广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤04民初111号原告（执行案外人）：曾金旺，男，1943年7月25日出生，香港特别行政区居民，住香港新界荃湾，委托诉讼代理人：游艳，广东方源律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴至琰，广东方源律师事务所律师。被告（申请执行人）：葛兰，女，汉族，1970年3月21日出生，住黑龙江省牡丹江市东安区，委托诉讼代理人：吴志强，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚炯，北京市两高律师事务所律师。第三人（被执行人）：珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司，住所地：珠海市拱北夏湾港昌路**现代广场******。法定代表人：白玉红。委托诉讼代理人：林志坚，广东玉成律师事务所律师。原告曾金旺诉被告葛兰、第三人珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司（以下简称香洲经济公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾金旺、原告曾金旺的委托诉讼代理人游艳、吴至琰，被告葛兰的委托诉讼代理人吴志强、第三人珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司的委托诉讼代理人林志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾金旺向本院提出诉讼请求：一、不得执行珠海市××路现代广场××房，解除查封、终止拍卖；二、本案诉讼费用由葛兰承担。事实与理由如下：珠海市中级人民法院作出的（2018）粤04执异59号执行裁定书，裁定驳回曾金旺排除执行珠海市××路现代广场××房（以下简称现代广场C座1102房）的请求，严重损害曾金旺的合法权益。一、曾金旺购买现代广场C座1102房的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，执行法院应不得执行案涉房屋。（一）曾金旺与香洲经济技术开发公司于1996年5月3日签订《房地产买卖契约》，该合同合法有效。曾金旺于1996年5月3日与香洲经济公司签订《房地产买卖契约》，约定以港币155109.6元的价格购买珠海市××路现代广场××房，该合同是双方的真实意思表示，不存在违反法律法规强制性规定的情形，应属合法有效。且该购房合同签订于2003年珠海市中级人民法院查封现代广场C座房屋之前，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第一项的情形。（二）曾金旺自1996年12月4日已合法占有案涉房屋。曾金旺于1996年11月13日委托珠海市大公律师事务所王亚康律师作为代理人，代为办理珠海市××路现代广场××房的入伙及办证相关事项。随后，王亚康作为曾金旺的代理人，于1996年12月4日与珠海经济特区香洲经济技术开发公司物业管理部签署了《现代广场入伙合同书》，并接收珠海市××路现代广场××房。因此，曾金旺于1996年12月4日起即已合法占有案涉房产，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第二项的情形。（三）曾金旺于1996年5月3日已向珠海市香洲经济技术开发公司支付了全部购房款。曾金旺于1994-1995年间欲购买珠海市香洲经济技术开发公司开发建设的珠海市斗门县白蕉工业开发区珠海贸易广场华银翠雅苑街铺R-21室，并付清了购房款162412.56元。后曾金旺决定转购同属于珠海市香洲经济技术开发公司开发建设的珠海市××路现代广场××房，后经双方协商一致，曾金旺已付的购买珠海市斗门县白蕉工业开发区珠海贸易广场华银翠雅苑街铺R-21室的购房款162412.56元转为购买珠海市××路现代广场××房的购房款155109.6元。珠海市香洲经济技术开发公司于1996年12月13日向代收珠海市斗门县白蕉工业开发区珠海贸易广场华银翠雅苑街铺R-21室购房款162412.56的钟某律师行出具证明，要求钟某律师行退回多余购房款7302.96元，故可以证明曾金旺于已1996年5月3日付清全部购房款155109.6元，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第三项的情形。（四）案涉房屋未办理过户登记的原因非曾金旺造成。自1996年11月13日起，曾金旺已委托律师代为办理现代广场C座1102房的过户登记手续和房屋所有权证等，积极行使权利，但由于香洲经济公司至今未缴应缴税款，导致现代广场C座1102房不能过户。虽然珠海市税务机关在2000年作出《关于香洲经济公司销售不动产问题的复函》指出，香港业主自愿的可先代香洲经济公司垫付应缴税款，完税后开出可办理房产证的专用发票交业主办理房产证。