江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终1905号上诉人（原审被告）：张利，男，1971年11月21日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：朱渠，江苏世纪青松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李茂林，男，1964年9月20日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。关于上诉人张利与被上诉人李茂林因房屋买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2018）苏0311民初2769号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张利上诉称：请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实及理由：1、上诉人在付款期限届满之前提出解除合同，违约在先。被上诉人在2017年8月前就要求上诉人付清房款，若不当时付清就解除房屋买卖合同。上诉人因资金困难无力在当时一次性付清，也同意解除合同，遂主张被上诉人返还已支付的20.5万元，并赔偿上诉人装修价值，双方就此未达成一致意见。一审判决未查明双方争议过程，以上诉人未按期支付房款为由认定上诉人违约，违背公平原则，损害上诉人合法利益。2、《资产评估报告》评估价值过低，不应当采纳。一审判决不顾上诉人有理有据的合法要求，采信了缺乏客观性的资产评估报告，违反法定程序。上诉人要求双方的合同不解除，继续履行，不将涉案房屋交给对方，因为我希望继续履行合同，所以10万元定金的事情不主张。李茂林答辩称：1、一审法院判决我方是认可的，上诉人的上诉是无理的，涉案房屋从毛坯房开始就由张利要求当做仓库租借，一年后在我不知情的情况下装修住人，后期2015年7月要求售卖给他，我也同意，双方签订了到2017年12月1日前把售房款全部付清的购房协议，但张利除了首次付了105000元后再无付款，到2018年2月到上诉人办公室（此时已经超过最后付款期限），上诉人告诉我没钱房屋不买了并要求把定金及购房款全部付给他，上诉人才搬走。2、对张利对我房屋的装修部分，首先我不知情，且装修住人时他也无意购买，直至2015年住了三年才有购买意愿，但我服从法院的房屋附属物折旧，目的就是早日让他搬走。3、别人的东西用久了就成为自己的简直可笑。4、房屋价值的涨跌和本案无关。请二审法院依法裁判。李茂林向一审法院起诉请求：1、判令解除李茂林与张利之间签订的《购房协议书》；2、判令张利向李茂林赔偿损失30000元；3、判令张利清空并归还李茂林河畔花城1号楼1604室住宅；4、本案诉讼费等由张利承担。一审法院认定事实：2013年3月26日，李茂林购买了位于我市黄河南路与苏堤北路交叉口河畔花城1#-2-1604室房屋，该房屋设定了抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司徐州西关支行，权利价值250000元。李茂林所购买的本案上述房屋一直由张利租用并支付租金。2015年6月18日，李茂林向张利出具收条，载明：收到张利房租1万元，日期到2015年6月31日。2015年7月10日，李茂林（甲方）与张利（乙方）之间签订购房协议书，约定：乙方购买甲方位于徐州市泉山区河畔花城1号楼****室住房一套，建筑面积89平方米，总价85万元；乙方已向甲方预付定金10万元；乙方于2015年6月15日再付房款10万元；双方约定余下房款于2017年12月1日前付清；甲方同意于2017年12月1日前此处房产不与别人交易，房款付清后3日内甲方给乙方办理过户手续，产生的费用由乙方负责；到期后如乙方不再购买甲方此处房产，甲方退还乙方已付购房款。双方在合同下方签字。在上述购房协议签订前，张利曾于2015年6月18日向李茂林支付购房款15万元、7月10日向李茂林支付房款5万元，李茂林并出具了收条。2017年春节期间，张利又向李茂林支付购房款5000元。在2017年李茂林多次打电话向张利催要剩余购房款。截止2017年12月1日，张利未向李茂林支付剩余购房款65万元，李茂林于2018年春节期间向张利提出解除双方签订的购房协议书。张利提出2017年12月1日前，李茂林即提出解除本案购房协议书，但未提供证据证实。另查，在张利居住使用本案房屋过程中，张利对本案房屋进行了装饰装修。经李茂林申请，本院委托徐州安永资产评估事务所对本案房屋的装修价值进行了鉴定。