广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终421号上诉人（原审原告）：李斌成，男，1950年10月3日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市城北街道办环市，委托诉讼代理人：莫济万，广东南粤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：廉江市金宇房地产有限公司，住所地：廉江市金都名园******房。法定代表人：龙梓建。委托诉讼代理人：钟承轩，男，汉族，1975年10月3日出生，住广东省廉江市，由廉江市城南街道新江社区居民委员会推荐。原审第三人：廉江市农村信用合作联社雅塘信用社，住所，住所地：廉江市雅塘镇雅廉路**社会信用代码：91440881194729798M。负责人：吴树廉，该社主任，委托诉讼代理人：蔡海燕，广东国邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗兴栋，廉江市农村信用合作联社职员。原审第三人：廉江市第二建筑工程公司，住所地，住所地廉江市中环一路**会信用代码91440881194723257N。法定代表人：郑锦华，总经理。委托诉讼代理人：肖清华，该公司职员。上诉人李斌成因与被上诉人廉江市金宇房地产有限公司（以下简称金宇公司）、原审第三人廉江市农村信用合作联社雅塘信用社（以下简称雅塘信用社）、廉江市第二建筑工程公司（以下简称二建公司）商品房销售合同纠纷一案，广东省廉江市人民法院于2017年12月8日作出（2017）粤0881民初1769号民事判决，雅塘信用社不服该判决，向本院提起上诉，本院于2018年5月18日以（2018）粤08民终1196号民事裁定撤销（2017）粤0881民初1769号民事判决，将本案发回原审法院重审。原审法院依法另行组成合议庭对本案进行了审理，并作出（2018）粤0881民初1463号民事判决。李斌成不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李斌成及其委托诉讼代理人莫济万，被上诉人金宇公司的委托诉讼代理人钟承轩，原审第三人雅塘信用社的委托诉讼代理人蔡海燕、罗兴栋，原审第三人二建公司的委托诉讼代理人肖清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李斌成上诉请求：一、依法撤销廉江市人民法院（2018）粤0881民初1463号民事判决；二、依法判决确认李斌成与金宇公司于2014年4月22日签订的《协议书》、《房产交付确认书》、《商品房买卖合同》中涉及位于廉江市××前××号地块的金辉楼1003房的内容合法有效；三、依法判决金宇公司继续履行与李斌成于2014年4月22日签订的《协议书》、《商品房买卖合同》，并协助李斌成将金辉楼1003号商品房办理权属（物权）变更登记（过户）到李斌成名下；四、金宇公司承担本案一审、二审的全部诉讼费。事实和理由：一、原审法院已依法查明并认定李斌成作为实际施工人挂靠二建公司施工建设金宇公司的金辉楼工程，该工程已完工并竣工验收合格，还办理了房屋产权证。依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”的规定，李斌成作为实际施工人有权直接与金宇公司进行结算，并要求支付工程款。因此，李斌成与金宇公司于2014年4月22日签订的关于金辉楼工程款的结算《协议书》合法有效。原审法院认为该协议书须经二建公司确认才生效属于认定事实、适用法律错误；二、金宇公司的法定代表人龙梓建在本案庭审中已明确表示对2014年4月22日签订的《协议书》、《房产交付确认书》、《商品房买卖合同》的真实性、合法性无异议。另外，原审法院作出的已发生法律效力的（2017）粤0881民初1091号民事判决已确认2014年4月22日签订的《协议书》合法有效。