湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终3888号上诉人（原审原告）：上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行，住所地湖北省武汉市江汉区新华路**浦发银行大厦。负责人：黄旭东，该分行行长。委托诉讼代理人：肖佳敏，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王成林，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：周萍，女，1969年3月25日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。被上诉人（原审被告）：武汉爱家房地产有限公司，住，住所地湖北省武汉市洪山区卓刀泉路**/div>法定代表人：薛萍。上诉人上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行（下称浦发银行武汉分行）因与被上诉人周萍、武汉爱家房地产有限公司（下称爱家房地产公司）金融借款合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2018）鄂0103民初4202号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日受理案件后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。浦发银行武汉分行上诉请求：撤销原判第四项，改判浦发银行武汉分行对周萍名下位于武汉市洪山区武青四干道临28爱家国际华城一期二区17栋2单元18层2室房产享有优先受偿权；一审、二审诉讼费包括案件受理费、公告费、保全费等由周萍、爱家房地产公司负担。事实和理由：浦发银行武汉分行对涉案房屋享有优先受偿权。一、根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条规定，以及武汉市期房抵押证明中“说明”中明确指出期房抵押登记的效力等同于房屋他项权证，那么期房抵押登记应当享有与房屋他项权证同等的，对于抵押物拍卖、变卖、交易所得价款的优先受偿权，从而保障浦发银行武汉分行的贷款得以收回。因此，一审判决依据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定并不能得出否定本案抵押权的效力结论。二、周萍在还款过程中出现逾期，现无法联系，导致涉案房屋未能办理房产证及房屋他项权证。在周萍怠于取得不动产物权的情况下，导致浦发银行武汉分行的不动产预告登记无法变更为抵押权登记，该不利后果不应由抵押权人承担。周萍、爱家房地产公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面意见。浦发银行武汉分行向一审法院起诉请求：1.判令周萍偿还浦发银行武汉分行欠款本金658564.88元、逾期利息103958.4元、逾期罚息13033.96元（合计为775557.24元，计算至2017年12月31日止，且数额应按照合同约定的标准计算至实际清偿之日止）；2.判令爱家房地产公司对上述贷款承担连带清偿责任；3.确认浦发银行武汉分行对位于武汉市洪山区武青四干道临28爱家国际华城一期二区17栋2单元18层2室房产享有优先受偿权；4.判令周萍、爱家房地产公司支付案件全部诉讼费用及律师费。一审法院查明：2009年9月23日，浦发银行武汉分行与周萍签订个人购房借款（综合）合同，约定借款金额为760000元。周萍以其购买的武汉市洪山区武青四干道临28爱家国际华城一期二区17栋2单元18层2室房产作抵押担保。合同签订后，浦发银行武汉分行依约发放了全部贷款。周萍却未按照合同约定按期履行还款义务，经浦发银行武汉分行催讨，至今仍处于逾期还款状态。一审另查明，在个人购房借款（综合）合同中已明确约定，如借款人（即周萍，下同）未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用的，均视为该合同的“违约事件”，贷款人（即浦发银行武汉分行，下同）有权按中国人民银行有关规定计收罚息，单方面宣布该合同项下的贷款本息立即部分或全部提前到期，处分抵押物，清偿贷款本息，依法追索保证人连带责任…。爱家房地产公司向浦发银行武汉分行出具担保函，对周萍向浦发银行武汉分行的贷款提供阶段性连带责任保证，保证期限从浦发银行武汉分行与借款人签订的借款合同生效之日起，至借款购房人办妥“两证”及房屋他项权证，并将房屋他项权证交浦发银行武汉分行之日止。2009年11月3日，周萍以其所购买的位于武汉市洪山区武青四干道临28爱家国际华城一期二区17栋2单元18层2室的房屋为上述借款提供抵押担保，在房产管理部门办理了期房抵押登记。上述房产至今尚未取得房屋权利证明，亦未办理抵押权登记。