上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初4121号原告：上海双惠废旧物资回收利用有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈世清，总经理。委托诉讼代理人：吴海松，上海全程律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈春龙，上海全程律师事务所律师。被告：上海九凌冶炼有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：郭学则，董事长。委托诉讼代理人：陆玮斌，上海市恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐佳瑜，上海市恒泰律师事务所律师。原告上海双惠废旧物资回收利用有限公司(以下简称“双惠公司”)与被告上海九凌冶炼有限公司(以下简称“九凌公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月2日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，经双方当事人同意，并经本院院长审批，本案延长适用简易程序三个月进行审理。审理中，经原告申请，本院依法委托上海沪港建设咨询有限公司进行了司法鉴定。因案情复杂，本案依法转为适用普通程序进行审理。本案分别于2018年4月13日、2019年2月13日公开开庭进行了审理。原告双惠公司的委托诉讼代理人吴海松、被告九凌公司的委托诉讼代理人陆玮斌、唐佳瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告双惠公司向本院提出诉讼请求：1、原、被告于2017年2月15日签订的租赁合同无效；2、被告退还土地使用税20,000元、配电管理费18,000元、2017年7月18日至8月17日的房屋使用费65,441.80元；3、被告返还押金60,499元；4、被告赔偿装修损失351,120元；5、被告赔偿搬迁费80,000元。审理中，原告将上述第一项诉请变更为：1.解除双方于2017年2月15日签订的合同；将上述第四项诉请变更为：被告赔偿装修损失609,288.63元(参照鉴定报告计算)。事实与理由：2017年2月15日，原、被告双方签订租房合同一份，约定被告将位于本区长石路XXX号第24至28幢房屋(以下简称“涉案房屋”)租赁给原告，租期自2017年2月18日至2019年2月17日，年租金685,294元。合同签订后，原告向被告支付了半年房租392,647元、押金130,000元、“土地使用税”20,000元、“配电管理费”18,000元。2017年6月28日，上海市松江区人民法院在涉案房屋张贴公告、拍卖裁定，并要求原告在15日内迁出，此时原告才得知涉案房屋被法院查封。原告被迫于2017年7月初搬离，并支付了搬迁费80,000元。此外，原告因租赁需要已经投入了装修款351,120元(其中混凝土137,210元、挖机90,000元、地坪人工82,000元、机器基础建设42,000元)。原告向被告要求退款、赔偿，但被告仅退还69,501元。故原告诉至法院，请求判如诉请。被告九凌公司辩称：同意解除合同。原告经营的项目没有通过环评，被政府限制在2017年3月底之前搬走，但原告未搬离，原告因自身原因导致的扩大的装修等损失应由其自行承担。2017年10月24日双方进行了结算，被告将剩余押金退还原告，但原告没有在结清后搬迁，于2018年4月11日才搬离部分物品，目前仍然遗留了部分物品没有清理。经审理查明：2017年2月15日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租房合同》一份，约定甲方出租给乙方的厂房坐落于上海市松江长石路XXX号[沪房松(2000)第008112号]第24至28幢，主厂房2095平方米、辅助厂房2076平方米、空地2000平方米；租期自2017年2月18日起至2019年2月17日；全年租金685,294元、空地全年租金100,000元、土地使用税全年40,000元、租赁保证金100,000元，先付后用、半年支付一次；乙方应向甲方支付水电费保证金30,000元，租赁期满时在乙方无,欠款、无其他问题产生的情况下由甲方归还；乙方支付甲方用电资源费、管理费全年36,000元；租赁期间，乙方在租赁厂区西面自行开设厂门，独立使用并管理，并在不损坏该厂房及其附属设施基本结构和功能的条件下，经甲方书面同意后，乙方可以对该厂房及其附属设施进行装修和调整，费用由乙方承担；租赁期间，采用谁使用谁负责的原则，乙方可以根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再续租，甲方对乙方在装修中的费用不作任何补偿。合同另对其他相关事宜进行了约定。2017年2月24日，原告向被告转账支付了2017年2月18日至8月17日的房租392,647元、配电管理费18,000元、土地使用税20,000元、房屋押金100,000元、水电押金30,000元，以上合计560,647元。2017年6月28日，本院出具(2009)松执字第4558号公告，言明裁定拍卖涉案房屋，现告知被执行人及占有房屋的案外人应当自公告之日起十五日内迁出该房屋。2017年10月24日，原告要求被告退还押金，被告在押金中扣除57,000元作为2017年8月18日至9月17日的租金，扣除3,499元作为2017年4月至10月24日的水费，并将剩余押金69,501元退还给了原告。2018年4月9日，原告多次至涉案房屋处运出自己的物品，并由原告的法定代表人陈世清在相应的外来车辆登记册上签名。