浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0281民初10852号 原告：周叶萍，女，1979年3月3日出生，汉族，住余姚市。 委托诉讼代理人：何长明，浙江杭天信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丽霞，浙江杭天信律师事务所律师。 被告：浙江万里房地产开发有限公司，住所地：余姚市北滨江路**。统一社会信用代码：91330281720448436U。 法定代表人：诸国安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：楼颖莹，浙江阳明律师事务所律师。 原告周叶萍为与被告浙江万里房地产开发有限公司（以下简称万里房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，于2018年9月26日向本院起诉。本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条之规定，在征得原告同意后于当天诉前登记，先行进行调解。后因调解不成，本院于2018年10月10日立案受理，依法适用简易程序，于2018年11月9日第一次公开开庭进行了审理。原告周叶萍及其委托诉讼代理人何长明，被告万里房地产公司的委托诉讼代理人楼颖莹到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法转为普通程序，于2019年2月20日第二次公开开庭进行了审理。原告周叶萍及其委托诉讼代理人何长明，被告万里房地产公司的委托诉讼代理人楼颖莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周叶萍向本院提出诉讼请求（变更后）：后变更诉讼请求为：判令被告赔偿原告因不能交付合格商品房屋导致的违约金93845元（现暂从2018年5月16日计算至2018年9月30日，按已付房款日万分之五计违约金，即1370000元*5/10000*137天=93845元，此后违约金按此方式继续支付至实际付清为止）；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年5月，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告一次性支付价款1370000元购买被告开发的世纪豪庭12-1504室，车位1265、1266。双方在交付房屋现场发现北卫烟道漏水严重，并在房屋交接单上明确写明情况，因该房屋不符合交付条件导致被告无法交付原告。后原告经物业了解，物业已多次通知被告多次修缮，但均未达到商品房买卖合同中约定的房屋质量，至今为止尚未交付。合同约定，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。原告认为，合法的合同关系受法律保护，被告至今仍未交付符合约定质量的房屋，侵害了原告的合法利益，被告应按合同予以赔偿。 被告万里房地产公司答辩称：原告所称的房屋不能交付的情况是不存在的，房屋2015年8月4日已经竣工，涉案房屋已经按约交付，漏水问题是售后问题不影响房屋交付，被告不应支付因房屋未交付而产生的违约金。 为证明自己的诉讼主张，原告周叶萍提交了下列证据，经当事人质证，本院认定如下：1.《商品房买卖合同》、购房发票各1份，拟证明原告与被告签订商品房买卖合同并约定相关事宜且原告已经履行完毕房款的交付。被告无异议，本院予以采信。2.房屋交付验收表1份、房屋交付使用通知书1份、交房流转单1份，拟证明房屋存在漏水问题没有完成交付。被告对证据无异议，对证明内容有异议，已在2018年5月4日完成了交付，交房流转单是为了方便原告和物业公司进行衔接的，被告不清楚原告为何长达1个多月的时间未去收房。被告对证据无异议，本院予以采信，对关联性本院结合事实予以认定。3.函、微信聊天记录1组，拟证明原告就被告违约函告被告，要求被告安排验收交接及房屋经过物业工程部维修还是存在漏水的情况。被告对真实性无异议，但被告已经在5月4日陪同原告进行了验收，至于原告和物业公司之间的矛盾与本案无关。被告对真实性无异议，本院对真实性予以采信，对关联性本院结合事实予以认定。 为证明自己的诉讼主张，被告万里房地产公司提交了下列证据，经当事人质证，本院认定如下：1、房屋建筑工程竣工验收备案证明书、项目单项验收意见，房地产开发项目市政公用设施验收备案联系单、房地产开发项目交付使用备案联系单各1份，拟证明涉案房屋建设工程经竣工验收合格，取得了建设工程竣工验收备案证明和交付使用备案证明，符合合同约定的交付条件的事实；漏水之类的问题是属于质量的瑕疵，属于保修范围。原告对证据无异议，但认为楼盘竣工验收不代表所有房屋都符合标准，楼盘2015年就竣工了，但涉案房屋2018年才销售给原告，说明涉案房屋是难以销售的房屋之一，可能本身就存在问题。原告对证据无异议，本院对证据予以采信，对被告的证明目的，结合事实予以认定。2.房屋交付结算单、房屋交付使用材料移交清单、律师函、邮寄凭证、送达凭证各1份，拟证明涉案房屋于2018年5月4日交付给原告的事实。原告对证据的真实性无异议，但恰恰证明原告履行了合同义务，但被告只履行了法律文件的交付义务，没有履行实际实物的交付义务。原告对证据无异议，本院对证据予以采信，对被告的证明目的，结合事实予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告开发建设的万里-世纪豪庭住宅小区及附属工程于2015年6月经相关部门验收合格，于2015年8月4日备案。2018年5月原、被告签订《商品房买卖合同》并于2018年5月4日备案。合同约定，买受人即原告购买出卖人即被告开发建设的世纪豪庭12幢1504室住宅一套，房屋为现售，房款（包括二个车位）合计为1370000元，付款方式为一次性付款。