北京市第一中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）京01民终3138号上诉人（原审原告、反诉被告）：李锡武，男，1951年5月8日出生。委托诉讼代理人：焦景收，北京市东元律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙方园，北京市东元律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京长城电子装备有限责任公司，住所地北京市海淀区学院南路**。法定代表人：张纥，董事长。委托诉讼代理人：郑宪顺，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙志铁，北京市京师律师事务所实习律师。上诉人李锡武与被上诉人北京长城电子装备有限责任公司（以下简称长城电子公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初62753号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李锡武上诉请求：撤销（2018）京0108民初62753号民事裁定；依法支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：本案属于人民法院主管范围。本案双方签订的《经济适用住房买卖合同》中约定出卖人和买受人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖房屋达成合同协议。关于房地产纠纷案件的主管范围，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》及《北京市高级人民法院关于房地产案件受理问题的意见（试行）》均做出了详细的排除规定，而本案不符合上述任一排除规定；一审裁定认定的事实存在错误。上诉人是一家有限责任公司，一审认定本案是中央国家机关自建职工住房没有事实和法律依据。本案是否属于相关单位实行住房制度改革而卖房引起的纠纷，法院是否应受理，一审法院未提供明确的法律规定，如诉争房屋是一审法院所述的政策性房屋，长城电子公司虽然依据政策将诉争房屋出卖给李锡武，但这也属于职工应当享有的福利待遇，双方因履行房屋买卖合同而发生纠纷，应属普通民事权益纠纷；李锡武已无其他法律救济途径，一审法院驳回起诉的裁定对纠纷解决毫无助益，严重损害司法公信力。长城电子公司二审答辩称：一审法院事实清楚，法律适用正确，尊重法院对于主管范围的认定；套内面积办理不动产登记属于履行不能，如按照建筑面积办理不动产登记，李锡武未交公摊面积的房款，如果全部登记到李锡武名下，造成国有资产流失。李锡武的部分理由不符合事实，一审法院认定涉案房屋属于单位自建央产房，李锡武是基于职工身份才有资格购买涉案房屋，认定属实且符合法律规定。李锡武向一审法院起诉请求：1、要求长城电子公司协助李锡武办理北京市海淀区学院南路xx号院xx号楼xx号房屋的不动产登记证书；2、要求长城电子公司向李锡武支付违约金5万元，自起诉之日起按房屋总价款日万分之五计算，直至办理房屋产权登记之日止；3、本案诉讼费由长城电子公司负担。事实和理由：2005年3月11日，李锡武与长城电子公司签署《经济适用住房买卖合同》。合同约定由李锡武购买长城电子公司坐落于北京市海淀区学院南路xx号院xx号楼xx号房屋，总价款为523574．70元，合同签订后李锡武一次性将购房款支付完毕，长城电子公司将诉争房屋交付给李锡武，李锡武对房屋进行装修并居住至今。2017年6月9日，北京市海淀区人民政府住房保障和改革办公室下发《房改售房备案通知单》，明确通知长城电子公司在一个月内持已盖公章的《售房范围》、《购房名单清册》为李锡武办理不动产权证书，然而长城电子公司违反《经济适用住房买卖合同》的约定，要求李锡武补交购房款，否则不给办理房产证，上述行为已严重侵害李锡武合法权益，故诉至法院。长城电子公司辩称，长城电子公司不同意李锡武的全部诉讼请求，理由如下：第一，长城电子公司与李锡武签订的《经济适用住房买卖合同》合同第四条对该套房屋的分摊建筑面积的价款约定不明。国家机关事务管理局于2004年5月24日《关于同意北京长城无线电厂按经济适用住房价格向职工出售住房的批复》第二条明确了“新建经济适用住房的基准价格为4088元每建筑平方米”。因为建筑面积是由套内建筑面积和分摊建筑面积组成，而在与李锡武签订买卖合同时，在合同正文第四条中仅约定了套内建筑面积，并未对分摊建筑面积予以明确，同样，在房款方面，也仅是对套内建筑面积的房款进行了约定，未对分摊建筑面积的房款进行约定，这显然不符合国管局的批复也不符合交易习惯；第二、虽然买卖合同中并未明确约定分摊建筑面积及价格，但不代表李锡武无义务承担，需要双方依照国管局的批复签订补充协议，由李锡武补交分摊建筑面积价款等费用。