广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0402民初755号原告：谢文芝，女，1984年8月26日出生，汉族，住珠海市香洲区，委托诉讼代理人：丁煜，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蛟龙，广东德赛律师事务所实习律师。被告：珠海千尺企业管理咨询有限公司，住所地：珠海市香洲区翠仙街**正方盛和苑**A16铺，统一社会信用代码：91440400560865440T。法定代表人：张国强。委托诉讼代理人：朱睿智，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄立宪，北京德恒（珠海）律师事务所律师。被告：珠海正方房地产开发有限公司，，住所地：珠海市吉大九洲大道**泰福国际金融大厦第**办公**单元统一社会信用代码：91440400669816685D。法定代表人：唐亮，董事长。委托诉讼代理人：李丽英，广东友邦方达律师事务所律师。原告谢文芝与被告珠海千尺企业管理咨询有限公司（下称：千尺公司）、珠海正方房地产开发有限公司（下称：正方公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢文芝的委托诉讼代理人丁煜和王蛟龙、被告千尺公司的委托诉讼代理人朱睿智和黄立宪以及被告正方公司的委托诉讼代理人李丽英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢文芝向本院提出诉讼请求：1.被告千尺公司赔偿原告损失共计人民币41444元；2.被告正方公司承担连带赔偿责任；3.两被告承担本案诉讼费。事实与理由：2011年9月30日，原告与被告千尺公司签订《盛和苑物业租赁合同》，双方约定：原告承租被告千尺公司位于珠海市香洲区翠仙街19号正方盛和苑第一层A10轴房屋，建筑面积179.99平方米，用途为文化教育及培训等，租赁期限自2011年10月1日至2021年9月30日，租金及物业管理费每月人民币11879.34元（租金及物业管理费各占50%），从第四年起每年递增5%。同时约定，由被告千尺公司负责房屋外围公共场地、设施的正常清洁、保养及安保工作；并且，被告千尺公司负责房屋的安全、消防等全面的监督管理。2011年12月，原告按照被告要求装修完毕，并经被告千尺公司验收合格。随后，原告依法进行古筝等乐器的教育培训等经营活动。2017年11月13日9时许，由于被告未尽到及时清洁的责任，任由原告租赁的正方盛和苑房屋公共化粪池堵塞、溢出，致使原告租赁的琴行洗手间厕所粪便倒灌，污水粪便四处横流，导致原告琴行内的钢琴、古琴、古筝等乐器被污水浸泡，无法正常教学，无法正常做饭。原告不得不停业，并聘请人员进行排水、清洁、清理、消毒等。同时，紧急安排师生外出就餐。并且，由于污水横流、粪便四溢、臭气熏天，在清洁消毒20多天后仍然异味很大，室内非常刺鼻、令人难以忍受，造成原告琴行停业以及部分家长强烈要求退学退费，造成原告营业额减少等等损失，给原告的琴行经营造成了巨大的经济损失和不良的社会影响，给琴行的师生以及家长造成了心理阴影。事后，原告多次向被告千尺公司要求协商，并予以赔偿。但被告多次拖延，并蛮横无理推卸责任，至今未果。原告认为，在承租期间，被告千尺公司作为物业管理方及出租方未履行对出租房屋的管理责任，对房屋的公共化粪池未及时清理，对地下公共消防设施未尽到检测、维修、养护之责，放任危害的发生，令原告的财产受到损失，依法应当承担赔偿责任。被告正方公司既是承租房屋的业主又是开发商，应依法对物业负有保修责任，在未尽其责，造成原告损失时，应承担连带赔偿责任。被告千尺公司辩称：一、原告并非本案适格主体，依法应裁定驳回起诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条的规定：在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。