山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终1723号上诉人（原审被告）：山西恒昌冶金炉料有限公司，住所地太原市新建北路**。法定代表人：王皎林，职务：董事长。委托诉讼代理人：王波，山西和胜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王存佑，男，1939年5月15日出生，汉族，退休，住太原市。被上诉人（原审原告）：王映旭，男，1946年7月2日出生，汉族，退休，住太原市。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：尉建芳、郭敏，山西艾伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王映春，女，1940年1月26日出生，汉族，退休，住太原市。被上诉人（原审原告）：王映云，女，1941年5月9日出生，汉族，退休，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告）：王映晓，女，1948年7月17日出生，汉族，退休，住太原市。被上诉人（原审原告）：王映昶，男，1956年2月5日出生，汉族，退休，住北京市朝阳区。上诉人王映春、王映云、王映晓、王映昶共同委托诉讼代理人：王映旭，男，1946年7月2日出生，汉族，退休，住太原市。上诉人山西恒昌冶金炉料有限公司（以下简称恒昌公司）因与被上诉人王存佑、王映旭、王映春、王映云、王映晓、王映昶房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市迎泽区人民法院（2017）晋0106民初74号民事判决，提起上诉。本院于2019年3月11日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人恒昌公司的法定代表人王皎林及其委托诉讼代理人王波、被上诉人王存佑、王映旭（系上诉人王映春、王映云、王映晓、王映昶共同委托的诉讼代理人）及其委托诉讼代理人尉建芳、郭敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人恒昌公司上诉请求：一、撤销太原市迎泽区人民法院（2017）晋0106民初74号民事判决第一、二项，查明事实，发回重审或依法驳回被上诉人的起诉；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案中虽然双方签订的是《租赁重建合同》，实际上是一方提供土地，另一方出资进行建设的合作建房行为，不仅是重建而是扩建，还涉及建成后的产权分割，这是合作建房的法律关系，在此基础上才产生15年的租赁关系。一审判决虽认定双方签订的《租赁重建合同》无效，但忽略双方对重建房屋权属划分的主要矛盾，不再考虑无效合同的后果，导致双方的主要问题被遗漏。被上诉人主张的房产未办理登记，没有管理部门确认的位置坐标及面积，一审概括判决将导致执行无法分割。二、争议房产是上诉人在原地藏庵2、3、4号三个院落的基础上重新修建的一座整体二次结构的楼房，该楼房产权主体还包括山西省机械工业厅、太原市房地局，一审判决未审查另两个主体的权属范围与面积、界限，遗漏了必要的诉讼主体。三、原合同中的租赁关系双方已履行完毕，由于被上诉人强行收房，对于争议房产一楼部分，上诉人既未占有使用也未收益处分，现要求上诉人支付占有使用费没有事实和法律依据。被上诉人王存佑、王映旭、王映春、王映云、王映晓、王映昶答辩：一、王存佑兄弟明确就地藏庵4号院的租赁事宜与上诉人形成合意，签订了合同，三方对租赁期限、租金以及租赁期满后租赁物的处理做了详细约定。而且合同中也没有针对以出让土地使用权作为投资，共享利润等内容。二、答辩人持有的地藏庵4号院的房产证附有太原市房地局的平面图，详细记载了4号院房屋坐落的位置、面积以及所占土地面积，租赁合同所附一层平面草图也详细标明地藏庵4号院在一层所占的位置、面积。三、租期届满后上诉人未依约把重建后一层建筑中属于答辩人的部分归还答辩人使用，上诉人应支付房屋占用期间的使用费。四、上诉人违反诚实信用原则，假借租赁重建的名义，达到霸占他人财产目的的行为，不应得到法律的支持。