福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终1242号 上诉人（原审原告）：厦门宝瞻商贸有限公司，住所地福建省厦门市翔安区马巷镇西坂社区西亭一里**楼**。 法定代表人：龚淑强，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘鹭华，福建天翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周丽慧，福建天翼律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:厦门坤煌房地产开发有限公司，住所，住所地福建省厦门市翔安区莲亭路****楼**div> 法定代表人：陈惠莲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郑晋，福建天衡联合（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲梦，福建天衡联合律师事务所律师。 上诉人厦门宝瞻商贸有限公司（以下简称宝瞻公司）因与被上诉人厦门坤煌房地产开发有限公司（以下简称坤煌公司）商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2018）闽0213民初3013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宝瞻公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持宝瞻公司一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决根据物权法第十七条认定不动产权属证书属于不动产权属证明系适用法律错误。1.根据物权法第十七条，不动产权属证书是证明物权权属的凭证，具有特定的内涵和外延。土地权属证明是为证明土地房屋权属而出具的文件，并非法定物权凭证，二者之间无统一性，亦不存在包含或隶属关系。即使不动产权属证书属于不动产权属证明，亦无法证明《补充协议》约定的土地房屋权属证明就是房屋权属证书。2.不动产权属证书在《商品房买卖合同》第十四条、《补充协议》第十条等多处使用，土地房屋权属证明仅在《补充协议》第十七条第4项使用，可见土地房屋权属证明不是房屋权属证书。3.《补充协议》第十条、第十七条第4项分别约定了办理房屋权属证书、办理土地房屋权属证明的时间，且时间相差甚远，可见二者不相同。4.《补充协议》第十七条第4项系格式条款，双方对该条款约定的土地房屋权属证明的理解存在争议，根据合同法第四十一条的规定，应当作出不利于提供格式条款一方即坤煌公司的解释。5.《厦门市规划局、厦门市国土资源与房产管理局关于工业、仓储国有建设用地自行改造相关审批流程的通知》第二条“土地房屋权属证明材料（包含土地房屋权证及附有条形码和坐标的宗地图）”的规定仅是有关部门的描述，不足以证明权属证书与权属证明系同一概念。二、一审判决根据宝瞻公司出具的《购买企业总部会馆启动示范区办公楼履约保证书》认定宝瞻公司自愿接受《补充协议》第十七条的约束，并据此认定宝瞻公司知悉该条款、该条款不属于格式条款，属认定事实、适用法律错误。1.《购买企业总部会馆启动示范区办公楼履约保证书》系宝瞻公司向厦门市翔安区投资促进局而非坤煌公司作出的承诺，无法推定宝瞻公司知悉《补充协议》第十七条第4项并自愿接受约束，更不构成对坤煌公司协助办证义务的限制。2.案涉合同是坤煌公司为重复使用而预先拟定的格式合同，拟定时并未与宝瞻公司协商，坤煌公司在所涉商品房买卖中均使用案涉合同版本，均有《补充协议》第十七条第4项，仅标的、价款、付款时间有所不同，故案涉合同系格式合同，《补充协议》第十七条第4项系格式条款。格式合同不以是否接受约束、是否知悉为判断依据。三、《补充协议》第十七条不构成对坤煌公司协助办证义务的限制，坤煌公司负有协助办理讼争房屋所有权转移登记的义务，一审判决认定坤煌公司逾期办证未违反合同约定、无需支付违约金缺乏依据。1.根据《补充协议》第十七条的约定，宝瞻公司完成相关纳税义务前，坤煌公司可不予办理的是土地房屋权属证明而非房屋权属证书。2.《补充协议》第十七条第4项系格式条款，属无效。开发商有协助办理房屋所有权转移登记的法定义务、主要义务，不能任意豁免，买受人最主要权利及合同目的是取得房屋权属证书。《补充协议》第十七条第4项将买受人完成相关纳税义务与出卖人办理土地房屋权属证明的责任相关联，对买受人取得房屋权属证书的主要权利加以限制，排除了宝瞻公司的主要权利，免除了坤煌公司的主要责任，加重了宝瞻公司的责任，属于合同法第四十条规定的无效格式条款的情形。且坤煌公司未就该免责条款采用足以引起宝瞻公司注意的文字、符号、字体等特别标识，更未向宝瞻公司说明该免责条款的内容及法律后果。合同内容繁杂，宝瞻公司不可能知晓或注意到该条款，更不知晓该条款的含义及法律后果，故该条款对宝瞻公司不产生法律效力。3.