湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初9666号原告：湖南省嘉熙国际房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道****房。法定代表人：李迎霞，执行董事。委托诉讼代理人：罗林，女，1995年7月15日出生，住湖南省长沙市芙蓉区，系湖南省嘉熙国际房地产开发有限公司的工作人员。委托诉讼代理人：罗利华，湖南三湘律师事务所律师。被告：长沙市盛大实业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区人民，住所地湖南省长沙市雨花区人民中路**嘉熙中心**写字楼第****le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：贾哲，董事长。委托诉讼代理人：李迎军，湖南环楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷湘，湖南环楚律师事务所律师。第三人：李鑫融，男，1994年1月12日出生，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：黄秋萍，湖南吟正律师事务所律师。原告湖南省嘉熙国际房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告长沙市盛大实业有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，第三人李鑫融（以下简称第三人）作为有独立请求权的第三人于2019年2月12日参与诉讼，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗林、罗利华，被告的委托诉讼代理人李迎军，第三人的委托诉讼代理人黄秋萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2018年7月1日至2018年10月31日的租金100904元（25226元/月×4个月），之后的租金支付至被告实际返还租赁房屋之日；2.被告按合同违约条款第13条第13.2款支付2017年6月2日至2018年3月1日免租期期间的租金损失（违约金）227034元（25226元/月×9个月）；3.原告不返还被告的履约保证金50452元；4.被告支付2018年6月18日至2018年10月31日延迟支付租金期间的滞纳金17028元（25226元/月×135天×5‰），之后的滞纳金支付至被告实际返还租赁房屋之日）；5.被告承担律师费22144元；6.被告承担诉讼费及保全费。事实与理由：原、被告于2017年6月2日签订《写字楼租赁合同》，约定原告将位于长沙市雨花区人民中路152号A栋写字楼第27层11单元出租给被告，租赁期限自2017年6月2日起至2024年3月1日止，装修免租期自2017年6月2日起至2018年3月1日止，房屋租金为3.50元/㎡/天，月租金为25226元，房屋建筑面积240.25㎡，履约保证金为50452元，原、被告还对每季度租金的支付时间以及逾期支付租金的滞纳金等内容进行了约定。原告依约向被告提供了租赁房屋，但被告未能依约履行支付房租义务，原告多次上门以及通过短信、微信和《律师函》等方式催收租金，但被告仍拒不支付租金。截至2018年10月31日，被告共拖欠租金100904元、滞纳金17028元。2018年10月11日，原告向被告发出《律师函》，明确告知被告《写字楼租赁合同》于《律师函》发出之日解除，被告尽快办理相关办公文件和设施的撤场手续。被告现已持相关证明文件办理撤场手续。被告拖欠房租的行为违反合同约定，原告有权将原告支付的50452元履约保证金作为违约金予以扣除，被告还应支付免租期期间的租金227034元。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，要求判如所请。被告辩称：1.原告已将涉案房屋卖给了第三人，原告并非涉案房屋的所有权人，原告不是本案适格的当事人。2.2018年1月至2018年8月，涉案房屋一直存在严重的漏水问题，严重影响了被告的正常办公，物业公司虽进行多次维修，但一直没有解决房屋漏水问题。原告通过函件方式单方书面承诺减免被告2017年7月和2017年8月的租金，以折抵因房屋漏水给被告造成的损失，故截至2018年10月8日被告搬离涉案房屋时，被告只拖欠原告或第三人共计一个月零八天的租金。原告未能按照合同提供质量合格的房屋，原告存在严重违约行为，原告作为违约方无权扣押被告支付的履约保证金，亦无权要求原告支付免租期期间的房租和交纳迟延支付房租的滞纳金，同时原告的违约行为造成被告损失，被告享有免交所拖欠房租的权利。3.关于房屋漏水造成被告的办公设备和正常经营造成的损失以及原告扣押被告部分办公设备，被告保留另行起诉要求原告赔偿的权利。据此，原告的主张于法无据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人述称：原告不是本案适格的主体，截至原告起诉时止，原告已将涉案房屋出售给第三人，第三人才是涉案房屋的所有权人，向被告主张拖欠的房租和要求被告承担违约责任的权利主体应为第三人。第三人向本院提出诉讼请求：1.被告支付租金176582元（暂计至2019年1月31日，实际至被告返还房屋之日）；2.