黑龙江省佳木斯市郊区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0811民再1号抗诉机关：佳木斯市人民检察院。申诉人（原审被告）：祝思君，男，1970年10月11日出生，汉族，现住佳木斯市郊区。委托诉讼代理人：陈云珍，女，1968年2月11日出生，汉族，现住佳木斯市郊区，系申请人祝思君妻子。被申诉人（原审原告）：佳木斯海方房地产开发有限公司，住所地佳木斯市郊区长青乡江南村。法定代表人：王弓鹤，系公司副总经理。委托诉讼代理人：孙小风，系黑龙江合林律师事务所律师。被申诉人（原审被告）：佳木斯市郊区万兴社区公共服务中心（原佳木斯市郊区长青街道办佳西社区居民委员会），住所地佳木斯市郊区万兴社区。法定代表人：张艳，系中心主任。申诉人祝思君因与被申诉人佳木斯海方房地产开发有限公司（下称海方房地产公司）、佳木斯市郊区万兴社区公共服务中心（下称万兴社区，原佳木斯市郊区长青街道办佳西社区居民委员会、下称原佳西社区）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）黑0811民初84号民事判决，向本院申诉，本院于2018年8月13日作出（2018）黑0811民申12号民事裁定书，裁定驳回祝思君的再审申请；祝思君不服裁定，向检察机关申诉，佳木斯市人民检察院于2018年12月25日作出佳检民（行）监（2018）23080000071号民事抗诉书，向佳木斯市中级人民法院提出抗诉，佳木斯市中级人民法院于2018年12月28日作出（2018）黑08民抗6号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2019年2月15日、4月12日公开开庭审理了本案。佳木斯市人民检察院指派佳木斯市郊区人民检察院检察员张乃平出庭支持抗诉。申诉人祝思君的委托诉讼代理人陈云珍、被申诉人海方房地产公司的委托诉讼代理人孙小风、被申诉人万兴社区的法定代表人张艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告海方房地产公司起诉至本院称，2010年2月，海方房地产公司因开发建设佳木斯市郊区新府苑小区工程拆迁了祝思君所有的建筑面积为65.6平方米房屋。2012年2月，海方房地产公司给祝思君回迁安置了新府苑小区33号楼1单元6号商服门市房（1带2层），建筑面积为173.59平方米，多安置给祝思君107.99平方米。祝思君购买该小区地下室需要交纳140000元，加上因拆迁安置需要交纳超面积部分购房款308655元，扣除祝思君应当获得的临迁费15744元和搬家费656元及已经支付了222255元，祝思君尚欠海方房地产公司210000元。2012年5月25日，祝思君出具了欠据，欠据中写明了祝思君欠海方房地产公司回迁安置款210000元，由原佳西社区对上述钱款及交付时间提供担保，如祝思君在2013年12月31日前未将剩余房款210000元支付给海方房地产公司，由原佳西社区替祝思君交纳该房款。然而交款期限届满后，海方房地产公司虽多次向祝思君、原佳西社区索要欠款，均未交纳剩余房款，故海方房地产公司为维护其合法权益，请求法院要求祝思君、原佳西社区立即向海方房地产公司交付购房款210000元及利息30450元（利息从2014年1月1日起计算至2016年5月31日止按人民银行贷款利率计算）；要求祝思君给付房屋面积差价120510元（原套内面积为168.01平方米，现鉴定面积为194.79平方米，多出面积为26.78平方米，每平方米4500元，故增加的给付房款为120510元）及利息（自祝思君回迁日期起到实际履行完毕止）；诉讼费用由祝思君、原佳西社区承担。原审被告祝思君原审辩称：2012年5月，原佳西社区出具的担保书一份属实，约定内容为原佳西社区承诺如到期后祝思君未能支付该余款，由原佳西社区替祝思君缴纳房款的担保责任。海方房地产公司向法院提交的2012年5月欠据中欠款人签名是祝思君代理人即妻子陈云珍所签属实，但祝思君欠款数额210000元有异议，因对海方房地产公司出售地下室面积200平方米不认可，祝思君认为应当以实际面积测量后确定价格，对海方房地产公司出售地下室每平方米700元认可。因祝思君回迁时，临迁补助费、搬家费给付数额不符，海方房地产公司未给付祝思君初装费，故祝思君认为尚欠海方房地产公司134020元。原审被告原佳西社区原审辩称：原佳西社区提供担保为一般保证，由于海方房地产公司未就与祝思君欠款纠纷一案提起诉讼、仲裁、强制执行，且不能确定祝思君不能履行债务的前提下，保证人拒绝承担保证责任，并且保证担保已经超过法定保证期间，因此保证人不再承担保证责任。本院原审查明，2010年2月，海方房地产公司因开发建设佳木斯市郊区新府苑小区工程拆迁了祝思君所有的建设面积为65.6平方米房屋。2012年2月，海方房地产公司给祝思君回迁安置了新府苑小区33号楼1单元6号商服门市房（1带2层），建筑面积为173.59平方米，多安置给祝思君107.99平方米。祝思君购买该小区地下室需要交纳140000元，加上因拆迁安置需要交纳超面积部分购房款308655元，扣除祝思君应当获得的临迁费15744元和搬家费656元及已经支付了222255元，尚欠210000元。2012年5月25日，祝思君出具了欠据，欠据中写明了祝思君欠海方房地产公司回迁安置款210000元，由原佳西社区对上述钱款及交付时间提供担保，如祝思君在2013年12月31日前未将剩余房款210000元支付给海方房地产公司，由原佳西社区替祝思君交纳该房款。然而交款期限届满后，经海方房地产公司多次向祝思君、原佳西社区索要，均未交纳剩余房款，故海方房地产公司为维护其合法权益，请求法院要求祝思君、原佳西社区立即向海方房地产公司交付购房款210000元及利息30450元（利息从2014年1月1日起计算至2016年5月31日止，按人民银行贷款利率计算）；要求祝思君给付房屋面积差价120510元（原套内面积为168.01平方米，现鉴定面积为194.79平方米，多出面积为26.78平方米，每平方米4500元，故增加的给付房款为120510元）及利息（自祝思君回迁日期起到实际履行完毕止）；诉讼费用由祝思君、原佳西社区承担。