福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初5286号 原告：厦门旗山云创业园区管理有限公司，住所地福建省厦门市中国（福建）自由贸易试验区厦门片区高殿路**101。 法定代表人：李震，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴冬红，福建闽翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄传斌，福建闽翔律师事务所律师。 被告：厦门速柒通纸业有限公司，，住所地福建省厦门市集美区侨英街道乐安西里** 法定代表人：黄萍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘世城，北京中银（厦门）律师事务所律师。 原告厦门旗山云创业园区管理有限公司（以下简称旗山云公司）与被告厦门速柒通纸业有限公司（以下简称速柒通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告旗山云公司的委托诉讼代理人吴冬红与被告速柒通公司的委托诉讼代理人刘世城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 旗山云公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2015年12月15日签订的《写字楼租赁合同》和2017年5月10日的《补充协议书》及2017年4月20日签订的《写字楼租赁合同》和《免租期协议》，并腾空返还房产；2.判令被告向原告支付租金、物业费、水电费等款项暂计算至2018年3月20日为99682元（其中租金75431元，物业费7422元，水电费16829元），以上款项计算至腾退之日止；3.判令被告向原告支付自2018年3月21日起以第2项诉讼请求中租金、物业费、水电费之和为计算基数，每逾期一日按千分之三计算，计算至全部欠款实际还清之日止；4.判令被告向原告支付提前解除合同违约金31750元，并向原告赔偿免租期内的租金5074元；5.判令被告向原告支付律师费6000元；6.本案诉讼费、公告费等诉讼相关费用由被告承担。本案审理过程中，旗山云公司将上述诉讼请求中2018年1月26日之后的租金变更为房屋占有使用费，并明确其计算标准按合同约定的租金及物业费、公共维修金、水电费的计算标准计算。事实和理由：原告与厦门速柒通网络科技有限公司（以下简称“速柒通网络公司”）于2015年12月15日签订《写字楼租赁合同》，约定速柒通网络公司承租原告位于厦门市湖里区的房屋，租期自2015年12月15日至2018年12月14日，第一年租金为每月10286元，前两年不递增，第叁年的租金按上一年租金的基础上递增5%计收；第二年物业费每月935元，第三年物业费原告有权调整物业费（幅度不超过15%，即1075元），租金和物业费按季度支付，速柒通网络公司应在每季度最后一日前一次性向原告缴清下个季度的房租和物业费；若速柒通网络公司逾期支付租金及有关费用的，则每逾期一日应按到期未付金额的千分之三支付违约金，逾期达30日的，原告有权解除合同；若因速柒通网络公司原因导致合同解除的，原告有权要求速柒通网络公司按解除合同时2个月的房租标准支付违约金，且速柒通网络公司应承担本案相关的公告费、诉讼费、律师费等费用。2017年5月10日，原告与被告签订《补充协议书》，协议约定自补充协议签订时起速柒通网络公司在上述租赁合同中的权利义务由被告概括承继，被告行使上述租赁合同中承租人的权利义务，实际使用承租的房屋512-515单元。2017年4月20日，原告与被告签订了一份《写字楼租赁合同》，约定被告承租原告位于厦门市湖里区的房屋，租期自2017年4月20日至2020年4月19日，第一年租金为每月5074元，自第二年起租金在上一年度租金的基础上递增10%计收，第一年物业费每月493元，第二年物业费每月563元，租金和物业费按季度支付，被告应在每季度最后一日前一次性向原告缴清下个季度的房租和物业费；若被告逾期支付租金及有关费用的，则每逾期一日应按到期未付金额的千分之三支付违约金，逾期达30日的，原告有权解除合同；若因被告原因导致合同解除的，原告有权要求被告按解除合同时2个月的房租标准支付违约金，且被告应承担本案相关的公告费、诉讼费、律师费等费用。同日，原告与被告签订《免租期协议》（以下简称免租协议），免租协议约定自2017年4月20日至2017年5月19日为免租期，若因被告原因导致租赁合同提前解除的，被告应向原告赔偿该免租期内的租金。从上，原告与被告签订《补充协议书》、租赁合同及免租协议后，原告按照合同约定向被告交付房屋，但被告却未按时支付租金及有关费用。截止2018年3月20日，被告尚欠原告租金、物业费、水电费等共计99682元（以上款项应计算至全部合同解除之日止，租金75431元，物业费7422元，水电费16829元）。经原告多次催讨，被告至今仍未支付，给原告造成了重大损失。原告认为，被告与原告之间已经构成合法有效的租赁合同关系。现被告拒不支付租金及有关费用，已经构成违约，原告有权解除合同，且被告除应依约承担偿还原告尚欠的租金及有关费用外，还应承担相应的违约责任。