海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终972号上诉人（原审原告）：上海华美投资管理有限公司。住所地：上海市宝山区春和路******。统一社会信用代码：×××。法定代表人：历玉萍，执行董事。委托诉讼代理人：岳松，江苏彭隆（琼海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘怀，江苏彭隆（琼海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南中城建地产交易有限公司。住所地。住所地：海口市美兰区滨江西路滨江壹号**住宅楼****会信用代码：×××。法定代表人：林浩，总经理。被上诉人（原审被告）：海南泰和诚房地产开发有限公司。住所地：海口市。住所地：海口市美兰区和平大道**鹏晖国际大厦****码:×××。法定代表人：林德才，董事长。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王厚文，海南问源律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李甲菊，海南问源律师事务所律师。上诉人上海华美投资管理有限公司（以下简称“华美公司”）因与被上诉人海南中城建地产交易有限公司（以下简称“中城建公司”）、海南泰和诚房地产开发有限公司（以下简称“泰和诚公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初3316号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华美公司上诉请求：1.撤销海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初3316号民事判决第五项判决；2.改判泰和诚公司于本判决书生效之日起三十日内协助华美公司办理海口市美兰区和平大道22号鹏晖·新天地裙房、写字楼、A栋住宅25层2501房[不动产权证号：琼（2018）海口市不动产权第XXXX号]不动产权证；3.改判泰和诚公司于本判决书生效之日起三十日内协助华美公司办理海口市美兰区和平大道22号鹏晖·新天地裙房、写字楼、A栋住宅25层2502房[不动产权证号：琼（2018）海口市不动产权第XXXX号]不动产权证；4.改判泰和诚公司于本判决书生效之日起三十日内协助华美公司办理海口市美兰区和平大道22号鹏晖·新天地裙房、写字楼、A栋住宅25层2508房[不动产权证号：琼（2018）海口市不动产权第XXXX号]不动产权证；5.改判泰和诚公司于本判决书生效之日起三十日内赔偿华美公司延期签订《商品房买卖合同》备案合同违约损失约350000元；6.改判中城建公司协助泰和诚公司履行上述第二项、第三项、第四项义务；7.本案一审、二审案件受理费、保全费均由中城建公司和泰和诚公司承担。事实和理由：一、原审法院将未经质证的证据作为定案依据，违反法律规定，其程序违法，应当依法予以纠正。原审法院于2018年5月8日公开开庭审理本案，在庭审结束后该院自行前往海口市不动产登记中心调取涉案三套房产登记信息及抵押查封信息等证据，并于2018年7月6日调取到上述证据。原审法院在调取到上述证据后未向华美公司送达，在华美公司多次追要的情况下，原审法院才不得已向华美公司出示所调取的证据。华美公司在获得原审法院调取的证据后，对证据进行了详细的分析，华美公司认为原审法院主动调取的证据虽然显示涉案房产已被抵押，但该抵押行为与《商品房买卖合同书》中第二条第三款内容相冲突，而在5月8日庭审中合议庭并没有将泰和城公司是否取得抵押权人的同意而销售涉案房产作为调查的重点予以查明。为此华美公司于2018年7月19日向合议庭递交《申请书》，请求依法对本案再次开庭审理，并请求合议庭前往相关部门进一步调查取证。原审法院在收到华美公司递交的《申请书》后不但没有依申请进行调查取证和进行第二次开庭，反而依据未经质证的证据作为定案依据径行作出本案判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零三条第一款规定：证据应当在法庭上出示，由当事人互相质证。