另查明，2016年4月11日，祝思君在鉴定现场认可对1-2门市套内面积的鉴定，认可该门市公摊面积5.58平方米；认可对1-2门市地下室套内面积的鉴定，认可该地下室公摊面积5.58平方米。原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2012年5月25日，祝思君向海方房地产公司出具欠据系其真实意思表示，不违反法律规定，祝思君亦认可有效，故应履行债务义务，本院对海方房地产公司诉请祝思君偿还欠款210000元予以支持。关于海方房地产公司诉请因出售祝思君房屋面积差26.78平方米，祝思君应予以补齐差价，依据黑龙江远大司法鉴定公司（下称远大司法鉴定公司）黑远大技鉴字（2016）第075-1号鉴定结论(下称075-1号司法鉴定结论）面积为200.37平方米，海方房地产公司与祝思君签订房屋征收补偿安置协议书中，超出回迁面积按照单价4500元每平方米计算，故海方房地产公司诉请增加的给付房款120510元，本院予以支持。关于海方房地产公司与祝思君争议回迁门市地下室面积问题，依据黑龙江远大司法鉴定公司黑远大技鉴字（2016）第075-2号鉴定结论（下称075-2号司法鉴定结论），套内面积为125.14平方米，双方认可公摊面积5.58平方米，地下室建筑面积应为130.72平方米，双方认可单价700元每平方米，故海方房地产公司应当返还祝思君差价房款48496元。综上，祝思君尚欠海方房地产公司欠款本金282014元（210000元+120510元-48496元）。关于海方房地产公司诉请原佳西社区承担连带保证责任，因原佳西社区向海方房地产公司出具担保书，系其真实意思表示，不违反法律规定，真实、有效，其内容约定祝思君应于2013年12月31日前将欠款偿还原告，但双方未约定保证期间，依据法律规定，一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任，故原告诉请原佳西社区承担保证责任，本院不予支持。关于鉴定费用11000元承担问题，因海方房地产公司回迁及出售祝思君门市、地下室均存在较大面积误差，依据公平原则，075-1号司法鉴定书鉴定费用7000元由祝思君承担，075-2号司法鉴定书鉴定费用4000元由海方房地产公司承担。综上，祝思君应给付海方房地产公司278014元。依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十五条之规定判决如下：一、被告祝思君于本判决生效后立即给付原告佳木斯海方房地产开发有限公司欠款278014元及利息（利息以278014元为本金，从2014年1月1日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）；二、驳回原告佳木斯海方房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费5530元由被告祝思君承担。佳木斯市人民检察院审查认定,根据黑龙江瑞达测绘服务有限公司（下称瑞达测绘公司）最终测绘报告，诉争门市房建筑面积为195.47平方米。该院认为，有新的证据，足以推翻原判决，原判决认定的部分事实缺乏证据证明，佳木斯市郊区人民法院对本案的判决适用法律确有错误。1、有新的证据足以推翻一审判决关于依据075-1号司法鉴定结论诉争一、二层门市房面积为200.37平方米的认定。根据《房产测绘管理办法》第六条第一项、第三项“申请产权初始登记的房屋”“房屋权利人或者其他利害关系人要求测绘的房屋”“房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘”及第十八条“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理”的规定，诉争房屋办理房屋产权登记应以房产测绘单位的房产测绘成果作为产权登记的依据，而不是以司法鉴定结论作为产权登记依据。本案一审判决下达后，海方房地产公司委托瑞达测绘公司对新府苑1-33号公寓楼房屋建筑面积进行测绘，2017年8月22日，瑞达测绘公司对新府苑1-33号公寓楼186套住宅、9套非住宅作出建筑面积测绘报告，结论为诉争门市房建筑面积为195.47平方米套内面积185.13平方米、公摊面积10.34平方米，并标明“此报告为最终实测报告”，不动产登记部门亦将以此对诉争门市房进行产权登记。该测绘报告足以推翻075-1号司法鉴定结论关于诉争门市房套内面积一层88.66平方米、二层106.13平方米(见一审卷第94页)门市公摊面积5.58平方米、建筑面积共为200.37平方米的认定。2、判决认定“依据075-1号司法鉴定结论面积为200.37平方米，海方房地产公司与祝思君签订房屋征收补偿安置协议书中,超出回迁面积差26.78平方米按照单价4500元每平方米计算,故海方房地产公司诉请增加的给付房款120510元”，缺乏证据证明。依据瑞达测绘公司对诉争门市房最终实测报告，诉争门市房建筑面积为195.47平方米，减去房屋征收补偿安置协议书及欠据上约定建筑面积为173.59平方米，超出回迁面积差21.88平方米，而不是26.78平方米,按照单价4500元每平方米计算,祝思君应增交门市房面积款为98460元,判决认定应增加给付房款120510元,多认定22050元。3、判决适用的法律错误。本案中的判决适用的是《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，属于《中华人民共和国合同法》第十二章的借款合同章节的条文，而本案的案由为房屋买卖合同纠纷，法院适用上述两个法律条文作出判决，适用法律确有错误。