河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2019）豫10民终802号上诉人（原审被告、原审反诉原告）:崔成杰，男，1995年1月30日出生，汉族，住长葛市。委托诉讼代理人：岳营周、张丽鹏（实习），河南七星灿律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：张丽霞，女，1981年1月14日出生，汉族，住长葛市。委托诉讼代理人：宋文杰，河南中亨律师事务所律师。原审第三人：许昌亿诚房地产经纪有限公司,住所地长葛市铁东路中段东侧（锦华小区门口往南第二间商铺）。法定代表人：王星晓，任该公司经理。上诉人崔成杰因与被上诉人张丽霞、原审第三人许昌亿诚房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服长葛市人民法院（2018）豫1082民初4855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人崔成杰的委托诉讼代理人岳营周、被上诉人张丽霞及其委托诉讼代理人宋文杰、原审第三人许昌亿诚房地产经纪有限公司的法定代表人王星晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔成杰上诉请求:1、撤销原判，改判支持上诉人继续履行合同，并支付违约金15.9万元的一审反诉请求；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人张丽霞与上诉人崔成杰签订《房屋买卖合同》，并接受上诉人20万元首付房款后，因第三人原因导致房屋暂不能过户，合同履行受阻，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条规定，应向上诉人崔成杰承担违约责任。而一审判决在被上诉人张丽霞违约后未采取补救措施的情况下，错误适用《合同法》第一百一十一条、第九十四条规定，裁决解除诉争买卖合同，让违约者因违约而受益50余万元，且免除其违约责任承担，驳回上诉人崔成杰的15.9万元违约金反诉请求，支持被上诉人张丽霞的诉讼请求，显失司法公正，应予纠正。具体理由阐述如下：1、被上诉人张丽霞对本案诉争房屋享有合法物权，且已经物权登记确认，具备交易过户的法定条件，而第三方司法查封涉案房屋土地使用权，不影响其房产物权登记的效力，诉争债务标的物房屋可通过强制履行实现房产过户，故本案一审判决适用《合同法》第一百一十一条第一项规定，认定诉争房屋不能实现产权变更，明显错误，应予纠正。2、因第三人原因导致房屋暂不能过户，合同履行受阻，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条规定，应由被上诉人张丽霞对上诉人崔成杰承担违约责任。而一审判决在被上诉人张丽霞违约后未采取补救措施的情况下，错误适用第九十四条规定，裁决支持违约者解除诉争买卖合同，使违约者因违约而受益（守约者支付的首付房款20万元、房屋市场溢价款20余万及10余万元的装修款等收益50余万元），且免除其支付15.9万元违约金的违约责任，驳回上诉人崔成杰的15.9万元违约金反诉请求，支持被上诉人张丽霞的诉讼请求，显失司法公正，应予纠正。3、一审判决虽裁决解除诉争《房屋买卖合同》继续履行效力，但未依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条的规定告知上诉人依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，变更反诉请求，而导致违约者因违约而受益，驳回上诉人崔成杰的15.9万元违约金反诉请求，支持被上诉人张丽霞的诉讼请求，显失司法公正，应予纠正。张丽霞辩称，上诉人在上诉状中所引据的法律，是上诉人自己进行的片面理解，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”。本案合同履行中即存在“法律上或者事实上不能履行”情形，且一审已经调查清楚。在诉争房屋所在土地被查封且房产过户手续无法办理的情况下，合同约定的以银行按揭方式支付下余房款的约定在可预见的期限内无法履行，同时，双方之间对下余购房款能否采用其他方式支付未能达成一致。在此情况下，被上诉人继续取得出售房屋价款的合同目的不能实现，上诉人取得房屋所有权的合同目的在可预见的期限内也不能实现，合同存在履行不能的情况；不动产中心成立后，房屋产权证办理的是“不动产权证”，目前不符合不动产条件的是无法办理产权证的。一审判决认定“法律上或者事实上不能履行”合法有据。2、被上诉人不存在违约情形，合同签订后，被上诉人依照合同约定办理相关手续，向上诉人交付了钥匙及房屋。但是，在合同履行中土地被法院查封是事实情况，但这不属于被上诉人的原因，被上诉人也不存在违约。被上诉人作为守约方有权选择解除合同，一审法院判决解除合同合法。3、法院判决界定权利义务的内容必须具体、明确，具有可执行性。对不确定事项作出判决将影响判决的执行力。本案房屋土地处于被查封状态，其最终的权利归属具有不确定性，一审法院以“法律上或者事实上不能履行”适用法律正确，事实调查清楚，应予以维持。