安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1225民初2259号 原告：蔡士彪，男，1981年9月29日出生，汉族，居民，住安徽省阜南县。 被告：安徽鑫马置业有限公司，住所地：阜南县鹿城镇地城北路，统一社会信用代码：913412255770606574。 法定代表人：马超，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冷振初，该公司职工。 委托诉讼代理人：庞金超，该公司职工。 原告蔡士彪与被告安徽鑫马置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案后，依法适用简易程序，于同年4月10日公开开庭进行了审理。原告蔡士彪，被告安徽鑫马置业有限公司委托诉讼代理人冷振初、庞金超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡士彪向本院提出诉讼请求:1、判决被告支付逾期交房违约金398.4元；2、判令被告支付逾期房屋所有权证书违约金52788元；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由:原、被告于2015年7月3日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的金马中央公馆3号1604室，合同约定：被告应当在2016年5月31日前将全部手续合格的商品房交付给原告，并约定：被告未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房所有权证书的，需承担违约责任。在约定期限内，被告未能按时交房，且未能将原告购买的商品房产权办理完成，其行为已严重逾期，为维护自身的合法权益，原告按照逾期交房履行合同违约计算方式具状起诉，请人民法院依法支持。 被告安徽鑫马置业有限公司辩称，一、原告主张逾期交房违约金事实不清，证据不足，被告在履行按期交房义务中无过错，被告不应承担违约责任。2015年7月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，我公司将开发的位于阜南县北侧的金马中央公馆3号楼1604室一套房屋出售给原告，该房屋面积106.38平方米，总房款498000元，合同约定在2016年5月31日前交房。我公司按照合同约定，于2016年5月20日将交房通知书以快递邮寄方式通知原告，原告签收了交房通知书快递邮件。双方交房时间是2016年5月31日前，符合合同约定时效，而且房屋已经峻工验收合格，完全具备入住条件符合合同第九条约定的交房条件，因此，我公司没有违背合同约定交房时间，不承担逾期交房违约责任。二、原告主张支付逾期办理房屋产权证违约金52788元于法无据，依法不应得到受诉法院的支持，我公司不承担违约责任。被告已于2015年9月9日将涉案房屋的不动产物权登记在原告名下，并抵押在银行办理该房屋贷款300000元，我公司已尽到了所有义务，不存在因出卖人原因导致原告未取得不动产登记证书。阜阳市人民政府颁布的《阜阳城区新建住宅小区综合查验办法》中将商品房验收条件增加至综合验收，公司在竣工验收同时，上报阜南县政府房屋综合验收办公室进行综合验收，由于涉及政府部门多，拖延至2017年11月21日综合验收才得以批准，政府行为构成不可抗力，被告依法应免除由此所导致的违约责任。2017年11月21取得综合验收批准后被告公司及时电话通知原告提供办理不动产登记相关资料，又于2017年12月4日在原告购房所在小区多处显著位置及涉案房屋楼梯入口处以张贴公告形式通知原告前往办理不动产权所需个人相关资料，但原告并未前往办证，因原告不积极、不及时提供个人办证资料，才导致不动产权证书逾期办理，其行为违背《合同法》第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，根据合同第二十条约定，被告履行了共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记义务，而原告不履行该约定义务，主张赔偿损失不应得到支持。综上，对于逾期办证，被告公司积极履行合同义务，原告房屋产权证书亦已办出。由于政府机关不作为、慢作为和原告不积极、不主动，故意拖延办证时间，才导致房屋不动产权证逾期办理，不存在被告原因未取得不动产证的情形，被告公司不承担违约责任。 根据双方当事人提供的证据，经开庭审理，举证、质证，本院查明的法律事实如下：2015年7月3日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号201507030042。该合同约定：原告购买被告开发的位于阜民路北侧、阜为路西侧的金马中央公馆小区3＃楼895幢16层1604室，建筑面积为106.38平方米，购房总价498000元。合同第九条关于商品房交付条件中约定该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；……4、经综合查验合格。《商品房买卖合同》第十一条关于交接时间和手续约定：“出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房”。《商品房买卖合同》第十二条关于逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）逾期在90日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。合同第二十条关于房屋登记约定:（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：…2、双方协商解决。附件十一条补充协议特别约定：……3、以按揭贷款（包括商业贷款和公积金贷款）方式支付房款的，买受人应按规定承担办理按揭贷款所需要承担的费用，包括：保险费、公证费、抵押登记费等费用；一次性付款的买受人办理房屋产权证由买受人自行办理，也可委托出卖人办理，委托手续由买受人办理，办理产权证费用由买受人承担；按揭贷款的买受人办理房屋产权证须由出卖人统一办理，办理产权证费用由买受人承担……5、买受人同意出卖人采用报纸公告或者本合同房地产所在地一楼单元入口处张贴公告等方式通知买受人办理房地产权证，公告日后15日内即为送达日。因买受人原因延期办理房地产权证的，买受人承担一切经济损失。 原告已按合同约定支付购房款（首付198000元，其余300000元为住房公积金贷款）。 房屋约定是2016年5月31日交付房屋，原告于2016年6月3日实际接收该房屋，于2018年2月11日取得不动产登记证书。 另查明:2016年5月26日，涉案房屋所在3#楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行工程竣工验收取得《工程竣工验收报告》；2017年11月21日，涉案房屋经综合查验合格，被告取得3#楼《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2017年12月4日被告在原告房屋所在单元张贴公告要求业主携带办证材料到金马中央公馆售楼部办理房屋产权证书事宜。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。原、被告均认可涉案房屋交付时间是2016年6月3日，本院对该事实予以确认。 原告依合同的约定向被告交付了购房款，被告应按约定在2016年5月31日前将经综合验收合格的房屋交付给原告，被告实际于2016年6月3日交付房屋，构成违约，依照合同约定，逾期交房应当支付违约金，对原告在接收房屋前的逾期交房违约金，本院予以支持。从2016年6月1日至2016年6月3日，被告逾期交房3天，应支付原告违约金298.8元（498000元×0.0002×3天）；被告应按约定时间为原告办理房屋产权登记手续，房屋在2017年11月21日才取得竣工验收备案表，在未综合验收前不具备办理房屋产权登记手续的基本条件，未能办理房屋产权登记手续系因被告的原因所致，被告存在过错，应当承担违约责任。 原告于2016年6月3日实际接收房屋，于2018年2月11日取得不动产登记证书，逾期办理房屋产权证违约金应当从原告接收房屋后90日期满次日即2016年9月5日起算，被告在取得综合验收后于2017年12月4日以张贴公告形式通知原告办理房产证，根据双方合同附件十一条补充协议特别约定被告已尽到通知义务，自2017年12月4日起15日期满即视为已向原告送达办证事宜，被告的违约期间为2016年9月5日至2017年12月19日，对原告请求超出上述违约期间的部分本院不予支持。本案中，原、被告双方在合同中未约定违约金的具体计算方法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国建筑法》第六十一条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 一、被告安徽鑫马置业有限公司赔偿原告蔡士彪逾期交房违约金298.8元(从2016年6月1日起计算至2016年6月3日止)。 二、被告安徽鑫马置业有限公司以房价498000元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿原告蔡士彪自2016年9月5日至2017年12月19日的逾期办理房屋产权登记违约金。 上述款项于本判决书生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费565元（原告预交），由被告安徽鑫马置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  余光武 二〇一九年四月二十八日 书记员  张光明 （2019）皖1225民初2259号民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国建筑法》 第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。 建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任: （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《城市房地产开发经营管理条例》 第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 告知： 本案申请执行期限为二年。时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。