海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2019）琼0107民初475号   原告（反诉被告）：邢益宝，男，1978年12月24日出生，汉族，住文昌市。   委托诉讼代理人：林明斌，海南坤和律师事务所律师。   委托诉讼代理人：张梦恬，海南坤和律师事务所律师。   被告（反诉原告）：海南润裕房地产开发有限公司，住所地海口市人民大道。   法定代表人：黎贤智，该公司总经理。   委托诉讼代理人：符宇，海南外经律师事务所律师。   原告（反诉被告）邢益宝与被告（反诉原告）海南润裕房地产开发有限公司（以下简称润裕公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理，被告在诉讼过程中提出反诉，本院审查后决定与本诉合并审理，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邢益宝的委托诉讼代理人林明斌、张梦恬，被告润裕公司的委托诉讼代理人符宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告邢益宝向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金46956.58元及利息55633.57元；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金26264.89元，以上款项暂计至2018年12月27日共128855.04元，余款计至款项付清之日止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月4日，原、被告签订《海口市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定被告将位于海口市××村房以487912元的价格出售给原告。合同签订后，原告于2012年12月16日支付购房款157912元，又于2013年3月12日支付购房款150000元，共计307912元。根据合同第8条约定，被告应于2014年2月28日前，将经过质检、消防验收合格的房屋交付给原告，然而经原告多次催促，被告直至2018年5月4日才将房屋交付原告。   根据《合同》第8条约定，“出卖人逾期交房，则自合同第8条约定的交付次日起至实际交付之日止，按买受人已付房款的万分之一支付违约金；逾期交房超过60天，合同继续履行，买受人有权向出卖人追究已付利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房之日次日至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。”故被告应当自合同约定房屋交付次日（2014年3月1日）起至实际交付之日（2018年5月4日）止，每日按已付房价的万分之一向原告支付逾期交房违约金，共计46956.58元（307912元×0.0001×1525天）。另根据《合同》第8条，原告有权要求被告追究已付利息，利息自合同约定出卖人应交付商品房次日（2014年3月1日）至实际交付商品房之日（2018年5月4日）止，按中国人民银行一年期贷款利率4.35%计算为55633.57元（301912×4.35%×1525天）。   根据《合同》第15条约定，“出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证...如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金”。海口市不动产交易中心从2015年底实行“两证合一”，不再分别办理房产证和土地证，统一办理不动产权证，故原告给予被告的办证期限为720日+180日，共计900日，则自2014年2月28日应当交付之日起计算900日，被告应为原告办理完不动产权属证书的日期为2016年8月16日，至2018年12月17日，被告已经逾期853日，应当向原告支付的逾期办证违约金26264.89元（307912元×853天×0.0001）。综上，原告的主张有事实和法律依据，望判如所请。   被告润裕公司辩称暨反诉称：2012年12月4日，原、被告签订《海口市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告涉案房产，建筑面积121.04平方米，购房款487912元，原告应于合同签订当日向被告支付首笔购房款157912元，余款330000元通过银行按揭的方式支付。如逾期付款，原告按应付款每日万分之四的标准向被告支付违约金。   原告在2012年12月16日支付首期购房款157912元后，因其在银行征信系统存在不良记录，无法通过办理银行按揭的方式支付购房尾款，遂于2013年3月12日又支付15万元的购房款。原告因资金周转困难，余款18万元无法短期内付清，曾多次提出延缓支付，被告在考虑原告的实际情况后于2013年3月21日与原告签订《分期付款约定》，重新明确了购房余款的支付时间，即原告应于2013年12月30日前支付10万元，余款8万元于2014年2月28日前付清。但《分期付款约定》签订后，原告仍未按期付款，被告多次催告，未果。在被告拟通过诉讼方式解除房屋买卖合同后，原告却于2018年5月在未经被告许可的情况下，擅自强行破门进屋装修。此后，原告因担心未依约付款可能对其合理占用涉案房屋存在一定的法律风险，遂于2018年9月21日向被告的银行账户转入18万元的购房尾款。   基于上述事实，被告认为《海口市商品房买卖合同》及《分期付款约定》均合法有效。根据合同的约定，被告向原告交付房屋的时间为2014年2月28日，而在此之前，原告应于2013年12月30日及2014年2月28日支付购房尾款18万元，但原告却直到2018年9月21日才付清，比约定付款时间晚了5年之久。因此，原告在履行合同过程中存在先期违约的情形，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，被告有权行使先履行抗辩权，对抗原告的交房请求。原告的请求于法无据，依法应予驳回。