本案中，当事人应为珠海市香洲艺之旋乐器商行，原告并非适格主体，应裁定驳回起诉；二、原告对本次污水倒灌事件具有重大过错,其主张的所谓财产损失应由原告负全部责任。根据《盛和苑物业租赁合同》合同第六条之（二）“乙方责任”第5款规定，“乙方如需对租赁的房屋进行装修的,必须自行承担因房屋装修而引起的各方面风险（包括且不仅限于消防、安全生产、卫生等方面的风险），同时必须以书面形式向甲方申请，并附上装修施工图纸，及主管消防部门及其他相关政府职能部门的审批原件，报甲方同意后，聘请有相关资质的消防公司及建筑装修公司，使用合格的防火物料，方可进行房屋内的装修。”第一，根据上述合同约定。原告在未向被告千尺公司书面申请并获得同意的情况下无权加装洗手间。原告作为租户，在租赁商铺装修及验收时均并未申报加装洗手间，且在申请表中，原告亦明确承诺“在未征得管理处书面批准前不进行装修工作”“本人绝对依照管理处所批准的图样、规格进行装修工程”。因此，原告私自加装洗手间的行为违反了合同约定及承诺。第二，在正常情况下，若洗手间高度不低于公共路面，则不会产生污水倒灌现象。原告洗手间与其他正常商铺的地面均较公共路面及污水井盖的高度更低，因此在安装洗手间时为防止污水倒灌，应当加高洗手间位置，确保洗手间位置与公共路面及污水井盖高度持平。本案中，原告私自加装洗手间后，未加高洗手间位置，使其较公共路面及污水池井盖低，造成了污水倒灌。本案化粪池污水倒灌的成因是原告违反合同约定，在未向被告千尺公司书面申请并获得同意的情况下私自加装洗手间，且其加装的洗手间高度低于公共路面所致，因此污水倒灌所造成的损失，原告自身具有重大过错，其责任应由原告自行承担。被告千尺公司亦保留追究原告违约责任的权利。另外值得说明的是，案发当日仅原告商铺有污水倒灌现象发生其余相邻商铺均正常营业；三、原告所主张的各项损失无事实依据，依法应予全部驳回。（一）关于污水清洁费。首先，原告提交的《现金支出单》并无珠海市香洲艺之旋乐器商行加盖公章，亦无经营者签字确认，无法证明该清洁费是由本次倒灌事件所产生；其次，杨业莲等七人是否参与了案涉房屋的清洁以及原告是否实际支出了相关款项，原告对此并未提供有效辅证；最后，该批《现金支出单》具有诸多瑕疵，真实性存疑。因此原告所主张的本项损失无事实依据，且存在串供、伪证之嫌，依法应予驳回。（二）关于餐费损失。原告提交的餐费发票出具时间为2018年1月8日，距离发生倒灌当之日近二个月，该费用属原告所在商行的正常开支，与本案没有任何关联，依法应予驳回。（三）关于物品毁损损失。首先，原告主张的所谓教材、古筝、配件、琴弦等上百项物品损失，仅是原告单方陈述，其并未提供任何能够直接证明上述损失已实际发生的证据；其次，原告所在商铺倒灌蔓延的污水面非常浅，照片中人员的鞋面都没有淹没，无法造成大面积的物品毁损；最后，原告主张18台古筝的面板需要清理，并无任何事实依据，且其所主张已支出清理费用，但未提供相应发票、收据等予以证明，不应予以认可。（四）关于钢琴维修调音费用。原告主张钢琴受损需要维修调音，但未提供任何证据证明钢琴已实际受损，且亦未能证明该钢琴需要维修的成因是由本次污水倒灌事故所致。退一步说，即使钢琴维修调音确已支出了费用，亦应属原告自身正常的物品维护费用，属其经营行为，不能将相关费用转嫁至被告身上。（五）关于学员退费损失。首先，报名登记表及收据等为原告单方制作，无法核实其真实性；其次，原告是否实际已向学员家长退回款项，对此并未提供有效辅证；最后，原告提供的证据存在重大瑕疵，为原告伪造。综上，原告所主张的各项损失存在诸多疑点，并无事实依据，依法应予全部驳回。被告正方公司辩称：一、本案应该交由珠海仲裁委员会仲裁裁决，请法院依法驳回原告的起诉。