陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2019)陕01民终2641号上诉人（原审被告）：付理想付某某，男，1980年4月8日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：孟祥辉，陕西博硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安银领商业运营管理有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：王方胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：代乐，女，1987年8月15日出生，汉族，该公司员工，住西安市碑林区。上诉人付理想付某某因与被上诉人西安银领商业运营管理有限公司（以下简称银领公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初17091号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。付理想付某某上诉请求：撤销一审判决, 改判为其不承担房屋租金损失及违约金；一、二审诉讼费由银领公司负担。事实和理由：一审忽视了部分事实，片面听取银领公司的一面之词，导致本案部分事实不清。双方签订涉案租赁合同时，银领公司承诺2017年9月28日华润万家同时开业，但该承诺未兑现。其按照合同约定于2017年9月28日开业了，但因生意不好，银领公司承诺在华润万家开业时再开业，所以其才停止经营。其未收到银领公司的解除合同通知书，银领公司在符合合同解除的条件下不解除合同，由此造成损失不应由其承担。另外，其已将涉案房屋内的动产设备取走。银领公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。其未就付理想付某某主张的暂时闭店行为等相关事项与付理想付某某达成合意。其一直积极协调付理想付某某支付租金及相关费用，但付理想付某某表示要继续经营不愿解除合同，却又不支付租金等费用。其依据双方签订的《城市立方商铺租房合同》内容以及实际履行事实主张拖欠租金收益和违约金并无不当。付理想付某某的设备已经搬走，不存在其扣押的情况。其发送解除通知书是其权利，同时也是在付理想付某某不表示解除合同也不支付租金的情况下，考虑到付理想付某某的损失发出的。扩大损失部分是因为付理想付某某的原因，付理想付某某应承担责任。在其向付理想付某某寄送解除通知书后，付理想付某某主动与其联系，并将店内物品全部搬离，据此，付理想付某某应当收到了解除通知书。付理想付某某违约在先，一直占用涉案商铺，一审其拒绝出庭是实际损失扩大的主要原因。请求驳回上诉，维持原判。银领公司向一审法院起诉请求：⒈付理想付某某支付其自2017年6月1日至2018年5月13日期间房屋租金及相关费用（含物业费、运营管理费）合计193058元；⒉付理想付某某支付其违约金63210元；⒊诉讼费由付理想付某某负担。一审法院认定事实：2017年2月22日, 银领公司（甲方）与付理想付某某（乙方）签订了《城市立方商铺租赁合同》，约定：甲方同意出租，乙方同意承租位于本项目B1-36号商铺，商铺套内面积约为301㎡，用于经营益康本草养生会所品牌；银领公司提供《商铺交付确认单》上提供的实际面积经双方确认为230㎡；本合同租期自所租商铺移交后60个月，共计5年；其中甲方给予乙方的装修筹备期为自移交日起后的 150个自然日；装修筹备期内免交租金、物业服务费、运营管理费，但需交纳包括但不限于电费、水费、装修物业管理费等相关费用；如因乙方原因租赁合同被提前解除，乙方应补交装修期间的租金给甲方；所租商铺的首个租约年租金标准为30元/月/㎡（不含税），物业管理费（不含空调使用费）标准为20元/月/㎡（不含税），运营管理费（包括但不限于甲方组织的：统一推广服务、统一营销活动服务）标准为20元/月/㎡（不含税）共计每月16100元；上述租金、物业管理费、运营管理费前两个租约年不递增，从第三租约年开始每年环比增加3%；费用支付方式本合同项下的费用支付以每三个月为一个交纳期，先付后用，乙方应当在当期交纳期结束前5日向甲方一次性足额支付下个交租期固定租金；首期租金乙方应在装修筹备期结束前5日内足额向甲方交纳；本合同签订后五个工作日内，乙方向甲方支付合同履约保证金42140+21070=63210元，在合同履行过程中，履约保证金21070元作为首个交纳期费用抵扣，其余继续作为履约保证金，保证乙方全面履行合同，在合同正常履行无异议终止后，甲方无息退还；如乙方未按时交纳包括但不限于租金、物业服务费、运营管理费、水电费、电话费等费用时，甲方有权从保证金中扣除该费用；乙方未按时支付租金、物业服务费、运营管理费、能源费和其他费用的，应当承担违约金，违约金为：欠付费用×0.5%×逾期天数，逾期20日仍未支付的，或者乙方延迟缴纳租金、物业服务费、运营管理费、能源费和其他费用累计超过3次（含本数）的，均视作乙方向甲方提出提前终止合同的要约，甲方有权单方终止合同并收回商铺；乙方未按约定支付租金、运营费、能源费和其他费用的，应当承担违约责任，在租赁期限内，因乙方原因导致合同提前终止的，乙方应支付的违约金为当月租金的3倍。