山东省东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0502民初3330号原告：东营区美华涂料厂，住所地东营市东营区文汇办北王屋村，统一社会信用代码92370502ＭＡ3Ｆ9ＸＮ449。经营者：谢吉文，男，1984年8月28日出生，汉族，住东营市东营区。委托诉讼代理人：赵秀明，山东东胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：隋丽艳，山东东胜律师事务所律师。被告：胜利油田泰恒实业总公司，住所地东营市东营区济南路**，统一社会信用代码：91370502164801226Ｐ。法定代表人：徐华玲，职务总经理。委托诉讼代理人：赵昊，山东领先律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鲁陶，山东领先律师事务所律师。原告东营区美华涂料厂与被告胜利油田泰恒实业总公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告经营者谢吉文及委托诉讼代理人赵秀明，被告委托诉讼代理人赵昊、李鲁陶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东营区美华涂料厂向本院提出诉讼请求：1.被告胜利油田泰恒实业总公司归还原告拆迁补偿款301782元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系涂料加工生产企业，自2003年开始承租被告位于东营市东营区胜利油田中心医院农厂管理站进门左第一大院所属商品房（以下简称前大院商品房），自2015年开始承租被告位于北二路胜利油田中心医院新村管理站原老锅炉房所属商品房（以下简称老锅炉房商品房），租期分别到2016年4月29日、2016年4月30日，房屋到期后原告又分别续租。期间经被告同意，原告投资60余万元新建了厂房，并购置了生产设备后因城市规划，该租赁区域划入拆迁范围，拆迁部门以2016年2月15日为评估基准日，形成了西城道路改造房屋及地面附着物补偿价格评估初步结果分户表，最终以此为依据下发了补偿款，根据该表内容，属于原告的新建厂房及设施补偿金额为301782元，该笔款项依据法律规定应归原告所有，但已由被告领取。原告多次向被告索要，被告拒不归还。被告胜利油田泰恒实业总公司辩称，被告不存在不当得利的情形，所获得款项具有法律上的依据。双方签订的租赁合同已经届满并逾期，根据法律规定及合同约定，装饰所有权及相应赔偿款应归被告所有，被告取得拆迁补偿款具有合同法上的依据，不属于不当得利。本院经审理认定事实如下：原告美华涂料厂自2003年开始承租前大院商品房，自2015年开始承租老锅炉房商品房。2015年原告东营区美华涂料厂与被告胜利油田泰恒实业总公司签订的两份房屋租赁合同租赁期限分别为自2015年4月30日至2016年4月29日、自2015年4月29日至2016年4月28日，房屋到期后原告东营区美华涂料厂又分别续租至2016年10月30日、2016年10月29日，收据载明“执行2015年合同”。2017年3月6日，被告胜利油田泰恒实业总公司向本院提起诉讼，诉请原告东营区美华涂料厂腾空、交还房屋并支付房屋占用费用、拖欠水电费、支付违约金等。经本院主持调解，2017年8月1日双方达成调解协议：原告东营区美华涂料厂支付被告胜利油田泰恒实业总公司房屋占用费5500元，被告胜利油田泰恒实业总公司放弃了其他诉讼请求。被告胜利油田泰恒实业总公司主张因涉案房屋在诉讼过程中已经拆除，故放弃了其他诉讼请求。原告东营区美华涂料厂与被告胜利油田泰恒实业总公司签订的两份合同为格式合同，第四条、第五条、第六条约定的内容完全相同。第四条约定：租赁期间，一般日常维修保养，均由乙方（原告）负责，费用乙方自负。若属常规房屋大修，报请甲方同意的，费用则由甲方（被告）承担。