山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁03民终535号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杨桂兰，女，1952年5月17日出生，汉族，淄博市淄川电焊机厂退休职工，现住淄博市淄川区。 委托诉讼代理人：邵红梅，山东新空间律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李成漳，山东新空间律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：翟淑峰，男，1968年9月19日出生，汉族，无业，现住淄博市淄川区。 委托诉讼代理人：王承敏，山东般阳律师事务所律师。 上诉人杨桂兰因与被上诉人翟淑峰房屋买卖合同纠纷一案，不服淄博市淄川区人民法院（2018）鲁0302民初3623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人杨桂兰及其委托诉讼代理人邵红梅、李成漳，被上诉人翟淑峰及其委托诉讼代理人王承敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨桂兰上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.解除双方签订的房屋买卖合同；3.被上诉人立即将位于淄川区洪山镇太和商业街**楼**房屋恢复原状腾空并交付上诉人；4.驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人支付了25000元购房款错误。1.被上诉人至今未支付任何购房款。本案事实为，因上诉人未上过学，不识字，故在卖房协议书上签字，但协议书并非高某代笔，更未守着上诉人当面书写，只是被上诉人写好后让上诉人签字，签字后，被上诉人说暂时没凑够钱，等凑够了就给钱，故上诉人也没有将钥匙交付。因被上诉人未给钱、房屋未交付，故文化程度不高的上诉人认为只要不给钱就是不买了，故签订合同后没有立即催促被上诉人付款。谁知过后被上诉人私自将上诉人的房屋从室内开洞，从一楼室内上二楼，即不走上诉人房屋正门也能占有使用上诉人房屋。上诉人得知后立即找到被上诉人，要求要么付款要么恢复原状、退出房屋。被上诉人答应到房管局去一手交钱一手过户。双方都到房管局后，被上诉人还是没带钱，双方还在房管局大厅大吵起来。之后，上诉人就开始起诉被上诉人，要求退房，整个交易过程被上诉人至今未付款。2.被上诉人未提供任何直接证据证明支付了25000元。被上诉人既未提供上诉人书写的收到条，也未提供转账的凭证，不能认定其支付了25000元。25000元在2002年是一笔不小的款项，被上诉人不可能持有如此大额的现金，其应提供款项来源的证据，现其未提供任何证据的情况下，一审武断认定被上诉人支付了该款项，无事实和法律依据。3.被上诉人提供的证人证言前后矛盾，无证据效力，不应采信。证人的矛盾之处在于：其一，一审庭审中证人高某多次承认提交给法院的书面证言是其所写，同时又承认买卖房屋协议书是其代笔书写，这两份材料都在卷中，明眼人一看便知，两份材料根本不是一人所写，差别太大。由此可以看出，证人高某说谎了，其证言不可信。其二，高某证实签合同当时上诉人将房产证和钥匙交付被上诉人，而实际上当时房产证并未办出，何来交付一说。其三，高某证实签订合同时李某2在场，而李某2陈述他当时在被上诉人店里打工，出去送摩托车配件回来后看到李玉荣给那个女的钱。按照李某2的说法，说明签订合同时其并不在场。两证人的证言也相矛盾，根本不能形成完整的证据链条。综上，证人证言本身具有主观性、易变性的特点。