宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终267号 上诉人（原审被告）：银川万达广场商业发展有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区尹家渠北街韦司德商务中心**楼4F。 法定代表人：齐界，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡慧丽，北京市盈科（银川）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王霞，女，汉族，1982年3月17日出生，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。 委托诉讼代理人：薛东昀，宁夏宁银律师事务所律师。 上诉人银川万达广场商业发展有限公司（以下简称银川万达公司）因与被上诉人王霞商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2018）宁0106民初3488号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。 银川万达公司上诉请求：1、撤销本案一审判决，依法改判驳回一审判决第一项；2、本案一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院仅凭主观臆测就直接认定银川万达公司原交付的房屋在规划设计上存在缺陷既不符合客观事实，也有违法律规定。涉案房屋所属的银川万达中心6号写字楼早在2014年6月28日就已经过设计单位北京新纪元建筑工程设计有限公司验收合格，并于当年6月30日经过有关部门进行了整体竣工验收合格及备案登记。银川万达公司在一审中提交的从银川市城建档案馆调取的《工程竣工验收备案表》对此足可印证。涉案房屋外立面的修改是银川万达公司已经依据合同约定通知王霞收房，而王霞看房后不办理交接手续。在王霞反复纠缠提出修改后，由银川万达公司在额外增加造价成本的情况下进行优化整改的，并非所谓的设计缺陷。且双方签订的合同补充协议第九条中有关于对规划设计变更无需通知且免责的约定情形，该条第2项明确规定：“乙方（王霞）同意，下列规划及/或设计变更时甲方（银川万达公司）无需通知乙方，乙方不以此为由要求甲方承担违约或其他责任：…（2）甲方对该商品房进行的优化设计的；…（4）未影响商品房质量或使用功能的”。因此，法院应当严格遵循当事人意思自治原则，而不应当无视该约定擅自借助司法权去“自由裁量”。二、一审法院对王霞所主张的损失是否存在以及应计算的期限、金额等认定严重有误，对于损失赔偿的判决不仅缺乏证据支持，而且存在以评估鉴定结果代替法院审判。一审法院已经认定本案不属于开发商延期交房的问题，在王霞诉请的银川万达公司逾期交房不能成立，更没有证据证明涉案房屋存在设计缺陷且银川万达公司反对对涉案房屋租金价格进行鉴定的情况下，矛盾的依据王霞的单方要求启动损失认定司法鉴定程序且违反上述规定依靠市场估价且扩大三倍认定损失赔偿额，明显错误。一审法院对于所谓损失的计算时间认定明显错误。涉案房屋的整改是应王霞的要求进行的，王霞在庭审中是予以认可的，一审法院对此进行了确认。故本案就不应该支持王霞关于损失及违约金的主张。双方在合同补充协议第四条还明确约定：涉案房屋交付条件为甲方取得竣工验收备案文件；乙方要求整修的，整修时间不视为甲方逾期交房。即便法院考虑被上诉人在整改期间存在租金损失，预给与其一定补偿也应当合理计算损失。其次应当从实际施工整改的时间开始计算，而不应当按照原约定的交付时间2014年10月30日来计算施工开始时间。在合同约定的交付时间，银川万达公司已经履行通知交房义务，银川万达公司不存在违约，王霞应当及时收房，但因为其自身主观认为房屋需要整改，而请求银川万达公司进行整改外立面。可以明确的是，一审法院对于外立面整改《分包合同协议书》的真实性予以确认，王霞未明确提出相反的异议或证据加以支持，该协议中明确约定开工日期暂定为2015年10月14日，竣工日期暂定为2016年4月30日，但一审法院又无视该证据的存在，直接将损失期间界定为18个月。综上，请求支持上诉人的上诉请求。 被上诉人王霞辩称，上诉人出售的涉案房屋存在缺陷，导致迟迟不能交付。双方订立的商品房买卖合同和补充合同属于格式合同，合同的部分条款加重被上诉人责任，减轻上诉人的责任，应当属于无效条款。上诉人延迟交付房屋，应当承担延迟交付的责任和损失，上诉人的上诉请求和理由不能成立。上诉人给被上诉人造成的损失原告高于一审判决的结果，请求驳回上诉，维持原判。 