北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初51260号原告:吕晓峰，男，1979年3月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王璞，北京大成律师事务所律师。原告:商娜，女，1981年11月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王璞，北京大成律师事务所律师。被告：王增臣，男，1935年10月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。法定代理人：彭国丽，女，1967年2月15日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：王丽珍，北京市辽海律师事务所。被告：武啟霞，女，1939年9月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王丽珍，北京市辽海律师事务所。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司员工。原告吕晓峰、商娜（以下简称姓名，一并提及时简称二原告）诉被告王增臣、武啟霞（以下简称姓名，一并提及时简称二被告）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告及共同委托诉讼代理人王璞，武啟霞、王增臣的法定代理人彭国丽共同委托的诉讼代理人王丽珍及武啟霞，链家公司委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：请求判令：1、解除二原告与二被告签订的房屋买卖合同；2、二被告支付违约金107万元；3、二被告返还定金5万元。事实和理由：2016年9月8日，二原告在链家公司居间下，与二被告签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定二被告将其所有的位于北京市朝阳区南湖东园某某楼某某门某某号房屋（以下简称涉诉房屋）出卖给二原告，签订合同当日支付定金5万元。武啟霞称王增臣为无民事行为能力人，房屋买卖合同由武啟霞代理，并承诺与合同签订5日内到朝阳法院办理监护手续。合同签订后，武啟霞没有办理监护手续，并明确表示不履行合同。因二被告拒绝将涉诉房屋出售，没有办理完毕监护手续，故二原告享有合同解除权。据了解，2016年9月19日武啟霞曾向朝阳法院起诉确定王增臣为无民事行为能力人，但二原告于2016年12月14日得知其已经撤诉，2016年12月25日，在链家公司门店，二原告表示可以继续购买涉诉房屋，武啟霞明确表示没有原因，就是不想卖了。关于拒绝履行一事，对方没有给二原告书面的通知或者短信，但此后二原告给武啟霞打过电话，其表示不卖了，二原告就此有录音。现之所以起诉二被告，因房屋是二被告共同所有是共同财产，二原告认为虽然武啟霞代签，但其实是两个人都签字了，武啟霞是房屋买卖的相对方，补充合同中办理监护需要武啟霞来履行，该合同是否履行，武啟霞起到关键作用，如合同继续履行，武啟霞成为监护人，也是本案当事人。二原告认为合同是有效的。1、二被告是夫妻关系，且王增臣的病情已经发生超过20年，一直由武啟霞代理其日常生活及相关事项，已经形成事实上的监护和代理关系。合同中明确约定了遇到无民事行为能力人的解决方式，按照合同约定的行为方式履行是可以履行下去的，且本合同的定金已经支付，对方也实际履行了向朝阳法院申请鉴定王增臣的民事行为能力的部分义务，虽然已经撤诉，但合同已经部分履行，武啟霞是合同当事人。2、武啟霞是王增臣配偶，签订合同时就是王增臣的第一顺位监护人，也就是法定代理人，其签约行为有效。3、武啟霞出卖涉诉房屋属于家事代理，二原告有理由相信这是二被告共同的意思表示。4、二原告有理由相信武啟霞有代理权，合同约定了武啟霞办理监护手续，涉诉房屋是夫妻共同财产，武啟霞作为配偶取得监护手续并非难事。5、违约金是否过高应由二被告承担举证责任，其未举证证明过高，不应采信其抗辩，二原告已经举证证明自己实际损失超过100万元。王增臣辩称，1、不存在解除的情形，房屋买卖合同成立但未生效，不具备法律约束力，是无效合同。王增臣签订合同时属于无民事行为能力人，虽然武啟霞是其法定监护人，但是除非是为了被监护人利益，武啟霞无权处分涉诉房屋，王增臣长期居住涉诉房屋，是唯一住房，一旦出卖将失去唯一住所，王增臣也不符合大多数养老院的收住条件。