贵州省贞丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2325民初1225号 原告：周正贤，女，1937年3月21日生，布依族，贵州省贞丰县人，住贵州省贞丰县。 原告：卢秀丽，女，1969年5月5日生，布依族，贵州省贞丰县人，住贵州省贞丰县。 原告：卢刚，男，1973年10月18日生，布依族，贵州省贞丰县人，住贵州省贞丰县。 原告：卢向莉，女，1967年6月6日生，布依族，贵州省贞丰县人，现住广东省肇庆市瑞州区。 原告：卢敏，女，1971年4月15日，布依族，贵州省贞丰县人，现住北京市朝阳区。 五原告共同委托诉讼代理人：王绥利，贵州中工律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：贵州贞丰川黔房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省贞丰县永丰街道办事处建设路**财富中心。 法定代表人：赵飞，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋碧云、杨德敏，贵州胜力律师事务所律师，代理权限为特别授权。 原告周正贤、卢秀丽、卢刚、卢向莉、卢敏诉被告贵州贞丰川黔房地产开发有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，在诉讼过程中，由审判员杨子龙独任审理并公开开庭审理，原告周正贤、卢秀丽、及其原告周正贤、卢秀丽、卢刚、卢向莉、卢敏的共同委托诉讼代理人王绥利到庭参加诉讼，被告贵州贞丰川黔房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人宋碧云、杨德敏到庭参加诉讼。后因案件复杂依法转为普通程序，由审判员杨子龙担任审判长，与人民陪审员黄生平、人民陪审员雷华春组成合议庭第二次公开开庭进行了审理，原告周正贤、卢秀丽及其原告周正贤、卢秀丽、卢刚、卢向莉、卢敏的共同委托诉讼代理人王绥利，被告贵州贞丰川黔房地产开发有限责任公司（以下简称川黔公司）的委托诉讼代理人宋碧云、杨德敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周正贤、卢秀丽、卢刚、卢向莉、卢敏向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告履行合同义务，立即安置位于贞老土产公司处的沿街门面房一间（4米×6.5米，面积：26平方米）给原告使用，并按照协议的约定办理产权给原告；2.判决被告赔偿原告从2015年10月20日至今共32个月的门面直接经济损失80000元；3.判决被告赔偿原告违约金24000元；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告周正贤系卢盛炎的妻子，原告卢秀丽、卢刚、卢向莉、卢敏系卢盛炎的子女。2013年被告在贞永丰街道办事处原老土产公司沿街道路路段从事房地产开发建设项目，2013年10月25日，被告与卢盛炎（已病故）协商，双方签订了拆迁补偿安置协议，协议约定由被告安置住房一套（面积为110平方米）及门面营业用房一间（面积为26平方米）给原告使用。按照协议约定，在签订协议后的24个月被告必须保证原告能够按期回迁，如果被告不能保证原告按期回迁，被告应按照协议第六条的规定承担违约责任，被告与卢盛炎签订安置协议后，被告仅安置住房一套给原告，被告至今没有按照协议的约定安置交付26平方米门面房给原告使用。虽然原告曾经多次与被告进行沟通，要求被告按照协议的约定履行交付安置门面的义务，但是被告至今未履行合同义务，并且被告把应当安置给原告的门面擅自出租给他人使用。综上所述，被告的行为已经构成严重违约行为，侵害了原告的合法权益，给原告造成了较大的经济损失，为此，原告曾经找到贞住建局和贵州省委巡视组的相关领导，但是至今未能解决问题。现原告周正贤已八十多岁，故只能诉至法院，请求依法判决。 被告川黔公司辩称：1.原告的诉讼请求于法无据。被告项下的“财富中心”房地产项目实际上是受贞丰县人民政府委托，对贞供销社、粮食局片区进行棚户区旧城改造，委托其对供销社、粮食局片区的回迁安置改户63户进行征收补偿安置工作，自2012年10月11日起，被告就开始针对63户进行征收补偿安置工作，并在各户门口张贴《房屋拆迁公告》，挨家挨户进行解释工作，至2012年底被告已经与其余拆迁户达成了《拆迁补偿安置协议》，但是原告家不满足统一的征收标准，无论任何单位的工作人员与其协商都无法达成协议，原告以其是布依族，今年不宜搬家为由拒绝搬迁。