大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初508号原告:杨军，男，1963年6月26日生，汉族，无业，住辽宁省大连经济技术开发区。原告委托代理人：刘子勋，系北京市盈科（大连）律师事务所律师原告委托代理人：吴莉，系北京市盈科（大连）律师事务所实习律师被告：李淑莲，女，1956年1月8日生，汉族，无业，住辽宁省大连市金州区。被告：阮健，女，1982年3月23日生，汉族，无业，住辽宁省普兰店市。被告：阮飞，女，1989年1月7日生，汉族，个体，住大连市金州区。三被告委托代理人：郭玉坤，系北京融商（大连）律师事务所律师三被告委托代理人：任凤鸣，系北京融商（大连）律师事务所律师原告杨军诉被告李淑莲、阮健、阮飞合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员刘立珠独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘子勋、被告阮健及三被告委托代理人郭玉坤到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告诉称，原告与阮树国（已故，被告李淑莲的配偶，被告阮健、阮飞的父亲）、石英吉（案涉土地前租客）于2010年1月17日签订《土地承包合同书》，约定原告承租由阮树国从中国人民解放军31697部队租赁的土地899平方米，租赁期间：自2006年10月1日起至2033年1月1日止，租金合计6万元。同时原告与石英吉于当天（2010年1月17日）签订《契约合同书》，约定由原告购买石英吉在案涉土地上建造的建筑及设施合计36.6万元。原告在正常使用和经营案涉土地过程中，土地及地上物于2018年9月底被中国人民解放军31697部队收回，导致合同无法实现合同目的。原告租金损失及地上物损失巨大，根据合同约定，三位被告应返还租金并赔偿原告全部损失。故原告起诉，请求三被告返还租金37252.24元，赔偿原告损失493578元，诉讼费用由三被告承担。三被告辩称，不同意原告的诉讼请求，原告主体不符，合同系原告与石英吉达成的合同。案涉租赁合同因中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，金州区人民法院（2017）辽0213民初6457号民事判决书认定，该通知系国家重大政策性调整，属于致使合同目的不能实现的不可抗力，根据该通知判决解除了阮树国和31697部队的租赁合同。原告提及的损失，因案涉合同的解除，被告不存在过错，不同意赔偿。原告请求的退还剩余租金，如查证属实，可以退还。阮树国根据判决没有权利转租案涉土地，原告在租赁该土地时没有对土地权属人进行确认，存在重大过错。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证后，认定事实如下：1997年10月10日，中国人民解放军31697部队（原中国人民解放军81367部队，以下简称为“31697部队”）与阮树国（被告李淑莲的丈夫，被告阮健、阮飞的父亲，于2010年7月15日死亡）签订了《房屋、土地承包合同书》，合同约定31697部队将位于金州区的土地出租给阮树国使用，使用期限于1997年1月1日起至2033年1月1日止。该合同上约定，未经31697部队同意，原则上不得将土地转租给他人。该《房屋、土地承包合同书》在2018年4月2日，经本院生效的（2017）辽0213民初6457号民事判决书判令：1、该合同的租赁期限在超过2019年10月1日部分无效；2、解除31697部队与阮树国签订的该份合同；3、阮健、阮飞、李淑莲（即本案三被告）向31697部队腾退案涉土地；4、杨军（本案原告）等人向31697部队腾退案涉土地。该案涉土地，在2018年10月1日，被31697部队收回。另查，2010年1月17日，阮树国与本案原告杨军、案外人石英吉签订了《土地承包合同书》，其中第一条约定：“在阮树国租赁部队的土地上使用，南北29米，东西31米，共899平方米建造厂房。使用期限为2006年10月1日起，至2033年1月1日止。一次性付给甲方租金陆万元整。（起初由石英吉从2006年10月1日至2010年1月15日止建造体育基地使用。后石英吉将所有占地和所有建筑物、水、电等设施转卖给杨军使用，从2010年1月17日起，至2033年1月1日止）。同日杨军与案外人石英吉签订了《契约合同书》，其中约定石英吉将其所有的举重馆房屋（占地面积899平方米，建筑面积420平方米，位于租赁31697部队上的房屋，使用期限自2006年10月1日起，至2033年1月1日止），卖给原告杨军，共计36.6万元，约定三年付清，首付8万，其余分2年均付。再查，2017年12月30日，辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司接受31697部队的委托，对于位于大连市金州区由阮树国及其转租方建造的地上物进行了市场价值评估，出具了辽隆房估字【2017】1066号房地产估价报告，对于本案杨军所主张的海参加工厂评估估价价格为493578元。又查，本案三被告在2018年在本院起诉31697部队，诉讼请求为：1、判令31697部队返还李淑莲、阮健、阮飞租金204861元及利息；2、赔偿各项损失100万元；3、诉讼费由31697部队承担。本院在2018年8月24日下达（2018）辽0213民初2778号民事调解书，协议结果为：31697部队于2018年9月21日前给付阮健、阮飞、李淑莲人民币800000元。此钱款31697部队已经支付完毕。