四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初857号 原告：张杰，男，1986年9月16日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：余梦琳，四川诚伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严旭梅，四川诚伦律师事务所律师。 被告：王建林，男，1980年8月13日出生，汉族，住四川省渠县。 被告：成都市坤泰房地产中介有限公司，住所地成都市新都区兴城大道**富力桃园******。 法定代表人：罗淑英，总经理。 委托诉讼代理人：罗利波，男，1988年1月20日出生，汉族，住四川省井研县，系公司员工。 原告张杰与被告王建林、成都市坤泰房地产中介有限公司（以下简称坤泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法由审判员王瑜适用简易程序，于2019年2月14日公开开庭进行了审理。原告张杰及委托诉讼代理人余梦琳，被告坤泰公司的法定代表人罗淑英及委托诉讼代理人罗利波到庭参加诉讼，被告王建林经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张杰向本院提出诉讼请求：1.解除张杰与王建林、坤泰公司签订的《房屋买卖合同》；2.王建林返还定金300000元，并支付资金占用利息（从合同签订之日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至付清之日止）；3.王建林支付违约金200000元；4.坤泰公司返还办理产权费用10000元及购房诚意金5000元。事实与理由：2018年3月3日，张杰经坤泰公司介绍与王建林签订了《房屋买卖合同》，约定由张杰购买王建林所有的位于成都市新都区元贞香城河畔社区（二期）8栋1单元3106号房屋，总价款840000元。由于该房屋系按揭贷款购买，需先还清银行贷款解除抵押后方能办理产权转移登记手续，双方约定签订合同当日支付定金300000元，过户之后支付50000元，余款490000元由张杰贷款支付，过户时间约定为产权证下来一个月（以产权证下来时间为准）。合同签订后，张杰依约向王建林支付了定金300000元，向坤泰公司支付过户费10000元及购房诚意金5000元。王建林于2018年3月19日取得案涉房屋的不动产权证后，经张杰多次催促，仍一直未将案涉房屋过户至张杰名下，双方也未进行房屋交接。2018年8月16日，王建林将案涉房屋抵押给中海信托股份有限公司，为王建林与周超的60万元债务作担保，并办理了抵押登记。王建林的上述行为已构成根本违约，致使《房屋买卖合同》的目的无法实现，张杰有权解除合同，并要求王建林承担违约责任。合同解除后，坤泰公司作为中介方，应退还张杰所支付的办理产权的费用10000元及购房诚意金5000元。 王建林未作答辩。 坤泰公司辩称，2018年3月3日，张杰向坤泰公司支付诚意金5000元。同日，张杰与王建林签订《房屋买卖合同》，合同约定办理王建林的产权证所需费用10000元由张杰承担。2018年3月4日，张杰向坤泰公司支付10000元，坤泰公司代王建林办理不动产权证书相关事务，委托事务已完成，该费用不应退还。在坤泰公司的居间下，已签订了《房屋买卖合同》，坤泰公司的居间义务完成，诚意金5000元已与张杰约定转化为中介费，该费用不应该退还。解除合同是张杰与王建林对自身权利的处分，坤泰公司对此无意见。 经审理查明，2018年3月3日，王建林（卖方，出售方）与张杰（买方，购买方）、坤泰公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定张杰向王建林购买成都市新都区元贞香城河畔社区（二期）8栋1单元3106号房屋，成交价840000元。合同第一条载明：“2.该不动产处于抵押状态，卖方需要买房提前支付房款300000元用于还清贷款、办妥注销抵押登记手续，卖方需在90个工作日内办理抵押结案注销手续，买方所支付金额由卖方出具收据并计入买方购房首付款。3.……定于2018年6月1日前到成都市房产交易中心办理过户手续、双方不能逾期，如有特殊原因，另行协商。”合同第四条付款方式约定，合同签订时，买方向卖方支付定金300000元，过户当日支付50000元，其余房款450000元由贷款银行支付给卖方。第八条中介居间服务费及支付载明：“基于中介方的居间服务在本合同签订时已经完成，……买方向中介方支付上述房屋成交总价居间服务费17000元，上述居间服务费于本合同签署当日或第一次办理房屋不动产过户递件当天，以现金方式一次性支付，……”合同第九条违约责任载明：“1.卖方收到定金后，不得反悔，不得以任何理由提高房价或无故不卖，否则属卖方违约，卖方应承担在此期间已支付的一切费用（以票据为准）及同时向买方和中介方支付违约金共计600000元。中介服务费从违约金中扣除17000元，剩余的违约金归买方。”合同第十二条本合同未尽事宜和其他约定事项部分手写内容如下：“1.办理产权费用10000元由买方支付。2.过户时间以产权证下来的时间为准（产权下来一个月过户）。