重庆市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝03民终450号 上诉人（原审第三人）：曹廷军，男，1974年4月8日出生，汉族，城镇居民，住重庆市梁平区。 委托诉讼代理人：舒展，重庆新源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘培桃，重庆新源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：饶芷瑞，女，1986年5月28日出生，汉族，城镇居民，住重庆市巴**。 被上诉人（原审被告）：重庆千鸿房地产开发有限公司，住所地武隆区仙女山镇银杏大道**，统一社会信用代码915002327717856005。 法定代表人：谢虎，该公司董事长。 上诉人曹廷军因与饶芷瑞、重庆千鸿房地产开发有限公司（以下简称千鸿公司公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服武隆区人民法院(2018)渝0156民初4107号民事判决向本院提起上诉。本院于3月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。现已审理终结。 曹廷军上诉请求：1、撤销重庆市武隆区人民法院(2018)渝0156民初4107号民事判决,改判驳回饶芷瑞在原审中的全部诉讼请求;一审、二审受理费由被上诉人饶芷瑞负担。事实和理由：一、被上诉人饶芷瑞对涉案房屋并不享有所有权。根据我国物权法的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。现涉案房屋并未登记在被上诉人饶芷瑞名下,按照法律规定,被上诉人饶芷瑞应当举证证明其支付了涉案房屋的全部购房款并合法占有涉案房屋,依法对涉案房屋享有所有权。但在原审庭审中,被上诉人饶芷瑞并没有举证证明其举示的《重庆市商品房买卖合同》的合法性、真实性,也并没有举证证明其支付了全部房款的转款凭证更没有举证证明其合法占有且使用了涉案房屋。一审法院在证据不足的情况下,直接认定被上诉人饶芷瑞与千鸿公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效,被上诉人饶芷瑞接房并装修入住,并判令千鸿公司承担继续履行合同并办理产权登记的义务属于认定事实不清,适用法律错误,被上诉人饶芷瑞并不享有涉案房屋的所有权。二、被上诉人饶芷瑞提出的撤销权已过除斥期间。上诉人与被上诉人千鸿公司于2015年2月办理网签,被上诉人饶芷瑞与千鸿公司签订买卖合同在后,被上诉人饶芷瑞在购房时应当对涉案房屋是否具备销售条件、能否办理网签及办理产权证等相关的基本状况进行合理审查,尽到审慎义务。被上诉人饶芷瑞购买房屋、签订买卖合同时未尽到审查义务,应当自己承担不利后果。被上诉人饶芷瑞庭审中举示的《商品房买卖合同》中约定,被上诉人千鸿公司应当于合同签订30日后办理过户手续。因此,从办理过户手续时间届满时起算,被上诉人饶芷瑞的撤销权已过一年的除斥期间。撤销权是经过的除斥期间并不是诉讼时效，一审法院认为撤销权行使期间并未超过的认定错误。三、上诉人认为原审法院认定上诉人与被上诉人千鸿公司签订的买卖合同无效是错误的。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，并未否定买卖合同的效力，而是明确借贷双方的基础法律关系，债权人也未直接要求履行买卖合同。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款还特别规定在执行中，出借人有权拍卖合同标的物，认可了买卖合同的担保属性。本案中债权人与债务人并未在债务履行期限届满前约定买卖合同标的物归债权人所有，因此，本案不存在流押或原审法院认定的流质契约的情形，在买卖合同有效的情况下，被上诉人千鸿公司违反了诚信原则再次与被上诉人饶芷瑞签订房屋买卖合同属于欺诈行为。买受人应当通过撤销该份合同或者提起执行异议的方式维护权益，本案属于买卖合同纠纷，原审法院直接认定第三人签订合同的效力，程序不当。综上所述,一审判决认定事实不清,证据不足,适用法律错误,请求撤销重庆市武隆区人民法院(2018)渝0156民初4107号民事判决,依法支持上诉人的全部上诉请求。 被上诉人饶芷瑞辩称，上诉人与千鸿公司属于民间借贷关系，并非真实的房屋买卖，不存在一年的除斥期间的问题。我与千鸿公司的合同真实有效，也实际交付了房屋，一审也提供了相关票据。至于我们有换房的情况，因此第一套房屋发票是千鸿公司的工作人员收回，在复印件上写了原件已收，因此我们的原件在税务局可以查到。房款是几张卡支付的，目前我有其中一个卡的银行流水，其余的房款要到信用中心去打印，因此要在一周后提供。 