福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终366号 上诉人（原审原告、执行案外人）：候国勇，男，1975年8月20日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：吴曙军，福建中德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施萍萍，福建中德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：蔡鸿权，男，1961年1月25日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：倪英富，福建中言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：倪达思，福建中言律师事务所律师。 原审第三人：杨幼桔，女，1957年9月22日出生，汉族，住福建省石狮市。 原审原告候国勇与原审被告蔡鸿权、原审第三人杨幼桔案外人执行异议之诉一案，候国勇于2017年5月16日向福建省石狮市人民法院（以下简称一审法院）提起诉讼。2017年12月20日，一审法院作出（2017）闽0581民初2557号民事判决。候国勇不服一审判决，向本院提出上诉。2018年5月8日，本院作出（2018）闽05民终1160号民事裁定，裁定：一、撤销一审法院（2017）闽0581民初2557号民事判决；二、发回福建省石狮市人民法院重审。一审法院重审后，于2018年9月29日作出（2018）闽0581民初3983号民事判决。候国勇仍不服一审判决，再次向本院提起上诉。本院于2019年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审原告候国勇向一审法院起诉请求：1、解除对址于福建省石狮市湖光小区H07＃605房产的查封，并停止对案涉房屋的拍卖或变卖活动；2、案件诉讼费用由蔡鸿权承担。事实和理由：蔡鸿权与杨幼桔确认合同无效纠纷一案，经一审法院作出（2015）狮民初字第2608号民事判决，该判决生效后，蔡鸿权于2016年11月3日向一审法院申请强制执行，并由一审法院受理，执行案号：（2016）闽0581执6069号。在执行过程中，一审法院作出（2016）闽0581执6069号之一执行裁定，查封、拍卖、变卖黄其团名下址于福建省石狮市湖光小区包括H07＃605在内的14套房产，候国勇于2017年4月18日向一审法院提出书面异议。执行异议审查时，杨幼桔对候国勇的主张予以认可，然一审法院还是以“候国勇与黄其团签订的《房屋买卖合同》是否真实有效，在执行异议程序中不能确定”为由，于2017年4月28日作出（2017）闽0581执异43号执行裁定，驳回了候国勇提出的执行异议。候国勇认为，该房产早已由原权利人转让归候国勇所有，是候国勇的合法财产，一审法院依法不得查封、拍卖或变卖。1.址于福建省石狮市湖光小区的H07＃605房产，是被拆迁人黄其团的安置房，早在2012年7月7日黄其团就与候国勇签订《房屋买卖合同》，双方书面约定由黄其团将上述房屋转让给候国勇，该合同的签订是客观存在的事实，也是签约双方真实意思表示，合同约定对签约双方具有约束力。2.候国勇与黄其团签订的《房屋买卖合同》，已由双方实际履行。合同订立后，候国勇依约支付了转让款60万元。黄其团在随后也实际将讼争房屋的钥匙交付候国勇占管，候国勇已实际装修并入住使用至今。余款5万元现尚未满足付款条件，候国勇也同意根据实际情况将余款交由一审法院处理。3.《房屋买卖合同》履行过程中，因行政管理、签约人过世等诸多因素的影响，导致涉案房屋的产权证至今未能过户至候国勇名下，但这些均不是可归咎于候国勇的原因。经候国勇征询行政主管部门，讼争房屋允许上市交易，办证只是时间问题。综上，根据相关司法解释规定，在候国勇与原权利人自愿达成房屋买卖合意，候国勇已依约支付购房款，出卖人实际交付转让房屋，候国勇对未能办理过户登记手续不存在过错的情况下，一审法院查封并拟拍卖、变卖讼争房产，没有任何依据。 原审被告蔡鸿权辩称：候国勇的执行异议之诉不能成立，依法应当驳回候国勇的诉讼请求。1、本案系发回重审案件，原一审案件认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。