广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初22511号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇碧桂园写字楼西楼。法定代表人：李长江,职务总经理。委托诉讼代理人：梁皓彬，男,该公司职员。委托诉讼代理人：刘映君，女,该公司职员。被告：黎鸿斌，男，1968年2月24日出生，汉族，住广东省广州市越秀区，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司（以下简称碧桂园物业公司）诉被告黎鸿斌物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后,依法适用小额程序,因本案案情复杂,争议较大,于2019年1月21日变更为普通程序。本案于2019年1月10日、2019年4月4日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告的委托诉讼代理人何启欣、梁皓彬（后原告将委托诉讼代理人何启欣变更为刘映君）、被告黎鸿斌，第二次开庭原告的委托诉讼代理人梁皓彬、刘映君、被告黎鸿斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费5520元（暂计至2018年9月）及违约金16014.9元（从逾期之日起按每日千分之五暂计至2018年10月16日，以后计算至清还之日止）；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：佛山市顺德区碧桂园物业发展股份有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园正苑项目提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了物业管理服务。被告于2012年12月购买顺德碧桂园**商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，根据《前期物业服务合同》约定以及原告与被告签订的《顺德碧桂园前期物业服务协议》和补充协议（《顺德碧桂园前期物业服务协议》和补充协议因档案室搬迁，导致资料丢失，至今未能找回），原告应每月按建筑面积为1元／平方米，花园面积为0.25元／平方米（含公共水电分摊，含二次供水费用）收费标准缴交物业服务费，即每月69元。另外，原告于2015年4月开展调价，并于2015年6月取得调价后的收费备案（备案号为顺价物业2015-007）。此外，(2016)粤民申7270号（一审，二审，再审）等案件中法庭已对顺德碧桂园物业服务费调价的合法性作出调价有效的判决。根据最新收费备案文件中约定，从2015年6月起，原告应每月按建筑面积为2元／平方米，花园面积为0.5元／平方米（含公共水电分摊，含二次供水费用）收费标准缴交物业服务费，即每月138元。原告一直依约向被告提供物业管理服务，被告截止至2015年5月仍有缴交物业服务费，但被告从2015年6月1日起至今一直未支付物业服务费，截止2018年10月16日物业服务费欠款金额5520元及逾期缴费产生的违约金16014.9元，合共21534.9元。原告多次向被告催收，被告均无合理理由拒交所欠物业服务费。被告黎鸿斌辩称，原告没有依据起诉我，原告没有提供合同。我是2012年买的房，原告说找不到合同，是在作假。当事人围绕诉讼请求提交了证据，经质证后，当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：1、固定收费明细、欠费明细复印件1份。原告用以证明被告有欠费，且证明被告欠费的时间段。被告认为，固定收费明细显示已经扣减的5120元是不对的，总数我计算过是5558元，与原告提交的数额相差438元，后续可以提交该438元的银行扣费流水。2015年4月至5月每个月扣减的是138元，显示的是扣减69元，还有一个扣减300元没有显示出来，300元扣减的时间我记不清楚了。扣费的总数是不对的，是在我不知情的情况下扣费的，在没有涨价的情况下已经扣了我138元。本院认为，对原告上述证据待结合被告的证据另行认定。2、备案回执复印件1份。原告用以证明调价合法有效。被告认为不是政府文件，不认可。本院认为，本院对其真实性予以采信，但对此次调价的效力问题，应结合其他证据进行认定。3、广东省高级人民法院（2016）粤民申7270号民事裁定书1份。原告用以证明调价是合法有效的。被告认为，该证据只涉及袁某某个人不代表集体，与本案无关。本院认为，该证据属于生效法律文书，本院予以采信。4、佛山市中级人民法院（2015）佛中法民三终字第1390号民事判决书复印件1份。原告用以证明我方的调价是合法有效的。被告认为，该判决的理由是正苑和西苑因为碧江大桥相连，共享会所，实际上没有共享会所，以该理由作为西苑投票有效的理由不成立，没有法律依据。本院认为，该证据属于生效法律文书，本院予以采信。5、《碧桂园房屋买卖合同书》复印件1份。原告用以证明被告讼争的房屋在一手业主时开发商与物业公司已经约定了合同服务关系，合同附件3中有提及到碧桂园物业管理公司是全权负责碧桂园内的物业管理，所以业主与物业是有合同物业关系，被告有缴费义务。