河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终578号上诉人（原审被告）：承德市双桥区大石庙镇大石庙村村民委员会，住所地承德市双桥区大石庙镇大石庙村。法定代表人：吴雪春，村主任。委托诉讼代理人：宋艳丽，河北承天律师事务所律师。上诉人（原审原告）：齐长福，男，1956年2月28日出生，汉族，住承德市双桥区。委托诉讼代理人：齐海燕，女，1978年9月26日出生，汉族，住承德市双桥区。上诉人齐长福因与承德市双桥区大石庙镇大石庙村村民委员会（以下简称大石庙村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2018）冀0802民初2636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。承德市双桥区大石庙镇大石庙村村民委员会上诉请求：河北省承德市双桥区人民法院(2018)冀0802民初2636号民事判决书，依法改判或发还重审。诉讼费及其他全部费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。适用法律不当。本案双方当事人之间不是商品房买卖合同法律关系，而是建筑物使用权转让的合同关系。一审法院仅凭被上诉人陈述，就认定上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖合同关系是明显错误的。首先，本案不存在商品房买卖合同，一审庭审中出示的双方签订的协议书，只是上诉人将建筑物交予被上诉人使用，协议书中不涉及商品房，更不存在商品房买卖的行为，无法认定本案系商品房买卖合同关系。其次，从协议约定的内容上看，双方不可能存在商品房买卖合同关系。双方在签订协议时，被上诉人已经明确知道协议中所涉及的建筑物不是商品房性质的商铺，而是特殊历史环境下，上诉人为规范市场管理、美化环境，在其自有的土地上建设的建筑物，该建筑物只是用于临时过渡使用。协议书中也明确约定，被上诉人自愿承受因国家政策调整所产生的一切损失后果。如争议建筑是商品房性质的房屋，国家政策必然给予补偿、安置。不可能存在损失后果。由此可见，该协议并非商品房买卖合同。因此，被上诉人使用的建筑物被城管部门依法定程序拆除，属国家政策调整的范畴，被上诉人应依照协议约定自行承担后果，与上诉人无关，无权向上诉人提出任何主张。一审法院在未查清案件事实的情况下，认定双方当事人存在商品房买卖合同关系是完全错误的。双方当事人签字确认的协议书，系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。一审法院在法律关系认定错误的情况下，认定协议无效，无任何事实及法律依据。首先。我国现行法律、法规对合同无效的情形有明确规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效。（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。而本案上诉人与被上诉人签订协议书不存在上述任何一种情形，双方当事人在平等自愿的基础上签订该协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。并且在履行该协议书的过程中，齐长福是受益方，其使用涉案建筑10余年。从事商业活动，收入不菲，如一审法院强行认定协议无效，要求上诉人返还款项，明显显失公平。其次，涉案建筑物是上诉人在履行了相应的审批手续后出资建设的，上诉人对其建设的房屋具有合法的使用、收益、处分的权利。上诉人处分建筑物使用权的协议，有双桥区水务局的审批文件支持，具有法律效力，一审法院无视上诉人的审批手续，在法律关系认定错误的情况下，认定双方当事人签字确认的协议无效无事实和法律依据明显显失公平。被上诉人向上诉人交付24375.00元款项的行为也并非购买行为，因涉诉房屋系上诉人出资建设，存在相应的建设成本，上诉人将涉诉房屋的使用权转让后，由受让人承担相应的建设成本，符合合同公平、公正的原则。上诉人建设涉案房屋并非为了自己使用或转让他人获取收益，而是为服务大石庙中心区域市容市场规划管理的需要，让原大石庙集市摊位人员有所安置临时过渡。上诉人建设涉案建筑必然投入成本，而作为涉案建筑的使用人、受益人，承担建设成本是理所应当的。被上诉人使用该建筑十余年时间，一直用于商业经营，产生了可观的收益后，现又以该建筑被拆除为由，向上诉人主张损害赔偿，没有任何依据。一审法院在事实不清的情况下，判令上诉人与被上诉人已经履行完毕的协议无效，强行要求上诉人返还款项，明显侵害上诉人合法权益，违反契约精神，不易于交易的稳定性。