合同签订后，2017年5月28日，银领公司与付理想付某某签署《城市立方生活中心商铺交底记录表》, 2017年6月1日, 银领公司与付理想付某某签署《商铺交付确认单》，确认商铺交付时间2017年6月1日作为租期的起算日期，同时双方对商铺面积进行确认为230㎡。根据银领公司提供的收款收据显示，付理想付某某于2017年6月3日交纳合同保证金42140元、交纳首个交纳期租金21070元、装修押金5000元。合同保证金、首个交纳期租金，抵扣了2017年6月1日至2017年8月31日共计三个月的租金及相关费用共计48300元。2018年5月13日，银领公司向付理想付某某发出《解除合同通知书》，载明：“付理想付某某（益康本草）：鉴于贵方于2017年2月12日与我公司签署了《城市立方商铺租赁合同》，约定付理想付某某承租我公司所属位于西安市朱雀大街南段12号城市立方项目B1层B1-36号商铺用于经营益康本草养生会所品牌。XX路XX中心于2017年9月28日正式开业，贵方并未按照合同约定作出开门营业，以及相关费用至今未缴纳，严重影响了我公司经营服务理念，并构成威胁。根据合同约定，如乙方未按时缴纳包括但不限于租金、水电费、电话费等费用时，甲方有权从保证金中扣除该费用；当履约保证金不足80%时，乙方必须在甲方发出补款通知后5日内补足金额，否则乙方构成重大违约，甲方有权提前解除合同，并扣除所有剩余履约保证金，与贵方解除合同。”付理想付某某经一审合法传唤未到庭，亦未向法庭提交答辩意见。一审法院认为，银领公司与付理想付某某签订的《城市立方商铺租赁合同》系双方权利义务的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，银领公司依约向付理想付某某交付了商铺，付理想付某某向银领公司支付保证金42140元、租金21070元后（计租日为2017年6月1日、共计三个月租金），未按合同约定的内容按时履行自己的义务并交纳商铺租金，合同约定的违约金为租金的3倍。据此，银领公司于2018年5月13日向付理想付某某发出《解除合同通知书》，将双方签订的《城市立方商铺租赁合同》解除。付理想付某某未在法定期间对解除合同的通知提出异议，故该合同已经解除。银领公司要求付理想付某某支付自2017年6月1日至2018年5月13日期间房屋租金及相关费用，但付理想付某某交纳的合同保证金、首个交纳期租金，抵扣了2017年6月1日至2017年8月31日共计三个月的租金及相关费用48300元，且因付理想付某某原因导致合同被提前解除，付理想付某某应补交装修期间的租金给银领公司，因银领公司主张的租金计费面积重新？按照230㎡计算，故付理想付某某应支付自2017年9月1日至2018年5月13日期间房屋租金及相关费用，合计16100×11+16100/30×13-48300=135777元，银领公司同意剩余的履约保证金及装修押金5000元合计63210+5000-16100×3=19910元继续抵扣欠交费用，故付理想付某某应向银领公司支付费用合计：135777-19910=115867元；至于违约金，因系付理想付某某违约拖欠租金，故付理想付某某应当按照合同约定支付原告拖欠租金及相关费用的违约金。因银领公司并未提供证据证明付理想付某某迟延支付租金及相关费用造成的损失，故酌情以下欠租金及相关费用为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍计算违约金，至付理想付某某实际清偿之日，故付理想付某某应当支付银领公司违约金：以48300元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍自2017年9月26日计算至实际清偿之日；以48300元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍自2018年1月26日计算至实际清偿之日；以19267元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍自2018年3月26日计算至实际清偿之日。