诉争房屋系农村拆迁小产权房，黄其团至今未办理所有权证，根据《中华人民共和国物权法》的规定，未办理物权登记的未能发生物权变动的效力。2、诉争的买卖合同无效，候国勇不可能依无效的交易取得民事权利。案涉合同违反法律强制性规定，农村拆迁安置小产权房是法律禁止上市交易，黄其团至今没有办理土地使用权证。土地是属于划拨，划拨土地上市交易应经过行政机关的批准，转为国有土地才能开发，补交土地出让金，原被告的合同违反法律法规的禁止性规定。案涉房屋没有规划建设许可证，没有竣工验收，也没有办理土地及产权相关手续。民事权利的取得必须符合法律规定，违反强制性法律法规不能取得合法的民事权利。3、候国勇与杨幼桔存在恶意串通的情况。杨幼桔在一审法院有大量涉诉案件，基本都系通过公告方式送达，本案亦系公告送达的。但这一案外人执行异议之诉，却均能提供杨幼桔提供的《声明书》，声明内容也均系确认黄其团出售房屋的行为，且已收到款项并完成交付。因此，杨幼桔的《声明书》效力不应得到法庭的认可。且由于存在恶意串通，依法应当认定《房屋买卖合同》系无效的，以及本案候国勇未能提供合法的土地、建设、规划等合法手续，不具有商品房交易或二手房的合法前提，而且候国勇也不能提供诉争房产原始取得的书面凭证（即安置协议书）。4、候国勇并不能证实其交付大部分房款及实际入住。候国勇无法证明其已支付相应的对价。候国勇是否支付房款并无确切证据证明，通过银行汇款并不能说明就是支付房款，现金收据也不能证明是付房款的。候国勇凭物业管理、安装煤气、缴纳水电费等单据要证实入住占有房屋不能成立，借房、租房也可以办理类似手续。 原审第三人杨幼桔未作陈述。 一审法院认定事实如下：杨幼桔与黄其团原系夫妻关系。黄其团因与福建省石狮市土地收购储备发展中心签署《石狮市福辉路、福辉北路拆迁安置补偿协议书》而享有拆迁安置补偿权利。候国勇持有《房屋买卖合同》一份，载明：甲方（卖方）为黄其团，乙方（买方）为候国勇；买卖标的为石狮市湖光小区7幢5单元605号房产，建筑面积144.45平方米；成交总价65万元等内容。合同落款日期为2012年7月7日，甲方有黄其团的签名，乙方有候国勇的签名，担保人处有黄美玲的签名，“中证人”处有陈天从的签名。2013年12月24日，黄其团与石狮市土地收购储备发展中心签订《石狮市福辉路、福辉北路安置协议书（Ⅱ）》一份，载明黄其团选取案涉房屋，建筑面积为144.45平方米，其中公摊建设面积29.73平方米等内容。2015年1月14日，黄其团因病死亡，并于2015年2月12日被注销户口。案涉房屋至今未办理产权登记。一审法院在审理蔡鸿权与杨幼桔、黄丽珍、黄甜甜、蔡清阳确认合同无效纠纷一案中，依蔡鸿权的申请，于2015年10月23日作出（2015）狮民初字第2608号民事裁定，查封黄其团名下址于福建省石狮市湖光小区H01＃801、803、901、903、1303、H03＃501、704、802、1802、H07＃605、805、H09＃901、1205、1501等14套房产，财产保全价值以600万元为限，并向福建省石狮市宝盖镇人民政府、石狮市九二路长福片区拆迁改造指挥部发出《协助执行通知书》，请求协助办理查封上述房屋，查封期限为3年。2016年6月10日，一审法院作出（2015）狮民初字第2608号民事判决。该判决生效后，蔡鸿权于2016年11月3日向法院申请执行，一审法院于2017年4月13日作出（2016）闽0581执6069号之一执行裁定，查封、拍卖、变卖黄其团名下包括案涉房屋在内的14套房产。2017年4月14日，一审法院对上述房屋进行现场查封，并公告责令在上述房屋居住或从事生产经营的人员应于2017年5月14日前自行迁出。2017年4月18日，候国勇向一审法院提出书面执行异议，请求依法解除对案外人所有的案涉房屋的查封等执行措施。2017年4月28日，一审法院作出（2017）闽0581执异43号执行异议裁定，驳回候国勇提出的执行异议。候国勇收到执行异议裁定后，不服裁定，故提起诉讼。在原审诉讼过程中，依候国勇的申请，一审法院依法组织当事人到案涉房屋进行现场勘验，勘验的结果为：案涉房屋已经装修完毕，由候国勇一家实际居住；经与景仁物业服务公司了解，该物业公司自2017年4月份开始提供服务，之前并非是其公司进行物业服务；因没有确权，房屋物业管理费有缴纳但没有登记缴纳人姓名。 