安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖18民终381号 上诉人（原审被告）：广德金鑫世贸广场经营有限公司，住所地安徽省广德县桃州镇金鑫世贸广场。 法定代表人：刘金贤，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：涂中良，安徽华睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董艺，安徽华睿律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：叶忠福，男，1973年11月6日出生，汉族，居民，户籍地安徽省广德县，经常居住地安徽省广德县。 被上诉人（原审原告）：陈春云，女，1972年2月26日出生，汉族，居民，住安徽省广德县。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈巧，安徽宣广律师事务所律师。 上诉人广德金鑫世贸广场经营有限公司（以下简称金鑫公司）因与被上诉人叶忠福、陈春云房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省广德县人民法院（2018）皖1822民初4248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 金鑫公司上诉请求：1.撤销一审判决，裁定将案件发回重审或改判驳回叶忠福、陈春云的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由叶忠福、陈春云承担。事实和理由：1.原判决认定双方就租金支付期限未协商变更无事实及法律依据。金鑫公司于一审中提供的陈春云签名确认的租金支付单等证据，能够证明双方就第四年、第五年的租金支付时间和方式进行了协商变更，且金鑫公司已按照双方确认的租金支付单履行了义务，无任何违约行为。2.双方于2012年10月24日签订的《广德金鑫世贸广场商铺租赁协议》(以下简称租赁协议)第三条第二款约定，在商铺租赁经营期间由叶忠福、陈春云承担相应的税费。即使双方对租金税费没有约定，也应按照有关法律规定缴纳税费。3.金鑫公司已按约支付了叶忠福、陈春云第四年、第五年租金，而叶忠福、陈春云并未将上述租金发票交付给金鑫公司，导致金鑫公司无法用租金发票抵扣部分营业税费，给其公司带来财产损失。原判决认为交付租金发票为附随义务不得对抗支付租金的主义务，明显违反法律规定。4.金鑫公司曾多次通知叶忠福、陈春云持租金发票领取租金，并非不支付租金，一审认定其不支付租金构成迟延履行，并判定其承担违约责任，不符合事实。 叶忠福、陈春云辩称，1.双方租赁协议第三条对租赁经营期间最后四年租金分配方式及税费负担问题进行了约定，对于前六年的税费负担合同并无约定。事实上，广德县政府依据招商政策，对金鑫公司前几年的税费给予了减免，故金鑫公司不存在相应损失。2.其在租金支付单上签字仅是履行领取该笔款项的财务手续，双方就租金支付期限并未作出变更。金鑫公司逾期支付租金，理应承担违约责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 叶忠福、陈春云向一审法院起诉请求：判令金鑫公司向其支付商铺租金99500元及违约金19900元。 一审法院认定事实：2012年10月24日，叶忠福、陈春云与广德金广房地产开发有限公司签订《广德县商品房买卖合同》（合同编号：2012预43181号），购买了该公司开发建设的新城区金鑫世贸广场中区1107号商业营业用房，约定交付房屋时间为2013年4月30日。同日，叶忠福、陈春云（甲方）与金鑫公司（乙方）签订《租赁协议》，由甲方将上述商铺租给乙方进行经营管理，该协议约定：一、租赁经营期限。开发商通知甲方交房日办理交房手续后起计壹拾周年（除免租金招商期）。其中免租金招商期限：从开发商通知甲方交房日并办理交房手续后起叁个月，在此期间，甲方同意给予免收租金，不计入租赁经营期限之内。二、租金的支付与方式。租赁经营期前六年，即租期内第一年至第三年的租金在第四年至第六年内予以支付。自第四年按固定租金74625元/年支付给甲方（其中第一年租金14925元，第四年租金59700元）；第五年按固定租金87063元/年支付给甲方（其中第二年租金17413元，第五年租金69650元）；第六年按固定租金99500元/年支付给甲方（其中第三年租金19900元，第六年租金79600元）；乙方在第三年度租期届满前壹个月内向甲方支付第四年固定租金，第五年的租金在第四年度租期届满前壹个月内一次向甲方付清，以此类推。三、租赁经营期间最后四年租金分配方式及税费。1.乙方拥有该商铺的经营权限为统一规划、统一招商、统一定价，并以乙方名义统一出租，统一管理及乙方自行经营。租期后四年内，乙方根据出租商铺该年实际租金收入与甲方结算。商铺实际租金收入的90%归甲方所有，其余10%则归乙方所有。2.在商铺租赁经营管理期间甲方需承担相应的税费。……五、协议解除条件。1.由于不可抗力或政府规划改变等原因造成不能照常经营的；2.双方协商一致同意解除协议的。六、违约责任。1.乙方如未按期交付租金，每逾期一日应向甲方支付所欠租赁费的0.5%作为违约金。遇法定假期、甲方原因（甲方帐号变更、甲方无法联系到）或银行原因等特殊情况免责，乙方原因的，需提前柒个工作日告知甲方。