.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2019）内0291民初224号原告：包头瑞诺精涂新材料有限公司。法定代表人：李佳蓉，总经理。委托诉讼代理人：李伟，男，该公司员工。被告：包头衡达节能检测科技有限公司。法定代表人：崔铁军，董事长。委托诉讼代理人：张建忠，内蒙古诚誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘翔，内蒙古诚誉律师事务所律师。原告包头瑞诺精涂新材料有限公司与被告包头衡达节能检测科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包头瑞诺精涂新材料有限公司法定代表人李佳蓉及其委托诉讼代理人李伟，被告包头衡达节能检测科技有限公司的委托诉讼代理人刘翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头瑞诺精涂新材料有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告包头瑞诺精涂新材料有限公司与被告包头衡达节能检测科技有限公司的租赁合同关系；2.判令被告包头衡达节能检测科技有限公司于合同解除之日起3个月内腾退租赁房屋；3.案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告明确其要求解除双方于2012年7月16日签订的《房屋租赁合同》及2012年12月14日签订的《房屋租赁补充协议书》。事实与理由：2012年7月16日，原告包头瑞诺精涂新材料有限公司（甲方）与被告包头衡达节能检测科技有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（租赁[2012]房号001号），约定“甲方自愿将××区、2、3层出租给乙方使用。租赁用途为公司办公和建筑节能实验室与检测中心及员工宿舍。租赁期限自2012年9月1日起至2016年9月1日止。四年的租金总额为2304000元，每月租金48000元，月租金30元/平米（其中不包括水、电、暖气费及物业管理费用）”。2012年12月14日，原、被告双方签订《房屋租赁补充协议书》（租赁[2012]房号003号），约定“建筑面积现经双方测定为1180平方米。实际起租时间调整为2013年4月1日起至2017年3月31日止。每月租金为35400元，每年租金为424800元。根据包头市每年六个月为冬季供暖期，按每月2.5元/平米收取冬季取暖费；物业管理费依据本办公楼实际发生额按承租面积分摊”。2012年10月，原告将约定房屋交付给被告使用，至今已超过双方约定的租赁期限，双方也曾就合同的继续履行进行协商，但均未达成一致意见。综上，原告认为自2017年4月1日起，原、被告之间属无固定期限租赁合同关系，现双方对合同继续履行无法达成一致意见，故向贵院提起诉讼。被告包头衡达节能检测科技有限公司辩称，一、原、被告双方系朋友关系。2012年5月19日，原告向被告借款3000000元用于建设本案租赁房屋，此时该房屋尚未动工，被告分三次将3000000元出借给原告。借款到期后，因原告无法还款，与被告协商用待建房屋租赁给被告，用房屋租金抵顶部分欠款，双方于2012年7月16日签订了《房屋租赁合同》（租赁[2012]房号001号），约定房屋交付日期为2012年7月31日。到交付之日，房屋并未建成，原告向被告出具了一份《关于办公楼交付使用的说明》，确保在2012年10月10日前完成建设并交付。2012年10月10日，原告仍无法将租赁房屋交付，双方于2012年12月14日签订了《房屋租赁补充协议书》（租赁[2012]房号003号），协议将起租时间调整为自2013年4月1日起至2017年3月31日止。原告在2013年4月通知被告房屋可以使用，但该房屋水、电、暖、网络、通讯及楼外硬化均未完成，实际上不具备办公条件，被告没有接收该房屋。直到2013年10月，原告才将房屋的水、电、暖、网络、通讯等设施完成配套，但楼外的地面硬化、安保人员配备及员工食堂仍未完成。被告要求原告偿还全部欠款并解除双方的《房屋租赁合同》，双方协商后，于2014年9月19日签订了《房屋租赁合同》（房租赁字[2014]房号002号），约定被告以8元/月/平方米的价格继续承租该房屋，并约定双方原签订的《房屋租赁合同》（租赁[2012]房号001号）、《房屋租赁补充协议书》（租赁[2012]房号003号）在本合同签订生效之日起自行废止”。合同履行过程中，原告一直按照年租金65280元向我方开具增值税专用发票。为减轻原告的利息负担，被告通过《借款合同书》从3000000元借款中抽出400000元作为预付租金，将借款本金变更为2600000元。