重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝05民终655号上诉人（原审被告）：重庆津辉投资控股（集团）有限公司，住所地重庆市江津区几江长城路**片区交易大楼，统一社会信用代码91500116203552948U。法定代表人：周清，董事长。委托诉讼代理人：刘伟，重庆君策律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周自横，男，汉族，1996年11月5日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：周键，男，汉族，1971年4月23日出生，系被上诉人父亲。上诉人重庆津辉投资控股（集团）有限公司（以下简称“津辉公司”）与被上诉人周自横商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院(2018)渝0116民初8435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。津辉公司上诉请求：1.撤销重庆市江津区人民法院(2018)渝0116民初8435号民事判决，重新作出公正判决；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由：1.上诉人于2018年1月27日向被上诉人送达了接房的书面通知，但因行政机关的原因(办理备案登记的资料已提交，行政机关未发放《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》)，上诉人未能在2018年1月30日前取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，被上诉人遂拒绝接房，后2018年2月5日上诉人取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，当即在案涉小区多处张贴了接房通知，并委托案涉小区物业于2018年2月8日电话通知被上诉人接房，即使上诉人从物业公司提取的通话记录不是来源于上诉人公司且没有通话内容，但结合被上诉人已于2018年1月27日接到过接房通知和一般人的认知，也应当知道物业公司打给被上诉人的电话内容为通知其接房事宜，故上诉人已于2018年2月8日履行了通知被上诉人接房的义务。从2018年1月30日到2018年2月8日，上诉人逾期交房的实际天数只有8天，逾期交房违约金应为1619.288元(1012305元×万分之二/日×8天))；2.被上诉人拖至2018年6月12日才办理接房手续，有违常理，有故意扩大损失之嫌疑；3.应调低违约金的标准，按照人民银行同期贷款利率计算。被上诉人周自横辩称，一审认定事实清楚，判决合理，应予维持原判，不同意上诉人要求调低违约金的请求。周自横向一审法院起诉，请求：1、判令津辉公司向周自横支付违约金26927.31元（以购房款1012305元为基数，按照每日万分之二标准，从2018年1月31日计算至6月12日）；2、判令津辉公司支付资料费、交通费100元；3、判令津辉公司承担本案诉讼费用。一审法院审理查明，2017年5月16日，周自横（乙方，买方）与津辉公司（甲方，卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定，周自横购买津辉公司开发建设的，位于重庆市江津区住宅**；建筑面积143.23平方米，套内建筑面积124.83平方米；该商品房为预售商品房，销售依据为津国土房管（2016）预字第（071）号《商品房预售许可证》；总价款为1012305元，周自横采用按揭付款的方式付款，签合同时支付购房款203305元，剩余房款809000元银行按揭付清。合同第七条交房期限及交付条件：“（一）本商品房交房期限：…2、属预售商品房的，甲方应当在2018年1月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。”合同第八条交房手续的办理：“1、甲方应于确认交房日的七日前书面通知乙方办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。…”合同第九条甲方逾期交房的违约责任：“1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：…（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。…乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”除上述内容外，双方还就房屋权属证书的办理、合同登记备案、保修责任等进行了约定。同日，周自横（乙方）与津辉公司（甲方）签订《津辉·半山府邸（住宅）补充协议》，第十条对房屋交付的补充约定：“…4、乙方应在甲方书面通知规定的交接时间内办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务，乙方未按照甲方发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与甲方办理该商品房交接手续的，视为乙方逾期收房（即由于乙方原因，未能按期交付商品房）。…7、乙方已经充分关注到合同第七条关于房屋的交付时间约定，即便乙方因任何原因未收到甲方交房通知，乙方有义务按合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续，乙方不得以未收到通知为由推卸逾期办理房屋交接手续的责任或向甲方主张逾期交房的违约责任。”合同签订后，周自横按约支付了购房款1012305元。2018年1月27日，周自横收到津辉公司邮寄的接房通知书。2018年1月30日，周自横按通知要求到涉案房屋现场办理接房手续。因津辉公司未能出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，周自横拒绝办理接房手续。