广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0229民初449号原告：翁源县翁江物业服务有限公司。法定代表人：杜就，总经理。委托诉讼代理人：刘学求，男，该公司员工。委托诉讼代理人：季冠先，男，该公司员工。被告：陈开红，男，1982年10月2日出生，汉族，住址：翁源县。被告：罗婷，女，1982年1月6日出生，汉族，住址：翁源县。（未到庭）委托诉讼代理人：陈开红，男，1982年10月2日出生，汉族，住址：翁源县。（系罗婷的丈夫）原告翁源县翁江物业服务有限公司（以下简称“翁江物业公司”）与被告陈开红、罗婷物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，并书面告知双方当事人。本院审查后，认为本案应适用简易程序的其他规定审理。本院依法适用简易程序的其他规定于2019年3月6日对本案进行了审理。原告委托诉讼代理人刘学求、季冠先及被告陈开红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告翁江物业公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即向原告支付由2015年12月至2017年6月所欠物业服务费3153.81元。滞纳金2402.04元，合计5555.85元。2、判令被告承担本案全部诉讼费用及诉讼过程中所产生的一切包括但不限于：查档费、刊登公告费等属于本案所需支付的关联费用。事实与理由：原告是翁源县翁江新城小区物业服务企业，被告是物业业主，原告于2013年3月29日与翁江新城小区开发单位翁源县翁江房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，就原告提供物业服务及被告支付物业服务费等问题进行了约定。从2015年12月起，被告一直拖欠物业服务费，经多次催促仍拒不支付，欠费金额达到（含滞纳金）5555.85元，严重损害原告权益。为此，特请求法院依法判处。被告陈开红、罗婷辩称：不同意被答辩人所有诉讼请求，答辩具体理由如下：一、前期物业服务合同无效，且被答辩人未提供物业服务，被答辩人无权主张物业服务费。（一）前期物业服务合同无效。1、前期物业服务合同签署程序违法。案涉翁江新城小区（下称“小区”）建设单位未按照《物业管理条例》第二十四条第二款：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”之规定选聘被答辩人，即翁江开发商未通过招投标方式或经过房地产行政主管部门批准采用协议方式选聘被答辩人。根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第四条第1项的规定，建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的，物业服务合同应当认定为无效。2、被答辩人资质问题被答辩人在起诉前是否已经取得相应物业管理资质？被答辩人在举证期限内未举证资质证书，如无，根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条第2项的规定，物业服务企业违反《物业管理条例》第三十二条第二款的规定，在起诉前没有取得相应物业管理资质的，物业服务合同也应当认定为无效。（二）被答辩人未提供任何物业服务。1、根据《中华人民共和国民法通则》（2009年8月27日修正）第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年”。《前期物业管理服务协议》第四条第四项约定业主缴纳物业服务费时间为每月7号前，答辩人自2014年3月至2017年6月未缴纳物业服务费，在这期间被答辩人从未向答辩人书面或者电话告知其提供了物业服务需缴纳物业服务费事宜，且不能提供证据证明已履行告知义务，因此2014年3月至2017年6月的物业服务费及滞纳金已超过两年诉讼时效且未告知曾提供过物业服务，答辩人不予认可。2、《前期物业服务合同》第九章第三十七条规定合同期限为2013年3月1日起至2016年3月1日止，截止2016年3月1日被答辩人与翁江开发商私自签订的服务合同已经终止，被答辩人并无权利提供任何物业服务，此次答辩人无需向被答辩人缴纳物业服务费及滞纳金。综上所述，前期物业服务合同无效，且被答辩人未提供物业服务，被答辩人无权主张物业服务费。即使前期物业服务合同有效、被答辩人提供了一段时间的物业服务，也存在以下物业服务不到位，管理质量差的问题：小区物业服务质量差，管理水平低主要表现在如下几方面：二、小区物业服务质量差（一）小区设施没有完善第一期工程（1、2栋）2013年7月1日交楼时还没有花园，第二期工程（6、7、8栋）2013年10月1日交楼时花园连通道都还没完全铺好，业主出入走的是泥泞小道，直至2015年4月30日（9、10、11栋）交楼花园才基本成型。交楼时，业主用电都是开发商接到施工场地的建设临时用电，2016年1月才使用供电公司的正式用电，电梯没有配备备用电源，遇到停电业主只能走楼梯，有的业主还因此被困在电梯里。