同时，如果上诉人返还款项，将造成集体财产的大量流失，有失公平。上诉人建设涉案房屋是为发展经济、规范市场、美化环境，此举利国利民。将涉案房屋的使用权转让给被上诉人，由被上诉人用于商业经营，促进民生发展、社会稳定，应得到各级政府部门的认可，而一审法院无视上诉人的功绩，将履行多年的协议认定无效，无疑增加了更多社会不安定因素，不利于经济社会的稳定性，因上诉人辖区范围内存在大量摊贩沿街设摊的情况，上诉人为整顿辖区市场环境，经双桥区税务局批准，在旱河区域设棚盖建筑500平方米。用于摊贩临时迁至过度，过渡期后自行拆除建筑还原河道。棚盖建完后，上诉人将房屋使用权以成本价转让给被上诉人，由被上诉人用于商业经营十余年，现被上诉人使用涉案建筑获得的收益远远超过其投入成本，不存在任何损失，且被上诉人明知该建筑仅为临时使用房屋，其应按照协议约定内容，自行承担房屋拆除的后果，无权向上诉人主张任何权利，上诉人建设的房屋虽然不是商品房，但经水务局批准，建成之后，房屋有其使用价值存在。可以将使用权转让他人。并且在法治社会的今天，临时建房对外转让、出租的情况普遍存在，我国类似的司法判例也是允许的。如一审法院强行认定协议无效，也应判令被上诉人按同地段的房屋租金价格向上诉人支付使用期间的使用费，已维护上诉人的可得利益。如果解除合同，仅判令上诉人返还款项，与本案情况相同或相似的情况普遍存在，一且形成判例，将导致大量已经存在正在履行或履行完毕的协议无效，导致合同中一方主体的利益无法保护，另一方主体的利益保护过当的局面，有悖契约稳定、公平、公正的立法原则。综上，一审法院认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院在查清事实的基础上依法改判或发还重审。齐长福辩称，违章建筑的含义，目前，我国对于违章建筑没有十分统一的法律意见，一般来说，违章建筑是指未取得拟建工程规划许可证，在规划区域以外的建设，违反《土地管理法》《城乡规划法》等相关法律法规的规定，动工建造的房屋和设施。但关键问题是，很多地方以违建的名义拆除的往往不是严格意义上的违建，比如因地方政策实施的一些临时政策而产生的建筑等等，这些情况下违建的存在有其正当性，就不能轻易认定为违章建筑，遇到拆迁或拆除，不但应当赔偿还应按照法定标准足额赔偿，以本案双方当事人之间的关系就是商品房买卖关系，当时该地段普通住宅800元/平，当事人是以1500元/平购买的，当时买房时村里没有说2-4年过渡期，说是为了服务大石庙中心区域市容市场规划管理需要而建设的，更别提过渡期满后使用人自行拆除房屋还原河道原貌一说，如果村里说了，没有人买那个房屋。双方当事人没有签订协议书。法律没有规定房屋不可以转让买卖，所以齐长福就是当事人。综上，要求村委会赔偿我方一切损失。齐长福上诉请求：1、请求依法撤销承德市双桥区人民法院做出的(2018)冀0802民初2636号民事判决书并依法改判上诉人应支付上诉人10万元；2、—切上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，一审法院认定事实不清适用法律错误。本案所涉及的争议房产买卖合同虽属于无效合同，但被上诉人在与上诉人签订合同的时候已经承诺了手续齐全，上诉人才以单价远远高于当时市场价的价格购买了争议房产。虽然后来被上诉人未取得有效的审批手续导致此房产违建被拆除，但上诉人有理由相信被上诉人提供的房产为手续齐全并能取得有效审批手续。而造成未取得有效审批手续被作为违建进行拆除的后果的原因在被上诉人，被上诉人为过错方。并且被上诉人所提到的原大石庙集市棚盖建筑临时迁置过渡，过渡期为二至四年，过渡期满后使用人自行拆除还原河道面貌。对此说法上诉人并不认同。上诉人在被上诉人处购买的房产为砖混结构并不是棚盖建筑，被上诉人并没有与上诉人签订相关书面合同不可能存在被上诉人所说过渡期为二至四年，过渡期满后使用人自行拆除说法，更不可能上诉人过渡期满拒不配合一直未拆除还原河道面貌的说法，上诉人要求被上诉人提供相关事实依据。违反法律的合同虽为无效合同。但根据《合同法》58条的规定，当合同被确认无效后。如果由于一方过错给对方造成损失时，还要承担损失赔偿责任。不仅仅是退还房款就可以的。而此案的损失包括两部分：1、贷款利息损失；2、可得利益损失，如果上诉人购买了手续齐全的房屋，房屋价值已经翻了几番（2005年此便民市场商铺当时售价每平米1500元，当时楼房价格每平米800元经过装修达到每平米2000元左右，我所购买商铺面积是16.25平米，总造价达到32500元）截止2018年大石庙便民市场周边商铺均价在12000元请求法院按照市值进行评估，并且上诉人房屋为商业用房一直从事商业经营（文具、玩具、礼品、饰品等销售）上诉人要求合理赔偿。