福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0103民初4049号 原告（反诉被告）：陈锦文，女，汉族，1974年10月25日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：王友光，福建求实律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：方锦城，男，汉族，1975年6月23日出生，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：陈美英、王郑琤，福建信得律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）陈锦文与被告（反诉原告）方锦城房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈锦文的委托诉讼代理人王友光，被告方锦城及其委托诉讼代理人陈美英、王郑琤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈锦文向本院提出诉讼请求：1.确认陈锦文、方锦城双方间的《房产租赁合同》解除，方锦城所缴的履约保证金不予退还；2.方锦城偿还拖欠店铺租金及垫付的物业费、电费合计519651.35元。事实和理由：陈锦文与方锦城经充分协商，于2011年6月20日签订一份《房产租赁合同》，约定陈锦文将位于福建省福州市台江区XX东百XX层XX店面及XX店面后面空余地商铺（以下简称“讼争商铺”）作为经营服装、饰品行业使用。合同期自2011年6月25日起至2018年4月30日止。嗣后，双方依约定开始履行合同权利义务。但方锦城经营到第三年后就开始不正常履行交付承包金（实为租金），截至2016年12月止，已结欠上述商铺租金、物业电费共计91846.85元。陈锦文委托律师于2016年12月28日向方锦城发出催收欠付租金律师函[2016年榕实律(函)字W第060号]。2018年4月20日陈锦文本人通过EMS向方锦城发送《关于终止房产租赁合同的函》，向方锦城主张偿还租金及垫付的物业电费合计472328元。但方锦城对上述函件均予以拒收，根据双方签订的合同约定及我国《合同法》的相关规定，双方间的租赁合同自2018年4月21日解除；此后方锦城一直占用该场所经营到2018年6月20日止该店铺才收回。现陈锦文请求依法判令方锦城立即偿还拖欠的上述商铺租金493514.5元，代垫的物业、电费26136.85元（合计519651.35元）。为此，陈锦文诉至法院，要求判如所请。 方锦城辩称：1.2017年9月28日，福建中兴投资有限公司（一房东）出具给方锦城《通知函》，方锦城才得知陈锦文与一房东所签订的租赁合同，租期至2018年4月30日届满。方锦城与陈锦文签订的《房产租赁合同》，也是于2018年4月30日届满，根据该一房东《通知函》内容，租期届满之后的租金要交给一房东，陈锦文、方锦城之间的租赁合同于2018年4月30日到期后自动解除，不存在需要由法院确认陈锦文、方锦城之间《房产租赁合同》的解除，陈锦文诉请第一项请求不能成立。2.2011年6月20日，陈锦文、方锦城双方签订的《房产租赁合同》，没有一条约定方锦城支付的履约保证金10万元可以没收。陈锦文诉请的方锦城所缴的履行保证金10万元不予退还，没有合同依据。3.陈锦文诉请方锦城支付店铺租金及垫付的物业电费合计519651.35元，该诉请与事实不符，陈锦文计算错误，存在重复多计算两个月租金。陈锦文提交的证据四《关于终止房产租赁合同的函》中，方锦城对该函中的各项费用予以阐述：第一点中15600元及第二点中17196元已明显超过诉讼时效不能支持；第三点中①2016年8月4日至2016年8月21日（元洪东百装修闭馆前一日），方锦城已支付20128元（18天），装修开业2016年12月16日至2017年1月3日，方锦城已支付21246元（19天），从2016年8月22日至2016年12月16日为闭馆装修期，根据《房产租赁合同》第八条第八款的约定，“由于本商场统一装修或其他原因造成乙方无法正常营业的，甲方需免收乙方该期间的承包费”。