山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终1149号上诉人（原审原告）：柏东岭，男，1943年5月11日出生，汉族，居民，住山东省济南市。委托诉讼代理人：张怀国，山东国鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张越，山东国鲁律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张瑞贞，男，1976年10月29日出生，汉族，居民，住山东省济南市。被上诉人（原审被告）：张风云（系张瑞贞之姐），女，1973年6月28日出生，汉族，居民，住山东省济南市。两被上诉人共同委托诉讼代理人：姜宏伟，章丘向心法律服务所法律服务工作者。上诉人柏东岭与被上诉人张瑞贞、张风云房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2018）鲁0181民初8175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。柏东岭上诉请求：1、撤销一审判决，或在查清事实后依法改判，支持柏东岭的请求；2、一、二审涉案费用由张瑞贞、张风云承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。一、一审对于柏东岭与张瑞贞、张风云之间关系的界定存在错误，双方之间不是出租人与次承租人之间的关系，双方之间本身就是出租方与承租方之间的关系，这一点通过双方于2018年4月23日签订的合同可以证实，柏东岭与张瑞贞、张风云在协议的甲方、乙方处签名，并且在备注中注明了自2018年5月8日至2019年5月7日止每年计租金42000元。通过该备注可以看出，就D4—114一楼商铺中门45平方米房屋的租赁事宜具备了合同的主要条款，一是租期l年(该租期与合同的其它房屋租赁期限不同，其它房屋租期3年)；二是租金标准为每年42000元(该租金与合同的其它房屋租金不掺和，其它房屋年租金205000元，该房屋租金另算。关于另算这一点，在一审开庭时已查明，笔录中有记载)，实际上，该备注是针对D4—114一楼商铺中门45平方米房屋的租赁事宜的特殊约定，该约定有别于合同的其它房屋；三是房屋的来源是“转租”而来，“转租”的理解，应为张瑞贞、张风云不是从柏东岭手中接手房屋，而是从第三方即王勇接手房屋(至于合同中没有备注转租的其它房屋，张瑞贞、张风云是从柏东岭处接手)；四是房租直接由张瑞贞、张风云给付柏东岭，无需经过第三方王勇给付柏东岭，如果柏东岭从王勇处接收租金，就不会在备注条款中的注明房租的起算时间和租金数额及租赁期限了。二、至于张瑞贞、张风云称没有占有D4-114一楼商铺中门45平方米房屋，那是张瑞贞、张风云与王勇之间的事情，他们怎么协议的，张瑞贞、张风云不清楚，也不需要知道。“转租”从法律角度讲，只是赋予了柏东岭的同意权，柏东岭不同意转租，那么，柏东岭还是执行与王勇的约定；柏东岭同意转租，柏东岭收取租金既然与张瑞贞、张风云约定了租期与年租金数额(就意味着柏东岭不再与王勇发生权利义务关系，而是与张瑞贞、张风云产生新的权利义务关系)，那么，张瑞贞、张风云就有义务向柏东岭缴纳租金，张瑞贞、张风云不缴纳租金，柏东岭的合同目的没有达到，柏东岭就有权利解除合同。如一审法院所说，柏东岭与王勇之间租赁合同关系继续有效，可是没有证据证实柏东岭与王勇之间还存在租赁关系。如一审法院所说，柏东岭与王勇之间租赁合同关系继续有效，那么柏东岭就没有必要在合同中特别以备注的方式注明起算时间与年租金数额了，柏东岭直接与王勇结算就可以了。总之，张瑞贞、张风云占不占有房屋，那是张瑞贞、张风云与王勇的问题，与柏东岭无关。三、至于租金，张瑞贞、张风云应向柏东岭履行义务，请二审予以支持。四、就物业费而言，协议第二条约定，D4－ll4柏东岭已缴纳物业费，张瑞贞、张风云应按缴纳物业费后的日期交物业费，而合同其它房屋即D4－ll5商铺房自成交起张瑞贞、张风云应当按立天唐人物业公司规定缴纳物业费。