江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终1040号上诉人（原审被告）：江苏万宝房地产有限公司吴江分公司，住所地苏州市吴江区松陵镇中山南路**。负责人：倪芳芳，经理。委托诉讼代理人：刘芳，北京市君泽君律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾洪锤，北京市君泽君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈海，男，1980年11月16日生，汉族，住苏州市吴江区。被上诉人（原审原告）：徐英，女，1981年9月14日生，汉族，住苏州市吴江区。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：付强，北京市中银(苏州)律师事务所律师。上列二被上诉人共同委托诉讼代理人：支园，北京市中银(苏州)律师事务所实习律师。原审被告：江苏万宝房地产有限公司，住所，住所地苏州市平江区平泷路****div>法定代表人：倪芳芳，总经理。委托诉讼代理人：刘芳，北京市君泽君律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾洪锤，北京市君泽君律师事务所律师。上诉人江苏万宝房地产有限公司吴江分公司（以下简称万宝吴江分公司）因与被上诉人陈海、徐英、原审被告江苏万宝房地产有限公司（以下简称万宝公司）商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2018）苏0509民初5373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。万宝吴江分公司上诉请求：1、撤销一审民事判决第一、二项，依法改判；2、本案一、二审的诉讼费用由陈海、徐英承担。事实与理由：一、原审法院认定事实错误。双方对于房屋的交付虽然在《商品房买卖合同》中约定了交付条件，也就是由万宝吴江分公司报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》为准。由于该《商品房买卖合同》是由政府房地产管理部门按照一般商品住宅的交付情况而制定的统一格式合同。但实际上，陈海、徐英向万宝吴江分公司购买的是商铺，并非自住房屋，在具体商铺的交付上也有其特殊性，属于整个商场的某一区域，且不能做物理分割，客观上也无法向陈海、徐英办理交接手续。况且陈海、徐英与万宝吴江分公司签订商品房买卖合同的同时，还与第三方江苏长华商业管理有限公司（以下简称长华公司）签订了长期委托经营合同书，委托期限是从2014年12月1日至2024年12月1日止。第三方长华公司也认可了其于2014年12月已经整体接收了万宝的物业，委托期限也是从2014年12月开始计算的。而且万宝吴江分公司已经向陈海、徐英支付了该商铺前三年的租金收益，在购房时，陈海、徐英对此也没有异议。陈海、徐英已经以自己的行为认可了万宝吴江分公司的具体交房时间，如果按原审法院的判决，陈海、徐英在既享受了正常的租金收益后，又以万宝吴江分公司不符合交房条件为由主张逾期交房违约金，明显有违诚实、信用、公平原则，也是不合理的。二、根据双方实际履行的情况来看，既然陈海、徐英以自己的行为认可了商铺的交付时间，再向万宝吴江分公司主张逾期交房的违约金，明显有违诚信原则，否则《委托经营合同书》上约定的委托经营期限也应作相应的顺延。陈海、徐英辩称，委托租赁合同是与长华公司签订的，并不影响我方在取得房屋之后转让可能产生收益，万宝吴江分公司明显侵犯我方权益。陈海、徐英向一审法院起诉请求：1.万宝吴江分公司支付其逾期交房违约金34703.06元（违约金计算方式：逾期超过90天的，每日按房款的万分之一计算，逾期交房时间为自2015年7月1日至2016年6月29日）。2.万宝公司对被告万宝吴江分公司的付款义务承担连带清偿责任。3.本案诉讼费由万宝吴江分公司、万宝吴江分公司共同承担。一审法院认定事实：2013年12月7日，万宝吴江分公司（卖方）与陈海、徐英（买方）签订一份《吴江市商品房买卖合同》，主要约定：陈海、徐英以总价950768.869元购买万宝吴江分公司开发的“长华财富商业广场”1幢1单元1190号房，房屋用途为商业服务；买受人于本合同签订当日支付给出卖人480769元，剩余房款470000元买受人需于2013年12月15日前向出卖人指定的银行办理按揭贷款手续；出卖人应于2015年6月30日前将具备下列条件并符合合同约定的商品房交付买受人：该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；出卖人逾期交房的，逾期不超过90日的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之零点五的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。同日，陈海、徐英（甲方）与长华公司（乙方）签订一份《委托经营合同》，约定：甲方委托乙方对涉案商铺进行管理或由乙方转租该房屋，并同意乙方可以根据经营需要自行决定该房屋的使用用途；委托管理年限为10年（自2014年12月1日起起算，自起算日起每满十二个月为一个经营管理年限）；第一个至第三个委托管理年度，甲方承诺不收取乙方使用费，第四个至第十个委托管理年度，甲、乙双方根据收益情况按比例分配。