江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0305民初4473号原告：吴朦，女，1989年2月8日出生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：吴敬伟（系原告父亲），男，1969年6月26日出生，汉族，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：张绍文，徐州市贾汪区佩剑法律服务所法律工作者。被告：徐州康乔物业管理有限公司，住所地徐州市贾汪区世纪东路传世经典小区**。法定代表人：郭恒新，该公司经理。委托诉讼代理人：李海荣，该公司员工。被告：徐州市贾汪区住房和城乡建设局，住所地徐州市，住所地徐州市贾汪区政府法定代表人：李鸿鹄，该局局长。委托诉讼代理人：高虎，江苏浩然风律师事务所律师。原告吴朦与被告徐州康乔物业管理有限公司（以下简称康乔物业公司）、徐州市贾汪区住房和城乡建设局（以下简称贾汪住建局）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告吴朦的委托诉讼代理人吴敬伟、张绍文，被告康乔物业公司的委托诉讼代理人李海荣、被告贾汪住建局的委托诉讼代理人高虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴朦向本院提出诉讼请求：1.判令被告康乔物业公司赔偿原告木地板、墙面等财产损失50000元、房屋租金损失12000元，合计62000元；2.判令被告贾汪住建局承担连带赔偿责任；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：从2013年，原告所有的坐落在贾汪区世纪东路以南传世经典1号楼3单元202室房屋墙面向室内渗水，第一被告维修了三次，但都没能控制住墙面向室内渗水的现象。2018年7月份，第二被告又对墙面渗水的问题进行了维修，由于被告多次维修未能控制住墙面向室内渗水的现象，造成室内装修的木地板鼓起，无法居住，原告无奈只能换地方居住。现室内的墙面装修损坏严重，木地板需要重新装饰，床、电脑桌被水浸坏需维修，损坏的房子无法居住。由于二被告未及时做好维修工作，给原告造成了财产损失。因双方就赔偿问题协商未果，故原告诉至法院，请求依法支持原告的诉请。被告康乔物业公司辩称，原告的房屋存在质量问题和我公司没有关系，因为该房屋系原告向开发商购买，开发商卖房时出具一份住宅质量保证书，该保证书明确约定房屋渗水的保质期为五年，五年内属于开发商进行维修，五年后用业主自己缴纳的维修基金来维修，由贾汪住建局管理维修基金，我公司不承担责任。被告贾汪住建局辩称，一、原告的损失并非因我局拒绝核发维修基金而造成的，原告如需使用维修基金可按照相应的标准和流程申请即可。二、根据法律规定，专项维修基金维修的范围包括房屋的主体结构、公共部位和公共设施，原告需要维修的部位和启用维修基金维修的部分不一致，其房屋内地板、电脑桌等物品不属于专项维修基金维修的范围，故我局对该部分损失不应承担责任。三、原告与我局并不存在平等主体之间的民事合同关系，我局对专项维修基金负有行政监管责任，维修基金的使用应当由业主委员会经三分之二以上业主同意后向我局进行申报，我局和原告之间没有对应的法律关系。基于上述理由，原告要求我局承担赔偿责任缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对被告无异议的证据，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年9月23日，张敏敏向徐州传世基业房地产开发有限公司购买位于贾汪区世纪东路南侧传世经典*幢*单元***号房屋一套。2013年4月15日，张敏敏将上述房产出卖给朱玉成、吴朦，建筑面积为120.99平方米。2015年1月6日，吴朦办理了房屋所有权证，所有权人登记为吴朦。双方办理上述房屋交付手续后，因该房屋北侧平台在下雨时排水不畅，导致房屋北侧及西侧墙体发生渗水，造成屋内墙体外涂层脱落以及部分家具受损。另查明，2015年7月20日，贾汪区传世经典小区业主委员会（以下简称业主委员会）（甲方）与康乔物业公司签订一份《委托物业管理合同》，约定甲方将贾汪区传世经典小区委托乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理事项为：房屋建筑及其附属设施、设备的日常维修及运行，道路的维修保养及政府主管部门的定期检测费用（借助维修基金承担的中、大修项目除外）；共用设施、设备的维护、养护、运行和管理，包括共用的落水管、化粪池、垃圾道（桶）、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、红外线监控系统、地上、地下停、地上、地下停车场为五年，即自2015年7月20日至2020年7月19日止。合同第十七条约定甲方权利义务：召开业主大会或业主代表大会，报告物业管理的实施情况，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，执行业主大会的决议、决定，设立物业专项维修基金，负责该基金的筹集、使用和管理，履行物业管理服务合同等。合同第十八条约定乙方权利义务：根据有关法律、法规及本合同的约定制定物业管理制度，负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备等年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由甲方申请专项维修基金并组织实施，按时按标准收缴物业服务管理费等。合同第二十一条约定，乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实际发生费用计付。第二十三条约定房屋共用部位、共用设备设施、公共场地维修、养护费用：1.房屋共用部位的维护、养护费用由乙方承担，大中修费用，由甲方申请维修基金承担，更新费用由甲方申请维修基金承担；2.公共绿化的养护费用由乙方承担，改造、更新费用，由甲方申请维修基金承担；3.附属配套建筑和设施的维护、养护费用由乙方承担，大中修费用由甲方申请维修基金承担。因涉诉楼房墙体出现渗水现象，康乔物业公司向业主委员会提出启用维修基金修缮楼房。