天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0105民初6582号原告：张胜安，男，1964年2月29日出生，汉族，无职业，住天津市河**。委托诉讼代理人：王秋凤（系原告之妻），住天津市河**。被告：天津富政源物业服务有限责任公司，住所地天津市西青区大寺镇津港公路东侧龙居花园**4-2-202。法定代表人：汪健，总经理。委托诉讼代理人：迟美玥，女，该公司员工。委托诉讼代理人：王亚静，女，该公司员工。原告张胜安与被告天津富政源物业服务有限责任公司（以下简称富政源公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张胜安的委托诉讼代理人王秋凤及被告富政源公司的委托诉讼代理人迟美玥、王亚静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张胜安向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告退还原告合同未履行部分各项费用总计525.34元；2.请求依法判令被告采取补救措施继续履行合同；3.请求依法判令被告定期公示在小区经营的所有有偿服务收费的金额、去向；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：一、被告富政源公司于2017年8月接手中山大厦物业项目，接手后于9月初公开公示中山大厦消防不归物业管理，但是在物业合同当中已约定收取了消防的相关费用，合同中明确约定：电梯、消防、二次供水等机电设施的运营、维护与管理费用按建筑面积每月每平方米4-10层0.55元、11-20层0.75元、21-31层0.95元,因此原告认为被告既然没有接手消防设施设备，它就不可能有运营、维护与管理的行为，在消防这一部分被告没有履行合同，依照法律规定被告应退还多收取原告的费用211.83元。另被告应立即采取补救措施，依照物业合同的约定把消防设施设备管理起来，给广大业主一个安全的家园。二、被告富政源公司自2017年8月接手中山大厦项目后，对业主公开承诺了十一条，但至今大部分没有做到，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定物业公司的承诺即视为合同，原告认为被告在物业服务中存在着瑕疵，没有完全履行合同，故应退还原告所交物业费228.78元。三、被告富政源公司对原告所住的中山大厦的服务标准为三级，依据《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格规定标准》的规定，三级物业服务中的第二条包括立岗、巡逻，我们认为被告既没有立岗也没有巡逻，所以要求被告退还84.73元。四、被告富政源公司于2017年8月接手中山大厦项目以来，陆续在小区内经营一些具有盈利性质的有偿服务，例如：电梯间里的电视广告，快递存放柜，电动车充电桩，饮水机等，根据《物业服务合同》的约定，被告应定期向广大业主公布，接受广大业主的监督。综上，原告为维护自身的合法权益，故提起诉讼。被告富政源公司辩称，原告所述原、被告系物业服务合同关系，2017年8月18日我公司与中山大厦业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》的情况属实。我公司不同意原告的诉讼请求。理由如下：关于原告的第一、二项诉讼请求，我公司认为：1.在与原物业交接过程中，原物业公司告知中山大厦消防设施设备的维护保养等工作一直由维多利亚酒店负责，并不属于物业公司负责范围内，因此不需要交接，仅把各楼层的消防控制柜钥匙交予我公司。虽然原物业没有交接中山大厦消防系统，但我公司一进入中山大厦后，首先邀请了消防支队人员到中山大厦现场进行检查，证实了中山大厦的泵房归维多利亚酒店维护，其他归中山大厦物业维护，后又经消防支队现场进行测试，确认了消防水系统可以正常使用。与此同时，我公司聘请了具有消防专业资质的维保单位，到中山大厦进行消防系统的现场查验，查验得知，消防水系统可以正常使用，烟感报警系统处于瘫痪状态，并出具了相关材料。我公司又对消防器材进行了检查，发现各楼层的灭火器大部分有效期至2007年，消防栓箱内设施设备缺失现象严重。烟感器无法使用，应急灯、疏散指示标志、安全出口标志，大部分均存在不同程度的损坏与缺失。为了全体业主的生命安全，我公司已为中山大厦购置了全新的灭火器，对已损坏的应急灯、疏散指示标志、安全出口标志进行了更换，共计出资58380元。按照相关法律规定，设施设备类应经超过2/3业主以上签字同意后，方可使用维修基金进行维修。我公司也于检查后第一时间将相关维修方案及预算提交到业委会，街道也曾组织各部门召开联席会，会议期间，消防支队、街物业办已明确告知参会业主，维修报警系统的资金来源，按照法律法规及条例的规定，住宅共用设施设备属全体业主所有，如需要更换维修，费用的来源只能由业主集资或申请使用房屋维修基金进行维修。志愿者在听到此答复后，强烈反对使用房屋维修基金进行维修。因此，原告所说我公司不管消防，是没有事实依据的，故其要求退还未履行合同内容的物业费完全没有法律依据。