文书内容辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0791民初78号原告（反诉被告）：刘平杰，男，汉族，1963年7月23日生，住锦州市凌河区。委托诉讼代理人：张君，辽宁古塔律师事务所律师。被告（反诉原告）：锦州华沣置业有限责任公司，住所地锦州滨海新区富海中路龙湾骏**。法定代表人：王自勤，该公司总经理委托诉讼代理人：张砚峰，该公司法律顾问原告（反诉被告）刘平杰诉被告（反诉原告）锦州华沣置业有限责任公司委托代建合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人张君，被告（反诉原告）委托诉讼代理人张砚峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行水、电、供暖、煤气和办理房照的合同义务。2、请求判令被告给付原告逾期交房违约金35873元（200413元×0.0001×1790天，自2014年1月1日起，暂记至2018年10月30日）；3、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2010年10月14日，原、被告签订委托代建协议。按协议约定：代建住宅位于锦州龙栖湾新区香格里拉·龙湾骏景高层住宅，门牌号为22－82号，起价每平方2080元，于2013年底办理入户手续；如甲方未按期交房，自约定期限的第二天起至实际交付之日止，被告向原告按日支付已付房款的万分之一的违约金，其他约定详见约定。委托代建协议签订后，原告分别于2010年10月14日、2013年5月17日分别交付房款160000元、40413元，合计95%房款200413元。因被告未有提供水、电、煤气、供暖等符合同约定的交房条件且不能办理房照手续，故原告未办理入住手续及缴纳剩余5%房款。原告认为被告应为其违约行为承担违约责任。后原、被告多次协商未果，现被告人去楼空，故原告诉至法院，请法院支持原告的诉讼请求。原告为印证上述所称事实，向本院提供了下列证据：1、委托代建协议，2、交工标准，3、交款收据，4、商品房买卖合同，5、收款收据被告（反诉原告）辩称，原告的诉讼请求与实际不符，请求法院驳回原告的诉讼请求。一、原告与答辩人签订的委托代建协议，是合法有效的。原告与答辩人签订的委托代建协议，符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定即行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律、行政法规的强制性规定、不违背公序良俗。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定依法成立的合同，自成立时生效。二、答辩人符合房地产开发条件。答辩人与原告签订委托代建协议之后，答辩人取得了建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证。符合《城市房地产开发经营管理条例》第十条的的规定即符合土地利用规划、建设用地规划和城市规划的要求。三、答辩人的建设用地是通过竞标所取得，并经锦州市人民政府批准的城市规划区域内的土地。答辩人使用的住宅与商业用地是答辩人于2010年11月9日通过拍卖成交的，使用权面积为79032平方米，使用权证号为锦州国用（2010）字第000708号。依据《中华人民共和国土地管理法》第二十二条第三款、四十三条、五十三条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十二条第二款、第二十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十条的规定，答辩人使用的土地是经批准的，符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。四、城市规划区域内的基础建设是政府的职责。依据《中华人民共和国城乡规划法》第七条、第十四条和第十七条的规定，城市规划是人民政府组织编制，是城乡建设和规划管理的依据，其应当包括城市的发展布局，功能分区，用地布局，综合交通体系。同时规划区范围、规划区内建设用地规模、基础设施和公共服务设施用地、水源地和水系等应当作为城市总体规划的强制性内容。五、答辩人己完成承建事项，原告应当依约定来履行其义务。2013年5月11日经锦州市公证处公证，原告已经确定了各自的楼房号，2015年5月20日答辩人通过锦州日报及前期的电话向委托人（原告）通知交付购房款，但时至今日原告也未能交付购房款，依据《委托代建协议》第7.2条之规定，原告应当承担违约责任。六、办理不动产登记是依申请的行为，依据《不动产登记暂行条例》第十四条第二款第（一）项、第十六条第一款第（一）项的规定，原告可以单方申请不动产产登记。七、办理不动产登记的申请人必须履行法定纳税义务，依据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条第（五）项的规定，房屋所有权首次登记的，应当提交相关税费缴纳凭证。八、不能办理不动产登记是明示行为，依据《不动产登记暂行条例》第十七条第（四）项、第二十二条的规定，不动产登记机构不予办理不动产登记的应当书面告知不动产登记申请人。现原告并没有证据证明其所选定的楼房，不能办理不动产登记。综上所述，答辩人符合受委托资格，并完成委托事项，原告不履行委托义务，违反委托协议，应当承担违约责任，以维护答辩人的合法权益。被告（反诉原告）就本诉部分未提供证据反诉原告（本诉被告）向本院提出反诉请求：1、请求确认反诉原告与反诉被告于2010年10月14日签订的委托代建合同有效。2、请求判令反诉被告给付拖欠委托建房费用10548元，违约金1445元（2015年6月1日至2019年3月1日）。