湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0302民初2546号原告：中国工商银行股份有限公司十堰城中支行。住所地：湖北省十堰市北京南路**。负责人：徐凤夏，该支行行长。委托诉讼代理人：王小刚，男，该支行员工。被告：易友生，男，1968年7月29日出生，汉族，住湖北省武汉市黄陂区。被告：张秀芳，女，1972年2月22日出生，汉族，住江苏省泰兴市，系易友生妻子。被告：十堰新地标房地产开发有限公司。。住所地：湖北十堰市红卫街办社区居委会法定代表人：易国兵，该公司经理。原告中国工商银行股份有限公司十堰城中支行诉被告易友生、张秀芳、十堰新地标房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司十堰城中支行的委托诉讼代理人王小刚到庭参加了诉讼，被告易友生、张秀芳、十堰新地标房地产开发有限公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告中国工商银行股份有限公司十堰城中支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《个人借款/担保合同》，被告易友生、张秀芳立即偿还所欠原告贷款本息合计1,409,540.10元（其中本金1,285,292.59元；截止到2018年5月27日的利息124,247.51元；自2018年5月28日起至被告还清全部贷款本息之日止的利息、罚息、复利按年利率6.37%计算）；2.判令原告对本案抵押物享有优先受偿权；3.判令被告承担本案受理费、保全费、公告费等实现债权的全部费用；4.判令被告十堰新地标房地产开发有限公司承担连带保证责任。事实和理由：2009年11月15日，原告和被告签订了《个人购房借款/担保合同》，约定借款金额325万元，借款期限10年，用于购买位于十堰市××区花果街办××路××号、××号，面积1,143.73平方米商用房，并办理了房屋预告抵押登记手续（十堰房预张湾字第××号）。被告十堰新地标房地产开发有限公司为上述借款提供连带责任保证。合同签订后，原告于2009年11月27日依约向被告发放了325万元贷款。自2016年12月起，被告未按约履行还款义务，截至2018年5月27日，被告已连续21个月未按时足额偿还贷款本息，构成违约，经原告多次催收，被告仍未履行合同义务。根据合同约定：借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同立即到期，借款人应立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告易友生、张秀芳、十堰新地标房地产开发有限公司未作答辩。原告中国工商银行股份有限公司十堰城中支行围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。鉴于被告易友生、张秀芳、十堰新地标房地产开发有限公司未到庭应诉，本院对原告中国工商银行股份有限公司十堰城中支行陈述及提供的证据进行审查核对，认定事实如下：2009年11月15日，被告易友生（借款人）、张秀芳（共同借款人）及被告十堰新地标房地产开发有限公司（保证人）与原告中国工商银行股份有限公司十堰城中支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，其中约定：第一条借款种类与金额。贷款人根据借款人的申请，同意向其发放以下第B种贷款，金额为人民币325万元。B个人商业用房贷款。第三条贷款期限。本合同项下贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。第四条利率。4.1贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率5.94%……。4.2贷款发放前，基准利率调整并适用于本合同项下贷款的，适用新的基准利率并按第4.1条的约定重新确定贷款利率；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下第A种方式处理：A贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率……。第六条还款。6.1经协商一致，借款人按下列第A种方式偿还贷款本息：A按月等额本息还款法……。第九条罚息。9.1借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%确定。第十条违约及违约责任。10.1发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：……I、影响贷款本息按期足额偿还的其他情形。10.2借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或者发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除本合同。第十四条抵押物。14.1抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》……。第十五条担保范围。抵押担保范围包括：本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。第十六条抵押登记。16.2抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥登记备案或预抵押登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续……。第二十二条保证方式。保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。第二十三条保证范围。保证人承担保证责任的范围按下列23.2种方式确定……23.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如下列条件同时满足的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A本合同第16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕；B贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。2009年11月19日，被告十堰新地标房地产开发有限公司向原告中国工商银行股份有限公司十堰城中支行出具《开发商阶段性担保、全程担保与回购承诺函》，承诺对被告易友生的上述325万元借款承担阶段性连带责任保证等。2009年11月27日，原、被告共同办理了房产预告抵押登记，证号为：十堰房预张湾区字第××号。同日，原告中国工商银行股份有限公司十堰城中支行实际发放了借款325万元，并在借款凭证上注明：贷款年利率5.94%。嗣后，被告易友生、张秀芳仅偿还了1,964,707.41元本金、1,066,506.79元利息，共计3,031,214.20元。截至2019年3月27日，累计逾期还款31期，积欠到期利息195,240.68元，欠借款本金1,285,292.59元。原告中国工商银行股份有限公司十堰城中支行催索借款未果，遂具状起诉。本院认为，原告中国工商银行股份有限公司十堰城中支行与被告易友生、张秀芳、十堰新地标房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》真实、合法、有效，被告易友生、张秀芳向原告中国工商银行股份有限公司十堰城中支行购房按揭借款325万元属实，被告十堰新地标房地产开发有限公司提供阶段性保证担保亦属实，被告易友生、张秀芳应依约偿还借款本息，被告十堰新地标房地产开发有限公司应依法承担连带清偿责任。《个人购房借款/担保合同》约定的解除条件已成就，原告中国工商银行股份有限公司十堰城中支行请求解除《个人购房借款/担保合同》并提前收回贷款本息及要求被告承担违约责任的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条规定，建设用地使用权及地上建筑物和其他土地附着物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案合同双方仅办理了商品房抵押权预告登记，尚未办理建筑物抵押登记，故原告中国工商银行股份有限公司十堰城中支行取得的仅是商品房及其土地的抵押登记排他请求权，而非现实的抵押物权，其请求对被告易友生、张秀芳抵押的房产行使优先受偿权，于法无据，本院不予支持。综上所述，原告中国工商银行股份有限公司十堰城中支行与被告易友生、张秀芳、十堰新地标房地产开发有限公司之间债权债务关系明确，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司十堰城中支行与被告易友生、张秀芳、十堰新地标房地产开发有限公司于2009年11月15日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告易友生、张秀芳于本判决发生法律效力之日起十日内共同偿付原告中国工商银行股份有限公司十堰城中支行借款1,285,292.59元及利息、罚息（2019年3月27日前的利息、罚息为195,240.68元；自2019年3月28日起至付清之日止的利息、罚息，按年利率6.37%计付）；三、被告十堰新地标房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、被告十堰新地标房地产开发有限公司履行上述义务后，有权向被告易友生、张秀芳追偿；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司十堰城中支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费17,486元、保全费5,000元，共计22,486元，由被告易友生、张秀芳、十堰新地标房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院，上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  徐守炜审 判 员  杨志勇人民陪审员  彭绣霖二〇一九年四月二十五日书 记 员  黄宇堃本案适用的法律依据：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。3、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。