福建省厦门市翔安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0213民初525号 原告：何宇新，男，1975年10月14日出生，汉族，住福建省周宁县。 委托诉讼代理人：吕杨华，福建滨南律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周春兰，福建滨南律师事务所律师。 被告：厦门龙郡房地产有限公司，住所地厦门市翔安区新店镇春江里****，统一社会信用代码：91350213302874192W。 法定代表人：黄志文，执行董事。 委托诉讼代理人：苏志平，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈志勇，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 原告何宇新与被告厦门龙郡房地产有限公司（以下简称龙郡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。何宇新的委托诉讼代理人吕杨华与龙郡公司的委托诉讼代理人苏志平、陈志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何宇新向本院提出诉讼请求：1.判决解除其与被告龙郡公司签订的《厦门市商品房认购合同》；2.判令被告向原告双倍返还购房定金200000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：原被告双方于2018年4月6日签订《厦门市商品房认购合同》（以下简称“认购合同”）。认购合同约定，原告认购被告开发的位于厦门市翔安区房屋。签订认购合同当日，原告支付定金100000元。后因被告原因，被告未能与原告签订《商品房买卖合同》，且拒不向原告退还定金。原告认为，被告在与原告签订认购合同并收取认购定金后，应积极促成与原告签订正式《商品房买卖合同》，被告依法应当双倍退还定金。故为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请依法支持原告如上诉讼请求。 被告龙郡公司辩称，一、其公司与原告何宇新签订的合同合法有效，在合同履行中其公司不存在违约行为，而原告存在违约行为，其公司有权不退还原告已付定金。1.其公司与原告于2018年4月6日签订的《厦门市商品房认购合同》（编号：20180234，以下简称《认购合同》）系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。而且双方已对拟签订的《商品房买卖合同》的全部条款达成一致。《认购合同》第十条特别约定以加粗加黑的字体明确载明,“（一）认购人确认在签署本认购合同前已详细阅读了出卖人公示的《商品房买卖合同》(示范文本)及其补充协议（示范文本）等（统称《商品房买卖合同》）的全部内容，对该《商品房买卖合同》的文本内容及含义已完全知悉，出卖人已向认购人提示一旦签订本认购合同则表示对该《商品房买卖合同》内容完全接受且无任何异议；认购人在此特别声明系在对该《商品房买卖合同》的文本内容和条款完全理解并无异议的情况下签署了本认购合同。（二）双方确认对该《商品房买卖合同》的全部条款，包括但不限于面积误差处理、房屋交付、房屋质量、房屋产权办理、违约责任、争议解决方式等各项条款经充分了解和磋商后均达成一致意见，不存在分歧。双方同意在签订《商品房买卖合同》时不再以拟签订的《商品房买卖合同》内容存在未决条款而提出异议，并在签署《商品房买卖合同》时不再增减、修改任何条款内容，届时仅为履行签字或盖章手续。”因此，其公司已经尽到了说明告知和提示义务，采取合理的方式提醒对方注意和向对方解释说明免除或者限制其权利的条款，且原告对《认购合同》全部条款已明确、完全了解且没有异议，自愿签订该《认购合同》，同意共同遵守《认购合同》。双方当事人均在《认购合同》落款处签字盖章，根据合同的平等、自愿原则，应充分尊重签约当事人的意思自治，应视为原告对《认购合同》约定内容的确认，故《认购合同》对双方当事人均有法律约束力。其公司若与原告签订的载有双方姓名、地址、地址和所购房产信息等具体内容的《商品房买卖合同》是必须由其公司进入不动产登记中心官方网络的其公司账户后双方具体信息进行网签后打印出来供双方书面签署之用。若原告所称未看到过购房合同是指的这份合同，那么其公司未通知与其签订《商品房买卖合同》时，该份合同尚未填写打印出来之前，当然是看不到的。正因为厦门市房地产预售存在网签的要求，双方拟签订的《商品房买卖合同》并不能在网签之前就打印出来，为此，双方在其公司提供商品房买卖合同（预售）(示范文本)基础上事先就进行了磋商。