因此，在无其他证据印证的情况下不能单独作为定案的依据。本案中只有高某一人出庭作证，且其证言漏洞百出，自相矛盾，不能作为证据使用。证人李某2本身就是被上诉人的员工，与其有利害关系，且其根本未出庭作证，其证言根本不合法。一审判决却将其证言采信，并将其作为补强高某证言的证据，明显不符合法律规定，属认定事实错误。4.一审判决依据民事起诉状得出支付25000元的结论明显断章取义。该诉状诉求为依法判决楼房买卖协议无效，返还房屋，价值25000元。该诉请明显是一确认之诉，根据法律规定，确认之诉的结果应返还根据合同取得的财产。本案被上诉人占有涉案房屋，上诉人于是提出了返还房屋的诉求，因人民法院要根据案件标的收取诉讼费，于是注明了返还房屋的价值为25000元，如按一审判决逻辑，上诉人收取了25000元，难道自己起诉还要求自己返还自己25000元，明显于法无据，于理不合。二、被上诉人至今未支付购房款，属严重违约，应判决解除双方的买卖合同。本案为房屋买卖合同，交付购房款为被上诉人的主要合同义务，现被上诉人长达17年未支付购房款，且经上诉人多次催告仍拒绝支付，已构成严重违约，上诉人一方的合同目的无法实现，应依法解除双方的房屋买卖合同。被上诉人非法占有上诉人房屋后，在上诉人房屋非法开洞与一楼连通，严重破坏了房屋结构和安全，为此应判决被上诉人立即恢复房屋原状，并交付上诉人。上诉人保留追究其损害赔偿的权利。再者，涉案房屋为上诉人夫妻共同财产，处分时需双方协商一致，本案房屋处分时，上诉人属单方处分，未取得其丈夫的同意，依法不具有法律效力。协议订立不久，其丈夫去世，该房屋变为上诉人与其丈夫的继承人共同共有，现其他共同共有人并未对上诉人单方处分房屋的行为进行追认，因此该房屋属于法律上的履行不能，也应予以解除。三、一审判决程序违法，应予纠正。一审法院在无任何当事人申请情况下，主动找一方证人调查，本案又不涉及公共利益，不符合人民法院依职权调查的情形，因此，一审法院做法明显无法律依据，属于严重程序违法。且该证据也未在庭审中出示，交由双方当事人质证，剥夺了当事人的诉讼权利，严重损害了上诉人的合法权益。 翟淑峰辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。一审中被上诉人所提供证据的证明力要远高于上诉人的陈述及证据，涉案房屋的房产证在2000年就已经办出，上诉人所述与事实不符，一审认定被上诉人支付了25000元房款并非根据单一证据无理认定，而是根据案件庭审的整个情况综合予以认定，协议签订之后上诉人将涉案房屋的房产证、钥匙及其本人身份证复印件一并交付给被上诉人，被上诉人多次要求上诉人过户未果。 翟淑峰向一审法院起诉请求：1.要求杨桂兰继续履行协议，协助其办理淄川区洪山镇太和商业街1号楼1-203房屋的产权过户手续；2.诉讼费用由杨桂兰承担。 杨桂兰向一审法院提出反诉请求：1.请求解除双方签订的房屋买卖协议，返还价值25000元的房屋，恢复房屋原状；2.诉讼费用由翟淑峰承担。 一审法院认定事实：2002年3月18日，翟淑峰作为买方，与卖方杨桂兰签订房屋买卖合同，杨桂兰将登记于其名下、所有权人为杨桂兰的淄川区洪山镇太和商业街1号楼1-203房屋一套附带储藏室一间出售给翟淑峰，合同约定房屋总价款25000元，合同除有翟淑峰、杨桂兰签字外，另有见证人李某1以“中人”身份签字，并有合同代笔人高某签字。在高某、李某2的见证下，翟淑峰将房屋买卖款25000元交付杨桂兰，杨桂兰将房屋钥匙和房产证（房产证号：淄博市房权证淄川区字第××号）交付给翟淑峰，后翟淑峰在房屋的屋角位置地板上打开一个四方出口，与其在一楼的门头房相连，并将房屋用作一楼门头的仓库并使用至今。房屋至今未办理产权过户。