广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初720号原告（反诉被告）：关冠瑜，男，1982年5月17日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：李春燕（系关冠瑜之妻），女，1984年4月16日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。被告（反诉原告）：佛山市高明银海广场有限公司，住所地广东省佛山市高明区沿江路，统一社会信用代码：91440600618099751C。法定代表人：黄志言。委托诉讼代理人：梁雪琴，广东聚英华律师事务所律师。原告（反诉被告）关冠瑜诉被告（反诉原告）佛山市高明银海广场有限公司（下称“银海公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）关冠瑜及其委托诉讼代理人李春燕（第二次庭审）、被告银海公司的委托诉讼代理人梁雪琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。关冠瑜向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付原告解除合同违约金人民币2万元；2.依法判决被告退还原告的押金人民币4500元；3.依法判决被告支付原告场地的装修费用人民币16985元；4.喷画费人民币119元；5.机台购置费人民币56118元；6.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告和被告于2018年7月1日订立了场地租赁合同，被告把银海广场左出入口停车场4个停车位租给原告用作自助洗车服务。由于该项目使用位置场地经佛山市高明区交通运输和城市管理局查实认定为公共区域，属于无产权停车位，不属于被告产权停车位，被告无权出租该场地。佛山市高明区交通运输和城市管理局于2018年10月24日发出责令限期改正通知书给被告，责令被告对该项目于2018年10月26日前进行拆除搬迁恢复地方原貌。因要拆除搬运设备需要时间的缘故，该项目于2018年11月17日才完成拆除搬迁，期间原告没有得到被告任何补偿，造成原告巨大经济损失。在此后原告多次要求被告对项目拆除搬迁的事宜进行商议责任问题，但对被告以原告在项目动工前没有咨询相关部门为由，对原告的要求置之不理。原告与被告签订的合同事实清晰、有效，被告违约事实清楚。请求法院依法维护原告的合法权益。银海公司辩称，针对原告的起诉，答辩如下：1、双方的合同里并没有约定解除合同的违约金，原告请求解除合同的违约金2万元没有事实及法律依据，合同解除的原因在于原告没有按照合同的约定将装修方案送给被告审批同意及进行施工，随后也不再继续承租案涉的场地，因为原告违法施工导致被城建部门处罚，被告认为合同解除的原因以及违约方应该是原告；2、关于第二点请求，被告认为是原告违约，根据合同的约定，被告有权没收原告的押金，而且原告拖欠被告的租金以及水电费等，被告有权在押金金额内优先予以扣除；3、原告是在没有经过被告同意的情况下进行装修，也没有经过相关部分的审批而进行施工，其装修费用应该由原告自己承担，而且在本案中原告也没提供合法有效的证据证明他的装修费用是多少；4、关于第四点喷画费及机台购置费，被告认为原告购置的费用没有提供相关的证据证明已经支付，也与被告无关。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。银海公司向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告向反诉原告支付2018年9月1日至2019年2月28日的租金9000元；2.请求判令反诉被告向反诉原告支付2018年10月1日至2018年11月30日的水电费合计：363.3元；以上合计：9363.3元。3.反诉案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：2018年7月1日，反诉原告与反诉被告之间签订了一份《商铺租赁合同》，约定由反诉被告承租反诉原告位于佛山市高明区荷城街道沿江路463号银海广场停车场（广场左入口）的四个停车位，租赁期限自2018年7月1日至2021年6月30日止。2018年8月1日起至2021年8月31日止每月租金1500元。同时约定反诉被告对承租商铺装修前应向反诉原告报送装修方案，经营期间涉及的证照办理、水、电设备、消防、环保、卫生、排污、室内装修等一切报批手续及费用由反诉被告自行承担。合同签订后，反诉被告并没有履行上述报建手续，而且系因其个人经营行为导致被投诉才被城管部门责令改正。而且反诉被告至今仍拖欠反诉原告2018年9月1日至2019年2月28日的租金9000元及2018年10月1日至2018年11月30日水电费363.3元未支付。反诉原告认为，反诉被告未按照合同的约定支付租金及水电费、以及没有按照合同约定进行报建导致被投诉，最后停止经营的行为已经构成严重违约，损害了反诉原告的合法权益，为维护自己的合法权益，特提起反诉，请求法院依法支持反诉原告的全部诉讼请求，驳回反诉被告的诉讼请求。关冠瑜针对反诉辩称，既然城管部门已经开出了占用公共资源的罚单，已经证明被告银海公司对出租的四个车位是没有权属的，那就证明双方签订的合同是无效的、不合法的。原告围绕诉讼请求提供了原告身份证1份，企业信用信息公示报告1份，购销合同1份，收据8份，商铺租赁合同1份，佛山市高明区交通运输和城市管理局《询问调查通知书》1份、《责令限期改正（停止）违法行为通知书》1份、微信账户交易账单、QQ邮箱截图、微信截图等证据，被告对证据真实性无异议，本院审核后对上述证据予以确认。被告有异议的收据8张，或无公章，或无证人，或与本案主要事实无关，本院不予采纳为证据。