贵州省施秉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2623民初224号 原告：黄剑鑫，男，1976年11月17日出生，汉族，贵州省黄平县人，务工，住贵州省黄平县。 委托代理人：张仙丹，贵州万木春律师事务所律师，一般授权代理。 原告：程太举，男，1981年3月15日出生，汉族，贵州省黄平县人，务工，住贵州省黄平县。 委托代理人：黄剑鑫，特别授权代理。 被告：刘正荣，男，1963年9月17日出生，汉族，贵州省施秉县人，教师，户籍地贵州省施秉县，现住贵州省施秉县。 被告：张灵兴，女，1971年3月2日出生，汉族，贵州省施秉县人，个体户，住址同上。 原告黄剑鑫、程太举(以下简称原告）诉被告刘正荣、张灵兴(以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开进行审理。原告黄剑鑫及其委托代理人张仙丹，原告程太举的委托代理人黄剑鑫，被告刘正荣、张灵兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告与被告于2014年11月23日签订了《宾馆出租协议书》，主要约定：被告将位于施秉××××大道的黑冲宾馆出租给原告经营，原告投资装修被告全栋宾馆；承包价为80000元，承包时间为十年，被告收取原告20000元装修押金；租金于每年1月15日前支付，先交清租金后再经营，超过交费时间满两个月后为自动放弃承包和经营的权利，由被告收回房屋；承包到期原告不承包，原告投资的家电可以拿走，所有装修被告不同意时不能拿走；协议不到期时押金不退，所有新增设备不能拿走。协议签订后，原告对宾馆进行了装修，共支出585579元；同时办理了营业执照，依法经营。此后，原告按照与被告的口头约定，每年分3至4次的方式向被告交清了2016年前的租金。2017年，被告却违反交易习惯，要求原告一次性交清全年的租金；原告提出由于施秉进行旧城改造，无法正常营业，导致亏损，还是按照以前的交易习惯每年分3至4次交清租金，先交20000元，但被告坚决不同意，非要原告交清一年的租金，否则不让原告继续经营。2017年6月2日，就在原告与被告继续协议期间，被告叫来开锁公司人员，强行对宾馆所有房门进行换锁，并将原告财务账本、营业执照等证件收走。同月26日，被告张灵兴注册贵州省黑冲生态农业发展有限公司进行经营。原告认为，原、被告签订的《宾馆出租协议书》合法有效，应受法律保护。被告在未解除或终止协议的情况下，强行收回租赁房屋进行经营的行为，违反相关法律和司法解释的规定，已构成根本违约。特向人民法院起诉，请求：1、解除原、被告签订的《宾馆出租协议书》；2、判决被告赔偿原告装饰装修及设备残值损失439184元；3、判决被告赔偿原告可得利益损失600000元；4、判决被告退还原告押金20000元；5、本案诉讼费由被告承担。 被告辩称：原、被告签订的《宾馆出租协议书》，在原告违反合同未按期交付房租时已经解除；双方签订的《宾馆出租协议书》中约定租金于每年1月15日前先交清租金后再经营，2017年1月15日后原告逾期不交租金，已构成违约，被告具有法定解除权；后经多次好言催交，原告仍不履行义务，2017年5月16日至20日，被告已用短信通知原告解除合同，且原告已收到。请法院驳回原告要求赔偿装饰装修及设备残值损失439184元，要求赔偿原告可得利益损失600000元，要求退还原告押金20000元及承担本案诉讼费的诉讼请求。 经审理查明：被告系夫妻关系，2014年11月23日，原告以合伙人的身份与被告签订了《宾馆出租协议书》，约定：被告将自己位于施秉××××大道的黑冲宾馆出租给原告，原告愿意投工投劳投资金来承包并装修，租期十年，前三年租金为每年80000元，租金于每年1月15日前支付，先交清租金后再经营，超过交费时间每个月交10000元租金，满两个月后为自动放弃承包和经营的权利，由被告收回房屋，包括所有设备由被告与他人承包，原告不得干涉。为避免原告给被告造成其他房屋及物品的不必要损失，被告收取原告20000元押金，合同到期后双方根据财物损坏情况多退少补。承包期间原告不能转租转让，合同协议不到期时押金不退，所有新增设备不能拿走等内容。合同签订后，原告装修并注册施秉县黑冲商务宾馆经营，2016年及之前的租金和押金已经付清。2017年的租金原告以施秉县城旧城改造导致营业亏损为由一直未支付，并提出先支付20000元租金，但是被告坚决不同意，要求按协议约定一次性支付一年的租金。双方协商未果，原告于2017年4月17日关门停业。2017年5月16日被告用短信方式通知原告限于5月18日前交纳租金，否则与他人发生租赁协议。2017年5月20日原告回复：星期一我要来拆我能拆走的东西，希望你在家。2017年5月22日被告又用短信方式通知原告二天内到宾馆结算所有事务，进行接交手续。到同月31日期间，被告多次短信催告原告支付所欠房租、交付房门钥匙，但原告收到短信后未来办理交接。2017年6月2日，被告请了开锁公司将施秉县黑冲商务宾馆的所有门锁拆除更换，并支付了8600元费用。之后，被告张灵兴于2017年6月26日注册了贵州省黑冲生态农业发展有限公司，在诉争房屋内进行经营。 另查明，2018年1月10日，本案被告向本院起诉本案原告，请求：1、判决被告支付其自动放弃承租权后仍占有、使用房屋所产生的租金50000元（按每月10000元计算）和五个月的营利所得50000元（按毎月盈利10000元计算）；2、判令被告支付因其不归还钥匙产生的换锁费用8600元；3、请求判令被告承担本案诉讼费。