浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终266号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈庆彪，男，1974年9月12日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：麻侃，北京观韬中茂（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州简宿酒店有限公司，住所地：浙江省杭州市江干区钱江（城东）新城火车东站枢纽东广场地下**C011商铺。 法定代表人：吴小青，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周衍昌，浙江麦迪律师事务所律师。 上诉人陈庆彪与被上诉人杭州简宿酒店有限公司（以下简称简宿酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2017）浙0104民初4764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。 原审法院查明：2015年10月22日，出租人（甲方）杭州嵘港物业管理有限公司与承租人（乙方）简宿酒店签订《商铺租赁合同》1份，约定：承租商铺位于杭州市商铺，建筑面积1700平方米，套内面积1408平方米；甲方租赁给乙方使用的商铺，经营品牌为简宿酒店，用于乙方经营以及相关配套服务；租赁期限为8年，装修期自书面通知第4日起计算，期限为90天，装修期为免租期，装修期满次日为本合同起租计算日；乙方转租租赁商铺前应书面告知甲方，转租面积不得超过乙方总租赁面积的30%，等。 2016年1月15日，出租人（甲方）简宿酒店与承租人（乙方）陈庆彪签订《租赁协议》1份，约定如下： 甲方将其合法拥有使用权的商铺出租给乙方，甲方将坐落于杭州火车东站东广场地下一层C011商铺，建筑面积约1700平方米中的A区块（详见后附平面图A区块，甲方的B区块的出入需要经过A区块，乙方同意甲方的顾客及工作人员自由通过A区块）出租给乙方使用，用途为咖啡、简餐；租期共8年，即自2016年1月15日起至2023年2月14日止。租金：每年固定租金15万元，每年以4%递增，收益分成为乙方按每天营业额的5%向甲方支付收益分成，合同签订后的前两个月为免租期；固定租金15万元于协议签订后3日内支付；剩余固定租金于合同签订后的装修完毕开业开始，每天营业额的5%向甲方支付，以后每年以此类推；收益分成每天结算，于结算当天支付。乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金的，甲方有权向乙方每天按实欠租金的5%加收滞纳金，连续拖欠租金30天的，甲方有权解除租赁协议，并要求乙方赔偿10万元的违约金。在签署本合同时，乙方向甲方交纳7万元的押金，于合同签订后三日内支付；合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方即可无息退还乙方押金。甲方允许承租人对商铺进行装修改善或增设他物；合同期满，除非甲方同意，否则乙方应将场地恢复原状。物业管理费：乙方按季度5400元向甲方交纳，于合同签订后3日内交纳，下一期于前一期到期前半个月前支付；水电费，由乙方根据实际使用数及实际价格向甲方缴纳，于每月15号交纳；能源费，在试用期内，东站中央空调能源费按1800元每月于每月15号向甲方交纳；使用该商铺进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳，等。 甲方的权利、义务：甲方有权要求乙方按期交付租金。甲方有权要求乙方上报各种报表，有权对乙方的经营活动是否合法、是否遵守相关纪律和有关规章制度等进行监督。乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同：擅自改变商铺的使用性质：擅自转租、转让商铺或使用商铺从事非法经营活动；逾期交纳租金，经甲方限期交纳后仍拒不交纳者；乙方严重违反相关纪律的有关规章制度。