据此，该期间应免收方锦城租金共计131619元（计算方式：8月22至9月21日34665元；9月22日至10月21日34665元；10月22日至11月21日34665元；11月22日至12月16日27624）。陈锦文在该第三点中主张方锦城尚欠143134元，与事实不符，方锦城没有义务缴纳该期间的租金。陈锦文主张第五点至第十点（其中第七点与第八点重复计算）中均应当扣除每月6000元使用费以及相对的6000元递增费即每月691元。根据《房产租赁合同》第四条中“补充”条款约定：“甲方提供07店面空余场地给乙方使用，收乙方每月6000元使用费，若乙方无法使用后面场地，甲方负责协调，协调不成甲方免掉乙方空余场地的每月承包金费6000元”。福建东百元洪购物广场有限公司向方锦城出具《告知函》，告知方锦城07店面空余场地属于消防通道部分，不得进行经营使用，导致方锦城对该部分不能使用。方锦城口头通知陈锦文收回该部分，陈锦文不予理睬，故方锦城不再支付该部分使用费及递增费33455元【（6000元＋691元）×5个月】应当扣减。方锦城租金已付至2017年12月，从2018年1月4日2018年4月30日共计三个月27天产生的租金为135193.5元。因不能使用店面空余场地部分，因此该费用中应当扣除33455元，即135193.5元（34665元×3个月＋27天31198.5元）-33455元=101738.5元。东百元洪购物广场闭馆装修期间，因装修需要（例如铺设管道等原因），对案涉店铺进行破坏，造成案涉店铺的墙体被破坏、空调管道毁损渗水、吊顶破坏而严重漏水等，导致在开业时，方锦城无法正常营业，造成经济损失。方锦城向东百元洪购物广场申请对店面进行重新装修，装修期1个月。根据双方签订《房产租赁合同》约定，因装修或其他原因造成乙方无法正常营业的，甲方需免收乙方该期间的租金。据此，方锦城装修期1个月即2017年1月的租金应予免收。即101738.5元-34665元=67073.5元。4.针对陈锦文主张的第五项至第十项物业电费，陈锦文未提供任何证据证明已经实际缴纳案涉商铺物业电费，故陈锦文诉请的物业电费没有依据，不应得到支持。方锦城已经对案涉商铺的履约保证金10万元提起反诉。据此，方锦城认为，该履约保证金可以抵扣，陈锦文应向方锦城给付32926.5元。 方锦城向本院提出反诉诉讼请求：1.判令陈锦文立即退还履约保证金10万元；2.判令陈锦文退还方锦城多支付的电费10690.81元；3.本案诉讼费用由陈锦文承担。事实和理由：陈锦文将福州市台江区XX东百XX层XX店面及XX店面空余场地承租给方锦城使用。2011年6月20日，方锦城与陈锦文就商铺租赁事宜签订《房产租赁合同》。该合同约定：履约保证金为10万元，《房产租赁合同》由方锦城向陈锦文支付履约保证金后生效，合作经营期限自2011年6月25日至2018年4月30日止。该合同还约定，商铺的电费每度按1元收取。现陈锦文、方锦城双方的合作经营期届满，《房产租赁合同》自动终止，方锦城有权要求陈锦文返还10万元保证金。同时，方锦城发现《房产租赁合同》中明确约定电费每度按1元收取，但陈锦文违反合同约定，恶意加收方锦城电费，导致方锦城多支付电费10690.81元。为此，方锦城提出上述反诉请求，要求判如所请。 陈锦文辩称：1.依合同约定，因方锦城违约，无权请求返还履约保证金10万元。根据《房产租赁合同》第十条违约责任和赔偿的第二项规定：本着先承包后使用原则，乙方应于每月一日前交清下月的商铺承包费，无正当理由未按时交纳商铺承包费，每逾一天按月商铺承包费的3%支付违约金给甲方，如乙方逾期15日向甲方支付商铺承包费时，甲方除有权向乙方追索应付商铺承包费外，还有权解除本合同。第四项还约定：若因乙方自身原因提前终止协议的，乙方已交的所有保证金、押金总额均不予退还。2.关于多收水电费的反诉请求，合同约定的不是固定水电费标准。依《房产租赁合同》第四条第（二）项第二款约定：以上物业水电等费用由甲方代收代缴，如遇国家调整，按调整幅度相应调整价格。陈锦文部分水电费价格调整，并不是陈锦文自主决定的，而是由元洪东百物业依据相关规定要求陈锦文缴交的。