海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终689号上诉人（原审原告）：陈瑜，女，1989年8月10日出生，汉族，现住海口市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：潘正亮，海南天皓律师事务所律师。上诉人（原审被告）：海口金雄城市住宿发展有限公司，住所地海口市琼山区府城镇中山南路天鹅小区****。统一社会信用代码：×××。法定代表人：王城雄，职务：经理。委托诉讼代理人：吕卲双，海南泽田律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司，住，住所地海口市琼山区南海大道**祥昌商住小区（**）******一社会信用代码：×××。法定代表人：袁勇，职务：经理。被上诉人（原审第三人）：阿里山山装饰设计（海南）有限公司，住所地，住所地海口市琼山区南海大道**祥昌商住小区（**）******会信用代码：×××。法定代表人：骆顺军，职务：经理。被上诉人共同委托诉讼代理人：颜嵩杰，北京大成（海口）律师事务所律师。被上诉人共同委托诉讼代理人：冯雪，北京大成（海口）律师事务所实习律师。上诉人陈瑜、海口金雄城市住宿发展有限公司（以下简称金雄公司）因与被上诉人阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司（以下简称阿里山山营销公司）、阿里山山装饰设计（海南）有限公司（以下简称阿里山山装饰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院(2018)琼0107民初3716号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈瑜上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决并判决金雄公司、阿里山山营销公司、阿里山山装饰公司共同偿还购房款408000元及其利息（利息自2017年4月15日起至还清之日止，按同期银行贷款利率计算）；2、案件受理费、上诉费由金雄公司、阿里山山营销公司、阿里山山装饰公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。判决书第九页第十四行至第二十一行，一审判决认定：“因此两个第三人收取的508000元并非全是房款，第三人收取原告的款项除十万元支付给被告缴纳房款定金后剩余205760元是首付款，按照被告和第三人阿里山山装修公司签订的销售成交标准可知被告允许第三人代收定金和首付款，因此本院认定205760元是第三人代表被告收取，其余部分不能代表被告收取系两个第三人收取。故多收房款的部分被告及两个第三人应予返还同时承担相应利息损失。”一审判决的上述事实认定严重错误。理由是：（一）、阿里山山营销公司2017年3月3日出具的《收据》明确注明“B栋1-201房定金肆拾捌万捌仟元整，首付已补齐。”也就是，阿里山山营销公司收取的508000元系陈瑜所交的购房款的首付款，根据《阿里山山房地产认购协议书》第五条“本认购协议在甲方与开发商正式签订购房合同后，一切权益以购房合同为准，但付款方式等内容不变。”的约定，付款内容不变，也就是陈瑜所交的508000元明确为购房款。陈瑜与开发商签订的购房合同中并没有约定装修、家具、电器等费用，根据协议书第五条“一切权益以购房合同为准”的约定，协议书第二条所约定的含首付款、办理贷款费用、室内装修、家具、电器及灯饰等费，用1208000元的约定已被正式的购房合同的相应内容所变更和取代，因此，一审判决认定508000元并非全是房款，只认定305760元属于购房款，另外202240元不属购房款，认定事实明显错误。（二）、一审以代理合同中完成销售成交的标准来认定开发商允许代理人代收金定和首付款，并以购房合同约定的首付款数额作为代理人有权代收的数额，完全没有法律依据。