江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0412民初8780号原告：李玉华，女，1960年6月6日生，汉族，户籍地江苏省常州市武进区。委托诉讼代理人：汤云，江苏臻儒律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁艳，江苏臻儒律师事务所律师。被告：庄凤珍，女，1954年3月22日生，A），汉族，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：庄凤秀，系被告庄凤珍之妹。委托诉讼代理人：万梦强，江苏良筑律师事务所律师。原告李玉华与被告庄凤珍所有权确认纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，于2019年1月22日、3月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汤云、被告庄凤珍及其委托诉讼代理人庄凤秀、万梦强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：一、确认原告享有位于常州市武进区的房屋（以下简称案涉房屋）占有权、使用权、收益权、处分权。二、判令被告排除对原告正常居住案涉房屋的房产的妨害。三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2004年4月6日，原告与壮荣大向常州市武进公证处申请办理赠与合同公证，壮荣大将其名下单独所有的案涉房屋无偿赠与给原告李玉华，同日常州市武进公证处出具（2004）常武证民内字第361号公证书。2008年4月壮荣大死亡。2018年6月8日，常州市武进公证处出具（2018）常武证民内字第1060号公证书，将已属于原告所有的案涉房屋以继承公证的形式，公证给被告庄凤珍（系壮荣大之女）。事实上壮荣大久居香港，涉案房屋为原告建造，所以双方办理了赠与公证，原告已在房屋内居住14年之久，期间对房屋进行了多次的翻修、装修，花费几十万元，在这14年之内，一直无人就房屋所有权问题与原告发生争议。原告认为，原告及壮荣大已在2004年就房屋所有权问题作出处理，房屋就归原告所有，因原告自身以外的原因才未能办理房屋产权登记，故原告依法享有对该房屋的占有权、使用权、收益权、处分权。现被告多次到原告居住地要求原告搬离房屋，严重妨害了原告及家人的正常居住及生活，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，一、本案涉案房屋的历史由来及居住情况。1995年被告父亲壮荣大名下祖宅拆迁，政府统一安置，分得案涉房屋。房屋于2002年建成，并于2004年取得房屋产权证和集体土地使用证，权利人均为壮荣大。因为壮荣大大部分时间居住在香港，房屋空置，就让其妹壮美大（原告母亲）住在该房屋内，替其看管房屋。2002年至2017年，壮美大一直居住其间，而非原告，原告本人早已移居日本，只是偶尔回去探望。原告所称房屋由其建造且居住其间14年之久不属实。壮荣大只同意壮美大居住直至2017年7月去世。二、关于壮荣大与原告之间房屋赠与合同的效力问题。首先，对壮荣大赠与房屋意思表示的真实性不认可。其一，壮荣大是一个失去五个指头的残障人士和不识字，签订赠与合同时已经81岁高龄，身体状况不好，理解与沟通能力较差，赠与合同系事先打印好的书面版本，而公证书上又未载明已将合同内容当面宣读和确认知悉的内容，壮荣大很可能是在不知晓或者错误理解合同条文情况下签署。其二，将房屋赠与原告，没有任何道义或法律事由。壮荣大生前由被告及其他子女照料、赡养，对原告一家只有付出，没有索取。其三，壮荣大从未向任何一个子女提起过房屋赠与他人的事实，被告直到2017年7月原告通知才知此事。房屋赠与如此重大决定，事前不与家人商量，事后不告知，不符合常理。其次，即使赠与房屋是壮荣大的真实意思，赠与合同也因违反法律、法规的强制性规定而无效。赠与的房屋是集体土地上的房屋，根据土地管理法等法律、法规的规定，宅基地只能在同一集体经济组织成员中流转，不得转让给城镇居民及其他非经济组织的成员。壮荣大将自己名下的农房赠与原告，也就将房屋所涉及的宅基地使用权一并转让于原告，违反法律法规的强制性规定，应当认定为无效合同，故原告无权主张房屋的所有权。三、被告已合法继承房屋，对房屋拥有所有权。继承法及物权法相关规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力，继承自被继承人死亡时开始。本案讼争房屋于2008年壮荣大去世时已归属继承人所有，赠与合同因违反法律规定自始无效。请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：壮荣大又名壮留海，1923年9月28日出生，2008年4月27日死亡，生前系香港特别行政区永久居民，与壮美大系兄妹关系。壮美大生前的户籍地在常州市武进区何留村委，于2017年7月死亡。