浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0182民初591号 原告：建德市梅城宾馆投资有限公司，住所地：浙江省建德市新安江街道梅城镇严州大桥头。 诉讼代表人：刘恩，建德市梅城宾馆投资有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：李斌，浙江智仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：裘栋，浙江智仁律师事务所律师。 被告：毕春根，男，1949年2月4日出生，汉族，住杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：季建刚，浙江虎跑律师事务所律师。 原告建德市梅城宾馆投资有限公司（以下简称梅城宾馆）与被告毕春根房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月11日公开开庭进行了审理。原告梅城宾馆的委托诉讼代理人裘栋、被告毕春根及其委托诉讼代理人季建刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的合同编号为2013预0000748、2013预0000750、2013预0000751的三份《浙江省商品房买卖合同》；2.判令被告在判决生效后5日内协助原告注销上述三份商品房买卖合同的网签备案登记；3.判令被告在判决生效后5日内协助原告注销在其名下合同编号分别为2013预0000732、2013预0000733的两份商品房买卖合同的网签备案登记及预告登记。事实和理由：2016年12月30日，原告因不能清偿到期债务，建德市人民法院（以下简称“建德法院”）作出（2016）浙0182破申6号民事裁定书，裁定受理原告破产清算。2017年3月13日，建德法院作出（2017）浙0182破1号决定书，指定浙江智仁律师事务所、浙江韦宁会计师事务所有限公司担任管理人。管理人接管后，经核查原告的资产及债务等情况，发现原被告分别于2013年5月10日、2013年10月29日签订五份商品房买卖合同，合同编号分别为2013预0000732、2013预0000733、2013预0000748、2013预0000750、2013预0000751。五套商品房位于梅城镇开元路8号世贸大酒店1602室、1603室、0910室、0911室、0912室，五份商品房买卖合同价款分别为550980元、558228.3元、577119.2元、613188.8元、634633.2元。后原被告双方于2014年10月29日就编号为2013预0000732、2013预0000733的商品房买卖合同经建德市新安江联合人民调解委员会主持调解达成了相应调解协议两份，其中第一条约定双方同意解除案涉《商品房买卖合同》，第五条约定被告自原告支付上述款项后立即协助办理注销网签手续。后双方向建德法院申请确认人民调解协议效力，建德市人民法院出具了案号为（2014）杭建调确字第206、208号的民事裁定书，确认上述调解协议有效。对于双方签订的合同编号为2013预0000748、2013预0000750、2013预0000751的三份商品房买卖合同，管理人经核查并未发现相应的材料，也未核查到被告已支付任何购房款。管理人认为，一、原被告双方签订的合同编号为2013预0000748、2013预0000750、2013预0000751的三份商品房买卖合同，被告未按合同约定支付全部购房款，且原告因资金链断裂导致案涉的世贸大酒店未办理竣工验收不能按照合同约定交付房屋，原被告签订的三份商品房买卖合同属于双方均未履行完毕的合同，根据《企业破产法》第十八条之规定，原告管理人有权提出解除双方签订的三份商品房买卖合同。二、被告应当立即协助办理注销预告登记及网签备案登记手续，理由如下：第一，根据《物权法》第二十条及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第五条的规定，原被告所签的两份《商品房买卖合同》经调解协议确认解除后，即符合物权法意义上的“债权消灭”。因此，在上述房屋上的预告登记已经失效，应当予以注销。