湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0105民初2929号 原告（反诉被告）：王伟力。 被告（反诉原告）：毛娜。 委托代理人：吴轩兰，湖南锐杰律师事务所律师。 委托代理人：熊万，湖南锐杰律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）王伟力与被告（反诉原告）毛娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王伟力，被告毛娜及委托代理人吴轩兰、熊万均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王伟力向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告店内货物损失及返还押金共计28000元；2、判令被告赔偿原告因其不当行为造成原告债权字条原件丢失所造成的损失21万元全部及证明条112050元的50%；3、判令被告赔偿原告精神损失费12800元及本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年3月23日XXXX号物业租赁合约用于便利店经营,后因生意不好于9月份停止营业,租金续至2018年12月23日,期间于2018年11月27日收到被告转发的物业欠费708.39元,此后被告于12月19日晚与原告因续租问题发生不愉快，并于2018年12月22日15点05分之前指使他人在未联系原告的情况下破门闯入店内将所有物品搬运一空,且事后也未通知原告(也就是案发时原告不欠被告房租)。直至2019年2月1日原告联系被告结算费用的时候才被告知(致使原告两张债权凭条失去找回的可能)，因其手段粗劣造成损失重大且其后被告态度恶劣,无视原告的协商要求,派出所民警的调解电话也不接,无和解诚意。现请求法院主持公道为原告伸张正义挽回损失。 被告毛娜辩称，一、原告要求被告赔偿原告店内货物损失及返还押金无任何事实和法律依据。双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，合同约定租赁期限为三年，根据合同约定，原告应当在每次租金到期前，提前15日支付下一季度租金。根据双方聊天记录，被告于2018年12月10日催缴原告物业费及下一季度租金，原告拖延未回复，在此之前之后被告明确提出，若不及时缴纳租金会选择解除合同，并提出若不及时搬走租赁房屋内物品，将按合同约定默认为放弃由业主处理。后被告多次询问原告是否继续履行缴纳租金或履行提前告知终止合同的义务，原告多次拖延未回复。被告无奈于2018年12月19日提出按合同约定解除上述租赁合同，原告也明确提出不再续租，即不再履行上述租赁合同。根据双方聊天记录，被告明确提出租赁合同因为原告违约解除，并就物品处置提出处理的最后期限，原告也回复被告“你处理吧”，双方就解除合同以及物品的处置时间、方式达成了合意。根据合同约定，承租方若因非出租方的原因提出提前终止合同，需提前两个月通知出租方，出租方有权不退还押金和剩余租金。被告于2018年11月22日开始一直询问原告是否还续租，原告一直拖延不明确回复，直至2018年12月19日，原告才明确提出不续租，原告属于违约，应承担违约责任。且被告依据合同约定，要求原告于2018年12月22日搬离物品，原告并未在此期间搬离物品，被告是按双方约定处置原告物品的。二、被告处置原告物品是在原告未搬离物品、被告依据双方约定有权处置原告物品前提下进行处置的。其次，原告也未提供证据证明债权字条原件及证明条就是因被告处置原告物品所导致丢失，原告的第二项诉讼请求无任何事实和法律依据。三，原告要求被告承担精神损失费无任何事实及法律依据。 反诉原告毛娜的反诉请求：1、判令被反诉人支付反诉人2018年9月23日至2018年12月22日房屋租金4500元;2、判令反诉人支付拖欠租金、物业费等杂费的滞纳金共计8988.39元;3、判令被反诉人承担本案反诉诉讼费用。事实与理由:2018年3月23日,反诉人与被反诉人签订位于长沙开福区XXXXXX室的房屋租赁合同。按照合同约定被反诉人最迟应在2018年9月22日前缴纳2018年9月23日至2018年12月22日房屋租金4500元,在2018年9月13日前缴纳2018年9月23日至2018年12月22日该季度的物业管理费等708.39元,但是被反诉人因自身经营状况不佳,请求反诉人免除该季度租金,自身仅缴纳物业管理费等,反诉人出于双方友好关系考虑,便附条件要求被反诉人在下一季度续租的前提下免除租金。直至2018年12月19日,被反诉人明确提出不进行续租,且一直拖欠物业管理费,被反诉人严重违反合同约定,造成合同无法继续履行。反诉人在2018年12月19日通知被反诉人解除房屋租赁合同,要求被反诉人支付2018年9月23日至2018年12月22日房屋租金、物业费产生的滞纳金,但被反诉人均置之不理。反诉人请求贵院在查明本诉事实、判决驳回原告起诉的同时,判决支持反诉人的请求。 反诉被告王伟力辩称，1、2018年9月23日至2018年12月22日的租金是被告自愿免除的。2、双方的合同对单方面解除合同有约定，即承租方应足额交纳租金，如拖欠租金超过15日，或拖欠租金、物业费等超过800元。从2018年12月22日案发这天止，原告所欠的只有708元费用，不存在被告可单方解除合同的情形。就算可单方解除，合同上明确有72小时的缓冲期，但是被告并没有给原告这么长时间。3、就算原告不续租，也只是其自己的想法，并没有向被告进行通知。