广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0111民初4540号 原告（反诉被告）：徐卫峰，男，汉族，1975年4月16日出生，身份证住址广州市白云区。 委托诉讼代理人：王清，广东品杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：可俊跃，广东品杰律师事务所实习人员。 被告（反诉原告）：朱国伟，男，汉族，1946年8月8日出生，身份证住址广州市白云区。 委托诉讼代理人：冼传乐，广东法制盛邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李凌宇，广东法制盛邦律师事务所律师。 第三人：广州市白云区太和镇南村村民委员会，住所地广州市白云区南村公园路**。 负责人：周云峰。 原告（反诉被告，以下简称原告）徐卫峰与被告（反诉原告，以下简称被告）朱国伟及第三人广州市白云区太和镇南村村民委员会（以下简称南村村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月25日受理后，依法适用简易程序，由审判员白亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告徐卫峰及其委托诉讼代理人王清、被告朱国伟的委托诉讼代理人冼传乐、李凌宇到庭参加了诉讼；第三人南村村委会经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告徐卫峰本诉称：原告和被告于2017年3月6日签订《租地协议》，约定被告将其拥有的位于龙归地段龙××路芒顶地块出租给原告用于放木材，租赁期为2017年4月6日至2020年3月5日，租金为14800元/月。协议签订之日，原告向被告交付了租赁押金29600元。协议签订后，经双方协商约定，租金调整为13600元/月。截止至起诉之日，原告及其妻子陈三华已通过现金、微信转账、银行转账等方式向被告及其儿子朱伟杰交付2017年4月至2017年11月、2018年2月至2018年7月的租金，共计190400元，双方已协商确认2017年12月、2018年1月免收租金。直至2018年3月26日，原告妻子陈三华收到广州市国土资源和规划委员会出具的《责令停工并限期整改土地违法行为通知书》，原告才知道被告在签订租赁协议时故意向原告隐瞒其非法占用土地的真实情况，诱使原告与其签订租赁协议。被告既非为该出租土地的土地使用权人，也非为承租人，在没有办理相关用地审批手续的情况下非法占用所出租的土地，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定。根据南村村委会于2018年9月23日出具的《关于对南村九社龙兴路南边地块违法用地整改的通知》，被告出租给原告的涉案土地归第三人南村村委会所有。后原告多次与被告沟通要求被告处理该事宜，但被告迟迟未能解决，并且哄骗原告妻子陈三华出面在相关执法文件签字，承诺会自行承担相关责任。2018年7月26日，广州市国土资源和规划委员会向原告妻子陈三华出具《土地违法案件行政处罚决定书》，责令陈三华退还白云区太和镇南村村九社龙归城对面地块处非法占用的土地、限期拆除在该土地上新建的建筑物及其他设施、罚款35480元。原告认为，被告非法占用土地的行为以及以欺诈手段订立合同的行为违反法律法规的规定，侵犯了国家、社会公共利益及原告的合法权益。故原告诉至法院，请求依法判令：1、确认原、被告于2017年3月5日签署的《租赁协议》无效；2、被告向原告返还租赁押金29600元；3、被告向原告返还已支付的租金190400元；4、被告支付利息，自起诉之日起计算至付清款项之日止，以上述总金额220000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计付；5、本案诉讼费由被告承担。 被告朱国伟对本诉答辩称：该合同是双方真实意思表示，案外人朱伟杰与南村经济社签订租赁合同，由朱伟杰承租涉案地块，该地块的租赁情况已在三资平台登记并公示。后朱伟杰委托被告租赁管理该地块，因此被告作为该地块的合法承租人，有权进行出租。