湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初103号原告：鄂州市广顺物业管理有限公司，住所地：鄂州市滨湖南路月畔湾小区****架空层。法定代表人：肖慎银，该公司经理。委托诉讼代理人：吴卫华，湖北伸道律师事务所律师（代理权限：特别授权）。被告：吴秋林，女，1974年7月22日出生，汉族，鄂州市人，住鄂州市，原告鄂州市广顺物业管理有限公司（以下简称广顺物业公司）诉被告吴秋林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广顺物业公司的委托诉讼代理人吴卫华，被告吴秋林均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广顺物业公司向法院提出诉讼请求：1、判令被告吴秋林一次性支付原告物业综合管理服务费11,713元，违约金3,513.90元，合计15,226.90元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年6月24日，被告购买鄂州市滨湖南路月畔湾小区B栋1单元1402室133.71平方米的房屋；同日，原、被告签订《物业管理服务协议》，约定原告为其提供物业管理服务，物业服务费收费标准为鄂州市物价局核准备案的定价（每月1.2元/平方米），协议对违约金等事项进行了约定。后原告依约履行物业服务，但被告自接收房屋后，仅在2011年8月12日缴纳物业服务费1,711.00元，2011年11月20日缴纳1,925.00元，至2018年10月，被告拖欠物业费11,713.00元及违约金，故原告诉至法院。被告吴秋林辩称，我是2010年搬进去住的，但是我家的门铃到现在都是坏的，我住的那栋观光电梯卡掉了一张，我去物业，物业说要先登记，这一登记就是四年，之后我的第二张卡也丢失了，我又去找物业，物业的工作人员说他们也没有办法，那么现在这个观光电梯对于我来说只是一个摆设。物业费我不是不交，而是物业公司没有尽到相关义务。原告广顺物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一，广顺物业公司营业执照，吴秋林身份证复印件。拟证明原、被告诉讼主体适格。证据二，交房资料表，物业管理服务协议，鄂州市物价局关于月畔湾住宅小区物业服务收费标准的批复，物业费催缴通知。拟证明原、被告2010年6月24日签订物业管理服务协议，协议对双方权利义务予以约定，物业收费每平方米1.2元；原告向被告书面催缴物业费的事实。证据三，相片一组。拟证明原告履行物业服务的事实。证据四，收款收据。拟证明2011年8月12日交纳物业费1,711.00元，2011年11月20日交纳物业费1,925.00元。被告吴秋林在举证期限内未提交证据。庭审质证时，被告吴秋林对原告广顺物业公司提交的证据一的三性无异议；对证据二的真实性没有异议，但是被告持有的协议中只有原告的盖章，并没有注明时间，对批复的内容有异议，数额没有依据，催缴物业费通知书没有看到过；对证据三有异议，这是每次创卫做的，而且都是公共场所，没有解决实际问题；对证据四的三性没有异议。经庭审质证，原告广顺物业公司提交的证据一至四，因被告未对证据的真实性提出异议，证据客观真实，依法予以采信。依据以上有效证据，结合庭审情况，认定以下案件事实：2010年6月24日，被告吴秋林取得其购买的位于月·畔湾小区B1幢1单元1402室，建筑面积133.71平方米房屋的钥匙。同日，原告广顺物业公司（甲方）与被告吴秋林（乙方）就上述房屋签订《物业管理服务协议》，约定由甲方为乙方提供物业服务，房屋管理方面包括对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，每月巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护，每年至少1次对房屋外墙清洗；公共设施设备维修养护方面包括对共用设施设备定期组织巡查，小区道路平整、无积水；协助维护公共秩序方面包括小区主出入口24小时站岗值勤，每3小时至少巡查1次，安全监控系统24小时专人监控，对进出小区的车辆实施证、卡管理，无乱停乱放现象，停车场（库）16小时专人看护；保洁服务方面包括垃圾袋装化，垃圾桶每日清运2次，每周清洗2次、消毒2次，区内公共雨、污水管道每年疏通1次，雨、污水井每半年检查1次，小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次，电梯厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗1次，一层共用入户大厅每日拖洗1次，楼梯扶手每两周擦洗1次，共用部位玻璃每月清洁1次，路灯、楼道灯每月清洁1次；绿化养护管理方面包括草地生长良好，定期修剪和补栽补种，定期组织浇灌、施肥等；物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），乙方交费时间第一次预缴1年，以后按季度/年度缴费，当季/年第一个月的15号以前，收费标准（按建筑面积，按楼层计算），高层住宅B栋楼每平米每月1.20元、高层住宅A栋楼每平米每月1.10元；甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.5%支付滞纳金；协议还对其他内容进行了约定。2012年12月28日，鄂州市物价局作出鄂州价服函[2012]43号《市物价局关于月畔湾住宅小区物业服务收费标准的批复》，批复内容包括“物业综合管理服务费高层住宅每平方米每月1.20元”“物业综合管理服务费包括：清扫保洁及清运；绿化养护；秩序维护；公共照明、通风、供电、给排水等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。”“以上收费标准为最高标准，你公司可根据具体情况向下浮动。”被告吴秋林于2011年8月12日缴纳2010年8月1日至2011年7月31日物业费1,711.00元，2011年11月20日缴纳2011年8月1日至2012年8月31日物业费1,925.00元后，因其认为物业公司服务未尽义务等原因拒绝缴纳物业管理费引起纠纷。本院认为，原告广顺物业公司与被告吴秋林签订的《物业管理服务协议》，系双方当事人在平等自愿基础上订立，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告按照协议要求提供了共用设施设备维护养护、保洁、绿化养护、安全保卫等服务，已经履行了合同的主要义务，被告接受原告提供的服务后，应按照协议约定支付物业服务费，原告要求被告支付拖欠物业费的请求，依法应予支持，即被告应支付原告物业费11,713.00元（从2012年9月至2018年10月，按133.71平方米×1.20元/平方米×73个月）。在原告履行合同期间，对涉案小区的物业管理存在瑕疵，如被告提出的观光电梯不能使用、门铃等问题，而对于这些服务瑕疵原告未积极采取相应措施予以补救和整改，对此原告应当承担相应违约责任，且其对纠纷产生负有一定责任，故原告要求被告支付违约金的请求，依法不予支持。虽然原告在物业服务上存在瑕疵，但业主不能以拒绝支付物业费的方式表达诉求，应当采取合理合法的方式解决问题和矛盾，而原告则应当严格按照约定合同内容履行自己应尽的服务义务，尽职尽责做好物业服务。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百一十九条，《物业管理条例》第十二条、第十五条的规定，判决如下：一、被告吴秋林自本判决生效之日起十五日内支付原告广顺物业公司物业服务费11,713.00元。二、驳回原告广顺物业公司对被告吴秋林的其他诉讼请求。本案案件受理费182.00元减半收取91.00元，由原告广顺物业公司负担21.00元，被告吴秋林负担70.00元（此款原告已预交，待本判决生效后由被告吴秋林直接向原告广顺物业公司支付）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判员  ：李婷二〇一九年四月二十五日法官助理：曾凡政书记员：何欢欢