因此，关于对《协议书》的效力存在不同的争议，原审法院应当告知当事人通过其他法律程序予以解决，而不能对该《协议书》再次进行审理，且违反程序作出相反的判决；三、金宇公司已将房屋交付给李斌成占有、使用，李斌成已通过抵兑工程款的方式付清了全部房价款，李斌成从2014年4月22日起占有、使用涉案房屋至今，金宇公司应按约定继续履行合同，协助李斌成将金辉楼1003号商品房办理权属（物权）变更登记（过户）到李斌成名下。被上诉人金宇公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回李斌成的上诉，维持原判。原审第三人雅塘信用社述称：一、李斌成与金宇公司于2014年4月22日签订的《协议书》、《房产交付确认书》、《商品房买卖合同》应为无效。李斌成没有充分的证据证明其与二建公司存在挂靠关系，也无法证明金宇公司拖欠其工程款的事实。由于金宇公司不拖欠李斌成的工程款，那么李斌成与金宇公司为了取得本案的房产所有权，有虚构或倒签商品房买卖合同的嫌疑，根据《合同法》第52、53条的规定，李斌成与金宇公司签订的《商品房买卖合同》是无效的。二、雅塘信用社与金宇公司签订的涉案《抵押担保合同》是合法有效的，并已办理抵押登记手续，应受法律保护。三、李斌成与金宇公司因《商品房买卖合同》形成的是合同债权，不能对抗善意抵押权人雅塘信用社所享有的担保物权。根据物权优于债权的原则，雅塘信用社的抵押权应得到法律的优先保护。综上，一审判决正确，请求二审法院依法驳回李斌成的上诉请求。原审第三人二建公司述称：同意李斌成的上诉意见。李斌成向一审法院起诉请求：一、依法判决确认李斌成与金宇公司于2014年4月22日签订的《协议书》、《房产交付确认书》、《商品房买卖合同》中涉及位于廉江市××前××号地块的金辉楼1003房的内容合法有效；二、依法判决金宇公司继续履行与李斌成于2014年4月22日签订的《协议书》、《商品房买卖合同》，并协助李斌成将金辉楼1003号商品房办理权属（物权）变更登记（过户）到李斌成名下；三、本案的诉讼费全部由金宇公司承担。一审法院认定事实：二建公司是取得建筑施工资质的企业，其与金宇公司于2012年12月1日签订《标准施工合同》及于2013年2月3日签订《补充协议书》，承包金宇公司位于廉江市××前××号地块金辉土建、装饰、水电工程。李斌成未取得建筑施工资质，其挂靠二建公司，实际施工建设金辉楼工程。金宇公司于2013年12月12日办理了金辉楼的商品房预售许可证。金辉楼工程现已经完工。2013年3月28日，金宇公司向廉江市农村信用合作联社营仔信用社（以下简称营仔信用社）借款1100万元，约定用于开发金辉楼经营项目，并指定借款汇入二建公司的账户，但金宇公司并非按照合同约定将该1100万元借款用于支付工程款给二建公司和李斌成。在营仔信用社分别于2013年3月28日、2013年4月17日、2013年5月27日转账600万元、300元、200万元到二建公司的账户后，二建公司根据金宇公司意见将上述1100万元全额分别汇出给龙梓建或与其相关账户，其中于2013年3月29日汇款400万元给廉江市永福小额贷款股份有限公司、五次汇款10万元合计50万元给揭晓、汇款三次10万元合计30万元给龙梓建，2013年4月1日汇款70万元给龙梓建、汇款50万元给张黄富，2013年4月2日汇款15000元给陈进春，2013年4月12日汇款2万元给陈进春，2013年4月17日汇款290万元给龙梓建，2013年4月28日汇款65000元给陈进春，2013年5月28日四次汇款30万元合计120万元给龙梓建，2013年5月29日汇款20万元和两次30万元合计80万元给陈进春。2014年4月22日，经李斌成与金宇公司结算后，双方签订《协议书》一份，该《协议书》上载明：“（甲方是廉江市金宇房地产有限公司，乙方是李斌成）一、经双方结算，甲方共应支付乙方各项款项共玖佰壹拾伍万元（915万元）。