湖南省冷水江市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1381民初1726号原告陈前云，女，汉族，1960年6月13日出生，住湖南省冷水江市。委托代理人李文其，山西得民律师事务所律师。委托代理人易卫星，冷水江市新亮剑法律服务所法律工作者。被告冷水江市鹏诚房地产开发有限公司，住所地湖南省冷水江市锑都南路**。法定代表人李军。被告唐铁民，男，汉族，1961年11月26日出生，住湖南省冷水江市。以上两被告共同委托代理人杨平玲，湖南湘都律师事务所律师。第三人姜勤，男，汉族，1958年7月10日出生，住湖南省冷水江市。原告陈前云与被告冷水江市鹏诚房地产开发有限公司（以下简称鹏诚公司）、唐铁民、第三人姜勤房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭分别于2018年12月27日、2019年4月8日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告陈前云及其委托代理人李文其、易卫星，被告鹏诚公司、唐铁民的委托代理人杨平玲到庭参加诉讼，第二次开庭原告陈前云及委托代理人李文其、被告鹏诚公司、唐铁民的委托代理人杨平玲到庭参加诉讼。第三人姜勤经依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈前云诉称，2008年7月24日，原告陈前云与第三人姜勤签订《关于集中粮站整体开发现有八套住户拆迁补偿协议》，约定由第三人对原告等八户在原集中粮站的房屋进行整体拆除，第三人同意补偿原告住房一套、车库一个，另对搬家、安置费用进行了约定，由第三人按月支付租房费500元，直至房屋交付。协议签订后，原告按约进行了腾房，第三人支付了四年房租费之后便不再支付。2014年元月28日，第三人又与原告进行了协商，并对双方所签协议进行了修改，协议中约定将延期双倍赔偿改由第三人补偿原告人民币13万元。2015年5月25日被告与第三人姜勤签订了《土地使用权转让合同》，第三人同意将其所取得的冷水江市集中居委会地段13-42-5，面积2260.5平方米的土地使用权以180万元的价格转让给被告，同时约定，原2008年所签订《关于集中粮站整体开发现有八套住房拆迁协议》中等八套住户的拆迁补偿协议中的全部内容由被告承担。被告与第三人所签合同生效后，被告在取得的土地上进行了开发、建设，2018年被告所开发建设的房屋进行了竣工验收，并对外公开出售和交付使用，可原告要求被告按合同履行时，被告要原告放弃房屋租金和补偿款时才同意将房屋和车库交付给原告。为维护原告的合法权益。特起诉，请求：1、判令被告将铂林公馆4-903房和车位交付给原告使用，并补偿车库与车位的差价款4万元；2、判令被告自2012年7月23日起按500元每月支付原告房租费至房屋交付使用之日止；3、判令被告补偿原告人民币130000元；4、本案诉讼费由被告负担。被告唐铁民、鹏诚公司辩称，1、根据合同的相对性原则，原告所主张的第三项诉求应由第三人姜勤承担，鹏诚公司并不存在违约行为；2、2008年姜勤与原告方签订的拆迁补偿协议上约定补偿楼梯房，现鹏诚公司补偿的是电梯房，原告应补偿差价18万；3、姜勤与原告签订的协议中约定的违约责任，违约金高于合同法之约定，是无效条款。第三人姜勤无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面的答辩意见。经审理查明：原告陈前云系原冷水江市粮食局原集中粮站****房的登记所有权人。