安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1321民初353号原告：汪秀玲，女，1969年4月16日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。委托诉讼代理人：许庆义，安徽序力律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖益锋，安徽序力律师事务所律师。被告：砀山县香馨置业有限公司，住所地砀山县高铁新区桃源居小区****，统一社会信用代码913413213532658723。法定代表人：王继海，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱怀良，安徽梨苑律师事务所律师。原告汪秀玲与被告砀山县香馨置业有限公司（以下简称砀山香馨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪秀玲的委托诉讼代理人许庆义、肖益锋，被告砀山香馨公司的委托诉讼代理人朱怀良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汪秀玲向本院提出诉讼请求：1.判令砀山香馨公司支付逾期交房违约金7412.07元（计算自2018年8月1日起至2018年12月31日止），按每日48.4449元支付自2019年1月1日起至符合交付条件的实际交付之日止的违约金；2.本案诉讼费用由砀山香馨公司承担。事实和理由：汪秀玲（买受人）与砀山香馨公司（出卖人）于2017年7月25日签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），合同约定出卖人将坐落于砀山县高铁新区芒砀南路东侧（国有土地使用证号：砀国用(2015)第037号）地块）地块上建设的芙蓉小镇商住项目玖幢****的商品房屋出售给汪秀玲售商品房屋预测面积为118.42平方米，房屋总价款为人民币484449元，房屋价款汪秀玲业已支付完毕。合同第十一条第一项约定：“出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房”，第二项约定：“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于十日）将查验房屋的时间，办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人”，但该房屋不符合第九条规定的商品房交付条件，汪秀玲无法接收，该商品房至今不符合交房条件。合同第十二条明确约定：“出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理，（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”，同时该条又约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。综上所述，汪秀玲认为，砀山香馨公司已经违反合同约定的商品房交付条件和交付时间，致使房屋不能交付，砀山香馨公司应该承担合同约定的逾期交付责任,请求人民法院依法支持汪秀玲以上诉讼请求。砀山香馨公司辩称：一、砀山香馨公司没有逾期交房，已经将符合交付条件的商品房，按时履行了通知义务，砀山香馨公司不具有任何违约情形。“商品房买卖合同”第十一条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应、地点以及应当携带的证据材料的通知书书面送达买受人房地产开发经营管理条例”第十七条：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。因此砀山香馨公司只需在取得商品房竣工验收备案证明后，向汪秀玲发出交房通知书，即已履行了通知义务。砀山香馨公司自2018年7月19日通过砀山县电台、微信、电话等各种形式通知交房，有相关书面证据以及交房当天图片为证，足以证明砀山香馨公司履行了交房通知义务。另根据民事起诉状内容：“但该房屋不符合第九条规定的商品房交付条件，汪秀玲无法接收”，证实汪秀玲认可接到了交房通知，能够佐证砀山香馨公司履行了交房通知义务，汪秀玲接到了交房通知。二、砀山香馨公司交付的商品房已在合同约定的期限前取得了竣工验收，并完成了合同约定的其它事项，完全符合交付条件。1.关于交付条件。法定条件：根据“城市房地产开发经营管理条例”第十七条：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。约定条件：“商品房买卖合同”第九条约定了交付条件，即应当符合下列第1、2所列条件：①该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；②该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供“住宅使用说明书”、“住宅质量保证书”。2.关于交付文件及证书的方式。“商品房买卖合同”第十一条约定，“交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件”，砀山香馨公司应需履行的是出示义务。①2018年3月16日涉案房屋均取得竣工验收及备案证明；②2018年7月17日已取得房屋测绘报告；③“住宅使用说明书”、“住宅质量保证书”均出示并在交房时同时给付。砀山香馨公司在完成法定条件和约定条件后，汪秀玲知道交房但拒绝接收，并采取信访、上访等方式，投诉到房管局、信访局，认为不符合交房条件，不同意接收，但一直不能提供拒绝接收的任何合理依据，应自行承担全部责任。请求驳回汪秀玲的全部诉讼请求。经审理，本院查明如下案件事实：砀山香馨公司系依法登记设立的有限责任公司，经营范围为房地产开发经营。2017年7月25日，汪秀玲（买受人）与砀山香馨公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》。合同主要条款约定：买受人购买出卖人开发的坐落于砀山县高铁新区芒砀南路东侧（国有土地使用证号：砀国用(2015)第037号）地块上建设）地块上建设的芙蓉小镇商住项目玖幢****的商品房**房屋预测建筑面积为118.42平方米；房屋总价款为人民币484449元，买受人应当在2017年7月25日前支付首期房价款244449元，余款240000元申请贷款支付；合同第九条商品房交付时应当符合下列条件（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件（2）已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；合同第十一条出卖人应当在2018年7月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；合同第十二条除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理，逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金等内容。合同签订后，汪秀玲按照合同约定向砀山香馨公司交付了全部购房款。交房期限到期时，砀山香馨公司在通知交房时，因汪秀玲认为案涉商品房不符合合同第九条约定的交付条件，砀山香馨公司未出示合同约定的交房时的全部证明文件，汪秀玲拒绝接收商品房。双方因此发生纠纷，致使案涉商品房至今未完成交付。另查明，砀山县芙蓉小镇9#楼工程于2018年3月16日通过竣工验收，于2018年7月17日取得不动产测量报告，于2018年8月30日取得了竣工验收备案表。上述案件事实，有《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、工程竣工验收报告、不动产测量报告、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、竣工验收备案表及当事人、诉讼代理人的陈述等内容在卷佐证，本院予以确认。本院认为：汪秀玲与砀山香馨公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行合同的义务。涉案合同签订后，汪秀玲按照合同约定向砀山香馨公司支付了全部购房款项，砀山香馨公司亦应当按照合同约定履行交付房屋的义务。本案中，涉案房屋虽于2018年3月16日通过竣工验收，于2018年7月17日取得不动产测量报告，但至合同约定的交房期限届满时，砀山香馨公司并未全部取得该商品房的竣工验收备案证明文件，直到2018年8月30日才取得竣工验收备案表。因此，应认定涉案房屋在这期间（2018年8月1日-30日）尚未符合交付条件，砀山香馨公司违约，汪秀玲有权拒收房屋并要求砀山香馨公司按照合同约定承担一定的违约责任。该期间的逾期交房违约金应为1453.35元（48.4449元×30天），故本院对汪秀玲的部分诉求予以支持；涉案房屋于2018年8月30日已具备交付条件，之后，汪秀玲仍不予接收房屋，综合本案案情，其后的损失应由汪秀玲自行承担，对汪秀玲的其他诉讼请求本院不予支持。砀山香馨公司的前述抗辩意见，因与事实不符，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、砀山县香馨置业有限公司于判决生效后十日内支付汪秀玲逾期交房违约金1453.35元；二、驳回汪秀玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由砀山县香馨置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员 彭 岩二〇一九年四月一日书记员 刘馨丹附：本案所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。