根据原告向法院提交的《盛和苑物业租赁合同》第13条，双方明确约定：如发生争议同意将争议提交珠海市仲裁委员会管辖，现在双方在履行该合同过程中发生争议，根据该条款珠海仲裁委员会对本案享有管辖权，香洲区人民法院对本案不享有管辖权；二、原告损失应该由珠海市香洲区香建物业管理有限公司承担。根据被告正方公司向法院提交的（2017）粤04民终3174号民事判决书记载：事发时香建物业是涉案商铺的物业管理公司，香建物业与正方盛和苑小区业委会签订了物业服务合同，被告正方公司作为涉案商铺业主应该受该物业服务合同的约束，香建物业作为合同相对方也应该受该物业服务合同的约束、履行相应的合同义务。被告正方公司向法院提交的《物业管理服务委托合同》第二条第一款第（一）项日常服务第7点明确约定了化粪池是委托管理服务事项中的基本服务，应由香建物业负责提供日常维修、养护和管理等物业服务，特别强调化粪池要定期吸粪；该合同第二条第一款第（二）项定期服务第3点明确约定香建物业每年清理化粪池1次；因此清理化粪池、确保其能正常使用是香建物业的合同义务之一。被告千尺公司向法院提交的《情况说明》显示：事发后，香建物业收到通知后才知道化粪池堵塞，其作为物业管理公司所提供的日常维修、养护和管理等服务非常不到位。因此，如果化粪池堵塞、溢出给原告造成了损失，该损失应该由香建物业负责赔偿，与作为涉案商铺业主的被告正方公司无关；三、原告损失，被告千尺公司也应该承担连带赔偿责任。根据原告向法院提交的《盛和苑物业租赁合同》第四条第1款、第六条第（一）款和第十条的约定，原告向被告千尺公司每月缴纳物业管理费5939元，同时接受被告千尺公司和物业公司（即香建物业）的管理；被告千尺公司负责涉案商铺外围公共场地，设施的正常清洁、保养及安保工作，并负责涉案商铺的安全、消防等监督管理权。再根据被告正方公司向法院提交的《房屋租赁合同》第三条第1款，第七条第3款和第八条第3款的约定，被告千尺公司没有向被告正方公司缴纳物业管理费（其中的综合管理费是不含应向香建物业缴纳的物业管理费的），被告千尺公司负责涉案商铺的日常维修、保养等义务，特别强调涉案商铺如出现损坏、发生故障或出现质量问题一概由被告千尺公司负责维修、保养和赔偿、并承担维修费用。因此，如果化粪池堵塞、溢出给原告造成了损失，该损失应该由被告千尺公司与香建物业承担连带赔偿责任，与作为涉案商铺业主的被告正方公司无关。综上，请法院驳回原告的起诉或者驳回对被告正方公司的诉讼请求。根据当事人提供的证据及其在庭审中的陈述，本院查明以下事实：珠海市香洲区翠仙街19号正方盛和苑一、二层属被告正方公司开发建设的商品房，房屋登记的权属人也为正方公司。被告正方公司将盛和苑一、二层出租给被告千尺公司使用。征得被告正方公司同意，被告千尺公司将盛和苑第一层A10轴房屋分租给原告谢文芝。2011年9月30日，原告谢文芝（乙方）与被告千尺公司（甲方）签订一份《盛和苑物业租赁合同》，约定甲方将盛和苑第一层A10轴房屋按现状、规划用途及性质出租给乙方，房屋拟经营文化教育及培训等。第一层A10轴房屋建筑面积合计179.99平方米。租赁期限从2011年10月1日起至2021年9月30日止，计租时间从甲方将房屋移交乙方的当日（2011年10月1日）开始计算，同时甲方提供三个月的免租金装修期（免租金装修期从2011年10月1日至2011年12月31日止，期间管理费按3元/平方米，水电费等费用按合同约定标准收取）。乙方首年每月应缴纳租金、物业管理费（不含税）总额11879.34元（租金及管理费各占50%）；另公摊水电费、垃圾清运费、广场维护费、房屋维修费、广告费等。甲方承诺本合同生效后，首三年月均租金、管理费维持不变，从租赁期间第四年开始，租金、管理费之和按上年最后一个月的水平增加5%。甲方负责租赁房屋外围公共场地、设施的正常清洁、保养及安保工作，按需维修、更换公共设施及设备的，乙方需按租用的面积进行相应的分摊。原告谢文芝按上述合同约定接收了涉案房屋，对房屋进行了装修并将其作为珠海市香洲艺之旋乐器商行（个体工商户，下称艺之旋商行）的办公与营业场所。