河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初4137号原告翟振礼，男，1971年6月22日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。被告高尚，男，1977年2月25日出生，汉族，住河南省太康县。原告翟振礼与被告高尚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告翟振礼、被告高尚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,2016年12月20日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定：租赁期限为五年，自2016年12月20日起至2021年12月19日止。乙方（即原告）有权利对房屋进行装修、经营或出租，甲方（即被告）不得干涉。合同到期后，乙方有续租的权利，每年递增不得超过5%。现原告已租用涉案房屋一年零十一个月，被告及其妻子强行将房屋收回，不按照合同规定履行义务。被告的违约行为给原告造成巨大经济损失，原告为维护其合法权益，故诉至法院。请求判令：1、被告返还原告定金1000元、押金2000元及租金6666元，赔偿原告三年收益90000元及装修费用50400元，以上共计150066元；2、由被告承担本案诉讼费。被告辩称，一、被告不存在违约行为，因市场合同到期，被告丧失租赁权，合同系依约解除。双方签订的《门面房租房合同》第六条明确约定，市场合同到期则如数退回原告多交出的房租及押金。且原告未履行缴纳房租的先行义务，系认可合同解除的事实，被告有权将房屋收回。二、原告所述损失与事实不符。涉案房屋系由实际承租人装修而非原告装修，故原告不存在装修损失，其提供的证据系伪造的。原告缴纳的押金、定金已折抵房租，被告在原告租赁期满后，通知解除合同，原告要求退房租无依据。三、原、被告签订合同时，被告明确表示，因与市场方的合同系一年期（合同到期后续签），故要求与原告的合同也应一年一签，但原告明确表示合同履行中随行就市，并在合同最后一条处备注“有情况再商谈”，被告勉强同意签订五年合同。后原告却完全否认。四、因市场方要求涨房租，原、被告未能协商一致，最终导致合同无法继续履行，原告应承担相应的责任，不应要求被告承担其预期收益损失。经审理查明，被告高尚与郑州大众农业综合开发有限公司（甲方：龙子湖标准化农贸市场）于2016年9月21日签订的《市场租赁合同》约定，龙子湖标准化农贸市场（甲方）将位于博学路与××交叉口向东300米路北市场内房屋、摊位租给被告高尚（乙方）使用（门面房10、11、12号）；租期从2016年9月21日至2017年9月20日。双方于2017年9月21日签订的《市场租赁合同》约定，龙子湖标准化农贸市场（甲方）将位于小夏街××××交叉口东北角市场内房屋、摊位租给被告高尚（乙方）使用（门面房9、10、11号）；租期从2017年9月21日至2018年9月20日。原、被告于2016年12月20日签订《门面房租房合同》，合同约定被告（甲方）将其拥有的坐落于龙子湖农贸市场1楼11号门面房出租给原告（乙方）用于经营；租赁期限为五年，自2016年12月20日起至2021年12月19日止；年租金八万元，租金提前半个月支付，每一年付一次（租赁期内房租不变，如有违约需承担法律责任）；原告在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修、品种经营或出租，被告不得干涉（合同到期，原告有续租的权利，每年递增不能超过5%）；如房租未到期前被告没有权利出租此门面房（市场合同到期）则如数退回原告多交出的房租及押金。庭审中被告认可原告缴纳押金2000元。原告提交的郑州银行取款回单显示2016年11月28日，原告翟振礼银行账户转出81000元至被告高尚银行账户。被告高尚于2016年11月28日出具的收条显示收到翟振礼房租定金1000元。被告称已于2017年12月15日通知原告搬离租赁房屋,原告实际承租期限为两年，租金已缴纳。经被告同意，原告与第三人夏令仓于2016年12月10日签订了《门面房租房合同》，合同约定原告（甲方）将其拥有的坐落于龙子湖标准化农贸市场11号门面房出租给夏令仓（乙方）用于经营。租赁期限为三年，自2016年12月20日起至2019年12月19日止；年租金十万元，租金提前半个月支付，每一年付一次。以上案件事实由《门面房租房合同》、《市场租赁合同》、郑州银行取款回单、收条及庭审笔录予以佐证。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于合同租期及转租权问题，被告提交的合同虽有双方签字，但约定的租金条款中载明租赁期内房租不变，其后添加的手写条款却注明“房租随市场变动而变动”；转租条款中载明原告可以进行出租，但其后添加的手写条款却注明不得转租，前后相互矛盾，且被告未提交证据作出合理解释、说明，故不予采纳。被告与龙子湖标准化农贸市场就涉案房屋签订的两份租赁合同租期分别为：从2016年9月21日至2017年9月20日、从2017年9月21日至2018年9月20日，原、被告就涉案房屋签订的租房合同租期自2016年12月20日起至2021年12月19日止。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。被告将其承租的房屋进行转租，应当符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条及上述解释的规定，在其承租期限内进行转租，超出承租期限的转租合同无效。因此原、被告于2016年12月20日签订《门面房租房合同》部分有效、部分无效，本院认定该合同有效租赁期限自2016年12月20起至2018年9月20日。关于原告主张被告应退还押金2000元，因市场合同到期，押金应予退还，符合双方合同约定，故对原告的该项请求，本院予以支持。原告称其已缴纳两年房租，而实际承租期限为一年零十一个月，关于承租期限原告并未提交证据予以证明，因此本院认定原告实际使用房屋期限为两年，故原告主张被告应退还其一个月租金6666元，本院不予支持。关于原告主张的三年收益损失90000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。据此，原告该项主张实为预期利益，原、被告签订的《门面房租房合同》约定年租金为80000元，原告与第三人夏令仓签订的《门面房租房合同》约定年租金为100000元，转租收益为每年20000元。原告与夏令仓合同约定租赁期限为2016年12月20日至2019年12月19日，结合前述，被告高尚的房屋租赁权限仅截止到2018年9月20日。被告于2017年12月15日通知原告搬离房屋，故预期利益年限为2017年12月16日至2018年9月20日（共计278天），预期收益为15233元；自2018年9月21日至2019年12月19日期间（共计454天）的预期收益，本院酌定原、被告各承担一半，即各承担12438元。原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告主张被告返还定金1000元，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原告已主张了相当于因违约所造成的损失，故对原告该项主张，本院不予支持。关于原告主张的装修费用损失，其提交的装修协议及收据真实性无法核实，对于该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告高尚于本判决生效后十日内退还原告翟振礼押金2000元、赔偿预期损失27671元，共计29671元；二、驳回原告翟振礼其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3301元，减半收取1650.5元，由被告高尚负担271元，原告翟振礼负担1379.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  孙瑾二〇一九年四月二十六日书记员  王歌