湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂02民终1967号上诉人（一审被告）：黄石时代房地产开发有限公司，住所地湖北省黄石市黄石港区磁湖路**。法定代表人：邵华光，董事长。委托诉讼代理人：吴艳，该公司职工。委托诉讼代理人：周少英，湖北众勤律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：罗翠红，女，1978年8月11日出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：王仕勇，湖北众焱律师事务所律师。上诉人黄石时代房地产开发有限公司（以下简称时代公司）因与被上诉人罗翠红房屋买卖合同纠纷一案，不服黄石市黄石港区人民法院(2018)鄂0202民初107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人时代公司上诉请求：撤销一审判决主文第二项，并依法改判。事实与理由：一、一审判决认定罗翠红拒收房屋合法有据错误。本案商品房已经于2016年12月6日取得了竣工验收备案证明，符合交房条件。罗翠红购买的是精装样板房，双方约定的是按现状交房，不存在迟延交房的情形；二、房屋因装修出现质量问题，其公司已经承担质量维修义务。罗翠红因房屋装修问题拒不收房，不能要求时代公司承担迟延交房的责任。其公司只应承担因装修瑕疵给罗翠红造成损失的维修和赔偿责任。罗翠红答辩称：一、时代公司确实存在违约事实，因为房屋有质量问题。不符合入住条件，时代公司应当承担不能交房的违约责任；二、时代公司并未按照合同约定向我方发出可收房的通知。一审判决认定时代公司违约，应当承担迟延交房的违约责任并无不当。罗翠红向一审法院起诉请求：1、判决时代公司立即按约交付符合要求的房屋，如果房屋造成了实际的损坏需给予补偿3万元；2、时代公司支付自2017年4月22日起至实际交房日止，每日228元的违约金；3、由时代公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年2月24日，罗翠红与时代公司签订《商品房定购协议》，定购时代公司开发的航宇·仁智山水A02-1-101号商品房。协议空白处手写备注，内容为：“三天签约，170.68㎡，毛坯部分总价优惠后1526692元，样板间优惠后753308元，该房屋总价为2280000元，另赠送20000元物业费”。罗翠红于次日支付定金1万元。2017年3月11日，双方签订《黄石市商品房买卖合同》（合同编号为HS17002135）。合同约定：罗翠红所购商品房位于黄石市黄石港区磁湖路55号仁智山水一期A02-1-101号样板房，层数5层，层高1层，建筑面积为170.68㎡，单价每平方米13358.33元，总价款228万元；出卖人应当在2016年11月30日前，将符合下列条件的房屋交付买受人使用……；出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；商品房达到合同约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交房手续的时间、、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。同日，双方签订《黄石市商品房买卖合同》的补充协议，约定：买受人于2017年3月11日付购房款70万元整，同时申请银行贷款158万元整；买受人购买的系现房的，双方约定按合同约定的最后一次付款日的次日为交房日。除上述合同及补充协议约定内容之外，双方均确认：购房时，双方口头达成协议，因涉案房屋系带装修的样板房，故交房标准以样板房的现状为准。但双方未对该房屋的室内装饰、装修及家居物品等以拍照或者封存等方式保存现状，致使双方对样板房的室内物品有无瑕疵，陈述不一致。罗翠红于2017年3月11日付购房款69万元、于同年4月9日付购房款20万元，并于同年4月21日通过申请银行贷款支付购房款138万元，至此，已付清全部购房款。但时代公司并未按照合同约定的书面通知方式通知罗翠红办理房屋交接手续。2017年4、5月份，罗翠红查看涉案房屋，发现房屋存在屋顶漏水及室内冷热水接头错误的问题，要求时代公司维修。此后，罗翠红又多次就屋顶、卫生间漏水以及因漏水引发的墙面开裂、、地脚线开裂门框变形等问题与时代公司进行协商处理，并要求时代公司解决室内窗帘丢失、茶几桌面划痕、餐桌椅背破损等问题。时代公司针对罗翠红提出的问题进行了维修，但至起诉时止，罗翠红提出的问题未能得到彻底解决，罗翠红因此拒绝接收房屋。在本案审理过程中，罗翠红与时代公司就房屋仍旧存在的问题进行核对，时代公司对罗翠红提出的上述问题再次进行维修。2018年4月14日，罗翠红与时代公司聘请的物业公司签订《收楼确认书》，涉案房屋已交付给罗翠红使用。仁智山水一期工程项目已于2016年12月6日办理工程竣工验收备案证明书。罗翠红购买的房屋的上一层亦为时代公司装修的样板房。一审法院认为，罗翠红与时代公司之间签订的《黄石市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。双方均应按照约定全面履行各自的义务。罗翠红已按约定支付了全部购房款，付清房款之次日2017年4月22日即为双方约定的交房日期，时代公司依约应当将符合交房标准的房屋交付给罗翠红。关于罗翠红主张的违约金。本案涉案房屋是曾作为样板间使用的精装修房屋，罗翠红支付的购房款228万元亦由毛坯部分购房款及样板间装饰装修部分价款两部分组成，故交房标准不仅应符合双方签订的《黄石市商品房买卖合同》第九条关于交付条件的约定，还应当符合双方签订房屋买卖合同时口头达成的“样板间按现状交房”的约定。因双方未对该房屋以拍照、封存等方式保存现状，应视为合同约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（一）项规定，质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。