王霞向一审法院起诉请求:1、被告银川万达公司支付原告王霞违约金1620.07元；2、被告银川万达公司赔偿原告王霞损失4020379.28元，其中租金损失3247157.76元，物业费、暖气费等损失773221.52元；3、被告银川万达公司支付原告因诉讼发生的财产保全保险费10000元；4、案件受理费、保全费等诉讼费用全部由被告承担。 一审法院认定事实：2012年12月7日，被告银川万达公司（更名前为银川万达投资置业有限公司）就银川万达中心6号写字楼取得建设工程规划许可证。2013年5月8日，原告王霞（乙方）与银川万达投资置业有限公司（甲方）签订《银川市商品房买卖合同》十二份，原告购买位于银川市金凤区亲水大街东侧银川万达中心6号楼写字楼五层501室至512室十二套商品房。合同约定出卖人应当在2014年10月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，以及非住宅交付使用条件为该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》。合同补充协议（写字楼）第四条关于房屋交付的补充约定：“1、本合同第九条约定的该房屋交付时间为2014年10月30日之前，具体时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准（不迟于前述交房日期），乙方对此无异议。2、该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明文件（但若该房屋所在省、市对此事项存在与本约定不一致的强制性规定，从其规定）。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由拒绝接受房屋，否则按乙方原因造成房屋未能按期交付（详见本补充协议第四条第4款）办理，甲方就此不承担延期交房责任。3、甲方发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、在网络媒体或当地公开发行的报纸公告等形式。乙方应在甲方《入伙通知书》送达之日起5日内到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（包括物业服务费、公共维修基金、契税、印花税、手续费、工本费等）。在乙方付清房款前，甲方有权拒绝交房，且不视为甲方违约。由于本项目规模较大、户数较多，为避免同时办理入住手续的业主过多，甲方会在《入伙通知书》中建议乙方办理入伙手续的具体时间，由此导致的交付时间延迟，不视为逾期。4、乙方逾期办理房屋交付手续，或因乙方原因造成房屋未能按期交付的，乙方应向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在《入伙通知书》送达之日起的第5日已经将该房屋交付乙方。自交付（包括视为交付）之日起，甲方除根据本合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均由乙方承担。该房屋产生的物业服务费及其他费用（包括但不限于水、电费等）均自交付（包括视为交付）之日起计算并由乙方承担。房屋保修期自交付（包括视为交付）之日起计算。双方明确，该房屋一经现场交付，则视为乙方验收合格。乙方要求整修的，整修期间不视为甲方逾期交房。”，同时，协议还约定了其他权利义务。2014年6月30日，银川万达中心6号写字楼工程进行了工程竣工验收备案登记。2014年10月16日，原告向银川万达投资置业有限公司支付购房款16247175元。2014年11月20日，银川万达投资置业有限公司在银川晚报上刊登“银川万达中心甲级写字楼入伙公告”，载明银川万达中心甲级写字楼已达到《银川市商品房买卖合同》约定的交房条件，办理时间甲级写字楼2014年10月25日至2014年11月20日。2015年8月11日，银川万达投资置业有限公司与河北新华幕墙有限公司就银川万达中心项目甲级写字楼外立面整改工程签订《分包合同协议书》，开工日期暂定2015年10月14日，竣工日期暂定2016年4月30日。2017年4月7日，原告对涉案12套房屋进行了房屋交接，并签署房屋交接单，实测面积总计2006．4平方米。现原告认为被告违约，故诉至法院。 一审法院另查明，2017年7月24日“银川万达投资置业有限公司”名称变更为“银川万达广场商业发展有限公司”。银川万达中心6号楼写字楼在竣工时的外立面造型为X型交叉状，涉案房屋的窗户被外立面的造型遮挡，整改后，该写字楼的外立面外形为竖条状，将遮挡涉案房屋窗户的造型予以清除。