西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初1129号原告：惠瑞锋，女，汉族，1990年3月24日出生，籍住陕西省清涧县。委托诉讼代理人：张超，陕西哲勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁苗苗，陕西哲勤律师事务所实习律师。被告：徐显珍，女，汉族，1983年6月15日出生，籍住甘肃省景泰县。委托诉讼代理人：吕延鸿，陕西康宁律师事务所律师。第三人：西安骏驰房地产咨询有限公司第七分公司，营业场所：西安市高新区。负责人：寸宝云，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张智兴，男，汉族，1994年10月30日出生，籍住陕西省白水县，系该公司员工。原告惠瑞锋与被告徐显珍、第三人西安骏驰房地产咨询有限公司第七分公司（以下简称“骏驰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告惠瑞锋及其委托诉讼代理人张超，被告徐显珍委托诉讼代理人吕延鸿，第三人骏驰公司委托诉讼代理人张智兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告惠瑞锋诉称，2018年3月26日，原告与被告在骏驰公司的居间下，签订了《房屋买卖三方合同》及《房屋买卖合同补充协议》。约定由原告购买被告名下位于西安市雁塔区XX路XX园XX小区XX号楼XX单元XX室房屋，房屋价款为人民币1050000元。合同签订当日，原告便向被告支付定金50000元。原告按照合同约定支付了定金，履行了合同义务。《房屋买卖合同补充协议》第五条约定原、被告及居间方三方于2018年8月31日前办理完成该房产交易过户手续并交付房屋。至今已逾期两月，原告多次与被告协商办理房屋交易手续，被告最初以房产证未办理下来为由不予配合。现该房屋房产证已经办妥，被告又以房屋涨价要求原告加价为由迟迟不予办理各项手续。给原告造成了严重的损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告返还原告定金5万元及利息580元（利息暂计算至2018年12月6日，并支付利息至实际返还之日）；2、被告支付原告违约金105000元；3、被告赔偿原告损失中介费25000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告徐显珍辩称，原告在诉状中将附条件暂定的交房时间曲解为确定的房屋交付时间，只字不提协议关于其付款义务的约定及原告是否实际履行，非客观全面的事实。被告在交易前明确告知原告及中介公司，交易房屋的产权证未办理及尚存在按揭贷款抵押情况，在中介公司承诺提供办理房产证加急服务后，双方在协议第5条关于房屋交付的约定为：甲、乙、丙三方暂定于2018年8月31日前办理完交易过户手续。即2018年8月31日前交房时附条件的暂定性条款，其所附条件是办理完过户手续为交房的前提。而2018年8月31日交房为暂定性，非必然性条款。该条款是否能执行，取决于中介方加急办理相关手续的进度。只有当中介方履行了其承诺的加急办理的义务并在8月31日前办理完过户手续，使交付条件成就后，才存在被告在8月31日交付房屋的情形。否则，不存在被告必须无条件在8月31日交房的义务。在实际履行中，中介公司未能提供房产证办理加急服务，未办理任何过户手续，原告也未按照补充协议约定交付购房款，中介公司及原告就单方要求被告交付房屋，显然不符合双方约定。双方发生争议后，原告发律师函要求解除合同，被告同意；其次，原告主张违约金不符合双方的约定，在《房屋买卖三方合同》第十五条明确约定，在合同主体与补偿协议产生异议时，双方约定补充协议优于合同主体。补充协议第二条对违约责任作出明确约定。即使本案存在违约事实，也应适用定金罚则。客观事实由三方混合因素造成，非被告一方违约。因此，原告的诉请不能成立。第三人骏驰公司辩称，其不认可被告所述的内容，真实不能交易的原因是被告办理房产证手续延迟，被告要求涨价所以不卖房子。经审理查明:2018年3月26日，原告惠瑞锋（乙方、买受人）与被告徐显珍（甲方、出卖人）及第三人骏驰公司（居间人、丙方）签订《房屋买卖三方合同》，合同约定，原告购买被告位于西安市雁塔区XX路XX园XX小区XX幢XX单元XX室房屋。该房屋建筑面积共93.22平方米。该房屋已经设定抵押，抵押登记日期为2013年4月。甲方应于2016年6月30日前办理抵押注销手续。房屋成交价为105万元，包括室内固定装修及全套家具家电、专项维修基金。其他约定详见补充协议。甲方（被告）保证该房屋没有产权纠纷（此次房屋买卖行为已征得房屋共有人的同意和授权），因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应的赔偿责任。由乙方（原告）承担交易当中产生的契税、个人所得税、中介服务费、加急办证费、银行按揭等相关税费。合同第八条约定，甲方应在补充协议约定时间（约定时间或约定条件）前将该房屋交付给乙方，双方应在补充协议约定时间（约定时间或约定条件）办理房屋权某某转移登记手续。