福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初1155号 原告：周巧华，女，1964年8月12日出生，汉族，住福建省尤溪县。 被告:厦门益律饲料有限公司，住所地厦门市集美区杏林董任西二路**。 法定代表人：蔡宗敬,总经理。 原告周巧华与被告厦门益律饲料有限公司（以下简称“益律公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周巧华到庭参加诉讼，被告益律公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告周巧华向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告退还原告租金、租赁意向金共计人民币409824元(其中预交40000元，没有开收据，有银行POS记录)；2.依法判决被告支付原告逾期交付房屋违约金人民币42754元；3.由被告承担本案诉讼费、保全费，以上暂时合计452578元。事实和理由：原告于2017年6月2日向被告租赁位于厦门市集美区杏林董任西二路577号1栋310号房屋，于当日签订《租赁意向书》，当即原告支付被告意向金人民币40000元，根据被告要求，原告于2017年6月2日支付被告第一笔租金158496元。2017年6月2日正式签订《房屋租赁合同》，2017年8月29日原告支付被告第二笔租赁款人民币211328元，三次共计人民币409824元。在合同履行期间，被告无法按《房屋租赁合同》约定，将所租赁的房屋于2018年5月31日前如期交付原告使用，无法履行房屋交付义务，导致原租赁合同无法履行，经原告被告双方协商，于2018年8月4日签订《解除合同协议书》，协议书约定被告必须在2018年9月4日前退还原告已缴纳的意向金和租赁款，共计人民币409824元，并支付逾期交付房屋违约金人民币28000元，两项共计人民币437824元，但被告又未按照协议期限兑现，原告多次前往厦门市或电话讨要欠款，被告多次承诺退还该款，但至今仍未退还任何款项。自2018年8月4日至2019年2月4日需付违约金人民币14754元。综上所述，被告多次失信原告，至今未退还原告租赁房屋款及补偿金人民币452578元。因其违约拖欠欠款，对原告工作生活造成很大影响，且原告多次往返厦门市耗费一定资金，要求被告给予原告往返车费、食宿费、精神损失费共计20000元的补偿。请求法院依法判令被告及时退还原告房屋租赁款、补偿金、截止2019年2月4日共计人民币472578元。 被告益律公司未到庭参加诉讼，亦未作任何答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年6月9日，以厦门益律饲料有限公司为出租方、以周巧华为承租方，双方签订一份《房产租赁合同》，约定如下：“第一条、租赁标的房产的基本情况。1、土地使用权。出租方以出让方式取得位于厦门市集美区杏林董任西二路577号土地使用权。【土地房产权证号】厦国土房证第00891116号。该地块土地面积为7097.48平方米，土地使用年限自2003年9月12日起至2053年9月11日止。【暂定名】窝趣（厦门）园博苑轻社区。2、房产基本情况。租赁标的房产（以下简称‘该房产’，其房产平面图件本合同附件一）位于**第3【层】**房，目前该房产尚在建设，尚未竣工。该房产属框架结构，层高4.2米。该房产阳台是内阳台。该房产暂测建筑面积为52.8平方米。第二条、租赁期限及租金。1、租期20年，自2018年5月31日起至2038年5月30日止。3、租金总额为人民币伍拾贰万捌仟叁佰贰拾元整（￥528320.00元）。三、租金支付方式。双方同意按以下第2种方式支付租金：2、分期付款：承租方应分3次付清租金：第一次应于本合同签订之日支付租金人民币壹拾伍万捌仟肆佰玖拾陆元整（￥158496.00元）；第二次应于2017年9月10日前支付租金人民币贰拾壹万壹仟叁佰贰拾捌元整（￥211328.00元）；剩余租金人民币壹拾伍万捌仟肆佰玖拾陆元整（￥158496.00元）应于2018年5月31日前付清。第四条、房产交付期限。出租方应当在2018年5月31日前（含当日），将经验收合格的房产交付承租方使用……第十三条、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，任何一方有权向房产所在地的人民法院提起诉讼。”该合同并对其他内容进行了约定。该合同并附一份《补充协议》，约定如下：“出租方与承租方经友好协商，现就双方关于窝趣（厦门）园博苑轻社区1栋第3【层】10号房签订的编号为039的《房产租赁合同》达成以下补充协议：一、鉴于承租方在《房产租赁合同》中约定承租方以较高的租金向出租方租赁房产，支持了出租方的经营，出租方承诺自《房产租赁合同》约定的租赁期限届满后，承租方有权优先以总租金人民币壹元的价格向出租方承租该房产，直至2053年9月11日止。土地使用权年限届满后政府允许业主继续使用该房产的，承租方可继续使用该房产，但承租方及出租方应向政府部门及其他单位缴纳的各项税费均应有承租方承担，且承租方应先支付给出租方。二、当政策允许出租方转让该房产时，《房产租赁合同》终止。承租方有权以人民币壹元的价格优先受让该房产。但承租方应承担因土地变性、土地房产交易直至承租方取得该房产的土地房屋权属证书过程中产生的出租方与承租方的任何支出（包括但不限于土地出让金、因交易而产生的双方应缴纳税收、一切费用）。承租方不愿受让该房产的，出租方有权退还承租方已交的剩余租期的租金后解除《房产租赁合同》、收回该房产。三、本补充协议经出租方与承租方签署后即生效。四、本补充协议一式二份，出租方与承租方各持有一份，具同等法律效力。”该《房产租赁合同》并后附一份《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第00891116号）复印件，载明：“权利人：厦门益律饲料有限公司；房地坐落：集美区董任西二路577号1#厂房；土地状况：使用权类型：有偿出让，批准土地用途：工业，批准使用期限：自2003年-09-12起至2053-09-11止，总用地面积：7097.48（平方米）。”2017年6月2日，周巧华向益律公司支付50000元。2017年6月9日，周巧华向益律公司支付148496元。2017年9月13日，周巧华向益律公司支付211328元。益律公司未在2018年5月31日前向周巧华交付房产。