江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏09民终988号上诉人（原审被告）：周如宝，男，1958年2月4日出生，汉族，居民，住江苏省东台市。委托诉讼代理人：王海军，江苏良烨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东台福城建材市场有限公司，住所地江苏省东台市五烈镇商贸区（333省道廉贻段）。法定代表人：汤辉毅，该公司董事长。委托诉讼代理人：王国祥，江苏国磊律师事务所律师。委托诉讼代理人：路光亮，江苏国磊律师事务所律师。上诉人周如宝因与被上诉人东台福城建材市场有限公司（以下简称福城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省东台市人民法院(2018)苏0981民初1237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周如宝上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由福城公司承担。事实与理由：一、福城公司不具有本案一审原告的主体资格。1.案涉构建物及堆场土地使用权人为江苏碧城农贸城有限公司（以下简称碧城公司）。碧城公司现为执行失信人，其作为福城公司的唯一股东，与福城公司签订的案涉土地入股协议未经工商登记和土地使用权变更，碧城公司将案涉土地已抵押给银行，权益转让应当经抵押权人同意，福城公司与碧城公司具有法律上的利害关系，其为规避执行其出具的情况说明，不能作为定案的依据。2.案涉构建物实际上是在政府组织协调下，将原钢材市场整体搬迁后，由政府转让土地使用权给碧城公司，碧城公司提供土地，周如宝等以十年租金一次性向碧城公司交纳的方式提供建设款形成的，该构建物有福利政策成分，权属非福城公司所有。福城公司在一审庭审中也未提供任何证据证明权属归其所有。不论上一轮以租金形式交纳的款项性质是建设集资款还是租金，碧城公司才是上一轮租金的收款人，在无相反证据证明的情况下，应当认定福城公司是代理碧城公司履行经营活动。3.在本案一审庭审后，周如宝获知自上一轮租赁合同于2017年9月30日到期后，福城公司就将包含本案所涉构建物及堆场在内的市场整体承包给高庆。承包期间从2017年10月1日起，高庆遂作为原告起诉王平主张占有使用费，为此高庆提供了承包协议、补充协议证明这一情况，如该情况属实并经法院生效裁判认定，福城公司则不具有本案诉讼的原告主体资格。二、2017年9月30日上一轮租赁合同到期后，周如宝与福城公司双方已达成新的租赁合同，一审法院认定事实错误。1.上一轮租赁合同到期前后，周如宝多次向市场管理方提出续租意向，向福城公司工商登记的地址邮寄联系函无法送达，无法顺利协商。无法续签合同的原因不在周如宝，而在于市场管理方内部管理混乱，涉及诉讼众多，周如宝无法及时向享有合法租赁权益的出租方联络协商。2.2017年9月27日，碧城公司、福城公司在市场内张贴通告，告知承租户因管理混乱，将调整管理机构，推迟办理续租手续。2017年11月14日，福城公司在市场内张贴通告，该通告指定谢云喜为市场现场临时负责人，并向续租的租户告知其以现金方式收取租金等事项。2017年11月15日，福城公司在市场内张贴《福城建材市场本轮租赁主要收费项目和标准说明》，增加了不合理不合法的维修基金，市场管理服务费押金。2017年12月5日经协商后，市场内的管理人员谢云喜、张卫兵等一起向周如宝收取2018年的房屋及堆场租金12000元，并收取2018年垃圾清运费400元。周如宝认为福城公司张贴的通告、《福城建材市场本轮租赁主要收费项目和标准说明》是向特定的续租户发出的要约，周如宝缴纳租金费用就是承诺行为。退一步讲，即使周如宝将要约内容变更，福城公司的收款行为也构成承诺。根据合同法的相关规定，承诺生效时合同成立，周如宝缴纳租金即履行了租赁合同的主要义务。周如宝继续占有房屋及堆场，即免除了对方交付房屋的义务。合同双方已全面履行新一轮的租赁合同。2016年10月8日，一审法院发布各承租户向法院交纳租金的公告，福城公司考虑法律风险，单方退还租金，并没有表达任何解除合同的意思表示，也没有约定或法定的解除情形，双方并没有协商解除新一轮租赁合同。三、退一步讲，周如宝继续占有房屋和堆场具有合理性、合法性。1.原租赁合同到期后，周如宝继续占有房屋和堆场。福城公司提起诉讼前，从未向周如宝明确提出异议。根据合同法第236条之规定，应当认为原租赁合同继续有效。2.根据合同约定，周如宝享有续租权和优先承租权，也按新标准缴纳过2018年租金，周如宝一直处于承租使用状态，该优先承租权已经从期待权转化为现实权利，同时周如宝经营的钢材和设备不宜搬迁，安装工作量大，在无第三人租赁的情况下，不搬迁合情合理。