但缴纳税款属于香洲经济公司之法定义务，不属于曾金旺的法定义务，曾金旺无法律上的必要为香洲经济公司垫付税款，因此，造成现代广场C座1102房未办理过户登记的原因在于香洲经济公司而非曾金旺，曾金旺对此无过错，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第四项的情形。二、曾金旺就案涉房产享有的权益应当优先于葛兰受到保护，具备排除执行活动的效力。就执行异议之诉而言，其实质是对曾金旺享有的权益与葛兰享有的执行权益进行比较，由人民法院对二者中何方值得优先保护进行判断并裁决。在本案中，相较葛兰因一般金钱债权所享有的执行利益，曾金旺作为普通购房者的权益无疑应受到优先保护。（一）从权利的特定性来看，曾金旺的权利应优先于葛兰进行保护。曾金旺于1996年5月3日购买现代广场C座1102房，并自1996年12月4日起占有使用该房产。曾金旺基于商品房买卖合同关系享有将现代广场C座1102房过户至自己名下的请求权，具备明确的特定指向。而葛兰所享有的权益是取自黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司的一般金钱债权，因人民法院的执行活动进而指向了仍登记在香洲经济公司名下的现代广场C座1102房，该金钱债权不具备特定指向，更非优先于购房者利益保护的特定担保物权。因此，曾金旺的权利应优于葛兰保护。（二）从权利的成立时间来看，曾金旺的权利应优先于葛兰进行保护。曾金旺于1996年5月3日签订购房合同，1996年12月4日起占有案涉房屋，不仅早于珠海市中级人民法院于2003年进行的查封行为，更早于黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司于（1996）粤民终字第75号民事判决（广东省高级人民法院1996年12月11日作出）上取得的金钱债权。从权利的成立先后次序上，曾金旺的权利应当优先于葛兰。（三）从公共利益及维护市场交易秩序的角度来看，曾金旺作为普通购房者，因房产开发商欠缴税费导致房产无法过户登记至自己名下，在商品房买卖关系中不存在任何过错，却需以已购买的房产为房产开发商在外债务承担责任，甚至房产将被作为执行标的物拍卖，该情形无论在情理或法理上都不应获得支持。最高人民法院设立《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定时已确定了优先保护普通购房人的司法价值判断规则。因此，曾金旺的权利应当优先于葛兰进行保护。（四）从利益的状态而言，葛兰所享有一般金钱债权由广东省高级人民法院于1996年12月11日作出的（1996）粤民终字第75号民事判决确定，葛兰非该案当事人，其权利是2008年自黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司处取得，从某种程度上而言，葛兰在其取得该金钱债权时已明知债权获得清偿的可能性，但其仍选择受让该权利，是其意思自治和自担风险的选择，因此，葛兰虽然享有金钱债权，但该金钱债权在取得时即是高风险的，能否实现该金钱债权属于不稳定、不确定的状态，葛兰借助人民法院的执行活动将其金钱债权指向仍登记在香洲经济公司名下的房屋，但案涉房屋不是香洲经济公司为葛兰提供的担保物，被纳入执行活动仅因为仍登记在香洲经济公司名下，因此，葛兰对案涉房屋享有的仅是一种尚需审查的期待利益。而曾金旺作为普通购房人，自香洲经济公司处购买房产，并在（1996）粤民终字第75号民事判决作出前即占用使用该房屋，虽案涉房屋至今未办理过户登记，但未过户登记之过错不能归责于曾金旺，曾金旺已占有该房屋22年，其权利和权益的现实状态已处于稳定，在性质上已属于实现的权益。相较葛兰的期待利益和曾金旺的实际利益，应优先保护曾金旺作为购房人的利益。（五）从司法救济程序的效率和公平公正之原则而言，倘若支持执行案涉房产，虽曾金旺可后续起诉香洲经济公司请求违约责任，但无论从诉讼时效或是可实现利益的角度，都已无意义，实质是以损害曾金旺权益的方式实现葛兰之债权，由曾金旺代替葛兰承担债权不能实现的风险。综上，曾金旺认为，本案中所涉现代广场C座1102房房产已属曾金旺所有，应当排除执行。虽贵院在（2018）粤04执异59号执行裁定中以“形式审查”的标准不予采信曾金旺提交的大部分证据，进而驳回曾金旺之异议申请，但仍建议曾金旺可提起执行异议之诉，由贵院对不予采信之证据进行实质审查，尚为维护曾金旺合法权益留有救济途径。案涉房产交易行为发生在22年前，苛求所有证据均有原件以供核对不符合实际，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十一条的规定，本案应对能够互相佐证事实的证据予以采信。