广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0229民初378号原告：翁源县翁江物业服务有限公司。法定代表人：杜就，男，总经理。委托诉讼代理人：刘学求，男，该公司员工。委托诉讼代理人：季冠先，男，该公司员工。被告林洪英，女，1985年2月28日出生，汉族，住址：翁源县。原告翁源县翁江物业服务有限公司与被告林洪英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，并书面告知双方当事人，原告开庭时提出异议，要求适用简易程序的其他规定审理本案。经审查异议成立，本院依法适用简易程序的其他规定于2019年2月26日对本案公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘学求、季冠先，被告林洪英到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告翁源县翁江物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即向原告支付由2016年5月至2017年6月所欠物业服务费2102.73元，滞纳金1441.42元，合计3544.15元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用及诉讼过程中所产生的一切包括但不限于：查档费、刊登公告费等属于本案所需支付的关联费用。事实和理由：原告是翁源县翁江物业服务企业，被告是物业业主，原告于2013年3月29日与翁江新城小区开发单位翁源县翁江房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，就原告提供物业服务及被告支付物业服务费等问题进行了约定。从2016年5月起，被告一直拖欠物业服务费，经多次催促仍拒不支付，欠费金额达到（含滞纳金）3544.15元，严重损害原告权益。为此，特请求法院依法判处。原告围绕其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、欠费明细表，证明被告欠物业费情况；2、催缴通知书图片，证明原告以书面形式向被告进行催缴管理费的事实；3、物业公司合同备案，证明原告在小区的管理合法性；4、物业费收费备案表，证明原告收费的合法性；5、资质证书，证明本公司的管理资质；6、前期物业服务合同，证明物业公司与开发商签订服务协议；7、被告身份证复印件，证明被告身份情况。被告向法庭提交书面答辩称，不同意翁江物业公司所有诉讼请求，答辩具体理由如下：一、前期物业服务合同无效，且被答辩人未提供物业服务，被答辩人无权主张物业服务费。(一）前期物业服务合同无效。1、前期物业服务合同签署程序违法。案涉翁江新城小区（下称“小区”）建设单位未按照《物业管理条例》第二十四条第二款：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”之规定选聘被答辩人，即翁江开发商未通过招投标方式或经过房地产行政主管部门批准采用协议方式选聘被答辩人。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条第1项的规定，建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的，物业服务合同应当认定为无效。2、被答辩人资质问题被答辩人在起诉前是否己经取得相应物业管理资质？被答辩人在举证期限内未举证资质证书，如无，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条第2项的规定，物业服务企业违反《物业管理条例》第三十二条第二款的规定，在起诉前没有取得相应物业管理资质的，物业服务合同也应当认定为无效。(二）被答辩人未提供任何物业服务。根据谁主张谁举证原则，被答辩人主张物业服务费，应当提供相应证据证明其提供了物业服务，但被答辩人未提供相应证明，而根据答辩人的举证，小区的物业服务公司为广州市德馨物业管理有限公司。综上所述，前期物业服务合同无效，且被答辩人未提供物业服务，被答辩人无权主张物业服务费。即使前期物业服务合同有效、被答辩人提供了一段时间的物业服务，也存在以下物业服务不到位，管理质量差的问题：小区物业服务质量差，管理水平低主要表现在如下几方面：二、小区物业服务质量差(一）小区设施没有完善第一期工程（1、2栋）2013年7月1日交楼时还没有花园，第二期工程（6、7、8栋）2013年10月1日交楼时花园连通道都还没完全铺好，业主出入走的是泥泞小道，直至2015年4月30日（9、10、11栋）交楼花园才基本成型。