河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终457号上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司承德分行，住所地承德市双桥区南营子大街建行综合楼。法定代表人：杨占林，行长。委托诉讼代理人：赵丽娜，河北骥腾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢玉来，男，1962年8月3日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。委托诉讼代理人：赵秀松，河北德汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张丽明，女，1962年8月3日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。委托诉讼代理人：赵秀松，河北德汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：承德市荣信房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区西大街荣信大厦****底商。法定代表人：王立军，董事长。委托诉讼代理人：孙长才，男，该公司员工。上诉人中国建设银行股份有限公司承德分行因与被上诉人卢玉来、张丽明、承德市荣信房地产开发有限公司（以下简称荣信公司）借款合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2018）冀0802民初5566号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中国建设银行股份有限公司承德分行的委托诉讼代理人赵丽娜、被上诉人卢玉来、张丽明的委托诉讼代理人赵秀松、被上诉人承德市荣信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙长才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国建设银行股份有限公司承德分行上诉请求：1、请求二审法院撤销河北省承德市双桥区人民法院（2018）冀0802民初5566号民事判决书；2、依法改判上诉人对被上诉人卢玉来、张丽明提供抵押担保的承德市双桥区石洞子沟盛和园2#楼-107铺房享有优先受偿权；3、依法改判承德市荣信房地产开发有限公司承担连带清偿责任。事实与理由：一、被上诉人卢玉来、张丽明以其购买的房产为其借款合同项下债务提供抵押担保，并依法办理了抵押财产登记手续，上诉人对其提供抵押的房屋享有优先受偿权。二、原审判决认定事实错误，被上诉人承德市荣信房地产开发有限公司应承担其保证责任对被上诉人卢玉来、张丽明的借款承担连带清偿责任。三、涉案房产已具备办理房屋产权证的登记条件，被上诉人卢玉来、张丽明怠于办理，上诉人没有过错，不能因此丧失应有的权利保护，上诉人对抵押房产应享有优先受偿权。卢玉来、张丽明答辩称，上诉人一审诉讼请求是要求我方偿还借款本金、利息及实现债权的费用，并要求荣信公司承担连带清偿责任，现上诉人上诉要求改判对我方提供抵押担保享有优先受偿权，属于新的诉求，不应在本案审理。荣信公司答辩称，上诉人与我公司签订的保证合同是我方对2010年1月10日至2012年1月10日期间买受人与上诉人签订的借款合同提供阶段性贷款担保，上诉人与卢玉来、张丽明签订借款合同是2013年3月12日，已经超出我方担保期间，因此我公司不应承担担保责任。中国建设银行股份有限公司承德分行向一审法院起诉请求：1、依法判令被告卢玉来、张丽明偿还原告借款本金366882.68元、利息（含罚息）13499.74元（利息、罚息暂计算至2018年11月21日，主张计算至拖欠本息全部清偿之日），支付违约金110.06元，承担原告为实现债权所支付的律师代理费24830.00元；2、被告承德市荣信房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。一审法院认定事实：原告与被告卢玉来、张丽明于2012年3月14日签订《个人住房（商业用房）借款合同》。约定原告向被告提供贷款770000.00元，贷款期限120个月，自2012年3月14日至2022年3月14日，还款方式为等额本息还款法。贷款执行利率为浮动利率，即在基准利率基础上上浮20%。罚息利率为在本合同所执行贷款利率水平上上浮50%。借款人未按合同约定还款，违约金收取比例为借款人违约金额的万分之三。借款人未按本合同约定按时足额偿还借款本息及其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布各笔或单笔贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。并向借款人收取违约金、行使担保权利。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用均由借款人承担。被告卢玉来、张丽明以其购置的位于承德市双桥区石洞子沟盛和园2#-107铺房为其借款合同下债务提供抵押担保，但办理的系抵押预告登记手续。