安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0123民初1020号原告：合肥科园物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市经济开发区芙蓉西路**九溪江南园.园中园1幢商业28.29室，统一社会信用代码913401007529516425（1-1）。法定代表人：吴昱昊，男，1979年8月25日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，系该公司董事长。委托代理人：吴香涛，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托代理人：唐丹丹，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被告:陶传秀，女,1971年11月2日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托代理人：汤跃武，系被告的丈夫，男,1971年11月2日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。原告合肥科园物业管理有限公司（以下简称“科园物业公司”）与被告陶传秀物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由审判员唐琴适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告科园物业公司的其委托代理人吴香涛和被告陶传秀的委托代理人汤跃武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告科园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2009年12月31日至2018年7月31日的物业管理费14359元及违约金4308元，共计18667元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系原告所管理的九溪江南园住宅小区的业主。被告在接收物业时，按照《前期物业管理合同》接受原告的物业管理工作，并约定按建筑面积1.18元/㎡˙月收取物业管理费（2013年1月1日后物业管理费按照1.35元/㎡˙月收取）。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作。在原告提供服务之同时，被告从2009年12月31日起一直未交物业管理费。原告工作人员多次催交未果。根据法律规定及双方约定，请法院予以判决。被告陶传秀辩称，1、原告在担任九溪江南物业管理者的时间内，没有履行物业公司的职责，导致九溪江南多数业主没有安全感。如监控设备损坏严重，无法正常工作，形同虚设，物业无人维护和维修；单元进户门密码锁损坏，物业无人维护与维修，任何人都可以打开单元门，给业主的安全带来极大的隐患；走廊内吊顶和扣板损坏、脱落，至今无人维修；小区内消防栓无水，若发生火灾，不能及时扑救，给小区业主的人身安全带来极大的威胁；可视电话，自入住至今不可用，无人维护；因物业安保措施不到位，小区盗窃猖獗，答辩人家里自行车被盗、电拼车电瓶多次被盗，答辩人于2018年6月报警。无奈之下，小区业主只能自行安装防盗窗，不但影响了小区的整体美观，也增加了小区业主的开支。2、被告长期居住于九溪江南江柳园1栋1单元204室，一直无人通知缴纳物业费，根据《民法通则》第七章第一百三十五条，普通诉讼时效，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。原告现主张2016年1月之前的物业费均已经超过诉讼时效，法院不应予以保护。3、被告不应当承担违约金和诉讼费。本院经审理认定事实如下：2005年12月18日，原告科园物业公司与合肥科园房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》。该合同约定，由原告对九溪江南园住宅小区提供前期物业服务至该小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业合同生效时，本前期物业合同自动终止;物业共用部位的维修、养护和管理由原告负责；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理由原告负责；物业服务费选择包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，小高层住宅1.18元/月˙平方米；物业服务费按季缴纳，业主应于每季第1个月15日前向原告缴纳当期物业服务费，逾期缴纳，业主须承担违约责任；原告的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，将按国家或地区行业主管部门规定的标准向甲方、业主支付违约金；业主未能按合同约定及时足额缴纳物业费的，每逾期一日应按欠交总额的3‰的标准向乙方支付违约金。经肥西县物价局核准，自2015年4月开始，九溪江南园住宅小区物业综合服务费调整为1.35元/平方米˙月。原告通过在被告的进户门上张贴物业服务费催交单的方式，分别于2011年12月31日、2013年12月31日、2015年12月31日、2017年12月31日分阶段向被告催收各期间的物业费。被告系九溪江南江柳园1栋204室的业主，其物业面积为108.02㎡。被告自2010年1月开始至2018年7月未向被告支付物业管理费。原告在提供物业服务期间，被告物业所在的楼栋楼梯灯破损，楼梯间吊顶扣板损坏脱落未能及时修复。以上事实，有当事人的陈述及提供合同、照片等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点主要为以下两个方面。一是，原告向被告主张支付物业服务费及违约金是否超过诉讼时效。二是，被告是否应向原告缴纳所欠物业服务费及违约金。关于诉讼时效问题。被告自2010年1月份未交纳物业费之后，原告分别于2011年12月31日、2013年2月31日、2015年12月31日、2017年12月31日通过在被告进户门张贴催交单的方式持续向被告催收各个阶段的物业费，且在此期间原告持续向被告提供着物业服务。鉴于物业服务合同的持续履行性特点，原告虽分阶段向被告催收物业费但催收物业费的行为一直在持续之中，因此对被告认为原告要求其支付2016年1月之前的物业费超过诉讼时效的主张，本院不予支持。关于被告是否应当向原告缴纳所欠物业费及违约金问题。原告在签订前期物业合同之后并进驻九溪江南园小区并提供物业服务，被告按照合同约定应当向原告支付物业服务费。但，原告在提供物业服务过程中，没有对属于其服务范围内的公共设施进行及时维护（如楼梯间吊顶扣板损坏、楼梯灯损坏等未及时维修），属于未能充分履行合同义务。鉴于原告对物业合同履行的不充分性原因，本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持，同时对被告应当按月缴纳的物业费予以适当的减免。被告自2010年1月至2018年7月共欠原告的物业费为13863元[108.02㎡×1.18元×63个月（2010年1月至2015年3月）+108.02㎡×1.35元×40个月（2015年4月至2018年7月）]。根据原告履行合同的全面程度，本院酌定被告应当向原告支付2010年1月至2018年7月期间的物业费共计10000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陶传秀于本判决生效之日起五日内向原告合肥科园物业管理有限公司付清物业服务费10000元；二、驳回原告合肥科园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费267元，减半收取133.5元，由原告合肥科园物业管理有限公司负担61.5元，由被告陶传秀负担72元。本判决为终审判决。审判员 唐 琴二〇一九年四月十六日书记员 葛新伦附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据后者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。