江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣09民终890号上诉人（原审被告）：江西奋发竹木业有限公司，住所地：宜丰县城西五里牌，统一社会信用代码：91360924161285924E。法定代表人：胡检林，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：宜丰县城市建设投资开发有限公司，住所地：宜丰县国资营运中心，统一社会信用代码：91360924688538991B。法定代表人：黄立新，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：宜丰县综合投资开发有限公司，住所地：宜丰县新昌镇楼子下路**，统一社会信用代码：91360924MA36XXXJ3F。法定代表人：黄立新，该公司总经理。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴瑜，江西甘雨律师事务所律师。原审被告：江西冠营电子科技有限公司，住，住所地：宜丰县芳溪镇工业园小区一社会信用代码：913609240634956023。法定代表人：王茶英，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊威，江西崇文律师事务所律师。上诉人江西奋发竹木业有限公司（以下简称奋发公司）为与被上诉人宜丰县城市建设投资开发有限公司（以下简称城投公司）、宜丰县综合投资开发有限公司（以下简称综投公司）、原审被告江西冠营电子科技有限公司（以下简称冠营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省宜丰县人民法院（2018）赣0924民初1715号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2019年4月29日公开开庭审理了本案。上诉人奋发公司法定代表人胡检林与被上诉人城投公司、综投公司共同委托诉讼代理人吴瑜以及原审被告冠营公司委托诉讼代理人熊威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人奋发公司上诉请求：1.城投公司、综投公司所取得房屋[不动产权属证号：赣（2016）宜丰不动产权第000440号、不动产权属证号：赣（2018）宜丰不动产权第002197号]产权无效；2.奋发公司与冠营公司之间订立的《房屋租赁合同书》有效；3.本案一、二审案件受理费由城投公司、综投公司承担。事实和理由：一、城投公司、综投公司所谓依法取得奋发公司房产权3204.08m2和土地使用权9621.45m2，其不动产权属证号：赣（2016）宜丰不动产权第0000440号、不动产权属证号:赣（2018）宜丰不动产权第002197号宗地图与城投公司、综投公司原始宗地图和实际界址不符，篡改了原地形和坐标，房产权3204.08m2北面侵犯了奋发公司另一宗地界址，房屋本是水泥框架结构，而不动产标明是砖混结构，与实际明显不符。二、奋发公司于2018年6月才得知城投公司、综投公司取得了奋发公司的房屋和土地产权情况，一审判决奋发公司归还城投公司、综投公司房屋租赁费30万元，是从2016年5月24日至2018年11月24日两年半时间计算的，要计算也得从2018年6月至2018年11月计算五个月时间的房屋租赁费5万元。三、城投公司、综投公司系宜丰县人民政府国有资产管理局下属企业，是宜丰县人民政府代理人，本案不动产诉讼从2015年8月开始启动司法判决过程中就存在很多违规违法问题，宜丰县人民政府干涉司法，宜丰县人民法院没有秉公执法。奋发公司就有关问题已向宜春市中级人民法院提出了民事申诉。城投公司、综投公司答辩称，一审认定事实清楚，证据充分确凿，依法应予维持。2016年5月24日,城投公司依法获得涉案房产的不动产权，自当日起奋发公司已经丧失所有权。在2018年的6月11日，综投公司依法获得了不动产权，奋发公司对该房产的处置是无权代理，事后也没有得到城投公司和综投公司的追认。奋发公司的所有上诉请求既没有事实依据也没有法律依据，请求二审法院驳回奋发公司的全部上诉请求。冠营公司陈述意见称，对一审判决仅是终止冠营公司与奋发公司的租赁合同是有异议的，冠营公司投资了四条生产线，如果终止，冠营公司损失巨大。城投公司、综投公司向一审法院起诉请求：1.判决终止奋发公司与冠营公司订立的《房屋租赁合同书》，将房屋交给城投公司、综投公司；2.判决奋发公司、冠营公司归还城投公司、综投公司房屋租赁费30万元；3.本案诉讼费用由奋发公司、冠营公司承担。一审法院经审理查明，城投公司、综投公司系宜丰县国资委（国资局）下属企业。2003年8月1日，奋发公司与宜丰县土地收购储备中心签订《国有土地使用权出让合同》一份，根据该合同，奋发公司获得位于宜丰县城西（桥西）五里牌的宗地一块，宗地总面积为22837㎡，其用途为工业用地，土地使用权出让年期为50年。此后，奋发公司在该宗地上建造了一栋三层楼的房屋（职工食堂，位于桥西乡五里牌龚家坪）。2015年10月9日，一审法院依据已经发生法律效力的（2015）宜民担特字第12号民事裁定书，准予对被执行人奋发公司（即本案中奋发公司）名下位于宜丰县城西五里牌土地使用权面积9621.45平方米的土地【登记权属编号为宜国用（2003）字第340号】、3204.08平方米的房产【权属编号为宜丰县房权证公（城）字第**】依法拍卖。