同时，原告逾期支付购房款，已构成违约，其应根据补充协议之约定承担相应的违约责任，据此，被告提出反诉请求:1.判令原告向被告支付自2013年12月31日起至2018年9月21日止的逾期付款违约金122280元；2.本案诉讼费用由原告承担。   反诉被告邢益宝对反诉辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条约定“出卖人解除合同的，买受人应按商品房价款3%向出卖人支付违约金”、第三条约定“在买受人分期支付房款时无论任何一笔付款迟延超过60日，出卖人均有权解除合同，买受人应按商品总房价款3%向出卖人支付违约金”，根据前述约定，如买受人逾期付款，出卖人有权解除合同，如出卖人解除合同，可向买受人主张逾期付款违约责任。可见，买受人逾期付款违约责任的前提在于买受人逾期付款出卖人要求解除合同，本案买卖双方已经实际履行合同完毕，原告付清全部房款，房屋也早已交付使用，被告主张逾期付款违约金前提条件不存在。二、被告的反诉请求已经超过诉讼时效。根据《补充协议》第三条约定，在原告任意一笔购房款延迟超过60日，被告即可解除合同。双方于2013年3月21日签订《分期付款约定》，根据该约定，被告应于2013年12月30日前支付10万元，2014年2月28日前支付8万元。被告自2014年3月1日起可以主张解除合同并要求原告承担违约责任，至   2016年3月2日，诉讼时效即届满。被告现才提出该诉求，已超过诉讼时效，应予驳回。综上所诉，本案存在被告无权主张逾期付款违约金，且该主张已过诉讼时效的情形，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为证明其诉讼请求，提交《海口市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、购房尾款收据、物业费收据、房屋现状照片、（2018）琼0107民初4434民事判决书，被告对以上证据真实性、合法性及关联性没有异议，本院对上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认并在卷佐证。原告提交（2017）琼0107民初6164号民事判决书，被告对其真实性不认可，经核实该判决书与原件核对无异，本院对其真实性予以确认,但该判决书与本案待证事实无关，本院对其关联性不作认定。被告为证明原告无权主张逾期交房违约金及原告逾期付款构成违约提交《海口市商品房买卖合同》及补充协议、《分期付款约定》、催款告知函及邮寄回执、中国工商银行回单，原告对催款告知函及邮寄回执的真实性、合法性及关联性有异议，认可其他证据的真实性、合法性及关联性，因被告未提交催款告知函及邮寄回执原件核对，本院对其真实性不予确认，对被告提交的其他证据的真实性、合法性及关联性予以确认。原告针对反诉未举证。   根据本院采信的证据及庭审查明的内容，本院认定事实如下：2012年12月4日，原、被告签订《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，合同主要约定内容如下：一、原告购买被告开发的预售商品房，即位于海口市××村号商品房，建筑面积121.04平方米；每平方米4031元，总金额487912元；二、原告应在合同签订当日向被告支付购房款157912元，余款330000元通过银行按揭方式支付，逾期付款的违约责任详见附件补充协议第三条；三、被告应在2014年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经质检验收合格和消防验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告使用；四、被告逾期交房，则自合同约定的交付房屋次日起至实际交付之日止，按原告已付款的万分之一支付违约金，逾期交房超过60天，合同继续履行，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付房屋次日至实际交付之日止，按银行同期贷款利率计算，但被告赔偿总额不超过合同总价款的5%；五、被告应在房屋交付之日起720日内为原告办理房屋权属证书，还应在原告取得该商品房权属证书后180日内向土地登记机关申请为原告办理土地使用权证；六、如因被告的责任，原告不能在约定期限内取得房地产权属证书的，被告自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向原告支付违约金；逾期90日以上的，原告有权单方解除合同。《补充协议》第三条约定“原告逾期付款，由合同约定的应付期限届满之次日起至实际付清之日止，每日按应付款的万分之四支付违约金。在原告分期付款支付房款时，无论任何一笔付款迟延超过60日，被告均有权解除合同，原告应按照房屋总价款的3%支付违约金，并承担解除合同的相关费用；原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，原告应一次性支付剩余总房款及其利息，利息自合同约定原告应付款次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。”第五条约定“原告原因造成被告未能按期交房的，...（2）原告未按约定时间、金额支付房款的，在结清应付款并按本合同约定承担违约责任前，被告有权暂缓为其办理交付手续；原告超过约定的交房期限仍未结清应付款而导致暂缓办理交付状态的，视同原告逾期未办理交房手续，因此可能引起的一切责任及损失由原告承担。”   合同签订后原告于2012年12月16日支付首期房款157912元，于2013年3月21日支付购房款5万元。双方又于2013年3月21日签订《分期付款约定》，约定原告购买房屋的尾款18万元于2013年12月30日前支付10万元，余款8万元于2014年2月28日前付清。2018年5月4日，原告与海南富鳌物业管理有限公司签订《滨江财苑物业收费服务协议》，并领取了涉案房屋钥匙，办理了交付手续。2018年7月2日，被告向本院提起诉讼，要求解除与本案原告签订的《海口市商品房买卖合同》，并要求原告按照房屋总价款的3%支付违约金及解除合同的相关费用。