苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初3374号原告（案外人)：夏正玉，男，1980年11月13出生，汉族，户籍所在地常熟市。被告（申请执行人）：李益,男，1981年10月21日出生，汉族，住常熟市。委托诉讼代理人：陆耀华，江苏新天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈习飞，江苏新天伦律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：常熟市枫林大酒店有限公司，注册号320581000313097，住所地常熟市尚湖水街**。法定代表人：李刚。第三人（被执行人）：李刚，男，1969年7月25日出生，汉族，户籍所在地常熟市。第三人（被执行人）：王丹，女，1971年4月1日出生，汉族，户籍所在地常熟市。第三人（被执行人）：陈逸石，男，1978年11月7口出生，汉族，户籍所在地常熟市。第三人（被执行人）：苏州市上德艺术品贸易有限公司，统一社会信用代码91320581564302012F，住，住所地常熟市沙家浜镇上海总工会度假村南块**/div>法定代表人：汤蓉华。原告夏正玉诉被告苏州园恒融资租赁有限公司（以下简称“园恒公司”），第三人常熟市枫林大酒店有限公司（以下简称“枫林大酒店”）、苏州市上德艺术品贸易有限公司（以下简称“上德艺术品公司”）、李刚、王丹、陈逸石案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，（2015）园执字第00244号执行案件的申请执行人依法由苏州园恒融资租赁有限公司变更为李益，而李益也向本院申请变更其为本案被告参与诉讼，本院对此依法予以准许。原告夏正玉，被告李益的委托诉讼代理人陆耀华、陈习飞，第三人陈逸石到庭参加诉讼，第三人枫林大酒店、李刚、王丹、上德艺术品公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告夏正玉向本院提出诉讼请求：1、判令不得去除原告夏正玉在苏州市上德艺术品贸易有限公司位于常熟市房屋上的租赁权，确认原告与苏州市上德艺术品贸易有限公司之间的租赁合同合法、有效；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年8月28日，原告夏正玉与上德艺术品公司签订租赁合同一份。该合同约定，上德艺术品公司将位于常熟市上海总工会度假区南块A12房屋出租给原告使用，租赁期限从2013年9月1日至2028年8月31日止，租金为15万元/年。合同还对双方的其他权利义务作了约定。该合同签订之后，原告夏正玉即按期支付了前十年租金及保证金共计195万元，且房屋也一直由原告进行使用至今。在原告承租涉案房屋期间，由于园恒公司与第三人之间存在融资租赁合同纠纷，经园恒公司申请执行，园区法院将苏州市上德艺术品贸易有限公司名下位于常熟市上海总工会度假区南块A12房屋进行了拍卖。但原告认为，上德艺术品公司与原告签署的《房屋租赁合同》合法、有效，且合同签订于抵押权设定登记之前，原告也依约交纳了房租，并实际占有使用房屋。因此，法院对该房屋进行拍卖时不应除去上述租赁关系。故苏州工业园区人民法院作出的（2018）苏0591执异1号执行裁定书结论错误，应予撤销。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告李益辩称：原告与上德艺术品公司签订的房屋租赁合同是虚假的，该合同的目的在于规避申请执行人的执行。而且原告也没有实际向上德艺术品公司支付租金，因此涉案房屋上的租赁权应当依法予以去除。第三人陈逸石答辩称：答辩意见与被告李益的意见一致。第三人枫林大酒店、上德艺术品公司、李刚、王丹均未答辩。本院经审理认定的事实如下：原告苏州园恒融资租赁有限公司诉被告常熟市枫林大酒店有限公司、李刚、王丹、陈逸石、苏州市上德艺术品贸易有限公司融资租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月29日作出（2014）园商初字第2001号民事判决书，该判决书已经发生法律效力。