甲方已代支税款54万元，预支款40万元，甲方实还应付乙方款捌佰贰拾壹万元（821万元）。……五、甲方将上述金辉楼603房、1003房作价96.6万元，转让给乙方，并抵兑欠乙方的96.6万元。……”同日，李斌成与金宇公司签订了《广东省商品房买卖合同》，将上述第五条的金辉楼603房、1003房转让给李斌成，购房款抵兑李斌成上述的债权96.6万元。同时双方于当日签订了《房产交付确认书》，金宇公司将上述房产于当日交付给李斌成。李斌成接收上述金辉楼1003房后，对房屋进行了装修、改建，李斌成于2015年10月1日在金辉楼1003房居住至今。期间，后李斌成多次催促金宇公司办理房产权证，但金宇公司拖延不办。2016年1月14日，在李斌成不知情的情况下，金宇公司到廉江市房产管理局将廉江市府前区（佳业）1—4号金辉楼1003房的所有权登记在自己的名下。2016年6月27日，广东万诚房地产土地估价有限公司对上述金辉楼1003房的抵押价值进行评估，该公司于同日作出《房地产抵押估价报告》，评估该房产的市场价值及抵押价值为54.12万元。该《房地产抵押估价报告》中的“评估师声明”中载明：“……5、我们已派注册房地产估价师于实地查勘期2016年6月27日对估价对象进行了实地查勘，……”该报告《评估委托书》中的“委托方”为“廉江市金宇房地产有限公司”，但没有法定代表人或负责人签名，亦没有加盖公章。该《房地产抵押估价报告》中所附的“现场查勘部分照片”中房屋的内部情况与法院原审时到现场进行勘验的情况不一致。2016年7月14日，罗智锦与雅塘信用社签订《借款合同》，罗智锦向该社借款60万元。同日金宇公司与雅塘信用社签订《抵押担保合同》两份，金宇公司用廉江市塘山北路西留用地162、163、164号109房、110房、111房及金辉楼1003房的房产共同为罗智锦的60万元借款作抵押担保，并于2016年7月20日办理了抵押权登记手续。因李斌成与金宇公司建设工程施工合同纠纷一案，法院已于2017年7月12日作出（2017）粤0881执562号《执行裁定书》，查封了上述担保物（含涉案房产）。一审法院认为，李斌成未取得建筑施工资质，其挂靠二建公司，实际施工建设金辉楼工程，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。”及第二条“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”的规定，李斌成与金宇公司之间的施工建设合同无效。李斌成承建金宇公司的金辉楼工程竣工后，金宇公司与二建公司没有结算。虽然该工程经李斌成与金宇公司结算并签订《协议书》一份，但李斌成与金宇公司结算并签订《协议书》未经二建公司确认，因此，李斌成与金宇公司结算并签订《协议书》是无效的，李斌成请求确认其与金宇公司于2014年4月22日签订的《协议书》、《房产交付确认书》、《商品房买实合同》中涉及位于廉江市××前××号地块的金辉楼1003房的内容合法有效依法无据，法院不予支持。因李斌成与金宇公司签订的《协议书》无效，李斌成请求金宇公司继续履行与其于2014年4月22日签订的《协议书》、《商品房买卖合同》，并协助李斌成将金辉楼1003号商品房办理权属（物权）变更登记（过户）到李斌成李斌成名下没有依据，法院不予支持。综上，案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款和《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决：驳回李斌成的诉讼请求。案件受理费8500元，由李斌成负担。本院二审期间，上诉人李斌成提交了两份证据：1、《关于李斌成挂靠廉江市第二建筑工程公司承建金辉楼工程款全部归李斌成所有的情况说明书》，证明李斌成是涉案房屋工程的实际承包人和施工人，建设工程的资金全部由李斌成投入，工程款全部归李斌成所有；金宇公司于2014年4月22日与李斌成签订的《协议书》属于金宇公司的真实意思表示，真实、合法有效。