广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终413号上诉人（原审被告）：阳江市坚骏房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市江城区东风一路**。法定代表人：陈宝林，该公司董事长。委托诉讼代理人：林进慎，广东智盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘喜凤，女，汉族，1979年11月29日出生，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：林贝金，广东佰卓律师事务所律师。上诉人阳江市坚骏房地产开发有限公司（以下简称坚骏房地产公司）因与被上诉人刘喜凤商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院于2018年11月21日作出的（2018）粤1702民初2583号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。坚骏房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回刘喜凤的所有诉讼请求；二、本案的一、二审案件受理费全部由刘喜凤负担。事实与理由：（一）阳江市xxx业主委员会与坚骏房地产公司于2016年9月18日签订的承诺书应为无效，理由如下：1、阳江市xxx业主委员会违反《物业管理条例》第十五条的规定，超越业主委员会职责与坚骏房地产公司签订内容与物业管理活动无关的承诺书，该承诺书应为无效。2、根据合同相对性原则，涉案房屋买卖合同的主体是刘喜凤与坚骏房地产公司，阳江市xxx业主委员会不是涉案房屋买卖合同的主体，其不能主张涉案房屋买卖合同上的权利。3、《广东省商品房买卖合同》是广东省建设厅、广东省工商行政管理局提供的格式版本，需在有关部门备案。出卖人与买受人不得在该合同外另行签订补充协议，另行签订补充协议也无效。（二）即使该承诺书有效，但该承诺书明确约定若出现特殊情形该承诺书不再适用。2017年4月11日，阳江市住建局向坚骏房地产公司出具《整改通知书》，其中第2点整改意见是“立即申请小区配套开关站规划批建手续，并尽快按规划要求建设”、第4点整改意见是“立即组织xxx幢住宅楼业主对己封闭的入户花园和阳台按规划要求整改”，上述两点整改意见均需要业主配合才能完成。但包括刘喜凤在内的业主并没有配合整改，该不配合整改的行为即承诺书不再适用的情形。1、2017年4月28至30日，坚骏房地产公司进行上述第2点整改时向xxx区xxx幢业主征求整改意见，征求意见结果是绝大部分业主不同意坚骏房地产公司提出的整改意见；2017年5月26日，阳江市xxx业主委员会就xxx小区开关站整改问题上访；2017年6月13日，阳江市住建局作出《关于江城区xxx小区开关站整改问题的复函》，对2017年5月26日阳江市xxx业主委员会的上访进行回复，该复函提出“现请你们尽快将业主意见及确认的签名送我局，以便我局督促开发单位尽快完善整改后办理规划验收手续”，但是阳江市xxx业主委员会一直未向业主征求意见，也没有把业主意见及确认的签名送阳江市住建局，导致坚骏房地产公司无法尽快完成上述第2点整改。2、坚骏房地产公司于2017年6月18日、28日两次向xxx区xxx幢业主发出通知，请求业主议定“托开封闭”的统一时间，以便联系住建部门派员到小区现场进行验收拍照。但直至2017年8月3日仍有一些住户的入户花园和阳台没有按规定拆开封闭，导致xxx区xxx幢楼外观拍照的照片不合格，不能通过验收。刘喜凤的房屋由于封闭入户花园，属于整改范围的房屋。3、坚骏房地产公司在一审期间多次申请一审法院去函阳江市住建局调查阳江市xxx业主委员会是否向业主征求意见、何时将业主意见及确认的签名送阳江市住建局，但一审法院并没有去函阳江市住建局调查相关事实。4、由于业主拖延，导致直到2018年初才完成上述两点整改意见。2018年4月，坚骏房地产公司才拿到xxx区xxx幢的建设工程规划验收许可证。该业主不配合整改导致坚骏房地产公司延迟完成工程竣工验收的期间应予扣除，该期间为2017年4月至2018年4月，办理涉案房屋权属证书的时间亦应顺延。5、根据坚骏房地产公司与刘喜凤签订的商品房买卖合同第十五条“如因买受人的原因导致不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任由买受人自行承担”的规定，本案是因刘喜凤的原因导致坚骏房地产公司不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任应由刘喜凤自行承担，与坚骏房地产公司无关。