河北省石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0110民初1083号原告（反诉被告）：曹丽英，女，1958年10月4日出生，汉族，住河北省邯郸市邯山区。委托诉讼代理人：张希军，河北友高律师事务所律师。被告（反诉原告）：河北省省直纪元房地产开发有限公司，住所地石家庄市鹿泉经济技术开发区昌盛大街**管理委员会**，统—社信用代码：91130185718344507Q。法定代表人：常捷，系该公司经理。委托诉讼代理人：王佳佳，河北姜钟律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨颖，河北姜钟律师事务所律师。原告（反诉被告）曹丽英与被告（反诉原告）河北省省直纪元房地产开发有限公司(以下简称省直纪元公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月26日作出（2018）冀0110民初2911号民事判决书，曹丽英不服，上诉于石家庄市中级人民法院。石家庄市中级人民法院将该案发回重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。曹丽英委托代理人张希军，省直纪元公司委托代理人王佳佳、杨颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹丽英向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付违约金每日500元，暂自2016年9月2日起计算至起诉之日即2018年7月2日止(共计22个月，即660日)，计33万元，要求被告支付到向原告交付符合合同约定标准的经验收合格的房屋之日止;2、诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告与被告于2011年9月4日签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发建设的西山御园41(BT11-1)号房屋，原告一次性付款，被告在2013年9月30日前将房屋交付原告使用。合同签订后，原告依约向被告支付了房款，完成了合同约定的付款义务。到了合同约定的交房日期，被告却以种种理由向后推迟，房屋逾期不能交付。后来，终于等到被告通知原告办理房屋交付手续时，原告对所购买的房屋根据建设部《房屋接管验收标准》并参照石家庄市《物业承接验收参考内容及标准》进行验收，发现房屋存在很多严重的质量问题和其他问题，远远未达到原告购房时被告所宣传的和样板间所展示的省会最高端别墅标准，被告建造的二期房屋质量问题和其他问题不计其数，显而易见，原告后来得知，被告建设的房屋不只是原告一家有严重的质量缺陷和其他问题，而是具有普遍性，包括原告房屋在内的二期房屋普遍存在的质量问题诸如：房屋严重漏水，多处楼(地)面存在渗水、漏水等；墙体多处有裂痕；局部外墙发霉；地下室；地下室墙体防水不合格，地下室多户多次严重进水过地下一层高度；回填土未按规范“三合土分步夯实”进行施工；沉降不平，房子一侧下陷；小院回填垃圾未清，直接掩埋；瓦顶屋面檐口未作处理，铺瓦缝隙过大，未做混凝土勾缝；房屋周边未做混凝土散水；强排泵失效，室外污水、雨水顺管道回灌；排水系统存在严重的设计缺陷，不能满足汛期排水要求；建筑外立面石材质次，污损严重；地下室；地下室外墙没有保温层为杂填土且无地下室出处未进行回填、无下沉式楼梯、局部增设梁、局部缺少雨水管且安装位置与设计不符、局部缺少插座及开关；填充墙缺少拉结筋，采光天窗采用非开启采光窗，窗户密封不严，雨水管安装位置与设计图不符，局部缺少插座；阳台雨水管埋入土中，不符合设计要求；局部剔凿处，地面采，地面采暖管布置、绝热层及塑料扎带绑扎不符合设计要求；室外配套水系、景观湖、道路等至今荒羌，杂草丛生。被告称二期项目已经进行了竣工验收，但却未按照我国《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条之规定，在15日内向住建局进行备案，不能提供主管部门颁发的《建设工程竣工验收备案证明书》等证明质量合格的法律文件和材料。后来，原告得知被告开发建设的一期工程因质量问题和其他问题，鹿泉区住建局已经于2013年6月21日向被告下达通知，明确一期项目的《建设工程竣工验收备案证明书》失去备案效力，并责令被告停止使用该项目，重新组织竣工验收。目前，一、二期工程项目至今都未取得《建设工程竣工验收备案证明书》。原告与其他业主共同组成维权群体，开始了艰难的维权道路，但被告对原告的要求却一拖再拖，毫无解决问题的诚意。