一审法院认为：案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼。根据黄其团与石狮市土地收购储备发展中心签订的《石狮市福辉路、福辉北路安置协议书（Ⅱ）》，案涉房屋系黄其团根据拆迁安置协议选取的安置房，一审法院在审理蔡鸿权与杨幼桔、黄丽珍、黄甜甜、蔡清阳确认合同无效纠纷一案中，依蔡鸿权的申请，裁定查封案涉房屋并无不当。候国勇以执行案外人身份要求判决不得执行案涉房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。经审查认为，候国勇并不享有足以排除强制执行的民事权益，主要理由是：1、从权利人判断上看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”案涉执行标的系不动产，对权利人的判断应以享有所有权为基本原则，以享有特殊债权为例外情形。案涉房屋尚未登记确权，候国勇作为买受人并未取得案涉房屋所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对不动产买受人享有的排除执行权利作出了特殊规定，即“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。但该规定适用的情形是执行标的登记在被执行人名下，案涉执行标的登记状态不符合该规定的适用条件。候国勇既非案涉房屋的所有权人，也不享有足以排除执行的特殊债权，不是案涉房屋的权利人。2、从权利比较上看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条保护的是买受人的物权期待权，并认为买受人的物权期待权优先级高于一般金钱债权。而案涉房屋被人民法院查封前，尚未符合过户登记至候国勇名下的条件，候国勇要求取得物权的权利尚无法实现，其对案涉房屋并不享有物权请求权，其享有的民事权益并不优先于一般金钱债权。3、从过错上看，案涉房屋系安置房，在一审法院查封前既未办理初始登记，也未补交土地出让金，不符合市场交易准入条件。候国勇明知案涉房屋存在不能办理过户登记的重大风险，仍然签订《房屋买卖合同》，系对房屋权利障碍的忽略，其对案涉房屋未办理过户登记存在过错。在一审法院查封之前候国勇是否已合法占有该不动产、已支付全部价款，均不足以认定候国勇对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。4、从法律依据上看，候国勇作为执行案外人，未能就其享有的民事权益足以排除强制执行援引符合要件的法律依据，依法不予支持。因此，从权利人判断、权利比较、过错和法律依据等方面看，候国勇对案涉房屋所享有的民事权益不足以排除强制执行，其要求判决停止对案涉房屋的执行，缺乏法律依据，不予支持。至于候国勇、蔡鸿权提交的双方有争议的证据，因不影响本案的处理结果，故不再予以审查、认定。杨幼桔经传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。综上所述，候国勇的诉讼请求，于法无据，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条规定，判决：驳回候国勇的诉讼请求。案件受理费100元，由候国勇负担。 一审宣判后，候国勇不服，向本院提起上诉，请求：1.依法撤销原审判决，并在查清事实的基础上径行改判支持候国勇的一审全部诉讼请求，即解除对址于福建省石狮市湖光小区H07#605房产的查封，并终止拍卖、变卖活动；2.本案两审诉讼费用均由蔡鸿权承担。事实与理由：候国勇向黄其团、杨幼桔夫妇受让址于福建省石狮市湖光小区H07#605的房产，依双方签订的书面合同交付购房款，并接收房屋占管使用多年，至法院对案涉房屋进行现场查封时，方知晓蔡鸿权与杨幼桔存在纠纷而致法院欲处置该房产。鉴于法院作出的执行裁定将使自己的合法权益受到严重侵害，候国勇即刻提出书面异议，但随后被驳回。候国勇不服而提起本案执行异议之诉，一审法院经审理以“湖光小区房屋未经确权登记，无法认定候国勇对案涉房屋享有足以阻却并排除强制执行的民事权益”为由，判决驳回候国勇的诉讼请求。此后候国勇提出上诉，二审法院以“一审判决认定基本事实不清”为由，将本案发回重审。