浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙07民终6409号 上诉人（原审被告）：余国英，女，1967年12月5日出生，汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：何伟通，浙江兴运律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪雁，浙江金元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘荣林，男，1963年7月25日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被上诉人（原审原告）：葛青，女，1966年4月16日出生，汉族，住浙江省义乌市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴健英，浙江稠州律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈英英，浙江稠州律师事务所律师。 原审被告：义乌海育教育信息咨询有限公司，住所地：浙江省义乌市佛堂镇大成路江滨小区沿街**楼**。 法定代表人：彭德红。 委托诉讼代理人：潘洁男，女，公司员工。 上诉人余国英因与被上诉人刘荣林、葛青及原审被告义乌海育教育信息咨询有限公司（以下简称海育公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2018）浙0782民初8020号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 余国英上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回刘荣林、葛青的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误。一、一审认定房屋租金并非明确十年不变，缺乏事实和法律依据。租房合同第九条约定，刘荣林、葛青在合同期内不得擅自提高房租费用。根据该约定，应认定租金在10年租期内固定不变。租房合同第三条虽约定前三年租金不变，但据此不能认定三年后的租金按市场价调整。根据合同法第六十一条规定，当事人对价格没有约定或约定不明的，在不能达成补充协议，也不能按合同条款或交易习惯确定的情况下，才参照市场价确定。本案中，依据租房合同第九条约定，可以确定租金是每年45万元，且十年不变。余国英转租案涉房屋收取的租金是49万元，余国英承租案涉房屋是为了盈利，不可能按前三年49万元，第四、第五年60万元的标准向刘荣林、葛青支付租金，这更不能视为租金已调整。因刘荣林、葛青拖欠余国英的工程款，并要求在工程款中抵扣租金，余国英考虑到租金可以再进行结算，遂同意扣除。一审据此认定租金已作调整，有误。双方未达成变更合同的协议。余国英不可能在倒贴钱的情况下，同意变更租金条款。一审法院认定前三年租金已调整为每年49万元，没有事实和法律依据，不符合约定，不符合情理。二、一审认定刘荣林、葛青有权自第四年开始与余国英协议确定房租，如无法达成一致，则参照市场行情，没有事实和法律依据。租房合同第三条约定前三年租金不变，言外之意虽是三年后的租金可以变动，但合同第九条已作出了限制，约定租期内不能擅自提高房租费用，也即只有余国英同意，刘荣林、葛青才可提高房租。参照市场行情定价的前提是约定不明，而本案对租金及租金上涨均有明确约定，只有双方同意才可以涨房租，否则租金不得上涨。而且，第四、第五年的房租已从工程款中扣除，不存在参照市场行情确定的事实。三、一审认定刘荣林、葛青发出解除合同通知的行为合法有效，该认定错误。本案不存在合同法第九十三条第二款规定的约定解除、第九十四条规定法定解除的情形。刘荣林、葛青要求解除租赁合同，没有法律依据，该行为不应认定合法有效。余国英不存在迟延履行主要债务或是催告后在合理期限内仍未履行的事实。六年租金是270万元，刘荣林、葛青已收取了276万元房租，其中9万元是现金支付。刘荣林、葛青在没有与余国英协商，也未经评估的情况下，通知余国英交纳租金150万元/年，否则解除合同，该催告无理、无效。