王存佑、王映旭、王映春、王映云、王映晓、王映昶在一审提出诉讼请求：1.请求判令恒昌公司按照《租赁重建合同》的约定，以原太原市迎泽区地藏庵4号院的面积归还租用王存佑、王映旭、王映春、王映云、王映晓、王映昶一层的房屋（以一层平面图标注的位置进行分割），该房产估值为400万元；2.请求判令恒昌公司支付王存佑、王映旭、王映春、王映云、王映晓、王映昶2016年度房屋占有使用费6万元（2016年1月1日至2016年12月31日），至实际归还房屋之日止的占有使用费按照同一地段商铺租金的标准支付；3.请求判令恒昌公司将太原市迎泽区地藏庵4号院房屋改建审批资料交予王存佑、王映旭、王映春、王映云、王映晓、王映昶；4.请求判令恒昌公司承担本案的诉讼费用。原审法院认定事实如下：王存俊与王存佑系兄弟。1997年4月9日太原市房地产管理局分别为王存俊、王存佑颁发房屋所有权证，房屋坐落均为地藏庵4号，地，地号均为1062004有权性质均为私产，其中，王存俊取得并房权字第XX**房屋所有权证，房屋建筑面积合计58.01㎡；王存佑取得得并房权字第XX**屋所有权证，房屋建筑面积合计61.14㎡。2000年7月10日，王映旭受其父王存俊委托和王存佑与恒昌公司共同签订《租赁重建合同》，合同主要约定：1.甲方（王存俊）乙方（王存佑）同意将地藏庵4号院租给丙方（山西恒昌冶金炉料有限公司）使用，并由丙方投资重新拆建，翻盖加层，建筑面积按太原市规划局审批的面积为准，即原面积加盖二层楼房。完工后，一层产权归甲乙方（即中线以西归王存俊，以东归王存佑），二层产权归丙方，后附房地产平面图。2.甲、乙、丙三方一致同意租期为十五年，即从2001年1月1日起至2015年12月31日止，期满后，丙方将一层归还甲乙方使用。3.三方一致同意租金每年陆万元，甲、乙双方各得50%，丙方必须在每年期满前的一个月之内一次性交清下一年全部租金。……4.甲乙方有义务协助丙方办理报改建手续及有关产权手续，所有费用由丙方负担。报建手续审批完后，由丙方负责基建工程。5.甲乙丙三方一致同意在十五年的租赁期内丙方有权自用或转租该房屋，甲乙方不予干涉，丙方必须在国家法律允许的范围内经营。租赁期内如遇国家城市规划拆迁重建，双方本着谁投资谁得益的原则，有关拆建单位发放的补偿费用由丙方所得，建好后所还一层面积仍由丙方租用至期满。……7.租赁期满后，丙方不得带走和破坏房屋的全部装修和灯饰，并且无偿交于甲乙方。……9.本合同经三方签字盖章后生效，未尽事宜三方协商解决。落款处王映旭和王存佑签字捺印予以确认，恒昌公司加盖公章、法定代表人王皎林签字予以确认。《租赁重建合同》签订后，恒昌公司对地藏庵4号院的原房产进行拆建，工程完工后，恒昌公司租用该房屋并依约向王存佑、王映旭、王映春、王映云、王映晓、王映昶交付租金至合同期满。合同期满后，恒昌公司继续占用该房屋，未按照合同约定将改建后的一层房屋返还王存佑、王映旭、王映春、王映云、王映晓、王映昶，也未支付房屋占用费。庭审中，恒昌公司陈述改建房屋没有经过政府主管部门批准，没有任何手续和规划许可，王存佑、王映旭、王映春、王映云、王映晓、王映昶予以承认。又查明，王存俊及妻子王桂英有子女五人，分别是王映春、王映云、王映旭、王映晓、王映昶，2003年12月24日王存俊去世，2011年1月6日王存俊之妻王桂英去世。原审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，本案中，王映旭接受其父王存俊的委托和王存佑与恒昌公司共同签订的《租赁重建合同》，是三方真实意思表示，是对王存俊、王存佑所有的地藏庵4号院原房产重新拆建翻盖加层后的一层房屋形成的租赁合同，至2015年12月31日合同约定的租赁期限已经届满，截止开庭之日涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故《租赁重建合同》无效。