本院于2018年4月9日作出判决：一、被告黄剑鑫、程太举于本判决生效之日起十日内支付原告刘正荣、张灵兴五个月租金33335元及违约金。违约金以中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率为基础，上浮30%计算，从2017年1月16日起计算至本判决确定的履行期限之日止。二、被告黄剑鑫、程太举于本判决生效之日起十日内支付原告刘正荣、张灵兴更换门锁的损失8600元。三、驳回原告的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。 上述事实，有原、被告提交的身份证，《宾馆出租协议书》，手机短信，（2018）黔2623民初43号判决书等及原、被告的当庭的陈述在案为凭，经过当庭质证，可以采信。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案原、被告于2014年11月23日在平等、自愿的基础上签订了《宾馆出租协议书》，约定了双方的权利和义务；双方对签订的《宾馆出租协议书》本身并无异议，该《宾馆出租协议书》是双方当事人的真实意思表示，且未违反国家法律、法规的强制性规定、第三人和社会公共利益。可以认定原、被告双方签订的《宾馆出租协议书》合法有效，应受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。对原告提出解除原、被告签订的《宾馆出租协议书》的诉讼请求，根据双方签订的《宾馆出租协议书》中“租金于每年1月15日前支付，先交清租金后再经营，超过交费时间每个月交10000元租金，满两个月后为自动放弃承包和经营的权利，由被告收回房屋，包括所有设备由被告与他人承包，原告不得干涉。”的约定，原告应于2017年1月15日前交清租金，到2017年3月16日原告未交租金为自动放弃承包和经营的权利，由被告收回房屋，包括所有设备由被告与他人承包，原告不得干涉。本案原告在2017年3月16日前未向被告交付租金，为自动放弃承包和经营的权利，而放弃承包和经营的权利即意味着解除双方签订的《宾馆出租协议书》。同时《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方可以解除合同；第九十六条规定：当事人一方依照第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。2017年5月16日被告用短信方式通知原告限于5月18日前交纳租金，否则与他人发生租赁协议。2017年5月20日原告回复：星期一我要来拆我能拆走的东西，希望你在家。2017年5月22日被告又用短信方式通知原告二天内到宾馆结算所有事务，进行交接手续。可见被告主张解除合同的意思表示明确，原告亦收到了通知。从上述当事人的约定还是法律规定来看，均可认定双方签订的《宾馆出租协议书》已经解除，（2018）黔2623民初43号判决书也进行过确认；因此，对该项诉讼请求，本院不予支持。对原告请求判决被告赔偿原告装饰装修及设备残值损失439184元的诉讼请求，根据双方签订的《宾馆出租协议书》中“租金于每年1月15日前支付，先交清租金后再经营，超过交费时间每个月交10000元租金，满两个月后为自动放弃承包和经营的权利，由被告收回房屋，包括所有设备由被告与他人承包，原告不得干涉。”的约定，本案原告未按双方约定于2017年1月15日前向被告交清租金，且经催告后仍未交纳，已构成根本违约；原告的行为严重违反了合同法规定的诚实信用的基本原则，应按双方的约定由被告收回房屋，包括所有设备由被告与他人承包，原告不得干涉来承担违约责任。因此，对该项诉讼请求，本院不予支持。对原告请求判决被告赔偿原告可得利益损失600000元的诉讼请求，因原告违约导致合同解除，故其诉讼请求不能成立，本院不予支持。对原告请求判决被告退还原告押金20000元的诉讼请求，根据双方：为避免原告给被告造成其他房屋及物品的不必要损失，被告收取原告20000元押金，合同到期后双方根据财物损坏情况多退少补的约定，该项押金系对被告财物是否损坏的保证，庭审中被告未向本院提交原告对其财物造成损坏的证据，应按约定予以退还。因此，对该项诉讼请求，本院予以支持。对原告诉称双方有口头约定，每年分3至4次的方式向被告交清租金的意见，被告不予认可，应以双方签订的书面协议为依据，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告刘正荣、张灵兴于本判决生效之日起三日内退还原告黄剑鑫、程太举押金20000元。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费14332元，减半收取7166元，由被告负担135元（未交），由原告负担7031元。 如不服本判决，可在接到判决书的第二天起十五日内，通过本院或直接向贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院提出上诉，并提交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提交副本。逾期不上诉，本判决发生法律效力。 如果义务人未按本判决书确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。给付期限届满义务人未履行义务的，权利人可自给付期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审判员 吴   玮 二〇一九年四月十八日 书记员 杨程(代)