广东省大埔县人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1422民初53号原告：刘展旋，男，汉族，住址广东省大埔县。原告：赖其兵，男，汉族，住址广东省大埔县。被告：李先亮，男，汉族，住址广东省大埔县。委托代理人：刘保禄，广东法豪律师事务所律师。原告刘展旋、赖其兵诉被告李先亮租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告刘展旋、赖其兵和被告李先亮及其委托代理人刘保禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘展旋、赖其兵向本院提出诉讼请求：l.判令解除租赁协议；2.判令被告归还租赁押金10000元，租金30000元；3.判令被告赔偿搬迁、装修费用53103元，经营损失30000元；4.判令诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在2018年2月28日与被告签订协议，被告将位于大埔县虎源路原南源水厂自建路段3号厂房（湖寮镇山子下麻二村民小组大沙坝采子坑口）用于石板加工和门窗加工使用，租期5年，租金每月5000元，押金10000元，同时向被告支付当期半年租金和押金合计人民币40000元。可在租赁期间，即2018年8月17日在厂房的外墙上被政府工作人员贴出强制拆除厂房通知书，限期搬迁，并在通告书上发现，被告早在2018年1月30日被国土资源局告上兴宁市人民法院。被告未经批准擅自搭建厂房，并同时对其发出了国土资源行政处罚告知书，责令其拆除厂房，并于5月8日裁定其违法行为，其在租赁期间也并未对我方进行通告，其行为严重隐瞒了我协议签订前已知要被拆除的事实，其为个人私利造成原告投资经营无法挽回的损失，现向法院申请赔偿原告投资经营造成的一切损失，并令其退还租赁期间的租金押金。被告李先亮辩称：原被告于2018午2月28日签订的租赁协议有效。被告出租给原告的蜜柚加工厂用地是被告于2006年5月1日向大埔县湖寮镇山子下村民委员会租赁取得的集体所有的土地。被告取得该用地后2017年4月28日前建好肥料配送中心（3号厂房），6月14日取得营业执照。原告于2018年1月12日前来3号厂房要求被告将该厂房租赁给其作加工建筑石材之用。被告人明确告诉原告，出租的厂房是未办理相关手续的，以后有可能要整改的，你要承租吗？原告回答说，“我是从事经营石材生意的，需要租你的厂房”，被告再次告知原告，被告所出租的3号厂房是未办理相关建筑手续的，以后有可能要整改或征用，原告说没关系。于是，原被告双方一齐到厂房勘验现场，原告满意地说“租给我”，同时原告提出减2个月的租金，因此租赁协议书落款时间写为2018年2月28日。于是，原、被告于2018年1月12日签订了租赁协议书。现原告称：“被告人严重隐瞒了我协议签订前已知要被拆除的事实”不能成立。综上，原告称被告在租赁前未对其进行通告该3号厂房有可能被拆除的风险，应承担归还押金、租金40000元，赔偿搬迁、装修费53103元，经营失损30000元，承担诉讼费，没有合法根据，请求人民住院依法驳回原告的诉讼请求。另，被告李先亮辩称：一、被告签订租赁合同前反复告知原告租赁店铺是未有相关建筑报批手续的建筑物，原告一点也不尽审查房屋权证手续的法定注意义务，其应负合同缔约过错的主要责任。法律规定，承租人在租赁房屋特别是租赁从事经营活动的店面房屋时候，更应当注意审核房屋的规划审批及权证手续，必要时应向当地房产管理部门查询其权属真相，才能最大程度地保护自己的合法权益。尤其是该店地处大埔县城工业园区域，其日后的开发拆除几乎是人尽皆知的事实，对此事实，有证人可以证明。二、依据公平原则，出租人作为自建房屋的建设者或控制者，本身面临着国家行政机关拆除房屋产生损失和遭受行政处罚的风险，而承租人则利用了涉案房屋进行收益，如果因合同无效导致承租人收回租金而不支付任何费用，则存在显失公平的情形。