广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初11584号原告：广州东雅图电器有限公司，住所地广州市花都区雅瑶镇岑境村，统一社会信用代码91440101712415028H。法定代表人：黄祖文，该公司经理。委托诉讼代理人：黄宝浩，广东仁言律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢富成，广东仁言律师事务所律师。被告：广州珺富物业管理有限公司，住所地广州市花都区新雅街雅源南路****之一（仅限办公用途），统一社会信用代码91440114MA59A1Q4XH。法定代表人：彭柏梯，该公司总经理。被告：彭柏梯，男，1977年12月19日出生，汉族，住广州市白云区，两被告共同委托诉讼代理人：刘惠萍，广东天穗律师事务所律师。原告广州东雅图电器有限公司（以下简称东雅图公司）与被告广州珺富物业管理有限公司（以下简称珺富公司）、彭柏梯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月17日公开开庭进行了审理。原告东雅图公司的委托诉讼代理人黄宝浩、卢富成，被告彭柏梯、珺富公司的共同委托诉讼代理人刘惠萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东雅图公司向本院提出诉讼请求：1．被告按照原、被告之间《租赁合同》的约定向原告支付2015年7月至2018年6月的营业税、增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、所得税、附加税、滞纳金、罚款、租赁合同印花税等各项税款合共人民币3211057.64元，并自2018年10月11日始至被告支付完上述款项止按照银行同期贷款利息向原告支付上述款项的利息，暂计至2018年10月31日为人民币8775.42元；2．被告按照原、被告之间《租赁合同》的约定向原告支付2018年10月欠付的租金34984元；3．被告按照原、被告之间《租赁合同》的约定向原告支付2018年7月至2018年9月的营业税、增值税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、房产税、所得税、附加税、滞纳金、罚款、租赁合同印花税等各项税款合共人民币155801.74元；4．被告承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：原告与两被告于2015年3月28日签订《租赁合同》，约定原告将其名下的广州市花都区新雅街1号租赁给两被告，租赁期限为二十年，由2015年4月1日起至2035年3月31日止，租金为每年人民币3380000元，并且租金每三年递增10%。双方在《租赁合同》中约定“以上租金为甲方（原告）实收的人民币价，即本合同物业租赁行为和按该租金需向政府缴付的全部税费由乙方（被告）足额负责支付，乙方须按时缴付本合同税费，如误时缴交由乙方承担所有责任和费用”。双方的《租赁合同》开始履行后，虽经原告反复多次向被告催促，被告始终未按照上述约定缴交相关税费。迫于无奈，基于对国家税收负责任的态度，原告方虽经济拮据，仍想方设法向多方筹集款项，垫付应由两被告负担的所有税费、滞纳金、罚款合共3,211,057.64元。2018年9月底，双方租赁的地块被政府征用约8%，被告却以此为借口，从2018年10月始，不按双方之间合同约定的价格，单方欠付租金，现已欠付2018年10月租金合共人民币34984元。同时依照合同约定，被告应负担该2018年7月、8月、9月税费合共人民币155801.74元，但被告亦未缴交。被告方的上述行为已构成了对其合同义务的根本违反，且原告认为，被告在按合同支付税费的重大原则问题上，以极不负责任的态度，置法律法规于不顾长达三年的时间，虽原告多次催促被告仍无视。而原告作为物业的缴税第一责任人，却要面对经济上的法律风险甚至是刑事上的法律风险。被告的上述行径完全是将原告置于一种极端危险的处境之中。也正因如此，原告在担心被追责的重大压力下，即使自身经济条件拮据，也被迫对外举债向国家税务机关先行垫付了三年来被告欠下的巨额税、费款3,211,057.64万元。被告的这种无视合同条款、无视法律责任的恶劣行为无法再让原告对其有任何信任，被告的严重失信和无视合作方巨大风险的行为令原告对与其继续实施合同可能产生的无法预测的风险感到巨大恐惧。对于300多万元的国家税费都可以无视、拒缴三年之久，被告的违法违纪行为是极其严重的，因此为免除后续可能产生的重大法律风险和经济损失，原告保留依法解除《租赁合同》的权利。