四、周如宝在一审中依法提起反诉，一审法院未处理，程序违法。在二审庭审过程中，周如宝补充陈述：1.一审判决后，一审法院作出（2018）苏0981民初5283号民事判决，认定案涉房屋的权利人是高庆，其权利起始时间为2017年10月1日。本案在一审起诉时，福城公司已经没有提起诉讼的权利。2.一审判决后，江苏东台农村商业银行股份有限公司（以下简称东台农商行）。根据一审法院于2018年12月25日作出的有关裁定书，已将案涉房产土地通过司法拍卖程序流拍后裁定给东台农商行抵偿债务，该行在市场内张贴了公告，且东台市五烈镇人民政府与东台农商行联合公告，在商贸园内联合成立工作小组处理后续事宜。3.周如宝与受托人是福城公司的合同相对方达成了新的租赁合同，虽然具体委托人是谁不清楚，但是周如宝认为福城公司作为受托人是经委托人同意与周如宝续签合同的。福城公司辩称，一、关于福城公司是否具备诉讼主体资格的问题。1.福城公司具有本案一审原告资格，福城公司是由碧城公司与福源实业（中国）有限公司两家企业共同投资的企业法人，碧城公司是将其名下的80亩土地折价作为出资，由福城公司进行管理。福城公司在经营管理期间又自行搭建了本案的营业用房，并与周如宝签订了租赁合同。以上情况说明福城公司对涉案营业房及配套场地享有企业的自主经营权，福城公司有权作为本案原告提起诉讼。2.周如宝与福城公司之间签订的租赁合同期限是10年，租赁到期时间是2017年9月30日，高庆的租赁期限是从2017年10月1日开始，所以两者并不矛盾。东台农商行是否购买土地及政府公告与本案没有关联，不能证明福城公司没有诉讼主体资格。二、关于续租的问题。周如宝认为双方之间已经就续租问题达成了一致意见，这一事实不能成立，正如一审法院查明，福城公司在双方租赁期限届满时曾经张贴公告要求包括周如宝在内的各承租户缴纳2017年10月1日至2020年9月30日三年的租金，本案中周如宝虽然按照公告的收费项目和标准缴纳了相应的房屋及对应门前堆场租金，但其他项目没有缴纳，并且事后福城公司已经退还了其缴纳的租金，该事实足以说明双方对续租未达成一致意见。三、在肯定了双方之间就续租未达成一致的情况下，周如宝继续占有房屋和堆场没有合法性。四、一审法院审理程序合法。福城公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决周如宝腾空江苏碧城农资城钢材市场内C7房3号和C7房8号营业房及堆场，将营业房及堆场交福城公司使用；2.依法判决周如宝从合同期满之日至判决确定的交付租赁物之日按926元/月给付福城公司营业房及堆场使用费；3.本案诉讼费由周如宝承担。一审法院经审理查明：2007年9月1日和2007年9月2日，福城公司与周如宝分别签订《东台·江苏碧城农资城钢材市场单层营业房及堆场租赁合同》各一份，福城公司将位于碧城农资城钢材市场内C7房3号和C7房8号两间，合计建筑面积100平方米的营业用房和门前对应配套面积约240平方米的堆场出租给周如宝经营使用，营业用房年租金4400元，门前堆场年租金6720元，租期十年，即从2007年9月30日起至2017年9月30日止。合同签订后，双方均按照合同约定实际履行了租赁合同。租期届满前，福城公司在市场内张贴通告，要求承租户与市场重新签订承租协议，否则限期搬出。租期届满后，福城公司于2017年11月14日在市场内张贴通告，通知各承租户本轮租赁期限从2017年10月1日至2020年9月30日，实行租赁合同三年一签，租金一年一缴。2017年11月15日，福城公司就建材市场本轮租赁主要收费项目和标准作出说明：1.市场管理工作服务费：每间收取3000元/年；2.维修基金：每间收取3000元/年；3.房屋及对应门前堆场租金：每套收取6000元/年。另外，收取垃圾处理费：每间300元/年。押金：每间收取1000元。后周如宝按照福城公司通告内容缴纳2018年房屋及对应门前堆场租金6000元，但其他费用均未缴纳，福城公司管理人员又将收取的租金退还。现双方为租金缴纳数额发生争议，为此，福城公司提出诉称之请求。一审法院另查明，福城公司是由碧城公司与福源实业（中国）有限公司共同投资设立，碧城公司将名下土地证号东国用（2009）第060018号土地中80亩折价6**万元作为首期入股本金用于建设钢材市场，由福城公司经营管理。案涉营业房系福城公司自主搭建，福城公司对案涉营业房及配套场地享有自主经营权。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。福城公司与周如宝签订的《东台·江苏碧城农资城钢材市场单层营业房及堆场租赁合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力。