内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2019）内0291民初99号原告：师红军，男，1975年6月26日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：赵志国，内蒙古石兴律师事务所律师。被告：包头市海富房地产开发有限责任公司。法定代表人：余勇，总经理。委托诉讼代理人：李大龙，公司员工；委托诉讼代理人：赵立文，内蒙古冠坤律师事务所律师。原告师红军与被告包头市海富房地产开发有限责任公司（以下简称海富房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告师红军的委托诉讼代理人赵志国，被告海富房地产公司的法定代表人余勇、委托诉讼代理人李大龙、赵立文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告师红军向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告履行合同，立即为原告办理房屋所有权证；2.判令被告支付逾期办理商品房产权登记违约金96031元（从2011年1月9日起按房屋总价款万分之一计算至2018年12月31日，合计2191天）；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年，原告与被告签订《包头市商品房买卖合同》，合同约定原告从被告处购买位于包头稀土高新技术产业开发区海富商业街11-A105商品房一套,房屋面积为94.26平方米，房屋总价款为438308元，被告于2010年10月20日前将该商品房交付原告。合同签订后，原告按约履行了合同义务，将购房款及时交纳被告。2011年1月9日被告将原告所购商品房交付原告，原告当日向被告交纳了办理房屋所有权证书的费用及其他相关费用，但被告至今未给原告办理房屋所有权证书，被告的行为构成违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告包头市海富房地产开发有限责任公司辩称，按照双方签订《包头市商品房买卖合同》约定，办理产权登记并非被告的义务。合同第十二条及补充协议约定，被告将办理权属登记须由被告提供的资料报产权登记机关备案后，被告的合同义务就已履行完毕。被告并未违反《包头市商品房买卖合同》约定的义务，依法不应当承担违约责任。合同约定被告是将由其提供的资料报备案，并不是在720日内为原告办理完毕商品房产权登记。此外，原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。合同约定违约金的支付方式由出卖人自行选择，被告有权选择将违约金抵作物业费。关于诉讼时效，实体从旧，程序从新，按照签合同时适用旧诉讼时效，即两年的期限。本院经审理认定事实如下：2010年6月16日，原告师红军与被告海富房地产公司签订了合同编号为2010-0010510的《包头市商品房买卖合同》。合同约定，原告（乙方）购买被告（甲方）开发建设的位于包头稀土高新技术产业开发区海富商业街11-A105号商品房一套，建筑面积94.26平方米，每平方米价格为4649.99元，总房价438308元。交房日期为2010年10月20日。付款方式为乙方于2010年6月16日将房款228308元支付给甲方，含定金50000元，剩余房款210000元由交通银行提供按揭贷款，期限为120个月。合同第十二条约定“出卖人应在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、合同继续履行。甲方应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金。”合同第十六条约定“本合同未尽事宜，甲乙双方另行订立补充合同（见附件五）。附件一至附件五均为本合同不可分割的部分，具有同等效力。”双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第七条第二款约定“本合同第十二条所述的‘出卖人的责任’是指出卖人无法按照产权登记机关的规定提供办理《房地产权证》须由其提供的权属证件。”第三款约定“本合同中凡由‘出卖人的责任’给买受人造成损失的，出卖人应当按本合同中约定支付买受人违约金，违约金支付方式（现金或抵作物业费等）由出卖人自行选择。”2011年1月9日原告交纳了相关费用，并完成了房屋交付。2016年7月21日，被告海富房地产公司在包头市房地产产权管理处办理了11号楼的房产初始登记。以上事实，有原告师红军提供的《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、收据、包头市馨佳园物业有限责任公司收据，被告海富房地产公司提供的商品房初始登记办结通知书，以及当事人陈述等证据材料，经庭审质证认证在案予以佐证。本院认为,原告与被告签订的《包头市商品房买卖合同》出于双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，被告应当履行交付房屋并办理房屋产权登记相关义务。本案争议的焦点问题为：第一，关于违约金计算的起止时间。