方锦城对此心知肚明，原来也是依此照交不误，而不是现在才发现被多收电费。综上，方锦城所提反诉请求，没有事实与法律依据，请求法院依法驳回方锦城的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年5月1日，案外人福建中兴投资有限公司（出租人，以下简称“中兴公司”）、陈锦文（承租人）双方签订一份《房产租赁协议书》，约定出租人将坐落于福州市台江区XX路XX城广场综合一层XX#、XX#、XX#店面建筑面积为1769.7平方米的房产出租给承租人，用于经营服装、餐饮，租赁期自2011年5月1日至2018年4月30日止。 2011年6月20日，陈锦文（甲方）与方锦城（乙方）签订一份《房产租赁合同》，该合同主要内容：一、甲方提供其租赁的位于福建省福州市台江区XX东百XX层XX店面及XX店后面空余场地给乙方专用于经营服装、饰品行业，由乙方负责独立经营该商铺，该物业建筑面积约为103平方米（具体面积以实地面积为准，不包括07店后面空余场地）；二、甲方保证其为上述标的商铺的唯一合法承租经营人，无权属使用争议，并有权将该标的商铺提供给乙方使用。三、合作经营期自2011年6月25日起至2018年4月30日止……甲乙双方约定2011年6月25日起至2011年8月3日止为装修期，免承包费。四、房屋经营使用费（一）乙方经营使用的商铺每月按固定额向甲方交纳承包费，税费由乙方自理（其中07店承包费用为每月26000元，07店后空余场地每月6000元），具体如下：第一、二年2011年8月4日至2013年8月3日，月商铺承包使用费为32000元；第三年2013年8月4日至2014年8月3日，月商铺承包使用费为33300元；第四年2014年8月4日至2015年8月3日，月商铺承包使用费为34665元；第五年2015年8月4日至2016年8月3日，月商铺承包使用费为36098元；第六年2016年8月4日至2017年8月3日，月商铺承包使用费为37603元；第七年2017年8月4日至2018年4月30日，月商铺承包使用费为39183元。补充：甲方提供07店后面空余场地给乙方使用，收乙方每月6000元使用费，若乙方无法使用后面场地，甲方负责协调，协调不成甲方免掉乙方空余场地的每月承包费6000元。（二）甲方交付经营商铺给乙方后，甲方必须做好与乙方的水电接入和计表工作，移交给乙方后：1.物业管理费每月每平方米6元，合计618元；2.公共空调使用费每月每平方米20元，合计2060元；3.水费、电费、煤气费按实计价，水费每吨3.2元，电费每度1元，煤气每立方4.54元；4.市政垃圾处理费每月每平方米0.5元，合计51.5元。以上物业水电等费用由甲方代收代缴，如遇国家调整，按调整幅度相应调整价格。（三）商铺承包费按月支付一次，交到甲方指定的账号；（四）……五、甲、乙双方约定，承包经营该商铺的承包保证金在本合同生效后，由乙方向甲方支付本合同履约保证金100000元，不计利息；承包经营期满后，甲方与乙方合同终止后，甲方确认乙方完全交付商铺给甲方，并结清一切债权债务后，甲方在七日内将上述的履约保证金全额退还给乙方。六……七、甲方的权利义务（一）甲方有按时收取月商铺承包费的权利，如因乙方原因不能及时支付承包费，应按第十条第二款处理。……（四）在商铺承包经营期内，甲方应保护乙方对商铺独家和不受损害的使用权，并不得将房屋重新转让给任何第三方。……。八、乙方的权利和义务……（八）由于本商场统一装修或其他原因造成乙方无法正常营业，甲方需免收乙方该期间的承包费。……十、违约责任和赔偿……（二）本着先承包后使用原则，乙方应于每月1日前交清下月的商铺承包费，无正当理由未按时交纳商铺承包费，每逾一天按月商铺承包费的3%支付违约金给甲方。如乙方逾期15日未向甲方支付商铺承包费时，甲方除有权向乙方追索应付商铺承包费外，还有权解除本合同；……（四）若因乙方自身原因提前终止协议的，乙方已缴交的所有保证金、押金总额均不予退还。十二、争议及其他……（四）任何一方就本合同发给另一方的任何通告须以书面形式进行。该通告如以专人传送，于送达时视为已接收；如以传真、邮件等形式送达，则以传真发出之日，邮件寄出后2日视为已送达。