因被告拒绝履行房屋整改验收义务，也拒绝赔偿原告违约金，万般无奈下，原告向石家庄鹿泉区人民法院起诉，鹿泉区人民法院作出(2016)冀0110民初第3251号民事判决书，判决书内容为：一、被告河北省省直纪元房地产开发有限公司在判决生效后90日内，按照2011年9月4日签订的《商品房买卖合同》约定的标准，向原告曹丽英交付西山御园41(BT11-1)号房屋;二、被告河北省省直纪元房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内，支付原告逾期交房违约金365000元;三、被告河北省省直纪元房地产开发有限公司于原告曹丽英收房当日支付原告曹丽英铺设地暖补偿费21543.375元。法院的判决生效后，原告等待被告履行判决。被告在2018年1月8日向原告寄发了《西山御园入住通知书》，通知原告在2018年1月25日办理房屋交付手续。原告对房屋进行了验收，发现被告根本没有履行判决书，没有对房屋进行整改维修，房屋仍然根本不具备交房条件。综上，为依法保护自身的合法权益。原告提出如上所请，请贵院依法公正判决。河北省省直纪元房地产开发有限公司辩称，一、原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予以驳回。原告从被告处购买了西山御园二期41（BT11-1）号的房屋，并约定了交房时间，但因诸多客观原因，致使上述房屋延期交付。2017年12月12日河北居安建筑工程质量检测有限公司、北京威斯顿建筑设计有限公司石家庄分公司接受被告的委托对涉案房屋进行检测，作出JA/JD17-12-055号检测鉴定报告，检测鉴定结论为：1.工程设计图纸完整并通过了审图机构的审核。勘察报告及各种施工资料齐全；2.该工程主体结构和设计图纸一致；使用状况与设计和竣工时一致；该工程未发现裂缝、位移、变形、倾斜等缺陷；3.该工程混凝土强度、钢筋保护层厚度满足设计要求；综上，该工程的安全等级为ASU(安全性符合标准要求，不影响整体承载)，工程安全性满足要求。故涉案房屋符合设计要求，不存在质量问题，即该房屋已达到交付条件。针对西山御园二期工程竣工验收备案事宜，因施工单位多次变更，无法完全提供施工资料的问题，影响了工程质量验收备案。石家庄市鹿泉区住房和城乡建设局专门进行了研究及讨论，由石家庄市鹿泉区城乡建设和房地产市场整治工作领导小组向鹿泉区不动产登记中心发出鹿房专办批〔2017〕31号通知，该项目已委托检测机构进行了房屋质量检测鉴定，请依据规划、住建、消防部门出具的验收认定意见，办理不动产登记。现涉案房屋已办理完毕大产证，大产证是在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记；对符合规定的申请，房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证。现涉案房屋大产证已办理完毕，故涉案房屋不需进行验收备案，经由购房者协助已可以办理房屋的不动产权证。故涉案房屋充分具备交付条件，无质量问题，已可以办理不动产权证。在（2016）冀0110民初3251号民事判决书确定的期间届期时，原告不应消极等待被告的通知，而应积极主张收房的权利。但是在此后较长时间内，原告亦未主动要求收房。被告多次通知原告收房，但原告一直以存在质量问题为由予以拒绝，原告存在恶意逾期收房的违约行为。对以上达到交房条件的情形，原告均不予认可，原告认为涉案房屋还未达到交付条件，则房屋无法交付，合同无法履行，故被告据此提出了反诉。故原告无法定或者约定的正当理由拒绝收房，违约在先，而后又怠于收房，扩大损失，导致本起纠纷的发生，其理应自行承担相应责任，对其诉讼请求应予以驳回。二、西山御园二期的大部分类似情形的业主已办理收房手续，且已办理不动产权证书；原告恶意不办理收房手续，致使所谓的损失扩大，应自行承担相关责任。被告为保障广大西山御园业主的切实利益，积极对房屋的竣工验收备案工作予以推进，并且也得到了石家庄市鹿泉区住房和城乡建设局的支持，由石家庄市鹿泉区城乡建设和房地产市场整治工作领导小组向鹿泉区不动产登记中心发出鹿房专办批〔2017〕31号通知，依据规划、住建、消防部门出具的验收认定意见，办理不动产登记。对于检测机构出具该工程的安全等级为ASU(安全性符合标准要求，不影响整体承载)，工程安全性满足要求的检测报告应视为符合了交房条件，西山御园二期的大部分类似情形的业主已办理收房手续，且已办理不动产权证书。被告多次通知原告收房，原告应当知道涉案房屋已符合了交付条件，应当积极与被告协调，尽快与被告办理收房手续。而在本案中，原告消极等待，一直未与被告办理收房手续，致使损失扩大。并且原告作为买受人，其完全有能力通过积极行使催告开发商交房的权利来排除逾期交房损失进一步扩大的风险，从而避免纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故此，对于原告的恶意拒不收房行为应由其自己承担相关责任。三、原告诉请的逾期交房违约金过高，且该逾期交房违约金是原告恶意不收房的行为造成的，故不应予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。对于被告逾期交房的违约行为，原告已对被告进行了一次诉讼，被告已承担了相应的违约责任，对原告赔偿了365000元。