湖南省株洲市芦淞区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0203民初470号 原告:株洲市芦淞区顺鑫佳园业主委员会。 委托诉讼代理人：戴兰英，株洲市荷塘区东华法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。 被告:株洲市佳园物业有限公司。 委托诉讼代理人：袁芳，湖南德信律师事务所律师，代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：文忠，代理权限为特别授权。 原告株洲市芦淞区顺鑫佳园业主委员会（以下简称“顺鑫家园业委会”）诉被告株洲市佳园物业有限公司（以下简称“佳园物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月27日公开开庭进行审理，原告负责人及诉讼代理人、被告诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告顺鑫家园业委会提出如下诉讼请求：一、判令解除原、被告之间的事实物业服务关系，要求被告撤出原告住宅小区物业服务区域，并移交下列物业管理权：1、物业管理用房、办公设施（桌椅、电脑、空调）；2、物业规划图；3、竣工图总平面图；4、移建筑施工图；5、工程验收资料；6、房地产权属资料；7、机电设备使用说明书；8、消防设施验收证明；9、公共设施检查验收证明；10、用水、电、气批文；11、水、电、气表检验报告，向电业局、自来水公司购买电、水的手续、资料，水、电收费台账；12、给水、排水表后系统竣工图；13、小区业主资料、物业缴费台账；14、监控、楼层路灯、外围路灯施工布线图；15、移交或交接法律、法规规定的其他事项。事实与理由：顺鑫家园小区开发设计单位聘请了佳园物业公司作为前期物业公司，公司法定代表人是戴丹，2017年5月5日，经过依法选举，产生了顺鑫佳园业委会并报备案。自业委会成立后，前期物业公司一直未与业委会对接物业有关工作，并将物业公司转让给了阳建。被告在前期物业服务合同终止后，没有与原告签订物业服务合同，属于非法物业服务管理行为。被告非法滞留小区进行管理期间，有毁绿、占道、违规建设车位出售、违法停水停电等行为，广大业主对此非常不满，多次向政府部门报告。株洲市消防队对其在消防通道上建停车位的行为还下发了整改通知书。2018年7月2日，原告根据业主的要求向被告致函要求其整改，被告未予回复，更无整改行动。基于上述事实，原告于2018年8月5日、8月14日向被告发去《关于终止与株洲市佳园物业有限公司物业服务关系函》，被告仍置之不理，继续滞留在小区。2018年10月28日，业委会制定了方案，决定向社会公开招标选聘新的物业公司，2018年12月3日，原告与中标的株洲豪锦芳物业服务有限公司签订了物业服务合同，并要求被告撤离小区、交接资料，被告予以拒绝，故原告向本院起诉。 被告株洲市佳园物业有限公司辩称：1、答辩人2012年与小区开发商签订前期物业服务合同并一直提供物业服务，直至2018年，小区物业费缴费率一直在90%以上。2017年上半年，业委会完成选举。2018年8月5日、8月14日，在未举行业委会会议或业主大会的情况下，原告提出终止与答辩人的合同关系并要求答辩人移交资料，答辩人提出双方共同进行结算并办理移交，但原告直接要求业主不要交物业费，导致双方发生纠纷。在此情况下，答辩人主动要求社区工作人员出面协调，经市物业管理处、区物业管理办及社区、街道组织多次协调，原、被告均表态做好各自的事，再同时移交。而答辩人做好准备工作之后，原告又找借口不配合。2018年8月之后，考虑到小区尚未聘请新的物业公司，答辩人继续向小区提供服务，甚至举债对小区公共部位进行维修。2018年12月3日，原告在未与答辩人交接的情况下，与案外人签订新的物业服务合同，此举引起小区业主广泛反对，导致业主拒不向新物业公司交费，原告又阻挠答辩人继续服务，使得两个物业公司均无法正常开展工作，业主怨声载道，各级主管部门再次出面协调矛盾。2018年12月13日，大冲口社区向业主发布公告，从业主利益方面考虑，由答辩人继续提供物业服务。但双方交接事宜经多次协调仍未能妥善解决。出于和谐稳定角度考虑，答辩人同意自愿于2019年1月撤出小区，并要原告配合进行账目、设备设施的接收，但原告要求答辩人留下所有物资撤出，对于答辩人的损失、公共水电费结余等现实交接问题避而不谈，甚至通过违法手段帮助新物业公司直接在电力局接管了答辩人原使用的账户及余额，直接向业主收取电费，对此答辩人已报警处理。