广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0902民初363号 原告：广西玉林市聚盛物业管理有限公司，住所地：玉林市民主南路与万良路交汇处西侧第一间。统一社会信用代码：91450900599803861M。 法定代表人：胡德成，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈冠年，广西桂立恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨俊杰，该公司员工。 被告：温家愉，女，1977年11月13日出生，汉族，住玉林市。 委托诉讼代理人：郑庆福，博白县法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：童锋，博白县法律服务所法律工作者。 原告广西玉林市聚盛物业管理有限公司与被告温家愉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告广西玉林市聚盛物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈冠年、杨俊杰及被告温家愉、委托诉讼代理人郑庆福、童锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西玉林市聚盛物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业管理等费用人民币：1273.8元，滞纳金人民币：2660.5元；2、请求判令被告承担本案律师费2000元；3、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告玉林市聚盛物业管理有限公司与被告温家愉于2016年12月签订《前期物业管理服务协议》。合同约定：由原告向被告提供物业管理服务，合同期限至该物业业主管理委员会成立、新的物业管理公司选聘完成签订生效合同并进驻小区服务时止。被告按照房屋面积向原告支付物业管理服务费。缴费时间为每月 10日前，逾期缴费的按照应缴费用每日千分之三加收滞纳金。乙方违反协议的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。被告系玉林市聚锦花园3栋2703号房的业主；按照约定应该向原告缴纳2017年9月至2018年6月的物业管理等费用1273.8元，但被告一直拒绝缴费，产生滞纳金2660.5元。被告享受了原告的物业管理服务，经原告多次催缴，被告均置之不理，导致原告起诉至法院，产生律师服务费2000元，按照原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》第九条，被告也应该对此律师服务费承担责任。综上所述，被告的行为已经严重阻碍了原告的物业管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。原告为了维护自身的合法权益和小区物业管理的正常工作秩序和经营秩序，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。原告在庭审中将诉请的“滞纳金”变更为“违约金”。 被告温家愉辩称：原告诉请的物业服务费、代收公摊水、电费是乱收费，没有事实依据，诉请的滞纳金没有法律依据；2、原告未按法律规定和物业服务合同约定履行服务义务，属于违法、违约；物业协议没有约定律师费；原告存在乱收费、对消防设备设施未做监督管理、维护、未制定有效合理的安全防范制度、小区垃圾不清理、人车不分流、消防通道堵、物业乱停水等违约行为。 本院经审理认定事实如下：2016年12月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定，由原告对玉林市聚锦花园商住小区进行进行前期物业管理；住宅物业费按建筑面积每月每平方米0.8元收取、经营性用房、出租房和办公用房按建筑面积每月每平方米1.5元收取；城市生活垃圾处理费每户每月7元；电梯维护费每户每月30元；乙方在办理入伙时一次性向甲方预付一年物业服务费用与相关的其他费用，一年期满后逐月缴纳，乙方于每月10日前缴纳当月物业管理费和其他费用；对业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费用和其他费用的，物业公司可以依法追缴并从逾期之日起按应缴费用的每日千分之三加收滞纳金；公共水电费是为了小区的公共利益而产生的水电费用，如电梯电费、生活用水二次加压、单元楼梯用电、公共照明、消防用电、绿化用水、清洁卫生用水、消防用水等所需的费用，逐月核算缴纳、按每月实际发生额由业主共同分摊；属商业区域的公共水电费由商业产权业主共同摊，属住宅区域的公共水电费由住宅全体业主共同分摊，属共用部分区域的公共水电费由全体业主分摊，交纳时间：住宅业主每月前十日交纳上月份的费用，商铺业主每月前十日交纳上月的费用；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方未能按约定提供服务，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。原告于2017年1月即对玉林市聚锦花园商住小区进行日常物业管理服务。被告温家愉所有的位于玉林市（栋）2703号房建筑面积为137.35平方米，每月物业管理费为109.9元。被告自2018年1月至2018年6月的物业管理服务费659.4元、2018年1月至2018年6月的电梯维护费180元、2017年9月至2018年5月的水费277.5元、2017年9月至2018年5月的公摊水电费156.9元未缴纳。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，对合同双方具有约束力。关于原告的服务质量和收费问题。原告提供的照片虽证明原告在物业服务过程中存在一定瑕疵，但不能证实原告未履行物业管理职责，且并未反映物业服务的全部。原告所提供的证据不能证实原告重复收费、乱收费。被告抗辩不予缴纳各项费用的理由不成立，本院不予支持。被告尚欠原告自2018年1月至2018年6月的物业管理服务费659.4元、2018年1月至2018年6月的电梯维护费180元、2017年9月至2018年5月的水费277.5元、2017年9月至2018年5月的公摊水电费156.9元，现原告要求被告支付尚欠的费用，本院依法予以支持。《玉林市欧洲城住宅小区前期物业服务合同》约定：业主或物业使用人逾期不交纳服务费及相关公摊费用的按每日3‰收取滞纳金。原告与开发商在合同约定逾期不缴纳费用的计收滞纳金，是违约后应支付的惩罚性费用，其真实意思应为违约金。被告未按合同约定在每月的10日前缴纳物业管理各项费用属违约，原告请求按合同约定的每日3‰计算明显过高，显失公平，超高部分没有法律效力。考虑到原告的管理亦存在不足，本院综合考虑依法调整违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计。对原告要求超出部分，本院不予支持。关于律师费的问题，本院认为，原被告双方签订的《前期物业管理服务协议》对律师费没有作出约定，原告要求被告支付律师费2000元于法无据，本院不予支持。需要说明的是，城市必须要有物业服务是共识。在物业管理服务中的双方应换位思考、相互体谅，作为业主方如均以物业管理服务存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业管理服务正常运行所需要经费将无法得到保障，最终导致物业管理服务恶化，损害到业主权利；作为提供服务方，原告应严格、全面地履行合同，服务为主，管理为辅，充分考虑业主的意见及切身利益，改进物业管理服务中的不足，提高服务质量，努力与业主建立良好的服务合同关系，促进物业服务良性发展。如得不到广大业主的认可，企业最终将无法生存发展。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条，判决如下： 一、被告温家愉支付2018年1月至2018年6月的物业管理服务费659.4元、2018年1月至2018年6月的电梯维护费180元、2017年9月至2018年5月的水费277.5元、2017年9月至2018年5月的公摊水电费156.9元给原告广西玉林市聚盛物业管理有限公司； 二、被告温家愉支付逾期交纳物业管理服务费的违约金给原告广西玉林市聚盛物业管理有限公司（违约金计算方法：以每月应缴物业费109.9元为基数,从2018年1月起的每月11日起计至被告付清物业管理服务费之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算）； 三、驳回原告广西玉林市聚盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。 上述判决之款项，限义务人于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 本案受理费50元，减半收取计25元，由被告温家愉负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  高斯宜 二〇一九年四月三日 书记员  周一林