另外，上诉人所述的法院可以在判决后下《协助执行通知书》，在实践中既不可行，也与法律规定相悖；根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款的规定：“第三十八条：下列房地产，不得转让:……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权力的”；《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第二十二条规定：“国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”。因此，上诉人强制过户的想法不可行。4、上诉人提到的其他事项损失，上诉人在一审反诉请求中不涉及。诉讼请求必须明确，法院审理中也不应超出诉讼请求范围，原审在各方请求事项内审理判决合法正确。综上所处，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。许昌亿诚房地产经纪有限公司述称，双方均不是主观违约，服从一审判决。张丽霞向一审法院起诉请求：1、依法解除原被告之间的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告房屋钥匙一把；3、判令被告返还销售不动产统一发票四张（00711461）、增值税普通发票两张（13192179）、契税完税证一张（0198778）、维修基金发票一张（0023354）、物业费收据一张（0327178）、电梯费收据一张（0327179）、代收费用收据一张（0005108）；4、判令第三人返还原告5000元；5、判令被告支付原告15.9万元违约金；第三人承担连带责任；6、诉讼费由被告、第三人承担。崔成杰向一审法院反诉请求：1、判令继续履行原、被告签订的《房屋买卖合同》，待房屋具备过户登记条件时，协助反诉原告办理房屋过户手续；2、判令反诉被告支付反诉原告违约金15.9万元；3、本案反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2016年10月3日，原告（反诉被告）张丽霞（甲方）与被告（反诉原告）崔成杰（乙方）经第三人亿诚公司提供居间服务，签订《房屋买卖合同》一份。合同约定：甲方自愿将其所有的坐落于长葛市××道宏基钻石城A12号楼1单元3层西户0103002号房产出售给乙方，房屋所有权证号为长房权证长葛市字第**，建筑面积142.10平方米。甲乙双方商定成交价格为人民币53万元，随房赠送维修基金、燃气暖气和有线电视开口费；乙方应于2016年10月3日前付首付款20万元给甲方，其余房款30万元以二手房按揭方式支付，具体收款时间及金额以银行放款日和数额为准，尾款3万元由乙方在双方办理产权过户当日以现金方式支付给甲方。甲方于收到首付款当日将房屋及附属物正式交付给乙方使用。在不动产登记局可以办理过户手续时，甲乙双方必须在一周之内办理房屋产权过户手续，甲方有义务协助乙方办理上述房地产变更手续、提供过户所需相关资料并在相关手续上签字，其一切费用由乙方承担。甲方保证上述房地产权属清楚，没有二次抵押、私下抵押、典当、出租、转让等权利瑕疵，并按期交房，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务或者逾期交房，则甲方违约；乙方保证按期付款，若逾期付款或者不再付款，乙方违约。如有一方违约或中途毁约或者违反本合同任何条款均构成违约，则由违约方或毁约方承担上述房产总价款的30％作为违约金支付给对方，给对方造成损失的还应当赔偿损失。合同签订当日，被告（反诉原告）崔成杰向原告（反诉被告）张丽霞支付首付款20万元，张丽霞出具《收款收据》一份；张丽霞于同日向崔成杰交付房屋钥匙。张丽霞与崔成杰并签订《房地产交接书（买卖）》，载明双方对涉案房屋进行了验收交接，确认崔成杰收到张丽霞的手续及票据：销售不动产统一发票四张（00711461）、增值税普通发票两张（13192179）、契税完税证一张（0198778）、维修基金发票一张（0023354）、物业费收据一张870元（0327178）、电梯费收据一张630元（0327179）、代收费用收据一张7906元（0005108）；该房地产交付当日，该房地产内水电煤等配套设施产生的费用均已按照双方签订的《房屋买卖合同》的规定结算完结；崔成杰经过验收认为符合合同规定的交付条件，同意接受。张丽霞亦于该日向第三人亿诚公司了居间服务费5000元。2017年初，原、被告到登记机关办理房屋过户手续时被告知无法办理，也未明确可以过户的具体时间，导致银行按揭手续亦不能办理。另查明，本案诉争房屋占用土地（地号7140036）于2014年9月18日被长葛市宏基伟业房地产开发有限公司抵押给中信银行股份有限公司郑州分行，并办理抵押登记手续；2017年3月27日，河南省郑州市金水区人民法院作出（2017）豫0105民初7974号民事裁定书，裁定：依法冻结被申请人……长葛市宏基伟业房地产开发有限公司银行存款人民币29902703元或查封、扣押相应价值的财产，该院并于2017年5月9日向长葛市国土资源局送达协助执行通知书，依法查封了长葛市宏基伟业房地产开发有限公司名下位于长葛市××道北侧（地号7140036）的土地，查封期限自2017年5月9日至2020年5月8日。