湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1229民初1114号 原告（反诉被告）莫华，男，1970年2月1日出生，苗族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，居民，住湖南省靖州苗族侗族自治县。 委托代理人刘盛春，男，1967年1月16日出生，侗族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，居民，住湖南省靖州苗族侗族自治县。代理权限为一般代理。 被告（反诉原告）怀化市恒通房地产开发有限责任公司，住址怀化市鹤城区迎丰西路（琼天广场****）。统一信用代码91431200582758814L。 法定代表人刘永安，执行董事。 委托代理人丁再强，男，湖南正清律师事务所律师。 原告（反诉被告）莫华与被告（反诉原告）怀化市恒通房地产开发有限责任公司（下简称恒通公司）商品房销售买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月11日受理后，依法由审判员赵继德独任审判，于2019年2月26日公开开庭进行了审理，后转为普通程序由审判员赵继德、贺小风、人民陪审员冯德组成合议庭，于2019年4月4日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）莫华及其委托代理人刘盛春，被告委托代理人丁再强，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）莫华诉称，一、被告没有达到乱收费用的目的，拒绝向原告交付房屋是违约行为。 原告购买了被告开发建设的靖州县万隆水都（一期工程）商品房一套，房屋是第17幢1单元13A2号房，双方签订了《商品房买卖合同》（下称购房合同）。第八条规定了被告的交付房屋期限是在2017年12月28日前；第十一条关于房屋交接的规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”2018年11月19日早已过了交房期限，原告从未接到过被告关于交房的电话或者书面通知，却发现有的购房户正在装修或已经住进新房时，就主动找到被告要求交付房屋。被告的工作人员给了原告一张《入伙工作会签单》上面有“同意交房刘永安 2018．3．22”字样，并解释说：“房屋交接以刘总签字时间为准，物业管理费从2018年3月22日到今天为止你要交1300多元，交了钱就给你钥匙”。原告认为房屋交接以交付住房钥匙为准，物业管理费应从交付钥匙时间起算，被告的做法是乱收费用，原告拒绝缴纳该款，未能领到钥匙。当月27日，原告找到刘永安交涉领取钥匙一事未果。虽然购房合同第十一条第二款规定了有房屋交接由于买受人的原因，未能按期交付的，按合同交付时间征收物业管理费。但在本纠纷中，因为被告没有尽到通知原告交房的义务以及被告错误地认为房屋交接以刘永安签署同意交房的时间为准，造成了被告未能按期交付房屋的事实，责任完全在被告一方，原告不应缴纳房屋交接前的物业管理费。被告因为没有达到乱收费用的目的而拒绝交付房屋是违反购房合同约定的。 二、被告应当承担逾期交房的违约责任 被告逾期交房至今天已达11个月零10天，原告要求继续履行合同并追究被告逾期交房的违约责任。根据购房合同第九条第一种方式第二项的规定，被告应按日向原告支付己交房价款万分之一点五的违约金，即每日违约金67．2元，至今天已达22848元，直至被告实际交付房屋钥匙之日为止。 综上所述，被告把本应当履行交房的义务，当做了勒索原告钱款的手段，违反了合同约定，违背了诚实信用的原则，严重侵害了原告的合法权益。请求人民法院査明事实，依法判决；1、判决被告按合同约定向原告交付房屋（被告交房时不能乱收费用）。2、判决被告向原告支付逾期交房的违约金直至实际交付之日。3、本案诉讼费用由被告承担。 被告（反诉原告）恒通公司辩称：2015年8月22日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》合同约定：反诉原告将其开发的靖州县万隆水都（一期工程）第17憧1单元13A2号商品房出售给反诉被告，房屋售价为448196元，反诉被告应当在合同签订之日付定金138196元，并在该日前向银行申请按揭贷款310000元，如反诉被告逾期付款超过三十日，则反诉原告有权解除合同。合同签订后，反诉被告支付了138196元定金，但因其个人原因，银行仅发放了22000元住房贷款，之后，反诉被告也再未通过其他方式向反诉原告支付剩余房款。