广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终2642号上诉人（原审原告）：上海浦东发展银行股份有限公司广州分行（以下简称浦东银行），住所地广州市天河区珠江西路**首层**商铺****商铺、4-7层xx房、8-11层xx房。负责人：李荣军。委托诉讼代理人：毕欣、马丹，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东泰记和天投资有限公司（以下简称泰记公司），住所地，住所地广州市荔湾区康王中路****iv>法定代表人：黄家武，该公司董事长。委托诉讼代理人：李翠怡，该公司职员。委托诉讼代理人：贾建明，广东红方律师事务所律师。上诉人浦东银行因与被上诉人泰记公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初6044号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人浦东银行的委托诉讼代理人毕欣、马丹，被上诉人泰记公司的委托诉讼代理人贾建明、李翠怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浦东银行上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令泰记公司退还浦东银行多支付的租金共人民币2364098元（自2010年9月15日至2018年3月31日）；3、判令泰记公司支付占用利息，从2010年9月15日起计至实际清偿之日止（以每月多支付的租金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2010年9月15日起暂计至2018年3月6日，约为人民币288163.4元）；4、判令泰记公司支付律师费人民币27500元；5、判令泰记公司承担本案的一审、二审受理费。事实和理由：一、涉案租赁合同显示租金按照建筑面积计价，租金就应以建筑面积为准，一审判决认定套内建筑面积作为租金结算标准违反合同约定，且混淆了涉案租赁物使用价值和租金成本的概念，事实认定严重错误。在产权证显示建筑面积与合同记载建筑面积存在差异情况下，泰记公司多收取的租金无合同依据，应予返还。二、一审判决认定涉案租赁合同以套内建筑面积为承租人主要权益，依据不足。双方已在合同中约定最终租赁面积以房管局测绘报告为准，表明双方均清楚最终结算仍应以实际建筑面积为准，已表明浦东银行在租赁关系中主要关注的并非仅是租赁物的实际使用面积，也包括了租金最终以建筑面积为准结算。泰记公司在取得测绘报告后违反合同约定未予提供，导致浦东银行始终不知道实际建筑面积存在差异，也无从提出异议，不能以此为由认定浦东银行认同涉案租赁物现状。三、建筑面积差额部分的租金返还是租赁合同的应有之意，无需专门约定，且以套内面积的差异结算租金差额不符合同约定及市场交易习惯，一审判决认定的交易习惯缺乏事实依据。泰记公司辩称：一、一审判决符合租赁关系的交易习惯，也符合双方签约时的意思表示。长达七年的时间内浦东银行没有房屋面积问题向泰记公司提出任何异议，说明双方签约时主要关注的是房屋的实用面积和租金总价。二、一审判决符合公平原则。测绘报告和合同约定面积出现差异，没有影响浦东银行对租赁房屋的使用。双方商定的租金价格也体现了涉案租赁房屋的市场价值，双方认可，价格合理没有虚高。双方发生本案争议后仍续签了新的租赁合同，合同价格并无因建筑面积减少而降低，说明双方看重的仍是租赁房屋的实用面积和合同总价。三、浦东银行要求的支付占用利息及律师费的诉请没有合同和法律依据，泰记公司主观上没有过错，没有恶意占有浦东银行的财产。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。2018年8月27日，浦东银行向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、泰记公司退还浦东银行多支付的租金共人民币2364098元（自2010年9月15日至2018年3月31日）；2、泰记公司支付占用利息，从2010年9月15日起计至实际清偿之日止（以每月多支付的租金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2010年9月15日起暂计至2018年3月6日，约为人民币288163.4元）；3、泰记公司支付律师费人民币27500元；4、泰记公司承担本案的受理费。一审法院认定事实：2010年6月13日，泰记公司（作为出租人、甲方）与浦东银行（作为承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区康王中路xxx号和业广场xxx房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积570.32平方米，分摊共用建筑面积240.56平方米，租赁期限、租金情况如下：2010年6月15日至2010年9月14日（免租装修期92天）；2010年9月15日至2012年6月14日月租金131174元；2012年6月15日至2013年6月14日月租金137733元；2013年6月15日至2014年6月14日月租金144620元；2014年6月15日至2015年6月14日月租金151851元；2015年6月15日至2016年6月14日月租金159444元；2016年6月15日至2017年6月14日月租金167416元；2017年6月15日至2018年6月14日月租金175787元等。