北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终1620号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京东方凯旋酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街天福园**楼。法定代表人：马墩武，经理。委托诉讼代理人：徐芸，女，北京东方凯旋酒店管理有限公司员工。委托诉讼代理人：周雷，北京市盈科律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民武装警察部队水电指挥部，住所地北京市丰台区广安门外水口子**院。负责人：张金美，参谋长。委托诉讼代理人：武丽君，北京谦君律师事务所律师。上诉人北京东方凯旋酒店管理有限公司（以下简称东方公司）因与被上诉人中国人民武装警察部队水电指挥部（以下简称水电指挥部）租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初21335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东方公司上诉请求：维持一审判决第一、三、四、五、六项，撤销一审判决第二项、第七项，依法改判驳回水电指挥部要求我公司支付违约金的诉讼请求，水电指挥部返还我公司电梯、中央热水器集装组、消防喷淋（含主机、水箱、报警系统及主机）、防火门、抽水压力设备、暖气片、电动门、电子锁等财物，支付我公司因电缆损坏造成的损失196960元（包括材料费46000元及直接、间接损失150960元）。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，水电指挥部负有对出租房屋及设施设备的维修义务，其应当赔偿我公司因电缆损坏造成的损失。2012年6月25日，水电指挥部与我公司签订《武警部队房地产租赁合同》，合同约定，水电指挥部自愿将位于北京市丰台区广安门外水口子51号院（建筑面积4042平方米、场地面积760平方米）出租给我公司使用，租赁用途为商务酒店，租赁期限自2013年5月18日至2018年5月18日，租金总额2500万元，年租金为500万元。合同还约定，租赁期内我公司发现该房屋及附属设施有损坏或故障时，应及时通知水电指挥部修复。在合同履行期间，2016年8月16日至2016年8月20日，该房屋内电缆损坏，我公司及时通知了水电指挥部进行维修，但是水电指挥部拒绝履行维修义务。为了正常经营，我公司不得已自行维修，因此花费46000元材料费及若干人工费。由于断电时间较长，致使我公司无法营业，给我公司造成重大经济损失。在一审过程中，一审法院未对案件事实进行认真核实，错误认定该房屋以及附属设备的维修义务应当由我公司承担，这显然违反合同约定，没有事实依据。因此，一审法院未支持我公司要求水电指挥部支付因电缆损坏造成的损失属认定事实错误，应当依法改判。2.水电指挥部无权占有我公司财产，一审法院判决将我公司财产归水电指挥部所有，没有事实与法律依据，属于判决错误。我公司在租赁期间自行购买并安装了一些基础设备，其中包括电梯、中央热水器集装组、消防喷淋（含主机、水箱及报警系统）、防火门、抽水压力设备、暖气片、电动门、电子锁等，这些设备本身属于可以拆除的可移动设备，但一审法院却将其判决归水电指挥部所有，严重侵犯了我公司的合法权益。我公司在租赁期间安装了中央空调，在我公司腾退房屋与水电指挥部办理交接手续时该空调还存在，后该中央空调不知因何种原因被他人拆除，水电指挥部对该中央空调负有看管义务，但由于其过失导致丢失，其应当承担赔偿责任。上述所有设备均由我公司购买并安装，根据合同约定，合同解除后我公司有权拆除。3.本案之前，水电指挥部曾起诉我公司要求腾房，该案调解结案，但水电指挥部同意给我公司缓两个月的时间再交纳房租，而水电指挥部在两个月之内就起诉到一审法院要求我公司支付违约金，明显违反约定。综上，请求二审法院查明事实，依法改判支持我公司的上诉请求。水电指挥部辩称，同意一审判决，不同意东方公司的上诉请求。1.双方所签租赁合同明确约定租金支付时间和电缆的损失应当由东方公司自行承担。双方合同约定的租金支付时间是2017年12月14日应当缴纳2017年到2018年的剩余租金30万元，东方公司明显存在违约行为。2.根据双方所签租赁合同，东方公司负责所承租设备设施的看管和维护，予以修复和赔偿。东方公司在使用承租房屋过程中，有违建行为及对外出租行为，用电量非常大，导致电缆损坏系其自行造成，其应自行维修和维护，不应由我单位承担。3.