本案福城公司将营业房及门前堆场出租给周如宝经营使用，在租期届满后双方对租金缴纳数额不能协商一致的情况下，有权收回营业房及堆场，故福城公司要求周如宝腾空江苏碧城农资城钢材市场内C7房3号和C7房8号营业房及堆场的诉求应予支持。关于福城公司是否具备诉讼主体资格的问题。福城公司是由碧城公司与福源实业（中国）有限公司共同投资设立的企业法人，碧城公司将其名下80亩土地折价作为出资用于建设钢材市场，由福城公司经营管理，对此碧城公司已出具情况说明。福城公司自行搭建了案涉营业房，并与周如宝签订租赁合同，福城公司对案涉营业房及配套场地享有自主经营权，因此，福城公司作为原告的诉讼主体适格。关于福城公司与承租户对续租是否已达成一致意见的问题。福城公司在租赁期限届满时曾张贴通告，要求各承租户缴纳2017年10月1日至2020年9月30日租金，周如宝虽按通告收费项目和标准说明缴纳其中的房屋及对应门前堆场租金6000元，但对其他项目未予缴纳，且福城公司工作人员已退还收取的房屋租金，不能以此证明双方就续租事宜已达成一致意见。关于周如宝是否享有优先续租权的问题。福城公司要求周如宝腾房是对营业房及堆场行使经营使用权，并未限制周如宝享有优先续租权，在同等条件下周如宝仍享有优先续租权，故福城公司并不侵害周如宝优先续租的权利。关于福城公司主张营业房及堆场使用费能否支持的问题。福城公司主张的营业房及堆场使用费，实际系租赁物使用造成的损失，按照双方签订《东台·江苏碧城农资城钢材市场单层营业房及堆场租赁合同》的约定，营业房及堆场月租金926元。租赁期满后，周如宝未及时交还营业房及堆场，每日使用营业房及堆场造成福城公司租金损失，周如宝应从2017年10月1日至实际交付营业房及堆场之日按月926元标准向福城公司给付营业房及堆场使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百三十五条规定，一审法院判决：一、周如宝于判决生效之日起三十日内腾空江苏碧城农资城钢材市场内C7房3号和C7房8号营业房及堆场，将营业房及堆场交福城公司使用；二、周如宝于判决生效之日起三十日内给付福城公司营业房及堆场使用费（从2017年10月1日起至实际交房之日止按月926元标准计算）。案件受理费130元，由周如宝负担。在本院二审过程中，周如宝向本院提交以下新证据：证据一、福城建材市场承包经营协议书及补充协议各一份，证明案涉土地自2017年10月1日至2022年9月30日止，已由福城公司整体发包给高庆。证据二、东台农商行于2018年12月29日张贴的公告一份，证明案涉土地的使用权人现为东台农商行。证据三、关于成立碧城商贸园运行管理工作小组的公告，证明东台市五烈镇人民政府、东台农商行共同于2019年3月21日在市场内张贴关于成立新的商贸园管理小组的事项，证明后续运营管理工作的内容，包括与所有承租户签订合同收取租金等事项。福城公司一方面没有主张权利的依据，另一方面福城公司的注册范围是对该市场进行服务，服务的宗旨已经结束。福城公司对上述证据的“三性”均予以认可，但是认为均与本案不具有关联性，不能证明福城公司不是本案适格的原告。福城公司向本院提交以下新证据：证据一、从东台市城建档案馆调取的碧城农资城北侧地块设计要点附图，在该图纸上东台市建设规划办公室予以盖章认可，证明案涉房屋的建设得到规划部门的批准。证据二、2017年6月14日东台市房产管理局出具的住所使用证明一份，证明案涉土地使用权属于碧城公司，但房屋使用权属于福城公司。周如宝对上述证据均不予认可，其认为即使设计要点附图是真实的，也不是最终的规划许可证明；对住所使用证明不认可，因为只是复印件。本院经审查认为，对周如宝提交的三份证据的真实性、合法性予以认定，但是不能证明福城公司不是本案适格的原告。对福城公司提交的碧城农资城北侧地块设计要点附图的真实性予以认定，但不能证明案涉营业用房为合法建筑。对住所使用权证，因福城公司未能提供原件予以核实，故对该证据的“三性”均不予认定。二审另查明，（2018）苏0981民初5283号案件经审理查明，2018年6月1日，福城公司与高庆签订福城建材市场承包经营协议书约定福城公司将东台福城钢材市场承包给高庆经营管理。承包期限自2017年10月1日至2022年9月30日止。二审再查明，一审法院于2018年12月25日作出（2017）苏0981执恢303号执行裁定，裁定内容为：一、将被执行人碧城公司位于廉贻进洋居委会处的房地产所有权和土地使用权作价108847200元，扣减执行费158000元、评估费300000元。碧城公司应缴纳的税费16640663.6元，交付申请执行人东台农商行抵偿债务91748536.4元。上述房产、房地产所有权和土地使用权自本裁定送达申请执行人东台农商行时转移。