其次，执行异议是否成立主要通过形式审查而非实质审查，在本案中即依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条确定的标准对曾金旺排除执行的主张进行确认，执行异议支持标准高于案外人执行异议之诉中曾金旺对涉案标的享有权利能否排除执行的判断标准。案外人执行异议之诉是否成立，应根据案件具体情况和曾金旺主张的权利、葛兰债权实现的效力以及债务人对执行标的权利作出比较后进行综合分析判断，从而确定曾金旺主张的权利是否能够排除执行。综合以上分析，本案中，曾金旺作为普通购房者，其情况不仅满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，且其权利从性质上、成立时间上、优先保护的价值判断标准上均应获得法律上的优先保护。故曾金旺的权利相较葛兰的金钱债权，具备优先性，该实体权益足以阻却贵院的执行活动，贵院对此应予以支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，曾金旺特提起执行异议之诉，恳请贵院依法查明事实，正确适用法律，保障曾金旺的合法权益不受损害。葛兰答辩称：一、贵院已裁定驳回[案号：（2018）粤04执异59号]曾金旺提起的执行异议请求，并认为曾金旺不能证明其已支付全部案涉购房款。1102室房产现登记在“香洲经济公司名下，房屋所有权人在权利外观上仍为香洲经济公司，且曾金旺亦未证明其享有优于葛兰债权的权利，故曾金旺不享有足以排除强制执行的民事权益。二、曾金旺并不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定的物权期待权，故并不享有足以排除强制执行的民事权益。（一）案涉房产在贵院查封之前曾金旺并未签订合法有效的商品房买卖合同。1.曾金旺提供的，其与香洲经济公司于1996年5月3日签订的《房地产买卖契约》，无合同原件，不能证明曾金旺与香洲经济公司之间在贵院对1102室房产采取强制措施前存在合法有效的买卖合同。2.在案外人执行异议中，经贵院核对，曾金旺提供的《房地产买卖契约》(曾金旺提供的证据1)、《现代广场入伙合同书》（曾金旺提供的证据5）和香洲经济公司致钟某律师行的证明（曾金旺提供的证据8）上加盖的香洲经济公司公章形制、名称、字迹均有明显不同。葛兰对上述证据的真实性存疑。3.11份收款收据原件系由香港钟某律师行出具，内容显示钟某律师行收到曾金旺购买华银翠雅苑街铺R21室分期支付购房款，但曾金旺提供的收款收据无相关公证证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条第二款规定，当事人向人民法院提供的证据是在香港、澳门、台湾地区形成的，应当履行相关证明手续。4.外国人、港澳台同胞在大陆地区买卖房屋不仅要经公证、认证《涉外房地产买卖契约》，且其“身份证明”和交付凭证还应经公证、认证并经合法传递，曾金旺提供的证据未经公证、认证及合法传递，不能证明其实际签订了《涉外房地产买卖契约》。5.曾金旺提供的《涉外房地产买卖契约》显示的形成时间为1994年6月4日，而公证书形成时间是1994年8月18日，公证书拟公证《涉外房地产买卖契约》形成于1994年6月20日并非亲眼所见，不符合公证规定。曾金旺未提供其交纳公证费的票据，也说明该公证书虚假。该公证书仅公证了《涉外房地产买卖契约》，并没有公证其交购房款的凭证，证明不了《涉外房地产买卖契约》的真实发生及履行。到目前为止，香洲经济公司一直提供不了银行流水及帐目证明交易的真实存在，应承担相应的法律责任。6.曾金旺提供的“声明”均为其本人陈述，没有证据予以证明，本案不能排除香洲经济公司与曾金旺恶意串通侵犯葛兰的合法权益的可能。综上，案涉房产在贵院查封之前曾金旺并未签订合法有效的商品房买卖合同。（二）曾金旺提交的证据并不能证明其已实际支付全部案涉购房款。案涉房产购买均无支付凭证如银行转款凭证等，曾金旺提交的证据不符合发票管理部门规定使用及缴纳税费所必须的商品房销售发票。曾金旺提供的所有支付房款票据均无钟某律师行的章或钟某律师签名，也没有钟某律师银行进账单或钟某律师银行流水，曾金旺也没有提供购房款项来源及相关财务账册等辅助性证据。故以上证据不能证明其真实支付了全部购房款。曾金旺提供的部份票据是购买珠海斗门华银商务公寓的票据同样也存在上述现象，也没有斗门公司与香洲经济公司相互转款记录或香洲经济公司的银行进账单，曾金旺提供的票据未开具发票，不能证明曾金旺已支付全部购房款，也无履行证明手续，其提供的所有票据不具有合法性，不应予以认可。曾金旺提供的钟某律师行的“收费证明书”不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条第二款的程序规定。（三）虽有入伙协议但无租金收取凭证，且物业收据倒签/伪造成本极低又无其他辅助证据，不能证明在贵院查封之前曾金旺已实际占有案涉房产。曾金旺就委托珠海市大公律师事务所办理1102室房产的入伙及房地产权证等事项，仅提供律师事务所单方出具的《收条》，却无法提供收取租金的发票，或收取租金的转账凭证，不能证明曾金旺委托事项的真实发生。