2.我公司入驻中山大厦，提供物业服务后，承诺自掏腰包改善小区的环境措施，是一种好意施惠的举措，而且改善小区的环境除了物业公司的努力，也更加需要业主的配合与支持。原告曲解了承诺即合同的意思，而且被告自费改善小区环境的举措并不属于物业服务合同的内容，并没有向业主额外收取物业服务费。与此同时，我公司已全部兑现所做出的十个承诺，因此原告主张没有事实及法律依据。3.我公司秩序维护员已经按照相关规定进行执勤巡逻，因此原告所说未享受到三级物业标准的服务，没有事实依据。关于原告的第三项诉讼请求，按照原、被告签订的物业服务合同，是属于包干制，针对公共收益在天津还没有明确的规定多久公示一次，我公司定于每年第四季度末进行公示，另外今年2月20日左右我公司曾就收费项目进行过公示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告系河北区中山大厦1811室的业主，该房屋面积为70.60平方米，被告系河北区中山大厦的物业服务企业。2017年8月18日被告与天津市河北区中山大厦业主大会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定由被告对中山大厦项目进行物业管理服务，合同期限自2017年8月18日起至2020年8月17日终止。同时约定物业管理服务费收费实行包干制，物业管理服务费的收费标准为按建筑面积每月每平方米0.8元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米4-10层0.55元、11-20层0.75元，21-31层0.95元，由业主负责交纳，同时还约定了双方的权利义务、其他事项及违约责任等内容。合同签订当天，被告进驻该大厦与原物业进行了交接，并开始为该大厦提供物业管理服务，目前仍在服务中。在被告与原物业交接时关于消防设施的交接，只接收了消防泵间的钥匙等部分设施，后被告对消防设施进行了检查，经查中山大厦内的消防设施存在问题。2017年9月26日，被告针对部分业主提出的消防隐患问题，向业主作出了说明，说明中表述：“原物业公司告知中山大厦消防设施设备的维护保养等工作一直由维多利亚酒店负责，并不属于物业公司维修范围内，因此不需要交接”。庭审中，针对中山大厦消防设施的实际情况，本院向消防河北支队及居委会进行了调查，经查中山大厦负二层的泵房和楼顶水箱属于中山大厦和维多利亚酒店共用，由维多利亚酒店负责维修保养，其他设施各自独立，中山大厦内的消防设施由物业公司负责维修保养。由于中山大厦内的消防设施存在安全隐患，部分业主向相关部门进行了反映，2017年12月经协调联系了案外人天津市迅达成鼎园消防工程有限公司对中山大厦消防设施存在的问题进行维修，该公司在现场查验后给被告出具了施工图预算书，该工程预算造价为495318元（不含主机费用80000元，主机费用80000元由街道启动“双十万”流程负担）。由于工期较紧，在没有签订施工合同的情况下，案外人天津市迅达成鼎园消防工程有限公司对中山大厦内的消防设施先行进行了维修。在竣工后的2018年2月11日，中山大厦消防联动主机在相关部门及部分业主代表在场的情况下调试完毕（消防柜的零配件更换工作，包括自救卷盘、牙扣，水枪、消防水带等已经完毕，防火门、闭门器，压把门锁的更换工作已经完毕）。2017年12月30日被告购买了灭火器、疏散标志、安全出口指示标识、应急灯并随后进行了更换及安装。关于中山大厦消防改造的相关事宜居委会曾根据施工方的工程预算单召开会议，向人大代表、政协委员、业主代表进行了说明。后业委会没有组织业主对消防设施维修动用维修基金进行意见征询。2018年9月30日中山大厦业委会集体辞职，居委会在代行业委会职权后入户对业主进行意见征询并签字，在已经走访的128户业主中，其中同意使用维修基金进行维修消防的不到20户业主。现在中山大厦的消防设施在被告的管理之中。另查，在被告为中山大厦进行物业服务时，曾在小区内安装了电视广告，快递存放柜，电动车充电桩，饮水机等设施，并进行了收费，2019年2月20日左右被告曾将2018年度的物业费收支明细进行过公示。2018年8月23日原告交纳了2017年8月22日到2018年8月21日的物业费1313元后以诉称理由起诉来院。庭审中，原告明确第二项诉讼请求为：要求被告依照物业合同的约定履行对中山大厦的消防设施的维护工作。第四项诉讼请求为：要求被告一季度公示一次。诉讼过程中，本院到中山大厦小区进行了现场勘验，经勘验，被告虽对中山大厦小区进行了服务，但存在消防主机无工作人员看护、未见保安巡逻、门禁对讲系统不能正常使用、部分瓷砖破损、部分墙皮脱落等情形。以上事实有当事人陈述及相关证据证实。案经调解未获协议。本院认为，被告与天津市河北区中山大厦业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》合法有效，应予认定。合同签订后，双方均应按照合同约定全面履行义务。本案的争议焦点为：一、原告提供的十一条承诺是否为被告张贴，该承诺是否属于物业服务合同的内容；二、被告对中山大厦进行的物业服务是否符合合同的约定；三、被告是否应当履行消防设施的交接义务，并在交接后履行消防设施的运行、维护工作；四、被告是否应当退还部分物业费；五、被告是否应当定期向广大业主公布收支项目。