原告认为双方之间的合同为双方真实意思的表示，双方均应严格遵守，两被告拒绝支付涉案房地产的税费及相关费用，欠付租金已构成违约。现为维护原告自身的合法权益，特具状贵院提起民事诉讼，请求贵院判如所请。被告彭柏梯辩称，原告诉讼请求无依据；被告不同意向原告支付各类税费、滞纳金和罚金、利息、欠缴租金等款。具体理由如下：一、被告不是本案场所租赁合同的当事人，即既不是出租人也不是承租人，依法不承担租赁合同的权利和义务。1、2015年3月28日签订的《租赁合同》显示：甲方为“广州东雅图电器有限公司”，由广州东雅图电器有限公司盖章及签约代表某某签名并按手模；租赁合同第一页的乙方为“彭柏梯签名并按手模”，合同第三页的乙方为“广州珺富物业管理有限公司”（盖章），另由签约代表彭柏梯签名并按手模。另：彭柏梯是广州珺富物业管理有限公司的法定代表人。因此，彭柏梯在该《租赁合同》上签名并按手模，是代表行为，即代表“广州珺富物业管理有限公司”。2、原告因涉案场所租赁事务而办理备案登记的三份《租赁合同》均显示：出租人为“广州东雅图电器有限公司”，承租人为“广州珺富物业管理有限公司”。二、被告不是履行涉案场所《租赁合同》义务的承租人；被告“广州珺富物业管理有限公司”才是履行涉案场所《租赁合同》义务的承租人。1、从原、被告举证的证据材料来看，向原告支付租金的承租人为被告“广州珺富物业管理有限公司”。2、原告以被告“广州珺富物业管理有限公司”为承租人开具相应的租金增值税发票。3、被告“广州珺富物业管理有限公司”作为承租人签署《征收补偿协议》，并接受承租人的补偿款。综上所述，涉案租赁合同的承租人为被告“广州珺富物业管理有限公司”，并非被告。因此，被告不应承担《租赁合同》所产生的承租人权利和义务。恳请法院驳回原告对被告的诉讼请求。被告珺富公司辩称，原告的诉讼请求无依据，被告不同意向原告支付增值税、营业税、及各种附加税、房产税、公司所得税、合同印花税等税金、滞纳金、罚金、利息等合计3375634.8元，以及不同意支付欠付租金34984元。理由如下：第一、关于被告是否应额外承担增值税、营业税及附加税、房产税、所得税、合同印花税等税金成本的争议，我方认为我方不应承担：一、原告与被告于2015年3月28日签订的《租赁合同》第三条第2点约定“本合同物业租赁行为和按租金需向政府缴付的全部税费”中所指的税应是增值税。理由如下：1、《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。”本案原告向被告出租物业，在收取租金后应向被告开具增值税发票。并且，从被告提供的《证据材料清单》“增值税发票”来看，租金发票包含的税是增值税。另外，按正常交易的思维方式来理解，租金含税或租金不含税，其中的税是指增值税。因此，上述条文中“本合同物业租赁行为和按租金需向政府缴付的全部税费”中所指的税应是增值税。2、《中华人民共和国房产税法暂行条例》第一条规定：“房产税由产权所有人缴纳。……房产所有人，为纳税义务人。”首先，本案原告因为拥有房产物业需要缴纳房产税。其次，租赁物业租金的发票所含税种并未包括房产税。因此，原告将租金所含税种扩展解释到房产税，超出了被告承租物业时可预见的租金成本范围；这种扩展解释对被告不公平。同理，根据我国《企业所得税法》规定，原告为企业所得税的纳税人。并且，被告租赁物业租金的发票所含税种并未包括企业所得税。另外，根据《中华人民共和国印花税法暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当按照本条例规定缴纳印花税。”原告办理租赁备案登记领取领证，应缴纳印花税。被告租赁物业租金的发票所含税种并未包括企业所得税。因此，原告将租金所含税种扩展解释到企业所得税、印花税，超出了被告承租物业时可预见的租金成本范围；这种扩展解释对被告不公平。3、《租赁合同》第三条第2点约定内容中，并无明文约定承租人应当额外承担增值税、营业税及附加税、房产税、所得税、合同印花税等税金成本。并且，“额外承担增值税、营业税及附加税、房产税、所得税、合同印花税等税金成本”是一项实体义务。因此，如果承租人愿意承担该项义务，应当明确表示（即明文确定），但却不能通过默认方式来表示，除了法律规定情况之外。综上所述，租金含税与否，其中所指的税是增值税。二、原告收取的租金为含税租金，被告无需额外支付税金。1、正常情况下，租赁合同无特别约定时，租金是指含税的租金。原告与被告签订的《租赁合同》未约定租金是否含税，因此，应认定该合同的租金含税。2、事实上，原告按租金含税的原则申报增值税。原告举证的“证据材料清单”中证据编号9的“第150页至第183页增值税纳税申报表”显示：原告申报增值税的“计税销售额”为268254.29元，核定的“应纳税额”为13412.71元，“计税销售额”与“应纳税额”合计为281667元。