山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终218号 上诉人（原审被告）:石伟周，男，1971年6月17日出生，汉族，住山东省莱州市。 委托诉讼代理人：韩伟，山东鼎茂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：淄博良辰商贸有限公司。住所地：山东省淄博市博山区西过境路西。统一社会信用代码：91370304757455859N。 法定代表人：房利军，经理。 委托诉讼代理人：丛强，山东盛诚律师事务所律师。 上诉人石伟周因与被上诉人淄博良辰商贸有限公司（以下简称良辰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省淄博市淄川区人民法院（2018）鲁0302民初964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭，于2019年2月11日公开开庭进行了审理。上诉人石伟周的委托诉讼代理人韩伟、被上诉人良辰公司的委托诉讼代理人丛强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石伟周上诉请求：1.依法撤销淄博市淄川区人民法院（2018）鲁0302民初964号民事判决，改判确认涉案合同无效，上诉人不应支付被上诉人租赁费、违约金等费用；2.本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案租赁合同应依法确认出租方不具有完全的租赁资格，致使租赁合同事实上未依约履行。在签订合同当时及现在良辰公司对出租资产都不享有合法产权，不具有合法的出租盈利资格，导致合同中约定的积极协助乙方办理相关手续和争取相关优惠政策的义务无法实现、无法实际履行。二、本案所涉出租物违反国家禁止性规定，应依法确定租赁合同整体无效。涉案租赁物附着土地属国有划拨土地，该合同实质是用国家划拨土地变相进行出租盈利，根据《国有划拨土地管理办法》第五条：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权”的规定应认定其为无效民事行为。且根据涉案合同，被上诉人出租的标的物主要是建设用地，租金计算也依土地面积进行，违反国家禁止性规定，涉案租赁合同应为无效合同。三、被上诉人自出租后擅自变卖上诉人自建的房产，导致合同不能再履行，一审判决继续支付租金、违约金完全错误。四、一审判决上诉人自2012年2月11日至2018年2月11日计算租赁费缺乏任何根据。 良辰公司答辩称，上诉人与被上诉人在平等自愿基础上签订的合同合法有效，应当得到履行，上诉人违约导致被上诉人依法起诉要求与其解除合同并要求其支付租赁费承担违约责任，符合法律规定。理由如下：1.被上诉人依法有偿取得涉案资产的占有使用权，具有合法的对外出租涉案资产的资格。按照我国法律规定，使用权与所有权是可以分离的。上诉人在上诉状中所称没有取得所有权就对外租赁，要求确认判决无效，这个观点完全错误。2.被上诉人向上诉人出租的是大酒店负一层的全部以及酒店东侧五个营业房，包括整个后院，并非对土地的出租，不违反法律的强制性规定。3.淄川国有资产管理局与淄博泰和实业有限公司签订协议处分涉案资产，是另一个法律关系，与本案无关。且截止到本案二审开庭，涉案租赁物仍由上诉人占有使用，对外出租并收取利益，没有任何强制措施要求上诉人立即倒出房屋。4.关于本案所涉及的租赁费，根据合同约定租赁费提前缴纳然后才能使用涉案资产，2017年2月11日之前缴纳的是截至2018年2月11日的租赁费，一审判决并无错误。且为了照顾上诉人利益，一审判决将协议规定缴纳日期延期了一年，比较公正。请求依法驳回上诉人上诉请求，维持原判。 良辰公司向一审法院起诉请求：1.依法判令解除良辰公司与石伟周于2009年2月7日签订的合同书；2.依法判令石伟周支付租赁费510万元，并支付违约金186万元，共计696万元。 