重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书(2019）渝05执异78号案外人：重庆雨田物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区八一路**，统一社会信用代码91500103203289692L。法定代表人：雷鸣，董事长。委托诉讼代理人：张耕，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王薇蕾，重庆坤源衡泰律师事务所律师。申请执行人：四川锦阳数码通信有限公司，住所地四川省成都市提督街**。法定代表人：向东，董事长。委托诉讼代理人：董棚飞，四川元绪律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘忠祥，四川元绪律师事务所律师。申请执行人：重庆渝蓉锦阳数码通信有限公司，住，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪西路**负****一社会信用代码91500108739823224Y。法定代表人：高福成，执行董事兼总经理。被执行人：重庆雨田房地产开发有限公司，住所地，住所地重庆市渝中区八一路**会信用代码91500103621909006Y。法定代表人：雷鸣，执行董事兼总经理。本院在执行四川锦阳数码通信有限公司（以下简称锦阳数码公司）、重庆渝蓉锦阳数码通信有限公司（以下简称渝蓉数码公司）申请执行重庆雨田房地产开发有限公司（以下简称雨田房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案中，案外人重庆雨田物业管理有限公司（以下简称雨田物管公司）对执行因出租重庆市渝中区八一路X号雨田大厦第一层（架空层）188.76平方米房屋收取的租金250万元提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，现已审查终结。案外人雨田物管公司称，贵院作出的（2011）渝五中法民执字第223号《执行裁定书》所冻结的被执行人雨田房地产公司因出租重庆市渝中区八一路X号雨田大厦第一层（架空层）188.76平方米房屋在承租人李合奎、林勇处享有的第二期租金250万元的权利人不是被执行人，而是属于包括案外人在内的雨田大厦全体业主享有，由于该租金的共有特殊性以及雨田大厦没有公共维修基金的客观事实使该租金应当专项用于维护全体业主利益的房屋维修和物业管理等活动，不应作为被执行人雨田房地产公司的专属应收账款而被冻结；如果出租架空层的租金收益的原始权利人属于雨田房地产公司，但雨田房地产公司已将其对承租人享有的租金债权转移给了案外人，案外人系出租房屋的合法债权人，贵院不应冻结案外人享有的租金债权。综上所述，贵院裁定冻结的租金250万元的债权人不是被执行人，而是案外人或包括案外人在内的雨田大厦的全体业主。案外人作为真实合法的权利人所享有的权利能够排除执行。现请求解除对因出租重庆市渝中区八一路X号雨田大厦第一层（架空层）188.76平方米房屋在承租人李合奎、林勇处享有的第二期（自2018年9月5日至2019年9月4日止）租金250万元的冻结措施，并中止执行该租金。申请执行人答辩，案涉房屋的租金归属应当根据权属证明文书进行认定，雨田大厦架空层产权登记在雨田房地产公司名下，该房屋出租收取的租金应属雨田房地产公司的收益，案外人认为涉案租金的债权已转移给案外人不能成立。被执行人未履行的债务高达5000多万元，而执行法院只冻结了250万元，属于合理范围。请求驳回案外人的异议请求。本院查明，雨田房地产公司与锦阳数码公司、渝蓉数码公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年8月27日作出（2009）渝五中法民初字第263号判决，主要内容为：1、雨田房地产公司与锦阳数码公司签订的房屋租赁合同和租赁协议于2007年4月6日解除；2、由雨田房地产公司返还锦阳数码公司多支付的房屋租金3,709,686.32元，此款于判决发生法律效力之日起十日内付清；3、由雨田房地产公司赔偿锦阳数码公司违约损失49,998,070元，此款于判决发生法律效力之日起十日内付清;4、由雨田房地产公司返还锦阳数码公司履约保证金140万元，此款于判决发生法律效力之日起十日内付清。该判决发生法律效力后，雨田房地产公司未履行义务，锦阳数码公司、渝蓉数码公司向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2018年8月8日作出（2011）渝五中法民初字第223号执行裁定书，裁定：冻结被执行人雨田房地产公司因出租重庆市渝中区八一路X号雨田大厦第一层（架空层）188.76平方米房屋在承租人处李合奎、林勇处享有的第二期（自2018年9月5日至2019年9月4日）租金250万元，冻结期限为3年，即从2018年8月8日起至2021年8月7日止，冻结期间不得进行支付。