海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终588号海南省第二中级人民法院民事判决书（2019）琼97民终588号上诉人（原审原告）：海南鑫兴源物业服务有限公司，住所地：海口市海垦路**金山小区****。法定代表人：张振源，该公司总经理。委托诉讼代理人：张忠丽，海南弘纲律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈宏，海南弘纲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：符美蓉，女，1967年9月15日出生，黎族，住海南省白沙黎族自治县。委托诉讼代理人：郑芹，海南川海律师事务所律师。上诉人海南鑫兴源物业服务有限公司（以下简称鑫兴源公司）因与被上诉人符美蓉物业服务合同纠纷一案，不服海南省白沙黎族自治县人民法院（2018）琼9025民初353号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月12日立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。鑫兴源公司上诉请求：1.依法判决撤销海南省白沙黎族自治县人民法院作出的一审判决，并依法改判支持鑫兴源公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由符美蓉承担。事实与理由：一、一审判决仅以上诉人未与被上诉人协商，没有提供证据证明向小区提供哪些物业服务，便认定双方未形成事实上的物业服务合同关系，属于认定事实不清。首先，上诉人是经雅居小区各建设单位同意，由房产局牵头，经县政府同意，引进为雅居小区提供物业服务管理的，合法取得雅居小区的物业管理权；其次，上诉人提供的证据已形成完整的证据链，证明上诉人与被上诉人之间形成事实上的物业合同法律关系。上诉人提交的呈批单、函等证据均证明上诉人合法取得雅居小区物业管理权，一审法院对该证据认定错误。上诉人提交的会议纪要、备案登记表等证据证明上诉人就雅居小区物业服务及收费标准等相关事宜与业主单位协商一致，并依法向白沙县物价局备案，取得向小区业主合法收费标准的事实，一审法院对该证据认定有失偏颇。上诉人提交的缴费通知书可以证明上诉人应收取物业费的数额及实际提供物业服务的事实，一审法院不予认定错误。因此，上诉人已经就与被上诉人之间形成事实上的物业合同法律关系提供了确实、充分的证据，已完成举证责任，一审法院将举证责任强加于上诉人显失公平。二、雅居小区的物业服务收费标准已经物价局登记备案，上诉人向被上诉人收取物业管理费具有合法的依据，原审判决仅支持700元的物业服务费，缺乏事实及法律依据。一审法院确认了2013年10月至2017年12月期间，上诉人为业主提供了安保等部分服务，被上诉人在此期间也未拒绝，但又以上诉人“没有证据证明提供了哪些物业服务”为由判决被上诉人仅支付700元，一审法院的观点自相矛盾。上诉人与被上诉人存在事实上的物业合同法律关系，被上诉人应当按照上诉人在白沙县物价局登记备案的收费标准支付物业服务费。符美蓉答辩称，一、鑫兴源公司与被上诉人之间没有签订书面《物业服务合同》，也没有形成事实上的物业服务合同法律关系，无权要求业主支付各项物业管理费用。本案上诉人并没有与业主协商，强行入驻小区，在长达几年的时间内也未曾与业主或业主代表协商，没有签订书面的《物业服务合同》。且被上诉人并没有接受上诉人的物业管理行为，也无从知晓上诉人具体的管理项目及收费标准，不存在事实上的物业服务合同法律关系。二、上诉人诉称的合法取得小区的物业管理权没有事实根据及法律依据。双方没有物业服务合同法律关系，上诉人也没有与建设单位存在前期物业管理合同法律关系。白沙县房管局是基于政府机关的工作职权，履行的是行政管理权利，而不是建设单位与物业单位之间所商谈的物业服务合同关系。上诉人将白沙县房管局的行政管理行为等同于建设单位与物业公司之间签订合同法律关系，且基于此认识强行入驻小区进行物业管理服务收费，属于上诉人一方的过错，其应自行承担不利的法律后果。三、一审基于上诉人在强行入驻期间提供了安保等部分服务，判决支持了700元服务费用，已充分考虑了上诉人的合理利益，被上诉人没有上诉，也承认公平合理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。