同日，双方签订《广州市和业广场租赁合同补充协议》，约定：甲方出租的上述物业建筑面积为570.32平方米，套内面积约329.76平方米，实用率约57.82%（最终租赁面积以房管局测绘报告为准），甲乙双方协定的租赁期为8年，自2010年6月15日起至2018年6月14日止，共96个月（包括免租期3个月），租赁期限、租金情况如下：2010年6月15日至2010年9月14日（免租装修期92天）；2010年9月15日至2012年6月14日，单价230元/平方米，月租金131174元；2012年6月15日至2013年6月14日，单价241.50元/平方米，月租金137733元；2013年6月15日至2014年6月14日，单价253.58元/平方米，月租金144620元；2014年6月15日至2015年6月14日，单价266.26元/平方米，月租金151851元；2015年6月15日至2016年6月14日，单价279.57元/平方米，月租金159444元；2016年6月15日至2017年6月14日，单价293.55元/平方米，月租金167416元；2017年6月15日至2018年6月14日，单价308.23元/平方米，月租金175787元；如本补充协议约定的内容与租赁合同内容有抵触，则以本补充协议内容为准。合同附件有租赁房屋图纸。合同签订后，泰记公司依约向浦东银行交付房屋，浦东银行也按合同约定向泰记公司交付租金至2018年3月。2018年3月，双方在协商续租事宜过程中，浦东银行要求泰记公司再次确认租赁房屋的建筑面积、套内面积及公摊面积数据。2018年3月20日，泰记公司向浦东银行提供了租赁房屋的房产证复印件，房产证显示房地产权属人为泰记公司，登记时间2014年1月20日，建筑面积470.87平方米，套内建筑面积319.08平方米（一审庭审中双方均确认该房产证的真实性）。2018年3月22日，浦东银行向泰记公司发函称，请贵司对租赁单元确切的面积数据再次进行核实，如该单元租赁面积误差属实，由于租赁面积误差导致我行自2010年9月15日至2018年3月31日向贵司多交租金及管理费共计2793759元，对我行多支付的租金及管理费，贵司应无条件在收到本函后10个工作日内退回我行，或者用于抵扣该单元2018年4月至续租后的租金及管理费，直至抵扣完为止。2018年4月3日，泰记公司回函称，贵行单元的套内面积为319.08平方米，与《租赁合同》中的套内面积误差率不大，并未损害到贵行的实际使用权益。对贵行来函提出租赁面积存在异议的事宜，我司会认真处理，待房管部门重新测绘核实后，我公司将按最终核算面积与贵行进行核算，多退少补。此后，双方因租赁面积误差问题有发函进行沟通，但未能协商一致成讼。浦东银行为证明律师费的支出，提供了《民事委托代理合同》及发票。一审另查，2018年7月2日，泰记公司与浦东银行就上述租赁物重新签订了《广州市房屋租赁合同》及补充协议，上述合同约定租赁物的建筑面积为470.87平方米，分摊共用建筑面积151.79平方米。一审法院认为，泰记公司与浦东银行对涉案租赁物的产权登记面积与租赁合同约定的出租面积存在差异的事实无异议，予以确认，本案争议的焦点集中于泰记公司应否退还面积差额的租金，对此分析评判如下：一、本案租赁合同所附的图纸，可以清晰反映租赁区域，该租赁区域是浦东银行实际使用的区域，没有包含公摊部分，双方对租赁物的实际使用范围及对价的租金应有大致了解。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。按一般常理分析，不会出现实际使用面积相差近100平方米的差异，且双方已实际履行租赁合同接近届满，期间均无提出异议。现产权登记面积比合同约定面积少了99.45平方米（其中套内面积少了10.68平方米，公摊面积少了88.77平方米），面积差异主要集中在公摊面积，而套内面积的差异相对不明显，可见双方履行合同中的交易习惯，主要是关注实际使用面积（即套内面积），否则浦东银行不可能在长达7年多的时间没有对面积差异提出异议，泰记公司主张承租人的权益主要体现在套内面积上的辩解有一定合理性。二、《广州市和业广场租赁合同补充协议》约定甲方出租的上述物业建筑面积为570.32平方米，套内面积约329.76平方米，实用率约57.82%（最终租赁面积以房管局测绘报告为准），可见，双方应当预见约定的出租面积与房管局将来的测绘面积有可能存在差异，但双方对出现面积差异时租金如何计算没有作出约定。合同法规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案根据双方约定租赁区域的情形结合相关交易习惯，以套内面积的差额结算租金较为合理。三、关于诉讼时效问题，因泰记公司2018年4月3日的回函表示待房管部门重新测绘核实后，将按最终核算面积与浦东银行进行核算，多退少补。泰记公司表示同意履行义务的行为产生时效的中断，本案浦东银行提出起诉没有超过诉讼时效。综上，由于泰记公司未能按合同约定的套内面积交付，损害了浦东银行的合法权益，泰记公司应按照合同约定的租金单价返还10.68平方米对应的租金给浦东银行，经核算，泰记公司应退还浦东银行2010年9月15日至2018年3月31日多支付的租金253991.51元。因本案纠纷源于双方约定不明，泰记公司没有恶意占用租金的故意，浦东银行要求支付租金利息及律师费的请求没有依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第二项的规定，于2018年10月15日作出如下判决：一、在本判决发生法律效力之日起三日内，被告广东泰记和天投资有限公司向原告上海浦东发展银行股份有限公司广州分行返还2010年9月15日至2018年3月31日多支付的租金253991.51元；二、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司广州分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14119元，由原告上海浦东发展银行股份有限公司广州分行负担12781元，被告广东泰记和天投资有限公司负担1338元。