云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初2491号原告（反诉被告）：朱冬，男，1978年11月11日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。被告（反诉原告）：海源社区自卫大村居民小组，住所地：云南省昆明市五华区海源社区自卫大村。负责人：杨翠仙，海源社区自卫大村居民小组组长。委托代理人：马文青、周国静，中实法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告朱冬与被告海源社区自卫大村居民小组（以下简称：自卫大村居民小组）合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，自卫大村居民小组提起反诉，本院受理后，决定合并审理本诉和反诉，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱冬，被告（反诉原告）自卫大村居民小组委托诉讼代理人马文青、周国静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱冬向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同；2、判令被告立即为原告开通水、电；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月16日，原被告签订《房屋出租协议》双方约定：被告将自卫大村停车场大门口面积约20平方米的红砖房一间出租给原告使用，租赁期限为5年，即自2014年1月1日至2018年12月31日止，每年租金2000元，5年租金合计为10000元，由原告一次性付清；租用期间水电费由原告自行负责。双方在《房屋出租协议》第十条中约定：若自卫大村未被政府征用或城中村改造，在双方签订的合同期满后仍由被告继续使用，每五年在租金额基础上递增25%，即自卫大村未被政府征用或城中村改造，原告可以继续租赁上述房屋。但2019年1月被告无故停水断电导致原告不能正常使用，原告多次与被告协商解决，但被告均以种种理由拖延，原告无奈之下只好诉至法院，请求人民法院依法判决，以保护原告的合法权益。被告自卫大村居民小组答辩并反诉称：一、请求人民法院依法判令解除反诉原、被告双方签订的《房屋出租协议》；二、请求人民法院依法判令反诉被告十日内将房屋腾空并交还给反诉原告；三、请求人民法院依法判令反诉被告支付反诉原告房屋占用期间的租金500元（自2019年1月1日起暂计算至2019年3月31日止共计3个月，租金每年按2000元计算），并支付自2019年4月1日起至实际交还房屋之日止的租金，租金每天按5.48元计算；四、本案本诉及反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2014年4月16日，反诉原、被告双方签订《房屋出租协议》，协议明确约定：房屋租期定为五年，即从2014年1月1日起至2018年12月31日至，租金每年2000元。协议中还约定了其他权利与义务。协议签订后，反诉原告将房屋交付给反诉被告，反诉被告也依约支付了五年租金共计10000元整。现协议约定的租期届满，反诉被告却一直占用租赁房屋至今，反诉原告多次找反诉被告，要求将房屋腾空并交还给反诉原告，但均遭到反诉被告的拒绝。据此，反诉原告为维护其合法权益，特诉至五华区人民法院。并称：一、租赁房屋是农村自己建盖的，没有经过相关部门鉴定，地块本来是停车场，后盖了这间房屋作为值班室，与原告合同届满后，我方将其承包给村民代表，现房屋是危房，需重新整顿作为值班室继续使用。我方已明确告诉过原告，该房屋已承包给村民小组做停车场值班室使用，不能继续租与原告，原告打电话时我方已明确告知过情况，该房屋到期后我方提出收回，原告不愿意。二、原告所提按合同第十条继续租赁不能成立，没有事实和法律依据，双方约定合同内明确约定有租赁期限，期限到期后若原告继续租赁，被告未提异议可继续租赁，现被告提出异议，该合同不应继续履行，应终止合同，现原告应向被告返还租赁物。三、原告在租赁期间应到相关部门办理相关手续，原告在租赁期间没有营业执照，属于非法营业，按照双方签订的出租协议第四条，该合同不需五年即可解除，应立即终止租赁，原告占用租赁物期间的使用费应立即支付给被告。综上，双方应终止该合同，原告应将房屋返还被告，原告诉求没有法定事由，应当驳回。对于被告自卫大村居民小组的反诉请求，原告朱冬辩称：一、该房屋不是危房，只是围墙有裂缝，搭建房屋时将房屋包裹在里面，房屋并没有受损。二、我方租期已满，合同届满后被告房屋未被政府征用，也未被改造，应继续履行合同，我方不存在占用被告房屋的情况，我方已电话联系过被告，但被告拒收租金，不是我方不交租金。合同第十条约定我方已打印出来，发送给被告组长。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月16日，原告朱冬与被告自卫大村居民小组签订《房屋出租协议》，约定被告自卫大村居民小组将“自卫大村停车场大门口红砖房一间”（以下称“涉案房屋”）出租给原告朱冬使用，并约定“房屋租期定为五年，即从2014年1月1日起至2018年12月31日”、“租金每年2000元”。协议签订后，被告将房屋交付给反诉被告，反诉被告也依约支付10000元作为协议约定下的租金。另，对于涉案房屋是否符合《中华人民共和国土地管理法》关于土地用途以及建设应符合城乡规划的规定，被告自卫大村居民小组未提供证据证明涉案房屋所在土地为建设用地、其建设符合城乡规划。本院认为，首先，原告与被告协定的租赁协议是否有效是进一步审理协议内容的前提条件，而该租赁协议因违反我国土地管理法的强制性规定而无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国土地管理法》第四条第三款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”，第五十七条规定：“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。”涉案房屋用地为建设用地，同时其建设符合城乡规划，是以涉案房屋为标的物的租赁协议有效的必要条件。同时，《民事诉讼法》第五条第一款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。”本案当事人未就涉案房屋符合我国土地管理法中关于土地用途和建设规划的规定提供证据。综上所述，本院认为原告朱冬与被告自卫大村居民小组于2014年4月16日签订《房屋出租协议》因违反我国土地管理法的强制性规定而自始无效，故对于原告朱冬关于继续租赁涉案房屋等请求，本院不予支持；对于被告（反诉原告）自卫大村居民小组关于解除《房屋出租协议》的诉讼请求，本院不予支持。其次，原告朱冬应返还涉案房屋，并支付房屋使用费。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，同时参照《最高人民法院》第五条第一款所规定的“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，在原告朱冬与被告自卫大村居民小组之间《房屋出租协议》无效的情形下，原告朱冬应返还涉案房屋，并支付自2019年1月1日起止腾还涉案房屋之日止的使用费，使用费按2000元每年的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院》第一条第二款、第五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）朱冬于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）海源社区自卫大村居民小组返还涉案房屋，并支付自2019年1月1日起止腾还涉案房屋之日止的使用费，使用费按2000元每年的标准计算；二、驳回原告（反诉被告）朱冬的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）海源社区自卫大村居民小组的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，由朱冬负担。反诉案件受理费657元，由海源社区自卫大村居民小组负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  李兴元二〇一九年四月十九日书记员  杨梦婕