（三）一审酌定的逾期办证违约金仍过高，应予调整。1、坚骏房地产公司与刘喜凤签订的商品房买卖合同第十五条约定，若坚骏房地产公司逾期办证，坚骏房地产公司按已付房价款的1%向刘喜凤支付违约金。根据合同法第一百一十三条规定及双方上述约定，坚骏房地产公司逾期办证的违约责任不能超过双方上述约定。2、商品房买卖中，交房是主要义务，办证是附随义务。双方在涉案房屋的买卖合同中约定出卖人逾期交房的违约责任是出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5，即年利率为5.4%。根据合同法的公平原则，附随义务的违约责任肯定小于主要义务的违约责任。3、刘喜凤也没有任何证据证明其因逾期办证造成的损失。（四）上述承诺书的约定“不动产证出证后60日内退清全部办证费余额”或“办理好不动产证和他项权证及银行手续后60日内退清全部办证费余额”，并没有约定逾期办证就提前退办证费。刘喜凤既请求坚骏房地产公司继续履行办证义务又请求坚骏房地产公司返还代收的办证费于法无据。刘喜凤答辩称：坚骏房地产公司的上诉请求没有事实和法律依据，其提起上诉是为了拖延办证时间，以避免更多的业主对其提起诉讼。请求二审法院驳回坚骏房地产公司的上诉请求。刘喜凤一审诉讼请求：一、判令坚骏房地产公司在判决生效后十日内协同刘喜凤将阳江市江城区xxx路xxx号xxx区xxx幢xxx房转移登记至刘喜凤名下；二、判令坚骏房地产公司以刘喜凤已付购房款为本金，按每月1%的标准，向刘喜凤支付违约金，违约金自2018年3月1日起计算至刘喜凤取得所购房屋不动产权证书之日；三、判令坚骏房地产公司在判决生效后十日内向刘喜凤返还办证费用41747元，并支付该费用的利息（从2018年5月1日起至坚骏房地产公司实际退还该费用之日止，以所收取的办证费用为基数，按每月1%的标准计算利息）；四、判令坚骏房地产公司承担本案案件受理费、诉讼保全费、担保费。一审法院查明事实：2012年8月9日，刘喜凤（买受人）与坚骏房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：坚骏房地产公司将位于阳江市江城区xxx路xxx号xxx区xxx幢xxx层xxx房出售给刘喜凤，建筑面积共129.68平方米，套内建筑面积110.37平方米，分摊共有建筑面积19.31平方米；该商品房属预售，按套内建筑面积计算，每平方米5019.42元，总价款为553993元；付款方式为签订本合同时交付房款首期403993元，余款15万元由银行提供按揭支付。关于交付房屋的约定：出卖人应当在2012年12月9日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金；3、如因买受人的原因导致不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任由买受人自行承担。签订上述合同后，刘喜凤在2012年8月9日支付了办证费41747元给坚骏房地产公司，并按约定付清全部购房款553993元给坚骏房地产公司。在2012年10月间，坚骏房地产公司将没有经验收合格的商品房交付给刘喜凤。由于涉案商品房一直未能办理产权证，坚骏房地产公司于2016年9月18日向xxx全体业主出具一份《关于xxx业主办理不动产证的承诺书》，其中承诺：在2018年2月28日前办好xxx区xxx幢房产证，如在约定日期前未能办理好房产证，则须按每月向xxx幢未能办理好房产证的业主支付所购买商品房总房款的1%作为违约金。并约定，在办理不动产证及他项权证等手续的过程中，需要业主的积极配合，如因为电话联系不到、不积极配合等业主自身问题，导致不能办理不动产证或者逾期办理不动产证的，其将不承担该部分业主因无配合造成自身逾期办理房产证的违约金和违约相关责任。上述承诺书有坚骏房地产公司作为承诺单位加盖公章，并有法定代表人陈宝林签名；xxx业主委员会及业主代表阮彩霞分别在承诺书中盖章和签名。另查明，坚骏房地产公司在向有关部门申请对涉案商品房的工程竣工验收过程中，阳江市住房和城乡规划建设局于2017年4月11日向坚骏房地产公司出具了一份《整改通知书》，其中内容：1、立即拆除超出规划的现有小区围墙并退至规划红线内建设；2、立即申请小区配套开关站规划批建手续，并尽快按规划要求建设；3、立即补办小区配套垃圾房规划批建手续；4、立即组织xxx栋住宅楼业主对已封闭的入户花园和阳台按规划要求整改。之后，坚骏房地产公司按上述《整改通知书》的内容进行整改。坚骏房地产公司主张在整改过程中，刘喜凤及部分业主不配合整改，导致工程迟迟未能经竣工验收，直至在2018年8月8日，坚骏房地产公司才取得xxx栋住宅楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。