由此可见，原告按含税租金申报和缴税。显然，原告也认为该租赁合同约定的租金含税。3、原、被告再次分别于2015年9月10日和2015年11月1日、2015年11月1日，就《租赁合同》租赁范围内的3个地块，重新签订了《广州市房屋租赁合同》，并办理租赁备案登记。原告按该3份备案合同的租金标准（10764、5000、24630）申报增值税等，并且按含税租金标准申报和缴纳增值税。综上所述，无论是未备案的《租赁合同》，还是备案的《广州市房屋租赁合同》，原告均按租金含税的标准申报和缴纳增值税。由此可见，原告也确认《租赁合同》和《广州市房屋租赁合同》约定的租金均是含税租金。换言之，原告收取的租金为含税租金，被告无需额外支付税金。三、如果将《租赁合同》第三条第2点约定“即本合同物业租赁行为和按租金需向政府缴付的全部税费由乙方足额负责支付”内容含义扩展解释为“承租人应承担增值税成本并负责按时纳税”，则该部分约定内容因违反税法强制性规定而无效。原告不能据此要求被告额外支付增值税等税费。理由如下：1、如果租金不含税，则按租赁合同约定的租金标准，“计税销售额”应为281667元，“应纳税额”大于“13412.71元”，承租人实缴租金应为“281667元＋应纳税额”。但是，事实上，按原告报税的结果，“计税销售额”为268254.29元，核定的“应纳税额”为13412.71元，承租人实缴租金为“281667元”。相比较而言，含税租金的“应纳税额”比不含税租金的“应纳税额”减少了。由此可见，出租人与承租人在合同中约定租金不含税，则损害了国家税收利益的，这种违反税法强制性规定的约定内容无效。2、《中华人民共和国税收征收管理法》第四条规定：“法律、行政法规规定负有纳税义务的单位和个人为纳税人。法律、行政法规规定负有代扣代缴、代收代缴税款义务的单位和个人为扣缴义务人。纳税人、扣缴义务人必须依照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。”《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三条规定：“任何部门、单位和个人作出的与税收法律、行政法规相抵触的决定一律无效，税务机关不得执行，并应当向上级税务机关报告。纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务；其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。”依照上述税法规定，出租人是增值税的纳税义务人，应当依法缴纳税款。出租人与承租人不能通过合同约定变更纳税义务人和缴税的法定义务，即使实际约定了也因违反税法强制性规定而无效。四、原告未能及时缴纳税费，其偷税漏税及逾期纳税，应自行承担滞纳金、罚金。1、原告是纳税义务人，应当依法报税及缴税；但是，原告收取被告支付的租金后，并未依法履行纳税义务，按时依法报税和缴税。2、原告仅按3份备案登记的《广州市房屋租赁合同》报税和缴税增值税，未按时对《租赁合同》的其他物业租赁进行备案纳税。原告偷税漏税及逾期报税和缴税，应自行承担相应法律责任（自行承担滞纳金、罚金）。3、被告不是纳税义务人，也没有报税资格，更不能代缴税款；并且，被告按时足额向原告支付了含税租金。4、被告不存在其他影响原告报税和缴税的违约行为。因此，原告无权要求被告代原告支付其偷税漏税的滞纳金、罚金及迟延支付利息。五、原告部分诉讼请求即使合理，也已超过诉讼时效。《租赁合同》履行时间经过了3年，原告在该期间内未主张被告应按《租赁合同》约定的全部租金金额额外承担增值税等税金。并且，在2017年10月1日之前，关于追收租金的诉讼时效为一年，原告的诉讼请求应按租金的诉讼时效计算。因此，超过诉讼时效的诉讼请求，不应获得支持。第二，关于支付欠付租金34984元的争议：1、从原告举证第13组证据材料“征地补偿协议”来看，2018年9月28日，涉案租赁场所的部分房屋（合计约1862.82平方米）被征收拆迁。原告与被告就被征收拆迁部分场所的租金减免事宜发生争议。2、原告主张按被征收土地2138.45平方米为准，按每平方租金11.62计算，被征收土地应减租24849元。3、被告主张，涉案租赁场所包括房屋和空地，并且房屋征收拆迁补偿按每平方租金33元标准计算，因此，应当参照拆迁补偿的租金标准计算被拆迁房屋的减免租金，即应减免月租金=1862.82×33=61473.06元。因原告与被告就被征收拆迁部分场所的租金减免事宜发生争议至今未解决，被告自2018年10月起，每月暂按25万元向原告支付租金，并向原告声明等双方达成一致解决方案或待判决后，租金多退少补。