浙江省金华市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙07民终109号 上诉人（原审被告）：浙江金华中宁房地产有限公司，住所地金华市金**金瓯路以南C19地块。 法定代表人：包建军，董事长。 委托诉讼代理人：黄红英，浙江川丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：储妍，浙江川丰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王晓亮，男，1983年12月16日出生，汉族，住金华市婺城区。 被上诉人（原审原告）：宋丽红，女，1988年2月12日出生，汉族，住金华市金**。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：王韩英，浙江金哲律师事务所律师。 上诉人浙江金华中宁房地产有限公司（以下简称中宁房产公司）因与被上诉人王晓亮、宋丽红商品房预售合同纠纷一案，不服金华市金东区人民法院（2018）浙0703民初2575号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。 上诉人中宁房产公司上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判；二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1、上诉人延迟交房122天是因政府部门等原因导致，不应就此承担逾期交房的违约责任。2、被上诉人房产产权登记以交房为前提，逾期交房导致了逾期办证，而逾期交房122天可顺延至2018年7月31日办证，上诉人无需承担在2018年7月31日前的逾期办证责任。3、2018年4月，上诉人通知被上诉人于2018年4月30日开始集中交房，被上诉人于2018年4月30日到达交房现场，由于双方对于逾期交房和逾期办证问题协商未达成一致意见，被上诉人拒绝收房。故即使上诉人要承担逾期交房和逾期办证的违约责任，也不应当是原审法院认定的延迟117天，被上诉人应当按照过错责任比例承担部分责任。二、一审判决适用法律错误。一审错误适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，做出错误判决。在违约责任没有划清的情况下就适用《房屋买卖合同》第九条的规定是错误的，由于政府原因导致开发建设周期延长以及被上诉人拒绝收房的行为，才导致延迟办证，责任并不在上诉人。综上，请求撤销一审判决，并依法改判。 被上诉人王晓亮、宋丽红答辩称，一、一审认定事实清楚，适用法律准确。1、上诉人逾期交房是事实，上诉人陈述由于政府行为导致逾期交房没有事实依据。从上诉人提供的证据来看，其并不能证明金华市创建文明城市以及中央环保督查直接造成了涉案楼盘无法正常施工122天。2、上诉人陈述由于双方对于逾期交房和逾期办证问题协商未达成一致，被上诉人拒绝收房，应当由被上诉人承担部分责任的上诉理由没有事实和法律依据。从被上诉人在一审中提交的视频资料可知，上诉人给被上诉人设置了交房和办证的前提条件，即签署放弃主张因逾期办证和逾期交房产生的违约金。该前提条件不符合合同约定，也并非上诉人拒不交房和拒不办证的法定抗辩事由。二、一审认定逾期办证违约金应计算至实际取得初始登记证书之日止，属于认定事实不清，适用法律错误，请求纠正。《商品房买卖合同》第十六条产权登记应理解为2018年3月31日前交付权属证书，而不能理解为初始登记证书。综上，上诉人的上诉请求应予驳回，对原判不公部分，予以改判。 被上诉人王晓亮、宋丽红向一审法院起诉请求：1、依法判令中宁房产公司支付王晓亮、宋丽红逾期交房违约金（按3120000元以日万分之三从2018年1月1日起计算至实际交房之日止，暂算至2018年5月9日为119808元）以及逾期办证违约金（按3120000元以日万分之二从2018年4月1日起计算至中宁房产公司为王晓亮、宋丽红办理权属证书之日止，暂算至2018年5月9日为23712元）；2、由中宁房产公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年4月1日，王晓亮、宋丽红与中宁房产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定王晓亮、宋丽红向中宁房产公司购买蔚蓝海岸小区12幢102号商品房一套。合同第三条：买受人购买的住宅建筑面积174.53㎡，套内面积163.36㎡，分摊面积11.169㎡；辅房建筑面积109.72㎡，套内面积106.92㎡，分摊面积2.799㎡。合同第五条：单价为3120000元/套，总价款为3120000元。合同第七条：买受人于2017年4月5日前支付首付款1720000元整，余款1400000元整，在签订本合同之日起7日内提供贷款所需资料办理银行按揭贷款（或公积金贷款）手续。合同第九条：出卖人应当在2017年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、验收合格；3、规划、文物、环保等行政部门采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设周期延长、出卖人不承担由此产生的逾期交房责任，但最长期限不得超过6个月。合同第十条：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。合同第十六条：出卖人负责办理土地使用权初始登记，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，出卖人承诺于2018年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，约定日期起60日以后，买受人不退房的，出卖人自约定之日起至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金。合同签订后，王晓亮、宋丽红根据合同约定向中宁房产公司支付首付款，尾款通过银行按揭贷款的方式支付完毕。2018年4月26日，蔚蓝海岸项目竣工验收备案。4月28日，中宁房产公司通知王晓亮、宋丽红办理入伙相关手续。