截至今日，反诉原告尚未收到全部购房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定以及涉案《商品房买卖合同》第六条、第七条之约定，反诉被告未在约定期限内支付全部购房款构成了违约，现反诉原告有权要求解除双方之间的《商品房买卖合同》，并不再向其交付涉案房屋。综上，反诉原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向贵院提起反诉，请依法支持反诉原告的诉讼请求；1、判令解除反诉原告与反诉被告之间的《商品房买卖合同》；2、判令反诉原告向反诉被告返还已收到的购房款358196元，且不再需要向反诉被告交付房屋；3、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。 原告（反诉被告）莫华对反诉辩称，莫华不存在逾期付款的问题。靖州县万隆水都（一期工程）的建设单位是被答辩人；施工单位是湖南省鸿腾建设工程有限公司，项目现场负责人是尹建国；向施工单位供应红砖的是靖州县顺天和环保墙体材料厂（下称顺天砖厂）。2015年8月三方达成了以房以抵债ロ头协议（建设方欠施工方的工程款，施工方欠顺天砖厂的货款）约定莫华用公积金贷款支付购房款，不足部分由砖厂的货款抵扣，正是存在这份口头协议，莫华在2015年8月22日与被答辩人签订《商品房买卖合同》时虽然第六条约定签订合同时莫华应付定金138196元，实际上莫华没有付定金，该笔订金由施工方的尹建国于2016年1月25日代缴（施工方用砖厂的货款抵扣了莫华的购房款），合同第六条约定莫华申请公积金贷款31万元整，第四项约定公积金贷款手续由莫华自行办理。申请公积金贷款，究竟什么时候批下来，最终能贷多少钱，都不是莫华与被答辩人能够决定的，故合同没有约定莫华在一个确定时间交付公积金贷款31万元。没有确定的付款时间，就不存在逾期付款的问题。 ニ、莫华的购房款已经全部抵扣清楚，不欠被答辩人的9万元购房款。被答辩人称，应支付448196元的购房款，莫华仅支付了定金138196元和公积金贷款22万元，尚欠房款9万元，被答辩人的说法与事实不符。首先，顺天砖厂于2017年4月17日至2017年5月2日销售给施工方9万元的红砖货款用于抵扣莫华的购房款，莫华的购房款于2017年5月2日已经全部抵扣清楚。三方协议虽然没有采用书面形式订立合同，但是各方当事人已经履行了合同的全部义务，各方又接受了，这才出现了莫华没有缴定金138196元而与被答辩人签订了《商品房买卖合同》，没有缴购房尾款9万元而被答辩人向莫华交付房屋的事实，这充分证明三方协议的存在，并履行完毕的事实，被答辩人提出反诉，是因为莫华通过诉讼追究其逾期交房的违约责任，在房价大涨的情况下，就想通过否认9万元的购房款，解除《商品房买卖合同》，达到报复莫华的目的，并非莫华真的欠被答辩人9万元购房款，其次，按照房地产开发企业在本地的交易习惯，只有买受人缴清了全部房款，开发商才会向买受人交付房屋，如果莫华欠购房款9万元，被答辩人就不会给莫华签署同意交房的《入伙工作会签单》，而是下达催缴房款通知书、这从反面证明莫华没有欠被答辩人9万元购房款。 综上所述，莫华购房不存在逾期付款和欠款的问题。被答辩人请求解除《商品房买卖合同》缺乏合同约定解除的事实和法律依据，请求法院驳回被告全部反诉请求。 原告（反诉被告）莫华对其陈述的事实提交以下证据： 1、原告（反诉被告）身份证（复印件）1份，证明原告（反诉被告）的基本情况； 2、《商品房买卖合同》（复印件）1份，证明原告（反诉被告）与被告怀化恒通房地产有限公司签订合同的事实； 3、尹建国的证明（复印件）1份，证明施工方收到砖厂272800块砖的时间为2017.4.17—2017.5.2止，用于万隆水都工程； 4、莫小英的情况说明（复印件）1份，证明莫小英砖厂承诺用砖厂送给万隆工程的砖价值9万元用于莫华按揭未贷下来的款项； 5、《入伙工作签单》（复印件）1份，证明被告收到了全部房款同意交房的情况； 6、照片四张（复印件）3份，证明万隆水都工程建设项目的责任人是尹建国； 7、莫小英的身份信息和砖厂工商登记信息（复印件）2份，证明莫小英及砖厂的身份情况。 被告怀化市恒通房地产开发有限责任公司向本院提交了以下证据： 1、公司营业执照及法人代表证明书各1份（复印件），证明被告（反诉原告）的基本情况； 商品房买卖合同（复印件）1份，证明莫华与反诉原告签订了商品房买卖合同，约定了相关支付房款的条款，及申请办理按揭贷款手续的情况； 3、收款收据、建设银行客户专用回单（复印件）各1份，证明原告（反诉被告）实际交款只358196元，未全部付款的情况； 4、莫小英证明原件1份，证明其同意用红砖抵莫华房款9万元的事，但一直未与尹建国结算办理抵款手续的情况； 5、尹建国证明原件1份，证明恒通房地产公司按约定支付工程款，没有发生拖欠工程款，也没有抵扣9万元红砖款给莫华房款的事； 6、刘永安情况说明原件1份，证明莫华购房的入伙工作会签单上的“同意交房”是一种公司内部的预签，仍以具体核实为准的情况； 7、莫小英情况说明原件1份，证明莫小英打电话给刘永安希望他能同意交房，欠款会想办法解决的情况； 8、本院民事判决书一份，证明他人通过第三人交房款实际未到位的处理情况。 