湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂13民终90号上诉人（原审被告）：姜超，男，1986年8月5日出生，汉族，随州市易车网络科技有限公司员工，住随州市曾都区。上诉人（原审被告）：张馨，女，1990年8月23日出生，汉族，住随州市曾都区，系姜超之妻。上列二上诉人的共同委托诉讼代理人：龚道森，男，1969年9月7日出生，汉族，住随州市，系二上诉人的姐夫。被上诉人（原审原告）：随州万基房地产开发有限公司，住所地随州市左岸新城**楼****。法定代表人：徐建，董事长。委托诉讼代理人：文永朝，该公司员工。上诉人姜超、张馨与被上诉人随州万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省随州市曾都区人民法院（2018）鄂1303民初3588号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人姜超及姜超、张馨的共同委托诉讼代理人龚道森，被上诉人万基公司的委托诉讼代理人文永朝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姜超、张馨上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：原审认定上诉人违约，无事实依据。上诉人与被上诉人签订《购房合同》约定上诉人最后付款时间为2017年12月30日前（含装修费用）。2014年12月1日，上诉人与被上诉人签订了正式的《商品房买卖合同》，该合同约定房屋总价为33万元，首付款为17.1万元，余款15.9万元分三年付清，即2017年12月1日前付清购房款33万元。根据两份合同签订的时间顺序，双方签订第二份合同后，第一份合同自动失效。上诉人在2015年12月1日已付清购房款，并且被上诉人于2016年8月11日给上诉人开具了33万元的购房发票，上诉人不存在违约。即使两份合同都有效，上诉人在2017年12月1日前付清购房款33万元，上诉人不存在违约。上诉人在2017年12月30日前付清购房及装修等费用45.9万元，也不构成违约。上诉人最后一笔付款时间为2017年12月28日，没有超过2017年12月30日最后付款期限，3000元未付是因为装修存在质量问题，上诉人没有违约。万基公司辩称，2014年10月8日签订的购房合同实际上是意向合同，姜超、张馨在2015年12月1日付清购房款不是事实，姜超、张馨当时还欠2016年、2017年两年的房款。2017年12月28日，二上诉人付购房款5万元，尚欠我公司购房款3000元和办理不动产垫付税费1万元。姜超、张馨在一审谎称其拿不动产证时已付清办证费。请求驳回上诉人的上诉请求，维护我公司的合法权益。万基公司向一审法院起诉请求：请求法院判令姜超、张馨偿付我公司购房款3000元、垫付办理房产证税款10000元及违约金。一审法院认定事实：姜超、张馨系夫妻关系。2014年10月8日，万基公司的委托代理人与姜超签订购房合同约定：万基公司（以下简称甲方），姜超（以下简称乙方）。1.甲方将清河名居1号楼六楼西出售给乙方，精装出售。面积127.669平方米，房价3000元/平方米，装修600元/平方米；2.乙方付总款肆拾万后，甲方负责办理房产、土地两证，税费由乙方负担；3.乙方交定金壹拾万元，2014年10月30日付款壹拾万元，2014年11月30日前付款壹拾万元，余款分叁年2017年12月30日前付清（不计息），余款若违约，处违约金额的50%赔给甲方；4.甲方2014年11月30日收到乙方房款壹拾万元后正式与乙方签订购房正式合同，合同价款33万元，装修等费用12.9万元不计入合同等条款。同年12月22日，万基公司与姜超、张馨又签订商品房买卖合同约定：出卖人（万基公司），买受人（姜超、张馨）。姜超、张馨购买万基公司127.669平方米房屋一套，总价款33万元，姜超、张馨分期付款，首付17.1万元，其余款15.9万元分三年付清，每年付5.3万元，每年12月1日前付清，不计利息。如乙方违约，除合同约定外，另承担违约金50%给甲方等条款。上述合同签订后，姜超、张馨按合同约定向万基公司付款，万基公司将该房屋交给姜超、张馨。2016年12月23日，万基公司将不动产证交给姜超、张馨，2017年12月28日姜超、张馨付购房款50000元，尚欠万基公司的购房款3000元未付。后万基公司多次找姜超、张馨索要购房款及垫付办证税费和违约金，姜超、张馨未付，双方发生纠纷，万基公司诉至法院。一审法院认为，万基公司与姜超、张馨双方所签订的购房合同和商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，该合同内容未违反法律的强制性规定，为有效合同，姜超、张馨应当按照合同约定支付购房款。双方约定的付款期限届满后，姜超、张馨未按合同约定付清最后一次购房款53000元，其直到2017年12月28日付购房款50000元，尚欠3000元未付，属违约行为，按合同约定应承担违约责任。