贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终220号上诉人（一审原告）:聂永双，女，1966年1月17日出生,侗族，住所贵州省黎平县，委托诉讼代理人：彭双雄，贵州杉乡律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:黎平县明华房地产开发有限公司，统一社会信用代码91522631761370786L，住所贵州省黎平县德凤镇北门新区金泰商城**楼。法定代表人：石荣明，董事长。委托诉讼代理人:吴学通，黎平县龙额镇法律服务所法律服务工作者。上诉人聂永双因与被上诉人黎平县明华房地产开发有限公司（以下简称“明华公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院(2018)黔2631民初1157号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人聂永双上诉请求：撤销一审判决，判决支持上诉人在一审中提出的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一、合同附则未经上诉人签字确认，被上诉人也未就该附则向上诉人解释说明，该附则对上诉人不发生法律效力。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十九条之规定，补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人的责任、排除买受人主要权利内容的，仍然以本合同为主。被上诉人未向上诉人解释附则条款，上诉人对附则条款的存在并不知情，上诉人也未对附则予以签字认可，因此该附则条款对上诉人不具备法律约束力。二、一审判决认定理由与客观事实自相矛盾，判决结果违背公平、公正原则。1.上诉人在购买房屋时已将全部材料和税费交被上诉人，被上诉人明确承诺无条件给予上诉人办理不动产证，期间被上诉人从未要求上诉人提交过任何办证所需材料。2018年8月，被上诉人将不动产权证办结并交付给上诉人的行为，说明上诉人早已履行完毕全部办证义务，否则被上诉人无法单方面办证。2.合同第二十二条第三款约定的相关文书包括但不限于不动产证、他项权证等一切证件，即使双方存在补充协议，该补充协议仅作为主合同的补充，上诉人依据主合同诉讼，符合法律规定。3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。且合同约定被上诉人应当于2016年12月31日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给上诉人，还约定了逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任。综上，一审认定事实证据不足、自相矛盾，判决结果违背公平、公正原则，请求查清事实，撤销一审判决，予以改判。本院二审期间，上诉人变更其诉讼请求，将一审诉讼请求中主张的逾期交付相关文书违约金变更为主张逾期办证违约金，变更后诉讼请求为：被上诉人支付上诉人逾期办证违约金（逾期办证违约金按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准即年利率6.18%计算，从2016年10月12日计算至上诉人起诉之日2018年7月31日止）。事实和理由进行部分变更：上诉人认可合同附件的内容，上诉人在签订合同时已将相关材料交付给被上诉人，相关税费和维修基金由被上诉人代为收取，2016年7月12日房屋竣工验收备案之日起三个月内为办证时限，被上诉人未能按合同约定和法律规定将不动产权证办结交付给上诉人，已违反合同约定，应当承担违约责任。被上诉人明华公司同意上诉人变更诉讼请求，同意二审法院对逾期办证违约金问题进行审理。被上诉人明华公司辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，应维持原判；上诉人的上诉理据不足，应驳回上诉人的诉讼请求。第一，根据双方签订的《商品房买卖合同》的全部内容可以看出补充条款与主合同系不可分割的组成部分，且系主管部门指定的统一使用的标准合同文本，不是被上诉人单方制作和提供的合同文本，不属于格式合同。第二，被上诉人与上诉人签订合同时已将全部内容包括补充条款内容明确告知了上诉人，上诉人作为完全民事行为能力人在签订合同时也是充分阅读了合同的全部内容包括补充条款的内容后才签字的，上诉人不可能花费几十万元买一套房子不看完合同全部内容就草率签字，因此上诉人称在签订合同时被上诉人不告知、不提示明显违背客观实际。第三，根据补充条款约定，办证时限是以上诉人按照约定全部履行了合同义务后开始计算，但上诉人在入住后未履行其应当履行的义务，即未向被上诉人提交其应当提供的材料比如申请书、委托书、维修基金、契税发票等办证所需的全部材料，故约定的办证时限尚未开始。办证系双务合同，没有上诉人提交的办证材料，被上诉人无法单方办证；同时这一约定也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的当事人另有约定的情形，因此被上诉人不应承担逾期办证的违约责任，一审判决并无不当。