乙方不能擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途，乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装饰，但其规模、范围、工艺、用料等均应事先得到甲方同意后方可施工。装饰的房屋租赁期满的装饰所有权无偿归甲方，如乙方强行拆除，必须把甲方的房屋设施恢复原样。因乙方管理使用不善造成房屋及相连设备的损坏，其维修费用由乙方承担，重大损坏，甲方将追究其责任，并要求赔偿损失。在签订合同时，经甲乙双方检验，水、电、燃气、门窗等附属设施设备符合安全使用的标准，租赁期间防火安全、环境卫生、综合治理及安全、保卫等工作，乙方应执行当地有关部门规定，承担全部责任，并服从甲方监督检查。第五条关于房屋租赁期间的有关费用规定：所有需付费的项目，如水、电、燃气、电话、网络，有线电视等，经营中所列费用，均由乙方自己付费，并承担用户的一切违约责任。在租赁期，如果发生政府机关有关部门征收本合同未列出项目但与使用该房屋有关的费用，均由乙方支付。第六条约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同，在终止合同书签订前，本合同仍然有效。如因国家建设、胜利油田中心医院规划、改造及不可抗力因素，甲方必须终止合同时，一般应提前一个月书面通知乙方，甲乙双方无条件终止合同。在双方签订的老锅炉房商品房的合同第十条约定：乙方应提供营业执照、组织机构代码证、身份证等复印件由甲方备案。合同执行期间如遇本合同第五条所列不可抗力因素，有赔偿时，赔偿费用归甲方所有，本合同一年一签，房租不变。“合同执行期间如遇本合同第五条所列不可抗力因素，有赔偿时，赔偿费用归甲方所有，本合同一年一签，房租不变。”该部分为手写，上面加盖了双方的公章。在双方签订的前大院商品房的租赁合同中的打印部分与上述内容相同，但手写部分内容为“合同执行期间如遇本合同第六条所列不可抗力因素，有赔偿时，赔偿费用归甲方所有，本合同一年一签，房租不变。”该部分未加盖双方公章。被告胜利油田泰恒实业总公司认可手写部分为其工作人员在签订合同时书写，主张原告公章是原告经营者谢吉文加盖的，老锅炉房商品房合同第十条援引的合同“第五条”为手写笔误，应为“第六条”。原告对被告的主张不予认可，并主张在签订该份合同时，并没有手写部分的内容，被告负责人崔建厂以到公司备案为由将原告印章拿走，该印章应该是被告私自加盖，而且手写内容中赔偿费用不应包括原告建设部分。双方均认可在签订上述合同时，不知道涉案房屋将要拆迁的事实。根据东营市城市规划，原告东营区美华涂料厂承租的两处房屋均属于拆迁的范围。东营市城市管理局以2016年2月15日为评估基准日对涉案房屋及地上附属物进行了评估并向各拆迁户公示了东营市东营区西城道路改造房屋及地面附着物补偿价格评估初步结果分户表。原告承租的老锅炉房商品房补偿明细载明的赔偿项目包括：自建平房150438元、产权平房90370元、道路水泥地面68656元、简易棚2处120222元、院墙9468元等。原告主张除自建房和产权房外，其他项目都应归原告所有。原告承租的前大院院商品房补偿明细载明的赔偿项目包括：产权平房129137元、木包门窗口套300元、室内地面2865元、门窗288元、隔断6075元、防盗门1870元、顶棚1508元、院墙5940元、铁皮门1079元、空调设施迁移费200元、暖气片设施迁移费800元、砖垛1318元、摄像头设施迁移费500元、简易棚4处共计29960元、道路水泥地面22879元、道路红砖地面1008元、操作台5**元、院墙4818元等。原告主张除去产权平房外，其他款项均归原告所有。被告胜利油田泰恒实业总公司主张上述赔偿款项应归被告所有，同时认可该两份分户表载明的赔偿款项已经由被告直接领取。以上事实，有原、被告陈述以及原告提供的交费票据、分户表以及被告提供的房屋租赁合同、调解书、调解笔录等证据予以证实。