双方实际履行的是2014年9月19日签订的《房屋租赁合同》（房租赁字[2014]房号002号），租金价格为8元/月/平方米，租赁期限为2013年7月1日起至2018年6月31日止，2012年7月16日签订的《房屋租赁合同》（租赁[2012]房号001号）及2012年12月14日签订的《房屋租赁补充协议书》（租赁[2012]房号003号）并未实际履行。二、租赁合同约定的租期虽已届满，但被告预付房屋租赁费400000元，年租金为65280元，被告所预付的房屋租赁费即便按照6年计算，租赁期届满之日应为2019年6月31日，被告预付的房屋租金尚有剩余，原告未将剩余的房屋预付租金退还被告，视为认可被告继续使用该房屋。租赁期届满后，双方对于续租事宜多次进行沟通，原告在2018年11月15日向被告回函同意续租5年，租金变更为20元/月/平方米。综上，虽然租赁期届满，但双方实际仍按照原协议继续履行租赁合同，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，且存在恶意隐瞒事实的情况，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年7月16日，原告包头瑞诺精涂新材料有限公司（甲方）与被告包头衡达节能检测科技有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（租赁[2012]房字0**），合同约定：“甲方自愿将至2、3层，建筑面积约为1600平米出租给乙方使用，该办公楼现处于施工建设阶段，双方约定7月31日竣工交付，实际租赁建筑面积则在乙方选定使用范围后由双方进行测定，并签订补充协议进行确认。租赁用途：公司办公和建筑节能实验室与检测中心及员工宿舍。租赁期限自2012年9月1日起至2016年9月1日止。房屋租金，四年的租金总额为2304000元，每月租金为48000元，月租金30元/㎡（其中：不包括水、电、暖气费及物业管理费用）。租金按合同期房屋租金总额一次性预付，由甲方开具租赁发票。自本合同执行之日起，双方同意将原甲方因建设办公楼向乙方借用的3000000元转为乙方向甲方预付本《房屋租赁合同》所承租的房屋共四年的租金，余额作为预付水电、供暖、物业管理费用和续租租金。合同期（四年）内房屋租金价格和物业管理费保持不变。…”2012年12月14日，原告包头瑞诺精涂新材料有限公司（甲方）与被告包头衡达节能检测科技有限公司（乙方）签订《房屋租赁补充协议书》（租赁[20122]房字0**，合同约定：“甲方租赁给乙方使用的段交叉口板楼共东侧东单元1至3层，建筑面积现经双方测定为1180平方米，甲方确保交付给乙方的办公楼达到主合同相关条款约定的条件标准。对本租赁办公楼院内尚未建设完善的部分，包括：院内地面硬化、大门、门卫值班室、职工食堂等，甲方承诺在2013年开春具备施工气侯条件时即行安排开工建设，确保在2013年5月底前完工。主合同租赁期限自2012年9月1日起至2016年9月1日止。现由于甲方单方原因推迟交付时间，实际起租时间调整为自2013年4月1日起至2017年3月31日止，主合同租赁期限同步顺延。房屋租金的结算：将依据主合同对房屋租金的定价和本补充协议确认的实际租赁面积进行，即每月租金为35400元，每年租金为424800元。…”2014年3月26日，原告包头瑞诺精涂新材料有限公司出具的《决定书》载明：“我公司对外租赁的办公楼（稀土大街8-28号）因尚未完善职工食堂等配属设施，价值地理位置相对偏僻，进驻一年多来，给承租单位带来一定的不便和困难。…”2014年9月19日，原告包头瑞诺精涂新材料有限公司（甲方）与被告包头衡达节能检测科技有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（房租赁字[2014]002号），合同约定：“房屋租赁面积680平方米，房屋××区）稀土大街8-28号办公楼东单元。房屋租赁用途：公司办公、节能试验室及员工宿舍。租赁期限：五年，自2013年7月1日起至2018年6月31日止，起租时间2013年10月1日。租金的结算：房屋租金8元/月/平方米，每月租金为5440元（含物业管理费），每年租金为65280元。房屋租金从原乙方支付给甲方的往来款项总额中分出400000元作为乙方向甲方预付房屋租赁费。房屋租赁发票的开具：1、甲方须于2014年11月25日前给乙方补开房屋租赁发票，金额为59280元；2、甲方须按期足额开具发票，并自本合同签订次月起按年度结算和开具房屋租赁发票。第十五条双方承认的附加条款：1、本合同签订后，双方原签订的《房屋租赁合同》（租赁[2012]2]房字0**《房屋租赁补充协议书》（租赁[2012]房自003号）在本合同签订生效之日起自行废止。