余国英收到催告函后，在限期内作出了答复并提出了异议。在此情况下，刘荣林、葛青应提起诉讼，要求法院判决解除租房合同。一审认定刘荣林、葛青单方通知解除合同的行为合法有效，认定不合理。四、一审认定刘荣林、葛青支出的律师费由余国英承担有误。根据租房合同约定，违约方承担守约方的律师费。余国英不存在违约事实，一审判令余国英承担刘荣林、葛青的律师费，缺乏依据。 被上诉人刘荣林、葛青辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。一、一审作出租金未明确十年不变的认定正确。其一，租房合同明确约定前三年租金不变，余国英也认为第四年开始租金可以变动。余国英主张十年租金不变，不成立。其二，余国英已支付的租金，前三年是每年49万元，第四、第五年是60万元，表明租金从第四年开始变动。其三，签订租期十年且租金不变的租赁合同，不符合交易习惯。余国英与马瑶的转租合同，余国英与王国富的转租合同，以及余国英与海育公司的租赁合同，均是前三年租金不变，第四年开始租金变化。而且，对于租期较长的租赁合同，一般都不会约定租金不变。其四，余国英对于租金支付情况的解释不成立。本案合同约定租金一年一付，合同履行中也是每年支付租金。余国英称刘荣林、葛青要求其一次性支付十年450万元租金，没有证据支持。余国英在第四年、第五年支付的60万元租金已超过其收取的租金。另，余国英提出因刘荣林、葛青拖欠其工程款未付，所以只能以房租抵扣，但抵扣需经双方合意，如对抵扣金额有异议，亦可各自主张债权。余国英又提出因刘荣林、葛青向公安机关控告其职务侵占，所以不支付房租。但余国英在回函中称其已多付租金，所以才不支付。既然余国英会因前述理由而拒不支付租金，则其为何不拒绝刘荣林、葛青多次提出的涨房租要求。再者，余国英认为租金共计450万元，则在未付足之前，其没有理由拒绝支付。另，第五年的租金并非用于抵扣工程款，而是作为借款出借给余国英，借款是经过双方的合意。由此，余国英提出租金45万元一年，刘荣林、葛青要求租金一次性支付的辩解，没有证据支持，且与其支付租金的行为及陈述相矛盾，也不合常理。二、一审认定租金参照市场行情确定，该认定正确。余国英关于参照市场行情定价的前提是约定不明，本案租金约定明确的主张，明显错误。按市场定价是余国英与刘荣林、葛青的约定。租房合同第九条约定不能擅自提高房租，是指市场价格。刘荣林、葛青始终是按市场价格向余国英主张房租，不存在擅自涨租的情形。余国英提出除非其同意，否则租金一直是45万元的主张不成立。如确如此，在过去五年里，余国英只要不同意涨房租即可，没有必要支付每年60万元的房租。如此约定对余国英没有约束力，没有意义。三、一审认定刘荣林、葛青发出解除合同通知的行为合法有效，该认定正确。余国英回复时明确表示租金已付清，不会再支付房租。事实上，余国英未支付第六年的租金。依据合同法第九十四条第（二）项“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同主要债务”之规定，刘荣林、葛青在收到余国英的回复后就享有法定的单方解除权。余国英在收到解除通知书后的三个月内未提出异议，合同解除。一审所作认定的前提是余国英拖欠租金，该认定与余国英拖欠租金行为的认定一脉相承。只要余国英拖欠租金，且经催告明确表示不支付，刘荣林、葛青就享有单方解除权。最后，余国英存在违约行为，依据租房合同约定，其应承担刘荣林、葛青所付律师费。 原审被告海育公司述称，海育公司与余国英之间的租赁关系合法有效，海育公司亦认真履约。一审判令海育公司限期腾退，严重损害我方权益。海育公司投入300余万元用于园所建设。幼儿园系依法审批设立，现有学生200余名，附近园所无法容纳。请求法院充分考虑案涉房屋的教育用途、使用现状，保护实际承租人的权益。幼儿园不可能短期立即腾空转往他处，也请法院保护教职工权益，保护孩子就近入园的权益，维护民生稳定。请求法院组织调解，无论房租由谁收取，继续保护海育公司与余国英所签条款项下的使用权。如调解无果，海育公司亦将依据终审判决，追究相关法律责任。 刘荣林、葛青向一审法院起诉请求：判令1.确认刘荣林、葛青与余国英签订的《租房合同》于2018年3月24日解除；2.