被告按合同违约条款第13条第13.2款支付已使用九个月免租期（2017年6月2日至2018年3月1日）对应的租金损失227034元；3.第三人不返还被告履约保证金50452元；4.被告支付迟延支付租金的滞纳金28632元（每日按月租金的5‰计算，暂计至2019年1月31日，实际至被告返还房屋之日；5.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2017年6月2日签订《写字楼租赁合同》，约定原告将位于长沙市雨花区人民中路152号A栋写字楼第27层08单元出租给被告，租赁期限自2017年6月2日起至2024年3月1日止，装修免租期自2017年6月2日起至2018年3月1日止，房屋租金为3.50元/㎡/天，月租金为25226元，房屋建筑面积240.25㎡，履约保证金为50452元，原、被告还对每季度租金的支付时间以及逾期支付租金的滞纳金等内容进行了约定。2017年7月1日，第三人与原告签订《长沙市商品房买卖合同》，原告将涉案房屋出售给第三人，2018年5月，涉案房屋过户至第三人名下。根据相关法律规定，原、被告签订的《写字楼租赁合同》对第三人与被告继续有效，但被告未能依约履行支付房租义务，截至2019年1月31日，被告共拖欠第三人租金176582元、滞纳金28632元、免租期租金损失227034元，同时第三人无需向被告返还50452元的履约保证金。第三人为维护自身权益，参与本案诉讼，要求判如所请。原告辩称：原告将房屋出售给第三人后，第三人口头授权由原告全权处理其与被告之间的房屋租赁关系，原告系本案的适格当事人。被告辩称：1.原告的起诉与第三人的起诉系重复诉讼，原告将房屋出售给第三人之前，原告的违约行为导致原、被告签订的《写字楼租赁合同》已经解除，故被告和第三人不存在房屋租赁关系，被告无需向第三人支付租金和承担违约责任。2.截止第三人参与本案诉讼时止，被告一直不知道原告已将涉案房屋出售给第三人，被告亦未看到第三人授权原告处理本案纠纷的委托手续，故原告无权代第三人向被告主张权利。3.第三人的诉讼请求中第二至四项性质上均属于违约金，与原告的诉讼请求存在重复计算情况，且过分高于第三人的实际损失。4.关于涉案房屋漏水造成被告的办公设备和正常经营造成的损失以及原告扣押被告部分办公设备，被告保留另行起诉要求第三人赔偿的权利。据此，第三人的主张于法无据，请求驳回第三人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告作为甲方，被告作为乙方，双方于2017年6月2日签订《写字楼租赁合同》，约定：1.甲方将位于长沙市雨花区人民中路152号A栋写字楼第27层11单元（精装修房屋）出租给被告，房屋建筑面积240.25㎡，租赁期限自2017年6月2日起至2024年3月1日止，其中装修免租期自2017年6月2日起至2018年3月1日止，装修期内乙方无需支付租金。2.房屋租金为3.50元/㎡/天，月租金为25226元，房屋租金前两年不变，自2019年6月2日起年租金按上年度的6%递增。3.乙方支付甲方履约保证金50452元，以保证乙方切实履行和遵守合同。如甲方将房屋合法转让第三者且本合同继续有效时，甲方在抵扣乙方应付款项后应将履约保证金的剩余部分转交给第三者。4.租赁期间，甲方保证房屋及其附属设施处于正常可使用和安全的状态。5.乙方逾期7日（宽限期）未支付房租的，乙方自租金应付之日起每逾期一天按每月租金的5‰支付滞纳金。6.乙方擅自中途退租，则乙方支付的履约保证金和应补缴的免租期期内租金均作为违约金支付给甲方。包括本案涉案房屋在内，原告于《写字楼租赁合同》签订当日将嘉熙中心A栋写字楼第27层整层（均系精装修）出租给被告。2017年6月11日，被告向物业提出对嘉熙中心A栋写字楼第27层整层进行二次装修的申请，之后被告对整层房屋进行了二次装修，并将整层原有的房间共计隔成了三十余间房间。2017年8月23日，物业对整层房屋进行初次验收，之后被告将嘉熙中心A栋写字楼第27层整层用于办公使用。2017年7月1日，原告与第三人签订《长沙市商品房买卖合同》，载明原告将坐落于长沙市雨花区人民中路152号第1幢A单元2711房（房屋位于嘉熙中心A栋写字楼第27层）出售给第三人；原告应于2017年6月30日前向第三人交付房屋。房屋交付后，被告仍继续使用该房屋。2018年5月30日，原告与第三人办理房屋过户登记手续和《不动产权证书》，《不动产权证书》登记的房屋坐落为长沙市雨花区人民中路152号嘉熙中心A-2711号。截至原告起诉时止，被告向原告支付了50452元的履约保证金以及2018年3月1日至2018年6月30日的租金。之后，被告以房屋漏水问题未得到彻底解决，并要求原告赔偿损失为由拒付房租，原告多次通过书面函件和微信等方式向被告催收租金，但被告仍拒付租金。另查明:（一）原告将涉案房屋出售给第三人后，第三人授权原告对涉案房屋进行管理及收取租金，原告将50452元的履约保证金转交给第三人，但未将涉案房屋交付之后的房租转交给第三人。（二）嘉熙中心A栋写字楼第27层整层均系精装修房屋，房屋内的吊顶和天花板均系开发商铺设。原告的嘉熙中心管理处于2018年5月17日向被告出具的《有关的回函》，原告的营销部于2018年6月1日向被告出具的《关于盛大公司关于事宜的函件》，原告委托湖南三湘律师事务所于2018年6月4日向被告出具的《律师函》，以及原告的营销部于2018年6月12日向被告出具的《关于盛大公司漏水事宜的函件》均确认被告所承租的嘉熙中心写字楼第27层的租赁房屋确实存在漏水现象。