河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0802民初1445号原告承德银城房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区狮子沟镇上河新城****楼****、302室商业，统一社会信用代码91130802730249975H。法定代表人刘文保，职务董事长。委托代理人于东兴，河北尚丰律师事务所律师。被告杨清泉，男，1963年8月10日出生，汉族，住承德市双桥区。委托代理人宋连生，河北山庄律师事务所律师。委托代理人董桂荣，女，1965年3月22日出生，汉族，住承德市双桥区。原告承德银城房地产开发有限公司与被告杨清泉商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告承德银城房地产开发有限公司的委托代理人于东兴，被告杨清泉的委托代理人宋连生、董桂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年7月3日，原告与被告签订了购房意向书，双方约定被告从原告订购承德市狮子沟镇上二道河子村所开发的商业用房（位置为B区S3＃、S4＃楼）面积约为地上部分6100平方米、地下、地下部分1000平方米出售，单价为地上10000.00元每平方米，地下，地下部分为5000元每平方米，总价为6600万元，并约定签订协议当日给付3000万元，剩余部分由甲方按揭贷款支付及约定总房款10％的违约金等相关条款。协议签订后，被告按约定给付了原告3000万元（部分现金、部分调账），2016年2月24日，在原告取得预售许可证并具备银行按揭贷款的条件后，被告迟迟未能办理按揭贷款支付剩余房款，并于2016年7月入住装修并使用至今。经原告多次催要后，被告才于2017年9月至12月办理了银行按揭贷款，由于被告银行收入流水的限制（为便于贷款的需要将售房合同单价写为6500.00元∕平方米，双方实际交易仍为购房意向书约定的价格），仅从银行按揭贷款1265万元支付给原告，剩余房款2335万元，由于被告原因不能办理按揭贷款，至今未能给付。而被告具备支付能力，但拒不支付，其违约行为给原告造成重大经济损失，应承担支付违约金、赔偿损失的违约责任。故原告诉至法院，请求判令被告立即支付原告购房款2335万元，并支付违约金660万元，合计2995万元；由被告承担本案的全部诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交下列证据：1、原、被告2013年7月3日签订的购房意向书，证明被告从原告处购买涉案房屋，双方约定了房屋的面积和价格，被告依购房意向书支付了3000万元的购房款。2、2018年11月28日的会议纪要，证明原、被告就《购房意向书》履行情况进行了充分协商，确定了双方实际交易的价格为地上10000.00元∕㎡，地下，地下按5000元∕㎡。3、2018年11月28日会议的全程录音光盘一张，证明目的同证据二。4、商品房预售许可证，证明原告已于2016年2月24日具备签订合同，办理按揭贷款的条件，被告有义务按《购房意向书》的约定及时办理按揭贷款，向原告支付剩余购房款。但其一直拖至2017年8月才办理，而且由于其银行流水不足的原因，还是按6500.00元∕㎡进行办理的，其余购房款拖欠至今。5、杨树兰、杨淑霞、河北省承德市郊区农村信用合作社、中国移动通信集团河北有限公司承德分公司、张雪利等五人的售房合同各一份，证明与被告交易的相同时间、相同地段的房屋均为10000.00元∕㎡，尤其杨树兰、杨树霞系被告亲姐妹，且与被告情况基本相同，交易价格亦为9000.00元∕㎡。6、《商品房买卖合同》1份，证明被告在原告2016年2月24日取得商品房预售许可证可以办理按揭贷款后，被告才于2017年8月21日办理了贷款，但由于证明被告收入的银行流水的限制，只能按6500.00元∕㎡的价格进行网签、办理贷款，但6500.00元∕㎡的价格仅为办理贷款所用，双方实际交易价格仍按《购房意向书》约定执行。7、2013年10月10日原、被告签订的《借款协议》1份，证明被告在原告具备办理按揭贷款的条件后，至今未将购房款支付给原告，却将款项放到原告处赚取高息，其具有给付购房款的能力而不履行，造成原告重大经济损失。8、《上河新城S4#楼业主变更工程项目汇总》，证明被告于2016年8月入住装修后，原告按其要求进行变更（增加的）工程款数额，该工程款不在购房款之内，被告应当另行支付。被告辩称，1、被告已经全额支付原告购房款，不欠原告任何款项。原、被告于2013年7月23日签订一份《购房意向书》，2017年8月21日签订了七份正式《商品房买卖合同》，将《购房意向书》中约定的房屋位置、面积、单价在商品房买卖合同中进行了确认。首先，我们应当对《购房意向书》、《商品房买卖合同》的性质、效力作出认定。从合同性质上《购房意向书》属于预约合同，七份《商品房买卖合同》属于本约合同。预约合同的权利义务已经被本约合同所代替，同一事项的约定应以本约合同为准。从合同签订的时间上，《购房意向书》属于先合同，《商品房买卖合同》属于后合同，同一事项的约定，后合同优于先合同。从法定形式上，《购房意向书》未经备案，《商品房买卖合同》已经备案，备案合同效力优于未备案合同的效力。因此，原、被告之间有关房屋买卖的位置、面积、单价、交房时间、违约责任等事宜，应当以双方签订的正式《商品房买卖合同》为准。按着《商品房买卖合同》的约定，被告共购买原告商品房6601.90平方米，总价款为41851010.00元。被告在2013年签订《购房意向书》时预付款3000万元，通过原告给办理的按揭贷款1265万元，已经实际支付购房款4265万元，不再欠原告任何款项。2、《商品房买卖合同》中购房单价并非是贷款需要约定的单价，而是双方对房屋价格的真实意思表示。大家都知道，抵押房屋的总价值越高，贷款额度就越高，如果真的为了多贷款，只能将房价上调，而不是将房价下调，将房价下调的结果只能实际贷款额度减少。