且其提供的《委托租赁协议》的租赁时间是2016年6月1日至2019年5月31日，该租赁协议形成于1102室房产被查封之后，不能证明曾金旺在查封前已合法占有案涉房产。又因曾金旺提供的《现代广场入伙合同书》中香洲经济公司的公章与其他文件所留章印不同，该合同书的真假难以认定，故不能作为认定曾金旺已经实际占有1102室房产的证据。此外，曾金旺提供的缴纳物业费通知书，主张其自1996年12月4日即已实际占有1102室房产，已实际占有案涉房屋22年之久，但就其所举证据仍过于单薄，无法达到拟证明事实存在的高度可能性的要求。曾金旺现在提供的证据材料，不能证明曾金旺在本案查封前即对房屋已实际占有。（四）曾金旺提交的证据不能证明其曾向香洲经济开发公司或房管局提出过户登记申请，存在过错。且本案存在客观上属于香洲经济开发公司通过虚假销售并进行融资开发的嫌疑。曾金旺非1102室房产的权利人，也就无从谈起其就房屋办理过户是否存在过错，且不动产登记部门在2000年时已对香港的房屋真实买受人办理了房产过户及登记手续。曾金旺未办理房产过户手续，系因其并非真实买受人。曾金旺在长达20多年的时间里没有主张办理产权证，也没有备案登记，说明曾金旺主张的权利不具有合法性与真实性。综上所述，曾金旺对1102室房产，并不享有足以排除强制执行的民事权益，恳请贵院裁定驳回其诉讼请求。珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司述称，同意曾金旺的诉讼请求，香洲经济公司与曾金旺签订合法有效的买卖合同，且曾金旺已经支付了购房款，并实际占有涉案房产，因此其权益已经足以排除强制执行。曾金旺向本院提交如下证据：1.房地产买卖契约，以证明曾金旺于1996年5月3日与香洲经济公司签订《房地产买卖契约》，约定以港155109.6元的价格购买珠海市××路现代广场××房。2.委托合同、3.授权委托书及4.收条，以证明曾金旺于1996年11月13日委托珠海市大公律师事务所王亚康律师作为代理人，代为办理珠海市××路现代广场××房的入伙及办理房地产权证等相关事项。5.现代广场入伙合同书，以证明曾金旺（代理人王亚康）于1996年12月4日签署《现代广场入伙合同书》，办理入伙手续，开始占有使用珠海市××路现代广场××房。6.缴纳物业费通知书，以证明曾金旺自1996年12月4日起已占有使用珠海市××路现代广场××房。7.收款收据及8.致钟某律师行的证明，以证明曾金旺于1994-1995年间已向钟某律师行缴纳购房款162412.56元，后与香洲经济公司协商一致，以162412.56元购房款转购珠海市××路现代广场××房，故曾金旺自《房地产买卖契约》时已付清所有购房款。9.委托租赁协议，以证明珠海市××路现代广场××房至今仍由曾金旺占有使用。10.广东省珠海市中级人民法院查封公告，以证明2018年7月9日，曾金旺发现珠海市中级人民法院欲对其所有的珠海市××路现代广场××房采取执行措施。11.声明，以证明曾金旺于2018年11月1日于中国委托公证人及香港律师何君柱监誓下所作声明：曾金旺于1994年6月20日以港币162412.56元购买珠海市斗门区白蕉工业开发区珠海贸易广场华银翠雅苑综合商场层R-21室，后于1996年5月3日以港币155109.6元换购案涉房产；香港.管理费、水电费收据，以证明曾金旺自1996年至今占有使用案涉房屋。钟某.管理费、水电费收据，以证明曾金旺自1996年至今占有使用案涉房屋。律师行已退回房款差额7302.96元。12.涉外房地产买卖契约公证书，以证明曾金旺于1994年6月20日在中国司法部委托公证员.管理费、水电费收据，以证明曾金旺自1996年至今占有使用案涉房屋。钟某.管理费、水电费收据，以证明曾金旺自1996年至今占有使用案涉房屋。律师见证下和原广东省斗门县公证处公证下以港币162412.56元购买珠海市斗门区白蕉工业开发区珠海贸易广场华银翠雅苑综合商场层R-21室。13..管理费、水电费收据，以证明曾金旺自1996年至今占有使用案涉房屋。钟某.管理费、水电费收据，以证明曾金旺自1996年至今占有使用案涉房屋。律师行出具的收费证明书，以证明香港.管理费、水电费收据，以证明曾金旺自1996年至今占有使用案涉房屋。钟某.管理费、水电费收据，以证明曾金旺自1996年至今占有使用案涉房屋。律师行仍保管有该份档案资料，曾金旺至少于1996年11月15日前已换购案涉房产现代广场1102房，并在此前已缴付房款港币162412.56元。14.管理费、水电费收据，以证明曾金旺自1996年至今占有使用案涉房屋。对此，葛兰质证称，证据1无核对原件，不能证明曾金旺与香洲经济公司之间存在真实有效买卖合同。曾金旺提供的证据1房地产买卖契约、证据5现代广场入伙合同书、证据8香洲经济公司致钟某律师行的证明，三份证据中所盖香洲经济公司的公章，在公章形状、名称以及字迹上均有明显不同，葛兰对于上述证据的真实性不予认可。