武啟霞签订合同时并不是法定代理人，因武啟霞出售涉诉房屋损害王增臣权益，王增臣的妹妹及儿媳一致反对武啟霞作为法定代理人。现在王增臣的法定代理人认为房屋买卖合同无效；2、即便房屋买卖合同成立，也是附生效条件的合同，合同约定定金10万元，于办理完成监护公证后1个工作日内支付第二笔定金5万元，因此可以看出，办理完成公证是完成定金条款的条件，是合同生效的重要条件，没有办理监护公证则买卖合同没有生效；3、不同意支付违约金，武啟霞没有取得主体资格，没有经过法定代理人的同意签订合同，事后也没有得到法定代理人追认，该买卖合同对王增臣不产生法律约束力，更不需要承担违约金；4、合同无效后，同意退定金5万元；5、二原告主张两项根本违约，该合同武啟霞没有得到授权和追认。5个工作日内办理监护并非根本性违约，二原告主张没有依据。在合同签订后，二原告没有督促二被告办理监护手续，反而要求二被告提前交付房屋，被二被告拒绝。二被告就是因为原告要求提前交房，变更履行方式，还为二被告找房子周转，故二被告认为交易方式不正常，所以才没有履行办理监护手续的义务，后续双方合同没有再继续履行。是二原告的原因导致合同没有及时履行，二被告从来没有明确表示不出售涉诉房屋，不存在拒绝出售房屋的违约；6、之所以主张无效，是因为涉诉房屋买卖合同签订时事先没有我的授权，事后也没有没有经过我追认，不构成表见代理，没有其他无效事由。武啟霞辩称，1、我不是合同相对方，我没有取得房屋买卖合同主体资格，不是适格被告。房屋所有权证载明所有权为王增臣一人，我认为我的身份应当为第三人。办理监护属于合同义务是二原告自行认为的，我认为就算有我的义务，我也不是合同相对人。中介费属于二原告自行扩大损失，这是诉讼之前二原告才刚支付的，如果本案中我有责任，我保留向链家公司追责的权利。我找链家公司时，没有王增臣对我的委托书，涉诉房屋买卖合同是在没有委托书的情况下签订的合同；2、二原告和链家公司存在恶意欺诈和虚假履行合同的行为，支付5万元定金后，二原告及链家公司多次找到我，劝说我先搬家交房，并提出为我承担租金，对办理监护没有任何催告，令我对交易产生怀疑；3、对于合同效力、退还定金及违约金的意见同王增臣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:涉诉房屋登记在王增臣名下，建筑面积80.5平方米。王增臣与武啟霞系夫妻关系。2016年9月8日，武啟霞以出卖人王增臣的名义，代理王增臣的签名，与买受人二原告签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定：二原告以535万元的价格购买王增臣名下的涉诉房屋，二原告拟贷款270万元。二原告于2016年9月8日自行支付第一笔定金5万元，二原告于王增臣办理完监护公证后1个工作日内将第二笔定金5万元以理房通托管的方式支付。二原告于办理产权转移前7个工作日将第一笔首付款253万元以理房通托管的方式支付。王增臣逾期履行补充协议第二条约定的义务超过十五日的，或王增臣拒绝出售涉诉房屋的，均构成根本违约，二原告有权以书面通知的方式解除合同。王增臣应在违约行为发生之日起15日内，以相当于涉诉房屋总价款20%向二原告支付违约金。另，《补充协议》有其他约定：因王增臣现无民事行为能力，涉诉房屋买卖由其妻子武啟霞代为办理签约房屋买卖合同，房屋产权人王增臣第一监护人武啟霞，需在合同签订5个工作日内到朝阳法院办理监护公证。2016年9月8日，商娜通过银行转账的方式向武啟霞转账5万元。2015年6月13日中国残疾人联合会颁发的残疾人证，显示：王增臣是智力残疾贰级。经查，二原告在签约时明知王增臣有残疾证，行为能力存在问题，武啟霞代为签订合同并无授权委托书。2017年4月1日，二原告出具《解除合同通知书》，通知二被告因其违约而解除合同，并要求支付违约金及其他损失等。对此，二被告认可真实性，但是认为不发生解除的效力，合同无效。庭审中，经武啟霞申请，法大法庭科学技术鉴定研究所于2018年5月25日出具法大（2018）医鉴字第0734号司法鉴定意见书，鉴定结论为：王增臣诊断为器质性精神障碍，评定为无民事行为能力人。2018年11月28日，北京市朝阳区望京街道南湖东园社区居委会开具《证明》，写明：经到场直系亲属武啟霞、王庆、彭国丽、王秀英、王秀芸一致同意，彭国丽为王增臣的监护人。庭审中，本院询问二被告是否认为违约金标准过高，二被告表示违约金过高，申请法院酌减。