福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初2247号 原告：厦门温馨家园物业服务有限公司，住所地中国（福建）自由贸易实验区厦门片区象屿路97号厦门国际航运中心D栋8层03单元C之六。 法定代表人：戴继光，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张静蓉，福建旭丰律师事务所律师。 被告：孙志中，男，1969年7月29日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：朱琳，福建力衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶翔，福建力衡律师事务所律师。 原告厦门温馨家园物业服务有限公司（以下简称“温馨家园公司”）与被告孙志中物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温馨家园公司的委托诉讼代理人张静蓉、被告孙志中的委托诉讼代理人朱琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 温馨家园公司向本院提出诉讼请求：1.判令孙志中向温馨家园公司支付2011年8月1日至2018年2月28日期间房屋物业管理服务费8202.5元、房屋公共维修金2010.5元，以及物业管理服务费违约金5413.6元（以每月欠费总额为基数，按日万分之五的标准，自次月1日起分段计算，暂计至2018年7月31日，之后应计至被告支付完拖欠的物业服务费之日止）；2.判令孙志中承担本案诉讼费用。事实与理由：“未来橙堡”小区坐落于厦门市海沧区沧五路渐美里1#-122#，南海三路1000#-1098#。2011年8月7日，温馨家园公司与厦门市海沧区未来橙堡业主委员会签订《未来橙堡物业服务委托合同》并自2011年8月1日起服务至今。根据合同约定：未来橙堡小高层住宅物业管理服务费标准为1.10元/平方米/月，公共维修金标准为0.20元/平方米/月，逾期未交纳物业管理服务费需按日千分之三的标准支付违约金。2013年8月11日，经温馨家园公司申请并向业主征求意见后，厦门市海沧区未来橙堡业主委员会同意将公共维修金调整为0.3元/平方米/月。孙志中系海沧区渐美里100号603室房屋业主，其长期拒不缴纳物业管理服务费及公共维修金，温馨家园公司为维护自身合法权益，依法提起诉讼。 被告孙志中辩称，一、原告温馨家园公司对物业管理费、公共维修金的诉求部分已超过法定的诉讼时效，对其该部分的诉求应当予以驳回。温馨家园公司于2018年9月12日向法院递交起诉状，其诉求中主张了其2015年9月30日前的物业管理费、公共维修金，根据最高人民法院《关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，故该部分请求的诉讼时效已于2017年9月30日届满，孙志中亦于2017年9月取得不履行义务之抗辩权。所以本案中，温馨家园对2015年9月30日前的物业管理费、公共维修金诉求部分应予驳回。二、原告温馨家园公司要求孙志中支付违约金的请求不具有事实及法律依据。温馨家园所提供的物业管理服务不规范且长期存在严重的瑕疵，多年来物业管理未得到任何整改。在海沧区建设局的2次检查（2017年9月、2018年3月）中，未来橙堡均为所查的物业项目中管理最差，以100分为满分，其仅得27分，建设局2次予以通报批评。主要表现在：（一）基础服务，1.相关证书证件均存放公司，现场无法提供；2.未见年度自查，未见业主资料；3.未见建设局网站公示情况；4.合同过期，无备案手续，业主求助、投诉、回访记录及相关回访、满意度调查制度的建立现场均无法提供相关文件；5.明细账目混乱不清，小区广告等业主共有部分盈利收入等常年未公示。（二）清洁卫生，1.绿地堆放杂物；2.屋面天沟杂草、砂石未清理，楼道堆杂，梯口车辆随意停放，保洁工作不到位；3.未见消杀记录，药物出入库无记录；4.未见化粪池清掏巡视记录和警示标识。（三）绿化服务，1.绿地裸露，未见消灭杀防治记录；2.绿地晾晒物品、堆杂等；3.绿地裸露；（四）公共秩序维护，1.安保配备薄弱，无监控值班记录，保安脱岗、睡觉现象严重；2.未见巡逻记录；3.道路车辆停放无序，无维修记录；4.无任何安全警示标识；5.未见二次装修巡查记录，未见制止过程记录，上报相关部门。6.对占用绿化带进行违章搭盖的纵容。（五）共用部位，路面井盖破损，未见年度维修计划维修记录。（六）设施设备1.部分路灯破损，小区水沟盖板破损，屋面天沟杂物未清理；2.