代理销售合同是开发商与代理人之间的合同，约束的是合同双方当事人即开发商和代理人，而且，代理销售合同中也并没有明确定金和首付款的数额，代理人对陈瑜所交的508000元明确注明为首付款，法律上在代理权限内代理人的行为就代表着委托人的行为，代理人即阿里山山营销公司收取首付款508000元也就意味着是委托人即金雄公司收取首付款508000元，因此，一审认定202240元不属购房款完全没有法律依据。二、一审判决适用法律错误。一审认定金雄公司、阿里山山营销公司、阿里山山装饰公司之间销售代理法律关系成立完全正确，但未适用《民法通则》和《民法总则》有关委托代理的法律规定，属适用法律错误。本案中，阿里山山装饰公司受金雄公司的委托代理销售房屋，与陈瑜签订认购协议书并收取购房款，其行为属于受托代理行为，陈瑜与金雄公司之间法律关系依法应当由有关代理的法律规范所调整。《民法总则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《民法通则》第六十三条第二款规定：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。上述规定即为调整委托代理关系的法律规范，阿里山山装饰公司的受托代理行为依法应当受此法律规范所调整。因此，依上述法律规定，金雄公司应当对阿里山山装饰公司的代理行为承担民事责任。《代理销售合同》第六条第一款第二项约定：在本合同签订后，甲方应向乙方开具完善的销售代理委托文件。委托合同签订后，金雄公司未向阿里山山营销公司和阿里山山装饰公司出具书面的授权委托书，属于授权不明，根据《民法通则》第六十五条第三款“委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”的规定，金雄公司应当对陈瑜承担民事责任，阿里山山营销公司和阿里山山装饰公司负连带责任。一审判决没有适用《民法总则》第一百六十二条、《民法通则》第六十三条第二款、第六十五条第三款的规定，明显属于适用法律错误。综上所述，一审认定事实和适用法律均错误，二审应予纠正，二审应撤销一审判决，并判决金雄公司、阿里山山营销公司、阿里山山装饰公司共同返还陈瑜购房款408000元及其利息。被上诉人金雄公司答辩：一、陈瑜要求金雄公司归还多收购房款408000元及相应利息28560元诉讼请求无事实和法律依据，依法应当驳回。合同相对性是合同法的一个基本原则，陈瑜与金雄公司之间的权利义务应当以双方于2017年4月14日正式签订的《海口市商品房买卖合同》为准。根据一审查明的事实，签订该《海口市商品房买卖合同》，双方完全出于自愿，陈瑜也从未以任何方式主张撤销或者解除本合同，根据合同明确约定，金雄公司将自己开发的位于海口市南海大道南侧祥昌商住××区的位于海口市××道房出卖给陈瑜，双方约定房屋转让单价为每平方米7200元，总价为985760元，合同约定的付款方式为其它付款方式即签订本合同时支付购房款人民币305760元，余款690000向银行按揭贷款支付。上述商品房买卖合同签订后，陈瑜于2017年4月14日支付购房款205760元，于2017年8月22日支付购房款100000元，于2017年8月16日支付购房款150000元，于2018年2月1日通过银行按揭支付购房款540000元给金雄公司。陈瑜付清购房款后，金雄公司也依约将陈瑜所购房产交付其使用，并为其办理了房产证，双方的权利义务已经全部履行完毕，金雄公司未多收陈瑜一分钱，依法依约不存在返还多付购房款的义务，陈瑜的诉讼请求应当依法全部驳回。陈瑜与阿里山山营销公司签订所谓房地产认购协议书在先，发现受骗后，又与金雄公司重新签订商品房买卖合同，但在合同签订并履行完毕后，又违背诚信原则，起诉金雄公司，想把被阿里山山营销公司欺骗付款的损失强加给金雄公司，对于陈瑜这种明显违背诚信原则的行为，金雄公司在此恳请法庭坚决制止。