广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3531号上诉人（原审被告）：广州市恒安房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区环市东路**15C自编**。法定代表人：林远兴，职务董事长。委托诉讼代理人：刘育昌，广东法丞律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭凯妮，广东法丞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨波，男，1983年8月29日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：黄玄斐，广东太平洋联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛楚龙，广东太平洋联合律师事务所律师。上诉人广州市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）因与被上诉人杨波房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初8111号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人恒安公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回杨波全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由杨波承担。事实和理由：一、涉案项目尚未办理首次登记，不具备办理业主房屋产权登记的法定条件，一审法院仍在履行不能和执行不能的情况下，判决恒安公司协助杨波办理不动产权证，明显不当，依法应予纠正。二、杨波与恒安公司未对何时办理不动产权证作过具体约定，且国土规划部门目前已停办了涉案房屋的办证业务，所以即便杨波要求恒安公司协助其办证，也应当给予恒安公司合理期限，等办证业务被恢复后再进行协理。三、涉案房屋所在土地出现了需要补交土地出让金的情况，构成情势变更，所以即便杨波要求恒安公司协助办证，也应当由其承担相应需要补交的土地出让金，并在符合办证条件后，再由恒安公司为其办理不动产权证。四、杨波未向恒安公司付清认购书中约定的款项，其向法院缴纳的保证金与其应承担的房款是两种性质的款项。被上诉人杨波辩称：不同意恒安公司的上诉意见。一、涉案房屋并非缺乏实际履行的可能性，该小区已有业主通过同类型诉讼办理了不动产权证，所以办理不动产权证的申请不存在法律及事实障碍。二、土地出让金的增加不是业主的原因导致，而是开发商在报建时因存在加建行为被规划部门退件导致土地出让金增加，土地出让金应由开发商承担，非由业主承担的。三、杨波未付清房款，应当缴纳，但由于一审诉讼中法院要求恒安公司提供账户，恒安公司在一审判决前未向法院及杨波提交，所以作为合同履行的途径，一审法院要求杨波交纳余下房款到法院担保金账户，属于债务人正当履行债务的情况。杨波向一审法院起诉请求：1.判令双方继续履行商品房买卖合同；2.判令恒安公司于判决生效后协助杨波办理广州市白云区金信路云锦街253号803房（认购书地址广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧x家园x栋x房）不动产权证；3.本案诉讼费由恒安公司承担。一审法院认定事实：2007年10月8日，杨波（认购方、乙方）与恒安公司（发展商、甲方）签订《颐和上院楼宇认购书》（编号：NO.001085）约定：杨波向恒安公司认购颐和上院（原x家园自编A1-A5栋）（楼盘暂定名，最终名称以政府批复为准）A2栋803号，建筑面积96.87平方米，套内面积84.95平方米。该房地产价格为1265120元，乙方需承担包括物业专项维修基金、契税、印花税、测绘、房产、土地登记费、工本费及代办费用共计20610元。乙方应于签署认购书之日起交付定金50000元（在首期房款中抵扣），于签署认购书之日起10日内即2007年10月17日前付清首期房款385120元（总房价30%），于2007年10月30日前交付510000元（总房价40%）。该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2008年6月30日前交付乙方使用。上述认购书签订以后，杨波已于2007年10月8日、2007年10月18日、2007年10月26日向恒安公司支付了房款共计895120元。于2007年10月18日支付了税费等费用20610元。本案一审审理过程中，杨波未提供证据证明上述认购书签订后，双方有签订《商品房买卖合同》，恒安公司否认双方签订了《商品房买卖合同》，但恒安公司确认杨波已支付70%的购房款，并确认其已将涉案房屋交付杨波使用。2018年9月3日，广州市不动产登记中心作出（2018）查询00580号《依申请信息公开答复书》，主要内容为：x家园A2栋803房，预售证号000073，预售人为广州市恒安房地产开发有限公司，未签订预售合同，无预购商品房预告登记及抵押权预告登记、在建工程抵押登记。暂无x家园A2东803房的有效查封信息。信息核查时间为2018年8月20日。2018年10月16日，广州市国土资源和规划委员会向一审法院作出《关于（2018）粤0111民初7648、8110、8111号的复函》（穗国土规划协查[2018]580号），其主要内容为：一、项目基本情况：x家园（自编Al-A5栋）所在地块以繁字**案办理了国土证，用地单位为广州市果树科学研究所、广州市恒安房地产开发有限公司和广州市白云建设开发集团公司。该项目经穗规验证[2010]1036号《建设工程规划验收合格证》规划验收，整体暂未办理首次登记。二、来函要求查询房屋的相关情况：x家园A2栋803、906房暂无预告登记（预售合同备案）、查封、抵押信息和不动产权登记信息。