山东省济宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁08民终794号 上诉人（原审被告）：武敏生，男，1968年6月21日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。 委托诉讼代理人：张波，山东公明政和律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐鲁，男，1989年6月25日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。 被上诉人（原审原告）：李冉冉，女，1988年3月12日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：蔡艳芝，山东纵横统一律师事务所律师。 上诉人武敏生因与被上诉人徐鲁、李冉冉返还原物纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2018）鲁0811民初5082号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 武敏生上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院已经核实确认上诉人提交的租赁合同系上诉人与案外人魏允海本人的签字，应认定为合同有效，上诉人与案外人之间存在合法的租赁合同关系，一审法院也认定案外人魏允海向上诉人交纳了房租15万元的事实。上诉人向案外人租赁房屋的时间远早于被上诉人取得房屋的时间，根据“买卖不破租赁”的规定，租赁合同应当继续履行，房屋租赁形式多种多样，不能因租赁期间部分时间段未产生水电费用及未在租赁房屋居住而否定长期租赁合同关系的客观事实，各方之间的债权债务及违约责任纠纷应当按照相应的合同约定另行处理。二、上诉人系涉案房屋的原所有权人，被上诉人已经取得了涉案房屋，上诉人与被上诉人之间无任何合同或侵权纠纷，且一审法院已经认定涉案房屋存在租赁的事实，上诉人并不实际占有涉案房屋，没有腾房的法定义务。三、本案返还原物纠纷涉及上诉人与案外人的租赁合同纠纷事宜，一审法院审理的案件事实涉及案外人的实体权利，本案在未追加案外人为本案第三人的情形下作出要求上诉人腾房的判决，严重侵犯了案外人的实体权利，导致本案认定事实和适用法律均错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 徐鲁、李冉冉答辩称：一、本案租赁合同并未生效。涉案租赁合同第5条第二款双方约定“甲、乙双方不得违约，共同遵守，自付款之日起本合同生效”该约定的是附生效条件合同，该合同生效的前提是甲方武敏生一次收到乙方魏允海的租金15万元后，合同方可生效。上诉人在一审中提供2014年1月6日出具的22559936、22559940，汇票出票人均是恒发印刷有限责任公司，收款人均是济宁天利来商贸有限公司；以该汇票证明收到租金，显然不能成立，上诉人及魏允海不是票据权利人，也不是票据的最后持票人，不拥有票据权利，也无权行使票据权利。该票据出票人与收款人均是单位，与本案无任何关联性，且提供的仅是票据的复印件无法与原件核对，不符合证据的形式要件不能作为证据使用。因此涉案租赁合同所附的生效条件未成就，该合同未生效。二、上诉人占用、使用涉案的房屋，是本案的适格当事人。2018年3月6日的视频资料、证人秦某、梁某的证人证言、2018年2月15上诉人与被上诉人徐鲁的短信记录，假如房子租赁也是在2016年之后租赁，截止于2018年2月15日之前租赁关系已结束，2018年2月15日武敏生已实际占用、使用涉案房屋。