四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川06民终406号 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：余倩，女，1980年10月8日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：曾韬，四川科信律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：德阳宏康房地产开发有限公司，住所地四川省德阳市旌阳区孝泉镇孝泉村，统一社会信用代码91510600711810886L。 法定代表人：徐官菊，总经理。 委托诉讼代理人：古红，四川公达信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：游寅江，四川公生明律师事务所律师。 上诉人余倩因与被上诉人德阳宏康房地产开发有限公司（以下简称宏康公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院（2018）川0603民初2902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 余倩上诉请求：一、撤销（2018）川0603民初2902号民事判决；二、改判支持上诉人在一审反诉中的全部诉讼请求。事实及理由：一、根据《上品佳苑销控表》，2018年8月10日，与标的房屋相近房屋价值，与此前购买时价差为105774.5元。一审法院仅酌情认定被上诉人赔偿上诉人损失50000元，不能弥补上诉人的损失。二、双方当事人签订商品房买卖合同前，本案涉诉房屋既存在查封，也存在抵押，但被上诉人恶意隐瞒前述事实，并在买卖合同中明确承诺，该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。上诉人认为，德阳银行股份有限公司旌阳支行同意被上诉人出售案涉房屋与否，并不影响被上诉人在出售案涉房屋时恶意隐瞒在建工程抵押，欺诈上诉人的事实，上诉人有权要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 宏康公司辩称：我们认为一审法院认定事实清楚正确，在建工程债权抵押和商品房预售没有限制关系，两者是并行的，而且本案中房屋出售是经过抵押权人的同意宏康公司才将该房屋出售，所以并不存在宏康公司有欺诈行为，因此一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。关于上诉人提到的损失，现在仍然有一百套房取得销售，上诉人依然可以按照原单价在这一百套中的房屋在中进行选择。被上诉人认为上诉人的损失是从交房款其资金占用的损失。 宏康公司向一审法院起诉请求：一、确认原、被告双方于2018年3月20日签订的《商品房买卖合同》无效；二、本案诉讼费用由原告承担。 余倩向一审法院提出反诉请求：反诉原告余倩向本院提出反诉请求：一、撤销反诉人与被反诉人于2018年3月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：SPJY058号）；二、判令被反诉人返还反诉人购房款135617元，并按照中国人民银行同期贷款利率向反诉人支付利息（其中10000元自2018年2月27日起计算，125617元自2018年3月20日起计算，均计算至被反诉人实际返还反诉人购房款之日止）；三、判令被反诉人赔偿反诉人房屋价差损失105774.9元；四、判令被反诉人承担反诉人已付购房款一倍即135617元的赔偿责任；五、诉讼、保全等费用由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2018年3月20日，宏康公司（出卖人）与余倩（买受人）签订《商品房买卖合同》，该合同与本案相关的约定有：1.买受人购买出卖人开发的位于德阳市旌阳区孝泉镇孝黄路口地块的上品佳苑6栋2单元1层101号的商品房，其预测建筑面积79.53平方米；2.买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号：（2016）房预售证第001号，该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；3.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4220元，总价款335617元，买受人于2018年3月20日前支付首付款135617元，余款200000元向长城华西银行股份有限公司旌阳支行申请贷款支付；4.本合同自双方签字（盖章）之日起生效。宏康公司和余倩分别在出卖人、买受人处盖章、签名。余倩于2018年2月27日向宏康公司支付10000元，于2018年3月20日向宏康公司支付125617元，总共付款135617元，宏康公司向余倩出具《收据》两张。 2018年11月1日，长城华西银行股份有限公司德阳旌阳支行（原德阳银行股份有限公司旌阳支行）出具说明，表示同意宏康公司对“上品佳苑”项目一期6号楼进行对外销售。 案涉房屋于2018年2月11日被四川省成都市公安局新都区分局查封。案涉房屋设置了在建工程抵押，抵押权人为德阳银行股份有限公司旌阳支行。