天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初41690号原告：天津生态城生恒生态物业服务有限公司，住所地天津生态城科技园低碳体验中心****。法定代表人白宏毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：吉星，该公司员工，特别授权。被告：葛伟峰，男，1974年10月29日出生，汉族，住天津滨海新区。原告天津生态城生恒生态物业服务有限公司与被告葛伟峰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理后，依法由本院审判员刘长文独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津生态城生恒生态物业服务有限公司委托诉讼代理人吉星，被告葛伟峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津生态城生恒生态物业服务有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2016年6月5日至2018年1月31日的物业管理服务费12218.4元、车位费2280元以及违约金61.09元；2.本案诉讼费用由被告依法承担。事实及理由：原告于2011年8月2日与天津生态城建设投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由原告为被告居住的小区提供物业服务，合同期限自2011年8月2日开始至业主大会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止，同时合同对委托物业的基本情况、物业服务内容以及标准、权利义务、物业管理服务费用以及违约责任均进行了约定。其中，合同约定物业管理服务费采取包干制，高层住宅每月每平方米3.5元，别墅为每月每平方米5.14元（实际收费按照每月每平方米5元收取），每月25日前缴纳物业费；车位使用费为每个车位每月220元（实际收费按照每个车位每月120元缴纳），每月25日前缴纳。合同签订后，原告依照合同约定为小区提供了物业服务，被告拒绝向原告缴纳物业服务费及车位服务费，经原告多次催要未果。被告拖欠物业费行为已构成违约且严重影响了原告的正常经营秩序。故，为维护原告合法权益，请求依法判令上述诉求。被告辩称，对原告的资质有异议，车位服务协议只签订一年到2016年6月30日止，原告的服务未达到一级标准，小区车库管理混乱，群租现象严重，绿化维护不到位，公共设施毁损严重，太阳能无法使用，电梯故障频发等，新的物业公司接手生恒物业期间，发现很多问题，涉及到业主安全的消防设施很多处于瘫痪状态，这些都是生恒物业长久以来不作为形成，且案件已过诉讼时效。故拒绝交纳物业费根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月2日，天津生态城生恒生态物业服务有限公司与案外人天津生态城建设投资有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，合同对于双方的权利义务、原告的服务内容、服务标准、交费标准、交费时间及违约金计算标准等做了约定。约定由原告为被告居住的小区业主提供物业管理服务。合同明确规定了原告的服务范围、服务标准、双方的权利义务等内容。根据合同约定，物业管理服务费采取包干制的形式，高层按照建筑面积每月每平方米为2.69元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按照建筑面积每月每平方米0.81元的标准由业主交纳，上述费用业主应于每月二十五日前交纳，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的千分之五比例交纳违约金。前期物业服务合同中就车位使用费收费项目约定车库车位220/个/月收费，实际按120元/个/月收取停车服务费。另查，天津生态城生恒生态物业服务有限公司的企业服务资质为一级，葛伟峰为宜和澜岸1-2-802室房屋业主，房屋建筑面积为175.72平方米。原告就被告拖欠的物业费通过律师函以及以EMS特快专递方式向被告催收了拖欠的物业费。另，涉诉小区业主委员会与新的物业服务企业签订了物业服务合同，天津生态城生恒生态物业服务有限公司于2018年2月1日正式退出该小区，由新的物业服务企业为涉诉小区提供物业服务。再查，涉诉小区业主委员会与天津生态城生恒生态物业服务有限公司以及新的物业公司进行交接时，三方共同签订了交接记录，天津生态城生恒生态物业服务有限公司物业公司服务期间，涉诉小区主要存在以下问题：电梯问题、消防隐患、园区公共设施部分缺失损坏、地、地下车库屋顶漏水等/div>本院认为，原告与案外人天津生态城建设投资有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》合法有效，该合同及于小区全体业主，故上述物业服务合同对原、被告均有约束力，原、被告双方当事人应按照合同约定在享有各自的权利同时亦承担各自的义务。另被告办理入住手续时签订了《确认书》，就上述物业服务合同内容已经阅读、理解并认同《前期物业管理服务合同》以及《临时管理规约》进行了签字确认。综上，原告向被告提供了物业服务，被告应当按照合同约定履行交纳物业费的义务。针对庭审中被告主张的物业服务存在的问题以及结合涉诉小区业主委员会、原告以及新物业公司在交接物业时形成的交接记录来看，小区的物业服务以及车库的物业管理均存在一定的瑕疵，故就原告主张的费用本院酌减10%。依据被告房屋建筑面积以及拖欠的期限，物业费计为175.72平方米×3.5元/月/平方米×19个月+175.72平方米×3.5元/月/平方米/30天×26天+120/月（停车服务费）×19个月＝14498.4×90%=13048.56元。庭审中被告对原告的资质有异议，可通过合法途径向相关行政主管部门反映，不能据此拒绝交纳物业费。就双方签订的《南苑停车场车辆停放服务协议》而言，该协议虽约定一年，但是庭审中被告抗辩拒绝交纳停车费的理由非合同到期后不再使用停车位，故可视为停车协议到期后双方之间形成事实车辆停放服务合同，停车位收费标准可参照原协议主张。因原告提供的物业服务存在瑕疵，故原告向被告主张的违约金本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款之规定，判决如下：一、被告葛伟峰于本判决生效后五日内给付原告天津生态城生恒生态物业服务有限公司2016年6月5日至2018年1月31日的物业管理服务费10996.56元及2016年7月1日至2018年1月31日的车位服务费2052元。两项共计13048.56元。二、驳回原告天津生态城生恒生态物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币81元，由被告担负72.9元，原告负担8.1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第三中级人民法院，并由上诉人直接向天津市第三中级人民法院交纳上诉费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘长文二〇一九年四月十一日书记员  杨天乐附法律释明：1.《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2.《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。4.《物业管理条例》第七条第（五）项：按时交纳物业服务费用。第四十二条第一款:业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。5.《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十条：一审宣判时或者判决书、裁定书送达时，当事人口头表示上诉的，人民法院应告知其必须在法定上诉期间内递交上诉状。未在法定上诉期间内递交上诉状的，视为未提起上诉。虽递交上诉状，但未在指定的期限内交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。温馨提示：上诉当事人可以选择通过以下两种方式向天津市第三中级人民法院交纳上诉费：1、直接交纳。天津市第三中级人民法院地址：天津市空港经济区含章路16号。2、银行转账。当事人选择转账交纳上诉费的，持银行汇款单回执到汉沽审判区递交上诉状。温馨提示：赔偿款履行银行账户户名：天津市滨海新区人民法院汉沽审判管理委员会开户行：天津农商银行汉沽支行账号：9280101000010000051007