但双方约定的违约金过高，万基公司要求姜超、张馨对未付的余款按50%支付违约金，法院不予采信。根据本案的具体情况，法院对违约金酌情按未按期付款的20%处理，即姜超、张馨应支付万基公司的违约金10600元。万基公司要求姜超、张馨偿付办证税款10000元无证据证实，且姜超、张馨抗辩该款已支付给万基公司，故对万基公司的该诉请，法院不予支持。待万基公司有新的证据后，可另行主张权利。姜超、张馨辩称购房款已付清，装修费3000元未付是因万基公司的装修质量有问题，答辩人已履行房款义务，不存在违约。关于姜超、张馨抗辩万基公司的房屋装修有质量问题，庭审中，姜超、张馨未向法院举证，姜超、张馨辩称购房款已付清，与本案的事实不符，且双方签订的商品房买卖合同约定是每年的12月1日前付房款53000元，姜超、张馨辩称已提前付购房款，违背了正常的交易习惯，从双方提交的证据只能证明姜超、张馨付清的是装修款和部分购房款，故姜超、张馨的抗辩理由不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第（三）项、第七十二条、第七十四条、第七十六条规定，判决：一、姜超、张馨于判决生效之日起五日内支付随州万基房地产开发有限公司购房款3000元，违约金10600元，合计13600元；二、驳回随州万基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费300元，由随州万基房地产开发有限公司负担100元，姜超、张馨负担200元。本院经审理查明，姜超、张馨所购买的案涉房屋于2016年8月11日开具了《湖北增值税普通发票》，万基公司在该发票上加盖了公章。姜超于2014年10月8日向王升芳汇款100000元，2014年12月1日向王升芳汇款200000元，2015年12月1日向文永朝汇款53000元，2016年12月23日向王升芳汇款53000元，2017年12月28日向文永朝汇款50000元。一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，万基公司的委托代理人文永朝与姜超于2014年10月8日签订《购房合同》约定房屋价款33万元、装修等费用12.9万元，总价45.9万元，且约定装修费用12.9万元不计入正式合同。万基公司与姜超、张馨于2014年12月1日签订的《商品房买卖合同》约定房屋价款为33万元，不含上述装修费用12.9万。姜超、张馨于2014年-2016年期间向万基公司的委托代理人文永朝共计付款406000元，已超出了《商品房买卖合同》约定的房屋价款33万元，万基公司亦于2016年8月11日向姜超、张馨开具了收受房款33万元的《湖北增值税普通发票》，故姜超、张馨对于《商品房买卖合同》约定的付款义务已履行完毕。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因万基公司的委托代理人文永朝与姜超于2014年10月8日签订的《购房合同》对房屋面积、房价、付款方式等主要内容均有明确约定，万基公司辩称该购房合同实际上是意向合同的抗辩理由不能成立。姜超、张馨与万基公司签订了两份房屋买卖合同，两份房屋买卖合同对付款方式的约定不一致，但从合同的履行情况来看，万基公司向姜超、张馨交付的房屋系已装修房屋，姜超、张馨向万基公司支付的款项除了房款33万元，还包括双方签订的《购房合同》约定的装修费用，故应当认定双方亦实际履行万基公司的委托代理人文永朝与姜超签订的《购房合同》。该《购房合同》第3条约定“余款分叁年2017年12月30日前付清（不计息）。余款若违约，处违约金额的50%赔给甲方”，因姜超、张馨在2017年12月30日前已向万基公司支付房款共计456000元，按照《购房合同》的约定尚欠3000元的房款未支付，故姜超、张馨应承担未按期付款3000元的违约责任，一审法院认定姜超、张馨未按期付款的房款为53000元，并据此认定姜超、张馨支付万基公司违约金10600元属认定事实错误，本院依法予以纠正。姜超、张馨在2017年12月30日前尚欠房款3000元，一审法院酌情按未按期付款的20%计算违约金并无不当，本院据此认定姜超、张馨应向万基公司支付违约金600元。综上，上诉人姜超、张馨的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖北省随州市曾都区人民法院（2018）鄂1303民初3588号民事判决；二、姜超、张馨于判决生效之日起十日内支付随州万基房地产开发有限公司购房款3000元，违约金600元，合计3600元；三、驳回随州万基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元，由随州万基房地产开发有限公司负担100元，姜超、张馨负担200元；二审案件受理费140元，由姜超、张馨负担。本判决为终审判决。审判长  刘俊利审判员  张 欢审判员  李 超二〇一九年四月十九日书记员  曹娜娜