四川省眉山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川14执异9号 案外人：余利平，女，汉族，1972年4月26日出生，住西藏自治区拉萨市城关区。 委托诉讼代理人：韩祯祥，四川恒初律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李娟，四川恒初律师事务所律师。 申请执行人：张俊伦，男，1972年7月18日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：周崇新，四川洪运律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷云涵，四川洪运律师事务所实习律师。 被执行人：四川禾兴置业有限责任公司，住所地四川省洪雅县。 法定代表人：黄秋杰，董事长。 被执行人：四川省洪雅禾森电力有限责任公司，住所地四川省洪雅县。 法定代表人：黄锐，董事长。 被执行人：四川禾森矿业有限责任公司，住所地四川省洪雅县。 法定代表人：叶倩，董事长。 被执行人：杨明树，男，1968年2月28日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区。 本院在张俊伦诉四川禾兴置业有限责任公司（以下简称禾兴置业）、四川省洪雅禾森电力有限责任公司（以下简称禾森电力）、四川禾森矿业有限责任公司（以下简称禾森矿业）、杨明树定金合同纠纷一案中，诉讼保全查封了禾兴置业在建的部分房产，该案生效并进入执行程序后，案外人余利平提出异议，认为其系洪雅县洪川镇禾森大道禾兴•现代城三期26-12号商铺的真实权利人，要求中止执行，并解除查封。本院受理案外人的异议申请后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人余利平称，其于2014年2月17日与禾兴置业签订《物业认购协议》，购买禾兴置业开发的位于洪雅县××大道禾兴•现代城三期26-12号商铺（面积：80.21平方米），并于同日以刷卡方式付清了757,319元购房款。2014年2月20日其与洪雅县禾嘉物业管理有限公司（以下简称禾嘉物业）签订了《前期物业服务协议》，支付了1,123元物管费。禾兴置业已向其交付涉案商铺。2017年8月18日，其将涉案商铺出租给陈芳，租赁期限从2017年8月18日至2018年8月18日。在此期间，其多次要求禾兴置业与其签订正式备案合同并办理产权证，但禾兴置业均以各种理由推诿，至今无果。案外人余利平认为，其在本院查封涉案商铺前已与禾兴置业签订合法有效的协议，并按照协议约定付清了购房款，其对执行标的享有物权期待权，系案涉商铺的真实权利人，其权利能够排除执行，请求法院中止对位于洪雅县洪川镇禾森大道禾兴•现代城三期26-12号房产的执行，并解除对该房产的查封。 为支持其异议主张，案外人余利平向本院提交了其与禾兴置业签订的《物业认购协议》，禾兴置业收款收据2份（2014年2月17日收余利平以刷卡方式付禾兴·新天地26幢12号商铺房款757,319元，以刷卡方式收余利平禾兴•现代城三期26-1-12#商铺契税、登记费、维修基金、土地证工本费等共计41,271元，2张收据均加盖了禾兴置业财务专用章），中国农业银行POS单持卡人存根1张［商号：四川禾兴置业有限责任公司，刷卡时间2014.2.18.11：33：55，类别“消费”，对方卡号16×××81，实付（收）金额41271.00］，银行交易明细查询记录3页（6228483870006052016账户于2014年2月17日消费257,319元，4340624050010675账户于2014年2月17日消费500,000元），其与禾嘉物业2014年2月20日签订的《前期物业服务协议》（物业名称：禾兴•现代城），禾兴•现代城《业主临时管理规约》，禾嘉物业收据1张（2014年2月20日收余利平2014年3月—2014年12月物管费1,123元，加盖了禾嘉物业财务专用章），余利平与陈芳2017年8月18日签订的《房屋租赁合同》，（2013）预售证第19号商品房预售许可证［许可禾兴置业对禾兴•现代城三期7120.66平方米（幢号：12、13）共59套商品房进行预售］，四川省高级人民法院（2018）川民终983号民事判决书（该判决确认禾兴•现代城与禾兴•新天地为同一楼盘）等证据材料。 申请执行人张俊伦方质证时提出案外人余利平提交的收据没有收款人公章、会计和出纳的签名，没有购房发票，转款记录看不到接收方信息，对其房屋买卖的真实性有疑问。 申请执行人张俊伦称，案外人余利平只提交了认购书，没有合法有效的书面买卖合同，也未备案；其付款的情况亦不清楚，从其签订认购书到法院查封有充足的时间办理产权证，其异议不成立，应予驳回。 经审查查明，本院在张俊伦诉禾兴置业、禾森电力、禾森矿业、杨明树定金合同纠纷一案中，根据张俊伦的财产保全申请，于2014年4月15日作出（2014）眉民保字第28号民事裁定：“查封、冻结四川禾兴置业有限责任公司、四川省洪雅禾森电力有限责任公司、四川禾森矿业有限责任公司、杨明树的财产，价值以1亿元为限”。本院于次日向洪雅县房管局发出协助执行通知书：“一、查封四川禾兴置业有限责任公司开发的禾兴-现代城三期已建成的第10栋商业用房6882m2和第11栋商业用房2465m2；二、查封四川禾兴置业有限责任公司禾兴-现代城三期建成未售的全部房产；三、查封四川禾兴置业有限责任公司禾兴-现代城三期正在建设尚未办理预售许可的全部房产，以及拟建设尚未办理预售许可的全部房产。