根据二审法院的裁判观点，原来一审判决只对“本案是否具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条这一前提条件”进行审查是错误的，所以才会发回重审，要求查清案件事实，再作正确判决。如果二审法院认为一审法院对当事人提交证据可以不作审查认定的判决是正确的话，那么本案就完全没有必要发回重审（换个角度说，若本次判决说理成立、结果正确，那么二审法院其时就应该维持此前的一审判决了）。遗憾的是，一审法院在重审时仍然无视现实情况，片面理解法律，坚持认为证据审查不影响案件处理结果，再次重蹈覆辙，判决候国勇败诉。一审判决从权利人判断、权利比较、过错和法律依据四个方面进行法理分析，来否定候国勇享有足以排除强制执行的民事权益，貌似说理深入透彻，实则割裂事物的内在联系，逻辑杂乱无章，根本不堪一驳。1、案涉房屋在交易时系黄其团所有，已为安置协议证实，房屋虽未办理初始登记，缺乏法律物权，但黄其团拥有事实物权。候国勇与黄其团签订的《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示一致的行为，尽管迟迟未能办理过户手续，但合同仍是成立、有效的，对此一审判决也并未否认。尚未办理登记的房屋只要事实上的所有权人确定，因转让而产生的合同债权，与处于本薄登记或预告登记状态的房屋因转让而产生的合同债权，在未办理过户手续时都未能产生物权变动的效果，但性质相同，都是合法、受保护的权利，不能厚此薄彼，把未办理本薄产权登记的房屋转让而产生的合同债权排斥在法律保护之外。据此，对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“登记在被执行人名下不动产”的规定，应作扩张性的解释。特别是讼争房屋是黄其团因政府动迁获得安置的房屋，该安置房虽未进行本薄登记，但系安置给动迁户，被安置对象是特定的，安置协议其实就是一种预告登记，对外具有公示力。一审法院也是根据安置协议的记载，认定黄其团对房屋具有所有权才作出的保全查封裁定。故候国勇因履行合同而对黄其团享有合法债权，此债权在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的4种条件时，构成了物权期待权，系候国勇正当的民事权益。2、法律之所以要保护买受人对执行标的的物权期待权，其原因在于物权期待权从性质上属于物权还是债权在理论上尚有争议。就是仍属债权范畴，也不同于一般的债权，买受人对诉争标的占有的时间越长、付款越多、已经请求过户，其权利越接近于物权。考虑到办理过户手续的困难以及民间对事实物权的认可，在与申请执行人一般债权的实现发生冲突时，法律选择了优先保护买受人的物权期待权。一审法院既要审查案外人权利的“真实性和合法性”，又置案件事实于不顾，妄下“案涉房屋在被查封前，尚未符合过户登记到候国勇名下的条件，候国勇无法获得物权的权利，也没有优先于一般金钱债权的权利”的结论，要知道最高人民法院司法解释要求审查的是案外人权利的真实性和合法性，而一审法院审查的却是案外人权利履行的可能性，案外人权利能否履行以及是否存在缺陷或瑕疵，并不妨碍或影响其真实性和合法性，把权利的能否履行或瑕疵当作权利本身的“真实性和合法性”来审查，绝对是搞错了审判方向。况且安置房补交出让金后，均可办理产权买卖过户，现在无法办证不意味着以后无法办证，候国勇与黄其团签订的《房屋买卖合同》合法有效是事实；候国勇虽未获得法律上的物权但却拥有对黄其团的债权也是事实；此债权符合法定条件属于特殊债权更是事实。据此，候国勇对案涉房屋的物权期待权，从性质讲无论是属于物权还是特殊债权，都具备优先于其他金钱债权的法律效力，足以排除法院的强制执行。3、一审判决混淆“交易风险”与“办证过错”两者的概念，更是犯下《房屋买卖合同》签约过错等同未能办理过户原因过错的逻辑错误。案涉安置房在“查封前既无办理初始登记，也无补交缴纳土地出让金”，确实是候国勇与黄其团进行交易时存在的风险，但任何交易都有风险，风险与过错是两码事，非候国勇无法办理过户登记的过错原因。案涉房屋因受客观因素制约至今未能办理过户，不能归咎于候国勇的过错。4、一审法院对候国勇的诉讼请求能否成立，也是围绕本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形进行论证。如果符合，那么候国勇的请求权法律基础无疑非常牢固。