上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终2948号上诉人（原审被告）：上海创涉实业有限公司，住所地上海市闵行区莲花南路******。法定代表人：郭克梅，执行董事。委托诉讼代理人：陈维扬，上海钰澜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海丝圆餐饮管理有限公司，住所地上，住所地上海市松江区车墩镇朝阳路******v>法定代表人：成凯，执行董事。委托诉讼代理人：龚志明，男，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：祝涵，上海正策律师事务所律师。上诉人上海创涉实业有限公司（以下简称创涉公司）因与被上诉人上海丝圆餐饮管理有限公司（以下简称丝圆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初25891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。创涉公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回丝圆公司要求创涉公司承担装修损失的诉讼请求。事实与理由：1.一审判决对涉案房屋装修残值的认定无事实依据。另案判决书不能作为认定本案装修费用的依据。一审并未明确“一般餐厅装修的行业标准”。丝圆公司在他处亦经营快餐、配餐业务，2016年4月拆迁时，其将涉案房屋内的设施设备搬到他处继续使用，故其并无实际损失。2.一审认定丝圆公司主观无过错不符实际情况。创涉公司在签订合同时已明确告知丝圆公司涉案房屋为产证中的附属房（在宗地图中有明确的标注），也明确告知涉案房屋不在产证面积范围内。丝圆公司辩称，不同意创涉公司的上诉请求，要求维持原判。丝圆公司向一审法院提出诉讼请求：1.创涉公司赔偿丝圆公司装修损失人民币（币种下同）510,000元；2.创涉公司赔偿丝圆公司预期利益902,921.61元（2016年4月21日实际拆除之日起算,按照25,530.34元/月的标准,折合851.01元/天,计算到2019年3月18日租约到期之日为止计1,061天)。一审法院认定事实：2015年6月1日,丝圆公司（承租方、乙方）与创涉公司（出租方、甲方）签订《厂房租赁合同》,约定，甲方同意将位于上海市闵行区XX镇XX路XX号房产（产权证号：沪房地闵字2006第**）中的部分房屋以及附属设施出租给乙方使用。双方确定“租赁物”租金结算的建筑面积为300平方米（附图）。该面积不因任何人士、组织或机关测量的结果而变更。房屋类型为砖混结构。乙方须在签订本合同时经工商行政管理机关核准的企业经营范围内使用“租赁物”,乙方不得擅自改变“租赁物”的用途,并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理规定。如乙方需改变使用用途,须经甲方书面同意,改变用途依法所需办理的全部手续均由乙方申报,由此产生的费用全部由乙方自行承担。租赁合同期限为45个月，自2015年6月1日起至2019年3月18日止。租赁物第一、第二年度日租金为390元，月租金为11,862.50元，季度租金为35,587.50元，年租金为142,350元。乙方按季度支付租金。履约保证金为25,000元。乙方如对租赁物进行装修、改建、搭建、扩建的，须经甲方同意，另应当按照有关规定向消防、环保、卫生等政府有关部门申报批准后方可进行。否则,合同终止或解除后,甲方有权要求乙方恢复原状并赔偿损失,亦可要求乙方按现状返还,且装饰、装修、搭建、扩建等产生的建筑物或添附物归甲方所有,甲方不作任何补偿。合同另对其他权利义务作了约定。双方签约时，一并附房地产权证、房屋状况及产权人信息、场地划分说明、排水许可证，上述材料由创涉公司交付丝圆公司。租赁合同签订后,创涉公司将涉案房屋交付丝圆公司使用，丝圆公司对涉案房屋进行了装修。后，丝圆公司开业对外提供餐饮服务。2016年4月9日,创涉公司向丝圆公司发《告知书》，载明:……我司于2016年4月6日经镇政府拆违办公室，上海XX集团现场办公会议精神，要求贵司租赁XX路XX号沿街（餐饮）房于2016年4月20日前自行拆除、自行整治，对拒不自行拆除、自行整治的公司，行政执法部门特依法根据法律法规，依法予以强制拆除及整治。……2016年4月20日，涉案房屋由拆违办强制拆除。创涉公司已将履约保证金25,000元退还丝圆公司。