安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0111民初3677号原告：合肥湖滨物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市徽州大道**，统一社会信用代码91340100149254076B（1-1）。法定代表人：黄广勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵皖荣，安徽江淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙媛媛，安徽江淮律师事务所实习律师。被告：余红，女，1969年7月17日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。原告合肥湖滨物业管理有限公司（以下简称“湖滨物业公司”）与被告余红物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告合肥湖滨物业管理有限公司的委托诉讼代理人赵皖荣、被告余红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖滨物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令余红支付2015年1月1日至2018年12月31日的物业服务费7131元及违约金488元（违约金暂计算至2018年12月31日，以后违约金按照日万分之五的标准计算至款清时止），合计7619元；二、判令余红承担本案诉讼费用。事实和理由：余红系合肥市包河区繁华大道与北京路交口水丽坊小区3-1108室业主，房屋建筑面积为116.07平方米，该小区由合肥金巢房地产开发有限责任公司开发建设。2011年10月9日，湖滨物业公司与合肥金巢房地产开发有限责任公司签订《水丽坊前期物业管理服务合同》，约定由湖滨物业公司为水丽坊小区提供前期物业管理服务。2013年6月30日，湖滨物业公司与余红签订《前期物业管理服务协议》，约定由湖滨物业公司为余红的房屋提供相应的物业管理服务。根据《物业管理服务协议》的约定，物业费每半年预收一次，每年1月、7月进行收取，经协商可提前预交一年，物业服务费按照业主房屋建筑面积缴纳（每月每平方1.28元）。如不按时交纳物业管理费用，需按照欠款金额的日千分之三承担违约金。合同签订后，湖滨物业公司按照合同约定提供物业服务，余红享受了物业服务，却尚未支付自2015年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费7131元。为此，特诉至法院，望判如所请。被告余红答辩称，1.小区外墙存在严重的质量问题，维修了6年不见成效；2.小区管理存在很多问题，没有达到物业服务标准。比如单元门几年不能关闭存在安全隐患、地下、地下车库漏水雨台没有清理、奶报箱已锈蚀、大面积的绿化没有补种等。本院经审理认定事实如下：2011年10月9日，合肥金巢房地产开发有限责任公司（甲方）与湖滨物业公司（乙方）签订一份《“水丽坊”前期物业管理服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方为水丽坊小区提供前期物业管理服务，委托管理期限自签订之日起至业主委员会成立之日止；物业综合服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积预先缴纳，高层住宅1.28元/月/㎡（以物价局最终批文为准）；业主应于收到入住通知书次月起交纳物业服务费，物业服务费预交按不低于6个月缴纳，业主或物业使用人应在每年1月10日、7月10日前履行交纳义务；合同还对物业管理服务事项、双方的权利和义务、违约责任等内容进行了约定。后湖滨物业公司与余红签订一份《前期物业管理服务协议》，约定由湖滨物业公司为余红所购的水丽坊小区房屋提供物业管理服务，该份协议关于物业费收取标准和时间的约定与前述物业服务合同的约定相同，同时约定余红不按协议约定的时间和标准交纳有关费用的，应予以补交并从逾期之日起按每天欠款总额的3‰支付违约金。上述合同签订后，湖滨物业公司依约为水丽坊小区提供物业服务至今。另查明，余红系水丽坊小区3幢1108室业主，该住宅建筑面积116.07平方米。自2015年1月1日至2018年12月31日，余红尚欠物业服务费7131元（116.07㎡×1.28元/月/㎡×48月）。上述事实，有双方当事人当庭陈述及湖滨物业公司提交的房地产权信息登记表、服务价格登记证、《“水丽坊”前期物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》等证据在卷佐证，本院对其证明力予以确认。另余红向法庭提供照片等证据材料，证明湖滨物业公司未达到物业服务标准，小区存在外墙脱落、地下、地下室漏水没有补种等问题。湖滨物业公司质证认为外墙脱落、地下、地下室漏水等问题属于房屋质量问题区绿化已经在补种，对其证明目的不予认可。本院认为物业服务具有时间持续性的特点，单从某一时间点的照片不能完全反映出物业服务存在质量问题，另外墙脱落、地下、地下室漏水等房屋质量问题不属于物业服务合同约定的服务范围红所举证据不足以证明其反驳主张，本院对其证明效力不予确认。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。同时，湖滨物业公司与余红签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。湖滨物业公司已依约为余红等业主提供了物业服务，余红应按约履行缴纳物业服务费的义务。且物业服务费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目开支，没有相应的物业费或费用不足，客观上可能会影响物业服务水平和服务质量。现余红尚欠2015年1月1日至2018年12月31日的物业服务费7131元，湖滨物业公司要求余红支付上述费用的诉讼请求有事实基础和法律依据，本院予以支持。但余红因房屋外墙脱落等问题与湖滨物业公司一直沟通，未按期缴纳物业服务费事出有因，不属于无故拖欠，故本院对湖滨物业公司要求余红支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告余红应于本判决生效之日起十日内向原告合肥湖滨物业管理有限公司支付物业费7131元；二、驳回原告合肥湖滨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告合肥湖滨物业管理有限公司负担5元、被告余红负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判长  马海平二〇一九年四月十五日书记员  张 玲附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。