广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初4207号原告：广州越秀物业发展有限公司，住所地广州市天河区体育西横街**。法定代表人：杜凤君，总经理。委托诉讼代理人：顾丹、陈静雯，广东盈隆律师事务所律师、实习律师。被告：陆艳芳，女，汉族，1962年11月3日出生，身份证住址广州市越秀区。原告广州越秀物业发展有限公司与被告陆艳芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月22日受理后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广州越秀物业发展有限公司的委托诉讼代理人顾丹、陈静雯，被告陆艳芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.被告向原告支付自1997年4月1日起至今的物业管理费（暂计至2018年12月31日为11554.42元，其中1997年1月1日至2011年6月30日按照每月0.68元/平方米的标准计算，2011年7月1日至2016年3月31日按照每月0.83元/平方米的标准计算，2016年4月1日至判决生效之日按照每月1元/平方米的标准计算）以及违约金/滞纳金（以当月应付的物业管理费为本金，每日按3‰的标准从当月6日开始计算至实际情况清偿之日止，暂计至2018年12月31日为12286.9155元，违约金/滞纳金总额以拖欠物业管理费的本金为限）。以上合计暂为24573.831元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1995年开始，原告（原名广州城建开发物业有限公司）分期进驻同德花园小区提供物业管理服务。2007年，原告与广州市城市建设开发有限公司签订了《物业服务合同》，约定：广州市城市建设开发有限公司将同德花园小区委托给原告实行物业管理，委托管理期限自2007年7月1日至2009年6月30日止；管理服务费：一、四、五区及2-1、2、3、4、5幢多层住宅按建筑面积每月每平方米0.68元；其余多层住宅按建筑面积每月每平方米0.75元；高层住宅按建筑面积每月每平方米1.95元；合同期满时,在涉案物业还没有成立业委会，本合同继续执行，直至小区业主委员会成立后并与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》生效之日止。合同签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务，2011年7月1日提升一、四、五区及2-1、2、3、4、5幢多层住宅按建筑面积0.83元/平方米/月的标准计收物业管理费，2016年4月1日提升一、四、五区及2-1、2、3、4、5幢多层住宅按建筑面积1元/平方米/月的标准计收物业管理费。自1997年4月1日至今被告一直拖欠涉案物业的物业管理费，原告多次发函予被告催收，被告均置之不理，拒绝履行合同义务。被告拖欠物业管理费的行为属严重违约，已违反了法律规定，依法应承担相应的法律责任,遂诉至法院，请求法院判如所请。被告辩称：1、被告于2007年1月18日购买涉案物业，且购房时前业主也未告知被告需缴纳物业管理费，故2007年1月18日前的物业管理费及违约金/滞纳金不应由被告缴纳；2、2007年1月18日后的物业管理计算标准没有异议，但被告多次主动向原告缴纳时，原告要求被告缴清2007年1月18日之前的物业管理费才同意接受被告缴纳2007年1月18日后的物业管理费，且已过这么久,故被告不应当交纳之前的物业管理费,也不应支付滞纳金。经审理查明，广州城建开发物业有限公司（乙方）与广州市城市建设开发有限公司（甲方）签订《物业服务合同》，甲乙双方约定：甲方将同德花园（坐落位置：广州市白云区西槎路同雅街、同景街，工程编号为同德一、二、三、四、五区）委托乙方实行物业管理；委托管理期限为贰年，自2007年7月1日起至2009年6月30日止。合同期内，本物业业主委员会在物业行政管理部门的指导下依法成立后，可续聘或另行选聘物业管理公司。合同期满时，如小区还没有成立业主委员会，则本合同继续执行，直至小区业主委员会成立后并与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》生效之日止。本物业的管理服务费：一、四、五区及2-1、2、3、4、5幢多层住宅按建筑面积每月每平方米0.68元；其余多层住宅按建筑面积每月每平方米0.75元；高层住宅按建筑面积每月每平方米1.95元。业主和物业使用人应当于每月5日之前交纳当月的物业管理服务费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按欠交管理服务费总额的千分之三交纳滞纳金；等等。2017年6月22日，广州城建开发物业有限公司经工商行政管理部门核准，公司名称变更为广州越秀物业发展有限公司。原告称原告成立于1992年，曾用名广州市建设开发物业公司、广州城建开发物业有限公司、广州城建开发物业管理集团有限公司、广州城建开发物业管理有限公司等。原告与小区业主自1996年开始陆续签订《入住合约》，为同德花园小区提供物业管理。涉案物业的管理费从1997年1月1日按0.68元/平方米/月标准计算，2011年7月1日提升至0.83元/平方米/月的标准缴纳，2016年4月1日提升至1元/平方米/月的标准缴纳，被告自1997年4月1日开始拖欠物业管理费，现要求被告支付的物业管理费计算至2019年1月31日。为此原告向本院提交如下证据证实：《同德花园入住合约》、企业内档资料、企业信用信息公示报告、资质证书、《关于同德花园小区提升物业管理费的函》、《关于同德花园提升物业服务费征询业主意见的通知》、《关于同德花园小区物业服务费标准调整意见征询统计结果公告》、《同意物业管理费提升业主专有面积的明细表》、《关于同德花园小区物业服务费标准调整的确认表》、《关于同德花园小区提升物业服务费的函》。