未经本院许可，不得办理抵押、过户、出售备案及预售许可等相关手续。” 该案审结并进入执行程序后，本院于2015年1月22日作出（2015）眉执字第55号执行裁定：“冻结、划拨被执行人四川禾兴置业有限责任公司、四川省洪雅禾森电力有限责任公司、四川禾森矿业有限责任公司、杨明树名下存款6,200万元或查封、扣押、拍卖、变卖同等价值的财产。”2016年3月15日，本院向洪雅县房管局发出（2015）眉执字第55号协助执行通知书，对原保全财产进行续查封：“一、查封四川禾兴置业有限责任公司开发的禾兴-现代城三期已建成的第10栋商业用房6882m2和第11栋商业用房2465m2；二、查封四川禾兴置业有限责任公司禾兴-现代城三期建成未售的全部房产；三、查封四川禾兴置业有限责任公司禾兴-现代城三期正在建设尚未办理预售许可的全部房产，以及拟建设尚未办理预售许可的全部房产。查封期限2016年4月17日到2019年4月16日止。” 案外人余利平认为其已购买了禾兴•现代城三期26-12号商铺，系该商铺的真实权利人，对本院查封行为提出异议，要求中止对涉案标的的执行并解除查封。 另查明，案外人余利平与禾兴置业于2014年2月17日签订《禾兴•新天地物业认购协议》，主要约定余利平认购的物业为商业，位于**，建筑面积约80.21平方米，单价每平方米9,441.7元，总价款757,319元；付款方式为一次性付款，签订协议当日付清购房总款的100%即757,319元；房屋暂定于2014年2月17日前交付，产权办理在物业交付540个工作日内完成。此外，该协议还约定了面积差异处理、违约责任、争议解决方式、房屋保修、双方约定的其他事项等内容。当日，余利平分别通过建设银行和农业银行的卡向禾兴置业刷卡支付500,000元和257,319元。禾兴置业于当日向余利平出具收据，载明收到其以刷卡方式支付的禾兴•新天地26幢12号商铺房款757,319元。2014年2月18日，余利平以刷卡方式向禾兴置业支付商铺契税、登记费、维修基金、土地证工本费等共计41,271元。2014年2月20日，余利平与禾嘉物业签订《前期物业服务协议》，交纳2014年3月至2014年12月物管费1,123元。还查明四川省高级人民法院（2018）川民终983号民事判决确认禾兴•现代城与禾兴•新天地为同一楼盘。 上述事实有本院（2014）眉民保字第28号民事裁定书及协助执行通知书、（2015）眉执字第55号执行裁定书及协助执行通知书，案外人余利平与禾兴置业签订的《禾兴•新天地物业认购协议》，余利平与禾嘉物业签订的《前期物业服务协议》，银行交易明细，中国农业银行POS单存根，禾兴置业和禾嘉物业出具的收据，四川省高级人民法院（2018）川民终983号民事判决书，以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，案外人余利平与被执行人禾兴置业的物业认购协议签订于2014年2月17日，而本院对涉案房屋的查封实施于2014年4月16日，该协议签订于本院对该房产查封前。该协议虽名为物业认购协议，不是商品房买卖合同，但其具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同的主要内容：当事人情况明确具体、商品房基本状况确定、有明确的销售方式及价款确定方式和总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、产权登记有关事宜、解决争议办法、违约责任等，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。案外人余利平与禾嘉物业于2014年2月20日签订《前期物业服务协议》，并交纳了2014年3月至2014年12月物管费，可以认定其在本院查封前已合法占有了涉案标的。案外人余利平所提交的银行交易明细所反映出的消费支出金额与时间与禾兴置业向其出具的收据的金额和时间相互吻合，可以认定其在本院查封涉案标的前已向被执行人禾兴置业支付全部价款。案外人余利平已将办证所需交纳的契税、维修基金、工本费等交给禾兴置业，委托其代办产权证，符合房产交易习惯，且涉案房产在双方签订协议后不到2个月的时间即被本院查封，现无证据表明案外人余利平因自身原因未办理过户登记。综上所述，案外人余利平的异议理由成立，对其请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项之规定，裁定如下： 中止对四川省洪雅县洪川镇禾森大道禾兴•现代城三期26-12号房产的执行。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向执行法院即四川省眉山市中级人民法院提起诉讼。 审判长 韩 胜 审判员 胡海东 审判员 高 萍 二〇一九年四月十六日 书记员 陈艳玲 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条异议人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）异议人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）异议人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回异议人执行异议裁定送达异议人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。