交楼时，业主用电都是开发商接到施工场地的建设临时用电，2016年1月才使用供电公司的正式用电，电梯没有配备备用电源，遇到停电业主只能走楼梯，有的业主还因此被困在电梯里。(二）人车分流涉嫌欺诈，封闭式小区管理完全是空话。小区大门在2016年7月1日才安装好电动伸缩门，才开始使用门禁卡出入，具体到各栋住宅楼的入户大堂出入门禁2017年1月才开始启用，室内可视对讲机至今还未完善，（有的住户至今还未安装，即使安装了也无法正常使用），门禁的启用至今还形同虚设，外来闲杂人员可以随意出入小区，小区围墙开发商允许小区外的居民私自凿开安装出入大门，造成鱼目混杂，致使小区入住以来，经常发生盗窃案件，据不完全统计，近几年来发生的案件就有30起之多，其中已报案的就有10多起。另外，车辆入口经常人车争道，险象环生。(三）消防安全设施极其简陋，形同虚设有的消防栓只有一个空箱，顶楼消防水管位置被动，封堵了卫生间排气管道、油烟道，顶楼共用天台，被加层搭建的房屋，堵死了各栋楼之间的消防逃生通道，完全不符合安全要求，物业公司对此置之不理。致使小区业主生命财产安全完全无法得到保障。(四）电梯质量差，事故频发多次发生业主被困电梯事件，物管公司施救措施不得力，施救不及时，被困业主被困时间普遍超过20分钟，给业主造成很大的心理阴影；物管公司还无视业主权益，于2018年春节期间私自关停电梯，2018年4月23日私自改装电梯设备，加装智能门禁，禁止业主乘坐电梯，给业主生活带来极大的不便。(五）小区违章乱搭乱建现象严重由于物业的不作为，致使一楼公共花园到处是违章搭建的封闭小花园；二、三楼入户大堂天台乱搭的封闭式凉亭到处可见；顶楼消防水管位置被动，封堵了卫生间排气管道、油烟道，顶楼加层搭建的房屋，堵死了各栋楼之间的逃生通道。对此，物业公司只扣压了违规装修业主的装修押金3000元后便不了了之，造成极大的安全隐患。物业公司简直视业主生命为儿戏。(六）乱收费现象严重强制收取每户业主18300元的基础设施费（水电工料费3415元、有线电视工料费100、入户门2300元、小区智能化系统12485元）；强制向业主收取垃圾清理费、电梯使用费，既然交楼后就开始计收物业管理费，为何还要收取业主装修期间的垃圾清理费、电梯使用费？以上收费项目依据为何？(七）业主收楼装修时被强制签订物业服务合同。开发商、物业公司在业主收楼装修时，强制业主签订物业服务合同，收取装修押金，电梯使用费，垃圾清运费，否则不发装修许可证，不交入户门钥匙。(八）小区车辆出入口由于不是专用通道，尤其是出口消防通道与外面村道共用，长期被乱停乱放车辆和非法安装的铁柱占用，物业不闻不问，造成经常堵塞，车辆无法正常通行，如发生火警，消防车根本无法驶入。(九）物业公司未经业主许可，于2016年春节期间，违规私自将属于业主所有的小区广场租给他人开设游乐场，谋取利益。(十）物业公司管理人员素质低下，态度恶劣，时任物业公司经理经常与小区业主吵架，甚至斗殴，言行举止颇具黑社会性质。综上，物业服务质量与物业服务费收费标准（1.5元/平米）不对等，物业服务费不应按1.5元/平方米/月收取，请法院酌情调低收费标准。三、关于物业服务费收费标准问题《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第七条第二款规定：“业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。”第九条第一款规定：“实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。”《广东省物价局关于加强政府指导价物业服务收费备案管理的通知》规定，业主大会成立之前住宅（不含别墅，含自有产权车位、车库）的物业服务收费实行政府指导价，并实行备案管理。小区业主大会于2016年7月23日成立，小区业主委员会于2016年8月23日成立。根据上述规定，业主大会成立之前即2016年7月23日前，小区物业服务收费应当根据小区的实际情况与业主协商确定并报价格主管部门备案，被答辩人未提交备案证明，1.5元/平米的收费标准未考虑小区的实际情况、未与业主协商、未经过备案，该收费标准无效；业主大会成立之后即2016年7月23日之后，小区物业服务收费实行市场调节价，为解决物业服务收费问题，小区业委会积极主动与开发商、物管公司十几次协商物业服务收费标准，但开发商、物管公司一直不配合，业委会还多次发专函给住建局、开发商、物管公司，但也得不到任何回复，因此物业服务收费标准一直无法确定。