江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终656号 上诉人（原审原告）：蒋琴芬，女，1971年3月1日生，汉族，住常州市武进区。 委托诉讼代理人：朱盛，江苏源博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵磊，江苏源博律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南通德禾置业有限公司，住所地如东县。 法定代表人：洪英，执行董事。 委托诉讼代理人：洪丹，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：张捷，江苏南黄海律师事务所律师。 原审第三人：常州市武进区通利农村小额贷款股份有限公司，住所地常州市武进区。 法定代表人：管正民，董事长。 上诉人蒋琴芬因与被上诉人南通德禾置业有限公司（以下简称德禾公司）及原审第三人常州市武进区通利农村小额贷款股份有限公司（以下简称通利公司）商品房销售合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2018）苏0623民初3256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋琴芬上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费用由德禾公司承担。事实和理由：1.案涉《商品房买卖合同》由德禾公司提供，德禾公司一审中认可收到其购房款，亦认可已还清结欠通利公司的部分款项，故可以确认德禾公司结欠通利公司的款项部分已结清，德禾公司提供案涉合同时已明知合同的相对方是其，买卖合同不存在任何无效或可撤销的情形。其与德禾公司的合同依法成立，双方受合同约束。一审认定其与德禾公司之间不存在商品房买卖关系属于基本事实认定错误。2.一审适用法律错误。一审并无证据证明德禾公司与通利公司之间有通谋虚伪行为，且该通谋虚伪行为不能对抗其，这与保护信赖利益和交易安全的原则相悖。综上，双方间的合同明确表示其与德禾公司订立合同的合意，且双方达成合意后德禾公司收取其房款，故案涉合同依法成立并有效。 德禾公司答辩称，1.一审认定其公司与通利公司就债务形成的“会议纪要”，并按“会议纪要”实际予以履行，案涉商品房买卖合同是蒋琴芬与其公司以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应当无效。实质是其公司与通利公司指定持有人以商品房买卖的形式掩盖其公司以商品房作价抵偿通利公司贷款。蒋琴芬与其公司之间并无商品房买卖的合意。一审对此认定事实清楚，理由证据充分。2.（1）一审中蒋琴芬确认没有直接与其公司进行过磋商，合同也不是面签，而是其公司将合同盖好章后交由通利公司，蒋琴芬在通利公司处签订合同。显然蒋琴芬与其公司之间并无商品房买卖的合意。其公司真实的意思是履行“会议纪要”，根据通利公司指定的代持人（代持人基本上是通利公司的股东或者股东的亲友、员工），以签订商品房买卖合同的形式完善以房抵偿贷款的手续，而不是真正向蒋琴芬出卖商品房屋，房屋的代持人也完全是通利公司确定并通知其公司。在其公司已经与通利公司达成以房抵偿贷款的协议的情况下，其公司也不可能再“一房二卖”。事实上，其公司也不可能向蒋琴芬交付房屋，否则合同也不可能将交付房屋的时间填写在合同签订日之前。（2）其公司认可收到了包括蒋琴芬在内的1.1亿资金。但随即全额转给通利公司或通利公司指定的人，完善了清偿相应贷款的手续，其公司从未认可上述款项系蒋琴芬的购房款。事实上这些资金都是通利公司提供过账，并且基本上都是在商品房买卖合同签订前就已经支付到其公司账户、并由其公司转给通利公司或通利公司指定的人，完成了清偿相应贷款的手续。一审中，蒋琴芬及通利公司均认为他们之间存在购房资金的借贷关系不符合事实，也未提供借款合同原件等证据证明。此足以说明付款与商品房买卖合同无关，实际是通利公司为了圆1.1亿数字而确定。（3）“会议纪要”足以证明通利公司与其公司之间双方通谋。以通利公司指定的代持人与其公司签订商品房买卖合同的形式，完善以房抵偿贷款的手续。从而规避通利公司违反国家金融政策、违规向其公司发放巨额贷款等违规经营情况。蒋琴芬对于以其名义与被上诉人签订商品房买卖合同，从而达到完善通利公司与其公司以房抵偿贷款手续的情况也是明知的。因此本案从合同订立的目的、过程，到资金的来源、转账等事实，能够证明蒋琴芬与其公司之间并无商品房买卖的合意，案涉商品房买卖合同是蒋琴芬与其公司以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应当无效。