湖南省长沙市雨花区人民法院执 行 裁 定 书（2019）湘0111执异23号异议人（案外人）：湖南露丝卡生态纺织有限公司，住所地湖南省长沙市天心区体育产业**商住楼**。法定代表人：陈晓荣，总经理。委托诉讼代理人：余先鹤，湖南湘一律师事务所律师。申请执行人：湖南省融资担保集团有限公司(曾用名：湖南担保有限责任公司)，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道**湖南投资大厦****。法定代表人：曾鹏飞，董事长。委托诉讼代理人：苏乾良，湖南亚元律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚纪光，湖南亚元律师事务所律师。被执行人：湖南金鹰露斯卡服饰有限公司，住所地湖南，住所地湖南省长沙市天心区芙蓉中路**新世纪花苑商住楼**>法定代表人：蒋丁幸，总经理。被执行人：湖南金鹰服饰集团有限公司，住所地湖南省冷水江，住所地湖南省冷水江市经济开发区v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈晓荣，董事长。被执行人：湖南荣华工贸有限公司，住所地湖南省冷水江，住所地湖南省冷水江市新城路**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：朱少夫，董事长。被执行人：陈晓荣，男，1969年7月14日出生，汉族，住湖南省冷水江市。被执行人：李敏华，女，1973年5月4日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被执行人：陈志栋，男，1991年3月2日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。本院在执行申请执行人湖南省融资担保集团有限公司（以下简称融资担保公司）与被执行人湖南金鹰露斯卡服饰有限公司（以下简称金鹰公司）、湖南金鹰服饰集团有限公司、湖南荣华工贸有限公司、陈晓荣、李敏华、陈志栋担保追偿权纠纷二十案中，案外人湖南露丝卡生态纺织有限公司（以下简称露丝卡公司）对本院要求腾空位于长沙市天心区体育产业2号商住楼301号商业用房（以下简称涉案房屋）不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。露丝卡公司提出异议称，2011年3月9日，其与金鹰公司签订租赁协议，约定由露丝卡公司承租涉案房屋，租期为15年，租金总计为640万元。露丝卡公司应于2011年3月31日前支付租金、押金400万元，2013年7月31日前支付剩余租金240万元。上述协议签订后，露丝卡公司按照约定支付了全部640万元租金及押金。2013年，金鹰公司将涉案房屋作为抵押物与融资担保公司签订担保协议，后双方产生纠纷引发诉讼。执行中，融资担保公司通过以物抵债取得了涉案房屋所有权，但根据抵押不破租赁的原则，露丝卡公司对上述房屋继续享有原租赁合同约定的使用权利。现本院要求露丝卡公司腾退涉案房屋没有事实和法律依据，请求：依法终止对涉案房屋的腾空执行。融资担保公司答辩称，其已通过合法方式取得涉案房屋所有权，依法对该房屋享有占有、使用、收益及处分的权利，任何第三方不得阻碍。房屋租赁合同约定的每年40万元的租金标准远低于市场正常交易水平，露丝卡公司并未提供支付凭证、租金收据等证据证明实际支付了房屋租金，且金鹰公司已将涉案房屋出租给他人使用，露丝卡公司与金鹰公司之间的租赁关系不成立。两公司作为关联方，相互之间恶意串通，以虚假交易的方式阻碍司法执行，请求依法驳回露丝卡公司的异议请求。本院查明，本院在执行融资担保公司与金鹰公司、湖南金鹰服饰集团有限公司、湖南荣华工贸有限公司、陈晓荣、李敏华、陈志栋担保追偿权纠纷二十案中，依法对保全查封的包括金鹰公司名下涉案房屋在内的多处房产进行了评估、拍卖，后经过三次拍卖均无人报名竞买导致流拍。