陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2019)陕01民终2653号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘某，男，1984年5月4日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：张润红，陕西迪德律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：刘某某，男，1969年11月23日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：张润红，简况同上。被上诉人（原审被告、反诉原告）：姚某某，男，1983年1月24日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王禾，陕西法智律师事务所律师。上诉人刘某、刘某某因与被上诉人姚某某房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初12645号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘某、刘某某上诉请求：⒈撤销一审判决第二项，改判为姚某某向刘某、刘某某支付自2015年10月1日起至2017年8月28日止的房屋占用使用费2527451.85元及利息，利息自2017年8月29日起至实际支付之日止，按年利率6%计算（暂计至2017年10月13日利息为19377.13元）；⒉变更一审判决第一项为，姚某某向刘某、刘某某返还垫付的物业费260169.36元及利息，利息自2017年8月29日起至姚某某实际支付之日止，按年利率6%计算（暂计至2017年10月13日利息为1994.63元）；⒊改判姚某某配合刘某、刘某某办理天然气等配套设施的过户手续；⒋一、二审诉讼费由姚某某负担。事实和理由：返还租赁房屋系姚某某的法定义务，姚某某应承担拒不履行返还义务期间的房屋占用费及利息。一审判决给其强加其他所谓能减少损失的义务，显属适用法律不当。经其多次催告，在景区管委会下达安全整改通知书后，姚某某仍未返还房屋。一审认定多收物业费与事实不符，姚某某拒不返还房屋造成2015年10月1日之后的物业费损失，姚某某应返还其垫付的物业费及利息损失。天然气属于房屋不可分割的设施，姚某某应配合其办理过户手续。姚某某辩称，刘某、刘某某在2015年8月18日合同解除后已经对涉案房屋进行了控制且在合同解除后刘某、刘某某没有采取相关措施防止损失扩大，根据合同法一百一十九条的规定，刘某、刘某某无权主张损失扩大部分。一审对该部分认定正确，刘某、刘某某的该项上诉请求不应支持。依据双方之间的租赁合同，物业费以每平方米4.5元进行约定，一审判决正确。刘某、刘某某主张的天然气部分，因为刘某、刘某某与姚某某是两个主体，所以该项上诉请求不应支持。请求驳回上诉，维持原判。刘某、刘某某向一审法院起诉请求：⒈姚某某按租赁合同约定的同期房租标准向刘某、刘某某支付自2015年10月1日起至2017年8月28日止的房屋占用使用费2527451.85元及利息，自2017年8月29日起至实际支付之日止，按年利率6%计算利息（暂计算至2017年10月13日利息为19377.13元）；⒉姚某某向刘某返还垫付的物业费260169.36元及利息，自2017年8月29日起至实际支付之日止，按年利率6%计算利息（暂计算至2017年10月13日利息为1994.63元）；⒊姚某某配合刘某办理天然气等配套设施的过户手续；⒋诉讼费由姚某某负担。姚某某向一审法院反诉请求：⒈刘某、刘某某承担姚某某扩建费用暂定10万元（待鉴定后予以确定）；⒉刘某、刘某某因对姚某某的装饰装修进行使用给付姚某某补偿费10万元（待鉴定后予以确定）；⒊全部诉讼费用由刘某、刘某某负担。一审法院认定事实：2009年4月21日，出租人甲方刘某与承租人乙方姚某某签订《商业房屋租赁合同》，合同第一条约定租赁房屋和期限，⒈甲方将位于西安市曲江新区XX广场XX城XX地块12-1-10101号房（以下简称“该房屋”），租赁给乙方经营茶餐厅；⒉该房屋类型为商业用房，结构为框架，建筑面积1049.07平方米（以房屋产权证或商品房买卖合同所示面积为准）；⒊甲、乙双方约定，甲方于2009年5月1日（交房日）前向乙方交付该房屋；该房屋租赁期自2009年8月1日起至2019年7月31日共计拾年，甲方给予乙方免租金装修期叁个月，自2009年5月1日起至2009年7月31日止，免租金装修期间产生的公用事业费及物业费由乙方自行承担；⒋甲方应向乙方提供能证明其拥有该房屋合法产权或出租权的有效文件，如房屋产权证或商品房买卖合同及身份证。