益律公司至今未将收取周巧华的款项退还。 另查明，在丘桂红等人与益律公司系列房屋租赁合同纠纷案件中，益律公司向本院邮寄一份《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第00891116号）复印件及《厦门市集美区人民政府专题会议纪要》（[2015]76号）复印件。上述《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第00891116号）复印件载明：“权利人：厦门益律饲料有限公司；房地坐落：集美区董任西二路577号1#厂房；土地状况：使用权类型：有偿出让，批准土地用途：工业，批准使用期限：自2003年-09-12起至2053-09-11止，总用地面积：7097.48（平方米）；房屋状况：批准房屋用途：厂房，建筑面积：6273.8（平方米），总层数：4层，建筑结构：钢混；备注事项：项目分期建设，土地状况合并记载于本证。该宗地土地使用权可以整体转让、出租、抵押，其用地范围内行政办公及生活服务设施，不行单独分割转让、出租、抵押。登记机构：厦门市房地产交易权籍登记中心，填发日期：2011年12月07日。”上述《厦门市集美区人民政府专题会议纪要》（[2015]76号）复印件中载明：“二、关于申请列入第八批‘三旧’改造项目。1.厦门益律饲料有限公司：项目位于杏林董任西二路，用地面积约为7100平方米，属于我市工业仓储国有建设用地自行改造政策区范围内，项目规划保留现有建筑物，改造为办公楼、电商众创空间、会议培训基地等。会议原则同意该公司按照有关文件规定作为我区第八批‘三旧’改造项目，由规划部门按程序上报。” 再查明，庭审中，本院依法询问原告在签订合同时是否有查看过案涉房产相应的手续，原告陈述：“我没有看到，被告没有向我出示。”庭审中，本院并依法询问原告签订合同时有无看到案涉房屋相应的建设规划许可证或者相关部门的批建手续，原告陈述：“我没有看到，被告没有向我出示。”庭审中，本院依法询问原告案涉房屋现状，原告陈述：“样板房已经被拆除，现在不能进去，门被锁起来了。”庭审中，本院依法询问原告签订租赁合同的经过，原告陈述：“当时中介介绍，我也有看到网上和大街上都有广告，跟了别人去现场看，到现场看样板房，有两间样板房，看了一下比较满意，就签订合同了。”庭审中，关于原告陈述的其与益律公司签订《解除合同协议书》的情况，原告并未向本院提交该《解除合同协议书》，本院依法询问原告，原告陈述：“我与被告约定解除合同，被告要退款，被告没有按约定按期退款，所以我就将《解除合同协议书》还给蔡宗敬，把《房产租赁合同》拿回来。”庭审中，本院并依法询问原告对房屋租赁合同的性质是什么看法，原告陈述：“我认为当时签订合同是有效的，被告有出具三旧改造的部门文件，但是我不懂法律，具体的规定我不清楚，有效无效由法律认定。” 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条的规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款的规定：“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条的规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”以及《最高人民法院》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，讼争租赁房屋批准土地用途为工业，批准房屋用途为厂房，且载明“该宗地土地使用权可以整体转让、出租、抵押，其用地范围内行政办公及生活服务设施，不行单独分割转让、出租、抵押”，“项目规划保留现有建筑物，改造为办公楼、电商众创空间、会议培训基地等……由规划部门按程序上报。”现被告益律公司改变土地用途，单独分割出租，但并未经相应的主管部门批准，且被告益律公司未能在一审法庭辩论终结前取得相应的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故被告益律公司与原告周巧华签订的《房产租赁合同》、《补充协议》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告周巧华已经向被告益律公司支付409824元，现原告周巧华要求被告益律公司返还该款项，于法有据，应予支持。关于原告周巧华的损失，原告周巧华主张以逾期交付房屋违约金计算其损失，本院认为，因合同无效，原告周巧华已支付给被告益律公司的款项应有相应的利息损失，根据本案中原、被告的过错程度以及本案的实际情况，本院酌情按照中国人民银行同期同类贷款利率计算原告周巧华的利息损失，原告周巧华主张以逾期交付房屋违约金计算其损失，于法无据，本院不予支持。关于原告周巧华在事实和理由部分提出的关于往返车费、食宿费及精神损失费的主张，原告周巧华并未作为诉讼请求提出，且上述主张亦于法无据，本院不予支持。被告益律公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院经开庭审理，现已查明事实，依法可以缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下； 一、被告厦门益律饲料有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告周巧华409824元并向原告周巧华支付利息损失（利息损失按中国人民银行同期同类贷款利率计算，其中50000元自2017年6月2日起、148496元自2017年6月9日起、211328元自2017年9月13日起，均计至本判决确定的付款之日止）； 二、驳回原告周巧华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费8089元，减半收取4045元，由被告厦门益律饲料有限公司负担，该款被告厦门益律饲料有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 韩德坤 二〇一九年四月二十六日 代书记员 陈 凉 附：本案所适用法律法规及相关司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第六条第二款依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。