湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初193号原告:叶长青，男，1970年11月23日出生，汉族，孝感市人，住湖北省孝感市孝**。被告：孝感市孝南区新铺永安社区居民委员会。住所地:孝感市孝**孝**永安村。主要负责人：周洪斌，该村委会主任。委托诉讼代理人：叶爱民，湖北山川律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人：周秋安，男，1954年9月14日出生，汉族，孝感市人，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：叶爱民，湖北山川律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告叶长青与被告孝感市孝南区新铺永安社区居民委员会（以下简称永安居委会）、周秋安租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶长青，被告永安居委会及第三个人周秋安的委托诉讼代理人叶爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶长青向本院提出诉讼请求：1.解除履行原、被告于2017年签订的《土地租赁合同》；2.被告按照合同约定赔偿原告100000元；3.本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实和理由：2017年，被告永安居委会为加快和租金村级发展，使现有土地尽快发回效益，与原告叶长青签订了《土地租赁合同》，约定原告租赁被告集体自流土地20亩左右（根据围墙完工后面积实测为准），村墓地前两块空地给原告投资物流园。租赁期限为六年，从合同订立之日起算。租金按每亩2000斤中稻以当年国家指导价折算成人民币,由原告自围墙完工后按实测面积支付给被告。此后，原告多次找被告沟通要求尽快完成围墙修建，做好该宗土地租赁前的各项协调工作，确保顺利交付原告使用。但被告一直推诿，至今仍围墙修建未完成。另悉，被告现已将该宗土地租赁给第三人，其行为已构成根本违约。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院支持原告的各项诉讼请求。被告永安居委会辩称，1.案涉《土地租赁合同》系原告为开办物流园（实际为煤场）而与被告签订，该合同未经村民民主决策、土地用途变更审批、镇政府审批等程序，属无效合同。2.原告对导致合同无效负有过错，且没有实际投入，更没有实际损失，不能要求被告赔偿损失。第三个人周秋安述称，第三个人周秋安在经手与原告签订案涉《土地租赁合同》时，明确告知原告，本合同需要村民会议通过，并报镇政府审批后，才能发生法律效力。原告表示审批手续由原告负责促成。但此后，原告没有促成审批手续，故导致案涉《土地租赁合同》不能履行的责任应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告叶长青提交的《土地租赁合同》一份（证据二），被告永安居委会及第三人周秋安对该证据的真实性无异议，但认为该《土地租赁合同》没有经过村民民主决策，并办理审批手续，违反了法律的强制性规定，属无效合同。2.原告叶长青提交的被告永安居委会与他人签订的《土地租赁合同》照片打印件一份（证据三），被告永安居委会及第三人周秋安对该证据并非原件，且与本案无关，不予质证。本院认为，该证据并非原件，且其内容不能确定与本案有关联，本院依法不予采信。3.原告叶长青逾期提交的转账记录三份（证据四），被告永安居委会及第三人周秋安认为上述证据系逾期提交的证据，且不能证明与本案有关，依法不应采信。本院认为，上述证据没有其他证据佐证，不能证明相关资金的支出与本案有关，本院依法不予采信。4.被告永安居委会向本院提交的《新铺镇农村集体资金资源管理办法（试行）》复印件一份（证据一），原告叶长青对该证据有异议，认为被告在与原告签订案涉《土地租赁合同》时表示，案涉土地系永安村集体土地，镇政府无权处理。原告在此情况下才与被告签订上述合同。本院认为，该证据为复印件，且依法不能作为确认合同效力的依据，本院依法不予采信。5.被告永安居委会提交的证据二中的原告叶长青原工商登记注册信息查询资料一份，原告叶长青对该证据有异议，认为该注册登记信息已注销。本院认为，因该证据所载明涉的相关工商注册登记信息已于2016年4月25日注销，而案涉《土地租赁合同》签订于2017年，故该证据与本案无关，本院依法不予采信。6.孝感市孝南区新铺镇人民政府出具的《证明》一份（证据三），原告叶长青对该证据有异议，认为案涉《土地租赁合同》系在经村民代表签字确认、向孝南区新铺镇人民政府汇报后签订。本院认为，上述《证明》系国家机关出具的书证，原告叶长青虽对该证据提出异议，但未提交足以推翻该《证明》内容的证据，故本院对该证据依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月，原告叶长青与被告永安居委会签订一份《土地租赁合同》，该合同主要条款约定：1.原告叶长青租赁被告永安居委会村级自留地20亩左右（根据围墙完工后实测面积为准），村墓地前两块空地；2.租赁期限为六年，自合同签订之日起算；3.租金按每亩2000斤中稻以当年国家指导价折算成人民币支付；4.