海南省定安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9021民初418号 原告：周志伟，男，1964年6月28日出生，汉族，住海南省定安县，公民身份号码为×××。 被告：海南佳盛房地产开发有限公司，住所地海南省定安县定雷路龙福花园****。 法定代表人：符利，该公司总经理。 原告周志伟与被告海南佳盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周志伟、被告法定代表人符利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周志伟向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的《房屋买卖合同》为有效合同；2.被告立即为原告办理房屋不动产权证；3.本案的案件受理费等由被告承担。事实与理由：原告周志伟与被告佳盛公司于2008年5月19日签订《商品房买卖合同》，建筑面积共78.8㎡，其中套内建筑面积64.86㎡，公共部分与公用房屋分摊建筑面积13.94㎡。商品房单价为1667.31元／㎡。购房款总金额为人民币壹拾叁万壹千叁百捌拾肆元整。原告周志伟一次性付款，被告还约定在《商品房买卖合同》生效之日起30天内，由被告向定安县住房保障与房产管理局申请登记备案。上述合同签订后，原告周志伟依照合同约定向被告支付了全额购房款，被告在房产具备合同约定的交付条件后也履行了涉案房产交付义务。原告周志伟自收房后一直实际使用所购房产，原告周志伟也依约向龙福花园物业管理公司缴纳物业管理等费用。被告自房产交付后，不能按照合同约定为原告周志伟办理房产过户手续。原告周志伟多次向被告提出办理房产过户手续，但被告一直拖延。被告公司自2015年下半年起开始歇业，且该公司法人符利于2018年9月29日涉案合同诈骗罪判刑，导致原告周志伟至今都无法取得所购房屋不动产权证。根据《物权法》第15条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同生效力”。原被告订立的《商品房买卖合同》为有效合同，从订立之日起，合同对双方当事人都具有法律上的约束力，应当全面履行。合同签订后，原告周志伟依照合同约定全额履行付款义务，被告也向原告交付了房屋。原告周志伟在收房后一直使用该房屋，由此可以确认原告周志伟已经合法取得了龙福花园E幢309房屋的所有权。被告在房屋交付后，未按照合同约定将房屋过户在原告周志伟名下，其行为己构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第107条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原告周志伟诉请要求被告继续履行合同，将原告周志伟所购房屋过户至原告名下，符合合同的约定及国家法律法规的规定。目前被告海南佳盛房地产开发有限公司的运营实际上处于瘫痪状况，且法人符利己获刑，该情况导致原告唯有通过法律途径以保障自身合法权益。综上所述，被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告支付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立。而被告未在合同生效30天内按约定办理房屋所有权过户，构成了违约。根据《中华人民共和国城市房产管理法》第60条：《城市房地产开发经营条例》第32条及最高人民法院《关于管理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，被告应当立即承担办理房屋产权证的义务。 被告佳盛公司辩称：只要有被告公司盖章或法定代表人签章的合同、收据等，被告都予以认可。对于交房的具体时间记不清了。 原告围绕其诉讼请求依法提交4组证据如下：证据1.商品房买卖合同，拟证明原、被告双方存在真实有效房屋买卖合同关系；2.收据（1张），拟证明原告已交纳契税1986元、印花税66元、维修基金4728元；3.销售不动产统一发票，拟证明原告向被告全额支付完房款131384元；4.定安县人民法院（2018）琼9021刑初136号民事判决书、海南省第一中级人民法院（2018）琼96民终406号刑事判决书，拟证明被告的法定代表人因合同诈骗罪被判处徒刑。 被告佳盛公司对上述证据均无异议。 被告佳盛公司未提交证据材料。 本院依职权到定安县不动产登记中心和定安县住房保障与房产管理局调取的《协助查询复函》、《查询情况函》。 原告周志伟、被告佳盛公司对《协助查询复函》、《查询情况函》均无异议。 对当事人均无异议的证据，本院经审查后予以确认并在卷佐证。 本院认定事实如下：2008年5月19日，原告周志伟与被告佳盛公司在定安县签订《商品房买卖合同》，约定佳盛公司将其开发建设的××园房出卖给原告；房屋建筑面积78.8平方米，单价每平方米1667.31元，房款总额131364元；付款方式约定为一次性付款。佳盛公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2010年1月7日，周志伟就涉案房屋向佳盛公司缴纳契税1986元，印花税66元，专项维修基金4728元。2012年2月12日，定安地方税务局向周志伟开具金额为131364元的税务机关代开统一发票。2018年9月29日，佳盛公司的法定代表人符利因犯合同诈骗罪，被本院判处有期徒刑十年。 再查明，涉案房屋无合同备案记录，房屋相应土地于2016年9月16日被海南省第一中级人民法院查封[查封依据（2015）海南一中执字第135-16号协助执行通知书，查封期限三年]。 本院认为，原告周志伟是完全行为能力人，被告佳盛公司是依法成立的法人，双方均具有民事权利能力和民事行为能力。双方签订的《商品房买卖合同》是真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，受法律保护，双方均应诚信履行。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。国务院颁行的《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由此，不动产的转移，因涉及权属变更登记而要求出卖方除了向买受人交付标的物外，还负有协助买受方办理权属登记的义务。本案中，周志伟已向佳盛公司缴交全额购房款、契税、印花税及维修基金，履行了合同全部义务，并已对涉案房屋实际占有使用，其对涉案房屋实际占有行为具有公开性、排他性和持续性，周志伟取得案涉房屋的物权期待权应受法律保护。佳盛公司未按照合同约定向房产行政主管部门提供相关办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续及必要的证明文件等办证资料，协助周志伟办理产权登记，其行为已构成违约，即使涉案房屋的土地被其他人民法院查封，亦不能免除佳盛公司负有的协助义务。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下： 一、确认原告周志伟与被告海南佳盛房地产开发有限公司于2008年5月19签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、被告海南佳盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告周志伟办理位于××县房的产权过户登记手续。 案件受理费2927.68元，由被告海南佳盛房地产开发有限公司负担，限在本判决生效之日起十日内向本院缴交。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  王德飞 人民陪审员  徐丽俐 人民陪审员  王 波 二〇一九年四月二十四日 书 记 员  李丽慧 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定，全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同该义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《城市房地产开发经营管理条例》 第三十二条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。