贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终714号 上诉人（原审被告）：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师，执业证号：15224201611458443。 委托诉讼代理人：周遵才，贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201110106997。 被上诉人（原审原告）：汪永军，男，汉族，1974年11月21日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：王师凤，女，汉族，1973年12月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰房开公司）因与被上诉人汪永军、王师凤商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8135号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告汪永军、王师凤提起诉讼，请求判决：1.被告向原告支付逾期办证违约金暂计10000元，实际以法院判决核算为准，计算方式为：以已付房款为基数，按每日万分之二计算至办妥房屋产权证并交付原告之日止；2.被告负担本案全部诉讼费用。事实和理由:原、被告于2012年3月8日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节××××路陈家祠堂(东客站旁)博泰·美欣明珠4幢1单元905号房，合同约定房屋总价款为333235元，合同签订后，原告按约支付了购房款，合同约定被告应于2014年6月1日前向原告交付房屋权属证书，但至今被告仍未能按约定为原告办妥所购商品房的房屋权属证书。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍。原告认为，被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，被告应当立即为原告办理房屋产权证并支付违约金。经原告多次催收，被告未予支付。 原审被告博泰房开公司答辩称：1.原告的起诉已超过诉讼时效。2.原告的请求权基础系逾期办证，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及将办理分户转移登记的有关文书，交付原告，由原告作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中，并不包含房屋产权属登记。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体办理时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，对分户登记虽未约定明具体时间，但当然地在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实。所以，对原告主张的逾期办证违约责任应当予以驳回。3.《商品房买卖合同》签订时，合同中约定由答辩人代为办理的证书或者提交的有关文书，属于按照《房屋登记办法》规定办理的房屋所有权证书或有关文书。4.合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，原告主张的违约金过高，应当依法予以调低。5.合同约定的办理初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书的时间，系在交房后180日后。如果法院认定答辩人违约，违约时间也只能以实际交房之日起180日后，扣除已超诉讼时效期间开始计算。同时，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金应不予支持。6.原告主张的有关文书并不具体明确，答辩人无法履行合同约定的该交付义务。该合同条款约定不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。答辩人不承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。 原审经审理查明：2012年3月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告将位于毕节市七星关区××路陈家祠堂(东客站旁)美欣明珠4栋1单元9层5号商品房出售给原告，该商品房总价款为333235元，被告承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(2)项处理:(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同约定由原告委托被告办理涉案房屋转移登记手续，相关费用由原告负担。合同签订后，原告通过自筹首付款以及银行按揭贷款的方式向被告支付全部购房款。但合同约定的（2014年6月1日）被告向原告提交办理涉案商品房转移登记的有关文书期限届满后，被告仍未向房屋登记管理部门提交办理转移登记的有关文书。 原审认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按合同约定于2014年6月1日前取得涉案房屋所有权初始登记证书，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告。而被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记证书，且未将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的行为，已构成违约。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。 对于计算违约金的起止时间问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》的前述约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2014年6月1日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，故应从2014年6月2日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2018年9月21日提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，原告2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。而原告2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，对于2015年10月1日起至被告交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。对于2014年6月2日至2015年9月30日的违约金，因超过民法通则规定的二年诉讼时效期间，不予支持。由于原告已委托被告代为办理涉案房屋的转移登记手续，故在原、被告之间形成委托办证关系，因此，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书提交给原告，故计算逾期办证违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。故违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准计算，从2015年10月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。按照前述违约金的计算方式，从2015年10月1日计算至2018年10月29日，被告应当支付的违约金为：333235.00元×2÷10000×1125日=74977.88元，2018年10月30日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止违约金，据实结算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告汪永军、王师凤逾期提交办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金74977.88元，2018年10月30日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止违约金，据实结算。案件受理费837.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担。 一审宣判后，博泰房开公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人请求支付违约金系基于上诉人“逾期办证”，一审判决上诉人承担逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金，属判非所诉，程序违法。二、根据合同第二十二条约定的办证模式，上诉人的义务系在2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。而就办理分户产权转移登记证书而言，虽系委托办理，但被上诉人未提交委托办证的相关资料，且双方未对具体办理时间及违约责任进行约定，故本案不存在逾期办证的违约事实。而基于委托办理，办理商品房转移登记的有关文书不需要再次提交给被上诉人，故上诉人不承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。三、被上诉人并未因逾期办证遭受损失，其主张的违约金应当以实际损失为基础，在其未举证证明损失的情况下，对其违约金请求应不予支持，且该违约金标准过高，应当予以调低。 被上诉人汪永军、王师凤未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与一审认定的一致。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：一、上诉人应否承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任？二、应否对案涉违约金予以调整？三、一审审理程序是否违法？ 关于焦点一，上诉人未能在合同约定的期限内取得商品房初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，该情形符合双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款：“转移登记：（一）出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的约定，被上诉人据此主张上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，未违反双方合同约定以及法律规定。上诉人以其基于委托关系，无须向被上诉人交付办证所需文书以及被上诉人未提交相关委托办证资料为由，主张不予承担逾期办证违约责任的上诉意见不能成立，本院不予采纳。关于上诉人主张被上诉人未举证证明其因逾期办证遭受任何损失，故上诉人不应承担违约责任的上诉意见，本院认为，不动产物权变动的登记生效主义决定了不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明，故商品房买卖合同中，向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋转移登记证书，均系出卖人应当承担的主要合同义务。在买受人不能取得房屋转移登记证书的情况下，现实受领房屋并不能确保买受人全面享有房屋项下相关权利，买受人仍承担着“一房二卖”、不能办理房屋抵押贷款以及房屋被视为出卖人财产，遭遇强制执行等现实风险，买受人由此造成的损失客观存在。上诉人关于逾期办证未给被上诉人造成损失的主张，与事实不符，不予采信。其据此请求不予承担违约责任，不仅与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，亦有违诚信履约原则，不予支持。 关于焦点二，逾期办证违约金条款作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，对于不存在利益明显失衡的违约金条款，司法予以尊重。上诉人未举证证明《商品房买卖合同》约定的违约金已明显高于被上诉人的实际损失，其主张对违约金进行调减，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于焦点三，被上诉人于一审中将其诉讼请求表述为判决被上诉人“支付逾期办证违约金”，但综合被上诉人提起本案诉讼所依据的事实及理由可知，上诉人怠于履行其作为出卖人的协助办证义务，违反《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款的约定，是被上诉人提起本案诉讼的逻辑起点，要求上诉人依照上述条款的约定支付逾期办证违约金，是被上诉人启动本次诉讼程序的诉讼意图，故一审判决被上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，并未超出当事人的诉求。上诉人关于一审审理程序违法的上诉理由均不能成立，予以驳回。 综上，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1674元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年四月八日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青