湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂06民终647号上诉人（原审原告）：襄阳市纺织产品研究所，住所地：襄阳市樊城区松鹤路**。法定代表人：赵克洲，该所主任。上诉人（原审原告）：襄阳市纺织工业纱布管理调拨站，，住所地：襄阳市樊城区松鹤路**法定代表人：张春生，该站站长。二上诉人共同委托诉讼代理人：余阳州，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北省科技工程技工学校（湖北省纺织工业技工学校襄阳分校），住，住所地：襄阳高新区技术产业开发区团山大道/div>法定代表人：鲁智育，该校校长。委托诉讼代理人：李海襄，该校职工。被上诉人（原审被告）：襄阳宁港实业有限公司，住，住所地：襄阳市樊城区大庆东路**/div>法定代表人：郑泉平，该公司董事长。委托诉讼代理人：李燕南，湖北真武律师事务所律师。上诉人襄阳市纺织产品研究所（以下简称襄阳纺织研究所）、襄阳市纺织工业纱布管理调拨站（以下简称襄阳纺织管理调拨站）因与被上诉人湖北省科技工程技工学校（以下简称省技校）、襄阳宁港实业有限公司（以下简称襄阳宁港公司）确认合同无效纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年01月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人襄阳纺织研究所的法定代表人赵克洲及襄阳纺织研究所与襄阳纺织管理调拨站的共同委托诉讼代理人余阳州，被上诉人省技校的法定代表人鲁智育及其委托诉讼代理人李海襄，被上诉人襄阳宁港公司的委托诉讼代理人李燕南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。襄阳纺织研究所、襄阳纺织管理调拨站上诉请求：一、请求依法撤销（2018）鄂0606民初133号民事判决，并将案件发回重审或改判。二、本案一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人省技校向被上诉人襄阳宁港公司转让“门口18间平房”时，已经同时转让了涉案房屋占用范围内的划拨土地的使用权。该转让是否合法，请求二审依法予以纠正。二、《产权交易合同》中涉及“门口18间平房”的房产转让程序和实体上均不合法。1.“门口18间平房”房产的转让所谓的程序合法不能代替实体合法，而且湖北省财政厅的审批不能代表有批准权的人民政府审批；襄樊大维资产评估公司的评估范围完全是根据被上诉人省技校申请的范围为依据，而没有进行任何实质性审查；“门口18间平房”只评估了房产价值为7550元，没有涉及土地，拍卖时也只拍了房产。宁港公司在不到半年的时间，将上述房屋和土地以55.89万元的价格转让给案外人。如果认定上述转让协议有效，则必然纵容当事人恶意侵吞国有资产，损害国家利益。2.武汉光谷联合产权交易所出具得产权交易鉴证书，仅证明二被上诉人之间产权转让行为合法，而不能证明二被上诉人之间产权交易的标的合法，根据相关法律规定，“门口18间平房”不得转让。3.买卖违章建筑的合同，如果不能补办相关手续，则合同归于无效。本案中，无论是省技校，还是襄阳宁港公司均未向有关部门申请补办相关手续，应当依法认定转让协议无效。三、《产权交易合同》中涉及“门口18间平房”房屋占用范围内的划拨土地转让无效。1.被上诉人省技校将涉案划拨土地使用权转让给被上诉人宁港公司属于无权处分。2.根据相关法律规定，被上诉人省技校将涉案划拨土地使用权转让给被上诉人襄阳宁港公司，因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。3.根据相关法律规定，“门口18间平房”占用范围内的划拨用地不得转让。四、《产权交易合同》中涉及“门口18间平房”转让协议无效。五、一审法院以“拆除房屋、返还土地”诉讼请求与本案确认之诉不属于同一法律，以及本案所涉“门口18间平房”无权属证明为由，对上诉人请求被上诉人“拆除房屋、返还土地”的诉讼请求不予处理属于认定事实和适用法律错误。