甲方必须尊重乙方的经营权利，不得以监督为名干涉乙方的正当经营活动。甲方必须给予乙方以同本店铺平等的一切经营条件，为乙方的经营活动提供方便。乙方的权利、义务：乙方在经营范围内从事的经营活动，不受甲方干预。乙方有权要求甲方提供一切开展正常营业活动所必需的条件。乙方对于租用的商铺只有使用权，没有所有权，不准以任何形式进行转租、转让。乙方不得利用商铺从事非法经营，其经营活动不得超出其营业执照规定的经营范围，也不得超出甲方的经营范围。乙方不得以甲方名义从事经营活动，必须亮证经营，等。 2016年7月28日，经营者陈庆彪登记注册个体工商户：杭州市江干区俩傢咖啡店，经营场所：杭州市江干区钱江新城火车东站枢纽东广场地下**，店名为两岸咖啡。 2017年3月15日，杭州市公安消防支队江干区大队作出《行政处罚决定书》，内容如下：违法行为人杭州市江干区俩傢咖啡店，经营场所：杭州市江干区钱江新城火车东站枢纽东广场地下**，经营者陈庆彪，现查明杭州市江干区俩傢咖啡店未经消防安全检查于2016年11月擅自营业，违反了《中华人民共和国消防法》第十五条第二款之规定。该单位建筑面积约为215平方米，符合《浙江省公安机关行政处罚裁量基准》第四百六十四条规定的减轻处罚情形，以上事实有《消防监督检查记录》、潘光栋和邹建曼询问笔录各一份、现场照片三张等证据证实，现决定给予杭州市江干区俩傢咖啡店责令停产停业，并处罚款5000元，等。 2017年3月15日，杭州市江干区俩傢咖啡店交纳罚款5000元。 2017年5月5日，杭州市公安消防支队江干区大队作出《不同意投入使用、营业决定书》，内容如下：关于杭州市江干区俩傢咖啡店投入使用、营业前消防安全检查的申请，我大队于2017年5月4日派员进行了消防安全检查，经检查，存在下列消防安全问题：一、办公室、咖啡馆占用机房疏散通道，违反《中华人民共和国消防法》第二十八条的规定；二、平面布置图与实际不符。不同意投入使用、营业。 2017年5月，杭州市江干区俩傢咖啡店、陈庆彪等发函简宿酒店，载明由简宿酒店租赁给陈庆彪的C-011商铺（A区块）因其有一边消防通道，造成陈庆彪至今无法通过消防要求，并无法合法经营，对简宿酒店故意隐瞒（消防通道）并到现在为止无法帮陈庆彪处理好相关事宜及不主动协商解决，发函要求如下：1、根据合约精神和简宿酒店当时承诺，陈庆彪要求简宿酒店需在2017年6月15日前处理好消防存在的相关问题，并让陈庆彪合法营业；2、如在此期间内简宿酒店不能处理好，造成陈庆彪店面无法合法营业，陈庆彪将要求简宿酒店赔偿因此产生的损失，包括但不限于已付房租、装修、加盟费，采购一切设备及一切日常的费用等等。 2017年6月21日，简宿酒店向陈庆彪送达《解除租赁协议告知函》，内容如下：由于陈庆彪拖欠简宿酒店租金，经简宿酒店限期交纳后仍拒不缴纳，并且逾期已经超过一个月，现简宿酒店正式通知陈庆彪：自2017年6月21日起解除与陈庆彪就杭州火车东站东广场地下一层C011商铺签订的《租赁协议》。限陈庆彪于2017年6月23日前自行将商铺内的所有物品清空，腾退房屋，将该房屋恢复原状交还简宿酒店；如陈庆彪未在限定期限清空所有物品，腾退房屋，简宿酒店将根据自己的实际需要，自行将房屋内所有物品及设施清空，房屋内所有物品及设施视为无主物，简宿酒店将自行处置，无需对陈庆彪承担任何责任。在简宿酒店未清理前，陈庆彪物品占用房屋期间的租金损失仍由陈庆彪承担，清理后，如果简宿酒店仍为陈庆彪保存相关物品的，相关物品占用房屋期间的租金损失仍由陈庆彪承担。简宿酒店根据陈庆彪的行动，保留向陈庆彪追究其他的违约责任的权利。 2016年1月18日，特许方（甲方）浙江两岸食品连锁有限公司与被特许方（乙方）陈庆彪签订《浙江两岸食品连锁有限公司特许加盟合同》，约定：乙方在加盟店使用“两岸咖啡火车东站东广场加盟店”的名称，合同有效期为4年，自2016年5月1日始至2020年4月30日止；品牌使用费16万元整，乙方应在本加盟合同签订当日全额一次性付清，合同期满、终止或提前解除或有任何其他情形的，品牌使用费均不予退还；保证金为5万元，乙方应在本加盟合同签订当日全额一次性付清；综合费用，包括设计费、辅导费、培训费每平米300元，共计5万元，乙方应在平面图纸确认后及报建图交付之前支付50%，其余50%须在甲方交付装修图册前一日一次性支付给甲方；乙方付清加盟费及保证金后，甲方在十个工作日之内提供平面图，经乙方签名确认后二十个工作日内提供完整的装修图册，等。