广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初4657号 原告：南宁市风铃兴农机有限公司，住所地：南宁市安吉大道**，统一社会信用代码：91450107685166854C。 法定代表人：张梅玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄小武，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被告：广西大衍仓储投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区昆仑大道**南宁金桥农产品批发市场**楼****，统一社会信用代码：91450100MA5GK84。 法定代表人：曾林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：于小书，男，1992年9月19日出生，汉族，该公司职员，住广西灵川县。 委托诉讼代理人：罗自宏，男，1986年11月11日出生，汉族，该公司职员，住湖南省衡南县。 原告南宁市风铃兴农机有限公司（以下简称“风铃兴公司”）与被告广西大衍仓储投资有限公司（以下简称“大衍公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年11月21日公开开庭进行了审理。风铃兴公司的委托诉讼代理人黄小武、大衍公司的委托诉讼代理人于小书、罗自宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 风铃兴公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的《南宁-东南亚汽配城库房租赁合同》、《“南宁东南亚汽配城”库房及仓库租赁合同补充协议》于2018年5月13日解除；2、被告退还原告向被告支付的租金403200元，押金40000元；3、被告按合同约定的月租金9600元计算，向原告支付5个月的违约金48000元；4、被告以原告已交付租金、押金及5个月违约金的共计491200元为基数，按年利率6％计算，从2018年5月14日起计算，向原告支付利息至退还全部租金、押金及5个月违约金共491200元之日止；5、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告从事农机经营，原经营场所包括铺面和仓库，铺面位于南宁市安吉大道与友爱路口之间，仓库则位于铺面后，前后相连。2017年8月30日，政府发布拆迁公告，原告仓库面临拆迁，原告不得不寻找铺面和仓库能近距离连接的经营场所。此时，被告对外招租手续未完备，建设中的仓库。经协商，被告表示其仓库亦可做为农机铺面使用。2017年10月13日，双方签订《南宁-东南亚汽配城库房租赁合同》及《“南宁东南亚汽配城”库房及仓库租赁合同补充协议》，原告就同意租赁被告仓库5年，一部分做为铺面使用，一部分做为仓库使用，做为铺面使用的库房的5年租金共576000元，位于******，押金4万元。根据补充协议的约定，全部租金在仓库交付使用时分三次支付完毕，交付时间2017年12月31日前。2017年10月13日，原告支付完毕押金和第一笔租金。2018年2月8日，原告收到《库房交付通知书》短信，通知原告办理库房交付手续。2018年3月15日，原告又收到一份《库房交付通知书》短信，通知3月1日至4月30日办理库房交付通知，经原告现场查验，未达合同约定的交付条件。至2018年4月，被告才达到了支付第二笔租金的条件。原告在多次催告被告按约交付库房无果后，口头提出解除合同的要求，但被告仍希望维持租赁关系。2018年5月13日及5月31日，原告以邮寄方式向被告两次表达了解除租赁合同的意思表示。被告在库房尚未建设完毕的情况下，就要求原告在库房交付前支付全部5年租赁期的租金，双方权利义务显失公平，也体现了被告资金实力不足。由于原告经营场所面临拆迁，不得不能同意被告的条件。但被告逾期数月不能交付合同标的，严重违反合同约定，侵害了原告合法权利。 大衍公司辩称：原告不履行自己的义务，违约在先，其无权解除合同。首先，“南宁·东南亚汽配城”库房及仓库租赁合同补充协议之约定“乙方根据甲方的工程进度采取分期付款的方式支付租金”，“南宁·东南亚汽配城”库房租赁合同第十条第4点约定“乙方未按合同约定时间付清该库房价款，该库房交付日期则相应顺延”。事实上，补充协议对付款方式的调整同时也调整了库房交房时间，原告2018年4月12日根据补充协议内容交纳第二笔款项已经默认该交房时间。被告将第二层主体建筑封顶后，按照补充协议通知原告缴纳第三笔款，原告迟迟未缴纳第三笔款，其已构成违约。其次，根据“南宁·东南亚汽配城”库房租赁合同第十条第2点、3点之约定“非甲方原因，包括但不限于公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考、创城、创卫等原因通知停工导致工期延误的；甲方无法事先遇见和控制的其他客观原因造成工期延误的。气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水”甲方可根据实际情况予以延期。根据南宁市2017年10月份至12月份天气详情，因气象原因导致停工的天数高达31天。