广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初29062号原告：佛山市华夏国际展览有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区南庄镇华夏陶瓷博览城佛山国际会议展览中心**A01，统一社会信用代码：91440604760609177N。法定代表人：关国杰。委托诉讼代理人：何嘉瑶，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁胜德，广东泽康（顺德）律师事务所律师。被告：广州市合强展览有限公司，住所地：广东省广州市天河区黄村福元中路****，统一社会信用代码：91440101696927807T。法定代表人：刘和生。委托诉讼代理人：高燕贞，广东科韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶贵明，广东科韵律师事务所律师。原告佛山市华夏国际展览有限公司诉被告广州市合强展览有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月21日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人何嘉瑶、梁胜德，被告委托诉讼代理人高燕贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2015年2月13日签订的《场地租赁合同》；2、判令被告立即向原告支付租金40000元以及逾期支付租金产生的逾期违约金10200元(按日千分之一的标准，以180000元为本金自逾期之日起即2018年9月10日计至2018年11月1日；以4000元为本金自2018年11月2日暂计至2018年11月23日，合计逾期违约金为10200元，2018年11月24日起至被告清偿之日止按同等标准计算，详见附表)；3、判令没收被告场地按金50000元；4、判令被告向原告支付赔偿金180000元。上述第二、三、四项合计280200元。5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月30日，被告与原告签订了一份《场地租赁合同》，约定原告将佛山市禅城区南庄镇华夏陶瓷博览城内佛山国际会议展览中心(包含室内一层展馆、室内二层公共过道、室外正门前过道及前后广场，以下简称“该租赁物”)出租给被告使用，出租时间为2017年至2021年该5年内每年的9月25日至10月6日。被告应于每年展会布展(即9月25日至9月29日)前20日一次性向原告支付当年的场地租金，否则原告有权要求被告支付未付租金千分之一的违约金；超过一个月仍未支付的，原告有权解除该合同，并没收被告交付的全部按金。且如因被告违约导致合同终止的，被告还应赔偿当年的场地租金给原告。按照上述约定，被告应于2018年9月9日前向原告支付2018年的租金18万元，但被告并未按时支付，且已逾期超过一个月。原告曾多次催缴，被告均未能在原告要求的期限内偿付拖欠的租金。在原告向被告发出要求解除租赁合同的通知后，被告仅偿付了部分租金14万元。截止至2018年11月23日，被告仍拖欠原告租金40000元，及相应逾期违约金10200元。综上，原告为维护自身的合法权益，特具此状向贵院起诉被告，请求贵院查明案件事实，依法支持原告的全部诉讼请求。被告辩称：1、从原告现有证据显示，其不是本案适格的主体，不是合同适格的主体。涉案场地的所有权人是佛山市华夏陶瓷博览城有限公司，佛山市华夏陶瓷博览城有限公司仅授权原告管理经营涉案场地，原告与场地所有权人是委托关系，并没有授权其收取租金，授权委托书也没有授权原告可租赁涉案场地及收取租金。原告无权以其名义主张权利，其并非是本案适格的主体。2、被告一直与原告、业主磋商，被告不同意解除合同，被告愿意继续承租场地。被告从2012年开始每年承租涉案场地举办汽车展览。之前双方一直保持良好的合作关系，2018年1月原告通知被告因建陶小镇项目部分场地被南庄镇政府征用，被征用部分位于涉案租赁场地的主要出入口，且堵塞原来参展车辆的进出的主要车道，导致原场馆的展位布局需要作出重大调整，严重缩减被告可出租展位的面积，被告当时提出反对意见，此后双方一直就租金减免的事宜进行协商，业主方初步同意可减免4万元，随后业主的员工要求被告先行提交减免租金的申请，业主根据被告的申请制作了补充协议回传给被告，协议内容包括租金的标准每年减少4万元的内容。