江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣11民终349号上诉人（一审被告）：张绵锋，男，1979年10月5日生，汉族，上饶市广丰区人，个体，住江西省上饶市广丰区，委托诉讼代理人：曾立武，江西金乘律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：江西龙华房地产开发有限公司，住所地上饶市广丰区丰溪街道卧龙城**。统一社会信用代码913611227511096646。法定代表人：黄令龙，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈锡全，江西红源律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘昭然，江西红源律师事务所律师。上诉人张绵锋因与被上诉人江西龙华房地产开发有限公司（以下简称龙华公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省上饶市广丰区人民法院(2018)赣1103民初5068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张绵锋上诉请求：1、撤销上饶市广丰区人民法院（2018）赣1103民初5068号民事判决，依法改判驳回龙华公司的诉讼请求；2、本案的诉讼费及律师费由龙华公司负担。事实和理由：1、一审判决认定本案的基础法律关系是“商品房销售合同纠纷”，明显存在错误，本案应是追偿权纠纷。首先，张绵锋向龙华公司购买案涉房屋，双方签订了商品房买卖合同，张绵锋依约支付了首付款并办理了银行按揭贷款手续。龙华公司已经收到了该房屋全部价款并交付了房屋，张绵锋也分别于2013年3月11日、2016年1月11日取得了案涉房屋的房产证和土地使用权证。因此，双方签订合同的目的已全部实现，根本不存在商品房销售合同纠纷和解除合同一说。其次，案涉房屋已登记在张绵锋名下，张绵锋对该房屋享有合法的物权及完全处分权。而龙华公司2016年1月起被银行扣划保证金，是履行担保责任。此两者完全是两个不同的法律关系。因双方合同目的已全部实现，故龙华公司对此仅享有向张绵锋追偿的权利，无权主张解除合同。2、一审判决认定“因张绵锋逾期未偿还房贷月供，致使龙华公司代为支付银行按揭，双方签订的《商品房买卖合同》的合同目的无法实现，二者存在法律上的因果关系”，系认定事实错误。首先，双方签订的商品房买卖合同是主合同，龙华公司与银行签订的担保合同是从合同，而主合同已履行完毕，从合同也就不存在影响主合同目的的实现。其次，虽然合同附件四补充协议第二条第5款约定，如龙华公司代张绵锋付按揭本息超过三期，有权单方面解除购房合同，但该条款属格式条款，免除自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利，该条款属无效条款。综上，请求二审法院依法支持张绵锋的上诉请求。被上诉人龙华公司答辩称：1、本案法律关系确属商品房销售合同纠纷。张绵锋自2016年1月起至今未偿还银行按揭贷款，违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，造成龙华公司代为向银行偿还，张绵锋已构成违约，龙华公司根据双方的约定诉请解除合同并无不妥。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，本案中银行并未提起诉讼，故应仅处理商品房买卖合同纠纷。2、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同履约担责。本案属于双方约定的解除合同的条件，一审法院认定事实及适用法律正确。张绵锋未偿还贷款，造成龙华公司账户被划扣。龙华公司多次向上诉人催收未果。张绵锋逾期归还贷款本息超过三期，按照双方合同的约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，龙华公司有权单方面解除合同。该条款并非不平等条款，也没有任何免除自身责任的情形。3、张绵锋的第二项上诉请求无理无据，不应采纳。双方签订的补充协议约定因解除合同而增加的费用由买受人承担，故由张绵锋支付律师费及诉讼费有理有据。综上，张绵锋的上诉理由均不能成立，请求二审法院驳回张绵锋的全部上诉请求。被上诉人龙华公司向一审法院起诉请求：1、判决解除双方2010年9月27日所签订的《商品房买卖合同》；2、判决张绵锋立即向龙华公司腾空交还“江南·卧龙城”76幢1单元601号房；3、本案律师代理费3,000元、诉讼费由张绵锋承担。一审法院认定事实：2010年9月27日，张绵锋以按揭贷款方式购买龙华公司开发的“江南·卧龙城”76幢1单元601号房，双方签订了《商品房买卖合同》，合同第六条约定，该房屋总价款为377,692元，首付款197,692元，余款180,000元，张绵锋向银行以按揭贷款方式支付。合同附件四第二条第五款约定，出卖人作为买受人按揭贷款的担保人，担保期间为自买受人与银行签订房产抵押贷款合同之日起至用于抵押的房屋产权证办妥交付银行保管之日止。在担保期间，如果因买受人逾期归还本息，出卖人承担相应保证责任，出卖人代买受人支付银行按揭贷款本息超过三期，则视为买受人构成根本违约。出卖人有权单方面解除购房合同，收回房屋，追偿代偿款项。因解除购房合同及按揭贷款合同而增加的费用由买受人承担。合同签订后，暂计至2017年4月，张绵锋拖欠贷款本息计32,845.27元，龙华公司根据银行要求承担了保证责任，代张绵锋支付按揭贷款本息计32,845.27元。