河南省正阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1724民初3888号原告正阳县广场（公园）管理办公室。法定代表人李永和，任主任职务。委托代理人潘成中，男，河南明信律师事务所律师。被告驻马店市德隆物业管理有限公司。法定代表人徐新政，任公司执行董事兼总经理职务。委托代理人潘建峰，男，汉族，1986年5月3日出生，住汝南县，系被告公司工作人员。委托代理人吴彦东，男，河南同立律师事务所律师。被告张栋，男，汉族，1988年10月24日出生，住正阳县。原告正阳县广场（公园）管理办公室（以下简称正阳广场办）诉被告驻马店市德隆物业管理有限公司（以下简称德隆物业公司）、张栋排除妨害纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告正阳广场办法定代表人李永和、委托代理人潘成中、被告德隆物业公司委托代理人吴彦东、潘建峰、被告张栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告正阳广场办诉称，原告系正阳县城市执法局所属的事业单位，负责正阳广场、文化公园等城市基础设施管理及养护工作。2013年5月27日正阳县人民政府与驻马店市新燎原置业有限公司签订《正阳县文化广场升级改造及地下商城合作投资合同书》，正阳县人民政府享有正阳县西顺河街文化广场中心转盘处1间商铺管理使用权。2016年9月，根据正阳县人民政府的授权，原告对上述商铺及其他设施进行维护管理。但被告德隆物业公司未经允许，在2015年12月1日与被告张栋签订《商城铺位租赁合同》，擅自将案涉商铺出租给被告张栋居住使用。原告得知此事后，多次与两被告沟通无果。两被告的行为严重侵犯原告的合法权益，为此诉至法院。要求：1、依法确认被告驻马店市德隆物业管理有限公司与被告张栋于2015年12月1日签订《商场铺位租赁合同》无效；2、判令被告驻马店市德隆物业管理有限公司及张栋迁出案涉商铺（所属物品一并搬出）；3、依法判令被告驻马店市德隆物业管理有限公司向原告支付自2016年1月1日起至实际搬离之日止的商铺使用费暂定90000元（按照每年人民币15000元标准计算）；4、本案的诉讼费用由二被告承担。被告德隆物业公司辩称，一、原、被告双方诉讼主体不适格。1、正阳县没有城市执法局这一机构，只有城市管理综合执法局，原告的职权不明。即使按照起诉状所称，原告的职责是对正阳广场、文化公园等城市基础设施管理及养护工作，2016年9月根据县政府的授权对正阳广场设施进行维护管理。不难看出，原告不是正阳文化广场城市基础设施的所有人，其无权代表正阳县人民政府接收建设单位投资建设的项目，只有在县政府接收后才能根据政府授权由其进行管理及养护工作。因此，在建设单位与县政府尚未办理地上广场配套项目移交的情况下，原告无权要求移交，也无权请求确认租赁合同无效等；2、正阳文化广场地下商场属于建设单位——驻马店市新燎原置业有限公司及买受人所有，我公司是受新燎原置业公司的委托，对地下商城进行物业管理服务，不享有地下商城的物业所有权，无权决定交付县政府管理使用的范围。因此，起诉我公司请求确认租赁合同无效并迁出案涉物业，是不当的。二、原告的诉讼理由不能成立。1、根据新燎原置业公司与正阳县人民政府签订的正阳县文化广场升级改造及地下商城合作投资合同书、补充协议的约定及设计图纸，广场用地是新燎原置业公司以出让方式依法取得的土地使用权，新燎原置业公司享有地下商城管理使用权40年，广场中间圆形出口与周边其他几个出口一样是地下商城必经的出入口，亦是消防通道，不是地上广场配套投资建设项目，不属于交付政府管理使用的范围，管理使用权归新燎原置业公司及地下商城全体业主。新燎原置业公司亦证明李兴伟与原告签署的《正阳县文化广场地面附属设施移交证书》不具有法律效力。很显然，新燎原置业公司与县政府在移交项目上存在争议，原告据此请求确认租赁合同无效并迁出案涉物业，证据不足；2、我公司与另一被告张栋是在2015年12月1日签订的租赁合同，而原告是2016年9月才根据县政府的授权对正阳文化广场地上设施进行维护管理。