XX省张掖市甘州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）甘0702民初1276号 原告：XX银行股份有限公司张掖分行。住所：XX省张掖市甘州区。 负责人：柳XX，系该分行行长。 统一社会信用代码：9XXX 委托诉讼代理人：邵XX，系该行综合部经理。 委托诉讼代理人：马XX，系该行资产保全部经理。 被告：高XX，男，19XX年X月X日出生，汉族，XX省民乐县人，住XX省张掖市民乐县新天镇。身份证号码：XXX 被告：莫XX，女，19XX年X月2日出生，汉族，XX省民乐县人，住XX省张掖市民乐县新天镇XXX。身份证号码：XXX 委托诉讼代理人：高XX，男，19XX年X月X日出生，汉族，XX省民乐县人，住XX省张掖市民乐县新天镇。身份证号码：XXX，系莫XX丈夫。 代理权限：特别代理。 被告：民乐县XX房地产开发有限责任公司。 法定代表人：陈XX，系该公司总经理。 住所：XX省张掖市民乐县。 统一社会信用代码：XXXXXX。 委托诉讼代理人：陶XX，系XXXXX律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张XX，系X律师事务所实习律师。 原告XX银行股份有限公司张掖分行（以下简称XX银行张掖分行）与被告高XX、莫XX、民乐县XX房地产开发有限责任公司（以下简称XX房地产公司）借款合同纠纷一案，本院于2019年2月25日立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告XX银行张掖分行的委托诉讼代理人邵XX、马X，被告高XX（亦即被告莫XX的委托诉讼代理人）、XX房地产公司的委托诉讼代理人陶XX、张XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告XX银行张掖分行向本院提出诉讼请求：1.要求被告高XX、莫XX立即支付原告贷款本息1821866.97元（利息算至2018年10月20日）其中贷款本金1799200元，贷款利息22666.97元，后续利息要求承担至实际还款之日，并利随本清；2.要求被告XX房地产公司对上述借款承担连带保证责任；3.请求拍卖抵押房产用以偿还该笔贷款；4.要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月13日，被告高XX、莫XX、XX房地产公司与原告签订2XXXXX号《个人购房担保借款合同》，向原告借款200万元，借款期限120个月，自2017年3月13日至2027年3月13日止，借款逾期加收罚息，由XX银行信贷管理系统自动生产，系统利息结算按月结息，结息日为每月15日；采用等额还款法，每月还款一次，由借款人将本息存入指定卡号，委托银行代为扣款。合同还约定被告高XX以位于甘州区长沙门路御景东方居住组团三期工程X号综合楼X层XXX铺为本笔贷款提供抵押担保；被告XX房地产公司提供连带保证担保责任。合同签订后原告依约向被告发放贷款200万元，但被告并未按照合同约定如期偿还借款本息，被告逾期的行为构成违约，现原告依约有权宣布合同提前到期，故提起诉讼，请求判如所请。 被告高XX、莫XX承认原告在本案中主张的签订《个人购房担保借款合同》的事实。但认为：1.高XX与陈XX系朋友关系，涉案的实际借款人和购房人均是陈XX，陈XX借款和购房借用了其与其妻莫XX的名义，其与妻子仅仅在合同等材料上签了字，所购房屋并非其所有，故借款应由陈XX偿还，其与其妻不承担任何责任；2.被告XX房地产公司因其自身多种原因至今未向陈XX交付购买的涉案商铺，亦无法办理房屋产权，更无法使用以营利为目的商业用房，因此陈XX亦无力偿还贷款。 被告XX房地产公司承认原告在本案中主张签订《个人购房担保借款合同》以及其提供连带保证担保的事实，亦认可被告高XX、莫XX名下购买的涉案房屋进行了抵押预告登记。但认为：1、原告要求贷款提前到期，所以利息后续不应产生利息；2、XX公司提供个人担保，而第一被告、第二被告把房屋作为担保，物保优于人保；3、同意拍卖房产偿还贷款；4、根据合同相对性，第一、二被告与XX银行签订贷款协议，所以还款义务应由高XX、莫XX承担。XX房地产公司是南环路御景东方小区的开发商，这个房子是XX房地产公司出售给了高XX和莫XX，并签订了出售合同。 本院经审理查明事实如下：2017年3月13日，原、被告签订一份合同编号为XXXXXX4号的《个人购房担保借款合同》，约定由被告高XX、莫XX向原告借款200万元，用以购买被告XX房地产公司开发的位于甘州区长沙门路御景东方居住组团三期工程X号综合楼X层XXX铺，建筑面积981.55平方米，贷款期限为120个月（即2017年3月13日至2027年3月13日），贷款利率以国家公布的与本合同约定的贷款期限同档次的贷款基准年利率4.9%为基础上浮50%计算，即为年利率7.35%，实际执行利率以借款借据为准；双方约定按等额还款方式归还贷款本息，借款人（指被告高XX、莫XX，下同）委托贷款人（指原告，下同）从约定的账户中直接扣划贷款本息。被告高XX、莫XX以其购买的涉案房产向原告提供抵押担保，双方约定如本合同签订之时抵押房产尚未办妥产权证书的，抵押人应积极配合贷款人办理预告抵押登记，抵押房产具备办理正式抵押登记条件之日起的60日内，抵押人须无条件配合贷款人办妥由预告抵押登记转为正式抵押登记的手续；如因保证人或抵押人的原因致使抵押房产未能办妥前述抵押登记的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人偿还全部贷款，并要求保证人承担连带担保责任等。被告XX房地产公司为该笔借款提供连带保证责任担保，保证范围包括但不限于合同项下的贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿、保险费以及债权人实现债权的费用，保证期间为债务履行期限届满后两年；保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段的权利；保证人授权贷款人直接从保证人在贷款人的存款账户上扣款，直至付清借款本息及其他相关费用等。