因涉案房屋占用土地存在抵押及查封，合同履行延怠至今。银行按揭手续未能办理后,张丽霞、崔成杰对下余房款的支付方式是否变更未能有效协商。诉讼中,双方均表示同意变更下余房款的支付方式，张丽霞要求崔成杰于十日内一次性付清余款，崔成杰表示三年内按月支付余款，双方不能达成一致意见。一审法院认为，原告（反诉被告）张丽霞与被告（反诉原告）崔成杰签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效。合同履行过程中，因诉争房屋占用的土地被开发商抵押和法院查封，直接阻却了张丽霞协助履行过户的义务，崔成杰尚未支付的购房款也无法依照合同约定办理银行按揭。庭审中,张丽霞、崔成杰均陈述不动产登记部门对于何时能够办理房屋产权变更登记也没有明确答复；同时,张丽霞、崔成杰对变更下余购房款的支付方式未能达成一致。在此情况下,张丽霞继续取得出售房屋价款的合同目的以及崔成杰取得房屋所有权的合同目的在可预见的期限内均不能实现,形成了《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的“法律上或者事实上不能履行”情形。现张丽霞请求解除其与崔成杰之间的房屋买卖合同,于法有据,予以支持，崔成杰亦应返还张丽霞涉案房屋的钥匙一把及相关票据；崔成杰关于继续履行双方签订的《房屋买卖合同》之反诉请求，予以驳回。崔成杰在庭审中陈述涉案房屋所在小区二手房价格大幅上涨且其对涉案房屋进行了装修，但未对其损失提出请求，如其确实存在损失，可待本案判决生效后另行诉讼解决。原告（反诉被告）张丽霞持有涉案房屋的所有权证书，主观上有理由认为其权利没有瑕疵；而张丽霞与被告（反诉原告）崔成杰在双方签订的《房屋买卖合同》中约定了剩余购房款的支付方式为二手房银行按揭，因土地抵押和查封导致房屋不能办理过户、也不能办理银行按揭，而双方并未对余款的支付方式继续变更。故该院结合合同约定、合同的履行情况等因素，对于张丽霞要求崔成杰支付违约金的本诉请求以及崔成杰要求张丽霞支付违约金的反诉请求均不予支持。原告（反诉被告）张丽霞与第三人亿诚公司之间系居间服务合同关系，而本案系房屋买卖合同纠纷，如双方就亿诚公司履行居间服务是否存在过错存有争议，张丽霞应当另案起诉，不宜在本案中一并处理。张丽霞在本案中要求亿诚公司承担连带赔偿责任并返还居间服务费的诉讼请求，不予支持。第三人亿诚公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，依法缺席判决。判决：一、解除原告（反诉被告）张丽霞与被告（反诉原告）崔成杰于2016年10月3日签订的《房屋买卖合同》；二、被告（反诉原告）崔成杰于判决生效之日十日内返还原告（反诉被告）张丽霞长葛市××道宏基钻石城A12号楼1单元3层西户0103002号房屋的钥匙以及销售不动产统一发票四张（00711461）、增值税普通发票两张（13192179）、契税完税证一张（0198778）、维修基金发票一张（0023354）、物业费收据一张（0327178）、电梯费收据一张（0327179）、代收费用收据一张（0005108）；三、驳回原告（反诉被告）张丽霞的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）崔成杰的反诉请求。本案本诉案件受理费10740元，减半收取计5370元，由原告（反诉被告）张丽霞负担1269元、被告（反诉原告）崔成杰负担4101元；反诉案件受理费减半收取1740元，由被告（反诉原告）崔成杰负担。二审中，当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，根据双方诉辩意见，二审争议焦点是：一审法院的判决结果是否有事实根据和法律依据。上诉人崔成杰与被上诉人张丽霞签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立并生效。合同履行过程中，因诉争房屋占用的土地被开发商抵押和法院查封，直接阻却了张丽霞协助履行过户的义务，崔成杰尚未支付的购房款也无法依照合同约定办理银行按揭。同时，崔成杰与张丽霞对下余购房款的变更支付方式亦未能达成一致意见。在此情形下，张丽霞继续取得出售房屋价款的合同目的不能实现，崔成杰取得房屋所有权的合同目的亦不能实现，故合同存在履行不能的情况。一审法院据此判决解除合同并判决崔成杰向张丽霞返还涉案房屋钥匙及相关购房票据，并无不当。因崔成杰在一审的反诉中未提出涉案房屋已支持款项的返还问题和涉案房屋价格上涨、装修等损失问题，因此，本案合同解除后，崔成杰已支付款项的返还问题和涉案房屋价格上涨、装修等损失问题，可另行处理。综上所述，崔成杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4101元，由上诉人崔成杰负担。本判决为终审判决。审判长  徐小燕审判员  张 靖审判员  陈 晖二〇一九年四月二十九日书记员  张加煜执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口