鑫兴源公司向一审法院起诉请求：1.判决符美蓉向鑫兴源公司支付拖欠物业服务费等费用人民币7014.1元及利息人民币101元（利息计算方法：以7014.1元为本金，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2017年12月1日起暂计算至2018年4月1日，实际应计算至付清上述拖欠费用之日止），以上费用合计人民币7115.1元；2.本案诉讼费用由符美蓉承担。一审法院认定事实:2011年，白沙县财政局、白沙县法院等机关单位分别成立筹建业主委员会，由筹建业主委员会与业主签订购房合同，并筹集资金在雅居小区分别建设住宅楼。2013年10月，白沙县房管局为了加强雅居、雅苑小区物业管理，创建整洁、文明、舒适、安全的居住和工作环境，遂准备引荐鑫兴源公司作为雅居、雅苑小区物业管理单位。2013年10月18日，白沙县房管局向鑫兴源公司出具《白沙黎族自治县住房保障与房产管理局关于做好先雅居及雅苑小区物业管理工作的函》，函件内容为：“为了做好县雅居及雅苑小区物业服务工作，发挥示范作用。经县政府同意，决定由你司作为县雅居及雅苑小区物业管理服务单位。请你司尽快进驻县雅居及雅苑小区开展物业管理服务工作，并及时与小区业主单位及业主委员会取得联系，商谈物业管理相关实施细则，力争打造一流的物业管理服务小区。”鑫兴源公司在收到此函件后便入驻雅居小区开始物业工作，但并未与小区业主单位或业主取得联系。鑫兴源公司在未与小区业主单位或业主协商签订物业管理合同的情况下，于2013年11月向白沙县物价部门进行物业服务收费的备案。2017年11月20日，鑫兴源公司委托海南弘纲律师事务所出具《物业费催缴律师函》向符美蓉催缴物业费。2017年12月13日，白沙县雅居小区业主委员会书面通知鑫兴源公司，自2017年12月14日零时起终止鑫兴源公司在该小区的物业管理活动。另查，雅居小区的公共基础设施由政府相关职能部门配套建设完成。一审法院认为，该案的争议焦点为鑫兴源公司与符美蓉之间是否成立物业服务合同。首先，关于鑫兴源公司主张前期物业管理合同的问题。鑫兴源公司主张其与雅居小区四个建设单位就雅居小区物业管理存在前期物业管理合同的法律关系。根据鑫兴源公司所提交的证据材料及庭审调查的情况，鑫兴源公司并未与任何单位就雅居小区物业管理的问题签订过前期物业管理合同。鑫兴源公司虽提交一份《会议纪要》拟证明其与建设单位就雅居小区的物业管理问题进行商谈，但该份纪要系鑫兴源公司自制的材料，纪要上未有建设单位参会人员信息，也没有任何单位在该份纪要上签章或任何参会人员在该份纪要上签名确认，鑫兴源公司主张与建设单位就雅居小区物业管理的问题进行协商的事实，不予采信。因此鑫兴源公司主张前期物业管理合同的问题，没有事实依据，不予支持。其次，关于鑫兴源公司主张与雅居小区业主之间形成事实上的物业合同法律关系的问题。白沙县房管局作为引荐方，推荐鑫兴源公司进驻雅居小区进行物业管理，同时也要求鑫兴源公司与业主单位或业主取得联系，并进行协商，但鑫兴源公司在未与业主协商的情况下便入驻小区进行物业服务。鑫兴源公司、符美蓉从未对物业服务的工作范围、服务质量、收费标准等问题进行协商，鑫兴源公司主张其按质按量完成物业服务，且符美蓉亦接受了其服务的陈述，没有事实依据，不予采信。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。鑫兴源公司、符美蓉未经任何协商，且鑫兴源公司也并未提交证据证明其向小区业主提供哪些物业管理服务，鑫兴源公司主张形成事实上的物业合同的法律关系，没有事实及法律依据，不予支持。综上所述，鉴于鑫兴源公司从2013年进驻雅居小区，直至2017年雅居小区的业主委员会书面要求撤离，鑫兴源公司才停止在该小区的一切活动。虽然在该案中，鑫兴源公司并没有证据证明其提供了哪些物业服务，但从庭审调查的情况来看，鑫兴源公司进驻雅居小区期间，确有向符美蓉提供安保等部分服务。符美蓉在这几年期间也并未拒绝鑫兴源公司的行为，故符美蓉应向鑫兴源公司支付部分的服务费用，酌情考量，认为700元为宜。依照《物业管理条例》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、符美蓉于判决生效之日起十日内向海南鑫兴源物业服务有限公司支付700元；二、驳回海南鑫兴源物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼受理费50元，由海南鑫兴源物业服务有限公司承担。