江西省铜鼓县人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0926民初216号原告(反诉被告)：铜鼓县协和物业管理有限公司，住所地:铜鼓县永宁镇城南东路汽车东站东侧****店面，统一社会信用代码:9136092605884031X0。法定代表人:熊军，该公司总经理。委托诉讼代理人:赖爱萍，铜鼓县永宁法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：铜鼓县盛鑫置业有限公司，住所地:铜鼓县城南西路**，统一社会信用代码:91360926MA35KFQ100。法定代表人:曾世阳，该公司总经理。委托诉讼代理人:刘晓东，江西策源律师事务所律师原告(反诉被告)铜鼓县协和物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告（反诉原告）铜鼓县盛鑫置业有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案受理。本案依法由审判员兰旺适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人熊军及其委托诉讼代理人赖爱萍、被告委托诉讼代理人刘晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即履行双方签订的《世贸广场物业服务合同》;如被告拒绝履行，则要求赔偿履行合同可得的预期利益30万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月30日，原被告签订了一份《世贸广场物业服务合同》。合同约定，被告将其开发的铜鼓县世贸广场楼盘居民商住房(含商业壹期)物业管理服务交给原告经营管理，合同期限自2018年1月30日起至世贸广场业主委员会成立时为止。但合同签订后，被告却迟迟未交物业交给原告经营管理，原告多次要求被告提供物业管理所需的业主资料等材料，被告均不提供，被告表示不愿意履行双方签订的物业服务合同。被告拒不履行合同的行为严重损害了原告的利益，为此，依照我国民事诉讼法和合同法的规定，特向法院提起诉讼，请依法判准原告诉讼请求。被告答辩并反诉称，被告因受原告的劝说和误解，于2018年元月30日与其签订了关于物业管理的《挂靠协议》和《世贸广场物业服务合同》，并且支付了挂靠费1万元，实际原告并未提供物业服务。之后被告意识到此行为违反法律规定，不妥，于是通过正常途径，综合评选，对外公开选聘正规物业公司(原告因综合条件不佳落选)，最后被告与正规的物业公司签订物业服务合同。由于原告未提供物业服务且法律规定不允许对外挂靠，因此双方的《挂靠协议》违反法律规定无效，故反诉请求1.判决确认双方签订的《挂靠协议》及《物业服务合同》无效；2.原告退回被告挂靠费10000元并承担本案全部诉讼费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证,根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：被告开发建设了铜鼓县世贸广场商品房项目，2018年准备对外预售，需要办理商品房预售许可证。按相关规定办理商品房预售许可证时，被告需要选聘一家物业公司为项目提供前期物业服务，管理机关才会核发该项目的商品房预售许可证，才会对被告售出的商品房进行备案登记。出于前述办理商品房预售许可证的目的，被告选聘了拥有相应物业管理资质的原告为被告提供前期物业服务，为此双方于2018年1月30日签订了《世贸广场物业服务合同》和《挂靠协议》各一份。其中《世贸广场物业服务合同》系房产管理部门提供的格式合同，该合同写明：被告开发的世贸广场居民商住房包括商业一期店面均由原告提供前期物业服务；纳入物业管理范围的已竣工但未出售的物业，其物业服务费暂不缴纳；合同期限自2018年1月30日至世贸广场业主委员会成立时止，该份《世贸广场物业服务合同》未写明在业委员会成立前，如被告另行选聘物业公司提供前期服务时，被告须如何承担违约责任。《挂靠协议》写明：“经双方友好协商，因被告需办理世贸广场一期项目预售许可证，原告同意挂靠在被告名下，被告须向原告支付挂靠费10000元。如被告开发的世贸广场项目开业，须对外招聘物业管理公司时，在同等条件下，原告有优先权利，10000元挂靠费全额退还给被告”。前述合同、协议签订后，被告支付原告了1万元费用，原告也向被告提供了数百份已加盖好原告公章的空白的物业服务合同（被告此后出售世贸广场商品房和商铺时，除房产购销合同外，购房者还须在原告为被告提供的物业服务合同上签字表示同意被告选聘的原告为购房者提供前期物业服务，该物业服务合同将与房产购销合同一起在房产管理部门进行备案），被告还将选聘原告为前期物业服务公司这一行为在房产管理部门进行了登记备案并通过审查取得商品房预售许可证，开始对外销售房屋。2018年7月30日，被告另行选聘案外人铜鼓金海岸物业管理有限公司为其提供前期物业并签订了前期物业服务合同，原告认为被告另行选聘物业公司提供前期物业服务的行为违反原、被告于2018年1月30日签订的物业服务合同中的约定，遂引发纠纷，原告于是诉至我院。本院认为，关于《世贸广场物业服务合同》的法律效力问题。经审查，虽然原、被告于2018年1月30日签订《世贸广场物业服务合同》约定原告为被告提供前期物业服务，但当日双方签订的《挂靠协议》写明原、被告签订《世贸广场物业服务合同》只是为了被告办理商品房预售许可证的需要而非要求原告提供物业服务的需要，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，原、被告于2018年1月30日签订的《世贸广场物业服务合同》因非真正要求原告提供物业服务而效，故原告要求被告立即履行双方签订的《世贸广场物业服务合同》，如被告拒绝履行，则要求赔偿履行合同可得的预期利益30万元的诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。关于《挂靠协议》法律效力的问题。所谓挂靠，应是指一个企业允许他人在一定期间内使用自己企业名义对外经营的行为。允许他人使用自己名义的企业为被挂靠企业，相应的使用被挂靠企业名义从事经营活动的企业或个人为挂靠人。本案被告为符合办理商品房预售许可证必须要有前期物业服务的法律规定，与原告签订前期物业服务合同，在此当中原、被告均未使用对方名义对外经营，故原、被告行为不符合挂靠特征，双方把协议定名为挂靠协议实属认识错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，前述《挂靠协议》是否无效应看该协议的签订是否存在欺诈、胁迫、恶意串通等违法行为。首先，被告作为房产开发企业，为符合商品房预售的条件签约有物业服务资质的原告公司，被告对此是明确知晓的，不存在原告欺诈、胁迫被告签订协议的行为；其次，双方签订的《挂靠协议》未损害国家、集体或者第三人利益；再次，原告具有相应物业服务资质，房屋管理部门也同意被告通过选聘而非招投标形式选定原告作为前期物业服务企业并对原告作为世贸广场前期物业服务企业进行了登记备案，故原、被告签订的《挂靠协议》不是以合法形式掩盖非法目的的行为，未损害社会公共利益，也未违反法律、行政法规的强制性规定。综合前述原因，本院认定双方签订的《挂靠协议》合法有效，原告在签订了《挂靠协议》后也为被告提供了几百份空白的加盖有原告公章的物业服务合同，为被告出售商品房提供了相应的服务，可以收取费用，故被告反诉要求原告归还已付的1万元费用的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。本案调解不成，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）铜鼓县协和物业管理有限公司全部诉讼请求。二、原告（反诉被告）铜鼓县协和物业管理有限公司与被告（反诉原告）铜鼓县盛鑫置业有限公司于2018年1月30日签订的《世贸广场物业服务合同》无效。三、驳回被告（反诉原告）铜鼓县盛鑫置业有限公司其他诉讼请求。本案本诉诉讼费5800元，由原告（反诉被告）铜鼓县协和物业管理有限公司负担；反诉费50元，由被告（反诉原告）铜鼓县盛鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。审判员  兰旺法官助理赖璇二〇一九年四月十五日书记员  沈丽