为维护自身的合法权益，原告依据《民事诉讼法》的相关规定向法院提起诉讼，望判如所请。 速柒通公司辩称，一、原告于2017年12月22日已经将租赁房屋收回解除合同，故租金及物业费应该计算至当日为止；原告主张的金额缺乏事实与法律依据。1.原告于2017年12月22日已经将涉案房屋锁门、断电实际收回租赁房屋，之后被告再未使用租赁房屋，根据合同第十二条（2）约定“被告逾期缴交租金满30日的，除甲方同意外，自第31日起，本合同解除”；而原告以锁门、断电等实际行为明确了该合同已经解除。故租金及物业费计算截止日期应只能计算至2018年12月22日止，被告欠缴的租金及物业费总额仅为31117元；2.2018年12月28日，原告代表钟诚与被告当时的法定代表人黄龙堂在微信里对合同解除亦再次进行了确认，即便按该日期计算合同解除时间，被告欠缴的租金及物业费总额仅为34578元；3.被告在签订协议时，已经向原告支付了保证金30720元，在计算被告应支付金额时，应当予以抵扣。二、原告主张水电费缺乏事实与法律依据，法庭不应当支持。原告未提交任何证据证明被告产生了水电费16829元，在被告使用租赁房屋期间，原告亦从未告之水电费用明细，并且涉案房屋并不存在卫生间等设施，不存在水费。故该项主张不应得到法庭的支持。三、被告未交租金的原因系是原告导致的，不应由被告承担违约责任。1.原告在租赁房屋楼上长达3个月的宾馆装修导致被告无法正常办公使用，几次交涉无果后，于2018年10月起就另寻他址进行办公（从原告提交的计算水电费明细仅计算至2017年10月这点上也可以印证该事实）。故，因原告无法保证被告正常使用租赁房屋的原因才导致被告未及时缴交租金。2.即便计算违约金，被告以99682元为计算基数计算违约金缺乏事实与理由，如上所述，双方于2017年12月22日已经解除合同，故应当以31117元为基数从2018年3月21日起计算违约金。同时原告认为按日千分之三计算违约金过高，应当按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。四、原告主张违约金31750元及免租期租金5074元缺乏事实与法律依据。1.原告已经在第二项诉求主张了违约责任，再重复主张违约金缺乏法律依据。《写字楼租赁合同》第十二条4款约定，因乙方（被告）导致合同解除的，才须支付违约金。而本案中双方解除合同系双方合意的结果，并未因被告违约导致的，故不应要求被告支付违约金。退一步说，即便承担违约责任，原告主张的金额过高，请求法庭依法予以调整。如上所述，解除合同系双方合意的结果，并非被告违约导致的，故被告不应承担赔偿免收租金的责任。关于律师费，本案中，合同解除系原告无法保证被告正常使用租赁房屋，而在双方达成合意后解除了合同。并且被告多次要求原告对账返还被扣留的办公家具，原告均无反应；即在被告不存在违约情形。故，原告主张权利而支出的律师费等费用应当由原告自行承担。综上所述，双方的租赁合同早已于2017年12月22日解除，相关费用应当计算至该日期止，原告主张水电费缺乏证据支持，违约金过高。故，恳请法院查明事实，依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。速柒通公司对旗山云公司提交的《写字楼租赁合同》、补充协议书、《免租期协议》、律师费发票、《证明》、建设用地规划许可证、湖里区发改局关于云创智谷项目备案的函的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证；速柒通公司对旗山云公司提交的营业执照、云创智谷管理中心通讯录、微信聊天记录的真实性无异议，本院亦予以确认并在卷佐证。对争议的证据及本案事实，本院认定如下： 厦门市规划局于2008年9月24日颁发的地字第350206200801228号建设用地规划许可证载明：用地单位为厦门市湖里区高殿村民委员会，用地项目名称为高殿旗山物流园，用地位置为高殿村殿前社，用地性质为物流用地。厦门市湖里区殿前街道高殿社区居民委员会于2018年4月18日出具的《证明》内容为：“厦门旗山云创业园区管理有限公司于2014年向我方承租位于湖里区的高殿旗山物流园，租赁期限自2014年9月10日起至2032年9月9日止。我方确认:在租赁期限内，厦门旗山云创业园区管理有限公司有权将以上房屋进行转租。特此证明！”。2015年8月10日，厦门市湖里区发展和改革局向旗山云公司发出厦湖发改产备【2015】函4号《湖里区发改局关于云创智谷项目备案的函》，同意旗山云公司“云创智谷”（移动互联·智慧电商产业园区）项目备案，项目的内容和规模为“项目租用‘高殿旗山物流园’厂房，总建筑面积约9.47万平方米，建设专注‘移动互联·智慧电商’的产业园区。……”，项目地点为湖里区2、4、6、8、10、12号；该函还确认了项目总投资和资金来源、项目建设周期和投资效益等事项。2016年8月3日，厦门市湖里区发展和改革局向旗山云公司发出厦湖发改产备［2016］函7号《湖里区发改局关于‘云创智谷’项目备案更名的复函》，同意该局备案的“云创智谷”（移动互联·智慧电商产业园区）项目备案（厦湖发改产备【2015】函4号）项目更名为“云创智谷·电商创业公共服务平台”，并同意变更项目投资总额、项目内容和规模等。 