余国英支付拖欠的租金42.5万元并赔偿利息损失，利息从2017年11月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际履行之日止（暂算至起诉之日止的利息为1.25万元），暂算上述合计金额为43.75万元；3.余国英支付场地占用费，从2018年3月25日起计算至房屋实际腾退之日止，暂算至起诉之日止金额为16.57万元；4.海育公司腾退房屋；5.余国英承担刘荣林、葛青律师代理费用3万元整。一审庭审中，刘荣林、葛青变更第二项诉请为：余国英支付拖欠租金39.4万元并赔偿利息损失（自2017年11月13日起按照贷款利率计付至实际履行之日止），租金具体计算方式为：余国英承租部分租金为1230212元，案外人王国富承租部分租金为16万元，整个标的物租金价格为1390212元，年租金除以12个月再乘以3.4个月（自2017年12月12日至2018年3月24日）为39.4万元；变更第三项诉请为余国英支付场地占用费（从2018年3月25日起参照租金价格计付至房屋实际腾退之日，暂计至起诉日为15.04万元），具体计算方式为：海育公司承租部分租金1230212元除以12个月乘以1.467个月（自2018年3月25日至2018年5月9日）为10.04万元。 一审法院认定事实：余国英（乙方）与刘荣林、葛青（甲方）于2012年12月12日签订租房合同一份，合同载明：“甲方将坐落于滨江小区沿街商住房2号楼5-17号地块（一至六层每层13间、七层四间）租给乙方使用；承租期从2012年12月12日至2022年12月11日止，租期为10年；每年租金为人民币肆拾伍万元整（前三年租金不变），每年提前一个月付清当年的租金；……；乙方在租用房屋期间有权自行把房屋转租给他人；在合同期内，甲方不得擅自提高房租费用；终止合同时，拆除房屋内所建设施并保持清洁干净；……。”合同签订后，刘荣林、葛青将约定房屋交付给余国英使用。2013年2月28日、2014年2月28日、2015年2月28日，余国英分别向刘荣林、葛青支付了房屋租金49万元，2016年2月28日、2017年2月28日，余国英分别向刘荣林、葛青支付了房屋租金60万元。余国英租得上述房屋后即进行了转租，其中案涉房屋5-8号一层四间店面于2013年3月11日转租给案外人王国富，双方约定租期从2013年3月12日至2019年3月11日，年租金6万元，但在2016年3月29日至2017年3月28日年度，余国英实际收取了王国富房屋租金7万元；其余案涉房屋于2013年3月29日转租与案外人马瑶，双方约定租期从2013年3月29日至2023年3月28日，年租金43万元。案外人马瑶转租得上述房屋后，对房屋进行了装修。因余国英与案外人马瑶产生纠纷，双方解除了转租协议，余国英又将案涉房屋6-9号四间七层、5号、10-17号九间七层转租给海育公司，双方于2016年12月28日签订协议一份，约定租期自2017年1月1日至2022年12月11日，前三年租金每年50万元，第四年租金53万元，第五年租金56万元，第六年租金59万元。2018年2月2日，刘荣林、葛青向余国英邮寄催告函，要求余国英支付2017年12月12日至2018年12月11日期间的房租150万元；余国英于2018年2月6日回函表示，根据双方约定的租金45万元/年，余国英支付的租金已经付清了2018年度的房租，拒绝按照刘荣林、葛青要求的租金标准支付房租。刘荣林、葛青于2018年3月23日向余国英邮寄解除合同通知书，通知余国英由于其未按约支付租金，刘荣林、葛青单方解除租赁合同。期间，刘荣林、葛青于2018年3月3日与案外人王国富就其转租的房屋重新签订了租房协议，约定2018年3月28日至2019年3月27日的租金为16万元，并于2018年3月4日收取王国富租金14万元。2018年5月11日，刘荣林、葛青提起诉讼，要求确认其与余国英签订的《租赁合同》于2018年3月24日解除，余国英支付逾期未付的租金及合同解除至房屋腾空之日的场地占用费，并由海育公司腾退转租房屋。另查明，刘荣林、葛青为本案支出律师代理费3万元。 一审法院认为，本案争议焦点为：1.刘荣林、葛青与余国英签订的租房合同是否约定租金十年不变；2.