广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1203民初168号原告：李向荣，男，汉族，1986年10月5日出生，住肇庆市鼎湖区，原告：陈金燕，女，汉族，1987年11月14日出生，住肇庆市鼎湖区，委托代理人：刘彦君，广东海智律师事务所律师。被告：肇庆市鼎湖天标投资有限公司，住所地：肇庆市鼎湖区坑口明政路**。法定代表人：尹绍元。委托代理人：陈义华，广东曜政律师事务所律师。委托代理人：李小玲，广东曜政律师事务所律师。原告李向荣、陈金燕诉被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘彦君，被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司的委托代理人陈义华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金70327元（房价款527987元×0.03%，从2016年11月16日起计算至2018年2月2日共444天）。2、判令被告向原告赔偿产权登记违约金2639元（房价款527987×0.5%）。3、本案的诉讼费用由被告承担。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2014年7月18日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于肇庆市鼎湖区新城西二区天标山水星御一期5、6、7幢第25层2501的房屋，成交价为527987元。合同第九条约定，被告应于2015年11月30日前将房屋交付给原告使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同。如原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.5％向原告支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，缴纳了契税等费用，被告开具了发票。因被告逾期交楼，原告曾就从2015年12月1日至2016年11月15日期间的迟延交楼违约金诉至法院，鼎湖区人民法院作出了一审判决【案号：（2016）粤1203民初868号】，此案正在执行中。被告迟延交楼，致原告于2018年2月2日才收楼，且被告亦未能如约办理产权登记备案。综上，原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告未能如期交房及办理产权登记备案已构成违约，应承担违约责任。原告提供证据如下：《广东省商品房买卖合同》、《合同补充协议》，证明原告于2014年7月18日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》。双方对购房价款、付款方式、各方的权利义务作出了约定。2、房款发票两张，证明原告按约定如期支付了全部房价款。3、税费发票、办证费收据，证明原告按约定如期支付了税费及办证费等。4、《民事判决书》、《执行案件受理通知书》，证明原告曾就从2015年12月1日至2016年11月15日期间的迟延交楼违约金诉至法院，鼎湖区人民法院作出了一审判决【案号：（2016）粤1203民初868号】，此案正在执行中。5、朱琨、杨基明、卢伟燕、陈兆成的一审判决书及执行案件受理通知书，证明与原告案情类似其他案件即便被告辩称约定的违约金过高，请法院降低，法院也判决被告依照双方约定的违约金计算标准（房价款的日万分之三）支付逾期交房违约金。该类案判决书均已发生法律效力，正在执行中。6、租房合同、租金支付凭证，证明因为被告延迟交楼，原告无房居住，另租房居住，产生一系列经济损失。被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司辩称：原告主张的违约金过分高于其实际损失，应予适当减少。同时被告不应支付产权登记违约金。根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求子以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第三款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条也规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。原告主张被告应按日向其支付已交房价款万分之三的违约金明显过分高于原告的实际损失。况且，在鼎湖法院审理的被告同类型案件中，生效判决采纳了被告的观点，对违约金过高的部分予以调整。综上，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定，房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6％的标准计算违约金。结合鼎湖区法院及肇庆中院的生效判决，原告主张的违约金计算标准最多只能按照同期银行贷款利率的1.3倍予以计算。为此，被告请求法院调整逾期交房的违约金计算标准，减少被告支付的违约金金额。至于原告提及的产权登记违约金，被告的主张不符合合同约定，依法不应支持。被告提供证据如下：收楼通知、证明，证明被告向原告发出收楼通知的事实。竣工验收备案表，证明案涉商品房已于2017年11月17日办理验收备案的事实。3、民事判决书四份，证明鼎湖法院及肇庆中院对类似延迟交楼案件均按银行同期贷款利率的1.3倍计算违约金的事实。经审理查明：2014年7月18日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》，合同编号2014070849。合同约定，原告购买被告的鼎湖区新城西二区天标山水星御一期5、6、7幢第25层2501的房屋，建筑面积107.91平方米、套内面积85.31平方米，价款527987元。