湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂02民终1552号上诉人（一审被告）：湖北昌瑞置业有限公司，住所地湖北省黄石市湖滨大道**3、4号楼商铺3-1铺，统一社会信用代码91420200795928784Y。法定代表人：余昌卫，董事长。委托诉讼代理人：罗云飞，湖北人本律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎相毅，湖北人本律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：黄石港区城市花园业主委员会，住所地湖北省黄石市黄石港区城市花园小区。负责人：尹本普，主任。委托诉讼代理人：朱亚、张苗，均系湖北元申律师事务所律师。上诉人湖北昌瑞置业有限公司（以下简称昌瑞公司）因与被上诉人黄石港区城市花园业主委员会（以下简称城市花园业委会）物权确认纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院（2017）鄂0202民初2798号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。昌瑞公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回城市花园业委会全部诉讼请求。事实和理由：1.基本事实。涉案建设项目于2011年11月21日竣工验收，后经黄石市房屋测绘中心实测，总建筑面积为25737.82㎡，含架空层313.95㎡，相较于2009年规划实际增加建筑面积671.24㎡。因其将原设计3、4号楼架空层直接建造成住房和办公用房，实际建筑面积增加导致容积率提升，其与黄石市国土局于2013年9月29日签订国有土地使用权出让合同补充协议，按照实际建筑面积补缴土地出让金。2.一审判决认定事实和适用法律均有错误。本案诉争的建筑物并非架空层，而是房屋，是其将原规划设计的架空层直接建成了房屋，一审判决无视该客观事实，仍认定为架空层有误。一审判决认为诉争架空层、配电房不仅不计入公摊面积，反而还要分摊面积缺乏依据。城市花园业委会主张诉争房屋属小区业主共有，理由就是该房屋属于公摊建筑部分。3.诉争房屋建造完成时不是架空层和配电房，是普通用房，不属于建筑物共有部分。一审判决认为该部分属于全体业主共有缺乏事实和法律依据。一审判决参照黄石市规划局《关于房产登记中有关规划问题的建议》，认为诉争房屋并非专有部分，应属业主共有，明显错误。城市花园业委会答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.诉争的竣工验收标的物为架空层，存档竣工图纸明确标注为架空层，并非房屋。开发商在竣工验收后，用砖隔成房屋属于违建，依法不受保护。如果架空层发生用途变更，应当由规划部门进行认定变更，涉案架空层没有规划变更通知书。2.昌瑞公司补缴土地出让金的证据不能直接证实架空层变成房屋。作为业主在房屋建成后根据实测面积补足面积差价时，已经支付增加面积的对价给开发商，因此增加部分的建筑面积应当归业主共有。3.昌瑞公司不能取得诉争标的物所有权，因此诉争标的物应归全体业主所有。架空层作为小区业主公共部分，依据相关法律和黄石市的文件，诉争架空层不具备构造和利用上的独立性，不能作为登记成为专有部分，应属业主共有。4.无论从规划变更的合法性，还是等量置换来讲，配电室应归业主共有。配电房选址不当，城管部门进行罚款，不导致物权发生变动，无法证明原配电房归昌瑞公司所有，以规划图纸标注，配电室应为公共设施，属业主共有。退一步讲，昌瑞公司在小区公共场地选址建配电房，占用场地属于全体业主所有该公共面积，昌瑞公司应将原图纸配电室与新建配电室置换给业主。城市花园业委会向一审法院起诉请求：确认城市花园小区1、2、3、4号楼架空层及3号楼配电房归全体业主所有，移交其管理。