湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初1441号 原告：向伍红，女，汉族，1977年10月6日出生。 委托诉讼代理人（特别授权）：朱抿菘，湖南泰阳律师事务所律师。 被告：怀化刘霖房地产开发集团有限公司。 法定代表人：刘燕，公司总经理。 被告：怀化刘霖房地产中介有限公司。 法定代表人：刘凤，公司执行董事。 两被告共同委托诉讼代理人：吴秋明，女，汉族，1979年6月19日出生，系怀化刘霖房地产中介有限公司员工。 原告向伍红诉被告怀化刘霖房地产开发集团有限公司(以下简称刘霖集团公司)、怀化刘霖房地产中介有限公司(以下简称刘霖中介公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告向伍红及委托诉讼代理人朱抿菘,被告刘霖集团公司及刘霖中介公司的共同委托诉讼代理人吴秋明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向伍红向本院提出诉讼请求:1、判决被告支付原告逾期办理房屋不动产权利证书的违约金55504.36元；2、本案案件受理费由被告承担。 事实和理由：2013年10月16日，原告与被告刘霖集团公司签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于鹤城区紫东路的城东家园第8幢3单元15楼13号商品房出售给原告。双方在《商品房买卖合同》中对建设及销售依据、房屋基本情况、价款、面积、付款方式及期限、产权登记等内容进行了约定。2013年10月16日，原告还与被告签订了《代收款项合同》，约定由被告代办房产证及土地使用证，原告支付代办费等共计21358元。上述两份合同签订后，原告都按照合同约定履行了付款的义务，向被告支付了购房款407521元及代办房产证、土地使用证、远程电表安装服务费、工本费等共计21358元。被告于2014年12月31日向原告交付了房屋。但被告直到2018年12月24日才为原告办理完毕不动产权利证书。 被告逾期办证的行为违反了法律规定的办证期限，给原告造成了较大经济损失。现原告为了维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等有关规定提起民事诉讼，望法院依法支持原告诉讼请求。 被告刘霖集团公司辩称：1、被答辩人位于怀化市鹤城区紫东路的城东家园1单元7楼01号商品房已于2018年12月24日办理了不动产权登记证。2、、答辩人没有违反双方所签订的《怀化市商品房买卖合同》第十七条关于产权登记的约定，不存在承担延迟办理涉案房屋不动产权证的违约责任；三、答辩人没有违反2018年3月5日城东家园全体业主与答辩人有关办证问题达成的补充协议，即《关于城东家园全体业主诉求回复函》，不存在违约，无需承担违约责任。原告诉称被告拒不为其办证，所诉事实不实，导致怀化刘霖集团公司当时未能按照合同约定申办涉案商品房不动产权利证书的情形系政府改变原规划设计，强令怀化刘霖集团公司拆除8#楼南面已修建的消防平台的行为所致。该情形的发生，是怀化刘霖集团公司与业主签订《怀化市商品房买卖合同》时无法预见，在履行合同过程中无法避免、无法克服，不属于正常的商业风险，应视为不可抗力，不能归责于怀化刘霖集团公司，原告无法如期取得产权证书，并非被告怀化刘霖集团公司原因（过错）造成，属合同约定的房屋出卖人之外的原因所致，怀化刘霖集团公司不应承担逾期办理涉案商品房不动产权利证书的违约责任，所以才使（2018）湘1202民初1455号赵龙晖案被发回重审。为维护答辩人刘霖集团的合法权益，请求人民法院依法驳回原告向伍红的全部诉讼请求，本案案件受理费由原告承担。 被告刘霖中介公司辩称：其答辩意见与刘霖集团公司一样的，中介公司只提供办证跑腿的业务，至于证能不能办下来跟中介公司没有关系，而且在2018年12月24日证已经办下来了，中介公司没有违约。 本院经审理认定如下事实：2013年10月16日，原告与被告刘霖集团公司签订《怀化市商品房买卖合同》（合同编号201300411513），合同约定原告购买被告刘霖集团公司开发的天生堂安置区（城东家园）第8幢1513号房，被告刘霖集团公司应在2014年4月30日前将商品房交付给原告等。双方在合同中对办理房产证的时间及逾期办证违约责任的承担未作约定。在庭审中双方陈述在上述《怀化市商品房买卖合同》系新版网签合同，在此之前双方另签订有老版《商品房买卖合同》一份。合同签订后，原告向被告付清房屋总价款407521元，并按规定缴纳了房屋维修专项基金和契税。原告还向被告刘霖中介公司交纳了办证服务费815元，委托被告刘霖中介公司办理房屋权属证。2014年12月31日原告与被告刘霖集团公司办理房屋交接。2015年4月24日原告所购商品房所在住宅楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格。2018年3月5日，原告等作为业主代表向被告刘霖集团公司提交诉求要求在2018年7月1日前办好证，否则承担违约责任。被告刘霖集团公司回复力争在2018年7月1日前办好证，若2018年12月30日前因公司原因未办好证，承诺按日向买受人支付万分之0.06元的违约责任，部分业主代表在回复函上签名，随后业主代表对该回复函予以否认。 另查明，天生堂安置区8号综合楼“城东家园”项目位于怀化市紫东路与应民路交汇处东南角，是市委、市政府为安置修建紫东路被拆迁纱厂职工设立的安置区。建设单位为被告刘霖集团公司。一期工程于2009年2月开工建设，2010年3月完工并交付使用。