陈庆彪提交了浙江两岸食品连锁有限公司开具的2份收据、1份发票，分别为经营保证金5万元收据、加盟费16万元收据、综合费5万元发票。 陈庆彪提交装修合同1份，载明工程造价15万元。陈庆彪提交杭州雅仕达沙发家具有限公司购销合同1份、收款收据3份，载明家具总价79270元。陈庆彪提交厨房设备买卖合同1份，载明厨房设备一批及安装折后价132000元，并提交了2份收款收据金额共计85000元。陈庆彪提交商品采购协议1份、收款收据2份，载明通风设备一批及安装、吸烟设备一批及安装，共计153952元。陈庆彪提交杭州安琪儿宜鸿照明有限公司批发销售单1份、收款收据1份，载明灯具65714元。陈庆彪提交杭州赛涵科技有限公司收款收据1份，载明收银机等设备45660元。 简宿酒店申请的证人邢某确认收到陈庆彪支付的空调、消防喷淋工程款65000元，但邢某认为系代施工方收取。简宿酒店申请的证人章某确认系两岸咖啡店消防工程的实际施工方，是邢某介绍章某做工程的，章某与陈庆彪没有直接联系过。 陈庆彪申请证人钱某证明签订租赁合同时简宿酒店未告知陈庆彪承租区域内要留出一条物理隔离的消防通道。 案外人周慧玲出具《情况说明》1份，言明受陈庆彪委托支付咖啡店的部分费用支出。 2017年7月3日，简宿酒店诉至法院，诉讼请求：1、依法确认（判令）简宿酒店、陈庆彪之间签订的《房屋租赁协议》于2017年6月21日解除。2、依法判令陈庆彪立即腾退商铺。3、依法判令陈庆彪清偿拖欠简宿酒店的2017年4月1日-2017年6月20日期间的租金24055.15元【其中固定租金15813元（2017年5月16日-2017年6月20日，收益分成8242.15（2017年4月1日-2017年6月20日）】和私自占用期间的固定租金4274元（暂自2017年6月21日-2017年6月30日）及收益分成（按营业额5%/天计），并要法院将后续占用期间的租金（按固定租金427.4元/天+营业额5%/天）算至被告实际腾退之日止。4、判令陈庆彪支付简宿酒店违约金10万元。5、本案诉讼费用由陈庆彪承担。 同年8月22日，陈庆彪提出反诉，请求判令：1、简宿酒店向陈庆彪返还租赁押金70000元、物业押金5400元；2、解除陈庆彪与简宿酒店签订的租赁协议；3、简宿酒店向陈庆彪赔偿因《租赁协议》无法继续履行造成的装修、设备、加盟费等费用各项损失共计899096元（其中装修损失147500元、家具损失79270元、厨房设备损失132000元、通风吸烟设备损失153952元、灯具损失65714元、收银机等设备损失45660元、空调等损失65000元、两岸咖啡加盟费用210000元）、行政处罚损失5000元。4、请求判令简宿酒店承担本案诉讼费用。 庭审中，双方当事人确认案涉出租的A区块建筑面积不足200平方米，案涉办公室不在承租的A区块内而是在B区块内。然而，根据2017年3月15日，杭州市公安消防支队江干区大队作出《行政处罚决定书》载明陈庆彪实际使用的建筑面积约为215平方米。 另查明，在案涉承租A区块与B区块之间有一扇门、A区块与机房之间的墙壁上也有一扇门，但墙壁上的一扇门已被封闭并在靠墙的位置摆放一排座椅用于营业。根据2017年5月4日杭州市公安消防支队江干区大队派员进行消防安全检查，存在的消防安全问题为：一、办公室、咖啡馆占用机房疏散通道；二、平面布置图与实际不符。本院向杭州市公安消防支队江干区大队相关人员进行询问，获知机房疏散通道应与营业场所应进行物理隔离，疏散通道不得被占用，且上述两扇门作为消防出口均不得被封闭。 又查明，简宿酒店取得的《消防安全检查合格证》上载明，使用性质为宾馆。 还查明，在本案审理过程中，陈庆彪开办的案涉咖啡店一直处于营业状态。