河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民终6925号上诉人（原审被告）：郑州金成时代广场建设有限公司，住所地郑州市东明路**金成大厦****。法定代表人：祁军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李煜群，河南钟秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：张莹莹，河南钟秀律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王喜坤，男，汉族，1937年10月11日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王继全，河南国银律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘明，河南国银律师事务所律师。上诉人郑州金成时代广场建设有限公司因与被上诉人王喜坤房屋买卖合同纠纷一案,不服河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初567号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年3月18日立案后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。上诉人郑州金成时代广场建设有限公司的委托诉讼代理人李煜群、被上诉人王喜坤的委托诉讼代理人王继全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州金成时代广场建设有限公司上诉请求：1.依法改判，扣除一审法院判决中的补偿款13850元；2.依法撤销一审法院第二项判决；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审判决认定的补偿协议、补偿款计算时间及起点、交房时间都是错误的。2.关于补偿款的性质认定问题。涉案《商品房买卖合同》约定逾期交房支付违约金，补偿款就是违约金，补偿款以有损失为前提，被上诉人没有任何损失，不应补偿。一审判决郑州金成时代广场建设有限公司同时支付补偿款和违约金，存在重复计算情形。二、一审判决证据不足。郑州金成时代广场建设有限公司一审时明确提出逾期交房是客观原因，是政府政策导致，应当按日万分之二计算并酌定扣减120天的违约赔偿数额；郑州金成时代广场建设有限公司按合同约定交房，因物业公司给被上诉人开具的收条是逾期，一审判决认定郑州金成时代广场建设有限公司逾期交房不客观。王喜坤针对郑州金成时代广场建设有限公司的上诉辩称：一、一审判决事实认定清楚，适用法律正确。1.双方签订的《商品房屋买卖合同》及附件、补偿协议等不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。补偿协议中明确约定了郑州金成时代广场建设有限公司支付补偿款的起止时间，郑州金成时代广场建设有限公司上诉称补偿协议对其不公没有法律依据；2.关于补偿款的性质问题，双方签订的补偿协议明确约定支付补偿款的起止时间、计算标准等。与合同约定的逾期交房违约金计算标准明显不同，属于彼此独立的项目，而非郑州金成时代广场建设有限公司上诉主张的“补偿款就是违约金”。且王喜坤交纳补偿协议中补偿款计算基数款项的时间早于合同签订的时间，也早于补偿款开始计算的时间，即使该部分不认定为补偿款，也应认定为“占用资金期间的利息”。二、一审判决证据确实充分，郑州金成时代广场建设有限公司无法证明自身的实际停工天数及交房时间。郑州金成时代广场建设有限公司一审提交的证据不能证明其自身实际停工天数，一审判决给予其120天的合理停工足够宽容；郑州金成时代广场建设有限公司一方面主张按照合同约定时间交房，另一方面又主张逾期交房是客观原因，前后矛盾，且郑州金成时代广场建设有限公司没有提供证据支持其主张。请求驳回上诉请求。王喜坤向一审法院起诉请求：1.郑州金成时代广场建设有限公司支付王喜坤补偿款160838.78元（以558468元为基数，日万分之二为标准，自2014年1月1日计算至2017年12月11日），2017年12月12日起至郑州金成时代广场建设有限公司实际取得涉案房屋的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日按协议约定继续计算；2.郑州金成时代广场建设有限公司支付王喜坤逾期交房违约金19887.52元（以576450元为基数，日万分之一为标准，自2016年12月31日起计算至2017年12月11日）；3.郑州金成时代广场建设有限公司向房屋管理部门提供办理涉案房屋权属初始登记所需的资料，办理涉案房屋产权初始登记；4.郑州金成时代广场建设有限公司向王喜坤支付逾期申请办理涉案房屋产权初始登记违约金351.05元（以576450元为基数，日0.0001%为标准，自2017年3月1日计算至2018年10月31日），自2018年11月1日至郑州金成时代广场建设有限公司实际办理产权初始登记之日止按合同约定继续计算；5.诉讼费用由郑州金成时代广场建设有限公司承担。一审法院认定的事实：2015年12月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告开发的位于金水区××单元××房屋××套，房屋建筑总面积106.75平方米，总价款为576450元。