海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初8311号 原告：韦雅婷，女，1991年01月06日出生，汉族，住海口市。 委托诉讼代理人：符菊，海南东方国信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王倩雯，海南东方国信律师事务所律师。 被告：海南金邦实业有限公司，住所地海口市世贸东路。 法定代表人：彭丽娟，董事长。 委托诉讼代理人：庄毅仁，海南海大平正律师事务所律师。 原告韦雅婷与被告海南金邦实业有限公司（以下称金邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用普通程序，于2018年8月15日公开开庭进行了审理。原告韦雅婷的委托诉讼代理人符菊与王倩雯、被告金邦公司委托诉讼代理人庄毅仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦雅婷向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金14723元，（期间自2018年1月1日起至2018年5月1日止，逾期暂计120天，全部违约金计至被告实际交付房屋之日为止）；2.判令被告支付逾期交付1个车位的违约金1560元，（期间自2018年1月1日起至2018年5月1日止，逾期暂计120天，全部违约金计至被告实际交付房屋之日为止）；3.判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月31日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于海口市××区房，房价总价款为1226932元。2017年3月31日，原告与被告签订第二份《海口市商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告开发的位于海口市××区车位，总价款130000元。房产合同第八条约定：出卖人应当在2018年1月1日前，将取得质监部门颁发《建设工程施工质量监督意见》的商品房交付买受人。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.因不可抗力且出卖人在事实发生之日起15日内告知买受人的。另合同第十一条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在60日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已支付房价款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之一违约金；3.出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的1%。关于违约金总额为总购房价的1%的约定过低，低于原告的实际损失，也远远低于银行同期存款利息，应予以适当提高。另车位合同第十一条约定：逾期交付在180天内按照已付车款万分之三支付违约金。综上，合同签订后原告履行了付款义务，但是被告尚未交付房产和车位，已构成违约，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请判如诉。 被告金邦公司辩称，一、被告逾期交房存在免责事由，即政府原因和不可抗力造成的逾期时间应予以扣除，不应支付违约金。第一，从2015年7月31日海口市举行创建全国文明城市和国家卫生城市动员大会，到2017年11月14日海口市获评第五届全国文明城市，是海口市开展“双创”工作期间。2015年8月5日海口市住建局专门下发《关于开展海口市建筑工地落实“双创”工作的通知》,制定了实施方案,要求各建筑工地环境与卫生进行自查自纠并由市区住建部门和监督站进行全面检查和整治。海口市开展“双创”工作期间,对建筑工地的安全设施、卫生设施、环保设施等方面均提出了更高、更全面的要求,有关部门多次开展专项检查,直接或间接地影响到水泥及其它粉尘类建筑材料供应,土方、渣土运输及施工现场的建筑材料存放、建筑垃圾清运等,很大程度上影响了工期进度。据施工方泰兴一建公司《施工日志》记载,为迎接上级“双创”检查进行全员卫生扫除以及有关部门要求整改,造成施工停工就达到25天,该天数在计算违约金时应予以扣除。第二,根据海南省气象局提供的气象资料以及施工方《施工日志》的记载,项目施工期间遭遇强台风“莎莉嘉”(最大风力14级)、“卡努”(平均风力12级,阵风14级)等黄色预警以上的台风、大暴雨天气造成停工时间共计46天，台风和暴雨应当属于施工中的不可抗力事件，《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”另被告与原告双方签订的《商品房买卖合同》第八条也约定：“因不可抗力出卖人可据实延期。”