文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0106民初2248号原告：任云峰，男，1968年3月5日出生，汉族，住南京市。原告：邵红云，女，1970年2月3日出生，汉族，住南京市。以上两原告共同委托诉讼代理人：费烜，江苏东银律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：费宁荣，江苏东银律师事务所律师。被告：江苏中广置业有限公司，住所地南京市。法定代表人：翟韶均。委托诉讼代理人：薛莲，江苏义科律师事务所律师。原告任云峰、邵红云与被告江苏中广置业有限公司（以下简称中广置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任云峰以及原告任云峰、邵红云的共同委托诉讼代理人费烜、被告中广置业公司的委托诉讼代理人薛莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任云峰、邵红云向本院提出诉讼请求：1.被告支付租金37908元；2.被告支付违约金25272元；3.被告支付所欠水电费4609.79元。事实和理由：2016年9月26日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将其名下位于南京市.2007G15块04-07幢6室房屋（以下简称案涉房屋）出租给被告。合同约定了租金及付款方式、违约条款等内容。但被告欠付2018年10月17日至2019年1月17日期间的租金，且在2019年1月17日在未提前通知原告的情况下，突然要求办理交接手续，不再续租。被告的上述行为违反了合同约定，原告多次交涉未果，故诉至法院，请求判如所请。被告中广置业公司辩称，被告确实仅支付租金至2018年10月16日，后期租金未付。被告于2019年1月中旬搬出。原告主张的违约金以及合同约定的违约金标准均过高，应当予以调整。被告搬出之后产生的水电费不应由被告承担。本院经审理认定事实如下：原告于2012年3月7日与南京慕诚房地产开发有限公司签订了一份《南京市商品房预售合同》，约定原告购买该公司开发建设的位于南京市.2007G15块04-07幢6室房屋（即案涉房屋），设计用途为商业，建筑面积为99.74平方米，总房款为4535697元等等。之后，原告支付了该购房款，该公司于2012年12月26日出具了销售不动产统一发票。2014年年初，上述公司将案涉房屋交付给了原告。现原告尚未办理案涉房屋的不动产权属证书。2016年9月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，建筑面积45平方米；租期五年，从2016年10月17日至2021年10月16日；年租金134720元；支付方式为半年付，提前一个月支付，甲方净得价为年租金13万元，从第二年起，每年递增上一年房租的8%；如租赁期间，乙方如需提前终止合同，应提前三个月通知甲方，但乙方需补偿甲方1个月房租作为违约金；乙方支付甲方房屋押金1万元等等。上述合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告。被告向原告支付了押金1万元以及2018年10月16日之前的租金，但未支付2018年10月17日至2019年1月17日期间的租金。被告对于原告所主张的租金数额37908元不持异议。原告称因被告一直未支付上述所欠租金，故于2019年1月16日前往被告住所地催要，被告此时告知原告不再承租案涉房屋，并要求于次日办理房屋交接手续。2019年1月17日，原、被告办理了案涉房屋交接手续，被告对此出具书面说明一份，载明于2019年1月17日交接案涉房屋，2018年10月17日至2019年1月17日三个月房租暂未支付，2016年10月17日至2019年1月17日被告经营期间产生的费用由被告承担。被告称其承办人已离职，故无法核实该说明的真实性，被告的确于2019年1月中旬搬离案涉房屋，但具体日期已无法确认。庭审中，原告称案涉房屋系门面房，因被告未按照合同约定提前三个月告知解除合同的意思表示，而是突然要求终止履行合同、退还房屋，致使原告无法及时寻找新的承租人。原告直至2019年3月26日，才将案涉房屋另行出租给新的承租人，约定租期为2019年4月9日至2024年4月8日。原告因此认为合同约定的违约金标准不足以弥补其租金损失，故提高违约金标准，要求被告支付两个月租金作为违约金。原告对此提交了其与案外人周广伟就案涉房屋签订的房屋租赁合同予以证明，被告对此不予认可，亦称不知晓自己何时作出了解除合同的意思表示。原告提交了水电费缴费票据以证明其主张的水电费。该组证据显示2018年9月1日至2019年1月31日期间的电费为4166.67元，2019年1月的水费为443.12元。被告对此认为其搬离案涉房屋后的水电费不应由被告承担。原告则称被告搬离后，因临近春节，案涉房屋未能再行出租，一直空置，无任何电器设备，相关部门收取水电费也只能是按月计收。原、被告均同意在本案中一并处理被告已支付的押金。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，依法成立并生效。原、被告均应按照约定履行各自的合同义务。关于租金问题。被告作为承租人应当按照合同约定的内容及时足额向原告支付租金，但至原、被告于2019年1月17日交接房屋，租赁合同解除时，被告尚欠原告2018年10月17日至2019年1月17日期间的租金37908元未付，构成违约，原告据此主张该期间租金37908元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。另因原、被告同意在本案中一并处理押金，故被告已支付的押金1万元可予以抵扣。关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案中，案涉房屋为门面房，系商业用途，被告在合同履行期内，未按约提前三个月告知原告，而是突然作出解除合同的意思表示，构成根本违约。且合同解除时，临近春节，致使原告无法及时再行寻租，直至2019年3月26日，原告才再行将案涉房屋出租，因此原告认为合同约定的一个月租金作为解除合同违约金过低，不足以弥补其损失，进而主张被告支付两个月租金作为违约金的诉讼请求，符合上述法律规定，本院予以支持。关于水电费问题。虽然被告于2019年1月17日搬离案涉房屋，但案涉房屋一直空置，被告亦未能举证证明原告此后使用案涉房屋并产生水电费用，因此原告主张被告支付电费4166.67元、水费443.12元的诉讼请求。本院予以支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江苏中广置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告任云峰、邵红云租金27908元（已抵扣被告江苏中广置业有限公司支付的押金1万元）；二、被告江苏中广置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告任云峰、邵红云支付违约金25272元；三、被告江苏中广置业有限公司于本判决生效之日起三日内向原告任云峰、邵红云支付电费4166.67元、水费443.12元，两项共计4609.79元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1495元，减半收取747.5元，由被告江苏中广置业有限公司负担（此款原告已预交，被告在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  周磊二〇一九年四月十八日书记员  杨艳