山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0103民初8930号原告：法代弟，男，1968年10月23日出生，回族，住山东省济南市。公民身份号码：。委托诉讼代理人：王存忠，山东乾慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟强，山东乾慧律师事务所律师。被告：山东宁电物资贸易有限公司，住所地：山东省济南市。法定代表人：柴奥迪，该公司执行董事。原告法代弟与被告山东宁电物资贸易有限公司（以下简称“宁电公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月14日公开开庭进行了审理。原告法代弟的委托诉讼代理人孟强到庭参加诉讼。被告于宁电公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告法代弟向本院提出诉讼请求：1.判令宁电公司向其支付2014年7月1日至2017年4月5日期间的房屋租金2970000元；2.判令宁电公司向其支付滞纳金（违约金）2970000元；3.本案诉讼费用由宁电公司承担。事实和理由：法代弟与宁电公司于2013年11月26日签订《库房租赁合同》一份，约定：宁电公司承租法代弟位于济南市市中区党家庄街道办事处以西104国道以南院落一宗（包括A车间、B车间、办公楼及院内附属设施），租期为三年，自签订之日起至2016年12月31日止。租金为1080000元/年，租金支付方式为每年分两次交清，每年的12月1日前支付下一年度一月至六月的租金540000元，每年的6月1日前支付当年度七月至十二月的租金540000元。如不能按时交纳租金，法代弟有权按宁电公司拖欠租金总额的0.3%/日加收滞纳金，超过一个月按0.5%/日加收滞纳金。同时还约定，在合同履行期间，在未出现不可抗力的情况下，任何一方违约，按年租金的30%向对方支付违约金。《库房租赁合同》订立后，法代弟依约向宁电公司交付了出租房屋及院落，宁电公司接收并向法代弟支付了2014年1月1日至2014年6月30日期间的房屋租金540000元。此后，宁电公司未再向法代弟支付租金并一直占有房屋至2017年4月。被告宁电公司未作答辩，亦未提交书面答辩意见。原告法代弟围绕其诉讼请求依法提供了证据，并陈述了证据的证明内容：1.《库房租赁合同》原件一份，据此证明：其与宁电公司于2013年11月26日签订协议，对租期、租金及其支付方式、滞纳金、违约金等事项作出约定的事实。2.党家街道安全工作办公室《高速铁路高速公路高架路沿线综合治理提升百日行动工作方案》、2017年4月5日山东法制报公告（原件）及拆迁照片等一宗，据此证明：宁电公司实际占有涉案库房至2017年4月。3.《租赁费支付协议》《告知函》各一份，据此证明：双方当事人实际履行了涉案《库房租赁合同》，并就2014年7月1日以后的租赁费进行了协商，法代弟亦向宁电公司履行了催交房屋租金义务。经核对、审查，本院对证据1、对证据2中“工作方案”及公告、对证据3的中《租赁费支付协议》《告知函》的真实性予以采信，对于证明目的，本院在判决说理部分中一并分析。被告宁电公司未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月26日，法代弟（出租方）与宁电公司（承租方）签订《库房租赁合同》一份，约定：法代弟将位于济南市市中区党家庄街道办事处以西104国道以南院落一宗（包括A车间、B车间、办公楼及院内附属设施）出租给宁电公司使用。法代弟承诺：办公楼在2013年12月5日前装修完毕并达到可使用后交宁电公司使用；B车间（3500平方米）在2014年1月1日前装修完毕并达到可使用状态后交付宁电公司使用。租期为三年，自签订之日起至2016年12月31日止（实际计算租金日期自2014年1月1日起，合同签订之日至2014年1月1日期间宁电公司可以提前入场使用）。合同履行期间，在未出现不可抗力的情况下，双方当事人任何一方违约，按年租金的30%支付给对方违约金。租金为1080000元/年，租金支付方式为每年分两次交清，2013年12月1日前支付2014年1月1日到2014年6月30日的租金540000元，2014年6月1日前支付2014年7月1日到2014年12月31日的租金540000元，以此类推。宁电公司如不能按时交纳租金，法代弟有权按拖欠租金总额的0.3%/日加收滞纳金，超过一个月按0.5%/日加收滞纳金，以此类推。法代弟自收到订金之日起，2013年11月底之前将办公楼及A车间交付使用，B车间2014年1月1日前交付使用，2013年12月1日前交付上半年的租金后合同生效。此外，双方当事人还就其各自的权利义务、水电费的交纳，以及纠纷的解决等作出约定。在该协议落款的出租方处有法代弟签字及按捺的指印；承租方处加盖有宁电公司公章，同时还有“陈光明”的签字。法代弟陈述，在上述合同签订后，其履行了向宁电公司交付涉案房屋的义务，宁电公司亦向法代弟支付了2014年1月1日至2014年6月30日期间的房屋租金540000元。针对后续租金的支付问题，双方当事人于2014年9月27日签订《租赁费支付协议》一份，约定：双方协商就宁电公司支付法代弟2014年7月1日至2014年12月31日和2015年1月1日至2015年6月30日厂房租赁费达成如下协议：1.宁电公司支付法代弟2014年7月1日至2014年12月31日和2015年1月1日至2015年6月30日厂房租赁费1080000元。（宁电公司于2014年9月27日支付法代弟的80000元和编号为24816295的银行承兑票22000元，作为2014年7月1日至2014年12月31日的违约金，法代弟已收讫）；2.还款期限截止到2014年10月31日；3.若宁电公司未在规定期限还款，将每日支付法代弟10000元作为违约金直至结清欠款为止。