2015年12月15日，旗山云公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的厦门速柒通网络科技有限公司签订了一份编号为YCX-2015-A512-515的《写字楼租赁合同》，约定：租赁标的物坐落于中国（福建）自由贸易试验区厦门片区高殿路2号512-515单元，总面积311.72平方米；乙方已知悉和了解租赁房屋、装修及设施、设备安装情况，自愿在此情况下承租房屋，甲方与房屋所有权人已经签署了合法有效的租赁合同或租赁合同补充协议，根据该租赁合同或租赁合同补充协议，甲方有权将房屋转租给乙方；本合同租赁期为3年，自2015年12月15日起至2018年12月14日止，乙方向甲方承诺，租赁本合同标的物的用途为办公；乙方须于签署本合同当日按二个月租金金额向甲方缴交20572元作为履约保证金，租赁期内，除另有约定外，履约保证金不得冲抵任何费用，该履约保证金在双方合同解除或依约履行完毕后并在乙方和甲方办理完成移交手续的7个工作日内由甲方无息如数返还乙方；本合同标的物租金每月每平方米为33元，合计每月租金总额为10286元，租赁期限内前两年不递增，第三年度的租金按上一年度租金的基础上递增5%计收；乙方须于签署本合同当日缴清首次房屋租赁费用，之后乙方所缴租金按季度支付，即起租日起至次月对日的前一日为一个月，次月无对日的，以次月的末日为对日的前一日，以此类推，三个月为一季度，乙方应于每季度最后一日前（含本日）一次性向甲方缴清下个季度的房租，甲方在收到乙方租金后，应向乙方开具相关收据；租赁期间，乙方应向甲方支付所发生的水费、电费、物业费（含公共维修金）等，甲方根据乙方实际及公摊水、电用量每月结算1次费用，乙方应于每月15日前结清上月水电费用，乙方在支付该期水电费后，甲方于7个工作日开具相关收据，租赁期间，水费单价3.5元每吨、电费单价1.1元每度，物业费（含公共维修金）第一年每月每平方米为2.5元（含税），合计每月物业费总额为779元，第二年物业费每月每平方米为3元，合计每月物业费总额为935元，第三年物业费甲方有权根据市场行情适当调整，调整幅度不超过15%，且提起三个月通知乙方，物业费的付款方式等同租金，即按季度支付，乙方在支付该期物业费后，甲方开具相关收据；租赁期间，任何一方均不得无故提前解除合同，甲方或乙方如有正当理由要求解除合同，须提前2个月书面通知对方，经双方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付一个月的租金作为违约赔偿金；乙方未按本合同规定之期限和数额缴付各期租金、水电、物业管理费（含公共维修金）等款项的，或甲方逾期退还履约保证金或水电费押金的，每逾期一日应按到期未付金额之3‰支付逾期违约金，计至缴清之日止；乙方逾期缴交租金或其他费用（包括未缴交或未足额缴交）满15日的，甲方有权对乙方承租房屋做停水停电处理，乙方逾期缴交租金满30日的，除甲方同意外，自第31日起，本合同解除，乙方应按照本合同的约定与甲方办理腾退房屋手续，本项约定之停水停电处理以及合同解除，到期即自动执行，均无须通知；乙方缴交拖欠的租金及费用时，应同时缴清逾期违约金；乙方欠缴水电费、物业管理费（含公共维修金）、逾期违约金等费用总额超过履约保证金金额二分之一的，乙方应在收到甲方通知之日起7日内缴清欠款，逾期未缴清的，甲方有权单方解除本合同；因乙方违约导致合同解除的，乙方除向甲方支付拖欠的租金、水电费、物业管理费（含公共维修金）、逾期违约金、房屋占用费等费用外，还应按解约当时2个月房租标准向甲方支付违约金；本合同解除或终止的，不影响守约方向违约方主张违约责任，亦不影响本合同约定的合同解除或终止后义务的履行及违约责任的承担；守约方为追究违约方违约责任而支出的通知公告费、诉讼费、仲裁费、律师费等费用由违约方承担；本合同解除的，乙方应自合同解除之日起五日内，将房屋腾退给甲方，双方办理交接手续；乙方有正当理由需延期腾退的，应于租赁合同到期前30日向甲方提出书面申请，甲方同意延期的，乙方应按日租金标准向甲方支付房屋使用费，延期腾退房屋期限届满，乙方仍未腾退房屋的，乙方应按日租金标准的2倍向甲方支付房屋使用费；腾退房屋前，乙方应与甲方给结清租金、水电费、物业管理费（含公共维修金）、逾期违约金、房屋占用费、及应承担的其他违约责任和经济赔偿责任，否则不得将财物办理承租房屋所在园区，但甲方不承担保管责任；腾退期限届满，乙方未腾退房屋的，视为乙方放弃对承租房屋内所有物品的所有权，甲方有权禁止乙方进入房屋，有权采取强制措施腾退房屋，有权任意处置承租房屋内物品而无须通知乙方，亦无需向乙方承担任何责任，乙方不得以任何理由抗辩，甲方清理、处理该等物品产生的费用以及将租赁房屋恢复原状产生的费用均由乙方承担；合同还约定了其他事项。上述合同签订后，旗山云公司向厦门速柒通网络科技有限公司交付了合同项下的租赁物。2017年5月10日，旗山云公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的厦门速柒通网络科技有限公司及作为补充协议方（丙方）的速柒通公司就上述《写字楼租赁合同》签订了一份《补充协议书》，约定：乙方在《写字楼租赁合同》中的权利、义务由丙方概括承继；自本补充协议签署后，由丙方行使《写字楼租赁合同》中的权利、义务；协议还约定了其他事项。 