳任何税费，所有税费由乙方支付（过户费）及中介费1%元均由乙方承担。……五、房屋交接日期：选择1。①房款及相关费用结清当日。……六、违约责任：甲乙双方任何一方未按本合同约定履约的视为违约；违约方向守约方支付房价20%元作为违约金，双方另有约定除外。违约方应当承担丙方的经济损失，金额按购房总价款的百分之二计算。七、甲乙双方在履行本合同过程中如发生争议，应协商解决，协商不成的，按下列第2种方式解决：①……②依法向人民法院起诉。……甲方签字：杨中卫甲方共有人：甲方代理人：丁言军乙方签字：凡亚军丙方（见证方）淮南市朝阳房地产中介服务有限公司经办人：丁言军2018年7月13日”。该合同签订后，凡亚军支付5000元定金，当天杨中卫、凡亚军及丁言军三人至淮南市田家庵区山南政务中心办理房产过户手续，同时签署了一份《存量房买卖合同》，载明：“甲方（卖方）杨中卫……乙方（买方）凡亚军”丙方（中介）：安徽朝阳房产经纪有限公司……第一条房产基本情况：田家庵区安城镇望北新村西11栋607，建筑面积：69.41平方米，……第二条房地产成交价买卖双方商定上述房产成交价为人民币（大写）：柒万元整（￥：70000）【包括?，不包括□】该房产的附属设施、设备等物品……。”当天，双方协商一致办理二手房资金免托管手续，并签署《淮南市二手（存量）房资金免托管申请书》：“买卖双方凡亚军、杨中卫，因其他原因，将坐落于位于的房地产进行转移登记。根据二手（存量）房资金托管有关规定，符合免于资金托管条件，现向市房地产管理局申请免于托管二手（存量）房交易资金，若交易资金发生风险责任由交易双方申请人承担责任。申请人（签字）：杨中卫、凡亚军2018年7月13日……”凡亚军缴纳房屋买卖契税、不动产登记费后，2018年7月16日淮南市不动产登记局颁发了皖（2018）淮南市不动产权第**房产证，将涉案房屋登记至凡亚军名下。当日，由于凡亚军未支付房款，丁言军向淮南市公安局谢家集派出所报警称被人骗了。另查明：一、《存量房买卖合同》中关于房款交付、房屋交付、房屋权属转移登记、违约责任等均未填写。二、2018年11月1日经杨中卫申请，本院做出（2018）皖0404民初1559号民事裁定书对涉案房屋进行了保全。三、涉案房屋并未办理交接手续，钥匙及房产证均未交付给凡亚军。首先，关于本案涉及《房屋买卖合同书》与《存量房买卖合同》的效力问题，两份合同均是双方当事人签字确认，但是通过庭审可知，双方经过反复磋商达成合意，以及实际履行的是《房屋买卖合同书》，而《存量房买卖合同》虽为备案合同，但是并未经过实际磋商、履行，并非双方真实意思表示，而且该合同的主要条款均为空白，因此对于被告关于备案合同即《存量房买卖合同》系重新约定双方权利义务的辩解本院不予采纳，故根据诚实信用原则，本院依法认定《房屋买卖合同书》合法、有效。其次，合同签订后，杨中卫依据合同约定，在期限内将涉案房屋过户至凡亚军名下，并办理了房产证，但是凡亚军除了支付5000元定金外，无正当理由一直未付房款，不履行主要债务，现原告杨中卫要求解除合同，本院依法予以支持。由于合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该房屋虽已经过户至凡亚军名下，但是并未办理交接手续，凡亚军并未实际占有该房屋，故该房屋不存在占有返还的问题，因此对于杨中卫要求凡亚军返还房屋的诉讼请求中的返还方式应当为凡亚军协助杨中卫将涉案房屋过户至杨中卫名下，故对于该部分诉讼请求本院予以支持。再次，关于违约金，本案中凡亚军明显属于违约方，依法应当承担违约责任，合同约定了违约金为房价的20%，结合本案情况，本院酌情予以认定。因此违约金为19600元（98000元*20%）。另外，本案中凡亚军支付给杨中卫5000元购房定金，根据法律规定，定金与违约金不能同时适用，且本案中杨中卫主张的为违约金，故该定金依法应当退还凡亚军，因此凡亚军应当支付的违约金应当为14600元（19600元-5000元）。对于杨中卫关于不动产登记过户等费用的主张，因该费用尚未实际发生，而且该费用性质应当属于损失的范畴，加之杨中卫已经主张了违约金，故对于杨中卫的该部分主张，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、依法解除原告杨中卫与被告凡亚军签订的《房屋买卖合同书》；二、被告凡亚军并于本判决生效之日起十日内协助原告杨中卫将位于淮南市田家庵区安城镇望北新村西11栋607室[不动产权证号皖（2018）淮南市不动产权第0021370号]的房屋过户至原告杨中卫名下；三、被告凡亚军于本判决生效之日起十日内支付原告杨中卫违约金14600元；四、驳回原告杨中卫其他诉讼请求。如果未在判决书指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，保全费1000元，由原告杨中卫负担390元，被告凡亚军负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  陶劲松审 判 员  刘玲玲人民陪审员  张长兰二〇一九年四月三日书 记 员  黄 玲附：证据目录：原告举证：1.原告身份证，证明原告诉讼主体资格。被：无异议。2、房屋买卖合同书，证明原被告在2018年7月13日签订了房屋买卖合同书将田家庵安成镇往北新村西11栋607室房产出售给被告，对房屋坐落位置价款及支付双方权利义务约定非常明确。被：真实性无异议，关联性合法性有异议，该合同于房屋存量合同以取代，应该以备案合同为准。3、家庭住房情况查询申请表及被告身份证，证明被告住房情况及本人身份信息，由被告亲自前往不动产登记中心办理。被：真实性无异议，证明观点无异议。证明双方重新到场签订了备案合同。4、税收缴款单，非税收入一般缴款书，增值税普通发票，证明按合同规定，由被告缴纳相关的过户费用，所有费用被告支付过了。被：真实性无异议，证明观点有异议，原告已经收到放款7万元，否则税务部门不会出具发票。5、淮南市二手（存量）房至今免托管申请书，证明原被告事前合同约定了生育房款给付的时间，为了省事所以共同申请资金免托管。被：真实性无异议，被告认为是免托管申请书，是被告无法联系到原告，才导致房款至今未付。6、不动产权证，证明被告所办的不动产登记证已经出来，因为其没有付购房款，所以留在原告手里。被：真实性无异议，证明观点有异议，双方按照手续登记，原告已取得房款，原告以欠款为由扣押被告身份证和产权证系违法。7、视频资料截图2张，录音文件截图，接处警登记表，证明当时被告购房款没给，原告找到中介报警，到公安机关报警被炸骗。被：逾期提交证据，不质证。被告举证：被：1、不动产查档证明，淮南市不动产登记申请书，淮南市不动产登记申请询问笔录，存量房屋买卖合同、发票，证明证明原被告签订的房屋买卖合同已被2018年7月13日签订的存量备案合同取代，2.约定房款成交价是7万元，第十条约定是约定申请仲裁委仲裁。3.备案合同第八条第三项并未未定违约金及计算方法。4.双方已完成过户登记手续，原告已经取得房款7万元，被告已取得权证。原代：真实性无异议，证明观点有异议，在签订存量房买卖合同应被告的要求，当时是房屋过户少交契税签订，不是真实意思表示，房屋买卖合同是双方真实意思表示，这是不合法的行为。也是违法的行为。法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。