河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终2350号上诉人（原审原告）：郭芳芳，女，回族，1985年2月19日出生，住河南省郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：刘忠辉，河南铭高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽，河南铭高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：河南正商龙湖置业有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇107国道西侧正商红河谷**楼********。法定代表人：别三江，总经理。委托诉讼代理人：张教法，男，1986年9月1日出生，汉族，河南正商龙湖置业有限公司员工，住河南省郑州市中原区。上诉人郭芳芳因与被上诉人河南正商龙湖置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2018）豫0184民初7577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭芳芳的委托诉讼代理人张泽、被上诉人河南正商龙湖置业有限公司的委托诉讼代理人张教法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭芳芳上诉请求：1、撤销河南省新郑市人民法院（2018）豫0184民初7577号民事判决，依法改判或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，被上诉人关于学校的广告宣传内容应构成要约。（一）一审判决认定被上诉人出售涉案房屋时作出的关于“郑州外国语学校”的承诺不构成要约，与事实不符。（二）被上诉人宣传广告中关于“要约邀请”的提示及《补充协议》第十五条均属格式条款。（三）被上诉人针对涉案学校的宣传已经对商品房买卖合同的成交及价格产生重大影响。二、被上诉人针对涉案学校存在多种虚假宣传情况，且公然造假。（一）2018年1月8日，新郑市教体局发文确定的学校名称为“新郑市正商外国语中学、新郑市正商外国语小学”，但被上诉人在2018年1月8日之前一直以“郑州外国语学校”的名义进行宣传。（二）郑州外国语学校根本没有设置小学。（三）上诉人直至2018年秋季开学才得知不是郑州外国语学校，仅为托管关系，且托管期只有六年。（四）与郑州外国语学校达成合作协议的是新郑市教育体育局，并非被上诉人。三、上诉人主张的损失有明确的事实和依据。（一）上诉人因为被上诉人的名校宣传才购买被上诉人的房屋。（二）上诉人购买的涉案房屋价格明显高于同期其他小区房屋价格。（三）因现开办的学校与广告宣传内容不符，被上诉人应当承担违约责任，人民法院可酌定赔偿金额。河南正商龙湖置业有限公司辩称，一、被上诉人的宣传行为不构成虚假宣传。（一）被上诉人仅对郑州外国语学校“进驻”、“签约”智慧城项目进行事实宣传，从未宣传郑州外国语学校直接到智慧城办学。所以，被上诉人的广告宣传与实际相符，不存在虚假问题。（二）智慧城引进名校管理系政府为提升区域教育品质而为，且该种管理模式是长远、长期、长效的。（三）被上诉人在宣传中已明确智慧城中小学为公办学校，既然是公办学校，则学校的直管部门是新郑市教育体育局。所以，学校如何命名系新郑市教育体育局的行政管理职责，且不影响引进名校管理的实质内容。事实上，郑州外国语学校也派驻了教学管理团队，且同意学校正式挂牌为“郑州外国语学校（集团）正商智慧城校区中学部”、“郑州外国语学校（集团）正商智慧城校区小学部”。二、被上诉人的宣传不构成要约，不应视为合同内容。（一）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告及宣传资料为要约邀请，且被上诉人的宣传没有就开发规划的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，也不能对涉案房屋价格及购买意向产生重大影响。（二）被上诉人在宣传广告中专门就广告宣传内容及相关配套的说明不构成要约作出过声明，且上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》补充协议亦明确约定“对于合同的订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，买受人均已知悉和认可，双方权利义务责任以合同及本补充协议约定为准，凡在签约之前通过口头、书面、广告、宣传资料等所表达和提供信息都不再作为确定双方权利义务的依据。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据、房屋户型等以政府主管部门的批准文件为准。”所以，被上诉人在广告宣传中的说明和允诺均不应视为合同内容，亦不具有约束力。三、上诉人主张赔偿损失无事实和法律依据。（一）上诉人称因被上诉人宣传名校导致其所购房屋价格高于周边房价，但事实上智慧城的销售均价低于周边房屋售价。（二）被上诉人投资数亿元建设高规格的学校，建成后免费交于政府开办公立学校，上诉人实为受益主体，其主张赔偿没有依据。郭芳芳向一审法院起诉请求：1、依法判令被告赔偿原告损失100000元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月7日，新郑市人民政府向郑州市教育局发函，拟在新郑市××智慧城外国语学校(暂定名)引进郑州外国语学校（集团）托管，并按照郑州市教育局相关规定和要求，与郑州外国语学校（集团）签订合作协议，与郑州市外国语中学共同携手，将该学校打造成一流的特色教育示范学校。学校暂定名为新郑市××智慧城外国语学校，建成后纳入新郑市公办学校管理。郑州市教育局于2015年11月4日同意该函内容。2015年11月10日，新郑市教育体育局与郑州外国语学校就“新郑市××智慧城外国语学校”签订《合作办学协议书》，约定合作期限六年，自校务委员会成立之日起计算，合作期满经协商一致续签合作协议。合作期间的办公费用由正商置业公司承担（包含托管费用300万元／年、郑州外国语学校派专职人员的工资等）。郑州外国语学校推荐校长，选派副校长、教务主任、视导教师等管理人员前往学校任职，负责培训学校班主任教师、任课教师、管理团队及其他行政办公人员，负责学校与郑州外国语学校在教学安排、教学评价等方面进行统一管理，共享优质教学资源、优质师资队伍和优质教科研成果。