贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终182号 上诉人（原审被告）：毕节市星城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园大道环东路口，统一社会信用代码：91520500755397034F。 法定代表人：王敏，该公司执总经理。 委托诉讼代理人：叶俊峰，贵州朗意律师事务所律师。执业证号：15224201110565703。 委托诉讼代理人：聂兰，该公司员工。 被上诉人(原审原告)：向佳，女，汉族，1984年2月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：宋亚林，男，汉族，1975年5月16日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：向佳，女，汉族，1984年2月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人毕节市星城房地产开发有限公司（以下简称：星城房开公司）因与被上诉人宋亚林、向佳商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5284号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。 原审原告宋亚林、向佳提起诉讼，请求判决：1.被告立即为原告办理位于毕节××××杜鹃大道（区政府礼堂对面)星城商住楼二期(锦星苑)第1幢2单元10层3号房(房号为：1-2-10-3)的权属证书并交付给原告;2.被告支付原告逾期办理房屋所有权证违约金，违约金以已付房款454,000元为基数，按每日0.03%从2015年10月31日起计算至被告将上述房屋权属登记在原告名下并将权属证书交付给原告之日止，暂计10000元。3.本案诉讼费用被告承担。事实及理由，原、被告于2016年5月30日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于毕节××××杜鹃大道（区政府礼堂对面)星城商住楼二期(锦星苑)第1幢2单元10层3号房(房号为:1-2-10-3)，(建筑面积130.46平方米，套内建筑面积109.17平方米，房屋总价款为454000元)的商品房一套，双方就商品房基本状况、商品房价款、付款方式、交房日期、交接手续、房屋登记等进行了明确约定。其中第二十二条约定。转移登记(一)出卖人承诺于2015年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买卖人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理:。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列第(2)项处理:。(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。合同签订后，原告即按合同约定于将上述房屋的房款共计454000.00元支付给被告。被告向原告交付上述房屋后，并未按合同约定在2015年10月30日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，亦未将上述房屋不动产权属转移登记至原告的名下。期间，原告一直要求被告早日为原告办理房屋不动产登记证书，但被告一直以种种原因拖延，时至今日，被告仍然拒绝为原告办理上述房屋的所有权登记手续。 原审被告星城房开公司辩称：一、案涉房屋迟延登记并非答辩人原因导致。案涉房屋办理商品房转移登记，必须办理初始登记，也就是答辩人要出售约定的房屋就必须对属于自己的房屋进行权属登记，才有权对该房屋进行出售。根据不动产统一登记前的权属登记方式可知，对于房屋的完整登记包括两方面的登记:一个是对土地的登记;另外一个就是房屋登记。根据《中华人民共和国物权法》第三十条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。自该土地上建筑物因符合法律规定行为完成后，该答辩人就获得该物权;但是对外公示，须相关部门登记才能完成。就本案，答辩人根据相关法律规定，于2005年取得《中华人民共和国土地使用证》并于2009年8月至2012年12月申请相关部门对该土地使用证项下的土地分三期进行分割;在此期间，答辩人办理了《建设用地施工许可证》、其后又办理了《建设工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》后答辩人对该房屋进行预售，并办理了预告登记，至2015年9月相关部门出具《中华人民共和国房产测绘成果报告书》，至此答辩人所售房屋已经具备办理初始登记的客观条件;后因为相关部门对于测绘的新的要求，应重新进行测绘；于是该登记行为暂时中止;2016年9月19日，毕节市人民政府发布:《毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告》，相关部门暂停登记;2017年3月2日，测绘部门根据相关部门关于办理不动产统登记的要求，重新对涉案房屋进行测绘，并于2017年3月12日出具了《不动产测量报告》，吻合毕节市人民政府公告。2017年5月26日，相关部门下发了《建设工程竣工规划认可证》，2017年7月答辩人获得《竣工验收备案表》，答辩人将上述手续交至相关部门办理初始登记;后于2018年2月27日毕节市七星关区国土资源局下发《毕节市国土资源局关于明确毕节中心城区土地供应后监管职责有关事宜的通知》并要求办理《毕节市七星关区国土资源局国有建设用地核验合格证明》才能办理初始登记，于是2018年4月29日，答辩人办理了《毕节市七星关区国土资源局国有建设用地核验合格证明》，直到2018年9月3日被告办理了《毕节市商品房备案证明书》，至此答辩人将相关手续交至登记机构，至今相关部门并未移交相关登记证明给答辩人，因此导致答辩人无法协助被答辩人办理转移登记。综上所述，答辩人要协助被答辩人办理转移登记，须办理该房屋的初始登记，答辩人积极履行自身义务，并按照相关部门的要求提交相关资料，因为政策调整及登记部门的行为，无法及时办理相关证明，且无法办理相关证明的原因并非答辩人造成，因此答辩人不应承担违约责任；二、纵观答辩人的登记行为，其登记主体为政府相关部门及答辩人，仅仅有答辩人的行为是不能办理初始登记的，单方面认定答辩人的行为系违约行为明显不符公平的原则，且答辩人的行为并未导致被答辩人的损失。