刘荣林、葛青通知余国英解除租房合同是否具有法律依据；3.如果刘荣林、葛青与余国英的租房合同解除，海育公司是否应腾退其从余国英处转租取得的房屋。关于第一个争议焦点问题，一审法院认为，双方签订的租房合同中“合同期内，甲方（即刘荣林、葛青）不得擅自提高房租费用”的约定只是对刘荣林、葛青的涨租权力做出了一定的限制，结合合同中“每年租金共计肆拾伍万元整（前三年租金不变）”的约定，应当认定房屋租金并非明确十年不变，而余国英在履约过程中实际支付给刘荣林、葛青的前三年租金均为49万元/年，余国英在庭审中对该事实也予以了认可，此后余国英又在2016年2月28日和2017年2月28日各支付刘荣林、葛青房屋租金60万元；余国英对此辩称是刘荣林、葛青在签订租房合同后即要求涨租或一次性付清十年租金，其迫于无奈选择早日付清全部租金才将前三年每年转租所得租金全部支付给刘荣林、葛青，并在第四年和第五年由刘荣林、葛青在其应得的工程款中按照60万元/年的标准抵扣了房屋租金共计120万元。一审法院认为，如若余国英系为满足刘荣林、葛青一次性付清全部十年房租的要求而提前支付部分房租，其完全可以将收到的第四年、第五年转租租金继续全部支付给刘荣林、葛青，而不是仅仅通过工程款抵扣的方式提前支付部分房租，故该辩解既与其庭审中认可的前三年租金系按49万元/年标准支付相矛盾，也不符合常理，更无证据支持，不予采信。综上，一审法院认定双方签订的租房合同中租金标准并非固定不变，而实际履行过程中前三年的租金也调整为49万元/年；刘荣林、葛青有权自租期内第四年开始与余国英协商确定房租，如无法达成一致，应参照市场行情进行确定。关于第二个争议焦点问题，一审法院认为，因刘荣林、葛青未就2017年12月12日至2018年12月11日期间的租金与余国英达成一致，故双方在租房合同中关于“每年提前一个月付清当年的租金”的约定并不能约束余国英，也不能据此认定余国英构成违约，但在刘荣林、葛青向其催告交纳租金之后，余国英回函认为其已足额支付该年度租金并明确拒绝再支付租金，刘荣林、葛青据此判断余国英不会履行支付租金义务，并因此通知解除租房合同，该行为合法有据；刘荣林、葛青于2018年3月23日向余国英发出解除租房合同的通知，余国英也确认于2018年3月24日收到了该通知，故双方的租赁合同已于2018年3月24日解除。至于余国英在2017年12月12日至2018年3月24日的房屋租赁期间的房屋租金，海育公司承租部分刘荣林、葛青有权按照评估价格要求余国英支付；刘荣林、葛青曾就余国英转租王国富的部分房屋租金价格与海育公司转租部分一并向一审法院申请评估，但嗣后又撤回了该部分申请，并要求依据其与王国富另行签订的租房协议中约定的房租价格计算由余国英尚应承担的租金，一审法院认为刘荣林、葛青与王国富另行签订的租房协议中约定的房租价格并不能等同于市场行情，故其要求以该价格作为计租标准的主张缺乏法律依据，但因争议租赁期间余国英实际收取王国富的转租年租金为7万元，因此在未通过评估确定争议房屋租金市场行情的情况下，一审法院认定应按照7万元的标准计算租金。租金的具体计算方式为：海育公司承租部分租金1230212元+王国富承租部分租金7万元=1300212元/12个月*3.4个月（自2017年12月12日至2018年3月24日）为368393.4元，对刘荣林、葛青诉请中租金的超出部分，不予支持；因案涉房屋的租金标准系通过评估得出，在此之前余国英并不能确定其应支付多少租金，因此刘荣林、葛青要求余国英从2017年12月13日开始赔偿利息损失的主张缺乏依据，不予支持；刘荣林、葛青还要求余国英支付在合同解除后至房屋腾退之日的场地占用费，因余国英已将房屋转租与海育公司及案外人王国富，在刘荣林、葛青与余国英签订的租房合同于房屋转租期间被解除的情况下，余国英不再负有腾房以及支付逾期腾房占有使用费的义务，刘荣林、葛青的相应诉请于法无据，不予支持。关于第三个争议焦点，根据刘荣林、葛青与余国英签订的租房合同约定，余国英有权将租赁房屋予以转租，而海育公司与余国英签订的房屋租赁合同未超过余国英的租赁期限，故该转租协议合法有效；但在刘荣林、葛青解除与余国英的房屋租赁合同后，作为次承租人的海育公司并未提出代承租人即余国英支付欠付的租金和违约金的抗辩，故其已不再享有继续使用租赁房屋的权利，刘荣林、葛青要求海育公司腾退房屋，其主张合法有据，予以支持，考虑到海育公司的租房用途及房屋面积，其腾房时间酌定为判决生效后九十日。