福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0122民初972号 原告：福建顺欣物业有限公司，住所地福建省福州市华林路**轻安大厦12B。 法定代表人:陈华滨，董事长。 委托诉讼代理人:莫兆俊，系公司员工。代理权限：特别授权。 被告：谢承东，男，汉族，户籍地福建省连江县，住福建省连江县。 被告：林秀珠，女，汉族，户籍地福建省连江县，住福建省连江县。 原告福建顺欣物业有限公司（以下简称“顺欣物业公司”）与被告谢承东、被告林秀珠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人莫兆俊到庭参加诉讼。被告谢承东、被告林秀珠经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 顺欣物业公司向本院提出诉讼请求：判令谢承东、林秀珠支付2016年8月1日至2018年4月30日的物业费4011.00元，水电公摊333.40元，滞纳金687.24元，公告费600.00元，共计5632.04元。 事实与理由：2011年7月,顺欣物业公司与福州市东方汇房地产开发有限公司签订了日出东方•海韵小区的《福建省前期物业服务合同》。合同约定由顺欣物业公司对日出东方海韵小区提供物业服务，合同受益人为全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任。日出东方•海韵小区的物业服务费按照市场调节价的标准收取，高层住宅1.38元/月平方米。谢承东、林秀珠系日出东方海韵小区9#1006单元业主，9#楼为高层建筑，9#1006单元住宅面积138.40平方米，每月应缴物业费191元（138.4元×1.38后四舍五入）；但谢承东、林秀珠拖欠2016年8月1日至2018年4月30日的物业服务费4011.00元，电公摊费324.40元，水公摊费9.40元，并且应按照每日万分之五支付逾期付款滞纳金687.24元，及公告费600.00元，以上费用总计5632.04元；经顺欣物业公司多次催讨无果。 被告谢承东、被告林秀珠未作答辩。 顺欣物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，谢承东、林秀珠未提出质证意见亦未提供证据，视为自愿放弃举证和质证权利，对顺欣物业公司的证据没有提出异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据顺欣物业公司委托诉讼代理人相关陈述和上述已确认的有效证据，对本案的主要事实作如下认定： 2011年7月，福州东方汇房地产开发有限公司（甲方）与顺欣物业公司（乙方）签订了《福建省前期物业服务合同》。合同第一条（委托物业项目的基本情况）约定，日出东方•海韵坐落于福建省连江县凤城镇敖江路与丹凤路交汇口东北角……；合同第三条（乙方提供物业服务的主要内容）约定，……（三）负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；（四）负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；（五）负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理；（六）负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作；合同第七条（物业服务费的标准和收取办法）约定，（一）物业服务费按建筑面积计算（本收费标准不含公共水电分摊费）：高层住宅物业服务费收费标准为1.38元/月·平方米……（二）物业服务费构成：物业服务费包括物业服务成本（由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位和共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、固定资产折旧费以及经业主大会同意的其他费用组成）、法定税费和乙方的合理利润。（三）收费起始时间从物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月15日前向乙方支付物业服务费和相关的费用。（四）物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取等条款。 2014年6月30日，林秀珠（甲方）与顺欣物业公司(乙方)签订了《前期物业管理服务协议》。