陈庆彪已支付简宿酒店第一年房屋租金及物业押金5400元、租房押金7万元。 简宿酒店主张陈庆彪未支付自2017年5月16日起的固定租金及自2017年4月1日起的收益分成。 原审法院认为，案涉《租赁协议》系双方当事人真实意思的表示，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按合同约定履行义务；出租人应当按照约定将租赁物交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；承租人应按合同约定支付租金。本案中，简宿酒店确已向陈庆彪交付了租赁物，但根据2017年5月5日，杭州市公安消防支队江干区大队作出的《不同意投入使用、营业决定书》载明，按案涉两岸咖啡店存在以下消防安全问题：1、办公室、咖啡馆占用机房疏散通道，2、平面布置图与实际不符，故不同意投入使用、营业。陈庆彪认为，根据《租赁协议》第七条第二款约定，陈庆彪有权要求简宿酒店提供一切开展正常经营活动所必需的条件，该“必需的条件”包括办理消防事宜。该院认为，合同中未明确约定由简宿酒店办理案涉咖啡馆的消防事宜，故对“开展正常经营活动的必需条件”不应作扩大解释，简宿酒店作为出租人的基本义务是将符合合同约定的租赁物交付给承租人而不包括办理租赁物的消防事宜；至于陈庆彪支付给简宿酒店原股东邢某的空调、消防喷淋工程款65000元，仅是空调、消防工程款项的交付，无法证明简宿酒店有义务为陈庆彪办理消防事宜。根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查；陈庆彪作为承租人租赁案涉场地经营咖啡店，有义务向消防部门申请消防安全检查。虽然简宿酒店无义务办理案涉咖啡店的消防事宜，但根据消防处罚意见，办公室、咖啡馆占用机房疏散通道；机房疏散通道是建筑物整体消防的需要，办公室虽然不包含在案涉租赁面积内，但由陈庆彪实际占有使用，除办公室占用机房疏散通道外，机房疏散通道亦位于案涉租赁场地内，故该机房消防通道的存在影响案涉租赁场地的使用，简宿酒店出租的租赁物存在瑕疵。现有证据无证明简宿酒店存在故意隐瞒的主观恶意，但简宿酒店有未尽到善意相对人提醒义务的过失，简宿酒店应对该过失承担相应的责任。既然案涉租赁物存在瑕疵，那么陈庆彪作为承租人是否知晓该瑕疵是本案审理的关键。该院认为，机房与该案涉租赁场地之间有两扇门供消防，陈庆彪在承租案涉场地时该两扇门都是存在的，作为理性经济人陈庆彪对租赁物存在瑕疵理应知晓，其应对该瑕疵对消防事宜产生的风险及损失自担。现简宿酒店、陈庆彪对解除《房租租赁协议》均无异议，故该院确认解除简宿酒店与陈庆彪于2016年1月15日签订的《租赁协议》；对于简宿酒店要求确认案涉《房屋租赁协议》于2017年6月21日解除及判令陈庆彪支付违约金100000元的诉请，该院认为简宿酒店提供的租赁物存在瑕疵，简宿酒店未尽到善意相对人的提醒义务，应对其自身过错承担相应的责任，故对简宿酒店要求确认案涉《房屋租赁协议》于2017年6月21日解除及判令陈庆彪支付违约金100000元的诉请，该院不予支持。关于腾退事宜，现《租赁协议》已解除，陈庆彪依法依约负有将房屋腾退返还给简宿酒店的义务，该院对简宿酒店要求陈庆彪腾退房屋的诉请，予以支持，腾退所需的合理期限由该院酌情确定。关于租金及合同解除后腾退之前房屋占用期间的损失，虽然消防机关对案涉租赁物作出不同意投入使用、营业的决定，但在本案审理过程中，陈庆彪一直占用、使用案涉租赁物进行咖啡店经营，故陈庆彪应按《租赁协议》约定的固定租金支付给简宿酒店，自2017年5月16日起按156000元/年（150000元/年年递增4%）计算，此后逐年递增4%，暂计算至2017年6月30日为19660元。关于收益分成的诉请，在消防部门作出不同意案涉租赁物投入使用、营业的决定后，陈庆彪仍然擅自经营，其经营收益系非法所得且简宿酒店无证据证明该收益的金额，故对简宿酒店关于收益分成的诉请该院不予支持。关于陈庆彪要求简宿酒店退还租房押金70000元、物业押金5400元的诉请，租赁合同已解除，简宿酒店应予以退还；但陈庆彪应按《租赁协议》约定支付物业管理费、水电费、能源费等费用。