山东省泰安市泰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0902民初530号 原告：泰安市晋门富物业管理有限公司，住所地泰安市岱岳区天平办事处池子崖村。统一社会信用代码：91370900575478558X 法定代表人：彭玉坤，经理。 委托诉讼代理人：李国伟，山东泰山法正律师事务所。 被告：李宝星，男，1959年5月9日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：王希愚，山东金长虹律师事务所律师。 原告泰安市晋门富物业管理有限公司与被告李宝星物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李国伟、被告李宝星及其委托诉讼代理人王希愚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰安市晋门富物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付自2018年8月至2019年1月期间的物业管理费3072.4元、违约金1945.9元（自2018年9月1日起计算至2019年1月31日）。事实和理由：2018年8月1日，原告与泰山御苑小区开发商泰安市五岳房地产开发有限公司签订物业管理服务合同，约定由原告为泰山御苑小区提供物业服务，收费标准为每月每平方米2.2元，如业主逾期缴纳物业服务费用的，从应缴费用之日的次月1日起，每日按应付物业费的5‰交纳违约金。被告系泰山御苑小区5区2号01户的业主，建筑面积为232.76平方米，自2018年8月1日起，被告不按时缴纳物业费，其行为已构成违约。后经原告多次催缴，被告至今未缴纳物业费。 李宝星辩称，1.涉案小区开发公司违反了《物业管理条例》第二十四条的强制性规定，既未进行招投标，也未经房地产行政主管部门批准即选聘原告从事物业服务，原告与开发公司签订物业服务合同无效，不能作为收取物业服务费的依据；2.被告与开发公司签订的房屋买卖合同中未体现前期物业服务合同的内容，原告也未将前期物业服务合同内容、物业服务费价格及收费标准按照《山东省住宅物业服务收费管理办法》第三十八条的规定进行公示，故物业服务合同中的收费条款对业主没有约束力；3.即使按照原告与开发公司签订的物业服务合同的约定，原告也未完全履行合同义务，合同第二款约定的原告提供的物业服务范围有12项，但涉案小区门厅、楼梯间在被告院内、房内，小区内没有电梯，未接通天然气，不存在管理服务问题，没有公共问题娱乐场所，不存在娱乐场所及其设施设备的维修和管理服务，但实际上述前4项服务根本就不存在；另外房屋建筑共用部位的维修和管理服务包括楼盖，屋顶…走廊通道，但小区内有一处积水，雨后严重影响通行，多次与原告交涉，原告派工作人员查看后均未解决，大风导致树木倒伏小区道路阻碍交通得不到及时清理，故原告应降低物业服务费收费标准；4.被告从未表示过不缴纳物业服务费，也未因此与原告发生过纠纷，被告不存在拒交物业费服务费的事实，不存在任何违约行为，不应承担违约责任；5.原告提供的服务水平与其收费2.2元标准严重不相符，原告入驻小区前开发公司按0.3元每平方米收取物业费，但原告进入小区后未增加任何服务项目，8名服务人员中4名是原来的人员，其中2位年龄近70岁，其余也在63岁以上，无基本服务能力，邻近应岳、泊墅山小区物业费也仅为每平方米1.4元，原告收费标准有失公平和诚实信用原则。 本院经审理认定事实如下：2018年8月1日，原告（乙方）与泰安市五岳房地产开发有限公司（甲方）签订《泰山御苑物业服务合同》一份，合同约定：甲方选聘乙方对泰山御苑（以下简称本物业）提供前期物业管理服务事宜，第一条，物业类型为高档住宅，坐落于大津口范家庄村，建筑面积32000平方米；第二条，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道，2.公用设施设备的维护和管理服务，包括小区道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、路灯、梯灯、二次供水共用设施设备、消防设施设备、安防设施设备，3.协助有关部门维护管理公共区域的供电、水、气、通信、有线电视等设施设备，4.公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，包括本物业管理区域内公共文化体育场所、公园及有关设施设备，5.公共绿化与园艺小品的养护和管理服务…12.