一审判决认定：昌瑞公司（原为黄石市鸿杰置业发展有限公司）开发的位于黄石市湖滨西路以西、市地税局以北的阳光花城三期1、2、3、4号楼及配套商业网点于2011年11月21日验收合格，其中1号楼（竣工图：11-17轴）、2号楼（竣工图：29-35轴）、3号楼（竣工图：E交4-20轴）、4号楼架空层（竣工图：34-50轴）均为架空层，3号楼（竣工图：C交6-18轴）为配电房，上述架空层均未标注性质。昌瑞公司将阳光花城三期1、2号楼架空层均隔成两部分，一部分封闭闲置，一部分为业主进出走廊，3号楼架空层、配电房作为办公使用，4号楼架空层已对外出售，未办理产权证；其中3号楼配电房因不符合电力设施安装相关规定、要求，故已在该小区内另行选址建成配电房。2012年3月26日黄石市房屋测绘中心出具测绘结果：1、2号楼商铺及单独商铺建筑面积共1327.75平方米，住宅建筑面积10164.90平方米，（其中包括架空层面积）；3、4号楼商业建筑面积487.40平方米，住宅建筑面积（包括测量报告中的住宅、配电房、架空层、物业用房、单独架空层）共计13757.79平方米。综上，阳光花城三期1、2、3、4号楼商业建筑面积共1815.15平方米、住宅建筑面积共23922.69平方米，比规划许可中的面积均有增加，故2013年9月29日黄石市国土资源局与昌瑞公司签订《补充协议》，约定因上述面积均有增加，容积率随之提高，故应补缴土地出让金681655元，次日昌瑞公司缴纳了该费用。2017年1月12日经黄石市物业管理办公室批准，阳光花城三期（即城市花园小区）成立黄石港区城市花园业主委员会，有效期从2017年1月12日至2020年1月12日。一审判决认为，关于城市花园业委会是否是适格主体，经核实，有已超过专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意城市花园业委会作为本案诉讼主体进行起诉，故其主体适格。关于本案诉争的架空层、配电房的性质，虽然昌瑞公司辩称本案架空层、配电房在建造时直接建成封闭空间，但无法改变该部分原本的规划，也无法改变其作为建筑物的承重结构等基本结构特性，即昌瑞公司以该部分的建造形态来判断已改变了原本规划用途，缺乏依据，对其答辩理由不予支持；对于昌瑞公司辩称架空层、配电房未计入公摊面积，认为该部分不仅不计入公摊面积，反而还要分摊面积，即在计算其建筑面积时系由套内面积、分摊面积相加而得，但不能因此判断上述部分为专有部分；对于昌瑞公司以容积率的提高、补缴土地出让金来判断架空层、配电房规划的改变，因容积率的计算系以房屋测绘总建筑面积为依据，该建筑面积包括了架空层、配电房在内的住宅建筑面积及商业建筑面积，本案中容积率提高从而补缴土地出让金系因为实测总建筑面积比规划时总建筑面积有所提高，并非是因为改变了架空层、配电房的规划，故对昌瑞公司该答辩理由不予支持。对于配电房位置重置，系原选址不符合电力设施安装相关规定、要求，不能以此而判断配电房的规划变更或权属。综上，诉争部分的规划是否发生了改变，不能以昌瑞公司的上述理由予以判断，应以竣工验收时或之后规划部门的特定规划变更进行认定，而昌瑞公司对此并无充分证据予以证明。另专有部分需同时满足构造上的独立性、能够明确区分，利用上的独立性、可以排他使用，能够登记为特定业主所有，本案中架空层、配电房系供业主公共使用，未标注特殊用途（如商业等），且参照湖北省黄石市规划局出具的《关于房产登记中有关规划问题的建议》中关于架空层用途，对没有标注性质的架空层应作为公共空间使用，并不能办理所有权登记，故诉争的架空层、配电房部分并非专有部分，应属于全体业主共同所有，对于昌瑞公司擅自将上述部分改造、使用及出售的行为，侵犯了业主的共有权，故对城市花园业委会主张该诉争部分归全体业主共同所有，由其管理的诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：诉争城市花园小区1、2、3、4号楼架空层、3号楼配电房归全体业主共同所有，移交城市花园业委会管理。