湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂02民终116号上诉人暨被上诉人（一审原告）：黄永安，男，1988年11月9日出生，汉族，住大冶市。委托代理人（特别授权）:杨三，湖北多能律师事务所律师。上诉人暨被上诉人（一审被告）：大冶市万圆房地产开发有限公司，住所地大冶市大冶大道**。法定代表人：罗正佳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴新港、赵皓，均系湖北湛月律师事务所律师。上诉人暨被上诉人黄永安因与:上诉人暨被上诉人大冶市万圆房地产开发有限公司（以下简称万圆公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服大冶市人民法院(2018)鄂0281民初1515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人暨被上诉人黄永安的委托诉讼代理人杨三和上诉人暨被上诉人万圆公司委托诉讼代理人吴新港到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄永安上诉请求：1、改判万圆公司支付逾期交房违约金至2018年6月8日、承担前期物业费至2018年6月8日；2、一、二审诉讼费由万圆公司承担。事实和理由：1、万圆公司直至2018年5月4日才获得建设主管部门办理的建设工程竣工验收备案证书，且取得该证书后也未正式书面通知业主办理接收房屋手续，万圆公司的违约形态一直持续。在万圆公司拟交付的案涉房屋不符合法定条件和不符合合同约定的情形下，应持续承担逾期交房的违约责任，其接受房屋的行为并不能终止万圆公司继续承担逾期交房的违约责任，故一审判决认定其接收涉案房屋后，万圆公司仅承担支付前期物业费的违约责任明显属于适用法律错误；2、万圆公司将未达到交付条件的案涉房屋交付其使用，万圆公司应承担的前期物业费也系逾期违约交房的违约责任方式之一，万圆公司依法应自收取物业服务费之日起承担前期物业服务费至2018年6月8日止，计算前期物业服务费的起点应为2018年1月1日。万圆公司辩称：1、涉案房屋买受人没有主张要其承担前期物业服务费，一审法院主动判决明显错误；2、涉案房屋买受人在接收涉案房屋后还主张逾期交房违约金没有事实依据。万圆公司上诉请求：1、撤销一审判决主文第一项，改判驳回涉案房屋买受人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由涉案房屋买受人承担。事实和理由：1、一审诉讼中，经其申请，法院委托评估机构对房屋租金进行评估，得出在迟延交付期间租金均价高达15.2元／㎡的结论，该评估结论与同地段商铺租金相比明显过高，其向一审法院申请要求重新鉴定未果，一审判决以该标准径行裁判，明显属于加重其的违约责任；2、商品房买卖合同对逾期交房后是否需要再次通知以及通知的形式均未明确约定，一审法院认定涉案房屋买受人仅在案件第一次开庭时才知晓涉案房屋符合交付条件并把该时间点作为其承担违约责任的截止时间，该认定明显与常理、事实不符，涉案房屋买受人在起诉前已多次要求其承担相应的赔偿责任，其多次向涉案房屋买受人告知涉案房屋已符合交付条件并出具相应证明文件，但因赔偿数额未能达到涉案房屋买受人要求，故而成诉，一审判决其承担违约责任的期间明显超过了其的通知时间，故应当以最后一次专项验收合格（2018年4月12日）的时间为违约金计算截止时间；3、双方对房屋交接约定为在出卖人不出示证明文件等情况下买受人有权拒绝交接，涉案房屋买受人签订了房屋交接书并已实际领受房屋的行为，足以证明涉案房屋买受人认可双方已完成交接，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条之规定，当事人协商一致，可以变更合同，一审判决认为，涉案房屋买受人的收房行为不能排除法律和行政法规对于建设工程交付使用的强制性规定，但本案属于民事纠纷，应当依照当事人的意思自治作为裁判依据，承诺的效力不应当被否定，另一方面，涉案房屋买受人领受到的房屋实际并无瑕疵，也未受到任何实际损失，一审判决根据行政法规的强制性规定来要求其承担违约责任并承担涉案房屋买受人的物业费，明显属于加重其的赔偿责任，于法无据；4.