本院所确认的上述事实，有原告提供的土地承包合同、及契约合同书、（2017）辽0213民初6457号民事判决书、房地产评估报价、（2018）辽0213民初2778号民事调解书、损失计算明细表，被告提供的中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》以及原被告陈述记录等证据在案为凭，已经本院审查，可以采信。本院认为，合法的债权债务关系应受法律保护。本案中，争议焦点主要有以下2点：1、三被告是否应当退还租金以及退还租金的具体金额；2、三被告是否应当赔偿原告的损失以及赔偿具体金额。针对争论焦点1，根据现有证据以及双方庭审记录，本院认为，三被告应当退还租金，但退还租金的金额应当为32574.83元。首先，根据原告与阮树国、石英吉签订的土地承包合同书以及原告与石英吉签订的契约合同书，证明石英吉先在2006年10月1日承包了阮树国租赁部队的土地，用于建造厂房，而后在2010年1月17日，将此租赁权以及地上物建筑设施的权利转给了原告杨军，自此杨军与阮树国形成了租赁合同关系。由于该合同履行的基础，即土地承包权利已经被31697部队收回，杨军和阮树国之间的合同已经无法继续履行，那么原告有权要求三被告退还合同无法履行期间的租金。而关于租金金额及起算点，原告认为是2010年1月17日签订时原告向阮树国支付了6万元，应当自2010年1月17日开始计算，三被告对此不认可，其认可的是在2006年10月1日，石英吉向阮树国支付了租金6万元，应当自2006年10月1日开始计算。由于原告未提供证据证明，其在2010年1月17日曾向三被告支付租金6万元，所以应当承担举证不能的责任。故本院认为，三被告应当退还给原告的租金金额为32574.83元（计算方式为2006年10月1日至2033年1月1日，共计9589天，租金6万元，平均每日租金为6.2572元，土地在2018年10月1日被收回，剩余租期为5206天，以上共计6.2572×5206天=32574.83元）。针对争议焦点2，本院认为，三被告应当退还原告的损失，退还的损失应当为493578元。理由如下：首先，原告要求三被告补偿的损失系原告在2010年1月17日从石英吉处购买的地上物，即海参加工厂被拆除的损失。该地上建筑物原告虽然没有提供没有提供所有权登记证证明合法建筑，但该建筑物在没有经过国家机关依据法定程序认定之前，也不宜认定是违章建筑，且该建筑物本身也是一种利益，是一种个人动产和劳务结合在一起的利益，在法律上也应当受到保护。所以在解除承包合同时，原告有权就失去的建筑物而得到相应补偿或赔偿。其次，李淑莲等3人在（2018）辽0213民初2778号案件中，起初的诉求已经包括了原告在本案中的地上物损失，体现在以下3点：1、李淑莲等3人在该案中追加了本案原告杨军作为第三人参加了2018年5月31日的庭审，如果李淑莲等3人该案的诉讼仅仅是为了其自身的厂房以及退还租金的话，那么该案的当事人应当仅为李淑莲等三人以及31697部队，而不应当追加第三人；2、在2018年5月31日笔录中，李淑莲等3人申请了对所有地上物包括该案第三人，本案原告杨军的地上物的鉴定，同时庭审中也多次提到了转租给他人的事实，也说明该份诉讼中包括了杨军的地上物赔偿事宜；3、在该案中，31697部队举证了一份由阮健2017年10月31日向部队主张赔偿的损失计算明细表，对此明细表的真实性，李淑莲等3人予以了认可，其中也包括了本案原告所主张的海参加工厂。结合以上3点，既然李淑莲等3人在该案中，已经领取了地上物的相应的补偿款，那么杨军有权就该补偿款向李淑莲等三人主张相应权利。再次，杨军与阮树国的合同因不可抗力解除，剩余租赁期内房屋价值本应当按照公平原则进行分担。但李淑莲等3人在2018年8月21日的调解中，并没有及时与第三人杨军沟通，没有让杨军了解并同意调解意见，存有一定过失。并且在调解意见中，李淑莲等3人认可部队补偿80万元，补偿内容为提前解除合同的损失以及退返剩余租金80万元，双方之间的全部权利义务终止，这里并没有明确所获得的补偿仅包括自身建筑物损失以及退还租金，不包括杨军等第三人的应得利益，那么本院结合其原始诉求，认为李淑莲等3人已经从31697部队获得了土地上所有地上物的补偿，包括原告杨军的补偿费用。李淑莲等3人行为，使杨军无法及时主张相应权利，存有严重过错，应当承担杨军的全部损失。最后，杨军所主张的损失依据的房地产估价报告（辽隆房估字【2017】1066号），系中国人民解放军31697部队拟解除租赁合同涉及的位于大连市金州区由阮树国及其转租方建造的地上物市场价值评估，出具的日期为2017年12月30日，该份评估报告中包括了杨军的海参加工厂的评估价格，虽然三被告对此份证据不予认可，但三被告并未提出鉴定申请，故对此份评估报告的鉴定意见，本院予以采信。综合以上意见，本院认为，原告有权就地上物的损失向三被告主张权利，三被告在之前案件的调解中存有过错，应当向原告赔偿损失，原告诉求于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第八条，判决如下：一、被告李淑莲、阮健、阮飞于本判决生效后十日内返还原告杨军租金32574.83元；二、被告李淑莲、阮健、阮飞于本判决生效后十日内赔偿原告损失493578元。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费4550元（原告已预交），由原告杨军负担50元，被告李淑莲、阮健、阮飞共同负担4500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  刘立珠二〇一九年四月十三日书记员  白 茹