第二条约定租金、相关费用及付款方式和保证金，⒈甲、乙双方约定，2009年8月1日起，前两个租赁年度租金不变，不含税租金为1007107元/年，租赁单价为80元/月/平方米。自第三个租赁年度起年租金每年在上一年租金基础上递增5%，即：（1）第一年（2009年8月1日至2010年7月31日）：月租金80元/平方米，年租金1007107元/年；（2）第二年（2010年8月1日至2011年7月31日）：月租金80元/平方米，年租金1007107元/年；（3）第三年（2011年8月1日至2012年7月31日）：月租金84元/平方米，年租金1057463元/年；（4）第四年（2012年8月1日至2013年7月31日）：月租金88.2元/平方米，年租金1110336元/年；（5）第五年（2013年8月1日至2014年7月31日）：月租金92.61元/平方米，年租金1165852元/年；（6）第六年（2014年8月1日至2015年7月31日）：月租金97.24元/平方米，年租金1224139元/年；（7）第七年（2015年8月1日至2016年7月31日）：月租金102.10元/平方米，年租金1285321元/年；（8）第八年（2016年8月1日至2017年7月31日）：月租金107.21元/平方米，年租金1349650元/年；（9）第九年（2017年8月1日至2018年7月31日）：月租金112.57元/平方米，年租金1417126元/年；（10）第十年（2018年8月1日至2019年7月31日）：月租金118.20元/平方米，年租金1488001元/年。⒉该房屋应先付租金后使用，租金按每六个月支付一次。首次租金：2009年5月1日前，乙方应一次性支付六个月租金（即：503554元）给甲方，此租金是指2009年8月1日至2010年1月31日应付六个月租金。以后各次租金：乙方应于2010年1月20日前一次性支付六个月租金给甲方，于2010年7月20日前一次性支付六个月租金给甲方，以后各期租金支付时间以此类推，乙方均需提前十日支付下一期租金给甲方。如逾期支付，乙方从逾期之日起支付甲方每日千分之五的逾期付款违约金，直到付清全部租金为止；⒊本合同签订日内，乙方需支付定金83926元，该定金自起租日始自动转为本合同保证金；⒋本合同保证金由甲方在整个租赁期间保管。乙方不能将保证金理解为支付给甲方的租金，本合同届满后，在双方不再续订合同的情况下，在乙方按本合同约定归还该房屋并结清全部租金、水电费、物业费等公用事业费用后，甲方在十日内，将此保证金退还给乙方，但不计息；⒌若乙方违反本合同各项条款之规定或未经甲方同意擅自终止本合同，该保证金甲方无需返还；⒍乙方租赁该房屋需自行承担水5.2元/吨、电1.3元/度、物业费4.5元/㎡等相关费用。第三条约定房屋使用要求和维修责任，甲方为保证乙方对该租赁房屋建筑装饰的设计和改建工作顺利进行，同意向乙方提供与乙方工程相关的建筑物图纸；甲方同意在不影响租赁房屋质量及主体结构的情况下，乙方有权根据经营的需要对该租赁房屋进行改造及装修装饰，但需经过甲方书面同意；乙方应在工程完成后将所有图纸交甲方存档。第四条约定转租、转让和续租，⒈房屋租赁期间，乙方自开业之日起第一年内不得有任何转租转让行为，自第二年起，乙方如因经营需要，可将房屋转租或转让经营权，但事先须经甲方书面同意。第五条约定合同的变更和解除，⒈甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；如给对方造成损失，而支付的违约金不足补偿损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：（1）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后三十日内仍未交付的；（2）甲方交付的该房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；（3）乙方未征得甲方书面同意改变房屋主体结构，致使房屋损坏无法修复的；（4）因乙方原因造成房屋主体结构损坏无法修复的；（5）乙方未按照约定擅自转租房屋或转让经营权且转让结果无法挽回的；（6）乙方延迟支付租金，且逾期十日仍未付款的，除须向甲方支付违约金外，甲方还有权收回该房屋的租赁权，且对房屋内的财产有处置权。2015年，刘某与姚某某房屋租赁合同纠纷一案受理，刘某要求：⒈确认双方签订的《商业房屋租赁合同》已经解除；⒉姚某某向刘某支付2015年8月和9月的房租共计214220元、滞纳金96000元，合计310220元，以及直到姚某某腾房之日止所产生的房租。姚某某反诉请求为：⒈刘某向其赔偿租赁房屋茶餐厅的装修及物品损失暂计5万元（待鉴定后再作变更）；⒉刘某赔偿其租赁房屋茶餐厅的经营损失暂记10万元。