业主委员会经召开会议讨论后，于2015年10月15日向贾汪住建局保障科提出启用维修基金修缮楼房的申请。同年12月14日，业主委员会向外发布《关于启用房屋维修基金的公告》，主要内容为：鉴于我小区部分业主房屋公共部位出现渗漏，需启用房屋维修基金进行修缮，凡有房屋渗漏需要维修的业主到物业公司进行登记，申报日期为2015年12月14日至2015年12月31日。2016年1月29日、2月5日，业主委员会先后发布两份《关于启用房屋维修基金的公告》，向业主告知启用房屋维修基金进行修缮，并进行维修企业公开招标，请有防水资质的施工企业报名。2016年5月9日，业主委员会又发布《关于启用房屋维修基金的公告》，内容为：贾汪区房管局对我小区出现房屋渗水需要启用维修基金情况已核实完毕，请每个单元申报维修基金的业主到物业公司领取维修基金启用单，维修房屋办法为房管局承诺以单元为单位，按照填写维修基金启用单的先后顺序维修房屋。2016年6月28日，业主委员会发布《关于传世经典小区房屋维修施工开工日期的说明》，内容为：我小区启动房屋维修基金进行房屋维修的准备工作已经完成，各种手续已经办妥，和施工方的施工合同已签订，施工条件已完全具备。但是目前雨季来临，为保证施工质量，避免二次渗漏，经研究决定，施工时间避开雨季，推迟至8月初开始施工。2016年10月22日，业主委员会发布公示，载明内容为：我小区启动维修资金进行房屋渗漏维修工程第一阶段施工即将开始，为确保工程质量，根据有关规定，决定聘用专业监理和审计人员参与维修工程监督和审计。采用公开招标的方式，最终徐州华厦建设监理有限公司和江苏科信工程咨询有限公司中标。2017年2月27日，由江苏铭骏建设工程有限公司对涉诉楼房北侧平台进行屋面防水维修，后经监理单位和业主签字确认施工质量合格。3月5日，业主委员会发布通知，载明：2016年底启用维修基金维修屋面平顶（顶楼平面）的业主，维修过的地方如果业主再发现有渗水情况，敬请业主到物业公司办公室反映，物业公司在反馈给业主委员会，业主委员会再通知施工单位进行保质期维修。9月26日，业主委员会发布公示，载明：我小区第一期屋面维修工程已完成现将工程造价咨询报告书、审计报告及面积、金额公示如下。请各位业主监督。2018年6月24日，由业主委员会招标确定的施工单位对吴朦房屋北卧室北外墙、西外墙及北阳台北外墙等处渗水进行维修。经维修后，涉诉房屋北侧及西侧外墙已不再渗水。以上事实，有原、被告的陈述，当事人提供的商品房买卖合同、房屋使用权证书、房屋质量保证书、委托物业管理合同、关于启用房屋维修基金的公告、房屋维修单、工程签证单、招投标名单、公示及现场照片等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，一、被告康乔物业公司是否应对超过质量保修期限的房屋承担维修责任。首先，应明确物业管理服务的性质。物业管理服务是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主与物业服务企业之间实际是一种服务合同关系，物业服务公司对于业主的物业提供维修、养护等服务既是相关物业管理行业规范确定的物业管理公司应负义务，也可以在物业服务合同中作为必备条款由双方加以约定。其次，物业服务企业在业主进行报修的情况下，如无故拖延未及时提供维修、管理服务，导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的违约责任。本案中，吴朦作为业主与康乔物业公司形成物业服务合同关系,康乔物业公司负责该小区的物业服务，依据该小区业主委员会与物业管理公司签订的《委托物业管理合同》的约定，房屋共用部分的维护、养护费用，由康乔物业公司承担；大中修费用、更新费用，由业主委员会申请专项维修资金承担。因此，不论吴朦房屋渗水是小修还是大修，其维修责任都应由康乔物业公司承担，如果属大修性质，物业管理公司可以申请列支维修资金。就本案而言，依据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定，屋面防水工程的最低保修期为5年。而本案涉诉楼房外墙面发生渗漏时已经超过上述期限，相应的维修责任应当不再由开发商进行承担。业主在初始购房时履行了交纳住宅专项维修资金的义务，故涉诉楼房墙面出现渗漏时，应由康乔物业公司提取专项维修资金进行维修。二、被告康乔公司是否应对吴朦房屋墙体及室内财产承担赔偿责任。《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。另外，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据上述法律规定，当物业服务企业在业主已经报修的情况下，无故拖延未及时提供维修、管理服务,导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的违约责任。本案中，康乔物业公司在吴朦等业主反映涉诉房屋墙体渗水时，及时与该小区业主委员会商定申请专项维修基金进行维修，随后业主委员会向贾汪区住建局保障科申请启用维修基金修缮楼房，并对外发布启用房屋维修基金的公告，经公开招标确定有资质的施工单位进行维修，施工完毕经验收无漏水，据此应当认定康乔物业公司按约履行维修义务。因此，原告吴朦要求被告康乔物业公司赔偿涉诉房屋内渗漏墙面及屋内财产等损失的诉讼请求，因上述损害结果系涉诉楼房在施工过程中墙体防水措施出现问题所致，并非康乔物业公司原因造成，该诉请无事实和法律依据，本院不予支持。三、被告贾汪住建局是否承担责任。贾汪住建局系专项维修基金的行政监管部门，对业主缴纳的专项维修基金负有监管义务，其与业主并不存在平等主体之间的民事合同关系，故原告吴朦要求被告贾汪住建局承担连带赔偿责任的诉请，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第二条、第三十五条、《住宅专项维修资金管理办法》第五条、第十六条、第三十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吴朦的诉讼请求。案件受理费1350元，由原告吴朦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  张玉忠人民陪审员  郭恒娟人民陪审员  张宜海二〇一九年四月二十二日书 记 员  李维娜