安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1602民初3654号原告：袁欢欢，男，1983年11月23日出生，汉族，住安徽省亳州经济开发区。被告：贾峰（曾用名贾锋），男，1983年2月26日出生，汉族，住安徽省亳州经济开发区。被告：贾守林，男，1962年5月25日出生，汉族，住安徽省亳州经济开发区。原告袁欢欢与被告贾峰、贾守林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月24日受理后，依法适用普通程序，于2018年8月16日公开开庭进行了审理。袁欢欢到庭参加了诉讼。贾峰、贾守林经本院传票传唤、无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁欢欢向本院提出诉讼请求：1、依法判令贾峰、贾守林返还袁欢欢购房款5万元，并支付违约金10万元（2018年5月4日之后的违约金仍按照月利率2%计算至履行完毕之日止）；2、本案的诉讼费用由贾峰、贾守林负担。事实与理由：袁欢欢与贾峰、贾守林系邻居关系。2010年1月4日，袁欢欢与贾峰、贾守林签订房屋买卖合同，合同约定：“乙方贾峰、贾守林自愿将本人前陈村拆迁安置还原房出售给甲方袁欢欢，排号顺序号为11号，面积80平方米，楼层以排号顺序选中楼层为准，售价为壹拾陆万元整；甲方袁欢欢预付购房款伍万元整，拆迁安置还原房建好后（以政府规定十八个月为准）房屋交付使用后，甲方袁欢欢再付购房款拾壹万元整结清；房屋找补差价款由乙方付清，房产证由甲方办理、乙方协助，楼层位置乙方无法保证”等内容。邵传家、何海峰、袁大伟等人在房屋买卖合同上签名进行见证。合同签订后，袁欢欢即交付购房款。现还原房屋已交付，贾峰、贾守林拒不交付房屋。为维护合法权益，故提起诉讼，请求依法支持袁欢欢的诉讼请求。贾峰、贾守林未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据出示。一、袁欢欢提交的证据：1、房屋买卖合同（排号顺序号为11号），证明2010年1月4日，贾峰、贾守林与袁欢欢签订房屋买卖合同，合同约定贾峰、贾守林出售给袁欢欢80平方米的还原房屋一套，合同签订后，袁欢欢即交付购房款5万元，贾峰、贾守林选定位于亳州经济开发区文化小区3号楼2单元403室房屋后，未交付给袁欢欢房屋。2、亳州市谯城区人民法院（2017）皖1602民初5989号民事判决书，证明2010年1月4日，袁欢欢与贾峰、贾守林签订房屋买卖合同（排号顺序号为4号），合同约定：“乙方贾峰、贾守林自愿将本人前陈村拆迁安置还原房出售给甲方袁欢欢，排号顺序号为04号，面积100平方米，楼层以排号顺序选中楼层为准，售价为贰拾万元整”等内容；袁欢欢与贾峰签订房屋买卖合同（排号顺序号为11号），合同约定：“乙方贾峰、贾守林自愿将本人前陈村拆迁安置还原房出售给甲方袁欢欢，排号顺序号为11号，面积80平方米，楼层以排号顺序选中楼层为准，售价为壹拾陆万元整”等内容，贾峰、贾守林选定房屋后未交付给袁欢欢房屋，袁欢欢提起房屋买卖合同纠纷诉讼，诉讼期间，袁欢欢和贾峰、贾守林均未能提交出贾峰、贾守林系排号顺序号为11号还原房屋的所有人，亳州市谯城区人民法院作出（2017）皖1602民初5989号民事判决，内容为：“一、贾峰、贾守林履行房屋买卖合同（排号顺序号为4号）约定的义务，于本判决生效之日起七日内交付袁欢欢位于亳州经济开发区文化小区3号楼2单元403室房屋一套；二、驳回袁欢欢的其他诉讼请求”等内容。本院予以确认并在卷佐证。二、贾峰、贾守林为提交证据材料。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：贾守林与贾峰系父子关系。袁欢欢与贾峰、贾守林系邻居关系。2010年1月4日，袁欢欢与贾峰、贾守林签订两份房屋买卖合同，合同分别约定：“乙方贾峰、贾守林自愿将本人前陈村拆迁安置还原房出售给甲方袁欢欢，排号顺序号为11号，面积80平方米，楼层以排号顺序选中楼层为准，售价为壹拾陆万元整；甲方袁欢欢预付购房款伍万元整，拆迁安置还原房建好后（以政府规定十八个月为准）房屋交付使用后，甲方袁欢欢再付购房款拾壹万元整结清；房屋找补差价款由乙方付清，房产证由甲方办理、乙方协助，楼层位置乙方无法保证”和“乙方贾峰、贾守林自愿将本人前陈村拆迁安置还原房出售给甲方袁欢欢，排号顺序号为04号，面积100平方米，楼层以排号顺序选中楼层为准，售价为贰拾万元整；甲方袁欢欢预付购房款伍万元整，拆迁安置还原房建好（以政府规定十八个月为准）房屋交付使用后，甲方袁欢欢再付购房款拾伍万元整结清；房屋找补差价款由乙方付清，房产证由甲方办理、乙方协助，楼层位置乙方无法保证”等内容。