请根据中华人民共和国物权法第四十二条：为了公共利益的需要，请依照法律规定的权限和程序，应当依法定额支付安置补助费，地上附着物补偿费、停业损失、装修损失、拆迁补偿费用等相应经济损失，就是因为被上诉人的欺骗行为导致上诉人的房屋被拆除，无法获得该项利益。承德市双桥区大石庙镇大石庙村村民委员会辩称，原审法院认定事实错误，本案不是房屋买卖合同纠纷，根据本案的事实和法律关系可以认定本案实为租赁法律关系，而非买卖合同法律关系，因为上诉人不是商品房买卖合同的主体，不具有出租商品房的资质，且齐长福在与上诉人签订协议的同时应尽审慎义务，了解到上诉人并非是出卖商品房的主体，且涉案建筑物也非法律意义上的商品房，上诉人根据相关部门的规定，对搭建的建筑物享有占有使用收益和处分的权利，所以实际是建筑物使用权的转让，而非所有权的转让。双方签订协议时，都是真实意思的表示，没有合同法规定的合同无效的情形，协议第三条规定，国家政策性调整损失我方不负责，现建筑物被认定为违建拆除，上诉人不承担责任，搭建建筑物的时候该建筑物有过渡期，法定期间为2-4年，双方在签订协议时，该建筑物不是违法建筑，所以双方签订的协议有效。且涉案建筑物并非法律意义上的房屋，不应按房屋买卖处理。如果认定双方签订的协议无效，则齐长福占有使用建筑物15年，其占有使用费远超他主张的金额，我方认为这部分金额完全足以抵扣齐长福当初支付的价款，上诉人无需再向齐长福承担任何责任，也无需返还齐长福主张诉讼请求中的价款，双方没有基础的合同关系，齐长福占有使用该涉案建筑物则没有法律依据。其支付的购房款应视为占有使用费。齐长福向一审法院起诉请求：判令被告大石庙村委会支付原告齐长福各项损失总计100000.00元。一审法院认定事实：2005年1月1日，王启富（案外人）在被告大石庙村委会处购买位于中心小学对面房屋，并向被告支付了房屋款24375.00元，双方未签订书面合同。2005年1月8日，王启富将上述商业用房转让给原告齐长福，双方签订协议书，原告支付给王启富24375.00元转让款。2018年5月15日，承德市双桥区人民政府作出行政强制执行决定书，认定上述房屋未取得规划部门有效审批手续，属于违法建筑。现该房屋已被拆除。一审法院认为，原告购买房屋，应尽到必要的审慎义务，其述称购买房屋时不知涉案房屋系违法建筑，本院不予采信。又因涉案房屋系违法建筑，故涉案房屋相关的买卖合同应为无效合同，被告应退还其收取的房屋款。本案房屋存在转让情形，原告与被告之间并无直接合同关系，但考虑本案实际情况，为方便当事人，节约诉讼成本，被告应将其收取的房屋款支付给原告齐长福。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，据此，一审法院判决：一、被告承德市双桥区大石庙镇大石庙村村民委员会于本判决生效之日起十日内退还原告齐长福房屋款24375.00元。二、驳回原告其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，涉案转让的房屋已被行政部门认定为违法建筑进行拆除，故一审法院认定涉案房屋相关的买卖合同应为无效合同适用法律正确。齐长福在购买房屋时，未尽到必要的审慎义务，购买没有合法审批手续的房屋，大石庙村委会将未取得规划审批手续的房屋进行转让，双方均具有过错，应当各自承担相应的责任。齐长福主张由大石庙村委会赔偿其各项经济损失没有事实和法律依据，本院对其主张不予支持。因涉案合同中明确约定将大石庙小学对面所建筑的房屋进行转让，大石庙村委会主张涉案合同为建筑物使用权转让合同没有依据，本院对其主张不予支持。因合同无效，大石庙村委会应将取得的购房款返还给购房人，考虑齐长福使用涉案房屋已长达十年之久，本案依据公平原则，酌定大石庙村委会返还齐长福购房款的50%，即12187.50元（24375.00元×50%）。综上所述，齐长福的上诉请求不能成立。大石庙村委会的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河北省承德市双桥区人民法院（2018）冀0802民初2636号民事判决；二、承德市双桥区大石庙镇大石庙村村民委员会于本判决生效后十日内返还齐长福购房款人民币12187.50元；三、驳回齐长福其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300.00元，由齐长福负担1150.00元，由承德市双桥区大石庙镇大石庙村村民委员会负担1150.00元；二审案件受理费4600.00元，由齐长福负担2300.00元，由承德市双桥区大石庙镇大石庙村村民委员会负担2300.00元。本判决为终审判决。审判长  周亚秋审判员  李 莉审判员  应春明二〇一九年四月八日书记员  赵萌萌