山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民终1168号 上诉人（原审被告）：韩钢，男，1958年6月1日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：张平，山东乾恒律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：刘郁，男，1981年4月14日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：林锦榕，女，1955年10月23日出生，汉族，住福建省福州市仓山区，系被上诉人之母。 委托诉讼代理人：王恩民，山东琴岛律师事务所律师。 上诉人邢述江与被上诉人王海萍房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院作出的（2018）鲁0212民初208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人邢述江上诉请求：1、依法撤销或改判青岛市崂山区人民法院（2018）鲁0212民初208号民事判决书；2、一、二审诉讼费和律师费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定的部分事实不清，应撤销该项判决或依法改判。1、一审法院认定双方解除合同时间是2017年12月8日与事实不符，被上诉人于2017年12月8日到承租的房屋搬走物品时遭遇上诉人阻止，据此认定2017年12月8日合同已经解除是错误的，理由如下:被上诉人于2017年12月8日到承租的房屋搬走物品时遭遇上诉人阻止的行为并不是上诉人作出解除合同的意思表示，因此不能认定2017年12月8日双方合同已经解除。该阻止行为系上诉人因被上诉人迟延支付租金的一种权利救济行为，并非解除合同的行为。双方未就合同解除合同达成一致，上诉人并未行使单方合同解除权，从解除合同的效果来看，被上诉人直至2018年7月24日才将房屋腾空交还上诉人，在此之前，合同一直处于续租有效的状态，因此解除合同的时间应为2018年7月24日。2、对租金数额、滞纳金的计算错误，严重损害了上诉人的合法权益。根据上述分析，解除合同的时间应为2018年7月24日，因此，在2018年7月24日前，合同依然存续有效，被上诉人还应支付2017年12月8日至2018年7月24日期间的租金125479元。因此除一审法院认定的应支付滞纳金（违约金）的期间外，被上诉人还应支付自2017年11月8日至实际支付止这一期间的滞纳金。（2017年11月8日至上诉之日的数额为438356元，具体以实际支付之日止的计算数额为准）。二、一审法院违反合同自由原则，应予撤销或改判。1、关于调整滞纳金（违约金）计算标准的做法错误，违反合同法规定关于滞纳金（违约金）过高的问题，根据合同法141条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被上诉人在一审中并未提出调整或者降低的要求；因此法院无权直接作出调整，这违反了不告不理、合同自治的原则。2、一审法院认定被上诉人支付的押金2万元折抵租金，该项判决违反合同约定，属判决错误。根据租赁合同第七条乙方的违约责任中6项下规定:在本合同租赁期满前，乙方因自身原因提前退租或解除合同的；乙方应按30天租金标准向甲方支付违约金，交给甲方的押金不退，作为赔偿甲方损失使用。根据该合同约定，被上诉人应按约定支付上诉人30天的租金损失，同时收取的2万元押金不予退还。一审判决中漏掉该项约定的违约金及将2万元押金折抵租金的判决错误。综上，请求依法改判，支持上诉请求。 被上诉人刘郁辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 刘郁向一审法院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、韩钢返还刘郁缴纳的第一年房租20万元及利息；3、韩钢赔偿经济损失（拆墙费）2000元；3、诉讼费用由韩钢承担。事实与理由：2017年11月13日，刘郁与韩钢签订《房屋租赁合同》，约定，由刘郁承租韩钢位于崂山区户房屋，使用面积约490平方米，租赁期限自2017年11月13日起至2027年11月13日止，租金每年20万元，双方特别约定：第一年有几个月建设期，从2018年4月起租。合同签订后，刘郁依约支付了第一年房租20万元。2017年11月21日，刘郁进场施工时遭到案外人严重阻扰，经查韩钢与案外人之间有人身损害纠纷，涉案房屋已经被法院查封，另，涉案房屋113户已抵押，114户在2015年也被法院查封，至今未解封。涉案房屋无法办理消防手续。刘郁认为，韩钢与刘郁签署协议时隐瞒上述房屋被限制的事实，其违约行为导致刘郁继续履行合同目的无法实现。故诉至法院，请求判如所请。 韩钢辩称，第一、刘郁要求解除合同的理由不能成立。