二、金雄公司与阿里山山营销公司不存在任何委托代理合同关系，阿里山山营销公司以自己的名义销售房产并收取购房款的行为对金雄公司不发生法律效力，阿里山山营销公司与陈瑜之间的纠纷，应当由他们自行解决，与金雄公司无关。第一、金雄公司从未以任何方式委托阿里山山营销公司代销名下房产，金雄公司对阿里山山营销公司以自己名义违法将金雄公司所有的祥昌商住××区房出卖给陈瑜并自行向陈瑜收取508000元购房款的行为完全不知情。在陈瑜与金雄公司于2017年4月14日签订《海口市商品房买卖合同》时，陈瑜也未以任何方式告知金雄公司其与阿里山山营销策划公司签订了房地产认购协议书并向该公司支付了相应购房款，金雄公司也从未以任何方式向陈瑜承诺承接原告与阿里山山营销公司之间的债权债务。金雄公司与陈瑜签订的《海口市商品房买卖合同》约定的很清楚，首付购房款人民币305760元由陈瑜自行支付，余款690000由陈瑜向银行按揭贷款支付给金雄公司。陈瑜作为一名具有完全民事行为能力的成年人，明知阿里山山营销公司不是房产所有人，也未见到金雄公司出具给阿里山山营销公司的任何委托售房的授权委托书，即草率的同阿里山山营销公司签订所谓的房地产认购协议书并支付高达人民币508000元的所谓购房款，其相应法律后果应当由陈瑜自行承担，与金雄公司无关。第二、金雄公司虽然与阿里山山设计公司于2016年5月18日签订有一份《房地产代理销售合同》，但该合同早在2016年11月18日就已经到期。且该合同明确约定正式的商品房买卖合同由甲方（金雄公司)与客户签订，房款也由甲方直接向客户收取并开据票据。从该《房地产代理销售合同》的实际履行情况看，金雄公司从未以任何方式允许阿里山山设计公司以自己的名义销售房产并以自己的名义收取全部购房款。《民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。据此规定，即使在《房地产代理销售合同》有效期间，阿里山山设计公司的代理销售行为也必须以金雄公司的名义进行才对金雄公司发生法律效力。第三、金雄公司于2017年3月14日收取阿里山山设计公司给付的共计20万元201房和503房首付款，不能作为双方委托代理关系继续履行及答辩人在收到该笔款项时即认可是收取本案陈瑜相应购房款的证明。从字面意思理解，上述2017年3月14日阿里山山设计公司给付给金雄公司的共计20万元201房和503房首付，就是阿里山山设计公司自身支付给金雄公司的相应购房款，并非阿里山山公司受托代付某个特定第三人的相应购房款。不能作为双方代理合同并未终止的证明，更不能作为金雄公司已经收取了特定主体即本案陈瑜交付的201房相应购房款的证明。原一审法院据此收据，认定金雄公司与阿里山山设计公司的《房地产代理销售合同》仍在履行中，并据此认定金雄公司已经委托阿里山山销售公司代收陈瑜购房款205760元，认定事实错误，金雄公司在此恳请二审法院依法纠正。金雄公司于2017年4月14日与陈瑜签订《商品房买卖合同》后，经金雄公司与陈瑜、阿里山山设计公司协商，以上述阿里设计公司给付的相应201房的首付款10万元充低陈瑜应付201房首付款10万元，那是各方当事人在特定时间另行协商达成的新的合意，与金雄公司与阿里山山设计公司签订的《房地产代理销售合同》无关，更与阿里山山销售公司与陈瑜签订的《房地产认购协议书》无关。第四、金雄公司公司对阿里山山设计公司与阿里山山销售公司存在关联关系一事完全不知情，依法不应当对阿里山山销售公司的债务承担连带责任。被上诉人阿里山山营销公司、阿里山山装饰公司共同答辩：金雄公司委托阿里山山装饰公司与阿里山山营销公司代为销售涉案项目房屋，两公司将涉案房屋推荐给陈瑜，陈瑜与阿里山山营销公司签订《阿里山山房地产认购协议书》后，收取陈瑜的定金及购房款共计508000元。2017年3月14日，两公司已将其中的10万元交付与金雄公司。同年4月14日，经两公司促成，陈瑜与金雄公司签订了《海口市商品房买卖合同》。此时两公司应将代为收取的购房款交付给金雄公司，但因公司出现经营问题，实际控制人携款潜逃，致使购房款未及时交付金雄公司。