未经当事人质证的证据，不得作为认定案件事实的根据；第一百零四条第一款规定：人民法院应当组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行说明和辩论。原审法院将未经质证的证据作为定案依据显然是违反上述法律规定，其程序违法，剥夺了华美公司的诉权。二、涉案房产抵押权已经消灭，屯昌农村信用合作联社等15家联社不再享有抵押权，原审法院认定办理不动产登记手续存在障碍是错误的。原审法院已审理查明华美公司与泰和诚公司于2016年9月29日就涉案三套房产签订了三份《海口市商品房买卖合同》，且华美公司已付清全部购房款，涉案房产虽已经抵押给屯昌农村信用合作联社等15家联社，但抵押权人书面同意泰和诚公司销售该商品房。根据《城市房地产抵押管理办法》第三十七条第二款规定：经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租；以及《物权法》第一百九十一条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。泰和城公司在取得屯昌农村信用合作联社等15家联社书面同意销售涉案房产的情况下，其是有权将涉案房产的不动产权转让给华美公司。同时，根据《物权法》第一百七十七条规定：有下列情形之一的，担保物权消灭：......（三）债权人放弃担保物权；......，涉案房产抵押权因屯昌农村信用合作联社等15家联社书面同意销售涉案房产而权消灭。既然抵押权已经消灭，那么泰和城公司仅需要向海口市不动产登记中心提交书面申请，要求注销抵押登记手续后即可为华美公司办理涉案房产不动产权登记。华美公司诉求泰和城公司办理涉案房产不动产权证是有法律依据的，应当予以支持。三、泰和城公司、中城建公司未为华美公司办理涉案商品房预售合同备案登记已经构成违约，应当承担违约责任。根据《城市商品房预售管理办法》第十条规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续；华美公司与泰和城公司签订的三份《海口市商品房买卖合同》第七条“商品房销售备案确认和预告登记”的约定；以及华美公司与中城建公司签订的《抵债房产转让合同》第四条“付款期限及商品房买卖合同的签订”第四款约定，中城建公司应当协助泰和城公司在华美公司与泰和城公司于2016年9月29日签订《海口市商品房买卖合同》后三十日内即2016年10月29日前为华美公司办理三份合同备案登记手续，但截至今日泰和城公司仍未为华美公司办理合同备案登记手续，因此，泰和城公司、中城建公司的行为已经构成违约。关于泰和城公司因未按法律规定和合同约定为华美公司办理合同备案登记手续应当承担的违约责任问题，虽然在华美公司与泰和城公司签订的《海口市商品房买卖合同》中没有约定，但在华美公司与中城建公司签订的三份《抵债房产转让合同》第三条“付款方式”中均约定华美公司在支付4万元定金后，剩余房款在签订商品房备案合同当日补齐，事实上，华美公司在2016年8月24日就付清了三套涉案房产剩余购房款。在中城建公司和泰和诚公司未为华美公司办理合同备案登记的情况下，华美公司就已提前付清了购房款，华美公司提前付款使得中城建公司和泰和诚公司可以提前占有和支配购房款从而获得利益，在此情况下也就给华美公司造成了资金占用期间的损失。因此，华美公司在原审案件中主张利息损失，有事实根据和法律依据，应当予以支持。综上所述，原审法院在审理案件过程中遗漏重要案件事实未予查明，且定案所依据的证据也没有经过合法质证，在抵押权消灭的情况下仍径行判决不支持华美公司诉求显然是错误的。鉴此，华美公司特向贵院提起上诉，请求贵院依法查明案件事实，依法改判支持华美公司上诉请求。被上诉人中城建公司和泰和诚公司答辩称，一、华美公司通过向中城建公司所购的抵债房产目前在泰和诚公司及跟中城投公司之间存在的纠纷，因受到海南省全省范围内限购政策的影响，至今确实没有完成网签备案手续，但是根据海南省出台的房地产限购的政策，严格地讲华美公司已经不具备在海口市购房的资格。因此华美公司要求中城建公司办理网签及房产证的手续出现了中城建公司和泰和诚公司认为的不可抗力的情况，因此中城建公司没有办法按照合同的约定给其办理网签或者是房产证的手续。二、关于华美公司陈述的违约必须产生违约金的情况中城建公司和泰和诚公司是不认可的，虽然不能按照合同约定为其办理网签，有违约的情况，但是华美公司交付房款后中城建公司和泰和诚公司已经把房产交付给华美公司占有使用了，双方在没有合同明确约定，华美公司又没有举证证明其因为我们的违约延期办理商品房合同网签手续所蒙受损失的情况下，要求中城建公司支付违约损失，没有事实和法律依据。