山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0902民初525号原告：泰安市晋门富物业管理有限公司，住所地山东省泰安市岱岳区村。法定代表人：彭玉坤，职务经理。委托诉讼代理人：李国伟，山东泰山法正律师事务所律师。被告：刘晓丽，女，1976年出生，汉族，住山东省泰安市泰山区。委托诉讼代理人：王希愚，山东金长虹律师事务所律师。原告泰安市晋门富物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告刘晓丽物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泰安市晋门富物业管理有限公司的委托诉讼代理人李国伟、被告刘晓丽及其委托诉讼代理人王希愚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年8月至2019年1月期间的物业管理费3852.8元，违约金按照每日千分之五计算至实际付清之日；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月1日，原告与泰山某小区开发商泰安市xx地产开发有限公司签订物业管理服务合同，约定由原告为泰山某小区提供物业服务，合同期5年，自2018年8月1日起至2023年7月31日止，业主按其拥有的物业建筑面积缴纳物业服务费，收费标准为每月每平方米2.2元，如业主逾期缴纳物业服务费用的，从应缴费用之日的次月1日起，每日按应付物业费的5‰交纳违约金。被告系泰山某小区4区5号的业主，建筑面积为291.88平方米，自2018年8月1日起，被告不按时缴纳物业费，其行为已构成违约。后经原告多次催缴，被告至今未缴纳拖欠物业费。故此，为维护合法权益，特具状起诉。刘晓丽辩称，一、被答辩人与泰安市xx房地产开发有限公司签订的泰山xx物业服务合同无效，不能作为收取物业服务费的依据。二、泰山xx物业服务合同的条款，尤其是有关物业服务费的约定，对答辩人没有约束力。三、即使按照被答辩人与泰安市xx房地产有限公司签订的泰山xx物业服务合同的约定，被答辩人也未完全履行合同义务。四、被答辩人在其诉讼请求中要求答辩人承担违约责任，支付违约金是没有事实和法律依据的。五、《物业管理条例》第40条规定，物业服务收费应当遵循合理公开以及费用与服务水平相适应的原则确定和收取。而被答辩人按照每平方米2.2元的价格收取物业服务费，与其服务水平严重不相符。本院经审理认定事实如下：2018年8月1日，原告（乙方）与泰安市xx房地产开发有限公司（甲方）签订《泰山xx物业服务合同》一份，合同约定：甲方选聘乙方对泰山xx（以下简称本物业）提供前期物业管理服务事宜，第一条，物业类型为高档住宅，坐落于大xx村，建筑面积32000平方米；第二条，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.房屋建筑共用部位的维护和管理服务，包括楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道，2.公用设施设备的维护和管理服务，包括小区道路、电梯、化粪池、沟渠、水池、排水系统、路灯、梯灯、二次供水共用设施设备、消防设施设备、安防设施设备，3.协助有关部门维护管理公共区域的供电、水、气、通信、有线电视等设施设备，4.公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，包括本物业管理区域内公共文化体育场所、公园及有关设施设备，5.公共绿化与园艺小品的养护和管理服务…12.负责本物业其他分期开发项目的前期物业管理筹备工作；第三条，本物业的物业服务费采用包干制方式，甲方或业主所有的物业若为住宅或花园，物业服务费由甲方或业主按其所有的物业面积计算交纳，计收标准为：独栋/双拼/联体住宅按房屋建筑面积2.2元/月/平方米计收，空置房按房屋建筑面积0.8元/月/平方米计收，物业费用主要用于以下开支：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，物业共同部位、共同设施设备的日常运行、维护费用，物业服务区域清洁卫生费用、绿化养护费用、主秩序维护费用，办公费用等九项；第六条，物业服务费应按年交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每年上半年前交纳当年的物业服务费；第十条，乙方有权根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向甲方、业主或物业使用人收取物业服务费；第十一条，本合同期限为5年，自2018年8月1日起至2023年7月31日止；第十五条，除第十二条、第十三条规定的情形外，甲乙双方的任何一方不得擅自终止本合同，否则应向对方支付2万元的违约金，由此给对方造成的经济损失超出违约金的，对超出部分应给予相应的赔偿；第十六条，甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从应交费用之日的次月1日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；第二十八条，物业用房、设施等以现状移交，甲方不再投资建设新的建筑物、绿化工程及其他设施；合同还就其他事项进行了约定。2019年1月10日，原告（乙方）与泰安市xx房地产开发有限公司（甲方）签订《泰山某小区物业服务合同终止协议》一份，合同约定：甲乙双方于2018年8月1日签订泰山xx物业服务合同，甲方委托乙方对泰山某小区提供物业服务，现因业主拒交物业费，造成乙方亏损严重，经双方协商一致终止原合同，就相关事宜约定如下，一、甲乙双方同意原合同于2019年1月31日起终止履行；二、甲乙双方约定2019年1月30日起至2019年1月31日期间为物业管理服务工作的交接期，交接完后甲方给乙方预留办公室作为追缴物业费办公使用，时间为半年；三、乙方将进驻小区时，甲方提供的所有物品、资料、设备、物业管理用房等交还甲方，双方签交接清单；四、双方签订完交接清单视为完全交接清楚，双方无任何责任，过后互不追究责任；五、双方相互不追究《泰山xx物业服务合同》第十五条内容。同日，原告在涉案小区发布《关于退出泰山某小区物业管理的通告》。庭审中，原告称2019年1月31日正式撤出涉案小区。被告认可原告提供过物业服务，但是不认可2.2元的收费标准，并称2018年8月原告才入驻，未向原告交纳过物业费。被告提交原告物业公司的工作人员照片及2019年1月份采访物业服务人员的视频三份，用以证实原告工作人员仅为8人，4人年龄在63到69岁，未经岗前培训，缺乏物业服务能力，且无专业人员，根本无法提供中高水平的物业服务，其服务水平与所要求的物业服务收费标准严重不相匹配。原告对证据真实性无异议，称该证据不能证明物业公司提供的物业不到位，物业公司已经在小区对服务人员及服务电话等内容进行了公示，物业公司在小区已经提供了保安、保洁、视频监控等各项服务；另外，物业公司人员年龄偏大属于正常现象，不能证明物业服务不不到位；关于视频中提到的相关物业服务人员有没有资质的问题，在2018年7月份国家出台相关法律规定已经对相应的资质不再要求；而且上述视频是在2019年1月份作出的，是在物业公司已经决定退出小区的情况下作出的，所以物业公司对人员不可能再做增加；视频中提到的服务人员请假回家属于是事出有因，是家里有人受伤，需要回家照顾。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。物业公司应当根据合同约定提供相应的物业服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告主张前期物业服务合同无效，本院对此不予采信。本案中原告按照合同约定实际履行了小区管理、养护、安保等主要的物业服务义务，被告应当交纳物业服务费，现原告要求被告支付拖欠的物业服务费3852.8元，符合法律规定，本院予以支持。合同约定物业服务费应按年交纳，业主应在公历每年上半年前交纳当年的物业服务费，而原告于2018年8月签订合同并入驻，且原告未提交充分证据证实向被告催要过物业费，故原告要求被告支付逾期交纳物业费的违约金，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告刘晓丽于本判决生效之日起五日内支付原告泰安市晋门富物业管理有限公司物业费3852.8元；二、驳回原告泰安市晋门富物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘晓丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  马翔二〇一九年四月十六日书记员  冯娟