目前，金雄公司未依《阿里山山（1633）房地产代理销售合同》的约定向阿里山山装饰公司与阿里山山营销公司支付售房的佣金；且涉案项目购房人林科解除购房合同后，金雄公司已将林科支付的购房款退还，却并未将两公司垫付的购房款予以返还；购房人高洋在阿里山山装饰公司代其垫付购房首付款196688元的情况下，却将该笔垫付款付给金雄公司，金雄公司至今未将上述款项交付与阿里山山装饰公司与阿里山山营销公司。金雄公司与阿里山山装饰公司、阿里山山营销公司就代理销售涉案项目房产过程中产生的债权债务，至今仍未进行结算。综上，阿里山山营销公司、阿里山山装饰公司认为，金雄公司委托阿里山山装饰公司与阿里山山营销公司代理销售涉案项目房产，对房产销售过程中两公司代为收取房款的行为并未提出异议，且双方仍有一系列债权债务未进行结算，故两公司在房产销售过程中代为收取房款的行为产生的效果应当由金雄公司承担。上诉人金雄公司上诉请求：撤销原判决第一项，驳回陈瑜要求金雄公司返还205760元及相应利息（自2017年4月15日起至还清之日止，按同期银行贷款利率予以计算）的诉讼请求。事实和理由：一、根据合同相对性原则，陈瑜的相应诉讼请求依法应当驳回。合同相对性是《合同法》的一个基本原则，根据该原则，陈瑜与金雄公司之间的权利义务应当以双方于2017年4月14日正式签订的《海口市商品房买卖合同》为准。根据一审法院调查查明的事实，签订该《海口市商品房买卖合同》，当事人双方完全出于自愿，陈瑜从未以任何方式主张撤销或者解除本合同，根据合同明确约定，金雄公司将自己开发的位于海口市南海大道南侧祥昌商住××区的位于海口市××道房出卖给陈瑜，双方约定房屋转让单价为每平方米7200元，总价为985760元，合同约定的付款方式为其它付款方式即签订本合同时支付购房款人民币305760元，余款690000向银行按揭贷款支付。上述商品房买卖合同签订后，陈瑜于2017年4月14日支付购房款205760元，于2017年8月22日支付购房款100000元，于2017年8月16日支付购房款150000元，于2018年2月1日通过银行按揭支付购房款540000元给金雄公司。陈瑜付清购房款后，金雄公司也依约将所购房产交付陈瑜使用，并为陈瑜办理了房产证，双方的权利义务已经全部履行完毕。在合同履行过程中，金雄公司未多收一分钱，依法依约均不应当承担返还多付购房款的义务，陈瑜的诉讼请求应当依法全部驳回。陈瑜与阿里山山营销公司签订所谓认购协议书在先，发现受骗后，又恶意隐瞒相关事实，骗取金雄公司与之签订商品房买卖合同，但在合同签订并履行完毕后，又违背诚信原则，起诉金雄公司，想把被阿里山山营销公司欺骗付款的损失强加给金雄公司，对于陈瑜这种明显违背诚信原则的行为，一审法院依法支持于法无据，于理不容，金雄公司在此恳请二审法院依法纠正。二、金雄公司与阿里山山营销公司不存在任何委托代理关系，阿里山山营销公司以自己的名义销售房产并收取购房款的行为对金雄公司不发生法律效力，阿里山山营销公司与陈瑜之间的纠纷，应当由他们自行解决，与金雄公司无关。第一、金雄公司从未以任何方式委托阿里山山营销公司代销名下房产，金雄公司对阿里山山营销公司以自己名义违法将金雄公司所有的祥昌商住××区房出卖给陈瑜并自行向陈瑜收取508000元购房款的行为完全不知情。在陈瑜与金雄公司于2017年4月14日签订《海口市商品房买卖合同》时，陈瑜也未以任何方式告知金雄公司其与阿里山山营销策划公司签订了房地产认购协议书并向该公司支付了相应购房款，金雄公司也从未以任何方式向陈瑜承诺承接其与阿里山山营销公司之间的债权债务。金雄公司与陈瑜签订的《海口市商品房买卖合同》约定的很清楚，首付购房款人民币305760元由陈瑜自行支付，余款690000由陈瑜向银行按揭贷款支付给金雄公司。陈瑜作为一名具有完全民事行为能力的成年人，明知阿里山山营销公司不是房产所有人，也未见到金雄公司出具给阿里山山营销公司的任何委托售房的授权委托书，即草率地同阿里山山营销公司签订所谓的房地产认购协议书并支付高达人民币508000元的所谓购房款，其相应法律后果应当由陈瑜自行承担，与金雄公司无关。