一审法院依法委托江西中磊司法鉴定中心对上述资产评估后，于2016年1月12日依法委托宜春市恒昌拍卖行以340.4万元的起拍价对该资产进行了第一次拍卖，拍卖公告后，因无人竞拍，标的流拍。2016年4月6日，标的降价后以323万元为起拍价对该资产进行第二次拍卖，拍卖公告后，仍无人竞拍，标的再次流拍。2016年5月4日，标的再次降价后以305万元为起拍价对该资产进行第三次拍卖，拍卖公告后，依旧无人竞拍，标的仍流拍。中国农业发展银行宜丰县支行（申请执行人）向一审法院请求以第三次拍卖底价305万元接受该拍卖财产。一审法院于2016年5月12日作出（2015）宜执字第204－4号裁定：一、将被执行人奋发公司位于宜丰县城西五里牌土地使用权面积9621.45平方米的土地【登记权属编号为宜国用（2003）字第340号】、3204.08平方米的房产【权属编号为宜丰县房房权证公（城）字第**】价305万元，交付申请执行人中国农业发展银行宜丰县支行抵偿贷款及利息305万元。二、申请执行人中国农业发展银行宜丰县支行可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。本裁定送达后即发生法律效力。2016年5月24日，中国农业发展银行宜丰县支行将通过司法程序取得的本案涉诉房产过户登记在城投公司名下，当日城投公司获得该房产的不动产权〔不动产权属证号：赣（2016）宜丰不动产权第0000440号〕。该房产的用途：工业用地／食堂；土地来源：出让；产权来源：买卖；工业建筑面积：3204.08平方米；分摊土地使用权面积：1122.99平方米；房屋总层数：3层,所在层数：工业1－3层等。2018年6月11日，中国农业发展银行宜丰县支行将通过司法程序取得的本案涉诉房产过户登记在综投公司名下，当日综投公司获得该房产的不动产权〔不动产权属证号：赣（2018）宜丰不动产权第0002197号〕。该房产的用途：工业用地／其它；分摊土地面积：1122.99平方米；房屋总层数：3层,所在层：第1－3层等。2015年8月21日，冠营公司与奋发公司签订《房屋租赁合同书》一份，该合同约定：冠营公司租用奋发公司的职工食堂（第三层）作生产用途使用，期限为一年，即自2015年8月23日至2016年8月22日止，每年租金为8万元。2015年8月24日，冠营公司电汇支付9万元（其中：租金8万元，保证金1万元）给奋发公司。2016年8月22日，冠营公司与奋发公司又签订《房屋租赁合同书》一份，该合同约定：冠营公司租用奋发公司的职工食堂（第二、三层）作生产用途使用，期限为一年，即自2016年8月23日至2017年8月22日止，每年租金为16万元。2016年8月23日，冠营公司通过转账支付9万元（其中：租金8万元，保证金1万元）给奋发公司。2017年3月4日，冠营公司通过转账支付租金8万元给奋发公司；2017年7月26日，冠营公司通过转账支付租金8万元给奋发公司。2017年8月16日，冠营公司通过转账支付租金8万元给奋发公司。2018年2月9日至3月15日，冠营公司通过转账支付租金8万元（其中：2月9日租金1万元，2月12日租金3万元，3月15日租金4万元）给奋发公司。2018年9月30日，冠营公司通过转账支付2.0674万元（其中：房租2万元）给奋发公司。2018年11月9日，冠营公司通过转账支付2万元给奋发公司。2015年8月24日至2018年11月9日期间，冠营公司共支付租金等46.0674万元给奋发公司。2018年6月，宜丰县国资委通知奋发公司，告知奋发公司，本案涉诉房产不属于奋发公司，已归属宜丰县国资委。此时奋发公司才知晓所出租的本案涉诉房产已归城投公司、综投公司所有。2018年6月，冠营公司也才知晓所租赁的本案涉诉房产已归投公司、综投公司所有。2018年10月23日，奋发公司对宜丰县国资委的通知提出异议。宜丰县国资委（国资局）于2018年10月29日对奋发公司的信访异议事项予以受理，并发出受理告知书。2018年11月12日，宜丰县国资委（国资局）对奋发公司的信访异议事项作出处理意见：国资委下属企业宜丰城投公司将这部分资产购买并取得合法产权〔赣（2016）宜丰不动产权第0000440号〕。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。2016年5月24日，位于桥西五里牌龚家坪的本案涉诉**楼房产（含第二、三层食堂），经过宜丰县不动产登记局登记后，其物权由奋发公司变更到了城投公司名下〔不动产权属证号：赣（2016）宜丰不动产权第0000440号〕。2018年6月11日，位于桥西五里牌龚家坪的本案涉诉**楼房产（含第二、三层食堂），经过宜丰县不动产登记局登记后，其物权由奋发公司变更到了综投公司名下〔不动产权属证号：赣（2018）宜丰不动产权第0002197号〕。物权包括所有权，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因此，城投公司、综投公司和奋发公司在各自拥有本案涉诉三层楼房产（含第二、三层食堂）的时间段内，均可以出租并收取租金。2016年5月24日，奋发公司在丧失本案涉诉三层楼房产（含第二、三层食堂）所有权后，继续以其名义占有本案涉诉三层楼房产，出租本案涉诉房产（第二、三层食堂）并收取租金，侵害和损害了城投公司、综投公司对此的所有权，奋发公司应当停止侵害、返还房屋，承担退回收取的租金责任。