广东省汕头市濠江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0512民初2号原告（执行案外人）：姚彦夫，男，汉族，住汕头市龙湖区。委托诉讼代理人：信义，广东粤威律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旋，广东粤威律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：汕头市礐石农村信用合作社，住所地汕头市濠江区。法定代表人：林文智。委托诉讼代理人：刘标湖，广东金联律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳琳，广东金联律师事务所律师助理。第三人（被执行人）：沈克，男，汉族，住广东省汕头市金平区。第三人（被执行人）：广东联宝贸易有限公司，住所地汕头市龙湖区。法定代表人：陈振海。第三人（被执行人）：陈振海，男，汉族，住广东省汕头市金平区。第三人（被执行人）：沈立欣，男，汉族，住广东省汕头市金平区。第三人（被执行人）：黄鸣，男，汉族，住广东省汕头市龙湖区。第三人（被执行人）：陈霓，女，汉族，住广东省汕头市龙湖区。原告姚彦夫与被告汕头市礐石农村信用合作社（下称农信社）、第三人沈克、广东联宝贸易有限公司（下称联宝公司）、陈振海、沈立欣、黄鸣、陈霓案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，分别于2019年2月20日、2019年4月16日公开开庭进行了审理。原告姚彦夫的委托诉讼代理人信义、张旋（第二次开庭没有到庭），被告农信社的委托诉讼代理人刘标湖到庭参加诉讼，第三人沈克、联宝公司、陈振海、沈立欣、黄鸣、陈霓经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚彦夫向本院提出诉讼请求：1.确认姚彦夫与沈克签订的租赁合同继续有效,姚彦夫对其承租的位于汕头市金平区金砂路99号君悦华庭1幢商务楼××楼(一幢层面13号房及外围阳台)在租赁期间(2013年5月1日至2033年4月30日止)享有承租权,无需移交给产权人；2.停止汕头市濠江区人民法院(2018)粤0512执恢18号案的执行；3.由农信社承担本案诉讼费。事实和理由：2013年4月25日，姚彦夫与沈克签订租赁合同，约定姚彦夫向沈克承租案涉房产及配套设施；租期20年，从2013年5月1日至2033年4月30日止；每月租金1万元，每年12万元，每5年支付一次，以现金或者汇款到沈克指定账户；合同签订之日，先支付租金20万元，三个月内支付剩余租金40万元；第二次支付租金日期为2018年5月1日前，第三次交付租金日期为2023年5月1日前，以此类推。协议签订后，沈克将上述房产交付给姚彦夫办公使用。姚彦夫如约支付了前10年的租金，合计120万元，即2023年5月1日前的租金已经全部支付完毕。姚彦夫认为，其租赁使用案涉房产在前，农信社设立抵押权和法院查封该房产在后，其继续承租案涉房产的权利应依法得到保护。被告农信社辩称，1.（2016）粤0512民初222号民事判决是生效判决，其享有抵押权；2.（2018）粤0512执恢18号执行裁定正确，其申请对案涉房产的执行是合法合理的；3.无法确定姚彦夫与沈克之间的租赁合同是否真实签订、实际履行，姚彦夫应提供有效证据证明；4.沈克在提供案涉房产作抵押时已声明该房产无租赁情况。第三人沈克、联宝公司、陈振海、沈立欣、黄鸣、陈霓未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：农信社与联宝公司、陈振海、沈克、沈立欣、黄鸣、陈霓金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月20日作出（2016）粤0512民初222号民事判决，查明：2014年1月28日，农信社与沈克签订了编号为10120149900801183的《最高额抵押担保合同》，约定沈克以案涉房产（权证号为：粤房地权证汕字第**、10××80号）为联宝公司自2014年1月28日至2018年1月28日期间与农信社办理的各类业务所形成的债务的最高本金余额1392万元作抵押担保，并办理抵押登记手续。判令：农信社对案涉房产享有优先受偿权。后因联宝公司等债务人均未履行上述判决确定的金钱给付义务，农信社向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2018年8月7日以（2018）粤0512执恢18号执行裁定，续行查封案涉房产。