上诉人华美公司向一审法院起诉请求：1.泰和诚公司与华美公司签订“海口美兰区海甸四东路11-1号鹏晖新天地小区A栋25层1号（室）”《商品房买卖合同》，向华美公司开具金额为839040元的售房发票，协助华美公司办理不动产证；2.泰和诚公司与华美公司签订“海口美兰区海甸四东路11-l号鹏晖新天地小区A栋25层2号（室）”《商品房买卖合同》，向华美公司开具金额为839040元的售房发票，协助华美公司办理不动产证；3.泰和诚公司与华美公司签订“海口美兰区海甸四东路11-1号鹏晖新天地小区A栋25层8号（室）”《商品房买卖合同》，向华美公司开具金额为589680元的售房发票，协助华美公司办理不动产证；4.中城建公司对泰和诚公司的第1、2、3项义务履行协助义务；5.泰和诚公司和中城建公司共同向华美公司赔偿延期签订《商品房买卖合同》违约损失约350000元（以本金2645720元为基数，按照金融机构同期同类贷款利率1.5倍计算，自2016年8月25日起暂计算至2018年3月25日止，后续损失继续计算至判决确定给付之日）；6.泰和诚公司和中城建公司如不能履行前述1、2、3项诉请，则共同承担向华美公司赔偿经济损失的责任（损失金额将根据庭审情况具体确定）。庭审中，华美公司撤回第6项诉讼请求，并以华美公司与泰和诚公司已经签订了《商品房买卖合同》为由将第1项、第2项、第3项、第5项诉讼请求变更为：1.泰和诚公司办理“海口美兰区海甸四东路11-1号鹏晖新天地小区A栋25层1号（室）”《商品房买卖合同》的网备手续，向华美公司开具金额为839040元的售房发票，协助华美公司办理不动产证；2.泰和诚公司办理“海口美兰区海甸四东路11-1号鹏晖新天地小区A栋25层2号（室）”《商品房买卖合同》的网备手续，向华美公司开具金额为839040元的售房发票，协助华美公司办理不动产证；3.泰和诚公司办理“海口美兰区海甸四东路11-1号鹏晖新天地小区A栋25层8号（室）”《商品房买卖合同》的网备手续，向华美公司开具金额为589680元的售房发票，协助华美公司办理不动产证；4.泰和诚公司和中城建公司共同向华美公司赔偿延期签订《商品房买卖合同》备案合同违约损失约350000元（以本金2645720元为基数，按照金融机构同期同类贷款利率1.5倍计算，自2016年8月25日起暂计算至2018年3月25日止，后续损失继续计算至判决确定给付之日）。一审法院认定事实：2016年6月13日，华美公司（买受方、乙方）就购买涉案三套房产与中城建公司（出售方、甲方）签订了三份《抵债房产转让合同》，合同主要约定：一、甲方所售房屋为坐落于海口市××区号鹏晖新天地小区A栋25层1号（室）、2号（室）、8号（室），房产建筑面积分别为139.84平方米、139.84平方米、98.28平方米，每平方米7000元，总价款分别为978880元、978880元、687960元。甲方声明，甲方所售房产为泰和诚公司开发的合法以房抵债转让给甲方房产，甲方已与泰和诚公司等签订相关协议，依法取得了合同所约定房产产权。二、付款方式。乙方于合同签订后3天内共付三套房产订金12万元。剩余房款938880元、938880元、647960元在签订商品房备案合同当日补齐。三、付款期限及商品房买卖合同的签订。乙方按上述约定期限内缴款，若逾期付款，每逾期一天，甲方有权要求乙方每日按应付而未付房款部分的万分之十三支付违约金，合同继续履行；购房价6000元／㎡由泰和诚公司出具售房发票，超过6000元／㎡部分的房款额，由甲方出具票据手续；乙方应将购房款汇入甲方开户于兴业银行股份有限公司海口分行×××账户内；乙方按合同约定付款后，甲方即委托泰和诚公司以其名义以6000元／平方米均价直接与乙方签订《商品房买卖合同》，由泰和诚公司根据《商品房买卖合同》相关约定，办理预售登记，在条件成熟时将房产交付过户到乙方名下（或乙方指定的直系亲属名下）。四、房产过户交付、产权年限、税费、公共维修基金、物业管理等相关权利义务，以乙方与泰和诚公司签订的《商品房买卖合同》约定为准。《抵债房产转让合同》签订当日，华美公司便向中城建公司支付了12万元订金。