举重以明轻，在此种情况下，商品房买卖合同网签备案登记也应当予以注销。况且，网签备案登记的是依法成立的商品房买卖合同，在商品房买卖合同已经解除的情况下，网签备案登记也失去了存在的基础，故应当予以注销。第二，原告已于2016年12月30日由建德市人民法院裁定进入破产程序，根据企业破产法规定，债权人应当通过债权申报、债权核查得到确认，债权人的清偿应当通过破产财产清理、变价、分配等破产程序进行统一处置，而不得对个别债权人进行单独清偿，且被告也对其基于民事裁定书享有的债权向管理人进行了债权申报，因此调解书确认的原告款项支付义务已实际转化为管理人对被告债权的依法审核、确认及分配；第三，在原被告双方商品房买卖合同解除的前提下，如果仍刻板按照调解协议约定的先履行款项支付后进行网签备案登记的注销，势必会对破产财产的后续处置造成极大障碍，而导致包括被告在内的债权人无法得到及时有效的清偿，严重影响全体债权人的合法利益，有碍破产程序的推进；第四，这实际上也是被告应当履行的后合同义务，根据《合同法》第九十二条规定，合同解除终止后，当事人应当履行协助等后合同义务。综上，管理人为维护被告及全体债权人的合法权益，特向建德法院提起诉讼，恳请法院在查清事实的基础上支持原告的诉讼请求。 被告辩称，一、（2014）杭建调确字第186、188号民事裁定书确认案涉调解协议有效，该裁定第一条双方同意解除买卖合同是基于被答辩人全额支付款项。上述生效的民事裁定书已确认调解协议有效，则该协议具有可行性、合法性及合理性，双方应当按照该协议履行各自义务，即被答辩人支付款项后答辩人立即协助办理注销网签手续。若案涉商品房买卖合同解除而网签登记没有存在的基础必须立即解除，则调解协议被答辩人支付款项的义务如同虚设。在被答辩人未履行该调解协议任何义务的情况下，却强调答辩人的配合义务而对被答辩人应当先履行的义务继续拖延，显然不符合当时签订该调解协议的初衷及违背了合同法精神。即便案涉商品房买卖合同已解除，被答辩人已进入破产程序，各债权人的权利均受破产程序限制，也仅仅是答辩人的债权受到清偿限制，而答辩人应当在最后履行的配合义务不受限制，故不能因此先要求答辩人立即配合办理网签注销手续，且被认定为普通债权。二、案涉调解协议是双方真实意思表示，而被答辩人怠于履行义务，恶意拖欠，已严重损害答辩人的合法权益。双方约定被答辩人于半年内（2015年4月25日前）履行付款义务，正是基于此答辩人才会同意达成调解协议，被答辩人的承诺使答辩人有理由相信被答辩人有诚意、有能力履行。而被答辩人做出承诺后却怠于履行支付义务，一直拖延至破产（2016年12月30日），长达一年八个月，答辩人认为被答辩人恶意拖延，意图不履行约定的义务。而被答辩人破产后，将答辩人的债权列为普通债权，已严重损害答辩人的合法权益。三、答辩人已对案涉两套房屋办理了预告登记，故应当保障答辩人购房款本金的优先受偿权，同意对补贴、利息部分作为普通债权等候确认及分配，且该项主张不损害全体债权人的合法权益。《中华人民共和国企业破产法》第一条“公平清理债权债务，保护债权人和债务人的合法权益，维护社会主义市场经济秩序”，破产程序是一种概括偿债程序，破产程序的宗旨在于债务人无法清偿到期债务时通过该程序实现全体债权人的公平清偿，但该程序并非保障全体债权人获得全额清偿，而主要是保证全体债权人能公平有序受偿。答辩人认为，双方之间通过签订《商品房买卖合同》并办理备案登记的方式系“非典型性担保”，该担保真实有效，且已办理案涉房屋的预告登记，因此答辩人的购房款本金部分对涉案网签房屋清算价款享有优先受偿权。根据最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复（[2014]执他字第23、24号），答辩人在2014年就已经主张购房款权益，其相关房屋款项为购房款被法院裁定文书所确认，且法院确认通过网签的最后解除来保护购房人的购房款权益。保障债权顺利实现的目的与效率相冲突时，优先保证债权实现才是出发点和落脚点。因此答辩人认为，破产处置顺序，必须优先考虑原生效法律文书的权利规定。综上，请求法院依法维护答辩人的合法权益。 原告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料： 1.