韩钢与案外人没有人身损害纠纷，阻扰施工事件后，韩钢对该事件做了报警处理。第二、113户早已经解押，不影响双方租赁关系，114户是韩钢作为担保人而被法院查封的，该案件已经结案解决，查封已经解除，也不影响租赁房屋关系。第三、刘郁所称的房屋无法办理消防手续与事实不符。第四、刘郁所称的损失不成立，2000元是施工定金，现还欠施工人员58000元工程款。综上，刘郁要求解除租赁合同的理由不成立，应驳回刘郁的诉讼请求。 经审理查明，2017年11月13日，刘郁与韩钢签订《房屋租赁合同》，约定，由刘郁承租韩钢位于崂山区户房屋，使用面积约490平方米，租赁期限10年，即自2017年11月13日起至2027年11月13日止，租金每年20万元，每年10月缴纳房租，从第四年起每年递增10%。合同第十条约定：第一年有几个月建设期，从2018年4月起租。合同签订当日，刘郁支付给了韩钢第一年的房租20万元。2017年11月21日，经韩钢介绍，施工人员进场施工砸墙，报价为一面墙2000元，施工人员当时砸了两面墙。施工人员进场施工时遭到案外人王某某等的阻扰，致使施工人员无法继续施工。同月28日，因不可归责于承租人事由，使承租人利益受到重要影响而不能进行使用收益，无法继续履行合同，刘郁起草了《房屋租赁合同》终止协议书，要求从2017年11月27日起终止租赁合同，并提交了双方要求终止合同履行的电话录音。韩钢对该协议书和电话录音均有异议，表示不同意终止合同。 另查明，位于崂山区户的涉案房屋系韩钢韩钢所有。 上述事实，有《房屋租赁合同》、收条、房屋登记信息以及当事人的陈述、庭审笔录在案为凭，业经开庭质证，可以采信。 一审法院认为，刘郁与韩钢签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，并未违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应依照合同严格履行。本案的焦点是《房屋租赁合同》应否解除。 根据合同法的有关规定，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。同时规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致合同目的不能实现的，或法律规定的其他情形的，对方可以行使合同解除权。结合本案，刘郁承租韩钢的面积约490平方米房屋的目的是用于商业经营。因案外人的持续干扰，致使刘郁不能对涉案房屋进行内部装修。韩钢对案外人的干扰不能进行及时的制止和做出合理的解释。故刘郁要求解除租赁合同的条件成就，符合合同法的规定，一审法院予以支持。对于刘郁要求韩钢赔偿因砸墙的经济损失2000元，因没有提供相应的证据，对该项请求，一审法院不予支持。关于房租20万元的利息，因双方合同中没有约定，故对刘郁的该项请求，一审法院也不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（五）项之规定，判决如下：一、刘郁与韩钢签订的《房屋租赁合同》于2017年11月27日起解除；二、韩钢于本判决生效之日起10日内退给刘郁房租20万元。逾期退款，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回刘郁的其他诉讼请求。案件受理费4330元，由刘郁负担130元、韩钢负担4200元。 上诉人韩钢二审期间向本院提交如下证据材料：青岛市崂山区沙子口街道西麦窑社区司法调解委员会出具的证明材料，证明案外人王振军在2017.11.21到过涉案房屋去找上诉人，而并没有实施阻挠施工的发生，上诉人在接到被上诉人的通知后，找过王振军，并向社区司法调解委员会汇报了该情况，该委员会介入调查，并对王振军进行了批评教育，此后王振军再未到达房屋现场。 被上诉人刘郁质证称，对该证据的真实性和证明事项均不予认可。 本院二审期间查明的其他事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，上诉人韩钢与被上诉人刘郁于2017年11月13日签订的房屋租赁合同不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，被上诉人刘郁在租赁合同签订当日即支付了第一年租金，积极履行合同义务。双方对2017年11月21日案外人到涉案房屋阻挠被上诉人装修涉案房屋的事实并无异议，被上诉人亦在一审中举证证明了案外人在上述事件后仍存在阻挠被上诉人装修涉案房屋及正常履行涉案合同的风险，上诉人的举证尚不足以证明其对于案外人的干扰给予了及时有效的阻却。原审法院认定因合同目的无法实现，被上诉人有权解除合同，上诉人应返还租金并无不当。综上，韩钢的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费共计4300元，由上诉人韩钢负担。 本判决为终审判决。 审判长 管 磊 审判员 解 鲁 审判员 张晓华 二〇一九年四月二十九日 书记员 张 燕