关于陈庆彪要求简宿酒店赔偿装修、设备、加盟费等费用各项损失共计899096元的诉请，该院认为在租赁物存在瑕疵的情况下陈庆彪仍自愿承租，根据风险自担的原则，对上述损失陈庆彪应予以承担，对陈庆彪的该项诉请，该院不予支持。另外，案涉消防问题并非无法解决，只要根据消防部门的整改要求予以整改，消防检查是可以通过的；而在消防部门作出不同意案涉租赁物投入使用、营业的决定后，直至法院审理过程中，陈庆彪仍然擅自经营并获取经营收益，其主张的损失无法核算。关于陈庆彪要求简宿酒店赔偿行政处罚损失5000元，该院认为因案涉咖啡店未经消防安全检查于2016年11月擅自营业才导致被罚款5000元，该罚款非简宿酒店原因导致，对陈庆彪该项诉请该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百二十条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）杭州简宿酒店有限公司与被告（反诉原告）陈庆彪于2016年1月15日签订的《租赁协议》；二、被告（反诉原告）陈庆彪于判决生效后三十日内将坐落于杭州火车东站东广场地下一层C011商铺A区块的房屋腾退返还给原告（反诉被告）杭州简宿酒店有限公司；三、被告（反诉原告）陈庆彪支付原告（反诉被告）杭州简宿酒店有限公司租金及合同解除后腾退之前房屋占用期间的损失19660元（暂计算至2017年6月30日，此后计算至房屋腾退之日止，按156000元/年逐年递增4%，从每年5月16日起算下一年），于判决生效后十日内付清；四、反诉被告（原告）杭州简宿酒店有限公司返还反诉原告（被告）陈庆彪租房押金70000元及物业押金5400元，于判决生效后十日内付清；五、驳回原告（反诉被告）杭州简宿酒店有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告（被告）陈庆彪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2867元，由原告（反诉被告）杭州简宿酒店有限公司承担2575.5元，被告（反诉原告）陈庆彪承担291.5元；反诉案件受理费6797.5元，由原告（反诉被告）杭州简宿酒店有限公司承担842.5元，被告（反诉原告）陈庆彪承担5955元。 宣判后，陈庆彪不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定被上诉人的过错程度过轻。一审法院认定：“现有证据无证明简宿酒店存在故意隐瞒的主观恶意，但简宿酒店有未尽到善意相对人提醒义务的过失，简宿酒店应对该过失承担相应的责任”（判决书第11页第22-24行）。上诉人认为，被上诉人的过错程度远大于一审法院认定的过错程度。2016年1月15日，上诉人与被上诉人签订的《租赁协议》系双方的真实意思表示，合同依法生效。依据常理，在租赁合同关系中，出租人对案涉房屋存在问题的注意义务远高于承租人对案涉房屋存在问题的注意义务。但是一审法院认定被上诉人即出租人仅应尽到善意相对人的提醒义务，减轻了被上诉人对案涉房屋占用消防通道的注意义务。即便被上诉人房屋系从第三人杭州嵘港物业管理有限公司处租赁而来，并非案涉房屋的所有权人，但并不能因此免除被上诉人对案涉房屋存在占用消防通道的注意义务。因为被上诉人未尽到案涉房屋侵占消防通道的注意义务，被上诉人应当承担未尽到注意义务所产生的责任。根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，被上诉人应当承担提供存在瑕疵租赁房屋造成的违约责任，而一审法院认定的被上诉人的善意相对人的提醒义务，错置了被上诉人的地位，免除了被上诉人的违约赔偿责任。二、被上诉人应当对上诉人装修等损失进行赔偿。1、被上诉人应当承担违约赔偿责任。根据判决，上诉人要求赔偿的装修等损失，因租赁物存在瑕疵的情况下上诉人仍自愿承租，根据风险自担的原则，上诉人应当自行承担。（判决书第12页第27行）。