另，被答辩人从未按照《广东省物业管理条例》第四十六条:“物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置进行公示。”之规定在小区显著位置向业主公示。四、被答辩人从未向答辩人书面催交物业服务费，应驳回起诉。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业己经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被答辩人起诉的前提条件是已经书面催交物业服务费，未书面催交的，应当驳回起诉。五、物业服务费的起止时间(一）起算时间《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若千问题的指导意见》第6条第1款规定：“业主应自房屋交付之日起支付物业费”。《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“己竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”以上规定所指的“房屋交付”应当是满足交楼条件下的房屋交付，被答辩人应当举证，小区建设单位何时取得竣工验收备案表？因此，物业服务费至少应自竣工验收之日起算，如果业主收楼时间晚于竣工验收时间的，应按照业主收楼时间起算物业服务费。(二）截止时间小区现在的物业服务公司为广州市德馨物业管理有限公司，被答辩人提供物业服务至何时？此点应由被答辩人举证，否则视为被答辩人从未提供物业服务。六、被答辩人无权收取滞纳金。(一）前期物业服务合同无效，被答辩人无权主张滞纳金。(二）被答辩人从未书面催收物业服务费、物业服务质量差、物业服务费收费标准存在巨大争议，不应支持滞纳金诉求。(三）即使判决支持滞纳金，由于被答辩人主张的滞纳金收取标准过高，请法院酌情调低。且根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定，滞纳金金额不得超过所主张的物业服务费的百分之三十。七、关于诉讼时效被答辩人从未催收过物业服务费，被答辩人于2019年2月起诉，则超过诉讼时效的物业服务费不应支持。综上所述：1、前期物业服务合同无效且被答辩人未提供物业服务，被答辩人无权主张物业服务费；2、小区物业服务质量差，无论由被答辩人还是广州市德馨物业管理有限公司收取物业服务费，均应当调低物业服务收费标准；1.5元/平米/月的收费标准无效；3、被答辩人从未书面催收，法院应当驳回起诉；物业服务费的起算时间应当为满足房屋交楼条件下的交付时间；因前期物业服务合同无效、被答辩人从未书面催收物业服务费、物业服务质量差、物业服务费收费标准存在巨大争议，不应支持滞纳金诉求，即使支持也因为滞纳金标准过高应当予以调低；不应支持超过诉讼时效的物业服务费。被告围绕其答辩意见，向法庭提交了下列证据：1、翁江新城物业服务质量低下签名簿，证明物业服务质量；2、翁源县网络问政平台截屏；3、电梯困人证词；4、消防设备设施不完备图片；5、消防员来小区灭火的证词；6、物业公司扣押业主装修押金证词；7、物业经理刘某球殴打业主证词；8、业委会统计的小区报警记录；9、小区楼顶违建图片；10、业主委员会小区情况说明，均用于证明小区物业服务差；停车场和车辆出入口经常堵塞；消防设备和物业设施简陋；小区物业公司安全管理不到位；小区未实现封闭式管理；物业公司乱收费；物业公司无视小区内的违章建筑、不予整改；物业公司未经业主同意出租小区共用部分；小区环境差。11、翁江新城首届业主委员会备案证明，证明业委会于2016年8月23日完成备案；法庭审理过程中，依法组织了原、被告双方当事人当庭对对方提交的证据进行了质证。被告对原告提交的对证据1真实性有异议，其认为明细表的计算标准不明确，不能作为有效证据；对证据2真实性有异议，其认为催缴通知书是模糊的报纸日期，没有具体的拍摄时间，该图片不能证明催缴通知书已送达业主本人；对证据3关联性有异议，其认为原告并没有管理翁江新城的资质。对证据4关联性有异议，其认为该物业费收费许可证的有效期是到2015年9月12日，故对2015年9月12日后的收费标准不予认可，并认为原告的管理达不到按最高标准收费的质量；对证据6真实性无异议，但被告认为这是物业与开发商签订的，但根据该前期物业服务合同的约定时间，原告无权在2016年3月之后收取物业费,对证据7真实性、合法性、关联性无异议。