一审法院认定事实：2009年2月7日，原告良辰公司与被告石伟周签订合同书一份，内容为“立合同双方：淄博良辰商贸有限公司良辰大酒店（甲方），石伟周（乙方），甲、乙双方在平等自愿基础上，就乙方租赁甲方房屋、土地并投资建设经营事宜订立如下合同，共同遵守：一、甲方将淄博良辰商贸有限公司良辰大酒店（淄川区淄城路10号）负一层全部及酒店东侧五个营业房和整个后院（详见平面图）租赁给乙方，并由乙方投资建设后，用于经营或租赁。二、乙方对承租房屋装修及所建营业场所的规划设计施工方案需经甲方同意且三年内投入资金不得低于伍佰万元。三、甲方责任：1、甲方协助乙方以甲方名义办理相关施工许可证及其他施工所需一切手续。2、协助乙方拆除，在60天内清理完成相关建筑物及其设施（详见平面图及照片）。3、允许乙方使用相关水、电（费用由乙方承担），并配合乙方解决施工中出现的问题。4、甲方积极协助乙方协调当地政府争取相关优惠政策，并争取乙方和甲方享受同等优惠政策。5、甲方不得干涉乙方的自主经营权。四、乙方责任：1、本合同生效后，乙方需保证按甲乙双方共同确定的外装装修方案及建设方案足额投资建设，并在完善手续的同时第一年基建投资不低于100万元。2、合法经营，不得从事非法经营，否则乙方承担全部责任。3、经营及建设期间的一切安全责任事故和债权债务乙方自行承担。建设期间若因乙方原因，不能履行合同，已形成建筑部分归甲方所有，乙方不得拆除，并按时交纳相关的水、电及其他费用，按时交纳租赁费。4、经营期间不得影响甲方的其它房屋、场地的正常使用，更不能影响甲方的正常工作。5、爱护甲方的租赁物，不得损坏，否则应按实际价值赔偿。6、本合同有效期内，只要不违法经营或造成严重环境污染，允许乙方转租、转包经营。五、租赁期限：十五年，自2009年2月10日起至2024年2月9日止。六、租赁费用：1、由于乙方前期投入较多，自2009年2月10日至2011年2月9日免租赁费。自2011年2月11日至2015年2月10日，每年租赁费为六十万元。自2015年2月11日至2019年2月10日，每年租赁费九十万元。自2019年2月11日至2024年2月10日，每年租赁费为八十万元。七、以上租赁费交纳时间为每年的2月份，为先交纳后使用，租赁费不得拖欠。八、为方便乙方经营，甲方允许乙方无偿使用其消防设施（但不得影响甲方的正常使用）。九、乙方经营期间的水、电费用均由乙方按照甲方使用的价格向甲方足额缴纳，甲方不得加价收取。十、本合同终止后，乙方投资的装修及建设的全部设施全部归甲方所有。十一、甲方无偿给乙方提供办公场所一处，水电费由乙方负担。十二、违约责任：1、本合同有效期内，如甲方无故干涉乙方的正常经营，给乙方造成损失的，应赔偿乙方的全部损失。2、如乙方无故拖欠租赁费，则应每天按每年租赁费的千分之二向甲方支付违约金，如拖期超过三个月不交，甲方有权解除本合同，并有权要求乙方承担违约责任，赔偿甲方的经济损失。十三、本合同到期后，如继续对外出租，在同等条件下，乙方有优先承租权，但需在本合同到期日的前三个月向甲方提出申请，甲乙双方重新订立合同。十四、本合同一式两份，经甲乙双方签章后生效。十五、如发生不可抗拒的自然灾害，造成的损失，甲乙双方各自承担，因此造成的停业期间，租赁时间顺延。”合同签订后，被告石伟周自筹资金建设了福临门大酒店扩建工程，并经营使用该扩建房产，但至今未支付合同约定的租赁费。 另查明，1997年3月27日，中国农业发展银行淄博市淄川区支行与原淄博市淄川区粮油贸易总公司签订协议书一份，按照该协议约定，原淄博市淄川区粮油贸易总公司将所属企业福临门大酒店整体作价抵给中国农业发展银行淄博市淄川区支行，用于偿还贷款本息。2003年12月31日，中国农业发展银行淄博市淄川区支行、良辰公司、淄博福临门大酒店三方签订协议书一份，按照该协议约定，中国农业发展银行淄博市淄川区支行将淄博福临门大酒店房产转移给原告良辰公司，原淄博市淄川区粮油贸易总公司所欠贷款本息由原告良辰公司负责分期分批偿还。