北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终5985号上诉人（原审被告）：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园****楼**301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：陆闪闪，女，北京麦田房产经纪有限公司职工。被上诉人（原审原告）：于延兴，男，1963年6月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：丁思慧，北京市长济律师事务所律师。上诉人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）因与被上诉人于延兴居间合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初12246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。麦田公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回于延兴的诉讼请求，一审、二审诉讼费由于延兴负担。事实和理由：1.一审法院对案件部分事实认定错误且庭审程序不合法，仅依据履行情况不明的另案判决书即认定了于延兴的损失。2.一审判决对如下事实认定存在错误：于延兴的经济损失；造成损失的根本原因；麦田公司存在过错及履行瑕疵；麦田公司的履行瑕疵与于延兴向案外人赔偿存在因果关系。故麦田公司已经完成居间义务，不存在履行瑕疵，且于延兴向案外人承担违约责任与麦田公司无关，故不应支持于延兴的诉讼请求。于延兴辩称，同意一审判决，不同意麦田公司的上诉请求。于延兴向一审法院起诉请求：1.判令麦田公司赔偿经济损失32万元；2.判令本案诉讼费由麦田公司负担。一审法院认定事实：于延兴系北京市朝阳区×××302号房屋（以下简称302号房屋）所有权人，该房屋于2008年7月3日登记在于延兴名下。2016年8月20日，于延兴出具《售房委托书》，载明：委托人欲出售坐落于×××302室房屋，现特委托受托人于庆全权代理委托人办理该房产的如下事宜：1、签署出售上述房产的各类交易合同；2、收取上述房屋交易的购房定金；受托人在上述委托范围内所进行的代理活动，办理有关事项，签署有关文件委托人均承认，委托人愿意按照其与相关交易方之约定履行义务，委托期限至上述事宜办结为止；本人保证上述委托内容系业主本人出具，系业主本人真实意愿，如有虚假本人愿承担由此产生的一切法律责任。2016年8月27日，于庆作为出卖人于延兴之代理人、李丹作为买受人、麦田公司作为居间方签订《居间服务合同》，约定：买卖双方委托居间方就买卖302号房屋提供居间服务；买卖双方签订的买卖合同成立时，居间服务完成，支付方应按本合同约定向居间方支付居间服务费：买受人向居间方支付居间服务费22万元；买卖双方应积极配合居间方的居间活动，保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。同日，三方签订《交易合同》（合同编号2016JJ0028795），包括《重要事项告知书》、《房屋买卖经纪服务书面告知》、《房屋状况说明书》、《交易款项支付提示函》。其中《房屋买卖经纪服务书面告知》载明：为顺利履行合同，您需要提供的协助及资料包括但不限于：为实地查看房屋提供方便、房屋所有权证、所有权人及代理人的身份证明资料、家庭房产状况、资信状况等；麦田公司为本次交易提供的居间服务自接受买卖双方委托时起至签订的房屋买卖合同成立时止；服务内容主要包括：提供行情咨询、发布房源、寻找客源、引领买受人看房、协助买卖双方协商、洽谈，确定成交意向；协助买卖双方签署房屋买卖合同。《房屋状况说明书》记载了房屋坐落、房屋所有权证号、所有权人名称，并载明：无其他共有人，无抵押，无查封，《契税完税凭证》的填发日期或《房屋所有权证》登记日期至今已满5年，该房屋为出卖人家庭名下唯一住宅类房屋；因出卖人房屋状况承诺不实导致的责任、损失及多缴纳的营业税、个人所得税均由出卖人承担；以上信息为出卖人（代理人）对委托出售房屋状况的说明，买受人（代理人）已实地勘察房屋，查验了房屋的相关证书及证明文件，对上述内容均已知晓。2016年8月27日，于延兴作为出卖人、李丹作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人出售302号房屋，房屋成交总价为1200万元；买受人于2016年10月15日前（含当日）支付于延兴购房款500万元，支付方式为福建金诚丰担保有限公司北京分公司指定账户资金监管；买受人于2017年3月31日前（含当日）支付于延兴购房款248万元，支付方式为银行资金监管。2016年11月28日，李丹以于延兴、于庆为被告、麦田公司为第三人，诉至一审法院，要求判令解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；于延兴退还定金50万元；于延兴、于庆支付违约金240万元；于延兴给付居间代理费损失22万元。一审法院做出（2017）京0105民初5811号民事判决书，判决：一、李丹与于延兴签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于判决生效之日解除；二、于延兴于判决生效后七日内返还李丹定金50万元；三、于延兴于判决生效后七日内赔偿李丹违约金10万元；四、于延兴于判决生效后七日内给付李丹居间代理费22万元；五、驳回李丹的其他诉讼请求。该判决书本院认为部分载明：案件中，于延兴自认302号房屋不满足满五唯一的条件，在与李丹签订买卖合同时未如实告知，此外于延兴未配合办理资金监管，就此应当承担违约责任。