第三、金雄公司对阿里山山设计公司与阿里山山销售公司存在关联关系一事也完全不知情，两家公司从未以任何方式告知金雄公司其存在关联关系，金雄公司也从不知晓两家公司存在关联关系。因此，即使金雄公司与阿里山山设计公司存在委托代理关系，阿里山山销售公司以自己的名义进行的售房及收取相应房款的行为也不能够强加给金雄公司承担。被上诉人陈瑜答辩：以我们诉讼状的事实理由为准。阿里山山公司的两公司人格混同是被认可。金雄公司阿里山山营销公司所签订的代理合同陈瑜有理由相信两家阿里公司就代理金雄公司销售房产。虽然，阿里山山营销公司没有以金雄公司名义销售，构成表见代理，金雄公司应当承担法律责任。被上诉人阿里山山营销公司、阿里山山装饰公司共同答辩：与上述答辩意见一致。陈瑜向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判决金雄公司及阿里山山营销公司、阿里山山装饰公司立即归还多收陈瑜的购房款408000元及其利息28560元（利息按年利率6%计算，自2017年4月15日起至2018年6月14日止利息28560元，应计至欠款还清之日止）；2、本案诉讼费由金雄公司负担。一审法院查明的事实：位于海口市××区号祥昌商住小区（二期）项目系金雄公司开发建设。2016年5月18日金雄公司委托阿里山山装饰公司代为销售。合同约定，代理期限自2016年5月18日至2016年11月18日，合同上载明“合同期限到期后，如金雄公司或阿里山山装饰公司提出终止本合同，则按合同终止条款处理”。合同还约定正式的买卖合同由金雄公司与客户签订，房款也由金雄公司直接向客户收取并开据票据。约定在本合同签订后，金雄公司向阿里山山装饰公司开据完善的销售代理委托文件。金雄公司和客户签订买卖合约后，因合约条款引起的纠纷和责任均由金雄公司承担，与阿里山山装饰公司无关。在委托代理销售合同中约定阿里山山装饰公司销售成交标准为：客户已交来规定的足额定金并签订认购书，首付款，以及通过银行准入，确认客户选择的房产得到银行按揭支持。2017年2月21日，陈瑜看房后向阿里山山装饰公司交付了20000元购房定金，2017年3月3日，陈瑜与阿里山山营销公司签订《阿里山山房地产认购协议书》，约定陈瑜购买阿里山山营销公司所销售的位于海口市××区号B栋201的位于海口市××区房，面积138.04m2，含首付款、贷款费用、装修、家电等总价为壹佰贰拾万零捌仟元整。协议签订当天陈瑜将488000元购房款交付给阿里山山营销公司，上述购房款合计508000元。2017年3月14日阿里山山装饰公司向金雄公司支付B栋201房及B栋1单元502房的首付款200000元。2017年3月底至4月初，陈瑜及其他购房者发现阿里山山营销公司未在海南省住建厅备案，不具备中介销售资格，陈瑜便找阿里山山营销公司退还购房款，但阿里山山装饰公司法定代表人骆顺军声称公司工作人员已经卷款逃走，要想购房必须重新交付首付款才能备案并保住房子。2017年4月14日，陈瑜与金雄公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定陈瑜仍购买原定的B栋201号房，购房款总额995760元，首付款305760元。因阿里山山装饰公司已经将201号房的100000元销售定金交付给金雄公司，陈瑜实际向金雄公司交付205760元首付款，金雄公司向陈瑜出具305760元的购房款发票，2017年8月15日陈瑜向金雄公司交付购房款150000元，其余购房款540000元由陈瑜向银行按揭贷款已经全部付清。交付首付款后金雄公司便将201号房及钥匙交付给陈瑜。并按约定时间为陈瑜办理了不动产权证书。另查，海口琼山区人民检察院海琼检公诉刑诉（2018）141号起诉书以阿里山山装饰公司及营销公司在另案项目中涉嫌合同诈骗罪起诉。