庭审中，依原告的申请，法院委托宁夏正业通房地产土地资产评估有限公司出具了司法鉴定意见书（正业通司鉴报［2018］第73号），鉴定意见为2014年11月1日至2015年10月31日涉案房屋市场租金63元／月／平方米，2015年11月1日至2016年10月31日涉案房屋市场租金63元／月／平方米。 一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的十二份《银川市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。本案的实质争议焦点为买受人因开发商所交付的房屋在规划设计上存在缺陷导致采光权利受损的问题，而非开发商是否延期交房的问题。本案中，被告银川万达公司按照合同约定将涉案房屋交付原告王霞，虽然双方对采光权存在争议，但涉案房屋已经经过竣工验收，原告未举证证明涉案房屋有影响主要功能使用的情形，原告王霞应当按照合同约定进行房屋交接，故原告主张逾期交房的违约金，法院不予支持。因被告银川万达公司在规划设计上存在缺陷致使原告所买的房屋窗户被外立面造型遮挡，直接影响采光，虽被告银川万达公司针对此情况进行了外立面的整改，但被告银川万达公司应当就合同约定的交付时间2014年10月30日至外立面整改竣工时间2016年4月30日期间，对原告的损失进行赔偿。因双方所签订合同中未对采光以及因采光而造成损失进行约定，依据公平、诚实信用原则，结合被告银川万达公司补救情况以及房屋市场租金情况，法院酌情支持被告赔偿原告损失2275257．6元（2006．4平方米×63元／月／平方米×18个月＝2275257．6元）。原告应当及时按照合同约定接收房屋，因其没有采取适当措施致使损害扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故对原告主张的其他损失，法院不予支持。对于原告主张因诉讼发生的财产保全保险费，因该笔费用非必要支出的费用，故法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第（一）项、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告银川万达广场商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王霞损失2275257.60元；二、驳回原告王霞的其他诉讼请求。案件受理费19522元（已减半收取）、保全费5000元、鉴定费16000元，合计40522元，由原告王霞负担10000元，由被告银川万达广场商业发展有限公司负担30522元。 本院二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审法院认定事实一致，对一审认定的事实二审予以确认。 本院认为，上诉人银川万达公司与被上诉人王霞签订的十二份《银川市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方有约束力。根据合同约定非住宅交付使用条件为该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》。本案中，上诉人银川万达公司于2014年11月20日在银川晚报上刊登“银川万达中心甲级写字楼入伙公告”时，涉案商品房整体已通过建设工程竣工验收备案，符合交付条件，因此，一审法院对本案的实质争议焦点确定为买受人因开发商所交付的房屋在规划设计上存在缺陷导致采光权利受损的问题，而非开发商是否延期交房的问题。一审法院对本案争议焦点的确定恰当。因上诉人银川万达公司在规划设计上存在缺陷致使被上诉人王霞所买的房屋窗户被外立面造型遮挡，直接影响采光，对此，银川万达公司也通过对涉案楼盘外立面造型的整改认可了其公司在涉案楼盘外立面造型存在的设计缺陷而影响到所交付给王霞的房屋有使用，改造期间，王霞不能正常使用房屋，故银川万达公司应对其在合同约定的交房时间至其整改结束时造成王霞未接收房屋所产生的损失承担责任，一审法院依据公平、诚实信用原则，结合上诉人银川万达公司补救情况以及房屋市场租金情况，酌情支持上诉人赔偿被上诉人损失2275257.6元处理并无不当。综上，上诉人银川万达公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判； 二审案件受理费25000元，由上诉人银川万达广场商业发展有限公司负担。 审判长  李慧琴 审判员  杨 玫 审判员  张建国 二〇一九年四月八日 书记员  张 伟 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十五条第二审人民法院判决、裁定，是终审的判决、裁定。