4、因涉案被征收房屋被部分拆除，严重影响租户的生产经营，被告多次要求原告维修房屋，但直到被告支付2018年11月租金，原告仍未解决房屋维修问题。导致被告不能正常使用租赁房屋。因此，在发生前述两项争议的情况下，原告主张被告（答辩人）支付欠付租金及利息无依据。综上所述，原告的诉讼请求无依据，恳请法院依法驳回。本院经审理认定事实如下：2015年3月28日，原告（甲方）与被告彭柏梯（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其所有的位于广州市花都区新雅街雅源南路1号，占地约40亩的土地及地上建筑物出租给乙方用于专业市场开发出租业务。租赁年限为二十年，自2015年4月1日起至2035年3月31日止。租金从2015年7月1日开始计算。本合同物业每年租金为338万元，即每月租金为281667元，租金以每三年递增10%计算，即第四年开始每年支付租金3718000元（2018-7-1至2021-6-30）等；并约定以上租金为甲方实收的人民币价，即本合同物业租赁行为和按该租金需向政府缴付的全部税费由乙方足额负责支付，乙方须按时缴付本合同税费，如误时缴交由乙方承担所有责任和费用。本合同租金按月支付，支付时间为每月5号前由乙方支付给甲方指定的收款账号，如逾期支付乙方要按每月租金的4.5%补偿给甲方。合同还对双方责任等其他事项进行了约定。合同落款处有甲方东雅图公司盖章及签约代表邓允河签名，乙方有珺富公司盖章及签约代表彭柏梯签名。原告认为本案合同相对方为两被告，被告彭柏梯承租了涉案土地后于2015年9月9日成立了被告珺富公司，后经协商，被告珺富公司作为合同相对方加入。被告彭柏梯认为合同相对方为珺富公司，自己作为珺富公司的法定代表人签名，是代表公司签名，自己不是合同相对方。2001年8月21日，广州市城市规划局白云区分局同意原告报审的涉案租赁土地及地上建筑物的规划方案。庭审中，双方确认被告按时支付了2018年9月之前的租金，并确认被告缴交了2018年10月的租金25万元。2018年10月，因涉案租赁标的物部分被征收，导致双方对租金支付金额产生争议，原告认为应按被征收的土地面积扣除后剩余的土地租赁面积占原租赁土地的面积的比例计算租金，故被告应按照284984元支付。被告认为原告计算方式不合理，应按照被征收的建筑物面积来核算租金。诉讼中，双方确认被征收的空地面积占全部租赁空地面积的10%，被征收的建筑物面积占全部租赁建筑物面积的10%。原告主张就涉案租赁标的物于2018年10月9日、11日缴交了自2015年7月1日至2018年6月30日的增值税、营业税、房产税、印花税、教育费附加、地方教育费附加、企业所得税、城镇维护建设税以及各项税款滞纳金、罚款共计3211057.64元，并提交《税费申报表》、《税费缴款证明/完税证明》、《企业所得税纳税申报表》，其自行制作的《租金收入明细表》、《补缴税金明细表》以及原告自行委托广州华都会计师事务所有限公司出具的《广州东雅图电器有限公司2015年7月至2018年6月租赁期间的租赁项目收入相关税费其他专项审计报告》来证明其主张。被告对《税费申报表》、《税费缴款证明/完税证明》、《企业所得税纳税申报表》的真实性无异议，但对其他证据均不予认可。本院就涉案租赁标的物原告缴交税费情况向国家税务总局广州市花都区税务局发函，并收到回函，原被告双方对回函真实性均无异议。根据原告提供的上述证据以及国家税务总局广州市花都区税务局的回函，本院经计算，2015年7月至2018年6月，原告就涉案租赁标的物补充缴纳了增值税、营业税共计431858.26元、城镇维护建设税30230.04元、教育费附加13013.42元、地方教育附加8675.57元、房产税997067.97元、企业所得税884815.06元，并支付了前述各项税费滞纳金607001.20元、罚款2000元。原被告双方均确认原告东雅图公司为上述税费的纳税义务人。本院认为，原被告双方签订的租赁合同是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人双方应恪守履行。本案争议焦点为被告彭柏梯是否为本案租赁合同相对方、涉案租赁标的物部分被征收之后的租金如何计算以及涉案租赁标的物所涉税费负担及是否已过诉讼时效。关于被告彭柏梯是否为本案租赁合同相对方问题，本案租赁合同抬头明确约定乙方为被告彭柏梯，合同签订日期为2015年3月28日，但被告珺富公司成立日期为2015年9月9日，故本院认为原告主张的被告彭柏梯承租了涉案土地后成立被告珺富公司，后经协商，被告珺富公司作为合同相对方加入的理由成立。