2018年1月8日，新郑市教育体育局下发新教体[2018]3号文件《关于成立新郑市正商外国语中学、新郑市正商外国语小学两所学校的通知》，决定在龙湖镇正××智慧城小区××正××外国语中学（××中学）和新郑市正商外国语小学（公办小学）。2018年12月6日，郑州外国语中学回函正商置业公司，同意将新郑市正商外国语中学、新郑市正商外国语小学副牌分别确定为：“郑州外国语学校（集团）正商智慧城校区中学部、郑州外国语学校（集团）正商智慧城校区小学部”。2017年11月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及其补充合同（合同编号：17001936573），原告购买了被告开发的“正商●智慧城”项目位于新郑市××镇规划××、××东正商智慧城（A-09）四期24号楼2单元1层103号房屋（建筑面积145.2㎡，购房金额2058360元），原告已经按合同约定履行了付款义务。目前该房已交付。原、被告在双方签订的补充合同15条约定：“对于合同的订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，买受人均已知悉和认可，双方权利义务责任以合同及本补充协议约定为准，凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、广告、宣传资料等所表达和提供信息都不再作为确定双方权利义务的依据。出卖人在售楼书、售楼广告中的资料、数据、房屋户型等以政府主管部门的批准文件为准，如有变化出卖人不另行通知”。被告方在前期广告宣传中主要有如下内容：“正商●智慧城贺：郑州外国语学校（公立）进驻正商智慧城”、“贺河南正商龙湖置业有限公司与郑州外国语学校成功签约”、“花园里的房子名校旁的家”、“正商●智慧城公园与河的‘新’生活”、“郑州外国语学校正商智慧城校区录取通知书亲爱的家长：您好！恭喜您的孩子即将获得重点名校郑州外国语学校（公立）的入学资格。根据《正商智慧城现行销售政策》首付2.6万买通透三房，即可获得郑州外国学校正商智慧城校区入学资格。报名地址：正商智慧城售楼部，报名费：3000元即享3%钜惠，报名方式：请持本通知书至售楼部参与抽奖活动，每天惊喜不断，大奖等你拿！特此通知”。正商置业公司在其纸质宣传页下方注明：“本资料仅为要约邀请，买卖双方权利义务以商品房买卖合同约定为准（资料中相关面积皆为估算；相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、形式、面积等可能有所不同；户型图中装饰、家具、电器等设备物品仅为示意，不属于交付内容及交付标准；本资料印刷于2015年10月18日等）”。正商置业公司还通过网络、电视、报纸等对涉案小区商品房的销售进行了推广和宣传。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实、自愿的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。最高人民法院《关于审理品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问題的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，则应当承担违约责任。”因被告正商置业公司在其宣传广告中对正商●智慧城小区配套学校所作的说明和允诺不具体、不确定且明示为要约邀请，同时，原、被告所签商品房买卖合同中的购房价并未明显高过附近其他开发商出售房屋的合同价格，广告宣传内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定不产生重大影响，原告方亦未举证证明被告因涉案学校宣传而抬高房价致使原告遭受损失，也未能举证证明其损失金额，因此，被告对河南正商智慧城项目引进郑州外国语学院进行的宣传属于要约邀请，不属于虚假宣传，不构成要约，不属于原、被告所签订《商品房买卖合同》的内容。原告提供的证据不足以证明被告违约，故原告要求被告承担违约赔偿责任的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告郭芳芳的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告郭芳芳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定的事实同一审查明事实。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，由于被上诉人在智慧城项目前期广告所涉宣传内容并未对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，且广告中注明该宣传内容为要约邀请，所以上诉人主张被上诉人对智慧城项目的广告宣传内容构成要约的上诉理由不能成立。上诉人没有充分有效的证据证明其购买涉案房屋价格明显高于周边同类房屋售价，也没有证据证明其因被上诉人的广告宣传遭受了损失及损失数额，且根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》补充协议有关“对于合同的订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，买受人均已知悉和认可。买受人在签署本协议时已考虑了全部可能影响合同及本补充协议订立和内容及商品房价格的因素，因此买卖双方权利义务责任以合同及本补充协议的约定为准，凡在签约之前买卖双方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型以及宣传资料所展示的户型图等）所表达和提供信息都不再作为确定双方权利义务的依据。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据、房屋户型等以政府主管部门的批准文件为准。”的约定，上诉人以被上诉人虚假宣传并给其造成信赖利益的损失为由主张赔偿，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人郭芳芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人郭芳芳负担。本判决为终审判决。审判长  鲁金焕审判员  徐国庆审判员  季士方二〇一九年四月八日书记员  宋 猛