坤煌公司自认接受宝瞻公司委托代为办理讼争房屋权属证书，坤煌公司提交的《交房补充通知》体现2015年7月31日为交房日期，该日期早于合同约定的最后交房期限2015年10月31日，坤煌公司办理房屋所有权初始预登记、协助宝瞻公司取得房屋权属证书的期限应自2015年10月31日起加上240日，即坤煌公司应于2016年6月28日前协助宝瞻公司办理房屋所有权转移登记。坤煌公司至今未办理房屋权属证书，应承担违约责任。 坤煌公司辩称，一、《补充协议》第十七条不存在无效的情形。《补充协议》第一段明确载明坤煌公司提示宝瞻公司在签订合同前详细阅读并充分理解合同条款，合同一经签订即对双方有约束力，双方亦在《补充协议》上签字盖章，宝瞻公司主张坤煌公司未与其协商、未提示说明缺乏依据。《补充协议》第十七条的约定是以优惠价格购买讼争房屋需满足的条件，不存在免除、减轻坤煌公司责任、加重宝瞻公司责任的情形，不属于无效的格式条款。二、宝瞻公司向厦门市翔安区投资促进局出具的保证书是以优惠价格购买讼争房屋的条件，构成合同履行的一部分，表明宝瞻公司同意《补充协议》第十七条的约定并实际履行，一审判决认定其接受该条款约束正确。三、从语义及合同本意来看，《补充协议》第十七条第4项约定的权属证明即为权属证书。1.权属证明是体现权利归属的证明材料，不动产权属证书是不动产登记簿记载内容的外在表现形式，是权利人享有不动产物权的证明，故权属证明即为权属证书。2.《补充协议》第十条对办理不动产权属证书进行约定，《补充协议》第十条第6项约定该条与第十七条第4项约定不一致的，以第十七条第4项为准，故第十七条第4项是对办理不动产权属证书的补充约定，该条款约定的权属证明即为权属证书。四、宝瞻公司未满足《补充协议》第十七条第4项约定的办理讼争房屋权属证明的条件，无权请求办理权属证书。坤煌公司不存在违约行为，无需承担逾期办证违约责任。 宝瞻公司向一审法院起诉请求：判令坤煌公司向宝瞻公司支付逾期办证违约金334165元（从2016年6月28日暂计至2018年5月31日为703天，应计至宝瞻公司取得房屋权属证书之日止，以4753416元为基数，每日按照0.01%计算）。 一审法院认定事实：2014年7月17日，以坤煌公司作为出卖人，以宝瞻公司作为买受人，双方签订了一份合同编号为03163598的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：买受人购买的商品房：翔安企业总部会馆启动示范区5#地块地下室地下一层06号车库，建筑面积1778.46平方米，总价款为4753416元。出卖人应当在2015年10月31日前将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用。上述规定如与本合同补充协议的相关约定不一致，则按补充协议的约定执行。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付后90日内取得房屋所有权证书的，出卖人自逾期之日起每日按照买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。《补充协议》第十条约定，买受人同意将原合同第十四条约定的期限延长至240日。第十七条约定，买受人在完成年度纳税额和连续纳税年限或者缴纳足额的违约金或保证金之前，出卖人可不予办理所购买商品房的土地房屋权属证明，且相关购房发票、银行按揭抵押贷款合同等凭证原件需交由翔安区工业开发建设与管理委员会保管。在完成年度纳税额和连续纳税年限或者缴纳足额的违约金或保证金之后，凭翔安区投资促进局出具的证明，买受人可取回上述凭证原件，由出卖人为其办理所购商品房的权属证明。 合同签订后，宝瞻公司向坤煌公司支付了购房款。 2014年6月16日，宝瞻公司向厦门市翔安区投资促进局出具一份《购买企业总部会馆启动示范区办公楼履约保证书》，承诺：自2014年1月1日起，连续五个会计年度，每年缴纳的区地方级税收的基本税档须达到243.548万元…… 宝瞻公司与坤煌公司确认本案房产实际交付的时间为2016年10月19日，该房产至今还未办理权属登记。 宝瞻公司称其曾口头向坤煌公司催告办理权属证书，但未书面催告过。对此坤煌公司不予认可。 一审法院认为，本案争议的焦点为：1.案涉合同中约定的权属证明是否为权属证书?2.本案所涉《补充协议》第十七条是否为格式条款?3.坤煌公司是否存在违约情形，是否应向宝瞻公司支付违约金？ 1.关于案涉合同中约定的权属证明是否为权属证书的问题。 宝瞻公司认为补充协议中有相关权属证书的描述，坤煌公司为了限制宝瞻公司取得产权证后对房屋转让或者抵押，才会约定这些产权证明。坤煌公司则认为，权属证明包括权属证书，依据为厦门市规划局、厦门市国土资源与房产管理局关于工业、仓储国有建设用地自行改造相关审批流程的通知第二条对土地房屋权属证明的材料进行了规定，该材料包括土地权证及附有条形码和坐标的宗地图。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。从语义看，权属证明则是可以证明不动产产权的一切证明文件或资料。可见，不动产权属证书属于不动产权属证明。《商品房买卖合同》第十四条约定的“房屋所有权证书”亦属于权属证明。