北京市西城区人民法院执 行 裁 定 书（2019）京0102执异51号异议申请人：杜以本，男，1968年1月10日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。委托代理人：苏长江，男，鹤壁地恩地新材料科技有限公司法务部员工，住河南省浚县浚州。委托代理人：闫希平，男，鹤壁地恩地新材料科技有限公司法律事务部主任，住址河南省鹤壁市。申请执行人：金艳芬，女，1953年8月6日出生，满族，住北京市西城区。被执行人：徐广元，男，1962年2月8日出生，汉族，户籍地山东省枣庄市。被执行人魏永良，男，1984年10月5日出生，汉族，户籍地山东省青岛市市**。本院受理金艳芬申请执行徐广元民间借贷纠纷一案执行过程中，案外人杜以本向本院提起执行异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人杜以本述称，因金艳芬诉徐广元民间借贷纠纷案件，西城法院查封了徐广元名下青岛市黄岛区漓江东路xx号乙xx栋x单元xx层xx户房屋，查封前案外人杜以本已经购买了该房屋，故请求法院解除对该房屋的查封和拍卖措施。具体事实和理由如下：我于2013年1月21日与徐广元签订买卖合同，以175万元价格购买徐广元名下青岛市黄岛区漓江东路xx号乙xx栋x单元xx层xx号房屋一套。截止到2013年4月2日，我已经支付165万元房款，剩余房款待办理完过户后支付。双方也于2013年4月7日交接了房屋，因为开发商没给徐广元办理产权证，所以一直未能办理产权过户手续。在法院查封、拍卖房屋之前，我已经合法购买该房，属于房屋所有权人，故依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，提出诉讼，要求法院解除对房屋的查封、拍卖措施。申请执行人金艳芬称，不同意案外人执行异议，请求法院驳回其异议请求。理由是：杜以本所说2013年与徐广元签订房屋买卖合同是虚假的，杜以本与徐广元之间一直存在借贷关系，杜以本提供的转款凭证是双方之间的借贷往来而不是支付购房款，上面显示金额也与收条所写金额不符。2015年8月25日，我到徐广元房屋附近的房产中介问过，得知徐广元的房屋正在委托他们挂在网上出售，去向物业公司了解情况，得到答复是业主姓名一直登记的是徐广元，预留电话号码也是徐广元和他爱人的。2014年徐广元还让他的员工到涉案房屋居住。综合上述情况，杜以本并未购买徐广元的房屋，请求法院驳回申请人的异议请求。被执行人魏永良述称：我2014年以前是北京旭泽投资管理有限公司的员工。2014年5月1日，我被徐广元安排到涉案房屋中居住过，当时该房屋还属于徐广元。杜以本与徐广元的买卖合同用的是之前公司借贷合同的格式，两人名义上是买卖，其实是借贷关系。被执行人徐广元经本院合法传唤未到庭，也未提交书面意见。被执行人不到庭，不影响本院对案件的审查。案件审查过程中，根据当事人陈述、提交的证据、本院（2015）西民（商）初字第28416、28421号民事卷宗材料、本院（2016）京0102执9993号执行卷宗材料及本院调查取证，本院确认如下事实：2016年10月，金艳芬依据本院（2015）西民（商）初字第28416、28421号民事调解书申请执行徐广元、魏永良、北京旭泽投资管理有限公司偿还借款本金220万元及利息。诉讼中，本院依据金艳芬财产保全申请，查封了徐广元名下青岛市黄岛区漓江东路xx号乙xx栋x单元xx层xx号房屋一套。进入执行程序后，保全措施转为执行查封措施。因徐广元不能履行还款义务，2018年7月，本院执行部门拟对徐广元名下青岛市黄岛区漓江东路xx号乙xx栋x单元xx层xx号房屋拍卖。针对法院执行中的财产处置行为，杜以本向本院提出执行异议。本院审查期间，多次通知徐广元到庭配合调查，其接到通知后未到庭。关于杜以本提出执行异议的事实和理由，根据其本人陈述，主要为：2013年1月21日与徐广元签订买卖合同，以175万元价格购买徐广元名下青岛市黄岛区漓江东路xx号乙xx栋x单元xx层xx号房屋一套；截止到2013年4月2日，其已支付165万元房款；双方于2013年4月7日交接了房屋；因为开发商没给徐广元办理产权证，所以一直未能办理产权过户手续。为证明上述事实，杜以本提供证据为：房屋买卖合同，汇款凭证、房屋交接书（复印件）、收条（复印件）、房屋出租合同等证据。