贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终608号 上诉人（原审被告、反诉原告）：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。 法定代表人：谢双喜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵雄，贵州本芳律师事务所律师，执业证号15205201710012814。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄勇，男，1989年4月3日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人（特别授权）：郑秋艳，贵州圣谋律师事务所律师，执业证号15224201511820078。 委托诉讼代理人（特别授权）：张竸，贵州圣谋律师事务所律师，执业证号：15205201311395378。 上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称：鑫城房开公司）因与被上诉人黄勇商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初2167号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告黄勇提起诉讼，请求判决：1.被告立即为原告办理并交付位于毕节市商品综合××市场××（房××号）商品房转移登记的产权证及有关文书；2.被告以总房款220,415.00元为基数，按日万分之二的标准支付原告从2014年7月1日至被告实际向原告交付商品房转移登记的有关文书之日止的逾期办证违约金（暂计8,000.00元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月4日，原告黄勇与被告鑫城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号XC-SP-A12-1-22），合同约定：买受人向出卖人购买位于毕节市××区××茶亭村××市商品综合××市场××（房××号），合同价款为220,415.00元,后原告于2014年9月17日一次性支付了全部房款220,415.00元。按约定，被告应在2013年3月31日前交付合同约定和国家质量标准的房屋，并于2014年6月30日前取得该房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如在180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房款的万分之二承担违约责任；如被告在180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款的万分之二的违约金。原告认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意义表示,且不违反法律,行政法规的强制性规定,合法有效。被告未按合同约定的期限内交付办理合同约定的商品房房屋所有权证登记的有关文书，也未将该房屋登记在原告名下，已构成违约，应承担相应责任。 原审被告鑫城房开公司答辩称：一、原告的起诉超过诉讼时效，应驳回其诉讼请求。《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第2条规定：“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”双方约定的交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期为2014年6月30日。原告起诉日期为2018年3月20日，诉讼办证期限届满之日为2016年6月30日，故原告的起诉超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。二、答辩人逾期办证系因业主违法搭建、政府行政征收滞后等原因导致，这些原因系当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，故本案应适用情势变更原则变更违约责任的起算时点。答辩人开发的“毕节市商品综合批发大市场”一期共有1500余户购房户。鑫城房开公司陆续建设的过程中，众多业主违法建设构筑物，实质影响整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的办理，直到2017年8月3日方由规划执法部门通过行政强制执行的方式，消除答辩人办理《建设工程竣工规划认可证》的障碍，从而导致答辩人就办理涉案房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后于2017年12月8日方才取得。同时，政府部门原定将项目占地在2012年7月20日征收拆迁完毕，交付答辩人。但是，由于政府行政征收滞后，直到2015年11月底才将涉案项目土地全部净地拆迁完毕交付，整个工程进度受到实质性影响，特别是消防工程所涉总控制室直到2016年9月25日才完工，也导致答辩人办理《建设工程竣工验收备案表》滞后。2013年12月4日，鑫城房开公司与原告签订《商品房买卖合同》以后，发生的上述客观情况的发生，酿成了鑫答辩人就办理包含被答辩人在内的一期1500余户已售房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后取得，致答辩人超过与众业主签订的《商品房买卖合同》约定的取得房屋产权初始登记的时间。一旦按照该约定时间计算违约金，则非因答辩人主观商业判断和意志以外的原因，势必引起答辩人出现巨额亏损，对答辩人既明显不公平，也害及合同目的实现。