原告于2015年12月28日向被告支付购房款576450元。被告应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工验收备案表，配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的；2、遇城市人民政府重大城市规划、市政工程、地下、地下文物等影响本合同项下房屋建设的延交房日期；3、由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全事件等不可抗力影响，交房日期相应顺延或根据实际情况另行确定；除上述规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金。被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意关于产权登记的约定按附件四第六条约定的内容执行。合同附件四：合同补充协议第六条第一项约定：被告应当在2017年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.0001%的违约金。合同还对其他事项进行了约定。同日，原、被告签订《13-14号楼住宅〈商品房买卖合同〉补充协议》一份，约定，被告应当在2016年12月31日前交付房屋，原告同意被告一旦取得该楼宇的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，可在上述约定日期前的任意一天交房（以被告另行通知为准），原告不得以此为借口拒收房屋。被告应自2014年1月1日起以558468元为基数按日万分之二的标准向原告支付补偿款至被告取得该楼宇的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的前一天（如因原告原因申请提前办理房屋交付的，补偿款截止日期为申请交付房屋的前一天）。上述补偿款自被告通知房屋交付之日起180日内，由被告通知原告前往指定地点办理领取补偿金手续，如因原告原因造成不能及时办理，被告不承担任何责任。协议还对其他事项进行了约定。被告于2015年12月28日向原告开具了销售不动产统一发票，金额为576450元。2017年12月12日，被告向原告交付涉案房屋。另查明：该院及郑州市中级人民法院生效判决认定：在施工期间，因郑州地区出现重污染天气需要治理，造成涉案工程根据政府及相关部门的指令暂时停止施工的事实客观存在，一定程度上对被告的交房周期会产生一定影响，该情况应当予以考虑，金成公司的赔偿责任应当予以酌减。因金成公司提交的证据无法认定非其自身的原因造成实际停工的天数，法院根据案件实际情况，酌定扣减被告应承担120天的违约赔偿数额。2018年11月13日，原告诉至该院。一审法院认为，原、被告自愿签订的《商品房买卖合同》、《13-14号楼住宅〈商品房买卖合同〉补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该院予以确认。双方当事人均应依约履行合同义务。原告依约向被告支付了购房款，被告应按合同约定于2016年12月31日前向原告交付涉案房屋，而被告实际向原告交付涉案房屋的时间为2017年12月12日，已构成违约，被告应按双方合同约定的已交付房款日万分之一的标准向原告支付345天（自合同约定的最后交付期限的第二日2017年1月1日起计算至实际交房前一日2017年12月11日）的违约金。因生效判决已认定：在施工期间，因郑州地区出现重污染天气需要治理，造成涉案工程根据政府及相关部门的指令暂时停止施工的事实客观存在，一定程度上对被告的交房周期会产生一定影响，并酌定扣减被告应承担120天的违约赔偿数额。故该院认定被告的实际违约天数为225天，即被告应当支付逾期交付房屋的违约金12970元（576450元×日万分之一×225天=12970元）。双方在《13-14号楼住宅〈商品房买卖合同〉补充协议》中明确约定：被告应自2014年1月1日起以558468元为基数按日万分之二的标准向原告支付补偿款至被告取得该楼宇的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的前一天（如因原告原因申请提前办理房屋交付的，补偿款截止日期为申请交付房屋的前一天）。故被告应自2014年1月1日起以558468元为基数按日万分之二的标准向原告支付至2017年12月12日期间的补偿款。双方在合同中约定被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意关于产权登记的约定按附件四第六条约定的内容执行。而合同附件四：合同补充协议第六条第一项约定：被告应当在2017年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政管理部门受理的，按日向原告支付总房款的0.0001%的违约金。故该院认定被告应当在房屋交付使用后的60日内即2018年2月10日前将需由被告提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市不动产登记中心，被告逾期未报送，已构成违约，应自2018年2月10日起按合同约定向原告支付逾期办理初始登记的违约金。