基于上述情况，原、被告双方谈判彻底破裂，造成今日局面；2、原告及答辩人均未确认合同解除，如原告要求单方解除合同，其应先履行自身交接义务；3、经规划，顺鑫家园小区的物业管理用房为三期13栋105、106房，答辩人未使用过该房，没有移交的义务；4、答辩人使用的办公设施均由答辩人自行出资购买，享有所有权，无移交义务；5、原告诉请移交的资料远超《物业管理条例》所列范围，且答辩人从开发商处接手小区时，未收到竣工图纸等资料，用水、电、气批文也由开发商掌握，答辩人无法提供。且因原告拒不配合进行公共水、电等结算，答辩人与业主的合同权利义务亦未结清，故答辩人难以移交台账及资料。 原告围绕其起诉请求提交了11组证据，被告株洲市佳园物业有限公司围绕答辩意见提交了7组证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对经质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告提交的业委会发（2018）第003号消防大队改正通知、业委会发（2018）第006号、007号函、照片、业主民意调查表、签名单、民意调查公示、调查结果统计表、报告、会议记录、照片、邀请函、企业委托招标协议、中标公告、中标通知书、顺鑫佳园物业服务合同、业委会发（2018）第013号函，被告提交的请求报告、大冲口社区公告，经被告质证对真实性均无异议，故本院对原告提交的上述证据的真实性予以采信，对其关联性与证明目的结合全案综合予以认定；被告提交的2018年8月1日、9月10日物业公司维修、维保支出明细、湖南省电力公司专用收据、自来水缴费凭证、被告员工工资表，经原告质证对真实性、合法性、关联性均有异议，因上述证据均属于被告公司单方面出具的材料，本院无法查明真实性，且原、被告在庭审过程中已一致确认被告为原告所在小区提供物业服务至2018年12月31日止，无需上述材料予以证明，故本院对上述证据不予采信；对被告提交的《置换协议》经原告质证对真实性、合法性、关联性均有异议，经查，该《置换协议》内容涉及不动产所有权，本案中不予处理，双方当事人应另行处理，故本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告佳园物业公司系顺鑫家园小区前期物业服务企业。2017年5月5日，顺鑫佳园小区各业主选举成立了原告顺鑫佳园业委会，并依法进行了备案登记。2018年8月，原告向被告两次发函要求终止与被告的物业服务关系，但原、被告一直未能妥善交接，被告遂继续为小区提供物业服务。2018年12月3日，原告通过招投标与株洲市豪锦芳物业服务有限公司（以下简称“豪锦芳物业公司”）签订了《顺鑫佳园物业服务合同》，约定由豪锦芳物业公司为顺鑫佳园小区提供物业服务。之后新旧物业公司仍未能妥善交接，原、被告之间的纠纷亦未解决，被告请求上级主管部门进行协调处理，2018年12月13日，大冲口社区发布公告，主要内容为：“为确保顺鑫佳园小区各项设施运转正常、安全稳定、和谐宜居，由佳园物业（旧物业）对顺鑫家园小区进行物业服务，佳园物业按照《物业管理条例》服务好业主，同时请广大业主支持配合”。此后，被告为顺鑫佳园小区提供物业服务直至2018年12月31日。 另，原告在庭审中陈述，豪锦芳公司实际自2019年1月1日开始为顺鑫家园小区提供全面服务并向小区业主收取物业费。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案的争议焦点为一、原、被告之间的物业服务合同关系能否解除；二、如解除，双方应如何交接。现分析如下： 一、原、被告之间的物业服务合同关系能否解除。 根据《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”本案中，被告系顺鑫家园小区的前期物业服务企业，业委会成立后，双方虽然没有签订新的物业服务合同，但被告依然基于前期物业服务合同继续为顺鑫佳园小区提供物业服务，小区业主亦接受了被告的服务，依照《合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，原、被告形成了事实物业合同关系，双方当事人在庭审中亦认可双方形成了事实物业合同关系。