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：鑫兴源公司与符美蓉是否形成物业服务合同关系，符美蓉是否应按照鑫兴源公司主张的金额支付物业服务费。鑫兴源公司上诉主张其虽与符美蓉并未订立书面合同，但其系由房产局牵头，经县政府同意，被引进为雅居小区提供物业服务管理的，合法取得雅居小区的物业管理权，故其与符美蓉之间形成事实上的物业服务合同关系。根据《物业管理条例》第十一条第（四）项：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业”的规定，选聘物业服务企业是全体业主的权利，正常情况下并不需要政府的批准同意，由于雅居小区是白沙县公务员小区，包括物业管理在内的一些管理事项离不开政府相关部门的监管，因此物业服务企业的选择需经过政府的批准只是政府监管的一种表现，并不能因此就推定政府的同意取代业主的权利。也正因为如此，白沙县政府同意鑫兴源公司作为雅居小区物业管理服务单位后，在《白沙黎族自治县住房保障与房产管理局关于做好县雅居及雅苑小区物业管理工作的函》中明确要求鑫兴源公司及时与小区业主单位及业主委员会商讨物业管理相关实施细则，也就是说白沙县政府仅仅是履行了前期审批职责，把签订合同的最主要权利留给了雅居小区的业主。但鑫兴源公司在收到函件后并未与业主或业主委员会商讨细则，更未订立书面的物业服务合同，双方对于物业服务的具体内容、收费等重要条款都没有达成任何一致的意见。根据合同法的平等原则，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方，鑫兴源公司不能将自己的意志强加于业主，故无论其是否进行实际上的物业管理服务，均是其单方行为，与雅居小区的业主不能产生物业服务合同的法律效力。鑫兴源公司认为其提交的证据已形成一个完整的证据链，其是合法进入雅居小区，与符美蓉之间形成事实上的物业服务合同关系。本院认为，鑫兴源公司提交的政府相关部门的请示及批函，仅仅能证明其作为雅居小区的物业服务企业经过了政府相关部门的批准，但并不能证明其经过有物业公司选聘决定权的业主同意，涉案请示、函件仅仅能证明双方之间形成初步选聘的意向，在对于具体的服务内容和收费标准等重要合同内容亦没有达成一致意见的情况下，鑫兴源公司进入雅居小区的行为无论是对于业主还是建设单位，都不产生事实物业服务合同效力。且根据查明的事实，鑫兴源公司进入雅居小区后仅提供雅居小区部分安保服务，未提供其他常规的物业服务包括最基础的水电费代收代缴工作，与政府职能部门规定物业服务合同基本要求有较大差距。综上，鑫兴源公司与雅居小区业主之间不能形成物业服务合同关系，鑫兴源公司认为其与符美蓉之间形成事实上的物业服务合同关系的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。鑫兴源公司上诉称雅居小区业主认可鑫兴源公司提供了安保等部分服务，其已将物业服务收费标准在物价局登记备案，业主应按照此标准缴纳物业服务费。由于鑫兴源公司与业主之间并不存在物业服务合同关系，双方未对物业服务收费标准达成一致意见，即使鑫兴源公司将收费标准进行登记备案，也是其单方行为，对业主不产生法律效力。鑫兴源公司要求按其登记备案的标准收取物业服务费的理由没有法律依据，本院不予支持。考虑到鑫兴源公司进入雅居小区后确实存在给业主提供安保等部分服务的事实，符美蓉亦从中受益，根据公平原则，符美蓉应当补偿鑫兴源公司提供服务费，一审法院综合全案事实酌情判令符美蓉支付物业服务费700元并无不当，本院予以支持。综上所述，鑫兴源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由海南鑫兴源物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐忠贵审 判 员 何 亮审 判 员 张模金 二○一九年四月二十九日法官助理 陶月月书 记 员 王慧琳附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。（共印13份）