另查明，杨桂兰于2018年8月曾向一审法院起诉翟淑峰，在诉状中杨桂兰提出的诉讼请求为“依法判决原告与被告楼房买卖协议无效，返还房屋价值25000元”，后杨桂兰撤诉。翟淑峰围绕诉讼请求，提交了如下证据：2002年3月18日协议书一份，载明杨桂兰“自愿将太和商业街1号楼一单元2层203号西户屋室一套卖于太和翟树峰名下为业，其房屋至界以房产证为准，附带储藏室一间，烦中人说妥价格为人民币贰万伍仟元正。”协议有杨桂兰、翟淑峰签字捺印，亦有“中人李某1”“代笔高某”签字捺印；涉案房屋房产证一份，载明了涉案房屋的基本情况；（2018）鲁0302民初字第3243号应诉通知书及杨桂兰作为原告、翟淑峰作为被告的民事诉状各一份，证实杨桂兰曾因同一事实向一审法院提起过诉讼，其中诉状载明杨桂兰的诉讼请求为“依法判决原告与被告楼房买卖协议无效，返还房屋价值25000元”等；杨桂兰身份证复印证一份、翟淑峰身份证、常住人口登记卡各一份，证实了两人的基本身份情况；证人李某2书面证言一份，李某2证实，翟淑峰与杨桂兰签合同时其在场，买卖合同系由高某书写，各方都签了字按了手印，翟淑峰对象李玉荣把钱给了杨桂兰后，杨桂兰把房产证和钥匙给了李玉荣；证人高某书面证言一份，高某证实，翟淑峰与杨桂兰买卖房屋系由其本人于2002年3月18日代笔书写协议书，协议书两份，买方翟淑峰、卖方杨桂兰每人一份，双方以贰万伍仟元现金交易，当时还有李某2等人在场，翟淑峰对象将钱交给杨桂兰，杨桂兰将房产证和钥匙给了翟淑峰对象李玉荣；高某本人亦出庭作证，其证实系在翟淑峰一楼门头即涉案房屋楼下一楼签的合同，并在一楼柜台上交付现金，交付房款时中人李某1在场。对翟淑峰提交的买卖房屋协议书、涉案房屋房产证、双方身份证明材料，杨桂兰对其真实性及其证实事实不持异议，予以采纳。杨桂兰提交照片一张，证实涉案房屋的屋角位置地板上被打开一个出口的事实，对此翟淑峰亦予认可，对该证据及其证实事实，予以认定。对于翟淑峰主张已将买卖房屋协议书约定的房款25000元交付杨桂兰，而杨桂兰主张翟淑峰未将买卖房屋协议书约定的房款25000元向其交付的事实认定，以及翟淑峰提交的相关证据的采纳认定问题，综合评判认定如下：杨桂兰对翟淑峰提交的（2018）鲁0302民初字第3243号应诉通知书及其杨桂兰作为原告、翟淑峰作为被告的民事诉状各一份的证据的真实性不持异议，只是辩称该诉状中的部分表述系由诉状代笔人所写，诉状代笔人未和其商量，其不认可诉状的内容；杨桂兰对翟淑峰提交的两份证人证言以及证人高某出庭作证的证言答辩认为，翟淑峰提交的证人李某2未到庭作证，而证人高某虽到庭作证，但高某当时只是提前将协议写好后由翟淑峰持协议到中人李某1家中签订，高某并未在现场，故高某证实其在现场看到交付房款不符合事实。一审法院认为，杨桂兰以上辩称意见，其均未提交相应证据予以证实，且与买卖房屋协议书载明的事实不符，以上辩称意见不予采纳；杨桂兰关于证人李某2不在现场无法证明案件事实的辩称意见，亦未提交相应证据证实，且高某亦能证实李某2在现场，故该辩称意见亦不予采纳。证人高某作为在买卖房屋协议书上签字捺印的代笔人，其出庭证实翟淑峰已将房款25000元交付杨桂兰，与杨桂兰在先起诉翟淑峰诉状中载明的诉请翟淑峰“返还房屋价值25000元”且签字捺印的事实相印证，高某证言和诉状、应诉通知书两份书面证据，予以采纳；证人李某2虽未出庭作证，但其书面证言与高某证言基本印证一致，对李某2书面证言亦予采纳。综合本案证据，对于翟淑峰已将买卖房屋协议书约定的房款25000元交付杨桂兰的事实予以认定。杨桂兰在反诉中诉称的关于翟淑峰未交付房款构成根本违约的主张，其未提交相应证据证实，且与翟淑峰提供的系列证据相悖，不予认定；杨桂兰在反诉中诉称的关于房屋买卖价格每平方米352元显失公平的主张，翟淑峰辩称该交易价格符合当时的市场价格，杨桂兰亦未提供该价格显失公平的证据，杨桂兰的该项主张亦不能成立，不予认定。 