舟山市定海区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙0902民初4425号 原告：唐芝芳，女，1971年6月18日出生，汉族。 委托诉讼代理人：翁雄健，浙江五奎律师事务所律师。 被告：舟山科来华建材家居市场有限公司，住所地舟山市定海区临城街道海天大道****501。 法定代表人：王锦游，总经理。 委托诉讼代理人：赵行海，浙江京衡（浙江自贸区）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘少华，男，1987年2月18日出生，汉族，系舟山科来华建材家居市场有限公司员工。 原告唐芝芳与被告舟山科来华建材家居市场有限公司（以下简称“科来华公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月25日受理立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐芝芳及其委托诉讼代理人翁雄健，被告科来华公司的委托诉讼代理人赵行海、刘少华，以及证人江某、罗某均到庭参加诉讼。期间，因案件审理需要，经原告唐芝芳申请，本院委托浙江方舟资产评估有限公司对涉案财产进行了评估，本案现已审理终结。 唐芝芳向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告2018年1月22日签订的《租赁合同书》；二、判令被告赔偿原告停业损失为3356998元（计算至2019年2月1日），自2019年2月1日起，按每天782元继续计算房租损失，按每天1020元继续计算人员工资损失，按每月162125元继续计算经营损失，直至法院判决解除合同之日；三、判令被告退还合同保证金5000元；四、判令被告赔偿三相电改造费用2000元；五、判令被告承担评估费58000元。事实和理由：原告原先在自有商铺经营“好莱客衣柜”、“青木隐形纱窗”、“好太太自动晾衣架”，生意兴隆。2011年初，被告多次游说并承诺种种优惠，表示经营期限可达10年，并向原告展示《科来华国际广场业态分布图》，显示该广场2号楼和4号楼二楼均为移门区，与原告经营的商品相同。原告遂决定租赁承包该广场-208、218-225商铺，建筑面积778.04平方米。2011年3月7日，原告与被告签订《商铺装修保证金协议》，在该协议背面，被告确认2号楼和4号楼之间的天桥广告位给原告免费使用。同日，原、被告签订第一期《租赁合同书》，租期3年。原告投入300余万元对商铺进行装修，并注册舟山市新城广阳建材商行，继续经营“好莱客衣柜”、“青木隐形纱窗”、“好太太自动晾衣架”，原告在2号楼和4号楼之间的天桥两侧安装了品牌广告。但业态分布图中原规划的2楼移门区，被被告改作经营其他商品，没有形成同类商品的氛围，影响原告经营。后原、被告又续签了3年租赁合同。从2016年开始，被告将合同改为一年一签，租期自2016年2月2日至2017年2月1日。后双方对租赁相关事宜发生争议，被告于2017年5月向法院起诉，要求原告腾退房屋并支付占用费，经法院协调，才撤诉。为此，被告怀恨在心。原告补交租金后，双方补签了2017年合同，租期自2017年2月2日至2018年2月1日。此前几年租金均未变，但2018年1月22日续签合同时，被告蓄意报复，按房号区分计算租金，每月每平方米租金分别为201号36元、202号34元、203-208号30元、218-225号26元，但该市场同楼层其他商铺的租金均不超过26元。2018年2月4日，被告未经原告同意，擅自将原告在天桥两侧的广告拆除，内侧租赁给他人安装广告，外侧自行安装公益广告。2018年9月11日，原告商铺突然停电，原告插卡充值500元后恢复供电，但在几分钟后再次停电。原告向被告管理人员反映后，被告以原告欠电费为由拒绝为原告恢复供电，导致原告停业至今，被告这些违约行为，造成原告重大经济损失，故起诉要求法院判如所请。 科来华公司辩称：原告诉称不实，答辩人没有违约。1.答辩人是根据各类建材商品概念进行合理布局，原告所称“移门区被被告改变影响原告经营”显然不实，第二期合同签订时，原告已明知该改变仍续签合同，未提出任何异议，直至2017年8月16日，答辩人起诉唐芝芳拖欠租金纠纷案中才提及，后原告交清租金，答辩人才撤诉；2.“广告位免费使用”更与事实不符，完全是原告主观臆测；3.从2016年开始，答辩人与所有承租商户的合同均改为一年一签，并无欺诈、胁迫，完全是双方自愿、平等的协商所为，至于租金的差异及调整，也是市场和商铺环境等诸多因素决定，并无“蓄意报复”；4.原告称“2018年9月11日原告商铺突然停电……”一节，该断电并非答辩人故意所为，而是原告的用户充值卡本身资金不足造成。该次断电后，市场方叫来专业电工查看，发现原告欠电12000多度，说明原告在透支情况下使用电量，经查阅原告交费情况，获悉原告2013年度充值7400元，2014年充值8100元，2015年充值7500元，2016年充值5000元，2017年充值2000元，2018年充值2000元。