答辩人是在2013年签订购房意向书时向原告支付的首付款3000万元，按着法律支持的民间借贷利率年化24%，到原告具备交房条件时利息已经达到100%以上。而其他人以9000.00元/平方米购买的是现房，并不是像答辩人一样，四五年前支付几千万元预付款购买的期房；因此，房价是有区别的。3、被告不存在违约行为，因此不应当向原告支付违约金。被告与原告签订的七份《商品房买卖合同》首付款部分，被告早于2013年就已经支付。按揭贷款部分是由原告负责办理的，被告配合办理，已经实际贷款1265万元，首付款和按揭贷款已经足额支付原告的购房款，被告不存在任何违约行为。如果说存在违约行为，应该是原告存在违约行为。《购房意向书》约定出卖人应于2014年10月31日前向被告交付房屋，但直至2017年才向被告交付房屋，且至今没有通过综合验收，没有办理初始登记，导致被告无法办理房屋登记，无法投入运营，给被告造成了巨大的经济损失。另外，被告购买原告的商业，原告有两套房屋（403、503）至今未进行合同备案，导致原告无法贷款，且面临所有权争议风险。被告对原告的违约行为给被告造成的经济损失和应承担的违约金将另行提起诉讼。综合以上意见，被告不欠原告购房款，更不存在违约行为。请依法驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提交下列证据：《商品房买卖合同》7份，证明合同约定地上面积6500.00元∕㎡，地下，地下面积5000元∕㎡。403号、503号房屋因原告未缴纳监管资金至今未能在住建局备案，仍属于可售房源。经庭审质证，被告对原告提交的1、4、6、7号证据真实性无异议，但对其证明目的有异议；对2、3、5、8号证据有异议。原告对被告提交的证据真实性无异议，但对其证明目的有异议。经审核认定，原告提交的1-6号证据与被告提交的证据具有证据效力，本院予以采纳。原告提交的7、8号证据与本案缺乏关联性，本院不予采纳。根据当事人陈述及上述有效证据，本院查明事实如下：2013年7月3日，原、被告签订购房意向书，约定被告购买原告在承德市双桥区。被告所购商业用房，地上，地上面积约为6100㎡，地下面积约为1000㎡。地上部分10000元∕㎡，地下，地下部分5000元∕㎡，房屋总价款为6600万元。付款方式为意向书签订后，被告向原告支付房款3000万元，余款被告以按揭贷款的方式向原告支付，原告予以配合（办理银行抵押贷款按原告要求为准）。房屋交付期限为2014年10月31日前。如发生违约，违约方需向相对方支付房屋总价10％的违约金。意向书签订后，被告向原告支付房款3000万元。2016年2月24日，原告取得商品房预售许可证。2016年8月，被告收房并入住装修。2017年8月21日，原、被告签订7份《商品房买卖合同》，包括B-S3-S4幢负一层至六层七部分房产〔-1-101（707.56㎡）,103铺（900.72㎡）,203铺（1005.71㎡）,303铺（1087.10㎡）,403铺（1087.10㎡）,503铺（1087.10㎡）,603铺（726.61㎡），地下，地下面积707㎡，地上，地上面积合计5894㎡〕，合同约定地上部分面积6500.00元∕㎡，地下，地下部分面积5000元∕㎡。403铺、503铺房未在住建局备案。2017年9月至12月间，被告使用已备案的房产在银行贷款1265万元支付给原告。后原、被告因剩余房款支付等问题发生争议，双方协商未果，原告诉至法院。本院认为，当事人在民事活动中，应当遵循诚信原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的购房意向书具备商品房买卖合同应具备的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该购房意向书应认定为商品房买卖合同。后原、被告又签订了用以备案的商品房买卖合同，仍属同一合同的缔结过程，机械的将购房意向书认定为预约合同、先和同，将用以备案的商品房买卖合同认定为本约合同、后合同与本案事实不符，故被告的抗辩理由本院不予采信。关于原告主张应以购房意向书的记载来确认房产总价的问题。2013年以来，本市房价呈逐渐上涨趋势，并无较大波动。此种情形下，原告将原、被告签订的购房意向书已确定的房屋地上面积价格做大幅度的向下调整不合逻辑；同时，调低地上面积价格，而不调整地下面积价格亦与常理相悖。因此，原告主张《商品房买卖合同》记载的地上部分面积价格系为办理贷款所需而调低，双方当事人应以购房意向书记载的每平方米房价来确定房产总价的主张本院予以支持，该主张亦为原告提交的其与杨树兰、杨淑霞签订的协议书的内容所证实。原告购买房产的地下面积为707.56㎡，每平方米价格为5000.00元，地下，地下部分房产总价为3537800元。原告购买房产的地上面积合计5894.34㎡，每平方米价格为10000.00元，地上，地上部分房产总价为58943400元。扣除被告已支付的房款4265万元，被告还需向原告支付房款19831200.00元。关于原告要求被告给付违约金的主张，被告办理银行按揭贷款确实存在拖延，但原告亦未按约定如期向被告交付房屋，因原、被告在履行合同过程中均存在违约行为，故原告的该项主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告杨清泉于本判决生效后十日内给付原告承德银城房地产开发有限公司购房款19831200.00元。二、驳回原告承德银城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。对于迟延履行期间的债务利息，依据《最高人民法院〈关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释〉》第一条规定计算。案件受理费191550.00元，由原告承德银城房地产开发有限公司负担63850.00元，由被告杨清泉负担127700.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  王志刚人民陪审员  毕金霞人民陪审员  王丽娟二〇一九年四月十九日书 记 员  崔诗宜