答辩人认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，行政机关征地拆迁及交地滞后导致项目开发建设进度严重受挫，一期部分业主违法建设建构物导致了整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的取得严重滞后，从而导致《建设工程竣工验收备案表》的取得滞后，最终导致《商品房备案证明书》（即商品房初始登记）的办理滞后。上述情况，均系独立于答辩人意志的、从常理和法理应当属于答辩人不能预见到的、非不可抗力造成的不属于商业风险的客观情况的重大变化。如果继续履行合同约定的违约时间起算点条款，根据答辩人初步测算，则答辩人为此将多支出一亿元以上，显失公平，且整个项目必定陷入巨亏，并必将导致答辩人从事项目开发建设、签订《商品房买卖合同》的目的不能实现。所以，从合同公平原则出发，应当根据情势变更原则，变更合同约定的逾期办理商品房初始登记及交付相关产权转移登记文书的违约责任起算时点。关于起算点的计算，答辩人认为，应以答辩人实际取得《建设工程备案登记表》的2017年12月8日加上《房屋登记办法》第23条规定的30个工作日经过后即2018年1月21日为违约责任起算时点。答辩人经多方努力，已经于2018年5月9日取得了商品房初始登记证书即《毕节市商品房屋备案证明书》，此时间即为违约责任计算的终点时间。该时段尚未超过180天，故原告诉请无事实依据，不应得到支持。三、若答辩人在本案中存在违约行为，也不能按照合同约定计算违约金。合同约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，违约金的计算应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况。本案中，合同约定的违约金明显高过实际损失的百分之三十，应认定为约定过高予以调整。综上所述，原告的起诉超过诉讼时效，且诉讼请求无事实和法律根据，原告的主张不应得到支持。 原审被告鑫城房开公司提起反诉，请求判决：1.将被告与原告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款“（一）出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”变更为“（一）出卖人承诺于取得该商品房的竣工验收备案表之日起三十个工作日内（即2018年1月22日前），取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”；2.本案本诉、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：被告鑫城房开公司开发的“毕节市商品综合批发大市场”一期共有1500余户购房户。被告鑫城房开公司陆续建设的过程中，众多业主违法建设建、构筑物，实质影响整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的办理，直到2017年8月3日方由规划执法部门通过行政强制执行的方式，消除被告鑫城房开公司办理《建设工程竣工规划认可证》的障碍，从而导致被告鑫城房开公司就办理涉案房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后于2017年12月8日方才取得。同时，政府部门原定将项目占地在2012年7月20日征收拆迁完毕，交付被告鑫城房开公司。但是，由于政府行政征收滞后，直到2015年11月底才将涉案项目土地全部净地拆迁完毕交付，整个工程进度受到实质性影响，特别是消防工程所涉总控制室直到2016年9月25日才完工，也导致被告鑫城房开公司办理《建设工程竣工验收备案表》滞后。2013年12月4日，被告鑫城房开公司与反诉被告签订《商品房买卖合同》以后，发生的上述客观情况，酿成了鑫城房开公司就办理包含被告在内的一期1500余户已售房屋项目房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后取得，被告鑫城房开公司即大面积超过与众业主签订的《商品房买卖合同》约定的房屋产权初始登记时间。一旦按照该约定时间计算违约金，则非因被告鑫城房开公司主观商业判断和意志以外的原因，势必引起被告鑫城房开公司出现巨额亏损，对被告鑫城房开公司既明显不公平，也害及合同目的实现。被告认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，行政机关征地拆迁及交地滞后导致项目开发建设进度严重受挫，一期部分业主违法建设建构物导致了整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的取得严重滞后，从而导致《建设工程竣工验收备案表》的取得滞后，最终导致《商品房备案证明书》（即商品房转移初始登记）的办理滞后。上述情况，均系独立于被告鑫城房开公司意志的、从常理和法理应属于被告鑫城房开公司及均不能预见到的、非不可抗力造成的不属于商业风险的客观情况的重大变化。如果继续履行合同约定的违约时间起算点条款，根据被告鑫城房开公司初步测算，则被告鑫城房开公司为此将多产生支出一亿元以上，显失公平，且整个项目必定陷入巨亏，并必将导致被告鑫城房开公司从事项目开发建设、签订《商品房买卖合同》的目的不能实现。所以，从合同公平原则出发，应当根据情势变更原则，变更合同约定的鑫城房开公司逾期办理商品房初始登记及交相关产权转移登记的文书的违约责任起算点。关于起算点的计算，被告鑫城房开公司认为，应以被告鑫城房开公司实际取得《建设工程备案登记表》的2017年12月8日加上《房屋登记办法》第23条规定的30个工作日经过后即2018年1月22日为违约责任起算点。综上所述，被告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起诉讼，请求判如所诉。 原审原告黄勇针对被告鑫城房开公司的反诉答辩称：涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，且被告所称不可抗力或无法预见的事实与客观事实不相符，请求驳回反诉人的反诉请求。 