8月24日，华美公司向中城建公司付清了三套房产剩余购房款938880元、938880元、647960元。9月29日，华美公司（买受人）与泰和诚公司（出卖人）就涉案三套房产的买卖签订了三份《海口市商品房买卖合同》，合同确认了《抵债房产转让合同》中约定的房屋坐落、房号等内容，但将房屋建筑面积改为139.83㎡，139.83平方米，98.27平方米，每平方米单价为6000元，房产总价款为838980元、838980元、589620元，买受人应于签订本合同时付清总房款。此外，《海口市商品房买卖合同》还主要约定：一、该商品房土地已设定抵押。已抵押的土地证号国用2012第0085**；抵押权人为屯昌农村信用合作联社等15家联社；已办理抵押登记，土地他项权利证书号为海口市他项（2015）字第0345号，抵押权人书面同意出卖人销售该商品房。二、买受人逾期付款的违约责任。逾期在30日内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之五支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之五支付违约金。出卖人应于书面通知买受人解除合同之日起30日内，在扣除买受人应支付的违约金后，一次性全部退还买受人支付的房价款及利息。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按应退款总额的万分之五向买受人支付违约金，直至全部退还款项为止。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期日数向出卖人支付应付而未付房价款部分万分之五的违约金。三、商品房销售备案确认和预告登记。出卖人应于本合同签订暨网上备案之日起30日内（不超过30日），持本合同及相关材料向海口市房产行政主管部门办理书面备案确认手续。如买受人要求办理商品房预告登记的，出卖人应于本合同书面备案确认之日起60日内，与买受人共同申请办理。出卖人未按约定与买受人申请办理商品房预告登记的，买受人可持书面合同等备案凭证单方向海口房产行政主管部门申请办理商品房预告登记。四、出卖人应当在2016年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工并经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但因不可抗力等原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。五、关于产权登记的约定。出卖人应自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在730日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之五向买受人支付违约金。逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同；如因买受人的原因，导致不能按期取得房地产权属证书的，出卖人不承担违约责任。六、本合同涉及重大权益事项应当采取书面告知形式，非重大权益事项亦宜采用书面形式告知。另查明，2016年6月30日，中城建公司母公司中城建第六工程局集团有限公司做出了一份《房产变更委托书》，委托泰和诚公司并林德才董事长按照2014年7月1日签订的《借款合同结算协议》约定，将涉案三套房产由中城建公司变更过户至华美公司名下。7月20日，林德才在该委托书上面批复同意办理。7月27日，中城建第六工程局集团有限公司做出了一份交房申请，要求泰和诚公司并林德才董事长将三套房产交付中城建第六工程局集团有限公司以便装修使用。8月15日，林德才在交房申请上面批复同意。9月，泰和诚公司将三套房产交予华美公司，华美公司自此占有三套房产至今。再查明，2018年3月26日，涉案三套房产做了抵押登记，抵押权人为海口市农村信用合作联社共15家联社，抵押人为泰和诚公司，不动产权证明号为琼（2018）海口市不动产权证明第0021107号，抵押方式为一般抵押，债权数额为380000000元，债权履行起止日期为2015年10月15日至2020年10月15日。2018年4月2日，涉案三套房产登记至泰和诚公司名下，共有方式为单独所有，不动产权证号为琼（2018）海口市不动产权第XXXX号、第XXXX号、第XXXX号，房屋坐落于海口市××区号鹏晖·新天地裙房、写字楼A栋住宅25层。