广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初4794号原告：陈志锋，男，汉族，1976年1月4日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：王红云，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄菊，广东广和律师事务所律师。被告：秦益成，女，汉族，1984年2月29日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，委托诉讼代理人：张艳，广东一美律师事务所律师。原告陈志锋与被告秦益成房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈志锋的委托诉讼代理人王红云、被告秦益成的委托诉讼代理人张艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈志锋向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告定金20万元并支付利息损失26982元（自定金支付日2015年11月25日起至实际付清之日止按年息4.35%计算，暂计至2018年12月31日）；2.判令被告向原告支付因办理监管款项85万元产生的利息损失9826元（自2015年12月23日起至2016年3月29日止，按年息4.35%计算）；3.判令被告向原告支付成交价款总额20%的违约金540000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年11月19日，案外人成国军（买方）与被告（卖方）签署了编号为082115号的《二手房买卖合同》（下称买卖合同），《买卖合同》约定：被告以270万元的价格将其拥有的深圳市罗湖区延芳路安业馨园（又名：峰度天下）C栋7A号房产出售给成国军。成国军应于合同生效当日支付定金5万元，合同生效后六日内支付定金15万元；2015年12月4日前成国军应向银行提交按揭贷款申请的资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，办理资金监管手续，被告需配合成国军申请按揭银行所需被告资料及相关文件并签收按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；如被告未按照合同约定的期限履行义务，成国军有权要求被告以转让成交价为基数按照日万分之五支付违约金并继续履行合同，如被告逾期履行超过五日，成国军可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还成国军已支付的定金。《买卖合同》签订后，成国军分别于2015年11月20日、2015年11月25日共向被告支付定金20万元整。2015年11月28日，原告、被告及成国军签署变更书，确认由原告承继成国军在《买卖合同》项下的权利义务。2015年12月1日，原、被告至中国建设银行签署了《资金监管协议》，原告依约办理了资金监管。2015年12月23日，原告支付首期款85万元。而后被告却突然通知担保公司不要办理赎楼手续，导致《买卖合同》无法继续履行。为维护合法权益，原告于2016年3月10日向深圳市罗湖区人民法院提起诉讼，要求被告继续履行《买卖合同》，将涉案房产过户至原告名下。后经一审、二审审理，人民法院先后做出（2016）0303民初6105号民事判决和（2017）粤03民终10625号民事判决。生效判决书认定被告未依照合同的约定赎楼，其行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。但鉴于涉案房产与另案（2017）粤03民终10624号的安业馨园C栋7B号房产系双拼房，不能分开使用，鉴于（2017）粤03民终10624号案件已解除合同，考虑到执行的便利性，故未支持原告请求继续履行《买卖合同》的诉讼请求，并告知原告可另行途径请求被告承担违约责任。（2017）粤03民终10625号民事判决已于2018年2月9日发生法律效力。原告认为，已经生效的（2017）粤03民终10625号民事判决已经确认被告构成违约，在《买卖合同》已判令解除的情况下，被告应当返还原告已经支付的定金20万元以及自支付之日2015年11月25日起至实际返还之日起的利息损失，以及原告支付监管款项85万元自支付之日起至返还之日止的利息损失。同时由于被告违约及后续诉讼纠纷，导致原告至今无法购买房产，而在该段期间内，深圳市房地产价格大幅上涨，即使原告拟购买同地段、同户型的房产，需付出比原价格更高的购房成本（原、被告签约时单价33971元/平方米，现成交价约53000元/平方米）及交易费用。被告的违约行为，给原告造成了巨大的经济损失，故被告应当按照《买卖合同》约定承担成交价格20%的违约金即54万元。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告秦益成答辩称：1.