上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终2394号上诉人(原审被告)：张竞春，男，1985年2月22日出生，汉族，住上海市。上诉人(原审被告)：范佳颖，女，1984年4月10日出生，汉族，住上海市。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：顾晓燕，上海双创律师事务所律师。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：王成峰，上海双创律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海昊辰房地产经纪事务所，住所地上海市。法定代表人：马月，负责人。委托诉讼代理人：周洪恩，上海仁良律师事务所律师。上诉人张竞春、范佳颖因与被上诉人上海昊辰房地产经纪事务所(以下简称“昊辰事务所”)居间合同纠纷一案,不服上海市虹口区人民法院(2018)沪0109民初18432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张竞春、范佳颖的共同委托诉讼代理人顾晓燕、王成峰，昊辰事务所的委托诉讼代理人周洪恩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张竞春、范佳颖共同上诉请求：撤销一审判决，改判驳回昊辰事务所的一审诉讼请求。事实和理由：房地产转让合同示范文本的签署是促成双方达成交易的重要标志，张竞春、范佳颖与案外人签订的《房地产买卖协议》并非正式的房地产买卖合同，应视为各方为签订正式示范文本合同而签订的预约协议，以《房地产买卖协议》已签订即认为昊辰事务所已经促成了张竞春、范佳颖与案外人之间房屋买卖合同的成立，系事实认定错误。张竞春、范佳颖与昊辰事务所签订的《佣金确认书》上金额人民币(以下币种均为人民币)40,000元，系此次交易的佣金总额，包含了上下家应付的佣金。一审认定该40,000元不包括案外人承担部分，系认定事实错误。张竞春、范佳颖与案外人的房屋买卖合同违约之诉与本案居间合同佣金请求权是两个独立的法律关系，时效计算应当独立，昊辰事务所的诉讼请求已经超过了诉讼时效，不能以张竞春、范佳颖与案外人违约纠纷的涉诉、判决的时间作为本案诉讼时效的起算日期。昊辰事务所在居间过程中怠于履行义务，昊辰事务所已经通过诉讼从案外人处获得佣金，本案再判决张竞春、范佳颖支付佣金，昊辰事务所获得的佣金数额已经与协议全面履行应获得的居间费相当，显失公平。昊辰事务所辩称，不同意张竞春、范佳颖的上诉请求。昊辰事务所已经促成了张竞春、范佳颖与案外人之间订立买卖合同，合同已经成立，昊辰事务所已经居间成功，张竞春、范佳颖应当按照约定支付佣金。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。昊辰事务所向一审法院起诉请求：判令张竞春、范佳颖共同支付昊辰事务所佣金52,000元。一审诉讼过程中，昊辰事务所变更诉讼请求金额为40,000元。一审法院认定事实：张竞春、范佳颖系夫妻关系。2015年6月7日，案外人陈某1、陈2、张某某(以下简称陈某1等3人)作为出卖方(甲方)、张竞春、范佳颖作为买受方(乙方)、昊辰事务所作为居间方(丙方)，三方签订《房地产买卖居间协议》，约定：甲、乙双方经丙方居间介绍，就上海市虹口区广灵四路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的买卖事宜协商一致；乙方向丙方支付意向金50,000元，作为与甲方进行洽谈之用；总房价款为5,200,000元(其它交易条件见附件一《房地产买卖协议》)；如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金；《房地产买卖协议》成立即表明买卖合同成立，丙方居间成功；本协议签署人均保证有签署本协议并支付或收取定金的权利，若因一方相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，该方签署人应向丙方支付总房价款的2%作为居间服务补偿金；甲、乙双方应于买卖合同成立之日分别按照本协议约定的总房价款的1%各自支付丙方佣金。当日，两被告与出卖方陈某1等3人签订《房地产买卖协议》，约定：总房价款5,200,000元；为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后一日内前往昊辰事务所处签订示范合同；根据法律、法规、规章、政策等规定的交易税费全部由买受方承担。