至罗翠红起诉时止，涉案房屋仍存在屋顶漏水以及冷热水管混接的问题，该房屋的装修质量已严重影响到罗翠红的正常居住使用，不能实现罗翠红的购房目的，罗翠红因此拒收房屋合法有据，时代公司未能在合同约定的付清房款之次日2017年4月22日交付质量合格的房屋，其行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。双方已于2018年4月14日办理房屋交接手续，法院对该事实予以确认。现罗翠红要求时代公司根据合同约定，按已交付房价款每日万分之一的标准支付自2017年4月22日起至实际交房之日即2018年4月14日止的违约金，符合合同约定及法律规定，依法予以支持。经核算，时代公司应支付的违约金为81396元。关于罗翠红主张的补偿费。罗翠红要求时代公司对其提出的外墙补砖颜色不一致、茶几桌面划痕无法修补、桌椅的靠背破损、木质墙体及门框泡水裂开导致后期维修或更换成本较高等问题给予补偿。法院认为，罗翠红主张的补偿费实为因时代履行合同义务不符合约定而要求其承担的损害赔偿责任。根据法律规定，罗翠红应当对其因时代公司违约而造成的损失数额提供充足证据予以证明。现罗翠红在对各项损失不申请损失评估鉴定，亦未提供其他证据证明维修费损失的情况下，要求时代公司对其损失给予一定的补偿，而时代公司明确表示不予补偿，因此，罗翠红应承担举证不能的法律后果，法院对罗翠红要求时代公司补偿29000元的诉讼请求不予支持。关于涉案房屋因装修质量问题造成的罗翠红损失，罗翠红可待证据充足后再另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认时代公司已于2018年4月14日将黄石市黄石港区磁湖路55号仁智山水一期A02-1-101号房屋交付罗翠红使用；二、黄石时代公司于判决生效后五日内向罗翠红支付违约金81396元；三、驳回罗翠红的其他诉讼请求。二审审理期间，时代公司向本院提交证据如下：一、2017年1月4日交房公告；拟证明其公司于2017年1月4日已经通知A、B、C、D区房屋及F区01-06号楼早已经竣工验收，并通知业主收房；二、A02-1-101业主来访情况明细；三、物业公司提供的突发事件记录表；拟证明罗翠红于2017年4月24日至12月7日，多次至本案涉案房屋看房，不存在其公司未通知其收房的情况；四、物业公司重点工作汇报4份，拟证明房屋漏水的问题在2017年10月之前，物业已经进行了修复。罗翠红对上述证据发表质证意见如下：一、交房公告真实性没有异议，但我们合同是2017年3月份签订，之前刊登的交房公告不能代表时代公司已经通知其收房；二、对于证据二、三、四，物业公司来访登记以及突发状况说明等均没有我方签字，也不符合证据形式，无法达到证明目的。罗翠红向本院提交证据如下：一、房屋漏水照片、厕所不通照片、漏水导致门变形等；二、房屋质量问题的视频。拟证明本案房屋存在多处严重质量问题，是时代公司违约。时代公司对上述证据发表质证意见如下：房屋出现质量问题，时代公司均在短期内都予以修复了，并不存在不能入住的问题。其公司不承担迟延交房的违约责任。本院认为，时代公司提交的证据可以证实罗翠红多次看房，并多次要求进行维修，对其提交的证据中该部分事实予以认定。罗翠红向本院提供的证据可以证实房屋存在漏水，冷热水混装等问题，本院对该问题予以认定。本院经审理查明，一审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，时代公司于合同约定的交房之日已经办理了竣工验收备案证明，说明诉争房屋在合同约定交付期限届满前已经符合了法定的交付条件，也符合合同约定的交房条件。关于罗翠红所称的房屋出现质量问题，如房屋漏水、冷热水混装、墙皮开裂等等一系列问题均不属于房屋主体结构质量问题，其亦未提交相应证据证明房屋主体结构质量不合格,而是装修过程中出现的问题，罗翠红不能以此拒绝收房，并要求开发商承担逾期交房的法律责任。时代公司认为其公司房屋符合交房条件，不存在迟延交房情形的上诉理由成立，本院予以支持。房屋因装修出现问题，罗翠红可以要求时代公司进行整改、修复，或者要求开发商支付修复费用以及造成的相关损失。时代公司提出其只应承担因装修瑕疵给罗翠红造成损失的维修和赔偿责任的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认为，罗翠红主张的补偿费29000元因未提交证据，故承担举证不能的法律后果。本院认为，鉴于房屋出现装修质量问题，影响了罗翠红的生活，导致其选择租房居住，故参考黄石同地区的房屋租金，酌情支持其租金损失30000元（2500元×12个月）。同时，罗翠红在一、二审审理期间均未提交相应的维修证据，且时代公司表示本案房屋出现的相关质量问题均系由其公司负责修缮，本院二审期间到罗翠红家中走访，漏水问题、水管问题以及墙面装修、家庭电路问题等，时代公司确派人已修复，但罗翠红确实为了维修支付了部分费用。为了减少当事人诉累，本院酌情支持其诉请的维修费25000元。综上，时代公司共赔偿因房屋装修质量问题造成罗翠红的损失共计55000元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销黄石市黄石港区人民法院(2018)鄂0202民初107号民事判决；二、黄石时代房地产开发有限公司于本判决确定之日起十日内支付罗翠红相关损失共计55000元；三、驳回罗翠红的其他诉讼请求；四、驳回黄石时代房地产开发有限公司的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1973元，由黄石时代房地产开发有限公司负担1473元，由罗翠红负担500元；二审案件受理费1973元，黄石时代房地产开发有限公司负担1473元，由罗翠红负担500元。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  黄显珠二○二○一九年四月十五日法官助理段佳书记员田梦