因自然灾害造成的工期延误的天数在计算违约金时应相应予以扣除,其造成工期延误,不能归责于施工方和开发商。海口市气象局在每次预警信号中也明确要求“停止露天集体活动和高空等户外危险作业”,海口市建设工程质量安全监督站在台风到来之前下发的通知中也明确要求台风期间工地人员要撤离工地。第三,施工期间,海口市供电局在施工项目所在片区进行临时性供电线路维护天数共计10天,停电期间建筑施工活动被迫停止,停工非被告过错,在计算违约金时应予以扣除相应天数。第四,因中央环保督察组到海南督察,造成全市的混凝土、水泥厂停工,工程所需水泥等建筑材料无法供应,造成工程停工达20天是被告在签订商品房买卖合同时无法预料到的情况,其同样具有不可预见、不可避免、不可克服的特点,该政府原因造成的工期延误属于不可抗力,在计算违约金时应予以扣除相应天数。因此,上述政府原因和不可抗力造成延期的工期延误导致的逾期交房天数共计101天,原告应予以免责。二、原告主张逾期交房违约金14723元、逾期交付车位违约金1560元,没有法律和事实依据。本案基本事实是:2016年10月31日,原告作为买受人,被告作为出卖人,双方签订《商品房买卖合同》,原告分别以1226932元的价格购买被告投资建设的商品房项目四季华庭三期阳光华府3号楼3202房。双方约定,合同签订之日原告支付房款376932元,余款由原告申请公积金和银行按揭。2017年7月4日,银行发放贷款房款付清。2017年3月31日,双方再次签订《商品房买卖合同》,原告以13万元的××府车位,并于当日一次性付清车位费。第一,原告主张被告逾期交房120天,即违约金从2018年1月1日计至2018年5月1日,止算日认定错误。首先,双方在《商品房买卖合同》第八条明确约定:“出卖人应当在2018年1月1日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第3种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:......3、该商品房经质监部门颁发《建筑工程施工质量监督意见》”。其次,《城市房地产管理法》第二十七条第二款规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用”,国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收建设工程经验收合格的,方可交付使用。”本案中,案涉房屋已于2017年11月23日取得《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》,2018年3月29日又通过建设、勘察、设计、施工、监理单位的竣工验收,经验收合格取得《工程竣工验收报告》,海口市建设工程质量安全监督站也于2018年4月25日出具了《建筑工程质量监督报告》,至此,房屋已同时达到房屋交付的法定条件和合同约定交付条件。2018年4月27日被告向原告下发《交房通知书》,即完成了通知交房的义务,但原告直至5月9日才办理了房屋交接。因此,被告逾期交房的时间,实际应从2018年1月1日起算计至2018年4月27日通知原告收房的日期止,共计116天。原告主张被告逾期交房的期间为2018年1月1日至2018年5月1日止,共计120天,没有事实依据。原告在房屋具备交付条件、被告通知交房的情况下怠于行使权利并拒绝收房,其造成的损失应由其自行承担。第二,原告主张逾期交房120天,未考虑前述政府原因和不可抗力造成的工期延误,未对相应天数予以扣除。本案中,被告兴建的阳光华府小区工程在施工期间,因遭受热带风暴、台风及供电线路维护、海口市政府开展“双创”迎接上级检查及卫生整改、中央环保督察等不可抗力原因导致停工的时间共计101天。根据双方《商品房买卖合同》第八条约定,“但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:1、因不可抗力且出卖人在事实发生之日起15日内告知买受人因台风、停电以及政府“双创”给我市的生产、生活造成的影响众所周知,均属不可抗力,其影响是客观存在的,不因被告是否事后告知原告而消除或减少。因此,扣除因不可抗力和政府原因造成施工延期的天数,被告逾期交房的实际天数为116天-101天=15天。原告未考虑上述非被告原因造成的逾期,主张被告对此承担责任,没有法律依据。第三,原告主张的逾期违约金计算错误。原告诉请法院判令被告支付逾期交房和交付车位的违约金共计16283元,其计算公式为:1356932元(总房款+车位费)X0.0001(万分之一)X120天(逾期交房)=16283元。