云南省楚雄市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云2301民初1564号 原告：肖艳萍，女，1969年5月4日生，汉族，大专文化，大姚县人，住大姚县。 原告：杨思保(肖艳萍的丈夫)，男，1968年2月4日生，汉族，大学文化，大姚县人，住址同上。 共同委托诉讼代理人：吴云,云南佳信律师事务所律师（特别授权）。 共同委托诉讼代理人：杨晓慧，云南佳信律师事务所律师（特别授权）。 被告：楚雄佳泰房地产开发有限公司，住所地楚雄市开发区鹿城北路（楚雄日报社**），统一社会信用代码：91532300797205707X。 法定代表人：张立新，执行董事。 第三人：云南正达矿业小额贷款股份有限公司，住，住所地昆明市小康大道******一社会信用代码：91530100582374597J。 法定代表人：唐俊，董事长。 第三人：张翀，男，1989年3月12日生，哈尼族，住昆明市盘龙区。 共同委托诉讼代理人：周朝栋，云南汇同律师事务所律师（特别授权）。 原告肖艳萍、杨思保与被告楚雄佳泰房地产开发有限公司(以下简称佳泰公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2018年7月31日作出（2018）云2301民初1564号民事裁定书，本案转为普通程序。在诉讼过程中，审查发现云南正达矿业小额贷款股份有限公司（以下简称正达公司）、张翀与本案案件处理结果有法律上的利害关系，本院于2018年10月30日通知正达公司、张翀作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告肖艳萍、杨思保的委托诉讼代理人吴云、杨晓慧，第三人正达公司、张翀的共同委托诉讼代理人周朝栋到庭参加诉讼，被告佳泰公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。2018年10月30日,经本院院长批准，本案延长审限6个月。本案现已审理终结。 原告肖艳萍、杨思保向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行与原告签订的商品房购销合同，于判决生效后90个工作日内为原告办理位于楚雄开发区房屋的权属证书（包括房屋所有权证和土地使用权证）；2.由被告按照金融机构计收逾期贷款利息标准4.75%支付原告逾期办证违约金88613.98元[4.75%×（1+50%）÷365÷100×304666元×1490天];3.本案诉讼费由被告承担。原告当庭增加诉讼请求：撤销被告为第三人办理的商品房购销合同备案登记。事实和理由：2013年4月10日，原、被告签订商品房购销合同一份，约定被告将其开发的楚雄开发区房屋一套出售给原告，房价总额304666元。在合同签订前，原告已于2013年3月30日向被告支付了购房定金5万元。在签订合同当天，原告又向被告支付了购房款254666元，完全履行了合同约定的支付购房款义务。2014年4月21日，被告将房屋交付原告使用，原告向被告交付了办理房屋产权登记所需的税费18128元及相关申请材料。但被告在收到原告交付的办证税费和申请材料后，未依约在90个工作日内为原告向房屋登记机关申请办理房屋产权证书，且逾期至今。综上，为维护自身合法权益，请求人民法院判如所请。 被告佳泰公司未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩意见。 第三人正达公司、张翀共同述称，首先，第三人对案涉商品房有独立请求权，保留单独提起诉讼的权利。其次，第三人与被告佳泰公司于2012年12月19日就涉案房屋签订了商品房购销合同，并办理了合同备案登记。若被告又于2013年4月10日与原告签订相同标的的商品房购销合同，则被告构成无权处分，其与原告签订的合同应为无效。第三，第三人与被告签订商品房购销合同，是为被告差欠第三人的借款提供的担保，双方成立让与担保法律关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，该合同合法有效。即使被告与原告签订在后的商品房购销合同同样有效，原告与第三人基于各自与被告签订的合同享有的债权也应属同一顺位之权利，应当按照债权形成时间的先后顺序得到支持。本案原告主张的房屋所有权转移请求权形成在后，且其与被告签订的商品房购销合同不具备继续履行的条件，请求人民法院依法驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告为证明诉讼主张向本院提交了以下证据：1.身份证复印件；2.商品房销售合同（含合同补充协议）；3.购房款收据、办证税费收据、配套费收据、购房发票。被告未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据。第三人向本院提交了以下证据：1.借款/担保合同，2.借款展期申请表，3.（2014）昆民四初字第657号民事判决书，4.强制执行申请书，5.（2015）昆执字第242号执行裁定书；6.被告佳泰公司与第三人张翀商品房销售合同，7.商品房买卖合同登记备案表。本院认为，原告提交的证据1能够证实原告的身份情况，本院予以采信；证据2、3能够证实原告与被告签订商品房购销合同，合同约定了双方的权利义务，原告按照合同约定支付了购房款及相关税费的事实，本院予以采信。第三人提交的证据1-5与本案无关联性，本院不予采信；证据6-7能够证实被告与第三人张翀签订商品房销售合同，合同约定了双方的权利义务及对商品房买卖合同进行登记备案的事实，本院予以采信。 