另外，根据刘荣林、葛青与余国英签订的租房合同中关于“本合同发生争议时，由合同签订地人民法院裁决，并由违约方承担另一方律师代理费、交通费、住宿费以及由此引起的全部诉讼费用”的约定，刘荣林、葛青要求余国英支付其为本案支出的律师代理费的主张合法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十六条、第二百二十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条、第十八条之规定，判决：一、确认刘荣林、葛青与余国英签订的租房合同于2018年3月24日解除；二、余国英于判决生效之日起十五日内支付刘荣林、葛青房屋租金368393.4元；三、余国英于判决生效之日起十五日内支付刘荣林、葛青为本案支出的律师代理费3万元；四、海育公司于判决生效之日起九十日内腾退坐落于义乌市地块的房屋（6-9号四间七层、5号、10-17号九间四层）；五、驳回刘荣林、葛青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5066元，鉴定费10000元，由刘荣林、葛青负担5587元，余国英负担9479元。 二审期间，根据上诉人余国英的申请，本院依法委托金华新联房地产估价事务所有限公司对案涉房屋（不含案外人王国富承租的5至8号四间店面）自2017年12月12日至2018年12月11日期间的租金价格（不含装修价值，也即余国英承租案涉房屋时的状态）进行评估。金华新联房地产估价事务所有限公司出具金新联法委评〔2019〕第190013号《房地产司法评估报告》，评估结论：案涉房屋在2017年12月12日至2018年12月11日的租赁费市场价值为776867.13元。另，根据被上诉人刘荣林、葛青的申请，本院依法通知金华新联房地产估价事务所有限公司鉴定人出庭接受了质询。 关于评估报告，上诉人余国英质证认为，对评估报告没有异议，可以证明一审鉴定结论不合理，并证明刘荣林、葛青在催告函中要求按现行市场价150万元支付房租不合理，余国英不存在违约事实；二审鉴定报告选取的案例位于案涉房屋的两端，房屋设计结构一致，该案例具有代表性，且鉴定期间进行了专业测量，鉴定结论合理。被上诉人刘荣林、葛青质证认为，对三性均有异议，鉴定人选择了二、三个案例来确定价格，科学性存疑；鉴定人通某问周边承租人租金价格的方式得出租金单价，缺乏科学性，相关人员陈述是否真实也有待核实；鉴定人称评估时考虑了案涉房屋的商住房用途、租期因素，但鉴定报告中未有体现。我方曾对本次鉴定的必要性、科学性提出异议，房屋是否以毛坯状态出租与租金价格的认定，不具有关联性。本案鉴定的是2017年12月12日至2018年12月11日的租金，本身就是以房屋现状进行出租，房屋存在装修情况，以毛坯形式进行鉴定，与本案不具有关联性。原审被告海育公司质证认为，对评估报告没有意见。本院经审查认为，上述鉴定程序合法，鉴定机构及鉴定人员具备相关的鉴定资格，被上诉人刘荣林、葛青虽对鉴定结论有异议，但并未提交足以反驳的证据推翻其效力，故本院对该评估报告予以确认。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，刘荣林、葛青确认出租给余国英的房屋是毛坯房，并称房屋内部装饰装修系幼儿园完成。经二审期间鉴定机构鉴定，案涉房屋（不含案外人王国富承租部分）自2017年12月12日至2018年12月11日期间的租赁费市场价值为776867.13元。余国英支付评估费2434元，刘荣林、葛青支付鉴定人出庭费1000元。 本院认为，关于案涉房屋的租金在十年租期内是否固定不变的问题。本院认为，依据刘荣林、葛青与余国英在租房合同中约定的每年租金45万元（前三年租金不变），以及余国英在二审庭审中陈述的租金在三年内不变，之后的租金如何收取，双方未曾说过的意见，可以表明双方在签订租赁合同时并未达成房屋租金十年不变的合意。虽然，租房合同第九条约定了“在合同期内，甲方不得擅自提高房租费用”的内容，但据此并不能直接得出余国英主张的房屋租金每年45万元且十年租期内固定不变的结论。