辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽06民终564号 上诉人（原审原告）：谷敏，女，1964年3月24日出生，住丹东市振兴区清花园******。 委托诉讼代理人：林杰义，丹东市法研法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：乔金宝，男，1961年1月5日出生，住丹东，住丹东市振兴区浪头镇砖厂委**iv> 委托诉讼代理人：吕光磊，辽宁泽宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杨春山，男，1971年2月13日出生，住丹东，住丹东市振兴区浪头镇忠杰村大林村民组iv> 被上诉人（原审被告）：高明琴，女，1970年6月6日出生，住丹东，住丹东市振兴区浪头镇忠杰村大林村民组iv> 被上诉人（原审被告）：丹东合鑫烘缸制造有限公司，住所地丹东市振兴区浪头镇中和村。 法定代表人：杨春山，经理。 被上诉人杨春山、高明琴、丹东合鑫烘缸制造有限公司共同委托诉讼代理人：石正平，丹东市元宝区金山法律服务所法律工作者。 上诉人谷敏因与被上诉人乔金宝、杨春山、高明琴、丹东合鑫烘缸制造有限公司（简称合鑫公司）案外人执行异议之诉一案，不服丹东市振兴区人民法院（2018）辽0603民初3154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 谷敏上诉请求：撤销原判，改判乔金宝提出的案外人执行异议不能成立，或发回重审；本案诉讼费由被上诉人承担。理由：原判对案件事实认定及法律适用不当，依法应当撤销。涉案的房屋转让三方协议书是否生效和是否履行，并不能否认房屋转让三方协议的真实性，该协议所载明的内容足以作为本案的定案依据。而该份协议也能够证明涉案房屋的所有权登记人虽然是宋承华、滕玲，但宋承华、滕玲却证明了涉案房屋实际权益归属于本案杨春山、高明琴；原审引用的元宝区人民法院（2017）辽0602民初40号民事判决书，并不能作为本案定案依据。该判决书中明确的否定了涉案房屋的所有权归属于乔金宝，仅仅是确认了所谓的房屋买卖合同有效。而众所周知，同一房屋所签订的数个买卖合同均为有效协议，而基于无权处分所订立的房屋买卖合同也不是必然无效的，所以该判决书所确认的房屋买卖合同有效，对本案的审理判决不应起到定案依据的作用；原审法院认为上诉人提供的证据无法确认与本案具有关联性，是完全错误的。上诉人所提供的书证和影像资料不论从内容上还是法律关系上均是直接与涉案房屋产生关联的；原审认定乔金宝始终占有并使用涉案房屋一节，明显证据不足；原审遗漏案件事实，原审审理时并未审查案外人宋承华、滕玲为何在房屋转让三方协议书中确认涉案房屋的实际所有权权利属于杨春山、高明琴。原审程序有问题，原审少了诉讼主体，而乔金宝作为异议人不符合其主体要求，即主体不适格。因为涉案房屋的物权登记所有人是案外人宋承华和滕玲，并非乔金宝，乔金宝取得的元宝区人民法院作出的判决书只是判决房屋买卖合同成立，但并没有确定涉案房屋所有权归属，故乔金宝作为案外人提出执行异议是不符合主体要求的。而一审也没有增加房屋登记的所有人宋承华和滕玲作为共同被告，所以上诉人认为一审程序错误，应依法发回重审。 乔金宝辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。1、涉案房屋的所有权不属于杨春山，因此上诉人依法不应当对涉案房屋进行强制执行。首先房屋所有权证登记在宋承华、滕玲的名下，所有权变更依法应当以登记为准，而本案中该房屋所有权证并没有变更到杨春山名下，所以涉案房屋的所有权与杨春山无关；2、乔金宝与宋承华之间签订过合法的房屋买卖合同，并占有使用房屋，所有权证也在乔金宝处保管；3、杨春山与宋承华之间没有书面的房屋买卖合同，更没有付清房款的凭证，仅凭三方协议不能证明交易的真实性；4、上诉人所举的三方协议并没有实际履行，该三方协议的录音中也承认存在上一个买房人即乔金宝，并强调了房照保存在上一位购房人手中，恰证明了乔金宝与宋承华间的房屋买卖合同是真实存在的。关于程序问题，一审程序合法。因为，一审诉讼当事人包括乔金宝在内，是上诉人作为一审原告在起诉状当中列明的被告；在一审诉讼当中上诉人也没有向一审法院要求增加案件当事人，更没有提供相应申请，而本案当中，法院认为也不需要依职权追加当事人查明案件事实。所以一审程序合法，依法应予维持。 