河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1202民初1273号原告：深圳市安达物业管理有限公司。住所地：广东省深圳市南山区南头街道桃园路前海花园****。统一社会信用代码：91440300729848372M。法定代表人:郭爱玲，该公司总经理。委托诉讼代理人:郭南，河南崤山律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告:张亚军，男，1975年11月26日出生，汉族，现住三门峡市。原告深圳市安达物业管理有限公司（以下简称:安达物业公司）与被告张亚军物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后,依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告安达物业公司委托诉讼代理人郭南到庭参加诉讼，被告张亚军经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安达物业公司向本院提出诉讼请求:1、被告支付原告10号楼2906号房屋（10-2906）物业费1019.72元、垃圾费32元、水费83.2元、公摊电费150元，合计1284.92元；6号楼3004号房屋（6-3004）物业费651.33元、垃圾费27.62元、水费16元、公摊电费160元，共计854.95元。两套房屋合计欠费2139.87元以及逾期支付的滞纳金（自2015年1月1日起按照日万分之五计算）；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告系原告所管理的宏江中央广场的业主，被告在接收物业时按《物业管理条例》的相关规定与原告签定了《前期物业管理协议》，并约定按建筑面积每月收取1元/㎡物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2014年5月15（10-2906）以及2014年6月17日（6-3004）起至2015年1月13日一直未交物业管理费及垃圾费；经原告多次催要，被告拒不交纳。被告张亚军未答辩。本院经审理认定事实如下：2012年12月20日，河南宏江房地产开发有限公司（甲方）与安达物业公司（乙方）签订《委托管理合同》，甲方将三门峡宏江中央广场委托予乙方实行物业管理，主要内容有：一、总则部分。物业的地理位置：三门峡市六峰路转盘东上环处；占地面积：65273.13平方米；建筑面积：364173.24平方米。二、委托管理内容及期限。房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施、设备及其运行的维护和管理；公用设施、设备、公共场所的维护和管理；环境卫生；保安：协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，来访人员登记控制；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理。物业管理服务质量：房屋外观完好、整洁，无妨碍市容和观瞻；设备运行状态良好，使用正常，维修及时；负责向业主收取物业管理费用、维修基金、停泊车位的停车费、公共能源费；委托管理期限暂定为一年，自2012年12月20日至2013年12月20日。合同自签订之日起，开始进入双方工作交接期。合同期满时自然终止，任何一方如愿续约，应当在合同期满前三个月向对方提出书面意见。三、物业管理服务费用。1.社区的物业管理费，向社区业主或者使用者收取，由乙方按产权面积收取，物业管理费标准以当地物价局批复的标准为准；2.小区内的共用部位车辆管理与收费由乙方与业主协商收取并使用；3.社区的公共能源费用，由乙方向社区业主或者使用者按产权面积分摊收取。四、违约责任。乙方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正，乙方向甲方交纳的保证金不予退还，甲方有权终止本合同的履行。甲方违反协议，使乙方未能完成规定的管理目标，乙方有权有求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，甲方应给予乙方经济赔偿。另外，对双方权利义务、工程尾款支付及房屋质量保修期的维修等问题进行了约定。合同签订后，原告安达物业公司即进入该小区进行物业管理。2013年12月20日，合同期满，双方没有续签合同，原告安达物业公司，仍按照原合同内容进行物业管理，直到2015年1月13日安达物业公司撤离该小区。原告安达物业公司撤离该小区时，该小区尚未成立业主委员会。