上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初85649号原告：夏宇泽，男，1997年7月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：薛剑峰，上海市徐浦律师事务所律师。被告：孙汉军，男，1977年7月31日出生，汉族，住上海市宝山区。第三人：曹玉萍，女，1975年4月5日出生，汉族，住上海市浦东新区芦潮港农场农场新村**楼**。原告夏宇泽与被告孙汉军确认合同无效纠纷一案，本院于2018年11月11日立案受理后，依法适用简易程序于2018年12月10日公开开庭进行审理。后，经原告申请，本院依法追加第三人曹玉萍，并于2019年3月13日再次公开开庭进行了审理。原告夏宇泽及其委托诉讼代理人薛剑峰、被告孙汉军、第三人曹玉萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告夏宇泽向本院提出诉讼请求：1、要求判令确认曹小宇与被告于2017年10月2日就上海市浦东新区思浦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》无效；2、要求判令被告迁出上海市浦东新区思浦路XXX弄XXX号XXX室房屋并将该房屋返还原告；3、要求判令被告支付原告房屋使用费(以每日100元为标准，计算自2017年10月2日起至房屋返还之日止)；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与曹小宇系父子关系，曹小宇与夏晓英原系夫妻关系，也是原告的父母，于2005年1月25日经法院调解离婚。父母离婚后，原告曾居住在涉案房屋，后，原告因受伤于2015年搬至周浦镇与母亲夏晓英一起生活。2016年12月6日，原告取得上海市浦东新区思浦路XXX弄XXX号XXX室房屋99%的产权份额。2017年10月2日，曹小宇在未经得原告同意的情况下，与被告签署了涉案房屋租赁合同，合同约定租赁期限为5年，月租金3,000元，租期自2017年10月2日起至2022年10月2日止。合同签署后，被告就占用涉案房屋。2018年3月31日，曹小宇去世，原告母亲夏晓英至涉案房屋查看时，才发现被被告占用。经过交涉，被告提供了租赁合同，并言明已将5年租金18万元一次性支付给曹小宇。曹小宇系无权处分人，故上述合同应属无效。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判如诉请。被告孙汉军辩称，不同意原告的诉讼请求。曹小宇去世不能代表合同无效，要求继续履行租赁合同；如果原告要求被告迁出，则原告应对被告进行补偿，且被告对涉案房屋的装修部分也应一并补偿；被告以前是做手机生意的，曹小宇不时地向被告拿钱，曹小宇遂将涉案房屋出租给被告使用，2016年10月6日，双方签订租赁合同，当时曹小宇给被告看了房产证原件，签订合同时，被告已支付完2019年10月之前的租金。2017年10月份，因被告支付曹小宇的钱款已经超过了前述合同的租金，故双方于2017年又签了一份合同，曹小宇在签约时，出具了收到租金18万元的收据。第三人曹玉萍述称，同意原告的诉讼请求。涉案房屋之前的产权人是第三人的父亲曹永祥，第三人于2016年3月取得涉案房屋产权，同年12月，第三人通过买卖方式将其所有的99%的产权转给了原告，但没有收房款。第三人知道曹小宇将涉案房屋出租他人，并且也是同意出租的。涉案房屋是父亲去世后通过公证继承给第三人的，当时哥哥曹小宇放弃了继承的产权份额。第三人同意在涉案房屋中的收益及处分权都由原告主张。本院经审理认定事实如下：对于双方当事人没有争议的事实,本院予以确认。诉讼中，原告对其诉讼主张提供了2017年10月2日签订的《房屋租赁合同》、不动产权证、居民死亡医学证明书、户口簿、《上海市房地产买卖合同》、上海市不动产登记信息。经质证，被告孙汉军和第三人曹玉萍都表示对原告提供的证据无异议。经审查，原告提供的上述证据符合定案证据所需的法定要件，本院予以确认。被告为证明其诉讼主张提供了2016年10月6日签订的《租房协议书》、上海市房地产权证、部分转账支付凭证。