四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终12027号 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都恒奕达投资管理有限公司，住所地：成都市锦江区人民南路二段**********。 法定代表人：葛峻，总经理。 委托诉讼代理人：吴春霞，女，1987年11月13日出生，汉族，住四川省宜宾县，系公司员工。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张旭峰，男，1975年10月11日出生，汉族，住河南省登封市。 委托诉讼代理人：高鹏飞，四川英鼎律师事务所律师。 上诉人成都恒奕达投资管理有限公司（以下简称恒奕达公司）因与被上诉人张旭峰房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初7007号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒奕达公司上诉请求：撤销原审判决第二项和第三项，改判驳回张旭峰的诉讼请求。事实与理由：1.张旭峰缴纳的水电押金已抵扣2016年7月8日起的部分房屋占有使用费，不应当退还。2.房屋租赁合同承租人的义务是提供房屋给承租人使用。消防装修属于承租人的义务，张旭峰多次提到消防问题，但未提供任何因不能办理消防而影响营业的证据。消防广告位的相关损失费用与恒奕达公司无因果关系。且张旭峰欠付房屋占有使用费，恒奕达公司无需支付38000元给张旭峰。3.张旭峰在明知双方合同不包含搭建部分的前提下，坚持起诉合同无效，并要求赔偿巨额损失，且在已经营一年的情况下，起诉退房租，为此缴纳了高额的诉讼费。根据《人民法院诉讼收费办法》第二十九条规定，一审法院判决诉讼费由恒奕达公司承担13743元，不符合该规定。 张旭峰辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.原审中，恒奕达公司提起了反诉，但未对房屋占用使用费提出请求，也未请求抵扣水电押金，因此不能在本案中予以处理。2.本案受理费一审法院裁判分配合法合理。 张旭峰向一审法院起诉请求：1.解除张旭峰与恒奕达公司于2015年4月8日签订的《房屋出租合同》；2.判令恒奕达公司退还张旭峰所缴纳的房租204000元、保证金28000元，并赔偿张旭峰经济损失约800000元。后损失变更为广告牌安装损失23500元，消防改造损失38000元，共计61500元。 恒奕达公司向一审法院反诉请求：判令张旭峰向恒奕达公司支付电梯款113000元。 一审法院认定事实：2015年4月8日，张旭峰（乙方）与恒奕达公司（甲方）签订《房屋出租合同》，约定：1.甲方将位于成都市科华北路33-35号商业楼三层（权证号：权02××16），出租给乙方经营小吃使用；2.租期从2015年7月8日至2021年7月7日止，甲方承诺在2015年4月8日前将该房屋现状交付给乙方使用，2015年4月8日至2015年7月7日作为免租装修期；3.房屋年租金204000元，半年一付，提前30天支付半年租金，签订合同当日支付半年租金102000元，房租从第二年开始递增，递增比例为上一年租金的6%，乙方向甲方预付水电费押金28000元；4.乙方承诺按时付租，若有拖欠每日按拖欠租金的千分之一计罚息，若拖欠房租一个月以上的，甲方有权无条件终止合同并追缴欠租和房屋使用权，同时乙方支付违约金50万元，若甲乙双方单方违约，则赔偿对方违约金50万元；5.乙方使用甲方提供的电梯，其经营期内，电梯的维保费、维修费、年检费、电梯使用电费等相关费用由乙方承担60%；6.本租赁合同未包含物业3层地面钢制结构的搭建部分；7.甲方承诺电梯在2015年6月7日前安装完毕，乙方承诺电梯的后续尾款人民币113000元（包含土建、电梯货款、电梯安装等）根据其安装进度由乙方支付。2015年4月10日，恒奕达公司向张旭峰出具收款凭证，收到水电物业押金28000元。庭审中双方确认，张旭峰已经支付截止2016年7月7日的租金204000元。 张旭峰接收房屋后对房屋进行了装修，于2015年4月15日与案外人李伟签订案涉房屋的消防改造工程的《工程承包合同》，约定工程造价为38000元，约定合同签订后支付13000元，工程完工及正常使用，安装好消防主机后再支付5000元，工程取得消防验收意见书或开业检查许可证后支付20000元。另于2015年5月14日与锦江区崇宁广告制作部签订《（河南美食城）招牌制作合同》，定制安装河南美食城招牌，约定价格23500元，于合同签订后支付10000元，完工后支付剩余13500元。