法代弟陈述，因宁电公司未依照上述《租赁费支付协议》约定向其支付房屋租金，故其于2015年2月1日向宁电公司发送了《告知函》，并由宁电公司的工作人员李伟、黄国庆进行了签收，该《告知函》载明：依据法代弟与宁电公司于2014年9月签订一份《租赁费支付协议》，宁电公司应在2014年10月31日前支付给法代弟房屋租赁费1080000元（截止日期2014年7月1日至2015年6月30日），截止到2015年1月31日，按《租赁费支付协议》，宁电公司共欠法代弟本金1080000元，违约金920000元（已支付200000元），现欠1800000元，因宁电公司未及时支付法代弟库房租赁费及违约金，给法代弟造成严重的经济损失，如宁电公司在2015年2月7日前不能一次性及时归还欠款，视为违约并追加违约金300000元……。2017年3月26日，党家街道安全工作办公室发布《高速铁路高速公路高架路沿线综合治理提升百日行动工作方案》，其中载明：开展违建临建大拆除行动，将“三高”沿线控制区范围内违建临建拆除工作纳入到“拆违拆临”行动，依法拆除“三高”沿线控制区范围内所有违法建设及非法标志、违法户外广告……。法代弟陈述，因涉案厂房属于违章建筑、临时建筑，属于上述“工作方案”拆迁的范围，故法代弟于2017年4月5日在《山东法制报》上刊登《公告》，告知宁电公司：依据济南市全面拆除违法建设的通知要求，公告人欲对济南市党家庄街道办事处以西104国道以南自建院落进行整改，特通知宁电公司，于本公告之日起七日内对存放的物品进行处理，逾期不搬，视为无主物。基于这一原因，法代弟将计算涉案房租的时间截止到2017年4月5日，即法代弟登报之日。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十二条规定：“被告应当在答辩期届满前提出书面答辩，阐明其对原告诉讼请求及所依据的事实和理由的意见”，宁电公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，亦未在答辩期限内对法代弟提出的诉讼请求及所依据的事实和理由提出答辩意见，亦未提交相应证据材料，应视为其对答辩及举证权利的放弃。本案系房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”及第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因涉案房屋属于党家街道安全工作办公室公布《高速铁路高速公路高架路沿线综合治理提升百日行动工作方案》中规定“拆违拆临”的范畴，对于涉案房屋属违章建筑、临时建筑的事实，法代弟亦无异议，故应依法认定法代弟与宁电公司签订的《库房租赁合同》，以及双方当事人为解决后续租金支付问题而签订的《租赁费支付协议》均属无效。虽然上述合同被认定为无效，但根据该司法解释第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”法代弟仍可参照上述合同的约定的租金标准向宁电公司主张房屋占有使用费。参照上述合同约定的房屋租金标准1080000元/年，自2014年7月1日至2016年12月31日的房屋占有使用费应为2700000元（1080000元/年×2.5年）。法代弟虽主张在涉案《库房租赁合同》约定的租赁期限届满后，宁电公司仍实际占有涉案房屋至2017年4月，但其提交的证据均系在其单方行为下所形成，不足以证实其主张，故对2017年1月1日至2017年4月5日期间的房屋占有使用费，本院不予支持。此外，因涉案《库房租赁合同》及《租赁费支付协议》被依法认定为无效，故合同中关于房屋租金滞纳金、违约金的约定亦属无效，故法代弟主张宁电公司向其支付滞纳金（违约金）2970000元，本院亦不予支持。同时，根据双方当事人签订的《租赁费支付协议》及法代弟提交的《告知函》载明的事实，宁电公司在《库房租赁合同》履行期间向法代弟分别支付违约金80000元、22000元、200000元，款项合计302000元，亦因合同无效而应抵扣涉案房屋占有使用费，故宁电公司欠付法代弟2014年7月1日至2016年12月31日期间的房屋占有使用费应为2398000元（2700000元-302000元）。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案《租赁费支付协议》约定，宁电公司承诺其于2014年10月31日前向法代弟支付2014年7月1日至2015年6月30日期间的房屋租金1080000元。但宁电公司并未依约履行上述付款义务，这必然对法代弟造成资金占用期间的利息损失，同时结合法代弟对涉案《库房租赁合同》无效应负相应责任的事实，本院酌定宁电公司按照中国人民银行同期同类贷款利率1/2的标准向法代弟支付欠付涉案房屋占有使用费的利息损失。综上所述，原告法代弟的诉讼请求部分成立，对于成立部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十二条规定，判决如下：一、被告山东宁电物资贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告法代弟2014年7月1日至2016年12月31日期间的房屋占有使用费2398000元；二、被告山东宁电物资贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告法代弟因逾期支付房屋占有使用费而造成的利息损失（以2398000元为基数，自2014年10月31日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率1/2的标准计算）；三、驳回原告法代弟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53380元，由原告法代弟负担32028元，由被告山东宁电物资贸易有限公司负担21352元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  陈 浩人民陪审员  焦国庆人民陪审员  王玉梅二〇一九年四月一日书 记 员  韩 靖