该判决做出后，于延兴、于庆提起上诉，后于延兴、于庆撤回上诉。一审诉讼中，于延兴称麦田公司在提供居间服务过程中存在如下违约行为：1、麦田公司依据手机拍摄的售房委托书即认可于庆有权代理于延兴办理售房事宜；2、售房委托书中记载的房屋坐落与房屋所有权证载明的信息不一致；3、于延兴已明确告知麦田公司302号房屋并非满五唯一，但麦田公司业务员及经理称于延兴要将302号房屋赠与其母，再按照满五唯一的方式进行买卖，导致合同无法履行；4、于延兴已明确告知麦田公司302号房屋为夫妻共同财产，出售房屋需于延兴配偶知情并同意，麦田公司对此没有予以审核，于延兴配偶亦未在售房委托书上签字，且售房委托书亦未经过公证机关公证，故售房委托书应为无效。诉讼中，麦田公司称其曾询问过于延兴302号房屋是否为夫妻共同财产，于延兴明确表示不是。一审诉讼中，于延兴提交于庆、于延兴与麦田公司工作人员的微信通话记录，以证明麦田公司提出将302号房屋过户至于延兴母亲名下，以满足满五唯一的条件。其中，2016年8月16日微信记录载明：第一步先将房屋赠与至母亲名下，做唯一。诉讼中，麦田公司称该微信通话记录为麦田公司应于延兴提出的咨询所做的答复，并非麦田公司主动提出的方案。一审诉讼中，于延兴提交2016年11月19日于延兴、于庆、李丹、李丹之妻丛舒、麦田公司工作人员的现场谈话录音，以证明其曾告知麦田公司、李丹302号房屋为其夫妻共同财产。一审法院认为，于延兴、李丹、麦田公司签订之《居间服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。本案争议焦点为麦田公司在提供居间服务过程中是否存在违反居间人义务的行为。首先，关于麦田公司就于庆持有之售房委托书是否尽到审核义务的问题，一审法院认为，于庆持有之售房委托书上有于延兴本人签字，且于庆持有302号房屋相关的产权证明，麦田公司据此确认于庆的代理权，已尽到应有的审核义务，故对于庆该项意见，一审法院不予采信。其次，关于麦田公司明知302号房屋不满足满五唯一条件的情况下，向于延兴提出先将房屋赠与于延兴之母以满足满五唯一条件的方案的问题，一审法院认为，根据于延兴提交之微信记录，可以认定麦田公司在签订合同之前，即明知302号房屋不满足满五唯一的条件。麦田公司辩称其并非主动提出该项方案，而是为答复于延兴之咨询而提出，但麦田公司并未就此举证加以证明，且即使麦田公司系为答复于延兴的咨询而提出该项方案，其作为居间人亦应就其所知的与交易有关的事实如实向交易双方披露。麦田公司在签订合同时，明知302号房屋不满足满五唯一的条件而未向买受人如实披露，其履行居间义务确存在瑕疵。其三，关于于延兴出售房屋是否需要经过其配偶同意的问题，于延兴之委托代理人于庆在《房屋状况说明书》中“无其他共有人”处进行了勾选，麦田公司就此问题已尽到了应有的审核义务，故对于延兴该项意见，一审法院不予采信。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。如上所述，麦田公司提供居间义务过程中，明知302号房屋不满足满五唯一的条件却未在签订合同时向买受人披露，履行义务存在瑕疵。根据生效判决书认定，涉案买卖合同系因于延兴在与李丹签订买卖合同时未如实告知302号房屋不满足满五唯一的条件及于延兴未配合办理资金监管而解除，并据此判令于延兴赔偿李丹居间服务费损失22万元及违约金10万元。于延兴作为出卖人，在签订合同时未如实告知李丹302号房屋未满足满五唯一的条件，且其委托代理人于庆在《房屋状况说明书》中“是否满五年”“是否唯一”处均勾选了“是”。故于延兴对损失之发生应承担主要责任。麦田公司未如实向买受人李丹告知302号房屋未满足满五唯一条件，履行居间义务存在瑕疵，其作为居间人，应对于延兴因此遭受的损失承担部分赔偿责任。具体赔偿比例，一审法院综合双方过错程度，酌情予以确定。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决：一、北京麦田房产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿于延兴损失128000元；二、驳回于延兴其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，于延兴、李丹、麦田公司签订的《居间服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。根据本案查明的事实，麦田公司的工作人员于签订房屋买卖合同前，向于延兴一方提出将302号房屋过户至于延兴母亲名下，以满足满五唯一的条件，麦田公司称这是对于延兴一方咨询所作的答复，但未对此提交证据予以证明，本院不予采信，故认定麦田公司在房屋买卖合同签订前，明知302号房屋不符合满五唯一的条件，且现无证据表明麦田公司向买受人披露了302号房屋不符合满五唯一的条件，故麦田公司履行居间义务存在瑕疵，应当承担损害赔偿责任。根据生效判决的认定，于延兴与李丹之间的房屋买卖合同因302号房屋不满足满五唯一条件且于延兴未配合办理资金监管而解除，于延兴因此向李丹支付违约金及居间代理费。一审判决认定于延兴作为房屋出卖人对其损失负有主要责任，麦田公司承担部分责任，并无不妥。综上，本院对麦田公司的上诉理由和请求不予支持。综上所述，麦田公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2860元，由北京麦田房产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  谷绍勇审 判 员  张岚岚审 判 员  王 朔二〇一九年四月二十八日法官助理  赵 凯法官助理  张燕欣