并且被告在2017年3月27日已经向广西电网有限责任公司南宁供电局兴宁分局申请加快外接配电变压器建设，期间多次向兴宁区政府、供电部门多次去函催办供电设施安装事宜，直到2018年3月5日供电部门才安排施工队伍入场施工，2018年4月30日才完成项目供电。该客观原因造成了被告的建设工期延误，根据合同约定，应当予以延期。综上，原告主张被告延期交房是不合理的，原告未履行合同义务，且无正当理由提出解除合同，导致被告合同目的无法实现，已经构成根本性违约，依法应当承担违约责任。2017年12月18日交付仓库的时候，被告已经通知原告来验收并履行了开业仪式，被告在2017年12月底就已经交付给原告，给原告3个月的装修期，这期间免原告的租金，合同上并没有约定装修期。对于原告的诉请要求解除仓库租赁合同被告同意解除，但是要求原告返还收取租金时开具发票所缴纳的税点，要求原告支付未收房和产生的8个月的场地租赁占用费和物业管理费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年9月15日，经原、被告双方协商，风铃兴公司向大衍公司支付了5万元租赁定金。 2017年10月13日，大衍公司（甲方、出租方）与风铃兴公司（乙方、承租方）签订《“南宁·东南亚汽配城”库房租赁合同》，约定：由乙方租赁甲方位于南宁市兴宁区的“南宁·东南亚汽配城”、15号、31号库房，建筑面积240平方米，租赁期限自甲方将库房实际交付乙方之日起5年整，租金单价40元/平方米，租金合计576000元。乙方同意按以下付款方式支付库房租赁款项到甲方指定账户：1.乙方在双方签署《库房租赁合同》之日起交纳库房第一笔款项合计403200元；2.乙方须在该库房主体竣工之日起3日内（甲方以短信或电话通知时间为准）交纳剩余全部租赁，合计172800元。乙方同意按以下付款方式支付库房押金款到甲方指定账户：双方在签署《库房租赁合同》之日起乙方应交纳库房租赁押金每间一万共计金额为4万元；合同期满，乙方如不再续租，甲方须于合约期满及乙方退出租赁标的后三天内将押金权属返还给乙方，逾期不还，甲方按日向乙方支付已交押金的千分之一的违约金，并按乙方已付押金的50％向乙方支付违约金。所有租金款项及押金由乙方支付到甲方指定的以下银行账户：户名：潘慧娇开户行：广西北部湾银行南宁琅东支行银行账号：62×××02。除本合同规定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定的期限将该库房交付乙方使用，按下列方式处理（按逾期时间，分别处理，不做累加）：1、逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付库房租赁款千分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起3日内退还乙方全部已付款，并按乙方累计已付款的50％向乙方支付违约金。甲方逾期3日不向乙方退还全部已付款和50％违约金的，甲方继续按日向乙方支付违约金，日违约金按已交付款项和50％违约金总额的千分之一计算。3、逾期超过60日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自甲方将库房实际交付乙方之日止，甲方除向乙方支付已付款的50％违约金外，仍需按上述第1项规定支付违约金。违约金不足以弥补乙方实际损失的，甲方还需要承担赔偿责任。除本合同规定的特殊情况外，乙方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理（按逾期时间，分别处理，不累加）：1、逾期在30日之内，自本合同规定的应付款之日起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过60日，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的50％向甲方支付违约金，乙方有意愿继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，乙方除支付上述违约金外，同时自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之一。3、如乙方逾期超过80天仍不能按时付清以上库房租赁款的，视为乙方单方面终止合同，乙方自愿放弃库房租赁权利，乙方已付的库房款项甲方有权不退还，甲方不承担任何责任和义务。甲方应在2017年12月31日前将该库房交付给乙方使用。但如有下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实际情况予以延期：1、如遇战争、自然灾害等不可抗力因素，且甲方在发生之日起30日内告知乙方；2、非甲方原因，包括但不限于公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、封路、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考、创城、创卫等原因通知停工导致工期延误的；甲方无法事先预见和控制的其他客观原因（如交通管制，恶性传染疾病等）造成工期延误的；3、供水供电相关部门停电、停水每日达4小时（含四小时）以上的；气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时及间断降雨累计6小时为一天）；4、乙方未按合同约定时间付清该库房价款，该库房交付日期则相应顺延，如本合同约定的交付该库房期限到后乙方仍未付清该库房租赁款的，则该库房交付日期相应顺延。