对证据7，原件是由香港钟某律师行出具，内容显示律师行收到曾金旺购买华银翠雅苑R21室分期支付的购房款，但曾金旺提供的收款收据无相关公证文件，不符合民事诉讼证据有关规定，对该部分证据的真实性、相关性不予认可。证据11至13必须证明曾金旺的身份，身份要公证，但并未提供。对证据12，第一，显示形成的时间是1994年6月4日，公证书形成的时间是1994年8月18日，公证书拟公证的证据12并非亲眼所见，不符合公证规定。且曾金旺未提供其缴纳公证费的票据，故对该公证书的真实性存疑。第二，该公证书仅公证涉外房地产买卖契约，并没有公证其交购房款的凭证，不能证明涉外房地产买卖契约的真实发生和履行。对证据11，该证据仅为曾金旺个人陈述，没有相关证据材料予以符合证明，不能实现其证明目的。对证据14，因曾金旺主张对案涉房产已实际占有21年，但对方仅提供非常单薄的物业证明，不能证明其实际占有的目的，且该管理费水电费收据仅为香洲经济公司单方出具，香洲经济公司与本案有利益关系，故对该部分证据真实性、合法性不予认可。对证据2、3、4、6、9证据三性不予认可。香洲经济公司质证称，对曾金旺提交的证据的三性均无异议。香洲经济公司与曾金旺签订的买卖合同合法有效，案涉房产已交付给曾金旺，曾金旺已支付全部购房款。证据1所加盖的印章与证据5、8所加盖的印章均是在工商局备案的香洲经济公司所使用的公章。葛兰向本院提交如下证据：1.《珠海市不动产登记中心复函》附件6《现代广场C座权益备案登记》及2.《主任办公会议决定事项》，以证明：1.案涉房产仍登记在香洲经济公司名下，第16页；2.曾金旺未提供任何证据证明曾金旺在权利外观上系1102室房产的权利人。3.林永良、马淑贞、刘荣耀、刘颂华的房产证，以证明该4人属于现代广场C座房屋的真实购房人，其在1995年签订商品房买卖合同，并能及时办理不动产过户登记；足以证明曾金旺并非涉案房产的真实购房人，且其未曾向珠海经济开发公司或房管局提出办证过户登记申请，存在过错。4.《关于拱北夏湾“现代广场”购房登记问题的通知》，以证明曾金旺对于房屋未办理过户存在自身原因，存在过错。5.（2015）粤高法民一终字第65号民事判决书，以证明现代广场C座案外人异议之诉类似案例，即使案外人办理了预购登记，因其不属于真实购房人且未申请办证过户，也不能排除强制执行。对此，曾金旺质证称，对于证据1真实性合法性予以认可，关联性不予认可。该份证据中可以显示大部分办理了预购登记的权利人的登记时间为2002年或1998年，但在上述期间，香洲经济公司并未通知曾金旺前往办理相关手续。且葛兰当庭陈述，其首封时间为2010年，该时间点远远晚于曾金旺与香洲经济公司完成房产交易的时间。对证据2，认可真实性、合法性，但与本案无关联。该份证据形成于2017年11月16日，表明珠海市不动产登记中心于2017年对现代广场C座相关权益备案问题进行了进一步的说明，不能证明曾金旺未办理预购登记是其自身过错所致。即使曾金旺在办理产权证过程中存在部分过失，但该过失也不应当影响其实际权利，曾金旺可随时向不动产登记中心主张变更，实际上曾金旺未完成登记行为的原因在于香洲经济公司拖欠案涉房产的税款，曾金旺不应当因为第三人的过错承担责任。对证据3，由于证据没有原件，不予认可真实性合法性，同时认为与本案没有关联。现代广场项目业主的权益表现十分复杂，部分业主在自愿承担应由开发商缴纳的税款后，完成了产权登记，但应当明确税款的承担主体是开发商，曾金旺未缴纳税款，并不意味着曾金旺存在过错，但开发商缴纳税款后曾金旺同样可以完成登记。对证据4，真实性合法性不认可，关联性不予认可，该公告发布于何处目前不能得知，且从该公告的形式上可以得出该公告应发布于内地，而曾金旺作为香港居民，即便该公告是真实的，其也应当视为未送达曾金旺。在香洲经济公司存有曾金旺联系方式的情况下，相关部门应当特别通知而非公告送达，因此曾金旺对对方的产权登记的情况不存在过错。对证据5，真实性合法性予以认可，关联性不认可。本案应当根据本案的证据及三方当事人的意见独立作出裁判，另案的判决结果与本案没有关联。香洲经济公司质证称，对证据1真实性合法性认可，对关联性不认可。该证据不能反映涉案房产的真实购房情况。对证据2真实性合法性认可，但对关联性不认可。首先该决定仅仅是不动产登记中心的内部决定，公开方式也是不公开，其次不动产登记中心是否有法律依据直接移除54套房产权益备案尚不明确，若直接移除相关备案造成真实购房人权益的受损，不排除真实购房人向不动产登记中心主张权利。而且该决定也并不否认相关预购登记的房产实际出售的情况。对证据3三性不予认可，该证据只是案外人能够办理不动产权证的情况，并不代表所有购房人均可办理不动产权证，葛兰以此证明曾金旺并非真实购房人是以偏概全。对证据4三性不认可，而且曾金旺是香港居民，参照最高人民法院关于涉港澳民商事案件司法文书送达问题若干规定第9条，公告应在内地及香港地区报刊社刊登才能视为送达，以此作参照，证据4的送达内容不能视为向曾金旺送达，曾金旺对此并无过错。对证据5真实性合法性认可，关联性不认可。