该地块的性质、租赁情况等均可通过三资平台查询，在原、被告双方签订租赁合同时，被告已明确告知原告该地块情况，因此不存在原告在诉状中所称的故意隐瞒或被告非法占用土地的情况，因此不存在合同无效的法定事由。被告已按照合同约定交付合格的土地，不存在违约行为。根据三资平台的信息显示，该地块性质为经营性土地，双方在租赁协议中约定用途为堆放木材，经营范围未超过三资平台公示的使用范围，应当认定被告依约交付了合格的土地。原告及案外人陈三华的违法使用行为才导致行政处罚。自2018年8月起，原告拖欠租金构成根本违约，被告有权解除合同，原告应当支付租金至合同解除之日，并返还被告垫付的行政罚款。原告及陈三华在接收土地后，没有按照合同约定的用途使用，而是擅自将地块出租给第三方开设洗车铺，同时在该地块上铺石粉，粉碎木材，搭建违法建筑，造成地块污水横流，环境污染。合同约定的土地用途不会导致行政处罚，原告及案外人的上述行为才是行政处罚的对象。堆放木材时与构建建筑物性质完全不同的行为，堆放物品是土地的基本用途，堆放木材仅是临时存放，并不会改变土地的现状，而且通过挪动可以消除影响。但建造建筑物对地块有根本影响，正是原告及案外人搭建违法建筑、铺石粉等综合行为，才导致行政处罚。根据南村村委会出具的整改通知，针对的是建筑物、简易棚的违法使用行为，并非针对堆放木材，因此单纯的堆放木材不会影响地块的性质。原告至2018年起就拖欠租金，已构成根本违约，因此被告有权解除合同并追究其违约责任。 第三人南村村委会对本诉陈述称：无陈述意见。 被告朱国伟反诉称：原、被告于2017年3月6日签订《租地协议》，被告将位于龙归地段龙××路芒顶地块租赁给原告堆放木材使用，原告向被告支付租金。在租地协议签订后，被告将案涉土地交付给原告，按照约定履行合同。原告与案外人陈三华为夫妻关系，共同使用案涉土地。但原告及案外人在使用期间未按照合同约定的用途使用，擅自在案涉土地上搭建简易棚、建造违法建筑，并在案涉土地上铺石粉、粉碎木材、开设洗车铺，造成污水横流，严重污染案涉土地。相关部门针对原告及案外人的上述违法使用行为作出处罚，其中广州市国土资源和规划委员会于2018年7月26日作出《土地违法案件行政处罚决定书》，罚款35480元，该罚款已由被告代为缴纳。原告除在案涉土地建造违法建筑外，自2018年8月起以各种借口拒绝支付租金，经被告多次催告后仍拒绝支付，已构成违约。故被告反诉请求：1、解除双方于2017年3月6日签订的《租地协议》；2、原告向被告支付租金108800元及利息1390.26元（租金暂自2018年8月起计算至2019年3月为108800元，实际计算至租赁关系终止之日止；利息暂自每期租金应付之日起计算至2019年3月31日止为1390.26元，实际计算至付清之日止）；庭审中该项请求变更为：支付租金136000元及利息2967.57元（租金是2017年12月至2018年1月、2018年8月起暂计至2019年3月；利息自每期租金应付之日起按银行同期贷款利率计算至实际付清之日止，暂计至2019年3月31日为2967.57元）；3、原告向被告返还被告垫付的行政罚款35480元；4、原告承担本案诉讼费。 原告徐卫峰对反诉答辩称：我方认为双方签订的合同是自始无效的，根据南村村委会出具的整改通知，南村村委会认定该土地利用的现状为农用地，但从被告提交的补充证据对该土地确认为工业用地，在其提供的三资平台信息上却明确登记为园地，即为农用地。我方认为被告明知该土地为农用地，却隐瞒事实，将土地以工业用地的形式租给我方使用。双方明确约定了土地使用的用途为堆放木材，以及在协议中明确约定我方可以在土地上搭建建筑物，摆放相关的设备。被告恶意欺诈，将一个非法的土地以工业用途的形式租给我方使用，并以此收取高额租金。2018年7月26日，我方收到广州市国土资源和规划委员会的处罚决定书，该处罚决定书明确了我方对该地块是非法占有使用，要求我方拆除建筑物、恢复原状。在同日，我方已经按照政府部门的要求恢复原状，撤回涉案地块，故不存在要求继续支付租金的事实与理由。在2018年1月、2017年12月的租金，双方在微信聊天记录中明确表示该两月租金免收，理由是当时我方按照对方的要求恢复绿化、撤场，故免两个月的租金，我方是受被告的恶意欺诈订立非法的合同，该行政罚款应由被告承担。 