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释(2009)11号）第5条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。也就是说，出租人虽然不能取得租金收益，但是有权向承租人主张承租人使用房屋期间的占用费，具体标准可以参照合同约定的租金标准。原告已在租赁期间取得租赁经营收益，被告也已给了原告充分的体谅和宽容，给了2个月的免租期，利于其装修入住，其已交的租金依法应抵交其应支付给被告的房屋占有使用费，于法有据。三、根据前述《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。原告装饰装修甚或者扩建店铺时，从未有事前征得被告的同意，当然其装修费依法应由其自己承担。四、被告建店劳心劳力且不说，也投入了大量的资金，共计人民币186180元。本拟作为被告本人蜜柚场的仓库用房，为照顾原告经营，特腾出去另租场地，遇此政府拆迁强力，可谓损失更大，原告于理于法也该分担，不知原告的装修费53103元，是如何计算而得？又凭何要我赔偿？本院经审理查明：2006年5月1日,大埔县湖寮镇山子下村民委员会与被告李先亮签订《山地租赁责任协议书》1份，约定将从林海伦果场的石槛树门至梅州泉之乡食品饮料有限公司后围墙外的坑沟等土地资源（四址：东向山脚，西向路，南再子头，北饮料公司围墙外坑沟）租赁给被告李先亮，同意被告李先亮在租赁范围内开发使用和管理资源，租赁期限从2006年5月1日起至2056年5月1日止，租赁管理费每年100元（五年交一次500元），五十年不变。被告李先亮取得该租赁场地后，对土地资源进行管理和使用，于2017年4月28日前平整土地、淋水泥地板、筑砖墙、搭铁皮瓦顶、安装水电和门等，建成涉案3号厂房（大埔××湖寮镇虎源路南源山泉地段）作为大埔县湖寮镇瓮福肥料配送中心的经营场所。2017年6月14日，取得大埔县湖寮镇瓮福肥料配送中心《营业执照》。2018年1月12日，原告刘展旋、赖其兵因加工建筑石材的需要，租赁被告李先亮位于大埔××湖寮镇虎源路南源山泉水厂自建路段（蜜柚加工厂）的涉案3号厂房用于加工建筑石材，商定免收约2个月的租金后，签订了落款日期为2018年2月28日的《租赁协议》1份，约定：1.被告将位于大埔县虎××路南源山泉水厂自建路段（蜜柚加工厂）3号厂房租赁给原告，租赁期限从2018年3月1日至2023年2月28日止，租期为5年，租赁押金人民币10000元，租金每月5000元，半年支付一次，即从2018年3月至8月租金30000元，合同期满后被告有权收回厂房，原告如需续租，应在租期满前1个月告知被告，双方在对租金、期限重新协商后签订新的租赁合同，否则押金不退；2.在原告租期内，不得从事违反政策法规有关事项，所产生事项自行解决，厂房附属设施如原告过失或错误使用而受到损坏时，原告应负责赔偿；3.在租期内，甲乙双方均不能自行终止合同，如遇政府征地所产生搬迁费及其它相关应属于原告的付出的费用补助应属原告所有；4.原、被告双方如遇争议，应先友好协商，协商不成可向人民法院起诉；5.合同期内租金在原基础上，按每两年递增10%，合同期届满后押金退还给原告，并且原告可享优先续租权；6.本合同未尽事宜，经双方协商一致可订立补充条款，本合同及其补充条款具有同等效力。并约定本协议一式两份，原、被告双方各执一份，合同签字即生效。同日，俩原告支付现金28000元、微信转账12000元给被告，被告向俩原告出具了落款日期为2018年2月28日的40000元《收据》1份（载明：“今收到刘展旋、赖其兵先生交来租3号厂房押金10000元整，另收当年（3月—8月份）租金30000元人民币合计40000元），被告将涉案租赁场地3号厂房的钥匙交给俩原告。俩原告接手涉案租赁场地后，逐渐搬进相关设备等物品占有和使用涉案租赁场地。2018年1月30日，大埔县国土资源局认为被告李先亮2017年8月开始，未经批准，擅自在涉案土地搭建简易寮的行为违反了相关法律规定，对被告发出《国土资源行政处罚告知书》，被告在法定期限内未提出陈述和申辩。