4、判决确认新增加门市房面积的房款由祝思君从2014年1月1日起给付利息，没有法律依据。2012年5月24日，祝思君和海方房地产公司签订的“协议书”中,明确写明新府苑小区33号楼1单元6号商服门市房(1带2层)的建筑面积为173.59平方米，并针对该面积和地下室面积计算出祝思君欠款210000元，并约定还款日期。该协议签订时诉争房屋已经建成，作为开发单位的海方房地产公司对该房屋面积计算具有专业优势。祝思君并不掌握该信息，不知晓该诉争房屋实际面积。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律著干问题的解释》第十七条第二款的规定：“逾期付款的，按照未付购房款总额照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，双方未对诉争门市房新增加面积房款约定给付期限，判决确认对新增加面积房款从2014年1月1日起给既违反协议约定，又没有法律依据，适用法律确有错误。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项，第二百零八条第一款的规定，特提岀抗诉，请依法再审。再审审理时，申诉人（原审被告）祝思君申诉的事实、理由及诉讼请求与抗诉机关抗诉意见一致。并补充如下：关于地下室面积不符，判决书认为地下面积为125.14平方米，双方认可公摊面积5.58平方米，即地下面积为130.72平方米，双方认可单价700元每平方米，故海方房地产公司应当返还祝思君差价款48496元，缺乏证据证明，依据075-2号司法鉴定结论对该门市地下测定的使用面积为91.64平方米，一审庭审笔录第十页详细说明地下使用面积91.64平方米，再加上公摊面积外楼梯不包括在内，测量人员孙伟证明这个问题，根据图纸与现场比对，祝思君地下室的外楼梯应视为公用，地下实际面积是91.64平方米加上5.58平方米（即97.22平方米），所以海方房地产公司应返还祝思君差价71946元，少认定23450元。关于海方房地产公司乱收费，门收费4845元，有票据为证。一楼二楼没有楼梯，没有楼梯是不合理的，楼梯和门属于结构建设必须有，祝思君自建楼梯价格是4000元，有照片为证。临迁补助费、初装费、棚户区改造没达到初装标准，证据是佳木斯城市棚户区改造房屋拆迁补偿安置事实细则明确规定，公司给住户按每平方50元，即65.6平方米×50元=3280元，未给祝思君这笔钱，临时安置补助费和搬迁费，祝思君的房屋是营业房照，补助费按30元每平方米计算应该是搬迁费30×65.6=1968元，临时安置补助费是24个月进户就是30元×24×65.6=47232元，海方房地产公司只给15744元，少给了31488元，有营业执照为证，证据就是按照佳木斯市城市棚户区改造房屋拆迁补偿安置实施细则24条规定，当时老百姓不知情，没有按照这个条件给，按照住宅给的。新增加面积利息祝思君不应该承担，是公司的责任，不是个人的责任。再审审理时，被申请人海方房地产公司辩称，针对佳木斯市人民检察院就祝思君房屋买卖合同纠纷一案提出的民事抗诉书作如下答辩：1.瑞达测绘公司2017年8月22日作出的佳木斯市房屋建筑面积测绘报告不能对抗远大司法鉴定公司作出的鉴定结论报告。本案在原审期间，由于海方房地产公司、祝思君对涉案房屋的实际面积有异议申请贵院委托鉴定机构对涉案房屋建筑面积进行司法鉴定，并依法选定鉴定机构远大司法鉴定公司，该鉴定公司系依法成立的司法鉴定机构，具有房地产测绘资格。该鉴定机构受托后派鉴定人员对涉案房屋进行了实地测绘并出具了鉴定结论报告。海方房地产公司、祝思君双方对该鉴定结论报告均予认可。可见远大司法鉴定公司出具的鉴定结论报告无论在委托程序和鉴定程序上，还是鉴定资格和能力上均符合法律规定，是一份合法有效的专业性鉴定结论报告，具有较强的证明效力，应当依此认定涉案房屋建筑面积。而民事抗诉书依据所谓新证据佳木斯市房屋建筑面积测绘报告仅是瑞达测绘公司受托测绘的，目前还没有经过佳木斯市不动产管理部门进行对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点的准确性、面积测算依据与方法等内容依法进行审核，更没有以给祝思君发放涉案房屋不动产权证的行政行为来确认涉案房屋的面积为195.47平方米的事实。我国《房产测绘管理办法》第十八条明确规定：“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理”。《测绘成果管理规定》第十一条规定：“各有关部门和单位测制的测绘成果，必须经过检查验收，质量合格后方能提供使用”。同时《房产测量规范》对房屋产权面积作出了明确的规定，即“房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积，房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定”。从上述的相关规定清楚可知，房屋测绘成果是必须要经过房地产行政主管部门严格审核，经审核、验收合格后经过房地产行政主管部门登记确权认定才是法定的房屋产权面积。因此佳木斯市房屋建筑面积测绘报告不能对抗远大司法鉴定公司作出的鉴定结论报告的效力，原审判决认定事实清楚，证据确凿、充分。2.原审判决适用法律正确，判决结果于法有据。2012年5月，海方房地产公司与祝思君签订补偿安置协议时涉案房屋已建成，而且佳木斯市房产部门对包括涉案房屋在内的新府苑33号楼众房屋的建筑面积进行了实地测绘并出具了房屋测绘报告，双方是依据该测小组会报告上写明的173.59平方米作为涉案房屋实际面积计算出的超面积房款数额的。