一审法院认为，翟淑峰与杨桂兰签订的协议书，系双方当事人的真实意思表示，应认定为成立并有效的房屋买卖合同，且双方均认可房屋买卖合同的效力。房屋买卖合同签订后，翟淑峰已按合同约定履行了支付房屋价款25000元的义务，杨桂兰亦将房屋交付给翟淑峰占有和使用，且连同房产证交与翟淑峰保管。杨桂兰作为房屋买卖合同的出售方，应全面履行合同义务，包括履行房屋买卖合同的附随义务。翟淑峰要求杨桂兰协助其办理涉案房屋产权过户即协助办理不动产所有权变更登记的诉讼请求，系要求杨桂兰履行房屋买卖合同的附随义务，予以支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据予以证实，否则应当承担不利的诉讼后果。杨桂兰关于解除双方签订的房屋买卖协议、返还价值25000元的房屋并恢复房屋原状的反诉请求，未提供相应证据证实翟淑峰存在根本违约行为，其反诉的基本事实不能成立，其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、杨桂兰于判决生效之日起十日内，协助翟淑峰办理坐落于淄川区洪山镇太和商业街1号楼1-203房屋一套附带储藏室一间房产的不动产所有权变更登记（房产证号：淄博市房权证淄川区字第××号），登记至翟淑峰名下，所需费用由翟淑峰承担；二、驳回杨桂兰反诉的诉讼请求。本诉案件受理费100元，减半收取计50元，由杨桂兰承担；反诉案件受理费426元，减半收取计213元，由杨桂兰承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨桂兰提交证据一：结婚证一份，证明其与袁长兴是夫妻关系。证据二：袁长兴死亡证明一份，证明袁长兴于2002年12月5日去世。证据三：2016年5月27日淄博日报一份，证明杨桂兰房产证丢失，于2016年5月27日在淄博日报登报公告。翟淑峰质证称，对证据一的真实性无异议。对证据二真实性有异议，该证据为复印件，没有原件相互印证，根据了解，袁长兴的死亡时间可能在2012年左右，具体情况其不是很了解。对证据三，该证据不属于新证据，该证据在一审之前就已经形成，不应当作为新证据使用，并且该证据的形成时间为2016年5月27日，在此之前杨桂兰已经将房屋所有权证交付给翟淑峰，在此时间之前翟淑峰多次要求杨桂兰过户，杨桂兰一再推脱，该登报挂失声明是杨桂兰为了达到不配合翟淑峰过户的目的所做，并非其房产证丢失，该证据仅仅能说明上诉人曾经登报挂失过，不能证明其他内容。杨桂兰还申请韩某、白玉贞作为证人出庭作证，证明（2018）鲁0302民初字第3243号案件诉状中诉求并非“返还房屋价值25000元”，翟淑峰实际并未支付任何购房款。经质证，杨桂兰对上述证人证言均无异议。翟淑峰对上述证人证言均有异议，证人韩某对于翟淑峰的发问答非所问，没有正面回答问题，诉讼请求中手写字体部分一审中杨桂兰陈述是其本人书写。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：杨桂兰提交的结婚证，翟淑峰对其真实性无异议，对该证据真实性依法予以采信。杨桂兰提交的死亡证明，其于庭后补充提交了证据原件，能够证实上杨桂兰之夫袁长兴的死亡时间，对该证据真实性依法予以采信。杨桂兰提交的淄博日报挂失公告，翟淑峰对其真实性未持有异议，对该证据真实性予以确认，但其仅能证实杨桂兰曾将案涉房屋房产证登报挂失的情况。 杨桂兰申请出庭作证的韩某、白玉贞的证人证言，因韩某明确陈述其未参与杨桂兰与翟淑峰的房屋买卖过程、白玉贞对于杨桂兰与翟淑峰之间的房屋买卖亦不清楚，上述两证人证言均不能证实杨桂兰所欲证明的上诉主张，故对上述证人证言，本院依法不予采信。 