龙华公司为提起本案诉讼，支付律师代理费3,000元。一审法院认为，龙华公司与张绵锋在平等、自愿、协商一致的基础上签订的商品房买卖合同及附件，系双方当事人的真实意思表示，合同不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。合同双方均应遵循诚实信用的原则履行合同义务。本案中，龙华公司出卖其开发的商品房的目的是取得该房屋的标的款，张绵锋除向龙华公司支付首付款外，还同银行签订贷款合同以获得银行借款支付房款，龙华公司在该贷款合同中承担保证责任，商品房担保贷款合同的合同目的是为了实现商品房买卖合同的合同目的，如果贷款人未能履行担保贷款合同，商品房买卖合同的目的也将无法实现，二者存在法律上的因果关系。由于张绵锋怠于履行贷款合同中约定的还款义务，致使龙华公司代其支付银行按揭，龙华公司作为房地产开发商与张绵锋签订的商品房买卖合同以达到获取商品房价款的目的无法实现。故根据双方签订的商品房买卖合同及其附件约定，对龙华公司要求解除双方于2010年9月27日签订的《商品房买卖合同》，并腾空交还“江南·卧龙城”76幢1单元601号房的诉讼请求，予以支持。因张绵锋未能履行支付按揭款义务，已构成违约，致使龙华公司提起本案诉讼。因此，本案诉讼费用及龙华公司委托律师参与本案诉讼的代理费用均属双方在商品房买卖合同附件中约定的增加费用，且龙华公司支付的律师代理费在合理范围内。故对龙华公司要求张绵锋承担本案诉讼费用及律师代理费的请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：1、龙华公司与张绵锋于2010年9月27日签订的《商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除；2、张绵锋应在本判决生效后十五日内将座落在上饶市广丰区丰溪街道“江南·卧龙城”76幢1单元601号房返还龙华公司；3、张绵锋应在本判决生效后十五日内向龙华公司支付律师代理费3000元。案件受理费100元，减半收取50元，由张绵锋负担。二审查明事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案二审程序当中双方当事人争议的焦点是：1、一审判决适用的案由是否正确；2、龙华公司解除商品房买卖合同是否合法。现评判如下：1、关于一审判决适用的案由是否正确的问题？本院认为，民事案件的案由是民事案件的名称，反映案件所涉及的民事法律关系的性质，是人民法院将诉讼争议所包含的法律关系进行的概括。案由的确定首先是要按照原告的诉讼请求及具体的事由，分析其权利的性质和类别，再对照最高人民法院发布的《民事案件案由规定》找到具体适用的案由。就本案而言，龙华公司向一审法院起诉，其诉讼请求是要求判决解除其与张绵锋签订的商品房买卖合同，返还房屋并承担律师代理费等，就其权利的性质来说，龙华公司行使的是合同解除权，属于民事权利体系当中的形成权，而张绵锋未按期偿还银行按揭贷款，导致龙华公司为其承担保证责任则是基础事由，双方争议的标的系龙华公司是否能行使合同解除权，故而争议的法律关系是商品房销售合同的关系。一审判决适用商品房销售合同纠纷的案由对本案进行审理正确。张绵锋的提出的本案案由错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。2、关于龙华公司是否可以解除合同的问题？本院认为，按照我国合同法的相关规定，任何一方单方解除合同均必须具备合法的事由或符合合同解除的条件。否则，不能产生解除的效果。就本案来说，龙华公司虽与张绵锋在商品房买卖合同附件四中约定，如果出卖人代买受人付按揭贷款本息超过三期，则视为买受人构成根本违约，出卖人有权单方面解除购房合同，收回房产。但龙华公司行使该合同约定解除权应在担保期间内，这是因为，无论是按照合同附件四中的补充协议，还是张绵锋、龙华公司及广丰农村合作银行签订的个人购房借款合同的约定，龙华公司作为张绵锋按揭贷款的担保人，其担保期间为自张绵锋与银行签订房产抵押贷款合同之日起至用于抵押的房屋产权证办妥并交付银行保管之日止。龙华公司超出合同担保期间履行的义务并不构成双方约定的解除条件。本案双方当事人签订贷款合同的日期为2010年10月25日，张绵锋与银行的抵押登记手续的日期为2013年6月14日，而龙华公司为张绵锋支付按揭贷款的期间为2016年1月至2017年4月，明显在双方约定的担保期间之外，故龙华公司要求解除与张绵锋签订的《商品房买卖合同》的事由不符合约定的条件，本院依法不予支持。龙华公司为张绵锋支付的按揭贷款可另寻其他法律途径救济。综上，龙华公司不享有约定解除权，不能解除与张绵锋订立的合同，其向一审法院提出的各项诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。张绵锋的上诉请求成立，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江西省上饶市广丰区人民法院(2018)赣1103民初5068号民事判决；二、驳回被上诉人江西龙华房地产开发有限公司一审的诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，二审案件受理费50元，共计100元，由被上诉人江西龙华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  程晓斌审判员  范全敏审判员  徐志锋二〇一九年四月二十二日法官助理汪琴书记员谭玲