福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初319号 原告：蔡东晖，男，1975年11月14日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：李安荣，福建金方正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪英世，福建金方正律师事务所律师。 被告：邱鸿涛，男，1964年9月19日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被告：胡美月，女，1966年10月25日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被告：邱雅娟，女，1991年4月6日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 被告：邱雅梅，女，1995年11月12日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 上列四被告的共同委托诉讼代理人：林龙美，福建秋生律师事务所律师。 原告蔡东晖与被告邱鸿涛、胡美月、邱雅娟、邱雅梅合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月13日公开开庭审理了本案。原告蔡东晖的委托诉讼代理人李安荣，被告邱鸿涛、胡美月、邱雅娟、邱雅梅（以下简称邱鸿涛等四人）的共同委托诉讼代理林龙美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡东晖向本院提出诉讼请求：1.确认蔡东晖与邱鸿涛等四人于2018年3月7日签订的《出资建房协议书》无效；2.判令邱鸿涛等四人共同退还蔡东晖购房款292828元以及利息（以292828元为基数，自2018年3月7日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清款项之日止）；3.判令邱鸿涛等四人共同赔偿蔡东晖购房装修损失43453.41元；4.本案的诉讼费用均由邱鸿涛等四人承担。事实与理由：邱鸿涛等四人于2017年在厦门市海沧区占地约406平方米的九层电梯楼房，并将其中的第七层、第八层的房屋对外公开出售。蔡东晖闻讯后前往现场看房，经过双方协商后，蔡东晖与胡美月于2017年10月18日签订了一份《出资建房定金合同》。当日，蔡东晖即现金支付了2万元购房定金。2018年3月7日，蔡东晖与邱鸿涛等四人签订正式的《出资建房协议书》，邱鸿涛等四人将新垵村南片73号702室毛坯房屋（以下简称案涉房屋）以总价292828元的价格出售给蔡东晖，当日蔡东晖付清了全部购房余款。邱鸿涛等四人收款后出具书面收据，并将案涉房屋交付给蔡东晖。随后，蔡东晖着手对案涉房屋进行装修。蔡东晖先后预付水电工1000元进行管线槽敲打，购置了10800元的地面瓷砖，采购室内装修物品1653.41元，室内总装修预付30000元定金，合计43453.41元。可是，在装修进行中，2018年5月18日胡美月却通知蔡东晖马上停止装修工作，并切断案涉房屋电源。时至今日，虽经蔡东晖多次要求，邱鸿涛等四人仍然始终不同意蔡东晖安排复工进场装修。事后经过蔡东晖了解，邱鸿涛等四人出售给蔡东晖的案涉房屋，属于没有任何政府批建手续的违法建筑物，最终应受到城管行政强制拆除的处罚。因此，双方签订的《出资建房协议书》违反法律规定，应当认定为无效合同，邱鸿涛等四人应当退还蔡东晖的购房款以及利息损失。 邱鸿涛等四人辨称，蔡东晖请求确认《出资建房协议书》无效，没有事实根据和法律依据。事实上，《出资建房协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。蔡东晖依约出资291828元（含中介费），邱鸿涛等四人也将案涉房屋分配给蔡东晖使用。邱鸿涛等四人所在的村已经进行了村改居，村集体土地也变成了国有土地，案涉房屋所在的土地也变成了国有土地。因此，应依法认定双方的买卖行为为有效。蔡东晖要求退还292828元及其利息没有事实依据和法律依据，应予以驳回。蔡东晖在签订合同时就知悉案涉房屋的所有情况，无权要求利息。蔡东晖要求邱鸿涛等四人赔偿装修损失43453.41元，没有事实依据和法律依据，应予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 邱鸿涛等四人于2017年在厦门市海沧区【杏集建（97）字第15220号，用地面积355.20平方米，超占面积255.20平方米，层数二层】的宅基地上建设一幢占地约406平方米的九层电梯楼房。 2017年10月18日，蔡东晖与胡美月签订了一份《出资建房定金合同》，约定就胡美月位于厦门市海沧区中的房屋合作建房事宜。双方约定的房屋为602室，户型2房2厅1卫，面积77.06平方米。乙方出资总额292828元。已付定金20000元，剩余房款双方约定在交房日付清。当日，蔡东晖支付20000元定金。2018年3月7日，蔡东晖（乙方）与邱鸿涛等四人（甲方）签订一份《出资建房协议书》，约定甲方提供的地块位于厦门市海沧区，用地面积约为406平方米。乙方取得的房屋为案涉房屋，建筑面积77.06平方米，含公摊约12.33平方米，单价为每平方米3800元，总金额为292828元。协议书第六条约定，甲方将案涉房屋交由乙方使用100年（100年后归甲方所有），具体约定如下：1.乙方对该房产拥有法律许可的完全的权利，包括占有、使用、收益和处分权，乙方有权自行对该房产自住、合作、转让、出租、赠送或者继承等。2.若该房产在政策允许范围内能取得权属证书等，甲方必须无条件予以配合办理。 协议书签订后当日，蔡东晖即转账支付271828元。