一审法院认为，一、关于华美公司要求泰和诚公司办理涉案三套房产的网备手续，向华美公司开具售房发票，协助华美公司办理不动产证的问题。因泰和诚公司和中城建公司之间曾存在债权债务关系，泰和诚公司便将涉案房产抵债给中城建公司，中城建公司遂与华美公司签订《抵债房产转让合同》，将涉案房产出卖给华美公司。华美公司付清购房款后，泰和诚公司便受中城建公司委托与华美公司签订了《海口市商品房买卖合同》。因《抵债房产转让合同》与《海口市商品房买卖合同》均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，签约方均依约履行。《海口市商品房买卖合同》签订后，华美公司便占有涉案房产至今，但泰和诚公司既未按《抵债房产转让合同》第四条第二款约定为华美公司出具售房发票，亦未按《海口市商品房买卖合同》第七条约定为华美公司办理该买卖合同网上备案手续，属于违约，理应向华美公司承担出具收发票并办理《海口市商品房买卖合同》网上备案手续的违约责任。在华美公司诉求泰和诚公司协助办理涉案房产不动产权证方面，虽然泰和诚公司在庭审中同意将涉案房屋过户至华美公司名下，但涉案房屋已经抵押给案外人海口市农村信用合作联社等15家联社，华美公司上述诉求存在履行障碍。在该抵押权未涤除掉的情况下，华美公司之诉求在法律上不具备可能性。因此，华美公司诉求泰和诚公司办理涉案房产的房产证，于法无据，一审法院不予支持。二、关于华美公司要求中城建公司协助泰和诚公司履行上述义务的问题。涉案房产虽登记在泰和诚公司名下，但其已将房产抵债给中城建公司，华美公司与中城建公司签订了《抵债房产转让合同》后向中城建公司支付了购房款，中城建公司便授权泰和诚公司与华美公司签订《海口市商品房买卖合同》，自此中城建公司就负有依据两份合同约定协助泰和诚公司办理房产网备手续，向华美公司开具售房发票的义务。庭审中，中城建公司亦同意协助泰和诚公司履行该两项义务，故对华美公司该两项诉求一审法院予以支持。但如上文所述，涉案房产在法律上已不具备过户条件，故华美公司要求中城建公司协助履行办理不动产证的义务，于法无据，一审法院不予支持。三、关于华美公司要求泰和诚公司和中城建公司赔偿延期办理《商品房买卖合同》网备手续违约损失35万元的问题。本案中，虽然泰和诚公司和中城建公司未为华美公司办理《商品房买卖合同》网备手续，但在华美公司向中城建公司付清了购房款后中城建公司就将涉案房屋交予华美公司占有，华美公司在既无合同约定，又未举证证明其因泰和诚公司和中城建公司未办理《商品房买卖合同》网备手续而蒙受损失的情况下要求泰和诚公司和中城建公司以本金2645720元为基数，按照金融机构同期同类贷款利率1.5倍为标准支付华美公司自2016年8月25日起的损失，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：1.泰和诚公司于本判决生效之日起三十日内为华美公司办理海口市美兰区和平大道22号鹏晖·新天地裙房、写字楼、A栋住宅25层2501房[不动产权证号：琼（2018）海口市不动产权第XXXX号]《海口市商品房买卖合同》网备手续，向华美公司开具金额为839040元的售房发票。2.泰和诚公司于本判决生效之日起三十日内为华美公司办理海口市美兰区和平大道22号鹏晖·新天地裙房、写字楼、A栋住宅25层2502房[不动产权证号：琼（2018）海口市不动产权第XXXX号]《海口市商品房买卖合同》网备手续，向华美公司开具金额为839040元的售房发票。3.泰和诚公司于本判决生效之日起三十日内为华美公司办理海口市美兰区和平大道22号鹏晖·新天地裙房、写字楼、A栋住宅25层2508房[不动产权证号：琼（2018）海口市不动产权第XXXX号]《海口市商品房买卖合同》网备手续，向华美公司开具金额为589680元的售房发票。4.中城建公司协助泰和诚公司履行上述第一项、第二项、第三项义务。5.驳回华美公司其他诉讼请求。案件受理费27742.08元，保全费5000元，由华美公司负担16371.04元，中城建公司、泰和诚公司共同负担16371.04元。