2017年4月20日，旗山云公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的速柒通公司签订了一份编号为YCX-2017-A525的《写字楼租赁合同》，约定：租赁标的物坐落于中国（福建）自由贸易试验区厦门片区高殿路2号525单元，总面积140.95平方米；乙方已知悉和了解租赁房屋、装修及设施、设备安装情况，自愿在此情况下承租房屋，甲方与房屋所有权人已经签署了合法有效的租赁合同或租赁合同补充协议，根据该租赁合同或租赁合同补充协议，甲方有权将房屋转租给乙方；本合同租赁期为3年，自2017年4月20日起至2020年4月19日止，乙方向甲方承诺，租赁本合同标的物的用途为办公；乙方须于签署本合同当日按二个月租金金额向甲方缴交10148元作为履约保证金，租赁期内，除另有约定外，履约保证金不得冲抵任何费用，该履约保证金在双方合同解除或依约履行完毕后并在乙方和甲方办理完成移交手续的7个工作日内由甲方无息如数返还乙方；本合同标的物租金每月每平方米为36元，合计每月租金总额为5074元，自第二年起租金在上一年基础上递增10%计收；乙方须于签署本合同当日缴清首次房屋租赁费用，之后乙方所缴租金按季度支付，即起租日起至次月对日的前一日为一个月，次月无对日的，以次月的末日为对日的前一日，以此类推，三个月为一季度，乙方应于每季度最后一日前（含本日）一次性向甲方缴清下个季度的房租，甲方在收到乙方租金后，应向乙方开具相关收据；租赁期间，乙方应向甲方支付所发生的水费、电费、物业费（含公共维修金）等，甲方根据乙方实际及公摊水、电用量每月结算1次费用，乙方应于每月15日前结清上月水电费用，乙方在支付该期水电费后，甲方于7个工作日开具相关收据，租赁期间，水费单价3.5元每吨、电费单价1.1元每度，物业费（含公共维修金）2017年每月每平方米为3.5元（含税），合计每月物业费总额为493元，2018年物业费每月每平方米为4元（含税），合计每月物业费总额为563元，2019年物业费每月每平方米为4.5元（含税），2020年物业费每月每平方米为5元（含税），物业费的付款方式等同租金，即按季度支付，乙方在支付该期物业费后，甲方开具相关收据；乙方未按本合同规定之期限和数额缴付各期租金、水电、物业管理费（含公共维修金）等款项的，或甲方逾期退还履约保证金或水电费押金的，每逾期一日应按到期未付金额之3‰支付逾期违约金，计至缴清之日止；乙方逾期缴交租金或其他费用（包括未缴交或未足额缴交）满15日的，甲方有权对乙方承租房屋做停水停电处理，乙方逾期缴交租金满30日的，除甲方同意外，自第31日起，本合同解除，乙方应按照本合同的约定与甲方办理腾退房屋手续，本项约定之停水停电处理以及合同解除，到期即自动执行，均无须通知；乙方缴交拖欠的租金及费用时，应同时缴清逾期违约金；乙方欠缴水电费、物业管理费（含公共维修金）、逾期违约金等费用总额超过履约保证金金额二分之一的，乙方应在收到甲方通知之日起7日内缴清欠款，逾期未缴清的，甲方有权单方解除本合同；因乙方违约导致合同解除的，乙方除向甲方支付拖欠的租金、水电费、物业管理费（含公共维修金）、逾期违约金、房屋占用费等费用外，还应按解约当时2个月房租标准向甲方支付违约金；本合同解除或终止的，不影响守约方向违约方主张违约责任，亦不影响本合同约定的合同解除或终止后义务的履行及违约责任的承担；守约方为追究违约方违约责任而支出的通知公告费、诉讼费、仲裁费、律师费等费用由违约方承担；租赁期间，任何一方均不得无故提前解除合同，甲方或乙方如有正当理由要求解除合同，须提前2个月书面通知对方，经双方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付二个月的租金作为违约赔偿金；本合同解除的，乙方应自合同解除之日起五日内，将房屋腾退给甲方，双方办理交接手续；乙方有正当理由需延期腾退的，应于租赁合同到期前30日向甲方提出书面申请，甲方同意延期的，乙方应按日租金标准向甲方支付房屋使用费，延期腾退房屋期限届满，乙方仍未腾退房屋的，乙方应按日租金标准的2倍向甲方支付房屋使用费；腾退房屋前，乙方应与甲方给结清租金、水电费、物业管理费（含公共维修金）、逾期违约金、房屋占用费、及应承担的其他违约责任和经济赔偿责任，否则不得将财物搬离承租房屋所在园区，但甲方不承担保管责任；腾退期限届满，乙方未腾退房屋的，视为乙方放弃对承租房屋内所有物品的所有权，甲方有权禁止乙方进入房屋，有权采取强制措施腾退房屋，有权任意处置承租房屋内物品而无须通知乙方，亦无需向乙方承担任何责任，乙方不得以任何理由抗辩，甲方清理、处理该等物品产生的费用以及将租赁房屋恢复原状产生的费用均由乙方承担；合同还约定了其他事项。该《写字楼租赁合同》后甲方处加盖有旗山云公司的合同专用章，乙方处加盖有速柒通公司的公章、乙方法定代表或授权代表签字处签有“黄龙堂”字样。