另查明，涉案房屋于2000年12月14日登记于被告名下，于2007年2月16日被上海市第一中级人民法院(2007)沪一中民三(商)初字第24-1号案件正式查封，于2007年5月17日被上海市第一中级人民法院(2005)沪一中执恢复字第179号案件轮候查封，于2007年7月25日被上海市第二中级人民法院(2007)沪二中执字第1045号案件轮候查封，于2008年3月20日被上海市松江区人民法院(2008)松民二(商)初字第368号案件轮候查封。审理中，原告为证明其主张提交如下证据材料：1、到款通知单、发货单，拟证明原告投入费用对涉案房屋进行了改造。被告表示部分单据的出具时间早于合同签订日，故对证据的真实性、关联性无法确认。2、废旧设备(物资)出售合同，拟证明被告于2018年1月将原告遗留在涉案房屋处的物品出售给了案外人，故原告实际已于2017年7月搬出涉案房屋，剩余物品已经废弃。被告对此不予认可，认为无法证明被告出售的物品是原告遗留的。同时，被告为证明其主张，提交了如下证据材料：1、网页截图，拟证明涉案房屋租金是市场价格的一半，因为土地从2007年就被查封了，原告早已对此明知，故房租才如此便宜。原告对此不予认可，认为房租便宜是因为涉案房屋系毛坯房。2、《告知书》的照片，拟证明原告未通过环评，被政府限制于2017年3月底前搬走。原告对此不予认可，表示从未见过该告知书。审理中，经原告申请，本院委托上海沪港建设咨询有限公司对涉案房屋内由原告施工的房屋室内及室外场地剩余租赁期内装饰装修的残值损失进行司法鉴定，鉴定意见为：争议项合计705,765.15元、无争议项总计为53,867.59元，本院经计算二者总计为759,632.74元，以鉴定移送日期2018年8月作为折旧时点计算至合约期满的2019年2月共计剩余租期6个月的折旧为(即剩余租赁期6个月的装饰装修的残值)759,632.74元×5%＋759,632.74元×(1－5%)÷24个月×6个月=218,394.41元。对此，原告认为其已于2017年7月搬离，故折旧时点应按2017年7月计算。被告认为鉴定所涉装饰装修工程很大部分是上一家承租人施工的，社会保险费、住房公积金、增值税均无实际发生的依据，鉴定人员没有资质。以上事实，由租房合同、客户回单、收据、公告、上海市房地产登记册、协助执行通知书、财产保全情况告知书、照片、银行回单、外来车辆登记册、照片以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的租房合同系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行自己的义务。现原告要求解除合同，被告表示同意，故本院对原告的相应诉请予以支持。至于合同解除的时间，从合同履行情况来看，被告于2017年10月24日将押金抵扣一个月房屋租金、水费，并把剩余押金69,501元退还给原告，原告接受剩余押金且未提出异议，故双方在该日对于结算押金和合同解除达成了一致意见，合同应于该日解除。至于被告关于原告未通过环评而被政府要求于2017年3月31日前搬离的主张，被告并未提供政府公告书的原件而仅提供了公告书的照片，原告对此亦不予认可，被告未能提供充分证据证明其主张，本院对此不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。至于合同无法继续履行而须解除的原因在于哪一方的问题，一方面，原告因涉案房屋被法院查封、拍卖而被法院要求搬离，故被告无法提供可正常使用的房屋的行为构成违约。另一方面，原告作为承租人在承租前亦应秉持审慎原则查明房屋被查封的情况，原告在房屋存在查封的情况下仍然承租，亦应承担一定的合同无法履行的风险和责任。根据相关规定，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。至于装饰装修残值损失的金额，本院认为应以合同解除的2017年10月作为折旧时点，参照鉴定机构的鉴定意见计算，剩余16个月租赁期内装饰装修的残值金额为519,082.37元。本案中，双方对于合同无法继续履行均应承担一定的责任，本院根据合同履行情况、双方过错程度，酌情确定被告应赔偿原告上述残值金额中的350,000元。被告辩称大部分装饰装修系上一家租客施工的，但未提供证据对此证明。本院对此不予采信。至于原告主张的土地使用税、配电管理费、2017年7月18日至8月17日的房屋使用费，均系合同履行过程中原告应按约支付的费用，原告要求被告返还缺乏依据，本院对此不予支持。至于原告主张返还的押金，因双方对于押金结算已经达成了一致的意见，现原告又要求被告再次退还，缺乏依据，本院对此不予支持。原告要求被告赔偿搬迁费，但并未提供任何证据对此费用的实际产生进行证明，本院对此难以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项之规定，判决如下：一、原告上海双惠废旧物资回收利用有限公司与被告上海九凌冶炼有限公司于2017年2月15日签订的《租房合同》于2017年10月24日解除；二、被告上海九凌冶炼有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海双惠废旧物资回收利用有限公司装饰装修的残值损失350,000元；三、驳回原告上海双惠废旧物资回收利用有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,412元，司法鉴定费12,000元，合计诉讼费24,412元，由原告上海双惠废旧物资回收利用有限公司负担11,530元(已付)，被告上海九凌冶炼有限公司负担12,882元(于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  暨秉恒人民陪审员  马蒙恩二〇一九年四月四日书 记 员  何正为附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；……