（二）人车分流涉嫌欺诈，封闭式小区管理完全是空话小区大门在2016年7月1日才安装好电动伸缩门，才开始使用门禁卡出入，具体到各栋住宅楼的入户大堂出入门禁2017年1月才开始启用，室内可视对讲机至今还未完善，（有的住户至今还未安装，即使安装了也无法正常使用），门禁的启用至今还形同虚设，外来闲杂人员可以随意出入小区，小区围墙开发商允许小区外的居民私自凿开安装出入大门，造成鱼目混杂，致使小区入住以来，经常发生盗窃案件，据不完全统计，近几年来发生的案件就有30起之多，其中已报案的就有10多起。另外，车辆入口经常人车争道，险象环生。（三）消防安全设施极其简陋，形同虚设有的消防栓只有一个空箱，顶楼消防水管位置被动，封堵了卫生间排气管道、油烟道，顶楼共用天台，被加层搭建的房屋，堵死了各栋楼之间的消防逃生通道，完全不符合安全要求，物业公司对此置之不理。致使小区业主生命财产安全完全无法得到保障。（四）电梯质量差，事故频发多次发生业主被困电梯事件，物管公司施救措施不得力，施救不及时，被困业主被困时间普遍超过20分钟，给业主造成很大的心理阴影；物管公司还无视业主权益，于2018年春节期间私自关停电梯，2018年4月23日私自改装电梯设备，加装智能门禁，禁止业主乘坐电梯，给业主生活带来极大的不便。（五）小区违章乱搭乱建现象严重由于物业的不作为，致使一楼公共花园到处是违章搭建的封闭小花园；二、三楼入户大堂天台乱搭的封闭式凉亭到处可见；顶楼消防水管位置被动，封堵了卫生间排气管道、油烟道，顶楼加层搭建的房屋，堵死了各栋楼之间的逃生通道。对此，物业公司只扣压了违规装修业主的装修押金3000元后便不了了之，造成极大的安全隐患。物业公司简直视业主生命为儿戏。（六）乱收费现象严重强制收取每户业主18300元的基础设施费（水电工料费3415元、有线电视工料费100、入户门2300元、小区智能化系统12485元）；强制向业主收取垃圾清理费、电梯使用费，既然交楼后就开始计收物业管理费，为何还要收取业主装修期间的垃圾清理费、电梯使用费？以上收费项目依据为何？（七）业主收楼装修时被强制签订物业服务合同。开发商、物业公司在业主收楼装修时，强制业主签订物业服务合同，收取装修押金，电梯使用费，垃圾清运费，否则不发装修许可证，不交入户门钥匙。（八）小区车辆出入口由于不是专用通道，尤其是出口消防通道与外面村道共用，长期被乱停乱放车辆和非法安装的铁柱占用，物业不闻不问，造成经常堵塞，车辆无法正常通行，如发生火警，消防车根本无法驶入。（九）物业公司未经业主许可，于2016年春节期间，违规私自将属于业主所有的小区广场租给他人开设游乐场，谋取利益。（十）物业公司管理人员素质低下，态度恶劣，时任物业公司经理经常与小区业主吵架，甚至斗殴，言行举止恶劣。以上所述的翁江房地产开发公司及翁江物业公司的行为，在（2018）粤02民终1570号及（2018）粤0229民初380号判决书中均有断定，已被认定为违约行为，可无需另外举证。物业服务质量与物业服务费收费标准（1.5元/平米）不对等，物业服务费不应按1.5元/平方米/月收取，请法院酌情调低收费标准。三、关于物业服务费收费标准问题《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第七条第二款规定：“业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主大会成立之后的住宅（含自有产权车位、车库）及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价。”第九条第一款规定：“实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。”《广东省物价局关于加强政府指导价物业服务收费备案管理的通知》规定，业主大会成立之前住宅（不含别墅，含自有产权车位、车库）的物业服务收费实行政府指导价，并实行备案管理。小区业主大会于2016年7月23日成立，小区业主委员会于2016年8月23日成立。根据上述规定，业主大会成立之前即2016年7月23日前，小区物业服务收费应当根据小区的实际情况与业主协商确定并报价格主管部门备案，被答辩人未提交备案证明，1.5元/平米的收费标准未考虑小区的实际情况、未与业主协商、未经过备案，该收费标准无效；业主大会成立之后即2016年7月23日之后，小区物业服务收费实行市场调节价，为解决物业服务收费问题，小区业委会积极主动与开发商、物管公司十几次协商物业服务收费标准，但开发商、物管公司一直不配合，业委会还多次发专函给住建局、开发商、物管公司，但也得不到任何回复，因此物业服务收费标准一直无法确定。另，被答辩人从未按照《广东省物业管理条例》第四十六条：“物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置进行公示。”之规定在小区显著位置向业主公示。四、被答辩人从未向答辩人书面催交物业服务费，应驳回起诉。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被答辩人起诉的前提条件是已经书面催交物业服务费，未书面催交的，应当驳回起诉。五、物业服务费的起止时间（一）起算时间《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第6条第1款规定：“业主应自房屋交付之日起支付物业费”。