上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初140号原告(反诉被告)：王新农，男，1973年8月27日出生，汉族，户籍地山东省。原告(反诉被告)：兰芳，女，1975年10月10日出生，汉族，户籍地山东省。两原告共同委托诉讼代理人：高韵翔，上海捷勋律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：叶旸，上海捷勋律师事务所律师。被告(反诉原告)：林初盆，男，1972年8月8日出生，汉族，户籍地浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：张茜，上海安硕律师事务所律师。原告(反诉被告)王新农、兰芳(以下称王新农方)与被告(反诉原告)林初盆房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序。审理中被告提起反诉，本院依法予以受理。本案于2019年1月24日、3月7日公开开庭进行了审理。原告王新农、兰芳及其共同委托诉讼代理人高韵翔、被告委托诉讼代理人张茜到庭参加第一次庭审，原告王新农及两原告共同委托诉讼代理人高韵翔、被告委托诉讼代理人张茜到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告王新农、兰芳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令被告向原告双倍返还购房定金人民币(以下币种同)10万元。事实与理由：2018年1月16日，原告与被告签订《不动产买卖意愿书》，由原告向被告购买位于上海市嘉定区南翔镇民主街XXX弄XXX号XXX室房屋，房价款为270万元，原告先支付5万元定金，并特别约定原告于2018年2月6日前且在被告将全部抵押撤销后当日内支付被告第二笔房款95万元。原告于2018年1月16日支付了定金5万元，双方于当日签订《上海市房地产买卖合同》。后被告在中国人民财产保险股份有限公司深圳分公司新洲支公司的抵押一直未按《不动产买卖意愿书》的约定撤销，原告多次要求被告撤销抵押并支付第二笔购房款，但被告至今未如约撤销抵押且拒不返还原告定金，故诉讼来院。被告林初盆辩称：同意解除原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，但是认为双方在签订了买卖合同后，原告方支付的5万元购房定金已经转为房款，故不应当再适用定金罚则，亦不同意原告方的诉讼请求。另外，由于原告方未按照合同约定向被告支付第二笔购房款，系原告方违约，现被告同意返还5万元房款，但是原告方应当向被告承担相应的违约责任(总房价款270万元的20%)，故被告现提出反诉，请求判令：1、判令解除原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令两原告向被告支付违约金54万元。原告王新农方针对反诉辩称：同意解除买卖合同，但是不同意被告的反诉请求。原告方并不存在违约行为，由于被告至约定支付第二笔房款之日没有到场，且未向原告方提供指定的银行账号，导致原告方无法支付房款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月16日，王新农(买方、甲方)与林初盆(卖方)在上海锦明房地产经纪有限公司南翔店(乙方、以下简称居间方)的居间介绍下，签订了《不动产买卖意愿书》(以下简称意向书)，由王新农向林初盆购买其位于上海市嘉定区南翔镇民主街XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，成交价为270万元，签署《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)当日支付定金5万元，于签订《上海市房地产买卖合同》时，该购房定金自动转为房款的一部分，特别约定第三条约定：买方承诺于2018年2月6日之前且于卖方将该房屋内的全部抵押撤销后当日内支付卖方第二笔购房款95万元。同日，林初盆(卖售人、甲方)与王新农、兰芳(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定由乙方向甲方购买其位于上海市嘉定区南翔镇民主街XXX弄XXX号XXX室的房屋，转让价款为270万元，补充条款(一)第3条：“关于甲方注销抵押贷款的约定：a、甲方应于收到乙方依本合同约定的第二笔购房款项后当日办妥该房地产内除银行按揭贷款外的所有抵押登记注销手续，否则甲方应按照本合同约定承担违约责任；……”；第15条：“甲、乙双方中若有任何一方未按照本买卖合同中的约定(除补充条款第1、2条外)全部履行自己的义务，则：甲方违约，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之八的违约金，逾期超过60日，则乙方有权单方面解除本合同，并且甲方应向乙方支付本合同约定总房款20%的违约金；乙方违约，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未支付款万分之八的违约金，逾期超过60日，则甲方有权单方面解除本合同，并且乙方应向甲方支付本合同约定总房款20%的违约金。”