旗山云公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的速柒通公司还就该《写字楼租赁合同》签订了一份《免租期协议》，约定：因乙方装修房屋，经协商，甲方同意自2017年4月20日至2017年5月19日期间（含本日）为免租期；免租期满，租金按双方所签《租赁合同》（合同编号：YCX-2017-A525）的约定计收；免租期只免收该期间的租金，租期不顺延；乙方提前解除《租赁合同》或因乙方违约导致《租赁合同》提前解除的，乙方除承担《租赁合同》约定的违约责任外，还应向甲方赔偿免收的租金；协议还约定了其他事项。上述《写字楼租赁合同》及《免租期协议》签订后，旗山云公司向速柒通公司交付合同项下的租赁物。 本案审理过程中，双方确认：上述编号为YCX-2015-A512-515的《写字楼租赁合同》项下的租金及物业费支付至2017年10月14日、编号为YCX-2017-A525的《写字楼租赁合同》项下的租金及物业费支付至2017年11月19日。旗山云公司提交了《欠款通知》及《云创智谷缴费通知单》，拟证明速柒通公司承租的A512-515单元尚欠2016年7月-2017年10月的水电费12246.2元，承租的A525单元尚欠2017年5月-2017年12月的水电费4582.4元；速柒通公司对其中发单日期分别为2017年2月13日、2017年7月24日、2017年10月24日金额共计2790.4元、签收人为黄龙堂的四份《云创智谷缴费通知单》的真实性予以确认，对《欠费通知》及其他《云创智谷缴费通知单》的真实性不予确认。 2017年12月6日，旗山云公司的工作人员钟诚通过微信向速柒通公司催缴租金；速柒通公司表示“20号交”；钟诚回复“20号新的一期又到了！要一起交呢！”、“那间大的已经两个月了，要怎么处理，建议还是先退租吧！一个月租金一万多了”；速柒通公司表示“不用，找到人了”。2017年12月8日，钟诚再次通过微信向速柒通公司催缴租金；速柒通公司表示“20号就交了”；钟诚回复“今天你5567先缴，后面的20号再交！”；速柒通公司回复“好的，和财务咨询要一下”、“没有就明天给，财务下班”。2017年12月19日，对钟诚的催缴，速柒通公司回复“得20号看看，不行就退了”；钟诚问“两间都退嘛？”；速柒通公司回复“看情况”。2017年12月22日，钟诚通知速柒通公司“黄总a525今天下午三点要断电咯。还有a512-515已经两个月未缴纳租金了，加水电费，押金都不够扣了，我们下午要进行加锁。”；速柒通公司回复“这样吧，月底前没有转出去，我就退租”、“这样可以吗”；钟诚回复“我照样执行要看我开门”；速柒通公司回复“退租办理吧，我把东西搬走，”、“也没有欠钱吧”；钟诚问“哪一间？”；速柒通公司回复“租金抵用给了，大的”、“月底没有出去就这样处理”、“全部抵用”、“月底没有出去就退租了，东西我们搬走了”、“房子给你们”。2017年12月25日，钟诚回复“黄总，是已经不够扣啦。而且合同未到期，履约保证金是扣除的，归我司所有的，不能用来抵扣的！”；速柒通公司回复“商量一下，够的”、“没有必要这样”、“降低我们公司损失”、“押金抵用房租，就可以了”。2017年12月26日，速柒通公司告知钟诚“看看还欠你多少？我要退租，然后清算，办公室东西搬走”；钟诚回复“我和财务对下”。2017年12月28日，速柒通公司向钟诚发出信息“今天下午过去处理”、“退租”；钟诚回复“好的”。2018年1月26日，钟诚通过微信向速柒通公司发出解除合同通知，并告知“根据合同约定，请尽快过来处理款项，办理腾退”；速柒通公司回复“直接退了，不要了”；钟诚回复“那你也要把欠款结清”；速柒通公司则回复“不要了，没有钱，直接退”、“租不起了”、“什么时候签退吧”。速柒通公司提交的两份落款日期为2018年1月24日并加盖有旗山云公司公章的《解除合同通知》显示，旗山云公司以速柒通公司在履行两份编号分别为YCX-2015-A512-515及YCX-2017-A525的《写字楼租赁合同》过程中出现未依约支付租金及其他费用等违约行为为由通知速柒通公司：自即日起解除编号分别为YCX-2015-A512-515及YCX-2017-A525的《写字楼租赁合同》；请速柒通公司在2018年01月26日17时前向旗山云公司付清YCX-2015-A512-515号《写字楼租赁合同》项下的租金及水电费等70706.6元、延迟履行违约金13275元及YCX-2017-A525号《写字楼租赁合同》项下的租金及水电费等21383.1元、延迟履行违约金2830元；请速柒通公司自解除之日起五日内将速柒通公司的物品搬离租赁场地并将租赁场地完好交还给旗山云公司，如逾期，速柒通公司在租赁场地遗留的物品（若有）将被视为抛弃物处理，因此有关的责任及后果概由速柒通公司自行承担，速柒通公司在搬离时并应比照租金标准付清自YCX-2015-A512-515号及YCX-2017-A525号《写字楼租赁合同》解除之日至速柒通公司实际搬离之日所产生的使用费。2018年2月5日，速柒通公司向钟诚发出信息“我们放弃了，未交款就有里面东西抵用，你们自行处理吧”。2018年4月13日，速柒通公司向钟诚发出《退租申请》一份，并表示“看能不能结束了，好聚好散”。2018年4月16日，钟诚回复“所欠款项要结算清楚！”同日，速柒通公司回复“申请就这样结束，可以吗”。2018年4月26日，速柒通公司询问钟诚“你电话多少？”