一审判决对于商品房买卖合同中第九条格式条款的解释于法无据；5、商品房买卖合同未约定层高违约金的数额或计算办法，相关法律对此也无明确规定，涉案房屋买受人亦未提交主张实际损失的相关证据，其在报批的项目总平面图中标示的房屋层高亦为2.9米，且该层高优于国家层高标准，涉案房屋买受人提供的判例中对于层高的赔偿计算公式并不具有可参考性，该公式所得结论并不能直接或间接证明与黄永安实际损失具有因果关系，一审判决据此公式作为赔偿计算方式明显于法无据，陕西省高级人民法院2017年9月对同种情形的酌情判决层高损失仅为1000元，一审判决的层高赔偿标准明显过高；6、涉案房屋买受人在一审期间并未就前期物业费赔偿问题提出诉请，但一审判决却判令其需支付前期物业费，明显超出了诉讼请求的范围，错误处分了当事人的诉权，违反了民事诉讼中的不告不理原则。黄永安辩称：1、万圆公司在一审审理过程中并未就同地段商铺租金标准申请重新鉴定，一审判决认定违约金标准合法合理；2、逾期交房的期间应为2017年10月1日至2018年6月8日，其接受涉案房屋的行为并非对商品房买卖合同约定条件进行变更的承诺行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条规定，其的行为并不是默认行为，双方对合同并没有有变更的合意，即使其接受涉案房屋也不影响万圆公司违约交房的违约形态一直持续，万圆公司应承担逾期交房违约金和前期物业费的违约责任；3、一审法院针对商品房买卖合同中第九条格式条款的解释并无不当，商品房买卖合同是万圆公司普遍的针对不特定的多数人长期使用的，不存在疏忽大意的情形；4、万圆公司在对外销售时明确以层高3米作为销售噱头，且商品房买卖合同对此也进行了约定，这对其购买涉案房屋有重大影响，现有层高也对其造成了相应损失，一审法院参考数学权重系数依法裁决层高损失合法合理；5、前期物业服务费也属于应当承担的逾期交房违约金损失之一，一审判决万圆公司承担前期物业服务费合法合理，其认为前期物业服务费计算期间应为2017年10月1日至2018年6月8日，其接受房屋后，万圆公司仍应支付上述期间前期物业服务费。黄永安向一审法院起诉请求判令：1、万圆公司支付自2017年10月1日起至2018年3月31日的逾期交房违约金114044.48元；2、万圆公司自2018年4月1日起至实际达到交付条件之日止的逾期交付违约金（按630082元的日万分之十计算）；3、万圆公司协助办理不动产权属登记并支付逾期办理初始登记违约金630.08元；4、赔偿因层高不符合约定的损失（按已付购房款630082元的2﹪计算）；5、案件诉讼费由万圆公司承担。一审法院认定事实：黄永安于2016年10月30日与万圆公司签订了商品房买卖合同，约定购买万圆公司开发的万圆·圆梦国际项目的第2幢4单元41402号商品房，面积129.94㎡，层高3m，单价4849,02元／㎡，总价款630082元。合同约定的主要条款中引起争议的有：一、合同第三条约定，商品房的用途为住宅，层高3米。二、合同第八条约定，出卖人应当在2017年9月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人，如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的，出卖人可以据实予以延期。三、合同第九条约定，出卖人逾期交房，按二种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交购房款万分之十的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交购房款万分之十的违约金。2、逾期60日内交付视为出卖人如期交房。四、合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意自出卖人电话或媒体公告15日内，买受人未及时办理交房手续的由买受人承担违约责任。五、合同第十四条约定，出卖人承诺公共配套建筑设施包含绿化部分在2017年9月30日前到位，否则按出卖人延期交房处理。六、合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料向产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人又不退房的，出卖人按已付房价款的0.1﹪向买受人支付违约金。