为此，贞丰县人民政府的棚改项目被拖延了一年，导致被告损失惨重。后被告在贞丰县人民政府的施压下于2013年10月25日与户主卢盛炎达成《拆迁补偿安置协议》，该协议的补偿标准远远超过其他拆迁户的标准，原告家的补偿标准为：1.一套110平方米的住宅；2.一间25平方米的营业房；3.补偿人民币312450元（其中包括装修费90000元、面积补助费83250元、超面积补助费20000元，其他费用5000元），故被告已对原告作出极大的让步；4.被告一直在努力促成合同约定，但是原告家拒绝予以配合交接房屋工作。被告棚改项目已于2015年7月完工并发出交房公告，也逐户打电话通知回迁的63户来进行商铺及住房的交接房工作，2015年10月，原告家也完成了交接住房的手续，商铺和住房是同一时间完工同一时间交房，而原告家却只交接了住房，未接商铺，故原告以被告不能按期回迁安置商铺为由主张违约金于法无据。原告一直未来办理交接商铺的手续，导致“财富中心”为其预留的商铺空置两年多，因为原告预留的商铺位置为建设路，同排的其他商铺均已投入使用，而原告家的商铺一直空置，这无形给“财富中心”的商业街形象造成不良影响，为了减少被告川黔公司的损失，被告无奈之下于2018年1月份将该商铺暂时出租给其他人用于经营，但是在2015年7月至2018年1月期间，被告一直给原告预留该商铺，所以不存在原告诉称被告不按期对原告家进行回迁，被告已按期竣工，也积极配合63户回迁户进行安置工作，被告无任何过错；3.造成原告至今未接25平方米商铺的过错不在于被告，因此原告主张的80000元经济损失及违约金24000元于法无据，应不予支持。在与回迁的63户签订《超前补偿安置协议》时，被告及贞丰县人民政府、住建局、国土局以及各拆迁公司的代表计划是修建小联排的步梯房，因此当时商铺设计图纸上有25平方米，所以才会与卢盛炎达成补偿其25平方米的商铺的协议，但是这份图纸报到州城规委审核不过关，原因是该项目本身就是棚户区改造的项目，应当修建成高楼才符合城市规划需求，因此在这套设计规划图被驳回后，被告紧急召开会议，参会人员有各部门的代表以及各公司的拆迁户代表，当时被告就将原始设计图纸被州城规委审核不过的情况给参会人员做了详细的介绍，并有参会的人员共同研究了方案，最终确定修建两栋高层楼房，一楼配置双电梯，因此现在修建的建筑临建设路方向约定补偿给原告家的商铺面积就修改成了33.39平方米，而2013年被告与卢盛炎签订的《拆迁补偿安置协议》商铺的安置面积仅为25平方米，现商铺面积多了8.39平方米，后被告与原告协商，要求原告与其他回迁户一样补足8.39平方米的差价就可以交房，但是原告不愿意，所以拖至今未完成交房。原告明确拒绝接受门面的行为属于明示的违约行为，被告一直以来愿意履行合同的约定，但是前提是原告需以鉴定报告中每平方米16286元计算补足8.39平方米的差价，才能体现公平原则；4.被告在该项目中已对原告家作出了很大的让步，被告当初只是受贞丰县人民政府以及贞住房和城乡建设局的委托进行安置补偿工作，但是在补偿安置工作中原告极不配合，导致该棚改项目拖延一年之久，被告为了避免产生更大的经济损失在对其极不公平的情况下与卢盛炎签订了高于国家标准的补偿要求。综上所述，本案是一起因情势变更导致合同目的不能实现的合同纠纷，被告无论从主观上还是客观上都没有违约的意思表示和违约行为，客观上不能修建合同约定的25平方米的商铺是因介入不许可的行政行为，这是双方在签订合约时不能预见的，之后被告主动召开紧急大会告知真相并与各拆迁户代表商讨变更补偿方案，告知被征收人（包括原告方在内）并征求意见，所以原告对最终不能建成25平方米门面的结果是明知的，不能建成25平方米的商铺属于情势变更，属根本不能履行的合同，故被告并没有违约行为，望人民法院查明事实，依法判决。 原告对其诉讼主张，向本院提交以下证据： 1、五原告的身份证复印件以及贞永丰街道办永丰社区居民委员会证明复印件各一份，拟证明五原告的身份信息及诉讼主体资格以及卢盛炎与周正贤的关系。被告无异议。 2、《拆迁补偿安置协议》（附件）、返迁安置房的交房标准复印件各一份，拟证明川黔公司作为本案被告的主体适格；被告与卢盛炎签订的协议未违反相关法律法规的规定，应当认定为有效协议；该协议明确了被告与原告双方的权利和义务，该协议签订后，原告已经按照协议履行了义务，被告仅按照协议部分履行义务及被告仅按拆迁协议交付了住房和补偿相关的房款，但是未交付商铺的事实；4.