3.双方约定如非个人原因导致的合同不能如期履行，则合同日期自动往后推迟。4.双方约定过户后8天交房。” 2018年3月3日，张杰向坤泰公司支付诚意金5000元，坤泰公司公司出具了《买房诚意金收条》，该收条载明：“坤泰地产今收到购买香榭河畔8栋1单元3106号房屋所交诚意金5000元，买房方承诺如果反悔，此诚意金不退；待合同签订，自动转为购房定金。”2018年3月3日，张杰向王健林支付定金300000元，王建林出具了收据。2018年3月4日，张杰向坤泰公司支付10000元费用，坤泰公司向其出具《收据》，载明“收到张杰所支付的办理产权费用10000元”。 2018年3月19日，王建林取得案涉房屋不动产权证书，证书编号为：川（2018）新都区不动产权第0019634号。 另查明，合同签订后，张杰归还了中国银行股份有限公司双流分行的按揭贷款，案涉房屋上设置的该项抵押已注销。截止法庭辩论终结时，案涉房屋仍登记在王建林名下，尚未转移登记至张杰名下。2018年8月16日，王建林将案涉房屋抵押给中海信托股份有限公司，为王建林与周超的60万元债务作担保，并办理了抵押登记。 上述事实有《房屋买卖合同》、收据、转账凭证、《买房诚意金收条》、《网签合同信息查询记录》、《房屋信息查询记录》等证据及到庭当事人的陈述在卷予以佐证。 本院认为张杰与王建林、坤泰公司签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方均应按照协议的约定全面履行各自义务。张杰已按照合同约定支付了定金300000元。2018年3月19日，王建林取得案涉房屋不动产权证书。合同第一条第二款和第三款与合同第十二条分别约定了办理抵押权注销的时间和办理产权转移登记的时间，且合同第一条第二款和第三款的约定与合同第十二条内容有冲突，第十二条全部为手写内容，应视为对于本合同的特别约定，与之相冲突的条款应以该条为准。依据合同第十二条第二款的约定王建林应于2018年4月19日前将案涉房屋的产权转移登记至张杰名下，但截止法庭辩论终结时，王建林尚未完成该项义务。2018年8月16日，王建林在案涉房屋上设置了抵押权，导致案涉房屋存在产权转移登记的障碍，《房屋买卖合同》目的不能实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，张杰要求解除《房屋买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据该条规定，张杰要求王建林返还所收取的定金300000元，符合法律规定，本院予以支持。关于张杰要求支付违约金200 000元的诉讼请求。《房屋买卖合同》第九条约定，如卖方违约，需向买方和中介方支付违约金600 000元，扣除中介服务费后归买方。本案中，张杰在综合考虑王建林的偿还能力及合同履行情况等因素，向本院主张200000元违约金，本院认为，其主张的违约金金额与本院根据查明的合同履行情况并结合当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量的违约金数额相当，对其该项诉讼请求，本院予以支持。关于张杰要求支付资金占用利息的诉讼请求。本院已对其主张的违约金200000元予以支持，该违约金已足以赔偿其损失，对其该项诉讼请求，本院不予支持。 关于张杰要求返还办理产权费用10000元和购房诚意金5000元的诉讼请求。《房屋买卖合同》第十二条第一款约定，办理不动产权证的费用10000元由买方承担，且王建林已于2018年3月19日取得该房屋的不动产权证书，坤泰公司履行完毕约定义务，张杰要求返还该费用，无事实和法律依据，本院不予支持。关于购房诚意金5000元的性质，张杰和坤泰公司均陈述该费用已转为中介费，对此，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定：“居间人促成合同成立的，委托人应该按照约定支付报酬……”。合同第八条、第九条约定买方承担17000元中介服务费，如卖方违约，卖房支付的违约金扣除中介服务费后归买方。依据上述法律规定和合同约定，《房屋买卖合同》被解除，中介方无须退还所收取的中介费，且在判定违约金金额时，本院已充分考虑到该部分金额的因素，该项诉讼主张，亦无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条一百一十四条、第四百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除张杰与王建林、成都市坤泰房地产中介有限公司于2018年3月3日签订的《房屋买卖合同》； 二、王建林于本判决生效之日起十日内向张杰退还定金300000元； 三、王建林于本判决生效之日起十日内向张杰支付违约金200000元； 四、驳回张杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4634元，诉讼保全费3070元，共计7704元，由王建林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  王瑜 二〇一九年四月十日 书记员  凌淼