证人李某到庭作证，陈述了莫华没交清房款时她作为公司销售人员曾多次打电话给莫华催收房款的情况。 在审理案件中本院对莫小英、尹建国进行了核实并做了调查笔录。 经质证，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据的真实性没有异议，但对第3、4、5份有异议，认为这些证据不能说明莫华已经实际付完购房款的事实；原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交第1、2、3份证据没有异议，对第4、5、6、7份证据认为与事实不符，第8份证据不具有关联性。对被告（反诉原告）提交的第8份证据，与本案是没有事实关系，虽然是有效法律文书，但不能作为本案认定事实的证据使用，不予采信；本院认为对被告（反诉原告）与原告（反诉被告）提交的证据中关于莫小英与尹建国的证明所要证明的情况只是表述不同，前后之间并未有冲突，通过本院核实双方提交的都是有利于自己的部分，对于入伙工作会签上签字问题，双方主张不同也不影响其存在的真实性，对双方提交的其他证据在认定事实上符合三性要求，本院予以采信。 经审理查明：2014年，顺天砖厂与恒通公司因有红砖业务往来，于是在恒通公司开发的靖州县万隆水都订购了4套商品住房，其中有莫华一套，顺天砖厂以原送货的红砖款项抵扣预订4套房的首付，其余各自与恒通公司签订商品房买卖合同。2015年8月22日莫华就订购的万隆水都第17憧1单元13A2号商品房，与恒通公司签订《商品房买卖合同》，双方约定“房屋建筑面积143.05㎡，商品房单价为3133.14元/㎡，房屋总价款为448196元整，买受人在签订合同时支付定金138196元，向银行贷款按揭（公积金）贷款310000元。出卖人协助买受人办理房屋评估、抵押、保险等按揭贷款所需手续，由买受人负责承担相关费用，买受人需在2015年8月28日前申请办理按揭贷款手续，并交齐办理按揭手续所需资料。反之，视买受人违约，出卖人可另行向第三方销售该宗房地产。房屋交付期限为2017年12月28日前。”合同签订后，恒通公司开发的万隆水都项目承建方负责人尹建国于2016年1月25日为莫华代缴了138196元购房首付款。2016年4月6日莫华通过公积金贷款220000元打入了恒通公司的账户。因购房款还差90000元，莫华请求顺天砖厂帮忙，于是顺天砖厂答应将2017年4月17日至2017年5月2日止送到万隆水都项目的红砖272800块砖共计9万元，用于莫华房贷未完成的款项。事后万隆水都项目承建方负责人尹建国承认万隆水都项目二期收到顺天砖厂2017年4月17日至2017年5月2日止红砖272800块砖，但没有用于支付莫华未付的购房款。此后顺天砖厂也一直未与尹建国办理结算和莫华房款抵款手续。万隆水都项目竣工后，房屋销售公司职员李某为莫华没交清房款一事曾多次打电话给莫华催收房款，但莫华没有再支付款项。此后莫华购房手续也一直未完成，恒通公司也没有给莫华交房。后顺天砖厂莫小英与其夫联系恒通公司刘永安对莫华欠房款一事协商，能否先办交房手续，欠款想办法解决，后刘永安答应可先签字，于是在2018年3月22日刘永安在空白的《入伙工作会签单》上签名同意交房。后因《入伙工作会签单》其他应当验收签字都是空白以及其他因素，莫华未能与恒通公司就购买商品房合同完成协议。莫华于2018年11月28日向本院提起诉讼，随后恒通公司也提起反诉。 另查明：靖州县万隆水都工程项目的施工单位是湖南省鸿腾建设工程有限公司，项目现场负责人是尹建国，向施工单位供应红砖的是顺天砖厂。莫华曾是顺天砖厂的隐形股东，莫小英是顺天砖厂的负责人。顺天砖厂答应用红砖给莫华抵扣购房款是莫小英及砖厂股东的口头承诺。 本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案原告（反诉被告）在诉状中自述原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，那么原、被告应当按照合同约定依法享有权利、履行合同义务。 一、原告的起诉 原告（反诉被告）起诉被告（反诉原告）没有及时交房是违约，要求被告（反诉原告）按合同约定交房，同时承担未及时交房的违约责任。对此原告（反诉被告）首先要证明自己在履行购房合同中完成了自己的约定义务，支付了全部购房款项，达到了符合收房条件。