上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初20601号原告(反诉被告)：黄丽生，女，1985年7月13日出生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：刘稷森，上海夜晨律师事务所律师。被告(反诉原告)：黄荷，女，1976年5月23日出生，汉族，住上海市嘉定区。被告：上海中北房地产经纪事务所，住所地上海市嘉定区。投资人：黄荷。原告(反诉被告)黄丽生与被告(反诉原告)黄荷、被告上海中北房地产经纪事务所(下称“中北事务所”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日以(2017)沪0114民初13611号民事判决书作出判决后，两被告不服判决提起上诉。上海市第二中级人民法院经审理后于2018年11月14日以(2018)沪02民终8791号民事裁定书作出裁定，撤销本院一审判决，发回重审。本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告返还押金人民币30,000元(以下币种同)；2、判令两被告返还房屋转让费168,000元；3、判令两被告支付违约金100,000元。事实和理由：原、被告于2014年10月4日签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于嘉定区南翔镇中佳路XXX号商铺出租给原告经营餐饮，租赁期限自2014年10月5日起至2019年10月5日止，租金每年上涨10%，并约定合同期内，租期不足5年出租给原告，被告收取280,000元转让费，应按年份分摊，把转让费补回给原告，违约方应承担违约金100,000元。现被告仅将商铺出租给原告不足3年，被告与房屋所有人的租赁合同已到期，被告无法再与原告维持租赁合同关系，故涉讼。审理中，原告表示《商铺租赁合同》签订日期并非诉状中陈述的2014年10月4日，而是2014年10月5日之后，具体日期记不清楚。两被告共同辩称，不同意原告的诉讼请求。被告与原告签订《商铺租赁合同》只是为了工商备案需要，该合同签订于2014年9月28日。后双方协商合作经营未果，故于2014年10月5日签订了《转让协议》，约定转让费28万元，租赁期限为三年，从2014年10月5日至2017年10月4日，租金支付方式为付三押二，每月租金15,000元，每年递增10%等。但原告自2017年6月5日起拒付租金，构成违约，故被告黄荷提出反诉请求：一、要求原告支付租金112,600元(自2017年6月6日暂计至2017年12月5日)；二、要求解除《商铺租赁合同》；三、要求原告支付违约金100,000元。原告针对反诉辩称，不同意被告黄荷的全部反诉请求。商铺租赁合同已因黄荷与房屋所有人之间的租赁期限届满而终止，故其无权再主张租金；其主张租金至2017年12月5日，恰好证明双方的租赁合同应持续履行至2019年。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人林某1、林某2系上海市嘉定区南翔镇中佳路XXX号商铺(下称“系争商铺”)的产权人。中北事务所属于个人独资企业，投资人为黄荷。2012年4月24日，林某1、林某2与黄荷签订租赁合同，约定将系争商铺出租给黄荷，租赁期限自2012年6月1日至2017年5月31日。2014年10月5日，黄荷与黄丽生的丈夫傅少锋就系争商铺的合作经营事项签订《合作协议》一份，对转让费、合作条件、合作时间等进行了约定。因双方未能对合作经营达成一致，同日，黄荷(甲方)与黄丽生(乙方)就系争商铺签订《转让协议》，约定甲方收取转让费28万元，乙方分三次支付，2014年11月1日前支付10万元，2014年12月1日前支付10万元，剩余8万元于2015年1月1日前支付；租金每月15,000元，付款方式付三押二，租金每年递增10%；合作时间为3年(从营业期算起)等。另查明，一、黄荷以中北事务所(甲方)名义与黄丽生(乙方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将系争商铺出租给乙方，租赁期限自2014年10月5日起至2019年10月5日止，首年租金为180,000元，租金每年上涨10%；合同期内，租期不足5年出租给乙方，甲方收取28万元转让费，应按年份分摊，把转让费补回给乙方，并约定违约方应承担违约金100,000元等条款；该合同尾部仅有双方签字盖章，无落款日期。现双方对该合同的签订日期各执一词，黄丽生认为该合同签订于2014年10月5日之后，双方实际按该合同履行；黄荷则坚称该合同签订于2014年9月28日，仅为工商备案之需而签订；二、黄荷向黄丽生交付系争商铺后，黄丽生支付黄荷押金30,000元，并于2015年1月9日付清黄荷28万元转让费。黄丽生支付黄荷租金至2017年5月底；三、林某1、林某2与黄荷间的租赁期限届满后，林某1、林某2未与黄荷续签租赁合同，黄荷亦未向林某1、林某2支付租金；四、2017年7月1日，林某1、林某2与黄丽生就系争商铺签订《租赁合同》，约定租赁期限为5年，自2017年6月1日至2022年5月31日止等。