被告围绕诉讼请求提供了缴款通知单1份，关冠瑜（洗车服务）欠租金明细表1份，明府国用（1997）字第0624010xxxx号国有土地使用证1份、佛山市高明区人民政府办公室关于印发佛山市高明区老旧小区改造提升工作方案的通知复印件1份、高明区老旧小区引导改造提升范围图复印件一份和银海广场业主（临时）公约1份。本院审核后认为，对区政府文件及其附图的三性无异议，由于土地证已在“变更记事”中明确已于2009年4月28日注销本证，故对土地证的合法性、真实性均不予确认，对被告单方制作的其他证据缺乏客观性，本院不予采信。本院根据查明的证据及双方当事人的陈述，确认以下事实：2018年7月1日，关冠瑜与银海公司签订了一份《商铺租赁合同》，约定由关冠瑜承租位于佛山市高明区荷城街道沿江路463号银海广场楼盘小区南侧公共道路左边的四个停车位（保安岗亭旁）从事洗车经营，租赁期限自2018年7月1日至2021年6月30日止。2018年8月1日起至2021年8月31日止，每月租金1500元。同时约定关冠瑜对承租商铺装修前应向银海公司报送装修方案，经营期间涉及的证照办理、水、电设备、消防、环保、卫生、排污、室内装修等一切报批手续及费用由关冠瑜自行承担。但出租方未提供标的物相关的权属或合法占有凭证给承租方。为开办自助洗车场“车海洋”，关冠瑜先后实施了平整地面、硬底化、通水通电、挖水沟、三级沉砂池、地面油漆、竖立柱等工程支出装修费用16985元，并于2018年9月1日订购了自助洗车设备。2018年10月8日，关冠瑜收到佛山市高明区交通运输和城市管理局明管通字NO.3002385《询问调查通知书》，以行为人有涉嫌“占用公共停车站进行经营”的行为，通知其到该局直属执法分局接受询问调查及听取处理意见。不久，关冠瑜收到银海公司转交的佛山市高明区交通运输和城市管理局于2018年10月26日留置送达发出的明管通NO.4014957《责令限期改正（停止）违法行为通知书》，责令“银海广场自助洗车点（车海洋）”于2018年11月1日前恢复原貌，理由是未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，违反了《城市市容和环境卫生管理条例》有关规定和《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，故依照《城市市容和环境卫生管理条例》有关规定和《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定作出上述处罚。关冠瑜在行政机关指定限期前拆除了洗车设备并撤出了场地。另查明一，银海公司收取了关冠瑜合同押金4500元；支出喷画费119元。另查明二，银海公司工作人员邢锋对关冠瑜提交的装修施工图进行了审核。另查明三，涉案停车位系位于高明区老旧小区引导改造提升工作范围。本院认为，依法成立的合同才受法律保护。从查明的事实并结合日常规划常识可知，涉案停车位系位于银海广场地块与“高丰公司”地块退建形成的公共道路的南边，靠“高丰公司”地块一侧与花圃相邻，而非被告所称红线内土地（红线内土地不包括退建的土地）。因此，佛山市高明区交通运输和城市管理局认定涉案停车位为公共停车场，关冠瑜的装修行为被认定为改变建设规划的违法行为而予以处罚。本案双方通过合同约定将公共配套用地（停车位）变作私人经营用地建设洗车场，明显系废公谋私，损害了公共利益，该《商铺租赁合同》无效。由无效合同而产生的权利义务不受法律的保护和约束，不存在所谓解除合同的问题。被告收取的租金、押金本应全部予以返还。但原告并未在本案起诉返还租金，本案中不予审理。押金4500元则应返还原告。至于原告的装修损失17104元（含喷画费119元），应根据导致合同无效的过错责任各负其责。被告作为银海广场地块的开发商，掌握其开发地块的实际范围，在明知超出其红线范围的情况下仍将公共停车位用作洗车场地出租谋利，违反了城市规划，侵犯了公共利益，应承担主要过错责任。原告关冠瑜在未了解或查明停车位可否改变用途的情况下，相信出租方一面之词而将公共停车位改建为私人洗车点，应负一定的过错责任。经计算，被告承担的装修损失为17104元×70%＝11972.8元；原告承担装修损失为17104元×30%＝5131.2元。至于原告购买洗车设备的费用，并不全部属于损失范围，而实际的损失有多少要由原告证实，本院按照谁主张谁举证原则，认定由原告承担举证不力的法律后果，对其无证据证实的该请求不予支持。对于被告银海公司的反诉，基于无效的合同关系，其租金请求于法无据。同时，亦由于占用公共停车位改作洗车点系侵权行为，反诉原告亦不得请求场地占用费。反诉原告主张的水电费无原始记录、代付凭证等优势证据实证，本院不予支持。综上，被告银海公司应向原告关冠瑜返还押金4500元、赔偿装修损失11972.8元，驳回原告及反诉原告的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告佛山市高明银海广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告关冠瑜返还押金4500元；二、被告佛山市高明银海广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告关冠瑜赔偿装修损失11972.8元；三、驳回原告关冠瑜的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告佛山市高明银海广场有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2243元，减半收取1121.5元（原告已预交），由被告佛山市高明银海广场有限公司负担189元，原告关冠瑜负担932.5元；被告负担的受理费189元，由被告于支付判项确认的款项时一并支付给原告，本院不再另行收退。反诉受理费50元，减半收取25元（反诉原告已预交），由反诉原告佛山市高明银海广场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁小平二〇一九年四月三十日书记员  黎泸蔓