河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初11269号原告（反诉被告）韩益军，男，1990年1月18日出生，汉族，住江苏省阜宁县。被告（反诉原告）宋继凯，男，1951年3月16日出生，汉族，住郑州市中原区。被告（反诉原告）王一丞，男，1988年1月26日出生，汉族，住郑州市金水区。二被告委托代理人付莹、李灿（实习），上海市建纬（郑州）律师事务所律师，特被授权。原告韩益军诉被告宋继凯、王一丞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告宋继凯、王一丞向本院对原告韩益军提起反诉，本院合并审理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩益军到庭，被告宋继凯、王一丞的委托代理人付莹、李灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩益军诉称，2017年6月7日，原被告签订《郑州市写字楼租赁合同》，约定原告承租被告的位于郑州市郑东新区××北、××楼××单元××、××号房屋，租赁期限自2017年6月16日起至2020年6月15日止。合同约定原告方无论任何原因退租，则被告方将根据原告方实际居住天数计算租金，并履行自己的义务，现原告同被告协商解除合同，并愿意按照合同约定承担违约金，被告拒不同意且占据原告的财产不予返还，故诉至法院，请求法院依法判令双方于2018年3月12日解除《郑州市写字楼租赁合同》；判令被告退还原告赔偿两个月房租59496元的违约金及退还剩余的租金74370元；判令被告返还电脑主机、打印机、网关及GSM网络相关设备。被告宋继凯、王一丞发表如下答辩意见：被答辩人韩益军与答辩人王一丞、宋继凯签订了《郑州市写字楼租赁合同》，合同约定租赁期限从2017年6月16日至2020年6月15日止。韩益军提前提出解除合同已经构成严重违约，按照租赁合同的规定，韩益军应该承担违约责任。截止目前韩益军从未与答辩人协商解决此事，期间答辩人多次与其联系要求协商此事，包括发送律师函、发短信、打电话，均被拒绝。被答辩人仅仅口头说要解除合同，但是却一直拒不办理退租房屋的交接手续，房屋钥匙也不交还给答辩人，物业费至今欠交。韩益军既不续租又不将房屋交还给王一丞、宋继凯，致使王一丞、宋继凯无法将房屋另行租赁给他人，给王一丞、宋继凯造成了严重的经济损失。依据合同法第一百一十三条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”因此，韩益军还应承担因此给王一丞、宋继凯造成的损失。韩益军在决定退租之前就已经陆续将其财物搬走，有其去物业开具的出门条为证，韩益军早就将其所有的东西搬走了，目前屋内已经没有韩益军的任何物品，韩益军所述与事实严重不符，存在恶意敲诈答辩人的情况。反诉原告宋继凯、王一丞诉称，2017年6月7日，反诉人与被反诉人签订《郑州市写字楼租赁合同》，约定反诉被告承租反诉原告的位于郑州市郑东新区××北、××楼××单元××、××号房屋，租赁期限自2017年6月16日起至2020年6月15日止。月租金29748元。现反诉被告在未与反诉原告协商一致的情况下，提出解除房屋租赁合同，但是却未向反诉原告办理房屋交接手续。既不缴纳租金也不办理交接手续，导致反诉原告房屋一直无法另行对外选择租赁户，期间协商也不予理会。反诉被告的行为已经违约且给反诉原告造成较大的损失，为维护合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令双方于2018年6月28日解除房屋租赁合同；判令反诉被告支付反诉原告违约金59496元；判令反诉被告赔偿反诉原告从双方办理交割手续完毕之日至房屋再次签订租赁合同之日房屋空置期损失29748元，暂计一个月。若实际出租的月租金低于31235.4元（第二年起每年租金在上一年的基础上递增5%），请求反诉被告赔偿差额损失暂计10000元；判令反诉被告支付欠缴的物业费16595元（2018年3月16日至2018年6月15日止）、水电费暂计1000元（以水电表显示实际用量为准）。反诉被告韩益军发表如下答辩意见：造成本次合同解除的最直接原因系因被告没有提供相应的房产证。因为购房合同中涉及的房屋注册地址，与实际地址不符，地址变更没有及时通知我方。原告（反诉被告）韩益军为支持其诉讼请求及反诉答辩意见，提交如下证据：证据1、《房屋租赁合同》；证据2、收条；证据3、物业交割清单《附件》；证据4、商品房买卖合同首页；证据5、聊天记录，证明我方作为正常的承租人，在承租期间被告无法提供房产证办理在银行设立开户行，导致我公司业务无法往来，被告有义务及责任提供相应的文件，给予我方去办理相关的业务。被告（反诉原告）宋继凯、王一丞发表如下质证意见：对证据1无异议，该合同内容明确约定了违约方应承担违约责任并赔偿损失，原告提前解除合同，已经构成违约，依法应承担违约责任，赔偿损失。对证据2签收人并非被告本人，与我方无关。对证据3无异议，证明了在被告进入该房间后屋内现有的物品，与物业交割清单上的一致，都是我方提供的物品，不存在原告主张的价值两万元的财物。证据4系复印件不予认可。证据5不符合证据形式，该聊天记录不能证明原告主张的事实，不予认可。经本院审查认为,原告（反诉被告）韩益军提交的证据3、4、5证明不了所要证明的目的，本院不予采信；原告提交的其他客观真实，与本案存在关联性,本院予以采信。被告（反诉原告）宋继凯、王一丞为支持其答辩意见及反诉请求，提交如下证据：第一组证据：1、《郑州市写字楼租赁合同》一份及物业交割清单《附件》一份，证明王一丞、宋继凯与韩益军签订的租赁合同合法有效，合同未到期韩益军提出解除合同已经构成违约，依法应承担违约责任，并赔偿损失。