由此可见，两者物业费的起算时间点是不同的，D4－114房屋的物业费是以柏东岭缴纳物业费的截止时间为起算点，已提交物业公司发票和证明证实，应予采信，该起算点虽张瑞贞、张风云没有用房，但依约仍应当承担物业费，该约定是双方的真实意思表示，应该按该约定执行；而合同其它房屋即D4—115商铺房物业费的起算点是以自成交起张瑞贞、张风云应当按立天唐人物业公司规定缴纳物业费，两者是不同的，一审以柏东岭没有提供有效证据证实缴纳物业费的截止时间，提供的发票开具时间为2018年11月7日，且物业公司的证明不具有证明力为由不予支持，属于认定事实错误，请二审予以纠正。张瑞贞、张风云辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。柏东岭向一审法院起诉请求：1、判令解除柏东岭与张瑞贞、张风云于2018年4月23日签订的房屋租赁协议中关于D4-114商铺一楼中门房屋的租赁，张瑞贞、张风云交付房屋；2、判令张瑞贞、张风云支付柏东岭自2018年5月8日起至实际交付之日止的租金，每日按115元计算并赔偿损失；3、判令张瑞贞、张风云支付柏东岭实际租赁期间的物业费每月147元，直至实际交付之日止；4、本案涉诉费用由张瑞贞、张风云承担。诉讼过程中，柏东岭增加诉讼请求：判令张瑞贞、张风云承担自2018年1月24日至2018年4月22日期间的物业费2396.31元。一审法院认定事实：1、柏东岭通过拆迁补偿安置所有位于章丘立天唐人置业有限公司开发的商业安置房D4-114、D4-115商铺。2017年，柏东岭与案外人王勇达成口头协议，将D4-114中门房屋租赁给王勇使用，并约定年租金4.2万元。协议达成后，柏东岭向王勇交付房屋，房屋由王勇占有、使用。2、2018年4月23日，柏东岭（甲方）与张瑞贞、张风云（乙方）签订《房屋租赁协议》。约定：甲方将章丘市明水铁道北路明水大街西、老火车站东路北D4-114商铺一楼西门（实为东门）楼梯间45㎡、D4-114二楼全房、D4-115全面积269.9㎡出租给乙方，全年租金20.5万元，自2018年5月8日起至2019年5月27日止等。协议第二条约定：D4-114甲方已交纳物业费，乙方应按交纳物业费后的日期交物业费，D4-115商铺房自成交起乙方应当按立天唐人物业公司规定交纳物业费后，才能办理放电手续，D4-114水电可以优先使用。协议备注部分约定：D4-114一楼商铺中门45㎡是转租按原价同上，自2018年5月8日起至2019年5月27日止，每年计租金4.2万元。柏东岭、张瑞贞、张风云分别在协议上签字。协议签订后，张瑞贞、张风云交纳租金，柏东岭将D4-114东门和二楼全部以及D4-115房屋交付张瑞贞、张风云使用。张瑞贞、张风云承租房屋后，从事口腔诊所经营。针对双方当事人争议的事实和证据，结合当事人的陈述，一审法院认定如下：1、关于D4-114一楼商铺中门45㎡的转租是否实际履行。柏东岭主张转租事宜由张瑞贞、张风云自行与转租人协商，其本人对转租事宜不干涉；涉案房屋的交接是张瑞贞、张风云与转租人之间的问题，与柏东岭无关，因此合同备注执行原价4.2万元。柏东岭针对其主张提供照片、短信记录、解除合同通知书等证据证实争议房产已交接。经质证，张瑞贞、张风云不予认可并主张：照片显示房产门前的物品并非张瑞贞、张风云所有，也不能证实房屋已交接使用；聊天记录是柏东岭单方陈述，且能够说明双方对涉案房屋有争议，没有实际交付；解除合同通知书没有收到，不予认可。通过审查上述证据，一审法院认定，（1）照片仅显示争议房屋门前摆放车辆等相应物品，无法证实张瑞贞、张风云已实际占有使用涉案房产，不能作为本案的有效证据证实柏东岭之主张。（2）短信记录显示系柏东岭的单方陈述，且柏东岭在2018年8月19日的短信显示“八月十八日两方商定，我找转租人D4-114一楼商铺中门王勇欠交费与交房与你说的同……转租是你们双方的事宜，迟迟商议无果，依证据判定，柏东岭只有依证据要租金的权力……”，2018年9月9日的短信显示“柏东岭来电话未接租房D4-114一楼，能协商解决与否，应当一锤定音了…”直至2018年10月1日，柏东岭以短信的方式与张瑞贞、张风云商谈涉案商铺门前位置使用的问题，结合诉讼过程中柏东岭自认目前争议房屋的门前仍悬挂案外人王勇经营的牌照的事实，能够证实柏东岭对涉案争议房产系租赁给案外人王勇，并认为王勇与张瑞贞、张风云系转租关系。