但本案中，因被上诉人未注意到案涉房屋占用了消防通道，导致案涉房屋违背了法律关于房屋使用条件的强制性规定，致使租赁合同无法继续履行，上诉人可以解除合同，被上诉人应该承担由此造成的违约责任。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定第（一）项规定，被上诉人同意上诉人对案涉房屋进行装修，但因被上诉人违约，上诉人有权要求被上诉人对上诉人的装修等损失进行赔偿，人民法院应予支持。2、上诉人主张的损失并非无法核算，一审法院未接受上诉人要求对装修等损失进行鉴定的申请。（1）一审法院对损失无法核算的因果关系认定存在错误。一审法院言明，“在消防部门作出不同意案涉租赁物投入使用、营业的决定后，直至本院审理的过程中，陈庆彪仍然擅自经营并获取经营收益，其主张的损失无法核算”。上诉人在原审反诉中未提及经营损失赔偿等问题，仅对装修等可确定损失要求赔偿，一审法院认为因上诉人仍然进行经营并获取经营收益导致上诉人主张的损失无法核算，缺乏依据和直接的因果联系。（2）上诉人主张对装修等损失进行鉴定的申请未被一审法院接受。在一审判决作出前，上诉人已经向一审法院寄送了关于上诉人装修等损失的鉴定申请。依据上诉人顺丰单号为884081544719快递信息显示，2018年10月8日，上诉人将鉴定申请书寄往杭州市江干区人民法院，2018年10月9日8点28分，杭州市江干区人民法院签收了申请书。上诉人在一审中提出了对装修等损失进行鉴定的申请，但一审法院未接受申请，并认为上诉人的损失无法核算。上诉人认为经过鉴定，上诉人的损失可以进行核算。三、一审法院判决上诉人支付被上诉人案涉房屋损失过高。一审法院认为，上诉人一直占用、使用案涉房屋进行经营，应当按照《租赁协议》约定的固定租金支付给被上诉人（判决书第12页第15行）。上诉人认为，一审法院作出此判决时，仍将被上诉人视为善意相对人，未考虑被上诉人将占用消防通道的案涉房屋租赁给上诉人的过错。同时，因被上诉人将商业区块的共用消防通道租赁给上诉人使用，上诉人的实际使用面积小于被上诉人认可的面积，从合同履行角度来看，被上诉人的履行系瑕疵履行。根据《中华人民共和国合同法》第111条的规定，因被上诉人的瑕疵履行，上诉人与被上诉人在租赁协议中未明确约定房屋存在问题的违约责任赔偿标准，且双方也未达成补充协议，故上诉人有权要求减少支付相应的占有使用费。综上所述，恳请二审法院依法判令：1、撤销杭州市江干区人民法院作出的案号为（2017）浙0104民初4764号民事判决书；2、被上诉人赔偿上诉人因租赁协议无法继续履行造成的损失共计899,096.00元（其中装修损失147,500.00元、家具损失79,270.00元、厨房设备损失132,000.00元、通风吸烟设备损失153,952.00元、灯具损失65,714.00元、收银机等设备损失45,660.00元、空调等损失65,000.00元、两岸咖啡加盟费用210,000.00元）；3、被上诉人赔偿上诉人行政处罚损失5000.00元；4、被上诉人承担本案的诉讼费用。 被上诉人简宿酒店答辩称：一、关于案涉房屋消防问题，责任完全在于上诉人陈庆彪，根据《房屋租赁协议》附图及双方在一审庭上确认，被上诉人出租给陈庆彪的面积是不超过180平方米，根据《消防法》第十条、第十三条和公安部《建设工程消防监督管理规定》第二十四条规定，只有需要办理施工许可证的建设工程，才需要进行消防设计备案、消防验收备案。对依法不需要办理施工许可证的建设工程，可以不进行消防设计备案、消防验收备案，再根据公安部消防局的《公安消防部门深化改革服务经济社会发展八项措施》中第一条就是：取消部分消防备案项目。取消投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下（或者省级人民政府住房城乡建设主管部门确定的限额以下）的建设工程消防设计和竣工验收消防备案，再根据《浙江省公安机关行政处罚裁量基准》四百六十三条、四百六十四条规定，建筑面积在200平方米以下的公众聚集场所是不需要向公安消防部门申请消防设计审核、消防验收的，在投入使用、营业前未申请消防安全检查的，不予处罚。