库房交付时能满足乙方货物装载、运输、销售等正常经营条件。否则乙方有权拒绝办理交接。该库房达到交付使用条件后，甲方以电话、短信、邮件、登报或书面通知等其中的一个方式通知乙方办理交付手续之日起3日内，双方即进行交接。交付时，甲方须确保该库房及其附带设备处于正常可使用和安全的状态；该库房所附带的设施设备如合同附件库房交付标准页所示。如库房交付验收不合格或存在缺陷，乙方有权拒绝办理交接，并且甲方应10日内进行修复。库房交付给乙方使用前所产生的费用均由甲方承担。由于乙方原告，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、超过通知办理手续时间的最后期限，乙方仍未办理该库房交接手续的，则视为乙方已交接。该库房交接后，由乙方自行经营、盈亏自负。该库房交接后的物业管理费或其他一切运营费用由乙方按时缴纳。2、乙方未付清库房租赁款，甲方有权拒绝交付该库房，但物业管理费及其他运营费用仍从该库房的交付日期开始计算并由乙方承担。3、本合同约定的租赁期间，本项目（含该库房）的物业管理由甲方负责。库房交付标准：1、建筑结构为混凝土机构（层高6.8米）；库房总宽度为9.6米，总深度为22米，库房门口直接面向甘泉路，门前无任何障碍物。2、库房正门安装至少有两扇拉闸门，后门安装至少有一扇拉闸门；3、外墙：刮白；4、天花板：刮白；5、室内无隔墙，内墙刮白；6、水电到户，网络到户；7、地面须、地面须铺设水泥找平留并安装好排污管道，安装好便器，做好厕所隔墙、厕所门，墙身刷白，厕所内预留排风扇安装口；保证厕所在交付时能正常使用。合同还就其他事宜进行了约定。 同日，大衍公司（甲方）与风铃兴公司（乙方）又另外签订了《“南宁东南亚汽配城”库房及仓库租赁合同补充协议》，约定：经甲乙双方协商一致，乙方根据甲方的工程进度采取分期付款的方式支付租金：其中库房租金第一次支付库房租金总应付款的35％，即201600元；甲方把第一层建好，立好柱子，立好框架，乙方第二次支付库房租金总应付款的35％，即201600元，否则乙方有权拒交租金；甲方把第二层封顶，即总体建筑封顶，外围及市内墙体已竣工，乙方可进场装修，乙方第三次支付库房租金总应付款的30％，即172800元，否则乙方有权拒交租金；合计应付库房租金为576000元。经甲乙双方协商一致，甲方应开具收条及相应的发票总额为1260000元给乙方，可每年至少提供面额252000元的发票给乙方，直至提供的发票总和为应开具的发票总额。以上所有款项由乙方汇入甲方的指定银行账户，银行账户信息如下：户名：潘慧娇开户行：广西北部湾银行南宁琅东支行银行账号：62×××02。补充协议还就另一仓库（已另案起诉）的租金给付进行了约定。 同日，风铃兴公司向大衍公司分别转账仓库门面押金2万元及门面租金201600元，大衍公司随后向风铃兴公司出具两张《收据》，分别载明收到仓库及库房押金7万元、库房第一笔租赁款201600元。 2018年2月8日、3月15日，风铃兴公司先后收到大衍公司通过手机短信发送的《库房交付通知书》，分别要求风铃兴公司于2018年2月1日至3月8日、2018年3月1日至4月30日前往东南亚国际汽配城物业服务中心办理库房交接手续。 2018年4月12日，风铃兴公司向大衍公司转账门面租金201600元，大衍公司随后向风铃兴公司出具一张《收据》，载明收到门面租金201600元。 2018年5月13日，风铃兴公司向大衍公司发出《退租申请函》，内容为：风铃兴公司于2017年10月13日与大衍公司签订《“南宁·东南亚汽配城”库房租赁合同》，向大衍公司承租库房。该租赁库房位于南宁市兴宁区的东南亚国际汽配城7栋库房14号、15号、30号、31号房，建筑面积240平方米，截止至今日已经付租赁款403200元及押金4万元。根据双方的合同约定，大衍公司应于2017年12月31日前交付该库房给风铃兴公司使用。现大衍公司未能交付库房，依据合同约定，逾期超过60天，风铃兴公司有权解除合同。逾期交付已造成风铃兴公司额外的经济费用支出，并造成其巨大的经济负担和经营损失，经考虑，现风铃兴公司提出退租申请。请大衍公司在收到该通知书起3日内给予办理退租手续。大衍公司于当日签收该文件。 2018年5月31日，风铃兴公司再次向大衍公司发出《合同解除通知书且退租申请》，其中除了上述《退租申请函》的内容外，还申明了前述退租申请已经于2018年5月13日寄出并由大衍公司于次日签收。大衍公司截止至2018年5月31日并未给予退租，风铃兴公司仍保持与大衍公司和平协商的态度以解决此退租事项并要求解除合同，故再次向大衍公司寄出合同解除通知书。大衍公司于2018年6月1日签收该文件。 2018年10月25日，大衍公司向风铃兴公司发出《关于〈合同解除通知书且退租申请〉的复函》，内容为：风铃兴公司的《合同解除通知书且退租申请》、《退租申请函》已收悉，经大衍公司研究决定，1、同意解除双方于2017年10月13日签订的《“南宁·东南亚汽配城”仓库租赁合同》；2、请大衍公司在收到此复函之日起2个工作日内到大衍公司办理退租及解除合同手续，若风铃兴公司未能在规定的时间内到大衍公司办理以上手续，将视为双方签订的前述合同自动解除，所造成的一切损失由风铃兴公司承担；3、大衍公司同时保留按合同约定追究风铃兴公司法律责任的权利。 