虽然海方房地产公司是开发单位，但由于房地产在施工过程中时常发生设计变更等情况，因此每户房屋的实际建筑面积不可必免的发生变化，因此海方房地产公司与祝思君一样不清楚涉案房屋的实际建筑面积，这才在新府苑小区33号楼建成后自费委托瑞达测绘公司实地对其进行测绘，目的就是最终确定包括涉案房屋在内的33号楼各房屋的建筑面积。而瑞达测绘公司系佳木斯市房屋产权管理部门下设的房屋测绘单位，其测绘水平和能力均高于社会上的中介测绘机构，测绘结果具有极高的公信力，因此由于对瑞达测绘公司的测绘结果的信任，双方依据其测出的173.59平方米签订了补偿安置协议，因为任何人也想不到同一个测绘单位对同一个房屋能测绘出截然不同的二个建筑面积，因此海方房地产公司对此没有任何过错。本案在原审期间，经被告申请贵院依法委托远大司法鉴定公司对涉案房屋重新进行测绘，鉴定结论为涉案房屋的建筑面积为200.37平方米，由此又增加了120510元购房款，加上欠据上写明的210000元，祝思君共欠海方房地产公司房款330510元。由于涉案房屋在2012年就已回迁安置给了祝思君，从安置时起至今涉案房屋的建筑面积没有增加过，因此涉案房屋在2012年回迁安置时就是200.37平方米，祝思君回迁时实际应欠海方房地产公司房款330510元，祝思君在担保书中承诺在2013年12月31日前给付的剩余房款实际也应当为330510元。由于祝思君没有按期给付剩余房款，已构违约行为，应当承担违约责任按商品房买卖合同司法解释第十七条的规定，买受人逾期付款的，按照未付购房款总额，依照中国人民银行规定的逾期贷款利息标准确定，故此原审判决祝思君给付海方房地产公司购房款利息于法有据。而剩余购房款的利息与购房款之间是孳息与原物的关系，根据孳息随原物的原则，利息归属也取决于货币本身即剩余购房款的归属，鉴于从2014年1月1日起剩余购房款就应属于海方房地产公司所有，剩余购房款所产生的利息也应一同归属于海方房地产公司所有，原审判决被告给付剩余购房款利息的期限为从2014年1月1日起至实际给付之日止同样符合法律规定。综上所述，海方房地产公司认为，原审判决认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，判决结果公平、合理，人民检察院的抗诉主张和理由不成立。3.本案是由检察机关抗诉而产生的再审案件，法庭审查原审判决是否存在抗诉书中所指出的情况，祝思君当庭补充的理由，与抗诉书不同的部分不属于本次开庭所审理的范围，同时本案在原审期间，祝思君并没有提出反诉或抗辩，因此原审判决没有对祝思君补充的部分进行审理并无不当。综合上述理由，原审判决合理。再审审理时，被申请人万兴社区辩称，对案件情况不清楚。再审庭审时，当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据质证。对证据认定如下：1、原审原告海方房地产公司在原审中向本院提供的证据：证据一、原告海方房地产公司组织机构代码证复印件、工商营业执照复印件，被告祝思君身份证复印件、被告万兴社区法定代表人身份证明各1份。证明原、被告诉讼主体资格适格。经庭审质证，二被告对此组证据均无异议。本院经再审审查认为，对该组证据予以采信。证据二、房屋征收补偿安置协议书、佳木斯市新府苑小区动迁安置结算单收据、欠据、新府苑小区已出售房屋欠款明细表各1份（该组证据与原件核对无异议，均留存复印件）。证明2012年原告与被告祝思君签订动迁安置协议书，约定与被告祝思君原有建筑面积65.60平方米有照加部分无照房屋置换回迁安置商服105平方米，实际原告安置被告回迁房建筑面积173.59平方米，超出面积68.59平方米，扩大面积价值308655元。2012年5月25日，被告祝思君支付房款222255元，尚欠房款210000元，包括被告购买地下室200平方米的140000元。经庭审质证，被告祝思君认为，2012年5月欠据中欠款人签名是被告代理人即被告妻子陈云珍所签属实。对欠款210000元的欠据有异议，对200平方米地下室面积不认可，实际面积143平方米。对临迁补助费16400元与事实不符，按照商服标准计算应该是47232元；对搬家费656元不予认可，应该是1968元；原告初装费3280元未给被告祝思君。被告万兴社区对证据的真实性无异议，但对原告证明祝思君欠购房款210000元有异议，认为祝思君具体欠原告款项应当以测量机构对地下室及回迁1、2楼门市房屋具体面积测量之后依法进行计算，并以该计算金额为准。本院经再审审查认为，该组证据为房屋征收补偿安置协议书、佳木斯市新府苑小区动迁安置结算单收据、欠据、新府苑小区已出售房屋欠款明细表，本院对该组证据真实性予以确认，但对海方房地产公司与祝思君欠款数额，应结合房屋实际测量面积核算后予以确认。证据三、被告原佳西社区出具的担保书1份（与原件核对无异议后，留存复印件）。证明被告祝思君欠原告购房款210000元，在2013年12月31日前给付原告，原佳西社区承诺如到期后祝思君未能支付该余款，由原佳西社区承担替祝思君缴纳房款的担保责任，该担保书于2012年5月出具。经庭审质证，被告祝思君对此证据无异议。被告原佳西社区对证据的真实性无异议，但是需要说明原佳西社区居委会提供的担保为一般保证，债的主合同纠纷未经审判或仲裁，并就债务人财产强制执行，仍不能履行债务前，保证人拒绝承担保证责任。另外，保证人的保证担保已经超过法定保证期间，将不再承担保证责任。本院经再审审查认为，该证据为原佳西社区向海方房地产公司出具的担保书，根据担保法中关于保证的规定及本案实际情况，原佳西社区承担一般保证责任，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月，在保证期间内，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任，故对此证据海方房地产公司欲证明的问题本院不予采信。证据四、房屋征收补偿安置协议书复印件、佳木斯市新府苑小区动迁安置费用结算单复印件1份。证明原告安置给被告祝思君1带2商服增加面积单价为每平方米4500元。经庭审质证，被告祝思君对该证据无异议。