《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”以上规定所指的“房屋交付”应当是满足交楼条件下的房屋交付，被答辩人应当举证，小区建设单位何时取得竣工验收备案表？因此，物业服务费至少应自竣工验收之日起算，如果业主收楼时间晚于竣工验收时间的，应按照业主收楼时间起算物业服务费。（二）截止时间小区现在的物业服务公司为广州市德馨物业管理有限公司，被答辩人提供物业服务至何时？此点应由被答辩人举证，否则视为被答辩人从未提供物业服务。六、物业管理质量差、具体如下：1.业主反映无果或者推卸责任；高空抛物问题严重（露天花园安全玻璃一而再再而三被高空抛物砸烂多次）；房屋存在质量问题（入户花园靠电梯墙面严重开裂、多次反映物业推卸是工程管、工程来查看后不了了之、至今无果）七、被答辩人无权收取滞纳金。（一）前期物业服务合同无效，被答辩人无权主张滞纳金。（二）被答辩人从未书面催收物业服务费、物业服务质量差、物业服务费收费标准存在巨大争议，不应支持滞纳金诉求。（三）即使判决支持滞纳金，由于被答辩人主张的滞纳金收取标准过高，请法院酌情调低。且根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定，滞纳金金额不得超过所主张的物业服务费的百分之三十。八、关于诉讼时效被答辩人在2014年3月至2017年6月从未催收过物业服务费，被答辩人于2018年12月起诉，则超过诉讼时效的物业服务费不应支持。综上所述：1.前期物业服务合同无效且被答辩人未提供物业服务，被答辩人无权主张物业服务费；2.现小区物业服务质量差，被答辩人应当调低物业服务收费标准；3.被答辩人从未书面催收，法院应当驳回起诉；物业服务费的起算时间应当为满足房屋交楼条件下的交付时间；因前期物业服务合同无效、被答辩人从未书面催收物业服务费、物业服务质量差、物业服务费收费标准存在巨大争议，不应支持滞纳金诉求，不应支持超过诉讼时效的物业服务费及滞纳金。请法院驳回被答辩人所有诉讼请求。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，经综合分析审查判断，符合有效证据特征的，本院予以采信。经审理查明，翁江新城小区（以下简称小区）坐落在翁源县龙仙镇建设二路**，建筑面积为201334.00平方米，系由翁江房地产开发有限公司（以下简称开发商）投资开发的高层电梯住宅及商业小区，被告系小区5栋1803房的业主。2013年3月29日，开发商与翁源县翁江物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，选聘翁江物业公司对小区实施前期物业管理服务事宜。2014年1月23日，开发商与被告签订《前期物业管理服务协议》。2019年1月3日，原告以被告拖欠自2015年12月至2017年6月的物业管理费为由诉至本院，要求被告履行支付义务，并按照日千分之一的标准支付滞纳金。被告则以“前期物业服务合同无效且被答辩人未提供物业服务，被答辩人无权主张物业服务费；小区物业服务质量差，应当调低物业服务收费标准；1.5元/平米/月的收费标准无效；被答辩人从未书面催收，应当驳回起诉；物业服务费的起算时间应当为满足房屋交楼条件下的交付时间；不应支持滞纳金诉求，即使支持也因为滞纳金标准过高应当予以调低；不应支持超过诉讼时效的物业服务费”等理由作辩。庭审中，原告确认以下事项：1、原告向小区提供物业服务的时间截至2017年6月止，从2017年7月起退出小区物业服务。2、原告提供的物业服务的确存在一些问题，但不能全盘否认整个物业服务业绩。法庭调解阶段，因双方均不同意调解，调解不成。另查明，翁江物业公司成立于2012年4月26日，2012年5月31日被韶关市住房和城乡规划局授予《物业服务企业资质证书》，资质等级为三级。2014年5月13日，翁源县物价局对翁江物业公司发出《备案回执》，回执载明：“你单位的申请资料齐全，申请备案的收费标准符合政府指导价管理规定，同意备案。”再查明，小区业主大会于2016年7月23日成立，首届业主委员会于2016年8月23日在翁源县住房和城乡规划建设局登记备案。2016年11月24日，业主委员会向翁江物业公司发函，就小区物业管理费收费标准提出方案意见，但双方并未就该意见达成合意。2018年1月28日，业主委员会再次向翁江物业公司发函，要求按照阶梯收费方案收取物业管理费，并以分期支付的方式督促物业公司修复瓷砖脱落问题，双方就该方案亦未达成一致意见。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，现原告诉请被告交纳拖欠的物业管理费及产生的滞纳金，针对被告提出的抗辩事由，本院作如下辨析：一、开发商与翁江物业公司签订的《前期物业服务合同》是否有效？被告应否向原告支付物业管理费？根据《物业管理条例》第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”及《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效：（1）建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的；”的规定，被告主张开发商与翁江物业公司签订的《前期物业服务合同》无效，原告未能举证予以反驳，本院认定《前期物业服务合同》为无效合同。