湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0102民初13989号原告：武汉百恒隆基商业发展有限公司，住所地武汉市硚口区解放大道**汉正街都市工业区**。法定代表人：陈燃锋。委托诉讼代理人：陈孜萱（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝苹苇（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。被告：马秋萍，女，1969年7月11日出生，汉族，住武汉市黄陂区长轩岭镇大屋岗村大屋湾**，现住武汉市江岸区，原告武汉百恒隆基商业发展有限公司（以下简称百恒隆基公司）诉被告马秋萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案受理后，依法由审判员罗松独任审理。审理中发现本案不宜适用简易程序，裁定转为适用普通程序并组成合议庭于2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告百恒隆基公司的委托诉讼代理人陈孜萱，被告马秋萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百恒隆基公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告之间签订的租赁合同，并要求被告立即腾退承租商铺。2．判令被告向原告支付租金125929元（暂计至2018年9月30日止，实际支付金额计算至承租商铺腾退之日）。3．判令被告向原告支付违约金37778.70元。4．判令被告支付的合同保证金10000元不予返还。5．判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年4月25日签订了《金桥汇商业街商铺租赁合同》，约定被告承租位于武汉市金桥大道81号金桥汇商业街B1-112号商铺（建筑面积为59.54平方米），租赁期限自2015年4月25日至2021年6月28日止，免租期为2015年4月25日至2015年9月30日。租赁合同明确约定“乙方逾期未付或未能足额付清各季租赁费用的，即构成违约，甲方有权按照乙方所欠月度租赁费用日百分之五的比例向乙方收取违约金，乙方逾期达到或超过15日的，甲方有权提前解除本合同，合同保证金不予退还并有权向乙方索赔经济损失。”合同签订后，原告依约履行了合同义务，向被告交付了租赁商铺。但自2017年4月开始，被告一直未向原告支付租金，经原告多次催缴，被告仍不履行支付义务，其行为已构成违约，给原告造成了严重的经济损失。为维护自身合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告马秋萍辩称，被告刚到市场时是作为茶叶市场的附属，当时想选小的店面，原告说只能B1做餐饮。双方签订的合同条款都是对原告有益的。合同第3条中约定原告会提供策划和推广，但原告没有做到。合同第5条中约定租赁商铺的排水管道会有物业负责但原告也没有做到。2017年3月份双方商量，当时原告说只能B1做餐饮，但是现在都可以做餐饮。被告及B1租户提出异议，但是市场经理不管，所以被告及B1租户集体不缴纳租金抗议。经审理查明：2015年4月25日，百恒隆基公司（甲方）与马秋萍（乙方）签订《金桥汇商业街商铺租赁合同》。双方约定，甲方将位于金桥××××商业街中的编号为B1-112号，建筑面积为59.54平方米的商铺租赁给乙方使用。租赁期限自2015年4月25日起至2021年6月28日止，乙方租赁该商铺的用途为餐饮。租赁费用系指租赁商铺的租金加商业管理费，租赁费用收取标准为：第一年租金为48元/平方米/月，商业管理费32元/平方米/月，月度租赁费用合计4763元，季度租赁费用共计14289元。第二年租金为53元/平方米/月，商业管理费35元/平方米/月，月度租赁费用合计5240元，季度租赁费用共计15720元。第三年租金为58元/平方米/月，商业管理费39元/平方米/月，月度租赁费用合计5775元，季度租赁费用共计17325元。