原审经审理查明：2013年12月4日原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：出卖人以出让方式取得位于贵州省××市××区××大道茶亭村、总面积为92868.9平方米、编号为毕市七星国用(2012)第1786号的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是国有建设用地使用权出让合同，合同编号是522401-2012-CR-0072。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为毕节市商品综合批发大市场。建设工程规划许可证号为520000201206479，建设工程施工许可证号为522401201301250201。建设工程设计审查批准文号为2012-441。建筑工程施工合同约定开工日期为2012年10月8日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为2013年6月30日。买受人购买的商品房七星关区商品综合批发大市场小区第A12幢壹层贰拾贰号房(房号A12-1-22)。建筑层数地上伍层，地下**。该商品房建筑面积24.72平方米，套内建筑面积23.85平方米，总房款220,415.00元；买受人于2013年1月24日支付全部房价款；出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告在2014年9月17日全额付清该商品房购房款。2013年9月22日，原告向被告交付了房屋维修基金、闭路电视入户费、契税、印花税、预告登记费、房屋登记费、土地证费、交易手续费。在2014年6月30日前，被告未将办理商品房转移登记有关文书交付给原告。 另查明，2012年6月20日，被告与毕节市国土资源局七星关分局签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号522401-2012-CR-0072），取得了涉案项目的建设用地使用权。2017年10月17日，取得《贵州省建设工程竣工规划认可证》。2017年12月8日，取得《贵州省建设工程竣工验收备案表》。2018年8月24日，被告取得《不动产权证书》，涉案商品房已具备办理商品房转移登记的条件。 原审认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告虽于2018年8月24日取得《不动产权证书》，涉案商品房已具备办理商品房转移登记的条件，但被告未在约定的时间向不动产机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房转移登记，已经构成违约，应当承担继续为原告办理涉案商品房转移登记及支付违约金的违约责任。 关于办理商品房转移登记的问题。《商品房买卖合同》约定，出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。同时双方又约定买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。原告已向被告支付了办理不动产权证书所需的费用，被告基于原告的委托及约定应当为原告办理不动产权属转移登记，故对原告主张被告为其办理不动产权证书的诉请，予以支持。 关于支付违约金的问题。一、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2014年7月1日起开始计算违约金。但原告在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯2年的违约金应予保护，超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。因此，2015年10月1日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，未超过诉讼时效，且在《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间内，应当予以支持；2014年7月1日至2015年9月30日期间的违约金，已超过诉讼时效，不予支持；对被告抗辩原告提起诉讼的逾期办证违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，予以采纳。二、被告主张约定的违约金过高，要求调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重，故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，不予采纳，故违约金应从2015年10月1日起，以原告已付购房款220,415.00元为基数，按日万分之二的标准计算至被告向不动产登记机构提交有关文书为原告办理涉案商品房转移登记之日。 关于被告主张适用情势变更的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间取得商品房初始登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合情势变更原则的构成要求，故对被告的反诉请求，不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告（反诉原告）毕节市鑫城地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起九十日内向不动产登记机构提交为原告（反诉被告）黄勇办理涉案商品房转移登记的相关文书，并将办理好的不动产权证书交付原告（反诉被告）黄勇；二、被告（反诉原告）毕节市鑫城地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）黄勇逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金[违约金以购房款220,415.00元为基数，按日万分之二从2015年10月1日起计算至被告（反诉原告）毕节市鑫城房地产开发有限公司向不动产登记机构提交为原告（反诉被告）黄勇办理涉案商品房转移登记的相关文书之日]；三、驳回原告（反诉被告）黄勇的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）毕节市鑫城地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费705.00元，反诉案件受理费100.00元，合计805.00元，由原告（反诉被告）黄勇负担175.00元，由被告（反诉原告）毕节市鑫城地产开发有限公司负担630.00。 