上述合同签订后，陈海、徐英按约履行了付款义务。万宝吴江分公司未曾书面通知陈海、徐英接收涉案商铺。“长华财富商业广场”整体物业由长华公司于2014年12月初全部接收，包括了陈海、徐英的1190号商铺，并于2015年1月27日正式开业。2016年7月6日，万宝吴江分公司告知陈海、徐英涉案商铺已符合办理产权证条件，要求其于2016年7月11日至2016年7月16日到达指定地点办理相关手续。万宝吴江分公司与长华公司两家公司有相同的股东，属于关联企业。涉案商铺竣工验收时间为2016年3月23日。苏州市吴江区住房和城乡建设局于2016年6月29日向万宝吴江分公司发出《商品房交付使用通知书》，告知“长华财富商业广场”商品房工程建筑面积152416.67平方米已通过商品房交付使用备案。庭审中，万宝吴江分公司陈述，整个万宝商业广场销售商铺时，前三年的租金收益由万宝吴江分公司按照十四个点从购房款中直接扣除，所有的购买方都享受了这样的收益，为此向法庭提交《购房价格构成表》一份，该表显示：姓名陈海、徐英，房号1190号、网签面积30.7平方米、定单单价36662.67442元/平方米、定单总价1125500元、签单价30969.674元/平方米、签总价950769元、优惠折扣650元/平方米、优惠折扣后房价为1105545元、折后0.86房价为950768.7元。对该《购房价格构成表》陈海、徐英持有异议，认为其俩未在该《购房价格构成表》上签名认可。根据委托经营合同，陈海、徐英委托长华公司对涉案商铺进行管理，但并未委托长华公司代为接受商铺，因此万宝吴江分公司认为整体物业交付长华公司的行为视为涉案房屋已交付的观点是站不住脚的。委托经营合同与本案诉争的逾期交房违约金无关联性。委托经营合同约定第一至第三个委托管理年度万宝吴江分公司承诺不收取陈海、徐英使用费，这与万宝吴江分公司主张的陈海、徐英有收益相互矛盾。以上事实，有陈海、徐英提供的吴江市商品房买卖合同、通知书、苏州市吴江区商品房交付使用通知书网页打印件、销售不动产统一发票，万宝吴江分公司提供的委托经营合同及当事人陈述等证据证实，一审法院予以确认。一审法院认为，陈海、徐英与万宝吴江分公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。根据合同约定，万宝吴江分公司应在2015年6月30日前将商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》的商品房交付给陈海、徐英。陈海、徐英同时与长华公司签订了《委托经营合同》，将购买的商品房委托长华公司进行管理。“长华财富商业广场”于2015年1月27日开业经营。但万宝吴江分公司于2016年6月29日才取得涉案房屋的《商品房交付使用通知书》，即使万宝吴江分公司在此之前将商品房先行交付给陈海、徐英，也不符合合同约定的交房条件，不能据此认定万宝吴江分公司已经完成了合同约定的如期交付符合条件房屋的义务。因此万宝吴江分公司仍属违约，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，逾期交房超过90天的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日，承担每日已交房款万分之一的违约金。因万宝吴江分公司已经先行交付不符合合同约定的商品房，故一审法院认定万宝吴江分公司应承担违约金34703.06元（自2015年7月1日起至2016年6月29日止，按每日95.0768869元计算），不能清偿的由万宝公司进行偿还。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告江苏万宝房地产有限公司吴江分公司于本判决生效后十日内支付原告陈海、徐英违约金34703.06元。（如采用转账方式支付，请汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××62）二、被告江苏万宝房地产有限公司吴江分公司不能履行的，由被告江苏万宝房地产有限公司进行清偿。案件受理费668元，由被告江苏万宝房地产有限公司负担，于本判决生效后十日内交付原告陈海、徐英，原告已预交的诉讼费一审法院不再退还。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2013年12月7日陈海、徐英与万宝吴江分公司签订的商品房买卖合同约定，万宝吴江分公司于2015年6月30日前将取得《商品房交付使用通知书》的商品房交付给陈海、徐英。万宝吴江分公司实际于2016年6月29日取得《商品房交付使用通知书》，即使万宝吴江分公司在之前已经将商品房交付给委托经营管理的长华公司，也不能认定为万宝吴江分公司履行了合同约定的交付合格商品房的义务。万宝吴江分公司认为陈海、徐英已经享受了交付商品房之后的租金收益未提供证据证明，陈海、徐英也不予认可，该上诉理由本院不予支持。综上，江苏万宝房地产有限公司吴江分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费668元，由上诉人江苏万宝房地产有限公司吴江分公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  叶 刚二〇一九年四月二十六日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。