一审法院另查明，2016年12月1日，徐某作为原告，以龚志明为被告向一审法院提起合伙协议纠纷之诉，请求龚志明支付退股款20万元及利息，并承担律师费。该案经审理查明如下事实：2016年4月2日，龚志明和徐某共同签订一份《合作细则条款（补充）》，约定：1、徐某合作费200,000元二年内有效，由于意外原因不能经营，固定资产各半分配；2、徐某工资每月12,000元，每月30日，2个月使用后，龚志明可以不聘用徐某，但合作分成合同内有效；3、徐某负责后六个月的全部内部管理，包括采购，按业务其他一切管理，亏损双方承担，并从200,000元中扣除；4、龚志明前六个月负责亏损，徐某不承担200,000元以外的一切费用，徐某保管510,000元装修凭证和固定资产凭证（龚志明已移交保管），面包车产权双方共有；5、本补充条款一式二份。落款处由龚志明、徐某二人签名。2017年6月23日，一审法院依法作出(2016)沪0112民初32495号民事判决：驳回徐某的诉讼请求。徐某不服，上诉至本院。2018年3月15日，本院作出（2017）沪01民终12711号民事判决：驳回上诉，维持原判。一审法院认为，《厂房租赁合同》没有继续履行是由于涉案房屋系违章建筑，被政府拆除。因涉案房屋系违章建筑，该《厂房租赁合同》应属无效。根据查明事实，丝圆公司、创涉公司签订的《厂房租赁合同》约定创涉公司将上海市闵行区XX镇XX路XX号房产（产权证号：沪房地闵：沪房地闵字2006第**房屋以及附属设施出租给乙方使用。建筑面积为300平方米。合同签订时，创涉公司将房地产权证、房屋状况及产权人信息、场地划分说明、排水许可证等材料交丝圆公司，根据合同约定及创涉公司交付丝圆公司的材料，足以使丝圆公司相信涉案房屋是合法建筑。丝圆公司承租涉案房屋后，投入装修，对外营业。创涉公司辩称涉案房屋是厂房，不能用作餐饮，只能用作仓储，丝圆公司擅自改变涉案房屋的用途造成的损失应当由丝圆公司自行承担。但丝圆公司系经营餐饮的公司，其作为签约主体签订《厂房租赁合同》，承租涉案房屋的目的是为了经营餐厅，创涉公司对此情况系明知，现涉案房屋因系违章建筑被政府强行拆除，创涉公司应当对此承担责任，故一审法院对创涉公司的抗辩意见不予采信。关于丝圆公司的装修损失，创涉公司应当承担赔偿责任。关于装修数额，因涉案房屋已被拆除，装修现场无法还原，法院无法对装修残值进行评估，但丝圆公司承租涉案房屋系用于经营餐厅并进行装修是客观事实。根据丝圆公司提供的现场照片，结合涉案房屋的使用面积、一般餐厅装修的行业标准、丝圆公司实际使用涉案房屋期间的折旧情况，一审法院酌情确认涉案房屋的装修残值为35万元。关于逾期利益损失，丝圆公司提供的存款交易明细对账单无法证明其诉请的营业额，丝圆公司亦没有提供其他证据予以充分证明，故法院对该项诉请难以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：一、上海创涉实业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海丝圆餐饮管理有限公司装修补偿款35万元；二、对上海丝圆餐饮管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计8,758.15元，由上海丝圆餐饮管理有限公司负担6,273.15元，上海创涉实业有限公司负担2,485元。二审审理过程中，上诉人创涉公司提供了下列证据：1.丝圆公司的工商登记资料及章程，以证明丝圆公司不能进行食品生产、经营。2.股权转让协议，以证明龚志明实施了经营行为。3.协议书，以证明涉案房屋的来源。4.创涉公司绘制的图纸，以证明丝圆公司装修的部位。5.涉案房屋出租前的照片，以证明涉案房屋出租前已装修。6.证人汪某的证词，以证明丝圆公司的装修情况。被上诉人丝圆公司发表如下质证意见：1.对于工商登记资料及章程的真实性没有异议，但不能证明龚志明是实际控制人。2.对股权转让协议的真实性没有异议，但不能证明龚志明是实际控制人。3.关于协议书，系案外人签署，真实性不认可，且与本案无关。4.关于图纸，系创涉公司自行绘制，真实性、合法性、关联性均不予认可。5.照片与本案无关。6、该证人仅做了砌墙项目，其对于其他装修情况不清楚。本院认为，本案争议的焦点是系争租赁合同无效的情况下，装饰装修的现值是多少，双方当事人应如何分担装饰装修现值损失。创涉公司提供的丝圆公司工商登记资料、章程、股权转让协议、协议书不涉及装修现值以及如何分担装修现值损失的事实，与本案均无关联性。