被告在2016年11月16日因为原告未在规定期限内进行监管，故通知原告解除房屋买卖合同，也通知了被告资金监管的被委托人，因此被告不存在违约，且本案原告一直在（2016）粤0303民初6015号案件中仅主张继续履行合同，从未主张过要求返还定金及支付利息及其他与本案有关的诉讼请求，在（2017）粤03民终10625号案件判决发生效力后，本案原告也迟迟不予提起诉讼主张自己的定金、利息相关损失，导致本案损失扩大，原告仅应就扩大之前的损失进行主张；2.被告在2016年12月16日通知解除合同无需进行资金监管后，原告仍与中介机构串通，单方面进行资金监管，且在被告明确表示解除房屋买卖合同后，原告应清楚被告无履行合同的意思，原告应该向资金监管机构提出解除资金监管避免损失扩大，因此原告无权就扩大的资金监管的损失进行主张；3.被告即便被原生效判决认定属于违约，因本案与（2017）粤03民终10624号案件涉案房屋属于双拼房，深圳市中级人民法院作出的是（2017）粤03民终10624号判决是解除合同的判决，实际上原告一直主张履行合同，因此被告认为损失不应按照20%进行主张，且10624号判决本案的原告向林凯凤承担的违约金是10%，因此根据公平原则及诚信原则，同时由于本案原告没有举证证明被告的行为导致的实际损失与合同约定的违约金金额20%相匹配，因此被告主张降低违约金的标准，建议与10624号案件的违约金的比例保持一致。经审理查明：2016年3月10日，原告陈志锋向本院起诉被告秦益成及第三人深圳市置业居房地产经纪有限公司、兴业银行股份有限公司深圳分行房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2016）粤0303民初6105号。同日，原告陈志锋还在本院立案起诉了被告林凯凤及第三人深圳市置业居房地产经纪有限公司、兴业银行股份有限公司深圳分行（2016）粤0303民初6104号案件，两案所涉房产为双拼房，诉讼请求均为要求被告继续履行《二手房买卖合同》，办理涉案房产赎楼手续，协助原告办理房屋过户手续，同时向原告支付以房屋总价款为基数计算的相应违约金。后两案被告依法提起反诉，诉请解除《二手房买卖合同》及支付违约金。本院合并审理后于2017年1月4日分别作出（2016）粤0303民初6104号民事判决书、（2016）粤0303民初6105号民事判决书。（2016）粤0303民初6105号民事判决书查明如下事实：1.2015年11月19日，案外人成国军（买方）与被告秦益成（卖方）签订了《二手房买卖合同》（NO.082115），合同约定：买卖双方交易的房地产位于深圳市××7Ａ，转让成交价为270万元；买方同意在合同生效之日起当日内向卖方支付定金5万元，在合同生效后六日内再向卖方支付定金15万元；买方须于2015年12月4日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行贷款承诺函为准支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；买方须于2015年12月4日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方须配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起十日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续；买方或卖方未按照本合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；逾期超过五个工作日，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或选择定金罚则。合同签订后，案外人成国军分别于2015年11月20日、2015年11月25日向被告秦益成支付了的定金20万元。2.2015年11月28日，案外人成国军（原买方）、原告陈志锋（新买方）、被告秦益成（卖方）签署《买方主体变更确认书》，约定原告已明确知悉原买卖关系及居间关系中的所有协议的条款，并同意继受履行买卖关系和居间关系中全部权利义务，包括不限于房款支付、产权登记过户、房屋交接、佣金支付，本协议签署前，原买方已履行部分，原买方与新买方自行完成交接，不得以此为由要求卖方或经纪方退回，因买方主体变更，原买方同意就新买方的居间义务向居间方承担不可撤销的连带保证责任。3.该案审理过程中，本院就原告申请贷款及办理首期款监管事宜向中国建设银行股份有限公司深圳田背支行发函查询，该行回函称：2015年12月1日，原告陈志锋向中国建设银行股份有限公司深圳田背支行申请按揭贷款，因所提交的贷款资料未齐，贷款未审核、未录入系统，未上报分行审批；2015年12月23日，陈志锋在该行刷卡存入了资金监管85万元，但因买卖双方出现纠纷，贷款资料不齐，贷款无法审核，资金监管的有效期为3个月，根据买卖双方监管协议约定，资金监管期限过期后，该笔监管资金经审核在2016年3月29日退回陈志锋账户。2015年12月24日，原告与案外人陶波在中国建设银行股份有限公司深圳田背支行办理了资金监管手续，监管金额为人民币85万元，该款项由案外人成国军代付。案外人陶波在签名处的落款为秦益成代理人。