被告与原告签订的《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金明显过高，已超过了对其造成的损失。且在本案中，原告所诉请的逾期交房违约金是因为其自身恶意不收房的行为所造成的，对此，被告不存在过错，故不应承担责任。省直纪元公司反诉称：1、依法判令解除反诉人河北省省直纪元房地产开发有限公司与被反诉人曹丽英之间的《商品房买卖合同》，被反诉人协助反诉人办理撤销商品房买卖合同备案登记手续；2、本案诉讼费用由被反诉人负担。事实及理由：2011年9月4日，反诉人与被反诉人签订了《商品房买卖合同》，合同约定被反诉人购买反诉人开发建设的位于鹿泉开发区，该房屋的建筑面积为410.35平方米，房屋总价款为4633400元。反诉人通知被反诉人收房后，被反诉人以被反诉人认为房屋存在质量问题为由拒收房屋。2016年9月被反诉人将反诉人诉至石家庄市鹿泉区人民法院，要求反诉人对房屋维修或返工重做、办理工程竣工验收备案、支付逾期交房违约金、支付地暖补偿费等；法院判决反诉人按照合同约定的标准向被反诉人交付房屋，反诉人支付被反诉人逾期交房违约金365000元、地暖补、地暖补偿费21543元，驳回被反诉人其他诉讼请求。在该案执行程序中，反诉人已向被反诉人足额支付上述违约金、补偿费，反诉人一直要求被反诉人办理收房手续。但被反诉人称，该房屋存在质量问题，要求反诉人进行维修或返工重做，故不予接收房屋。反诉人已明确告知被反诉人，该房屋已经相关部门验收达到交付条件并能够办理产权登记事宜，即已验收并可办理不动产权证（已办大产证，未进行分割成单独的不动产权证），可证明房屋无质量问题。2017年12月12日河北居安建筑工程质量检测有限公司、北京威斯顿建筑设计有限公司石家庄分公司接受反诉人的委托对涉案房屋进行检测，作出JA/JD17-12-055号检测鉴定报告，检测鉴定结论为：1.工程设计图纸完整并通过了审图机构的审核。勘察报告及各种施工资料齐全；2.该工程主体结构和设计图纸一致；使用状况和设计和竣工时一致；该工程未发现裂缝、位移、变形、倾斜等缺陷；3.该工程混凝土强度、钢筋保护层厚度满足设计要求；综上，该工程的安全等级为ASU(安全性符合标准要求，不影响整体承载)，工程安全性满足要求。故涉案房屋符合设计要求，不存在质量问题。针对西山御园二期工程竣工验收备案事宜，因施工单位多次变更，无法完全提供施工资料的问题，影响了工程质量验收备案。石家庄市鹿泉区住房和城乡建设局专门进行了研究及讨论，由石家庄市鹿泉区城乡建设和房地产市场整治工作领导小组向鹿泉区不动产登记中心发出鹿房专办批〔2017〕31号通知，依据规划、住建、消防部门出具的验收认定意见，办理不动产登记。现涉案房屋已办理完毕大产证，大产证是在房屋竣工验收之后交付购房者之前，由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记；对符合规定的申请，房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证。现涉案房屋大产证已办理完毕，故涉案房屋充分具备交付条件，已可以办理不动产权证。对以上达到交房条件的情形，被反诉人均不予认可，被反诉人认为涉案房屋还未达到交付条件。反诉人多次通知被反诉人收房，但被反诉人一直予以拒绝。2018年7月被反诉人又将反诉人诉至法院，要求反诉人按照每日500元的标准支付逾期交房违约金，共计330000元，并要求反诉人支付到符合合同约定标准的经验收合格的房屋之日止。被反诉人无法定或者约定的正当理由拒绝收房，违约在先，而后又怠于收房，扩大损失。合同中约定的逾期交房违约金明显过高，超过中国人民银行同期贷款利率，已超过了反诉人对被反诉人造成的损失。并且反诉人已对被反诉人进行了一次诉讼，反诉人已承担了相应的违约责任。被反诉人一方面拒不收房，一方面又无休止地向反诉人讨要违约金，继续履行合同将给反诉人带来巨大损失，显失公平。而被反诉人一再认为房屋存在质量问题，并且不认可办理不动产权证即房屋质量合格且达到了交付条件，则合同无法继续履行，故反诉人要求解除合同。被反诉人恶意不收房，且不认可房屋达到了交付条件，则涉案房屋无法交付，继续履行合同对于反诉人明显不公平。为维护反诉人合法权益，维护正常的经济秩序，反诉人根据相关法律规定及司法解释的规定，特诉至贵院，请贵院依法支持反诉人的诉讼请求。曹丽英辩称：一、反诉人的反诉请求既无事实依据，也无法律依据。在目前涉案房屋市场价格较答辩人购买时高出几倍的情况下，反诉人想单方撕毁合同，属于严重不诚信行为，况且在履行房屋买卖合同中，是反诉人自己单方严重违约，建造的房屋出现严重的质量问题，才导致本诉案件的发生，答辩人无任何违约和过错。二、检测中心的报告确认房屋符合设计要求，不等于该房屋已经具备了法定或约定的交付条件。并且，鹿泉住建局的会议纪要仅是明确房屋办理备案手续的方式和程序，并不能证明有了检测报告就具备了全部法定的交付条件，会议纪要不能代替法律的规定，况且，住建局会议纪要还要求必须附业主收房协议，没有收房协议也是不能办理备案手续的。