合同签订后，黄永安在约定期限内付清了全部购房款。2017年9月25日，万圆公司组织勘察、设计、施工、监理单位对所开发的万圆·圆梦国际项目（含涉案房屋）进行了竣工验收；2017年7月10日，该项目通过环保、人防等主管部门验收；2017年11月28日，通过绿化验收；2018年1月10日，通过规划主管部门核实；2018年4月12日，通过消防主管部门验收；2018年5月4日，获得建设主管部门办理的建筑工程竣工验收备案证书。2017年9月26日，万圆公司通过微信等方式，在业主群中通知各业主，自2017年9月27日至30日，分批办理交房手续。2017年12月15日，黄永安收受了合同约定的房屋，但认为万圆公司所交房屋未经验收合格,不符合交房条件，导致黄永安至今未取得所购商品房的权属证书，要求万圆公司承担违约责任，因而提起诉讼。诉讼中，万圆公司提出迟延交房给黄永安造成的损失应为租金，合同约定的日万分之十的违约金过高，应当以房屋租金为标准进行调整。经万圆公司申请，法院委托具有资质的评估机构进行评估，与涉案同地段、同类型房屋，在迟延交付期间租金均价为月15.20元／㎡。自2018年1月1日起，万圆·圆梦国际项目业主交纳前期物业费的标准为月1.20元／㎡。一审法院认为：双方签订的商品房买卖合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，应为有效，双方均应依约履行合同义务。一、关于交房标准。合同约定了交房标准，应当依合同约定，但同时应符合法律和行政法规强制性规定。依照有关法律和法规，“验收合格”应具备以下条件：建设工程竣工验收合格（即质量验收），并取得涉及公共安全的规划、消防、环保、人防等行政主管部门出具的认可或准许使用文件。万圆公司自取得涉及公共安全的规划、消防、环保、人防等行政主管部门出具的认可或准许使用文件，并经质量验收合格后，即具备了合同约定的交房条件。黄永安认为经建设主管部门办理竣工验收备案后才具备交房条件的观点不能成立。二、关于逾期交房违约责任。1、违约金标准，民事活动应当遵循诚实信用原则，诚实信用既包括善意履行义务，也包括善意行使权利，当事人要求对方履行约定过高或过低的违约条款，损害对方利益，都与诚实信用原则相违背。故法律规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。依照法律规定，违约金调整的依据是过分高于造成的损失，超过损失百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：迟延交房，没有约定或约定不明的，参照迟延交付使用房屋同期间的同地段、同类型房屋租金计算。案件违约金的标准虽然有约定，但由于过分高于造成的损失，经万圆公司请求并应当调整而不能适用，应当比照相关司法解释中的约定不明处理。黄永安的损失包括但不限于房屋租金，但目前除法定损失即房租外，其余方面未能举证。因此，调整标准可以参照租金标准的1.3倍进行。2、万圆公司承担逾期交房责任的截止时间，应当是符合交房条件后万圆公司的通知时间。万圆公司除在2017年12月26日通知黄永安外，应当在最后一次专项验收合格（2018年4月12日）后再行通知黄永安收房，但未能举证证明，只能认定第一次开庭时间2018年6月8日（此时万圆公司提交证据证明专项验收和备案行为均已完成）为黄永安知晓符合交房条件的时间，也是万圆公司承担违约交房责任的截止时间。3、黄永安在万圆公司具备交房条件之前接受房屋的行为后果。黄永安在具备交房条件前已经收房，但黄永安并无证据证明双方就交房条件变更达成了合意，且黄永安的收房行为不能排除法律和行政法规对建设工程交付使用的强制性规定，不影响对万圆公司在2018年4月12日前违约交房的认定。故万圆公司认为黄永安收房是对合同约定变更的理由不能成立。但黄永安收取房屋后，不能再要求万圆公司承担逾期交房违约金。万圆公司将未达到交付条件的房屋交付黄永安，依法应当承担相应责任，并承担前期物业服务费用，但已赔偿逾期交房违约金的期间不再赔偿前期物业费。三、关于层高的赔偿标准。万圆公司违反约定，所出售的房屋层高低于合同约定，致使黄永安对房屋使用功能的期望值和舒适度降低，虽然合同对层高的违约责任没有约定，但仍然应当承担赔偿责任。由于层高和面积对于住宅使用功能的作用并不一致，在层高符合标准的情况下，面积是主要使用功能，权重系数应当根据各自使用功能来划分。