第三人南村村委会对反诉陈述称：无陈述意见。 经审理查明：2013年1月10日和2014年7月8日，在白云区集体经济组织资产和财务服务中心举报的现场举牌竞投中，案外人朱伟杰竞得白云区太和镇南村龙兴西路芒顶土地租赁项目使用权。在《白云区集体资产交易成交确认书》中载明，该土地的使用范围为工业，用途必须符合法律法规规定和合同约定。但根据被告朱国伟所提交的广州市农村（社区）集体产权流转管理服务平台的网页截图显示，涉案芒顶地块土地属于园地，属于经营性质。 2013年1月10日，朱伟杰与广州市白云区太和镇南村第九经济合作社签订《租赁合同》，约定由朱伟杰承租南村芒顶地块，折合面积27768平方米作为经营使用，出租经营使用期为30年，即2013年4月1日至2043年3月30日止，在租赁期间朱伟杰有权根据经营需要在履行相关政府审批手续后分期分批建设各种建筑物，等等。 2014年11月1日，朱伟杰出具《情况说明》，称其已授权被告朱国伟负责租赁、管理南村芒顶地块，并处理与租赁、管理相关的一切事宜，包括但不限于签订租赁合同、收取租金及相关费用、独立委托诉讼代理人、独立处理仲裁、诉讼相关事宜。 2017年3月6日，原告徐卫峰（乙方，承租方）与被告朱国伟（甲方，出租方）签订《租地协议》，约定：甲方拥有地块位于龙归地段龙××路芒顶地块，租给乙方使用；租用期从2017年4月6日起计租金至2020年3月5日止，共3年；签订协议后甲方收取乙方2个月租金29600元；租地使用项目为放木材经营范围；乙方租用地合计面积1850平方米，合计每月租金14800元；乙方在租赁期间，所有住宿、搭建、水电柜箱材料、自备、摆放、安装要规范按甲方指导下摆放，否则甲方有权终止租地协议或罚款处理；乙方所搭盖建筑物要按约定平方数和位置按甲方指导下进行工作；租用协议到期后上盖建筑物归甲方所有，如果甲方继续出租在同等条件下优先租给原租户。在该协议的抬头部分，原告徐卫峰手写备注“板房集装箱帐栅上盖设施归甲方所有”；而在该协议中有关租金递增条款的删除痕迹中，有案外人李锦裕的签名确认。庭审中，原、被告双方确认，经实际测量租赁土地面积后，租金调整为13600元/月，且被告朱国伟在合同签订当日已经收取了原告徐卫峰交纳的押金29600元。合同签订后，除2017年12月、2018年1月未交纳租金外，原告徐卫峰已向被告朱国伟交纳了截止至2018年7月的租金。 诉讼中，原告徐卫峰称被告朱国伟将涉案土地出租给其时，土地上有前一承租人所留下的集装箱、板房、帐篷等设施，且地面已经平整过并铺了石粉。而被告朱国伟仅确认在出租时，案涉土地上留有集装箱。同时，原告徐卫峰表示，其承租之后在案涉土地上设置了三个集装箱，但并未对地块进行硬化施工；而被告朱卫国表示原告徐卫峰建设了简易房等，但具体建设情况不清楚。 另查，2018年3月26日，广州市国土资源和规划委员会向案外人陈三华发出《责令停工并限期整改土地违法行为通知书》，称陈三华未经批准在白云区太和镇石湖村九社龙归城对面地块，进行铺石粉、堆放木材、简易棚，占用土地面积1774平方米，现责令其立即停止该违法用地行为，并于2018年4月3日前整改到位，恢复土地原状，逾期未整改的，将依法追究法律责任。诉讼中，原告徐卫峰称其与陈三华系夫妻关系，并提交了两人所生育子女的出生证明予以佐证。 2018年7月26日，广州市国土资源和规划委员会向陈三华发出《土地违法案件行政处罚决定书》（云国土行处[2018]272号），称：陈三华未经国土管理部门批准，擅自于2017年10月开始在白云区太和镇南村村九社龙归城对面地块处铺石粉、堆放木材和建设简易棚，违法占用土地面积1774平方米；根据《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》，被占用的地块为坑塘水面（1774平方米）；该地块不占用基本农田保护区；根据2016年土地利用现状，被占用的地块为坑塘水面（1774平方米）；陈三华的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条有关规定；决定处罚如下：1、责令陈三华退还在白云区太和镇南村村九社龙归城对面地块处非法占用的1774平方米土地；2、责令陈三华限期拆除在白云区太和镇南村村九社龙归城对面地块处非法占用1774平方米规划为坑塘水面（现状为坑塘水面）上新建的建筑物及其他设施，恢复土地原状；3、对陈三华非法占用1774平方米现状为坑塘水面的土地处以每平方米20元的罚款，罚款金额为35480元。