西安市未央区人民法院民事判决书 （2018）陕0112民初5920号 原告张忠勤，男，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人郭汉民，陕西省韩城市金城法律服务所法律工作者。被告杨柒拾，男，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告杨瑞娜，女，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告吕微光，男，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告陕西福天茂建筑装饰有限公司，住所地：西安市未央区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX3185。法定代表人黄大江，该公司总经理。委托代理人贡好，男，汉族，该公司法律顾问，住该公司，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告张忠勤与被告杨柒拾、杨瑞娜、吕微光、陕西福天茂建筑装饰有限公司（以下简称福天茂公司）合伙协议纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张忠勤及委托代理人郭汉民，被告杨柒拾、杨瑞娜、吕微光，被告福天茂公司的委托代理人贡好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张忠勤向本院提出如下诉讼请求：1、被告立即返还原告分得的西安市造纸机械厂（原五七厂）项目房屋：北楼一层五间门面房，二、三层全部十间房；2、被告返还占有房屋期间的租金60万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年12月20日，被告杨柒拾找到原告说造纸厂有大项目，让原告再找一个人共同开发，后来原告找到黄大江。当时约定，其三个人在项目上不投资各占项目10%的干股，由黄大江负责找投资商全部投资，投资商占70%的股份。后来由于黄大江找来的投资人中途退出，投资就由其与黄大江两人完成，其先后投资115万。房子盖好后，其分得了该项目的北楼一层门面房和二、三层的全部房屋，还分得南楼306号房屋一套。被告杨柒拾、吕微光、杨瑞娜以黄大江借吕微光30万元为借口，强行将办公室设在给原告分得的北楼二层，又将分给原告的其余房屋向外出租至今。其曾与被告多次协商未果，为维护自身合法权益，故诉至法院。被告杨柒拾辩称，涉案房屋至今没有分配，各方之间未达成任何协议，其没有分到房子。黄大江在建房的时候借的钱比较多，应当先把债务处理之后才能分房，属于其所有的10%份额其没有拿到。被告杨瑞娜辩称，其只是负责涉案房屋的招租，并未实际占用房屋，所收租金已经用于结清工程款。被告吕微光辩称，其并未占有涉案房屋，原告亦无证据证明其占有房屋。黄大江及被告福天茂公司欠其母亲30万元。原告将其列为被告，其主体并不适格。被告福天茂公司辩称，原告陈述的事实及理由均认可，涉案房屋其公司并未实际占有和经营，故无法向原告退还房屋，其公司亦未收取租金，没有退还租金的义务。2015年5月1日，各方已就涉案房屋进行分割，并且签署了书面协议，该协议被告杨柒拾虽未签字，但被告杨柒拾未实际投资，协议中也分给被告杨柒拾10%的房屋，故原告及其公司均有合法使用权。其公司向被告杨瑞娜出具过委托书，但委托事项仅为其公司应当享有的房屋。分房协议只分了60%的房屋，剩余部分约定用于抵扣工程款，但至今未处理。经审理，本院认定事实如下： 2012年初，被告福天茂公司从西安造纸机械厂承租坐落于西安市XX房XX路XX村东南角的场地及地上附着物，用于被告福天茂公司改建、扩建、经营、开发等事宜；租赁期限16年，租赁期限截止至2028年1月31日。2012年3月20日，黄大江（甲方）与原告张忠勤（乙方）就合作投资西安造纸机械厂场地租赁开发项目事宜签订《合作投资协议》，约定：项目位于西安市XX房XX路XX村（西安造纸机械厂福利区）东南角（原五七厂场地），面积约2.5亩（1680平方米）的场地进行租赁开发；共同投资人的投资额和投资方式。