被告永安居委会于合同生效后10日内负责将该宗土地交给被告，并负责租赁前的协调、准备工作；5.本合同一经签订即具有法律效力，合同履行期内，任何一方违约向另一方支付违约金200000元。上述合同未载明合同签订日期。合同签订后，因原被告对该合同的法律效力产生分歧，导致该合同未实际履行。原告叶长青遂提起诉讼，请求判决解除原、被告于2017年签订的《土地租赁合同》，并由被告支付原告违约金100000元。另查明，案涉土地属孝南区新铺镇永安村集体所有。原告叶长青不属孝南区新铺镇永安村集体经济组织成员。截止本案法庭辩论终结前，原、被告签订的《土地租赁合同》未经孝南区新铺镇人民政府批准。本院认为，本案属租赁合同纠纷。根据本案原被告诉辩情况，本院归纳当事人争议的焦点为：案涉《土地租赁合同》的效力如何？对该争议焦点，本院评判如下：依据《中华人民共和国合同法》第四十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条规定，依法成立的合同自合同成立时生效。法律、行政法规规定合同应当办理批准手续或办理批准、登记等手续才生效的，在一审法庭辩论终结前仍未办理批准手续，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。同时，依据《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。综合以上法律条文规定，农村集体所有的土地交由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，应当经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，并报请乡（镇）人民政府批准，相关合同自办理批准手续后生效。本案中，原、被告签订的《土地租赁合同》虽已具备合同成立要件，但因原告叶长青不属孝南区新铺镇永安村集体经济组织成员，该《土地租赁合同》依法应当报请孝南区新铺镇人民政府审查批准后生效。而截止本案法庭辩论终结前，案涉《土地租赁合同》仍未经孝南区新铺镇人民政府批准，故本院依法认定原被告签订的《土地租赁合同》已成立，但未生效。关于原告叶长青要求解除案涉《土地租赁合同》的诉讼请求，鉴于案涉《土地租赁合同》尚未生效、双方也未实际履行合同义务，且解除该合同不违反法律、法规的强制性规定，本院对原告的该项诉讼请求依法予以支持。关于原告叶长青要求被告永安居委会依照合同约定支付100000元违约金的诉讼请求，因案涉《土地租赁合同》未生效，该合同中的违约责任条款不能作为原告诉讼主张的合法依据，且其提交的证据不能证明其实际损失情况，故本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十四条第一款第五项、《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告叶长青与被告孝感市孝南区新铺永安社区居民委员会于2017年1月签订的《土地租赁合同》。二、驳回原告叶长青的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告叶长青、被告孝感市孝南区新铺永安社区居民委员会各负担1150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  胡 雷审 判 员  孙继武人民陪审员  刘成浩二〇一九年四月四日书 记 员  陈晋军附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国土地管理法》第十五条国有土地可以由单位或个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人，有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条依照合同法第四十四条条二款的规定，法律、行政法规规定的合同应当办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。附证据目录：原告叶长青向本院提交的证据：证据一、叶长青的身份证及《营业执照》复印件各一份。证明原告叶长青身份信息及具备本案诉讼主体资格的事实。证据二、《土地租赁合同》一份。证明原被告签订《土地租赁合同》，案涉土地已由被告永安居委会出租给原告叶长青的事实。证据三、《土地租赁合同》照片打印件一份。证明被告永安居委会在与原告签订《土地租赁合同》后，又将案涉土地出租给他人的属实。证据四、转账记录三份。证明原告为准备履行合同支出规划设计费10000元、环境评估费12800元、租用临时场地费用54000元的事实。被告永安居委会向本院提交的证据：证据一、《新铺镇农村集体资金资源管理办法（试行）》复印件一份。证明原被告之间签订的土地租赁合同违反农村“三资”处置制度，损害集体利益，应认定为无效合同。证据二、《营业执照》复印件一份、叶长青原工商登记注册信息查询资料一份。证明原告租赁土地用于经营煤炭等批发零售，污染环境，损害村集体利益。证据三、孝感市孝南区新铺镇人民政府出具的《证明》一份。证明原被告签订的《土地租赁合同》没有经过社区村民会议或者代表会议讨论通过，也未经孝南区新铺镇人民政府批准。原告拟将农用地用于非农建设，没有经过环保、土地、规划等任何单位审批。