三、处理建议：自2010年10月15日起，我市实行限定居民家庭购房套数的政策。来函查询房屋中除以办理预售合同备案的房屋外，其余房屋建议你院审查购买人的购房事实，根据购买房屋的时点与事实按相关法律法规处理。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》(法发[2004]5号)第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，在符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，申请人可持协助回执等资料办理不动产权证书。信息核查时间为2018年10月11日。2018年7月21日，广州市不动产登记中心出具《购房资格证明》（穗登记业务函[2018]01561号）。主要内容为：经核查，杨波具备本市住房限购区域内住房购买资格，查询时点：2018年7月21日。涉案房屋所在小区的物业管理公司广州市颐和酒店物业管理有限公司颐和上院物业管理处出具《证明》，内容为：兹证明，杨波先生为广州市白云区金信路云锦街253号803房业主（新广从公路x家园A2栋8层03单元）。广州市白云区景泰街竹园社区居民委员会在上述《证明》上加“情况属实”意见并加盖公章。2018年8月24日，广州市公安局白云分局景泰派出所在上述证明上加注意见：“经核查广州市白云区金信路云锦街253号与新广从路x家园A2栋同属一地址”并加盖公章。本案一审审理过程中，双方确认杨波还有370000元房款未支付，并同意向恒安公司公司账户支付该房款。因恒安公司在一审法院指定的期间内未能提供其收款账号给杨波支付购房款，杨波于2018年11月5日向一审法院担保账户预缴担保金370000元，并表示，如果法院判决支持杨波的诉讼请求，其同意将该担保金直接支付给恒安公司。杨波还表示如果法院判决支持其要求办理不动产权证书的诉讼请求，其同意先行垫付涉案房屋的测绘费用及税费，但保留向恒安公司追偿的权利。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方2007年10月8日签订的《颐和上院楼宇认购书》虽然其名为认购书，但是其内容已经对交易房屋的位置、建筑面积、房屋成交价格、房款支付方式以及违约责任等进行了明确约定，并且该认购书签订之后，杨波已经按照约定支付了70%的购房款，恒安公司也已将涉案房屋交付给杨波使用多年，因此该认购书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。该认购书是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。恒安公司抗辩称涉案房屋因政府房管部门的原因，暂停办理所有合同网签和大确权等手续，涉案房屋现在不具备办理不动产权证的条件。现经一审法院核查，根据广州市不动产登记中心出具的《购房资格证明》、《依申请信息公开答复书》以及广州市国土资源和规划委员会向一审法院出具的复函，涉案房屋目前并不存在办理不动产权证书的障碍。杨波要求恒安公司继续履行商品房买卖合同，协助其办理涉案房屋的不动产权证书，杨波已将剩余购房款预缴到一审法院担保款账户并同意如果法院判决支持其过户的诉讼请求后直接支付给恒安公司，故杨波的诉讼请求于法有据，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：本判决生效之日起三十日内，恒安公司按国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助杨波办理广州市白云区金信路云锦街253号803房（合同地址：广州市白云区新广从公路西侧白云机场东侧x家园A2栋803房）的房屋的不动产权证书；杨波向恒安公司支付剩余购房款370000元。本案受理费100元，由恒安公司负担并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审诉讼中，恒安公司向本院提供了以下证据：1.支付剩余房款通知及邮寄回执，拟证明恒安公司发函要求杨波补交购房款及土地出让金；2.关于不同意由法院代收房款及应由杨波补交土地出让金的函，拟证明恒安公司向一审法院发函不同意由法院代收房款并要求杨波补交房款及土地出让金。经质证，杨波对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，并认为上述通知不具有法律效力。另查明，本院已生效的（2018）粤01民终20098号、(2018)粤01民终20680号民事判决均判决恒安公司协助买受人办理涉案楼盘内房屋的不动产权证。本院认为：依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审仅对恒安公司的上诉请求进行审理。关于恒安公司以涉案项目尚未办理首次登记而抗辩不同意协助杨波办理不动产权证的问题，根据本案查明事实，涉案房屋目前不存在办证障碍，一审法院判令恒安公司协助杨波办理不动产权证，处理并无不当，本院予以维持。关于恒安公司认为杨波并未付清购房款的问题，一审中杨波表示同意向恒安公司公司账户支付剩余房款370000元，因恒安公司在一审法院指定的期间内未能提供其收款账号给杨波支付购房款，杨波已向一审法院担保账户预缴担保金370000元，并表示同意将该款项直接支付给恒安公司。故恒安公司现以杨波未付清购房款而拒绝履行办证义务的理由不充分，本院不予支持。至于恒安公司要求杨波补交土地出让金的上诉主张，因缺乏合同依据，且恒安公司在本案中亦无提出该反诉请求，故本院不予采纳。综上所述，恒安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广州市恒安房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年四月十八日书记员 王 敏