该判决作出的时间是2015年10月31日，而广东省高院在2017年8月28日作出（2017）粤民终1263号民事判决书以及最高院在2018年6月29日针对上述案件作出的（2018）最高法民申2902号民事裁定书，广东省高院在2017年8月18日作出的（2017）粤民终1266号案民事判决书以及最高院在2018年6月29日作出的（2018）最高法民申2903号案件，均是针对香洲经济公司所开发的现代广场C座相关购房人提出案外人执行异议之诉的二审及再审审查期间，作出了排除执行的判决和裁定。而案件的基本事实一致，在此情况下，本案的裁判观点应与广东省高院及最高院较近时间作出的裁判观点一致。葛兰仅以2015年广东省高院的判决作为本案的参考案例是不合理的。香洲经济公司未提交证据。综合各方当事人的诉辩主张以及举证质证情况，本院认定事实如下：（2018）粤04执异59号执行裁定查明：黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司申请执行香洲经济公司借款纠纷一案，广东省高级人民法院作出（1996）粤民终字第75号民事判决已经发生法律效力。该生效判决判令：一、撤销广东省珠海市中级人民法院（1994）珠民初字第2号民事调解书；二、双方签订的《合作开发夏湾工业用地协议》和《合作开发夏湾工业用地补充协议》均属无效；三、黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司汇付的合作开发夏湾工业用地投资款8493200元和暂存款项1122605元，共计9615805元及该款利息（计算时间从1992年10月8日起至款项还清之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算），由香洲经济公司在接到该判决之日起30日内返还给黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司。逾期履行则加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、案件受理费149831.43元，按该判决第三项返还款项的数额及民事责任，由黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司承担10万元；由香洲经济公司承担49831.43元。财产保全费113000元，由双方各承担50%。上诉费人民币60010元，由香洲经济公司负担。经黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司的申请，本院依法立案执行。在执行过程中，由于黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司向本院提出暂缓执行申请，本院于2005年9月16日以（2003）珠法执恢字第91-1号民事裁定书裁定中止执行。2008年11月20日，本院对该案恢复强制执行，并以（2003）珠中法执恢字第91-2号之一民事裁定书裁定申请执行人变更为葛兰，承受原债权人黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司依据广东省高级人民法院（1996）粤民终字第75号民事判决书对香洲经济公司未实现的债权。根据黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司的申请，1993年本院查封了香洲经济公司名下位于珠海市××路现代广场××办公楼、住宅楼、车辆及其他资产。1996年解除了对除Ｂ座楼之外的办公楼、住宅楼等财产的查封。在执行过程中，2003年本院查封了C座房产，包括1102室。曾金旺向本院提出异议，本院作出（2018）粤04执异59号执行裁定，驳回曾金旺的异议请求。曾金旺不服该裁定，遂提起本案执行异议之诉。曾金旺提交的广东省斗门县公证处（94）斗证经字第045号房地产买卖契约公证书复印件载明：兹证明出售方珠海市斗门华银房产开发联合公司的法定代表人刘长河于一九九四年八月十八日在本公证处，签署前面的《涉外房地产买卖契约》［（斗）房买卖契字××号]和《涉外房地产买卖契约补充协议》；并证明钟某律师行律师钟某于一九九四年六月二十日在香港见证购买方曾金旺在前面的《涉外房地产买卖契约》和《涉外房地产买卖契约补充协议》上签字、盖章。经查，该契约和协议上双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国》第五十五条的规定；契约和协议上双方当事人的签字、盖章均属实。该公证书所附《涉外房地产买卖契约补充协议》约定，珠海市斗门华银房产开发联合公司将座落于珠海市斗门县白蕉工业开发区珠海贸易广场内华银翠雅苑综合商场R-21室之楼宇售与曾金旺。曾金旺提交的落款为1996年5月3日的房地产买卖契约复印件［（粤）房买卖契字××号）]载明：香洲经济公司自愿将坐落在拱北夏湾区××）现代广场C座11层2号的房地产出售给曾金旺。