（2018）琼0107民初字第1930号民事调解书确认2016年7月阿里山山装饰公司在代理销售金雄公司房屋时替客户垫付部分房款196688元，在主张客户返还时，金雄公司与阿里山山装饰公司达成调解协议，金雄公司自愿返还该部分款项给阿里山山装饰公司。（2018）琼01民终3261号民事判决书确认：阿里山山装饰公司及阿里山山营销公司虽在工商登记部门登记为彼此独立的公司法人，但两个公司的公章、账户对外只有一个，两个公司实际形成公司人格混同。一审法院认为，关于金雄公司与阿里山山装饰公司、营销公司之间销售代理法律关系是否成立的问题。首先阿里山山营销公司与装饰公司之间系一套人马、一个财务、一个账户，系人格混同，应共同承担责任。金雄公司与阿里山山装饰公司之间签订的委托代理销售合同中约定了代理期限，但同时约定到期后除非一方提出终止，该合同才会终止，而实际履行期限到期后并未有一方正式提出终止，故代理销售合同并未中止。该代理销售合同中虽明确约定在本合同签订后，金雄公司向阿里山山装饰公司开据完善的销售代理委托文件。但从金雄公司及阿里山山装饰公司另案的调解可知双方之间实际形成事实上的委托代理销售房屋的法律关系，按销售代理合同约定阿里山山装饰公司完成销售成交标准为：客户已交来规定的足额定金并签订认购书、首付款，以及通过银行准入，确认客户选择的房产得到银行按揭支持。而该案阿里山山营销公司已与陈瑜签订了认购协议并收取了定金及部分房款，但因后续发生第三人卷款而逃的事实后销售成交的标准未达到，但不影响双方的委托代理销售关系的认定，因合同中明确约定由金雄公司与陈瑜签订买卖合同同时收取房款。阿里山山装饰公司、营销公司不能提供相关证据证明金雄公司有委托其收取全部房款的授权，且陈瑜在与阿里山山营销公司签订房屋认购协议书时也未审查阿里山山营销公司是否有收受房款的权限，故陈瑜对此应承担一定的过错责任。且阿里山山营销公司与陈瑜签订的房屋认购协议中约定的总价中含首付款、办理贷款费用、室内装修、家具、电器及灯饰总计人民币1208000元。因此阿里山山装饰公司、营销公司收取的508000元并非全是房款，综上阿里山山装饰公司、营销公司收取陈瑜的款项除十万元支付给金雄公司缴纳房款定金后剩余205760元是首付款，按照金雄公司和阿里山山装饰公司签订的销售成交标准可知金雄公司允许阿里山山装饰公司代收定金和首付款，因此一审法院认定205760元是阿里山山装饰公司代表金雄公司收取，其余部分不能代表金雄公司收取系阿里山山装饰公司、营销公司收取。故多收房款的部分金雄公司及阿里山山装饰公司、营销公司应予以返还同时承担相应利息损失。自2017年4月15日起至还清之日止，按同期银行贷款利率予以计算。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七第一款之规定，判决如下：一、金雄公司与阿里山山营销公司及装饰公司于本判决书生效后共同返还陈瑜205760元及相应利息（自2017年4月15日起至还清之日止。按同期银行贷款利率予以计算）；二、阿里山山营销公司及装饰公司于本判决书生效后共同返还陈瑜202240元及相应利息（自2017年4月15日起至还清之日止。按同期银行贷款利率予以计算）。二、驳回陈瑜的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币3924元(陈瑜已预交），由金雄公司负担1924元，阿里山山营销公司、装饰公司共同负担2000元。各方当事人在二审期间均无新证据提交。本院查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，一、关于金雄公司与阿里山山装饰公司、营销公司之间销售代理法律关系是否成立的问题。阿里山山营销公司与装饰公司之间系一套人马、一个财务、一个账户，故一审认定两公司人格混同应共同承担责任并无不当，本院予以维持。另，金雄公司与阿里山山装饰公司、营销公司之间签订的委托代理销售合同中约定了代理期限，但同时约定到期后除非一方提出终止，该合同才会终止，而实际履行期限到期后并未有一方正式提出终止，故代理销售合同并未中止。