王存佑、王映旭、王映春、王映云、王映晓、王映昶在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自同意恒昌公司对其所有的合法房屋进行拆建，恒昌公司在未取得建设工程规划许可证的情况下，仍然实施拆建工程，故对合同无效双方均有过错，应当各自承担相应的责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，因此恒昌公司继续占用地藏庵4号院重建房产一层的房屋已无事实和法律依据，应当归还王存俊、王存佑，因王存俊及妻子已去世，王映春、王映云、王映旭、王映晓、王映昶是王存俊的法定继承人，故对王存佑、王映旭、王映春、王映云、王映晓、王映昶要求恒昌公司以原太原市迎泽区地藏庵4号院的面积归还租用王存佑、王映旭、王映春、王映云、王映晓、王映昶一层房屋的诉讼请求予以支持。但法院对改建房屋一层归还的处理并非对该改建房屋整体合法性的认定,不影响相关部门依法对该改建房屋进行处理。对恒昌公司主张王映春、王映云、王映旭、王映晓、王映昶没有主体资格以及“本案是合作开发房地产合同纠纷，人民法院应不予受理或驳回起诉”的抗辩，法院均不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，王存佑、王映旭、王映春、王映云、王映晓、王映昶要求恒昌公司支付2016年度房屋占有使用费6万元及至实际归还房屋之日止的占有使用费，恒昌公司承认合同期满后继续占用该房屋未归还王存佑、王映旭、王映春、王映云、王映晓、王映昶，也未支付房屋占用费，故恒昌公司应支付自2016年1月1日起至实际归还房屋之日止参照合同约定的租金标准每年6万元计算的房屋占有使用费。关于王存佑、王映旭、王映春、王映云、王映晓、王映昶要求恒昌公司将太原市迎泽区地藏庵4号院房屋改建审批资料交予王存佑、王映旭、王映春、王映云、王映晓、王映昶的诉讼请求，因王存佑、王映旭、王映春、王映云、王映晓、王映昶、恒昌公司当庭均承认房屋改建并未经过审批，且王存佑、王映旭、王映春、王映云、王映晓、王映昶并未提供证据证明房屋改建已经取得相关审批手续，故王存佑、王映旭、王映春、王映云、王映晓、王映昶相应诉求法院不予支持。故判决如下：一、山西恒昌冶金炉料有限公司于本判决生效之日起一个月内以原太原市迎泽区地藏庵4号院的面积归还王存佑、王映旭、王映春、王映云、王映晓、王映昶位于太原市迎泽区地藏庵4号院的重建房产一层的房屋；二、山西恒昌冶金炉料有限公司于本判决生效之日起十日内向王存佑、王映旭、王映春、王映云、王映晓、王映昶支付自2016年1月1日至2016年12月31日止的房屋占有使用费6万元，及自2017年1月1日起至实际归还房屋之日止参照合同约定的租金标准每年6万元计算的房屋占有使用费；三、驳回王存佑、王映旭、王映春、王映云、王映晓、王映昶的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁重建合同》，合同约定由上诉人对地藏庵4号院原房产进行重新拆建翻盖加层并针对翻盖后一层房屋进行租赁，故该合同涉及两个法律关系，承揽合同关系和租赁合同关系。针对承揽合同，上诉人作为承揽人，并不具备相应的房屋施工资质，且被上诉人也未就涉案房屋的改造取得建设工程规划许可证、施工许可证等相关证照，该承揽合同无效。针对双方的租赁合同，违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，也应认定为无效，故双方签订的《租赁重建合同》全部无效。因被上诉人不具备房地产开发的资质，且合同内容也不具备房地产开发合同的法律特征，故对上诉人主张本案为合作开发房地产合同纠纷的上诉请求，本院不予支持。关于上诉人主张原审遗漏了必要的诉讼主体，本院认为并无必需参加诉讼的主体遗漏，合同无效后返还财产均在上诉人双方之间进行，无需第三方参加，故该上诉主张本院不予采纳。根据被上诉人提供的地藏庵4号的房产证及平面图，可以认定被上诉人有权要求分割4号院新建一层，一审中，上诉人承认合同期满后继续占用该房屋未归还给被上诉人，也未支付房屋占用费，一审法院参照合同约定的租金标准判令上诉人支付占有使用费，认定准确，本院依法予以确认。综上所述，山西恒昌冶金炉料有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39280元由上诉人山西恒昌冶金炉料有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 孙云英审判员 李翠萍审判员 李 晨 二O一九年四月十六日书记员 张媛媛