山东省临沂市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁13民终112号 上诉人（原审被告）：张云霞，女，1960年9月16日生，汉族，居民，住兰山区。 委托诉讼代理人：庞鲁超，山东隆泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：临沂市兰山区农业机械局，住所地兰山区金雀山路**。 法定代表人：顾宝忠，局长。 委托诉讼代理人：张传海，山东沂州律师事务所律师。 上诉人张云霞因与被上诉人临沂市兰山区农业机械局确认合同无效纠纷一案，不服兰山区人民法院（2018）鲁1302民初8518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人张云霞上诉请求：1、撤销兰山区人民法院(2018)鲁1302民初8518号民事判决，发回重审或依法改判。2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清、认定事实错误。一审法院认定双方当事人之间签订的《房屋使用权合同》为租赁合同是错误的，因为在《房屋使用权合同》中明确载明将涉案房屋以每平方米2500元价格，总价为73000元价格向上诉人收取“投资款”，并且被上诉人于2001年12月19日作出了《关于沿街门面房出售给职工的决定》，这表明被上诉人是以出卖房屋为目的的，上诉人缴纳的“投资款”即为购房款，双方之间是房屋买卖合同关系。被上诉人在后续过程中配合上诉人办理涉案房屋产权证书的行为更能证实双方存在买卖关系，虽然在2016年上诉人的房屋产权证书被撤销，但产权证书的撤销并没有导致双方买卖合同的撤销，双方仍然受该合同的约束，双方当事人之间并没有租赁的合意，不存在租赁合同关系，一审对该事实认定错误。二、本案属于恶意诉讼，被上诉人的诉讼请求不应得到法院的支持。被上诉人作为合同的相对方，该合同由其拟定，制约条款由其设置，在上诉人依法履约的情况下，其非但没有恪信守约，而且还主动提起诉讼，要求确认其余数十位业主签订的合同为租赁合同，结合临沂房屋买卖及租赁价格飞速上涨的市场行情，不难看出被上诉人的主观恶意。对被上诉人这种有损诚实信用、有损政府部门的社会公信力的诉求理应依法驳回。 被上诉人答辩称，一、一审法院认定事实清楚、双方存在租赁关系是不争的事实：1、上诉人张云霞1994年7月至2015年在农机局工作，班子成员经开会研究决议2001年农机局沿街房对外租赁事宜，13套沿街商铺出租给7名班子成员每人一套，剩余6套通过抓阉的方式租给局其他工作人员，上诉人通过该方式获得了租赁资格、交纳租金，并签订了租赁合同。以上事实，上诉人是完全知情并参与的。在纪委等机关了解情况时，上诉人也出具了情况说明详细叙述了租赁过程及双方的租赁关系。2、对于双方的租赁关系，有生效的判决文书予以查明认定；上诉人租用商铺使用过程中，2001年12月17日临沂市房产和社会保障局为上诉人颁发了房产证，被上诉人向兰山区法院提起行政诉讼，兰山区人民法院作出(2016)鲁1302行初第105号行政判决，撤销了颁证的行政行为，该判决已发生法律效力。在行政案件审理过程中查明了双方的租赁关系，裁判文书予以认定。人民法院生效裁判文书确认的事实，可以直接作为后来人民法院裁判的依据。3、本案中，双方所签《房屋使用权合同》约定：张云霞一次性交纳73000元款项，享有2号经营房的使用权，使用期限为30年。期间张云霞只有使用权，在使用期间无权变卖，同时对双方的权利义务和房屋的管理、维护等作了具体约定。其合同内容、合同性质、合同目的均完全是租赁合同特征和范畴。一审法院认定事实清楚，被上诉人与上诉人存在租赁关系是不争的事实。二、一审法院适用法律正确，判决结果公允；《合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。根据该规定，双方签订的《房屋使用权合同》租期超出二十年的部分应当无效。 原告临沂市兰山区农业机械局向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法判决原、被告签订的《房屋使用权合同》租赁期限超出20年期限的部分无效；2.由被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定的事实：农机局原名称为临沂市兰山区农业机械管理局，张云霞系该单位的职工。2001年1月12日，农机局作为甲方与作为乙方的张云霞签订《房屋使用权合同》一份，约定甲方按照城市规划，经有关部门批准，沿兰山区银雀山路59号与临西一路交界处建上宅下店综合楼一座，一层用于经营，二至六层用于宿舍。工程竣工并经验收后，以一层以东为序，将面积为29.2平方米的2号经营房以每平方米2500元，共计73000元的价款，交由乙方使用，合同期限自2001年1月31日起至2031年1月31日止。乙方只有使用权，在使用期内，乙方无权变卖。并对房屋的管理、维护等作了具体约定。