蒋琴芬无权要求其公司交付房屋。一审判决驳回蒋琴芬的各项诉讼请求正确。蒋琴芬上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 通利公司未述称。 蒋琴芬向一审法院起诉请求判令：1.德禾公司继续履行合同；2.德禾公司向其交付房屋，协助其办理房屋权属证书。 一审法院认定事实：2017年7月13日，蒋琴芬、德禾公司签订商品房买卖合同（预售），合同约定（1）蒋琴芬购买德禾公司开发的位于如东县南侧德禾御景37幢101号房屋及对应车位，其中商品房单价为10322.08元/㎡，总价款为2645240元，车位单价为2000元/㎡，总价款为54760元。（2）德禾公司于2017年3月31日前向蒋琴芬交付商品房。 2017年6月27日，蒋琴芬以转账方式向德禾公司支付购房款280万元，另以其他方式支付8万元，合计支付房款288万元。其中18万元为蒋琴芬所称的向德禾公司预交用于办理房屋权证的费用。 一审庭审中，德禾公司方陈述，合同实际形成时间晚于合同载明的签订日期，德禾公司将书面合同打印并盖章后交由通利公司，由通利公司指定的人签字。德禾公司不清楚合同签订的具体情况。蒋琴芬未到房屋所在地查看房屋状况，也从未与德禾公司商谈买卖房屋事宜。蒋琴芬认可诉讼前未就房屋买卖事宜与德禾公司进行过接触，同时确认所有的购房手续都在通利公司处办理。 2017年6月27日，蒋琴芬与通利公司签订借款合同，合同约定（1）借款种类：短期农户贷款；（2）借款用途：流动资金；（3）借款期限：2017年6月27日至2018年6月26日；（4）借款金额280二十年元……合同尾部借款人栏仅有蒋琴芬的签名，无身份证号码、送达地址（通讯地址）、联系电话。庭审中蒋琴芬确认，其向通利公司所借的款项，约定的还款期限已到，但蒋琴芬尚未向通利公司还款。 2017年5月15日，德禾公司与通利公司就双方的债务解决召开会议，形成“通利公司与南通德禾债务沟通会议纪要”（以下简称“会议纪要”），“会议纪要”主要内容载：（1）因德禾公司负担较重，无力偿还欠付通利公司的债务，故以公司开发的德禾御景楼盘34套别墅，合计9673平方米左右，每平方米作价1.08万元，并配套100个车位（买2送1），共计作价1.1亿元，进屋费用包括交房费、垃圾费、物业费等全免。以常州德禾豪景禾天豪大厦全部物业，包括抵押和未抵押的商铺（约5000平方米）和车位（762个），合计作价5300万元。上述两地房产、商铺、车位合计作价1.63亿元用于抵偿德禾公司对通利公司的债务；（2）所有别墅均以个人名义购买，房产所有权归通利公司；（3）抵债资产不足部分债务约2500万元继续支付利息；（4）案涉34套别墅交易契税约300万元考虑操作便捷性可由德禾公司先行垫付，再从总金额中扣除；（5）通利公司公司董事长管正民提出，每一位股东提供4位代持人（夫妻），2017年5-6月份完成全部房产交易手续；（6）通利公司公司副总经理盛强提出，德禾公司提供房屋交易相关的费用明细表以便做财务测算，交易完成后即立刻领证；（7）通利公司股东代表李诚提出要考虑个人代持南通德禾别墅的合法性及安全性，可将个人代持的房产考虑办理抵押手续，全部抵押给通利公司，确保安全性。另外，通利公司内部需要签署文件，每位提供了代持人的股东要确保房产的安全性，如果出现问题，由相应股东负责……通利公司确认“会议纪要”的真实性，但主张“会议纪要”未实际履行,且“会议纪要”中提及的1.1亿元债务，包含通利公司及通过通利公司介绍由案外人出借给德禾公司及德禾公司关联公司的债务。 另查明：（1）“会议纪要”中所涉34套别墅及配套车位分别由33人购买。其中32名购房人向一审法院提起诉讼，即原告徐贝飞、秦革妹、徐晓飞、徐雷、周筱芳、秦丽霞、黄辉、张慧、吴燕萍、谈丽艳、管雪民、赵文新、蒋冲、蒋伟奇、路建华、朱华媛、陈立英、周秀文、徐国南、严秋芳、周丽、袁军、陈丽、李可为、周晓春、过晓纲、沈肖龙、蒋琴芬、管亚茹、蒋琴芬、许小英、陆依彦。另一购房人李宁未起诉。陆依彦在诉讼中向法院申请撤诉，法院予以准许。其余31案仍在审理中。上述33名购房人共向德禾公司支付的房款总额为1.1亿元。德禾公司在收到所有购买人的购房款1.1亿元后，通过常州德禾有限公司，除向案外人汤有光、王小萍、庄益平合计支付980万元外，其余10020万元均支付给通利公司。据德禾公司陈述其之所以向案外人汤有光、王小萍、庄益平支付，系经通利公司指定并依其确定数额支付，其中通利公司曾以汤有光的名义与德禾公司间建立借贷关系。