河南省淅川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1326民初838号原告（反诉被告）：苏晓彦，女，回族，1971年12月15日出生，住淅川县。委托代理人：王景春，淅川县丹阳法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：许宁，男，汉族，1990年2月10日出生，住淅川县。被告（反诉原告）：温洋洋，女，汉族，1987年4月15日出生，住址同上。二被告委托代理人：李长志、马俊辉，河南德高律师事务所律师。特别授权。原告苏晓彦诉被告许宁、温洋洋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，被告许宁、温洋洋提出反诉，本院依法进行了合并审理。原告苏晓彦（反诉被告，下同）及其委托代理人王景春，被告许宁及二被告（反诉原告，下同）委托诉讼代理人李长志，马俊辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏晓彦向本院提出诉讼请求：（1）依法解除原被告双方于2015年8月8日签订的《房屋租赁合同》；（2）判令被告立即支付2017年房屋租金1万元，2018年8月8日-2019年3月8日房屋租金58400元；（3）判令被告支付至房屋实际交付给原告之日止的租金及2019年1月8日-3月8日的利息3300元；（4）判令被告立即将所租房屋交付给原告；（5）本案诉讼费用由被告承担。其事实和理由为：2015年8月8日双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定年租金10万元，并口头约定先支付租金后使用房屋。签订合同时被告一次性支付了第一年的10万元租金。2016年8月8日-2017年8月8日的房租，被告于2017年10月6日已结清，2017年8月8日-2018年8月8日的租金被告陆陆续续给原告9万元。2018年8月8日至今，被告未给原告房租。在原告催促下，2018年12月30日双方又签订了一份补充协议，被告承诺2019年3月8日前付清所欠全部租金及利息。但时至今日，被告既未依约支付租金，也未腾房。被告许宁、温洋洋辩称：（1）租赁合同在2018年12月8日已经解除。（2）原告起诉状第二项中2017年度的房租已经付清。(3)原告其他诉讼请求无事实和法律依据。诉讼中，被告许宁、温洋洋向本院提出反诉请求：(1)请求法院确认双方的房屋租赁合同已于2018年12月8日解除了；(2)请求法院撤销被反诉人于2018年12月30日出具的补充约定,或基于公平原则对该协议进行调整；(3)反诉费由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人在2018年12月期间，采取多次锁门的手段，阻止反诉人经营，在此情形下，反诉人已经通知被反诉人解除合同。后被反诉人单方拟定补充协议，补充协议内容并非反诉人真实意思表示，结合被反诉人的胁迫行为，补充协议内容显失公平。原告苏晓彦对反诉辩称：（1）双方租赁合同期限是五年，不存在2018年12月8日已经解除房屋租赁合同的事实；（2）双方在2018年12月30日签订的补充协议是真实有效的，被反诉人并没有胁迫行为，该协议没有显失公平的情形。协议签订过程是：当时双方约定先交租金再使用房屋，这也是淅川租赁市场的交易习惯，签订补充协议是因为反诉方不支付租金，反诉方承诺延期缴纳租金，如果再不缴纳房租则终止租赁合同，并且为了履行这个协议就拖欠的租金自愿支付利息，该利息是其违约行为的违约金，反诉人亦在协议中签字。反诉方请求撤销补充协议无依据，请求驳回反诉方的请求。原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：（1）双方于2015年8月8日签订的房屋租赁合同一份及原告父亲苏大华名下的土地批文、准建证、规划证，证明合同关系存在，有权租赁。（2）双方签订的补充协议一份。（3）原被告双方的短信记录。被告许宁、温洋洋向本院提交了如下证据：（1）2018年12月31日，转账给原告的10000元微信凭证复印件，以证明付了2018年8月8日-2019年的房租。（2）原告与被告许宁20**年12月8日的短信记录，证明12月8日，被告因原告锁门，导致合同目的不能实现，反诉人通知被反诉人解除合同。（3）2018年3月-2019年4月电费明细表，证明在营业期间，因原告锁门，电费变化情况，分别在2018年4月锁了一个多星期，7月锁了十天左右，2018年12月8日锁到12月30日补充协议的签订。根据案件审理的需要，本院于2019年3月15日对原告苏晓彦的父亲苏大华进行了询问并制作了笔录。上述证据均经当庭出示和质证。