一审法院在对该司法解释适用进行分析的同时，又认为候国勇的诉讼请求缺乏法律依据，缺乏说服力。一审法院质疑候国勇提出的诉讼请求缺乏法律依据，而又认为诉讼保全时查封的房屋系黄其团所有并无不当，认定该事实缺乏法律依据。福建省石狮市湖光小区是福建省石狮市人民政府因城市建设需要，征迁福建省石狮市宝盖镇区域的集体土地，并对被拆迁户进行安置的住宅小区。因大面积拆迁给政府货币补偿安置造成一定压力，政府在与被拆迁户协商相关事宜时，曾动员被拆迁户选择置换房屋的补偿方式，故很多被拆迁户均有多套安置房屋。因置换的房屋远远超过自身居住需求，为盘活房产换取流动资金，尽管安置房一时未能办理过户确权，但政府承诺在买受人缴纳出让金后可直接办理产权落户，因此市场上有大量的安置房交易存在。据不完全统计，福建省石狮市安置房交易不下千套。由于建设速度慢，整个区域的地产、房产初始登记办证周期长等原因制约，给湖光小区的安置房办证造成困扰，但安置房的买卖都是当事人的真实意思表示，且已得到实际履行，买卖双方也没有任何异议，房屋之所以未能及时过户至买房人名下实是因政策等因素导致，过错不在于买房人，也不在卖房人。包括候国勇在内的福建省石狮市湖光小区安置房众多购房者，大多是经济比较困难的人，好不容易凑齐了买房款买上了一套安置房，并投入费用装修入住，如果最后房屋被认定还是属于原来的被拆迁户，这不但将极大损害买房者的财产权益，势必造成重大社会问题，甚至引发群体性事件。根据一审法院的裁判观点，安置房在未办理初始登记前的交易，都不受法律保护，这显然不合理、不公平，也与福建省石狮市人民政府出台的相关安置房办证政策相冲突，将造成极大不良示范，不利于维护正常的市场交易安全。综上所述，候国勇与黄其团进行案涉房屋交易所形成的合同债权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的条件，构成物权期待权，该特殊债权足以排除法院对案涉房屋的强制执行。另一审法院做出的（2016）闽0581执6069号之一执行裁定，查封、拍卖、变卖黄其团名下址于福建省石狮市湖光小区包括讼争在内的14套房产，此后12个买受人（另有两套房屋黄其团未出让）提出执行异议，并由一审法院作出类案判决，驳回原告诉讼请求。这12个案件的原告均已提出上诉，现黄聪明，黄明阳所诉两案已由福建省泉州市中级人民法院作出终审判决，认定俩人在案涉金钱债权的执行中，对案涉执行标的依法享有足以排除强制执行的民事权益即物权期待权，为此撤销一审判决，并改判停止对案涉房产的执行，解除对该房产的查封。本案与上述两案情况类似，依据该裁判观点，一审法院对本案作出的判决也肯定是错误的。恳请二审法院依法予以纠正，改判支持候国勇的全部诉讼请求。 被上诉人蔡鸿权辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当予以维持。1、候国勇无权主张其系案涉房屋的权利人。案涉房屋属农村拆迁安置小产权房，黄其团至今没有办理土地使用权证及房屋所有权证，尚未符合过户登记的条件。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条之规定，未办理物权登记不产生物权变动效力，不影响蔡鸿权申请执行案件的冻结、查封、拍卖。候国勇主张其取得物权的权利尚无法实现，其对案涉房屋并不享有物权请求权。2、农村拆迁安置房属小产权房，法律禁止作为商品房上市交易，黄其团至今未办理该房屋一手的土地使用权证，划拨土地及建筑物出售须经行政机关批准，补交土地出让金，黄其团出售的房屋没有规划、建设等部门的批建准建手续，没有竣工验收，没有内业资料，至今没有申报办理任何土地产权手续。《房屋买卖合同》违反了国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法》第五条及国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条之规定之禁止性规定，买卖合同违法无效，候国勇不可能取得合法民事权利。3、杨幼桔在一审法院有大量涉诉案件，基本都系通过公告方式送达，本案系公告送达的。但在本案中候国勇却能提供杨幼桔的《声明书》，声明内容也均系确认黄其团出售房屋的行为，且已收到款项并完成交付，不能排除杨幼桔转移财产抗拒执行之嫌疑。