2018年2月5日,大埔县国土资源局依据相关法律规定，对被告作出埔国土资执法（罚）字（2017）第45号《国土资源行政处罚决定书》，责令被告十五日内退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上的建筑物和其他设施，恢复土地原状。被告在法定期限内未提出复议和提起行政诉讼，经催告后未履行处罚决定中确定义务，大埔县国土资源局遂向广东省兴宁市人民法院申请强制执行。2018年5月8日，兴宁市人民法院于作出（2018）粤1481行审447号《行政裁定书》，裁定准予强制执行大埔县国土资源局处罚决定中确定的处罚事项，并裁定该强制执行由大埔县湖寮镇人民政府组织实施。《行政裁定书》于2018年5月29日生效后，2018年8月17日，大埔县湖寮镇人民政府、大埔县城市管理和综合执法局联合发出《通知》，责令被告于2018年8月24日前搬除房屋内的附属设施、物品及自行拆除房屋、恢复土地原状，逾期则视为废弃物，政府将依法组织强制拆除。尔后，俩原告遂于2018年国庆节期间搬离涉案租赁场地。因原、被告就此产生的租赁纠纷协商未果，俩原告遂于2019年1月2日向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。庭审中，俩原告自愿放弃要求被告赔偿经营损失30000元的诉讼请求。以上事实有经过质证的《山地租赁责任协议书》、《营业执照》《证明》、“微信截图”、《租赁协议》、40000元《收据》、《行政裁定书》、《通知》和身份证复印件等证据及庭审中当事人的陈述予以证实，本院予以确认。本院认为:被告李先亮虽然于2006年5月1日与大埔县湖寮镇山子下村民委员会签订《山地租赁责任协议书》，取得涉案土地资源的开发使用和管理，但因其在该涉案土地上搭建的涉案租赁3号厂房系未经批准建造的违法建筑，被告作为出租人就涉案厂房与原告于2018年1月12日签订的落款日期为2018年2月28日的《租赁协议》应为无效。原告要求解除该协议的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，原告占有使用所涉厂房应当支付厂房占有使用费，故被告收取按照协议约定的租金标准的厂房占有使用费并无不当。但被告作为出租方对出租物负有瑕疵出租责任，原告作为承租方未对所租厂房的合法性积极审查，双方均未主动尽责，显然对《租赁协议》无效均有过错，应当各自承担相应的责任。故考虑本案的具体情况，原告自2018年1月12日起至2018年10月国庆节期间止占有使用所涉厂房近9个月，只支付租金6个月，本院酌定原告承担其已付租金作为房屋使用费，被告不得再收取原告其余未付租金、应将押金10000元返还给原告。故原告要求被告赔偿搬迁、装修费用，理由不足，本院不予支持。原告自愿放弃要求被告赔偿经营损失的诉请，符合《中华人民共和国民事诉讼法》关于“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”的规定，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告刘展旋、赖其兵与被告李先亮于2018年1月12日签订的落款日期为2018年2月28日的《租赁协议》无效；二、被告李先亮应于本判决生效之日起10日内返还原告刘展旋、赖其兵押金10000元；三、驳回原告刘展旋、赖其兵的其他诉讼请求。如果被告李先亮未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2762.06元，由原告刘展旋、赖其兵负担2537.06元，被告李先亮225元负担（被告负担的部分已由原告预交，原告同意被告在履行判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  林德胜人民陪审员  余锋昌人民陪审员  钟雪强二〇一九年四月二十三日书 记 员  郭汉章