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告付理想付某某于本判决生效之日起十日内支付原告西安银领商业运营管理有限公司自2017年10月1日至2018年5月13日期间房屋租金及物业费、运营管理费相关费用，共计115867元，及违约金（以48300元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍自2017年9月26日计算至实际清偿之日；以48300元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍自2018年1月26日计算至实际清偿之日；以19267元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍自2018年3月26日计算至实际清偿之日）；二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5144元，由付理想付某某负担，因西安银领商业运营管理有限公司已预交，故付理想付某某在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于西安银领商业运营管理有限公司。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。另查明，付理想付某某已将涉案房屋内的动产设备、库存商品搬走。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。2017年2月22日,银领公司与付理想付某某签订的《城市立方商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同签订后，银领公司按照合同约定履行了向付理想付某某交付商铺的义务，但付理想付某某在向银领公司支付保证金42140元及三个月租金21070元后，未依约履行交纳租金等义务，已构成违约。银领公司于2018年5月13日向付理想付某某发出《解除合同通知书》，解除涉案租赁合同，付理想付某某在法定期间内未对解除合同的通知提出异议，故涉案租赁合同已于2018年5月13日解除。银领公司要求付理想付某某支付自2017年6月1日至2018年5月13日期间房屋租金及相关费用，但付理想付某某交纳的合同保证金、首个交纳期租金，抵扣了2017年6月1日至2017年8月31日共计三个月的租金及相关费用48300元，且因付理想付某某原因导致合同被提前解除，付理想付某某应补交装修期间的租金给银领公司，因银领公司主张的租金计费面积重新？按照230㎡计算，故一审认定付理想付某某应支付自2017年9月1日至2018年5月13日期间房屋租金及相关费用，合计135777元，有事实和法律依据，本院予以确认。银领公司同意剩余的履约保证金及装修押金5000元合计19910元继续抵扣欠交费用，故付理想付某某应向银领公司支付费用合计115867元。因付理想付某某欠付违约金导致涉案租赁合同解除，故银领公司主张付理想付某某支付违约金应予支持。因银领公司并未提供证据证明付理想付某某迟延支付租金及相关费用造成的损失，故一审酌情以下欠租金及相关费用为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍计算违约金，并无不妥。但因涉案租赁合同已于2018年5月13日解除，故违约金应支付至付涉案合同解除之日止，一审认定违约金支付至付理想付某某实际清偿之日欠妥，应予纠正。综上所述，付理想付某某的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初17091号民事判决第二项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初17091号民事判决第一项为，本判决生效之日起十日内，付理想付某某支付西安银领商业运营管理有限公司自2017年10月1日至2018年5月13日期间房屋租金及物业费、运营管理费相关费用，共计115867元，及违约金（以48300元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍自2017年9月26日计算至2018年5月13日；以48300元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍自2018年1月26日计算至2018年5月13日；以19267元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的二倍自2018年3月26日计算至2018年5月13日）；三、驳回西安银领商业运营管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费5144元，由银领公司负担2000元，由付理想付某某负担3144元；二审案件受理费2772元，由付理想付某某负担2572元，由银领公司负担200元。本判决为终审判决。   审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○一九年四月九日 书 记 员  姬  凯  华