因此，杨幼桔的《声明书》效力不应得到法庭的认可。且由于存在恶意串通，依法应当认定《房屋买卖合同》无效。因黄其团已死亡，也无法对案涉买卖合同的真实性进行确认。4、候国勇并不能证实其已支付相应的对价。依《房屋买卖合同》约定，每平方米4500元，实际收取65万元，合同签订时候国勇应支付黄其团定金35万元，第一期购房款20万元在该房及钥匙交给候国勇使用时支付，剩余的在办理该商品房产权两证手续给候国勇后付清。候国勇起诉时未提供相应的银行流水，仅提供了收款收据照片，且模糊不清，无法辨认，依法不应当予以认可。5、蔡鸿权因与杨幼桔确认合同无效纠纷一案已于2015年10月23日向一审法院申请查封冻结诉争房产，候国勇未提供任何证据证明其在法院查封之前占有诉争房产。6、案涉房屋系安置房，至今未补交土地出让金，不符合市场交易准入条件。候国勇在明知案涉房屋存在不能办理过户登记的重大风险，仍然签订《房屋买卖合同》，其对房屋未能办理过户登记存在过错。7、蔡鸿权系基于生效判决申请执行黄其团名下的财产。而候国勇与黄其团之间的《房屋买卖合同》的效力至今尚未可知，其要求优先保护其权利不能成立。综上，候国勇与黄其团、杨幼桔的《房屋买卖合同》违反法律强制性规定，实际交付大部分房款及实际入住证据不足，依法不能取得合法民事权益，依法不能排除执行。候国勇的上诉请求证据不足，适用法律错误，依法应当予以驳回。 原审第三人杨幼桔未作陈述。 对一审判决认定的事实，候国勇、蔡鸿权均无异议。本院予以确认。候国勇认为，一审对出让人已将房屋交付给候国勇使用，候国勇也已经依约支付房款60万元并装修入住的事实没有认定，属认定事实不完整。 二审审理查明：案涉房屋于2018年12月4日已登记确权至杨幼桔名下。 二审期间，候国勇围绕上诉请求向本院提交以下证据：1.《房产／土地使用权权属转移涉税证明》、《税收完税证明》、《增值税普通发票发票联》、公共维修基金缴纳证明、不动产权利证书，欲证明案涉房屋已办理产权登记至杨幼桔名下，已具备过户至候国勇名下的条件；2.《国有划拨土地补交土地出让金申请表》《安置房土地缴纳土地出让金计算表》，欲证明根据政府政策，案涉房与其他安置房一样均具备上市交易条件；3.银行《业务受理单》，欲证明候国勇向福建省石狮市住房保障管理中心缴纳讼争房屋公共维修基金的事实；4.《情况反映》，欲证明福建省石狮市、晋江市两地市县两级部分人大代表对安置房处理的看法。 蔡鸿权质证认为：对证据1的真实性、合法性无异议，但只能证明案涉房产登记在杨幼桔名下，不动产证书最后第3页写明“该房屋为拆迁安置房，上市交易时应按规定缴交土地出让金。”在没有缴纳土地出让金情况下，案涉房屋不具备过户交易的可能性；证据2只是1份打印件，没有签名和盖章，对该证据的三性不予认可；对证据3真实性无异议，但该单据没有指向是用于缴纳房屋公共维修基金的，即便是用于缴纳公共维修基金也不能证明案涉房屋具备出让的条件；证据4没有原件核对，对其真实性有异议，即使是真实的，两级人大代表的个人意见也不能对抗法律的强制性条款。 蔡鸿权在二审中未再新提供证据。 本院认为：对候国勇提供的证据1的真实性可以确认，证明该涉诉房产已经实际登记于杨幼桔名下，并缴纳了公共维修基金等事实；证据2因候国勇未能提供原件，且蔡鸿权一方对其真实性未予以认可，不予采纳；对证据3真实性予以认可，可以证明候国勇向石狮市住房保障管理中心缴纳讼争房屋公共维修基金的事实；证据4因未能提供原件，且蔡鸿权一方对其真实性未予以认可，不予采纳。 本院认为： 候国勇对诉争房屋享有足以阻却执行的权利，理由如下： 一、关于案涉执行标的是否为杨幼桔名下的财产问题。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款的规定，作为权利人判定依据的财产类型分为两种：一是根据登记情况确定所有权人的不动产；二是根据土地使用权证、建设工程规划许可、施工许可等相关证据确定事实占有人的其他建筑物、构筑物及其附属设施。一审诉讼中，案涉执行标的虽尚未办理不动产登记，但其性质为经政府有关部门批准建设的安置房，作为案涉《房屋买卖合同》出卖方的黄其团及其共有人杨幼桔，在拆迁安置前对其原使用的土地及其原拥有的房屋所享有的财产权益，已通过与政府有关部门签订拆迁补偿安置协议的方式，转化为具有财产补偿性质的安置房。因此，应认定黄其团与杨幼桔对案涉执行标的已根据拆迁补偿安置协议依法享有事实占有人权利。 