更何况，反诉人手中的该检测报告和会议纪要，反诉人从未通知过答辩人，更没有提出和答辩人签订收房协议。三、众所周知，开发商向购房人交付经验收合格的房屋，此乃开发商必须承担的法定义务。原一审法院做出的生效判决已经认定了反诉人没有向答辩人交付符合合同约定的房屋之事实，但时至今日，反诉人从未向答辩人出示过房屋具备交付条件和符合合同约定的证据。四、反诉人依据“情势变更”要求解除合同，明显不符合法律规定。本案是因为反诉人严重违约才导致逾期交房，只要反诉人将房屋维修合格，并且达到约定的交付条件，答辩人是不可能将花费400多万元巨资购买的房屋而不收房，白白浪费不居住，因此，反诉人所述的不能实现合同目的无任何事实依据。五、退一万步讲，假如该房屋具备了交付条件，并且反诉人正式通知了答辩人办理交付手续，即便答辩人迟延收房，也只能视为答辩人不及时行使收房权利，反诉人也不能据此为由单方解除合同。六、本案是发回重审案件，石家庄市中级法院发回重审的理由是原审没有查清该房屋是否达到约定的交付条件？反诉人何时履行了通知办理交付的义务？在以上事实尚未查清前，反诉人却毫无根据地提出解除合同，显然理据严重不足，应依法驳回。七、反诉人称已明确告知答辩人房屋经相关部门验收，达到交付条件并能够办理产权登记事宜不属实，反诉人从来没有履行告知义务。八、违约金是双方合同明确约定的数额，与答辩人购买房屋的价值以及造成的损失相比，违约金并不高。九、反诉人称继续履行合同会给反诉人带来巨大损失，显失公平，没有事实依据。相反，如果解除合同针对目前市场价格，房屋的价格已经高出答辩人购买房屋时的几倍，会给答辩人造成极大损失，使反诉人获得巨大的不当利益。曹丽英针对本诉陈述并举证：证据1：原告与被告签订的商品房买卖合同，证明原告购买被告房屋情况以及双方之间的权利义务及违约责任。证据2：被告出具的发票，证明原告依约履行了付款义务。证据3：鹿泉市住房和城乡建设局关于西山御园一期《建设工程竣工验收备案证明书》的说明，证明因被告建设的房屋未按设计要求施工，存在质量缺陷，被告采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案，被告于2012年9月18日组织的该项工程竣工验收无效。证据4：鹿泉市住房和城乡建设局关于停止使用西山御园一期工程竣工验收《备案证明书》(编号为2012026.2012027)的通知，证明因被告所建房屋未按设计要求施工，存在质量缺陷，采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案，主管机关责令停止使用该房屋，立即进行整改，重新组织验收。证据5：石家庄市鹿泉区人民法院(2016)冀0110民初3251号民事判决书，证明一审法院判决被告支付违约金和交付合格的房屋。证据6：西山御园入住通知书(被告通知陈志辉)，证明被告一直拖延到2018年1月才通知原告办理房屋交付手续，但房屋仍然不具备交付条件省直纪元公司质证认为：对证据1、2，无异议。对证据3，关联性有异议，该证据仅能证明出具该证据文件出具的时间被告西山御园一期部分房屋存在“主体结构符合设计要求，但部分附属设施工程不符合设计要求”的情况，住建局要求被告进行整改，重新组织竣工验收。被告在收到该证据文件后已对西山御园一期工程进行了相应的整改，并且大部分一期房屋已进行了竣工验收并办理了不动产权证。其与涉案的二期41（BT11-1）号房屋无关，亦不符合原告的证明目的。对证据4，关联性有异议，停止使用《备案证明书》（编号为2012026、2012027）是因为被告西山御园一期部分非主体工程未按照设计要求施工，存在质量缺陷。该证据与涉案的二期41（BT11-1）号房屋无关，不能证明涉案的二期41（BT11-1）号房屋存在质量问题，亦不符合原告的证明目的。对证据5，关联性有异议，原告起诉时承认是收到了被告交房的通知。被告即我方在该案自立案起及多次调解、庭审抗辩中多次要求原告收房，但原告一直拒不收房，其存在恶意不收房及对恶意扩大损失，应由原告自行承担相应损失。且原告已对被告进行了一次诉讼，被告已承担了相应的逾期交房的违约责任。原告实际获得的违约金，明显过高，已超过了被告对其造成的损失。而在本案中原告所诉请的逾期交房违约金是因其自身恶意不收房的行为所造成的，对此，被告不存在过错，不应承担责任。对证据6，关联性有异议，原告在（2016）冀0110民初第3251号案件起诉时承认是收到了被告交房的通知。被告即我方在该案自立案起及多次调解、庭审抗辩中多次要求原告收房，已充分履行了通知义务。而原告提交的该份证据能证明原告收到被告收房通知后不办理交接手续的行为构成受领迟延的违约行为，对该扩大损失应由其自行承担。省直纪元公司针对本诉陈述并举证：证据1：商品房买卖合同：该合同附件三第二条第一款约定，原告应在收到被告寄发的通知书规定的时间和地点办理交房手续；原告收到通知后恶意不办理交接手续的行为构成受领迟延的违约行为，对该扩大损失应由其自行承担。