陕西省西安市中级人民法院民事判决书(2019)陕01民终893号上诉人（原审被告）：陕西省现代农业发展中心。住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：郭少春，该公司总经理。委托诉讼代理人：柳惠娟，陕西言锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴芳芳，陕西言锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:井科宇，男，1989年5月4日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：周文海，陕西平镜律师事务所律师。上诉人陕西省现代农业发展中心（以下简称现代农业中心）因与被上诉人井科宇商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初13839号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。现代农业中心上诉请求：1、依法撤销或改判一审判决书第二项；2、依法判令井科宇承担一、二审诉讼费用。事实和理由：涉案合同约定的违约金过高，请求法院依法予以减少。1、涉案楼盘“XX”的开发商几经更迭，遗留问题颇多，现代农业中心为了处理这些问题，延误了房产证的办理；2、涉案房屋已交付使用，房产证没能按期办理，并不影响井科宇居住或出租该房屋，未给井科宇造成实际损失；3、购房合同中约定的因逾期办理房产证而产生的日万分之一的违约金已经远远超出了井科宇的实际损失，故现代农业中心按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定,请求依法予以减少。井科宇辩称，1、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，现代农业中心的上诉理由不能成立；2、原审法院判决“并支付从2018年7月1日起至将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金”是正确的；3、现代农业中心对2018年7月1日后的违约金的判项，并未提出异议。井科宇向原审法院起诉请求：1、现代农业中心将井科宇购买的房屋办理权属登记需由现代农业中心提供的资料报产权登记机关备案；2、现代农业中心向井科宇支付迟延办理产权证的违约金（以总房款为基数，按日万分之一计算，截止2018年6月30日，已产生38437元，具体判至出证之日）；3、本案诉讼费用由现代农业中心承担。事实和理由：2014年9月2日其与现代农业中心签订了《商品房买卖合同》，约定由井科宇购买现代农业中心开发的位于西安市雁塔区XX路与XX路十字西北角的XX小区（项目备案名为：XX）XX号楼XX单元XX室房屋一套。合同同时约定现代农业中心应在房屋交付使用后365个工作日内，将办理权属登记备案所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人在规定的期限内不能取得房地产权属证书的，从逾期之次日起，至房屋所有权证出证之日止，出卖人应按已付购房价款的日万分之一支付违约金。合同订立后，井科宇支付了购房款，现代农业中心也于2015年8月24日向井科宇交付了房屋，并按照实测面积办理了面积补差手续，签订了补充合同，实际房屋总房款为759625元。但现代农业中心却未能在合同约定的期限内为井科宇办理房产证。现代农业中心辩称，其正在积极办理涉案房屋的权属登记备案手续。虽然现代农业中心延迟办理房产证，但并不影响井科宇对涉案房屋的居住使用。井科宇主张违约金过高，应按工作日计算违约金。原审法院认定事实：2014年9月2日井科宇、现代农业中心双方签订《商品房买卖合同》，约定井科宇购买现代农业中心开发的位于西安市雁塔区XX路与XX路十字西北角的XX小区（项目备案名为：XX）XX幢XX单元XX室房屋一套，建筑面积为128.75平方米，总金额为759625元。该合同第十五条约定，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条还约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。即《商品房买卖合同》补充协议中约定，如因出卖人的原因，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，从逾期之次日起，至房屋所有权证出证之日止，出卖人应按已付购房价款的日万分之一支付违约金。合同签订后，井科宇向现代农业中心缴纳了全部购房款759625元。现代农业中心于2015年8月24日向井科宇交付了房屋。至今现代农业中心未将井科宇所购房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。原审法院认为，井科宇、现代农业中心双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同第十五条的约定，现代农业中心作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限办理房屋产权登记备案的义务。而现代农业中心在井科宇依约向其支付购房款后，未在约定期限内将办理权属登证需提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，理应继续履行合同，为井科宇办理房产资料报备手续，并承担违约责任。故井科宇要求现代农业中心办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案及承担违约金的诉讼请求，原审法院依法予以支持。井科宇要求现代农业中心承担违约金一节，根据双方所签《商品房买卖合同》补充协议约定，现代农业中心应当按照协议约定承担逾期违约金。且违约金应按商品房交付使用后365个工作日后计算。故井科宇要求违约金亦应计算至合同约定的现代农业中心履行报备义务之日。至于现代农业中心辩称违约金约定过高一节，由于现代农业中心的原因导致井科宇至今未能取得房地产权属证书，其违约行为明显，应当承担一定的违约责任。根据合同双方的履约情况及过错程度，双方商品房补充协议中约定的违约金并不存在过高的情形，故对现代农业中心的辩称理由，原审法院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、陕西省现代农业发展中心应于本判决生效之日起三十日内将井科宇购买的位于西安市雁塔区XX路XX堡XX幢XX单元XX层XX室房屋办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案。二、陕西省现代农业发展中心应于本判决生效之日起十日内支付井科宇违约金38437元（截止2018年6月30日），并支付从2018年7月1日起至将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止的违约金。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回井科宇其余之诉讼请求。本案案件受理费761元，减半后由陕西省现代农业发展中心承担。因井科宇已预交，故陕西省现代农业发展中心在支付上述款项时一并支付。本院经审理查明，二审中，双方均未提供新证据。现代农业中心对井科宇在原审中的诉称无异议。原审判决查明的其余事实属实。本院认为，井科宇与现代农业中心签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约行使合同权利并履行合同义务。现双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起/日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的/%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的/%向买受人支付违约金。3、详见《商品房买卖合同》补充协议”。双方又在《商品房买卖合同》附件七第八条关于产权登记的补充条款中约定：“出卖人应当在买受人交齐房价款且办理收楼手续后365个工作日内，将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案……如因出卖人的原因不能在规定期限内办妥房屋所有权证的，从逾期之次日起，至房屋所有权证出证之日起，出卖人按买受人已付购房价款的日万分之一向买受人支付违约金”。上述合同签订后，井科宇依约向现代农业中心支付了购房款，但现代农业中心于2015年8月24日向井科宇交付了房屋后，至今未将办理权属登记需要由其公司提供的资料报产权登记机关备案，故现代农业中心的行为已构成违约，应按照双方合同约定向井科宇承担逾期办证违约责任。现代农业中心上诉称，双方在合同中约定的违约金过高，应予降低。但现代农业中心对予以降低的理由及如何计算的依据未提供证据，故该上诉请求，不能成立。原审判决按合同约定的已付购房价款的日万分之一向井科宇支付逾期之日至2018年6月30日违约金38437元的认定，并无不当，本院予以确认。但对于井科宇起诉要求现代农业中心支付违约金至取得房屋产权证书之日的诉讼请求，鉴于违约时间的不确定性，对于2018年7月1日之后的违约金在实际违约事实发生之后，井科宇可另行主张。原审判决对此处理不妥，应予变更。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初13839号判决第一项、第三项；二、变更西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初13839号判决第二项为：陕西省现代农业发展中心于本判决生效之日起十日内给付井科宇逾期办证违约金38437元（截止2018年6月30日）。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原判决执行；二审案件受理费761元（陕西省现代农业发展中心已预交），由陕西省现代农业发展中心负担。本判决为终审判决。审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判  员  辛   娟二○一九年三月二十五日书 记 员  陈   歆