在双方签订合同的第六条第三款明确约定原告（反诉被告）支付房屋定金及按揭贷款或公积金贷款的合同义务，如未付清款项则视买受人违约，出卖人可另行向第三方销售该宗房地产，逾期超过30天，出卖人有权解除合同。被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）按合同尚有90000元购房款未交，合同没有履行完毕，而原告（反诉被告）则诉称该款项已经由顺天砖厂代为支付了，但从本案原告（反诉被告）提交的证据来看：一是没有证据证明有莫华、尹建国及顺天砖厂存在三方抵扣砖款支付房款的协议，只有顺天砖厂股东莫小英的承诺；二是也没有证据体现顺天砖厂红砖272800块砖共计9万元经尹建国支付给了被告（反诉原告）。顺天砖厂股东莫小英自己也承认同意以砖抵扣，但一直未与尹建国办理结算和莫华房款抵款手续。从本院核实的情况来看，顺天砖厂不单只是给莫华承担预订房屋支付定金的问题，而是给予顺天砖厂预订的四套房屋买家出资首付定金，因此原告（反诉被告）与被告（反诉原告）的商品房买卖合同中无法证明自己全部履行了支付购房款的义务；其次要看被告（反诉原告）是否存在违约不予交房的事实和理由。如果被告（反诉原告）在合同约定期间内不能达到按时交付房屋，又未给予合同延期的正当理由，购买的商品房没有能够实际交付，符合约定出卖人逾期交房的选项，在本案中原告（反诉被告）也没有提交被告（反诉原告）不肯交房的直接证据；最后是双方在合同中约定的对违约处理的相关条款是否成熟。在本案中在原告（反诉被告）明知公积金上贷款没有达到足够购房款后，应及时通过其他途径完成付款义务，虽然顺天砖厂承诺用红砖抵扣，但没有实际履行，自己先存在购房款未付清的违约问题，而对于被告（反诉原告）是否存在未完成交付房屋条件及拒付房屋事实理由等违约情况，原告（反诉被告）却没有相应证据证实，因此从本案的实际情况来看，不是被告（反诉原告）存在违约，而是原告（反诉被告）自己首先没有完成约定。故原告（反诉被告）起诉被告（反诉原告）要求按约定交房并支付违约金的诉求，缺乏事实依据，理由不充分，本院不予支持。 二、关于被告的反诉 被告（反诉原告）反诉原告（反诉被告）没有履行购房合同交款义务，要求解除合同并返还已收到的购房款358196元，且不再需要向反诉被告交付房屋。根据双方签订的商品房买卖合同，原告（反诉被告）应支付购房款448196元，而实际原告（反诉被告）只给付了358196元，尚欠90000元未付清。原告（反诉被告）主张尚欠90000元由顺天砖厂以砖款抵扣了，一是有三方协议，二是有被告（反诉原告）刘永安的签字。从原告（反诉被告）提出的三方口头协议替莫华支付的房款事情只体现于莫华、莫小英与尹建国三人之间，没有证据显示恒通公司知晓，被告（反诉原告）庭审中也一直表示不知道且不予认可，而经本院调查核实的情况看，莫小英承认有承诺但未落实，尹建国没有抵扣砖款代交房款的承诺。对于被告（反诉原告）刘永安的签字，刘永安说明是一种预签，具体仍以核实材料为准，而从《入伙工作会签单》的表格可以看出除有验证组一个签字外，恒通公司收费组、销售公司资料组、收费组、验房组、资料回收组全部是空白，单凭此空白单就证明房款已全部付清无法体现。因此原告（反诉被告）凭会签单和莫小英代表顺天砖厂股东承诺为由，就主张其作出的承诺是三方协议并已实际履行，事实和理由不充分。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》对双方逾期付款和交房均有规定，买卖双方可视情况选择处理。被告（反诉原告）以原告（反诉被告）未履行付款义务要求解除合同并返还已收到的购房款358196元及不再交付房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）莫华的诉讼请求； 二、解除被告（反诉原告）怀化市恒通房地产开发有限责任公司与原告（反诉被告）莫华之间的《商品房买卖合同》，被告（反诉原告）怀化市恒通房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）莫华返还已收到的购房款358196元，无需向原告（反诉被告）莫华交付商品房。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件本诉受理费371元，反诉案件受理费3337元，共计3708元，由原告（反诉被告）莫华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  赵继德 审 判 员  贺小凤 人民陪审员  冯 德 二〇一九年四月二十六日 法官 助理  杨 婷 书 记 员  全海凤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。