中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2019）最高法民终5号 上诉人（原审原告）：日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司，住所地山东省日照市海曲东路**。 法定代表人：袁嘉骅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：崔强，北京市通商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏忻和，北京市通商律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：山东百丰典当有限公司，住，住所地山东省日照市昭阳路东海路南侧（日照市新兴房地产公司办公楼）。 法定代表人：丁桂梅，该公司总经理。 委托诉讼代理人：任玉伟，上海市汇盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈洁，上海市汇盛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东舒斯贝尔置业有限公司，住，住所地山东省日照市泰安路**/div> 法定代表人：KINGJACQUELINE，该公司董事长。 上诉人日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司（以下简称衡悦公司）因与被上诉人山东百丰典当有限公司（以下简称百丰公司）、山东舒斯贝尔置业有限公司（以下简称舒斯贝尔公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省高级人民法院(2018)鲁民初24号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月4日立案后，依法组成合议庭，于2019年4月1日对本案进行了公开开庭审理。上诉人衡悦公司的委托诉讼代理人崔强、苏忻和，被上诉人百丰公司委托诉讼代理人任玉伟到庭参加诉讼。舒斯贝尔公司经传票传唤无正当理由未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 衡悦公司上诉请求：1.撤销原判决，依法改判准许对已查封的山东省日照市舒斯贝尔新天地006幢1单元203号和403号房产（以下简称案涉房产）继续执行；2.一、二审诉讼费用由百丰公司、舒斯贝尔公司承担。事实与理由：一、原判决认定百丰公司与舒斯贝尔公司之间存在人民币4060万元的民间借贷，属事实认定错误、法律适用错误。本案一审中，舒斯贝尔公司未能到庭，百丰公司虽主张其与舒斯贝尔公司在案涉以房抵债协议签订前存在人民币4060万元的民间借贷，但不能提交其与舒斯贝尔公司之间的借款合同，仅提供了其向舒斯贝尔公司转账人民币1100万元的转账凭证、案外人日照中港粮油有限公司（以下简称中港公司）向舒斯贝尔公司转账人民币2960万元的转账凭证以及利害关系人李某与金某的证人证言。一审法院在未审查借款原因、借款时间、款项来源等基本事实的情况下，径行认定百丰公司与舒斯贝尔公司在案涉以房抵债协议签订前存在人民币4060万元的民间借贷，违反了《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十九条的规定，属法律适用错误、事实认定错误。百丰公司与舒斯贝尔公司在签订案涉以房抵债协议前是否存在百丰公司所称的人民币4060万元借款属真伪不明的事实。二、原判决认定案涉事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形错误。1.原判决错误地将两份百丰公司主张未实际履行的《商品房买卖合同》的签订时间认定为百丰公司主张实际履行的《商品房买卖合同》的签订时间，错误地认定该《商品房买卖合同》于法院查封案涉房产前签订。事实上，2012年10月11日网签备案的两份《商品房买卖合同》中约定的房屋价款为人民币6555万元，百丰公司主张该两份《商品房买卖合同》未实际履行。百丰公司主张实际履行的是其与舒斯贝尔公司另行订立的、未经过网签备案的、约定房屋价款为人民币3550万元的《商品房买卖合同》，且签订时间不明。庭审中，衡悦公司认为，案涉《商品房买卖合同》的性质属于让与担保。2.原判决错误地认定了百丰公司已支付了全部价款。退一步说，即便百丰公司与舒斯贝尔公司在以房抵债协议签订前存在人民币4060万元的借款，根据2012年10月11日网签备案的两份《商品房买卖合同》，案涉房产总价款为人民币6555万元，百丰公司尚未支付全部价款，剩余人民币2495万元尚未支付。3.原判决根据《移交协议书》、《交接程序表》认定百丰公司已在人民法院查封前合法占有案涉房产显属事实认定错误。原判决错误地认定：“百丰公司提交的《移交协议书》及载有交接清单内容的《交接程序表》可以基本证实物业公司已向百丰公司交付案涉房产资料及钥匙的事实，按照商品房买卖实践中将‘交钥匙’作为房产转移占有和交付使用标志的惯例，应当认定案涉房产自2012年10月25日交付百丰公司占有、使用。”然而，《移交协议书》与《交接程序表》的真实性无法确认。百丰公司应提供其他证据对其主张的其已于法院查封前合法占有案涉房产的事实进行证明，仅凭百丰公司与舒斯贝尔公司关联公司制作的书证无法实现其证明目的。《移交协议书》中关于“钥匙、磁卡交接的记录”的栏目为空白。