（三）原、被告及第三人一致确认《写字楼租赁合同》于2018年10月8日被告搬离房屋时解除。（四）嘉熙中心A栋写字楼第27层所有房间现登记在第三人以及其他案外人名下，共计12本《不动产权证书》，对应的房屋坐落分别为长沙市雨花区人民中路152号嘉熙中心A-2701号至A-2703号、A-2705号至A-2713号。2019年3月27日，本院组织原、被告对嘉熙中心A栋写字楼第27层的房间进行现场勘验，查明上述12本《不动产权证书》相对应房屋的天花板上均有不同程度的水渍及修复痕迹；部分房屋内仍存放有被告的办公设备。第三人对《勘验笔录》中本院查明的内容予以认可。原、被告因房屋租金问题未能协商一致，原告遂于2018年11月5日诉至本院，要求判如所请。第三人以其系涉案房屋的所有权人为由于2019年2月12日参与本案诉讼。以上事实，有各方当事人的身份资料、写字楼租赁合同、不动产权证、不动产登记情况表、长沙市商品房买卖合同、勘验笔录、《有关的回函》、《关于盛大公司关于事宜的函件》、《律师函》、《关于盛大公司漏水事宜的函件》、房屋漏水照片和视屏资料、装修申请表、原告出具的关于催收房租的函件以及当事人陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告于2017年6月2日签订的《写字楼租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。2017年7月1日，原告与第三人签订《长沙市商品房买卖合同》，原告将涉案房屋出售给第三人，并约定2017年6月30日前向第三人交付涉案房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”故第三人自2017年6月30日继受《写字楼租赁合同》中原告享有的权利和义务。被告欠付租金的行为系发生在原告将涉案房屋出售给第三人之后，因原告并非涉案房屋所有权人，故本院对原告的诉讼请求不予支持。本案中，原告出具的函件确认被告先后七次向物业申请对房屋天花板进行漏水维修，本院经现场勘验亦发现房屋的吊顶和天花板存在漏水修复痕迹，故涉案房屋漏水问题系客观存在的事实。原告主张房屋漏水系被告对房屋进行二次装修造成，第三人对此亦予认可，但第三人未申请对房屋漏水原因进行鉴定，第三人作为出租方应承担举证不能的责任。考虑到房屋系吊顶和天花板漏水，而吊顶和天花板系开发商对房屋装修时铺设，故本院认定出租方未能按《写字楼租赁合同》关于出租方保证房屋及其附属设施处于正常可使用和安全的状态的约定，提供适租房屋，第三人作为出租方存在违约行为。被告主张2018年1月至2018年8月嘉熙中心写字楼第27层天花板存在不同程度的漏水，并以此为由于2018年6月30日之后未再支付房租。但2018年1月至2018年8月被告一直在嘉熙中心写字楼第27层办公，其于2018年10月11日才搬离，故房屋漏水虽对被告日常办公造成影响，但并非导致其无法办公，出租方并不构成根本违约。对于房屋漏水问题，被告仍可通过要求减少房租或自行维修后维修费用由出租方支付等方式解决，故被告拒付租金的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。本院根据出租方和承租方的过错程度和被告与第三人一致同意《写字楼租赁合同》于2018年10月8日解除的情况，酌情认定被告向第三人支付2018年7月1日至2018年10月8日（共计99天）的租金83246.62元（3.50元/㎡/天×240.25㎡×99天）；免租期40%的租金90813.60元（25226元/月×9月×40%）作为违约金由被告支付给第三人；第三人返还被告履约保证金50452元。鉴于迟延支付租金的违约金（即合同约定的滞纳金）金额不大，本院对第三人要求被告支付迟延支付租金的违约金不予支持。被告主张原告于2018年9月3日出具的《盛大公司的赔偿协议》承诺免予被告缴纳2017年7月和2017年8月的租金以赔偿因涉案房屋漏水给被告造成损失，但原、被告并未在《盛大公司的赔偿协议》上签字盖章，故赔偿协议并未生效，本院对被告的该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告湖南省嘉熙国际房地产开发有限公司的诉讼请求；二、被告长沙市盛大实业有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人李鑫融支付租金83246.62元及违约金90813.60元；三、第三人李鑫融于本判决生效之日起十日内向被告长沙市盛大实业有限公司返还履约保证金50452元；四、驳回第三人李鑫融的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原告湖南省嘉熙国际房地产开发有限公司缴纳的受理费7563元和保全费2454元，合计10017元，由原告湖南省嘉熙国际房地产开发有限公司负担。本案第三人李鑫融缴纳的受理费8451元，由被告长沙市盛大实业有限公司负担3380元，第三人李鑫融负担5071元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  苏 辉人民陪审员  王济荣人民陪审员  周江华二〇一九年四月十六日书 记 员  刘晓宇附：《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。