后来因合作方的原因没有签订，其后被告向原告提出延期举办展览，双方一直就租金减免、合同其他事宜进行磋商。被告为了表示诚意于2018年11月1日按照双方初步协商的内容向原告预付了场地租金14万元，举办展览时间另行协商。但原告收取款项后反悔，起诉要求解除合同。被告认为被告迟延付款事出有因，被告愿意继续承租场地，且被告预付场地租金已经履行合同主要义务，合同目的仍可实现，不应该解除合同。但是原告未能向被告提供合同约定面积的场地，故租金应适当减少。3、本案原告主张的违约金没有事实依据，2018年9月25日至2018年10月，被告已经提出展览延期，被告尚未实际使用场地，原告要求被告支付租金没有依据。其次，原告各项诉请的性质是违约责任，被告提前告知原告展览延期，不存在违约行为，原告主张违约金是没有事实，合同第5条的第5点约定，展览因故延期，提前15天告知并说明理由即可延期，可见被告延期开展对原告的损失极少。合同也约定，在正常情况下被告应当提前一个月交保证金及到相关政府部门报批的手续材料。如果真如原告所言被告违约，原告早已在约定开展时间15天前已经知悉被告未能在约定时间举办展览，原告可以另行处理场地，由此产生的损失极少。4、原告主张违约金高于其损失，不应当支持。被告已经支付了14万元租金和5万元场地按金，如果原告执意解除合同，原告应当向被告返还。本院经审理认定事实如下：2015年2月13日，原告作为出租方与被告作为承租方签订《场地租赁合同》，约定：合同期限为5年，即2017、2018、2019、2020、2021年；合同期内的租赁使用期限（举办展览期限）为每年的9月25日至10月6日止，此期限外的时间，由原告自行支配使用；租赁地点为佛山市禅城区南庄镇华夏陶瓷博览城内佛山国际会议展览中心（包含室内一层展馆、室内二层公共过道、室外正门前过道及前后广场）；展览范围为汽车整车展览及销售；场地租金为合同期内第一年、第二年（即2017年、2018年）场地租用费用含税价为180000元/年，第三年（即2019年）场地租用费用含税价为189000元/年，第四年（即2020年）场地租用费用含税价为198450元/年，第五年（即2021年）场地租用费用含税价为208373元/年，原告开具正规发票予被告，被告应于展会布展前20天，一次性向原告支付场地租金，未在该期间内全额支付的，每逾期一日，被告应向原告支付租金千分之一的违约金，超过一个月被告仍未全额支付的，原告有权单方解除合同，没收被告交付的全部按金；为保障原告权益，被告在签订本合同日起5个工作日内，向原告一次性支付场地保证金50000元，在合同期结束后10个工作日内，无应交款的情况下无息退还给被告；原告应按合同规定的时间将约定场地及设施交付被告使用；展会期间，原告应免费提供手扶梯、货梯、洗手间、停车场、贵宾休息室、二楼小会议室、二楼多功能室、二楼墙体喷画广告位；被告在筹办展览会过程中因故无法如期举行，被告应提前15天向原告提出延期举办申请并说明延期理由，延期时间双方另行商定，被告交给原告的款项可转为延期举行租馆租金和按金；原、被告双方应相互谅解、支持，若遇不可抗力因素、原告发展需要或政府部门的决定，（双方必须提供相关文件），需改期举行或停办的，原告无条件无息退还被告所交付的租金及按金，被告也无条件取消举办展会，合同终止，本合同未尽事宜，可另行签订补充协议。2018年1月31日，佛山市禅城区南庄镇经济和科技促进局向佛山市华夏陶瓷博览城有限公司作出《关于配合做好佛山建陶小镇展示厅施工相关工作的函》，南庄镇委镇政府研究决定，佛山建陶小镇选址华夏陶瓷会展中心第一、二层面积共约2600平方米空间建设展示厅，入口位于第一层正门(东门)右侧，面积约160平方米，主厅位于第二层，第二层东北侧的中国陶瓷协会营销分中心的2个办公室及东南侧的2个财务室一并租用，计划于2018年2月开始陆续进场施工。原告收到上述《关于配合做好佛山建陶小镇展示厅施工相关工作的函》后，告知了被告。被告提出减租，后原、被告就租赁场地面积、租金、租期等变更合同的内容进行磋商，并要求重新签订《补充协议》，双方未达成协议。原告于2018年9月11日向被告作出《关于佛山国际会议展览中心场地租赁事宜的催告函》，函请被告于2018年9月15日前向原告支付2018年的租金180000元，并于2018年10月24日向被告作出《解除合同通知书》，通知被告逾期未支付约定租金费用已超过一个月，构成严重违约，原告决定于2018年10月25日解除与被告签订的租赁合同，向原告支付拖欠的租金费用180000元，承担没收场地按金即赔偿今年的场地租金的相应违约责任。