湖南省汨罗市人民法院民 事 判 决 书(2018)湘0681民初2653号原告：周雄文，男，1972年7月3日出生，汉族，汨罗市人，住汨罗市。委托诉讼代理人：田晓红，湖南惠风律师事务所律师，特别授权。被告：湖南汨罗农村商业银行股份有限公司，住所地：汨罗市屈原路**。法定代表人：甘冠军，该公司董事长。委托诉讼代理人：王宇，湖南大义律师事务所律师，特别授权。被告：汨罗市汨罗镇人民政府，，住所地：汨罗市汨罗镇夹城法定代表人：郝光，该镇镇长。委托诉讼代理人：卢玲，系该镇法律顾问，一般代理。被告：胡义瑛，女，1967年10月16日出生，汉族，汨罗市人，住湖南省汨罗市。被告：何瑛贝，女，1991年10月30日出生，汉族，汨罗市人，住湖南省汨罗市。被告：何英豪，男，1995年6月11日出生，汉族，汨罗市人，住湖南省汨罗市。被告：何建南，男，1939年8月1日出生，汉族，汨罗市人，住湖南省汨罗市。被告：易太平，女，1946年5月17日出生，汉族，汨罗市人，住湖南省汨罗市。五被告（胡义瑛、何瑛贝、何英豪、何建南、易太平）共同委托诉讼代理人胡敦，汨罗市正言法律服务所法律工作者，特别授权。周雄文与湖南汨罗农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）、汨罗市汨罗镇人民政府（以下简称汨罗镇政府）、胡义瑛、何瑛贝、何英豪、何建南、易太平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月23日作出(2017)湘0681民初2876号民事裁定书，裁定驳回周雄文的起诉。周雄文不服该裁定，向湖南省岳阳市中级人民法院提起上诉。湖南省岳阳市中级人民法院于2018年7月23日作出(2018)湘06民终2633号民事裁定书，裁定：本案指令湖南省汨罗市人民法院审理。本院于2018年12月25日立案后，因被告何文革已死亡，本院追加了何文革第一顺序继承人胡义瑛、何瑛贝、何英豪、何建南、易太平为被告，另行组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。周雄文向本院提出诉讼请求：判令湖南农商银行、汨汨罗镇政府、何文革按合同要求办好房屋所有权证、土地使用权证。事实和理由：2016年9月9日，周雄文从湖南汨罗农村商业银行股份有限公司拍买到了汨罗市屈原路35号门面一个，建筑面积49.43平方米，价值15.5万元。该处房产是原汨罗农村信用合作联社金星信用社于2002年11月19日与汨罗镇政府签订了购房《协议书》而所得，并于2002年11月19日向汨罗镇政府付清了购房款。但汨罗镇政府于2002年4月25日将该处房产的土地拍卖给了开发商何文革。至今三被告未按程序和要求办好房屋所有权证、土地使用权证等手续。周雄文的房屋所有权证、土地使用权证无着落，产权仍在何文革名下，周雄文多次催办，被告未予解决。被告农商行（口头答辩）：一、答辩人已履行相关义务，原告也已经实际占有和使用案涉门面。二、关于办证，答辩人并非颁证权利部门，没有颁证权利。原告颁证如需协助和配合，答辩人愿意配合，但应由原告承担相关费用。被告汨罗镇政府：一、答辩人并非本案适格被告，答辩人与本案原告之间并不存在任何形式的合同关系，也无其债权债务关系。因非合同的当事人，故答辩人亦非本案适格被告。二、答辩人并无为本案原告办理好房产证、土地使用证的义务。本案原告购得的房产涉及到的不动产登记在排除司法嘱托办理不动产登记的情况下，只存在单方申请或者双方申请的情形。按照上述法规、规章规定，原告若需办理不动产登记，不存在由被告为其办好房产证、土地使用权证。三、如有需要，答辩人愿意按照人民法院等有权机关的要求予以协助。被告何瑛贝、胡义瑛、何英豪、何建南、易太平共同答辩：一、五答辩人非案涉房产买卖合同一方的当事人，对于买卖行为既未参与也不知情，根据合同相对性原则，五答辩人不应承担责任。二、五答辩人直系亲属何文革死亡后，何文革的遗产五答辩人拒绝接受。答辩人无义务为原告办理相关手续。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交证据：证据一、2002年11月9日汨罗镇政府与原信用联社协议书。证明办证的手续由汨罗镇政府办理及房屋来源。证据二、2002年11月9日农商行向汨罗镇政府交得15.5万元购房款凭证。证据三、2016年11月14日何文革证明。证明案涉房产的来源及归属，诉争的土地由何文革开发。证据四、2016年9月9日拍卖成交确认书。证明原信用联社的门面打包拍卖门面中包含原告购买的房产。证据五、2016年9月9日原信用联社出具的证明。证据六、（2017）湘0681民初931号判决书。证明何文革同时开发的门面，其他当事人办证要求已胜诉。证据七、何灿、李珍办理的不动产权证书。证明与原告相邻，案涉房产可以办证。各被告未向本院提供证据。本院对证据一至五予以认定，对证据六、七因与本案无必然关联性，不予认定。经审理查明：2002年4月25日，被告汨罗镇政府在企业改制时将汨罗市屈原路原35号宗地共1273平方出让给五被告何瑛贝、胡义瑛、何英豪、何建南、易太平共同的亲属何文革。该宗地以汨地证（2002）第31003号汨罗市土地权属证明书证明登记在何文革名下。汨罗镇政府在开发该宗地时，于2002年11月19日与原汨罗农村信用合作联社下属原金星信用社签订协议还建了该社一个新门面，约定：屈原南路原35号最南端一巷门面出让给原金星信用社。2016年9月9日，周雄文从原信用合作联社（现变更为湖南汨罗农村商业银行股份有限公司）通过带瑕疵整体打包拍卖方式购买到了该门面，该门面建筑面积49.43平方米。原告履行了付款义务。被告农商行因土地证在何文革名下，无法履行应尽办证义务。原告周雄文和被告农商行找到何文革，何文革向其出具了一份证明，证实屈原南路原35号最南端一巷门面为原金星信用社2002年11月19日购买。另查明，何文革因病于2018年1月死亡，被告何建南、易太平、何英豪、何瑛贝系其父母子女，胡义瑛系其妻子。本院认为：原告何文革与被告农商行签订拍卖协议，虽系双方真实意思表示，但其地不在其名下，该协议部分内容在签订时有瑕疵。但此后何文革以书面证明方式追认该门面系由原金星信用社购买，系对其自身民事权益的处分，使周雄文与被告农商行签订拍卖协议实体上合法化。原告已依照约定履行了付款义务，被告农商行履行不能，是造成未办证的主要原因。何文革书面追认应视为门面所占用的地一并实际卖给了原金星信用社，故何文革对被告农商行存在国土证转让登记义务。现门面实际由原告实际所有，各方被告对此也无异议。根据地随房走原则，故该地应转户到原告名下。原告表示过户费用由自己承担，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条之规定，判决如下：由被告胡义瑛、何瑛贝、何英豪、何建南、易太平、被告湖南汨罗农村商业银行股份有限公司于本判决生效之日起30日内协助将位于汨罗市屈原南路原35号中（现门牌为62号）最南端一巷门面的不动产权证办理至原告周雄文名下；二，驳回原告周雄文其他诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长 罗 英人民陪审员 卢 哲人民陪审员 敖颂尧二〇一九年四月一日书 记 员 孟 莉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。