该代理销售合同中虽明确约定在本合同签订后，金雄公司向阿里山山装饰公司、营销公司开据完善的销售代理委托文件。但从金雄公司及阿里山山装饰公司、营销公司另案的调解可知双方之间实际形成事实上的委托代理销售房屋的法律关系，按销售代理合同约定阿里山山装饰公司、营销公司完成销售成交标准为：客户已交来规定的足额定金并签订认购书，首付款，以及通过银行准入，确认客户选择的房产得到银行按揭支持。而该案阿里山山营销公司已与陈瑜签订了认购协议并收取了定金，但因后续发生阿里山山装饰公司、营销公司卷款而逃的事实后销售成交的标准未达到，但不影响双方的委托代理销售关系的认定。二、关于金雄公司应否对阿里山山装饰公司、营销公司收取陈瑜的购房款承担连带返还责任的问题。阿里山山装饰公司、营销公司自2016年5月18日开始代理销售涉案房屋，陈瑜根据其与阿里山山装饰公司签订的《阿里山山房地产认购协议书》向该司支付了定金20000元，购房款488000元，合计508000元，由此可见陈瑜向阿里山山装饰公司支付房款是为了实现取得涉案房产的目的，现在由于阿里山山装饰公司卷款而逃后，除了金雄公司收到的10万元房款外，剩余的408000元陈瑜并未得到返还，双方合同亦因陈瑜另向金雄公司签订房屋买卖合同后无继续履行的必要。而在本案中，金雄公司虽与阿里山山装饰公司在销售代理合同中约定阿里山山装饰公司收受房款的权限，但并无证据证实阿里山山装饰公司与陈瑜签订《阿里山山房地产认购协议书》时曾向陈瑜告知该司对收受房款的权限已进行明确约定，或将销售代理合同的内容告知陈瑜，陈瑜作为购房者已尽到了必要的审慎义务，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，金雄公司应对阿里山山装饰公司、营销公司销售涉案房屋的行为承担责任。故陈瑜主张金雄公司应对阿里山山装饰公司、营销公司返还陈瑜的202240元购房款应当承担连带还款责任，依法有据，本院予以支持。金雄公司上诉主张不应对阿里山山装饰公司收取的购房款承担连带返还在责任，理由不充分，本院不予支持。至于金雄公司与阿里山山装饰公司、营销公司之间的销售代理合同属于两公司之间的内部约定，其可另行解决。由上述论述可知，金雄公司应对阿里山山装饰公司、阿里山山营销公司向个人方退还购房款及利息承担连带清偿责任。一审判决金雄公司仅在涉案房屋首付款范围内承担连带返还责任不当，本院予以纠正。综上，上诉人陈瑜的上诉主张，有事实和法律依据，本院予以支持；上诉人海口金雄城市住宿发展有限公司的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实部分不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款的规定，判决如下：一、撤销海口市琼山区人民法院(2018)琼0107民初3716号民事判决第二、三项；二、变更海口市琼山区人民法院(2018)琼0107民初3716号民事判决第一项为：“海口金雄城市住宿发展有限公司与阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司、阿里山山装饰设计（海南）有限公司于本判决生效后共同返还陈瑜408000元并支付利息损失（自2017年4月15日起至还清之日止，按同期银行贷款利率予以计算）”；三、驳回海口金雄城市住宿发展有限公司的上诉请求。一审案件受理费3924元，二审案件受理费12234元，均由海口金雄城市住宿发展有限公司、阿里山山房地产营销策划（海南）有限公司、阿里山山装饰设计（海南）有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长周慧娟审判员黄玉臣审判员王法坚 二Ｏ一九年四月十八日书记员 谢以欣速录员 庄翠玲附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。