即在原告开始管理之前已经出租，其诉称未经允许擅自签订合同出租使用，不符合事实。且新燎原置业公司也不可能将自己享有管理使用权的地下商城必经的出入口和消防通道移交给县政府，原告也无权进行管理，其诉请理由不能成立；3、正阳文化广场的中间圆形出口不是商铺，是地下商城的出入口和消防通道，只是我公司临时出租给张栋，由张栋进行管理，并向原告的广场养护保洁人员开放作为其休息场所。如果移交给原告，将给地下商城的管理带来很大的困难，也势必给地下商城的消防安全带来隐患。再则，对同是地下商城出入口的广场周边通道，原告并不主张管理权，却单单对中间圆形出口提出主张，无疑是在滥用权力故意刁难地下商城的业主，破坏县政府的招商引资政策。另外，原告诉请的中间圆形出口使用费也不属实，第一年虽是45000元，后来根据市场行情已经分别调整为35000元和22000元。综上所述，应当由正阳县人民政府和建设单位——新燎原置业公司协商确定交付政府管理使用的地上广场配套项目及范围后，再由原告及我公司确定各自管理的范围。原告起诉的主体不适格，证据不足，理由不成立，请求驳回原告的起诉。被告张栋辩称，答辩意见同德隆物业公司一致。经审理查明，原告系正阳县城市管理综合执法局所举办的事业单位，宗旨和业务范围为“提供休闲场所，丰富人民群众文化生活，负责正阳广场、正阳公园、文化公园、龙藤湖公园等游园内市政、园林绿化和市容环卫保洁等城市基础建设管理及养护工作；负责园内安全监管工作；负责游园内灯饰及各类管线的维护管理；负责游园内各类体育设施及娱乐活动场地的养护管理；负责游园区域内道路交通秩序和交通安全管理；负责游园内悬挂广告的审批与管理；负责游园容貌及精神文明建设，提供文明、优美的游园环境。”2013年5月27日，正阳县人民政府作为甲方，驻马店市新燎原置业有限公司作为乙方，双方签订《正阳县文化广场升级改造及地下商城合作投资合同书》一份，该合同载明“…第一条甲方招商引资，引进乙方在正阳县顺河街文化广场投资建设文化广场及地下商城项目，该项目县本级收取和支配的行政性收费全免，该项目涉及所有税收地方所得部分先收缴而后全部奖给乙方，用于基础设施及配套项目建设。第二条甲方负责提供国有建设用地，用于建设文化广场及地下商城，产权归甲方所有。甲方负责办理项目建设中所需的规划许可证、施工许可证等建设过程中的所有手续、证件，并承担办证的各项费用，协调投资环境。…第六条地上文化广场建成后由乙方无偿交付甲方政府管理使用。甲方负责管理、维修广场配套设施及相关费用。第七条广场地下商场建成后由乙方全权负责管理经营、维修，并承担相关费用。…”2013年10月14日，双方签订补充协议一份，载明：“一、文化广场用地分割为地表以上广场用地和地下空间两部分。广场以上产权归县政府所有，依然划拨给业主单位县住建局。广场地下空间按招拍挂出让，乙方取得后，甲方将出让所得全部奖励乙方用于集约节约用地、开发利用地下空间、繁荣正阳经济，并用于地表广场基础设施建设。二、原合同中第八条：“…该项目建成交付使用之日起甲方无偿出让广场地下商城管理使用经营权五十年。满五十年后，乙方将地下商城无偿交付给甲方，并办理交接手续…。”变更为：“该项目建成交付使用之日起甲方出让广场地下商城管理使用经营权四十年…。”在该合同的尾部，甲方代表陈玉杰签字并加盖正阳县人民政府公章，乙方代表李兴伟签字并加盖驻马店市新燎原置业有限公司合同专用章。正阳县文化广场建成后，驻马店市新燎原置业有限公司作为建设单位与原告签订了《正阳县文化广场地面附属设施移交证书》，显示移交内容为：“一、灯饰：高杆灯四盏、造型灯十二盏；二、健身器材：五十八个、健身标识牌：二个；三、LED大屏：二个；四、休闲桌椅：休闲椅：十个、休闲桌：二张；五、门球场：一个；六、舞台：一个；七、管理用房：六间、卫生间一间；八、监控系统：一个；九、绿化、景观设施；十、公共厕所一座；十一、中间圆形出口一座。”李兴伟在投资单位经办人处签名，原告作为接收单位在该移交证书上签字盖章。