双方对拟签订的《商品房买卖合同》(示范文本)的各项条款经充分了解和磋商后达成一致意见，同意在签订《商品房买卖合同》时不再修改《商品房买卖合同》(示范文本)任何条款内容，并按此签署《商品房买卖合同》。为表明双方对《商品房买卖合同》全部条款都已经达成一致意见，特别在《认购合同》中予以确认。该约定没有违反任何法律规定，应为有效。没有任何法律法规规定双方一定要在签署正式合同时才可以协商，而提前磋商并达成一致正式合同条款就是直接剥夺了对方对正式合同中未决条款进行磋商的权利。当然也不能把《认购合同》就固化为只能是表达预约合同的法律关系，而不能再有其他法律关系，不能再约定其他法律事项。《认购合同》具有独立性，违反《认购合同》的约定的，也应承担违约责任。该约定除了可以是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条所规定的“在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张赔偿损失的，人民法院应予支持。”之外，也可以约定诸如未按期足额付清首付款的违约责任等合同条款。本案《认购合同》中最主要一项的表达意思是双方对将来拟签订的《商品房买卖合同》各项条款都已经磋商完成，在签署《商品房买卖合同》时不再增减，修改任何条款内容，届时仅为履行签字或盖章手续。特别请法庭能够充分注意到签约当事人的意思自治，而不能因为原告此时否定黑纸白字所签订的《认购合同》条款，就认为彼时双方未对《商品房买卖合同》各项条款达成一致。此外，其公司提供商品房买卖合同（预售）样本属于一种要约行为，原告经与其公司对商品房买卖合同（预售）样本条款进行磋商达成一致后，原告在《认购合同》中对双方磋商结果予以确认，就是原告对其公司提出的要约的承诺。2.根据《认购合同》第三条“若认购人选择银行按揭付款的，则认购人应于支付定金之日起七天之内补足首付款”的约定，原告系于2018年4月6日支付10万元定金，其应当在2018年4月13号前补足首付款459514元。但是原告在支付定金10万元后就没有再向其公司支付任何款项。根据《认购合同》第六条“违约责任”第（一）款“认购人未按本合同第三条约定的付款方式如期付款的，出卖人有权解除本认购合同。出卖人解除本认购合同的，认购人已支付的定金不予退还，且出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。”之约定，原告拒不履行合同的行为已经构成违约，应当承担违约责任。其公司依据合同的约定于2019年1月11日向原告发出了《解除合同通知函》，原告于2019年1月12日签收。因此，根据合同该条款的约定，原告不支付首付款给其公司已经构成违约，无权要求其公司退还其定金。3.根据《认购合同》第六条“违约责任”第（四）款“……认购人无正当理由单方解除本认购合同的，其所支付的定金出卖人不予返还。”的约定，本案原告也已经以自己的行为表明不履行《认购合同》，违反该条款的约定而构成违约，应当对该条约定承担违约责任，原告也无权要求其公司退还其定金。二、原被告双方签署的认购合同明确约定案涉商品房处于抵押状态，不存在其公司故意隐瞒的情形，案涉商品房处于抵押状态不是双方无法签订《商品房买卖合同》的原因。1.《认购合同》第一条第一款已经明确约定了“认购人确认、完全了解出卖人所开发的’龙郡青年城’信息并知晓所认购商品房已设定包括土地使用权及/或在建工程设定抵押及/或其他形式的担保…..”，如原告对房屋抵押状态有异议的，可以在签署认购合同前与其公司进行协商，甚至拒绝签署认购合同。而原告在对讼争商品房尚处抵押状态及对协议其他条款内容均已充分了解并确认的前提下，自愿签署认购合同，向其公司定购讼争商品房，可以表明原告已经完全知悉且认可讼争商品房处于抵押状态这一事实，其公司并没有任何隐瞒、欺骗或其他有违诚实信用原则的行为。2.本案其公司与原告签订《认购合同》时讼争商品房处于抵押状态，没有违反相关法律规定。开发商在项目开发时，会以土地使用权或在建工程向银行办理抵押，在签订认购合同及买受人支付首付款后，开发商会在解除所购商品房的抵押后，与买受人签订正式商品房买卖合同，这种运营方式也是房地产行业惯例。本案中，原告所购商品房处于抵押状态并不能证明原告签订《认购合同》的合同目的无法实现。其公司完全可以在其后向银行申请解除讼争商品房的抵押登记后，通知原告前来签订《商品房买卖合同》。而实际上本案双方于2018年4月6日签订《认购合同》，而案涉商品房于2018年4月20日就已经解除抵押登记。因为原告未能依约足额补足首付款，才是双方无法签订《商品房买卖合同》的原因。三、其公司与原告无法签订《商品房买卖合同》的责任在于原告，原告无权要求其公司双倍返还定金。1.《认购合同》第四条约定，“认购人应在出卖人发出通知后七日内签订《商品房买卖合同》，且在《商品房买卖合同》签订后七日内向出卖人指定的按揭银行提交符合贷款需要的、完整、真实、合格有效的文件资料。”