宏康公司于庭后提交的《说明》中载明：新都区公安局查封案涉房屋时书面告知了其工作人员仝文峰，但仝文峰未告知宏康公司的管理人员。 一审法院认为，虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，但该规定系对房地产被查封期间所有权转移进行的限制，并不因此影响房地产转让合同的效力。宏康公司依据该规定主张涉案房屋买卖合同无效，理由不成立。关于涉案商品房买卖合同是否应撤销的问题。本案余倩系以宏康公司在签订合同时隐瞒涉案房屋被查封的事实，属于恶意欺诈，诉请撤销合同。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下签订的合同，受损方有权请求人民法院变更或撤销。根据本案查明的事实，宏康公司与余倩签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋已被四川省成都市公安局新都区分局查封。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定虽然不影响房屋买卖合同效力，但是对被司法机关裁定查封的房屋所有权转移进行了限制。宏康公司作为涉案房屋的出卖人，在签订合同时已经知道涉案房屋被查封的事实，但未告知买受人余倩，使余倩在违背自身真实意思的情况下签订了商品房买卖合同，故一审法院认定案涉合同应予以撤销。关于余倩要求宏康公司返还已付购房款并支付利息的诉请。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。一审法院已认定涉案《商品房买卖合同》应予撤销，故宏康公司应返还余倩已付购房款135617元，因本案系宏康公司过错导致合同被撤销，故宏康公司应赔偿余倩资金利息损失，损失参照中国人民银行同期同类贷款基准利率，其中10000元从2018年2月28日起计算至该款返还完毕之日止，125617元从2018年3月21日起计算至该款返还完毕之日止。关于余倩要求宏康公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。本案中，首先，宏康公司虽隐瞒了案涉房屋已被公安机关查封的事实，但该情形不属于该条规定的出卖人应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的情形，余倩不能据此要求宏康公司承担已付购房款一倍的赔偿。其次，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，抵押权人同意宏康公司出售案涉房屋，案涉房屋上所设置的抵押权不会导致案涉合同无效、被撤销或解除，故余倩以宏康公司隐瞒了案涉房屋设置了在建工程抵押为由要求宏康公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的请求不能成立。综上，一审法院对余倩的该项诉请不予支持。关于余倩要求宏康公司承担房屋差价损失105774.9元的诉请。一审法院认为，宏康公司在签订合同时隐瞒了案涉房屋已经被公安机关查封的事实，致使合同被撤销，宏康公司存在过错，应赔偿余倩的损失，结合德阳房价上涨的情况、合同的履行程度、被告的过错等因素，一审法院酌情认定宏康公司应赔偿余倩损失50000元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，根据诉辩意见，针对本案争议焦点评判如下：一、关于余倩要求宏康公司赔偿房屋差价损失105774.9元的诉请。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。宏康公司在签订合同时未告知案涉房屋已经被公安机关查封的事实，致使合同被撤销，宏康公司存在过错，应赔偿余倩的相关损失。余倩提供《上品佳苑销控表》证明案涉小区相近房屋价格，但宏康公司庭审中明确表示可以按双方合同约定价格向余倩销售小区内房屋，若余倩在案涉小区重新购买房屋并不存在相关价差损失，故该证据不能证明其实际产生的价差损失。一审法院结合德阳房价上涨的情况、合同的履行程度、宏康公司的过错等因素，酌情认定宏康公司应赔偿余倩损失50000元，并无不当。二、关于余倩要求宏康公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。本案中，宏康公司虽未告知案涉房屋已被公安机关查封的事实，但该情形不属于该条规定的出卖人应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的情形，余倩不能据此要求宏康公司承担已付购房款一倍的赔偿。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，本案系在建工程抵押，并非针对案涉房屋抵押的情形，且抵押权人同意宏康公司出售案涉房屋，案涉房屋上所设置的抵押权不会导致案涉合同无效、被撤销或解除，故余倩以宏康公司隐瞒了案涉房屋设置了在建工程抵押为由要求宏康公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的上诉理由不能成立。 综上所述，余倩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费9570元，由上诉人余倩负担。 本判决为终审判决。 审判长  李玉兰 审判员  张时春 审判员  毛文婷 二〇一九年四月十九日 书记员  邱 婷