2017年11月13日上午9时许，因小区公共管道中的小段管道发生突发性堵塞导致排污不畅，致使原告营业的艺之旋商行洗手间厕所污水粪便倒灌，并漫延至整个商行的一楼营业场所。当天仅原告谢文芝承租的商铺发生污水倒灌。事发后，原告自行聘请人员对商行进行清洁、消毒和管道疏通。被告千尺公司庭审中陈述，在事故发生后半小时就请人处理了商铺外面井盖的堵塞，原告对此不予认可。11月22日，被告千尺公司与小区物业公司沟通后，由小区物业公司聘请专业公司安排大型吸粪作业车对小区公共污水管道进行全面疏通。原告谢文芝要求两被告赔偿因卫生间污水粪便倒灌造成的损，包括仓库中的教程和乐器配件损失8394元（古筝指甲20副、古筝教材25本、钢琴教材15本、胶布50卷、指甲贴32块）、琴房中的古筝损失18200元（支架报废20副、18台古筝的面板清理消毒和更换琴弦、2台古筝报废）、两台钢琴维修调音损失2600元、两名学生退学损失4950元、清洁费5000元和事故当天师生餐费2300元，合计41444元。原告谢文芝提交筝和天下订货通知书、筝和天下发货单和筝和天下发货明细单用以证明各损失项目的价格。两被告认为原告谢文芝计算的上述损失缺乏足够的证据支持，均拒绝赔偿。本院认为，根据《中华人民共和国侵权责任法》第三条规定，“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”原告谢文芝向被告千尺公司承租盛和苑第一层A10轴房屋，用于经营艺之旋商行。经营期间，原告谢文芝认为因两被告过错行为导致污水倒灌而遭受损失，故诉至法院请求赔偿，符合法律规定，原告谢文芝诉讼主体适格。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十六条规定，“因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。”原告谢文芝主张两被告承担财产损害赔偿责任而非违约责任，《盛和苑物业租赁合同》第十三条约定的仲裁条款不予适用，本院依法享有管辖权。被告千尺公司将其承租房屋中的盛和苑第一层A10轴房屋分租给原告谢文芝，《盛和苑物业租赁合同》约定被告千尺公司负责租赁房屋外围公共场地、设施的正常清洁、保养及安保工作。合同签订后，原告谢文芝已按合同约定向被告千尺公司缴纳租金、物业管理费。现原告谢文芝向被告千尺公司承租的房屋因小区公共管道堵塞导致污水倒灌造成损害，被告千尺公司应当承担赔偿责任。被告千尺公司主张涉案房屋污水倒灌是由于原告谢文芝私自加装洗手间且未加高洗手间位置所致，但从被告千尺公司提交的照片显示，其出租的其他商铺均有设置卫生间，由此可知被告千尺公司对其出租的商铺设置卫生间是默许的。虽然照片显示其他商铺的卫生间与地面均有一定的高度差，但本次事故发生的根本原因在于小区公共管道堵塞，原告谢文芝承租房屋设置卫生间与否以及卫生间是否加高均非导致事故发生的原因。而且，从原告谢文芝2011年10月承租并使用案涉房屋至2017年11月倒灌事故发生，长达六年的时间里，案涉房屋均未发生过类似的倒灌事件，因此对被告千尺公司的上述主张，本院不予采信。被告正方公司作为案涉房屋的所有人，对因小区公共管道堵塞导致原告谢文芝承租房屋厕所污水倒灌事故的发生并无过错，被告正方公司不应承担赔偿责任。对于原告谢文芝请求赔偿的损失，本院分析认定如下：一、教程、乐器配件损失。原告谢文芝主张污水倒灌致使其仓库中存放的教程及乐器配件受污水浸泡无法销售使用，损失8394元。原告谢文芝仅提供了筝和天下订货通知书、筝和天下发货单和筝和天下发货明细单用以证明各损失项目的价格，但未提交证据证明其该项主张的具体损失数量和损失情况。对原告谢文芝主张的该项损失，本院不予支持。二、古筝损失。原告谢文芝主张污水倒灌致使琴房中的古筝损失18200元，包括20副支架报废损失、18台古筝的面板清理消毒、更换琴弦费用和2台古筝报废损失。根据原告谢文芝提交的事故现场照片及视频资料显示，确有古筝支架被浸泡的情况，而且古筝作为木质乐器，会因污水受潮和吸附臭味影响正常使用。