根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2012年12月19日，被告与第三人张翀签订商品房购销合同格式合同一份，约定：被告将其开发的楚雄开发区房屋出售给第三人张翀，房屋售价合计2299524元，付款方式为分期付款。双方在合同中还约定了其他权利义务。2012年12月20日，被告就713号房屋的出售为第三人张翀办理了商品房买卖合同登记备案。2013年3月30日，原告向被告支付购房定金5万元。2013年4月10日，原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订商品房购销合同格式合同一份并附签合同补充协议一份，约定：“……甲方经批准在上述地块上建设商品房，项目名称佳泰-银座……乙方购买的商品房为第7层713号房……该商品房总价款为叁拾零万肆仟陆佰陆拾陆元整……乙方按下列第1种方式付款：1.一次性付款，乙方于2013年4月10日向甲方一次性支付总房款的100%即人民币叁拾零万肆仟陆佰陆拾陆元整……第十二条关于产权登记的约定。在符合下列全部条件时，甲方为乙方代办房屋产权登记手续：1.乙方支付完全部房价款及公共维修基金、契税、印花税、配套设施费等政府相关部门规定的乙方应当缴纳的相关费用；2.乙方向甲方提交办理房屋产权登记的完备资料（如购房发票、购买人身份证复印件等）；3.甲乙双方签订办理房屋产权登记委托书。在办理完以上事项后，甲方在90个工作日内向房屋产权登记机关申请办理，并报送合格资料后，由房屋产权登记机关在相应工作日内办理房屋产权证……”双方在合同中还约定了其他权利义务。同日，原告向被告支付了购房款254666元。至此，原告完全履行了合同约定的支付购房款义务。2014年4月21日，原告向被告交付办证税费合计15938元、配套设施费2190元。后被告将713号房屋交付原告使用至今。2016年6月30日，被告向原告开具案涉房屋的购房款发票。至今，原告未取得案涉房屋的产权证。 本院认为，被告与第三人张翀签订的商品房购销合同，以及被告与原告签订的商品房购销合同，均系合同当事人的真实意思表示，两个合同的内容本身并不违反法律相关规定，均对合同当事人具有约束力。根据本院查明的法律事实，虽然第三人张翀与被告签订的商品房购销合同成立在先并办理了合同备案登记，但商品房网签登记是政府主管部门行使行政监管职权，要求房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，不产生物权变动或者准物权变动效力。且第三人未提交证据证明已经履行或者部分履行合同约定的支付购房款义务。而原告就其与被告成立在后的商品房购销合同，已经完全履行了支付购房款义务，并因被告交付而合法占有房屋，本案亦无证据证明原、被告系恶意交易。因此，原告的合同履行利益应当优先于第三人受到法律保护。对于第三人在本案中提出的阻却原告办证诉请的事由，即第三人主张张翀与被告签订商品房购销合同系为被告差欠正达公司的借款提供的担保，双方成立让与担保关系，但第三人对此未提交证据证明双方存在让与担保之合意。且法律未明确赋予让与担保其担保物权效力，即让与担保权利人享有就担保财产优先受偿的权利。综上所述，本案被告应当继续履行其与原告签订的商品房购销合同，为原告办理713号房屋的不动产登记手续。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案原、被告双方在商品房购销合同中未约定逾期办证违约金，原告参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金符合规定。但双方关于办理房屋产权登记的期限明确约定为，原告提供购房发票等办理房屋产权登记的完备资料后由被告在90个工作日内向房屋产权登记机关申请办证。因购房发票开具时间为2016年6月30日，原告在此之前不可能提供被告符合合同约定的全部办证申请材料，故被告应承担的逾期办证违约金自2016年11月15日起算为宜。截至本案受理之日，被告应当支付原告逾期办证违约金21370元（304666元×4.75%÷365天×539天）。对于原告要求撤销被告为第三人张翀办理的商品房购销合同备案登记的诉请，由于商品房网签登记的办理与撤销，不属于民事诉讼审理范畴，本案中不予实体处理。 第三人经本院通知后在本案中未提出独立的诉讼请求，属于其对诉讼权利的处分。第三人张翀就其与被告签订的商品房购销合同，仍然可以通过另案对合同性质、合同解除及合同解除的法律后果行使相应的诉权，以保护其合法权益。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为自行放弃法律赋予的诉讼权利，不影响本院依据查明的法律事实依法作出裁判。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告楚雄佳泰房地产开发有限公司继续履行与原告肖艳萍、杨思保于2013年4月10日签订的商品房购销合同，于本判决生效之日起十日内为原告肖艳萍、杨思保办理位于楚雄开发区房屋的不动产登记手续； 二、由被告楚雄佳泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告肖艳萍、杨思保逾期办证违约金21370元（款交本院）； 三、驳回原告肖艳萍、杨思保的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2016元，由原告肖艳萍、杨思保负担1530元（已交），由被告楚雄佳泰房地产开发有限公司负担486元（未交，于本判决生效之日起十日内交纳，款交本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 审 判 长  余红萍 人民陪审员  刘 红 人民陪审员  何加红 二〇一九年四月二十六日 书 记 员  倪晓燕