杨春山、高明琴、合鑫公司辩称，1、涉案房屋三方转让协议书无效，这三方转让协议签订时间是2016年4月2日，同时，上诉人在签订该协议时，偷拍了一份视频，通过这二份材料，充分说明如下几点，一是上诉人经过预谋并采取非法手段取得的三方协议，并提起诉讼保全；二是签订协议的地点是上诉人事先安排好的酒店，并在其他关系人不知情的情况下偷拍录像，证据来源违法；三是三方转让协议书是上诉人事先制作好的；四是上诉人明知该房屋已归属乔金宝的情况下起草三方转让协议书；2、涉案房屋已于2009年转让，三方转让协议现已不存在，乔金宝和宋承华的买卖协议已经元宝区人民法院确定有效；3、乔金宝与宋承华签订协议在三方转让协议书之前；4、乔金宝实际使用并占用涉案房屋是事实，在三方转让协议视频中已经承认；5、我国法律规定，不动产所有权以登记为准，即以房产证的持有人为准。6、一审程序是合法的，在一审时上诉人起诉时是自己列的当事人，而且在诉讼中也没有提到追加当事人，根据不告不理原则，一审法院在程序上是正确的。综上，上诉人上诉没有任何事实和法律依据，应维持原判。 谷敏向一审法院起诉请求：判令撤销(2018)辽0603执异47号执行裁定书，判决被告乔金宝提出的案外人执行异议不能成立。 一审法院认定事实：案外人宋承华与腾玲于2009年9月15日以公积金贷款的方式购买坐落于丹东市振兴区国安路8号2单元2503室房屋，建筑面积128.36平方米。贷款金额为20.3万元，贷款期限为10年，自2009年9月28日起至2019年9月28日止。该房屋已办理房屋所有权证（丹房权证振兴区字第20150916007611号）。房屋所有权证记载的房屋所有权人为宋承华，共同共有人为腾玲。 2009年9月18日，宋承华、腾玲（甲方）与被告乔金宝（乙方）签订房屋转让协议书，主要约定，甲方向乙方转让上述房屋；总价款为290517元；此房屋为按揭贷款，乙方已将首付款87517元一次性付清，余款由乙方每月按时到银行交款，与甲方无关；待政策允许过户后，甲方配合乙方办理过户手续，办理过户的一切税费由乙方承担。同日，乔金宝以现金方式给付宋承华、腾玲首付款总计87517元。之后，涉案房屋一直由被告乔金宝居住使用，剩余贷款也由其按月还款，房屋的所有权证也交由乔金宝保管。 乔金宝曾以宋承华、腾玲为被告就房屋买卖合同纠纷起诉至丹东市元宝区人民法院，请求确认上述协议有效，并要求被告立即协助原告办理涉案房屋更名过户手续。该案经审理，丹东市元宝区人民法院于2017年3月23日作出（2017）辽0602民初40号民事判决书，判决：“一、原告乔金宝与被告宋承华和被告腾玲于2009年9月18日签订的《房屋转让协议书》除第六条中的‘本协议签订后，该房屋的产权及物权归乙方所有’部分无效外，其余部分有效；二、驳回原告乔金宝的其他诉讼请求。” 2016年4月2日，宋承华与腾玲为甲方、杨春山与高明琴为乙方、谷敏为丙方，就涉案房屋达成房屋转让三方协议书，主要约定：“一、甲方已于2009年9月21日将房屋转让给乙方所有，并将房屋交付乙方占有至今，虽然甲、乙双方尚未办理产权过户手续，但房屋所有权归乙方所有，乙方有权处分房屋。二、乙方与丙方达成协议，将房屋以人民币708000元的价格转让给丙方，甲方同意转让。三、因乙方拖欠丙方借款本金及利息共计人民币408000元，所以该笔借款本息从购房款中予以扣除，扣除后的丙方应支付购房款为人民币300000元，本协议履行完毕后，乙方欠丙方的债务即告消灭。四、本协议签订之日起10日内，丙方向乙方支付购房款人民币250000元，乙方收到该款项之日起10日内，甲方无偿协助丙方办理房屋产权过户手续，产权过户手续办理完毕之日，丙方将剩余购房款人民币50000元一次性支付给乙方。五、房屋产权过户给丙方后730日内，乙方应将房屋无偿交付给丙方。六、甲方与乙方应保证转让给丙方的房屋，权力上无任何瑕疵。”协议达成后，各方均未实际履行。 因谷敏与杨春山、高明琴、丹东合鑫烘缸制造有限公司之间存在债权债务关系，依谷敏的诉前保全申请，一审法院于2016年4月11日作出（2016）辽0603财保10号民事裁定书，裁定查封上述房屋。后谷敏以杨春山、高明琴、丹东合鑫烘缸制造有限公司为被告向该院提起诉讼。该案进入执行程序后，被告乔金宝于2018年8月23日向该院对执行标的提出书面异议，认为其对涉案房屋享有权利，请求解除对涉案房屋的查封，中止此次的强制执行。该院于2018年9月5日作出（2018）辽0603执异47号执行裁定书，裁定中止对坐落于丹东市振兴区国安路8号2单元2503室房屋一处（产权证号：振兴区：振兴区字第**。