未见设备管理档案，有简单的维修记录，但现场设备未见有维护迹象；3.二次供水水箱锈蚀未处理，卫生较差，水箱渗水无水位计，无水质监测；4.13号电梯机房照明灯不亮，无灭火器，无通风，卫生较差；5.消防主机瘫痪，消防水系统故障；6.多处防火门破烂不堪，形同虚设。综上，温馨家园公司未能尽到相应管理的义务，小区的管理存在严重的瑕疵，孙志中拒交物业服务费，属于行使合同履行中抗辩权的行为，是基于正当、合理的理由。所以温馨家园公司关于物业管理服务费违约金的请求不具有任何请求权之基础。三、温馨家园公司要求孙志中按合同约定支付1.1元/平方米/月的物业管理费没有事实及法律依据，应予以酌减。温馨家园公司长期提供物业服务项目和质量与合同约定的标准差距明显，存在重大瑕疵，且至今并无改善。《物业服务收费管理办法》第五条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适用的原则。即应坚持质量和价格相符的原则，物业服务企业不能只收费不服务。本案中，孙志中从未享受到与合同约定一致、管理费用相适用的服务。如果在长期提供如此糟糕服务的情况下（海沧区全区最差），温馨家园公司还能取得与合同约定一致的费用，严重违反了公平原则，严重损害了孙志中的利益。孙志中认为应根据提供的服务质量对物业管理费进行酌减，这样才能符合公平与权利义务的对等原则。四、温馨家园公司关于公共维修基金按0.3元/平米收取的请求于法无据。根据合同约定，公维金按0.2元/平米收取，物业公司无权按照0.3元/平米收取。温馨家园公司诉状中所称向业主征求意见后调整，与事实不符。调整公维金需经业主大会决定，物业公司及业委会均无权调整。所以，温馨家园公司按0.3元/平米收取公共维修基金，无事实和合同依据，应予驳回。另，孙志中居住的小区公共设施（电梯、消防、路面井盖等）未见养护、维修，严重影响孙志中正常生活。公共维修基金亦从未真正用于小区的维修，对于公共维修金的使用温馨家园公司从未进行公示。公共维修金为代收代缴，温馨家园公司未提交证据证明已经代缴。其关于公共维修基金的请求不应予以支持。五、原告温馨家园公司与厦门市海沧区未来橙堡小区第四届业主委员会所签定的合同，未经过民主程序，违反了《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，2018年3月20日签订的物业服务合同应属无效，且与本案无关；对2011年8月27日签订的物业服务合同孙志中予以认可，但温馨家园公司没有依照合同履行相应的义务。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。孙志中对温馨家园公司提供的《未来橙堡物业服务委托合同》（2011年8月7日）、土地房屋登记卡、《业主委员会备案通知书》（2011年6月17日）、《业主委员会备案通知书》（2018年1月22日）、《物业服务合同备案证明》（2011年10月14日）、厦门中院作出的（2015）厦民终字第5044号民事判决书的真实性无异议，温馨家园公司对孙志中提供的《厦门市海沧区建设局关于2017年全区物业服务企业第二次检查情况的通报》（厦沧建[2017]158号）、《厦门市海沧区建设局关于2018年第一季度全区物业服务企业检查情况的通报》（厦沧建[2017]158号）的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对双方当事人存在争议的证据，本院分析如下： 1.孙志中对温馨家园公司提供的《关于未来橙堡物业服务的情况说明》（2018年7月30日海沧区海沧街道海兴社区居民委员会出具）真实性无异议，质证认为海兴社区居民委员会无权开具该证明，本院认为社区居委会作为城市居民自治组织，对其辖区范围内公共事务有管理和协助义务，其出具《情况说明》未超过其管理范围，故对该情况说明的真实性、合法性本院予以确认。2.孙志中对温馨家园公司提供的《未来橙堡物业服务委托合同》（2018年3月20日）真实性无异议，但认为该合同的签订不合法，应属无效，且与本案无关。本院认为，温馨家园公司主张的并非该合同项下的物业费等费用，故该合同与本案无关，本院不予确认。3.温馨家园公司对孙志中提供的照片一组、报纸一篇，质证认为无法判断图片系案涉小区，故对该组证据不予认可。本院认为，因温馨家园公司不确认照片系案涉小区照片，故对照片的真实性与关联性无法确认，对报纸文章的真实性可以予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 孙志中系厦门市海沧区“未来橙堡”100号603室（厦门市海沧区渐美里100号603室，建筑面积95.19平方米）业主。