（2016）浙0182破申6号民事裁定书、（2017）浙0182破1号决定书各一份（复印件），用于证明建德法院裁定受理梅城宾馆破产清算并指定管理人的事实。 2.浙江省商品房买卖合同五份（复印件），用于证明原告与被告签订五份商品房买卖合同的事实。 3.建德市房产管理处调查表一份（复印件，提交加盖档案专用章核对），用于证明案涉五套房屋的预告登记及网签备案情况。 4.（2014）杭建调确字第186、188号民事裁定书两份（复印件），用于证明原、被告双方就其中两套房屋达成调解协议的事实。 5.债权申报表、债权申报文件清单、债权计算清单一组（复印件），用于证明被告已就其调解协议享有的债权向管理人申报债权的事实。 被告为证明其抗辩主张，向本院提交了如下证据材料： 房屋预购登记证明及票据各两份（复印件，提交原件核对），用于证明2013预0000732、2013预0000733号房屋买卖合同对应的房屋办理预告登记的事实。 根据原、被告提交的上述证据材料，本院分析认定如下： 原告提供的证据，被告经质证对证据1、2、3、4的真实性、合法性及关联性均无异议，但认为被告实际仅支付了已办理预告登记的案涉两套房屋的部分房款，而办理了网签备案手续的三套房屋并未实际履行，也未曾支付过合同价款。对此，原告当庭亦陈述经梅城宾馆管理人核查仅收到由生效的（2014）杭建调确字第186、188号民事裁定书所确认的、后办理预告登记的案涉两套房屋的购房款各22万元，未曾收到该三套房屋项下的购房款；对证据5的真实性、合法性没有异议，对原告的待证事实有异议，认为其对梅城宾馆享有的债权具有优先性。本院经审查认为，被告对原告提供的上述证据的真实性均无异议，形式来源合法，与本案争议焦点具有关联性，本院予以认定。 被告提供的证据，原告经质证对其真实性无异议，但认为案涉两套房屋办理预告登记的时间发生于房屋买卖合同解除之后。本院经审查，对其真实性予以认定，与本案争议焦点具有关联，至于预告登记行为的性质及法律后果在本院说理部分阐述。 结合庭审认定的有效证据及当事人的一致陈述，围绕本案争议焦点，本院认定案件事实如下： 2013年4月10日，原告梅城宾馆与被告毕春根签订编号为2013预0000732、2013预0000733的《浙江省商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于建德市房屋，合同价款分别为550098元、558228.3元。同日，被告向原告汇款440000元。据原告向被告出具的两张收据所载，款项分别用于支付前述两套房屋的购房款220000元。 2014年10月29日，本院受理原告与被告关于确认人民调解协议效力的申请，并于同日作出（2014）杭建调确字第186、188号民事裁定书，确认双方在商品房销售合同纠纷案件中达成的调解协议有效。调解协议的内容为：一、同意解除合同编号为2013预0000732、0000733的《浙江省商品房买卖合同》；二、梅城宾馆于2015年4月25日前向毕春根退还首期购房款440000元（每套房屋各220000元），并支付最后一期补贴7040元（每套房屋各3520元）；三、梅城宾馆于2015年4月25日前向毕春根支付自2014年7月26日至2015年4月25日止以首期购房款本金为基数按年利率16.8%计算的利息（先还本后付息）；四、如梅城宾馆未按上述第二款约定的期限履行还款义务，则上述第三款约定的利息应按照中国人民银行同期同档次贷款利率的四倍以尚欠款项为基数自2014年7月26日起计算至款清之日止。五、毕春根自梅城宾馆支付上述款项后立即协助办理注销网签手续。 又查明，因梅城宾馆未履行调解协议确认的付款义务，本院根据毕春根的申请于2016年2月17日立案强制执行[案号（2016）浙0182执733、734号]。原告自述其于2016年8月17日提供2013预0000732、0000733《浙江省商品房买卖合同》向有关部门办理了案涉两套房屋的预购商品房预告登记。 2016年12月30日，本院作出（2016）浙0182破申6号民事裁定书，裁定受理债权人对梅城宾馆的破产清算申请，并于2017年3月13日指定浙江智仁律师事务所、浙江韦宁会计师事务所有限公司担任管理人。2017年4月20日，被告毕春根根据本院确认的民事裁定书及房屋买卖合同向管理人申报债权。 