2、《证明书》，证明李斌成是涉案房屋工程的实际承包人和施工人，建设工程的资金全部由李斌成投入，工程款全部归李斌成所有；二建公司对金宇公司于2014年4月22日与李斌成签订的《协议书》无异议，并予以确认。金宇公司、二建公司对李斌成提交的两份证据没有异议。雅塘信用社质证称，对证据1的真实性有异议，仅凭证据1不能证实其想证明的事实；对证据2的真实性有异议，仅凭证据2不能证明李斌成与二建公司存在挂靠关系。本院二审期间，被上诉人金宇公司、原审第三人雅塘信用社、原审第三人二建公司没有新证据提交。本院经审查认为，李斌成二审提交的《关于李斌成挂靠廉江市第二建筑工程公司承建金辉楼工程款全部归李斌成所有的情况说明书》和《证明书》所要证明的事实与一审判决查明的事实吻合，本院予以采纳。本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。此外，本院进一步查明，（1）2013年3月28日，金宇公司与廉江市农村信用合作联社签订《借款委托支付协议》，金宇公司同时出具《受托支付对象和账户清单》，委托廉江市农村信用合作联社将借款作为工程款直接汇给二建公司。2017年11月3日，二建公司出具《证明》证实该公司收到廉江市农村信用合作联社的1100万元工程款（借款）后又转出给金宇公司的负责人龙梓建。2018年8月31日，金宇公司出具《情况说明》，证明二建公司收到1100万元工程款（借款）后又转出给龙梓建属实，并承认结算以与李斌成的《协议书》为准；（2）李斌成提供了一系列装修入住金辉楼1003房的证据：2013年10月16日李斌成在恒中门业有限公司为金辉楼1003房预订了不锈钢门并于该年11月7日安装，有恒中门业有限公司当时出具的电脑单据为证；李斌成提供摩托车车位转让收据，证明将同是金宇公司抵偿工程款的摩托车车位从2014年6月起陆续转让出售的事实；提供了一系列的建筑材料单据，证明从2014年5月起开始装修金辉楼1003房；提供了电信业务登记单，证明金辉楼1003房于2016年4月15日以李斌成妻子陈振玲的名义安装了宽带；提供了小区物业水费收费单和广东电网廉江供电局城北供电所出具的金辉楼1003号房从2016年4月起已缴电费的记录（用户名称：李斌成）；（3）李斌成还提供一系列金辉楼1003房室内的照片，用以证明金辉楼1003房的《房地产抵押估价报告》（估价报告编号：粤万诚FE20163589号）中的室内照片不是金辉楼1003号房的，估价人根本没有进入过金辉楼1003号房现场查勘。金宇公司（龙梓建）亦于2018年8月31日出具《情况说明》证实“金辉楼首层，夹层603房、1003现房以（与）抵押评估的拍照完全不一致”；（4）因金宇公司拖欠李斌成的工程款，李斌成起诉金宇公司。廉江市人民法院于2017年1月8日已作出（2017）粤0881民初1091号民事判决，确认了金宇公司以金辉楼1003房抵债的事实并判决金宇公司向李斌成支付尚欠工程款285.4万元及利息，该判决已经发生法律效力。本院认为，本案是因金宇公司将自己开发的商品房抵债给李斌成引起的纠纷，故本案为商品房销售合同纠纷。一审法院将本案案由定为合同纠纷不够具体明确，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对李斌成上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据李斌成的上诉理由、金宇公司的答辩意见以及原审第三人雅塘信用社和二建公司的陈述意见，本案二审争议焦点问题是：一、李斌成与金宇公司于2014年4月22日签订的《协议书》、《房产交付确认书》、《商品房买卖合同》中涉及位于廉江市××前××号地块的金辉楼1003房（以下简称金辉楼1003房）的内容是否合法有效；二、在本案中是否应判令金宇公司将金辉楼1003号房过户登记到李斌成名下。关于李斌成与金宇公司于2014年4月22日签订的《协议书》、《房产交付确认书》、《商品房买卖合同》是否有效的问题。