江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初2734号原告：陆素娟，女，1959年10月6日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：沈秋君，上海市方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：诸雪芳，上海市方正律师事务所律师。被告：昆山红星时代家居广场有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇翠薇东路**，统一社会信用代码913205836676204948。法定代表人：陈华，该公司经理。委托诉讼代理人：王介甫，该公司员工。被告：昆山亿丰置业有限公司，住，住所地江苏省昆山市周市镇339省道复线北侧一社会信用代码913205837983197225。法定代表人：张新全，该公司经理。委托诉讼代理人：马昌波，该公司员工。被告：上亿企业集团有限公司，住，住所地上海市浦东新区三林镇长清路**一社会信用代码91310115630871070C。法定代表人：胡国仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋寒林，该公司员工。原告陆素娟与被告昆山红星时代家居广场有限公司（以下简称红星公司）、昆山亿丰置业有限公司（以下简称亿丰公司）、上亿企业集团有限公司（以下简称上亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年4月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈秋君，被告红星公司委托诉讼代理人王介甫到庭参加诉讼，、被告亿丰公司、上亿公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陆素娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告红星公司结付陆素娟租赁费210153.94元（自2015年7月1日至2019年3月31日的租赁费）；2.判令被告红星公司偿付逾期结付原告租赁费的利息损失（以210153.94元为基数，自本案起诉之日至本案判决生效之日，以中国人民银行颁布的同期同档基准利率计算）；3.判令被告亿丰公司、上亿公司对红星公司结欠陆素娟的租赁费210153.94元及逾期付款利息损失承担连带结付责任；4.本案案件受理费由被告红星公司、亿丰公司、上亿公司承担。庭审中，原告陆素娟明确诉请变更为：判令被告红星公司结付原告租赁费176862.42元（自2015年8月23日至2019年2月22日止）；判令被告红星公司偿付逾期结付租赁费的利息损失（以176862.42元为基数，自本案起诉之日至本案判决生效之日，以中国人民银行颁布的同期同档基准利率计算）；被告亿丰公司、上亿公司对红星公司结欠陆素娟的租赁费176862.42元及逾期付款利息损失承担连带结付责任。事实和理由：原告陆素娟于2008年4月12日与红星公司签署《委托经营管理合同》，该份由红星公司等被告起草的合同，约定陆素娟自愿将昆山市翠薇东路518号XXX号房屋在一定期限内委托红星公司经营管理，红星公司拥有该房屋的经营权限为统一规划、统一招商、统一定价、以红星公司名义出租、统一管理、形成交易市场，委托时间为：市场正式开业之日起计壹拾周年，正式开业前试营业3个月，陆素娟同意给予免租；红星公司承诺于2009年1月1日前开始试营业，2009年4月1日前正式营业，届时若未能正式开业，则委托期从该日期起计。收益方式约定：委托期内前两年由于处于市场起步期，陆素娟同意将商铺免费交于红星公司经营，商铺经营收入全部归红星公司所有，以有利于市场招商，共同促进市场繁荣。委托期内第三年至第十年，红星公司以每年约定的租金结付陆素娟，另约定红星公司实际出租收入低于约定标准的，不足部分由红星公司补足，实际出租收入超出约定标准的，超出部分归红星公司所有，租金均以预售建筑面积为标准，若竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整。支付方式为租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付。上述合同签署后陆素娟将涉案房屋交于红星公司经营管理，自合同约定的第三年至2015年6月，红星公司能按合同约定支付租金，2015年7月1日至起诉之日，红星公司拖欠陆素娟累计租金如诉请。陆素娟认为，鉴于红星公司不能完全履约，故将第二被告亿丰公司、第三被告上亿公司列为本案被告并请求判令其承担相应法律责任的依据之事实和理由如下：关于亿丰公司列为第二被告：根据亿丰公司单方起草的商品房购销合同附件四明确载明，亿丰公司指定经营管理公司即红星公司与业主签署《委托经营管理合同》，上述管理合同以包租、九一分成等收益作为购买涉案商铺的诱惑条件，亿丰公司作为涉案房地产的开发商，其在签署管理合同之前对给予业主约定收益金额完全有明确的测算，故对约定收益可能造成的亏空有清醒并足够的在房产开发巨额利润中予以支付的准备及承担支付的义务，此符合合同法公平原则（现涉案房地产的出租状况无明显波动，不可能产生业主租赁费收益减少至不足50％之状况）；鉴于第一被告系由第二被告指定的经营管理公司，非陆素娟自愿与其签署《委托经营管理合同》，而且第二被告也多次承诺补足所欠租赁费，此符合合同法之自愿原则，故作为涉案房屋的开发商的第二被告其应对红星公司欠付陆素娟的租赁费承担共同结付责任。