呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初943号原告：内蒙古海洋物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市金桥开发区。法定代表人：薛荣祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗丹，女，该公司职员。被告：呼和浩特市赛罕区雅阁星城小区业主委员会，住所地呼和浩特市赛罕区。负责人：郭景瑞，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：郑泉，男，该业主委员会成员。委托诉讼代理人：仝荣华，内蒙古经纬天融律师事务所律师。原告内蒙古海洋物业服务有限公司（以下简称海洋物业公司）与被告呼和浩特市赛罕区雅阁星城小区业主委员会（以下简称雅阁星城业委会）委托合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告海洋物业公司的委托诉讼代理人罗丹，被告雅阁星城业委会的委托诉讼代理人郑泉、仝荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海洋物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决雅阁星城业委会向海洋物业公司支付所欠物业费23,205元，设备费9000元，违约金6497元，共计38,702元；2.诉讼费用由雅阁星城业委会承担。事实与理由：海洋物业公司于2013年11月23日-2016年12月22日期间在雅阁星城小区提供物业服务，并于2016年12月22日退出该小区，与雅阁星城业委会签订《雅阁星城小区退场协议》，并办理了退场交接手续。2017年1月2日，海洋物业公司与雅阁星城业委会签订了关于雅阁星城业委会替海洋物业公司代收雅阁星城小区拖欠海洋物业公司的物业费的协议，协议第二条明确规定：“乙方同意从甲方代收回来的物业费中取出部分款项用于甲方改进雅阁星城小区公共设施设备（乙方入驻雅阁星城时电梯时好时坏），截止2017年3月31日，乙方按照甲方实际代收回的物业费中提取32%用于甲方完善雅阁星城小区公共设施设备，水费与二次垃圾清运费由甲方实收实付，剩余物业费于结算日由甲方全部归还乙方”。2017年6月17日和2017年9月9日，雅阁星城业委会在海洋物业公司的催促下，双方对账，雅阁星城业委会应返还海洋物业公司物业费分别为20,354元和2851元，双方签订了结算单，但雅阁星城业委会声称因海洋物业公司没有起诉其他未交费的业主而拒绝支付款项，在双方签订的结算单中明确约定：雅阁星城业委会支付海洋物业公司的费用于海洋物业公司提供起诉雅阁星城业主的法院出具的起诉材料后10日内一次性付清。2018年6月21日，海洋物业公司拿到起诉雅阁星城小区未交费业主的判决书，与雅阁星城业务会负责人联系要求其支付应返还海洋物业公司的物业费，雅阁星城业务会又以其他理由拒绝支付。协议第七条违约责任：“因甲方未按时给乙方支付所收回的欠费，甲方需支付乙方应付费用的每日1%作为违约金”。此外，海洋物业公司在退场交接时，将价值9000元的设备转让给内蒙古德易居物业服务有限公司（以下简称德易居物业公司），海洋物业公司要求德易居物业公司支付9000元设备费时，德易居物业公司称该笔费用由雅阁星城业委会支付，雅阁星城业委会也承诺将支付海洋物业公司9000元。德易居物业公司于2017年3月退出该小区物业服务时已将设备交接给雅阁星城业委会。综上，雅阁星城业委会应支付海洋物业公司的代收物业费23,205元，设备费9000元，违约金6497元（23,205元×2%×14个月），共计38,702元。被告雅阁星城业委会辩称，1、关于要求雅阁星城业委会支付物业费23,205元的请求，该笔费用由20,354元和2851元组成，对于2851元雅阁星城业委会不认可，剩余20,354元雅阁星城业委会不予支付，海洋物业公司未按照物业服务合同履行义务，已构成违约，其违约行为给小区业主造成损失，海洋物业公司应先承担赔偿责任，才有权要求雅阁星城业委会支付物业费，雅阁星城业委会享有先履行抗辩权；2、雅阁星城业委会不支付物业费有法律依据，故海洋物业公司主张的违约金也不成立；3、关于支付设备费9000元的请求。首先雅阁星城业委会不清楚9000元的设备费具体指什么，其次海洋物业公司在诉状中承认是转让给内蒙古德易居物业公司，这是海洋物业公司与内蒙古德易居物业公司之间的关系，该笔设备费海洋物业公司应向内蒙古德易居物业公司主张，与雅阁星城业委会无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人举证、质证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月2日，雅阁星城业委会（甲方）与海洋物业公司（乙方）签订《协议》，协议约定：第一条，乙方委托甲方代收乙方在雅阁星城小区服务期间（2013年11月23日-2016年11月22日）业主拖欠乙方的费用（包括物业费、二次垃圾清运费和水费），总欠费共计620,000元（其中物业费欠费为580,000元）。