张旭峰提供照片显示案涉房屋已经完成了装修，并使用了广告招牌。张旭峰通过支付宝支付了前期消防改造工程款14000元，广告牌制作费10000元，据其陈述后续费用以现金方式支付。 2016年3月1日，案外人吴岗向张旭峰发出《通知》，告知因恒奕达公司违约，吴岗有权单方面无条件收回案涉房屋，故要求张旭峰予以腾空房屋并搬离。2016年7月8日，恒奕达公司向张旭峰发出《合同解除通知函》，因张旭峰应在2016年6月7日前支付2016年7月7日至2017年1月6日的房租，也未支付电梯尾款113000元，故通知张旭峰解除双方《房屋出租合同》。2016年7月11日，张旭峰向恒奕达公司复函，提出双方的合同因内容违法、标的物系违法建筑，应属无效合同，恒奕达公司应返还收取的租赁费并赔偿损，且要在双方协商赔偿损失后，才腾空房屋并返还。截止庭审时案涉房屋已经由案外人吴岗收回。 恒奕达公司于2014年11月28日签订《电梯购销合同》，为案涉房屋所在的科华北路33-35号安装电梯一台。恒奕达公司已经支付电梯款162000元。 另查明，案涉房屋所在的武侯区科华北路33-35号房屋（权证号：权02××16）其中2-3层的建筑面积为822.16平方米，设计用途为办公。张旭峰提交一份房屋所有权证复印件，其上载明武侯区科华北路33-35（权证号：02××16）其中2-3层的建筑面积为1422.16平方米，设计用途为商业，并诉称该复印件系恒奕达公司与其在签订合同时出示，拟证明恒奕达公司提供虚假的房屋信息。恒奕达公司对该复印件及张旭峰拟证明的事实均不予认可。张旭峰另提供一份2016年10月13日的《询问笔录》和案外人吴岗与恒奕达公司就案涉房屋签订的《房屋出租合同》复印件，拟证明房屋实际面积与恒奕达公司提供给张旭峰的产权证复印件上载明的不一致，且恒奕达公司之前也存在修改房屋产权证内容的情况。 恒奕达公司提供网页截图显示2015年5月-7月期间，案涉房屋在正常营业。但张旭峰提出仅营业很短时间，后因消防未通过验收被查处。 一审法院认为，张旭峰在本案审理中提出撤回部分请求的申请未违反法律、法规的规定，一审法院予以准许。 恒奕达公司向张旭峰交付的房屋虽包括搭建部分，但张旭峰与恒奕达公司签订的《房屋出租合同》中约定的租赁标的物系权证号为权02××16的房屋中的部分，拥有合法的房屋产权，搭建部分明确约定未包括在租赁合同中，因此双方签订的《房屋出租合同》系双方真实的意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。恒奕达公司在2016年7月通知张旭峰解除租赁合同，张旭峰随即复函不予同意，并在同月向一审法院提起诉讼，故该解除通知并未发生解除效力。现因房屋的设计用途为办公，而双方的租赁合同中明确约定租赁用途为经营小吃，该房屋用途不能办理约定经营用途的消防验收，因此恒奕达公司提供的房屋用途不能满足租赁合同约定目的，其作为出租人未提供适租的房屋，致使合同目的不能实现，张旭峰请求解除双方合同符合法律规定，一审法院予以支持。 对张旭峰提出要求退还的租金和保证金，现双方确认张旭峰支付了截止2016年7月7日的租金，根据张旭峰向恒奕达公司的复函中可以看出，截止复函作出时即2016年7月11日，张旭峰尚未向恒奕达公司腾退案涉房屋，因此截止2016年7月7日张旭峰仍占有案涉房屋，其应向恒奕达支付占有房屋期间的租金，故该租金退还请求一审法院不予支持。对水电费押金，因恒奕达公司未提出张旭峰存在欠付水电费的情形，故该押金应予以退还，一审法院对张旭峰提出的退还押金28000元的请求予以支持。 对张旭峰主张的损失，据查明，张旭峰租得案涉房屋后进行了装修并有开业经营，故案涉房屋的消防改造和广告牌制作均已完成，虽张旭峰仅提供了前期部分付费凭证，但应消防改造和广告牌制作确实发生，故一审法院酌情在消防改造费18000元，广告牌制作费用20000元范围内予以支持。 对恒奕达公司提出的电梯款113000元，根据双方合同约定，恒奕达公司应在2015年6月7日前完成电梯安装，但截止庭审时恒奕达公司均未提供电梯安装完毕并通过验收交付使用的有关证据，同时张旭峰已经不再继续占有和控制案涉房屋，不能继续使用该电梯，故其向张旭峰主张电梯尾款缺乏依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除张旭峰与恒奕达公司于2015年4月8日签订的《房屋出租合同》；二、恒奕达公司于判决生效之日起五日内向张旭峰退还水电费押金28000元；三、恒奕达公司于判决生效之日起五日内向张旭峰赔偿损失38000元；四、驳回张旭峰的其他诉讼请求；五、驳回恒奕达公司的反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费16621.5元，由张旭峰负担2878.5元，恒奕达公司负担13743元；一审反诉受理费1280元，由恒奕达公司负担。 