原、被告争议的主要事实在于：1．分户表赔偿明细载明的地面附属物及设备是否为原告建造或者安装。原告东营区美华涂料厂提交营业执照、山东省建设项目登记备案证明、文汇街道安全生产目标管理责任书、建设项目水资源论证表、东营市东营区水利局审查意见、东营市东营区发展和改革局审查意见复印件、山东国评工程咨询有限公司技术服务合同、建设项目环境影响报告表等复印件各一份（原件在2017）鲁0502民初1958号卷中）。照片一组，其中六张为装修之前的，十张为建设中的，六张为建设完成后的。证明：原告承租被告的房屋用于经营涂料加工，经过相关部门的批准，具备合法的手续和安全生产条件，取得了登记和许可。办理各项手续时得到了被告方的协助。被告向原告交付的前大院所属商品房六间比较破旧，地面为泥土地面，不具备直接用于经营的条件，原告承租涉案房屋后，预置了地面、安装了大门、装了防盗门和暖气片、摄像头、空调、重新更换了门窗，在院子里搭建了简易棚，修葺了院墙和大门。原告承租老锅炉房所属商品房为三间，有大门没有院墙和门窗，原告承租后修葺了院墙、搭建了简易棚、安装了门窗、铺平了地面，做了房顶防水。被告质证认为，对原告提供营业执照的真实性无异议，对其他证据的真实性不清楚，请法院予以核实。对照片的真实性予以认可，照片中为涉案房屋。原告是否真正施工没有相应的证据支持，并且其施工也没有得到规划城管等部门的认可。被告在交付租赁物给原告时，相关现场情况双方均在租赁合同中予以确认，租赁合同显示被告交付给原告的租赁物完符合使用用途和目的。水电门窗项目完整也在租赁合同中有明确显示。原、被告作为租赁合同的承租方和出租方，对于装饰装修以及合同到期后相关形成附合和未形成附合的装饰装修归属问题均在租赁合同中有明确约定。原告主张经过被告方的允许并且被告方工作人员在场是不符合事实的，而且没有证据。原告申请证人刘某出庭作证，刘某陈述其与谢吉文是因承租了被告的房子认识的，刘某承租的房屋与谢吉文承租的房屋是对门，原告经营者谢吉文承租的房屋是几间老平房，分别位于院子的东南角和西南角，用来生产腻子粉、抗裂砂浆和年裂砂浆等，路很难走，谢吉文铺的路，有院墙，房屋不具备居住条件。刘某曾经买过原告生产的材料，原告雇佣刘某为其抹过地面。谢吉文承租的老锅炉房所属商品房都是空房。2015年5、6月份，刘某就被告是否同意原告搞建设的事问过被告，被告的回复是说同意，几年之内拆不了。原告质证认为证人证言与原告提供的照片等证据可以相互吻合，证明原告改造新建地面附着物的事实，能够证实原告的改建和新建经过了被告的同意。被告质证认为，证人和原告之间具有买卖货物进行施工等利害关系，并且证人对原告承租的地点和具体范围含糊不清，说明对其租赁情况并不知情，证人证言无法区分具体哪些项目是原告所建。原告提供谢吉文记账本6页、收据4张、东营市弘成混凝土发货单1份，主张原告因装饰装修和施工建设购买材料的支出，结合提供的照片。证明拆迁补偿表载明的赔偿明细除承租的商品房外均为原告建设，应归原告所有。被告质证认为，对该组证据的真实性及关联性不予认可。2.拆迁补偿款的数额确定是否在房屋租赁期限内。原告提交东营市东营区文汇街道办事处现场勘查总平面图两份、东营市宏图测绘有限责任公司企业信息查询打印件一份、胜利油田中心医院（美华涂料厂）建筑物占地面积测量图两份、东营市新纪元房地产评估咨询有限责任公司出具的房屋及地面附着物补偿评估报告一份。证明2015年11月2日东营区文汇街道办事处房地产现场勘查平面图，原告建筑面积为1137平方米，东营市宏图测绘有限责任公司出具的测绘报告显示原告建筑的面积为1122.3平方米，建筑材质为彩钢。东营市新纪元房地产评估咨询有限责任公司对被告拆迁的房屋及地面附着物补偿评估，并依此为依据形成了分户表，评估基准日为2016年2月15日，在原告承租涉案房屋的租赁期内。被告质证认为，东营区文汇街道办事处并不属于法律规定的现场勘验主体，不具备现场勘验的资格，其出具的勘验平面图不具有法律效力。