根据协议第六条规定，被告至今未交付商铺，故被告应当按照约定，每年向原告支付违约金12000元，从2015年11月20日至今，造成原告未接收商铺，因而赔偿原告商铺的租金及直接经济损失80000元。被告有异议，1.双方约定的拆迁时间为2015年10月20日，被告并没有超过该期限交付房屋，被告没有预期的行为，并不是不交付商铺给原告，而是原告不接收；2.该协议不能达到原告的证明目的也不能证明被告逾期交房。 被告川黔公司对其辩称，向本院提交以下证据： 1、营业执照复印件、法人代表证明以及法定代表人身份证复印件各一份，拟证明被告的诉讼主体资格。原告无异议。 2、房屋拆迁公告一份，拟证明拆迁完成的日期为2012年12月30日；原告与被告达成拆迁安置协议的时间相隔将近一年之久，原告是钉子户的事实。原告对该证据的真实性无异议，但是该公告是被告方自己制作的公告，具体拆迁的完成时间不是政府机关的行为，被告称原告是钉子户的事实不属实。 3、贞丰县人民政府文件贞府【2013】12号“县人民政府关于印发贞2013年度城市棚户区年度改造计划的通知”、贞发展和改革局文件贞发改字【2016】84号文件、贞住建呈【2014】78号“关于请求批准实施贞财富中心规划设计方案调整的请示”、政府187号会议纪要各一份，拟证明原告拆迁安置区为棚改区域。原告对该组证据的真实性无异议，但是从被告提交的证据来看，文件都是2013年报批的，与被告必须在2012年拆迁完毕自相矛盾，所以由此证明原告方并非钉子户。 4、贞住建呈【2014】78号“关于请求批准实施贞财富中心规划设计方案调整的请示”、贞住建呈【2014】94号“关于请求批准实施贞财富中心规划设计方案调整的请示”各一份，拟证明被告与原告签订安置协议约定的25平方米门面的规划设计方案审批未通过，需要重新规划报批，这导致双方合同目的不能实现的事实。原告对该证据的真实性无异议，但是虽然合同目的不能实现，被告应与原告协商解决，但是被告一直没有与原告进行协商解决。 5、会议签到册及记录、川黔公司会议纪要、新图纸各一份，拟证明在2013年12月13日，也就是与原告签订安置协议后，会议原因是为了告知被拆迁人原始的与原告约定的25平方米营业房的设计方案未能审批通过，需要更改方案将3栋步梯楼合并成一栋高楼，土产公司同意变更方案，被告在知晓不能建成约定的25平方米营业房后及时告知真相并没有隐瞒行为并积极为达成变更协议做努力的事实。原告对该证据的真实性无异议，但是对证明内容有异议，该组证据不能体现出被告未达成变更协议做努力且被告并未通知原告变更协议的事情。 6.交房公告、交房工作流程表各一份，拟证明拆迁住宅交房时间为2015年7月1日至2015年7月5日，被告按照双方约定的时间2015年10月25日向原告交房，原告拖延至2015年10月23日收房的事实。被告对交房公告无异议，对证明内容有异议，双方约定的交房时间为10月25日，原告在10月23日收房，原告并没有拖延收房，该证据不能体现原告拒绝收房的行为。 7.通知一份，拟证明拆迁商铺交付的时间为2015年8月31日，原告家至今未收房，现已有三年之久的事实。原告对该证据的真实性无异议，对证明内容有异议，对于更改面积，应当有原告与被告协商的相关文书且被告并没有通知原告进行收房，亦未与原告对面积的更改进行协商，被告没有证据证明原告拒绝收房。 8.财富中心拆迁户安置户面积金额互补统计表一份，拟证明与原告约定的25平方米营业房的设计方案审批未通过，被告未变更安置结果做出补偿拆迁户2.5%的面积款的决定，但原告不仅接受了被告的补偿，还交来住房面积差价36530元，由此可以推定双方已经达成变更协议，原告知晓并认可原约定的25平方米营业房不能建成的事实。原告对该证据的真实性无异议，对证明内容不认可，被告出具的两张收据可以看出1303号房屋仅是住房，而不是商品房，不能证明和推定原告知晓营业房不能建成的事实。 9.案外人熊仕明户房屋拆迁补偿安置协议一份，拟证明合同当事人熊仕明是和原告同一批的被拆迁人，熊仕明家的补偿标准与原告相差甚远。原告有异议，认为熊仕明家的房屋是十多年前修建的老房子，原告家是刚刚新建的房屋，所以补偿标准不同，原告是按照1.5的标准补偿的，熊仕明家是按照1.3的标准来进行补偿的，所以该证据不能达到原告的证明目的。 10.收据两张，拟证明同是被拆迁人，其他人针对超过约定的面积部分已经补了房款。原告对该证据的真实性无异议，但是从时间上看是2017年元月12日，反过来证实被告没有和这些人达成协议，且被告已经违约的事实。 11.