在2018年11月17日庭审中，双方确认涉案商品房尚未办理初始登记，坚骏房地产公司已代刘喜凤支付了维修基金8507.01元、档案证明费50元、评估费2770元、贷款资料工本费100元、初始登记160元，共款11587.01元。一审法院认为：刘喜凤与坚骏房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。各方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。由于涉案商品房至今尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记手续，现刘喜凤请求坚骏房地产公司协助办理产权转移手续，属法律不能履行的情形，一审法院已向其释明，刘喜凤不同意变更该项请求，故刘喜凤的该项请求应予以驳回。对于逾期办证的违约责任。本案中，坚骏房地产公司没有按约定将经竣工验收合格的商品房交付给刘喜凤，之后其向该小区的全体业主作出承诺，承诺在2018年2月28日前办好涉案商品的房产证。该承诺是各方当事人真实意思表示，对xxx小区的全体业主与坚骏房地产公司均具有约束力，坚骏房地产公司主张承诺书内容无效缺乏依据，应不予采纳。坚骏房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付给刘喜凤，且坚骏房地产公司一直未能按其承诺书所约定的期限协助刘喜凤办好涉案商品的房产证，坚骏房地产公司明显存在过错，其应依法承担违约责任。而坚骏房地产公司主张由于刘喜凤不配合，导致迟延竣工验收，由于其所提供的证据未能充分证明是刘喜凤的过错导致涉案工程竣工验收迟延，因此坚骏房地产公司的该主张不予支持。按双方的约定，坚骏房地产公司应从逾期之日起按月利率1%支付逾期办证的违约金给刘喜凤。由于本案坚骏房地产公司已将涉案商品房交付给刘喜凤，而刘喜凤又没有证据证明因坚骏房地产公司的逾期办证造成其的损失，现刘喜凤请求按该约定的月利率1%计算逾期办证的违约金明显过高，应调整为按年利率6%计算。逾期办证违约金应从2018年3月1日起计至本案庭审辩论终结之日（2018年11月17日）止，对此后的逾期办证违约金，刘喜凤可另行主张。因此坚骏房地产公司应支付逾期办证违约金为23768.58元（553993元×0.06/365×261天)给刘喜凤。至于坚骏房地产公司收取了刘喜凤的办证费用41747元，由于坚骏房地产公司存在逾期办理房屋权属证书的违约行为，现刘喜凤请求坚骏房地产公司返还已收取的办证费，并支付利息，理据充分，应予以支持。本案扣除坚骏房地产公司已代为支付给相关部门的费用11587.01元，坚骏房地产公司应退还办证费30159.99元给刘喜凤，该款的利息应从2018年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止。综上所述，刘喜凤请求坚骏房地产公司支付逾期办证违约金，返还办证费及利息理由成立，应予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第一项和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款之规定，作出判决：一、限坚骏房地产公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金23768.58元给刘喜凤；二、限坚骏房地产公司在本判决发生法律效力之日起十日内返还办证费30159.99元及利息（利息从2018年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至还清之日止）给刘喜凤；三、驳回刘喜凤的其他诉讼请求。一审案件受理费1268元，由刘喜凤负担103元，坚骏房地产公司负担1165元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审认定的基本事实属实，本院予以确认。另查明，xxx小区xxx幢房屋在2018年1月24日取得《建设工程规划验收合格证》（建筑类），于2018年8月8日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并于一审判决书送达后初始登记至坚骏房地产公司名下。再查明，阳江市xxx业主委员会与坚骏房地产公司于2016年9月18日签订的《关于xxx业主办理不动产证的承诺书》第7条载明：本承诺书一式三份，由阳江市住房和城乡规划建设局、xxx业主委员会与我司各执一份，具有同等法律效力（xxx所有业主持有本承诺书的复印件同样具有同等法律效力）。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。