附件三付款协议约定：“a、2018年1月16日，乙方支付甲方购房定金人民币50,000元整，本合同签署后，该笔定金自动转为第一笔购房款；b、2018年2月6日之前，乙方支付甲方第二笔购房款人民币950,000元整，注：以上购房款专用于偿还甲方尚欠抵押权人及注销抵押权人对该房地产已设有的抵押，乙方对以上事宜知晓并表示同意。该款项直接划入甲方还款账号专用于还清甲方尚欠的借款本息，届时若有任何不足均由甲方自行补足；若甲方于收到第二笔款项后未按本合同约定办妥该房地产内除银行按揭贷款外的所有抵押登记注销手续，须按本合同约定承担违约责任；……”。2018年1月16日，王新农方向林初盆支付了购房定金5万元。该款系通过居间方转入林初盆建设银行账户中。另查明，至2018年4月9日，系争房屋的权利人为林初盆，抵押状况信息：1、抵押权人：中国农业银行股份有限公司上海嘉定支行，债权数额：556,000元，核准日期：2010年1月18日，债务履行期限为：2009年12月21日至2029年12月20日；2、抵押权人：中国人民财产保险股份有限公司深圳市分公司新洲支公司，债权数额：1,851,100元，核准日期：2017年6月1日，债务履行期限为：2017年5月27日至2018年5月26日。审理中，原告方申请证人范某某出庭作证，证人范某某向法庭陈述：意向书第十二条第3款与买卖合同补充条款(一)第3条a款就撤销抵押的约定不一致的，应当以买卖合同约定为准。签订买卖合同后，林初盆应于2018年2月6日将抵押权人的工作人员带来，在王新农方将95万元房款付至其专用还款账号，并自行补足不足部分后，当日归还该笔抵押借款，取得撤销保险公司的抵押的相关材料，但是当日林初盆没有到场，且其仅向居间方提供了一个建设银行的卡号，但是没有告知该银行账号就是合同约定的还款账号，居间方因此也没有向王新农方提供林初盆的账号信息，王新农方当日也没有支付约定的房款。此外，1、经释明，原告方坚持认为支付的5万元为购房定金，但是表示如果定金被认定已转为房款，则要求被告返还购房款5万元，并要求被告赔偿违约金5万元；2、原告方明确表示认可证人证言，以买卖合同约定为准，应先由原告方将第二笔房款转入被告的专款专用账号，被告当天撤销抵押。本案的争议焦点在于：王新农方与林初盆在签订买卖合同后，没有继续履行的原因为何？王新农方认为林初盆在2月6日没有到场，且并未提供银行账号信息。林初盆认为王新农方没有按照买卖合同约定日期前支付购房款。对此，结合合同约定、证人证言以及原告提交的录音内容，本院认为，一方面，合同中并未明确载明林初盆的还款账号为何，林初盆向居间方提供了其建设银行的账号信息，没有直接告知王新农方，后居间方亦未将账号信息告知王新农方，但是王新农方作为付款义务人，其在合同约定的付款日前应当积极主动履行相关付款义务，在居间方没有告知其付款账号时，其没有积极主动进行询问，就未按照合同约定向林初盆支付第二笔购房款；另一方面，系争房屋上除了银行抵押借款外，还存在其他抵押借款，双方对于如何撤销抵押特别做出了约定，除了王新农方应当支付的95万元房款，剩余不足部分林初盆应当积极筹措并配合办理撤销抵押，但是林初盆在合同约定的时间届满前亦没有积极处理撤销抵押的事宜。因此，鉴于双方在履行过程中均存在违反约定的行为，从而导致合同无法继续履行，故双方互相要求对方应当承担违约责任的诉讼请求本院均难以支持。本院认为，原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》是买卖双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应恪守。现双方均同意解除签订的买卖合同，且一致认可以本诉诉状副本送达之日(2019年1月5日)作为解除之日，不违反法律规定，本院予以确认。根据双方签订的买卖合同约定，合同签订后，王新农方支付的5万元购房定金转为房款，故合同解除后，林初盆应当将收取的5万元房款返还王新农方。对于双方各自主张要求对方承担违约责任的诉讼请求，本院在上文以作阐述。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)王新农、兰芳与被告(反诉原告)林初盆于2018年1月16日签订的《上海市房地产买卖合同》于2019年1月5日解除；二、被告(反诉原告)林初盆应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王新农、兰芳购房款5万元；三、驳回原告(反诉被告)王新农、兰芳其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)林初盆其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2,300元，减半收取1,150元，由原告(反诉被告)王新农、兰芳负担575元，由被告(反诉原告)林初盆负担575元；反诉受理费9,200元，减半收取4,600元，由被告(反诉原告)林初盆负担(被告负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  卢华艳二〇一九年四月二十九日书记员  李佳怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。