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年3月23日，被告毛娜（出租人）与原告王伟力（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于长沙市开福区XXXX室的物业出租给被告使用，租赁期限为2018年3月23日起至2020年3月22日。在租赁期内，每月租金为1500元，按季度支付，承租人应于每次租金到期前15天支付下一季度租金。租期内的物业费由承租人承担。承租人应及时足额支付租金、物业管理费等费用，每逾期一次，出租方有权加收拖欠部分1%的滞纳金，如拖欠租金超过15天，或拖欠租金、物业费等累计超过800元，出租方有权立即解除合同，不退还押金并进一步追究责任。如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，或合同租赁期满而又不续租，承租方应在接到出租方解除合同通知之日或合同期限届满之日起三日内无条件搬出该房屋，同时结清费用，承租方拒不交回物业钥匙或拒不搬离物品的，出租方有权进入该房屋内，将承租方物品清点处理，用于抵偿拖欠的租金和费用，承租方无法联络的，出租方有权自行处置。承租方保证自愿接受出租方的上述处理措施，绝不会提出任何异议或赔偿要求。合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，被告依约将涉案房屋交付原告承租使用。原告实际营业至2018年9月份，此后，被告同意原告转租涉案房屋，但原告未能转租成功。同时，原告付清了2018年9月23日前的租金。双方的微信聊天记录显示，2018年9月9日，原告提出经营困难，想将店关几个月后看市场能否回暖，请求被告考虑原告的难处。被告同意免除四季度的租金即2018年9月23日起至2018年12月22日止的租金，12月底前恢复2019年的房租。2018年11月22日，被告询问原告12月底后是否续租，原告答复说在没人有兴趣经营涉案店面的情况下，原告付物业费，如果别人愿意租或转让再协商，被告拒绝，原告为此对是否续租没有给予明确答复。此后，被告多次询问并给予12月20日的最后期限，但原告直至12月19日才回复说不续租了，要被告多操心，如果有人要租可以直接租出去，到时候原告安排人过来拿东西或者转租。此后，被告要求原告在周五前搬出自己的物品，原告回复“那就试试看咯”、“你处理吧、处理完了再说”等内容。2019年12月22日，被告委托物业对涉案房屋内物品进行了清理，并交二手市场回收。 另查明，2018年9月23日至2018年12月22日期间，按照合同约定原告应付的租金为4500元，被告对租期内欠付的物业费金额708.39元没有异议。被告陈述，物业在清理室内物品并交二手市场回收时，回收价格刚好冲抵了物业费。 再查明，原告主张的货物损失及押金28000元的组成具体为：承租涉案房屋时向上一任租户支付的转让费19000元，押金1500元，购置的冰箱1700余元、货柜400余元、四条长条桌600元，剩余为货物价值。原告提供的欠条复印件不足以证明原告因被告强制腾空房屋造成的其他债权损失。 本院认为，双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，形式合法，主要内容没有违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应严格信守。合同签订后，被告依约将涉案房屋交付原告使用，原告因自身经营原因不能按时支付租金、物业费，经被告多次催收、征询意见后，原告明确表示不继续租赁，应承担提前解除合同的违约责任。根据合同约定，因原告的原因导致合同解除，押金不予退还，故对原告主张的押金1500元，本院不予支持。双方合同解除后，被告应给予原告合理的搬离房屋的时间，在原告拒绝或拖延搬离的情况下，被告应给予原告合理的处置时间，且被告强制搬出原告物品时亦应尽到相应的注意义务。本案中，被告在与原告就搬离原告物品的时间没有达成一致的情况下，没有给予原告合理的处置时间，强行处理原告室内物品且未制作清单，未尽到必要的注意义务，对造成的原告合理损失，应承担赔偿责任。原告主张的损失中，转让费19000元系原告向上一任租户所支付的费用，不是被告强制清理物品导致的损失，不予支持。关于室内物品及商品，因无清单，考虑本案实际情况，本院酌情确定由被告赔偿原告2000元。原告主张的其他债权损失，因证据不足以证明，本院不予支持。关于原告主张的精神损失，无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告的反诉主张，双方在微信聊天中协商时，被告明确同意减免三个月的租金且对减免租金未附加条件，故对被告主张原告继续支付租金的请求，本院不予支持。同时，对于滞纳金，被告以处理的物品价格冲抵物业费，物业费已足额支付，故对其滞纳金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告毛娜在本判决生效之日起10日内赔偿原告王伟力财产损失2000元； 二、驳回原告王伟力的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告毛娜的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费4314.0元，因适用简易程序减半收取2157元，反诉案件受理费137.20元，案件受理费共计2294.2元，由原告王伟力负担2000元，被告毛娜负担294.2元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  刘玉玲 二〇一九年四月九日 代理书记员  殷 密