广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初26441号原告（反诉被告）：向焯佳，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：吴育华，广东引力律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伯章，广东引力律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市育红物业有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：高新良。被告：高新良，男，汉族，住湖南省邵阳县。两被告的共同委托诉讼代理人：蔡淑惠，广东国晖（龙岗）律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：颜婷婷，广东国晖（龙岗）律师事务所实习律师。第三人：佛山市歌纳卫浴有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：朱云峰。委托诉讼代理人：梁首力，系第三人的员工。原告向焯佳诉被告佛山市育红物业有限公司（以下简称育红公司）、高新良租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月27日立案后，被告育红公司提起反诉，本院予以受理并依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人吴育华、两被告的共同委托诉讼代理人蔡淑惠、颜婷婷到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院依法追加佛山市歌纳卫浴有限公司为本案第三人参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴育华、两被告的共同委托诉讼代理人蔡淑惠、颜婷婷及第三人的委托诉讼代理人梁首力到庭参加诉讼。诉讼期间，当事人向本院申请两个月庭外和解时间，和解期间不计入审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年3月26日签订的《厂房租赁合同》，两被告立即返还承租的厂房、宿舍及办公楼予原告；2.两被告支付2018年6月15日至2018年11月30日租金1425000元和滞纳金145112元（分别以237500元为本金从2018年6月11日起、以475000元为本金从2018年7月11日起、以237500元为本金从2018年8月11日起、以475000元为本金从2018年11月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2018年11月30日止）予原告，并按每月475000元的租金标准向原告支付从2018年12月1日起至实际返还租赁物之日止的占用费；3.两被告赔偿原告经济损失1425000元（按三个月租金计算）；4.合同保证金1425000元归原告所有；5.两被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年3月26日原、被告双方签订《厂房租赁合同》，由原告将位于佛山市南海区XX工业区（原欧米克）厂房、三层楼宿舍及办公楼出租予被告，租期从2018年5月1日至2028年4月30日止，免租期45天，其中2018年5月1日至2021年4月30日期间月租金475000元，被告应于每月10日前缴交当月租金，逾期按千分之一承担滞纳金，无故超过30日未足额支付的，视为被告违约，原告有权没收保证金并即时收回租赁物业。租赁期间，如一方违约致使合同提前终止，应赔偿对方三个月租金，如有其它损失的，还应赔偿损失。上述合同签订后，原告即将物业交付被告使用，扣除45天免租期后，被告应从2018年6月15日起支付租金，但至今被告尚拖欠原告2018年6月15日至8月15日及11月份租金未付。被告育红公司辩称，1.涉案厂房并未交接给被告育红公司，被告育红公司无需支付租金。涉案合同第2.3条约定涉案厂房免租期为45天，自原告负责搞好厂房全部塑料瓦加盖铁皮与加设国家认可的消防设施后，双方书面交接日开始计算免租期，但涉案厂房至今仍有部分塑料瓦未加盖铁皮，原告也未履行加设国家认可的消防设施的义务。厂房不具备交接条件，原告至今未将涉案厂房交付给被告育红公司，故被告育红公司无需支付租金。原告无法提供涉案厂房消防验收合格证及相关厂房报建手续，已构成根本违约，甚至可能导致涉案合同无效。原告作为出租方，有义务保证涉案厂房符合约定使用条件，原告未履行相关提供消防验收合格证及报建手续的义务，经被告育红公司多次催告后仍未履行，已构成根本违约，损害了被告育红公司的根本权益。原告的诉请没有事实和法律依据，应予以驳回。2.在合同有效的情形下，被告育红公司同意解除合同。3.因厂房从未交接给被告育红公司，故无需返还厂房。4.因厂房未交接，被告育红公司不同意支付租金、滞纳金及赔偿损失。5.过错方是原告，故原告应返还合同保证金予被告育红公司。被告高新良辩称，涉案合同的主体是被告育红公司，原告无法证明被告高新良的财产与被告育红公司混同，故应由合同相对方即被告育红公司承担责任，与被告高新良无关，被告高新良不是适格被告。被告育红公司向本院提出反诉请求：1.原告向被告育红公司返还租赁保证金1425000元；2.原告向被告育红公司退还预付租金1187500元；3.原告赔偿被告育红公司三个月租金1425000元；4.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：原、被告于2018年3月26日签订的《厂房租赁合同》约定涉案厂房免租期45天，自原告负责搞好厂房全部塑料瓦加盖铁皮与加设国家认可的消防设施后，双方书面交接日开始计算免租期。