原告与被告承德市荣信房地产开发有限公司于2009年12月22日签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，约定被告承德市荣信房地产开发有限公司为保障原告债权的实现，自愿为原告与购置坐落于承德市荣信小区项目所属房产或商业用房的与原告发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证。最高额保证所担保的债权是指自2010年1月10日至2012年1月10日期间，因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权。保证期间为该笔借款合同项下的抵押已经生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误，收执之日。原告于2012年3月19日向被告发放770000.00元。但被告未能按照合同约定履行还款义务，截止2018年11月21日累计拖欠本金48928.41元，利息13499.74元。鉴于被告卢玉来、张丽明逾期还款行为已经构成违约，原告宣布合同项下全部贷款立即到期。一审法院认为，原告与被告卢玉来、张丽明签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，系当事人的真实意思表示，合法有效。合同签订后，原告依照合同约定向被告卢玉来、张丽明发放贷款，履行了合同义务。被告卢玉来、张丽明未按合同约定履行按期偿还借款本息的义务，已经构成违约。原告宣布贷款提前到期，由被告卢玉来、张丽明偿还尚欠贷款本金、利息（包括罚息、复利）及违约金均符合合同约定，本院予以支持。罚息利率应按合同约定在基准利率水平上上浮20%再加收50%执行。原告主张被告承担为实现债权而实际发生的律师代理费24830.00元，因原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》有违约方承担该费用的明确约定，且原告提交了其与河北骥腾律师事务所签订的《委托代理协议》，该所律师已经履行代理义务，原告主张违约方支付上述费用有合法依据，本院予以支持。虽然原告主张金额不超过律师行业收费标准，但根据案件难易程度及律师服务考量，上述金额偏高，本院酌情支持15000.00元。被告卢玉来、张丽明同意以其购置的坐落于承德市双桥区石洞子沟盛和园2#-107铺房提供抵押担保，但办理的是抵押预告登记，并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，不动产物权尚未成立，没有履行法定的抵押登记手续，故不产生优先受偿的效力。被告承德市荣信房地产开发有限公司自愿为2010年1月10日至2012年1月10日形成的购房户与原告签订的借款合同形成的债权提供阶段性担保，但原告与被告卢玉来、张丽明发生的债权形成时间为2012年3月14日，不在上述合同约定期间内，故被告承德市荣信房地产开发有限公司不再承担担保责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第四十九条之规定，判决：一、被告卢玉来、张丽明于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司承德分行借款本金366882.68元、截止到2018年11月21日的利息（含罚息）13499.74元、违约金110.06元，以及自2018年11月22日起至还清全部借款时止的利息及罚息、复利（利率按基准利率上浮20%再加收50%计算）。二、被告卢玉来、张丽明于本判决生效之日起十日内给付原告中国建设银行股份有限公司承德分行为实现债权而实际发生的费用15000.00元。三、被告承德市荣信房地产开发有限公司不承担民事责任。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司承德分行的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人提供上诉人与被上诉人承德市荣信房地产开发有限公司于2009年12月22日签订的商品房销售贷款合作协议书复印件一份，用以证明乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于承德市地段的批准命名为荣信小区（荣信·盛和园）的商品房（集资楼）发放个人住房贷款。被上诉人卢玉来、张丽明认为，该证据不属于二审新证据，并且复印件无法核实其真伪。被上诉人荣信公司认为，该证据不属于二审新证据，并且是复印件无法核实其真伪。本院对上诉人提交的证据认定如下：该证据不属于二审期间形成的新证据，且提供复印件无法核实其真伪，对上诉人二审提交证据本院依法不予采信。本院认为，上诉人主张对被上诉人卢玉来、张丽明提供抵押的房屋享有优先受偿权，其上诉请求超出一审诉讼请求，本院依法不予支持。上诉人主张被上诉人荣信公司对被上诉人卢玉来、张丽明的借款承担连带清偿责任。上诉人与被上诉人荣信公司签订的编号为2010保字001号个人住房（商业用房）借款最高额保证合同约定，最高额保证所担保的债权是指自2010年1月10日至2012年1月10日期间，而上诉人与被上诉人卢玉来、张丽明发生的债权形成时间为2012年3月14日，不在上述合同约定期间内，故上诉人的上诉请求本院依法不予支持。综上所述，中国建设银行股份有限公司承德分行的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7380.00元，由上诉人中国建设银行股份有限公司承德分行负担。本判决为终审判决。审判长  裴赤博审判员  张认众审判员  高伶丽二〇一九年四月八日书记员  李云骐