原告有二张充值卡，分别对应原告使用的二只电表。而正泰电表系统必须是卡与表相对应且卡内资金充足才能正常使用，理论上只要卡内资金不足以使用10度电时，就会自动跳闸断电。原告在2018年充值时，其中卡一500元，卡二1500元。分析存在零部件损坏或其他原因。据此，市场方在2018年9月13日发函告知原告欠电费15804元一事，但原告称异议，不愿补交电费，还召集媒体采访，采访中原告为摆脱自己故意拖欠电费之实，故意将两张卡的充值数据混淆到一张卡来处理，答辩人当即予以辩驳，且提出由第三方鉴定电表，原告亦放弃鉴定。原、被告之间除了租赁合同外，还存在用电合同关系，答辩人抽查发现原告已大额拖欠电费，通知原告补缴并积极查找原因，更换断电开关。因原告违约在先，被告才作出积极举动，停止供电。综上所述，答辩人不存在违约行为，原告要求解除合同没有事实和法律依据，故请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 一、双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。 2011年3月7日，原、被告签订首期《租赁合同书》，合同载明被告为甲方（出租方），原告为乙方（承租方），“甲方将位于舟山市临城新区海天大道1188号科来华国际家居广场的4幢201-208、218-225号778.04平方米的场地及经营设施租给乙方使用，乙方约定经营的产品为（需提供有效证明）“好莱客移门”、“好太太衣架”、“青木纱窗”，未经甲方许可不得改变经营品种项目，合同期限自2010年11月1日起到2013年10月31日止，租期共36个月，商铺摊位费及推广费共计326776元，于乙方签订本合同时一次性付清，物业费暂时不收，乙方须于本合同签订的同时交纳合同保证金共计5000元，水电保证金2000元，乙方全面履行本合同条款在合同期满后不再续租的，甲方将在半年后全额无息退还保证金”等内容。原告按合同约定缴付了各项费用，双方已按约履行合同。2014年8月8日，双方续签《租赁合同书》，合同载明期限自2013年11月1日起到2015年1月31日止，商铺摊位费及推广费共计163388元，于乙方签定本合同时一次性付清，保证金“上期转入本期”等内容，其余内容与上期合同一致。双方也按约履行各自义务。2015年1月2日，原告与被告签订第三期《租赁合同书》，合同载明“合同期限自2015年2月2日起到2016年2月1日止，租金为每平方米每个月19.6元，年标准租金为182995元/年，商铺租赁费90%、管理费10%，共计182995元，先付费后使用”等内容，并载明保证金上期转入本期，其余内容与上期合同一致。双方也已按约履行。2016年1月2日，双方续签第四期《租赁合同书》，合同载明“合同期限自2016年2月2日起到2017年2月1日止，租金为每平方米每个月21元，保安保洁费每月每平方米2元，年标准租金为196066元/年，商铺租赁费90%、管理费10%，共计214739元，一年一付，先付后用”等内容，其余内容同上期一致。原告按约支付了费用并实际使用该商铺，但因对履行有争议，原告未按期与被告续签第五期合同。被告于2017年6月诉至本院，要求原告腾退所租用的商铺并支付占用费。经本院调解，被告以双方和解而撤诉。原、被告补签了第五期租赁合同，载明“合同期限自2017年2月2日起到2018年2月1日止，租金为每平方米每个月23元，保安保洁费每平方米每月2元，年租金为214739元/年（其中商铺租赁193265元/年、管理费21474元/年），保安保洁费计18673元，共计233412元，一年一付，先付后用，本合同签署之日，乙方须向甲方一次性交纳合同期内前两项费用共计233412元”等内容，其余内容同上期一致。原告按约交纳了上述费用，并实际使用该商铺。2018年1月22日，原、被告又续签该商铺租赁合同，合同载明“合同期限自2018年2月2日起到2019年2月1日止，201号租金为每平方米每月36元，202号租金为每平方米每月34元，203-208号租金为每平方米每月30元，218-225号租金为每平方米每月26元，保安保洁费每平方米每月2元，年租金为266742元/年（其中商铺租赁240068元/年、管理费26674元/年），保安保洁费计18673元，共计285415元，一年一付，先付后用，本合同签署之日，乙方须向甲方一次性交纳合同期内前两项费用共计285415元”等内容，其余内容同上期一致。原告按合同约定交纳了上述费用，并实际使用该商铺。原告使用该商铺期间，被告为包括原告在内的承租商户，提供了名为“正泰系统”的专用电表充值卡，商户须向被告管理人员交费，并经管理人员操作，为充值卡充值成功后方可插卡使用。各商户有自己的专用电表。该专用电表有二项功能，一是计量，二是在费用不足时自动断电。被告提供给原告的充值卡有二张，分别对应二个专用电表进行使用。2018年9月11日，原告商铺突然停电，遂询问被告，被告工作人员表示，因原告已欠电费较多，领导要求先充值再供电。