青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2019）青0103民初341号   原告：青海省庄和房地产开发有限公司，住所地：西宁市城中区城南新城大道**，统一社会信用代码：×××。   法定代表人：龚煜，该公司总经理。   委托诉讼代理人：姬治平、甘发财，该公司员工。   被告：方琳，男，1968年1月15日出生，汉族，住青海省大通回族土族自治县。   原告青海省庄和房地产开发有限公司（以下简称：庄和公司）与被告方琳确认合同效力纠纷一案，本院于2019年2月12日受理后，依法适用简易程序，于2019年4月16日公开开庭进行了审理。庄和公司的委托诉讼代理人姬治平、甘发财，被告方琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   庄和公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认庄和公司与被告签订的《职工内部认筹协议》无效;2.本案的诉讼费由被告承担。事实理由：20１6年5月6日，被告向我公司表达购买位于西宁市××区号卧龙公馆商住小区住房的意向，我公司告知被告该商品房未取得商品房预售许可证无法对外进行销售。在被告持续表达强烈的购买意愿并愿意承担相应责任后，双方于2016年5月6日签订《职工内部认筹协议》，约定庄和公司将位于西宁市××区１２010号房屋出售给被告，并就房屋建筑面积、认购单价、总价、付款方式、房屋交付期限、违约责任等进行了约定。当日，被告缴纳了３００００元的认购金。2018年5月4日，我公司收到西宁市住房保障和房产管理局作出的《行政责令限期整改通知书》，该通知书认为我公司在未取得商品房预售许可证的情况下向社会销售房屋的行为严重违反《城市商品房预售管理办法》、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》、《西宁市城市房地产交易管理条例》的相关规定，责令我公司立即停止“卧龙公馆”项目的销售行为，对收取的认筹金与购房人进行协商清退。《商品房认购协议书》签订至今，由于客观原因我公司未能取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条规定，双方签订的《商品房认购协议书》符合商品房买卖合同的主要内容，应为商品房预售合同。根据《城市商品房预售管理办法》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第一条第一款、《西宁市城市房地产交易管理条例》第二十一条等规定，双方签订的名为《商品房认购协议书》，实为商品房预售合同违背了法律的禁止性规定，应属无效。我公司收到西宁市住房保障和房产管理局作出的《行政责令限期整改通知书》后，立即与被告联系协商认筹金退赔事宜，但被告不予理会，坚决要求我公司履行交付房屋的合同义务。   被告方琳辩称：对原告要求确认双方签订的《职工内部认筹协议》无效的诉讼请求不予认可。原、被告双方签订的认购协议是真实有效的，被告已按约定履行了付款义务，该协议应当继续履行，且原告具备继续履行合同的能力。关于房管部门与原告之间的事情与我们购房者无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。   庄和公司为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：证据一、《职工内部认筹协议》，欲证明该协议性质属于商品房预售合同，签订协议时原告未取得预售许可证，该协议无效；证据二、青海省城镇职工基本养老保险参保人员明细，欲证明被告并非原告公司的员工，双方不存在劳动关系；证据三、行政责令限期整改通知书，欲证明西宁市房管局责令原告对卧龙公馆项目购房定金与购买者协商清退；证据四、卧龙公馆整改说明及公告，欲证明原告按照房管局要求协商清退；证据五、律师函及邮寄回单，欲证明原告与购买者协商未果的情况下委托律师向购买者发出律师函，要求解除合同；证据六、卧龙公馆整改汇报材料，欲证明根据房管局要求原告形成汇报材料，载明原告对卧龙公馆项目购房定金与购房者协商清退，协商不成的通过诉讼解决等内容；证据七、民事裁定书，欲证明原告于2018年11月，即在取得商品房预售许可证之前就与被告纠纷起诉至法院。   被告方琳质证认为，对证据一真实性无异议，但对其无效的证明方向不认可，该协议应是有效的；对证据二真实性及证明方向无异议，被告本身就不是以原告职工的身份购买房屋的；对证据三、四、五、六不清楚，与被告无关；对证据七的真实性予以认可，但被告2018年底已取得预售许可证，而双方协议约定的交房时间是2019年12月，故原告具备交房能力，合同有效，应继续履行。   被告方琳未向法庭提交证据。   本院认为，对于原告提供的证据一，双方对真实性均无异议，该证据能够证明双方就购买房屋相关事宜签订协议的事实，应予以采信；关于证据二，与本案无关联性，不予采信；关于证据三、四、五、六，是行政部门与原告之间的关系，对本案确认合同效力无证明力，不予采信；关于证据七，系另案裁定，与本案无关，不予采信。   本院依职权调取了西宁市住房保障和房产管理局向庄和公司颁发的西宁市商品房预售许可证[（2018）宁房预售证第289号]，经原、被告质证均无异议。本院认为，该证据与本案具有关联性，予以采信。   经审理查明，2016年5月6日，庄和公司（甲方）与被告方琳（乙方）签订《职工内部认筹协议》，该协议主要约定：乙方预定甲方开发建设的卧龙公馆项目,位于西宁市××区号房屋，该房屋暂测建筑面积78.64平方米，房屋认筹单价为每平方米2460元，总房款193454元；在签订本认筹协议之日，乙方交该房屋认筹金10000元，并承诺在签订《商品房预售合同》后7日内交清该套房认筹首付款20000元整；乙方签订认筹协议所交该房屋认筹金后，若甲方不能按本协议约定将该房认筹给乙方，甲方无条件退还已交认筹房款，并按同期贷款基准利率计算利息；本认筹协议自双方签字盖章之日起生效；本认筹协议待双方签订《商品房预售合同》后自动失效并收回。   另查明，2018年12月27日，西宁市住房保障和房产管理局向庄和公司颁发西宁市商品房预售许可证[（2018）宁房预售证第289号]，该许可证载明项目名称及楼幢号：卧龙公馆5号楼，项目坐落：西宁市城中区新城大道151号。   本院认为，原告庄和公司与被告方琳签订的《职工内部认筹协议》，系双方真实意思表示，内容无违法之处，该协议应认定为有效。原告的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:   驳回原告青海省庄和房地产开发有限公司的诉讼请求。   案件受理费100元，减半收取50元，由原告青海省庄和房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，在本判决送达的十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 马德祥     二〇一九年四月二十二日   书记员 纳守伟   附：《中华人民共和国合同法》   第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不后果。