现原告要求解除与被告的合同关系，经查，被告虽然至今没有撤出小区，但其实际提供服务至2018年12月31日即止，豪锦芳物业公司也自2019年1月1日正式开始提供物业服务。可见，2018年12月31日后，原、被告双方都以自己的实际行动表明不再继续履行合同，合同目的已然无法实现，合同权利义务关系应自该日起终止，本院确认原、被告之间的事实物业服务合同关系已于2018年12月30日解除。综上，原告要求解除合同的事实前提已不存在，故本院对其相应诉请不予支持。 二、交接问题。 因原、被告的物业服务合同关系已经解除，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”之规定，原告主张被告退出原告住宅小区物业服务区域之诉请于法有据，本院予以支持。关于双方应交接的材料和物资具体分析如下：1、《物业管理条例》第三十九条规定“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。”《物业管理条例》第二十九条则明确规定了应当移交的资料包括：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。依法律规定，上述材料被告应移交给原告，被告辩称上述资料中有一部分仍在开发商处，而根据《物业管理条例》第二十九条之规定，建筑企业应将上述材料移交给物业服务企业，被告未依法行使自己的权利不是阻却其向原告履行交接义务的理由，本院对其辩解不予采纳。综上，本院依法支持被告向原告移交物业规划图、竣工图总平面图、建筑施工图、工程验收资料、房地产权属资料、机电设备使用说明书、消防设施验收证明、公共设施检查验收证明、监控、楼层路灯、外围路灯施工布线图、用水、电、气批文、水、电、气表检验报告、向电业局、自来水公司购买电、水的手续、给水、排水表后系统竣工图、小区业主资料、水、电费台账、物业缴费台账等资料，其中购水购电手续在交接时应核对清楚余额，水、电费和物业费台账亦应核对清楚账目，以避免发生后续纠纷；2、桌椅、电脑、空调等办公设施系被告作为独立经营的企业自行购买的资产，原告诉请被告向其移交没有法律依据，本院不予支持；3、原告没有提交有效证据证明顺鑫家园小区的物业管理用房究竟为哪处房屋，应承担举证不能的后果，本案中暂对原告的相关诉请不予支持，原告可在明确相关事实后另行主张权利。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第九十三条、第九十四条、《物业管理条例》第二十六、第二十九条、第三十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告株洲市佳园物业有限公司于本判决生效之日起十五日内退出株洲市顺鑫佳园小区全部物业服务区域，并向原告株洲市芦淞区顺鑫家园业主委员会移交物业规划图、竣工图总平面图、建筑施工图、工程验收资料、房地产权属资料、机电设备使用说明书、消防设施验收证明、公共设施检查验收证明、监控、楼层路灯、外围路灯施工布线图、用水、电、气批文、水、电、气表检验报告、向电业局、自来水公司购买电、水的手续、给水、排水表后系统竣工图、小区业主资料、水、电费台账、物业缴费台账等资料； 二、驳回原告株洲市芦淞区顺鑫佳园业主委员会其他诉讼请求。 本案案件受理费人民币80元，减半收取人民币40元，由被告株洲市佳园物业有限公司承担（原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。案件受理费向株洲市财政局非税收入专户直接缴纳，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，账户：50173********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 李叶舟 二〇一九年四月九日 法官助理 陈 飞 书 记 员 杨 华 附：判决书引用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 《物业管理条例》 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第三十九条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。 物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。