（3）柏东岭提供的快递信函查询单显示该快递已经张瑞贞、张风云经营的口腔诊所以单位收发章的形式签收，因张瑞贞、张风云不予认可，邮寄回执及查询单无法证实快递的内容，且柏东岭提交的信函显示“D4-114一楼商铺是转租，每年租金4.2万元，要租金不给，否则需解除合同，因甲乙双方有争议，法律裁定才是准确的有效结果，十月十三日要确认…等”，由此可见，双方对D4-114中门一楼商铺的转租使用事宜一直未达成协商一致。通过上述分析，能够认定因D4-114一楼商铺中门45㎡原由王勇承租且占有使用，三方之间就转租事宜一直未能达成一致，张瑞贞、张风云否认实际转租使用该房屋。2、关于物业费。柏东岭主张根据合同第2条约定，张瑞贞、张风云应承担其承租房屋的物业费2396.31元，并提供上海立天唐人物业服务有限公司章丘分公司于2018年11月7日开具的物业费发票2863.51元以及出具的证明。经质证，张瑞贞、张风云不予认可，并主张该物业费系租赁之前的物业费，与其无关。经审查，物业费发票未明确载明相应物业费的期限及楼层、项目等，与本案不具有直接关联性；物业公司的证明载明该发票中的2863.51元系2018年1月24日至4月22日期间的物业费，但其无法证明系柏东岭部分替张瑞贞、张风云缴纳物业费2396.31元，不具有直接证明力。一审法院认为，柏东岭先将涉案争议房屋租赁给案外人王勇，后又租赁给张瑞贞、张风云，因柏东岭已向王勇交付房屋并收取相应租金，王勇亦实际占有、使用涉案房屋，王勇为该房屋的第一承租人，事实清楚。围绕当事人争议的主要事实，本案需要解决的焦点在于：一是，柏东岭与张瑞贞、张风云针对争议的房屋之间的关系认定；二是，柏东岭请求的合理性。关于焦点一，柏东岭与张瑞贞、张风云之间的关系。首先，转租是承租人将租赁物转让给第三人使用收益，承租人与第三人形成新的租赁关系，但承租人与出租人的租赁关系仍然存在的一种交易形式。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十四条规定，“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”按照该条规定，经过转租的有效租赁合同关具备以下几个特点：一是，承租人转租行为需经出租人同意，转租行为才有效；二是，承租人与出租人之间的租赁合同关系不因转租而受影响，继续有效，承租人仍然应向出租人承担支付租金，在租赁期满后返还租赁物的义务；三是，次承租人（第三人）与出租人之间没有合同关系，次承租人可以直接向出租人支付佣金。针对本案而言，柏东岭自认涉案争议房屋系转租，其将涉案房屋先行租赁交付给案外人王勇使用，且主张转租事宜由张瑞贞、张风云与案外人王勇具体处理，与其无关。由此可见，柏东岭针对争议的房屋否认与张瑞贞、张风云存在直接的租赁合同关系。其次，根据《合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”柏东岭与张瑞贞、张风云签订的《房屋租赁协议》中，虽以备注的形式载明了租金的数额及租赁期限，该备注仅是柏东岭对争议房屋同意转租给张瑞贞、张风云的认可，而非柏东岭直接将该房屋出租给张瑞贞、张风云。因此，从性质上看，该备注条款属于说明条款，不具有法律约束力。租赁合同的履行以实际交付、占有使用为成就要件，柏东岭自认其本人将涉案房屋租赁并交付给案外人王勇使用，并非直接交付给张瑞贞、张风云占有使用。故，一审法院认定，针对争议的房屋，柏东岭与张瑞贞、张风云之间不存在直接的租赁合同关系，柏东岭提供的相应证据证实张瑞贞、张风云对涉案房屋的交接存在争议，无法证实张瑞贞、张风云与案外人王勇之间的转租是否已经成立。关于焦点二，柏东岭之请求。首先，根据《合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如上所述，本案中，柏东岭作为出租人，在其否认与张瑞贞、张风云存在直接的租赁合同关系，且认可涉案房屋系张瑞贞、张风云与案外人王勇之间转租的情况下，柏东岭与王勇之间的租赁合同关系继续有效。