然而，原告在《认购合同》签订后却又单方面要求先签订《商品房买卖合同》后补足首付款，原告该要求显然已经违反了《认购合同》的约定，其公司当然有权拒绝该要求。在此情况下，原告无权要求与其公司签订《商品房买卖合同》。2.其公司从未同意可以变更《认购合同》约定条款，双方没有就先签订《商品房买卖合同》后补足首付款签订过任何补充协议。按其公司的工作流程，在认购人足额补足首付款后，在房屋解除抵押登记后会以书面形式（加盖公章）向认购人发出《通知函》，通知会载明买受人应在其公司通知后七日内至“龙郡青年城”售楼处签订《商品房买卖合同》等内容。本其公司从未授权第三方代理销售机构的销售人员可以以口头或其他方式通知买受人前来签订《商品房买卖合同》。3.其公司对原告单方提供所谓”销售人员”身份不予认可，对其与该所谓“销售人员”的协商视频音频等证据的真实性不予认可。更何况作为第三方代理销售机构的销售人员流动频繁，即便该所谓“销售人员”确实是第三方代理销售机构的销售人员，该销售人员仅能代表其个人，完全无法也无权代表其公司，其说辞完全不能代表其公司的真实意思表示。否则，如果任何一个第三方代理销售机构的销售人员或公司人员与客户沟通的内容都对其公司有法律约束力，那其公司还有必要和客户签订正式的书面合同吗？公司法设立法定代表人和公司公章又有何法律意义和效力呢？其公司的合法权益又要如何保障不被随意侵害呢？又要如何维护公平、正义的法律秩序？显然认为任何一个销售人员的说辞对其公司构成法律约束力是不符合现实生活的经验法则，也没有任何法律依据。其公司与原告的权利义务当然应当以双方签订的书面合同为准。4.原告称“2018年4月14日到场签合同付首付”不符合事实。其公司在案涉商品房尚未解除抵押登记的情况下是不可能同意与原告签订《商品房买卖合同》，况且在《认购合同》已经非常明确地约定原告应当先补足首付款后并在其公司通知后才能签订《商品房买卖合同》的情况下，其公司更没有理由在原告尚未补足首付款情况下同意与其签订《商品房买卖合同》。5.原告在2018年4月16日就曾经以同一事由向贵院提起诉讼【案号：（2018）闽0213民初1946号）】，请求解除《认购合同》及双倍返还定金等。该案经多次的开庭审理，其公司在开庭审理中曾明确表明，如原告补足首付款后愿意与原告签订《商品房买卖合同》。贵院在查明相关事实后在庭审中向原告询问是否继续履行《认购合同》，是否愿意与其公司签订《商品房买卖合同》？原告当庭回复不同意继续履行《认购合同》，不同意与其公司签订《商品房买卖合同》。由此可见双方无法签订《商品房买卖合同》的责任在于原告。原告于2018年8月2日向贵院提出撤诉申请，贵院作出（2018）闽0213民初1946号裁定，准许原告撤诉。后原告又以同一事由再次向贵院起诉，贵院于2018年8月28日立案，被告又再次申请撤诉，贵院作出（2018）闽0213民初3050号裁定，准许原告撤诉。因原告曾经两次起诉又两次撤诉，时间拖延较长，其拒不履行《认购合同》约定事项，使得其公司在正常销售情况下可以收到的房屋销售款都无法收到，也造成其公司无法及时将案涉商品房进行再次销售来回笼资金，给其公司造成了严重损失。其公司为减少损失于2019年1月11日向原告发出了《解除合同通知函》，依约通知解除合同并不退还其定金，以补偿由此给其公司造成的损失。6.原告以首付款比例太高为由拒绝补足首付款没有事实和合同依据，如原告认为其公司出售的房屋首付款过高且双方无法协商一致的情况下，其完全有权不购买房屋，不与其公司签订《认购合同》。然后，原告在签订了《认购合同》后又以此为由拒绝付款，显然也违反了“诚实信用原则”。《合同法》第六条规定的“诚实信用原则”是民事活动应当遵循的“帝王”原则，诚实信用原则是市场经济活动的一项基本道德准则，是现代法治社会的一项基本法律规则。其基本要求是在市场活动中应讲信用，恪守诺言，实事求是，自觉履行义务。不得出尔反尔，言而无信。原告不应当弃《认购合同》所确定的事实和约定于不顾，规避合同规定的义务，滥用民事权利而意图获取不当利益。综上所述，原告在履行《认购合同》过程中已经违约，原告无权要求其公司双倍返还定金。 本院经审理认定事实如下：2018年4月6日，何宇新与厦门龙郡房地产有限公司签订合同编号为20180234的《厦门市商品房认购合同》，双方约定，何宇新认购厦门龙郡房地产有限公司开发的位于厦门市翔安区“龙郡青年城”项目（龙郡中澳城）中的2号楼3层307单元商品房，建筑面积56.93平方米，单价每平方15976元，总金额为909514元。合同第三条约定，认购人在签订认购合同时，向出卖人支付定金100000元，并应于7日内付齐首付款；若认购人选择银行按揭付款的，则认购人应于支付定金之日起七天之内补足首付款459514元。