2011年8月7日，温馨家园公司与厦门市海沧区未来橙堡业主委员会签订一份《未来橙堡物业服务委托合同》，约定由温馨家园公司对“未来橙堡”小区进行物业服务，委托服务期限自2011年8月1日起至2015年7月31日。合同约定：委托管理事项包括房屋使用、装修的管理和监督，房屋建筑共用部位维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护运行和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护管理，公用环境卫生、包括公共场所、房屋共用场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，以及维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等。温馨家园公司负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共维修金、公共水电费、水电公摊、停车服务费。物业服务管理费标准为：小高层住宅房屋按建筑面积1.1元/平方米/月元收取，多层住宅房屋按建筑面积0.50元/平方米/月收取；公共维修金收费标准为：住宅、店面及商场收费为0.20元/平方米/月，公共维修金代收代缴、单独账户、专户管理，专款专用。温馨家园公司若未尽管理义务或未达到管理目标要求，造成业主或使用人损失的，应给予相应经济赔偿；连续调查满意率低于60%，或有重大投诉等性质严重的侵犯业主权益的情况，业主委员会有权解除本合同。本合同到期后双方如续订，应在该合同期满三十天前向对方提出书面意见，若双方无异议，则该合同自行延续。上述合同签订后，于2011年10月14日通过厦门市海沧区建设局备案。2018年7月30日，厦门市海沧区海沧街道海兴社区居民委员会出具《关于未来橙堡物业服务的情况说明》，载明：厦门温馨家园物业服务有限公司受未来橙堡业委会委托，于2011年8月1日正式履行物业服务职责，合同期4年，截止2015年7月30日。从2015年8月开始没有选出业委会，但厦门温馨家园物业服务有限公司一直服务到2018年1月成立业委会。未来橙堡从2011年8月到2018年6月30日都一直是厦门温馨家园物业服务有限公司在服务。 另查明： 1.温馨家园公司曾于2015年向厦门市海沧区人民法院起诉未来橙堡小区部分业主，要求业主支付至2014年12月拖欠的物业管理费等相关费用，海沧区人民法院经审理后认定温馨家园公司管理服务小区期间，自2013年8月起公共维修金的标准从0.20元/平方米/月调整为0.30元/平方米/月。后业主李先兰不服一审判决向厦门市中级人民法院提起上诉，厦门市中级人民法院作出终审判决，认定未来橙堡小区业委会已经同意温馨家园公司调整公共维修金的申请，李先兰未提出异议或申请撤销业委会的决定，对其主张的因公维金调整未经小区大多数业主表决同意而不应调整的主张不予支持。 2.厦门市海沧区建设局于2017年9月、2018年3月两次组织对该区物业服务企业检查，并做出《厦门市海沧区建设局关于2017年全区物业服务企业第二次检查情况的通报》（厦沧建[2017]158号）、《厦门市海沧区建设局关于2018年第一季度全区物业服务企业检查情况的通报》（厦沧建[2017]158号），均对管理情况较差的未来橙堡小区的物业服务企业即本案被告温馨家园公司通报批评，认为温馨家园公司在基础服务、清洁卫生、绿化服务、公共秩序维护、设施设备等方面均存在比较严重问题。 3.2015年11月24日，海峡导报刊登“苍蝇乱飞、令人作呕”的图文，载明海沧区未来橙堡小区内杂物垃圾堆放、臭气熏人的情形。 4.厦门市海沧区未来橙堡第3届业主委员会成立于2011年6月17日，任期三年。该业主委员会成立后，于当日通过厦门市海沧区海沧街道办事处备案。厦门市海沧区未来橙堡第4届业主委员会成立于2018年1月5日，任期五年。该业主委员会成立后，于2018年1月22日通过厦门市海沧区海沧街道办事处备案。 5.庭审中，温馨家园公司确认讼争房产面积按94.39平方米来计算物业服务费及公共维修金。孙志中确认2011年8月1日至2018年2月28日期间，温馨家园公司在未来橙堡小区，但不确认温馨家园公司有提供物业服务。 6.温馨家园公司于2018年9月12日向本院提起诉讼，本院以预立案的方式受理进行调解。