审理中，黄丽生提供了2016年5月其注册个体工商户时，双方向上海市嘉定区市场监督管理局提交的《商铺租赁合同》,该备案合同在原《商铺租赁合同》的样本上将租期修改为2014年10月5日起至2017年8月31日，并由黄荷添加“同意转租千里香馄饨店黄丽生”，黄丽生丈夫添加“林某1、林某2同意转租上海中北地产黄荷”等内容。同时，黄荷为了使备案合同的租赁期限在其与房东的租赁期限内，向嘉定区市场监督管理局提交了一份租期为“自2012年9月1日至2017年8月31日”的《租赁合同》。黄荷确认该份《租赁合同》系其伪造，出租人方签名非产权人所签。本案双方主要的争议焦点是：《商铺租赁合同》签订在《转让协议》之前还是之后？双方实际履行的是《商铺租赁合同》还是《转让协议》？根据查明的事实，双方之间签订过《合作协议》、《转让协议》及《商铺租赁合同》。黄丽生认为《商铺租赁合同》签订于2014年10月5日之后，双方履行的是《商铺租赁合同》；黄荷认为《商铺租赁合同》签订于2014年9月28日，仅为备案之需。本院认为，首先，从《商铺租赁合同》的内容来看，非格式合同，约定详尽周全，除打印条款外，另有手写的补充条款，显然该合同经过双方认真商谈，符合合同签订的习惯和商业惯例。若仅为备案之需，则无需约定如此详尽。其次，若按黄荷所言，该租赁合同签订于2014年9月28日，未实际履行，那么在时隔一年半后黄丽生去办理个体工商户开业登记之时，双方再拿已作废的《商铺租赁合同》去备案，显然有悖常理；何况黄荷本身就是从事房地产中介事务的专业人员，提供一份格式合同备案岂不更为简便。再次，租赁合同中仅约定“……甲方收取28万转让费……”，却对如何支付转让费只字未提；而《转让协议》中对转让费的付款方式有明确约定，显然只有在签订租赁合同之前，双方已对转让费的付款方式有明确约定的情况下，才无需在租赁合同中再作约定。最后，从合同履行情况看，黄丽生支付押金、租金标准及付款方式均与租赁合同约定一致。综上，从现有证据分析，黄丽生陈述《商铺租赁合同》签订于《转让协议》之后，双方实际履行该租赁合同的事实，具有高度盖然性，本院予以采信。本院认为，中北事务所与黄丽生签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，双方理应恪守履行。因黄荷承租系争商铺的租赁期限于2017年5月31日届满后，未能与出租人续签合同，而中北事务所转租给黄丽生的租赁期限超过其剩余租赁期限，故本院认定超过部分的约定无效。且系争商铺所有人林某1、林某2已与黄丽生签订租赁合同，将系争商铺自2017年6月1日起出租给黄丽生。因此，中北事务所与黄丽生间的商铺租赁合同已无继续履行的可能，商铺租赁合同应终止履行。中北事务所系个人独资企业，根据相关法律规定，个人独资企业的投资人应以其个人财产对企业债务承担无限责任。故黄荷应对中北事务所的债务承担连带清偿责任。黄丽生主张中北事务所及黄荷返还押金30,000元，于法有据，本院予以支持。黄丽生主张中北事务所及黄荷返还房屋转让费168,000元，鉴于双方约定转让费按年份分摊，故按照黄丽生实际使用系争商铺至2017年5月31日的情况，中北事务所及黄荷应返还房屋转让费131,341元。黄丽生主张中北事务所及黄荷支付违约金100,000元，因超过中北事务所剩余租赁期限属于无效，故黄丽生的该项诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。至于中北事务所及黄荷提出租赁合同的期限为3年，因其未能提供相应证据予以证明，故对其辩解，本院不予采信。对于黄荷主张黄丽生支付租金112,600元及违约金100,000元，于法无据，本院不予支持。对于黄荷主张解除商铺租赁合同，因黄荷并非商铺租赁合同的出租方，且商铺租赁合同已终止履行，故对该项诉请，本院亦不以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第(七)项、第九十八条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海中北房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内返还原告黄丽生押金人民币30,000元；二、被告上海中北房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内返还原告黄丽生转让费人民币131,341元；三、被告黄荷对被告上海中北房地产经纪事务所的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告黄丽生的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告黄荷的全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5,770元，由原告黄丽生负担2,646元，被告上海中北房地产经纪事务所负担3,124元。反诉受理费2,245元，由反诉原告黄荷负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐熙春人民陪审员  顾正林人民陪审员  水 洁二〇一九年四月二十六日书 记 员  康雅莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……