2018年11月23日，被告朱国伟缴交了该罚款35480元。 2018年9月23日，南村村委会发出“关于对南村九社龙兴路南边地块违法用地整改的通知”，称当事人未经国土部门批准擅自在南村南边地块使用的土地，土地利用现状为农用地，用地面积2.1亩，土地违法现状及（构）建筑物现状空地、简易棚，属于违法用地，要求其按国土部门要求整改，恢复土地原状，在9月25日前没有按要求整改或整改不到位的，该村委会将组织力量依法强制整改。 诉讼中，原告徐卫峰称其在2018年7月收到通知之后，按照国土部门的要求已经撤场，并再未使用涉案土地；而在通知送达前，其使用该土地的用途系作木材粉碎用地。被告朱国伟表示，对于原告徐卫峰的具体撤场时间并不清楚，但后续恢复土地原状是由其负责的。 庭审中，对于2017年12月、2018年1月的租金，原告徐卫峰表示系因其当时已收到通知，国土部门要求其撤场复绿，故其处于了停业状态，而被告承诺免除两个月租金。为此，原告徐卫峰提交了与案外人李锦裕的微信聊天记录，但被告朱国伟对该微信聊天记录以并非被告本人的微信为由不予确认。根据该微信聊天记录显示，徐卫峰与李锦裕系围绕租金交纳、土地整改及行政处罚处理等事宜进行协商，其中2018年9月25日的微信聊天中，对方明显向原告方表示“我老板讲……如因这执法单所产生的一切费用我司承担……租金计算到8月、9月已经免了一个月，扣除8月租金，余款归还你”，但原告方后来表示“国土的罚款撤销不了我的名字，没得谈！”；到2018年10月，原告方询问对方“小李你好！国土罚款的问题怎样了？当初说只要我签字，罚款你老板出，还说出任何责任你们负责？现在声不出，气不吭的，什么情况？”，对方回复“这在等他们过来取证啊，就可以啦”。 庭审中，经本院对合同效力进行释明后，被告朱国伟明确表示，若合同认定无效的，其撤回第一项反诉请求，第二项反诉请求变更为支付场地使用费，但计算方式等均不变，其余诉请不予变更。而原告徐卫峰对变更的反诉请求表示，租金应当返还。 上述事实，有《白云区集体资产交易成交确认书》、广州市农村（社区）集体产权流转管理服务平台的网页截图、《租赁合同》、情况说明、《租地协议》、收据、《责令停工并限期整改土地违法行为通知书》、《土地违法案件行政处罚决定书》、“关于对南村九社龙兴路南边地块违法用地整改的通知”、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实。 本院认为：关于案涉原、被告双方所签订的《租地协议》的效力问题。原告徐卫峰与被告朱国伟签订该协议所承租的土地为广州市白云区龙归地段龙××路芒顶地块，虽该地块在案外人朱伟杰举牌竞投成交后的《白云区集体资产交易成交确认书》中载明土地的使用范围为工业，但在被告朱国伟所提交的广州市农村（社区）集体产权流转管理服务平台的网页截图中却显示为园地，而根据2018年7月26日广州市国土资源和规划委员会向陈三华发出的《土地违法案件行政处罚决定书》查明，该地块根据《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》为坑塘水面。而对于土地利用性质，显然广州市国土资源和规划委员会作出认定的更具权威性和证明力，故本院根据广州市国土资源和规划委员会所作出的上述处罚决定书的查明，确认涉案租赁地块的土地利用规划为坑塘水面，属于农用地，而非建设用地。而本案中，原告徐卫峰与被告朱国伟签订案涉《租地协议》，将案涉土地出租给原告徐卫峰作堆放木材的经营性使用，同时根据原、被告双方在庭审中的确认以及该合同的手写备注内容，均可证明该土地出租给原告徐卫峰使用前后，有建设集装箱、简易帐篷等违法建设行为。同时，2018年7月26日广州市国土资源和规划委员会作出的《土地违法案件行政处罚决定书》（云国土行处[2018]272号），认定当事人在该地块处铺石粉、堆放木材和建设简易棚的行为已违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条的规定，并依法做出行政处罚决定，该事实足以认定原、被告双方当事人违法将农村集体所有的农用地出租用于非农业建设，改变了土地利用性质，故案涉的《租地协议》因违反上述法律规定而无效。 