王晓亮、宋丽红于4月30日到达交房现场，中宁房产公司向王晓亮、宋丽红出示《商品房买卖合同》之补充协议，要求王晓亮、宋丽红在办理交房手续之前签订补充协议。协议主要内容为“关于逾期交房及逾期办证的违约责任，乙方（买受人）同意甲方（出卖人）通过为乙方代缴自房屋实际交付之日起＿个月物业管理费的方式补偿乙方所受损失”。王晓亮、宋丽红拒绝签订。随后，王晓亮、宋丽红向中宁房产公司发函，要求中宁房产公司撤销补充协议、按合同约定履行义务。双方未达成一致意见。中宁房产公司于2018年7月26日取得案涉房产的初始登记证书。截至起诉之日，中宁房产公司未与王晓亮、宋丽红办理房产交付手续，亦未向王晓亮、宋丽红交付权属登记证书。 一审法院认为，王晓亮、宋丽红与中宁房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应按合同约定自觉全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的争议焦点：一是案涉房产是否存在合同约定的可以延期交付的特殊原因。若中宁房产公司抗辩事由不成立，违约责任如何承担。二是办理所有权转移登记的问题。一、案涉房产是否存在合同约定的可以延期交付的特殊原因。若中宁房产公司抗辩事由不成立，违约责任如何承担。中宁房产公司认为，根据合同第九条第二款第三项“规划、文物、环保等行政部门采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设周期延长”的约定，中宁房产公司可以据实顺延房产交付期限，不存在逾期交房的情形。该院认为，首先，中宁房产公司提交的证据多为行政机关在其官网公布的信息、宣传资料，并没有上级主管部门要求中宁房产公司工地停工的相关证据。其次，监理日记是监理工程师实施监理活动的原始记录，工程施工过程中的主要事件、重大的施工活动均应记录在监理日记上。中宁房产公司陈述涉案商品房由于环保督察、创建文明城市等原因停工或不正常施工时间长达122天，但其仅提供了13天的监理日记，且监理日记中记载的内容无法达到证明目的。综上，对中宁房产公司的抗辩意见不予采纳，中宁房产公司未按约定交付商品房及办理权属登记证书，应依约承担逾期交房和逾期办证的违约责任。关于逾期交房违约金，王晓亮、宋丽红要求中宁房产公司根据合同约定支付违约金，自2018年1月1日起以已付房价款的日万分之三计算至房产实际交付之日止，存在事实及法律依据，该院予以支持。关于逾期办证违约金，王晓亮、宋丽红要求该项违约金从中宁房产公司逾期之日起计算至其为王晓亮、宋丽红办理权属证书之日止。该院认为，双方在合同中仅约定了商品房初始登记的取得期限，没有约定转移登记的取得期限。因此，该项违约金应当计算至中宁房产公司实际取得初始登记证书之日止。二、办理所有权转移登记的问题。转移登记过程中，需要双方相互配合，既需要中宁房产公司提供权属初始登记证书，开具案涉商品房的购房发票等法律、行政法规规定的其他材料，也需要王晓亮、宋丽红提交申请书、提供身份证明、缴纳税费等，任何一方都不可能独自完成转移登记的过程。但中宁房产公司作为商品房的出卖人，有义务保证房屋所有权转移给买受人。案涉商品房已经竣工验收，符合交房条件，且办理了所有权初始登记，王晓亮、宋丽红有权要求中宁房产公司协助办理所有权转移登记，对该项诉讼请求，该院予以支持。在办理所有权转移登记的过程中，双方应当根据法律、行政法规的规定履行己方的应尽义务。综上，经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条的规定，判决：一、中宁房产公司于本判决生效之日起十日内支付王晓亮、宋丽红逾期交房违约金119808元（违约金：3120000元×0.3‰日×128日＝119808元，自2018年1月1日起暂算至2018年5月9日止，此后根据上述计算方式计算至房产实际交付之日止）。二、中宁房产公司于本判决生效之日起十日内支付王晓亮、宋丽红逾期办证违约金72384元（违约金：3120000元×0.2‰日×116日＝72384元，自2018年4月1日起算至2018年7月26日止）。三、中宁房产公司于本判决生效后三十日内协助王晓亮、宋丽红办理坐落于金华市金东区及辅房的所有权转移登记手续（办理转移登记所需应当由买方缴纳的税费由王晓亮、宋丽红承担）。四、驳回王晓亮、宋丽红的其他诉讼请求。如中宁房产公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1585元（已减半收取）、保全费1420元，共计3005元，由中宁房产公司负担。 二审期间，上诉人向本院提交案涉楼盘网站截图一页，以证明案涉楼盘在上诉人接盘时是烂尾楼盘。被上诉人对该证据质证认为，该证据是打印件，无法核实，对真实性有异议，该份证据载明的时间与本案房产交付时间相距甚远，不能达到证明目的。 上述证据经质证，结合双方质证意见，本院认为，该网页内容与本案无直接关联，对该证据的证明力本院不予采信。 被上诉人二审中未向本院提交新证据。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人主张延迟交房122天是因政府部门原因导致的，但其提供的证据并不足以证明该主张，故上诉人尚不具备案涉合同第九条约定的可以延期交房的情形。至于上诉人提出的被上诉人拒绝收房需要按照过错责任比例承担部分逾期交房和逾期办证的违约责任的主张。经查，2018年4月28日，上诉人通知被上诉人办理入伙相关手续。被上诉人于4月30日到达交房现场，上诉人向被上诉人出示《商品房买卖合同》之补充协议，要求被上诉人在办理交房手续之前签订补充协议。该交房属于有条件的交房，双方未就交房事项达成一致意见，非被上诉人的过错导致。由此，上诉人主张逾期交房应由被上诉人承担部分责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院按照涉案合同中约定的违约金计算方式来确定本案违约金，并无明显不当。综上，上诉人提出的上诉理由和请求缺乏事实和法律依据，依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3170元，由上诉人浙江金华中宁房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  徐 亮 审 判 员  李建旭 审 判 员  徐 磊 二〇一九年四月二日 代书记员  盛 菲