被告秦益成陈述：其与案外人陶波签订了授权委托书，委托陶波办理贷款申请等手续，后于2015年12月16日口头通知案外人陶波撤销委托。4.2016年1月20日，原告陈志锋通过特快专递的方式向被告秦益成邮寄了《履约催告函》，载明“秦益成突然通知被告不办理赎楼手续，导致合同无法继续履行，…请于本通知后两日内办理赎楼手续”。邮单显示被告秦益成拒收该邮件。5.该案涉案的安业馨园C栋7A房产于2015年9月6日办理了抵押登记，抵押编号：1D15019419，抵押权人为第三人兴业银行股份有限公司深圳分行，涉及贷款175万元。至庭审之日，被告未办理注销抵押登记手续。6.深圳市产权登记中心于2016年4月18日出具《购房资格证明》一份，证明原告陈志锋家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购两套。7.原告陈志锋在该案审理过程中向法院明确承诺愿意一次性现金付清全部房款。（2016）粤0303民初6105号案件中，本院经审查认定被告秦益成未按合同约定完成赎楼义务以至合同延期至今，构成违约，应承担相应的违约责任。并据此判决双方的《二手房买卖合同》继续履行，驳回被告的全部反诉请求等。而（2016）粤0303民初6104号案件中，本院认定原告陈志锋存在违约行为，判决解除双方的《二手房买卖合同》，陈志锋向林凯凤支付合同价款10%的违约金。当事人不服上述两份判决，依法向深圳市中级人民法院提起上诉，（2016）粤0303民初6105号案件的二审案号为（2017）粤03民终10625号，（2016）粤0303民初6104号案件的二审案号为（2017）粤03民终10624号。（2017）粤03民终10624号案件中，法院认定原告陈志锋存在违约，须支付合同价款10%的违约金，判决解除《二手房买卖合同》。因两案所涉房产系双拼房，不能分开使用，（2017）粤03民终10625号案件中，在认定一审判决对违约责任的认定正确的情况下，深圳市中级人民法院考虑双拼房不能分开使用，而（2017）粤03民终10624号案件系判决解除《二手房买卖合同》，故该案亦作同样处理，合同解除后，陈志锋可依照合同约定和法律规定，另循途径请求秦益成承担违约责任。据此判决撤销（2016）粤0303民初6105号民事判决书，解除《二手房买卖合同》，驳回陈志锋的诉讼请求，驳回秦益成的其他诉讼请求。该两份二审判决均已生效。故原告根据生效的（2017）粤03民终10625号民事判决书提起本案诉讼，要求被告承担相应的违约责任。以上事实，有（2016）粤0303民初6105号民事判决书、（2017）粤03民终10625号民事判决书、《买方主体变更确认书》等证据及双方当事人的陈述、庭审笔录在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原被告之间的涉案房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，依法有效。涉案《二手房买卖合同》被生效的（2017）粤03民终10625号民事判决书判决解除，同时，被告被该生效判决认定存在违约行为。《二手房买卖合同》被解除的原因系原告在另案中的违约行为导致另案所涉《二手房买卖合同》被判决解除，而两案所涉房产为不能分开使用的双拼房，故本案涉案《二手房买卖合同》客观上已经无法履行。尽管被告的违约行为不是导致本案《二手房买卖合同》被解除的原因，但被告客观上存在违约，应就其违约行为承担相应的违约责任。原告向被告支付的定金20万元，被告应予以返还。合同约定了违约金为总价款的20%，综合考虑合同从订立至今已逾三年、其所涉时间段，结合深圳市房地产市场相应期间交易价格涨幅情况以及合同被解除致使原告预期利益受损，被告持有房屋实际获益的事实，本院认定合同约定的违约金并未明显高于原告的实际损失，原告诉请按照合同约定的总价款的20%计收违约金具有事实及法律依据，本院予以支持。至于被告关于（2017）粤03民终10624号民事判决仅判决陈志锋向林凯凤支付合同价款10%的违约金，并据此要求下调本案违约金标准至合同价款的10%的抗辩意见，因两案所涉当事人不同、守约方的损失不同，原告在（2017）粤03民终10624号中承担违约责任的比例或具体金额，不是本院决定是否酌情调整违约金金额必须参照的；本案中约定的违约金是否过高，应以原告在本案所涉合同项下的损失为基础进行判断。因原告关于违约金的诉请已获本院支持，足以填补其因被告违约遭受的各项损失，则原告诉请的定金的利息损失以及办理资金监管的利息损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告秦益成应于本判决生效之日起十日内返还原告陈志锋定金人民币20万元。二、被告秦益成应于本判决生效之日起十日内支付原告陈志锋违约金人民币54万元。三、驳回原告陈志锋的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5784元，由原告负担人民币284元，由被告负担人民币5500元。上述费用原告已预付，被告应在本判决生效之日起十日内迳付原告人民币5500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  杨俊洁二〇一九年四月三日书记员  许 爵