被告认为，该合同是购房合同不是物业合同，只能证明房产原来的业主与开发商有合同关系，和我没有关系，我和原告的纠纷与原来的业主没有关系，我不否认和原告是有服务关系。本院认为，合同与合同关系不是完全相同的概念，买卖合同附件的约定只能证明原、被告存在物业服务合同关系，但不能证明原、被告就物业服务合同涉及的权利义务，本院结合其他证据另行论述。6、存折的复印件1份。被告用以证明原告乱收费，2014年7月8日扣了我369元，2015年4月8日扣了138元，在我不知情的情况下非法扣减。原告认为，被告所说的2014年7月8日扣的369元，其中300元是网管改造费，69元是2014年6月物业管理费；2015年4月8日扣了138元是2015年3月与4月的物业管理费。本院认为，对于上述二笔费用，原告认为2014年7月8日扣的369元，其中69元是2014年6月物业管理费，2015年4月8日扣收138元是2015年3月与4月的物业管理费，与证据1固定收费明细上记载的内容一致，被告没有证据证明相对应时间另外缴纳物业管理费，对原告的质证意见予以采信；对于300元网管改造费的收取是否合理，本院结合其他证据另行论述。7、民事起诉状第一页复印件1页。被告用以证明原告之前向北滘法庭起诉的依据是我和原告2009年7月22日已经签订了前期物业服务协议及补充协议，已经约定了138元，这次又变成了合同遗失，原告弄虚作假。原告认为，因为当时顺德碧桂园是一个整体，正苑、西苑管家及物业服务人员常有轮岗，由于当时西苑一直以2元每月每平的费用收取，是业务人员笔误造成。本院认为，该起诉原告已经撤回起诉，起诉状内容不作为本案审查范围，与本案没有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:佛山市顺德区碧桂园物业发展股份有限公司(甲方)与碧桂园物业公司(乙方)签订的碧桂园正苑的《前期物业服务合同》关于物业基本情况的约定是，“物业名称：碧桂园正苑；物业类型：住宅/商铺及其他物业…备注：碧桂园正苑项目包括以下苑区：中区、南区、西区、北区、中北区、中南区、花园区、豪园区。”关于物业管理服务费用的约定是，“第五条本物业管理区域内的物业管理服务收费实行包干制。一、乙方按以下标准收取物业管理服务费：1、属甲方或其他业主所有的物业若为住宅的，物业管理服务费由甲方或其他业主按其所有的物业的所有面积交纳，具体标准为：中区、南区、西区、北区、中北区和中南区的物业或商品房的房屋建筑面积每月每平方米1.0元，花园面积每月每平方米0.25元；豪园区的物业或商品房的房屋建筑面积每月每平方米2.0元，花园面积每月每平方米0.5元…物业管理服务费收取标准每年度按物价指数及实际收支情况予以调整并通知甲方和其他业主…”关于合同期限的约定是：“第二十五条本合同期限自业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。”顺德碧桂园小区自1992年开始陆续开发建设，至今未成立业主委员会。黎鸿斌于2012年12月购买位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园**商品房，建筑面积为69.06平方米（套内建筑面积为63.83平方米），该房屋位于顺德碧桂园正苑范围。黎鸿斌于2012年12月24日办理了入住登记,同日签订了《业主委托农业银行代缴费用委托书》，委托银行按月代收物业服务费,以当月收取上月费用的方式缴费。碧桂园物业公司按每月69元通过银行代扣物业服务费至2015年5月。之后,黎鸿斌认为物业公司加价无效而拒付费用，从2015年6月至2018年9月按每月138元计算欠缴物业服务费5520元，碧桂园物业公司因此向本院提起诉讼。另查明，2015年3月1日，碧桂园物业公司以经营亏损为由，张贴公告对物业服务费进行调整，并从2015年3月起开始按调整后的标准收取物业服务费，因部分正苑业主对调整物业服务费有异议，因此碧桂园物业公司将已按新标准扣收的费用分摊至下月的费用，并从2015年4月份重新启动新一轮物业服务调整方案，经征询业主意见、公示表决结果、向主管部门备案后，2015年6月4日向业主公示调整后的收费标准：建筑面积2元/平方米/月、花园面积0.5元/平方米/月。之后部分业主向本院提起诉讼，其中袁某某请求确认物业公司调整物业服务费收费标准的行为无效并退回多收的物业服务费。该案经（2015）佛顺法滘民初字第831号判决驳回原告的诉讼请求。袁某某提起上诉后，佛山市中级人民法院作出（2015）佛中法民三终字第1390号民事判决书认为，一、碧桂园物业公司于2015年6月调整物业服务费收费标准的行为无效是否成立问题：碧桂园物业公司从2015年4月开始发布调整物业服务费意见征询的通知，并通过收集意见征询表和电话、微信、短信确认相结合的方式向业主征询意见，2015年5月4日公开点票并公示表决结果，2015年6月4日提交佛山市顺德区发展规划和统计局备案后公示通知业主，程序得当。对于碧桂园物业公司统计的“双过半”征询结果，其提交的证据已达到相关司法解释的证明标准。二、关于袁某某主张不应当将西苑业主的意见也纳入此次征询意见范围的问题：在本案中，袁某某所在的正苑和西苑均属于顺德碧桂园小区，通过坐落在碧江河上的碧桂园大桥相连，地理上相通，共享会所、楼巴等公共设施，两个园区均由碧桂园物业公司统一提供物业服务，袁某某未提供任何证据证明碧桂园物业公司为两个园区提供的物业服务标准存在不一致之处。