被告原佳西社区认为该证据与其无关。本院经再审审查认为，该组证据为房屋征收补偿安置协议书、佳木斯市新府苑小区动迁安置费用结算单，可以证实祝思君回迁门市补差价格每平方米4500元，且祝思君、原佳西社区均无异议，故对此证据海方房地产公司欲证明的问题本院予以采信。证据五、佳木斯市房屋建筑面积测绘报告复印件，面积汇总表中000106为被告祝思君名下1-2商服。证明原告出售给被告祝思君1-2商服套内面积比实际鉴定面积少26.78平方米，瑞达测绘公司出具的佳木斯市房屋建筑面积测绘报告是在33号楼建成后，该公司对于涉案房屋进行的测绘，2012年海方房地产公司与祝思君签订的拆迁补偿安置协议，也就是原审中的第四份证据就是依据该测绘报告中6号门市房1-2建筑面积为173.59平方米，海方房地产公司对于签订拆迁补偿协议时确认的涉案房屋建筑面积没有任何过错。经庭审质证，被告祝思君认为，2017年8月22日瑞达测绘公司对新府苑33号楼180套住宅9套非住宅作出建筑面积测绘报告，结论为该门市的建筑面积为195.47平方米，套内面积为185.13平方米，公摊面积10.34平方米，并标为此报告为最终实测报告，不动产登记部门也将此门市进行产权登记，就是以这个面积办理房照为准。被告原佳西社区认为，对此增加的面积及价款，保证人不承担担保责任。本院经再审审查认为，该房屋建筑面积测绘报告、075-2号司法鉴定书，本院均将结合再审查明涉案房屋在不动产登记管理部门备案的测绘面积予以确认。证据六、原告在法定期限申请本案鉴定人员王立柱、孙伟出庭接受质询。鉴定人员王立柱、孙伟表述075-2号司法鉴定书，鉴定地下室套内建筑面积，不含公摊面积，因为建筑面积包含套内建筑面积及公摊面积，公摊面积系整栋小区多种公共设施组成，单独鉴定测量地下室，无法给出公摊面积。在鉴定过程中有看见外楼梯，但本次鉴定中未包含，因为现场勘验时发现此楼梯并非单独一户所有，故不能单独计算在一户当中。经庭审质证，原告认为出售给被告祝思君地下室时是包含外楼梯的，该楼梯面积为16.58平方米，祝思君已经用钢结构将该楼梯全部封闭并使用，鉴定中应将外楼梯的面积16.58平方米加入地下室的套内建筑面积中。被告祝思君、被告原佳西社区均无异议。本院经再审审查认为，本案司法鉴定人员出庭接受质询及陈述鉴定结论，客观、公证、合法，故对此组证据本院予以采信。2、原审被告祝思君在原审中向本院提供的证据：证据一、协议书复印件1份（与原件核对无异议，留存复印件）。证明被告祝思君与原告签订协议，约定了回迁款与购买地下室款。经庭审质证，原告对证据的真实性无异议，认为该证据能够证实原告回迁给被告祝思君的门市房建筑面积为173.59平方米，祝思君应支付原告超面积房款308655元，同时祝思君购买建筑面积200平方米的地下室应交房款140000元，祝思君尚欠房款210000元，并约定在2013年12月31日前给付原告，被告原佳西社区对祝思君的还款时间和数额提供担保责任。被告原佳西社区对该证据无异议。本院经再审审查认为，该证据为海方房地产公司与祝思君签订的协议书，双方认可拆迁安置的房屋和祝思君购买海方房地产公司地下室的事实，故对该证据及祝思君欲证明的问题予以采信。证据二、075-2号司法鉴定书。证明对被告祝思君名下位于郊区新府苑小区33号楼6号门市地下室进行套内面积测量，测量实际面为125.14平方米。经庭审质证，原告对该证据真实性无异议，对鉴定结论有异议，认为首先原告出售给被告祝思君地下室是按照建筑面积出售的，而该鉴定意见鉴定的是地下室使用面积，当初是被告祝思君自行间隔地下室面积，因此地下室的建筑面积如果少于原告出售的建筑面积，责任完全在被告祝思君，与原告无关。被告原佳西社区对真实性无异议，但是认为根据担保书的约定，被告原佳西社区对于房屋增加的面积及价款不承担担保责任。本院经再审审查认为，该075-2号司法鉴定书，鉴定人员出庭接受双方当事人质询，证据真实、合法，故对该证据及祝思君欲证明的问题予以采信。证据三、075-1号司法鉴定书。证明被告祝思君名下位于郊区新府苑小区33号楼6号门市1-2楼进行套内面积测量，测量该门市套内面积实际为194.79平方米。经庭审质证，原告对该证据无异议。被告原佳西社区对该证据真实性无异议，但是认为根据担保书的约定，被告原佳西社区对于房屋增加的面积及价款不承担担保责任。本院经再审审查认为，涉案33号楼6号门市1-2楼的面积，结合再审调查的不动产登记管理部门备案的测绘报告予以确认。证据四、075-1号、075-2号鉴定费票据2张。证明被告祝思君费用支出11000元，该款应由原告承担。经庭审质证，原告认为门市已经经过鉴定，超过出售面积，原告不应承担鉴定费用。地下室部分是被告祝思君自行间隔产生，因此鉴定原告不承担。被告原佳西社区认为该费用与其无关。本院经再审审查认为，对该组证据的真实性予以采信。3、原审法院调取的证据：法院调取证据一、法院工作人员对被告祝思君调查笔录一份。证明2016年4月11日，被告祝思君在鉴定现场认可对1-2门市套内面积的鉴定，认可该门市公摊面积5.58平方米；认可对1-2门市地下室套内面积的鉴定，认可该地下室公摊面积5.58平方米。经庭审质证，原告及二被告均无异议。本院经再审审查认为，该证据为法院工作人员对祝思君调查笔录，其内容为祝思君对申请司法鉴定项目的认可与确认，故对此证据证明的问题本院予以采信。4、再审申诉人祝思君在再审中向本院提供的证据：证据一、自建楼梯照片、个体工商户营业执照、买门的收据。证明：买门是乱收费，自建楼梯是应该由开发商承担，楼梯是楼房的结构建设，不应个人承担，个体工商营业执照证明祝思君没有得到营业房该补助的补偿款，海方房地产公司按照住宅给的补偿款。经庭审质证，被申诉人海方房地产公司认为，对证据的真实性、证明问题有异议。1.收据是复印件，不具有真实性，照片没有制作单位和拍摄时间、地点的说明，证明不了祝思君的主张；2.