合同签订后，被告分别于2017年12月20日、2018年3月28日分两次向原告共支付租赁保证金1425000元。后原告以资金困难为由要求被告预付两个半月租金1187500元，并承诺该预付租金在双方完成涉案厂房的书面交接手续且免租期限届满后，从到期应付租金中作相应抵扣。被告于2018年8月15日预付了上述款项。《厂房租赁合同》约定租赁期内原告允许被告分租和转租，原告无条件配合被告，并提供其合法拥有的符合国家要求的厂房相关资料，给被告客户办理营业执照与符合国家要求的环评。涉案厂房交付之前，被告于2018年7月份到现场查看，发现涉案厂房存在严重漏水问题，且仍有部分塑料瓦未加盖铁皮，被告多次催促要求原告依约履行修缮和加盖铁皮的义务，以及依约履行加设国家认可的消防设施的义务，尽快完成涉案厂房的交付，但原告至今未完成上述合同义务，导致涉案厂房至今未书面交接给被告使用，且原告无法提供涉案厂房的消防验收合格证，导致被告承租涉案厂房的目的无法实现。由于原告违约导致双方签订的《厂房租赁合同》无法实际履行，被告于2019年1月6日向原告寄送律师函，明确解除双方签订的《厂房租赁合同》，要求原告退还租赁保证金1425000元，返还预付租金1187500元。由于原告违约导致合同提前终止，按照合同约定，原告应赔偿被告3个月租金1425000元。原告针对反诉辩称，1.小塘镇新境村朗下村民小组成立了南海区新境有限公司，涉案物业是原告从南海区新境有限公司处承租的。2.原告与被告育红公司在2018年3月26日签订涉案合同，原告已经按合同约定维修了厂房，并委托了有消防施工资质的单位进行了施工，且消防是合格的。3.原告已经按照合同要求将涉案物业交付给被告育红公司使用，被告育红公司已将涉案物业进行出租和物业管理，并收取了相关保证金及租金，故不存在原告未将涉案物业交付给被告育红公司使用的事实。4.因违约方是被告育红公司，故应驳回被告育红公司的全部反诉请求。第三人针对本诉、反诉述称，2018年5月第三人找到被告育红公司承租厂房，因为被告育红公司与原告签订的合同需要保密，不能提供给第三人，所以第三人要求与原告签订合同。第三人是向唐新的账号交纳租金，该账号由被告高新良提供。第三人与原告签订合同承租了两个厂房后，需要再承租一个厂房，被告高新良要求第三人与其签订第三份合同。一开始第三人是向被告高新良交租，后来原告称被告高新良没有向原告交租，要求第三人向原告交租，故后来第三人开始向原告交租。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、被告高新良身份证、被告育红公司企业信用信息公示报告。2.厂房租赁合同（2018年3月26日）。3.收据（NO.2151963）。4.律师函（2018年7月25日、2018年11月28日）。5.广州粤安消防工程有限公司营业执照。6.建筑业企业资质证书。7.安全生产许可证。8.消防安装工程合同书。9.刘剑身份证、刘剑给排水施工工程师资格证。10.调试记录。11.照片17张。12.厂房租赁合同（2018年5月8日、2018年5月18日）。13.补充协议书。14.收据6张、收款收据11张。15.厂房租赁合同（2018年8月10日）。16.收款收据（NO.3548546、NO.3548547）。17.集体土地使用权证。18.电房交付确认书。诉讼中，两被告举证如下：19.微信聊天截图。20.顺丰邮单、律师函。21.通知书（2018年12月19日）、暂停收租通知（2018年2月3日、2018年7月3日）。第三人没有提交证据。经质证，各方对证据1、2、3、13、15-17、20、21的真实性无异议，本院予以确认。证据4所催收的是2018年5月18日原告与被告育红公司签订的《厂房租赁合同》约定的租金，与本案无关，故本院对证据4的关联性不予确认。证据5-10未载明消防工程的施工地点，故本院对证据5-10的真实性予以确认，对关联性不予确认。证据11未能体现原告主张的证明内容，故本院对该证据的真实性予以确认，对证明内容不予确认。第三人对证据12、14无异议，但其中编号3042365的3张收据存在重复，剔除重复部分，本院对证据12、14予以确认。两被告对证据18上的“高新良”签名予以确认，原告主张电房交付时间存在笔误，交付时间应为2018年5月1日，但未能提供其他证据佐证，故本院对证据18中除电房交付时间外的其他内容予以确认。对证据19，两被告未能提供其他证据佐证，仅凭微信中的一张照片难以确定涉案厂房的真实状况，故本院对证据19不予确认。本院经审理认定事实如下：2018年3月26日，原告作为甲方与被告育红公司作为乙方签订《厂房租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区XX工业区（原欧米克）厂房、三层楼宿舍及办公楼出租给乙方，建筑面积41304方，空地免费使用，双方在合同生效时进行现场确认；租期自2018年5月1日至2028年4月30日止，厂房免租期为45天，甲方负责厂房所有塑料瓦加盖铁皮，加设国家认可的消防设施，费用由甲方负责，搞好瓦面交给乙方以后，一些小漏水由乙方自行维修；甲方负责搞好全部塑料瓦加盖铁皮与加设国家认可的消防设施后，双方书面交接日开始计算免租期；租金由签订合同开始每三年按照10%递增，其中2018年5月1日至2021年4月30日每月租金475000元；乙方于合同签订当日一次性支付甲方三个月租金1425000元作为保证金，合同期满后全款退还无息保证金；先交租后使用，乙方必须在当月10日前支付当月租金，逾期由乙方承担日千分之一的滞纳金，如乙方无故超过30日未足额支付租金的，视为乙方违约，甲方无需通知，没收乙方保证金并有权即时收回该厂房物业另行处理；租赁期间，如一方因违约致使合同提前终止，应赔偿对方三个月租金，如有其它损失，还应赔偿损失等。上述合同签订后，被告育红公司向原告支付了保证金1425000元并预付租金1187500元。