广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初20790号原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市**中山三路**，统一社会信用代码91442000X315339777。主要负责人：赖小平，该分行行长。委托诉讼代理人：兰支恒，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝冰钦，广东雅商律师事务所律师。被告：封远君，男，1974年4月3日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区，被告：中山市海德东方地产投资有限公司，住所地，住所地广东省中山市港口镇木河迳东路**50卡会信用代码914420000946172977。法定代表人：莫浩全，该公司董事长。委托诉讼代理人：何衬娣，该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山分行）诉被告封远君、中山市海德东方地产投资有限公司（以下简称海德地产投资公司）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告建行中山分行因被告封远君拖欠按揭贷款本息不还，被告海德地产投资公司是保证人，向本院提出诉讼请求：1.解除原告建行中山分行与被告封远君签订之间的借款合同；2.被告封远君向原告建行中山分行偿还借款本金608125.42元及至还清之日止的利息（含正常利息、逾期罚息，暂计至2018年9月18日合计6267.36元，其中正常利息6188.78元、逾期罚息78.58元，借款逾期之日起至还清之日止按合同约定计算），共计614392.78元；3.被告封远君承担律师费32575元；4.原告建行中山分行对被告封远君提供的抵押物处置价款享有优先受偿权；5.被告海德地产投资公司对被告封远君上述债务承担连带清偿责任。被告海德地产投资公司辩称：1.我方对被告封远君拖欠到期贷款本息未还的事项并不知情，至于拖欠的具体金额由法院根据原告建行中山分行提供的证据依法予以认定；2.被告封远君以自己购买的房产提供抵押担保，我方未与原告建行中山分行约定实现担保物权的顺序，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，我方仅需对原告建行中山分行依法处分涉案抵押房产并行使优先受偿权之后未获得清偿的剩余债权承担担保责任；3.我方承担连带责任应按商品房销售贷款合作协议书第三条约定的最高贷款比例为70%及附件第三条的补充住房按揭均价为5600元/平方米（最高可上浮20%）的范围内承担连带保证责任。被告封远君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，也无提交答辩状及证据。经审理查明：贷款人：建行中山分行。借款人：封远君。借款合同签约情况：2016年10月26日，上述当事人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440780352-2012-20161638184）。借款用途：购买位于广东省中山市××木河迳××单元××房的房地产。贷款本金：66万元。贷款期限：180个月，自2016年11月1日起至2031年11月1日止。贷款执行利率：浮动利率，在基准利率水平上下调15%确定，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。借款逾期的罚息计收标准：罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照前述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率同时进行相应调整。还款方式：等额本息还款法。还款日：借款期限起始日在借款期限内每月对日。违约责任约定：如借款人发生不按本合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和结息方式计收罚息和复利，有权行使担保权利，并要求借款人承担以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。放款日：2016年11月1日。欠款情况：封远君从2018年7月开始出现逾期还款情况。截至2018年9月18日，封远君尚欠借款本金608125.42元、利息6188.78元、罚息78.58元。律师费用情况：2018年9月18日，建行中山分行作为甲方与广东雅商律师事务所作为乙方签订《委托代理协议》，约定：甲方委托乙方处理甲方与借款人欧阳文祥等32人（含封远君在内）之间诉讼事宜，乙方代理人的工作范围包括诉讼（一审、二审）、执行中的全部事务。代理费支付标准为：甲方按起诉标的金额分段按比例累加计算支付代理费：10万元（含10万元）以下收取8%，10万元至50万元（含50万元）收取5%，50万元至100万元（含100万元）收取4%……2018年9月26日，广东雅商律师事务所开具票面金额为32575元的律师费发票，备注：建行委托案件：（2018）中山个贷委外8号封远君。抵押担保情况：抵押人：封远君。抵押物为封远君本案中借款所购房屋，《个人住房（商业用房）借款合同》约定抵押担保范围包括借款本金、利息（包括罚息、复利），贷款人为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。已办理抵押登记备案手续，抵押权人为建行中山分行（抵押登记备案编号：易房抵字第××号；销售合同编号：HTN2016118340）。庭审中，建行中山分行表示房屋不动产登记证明尚未核发。保证担保情况：保证人：海德地产投资公司。