上述土地房产均没有办理产权变更登记手续。淄川区发展和改革局于2010年4月15日下发关于淄川区粮食局福临门大酒店扩建项目核准的通知，同意淄川区粮食局自筹资金550万元实施福临门大酒店扩建工程。2010年5月7日，淄博市规划局颁发建设用地规划许可证，该证载明：用地单位为淄川区粮食局，用地项目名称为福临门大酒店扩建工程，用地位置福临门大酒店院内南侧，用地面积3100平方米（地上2480方米、地下2220平方米）。2010年8月22日，淄博市淄川区粮食局出具授权委托书一份，委托书声明：“由淄川区粮食局建设的淄川福临门大酒店基翔商贸扩建工程，现委托石伟周全权处理本工程所有事宜。代理人所签署的一切文件和处理之有关的一切事务，我单位均予以承认。”同时，淄川区粮食局与被告石伟周签订协议书一份，协议书约定：“石伟周在福临门大酒店后院搞旧房改建、扩建，因土地手续没办理过户，需粮食局配合盖章，在建设和以后发展中，一切安全责任、债权债务及建设当中的所需费用，由石伟周自行承担；与淄川区粮食局没有任何责任关系。”截止2010年9月28日，原告良辰公司尚未履行完毕清理相关建筑物及其设施的合同义务。2018年2月5日，淄博泰和实业有限公司与淄川区国有资产管理局签订协议书一份，按照该协议约定，淄博泰和实业有限公司将包括涉案建筑面积为3719平方米的古玩城建筑等土地房产，共计建筑面积4958.19平方米的土地及房产一并转让给淄川区国有资产管理局。 一审法院认为，原告良辰公司与被告石伟周签订的合同书约定，如承租方无故拖欠租赁费超过三个月，出租方有权解除合同，被告石伟周自合同签订之日起并未按照合同约定交付租赁费，原告良辰公司有权请求解除合同。因此，原告良辰公司要求解除与被告石伟周签订的租赁合同，予以支持。鉴于原告良辰公司截止2010年9月28日仍未清理完毕相关建筑物及其设施的事实，结合本案合同关于免交租赁费期限的约定情形，本案租赁合同约定的租赁期限起始日应适当顺延，即自2010年9月29日开始起算租赁期限，但应自2012年2月11日开始计收租赁费，合同约定的每年交纳时间不变。因此，原告良辰公司主张的租赁费应自2012年2月11日开始起算，计算至原告良辰公司主张的2018年2月11日，共计租赁费为420万元，予以支持；超出上述认定部分，不予支持。被告石伟周未按合同约定期限支付租赁费，已经构成违约，应按约承担违约责任；双方在租赁合同中约定，如承租方无故拖欠租赁费，则应按每年所欠租赁费的日千分之二计算违约金，原告良辰公司仅按每年所欠租赁费的百分之十主张违约金，低于双方合同约定的违约金标准，且不违反国家法律法规强制性规定，因此，原告良辰公司要求被告石伟周支付违约金186万元，其中自2012年3月1日起自2018年2月28日止，以每年应付租赁费为基数，以每年应租赁费期限届满次日起为起算点，按每年10%计算共计违约金为135万元以及自2018年3月1日起至本判决确定履行期限届满前实际付清欠款本金之日止，按每年百分之十计算的违约金，予以支持；超出上述认定部分，不予支付。被告石伟周辩称，其投资建设的福临门大酒店扩建工程已被他人出售，原告良辰公司在庭审中陈述公司并未出售该房产，也不知晓他人出售该房产，如被告石伟周认为上述出售行为确已给其造成损失，可以另行向相关责任人主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、三款，第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告淄博良辰商贸有限公司与被告石伟周于2009年2月7日签订的合同，自本判决生效之日起解除；二、被告石伟周偿付原告淄博良辰商贸有限公司租赁费4200000.00元；三、被告石伟周支付原告淄博良辰商贸有限公司违约金1350000.00元以及自2018年3月1日起至本判决确定履行期限届满前实际付清欠款本金之日止，按每年百分之十计算的违约金；以上第二、三项应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。