山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁01民初2635号 原告（申请执行人）：青岛劝业典当有限公司，住所地山东省即墨市。 法定代表人：杨卫东，总经理。 委托诉讼代理人：胡建永，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：迟晓明，山东齐鲁（青岛）律师事务所实习律师。 被告（案外人）：时鑫燕，女，1989年1月6日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：邢震，山东鲁舜律师事务所律师。 被告（被执行人）：山东大舜天成置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：刘中胜，董事长。 委托诉讼代理人：高昱，男，1983年2月12日出生，汉族，公司工作人员，住济南市。 原告青岛劝业典当有限公司（以下简称劝业公司）与被告时鑫燕、山东大舜天成置业有限公司（以下简称大舜公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月23日公开开庭进行了审理。原告劝业公司的委托诉讼代理人胡建永，被告时鑫燕的委托诉讼代理人邢震，大舜公司的委托诉讼代理人高昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告劝业公司向本院提出诉讼请求:一、判令撤销山东省济南市中级人民法院(2018)鲁01执异288号《执行裁定书》，恢复对大舜公司名下的位于济南市l单元2404号房产的执行；二、本案的诉讼费用由被告时鑫燕、大舜公司承担。事实与理由：原告劝业公司与被告大舜公司、刘中胜借款合同纠纷一案，2017年9月28日济南市中级法院查封了大舜公司位于济南市l单元2404号房产(以下简称涉案房屋)。被告时鑫燕向济南中院提出执行异议，主张其已于2015年10月21日与大舜公司签订了《商品房买卖合同》，并付清全部购房款，请求中止对涉案房屋的执行，并予以解封。济南中院于2018年10月11日作出(2018)鲁01执异288号执行裁定书，中止了对涉案房屋的执行。原告不服该裁定，特诉至贵院，一、时鑫燕与大舜公司签订的《商品房买卖合同》真实性及合同是否实际履行无法确认。济南市建委颁布并于2006年8月1日开始实施的《关晋实施房地产开发网络管理和新建商品房网上销售的通知》(济建开字(2006]3号)，该通知明确要求全市新建商品房销售通过济南市房地网上销售管理信息系统进行，并要求建立健全房地产开发与开发与品房网上预售工作制度，有关房地产开发管理的各项业务均从网上进行，凡不通过网络申请、申报的，不予办理相关许可事项，新建商品房的销售合同需从网上联机打印。自2006年8月1日起，济南市正式实行“网签”，所有都必须网签，凡不通过网上预售并办理备案手续的商品房，房屋权属登记。本案商品房买卖合同签订日期为2010年6根据济南市建委的要求，时鑫燕应与大舜公司通过网签方式签订商品房买卖合同，时鑫燕提交的合同并非网签合同，真实性不能确认。二、时鑫燕未支付《商品房买卖合同》所约定的全部转让价款。1.2015年10月21日定金10万元，仅有大舜公司收据，没有款项支付凭证，不足以证明实际支付该定金10万元；2.2015年10月22日、10月30日、11月11日支付的共计270万元款项均是时鑫燕支付至案外人山东大舜天成文化传播有限公司，在购房合同没有明确指定将购房款另行支付至其他公司账片的情况下，时鑫燕作为购房人应当将购房款支付至开发商大舜公司银行账户，大舜公司虽出具收据，但不足以证实双方间存在真实的购房合同关系，不能合理排除时鑫燕向案外人山东大舜天成文化传播有限公司支付的款项另有其他用途；3.时鑫燕应提交全部280万元购房款发票证明其实际支付全部购房款。三、涉案房屋未办理过户登记手续，时鑫燕自身存在过错，执行异议不能成立。时鑫燕不通过网签方式签订商品房买卖合同，且根据《商品房买卖合同》第十一条约定，时鑫燕作为购房人应及时缴纳房屋维修基金，以便于办理房屋所有权转移登记。时鑫燕未提交证据证明己缴纳契税和房屋维修基金，在未缴纳契税和房屋维修基金的情况下，房屋是无法办理过户登记手续的，房屋未办理房屋过户登记手续，购房人自身存在明显过错。四、时鑫燕提交的《楼宇交接记录》、《前期物业管理协议》、《管理规约》载明的时间均为2015年10月24日，而在该时间，根据时鑫燕提交的证据显示，其仅支付定金l0万元、购房款90万元，尚有余款l80万元尚未支付，在款项未全部支付的情况下即交付房屋明显不符合常理；并且，时鑫燕提交的物业费收据因未明确载明支付的物业费系本案房屋物业费，不足以证明其实际占有房屋的事实。