否则，应按照本合同第十一条的规定承担违约责任。因行政机关原因导致权某某转移登记不能顺利进行的，双方办理权某某转移登记日期相应顺延。合同第十一条对违约责任进行了约定，除不可抗力外，甲方未按照第八条约定的期限和条件将该房屋交付给乙方的，1、逾期在七日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付已交付房价款百分之一的违约金，并于该房屋实际交付之日起七日内向乙方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过七日后，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起七日内退还全部已付款，并按照乙方全部已付款的百分之十向乙方支付违约金。合同第十五条约定，在合同主体与补充协议产生争议时，甲乙双方约定补充协议大于合同主体。同日，原、被告签订《房屋买卖合同补充协议》，协议约定，1、签订本合同当日，乙方支付甲方购房定金人民币5万元，此笔定金甲方转入资金监管账户当中，剩余购房款人民币100万元由乙方及乙方所贷款银行直接转入房管局设立的资金监管账户，以上所监管的全部房款待乙方领取新证之日起三个工作日内由房地局指定的资金监管账户划转到甲方账户上。2、自签订本合同之日起，甲乙双方均不得单方终止合同，若甲方违约，除退还乙方全部定金及已付房款外，还应向乙方支付相同定金数额的赔偿；若乙方违约，则甲方退还除定金之外的已收房款，定金不予退还。……5、甲、乙、丙三方暂定于2018年8月31日之前办理完成该房产交易过户手续……8、乙方知晓甲方房产证在银行抵押当中，甲方此房产属于购房按揭款，甲方需在2018年5月10日之前撤押并拿到抵押注销单原件交付于丙方保管。另查，被告收到原告的定金50000元并出具《定金收条》；第三人骏驰公司收取中介费25000元。2018年8月31日前，被告未按照合同约定办理完成案涉房屋的过户手续及交付房屋。2018年10月26日拿到房产证后未与原告办理过户手续。原告两次发函要求被告办理房屋交易手续，被告逾期未回复。双方之间的《房屋买卖三方合同》、《房屋买卖合同补充协议》于2018年11月20日解除。上述事实，有《房屋买卖三方合同》、《房屋买卖合同补充协议》、房屋证件保管书、《中国建设银行个人贷款结清证明》、《中国建设银行高新支行注销抵押业务受理凭证》、微信聊天记录截屛、房产证、律师函、《定金收条》及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为定案依据。本院认为，公民之间合法的买卖关系受法律保护。本案中，原、被告及第三人签订的《房屋买卖三方合同》均系三方的真实意思表示，且未违反其他法律、行政法规的规定，应受法律保护。被告收取原告的50000元定金，理应配合原告履行合同义务办理过户手续及交付房屋。但其并未在合同约定的2018年8月31日前履行过户义务，故被告存在违约行为。原告两次发函要求被告办理房屋交易手续，被告逾期未回复。双方之间的《房屋买卖三方合同》、《房屋买卖合同补充协议》已于2018年11月20日解除。故，被告应返还原告定金50000元，并承担中介损失25000元。本案双方争议焦点为被告违约应适用《房屋买卖三方合同》违约金赔偿还是《房屋买卖合同补充协议》的定金罚则。《房屋买卖三方合同》明确约定，在合同主体与补充协议产生争议时，双方约定补充协议优于合同主体。《房屋买卖合同补充协议》约定若被告违约，则除退还原告全部定金及已付房款外，还应向原告支付相同定金数额的赔偿，已经对违约赔偿责任做了重新约定。合同法第一百一十六条规定的“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”并不适用本案，本案原被告双方已明确约定了补充协议优于合同主体。应以补充协议里的定金罚则为准。故，被告支付原告违约金50000元。原告的这一诉讼请求本院部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、被告徐显珍于本判决生效之日起十日内返还原告惠瑞锋定金人民币50000元。二、被告徐显珍于本判决生效之日起十日内支付原告惠瑞锋违约金50000元。三、被告徐显珍于本判决生效之日起十日内赔偿原告惠瑞锋中介损失25000元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍偿付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告惠瑞锋其余诉讼请求。本案案件受理费3912元。由原告惠瑞锋承担912元，被告徐显珍承担3000元，因原告已预交，故被告徐显珍在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  李 鑫人民陪审员  吕彩玲人民陪审员  李小芳二〇一九年四月十六日书 记 员  李亚男打印：扈艳红校对：杨华2019年月日送达1