证据2：（2016）冀0110民初第3251号民事判决书：原告已认可被告通知过其收房，但原告认为涉案房屋存在质量问题，故不予收房。被告在该案审理过程中及该案执行过程中均要求原告收房，但原告均予以拒绝。证据3：（2018）冀0110执564号执行裁定书：（2016）冀0110民初第3251号民事判决书，并未明确房屋存在质量问题，因被告未提交涉案房屋的检测鉴定报告等证明涉案房屋质量合格的证据，而原告也未提交涉案房屋存在质量问题的证据，故该判决并未认定涉案房屋的质量问题。证据4：检测鉴定报告：涉案房屋工程安全性满足要求，并无质量问题。原告恶意不收房所产生的逾期交房违约金是因原告受领迟延所造成的，应由其自行承担相应损失。证据5：通知：针对西山御园项目二期开发及不动产登记遗留问题确定解决方案，该项目已委托检测机构进行了房屋质量检测鉴定，请依据规划、住建、消防部门出具的验收认定意见，办理不动产登记。涉案房屋已具备交付条件，已经可以进行不动产权登记。原告恶意不收房所产生的逾期交房违约金是因原告受领迟延所造成的，应由其自行承担相应损失。证据6：编号为1044400327526的EMS快递单，《西山御园入住通知书》及《二期A、B、C区批次收房名单》：被告向原告邮寄《入住通知书》及《二期A、B、C区批次收房名单》，告知原告于2018年1月24日上午9：00--10：30到西山御园会所办理房屋入住手续，但原告收到通知后无故不办理交接手续。证据7：编号为1099471505127号的EMS快递单、妥投记录，北京大成（石家庄）律师事务所见证书及二期业主收房通知书邮寄地址，《收房再通知》及《第二次收房通知安排表》：被告向原告邮寄《收房再通知书》及《第二次收房通知安排表》并进行了律师见证，告知原告于2018年2月7日下午16：00-17：00到西山御园会所办理房屋入住手续，但原告在收到通知的催告后无故不办理交接手续。原告收到通知后不办理交接手续的行为构成受领迟延的违约行为，对该扩大损失应由其自行承担。证据8：编号为1029651304425号的EMS快递单、妥投记录，北京大成（石家庄）律师事务所见证书，《收房再通知》及《第三次收房通知安排表》：被告向原告邮寄《收房再通知》和《第三次收房通知安排表》并进行了律师见证，告知原告于2018年5月20日上午8：30-10：00到西山御园会所办理房屋入住手续，但原告在收到通知的催告后无故不办理交接手续。原告收到通知后不办理交接手续的行为构成受领迟延的违约行为，对该扩大损失应由其自行承担。证据9：冀（2018）鹿泉区不动产权第0005131号不动产权证（大产证）：涉案房屋已办理完毕大产证，经由购房者协助已可以办理购房者的不动产权证。涉案房屋充分具备交付条件，已可以办理不动产权证。原告恶意不收房所产生的逾期交房违约金是因原告受领迟延所造成的，应由其自行承担相应损失。证据10：不动产权证（小产证）：涉案房屋同期的其他同类房屋已办理产权登记事宜，即已验收并办理完毕不动产权证。曹丽英质证认为：对证据1，真实性无异议，对证明对象有异议，该证据不能证明原告恶意不办理交接手续的事实。对证据2，判决书真实性无异议，证明对象有异议。该判决书是一个错误的判决。因此，才有今天的重审。该证据不能证明原告拒绝收房。对证据3，执行裁定书真实性无异议，对关联性和证明对象有异议。该执行裁定书只是明确了判决书对该房存在何种质量问题没有写明。并非被告主张的判决书没有认定房屋有质量问题，否则，判决书不可能判处被告支付违约金。对证据4，检测报告真实性无异议，对证明对象有异议。检测报告是在案件审理过程中被告单方委托作出的，并没有通知原告也没告知报告内容。其次，该鉴定报告仅仅证明房屋的工程主体结构合格，不能全面证明该房屋符合法定的交付条件。对证据5，通知的真实性无异议，对与本案的关联性和证明对象有异议，该通知被告从来没有向原告出示过，其次该通知是主管机关针对该项目办理不动产登记的方式和程序一个规定，并不能证明涉案房屋达到了法定的交付条件。更不能证明涉案房屋经挖掘、扩建视为原告实际控制房屋。对证据6，关联性、证明对象有异议。收快递的签字人不是原告本人。该证据不能证明原告存在恶意扩大损失的行为，不认识收件人。原告对该房屋进行了实地察看，该房屋根本没有进行维修，质量问题仍然十分严重，不具备交付条件。对证据7、8，质证意见同证据6。对证据9，大产权证真实性无异议，对关联性和证明对象有异议，办理房产证与房屋具备交付条件并不是等同的，无法证明房屋具备交付条件。并且，该证也不能证明原告已实际收房。对证据10，不动产权证真实性无异议，对关联性和证明对象有异议。该不动产权证是案外人的房产证，与原告没有关联。该证书不能证明原告的房屋达到了交付条件，也不能证明原告已实际收房。省直纪元公司针对反诉陈述并举证：证据1：商品房买卖合同：合同第九条约定了房屋交房条件，如被反诉人不认可现在房屋已达到交付条件，则房屋无法交付，继续履行合同将给反诉人带来巨大损失。证据2：（2016）冀0110民初第3251号民事判决书：被反诉人已认可反诉人通知过其收房，但被反诉人认为涉案房屋存在质量问题，故不予收房。