二审中，恒奕达公司向本院提交以下证据：1.《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，拟证明案涉房屋能够办理消防许可证。2.《建设工程消防设计审核意见书》、《建设工程消防验收意见书》，拟证明消防验收的审批流程，装修消防需在实际装修前将设计方案相关材料交消防部门审批，审批通过后方可进入实质性装修，装修完后消防部门验收。若案涉房屋确因消防问题不能经营，消防审计审核即不能通过，也不会进入大量装修、广告设计费用的投入。张旭峰质证称，1.对证据一的真实性、关联性不予认可，不能达到证明目的。该份证据未提交原件，且证据上载明的场所与案涉经营场所无任何关联。签发时间与案涉装修时间相差几年，且只是营业前消防安全检查。2.对证据二的关联性不予认可，不能达到证明目的。且该证据不属于新证据。本院认为，恒奕达公司提交的证据一无原件予以核实，且与本案无关联性，本院不予采信；证据二与本案也无关联性，本院不予采信。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 二审另查明，一审法院于2017年12月22日庭审结束，张旭峰于2017年12月27日变更诉讼请求，撤回赔偿损失80万元中的738500元。 本院认为，恒奕达公司与张旭峰签订的《房屋出租合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。一审判决解除双方签订的《房屋出租合同》，双方均无异议，本院予以确认。本案二审争议的焦点有两个，现分别评述如下： 一、关于恒奕达公司主张水电费押金28000元抵扣2016年7月8日之后的房屋占用费问题。一审中恒奕达公司并未对2016年7月8日之后的房屋占用费提起反诉，上诉提出水电费押金抵扣房屋占用费实质上系增加的反诉请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百二十八条关于“在第二审程序中，原审原告增加的独立诉讼请求或原审被告提出反诉人，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，本院询问张旭峰意见，张旭峰明确表示不同意调解。因此，恒奕达公司的该请求应另行起诉，本案中不予处理。 案涉合同约定“张旭峰在签订本合同当日向恒奕达公司预付水电费押金28000元，以后每月水电费按月以实际产生费用向恒奕达公司支付”，该费用系水电费押金，恒奕达公司并无证据证明张旭峰存在欠付水电费的情形，一审判决恒奕达公司退还水电费押金28000元并无不当，本院予以维持。 二、关于恒奕达公司是否应赔偿张旭峰损失38000元的问题。张旭峰实际完成了案涉房屋的消防改造和广告牌制作，案涉合同即使不是因一审认定的不能办理消防验收而解除，也因案外人吴岗收回案涉房屋致案涉合同的合同目的不能实现而解除，一审法院酌情判令恒奕达公司赔偿38000元并无不当，本院予以维持。 另，关于一审案件受理费的问题。《诉讼费用交纳办法》第三十五条规定：“当事人在法庭调查终结后提出减少诉讼请求数额的，减少请求数额部分的案件受理费由变更诉讼请求的当事人负担。”一审中，张旭峰于庭审结束后撤回738500元的诉讼请求金额，该部分的案件受理费应由张旭峰负担。同时，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款规定：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”一审法院对案件受理费的决定负担不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人恒奕达公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理受理费14088元，由张旭峰负担12806元，成都恒奕达投资管理有限公司负担1282元；反诉案件受理费1280元，由成都恒奕达投资管理有限公司负担。二审案件受理费1450元，由成都恒奕达投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员  曹 洁 审判员  张卫敏 二〇一九年四月十八日 书记员  鲜 锦