对于原告提交的证据，被告许宁、温洋洋对证据1真实性无异议，但认为合同未明确租金的支付方式；对证据2，认为协议内容系原告自行书写，非双方约定，租赁合同在2018年12月8日已经解除，同意原告所说的该协议有结算性质，但只有合同解除后才会有结算，对结算内容不予认可。对证据3真实性无异议，但1000元不是利息，因原告锁门，不转钱给原告的话，店里的货物就没法拉出。对于被告许宁、温洋洋提交的证据，对证据1，原告认为是支付的房租，但支付的是2017年8月8日-2018年8月8日的房租；对证据2真实性无异议，但是原告认为自己没有锁过门，锁门的话是被告许宁自己说的，这是双方在协商。对证据3，原告认可锁过门，但没有锁这么多天。原被告双方对苏大华询问笔录均无异议。根据上述证据及质证意见，结合双方当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年8月8日，原告苏晓彦与被告许宁、温洋洋签订了一份《房屋租赁合同》，原告将位于淅川县上九路与新建路交叉口西北角一座房屋的北边部分（共5间，一楼门面房3间二楼2间），出租给二被告。双方在合同中约定：租赁期限5年（2015年8月8日至2020年8月8日），租金每年10万元，按年支付。该合同履行至2018年12月30日，原告苏晓彦为甲方，被告许宁、温洋洋为乙方又签订了一份补充协议，协议约定了三方面内容：（1）“乙方2017年欠房屋租金贰万元，2018.8.8号-2019.8.8号欠房租壹拾万元，合计壹拾贰万元整”。（2）“2017年所欠贰万元房租加上2018年8.8号至2019年3.8号房租7个月房租大约柒万元，合计大约玖万元。乙方约定2019年3月8日之前付清，付不清合同终止”。（3）“所欠壹拾贰万元房租利息约定1分，每月壹千元”。2018年12月31日，被告许宁支付给原告苏晓彦10000元。另查明：（1）庭审中，原告苏晓彦认可：因二被告拖欠房租，曾锁过二被告所租赁房屋的门。（2）被告所租房屋系原告父亲苏大华建造（苏大华有该房屋的土地批文、准建证、规划证等），苏大华认可涉及本案所租的房屋已交给女儿苏晓彦占有、使用。（3）在诉讼中，经法庭调解二被告已于2019年3月25将所租赁的房屋交付给原告。本院认为，本案争议的焦点有二：一是原、被告的《房屋租赁合同》是否已于2018年12月8日约定解除。二是原、被告于2018年12月30日签订的补充协议应否予以撤销。对此，本院评析如下：（一）原、被告的《房屋租赁合同》没有于2018年12月8日解除。原、被告2015年8月8日订立的《房屋租赁合同》符合合同成立和生效的法律要件，依法应受到法律保护。根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条的规定，任何一方非依法律规定或未经对方同意，不得擅自变更或解除该合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条的规定，合同的解除分为约定解除和法定解除。结合本案，从二被告所举的证据看，不能证明本案存在约定解除的情形。被告方认为，因原告2018年12月8日锁门，导致合同目的不能实现（法定解除合同的情形），被告已于2018年12月8日通知原告解除了合同，合同解除权属形成权，故原、被告的《房屋租赁合同》已于2018年12月8日解除。本院认为该主张不能支持。原告认可2018年12月8日曾锁过被告所租房屋之门，但提出锁门是因为被告拖欠房屋租金较多，目的是敦促被告尽快支付房屋租金。本院认为，从原、被告2018年12月30日签订的补充协议可以看出，被告的确拖欠原告房屋租金较多，同时原告认可之前也曾因为被告拖欠房屋租金锁过被告所租房屋之门。综观全案案情，二被告可以预见只要尽快支付房屋租金，合同履行就没有障碍。所以，原告锁门并不必然导致《房屋租赁合同》目的不能实现。并且，合同的法定解除须通知对方，被告也未提供足够的证据证明其已于2018年12月8日通知原告解除了合同。综上，本案也不存在法定解除合同的情形。故，原、被告的《房屋租赁合同》没有解除。（二）原、被告2018年12月30日签订的补充协议不应予以撤销。二被告认为，原、被告2018年12月30日签订的补充协议存在胁迫和显失公平的情形，由此请求撤销该协议。关于补充协议是否存在胁迫的问题。《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第69条规定：“以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损害为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的，可以认定为胁迫行为。”本案中，综观全案案情，被告方所称的“胁迫”就是原告为敦促被告支付拖欠的房屋租金而锁门的行为。本院认为，这种锁门行为不足以给原告的生命健康、荣誉、名誉等造成损害。同时，如前所述，二被告可以预见只要尽快支付房屋租金，合同履行就没有障碍。