被告收到上述通知后，于2018年11月1日通过中国工商银行转账向原告支付了140000元。经本院组织双方现场勘察，原、被告确认：上述建陶小镇于2018年3月份开始兴建，2018年6月份竣工，该建陶小镇为两层结构，位于涉案租赁场地的东门门口靠北，一楼部分占地面积224.73平方米，占用了一楼涉案租赁场地4.3米宽的过道，二楼部分占地面积1963.46平方米，占用了涉案租赁合同所约定的二楼会议室、多功能室。另查明，南海市华夏陶瓷博览城有限公司就华夏陶瓷博览城会展博览中心工程办理了相关设计、建设、消防等手续，并于2001年10月12日向原南海市规划局申请报建，原南海市规划局于2002年1月28日予以批准同意报建。根据南府国用（2003）字第110004号《国有土地使用证》，位于原南海市南庄镇龙津公路侧凼底塱的土地使用者为南海市华夏陶瓷博览城有限公司，土地用途为211商业用地，使用权类型为划拨，使用权面积为23779.94平方米。再查明，南海市华夏陶瓷博览城有限公司于2003年7月9日变更企业名称为佛山市华夏陶瓷博览城有限公司。又查明，佛山市华夏陶瓷博览城有限公司因业务需要，授权原告代为经营管理位于佛山市禅城区南庄镇华夏陶瓷博览城的佛山国际会议展览中心展馆，土地证号为南府国用（2003）字第1100**，授权经营期限自2017年1月1日至2022年12月31日。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告认为，原告不是租赁物的所有权人，无权以其名义主张权利，并非本案的适格主体。经查，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人包括租赁物所有权人、使用权人、经营者及其他人等。本案为原、被告因履行涉案《场地租赁合同》而产生的纠纷，被告为该《场地租赁合同》的出租人，是合同的当事人，享有合同的权利，并承担相应的义务，双方就合同的履行产生纠纷时，原告有权向人民法院提起诉讼，原告的主体适格。被告的上述主张缺乏依据，本院不予支持。本案的争议焦点为：1、被告的行为是否构成违约？2、原告要求被告支付租金、违约金、赔偿金，并没收按金的诉请是否成立？关于被告行为是否构成违约的问题。经查，2018年1月31日，佛山市禅城区南庄镇经济和科技促进局根据佛山市禅城区南庄镇委镇政府的决定，租用华夏陶瓷博览城的佛山国际会议展览中心的场地于2018年3月兴建建陶小镇，并2018年6月竣工。该建陶小镇占用了涉案租赁场地一楼的部分过道以及二楼的会议室和多功能室，致使涉案租赁物发生了变化，但该变化属于合同履行过程中发生的客观情况变化，既不能归责于原告，也不能归责于被告，即合同发生了情势变更。但该租赁物的变化不利于被告对租赁物的使用，一定程度上损害了被告的合同权益，继续按原合同履行对被告显失公平，为此，被告向原告提出减租请求，要求变更合同合法合理。后双方就变更合同进行磋商，至今未达成一致的约定。被告在双方磋商期内停止使用租赁物，拒绝继续履行原合同，并不构成违约。在此情况下，原告主张要求被告按原合同约定向原告支付场地租金，违反了诚实信用原则，对原告的该诉求，本院不予支持。因被告的行为并不构成违约，原告以被告违约为由要求被告支付违约金、赔偿金以及没收按金的主张缺乏事实依据，本院不予支持。但因原、被告至今仍无法就变更合同达成一致意见，原告起诉主张并于诉讼中明确表示要求解除合同。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，本院确认自判决作出之日涉案《场地租赁合同》解除。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告佛山市华夏国际展览有限公司与被告广州市合强展览有限公司于2015年2月13日签订的《场地租赁合同》于判决作出之日即2019年4月18日解除；二、驳回原告佛山市华夏国际展览有限公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序审理，受理费减半收取为2752元，财产保全费1921元，合计4673元，由原告佛山市华夏国际展览有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陈青兰二〇一九年四月十八日书记员  张惠玲