负责本物业其他分期开发项目的前期物业管理筹备工作；第三条，本物业的物业服务费采用包干制方式，甲方或业主所有的物业若为住宅或花园，物业服务费由甲方或业主按其所有的物业面积计算交纳，计收标准为：独栋/双拼/联体住宅按房屋建筑面积2.2元/月/平方米计收，空置房按房屋建筑面积0.8元/月/平方米计收，物业费用主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，物业共同部位、共同设施设备的日常运行、维护费用，物业服务区域清洁卫生费用、绿化养护费用、主秩序维护费用，办公费用等九项；第六条，物业服务费应按年交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每年上半年前交纳当年的物业服务费；第十条，乙方有权根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向甲方、业主或物业使用人收取物业服务费；第十一条，本合同期限为5年，自2018年8月1日起至2023年7月31日止；第十六条，甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从应交费用之日的次月1日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；第二十八条，物业用房、设施等以现状移交，甲方不再投资建设新的建筑物、绿化工程及其他设施；合同还就其他事项进行了约定。 2019年1月10日，原告在涉案小区张贴《关于退出泰山御苑小区物业管理的通告》，称将从该小区撤出相应的物业管理和服务。原告称自2018年8月1日开始为被告居住的涉案小区提供物业管理和服务，2019年1月31日正式撤出，被告对此予以认可。被告自2017年10月入住涉案小区，在原告提供物业服务期间一直未交纳物业服务费。双方一致认可被告的房屋面积为230.1平方米，据此，被告拖欠物业服务费为3037.32元（2.2元/月/平方米×230.1平方米×6个月）。 原告称被告应当在2018年8月份就开始交物业费，故被告应当自2018年9月1日开始支付违约金，被告则称原告没有进行公示，对催缴物业费不知情，不同意支付违约金。 被告提交小区积水及路面树木倒伏照片三张，据此主张原告提供的物业不符合物业服务合同的项目和内容，原告提供的服务未到位。原告则称该照片不能证明物业公司提供服务不到位，积水问题应该是开发商建设原因导致的，事后物业公司也进行了处理，只是偶然现象。被告提交原告物业公司的工作人员照片及采访物业服务人员的视频三份，用以证明原告公司工作人员仅为8人，年龄均在63岁-69岁，未经岗前培训，缺乏物业服务能力，无专业人员，服务水平与收费标准严重不匹配。原告则称该宗证据不能证明物业服务不到位，且证明原告进行了公示并提供了物业服务，物业人员年龄偏大是物业公司的一个现状，视频中物业人员是因家中有事请假。庭审中，被告认可照片中树木倒伏的问题已经处理完毕，并促积水问题没有根本解决，原告则称积水原因系开发商原因导致的。 原告称其在签订合同后就去物价部门申请备案，但工作人员只是留下资料，未出具任何证明，后来向泰安市物业办咨询，收费备案不是必需程序，涉案小区属于高档别墅，与普通住宅不同，可以不用进行价格备案。被告则对此不予认可，称涉案小区不属于高档小区，原告没有就价格进行备案和公示。 另查明，涉案小区未成立业主委员会。 本院认为，原告与泰安市五岳房地产开发有限公司签订的《泰山御苑物业服务合同》系合同双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，本院予以确认。 《泰山御苑物业服务合同》属前期物业管理服务协议，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。涉案小区并未成立业主委员会且被告已入住泰山御苑小区，因此，该合同对原告及被告游原平均具有约束力，双方均应按照该合同约定履行各自义务。被告以原告提供物业服务未进行招投标、未经房地产行政主管部门批准、收费标准未公示等理由主张合同无效的意见，于法无据，本院不予采纳。 本案中原告按照合同约定实际履行了小区管理、养护、安保等主要的物业服务义务，被告应当交纳物业服务费，现原告要求被告支付拖欠的物业服务费，符合法律规定，本院予以支持。原告主张物业管理费3072.4元数额有误，该费用应为3037.32元。 物业服务合同虽对物业服务费交纳时间和逾期交纳的违约金标准进行了约定，现原告主张被告应当在2018年8月开始交纳物业费，并要求被告自2018年9月1日起支付违约金，但原告入驻小区时间是2018年下半年，合同约定物业费交纳时间为每年上半年前交纳物业费，原告未提交证据证实在2018年8月向被告催要过物业费，故原告要求被告支付逾期违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。 被告提供的照片及视频资料不足以证实原告就涉案小区所提供的物业服务与收费标准不匹配或者存在瑕疵，且小区配套设施问题属开发商交付物业时就存在的情形，不能作为涉案物业降低物业费收费标准的理由，故对被告称应降低物业服务费收费标准的理由，本院不予采纳。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告李宝星于本判决生效之日起五日内支付原告泰安市晋门富物业管理有限公司物业服务费3037.32元； 二、驳回原告泰安市晋门富物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数，提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 审判员  尹栋 二〇一九年四月十六日 书记员  任杰