合同第九条约定交付期限及条件为：出卖人应当在2018年5月15日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4、符合房地产开发项目交付使用条件备案，并取得备案证明文件。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、县级以上（含县级）规划、文物、环保等行政主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施，造成延期时间6个月以内的，并于发生之日起30日内以挂号信函形式告知买受人的。合同第十条约定被告逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告于2018年5月4日按约向被告支付了全部购房款，被告向原告交付了合同约定的相关书面文件，并于同日发出“房屋交付使用通知书”“交房流转单”“房屋交付结算单”“房屋交付使用材料移交清单”，“房屋交付使用通知书”记载：万里世纪豪庭物业服务中心：周叶萍购买的“世纪豪庭”12幢1504室、、地下附属用房小汽车位贰只编号1265＃.1266＃，现房款及相关费用已结清，请给予办理交房手续。“交房流转单”记载房款已结清；此单仅供房产及物业公司交房人员内部流转使用；共5个程序，流转了3个程序至房产公司合同部，下一个程序为物业公司财务部。“房屋交付结算单”记载了房屋面积、位置、价款等。“房屋交付使用材料移交清单”记载了被告向原告交付的发票、房屋所有权初始登记证、房屋交付使用通知书及交房流转单等资料。2018年6月6日，原告委托宁波市新世纪法律服务所向被告发出“函”一份，说明原告持被告开具的“房屋交付使用通知书”到物业服务中心办理验收交接手续，但遭到无理拒绝。按照合同约定交付日期为2018年5月15日前，被告已构成违约，特函告，请在接函后七日内能协商解决，逾期将向法院提起诉讼。2018年6月17日，浙江绿升物业服务有限公司万里世纪豪庭房屋交付验收表在验收情况记录一栏记载：北卫烟道有漏水痕迹，有原告及物业人员签字。2018年6月27日浙江阳明律师事务所向原告邮寄“律师函”一份，说明受被告的委托，向原告发函，因合同签订当日已具备交付条件，被告于当日即与原告办理了房屋交付手续，原告也签署了房屋交付结算单，房屋交付手续已经完成。自交付之日起，房屋毁损灭失的风险及其他损失均由原告自行承担，与被告无关。此后，因漏水问题，原告和绿升服务的工作人员通过微信多次联系沟通，绿升工作人员表示漏水问题施工单位会维修。 2019年2月13日天气情况小雨，本院组织双方对涉案房屋的漏水进行现场勘验，发现北卫烟道仍存在漏水到地面的现象。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。而依据原、被告签订的《商品房买卖合同》第九条约定，被告应当在2018年5月15日前将符合各项条件的商品房交付原告使用。第十二条约定商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。商品房交付使用时，原告对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，被告应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托有相应资质的专业检测机构进行质量检测。检测结果为合格的，被告书面通知的交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的，被告应当按要求返修，并承担赔偿责任。从原、被告之间的合同约定可见，双方约定以房屋交接单的签署作为房屋交付。本案中被告虽于合同签订当日向原告提交了合同约定的书面资料，并向原告开具了“房屋交付使用通知书”等，但“房屋交付使用通知书”记载的履行交付义务的是物业服务中心，被告并未证明当日或合同约定的交付日期前双方实际对房屋进行验收交付。此后，因交房问题原告向被告发函，反映物业服务中心未履行交房义务，应视为被告未按约履行交房义务；此后，原告和物业服务中心共同对房屋进行验收，发现房屋存在漏水现象，虽经交涉，但时至本院组织勘察时，漏水问题仍未解决。房屋漏水造成原告无法使用居住。原告诉请理由正当，被告应按约承担责任。被告认为涉案房屋已经按约交付，漏水问题是售后问题不影响房屋交付，被告不应支付因房屋未交付而产生的违约金。因原告在实际验收房屋时即发现漏水问题，且经过多次修复未果，漏水并非在被告实际交付后新出现的问题，故被告辩解理由不当，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告浙江万里房地产开发有限公司支付原告周叶萍违约金93845元（自2018年5月16日至2018年9月30日，按已付房款日万分之五计违约金，即1370000元*5/10000*137天=93845元，此后违约金按此标准继续计付至房屋实际交付日止）； 二、驳回原告周叶萍的其他诉讼请求。 以上款项限在本判决发生法律效力后十日内付清。（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案案件受理费2146元，由被告浙江万里房地产开发有限公司承担，限于本判决发生法律效力后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案厅收费窗口预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号37×××92，开户银行为中国银行宁波市分行；如邮局汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明一审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。 审 判 长  杨全军 审 判 员  尚 洁 人民陪审员  何树明 二〇一九年四月十日 书 记 员  郑璐璐