江西省景德镇市珠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0203民初217号 原告：景德镇市工人文化宫，住所地景德镇市莲社北路**。 法定代表人：孙淑贞，该单位主任。 委托诉讼代理人：何再顺、王晖，广东普罗米修（景德镇）律师事务所律师。 被告：陈爱萍，女，1962年12月3日出生，汉族，住景德镇市珠山区。 原告景德镇市工人文化宫（以下简称工人文化宫）与被告陈爱萍租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月28日公开开庭进行了审理。原告工人文化宫委托诉讼代理人何再顺、被告陈爱萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工人文化宫向本院提出诉讼请求：1.判令被告停止对××房屋的侵占并立即腾退房屋，将房屋返还给原告；2.判令被告向原告支付租金4800元和房屋占用费24000元（按4800元/月，自2018年7月起计算至被告返还房屋时止，暂计算至2018年12月31日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月，原告与被告签订《租房合同》，约定原告将位于××房屋出租给被告用于办理幼儿园，租赁期限为24个月，自2016年8月1日起至2018年7月31日止，每月租金为4800元。截止目前，被告尚欠2018年7月一个月租金未缴纳。合同租赁期限满后，原、被告未再续签租赁合同，被告也未返还租赁房屋并继续占有、使用，但未缴纳费用。原告多次明确表示，合同到期的租赁合同不再续租，并发出通告，要求被告于2018年12月20日前搬离。经与被告多次协商未果，故原告诉至法院。 原告工人文化宫围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.租赁合同，证明租赁期限及租赁期限届满和租金，租赁期限届满后出租，被告有优先承租权；2.房屋权属证书，证明房屋所有人是景德镇市总工会，权属属于国家所有；3.通告，证明原告已经通知了被告搬迁；4.市总工会证明、关于对我下属单位工人文化宫划分类别的意见函、市总工会机构简介网页、说明、《关于市工人文化宫地址变动的说明》，证明市工人文化宫系景德镇市总工会下属公益性事业单位，市总工会委托景德镇市工人文化宫经营、管理的事实。 被告陈爱萍辩称，被告自2001年招标承包工人文化宫办理幼儿园，至今已有18年，当时接手时幼儿园设施陈旧落后，被告投入了大量的资金进行装修和设施更新；在开办期间，被告从未拖欠房租，而且在省总工会下达清退文件之后，原告还要求被告交清一年的房租（从2017年4月-2018年3月），按合同是每月交的，原告对被告的清退是严重的侵权行为；另原告在2017年6月份因施工要求被告停业，噪声被告不能正常营业，生源流失；原告2018年7月到期未通知退房，在2018年12月原告野蛮关闭大门，张贴通告，排值班人员天天向家长散布负面信息，造成原告生源流失，原告至今未对被告的损失予以任何赔偿。 被告陈爱萍就其辩解向本院提交了如下证据：1.2017年7月2日通告，证明当时原告因装修叫被告停业，没有任何损失补偿；2.收据及汇款单，证明被告已经缴纳的租金。 本院组织当事人质证，对原、被告提交的双方均无异议的证据，本院予以采信，并在卷佐证。对原告提交的市总工会证明、关于对我下属单位工人文化宫划分类别的意见函、市总工会机构简介网页、说明、《关于市工人文化宫地址变动的说明》，尽管被告对其提出异议，但未对其真实性提出异议，本院对其真实性予以采信。 依据当事人陈述和审核确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月3日，原告工人文化宫作为出租方（甲方）与被告陈爱萍（乙方）签订《租房合同》，约定租赁房屋门牌号为××，租赁期限为24个月，自2016年8月1日起至2018年7月31日止，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营幼儿园使用，租金每月4800元，在签订合同时，乙方必须交纳两个月的租金为押金，在合同作废时，押金会退还给乙方，押金总金额9600元，甲方收款后应当提供给乙方有效的收款凭证；合同还约定，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，应按《景德镇市总工会房屋租赁管理暂行办法》第七条规定，进行竞标招租程序，原承租人在同等条件下享有优先承租权。合同约定租赁期满前，乙方要求继续租赁的，应当在租赁期满叁个月前书面通知甲方，如甲方在租赁期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权；租赁期满合同自然终止，因国家政策调整、政府公益事业建设需要等不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。