五、《商品房买卖合同》载明其住址为章丘市明水城区明二居委会利民巷6号，这说明购房人时鑫燕名下拥有多套用于居住的房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》有关规定。综上所述，时鑫燕与大舜公司签订的《商品房买卖恰同》及支付购房款的凭证并不真实，且其不能证实涉案房屋过户登记不能办理并非买受人自身原因及买受人实际占有房屋的事实，济南中院(2018)鲁0l执异288号裁定书认定的事实是错误的。 被告时鑫燕辩称，请求贵院依法驳回原告劝业公司的诉讼请求，理由如下：2015年10月21日，被告时鑫燕与大舜公司签订《商品房买卖合同》，以280万元购买大舜公司开发的涉案2404号房产，并支付了全部购房款，2015年10月24日，双方签署了《楼宇交接记录》，时鑫燕合法占有涉案2404号房产，上述买卖行为均发生在原告劝业公司与被告大舜公司借款合同纠纷之前，更是在法院查封之前。购买该房产后，时鑫燕多次要求大舜公司为该房产办理过户登记手续，截至被法院查封一直未办理，但未办理过户登记手续的原因不在时鑫燕，时鑫燕对此并无过错。2018年10月11日，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01执异288号执行裁定书，裁定中止对涉案2404号房产的执行，代理人认为原裁定书对本案事实认定正确，时鑫燕对涉案2404号房产享有足以排除强制执行的民事权益，请求法院依法驳回原告劝业公司的诉讼请求。 被告大舜公司辩称，被告时鑫燕依法购买涉诉的位于济南市1单元2404号房屋，被告时鑫燕已经支付了全部的购房款，并实际占有该涉案房屋，所以时鑫燕对涉诉房屋享有合法的所有权。原告青岛劝业公司的诉讼请求没有事实和法律依据，人民法院应当驳回其诉讼请求。原告青岛劝业公司提出的2006年济南市实行网签的事情，大舜天成小区的楼盘是2005年竣工对外销售的，当时还没有实行网签备案的程序，所以我们这个小区根本就不存在网签备案的程序。 被告时鑫燕提交证据如下：证据一、商品房买卖合同。证明时鑫燕于2015年10月21日从大舜公司以280万元购买了位于济南市历下区山大路236号大舜天成小区1号楼1单元2404号房屋。证据二、齐鲁银行特种转账传票四张、大舜天成售楼专用收据四张。证明时鑫燕按照和大舜公司所签订的商品房买卖合同的约定，向大舜公司指定的山东大舜天成文化传播有限公司账户转账270万元购房款（其中，2015年10月22日转账两笔共计90万元；2015年10月30日转账100万元；2015年11月11日转账80万元），另外10万元购房款，时鑫燕已于2015年10月21日以现金以定金名义交付给了大舜公司，合计280万元，大舜公司向时鑫燕出具了收款收据。证据三、楼宇交接记录。证明2015年10月24日大舜公司与时鑫燕办理了大舜天成小区1号楼1单元2404号房屋的交接手续，将该房产交付给了时鑫燕。证据四、前期物业管理协议、管理规约。证明2015年10月24日时鑫燕以涉案2404号房产所有权人的身份与济南大舜天成物业管理有限公司签订了前期物业管理协议和管理规约。证据五、收据五张。证明时鑫燕一直按照物业管理协议的约定交纳物业管理费。 原告劝业公司质证称，对证据一商品房买卖合同的真实性不确认，合同约定房款要支付到被告大舜公司名下。对证据二大舜天成售楼专用收据四张的真实性及形成时间均无法确认，对齐鲁银行特种转账传票四张的真实性无异议，对10万元定金的收据，缺乏款项支付的凭证，不足以证明10万元定金已经实际支付，对其余三张收据载明的款项共计270万元，系时鑫燕支付到案外人山东大舜天成文化传播有限公司，在购房合同并非约定且案外人也未出具说明确认的情况下，劝业公司不认可被告称是由案外人代收房款，不能仅凭时鑫燕、大舜公司的说法对涉及三方主体的事实进行认定。对证据三、证据四的真实性无法确认，时鑫燕提交的是与大舜天成物业管理有限公司签署的相关交接资料，并非购房合同约定的被告大舜公司向其交付房屋交接资料，也不能证明时鑫燕实际占有居住使用涉案房屋的事实。对证据五收据五张的真实性无法确认，从内容上也无法看出是交纳的涉案房屋的物业费，该份证据与本案缺乏关联性，不能证明被告时鑫燕所要证明的事项。 大舜公司质证称，对证据一商品房买卖合同的真实性无异议，确实是大舜公司对外签署的房屋买卖合同，章也是大舜公司的销售合同专用章。