而且，余国英所提该意见也与前述其在二审庭审中的陈述相矛盾。综合案涉房屋前五年租金的实际支付情况，一审法院认定房屋租金标准在余国英承租期限内并非固定不变，并无不当。余国英主张前五年租金的支付情况不能视为租金标准已作调整，已付租金金额与租房合同约定情况不一致系因刘荣林、葛青要求其一次性支付十年的450万元租金，其无法承受，遂提前支付部分房租的意见，缺乏依据，本院不予采纳。因双方在租房合同中并未就案涉房屋租期内第四年开始的租金作出明确约定，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行”之规定，一审法院认定租期内第四年开始的房租，如双方无法协商一致，则参照市场行情进行确定，合法有据。余国英针对案涉房屋租金所提上诉意见，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于刘荣林、葛青在2018年3月23日向余国英发出的解除租房合同通知的效力问题。从在卷证据来看，刘荣林、葛青在2018年2月2日向余国英发函催收2018年度（2017年12月12日至2018年12月11日）房租，余国英在回函中表示依据租房合同约定的每年租金45万元，其已经支付房租共276万元，已超过了六年应付房租，主张2018年度房租已付清。对此，本院认为，根据前述对案涉房屋租金问题的分析，余国英所持房屋租金45万元/年，且十年租期内固定不变的主张，不能成立。综合现有证据，余国英提出其已足额支付2018年度房租的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。刘荣林、葛青作为出租方在余国英未履行租金支付义务的情形下，通知余国英要求解除双方租房合同，并无不当。一审法院认定双方的租赁合同已于2018年3月24日解除，于法有据。关于2017年12月12日至2018年3月24日期间的房屋租金。根据现已查明的事实，刘荣林、葛青出租给余国英的房屋是毛坯状态，依据二审期间鉴定机构评估的租赁费市场价，结合争议租赁期间余国英向另一次承租人王国富实际收取的年租金，2017年12月12日至2018年3月24日期间的租金应为239945.7元[（776867.13+70000）/12*3.4]。至于余国英是否应承担刘荣林、葛青为本案支出的律师费。本院认为，依据租房合同第十二条“本合同发生争议时，由合同签订地人民法院裁决，并由违约方承担另一方律师代理费、交通费、住宿费以及由此引起的全部诉讼费用”的约定，刘荣林、葛青要求余国英支付其为本案支出的律师代理费，合理有据。结合本案实际情况，经核算，本院酌定余国英支付刘荣林、葛青为本案支出的律师费1.2万元。综上，一审判决实体处理部分有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十六条、第二百二十四条、第二百二十七条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十七条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持浙江省义乌市人民法院（2018）浙0782民初8020号民事判决第一项、第四项； 二、撤销浙江省义乌市人民法院（2018）浙0782民初8020号民事判决第二项、第三项、第五项； 三、余国英于本判决生效之日起十五日内支付刘荣林、葛青房屋租金239945.7元； 四、余国英于本判决生效之日起十五日内支付刘荣林、葛青为本案支出的律师代理费12000元； 五、驳回刘荣林、葛青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5066元，一审鉴定费10000元，合计15066元，由刘荣林、葛青负担9071元，余国英负担5995元；二审案件受理费7276元，鉴定费2434元，鉴定人出庭费1000元，合计10710元，由刘荣林、葛青负担3937元，余国英负担6773元。 本判决为终审判决。 审 判 长 邵增兴 审 判 员 徐 晋 审 判 员 金 莹 二〇一九年四月二十八日 代书记员 施秀慧