后被告陈爱萍使用租赁房屋用于经营幼儿园。原告收取被告房屋租金至2018年6月份，2018年7月便未再收取房租。合同期满后，被告继续使用房屋。2018年12月7日，原告在租赁房屋门前张贴《通告》，称“根据中华人民共和国主席令第六十号《中华人民共和国公共文化服务保障法》、全总《关于加强和规范工人文化宫管理的意见》和省总《关于开展‘一提升、两强化’专项行动的工作方案》等文件要求：为强化工人文化宫服务职工文化阵地建设、进一步体现公益职能，必须对文化宫出租、承包行为进行清理清退。依据合同法等相关法律法规，我们已多次通知合同到期的租赁户不再续租，要求租户搬离，至今未执行。特此我们再次发出通告，请合同到期的租户：幼儿园（合同到期时间2018年7月31日），要求在12月20日前搬离文化宫。逾期不搬，默认由我们任意处置”。现原告以租赁期满后，被告未返还房屋并继续占有使用房屋，但自2018年7月起未再缴纳租赁费用，经要求搬离未果为由，诉至本院。 另查明，诉争房屋所有权人为景德镇市总工会，工人文化宫系景德镇市总工会下属事业单位，诉争房屋系景德镇市总工会委托工人文化宫经营管理。 还查明，景德镇市总工会办理房产证时，，地址是莲社北路**2010年经珠山区莲花塘社区协调，给工人文化宫排列门牌号为××。 另，原告于2017年7月3日至2018年元月2日对工人文化宫实施整治改造工程，并告知于2017年7月10日开始对道路进行封闭式管理（管理期间允许电动车通行，汽车无法通行）。此期间，原告给被告免了一个月房租。 本院认为，民事诉讼应当按照当事人之间实际发生事实确定法律关系。本案中，原告与被告签订租房合同，约定原告将房屋交付给被告使用，被告支付租金，原、被告成立租赁合同关系，故本案立案确定案由为返还原物纠纷，本院纠正为租赁合同纠纷。租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是出租人解除合同应当在合理期限通知承租人。本案中，原、被告就诉争房屋签订租赁合同，约定了租赁期限，租赁期限尚未届满，原告便未再收取被告房屋租金，租赁期限届满后，双方租赁关系依约解除，且原告于2018年12月7日书面通知被告不再续租，要求被告搬离，原告要求被告返还租赁房屋的主张，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付房屋占有费用，因被告在租赁期内租金支付至2018年6月，自2018年7月起便未再支付房租，且在租赁合同期间届满后，被告未向原告返还房屋，故原告要求被告按合同约定的租金标准支付房屋占用期间占用费，于法有据，但基于被告尚有价值两个月租金的押金未退还给被告，该9600元（4800元/月*2个月）应当予以扣除，另，原告存在于2017年7月3日至2018年元月2日对租赁房屋在内的场所进行封闭施工的行为，基于“因维修租赁物影响承租人使用的，应相应减少租金或者延长租期”的法律规定，该期间的租赁租金应当适当减少，本院酌定减少三个月租金，因原告已在该期间免了被告一个月租金，故对原告该项主张，本院调整予以支持，即被告应当按4800元/月计算，向原告支付自2018年11月1日（上述9600元视为支付自2018年7月的房租和2018年8月的占有使用费，酌定减少的剩余租金视为支付2018年9月和2018年10月的占有使用费）起至向原告返还租赁房屋之日止的房屋占有使用费。被告以在工人文化宫工作经营18年，租赁期间花费大量成本对租赁房屋进行装修，另原告在被告租赁期间对租赁房屋的改造行为以及隐瞒房屋因政策原因不能出租等因素造成原告装修、生源流失等重大损失为由，辩称原告应当赔偿，基于被告未就其损失在本案中向本院提起反诉，且被告未就其损失充分举证，本案不予处理，被告可另案主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告陈爱萍于本判决生效之日起30日内向原告景德镇市工人文化宫返还承租的房屋（用于经营工人文化宫幼儿园房屋）； 二、被告陈爱萍于本判决生效之日起30日内向原告景德镇市工人文化宫支付房屋占有使用费（占有使用费，自2018年11月1日起至返还房屋之日止，按4800元/月计算）； 三、驳回原告景德镇市工人文化宫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1100元，原告景德镇市工人文化宫承担240元，被告陈爱萍承担860元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长  金晓猛 人民陪审员  黄小明 人民陪审员  张丽琴 二〇一九年四月二十八日 书 记 员  张 群