江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终253号上诉人（原审被告）：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区金融财富广场**金融**。法定代表人：陈尚生，该公司总经理。委托诉讼代理人：冷开时，该公司员工。被上诉人（原审原告）：陆东，女，1978年3月30日出生，住江苏省宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：张洪波，男，1978年12月25日出生，住江苏省宿迁市宿豫区，系陆东丈夫。上诉人恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）因与被上诉人陆东商品房销售合同纠纷一案，不服宿迁市宿豫区人民法院（2018）苏1311民初5121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人恒开公司的上诉请求为：1.撤销一审判决，改判驳回陆东的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用均由陆东承担。事实和理由：一、陆东明确表示不再追究恒开公司的违约责任，陆东签订的《交房手续书》中载明“交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”，表明双方变更了《商品房买卖合同》中关于违约责任的约定，陆东放弃追究恒开公司的所有违约责任，包括逾期交房及逾期办证。一审法院应尊重双方当事人的意思自治，判令恒开公司无需承担违约责任。二、即使恒开公司应承担违约责任，一审法院判决的违约金数额也过高，且陆东也未能提供证据证明其实际所受到的损失，故请求二审法院对于涉案违约金标准予以调整。三、因陆东在承诺免除恒开公司违约责任后又反悔提起诉讼，故陆东本案起诉无事实及法律依据，一审法院应驳回陆东提出的全部诉讼请求，且本案诉讼费用应均由陆东承担。被上诉人陆东辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陆东向一审法院起诉请求：1.判令恒开公司支付陆东逾期办证违约金110910元（以277555元为基数，自2014年9月29日起按日万分之三计算至2018年5月23日）；2.本案诉讼费用由恒开公司承担。一审法院认定事实：陆东与恒开公司于2012年12月3日签订商品房买卖合同一份，购买恒开公司开发建设的宿迁国际购物公园第1幢A区第1-3-049号房屋一套。合同约定：商品房用途为商业；商品房总价为277246元；出卖人应当在2014年6月30日之前将具备以下条件的商品房交付买受人使用，住宅项目应符合……，非住宅项目经综合验收合格，取得竣工验收备案表；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金……。合同签订后，陆东按约支付房款，恒开公司于2014年9月25日向陆东交付房屋。房屋交付时因存在面积差异，经结算陆东实际支付的房款为277555元。陆东在恒开公司提供的制式交房手续书上签名确认，该交房手续书下方注明一行特别提醒，内容为“交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”。2017年6月15日，恒开公司在“宿迁零距离”互联网站发出“告商业业主一封信”，对房产证的逾期办理表示歉意，并承诺由此产生的违约责任按商品房买卖合同中的条款执行。2018年2月1日，恒开公司对涉案房屋办理房产首次登记业务。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人应按照合同约定全面履行各自的义务；当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且内容关于陆东主张违约金债权的诉讼时效是否超过的问题。因商品房买卖合同约定违约金按日计付，陆东自商品房交付使用后第91日即2014年12月25日起即应知道其权利受到侵害，按日形成的每个个别债权开始相继计算诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》施行前已满二年诉讼时效期间的违约金债权，不予保护；尚未超过二年的，诉讼时效期间为三年。对于陆东关于2015年10月1日之前的违约金请求不予支持。关于违约金计算截止时间，因恒开公司对商品房权属证书的办理仅负有提交资料向产权登记机关备案的合同义务，初始登记完成后，恒开公司即不存在逾期备案的违约行为，不应继续向陆东承担违约责任。关于恒开公司依据“特别提醒”的约定提出免除其违约责任的抗辩意见，因该“特别提醒”内容涉及到陆东的切身利益，但恒开公司在交房手续书中未将该提醒以大字号标注或放在醒目位置以起到提醒陆东的作用，而是将至关重要的提醒以小于正常内容的字号置于陆东签名的下部，放在交房手续书内容的最尾部，且陆东陈述对于该内容并不知情，恒开公司亦未能提供证据证实其将“特别提醒”的内容专门告知了陆东，故该“特别提醒”不能作为免除恒开公司承担违约责任的约定。加之，恒开公司在交房后出具的“告商业业主一封信”中公开表示承担房产证逾期办理的违约责任。因此，对恒开公司关于免除违约责任的抗辩意见，不予采纳。恒开公司另辩称陆东没有实际损失，逾期办证违约金约定过高需要调低，因该违约金条款系双方自愿约定，真实有效，亦不违反相关法律法规的规定，且双方并未约定违约金应该调低的事项，故为了维护合同当事人的意思自治，对该合同约定的违约金不予调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、恒开公司于判决生效后十日内支付陆东违约金71110元（以277555元为基数，按日万分之三自2015年10月1日起计算至2018年2月1日止）；二、驳回陆东的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1259元，由陆东负担452元，恒开公司负担807元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。鉴于双方当事人二审中对于一审判决认定的事实均无异议，本院对此予以确认。本案二审中的争议焦点是：1.恒开公司应否支付逾期办证违约金；2.恒开公司要求降低违约金的理由能否成立；3.一审法院确定诉讼费用承担比例是否适当。关于第一争议焦点。本院认为，恒开公司与陆东之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。据此，恒开公司应在商品房交付使用后60日内即2014年11月24日之前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但恒开公司未提供证据证实其已经按合同约定履行了备案义务，其行为已构成违约，故恒开公司应按合同约定承担相应的违约责任。恒开公司上诉称因陆东签订的交房手续书中约定陆东放弃追究恒开公司的所有违约责任，故恒开公司无需支付逾期办证违约金。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，陆东签署的交房手续书系恒开公司单方提供，其中关于“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”系格式条款，该条款免除了恒开公司的责任、排除了陆东的主要权利，且恒开公司并未采取合理的方式提醒陆东注意，故该条款无效，对于恒开公司的该项主张，本院不予支持。关于第二争议焦点。本院认为，涉案逾期办证违约金的计算标准系双方协商一致后确定，且该计算标准也未超出法律规定的范围，应尊重双方当事人的意思自治，而恒开公司并未提供证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，故恒开公司提出降低违约金的理由不能成立，本院对此亦不予支持。关于第三争议焦点。本院认为，根据国务院颁布的《诉讼费用》第二十九条第二款的规定：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”本案中，因陆东提出的诉讼请求未得到一审法院的全部支持，故一审法院根据上述《诉讼费用交纳办法》的规定确定陆东与恒开公司关于诉讼费用的具体承担数额并无不当，对于恒开公司要求陆东承担全部诉讼费用的上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人恒开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1614元，由上诉人恒开投资发展宿迁有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 庄业富审 判 员 王冬冬二〇一九年四月十二日法官助理 孙 笑书 记 员 杨紫棋