双方约定的违约事件包括借款人连续三个月或累计六次未按合同约定足额偿还贷款本息，抵押人未按合同约定办理相关抵押手续等，如发生违约事件，贷款人有权宣布合同提前到期，提前收回已发放的贷款本息及相关费用，并要求保证人在规定的时间内清偿合同项下的所有债务，优先受偿处理抵押物所得的价款等。2017年1月20日，原告作为预告登记权利人，被告高XX作为预告登记义务人，双方在张掖市国土资源局办理了甘（2017）张掖市不动产证明第XXX3号预告登记证明，该证明载明预告登记的种类为预售商品房抵押权预告登记，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。2017年1月22日，原告向被告高XX放贷款196万元，该款由被告高XX委托原告直接转入被告XX房地产公司在XX银行张掖分行的账户。被告高XX自2017年4月15日至2017年8月17日偿还借款本息合计117657.87元，自2018年9月起，借款人高XX逾期再未归还借款，原告自2017年12月至2018年8月即从被告XX房地产公司的账户中扣收12期的借款本息285818.65元。止2019年3月20日该笔贷款本息合计：1880247.43元，其中：贷款本金余额：1799234.90元，拖欠利息：81012.53元（应还未还本金：88812.30元，逾期天数187天，欠息天数187天），上述借款本息经原告催要，被告至今未偿付，遂引起诉讼。 上述事实，有原告提交的《个人购房担保借款合同》、贷款凭证、不动产登记证明一份、婚姻声明承诺书、借款人及保证人的还款交易明细、《商品房买卖合同（预售）》，个人贷款资金支付授权委托书及原、被告陈述在卷，并经庭审质证属实，足以认定。 本院认为：依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《个人购房担保借款合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。原告按照合同的约定履行发放贷款义务后，被告高XX、莫XX仅履行了部分还款义务，因其连续三个月再未足额还款，原告即按合同约定从被告XX房地产公司的账户扣收了借款本息，此后各被告再未履行还款义务，被告高XX、莫XX的逾期行为已构成违约，原告有权依约宣布合同提前到期，其要求被告高XX、莫XX按照合同的约定偿还尚未归还的借款本金及利息并利随本清的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。 被告高XX抗辩涉案实际借款人及房屋买受人系案外人陈XX，其不应承担任何法律责任。但原告与被告XX房地产公司对于高XX的上述辩解不予认可，且被告高XX仅是口头陈述，而涉案的《个人购房担保借款合同》的借款人系高XX、莫XX，贷款凭证亦有借款人高XX的签字确认，预告抵押登记载明的义务人亦为高XX，《商品房买卖合同（预售）》的买受人为高XX，依据合同相对性原则，应认定被告高XX、莫XX为本案的适格被告，本院对被告高XX的抗辩理由不予采信。 关于原告主张对预告抵押登记的抵押物行使优先受偿权的问题，亦即双方争议的预售商品房预告抵押登记是否产生抵押效力的问题。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力”，第二十条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。上述法律规定表明不动产物权的设立依法登记后才发生效力，而预告登记的目的在于保障债权人将来实现物权，预告登记并非物权登记行为，未依法登记的物权不发生效力，本案原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并不包括优先受偿权，因此涉案房屋的预告登记不产生抵押效力，原告主张的优先受偿权依法不能成立，本院不予支持。 关于被告XX房地产公司承担保证责任的问题。原、被告双方在《个人购房担保借款合同》中明确约定保证人对借款人的全部债务承担连带责任保证担保，虽然被告高XX以其预购的房屋进行了抵押预告登记，但因约定的期限条件未成就使得原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利受阻，双方约定期限届满条件未成就的原因并非原告造成，而是被告XX房地产公司因故不能办理房屋产权登记所致，因此被告XX房地产公司应对涉案借款合同所产生的全部债务承担连带清偿责任，原告要求该被告承担保证责任的主张依法成立，本院予以支持。被告XX房地产公司承担保证责任后，有权向债务人追偿，但涉案借款作为被告高XX的购房款直接转入被告XX房地产公司账户，而被告高XX预购的房屋至今因故不能办理产权登记，双方就商品房买卖合同存在的法律关系可另行解决，本案中尚不宜处理追偿权问题。另外，涉案预告抵押登记并非物权登记，故被告XX房地产公司主张物保优先受偿的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。 原告主张的律师费无证据证明，不予采信。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条的规定，判决如下: 一、被告高XX、莫XX向原告XX银行股份有限公司张掖分行偿还借款本金17992000元，利息22666.97元（利息计算至2018年10月20日），合计1821866.97元，并利随本清，于判决生效后一月内付清； 二、被告民乐县XX房地产开发有限责任公司对上述第一项承担连带清偿责任； 三、驳回原告XX银行股份有限公司张掖分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21197元，减半收取10598.5元，由被告高XX、莫XX负担，被告民乐县XX房地产开发有限责任公司承担连带责任。原告已交纳，被告直接给付原告，本院向原告退还案件受理费10598.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于张掖市中级人民法院。 审判员  张为光 二〇一九年四月十九日 书记员  顾亚楠