关于原告徐卫峰的要求返还租赁押金及租金的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于案涉《租地协议》无效，故被告朱国伟应向原告徐卫峰退还已收取的租赁押金29600元。但由于原告徐卫峰实际占用使用了涉案土地开展经营，而其占用使用土地的行为已成既定事实无法回转，故其要求退还已付租金也不具备现实性及合法性，故本院对此不予支持。同时，原告徐卫峰在签订案涉《租地协议》时未能审慎审核案涉土地的规划利用性质，且在承租之后未经审批实施了上盖物建设的违法行为，故对于案涉合同的无效亦存在过错，故本院对其主张押金利息损失的请求，不予支持。 关于被告朱国伟要求原告徐卫峰支付租金及利息的问题。虽原告徐卫峰未向被告朱国伟支付2017年12月、2018年1月的租金，且自2018年8月起即未再支付租金，但《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第二十二条的规定，“当事人非法出让、转让、出租农村集体土地的非法所得，人民法院不应给予法律保护”，因此对于本案被告朱国伟依据案涉无效合同要求原告徐卫峰支付租金或场地使用费的请求，因该收益欠缺合法性，且无证据证实原告徐卫峰在2018年8月后仍在继续使用案涉土地，故本院对被告朱国伟的该项反诉请求依法不予支持。 关于行政罚款的负担问题。虽广州市国土资源和规划委员会作出的《土地违法案件行政处罚决定书》（云国土行处[2018]272号），处罚的当事人为陈三华，而原告徐卫峰自认陈三华为其配偶，但根据原告徐卫峰所提交的微信聊天记录显示，2018年9月25日对方向原告方表示“我老板讲……如因这执法单所产生的一切费用我司承担……租金计算到8月、9月已经免了一个月，扣除8月租金，余款归还你”，2018年10月原告方询问对方“小李你好！国土罚款的问题怎样了？当初说只要我签字，罚款你老板出，还说出任何责任你们负责？现在声不出，气不吭的，什么情况？”，而对方回复“这在等他们过来取证啊，就可以啦”，上述对话可以证实与原告方聊天的对方当事人同意负担该行政罚款。原告徐卫峰称聊天相对方为李锦裕，虽被告朱国伟对该微信聊天不予确认，但李锦裕在原、被告所签订的案涉《租地协议》中，曾作为条款删改的确认人进行签名确认，因此本院采信原告所主张的李锦裕为被告方代表的意见，而被告朱国伟亦未提交反证推翻该微信聊天的真实性，故本院根据微信聊天记录中的“小李”称谓，对原告所主张系与李锦裕发生的聊天对话予以确认。由于李锦裕在案涉《租地协议》中有过签名确认条款删改的行为，原告亦与其就租金交付、土地整改及行政处罚处理事宜进行沟通，且该微信交流沟通持续而完整，故足以认定李锦裕为被告朱国伟的代表，代表被告朱国伟与原告方就案涉土地租赁合同履行情况进行协商，因此李锦裕所作出的同意负担行政罚款的意思表示，应视为代表被告朱国伟作出。因此，被告朱国伟要求原告徐卫峰向其支付代为缴纳的行政罚款35480元的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条，《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、确认徐卫峰与朱国伟于2017年3月6日签订的《租地协议》无效； 二、于本判决生效之日起三日内，朱国伟向徐卫峰返还押金29600元； 三、驳回徐卫峰的其他本诉请求； 四、驳回朱国伟的全部反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费2300元，由徐卫峰负担1990元，由朱国伟负担310元；上述费用徐卫峰已预交，其中朱国伟应负担部分，由朱国伟在本判决生效之日起三日内向徐卫峰给付，本院不予退还。本案反诉受理费1707元，由朱国伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审判员 白 亮 二〇一九年四月十九日 书记员 陈芷清