四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川16民终503号 上诉人（原审原告）：陆东，男，生于1983年4月10日，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人:彭建中，广安市广安区北辰法律服务所法律工作者。 上诉人（原审原告）：周臣君，女，生于1982年9月21日，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人:彭建中，广安市广安区北辰法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：广安恒大房地产开发有限公司，住所地广安市广安区建安中路**。 法定代表人：张开军，公司董事长。 委托诉讼代理人：涂春兰，四川信和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李建波，四川信和信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广安品尚商业管理有限公司，住所地四川省广安市广安区凌云路******。 法定代表人：卢奇灵，公司总经理。 委托诉讼代理人：黄沁雪，四川信和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李明亮，四川信和信律师事务所律师。 上诉人陆东、周臣君因与被上诉人广安恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）、被上诉人广安品尚商业管理有限公司（以下简称品尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2017）川1602民初3787号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本院审理过程中，已依法扣减相应审限。本案现已审理终结。 陆东、周臣君上诉请求：1.撤销原判，发回重审或依法改判；2.依法判决恒大公司、品尚公司共同向陆东、周臣君支付逾期租金48,310元，按照银行一年期贷款利率支付陆东、周臣君上述逾期租金的利息损失。从2017年5月25日起至付清之日；3．判决恒大公司、品尚公司共同一次性向陆东、周臣君支付剩余租期内租金79,569元。利息按银行同期贷款利率从上诉之日起算；4.本案一、二审诉讼费、保全费由恒大公司、品尚公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。案涉《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《商铺委托经营管理协议》均为格式合同，业主没有选择权；2.品尚公司的经营方式为恒大公司指定品尚公司统一打造，恒大担保承诺返还固定收益。2016年5月以后品尚公司未再履约，恒大公司未全面履行购房款7%的回报率收益。恒大公司出具有《担保承诺书》，案涉《商业统一经营管理合作协议》证实恒大公司与品尚公司是合伙关系，所以应与品尚公司共同承担责任；3.原审程序违法。当事人提出案由异议、申请追加当事人及变更诉讼请求被驳回。本案应依法简转普，案件办理也超过三个月办案期限。 恒大公司辩称，恒大公司与陆东、周臣君签订的商品房买卖合同后其怎么使用，恒大公司无权干涉。恒大公司也没有牵涉品尚与陆东、周臣君之间的协议，因此恒大公司不应该承担责任。综上，一审认定事实清楚，判决正确，应当予以维持。 品尚公司辩称，一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。 陆东、周臣君向一审法院起诉请求：1.判令恒大公司、品尚公司连带支付陆东、周臣君租金48,310元(截止到2017年5月25日)；2.判令恒大公司、品尚公司按银行一年期贷款利率连带支付陆东、周臣君上述逾期租金的利息损失907元(从逾期之日即2016年5月9起计算至2017年5月25日)；3.判令恒大公司、品尚公司连带支付陆东、周臣君剩余租期内的租金79,569元(从2017年5月26日至租期届满之日止)；4.判决恒大公司、品尚公司按照银行同期贷款利率连带支付陆东、周臣君应付款项（包括逾期租金+剩余租期内租金）利息损失（从2017年5月26日起至款项付清时止）；5.本案诉讼费、财产保全费全部由恒大公司、品尚公司承担。 一审法院认定事实：2013年9月14日，出卖人恒大公司与陆东、周臣君签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》。