广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民终149-2号 上诉人(原审原告)：袁洁芳，女，1981年1月1日出生，汉族，住桂平市。 上诉人(原审原告)：谢昌盛，男，1985年5月12日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：黄亮，广西诚济（桂平）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄榕华，广西诚济（桂平）律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：广西玮力裕电子科技有限公司，住所地：桂平市长安工业园，统一社会信用代码：91450881MA5KC2R66U。 法定代表人：杨再宾，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄达，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：林旭芝，桂平市木乐镇法律服务所法律工作者。 上诉人袁洁芳、谢昌盛因与上诉人广西玮力裕电子科技有限公司（以下简称“玮力裕公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2018）桂0881民初2241号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人谢昌盛及其委托诉讼代理人黄榕华、黄亮，上诉人玮力裕公司的委托诉讼代理人林旭芝、黄达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人袁洁芳、谢昌盛上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判玮力裕公司支付逾期交房违约金（违约金计算方式：以全部房价款379705元为基数，按日万分之三，从2016年12月1日起计算至玮力裕公司向袁洁芳、谢昌盛交付涉案房屋之日止，现暂计算至2018年12月19日，为85205.8元）给袁洁芳、谢昌盛。二、案件受理费由玮力裕公司负担。主要事实和理由：一、一审法院认定事实错误。袁洁芳、谢昌盛没有收房的原因，是玮力裕公司将涉案商品房的钥匙放在小区物业，并以袁洁芳、谢昌盛必须同意缴纳至2018年2月1日起的小区物业费为领取涉案商品房钥匙的前提条件，袁洁芳、谢昌盛拒绝接受上述要求，故无法领取钥匙，而不是袁洁芳、谢昌盛明知达到交付条件而不作为。二、一审法院适用合同法第一百一十四条第二款之规定，将双方在《商品房预售合同》中明确约定的违约金计算标准大幅调减至每日万分之一，系适用法律错误，显失公平。一审法院适用合同法第一百一十四条第二款之规定，将双方在《商品房预售合同》中明确约定的违约金计算标准大幅调减至每日万分之一，系适用法律错误，显失公平。1.双方约定违约金属于“利息式违约金”，违约金的多少直接与违约事件长短关联，不能计算出固定的数额，不以是否存在实际损失为前提，不应适用合同法第一百一十四条第二款之规定进行调整，而应适用《最高法关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第1款的规定，未超过法律规定的年利率24%，一审法院将违约金标准调减至日万分之一，既适用法律错误，也显失公平。2.《商品房预售合同》中关于逾期交房的条款属于格式条款，玮力裕公司是提供方，按照法律规定应当作出有利于袁洁芳、谢昌盛的解释。三、一审法院参照本地同类案件的审理情况对双方约定的违约金进行大幅度调减，严重损害了袁洁芳、谢昌盛的合法权益，显示公平。从双方订立《商品房买卖合同》的目的来看，双方之间关于逾期付款和逾期交房的违约金约定更加具有惩罚性质。由于玮力裕公司逾期交房，上诉人袁洁芳、谢昌盛无法按时收房装修入住，因此遭受的损失包括因装修材料、装修人工成本的上涨所造成的损失、反复与玮力裕公司沟通维权所照成的误工费、交通费损失等，一审法院以实际损失不明为由大幅调减违约金，显示公平。 上诉人广西玮力裕公司辩称，违约金计算期限应当为合同约定的交付期限最后之日至商品房实际交付给业主之日，即2016年11月30日起至2018年1月29日止，一审判决将上诉人玮力裕公司逾期交房违约责任计算自2016年11月30日起至2018年7月10日，明显与事实不符。 袁洁芳、谢昌盛向一审法院起诉请求：判令玮力裕公司支付逾期违约金（以购房款379705元为基数，自2016年11月30日起至玮力裕公司向袁洁芳、谢昌盛交付达到合同约定的房屋交付条件的房屋之日止，按合同约定按日万分之三计付，暂计算至2018年4月15日为57069.66元）给谢昌盛、袁洁芳。 