（2）蒋琴芬确认，32案原告均为通利公司的职工或职工的亲属、朋友。（3）德禾公司确认其关联公司：常州泉榕商贸有限公司、常州德禾有限公司。（4）常州德禾有限公司系通利公司股东之一。德禾公司陈述，其与通利公司间的借款部分是通过常州德禾有限公司周转。（5）陆依彦、李宁所购买的房屋，均已由德禾公司代为出售。德禾公司方陈述陆依彦房屋实际销售款为302万元，李宁房屋实际销售款为370万元，已依通利公司要求分别将陆依彦的购房款275万元、李宁的购房款346万元汇入各自账户。剩余部分属约定的溢价部分，尚未处理，目前仍保存在德禾公司。 德禾公司经营范围：房地产开发经营；物业管理。 通利公司主营业务活动：面向“三农”发放小额贷款，提供融资性担保，以及经省主管部门审批的其它业务。 一审法院认为，各方对蒋琴芬、德禾公司间商品房买卖合同是蒋琴芬在通利公司处签订的事实不存争议。案件的争议焦点：蒋琴芬要求德禾公司交付房屋并配合办理房屋产权转移登记手续有无依据。 关于蒋琴芬要求德禾公司交付房屋并配合办理房屋产权移转手续有无依据的问题，德禾公司主张双方间无买卖房屋的真实意思表示，双方间之所以签订商品房买卖合同实质是德禾公司与通利公司达成的以商品房作价清偿通利公司债务的协议。对此，一审认为需从以下几方面进行分析:一、德禾公司与通利公司间的关系及双方间形成的“会议纪要”有无实际履行。（1）商品房销售合同签订的过程，可能确如德禾公司所述，是德禾公司将其制作的格式合同加盖公司印章后交由通利公司，蒋琴芬是在通利公司处签订的合同。蒋琴芬在通利公司处签订合同前并未与德禾公司就房屋的价格，款项的交付时间、方式，房屋的交付及办理权属等事项进行磋商。德禾公司在蒋琴芬签订合同前并不知晓合同的具体相对方。（2）依据各方均认可真实性的“会议纪要”要求，德禾公司用于抵偿债务的别墅均需以个人名义购买，但房屋所有权归通利公司，且购买房屋的代持人由股东提供。结合通利公司、德禾公司的陈述，蒋琴芬在内的33位购房人支付的房款去向。可以推断，会议纪要中提及的1.1亿元借款，实际出借人除通利公司外，还有通利公司介绍的案外人。而借款人除德禾公司外，还包含德禾公司的关联公司。即便如此，德禾公司、通利公司还是以”会议纪要”的形式将德禾公司确定为实际借款人并承担还款义务。（3）蒋琴芬向德禾公司支付的房款全部来源于通利公司，蒋琴芬与通利公司虽称双方间是借款关系，但同时确认，借款期限已届满，蒋琴芬未向通利公司还款。加之购房人的身份关系，均是通利公司公司的员工、员工亲属或朋友，与德禾公司、通利公司商定的会议纪要中的操作形式基本相似。（4）陆依彦、李宁名下的别墅由德禾公司代为出售，但德禾公司仅向两人分别支付当时所付房款额，剩余款项仍在德禾公司处。按照常理，若陆依彦、李宁是已出售房屋的实际权利人，德禾公司受其委托代其出售房屋后，理应将所售房屋的全部款项交付陆依彦、李宁，但德禾公司仅退还原购房款。从这一商品房买卖合同的处置，结合“会议纪要”的约定，亦可推断陆依彦、李宁实为“会议纪要”中约定的代持人的身份。综上，因德禾公司与通利公司间存在债权债务关系，且债务履行期届满，而德禾公司不能偿还，故双方就债务偿还事项形成“会议纪要”，并按“会议纪要”约定实际予以了履行。二、德禾公司与通利公司间行为的性质。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。该条是关于通谋虚伪行为的法律效力的规定。所谓通谋虚伪行为，即行为人与相对人通谋以虚假的意思表示实施的民事法律行为。该行为意在以假意掩盖真意。其构成要件：一须有意思表示的存在；二须意思表示与内心目的（真意）不符；三须有虚伪故意（非真意的表示）与相对人通谋实施。（1）通利公司作为小贷公司，其经营范围、资金出借用途、对象等均有一定的限制，并不得违反相关的禁止性规定，依法应在所注册的县（市）范围内开展业务，不得向股东发放贷款等；（2）通利公司实际向德禾公司及关联公司出借资金，且贷款到期；（3）德禾公司与通利公司共同约定将德禾公司确定为最终偿还贷款的义务主体；（4）鉴于德禾公司因资金压力无现金支付能力，通利公司与德禾公司共同商议以德禾公司开发的房屋等抵偿所欠债务，并最终由通利公司指定的职工、职工亲属及朋友，即包括本案蒋琴芬在内的33位名义购房人与德禾公司签订商品房销售合同。德禾公司与通利公司通过沟通共同商定了债务偿还形式，并予以了实际履行，最终达到以德禾公司与通利公司指定持有人签订商品房买卖的形式掩盖德禾公司以商品房作价抵偿通利公司到期贷款的实质。三、蒋琴芬、德禾公司间有无商品房买卖的合意。