东方公司提出涉案房屋内的可移动设备，包括电梯、中央热水器、消防喷淋等，一审法院在审理过程中查明这些属于固定的设备设施，如果拆除电动门电动锁，房屋本身就没有门了，我单位租赁给东方公司的时候这是固定的设施，东方公司进行了改造，是不可移动的，一审法院判决的不应当移交给东方公司的设备设施是符合法律规定，有法律依据的。4.东方公司所提出的当时双方协商解除合同，是不存在的，没有人承诺租金可以缓交。双方合同到期日是2018年5月18日，这是全军停偿最后时间，我单位完全可以在东方公司没有缴纳租金的情况下解除合同，考虑到合同剩余租期已经不多，所以给了东方公司宽限时间。在这个前提下，我单位一直没有起诉东方公司，但在租赁期限到期的时候，东方公司提出各种要求和无理主张，我单位才无奈起诉到法院，要求其腾退房屋，但东方公司交付完房屋后仍不支付租金，我单位才再次起诉要求其支付租金及违约金。水电指挥部向一审法院起诉请求：1.判令东方公司向我单位支付拖欠的2017年至2018年下半年度的租金300万元；2.判令东方公司支付逾期支付租金的滞纳金135万元（按日千分之三的标准，自2017年12月15日暂计算至2018年5月18日）；3.判令东方公司支付我单位违约金50万元；4.判令东方公司结清2017年7月7日至2018年5月18日实际使用的水电费共计532722.24元；5.判令东方公司承担本案诉讼费用。东方公司提出反诉请求：1.判令水电指挥部退还我公司已支付的房地产租赁保证金100万元；2.判令水电指挥部支付我公司因电缆损坏造成的损失496960元（包括材料费46000元及直接间接损失450960元）；3.判令水电指挥部退还我公司因停电无法经营期间的房租68493元；4.判令水电指挥部向我公司返还以下设备：通力牌电梯1部；美的空气能中央热水集组两台；消防喷淋（含主机、水箱、报警系统及主机）、防火门16个（单独安装）；中控系统（含主机）；监控系统（含主机）；抽水压力设备；太阳花牌暖气片150个；开门红牌电动门1部；长虹牌空调两台；格力牌空调1台；美的牌空调1台；餐厅内格力牌中央空调1套；同创牌电子锁128个；卫浴五金花洒包含花洒、毛巾浴巾架等128套；5.反诉案件受理费由水电指挥部承担。一审法院认定事实：2012年6月25日，水电指挥部（出租方，甲方）与东方公司（承租方，乙方）签订《武警部队房地产租赁合同》约定，甲方自愿将位于北京市丰台区广安门外水口子51号院原甲方办公楼及食堂（房屋产权证标识的1、2、3、14、15、16号），建筑面积4042平方米、场地面积760平方米，出租给乙方使用。租赁用途为商务酒店。租赁期限自2013年5月18日起至2018年5月18日止。租金总额2500万元，年租金为500万元。租金按年结算，每年分两次交纳，自起租之日起，3日内交纳第一次租金为200万元，第一次交款日期向后顺延6个月交纳第二次租金为300万元。租赁期内的水、电、暖、气、设备、物业、垃圾清掏、粪便清运等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担，并即时结清。合同第七条第（二）项、第（三）项约定，租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲乙双方应结清各自应承担的费用。返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。合同第八条约定，自本合同签订后10日内，乙方按年租金额的20%向甲方支付房地产租赁保证金100万元。甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金；同时甲方有权要求乙方另行支付违约金；甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。合同第十条第（一）项约定，乙方应当负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者赔偿。该条第（三）项约定在租赁期内乙方不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，全部费用由乙方承担，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方。合同第十四条约定，乙方有违反本合同条约定或法律法规行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付50万元作为违约金。