该案的判决结果为：一、被告常熟市枫林大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告苏州园恒融资租赁有限公司支付租金4123500元，支付截止到2014年9月20日的逾期付款违约金131100.78元，并支付自2014年9月21日起至实际清偿之日按年利率7.8%计算的违约金（以4123500元中的未付部分为计算基数）；二、被告常熟市枫林大酒店有限公司向原告苏州园恒融资租赁有限公司支付实现债权所支出的律师费96000元；三、被告李刚、王丹、陈逸石、苏州市上德艺术品贸易有限公司对被告常熟市枫林大酒店有限公司的上述债务承担连带清偿责任，被告李刚、王丹、陈逸石、苏州市上德艺术品贸易有限公司承担保证责任后，有权向被告常熟市枫林大酒店有限公司追偿；四、若被告未能足额履行上述付款义务，则原告苏州园恒融资租赁有限公司有权以苏州市上德艺术品贸易有限公司名下坐落于常熟市沙家浜镇上海总工会度假村南块A12幢房屋折价、或以变卖、拍卖所得价款在4199500元范围内优先受偿。前述判决书生效后，因义务人未履行法律文书确定的义务，园恒公司向本院申请执行，本院于2015年1月19日立案受理，执行案号为(2015)园执字第00244号。2015年5月18日，在执行过程中，本院作出（2015）园执字第00244-1号《执行裁定书》，将上德艺术品公司名下坐落于常熟市沙家浜镇上海总工会度假村南块A12幢的房屋交付拍卖，以拍卖所得清偿债务。另查明：2013年11月25日，上德艺术品公司对于园恒公司与枫林大酒店签订的融资租赁合同提供抵押担保，以其名下坐落于常熟市沙家浜镇上海总工会度假村南块A12幢房屋作为抵押，并于该日就抵押房产办理了抵押登记，登记的债权数额为4199500元。又查明：上述(2015)园执字第00244号案件的执行过程中，夏正玉向本院执行人员提出其对常熟市沙家浜镇上海总工会度假村南块A12幢房屋有租赁关系，并提交了《房屋租赁合同书》。该《房屋租赁合同书》记载的签订日期为2013年8月28日，租赁期限为2013年9月1日至2028年8月31日计15年，租金为15万元/年，交纳方式为合同签订3日内，支付前10年的租金150万元、装修保证金30万元和履约保证金15万元，合计195万元，后5年租金于2023年8月31日前一次性支付。2015年10月28日，本院发出《关于常熟市沙家浜镇上海总工会度假村南块A12幢拍卖的公告》，公告中载明：“带租拍卖，租约自2013年9月1日至2028年8月31日止，年租金150000元，已全部支付完毕”。拍卖公告发出后，园恒公司提出执行异议，要求对夏正玉所称在拟拍卖房屋上的租赁关系不予认可，并将拍卖公告中“带租拍卖，租约自2013年9月1日至2028年8月31日止，年租金150000元，已全部支付完毕”的内容删除。2016年4月5日，本院作出（2015）园执异字第00046号执行裁定书，驳回了园恒公司的执行异议请求。园恒公司向苏州市中级人民法院申请复议。苏州市中级人民法院经审查认为本院原裁定认定事实不清、证据不足，遂作出（2016）苏05执复33号执行裁定书，裁定撤销本院（2015）园执异字第00046号执行裁定书，将该案发回本院重新审查，本院以（2018）苏0591执异1号案件重新立案受理。2018年3月28日，本院作出（2018）苏0591执异1号执行异议裁定，裁定的结果为：本院执行的申请执行人苏州园恒融资租赁有限公司与被执行人常熟市枫林大酒店有限公司、李刚、王丹、陈逸石、苏州市上德艺术品贸易有限公司融资租赁合同纠纷一案，在除去案外人夏正玉对苏州市上德艺术品贸易有限公司名下位于常熟市沙家浜镇上海总工会度假村南块A12幢房屋的租赁关系后对该房屋进行拍卖。原告夏正玉对上述裁定不服，遂向本院提起诉讼。还查明：2018年11月5日，本院出具（2015）园执字第00244号之二执行裁定书，该裁定认为：申请人李益受让已经进入执行程序的债权，人民法院应当根据债权转让协议和受让人的申请，裁定变更执行主体。本案中，李益提供了合法有效的债权转让合同，能够证明（2014）园商初字第2001号民事判决书所确定的权利已经全部转让给申请人。现该笔债权已进入执行程序，其申请变更执行主体的申请符合法律规定，本院予以准许。并裁定：变更李益为本案的申请执行人。诉讼中，原告夏正玉提交了落款时间为2013年8月28日的《房屋租赁合同书》一份，该协议的出租人为上德艺术品公司（甲方）、承租人为夏正玉（乙方），协议约定的租赁标的为上海市总工会沙家浜度假村南区A12房屋，租赁期限为2013年9月1日至2028年8月31日止。