本案中被告彭柏梯并未提交证据证明其与原告签订租赁合同的目的就是为了成立被告珺富公司，且原告认为承租方为被告彭柏梯及被告珺富公司，故本案被告彭柏梯应为本案租赁合同相对方。关于涉案租赁标的物部分被征收之后的租金如何计算问题，庭审中原被告双方均确认被征收部分空地及建筑物面积占全部租赁空地及建筑物面积的10%，故本院认为应按照原租赁合同约定的计付金额核减10%即可，经计算，被告应向原告支付2018年10月租金为278850元，扣除已支付的25万元，被告还应向原告支付28850元。关于涉案租赁标的物所涉税费负担及是否已过诉讼时效问题，双方合同明确约定“以上租金为甲方实收的人民币价，即本合同物业租赁行为和按该租金需向政府缴付的全部税费由乙方足额负责支付，乙方须按时缴付本合同税费，如误时缴交由乙方承担所有责任和费用。”被告作为企业经营主体，对于税费的种类应当熟悉，故本案租赁合同不存在约定不明确的情况，基于本合同物业租赁行为和按租金需向政府缴付的税费应由被告负责支付给原告。虽然被告认为依据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三条规定，本案租赁合同约定税费由被告负担的内容应无效，但本院认为该条规定为管理性强制性规定，且原被告双方关于税费负担的约定并未否认原告作为纳税义务人的身份，故应为有效。原告作为纳税义务人应当主动向国家税务部门申报并缴纳相关税费，然后再根据合同约定向被告主张权利，但原告迟延缴纳，由此造成的滞纳金、罚款应由其自行承担。关于诉讼时效，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定诉讼时效期间为三年。本案租赁合同约定租金按月每月5号前支付，原告亦应及时按月向税务部门申报纳税并及时向被告主张权利，但被告并未按时缴纳税费且并未提交证据证明其曾向被告主张税费，其提交证据曾于2018年8月18日向被告发函主张税费，但并未提交妥投证明且被告不予认可。原告于2018年11月2日向本院提起诉讼，故本院认为原告主张2016年10月之前的税费已经经过诉讼时效。经过计算（根据原告提交的税收完税证明），原告补缴的2016年10月至2018年6月的增值税、营业税共计223961.21元，城镇维护建设税15677.29元，教育费附加6776.52元，地方教育附加4517.62元，房产税575983.29元。关于企业所得税，根据《中华人民共和国企业所得税法》第五十三条、五十四条规定，企业所得税按纳税年度计算并分月或者分季预缴，由于租赁收入固定且明确，故2016年10月至2016年12月的企业所得税本院计算为102106.335元（408425.34元÷12月×3月），加上2017年度企业所得税476389.72元，共计为578496.055元。关于印花税，税收完税证明注明税款所属时期为2015年3月1日至2015年3月31日，故原告主张印花税已经经过诉讼时效。原告并未提供证据证明其已经支付2018年7月至2018年9月的税费，故关于原告该项诉请不予支持。原告支付上述税费后，有权依据合同约定向被告主张，否则原告有权向被告主张资金损失，但应给被告必要的履行期间，原告于2018年10月9日至11日缴纳上述税费，并于2018年11月2日提起诉讼，故本院认为被告应自2018年11月2日起向原告支付相应款项的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告彭柏梯、广州珺富物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州东雅图电器有限公司支付自2016年10月至2018年6月的各项税费共计1405412元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率自2018年11月2日起计算至支付完毕之日止）；二、被告彭柏梯、广州珺富物业管理有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州东雅图电器有限公司支付2018年10月的欠付租金为28850元；三、驳回原告广州东雅图电器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34085元，由原告广州东雅图电器有限公司负担14371元，由被告彭柏梯、广州珺富物业管理有限公司负担19714元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王大亮人民陪审员  李汉清人民陪审员  高 媛二〇一九年四月十六日书 记 员  曾佩仪方琢华