饶芷瑞向一审法院起诉请求：1.判令重庆千鸿房地产开发有限公司为饶芷瑞购买的涉案房屋办理产权登记；2.判令重庆千鸿房地产开发有限公司和第三人曹廷军注销涉案房屋的网签登记；3.本案案件受理费由重庆千鸿房地产开发有限公司承担。 一审法院认定事实：千鸿公司分别于2015年2月5日和2015年2月11日向案外人杜蓉共计借款1700万元，借款利息为月利率1.8%，借期4个月，逾期按月利息3%支付利息。同时约定千鸿公司与案外人杜蓉指定的曹廷军签订《重庆市商品房买卖合同》，并将包括涉案房屋在内的共计88套商品房网签登记至曹廷军名下。曹廷军与千鸿公司于2015年2月13日就涉案房屋办理了网签登记，网签业务编号为××。 案外人杜蓉与案外人姚超于2016年1月6日达成《债权转让协议》，将前述债权转给案外人姚超。后因千鸿公司未能按约还款，案外人姚超诉至重庆市永川区人民法院，后在该院达成（2016）渝0118民初10378号调解协议，现在执行过程中。 2013年8月28日，饶芷瑞、千鸿公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定饶芷瑞以364320元购买千鸿公司开发的×小区商品房。 合同签订后，饶芷瑞支付了购房款364320元及税费。 后饶芷瑞又与千鸿公司于2015年6月28日达成换房协议，将原购买房屋调换为重庆市武隆区×镇×号×小区商品房。涉案房屋于2015年4月27日取得竣工验收手续。饶芷瑞现已接受了涉案房屋并装修入住。 另查明，一审法院在执行申请执行人陈长清等人与被执行人千鸿公司劳动争议纠纷案中，于2018年5月15日作出（2018）渝0156执622号执行裁定。饶芷瑞对该执行裁定不服，向一审法院提出异议。一审法院作出（2018）渝0156执异117号执行裁定，查明了饶芷瑞购买了涉案房屋，千鸿公司将涉案房屋于2015年2月13日网签给曹廷军，裁定中止对涉案房屋的查封执行。 再查明，截至2018年12月18日，涉案房屋未被司法查封，不涉及抵押。 一审法院认为，本案争议的焦点是：一、曹廷军与千鸿公司签订的《重庆市商品房买卖合同》性质及应否注销网签登记手续；二、饶芷瑞主张由千鸿公司为其办理涉案房屋产权登记手续的请求应否支持。 关于焦点一。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”和《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”之规定，本案中，第三人与被告并无真实的商品房买卖合同关系，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》只是对借款的担保，因此房屋买卖合同的履行只是具体实现担保债权的方式，属于在债务履行期届满前，变相约定将担保财产归出借人所有，符合流质契约的要件，依法应当认定为无效，由此涉案房屋的网签登记应当予以注销。故对饶芷瑞的该项诉讼请求予以支持，对曹廷军述称饶芷瑞主张注销网签登记无事实和法律依据，且超过了撤销权行使期间的理由不予采纳。 关于焦点二。饶芷瑞与千鸿公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，在饶芷瑞按照合同约定履行完毕相关义务后，千鸿公司应当在约定期限内为其办理产权登记。千鸿公司没有按照合同约定办理房屋产权登记手续，饶芷瑞有权要求千鸿公司继续承担办理产权登记的义务。 另外，对于曹廷军述称其并非本案适格当事人的理由，因曹廷军与千鸿公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，并就涉案房屋进行网签登记，故曹廷军应当作为本案第三人参加诉讼。依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、重庆千鸿房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内为饶芷瑞位于重庆市武隆区×镇×号×小区商品房屋办理产权登记；二、重庆千鸿房地产开发有限公司与曹廷军在本判决生效之日起五日内到重庆市武隆区不动产登记中心注销《重庆市商品房买卖合同》网签登记（房屋位置：重庆市武隆区×镇×号×小区，网签业务编号：××）。 本案案件受理费80元（饶芷瑞已预交），由重庆千鸿房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，饶芷瑞提交了中国建设银行股份有限公司重庆巴南李家沱支行等银行转账记录，拟证明已向千鸿公司支付了本案涉诉房屋的购房款。上诉人质证认为，对银行流水的真实性无异议，但不属于新的证据。 