湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0192民初960号原告：湖北清江物业有限责任公司武汉分公司，住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区关山大道**光谷企业公馆1.******。代表人：胡学凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨卫，该公司员工。委托诉讼代理人：何紫艳，该公司员工。被告：邓一飞，男，1979年9月26日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人：朱芳琴，女，1981年6月7日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县潘家湾镇工人村。系被告邓一飞的配偶。被告：朱芳琴，身份信息同上。原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司（以下简称：物业公司）诉被告邓一飞、朱芳琴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法由审判员杜厚胜独任审理，适用简易程序（小额诉讼），于2019年4月2日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人杨卫、何紫艳，被告朱芳琴并作为被告邓一飞的委托诉讼代理人，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告邓一飞、朱芳琴支付物业管理费8743.50元及违约金2623.10元（按欠费金额30%计算）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告邓一飞、朱芳琴系清江山水住宅业主，并于清江山水小区开发商签订了《武汉市商品房买卖合同》，交房后与原告签订了业主临时管理公约、前期物业管理服务协议，约定由原告物业公司提供物业服务，被告按建筑面积向原告交纳物业管理费，如被告逾期支付应根据协议约定向原告支付违约金。协议生效后，原告物业公司提供了服务，被告邓一飞、朱芳琴从2015年1月1日至2018年9月30日45个月期间欠交物业费，经多次催要拒绝交纳。故诉至法院，请求判如所请。被告邓一飞、朱芳琴共同辩称：1、2014年下半年，我的房屋房间墙角渗水，向原告反映后，原告作了例行登记，派工程人员上门查看后，无果；2016年下雨后，我家中地板被泡水，向原告反映后没有解决，在没有对我的房屋进行合理排查的情况下，原告要求我找开发商解决问题，我自拟情况说明送达给开发商后，依然无果；原告接到我方的报修后应该派专业人员查看摸排渗水原因，但原告未给出准确的判断，导致了我方产生后续的经济损失；我方房屋渗水是因为管道排水不畅而反流到户内，原告未能在产生损失之前更换排污管，违反了《物业服务协议》中第三条第3.1之约定；我方修缮房屋的费用4000元，是因为原告服务不到位产生的，应当由原告承担；2、原告的服务品质未达标，一楼大厅墙面瓷砖脱落，我让保洁员清理柜顶残留的碎渣迟迟未清理，存在安全隐患，违反了《物业服务协议》；3、我方拖欠物业费是因为渗水问题一直未得到妥善处理，是不得已而为之，不应支持原告主张的滞纳金；4、原告的诉讼请求过了三年的追诉时效等。经审理查明：被告邓一飞、朱芳琴系清江山水小区住宅业主，该房建筑面积为125.34平方米，属于小高层住宅。2009年11月11日，原告物业公司（甲方）与被告邓一飞（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告物业公司提供前期物业服务等内容，具体有：“第一条，双方的权利和义务，一、甲方的权利和义务，1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、秩序维护、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理……6、依据本协议向乙方收取物业管理费用……二、乙方的权利和义务，1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权……4、依据本协议向甲方及时交纳物业管理费用及其他有偿服务费用……第二条，物业管理服务内容……第三条，物业管理服务质量……第四条，物业管理服务费用……二、乙方应在办理交付手续时向甲方交纳六个月物业管理服务费，六个月之后，乙方应按季度向甲方交纳物业管理服务费，乙方交费时间：每季度第一个月的10日前，三、小高层1.55元/月每平方米……第九条，违约责任……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日5‰交纳违约金……”等内容。该小区成立业主大会业主委员会后，未重新选定物业服务企业或另签服务协议。上述合同签订后，原告物业公司向案涉小区提供了物业服务。被告邓一飞、朱芳琴居住使用案涉房屋，但从2015年1月1日起未交纳物业费，经原告物业公司催收后亦未交纳，故有本案诉讼。庭审中，原告物业公司陈述，1、被告提出的漏水点在原书房位置，物业更换的是厨房污水管，不能够证明其家中反水是由于污水管未处理导致的，其损失不应该由物业承担；2、就被告的漏水问题物业公司多次向相关责任主体置业公司提交其房屋漏水及维修情况，尽到了报事报修、协调的义务；3、物业协议约定物业费先交费后服务，而被告于2015年1月至今未交纳物业服务费，但物业公司未停止过对其物业服务，并多次进行催缴、说明，要求其向相关主体追究责任，故被告应当交纳物业服务费及违约金。以上事实，有《前期物业管理服务协议》、催收物业费通知书、照片等在卷佐证。本院认为：前期物业服务企业依法可由开发建设单位选定，原告经开发商选定后，与被告邓一飞签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院对其法律效力予以认定，被告邓一飞、朱芳琴作为该房屋的业主和实际使用人，受前述《前期物业管理服务协议》的约束。关于诉讼时效，原告物业公司与被告邓一飞、朱芳琴存在物业服务合同关系，原告物业公司为清江山水小区提供物业服务是持续性、由此昂性的客观情况，并结合原告物业公司提交的其他催收物业费的凭证和被告邓一飞、朱芳琴实际居住使用案涉房屋的事实，且双方亦因物业服务事项曾进行过沟通和协商，故对于被告邓一飞、朱芳琴辩称的原告诉讼请求超过诉讼时效的意见本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。上述合同签订后，原告物业公司已为被告邓一飞、朱芳琴在内的小区业主提供了物业服务，被告辩称的房屋漏水问题，涉及开发商的房屋质量及维保义务，可另行处理；被告邓一飞、朱芳琴以物业服务存在保洁问题、安全隐患等服务瑕疵为由拒绝交费，其提交证据不足证实原告物业公司有明显违反物业服务合同的事实，但结合原被告的陈述及提交的证据，案涉小区物业服务存在一定瑕疵，本院酌情对两被告欠缴期间的物业服务费按98%计算，且不支持原告物业公司主张的违约金的诉讼请求。经计算2015年1月1日至2018年9月30日共45个月的费用为8567.62元（125.34平方米×1.55元/月每平方米×45月×98%）。对原告物业公司要求被告邓一飞、朱芳琴支付违约金的诉讼请求，酌情不予支持。综上所述，原、被告是在同一个小区内提供物业服务、接受物业服务的双方，互相应该多沟通，原告物业公司应积极提高物业服务质量，被告作为业主方也应该及时履行交纳物业服务费的主要义务，避免因未交物业服务费造成原告物业公司缺乏资金支持而降低物业服务质量，也避免影响其他已及时履行交费主要义务的业主应获得的物业服务质量。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告邓一飞、朱芳琴于本判决生效之日起十日内向原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司支付2015年1月1日至2018年9月30日的物业服务费8567.62元；二、驳回原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费42元（已减半收取），由被告邓一飞、朱芳琴负担（此款已由原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司预交，被告邓一飞、朱芳琴于本判决生效之日起十日内直接支付给原告湖北清江物业有限责任公司武汉分公司42元）。本判决为终审判决。审判员  杜厚胜二〇一九年四月十九日法官助理罗婷书记员颜晓霞