1、答辩人及时缴纳了土地出让金，并取得土地使用权证；2、该房屋系国有土地，具有房屋转让的基本条件，并不具备不能实现合同的条件;3、答辩人依法办理了施工及规划的相关文件，并不违反法律规定；4.答辩人办理商品房预售许可及资质证书，符合销售的法律规定；5、答辩人办于2018年9月3日办理了《毕节市商品房备案证明书》，本可以办理分户手续，但是至今相关部门要求等通知。综上所述，答辩人认为迟延登记的原因并不在答辩人，答辩人的行为不应认定为违约行为，因此不应承担违约责；三、对于被答辩人诉称答辩人应当按约定在2015年10月30日前办理完毕商品房转移登记并将商品房转移登记的有关文书交给原告的约定明显不符合情理。其理由在于:1、原告与被告就商品房买卖达成一致意见并签订《商品房买卖合同》的时间是2016年5月30日，根据《商品房买卖合同》第二十九条规定，该合同生效时间为2016年5月30日；原告要求办理商品房转移登记的时间是2015年10月30日很显然该约定并非双方真实意思，该合同并未生效，应视为未约定。2、《商品房买卖合同》对于初始登记具有特别约定，即在该合同第二条有专门约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房初始登记。原告已经按照合同的约定申请了初始登记，只有初始登记结束才能办理转移登记，因此被告并未违反合同约定。综上所述，被答辩人起诉缺乏事实及法律依据，请求依法驳回对方的诉讼请求。 原审经审理查明：2016年5月30日，原告宋亚林、向佳与被告星城房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016331），合同约定：原告向被告购买位于毕节市七星关区百里杜鹃大道（区政府礼堂对面）第1幢2单元10层3号房，建筑面积为130.46平方米，套内建筑面积109.17平方米；商品房总价款454,000.00元；出卖人应当在2015年4月30日前向买受人交付该商品房；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；转移登记：（一）出卖人承诺于2015年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同还约定了其他事项。原告于2016年5月23日向被告支付首期购房款94,000.00元，并以银行按揭的方式支付了剩余房款360,000.00元，共计支付了购房款454,000.00元。同时，被告代收相关代办费用25,723.00元，包括契税6,810.00元，房屋备案登记费、抵押登记费、房产证工本费240.00元，交易费391.00元，土地使用证100.00元等费用。在原、被告双方签订《商品房买卖合同》时，涉案的商品房已建成竣工，签订合同的当日，被告就向原告交付了涉案的商品房。 另查明，涉案房屋工程消防在2016年11月3日经毕节市公安局消防支队验收合格，毕节市七星关区城乡规划局于2017年5月26日向被告颁发《建设工程竣工规划认可证》。2017年7月2日，被告向相关部门填报建设工程竣工验收备案表。2018年9月3日，涉案房屋取得《毕节市商品房屋备案证明书》，涉案商品房已具备了办理商品房不动产权证书的条件。 原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，因《商品房买卖合同》中关于被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的时间约定无效，应视为没有约定，但该合同的标的物系已竣工的房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应自2016年5月30日起90日内（即2016年8月29日前）向原告交付涉案商品房的权属证书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，依法应承担违约责任。理由为：1、毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告时间为2016年9月19日，此时被告已处于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约状态内，且该公告并未规定暂停办理登记；2、对于被告认为“因为政策调整及登记部门的行为，无法及时办理相关证明，且无法办理相关证明的原因并非被告造成，因此被告不应承担违约责任”的辩解，但涉案房屋工程消防在2016年11月3日才经毕节市公安局消防支队验收合格，毕节市七星关区城乡规划局于2017年5月26日才向被告颁发《建设工程竣工规划认可证》，2017年7月2日被告才向相关部门填报建设工程竣工验收备案表，此时被告已处于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约状态，且被告所举证据不足以证明相关部门暂停办理登记。因此，被告的上述辩解理由不成立，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是被告的原因所致。因此，被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书是被告的原因所致，其应承担因逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。 原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条对违约金的计算标准有相应约定。因此，违约金的计算以原告已付购房款454,000.00元为基数，按日0.03%的标准，从2016年8月30日起开始计算。同时，因原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，并向被告交付了办理不动产权证书所需的费用，2018年9月20日庭审时，被告出示了《毕节市商品房屋备案证明书》，涉案的商品房已具备办理不动产权证的条件，故对原告主张被告为其办理不动产权证的诉请，予以支持，同时，计算违约金的截止时间应当为2018年9月20日。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，予以支持。