一审法院认定的事实：2016年5月19日，袁洁芳、谢昌盛（买受人）与玮力裕公司（出卖人）签订商品房买卖合同（预售），约定：买受人购买出卖人开发建设的桂平市长安工业集中区的“润月星城商住小区”一期5幢1X层XX号商品房，总价款379705元；其中第九条约定：出卖人交付的商品房应符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的条件，并需向买受人提供住宅使用说明书、住宅质量保证书以及住宅工程分户验收表；第十一条约定：出卖人应在2016年11月30日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收,由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理……查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人在接到出卖人电话通知或邮寄入住通知书之日起30日内与出卖人办妥房屋交接手续。逾期不来办理，则视为出卖人已将该房屋正式交付买受人，该房屋的权利、义务及损毁、火失等风险，也随即转移给买受人承担…。；第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）,并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁[该比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]的违约金。作为买受人的袁洁芳、谢昌盛一方签订合同后以按揭贷款的形式支付完购房款379705元给出卖人玮力裕公司。2017年11月14日，桂平市房地产交易中心对涉案商品房出具房产测绘成果报告。涉案商品房于2018年1月26日经施工、勘察、设计、监理、建设五方验收合格，2018年6月5日，玮力裕公司将涉案商品房的工程竣工验收备案文件提交桂平市住房和城乡规划建设局备案，该局于同年6月6日同意备案。至本案开庭时止，玮力裕公司未将上述商品房交付给袁洁芳、谢昌盛。 一审法院认为，袁洁芳、谢昌盛与玮力裕公司签订的商品房买卖合同（预售），属当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规等强制性规定的情形，合同合法、有效。合同双方均应当按照合同的约定全面履行自已的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人对商品房交付有明确约定的，交付条件应按照当事人约定来认定。合同没有约定或约定不明的，房屋完成竣工验收并取得建设行政管理部门的工程竣工验收备案证明的，可认定房屋已具备交付条件。本案合同中，对于涉案商品房交付条件已经作出了明确约定即该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，且该约定也符合法律的强制性规定，对该合同约定的交付条件予以确认。依合同约定涉案商品房应在2016年11月30日前交付给袁洁芳、谢昌盛，且玮力裕公司应在涉案商品房具备合同约定的交付条件后书面通知袁洁芳、谢昌盛交房。根据庭审查实的法律事实，玮力裕公司只是涉案商品房未取得建设工程竣工验收备案证明前，于2018年2月1日邮寄书面的交房通知给袁洁芳、谢昌盛。玮力裕公司没有提供充足证据证实，涉案商品房取得工程竣工验收备案证明后再次书面通知袁洁芳、谢昌盛，则视为玮力裕公司没有依约履行合同的通知义务。袁洁芳、谢昌盛在庭审当日即2018年7月10日基于玮力裕公司的举证，已知晓涉案商品房已于2018年6月6日进行工程竣工验收备案，此后袁洁芳、谢昌盛没有收房，则属明知达到交付条件而不作为，故逾期交房期间自2016年12月1日起至2018年7月10日（庭审之日）止。玮力裕公司辩称其公司取得涉案商品房工程竣工验收备案证明后，已将相关文件在小区予以公示，但未能提供充足证据证实公示的时间、地点及方式，对其辩解意见不予采纳。涉案合同虽约定违约金条款，但违约金条款应以补偿性为主、惩罚性为辅，若违约金过分高于实际损失，人民法院可以根据实际情况予以适当调减。庭审中，袁洁芳、谢昌盛并没有提供充足证据玮力裕公司逾期交房导致的实际损失，故袁洁芳、谢昌盛的实际损失不明。结合案件查明的法律事实、当事人对合同履行情况、违约延期交房给众业主造成的实际损失，并参照本地同类案件的审理情况，对双方约定的违约金标准予以适当调减，按已付购房款以每日万分之一的标准计算违约金为宜,玮力裕公司应支付违约金22250.7元（379705元×日万分之一×586日）给袁洁芳、谢昌盛。玮力裕公司辩称因降雨、停水、停电、市政工程施工等因素造成项目停工172.5天，应予扣除迟延交房期间，但涉案合同并未明确约定上述事宜可以作为逾期交房的免责事由，该辩解意见于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告广西玮力裕电子科技有限公司应支付逾期交房违约金22250.7元给原告谢昌盛、袁洁芳；二、驳回原告谢昌盛、袁洁芳的其他诉讼请求。