该案经审理查明，2015年8月12日，姚某某出具协议一份，协议内容为：现德慧源茶餐厅（姚某某）拖欠房东（刘某）店面租金23天，现与房东（刘某）友好协商，德慧源茶餐厅（姚某某）于2015年8月17日一次支付店面租金，违约金于2015年10月1日前支付，如不能按时支付租金，2015年8月18日解除租赁合同。注店面租金为2015年8月1日至2016年2月1日租金。2015年8月31日，甲方刘某、刘广民与乙方姚某某签订协议一份，该协议约定，现经甲乙双方友好协商，就西安曲江新区XX餐厅XX房XX房租事宜，达成以下共识：⒈乙方在2015年9月20日前支付所欠房租（2015年8月1日至2016年2月1日）。⒉乙方收回自主经营，不得转让。⒊若乙方在2015年9月20日前未能付清所欠房租，甲方于次日收回该店，乙方承担2015年8月至9月房租。⒋滞纳金应付192000元，经双方协商减半收取为：96000元。⒌2015年9月20日之前未付清房租，任何人不得搬离店内任何物品。后经法院一、二审审理，判决：一、姚某某于判决生效之日起十五日内向刘某支付2015年8月1日至8月17日期间的租金以及2015年8月18日至9月30日占用使用费（参照租赁合同的租金）共计214220元及延迟付租产生的相关费用96000元；二、驳回刘某其余的诉讼请求；三、驳回姚某某全部的反诉请求。另在该案中，法院依法确认刘某与姚某某签订的房屋租赁合同已于2015年8月18日解除。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，刘某与姚某某签订的房屋租赁合同已于2015年8月18日解除，（2015）雁民初字第08674号民事判决及（2017）陕01民终5604号民事判决支持姚某某向刘某支付租金及占有使用费至2015年9月30日，姚某某违约后，刘某未采取适当的措施防止损失，故对于刘某就扩大的损失部分即自2015年10月1日起至2017年8月28日止的房屋占有使用费及利息，依法不予支持。因姚某某未提供其于2015年2月1日至2015年9月30日期间交纳物业费的相关证据，故刘某、刘某某要求姚某某支付该期间物业费的诉请于法有据，但因刘某、刘某某提供的证据与刘某、刘某某及姚某某签订的合同约定的物业费不一致，刘某、刘某某提供的证据未能证明多收取物业费的依据，对于刘某、刘某某主张的2015年10月1日之后的物业费系扩大损失，故刘某、刘某某要求姚某某向其支付2015年2月1日至2017年8月31日期间的物业费260169.36元的诉请，依法予以支持37766.52元（1049.07㎡×4.5元/㎡×8个月）。因刘某、刘某某提供的证据未能证明其垫付物业费并实际支付利息的事实，故刘某、刘某某要求姚某某支付自2015年2月1日起至实际支付之日止的利息的诉请，依法不予支持。因刘某、刘某某提供的证据未能证明天然气及物业的用户名为姚某某，故刘某、刘某某要求姚某某配合办理天然气及物业户名过户手续的诉请，依法不予支持。对于姚某某反诉要求刘某、刘某某向其支付装修补偿费用10万元的诉请，因姚某某的该项诉请已经（2015）雁民初字第08674号民事判决审理，故姚某某的该项诉请系重复诉讼，依法应予驳回起诉。因姚某某未提供证据证明其扩建部分系刘某、刘某某同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，对于姚某某要求刘某、刘某某向其支付扩建费10万元的诉请，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决：一、被告（反诉原告）姚某某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘某、刘某某支付2015年2月1日至2015年9月30日期间的物业费37766.52元；二、驳回原告（反诉被告）刘某、刘某某其余的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）姚某某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费29272元，由刘某、刘某某负担28878元，由姚某某负担394元。因刘某、刘某某已预交，姚某某将其应当负担的部分并上述款项支付给刘某、刘某某。本案反诉费2150元，由姚某某负担。二审中，刘某、刘某某提交了三组证据。第一组：《西安曲江大雁塔景区管理服务有限公司关于大唐不夜城A地块散户区物业费调整事宜的通知》，用以证明2015年1月1起，物业费上调为8元/月/㎡，姚某某应当按上调后的标准承担物业费。第二组：中国建设银行个人活期账户交易明细、西安曲江大雁塔景区管理服务有限公司出具的证明，结合一审其提交的大雁塔景区管理服务有限公司出具的收款收据及证明，用以证明刘某替姚某某垫付了2015年2月1日至2017年8月31日的物业费260169.36元，姚某某应返还刘某垫付的物业费，及自2017年8月29日至付清之日止的利息。