案外人曾泽秀商品房买卖合同一份，拟证明2014年的时候财富中心的商铺每平方米就已经卖到40000多元且最终规划设计方案通过的图纸与原始方案的图纸不一样，客观上不能修建25平方米的铺面。原告对该证据的真实性无异议，但是回迁不能和拆迁的标准是一致的，所以不能达到原告的证明目的。 12.评估报告一份，拟证明经有资质的评估机构评估该房屋门面的面积为33.39平方米，市场价为16286元每平方米，现该房屋门面市场价评估价值为543790元。原告有异议，认为该评估报告只能作为参考，因为评估的时间是在2018年11月14日，被告应该交房的时间为2015年10月30日，跨度三年，市场价有悬殊，应当按2015年的房屋市场价作为本案房价的标准计算，被告三年未交房给原告造成的各项经济损失也应当进行计算。 本院对原告提交的证据，采信意见如下： 对原告提供的1号、2号证据，经本院审查，该证据客观真实，与本案具有关联性，本院依法予以采信作为本案的定案依据。被告提交的1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12号证据，经本院审查，上述证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信作为本案定案依据。 经审理查明：被告川黔公司受贞丰县人民政府的委托对贞供销社、粮食局片区进行棚户区旧城改造，并于2012年10月11日开始对贞供销社、粮食局片区的回迁安置棚户区63户进行征收补偿安置工作。2013年10月25日，被告与卢盛炎签订《拆迁补偿安置协议》，协议约定：拆迁补偿选择原地返迁及超面积货币补偿方式进行，返迁卢盛炎住宅一套（电梯楼二室二厅一厨一卫，位于********室，面积为110平方米），营业房（商业用房，即门面商铺）一间（位（位于本小区**楼建设路，宽度为4米长约6.5米，面积25平方米，业主有权自选经营范围），货币补偿312450元（装修费90000元、搬家费2000元、自建房补偿20000元、另外5000元），被告方以现金转账支付卢盛炎补偿款，卢盛炎在2013年10月28日前将被拆迁房屋腾空，并交由被告方拆除。原告在本协议签订之日起24个月后即2015年10月20日保证卢盛炎户按期回迁，逾期不能回迁的，被告应在临时过渡期满30天前通知卢盛炎户，超期过渡费按照12000元/套的临时过渡安置补助费的2倍向卢盛炎户支付临时过渡安置补助费。若因不可抗力造成安置房屋建设延期的，被告方应当在情况发生的180天内通知卢盛炎户。该协议加盖得有被告川黔公司的公章以及法定代表人赵飞的印章予以确认，卢盛炎在乙方处签字确认，卢向莉、卢敏在代表人处签字确认。后被告将设计规划图纸报州城规委审核，因该项目是棚户区改造项目，应修建高楼才符合城市规划需求，该份设计规划图被驳回，后重新修改设计图，最终确定修建两栋高楼层楼房，一层配置双电梯，原约定给卢盛炎的25平方米的商铺面积修建变更为33.39平方米。2015年10月23日，被告向原告交房，原告接收了位于贞××财富中心××单元××商品房××套。位。位于贞财富中心******商业用房现因双方签订的协议约定的为25平方米变更为现在的339平方米，被告要求原告补齐差价后将营业房交接给原告，双方无法达成协议，至今双方未对该营业房进行交接。在诉讼过程中，被告向本院申请对位于贞财富中心2栋1单元1102号面积为33.39平方米的商业用房的市值进行评估，后我院委托有相关资质的贵州磐基房地产评估有限公司进行评估，评估结果为：确定位于贞财富中心2栋1单元1102号面积为33.39平方米的商业用房于价值时点（2018年11月14日）的房地产市场评估价为543790.00元，市场评估单价为16286.00元/㎡. 另查明，本案协议签订人（户主）卢盛炎现已病故，原告周正贤与卢盛炎系夫妻关系，原告卢秀丽、卢刚、卢向莉、卢敏与卢盛炎系父子女关系。 再查明：2017年12月12日至今被告川黔公司将位于贞财富中心2栋1单元1102号商业用房（营业房）出租给案外人王晶、郭启顺使用，至今案外人已向被告缴纳租赁费70000元。