被告对原告提交的上述证据的质证意见为：《同德花园入住合约》，与其无关，其没有签订；企业内档资料、企业信用信息公示报告、资质证书，与其无关，且不能证明原告对涉案小区的服务做到位；《关于同德花园小区提升物业管理费的函》、《关于同德花园提升物业服务费征询业主意见的通知》、《关于同德花园小区物业服务费标准调整意见征询统计结果公告》、《同意物业管理费提升业主专有面积的明细表》、《关于同德花园小区物业服务费标准调整的确认表》、《关于同德花园小区提升物业服务费的函》有异议，其没有看到公示照片，物业管理费过高。被告称近三年原告向被告催讨过物业管理费，在涉案物业门口看到催款单，上面有物业管理费、滞纳金，在这之前原告没有向被告催讨过，也没有向其起诉，被告不愿意缴纳。另查，原、被告均确认涉案小区未成立业主委员会。被告于2007年1月18日取得为广州市白云区西槎路同雅北街XX号XXX房的所有权，该房建筑面积61.85平方米。以上事实，《物业服务合同》、《同德花园入住合约》、企业内档资料、企业信用信息公示报告、资质证书、《关于同德花园小区提升物业管理费的函》、《关于同德花园小区开展物业服务费提升工作的函》、《关于同德花园小区物业服务费标准调整意见征询统计结果公告》、《同意物业管理费提升业主专有面积的明细表》、《关于同德花园小区物业服务费标准调整的确认表》、《关于同德花园小区提升物业服务费的函》、房屋产权证及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业，与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。物业服务企业为业主提供了物业管理服务，业主应当依照前期物业服务合同支付物业管理费及其他费用。原告与广州市城市建设开发有限公司签订的《物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。原告作为开发商委托的小区物业管理服务公司，与被告之间自2007年7月1日起至2009年6月30日期间存在物业管理服务合同关系。《物业服务合同》在2009年6月30日履行期限届满后，涉案物业未成功换届或成立新的业主委员会，原告继续为涉案物业提供物业服务，被告未提出异议，双方存在事实上的物业服务合同关系。被告接受了原告提供的物业服务，应当支付物业管理费。至于具体的物业管理费。被告于2007年1月18日为涉案物业的所有权人，现原告未提交证据予以佐证在此日之前，被告是涉案物业的使用人或所有权人，故原告主张2007年1月17日之前的物业管理费、违约金/滞纳金，本院不予支持。被告对未缴纳2007年之后物业管理费的计算标准无异议，但表示原告仅在近三年内向其催讨过涉案款项，现才提起诉讼，只应缴纳2018年开始的物业管理费，应视为被告对诉讼时效提出抗辩。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。现原告未提交证据证实向被告催过物业管理费，原告于2019年1月22日向本院提起诉讼，故原告主张2016年1月21日之前的物业管理费，已超过诉讼时效，本院不予支持，原告主张被告支付欠交的2016年1月22日至2019年1月31日的物业管理费，本院予以支持，具体明细为：0.83元/平方米/月×61.85平方米÷31天×10天+0.83元/平方米/月×61.85平方米×2个月+1元/平方米/月×61.85平方米×34个月，合计2222.13元。关于逾期缴费的违约金。被告认为其去交纳物业管理费，由于原告要求其交纳2007年之前的物业管理费，其才未缴纳，但被告未就此提交证据予以佐证，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。被告确实存在逾期缴纳物业管理费的行为，《物业服务合同》约定的滞纳金，实际为违约金，故原告依据合同约定要求被告支付违约金的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。但考虑其他业主提供部分照片反映原告对其提供的物业管理服务确实存在不足之处应予整改，且被告的欠交行为与业主对原告提出的合理要求未能及时回应沟通有关，并非无故拖欠物业管理费，故本院酌情调整违约金的标准为中国人民银行同期同类贷款基准利率，《物业服务合同》约定物业服务费应于每月5日前支付，因此2016年1月22日至2019年1月31日期间的违约金每月以当月拖欠的物业管理费为本金，均按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准，分别自每月6日起计至付清之日止，每月违约金均以不超过当月所拖欠的物业管理费本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告陆艳芳支付原告广州越秀物业发展有限公司2016年1月22日至2019年1月31日的物业管理费2222.13元；二、本判决生效之日起十日内，被告陆艳芳向原告广州越秀物业发展有限公司支付拖欠上述物业管理费的违约金（2016年1月22日至2019年1月31日期间违约金每月以当月拖欠的物业管理费为本金，均按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率的标准，分别自每月6日起计至付清之日止，每月违约金均以不超过当月所拖欠的物业管理费本金为限）；三、驳回原告广州越秀物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费207元(原告广州越秀物业发展有限公司已缴纳)，由原告广州越秀物业发展有限公司负担166元，被告陆艳芳负担41元并于本判决生效之日起十日内迳付原告广州越秀物业发展有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  易细姣二〇一九年四月十五日书记员  钟细君李越