陆东、周臣君向恒大公司以649,559元总价购买了恒大·中天国际3-2幢第2层2-1号商铺。《商品房买卖合同补充协议》第十六条第一款约定：为规范管理，提高恒大·中天国际广场的综合竞争实力，发挥统一经营管理的优势，买受人所购商铺必须服从出卖人选择的商业管理公司的统一管理，买受人既可选择自己经营管理(为便于统一利用增大通道需占用一部分或全部的和现阶段不便分隔出来的不得选择自营)也可选择委托出卖人已确定的商业管理公司经营管理，选择自营的必须服从商业管理公司对整个商业中心统一的规划、经营产品的分类、店招风格的确定、功能部局等，否则商业管理公司可以对买受人购买的商铺采取停水、停电、停气等措施，所产生的法律后果由买受人自行承担；选择委托经营的买受人在与出卖人签订《商品房买卖合同》和补充协议后，根据出卖人出具的《通知》与商业管理公司签订《商铺委托经营管理协议》，具体的权利义务以《商铺委托经营管理协议》约定为准。 2014年2月13日，陆东、周臣君(委托方、甲方)与品尚公司(受托方、乙方)签订了《商铺委托经营管理协议》，主要内容为：甲方购商铺总价款为人民币649,559元；委托经营管理的期限为十年(即甲方在乙方处获取收益的期限)，自2014年3月1日至2024年3月1日止；甲乙双方约定在委托期限内，从第一年到第五年乙方每年按照甲方所购商铺的总价格的7%向甲方支付固定租金，即支付人民币金额为￥45,469元/年，按季支付到甲方指定账户，以上约定支付租金均为税前收益；甲乙双方约定年度收益起算日为2014年3月1日，乙方从2019年3月1日开始每三个月支付一次，具体支付时间为，每三个月中第三个月的20-25日（如遇法定节假日，支付时间相应顺延），乙方支付甲方租金时，甲方知晓并认可乙方承诺的租金收益回报为含税收益；如乙方逾期支付租金收益的，甲方有权要求乙方对逾期支付的租金收益按照同期一年期银行贷款基准利率向甲方支付违约金，支付时间为甲方提出书面要求后15个工作日内，如逾期超过6个月，甲方有权解除协议并追究乙方违约责任；或甲方有权要求乙方一次性支付剩余租期内的所有租金，商铺由乙方继续使用至期满。 品尚公司已向陆东、周臣君支付租金99,461元，从2016年5月9日开始拖欠租金。 一审法院认为，陆东、周臣君与品尚公司签订的《商铺委托经营管理协议》系双方真实意思的表达，且不违背国家法律及法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。陆东、周臣君已按合同约定将房屋交付给品尚公司经营管理，品尚公司按合同约定向陆东、周臣君支付了部分租金，但在履行合同过程中，品尚公司未有全面履行自己的义务，从2016年5月开始拖欠陆东、周臣君的租金，其行为已构成违约，故对陆东、周臣君要求品尚公司支付实际欠付的租金及逾期支付租金利息的请求，一审法院予以支持。根据《商铺委托经营管理协议》第二十二条约定，品尚公司逾期超过6个月未向陆东、周臣君支付租金，陆东、周臣君有权要求品尚公司一次性支付剩余租期内所有租金，商铺仍由品尚公司继续使用至租赁期限届满，品尚公司逾期支付租金已超过6个月，陆东、周臣君要求品尚公司一次性支付剩余期限内租金的请求符合合同约定，一审法院予以支持。因双方未约定剩余期限内租金的利息，且租金是提前支付，故对陆东、周臣君要求品尚公司支付剩余期限内租金利息的请求，一审法院不予支持。 对于恒大公司是否承担责任的问题。根据陆东、周臣君与恒大公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第十六条第一款约定，陆东、周臣君对所购买的商品房屋，既可选择自己经营管理，也可选择委托恒大公司确定的商业管理公司经营管理，陆东、周臣君最终自愿选择委托恒大公司确定的品尚公司经营管理，并与品尚公司签订了《商铺委托经营管理协议》。陆东、周臣君举示的承诺书系复印件，真实性无法确认。从承诺的内容看，恒大公司承诺的对象是品尚公司，不是陆东、周臣君。同时，本案在审理过程中，陆东、周臣君也未提供证据证明其与品尚公司之间的委托经营管理行为应由恒大公司承担连带担保责任的事实依据，故陆东、周臣君主张恒大公司对品尚公司对其商铺的经营管理承担连带保证责任的请求无事实及法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、广安品尚商业管理有限公司向陆东、周臣君支付2017年5月25日前未付租金48,310元及逾期利息（利息从2016年5月9日起，按同期一年期银行贷款基准利率计算至2017年5月25日止）；二、广安品尚商业管理有限公司向陆东、周臣君支付2017年5月26日起至租期届满之日即2019年3月1日止的租金79,569元；三、驳回陆东、周臣君的其他诉讼请求。