原告则认为是被告系统出错，要求先恢复供电再充值。双方遂发生矛盾。经媒体调解未果，原告遂诉讼来院。本案审理期间，原、被告租赁合同履行期届满终结，原告已于2019年2月14日将商铺钥匙归还被告，被告也已将原告商铺内物品（包含评估范围内物品）清理搬出。 二、双方当事人对下列事实有争议。 1.被告科来华公司在履行合同过程中，有无违约事实。特别是最后一期合同的履行中，原告是否拖欠电费，被告有没有授意员工拒绝给原告充值使用电表，强制断电。该断电行为是否算作被告违约。原告认为，被告违约有三：首先，原告原来在自有商铺经营时生意兴隆，正是被告多次游说并作承诺后，原告才迁至被告处经营，但原告投入巨额装修并实际承租后发现，被告未按其展示的《科来华国际广场业态分布图》布局，导致原告生意受影响；其次，被告承诺2号楼和4号楼之间的天桥广告位免费给原告使用，但2018年开始被告擅自将该广告位租赁给他人和用于公益广告；第三，被告以原告拖欠电费为由，对原告商铺断电，并授意员工拒绝给原告充值使用，原告据理反驳并投诉媒体，但被告仍拒绝恢复供电，导致原告无法经营。被告这些违约行为，造成原告重大经济损失。故原告认为是被告违约，并以“被告违约导致合同目的无法实现”为由，要求解除合同；被告则认为，原告的诉称不符事实，被告没有任何违约。首先，原、被告签订《租赁合同书》完全是自愿行为，双方不断续签合同足以证明原告接受该商铺整体合理布局，不存在被告“游说、承诺”和“改变布局影响生意”；其次，被告没有承诺“天桥广告位免费给原告使用”，《商铺装修保证金协议》的背面只写“天桥4-2广告位”，并没有免费给原告使用的意思，原告该项主张没有依据；第三，被告提供的“正泰专用供电系统”在正常情况下，只有充值卡内有足额资金才能用电。但不知什么原因，原告没有及时充值仍继续长期用电。被告在巡查发现原告电表存在“卡没钱仍可透支用电”的情况后，及时通知原告前来补交电费，但原告一直拒绝交费，被告才更换了失灵的断电开关。原告因此无理纠缠，歪曲事实投诉媒体。原告拖欠电费是不争的事实，只是由于被告没有及时发现。被告并没有拒绝原告交费充值，被告也不可能拒绝原告交费。现被告通知原告补缴电费，没有过错。综上所述，不存在被告违约事实。本院认为，原告主张的前两项事实，虽提供了《科来华国际广场业态分布图》的照片、《商铺装修保证金协议》、天桥广告招商公告、天桥场地租赁协议等证据，但这些证据与原告主张之间缺乏必然因果联系，无法证明原告的主张。原告主张被告“恶意断电，拒绝恢复供电，影响原告正常经营”一节，并提供了电表照片和购电记录，以及原告与被告员工的一段录音等证据，可以证明原告被断电且被告拒绝恢复供电的事实。但根据被告提供的证人江某、罗某的当庭证言，和双方当事人的陈述，以及原告用电清单等书证，可以认定原告客观上存在拖欠电费的事实，和被告在发现原告电表自动断电系统故障后，经告知原告后更换了断电开关，导致原告不充值就无法正常用电的事实。基于原告拖欠电费，违约在先，被告通知原告须先缴费未果情况下，拒绝恢复供电，虽然简单粗暴，但也无可厚非。故原告据此认为是被告违约，不能成立。 2.原告因被告断电导致营业损失的数额。原告主张被告应赔偿原告2018年9月11日至2019年2月1日各项停业损失3356998元，其中房租损失按每天782元从2019年2月2日起算，人员工资损失按每天1020元计算，直至判决合同解除之日，经营损失按每月162125元从2019年2月起算至判决合同解除之日。被告认为原告的各项主张均缺乏依据，不予认可。本案审理期间，原告向本院申请，对所经营商铺装修现有价值和仓库剩余货物现有价值进行司法评估，浙江方舟资产评估有限公司接受委托后，经双方当事人到场确认，对该财产进行了评估，确定所评估资产在2018年9月11日评估基准日的现有价值为人民币2046385元。原告已支付评估费58000元。 本院认为：原告与被告签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行合同义务。现原告拖欠被告电费，违约在先。虽然被告在电表管理上存在过错，没有及时发现原告欠费情况，或事后处理该纠纷过程中有种种不当，但被告在原告未补交付清电费前，拒绝给原告供电，不构成根本性违约。现原告主张“因被告违约导致合同目的不能实现”，并据此要求解除合同，缺乏依据，故本院不予采纳。由于原告其他诉讼请求，是基于被告违约而解除合同为前提，故本院也不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十四条第四项、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告唐芝芳的诉讼请求。 案件受理费33656元，减半收取16828元，资产评估费58000元，均由原告唐芝芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审判员 张 灯 二〇一九年四月十二日 书记员 胡琴琴