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告与卢盛炎签订的《拆迁补偿安置协议》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方真实意思表示，该协议依法成立并生效，双方约定将位于贞财富中心2栋1单元1102号商业用房补偿给原告，虽后因客观原因致原约定的25平方米变更为33.39平方米，但原告方现仍要求被告川黔公司补偿商业用房（营业房），被告川黔公司亦同意将上述商业用房（营业房）补偿给原告方，但本案涉案商业用房（营业房）因不可抗力的原因导致情势变更，无法实现原合同目的（即按照协议补偿25平方米给原告方），由原定的25个平方米变更为现有的33.39平方米，若按照原协议继续履行合同将显失公平，双方当事人的利益严重失衡，无法维护交易市场的秩序，且将该房屋按照差额面积25㎡：8.39㎡进行划分确定亦不能使上述商业用房（营业房）的使用价值得到充分利用，故本院认为应当按照价值时点（2018年11月14日）的市场价由原告方向被告补齐差价后，将33.39㎡的商业用房（营业房）由原告方所有为宜，经评估，本案涉案商业用房（营业房）价值时点（2018年11月14日）的市场价市场评估单价为16286.00元/㎡，故本院根据该评估报告估价结果即每平方米16286元对多出面积8.39㎡进行计算，即33.39㎡-25㎡=8.39㎡，8.39㎡×16286元/㎡=136639.54元，故原告方需补齐被告商业用房（营业房）的差价136639.54元给被告川黔公司，被告川黔公司应当在原告将上述差价履行支付义务后将位于贞财富中心2栋1单元1102号商业用房（营业房）交付给原告。故本院对原告请求人民法院依法判决被告履行合同义务，立即安置位于贞老土产公司处的沿街门面房一间（4米×6.5米，面积：26平方米）给原告使用，并按照协议的约定办理产权给原告的诉讼请求予以部分支持；关于原告要求被告川黔公司承担违约责任，并赔偿违约金24000元的诉讼请求，本院根据双方提交的证据及庭审查明，被告在将原规划图纸报州城规委审核被驳回导致原定的协议无法履行，应属于情势变更，本案涉案的营业房客观上不能实现合同目的（未能修建25平方米的商业用房）并非被告川黔公司的过错或主观行为导致，而是介入其他行政行为，属于不可抗力，被告的行为不存在违约性质，且位于贞财富中心2栋1单元1102号商业用房（营业房）未能交付的原因系双方对该商业用房（营业房）超出部分是否应当补偿差价的问题未能达成一致意见，致使上述商业用房（营业房）至今未能完成交付，综上，本院对原告要求被告川黔公司承担违约责任，并赔偿违约金24000元的诉讼请求依法不予支持；对原告要求被告承担从2015年10月20日至今32个月的门面经济损失共计80000元的诉讼请求，因1102号商业用房（营业房）被闲置至2017年12月份时，被被告川黔公司于2017年12月12日将上述商业用房出租给案外人王晶、郭启顺使用，至今产生租赁费70000元，对该租赁费，原、被告双方应按照原、被告双方所有的25㎡：8.39㎡的比例进行分割，故本院确认对上述租赁费70000元，原告方享有52410.90元，被告川黔公司享有17589.10元，因上述租赁费系被告川黔公司已收取，故被告川黔公司应当支付52410.90元给原告。综上，对原告要求被告川黔公司承担从2015年10月20日至今32个月的门面经济损失共计80000元的诉讼请求予以部分支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、由原告周正贤、卢秀丽、卢刚、卢向莉、卢敏在本判决生效之日起十五日内支付被告贵州贞丰川黔房地产开发有限责任公司商业用房（营业房）的差价136639.54元，被告贵州贞丰川黔房地产开发有限责任公司向原告周正贤、卢秀丽、卢刚、卢向莉、卢敏交付贞财富中心2栋1单元1102号商业用房（营业房）； 二、由被告贵州贞丰川黔房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十五日内支付原告周正贤、卢秀丽、卢刚、卢向莉、卢敏位于贞财富中心2栋1单元1102号商业用房（营业房）产生的租赁费52410.90元； 三、驳回原告周正贤、卢秀丽、卢刚、卢向莉、卢敏的其他诉讼请求。 案件受理费1190元，鉴定费3830元，合计5020元，由原告周正贤、卢秀丽、卢刚、卢向莉、卢敏承担2510元，被告贵州贞丰川黔房地产开发有限责任公司承担2510元。 上述判决确定的权利义务，义务人逾期不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在指定履行期满后二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  杨子龙 人民陪审员  黄生平 人民陪审员  雷华春 二〇一九年四月十七日 书 记 员  付 杨