同日，本院向承租人李合奎、林勇发出协助执行通知书。另查明，被执行人雨田房地产公司系雨田大厦的开发商，2003年5月9日，雨田大厦房屋面积分户汇总表载明：雨田大厦产权面积合计为46128.77平方米，其中第一层为架空层，套内面积为188.76平方米，分摊面积为0，产权面积为188.76平方米。2003年11月20日的房屋所有权证（房权证100字第100XXX号）载明房屋所有权人为雨田房地产公司,房屋坐落重庆市渝中区八一路177号，建筑面积46128.77平方米。本院于2013年12月19日作出（2012）渝五中法执监字第607号执行裁定书，该裁定书认为重庆市第一中级人民法院（2008）渝一中法刑终字第331号刑事裁定书已认定本院将重庆市渝中区八一路X号第一层188.76平方米委托司法拍卖并裁定过户给刘某某、张某某系原执行承办人的违法行为所作出的，理应撤销。遂裁定撤销对重庆市渝中区八一路X号第一层188.76平方米房屋的司法拍卖，重庆市渝中区八一路X号第一层188.76平方米房屋恢复在雨田房地产公司名下。再查明，2017年3月28日，出租方雨田房地产公司（甲方）与承租方李合奎、林勇（乙方）、出租方雨田物管公司（丙方）签订了《重庆“雨田”大厦写字楼租赁合同》，合同主要约定：甲方同意出租，乙方同意承租雨田大厦第平街层（架空层内），承租面积为188.76平方米，甲方对所出租的房屋依法享有出租权，承租期自2017年9月5日至2022年9月4日止。承租费为250万元/年，按年为一期足额支付。由于甲方尚欠丙方物管费，乙方将应支付给甲方的租金直接支付给丙方，以补交甲方所欠丙方之欠款，丙方同意。还查明，雨田物管公司系重庆市渝中区八一路X号雨田大厦的物业管理公司，其中雨田大厦第十四层1号（建筑面积295.81平方米）、2号（建筑面积295.81平方米）、4号（建筑面积296.14平方米），第二十三层2号（建筑面积175.59平方米）、3号（建筑面积259.04平方米）、第二十四层整层（建筑面积1146.8平方米）的房屋产权系登记在雨田物管公司名下，上述房屋建筑面积合计2469.19平方米。异议审查中，雨田物管公司陈述雨田大厦未成立业主委员会。本院认为，雨田大厦第一层（架空层）虽产权登记在被执行人雨田房地产公司名下，但因该楼层系架空层，不能办理专有产权登记手续，根据《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权、对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”雨田大厦架空层属该大厦的共有部分，其权利主体系该大厦全体业主。因架空层属于雨田大厦全体业主共有，雨田房地产公司无权对出租架空层的租金债权转让雨田物管公司。本院（2011）渝五中法民初字第223号执行裁定书，冻结的被执行人雨田房地产公司因出租雨田大厦第一层（架空层）188.76平方米房屋在承租人李合奎、林勇处享有的第二期（自2018年9月5日至2019年9月4日）租金250万元应属全体业主共有。共有部分出租收取的租金可按各业主在整个大厦所占的面积比例计算各自享有份额。雨田物管公司作为雨田大厦的物管公司，未取得大厦全体业主的授权不能代表其他业主对上述冻结的全部租金提出执行异议。但雨田物管公司也系雨田大厦的业主之一，其享有大厦部分楼层的产权，可对其享有的房屋产权面积对应的租金收益提出权利主张、请求中止执行。雨田大厦总建筑面积为46128.77平方米，雨田物管公司作为产权人的房屋总面积为2469.19平方米，本案冻结的架空层租金共计250万元，根据物管公司所占的产权面积比例计算，其可对架空层出租的租金133,820元请求中止执行。综上所述，案外人雨田物管公司的异议请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第五项及《中华人民共和国物权法》第七十条的规定，裁定如下：一、中止对重庆市渝中区八一路X号雨田大厦第一层（架空层）188.76平方米房屋在承租人李合奎、林勇处的第二期（自2018年9月5日至2019年9月4日）租金中的133,820元的执行。二、驳回案外人重庆雨田物业管理有限公司的其他异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  胡蓉审判员  朱敏审判员  余梅二〇一九年四月二十三日书记员  吴娅