乙方逾期支付房地产租金及有关费用，每逾期1日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水、供电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。2017年6月14日，东方公司向水电指挥部交纳最后一个租赁年度的租金200万元，尚欠租金300万元。水电指挥部提交了2018年4月13日其向东方公司发出的《房租催缴通知单》，其中载明：目前水口子51号院办公楼及食堂2017-2018年度租金第一次交款日为2017年10月，第二次租金应在2018年4月30日前缴纳。望贵公司按合同约定及时缴纳租金，否则将按照合同约定按照违约进行处理。水电指挥部另提交了马啸天签收函件的回执单。水电指挥部提交了2018年4月26日其委托诉讼代理人武丽君向东方公司发出的《律师函》、其向东方公司法定代表人马啸天邮寄该《律师函》的快递单及快递投递查询单。《律师函》载明：北京谦君律师事务所接受水电指挥部委托向东方公司出具律师函，通知东方公司其与水电指挥部的租赁合同于2018年5月18日到期终止后不再续签，请东方公司于2018年5月18日前将房屋及场地腾空后完好无损无偿的交还委托人，并全额支付拖欠的租金及延付租金的违约金和滞纳金。2018年5月2日，法院受理了水电指挥部起诉东方公司房屋租赁合同纠纷一案，水电指挥部在该案中提出诉讼请求：1.请求判令东方公司于2018年5月18日将位于北京市丰台区广安门外水口子51号院4042平方米的房屋和760平方米的场地完好无损无偿腾退交还水电指挥部；2.请求判令东方公司向水电指挥部支付拖欠的2017年至2018年下半年的租金300万元，并按截止交房日将实际使用水、电量费用结清；3.请求判令东方公司支付逾期支付租金的滞纳金135万元（按日千分之三的标准，自2017年12月15日暂计算至2018年5月18日）；4.请求判令东方公司支付违约金50万元；5.本案的诉讼费用由东方公司承担。2018年5月16日，法院组织双方进行调解，东方公司辩称同意腾退房屋，认可房屋租金和水电费，同意支付，但要求以保证金及电缆老化维修费、设备设施抵扣。针对东方公司的答辩意见，水电指挥部同意就腾退事宜与东方公司先行调解，租金和违约金的诉讼请求如达不成调解其将另案起诉解决。东方公司表示同意腾退，其提出留在宾馆内的设施设备先不拉走，封存1个月，由双方协商如何抵扣，如协商不成，东方公司拉走设施设备或者通过诉讼的途径解决，水电指挥部表示同意该方案。水电指挥部同意东方公司再缓两个月交纳租金。水电指挥部变更诉讼请求为：东方公司于2018年5月18日将位于北京市丰台区广安门外水口子51号院4042平方米的房屋和760平方米的场地完好无损无偿腾退交还水电指挥部。2018年5月16日，法院作出（2018）京0106民初15496号民事调解书，对双方达成的以下协议进行了确认：一、东方公司于2018年5月18日前将位于北京市丰台区广安门外水口子51号院4042平方米的房屋和760平方米的场地腾退并交还水电指挥部；二、案件受理费70元，由水电指挥部负担（已交纳）。2018年6月1日东方公司向水电指挥部发出告知函，内容包括：催促水电指挥部告知已封存的设施设备如水电指挥部需要，请告知其折旧价格，如不需要，其将自行处理请予以配合；请明确电缆维修费及停电损失费的赔偿金额；所欠租金应扣除保证金，核对完水电费后，其将及时支付。2018年7月26日，东方公司收到水电指挥部的律师函，该函载明东方公司仍有部分物品置于涉诉房屋内，通知其务必于收到本函之日起5日内将置留在房屋内的全部物品（包括但不限于空调、床、床垫、写字桌、靠椅、被褥等）予以搬离。逾期未搬离的物品，水电指挥部有权自行处置。2018年7月28日，东方公司向水电指挥部发出告知函，载明7月26日其收到律师函要求其5天内将店内物品搬空，其表明将于2018年8月15日之前全部拆除搬离，水电指挥部无权占用其任何物品；如水电指挥部有保留电梯、消防水箱、消防报警系统、空气能、暖气片等设施设备的意愿，请尽快明确折价金额，否则其将依法收回其物品。2018年8月3日，水电指挥部向东方公司发出律师函，载明针对租赁房屋内的电梯、消防水箱、消防报警系统、空气能、暖气片等设施设备，东方公司应按照双方签订《武警部队房地产租赁合同》的约定，将上述租赁房屋附属设施无偿移交水电指挥部。法院对涉诉房屋进行了现场勘验，双方确认东方公司腾退时遗留以下设备：通力牌电梯1部，美的空气能中央热水集组2台，消防喷淋主机（含水箱、报警系统及主机），防火门16个，中控系统（含主机），监控系统（含主机），抽水压力设备，太阳花牌暖气片150个，开门红牌电动门1部，长虹牌空调2台，格力牌空调1台，海尔牌空调1台，同创牌电子锁128个，卫浴五金花洒（包含花洒、毛巾浴巾架等）128套。