原告诉讼请求中的过高部分，依据不足，该院不予支持。被告对原告主张的交房时间有异议，但未提交相应的证据予以推翻，故对被告的此答辩意见，证据不足，该院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条之规定，判决如下：一、被告郑州金成时代广场建设有限公司于本判决生效后十日内支付原告王喜坤补偿款（补偿款以558468元为基数自2014年1月1日起按日万分之二的标准计算至2017年12月12日）；二、被告郑州金成时代广场建设有限公司于本判决生效后十日内支付原告王喜坤逾期交房违约金12970元；三、被告郑州金成时代广场建设有限公司于本判决生效后十日将需由其提供的位于金水区姚砦路133号14幢1单元21层2104号房屋办理房屋权属初始登记所需的资料报送至郑州市不动产登记中心；四、被告郑州金成时代广场建设有限公司于本判决生效后十日内支付原告王喜坤逾期办理初始登记的违约金（违约金自2018年2月10日起按购房款576450元的日0.0001%计算至被告郑州金成时代广场建设有限公司将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至郑州市不动产登记中心之日止）；五、驳回原告王喜坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3922元，减半收取1961元，由原告负担79元，被告负担1882元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。郑州金成时代广场建设有限公司提交入住通知单一份，证明被上诉人实际入住时间是2017年12月8日，而不是一审判决认定的2017年12月12日；提交不动产收件凭证，证明上诉人已于2019年3月1日把初始资料已报到郑州市不动产登记中心。王喜坤质证称：1.对入住通知单的真实性和证明目的有异议，入住通知单上显示王喜坤由王辉代签，王辉并没有授权委托书，入住通知单证明不了上诉人已将被上诉人相关房屋实际交付。对不动产收件凭证的关联性和证明目的有异议，从收件凭证上看不出与本案有任何关系，该不动产收件凭证证明不了上诉人已经将被上诉人房屋的相关初始登记资料提交郑州市不动产登记中心。王喜坤未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实相同。本院认为，王喜坤、郑州金成时代广场建设有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件四合同补充协议、《13-14号楼住宅〈商品房买卖合同〉补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应依约履行合同义务。虽然郑州金成时代广场建设有限公司与王喜坤在《商品房买卖合同》中约定了逾期交房应承担的违约责任，但双方签订的《13-14号楼住宅〈商品房买卖合同〉补充协议》对逾期交房应承担的违约责任又进行了明确约定，双方在该补充协议中就逾期交房补偿款的约定应视为双方对之前在《商品房买卖合同》中有关逾期交房违约责任的变更及重新约定，所以郑州金成时代广场建设有限公司就逾期交房应承担的违约责任仅需根据上述补充协议的约定支付补偿款即可。一审判决根据《商品房买卖合同》及《13-14号楼住宅〈商品房买卖合同〉补充协议》有关逾期交房的约定既判决郑州金成时代广场建设有限公司应承担逾期交房违约金，又判决郑州金成时代广场建设有限公司应承担逾期交房的补偿款，该处理不当，故本院对郑州金成时代广场建设有限公司该上诉理由予以认可。因郑州金成时代广场建设有限公司在本案提交的证据无法认定非其自身的原因造成实际停工的天数，且生效判决已认定：在施工期间，因郑州地区出现重污染天气需要治理，造成涉案工程根据政府及相关部门的指令暂时停止施工的事实客观存在，一定程度上对郑州金成时代广场建设有限公司的交房周期会产生一定影响，并酌定扣减郑州金成时代广场建设有限公司应承担120天的违约赔偿数额。故一审判决郑州金成时代广场建设有限公司向王喜坤支付补偿款的计算期限本院予以调整，酌定扣减郑州金成时代广场建设有限公司支付王喜坤120天的补偿款金额。综上所述，郑州金成时代广场建设有限公司的上诉理由部分成立，其上诉请求成立部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初567号民事判决第三、四项；二、撤销河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初567号民事判决第二、五项；三、变更河南省郑州市金水区人民法院（2019）豫0105民初567号民事判决第一项为：郑州金成时代广场建设有限公司于本判决生效后十日内支付王喜坤补偿款（补偿款以558468元为基数自2014年1月1日起按日万分之二的标准计算至2017年8月12日）；四、驳回王喜坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3922元，减半收取1961元，由王喜坤负担129元，郑州金成时代广场建设有限公司负担1832元；二审案件受理费50元，由被上诉人王喜坤负担。本判决为终审判决。审判长  常爱萍审判员  王燕燕审判员  陈 涛二〇一九年四月三十日书记员  娄杨杨