二审中，中城建公司和泰和诚公司提交二份证据，证据1《海南省住房和城乡建设厅、海南省国土资源厅、中国人民银行海口中心支行关于限制购买多套商品住宅的通知》；证据2《海口市贯彻落实省住房城乡建设厅等三部门〈关于限制购买多套商品住宅的通知〉的实施细则》；证据3《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于〈进一步稳定房地产市场的通知〉》；证据4《海南省住房和城乡建设厅关于贯彻落实〈中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知〉的通知》；证据5《海口市人民政府关于严格落实琼办发[2018]29号文件精神进一步稳定房地产市场的通知》。证据1-5共同证明：1.自2017年4月起，因海南省全省限购，没有完成备案登记的购房人，如不具备购房资格的，不再办理网签备案登；2.证据5进一步明确了暂停向企业事业单位、社会组织及个体工商户出售商品住宅（经批准的人才周转房除外）；3.华美公司不再具有购房资格，其所有诉讼请求均无法实现。华美公司质证称，根据正常的法理和限购的目的，法不溯及既往，文件是从实施之日起生效。而双方签订合同的日期在之前。随机看了第4个文件，海南省住房和城乡建设厅的文件，其中第3条，其就是在限购前已经实际发生的行为是可以继续执行的，限购政策与本案无关。这是政府的文件，也谈不上证据，由法庭核实其真实性。本院经审查认为，对中城建公司和泰和诚公司提交的五份证据，属于政府文件，对其的真实性、合法性予以确认。华美公司没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，本案争议的焦点是，1.泰和诚公司和中城建公司是否应协助华美公司办理涉案三套房产的过户手续至华美公司名下；2.泰和诚公司和中城建公司是否应向华美公司赔偿延期办理《商品房买卖合同》网备手续违约损失35万元；3.一审是否违反法定程序的问题。各方当事人对一审判决泰和诚公司为华美公司办理涉案三套房产网备手续和开具售房发票没有意见，本院予以维持。一、关于泰和诚公司和中城建公司是否应协助华美公司办理涉案三套房产的过户手续至华美公司名下问题。本案中，华美公司与中城建公司签订《抵债房产转让合同》、与泰和诚公司签订《商品房买卖合同》购买涉案三套房产，根据约定，由泰和诚公司在条件成熟时将房产过户到华美公司名下。合同还约定，涉案三套房产的土地已设定了抵押并办理了抵押登记。经查，涉案三套房产虽已登记在泰和诚公司名下，但已抵押给了案外人海口市农村信用合作联社等15家联社。由于涉案三套房产存在抵押物权，故华美公司要求泰和诚公司和中城建公司助办理涉案三套房产的过户手续有可能会损失到抵押权人的合法权益，也存在履行上的障碍。一审判决驳回华美公司的该项诉讼请求并无不当。华美公司关于涉案三套房产抵押权因同意销售而归于消灭，泰和诚公司和中城建公司应协助其办理过户手续的上诉理由不成立，本院不予支持。二、关于泰和诚公司和中城建公司是否应向华美公司赔偿延期办理《商品房买卖合同》网备手续违约损失35万元问题。本案中，泰和诚公司未根据合同约定期限内为华美公司办理涉案三套房产的网备手续，构成违约，应承担相应的违约责任，但在华美公司付清购房款后泰和诚公司也已将涉案三套房产交予华美公司占有使用。由于双方合同对未办理网备手续应如何承担违约责任没有约定，华美公司在占有使用涉案三套房产的情况下要求泰和诚公司和中城建公司以已付房款为赔偿其利息损失不符合合同约定，且华美公司也未举证证明其因未办理网备手续而遭受损失的事实，一审判决驳回华美公司的该项诉讼请求正确。华美公司关于其提前付房款使得中城建公司和泰和诚公司因占有和支配房款而获得利益华美公司造成了资金占用期间的损失应予以赔偿的上诉理由不成立本院不予支持。三、关于一审是否违反法定程序的问题。上诉人主张一审法院将依职权调取的证据未经质证即作为定案依据，违反法定程序。经查，涉案房产已抵押是一审法院根据上诉人申请财产保全时查询到的。一审法院根据保全查询的情况认定涉案房产被抵押，程序合法，上诉人的该上诉请求不成立，本院不予支持。综上所述，华美公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27742.08元，由上海华美投资管理有限公司负担。审判长 李玉民审判员 符玉梅审判员 谢焕怡 二〇一九年四月十八日书记员 庄腾腾附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。