二审查明其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明，不能提供证据或所提供的证据不足以证明其事实主张的，应承担举证不能的法律后果。本案当事人争议的主要焦点，一是杨桂兰要求解除案涉房屋买卖合同、返还案涉房屋并恢复原状是否具有事实和法律依据；二是一审判决杨桂兰协助翟淑峰办理案涉房屋产权变更登记有无事实和法律依据。首先，关于杨桂兰要求解除案涉房屋买卖合同、返还案涉房屋并恢复原状是否具有事实和法律依据的问题。杨桂兰提出该项诉求的主要理由有三：一是案涉协议显失公平；二是翟淑峰未支付购房款25000元构成根本违约；三是案涉房屋未经产权共有人袁长兴同意，现袁长兴其他继承人未对杨桂兰单方处分房屋的行为进行追认。对此，本院认为，杨桂兰主张案涉协议显失公平，但并未提交相应证据予以证实，且根据查证事实，协议签订后杨桂兰按照协议约定已将案涉房屋交付翟淑峰占有使用，并将相应房屋产权证书一并交付翟淑峰，且在协议履行的十余年间，杨桂兰亦无证据证实其对协议约定的房屋价格提出异议或向翟淑峰主张权利，故对杨桂兰所持案涉协议显失公平的主张，本院不予支持。杨桂兰虽主张翟淑峰未支付购房款25000元构成根本违约，但根据协议订立时所载代笔人高某证人证言证实的协议订立和款项交付过程，结合协议订立后杨桂兰将案涉房屋房产证交付翟淑峰持有，房屋亦交付翟淑峰占有使用十余年的事实，以及杨桂兰在（2018）鲁0302民初3243号案件中主张案涉协议无效所依据的事实和理由主要是案涉协议不合法、显失公平、侵犯了继承人的继承权，并未提及翟淑峰未支付购房款的情况，能够综合认定翟淑峰已按协议约定履行了支付房屋价款25000元的义务，故杨桂兰所持翟淑峰未支付购房款25000元构成根本违约的上诉理由不能成立，本院亦不予支持。关于杨桂兰所持其出售案涉房屋未经产权共有人袁长兴同意，现袁长兴其他继承人未对杨桂兰单方处分房屋的行为进行追认的问题，因杨桂兰并未提交任何证据证实袁长兴生前不同意将案涉房屋出售于翟淑峰或其曾向翟淑峰提出异议、主张权利，反对杨桂兰对案涉房屋的买卖处置，杨桂兰应承担举证不能的后果，其该项上诉理由亦不能成立，本院亦不予支持。综上，杨桂兰关于解除案涉房屋买卖合同、返还案涉房屋并恢复原状的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 关于一审判决杨桂兰协助翟淑峰办理案涉房屋产权变更登记有无事实和法律依据的问题。根据法律规定，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉房屋买卖协议系双方真实意思表示，双方均应依约履行。杨桂兰作为案涉房屋出售方，其已将案涉房屋交付翟淑峰使用多年，现翟淑峰作为已支付房屋对价的买受方诉求杨桂兰协助其办理案涉房屋产权过户即协助办理不动产所有权变更登记的合同附随义务，符合法律规定和合同约定，依法应予支持。 关于杨桂兰上诉主张一审程序违法问题。根据法律规定，为查明案件事实和案情需要，法院有权依职权向知晓案件事实的相关人员调查核实。2018年10月22日，在原审法院第二次庭前会议笔录中记载，翟淑峰将进一步提交车立志、李某2的证人证言作为己方证据，原审法院为核实李某2的证人证言的真实性及查明案件事实，对李某2调查了解相关情况，属法律规定的职权和职责范围，且一审并未将对李某2所做的调查笔录作为认定案件事实的证据。故杨桂兰关于一审程序违法的上诉理由，不能成立，本院亦不予支持。 综上，杨桂兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费525元，由上诉人杨桂兰负担。 本判决为终审判决。 审判长  张玉杰 审判员  王 娜 审判员  杨继生 二〇一九年四月二十八日 书记员  周京京