经质证，原告表示，被告提供的租赁合同真实性无法确认，既然被告对原告提供的租赁合同无异议，应以原告提供的租赁合同为准；房地产所有权证真实性不予认可，曹小宇从来没有作为产权人登记在涉案房屋上；转账凭证真实性无法确认，转账对象和金额均无法确认。第三人曹玉萍表示，对被告提供的证据不清楚，不予认可。经审查，被告提供的2016年10月6日签订的《租房协议书》真实有效，系由曹小宇就涉案房屋和被告签订的租赁合同；被告提供的载有“权利人曹小宇”房地产所有权证已经原告提供的证据所推翻，根据相关产权登记信息，可确认曹小宇并未成为过涉案房屋产权人；被告提供的转账凭证可以证实被告向曹小宇支付过钱款。根据上述确认证据以及当事人陈述，本院查明事实如下：原告与曹小宇系父子关系，第三人曹玉萍与曹小宇系兄妹关系。涉案房屋原产权人是第三人曹玉萍的父亲曹永祥。2016年3月，曹永祥去世后，第三人曹玉萍通过继承取得涉案房屋产权，当时曹小宇放弃了其应继承的产权份额。2016年10月6日，曹小宇与被告签订《租房协议书》，约定将涉案房屋出租给被告居住使用，租赁期限为4年，从2016年10月7日至2020年10月7日止，月租金为3,000元。该协议下方曹小宇注明：“2016年10月6号至2018年10月6号钱已付清。”“2018年到2019年10月6号钱已付清。”第三人曹玉萍当时对曹小宇将涉案房屋出租是知情且同意的。后，第三人曹玉萍通过买卖方式将其所有的99%的产权转让给原告，但没有收房款。2016年12月6日，涉案房屋经相关行政部门变更登记为由原告与第三人曹玉萍按份共有，其中原告占有99%的产权份额。2017年10月2日，曹小宇与被告再次就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为5年，月租金3,000元，租期自2017年10月2日起至2022年10月2日止。合同下方曹小宇注明：“收到孙汉军一次性房租拾捌万元整，2017年至2022年。”合同签订后，被告占有使用涉案房屋。2018年3月31日，曹小宇去世。现原告诉至法院，要求依法处理。本院认为，无处分权人处分他人财产，处分行为需经权利人追认或无权处分人订立合同后取得处分权方为有效，但无权处分人与相对人签订的合同并不因此而无效。本案中，2016年10月6日曹小宇与被告签订《租房协议书》，曹小宇虽为无权处分人，但当时的涉案房屋产权人曹玉萍对曹小宇出租事宜是知情且同意的，协议系合同双方真实意思表示，内容亦未违反法律或行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，对双方具有法律上的约束力。2017年10月2日，曹小宇和被告再就涉案房屋签订了《房屋租赁合同》，变更了租赁期限，该变更后的租赁合同因曹小宇未经原告同意，原告作为涉案房屋99%份额的产权人，嗣后拒绝对曹小宇的出租行为进行追认，故原告主张曹小宇与被告于2017年10月2日就涉案房屋签订的房屋租赁合同无效，合法有据，本院依法予以支持。然，变更后的《房屋租赁合同》无效并不必然影响前《租房协议书》的效力，被告和曹小宇在变更合同时并未协商解除或终止前《租房协议书》的履行，且原权利人曹玉萍系基于曹小宇放弃继承使其登记成为产权人情形下知情并同意曹小宇出租涉案房屋，之后亦从未向被告提出解约要求，故2016年10月6日签订的《租房协议书》依旧有效，在该种情形下，原告要求被告迁出涉案房屋缺乏法律依据，本院依法不予支持。原告还要求被告支付涉案房屋使用费，经查，曹小宇在签订合同时已向被告提前收取了涉案房屋租金，故原告再行向被告主张房屋使用费无依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条和第五十二条之规定，判决如下：一、曹小宇与被告孙汉军于2017年10月2日就上海市浦东新区思浦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》无效；二、驳回原告夏宇泽的其余诉讼请求。案件受理费4,598元减半收取计2,299元(原告夏宇泽已预交)，由原告夏宇泽负担1,839元，被告孙汉军负担460元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  丁峰二〇一九年四月二十六日书记员  冯婧附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。