该问题涉及到李斌成是否挂靠二建公司承建金辉楼的事实、涉及到金宇公司是否尚欠李斌成工程款的事实以及金宇公司是否以房抵偿工程款给李斌成的事实。由于以上挂靠的事实、欠款的事实以及以房抵债的事实在一审法院作出的（2017）粤0881民初1091号民事判决中已作了论述和认定，应予确认。关于金宇公司与李斌成以房抵债的事实和金宇公司与雅塘信用社以房抵押的事实发生先后的问题。根据李斌成提供的房屋交付、装修单据、缴交水电费、报装宽带等一系列证据，可以认定李斌成于2014年4月份已经实际占有使用金辉楼1003房（本案一审判决亦认定李斌成于2015年10月1日在金辉楼1003房居住至今），而金宇公司与雅塘信用社2016年7月14日签订《抵押担保合同》，故金宇公司与李斌成以房抵债并由李斌成占有使用金辉楼1003房在先，而金宇公司与雅塘信用社以房抵押的事实发生在后。李斌成与金宇公司结算并签订《协议书》，是实际施工人与发包人之间的结算，是实际施工人与发包人的真实意思表示，应合法有效，其法律效力不以是否经二建公司确认为前提。而且二建公司亦出具《证明书》，对李斌成挂靠二建公司承建金辉楼予以确认并对金宇公司与李斌成签订的《协议书》无异议，故一审法院以李斌成与金宇公司结算并签订《协议书》未经二建公司确认为由认定《协议书》无效没有法律依据。虽然金宇公司在李斌成不知情的情况下，于2016年1月14日，将金辉楼1003房的所有权登记在自己的名下（粤房地权证廉房字第**），但根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，金辉楼1003房尚未过户登记到李斌成名下不影响李斌成与金宇公司之间以房抵偿工程款合同的效力。综上，一审法院认定李斌成与金宇公司于2014年4月22日签订的《协议书》、《房产交付确认书》、《商品房买卖合同》无效没有法律依据，应予纠正。李斌成关于与金宇公司于2014年4月22日签订的《协议书》、《房产交付确认书》、《商品房买卖合同》有效的上诉理由合法有理，本院予以采纳。关于在本案中是否应判令金宇公司将金辉楼1003房过户登记到李斌成名下的问题。由于雅塘信用社与金宇公司对金辉楼1003房在廉江市国土资源局办理了抵押登记手续[在廉江市国土资源局颁发的粤（2016）廉江市不动产证明第0000049号《不动产登记证明》中]，金辉楼1003房目前有抵押负担，产生了所有权与抵押权的冲突。在未处理抵押负担之前，目前在本案尚不能判令金宇公司将金辉楼1003房过户登记到李斌成名下。李斌成可在处理金辉楼1003房的抵押负担之后，另行主张金辉楼1003房的产权过户登记问题。故李斌成在本案中关于判令金宇公司将金辉楼1003房过户登记到其名下的诉讼请求本院不予支持。综上所述，一审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，处理不当，应予纠正。李斌成的上诉理由部分成立，合法有理部分应予采纳，不合法部分应驳回。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省廉江市人民法院（2018）粤0881民初1463号民事判决；二、确认李斌成与廉江市金宇房地产有限公司于2014年4月22日签订的《协议书》、《房产交付确认书》、《商品房买卖合同》中涉及位于廉江市府前区佳业1－4号地块的金辉楼1003房的内容合法有效；三、驳回李斌成的其他诉讼请求。一审案件受理费8500元，二审案件受理费8500元，共17000元，均由廉江市金宇房地产有限公司负担（李斌成已缴交一、二审案件受理费共17000元，由廉江市金宇房地产有限公司迳付给李斌成）。本判决为终审判决。审判长  吴春鸿审判员  刘 芳审判员  李建明二〇一九年四月八日书记员  陈思斯附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。