2018年2月15日武敏生与徐鲁的短信回复的内容“我是房主，29去贴春联看到你贴的告知书，打你电话不接，才给你发信息，我不管你买房是自己住或倒卖，如要腾房可以约定到阴历16以后到执行局见面给你办理手续正常交接，你如果要强来，丢了东西你全部承担，××…”及涉案房门也留下有上诉人的联系方式，能够证实上诉人在2018年2月15日之后一直占用、使用该房屋，该房屋不存在租赁关系，上诉人系适格主体。三、一审法院程序合法。涉案的租房合同并未生效，不存在租赁合同关系，且在2018年3月6日的视频资料中所体现的上诉人所陈述的事实与租赁合同相互矛盾，视频资料中说2016年租赁，租赁合同中称2014年5月28日租赁，显然不能自圆其说，上诉人与被上诉人的多次通话录音相矛盾，结合双方短信记录该涉案房屋2018年2月15日之后一直有上诉人占用、使用，不存在其他第三人使用的情况。因此，一审法院程序合同，未遗漏必要共同诉讼人。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。 徐鲁、李冉冉向一审法院起诉请求：1、依法判令被告腾空位于济宁市任城区阜桥辖区枣店阁小区北组团6号楼西单元四楼东户的房屋；2、判令由被告承担本案诉讼费。 一审法院审理查明，1、（2016）鲁0811执4191号执行裁定书载明：依据已经发生法律效力的济宁市任城区人民法院(2016)鲁0811民初4708号民事调解书已生效并已立案执行，被执行人拒不履行上述法律文书确定的义务。法院委托阿里巴巴司法拍卖网络平台依法对被执行人武敏生名下的位于阜桥辖区枣店阁小区北组团6号楼西单元四层东户房产(房产证号：阜字第××号)进行了拍卖。2017年12月6日徐鲁(身份证号)以547270元的价格竞得上述房产。并裁定：一、将被执行人武敏生名下的位于阜桥辖区枣店阁小区北组团6号楼西单元四层东户房产(房产证号：阜字第××号)的所有权及相应的其他权利过户至买受人徐鲁(身份证号)名下。二、买受人徐鲁可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。2018年2月11日，原告徐鲁、李冉冉办理了涉案房产的不动产权证书，证书号码：鲁（2018）济宁市不动产第0004037号。2、2018年2月13日，原告张贴“告知书”要求被告腾房。2018年2月15日，被告武敏生给原告发送的短信：“我是房主，29去贴春联看到你贴的告知书，打你电话不接，才给你发信息，我不管你买房是自己住或倒房卖，如要腾房可以约到阴历16以后到执行局见面给你办手续正常交接，你如果要强来，丢了东西你全部承担，××，我不管你买房是住是卖，别想安生…”。3、本案在审理过程中，被告提交的落款时间为2014年5月28日的《租房合同》载明：甲方武敏生、乙方魏允海，甲方将位于济宁市阜桥辖区枣店阁小区北组团6号楼西单元四层东户租赁给乙方使用，乙方只作为住房使用，不能作为他用，乙方租房作为孙子上学使用(幼儿园、小学、中学、高中）。租赁期限为15年，自2014年6月1日至2029年5月31日止，付款方式为现金或银行转账、银行承兑汇票均可，年租金为壹万元整(注：2014年市场本租房价格为壹万贰千元左右，因甲方经营需用资金周转甲方要求一次性付款15年，按年租金壹万元整收)。乙方因暂时没有现金，甲方同意用银行承兑汇票支付，等乙方有现金时乙方转账现金付甲方，甲方退回同等金额的承兑汇票，不限银行及金额，如承兑不足乙方付给甲方的承兑金额，可用现金补齐差额。甲方在2014年5月28日收到乙方付款的银行承兑汇票贰张，分别为：1、票号22559940，金额壹拾万元整；2、票号22559936，金额为伍万元整，合计壹拾伍万元整，甲方并出具了收款收条。4、庭后法院到房屋实地查看，《租房合同》的承租人魏允海不在涉案房屋，而是住在本市许庄街道孙杨田村的其家中。另查明，2014年4月至9月、2015年的5月至12月、2016年的2月至6月该房屋的用水量为0。在2016年的1月至2016年的2月、2016年5月至6月显示的用电情况为0。原告拍摄视频中显示涉案房屋门上的警告牌上留的联系方式仍是被告的联系方式。 