经融资担保公司申请，本院依法将上述房产交付融资担保公司抵偿债务，并于2015年6月19日作出（2014）雨执字第01052至01069-4号、（2015）雨执字第00364至00365-4号《执行裁定书》，裁定将包括金鹰公司名下涉案房屋在内的多处房产过户至融资担保公司名下，抵偿欠款。融资担保公司依据上述裁定书办理了涉案房屋产权过户手续，本院于2018年10月18日发出《公告》，责令金鹰公司（或临时占用人）自公告之日起十五日内迁出涉案房屋。露丝卡公司不服，提出执行异议，并向本院提交了如下证据：1、露丝卡公司与金鹰公司于2011年3月9日签订的《租赁协议书》，约定金鹰公司将涉案房屋出租给露丝卡公司使用，建筑面积为1589.94㎡，租赁期限为15年，年租金为40万元，共计人民币600万元，押金为40万元。支付方式如下：2011年3月31日前支付租金（含押金）400万元；2013年7月31日前支付租金240万元。2、露丝卡公司向金鹰公司付款的银行电子回单，具体包括：2011年3月14日至24日期间陆续支付款项共计400万元，信息备注为“往来款”；2013年7月23日转账支付240万元，用途备注为“租金”。3、露丝卡公司、金鹰公司、湖南省钻石融资担保有限公司（以下简称钻石公司）、冷水江市金鹰创投民间融资清退资产监管委员会于2014年7月23日签订的《协议书》，明确2013年8月4日，露丝卡公司向建设银行长沙建湘南路支行贷款1000万元，露丝卡公司委托钻石公司为该项贷款提供了连带责任保证。为确保钻石公司合法权益，露丝卡公司将涉案房屋及附属物转租给钻石公司，金鹰公司同意该转租行为，并同意钻石公司按照露丝卡公司与金鹰公司之前签订的《房屋租赁协议书》条款履行，钻石公司只负责向露丝卡公司支付房租，金鹰公司应当收取的房租仍然由露丝卡公司负责支付。4、长沙市芙蓉区人民法院于2015年6月5日作出的（2014）芙民初字第3818号《民事调解书》，载明钻石公司与金鹰公司、露丝卡公司共同确认上述于2014年7月23日签订的《协议书》有效，双方同意继续履行租赁协议。融资担保公司对露丝卡公司主张的房屋租赁关系不予认可，并向本院提交了金鹰公司与东莞证券股份有限公司于2015年6月8日签订的《房屋租赁合同》一份，载明金鹰公司将涉案房屋其中425㎡的面积出租给东莞证券股份有限公司使用，租赁期自2015年8月1日起至2020年7月31日止，2015年8月1日至2017年7月31日租金和税金合计每月36125元，租金从合同签订之日起第三年递增8%（每两年递增一次）。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。根据上述法律规定，承租人以尚在租赁期为由请求阻止向受让人移交占有的被执行的不动产，需同时满足已在法院查封之前签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产两个条件。本案中，露丝卡公司虽然向本院提交了其与金鹰公司于2011年3月9日就涉案房屋签订的为期15年的租赁协议书，并提供了双方银行转账凭证作为实际支付租金的证据，但露丝卡公司并未提供证据证明其已实际占有使用该房屋。露丝卡公司提交其于2014年7月23日签订的《协议书》、长沙市芙蓉区人民法院于2015年6月5日作出的《民事调解书》等证据，拟证明金鹰公司同意露丝卡公司将涉案房屋转租给钻石公司。对此，融资担保公司提供了金鹰公司与东莞证券股份有限公司签订的《房屋租赁合同》，拟证明金鹰公司已于2015年6月8日将涉案房屋部分面积出租给东莞证券股份有限公司经营使用。上述证据相互矛盾，难以确定涉案房屋的实际租赁使用人。故露丝卡公司要求本院中止对涉案房屋的腾空执行，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款之规定，裁定如下：驳回案外人湖南露丝卡生态纺织有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 向 斌审判员 朱晓云审判员 赵 磊二〇一九年四月十二日书记员 李 思附：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。