2.甲方无权提前结束协议，若因乙方原因导致本协议不能履行的，乙方须一次性赔偿违约金给甲方，违约金计算方式为：未履行期限月份数乘以约定的每月固定租金。3.由于甲方的原因，甲方未按时向乙方提供租赁物的，每逾期一日，应向乙方支付已支 付租赁费用的0.5%作为违约金（按日计算）”。合同签订后，金鑫公司于2013年4月30日取得新城区金鑫世贸广场中区1107号商业营业用房。2016年8月，第四年支付租金期限到期时，金鑫公司未按期支付租金，叶忠福、陈春云出具租金支付单后，金鑫公司于2017年1月16日支付37325元，2017年7月20日支付37300元；第五年租金金鑫公司于2017年10月13日支付29063元，2017年11月29日支付29000元，2018年1月17日支付29000元。2018年5月27日，金鑫公司向叶忠福发出通知，要求其按照双方协议第三条第二款规定持租金正式发票结算租金。2018年10月11日，因金鑫公司未支付约定的第六年固定租金，叶忠福、陈春云诉至法院，要求判如所请。另查明，广德金广房地产开发有限公司和金鑫公司法定代表人均为刘金贤。 一审法院认为，叶忠福、陈春云与金鑫公司签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，当事人应当遵守。案件争议焦点为：1.违约责任及违约金计算标准；2.金鑫公司以叶忠福、陈春云未提供2016年、2017年、2018年租金发票作为不支付租金的抗辩理由能否成立。关于争议焦点一。违约责任及违约金计算标准。根据《租赁协议》约定，金鑫公司应于2018年7月底前支付叶忠福、陈春云第六年固定租金99500元，但至今未付，故金鑫公司逾期付款构成违约，应承担相应违约责任。上述协议约定如金鑫公司逾期支付租金则按日以租赁费用的0.5%计算违约金，庭审中，叶忠福、陈春云自行调整违约金计算标准，要求按租金的20%计算违约金。审理认为，叶忠福、陈春云至起诉时所主张的违约金金额超过法律规定标准。根据法律规定，在衡量违约金是否合理、适当时，可以违约金金额是否超过法定标准的上限即有无超过造成实际损失的百分之三十为酌情判断依据。叶忠福、陈春云未能就其实际损失举证证明，其主张按租金金额的20%标准计算违约金，不予支持。为衡平双方利益，酌定金鑫公司以迟延支付2018年租金金额为基数，按年利率7.8%向叶忠福、陈春云承担违约金。关于争议焦点二。金鑫公司以叶忠福、陈春云未提供2016年、2017年、2018年租金发票作为不支付租金的抗辩理由能否成立。审理认为该抗辩理由不能成立。其一,《租赁协议》第一条关于租赁经营期限条款约定“开发商通知甲方交房日办理交房手续后起计壹拾周年（除免租金招商期）”；第三条关于租赁经营期间最后四年租金分配方式及税费条款第2项约定“在商铺租赁经营管理期间甲方需承担相应的税费”。上述条款对合同后四年期间相应税费由甲方承担进行了明确约定，但对之前六年的税费是否由甲方承担没有约定。其二,《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。支付租金是承租人的主给付义务，甲方开具收款发票只是出租方在收到承租方支付的租金后才产生的合同附随义务，如果双方没有作特别约定，即使需甲方开具发票，金鑫公司要求先开票后付款缺乏法律依据。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：被告广德金鑫世贸广场经营有限公司于判决生效之日起十日内支付原告叶忠福、陈春云20**年租金99500元及违约金（自2018年8月起以99500元为基数，按年利率7.8%计算至判决确定给付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2690元，由叶忠福、陈春云负担440元，广德金鑫世贸广场经营有限公司负担2250元。 经对一审证据的审查，结合当事人陈述，本院对一审证据采信及查明的基本事实予以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：1.金鑫公司以叶忠福、陈春云未开具发票拒付第六年度租金的理由能否成立。2.金鑫公司应否承担逾期支付租金违约责任。 关于争议焦点1。双方合同未约定以叶忠福、陈春云交付租金发票为金鑫公司支付租金的先决条件，且交付发票为附随义务，故该二者间不构成对待给付，金鑫公司有关先开票后付款的抗辩理由无合同根据，本院不予采信。至于叶忠福、陈春云应否就收取的租金交纳税费问题，非本案民事案件审查范围，依法应由纳税义务人向有关税务部门咨询办理。 关于争议焦点2。金鑫公司提供的第四、五年度租金支付单仅系陈春云领取租金款项的凭证，不能证明双方合意延长了金鑫公司支付租金的履行期限。金鑫公司未按合同约定履行交付相应租金的义务，原审判决其承担违约责任具有事实根据和法律依据。 综上所述，金鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2690元，由上诉人广德金鑫世贸广场经营有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 瑛 审判员 陈前香 审判员 包 娟 二〇一九年四月三日 法官助理冯忠山 书记员肖忞 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……