省技校辩称，1.答辩人与襄阳宁港公司签订的《产权交易合同》其标的物是以襄樊大维资产评估公司所做出的评估报告为依据，该评估报告对“门口18间平房”估价为7550元，不包含房屋所涉土地的使用权。2.襄阳市土地部门颁发给上诉人的土地使用权证证明了“门口18间平房”所涉土地的使用权一直归上诉人所有，并非上诉人所称已转让给襄阳宁港公司。3.上诉人所依据的《城市房地产管理法》、《物权法》，所谓房地一体、地随、地随房走不适用本案二审维持原判。宁港公司辩称，宁港公司取得18间平房的审批程序、取得方式合法，按照省财政厅、国资委确定的出让价格出让了相应的对价，不存在确认合同无效情形。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。襄阳纺织研究所、襄阳纺织管理调拨站向一审法院起诉请求：1、请求依法确认二被告签订的《产权交易合同》中涉及门口18间平房的转让协议无效；2、请求依法判令被告省技校拆除门口18间平房，返还侵占二原告土地；3、本案诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：1984年初，因成立湖北省纺织职工中等专业学校襄樊分校需要临时办公场所，经襄阳市纺织工业总公司协调，湖北省纺织职工中等专业学校襄樊分校在襄阳纺织研究所、襄阳纺织管理调拨站内建了“门口18间平房”，作为临时办公场所。2007年4月27日，湖北省纺织行业投资促进中心向湖北省财政厅发出请示文件鄂纺办[2007]17号《湖北省纺织行为投资促进中心关于湖北省纺织工业技工学校处置固定资产购置襄樊市私立培英学校的请示》：请求将湖北省纺织工业技工学校直属的湖北省服装技工学校和湖北纺织机电学校固定资产进行处置并购置襄樊市私立培英学校。2007年6月4日，湖北省财政厅对省纺织行业投资促进中心做出《关于同意省纺织行业投资促进中心处置国有资产的复函》（鄂财行资复字[2007]326号）：同意你中心所属省纺织工业技工学校房屋、土地经有资质的中介机构评估后，通过市场竞价公开进行拍卖。所得收益请督促该校上交财政专户，经批准后再办理使用手续。并按有关规定办理相关事宜和调整有关科目。2007年7月，襄樊大维资产评估有限公司接受省技校的委托，对拟处置的部分资产进行评估。2007年7月12日，襄樊大维资产评估有限公司出具大维评报字[2007]第052号《湖北省科技工程技术学校资产评估报告书》：三、评估范围和对象：根据本次评估目的，列入评估范围的是湖北省科技工程技工学校（省技校）申报的房屋建筑物、构筑物及土地使用权。评估的具体范围以委托方提供的资产评估申报表为基础，凡列入表内并经核实认定的资产均在本资评估之内。四、评估基准日：本项目资产评估基准日是二〇〇七年七月四日。八、评估方法：A、房屋建筑物（含构筑物）评估1、概况：……委估房屋建筑物主要包括教学楼、实验楼、礼堂、公寓楼、宿舍、食堂及部分辅助房屋等18项，建筑面积合计18089.76平方米。根据省技术提供的固定资产－房屋建筑物清查评估明细（资产占有单位名称：襄樊市纺织职工中等专业学校），其中序号6为“门口平房18间”，结构为砖木，建筑面积为558.9平方米，原值为25150元，成新率30%，净值为7550元。九、评估结果：在核实资产、实地勘察和调查分析的基础上，我公司依照上述程序和方法评估出委估资产在二〇〇七年七月四日的评估价值为32659690元。2007年9月4日，武汉光谷联合产权交易所有限公司分别在《湖北日报》和该所信息网站上刊登了省技校所属两个校区资产转让公告，公告期至2007年9月29日止。在公告期内，仅有襄樊宁港实业有限公司（襄阳宁港公司）作了意向受让登记。2007年10月19日，省技校（出让人、甲方）与襄阳（樊）宁港公司（受让人、乙方）签订《产权交易合同》，第一条产权转让标的，甲方将所拥有的位于湖北省襄樊市人民路138号原湖北省纺织技工学校原校区房地产和松鹤路15号原襄樊市职工中等专业学校原校区房地产转让给乙方，具体资产明细以襄大维评报字[2007]052号资产评估报告书为参照依据。第二条产权转让的价格，甲方将上述产权整体以人民币3270万元的价格转让给乙方。