湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0704民初2634号原告：江舟，男，1986年11月29日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：熊必书，湖北神宇律师事务所律师（代理权限：特别授权）。被告：湖北德立房地产开发有限公司。住所地：鄂州市莲花中央广场全球招商中心。法定代表人：张伟，该公司总经理。第三人：武汉市和畅工贸有限责任公司。住所地：武汉市青山区工业二路成功花园44门**。法定代表人：詹轶群，该公司总经理。原告江舟诉被告湖北德立房地产开发有限公司（以下简称德立房地产公司）、第三人武汉市和畅工贸有限责任公司（以下简称和畅工贸公司）合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，于2018年7月17日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人熊必书到庭参加诉讼。被告德立房地产公司及第三人和畅工贸公司经本院依法采取公告等形式传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江舟诉称：2016年5月26日，原告与刘志华达成还款协议书，截止2016年5月16日，刘志华欠原告借款8744800元，第三人为刘志华提供担保，自愿将位于鄂州市××中央广场商铺××楼××、××、××、××层房屋作为还款抵押，并承诺在2016年6月30日之前配合原告在房管局办理网签的相关手续，并要求房地产开发商开具购房发票。若刘志华在2016年6月30日前未还清欠款，原告可自由处置抵押房屋。2016年11月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。合同约定被告将上述抵押房屋出卖给原告，房屋价款14338800元，由第三人以持有被告债权冲抵。合同约定被告于2017年5月30日前交付上述房屋。若迟延交付，按房价款日万分之三支付违约金。之后，原、被告到鄂州市房管局办理了备案登记。到期后，原告多次催交房屋，被告未按约交付。至2017年9月30日，被告应支付违约金5161908元。综上，原告特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告交付位于鄂州市吴都大道北侧××大道东侧××中央广场商铺××楼××、××、××、××层房屋，并办理房屋不动产登记；2、判令被告赔偿违约金5161908元（算至2017年9月30日止），以后按房价款日万分之三支付违约金，至房屋办理不动产登记为止；3、由被告承担本案的诉讼费用。被告德立房地产公司未向本院提交答辩意见，但庭后向本院提交书面意见及材料，表示原告江舟与德立房地产公司没有任何经济往来，该公司人员根据刘洪浩（又名刘宇）的要求于2016年6月23日将涉案的房产暂时备案至江舟名下，公司没有收过江舟的购房款。且涉案房产尚未竣工验收，无法办理不动产登记，即使该项目竣工验收后，公司也只能将相关房产办证至刘洪浩名下，而刘洪浩作为本案关键当事人目前被公安机关羁押。第三人和畅工贸公司提交书面答辩状称，1、原告起诉的基本事实客观真实。我公司实际控股人刘志华。2015年5月26日，江舟与刘志华达成还款协议，我公司担保，并将我公司名下的位于鄂州市××中央广场商铺××楼××、××、××、××、××、××号房屋作为抵押。到2016年6月，刘志华与公司无钱偿还江舟借款本息，于是江舟、刘志华与我公司共同协商，以抵押的房屋抵偿借款本息。2016年6月23日，我公司到鄂州市房管局申请办理变更备案登记，并由湖北德立房地产开发有限公司与江舟重新签订房屋买卖合同。该公司与江舟一起在房管局重新办理备案登记。上述房屋的所有权为江舟享有。二、我公司以莲花中央广场的房屋抵偿江舟借款本息8744800元，双方债权债务结清，没有违约行为，依法不承担任何责任。原告江舟为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、原告身份信息及被告工商登记信息。拟证明原、被告主体适格。证据二，商品房买卖合同及房管备案登记信息。拟证明原告合法取得鄂州市××中央广场××商铺6间（2号楼1-13、1-14、1-16、2-13、2-14、2-16）的所有权。被告湖北德立房地产开发有限公司，未按时交付房屋并办理不动产登记，构成违法，依法应承担违约责任。证据三，借款确认书、结算清单、还款协议书、刘志华说明。拟证明被告武汉市和畅工贸有限责任公司实际控制人刘志华欠原告借款本息874480元，由该公司担保在2016年6月30日前还清。债务人刘志华及担保人武汉市和畅工贸有限责任公司无钱偿还，以位于鄂州市××中央广场××商铺6间（2号楼1-13、1-14、1-16、2-13、2-14、2-16）抵偿欠款，原告合法取得上述房产的所有权。被告德立房地产公司开庭时未向本庭提交任何证据。但被告庭后提交的材料显示：2012年11月28日，刘洪浩（甲方）与卫杨全（乙方）签订股权转让协议，鉴证方为德立房地产公司。转让内容为甲方将鄂州市天华物宝矿业有限公司35%的股权作价1750万元转让给乙方，德立房地产公司自愿以其位于鄂州市××中央广场××、××、××楼××部××住宅、商铺、地、地下车位、地下室等作价代替乙方将股权转让款一次性支付给甲方012年11月28日，卫杨静（甲方）与刘洪浩（乙方）签订还款协议，德立房地产公司自愿以其开发的位于鄂州市××中央广场××、××、××楼××部××住宅、商铺、地、地下车位、地下室等作价代替甲方偿还借款本金1500万元及利息018年6月29日，鄂州市凤凰街道办事处发出文件，就该辖区莲花中央广场开发项目因超层违建等情况，规划部门停止办理竣工验收导致的后续问题向市政府提出请示。