虽然合同无效，但从本院查明的事实来看，被告已实际接受了由原告提供的物业服务，原、被告双方在事实上形成了物业服务合同关系，被告应当向原告交纳物业管理费用。二、原告收取物业管理费的标准是否符合有关规定？根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第九条第一款的规定：“实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。”经查，原告按照1.5元/平方米/月的标准收取物业管理费，已经在翁源县物价局办理登记备案手续，物价部门在《备案回执》中载明“申请备案的收费标准符合政府指导价管理规定”。因此，本院对原告的收费标准予以认可。三、被告提出的调低物业费收费标准的抗辩理由应否支持？原告主张滞纳金应否支持？综合被告所举证据、双方质证情况、本院依据同类案件其他被告申请调取的公安机关报警记录以及原告当庭自认的事项，本院对原告提供的物业服务质量存在问题予以确认。关于调低收费标准的问题。首先，根据被告与开发商签订的《前期物业管理服务协议》第七条违约责任“（一）甲方委托的物业管理企业未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求开发商督促物业管理企业限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应给予赔偿并承担相应的法律责任”的约定，若原告提供的物业服务质量不达标，被告依约应当与开发商或者原告进行沟通协商，督促原告改正，如若造成损失，可以主张对方赔偿，而非采取拒交物业管理费或者单方要求降低收费标准的方式进行权利救济。其次，根据原告列举证据，小区物业服务质量问题，如消防设施、电梯使用、封闭式管理、违章搭建等，并非仅对被告一户，而是涉及到整个小区业主的权益。在此情形下，因小区业主大会及业主委员会均已成立，被告可通过业主委员会与原告就物业管理问题进行协商解决。在沟通无效、无法改善的情况下，根据《物业管理条例》第十一条的规定，业主可通过召开业主大会对原告进行解聘，并另行选聘物业管理企业，依法充分保障合法权益。第三，因物业服务行业的特殊性，对物业服务质量的评定带有较多的主观感受，根据现有证据无法准确评估原告提供的物业服务质量达到何种程度，每一项服务项目对应的收费标准亦无明确约定，若支持被告调低收费标准的主张，一是在尺度的把握上不够严谨，二是对小区已经依约交纳物业管理费的业主而言显失公允，且容易引发社会不稳定因素。因此，被告主张调低物业费收费标准的抗辩理由，本院不予支持。关于滞纳金的问题。物业服务合同属继续性合同，有着履行顺序上的特殊性，因为本院认定了《前期物业服务合同》为无效合同，所以，原告请求被告支付滞纳金的依据不足，对原告关于滞纳金的诉请，本院不予支持。四、原告诉请物业服务费起止时间。关于物业服务费起止时间，原告举证证明已于2017年6月退出小区，停止提供物业服务，原告诉请物业费的时段为2015年12月至2017年6月。五、原告是否经过书面催交程序？应否驳回原告起诉？原告于2018年9月14日将《管理费催缴通知书》张贴在被告房屋门口。原告提交的《管理费催缴通知书》已张贴在被告房屋门口，虽有瑕疵，但被告未提交相应的证据证明原告未向其书面催收，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，应视为原告已向被告催交物业费，原告请求被告支付物业费，程序合法，本院予以确认。六、原告诉请是否超过诉讼时效？原告起诉的时间是2019年1月3日，诉请的物业管理费计算时段自2015年12月始至2017年6月止。在2017年10月1日民法总则实施前，普通诉讼时效为二年，民法总则实施后向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，在民法总则施行前已满二年诉讼时效的，诉讼时效为二年，未满二年的，以三年计。原告诉请的物业费，2015年12月之前的物业费已超过诉讼时效，2016年1月至2017年6月间的物业费未超过诉讼时效。对超过诉讼时效部分的物业费，本院不予支持，未超过诉讼时效部分予以支持。七、原告乱收费问题。被告指出原告存在乱收费现象，但并未提供相关证据予以佐证，因此，对该项抗辩事由，本院不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条（第五项）、第十一条、第二十四条第二款、第三十五条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告陈开红、罗婷应在本判决生效之日起五日内向原告翁源县翁江物业服务有限公司支付自2016年1月至2017年6月共计18个月的物业管理费，按照1.5元/平方米/月，建筑面积110.66平方米的标准计算，总计应付金额为2987.82元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（原告已预缴），由被告陈开红、罗婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  邱快爽二〇一九年四月十日书记员  林 辉