因此，奋发公司应向城投公司、宜丰综投公司归还房屋租赁费30万元（2016年5月24日起至2018年11月24日止，共计2.5年，按租金40万元的3/4计算）；返还本案涉诉房屋给城投公司、综投公司。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2015年8月21日，冠营公司与奋发公司签订的《房屋租赁合同书》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规和行政规章的禁止性规定，合法有效。冠营公司可以在合同期内承租本案涉诉食堂，奋发公司也可以收取2016年5月24日之前的租金。2016年5月24日，在本案涉诉房产已变更登记在城投公司、综投公司名下后，奋发公司再次与冠营公司续签房屋租赁合同，奋发公司对此没有代理权，且其事后亦未得到城投公司、综投公司追认，可视为拒绝追认，奋发公司属于无权代理，对城投公司、综投公司不发生效力，由奋发公司承担责任；冠营公司在不知本案涉诉食堂所有权变更登记在城投公司、综投公司名下，且奋发公司未告知此情况的前提下与奋发公司续签房屋租赁合同，冠营公司属于善意第三人，且按租赁合同约定交清了租金给奋发公司，其在本案中并无过错，故冠营公司不承担责任。因此，城投公司、综投公司要求终止奋发公司与冠营公司订立的《房屋租赁合同书》的诉讼请求，于法有据，予以支持。奋发公司辩称，其于2018年6月才得知城投公司、综投公司是所谓的“产权人”的主张，与事实不符，不予采纳；奋发公司辩称，城投公司、综投公司取得的本案涉诉不动产权，不合规也不合法等，其不予承认的主张，由于本案涉诉房产变更登记在城投公司、综投公司名下的依据是法院生效裁判文书和不动产权证书，其辩称主张系另一法律关系，不是本案处理范围，可另行主张权利，故本案不作处理。综上所述，终止奋发公司与冠营公司订立的《房屋租赁合同书》；奋发公司将本案涉诉房屋〔不动产权属证号：赣（2016）宜丰不动产权第0000440号；不动产权属证号：赣（2018）宜丰不动产权第0002197号〕交给城投公司、综投公司；奋发公司向城投公司、综投公司归还房屋租赁费30万元。一审判决：依照《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、终止江西奋发竹木业有限公司与江西冠营电子科技有限公司订立的《房屋租赁合同书》；二、江西奋发竹木业有限公司于本判决生效后二十日内将本案涉诉房屋〔不动产权属证号：赣（2016）宜丰不动产权第0000440号；不动产权属证号：赣（2018）宜丰不动产权第0002197号〕交给宜丰县城市建设投资开发有限公司、宜丰县综合投资开发有限公司；三、江西奋发竹木业有限公司在本判决生效之日起十日内向宜丰县城市建设投资开发有限公司、宜丰县综合投资开发有限公司归还房屋租赁费30万元；四、驳回宜丰县城市建设投资开发有限公司、宜丰县综合投资开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5800元，由江西奋发竹木业有限公司负担。二审中，奋发公司提交了一张照片，用以证明房屋结构是框架的；提交一审法院答复意见书、申诉书，用以证明对一审法院（2015）宜民担特字12号民事裁定书、（2015）宜民执字204-2号执行裁定书不服。城投公司、综投公司经质证对照片的真实性、合法性、关联性和证明目的均有异议，涉案房屋结构应该以房屋产权登记为准；对一审法院答复意见书、申诉书的关联性不予认可，与本案无关。冠营公司对照片的真实性、合法性、关联性予以认可；对宜丰法院答复意见书、申诉书不清楚，不发表质证意见。本院对奋发公司提交的照片的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，该照片无法核实其真实性，房屋结构应以房屋产权登记为准；对奋发公司提交的一审法院答复意见书、申诉书的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，与本案无关。城投公司、综投公司与冠营公司均未提交证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审法院对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。奋发公司提出的第一项上诉请求为“城投公司、综投公司所取得房屋[不动产权属证号：赣（2016）宜丰不动产权第000440号、不动产权属证号：赣（2018）宜丰不动产权第002197号]产权无效”，奋发公司在一审中未提起反诉，且与本案租赁合同不属于同一法律关系，奋发公司提出的该项上诉请求不属于本案的审理范围，奋发公司应另行主张权利。奋发公司提出的第二项上诉请求为“奋发公司与冠营公司之间订立的《房屋租赁合同书》有效”，一审判决并未认定奋发公司与冠营公司之间订立的《房屋租赁合同书》无效，故对奋发公司提出的该项上诉请求亦不予处理。综上，奋发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人江西奋发竹木业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 易 芳审判员 黄若凡审判员 高胜敏二〇一九年四月二十九日书记员 刘海烨