河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初1490号原告王建军，男,1985年12月24日出生，汉族，住河南省济源市。委托代理人吴磊松，河南太昊律师事务所律师。被告郑州泽龙置业有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区科学大道**升龙又一城**院******。法定代表人林挺,总经理。委托代理人程鹏，河南银基律师事务所律师。原告王建军与被告郑州泽龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴磊松、被告委托代理人程鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年6月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告从被告处购买商铺一处，被告应于2015年6月30前将房屋交付给原告，交付使用后60日内，到产权登记机关办理备案手续，否则按日向原告支付总房款万分之0.1的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但被告至今未按合同约定交付房产、办理备案登记手续。被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告合法权益，请求判令：1、被告向原告交付符合合同约定标准的、位于郑州市高新技术产业开发区××大道××楼××号房屋（以下简称本案争议房屋）；2、被告协助为原告办理本案争议房屋的产权证；3、被告支付原告逾期办证违约金（以总房款为基数，按照日万分之零点三，自2015年9月1日计算至本案争议房屋产权登记办理完毕之日）；4、被告赔偿原告因不能按约定时间交付房屋而造成的租金损失（租金损失自2018年7月1日起，按总房款的7%计算年租金损失至实际交付符合《商品房买卖合同》约定标准的本案争议房屋之日止）。被告辩称：1、2015年6月30日，被告已将本案争议房屋交付原告使用，原告在商铺交付验收表上确认。2015年8月，本案争议房屋取得竣工验收备案，已符合《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件，原告要求被告交付房屋及赔偿损失没有事实依据。2、原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四中第六条约定，被告负责将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新技术产业开发区房产管理局，由原告自行办理转移登记。因此，原告诉讼请求不明确，被告的义务仅为完成本案争议房屋的初始登记，原告诉讼请求主张的违约金应计算至初始登记完成之日，而非房产证办理完毕之日。3、因《商品房买卖合同》约定的向房管局办理初始登记现已实际变更为向不动产登记中心报送首次登记，应当认定双方对被告完成首次登记的履行期限并未约定，在双方未能达成补充协议的情况下，应当扣除四个月期间不计算违约金。4、原告主张的逾期交房违约责任，《商品房买卖合同》第九条有明确约定，应按已付购房款万分之0.1支付违约金。5、因被告并未逾期交房，原告主张的租金损失无事实依据，在《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金的情况下，原告不能请求租金损失。原告与郑州又一城商业管理有限公司签订《商业合作合同书》，原告应当向该公司主张租金损失。6、房屋出租存在一定的机会成本，原告并不必然完成出租，亦不必然持续、稳定地实现出租利益，租金损失应参照约定或评估标准的60%。7、王迎与廖孟君的租金约定不能适用于本案，其租金约定系商业公司为了合作在让出商业利益的前提下达成的。经审理查明：2013年6月21日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、原告购买位于郑州市高新技术产业开发区××大道××楼××房屋××套（即本案争议房屋），该商品房的用途为商业服务，房屋价款为1675169元。2、被告应当于2015年6月30日前向原告交付商品房，交付房屋需具备以下条件：（1）该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；前期物业管理已经落实；（2）2015年6月30日供水设施、雨污水设施、供配电设施达到使用条件，供水方式为市政管网直接供给，排水方式为接入市政管网，供配电运行方式为市政电力直接供给，并取得公共供水企业、城市管理部门、电力企业出具的验收合格证明文件；电话、网络线路等弱电设施于2015年6月30日敷设到户，达到申请使用条件。3、被告未按照本合同规定期限将本案争议房屋交付原告使用，逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还已付款，并按原告累计已付款1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金。4、被告应当在2015年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款万分之0.1的违约金。5、被告在取得该房屋初始登记后，原告自行申请办理转移登记，被告应在原告提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。2013年6月21日，被告向原告开具了金额为1675169元的销售不动产统一发票。2014年7月4日，原告与郑州又一城商业管理有限公司（以下简称又一城商业管理公司）签订《商业合作合同书》一份，约定：1、又一城商业管理公司受被告委托有偿为升龙又一城整体商业进行策划、推广和统一招商、统一管理，以促使升龙又一城商业氛围尽快形成。2、原告同意让渡该商铺使用权给又一城商业管理公司，又一城商业管理公司放弃应向被告收取的商业策划、推广和统一招商、统一管理服务费总额中的367720元，即原告确认与被告签订的《商品房买卖合同》第四条商品房总价是在被告原定总房价基础上优惠367720元后的价格。3、原告明确在该商铺使用权让渡期前36个月商铺使用权产生或可能产生的全部收益归又一城商业管理公司所有，原告让渡给又一城商业管理公司的该商铺独立使用期自本合同签订生效并由原告办理该商铺交接手续之日起满36个月止（具体起算日期以接房日期为准，原告委托又一城商业管理公司办理接房手续）。4、鉴于招商的专业性和承租人对租期的不同要求，原告同意又一城商业管理公司或该公司委托的第三方有权签订超出使用权让渡期的租赁合同，但又一城商业管理公司需保证使用权让渡期届满后月租金收益不低于让渡期最后一个月原告实得收益并保证让渡期届满后的收益全部归原告所有。2013年6月6日，原告出具委托书一份，载明：原告全权委托又一城商业管理公司代表本人依据原、被告签订的《商品房买卖合同》与被告办理本案争议房屋的物业交房手续，包括但不限于对该商品房的实地验收、水电气表底数的确认、收房资料的收取、收房手续的签认等一切与该商铺接收相关的事宜均由其全权处理，本委托为不可撤销委托。