因双方就合同解除事宜发生争议，风铃兴公司遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。 另查明，位于南宁市兴宁区.，位于南宁市兴宁区衍公司单独所有国有建设用地使用权，该土地为物流仓储用地，于2016年5月25日取得《建设用地规划许可证》。 本院认为，一、关于本案合同效力的问题。 原告风铃兴公司向被告大衍公司租赁在建仓储用房，是双方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故该合同依法有效，双方均受该合同的约束。 二、关于合同解除的问题。 首先，根据风铃兴公司与大衍公司签订的《“南宁·东南亚汽配城”库房租赁合同》约定，大衍公司应在2017年12月31日前将符合约定交付标准的涉案库房交付给风铃兴公司使用，而双方另行签订的《“南宁东南亚汽配城”库房及仓库租赁合同补充协议》仅系对前一合同中关于分期支付租金的时点进行了变更约定，但并未对交付的期限进行变更。虽然风铃兴公司于2018年4月12日仍向大衍公司转账支付了第二期的库房租金201600元，但由于双方并未就涉案库房的延期交付达成一致意见，因此风铃兴公司的付款行为并不能视为对原合同约定的实际变更。其次，大衍公司在庭审中主张其于2017年12月20日已经通知租户进场，但并无证据予以证实；风铃兴公司提供的其收到的大衍公司发出的《库房交付通知书》发出时间也均已超出约定的交付期限。虽然大衍公司主张其存在合同约定的迟延交付的情形，但一方面，该抗辩明显与其前述的于2017年12月20日通知租户进场的主张相矛盾；另一方面，大衍公司提供的证据仅能证实存在可能影响交付的情形，但由于缺乏相应的施工监理日志的停工记录的佐证，也不足以证明大衍公司实际延误的期间。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。现大衍公司作为负有交付义务的一方，未能充分证明其已经向风铃兴公司交付了租赁物，或其应交付的租赁物已经符合交付条件，因此大衍公司应当承担举证不能的法律后果。综上，本院认定大衍公司未能按约定向风铃兴公司交付涉案库房，其行为已经构成违约，根据双方的合同约定，风铃兴公司享有合同解除权，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，风铃兴公司于2018年5月31日向大衍公司发出《合同解除通知书且退租申请》明确提出解除合同的意思表示，双方合同应于大衍公司2018年6月1日收到该通知时解除。2018年5月13日风铃兴公司向大衍公司发出的《退租申请函》，虽然已经提出退租申请，但并无明确解除合同的意思表示，故风铃兴公司主张双方合同于该函件到达大衍公司时解除，理据不足，本院不予支持。 关于违约责任的承担问题。 由于大衍公司未向风铃兴公司实际交付涉案库房，因此风铃兴公司解除双方合同后，要求大衍公司退还其已经支付的租金403200元及押金40000元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 根据双方合同约定，因大衍公司违约造成合同解除的，大衍公司应按风铃兴公司累计已付款的50％向风铃兴公司支付违约金，现在风铃兴公司要求大衍公司按照5个月的租金48000元支付违约金，未超出合同约定及法律规定，本院予以支持。至于风铃兴主张的租金、押金及违约金利息，由于风铃兴公司主张的违约金已经足以弥补其损失，因此其另行主张利息损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。 此外，对于大衍公司此前已经向风铃兴公司开具的发票所产生的税点，双方对此事宜并未进行约定，且涉案租赁合同系因大衍公司违约而解除，故大衍公司要求风铃兴公司承担相应的税点也缺乏法律依据，因此，本院对此不予处理。风铃兴公司在庭审过程中自愿向大衍公司返还部分无法使用的发票，可由风铃兴公司自行向大衍公司进行移交。 综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决如下： 原告南宁市风铃兴农机有限公司与被告广西大衍仓储投资有限公司于2017年10月13日签订的《南宁-东南亚汽配城库房租赁合同》、《“南宁东南亚汽配城”库房及仓库租赁合同补充协议》（涉及前述合同部分）于2018年6月1日解除； 被告广西大衍仓储投资有限公司退还原告南宁市风铃兴农机有限公司租金403200元、押金40000元，共计443200元； 被告广西大衍仓储投资有限公司支付原告南宁市风铃兴农机有限公司违约金48000元； 驳回原告南宁市风铃兴农机有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8771元，由原告南宁市风铃兴农机有限公司负担103元，被告广西大衍仓储投资有限公司负担8668元。 案件保全费2976元，由被告广西大衍仓储投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  聂 凯 人民陪审员  雷瑞强 人民陪审员  梁绍连 二〇一九年四月十五日 书 记 员  陆丹丹 附法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。