河南省息县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1528民初409号原告:息县申城物业管理有限公司。法定代表人:曹瑾珩。住所地：息县。委托代理人:鲁永光，系河南息州律师事务所律师。委托代理人:徐玉杰，系公司经理。被告:张迎春，男，1964年4月5日生，住河南省息县。原告息县申城物业管理有限公司与被告张迎春物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告息县申城物业管理有限公司、被告张迎春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告息县申城物业管理有限公司诉称:2009年12月15日，原告与河南一桥置业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每年5月和11月，逾期缴费的从逾期之日起按每天2元缴纳滞纳金。被告系上述物业第18栋4102号的业主，物业面积123.03平方米，按约定应当向原告缴纳从2012年1月至今的物业管理费用及水费，但被告一直拒绝缴纳费用合计4091.76元，并产生滞纳金5220元（截止2018年10月）。合同履行至今，原告按合同约定向被告所在小区提供了物业管理服务，被告却不履行缴费义务，原告多次催缴，未有效果。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求判令被告支付物业费3936.96元及滞纳金4920元（截止2018年10月止），被告支付欠缴水费154.8元及滞纳金300元。本案诉讼费由被告承担。被告张迎春辩称：1、我今天作为被告可能是违反了某些人的意愿，物业管理费我没交，我请求现在起诉我的物业公司出示物业管理资质，被告是几级物业管理公司？在收费之前是否告知我们所有业主？物业公司对我们小区的业主是否做到哪些服务？哪些作用？请原告出示相关证据证明；2、我们去拿钥匙的时候要求必须交物业管理费，不然钥匙不交给业主，这是我们拿钥匙时交的物业管理费，之后物业管理公司没有向我们业主再提出交费用，除了一个水费，是因为小区没有完善，房产也出现问题，办不到房产证，所谓物业公司只是代收一个电费和水费，我们的小区有明显脏乱差，物业公司未尽到义务，物业费是在拿不到钥匙的情况下，胁迫所交；3、原告提交的证据都是真实的，但是物业公司没有为我们服务，物业公司也没有解决水的问题。以前我交水费都是很积极的，甚至预存的都有，可以查我的记录，欠费是因为我不想买那些有害人体的水了，所以拒绝交这种费用，催缴清单也没有见到，可是拿张白纸贴在别人门上是不允许的；4、物业公司现在所诉的一切责任，我一概不承认，其他具体证据，小区现场就是最好的证据，小区失火后还是一个施工队的发现了报的警，他们的工作人员根本不知道，都算不上安保人员，他们都没物业我为什么要交物业费，水费的问题我也说明过了，十年了都没有提过通知过应该交多少物业费，就今年才说，除了拿钥匙时要求交了物业费，之后一次都没有催缴过，并且还侵占我们路面进行施工，之后还不给我们完善小区环境和设置，地上都是泥和土，小区截止目前为止绝对没有任何安全措施，没有门卫没有大门，为了维护开发商的利益，还要通过重型车辆，造成了扰民。经审理查明，2009年12月15日，原告息县申城物业管理有限公司与河南一桥置业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定：息县申城物业管理有限公司向河南一桥置业有限公司开发的小区英伦小镇提供物业管理服务，合同期限暂定五年，自合同生效之日起至2014年12月30日止。本合同期限届满，若需要续签合同，双方另行签订书面合同。本合同自业主委员会成立与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。本物业管理费，住宅房屋由业主按其拥有的建筑面积每平方米0.25元向息县申城物业管理有限公司缴纳，缴费时间为每年5月20日前和11月20日前，逾期缴费的从逾期之日起按每天2元缴纳滞纳金。水费按每吨2.2元收取。2014年12月20日，息县申城物业管理有限公司与河南一桥置业有限公司续签了《前期物业管理服务合同》，合同约定：本物业管理费，住宅房屋由业主按其拥有的建筑面积每平方米0.5元向息县申城物业管理有限公司缴纳，缴费时间为每年12月缴纳次年1年的物业服务费用，逾期缴费的从逾期之日起按每天2元缴纳滞纳金。水费按每吨2.2元收取。另查明，本案被告张迎春系英伦小镇第18栋4102号的业主，物业面积123.03平方米，其曾于2011年3月21日缴纳物业管理费443元、水费预存100元、垃圾清理费200元、燃气罩费200元，合计943元。于2018年1月18日缴纳水费400元。原告以被告作为业主一方，欠缴纳物业管理费3936.96元、水费154.8元、滞纳金5220元等费用为由诉至我院。为证明上述事实，原告举证如下：1、营业执照及法人资格证明，前期物业服务合同二份；2、商品房买卖合同；3、催缴管理费、水费通知书及照片；4、物业管理费收据及水费收据；5、水表抄单原始记录、通知单及物业电脑缴费登记明细。上述证据经庭审质证并庭审笔录在卷。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。法律规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。本案中，原告息县申城物业管理有限公司与河南一桥置业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，由原告息县申城物业管理有限公司向河南一桥置业有限公司建设的英伦小镇小区提供物业服务，被告接受了原告的物业管理服务，应当按照合同约定缴纳物业服务费，因此对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求本院予以支持。被告在审理中辩称原告的物业服务不合格，居民用水质量不合格等问题拒绝缴纳物业费及水费。关于物业服务问题，该问题涉及小区全体业主的利益，属于全体业主有关的涉及共有和共同管理权力的事项，应经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，故本案被告以此作为其一户拒付物业服务费的理由缺乏依据，本院难以采纳。但原告作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主意见，积极整改存在的问题，努力提供物业服务质量，自觉接受业主监督。关于居民用水问题，首先，城市供水（自来水）应由供水单位（自来水公司）在城市规划下建设相关管线及设备，物业公司应当提供配合。其次，由于本案所涉小区使用地下水（井水），前期物业合同约定的也是地下水，被告应当按约定向物业公司缴纳水费。被告对水质量问题提出异议，但未向本院提供相关水质量检测的鉴定报告。原告作为物业管理服务企业，应当定期的对小区内的蓄水池等相关设备进行清洗，若因蓄水设备卫生条件不达标造成的居民用水污染等问题，应当承担相应责任。对于原告要求的滞纳金诉请，考虑到被告未按约支付物业服务费、水费系不满原告的服务质量，并非恶意拖欠，故本院对原告的该项诉清不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告张迎春于判决生效后十日内给付原告息县申城物业管理有限公司物业管理费（3936.96元）及水费（154.8元）共计4091.76元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按照本判决书指定的期间，履行金钱给付义务的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张迎春负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉费480元（收款单位：河南省信阳市中级人民法院，账号：46×××16，开户行：兴业银行信阳分行），上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  龚云峰二〇一九年四月八日书记员  雷雪玲