原告对被告提交的证据1真实性有异议，认为该签名簿可能是被告方拒缴物业费恶意签订；对证据2关联性有异议，认为大多数问题属于开发商的责任，并非物业的责任；对证据3电梯困人的证词虽是事实，但是原告按照规定均在30分钟内将被困人员解救。对证据4、证据5的关联性有异议，这属于开发商留下的隐患，并非物业公司导致。对证据6真实性无异议，但这是因为业主违规装修，未按照小区装修装饰的规定才导致扣押装修押金。证据7的真实性无异议，但这是个人行为，与物业公司无关。对证据8真实性认为应以小区报警记录及公安机关破案为标准，如果公安机关对事实的解决有结果，公司不会逃避责任，如公安机关对报案记录无进展、无结果，则所有的报警记录均不成立。对证据9真实性无异议，但涉及到装修违规之问题，公司由于权限所致，无执法权，但已经向违建业主发出整改通知，扣押装修押金，也向当地职能部门汇报，寻求解决，对证据10、11真实性、合法性、关联性无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，经综合分析审查判断，符合有效证据特征的，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：翁江新城小区（以下简称小区）坐落在翁源县龙仙镇建设二路**，由翁江房地产开发有限公司（以下简称开发商）投资开发的高层电梯住宅及商业小区，被告系小区12栋2003房的业主。2013年3月29日，开发商与翁源县翁江物业服务有限公司（以下简称翁江物业公司）签订《前期物业服务合同》，选聘翁江物业公司对小区实施前期物业管理服务事宜。2019年1月3日，原告以被告拖欠自2016年5月至2017年6月的物业管理费为由诉至本院，要求被告履行支付义务，并按照日千分之一的标准支付滞纳金。另查明，翁江物业公司成立于2012年4月26日，2012年7月9日翁源县住房和城乡规划建设局同意对物业服务合同备案，2015年1月4日被韶关市住房和城乡建设局授予《物业服务企业资质证书》，资质等级为三级。2013年9月12日翁源县物价局发放的广东省收费许可证内列明翁江物业服务有限公司收费项目：一、住宅小区物业管理服务费（带电梯高层住宅）1.5元∕㎡/月；二、小区自有产权车位物业服务每月∕每车位24元；三、临时车辆停放费辆∕天5元。小区业主大会于2016年7月23日成立，首届业主委员会于2016年8月23日在翁源县住房和城乡规划建设局登记备案。原告于2017年6月申请撤出对翁江新城小区物业的管理。被告的房屋面积为100.13平方米，其自2016年5月至2017年6月的管理费未向原告缴纳，原告于2019年1月3日提起本案诉讼。上述事实，有起诉状、《前期物业服务合同》、物业服务合同备案表、广东省收费许可证、资质证书、庭审笔录等证实。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，现原告诉请被告交纳拖欠的物业服务费及产生的滞纳金，针对被告提出的抗辩事由，本院作如下辨析：一、开发商与翁江物业公司签订的《前期物业服务合同》是否有效。被告应否向原告支付物业服务费？根据《物业管理条例》第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”及《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条：“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效：（1）建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的；”的规定，被告主张开发商与翁江物业公司签订的《前期物业服务合同》无效，原告未能举证予以反驳，本院认定《前期物业服务合同》为无效合同。虽然开发商与翁江物业公司签订的《前期物业服务合同》无效，但从本院查明的事实看，被告已实际接受了原告提供的物业服务，原、被告双方在事实上形成了物业服务关系，被告应当向原告交纳物业服务费。二、原告收取物业服务费的标准是否符合双方约定及有关规定，原告主张的滞纳金，法庭应否支持。根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第九条第一款的规定：“实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。”虽开发商与原告签订的《前期物业服务合同》无效，但如前所述，原、被告双方事实上形成了物业服务关系，被告以默示的方式承认了原告系开发商委托的物业管理公司，被告应当按照协议约定的标准向开发商委托的物业服务企业即本案原告支付物业服务费用。