被告应当知道，锁门行为并不必然威胁到其财产安全。并且，在社会一般人的认识中，房屋出租方因敦促支付拖欠的房屋租金而锁门的行为，通常不会被认定为胁迫。所以，原告的锁门行为只是一种不当的私力救济，不足以构成法律上的胁迫。关于补充协议是否存在显失公平的问题。《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第72条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平”。被告方主张补充协议存在显失公平的理由有二：一是补充协议既有租金又有利息，加重了被告义务；二是补充协议约定了原告单方有合同终止权，原、被告的合同权利义务不对等。本院认为，被告的该主张不能成立：第一，被告所租原告的房屋系商业用途的门面房，在淅川县城商业门面房长期租赁的交易习惯中，租赁之初交全年度的房屋租金也是一种常态。本案中，原、被告2015年8月8日订立的《房屋租赁合同》租赁期限为五年，租金按年支付，但并未约定是每年何时支付。从原、被告2018年12月30日订立的补充协议看出，约定的是租赁年度开始时就支付全年度的租金。补充协议约定的利息是逾期支付租金的利息，该约定符合法律规定，也不存在双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的情况。第二，在本案的房屋租赁合同关系中，被告的主要合同义务就是按期足额向原告支付租金，如果被告不履行这一义务，原告享有《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条规定的解除合同的权利（法定解除权）。补充协议约定的原告单方有合同终止权，是以被告未及时足额支付租金为前提，该约定符合法律规定，也不存在双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的情形。因此，补充协议的内容不存在显失公平问题。综上，本院认为，原、被告2015年8月8日订立的《房屋租赁合同》和2018年12月30日签订的补充协议，为依法成立并已生效的合同，双方当事人应当及时全面履行。二被告应支付所欠原告的房屋租金及约定的利息。原告采取锁门这种私力救济方法敦促被告履行合同义务，虽然在生活实践中较为常见，但应评价为不当行为，该行为导致被告不能按合同约定的期间足额使用房屋，实际租赁费应予酌定扣减。综合全案案情，本院认为扣减半个月的租赁费为宜。原告要求被告支付拖欠的租金（计算至房屋交付之日）及逾期（2019年1月8日至3月8日）租金的利息，应予支持。二被告虽辩称2017年度房租已付清，其于2018年12月31日支付原告的10000元是付的2018年8月8日至2019年的房租，但二被告均未提供有效证据证明自己的主张，且根据原被告双方2018年12月30日签订的补充协议可知，截止2018年12月30日被告尚欠原告2017年度租金20000元和2018年8月8日至2019年3月8日房租70000元。被告偿还的10000元应为偿还2017年度房租，原告于庭审中亦自认被告偿还的10000元为支付2017年度房租。故，被告关于2017年度房租已付清，2018年12月31支付的10000元为2018年房租的辩解，不予采纳。根据补充协议和被告于2019年3月25日已将房屋交付给原告的实际，结合原告诉请，被告未支付给原告的租金为72717元（其中，被告所欠2017年度房租为10000元，所欠2018年8月8日至2019年3月8日房租为58333元，所欠2019年3月9日至房屋实际交付之日2019年3月25日的房租为4384元），扣减半个月的房屋租赁费4110元后，被告未支付给原告的租金为68607元。原告主张逾期（2019年1月8日至3月8日）租金的利息为1160元（利率按补充协议约定的12万元每月利息为1000元计算）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下：解除原告苏晓彦与被告许宁、温洋洋2015年8月8日订立的《房屋租赁合同》。被告许宁、温洋洋于本判决生效之日起10日内支付所欠原告苏晓彦的房屋租金68607元。被告许宁、温洋洋于本判决生效之日起10日内支付所欠原告苏晓彦的房屋租金利息1160元。驳回原告苏晓彦的其他诉讼请求。驳回被告许宁、温洋洋的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1695元，减半收取848元，由被告许宁、温洋洋负担；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由被告许宁、温洋洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  胡建成二〇一九年四月十八日书记员  汤 阳