第三组：律师函、EMS快递原件，结合刘某、刘某某一审提交的西安秦华天然气客服系统截图，用以证明姚某某应配合刘某办理天然气等配套设施的过户手续但未办理。姚某某对刘某、刘某某提交的第一组证据的真实性、关联性、合法性及证明目的均不予认可，并称无法核实该单位印章原貌，其质疑该证据的来源，因为根据实际出具的时间涉案房屋的使用人还是姚某某，该通知却在刘某、刘某某手中。其怀疑刘某、刘某某知道物业费调整却未告知姚某某。根据双方之间的合同约定，除非双方进行重新约定，姚某某不应承担物业费涨幅部分。刘某、刘某某也未提交证据证明其告知姚某某物业费上涨，因此刘某、刘某某的证明目的不能成立。对第二组中中国建设银行个人活期账户交易明细的形式要件没有异议，但是认为与本案无关，不认可证明目的。该交易明细没有写明是物业费的具体时间，也无法判断。且数额较大，与一审刘某、刘某某所举物业公司证明的相关证据也有不符之处，同时，在2015年8月18日合同已经解除，相关部分已经由刘某、刘某某掌控，物业费应由刘某、刘某某自行承担。证明系二审询问后提交，对真实性及证明目的均不予认可。对第三组证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可，其没有收到函件，函件内容其也不知道，其是否可以办理与本案无关。根据刘某、刘某某二审提交的《西安曲江大雁塔景区管理服务有限公司关于大唐不夜城A地块散户区物业费调整事宜的通知》、中国建设银行个人活期账户交易明细及西安曲江大雁塔景区管理服务有限公司出具的证明，结合一审刘某、刘某某提交的大雁塔景区管理服务有限公司出具的收款收据及证明，可以认定2015年1月1起，物业费上调为8元/月/㎡。一审法院认定其他事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担” 。本案中，生效法律文书已确认刘某与姚某某签订的《商业房屋租赁合同》已于2015年8月18日解除，（2015）雁民初字第08674号民事判决及（2017）陕01民终5604号民事判决支持姚某某向刘某支付租金及占有使用费至2015年9月30日。姚某某违约后，刘某未采取适当的措施防止损失，故一审对于刘某就扩大的损失部分即自2015年10月1日起至2017年8月28日止的房屋占有使用费及利息不予支持，于法有据，并无不当。刘某、刘某某提交的证据可以证明其交纳了涉案商铺2015年2月1日至2015年9月30日期间的物业费67140.48元（1049.07㎡×8元/㎡×8个月），姚某某虽主张双方合同约定物业费为4.5元/月/㎡，但未提交其交纳上述期间物业费的相关证据，故该笔费用应由姚某某承担。刘某、刘某某主张的2015年10月1日之后的物业费系扩大损失，本院依法不予支持。因刘某、刘某某提供的证据未能证明其垫付物业费并实际支付利息的事实，故一审对刘某、刘某某要求姚某某支付自2015年2月1日起至实际支付之日止的利息不予支持，与法不悖，并无不妥。因刘某、刘某某提供的证据未能证明天然气及物业的用户名为姚某某，一审对刘某、刘某某要求姚某某配合办理天然气及物业户名过户手续不予支持，并无不妥。对于姚某某要求刘某、刘某某向其支付装修补偿费用10万元的诉讼请求，因姚某某的该项请求已经（2015）雁民初字第08674号民事判决审理，故姚某某的该项请求系重复诉讼，依法应予驳回。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。因姚某某未提供证据证明其扩建部分系刘某、刘某某同意，故对于姚某某要求刘某、刘某某向其支付扩建费10万元的诉请，依法不予支持。综上所述，刘某、刘某某的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初12645号民事判决第二项；二、维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初12645号民事判决第三项；三、变更西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初12645号民事判决第一项为，本判决生效之日起十日内，姚某某向刘某、刘某某支付2015年2月1日至2015年9月30日期间的物业费67140.48元；四、驳回刘某、刘某某其他诉讼请求。一审案件受理费29272元，由刘某、刘某某负担29000元，由姚某某负担272元；反诉费2150元，由姚某某负担。二审案件受理费28970元，由刘某、刘某某负担28770元，由姚某某负担200元。本判决为终审判决。   审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○一九年四月十九日 书 记 员  姬  凯  华