本案中，简宿酒店出租给上诉人的建筑面积是180平米以内，不超过200平米，是无需消防设计审核、消防验收的，即使消防检查不合格也是不会处罚的。根据上诉人一审提供的行政处罚告知书显示，上诉人使用的建筑面积为215平米，是上诉人擅自将承租的边线往里延伸，占用了简宿酒店的场地面积，并且占用了不属于出租给上诉人的机房及办公区域造成的。另外，根据规定，即使上诉人擅自占用了相关区域和面积，只要不超过300平米，也是不需要向公安消防部门申请消防设计审核、消防验收的，只是上诉人在装修时需要按照消防规范进行装修。退一步讲，如果上诉人使用的面积达到了应当进行消防设计、消防验收的面积，上诉人经营咖啡是成立独立的法人的，与简宿酒店是两个独立的单位，根据消防的规定，也是需要上诉人自行进行申报、设计、验收的。二、上诉人对于咖啡馆的经营到现在，就没有关闭过，上诉人在一审中也承认了，一审承办法官也去现场核实过了。三、关于消防通道问题，经一审法院向消防部门核实，案涉咖啡馆只需要稍加改动，消防就可以通过的，但是上诉人就是拒绝整改，但即使未整改也未影响其经营。四、关于涉案房屋瑕疵问题，上诉人与简宿酒店在签订合同之前，是到现场看过的，知道现场的具体位置区域和所处什么位置，简宿酒店并没有隐瞒任何情况，案涉区域也是简宿酒店从东站管委会那边承租来的，可以说上诉人是知晓并知道涉案房屋需要设计留出消防通道的，但是上诉人却为了能多占用使用面积，而在装修时没有设计留出消防通道。所以说，简宿酒店是没有任何过错的。所以，简宿酒店不存在对上诉人需要进行赔偿的情况，上诉人也不存在损失，至今仍在经营。反倒是上诉人自2017年5月份开始就没有向简宿酒店支付固定租金及营业收入分成，给简宿酒店造成了巨大的损失。五、案涉租金是由固定租金加营业收入组成的，一审法院只判决了固定租金，明显使简宿酒店遭受了巨大的损失，简宿酒店本来对此判决也是不服，但为了尽快解决这个问题，收回场地，吃亏也就算了，没想到上诉人还上诉了。六、关于上诉人一审提供的证据证明其所谓的损失，这些证据在三性上均是存在根本性的问题的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。 双方当事人对原审法院查明的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，2016年1月15日签订的《租赁协议》，系双方当事人真实意思的表示，未违反现行法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。现简宿酒店、陈庆彪对解除《房租租赁协议》均无异议，原审法院确认解除简宿酒店与陈庆彪于2016年1月15日签订的《租赁协议》并无不当。关于陈庆彪要求简宿酒店赔偿装修、设备、加盟费等费用各项损失共计899096元的上诉请求，本院认为，双方在合同中未明确约定由简宿酒店办理案涉咖啡馆的消防事宜，陈庆彪在承租案涉场地时，在机房与该案涉租赁场地之间有两扇门供消防就是存在的，陈庆彪作为承租人对租赁物存在瑕疵理应知晓，在租赁物存在瑕疵的情况下陈庆彪仍自愿承租，根据风险自担的原则，对上述损失陈庆彪应予以承担。且案涉消防问题并非无法解决，只要根据消防部门的整改要求予以整改，消防检查是可以通过的。陈庆彪在消防部门作出不同意案涉租赁物投入使用、营业的决定后，直至本院审理过程中，陈庆彪仍然擅自经营并获取经营收益，其主张的损失无法核算。故本院对陈庆彪该项上诉请求不予支持。关于陈庆彪要求简宿酒店赔偿行政处罚损失5000元的上诉请求，本院认为因案涉咖啡店未经消防安全检查于2016年11月擅自营业才导致被罚款5000元，该罚款非简宿酒店原因导致，因此本院对陈庆彪该项上诉请求不予支持。综上，原审法院查明事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13291元，由上诉人陈庆彪负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  徐 丹 审判员  毕克来 二〇一九年三月二十一日 书记员  何英杰