第七条经甲乙双方约定，产权转让总价款付款方式，按约定的会议方式，乙方应在成交确认书签发后三日内向武汉光谷联合产权交易所一次性付清总成交款的80%（含已转为成交款的保证金500万）；在30日内甲方整体转交标的当日，由乙方向甲方受托人湖北丰泰产权交易经纪有限公司付清余款。2007年10月23日，武汉光谷联合产权交易所出具产权交易鉴证书（鄂光谷联交鉴字[2007]3号）：经审核，省技校与襄阳宁港公司产权转让行为符合程序，予以鉴证。2008年4月23日，委托方：省技校（甲方）、交易方：湖北丰泰产权交易经纪有限公司（乙方）、受让方：襄阳宁港公司（丙方）三方签订《产权交易挂牌成交项目资产移交协议》：第一条按相关文件规定和协商约定，就丙方整体合法受让甲方所属的位于襄樊市人民路138号原湖北省纺织技工学校原校区房、地产、地产及构筑物和松鹤路**原襄樊市纺织职工中等专业学校原校区房及、地产及构筑物定和约定向丙方办理移交。甲乙丙三方签字后移交成立，即时生效。第二条丙方已陆续受领其它相关产权证明资料及成交文书，并按规定发行支付大部分成交价款……，甲方与乙方在08年4月28日将标的物整体以现状按襄大维评报字[2007]052号资产评估报告书明细移交受让人。第六条按约定的付款方式，丙方已在《产权交易成交确认书》签发后向武汉光谷联合产权交易所一次性付清总成交款的80%及在08年3月垫付办理房屋不动产交易税253.425万元。乙方于房产证办妥当日再付甲方成交款150万元，余款待人民路门面房原承租户由甲方腾退完整体移交后，丙方应向甲方受托人湖北丰泰产权交易经纪有限公司帐户付清余款。上述交易程序完成后，省技校与襄阳宁港公司按协议约定均完成了相应的义务。现两原告认为，两被告交易中涉及的“门口18间平房”未经其同意，侵犯了国家利益，涉及该房产的转让合同内容无效，因此诉至法院。另查明，1989年，湖北省纺织职工中等专业学校襄樊分校更名为襄樊市纺织职工中等专业学校；1990年，又更名为湖北省纺织工业技工学校襄樊分校；1997年，再更名为湖北省服装技工学校；2007年，湖北省服装技工学校更名为湖北省科技工程技工学校（以下简称省技校）。1994年，襄樊市土地管理局向襄樊市纺织职工中专核发《中华人民共和国国有土地使用证》襄樊国用（94）字第330503013号，其中四至为，东：市纺织供销公司；南：道路；西：第四针织厂；北：菜地。一审法院还查明，“门口18间平房”没有办理相关的权属证件。该房屋现由二原告管理使用。一审法院认为，本案的争议焦点为被告省技校与被告襄阳宁港公司于2007年10月19日签订的《产权交易合同》中关于“门口18间平房”交易的效力。首先，该合同的签订，系经省财政厅同意，被告省技校的房屋及土地经有资质的中介机构评估后，通过市场竞价公开进行拍卖，最终由被告襄阳宁港公司与被告省技校签订了《产权交易合同》。该次产权交易鉴证，采用的是湖北省人民政府国有资产监督管理委员会监制的制式规范性合同文本，加盖鉴证单位公章。故两被告之间的《产权交易合同》签订程序公开、合法，合同文本形式要件完备。其次，两被告之间的《产权交易合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容不存在有损害国家利益、社会公共利益或双方恶意串通损害他人利益的情形。第三，本案两原告以二被告的《产权交易合同》中所涉“门口18间平房”属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的“以合法形式掩盖非法目的”为由，要求确认该部分的交易无效。本院认为，“门口18间平房”系被告省技校所建，在处置国有资产过程中，将其列为该校资产的一部分，合理正当。两原告及被告省技校的土地的性质为划拨，被告省技校在处置该财产时，已经主管部门及省财政厅文件同意，程序合法。被告襄阳宁港公司经市场竞价公开进行拍卖的形式与被告省技校签订合同，并且依合同支付相应价款，履行了合同义务，主观上并无借助合同的形式达到非法目的的主观过错。