广东省龙川县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1622民初301号原告：中国农业银行股份有限公司龙川县支行，住所地龙川县老隆镇人民路**，统一社会信用代码914416228971890467。负责人：朱明能。委托诉讼代理人：成远带，广东至友律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾永琪，广东至友律师事务所律师。被告：陶惠东，男，1973年3月4日出生，汉族，住广东省龙川县。被告：龙川县金隆房地产开发有限公司，住，住所地龙川县老隆镇下泡水东江桥右侧一社会信用代码914416226924724893。法定代表人：邹必健。原告中国农业银行股份有限公司龙川县支行与被告陶惠东、龙川县金隆房地产开发有限公司（以下简称“金隆公司”）借款合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用简易程序开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司龙川县支行委托代理人曾永琪到庭参加诉讼，被告陶惠东、金隆公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告陶惠东于2014年7月25日向原告借款1900000元整，还款到期日为2024年7月24日，还款方式为等额本息还款，利率按合同约定计收，被告陶惠东与原告签订了《个人购房担保借款合同》，办理了抵押登记（广东省房屋预告登记证明：粤房地预登龙押字第xxx号）。被告陶惠东从2015年10月26日起开始出现逾期，经原告多次催收，此后均未能严格按照合同约定按时还款，已严重违约。为维护原告合法权益，向本院提起诉讼，请求判决：一、被告陶惠东立即清偿贷款本金1254226.86元、计算至2019年1月28日的利息、罚息、复利共计20147.14元及自2019年1月29日起至还清贷款之日止的合同约定利息（利息、罚息、复利）；二、原告对被告陶惠东用作借款抵押担保的龙川县老隆镇××小区××公馆××楼××单元××房享有优先受偿权；三、被告金隆公司对上述贷款本息履行连带清偿责任；四、被告承担本案诉讼费和为实现债权的一切费用。被告陶惠东、金隆公司在法定期间内未提交书面答辩状，也未到庭参加诉讼。经审理查明，2014年7月23日，原告与被告陶惠东、金隆公司签订《个人购房担保借款合同》（以下简称：“借款合同”），约定：被告陶惠东向原告借款1900000元用于购买房产，借款期限自2014年7月25日起至2024年7月24日，合同执行的贷款利率为中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮35%，合同执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整生效当日起调整。若借款人未按约定期限偿还借款本金，原告有权对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息至本息清偿之日止，罚息利率随基准利率的调整而调整。对应付未付利息，原告依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，逾期借款的应付未付利息按逾期借款利率计算复利。还款方法为等额本息还款，若被告陶惠东不按借款合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权提前收回借款。原告按照合同约定提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费等实现债权、抵押权的费用时，均可直接从借款人在原告各机构开立的账户中划收。上述贷款由被告陶惠东购买的位于龙川县老隆镇××小区××公馆××楼××单元××号抵押担保，且于2014年7月23日在龙川县住房和城乡规划建设局办理了房地产预告登记（粤房地预登龙押字第xxx号），抵押担保范围：借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金、诉讼费、律师费、处置费、过户费等原告实现债权和抵押权的一切费用。上述贷款由被告金隆公司提供连带责任保证，保证范围与前述抵押担保范围一致。2012年3月15日，原告与被告金隆公司签订《中国农业银行广东省分行一手住房贷款业务银企合作协议》，约定被告金隆公司为原告向原告与被告金隆公司合作项目“东江一号公馆”的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证，但仅从原告发放贷款之日起至该购房人取得房地产权利证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止提供连带责任保证。前述合同签订后，原告将1900000元划入被告陶惠东指定的账户，被告陶惠东自2015年10月26日起开始出现逾期。截至2019年1月28日，被告陶惠东欠原告贷款本金1254226.86元、利息、罚息、复利共计20147.14元。另查明，被告陶惠东购买的位于龙川县老隆镇××小区××公馆××楼××单元××号已建好，被告陶惠东未取得该房屋的房地产权属证书，且原告与被告陶惠东未就前述房产办理妥抵押登记手续。2018年9月21日，被告金隆公司法定代表人由杨刚变更为邹必健。