河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终961号上诉人（原审被告）：河南鑫丰房地产有限公司。住所地：信阳市浉河区金牛山管理区十里河村**。法定代表人：柴佳林，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨帅，河南世纪通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱乐，男，1990年9月6日出生，汉族，住信阳市平桥区。委托诉讼代理人：孙慧慧，河南楚天阁律师事务所律师。上诉人河南鑫丰房地产有限公司（以下简称河南鑫丰公司）因与被上诉人朱乐房屋买卖合同纠纷一案，不服信阳市浉河区人民法院（2018）豫1502民初6793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人河南鑫丰公司的委托诉讼代理人杨帅、被上诉人朱乐的委托诉讼代理人孙慧慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南鑫丰公司上诉请求：1.依法驳回浉河区人民法院（2018）豫1502民初6793号民事判决第一项；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.双方签订的合同系房屋预售合同而非房屋买卖合同，一审法院认定事实错误。2013年12月31日双方签订了《房屋买卖合同》，双方签订的《房屋买卖合同》合同说明部分第六条明确约定本合同作为双方签订正式合同前的确认。因此双方签订的名为《房屋买卖合同》实为《房屋预售合同》。一审法院认定事实错误，本案双方之间签订的合同属于房屋预售合同而非房屋买卖合同。2.一审法院认定双方签订的《房屋买卖合同》有效，缺乏事实和法律依据。双方签订《房屋买卖合同》的时间为2013年12月31日，截至起诉之日上诉人并未取得房管部门出具的《商品房预售许可证》，依据《城市商品房预售管理办法》第六条“商品房预售实行许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》；未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案中鑫丰公司至今也未能取得《商品房预售许可证》，因此，双方之间签订的《房屋买卖合同》，实际上是双方为签订正式购房合同而签订的预约合同。双方之间形成的法律关系应为商品房预售合同纠纷而非商品房买卖合同纠纷，且双方之间签订的《房屋买卖合同》也因违反法律法规强制性规定而归于无效。一审法院将双方之间形成的法律关系认定为房屋买卖合同关系错误，双方之间形成的法律关系应为商品房预售法律关系，且双方之间签订的预约合同，受《城市商品房预售管理办法》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规制，合同因违反法律法规的强制性规定而无效。既然双方之间签订的预约合同系无效合同，则一审法院判决上诉人交付房屋显然欠缺法律依据。综上，希望法院综合全案证据，对本案进行客观公正的认定和处理。朱乐辩称：1.原审认定双方签订的合同系房屋买卖合同认定事实正确。其理由：第一，结合目前房地产销售的现实情况，无论是期房预售还是现房销售，均属房屋买卖法律关系，本质上都属于房屋买卖合同，二者之间唯一的区别是所售房屋的状态是期房还是现房。第二，从《民事案件案由规定》82、房屋买卖合同纠纷项下包含⑴商品房预约合同纠纷；⑵商品房预售合同纠纷；⑶商品房销售合同纠纷……等二级案由的相关规定，足以证实商品房预售合同属于房屋买卖合同。2.原审认定双方签订的《房屋买卖合同》有效系认定事实及适用法律正确。其理由：第一，被答辩人上诉所称的《城市商品房预售管理办法》属于行政规章，并非合同法第52条第五项规定的“法律法规”；且该办法属于管理性规范，并非合同法第52条第五项规定的“强制性规定”（即效力性规范）。因此，不能适用该条款认定双方签订的《房屋买卖合同》无效。第二，双方签订的合同或认购单并非预约合同，而是商品房买卖合同，其理由：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。双方签订的合同或认购单已经具备房屋买卖合同的主要条款，据此，双方之间的合同应为商品房买卖合同。第三，双方之间的商品房买卖合同真实有效。其理由：⑴该合同是双方的真实意思表示；⑵涉案项目未取得商品房预售许可证是被答辩人作为开发商的过错，开发商在八年前按市场价将涉案房屋出售给答辩人并收取购房款，在当前房屋价值成倍增长的情况下又主张合同无效，如其主张成立，其转手高价出售房屋，开发商不但未因其违约行为遭受损失，反而因此获取巨额非法利益。而业主则面临钱房两空的局面，其合法权益将得不到保护。显然，开发商主张合同无效，实则是为了逃避履行合同义务、企图获取非法利益，其行为有违民法的公平及诚实信用原则，不应被支持；⑶答辩人作为业主有继续履行合同的意思表示，且合同仍有继续履行的可能性，为了维护市场交易的稳定性，也为了不让违约方获取非法利益，应当认定房屋买卖合同有效。综上，请求依法驳回上诉，维持原判。朱乐向一审法院起诉请求：1.