拆迁补偿安置协议签订时回迁房已经建成，祝思君对于回迁房的具体情况完全清楚，在回迁时祝思君没有提出任何异议，在原告提交的协议书和担保书中，双方对应给付祝思君的相关款项及数额达成一致，其中并不包括本庭中祝思君所提出的主张，因此，祝思君为了生活方便而对于涉案房屋所添置的设施与海方房地产公司无关，费用自行承担；3.对营业执照的真实性没有异议，但是祝思君是否真实从事经营活动没有证据予以支持。被申诉人万兴社区认为，不知情。本院经审查认为，该组证据及申诉人祝思君欲证明的问题，与本案原审诉讼请求、检察机关的抗诉意见没有关联性，不属于本案审查范围，故对该组证据本院不予审查。证据二、2017年8月22日瑞达测绘公司测绘报告。证明：产权处办理房照1-6号门市按照此测绘报告为准。经庭审质证，被申诉人海方房地产公司认为：1.在瑞达测绘公司给海方房地产公司的测绘报告中，备注一栏是空白，而祝思君提供的这份报告中备注一栏手写，以此报告为最终报告；2.祝思君提供的报告中门市房建筑面积是195.47平方米，公摊面积10.34平方米与海方房地产公司的报告中建筑面积是195.40平方米，公摊面积是10.27平方米，套内面积没有变化，同时海方房地产公司的报告中时间是2017年9月19日，祝思君的报告时8月22日，因此该证据证明不了主张。被申诉人万兴社区认为，不知情。本院经审查认为，结合再审调查不动产登记管理部门备案的测绘报告面积予以确认。5、再审被申诉人海方房地产公司在再审中向本院提供的证据：证据一、2017年出具的佳木斯市房屋建筑面积测绘报告。证明：涉案房屋的建筑面积与公摊面积与抗诉书中的新证据不符，足以证明抗诉书中所使用的测绘报告并非新证据。经庭审质证，申诉人祝思君认为，申诉人的报告是在产权测绘部门要的。被申诉人万兴社区认为，不知情。本院经审查认为，结合再审调查不动产登记管理部门备案的测绘报告面积予以确认。6、再审法院调取的证据：法院调取证据一、佳木斯市房屋交易与产权管理中心2019年3月8日出具关于新府苑I-33#楼面积说明，及所附2017年9月19日瑞达测绘公司的测绘表。经庭审质证，申诉人祝思君没有异议，被申诉人海方房地产公司没有异议，被申诉人万兴社区没有异议。本院经审查认为,该证据系佳木斯市房屋交易与产权管理中心于2019年3月8日出具，为涉案房屋最终的备案面积，该证据载明：“新府苑I-33#楼，产籍号1-0615-032-000106，商业用房，1-2层，在我中心楼盘备案面积为195.40㎡”，本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院再审认定事实如下：2010年2月，海方房地产公司因开发建设佳木斯市郊区新府苑小区工程项目，拆迁了被告祝思君所有的有照建设面积为65.6平方米、无照114.45平方米的房屋。2012年2月-6月间，海方房地产公司与祝思君先后签订“佳木斯市新府苑小区动迁安置费用结算单”、“协议书”、“房屋征收补偿安置协议书”，海方房地产公司给祝思君出具222255元收据，祝思君给海方房地产公司出具210000欠据，原佳西社区给海方房地产公司出具担保书。上述房屋征收安置手续约定：海方房地产公司依据2011年1月12日瑞达测绘公司出具的测绘报告，给祝思君回迁安置了新府苑小区33号楼1单元6号，建筑面积为173.59平方米商服门市房（1带2层），扣除有照加上无照折合105平方米的置换面积，多安置给祝思君68.59平方米，按每平方米4500元计算，祝思君需交纳多安置面积的房款308655元；祝思君购买该小区地下室，海方房地产公司认定建筑面积为200平方米，按每平方米700元计算，需要交纳140000元；祝思君支付房款222255元，经计算：308655元（多安置面积的房款）+140000元（地下室面积房款）-222255元（已支付房款）-15744元（祝思君应当获得的临迁费）-656元（祝思君应当获得的搬家费）=210000元；祝思君给海方房地产公司出具了欠据，欠房款210000元。原佳西社区对祝思君所欠房款提供担保，约定在2013年12月31日前，祝思君未将剩余房款交纳给原告，由原佳西社区替祝思君交纳该房款。交款期限届满后，祝思君、原佳西社区均未交纳剩余房款，海方房地产公司于2016年1月6日向本院提起诉讼。在诉讼中，祝思君申请对安置的新府苑小区33号楼1单元6号建筑面积为173.59平方米的商服门市房（1带2层）及建筑面积为200平方米的地下室进行司法鉴定。经鉴定：075-1号司法鉴定书，其结论为新府苑小区33号楼6号门市1-2楼套内面积为194.79平方米，建筑面积为200.37平方米；075-2号司法鉴定书，其结论为新府苑小区33号楼6号门市地下室套内面为125.14平方米；同时鉴定人员说明，套内面积+公摊面积=建筑面积，祝思君认可该门市公摊面积5.58平方米，认可该地下室公摊面积5.58平方米，地下室建筑面积为125.14+5.58=130.72平方米；075-1号司法鉴定书鉴定费用7000元，075-2号司法鉴定书鉴定费用4000元。因鉴定后33号楼6号门市1-2楼面积有所增加，海方房地产公司变更后的诉讼请求为：1.要求祝思君、原佳西社区立即向海方房地产公司交付购房款210000元及利息30450元（利息从2014年1月1日起计算至2016年5月31日止按人民银行贷款利率计算）；2.要求祝思君给付房屋面积差价120510元（原套内面积为168.01平方米，现鉴定面积为194.79平方米，多出面积为26.78平方米，每平方米4500元，故增加的给付房款为120510元）及利息（自祝思君回迁日期起到实际履行完毕止）；3.诉讼费用由二被告承担。