广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0784民初29号原告：鹤山市沙坪街汇源村水口经济合作社，住所地：广东省鹤山市沙坪街汇源村水口。法定代表人：吴海荣，该社社长。被告：邓向荣，男，1972年11月28日出生，汉族，住佛山市南海区，第三人：鹤山市新现代印刷制品有限公司，住所地：广东省鹤山市沙坪人民东路**，统一社会信用代码：91440784666525671B。法定代表人：李锡雄，该公司执行董事兼经理。原告鹤山市沙坪街汇源村水口经济合作社与被告邓向荣、第三人鹤山市新现代印刷制品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依法适用简易程序，后发现起诉时被告下落不明，不宜适用简易程序，遂于2018年12月12日裁定转为普通程序，并于2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人吴海荣到庭参加诉讼，被告邓向荣及第三人鹤山市新现代印刷制品有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹤山市沙坪街汇源村水口经济合作社向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年5月至2018年11月的租金126000元及滞纳金12600元；2.请求判令被告支付给原告的保证金54000元不予退还；3.请求判令被告向原告支付违约金54000元；4.本案诉讼费用由被告承担；5.确认原、被告双方于2017年6月26日签订的《厂房租赁合同》于2018年10月24日解除。以上各项暂计246600元。庭审中，原告明确诉讼请求1的滞纳金即违约金，诉讼请求3的违约金属于赔偿金。事实和理由：2017年6月26日，原告与被告经协商一致并通过政府农村产权流转平台招标方式将原告位于鹤山市××街人民东路××路段水口综合楼出租给被告用于生产经营，合同约定租赁期限是2017年10月1日至2027年9月30日共十年，2017年9月1日开始已将厂房交给被告使用，还约定了前三年每月租金18000元，满三年后租金递增10%，即第四至第六年月租金为19800元，第七至第九年月租金为21780元，第十年的月租金为23958元。被告必须在每月10日前付清当月租金，如拖欠2个月，按被告违约处理，原告有权单方终止合同并加收10％的滞纳金，如被告提前退租而违约，应赔偿原告3个月租金。合同签订后，被告只按时交纳了2017年10月至2018年4月的租金，自2018年5月开始一直拒绝交纳租金，经原告催收无果。另，被告邓向荣承租了涉案厂房后无经原告方同意擅自转租给第三人，故列鹤山市新现代印刷制品有限公司作为本案第三人参加诉讼。被告邓向荣未作答辩，也未向本院提供证据。第三人鹤山市新现代印刷制品有限公司未作陈述，也未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2017年6月26日，原告鹤山市沙坪街汇源村水口经济合作社与被告邓向荣签订《厂房租赁合同》，原告作为甲方，被告作为乙方，约定：由被告承租原告位于鹤山市××街人民东路××路段水口综合楼用于生产经营，厂房租赁期限为10年，自2017年10月1日至2027年9月30日止，2017年9月1日至2017年9月30日是免租进场搬迁期，第一至第三年每月租金18000元，满三年后租金递增10%，即第四至第六年月租金为19800元，第七至第九年月租金为21780元，第十年的月租金为23958元。约定由被告向原告支付租赁保证金54000元，被告必须在每月10日前付清当月租金；第六条“租赁厂房转租和归还”第1款约定：“乙方在租赁期间，不得擅自将该租赁厂房转租。除非征得甲方的书面同意，转租合同书须征得甲方参与，否则作无效，甲方无条件收回厂房并没收乙方合同保证金”；第七条“租赁期间其他有关约定”第6款约定：“租赁期间，乙方应及时支付租金及其因生产而产生的一切费用，如拖欠满2个月，甲方有权加收10%滞纳金和所欠租金及费用，并有权单方终止本合同。甲方终止本合同时，乙方应在合同终止后在10日内将所属物品搬离租赁物，逾期视作乙方丢弃处理”；第八条“其他条款”第1款约定：“租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方3个月租金。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方3个月租金，所缴纳的合同保证金不予退回。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告于2017年9月1日交付厂房给被告使用，被告也依约交纳保证金54000元给原告，同时被告支付了2017年10月至2018年4月的租金给原告，但自2018年5月起至2018年10月的租金未支付给原告。