案件受理费60520.00元，原告淄博良辰商贸有限公司负担9521.00元，被告石伟周负担50999.00元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本案二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，1、根据一、二审查明的事实，被上诉人良辰公司取得案涉房屋及土地使用权的依据是案涉1997年3月27日的协议书及2003年12月31日的三方协议书，被上诉人良辰公司依据上述两份协议书取得了案涉房屋及土地的使用权，其享有对外出租的权利。上诉人石伟周关于被上诉人良辰公司无所有权不能对外出租的主张，本院不予支持。本案系房屋租赁合同纠纷，上诉人石伟周未能提供充分证据证明案涉租赁合同存在《中华人民共和国合同法》第52条规定的无效情形，其关于租赁合同无效的主张，本院不予支持。综上，上诉人石伟周与被上诉人良辰公司签订的案涉租赁合同，是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。 2、案涉租赁合同中明确约定，若承租方无故拖欠租赁费，超过三个月不交，出租方有权解除合同。本案中，上诉人石伟周作为承租方，自合同签订以来一直未缴纳租赁费，已构成根本违约，符合合同约定的解约条件。被上诉人良辰公司据此诉求解除合同，一审法院予以支持并无不当。上诉人石伟周主张被上诉人良辰公司未按约定履行协助办理相关手续的义务，因未提供充分的相关证据予以证实，故本院不予采信。 3、上诉人石伟周违约致合同解除，应当支付租赁期间的租赁费用及违约金。因被上诉人良辰公司迟延履行清理相关建筑物及其设施的义务，一审认定租赁费自2012年2月11日开始计算符合客观情况。被上诉人良辰公司一审诉请的510万元为按照合同约定的2011年2月11日至2018年2月10日的租赁费，一审相应顺延租赁费起始计算日期及租赁费的收取标准来确认最终的租赁费数额，已经充分照顾到上诉人石伟周的利益，故本院对此予以维持。关于违约金的计算，被上诉人良辰公司一审中的诉请为自开始缴纳租赁费之日计算至起诉之日按每年10%计算违约金，该违约金计算方法不违反法律规定和双方的合同约定，应予支持。但，一审判决认定违约金计算截止至判决确定的履行期间届满前实际付清欠款本金之日，与被上诉人的诉请范围不符，本院对此予以纠正。 4、上诉人石伟周主张被上诉人良辰公司擅自变卖其自建房产，导致合同不能履行，不应支付被上诉人租赁费及违约金，但其提供的买卖协议书的签订主体并非被上诉人良辰公司，亦未提供其他有效证据证明，本院对此不予审理，当事人可另行处理。 综上，上诉人石伟周的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省淄博市淄川区人民法院（2018）鲁0302民初964号民事判决第一、二项，即“一、淄博良辰商贸有限公司与石伟周于2009年2月7日签订的合同，自本判决生效之日起解除；二、石伟周偿付淄博良辰商贸有限公司租赁费4200000.00元”； 二、变更山东省淄博市淄川区人民法院（2018）鲁0302民初964号民事判决第三项为“三、石伟周支付淄博良辰商贸有限公司违约金1350000.00元”； 以上第二、三项应付款项，于本判决生效之日起十日内付清。 三、驳回淄博良辰商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费60520.00元，由淄博良辰商贸有限公司负担12260.00元，由石伟周负担48260.00元；二审案件受理费50650.00元，由石伟周负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄强审判员倪玲玲审判员禚慧聪 二〇一九年四月二日 法官助理 车 俊 鹏 书   记 员 皮 玥