经本院审核，对于买卖合同、出租合同系杜以本单方提交，缺乏旁证，且均没有到相关部门履行登记或备案手续，不具有对外公示的效力，故对于两份合同的法律效力本院不予认可。对于徐广元所写房款收条、房屋交接书，均为复印件，徐广元也未能到场确认，不符合证据形式要件，本院不予采信。对于汇款凭证，杜以本提交的是本人工商银行×××账户的两张汇款凭证，分别记载：杜以本于2013年1月28日向徐广元工商银行×××账户汇款80万元，于2013年4月2日向徐广元工商银行×××账户汇款80.8534万元。对此，本院调取了徐广元招商银行×××账户流水单、徐广元工商银行×××账户流水单以及杜以本工商银行×××账户流水单。据流水单记载：（一）杜以本工商银行×××账户于2013年1月28日向徐广元工商银行×××账户汇款80万元；于2013年4月2日向徐广元工商银行×××账户汇款80.8534万元。（二）徐广元招商银行×××账户于2013年4月1日，向杜以本工商银行×××账户汇款本金80万元、利息5.12万元，注明：1月28日-4月1日；于2013年9月10日向杜以本工商银行×××账户汇款80万元和10.6万元，注明：4月2日-9月10日。（三）上述三个账户流水单显示在2012年至2019年期间，杜以本与徐广元之间存在频繁的大额资金往来，且标注性质为出借和还本、还息。根据上述账户信息，杜以本所提交两笔汇款凭证，在银行流水记录上借还对应、还本付息明确，明显属于双方之间借贷往来，同时，汇款凭证上的汇款数额也与其提交的徐广元所写收条上的数额不符，相互不能验证，故对杜以本所述已支付大部分购房款一节，不予认可。关于徐广元名下房屋所有权证的办理情况，本院到青岛市不动产登记中心调取了房屋登记信息，根据登记信息显示，2010年11月2日，房屋管理部门已向徐广元审核发放了青岛市黄岛区漓江东路xx号乙xx栋x单元xx层xx号房屋的所有权证书，权利人为徐广元，领证人为徐广元，领证日期为2010年11月2日，房地产权证号为市201038426，产权证编号为135022，至本院调查时止，房屋登记人一直为徐广元，登记信息中没有涉及杜以本与徐广元之间的买卖交易、申请产权人变更等事项的备案记录。本院到青岛市黄岛区漓江东路xx号乙xx栋x单元xx层xx号房屋所在小区周边的房屋交易中介机构调查，售房登记资料中有2016年10月徐广元登记卖房、同年11月又撤回卖房申请的记载。根据上述调查，杜以本所述2013年买房后未能办理产权过户手续系房管部门原因所致的理由不能成立。关于涉案房屋的实际使用情况，本院到青岛市黄岛区漓江东路xx号乙xx栋x单元xx层xx号房屋所在小区物业调查，物业中心登记显示业主为徐广元，物业费、车位费一直以徐广元名义缴纳，物业中心未收到业主变更申请。根据上述调查，对杜以本所述已经合法占有涉案房屋一节本院不予认可。本院认为，按照相关法律规定，执行中已登记的不动产按照不动产登记薄判断权利人归属，但在金钱债权执行中，如果买受人对被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求支付执行。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议申请人依据上述规定提出异议申请，属于本院依法受理的异议审查范围。根据查明事实，涉案房屋一直登记在被执行人名下，异议申请人为证明其对涉案房屋具有排除执行的权利，向本院中提交了房屋买卖合同、支付购房款凭证、实际占有不动产等证据，但经过本院调查、审核，异议申请人所提上述证据在真实性、合法性上均不足，本院无法作为有效证据予以采信。异议申请人所述因房管部门原因导致其未能办理房屋过户登记，亦与实际不符。综上所述，异议申请人向本院提出执行异议请求，依据不足，理由不能成立，本院不予支持，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序的若干解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项、第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议申请人杜以本的异议请求。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审判长  李卫东审判员  周光庆审判员  李彦周二〇一九年四月二十四日书记员  马思萌