2019年4月2日，原告向本院申请查封陶惠东购买的位于龙川县老隆镇××小区××公馆××楼××单元××房，本院审查后裁定对前述房产予以查封。以上事实，有原告企业营业执照、法定代表人身份证明书、公民身份证复印件、被告企业营业执照、公民身份证复印件、《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、房地产预告登记证明、《逾期贷款催还通知书》、还款明细、《中国农业银行广东省分行一手住房贷款业务银企合作协议》、贷款合约基本信息业务凭证及开庭笔录予以证实。本院认为，原告中国农业银行股份有限公司龙川县支行与被告陶惠东金隆公司签订的借款合同，原告与被告金隆公司签订的《中国农业银行广东省分行一手住房贷款业务银企合作协议》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告请求被告陶惠东偿还贷款本金1254226.86元、计算至2019年1月28日的利息、罚息、复利共计20147.14元及自2019年1月29日起至还清款之日止的利息、罚息、复利，有原告提交的还款明细、贷款合约基本信息业务凭证予以证明，依法有据，本院予以支持。按借款合同约定，自2019年1月29日起至还清款之日止的利息、罚息、复利计算方式如下：1、利息以实欠贷款本金为基数按实欠本金所对应的当年度中国人民银行公布的同期同档次基准利率上浮35%计算，即合同执行贷款利率；2、罚息以逾期贷款本金为基数按逾期贷款本金所对应的当年度中国人民银行公布的同期同档次基准利率上浮35%的50%计算；3、复利以实欠未到期借款本金的利息为基数按本金未到期利息对应的当年度合同执行贷款利率；以实欠到期借款本金的利息为基数按到期本金的利息对应的当年度合同执行贷款利率上浮50%计算。关于原告对被告陶惠东购买的位于龙川县老隆镇××小区××公馆××楼××单元××房是否享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。原告与被告陶惠东仅就位于龙川县老隆镇××小区××公馆××楼××单元××房办理了预购商品房抵押权预告登记，并没有正式办理设立抵押权的登记手续。原告作为抵押权预告登记权利人，在未正式办理设立房屋抵押权的登记手续之前，其对该房产享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对该房屋的处分，但并非对前述房屋直接取得抵押权。故原告请求对陶惠东购买的位于龙川县老隆镇××小区××公馆××楼××单元××房享有优先受偿权，没有事实及法律依据，本院不予支持。被告金隆公司与原告签订的《中国农业银行广东省分行一手住房贷款业务银企合作协议》约定，在被告陶惠东取得本案抵押物的房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续前，由被告金隆公司对前述借款本息等费用承担连带保证责任。现被告陶惠东未按借款合同约定偿还借款，且原告与被告陶惠东未就前述房产办妥抵押登记手续，被告陶惠东的违约行为发生在被告金隆公司的保证期间内，被告金隆公司应当承担连带保证责任，因此原告请求被告金隆公司对本案借款本息等费用承担连带保证责任，依法有据，本院予以支持。被告金隆公司承担连带清偿责任后，有权向被告陶惠东追偿。关于原告请求被告承担本案诉讼费和实现债权的一切费用，诉讼费承担的问题，由本院根据案件审理结果并依据《诉讼费用交纳办法》的相关规定予以决定。本院根据原告的申请查封了前述房产，原告为此垫付了保全费5000元，原告请求被告陶惠东负担保全费5000元，有事实及法律依据，本院予以支持。原告未举证证明其为实现本案债权产生的其它费用，故原告请求被告承担其它费用，无事实依据，本院不予支持。被告陶惠东、金隆公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陶惠东应于本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司龙川县支行偿还贷款本金1254226.86元、计算至2019年1月28日的利息、罚息、复利共计20147.14元及自2019年1月29日起至还清款之日止的利息（以实欠贷款本金为基数按实欠本金所对应的当年度中国人民银行公布的同期同档次基准利率上浮35%计算）、罚息（以逾期贷款本金为基数按逾期贷款本金所对应的当年度中国人民银行公布的同期同档次基准利率上浮35%的50%计算）、复利（以实欠未到期借款本金的利息为基数按本金未到期利息对应的当年度合同执行贷款利率；以实欠到期借款本金的利息为基数按到期本金的利息对应的当年度合同执行贷款利率上浮50%计算）；二、被告龙川县金隆房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任，被告龙川县金隆房地产开发有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告陶惠东追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司龙川县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16270元，适用简易程序减半收取8135元，诉讼保全费5000元，合计13135元，由被告陶惠东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审判员  古宏锋二〇一九年四月十九日法官助理王秀珍书记员王洁