综上，结合两原告提交的证据，本院认为两原告主张确认二被告签订的《产权交易合同》中涉及门口18间平房的转让协议无效，其依据的理由与所提交的证据达不到法律规定的条件，故不予支持。两原告另一诉讼请求为依法判令被告省技校拆除门口18间平房，返还侵占两原告土地。一审法院认为，本案为确认之诉，两原告该诉请与确认之诉不属同一法律关系。本案中所涉“门口18间平房”无权属证明，该类房屋的拆除不属于人民法院的职责范围。故对两原告的“拆除房屋，返还土地”的诉请本院不予处理。综上，两原告的诉讼请求应予全部驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告襄阳市纺织产品研究所、原告襄阳市纺织工业纱布管理调拨站的诉讼请求。案件受理费130元，由原告襄阳市纺织产品研究所、原告襄阳市纺织工业纱布管理调拨站负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的主要焦点是：案涉《产权交易合同》中涉及的18间平房的转让行为是否有效。依据《中华人民共和国房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，以及物权法上“房地一体”或“房随地走、地随房、地随房走”的原理，省技校在襄阳纺织品研究所、襄阳纺织管理调拨站的土地上建造了18间平房，虽然省技校作为房屋的权利人，对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，但转让房屋时必然涉及土地使用权的转让。就本案而言，房屋转让涉及到两个方面的问题：一是襄阳纺织品研究所、襄阳纺织管理调拨站系房屋占用土地的使用权人，房屋的转让必将涉及到这两个单位的利益，而且由于占用的土地系国有划拨土地，襄阳纺织品研究所、襄阳纺织管理调拨站并不享有完全自主的处分权利。二是国有划拨土地的转让有严格的程序规定，而不完全取决于当事人之间的意思自治。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让转暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效的，应当以全国人大及其常委会制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章的强制性规定”，上述条例属于行政法规的强制性规定。本案房屋所涉及的土地为划拨取得，襄阳纺织品研究所、襄阳纺织管理调拨站及省技校均不具有对土地使用权进行处分的权利。省技校将案涉18间平房进行资产转让的行为，应认定为无效。综上两点，案涉18间平房的转让行为，违反了国有划拨土地转让的相关规定，同时，也侵害了土地使用权人的权利。故本院认定该行为无效。一审判决认定该转让行为有效不当，本院予以纠正。关于襄阳纺织品研究所、襄阳纺织管理调拨站要求拆除案涉18间平房，并返还土地的请求，因房屋系省技校在襄阳纺织品研究所、襄阳纺织管理调拨站同意的情况下所建，并已成为事实多年，对此不构成侵权。双方基于房屋及土地的权利义务关系，以及宁港公司将房屋另行出售产生的权利义务关系，均可另循法律途径解决。综上所述，襄阳市纺织产品研究所、襄阳市纺织工业纱布管理调拨站的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、《中华人民共和国房地产管理法》第三十一条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销襄阳市樊城区人民法院（2018）鄂0606民初133号民事判决；二、湖北省科技工程技工学校与襄阳宁港实业有限公司于2007年10月19日签订的《产权交易合同》中涉及18间平房的转让协议内容无效；三、驳回襄阳市纺织产品研究所、襄阳市纺织工业纱布管理调拨站的其它诉讼请求。一审案件受理费130元，二审案件受理费130元，合计260元，由襄阳市纺织产品研究所、襄阳市纺织工业纱布管理调拨站负担60元，湖北省科技工程技工学校与襄阳宁港实业有限公司各负担100元。本判决为终审判决。审判长 魏 俊审判员 严庭东审判员 苏  二〇一九年四月二十二日书记员 徐雅楠