协议第一条（甲方购置物业基本情况）约定，林秀珠购置的房屋坐落于日出东方•海韵9座1006单元，建筑面积138.40平方米；协议第三条（物业管理服务内容）约定，维护公共秩序，安全防范管理服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤、突发事件处理、抢险救灾等；协议第六条（物业管理服务费用）约定，1、物业服务费收费标准：按住宅建筑面积每平方米每月收费1.38元（即1.38元/月·平方米）；公共水电分摊费标准：（一）电梯用电，高层带电梯住宅电梯用电按享有该电梯的业主产权建筑面积分摊，考虑楼层高低的因素，采用按电梯楼层系数分摊（即底层住户系数为1，每增加一层，电梯用电分摊系数增加0.05，以此类推，上限为2）；（二）梯位照明用电按梯位照明用电总额，对应梯位的业主按户分摊；（三）水泵用电按对应供水分区业主按户分摊；（四）公共用电（指路灯、景观、消防、监控等用电）按小区全体业主按户分摊；（五）公共用水（含绿化、景观、消防用水）按小区全体业主按户分摊；（六）物业自用水、电及地下停车场照明用电由物业企业承担……4、交纳费用时间：每月20-30日，甲方按约定向乙方交纳物业服务费及相关费用；费第八条（违约责任）约定，一、本物业发生治安、刑事、火灾案件，有证据证明乙方疏于职守，未履行本协议的约定，存在明显过错的，依法承担相应的法律责任……三、甲方违反本协议约定，未按时足额交纳物业服务费用及相关费用的，乙方有权要求甲方补交，每逾期一日按应付款项日万分之五收取违约金。签订协议当天，福州市东方汇房地产开发有限公司将日出东方•海韵小区9#1006单元房交付给林秀珠。林秀珠缴纳了物业服务费至2016年7月止。 另查明，日出东方•海韵小区9#1006单元房产权登记面积138.40平方米（与协议约定相符），按协议第六条相关约定收费标准计算每月为190.99元（138.40平方米×1.38元），2016年8月至2018年2月（19个月），林秀珠累计欠顺欣物业公司物业服务费3628.81元（190.99元×19个月）。顺欣物业公司于2018年2月28日作出《催缴欠费告知函》，于2018年3月8日通过EMS国内标准快递向林秀珠催告缴纳自2016年8月1日至2018年2月28日期间累计物业服务费3628.81元等费用无果而诉至本院。 又查明，2018年3月和4月，林秀珠另欠顺欣物业公司2个月物业服务费381.98元（190.99元×2）。 上述事实，有顺欣物业公司提供的《福建省前期物业服务合同》和《前期物业管理服务协议》各一份及EMS国内标准快递单等以及当事人相关陈述相互印证为凭。 本院认为，福州东方汇房地产开发有限公司与顺欣物业公司签订的《福建省前期物业服务合同》和林秀珠与顺欣物业公司签订的《前期物业管理服务协议》各一份，未违反国家法律、行政法规强制性规定，对双方当事人(包括福州东方汇房地产开发有限公司)均具有约束力。因顺欣物业公司已履行了上述约定相关义务，故其主张林秀珠支付自2016年8月至2018年2月（19个月）物业服务费3628.81元，依法予以支持。顺欣物业公司主张林秀珠以欠费金额为基数按日万分之五计算支付滞纳金，符合合同约定，予以支持。但因双方在《前期物业管理服务协议》中有约定每月20-30日为缴费时间，而顺欣物业公司同时又要求林秀珠采用预交一整年或某阶段费用的方式缴费，并且当预交的物业服务费全部抵扣后顺欣物业公司并未及时或按协议约定每月向林秀珠催告，而是事隔19个月后的2018年2月28日才作出《催缴欠费告知函》拟向林秀珠催告，因此，根据公平、合理原则，顺欣物业公司主张林秀珠支付快递催告日之后的滞纳金631.41元【即自2018年3月8日起以3628.81元为基数按日万分之五计算至2019年2月18日(348天）止的滞纳金631.41元（3628.81元×0.0005×348）】予以支持，之前不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，因顺欣物业公司起诉前并未向林秀珠催告缴纳2018年3月、4月2个月的物业服务费，故顺欣物业公司主张林秀珠支付该2个月物业服务费381.98元及相应滞纳金，应另行处理。因顺欣物业公司未提供证据证明其水电公摊费是否合理、客观，因此其主张林秀珠缴纳水电公摊费，不予支持。谢承东虽为案涉单元房业主，但因其并非物业服务合同缔约方，依据合同相对性原则，该物业服务合同对谢承东不具有约束力，因此，顺欣物业公司主张谢承东承担缴费义务，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条、第七十九条、第八十条、第八十二条、第八十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、林秀珠应在本判决生效之日起10日内向福建顺欣物业有限公司缴纳2016年8月至2018年2月物业服务费3628.81元（190.99元×19个月）及滞纳金631.41元（自2018年3月8日起以3628.81元为基数按日万分之五计算至2019年2月18日止）； 二、驳回顺欣物业公司的其他诉讼请求（包括对谢承东的诉讼请求）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由林秀珠负担。 本判决为终审判决。 审判员  李彩金 二〇一九年四月三日 法官助理黄月 书记员高俊 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 主要法律条文 1、《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 2、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 4、《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 5、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。