本院询问二原告的实际损失，二原告称实际损失为：1、二被告故意违约获得涉诉房屋价格上涨利益超过130万元；2、二原告于2016年12月31日另行购房，导致购买房屋的价格比与二被告签约时上涨100万元。对此，二被告称，没有获得涉诉房屋上涨收益，涉诉房屋并未另行出售，现在市场价值与此前差不多，二原告另行购房是自己的行为，损失不应二被告承担。二原告提交链家公司网站打印的网页查询截图，以证明：2016年9月份与2017年3、4月份两个时间节点，涉诉房屋相类似的房源成交价格上涨超过130万元，2016年8月份与2016年12月31日两个时间节点，二原告另行购买房屋相类似房源成交价格上涨约100万元。二被告对此证据的真实性、关联性均不认可。链家公司此证据的真实性认可。本院认为，本案争议焦点系武啟霞代理行为的法律效力。根据法律规定，法院应当对申请认定为无民事行为能力的公民进行鉴定，本案中，王增臣于2018年5月25日被法大法庭科学技术鉴定研究所认定为无民事行为能力人，而王增臣的监护人是否为武啟霞，应当在王增臣被认定为无民事行为能力人之后再依法予以确定，二原告主张2016年9月8日武啟霞代理王增臣签订合同时即为监护人于事实及法律规定有所不符。王增臣被认定为无民事行为能力人之后，因王增臣家属对武啟霞担任监护人存在争议，经北京市朝阳区望京街道南湖东园社区居委会开具《证明》，确认王增臣的直系亲属一致同意彭国丽担任监护人，按照法律规定，彭国丽担任监护人后即为王增臣的法定代理人，彭国丽委托的诉讼代理人在本案中已明确表示不予追认武啟霞代王增臣签字代理出售涉诉房屋的代理行为。二原告在明知王增臣系智力残疾、行为能力尚未认定、监护手续尚未办理的情况下仍与武啟霞签订房屋买卖合同，且现有证据不足以证明二原告在订立合同时有理由相信武啟霞具有代理权，故本案不构成表见代理。出售涉诉房屋显然并不属于夫妻日常生活需要范畴，二原告主张武啟霞代理行为属于家事代理于法无据，本院不予采信。综上，武啟霞属于无权代理，武啟霞代王增臣签字的涉诉房屋买卖合同对王增臣并不发生法律效力，应由行为人武啟霞承担相应的法律责任。对于武啟霞的法律责任，详言之，武啟霞无权代理王增臣签约出售涉诉房屋，武啟霞此后未按照补充协议在约定时间内由法院确定其为王增臣的监护人，亦未征得王增臣监护人即法定代理人的追认，因此导致涉诉房屋买卖合同不能按照约定继续履行，武啟霞应当承担违约责任。二原告主张解除合同于法有据，本院予以支持。二原告主张退还定金，武啟霞同意退还，本院不持异议。二原告主张按照合同约定的总价款20%支付违约金，武啟霞抗辩违约金过高并申请法院酌减，根据法律规定，违约金应当以实际损失为基础，结合合同履行情况、双方主观过错情况及预期利益等综合因素，兼顾公平及诚实信用原则予以确定。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。具体而言，二原告并未申请对涉诉房屋的涨价金额进行鉴定，二原告主张的涨价损失武啟霞不认可；二原告虽然提交了链家公司的类似房屋成交价格网页截图，但是，二原告所主张的涉诉房屋涨价损失系合同履行的后才可以获得的利益，二原告仅支付5万元定金，合同履行程度非常低，二原告取得涉诉房屋所有权并获得涨价利益尚需要支出巨大的交易成本；二原告在签订合同时明知王增臣智力残疾、武啟霞无授权，存在明显的主观过错；二原告已经于2016年12月31日另行购房等。综上，本院根据以上查明事实及法律规定，酌情判处违约金40万元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除2016年9月8日被告武啟霞与原告吕晓峰、商娜签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》；二、被告武啟霞于本判决生效后七日内退还原告吕晓峰、商娜定金50000元；三、被告被告武啟霞于本判决生效后七日内向原告吕晓峰、商娜支付违约金400000元；四、驳回原告吕晓峰、商娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24625元，由原告吕晓峰、商娜负担16575元（已交纳），被告武啟霞负担8050元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  孙茜倩审判员  欧阳华审判员  李清华二〇一九年四月二日书记员  魏慧彪