一审法院认为，原告通过司法拍卖网络竞价购得位于济宁市任城区阜桥辖区枣店阁小区北组团6号楼西单元四层东户的房屋，并办理了过户。原告系涉案房屋的所有权人。被告武敏生与魏允海虽然签订了《租房合同》，但现没有证据证明其双方履行了该《租房合同》，且被告发给原告的短信包含其老人居住的意思，在涉案房门也留有被告的联系方式。因此，现实际房屋管理人为本案被告，在原告取得涉案房屋所有权后，其应当将涉案房屋腾空，以利于原告使用。综上，原告要求腾空房屋的诉讼请求于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条规定，判决：被告武敏生于判决生效之日起五日内腾空位于济宁市任城区阜桥辖区枣店阁小区北组团6号楼西单元四层东户的房屋。案件受理费100元，由被告武敏负担。 二审中，上诉人提交证据1、山东省电力公司济宁供电公司增值税电子普通发表两张、微信截图两张，欲证明：被上诉人对涉案房屋掐电之后住户魏允海使用同单元邻居李延华的电表继续在涉案房屋进行居住；2、山东和顺物业管理有限公司出具的收费专用票据三张（魏允海缴纳的涉案房屋2015/2016/2017年度的卫生费）、涉案房屋用水情况查询清单一份、中山水务的增值税发票一份、阜桥街道枣店阁社区居委会证明一份、视频影像一份，欲证明：涉案房屋由魏允海一直居住使用。被上诉人的质证意见为：对于上诉人交的增值税发票不能证明用的是李延华家里的电，在电表为摘除之前该房屋就无人居住，且也不准许私人私自接电，所以该证据不能证明上诉人的观点，也不能证明是魏允海交纳的，一审法院也去过涉案房屋调查，均证实魏允海一直居住在孙杨田村而不在涉案房屋居住。其他所提交的证据均不属新证据，对证据的真实性不予认可。对于阜桥街道枣店阁社区出具的证据仅仅是写的现居住，出具时间是2019年3月21日，即使居住了也是2019年3月21日居住，也不是所主张的2014年就居住了，也更一步证实涉案房屋的实际管理人就是上诉人。物业费单据不属于新证据。一审中被上诉人所提交的2018年3月6日视频资料中显示的上诉人所陈述的租房人以及租房时间均是矛盾的。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，徐鲁通过司法拍卖网络竞价购得位于济宁市任城区阜桥辖区枣店阁小区北组团6号楼西单元四层东户的房屋，并办理了过户，涉案房屋现登记在徐鲁、李冉冉名下，因此徐鲁、李冉冉系涉案房屋的所有权人。虽然武敏生与案外人魏允海签订了《租房合同》，但从一审武敏生提交的证据来看：武敏生提交的15万元承兑汇票为复印件，汇票的出票人、收款人均与《租房合同》的出租人、承租人无关，且没有显示背书；提交的2016年7月29日山东省农村信用社15万元转款凭证系复印件，且该凭证写明的付款用途为“还款”，与本案的租房没有关联性。上述证据并不能证明15万元租金的支付情况。二审中武敏生提交了阜桥街道枣店阁社区居委会出具的证明一份，该证据系一审判决作出后的2019年3月21日出具，不能证明案外人魏允海一直在涉案房屋居住的事实。结合涉案房屋在2014年至2016年的用水用电量情况、武敏生发给徐鲁的短信内容、涉案房门留有武敏生联系方式的事实，及一审法院到涉案房屋实地查看时承租人魏允海并不在涉案房屋而是住在本市许庄街道孙杨田村家中的事实，武敏生提供的现有证据不能证明其双方履行了该《租房合同》，因此，涉案房屋现实际管理人为武敏生，在徐鲁、李冉冉取得涉案房屋所有权后，其应当将涉案房屋腾空，以利于徐鲁、李冉冉使用。徐鲁、李冉冉要求武敏生腾空房屋的诉讼请求于法有据，应当予以支持。武敏生主张租赁合同应当继续履行及其作为本案被告不适格的上诉理由不能成立，本院不予采信。 综上，武敏生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由武敏生负担。 本判决为终审判决。 审判长  李连芳 审判员  马 斌 审判员  张思平 二〇一九年四月十八日 书记员  米 阳