本院原审确认原佳西社区向海方房地产公司出具担保书，约定祝思君应于2013年12月31日前将欠款偿还原告，但双方未约定保证期间，依据法律规定，一般保证的保证人与债权人未约定保证期间的，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月，在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未对债务人提起诉讼或者申请仲裁的，保证人免除保证责任，故海方房地产公司诉请原佳西社区承担保证责任，不予支持；075-1号司法鉴定书鉴定费用7000元由祝思君承担，075-2号司法鉴定书鉴定费用4000元由海方房地产公司承担。原审经计算，210000元（尚欠房款）+120510元（鉴定增加房款）-48496元（鉴定地下室返还房款）=282014元，282014元-4000元=278014元。原审依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十五条之规定判决：一、祝思君于本判决生效后立即给付海方房地产公司欠款278014元及利息（利息以278014元为本金，从2014年1月1日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）；二、驳回海方房地产公司其他诉讼请求。祝思君对判决不服，向本院申诉，本院于2018年8月13日作出（2018）黑0811民申12号民事裁定书，裁定驳回祝思君的再审申请；祝思君不服裁定，向检察机关申诉，佳木斯市人民检察院于2018年12月25日作出佳检民（行）监（2018）23080000071号民事抗诉书，向佳木斯市中级人民法院提出抗诉，佳木斯市中级人民法院于2018年12月28日作出（2018）黑08民抗6号民事裁定书，指令本院再审本案。另查明，新府苑I-33#楼，产籍号1-0615-032-000106，商业用房1-2层，在佳木斯市房屋交易与产权管理中心楼盘备案面积为瑞达测绘公司于2017年9月19日测绘报告确认的195.40平方米。本院再审认为，本案争议焦点为：1、新府苑I-33#楼，产籍号1-0615-032-000106，商业用房1-2层面积如何确定；2、原审判决地下室面积的确认是否合理；3、原审判决确认新增加商业用房1-2层面积的房款由祝思君从2014年1月1日起给付利息，是否符合法律规定；4、原佳西社区是否承担连带保证责任；5、祝思君再审提出的申诉请求是否予以审查；6、原审适用法律是否正确。关于新府苑I-33#楼，产籍号1-0615-032-000106，商业用房1-2层面积如何确定的问题。根据《房产测绘管理办法》第六条第二款规定：房产管理中需要的房产测绘，由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行。第十七条规定：当事人对房产测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定。第十八条规定：用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性、面积测算依据与方法等内容进行审核。审核后的房产测绘成果纳入房产档案统一管理。本案查明，围绕该涉案房屋，共有四份测绘成果，认定如下：1.2011年1月12日瑞达测绘公司出具的建筑面积173.59平方米的测绘报告，本院认为，该面积被海方房地产公司作为动迁安置结算依据，因未经过房地产行政主管部门审核备案，故不能作为房产管理的测绘面积；2.2016年5月9日的075-1号司法鉴定书，建筑面积为200.37平方米，本院认为，根据房产测绘管理办法的规定，用于房产管理的房产测绘面积，应由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行测绘，当事人对经审核备案的房产测绘成果有异议的，可以委托国家认定的房产测绘成果鉴定机构鉴定，而该鉴定应当是对测绘成果合格与不合格给出的结论，如不合格应当由测绘单位整改，而不是由司法鉴定部门进行重新测绘，故该鉴定结论不能作为房产管理的测绘面积；3.2017年8月22日瑞达测绘公司出具的建筑面积195.47平方米的测绘报告，本院认为，该面积因未经过房地产行政主管部门审核备案，故不能作为房产管理的测绘面积；4.2017年9月19日瑞达测绘公司出具的建筑面积195.40平方米的测绘报告，本院认为，该面积因经过房地产行政主管部门审核备案，故测绘报告作为最终的房产管理测绘面积。由此，依据双方的约定计算，增加的面积为：195.40平方米-173.59平方米=21.81平方米；增加面积房款为：21.81平方米×4500元=98145元。综上，检察机关提出的房屋产权登记应以审核后房产测绘单位的房产测绘成果作为产权登记的依据，而不是以司法鉴定结论作为产权登记依据抗诉意见，本院予以采纳，原审依据司法鉴定结论作为房产管理测绘面积意见，不予支持。关于原审判决地下室面积的确认是否合理的问题。经查明，原审依据075-2号司法鉴定结论，地下室套内面积为125.14平方米，双方认可公摊面积5.58平方米，地下室建筑面积应为130.72平方米，双方认可单价700元每平方米，海方房地产公司应当返还祝思君差价房款48496元。本院再审认为，涉案地下室为海方房地产公司出售的非用于房屋权属登记产权，无需房地产行政主管部门审核备案测绘，海方房地产公司认定建筑面积为200平方米，未提供测绘报告，075-2号司法鉴定结论，地下室建筑面积为130.72平方米，是唯一一份具备测绘资质部门出具的测绘结论，应予采信；祝思君提出，地下实际面积为：91.64平方米+5.58平方米=97.22平方米，所以海方房地产公司应返还祝思君差价71946元，该申诉意见与075-2号司法鉴定结论不符，本院不予采信。故原审关于海方房地产公司与祝思君争议回迁门市地下室面积问题认定与判决正确，应予维持。关于原审判决确认新增加商业用房1-2层面积的房款由祝思君从2014年1月1日起给付利息，是否符合法律规定的问题。本院再审认为，新增加商业用房1-2层面积的房款系经审理确认，应由判决确认给付期限后计付利息。故检察机关提出原审判决确认新增加门市房面积的房款由祝思君从2014年1月1日起给付利息没有法律依据的抗诉意见，本院予以采纳。