吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0202民初174号 原告：邵淑霞，女，汉族，住辽宁省沈阳市铁**。 委托诉讼代理人：胡刚宁，吉林圣力律师事务所律师。 被告：吉林市恒大永盛房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。 法定代表人：胡志宽，总经理。 委托诉讼代理人：司学帅，该公司法务部职员。 第三人：沈晓东，男，1981年3月23日出生，汉族，住吉林市船营区。 原告邵淑霞与被告吉林市恒大永盛房地产开发有限公司（以下简称恒大房地产公司）、第三人沈晓东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵淑霞及其委托诉讼代理人胡刚宁、被告恒大房地产公司的委托诉讼代理人司学帅到庭参加诉讼、第三人沈晓东经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 邵淑霞向本院提出诉讼请求：1.判令恒大房地产公司立即与邵淑霞签订《恒大华府XXX幢XXX室房屋的商品房买卖合同》，该房屋坐落于吉林市珲春中街777号恒大华府XXX号高层住宅楼XXX室；2.判令恒大房地产公司立即向邵淑霞交付案涉房屋。庭审中，邵淑霞增加第三项诉讼请求：恒大房地产公司立即为邵淑霞办理案涉房屋产权登记手续。事实与理由：2017年8月16日，邵淑霞经沈晓东介绍与恒大房地产公司签订了吉林恒大华府楼与认购书一份，约定邵淑霞购买恒大房地产公司开发的吉林恒大华府XXX幢X单元XXX室房屋，面积436.07平方米。按建筑面积计算，单价为2438.71元/平方米，总房款为：1063352元。邵淑霞交付购房定金1万元；约定按揭付款（商业贷款），邵淑霞在申请贷款前向恒大房地产公司交付房屋首期房款313352元，剩余房款74万元由商业贷款提供。之后，邵淑霞一直努力办理贷款，但恒大房地产公司却不配合；后经邵淑霞诉讼，恒大房地产公司劝说邵淑霞撤诉，并电话通知邵淑霞可一次性交付全部尾款74万元，完成房屋交易；现经邵淑霞几经努力，多方筹款74万元，于2018年12月12日汇入被告指定的银行账户。但此时恒大房地产公司却依然拒绝交付房屋，故诉至贵院。 恒大房地产公司辩称，不同意继续履行2017年8月16日邵淑霞与恒大房地产公司签订的楼宇认购书，楼宇认购书并非实际商品房买卖，其目的只是为锁定房源，做销售的准备，不具备商品房买卖基本性质，且该楼宇认购书第五条明确约定了具体签订商品房买卖合同的时间以及付款时间，由于邵淑霞未按楼宇认购书的约定履行相应手续，恒大房地产公司已于2018年1月5日通知解除认购书，收回房屋。按认购书约定，所购款项不予退还，邵淑霞在起诉状中陈述的2018年12月12日将剩余房款汇入我公司指定账号，系其个人行为，恒大房地产公司并无人员要求其将剩余房款汇入指定账号，楼宇认购书中对付款方式有明确的约定，双方未就付款方式达成变更，其账号如何取得，恒大房地产公司并不知情，邵淑霞在起诉状事实与理由部分中关于办理银行按揭贷款的陈述与事实不符，恒大房地产公司没有义务具体配合邵淑霞办理相应贷款，办理贷款的具体义务是邵淑霞与相应银行之间的义务，恒大房地产公司无法左右，无法控制。通过2018年7月19日贵院的庭审笔录第六页可以证明恒大房地产公司明确发出过解除通知，由于认购书已经解除，恒大房地产公司没有签订商品房买卖合同，交付案涉房屋的义务与办理产权的义务，因此希望法院驳回邵淑霞诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年8月16日，甲方（出卖人）恒大房地产公司与乙方（买受人）邵淑霞签订编号：XXXX号《吉林・恒大华府楼宇认购书》。该认购书载明：乙方自愿依下列条件向甲方认购吉林恒大华府XX幢XXX房，该商品房建筑面积共436.07平方米，其中，套内建筑面积371.55平方米。选择毛坯装修标准，获30.22优惠后，按建筑面积计算，单价为2438.71元/㎡，按套内建筑面积计算，单价2861.94元/㎡；总金额为人民币壹佰零拾陆万叁仟叁佰伍拾贰元整(即￥1063352元)。一、乙方同意签署本认购书时，支付人民币壹万元整（即￥10000元）作为定金（定金在签定商品房买卖合同后自动转入房款），甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款收据。