上述设备中可移动设备包括中控系统（含主机），监控系统（含主机），长虹牌空调2台，格力牌空调1台，海尔牌空调1台，卫浴五金花洒（包含花洒、毛巾浴巾架等）128套。东方公司主张水电指挥部返还美的牌空调1台，经勘验东方公司其主张的美的牌空调实为海尔牌空调，东方公司将反诉请求中的美的牌空调变更为海尔牌空调。双方确认格力牌中央空调1套原位于餐厅内，现餐厅已经拆除。东方公司提交了《客户内部电气故障处理工作单》，支出凭单，发票，施工合格证明复印件，证明合同履行期间电缆线路老化导致其支出电缆维修材料款及维修费46000元。《客户内部电气故障处理工作单》加盖了水电指挥部司令部直属工作处的印章，上显示的故障发生时间为2016年8月16日，“故障处理情况”栏写明：“做设备绝缘实验，无问题后送电”，“为避免类似故障再次发生客户采取的安全措施”栏写明：“1、要求用户加强内外电源巡视。2、加强设备负荷管理。”，“用电检查员核实事故处理情况”栏写明：“事故处理完毕，，地线已拆除同意送电。2016年8月16日”。东方公司主张此次停电维修至8月20日，维修系因线路老化所致，酒店在此期间停止经营。庭审中，东方公司申请维修电缆的实际施工人李国彪及东方公司前收银李娜出庭作证。李国彪陈述，2013年，其为东方公司经营的如家酒店进行过装修。2016年8月为东方公司维修过电缆，维修原因为线路老化，维修时间为5天，维修期间酒店未营业，其未与东方公司就维修电缆签订过合同，其不记得维修费收取了多少。李娜出庭陈述，2016年8月因为停电酒店没有经营，停了大概1周左右。水电指挥部对东方公司上述证据均不认可，亦不认可东方公司所陈述的维修时长，主张东方公司进行维修系因用电负荷过大所致。东方公司提交2018年3月16日其丰台分公司出具的《关于51号院原办公楼回收协商会回函》，该函载明在租赁合同履行期间，水电指挥部经常对酒店停水停电，对酒店经营造成很大损失；合同履行中途在不情愿的情况下水电指挥部要求更改提前租期1年，对东方公司造成了极大的损失；水电指挥部提供的房屋供电电缆损坏，按合同约定应由水电指挥部维修，水电指挥部不但不给维修，还给东方公司自行维修增加种种困难，且不承担任何费用，造成东方公司维修费用较高，维修时间长，长期供不上电，给东方公司造成了重大损失。希望水电指挥部对东方公司造成的损失进行赔偿。水电指挥部否认曾收到过该函。双方一致认可东方公司拖欠水电指挥部水费88166.4元。水电指挥部主张东方公司拖欠电费444555.84元，并提交《用电客户电费交费通知单》为证。东方公司主张其拖欠电费数额为419958元。一审法院认为：双方当事人签订的《武警部队房地产租赁合同》为其真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定的租赁期限自2013年5月18日起至2018年5月18日止。合同到期后，东方公司将租赁房屋及场地交还给水电指挥部，合同权利义务终止。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。水电指挥部主张东方公司支付拖欠的300万元租金，法院予以支持。东方公司主张其拖欠租金系因水电指挥部在（2018）京0106民初15496号案件中放弃了该项诉讼请求，该主张与（2018）京0106民初15496号案件笔录记载不一致，法院不予采信。其主张拖欠租金系因水电指挥部未向其支付电缆维修费及赔偿维修期间的损失，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”《武警部队房地产租赁合同》第十条第（一）项约定，乙方应当负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者赔偿。故电缆的维护义务由东方公司负担。故其所持的此项抗辩意见，法院不予采信。其主张水电指挥部赔偿电缆损坏造成的损失及无法经营期间房租的反诉请求，法院不予支持。东方公司应于2017年11月交纳最后一笔租金300万元，水电指挥部于2018年4月13日向东方公司发出的《房租催缴通知单》，将该期限宽限至2018年4月30日，东方公司仍未交纳，构成违约。在2018年5月16日法院对双方纠纷进行调解时，水电指挥部再次表示东方公司可缓两个月交纳租金，但截至2018年7月16日，东方公司仍未交纳租金。故东方公司应承担违约责任。《武警部队房地产租赁合同》对乙方的违约行为约定了不退还房地产租赁保证金、收取50万元违约金、加收滞纳金、视为乙方放弃其在甲方处财产等多种违约责任。