原审该意见，不予支持。关于原佳西社区是否承担连带保证责任的问题，经查明，原佳西社区向海方房地产公司出具担保书，约定祝思君应于2013年12月31日前将欠款偿还海方房地产公司，双方未约定保证期间，依据法律规定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月，该保证期间为2013年12月31日-2014年6月30日，海方房地产公司于2016年1月6日提起诉讼，已经超过保证期限。万兴社区提出保证担保已经超过法定保证期间的意见，与事实相符，符合法律规定，本院予以采信。故原审认定海方房地产公司诉请原佳西社区承担保证责任，不予支持的意见，应予维持。关于祝思君再审提出的申诉请求是否予以审查的问题。根据《最高人民法院关于适用审判监督程序若干问题的解释》第三十三条第一款规定：人民法院应当在具体的再审请求范围内或在抗诉支持当事人请求的范围内审理再审案件。当事人超出原审范围增加、变更诉讼请求的，不属于再审审理范围。但涉及国家利益、社会公共利益，或者当事人在原审诉讼中已经依法要求增加、变更诉讼请求，原审末予审理且客观上不能形成其他诉讼的除外。本案中，祝思君提出乱收费、临迁补助费未按标准补助等申诉请求，不在检察机关抗诉支持祝思君请求的范围内，不属于再审审理范围，本院不予审查。关于原审适用法律是否正确的问题。经查明，原审依据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，属于《中华人民共和国合同法》中借款合同的规定，本案为房屋拆迁安置补偿合同纠纷，归属于买卖合同法律适用。检察机关提出原审该两个法律条文的适用，为适用法律确有错误的意见，本院予以采纳。故原审适用法律错误，应予纠正。另外，关于海方房地产公司请求房款利息计算的问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定：买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内同的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案中，检察机关提出的，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律著干问题的解释》第十七条第二款的规定：“逾期付款的，按照未付购房款总额照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”计算利息的意见，本院认为，动迁安置房非商品房，该规定不适用动迁安置房，不予采信。海方房地产公司主张的利息，属于法律规定的因违约应支付的逾期付款损失，本院对逾期付款损失确认计算如下：1.210000元（原所欠房款）-48496元（返还地下室差价款）=161504元（所欠房款），以161504元为基数，从2014年1月1日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；2.增加面积房款为98145元，祝思君对该房款的支付不存在违约行为，故不应承担利息损失，海方房地产公司对该房款的利息损失的请求，不予支持。关于鉴定费用11000元承担问题，因祝思君对海方房地产公司回迁及出售门市房面积申请鉴定的结果，未被本院采信，且有证据证明该面积未减少，反而增加，故075-1号司法鉴定书鉴定费用7000元由祝思君承担；因祝思君对海方房地产公司出售地下室面积申请鉴定的结果，被本院采信，且面积有所减少，故075-2号司法鉴定书鉴定费用4000元由海方房地产公司承担。关于案件受理费承担问题。海方房地产公司在原审向本院提起诉讼时，请求祝思君交付房款为210000元，及截止于2015年11月30日起诉前的利息为23143.75元，案件受理费为4797元，经再审审理确认，祝思君应交房款为161504元，截止于2015年11月30日起诉前的利息应为23386.91元，祝思君应承担的案件受理费应为3997元，超出部分案件受理费800元（4797-3997=800）由海方房地产公司自行承担；祝思君应交增加面积房款98145元，为经审理确认后，海方房地产公司增加的诉讼请求，其案件受理费2254元，应由海方房地产公司与祝思君各承担50%，即1127元。因此案件受理费7051元（4797+2254=7051），祝思君承担5124元（3997+1127=5124），海方房地产公司承担1927元（800+1127=1927）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百零七条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2016）黑0811民初84号民事判决第一项；二、申诉人祝思君于本判决生效后立即给付被申诉人佳木斯海方房地产开发有限公司所欠房款161504元及利息损失（利息以161504元为基数，从2014年1月1日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算）；三、申诉人祝思君于本判决生效后十日内给付被申诉人佳木斯海方房地产开发有限公司所欠房款98145元；四、维持本院（2016）黑0811民初84号民事判决第二项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7051元，祝思君承担5124元，佳木斯海方房地产开发有限公司承担1927元；鉴定费11000元，祝思君承担7000元，佳木斯海方房地产开发有限公司承担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判长  隋广飞审判员  王环宇审判员  于 虹二〇一九年四月十七日书记员  陈子龙