被告的辩解理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告毕节市星城房地产开发有限公司于原告宋亚林、向佳提供相关办证所需文书之日起90日内为原告宋亚林、向佳办理涉案商品房的不动产权证书；二、被告毕节市星城房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告宋亚林、向佳支付迟延办理不动产权证书的违约金，违约金的计算方式为：以454,000.00元为基数，按日0.03%的标准从2016年8月30日起计算至2018年9月20日止；三、驳回原告宋亚林、向佳的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告毕节市星城房地产开发有限公司负担。 宣判后，星城房开公司不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5284号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》时，对于办证时间的约定是基于当时政策考虑，综合政府办证部门的行为而作出的合理的预判。根据政策未调整时办理商品房初始登记手续所需要的最后一个文件是中华人民共和国房产测绘成果报告书，后因政策调整不再需要该报告书，而是将上述《测绘成果报告书》变换为《不动产测量报告》，上诉人只能重新制作《不动产测量报告》。因此，上诉人于2015年已经具备办理商品房转移登记的条件，上诉人迟延办证系因政策调整及办证部门的原因导致，一审上诉人对此已充分举证证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。”上诉人不应承担案涉房屋办证迟延的违约责任。 案涉《商品房买卖合同》双方签订的时间是2016年5月30日，而约定办证时间为2015年5月30日，故合同约定上诉人于2015年5月30日向被上诉人交付办理商品转移登记有关文书之约定并非双方当事人真实意思表示，应认定无效。双方签订的商品房买卖合同关于初始登记具有明确的约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房初始登记，而办理商品房转移登记需先办理商品房转移登记，因此上诉人在2018年9月20日办理了商品房初始登记，上诉人在2019年3月20日前为被上诉人办理商品房转移登记即可，原审判决适用法律错误。 被上诉人宋亚林、向佳未作答辩。 二审中，上诉人提交黔（2018）毕节市不动产权第0027880号《不动产权证书》，拟证明：案涉房屋于2018年12月4日取得初始登记。 被上诉人宋亚林、向佳质证意见：对三性不持异议，该不动产权证载明的系A栋，案涉房屋所涉小区标注的是1、2、3栋，我们买的房屋是1栋，不知道1栋是不是A栋。 经审查：被上诉人对证据三性不持异议，根据该不动产权证书宗地图显示，该小区新建房屋仅有A、B、C三栋楼，上诉人认可其所住小区也仅有三栋楼，其所购买的房屋系1栋，故从常理分析，该不动产权证所涉房屋应为案涉房屋所处的1栋房屋，该不动产权证能证明案涉房屋于2018年12月4日取得初始登记，予以采信。 经审理查明：案涉房屋于2018年12月4日取得初始登记。二审认定其余事实与原审认定无异。 本院认为：本案二审争议焦点是：上诉人应否承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。 根据《房屋登记办法》第三十条：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”第三十三条：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。”及《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。”之规定，房屋竣工验收系办理房屋初始登记及转移登记的前提条件，案涉房屋于2017年7月2日才竣工验收，上诉人主张案涉房屋于2015年9月5日已经具备办理商品房转移登记的条件无事实依据。上诉人于2017年3月2日与贵州纳金科技服务有限公司毕节分公司签订《测绘技术服务协议书》后，该公司于2017年3月12日便出具了《不动产测量报告》，时间间隔仅为10天，故上诉人主张系由于政策调整，其需将《测绘成果报告书》变更为《不动产测量报告》，导致案涉房屋迟延办证的上诉理由亦不成立，不予采纳。基于上诉人与被上诉人约定上诉人向被上诉人交付办理产权转移登记有关文书的时间在合同签订之前，该约定对双方当事人无实际意义，视为约定不明， 原审依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定结合案涉房屋为现房交易、被上诉人委托上诉人办理案涉房屋权属证书之事实，上诉人没有向被上诉人交付办理房屋产权转移登记有关文书的现实必要，由上诉人将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。因案涉房屋于2018年12月4日取得初始登记才具备交付有关文书和办理产权转移登记条件，一审以上诉人取得商品房备案证明即认定上诉人具备交付有关文书和办理产权转移登记条件错误，案涉房屋实际于2018年12月4日才符合办理产权转移登记条件和交付有关文书的条件，二审开庭前，上诉人未将其已取得商品房初始登记、具备办理商品房转移登记条件向被上诉人披露，其本应向被上诉人支付违约金至二审开庭之日，但因被上诉人对一审判决上诉人向其支付的违约金不持异议，本案仅就上诉人的上诉理由及请求进行审理，故对一审判决上诉人向被上诉人支付的违约金金额不作变更。原审在案涉房屋不具备办理产权转移登记条件的情况下，判决上诉人限期为被上诉人办理案涉房屋转移登记不当，但因案涉房屋在本案二审中已符合办理产权转移登记条件，故二审对一审判决第一项亦予以维持。 综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实虽有瑕疵，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2794元，由上诉人毕节市星城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  殷 勇 二〇一九年四月三日 书记员  何曼青