故对原告按照1.5元/平方米/月的标准收取原告物业服务费，本院予以认可。原告主张滞纳金的问题，由于开发商与原告签订的《前期物业服务合同》无效，故有关滞纳金的约定条款不符合法律规定，对原、被告均不发生法律效力，故对原告的该项请求，本院不予支持。三、原告是否经过书面催缴程序，物业服务费计算的起止时间应为何时，原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。原告向本院提交了相关证据证实通过张贴通知的方式向被告催缴管理费，被告质证认为不真实，并否认曾收到原告的书面催交通知单。本院认为，原告提交的书面催交证据虽有瑕疵，但被告未提交相应的证据证明原告未向其书面催收。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，故对原告的该项主张予以支持。关于物业服务费起止时间，原告承认于2017年6月30日退出翁江新城小区物业服务管理，停止提供物业服务，虽然原告未提交建设单位交付房屋给被告的证据，但被告于庭审中表明，对原告提出的被告欠缴纳物业服务费的计费时段无异议，据此，本院对原告起算被告缴纳物业服务费的时间予以确认。原告于2019年1月3日提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，在2017年10月1日民法总则实施前，普通诉讼时效为二年，民法总则实施后向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，在民法总则施行前已满二年诉讼时效的，诉讼时效为二年，未满二年的，以三年计，意即，2015年10月及之后的物业管理费诉讼时效为三年，原告于2019年1月3日提起本案诉讼，故本院支持原告请求被告交纳2016年5月至2017年6月间的管理费。四、被告提出的酌情调低物业费收费标准的抗辩理由应否支持？首先，根据被告与开发商签订的《前期物业管理服务协议》第七条违约责任“（一）甲方委托的物业管理企业未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求开发商督促物业管理企业限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应给予赔偿并承担相应的法律责任”的约定，若原告提供的物业服务质量不达标，被告依约应当与开发商或者原告进行沟通协商，督促原告改正，如若造成损失，可以主张对方赔偿，而非采取拒交物业服务费或者单方要求降低收费标准的方式进行权利救济。其次，根据原告列举证据，小区物业服务质量问题，如消防设施、电梯使用、封闭式管理、违章搭建等，并非仅对被告一户，而是涉及到整个小区业主的权益。在此情形下，因小区业主大会及业主委员会均已成立，被告可通过业主委员会与原告就物业管理问题进行协商解决。在沟通无效、无法改善的情况下，根据《物业管理条例》第十一条的规定，业主可通过召开业主大会对原告进行解聘，并另行选聘物业管理企业，依法充分保障合法权益。另，因物业服务行业的特殊性，对物业服务质量的评定带有较多的主观感受，根据现有证据无法准确评估原告提供的物业服务质量达到何种程度，每一项服务项目对应的收费标准亦无明确约定，若支持被告调低收费标准的主张，一是在尺度的把握上不够严谨，二是对小区已经依约交纳物业服务费的业主而言显失公允，且极易引发社会不稳定因素。因此，被告主张调低物业费收费标准的抗辩理由，本院不予支持。五、原告乱收费问题。被告指出原告存在乱收费现象，但并未提供相关证据予以佐证，因此，对该项抗辩事由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、《物业管理条例》第十一条、第二十四条第二款、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告林洪英应在本判决生效之日起五日内向原告翁源县翁江物业服务有限公司支付自2016年5月至2017年6月共计14个月的物业管理费，按照1.5元/平方米/月，建筑面积100.13平方米的标准计算，总计应付金额为2102.73元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告林洪英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  陈卫平二〇一九年四月十五日书记员  罗 韡