该平面图没有被告的签字，对勘验数据真实性不予认可，东营市宏图测绘有限责任公司出具的测量图是原告单方制作，没有被告签字，不予认可。3．原、被告之间就拆迁补偿款的分配是否进行过协商原告提交建筑物签证单一份。证明原被告曾就拆迁补偿款的分配进行协商，被告向原告出具了该签证单，由于最终未达成协议，没有签字，只确认了面积。被告质证认为，该证据没有被告的签字或盖章，不能达到原告的证明目的。根据原、被告举证、质证，本院分析认证如下：原告提供的营业执照、山东省建设项目登记备案证明、文汇街道安全生产目标管理责任书、建设项目水资源论证表、东营市东营区水利局审查意见、东营市东营区发展和改革局审查意见复印件、山东国评工程咨询有限公司技术服务合同、建设项目环境影响报告表等证据具有真实性、客观性及与本案的关联性，本院予以采信。原告提供的照片具有真实性和客观性，且被告认可该组照片的真实性，对该组证据本院予以采信。原告提供的记账本是原告单方制作，被告不予认可，本院不予采信。原告提供的收款收据、发货单等证据虽然为非正式发票，但结合当前交易习惯以及原告提供的施工照片等证据，对该组证据本院予以采信。关于证人刘某的证言，该证人陈述的内容可以与原告提供的照片、补偿明细分户表载明的内容相互印证，可以证实，原告东营区美华涂料厂在承租涉案房屋后为了生产经营的需要，进行了必要的装饰、装修以及建设，对该部分内容本院予以采信。东营市东营区文汇街道办事处现场勘查总平面图、东营市新纪元房地产评估咨询有限责任公司出具的房屋及地面附着物补偿评估报告，具有真实性及与本案的关联性，与被告认可的补偿明细分户表载明的内容可以相互印证，本院予以采信。原告提供的东营市宏图测绘有限责任公司企业信息查询打印件，具有真实性，本院予以采信。该机构出具胜利油田中心医院（美华涂料厂）建筑物占地面积测量图，是原告单方委托且现场勘验未经被告的认可，本院不予采信。原告提交的建筑物签证单，没有被告的签字认可，本院不予采信。综上所述，本院对以下事实予以确认：原告在承租被告涉案房屋后，为了生产经营的需要在原有建筑物的基础上进行了装饰装修，同时在承租商品房所在的院子内搭建了彩钢简易棚、建设了操作台、铺平了院内道路、安装了空调和摄像头等。结合被告认可的拆迁补偿明细，该拆迁补偿的标准和地上附属物的补偿数额是以2016年2月15日为基准日，该日期在原告承租涉案房屋期限内。本院认为，原告东营区美华涂料厂与被告胜利油田泰恒实业总公司签订的两份房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同签订后，被告胜利油田泰恒实业总公司依约交付了涉案房屋，双方经协商上述两份租赁合同的期限分别持续到2016年10月29日、2016年10月30日，在两份合同到期后直到涉案房屋被拆除以前，原告东营区美华涂料厂一直占用涉案房屋，并支付了占用期间的费用。双方争议的焦点在于：被告胜利油田泰恒实业总公司领取的涉案商品房及附属设施的拆迁补偿款归谁所有。本案立案时的案由为不当得利纠纷，但根据原告东营区美华涂料厂与被告胜利油田泰恒实业总公司在诉讼过程中争议的基础法律关系，本院依法认定本案案由应为租赁合同纠纷。双方签订的两份租赁合同第四条约定，装饰的房屋租赁期满的装饰所有权无偿归被告，如原告强行拆除，必须把被告方的房屋设施恢复原样。该条款约定了合同到期后装饰装修的处理。原告承租的前大院商品房补偿明细载明的赔偿项目：木包门窗口套、室内地面、门窗、隔断、防盗门、顶棚、院墙、院门、暖气片、院墙、砖垛等以及原告承租的老锅炉房商品房补偿明细载明的院墙等都属于涉案房屋的附属设施，虽然根据原告东营区美华涂料厂已承租前大院商品房多年的事实，结合其提交的照片等证据可以证实其为了经营的需要对前大院商品房进行了必要的装饰装修，但不足以证实其装饰装修的具体范围，而且原告东营区美华涂料厂的装饰装修部分已经与被告享有产权的商品房及附属设施附合在一起，对原告东营区美华涂料厂对该部分拆迁补偿款的主张，本院不予支持。