原告李玉华系壮美大之女，户籍地常州市武进区。壮荣大、壮美大原在湖塘镇湾里村委壮家村的祖遗房屋，2000年因武进新城区的建设需要，对上述房屋进行了拆迁，并采取统一规划使用集体建设用地、被安置人或接收房屋人出资、所在地村委代建、抽签确定安置户型的方式进行安置。壮荣大不属于壮家村的村民，不属于村经济合作社的成员，也不符合以村集体组织成员予以房屋安置的条件。当时，为了推进拆迁工作的顺利进行，以照顾壮荣大的名义，由壮美大向村委交付建房垫支款并经办抽签、接收案涉安置房屋一套。2002年间，由壮美大与其女儿共同出资，对案涉房屋进行了装修后一直居住在其中。期间，壮荣大回乡探亲时也居住其中。2004年4月2日，案涉房屋所用权登记的所有人为壮荣大。由于登记机关不同意将案涉房屋登记为壮美大母女所有，2004年4月6日，壮荣大与原告李玉华签订赠与合同一份，约定将案涉房屋无偿赠与李玉华所有。同日，常州市武进区公证处对该赠与合同予以公证，出具了（2004）常武证民内字第361号（以下简称361号）公证书。原告方委托证人壮秋岳办理权属变更手续因故未成。2017年7月，被告得知案涉房屋由原告占有、使用的事实后，即提出异议。2018年6月8日，常州市武进区公证处按法定继承的方式，将登记在“庄荣大”名下的案涉房屋公证由被告一人继承，并出具了（2018）常武证民内字第1060号（以下简称1060号）公证书。被告持该公证书，要求原告腾空让房。双方为此发生争议，因协商未果，原告起诉来院要求解决。诉讼中，被告对壮荣大到底姓壮还是庄（莊）未作出合理解释。诉讼中，原告申请证人张某、壮国富、壮秋岳出庭作证。张某证实，十几年前，壮美大的女儿李玉萍对其讲，拿到了壮家村的地基，娘舅（壮荣大）不要，由她建造，当时借了三万元给她，过了五六年之后才还给我。壮家村的房子里面住着李玉萍母女二人。壮国富证实，其从2002年起担任村民小组组长至今，与壮国民是邻居，壮国民是壮美大、壮荣大的侄子。1990年之前壮国民就将该房屋拆掉，当时壮美大、壮荣大的母亲还在，拆掉以后由壮美大翻建了房屋，但房产证是壮荣大的名字。翻建的房屋2000年被拆迁，当时只要有老房子都可以安置。安置房是村委代建房，由壮美大参加抓阄取得，建房款也由壮美大支付。证人壮秋岳证实，原来的老房子是祖产，后来被壮留海的侄子壮国民拆掉了，因为壮国民还有奶奶健在，奶奶没地方住，壮留海又在香港不回来，壮美大就建造了一间三架老房子，2000年拆迁把老房子拆了。由于老房子是壮美大造的，抓阄也是她抓的，壮美大和我讲造房子的钱是他和李玉萍一起去付的。房产证由村委代办，名字是壮荣大。壮美大让我去办变更手续，村上人都认为这个房子是壮美大的，因为是集体土地，所以两次更名都没有成功。其中，第二次在办理了公证之后又叫我去代办，因为是集体土地，还是没有办成。留海回到村上来以后，当面与我讲到了这个房子原来由壮美大建造以及折迁的事情。上述事实，由赠与合同、证人证言、不动产权证及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，案涉的房屋属于统一规划使用集体建设用地、被安置人或接收房屋人出资、所在地村委代建、抽签确定安置户型的方式进行折迁安置，并不属于宅基地上的房屋。壮荣大作为香港永久性居民，也不符合法律规定安置宅基地的条件。案涉房屋虽然登记在壮荣大的名下，但证人证言均证实案涉房屋的代建款由壮美大实际支付，即壮美大实际出资。由于是集体建设用地上的拆迁安置房，只能登记在照顾安置的壮荣大名下。壮荣大与原告签订了赠与合同，并依法进行了公证，该赠与合同并不违反法律的禁止性规定，也无证据证明壮荣大的赠与存在意思表示不真实的情形，壮荣大也曾书面委托原告办理房屋所有权变更登记手续，且所涉房屋一直由壮美大及子女占有使用，无需再办理交付手续，故可以认定赠与合同有效。如原告要求将案涉房屋所有权变更登记至其名下，因尚不符合现有的规定，本院则不予支持。常州市武进区作为全国宅基地改革的试点区，对宅基地的流转效力作了试点放宽，因此对本案的赠与合同有效性也从政策规定上予以印证。在确认赠与合同有效的情形下，被告通过公证按法定继承方式继承案涉房屋就缺乏相应的前提条件。由于原告未提交证据证明被告对其行使占有、使用案涉房屋构成妨碍，故本院对该诉讼请求不予支持。鉴于原、被告属于表姐妹关系，希望双方能摒弃前嫌，妥善对待案涉房屋的归属。本案因调解未成，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国合同法》第一百八十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、坐落于常州市武进区的房屋归李玉华所有。二、驳回李玉华的其余诉讼请求。案件受理费8800元，由庄凤珍负担6000元，由李玉华负担2800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  何纪华人民陪审员  蒋晓东人民陪审员  唐惠忠二〇一九年四月二十三日书 记 员  羊容萱