本案受理费613元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由原告谢昌盛、袁洁芳负担374元，由被告广西玮力裕电子科技有限公司负担239元。 本院二审查明，玮力裕公司超过规定期限提起上诉，本院对玮力裕公司超期上诉问题，已作出（2019）桂08民终149-1号民事裁定，裁定玮力裕公司按撤回上诉处理。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2018年2月1日邮寄书面的交房通知给袁洁芳、谢昌盛。袁洁芳、谢昌盛以涉案小区工程未获得工程竣工备案表为由，一直未去办理收房手续，也未领取房屋钥匙。2018年12月18日，尚未收房的业主代表到润月星城售楼部协商收房事宜时，润月星城小区物业提出，业主必须交纳自2018年2月1日起的物业费后才能领取房屋钥匙，业主代表则认为应当从2018年7月10日起开始计算物业费，双方协商不成。直至本案二审审理阶段，上诉人袁洁芳、谢昌盛仍未能领取房屋钥匙。本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，关于计算逾期交房违约金的终点时间问题。上诉人袁洁芳、谢昌盛主张逾期交房违约金计算至玮力裕公司正式交付涉案商品房之日止，玮力裕公司则主张应当计算至商品房实际交付给袁洁芳、谢昌盛之日。虽然2018年2月1日玮力裕公司向袁洁芳、谢昌盛出具了收房通知书，但此时涉案商品房未达到合同约定的交付条件，袁洁芳、谢昌盛拒收房屋，属于正当维护自身的合法权益。玮力裕公司主张交房义务于2018年2月1日履行完毕，并把交纳物业费作为业主领取房屋钥匙的前提条件，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，袁洁芳、谢昌盛主张逾期交房违约金计算至玮力裕公司正式交付涉案商品房之日止，有理有据，本院予以支持。 关于违约金计算标准的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当严格按照合同的约定履行，不得擅自变更或者解除合同。当事人未按照合同约定义务履行构成违约的，应当按照合同约定的违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，承担违约责任。本案中，袁洁芳、谢昌盛与玮力裕公司签订的《商品房买卖合同》第十二条明确约定了出卖人逾期超过60日后交付商品房，买受人要求继续履行合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房款价款的万分之三的违约金。双方所签订的合同系由玮力裕公司一方所提供，双方当事人在签订合同时预先约定违约金的计算方式，并未以具体损害范围计算为限。根据一般社会常理及本案的案情，逾期交付商品房必然会给袁洁芳、谢昌盛一方造成一定的经济损失。逾期交房系玮力裕公司单方原因造成，其要求调减违约金，既违背公平原则和诚实信用原则，损害业主的合法权益，也会危害正常的市场经济秩序。玮力裕公司请求将违约金计算标准调减至日万分之一，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，依据“谁主张谁举证”的原则，玮力裕公司对约定的违约金过分高于实际损失负有举证责任，但其未能提供证据证实，也应承担举证不能的不利后果。一审判决调减违约金计算标准至每日万分之一，适用法律错误，亦与本地同类案件的裁判尺度不统一，本院予以纠正。因此，袁洁芳、谢昌盛请求违约金以全部购房款为基数，按日万分之三计付，从2016年12月1日起计至上诉人玮力裕公司交付涉案商品房之日止，依法有据，本院予以支持。 综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持桂平市人民法院（2018）桂0881民初2241号民事判决第二项； 二、变更桂平市人民法院（2018）桂0881民初2241号民事判决的第一项为：上诉人广西玮力裕电子科技有限公司应支付逾期交房违约金给上诉人袁洁芳、谢昌盛（违约金计算方法：以379705元为基数，按日万分之三计付，从2016年12月1日起计至上诉人广西玮力裕电子科技有限公司向上诉人袁洁芳、谢昌盛交付涉案商品房之日止）。 一审案件受理费613元，由上诉人广西玮力裕电子科技有限公司负担。二审案件受理费1374元，由上诉人广西玮力裕电子科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈历南 审判员  吴福汉 审判员  梁小宁 二〇一九年四月二十二日 法官助理韦英 书记员方发清