案件受理费2,876元，减半收取1,438元，财产保全费1,164元，共计2,602元，由陆东、周臣君负担100元，广安品尚商业管理有限公司负担2,502。 二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。 二审审理查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：1.一审审判程序是否违法；2.恒大公司是否对本案的债务承担连带清偿责任。 本案中，一审法院于2017年5月31日立案后，2017年6月12日品尚公司提出管辖权异议申请，一审法院于2017年6月28日依法裁定驳回品尚公司提出的管辖权异议。品尚公司随即向本院提起上诉，本院于2017年8月15日作出（2017）川16民辖终202号裁定：驳回上诉，维持原裁定。一审法院后于2017年10月10日经院长批准延长审限三个月。故，陆东、周臣君关于案件办理超过三个月办案期限，一审法院程序违法的上诉意见，本院不予采纳。一审法院经审查认为陆东、周臣君提出的简易程序转为普通程序的请求异议不成立，当庭告知并记入了笔录，符合法律规定。案件的案由应由人民法院根据审理查明的当事人讼争的法律关系性质予以确定。本案是因品尚公司未按约定支付陆东、周臣君委托经营管理案涉商铺租金而引发的诉讼，一审法院确定本案的案由为房屋租赁合同纠纷并无不当。由于朱开春并非本案必须共同进行诉讼的当事人，一审法院依法驳回陆东、周臣君的申请并无不妥。一审中，陆东、周臣君基于追加朱开春为被告而变更诉讼请求已无必要。故，陆东、周臣君关于其提出的案由异议、申请追加当事人、变更诉讼请求、申请案件由简易程序转为普通程序的请求被一审法院驳回的审判程序违法的主张，本院不予支持。 本案中，案涉《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的出卖人为恒大公司、买受人为陆东、周臣君。《商铺委托经营管理协议》委托方为陆东、周臣君，受托方为品尚公司。根据案涉《商品房买卖合同补充协议》第十六条第一款约定，陆东、周臣君对所购买的商品房屋，既可选择自己经营管理，也可选择委托恒大公司确定的商业管理公司经营管理，陆东、周臣君最终自愿选择委托恒大公司确定的品尚公司经营管理，并与品尚公司签订了《商铺委托经营管理协议》。虽陆东、周臣君在一审中举示了案涉《担保承诺书》，但该《担保承诺书》为复印件，没有相关的证据予以佐证，恒大公司也不认可该复印件的真实性。从案涉《担保承诺书》（复印件）内容看，即便认可该《担保承诺书》的真实性，恒大公司承诺的对象是品尚公司，而不是陆东、周臣君。由于《商铺委托经营管理协议》的相对方是陆东、周臣君与品尚公司，而恒大公司不是《商铺委托经营管理协议》的相对方，且陆东、周臣君也未提供证据证明其与品尚公司之间的委托经营管理行为应由恒大公司承担连带担保责任的事实依据，也无证据证明恒大公司与品尚公司存在合伙关系。故陆东、周臣君主张恒大公司对品尚公司承担连带保证责任的请求无事实及法律依据，本院不予支持。案涉《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《商铺委托经营管理协议》，虽分别为恒大公司、品尚公司提供的格式合同，陆东、周臣君并未提交证据证明案涉三份合同的签订违背其真实意愿，陆东、周臣君及恒大公司、品尚公司均已实际履行合同相关义务，系双方真实意思的表达。且不违反国家法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效。故陆东、周臣君关于案涉《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《商铺委托经营管理协议》均为格式合同，业主没有选择权的上诉意见，本院不予采纳。陆东、周臣君关于对逾期及剩余期限内的租金利息的上诉意见，一审法院已作详细阐明并无不当，本院不再赘述。 综上所述，陆东、周臣君的上诉请求不能成立，应予驳回。本案经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,876元，由陆东、周臣君负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 成 审判员 阳晓川 审判员 梁 成 二〇一九年四月四日 法官助理王拓 书记员何旭 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。