反诉人在该案审理过程中及该案执行过程中均要求被反诉人收房，但被反诉人均予以拒绝。则房屋无法交付，继续履行合同将给反诉人带来巨大损失。证据3：（2018）冀0110执564号执行裁定书：（2016）冀0110民初第3251号民事判决书，并未明确房屋存在质量问题，因反诉人未提交涉案房屋的检测鉴定报告等证明涉案房屋质量合格的证据，而被反诉人也未提交涉案房屋存在质量问题的证据，故该判决并未认定涉案房屋的质量问题。被反诉人以房屋存在质量问题为由拒收房屋，不符合约定及法定条件。证据4：检测鉴定报告：涉案房屋工程安全性满足要求，并无质量问题。被反诉人以质量问题为由拒收房屋，存在恶意。被反诉人一直认为房屋存在质量问题，则涉案房屋无法交付，继续履行合同将给反诉人带来巨大损失。证据5：通知：针对西山御园项目二期开发及不动产登记遗留问题确定解决方案，该项目已委托检测机构进行了房屋质量检测鉴定，请依据规划、住建、消防部门出具的验收认定意见，办理不动产登记。涉案房屋已具备交付条件，已经可以进行不动产权登记。被反诉人不认可，则涉案房屋无法交付，继续履行合同将给反诉人带来巨大损失。证据6：编号为1044400327526的EMS快递单，妥投记录，《西山御园入住通知书》及《二期A、B、C区批次收房名单》：反诉人向被反诉人邮寄《入住通知书》及《二期A、B、C区批次收房名单》，告知被反诉人于2018年1月24日上午9：00--10：30到西山御园会所办理房屋入住手续，但被反诉人收到通知后不办理交接手续。则涉案房屋无法交付，继续履行合同将给反诉人带来巨大损失。证据7：编号为1099471505127号的EMS快递单、妥投记录，北京大成（石家庄）律师事务所见证书及二期业主收房通知书邮寄地址，《收房再通知》及《第二次收房通知安排表》：反诉人向被反诉人邮寄《收房再通知书》及《第二次收房通知安排表》并进行了律师见证，告知被反诉人于2018年2月7日下午16：00-17：00到西山御园会所办理房屋入住手续，但被反诉人在收到通知的催告后无故不办理交接手续。则涉案房屋无法交付，继续履行合同将给反诉人带来巨大损失。证据8：编号为1029651304425号的EMS快递单、妥投记录，北京大成（石家庄）律师事务所见证书，《收房再通知》及《第三次收房通知安排表》：反诉人向被反诉人邮寄《收房再通知》和《第三次收房通知安排表》并进行了律师见证，告知被反诉人于2018年5月20日上午8：30-10：00到西山御园会所办理房屋入住手续，但被反诉人在收到通知的催告后无故不办理交接手续。则涉案房屋无法交付，继续履行合同将给反诉人带来巨大损失。证据9：冀（2018）鹿泉区不动产权第0005131号不动产权证（大产证）：涉案房屋已达到交付条件并能够办理产权登记事宜，即已验收并可办理不动产权证，可证明房屋无质量问题。被反诉人不认可，则涉案房屋无法交付，继续履行合同将给反诉人带来巨大损失。证据10：不动产权证（小产证）：涉案房屋同期的其他同类房屋已办理产权登记事宜，即已验收并办理完毕不动产权证。被反诉人不认可，则涉案房屋无法交付，继续履行合同将给反诉人带来巨大损失。曹丽英质证认为：对证据1，商品房买卖合同真实性无异议，对证明对象有异议，该合同不能证明房屋无法交付，以及继续履行合同给反诉人会带来巨大损失。对证据2，民事判决书真实性无异议，对证明对象有异议。该判决书不能证明房屋无法交付，更不能证明履行合同给反诉人带来巨大损失。对证据3，执行裁定书的真实性无异议，对证明对象和关联性有异议，该执行裁定仅仅证明执行案件的一种结案方式，驳回申请的主要理由是判决书没有明确本案争议房屋存在何种质量问题，不能证明涉案房屋没有质量问题。该裁定书也不能证明原告恶意不收房。对证据4，检测报告真实性无异议，对证明对象有异议。检测报告是在案件审理过程中被告单方委托作出的，并没有通知原告也没告知报告内容。其次，该鉴定报告仅仅证明房屋的工程主体结构合格，不能全面证明该房屋符合法定的交付条件。对证据5，通知的真实性无异议，对与本案的关联性和证明对象有异议，该通知被告从来没有向原告出示过，其次该通知是主管机关针对该项目办理不动产登记的方式和程序一个规定，并不能证明涉案房屋达到了法定的交付条件。更不能证明涉案房屋经挖掘、扩建视为原告实际控制房屋。对证据6，关联性、证明对象有异议。收快递的签字人不是原告本人。该证据不能证明原告存在恶意扩大损失的行为，不认识收件人。原告对该房屋进行了实地察看，该房屋根本没有进行维修，质量问题仍然十分严重，不具备交付条件。该证据不能证明房屋无法交付，更不能证明继续履行合同会给反诉人带巨大损失。对证据7、8，质证意见同证据6。对证据9，大产权证真实性无异议，对关联性和证明对象有异议，办理房产证与房屋具备交付条件并不是等同的，无法证明房屋具备交付条件。并且，该证也不能证明原告已实际收房。该证据不能证明涉案房屋无法交付，继续履行合同给反诉人带来巨大损失。对证据10，不动产权证真实性无异议，对关联性和证明对象有异议。该不动产权证是案外人的房产证，与原告没有关联。