《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、一百三十四条、第一百四十三条规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可基于单方的意思表示成立。民事法律行为成立需具备：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）民事主体的意思表示真实；（3）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，即民事行为所追求的效果不违反法律或者社会公共利益。2、买卖合同，是当事人约定一方转移财产权予他方，他方支付价金的协议。当事双方就标的物及价金互相同意时，买卖合同成立。合同作为民事行为的一种，其成立的要件同于民事行为的一般成立要件，即具备民事主体、意思表示及标的要素。依法成立的合同，自成立时生效。若非双方或一方真实意思，合同则不受法律保护。（1）蒋琴芬、德禾公司间合同签订的背景实质是德禾公司与通利公司通谋，假借蒋琴芬名义，以与德禾公司签订合同的行为，掩盖德禾公司与通利公司间以房抵款的实质。或者说，蒋琴芬、德禾公司间商品房买卖合同的订立，实质是由德禾公司与通利公司共同商定的“以物抵债”的外在表现。而所谓“以物抵债”，是指债权人与债务人约定以债务人或经通利公司同意的通利公司所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。通利公司意图通过蒋琴芬、德禾公司间的商品房销售合同，最终实现“以物抵债“的真正目的。也就是说，蒋琴芬、德禾公司间商品房销售合同的订立是德禾公司与通利公司合意的结果，蒋琴芬并无向德禾公司购买房屋的意思表示。（2）虽然蒋琴芬、德禾公司双方均具备相应的民事行为能力，且合同约定本身并不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，但从合同的签订过程，蒋琴芬、德禾公司双方并无就房屋及价金互相协商同意的意思表示，德禾公司仅是与通利公司指定的房屋代持人签订合同，至于这些代持人具体是谁并不重要，只要是通利公司指定即可，也就是说德禾公司、通利公司商定的合同真正的权利义务主体应是德禾公司和通利公司，房屋所有权的将来享有者是通利公司，德禾公司也无将房屋向蒋琴芬出售的真实意思表示。即，无论是本案的蒋琴芬，还是德禾公司,自始均无与对方签订房屋买卖合同的意思表示，双方间合同的订立不具备民事法律行为成立的基本要件，即合同不具备法定的成立条件。 综上，蒋琴芬要求德禾公司交付房屋，协助办理房屋权属登记，无事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回蒋琴芬的诉讼请求。案件受理费29840元，保全费5000元，由蒋琴芬负担。 二审中，双方当事人均未提供新证据。经审理查明，一审查明的案件事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是案涉房屋买卖合同是否系双方真实意思的表示。案涉标的物非普通商品房，而是别墅，但作为购房者的蒋琴芬，并非案涉房屋所在地区的居民，其不到现场查勘、选房，且未与德禾公司就房屋的价格、款项的交付时间、方式和房屋的交付及办理权属等事项进行磋商，而直接在通利公司处签订案涉合同，明显违背常规。蒋琴芬虽主张德禾公司委托通利公司与其磋商案涉合同，但并未提供证据佐证，本院对该主张不予采信。根据案涉系列房屋购房者的身份均是通利公司的员工、员工亲属或朋友；案涉合同的订立过程；34套别墅房款总价正好是1.1亿元整数；所涉别墅房款的来源及去向；以及33名购房者中的陆依彦名下的别墅由德禾公司代为出售后，德禾公司仅向陆依彦返还合同价，而将溢价部分的剩余款项仍留存未处理等事实，结合德禾公司与通利公司形成的“会议纪要”，原审因此认定案涉房屋买卖合同的订立是德禾公司与通利公司共同商定的“以物抵债”的外在表现，即案涉房屋的订立是德禾公司与通利公司通谋的结果，并无不当。进而认定蒋琴芬与德禾公司所签订的案涉房屋买卖合同并非双方的真实意思表示，符合本案的事实。原审因此依法认定案涉房屋买卖合同不具备法定成立条件，亦无不当。 综上，蒋琴芬的上诉理由不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费29840元，由上诉人蒋琴芬负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 谦 审判员 吕 敏 审判员 卢 丽 二〇一九年四月一日 书记员 汤婷婷