云南省盐津县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0623民初1492号原告：刘涛，男，生于1972年10月26日，汉族，云南省盐津县人，住。原告：贾仕群，女，生于1980年10月1日，汉族，云南省盐津县人，住盐津县。被告：昭通南泰房地产开发经营有限公司（以下简称昭通南泰房地产公司），住所地昭通市昭阳区珠泉路**。法定代表人：贺显毅，昭通南泰房地产公司董事长。委托诉讼代理人：张镔，云南朱提律师事务所律师。原告刘涛、贾仕群诉被告昭通南泰房地产公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，被告申请鉴定。2019年4月29日，依法组成合议庭进行了审理。原告刘涛、贾仕群、被告昭通南泰房地产公司的委托诉讼代理人张镔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘涛、贾仕群向本院提出诉讼请求：1、由被告昭通南泰房地产公司继续履行向原告交付映景梦苑5-402号房屋；2、由被告支付2016年1月1日至2018年7月31日之间的逾期交房违约金104984.48元（222897元×942天×0.05%）。事实及理由，2014年9月16日，原告与被告昭通南泰房地产公司签订商品房购销合同，原告向被告购买映景梦苑5幢1单元4层2号房屋，建筑面积144.41m2，总价款222897元，原告于合同签订当日交付了全部房款。合同约定被告于2015年12月31日前经建设行政主管部门验收合格，符合本合同附件（二）约定的装饰和设备标准的商品房交付给原告使用。特殊情况需延长交房时，须经省建设主管部门批准。被告逾期交房违约责任为：如逾期交房在30日内，按每天20元计算违约金。逾期超过30日，按累计已付金额的0.05%/日向原告支付违约金，合同继续履行。被告所建房屋至今未经建设行政主管部门验收，未按约交房，已构成违约。被告昭通南泰房地产公司辩称：原告刘涛、贾仕群所述签订购房合同、交付金额、约定违约金等属实。延期交房系因东风大桥维修所致，属被告意志以外原因所致，不能归责于被告，计算违约金的天数应予相应扣减；原告已于2018年7月9日领取其所购买住房的钥匙，实现了房屋的占有、使用、收益，被告已履行主要合同义务，违约金应计算至交付钥匙时止；合同约定的违约金过高，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定“当事人约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少。”“商品房买卖合同没有约定违约金或损失赔偿计算方法，违约金的数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”被告已申请鉴定，鉴定机构已作出鉴定意见，故请求减少违约金；同意继续履行合同，被告正在组织房屋验收，并愿履行交房的其它义务。原告刘涛、贾仕群针对其诉讼主张，提供了商品房销售合同、购房款收据（复印件）。经质证，被告昭通南泰房地产公司对原告刘涛、贾仕群提供的证据无异议。被告昭通南泰房地产公司针对其辩解主张，提供了交房登记表、天禹司法鉴定中心〔2018〕司鉴字第1232056号盐津县盐井镇老街映梦景苑同地段同类同时段房屋单位面积年租金司法鉴定意见书。经质证，原告刘涛、贾仕群对领取钥匙的时间无异议；认为并未同意鉴定，原告与被告昭通南泰房地产公司签订合同并有约定，被告应当遵守，鉴定意见不符合民法通则和合同法的规定，与案件无关，故鉴定意见不适用本案。本院认为：〔2018〕司鉴字第1232056号鉴定意见书系经被告申请，人民法院指定具备鉴定资质的鉴定机构作出，证明盐津县盐井镇老街的商品房映景梦苑同地段同类型同时段单位面积年租金（2016年为103元/m2/年、2017年为106元/m2/年、2018年为109元/m2/年），其鉴定程序合法，内容真实，与案件相关联，故其鉴定意见予以采信。根据庭审和证据，本院确认如下法律事实：2014年9月20日，原告刘涛、贾仕群与被告昭通南泰房地产公司签订商品房购销合同，约定：原告购买被告建设的位盐津县号房屋；面积为144.41㎡，金额为222897元；被告应于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同附件（二）的装饰和设备标准将商品房交付给原告，双方应对商品房的交接进行验收并办理有关手续。特殊情况需要延长交房日期时，须经省建设行政主管部门批准。批准延期交房的，双方约定的交房日期顺延。如遇不可抗力造成逾期交付使用，双方可以解除合同或者变更合同；如被告未按照合同约定的时间交房，自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内由被告按照每天20元向原告支付违约金，逾期30天后，被告应按照原告已付款的0.5%乘以逾期天数向其支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当书面通知或者以省级电视、报纸等媒介作公告通知原告办理该商品房验收交接手续等。合同签订当日，原告已支付全部房款222897元。被告所建房屋至今尚未经建设主管部门验收。2018年6月初，被告电话通知业主领取房屋钥匙。2018年7月9日，原告已领取所购买住房的钥匙。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定履行义务。原告刘涛、贾仕群与被告昭通南泰房地产公司签订商品房购销合同后，原告已交付全部购房款，其合同义务已履行完毕；被告未按期交付房屋，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第114第第2款规定“。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；。”第17条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”双方在合同中约定了违约金的计算方法，但未约定违约损失数额或违约损失的计算方法。被告请求减少违约金并提供鉴定意见证明因其迟延交房违约行为导致原告损失，被告的该项请求有相关证据证明并符合法律规定，其请求成立，予以采纳。合同约定被告将经建设单位组织验收合格，并符合合同附件（二）的装饰和设备标准将商品房交付给原告，双方应对商品房的交接进行验收并办理有关手续。在实际履行中，被告未提交房屋竣工验收手续，属合同履行瑕疵，原告在接到被告通知后已领取房屋钥匙，实际占有、管理、使用房屋，并可从事相关活动，视为接受瑕疵交付，故原告领取钥匙的时间应视为房屋交付的时间。被告迟延交房2年7个月，造成原告的损失，酌情以租金损失的1.3倍计算被告逾期交付房屋的违约金，即45178.86元｛〔（20×30）＋144.41×（93+95）+144.41×97÷12×6〕×1.3｝。原告请求被告继续按合同约定履行向原告交付映景梦苑5幢1单元4层2号房屋，并完善相关交接手续，被告也同意继续履行，予以支持；原告请求被告支付违约金的请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、由被告昭通南泰房地产开发经营有限公司继续履行向原告刘涛、贾仕群交付映景梦苑5幢1单元4层2号房屋，并完善相关交接手续；二、由被告昭通南泰房地产开发经营有限公司在本判决生效后30日内向原告刘涛、贾仕群支付违约金45178.86元。案件受理费2399元，由被告昭通南泰房地产开发经营有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审 判 长 刘 明 刚审 判 员 钟 智 海人民陪审员 邓 端 芬二〇一九年四月二十九日书 记 员 刘浠佳琦附件：本案引用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。