二审中，当事人未提交新证据。经审理查明，黄石市房屋测绘中心出具测绘成果报告还载明城市花园小区1、2、3、4号楼总建筑面积25737.82㎡（含架空层，不含地下室），其中1、2号楼建筑面积分类明细包括商铺、单独商铺、住宅三类，3、4号楼建筑面积分类明细包括地下室、商业、住宅、配电房、架空层、物业用房、单独架空层。黄石市国土资源局与瑞昌公司（原黄石市鸿杰置业发展有限公司）签订《国有土地使用权出让合同补充协议》中载明，涉案商住楼项目房产实测总建筑面积25737.82㎡，比规划批准总建筑面积24626.89㎡增加1110.93㎡，该增加的建筑面积分别按商业和住宅楼面地价计算补缴土地出让金为681655元。一审判决除上述事实外，认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为涉案城市花园小区1、2、3、4号楼原规划的架空层及3号楼配电室是否应当由该小区业主共同所有。本案中，诉争的架空层及配电房按原规划设计系小区配套公共建筑面积，但实际工程建设施工中，昌瑞公司将3、4号楼架空层建造成住房和办公用房，1、2号楼架空层预留门厅后，余下部分建成办公用房，原规划配电房因设置不符合供电设施安装要求换址另行建造配电房，原配电房也建成房屋。根据黄石市房屋测绘中心出具的测绘报告显示3、4号楼的架空层和3号楼配电房均纳入总建筑面积25737.82㎡中，并分摊该商住楼项目公摊面积。此后黄石市国土资源局亦对该实测建筑面积予以确认，并对增加部分建筑面积计算补缴土地出让金。该部分事实表明，涉案1、2号楼架空层部分的建筑计入项目公共建筑面积，属公共部分，纳入了公摊，而3、4号楼的架空层和3号楼配电房实际已改变原规划，不再作为公共建筑面积，城市花园小区全体业主购买该项目商品房时均未分摊该部分面积。由于购买商品房的业主系基于支付的商品房价款中包含了所在商品房开发项目公共建筑面积分摊部分的价值，因而共同享有配套公共建筑部分的所有权。该权利的基础在于业主所支付的公共建筑部分的对价，而建设工程规划本身并非设定业主取得共同享有项目公共建筑部分所有权的依据。至于昌瑞公司在项目建设施工过程中变更规划设计，或是在工程竣工验收后再行施工建设，该行为的合规性审查属相关行政主管部门职能范畴，不属人民法院民事审理范围。即便昌瑞公司变更规划的建设行为不合法，其新增建筑面积因未作为业主公摊的公共建筑面积，城市花园业主也不能据此从昌瑞公司的不当行为中获益。故城市花园业委会以原规划设计作为其主张权利的依据，与客观事实不符，其对3、4号楼原架空层部分建筑面积主张权利缺乏事实和法律依据。而1、2号楼原设计为架空层部分建筑纳入公共建筑面积测量，作为业主公摊部分，故1、2号楼架空层部分应属业主共同共有。一审判决以涉案商住楼工程项目建设的应然状态作为判断城市花园业委会权利主张的事实依据，存有不当，本院予以纠正。综上所述，昌瑞公司的上诉请求部分成立，应予支持。一审判决认定事实不清，处理结果有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销黄石市黄石港区人民法院（2017）鄂0202民初2798号民事判决；二、确认位于黄石市湖滨西路以西、市地税局以北城市花园小区1号楼架空层（竣工图：11-17轴）、2号楼架空层（竣工图：29-35轴）归城市花园小区全体业主共同所有，湖北昌瑞置业有限公司于本判决生效之日起30日内移交黄石港区城市花园业主委员会管理；三、驳回黄石港区城市花园业主委员会其他诉讼请求。一审案件受理费200元，由黄石港区城市花园业主委员会负担；二审案件受理费200元，由湖北昌瑞置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 尹 策审判员 胡志刚审判员 南又春二〇一九年四月十六日法官助理周希书记员孟华飞