判令被告履行双方于2012年10月6日签订的《房屋买卖合同》，立即向原告交付华信国际广场苹果公馆3号楼东3单元18层1802号房屋；2.被告按照原告已交购房款167226元的日万分之一向原告支付自2014年1月1日起至实际交房之日止的违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2012年10月6日，原告朱乐与被告河南鑫丰房地产有限公司签订一份《华信国际广场苹果公馆房屋买卖合同》，由原告朱乐购买被告开发的位于牛产业集聚区××国道东、××路北华信国际广场·苹果公馆3号楼东3单元18层1802号房屋，房屋总价款327226元，合同第四条约定乙方（即本案原告）于2012年10月6日支付购房款167226元，余款16万元办理银行按揭；合同第六条约定“出卖人应当在2013年12月31日前，依照双方约定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第七条约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。2012年10月6日，原告朱乐向被告河南鑫丰房地产有限公司分交了167226元购房首付款，被告向原告出具了一份收据并加盖公司财务专用章。现早已过约定交房期限，被告仍未能如约交房，故原告诉至法院请求依法判如所请。另查明，被告开发的位于牛产业集聚区××国道东、××路北的华信国际广场苹果公馆建设项目，已取得国有建设用地使用权证、建设用地规划许可证。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原被告双方签订的《华信国际广场房屋买卖合同》，有双方当事人签字盖章，系双方真实意思的表示，依法成立，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在本案中，被告虽未取得商品房预售许可证，但其已经取得国有建设用地使用权证、建设用地规划许可证，充分表明被告对土地及地上物有处分权，且买受人有继续履行合同的愿望和基础，为维护商品房交易秩序的稳定和保护交易现状，双方的房屋买卖合同应当认定有效并继续履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条虽规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”但该规定规范的是出卖人在商品房预售阶段的行为，是为了限定出卖人的相关义务，不是为买受人设定的义务，故对被告关于房屋买卖合同无效的抗辩意见本院不予采纳。因被告未能如约交房，原告要求被告交付房屋，且自2014年1月1日起按日向原告支付已交购房款167226元的万分之一的违约金计算损失的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条规定，判决：一、被告河南鑫丰房地产有限公司应于本判决生效后三十日内向原告朱乐交付华信国际广场苹果公馆3号楼东3单元18层1802号房屋；二、被告河南鑫丰房地产有限公司应于本判决生效后三十日内按照原告朱乐已交购房款167226元的日万分之一向原告朱乐支付自2014年1月1日起至实际交房之日止的违约金。本案受理费100元，减半收取50元，由被告河南鑫丰房地产有限公司承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点为：双方签订的《华信国际广场苹果公馆房屋买卖合同》的性质及其效力。第一，双方签订的《华信国际广场苹果公馆房屋买卖合同》，对房屋买卖双方当事人的名称、房屋基本情况、价款、付款方式等内容进行了明确约定，合同内容已具备商品房预售合同的主要条款。房屋买受人按照合同约定向河南鑫丰公司支付了购房款，双方之间已形成商品房预售合同法律关系。而房屋买卖合同法律关系项下包含商品房预约合同、商品房预售合同、商品房销售合同和商品房委托代理销售合同等。因此，一审判决认定双方签订的合同系房屋买卖合同法律关系正确，本院予以确认。第二，双方对于签订的房屋买卖合同真实性无异议，合同条款及内容均为双方的真实意思表示，合同依法成立有效。依法成立的合同对双方均具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行合同义务。第三，双方签订本案房屋买卖合同时，河南鑫丰公司未取得商品房预售许可证，虽违反有关“商品房预售应当取得商品房预售许可证明”的规定，但并不必然导致其签订房屋买卖合同的民事法律行为无效。河南鑫丰公司作为房地产开发企业，对房屋预售所需的条件应当清楚、对自身未办理商品房预售许可证即违法预售商品房的行为应当明知，且已取得涉案房屋所在项目的国有建设用地使用权证、建设用地规划许可证，足以说明河南鑫丰公司对土地及地上物有处分权。一审法院据此判决双方签订的房屋买卖合同有效并继续履行，并无不当。综上所述，河南鑫丰房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由河南鑫丰房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邰本海审判员  徐 宏审判员  张 杰二〇一九年四月十九日法官助理王朗书记员左政