第四年及第五年至2021年6月28日租金为64元/平方米/月，商业管理费43元/平方米/月，月度租赁费用合计6371元，季度租赁费用共计19113元。商业管理系指甲方为包括乙方租赁商铺在内的商业街整体营销提供策划推广、商铺经营情况的跟进了解和咨询以及顾客投诉的协调处理等服务。合同保证金是指甲方为保证乙方全面履行本合同而向乙方收取合同押金。乙方无权要求用合同保证金抵扣商铺租赁费用。如甲方依本合同或依法在合同保证金中扣除乙方应付的相关款项，则乙方应在甲方书面通知的时间内补足合同保证金，逾期即构成违约，甲方有权按照乙方应补数额日万分之五向乙方收取违约金，逾期达到或超过15日的，甲方有权提前解除合同，且乙方应按照合同保证金1.5倍的标准向甲方支付违约金，甲方实际经济损失超过违约金的，超过部分乙方仍应支付。本合同项下其他费用是甲方代收或应由乙方支付的专业物业公司、政府部门及相关企业交纳的包括但不限于物业服务、水电、燃气、通信、网络等乙方作为使用人（经营人）应当缴纳的费用以及乙方装修应交纳的费用。乙方租赁商铺实行先付费后使用的原则，从第二期租赁季度开始，乙方须提前15个工作日向甲方付清下一季度（即三个月）的租赁费用，以后依次类推，甲方在乙方完全履行当期付款义务后的合理时间内，根据乙方的要求依法提供相应的票据。付款方式及优惠方式：1．合同保证金10000元于合同签订之日支付。2．免租期为合同签订之日至2015年9月30日。3．租赁费用于合同签订之日交清第一季度。乙方逾期未付或未能足额付清各季度租赁费用的，即构成违约，甲方有权按照乙方所欠月度租赁费用日百分之五的比例向乙方收取违约金，乙方逾期达到或超过15日的，甲方有权提前解除本合同，合同保证金不予退还并有权向乙方索赔经济损失。甲乙双方同意，聘请武汉百步亭花园物业有限公司（以下简称百步亭物业公司）作为商业街的专门物业公司为包括乙方租赁商铺在内的全体租赁商户提供前述范围的专业物业服务与管理，甲方不承担相应的物业服务管理义务及责任。合同签订当日，百恒隆基公司收取马秋萍合同保证金10000元。承租期内，马秋萍于2015年4月25日交纳15183元，其中租金14289元（2015年10月至2015年12月）；2016年3月14日交纳15183元，其中租赁费14290元（2016年1月至2016年3月）；2016年8月18日交纳租金10000元；2016年10月24日交纳租金4316元（2016年4月至2016年12月）；2017年2月20日交纳租金14263元（2016年10月至2016年12月）；2017年3月31日交纳租金14289元（2017年1月至2017年3月），同时收据上手写添加“收14203.27元”。此后，马秋萍再未交纳租金。为此，百恒隆基公司于2018年7月16日向马秋萍送达《催款通知单》，催收金额100026元，马秋萍于2018年7月20日签收。截至2018年10月，马秋萍仍未支付欠付租金，百恒隆基公司诉至法院。百恒隆基公司在承租金桥汇商业街整体项目后，进行了如下宣传：在武汉晚报上刊发广告《金桥·茶博汇招商启动——武汉茶叶市场迎来全面升级》，2014年9月16日在墙体上安装金桥茶叶市场发光字招牌，在轻轨一号线沿线6个站点刊发了1个月（2014年11月19日至2014年12月18日）的户外广告“武汉专业茶叶市场抢铺签约中”。另查明，案涉商铺由武汉百步亭联合置业有限公司（以下简称百步亭置业公司）开发建设。百步亭置业公司将商铺出卖给买受人后，买受人又出租给百步亭置业公司对外发租。2014年5月6日，百步亭置业公司、百步亭物业公司作为出租方，百恒隆基公司作为承租方签订《金桥汇商业街整体租赁协议书》，百步亭公司、百步亭物业公司将位于武汉市江岸区百步亭金桥汇K5商业项目内的部分房屋出租给百恒隆基公司，其中B区租赁期限为2014年11月1日至2021年6月28日（B7栋为5年，自2014年11月1日至2019年6月28日），免租期为2014年11月1日至2016年10月31日。B区第3年每月每平方米53元，第4-6年每月每平方米56.5元。合同履约期内，双方就租金问题发生纠纷诉至法院，此案尚在审理中。