1419和1420房间内原有的家具和物品清单；第二组证据：1、聊天记录截屏共8张，2、律师函二份，3、被韩益军拒签退回的律师函快件二份，4、通话录音两份，证明韩益军在未与王一丞、宋继凯协商一致的情况下提出解除房屋租赁合同，但是却一直未办理房屋交接手续，也不续交房租，致使房屋无法继续对外出租。期间我方通过向其发送律师函，发短信、打电话联系，要求协商此事，其均不予理会；第三组证据：1、现场录像两份，2、现场照片6张，3、物业为韩益军搬走室内物品开具的出门条一份，4、开锁票据，证明通过现场录像可以看出在被告进入1419和1420房间之前，韩益军已经将房间内属于他自己的财产全部搬走，根本不存在其主张的价值20000元的财产，其主张的请求与实情不符。被告邀请的开锁公司是在公安机关经过备案的具有开锁资质的公司。原告（反诉被告）韩益军发表如下质证意见：对证据1无异议，对第二组对律师函并没有送到我手里，对通话记录没有经过我方允许所作出的录音。对第三组证据价值两万元的财产是粗约估算。经本院审查认为，被告（反诉原告）宋继凯、王一丞提交的证据客观真实，与本案存在关联性，本院予以采信。本院依据认定的证据和庭审笔录，确认事实如下：2017年6月7日，原告与被告宋继凯、王一丞，居间方郑州美田房地产经纪有限公司（以下简称美田地产公司）签订《郑州市写字楼租赁合同》一份，载明：被告宋继凯、王一丞将其合法拥有的位于郑州市郑东新区××北、××楼××单元××、××号房屋出租给原告使用，租赁期限自2017年6月16日起至2020年6月15日止。被告给予原告的装修期为2017年6月16日起至2017年6月15日，装修期内免收租金，物业费、水电费由原告承担，月租金29748元，在租赁期限第二年起每年在上一年的基础上递增5%。根据被告要求，原告应支付被告房屋押金29748元。原告无论任何原因退租，被告应根据原告实际居住天数计算租金，并将剩余租金（如有）返还。原告未经被告同意，中途擅自退租的，原告应按月租金的两倍向被告支付违约金，若支付的违约金不足抵付被告损失的，原告还应负责赔偿。落款处有双方的签字捺印及出租房经办人宋衍的签字予以确认，并加盖有居间方的印章。2018年6月4日，被告向原告发送律师函一份，载明：目前，双方签订的租赁合同尚未到期，你方也未与宋继凯、王一丞达成解除合同的一致意见。应按照合同约定继续履行支付租金以及补交水电费的义务。务必收到律师函三日内处理房屋租赁事宜，同时支付已逾期的租金及缴纳欠缴的水电费。后该律师函被退回，退回原因标注收件人联系让退回。被告宋继凯、王一丞提交的录像录音、照片、开锁票据显示：2018年6月28日，被告通过郑州市公安局110联动服务单位的开锁公司，在楼管的见证下进入涉案房屋。原被告通话录音显示：被告“这个房子一直打不开，房子一直没法往外出租，损失一直在继续扩大。你没在，能不能派个人到现场，我们现在要开锁了。”原告“你开好了呀，你们又不是没有进去过。”；被告“没有钥匙怎么进去，你上了密码锁我们进不来，能不能说一下密码。”原告“没有密码”；被告“物业还有开锁公司，相关鉴定人员都在，我们怎么能进去这里面，我们现在要对外租这个房子。”原告“我不同意”。另查明，原告已交纳2018年1月15日至2018年6月15日的租金178488元。本院认为：当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告之间签订的《郑州市写字楼租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人应当遵循诚实信用原则全面、适当的履行合同义务。本案合同履行过程中，原告未提交证据证明解除合同向被告履行了通知义务，亦未与被告进行办理房屋的交接手续及搬离涉案房屋，导致被告无法及时对外出租涉案房屋减少损失。2018年6月28日，被告通过第三方见证进入涉案房屋并收回房屋，双方之间已不存在合同继续履行的基础，双方签订的租赁合同于该日解除。根据合同约定，房租租金应根据承租天数如实结算。经计算，原告的房屋租金仅交纳至2018年6月15日，双方合同于2018年6月28日解除，故对原告请求退还剩余的房屋租金，本院不予支持。对于原告诉求被告返还电脑主机、打印机、网关及GSM网络相关设备，庭审中，原告自认被告现在已返还上述设备，故对原告该诉求本院不予支持。对于反诉原告请求的违约金，反诉被告提前退租，已构成违约，应根据合同约定承担相应的违约责任，即合同约定月租金两倍的违约金59496元。因反诉被告承租原告房屋时交纳有房屋押金29748元，可予以抵扣。对于反诉原告请求的房屋空置期损失，反诉原告的损失已得到违约金的弥补，且未提交有关空置期的证据，本院不予重复支持。对于反诉原告请求的欠缴物业费、水电费，未提交证据证明，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告韩益军的诉讼请求。二、确认反诉被告韩益军与反诉原告宋继凯、王一丞签订的《郑州市写字楼租赁合同》于2018年6月28日解除。三、反诉被告韩益军支付反诉原告宋继凯、王一丞违约金29748元，于本判决生效后十日内付清。四、驳回反诉原告宋继凯、王一丞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中民人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2159元，由原告韩益军负担。反诉案件受理费2637元，由反诉原告宋继凯、王一丞负担637元，反诉被告韩益军负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  赵宜勇审 判 员  陈晓菲人民陪审员  刘怀生二〇一九年四月八日书 记 员  王晓雷