被告认可原告总房价、车位费和逾期每日万分之一的违约金计算方式,但认为逾期天数应为15天,实际逾期违约金应为1356932元(总房款+车位费)x0.0001(万分之一)X15天(逾期交房)=2035元。退一万步讲,即使原告所主张的天数和逾期交房违约金的计算方式均正确,原告主张的违约金也明显高于双方合同约定的违约金上限。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第三款约定“出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的1%,原告主张的违约金超出总购房价1%的部分不应得到支持。此外,原告同时主张双方合同约定的违约金标准过低,要求提高违约金,同样没有法律依据。第一,双方已在合同中对于逾期交房的违约金有明确约定,其总额不得超过总房款的1%,合同系双方当事人真实意思表示,内容不违反国家法律、法规禁止性规定,应认定合同有效,应受法律保护。第二,原告主张违约金过低,应当举证证明双方约定的违约金低于其实际损失,但其并未提供证据证实,应依法不予支持。三、即使存在逾期交房,被告也确属情节轻微,应酌情予以降低违约金数额。第一,在2018年1月1日即双方合同约定的交房期限届满时,案涉阳光华府小区已经施工完毕,道路畅通,绿化完备,设施完善,案涉房屋已具备接通水、电、燃气等条件,已具备了实质交房条件。本案案涉房屋未在合同约定之日交房是由于办理验收手续工作繁琐冗长,超出被告预估的合理期限,导致未能在约定交房之日完成行政机关规定的交房的程序性要求,应区别于其他因未完成施工建设而逾期交房的情形。第二,案涉房屋实际达到约定交付条件的日期为2018年4月25日,逾期时间尚不足半年,明显较短,事实上,在房屋尚未取得《建筑工程质量监督报告》之前,该小区大部分业主就已经主动提出申请,要求原告交付房屋。而原告也在业主的要求下,将房屋转移占有给业主,完成了实际交付。大部分业主在2018年4月之前就已入驻并装修,早已实际占有并使用了房屋。由此可见,原告未在约定时间交房并未造成业主实际经济损失。第三,出于对业主的愧疚以及一个负责任房产企业的责任感,将共建和谐社区、维护业主利益作为出发点,被告在小区已完成各项验收工作的前提下,主动对小区的大堂、绿化和各项基础设施进行了美化升级,以实际行动作对原告在内的小区业主作出了补偿。小区业主从最初35户业主提起诉讼,到目前26户业主已与被告达成和解协议并开始进行申请撤诉事宜的事实也可以反映出,小区逾期交房确属客观原因,违约情形较行业惯例显著轻微,大部分业主对此都能够理解。基于违约金性质主要是补偿性的立法本意,以及考虑到小区的和谐稳定建设的需要,请求法院予以酌情降低违约金数额。综上,本案案涉房屋建设项目的整体施工周期时间长达近三年,其中确实涉及到自然现象、政府原因等不可抗力,也存在原告自身过错,具有特殊性,被告并没有违约交房的主观恶意,加之涉及小区业主600余户,人数众多,请求法院综合考量以上因素,驳回原告的诉讼请求。 原告韦雅婷根据诉讼请求向本院提交如下证据：1.《海口市商品房买卖合同》；2.《海口市商品房买卖合同（车位）》，共同证明原告购买被告开发的位于海口市××区房屋一套，房款为1226932元，原告购买该小区车位一个，车位总价款为130000元，总计向被告支付总购房款为1356932元；3.《补充协议》，证明原、被告双方同意首付款为576932元，余下650000元由原告申请公积金贷款；4.海南增值税普通发票收据、5.个人贷款支付凭证，证明原告按合同约定支付首期购房款576932元，车位款130000元，余款650000元原告以银行按揭贷款方式向被告支付。 被告金邦公司对原告提交的证据发表如下质证意见：对原告提交的证据三性予以认可，证明内容没有异议。 被告金邦公司提交证据如下：1.关于因政府“双创”“国检”及热带风暴、台风等不可抗力影响造成工期延误的证据，证明因“双创”、环保督查等政府原因以及不可抗力、停电等特殊原因导致无法施工而耽误的工期共计101天，并非被告责任，应从逾期交房日期中予以扣除；2.小区绿化、配套设施升级前后对比照片，证明金邦公司为补偿小区业主，在竣工验收合格后主动对小区内绿化及相关配套设施进行改造升级；3.关于被告在房屋具备合同约定的交付条件后，第一时间即通知原告交房的证据，证明被告于2018年4月25日取得《建筑工程质量监督报告》，已达成购房合同约定的交房条件，并在第一时间通知原告，原告于2018年5月9日收房；4.关于原告主张逾期交房违约金明显高于双方当事人合同约定的逾期交房违约金上限的证据，证明原告支付购房款总计1226932元，按合同约定，其要求支付的逾期交房违约金不得超过12269.32元，原告支付车位总金额130000元，按约定逾期交付车位违约金不得超过1300元，其主张的违约金明显超过约定的上限。 原告韦雅婷对被告金邦公司所提交的证据不予质证。