该证书不能证明原告的房屋达到了交付条件，也不能证明原告已实际收房。该证据不能证明涉案房屋无法交付，继续履行合同给反诉人带来巨大损失。经审理查明：曹丽英与省直纪元公司于2011年9月4日签订了商品房买卖合同，合同约定曹丽英购买省直纪元公司开发建设的位于鹿泉开发区屋，双方约定省直纪元公司在2013年9月30日前将房屋交付曹丽英使用。省直纪元公司如未按本合同规定的期限将商品房交付曹丽英使用，逾期承担违约责任。合同签订后，曹丽英向省直纪元公司支付了购房款。交房期限届满后,省直纪元公司通知曹丽英收房，曹丽英以省直纪元公司开发的房屋存在质量问题且未办理竣工验收备案为由拒绝收房。2016年9月1日，曹丽英向本院起诉，要求省直纪元公司将验收质量达到全部合格后交付原告使用、办理工程竣工验收备案、支付逾期交房违约金、支付地暖补偿费等，本院作出(2016)冀0110民初第3251号民事判决书，判决：一、被告河北省省直纪元房地产开发有限公司在判决生效后90日内，按照2011年9月4日签订的《商品房买卖合同》约定的标准，向原告曹丽英交付西山御园二期41(BT11-1)号房屋;二、被告河北省省直纪元房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内，支付原告逾期交房违约金365000元;三、被告河北省省直纪元房地产开发有限公司于原告曹丽英收房当日支付原告曹丽英铺设地暖补偿费21543.375元；四、驳回原告曹丽英的其他诉讼请求。在该案执行程序中，曹丽英称，该房屋存在质量问题，要求省直纪元公司进行维修或返工重做，故不予接受房屋；省直纪元公司称，该房屋已经相关部门验收达到交付条件并能够办理产权登记事宜。由于该项判决未明确房屋存在哪些质量问题，本院组织双方当事人协商，仍未能达成一致意见，本院无法继续执行，故出具（2018）冀0110执564号执行裁定书驳回曹丽英对(2016)冀0110民初第3251号民事判决书中要求省直纪元公司按照2011年9月4日签订的《商品房买卖合同》约定的标准向其交付西山御园二期41(BT11-1)号房屋的执行申请。曹丽英认为省直纪元公司至今仍然没有向其交付经验收合格的房屋，省直纪元公司的违约行为仍在持续中，故省直纪元公司应当继续向其支付违约金，直至交付经验收合格的房屋之日止，故诉至本院。2017年12月12日河北居安建筑工程质量检测有限公司、北京威斯顿建筑设计有限公司石家庄分公司接受省直纪元公司的委托对涉案房屋进行检测，作出JA/JD17-12-055号检测鉴定报告，检测鉴定结论为：1.工程设计图纸完整并通过了审图机构的审核。勘察报告及各种施工资料齐全；2.该工程主体结构和设计图纸一致；使用状况和设计和竣工时一致；该工程未发现裂缝、位移、变形、倾斜等缺陷；3.该工程混凝土强度、钢筋保护层厚度满足设计要求；综上，该工程的安全等级为ASU(安全性符合标准要求，不影响整体承载)，工程安全性满足要求。石家庄市鹿泉区城乡建设和房地产市场整治工作领导小组办公室向鹿泉区不动产登记中心发出鹿房专办批﹝2017﹞31号通知，通知内容为：河北省省直纪元房地产开发有限公司开发建设的“西山御园”二期（A、B、C区）商品住宅项目，已纳入区第二批房地产开发及不动产遗留问题解决范围。该项目因施工单位多次变更，无法完全提供施工资料的问题，影响了工程质量验收备案。按照我区《关于进一步解决房地产开发及不动产登记历史遗留问题的实施意见》（鹿办字﹝26﹞号）有关规定，该项目已委托检测机构进行了房屋质量检测鉴定，请依据规划、住建、消防部门出具的验收认定意见，办理不动产登记。涉案房屋不动产权证书已登记在省直纪元公司名下。曹丽英认为房子不能漏水、损坏、裂缝，水、电、暖能正常使用，房屋方能达到入住条件。房屋的现场漏水、有开裂，并且管线有损坏，不具备交付条件。省直纪元公司认为涉案房屋已委托检测机构进行了房屋质量检测鉴定，并依据规划、住建、消防部门出具的验收认定意见办理了不动产登记，已达到交房条件。曹丽英对省直纪元公司提出的交房条件均不认可，认为涉案房屋还未达到交付条件。省直纪元公司按照双方合同约定的地址及联系方式于2018年1月8日向曹丽英邮寄《入住通知书》及《二期A、B、C区批次收房名单》，于2018年2月2日向曹丽英邮寄《收房再通知》及《第二次收房通知安排表》、2018年5月8日向曹丽英邮寄《收房再通知》及《第三次收房通知安排表》，告知向曹丽英收房。曹丽英认为，房屋存在质量问题。双方当事人未能达成一致意见，涉案房屋未办理交付手续。省直纪元公司称曹丽英一方面拒不收房，一方面又无休止地向其讨要违约金，继续履行合同将给其带来巨大损失，显失公平。而曹丽英一再认为房屋存在质量问题，并且不认可办理不动产权证即房屋质量合格且达到了交付条件，则合同无法继续履行，故省直纪元公司提出反诉要求解除合同。本院认为，曹丽英与省直纪元公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，曹丽英与省直纪元公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，本院予以确认。