昊辰事务所、张竞春、范佳颖于同日还签订佣金确认书，约定佣金金额40,000元，于买卖合同成立时支付佣金20,000元，尾款20,000元于系争房屋产权人还清贷款且产权清晰后支付，“是否代他人支付佣金”选项处勾选“否”。次日，买卖双方前往昊辰事务所处，但未签订示范合同。之后，买卖双方发生争议。2015年9月30日，张竞春、范佳颖以出卖方陈某1等3人违约为由诉至法院。法院审理后认定出卖方构成违约，并于2016年8月22日一审判决陈某1等3人与张竞春、范佳颖于2015年6月7日签订的《房地产买卖协议》于2015年9月9日解除，陈某1等3人支付张竞春、范佳颖违约金312,000元。判决作出后，双方均未上诉。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，买卖双方签订了《房地产买卖协议》应当认为昊辰事务所已促成系争房屋买卖合同成立，昊辰事务所有权按照约定向张竞春、范佳颖收取佣金。关于本案的诉讼时效，买卖双方于2015年9月即涉诉，本案昊辰事务所作为第三人参加诉讼，法院于2016年8月一审判决明确双方之间的《房地产买卖协议》解除，在此之前系争房屋所涉交易情况无法确定，昊辰事务所于2018年6月向法院递交诉状，结合上述情况，法院认定昊辰事务所的起诉未超过诉讼时效。《房地产买卖居间协议》约定买卖双方应分别按照系争房屋总房价款的1%向昊辰事务所支付佣金，但随后昊辰事务所、张竞春、范佳颖签订了佣金确认书变更了佣金金额，应以佣金确认书为准。张竞春、范佳颖称系争房屋全部佣金为40,000元，其中包括在交易完成的前提下其代出卖方支付的佣金20,000元，然佣金确认书中未载明佣金金额中存在其代他人支付的情况，反而否定了张竞春、范佳颖辩称的该节事实，故法院不予采信。法院生效判决明确《房地产买卖协议》解除的原因是出卖方陈某1等3人违约，并不符合《房地产买卖居间协议》中居间服务补偿金的适用条件。关于付款条件，佣金确认书约定张竞春、范佳颖于买卖合同成立时支付佣金20,000元，张竞春、范佳颖辩称此处的“买卖合同”仅指示范合同，但未提供证据证明，法院难以采信，故张竞春、范佳颖辩称在示范合同签订后其才应支付该笔佣金的意见，法院不予采纳。考虑到中介公司提供的房地产居间服务内容广泛，除了提供房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同外，还应包括协助办理房屋产权过户、房屋交付验收、水电煤费用结算等后续服务，中介公司只有在完成全部服务内容后，才可收取全额佣金。昊辰事务所虽促成张竞春、范佳颖与出卖方之间的房产买卖关系成立，但事后由于出卖方原因，导致买卖关系解除，昊辰事务所并未在签订示范合同、房屋产权过户等方面向张竞春、范佳颖提供后续服务，其居间服务未全部完成，故法院根据公平原则，酌情确定张竞春、范佳颖应付昊辰事务所的佣金数额。判决：自判决生效之日起10日内，张竞春、范佳颖共同支付上海昊辰房地产经纪事务所佣金15,000元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。根据查明事实，昊辰事务所已经促成张竞春、范佳颖与案外人就系争房屋签订《房地产买卖协议》，故昊辰事务所有权按照约定向张竞春、范佳颖收取佣金。张竞春、范佳颖上诉主张昊辰事务所未促成合同成立，居间服务未完成，无事实与法律依据，对其主张本院不予采纳。张竞春、范佳颖主张昊辰事务所的诉讼请求已过诉讼时效，但张竞春、范佳颖与案外人之间的房屋买卖合同纠纷昊辰事务所作为第三人参加诉讼，在该案法院于2016年8月一审判决明确双方之间的《房地产买卖协议》解除之前，系争房屋所涉交易情况无法确定，昊辰事务所是否为双方提供后续居间服务处于不确定状态，在此情况下，一审法院认定昊辰事务所于2018年6月向法院递交诉状未超过诉讼时效，并无不当。故张竞春、范佳颖关于诉讼时效的主张，本院不予支持。关于张竞春、范佳颖应支付的佣金金额，一审法院鉴于张竞春、范佳颖与案外人之间的买卖关系由于出卖方原因而解除，昊辰事务所并未在签订示范合同、房屋产权过户等方面向张竞春、范佳颖提供后续服务，居间服务并未全部完成，故根据公平原则，酌情确定张竞春、范佳颖支付昊辰事务所佣金15,000元，并无不当。张竞春、范佳颖上诉不同意支付佣金，无事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,100元，由上诉人张竞春、范佳颖共同负担。本判决为终审判决。法官助理张黎明审判长  刘海邑审判员  周刘金审判员  王 伟二〇一九年四月十二日书记员  孙 芸附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……