云南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）云民申49号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：徐元亮，男，汉族，1937年2月12日生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：徐青松，男，汉族，1969年9月3日生，系徐元亮之子，特别授权代理。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：徐东焰，男，汉族，1966年4月7日生，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：徐青松，男，汉族，1969年9月3日生，系徐东焰之弟，特别授权代理。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：徐青松，男，汉族，1969年9月3日生，住云南省昆明市五华区。被申请人（一审被告、二审上诉人）：云南奥宸房地产开发有限公司。住所地：云南省昆明市西山区环城西路**云南省社会科学院科研大楼**。法定代表人：邹建民，该公司总经理。委托诉讼代理人：许严丹,女，汉族，1981年9月30日生，住广东省深圳市南山区，系公司职员，一般授权代理。委托诉讼代理人：钱斌，男，汉族，1983年8月7日生，住云南省昆明市盘龙区，系公司职员，一般授权代理。再审申请人徐元亮、徐东焰、徐青松因与被申请人云南奥宸房地产开发有限公司（以下简称奥宸公司）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2018）云01民终161号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，现已审查终结。徐元亮、徐东焰、徐青松申请再审称，请求依法改判由被申请人承担逾期办理产权证违约金194358.70元或发回重审，依法判决由奥宸公司承担本案全部诉讼费。主要理由是：1.为申请人办证是奥宸公司依据合同所确定的义务，并不存在一审法院认为的“理应积极创造条件完善手续”的情况。依照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产权属登记管理办法》等相关规定，办证程序可归结为：两次申请、两次审查、一次通知，即依出卖人申请而启动初始登记程序，依买受人申请而启动转移登记程序，登记机关分别对两次申请的理由、依据及材料进行审查，然后颁发相关证书。但初始登记完成后，买受人未必知晓，故出卖人应当履行通知义务。申请人已经购房6年了，但至今奥宸公司也未通知申请人办理两证。2.只有在开发商取得“大房产证”后，房产管理部门才会受理为买受人办理“小房产证”的申请。本案未能及时取得“大房产证”的原因是奥宸公司自身没有能力开发该项目，导致资金链断裂，无法归还贷款，账户被查封，这也是奥宸公司无法为业主办理房产证的真正原因，一、二审法院一再强调之所以没有按时办理房产证是因为申请人没有履行完接房义务，没有向奥宸公司缴纳相关费用和办证所需要材料是举证责任倒置，滥用自由裁量权；3.原审认定“申请人没有履行完接房义务前，奥宸公司不存在违约行为，因此不应向申请人支付违约金”与事实不符。双方合同约定办证时间为150天，一审判决认为奥宸公司“违约”符合法律规定，但在违约金数额上以“酌情”认定不符合法律规定。根据司法解释的规定，出卖人原因造成办证逾期的，应当承担违约责任，我们主张参照金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金是合理的。奥宸公司提交意见称，1.从实体上看，一审判决认定事实清楚、证据确凿、适用法律正确。在一审过程中，奥宸公司已提交证据证明双方约定于项目整体验收合格后150个工作日内办理产权。案涉商铺已验收完成，但因该项目共有32个地块，整体项目尚未竣工验收，奥宸公司并未违约。同时，申请人因其自身原因自2013年7月30日延期至2017年7月26日才办理接房手续，并未提交办证所需相关材料。根据双方《补充协议》约定申请人迟延交付相关税费的，除其应承担违约责任外，商品房交付期限和办证期限相应顺延。基于双方协商暂缓收工本费、契税等原因，我方主张双方互不承担违约责任并无不当。一审判决酌情判定违约金后，申请人未在上诉期内提出上诉，应视为息诉服判。2.从程序上看，二审法院并无任何违反法定程序的情形，申请人提出对本案再审明显不符合法律规定的条件。综上，请求依法驳回其再审申请。本院审查认为，本案为商品房预售合同纠纷，双方所签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》是当事人双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据在案证据证明的案件事实，双方合同约定的交房时间为2013年7月30日前，案涉商品房已于2013年7月19日经建设单位组织竣工验收合格，奥宸公司于2013年7月28日发出交房公告。后因房屋质量发生争议，直至2017年7月26日徐元亮、徐东焰、徐青松才办理接房手续，并向奥宸公司交纳了维修基金、配套费、印花税和商铺管理费，尚未交纳契税，但双方一致同意在可以办理不动产权证时，由奥宸公司通知时再交纳契税。根据奥宸公司在原审审理中的陈述，滇池星城项目只有一个《工程规划许可证》，案涉商品房需滇池星城项目的八个地块全部完成竣工后才可以申报办理规划验收工作。本案争议的焦点问题是履行办证义务及逾期办证的违约责任问题。1.关于办证义务。双方《商品房购销合同》第12条约定，“在滇池星城项目整体竣工验收后150个工作日内，甲方（奥宸公司）应当将办理房屋产权登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但因政府土地清非等原因或不可抗力而导致无法进行产权登记，此时间相应顺延；乙方（徐元亮、徐东焰、徐青松）应当向甲方提交办理房屋产权登记需要的完整合法有效的全部资料包括但不限于个人资料、证件、授权委托书，并交讫相关税费向房地产产权登记机关申办房屋所有权登记，如因任何一方资料证件文书不全或未交讫相关税费的原因，依法不能在规定期限内取得房屋产权证书，该方应承担违约责任。但由于有关机关、部门办理资料或证书所需时间等政府因素造成的，不视为任何一方的违约责任。办理房屋所有权登记手续的权利和义务以行政法规或行政规章为准，办理房屋所有权登记的相关税费由乙方承担”。《合同补充协议》第3条载明：“乙方需按政府有关规定交付印花税、产权证工本费、契税等费用，于合同约定之交房时交由甲方转付，若乙方延迟交付相关费用和税费的，除乙方按主合同承担违约责任外，甲方交付该商品房的交付期限和办证期限相应顺延，甲方不承担违约或赔偿责任。”在本案合同履行过程中，案涉商品房虽已竣工验收并公告交房，但因整个楼盘尚未通过规划验收导致奥宸公司未能提交办理权属登记需由甲方提供的竣工验收备案资料报产权登记机关备案，即案涉商品房尚未具备申请所有权初始登记的必需条件，因此，针对徐元亮、徐东焰、徐青松要求奥宸公司办理案涉商品房不动产权证的诉讼请求，原判认为办证条件尚未成就而不予支持，处理结果符合相关法律法规规定。由于奥宸公司公告交房后未及时将办理房屋产权登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，原判认定奥宸公司违约是正确的。2.关于逾期交房违约责任。双方合同虽约定在滇池星城项目整体竣工验收后150个工作日内，奥宸公司应当将办理房屋产权登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案，但合同就整体竣工验收的时间约定不明；对于逾期办证的违约责任，合同及补充协议中也没有作出明确的约定。因此，原判综合全案案情，结合考虑奥宸公司的违约情形，案涉商品房已交付使用，徐元亮、徐东焰、徐青松延期至2017年7月26日才办理接房手续且未交清相应税费，徐元亮、徐东焰、徐青松就其因未办理不动产权证而发生的实际损失未提交证据加以证明等多方面因素，酌情确定奥宸公司支付违约金10000元符合本案实际，处理结果并无不当。综上所述，徐元亮、徐东焰、徐青松的再审申请理由均不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回徐元亮、徐东焰、徐青松的再审申请。审判长 凌 云审判员 吴立宏审判员 潘 静二〇一九年四月二日书记员 施松房