湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0121民初1498号原告:张高山，男，1963年9月3日出生，汉族，住湖南省长沙县。被告：湖南恒广国际物流发展有限公司，住所地：湖南省长沙县安沙镇安沙物流大道**。法定代表人：张新德，总经理。委托诉讼代理人：吴建波，男，1975年9月28日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系公司员工。被告：长沙普瑞迪物业管理有限公司，住所地：长沙县湘龙街道凉塘路**恒广国际景园。法定代表人：张新德。原告张高山与被告长沙普瑞迪物业管理有限公司（以下简称物业公司）、湖南恒广国际物流发展有限公司（以下简称恒广物流公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张高山、被告恒广物流公司的委托代理人吴建波到庭参加了诉讼，被告物业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求判令：1、被告恒广物流公司对原告购买的恒广国际物流园A2栋705房顶层屋面因防水层失效发生渗漏，雨水通过防水层浸透保温层并透过结构层至屋内的质量瑕疵，按照2011年中华人民共和国住房和城乡建设部批准的行业标准JCJ/T53-2011《房屋渗漏修缮技术规程》从迎水面对本房整个屋面防水层进行修缮或翻修至合格标准，并从维修工程合格之日起再保修五年；2、被告恒广物流公司对结构层裂缝从屋外进行注浆修补，对屋内渗水房顶、墙面重新粉刷、油漆，并赔偿之前被告从屋内补漏时用电锤破坏结构层造成的质量减损损失和墙面粉饰油漆未恢复损失2000元；3、被告恒广物流公司赔偿原告因防水层未及时维修所造成的损失，按每日拾元计算，从2018年1月1日起算至被告恒广物流公司将失效防水层按行业标准修缮或翻修达到合格为止（暂算至2019年1月24日合计金额为3890元）；4、被告物业公司承担与被告恒广物流公司上述义务相同的民事责任；5、本案诉讼费用全部由上述两被告承担。被告恒广物流公司答辩要点：第一，我公司已做维修计划，但鉴于春雨太多，暂无法实施，有待天气连续天晴后安排维修整改;第二，被告已责成施工方于2018年4月24日与原告达成赔偿协议，已经赔偿1000元，故请求驳回原告第二、第三项诉讼请求。被告物业公司未作答辩。查明的事实根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实：1、2017年4月21日，原告张高山（买受人）与被告恒广物流公司（出卖人）签订《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20150155705），合同约定：买受人购买出卖人开发的恒广·国际物流园A区第2栋705号房屋。该商品房的设计用途为住宅，合同约定建筑面积共108.16平方米，总金额314048元。合同第十五条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。出卖人拒绝整修或者在合理期限内拖延整修的，买受人可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由出卖人承担。房屋因质量问题造成买受人经济损失的，出卖人应赔偿买受人的损失。2、同日，原告与被告物业公司签订了《恒广国际物流园综合配套区A区前期物业服务合同》，约定由被告物业公司为涉案房屋所在小区提供物业服务。3、涉案房屋已于2017年6月交付使用。交付后，涉案房屋多次出现雨水渗漏的情况。两被告多次进行维修，但均未彻底解决防水问题。4、《住宅质量保证书》承诺：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面的防渗漏保修年限为5年。涉案房屋在质保期内出现雨水渗漏，属于质保范围。5、原被告双方均同意继续履行合同。二、双方当事人有争议的事实。1、被告物业公司是否应当承担责任。原告认为，根据物业服务合同，其应当承担维修义务，其未按合同约定履行义务，应当承担相应的责任。被告认为，物业公司不是商品房预售合同的相对方，不应当再本案中承担责任。本院认为，本案《长沙县商品房买卖合同》的主体为原告张高山和被告恒广物流公司，被告物业公司并非合同主体，物业公司系原告房屋所在小区的物业管理服务单位，其对原告房屋漏水的问题不承担维修义务。2、被告是否应当承担减损损失和维修损失。原告认为根据《中华人民共和国合同法》第107条的规定以及《长沙县商品房买卖合同》第十五条和《住宅质量保证书》的约定，被告应当赔偿其损失。被告认为，原告没有提供证据证明其减损损失，且被告已经责成施工方向其赔偿了1000元，应认定对漏水赔偿事宜做了一次性的了结。涉案房屋漏水并不严重，只是有水印子，并未造成很大的实际经济损失。本院认为，原告未提供充足证据证明因房屋漏水造成其承担了减损损失和维修损失，故本院对于原告主张的减损损失和维修损失不予支持。3、被告恒广物流公司是否应当按照《房屋渗漏修缮技术规程》对原告的房屋进行维修以及维修后房屋外墙面的防渗漏保修年限是否再延长五年。原告认为，被告应当依据《中华人民共和国合同法》第61条确定的行业标准即《房屋渗漏修缮基数规程》对原告房屋进行维修，房屋维修后质保期应当再延长五年。被告认为，被告并未推脱或拒绝履行，但履行该义务时，原告应当及时予以配合，维修时应当采取何种方法应由维修单位决定；根据商品房买卖合同的约定，被告自交房起履行5年的维修义务，但超过5年后，如仍然出现质量问题，属于动用维修基金的范畴，不应当再将保修年限延长。本院认为，对于原告房屋渗漏的部位，被告恒广物流公司应当承担维修义务；由于《房屋渗漏修缮技术规程》并非国家强制性标准，原告请求被告按照该规程进行维修，过于严格，故该诉求，本院不予认定。涉案房屋于2017年6月交付，尚在保修期内，原告请求维修后房屋外墙面的防渗漏保修年限再延长五年，无事实和法律依据，本院不予认定。判决的理由和结果本院认为：一、被告长沙普瑞迪物业管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视其放弃相应的诉讼权利，不影响本院依据查明的事实作出裁判；二、原告张高山与被告恒广物流公司签订的《长沙县商品房买卖合同》（合同编号：20150155705）是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法有效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务；合同签订后，原告依约履行了付款义务，根据合同约定，涉案房屋尚处于保修期内，被告恒广物流公司应当承担维修责任；双方合同并未就房屋渗漏的维修方式进行约定，原告请求按照《房屋渗漏修缮技术规程》进行维修，因该规程并非国家强制性标准，故该诉求，本院不予支持。三、被告物业公司系原告房屋所在小区的物业管理服务单位，其对原告房屋漏水的问题不承担维修义务，故原告主张被告物流公司在本案中承担连带责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持；四、因原告未提供充足证据证明因房屋漏水造成其承担了减损损失和维修损失，故本院对于原告主张的减损损失和维修损失不予支持。五、房屋渗漏的质保期自涉案房屋交付使用之日起开始计算，该房屋尚处于质保期内，故本院对于原告主张被告从维修工程合格之日起再保修五年的诉讼请求，不予支持。六、原告请求被告赔偿其经济损失，但未能提供证据证明该损失已经实际发生，可待实际发生后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南恒广国际物流发展有限公司于本判决生效之日起一个月内对原告购买的恒广·国际物流园A区2栋705房的屋面防水层渗漏部分进行维修；二、驳回原告张高山的其他诉讼请求。案件诉讼费50元，减半收取25元，由被告湖南恒广国际物流发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  胡玲玲二〇一九年四月二十四日法官助理胡赟书记员李超奇附本案所引用的条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。当事人及诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。