另依据相关法律规定，如不能达成补充协议的，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定。现在没有就分摊面积这部分权属作出补充协议的情况下是办理不能，而不是不给办理房产证，故长城电子公司并未违约。如果在没有收到分摊面积对价的情况下办理房产证，就相当于李锡武无偿得到国有资产而未支付对价，导致国有资产流失；第三，长城电子公司于2017年2月28日取得位于海淀区学院南路xx号院xx号楼xxx套职工住宅的《不动产权证书》后，多次反复与国管局和海淀区房改办沟通，于2017年6月9日完成维修基金的缴纳并取得《中央国家机关维修基金缴纳证明》，2017年6月21日完成房改备案并取得《房改售房备案通知单》，7月24日完成初始登记的总档案转移，7月28日完成网上信息申报录入，8月18日开始与购房人签订买卖合同补充约定，9月11日将纸质购房档案提交海淀区不动产登记事务中心房改办，10月27日完成了第一批共计97套房屋的转移登记并顺利取得了分户《不动产权证书》。长城电子公司于2017年8月15日，以书面形式向5号楼所有的购房人发出通知，明确要求购房人办理签订买卖合同补充约定、签订授权委托书等办理不动产登记的前置手续。李锡武拒绝办理签订补充约定等手续，直接导致无法为其办理不动产登记的后续手续。长城电子公司按照法律法规的要求，积极履行职责，及时通知购房人签订补充约定等办理不动产登记的前置手续，不存在故意拖延和违约的情形，也未给李锡武带来实质的损害，因此不同意支付违约金的诉讼请求。另基于上述事实和理由，长城电子公司依法提起反诉，反诉请求为：1、请求法院确认双方于2005年3月11日签订的《经济适用住房买卖合同》因重大误解和显失公平为可变更合同，将房价计算方式变更为按建筑面积计算，即包含套内面积和分摊面积；2、请求法院判令李锡武向长城电子公司补交分摊建筑面积购房款119548．57元；3、请求法院判令李锡武向长城电子公司支付长城电子公司垫付的维修基金2309．98元。李锡武对长城电子公司的反诉请求辩称，李锡武不同意长城电子公司的反诉请求，双方合同已发生效力，且李锡武已经按照合同履行了全部义务，请求法院依法驳回其反诉请求。一审法院经审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定：“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。”《中华人民共和国民法总则》第二条规定：“民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。”本案中，诉争房屋属于长城电子公司利用本单位自有国有划拨土地建设的中央国家机关自建职工住房，李锡武基于职工身份购买诉争房屋，必须符合一定的政策条件，故买卖双方之间存在隶属关系，此类房屋的建设、销售、产权办理等均由相关政策文件进行规范，故此类房屋买卖关系不是平等主体之间发生的财产关系，不属于法院主管范围，现李锡武的起诉不符合法律规定的起诉条件，应予驳回。长城电子公司提起的反诉亦不符合法律规定的起诉条件，应予驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定：驳回李锡武、北京长城电子装备有限责任公司的起诉。本院认为：当事人提起的诉讼应符合法律规定的起诉条件，我国民法所调整的是平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。本案中，诉争房屋属于长城电子公司利用本单位自有国有划拨土地建设的中央国家机关自建职工住房，此类房屋的建设、销售、产权办理等事项均受相关政策文件调整，并需报请行政主管机关批准备案，李锡武正是基于其长城电子公司职工身份取得购房资格，并与长城电子公司签订的房屋买卖合同，李锡武在获取房屋过程中，要严格按照长城电子公司内部制定及其上级主管机关审定的标准及条件执行，此类房屋买卖并不是一种平等主体之间的完全市场行为，本案诉争房屋的产权办理是在相关政策执行中所产生的，双方当事人权利义务的基础也是隶属关系，显然不属于《中华人民共和国民法总则》第二条所调整的平等主体之间发生的财产关系，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项的规定，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，一审法院驳回李锡武的起诉并无不当，李锡武的上诉理由及请求不能成立，本院不予支持。综上，一审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 金 莙审判员 梁志雄审判员 张 静二〇一九年四月二日书记员 张晓伟