上述合同还就其他事项进行了约定。陈锦文、方锦城分别在该合同落款“甲方”、“乙方”处签名、捺印，并书写了联系电话。 2011年6月21日，方锦城向陈锦文支付10万元押金（履约保证金），陈锦文向方锦城出具了收条，确认收到该款项。 上述《房产租赁合同》签订后，方锦城开始向陈锦文的指定账户转账支付租金、物业、水、电等费用。其中：第三年（2013年8月4日至2014年8月3日）租金支付情况如下：2013年8月2日支付32000元、2013年9月5日支付32000元、10月12日支付32000元、11月3日支付32000元、12月2日支付32000元；2014年1月3日支付32000元、1月22日支付32000元、2月27日支付32000元、3月26日支付32000元、4月25日支付32000元、5月30日支付32000元、7月1日支付32000元。第三年合计支付租金384000元（32000元×12月）。第四年（2014年8月4日至2015年8月3日）租金支付情况如下：2014年7月27日支付32000元、8月22日支付32000元、9月18日支付32000元、10月8日支付32000元、11月16日支付34665元、12月13日支付34665元；2015年1月23日支付34665元、2月15日支付34665元、3月23日支付34665元、4月16日支付34665元、5月20日支付34665元、6月25日支付34665元，第四年合计支付租金405320元（32000元×4月+34665元×8月）。第五年（2015年8月4日至2016年8月3日）租金支付情况如下：2015年7月23日支付34665元，8月14日支付34665元、9月19日支付34665元、10月19日支付34665元、11月12日支付34665元、12月23日支付34665元；2016年1月15日支付34665元、2月25日支付34665元、3月24日支付34665元、4月24日支付34665元、5月26日支付34665元、6月29日支付34665元。第五年合计支付租金415980元（34665元×12月）。第六年（2016年8月4日至2017年8月3日）租金支付情况如下：2016年7月28日支付34665元，2017年1月9日支付41374元（21246元+20128元）、1月26日支付34665元、3月1日支付34665元、4月5日支付34665元、5月13日支付34665元、6月8日支付69330元（34665+34665），第六年合计支付租金451236元（34665×7月+41374元）。第七年（2017年8月4日至2018年4月30日）租金支付情况如下：2017年7月24日支付34665元、8月29日支付34665元、10月8日支付34665元、11月4日支付34665元、11月30日支付34665元。此后未再付租。第七年合计支付租金173325元（34665元×5月）。 2016年12月28日，陈锦文委托福建求实律师事务所律师通过EMS特快专递，以“福州市台江区XX东百XX层XX店面”为收件地址，在快递面单上填写了方锦城预留的电话号码，向方锦城寄出一份《律师函》，要求方锦城支付拖欠的讼争商铺租金、开单物业电费共计91846.85元。该函件被拒收退回。 2017年3月27日，中兴公司就与陈锦文之间关于福州市台江区XX路XX城广场综合XX层XX#、XX#、XX#店面的房屋租赁合同纠纷向福州仲裁委员会申请仲裁，要求确认《租赁协议》已于2017年2月18日解除，陈锦文立即腾退租赁房产并交还中兴公司，并要求陈锦文支付自2015年10月份起拖欠的租金。陈锦文提出反请求，请求裁决中兴公司发出的解除合同函无效，合同继续履行；自2015年5月1日起的租金变更为70元/平方米，直至合同期满；中兴公司向其赔偿损失735000元等。仲裁过程中，福州市仲裁委员会查：2016年7月18日，福建东百集团股份有限公司向福建中兴投资有限公司发送《2016东百元洪闭馆调整通知函》，称为了商场全面升级改造，将于2016年8月22日起闭馆，预计在2016年11月下旬重装完成后开业。仲裁庭据此认定，东百元洪店闭馆装修时间为2016年8月22日至2016年11月底。