关于上亿公司列为第三被告：上亿公司与亿丰公司系关联公司，而且上亿公司是亿丰公司实际的控制方，其不仅股东重合，而且在其对外宣传资料中均称该项目系由上亿公司开发，当包括陆素娟在内的广大业主的租金及收入分成租金旷日持久被拖欠而与红星公司交涉时，也是上亿公司出面参与谈判，其委派代理人方仲年及沈红强等全权代表上亿公司处理租金事宜，授权处理租金事宜代理人的委托书上均加盖上亿公司公章，上亿公司代理人承诺对业主的租金绝不赖账并明确其代表上亿公司谈判且认可红星公司向业主代表出具的租金缓交协议是上亿公司股东签订的等等，而且自我承诺对第一被告所欠的租赁费决不赖债，其在第一被告无力偿付租赁费的前提下由第三被告的委托代理人认可第三被告股东经慎重讨论后起草的租金缓交协议，应视为第三被告对陆素娟等广大业主的还款承诺，此符合合同法自愿原则，理当列为本案的被告，且应对红星公司欠付原告的租赁费应承担连带结付责任。综上所述，长期拖欠业主巨额租金，是造成业主强烈不满乃至产生过激行为的导火线，此也对社会造成诸多的不安定因素。现由于包括原告在内的广大业主与被告沟通协商未果，迫于无奈，遂诉至法院，由此引起本案纠纷。被告红星公司辩称：对被告结欠原告的租赁费金额没有异议，但逾期利息损失在合同中没有明确约定，由法院依法认定。被告亿丰公司书面辩称：1.亿丰公司并非《委托经营管理合同》的当事人，原告无权就该合同项下的任何权利义务要求我司承担法律责任。根据合同相对性原则，原告是与红星公司签署的《委托经营管理合同》，合同的条款仅对原告与红星公司产生法律约束力，原告因该合同项下的权利义务所产生的纠纷，应由原告与红星公司自行解决，与我司无关。2.我司从未承诺承担《委托经营管理合同》项下的租金，原告要求我司承担连带支付责任，与理不符、于法无据。综上，我司并非本案的适格被告，恳请法院依法驳回原告对我司的全部诉讼请求。被告上亿公司书面辩称：1.本案案由为租赁合同纠纷，案涉合同为《委托经营管理合同》，而我司并非该合同的当事人，《委托经营管理合同》项下如存在欠付租金，与我司无关。2.我司与被告亿丰公司属于相互独立的法律主体，各自独立承担法律责任，且双方不存在控股或实际控制关系。3.我司作为红星公司的股东，按照公司法第三条规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。我司与红星公司是两个独立的法人，红星公司的债务应当由其独立承担，与我司无关。且我司并未向业主作出还款的承诺，原告要求我司承担连带给付责任于法无据。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，并经庭审质证。根据双方质证意见，本院对原告方提供委托经营管理合同、房屋所有权证的真实性予以认可，作为本案定案依据。根据原、被告的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陆素娟系昆山市周市镇翠薇东路518号XXX室房屋的业主。2008年4月12日，原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）就上述房屋签订《委托经营管理合同》，将房屋委托红星公司经营管理，红星公司向原告支付租金。之后，红星公司拖欠租金未付，结欠的租金共计176862.42元。原告陆素娟遂向法院提起诉讼。本院认为，依法成立的合同自成立之日起生效。原告与被告签订的《委托经营管理合同》（以下简称管理合同）系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，受法律保护。现被告未按期支付租金，拖欠不付，责任在被告，故原告陆素娟要求被告红星公司支付租金176862.42元，于法有据，本院依法予以支持。被告红星公司未依约及时支付租金确给原告造成一定损失，原告陆素娟主张以176862.42元为基数，自本案起诉之日至本案判决生效之日，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息损失，并无不当，本院依法支持。本案仅系原告个人与红星公司之间的房屋租赁合同纠纷，当事方应依法严格按照合同的相对性来主张权利，因此原告在本案中主张租赁房屋的原房产开发商亿丰公司，以及红星公司的股东上亿公司承担责任，显然系与租金主张不同的诉争、不同的法律关系，不可毕其功于一役地进行主张；另外，在本案中诉请主张上述公司对租金支付承担连带责任，其中，一个系租赁房屋的房产开发公司，另一个系红星公司的股东，原告向上述二个公司主张对租金承担连带责任的理由，缺乏明显的连带责任承担的法律依据，亦缺乏充分的证据证明其所陈述的相关事实，故本案中原告主张亿丰公司、上亿公司承担连带责任的诉请本院无法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告昆山红星时代家居广场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陆素娟租金176862.42元及逾期付款利息损失（以176862.42元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率，从2019年2月12日起计算至判决生效之日止）。二、驳回原告陆素娟对被告昆山亿丰置业有限公司、上亿企业集团有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费3838元，减半收取1919元，由被告昆山红星时代家居广场有限公司负担。其中，原告陆素娟预交的案件受理费2226元，本院予以退还，被告昆山红星时代家居广场有限公司应当负担的1919元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；帐号：********；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  刘春香二〇一九年四月十八日书记员  徐鸣杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。