一审再查明，周萍自贷款发放后已多次逾期还款，截止2018年10月23日，周萍尚欠浦发银行武汉分行贷款本金658564.88元，逾期利息124340元、罚息19082.85元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。浦发银行武汉分行、周萍所签订的个人购房借款（综合）合同系当事人真实意思的表示，浦发银行武汉分行、周萍双方均应当按照该合同或协议的约定全面履行自己的义务。现浦发银行武汉分行已按约定发放了贷款，但周萍未依约按时归还借款本息，已构成违约，应承担相应的违约责任。浦发银行武汉分行提出要求被告周萍归还全部剩余借款本金、逾期利息及罚息的诉讼请求，具有合同和法律依据，应予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”的规定，爱家房地产公司向浦发银行武汉分行出具担保函，愿意为周萍的上述贷款提供阶段性连带责任保证，且解除担保的条件并未成就，故浦发银行武汉分行提出要求爱家房地产公司对上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，符合合同约定，应予以支持。爱家房地产公司承担连带保证责任后，有权向周萍追偿。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意的，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。鉴于不动产物权尚未成立，不具备法定的抵押登记条件，现浦发银行武汉分行虽已取得案涉房屋的抵押权预告登记，但该登记并非抵押权登记，故不产生优先受偿的效力，浦发银行武汉分行不能基于抵押权预告登记主张对案涉房屋享有优先受偿权。浦发银行武汉分行提出要求对抵押房屋行使优先受偿权的诉讼请求，应不予支持。浦发银行武汉分行提出要求周萍支付的律师费的诉讼请求，因未提供有效证据予以证实，故应不予支持。周萍、爱家房地产公司经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃其诉讼权利，由此引起的法律后果由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，一审法院判决：一、周萍于判决生效之日起十日内向浦发银行武汉分行偿还借款本金658564.88元；二、周萍于判决生效之日起十日内向浦发银行武汉分行支付逾期利息及罚息（截止2018年10月23日应支付逾期利息124340元、罚息19082.85元；此后的利息、罚息以实际欠款为基数，按合同约定标准计算至借款本息清偿之日止）；三、爱家房地产公司对周萍应承担的上述债务承担连带保证责任；爱家房地产公司承担清偿责任后，有权向周萍追偿；四、驳回浦发银行武汉分行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11556元、公告费560元，以上共计12116由周萍承担。各方当事人二审中均未提交新的证据。各方对一审判决认定事实亦均无异议，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本院对浦发银行武汉分行的上诉请求与理由进行审查。本案二审争议焦点为：浦发银行武汉分行应否对案涉房屋享有优先受偿权。在商品房预购抵押法律关系中，开发商阶段性担保的期间至房屋抵押权登记（即本登记）完成时止，债权人对抵押房屋的优先受偿权在本登记完成后才能主张，这是两个不可能重合的期间，债权人对开发商的阶段性担保，和对抵押物的优先受偿权，两者不可兼得。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记的目的是保障将来实现物权，保全的是物权变动请求权，预告登记的权利人享有的是请求预告登记的抵押人履行抵押权登记义务并使抵押权成立的请求权，其效力在于“未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。根据《中华人民共和国物权法》第五条“物权的种类和内容，由法律规定”的规定，预告登记不发生设定物权或者物权变动的效力，不是房屋抵押权登记。案涉期房抵押证明的法律属性，只是预售商品房抵押权预告登记，而不是房屋抵押权登记；该期房抵押证明不具有设定房屋抵押权的法律效力，未经办理本登记，浦发银行武汉分行就诉争房屋不享有优先受偿权。故浦发银行武汉分行请求对诉争房屋享有抵押优先受偿权的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，浦发银行武汉分行的上诉请求及理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11556元，由上海浦东发展银行股份有限公司武汉分行负担。审判长  何义林审判员  褚金丽审判员  裴 露二〇一九年四月二十二日法官助理寇襄宜书记员何晋林