2015年10月1日，驻马店市新燎原置业有限公司与被告德隆物业公司签订了物业服务合同，选聘被告德隆物业公司对正阳县文化广场地下商城提供前期物业管理服务事项。被告德隆物业公司与被告张栋签订了正阳县文化广场地下商城商铺租赁合同，约定将坐落正阳县西顺河街文化广场中心转盘处商铺1间租赁给被告张栋，租期6年(自2016年1月1日起至2022年1月1日止)。现被告张栋在实际使用着该广场中间圆形出口处地上部分。被告德隆物业公司举证驻马店市新燎原置业有限公司出具的证明一份,拟证明李兴伟不是驻马店市新燎原置业有限公司的法定代表人，且未经公司委托授权，也未经公司负责人签名确认，未经公司盖章追认,其签订移交证书行为无效，该移交证书对驻马店市新燎原置业有限公司不具有法律效力。原告举证驻马店市新燎原置业有限公司在其他案件中提交的工作证明书，证实李兴伟系该公司的工作人员。上述事实，有原告提交的正阳广场办的组织机构代码证复印件、正阳广场办的事业单位法人证书复印件、正阳广场办的机构编制文件复印件、正阳县文化广场升级改造及地下商城合作投资合同书复印件一份、正阳县文化广场地面附属设施移交证书复印件一份、涉案商铺的照片、商铺铺位租赁合同复印件一份、正阳广场办责令限期整改通知书复印件一份、送达照片3张，被告德隆物业公司提交的物业管理区域范围明细表复印件一份、正阳县文化广场升级改造及地下商城合作投资合同书复印件一份、补充协议复印件一份、文化广场设计图纸复印件一份、驻马店市新燎原置业有限公司出具的证明一份、租赁合同复印件三份及双方当事人庭审陈述予以证实。本院认为，本案原告诉讼请求，第一项诉讼请求是合同纠纷，第二项诉讼请求是物权纠纷，该两项诉讼请求不能合并审理，原告选择本案适用的法律关系是物权纠纷，对原告的第一项诉讼请求，本院不予审理。正阳县人民政府与驻马店市新燎原置业有限公司签订的《正阳县文化广场升级改造及地下商城合作投资合同书》及补充协议，明确约定，该广场地上部分由正阳县人民政府管理使用，现本案原告在正阳县人民政府的授权下对正阳县文化广场进行管理，原告诉讼主体资格适格。该广场中心的圆形出口地上部分，属于正阳县人民政府管理范围，且已移交给本案原告，原告有权对圆形出口地上部分进行管理。被告辩称该移交证书上显示的经办人李兴伟不是驻马店市新燎原置业有限公司的负责人，其签字行为未经公司授权，该行为无效。对被告该辩称，本院认为，因李兴伟在正阳县文化广场升级改造及地下商城合作投资合同书补充协议上签字，且加盖有公司合同章，该协议约定广场以上产权归县政府所有，李兴伟在移交证书上签字处置的内容确实是广场地上部分的设施，和补充协议约定内容范围一致，本院认为，李兴伟在移交证书上的签字行为足以使相对人相信李兴伟具有代理权的事实。李兴伟在移交证书上签字，该代理行为有效。对被告的辩称，本院认为与事实不符，不予采信。另被告德隆物业公司辩称，该圆形出口是地下商城必经的出入口，亦是消防通道，不是地上广场配套投资建设项目，不属于交付政府管理使用的范围，管理使用权归新燎原置业公司及地下商城全体业主。本院认为，该出口处地上部分，属于协议约定交由正阳县人民政府管理的范围，对该辩称不予采信。现在被告张栋未经原告允许，使用该广场中心的圆形出口地上部分，妨碍了原告作为管理人行使权力，现原告要求被告张栋迁出正阳县文化广场中间圆形出口地上部分，理由正当，应予以支持。关于原告要求的第三项诉讼请求，因该数额原告起诉称系暂定，对该项诉求，本院认为系不明确的诉讼请求，本院不予审理，原告待数额确定后，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张栋于本判决生效之日起三日内迁出正阳县文化广场中心圆形出口地上部分；二、驳回原告正阳县广场（公园）管理办公室的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告张栋承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  郑新成审判员  乐 娟审判员  杨 娟二〇一九年四月十二日书记员  刘 娟书记员  王舒望