二、乙方选择下列第2种方式付款：2、按掲付款（商业贷款）：乙方须2016年8月19日前支付首期房款￥313352元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》；余款（即74万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2016年8月19日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则，逾期不足10天（含10日）的，乙方每天按贷款额的万分之一向甲方支付违约金；逾期10天以上不足20天（含20日）的，乙方每天按贷款额的万分之二向甲方支付违约金；逾期20天以上视作乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。（实际按揭年限、按掲利率，按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额或未获批准，该差额部分乙方应在银行最终确定审批结果之日起5日内付清。）三、乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳维修专项资金即￥45346元，并将已缴款凭证在签署《商品买卖合同》时交予甲方。四、乙方支付首期的同时预缴税费￥32725.56元，如政府有关部门调整税费标准，接调整后的标准执行多退少补。五、乙方必须按双方约定的付款方式和期限到吉林・恒大华府销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋。六、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。七、乙方同意签署本认购书后在该单位的销售全过程中不更名、不增减名和不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。.......。 甲方恒大房地产公司经办人、销售经理、财务、营销部人员签名并加盖了恒大房地产公司公章。邵淑霞在乙方处签字。 当日，恒大房地产公司出具了“今收到邵淑霞房号XX号楼-XXX交来：首期、已更名金额（大写）叁拾贰万叁仟叁佰伍拾贰元”的收据。上海浦东发银行业务凭证记载：2018年12月12日，邵淑霞向恒大房地产公司账号内汇款74万元。 2018年1月5日恒大房地产公司电话通知邵淑霞解除上述认购书。邵淑霞于2018年5月29日起诉至本院要求恒大房地产公司继续履行上述认购书，于2018年7月23日向本院提出撤诉申请。本院于2018年7月23日作出(2018)吉0202民初1326号民事裁定书，准许原告邵淑霞撤诉。 另查明：2017年5月9日，恒大房地产公司在不动产管理机关对恒大华府XXX号高层住宅楼（吉林市船营区珲春中街777号恒大华府XXX号高层住宅楼）进行了房屋所有权首次登记。2017年6月12日，取得了《商品房现售备案证明》。现案涉房屋空置，没有权利限制，可以办理产权登记手续。 认定上述事实的证据有：原告邵淑霞提交的编号XXX吉林·恒大华府楼宇认购书、恒大地产集团收据、上海浦东发展银行业务凭证/回单、（2018）吉0202民初1326号庭审笔录、证人李红霞、万琦证言、本院依职权对案涉房屋权利状况进行查询的结果及庭审中双方当事人的陈述。 本院认为，恒大房地产公司与邵淑霞于2017年8月16日签订的《吉林・恒大华府楼宇认购书》（以下简称认购书）应当认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，2017年6月12日，恒大房地产公司取得了《商品房现售备案证明》。其后，恒大房地产公司与邵淑霞间签订了《吉林・恒大华府楼宇认购书》，该认购书的内容包括了商品房的基本情况、房屋单价、总价款、付款方式、付款时间等，具备商品房买卖合同的主要内容。且邵淑霞在签订该认购书的同时即缴纳了案涉房屋的首付款313352元（不含定金1万元），恒大房地产公司出具323352元（含定金1万元）收据；邵淑霞于2018年12月12日向恒大房地产公司支付了案涉房屋尾款74万元，至此案涉房屋的购房款全部缴纳，综上，该认购书应当认定为商品房买卖合同，而非预约合同。 关于案涉房屋的认购合同是否解除的问题。本院认为，恒大房地产公司电话通知解除合同的行为不产生解除效力。理由如下：首先，按照认购书的约定支付首期房款同时签署《商品房买卖合同》，邵淑霞在2017年8月16日签署认购书同时就支付了案涉房屋首期房款313352元，而恒大房地产公司已经取得案涉房屋《商品房现售备案证明》的情况下，具备签署《商品房买卖合同》的条件，但是恒大房地产公司未履行支付首期房款同时签署《商品房买卖合同》的约定，违约在先。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”认购书中约定的解除合同的条件为：在2016年8月19日前办理完毕银行按揭贷款等手续，逾期20天以上视作邵淑霞单方解除本认购书，所付款项不予退还，恒大房地产公司无须通知邵淑霞，可另行销售该房屋。