二、申请执行人东台农商行可持本裁定书到有关登记机关办理相关所有权过户登记手续。另根据执行附件清单记载，上述裁定中的房产并不包括案涉营业用房。另，高庆在二审中陈述，其知晓福城公司向周如宝主张权利的情况，对此没有异议。周如宝陈述堆场上无福城公司统一建设的水泥地，福城公司也陈述堆场上堆放钢材，堆场上由各承租人自行架设了彩钢瓦棚。对一审审理查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：一、福城公司是否系案涉租赁合同的合同相对方，其是否系本案的适格原告，周如宝主张已经续租案涉房屋及堆场的主张能否成立；二、福城公司能否主张周如宝支付占有使用费，并腾空案涉营业用房及堆场交其使用；三、一审诉讼程序是否违法。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。本案中，案涉营业用房未取得建设工程规划许可证，福城公司也未提供证据证明其属于合法的临时建筑，故周如宝与福城公司在2007年9月1日、9月2日签订的案涉营业房及堆场租赁合同属于无效合同。关于争议焦点一，2007年9月1日、9月2日周如宝与福城公司签订案涉营业房及堆场租赁合同，合同明确写明出租方为福城公司，并加盖了福城公司的合同专用章，周如宝认为碧城公司是案涉土地使用权人，碧城公司收取了营业房十年的租金，故福城公司不是本案适格的原告，但上述事实均不能否定双方签订合同时，合同的一方当事人为福城公司，且碧城公司也出具证明说明，福城公司由其与福源实业（中国）有限公司投资设立，并将部分土地折价作为首期入股本金用于钢材市场建设，由福城公司经营管理，且在后期堆场租金的缴纳过程中，也是由福城公司出具的收据，上述事实能够证明福城公司系案涉租赁合同的合同当事人，现福城公司虽将营业房、堆场转包给案外人高庆，但高庆对福城公司主张权利予以认可，故福城公司系本案适格的原告。关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。案涉租赁合同虽属无效，但是福城公司作为出租人在租赁合同到期后有权要求承租人返还租赁的营业房，至于堆场部分，因案涉土地已经由一审法院裁定给东台农商行，自权利转移之日起，福城公司对土地部分已经不享有权利，故其无权主张返还堆场。对于周如宝提出的已经续租的问题，因双方就续租所要缴纳的款项未达成一致意见，周如宝未能向福城公司缴纳通知上的所有费用，且其也未能提交书面租赁合同等，本院对周如宝提出的已经续租房屋的主张不予认定。周如宝自合同到期后继续占有使用营业用房，应当向福城公司支付相应的占有使用费，由于双方合同约定营业用房租金为4400元/年，故本院依照此标准计算。关于堆场部分的租金，因一审法院于2018年12月25日作出执行裁定，故堆场租金部分应当自2017年10月1日计算至2018年12月25日，双方约定堆场的租金为6720元/年，经计算该期间的租金为7732元，一审法院就堆场部分的租金计算至实际交房之日止不当，本院予以纠正。关于争议焦点三，周如宝在一审期间提交的反诉状的反诉请求为确认其有权继续使用案涉营业房及堆场，反诉费用由福城公司承担，此请求实为抗辩，而非独立的反诉请求，且其未缴纳反诉费用，故其提出一审程序违法的上诉理由不能成立。综上，由于二审期间出现新的事实及证据，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，本院判决如下：一、撤销江苏省东台市人民法院（2018）苏0981民初1237号民事判决；二、周如宝于本判决生效之日起三十日内腾空江苏碧城农资城钢材市场内C7房3号和C7房8号营业房，将营业房交东台福城建材市场有限公司使用；三、周如宝于本判决生效之日起十五日内给付东台福城建材市场有限公司营业房占有使用费（自2017年10月1日起计算至实际交房之日止，按每年4400元计算）；四、周如宝于本判决生效之日起十五日内给付东台福城建材市场有限公司堆场占有使用费7732元；五、驳回东台福城建材市场有限公司的其他一审诉讼请求。如果周如宝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费130元，由周如宝负担80元，东台福城建材市场有限公司负担50元；二审案件受理费130元，由周如宝负担80元，东台福城建材市场有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  樊丽萍审判员  孙曙光审判员  郑娟娟二〇一九年四月三十日书记员  周亚梅附录法律条文1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。