事实和理由：2010年10月14日，原、被告签订委托代建协议。反诉被告委托反诉原告委托代建住宅楼房，委托代建住宅的位置在锦州龙栖湾新区香格里拉·龙湾骏景高层住宅，门牌号为22－82号。反诉原告完成委托事项后，多次督促、公告，反诉被告交付拖欠委托建房费用10548元，但时至今日，反诉被告拒不履行委托合同的义务，为此请求人民法院依法裁决，以维护反诉原告的合法权益。反诉原告为印证上述所称事实，向本院提供了下列证据：建设用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证委托代建协议、收款收据、公证书、锦州日报、房屋建筑工程竣工验收报告、商品房销售面积核定认证书反诉被告（本案原告）辩称，1、原、被告于2010年10月14日签订的委托代建协议效力问题，该协议签订时间为2010年10月14日，此时反诉原告未取得预购商品房许可证，反诉原告于2012年8月15日取得预购商品房许可证。根据最高院审理关于审理商品房买卖合同纠纷适用若干解释第二条规定，在起诉前取得预购商品房许可证的可以认定协议有效。对反诉原告的第一项诉讼请求没有异议。根据最高院审理关于审理商品房买卖合同纠纷适用若干解释第5条规定，委托代建协议的性质是商品房买卖合同。2、委托建房费用的性质为剩余的5%房款，反诉被告没有支付，数额可以再进行核对。未支付的责任不在于反诉被告，是反诉原告当时交付反诉被告房屋不具备交房条件，当时不具备水、电、煤气、供暖等设备，不能办理房照。合同约定反诉原告不能满足回购条件，反诉原告无力支付每平米补充的300元。鉴于不符合交房条件，因此反诉被告没有办理入住手续和未支付剩余5%的房款。反诉原告逾期交房，违约金问题没有与反诉被告达成一致。因此，未交付5%的房款的责任不能由反诉被告承担。反诉原告要求反诉被告支付违约金没有事实及法律依据。如果符合交房条件，反诉被告可以交付剩余的5%的房款。计算违约金的时间有误。反诉被告为印证上述所称事实，向本院提供了下列证据：1、委托代建协议，2、交工标准，3、交款收据当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对上述证据进行了质证，结合当事人质证意见及庭审陈述，本院对上述证据客观性予以确认并据此认定以下事实：2010年10月14日，原、被告签订委托代建协议，协议约定：代建住宅位置为锦州市龙栖湾新区“香格里拉·龙湾骏景”；高层住宅起价2080/平方米；付款方式为工程主体到18层并取得预售许可证后，甲方通知乙方房号抓阄。在房号确定后的一周内按产权面积交齐总房款的95%，并签订《商品房买卖合同》。剩余房款在入户前一个月内交清；入户时间及费用为2013年年底办理入户手续，预收3年物业管理费，取暖费收费标准执行供暖部门交房当年收费政策，并在入户时根据实际情况收取入户当年或次年取暖费。其它收费按政府批准的收费项目及代收代缴的费用规定执行；违约责任为除自然不可抗力或政府配套设施不到位等客观因素外，如甲方未按期交房，自规定交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方向乙方按日支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订当日，原告向被告支付购房款16万元。2013年5月11日，经锦州市公证处公证，原告选定的房号为锦州市太和区龙婉骏景小区24号楼36号。后原告与案外人互调房号，原告调号后的房号为22号楼82号。经锦州市房地产测绘中心测算原告的房屋面积为98.58平方米。2013年5月17日，原告又向被告交付购房款40413元。原告总计交纳购房款200413元，系总房款的95%，剩余5%的购房款原告尚未交纳。另查明，2010年10月8日，被告取得建设用地规划许可证。2010年11月，被告取得国有土地使用证。2012年3月29日，被告取得建设工程施工许可证。2012年7月17日，被告取得建设工程规划许可证。2012年8月15日，被告取得商品房预售许可证。2013年11月15日，被告开发的龙湾骏景22号楼土建、水暖、电气竣工验收，并由施工单位、监理单位、设计单位、建设单位、勘探单位共同在竣工验收报告中盖章确认。2015年5月20日，被告在报纸上刊登通知,载明“您所购买的龙湾验景小区住宅即将交房，请您于2015年5月有29日至31日是到项目售楼中心交齐购款”。本院认为，原、被告签订合同书是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，原告依约将货物送至被告指定地点，并由被告接收，被告应由及时、全额的支付货款，被告未按照合同约定履行支付货款的义务的，应给付原告欠付货款的利息，利息可自2017年9月19日即最后一次付款日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际给付之日。关于被告支付货款的数额问题，依据原、被告提交的合同及入库单经计算货款总额为元，扣除被告已支付的60万元，还应支付元。关于原告主张的质保金问题，因双方没有验收手续，现尚未达到支付质保金的条件，故本院不予支持，依据合同约定该质保金即货款的3%应在被告支付的货款中予以扣除。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、一百四十四条的规定，判决如下：一、被告南通四建集团有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告货款元；二、驳回原告其它诉讼请求。如未按本判决指定期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  高博二〇一九年四月一日书记员陈雨锘