创涉公司绘制的图纸，由于系其单方绘制，无其他证据相印证，丝圆公司对此图纸的真实性不予认可，故难以依据该图纸认定装修情况。3、涉案房屋出租前的照片，不能证明涉案房屋拆除时装修现值。4、关于证人汪某的证词，该证人陈述仅做了砌墙项目，不能证明整个装修项目的情况，本院难以依据该证据认定装修项目的现值。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。首先，本案涉案房屋系违章建筑，故涉案租赁合同系无效合同。由于涉案房屋已被拆除，故不存在出租人是否同意利用装修的问题，则本案需解决的是丝圆公司是否存在装修现值损失以及双方如何分担现值损失的问题。本院注意到一审法院酌情确定装修残值金额，并依照残值金额作出判决，该认定显与相关司法解释规定的在合同无效情况下，出租人、承租人分担的是现值损失相悖，本院对此予以纠正。其次，根据丝圆公司一审提供的照片，丝圆公司对于涉案房屋进行过装修这一事实是客观存在的。如果该装修的现值能够确定，则双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。关于双方的过错情况，本院认为，创涉公司出租无权属凭证的建筑对合同无效存在主要过错。依照常理，丝圆公司在对方提供产证的情况下如果认真核对产证，应该能够确定产证上所记载的建筑物与实际承租的建筑物是否一致，但丝圆公司未尽该审慎注意义务，故丝圆公司对合同无效亦有一定的过错。再次，关于涉案房屋的装修现值。由于涉案房屋在本案诉讼前已经拆除，故无法通过实物评估的方法确定装修现值。丝圆公司一审中主张可通过闵行区人民法院（2016）沪0112民初32495号民事判决书中涉及的龚志明与徐某之间的补充协议、照片证明装修费用为51万元。本院认为，另案判决书仅载明龚志明和徐某签订的《合作细则条款（补充）》内容，但该协议中的第4条（即约定龚志明将51万元的装修凭证和固定资产凭证交徐某保管的条款）是否已实际履行，另案并未明确。况且另案中亦未查明该51万元凭证是否真实及与涉案房屋装修的关联性，丝圆公司亦未在本案中提供该51万凭证。同时，本院还注意到，该协议第4条对51万元凭证的性质明确约定为“装修凭证和固定资产凭证”，则该51万元凭证中有多少是装修费用的凭证，丝圆公司亦未明确。故，本院难以依据另案判决确认涉案房屋装修的现值。至于丝圆公司一审提供的照片，因无法完整反映装修情况，法院亦难以仅凭照片来确认装修现值。另，根据相关规定，装饰装修物可区分为形成附合的部分及未形成附合的部分。对于未形成附合部分可由承租人拆除，即该部分不应由出租人赔偿，出租人仅对形成附合部分在符合法律规定的构成要件情况下，才承担赔偿责任。在本案中，丝圆公司亦难以确定形成附合部分的装修现值。最后，在丝圆公司难以举证证明涉案房屋形成附合部分的装修现值的情况下，现创涉公司在二审中自愿补偿丝圆公司装修款12万元。本院注意到一方面自愿补偿系创涉公司的真实意思表示，亦不违反效力性规定，是对其自身权利的处分；另一方面，本院还注意到以下情况：1.涉案房屋装修已使用的年限；2.从照片反映的装修状况看，涉案房屋用于经营园区食堂而非餐厅；3.双方的过错程度；4.从创涉公司二审提供的照片看，丝圆公司装修涉案房屋之前，创涉公司已对涉案房屋进行过装修。综合上述情况，创涉公司自愿赔偿对方的金额已能弥补对方的损失。一审法院判决创涉公司赔偿丝圆公司装修补偿款35万元不当，本院予以纠正。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销上海市闵行区人民法院（2018）沪0112民初25891号民事判决；二、上海创涉实业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海丝圆餐饮管理有限公司装修补偿款12万元；三、驳回上海丝圆餐饮管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计8,758.15元，由上海丝圆餐饮管理有限公司负担7,408.15元，上海创涉实业有限公司负担1,350元。二审案件受理费6,550元，由上海丝圆餐饮管理有限公司负担3,850元，上海创涉实业有限公司负担2,700元。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  许 军审判员  翟从海二〇一九年四月二十八日书记员  周 益附：相关法律条文一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……