根据本地实际，可将层高与面积的权重比确定为0.5︰1，赔偿的计算方式为：合同约定层高与实际层高之差／实际层高×权重系数×已交房价款，但赔偿数额不超过黄永安该项诉求。四、关于格式条款效力。合同第九条约定的逾期交房违约责任前后存在矛盾。合同文本样式虽然不是万圆公司制作，但该条款内容是万圆公司提供、为重复使用而预先拟定，是格式条款。依照合同法规定，对格式条款的理解发生争议，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，万圆公司应当自违约之日起支付违约金，认为逾期60日交房应为如期交房，交房时间应当顺延60日的观点不能成立。五、关于不可抗力。一般雨雪天气在本地属正常气候现象，万圆公司应当能够预见，不属不可抗力；同时，万圆公司无充分证据证实政府行为导致其在合同约定交房时间以前发生停工情形。因此，万圆公司认为不可抗力导致停工应当顺延交房时间的抗辩意见不成立。六、关于万圆公司逾期向登记机关提交办理权属登记资料备案的违约金承担。根据合同约定，自房屋交付使用后90日内完成。万圆公司未能充分举证证实如期办理，应当承担违约责任，支付约定的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《湖北省物业服务和管理条例》第四十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：1、万圆公司赔偿黄永安逾期交房违约金6342元（2017年10月1日—2017年12月15日）、前期物业费815.50元（2018年1月1日—2018年6月8日）、房屋层高损失10863.48元、逾期办理权属登记违约金630.08元，共计18561.06元，定于判决生效后10日内付清；2、万圆公司继续协助黄永安办理不动产权属登记；3、驳回黄永安其余诉讼请求。本院经审理查明，一审判决认定基本事实属实。本院认为：商品房验收合格，应包括实质要件和形式要件两个方面。实质要件是指商品房不仅要通过由开发商组织的涉及设计、勘察、施工以及工程监理等部门参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法律规定的分项验收。形式要件是指商品房备案登记合格并办理《商品房竣工验收备案证》。商品房验收合格，至少应当符合验收的实质要件，而不单纯指商品房竣工验收。商品房买卖合同对商品房交付的条件有约定的，从其约定，但约定不得低于商品房验收合格实质要件。本案中，双方当事人签订的涉案商品房买卖合同约定，涉案房屋交付的条件为商品房经验收合格，该约定明显低于商品房验收合格实质要件要求，故本院确定涉案房屋交付的条件为商品房要通过由开发商组织的涉及设计、勘察、施工以及工程监理等部门参与的竣工验收，以及要通过规划、消防、人防、环保等法律规定的分项验收。经查明，涉案房屋截止2018年4月12日才通过竣工验收和分项验收，故涉案房屋于2018年4月12日才具备交房条件。根据《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给买受人使用，这包括两层含义，一是开发商应交付具备商品房交付条件的房屋；二是开发商应按照约定期限将商品房交付使用，只有这两个条件同时具备，才是房屋有效的交付。本案中，即使万圆公司于2018年1月24日向黄永安交付涉案房屋，但因涉案房屋不符合交房条件，万圆公司仍需承担逾期交房的违约责任。涉案《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。万圆公司在二审审理期间提供的其在取得《商品房竣工验收备案表》的前一天，即于2018年5月23日在涉案小区每栋房屋电梯口张贴的《收房通知》不符合合同约定通知方式，且亦无法证明所有涉案房屋买受人都看到了该通知，故该证据不能证明其又于2018年5月23日通知黄永安接收符合交房条件的房屋。一审判决认定一审第一次开庭时间即2018年6月8日为黄永安知晓符合交房条件的时间，也是万圆公司承担违约责任的截止时间并无不当，万圆公司应承担从2017年10月1日至2018年6月8日期间的违约责任。万圆公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。涉案《商品房买卖合同》约定的日万分之十的违约金明显过高，一审法院依法可以调整。