关于涉案房屋是否存在质量问题。曹丽英主张在省直纪元公司通知其办理房屋交付手续时发现房屋存在质量问题，要求省直纪元公司进行维修或返工重做，故不予接收房屋，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。曹丽英未向本院提交相应检测机构出具的检测报告来证实自己的主张。而省直纪元公司对涉案房屋已委托检测机构进行了房屋质量检测鉴定，检测鉴定结论为：1.工程设计图纸完整并通过了审图机构的审核。勘察报告及各种施工资料齐全；2.该工程主体结构和设计图纸一致；使用状况和设计和竣工时一致；该工程未发现裂缝、位移、变形、倾斜等缺陷；3.该工程混凝土强度、钢筋保护层厚度满足设计要求；综上，该工程的安全等级为ASU(安全性符合标准要求，不影响整体承载)，工程安全性满足要求。涉案房屋并不符合因房屋主体结构质量不合格不能交付使用的情形。综上，对于曹丽英以房屋存在质量问题而拒收房屋的主张，本院不予支持。关于涉案房屋是否达到交付标准。原告主张涉案房屋存在房屋严重漏水，多处楼(地)面存在渗水、漏水等；墙体多处有裂痕；局部外墙发霉；地下室；地下室墙体防水不合格等诸多问题受涉案房屋。本院认为，除房屋主体结构质量不合格不能交付使用的情况外，对于渗漏、开裂、管线损坏等问题应为房屋一般质量瑕疵，属维修范围，曹丽英可以在保修期内向被告要求对上述房屋进行修复或自行修复后在向其主张赔偿，但不能以房屋存在一般质量瑕疵影响正常使用为理由拒绝收房。并且涉案房屋依据规划、住建、消防部门出具的验收认定意见，已办理完毕不动产登记，涉案房屋不动产权证书已登记在省直纪元公司名下。依据政府相关部门的文件，涉案房屋应视为已竣工并可以交付使用。关于涉案房屋省直纪元公司何时通知收房。曹丽英称在省直纪元公司通知其收房后，在验收时以省直纪元公司开发的房屋存在质量问题且未办理竣工验收备案为由拒绝收房，并于2016年9月1日向本院起诉，应视为省直纪元公司已通知曹丽英收房。在该案执行过程中，曹丽英称，该房屋存在质量问题，要求省直纪元公司进行维修或返工重做，故不予接收房屋；省直纪元公司称，该房屋已经相关部门验收达到交付条件并能够办理产权登记事宜。由于该项判决未明确房屋存在哪些质量问题，本院组织双方当事人协商，仍未能达成一致意见，本院无法继续执行，故驳回曹丽英的执行申请，在该案执行程序中应视为省直纪元公司已通知曹丽英收房。省直纪元公司再次按照双方合同约定的地址及联系方式于2018年1月8日向曹丽英邮寄《入住通知书》及《二期A、B、C区批次收房名单》通知其收房，又于2018年2月2日向曹丽英邮寄《收房再通知》及《第二次收房通知安排表》，2018年5月8日向曹丽英邮寄《收房再通知》及《第三次收房通知安排表》，告知向曹丽英收房，本院予以确认。省直纪元公司已通知曹丽英收房，曹丽英以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，2014年9月3日至2016年9月1日省直纪元公司因延期交房曾赔偿曹丽英逾期交房违约金365000元，后曹丽英又以涉案房屋存在质量问题为由拒收涉案房屋致使损失继续扩大。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故对曹丽英主张的逾期交房违约金，本院不予支持。关于省直纪元公司反诉要求解除合同问题。2017年12月25日石家庄市鹿泉区城乡建设和房地产市场整治工作领导小组办公室向鹿泉区不动产登记中心发出鹿房专办批﹝2017﹞31号通知，按照通知内容，涉案整体项目已委托检测机构进行了房屋质量检测鉴定，请依据规划、住建、消防部门出具的验收认定意见，办理不动产登记。涉案房屋的相关手续及不动产权证书已登记在省直纪元公司名下，可以说明涉案房屋已通过验收并办理了不动产权证。因涉案房屋不动产权证书已登记在省直纪元公司名下，继续履行合同仅需要曹丽英办理收房手续方可办理不动产权证并交付使用，解除合同会对双方造成一定的损失，本院认为双方应继续履行合同为宜，故对于省直纪元公司解除合同的主张，本院不予支持。如曹丽英在本判决生效之日起三十日内仍无正当理由拒绝接收房屋的，可视为曹丽英拒绝履行合同，省直纪元公司可另行起诉要求解除合同。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十九条第一款之规定判决如下：一、驳回原告（反诉被告）曹丽英的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）河北省省直纪元房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费6250元,由原告曹丽英承担，反诉费40元，由反诉原告河北省省直纪元房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 员 李 霞人民陪审员 王 媛人民陪审员 王 乾二〇一九年四月一日书 记 员 刘灵芝