2008年7月24日，第三人姜勤（甲方）与陈前云（乙方）签订《关于集中粮站整体开发现有八套住户拆迁补偿协议》，约定的主要内容：1、冷水江市粮食局原集中粮站以公开拍卖方式，报请市人民政府批准，由市财政局组织委托娄底市集利拍卖行公开现状拍卖，甲方于2008年7月8日以180万元举牌应价成交购买，甲方在该地段规划建设开发住宅小区，现粮站八套住房搬迁拆除；2、甲方于2008年7月26日至8月26日开始对原集中粮站所有仓库、机房和一栋三层住房、煤房、传达室整体拆除，希原有八户住房在2008年8月26日以前全部搬迁到位；3、搬家安置费二次，甲方付每户2000元；4、按开发工期为15个月每月每户补偿租房费500元，每户应补7500元，如延期，甲方按第四条协议执行；5、该项目整体配套工程按24个月交付使用，如延期按双倍赔偿住房价值，其余原有八户住户搬家以甲方书面通知为准，在15天内搬完，甲方等原有八户住户搬完之后开始计算工期，如其中有住户没有按时搬完，工期顺延；6、面积补偿：拆除现有住房，甲方同意补偿一套住房，面积为120平方米，另补车库一个，甲方不收乙方任何费用，结构为三室二厅一厨二厕，室内带阳台一个；7、规划合作改造后住宅楼八层，一层八层为住房，层高按设计要求为3米，砖混结构（后面一层为车库）。协议签订之后，第三人姜勤向原告陈前云支付搬家费用2000元，按照每月500元的标准支付房租费三年共计18000元（自2008年8月至2011年7月），按照每月800元的标准支付房租费9600元（自2011年8月至2012年7月），之后未再支付房租费。2014年1月28日，姜勤与陈前云就该协议进行变更，变更意见如下：1、废除“该项目整体配套工程按24个月交付使用，如延期按双倍赔偿住房价值”条款，变更为“由甲方向乙方补偿拾叁万元整（130000元），主体完工后将余款付清“；2、“规划合作改造后住宅楼八层，一层八层为住房，层高按设计要求为3米，砖混结构（后面一层为车库）”变更为“规划合作改造后住宅楼十七层电梯房，层高设计要求为3米，框架结构”。2015年5月25日，第三人姜勤（转让方、甲方）与被告鹏诚公司、唐铁民（受让方、乙方）签订土地使用权转让合同，约定甲方同意将位于集中居委会地段（（地号13-42-5使用权转让给乙方；原2008年所签订的《关于集中粮站整体开发现有八套住户拆迁补偿协议》中的唐艳阳、陈前云、欧阳益、欧阳丽、肖亮、周先岱、周次莲、蔡玉贞等八套住户的拆迁补偿协议中的全部内容由乙方承担。合同签订后，鹏诚公司、唐铁民着手报审批手续并启动项目建设，项目名称为“铂林公馆”，总层数为18层，房屋用途地下为车场，1-2层为商业，3-17层为住宅。该项目于2017年10月竣工，2018年1月开始对外预告登记销售。另查明：（一）2018年8月，姜勤（甲方）、陈前云（乙方）与鹏诚公司、唐铁民（丙方）进行协商，主要内容如下：1、由丙方按姜勤与原集中粮站8户住户达成《拆迁补偿协议》交付乙方一套新房，新房选址为铂林公馆4-903房，面积按原《拆迁补偿协议》补偿，超出面积按现营销面积价格由乙方补偿给丙方；2、原甲方姜勤与原集中粮站8户住户达成《拆迁补偿协议》及《补充协议》中约定的房租及延期补偿费用由甲方负责，与丙方鹏诚公司、唐铁民无关。但陈前云不同意该协议内容，未签字认可。（二）庭审中，被告鹏诚公司、唐铁民确认铂林公馆只有车位，并未建车库，协商时预备分配给原告陈前云的4-903房（面积为138.6㎡）现仍未销售，已预留车位给原拆迁住户。庭审中，原告陈前云陈述，因铂林公馆并无车库可实际交付，同意由被告交付车位并按照车库、车位的市场差价补偿4万元。证明以上案件事实的证据有：原告提交的原告本人身份证复印件、被告内资企业登记情况表、被告唐铁民、第三人姜勤的户籍信息、《关于集中粮站整体开发现有八套住户拆迁补偿协议》（含变更内容）、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、铂林公馆销控表、协议书，被告提交的《关于集中粮站整体开发现有八套住户拆迁补偿协议》（不含变更内容）土地登记申请书审批表、房屋买卖合同、房产项目测量协议书，原、被告均提交的土地使用权转让合同、国有建设用地使用权转让审批单及当事人陈述等，经当庭举证质证，本院予以确认。原告陈前云对被告提交的《关于集中粮站整体开发现有八套住户拆迁补偿协议》中的“陈前云”签名不认可，并提出与自己提交的协议相比，甲方签名少了案外人李汉鸣的签名。经审核，该份协议的内容、落款时间与2008年签订的协议一致，且国土局备份的亦是这一份。庭审中，双方当事人均认可协议签订之后，实际参与人仅姜勤，并无李汉鸣。陈前云亦未要求进行笔迹鉴定，本院对该份协议的真实性予以采信。本案主要争执焦点：1、原告与姜勤签订的《关于集中粮站整体开发现有八套住户拆迁补偿协议》效力如何认定？如何履行？