前述规定第二十八条第一款，虽然仅规定买受人有权提出异议的不动产，应是登记于被执行人名下的不动产，但根据前述分析，依法理应认定第二十八条第一款所指的登记于被执行人名下的财产，不仅包括被执行人拥有所有权的财产，而且还包括第二十五条第一款规定的虽未登记但已能根据相关证据确定其事实占有人的其他建筑物、构筑物及其附属设施等财产，从而实现权利的一体保护。因此，应认定候国勇就杨幼桔享有事实占有人权利的案涉执行标的提出异议，符合前述规定第二十八条第一款规定的适用条件。更何况，从候国勇二审提供的杨幼桔名下房产登记情况看，案涉执行标的也已依法登记至被执行人杨幼桔名下，已符合前述规定第二十八条第一款的适用条件。 二、关于候国勇是否为案涉执行标的真实、合法的权利人问题。 根据福建省石狮市人民政府发布的《石狮市安置房登记工作方案》，《石狮市福辉路、福辉北路拆迁安置补偿协议Ⅰ》和《石狮市福辉路、福辉北路拆迁安置补偿协议书Ⅱ》，以及该房屋已经进行了合法产权登记等事实，可以证明案涉执行标的属于依法可以进行市场交易流通的安置房，案涉《房屋买卖合同》的转让标的不违反法律、行政法规的禁止性规定。黄其团虽已死亡，但其共有人杨幼桔也对案涉《房屋买卖合同》的真实性予以确认，并同意进行转让。综合分析候国勇一审中提供的《房屋买卖合同》《收款收据》以及杨幼桔《声明书》，可以推定候国勇已经按照《房屋买卖合同》的约定支付了诉争房屋的大部分款项，且候国勇也向一审法院表示愿意将尚未支付的5万元房款按照法院的要求交付执行。蔡鸿权主张候国勇与杨幼桔存在恶意串通行为，但未能提供相应证据予以证明。因此，签订于一审法院查封前的案涉《房屋买卖合同》依法应认定有效。至于案涉执行标的性质上属于安置房，其欲进行市场交易需补交土地出让金等问题，属于合同签订后物权能否实现变动的范畴，不影响合同本身效力的判定。 根据一审法院的现场勘验笔录，可以明确证明案涉房屋系已由候国勇装修完毕并入住。因此，应认定候国勇为案涉执行标的真实、合法的权利人。 三、关于候国勇就案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。 首先，根据福建省石狮市人民政府发布的《石狮市安置房登记工作方案》第二条、第三条规定，可以证明案涉执行标的欲过户登记至候国勇名下，必须满足两个前提条件：一是已经安置房建设单位（或承建单位）申请办理完成初始登记；二是初始登记完成后，由被安置对象申请办理分户登记至其名下。但从本案现有证据来看，并无证据证明候国勇在知悉案涉执行标的已完成初始登记的情况下，存在怠于要求黄其团或杨幼桔办理分户登记进而办理过户登记至其名下的过错行为，因此，应当认定案涉执行标的尚未办理过户登记，并非候国勇自身的原因所造成。更何况，案涉执行标的的不动产分户登记，也是至本案诉讼期间才得以办理至杨幼桔名下。 其次，从权利比较而言，候国勇购买案涉房屋并已装修完毕且实际居住，因此候国勇享有取得案涉房屋所有权的物权期待权，在目前涉案房屋已完成确权登记的情况下，候国勇及杨幼桔可以按照双方约定，通过补缴土地出让金等方式完成产权变更登记手续，因此候国勇实现该权利亦已不存在法律上的障碍；而蔡鸿权的债权为普通金钱债权，并未指向特定财产，案涉房屋只是作为黄其团的责任财产而成为蔡鸿权债权的被执行标的，候国勇对案涉房屋的实际居住和物权期待权，应当优先于蔡鸿权的普通金钱债权。候国勇对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利，候国勇请求停止对案涉房屋的执行措施，本院予以支持。 综上所述，候国勇的上诉请求，符合事实和法律依据，本院予以支持。一审判决认定事实错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销福建省石狮市人民法院（2018）闽0581民初3983号民事判决； 二、停止对位于福建省石狮市湖光小区H07#605房产的执行，并解除对该房产的查封措施。 本案一、二审案件受理费各100元，均由被上诉人蔡鸿权负担。 本判决为终审判决。 审判长  林培阳 审判员  张国民 审判员  董丽珠 二〇一九年四月四日 本件与原 本 核对无异 书记员王骁翔 附注：主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。