2018年2月5日，津辉公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。周自横于2018年6月12日实际接房。庭审中，津辉公司举示照片四张，拟证明津辉公司2月6日在半山府邸小区售房部和紧邻售房部的小区大门处均张贴了接房通知，通知未接房的业主接房；举示在物业公司提取的电话记录单一份，拟证明津辉公司在2月8日以电话通知的方式通知周自横接房。周自横对上述证据均不认可，但承认物业公司确实多次给自己打过电话，但均没有提到接房的事情。周自横在本案审理过程中自愿撤回第二项诉讼请求。一审法院认为，周自横、津辉公司签订的《重庆市商品房买卖合同》和《津辉·半山府邸（住宅）补充协议》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务，否则应承担相应的违约责任。根据周自横举示的接房号牌和周自横知晓津辉公司未在2018年1月30日取得竣工验收备案登记证的事实，能够认定周自横2018年1月30日前往津辉公司处办理接房手续的事实成立。关于周自横请求津辉公司支付逾期交房违约金26927.31元问题。根据商品房买卖合同第八条约定，津辉公司未出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，周自横有权拒绝接房。关于津辉公司是否在交房条件成就后履行了通知周自横接房的义务问题。津辉公司2018年2月5日取得竣工验收备案登记证，交房条件已成就。津辉公司在庭审中举示2月6日在涉案小区张贴接房通知的照片、在物业公司提取的2018年2月8日的电话记录单，拟证明自己在交房条件成就后履行了通知周自横接房的义务。因周自横并未实际在涉案小区居住，所以很可能无法知晓津辉公司张贴的接房通知的内容；对于电话通知单，该通话记录不是来源于津辉公司，而是津辉公司从物业公司提取并且没有具体的通话内容，真实性存疑。而且周自横对上述证据也不认可。据此，一审法院认为，津辉公司举示的上述证据不能达到其履行了通知周自横接房的证明目的。即使周自横从他人处知晓房屋符合交付条件，也不能因此否定津辉公司有通知的义务，且津辉公司也无证据证明周自横知晓其所购房屋符合交付条件。因周自横无法知晓津辉公司符合交房条件的具体时间，故应当以周自横实际接房之日作为津辉公司实际履行交房义务之日。因津辉公司于2018年6月12日才实际向周自横交付房屋，已逾期交房超过90日，故津辉公司应按约支付周自横从2018年1月31日至6月12日的逾期交房违约金26927.31元7（1012305元×万分之二/日×133天）。周自横的诉请，于法有据，一审法院予以支持。津辉公司的辩解理由不成立，一审法院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：重庆津辉投资控股（集团）有限公司于本判决生效后五日内支付周自横逾期交房的违约金26927.31元。案件受理费476元，减半收取238元，由重庆津辉投资控股（集团）有限公司负担。本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人津辉公司在2018年2月5日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后是否已通知了被上诉人周自横接房，现评析如下：2018年1月30日，被上诉人按通知要求到涉案房屋现场办理接房手续，因上诉人未能出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，被上诉人遂拒绝办理接房手续。2018年2月5日上诉人取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后，在一审中上诉人举示了相关照片拟证实在小区内张贴了接房通知，另举示了在物业公司提取的电话记录单一份，拟证实其委托物业公司在2月8日以电话方式通知被上诉人接房，被上诉人承认物业公司确实多次给其打过电话，但均没有提到接房而是说其他的事情。从常理分析，在被上诉人没有实际接房的情况下，物业公司多次电话联系被上诉人而在电话中不提通知被上诉人接房的内容与常理不符，且该电话通知也是在上诉人取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》三日后，即上诉人委托物业公司电话通知了被上诉人接房更具有可信性，故本院依法确认2018年2月8日上诉人已履行了通知被上诉人接房的义务，被上诉人未前去接房应承担逾期接房的责任，即2018年2月8日视为被上诉人已接房，故上诉人逾期交房的期间为2018年1月31日至2018年2月8日共9天，一审法院以被上诉人2018年6月12日实际接房之日作为上诉人实际履行交房义务之日不当，本院予以纠正。双方合同约定上诉人逾期交房的按日向被上诉人支付已付房价款万分之2的违约金并不畸高，上诉人要求调低的诉请本院不予支持。按双方合同第九条第一款第一项约定“逾期在90日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行”，上诉人应按约支付被上诉人从2018年1月31日至2月8日的逾期交房违约金1822.15元（1012305元×万分之二/日×9天）。综上所述，上诉人重庆津辉投资控股（集团）有限公司的上诉请求部分成立，一审认定事实不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销重庆市江津区人民法院(2018)渝0116民初8435号民事判决；二、重庆津辉投资控股（集团）有限公司于本判决生效后五日内支付周自横逾期交房的违约金1822.15元。三、驳回周自横的其他诉讼请求。二审案件受理费476元，由上诉人重庆津辉投资控股（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  肖 琴审 判 员  蒋 科审 判 员  肖 飞二〇一九年四月四日法官助理  史大贤书 记 员  李彦莹