海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终464号 上诉人（原审原告）：邓卫红，女，1965年7月29日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：王慜，海南正益律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：海南宝莲城（博鳌）实业有限公司。住所地：海南省琼海市博鳌镇滨海大道**。 法定代表人：杨文杰，经理。 委托诉讼代理人：董积诚、朱荣杰，该公司员工。 上诉人邓卫红因与被上诉人海南宝莲城（博鳌）实业有限公司（以下简称宝莲城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2018）琼9002民初3054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。 邓卫红上诉请求：一、撤销琼海市人民法院（2018）琼9002民初3054号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金283648元；二、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决对本案基本事实的认定是正确的，涉案房屋在上诉人起诉时仍未竣工验收，不具备交付条件。根据《琼海市商品房买卖合同》（以下简称合同）约定，已明确交房的时间为2014年12月29日前，约定的交房条件为涉案房屋取得建筑工程竣工验收备案证明文件。根据一审判决查明的事实，被上诉人在2015年3月21日向上诉人交付房屋时，尚未取得竣工验收备案证明文件，不符合交付条件。二、一审判决适用法律错误，被上诉人将未竣工验收的商品房交付给上诉人，违反了合同约定及法律规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条均明确规定商品房必须竣工验收合格后方可交付使用。若出卖人擅自将未经竣工验收的商品房交付给买受人即视为完成交房义务，无需承担任何责任的话，则前述法律法规将形同虚设。因此，向上诉人交付竣工验收合格的商品房也是被上诉人的法定义务。一审判决认为“被上诉人向上诉人交付不符合交付条件的商品房时，上诉人未提出异议，而是签署了房屋交接单，对涉案房屋验收交接，上诉人的行为改变了合同约定。”一审法院的上述理解，极大地加重了上诉人的合同义务、排除了上诉人的合法权益并“巧妙”地免除了被上诉人的合同义务及法律责任。首先，上诉人作为消费者对涉案商品房的房屋状况享有知情权。被上诉人作为出卖人向上诉人交付涉案房屋时，应当告知涉案商品房的真实状况，并现场出示“两书一证”。在本案中，被上诉人显然未尽上述义务，严重侵害了上诉人的知情权。其次，被上诉人向上诉人交付房屋的方式，带有明显的欺骗性，应视为无效的交付行为。被上诉人作为开发商，无论是专业知识水平或是市场地位均高于上诉人。上诉人受限于专业知识水平及调查能力，在出卖人不提供相关证照、未告知真实状况的情况下，上诉人很难凭肉眼去判断涉案商品房的真实状况。一审法院认定上诉人未提出异议视为上诉人已同意改变合同约定的交付条件，实在难以让人信服。退一步讲，如被上诉人在交付时明确告知上诉人涉案商品房未经竣工验收，上诉人仍旧坚持要收房的，一审判决作此认定尚可理解。在本案中，被上诉人在交付房屋时并没有告知上诉人涉案房屋未经竣工验收这一重大事实，具有明显的欺骗意图。商品房属于特殊商品，不仅要满足买受人的正常居住使用功能，还要确保住房人的生命财产安全。将未经竣工验收的商品房交付给买受人使用，不仅是违法违约行为，更是对业主生命财产安全的漠视。三、被上诉人至今仍未向上诉人符合交付条件的房屋，违反了合同约定，应向上诉人支付逾期交房违约金。违约金数额每日按已付房款的万分之二计算，自2014年12月30日起暂计至2019年1月15日止，总计283648元。 宝莲城公司辩称，商品房已经取得了竣工验收报告，满足了法定的交付条件，且上诉人已经接收房屋，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 邓卫红向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金265020元（每日按已付房款的万分之二计算，自2014年12月30日起计算至2018年10月10日）；2.本案诉讼费全部由被告承担。 一审法院认定事实：2014年2月27日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市××区号房，总房款960216元。合同第八条约定，出卖人（被告）应在2014年12月29日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用：......。3、该商品房取得建筑工程竣工验收备案证明文件。第九条约定，......在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署房屋交接单。......出卖人交付商品房不出示上述证明文件及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接......。第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列情况处理：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之二支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告向被告支付全部购房款。2015年3月21日原告签署了房屋交接单，对涉案屋验收交接完毕。 另查明，被告至今尚未提交有效的博鳌宝莲城二期2幢I座竣工验收备案证明文件。 一审法院认为，原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。