在万圆公司并未向一审法院提供证据证明一审法院委托评估机构对涉案房屋同地段房屋租金标准作出的评估结论错误，且未向一审法院申请重新评估的情形下，一审法院采信评估结论认定的租金标准并无不当，本院予以确认。万圆公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。商品房尚未达到验收合格的实质要件要求，但购房者提前收房的，属于商品房瑕疵交付，购房者请求开发商承担违约责任的，应予支持。瑕疵交付期间从购房者收房之日起开始计算，违约责任的计算标准可以参照《湖北省物业管理条例》第四十三条第三款（建设单位将未达到交付条件的新建物业交付买受人的，应当承担相应责任，并承担前期物业服务费用）的规定处理。本案中，黄永安于2017年12月15日接收了尚未达到验收合格实质要件要求的涉案房屋，故一审法院认定万圆公司以承担前期物业服务费的方式来承担这期间瑕疵交付的违约金并无不妥，但应当从收房次日起计算，一审判决从2018年1月1日起计算有误，本院予以变更。万圆公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。因万圆公司逾期交房给在2018年6月8日前已经实际收房屋的买受人和截止2018年6月8日尚未实际收房的买受人所造成的损失不同，本院酌情认定：1、针对截止2018年6月8日尚未实际收房的买受人，万圆公司应从2017年10月1日至2018年6月8日，按涉案房屋同地段房屋租金标准的百分之一百三十乘以涉案房屋面积承担违约责任；2、针对在2018年6月8日前已经实际收房屋的买受人，万圆公司从2017年10月1日至实际收房之日，按涉案房屋同地段房屋租金标准的百分之一百三十乘以涉案房屋面积承担违约责任，从实际收房之日起次日至2018年6月8日，承担前期物业服务费用的违约责任。本案中，万圆公司应赔偿黄永安违约金7251.58元（从2017年10月1日至2017年12月15日，按涉案房屋同地段房屋租金标准的百分之一百三十乘以涉案房屋面积承担6342元的违约责任，从2017年12月16日至2018年6月8日，承担前期物业服务费用909.58元的违约责任）。黄永安和万圆公司的该项上诉理由均不能成立，本院均不予支持。因涉案《商品房买卖合同》系万圆公司提供的格式合同，依照《中华人民共和国合同法》相关规定，对格式条款的理解发生争议，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故一审法院的认定并无不妥，万圆公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。万圆公司交付的涉案房屋层高虽不符合合同约定的3米，但其交付的涉案房屋层高已达2.9米，而我国《住宅设计规范》中对住宅层高标准要求为2.8米，其实际层高2.9米已经优于国家标准，且涉案房屋买受人也未向法院提供实际影响其正常居住、使用以及造成实际损失的相关证据，因涉案《商品房买卖合同》未对此类情形约定违约责任，考虑到万圆公司在报批项目总平面图中标注的房屋层高亦为2.9米，结合参考各地法院针对此类情形判决的不同标准以及我市经济发展水平等实际情况，一审法院认定按合同约定层高与实际层高之差／实际层高×权重系数×已交房价款的标准来计算赔偿金额依据不足，且标准过高，本院酌情予以调整。因涉案房屋面积为129.94㎡，万圆公司支付的层高损失赔偿金为2500元，万圆公司的该项上诉理由部分成立，本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持大冶市人民法院(2018)鄂0281民初1515号民事判决主文第二、三项；二、变更大冶市人民法院(2018)鄂0281民初1515号民事判决主文第一项，即：万圆公司于本判决生效后10日内赔偿黄永安违约金7251.58元、房屋层高损失2500元、逾期办理权属登记违约金630.08元，共计10381.66元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3689元，由黄永安负担3244元，万圆公司负担445元；二审案件受理费452元，由黄永安负担252元，由万圆公司负担200元。本判决为终审判决。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  黄显珠二○二○一九年四月十五日法官助理段佳书记员田梦