本院二审查明：2015年6月28日，重庆千鸿房地产开发有限公司与饶芷瑞签订《退房（换房）协议》约定，将饶芷瑞原购买房屋调换为重庆市武隆区×镇×号×小区商品房，总价为445000元（含契税、大修基金等相关费用）差价部分于2015年8月30日前付清，款项付清后重庆千鸿房地产开发有限公司为饶芷瑞办理房屋产权证书。饶芷瑞原购买房屋价款为364320元，饶芷瑞已实际支付364320元，尚余80680元未支付。 本院查明的其他事实与一审查明的事实相同，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、被上诉人饶芷瑞是否支付了全部购房款并实际占用房屋；二、被上诉人饶芷瑞提出的撤销权是否超过了法定的除斥期间；三、上诉人曹廷军与千鸿公司签订的买卖合同的效力。 关于被上诉人饶芷瑞是否支付了全部购房款并实际占用房屋的问题。一审期间，饶芷瑞举示了与千鸿公司签订的商品房买卖合同，交房通知书，购房款增值税发票，退房（换房）协议，物业管理费收据等证据。二审中举示了在购买涉诉房屋时银行转账交易记录。购房款增值税发票上注明的金额为364320元，与双方签订的商品房买卖合同上的成交金额一致。上诉人饶芷瑞在庭审中承认，因在原合同签订后，又在2015年6月28日签订了换房协议，房屋面积产生变化，目前只支付了原房屋的全部购房款，现实际占用的房屋仍有80680元尾款未支付。综合以上证据，可以证明饶芷瑞已经实际占用了涉诉房屋，且支付了大部分购房款，仅有80680元尾款未支付。千鸿公司、饶芷瑞签订立商品房买卖合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。因双方合同约定饶芷瑞应将差价部分于2015年8月30日前付清，款项付清后千鸿公司为饶芷瑞办理房屋产权证书。现饶芷瑞尚未按照该约定履行在先义务，其请求后履行义务的千鸿公司履行办证义务本不符合约定，但鉴于一审判决后，作为该项义务履行方的千鸿公司并未提出上诉，视为服判，故千鸿公司应当为饶芷瑞办理房地产过户手续。千鸿公司可以另案向饶芷瑞主张尚欠的购房款。 关于被上诉人饶芷瑞提出的撤销权是否超过了法定除斥期间的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条第一项的规定，具有撤销权的当事人应当自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，否则撤销权消灭。上诉人曹廷军主张其与千鸿公司于2015年2月办理网签，饶芷瑞与千鸿公司订立商品房买卖合同在后，根据饶芷瑞与千鸿公司的商品房买卖合同约定，应当于合同签订30日后办理过户手续，饶芷瑞应当于办理过户手续期限届满时就知晓网签合同的存在，饶芷瑞的撤销权已过了一年的除斥期间，但上诉人并未举示任何证据证明其主张。饶芷瑞述称，在陈长清等人与千鸿公司劳动争议纠纷一案中，一审法院于2018年5月15日作出（2018）渝0156执622号裁定书，饶芷瑞提出了执行异议，由此饶芷瑞才知道涉诉房屋已经进行了网签。撤销权的一年除斥期间从具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起算，饶芷瑞至2018年才知晓撤销事由，本案于2018年9月3日由一审法院受理，尚未经过法定除斥期间。 关于上诉人曹廷军与千鸿公司签订的商品房买卖合同的效力的问题。一审中查明，千鸿公司向案外人杜蓉共计借款1700万元，约定千鸿公司与案外人杜蓉指定的曹廷军签订《重庆市商品房买卖合同》，将包括涉案房屋在内的共计88套商品房网签登记至曹廷军名下。案涉房屋买卖合同的签订系因借款而产生，具有明显的借款担保性质，而非其自身所展示出的买卖表象性质。通过房屋买卖担保借款债权属于非典型性担保，具有”流质契约”性质，因而无效。双方订立房屋买卖合同的目的是为了担保案外人杜蓉借款债权的实现，在担保方式上应当办理合法的房屋产权抵押登记手续，而不是采取网签备案房屋买卖合同这种方式。双方未办理抵押登记，网签备案房屋买卖合同也不符合我国担保法规定的担保方式，这种担保涉及了以房抵债的约定内容，属于变相的“流质契约”，违反了我国物权法强制性规定，上诉人诉称的商品房买卖合同因系双方当事人的虚假意思表示而无效。故上诉人曹廷军与千鸿公司签订的商品房买卖合同为无效合同。对上诉人曹廷军的该项上诉理由，本院不予支持。 综上所述，上诉人曹廷军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人曹廷军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余云中 审 判 员 李 勇 审 判 员 陈胜泉 二〇一九年四月十八日 法官助理 沈道萍 书 记 员 赵许梅