辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽11民终410号上诉人（原审被告）：郝春莉，女，1978年1月22日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。上诉人（原审被告）：齐雷，男，1978年7月22日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。二上诉人的委托诉讼代理人：段春志，女，1977年12月7日出生，汉族，无业，住辽宁省盘锦市。上诉人（原审被告）：段春志，女，1977年12月7日出生，汉族，无业，住辽宁省盘锦市。被上诉人（原审原告）：辽宁泰为汽车城管理有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区双兴中路**盘锦国际五金机电汽配城。法定代表人：彭冬冬，该公司经理。委托诉讼代理人:文非，辽宁辽河律师事务所律师。上诉人郝春莉、齐雷、段春志因与被上诉人辽宁泰为汽车城管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服盘锦市双台子区人民法院（2018）辽1102民初1246号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人郝春莉、齐雷的委托诉讼代理人段春志、上诉人段春志，被上诉人辽宁泰为汽车城管理有限公司的委托诉讼代理人文非到庭参加诉讼，本案现已审理终结。郝春莉、齐雷、段春志上诉称：1、依法撤销一审判决，依法改判物业费减免收取；2、一、二审涉诉费用由被上诉人承担。被上诉人辽宁泰为汽车城管理有限公司辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。辽宁泰为汽车城管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、要求被告给付物业费7633.79元，并从2015年11月1日起按照未付费日3%标准支付滞纳金至实际支付日止；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告齐雷、郝春莉系夫妻关系。二被告于2013年2月6日与盘锦蓝碧源置业有限公司签订商品房买卖合同，购买位于盘锦国际五金机电汽配城6#113号商网一处，面积为154.53平方米。盘锦久升物业管理有限公司为该房屋提供物业服务。2014年，齐雷、郝春莉将房屋出租给被告段春志，并约定物业费用由段春志缴纳。2015年9月25日，段春志按照1.3元/月/平方米的标准，缴纳了2014年11月1日至2015年10月31日期间的物业费2410.67元，盘锦久升物业管理有限公司为出具收款收据一张。从2015年11月1日起，截止到起诉之日，被告共拖欠物业管理费6542.29元（154.53平方米×1.3元/月/平方米÷30天×977天）。原告分别于2017年12月18日、2018年6月21日对被告进行书面催缴物业费。另查，2015年7月6日，盘锦久升物业管理有限公司并更名称为辽宁泰为汽车管理有限公司，即本案原告。一审法院认为，原、被告之间虽未签订书面的前期物业服务合同，被告亦质疑原告作为物业服务企业的资质及选聘方式，但原告一直为被告所在小区提供物业服务，被告段春志也以每平方米每月1.3元的单价缴纳了从2014年11月1日至2015年10月31日的物业管理费，原、被告之间已形成了事实上的物业服务合同关系，被告亦认可原告每平方米每月1.3元的物业费收缴标准。且在庭审中，三被告认可与盘锦久升物业管理有限公司间的物业服务合同关系，经原审法院审理查明，原告辽宁泰为汽车管理有限公司与盘锦久升物业管理有限公司实为同一主体，原告曾于2015年7月6日变更企业名称，变更前名称为盘锦久升物业管理有限公司。原告已如约为被告提供了相关物业服务，被告在接受服务后拖欠物业管理费，其行为侵害了原告的合法利益，应依法承担相应的民事责任。被告齐雷、郝春莉是房屋所有人，即使其与承租人段春志约定物业费由段春志承担，亦对欠缴费用承担连带责任。原告要求被告支付拖欠的物业费的诉讼请求，原审法院予以支持，物业费从2015年11月1日起计算至起诉之日2018年7月5日止，共计6542.29元。对于三被告提出的原告在2015到2018年5月份一直是弃管状态的抗辩，根据《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案中三被告提供的证据不足以证明其主张，应由其承担举证不能的不利后果，故被告的抗辩原审法院不予采纳。关于原告主张的滞纳金一项，原告作为服务行业，其应提高自身的服务质量，根据庭审调查及对原、被告的询问可知，原告在提供物业服务期间与被告之间沟通不畅，且有管理不到位等情况，双方均有过错，故对原告要求被告支付滞纳金的请求，原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《物业服务收费管理办法》第十五条第一款、《关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告段春志于本判决生效后十日内一次性给付原告辽宁泰为汽车管理有限公司从2015年11月1日起至2018年7月5日止的物业费，共计6542.29元；二、被告齐雷、郝春莉对上述款项承担连带责任；三、驳回原告辽宁泰为汽车管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告齐雷、郝春莉、段春志负担。本案争议焦点：上诉人要求减免物业管理费是否有法律依据。上诉人围绕其上诉请求提供证据照片17张，照片由段春志本人拍摄，拍摄时间分别为2017年7、8月和2018年5、6月份，证明汽配城里唯一的绿化就有这几个花坛，缺少绿化设施；各个大门没有保安亭，没有保安执行；监控器都不好用；化粪池、下水道无人处理；垃圾无人清理，路灯无人维修。未按物业业主手册进行物业服务，却要求全额收取物业费，消防栓常年没有水，提出后物业不整改。被上诉人质证认为1、本案是物业服务合同纠纷案件，上诉人应当先交纳物业服务费，才能享受物业服务，现在物业公司为其他业主提供的物业服务，同时也继续在为上诉人提供物业服务，侵犯了其他交纳物业费的业主的权利；2、上诉人提供的相关证据照片，上诉人所说的是2017年和2018年一审起诉前，已经超过了举证时间；3、上诉人所述的物业服务存在瑕疵，一审法院已经考虑相关情况，也免去了上诉人晚交物业费的滞纳金，所以上诉人拒交物业费没有法律依据。被上诉人围绕本案争议焦点未提供新证据。本院认证：上诉人提供的证据与本案的争议焦点无关联性，故本院对上诉人提供的证据不予采信。二审理查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人之间的物业合同关系成立，双方应该履行各自的约定的义务，并承担相应责任。上诉人提出2015年11月至2018年5月期间被上诉人未履行物业合同，不应收取上诉人的物业费或减少收费，经查，上诉人提供的证据能够证明被上诉人物业服务有不到位之处，但不能证明被上诉人根本违约及没有提供物业服务，原审判决之所以未支持滞纳金，正是考虑了服务存在瑕疵问题，故原判并无不当，此项上诉本院不予支持。至于实际收取时是否存在减免问题是被上诉人对自己权利的处分，不能做为对上诉人是否收费的依据，故上诉人的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，郝春莉、齐雷、段春志的上诉请求不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郝春莉、齐雷、段春志负担。本判决为终审判决。审判长  王庆丰审判员  高玉波审判员  温 宇二〇一九年四月二十九日书记员  段 渴