因此，正苑业主缴纳物业费的情况对包括西苑在内的整个碧桂园小区的物业服务水平均有影响，进而影响到西苑业主获得物业服务的质量，故碧桂园物业公司将西苑业主纳入征询范围并无不当。因此判决驳回上诉，维持原判。之后，袁某某申请再审，广东省高级人民法院作出（2016）粤民申7270号民事裁定书，认为“一、二审判决根据双方当事人的举证情况，依据关于民事诉讼证据的规定，对袁某某的主张不予采信并无不当”，因此裁定驳回再审申请。再查，2013年，顺德碧桂园小区业主反映江口水厂供水水质不达标，向碧桂园物业服务公司提出要求更换由市政供水公司供水。为此，碧桂园物业服务公司牵头与政府部门和顺德水业公司联系推进该项工作。经多方协调，公共供水管网改造及更换水表费用由碧桂园集团承担绝大部分，小部分由业主承担，折合每户300元。2014年6月1日，江口水厂如期关停，改由顺德水业公司供水。业主亦陆续与顺德水业公司签订供用水合同和收费协议，超过总数的三分之二。但部分业主对代收300元费用有异议，其中唐某起诉要求退回该笔费用，本院作出（2015）佛顺法滘民初字第626号判决，驳回唐某的诉讼请求。唐某提起上诉后，佛山市中级人民法院作出（2015）佛中法民三终字第1182号民事判决书，认为“由于顺德碧桂园物业小区内的公共供水管网，属于业主共有的公共设施，故业主对其享有权利并承担义务。原审法院依此为据，并结合顺德碧桂园物业小区未成立业主委员会，存在组织业主对案涉供水管网改造事宜进行业主大会讨论的现实困难，及该供水管网改造为全体业主生活用水所必需，费用的分担已经过政府协调及碧桂园物业发展公司已承担大部分水管网改造、水表更换的费用的案件事实，确认包括唐某在内的业主承担小部分供水管网改造费用（每户300元）妥当，唐某上诉称其不应承担该部分费用依据不充分，本院不予支持。”据此认为唐某请求退还300元费用的主张没有法律依据，判决驳回上诉，维持原判。物业公司就上述水管网改造费，于2014年7月8日以“其他费用”项目扣收了黎鸿斌300元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷,原告认为与被告签订了书面合同,而被告在答辩时也认可双方签订了合同,但原告以丢失为由未能提供合同原件,被告因此认为原告按合同约定收取物业服务费没有依据。经审理查明，被告的物业在原告管理的小区范围，原告已经向被告提供了物业服务，被告于2012年12月至2015年5月按建筑面积1元/平方米标准每月缴纳了物业服务费，因此双方构成事实的物业服务合同关系，双方应参照同期的物业服务合同条款及实际履行情况确定并履行各自义务。根据相关法律规定，既判力是指生效民事判决的裁判的诉讼标的对双方当事人和法院所具有的强制性通用力。本案主要争议是原告于2015年6月份的调整物业服务费收费标准是否有效问题。原告调整物业服务费收费标准后，部分业主已就该调整收费行为提起诉讼，经佛山市中级人民法院作出终审判决，确认原告的调整收费行为合法有效，生效判决具有既判力，对案涉业主具有约束力。被告认为调整收费行为无效所提供的证据，在上述诉讼中已经进行了审理，被告没有提供新的证据并足以推翻生效判决的结果。因此，被告应从2015年6月开始按照调整后的收费标准（建筑面积2元/平方米、花园面积为0.5元／平方米）缴纳物业服务费，被告没有按照新标准每月缴费，已经构成违约，应承担继续履行及相应的违约责任，原告请求被告支付2015年6月至2018年9月的物业服务费5520元，理由成立，本院予以支持。原告主张按合同约定每日千分之五计算违约金，但其不能提供合同依据，原告应承担举证不能的不利后果，因被告已委托银行每月扣收物业服务费，原、被告的交易习惯是当月扣收上月的费用，因此，应扣收费用的当月期满后，从下月1日为违约责任开始日期，本院酌定按照同期银行贷款年利率4.75%上浮50%即7.125%，计算至2018年10月16日为632.86元。被告要求原告退回300元，该费用属于水管网改造及水表更换费用，经佛山市中级人民法院作出终审判决，确认原告的收费合法有效，生效判决具有既判力，虽然被告不是该民事判决的当事人，但上述民事判决已对原告在同一时段因相同事由向业主收取300元费用的合法性作出肯定评价，在被告没有提供充足反驳证据的情况下，对原告收取该300元的合法性应以该民事判决为准。故被告的抗辩理由不成立，本院不予接纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告黎鸿斌应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司支付2015年6月至2018年9月的物业服务费5520元及违约金632.86元（另违约金以欠费本金从2018年10月17日起按年利率7.125%计算至实际还款之日止）；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费338.38元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司负担241.7元，被告黎鸿斌负担96.68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谭文斌审 判 员  江健怡人民陪审员  龙海涛二〇一九年四月十二日书 记 员  樊利芝