2018年5月8日、18日，原告与第三人签订了两份《厂房租赁合同》，约定第三人向原告承租位于佛山市南海区XX工业大道原欧米克厂房的办公楼、空地、一个装卸货平台（合计面积约15517㎡），及宿舍楼三楼、食堂（合计面积约3811㎡），租赁期限自2018年5月15日起至2020年4月30日止，免租期45天，如原告未能在2018年5月15日前完成厂房屋顶漏水问题的修复工程或消防设施未安装完毕，则免租延长直至原告完成为止等。上述两份《厂房租赁合同》的免租期实际计算至2018年7月15日。2018年5月12日，原告与被告高新良、育红公司签订《补充协议书》，确认原告与第三人签订的上述两份《厂房租赁合同》的权利义务由被告高新良、育红公司承担，原告只是代两被告签订形式合同，租金和押金直接打给两被告。2018年8月10日，被告高新良与第三人签订《厂房租赁合同》，约定第三人向被告高新良承租位于佛山市南海区狮山镇小塘工业大道原欧米克厂房，面积1980㎡，租赁期限自2018年8月16日起至2020年4月30日止等。第三人向两被告支付了上述三份《厂房租赁合同》的保证金，并交纳了相应的租金。2018年12月19日，原告向第三人出具《通知书》，通知第三人向原告指定账户交纳租金。2019年1月6日，被告育红公司委托广东国晖（龙岗）律师事务所向原告发出律师函，要求自2019年1月6日终止双方于2018年3月26日签订的《厂房租赁合同》，并要求原告退还保证金、预付租金及赔偿3个月租金等。另查明，被告高新良于2018年10月12日向原告出具《电房交付确认书》，确认原告已交付涉案厂房的电房给被告高新良使用。第三人确认被告育红公司在涉案租赁物内设有招租办公室，被告育红公司于2018年3月15日确认原告可收回涉案租赁物，原告于2019年3月19日收回了涉案租赁物。原告同意第三人继续使用由其承租部分。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案当事人未能提供合法有效证据证明涉案租赁物办理了合法规划报建及竣工验收手续，因此，原告与被告育红公司于2018年3月26日签订的《厂房租赁合同》为无效合同，对原告主张解除双方签订的上述合同的请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还。无效合同约定的违约责任不具有法律约束力，原告以被告育红公司违约为由主张没收被告育红公司已支付的保证金1425000元没有法律依据，本院不予支持，原告应返还保证金1425000元予被告育红公司。被告育红公司辩称涉案租赁物没有交付使用，但被告育红公司将涉案租赁物分租给第三人使用并收取了租金，故对被告育红公司上述答辩意见，本院不予采纳。被告育红公司于2019年3月15日确认原告可收回涉案租赁物，其在控制使用涉案租赁物期间应参照合同约定租金标准支付使用费给原告，原告与被告育红公司均未能提供充分证据证明涉案租赁物交付使用的时间，被告育红公司向第三人分租涉案租赁物的免租期计算至2018年7月15日，故本院确定被告育红公司的免租期计算至2018年7月15日，被告育红公司应向原告支付2018年7月16日至2019年3月15日期间的使用费380万元（475000元/月×8个月=380万元）。被告育红公司已预付1187500元，扣减该款后，被告育红公司尚应支付使用费2612500元予原告。原告请求滞纳金145112元，无效合同约定的违约责任不具有法律约束力，且被告育红公司已预付租金1187500元，故对原告该请求，本院不予支持。原告请求被告高新良承担上述债务，因被告高新良作为被告育红公司的法定代表人，代表被告育红公司签订上述《厂房租赁合同》，被告高新良并非该合同的相对方，故对原告上述请求，本院不予支持。原告已收回涉案租赁物并同意第三人继续使用由其承租部分，故原告请求两被告返还涉案租赁物已无必要，本院予以驳回。原告与被告育红公司签订的《厂房租赁合同》无效，故对原告、被告育红公司按照上述合同主张三个月租金损失的请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）佛山市育红物业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费2612500元予原告（反诉被告）向焯佳；二、原告（反诉被告）向焯佳应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金1425000元予被告（反诉原告）佛山市育红物业有限公司；三、驳回原告（反诉被告）向焯佳的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）佛山市育红物业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费减半收取计184107.03元（原告已预交），由原告向焯佳负担96391.15元，被告佛山市育红物业有限公司负担87715.88元并应于本判决发生法律效力之日起十日向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告向焯佳已预交的受理费87715.88元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予原告向焯佳。反诉受理费19550元（被告佛山市育红物业有限公司已预交），由被告佛山市育红物业有限公司负担10737.5元，原告向焯佳负担8812.5元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对被告佛山市育红物业有限公司已预交的受理费8812.5元，在本判决发生法律效力后经其申请，本院退还予被告佛山市育红物业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 康  燕二〇一九年四月九日书记员 孙王成欣