二期工程8#综合楼(城东家园）建设工程设计方案于2011年3月24日经怀化市城市规划委员会评审通过，在为期30天公示期间一期安置户提出异议，怀化市规划局以优化规划设计方案为由更改了规委会审批通过的规划设计方案，2011年9月27日签批了《天生堂安置区二期单体建筑设计方案》，签批的二期单体建筑设计方案与规委会审查通过的方案，本质区别在于取消了二期8#综合楼(城东家园)负二层与多层4、7号楼安置房之间的地下车库。2011年10月28日被告刘霖集团公司取得了《建设工程规划许可证》，2011年11月23日取得了《建筑工程施工许可证》。2012年3月20日怀化市公安消防支队出具《关于同意天生堂安置区二期综合楼建设工程消防设计的审核意见》：同意该工程消防设计，请按照审核批准的消防设计图纸资料进行施工。2014年6月怀化市规划局按签批的规划方案对现场进行了规划验收，验收合格后核发了《怀化市建设工程规划核实证明书》。后被告刘霖集团公司在组织工程消防验收时，消防部门多次现场验收，综合评定消防验收不合格。不合格的主要原因是因取消了高层与多层之间部位的地下车库，改变了扑救面的绝对标高（限高100米以下)，致消防车道、消防补救面、消防车道转弯半径、消防车道回车场设置不合规定。因消防验收不合格，工程未能综合验收备案，无法办理房屋权属证书。被告刘霖集团公司多次与相关部门进行沟通，后经政府主持协调，多部门研究并审核方案进行整改后，本案所涉房屋于2018年12月21日经消防验收合格。2018年12月24日被告刘霖集团公司为原告办理好所购商品房的不动产权证书。2019年4月1日，怀化市消防支队出具证明，“刘霖集团公司于2012年3月申报天生堂安置区二期综合楼（城东家园）建设工程的消防设计审核。2012年3月20日审核合格（怀公消审[2102]第0019号）。期间，因该项目实际施工也设计方案存在差异，消防验收不合格，后经市处遗办组织规划、住建、设计、街道等部门协商优化后，于2018年12月21日消防验收合格（怀公消验[2102]第0019号）”。被告刘霖集团公司对此予否认，称其消防报建与2011年9月27日签批的天生堂住宅小区期（城东家园）单体建筑设计方案总图是一致。 本院认为：本案应属商品房预售合同纠纷。原告向本院提交其与被告刘霖集团公司签订的合同编号为201300411513号《怀化市商品房买卖合同》主张民事权利，被告虽提出双方另签订有一份《怀化市商品房买卖合同》，但其未向本院提供该份合同，且原告与被告刘霖集团公司对合同编号为201300411513号《怀化市商品房买卖合同》并无异议，故本院认定合同编号为201300411513号《怀化市商品房买卖合同》系原告与被告刘霖集团公司双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应履行该合同约定的义务。该合同未对涉案房屋办理权属登记时间进行，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，买受人在自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。依该规定，如因被告刘霖集团公司的原因，原告在收房后90日内未能取得房屋权属证书的，除有特殊约定外，否则其将承担违约责任。但本案中被告刘霖集团公司修建的城东家园8#综合楼系二期工程，2011年3月24日该8#综合楼的建设工程初始规划经规划部门评审通过后，在公示期间因一期业主提出规划异议，怀化市规划局优化变更了规划设计方案并予以签批，被告刘霖集团公司依变更后签批的规划设计方案陆续取得建设工程规划许可证和施工许可证后进行了施工建设，并于2014年6月取得《怀化市建设工程规划核实证明书》，2015年8#综合楼经五方验收合格，故被告刘霖集团公司的建设施工符合规划设计要求。经查城东家园8#综合楼规划设计方案变更前后的本质区别在于取消了二期8#综合楼(城东家园)负二层与多层4、7号楼安置房之间的地下车库。从涉案房屋规划变更过程来看，该规划设计方案变更致消防验收无法通过进而无法办理房屋产权证书，是因其他业主提出规划异议而导致规划变更，非因被告刘霖集团公司的原因所致，不可归责于被告刘霖集团公司，故办证延期责任不应由被告刘霖集团公司承担，且被告刘霖集团公司在依政府协调方案进行整改并取得消防验收合格后3天内即为原告办妥不动产权证书，亦未超过其在与业主沟通、回复中承诺的2018年12月30日前办好不动产权证的时间。另怀化市消防支队出具的证明，并未具体说明刘霖集团公司于2012年3月申报天生堂安置区二期综合楼（城东家园）建设工程的消防设计方案是依据2011年9月27日签批的《天生堂安置区二期单体建筑设计方案》，还是2011年3月24日经怀化市城市规划委员会评审通过的工程设计方案所设计，故对该份证明的证明效力本院不予采信。综上，规划变更致消防验收不合格未能及时办证责任不在被告刘霖集团公司，被告刘霖集团公司主张不承担违约责任的抗辩理由成立，故对原告要求被告刘霖集团公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下: 驳回原告向伍红的全部诉讼请求。 本案案件受理费1279元,减半收取639.5元，由原告向伍红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  曹欣 二〇一九年四月二十五日 代理书记员  杨坤 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。