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案原告温馨家园公司与未来橙堡业主委员会签订的《未来橙堡物业服务委托合同》（2011年8月1日-2015年7月31日），均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，且依法对包括本案被告在内的全体业主均具有约束力。2015年8月1日至2018年2月28日期间，虽然温馨家园公司并未与业委会签订书面合同，但是结合社区居委会的证明、孙志中在本案中确认的“是温馨家园公司公司在未来橙堡小区，但未提供物业服务”的陈述，2015年8月1日至2018年2月28日期间，温馨家园公司为未来橙堡小区业主实际提供了物业服务。温馨家园物业公司在2015年8月1日至2018年2月28日期间为未来橙堡小区提供了物业服务，孙志中作为小区业主理应支付相应的物业服务费用。 关于温馨家园公司诉求的物业费和公维金是否超过诉讼时效的问题。2017年10月1日之前，民法通则规定的二年或一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用三年诉讼时效的，人民法院不予支持。温馨家园公司未举证证明其在2017年10月1日前向孙志中主张过权利，故其在本案中主张的2015年10月1日前的物业费由于超过两年诉讼时效，本院不予支持。温馨家园公司未提交证据证明物业费按季度收取，故其主张2015年7月1日之后的物业管理费均未超过诉讼时效，本院不予采信。温馨家园公司诉求的公共维修金系为全体业主利益收取，且物业服务企业系代收公维金，故公维金不适用诉讼时效的规定。综上，孙志中应支付自2015年10月1日至2018年2月28日期间的物业费及2011年8月1日至2018年2月28日期间的公共维修金。按合同约定，孙志中应按1.1元/平方米/月的标准向温馨家园公司缴交物业费，孙志中名下的房屋产权面积为95.19平方米，温馨家园公司自愿按94.39平方米主张物业费，属于其处分自身民事权利和诉讼权利，本院予以支持。经计算，孙志中应缴交的物业费为3011.041元（94.39平方米×1.1元/月/平方米×29月=3011.041元）。合同虽然约定公维金标准是0.2元/平方米/月，但生效判决已确认自2013年8月起公共维修金的标准从0.20元/平方米/月调整为0.30元每平方米，故温馨家园公司自2011年8月至2013年7月按0.2元/平方米/月、自2013年8月起按0.3元/平方米/月主张公维金，本院予以支持。温馨家园公司主张孙志中应缴交公维金2010.5元（94.39平方米×0.2元/月/平方米×24月+94.39平方米×0.3元/月/平方米×55月=2010.5元），本院予以支持。 关于物业费是否应予以酌减的问题。厦门市海沧区建设局于2017年9月、2018年3月两次组织对该区物业服务企业检查，均对管理情况较差的未来橙堡小区的物业服务企业即本案被告温馨家园公司通报批评，认为温馨家园公司在基础服务、清洁卫生、绿化服务、公共秩序维护、设施设备等方面均存在比较严重问题。同时，海峡导报刊登的卫生状况较差的状况虽然是多方原因引起的，但是物业未在业主随意倾倒垃圾时及时发现制止、也未在问题出现后及时有效沟通解决，其物业管理存在缺陷。综上，本院认为温馨家园公司在物业服务项目、质量上存在瑕疵，且在较长时间内未见改善，基于物业服务收费应与服务水平相适用的原则，孙志中主张物业费应予以酌减，本院予以支持。结合本案实际情况，本院对孙志中应缴纳的物业费予以减少10%，即孙志中应向温馨家园公司缴交2709.94元物业管理费用。关于违约金是否应予以支持问题。基于前述物业服务瑕疵的原因，温馨家园公司主张孙志中支付违约金，没有依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第五十四条、第六十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、孙志中于本判决生效之日起十日内向厦门温馨家园物业服务有限公司支付2015年10月1日至2018年2月28日的物业管理费2709.94元、2011年8月1日至2018年2月28日的公共维修金2010.5元； 二、驳回厦门温馨家园物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由孙志中负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员 樊 珺 二〇一九年四月十日 书记员 林昕颖 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。