东方公司主张违约金约定过高，由于水电指挥部未举证证明东方公司的违约行为给其造成的实际损失，法院以欠付租金数额为基数，以中国人民银行同期贷款基准利率2倍的标准对违约金进行相应调整，违约金自2018年7月16日起计算。调整后，水电指挥部应退还东方公司租赁保证金100万元。其主张滞纳金法院不再支持。双方认可东方公司欠付水费的数额，法院对此不持异议。双方主张欠付电费的数额不一致，水电指挥部提交了《用电客户电费交费通知单》为证，东方公司对此不予认可但未提交相反的证据予以反驳，法院对水电指挥部主张的电费数额予以确认。关于东方公司要求返还的设备，根据《武警部队房地产租赁合同》第十条第（三）项的约定，固定设备电梯，中央热水器集组，消防喷淋（含主机、水箱、报警系统及主机），防火门，抽水压力设备，暖气片，电动门，电子锁，租赁期满后应移交给水电指挥部。可移动设备中控系统（含主机），监控系统（含主机），长虹牌空调，格力牌空调，海尔牌空调，卫浴五金花洒（包含花洒、毛巾浴巾架），东方公司有权取回。东方公司未举证证明其主张返还的中央空调为可移动设备，且餐厅现已拆除，中央空调已经灭失，故其主张返还该设备，没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、北京东方凯旋酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付中国人民武装警察部队水电指挥部租金300万元；二、北京东方凯旋酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内以300万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率二倍支付中国人民武装警察部队水电指挥部自二〇一八年七月十六日起至300万元租金实际支付之日止的违约金；三、北京东方凯旋酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内支付中国人民武装警察部队水电指挥部水电费532722.24元；四、中国人民武装警察部队水电指挥部于判决生效之日起十日内返还北京东方凯旋酒店管理有限公司房地产租赁保证金100万元；五、北京东方凯旋酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内将其遗留在北京市丰台区广安门外水口子51号院内的中控系统（含主机），监控系统（含主机），长虹牌空调2台，格力牌空调1台，海尔牌空调1台，卫浴五金花洒（包含花洒、毛巾浴巾架）128套取走，中国人民武装警察部队水电指挥部应予配合；六、驳回中国人民武装警察部队水电指挥部其他诉讼请求；七、驳回北京东方凯旋酒店管理有限公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为：水电指挥部与东方公司签订的《武警部队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应合同约定履行各自的义务。依查明的事实，上述合同已到期终止，但东方公司在合同履行期间并未按照合同约定按期支付房屋租金，且在水电指挥部催缴及宽限期限到期后仍未支付，明显构成违约，理应支付欠付租金300万元并承担相应的违约责任。一审判决根据本案实际情况，确定东方公司以300万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的二倍支付水电指挥部自2018年7月16日至上述租金实际支付之日止的违约金，并无不当，本院予以确认。关于东方公司所主张的电缆维修费用及维修期间损失问题，因双方合同第十条第（一）项明确约定，东方公司应当负责所承租的房地产及其附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者赔偿，故电缆的看管维护义务由东方公司承担，其上述主张依据不足，本院不予支持。关于东方公司要求返还的设备，根据双方所签合同约定，租赁期满后，东方公司在涉案房屋所添加的固定设施应无偿移交给水电指挥部。根据查明的事实，电梯、中央热水器集组、消防喷淋（含主机、水箱、报警系统及主机）、防火门、抽水压力设备、暖气片、电动门、电子锁均属于固定设施，东方公司要求水电指挥部返还其上述设备，明显缺乏依据，本院不予支持。综上所述，东方公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4239元，由北京东方凯旋酒店管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刁久豹审判员  肖荣远审判员  赵胤晨二〇一九年四月二日法官助理廖慧书记员史其申