贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初2103号原告：聂开慰，男，汉族，出生于1983年1月29日，住贵州省毕节市七星关区，被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：毕节市碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。联系电话：0857-863****。法定代表人：刘利,该公司董事长。委托诉讼代理人：罗金龙（特别授权），系贵州创驰律师事务所律师，执业证号：15224200310883797。原告聂开慰与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用简易程序于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告聂开慰，被告碧阳置业公司的委托诉讼代理人罗金龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告以购房总价349735元为基数，从2015年4月1日起至2015年5月31日止按日万分之0.5的比例支付因逾期交房所产生的违约金1049元。2、请求人民法院判决被告以购房总价349735元为基数，从2015年9月1日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付因逾期交付办理商品房转移登记的有关文书所产生的违约金暂计100000元。(具体违约金计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书给原告之日)。3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2014年，原、被告双方签订商品房订购协议，被告将其开发的位于七星关区××大道碧阳国际城第1幢1单元6-3号(房号为1-1-6-3号)住房**出售给原告，原告先行支付了部分购房款给被告。后于2015年3月31日，原、被告双方正式签订《商品房卖合同》，《商品房买卖合同》签订同时原告全部付清了购房总款349735元。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应于2014年12月31日前将该商品房交付给买受人即原告，但被告拖延至2015年5月31日才向原告交付房屋。对于交付办理商品房转移登记的有关文书的时间及违约金的计算标准《商品房买卖合同》上未明确约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书的、出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。所以，被告交房时间为2015年5月31日，被告依法应于2015年9月1日前交付房屋权属证书给原告，但时至今日被告仍未将房屋权属证书交付给原告，被告依法应当承担违约责任。为此，原告为维护合法权益，特依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告碧阳置业公司辩称：1.逾期交房属实，但原告起诉已超过诉讼时效。2.关于办证问题按照补充协议的约定是两种形式，一是原告自行办理，二是与原告建立委托关系由被告代为办理。代办的情况下被告在原告提交办证资料360日内办理完毕。逾期按日万分之一支付违约金，因此原告的起诉不具备条件。该项诉讼请求同样也是诉讼时效的性质，民法总则实施前两年，民法总则实施后三年。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2014年，原、被告双方签订商品房订购协议，被告将其开发的位于七星关区××大道碧阳国际城第1幢1单元6-3号(房号为1-1-6-3号)住房**出售给原告，原告先行支付了部分购房款给被告。后于2015年，原、被告双方签订《商品房买卖合同》时原告全部付清了购房总款349735元。约定原告购买被告开发建设的位于毕节市碧阳大道碧阳国际城第1幢1单元6层3号房，总价款349,735.00元。房屋交付：出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，但被告于2015年5月31日才向原告交付房屋。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记：双方在《补充协议》中约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，履行完毕合同约定的义务。2015年5月31日，被告将涉案房屋交付原告使用后，至开庭前未取得涉案房屋初始登记。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告签订的《补充协议》约定，办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，出卖人承诺在卖受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供转移登记相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。被告将涉案房屋交付原告入住的时间为2015年5月31日，根据约定应视为2015年5月31日后的360日内，即2016年4月26日前将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告。被告至开时仍未取得涉案房屋初始登记，未将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告或通知原告办理商品房产权转移登记的有关文书已交付办证部门，构成违约，应承担违约责任。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金双方有约定只能按约定，不能按法定。关于违约金的计算标准的问题，原、被告在《补充协议》中约定：“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。本案中原告未请求调整，故计算标准只能按双方约定标准计算。关于原告请求的逾期交房的违约金，被告应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，但被告于2015年5月31日才向原告交付房屋构成违约，应承担违约责任，向原告支付逾期交房的违约金。关于被告辩称原告主张已过诉讼时效的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应于2016年4月26日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，原告于2019年2月12日提起本案诉讼，根据《民法通则》第一百三十五条之规定，原告2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《民法总则》的施行而消灭。而原告2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。对原告于2016年4月27日起至被告交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。故对于被告抗辩本案已超过诉讼时效的理由，本院部份予以采信。故原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金应从2016年4月27日起，以原告已付购房款349,735.00元为基数，按日万分之一的标准计算至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知原告或交付原告之日止。综上，原告请求的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金只能从2016年4月27日起，以原告已付购房款349,735.00元为基数，按日万分之一的标准计算至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知原告或交付原告之日止。原告的逾期交房的违约金，被告提出了诉讼时效的抗辩，原告未提供证据证明有诉讼时效中止或中断的情形。根据民诉法及民法总则的规定，原告的这一主张已过诉讼时效，本院不予支持。据此，依照《民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告聂开慰位于毕节市碧阳大道碧阳国际城第1幢1单元6层3号房逾期提交办理前述房屋转移登记有关文书的违约金；违约金计算方式为：违约金应从2016年4月27日起，以原告已付购房款349,735.00元为基数，按日万分之一的标准计算至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知原告或将办理涉案商品房转移登记有关文书交付原告之日止；二、驳回原告聂开慰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费1160.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉则本判决发生法律效力。审判员  石朝鹏二〇一九年四月二十五日书记员  李 犇