由甲方注册成立的福天茂公司为项目投资主体，甲方占投资总额的40%，乙方占投资总额的60%；杨柒拾、黄大江、张忠勤各拥有10%的干股，剩余70%的股份按照甲乙双方的投资比例分配。拟定甲方投入总投资额的40%，分配28%的股份，共持有38%的股份。拟定乙方投入总投资额的60%，分配42%的股份，共持有52%的股份；利润分配与亏损承担，项目建成后拟以整体出租或拆迁理赔的方式获得收入，利润按照股东的占股比例进行分配；等等。2012年4月，黄大江（甲方）与被告杨柒拾（乙方）、原告张忠勤（丙方）达成《租赁场地合伙协议》，约定对造纸机械厂原五七厂的场地由甲、乙、丙三方共同租赁，共同使用，共同享有合同约定的权利和义务，租到场地之后由甲乙丙各占10%的股份，其余70%的股份由后来投资者拥有，与造纸机械厂的租赁合同由甲方黄大江“福天茂广告装饰公司”来签，与投资者合作须由甲乙丙三方同意；与投资者第四方合作，第四方需承担前期费用35万及拆除新建的所有费用后方可占有其余70%的股份，如果未找到第四方合作，甲、乙、丙三方按投资的比例占有股份。房屋建成后，原告张忠勤与黄大江于2014年5月1日签订《西安市造纸机械厂（原五七厂）项目房屋分配协议》，进行房屋分配。项目分配人为黄大江（甲方）、杨柒拾（乙方）、张忠勤（丙方），约定：1、项目房屋位于陕西省西安市XX房XX路南侧，分为南北两栋楼房。南楼共四层，建筑面积3060平方米，一层为商业用房；北楼三层，建筑面积1050平方米，其中一层为商业用房；2、房屋的分配原则，甲乙丙三方按照持有干股的数量，每人分配总建筑面积10%的房屋，甲乙丙三方按照投资分配，以2000元/平方米折算；3、分配结果，甲方：占10% 的干股，折算400平方米房屋；投资人民币146万元，折算730平方米，位置：南楼由南向北算6间门面房及门面房以上二至四层的居住用房。乙方：占10%的干股，折算400平方米的房屋，位置：北楼五间门面房后面的房屋（126平方米）以及南楼的二至四层274平方米的居住用房。丙方：占10%的干股，折算400平方米房屋；投资人民币115万，折算575平方米房屋，分配房屋合计975平方米。位置：北楼一层的五间门面房以及北楼二、三层的全部房屋，南楼306号房屋一套。其余房屋用于抵工程队、赵永松、邹红的欠款；项目借款120万元人民币以及西安市造纸机械厂（原五七厂）的两间回扣房，上述事宜由乙方全权负责处理，与甲方和丙方无关；4、其他。房屋分配后由乙方进行房屋与物业管理，并按时收交给西安市造纸机械厂（原五七厂）的土地租赁费。物业费由乙方根据周边市场行情确定。甲方黄大江、丙方张忠勤签字，乙方杨柒拾于2018年XX月XX日签字，并在我院询问中认可上述分房协议。2014年11月1日，被告福天茂公司的法定代表人黄大江向被告杨瑞娜出具委托书，委托杨瑞娜负责五七厂门面房的招租事宜。2015年9月19日，被告福天茂公司（甲方）与陕西广信建筑劳务有限公司（以下简称广信公司、乙方）签订《房屋出让协议》，协议约定：“因福天茂公司下欠广信公司所承建的位于三桥XX房XX路原五七厂造纸机械厂家属区东面的临街门面房工程的工程款共计金额96万，现由于福天茂公司资金困难，经双方协商，甲方愿意将该工程内的部分房屋以单价2000元每平方米永久性出让给广信公司，折合面积为480平方米，该部分房屋以后的经营权、产权及后期拆迁获得赔偿权全部归广信公司。所出让的房屋具体位置为总高为4层楼房从北往南3、4、5,1至4层共12间，其中门面房3间、住房9间共计4层480平方米。该协议签订后甲方福天茂公司及涉及工程项目的股东应无条件保证广信公司能够对该部分房屋永久性、合法性的顺利经营及处置……”甲方被告福天茂公司盖章，黄大江签字，乙方广信公司盖章。经本院现场调查，涉案房屋南、北楼一层门面房大部分已出租。被告杨柒拾使用北楼二层北侧房屋一大间作为办公室。北楼二、三层部分房间空置、部分房间有人居住。南楼二、三、四层部分房屋有人居住，南楼306室有人居住，部分房屋由未拿到劳务费的工人占有。