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。鉴于被告所提交的证据真实合法，且均与本案有关，本院对其证据三性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月31日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发位于海口市××区房，房价总价款为1226932元。合同签订当日原告付清首付款376932元，余款850000元由原告申请公积金组合贷款（公积金贷款500000元，商业贷款350000元），因银行只批准商业贷款150000元，故原告须增加首付款200000元，因此双方于2017年2月28日签订《补充协议》约定原告须支付首付款为576932元，余款650000元由原告申请公积金组合贷，原告于当日付清。原告于2017年3月31日，原告与被告签订第二份《海口市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发位于海口市××区车位，总价款130000元。根据上述两份合同约定，被告金邦公司应当在2018年1月1日前将取得质监部门颁发《建设工程施工质量监督意见》的商品房交付原告韦雅婷。但如遇到如下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告金邦公司可据实予以延期：因不可抗力且被告金邦公司在事实发生之日起15日内告知原告的。合同第十一条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，被告金邦公司未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在60日之内，每逾期一天，原告有权要求被告金邦公司每日按已付房款的万分之三支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，原告有权单方面解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告金邦公司按逾期日数每日向原告支付已付房款万分之一违约金；3、被告金邦公司逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总够房价1%；4.因被告以外的外界因素,导致合理延期,原告对被告所告知的事由未提出书面异议的,视为双方同意合理延期并免责。 2018年4月25日，海口市建设工程质量安全监督站向被告金邦公司出具建筑工程质量监督报告，同意被告金邦公司申请上述工程竣工验收备案。2018年4月27日，被告金邦公司向原告韦雅婷邮寄交房通知书。2018年5月9日，原告韦雅婷将合格房屋验收。 另查，2018年1月8日，被告金邦公司向四季华庭三期-阳光华府小区业主出示公告：“由于阳光华府项目建设期间恰逢海口市开展‘双创’活动及中央环保督察组检查等不可抗力原因，无法按预计时间完成工程建设，导致目前尚未完全达到交付条件，不能如期交房。预计2018年3月底之前完成项目竣工验收手续，届时再另行通知。”原告韦雅婷对上述告知事项未提出任何书面异议。 本院认为，原告韦雅婷与被告金邦公司签订的《海口市商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定严格履行。本案中，约定被告金邦公司应当在2018年1月1日前，将符合本合同约定的商品房交付原告韦雅婷使用。被告金邦公司于2018年4月27日通知原告韦雅婷的收房，2018年5月9日，原告韦雅婷将合格房屋验收。 根据本案证据和事实,由于台风、双创、停电等不可抗力因素造成项目无法施工，致使工期延长,逾期交房。2018年1月8日，被告金邦公司向四季华庭三期-阳光华府小区业主出示关于延期交房的公告。依照双方签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条第四项“因被告以外的外界因素,导致合理延期,原告对被告所告知的事由未提出书面异议的,视为双方同意合理延期并免责”的约定，原告在被告金邦公司告知延期事由之后未提出书面异议，且涉案房屋已经交付使用，视为双方同意合理延期并免责的约定。故，原告韦雅婷主张逾期责任，无事实和法律依据，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 驳回原告韦雅婷的诉讼请求。 案件受理费207元，由原告韦雅婷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 长  王 飞 审 判 员  赵春香 人民陪审员  李 芳 二〇一九年四月二十三日 书 记 员  桑海新