成交价格为港币155109.6元；付款方式为曾金旺已付清房款。双方同意于1996年8月30日由香洲经济公司将上述房地产正式交付给曾金旺。本合同双方签字后生效，双方于1994年6月20日签订的（斗）房买卖契字××号涉外房产买卖契约作废，契约补充协议附件一、附件二所规定的所有条件取消，不得以此对抗本合同。曾金旺提交的盖有钟某律师行章的《收费证明书》记载：兹证明珠海斗门《珠海贸易广场》华银翠雅苑商场R-21号（据该买家称已换购现代广场十一层二号）之买家曾金旺截至一九九六年十一月十五日已缴付之为港币＄162,412.56元。曾金旺提交的盖有“珠海市香洲区经济技术开发公司”章、王亚康作为代表签字、落款日期为1996年12月4日的《现代广场入伙合同书》载明：双方交接程序，以现代广场的“入伙通知书”为准，将已建成的“现代广场”C座十一层二室房门锁匙三把，住宅手册1份，交给曾金旺，经曾金旺验收楼宇合格至此，双方交接程序完毕。曾金旺提交的盖有“珠海经济特区恒升置业有限公司”章的《交纳物业费通知书》记载：“曾金旺先生：您于96年12月4日办理了‘现代广场’入伙手续。为更好地管理您所购的楼宇，现在您还应缴纳97年4月1日至97年10月1日1739元的物业管理费，合计港币大写：壹仟柒佰叁拾玖元整。”曾金旺提交的盖有“现代广场物业部收费专用章”的物业管理部收据证明单记载：“兹收到客户曾金旺C-11-2交来97.4.1-97年10.1物业费合计港币壹仟柒佰叁拾玖元整”。曾金旺提交的盖有“珠海市香洲区经济技术开发公司”章的致钟某律师行的证明记载：钟某律师行：今有香港客户曾金旺购我司开发的珠海贸易广场，已付清房款港币壹拾陆万贰仟肆佰壹拾贰元伍角陆分（162412.56元）后又换购到我司开发的现代广场C座，房款为港币壹拾伍万伍仟壹佰零玖元陆角（155109.60元），故请您行退给曾金旺港币七千叁佰零贰元玖角陆分（7302.96元）特此证明。曾金旺提交的经中国委托公证人及香港律师何君柱签署并盖有中国法律服务（香港）有限公司转递专用章的声明记载：“谨以至诚郑重声明：1.本人曾金旺于1994年6月20日在中国司法部委托公证员钟某律师见证下以港币＄162,412.56购入中国广东省珠海市斗门县白蕉工业开发区珠海贸易广场华银翠雅苑综合商场曾R-21室之房产。于1996年5月3日以港币＄155，109.60换购中国广东省珠海市现代广场C座十一层二室；并已获得退回换购房产的差额港币＄7,302.96。2.本人明白此法定声明的内容，亦明白若本人明知而故意作出虚假的陈述，一经循公诉程序定罪，可处监禁及罚款。附件：（1）声明人曾金旺的香港特别行政区身份证和港澳居民来往内地通行证复印本；（2）涉外房地产买卖契约公证书复印本；（3）现代广场入伙合同书复印本；（4）由珠海经济特区恒升集团有限公司出具的证明书复印本；（5）钟某律师行出具的收费证明书复印本。本人谨凭借《宣誓及声明条例》衷诚作出此项郑重声明，并确信其为真确无讹。”已发生法律效力的广东省高级人民法院（2015）粤高法民一终字第65号民事判决查明：1999年8月24日，珠海市地方税务局向钟某律师行（“珠海现代广场”商住楼境外代理商）发出《关于香洲经济公司销售不动产问题的复函》，就解决香港业主办理房产证的问题答复如下：一、你行应将所有代销不动产的有关资料提供（或移交）给香洲经济公司，以便珠海市香洲区地方税务局核实应征收的税款和开出办理房产证的专用发票。二、为了顾及香港业主的利益，又要顾及国家的利益。如业主自愿，可先由业主先垫付该司售房给业主所需缴纳的税款。并将税款转入香洲区地方税务局所指定的账户后，由香洲区地方税务局开出销售不动产的专用发票（或专用收据）。“交多少税，开多少票”，直至完税为止，才开出可办理房产证的专用发票。三、必要时，与香洲区人民法院联系，拍卖该司房产，按“先税后债”的原则来解决有关应纳税款的事项。葛兰提交《关于拱北夏湾“现代广场”购房登记问题的通告》显示，落款时间为2004年3月4日。本院认为，关于本案的法律适用。本案原告曾金旺是香港特别行政区居民，曾金旺的权利是否能够排除执行的，属于强制执行法律关系，不属于民事关系，应适用内地法律。本案民事关系涉及香港特别行政区，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条，本案应参照涉外民事关系确定法律适用。就本案曾金旺与香洲经济公司之间的房屋买卖合同法律关系，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。因双方没有协议选择借款合同适用的法律，香洲经济公司作为案涉房屋出卖人，其履行义务最能体现该合同特征，因其住所地在珠海，故本案房屋买卖合同应适用内地法律。本案双方争议的焦点是曾金旺对登记在香洲经济公司名下的案涉房产提出的异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。对此，本院分析认定如下：一、曾金旺是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。