第四，双方签订的《商品房买卖合同》对办证时限的约定是典型的双务合同，不属于合同法规定的免除被上诉人主要责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的条款。聂永双向一审法院起诉请求：1.判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》；2.判决被告立即向原告交付商品房转移登记的相关文书，协助原告及时办理商品房产权转移登记，并支付给原告因被告逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金44508.51元（445549元×6.18%÷365天×590天＝44508.51元）；3.判决被告继续承担后期逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金（从2018年7月15日计算到被告实际将商品房转移登记相关文书办结给原告之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告于2014年12月10日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县××单元××（××）号房屋，该合同约定商品房建筑面积为140.11平方米，房屋总价款为445549.00元。合同第二十二条第三款约定：出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。双方在合同附件八《补充协议》第七条“转移登记”中约定：“双方对买卖合同第二十二条第三款另行约定如下：1.双方同意，买受人委托出卖人办理房屋产权登记手续，且买卖合同第二十二条第一、二款约定的办证时限自买受人按照约定全部履行下列义务后开始计算：（1）……；（2）……；（3）付清所有应付购房款、有关税、费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用；（4）提交办证所需的全部材料。2.出卖人不对因以下情形导致的未按照规定期限取得权属证书向买受人承担责任：（1）出卖人按照约定向政府部门递交办证资料，但因政策及政府相关部门原因，造成买受人不能按照期限取得权属证书的；（2）买受人未能及时提交办理产权转移所需文件或未能按时偿还银行按揭贷款、支付房款、维修基金以及交纳相关税费的。……5.房地产权证办好后，出卖人将委托物管公司在房屋所在小区公布办证情况及领取房地产权证要求，由买受人自行到指定地点领取，出卖人不再另行通知”。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款及其他相关费用，原告于2018年8月取得房屋产权证，但至今原告未能提供证据证明何时已将办证所需的全部材料及办证申请、办证委托授权书已交付给被告。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定，双方应当遵照诚实信用原则全面履行合同义务。双方在履行合同过程中就逾期办证违约责任发生争议，其争议的主要焦点为：1.被告是否应承担逾期办理商品房不动产权证的违约责任；2.被告迟延办证是否具有不可抗力因素。一、关于被告是否应承担逾期办理商品房不动产权证的违约责任的问题。经审理认为，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款“转移登记”约定“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”，但同时在附件八《补充协议》第七条“转移登记”中约定“双方对买卖合同第二十二条第三款另行约定如下：1.双方同意，买受人委托出卖人办理房屋产权登记手续，且买卖合同第二十二条第1、2款约定的办证时限自买受人按照约定全部履行下列义务后开始计算：（1）……；（2）……；（3）付清所有应付购房款、有关税、费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用；（4）提交办证所需的全部材料。2.出卖人不对因以下情形导致的未按照规定期限取得权属证书向买受人承担责任：（1）出卖人按照约定向政府部门递交办证资料，但因政策及政府相关部门原因，造成买受人不能按照期限取得权属证书的；（2）买受人未能及时提交办理产权转移所需文件或未能按时偿还银行按揭贷款、支付房款、维修基金以及交纳相关税费的。……5.房地产权证办好后，出卖人将委托物管公司在房屋所在小区公布办证情况及领取房地产权证要求，由买受人自行到指定地点领取，出卖人不再另行通知”。上述约定内容，足以认定：①双方对买卖合同第二十二条第三款作了“另行约定”，原第二十二条第三款约定内容在另行约定后自然不再履行；②双方对办理转移登记取得房地产权证另行明确约定为原告委托被告办理；③买受人要付清有关款、税、费、专项维修基金等，并提交办证所需的全部材料后，办证时限才开始计算；④如买受人未能及时提交办理产权转移所需文件出卖人不承担未取得权属证书的责任。