根据《移交协议书》的记载，物业公司未将案涉房产的钥匙、磁卡交付给百丰公司。《交接程序表》中载明：“缴纳费用和押金：1、代收公共维修基金（总房款的2%）。2、装修保证押金：1000元。3、预收6个月物业服务费、电梯费：建筑面积×1.5元×6月……”。而前述费用百丰公司均未缴纳。由此可知，百丰公司自始未履行百丰公司与物业公司间《交接程序表》中约定的事项。更重要的是，根据建筑法、城市房地产管理法、建设工程质量管理条例的规定，竣工验收是房屋交付使用的条件。而直至2014年1月21日，案涉房产的竣工验收备案才完成，案涉房产客观上不可能于2012年10月25日完成合法交付。本案中，百丰公司为证明其支配、使用房屋，提交了《房屋租赁合同》，而该《房屋租赁合同》的签订时间为2015年4月。由此可见，百丰公司合法占有案涉房产的时间应为2015年，晚于人民法院查封案涉房产的时间。4.原判决错误地认定案涉房产未办理过户的原因在于舒斯贝尔公司欠税。事实上，舒斯贝尔公司税务发生问题的时间在案涉房产查封之后，即2016年第二季度、2017年第一季度，而山东省高级人民法院查封案涉房产的时间为2014年6月13日。案涉房产未办理过户登记的原因系百丰公司根本无意办理或怠于办理。百丰公司从未将其主张的其与舒斯贝尔公司间总价人民币3550万元的《商品房买卖合同》进行网签备案，亦未缴纳契税、住宅维修基金。三、原判决认定抵债不动产的受让人享有排除强制执行的民事权益不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之目的。 百丰公司、舒斯贝尔公司未提交书面答辩意见。庭审中，百丰公司辩称：案涉房产在法院查封之前已签订合法有效的买卖合同；百丰公司在法院查封前已经合法占有案涉房产；百丰公司已经按照合同约定支付全部购房款；案涉房产未办理过户登记并非百丰公司自身原因，案涉房产所属土地使用权被长期查封是无法办理房屋产权证的客观原因。 衡悦公司向一审法院起诉请求：1.许可对已查封的案涉房产继续执行；2.本案诉讼费用由百丰公司和舒斯贝尔公司承担。 一审法院认定事实：衡悦公司与舒斯贝尔公司商品房预售合同纠纷一案诉讼过程中，山东省高级人民法院于2014年5月7日作出（2014）鲁民一初字第12-2号民事裁定，并于2014年6月13日向日照市房地产管理局发出《协助执行通知书》，查封了舒斯贝尔公司开发的舒斯贝尔新天地项目中登记在百丰公司名下的案涉房产，查封期限两年，自2014年6月13日起至2016年6月13日止。2015年1月23日，山东省高级人民法院作出（2014）鲁民一初字第12号民事判决。该判决生效后，衡悦公司向山东省高级人民法院申请强制执行，山东省高级人民法院于2015年4月22日立案执行。执行过程中，本案指定由日照市中级人民法院执行。日照市中级人民法院在执行过程中，百丰公司针对（2014）鲁民一初字第12-2号民事裁定向山东省高级人民法院提出案外人执行异议，请求山东省高级人民法院解除查封并中止对案涉房产的执行。山东省高级人民法院于2016年2月4日作出（2015）鲁执异字第6号执行裁定，认为在执行程序中对案外人异议的审查所遵循的基本原则是程序性审查原则，即百丰公司的请求在形式上是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定。首先，百丰公司与舒斯贝尔公司签订《商品房买卖合同》的日期分别为2012年10月11日和2012年10月30日，均在山东省高级人民法院查封案涉房产之前，且该合同经日照市房地产管理局网签并办理备案手续。其次，在山东省高级人民法院查封前百丰公司即从物业公司名下接收了案涉房产，应当认定百丰公司自接收之日起即已合法占有了案涉房产。至于百丰公司是否入驻、案涉房产是否空置，并不妨碍百丰公司对案涉房产的占有。再次，百丰公司已支付了全部购房款。舒斯贝尔公司于2012年9月5日为百丰公司开具了3550万元的收款凭证。虽然该款项的支付时间先于合同签订时间，但不能以此否认舒斯贝尔公司收到百丰公司支付购房款的事实。对于衡悦公司主张部分购房款系由中港公司支付，损害中港公司及其债权人、公司员工利益的问题，山东省高级人民法院认为此系中港公司内部及中港公司与百丰公司之间的法律关系，与本案无直接关联。最后，衡悦公司提供的证据并不能证明案涉房产未办理过户登记系由百丰公司自身原因造成。办理过户登记手续不仅需要开发商的配合，还要受政策调整、法院执行等多种主客观因素的影响。衡悦公司之前顺利为其购买的与案涉房产同一栋楼的其他房产办理过户登记手续，并不意味百丰公司在购买案涉房产后就完全具备了办理过户登记手续的条件。故山东省高级人民法院认为，百丰公司的异议请求成立，裁定中止对案涉房产的执行。衡悦公司不服该裁定，于2016年2月25日向山东省高级人民法院提起申请执行人执行异议之诉，形成本案。一审法院另查明，2015年5月8日，山东省商务厅作出《关于同意日照新兴典当有限公司变更股权及名称等事项的批复》（鲁商审【2015】103号），同意“日照新兴典当有限公司”将企业名称变更为“山东百丰典当有限公司”，公司法定代表人变更为丁桂梅。 一审法院认为，本案的焦点问题是衡悦公司请求人民法院继续执行已查封的案涉房产的主张应否得到支持，即百丰公司对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，百丰公司作为案外人应对其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。