又，被告承租上述厂房后，在未经原告同意的情况下擅自将涉案厂房转租给第三人鹤山市新现代印刷制品有限公司。另查明，涉案厂房系原告以沙坪水口经济发展有限公司的名义通过建设培训综合大楼的形式于1995年11月20日向鹤山市城镇建设规划管理局申请规划建设审批，该局于1995年12月19日经审核同意规划建设，此有《鹤山市建设工程项目规划申请审批表》在卷可查。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。兹就本案的争议焦点及判断理由评述如下：（一）关于原、被告双方签订的《厂房租赁合同》是否有效的问题。原告将经过鹤山市城镇建设规划管理局审核同意规划建设的涉案厂房出租给被告，符合法律法规规定，故《厂房租赁合同》是原、被告的真实意思表示，依法成立生效，对合同当事人具有法律约束力。（二）关于原告请求确认原、被告于2017年6月26日签订的《厂房租赁合同》于2018年10月24日解除的问题。原告主张被告及第三人于2018年5月开始至今未交纳租金，而被告及第三人在2018年10月24日前已退出涉案厂房，原告于2018年10月25日已收回涉案厂房，视为原、被告双方达成于2018年10月24日解除《厂房租赁合同》的合意，故对原告的该请求，应予支持。（三）关于原告请求被告支付2018年5月至2018年11月的租金126000元及滞纳金12600元的问题。前已叙明，从2018年5月起至《厂房租赁合同》于2018年10月24日解除之日止，而被告共拖欠原告5个月又24天租金，合计104400元（18000元／月×5个月＋18000元／月÷30天／月×24天），原告主张的租金金额有误，被告应向原告支付租金104400元；至于原告依《厂房租赁合同》第七条第6款的约定请求被告支付滞纳金12600元，并主张该滞纳金属违约金性质一节，被告拖欠租金超过2个月，被告应向原告支付拖欠租金的10%的滞纳金，该滞纳金具有违约金性质，但原告主张的金额错误，本院认定被告应向原告支付滞纳金10440元。（四）关于原告请求判令被告支付违约金（赔偿金）54000元的问题。《厂房租赁合同》第八条第1款后段“如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方3个月租金，所缴纳的合同保证金不予退回”的约定，是当事人约定的因违约产生的损失赔偿额的计算方法，此属损害赔偿额预定条款，在当事人请求适用违约金的场合，若违约金过分低于违约造成的损失，则当事人可请求调整违约金，但不能同时请求给付损失赔偿金，故原告请求被告赔偿3个月租金的赔偿金54000元，于法不合，应予驳回。（五）关于原告请求保证金54000元不予退还被告的问题。被告依约向原告交付合同保证金54000元，今原告根据《厂房租赁合同》第六条第1款及第八条第1款的约定主张被告提前退租而违约，请求被告缴纳的合同保证金不予退还。详审《厂房租赁合同》中关于合同保证金的约定，可知该合同保证金属违约金性质，兼具补偿性和惩罚性，被告拖欠租金超过两个月，又擅自转租于第三人，且有提前退租等违约情事，符合该合同第六条第1款及第八条第1款没收合同保证金的约定，而被告未请求调整违约金，本院不主动调整，故原告请求保证金54000元不予退还被告，理据充分，于法有合，应予支持。综上所述，原、被告于2017年6月26日签订的《厂房租赁合同》于2018年10月24日解除；被告应向原告支付2018年5月至2018年10月24日的租金104400元及滞纳金10440元；被告交付的合同保证金54000元归原告所有，不予退还被告；至原告逾此范围之请求，均属无据，应予驳回。被告受合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席判决；第三人受合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、原告鹤山市沙坪街汇源村水口经济合作社与被告邓向荣在2017年6月26日签订的《厂房租赁合同》于2018年10月24日解除；二、被告邓向荣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告鹤山市沙坪街汇源村水口经济合作社支付2018年5月至2018年10月24日的租金104400元及滞纳金10440元；三、被告邓向荣交付的合同保证金54000元归原告鹤山市沙坪街汇源村水口经济合作社所有，不予退还被告邓向荣；四、驳回原告鹤山市沙坪街汇源村水口经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5099元，由原告鹤山市沙坪街汇源村水口经济合作社负担1607.86元，被告邓向荣负担3491.14元（原告已预交该受理费5099元，原告同意被告直接向其支付应由被告负担的受理费，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  李子平审 判 员  源冠泉人民陪审员  李伟业二〇一九年四月十一日书 记 员  吕艳颖