昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初5384号原告：李艳霞，女，汉族，1971年10月22日出生，住址云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：高启勇、赵波,云南衡炜律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南浙滇置业有限公司，住所地：云南省昆明经开区经开路**科技创新园**。法定代表人：彭宇兴，该公司执行董事兼总经理。统一社会信用代码：91530100690891241H。委托诉讼代理人：张伟明、朱原熠，云南云子宇靖律师事务律师，特别授权代理。原告李艳霞与被告云南浙滇置业有限公司（以下简称：浙滇公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2018年12月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人高启勇，被告浙滇公司的委托诉讼代理人张伟明、朱原熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即协助原告办理房屋权属证书（当庭变更为向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料）；2.请求法院判令被告支付原告自2015年10月25日起至原告实际取得权属证书之日止的逾期办理权属证书的违约金（按合同总价款乘以万分之0.5每天计算），暂计至2018年7月5日为人民币36065元；事实与理由：原、被告于2015年签订《商品房购销合同》（合同编号：东盟森林住宅字第409号）（以下简称“合同”）及相关补充协议，约定：原告购买被告开发的房屋，房屋总价款为743612元；被告须在项目整体竣工验收后150个工作日内，将原告办理权属证书所需的全部资料递交产权登记机关。否则需承担每天支付合同总价款乘以万分之0.5的违约金。合同签订后，原告按约定支付了全部款项。2015年10月25日，原告按被告要求支付了契税、维修基金、产权登记费等相关费用后接房。但被告至今未能按约定为原告办理相应的权属证书，已构成违约。为维护原告合法权利，现起诉至人民法院，望贵院判如所请。被告浙滇公司辩称：1.依照《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》等规定，申请商品房产权登记的前提必须是建设项目完成竣工备案，而根据《云南省建设工程竣工验收管理办法》等规定，竣工备案首先应获得规划等行政许可，《城乡规划法》第四十五条规定，未获规划核实意见的建设项目，不得组织综合验收，对此，答辩人必须遵守也无法改变，原告主张办证或提交办证资料的诉讼请求因不满足法定条件而不能实现；2.本项目是“东盟商贸港”的住宅项目，规划建设项目和建筑规模较大，故合同约定答辩人提交办证资料的条件多为在“项目整体竣工验收后若干个工作日”，被答辩人在项目整体验收未完成，约定办证条件未成就的情况下要求答辩人承担违约责任于法无据；3.按相关法规和规划部门要求，案涉小区必须配套建设两座垃圾转运站，此规划建设方案在签售案涉房屋前就已经公示并告知业主，但项目建设过程中，因部分业主采用不和谐方式阻止垃圾中转站建设，加之部分业主私搭乱建，导致项目不能满足规划验收要求，这一客观情况是答辩人签约时无法预见的，属不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力事件，答辩人具有法定免责理由；4.无论是按最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，还是按双方合同的约定，答辩人承担办证违约责任的前提是因开发商的原因所致，只要属不可归责于答辩人的原因，答辩人都不应承担原告在本案中主张的责任；5.办理颁发产权证是产权登记机关的法定行政职权，答辩人的义务只能是在满足法定和约定条件后，代理业主向登记机构提交办证资料，是否受理、何时颁证，答辩人客观上无法掌控，原告主张违约金计算期限至获证之日没有任何依据；6.即使答辩人违约，违约责任本质是损失赔偿，除非原告方举证证明已造成实际损失，否则，不仅违约起算点难以确定，而且每天10元或者万分之0.5的违约金显然过高，依法应予调整免除。综上，答辩人没有违约行为或事实，依法不应承担任何形式的违约责任。请求驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据质证。双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，至于证明观点应否采纳的问题，本院在说理部分予以综合评述。本院经审理认定事实如下：被告浙滇公司（甲方）与原告（乙方）于2015年9月24日签订了《商品房购销合同》及其补充协议，约定乙方向甲方购买房屋，价款为743612元。合同第七条关于交付期限的约定为：甲方应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。补充协议第九条关于产权登记的约定为：乙方应在办理商品房交接手续时，将办理权属登记需由乙方提供的全部资料、税费和手续报送甲方，甲方在项目整体竣工验收后150个工作日内，将乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。如甲方逾期递交资料的，逾期期间甲方按日向乙方支付总价款的万分之零点五的违约金，合同继续履行。原告已付清全部购房款，并于2015年10月25日向被告支付了产权登记费、产证代办费、契税等费用，并办理了接房手续。被告浙滇公司至今尚未将原告办理产权证所需的资料递交产权登记机关。本院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》补充协议中约定甲方（被告）协助乙方（原告）办理房屋产权登记手续，在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关。原告向被告支付了房款，交纳了相关办证费用，已履行了合同义务，而被告并未按约履行合同义务，已构成违约。因垃圾中转站建设系项目规划建设中存在的建设项目，被告理应在向业主交房前将其建设并投入使用，这是甲方作为建设方的义务；至于被告答辩中提到的业主私搭乱建影响项目验收备案的，系建设方及物业方对小区管理不到位造成的，亦不能成为免除被告合同义务的理由。关于违约金的标准，原被告虽约定了按照每日总价款的万分之零点五支付违约金，但本院考虑到东盟森林小区涉及逾期办证的房屋的整体情况，认为上述约定过高，并酌情调整为每天10元；因双方合同约定了在项目整体竣工验收后150个工作日内，协助乙方将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关，且原告是已经付清全部购房款并于2015年10月25日缴清产权登记费、产证代办费、契税等费用，办理了接房手续，本院认为结合双方合同约定应当自2015年10月25日后150个工作日次日为逾期办证违约的起算期限，即2016年5月31日；截止期限亦应按照合同约定为将办理房屋不动产权证所需的全部资料递交产权登记机关止。针对原告主张的被告将向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料的诉讼请求，因本案涉案的项目未经过竣工验收备案，不具备办证条件，原告要求被告向不动产登记机关递交办理不动产权证的相关资料属事实上履行不能，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南浙滇置业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告李艳霞支付自2016年5月31日起至被告将办理房屋不动产权证所需全部资料递交产权登记机关之日止按每日10元计算的逾期办证违约金；二、驳回原告李艳霞的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计351元，由被告云南浙滇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  吕丽华二〇一九年四月八日书记员  李秋蓉