2013年3月25日，三门峡市发展和改革委员会给安达物业公司颁发《收费许可证》，许可收费项目包括：物业管理费（多层0.2元/平方米/月，高层1元/平方米/月）、机动车停放服务费、生活垃圾处理费等，其中生活垃圾处理费属于委托收取，按照每月每户4元的标准收取。另查明，该小区在原告安达物业公司服务管理期间，小区住宅未实行水表分户管理，水费由原告按照小区总表用水的数量向供水单位交纳，再按照各业主的水表数量收取。收取水费标准为：小区1-5层自来水每立方2.88元，6层以上每立方3.2元。水耗由甲方河南宏江房地产开发有限公司补给原告安达物业公司。2013年9月28日，安达物业公司在小区公示了“宏江中央广场公摊电费计算明细”，对住宅部分公共能耗的构成小项（包括电梯公摊费用、公共楼梯照明、应急指示灯公摊费用，但对“未完善的公共照明、弱电系统、公共用水”未列入公摊范围）进行了细化，按照当时业主总数2317户计算，每户每月分担公共能源费用为26.44元，考虑前期楼道灯施工单位维修不及时及电梯个别电梯故障，导致短时间无法运行的因素，每月每户按20元收取公摊电费。现原告以其撤离小区前，业主数量增多，公摊电费下降，主张每月每户按10元收取。2015年4月20日，安达物业公司在黄河时报上刊登《关于催缴物业管理费用的公告》，通知宏江中央广场业主于2015年4月23日至2015年5月22日交纳物业费及其他相关费用。2013年5月15日，被告张亚军取得三门峡市宏江中央广场10号楼2906室房屋的钥匙，2013年6月17日，取得6号楼3004号房屋钥匙。2013年5月15日，被告张亚军按照10号楼2906号房屋建筑面积127.64平方米、1元/㎡/月的交费标准，向原告交纳2013年5月15日至2014年5月14日的物业服务费1531.68元及由原告代收该期间的垃圾处理费48元。2013年6月17日，被告张亚军按照6号楼3004号房屋建筑面积94.34平方米、1元/㎡/月的交费标准，向原告交纳自2013年6月17日至2014年6月16日的物业服务费1132.08元及由原告代收该期间的垃圾处理费48元。截止2015年1月13日（原告停止服务之日）止，被告张亚军拖欠原告安达物业公司2906号房屋物业费1019.72元、垃圾处理费32元；拖欠原告3004号房屋物业费651.33元、垃圾处理费27.62元。自2013年10月至2014年12月，被告张亚军拖欠10号楼2906号房屋生活用水费83.2元（26立方米×3.2元/立方米）、公摊电费150元；自2013年9月起至2014年12月期间，被告张亚军拖欠6号楼3004号房屋生活用水费16元（5立方米×3.2元/立方米）、公摊电费160元，总计欠费2139.87元。本院认为：在三门峡市宏江中央广场小区业主委员会成立之前，河南宏江房地产开发有限公司作为开发商与原告安达物业公司签订的《委托管理合同》系双方真实意思表示，形式合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合同依法成立并生效。该合同系开发商与物业服务企业签订的物业服务合同，应当对全体业主具有拘束力。该合同履行期满后，开发商河南宏江房地产开发有限公司没有与原告安达物业公司续签合同，但是原告仍然按照原合同履行至2015年1月13日。在此期间，原告履行了向业主提供物业服务的义务，应当享有收取物业服务费用的权利，被告张亚军接受了原告的物业服务，也应当履行交纳相关费用的义务。故原告安达物业公司主张被告张亚军支付自收到房屋钥匙之日起至2015年1月13日期间拖欠的物业费1671.05元、垃圾处理费59.62元、生活用水费99.2元、公摊电费310元，总计欠费2139.87元的诉讼请求，应予支持。关于原告主张的滞纳金问题。滞纳金属行政法律中的概念，本案中，原告主张滞纳金实际上是违约金，由于原告未能提供适用违约金约定事项的证据，故原告主张被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告张亚军经本院合法传唤，未到庭应诉答辩，视为对其权利的放弃，依法应承担举证不能的法律后果。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定,判决（缺席）如下：一、被告张亚军支付原告深圳市安达物业管理有限公司物业费1671.05元、垃圾处理费59.62元、生活用水费99.2元、公摊电费310元，总计欠费2139.87元，限本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告深圳市安达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张亚军负担。本判决为终审判决。审判员  曲俊刚二〇一九年四月四日书记员  王 咪