原告依约履行合同义务向被告支付购房款。《琼海市商品房买卖合同》第八条约定，被告应在2014年12月29日前根据合同约定将取得建筑工程竣工验收备案证明文件的商品房交付原告。被告在2015年3月21日向原告交付房屋时，尚未取得涉案房屋的竣工验收备案证明文件，根据合同第九条约定，原告有权提出异议或拒绝接收，但原告并未提出异议，签署了房屋交接单，对涉案屋验收交接。原告的行为改变了合同约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，原告的上述行为已经表示接受被告交付的房屋，导致房屋转移占有使用。因此，应视为被告已在2015年3月21日将房屋交付原告。被告向原告交付房屋超过合同约定，逾期73天，应依合同第十一条约定逾期90天之内交房的按已付购房款的日万分之一计付违约金，原告主张按日万分之二计付违约金与合同约定不符，不予支持。被告应向原告支付自2014年12月30日至2015年3月20日违约金7778元（960216元×0.0001×81天）。被告已于2015年3月21日向原告交付房屋，原告再主张房屋交付之后的违约金没有事实根据和法律依据，不予支持。被告主张约定的违约金过高，请求给予调整，但其并无证据证实该违约金约定标准过分高于造成的损失，且结合本案案情，双方约定逾期交房违约金标准相对合理，故被告主张调整违约金，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邓卫红支付逾期交房违约金7778元；二、驳回原告邓卫红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2638元，由原告邓卫红负担2561元，由被告海南宝莲城（博鳌）实业有限公司负担77元。 二审中，被上诉人向本院提交以下证据：合同审批表及《海南博鳌宝莲城二期工程地质勘察工程合同文件》，拟证明海南有色长勘勘察院与中国有色金属长沙勘察设计研究院有限公司是关联公司。上诉人对该证据的真实性及证明内容均有异议。因被上诉人没有提交上述证据的原件，故本院对该证据的真实性不予确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人向一审法院提交《工程竣工验收报告》，拟证明涉案房屋已经通过竣工验收，符合法律规定的交房条件。一审以“该报告中勘察单位中填写的是海南有色长勘勘察院，但在参建各方竣工验收意见一栏中加盖的是中国有色金属长沙勘察设计研究院有限公司公章，被上诉人对此未能进行合理性解释，且参加验收人员一栏中均没有参加验收人员的签名确认，证据存在严重瑕疵”为由，对该证据不予采信，从而认定被上诉人没有证据证明涉案房屋已验收合格。本院认为，根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，竣工验收合格的，方可交付使用。即商品房经建设、设计、施工、监理等单位共同通过竣工验收的，视为商品房已竣工验收合格。本案中，设计、施工、监理等有关单位均在“参建各方竣工验收意见”一栏注明“同意初装饰竣工验收通过”、“初装饰工程质量验收合格”，并加盖公司印章；施工单位的项目经理程峻、技术负责人孔某，监理单位总监理工程师于秀军等亦在此处签章，足以证明参验单位的真实意思表示，符合《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，可以证明涉案商品房所在的楼房已于2011年12月31日竣工验收合格。参验人员没有在《工程竣工验收报告》“参加验收人员”一栏中再次签名确认，不足以影响该证据的证明效力。手工填写的勘察单位名称与勘察单位印章名称不一致，应结合实际情况由加盖印章的单位或由两个单位共同承担相应的民事责任，因本案不涉及勘察合同的履行，故本院对此不予论述。一审对该证据的证明力不予采信不当，本院予以纠正。 除上述本院已更正的事实外，一审查明的事实与二审一致，对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是被上诉人交付的房屋是否满足合同约定的交房条件及逾期交房违约金计付的起止日期。《琼海市商品房买卖合同》第八条约定的交房条件为“取得建筑工程竣工验收备案证明文件”。经查，涉案商品房至今未取得建筑工程竣工验收备案证明文件，故被上诉人于2015年3月21日向上诉人交付的房屋不符合合同约定。虽然被上诉人交付的房屋不符合合同约定，但该房已于2011年12月31日竣工验收合格，符合法定的交付条件。上诉人在接收房屋时，对此未提出异议，而是与被上诉人办理房屋交接手续，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，房屋转移占有之日视为房屋交付之日，因此，2015年3月21日应视为房屋的交付时间，一审将逾期交房违约金计至2015年3月20日，有事实和法律依据，本院予以维持。上诉人主张逾期交房违约金应计至被上诉人实际取得验收备案证之日，没有法律依据，本院不予支持。上诉人另主张涉案房屋未取得验收备案证，不符合法定的交付条件。本院认为，根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”以及第九条“建设单位在工程竣工验收合格之日起15日内未办理工程竣工验收备案的，备案机关责令限期改正，处20万元以上50万元以下罚款”的规定，建设工程竣工验收备案是建设行政主管部门对建设工程竣工验收的行政监管方式，不是工程验收合格的标准。上诉人将备案作为竣工验收合格的标准，没有事实根据及法律依据，本院不予支持。 综上所述，邓卫红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5555元，由上诉人邓卫红负担。 本判决为终审判决。 审判长 杨 洁 审判员 陈玫伊 审判员 陈 杰 二〇一九年四月二十八日 书记员 邱飞丽 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。