一审宣判后，鑫城房开公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决,改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案逾期办证系因政府原因导致，属于行政不可抗力，上诉人不应承担支付逾期办证违约金的法律责任。二、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“18.买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第2条规定：“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”双方约定的交付办理商品房转移登记的有关文书日期为2014年6月30日。被上诉人于2014年6月30日就已经知道被告无法按期交付房产证的事实，其提起本案诉讼时已超过诉讼时效期间，故应驳回其诉讼请求。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。案涉《商品房买卖合同》系住建部门提供的标准合同，上诉人无法对合同中的违约金条款进行修改，若上诉人私自修改，会遭受行政处罚，且本案逾期办证并非由于出卖人的原因造成，故不能依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定计算本案违约金。上诉人早已经将涉案房屋交付给被上诉人使用，上诉人已经获得房屋的使用价值，其合同目的已经实现。如被上诉人认为自身存在损失应举证证明，一审法院将举证责任分配给上诉人错误。四、行政征收系政府行使行政权力的行为，不受民事法律调整，故不存在违约责任问题。一审法院将政府的行政征收行为认定为民事法律行为，并据此认定上诉人不能因政府的违约行为而免责错误。本案逾期办证并非是上诉人能够避免的，若由上诉人承担全部违约责任，显失公平。 被上诉人黄勇未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与原审认定事实一致。 综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1.上诉人是否应当承担违约责任？2.原审认定的诉讼时效期间是否得当？3.双方约定的违约金应否调整？ 关于焦点1，就被上诉人提出的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任主张，上诉人抗辩称合同履行存在不可抗力，因政府征收迟延和规划行政执法导致的办证迟延，其不应承担违约责任。对此本院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。本案中，上诉人主张政府土地行政征收以及规划行政执法均属于具体行政行为，系行政主体行使行政权力，对特定的公民、法人或者其他组织作出的有关行政相对人权利义务的单方行为。具体行政行为的发生具有频发性、非突发性以及影响范围特定性等特征，动辄将具体行政行为列入不可抗力范畴，容易导致对不可抗力的滥用，影响正常的交易秩序；同时，相关法律、行政法规对具体行政行为的权利救济进行了明确规定，当事人可以通过行政复议、行政诉讼等程序予以克服和救济。故对上诉人以不可抗力事由提出的违约责任免除主张，不予支持。由于本案不具备法定或者约定的责任免除情形，上诉人所称的政府征收迟延和规划行政执法不作为应属第三人原因，根据合同相对性原则，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，原审认定上诉人逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书构成违约并判决上诉人承担违约责任，并无不当。 关于焦点2即本案诉讼时效问题，一审判决论证翔实，说理充分，本院予以确认。上诉人主张被上诉人的违约金请求权均已超过诉讼时效的上诉理由不能成立，予以驳回。 关于焦点3，违约金条款系当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示。对违约方提出的违约金调整主张，人民法院根据案件事实进行综合评价。案涉《商品房买卖合同》系经双方平等自愿协商而签订，上诉人就自身履行合同义务的相关期限以及逾期情形下的法律后果应当具有合理预见。上诉人以约定的违约金明显过高为由主张调整时，其负有证明违约金明显高于被上诉人遭受的实际损失的初步举证责任，因上诉人所举证据不能证明其主张成立，其应当承担举证不力的不利后果。对上诉人提出的应由被上诉人举证证明其实际损失的上诉主张，不予支持。 综上，上诉人的上诉理由及请求不能成立，依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1610元，由上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年四月八日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青