2018年11月20日，本院以（2018）粤0512执恢18号之一执行裁定，拍卖、变卖案涉房产。姚彦夫向本院提出异议，请求确认其对案涉房产在租赁期间享有承租权，无需移交产权人。本院经审查作出（2018）粤0512执异25号执行裁定，驳回其异议请求。因不服该裁定，姚彦夫在法定期限内提起本次诉讼。姚彦夫提交如下主要证据，内容为：1.落款日期为2013年4月25日的《租赁合同书》。合同由姚彦夫和沈克签订，约定姚彦夫向沈克承租案涉房产及配套设施；租期20年，从2013年5月1日至2033年4月30日止；每月租金1万元，每年12万元，每5年支付一次，以现金或者汇款到沈克指定账户；合同签订之日，先支付租金20万元，三个月内支付剩余租金40万元；第二次支付租金日期为2018年5月1日前，第三次交付租金日期为2023年5月1日前，以此类推；租金税、物业管理费及水电费由沈克负责。2.沈克出具的编号为0506093-0506098的收款收据六份，日期分别为2013年5月1日、6月1日、7月1日和2018年5月3日、5月19日、6月16日，分别载明收到姚彦夫租金20万元。3.支付业务回单（付款），显示姚彦夫于2018年5月3日、5月19日、6月16日分别向沈克银行账户汇款20万元。4.君悦管理处出具的落款日期为2019年2月22日的证明一份，内容为君悦华庭1幢商务楼××楼租户姚彦夫（房产业主沈克），自2013年5月1日至今一直使用该地址办公，物业管理费、水电费及电梯运行费由姚彦夫派人缴纳。5.君悦华庭物业管理服务收据多份，内容为收到沈克2015年6月至2019年1月期间的部分物业管理费、水电费及电梯运行费。6.证人沈某的证言，证明姚彦夫将物业管理等费用交与沈某，由沈某代为向物业管理处缴费；沈某称沈克系其兄长。农信社提交的房地产抵押估价结果报告显示，北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司接受沈克的委托，于2013年12月16日至18日期间对案涉房产进行评估。报告还附有现场勘察照片。另查明，本院于2019年3月25日向君悦管理处调查，该管理处收费员杨某某称案涉房产登记的权属人为沈克，至于实际使用人是谁，其不清楚；前来缴交案涉房产物业费的人是一个叫沈某的人；姚彦夫提交的落款日期为2019年2月22日、加盖有该管理处公章的证明,系沈某打印好到管理处要求加盖公章的，沈某同时向管理处表示以后的物业管理费由姚彦夫自行缴纳。本院认为，本案的争议焦点为原告姚彦夫主张对案涉房产的租赁权是否足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”租赁权系承租人基于租赁合同对租赁物占有、使用、收益的权利。只有承租人在抵押登记设立前已经依据合法有效租赁合同实际占有租赁物的前提下，承租人主张的租赁权方可对抗抵押权。本案中，沈克将其所有的案涉房产抵押给农信社，并办理抵押权登记手续，农信社依法取得抵押权。姚彦夫称其与沈克于2013年4月25日签订《租赁合同书》，早于抵押权登记设立的日期即2014年1月28日。但是，《租赁合同书》的成立不等于合同的实际履行。在双方当事人对案涉房产的交付时间存在争议的情况下，姚彦夫负有相应的举证责任，即姚彦夫需要提供充分、合理证据证明其在案涉房产的抵押登记前已经实际控制房产。对此，姚彦夫提供了物业管理服务收据、君悦管理处出具的证明、证人沈某的证言等证据。但是，君悦管理处证实案涉房产的物业管理费一直系沈某代缴，对姚彦夫并不清楚，所出示的物业管理服务收据也没有显示任何与姚彦夫有关的信息；君悦管理处所出具的证明系沈某打印好内容直接要求管理处加盖公章，所载明的内容也与本院到该管理处调查核实的情况不符，该证明不具有证明力；沈某自称系沈克的胞弟，与沈克有利害关系，对其证言本院也不予采信。故姚彦夫所提交的证据不足以证明其在案涉房产设定抵押权之前已获取案涉房产的使用权，其应当承担举证不能的法律后果。综上所述，尽管姚彦夫与沈克签订《租赁合同书》，但是，姚彦夫主张的租赁权不足以对抗农信社享有的抵押权。故对于姚彦夫的诉请，本院不予支持。联宝公司、陈振海、沈克、沈立欣、黄鸣、陈霓经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告姚彦夫的全部诉讼请求。案件受理费15600元，由原告姚彦夫负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于汕头市中级人民法院。审 判 长  林燕芳审 判 员  谢俊光人民陪审员  陈基标二〇一九年四月三十日书 记 员  黄丽霖附据以判决的相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。