被告将商品房交付原告使用的时间为2011年1月9日，对此原被告双方均予认可，按照《包头市商品房买卖合同》第十二条约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，即2012年12月29日以前完成登记备案手续，但被告未在上述期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，按照合同约定，被告承担违约责任的起算时间应为约定的期限届满之次日，即2012年12月30日。办理房屋的初始登记系出卖人的法定义务，出卖人应当在合同约定的办证期限内办理房屋的初始登记，结合《商品房买卖合同补充协议》第七条第二款“出卖人的责任是指出卖人无法按照产权登记机关的规定提供办理《房地产权证》须由其提供的权属证件”的约定，此处所述“权属证件”应指房产初始登记备案，因此被告实际取得房产初始登记备案之日（2016年7月21日），违约情形即已消失，故被告承担违约责任的截止时间应为取得初始登记备案的前一日，即2016年7月20日。因此对原告主张被告支付自2016年7月21日至房屋所有权证登记完成日止违约金的诉讼请求不予支持。第二，关于违约金的计算标准。《商品房买卖合同补充协议》第七条第三款约定“本合同中凡由‘出卖人的责任’给买受人造成损失的，出卖人应当按本合同中约定支付买受人违约金……”原告主张被告支付违约金，但未提供证据证明其受到的损失及损失数额。被告抗辩违约金的约定过高，明显高于原告的实际损失，也未提供证据证明违约金的约定超过原告实际损失的30%。根据“谁主张，谁举证”的证明责任分配原则，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院结合合同的履行情况，被告方的过错程度以及原告的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对违约金进行相应的调整，即每日按商品房价款的0.5?计算违约金。第三，关于违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。原、被告在《包头市商品房买卖合同》中约定违约金的计算方式为按日计算，随着被告逾期办证的违约行为一直在持续，违约金也因此而不断产生，直至被告实际取得房产初始登记时，违约金才停止产生，故该违约金应以每个个别的债权，分别适用诉讼时效。原告向本院请求保护民事权利的时间为2018年11月14日，依照2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，原告主张2015年11月15日之后违约金的诉讼请求未超过诉讼时效。综上，本院认定被告应当向原告支付自2015年11月15日起至2016年7月20日止（共计249天），按原告已付购房款总额的日0.5?计算的违约金5456.93元（438308×249天×0.5?）。第四，关于被告应否为原告办理涉案房屋的权属登记。《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，故被告应当协助原告办理房屋权属登记手续，原告也有义务配合被告提供办理房屋权属登记所需材料。因此，对被告提出其合同义务仅为办理房屋初始登记的抗辩理由不予采纳。关于被告提出合同约定违约金的支付方式由出卖人自行选择，被告有权选择将违约金抵作物业费的抗辩理由，《中华人民共和国合同法》第九十九条规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外”。业主交纳物业费、物业公司提供物业服务，是物业公司与业主之间形成的独立的物业合同关系，与商品房买卖合同中开发商支付延期办证违约金是两个不同的法律关系和法律主体。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”。现债权人即本案原告未表示同意被告的违约金抵顶物业费，被告也无证据证实涉及到的物业公司同意物业费抵顶违约金，因此被告将支付违约金的义务转移给物业公司系为第三人设定义务，该目的不可实现，故对该抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第九十九条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《商品房销售管理办法》第三十四条第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告包头市海富房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内协助原告师红军办理包头稀土高新技术产业开发区海富商业街11-A105号房屋的产权登记；二、被告包头市海富房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告师红军迟延办理房屋所有权证的违约金5456.93元;三、驳回原告师红军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2202元，减半收取1101元（原告已预交），由被告包头市海富房地产开发有限责任公司负担25元，原告师红军负担1076元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 曹 波 二〇一九年四月一日书记员 朱乾坤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《商品房销售管理办法》