2018年12月7日，徐州安永资产评估事务所做出徐安永评报字（2018）第029号报告书，评估本案房屋装修价值为20490元。一审法院认为，当事人应当约定全面履行自己的义务。当事人一方延迟履行主要债务致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，双方所签订的购房协议书系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，各方均应当按照合同约定履行各自的义务。在合同签订后，张利应当按照合同约定履行支付房款的义务。根据协议约定，张利应在2017年12月1日前向李茂林支付剩余购房款65万元，但截至该日期张利并未支付剩余购房款，张利的上述行为构成违约，李茂林有权解除合同。故本院对李茂林主张解除双方签订的购房协议书以及要求张利清空并归还本案房屋的诉请予以支持。对于李茂林所主张的要求张利赔偿损失3万元的诉请，李茂林并未提交证据证明其因张利的违约行而导致的损失数额，本院对李茂林的该项诉请不予支持。对于张利要求一并处理李茂林双倍返还定金、返还购房款、赔偿装修损失的问题。本院认为，首先对于张利要求双倍返还定金的问题，张利在本案购房协议履行过程中存在未按期限支付购房款的违约行为，故张利作为违约方无权要求李茂林双倍返还定金；其次对张利要求返还购房款的问题，合同解除后，根据合同性质已经履行的，当事人可以要求恢复原状等，本案购房协议性质为购房款的支付，张利共计向李茂林支付205000元，其中定金10万元、购房款105000元，现本案购房协议已解除，故张利要求返还购房款105000元的要求符合法律规定，本院予以支持；三、对于张利要求赔偿装修损失的问题，张利在使用李茂林的本案房屋过程中进行了装饰装修，张利的该项行为构成对李茂林房屋所有权的附和，对于张利的装修物，双方能够拆除的应当拆除，不能拆除的部分李茂林应当进行补偿。关于本案房屋装修价值，本院委托徐州安永资产评估事务所进行了评估，张利认为，评估报告文字表述与本案不符且部分鉴定人员并未到场评估，因此对鉴定意见不予认可。本院认为，上述评估报告中确存在文字错误但不影响评估结果且评估机构亦说明评估人员并不需要全部参与现场测量等，故本院对张利的上述抗辩意见不予采纳，本院根据评估结果认定李茂林应向张利补偿装修损失20490元。遂判决：一、解除李茂林与张利之间于2015年7月10日签订的《购房协议书》；二、张利于本判决生效之日起三十日内将徐州市泉山区河畔花城1#-2-1604室房屋（含地下室）清空并返还李茂林；三、李茂林于本判决生效之日起十日内返还张利购房款105000元及装修损失20490元，合计125490元；四、驳回李茂林其他诉讼请求。案件受理费550元，鉴定费2000元，合计2550元，由李茂林负担550元，张利负担2000元。二审期间，双方当事人均未提供新证据。二审认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人之间所签订的购房协议书合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。根据协议规定，上诉人应在2017年12月1日前付清剩余房款，但因其并未在此期限前付清，故应认定上诉人构成违约。虽然上诉人主张被上诉人曾在2017年8月即要求其付清房款，否则解除合同，但因上诉人并未提供充分证据加以证明，故本院对于上诉人此项主张不予采信，被上诉人有权解除合同并要求上诉人返还涉案房屋。一审法院判决上诉人与被上诉人之间的购房协议解除，上诉人向被上诉人返还房屋有事实和法律依据，本院予以确认。关于一审法院认定的装修损失是否适当的问题。上诉人主张《资产评估报告》评估价值过低，一审法院没有采纳上诉人的意见进行重新评估系违反法定程序，损害上诉人合法利益。本院认为，涉案资产评估系被上诉人申请，经上诉人同意才进行的。鉴定机构系因双方无法协商确定，遂决定由一审法院摇号所产生的，评估过程中并不存在任何违反法定程序的情形。虽然上诉人认为评估价值过低，但其并未提供充分的证据予以证明。虽然上诉人在二审中申请证人出庭作证，以证明涉案资产评估价值过低，但本案已经经过法定的鉴定程序，故对于上诉人的该申请本院不予准许。一审法院依据评估结果认定被上诉人向上诉人补偿装修损失20490元并无不当。综上，上诉人张利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人张利负担。本判决为终审判决。审判长  廖伟巍审判员  胡元静审判员  孟 娟二〇一九年四月二十五日书记员  陆滢冰