本院认为，原告与姜勤于2008年7月24日签订的协议及2014年1月28日变更的协议均是双方相互沟通协商后自愿订立的合同，系双方真实意思表示，且不违反国家效力性强制性法律法规的规定，合法有效，具有法律约束力，双方均应按协议约定履行。庭审中，双方认可新房分配确定的位置为4-903房，面积138.6㎡。协议上明确约定总共补偿原告住房120㎡，超出约定补偿面积18.6㎡。原告主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人，但本案并非商品买卖合同纠纷，而是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，不宜适用该法律条文，而由原告就超出面积以市场价向被告购买更为适宜。关于市场价格标准如何确定的问题。涉案项目铂林公馆于2018年1月开始对外销售，经向冷水江市房地产部门询价，铂林公馆备案均价为3360元/㎡，因此，按此标准计算，住房补偿款为62496元（3360元/㎡×18.6㎡）。关于车库的交付问题，铂林公馆并未建车库，无交付车库的实际条件，考虑到该实际情况及原告的自身意愿，本院认为交付车位并补偿差价为宜。经向冷水江市房地产部门询价，原告主张交付车位并由被告补偿差价4万元的金额合理，本院予以支持。2、关于房租费的问题。合同约定，按开发工期为15个月每月每户补偿租房费500元，每户应补7500元，如延期，甲方按该条协议执行。庭审中查明，原告支付房租费至2012年7月。则应从拖欠房租之日起，按500元每月计算至实际交房之日止。被告通知原告收房时间为2018年8月，故本院认定新房可实际交付时间为2018年8月，房租费计算为36500元（500元/月×73个月）。3、鹏诚公司、唐铁民如何承担责任的问题。根据姜勤与鹏诚公司、唐铁民签订的协议，2008年所签订的《关于集中粮站整体开发现有八套住户拆迁补偿协议》中的陈前云等八套住户的拆迁补偿协议中的全部内容由鹏诚公司、唐铁民承担。鹏诚公司、唐铁民虽主张对2014年姜勤与陈前云变更的协议内容不知情，但变更协议内容发生在土地使用权转让之前，之后实际开发铂林公馆项目时，是按照变更后的内容进行电梯房建设，项目完工之后亦组织双方当事人进行过协商。若按未变更的协议内容履行的话，并不存在实际的履行条件。故本院认为鹏诚公司、唐铁民应共同履行变更之后的协议约定义务。关于陈前云与姜勤约定的补偿款13万元，实际上是对逾期交房的补偿，具有违约金的性质。虽然是双方的约定，但明显过分高于实际损失，应予以调整。经向冷水江市房地产部门询价，铂林公馆所在区域2014年同类新建楼房均价为2500元/㎡左右，120㎡计算为300000元（2500元/㎡×120㎡），故违约金调整为90000元（300000元×30%）。关于拖欠的房租费，同理，鹏诚公司、唐铁民应当承担履行责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告冷水江市鹏诚房地产开发有限公司、唐铁民共同向原告陈前云交付铂林公馆4-903房及车位一个，并在本判决生效之日起十日内支付车库与车位差价补偿款40000元；二、被告冷水江市鹏诚房地产开发有限公司、唐铁民在本判决生效之日起十日内向原告陈前云支付房租费36500元；三、被告冷水江市鹏诚房地产开发有限公司、唐铁民在本判决生效之日起十日内向原告陈前云支付补偿款90000元；四、原告陈前云在本判决生效之日起十日内向被告冷水江市鹏诚房地产开发有限公司、唐铁民支付房屋差价款62496元；上述第一、二、三、四项，被告冷水江市鹏诚房地产开发有限公司、唐铁民共计向原告陈前云支付166500元，核减原告陈前云应向被告冷水江市鹏诚房地产开发有限公司、唐铁民支付的房屋差价款62496元，被告冷水江市鹏诚房地产开发有限公司、唐铁民还应向原告陈前云支付104004元；五、驳回原告陈前云的其他诉讼请求。本案案件受理费2900元，由被告冷水江市鹏诚房地产开发有限公司、唐铁民共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  邓双飞人民陪审员  罗蕴如人民陪审员  刘伟秋二〇一九年四月八日书 记 员  唐晶晶