事故后发生相应的更换和清理消毒费用亦符合常理，故对原告谢文芝主张的支架报废和古筝的面板清理消毒、更换琴弦费用损失，本院予以支持。但事故现场照片及视频资料所呈现出的古筝和支架数量明显与原告谢文芝的主张不符，本院酌定支架报废和古筝的面板清理消毒、更换琴弦费用损失为10000元。原告谢文芝未提交证据证明存在2台古筝因受污水影响受潮导致面板和底板开裂无法使用的报废情况以及每台古筝的价格，对原告谢文芝主张古筝报废损失3960元，本院不予支持。三、钢琴维修损失。原告谢文芝提供的照片显示，事故发生时，商行内的钢琴确有被污水浸泡的情况。钢琴作为木质乐器，受污水浸泡确会受损，且音质亦可能受到影响。在钢琴受损后，原告谢文芝聘请珠海新海贝琴行有限公司香洲分公司对钢琴进行维修、调律符合常理，而且原告谢文芝提供了珠海新海贝琴行有限公司香洲分公司出具的收据和珠海新海贝琴行有限公司出具的发票予以证明。虽然收据和发票记载的项目并不一致，但从开具时间、金额和单位可知，两张票据应属同一笔费用。故对原告谢文芝主张钢琴维修损失2600元，本院予以支持。四、学生退学损失。原告谢文芝主张商行因污水倒灌产生异味，导致两名学生退学，产生退费损失4950元。原告谢文芝提供了学生吴月的筝和天下精品托管班报名登记表、收据、学生胡清雅的筝和天下古筝培训班学员报名登记表、收据和授课签到表予以证明。本次事故倒灌商行的是夹带大量粪便的污水，且古筝、钢琴以及配套的椅凳均为木质，即使清理干净短时间内也会存留异味，部分学员以此为由要求退学退费符合常理。对原告谢文芝主张两名学生的退费损失4950元，本院予以支持。五、清洁费。原告谢文芝庭审中称，因多家专业清洁公司都不愿意进场清理，只能自行安排商行内几名老师帮忙清洁，并事后给予适当的清洁费补贴。原告谢文芝提供七名清洁人员签名的手写现金支出单用以证明发生清洁费用5000元证据证明力较弱，特别是其中陈红英的现金支出单原告谢文芝陈述是他人代签，且领款人错写成陈英红，更加说明现金支出单书写的随意性。本院对原告谢文芝主张发生清洁费用5000元不予采纳。污水倒灌事故必然导致商行变脏、变乱。对商行的整理、清洁必然会发生清洁费用，而且夹带大量粪便的污水，无论是清理难度还是作业环境明显有别于一般的清洁工作。鉴于上述情况，本院酌定原告谢文芝清洁费损失为4000元。六、餐费。原告谢文芝主张事故发生当天因商行污水横流，无法做饭，故安排师生外出就餐发生餐费2300元。两被告均认为，餐费发票出具日期为2018年1月8日，距离事发日期近两个月，与本案没有关联性。原告谢文芝庭审中陈述，事故当天就餐后餐厅出具了收据，事后才更换了正式发票。事故发生当天，商行污水漫延，显然无法自行做饭或在商行内就餐，原告谢文芝安排师生外出就餐符合常理，故对原告谢文芝主张餐费损失，本院予以支持。但原告谢文芝提交的餐费发票开具日期与事故发生时间相距甚远，证明力较弱，而且即使商行正常经营，自行做饭亦会发生就餐费用，故本院酌定餐费损失为800元。综上，本院认定原告谢文芝损失合计22350元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条第一款、第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告珠海千尺企业管理咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告谢文芝损失人民币22350元；二、驳回原告谢文芝的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币418元（该费用已由原告谢文芝向本院预缴），由被告珠海千尺企业管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 杨 升二〇一九年四月十五日书记员 曾铭欣周倩雯