第二条，乙方同意从甲方代收回来的物业费中提取出部分款项用于甲方改进雅阁星城小区公共设施设备，截止2017年3月31日，乙方按照甲方实际代收回的物业费中提取32%用于甲方完善雅阁星城小区公共设施设备，水费与二次垃圾清运费由甲方实收实付，剩余物业费于结算日由甲方全部归还乙方。第三条，乙方负责给甲方提供收据，在接收收据时，甲方需按照附件二的内容加盖公章。甲方保证乙方提供的收据只用于收缴雅阁星城小区的物业费、二次垃圾清运费和水费，不做他用。因甲方管理不善，导致乙方收据用于其他用途或有收据纠纷的，由甲方负责承担全部责任。第五条，结算方式：每月最后一天为甲乙双方的结算日，结算单需要双方签字盖章。甲方须向乙方提供当月收费全部收据，双方核对完毕后，按照约定比例取出完善小区公共设施设备费用，剩余费用由甲方全部归还乙方。结算后，2016年4月1日以后乙方无须支付甲方任何费用，雅阁星城小区设施设备等与乙方再无任何关系。第六条，2016年3月31日以后仍未收回的欠费，乙方坚决起诉，由甲方配合乙方开展起诉工作。乙方通过起诉收回的费用全部归乙方所有。第七条，违约责任：因甲方未按时给乙方支付所收回的欠费，甲方须支付乙方应付费用的每日1%的违约金。2017年1月4日，海洋物业公司（甲方）与内蒙古德易居物业公司（乙方）签署《设备交接明细》，甲方将壁挂炉、立式空调、新刷卡器、消防柜、资料柜等设备折价9000元，以上设备乙方已检验接收并正常使用。2017年6月17日，海洋物业公司与雅阁星城业委会对雅阁星城业委会代收的雅阁星城小区物业费、水费、垃圾清运费进行结算，并签署结算凭证，雅阁星城业委会从代收物业费中扣除自留费用后，应支付海洋物业公司20,354元（4987元+7275元+8092元），并写明“于海洋物业公司提供起诉雅阁业主法院出具的起诉材料后10日内一次性付清”。落款处海洋物业公司由结算人落单签字并加盖公章、雅阁星城业委会由孟艳玲签字并加盖公章。2017年9月9日，双方对金光收取的物业费、水费进行对账，对账明细载明：“以上共计3909元，本次只对收据，未收款，待海洋物业公司启动起诉流程后，雅阁星城业委会一次性支付海洋物业公司现金2851元”。落款处雅阁星城业委会由孟艳玲签字，海洋物业公司由罗丹签字。本院认为，海洋物业公司与雅阁星城业委会签订的《协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。对于海洋物业公司主张雅阁星城业委会支付物业费23,205元的诉讼请求，《协议》签订后，双方就雅阁星城业委会已代收的物业费、水费及垃圾清运费进行对账、结算，雅阁星城业委会自留了双方约定的费用后，以海洋物业公司未起诉全部业主为由拒绝支付代收物业费23,205元，双方在结算凭证、对账明细中约定代收物业费的支付条件为“海洋物业公司提供起诉雅阁业主法院出具的起诉材料后”、“海洋物业公司启动起诉流程后”，海洋物业公司陈述实际已起诉欠费业主60户并向法庭出具了五份本院2018年作出的民事判决书，雅阁星城业委会辩称海洋物业公司此前未向其提交法院出具的起诉材料，本院认为，双方在实际履行过程中未按照《协议》第五条约定的结算方式进行结算，实际以签署的结算凭证和对账明细的形式对已收取的物业费、水费及垃圾清运费进行结算，结算凭证及对账明细中均未约定需起诉所有欠费业主后才可支付上述款项，故本院认为海洋物业公司已经按照结算凭证、对账明细中约定的条件履行了起诉欠费业主的义务，雅阁星城业委会应当按照约定向海洋物业公司支付代收的物业费23,205元（20,354元+2851元）。对于雅阁星城业委会提出的海洋物业公司提供物业服务期间未履行物业服务合同义务，应先赔偿损失再支付物业费的抗辩意见，因双方争议的费用为海洋物业公司委托雅阁星城业委会代收的部分业主交纳的物业费、水费等，上述费用为相关业主自愿交纳，并已由海洋物业公司出具收据，故雅阁星城业委会提出该抗辩意见无事实及法律依据，对该抗辩意见，本院不予采纳。对于海洋物业公司主张的违约金，因双方在结算凭证、对账明细中对代收物业费的支付时间约定不明确，且海洋物业公司未提供证据证实其在庭审前已将约定的起诉材料或启动起诉流程的材料提交雅阁星城业委会，故本院不能确认雅阁星城业委会违约，对海洋物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。对于海洋物业公司主张的设备款9000元，因其与德易居物业公司签署《设备交接明细》，对相关设备进行折价后交付相关设备，与雅阁星城业委会无关，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告呼和浩特市赛罕区雅阁星城小区业主委员会于本判决生效之日起十五日内向原告内蒙古海洋物业服务有限公司支付代收的物业费、水费、垃圾清运费共计23,205元；二、驳回原告内蒙古海洋物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费384元（原告已预交），由原告内蒙古海洋物业服务有限公司负担184元，由呼和浩特市雅阁星城业委会负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 高晓英 二〇一九年四月十五日书记员 支 敏