广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终3528号上诉人（原审被告）：广州市南大房地产开发有限公司，住所地广州市白云区三元里大道**之**。法定代表人：吴林，职务执行董事。委托诉讼代理人：舒辉，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈敏嫦，女，1971年10月19日出生，汉族，住广州市白云区。上诉人广州市南大房地产开发有限公司（以下简称南大公司）因与被上诉人沈敏嫦房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初14578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人南大公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回沈敏嫦的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由沈敏嫦承担。事实和理由：一审法院对本案基本事实认定不清，法律适用错误，应依法撤销并予以改判。一、南大公司迟延办证是因为政府政策变更及第三方过错导致，南大公司不存在故意或重大过失。二、南大公司最终为沈敏嫦办理了产权登记，沈敏嫦并没有因此遭受任何损失。三、在出现办证迟延后，南大公司和沈敏嫦及其他业主均有协商达成协议，南大公司已做出了极大的弥补和让步，但相关协议文件档案等资料因被他人非法持有，脱离南大公司控制导致南大公司目前无法核查提供，存在举证障碍。被上诉人沈敏嫦辩称：要求维持一审判决。沈敏嫦向一审法院起诉请求：1.判令南大公司向沈敏嫦支付逾期办证违约金39777.75元（以1120524元为本金，按每日0.05%计算，从2015年10月1日计算至2015年12月10日共71天）；2.判令南大公司退还多收的契税5602.7元；3.判令南大公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：2013年10月14日，沈敏嫦（买方、乙方）与南大公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件。合同约定：乙方所购商品房为白云区三元里x岗x地段xxxx自编A、B栋第自编B栋幢3层301号房（下称涉案房屋），房屋地址位于白云区××大道××（自××）301房。该商品房合同约定建筑面积共50.59平方米，其中套内建筑面积40.36平方米，共有分摊面积约10.23平方米。第七条、该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米27763.23元，总金额（人民币）1120524元。第十三条、甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。第二十一条、产权登记：双方同意由乙方委托甲方办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条、迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七《本合同补充协议》第七条、关于产权登记（对合同第二十一条的变更和补充）：1.卖方在房屋交付后、买方交清全部资料、税、费及物业维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后，卖方为买方办理房屋所有权证。2.买方须主动向卖方提交办理权属转移登记的相关资料，及时与卖方办理房屋面积补差（合同约定面积与产权登记面积之间的误差）的结算手续，支付按政府规定应由买方承担的物业维修资金和办理房屋权属证书所需的各种税、费并提供全部资料。如买方未在卖方通知期限内与甲方办理上述手续和缴交税、费，则不能及时办理房屋权属转移登记等后果由买方自行承担。卖方并免除《商品房买卖合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任。3.委托卖方办理产权证的中介服务费由买方承担。同日，沈敏嫦已依约向南大公司付清全部购房款1120524元，并预交了契税17738元。沈敏嫦提交向广州市白云区地方税务局查询的照片显示，涉案房屋的契税金额为11192.82元。2015年12月10日，沈敏嫦领取涉案房屋《不动产权证书》。一审庭审中，沈敏嫦、南大公司双方确认涉案房屋交楼时间为2014年4月30日。沈敏嫦明确放弃主张超过诉讼时效期间的违约金，仅主张南大公司支付2015年10月1日至2015年12月10日期间的违约金。一审庭审中，南大公司提交了《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》，拟证明双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件后，政府出台了“车位补地价”政策，要求南大公司补缴国有建设用地出让价款，南大公司最终于2015年4月才确定应补缴交的土地使用费，应扣除上述因不可抗力所致延长的时间。以上事实，有商品房买卖合同、收款收据、不动产权证、意见、照片及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：沈敏嫦与南大公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。关于逾期办证违约金的诉讼请求，现沈敏嫦已付清购房款，按合同约定，南大公司应当在商品房交付之日起210个工作日内为沈敏嫦办妥产权登记并交付房地产权证，南大公司于2014年4月30日向沈敏嫦交付了涉案房屋，故合同约定办理房产证期限届满之日应为2015年3月4日，南大公司迟于2015年12月10日才将《不动产权证书》交付给沈敏嫦已构成违约，应承担违约责任。沈敏嫦明确放弃主张超过诉讼时效期间的违约金，属于处分自身权利，予以准许。现沈敏嫦要求南大公司按合同约定按房价款0.05%每日的标准支付从2015年10月1日起计算至2015年12月10日止的逾期办证违约金符合合同约定，予以准许。逾期办证违约金经核为1120524元×0.05%×71天=39778.6元。南大公司抗辩因新政策出台需缴纳土地出让金及房管部门重新测量的期间属不可抗力均应免除其违约责任的问题。对此一审法院认为，南大公司提出的上述情况均属于南大公司应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理。南大公司的相关抗辩于法无据，不予采纳。对于南大公司认为其司证照被案外人持有，并不影响本案的处理，南大公司要求中止本案审理的意见，不予支持。关于南大公司多收的契税。南大公司作为代办过户登记手续方，证实具体契税数额的举证责任应在南大公司，现南大公司无法举证证实涉案房屋的实际契税数额，一审法院采信沈敏嫦所提交的证据，确认涉案房屋过户登记契税数额为11192.82元。南大公司多收沈敏嫦的契税6545.18元应退还沈敏嫦。沈敏嫦仅要求南大公司退回多收契税5602.7元，乃对自身权利的处分，予以准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条之规定，作出判决：一、在本判决生效之日起五日内，南大公司向沈敏嫦支付逾期办证违约金39778.6元；二、在本判决生效之日起五日内，南大公司向沈敏嫦退还多收的契税5602.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费467.3元，由南大公司负担并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳。经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。一审对于涉案合同的效力及违约事实的认定，合理有据，双方当事人亦未提出异议，故本院对此予以维持并不再赘述。针对南大公司的上诉请求，二审争议焦点在于南大公司的免责理由能否成立。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。南大公司对其存在的迟办证行为，虽然上诉主张是政府政策变更及第三方过错造成，但其对此举证不足，且该理由并不足以对抗南大公司应依约承担的违约责任。而南大公司以其已为沈敏嫦办证为由，认为沈敏嫦没有损失，并据此主张其无需承担违约责任的上诉意见，明显不符合合同约定，亦于法无据，本院不予采纳。至于南大公司上诉提出双方已就迟延办证问题已协商达成协议一事，缺乏事实依据，本院亦不予采信。综上所述，南大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费935元，由广州市南大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年四月十八日书记员 王 敏