刘喜凤与坚骏房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，应为有效。因坚骏房地产公司未按约定履行商品房买卖合同，xxx业主委员会代表全体业主与坚骏房地产公司在2016年9月18日经协商后签订了《关于xxx业主办理不动产证的承诺书》。该承诺书是业主与坚骏房地产公司对商品房买卖合同内容的变更，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，亦应为有效。双方应按合同约定全面履行各自的义务。综合双方的诉辩意见，本案当事人上诉争议的焦点是：一、坚骏房地产公司主张因刘喜凤等业主不配合整改，导致迟延完成xxx区xxx幢房屋的工程竣工验收手续而需扣减相应的办证时间的理据是否充分；二、坚骏房地产公司逾期办证违约金的计算标准；三、坚骏房地产公司应否退还办证费用给刘喜凤。关于第一个争议焦点。坚骏房地产公司主张在进行阳江市住建局出具的《整改通知书》中第2、4点整改时，由于包括刘喜凤在内的xxx区xxx幢业主不配合坚骏房地产公司的整改，导致其在2018年1月24日才取得建设工程规划验收合格证（建筑类），因此应将业主不配合整改导致拖延的时间予以扣减。坚骏房地产公司主张《整改通知书》中的第2、4点整改意见需业主的配合才能完成，而关于第2点的整改，从本案实际情况来看业主未提交对小区配套开关站的整改意见最终并没有影响小区通过建设工程规划验收；关于第4点的整改，虽然有部分业主不配合坚骏房地产公司的整改对坚骏房地产公司取得xxx区xxx幢《建设工程规划验收合格证》（建筑类）造成一定的影响，但坚骏房地产公司在2018年1月24日取得该证，后于同年8月8日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，这期间长达半年，而涉及工程竣工验收除取得《建设工程规划验收合格证》（建筑类）外，还包括市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料,规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等，即工程竣工验收需经过多个环节审批及受多种因素影响。本案没有证据证实上述两点整改导致办理xxx区xxx幢房屋工程竣工验收延迟，亦没有充分的证据证明是刘喜凤的过错导致涉案工程竣工验收延迟，故坚骏房地产公司的该项主张理据不足，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。由于坚骏房地产公司至今未按约定为涉案房屋办理权属证书构成违约，刘喜凤请求坚骏房地产公司支付违约金理据成立。虽然双方约定坚骏房地产公司应从逾期之日起以交付的总房款按月利率1%支付逾期办证的违约金，但由于坚骏房地产公司已将涉案商品房交付给刘喜凤，且刘喜凤没有证据证实因此受到的损失，一审法院将该违约金调整为按年利率6%计算并无不妥。坚骏房地产公司主张该违约金计算标准应按双方签订的商品房买卖合同约定来计算的理据不足，本院不予采纳。因办证时间未能确定，一审法院认定逾期办证违约金从2018年3月1日起计至一审辩论终结之日（2018年11月17日）止共计261天，对此后的逾期办证违约金由刘喜凤另行主张，坚骏房地产公司应支付刘喜凤逾期办证违约金23768.58元（553993元×0.06/365×261天)正确，本院予以维持。关于第三个争议焦点。坚骏房地产公司代收刘喜凤办证费后至今未按约定为刘喜凤办理涉案房屋的权属证书，坚骏房地产公司的行为已构成违约，刘喜凤请求坚骏房地产公司退还代收的办证费用理由充分。虽然坚骏房地产公司负有协助办证的义务，但退还办证费并不影响坚骏房地产公司履行该义务，其可在履行该义务时通知刘喜凤缴交该费用予以解决。基于坚骏房地产公司违约的事实，且目前涉案房屋的办证时间未能确定，一审判决坚骏房地产公司先行退还代收的办证费并无不妥。坚骏房地产公司代收了刘喜凤办证费41747元，其主张代刘喜凤支付给相关部门的费用11587.01元，并提交了相关票据证实，一审将已支付给相关部门的费用扣减后认定坚骏房地产公司应退还办证费30159.99元给刘喜凤正确，本院予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。坚骏房地产公司的上诉理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由阳江市坚骏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 何桂霞审判员 姜玉华二〇一九年四月二十四日法官助理李凤霞书记员冯梅瑰附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。