合同签订后，张云霞交纳了“投资款”73000元。房屋建成后，农机局按照约定将涉案2号经营房（产权证号为：临房权证兰山区字第××号，产权人为农机局）交付张云霞使用至今。2001年12月21日，临沂市房产和住房保障局为张云霞颁发了编号为临房权证兰山区字第××号的房屋产权证书。2016年4月11日，农机局以临沂市房产和住房保障局为被告，张云霞为第三人向本院提起行政诉讼，要求撤销临沂市房产和住房保障局颁发的临房权证兰山区字第××号房屋产权证的行政行为。经审理，本院作出（2016）鲁1302行初字第105号行政判决，撤销了临沂市房产和住房保障局颁发临房权证兰山区字第××号房屋产权证的行为。该行政判决书业已发行法律效力。后，双方因房屋使用产生纠纷，农机局遂诉至本院。另，本院作出的（2016）鲁1302行初字第105号行政判决书中查明，张云霞认可其租赁农机局的房屋，对办理房屋权属证书并不知情。 一审法院认为：根据诉辩双方的各自主张，本案争议焦点在于：双方签订的《房屋使用权合同》性质上是否系租赁合同，双方之间是否形成租赁合同法律关系。租赁合同是出租人将出租物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同的内容包括租赁物的数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式，租赁物维修等条款。本案中，双方所签《房屋使用权合同》约定张云霞一次性向农机局交纳“投资款”73000元，即享有涉案2号经营房的使用权，使用期限为三十年。期间张云霞只有使用权，在使用期内，无权变卖。同时对房屋的管理、维护等作了具体约定。该合同从性质上符合租赁合同的特征，应视为双方之间就涉案房屋达成了租赁合意。另，本院作出的（2016）鲁1302行初字第105号行政判决书已查明，张云霞认可其租赁农机局的房屋，亦印证了张云霞对涉案合同的性质系租赁合同是明知的。据此，本院认定双方签订的《房屋使用权合同》，其合同性质为租赁合同，双方之间形成租赁合同法律关系。 《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”本案双方所签《房屋使用权合同》虽系当事人真实意思表示，但约定租赁期限三十年，违反上述规定，租期超过二十年的，超过部分应属无效。该合同其余条款内容，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。现农机局要求确认双方所签《房屋使用权合同》租期超过二十年的部分无效，于法有据，本院应予支持。 张云霞在庭审中虽抗辩涉案房屋权属已归其所有，但本院生效的（2016）鲁1302行初字第105号行政判决，已撤销临沂市房产和住房保障局颁发临房权证兰山区字第××号房屋产权证的行为，该涉案房屋的物权仍归属农机局所有，其抗辩主张依法不能成立。鉴于涉案合同尚在履行过程中，未满二十年，双方可在二十年的期限届满后，就是否续签租赁合同等问题另行协商。 综上所述，农机局诉请确认其与张云霞签订的《房屋使用以权合同》租期超过二十年的部分无效，事实证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十一、第二百一十三条、第二百一十四条之规定，判决：确认原告临沂市兰山区农业机械局与被告张云霞于2001年1月12日签订的《房屋使用合同》中关于租赁期限超过二十年的部分无效。案件受理费100元，由被告负担。 二审期间，被上诉人提交张云霞向兰山区纪委出具的《情况说明》复印件一份，以证明张云霞参与了房屋出租、并认可双方的租赁关系。上诉人质证后对该说明的真实性无异议。 二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点是：双方签订的《房屋使用权合同》是否系租赁合同。根据双方当事人所签《房屋使用权合同》约定张云霞一次性向农机局交纳“投资款”73000元，即享有涉案2号经营房的使用权，使用期限为三十年，期间张云霞只有使用权，在使用期内，无权变卖。同时对房屋的管理、维护等作了具体约定的事实，该合同完全符合租赁合同的特征。在一审法院审理的（2016）鲁1302行初字第105号案件中及张云霞向兰山区纪委出具的《情况说明》，张云霞均认可其租赁涉案房屋的事实。因此，一审判决认定双方当事人之间存在租赁关系正确。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。一审判决确认临沂市兰山区农业机械局与张云霞于2001年1月12日签订的《房屋使用权合同》中关于租赁期限超过20年的部分无效，符合法律规定。 综上所述，上诉人张云霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张云霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  韩振华 审判员  张晓燕 审判员  王信峰 二〇一九年四月二十三日 书记员  谢 圆