2018年7月17日，速柒通公司询问钟诚“你好，上一次和你们见面的领导是叫什么？”、“现在我之前租用的还在哪里吗？”、“家具还在吗”。钟诚均未回复。 速柒通公司提交的照片及招租信息，拟证明2017年12月22日，旗山云公司将涉案房屋锁门并断电，并设立招租广告，即旗山云公司已于当日将房屋实际收回；旗山云公司对照片及招租信息的真实性、合法性、关联性均不予确认并认为讼争房屋中都是速柒通公司的东西，招租信息没有体现招租的场所，不能证明速柒通公司的主张。 2018年4月8日，旗山云公司作为甲方与作为乙方的福建闽翔律师事务所签订了一份《民事委托代理合同》，约定：甲方因房屋租赁合同纠纷一案，委托乙方的律师代理诉讼；乙方接受甲方委托，指派许清松律师及其团队为甲方与厦门速柒通纸业有限公司因房屋租赁合同纠纷一案的第一审代理费；甲方应在本合同签订之日向乙方支付6000元的律师代理费；合同还约定了其他事项。2018年4月10日，福建闽翔律师事务所向旗山云公司开具了一份货物或应税劳务、服务名称为律师代理费，价税合计6000元的厦门增值税专用发票。 在本院于2019年3月13日对双方所做的《质证笔录》中，速柒通公司主张旗山云公司将门锁住后，速柒通公司就已经将讼争房产交还旗山云公司实际控制，速柒通公司同意旗山云公司对讼争房产进行占用和使用，并同意旗山云公司对讼争房产内速柒通公司的物品进行处置；旗山云公司同意自行收回处置讼争房产，但认为即便速柒通公司的物品可由旗山云公司处置，速柒通公司仍应支付相应的使用费。 本院于2019年4月25日向双方作了询问，在询问笔录中，本院告知双方，本院经审查认为，旗山云公司于2018年1月26日通过微信向速柒通公司送达了解除合同的通知函，速柒通公司对解除合同未提出异议，之后双方就讼争房屋的腾退及缴费问题发生的争议，不影响合同解除的效力。旗山云公司对此表示其对解除的通知及解除的时间无异议，并将原诉求中的合同解除后的租金明确为房屋占有使用费，同时确认房屋占有使用费的标准按照合同租金及物业费、公共维修金、水电费的计算标准计算。速柒通公司则表示其不需要新的答辩期限和举证期限，并认为在2017年12月22日之前因为案涉房屋已经被旗山云公司锁住，速柒通公司已实际无法使用该房屋，也明确放弃，其后产生的占用费及使用费均应由旗山云公司自己承担。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，旗山云公司与速柒通公司之间的《写字楼租赁合同》及相关《补充协议书》、《免租期协议》系双方真实意思表示，双方均应依约履行。旗山云公司已向速柒通公司交付了约定的租赁房产，速柒通公司未能依约支付租金及物业管理费等费用，应承担相应的违约责任。本案中，旗山云公司已于2018年1月26日就案涉合同向速柒通公司发出了解除合同的通知，速柒通公司对解除合同亦无异议，故本院认定案涉《写字楼租赁合同》及相关《补充协议书》、《免租期协议》已于2018年1月26日解除。据此，对旗山云公司关于解除合同的诉讼请求，因相关合同业已解除，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据本案的实际情况，对于旗山云公司所主张的各项费用，本院予以分析认定如下： 一、合同解除前的租金、物业费、水电费。本案中，速柒通公司应依约向租赁合同解除前所产生的租金、物业费、水电费。速柒通公司主张旗山云公司已于2017年12月22日将案涉房屋上锁导致速柒通公司无法使用，速柒通公司不需支付之后的相关租金及费用；对此，本院认为，仅凭速柒通公司所提交照片，不足以旗山云公司已将案涉房屋上锁，旗山云公司对此亦不予确认，故对速柒通公司该项主张，本院不予采信。编号为YCX-2015-A512-515的《写字楼租赁合同》约定，该合同项下2017年9月15日至2017年12月14日期间的租金及物业费（含公共维修金）应于2017年9月14日前支付，相应的租金标准为每月租金为10286元、物业费（含公共维修金）标准为每月935元，2017年12月15日至2018年3月14日期间的租金及物业费（含公共维修金）应于2017年12月14日前支付，相应的租金标准上浮5%为每月10800.3元，而合同虽约定第三年物业费（含公共维修金）旗山云公司有权根据市场行情适当调整，但旗山云公司应提前三个月通知速柒通公司，现旗山云公司未举证证明其已提前通知速柒通公司对物业费进行调整，故相应的物业费（含公共维修金）标准仍应按每月935元计算；根据前述所查明的事实，速柒通公司已支付编号为YCX-2015-A512-515的《写字楼租赁合同》项下截止至2017年10月14日的租金及物业费，故速柒通公司还应向旗山云公司支付该合同项下2017年10月15日至合同解除之日即2018年1月26日期间的租金35692.42元（10286×2+10800.3+10800.3÷30×12）及物业费（含公共维修金）3179元（935×3+935÷30×12）。