合同第四条约定：乙方自本合同签订之日起3日内向甲方交纳前十年房屋租金150万元，以及装修转让金履约保证金合计195万元。甲方收到款项后，本协议生效，并将房屋交付乙方居住使用。后五年租金于2023年8月31日前一次性支付甲方。关于上述合同中约定的租金及相关费用195万元，原告在执行异议听证过程中，先陈述该费用是用八张汇票支付的其余为现金，后仅提交了六张汇票凭证复印件，称另外两张汇票找不见了（该六张汇票金额为合计135万元）。诉讼中，原告又提交由上德艺术品公司出具的《收条》一份。其中载明：苏州市上德艺术品贸易有限公司收到夏正玉房租及装修转让金和履约保证金合计195万元。其中银行承兑汇票八张，共计191万，现金4万元。还查明：诉讼中，本院至常熟市税务局调取了因涉案房屋租金纳税问题而由该税局对李刚、夏正玉所做的《询问（调查）笔录》。在对李刚的《询问（调查）笔录》中，李刚陈述：上德艺术品公司自成立以来一直无法正常经营，2012年4月购买一处房产(上海市总工会沙家浜度假村南区A12号)因当时一楼二楼闲置于2013年9月3日开始租给夏正玉使用，租金一万一年，租期十五年。每年年底收取租金，截止目前为止，共计收取租金三万元，没有申报缴纳相关税金费。在对夏正玉的《询问（调查）笔录》中，夏正玉称：我于2013年9月份与李刚签订了关于上海市总工会沙家浜度假村南区A12号房屋的租赁合同，租期为十五年，租金每年一万元，逐年支付，每年9月份支付租金，截止目前共计支付租金3万元整，从李刚向我的借款中扣除。原告提交了由上海市总工会沙家浜休养院物业管理部出具的《证明》一份，其中记载：我度假村内苏州市上德艺术品贸易有限公司所拥有的南块A12房产，自2013年9月1日至今所产生的物业管理费及水电费由夏正玉缴纳。原告还提交了由常熟市沙家浜教育度假中心于2018年3月8日出具的《证明》一份，其中载明：我物业于2013年9月上旬收到夏正玉承租我小区A12号（原成明制冷）租房合同、水电物业等费用自2013年9月1日起确系由夏正玉缴纳，现在水电物业费用结算至2017年9月，2017年10月至2018年2月尚未结算。以上事实有民事判决书、执行裁定书、《房屋租赁合同书》、《收条》、《询问（调查）笔录》、《证明》等证据及当事人的庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：案外人提起执行异议之诉的，应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，否则应承担相应的不利后果。在执行案件执行过程中，对于人民法院拟拍卖的不动产，在符合正当条件的前提下，承租人的租赁关系可不予去除。相应的条件为：1、承租人与不动产所有权人签订有房屋租赁合同；2、该房屋租赁合同签订于抵押权设定登记之前（未抵押的，开始于人民法院查封之前）；3、租金真实足额交付；4、承租人实际占有使用该不动产。本案中，关于租金及相关费用的交付问题，本院认为：一则，原告虽称该195万元款项已经实际交付给上德艺术品公司，且提交了由上德艺术品公司出具的收条一份，但关于该款项实际交付的方式，原告先陈述系由八张汇票及现金构成构成后又仅提供了六张汇票复印件，且六张汇票的金额为135万元与收条中所载的191万元的金额并不一致；二则，在常熟市税务局对夏正玉及李刚《询问（调查）笔录》中，该二人均陈述房租支付金额为3万元，且夏正玉称该租金3万元系用李刚对其欠付的借款予以抵扣。综合上述情形，原告所举证据并不足以证明涉案《房屋租赁合同书》所约定的租金及相关费用共计195万元已经全部支付，且根据原告夏正玉陈述其支付的租金金额仅为30000元且该30000元还系以租抵债。在此前提下，原告以其存在租赁权为由主张带租拍卖，并不符合相关条件，本院对此不予支持。第三人常熟市枫林大酒店有限公司、苏州市上德艺术品贸易有限公司、李刚、王丹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的抗辩权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告夏正玉的全部诉讼请求。案件受理费22350元，公告费990元，两项费用合计23340元，由原告夏正玉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  夏泉根人民陪审员  陈燮根二〇一九年四月二十三日书 记 员  张 端