庭审中，针对办理网签备案登记的位于梅城镇开元路8号世贸大酒店0910室、0911室、0912室三套房屋，因三份商品房预售合同实际尚未履行，双方一致同意予以解除。 本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中的三份商品房买卖合同（合同编号2013预0000748、2013预0000750、2013预0000751）项下房屋虽于2014年4月10日办理了网签备案，庭审中根据双方一致确认该三份合同并未实际履行，且一致同意解除，本院予以准许。基于网签备案登记的从属性，原告请求协助注销网签备案登记的主张应予支持。 本案的争议焦点在于：一、案涉合同编号为2013预0000732、0000733的两份商品房买卖合同是否已经解除；二、争议房屋办理预告登记在破产程序中能否得以保护。 对于第一个争议焦点：被告以原告未按调解协议支付款项且所涉房屋网签备案登记尚未注销为由，主张认为案涉商品房买卖合同尚未解除。本院认为，原、被告双方就案涉商品房买卖合同在达成解除合意基础上形成了调解协议第一条，其后条款基于合同解除产生的返还金额、履行期限及逾期付款计息等作出安排。上述协议足以认定双方基于原商品房买卖合同解除导致合同的权利义务终止后就金钱给付建立新的债权债务关系，符合《中华人民共和国合同法》第九十条所规定的合同解除的法律后果。而调解协议第五条关于款项结清后由被告毕春根履行协助办理注销网签手续义务的约定，并不构成附条件解除合同之情形。且商品房买卖不属于法律、行政法规规定的解除合同应当办理批准、登记等手续范畴，未办理网签备案注销登记的事由不得对抗既存合同解除的效力。鉴于梅城宾馆已由本院裁定受理破产清算，若仍照搬调解协议由梅城宾馆清偿债务后再由被告协助办理网签备案注销手续的约定，违反了《中华人民共和国企业破产法》第十九条规定的债务人个别清偿行为的禁止性规定。故被告的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。 对于第二个争议焦点：根据本案查明的事实及被告庭审中的陈述，在案涉商品房买卖合同解除后的金钱给付案件执行期间，被告向有关部门提交2013预0000732、0000733《浙江省商品房买卖合同》单方申请办理了预购商品房预告登记。而彼时双方之间并未就该两套房屋成立新的预售商品房买卖合同关系，当事人之间亦未达成变更原债权债务关系的合意。本院认为，预告登记制度设置的目的，就是通过办理预告登记手续，保障以获得房屋所有权为目的的购房人，将来实现所有权。案涉预售商品房买卖合同解除后虽由被告单方申请办理了预告登记，囿于当时被告并非房屋受让人，预告登记制度目的被架空，并不能产生相应的保障所有权实现的法律效果，故不发生预告登记的法定效力。合同解除系合同权利义务终止的情形之一，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助等义务。现原告基于办理梅城宾馆破产清算的需要，要求被告协助注销案涉两套房屋的预告登记，有事实和法律依据。被告就房屋买卖合同解除后所涉金钱给付的款项向管理人申报债权，其债权是否得以实现应通过债务人财产的变价及分配等途径解决。至于管理人审核认定的债权金额及性质，被告对此如有异议可通过破产债权确认之诉另案处理。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第五十三条规定，判决如下： 解除原告建德市梅城宾馆投资有限公司与被告毕春根签订的编号为2013预0000748、2013预0000750、2013预0000751的三份《浙江省商品房买卖合同》；被告毕春根于判决生效之日起五日内协助原告办理注销该三份商品房买卖合同的网签备案手续。 被告毕春根于本判决生效之日起五日内协助原告注销在其名下合同编号为2013预0000732、2013预0000733的两份商品房买卖合同的网签备案及预告登记。 案件受理费人民币80元，减半收取40元，由被告毕春根负担。 原告建德市梅城宾馆投资有限公司于本判决生效后十五日内，向本院申请退费；被告毕春根于本判决生效后七日内，向本院缴纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  廖明军 二〇一九年四月十二日 书记员  储雪燕