邵传家、何海峰、袁大伟等人在房屋买卖合同上签名进行见证。合同签订后，袁欢欢即交付购房款10万元。2017年1月18日，贾峰在亳州经济开发区文化小区选定8号楼1单元1403室房屋（面积84.12平方米）、5号楼1单元102室房屋（面积112.41平方米）、3号楼2单元403室房屋（面积106.18平方米）和8号楼1单元1601室房屋（面积129.12平方米），在选定房屋时，袁欢欢要求贾峰、贾守林交付3号楼2单元403室房屋（面积106.18平方米），贾峰、贾守林以房屋价格已涨价为由不予交付房屋。袁欢欢于2017年8月3日申请亳州市亳州公证处对袁欢欢交付贾峰购房款余款11万现金支票和购房款余款15万现金支票的行为进行证据保全公证。因贾峰、贾守林拒不交付房屋。袁欢欢即提起民事诉讼后，本院作出（2017）皖1602民初5989号民事判决，内容为：“一、贾峰、贾守林履行房屋买卖合同（排号顺序号为4号）约定的义务，于本判决生效之日起七日内交付袁欢欢位于亳州经济开发区文化小区3号楼2单元403室房屋一套；二、驳回袁欢欢的其他诉讼请求”等内容。因林贾峰、贾守林未履行，林贾峰、贾守林与袁欢欢签订房屋买卖合同（排号顺序号为11号），又未返还袁欢欢交付的购房款5万元，双方协商未果，袁欢欢即提起了民事诉讼。本院认为，1、关于买卖合同当事人应当遵循诚信原则的问题。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，贾峰、贾守林与袁欢欢签订的房屋买卖合同，贾峰、贾守林与袁欢欢双方均应遵循诚信原则。2、关于买卖合同效力和当事人举证责任的问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，贾峰、贾守林与袁欢欢签订房屋买卖合同（排号顺序号为11号），因在本案一审辩论终结前，袁欢欢和贾峰、贾守林均未能提交出合法有效的证据证明贾峰、贾守林取得了所出卖房屋的所有权，故该合同因损害第三人的利益无效，贾峰、贾守林应返还袁欢欢购房款5万元。3、关于买卖合同当事人违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，贾峰、贾守林与袁欢欢签订房屋买卖合同（排号顺序号为11号）因损害第三人的利益无效，贾峰、贾守林应支付袁欢欢违约金。4.关于本案是否符合缺席判决条件的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”。本案中，贾峰、贾守林经本院传票传唤、无正当理由拒不到庭参加诉讼，对其缺席判决符合我国民事诉讼法的有关规定。综上所述，贾峰、贾守林与袁欢欢签订的房屋买卖合同，贾峰、贾守林与袁欢欢双方均应遵循诚信原则。贾峰、贾守林与袁欢欢签订房屋买卖合同（排号顺序号为11号），因在本案一审辩论终结前，袁欢欢和贾峰、贾守林均未能提交出合法有效的证据证明贾峰、贾守林取得了所出卖房屋的所有权，故该合同因损害第三人的利益无效，贾峰、贾守林应返还袁欢欢购房款5万元。贾峰、贾守林与袁欢欢签订房屋买卖合同（排号顺序号为11号）因损害第三人的利益无效，贾峰、贾守林应支付袁欢欢违约金，袁欢欢诉求贾峰、贾守林按照月利率2%支付违约金，不违反有关法律的规定，故本院予以支持。违约金自2010年1月4日，按照月利率2%计算至2018年5月4日为10万元（5万元×2%/月×100个月），2018年5月4日之后的违约金继续计算至履行完毕之日止。贾峰、贾守林经本院传票传唤、无正当理由拒不到庭参加诉讼，对其缺席判决符合我国民事诉讼法的有关规定，故本案可以依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、贾峰、贾守林于本判决生效之日起七日内返还袁欢欢购房款5万元，并支付违约金10万元（2018年5月4日之后的违约金仍按照月利率2%计算至履行完毕之日止）。二、驳回袁欢欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由贾守林、贾峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  张 凯人民陪审员  卢敬侠人民陪审员  王 燕二〇一九年四月十日书 记 员  王 帅