2017年11月24日，福州仲裁委员会作出[2017]榕仲裁字第482号裁决书，裁决：陈锦文应按《房产租赁协议书》约定的租金标准向中兴公司支付2015年10月1日至2016年8月15日的租金差额，支付2016年12月1日起至2017年11月24日的租金，2017年11月25日之后的租金按合同约定标准继续计算；驳回中兴公司的其他仲裁请求；驳回陈锦文的其他仲裁反请求。 2017年9月28日，中兴公司发出一份《通知函》，内容为：“福州市台江区XX路XX城广场综合XX层XX#店面实际经营使用者：福建中兴投资有限公司是福州市台江区XX路XX城广场综合XX层XX、XX、XX#店面的产权所有人。2011年5月，本公司与陈锦文签订《房产租赁协议书》，将前述店面出租给陈锦文使用。2016年8月至今，陈锦文拖欠该店面租金未付，拒绝腾退房屋，陈锦文的行为已经严重侵害了本公司的合法权益。本公司已向陈锦文发出律师函解除租赁关系并向福州仲裁委员会提起仲裁申请，目前该案正在审理过程中。陈锦文将XX、XX、XX#店面转租给贵方未经本公司同意，该转租行为无效。为维护贵方权益，本公司特发函通知贵方将要交给陈锦文的房租支付至本公司指定账户，以抵顶陈锦文应支付而未支付给本公司的房租，否则，本公司将依法采取措施、收回店面以保障本公司的合法权益。”该《通知函》中附有中兴公司的指定账户户名、开户行、账号信息。 2018年4月20日，陈锦文通过EMS特快专递，以福州市台江区XX东百XX层XX店面为收件地址，向方锦城寄出一份《关于终止房产租赁合同的函》，告知方锦城由于其欠付2013年8月4日至2018年4月30日期间欠付的房租、物业、电费合计472328元，已严重违约，陈锦文将单方面终止与方锦城于2011年6月20日签订的房产租赁合同。该函件被拒收退回。 2018年6月20日，中兴公司向方锦城发出一份《通知函》，内容为：“尊敬的方锦城先生：我司系福州市台江区XX街道XX路XX号XX城广场综合XX层XX#店面的业主，陈锦文承租我司元洪城综合一层XX#、XX#、XX#店面已于2018年4月30日到期。贵方已无权继续占用我司XX城广场综合一层XX7#店面。我公司现将该房产租赁给福建东百元洪购物广场有限公司使用，限贵方在2018年6月23日前自行清空房屋内属于贵方的一切物品，结清占用上述房产期间的占用费、物业及水电等相关一切费用，直接由福建东百元洪购物广场有限公司接收上述租赁房产。” 诉讼中，陈锦文、方锦城均确认：1.讼争《房产租赁合同》中“合作经营期限”即为租赁期限，“经营使用费”即为租金；2.讼争商铺现已由中兴公司收回。方锦城陈述，其曾与陈锦文口头约定租金上涨到每月34665元时就不再涨租金，但该陈述没有举证予以证明。方锦城还提供了福建东百元洪购物广场有限公司于2018年11月20日出具的一份《证明》，内容为：“福建东百元洪购物广场为重装升级，于2016年8月22日全面闭馆装修，装修期从2016年8月22日起至2016年12月16日。特此证明。” 本院认为，福州仲裁委员会[2017]榕仲裁字第482号裁决书驳回了中兴公司确认其与陈锦文签订的《房产租赁协议书》已于2017年2月18日解除的仲裁请求，并认定中兴公司与陈锦文之间的《房产租赁协议书》、《房产租赁协议书之补充协议》履行至2018年4月30日到期终止。从该仲裁裁决书所查明认定的情况以及中兴公司向方锦城发出的《通知函》看，陈锦文系向中兴公司承租租赁房产之后，再将其中的07#商铺转租给方锦城。陈锦文与方锦城签订的《房产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。陈锦文作为出租人依约应当保证方锦城在租赁期间享有“独家和不受损害”的使用权。但是，陈锦文自2016年12月起即已拖欠中兴公司房租，以至中兴公司在2017年9月28日以产权人身份向商铺实际使用人发函，告知因陈锦文拖欠租金、拒绝腾房，其已发函要求解除合同并向福州市仲裁委员会申请了仲裁，同时要求实际使用人直接向其支付租金否则要收回商铺，而此时方锦城的租赁保证金尚未退还，绝大多数的租金已按时支付。