在诉讼过程中，原告已于2018年8月取得了权属证书。在取得房屋权属证书之前，被告是否逾期违约，根据双方签订的上述《补充协议》约定办证时限自买受人按照约定全部履行义务后开始计算，现因原告未能提交证据证明何时已全部履行了义务及提交办证所需全部材料给了被告，从而也就不能确定对办证时限约定开始计算的时间。因此，不能认定被告存在逾期的事实，故被告不应承担逾期办理商品房不动产权证的违约责任。现原告仍以合同第二十二条第三款的约定请求支付违约金没有合同依据和法律依据，故对其请求不予支持。二、关于被告迟延办证是否具有不可抗力因素的问题。被告提出的不可抗力因素是涉案房屋的拆迁工作系由黎平县县城开发有限责任公司负责完成，由于拆迁工作的诸多困难，导致该公司在2018年4月该房屋的拆迁工作才全部完成，以致影响答辩人的工程整体验收和办证。同时，提出2016年8月1日黎平县政府颁布《关于实施不动产统一登记的公告》同年9月28日正式受理新证办理，所需材料需要重新整理审核，导致办证时间延长，不是被告的原因。经审理认为，上述原因即便属于不可抗力因素影响被告办证，但在发生这些因素后，被告并没有按照《商品房买卖合同》第二十七条“不可抗力”的约定，履行应当向买受人及时告知和在不可抗力事件结束之日起60日内向买受人提供证明的义务，对由此产生的后果理应由其自行承担，故对被告主张迟延办证具有不可抗力因素的辩解理由不予采纳。综上所述，由于双方约定办证时限是以原告完成约定全部义务后才开始计算，原告于2018年8月取得了权属证书，而原告在此之前未有证据证明已经向被告提交办证申请、授权委托书等办证所需全部材料，导致办证时限的计算时间尚未开始。故依据双方上述约定和现有证据，不足以认定被告存在逾期办证的事实，故不应承担逾期办证的违约责任。为此，对原告的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告聂永双的诉讼请求。案件受理费912元，减半收取456元，由原告聂永双负担。本院二审期间，上诉人向本院提交调查取证申请书，申请本院向办证机关调取被上诉人办证所需材料是否早就全部交付，查清上诉人是否需要补交办证手续、上诉人何时补交何种手续，在上诉人未补交任何手续材料的情况下却获得不动产证的行为，能否认定被上诉人存在客观违约事实。因本院二审期间进行询问时已经查明被上诉人在办理不动产权证的过程中，不动产登记申请表、授权委托书等办证所需材料是被上诉人代为书写和代为提交，故对上诉人申请调查的上述事项无需再进行调查。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，上诉人在二审期间变更其诉讼请求为要求被上诉人支付逾期办证违约金，被上诉人明华公司同意上诉人变更诉讼请求，同意二审法院对逾期办证违约金问题进行审理，因此在双方当事人均同意的情形下，本院围绕当事人变更后的诉讼请求进行审理，即上诉人诉请被上诉人支付逾期办证违约金是否应予支持。上诉人主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，2016年7月12日房屋竣工验收备案之日起三个月内为办证时限，被上诉人逾期办理不动产权证，应当承担违约责任。经审查，双方当事人对房屋转移登记事项已有约定，故根据当事人意思自治的原则，本案首先应当遵从当事人之间的合同约定，合同当事人应当按照合同约定履行各自的合同义务。上诉人与被上诉人签订的合同附件八《其他事项》第七条“转移登记”中约定：“双方对买卖合同第二十二条第三款另行约定如下：1.双方同意，买受人委托出卖人办理房屋产权登记手续，且买卖合同第二十二条第1、2款约定的办证时限自买受人按照约定全部履行下列义务后开始计算：（1）……；（2）……；（3）付清所有应付购房款、有关税、费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的违约金及其他费用；（4）提交办证所需的全部材料。2.出卖人不对因以下情形导致的未按照规定期限取得权属证书向买受人承担责任：（1）……；（2）买受人未能及时提交办理产权转移所需文件或未能按时偿还银行按揭贷款、支付房款、维修基金以及交纳相关税费的。”根据上述约定内容可知：办证时限自买受人付清相关税费等，并提交办证所需的全部材料后开始计算；在买受人未能及时提交办理产权转移所需文件的情形时，出卖人不承担未取得权属证书的责任。本案中，上诉人在签订合同时虽已将相关税费交给被上诉人，由被上诉人代缴，但上诉人自始并未向被上诉人提交不动产登记申请书、授权委托书等办证所需材料，被上诉人在办理不动产权证的过程中这些材料是被上诉人代为书写和代为提交，那么在上诉人未按合同约定履行提交办证所需的全部材料给被上诉人的情形下，也就不能确定办证时限开始计算的时间，进而并不能认定被上诉人存在逾期办证的事实。因此，上诉人诉请被上诉人支付逾期办证违约金，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费912.00元，由上诉人聂永双负担。本判决为终审判决。审判长  龙集东审判员  郑厚祥审判员  吴竹春二〇一九年四月八日法官助理章杰书记员顾静玲