合同第八条约定：交付期限为2015年11月30日，交付条件:1.该商品房经验收合格；2.该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品楼交付原告使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同附件三约定交楼标准，房屋内墙天花地面是混合砂浆糙面。合同签订后，原告于2014年7月18日和8月19日分别向被告支付房价款，两次付款共527987元。由于被告逾期未交付房屋，原告于2017年11月15日起诉被告，要求被告继续履行合同交付房屋，并按已付房价款527987元每日万分之三计付逾期交房违约金，从2015年12月1日至2016年11月15日共351天的逾期交房违约金是55597.03元。诉讼中，被告没有提出按日息万分之三支付逾期交房违约金过分高于损失的抗辩，没有请求本院适当减少违约金。为此，本院作出（2016）粤1203民初868号民事判决，支持原告的诉讼请求。该判决发生法律效力后，被告于2018年1月16日向原告发出收楼通知，原告于1月20日收到该通知。原告于2018年2月2日正式收楼，但被告未在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。原告于2019年1月9日第二次起诉要求被告按已付房价款527987元每日万分之三计付2016年11月16日至2018年2月2日共444天的逾期交房违约金70327元，及产权登记违约金2639元。原告提供的证据6，证明被告逾期交付房屋造成其实际损失，其中租房合同上显示，租房租金为680元/月。又查明，本院审理的与本案的案由类型相同、被告相同、房屋所在楼盘相同、格式合同版本相同、违约金计算条件和比例相同的（2018）粤1203民初604号民事案件，判决逾期交房违约金按银行同期贷款利率的1.3倍计算。肇庆中院的（2018）粤12民终2441号判决书维持了该判决，即按照银行同期贷款利率的1.3倍计算逾期交房违约金。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，原、被告签订的商品房买卖合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方的商品房买卖合同关系合法有效。在（2016）粤1203民初868号案中，原告因被告未在合同约定期限内交付房屋，而请求被告按已付房价款每日万分之三计付逾期交房违约金。被告既没有抗辩认为过分高于损失，也没有请求本院适当降低计算比例，从而减少逾期交房违约金。基于此，本院判决被告按已付房价款每日万分之三计付逾期交房违约金。本案中，被告于2018年1月16日向原告发出收楼通知，原告确认于1月20日收到该通知，被告予以确认，即从2016年11月16日至2018年1月20日计算431天的逾期交房违约金。但是，被告认为原告诉请其按每日万分之三计付已付房价款527987元从2016年11月16日至2018年1月20日共431天的逾期交房违约金，过分高于实际损失，为此请求本院调整降低计算比例，从而减少逾期交房违约金。因此，双方争议焦点是原告主张的逾期交房违约金是否过分高于实际损失，是否可以适当调整降低计算比例，减少违约金数额。原告要求被告按已付房价款每日万分之三计付逾期交付房屋违约金即每日158.4元（527987元×3/10000＝158.4元），每月4752元。被告逾期交付的是建筑面积107.91平方米、套内面积85.31平方米毛坯房。常理上，不能交付房屋使用，其损失相当于租房屋所支出的费用。本案中，原告主张的违约金每月4752元高于其实际损的30%，况且该房屋是未装修的毛坯房。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；……”因此，原告要求被告按已付房价款每日万分之三计付逾期交付房屋违约金，不公平、不合理；根据被告的抗辩和请求，应予适当调整降低计算比例，减少违约金数额。根据公平原则和诚实信用原则，结合已经发生法律效力的（2018）粤12民终2441号民事判决和（2018）粤1203民初604号民事判决，本院酌情予以调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算逾期交付房屋违约金，即被告向原告支付逾期交付房屋违约金为已付房价款527987元×中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍×逾期交房天数431天。因被告未能提供证据证明其已按合同约定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，故原告要求被告按照合同第15条约定，赔偿产权登记违约金理由充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李向荣、陈金燕支付从2016年11月16日至2018年1月20日共431天的逾期交付房屋违约金(按已付房价款527987元×中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍×逾期交房天数431天计算)。二、限被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告李向荣、陈金燕支付产权登记违约金2639元（违约金按购房款527987元×0.5%计算）。三、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费812元，由原告李向荣、陈金燕负担162.4元，被告肇庆市鼎湖天标投资有限公司负担649.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  黄力聪二〇一九年四月二日书记员  李偲哲