河南省郑州高新技术产业开发区人民法院执 行 裁 定 书(2019)豫0191执异223号异议人（案外人）：王巧梅，女，汉族，1973年9月3日出生，住河北省邯郸市临漳县。委托代理人：顾凤翔，河北十力（广平）律师事务所律师。申请执行人：王华腾，男，汉族，1985年10月5日出生，住郑州市金水区。委托代理人：孙乐、杨超（实习律师），上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被执行人：杜津剑，男，汉族，1986年1月1日出生，住河南河南省封丘县。被执行人：杜佩佩，女，汉族，1989年10月19日出生，住河南省封丘县。本院在办理王华腾申请执行杜津剑、杜佩佩民间借贷纠纷一案中，案外人王巧梅向本院提出书面异议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人王巧梅异议称，贵院因王华腾诉杜津剑、杜佩佩借款合同纠纷一案，于2019年3月12日作出（2019）豫0191执1441号查封公告和腾房公告，该行为侵害了异议人权益，理由：一、异议人在2017年11月21日从被异议人杜佩佩名下购买该房产，当天交付房款、占有房屋以及办理与房屋有关的手续等。异议人王巧梅在法院查封之前已经购买并实际占有使用登记在杜佩佩名下的房屋，是实际产权人。二、异议人王巧梅及其父亲王魁元自购房之日起，年年缴纳物业费、水电费，长期占有使用，享有收益。三、根据《陵水黎族自治县商品房买卖合同》第十五条，海南雅居乐房地产开发有限公司于2017年8月16日向被异议人杜佩佩交付房屋（详见（No00210343海南增值税普通发票和专项维修基金收款收据记载日期），海南雅居乐房地产开发有限公司依约为杜佩佩办理权属证书的时间是2019年8月6日，异议人必须在2019年8月6日之后才能办理过户手续。异议人王巧梅未办理过户手续，没有过错。异议人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，故请求法院解除对海南省陵水县××清水××海南××区××型××房（合同备案号：LSL000037162）的查封，并撤销评估、拍卖。申请执行人王华腾答辩称，一、被答辩人王巧梅与本案被执行人杜佩佩签订的《房屋居间买卖合同》违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款之规定，依法应当认定无效。截止目前，涉案房产仍未领取权属证书，被执行人杜佩佩在未取得房产证的情况下将房产转让被答辩人王巧梅，违背上述法律规定，合同应当认定为无效合同。且该涉案房产在买卖合同中买受人为杜佩佩，二人签订的《房屋居间买卖合同》效力需进一步确认。由于二人签订的合同无效，故不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。二、法院于2017年12月12日查封之前被答辩人王巧梅未实际占有该房产。被答辩人王巧梅没有提交证据证明其在查封前实际占有该不动产，其提交的收款收据，均是杜佩佩的缴费凭证，不能证明王巧梅实际占有。三、依照合同约定在能够办理过户登记的条件下，被答辩人怠于行使权力未办理过户。被执行人杜佩佩从雅居乐公司购买房产，《陵水黎族自治县商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应在2015年11月30日前将验收合格的商品房交付使用。第十五条规定出卖人自交房之日起720日内办理权属证书。故出卖人应当在2017年11月30日之前为买受人办理权属证书。且王巧梅与杜佩佩签订《委托书》，截至目前，该房产仍未办理权属证书，在明确可以取得权属证书的情况下，被答辩人怠于行使权力未进行过户，应承担不利后果。综上，被答辩人的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，依法应予驳回。本院查明，王华腾申请执行杜津剑、杜佩佩民间借贷纠纷一案，执行依据为已经发生法律效力的（2018）豫01民终15764号民事判决书。王华腾向本院申请财产保全，本院于2017年12月12日以（2017）豫0191财保2311号民事裁定书及其协助执行通知书，裁定查封杜佩佩名下位于海南省陵水县××清水××海南××区××型××房产（以下简称涉案房产）。本院于2019年1月28日立案执行，执行案号为（2019）豫0191执1441号。另查明，2017年11月20日异议人王巧梅（买方）与杜佩佩（卖方）通过居间方三亚德佑房地产投资服务有限公司签订《房产居间买卖合同》，合同第6条：“出卖方于办理完成标的房产产权公证委托手续当日将标的房产交付给买方，同时移交有关标的房产的一切资料（如商品房买卖合同原件、购房发票原件等）；卖方应在交房前付清一切有关标的房产之欠费（如物业维修基金、一手契税、水电费、煤气费、物业管理费、电话费、网络费、有线电视费等）。”第13条：“1.签订本合同当日，买方交由居间方代为保管的定金人民币壹拾万元整由居间方代为支付给卖方；2.办理完成标的房产产权公证委托手续当日，且买方收到与标的房产过户有关的一切资料的同时（包括但不限于公证委托书原件、商品房买卖合同原件、购房发票原件等），买方一次性支付购房款人民币肆佰零陆万元整给卖方；3.剩余购房款人民币贰拾万元整由买方于办理完成标的房产产权过户递件手续当日一次性支付给卖方。”杜佩佩于2017年11月21日出具收条，载明：今收到王巧梅交来购买雅居乐蔚蓝星语A-103房款人民币肆佰壹拾陆万元整（4160000），剩余尾款过户当天递件成功支付人民币贰拾万元整（200000）。根据异议人王巧梅提交的中国工商银行股份有限公司磁县支行出具的借记卡账户历史明细清单显示，王巧梅于2017年11月21日分别分五向杜佩佩账户转账，合计共416万元。再查明，异议人王巧梅提交的杜佩佩与海南雅居乐房地产开发有限公司签订的《陵水黎族自治县商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第十五条约定：“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”第二十九条：“合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本合同补充条款、补充协议与本合同条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。”合同附件七，本合同补充协议第六条，关于本合同第八条商品房交付期限：“1.本条第一项、第二项约定仅适用于出卖人交付带装修之商品房于买受人的情形；本合同第八条第一款约定的交付期限指毛坯商品房交付的期限，鉴于双方约定买卖的商品房是带装修的商品房，……。2.出卖人应在2016年12月30日之前将按约定标准完成装修的该商品房交付买受人。”补充协议第八条：“买受人必须在出卖人将该商品房交付其使用前向出卖人付清办理产权登记所需的税费、分户产权的测图费和全部房价款。”根据异议人王巧梅提交的税收完税证明显示，已于2017年8月17日办理完毕契税。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户手续。本案中，根据异议人提交的其与杜佩佩签订的《房产居间买卖合同》显示，上述买卖合同签订在本院查封之前。根据该合同第6条及其提交的物业费、水电费等证据显示，其在本院查封之时已经合法占有该不动产；根据异议人提交的银行转账记录及杜佩佩出具的收条显示，其已经支付标的价款总额的436万元；根据异议人王巧梅提交的杜佩佩与海南雅居乐房地产开发有限公司签订的《陵水黎族自治县商品房买卖合同》显示，上述涉案房产的交付日期应当为2016年12月30日之前。出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。本院于2017年12月12日查封上述涉案房产，上述涉案房产在约定的办理房屋产权证书的期限内被本院查封。故，未办理过户登记手续，并非异议人的过错。综上，异议人的异议请求足以排除本院的强制执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第二项之规定，裁定如下：中止对海南省陵水县英川镇清水湾海南雅居乐A06-1区A型A-103栋一层A-103房产（合同备案号：LSL000037162）的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  王东明审 判 员  孙 瑾人民陪审员  张会银二〇一九年四月二十四日书 记 员  潘垒阁