对葛兰主张曾金旺提交的声明、涉外房地产买卖契约公证书、钟某律师行出具的收费证明书要公证曾金旺的身份，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条第二款，当事人向人民法院提供的证据是在香港、澳门、台湾地区形成的，应当履行相关的证明手续。曾金旺提交的声明及所含附件已反映其已表明身份及提交香港特别行政区身份证和港澳居民来往内地通行证，该声明已经司法部委托香港律师公证并加盖中国法律服务（香港）有限公司转递专用章，符合前述法律规定的证明手续，足以证明曾金旺的身份。曾金旺提交的广东省斗门县公证处（94）斗证经字第045号房地产买卖契约公证书复印件在内地形成，无需履行前述证明手续。曾金旺提交的盖有钟某律师行章的《收费证明书》虽然在境外形成关于证明手续的司法解释本意主要在便利对证据真实性的审查，并不排除以其他方式认定相关证据的真实性。葛兰主张房地产买卖契约、《现代广场入伙合同书》及致钟某律师行的证明上的香洲经济公司印章在形状、名称及字迹上有明显不同，但并未提交证据证明相关收据上的印章与依法备案的印章不符。曾金旺提交的房地产买卖契约公证书复印件、房地产买卖契约、委托合同、授权委托书、收条、《现代广场入伙合同书》、《缴纳物业费通知书》、声明、物业管理部收据证明单、致钟某律师行的证明与《收费证明书》在买卖房屋过程、买卖标的、价款支付、案涉房屋接受等各个方面可以相互印证，形成证据链条，足以证明曾金旺提交的房地产买卖契约［（粤）房买卖契字××号）]的真实性。该等房屋买卖合同并无证据证明存在无效情形。故就案涉房产曾金旺已于1995年5月3日与香洲经济公司签订合法有效的书面买卖合同，且签订时间在案涉房产被人民法院查封（2003年）之前。二、曾金旺是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。曾金旺提交的委托合同、授权委托书、收条、《现代广场入伙合同书》、《缴纳物业费通知书》以及部分物业管理部收据证明单等形成于2003年之前，可以相互印证，香洲经济公司对其真实性、合法性、关联性并无异议，可以证明曾金旺已接收案涉房产并支付物业管理费、水电费等。葛兰主张相关证据为香洲经济公司出具，香洲经济公司与本案有利害关系，对上述证据的真实性、合法性不予认可。本院认为，葛兰并未提交证据证明相关收据上的费用发生与实际情况不符，其否定收据证明力的主张不能成立，本院对曾金旺在人民法院查封之前已合法占有案涉房产的真实性予以确认。三、曾金旺是否已支付全部价款。曾金旺提交的涉外房地产买卖契约公证书复印件、房地产买卖契约、《收费证明书》、致钟某律师行的证明可以相互印证，结合《现代广场入伙合同书》、《缴纳物业费通知书》等证据，香洲经济公司也对曾金旺的陈述及证据无异议，足以证明曾金旺已支付案涉房屋全部价款。在此情况下，葛兰并未提交证据证明付款情况不实，仅以相关证据未经公证为由否定上述证据的证明力，理据不足，应承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予支持。四、曾金旺是否因自身原因未办理过户登记。葛兰提交的《关于拱北夏湾“现代广场”购房登记问题的通告》落款时间为2004年3月4日，该通告并无证据显示于香港特别行政区进行，而曾金旺为香港特别行政区居民，且本案案涉房产于2003年已被查封，结合珠海市地方税务局向钟某律师行（“珠海现代广场”商住楼境外代理商）发出《关于香洲经济公司销售不动产问题的复函》，足以证明案涉房产未办理过户登记的原因不在于曾金旺自身。葛兰提交的现代广场部分业主已办理过户登记的证据，并不足以证明案涉房产已符合办理过户登记条件而曾金旺怠于办理，故本院对其主张不予支持。综上，曾金旺提交的证据已足以证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款，且非因其自身原因未办理过户登记，其起诉请求不得执行案涉房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持。因不得执行已足以排除对执行标的的查封等执行行为，故本院不再重复处理曾金旺的解除查封及终止拍卖请求。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一项的规定，判决如下：不得执行珠海市拱北夏湾工业区现代广场C座1102房产。案件受理费人民币8800元，由葛兰承担。如不服本判决，曾金旺可于本判决书送达之日起三十日内，葛兰可于本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。本院（2018）粤04执异59号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  陈 莹审 判 员  郭建勇人民陪审员  王世荣二〇一九年四月三日书 记 员  吴佳鲜黎明华