据此，应当认定因陈锦文长期拖欠中兴公司租金，导致讼争商铺存在权属使用争议，违反了讼争《房屋租赁合同》第二条有关“甲方保证其为上述标的商铺的唯一合法承租经营人，无权属使用争议……”的规定，存在过错。陈锦文至2018年4月20日才向方锦城发出《关于终止房产租赁合同的函》，而此时，中兴公司与陈锦文，以及陈锦文与方锦城之间的租赁合同在2018年4月30日即将同时届满。方锦城拖欠租金，并未造成导致合同目的无法实现的后果。考虑到合同的实际履行效果及本案的实际情况，并结合双方当事人的过错因素，本院对于陈锦文提出的要求确认陈锦文、方锦城之间的《房产租赁合同》已经解除的诉讼请求不予支持。讼争的《房产租赁合同》合同已履行至2018年4月30日，期满终止。现讼争场地已由产权人中兴公司实际收回，并不存在因方锦城自身原因提前终止协议的情形，故本院对于陈锦文提出的履约保证金10万元不予退还的诉讼请求不予支持。履约保证金在性质上为合同正常履行的保证。陈锦文在合同期满终止后反诉请求退还租赁保证金，并在诉讼中明确同意用于抵扣方锦城所欠款项，于法有据，本院予以支持。 关于东百元洪统一闭馆装修免租期的问题。福州仲裁委员会在[2017]榕仲裁字第482号裁决中查明：“2016年7月18日，福建东百集团股份有限公司向福建中兴投资有限公司发送了《2016东百元洪闭馆调整通知函》，称为了商场全面升级，将于2016年8月22日起闭馆，预计在2016年11月下旬重装完成后开业。”根据被告方锦城的举证，福建东百元洪购物广场有限公司于2018年11月20日出具《证明》，确认福建东百元洪购物广场为重装升级，于2016年8月22日全面闭馆装修，装修期从2016年8月22日起至2016年12月16日。由于《2016东百元洪闭馆调整通知函》的发出时间在商场统一装修完成之前，并且表述为“预计在2016年11月下旬”开业，无法证明东百元洪商场在2016年11月下旬确已开业。而方锦城提交的福建东百元洪购物广场有限公司的《证明》，是2018年11月20日开具，开具时间在重装开业之后，因此，本院采纳开具时间在后的《证明》，在本案中认定福建东百元洪购物广场的装修期为2016年8月22日起至2016年12月16日止。根据讼争《房产租赁合同》第八条第（八）项的约定，方锦城可免于支付上述装修期间的租金144347元（2016年8月22日-9月3日为13天，租金37603/31×13元，2016年9月4日-12月3日为3个月，租金37603×3元；2016年12月4日至16日为13天，租金37603/31×13元；合计免租144347元）。方锦城主张其承租的商铺在商场统一装修过程中遭到破坏，故有权在商场开业后继续装修免租一个月。但是其继续免租装修并未征得陈锦文的同意，而方锦城也未就装修被破坏的实际情况、修复所需的必要时间和因果关系等进行举证，方锦城的上述意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。 对于方锦城提出的时效抗辩意见，本院分析认为：案涉的租金依约为按月支付，先付租后使用，诉讼时效应当分别计算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的；……”。2017年10月1日开始施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。本案中，陈锦文主张的方锦城少缴、欠缴租金的期间为2013年8月4日至2018年8月3日。由于陈锦文曾委托律师于2016年12月28日向方锦城发出了《律师函》。该函件快递面单上填写的收件人为“方锦城”，收件人电话号码为方锦城在《房产租赁合同》落款处自行提供的联系电话，收件人地址为讼争店面地址，且退回理由为“拒收”，故本院认定该函件依约应视为送达方锦城，可构成诉讼时效的中断。依照上述规定，陈锦文追索的2015年12月28日（发函时间往回倒推一年）之前的租金，已超过民法通则规定的一年诉讼时效，本院不予支持。陈锦文主张的2015年12月28日之后的欠租，因陈锦文发函主张权利，构成时效中断，可于2016年12月28日（发函之日）重新计算时效。因此，陈锦文追索的2015年12月28日之后的租金，未超过《民法总则》规定的三年诉讼时效。