因此宝瞻公司认为权属证书不同于《补充协议》第十七条约定的权属证明的观点不能成立。 2.本案所涉《补充协议》第十七条是否为格式条款的问题。 宝瞻公司认为《补充协议》第十七条属于坤煌公司为了重复使用而预先拟定的格式条款，应属无效；办理房屋权属证明是出卖方的主要义务，买受人在税务方面的义务与房屋买卖并无关联，也不是办理房屋权属证明所必需的，该条款免除了坤煌公司的主要责任、加重了宝瞻公司的责任、排除了宝瞻公司的主要权利，属于《合同法》第四十条规定的无效的格式条款。一审法院认为，双方在《商品房买卖合同》中约定合同规定如与本合同补充协议的相关约定不一致，则按补充协议的约定执行。且双方已另行签订补充协议，并针对买受人完成年度纳税额和纳税年限等事宜进行了约定，宝瞻公司亦向厦门市翔安区投资促进局出具保证书，承诺自2014年1月1日起连续五个会计年度每年缴纳的区地方级税收的基本税档须达到243.548万元。应认为宝瞻公司已自愿接受补充协议的约束，其对于应符合完成年度纳税额和纳税年限等约定是知悉的。因此该合同条款不属于格式条款。 3.关于坤煌公司是否存在违约情形，是否应向宝瞻公司支付违约金的问题。 双方约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，双方在《补充协议》中将上述约定的期限延长至240日。《补充协议》第十七条约定，买受人在完成年度纳税额和连续纳税年限或者缴纳足额的违约金或保证金之前，出卖人可不予办理所购买商品房的土地房屋权属证明，在完成年度纳税额和连续纳税年限或者缴纳足额的违约金或保证金之后，凭翔安区投资促进局出具的证明，买受人可取回上述凭证原件，由出卖人为其办理所购商品房的权属证明。宝瞻公司未举证证明其已完成年度纳税额和连续纳税年限或者已缴纳足额的违约金或保证金，其未能取得房屋所有权证书是由于自身原因造成的，坤煌公司并不存在违反合同约定的情形，因此无需支付违约金。 综上所述，宝瞻公司与坤煌公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依约定履行合同。双方签订的补充协议已约定宝瞻公司在完成年度纳税额和连续纳税年限或者缴纳足额的违约金或保证金之前，出卖人可不予办理所购买商品房的土地房屋权属证明，因此坤煌公司并不存在违约行为，无需向宝瞻公司支付违约金。宝瞻公司诉请坤煌公司支付逾期办证违约金缺乏依据，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回宝瞻公司的诉讼请求。案件受理费6312元，减半收取计3156元，由宝瞻公司负担。 双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明，《补充协议》第十条第6项约定：“本条所涉及内容与本协议第十七条第4项的约定不一致的，以本协议第十七条第4项为准。” 本院认为，宝瞻公司在与坤煌公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》前，即向厦门市翔安区投资促进局出具《购买企业总部会馆启动示范区办公楼履约保证书》，承诺2014年1月1日起连续五个会计年度，每年缴纳的区地方级税收的基本税档须达到243.548万元。此后双方在《补充协议》第十七条对宝瞻公司应履行该义务、未完成该义务产生的法律后果进行约定，并约定《商品房买卖合同》与《补充协议》约定不一致的，按《补充协议》的约定履行。故宝瞻公司在签订合同前即清楚其应履行的年度纳税额和连续纳税年限等义务，亦自愿接受《补充协议》第十七条的约束，该条款约定的相关义务与宝瞻公司出具的保证书内容相符，宝瞻公司主张该条款系格式条款、属无效依据不足，本院不予采纳。 根据物权法第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。可见，权属证书系证明权属状况的形式之一，系权属证明的一种类型，权属证明系包含权属证书在内的证明权属状况的材料。《补充协议》第十条亦约定该条关于办理房屋权属证书的内容与第十七条第4项关于办理房屋权属证明的内容不一致的，以后者为准。故宝瞻公司二审主张权属证明是指证明权属的除产权证外的其他证明文件或书面证明不能成立。根据《补充协议》第十七条的约定，坤煌公司在宝瞻公司完成年度纳税额和连续纳税年限或者缴纳足额的违约金或保证金之前，可不予办理讼争房屋的土地房屋权属证明。宝瞻公司无证据证明其已履行《补充协议》第十七条约定的义务，其以坤煌公司未办理讼争房屋的权属证书为由请求坤煌公司支付逾期办证违约金不能成立。 综上所述，宝瞻公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6312元，由厦门宝瞻商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 陈 璟 审 判 员 胡林蓉 二〇一九年四月十八日 代书记员 潘婉燕 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 --