认购书系恒大房地产公司提供且手填部分亦是该公司工作人员预先填写，认购书签订的时间为2017年8月16日，双方约定的办理银行按揭贷款手续的时间在签订时即已经过，那么关于该时间的约定就不明确，进而双方关于认购书的解除条件约定不明。那么当事人是否享有解除权，就应根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除的规定进行认定。现案涉房屋空置，没有权利限制，恒大房地产公司将案涉房屋继续出卖给邵淑霞合同目的能够实现。因给付尾款的履行期限不明确，双方未就给付尾款的时间达成补充协议，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项规定：“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”恒大房地产公司现有证据不足以证明其要求邵淑霞给付尾款的时间以及已经给了邵淑霞必要的准备时间。2018年1月5日恒大房地产公司仅电话通知邵淑霞解除合同，邵淑霞于2018年5月29日诉至本院要求恒大房地产公司继续履行合同。邵淑霞具有履行认购书的意愿并于2018年12月12日将案涉房屋的尾款74万元支付给恒大房地产公司，故恒大房地产公司解除行为亦不符合法定解除的条件。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，未约定解除合同的异议期的，解除合同异议期为三个月。恒大房地产公司根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定通知对方要求解除合同的，必须具备《合同法》第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的效力。因恒大房地产公司解除合同的条件不符合上述法律规定解除合同的条件，即便邵淑霞没有在法定异议期内提出诉讼，亦不产生解除效力。最后，至2018年12月12日恒大房地产公司收到邵淑霞的全部购房款1063352元，但是并未积极的将上述购房款予以返还。综上，本院认为恒大房地产公司解除认购书的行为不符合约定或者法定解除条件，不产生解除效力。对恒大房地产公司主张认购书已经解除的抗辩不予采纳。 关于邵淑霞主张恒大房地产公司立即与其签订《恒大华府XXX幢XXXX室房屋的商品房买卖合同》的请求，本院认为既然已经认定双方签订的认购书为商品房买卖合同，是否需要重新签订《恒大华府XX幢XXX室房屋的商品房买卖合同》就属于恒大房地产公司协助邵淑霞办理更名过户手续中的履行问题，故本院不作为独立的诉讼请求予以处理。 双方虽然没有约定具体的交付房屋时间。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十九条规定：“当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。”因邵淑霞于2018年12月12日当日向恒大房地产公司交纳全部购房款尾款。在案涉房屋已经竣工验收的情况下，恒大房地产公司可以在合理的期限内交付房屋。依照诚实信用原则，参照恒大房地产公司的制式合同，考虑到本案具体情况，酌定合理期限为本判决生效后一个月内。 关于邵淑霞请求立即为其办理案涉房屋的产权登记手续的主张，经查其所购房屋坐落于吉林市船营区珲春中街777号恒大华府10号高层住宅楼己有部分房屋办理不动产登记。恒大房地产公司为邵淑霞办理产权登记没有事实上及法律上的障碍，依照公平原则，邵淑霞的该项诉讼请求界定在合理期限内亦应予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十六条、第一百三十条、第一百三十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、吉林市恒大永盛房地产开发有限公司于本判决生效后一个月内向邵淑霞交付坐落于吉林市珲春中街777号恒大华府XX号高层住宅楼XXX室房屋（吉林市船营区珲春中街777号恒大华府XX号高层住宅楼X单元X层X号）。 二、吉林市恒大永盛房地产开发有限公司于2019年7月5日前为邵淑霞办理坐落于吉林市珲春中街777号恒大华府10号高层住宅楼XXX室房屋（吉林市船营区珲春中街777号恒大华府XX号高层住宅楼X单元X层X号）的产权登记手续。 三、驳回邵淑霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7185元，由吉林市恒大永盛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  王淑萍 二〇一九年四月十日 书记员  赵晨宇