原告谷敏对裁定不服，向该院提起本次诉讼。 另查明，在该院作出查封涉案房屋的民事裁定书后，宋承华、腾玲不服裁定，曾以谷敏、杨春山、高明琴为被告向该院提出案外人执行异议之诉。在该诉讼中，宋承华、腾玲的意见为，“一、裁定书认定的事实与本案事实不符。本案所涉及的房屋不仅登记在原告宋承华的名下，而且也未将房屋转让给被告杨春山，被告也未实际占有或使用该房屋。原告同被告杨春山未有该房的转让协议;二、(2016)辽0603财产保10一2号民事裁定书所依据的2016年4月2日的房屋转让三方协议书是无效且未履行的协议书，该协议是被告谷敏以欺诈的手段骗取原告签订的，不是原告真实的意思表示，否则原告涉嫌一房两卖的违法行为，因为该房屋在查封前原告已将该房屋转让他人。” 一审法院认为，原告依据《房屋转让三方协议书》认为涉案房屋的所有权人即为其执行案件的被执行人杨春山、高明琴，进而主张对涉案房屋进行强制执行的理由不能成立。理由如下：第一，根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。本案中，涉案房屋的所有权人为登记的权利人宋承华、腾玲，即使《房屋转让三方协议书》真实有效，杨春山、高明琴也因未进行变更登记，而未取得房屋的所有权。第二，原告提起本次诉讼主要依据的是《房屋转让三方协议书》中第一条的内容，而该内容与本案已查明的事实不符。其一，“甲方已于2009年9月21日将房屋转让给乙方所有”是对已发生事实的陈述，而非双方欲设立民事法律关系而作出意思表示的行为，更不是房屋买卖合同。其二，根据《城市房地产管理法》第四十一条的规定，房屋买卖合同属于要式合同，应当以书面形式订立。而根据已查明的事实，产权人宋承华、腾玲与杨春山、高明琴之间从未签订过书面房屋买卖合同，且该双方当事人均明确表示不存在转让房屋的事实，原告提供的视频内容文字亦不足以证明书面房屋买卖合同真实存在，在此情形下，原告提出涉案房屋的实际所有权人正是被执行人杨春山、高明琴的主张难以成立。其三，“并将房屋交付乙方占有至今”与事实不符。本案已查明的事实是，涉案房屋一直由被告乔金宝居住使用，剩余贷款也由其按月还款，房屋的所有权证也交由乔金宝保管。第三，即使宋承华、腾玲与杨春山、高明琴之间签订过书面的房屋买卖合同，也与2009年9月18日宋承华、腾玲与乔金宝签订的《房屋转让协议书》相冲突，涉嫌一房二卖，涉案房屋所有权的归属需当事人进一步协商解决，或者通过诉讼途径解决，也不能必然得出所有权一定归杨春山、高明琴，其二人有权处分房屋的结论。第四，《房屋转让三方协议》于2016年4月2日签订后，至今已近三年，各方当事人均未依约履行合同，尤其是作为先履行义务人的原告，并未按照约定在“本协议签订之日起10日内，向乙方支付购房款人民币250000元”，可见其没有欲诚实履行合同的意图，且另两方当事人明确表示反对，该份协议是否真实体现各方当事人欲达成转让房屋的意图，其内容是否承载当事人真实的买卖房屋的意思表示难以确定。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决：驳回原告谷敏的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。 二审中，各方当事人均没有提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，本案二审期间审理的争议焦点是：被上诉人乔金宝在一审提出的案外人执行异议是否成立。 因本案案涉房屋的所有权人系案外人宋承华、滕玲，被上诉人乔金宝于2009年9月18日与此二人签订了房屋转让协议，该协议已经生效判决确认有效，且乔金宝实际占有该房屋至今。故此，上诉人谷敏仅凭2016年4月2日签订，但未实际履行的《房屋转让三方协议书》，无法证明案涉房屋的实际所有权人为被上诉人杨春山、高明琴。其对案涉房屋的保全查封，因被上诉人乔金宝对此向一审法院提出执行异议，一审法院裁定异议成立，并中止对案涉房屋的执行。原审判决驳回上诉人谷敏要求撤销该执行裁定及判决被上诉人乔金宝提出的案外人执行异议不成立的诉讼请求，有事实和法律依据，且适用法律程序并无不当之处，应予以维持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人谷敏负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕伯昌 审判员  张春霞 审判员  关 爽 二〇一九年四月二十三日 书记员  王晓宇