2018年8月23日，本院作出（2018）琼0107民初4434号民事判决书，认定被告提出解除涉案合同超过了法定的行使期限，判决驳回被告的诉讼请求。双方均未上诉，上述判决书已发生法律效力。2018年9月21日，原告向被告支付尾款18万元，被告向原告出具收据。原告在庭审中辩称其拒交购房尾款是因为涉案房屋没有竣工验收，不具备交房条件。   另查，被告称涉案滨江财苑项目于2015年12月2日质检验收合格。   本院认为，被告将其开发的滨江财苑18层18C号商品房出售给原告，《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，缔约主体适格，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。上述合同对签订双方当事人均具有约束力，当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。   一、关于原告要求被告支付逾期交房违约金、利息及逾期办证违约金的本诉请求。   合同履行过程中，原、被告协议变更购房尾款18万元的付款时间，即原告应于2013年12月30日前支付10万元，余款8万元于2014年2月28日前付清。双方变更付款时间，并未变更违约责任的承担方式。根据《补充协议》约定，在原告未结清应付款并按本合同约定承担违约责任前，被告有权暂缓为其办理交付手续，被告直至2018年9月21日才交付购房款18万元，故被告在此前有权拒绝交房。事实上，原告已于2018年5月4日收房。故原告主张被告支付逾期交房违约金及利息缺乏事实依据，本院不予支持。又根据《商品房买卖合同》的约定，被告应自房屋交付支付日起720日内为原告办理房屋权属证书，原告实际收房时间为2018年5月4日，现办证时间尚未届满，故原告要求被告承担逾期办证违约金亦缺乏事实依据，不应予支持。   二、关于被告要求原告支付逾期付款违约的反诉请求。   《补充协议》第三条约定“原告逾期付款，由合同约定的应付期限届满之次日起至实际付清之日止，每日按应付款的万分之四支付违约金。原告分期付款支付房款时，无论任何一笔付款迟延超过60日，被告均有权解除合同...合同继续履行，原告应一次性支付剩余总房款及其利息，利息自合同约定原告应付款次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。”原告采取分期方式支付购房款，但未按约支付，故原告除一次性支付尚欠房款外，还应按中国人民银行同期贷款利率支付利息，前述利息实为违约金的性质。被告主张原告逾期付款违约金按应付款的每日万分之四计算，但该约定属于一般约定，协议中对分期付款情形下的逾期付款作了特别约定，故本案中应适用特别约定。另，原告抗辩其因涉案房屋不符合交房条件而拒付房款，房屋不具备交付条件并非法律规定的行使不安履行抗辩权的情形，故对原告的辩称本院不予采纳。   逾期付款违约金属于债权请求权，适用诉讼时效制度。依据双方约定，逾期付款违约金按日计算，故每日的违约金均为独立债权，应分别单独适用诉讼时效期间，诉讼时效期间逐日届满。根据法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》规定一般诉讼时效期间为三年。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。原告应在2013年12月30日前和2014年2月28日前分别支付10万元和8万元，因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行，故被告关于2015年10月1日前的逾期付款违约金的请求已超过《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，对2015年10月1日之后的逾期付款违约金，因在2017年10月1日尚未满《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间，故应适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效期间，被告可获支持的逾期付款违约金期间为2015年10月2日至2018年9月20日，该违约金以18万元为本金，按中国人民银行同期1年期贷款利率计付即23275.46元［18万元×（4.35%/365天）×1085天］，被告主张超出部分不予支持。   综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   一、限反诉被告邢益宝于本判决生效之日起七日内向反诉原告海南润裕房地产开发有限公司支付逾期付款违约金23275.46元；   二、驳回原告邢益宝的全部诉讼请求；   三、驳回反诉原告海南润裕房地产开发有限公司的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费1469元，由原告邢益宝自行负担；反诉案件受理费1373元，由反诉原告海南润裕房地产开发有限公司负担1183元，反诉被告邢益宝负担190元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 黄小雅     二〇一九年四月二十三日   书记员 林海莲   速录员 徐汉鑫   附相关法律法规条文：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民法总则》   第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。   诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。   《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》   第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。   第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。