另查明，被告吕微光向法庭提交借款合同一份，该借款合同约定：黄大江向杨某某借款人民币30万元，借款用途为建设在XX房XX路西安造纸机械厂福利区东南角开发建设房屋工程用款，借款期限为60天。如借款方在规定时间内不能还清借款，借款人将已在西安造纸机械厂所建全部房屋作为抵押，贷款人有权就抵押物优先受偿，以及福天茂公司与西安造纸机械厂签订的16年土地使用权作为抵押优先受偿。借款人黄大江签字。被告福天茂公司对该借款合同的真实性认可，但对以涉案房屋进行抵押的效力未作确认。诉讼中，由于双方各持已见，致调解未果。以上事实，有合伙投资协议、租赁场地合伙协议、场地房屋租赁合同、房屋分配协议、房屋出让协议、借款合同、委托书、照片及当事人陈述在卷予以佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告张忠勤与被告杨柒拾、黄大江签订合作投资协议、租赁场地合伙协议，对租用西安市造纸机械厂场地及建房出资、房屋分配相关事宜进行了约定，该约定不违反法律规定，各自均应当严格履行。原告张忠勤与黄大江于2014年5月1日达成房屋分配协议，但原告张忠勤未实际取得房屋。被告杨柒拾在诉讼中知晓房屋分配协议内容并于2018年XX月XX日签字确认，该协议自被告杨柒拾签字后产生法律效力。原告张忠勤依照分房协议取得北楼一层的五间门面房及北楼二、三层的全部房屋，南楼306号房屋一套，依法享有上述房屋占有、使用、收益权利。因该房屋未办理相关合法的产权手续，故本院不宜确认所有权。关于原告主张的返还北楼一层五间门面房，二、三层全部十间、南楼306号房的诉讼请求，经本院实地查看，北楼一楼五间门面房、南楼306有人租住使用，但无法确定出租人、使用人；北楼二楼北侧一大间房由告杨柒拾作办公室，应当向原告返还；北楼其余大部分房屋现为空置状态，不存在他人占有的情形，原告可基于建造房屋的原始取得自行占有使用。对于被他人占用使用的房屋，待实际侵权人及出租人确定后，原告可另行诉讼解决。关于原告主张占用期间的租金60万元。首先，房屋分配协议自2018年XX月XX日产生法律效力，对各合伙人具有约束力，即原告对其分得房屋的占有使用权产生于2018年XX月XX日，原告主张2018年XX月XX日之前的房屋租金收益应与黄大江重新进行商议或者结算；其次，原告主张的涉案房屋，并非被告杨柒拾、杨瑞娜、吕微光、福天茂公司全部占用使用，而是由案外人占有使用，被告杨瑞娜、吕微光对外招租并负责租赁事务时有被告福天茂公司法定代表人黄大江的授权，被告杨瑞娜、吕微光在对外招租时对房屋进行了修缮、平整的费用以及抵扣租金的事宜，属于被告吕微光与被告福天茂公司、黄大江之间的经济纠纷，本案不作处理。再次，被告吕微光、杨瑞娜对外出租是受黄大江的委托，故经吕微光、杨瑞娜出租的房屋，是与黄大江有利害关系，而本案中原告未申请追加黄大江为本案被告，故在本案中不宜直接处理。另外，被告吕微光主张30万债务，属其母亲与黄大江之间的借贷关系，与本案非同一法律关系，本案不作处理，其可另案解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十一条、第七十五条，《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、位于西安市造纸机械厂（原五七厂）厂址上的自建楼房，****的五间门面房以及**二、三层的全部房屋、南楼306号房屋，由原告张忠勤占有、使用、收益，被告杨柒拾占有的北楼二楼北侧的一间房屋于本判决生效之日起二十日内返还原告张忠勤。二、驳回原告张忠勤其余诉讼请求。案件受理费21000元（原告已预交），由原告张忠勤负担12628元，被告福天茂公司负担6965元，被告杨柒拾负担1407元，与上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                     审  判  长  刘晓国审  判  员  李  龙人民陪审员  姚广成                           二0一九年四月二十五日 书  记  员  张  瑾      打印人：周惠荣  校对人：张瑾  送达日期：2019年  月  日