庭审中，被告自认因政府配套变电站未按期建设，被告仅能为本案争议房屋提供临时用电，且本案争议房屋的首次登记正在办理过程中。现原、被告因合同纠纷协商未果，遂引起本案纠纷。以上事实，由下列证据及庭审笔录在案佐证：原告提交的《商品房买卖合同》一份、《商业合作合同书》一份、销售不动产统一发票一份、完税凭证一份。被告提交的《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》系复印件，为被告单方制作，真实性和客观性无法核实，本院不予采纳。被告提交的（2016）豫0102民初203号民事判决书，与本案无关联性，本院不予采纳。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护，双方均应当诚实信用地履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律或者事实上不能履行”。本案中，根据《商品房买卖合同》约定，被告应当于2015年6月30日前将符合该合同约定条件的本案争议房屋交付原告。被告并未提交证据证明本案争议房屋取得竣工备案且符合《商品房买卖合同》约定的其他交付条件，应当由被告承担举证不能的法律后果。截止本判决作出之日，本案争议房屋未取得竣工备案，不符合法定交付条件，在事实上不具备交付原告使用的可能性。原告请求被告交付本案争议房产，在事实上不能履行，本院不予支持。原告请求被告协助办理本案争议房产的产权证，本院认为，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告在取得该房屋初始登记后，原告自行申请办理转移登记，被告应在原告提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。因此，在本案争议房屋取得首次登记后，被告应当协助原告办理本案争议房屋的不动产权属证书。原告请求被告支付逾期办证违约金（以总房款为基数，按照日万分之0.1的标准，自2015年9月1日计算至房屋产权登记办理完毕之日），本院认为，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当于2015年8月30日前将应由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房管局，未在约定时限内报送或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日支付总房款万分之0.1的违约金。本案中，被告未按合同约定于2015年8月30日前向房管部门报送办理房屋权属初始登记的资料，且至今仍未取得本案争议房屋的首次登记受理凭证，其该行为已构成违约，应承担相应违约责任。因《商品房买卖合同》约定的向房管局办理初始登记现已实际变更为向不动产登记中心报送首次登记，政府职能的调整必然对被告报送首次登记资料产生影响，被告请求扣除四个月期间（即120日）不计算违约金具有合理性，本院予以支持。以房屋总价款1675169元为基数，按照日万分之0.1的标准计算120日违约金应当为2010元。因此，被告应当以总价款1675169元为标准，自2015年9月1日起，按总房款日万分之0.1的标准向原告支付违约金至本案争议房屋取得不动产登记（首次登记）受理凭证之日止，该违约金总额扣除2010元。根据《商品房买卖合同》约定，本案争议房屋的转移登记由原告自行申请办理，原告请求违约金计算至实际取得本案争议房屋产权证之日止，无事实依据，本院不予支持。原告请求被告赔偿因不能按约定时间交付房屋而造成的租金损失（租金损失从2018年7月1日起，以总房款为基数，按照年利率7%的标准计算至实际交付符合《商品房买卖合同》约定标准的本案争议房屋之日止），本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失”。本案中，被告应当于2015年6月30日前将符合该合同约定条件的本案争议房屋交付原告，但截至本判决作出之日，本案争议房屋未取得竣工备案，不符合法定交付条件，被告应当赔偿逾期交房给原告造成的经济损失。原、被告签订《商品房买卖合同》时，原告与又一城商业管理公司签订《商业合作合同书》一份，约定，自本案争议房屋交房之日起36个月内，原告将使用权让渡给又一城商业管理公司，因此获得房款优惠367720元（相当于以原告总房款为基数，按照年利率7.3%计算），同时，又一城商业管理公司保证让渡期满后原告获得的月租金收入不低于让渡期最后一个月原告实得收益。现因被告逾期交付本案争议房产，导致原告无法获得签订《商品房买卖合同》时双方均能够预见的租金收益。因此，被告应当赔偿原告2018年7月1日至本判决作出之日（即2019年4月30日）的租金损失97718元（1675169元×7%÷12个月×10个月）。本判决作出之后至实际交付本案争议房屋之日止的租金损失尚未实际产生，本案暂不予处理。被告辩称应当按照《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金标准承担逾期交房的违约金，对原告请求的租金损失不应当予以支持。本院认为，根据《商品房买卖合同》约定，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.1的违约金。因本案争议房屋的用途为商业，其价值并非居住，而是在于出租或自营获取经济回报，被告作为房地产开发企业，应当预见到逾期交房行为必然造成原告的租金损失。原、被告《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金标准明显过低，不能完全弥补原告的经济损失，因此，原告请求按照双方能够预见的租金收益标准赔偿租金损失，具有合理性，对被告的该答辩意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：一、被告郑州泽龙置业有限公司协助原告王建军办理位于郑州高新技术产业开发区科学大道89号4号楼1层附25号房屋的不动产权属证书，于上述房屋取得首次登记后30日内协助办理。二、被告郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后10日内，支付原告王建军违约金[该违约金自2015年9月1日起，以1675169元为基数，按照日万分之0.1的标准计算至本判决第一项确认房屋取得不动产登记（首次登记）受理凭证之日止，该违约金总额扣除2010元]。三、被告郑州泽龙置业有限公司于本判决生效后10日内，支付原告王建军租金损失97718元。四、驳回原告王建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1383元，由被告郑州泽龙置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  王青审 判 员  汪涛人民陪审员  许婷二〇一九年四月三十日书 记 员  李静