编号为YCX-2017-A525的《写字楼租赁合同》约定，该合同项下2017年10月20日至2018年1月19日期间的租金及物业费（含公共维修金）应于2017年10月19日前支付、2018年1月20日至2018年4月19日期间的租金应于2018年1月19日前支付，相应的租金标准为每月5074元、2017年的物业费（含公共维修金）标准为每月493元、2018年的物业费（含公共维修金）标准为563元；根据前述所查明的事实，速柒通公司已支付编号为YCX-2017-A525的《写字楼租赁合同》项下截止至2017年11月19日的租金及物业费，故速柒通公司还应向旗山云公司支付该合同项下2017年11月20日至合同解除之日即2018年1月26日期间的租金11331.93元（5074×2+5074÷30×7）及物业费（含公共维修金）1117.37元（493×2+563÷30×7）。旗山云公司要求速柒通公司向其支付水电费16829元；对此，本院认为，案涉两份《写字楼租赁合同》均约定旗山云公司根据速柒通公司实际及公摊水、电用量每月结算1次费用，本案中，速柒通公司仅对发单日期分别为2017年2月13日、2017年7月24日、2017年10月24日金额共计2790.4元、签收人为黄龙堂的四份《云创智谷缴费通知单》的真实性予以确认，对《欠费通知》及其他《云创智谷缴费通知单》的真实性不予确认，旗山云公司亦未举证证明双方就其他水电费进行了结算，或举证证明速柒通公司实际产生的水电费金额，故对旗山云公司所主张的水电费，本院对其中2790.4元予以支持，对超出部分不予支持。综上，速柒通公司应向旗山云公司支付案涉租赁合同解除前产生的租金37024.35元、物业费（含公共维修金）4296.37元、水电费2790.4元。 二、合同解除后的房产占有使用费。案涉两份《写字楼租赁合同》均约定，合同解除的，速柒通公司应自合同解除之日起五日内，将房屋腾退，速柒通公司有正当理由需延期腾退的，应于租赁合同到期前30日向甲方提出书面申请，旗山云公司同意延期的，速柒通公司应按日租金标准向旗山云公司支付房屋使用费，延期腾退房屋期限届满，速柒通公司仍未腾退房屋的，速柒通公司应按日租金标准的2倍向旗山云公司支付房屋使用费。现速柒通公司未能在合同解除之日起五日内将房屋腾退并交还旗山云公司，亦未提出延期腾退的申请，故速柒通公司应向旗山云公司支付相应的房屋使用费，该房屋使用费应自腾退房屋期限届满之日起即2018年2月1日起计算。旗山云公司要求按合同约定的租金及物业费、公共维修金、水电费的计算标准计算房屋占用使用费，未超合同约定的房屋使用费标准，但其中水电费根据《写字楼租赁合同》应据实结算，但旗山云公司为举证证明实际产生的水电费金额，故本院认定案涉租赁合同解除后的房屋使用费可参照合同约定的租金及物业费（含公共维修金）标准计算。在本院于2019年3月13日对双方所做的《质证笔录》中，速柒通公司同意旗山云公司对讼争房产进行占用和使用，并同意旗山云公司对讼争房产内速柒通公司的物品进行处置，旗山云公司亦同意自行收回处置讼争房产，故本案的房屋使用费应计算至2019年3月13日止。速柒通公司主张旗山云公司向其送达的解除合同通知中载明速柒通公司在租赁场地遗留的物品将被视为抛弃物处理，其亦已明确放弃对相关物品，故额外产生的损失应由旗山云公司自行承担；对此，本院认为，是否自行对讼争房屋内速柒通公司遗留的物品进行处置是旗山云公司的权利而非义务，且根据双方所提交的微信聊天记录，在案涉租赁合同解除后，双方仍就房屋的腾退及欠款支付问题有过多次协商，速柒通公司所遗留物品仍占用案涉房屋，速柒通公司以其已放弃相关物品为由主张其不需支付房屋使用费，依据不足，本院不予采信。根据编号为YCX-2015-A512-515的《写字楼租赁合同》的约定，该合同项下2017年12月15日起的租金为每月10800.3元、物业费（含公共维修金）标准为每月935元，故该合同项下房产2018年2月1日至2019年3月13日期间的使用费为145908.9元（11735.3×12+11735.3÷30×13）。根据编号为YCX-2017-A525的《写字楼租赁合同》的约定，该合同项下房产2017年4月20日至2018年4月19日期间的租金标准为每月5074元、2018年4月20日至2019年4月19日期间的租金标准为每月5581.4元、2018年的物业费（含公共维修金）标准为每月563元、2019年的物业费（含公共维修金）标准为每月634.28元，故该合同项下房产2018年2月1日至2019年3月13日期间的使用费为81004.97元（5074×2+5074÷30×19+5581.4×10+5581.4÷30×22+563×11+634.28×2+634.28÷30×13）。综上，速柒通公司应向旗山云公司支付案涉租赁合同解除后的房屋使用费共计226913.87元。 三、逾期付款的违约金。案涉两份《写字楼租赁合同》均约定，速柒通公司未按合同规定的期限和数额缴付各期租金、水电、物业管理费（含公共维修金）等款项的，每逾期一日应按到期未付金额的3‰支付逾期违约金，计至缴清之日止。现速柒通公司尚欠案涉租赁合同解除前产生的租金37024.35元、物业费（含公共维修金）4296.37元、水电费2790.4元，共计44111.12元，旗山云公司主张自2018年3月21日起计算相应的逾期付款违约金，符合合同约定，合法有据，本院予以支持。