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。二审另查明：上诉人浦东银行与被上诉人泰记公司于2010年6月13日签订的《广州市和业广场租赁合同补充协议》的三.2.1）约定：物业管理费以承租单元的建筑面积计算，每月每平方米人民币48元整，即每月服务费为人民币27375元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。上诉人浦东银行与被上诉人泰记公司对涉案租赁物的产权登记面积与涉案租赁合同及补充协议约定的出租面积存在差异的事实均无异议，本案争议的焦点在于被上诉人泰记公司应否退还面积差额的租金。对此，经审查：首先，双方在2010年6月13日签订的涉案《广州市和业广场租赁合同补充协议》中明确约定“如本补充协议的内容与租赁合同内容有抵触，则以本补充协议内容为准”。事实上，双方签订于2010年6月13日的《广州市房屋租赁合同》约定的月租金与《广州市和业广场租赁合同补充协议》的约定一致，并无抵触。其次，根据涉案《广州市和业广场租赁合同补充协议》约定的每平方米租金以及约定的建筑面积570.32平方米计算得出的月租金，与双方在该补充协议中明确约定的月租金（建筑面积×每平方米租金单价）基本相符，说明双方约定的计租面积是以建筑面积为准，只是双方均确认当时被上诉人泰记公司尚未取得涉案租赁物的产权证，故在该补充协议中约定最终租赁面积以房管局测绘报告为准。第三，被上诉人泰记公司在2018年4月3日的回函中，称“待房管部门重新测绘核实后，我公司将按最终核算面积与贵行进行核算，多退少补”，印证了双方在《广州市和业广场租赁合同补充协议》中关于“最终租赁面积以房管局测绘报告为准”的约定，说明双方对涉案租赁物的租赁面积可能存在差异是有共识的，亦说明双方对于最终租赁面积差异的租金的处理是“多退少补”。第四，双方在涉案《广州市房屋租赁合同》与《广州市和业广场租赁合同补充协议》期满后，重新签订了涉案租赁物的租赁合同及补充协议，约定的月租金亦是根据每平方米租金以涉案租赁物产权证载明的建筑面积470.87平方米计算得出的金额，说明双方重新签订的租赁合同及补充协议约定的计租面积亦是以建筑面积为准，与双方之前的涉案租赁合同及补充协议约定的计租面积一致，即双方均认可是以涉案租赁物建筑面积计租。第五，双方签订的涉案《广州市和业广场租赁合同补充协议》中约定物业管理费以承租单元的建筑面积计算，与上述双方的计租面积是以建筑面积为准亦一致。因此，上诉人浦东银行关于涉案租金结算应以建筑面积为准的上诉意见有事实依据和合同依据，本院予以支持。一审判决关于被上诉人泰记公司主张承租人的权益主要体现在套内面积上的辩解有一定合理性、以套内面积的差额结算租金较为合理的认定有误，本院予以纠正。综上，被上诉人泰记公司应按照涉案租赁合同及补充协议约定的租金单价返还99.45平方米（570.32平方米-470.87平方米）对应的租金给上诉人浦东银行。经核算，被上诉人泰记公司应退还上诉人浦东银行2010年9月15日至2018年3月14日多支付的租金2348769.45元。上诉人浦东银行要求被上诉人泰记公司按中国人民银行同期贷款基准利率支付占用多收租金的利息，符合公平合理原则，鉴于本案纠纷源于双方对涉案租赁物的计租面积有争议，故上述利息以2348769.45元为本金，从上诉人浦东银行起诉之日即2018年8月27日起计至被上诉人泰记公司实际返还2348769.45元之日止。关于上诉人浦东银行主张的律师费损失，双方合同对此并无约定，我国亦没有实行强制律师代理的诉讼制度，且如前所述，本案纠纷是源于双方对涉案租赁物的计租面积有争议，故上诉人浦东银行关于被上诉人泰记公司支付律师费27500元的诉请缺乏合同依据及法律依据，本院不予支持。综上，上诉人浦东银行的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2018）粤0103民初6044号民事判决；二、在本判决发生法律效力之日起三日内，被上诉人广东泰记和天投资有限公司向上诉人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行返还2010年9月15日至2018年3月14日多支付的租金2348769.45元；三、在本判决发生法律效力之日起三日内，被上诉人广东泰记和天投资有限公司向上诉人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行支付占用2348769.45元的利息（以2348769.45元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2018年8月27日起计算至其付清2348769.45元之日止）；四、驳回上诉人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14119元，由上诉人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行负担871元、被上诉人广东泰记和天投资有限公司负担13248元；二审案件受理费28238元，由上诉人上海浦东发展银行股份有限公司广州分行负担871元、被上诉人广东泰记和天投资有限公司负担27367元。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年四月二十九日书记员  彭文悦区敏儿