同日，邱鸿涛等四人出具《收据》交由蔡东晖收执，载明本人邱雅娟收到蔡东晖出资建房款292828元整，此702出资建房款已付清。邱鸿涛等四人在收款人一栏上签字按手印。邱鸿涛等四人随即将案涉房屋交付给蔡东晖。蔡东晖着手进行房屋装修。2018年5月中旬，蔡东晖通知水电工翁某进行水电装修，并用微信转账支付翁某1000元。翁某进材料100多元，进入案涉房屋施工两天多，胡美月即通知水电工停工，不要装修，复工等通知。2018年7月份，蔡东晖通知翁某再次进行水电装修。而后，蔡东晖购买了瓷砖等装修材料放置在案涉房屋内。 关于蔡东晖的装修损失问题，本院经分析认定如下：蔡东晖的证人翁某证实其水电施工仅2天多即于2018年5月18日为胡美月所阻止。因此，5月17日蔡东晖支付给水电工翁某的1000元，系发生在胡美月阻止之前，应认为是蔡东晖为装修支出的费用。至于5月18日后蔡东晖所购买的装修材料及自行进入案涉房屋装修，系蔡东晖单方行为，所造成的损失扩大部分应由蔡东晖自行负担。同时，蔡东晖载明其支付装修总包定金30000元，并出具装修总包方裴某所写的收条加以证实，但裴某作为证人到庭当庭否认其有写过收条。其次，裴某表述向另一证人柯某收取30000元现金，与柯某当庭表明系将30000元现金交付蔡东晖，而后由蔡东晖交付裴某不符；再次。裴某证实其承包范围包含水电、泥水、木作、油漆，但实际上水电系蔡东晖交由另一证人翁某施工，款项也是蔡东晖直接支付翁某；第四，蔡东晖平时支付付款方式方式均为微信支付，而支付给裴某却是大额现金，与通常支付方式不同。因此，蔡东晖认为其支付裴某装修定金30000元，但所提供的证据与证人证言自相矛盾，不能相互应证，无法证实其主张，故本院不予采信。综上，本院认定蔡东晖支出装修费用1000元。 以上事实有蔡东晖提供的账户明细一份、《出资建房定金合同》一份、《出资建房协议书》一份及附件、账户明细、《收据》一份、施工图一份、门禁锁匙收据一份、微信转账截屏、管线槽完毕现场图一份、收款收据一份、物品清单、订单详情、微信截图、确认书一份、证人柯某、裴某、翁某证言，邱鸿涛等四人提供的《集体土地建设用地使用证》一份及当事人陈述、法庭笔录予以证实，予以认定。 本院认为，关于本案是合作建房关系还是房屋买卖合同关系问题。蔡东晖与邱鸿涛等四人签订的虽是《合资建房协议书》，但双方在合同内容上约定蔡东晖对该房产拥有法律许可的完全的权利，包括占有、使用、收益和处分权以及若该房产在政策允许范围内能取得权属证书，则必须无条件予以配合办理，实质上属于付款人获得房屋所有权的内容，属于房屋买卖合同中买受人及出卖人的主要权利、义务的实质内涵。因此，双方实际上系就买卖房屋设定权利义务，并达成买卖合意，双方确立的是房屋买卖合同关系，本案系属于房屋买卖合同纠纷。 案涉房屋未经主管部门批准而进行建设，属于违章建筑。蔡东晖与邱鸿涛等四人就违章建筑而订立名为合资建房实为房屋买卖的《合资建房协议书》，违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故蔡东晖请求邱鸿涛等四人返还购房款292828元，符合法律规定，本院予以支持。邱鸿涛等四人认为蔡东晖仅支付291818元而不是292828元。本院认为，虽然转账记录合计为291818元，但邱鸿涛等四人出具的收据却载明收到292828元，且记载款项已付清，故应认定已实际收取292828元。 关于因房屋买卖合同无效而导致的损失承担问题。邱鸿涛等四人在明知案涉房屋系违章建筑而将其出售，导致合同无效，存在主观过错，应对合同无效产生的损失承担相应的责任。蔡东晖作为案涉房屋的买受人，未核实案涉房屋的使用权范围，且其与邱鸿涛等四人不是同一集体经济组织成员，仍与邱鸿涛等四人签订房屋买卖合同，自身存在过错，亦应对损失承担相应的责任。本院衡量双方的责任大小，酌定按照各50%的比例承担因合同无效而导致的损失。蔡东晖主张资金占用利息损失以292828元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自2018年3月7日起计，于法不悖，本院予以确认，但应计算至本判决确定的还款之日止。双方应各自负担上述利息损失的50%，故邱鸿涛等四人应承担上述利息损失的50%。关于装修损失问题。蔡东晖主张其装修损失43453.41元，但除了1000元系在胡美月通知停止装修之前已实际付出予以认定外，其余购买的装修材料及自行进入案涉房屋装修，均属于蔡东晖单方扩大损失范围，应由蔡东晖自行负担。故邱鸿涛等四人应承担50%的装修费用，即500元，超过部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认蔡东晖与邱鸿涛、胡美月、邱雅娟、邱雅梅之间于2018年3月7日签订的《出资建房协议书》无效； 二、邱鸿涛、胡美月、邱雅娟、邱雅梅于本判决生效之日起十日内共同返还蔡东晖292828元并支付资金占用利息（以292828为计算基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，自2018年3月7日计至本判决确定的还款之日，并乘以50%）； 三、邱鸿涛、胡美月、邱雅娟、邱雅梅于本判决生效之日起十日内共同向蔡东晖支付装修损失500元； 四、驳回蔡东晖的其余诉讼请求。 如未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6344元减半收取3172元，由蔡东晖负担405元，邱鸿涛、胡美月、邱雅娟、邱雅梅负担2767元。邱鸿涛、胡美月、邱雅娟、邱雅梅负担部分应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  黄建和 二〇一九年四月九日 法官助理刘亚帆 书记员陈丹雯 附：本判决所适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。