关于焦点一，本院认为，虽庭审中，被告陈述原告提供的十一条承诺不是其张贴的，据了解是业委会张贴的，即使如被告所述，该承诺也是被告与时任业委会协商后由业委会张贴的，另被告在庭审中自认物业合同中约定的十条承诺与原告提供的十一条承诺有相近的内容，故本院认定原告提供的十一条承诺系被告对中山大厦小区业主作出的承诺。对于该承诺按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款的规定，物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。本案中，被告对中山大厦小区业主作出的承诺，按照上述司法解释的规定，应当认定属于物业服务合同的内容。被告主张其承诺自掏腰包改善小区的环境措施，是一种好意施惠的举措，不属于物业服务合同的内容一节，于法相悖，本院不予采纳。关于焦点二，本院认为，按照《物业管理条例》第三十五条的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案中，通过当事人的陈述、双方提供的证据及本院现场勘验的情况，可以认定被告为中山大厦小区提供了物业服务，但存在不完全符合物业合同约定的服务瑕疵，应当认定被告未完全履行物业服务合同约定的义务。关于焦点三，本院认为，通过本院庭审查明的事实，现在中山大厦的消防设施在被告的管理之中，故不存在交接问题，被告应按物业服务合同的约定履行对中山大厦的消防设施的维护保养工作。关于焦点四，本院认为，通过对焦点二的分析，被告在履行物业服务的过程中不完全符合物业合同约定存在一定的瑕疵，应当认定被告存在违约情形，对于原告主张退还部分物业费的诉讼请求，本院结合原、被告的陈述及被告对该大厦进行物业服务的实际情况，酌定被告退还原告10%的物业管理服务费（含机电设施费）。关于焦点五，本院认为，根据被告与天津市河北区中山大厦业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》第五条第（十一）项的约定被告应定期向全体业主公布场地占用费、利用物业公共部位共有设施所得收益收支情况，故被告应当按照上述合同约定履行义务。现原告要求被告定期公示有偿服务收费金额及去向的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。由于合同中未约定具体的公示时间，现被告同意每年第四季度末进行公示并无不妥，本院照准。应当说明和指出的是，物业服务处于动态之中，其具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和物业公司均获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低业主的生活质量，最终受损的仍然是物业公司和全体业主。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格按照合同标准保证服务质量，另一方面则取决于业主主动交纳物业费以保障物业服务能够正常运转。从这一点上看，物业公司和业主是共生共存的关系，双方在履行合同义务的过程中，均应审慎对待自己权利与义务，主动履行义务以维系小区物业功能的正常运转。被告作为物业服务企业，应不断提高物业服务水平，加强物业服务的主动性，切实解决业主所反映的问题，与业主建立和谐的服务和被服务关系。在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，以获取业主的认可。通过业主和物业管理公司之间良好的沟通交流，双方共同努力，才能形成物业管理服务的良性循环，建立美好舒适的小区环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、被告天津富政源物业服务有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告张胜安已交纳的2017年8月22日到2018年8月21日的物业费1313元的10%，即131.3元；二、被告天津富政源物业服务有限责任公司按照其与天津市河北区中山大厦业主大会签订的《天津市住宅物业服务合同》的约定，履行对中山大厦的消防设施的维护工作；三、被告天津富政源物业服务有限责任公司自2019年起于每年12月31日前对中山大厦内有偿服务收费项目的金额及去向进行公示，直至物业服务合同到期止；四、驳回原告张胜安其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由原告张胜安负担20元，由被告天津富政源物业服务有限责任公司负担60元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  杨 毅审 判 员  陈国欣人民陪审员  贾秀丽二〇一九年四月十六日书 记 员  王 琦附：本裁判文书适用条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。