对证据二齐鲁银行特种转账传票四张、大舜天成售楼专用收据四张的真实性及证明内容均无异议。对证据三、证据四和证据五均无异议。大舜公司对外销售完房屋之后，后期的房屋交接及其相关手续都是委托济南大舜天成物业管理公司办理，大舜公司只管着对外销售。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：本院在执行申请执行人劝业公司与被执行人大舜公司、刘中胜借款合同纠纷一案中，案外人时鑫燕对本院执行位于济南市2404号房产（以下简称涉案房产）不服，向本院提出书面异议。本院于2018年10月11日作出(2018)鲁01执异288号执行裁定书查明，劝业公司与大舜公司、刘中胜借款合同纠纷一案，本院于2017年3月15日作出（2016）鲁01民初775号民事判决书，判决的主要内容为，大舜公司于判决生效之日起十日内偿还劝业公司借款本金、利息、罚息、复利及逾期罚息等，刘中胜对判决确定的债务承担连带清偿责任。大舜公司、刘中胜未主动履行生效判决确定的义务，劝业公司申请强制执行。该案执行过程中，本院于2017年9月28日作出（2017）鲁01执528号协助执行通知书，查封被执行人大舜公司名下包括位于济南市1-2404号在内的多套房产，查封期限三年，自2017年9月28日至2020年9月27日。 另查明，1.时鑫燕与大舜公司于2015年10月21日签订《商品房买卖合同》购买涉案房产，商品房建筑面积229.57平方米，总价款为280万元。2.齐鲁银行特种转账传票四张，载明：时鑫燕分别于2015年10月22日、10月30日、11月11日向天成公司转款共计270万元。3.大舜公司出具的大舜天成售楼专用收据四张，载明：时鑫燕分别于2015年10月21日、10月22日、10月30日、11月11日支付购房款定金及购房款共计280万元，并备注：“本公司指定山东大舜天成文化传播有限公司代收购房款。”4.2015年10月24日，大舜公司将涉案房产交付给时鑫燕，并于同日签订了《前期物业管理协议》及《管理规约》。 (2018)鲁01执异288号执行裁定书认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，时鑫燕在本院查封之前已与大舜公司签订《商品房买卖合同》、交付全款并实际占有涉案房产，其对房产一直未办理产权登记亦不存在过错。因此，时鑫燕的异议请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定裁定：中止对济南市1单元2404号房产的执行。劝业公司对(2018)鲁01执异288号执行裁定书不服，提起本案诉讼。 本院认为，双方争议焦点为时鑫燕对涉案房屋是否具有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，时鑫燕与大舜公司签订的涉案《商品房买卖合同》系在本院2017年9月28日对房屋查封之前，大舜公司亦认可该合同的真实性，劝业公司虽主张《商品房买卖合同》真实性及合同是否实际履行无法确认，但并未提交证据证明，本院不予支持。时鑫燕提交的大舜天成售楼专用收据上明确备注了“本公司指定山东大舜天成文化传播公司代收购房款”。结合齐鲁银行特种转账传票，可以证明时鑫燕是按照和大舜公司的指示将购房款向大舜天成文化传播公司支付的事实，故可以认定时鑫燕已支付了涉案房屋全部的价款。楼宇交接记录、前期物业管理协议、管理规约及物业管理费收据可以相互印证，证实时鑫燕在人民法院查封之前已合法占有该不动产。大舜公司亦认可未办理过户登记的原因系大舜公司因欠税开不了发票，时鑫燕就无法交纳维修基金等剩下的一系列手续，故本案涉案房屋未办理过户登记非因买受人时鑫燕自身原因。综上所述，时鑫燕符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定条件，时鑫燕对涉案房屋具享有足以排除执行的民事权益，劝业公司请求撤销(2018)鲁01执异288号执行裁定书，恢复对大舜公司名下的位于济南市l单元2404号房产执行的诉讼请求本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告青岛劝业典当有限公司的诉讼请求。 案件受理费29200元，由原告青岛劝业典当有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  郭维敬 审 判 员  赵玉兰 人民陪审员  张秀梅 二〇一九年四月十一日 法官 助理  万振驰 书 记 员  吴颖颖