张瑞贞、张风云与王勇之间的转租是否成立，系另一法律关系，均不影响柏东岭与王勇之间的租赁关系。如上所述，涉案合同中的备注条款系针对转租的解释说明条款，柏东岭与张瑞贞、张风云之间针对争议房屋不存在直接的租赁合同关系。故，柏东岭要求解除与张瑞贞、张风云之间关于D4-114商铺一楼中门房屋的租赁合同关系、交付房屋，并支付相应租金、物业费，于法无据，其理由不当，一审法院不予支持。张瑞贞、张风云与案外人王勇之间是否已就该房屋形成转租，系另一法律关系，本案不予涉及。其次，柏东岭与张瑞贞、张风云之间针对D4-114商铺一楼西门（实为东门）楼梯间45㎡、D4-114二楼全房、D4-115全面积269.9㎡存在租赁合同关系，且已实际履行，双方均无异议。涉案合同第二条约定“D4-114甲方已交纳物业费，乙方应按交纳物业费后的日期交物业费”，双方之间合同的签订时间为2018年4月23日。一方面，如上查明的事实，柏东岭未能提供有效证据证实其缴纳物业费的截止时间，其提供的发票开具时间为2018年11月7日，且物业公司的证明不具有直接证明力。因此，柏东岭主张其代缴物业费2396.31元，证据不足，本院不予采信。另一方面，柏东岭自认该2396.31元系2018年1月24日至4月22日期间的物业费，其要求承租人张瑞贞、张风云承担合同签订前的物业费用，不符合交易习惯。故，柏东岭要求张瑞贞、张风云承担物业费，证据不足，理由不当，一审法院不予支持。如上所述，涉案争议房屋系“转租”，柏东岭与张瑞贞、张风云之间不存在直接的租赁合同关系，其要求解除争议房屋的租赁合同关系，并赔偿租金损失、支付物业费，理由不当，一审法院依法不予支持。据此，一审法院依照上述法律规定以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回原告柏东岭的诉讼请求。案件受理费100元，由柏东岭负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张瑞贞、张风云提交2019年3月10日拍摄的两张照片，主张照片反应张瑞贞、张风云的瑞贞口腔诊所在照片的左侧，中间大门上贴着两个福字，这个房子属于柏东岭使用，这个房屋的一侧挂着一个鑫航卷帘门推拉门的门头就是本案争议的房屋。柏东岭质证称，对张瑞贞、张风云提交的照片及陈述无异议，涉案房屋还挂着鑫航卷帘门推拉门的牌子，王勇在2018年4月份就离开了这个房屋，只是没有把门头上的牌子拆走。柏东岭提交手机拍摄的照片打印件一份，证明本案争议的房子室内漏水，空置没有使用，水是从二楼张瑞贞、张风云使用的房屋渗到本案争议的房屋里的。张瑞贞、张风云质证称，无异议，这个房屋是空着，与张瑞贞、张风云无关，对于是否渗水不清楚，张瑞贞、张风云没有钥匙，也进不去。对上述证据，本院经审查认为，双方当事人对对方提交的证据无异议，本院予以采信。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，柏东岭与张瑞贞、张风云签订的《房屋租赁协议》的备注载明：D4-114一楼商铺中门45㎡是转租按原价同上，自2018年5月8日起至2019年5月27日止每年计租金4.2万元。柏东岭依该协议要求张瑞贞、张风云支付D4-114一楼商铺中门房屋的租金，根据上述法律规定，柏东岭应举证证明其已将该房屋交付给张瑞贞、张风云使用，但柏东岭未能提供房屋交付的证据。根据柏东岭关于王勇口头称其将本案争议房屋的钥匙放到瑞贞诊所西邻洗车房的刘师傅手里了，但不知道刘师傅是否将钥匙交给张瑞贞、张风云的陈述和张瑞贞、张风云称其没有收到刘师傅交付的房屋钥匙的主张，结合涉案房屋至今还挂有鑫航卷帘门推拉门牌匾及房屋空置没有使用和柏东岭关于屋内是王勇搬走后剩下的一些乱七八糟的东西陈述，无法认定柏东岭已将涉案房屋交付给张瑞贞、张风云。因柏东岭不能证明其已将涉案房屋交付张瑞贞、张风云使用，故一审驳回其诉讼请求并无不当。综上，柏东岭的上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人柏东岭负担。本判决为终审判决。审判长  刘学宽审判员  赵 雯审判员  刘彦亭二〇一九年四月十日书记员  杨 燕