湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0503民初270号原告:邵阳居安物业管理有限公司，住所地邵阳市大祥区南砂子坡****。法定代表人：杨燕平，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓雄，湖南森力（邵阳）律师事务所律师。被告：陈俊羽，男，1990年5月12日出生，汉族，现住邵阳市大祥区。原告邵阳居安物业管理有限公司（以下简称居安物业公司）与被告陈俊羽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告居安物业公司的委托诉讼代理人邓雄、被告陈俊羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告居安物业公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判令：1、被告支付拖欠原告物业费用5221元、违约金5221元×30%=4566.3元，合计6787.3元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告陈俊羽购买了邵阳市锦绣和兴房地产开发有限公司（简称锦绣公司）开发的位于邵阳市大祥区邵州西路××房，并在当天与锦绣公司签订了《商品房买卖合同》。2014年5月30日被告与原告签订《前期物业服务协议》等，物业管理服务费交至2015年11月30日，此后的物业管理服务费一直未交，至2018年8月31日共拖欠物业管理服务费5221元。原告多次催收，被告以各种理由予以拒绝支付服务费。原告作为物业管理服务公司，尽职尽责为业主提供物业服务，且代交公共水、电、电梯维保、年检费等，被告作为居住在该小区的业主应当依法向原告支付物业服务费。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告陈俊羽辩称：只要原告将地下车库过道积水、修理程控门、10楼过道卫生等问题处理好，被告愿意缴纳物业费。经审理查明：被告陈俊羽购买了由邵阳市锦绣和兴房地产开发有限公司开发的位于邵阳市大祥区邵州西路的××小区××号房（房屋面积为131.84㎡）。居安物业公司系邵阳市锦绣和兴房地产开发有限公司指定的前期物业公司，2014年5月30日，居安物业公司（甲方）与陈俊羽（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：由居安物业公司向小区提供前期物业服务，协议期限自2012年12月31日起，至本物业业主委员会代表全体业主与乙方或物业服务企业签订新的物业服务协议生效时止。物业管理费由乙方按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅按1.2元/㎡/月缴纳。物业管理服务实行“先缴费，后服务”的原则，乙方入伙时应一次性预付12个月的全额物业管理费，12个月期满时，乙方可选择按年、半年缴纳。首期物业服务费的计收时间为通知收楼之日起的次月1日计算，在下年、下半年首日及以后缴纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的3‰向甲方支付滞纳费。甲方的义务：1、按市物业管理主管部门规定的标准和物业管理服务协议向乙方提供专业化物业管理服务，以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；2、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、服务与日常管理。乙方的权利：监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议并可向甲方进行投诉及要求整改。违约责任：甲方违反协议约定，未达到管理服务质量标准的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任；乙方违反协议约定，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日千分之三的标准交纳违约金，并有权采取必要的措施催交，逾期3个月仍不交纳的，甲方将停止对其一切服务并可依法向人民法院起诉。协议签订后，居安物业公司按协议约定提供了物业管理服务，陈俊羽已向居安物业公司缴纳物业费至2015年11月30日（按房屋面积131.84㎡计算）。因陈俊羽多次向居安物业公司反映地下车库过道积水等问题未能得到解决，从2015年12月1日至2018年8月31日期间应缴纳的物业费4351元（1元/㎡/月×24个月×131.84㎡），陈俊羽一直拒绝交纳。为此，居安物业公司多次打电话、派员上门进行催收，并于2018年8月23日在门口张贴了《缴费催款通知书》，内容为：“陈俊羽：您户所欠物业费自2015年12月1日至2018年8月31日按现有优惠政策131.84㎡×1元/㎡×33个月合计4351元。上述欠款已超过缴纳期限，现特函告知：请在2018年9月5日之前到物管中心来缴纳物业费。逾期未缴纳的业主，均按前期物业合同中约定的1.2元/㎡/月标准收取物业费，并按前期物业合同中约定的“欠缴物业费滞纳金”条款收取滞纳金。请您及时缴纳物业费，逾期后将由律师代理维护物管中心的权益”。因陈俊羽仍未缴纳，为此，居安物业公司诉来本院。以上事实，有身份证、营业执照、入伙手续表、《前期物业服务协议》《收费指南》、《临时管理规约》、承诺书、《催款通知书》、收据、调查笔录、一期和二期入住未交物业费名单及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：本案是一起物业服务合同纠纷。根据双方当事人的诉辩情况，本院归纳双方当事人争议的焦点是：一、陈俊羽是否应该向居安物业公司缴纳物业费及按什么标准缴纳；二、陈俊羽是否应该向居安物业公司支付违约金。一、陈俊羽是否应该向居安物业公司缴纳物业费及按什么标准缴纳的问题。本院认为，居安物业公司与陈俊羽签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思的表示，内容合法有效，应受法律保护。居安物业公司提供了物业管理服务，理应按协议约定收取物业服务费；陈俊羽作为业主，应按协议约定缴纳物业费,其拒绝缴纳物业费，无法律依据，本院不予支持。关于按什么标准缴纳的问题，《前期物业服务协议》中已明确约定住宅按1.2元/㎡/月缴纳物业费，居安物业公司在2015年12月1日之前按1元/㎡/月的标准收取，系其对自己民事权利的处分；在《缴费催款通知书》下达后陈俊羽仍然没有缴纳的情况下，居安物业公司主张陈俊羽应按协议约定1.2元/㎡/月的标准缴纳，理由成立，本院予以支持。二、陈俊羽是否应该向居安物业公司支付违约金。本院认为，因居安物业公司在提供物业管理服务的过程中存在瑕疵，故对其要求陈俊羽支付违约金的请求，本院不予支持。关于陈俊羽在本案中提出的地下车库过道积水等问题，本院在本案中不予处理,陈俊羽可以另行主张解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈俊羽于本判决生效之日起五日内支付原告邵阳居安物业管理有限公司从2015年12月1日至2018年8月31日的物业费5221元；二、驳回原告邵阳居安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告陈俊羽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  袁晓光二〇一九年四月九日代理书记员  马喜艳附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。