合同第四条约定，认购人应在出卖人发出通知后七日内签订《商品房买卖合同》，且在《商品房买卖合同》签订后七日内向出卖人指定的按揭银行提交符合贷款需要的、完整、真实、合格有效的文件资料。当日，何宇新向厦门龙郡房地产开发有限公司支付定金100000元。 2018年4月14日，何宇新到“龙郡青年城”项目的售楼处，要求签订商品房买卖合同，售楼处的销售人员要求何宇新先缴齐购房首付款后，并待开发商解押案涉房产后才能与其签订正式的商品房买卖合同。何宇新要求先签商品房买卖合同再支付购房首付款。后双方经协商未果，未能签订合同。何宇新认为，双方未能签订正式的商品房买卖合同的原因在于厦门龙郡房地产有限公司，故起诉至本院，请求判如所请。 又查明，2019年1月11日，厦门龙郡房地产有限公司向何宇新发出《解除合同通知函》，通知何宇新解除合同并不退还其定金。何宇新收到厦门龙郡房地产有限公司发出《解除合同通知函》后，回复厦门龙郡房地产有限公司，认为厦门龙郡房地产有限公司单方解除合同已构成违约，应双倍返还定金。 上述事实，有何宇新提交的《厦门市商品房认购合同》、银行卡消费刷卡记录、售楼处现场商谈视频音频光盘、《解除合同通知函》、《回复函》，厦门龙郡房地产有限公司提供的《解除合同通知函》、《回复函》，根据何宇新的申请，本院调取的（2018）闽0213民初1946号、（2018）闽0213民初3050号的庭审笔录及诉前调解笔录，以及当事人陈述在案的庭审笔录、诉前调查笔录等证据予以佐证，以上证据的的形式要件合法、内容明确，经公开开庭质证并经本院审查核实，可以采信。 本院认为，预约是当事人约定于将来订立确定性的本合同达成的书面允诺或协议，而本约是依照预约于将来订立的合同。就本案纠纷来讲，本约即为正式的商品房买卖合同。厦门龙郡房地产有限公司与何宇新签订的《厦门市商品房买卖认购合同》仅约定房号、面积、价款等条款，对其他如房屋交付期限、违约责任等必不可少的内容并未作出详细、明确的约定，在双方未就其他房屋交易事项达成一致的前提下，双方签订的《厦门市商品房认购合同》应认定为预约合同。本案中，何宇新在与厦门龙郡房地产有限公司签订《厦门市商品房认购合同》后，因不能接受厦门龙郡房地产有限公司先付齐首付款并待案涉房屋解押后再签订正式的商品房买卖合同的付款条件，双方最终无法对认购合同约定的买卖房屋的意思表示达成一致，现厦门龙郡房地产有限公司也同意解除合同，故何宇新要求解除《厦门市商品房买卖认购合同》的诉讼请求，本院予以支持。因双方对未能最终完成房屋买卖合同目的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，故厦门龙郡房地产有限公司应将依据《厦门市商品房买卖认购合同》收取何宇新的定金100000元返还给何宇新，何宇新要求厦门龙郡房地产有限公司双倍返还定金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。至于厦门龙郡房地产有限公司主张何宇新未按双方签订的《厦门市商品房买卖认购合同》约定支付首付款，构成违约，其公司有权没收何宇新已支付的定金的抗辩意见。本院认为，虽然双方在签订《厦门市商品房买卖认购合同》时约定，“认购人在签订本认购合同时，向出卖人按合同总价的支付定金100000元，并应于7日内付齐首付款”，但是根据商品房买卖的交易习惯，认购人在交付首付款的同时有权要求出卖人签订正式的商品房买卖合同，故厦门龙郡房地产有限公司要求何宇新先缴齐购房首付款后，待开发商解押案涉房产后才能与其签订正式的商品房买卖合同的主张，明显有违公平原则，本院不予支持。鉴于厦门龙郡房地产开发有限公司在双方约定的交付首付款时间时尚不具备与何宇新签订正式的商品房买卖合同的条件，故何宇新有权拒绝依照《厦门市商品房认购合同》约定的时间支付首付款，厦门龙郡房地产有限公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除何宇新与厦门龙郡房地产开发有限公司于2018年4月6日签订的《厦门市商品房认购合同》； 二、厦门龙郡房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向何宇新返还购房定金100000元； 三、驳回何宇新的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4300元，适用简易程序审理，减半收取计2150元，由何宇新负担1075元，由厦门龙郡房地产有限公司负担1075元，款均限于本判决生效之日交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长 （郑梓忠） 二〇一九年四月二十二日 代书记员（ 王小 涛） 附：适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。