但两份《写字楼租赁合同》所约定的逾期付款违约金的计算标准明显过高，速柒通公司要求按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，合法有据，本院予以支持；《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期贷款罚息利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％，据此，本院认定本案的逾期付款违约金计算标准可按中国人民银行同期同类贷款利率的150%计算。综上，速柒通公司应向旗山云公司支付以44111.12元为计算基数自2018年3月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率的150%计算的逾期付款违约金。 四、提前解除合同的违约金及免租期内的租金。根据案涉两份《写字楼租赁合同》的约定，因速柒通公司违约导致合同解除的，速柒通公司除向旗山云公司支付拖欠的租金、水电费、物业管理费（含公共维修金）、逾期违约金、房屋占用费等费用外，还应按解约当时2个月房租标准向旗山云公司支付违约金。本案中，编号为YCX-2015-A512-515的《写字楼租赁合同》解除时的租金标准为每月10800.3元、编号为YCX-2017-A525的《写字楼租赁合同》解除时租金标准为每月5074元，因本案所涉的两份《写字楼租赁合同》系因速柒通公司违约导致解除，故速柒通公司应向旗山云公司支付提前解除合同违约金金额31748.6元，据此，对旗山云公司所主张的提前解除合同违约金，本院对其中31748.6元予以支持，对超出部分不予支持。速柒通公司辩称，旗山云公司已经主张了逾期付款违约金，再主张解除合同的违约金属重复主张；对此，本院认为，逾期付款违约金与提前解除合同的违约金系针对不同的违约行为及后果所约定的不同的违约责任，速柒通公司该项抗辩意见，依据不足，本院不予采信。本案中，旗山云公司免收了编号为YCX-2017-A525的《写字楼租赁合同》项下一个月的租金5074元，根据案涉《免租期协议》，因速柒通公司违约导致租赁合同提前解除的，速柒通公司还应向旗山云公司赔偿免收的租金，现旗山云公司要求速柒通公司赔偿免租期内的租金5074元，符合双方约定，合法有据，本院予以支持。 五、律师费。案涉两份《写字楼租赁合同》均约定，守约方为追究违约方违约责任而支出的通知公告费、诉讼费、仲裁费、律师费等费用由违约方承担。现旗山云公司所提交的证据足以证明其因本案支出律师费6000元，旗山云公司要求速柒通公司向其支付该项费用，符合双方约定，合法有据，本院予以支持。 综上，速柒通公司应向旗山云公司支付案涉租赁合同解除前产生的租金37024.35元、物业费（含公共维修金）4296.37元、水电费2790.4元、案涉租赁合同解除后的房屋使用费226913.87元、逾期付款违约金、提前解除合同的违约金31748.6元、赔偿免租期内的租金5074元、律师费6000元。速柒通公司主张在计算其应支付的金额时，其所支付的保证金30720元应当予以抵扣；对此，本院认为，根据案涉两份《写字楼租赁合同》的约定，履约保证金不得冲抵任何费用，该履约保证金在双方合同解除或依约履行完毕后并在双方办理完成移交手续的7个工作日内由旗山云公司无息如数返还速柒通公司，速柒通公司要求将履约保证金直接抵扣其所应当支付的款项，与合同约定不符，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告厦门速柒通纸业有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告厦门旗山云创业园区管理有限公司支付租金37024.35元、物业费（含公共维修金）4296.37元、水电费2790.4元及相应的逾期付款违约金（以44111.12元为计算基数自2018年3月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率的150%计算至实际付款之日止）； 二、被告厦门速柒通纸业有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告厦门旗山云创业园区管理有限公司支付房屋使用费226913.87元； 三、被告厦门速柒通纸业有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告厦门旗山云创业园区管理有限公司支付提前解除合同的违约金31748.6元并赔偿免租期内的租金5074元； 四、被告厦门速柒通纸业有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告厦门旗山云创业园区管理有限公司支付律师费6000元； 五、驳回原告厦门旗山云创业园区管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，由被告厦门速柒通纸业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 卢泽潇 二〇一九年四月二十九日 代书记员 庄丽玲 附页： 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。