因同类案件当事人对租赁面积提出异议，经本院调查核实，案涉商铺的建筑面积为55.75平方米。百恒隆基公司陈述按商业惯例，合同约定的租赁面积是在商铺建筑面积基础上增加了15%左右的公摊面积。上述事实，有经过举证、质证的《金桥汇商业街商铺租赁合同》《金桥汇商业街整体租赁协议书》《收据》《催款通知书》《武汉市房屋交易查询结果告知单（合同备案）》《情况说明》及照片、当事人的当庭陈述等证据在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。本院认为：百恒隆基公司与马秋萍签订的《金桥汇商业街商铺租赁合同》，合法有效，双方均应按约定履行各自的权利和义务。合同履行中，百恒隆基公司已为包括案涉商铺在内的商业街整体营销提供了策划推广等商业管理服务，而马秋萍逾期未支付租金，经催款后仍未支付，已构成违约，百恒隆基公司诉请解除租赁合同并要求马秋萍立即腾退商铺，应予支持。马秋萍抗辩不交纳租金系因市场经营不善、宣传管理不到位以及市场不景气、没有消费者，导致其经营难以为继，要求继续租赁合同。本院认为，经营风险对交易双方是平等的，百恒隆基公司作为市场运营方、马秋萍作为市场经营户，均应理性面对投资可能带来的收益或亏损，故对马秋萍的抗辩理由，不予采纳。关于租赁费用的问题。合同约定，租赁费用包括商铺租金和商业管理费。百恒隆基公司虽在诉讼请求中要求马秋萍“支付租金”，但其主张的金额以及租赁费用明细表中均包括有商铺租金和商业管理费，故“支付租金”的主张应为支付租赁费用。合同约定，租金、商业管理费按每平方米收取。百恒隆基公司与马秋萍约定租赁面积为“建筑面积59.54平方米”，但案涉商铺的建筑面积实为“55.75平方米”。百恒隆基公司称增加15%左右的公摊面积为商业惯例，但并未提交证据证明，且在签订合同时未告知马秋萍，侵害了马秋萍的知情权，故本案租赁费用应按实际租赁面积计算。2015年10月1日至2018年9月30日，马秋萍应付租赁费用186316元，已付71447元，还应向百恒隆基公司支付租赁费用114869元。2018年10月1日以后的租赁费用以及占有使用费计算至商铺腾退之日止，按建筑面积55.75平方米，107元/平方米/月的标准计算。关于违约金和合同保证金的问题。合同约定，百恒隆基公司有权按照所欠月度租赁费用日百分之五的比例收取违约金，并不退合同保证金。百恒隆基公司虽主动调整违约金的计算标准为所欠租金的30%，但其即主张违约金，又主张合同保证金不予返还，两项金额相加已明显超过百恒隆基公司所受到的损失，故本院调整违约金的计算标准为所欠租金的10%计算，即11487元（114869元×10%）。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告武汉百恒隆基商业发展有限公司与被告马秋萍在2015年4月25日签订的《金桥汇商业街商铺租赁合同》；二、被告马秋萍于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉市江岸区金桥大道81号金桥汇商业街中编号B1-112号商铺；三、被告马秋萍于本判决生效之日起十日内向原告武汉百恒隆基商业发展有限公司支付租赁费用114869元（截至2018年9月30日）；四、被告马秋萍于本判决生效之日起十日内向原告武汉百恒隆基商业发展有限公司支付租赁费用及占有使用费（自2018年10月1日起至案涉商铺腾退之日止，按建筑面积55.75平方米，107元/平方米/月的标准计算）；五、被告马秋萍于本判决生效之日起十日内向原告武汉百恒隆基商业发展有限公司支付违约金11487元；六、被告马秋萍向原告武汉百恒隆基商业发展有限公司交纳的合同保证金10000元，不予退还；七、驳回原告武汉百恒隆基商业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3774元，由原告武汉百恒隆基商业发展有限公司负担755元，被告马秋萍负担3019元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  罗 松人民陪审员  贵汉利人民陪审员  李尚文二〇一九年四月二十三日书 记 员  林慧娟