2015年1月9日，海德地产投资公司作为甲方与建行中山分行作为乙方签订《商品房销售贷款合作协议书》约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于中山市港口镇木河迳东路的经批准命名为东方骏园的商品房发放个人住房贷款；乙方承诺对购买本协议所确认的商品房的全部购房人提供最高额为玖亿元的商品房抵押贷款，每一笔贷款不得超过所购买商品房全部价款的70%，住宅按揭均价为5600元/平方米（最高可上浮20%）；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的阶段性连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处置抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从乙方与借款人签订的借款合同生效之日起，至甲方为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交乙方保管之日止。甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用以及乙方全额回收贷款时，乙方有权要求甲方承担连带保证责任。协议还约定了其他事项。双方并未约定多个担保并存的清偿顺序。本院认为，建行中山分行与封远君之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。建行中山分行依约发放贷款，已履行了出借款项的义务，封远君作为借款人，应当全面履行还款义务。因封远君有拖欠还款情况发生，故建行中山分行请求解除合同并提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。对于封远君拖欠的本息及罚息金额，建行中山分行已充分举证，封远君未到庭抗辩，亦未提供证据推翻，故本院确认其主张的金额。至于律师费，因《个人住房（商业用房）借款合同》已约定建行中山分行因催收贷款本息产生的费用由封远君承担，建行中山分行已提供证据证明律师费已实际发生且没有超过律师费收费标准，故本院亦予以支持。封远君提供的抵押物已办理抵押登记备案手续，具有公示性，能对抗第三人，因此，当其不履行债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款就本案债权优先受偿。海德地产投资公司与建行中山分行签订商品房销售贷款合作协议书约定，海德地产投资公司在最高贷款比例为70%及按揭均价为5600元/平方米（最高可上浮20%）的范围内承担连带保证责任，封远君为购买涉案房屋而欠建行中山分行的债务属于海德地产投资公司的连带责任保证范围且尚在保证期限内，故海德地产投资公司应对封远君所欠建行中山分行的本案债务在其承诺的贷款额度范围承担连带责任保证。另，建行中山分行和海德地产投资公司未约定被担保的债权既有物的担保又有人的担保时实现担保物权的顺序，故根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条关于“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”的规定，建行中山分行应当先就封远君提供的抵押物实现债权，仍不足部分由海德地产投资公司承担连带保证责任。海德地产投资公司承担保证责任后，有权向封远君追偿。综上，建行中山分行的诉讼请求，理据充分部分，本院予以支持；理据不足部分，本院不予支持。封远君经本院合法传唤而不到庭应诉，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与被告封远君签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440780352-2012-20161638184）；二、被告封远君于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿本金608125.42元及利息、罚息（暂计至2018年9月18日，利息为6188.78元、罚息为78.58元，之后至本判决发生法律效力之日止，未到期本金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率水平下调15%计算利息，贷款利率每年的1月1日调整一次，逾期本金按罚息利率即前述贷款利率的1.5倍计算罚息，贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率同时进行相应调整；本判决发生法律效力之日起至清偿之日止，以实欠本金为基数，按照前述罚息利率计算逾期罚息）；三、被告封远君于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行支付律师费32575元；四、被告封远君逾期履行上述两项债务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权对被告封远君提供的抵押物即位于广东省中山市港口镇木河迳东路9号东方骏园5幢2单元1503房的房地产（抵押登记备案编号：易房抵字第××号；销售合同编号：HTN2016118340）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿本案债权；五、对处分上述抵押物仍不能清偿的债务部分，由被告中山市海德东方地产投资有限公司在其承诺的贷款额度范围内承担连带清偿责任。被告中山市海德东方地产投资有限公司承担保证责任后，有权向被告封远君追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10270元（原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由被告封远君、中山市海德东方地产投资有限公司负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告中国建设银行股份有限公司中山市分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  郭卫洪人民陪审员  陈清华人民陪审员  严 清二〇一九年四月二十六日书 记 员  阮 铮黄慧珍