贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0525民初1179号 原告：宋安德，男，1980年4月5日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 原告：肖艳，女，1985年3月15日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 上列二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：唐明晋，贵州贵翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈亚梅，贵州贵翔律师事务所实习律师。 被告：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区**楼**门面，统一社会信用代码91520525055030936P。 法定代表人：周湘武，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：王军，贵州圣谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴前辙，贵州圣谋律师事务所实习律师。 原告宋安德、肖艳与被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司（以下简称:新鼎公司）商品房销售合同纠纷一案，本院2019年3月18日受理后，依法适用简易程序，于同年4月2日公开开庭进行了审理。原告宋安德及委托诉讼代理人唐明晋、陈亚梅，被告新鼎公司委托诉讼代理人王军、吴前辙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宋安德、肖艳向本院提出诉讼请求：1、判决被告新鼎公司向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（自2017年1月1日起暂计至2019年3月10日为61203.31元），具体按已付房款每日万分之三计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2015年9月9日,二原告与新鼎公司签订编号为“2015001535”号的《商品房买卖合同》，约定二原告向被告新鼎公司购买位于纳雍居仁街道办事处新鼎大商汇城市综合体一期第B3-1栋3单元4层2号商品房，建筑面积为118.92平方米，套内建筑面积104.89平方米，购房总价为255678元。二原告按照合同约定于合同签订之日支付首期房款85678元，余款17万元以银行按揭款方式支付。按照合同约定，被告应于2016年12月31日前取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，如被告逾期超过90日，原告不退房的，被告则应按照约定日期之日起至办理商品房转移登记的有关文书实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。但被告至今仍未向原告交付办理商品房权属登记的有关文书，已构成违约，应按照合同约定支付违约金。 被告新鼎公司辩称，1、原告方诉讼请求不明确，事实不清楚，按照不动产登记管理办法，原告也有义务提交相应资料，原告只是称我方没有提交相关文书，但是具体不知道是什么文书；2、纳雍县人民政府发布公告为了实现三证合一，暂停办理不动产登记有关文书，待三证合一系统整合完毕，按照新的系统登记，该不动产登记政策变化属于不可抗力法定免责事由，根据法律规定，应当免除被告在不可抗力期间的违约责任，被告违约期限应自2018年12月1日起算；3、合同约定的违约金明显过高，虽然《中华人民共和国合同法》未对违约金过高作出规定，但本案中，交房是合同的主义务，办证属于合同的从义务，交房损失应参照租金确定，办证实际损失也应该参照租金，应对租金鉴定后确定具体损失数额。 本院经审理认定事实如下：被告新鼎公司经纳雍县人民政府批准开发建设新鼎大商汇城市综合体一期工程房地产项目，建设工程规划许可证号为“建字第520000201418540号”，预售许可证号为“纳商房预字第2015-006号”。 2015年9月9日，被告新鼎公司为出卖人与原告宋安德、肖艳为买受人签订《商品房买卖合同》（合同编号为：2015001535），约定二原告购买被告开发建设的位于纳雍居仁街道办事处新鼎大商汇城市综合体一期第B3-1栋3单元4层2号商品房。合同约定，该商品房规划用途为住宅，建筑面积为118.92平方米，套内建筑面积104.89平方米，该商品房总价款为255678元;原告应于合同签订之日向被告支付首期房款85678元，余款17万元以银行按揭方式支付；被告应当在2015年12月31日前向原告交付该商品房；被告承诺于2016年12月31日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；被告不能在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订当日，二原告向被告支付了首期房款85678元，余款17万元以银行按揭方式支付，被告新鼎公司按合同约定将新鼎大商汇第B3-1栋3单元4层2号商品房交付给二原告占有使用。因被告新鼎公司未按合同约定期限将办理商品房权属登记的有关文书交付给二原告，导致二原告至今未办理案涉商品房权属登记。 另查明，纳雍县人民政府于2016年9月19日发布（2016）38号通告，通知自2016年9月30日起在全县范围内实施不动产统一登记，该通告未提及停止办理不动产登记业务。被告新鼎公司开发建设的涉案房屋于2015年5月通过竣工验收，建设工程竣工验收消防备案最早于2018年4月18日申报备案。 上述事实，有《商品房买卖合同》、交费发票、竣工验收备案表、消防备案凭证、《纳雍县人民政府关于实施不动产统一登记的通告》及当事人陈述在案为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。 结合双方当事人的诉辩主张及本院查明的案件事实，本案争议的焦点是：1、被告未按合同约定期限向二原告交付办理商品房权属登记的有关文书是否构成违约；2、如构成违约，违约责任如何承担，违约金是否应当调整。 本院认为，关于焦点1，被告新鼎公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告宋安德、肖艳签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定条款全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告未能按约定期限将办理商品房权属登记的有关文书交付二原告，导致二原告至今未能办理新鼎大商汇一期第B3-1栋3单元4层2号商品房权属登记，属被告责任，被告构成违约，应当向二原告承担违约责任。 关于焦点2、民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》违约条款内容明确，且不违反法律、法规的强制性规定，被告逾期交付办理商品房权属登记有关文书的违约事实成立，被告应当依照合同约定向原告承担违约责任。被告称按日万分之三支付逾期交付办理案涉房屋权属登记有关文书的违约金过高，应参照逾期交房的实际损失即同期同地段房屋租金计算违约金，鉴于违约金条款的设置兼具补偿性和惩罚性功能，法律规定幅度内的违约金数额的确定应以当事人意思自治为原则，不以守约方因违约遭受实际损失为前提，加之案涉《商品房买卖合同》系由作为房地产开发企业的被告单方提供的格式合同，被告就自身履行合同义务的相关期限以及逾期情形下的法律后果应当具有合理预见。故被告主张违约金过高应予调整，本院不予采纳。被告申请本院对原告的房屋租金进行价格鉴定，并欲以此作为衡量违约金高低的依据不符合法律规定，与本案的待证事实无关联，本院明确告知不予准许，其代理人要求复议，于法无据，本院亦不予准许。被告称因国家不动产登记政策的调整办证时间应该顺延，首先，不动产登记的政策调整时段内，被告并未举证证明其已向有关登记部门提交过办理商品房权属登记的相关文书。其次，其提交的《纳雍县人民政府关于实施不动产统一登记的通告》等证据不能证明登记部门停止过办理商品房权属登记业务，故被告主张应从2018年12月起计算违约金，本院不予采纳。 综上所述，被告新鼎公司免除部分或全部违约责任的抗辩理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告宋安德、肖艳支付以购房款255678元为基数,从2017年1月1日起至被告将办理新鼎大商汇B3-1栋3单元4层2号商品房权属登记的有关文书交付二原告止期间按日万分之三计算的违约金。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1332元，减半收取计666元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴咏梅 二〇一九年四月二十八日 书记员  张梦云