百丰公司提交了《商品房买卖合同》、《移交协议书》、《交接程序表》、银行转账凭证、《公证书》、《土地登记卡》及《登记卡续卡》、《取保候审决定书》、《审查起诉阶段委托辩护人/申请法律援助告知书》、多个人民法院作出的生效法律文书等证据，能够证实，在该院裁定查封案涉房产之前，百丰公司与舒斯贝尔公司签订了合法有效的书面买卖合同，并合法占有了案涉房产。百丰公司用前期出借给舒斯贝尔公司的款项抵扣了房屋全部价款。舒斯贝尔公司税务发生问题是导致案涉房产至今未办理过户登记的原因，即并非因百丰公司自身原因未办理过户。一审法院认为，上述事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，百丰公司对登记在舒斯贝尔公司名下的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上，衡悦公司关于许可对已查封的案涉房产继续执行的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。舒斯贝尔公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是其对自己诉讼权利的处分，一审法院缺席判决。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：驳回衡悦公司的诉讼请求。案件受理费219300元，由衡悦公司负担。 本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。 本院对2017年9月20日开庭审理所查明的事实及本院发回重审后一审法院查明的事实予以确认。 结合各方当事人诉辩主张，本院确定本案二审的审理焦点是：（一）百丰公司与舒斯贝尔公司之间是否存在商品房买卖合同关系；（二）百丰公司是否支付全部购房款；（三）百丰公司未办理案涉房产过户手续是否存在过错。 本院认为，（一）百丰公司与舒斯贝尔公司之间存在商品房买卖合同关系。2012年10月11日百丰公司与舒斯贝尔公司就案涉房产签订了《商品房买卖合同》。同日，双方在山东省日照市房地产管理局办理了网签备案。2012年10月30日双方签订了《补充协议》并根据该补充协议签订了《商品房买卖合同》。衡悦公司二审中称百丰公司与舒斯贝尔公司所签《商品房买卖合同》系百丰公司与舒斯贝尔公司之间的民间借贷的担保的主张没有事实与法律依据，不予支持。因而百丰公司与舒斯贝尔公司之间存在合法有效的商品房买卖合同关系且该合同关系成立于一审法院对案涉房产查封之前。（二）百丰公司是否支付了合部购房款。百丰公司是否支付了全部购房款是本院2017年9月20日开庭审理时焦点问题，而且证人李某（中港公司董事长）和证人金某（2012年时任舒斯贝尔公司总经理、法定代表人、股东）均出庭就百丰公司与舒斯贝尔公司之间借贷情况及商品房买卖合同签订情况进行了说明。山东省高级人民法院重审时，李某、金某均出庭作证，再次就百丰公司与舒斯贝尔公司之间借贷及商品房买卖合同的签订情况作了说明。上述证人证言并结合另案（2017）最高法民终378号范开学与舒斯贝尔公司之间商品房买卖合同纠纷上诉案查明的事实：“买受人范开学购买舒斯贝尔公司开发的舒斯贝尔新天地第006幢1单元103、303号房产，建筑面积分别为1901.12平方米、2583.96平方米，每平方米单价6688.90元”，能够形成完整的证据链条，较为合理的解释了本案两份《商品房买卖合同》中房价发生大幅变化的原因。基于上述证据及2012年9月5日舒斯贝尔公司为百丰公司开具了3550万元的收款凭证，一审法院认定百丰公司已经支付了全部购房款并无不当。衡悦公司提出的一审法院未查清百丰公司与舒斯贝尔公司之间存在借贷事实的上诉理由不能成立。（三）百丰公司未办理案涉房产过户手续是否存在过错。百丰公司提交的《移交协议书》及载有交接清单内容的《交接程序表》可以基本证实物业公司已向百丰公司交付案涉房产资料及钥匙的事实，按照商品房买卖实践中将“交钥匙”作为房产转移占有和交付使用标志的惯例，应当认定案涉房产自2012年10月25日交付百丰公司占有、使用。百丰公司未能办理房屋过户手续并非自身过错所致。案涉房产虽于2014年1月21日完成竣工备案，但因另一被上诉人即开发商舒斯贝尔公司涉多起诉讼，其享有的国有土地使用权被多家法院采取查封措施，导致包括百丰公司在内的上百名购房人未能办理过户登记手续。虽然案涉房产所在小区的部分购房人成功办理了房屋过户登记手续，但不意味着百丰公司亦具备办理过户登记手续的条件，百丰公司至今未能取得案涉房产的发票。故一审法院认定百丰公司未办理过户登记手续非因自身原因并无不妥。衡悦公司上诉称百丰公司系因自身原因未办理过户登记手续没有事实依据。 综上所述，衡悦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。舒斯贝尔公司经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，是其对自己诉讼权利的处分，本院缺席判决。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费219300元，由日照衡悦海曲商用设施经营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  汪治平 审判员  刘银春 审判员  付少军 二〇一九年四月二十六日 书记员  赵 越