被告德立房地产公司未到庭进行质证，应承担本案一切法律后果。经过庭审质证程序，本院认为，原告提供的证据客观真实，本院予以采信。综合当事人当庭举证、质证和当事人当庭陈述意见，本院认定事实如下：2015年3月16日，刘志华向原告江舟出具借条一张，写明“今借到江舟人民币叁佰万元整（欠铁矿石货款300万元转为借款）月息2.5%，承诺壹年内还清”。和畅工贸公司作为保证人在该借条上盖章确认。2015年5月30日，刘志华与江舟签订借款确认书，“确认在2015年3月12日收到江舟借款50万元，在2015年3月16日收到江舟借款280万元，在2015年3月16日把欠江舟货款300万元转为借款，在2015年4月3日收到江舟借款30万元，合计共欠江舟借款人民币660万元”。2016年5月26日，江舟（甲方）、刘志华（乙方）、和畅工贸公司（丙方）签订还款协议书，还款金额为8744800.00元。约定还款期限自签订此协议之日起至2016年6月30日前还清。保证条款“为确保本协议的有效履行，丙方自愿将位于鄂州市××中央广场商铺××＃、××＃、××＃、××＃、××＃、××＃的商铺作为乙方欠款的抵押。抵押期限为本协议生效之日起至债务人还清债权人与本合同有关的全部款项及利率为止。丙方承诺在2016年6月30日之前配合甲方在房管局办理网签的相关手续（网签到甲方或甲方指定的自然人名下）并要求开发商开具购房发票”，“若乙方在2016年6月30日前未还清欠款，则甲方可以自由处置抵押的房产”。2016年6月23日，江舟与德立房地产公司签订《商品房买卖合同》并经本市房产部门网签备案，将上述房屋备案登记于原告江舟名下。该合同约定江舟购买德立房地产公司开发的莲花中央广场商铺1-13#、1-14#、1-16#、2-13#、2-14#、2-16#，面积1F295.71平方米，2F660.21平方米，共计955.92平方米，单价为每平方米15000.00元，总金额14338800.00元。该合同约定的付款方式为一次性付款，“买受人于2012年11月29日（注：该合同写明的时间）应付清全部购房款人民币壹仟肆佰叁拾叁万捌仟捌佰元整”。由于刘志华未清偿上述借款，原告遂向本院提起诉讼，要求将被告交付涉案的上述备案房屋并办理房产登记，同时承担违约责任。另查明，鄂州市天华物宝矿业有限责任公司登记的法定代表人为卫杨静。经本院向公安部门核查，2018年6月15日，刘宇（刘洪浩）被鄂州市公安局以涉嫌职务侵占等罪名立案侦查，刘宇涉嫌利用职务之便，将其中一部分房产用来抵偿自己的赌债。公安机关查封的涉案财产包括备案在江舟名下的本案争议的六间商铺。而刘洪浩涉及本案争议房产的侦查目前并未做出终结认定。2018年12月17日，鄂州市公安局将该局在侦查刘宇涉嫌开设赌场案中查封的涉及本案的商铺予以解除查封。2018年12月26日，经本院向鄂城区人民检察院核查，目前刘宇经该检察院核定的罪名和相关事实没有涉及天华物宝矿业有限公司。经本院对原告与刘志华之间的债务结算进行核查，货款部分：2014年11月20日，原告江舟与刘志华签订《矿产品购销合同》，交易货物为硫酸渣柒仟吨。2014年12月，经双方结算并出具结算单，货款金额为3000027.76元。借款部分：2015年3月16日，原告提供的银行流水标示向湖北艺奥工贸有限公司汇款2500000.00元；同日，原告再次向上述公司汇款300000.00元（经查询，该公司为自然人投资或控股的有限责任公司，刘志华为该公司的执行董事兼总经理，2006年2月28日，刘志华的持股比例为90%）。2015年4月3日，原告向刘志华汇款300000.00元。借款的汇款流水金额共计3100000.00元。本院认为，刘志华与江舟之间的债权债务关系依法成立。借款人逾期违约未还款，原告作为债权人有权要求依合同约定收回借款本息。但目前该案存在以下几个问题，首先，作为房产开发及持有人的德立房地产公司与原告之间并没有实质上的房屋买卖关系，没有看到购房发票等相关支付凭证。在审理和核查过程中，刘志华或者和畅工贸公司与德立房地产公司之间的债权债务关系目前没有证据显示，刘志华或者和畅工贸公司与刘洪浩之间的债权债务关系也没有证据显示，涉案房产的转让中间环节缺失。同时，现阶段证据显示，该房产作为债务抵押备案，并非等同于房产转让备案。为防止高利贷和随意折价，根据我国物权法流押条款的相关规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条的相关规定，涉案房屋没有经过竣工验收，在房屋未取得验收合格的情况下，不具备交付条件，无法强制判决交付。第三，房屋买卖首先要看合同对价，本案商品房买卖合同签订时已确定了折价，原告江舟与刘志华在将货款、借款进行一并结算后的金额为6600000.00万元，目前证据显示金额为6100027.76元。即使原告起诉时只是要求按房屋买卖合同履行商品房买卖义务，原告提起诉请的债权金额8744800.00元也未达到合同约定的购房对价款。第四，被告的书面意见已明确表示其并未如原告所称达成了合意。仅从房屋买卖合同来看，根据合同约定，作为合同买受人的原告没有付清合同对价款，原告作为合同相对方首先存在违约，被告作为所有人有理由拒绝交付上述涉案房屋。综上，原告要求被告向其直接交付、过户涉案房产及支付违约金的相关诉请，本院不予支持。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告江舟的诉讼请求。本案受理费53934.00元，保全费5000.00元，由原告江舟负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判长 ： 李 婷审判员 ：梅良军审判员 ：周小娟二〇一九年四月二日书记员 ：万吴萌