原、被告签订的前大院商品房的租赁合同第十条手写部分，并未加盖双方公章，且原告不予认可，对该手写部分内容，本院不予采纳。原、被告签订的老锅炉房商品房的租赁合同，该手写部分援引了租赁合同第五条，被告胜利油田泰恒实业总公司主张该部分属于书写笔误，应为租赁合同的第六条，结合该合同第五条和第六条的内容，对被告泰恒实业总公司的该项主张予以采信。由于老锅炉房商品房的租赁合同第十条加盖了双方的公章，虽然原告东营区美华涂料厂主张其印章为被告私自加盖，但未提交证据予以证实，抗辩理由不成立，该份合同第十条手写部分内容应认定为双方真实意思的表示，且不违反法律强制性规定，合法有效。由于双方均认可在签订合同时并不知道涉案房屋将要拆迁的事实，结合原告东营区美华涂料厂对老锅炉房商品院内简易棚和道路地面的建设行为发生在该份合同签订之后，且原、被告对该合同第十条约定是否包括原告东营区美华涂料厂建设部分存在分歧，且双方对拆迁补偿款的分配不能达成协议，应当按照合同有关条款并结合法律规定确定拆迁补偿款的归属。原告东营区美华涂料厂提供的证据可以证明两处拆迁补偿明细上载明的简易棚、道路水泥地面、道路红砖地面、操作台、摄像头、空调等部分是由原告进行建设或安装，而且该部分没有与被告泰恒实业总公司享有所有权的房屋及附属设施形成附合，且不属于装饰装修的范围，被告胜利油田泰恒实业总公司以租赁合同第四条为由主张对上述项目全部拆迁补偿款享有所有权，无事实和法律依据，本院不予采纳。被告胜利油田泰恒实业总公司以原告东营区美华涂料厂的建设行为未经过其允许为由主张全部拆迁补偿款，但从原告提供的证据可以证实被告对原告2015年的建设行为是知悉的，即使原告的建设行为未经被告的明确允许，被告也只能要求原告拆除建设部分、恢复原状并赔偿因该建设行为产生的损失。在本案中，原告东营区美华涂料厂的建设行为不但没有给被告胜利油田泰恒实业总公司造成损失，反而因原告东营区美华涂料厂的建设增加了拆迁补偿款的数额，原告东营区美华涂料厂有权就多出的拆迁补偿款主张权利。由于原告东营区美华涂料厂铺设的院内道路地面是在被告胜利油田泰恒实业总公司原有路基基础上进行的建设，虽然其增设行为明显增加了该部分的价值，但原告东营区美华涂料厂提供证据不足以证实其增设部分的具体数额，本院酌情支持原告东营区美华涂料厂对该部分拆迁补偿款92543元享有50%份额为46271.5元，超出部分不予支持。原告东营区美华涂料厂主张简易棚拆迁补偿款150182元、操作台拆迁补偿款537元、摄像头设施迁移费500元、空调设施迁移费200元等共计15149元应当其所有，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，原告东营区美华涂料厂在租赁期间因搭建简易棚、铺设道路地面、建设操作台、迁移空调和摄像头而产生的补偿款共计197690.5元，应归原告东营区美华涂料厂所有，原告东营区美华涂料厂主张由被告胜利油田泰恒实业总公司返还该部分拆迁补偿款，符合法律规定，本院予以支持，超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十一条、第六十二条、第一百二十五条、第二百二十三条、第二百三十六条规定，判决如下：一、被告胜利油田泰恒实业总公司于本判决生效之日起十日内支付原告东营区美华涂料厂拆迁补偿款197690.5元。二、驳回原告东营区美华涂料厂其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5827元，由原告东营区美华涂料厂负担2010元，由被告胜利油田泰恒实业总公司负担3817元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  张立云审 判 员  张营营人民陪审员  隋红岩二〇一九年四月一日书 记 员  杜 岩