…”另查明，原告包头瑞诺精涂新材料有限公司于2012年5月19日出具《借条》载明：包头瑞诺精涂新材料有限公司由于需加快生产基地建设进度，确保7月31日房产投入使用，特向包头衡达节能检测科技有限公司借款3000000元，至7月31日。被告包头衡达节能检测科技有限公司分三次将3000000元出借给原告包头瑞诺精涂新材料有限公司。原告包头瑞诺精涂新材料有限公司认可收到3000000元借款。2014年6月18日，原告包头瑞诺精涂新材料有限公司（乙方）与被告包头衡达节能检测科技有限公司（甲方）签订《借款合同书》，约定：“乙方向甲方借款2600000元用于公司基础建设和正常经营活动，甲方应当按期足额将款项交付给乙方（已分别于2012年5、6、7月各交付1000000元），共计交付3000000元给乙方，其中400000元作为甲方向乙方预付房屋租赁费。”2018年7月2日，原告包头瑞诺精涂新材料有限公司向被告包头衡达节能检测科技有限公司出具《对账单》，明确房屋起租时间为2013年4月1日至2018年3月31日止，租赁时间5年，租金每月35400元，年租金424800元，房租共计2124000元；2013年10月20日至2018年3月20日的水电暖费234893元；二次装修费126000元，三项共计2178893元，收到房租3000000元，截止2018年3月31日，余额为521107元。2018年7月3日，被告包头衡达节能检测科技有限公司的工作人员李金生在该对账单上方注明：“此账单问题：1.按原合同2012房字001、补充003，租赁起止时间应为2012年4月1日至2017年3月31日；2.执行原合同需承担借款利息857598.12元（借款之日起至2017年9月）；3.须承担违约责任。”现原告以被告包头衡达节能检测科技有限公司的工作人员李金生在对账单上的签字为由，认定被告认可截止到2018年3月31日的房租、水电暖费及二次装修费共计2178893元。对账单出具后，双方仍就房屋租赁期限及租金标准多次以函件往来的形式进行协商，至今未达成一致意见，亦未重新签订相关协议。李金生在2018年7月2日的对账单上进行回复系双方协商租赁事宜的过程，之后双方对具体执行方案并未予以确认，原告据此认定被告认可房租、水电暖费及二次装修费的理由，不能成立。本院认为，被告包头衡达节能检测科技有限公司分别于2012年7月16日和2012年12月14日与原告包头瑞诺精涂新材料有限公司签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议书》，从原告处租赁位于稀土高新区产业园区办公楼，双方于2014年9月19日签订的《房屋租赁合同》对租赁期限和租金标准重新进行了约定，且该合同明确双方原签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》自行废止，故2012年7月16日和2012年12月14日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议书》已属无效合同，无需解除，现原告包头瑞诺精涂新材料有限公司要求解除2012年7月16日和2012年12月14日签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议书》的诉讼请求，不予支持。双方于2014年9月19日签订的《房屋租赁合同》明确起租日为2013年10月1日，租金按8元/月/平方米计算，月租金5440元，年租金65280元。现原告要求从2013年4月1日开始计算租赁费，被告认可从2013年7月开始计算，原告于2013年3月26日出具的《决定书》载明租赁办公楼的配属设施尚未完善，故被告要求从2013年7月开始计算租赁费的主张成立。原、被告双方于2014年6月18日签订的《借款合同书》和2014年9月19日签订的《房屋租赁合同》均明确约定将被告出借的3000000元中的400000元作为被告预付的房屋租赁费，则400000元租金的租赁期限从2013年7月1日起计算，至2019年8月15日届满，现原告要求被告腾退租赁房屋的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告包头瑞诺精涂新材料有限公司的诉讼请求。案件受理费100元（原告包头瑞诺精涂新材料有限公司已预交），由原告包头瑞诺精涂新材料有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 谢 莉 二〇一九年四月十八日书记员 黄晓敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。