中兴公司与陈锦文的合同于2018年4月30日期满终止，陈锦文自此已经丧失转租店面的权利，并且，其并未举证证明其已经向中兴公司支付了2018年5月1日之后的占用费。因此，陈锦文向方锦城主张2018年5月1日之后的占用费，尚缺乏事实和法律依据，本院在本案中不予支持。 方锦城在诉讼中提出，合同约定的07#店面后面空余场地不得进行经营使用，故要相应扣减该部分租金。对此本院认为，讼争租赁合同第四条补充部分已明确约定“……若乙方无法使用后面场地，甲方负责协调，协调不成甲方免掉乙方空余场地的每月承包费6000元”。本案中，方锦城并未举证证明其是否实际停止使用该空余场地，未举证证明其停用该空余场地的期间，也未举证证明其已就此空余场地的使用问题与陈锦文进行过交涉。方锦城提出的应当免除该部分租金的抗辩意见，证据不足，本院不予采纳。 根据合同约定及方锦城的付租情况，经计算：讼争店面在2016年1月4日至2018年4月30日期间的约定租金总额为1052651元（36098元×7月+37603元×12月+39183元×8月+39183元×27/30），因东百元洪商场统一装修可免2016年8月22日至2016年12月16日期间租金144347元，方锦城已实际支付此期间的租金700009元（34665×19+41374），欠租208295元（1052651元-700009元-144347元）。上述方锦城已交的履约保证金10万元可直接用于抵扣其应付款项，抵扣之后，方锦城还应向陈锦文支付拖欠的租金108295元（208295元-100000元）。 陈锦文诉请方锦城向其支付物业电费等，但并未举证证明其已实际垫付的费用项目和金额，证据不足，本院不予支持。方锦城反诉主张陈锦文退还多支付的电费，但并未举证证明各月实际用电量及计费标准，未举证证明陈锦文存在“恶意加收”电费的情况，故本院对于方锦城的该项反诉请求亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、方锦城应于本判决生效之日起十日内向陈锦文支付拖欠的租金208295元，陈锦文应于本判决生效之日起十日内向方锦城退还履约保证金100000元，两项相抵后，方锦城还应向陈锦文支付108295元。 二、驳回陈锦文的其他诉讼请求。 三、驳回方锦城的其他反诉请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8996元，由陈锦文负担5390元，由方锦城负担3606元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1257元，由陈锦文负担1136元（于本判决生效后七日内交纳），由方锦城负担121元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 铃 人民陪审员  刘行秀 人民陪审员  王秀萍 二〇一九年四月十九日 法官助理江紫沫 书记员江梨 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： (一)身体受到伤害要求赔偿的； (二)出售质量不合格的商品未声明的； (三)延付或者拒付租金的； (四)寄存财物被丢失或者损毁的。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则(?javascript:SLC(167199,0)?)规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)施行前，民法通则(?javascript:SLC(167199,0)?)规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则(?javascript:SLC(291593,0)?)关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 第五条本解释自2018年7月23日起施行。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第11页共16页