福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终940号 上诉人（原审被告）：林孔雄，男，1972年4月1日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 被上诉人（原审原告）：郑修良，男，1975年3月4日出生，汉族，现住美国（3047CANALSTCHICAGOIL60616）。 委托诉讼代理人：杨夏冬，福建元一律师事务所律师。 上诉人林孔雄因与被上诉人郑修良房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省马尾区人民法院（2018）闽0105民初1114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林孔雄上诉请求：撤销一审判决并依法改判郑修良按照2018年1月1日重新签订的合同按月租1800元标准收取租金。事实和理由：1.郑修良违反旧合同约定，多次以电话、微信方式要求林孔雄重新签订新的房屋租赁合同，林孔雄已经向一审法院提供了电话录音与微信聊天证据。2.一审时郑修良的代理律师已承认新合同是郑修良亲笔签署的并从美国传真给郑修良的表姐，由其表姐拿着该合同来与林孔雄签订，新合同中有郑修良表姐以证人名义签的名字及手机号码，是真实合同，因此其应承担相应法律责任。且林孔雄与郑修良已按照变更后的新合同履行房租约定长达多月。3.旧合同里双方约定“房屋租赁时间到期后，按每2年增加一百。以此类推计算租赁时间与租金”，该约定表明房屋租赁到期后，每2年加100元意味着是一个独立的房屋租赁期限，因此不受法律规定的房屋最长租赁期限20年的限制。一审判决违背了旧合同的真实意思。4.一审法院在没有传唤郑修良表姐到庭或者鉴定新合同真伪的情况下作出判决，违反公平公正原则。 郑修良辩称，2018年1月1日《个人房屋租赁合同》不具有法律效力。在签订现场，因林孔雄不想按该合同执行，故该合同一式两份均被林孔雄自己撕裂，林孔雄在一审中已亲口确认合同被其所撕。事后，林孔雄自行将合同拼接起来，还对合同进行打磨涂改并按下红手印。郑修良未持有该合同，合同的损毁系林孔雄个人的行为所致。 郑修良向一审法院起诉请求：1.依法判决解除郑修良与林孔雄之间的租赁合同关系，并要求林孔雄立即腾空房屋交付给郑修良；2.依法判决由林孔雄支付郑修良自2015年1月至2018年6月30日期间未支付的租金差额3800元；3.依法判决林孔雄从2018年7月1日后按每月2400元的租金支付给郑修良直至腾空房屋之日为止；4.判决由林孔雄承担本案的案件受理费、公告费、财产保全申请费等。诉讼过程中，郑修良变更其第2、3项诉讼请求为：2.依法判决由林孔雄支付郑修良自2015年1月至2018年11月30日期间未支付的租金差额6800元；3.依法判决林孔雄从2018年12月1日后按每月2400元的租金支付给郑修良直至腾空房屋之日为止。 一审法院认定事实：2008年6月29日，赵淑云（甲方）与林孔雄（乙方）签订《店面租赁合同》，约定：甲方将坐落于西边环岛8#店即福州市马尾区亭江镇亭头村外洋小区康庄路8号的房屋，建筑面积300平方米，店面用房及二楼、三楼出租给乙方使用；甲、乙双方商定上述场所出租期限从2008年7月25日到2011年10月6日租金为1850元，2011年10月6日至2013年12月30日租金为2220元（庭审中，郑修良、林孔雄均承认该金额书写有误，实际应为“2200元”）；租金按月计算，每个月交付一次（每月头5天内付给甲方，即每月30日前付给甲方）；出租期满后，若乙方有事不能续租，则乙方装修投入的物资财产归乙方所有；乙方承租期满，如乙方继续续租，甲方则按每两年租金增加100元，即2015年后每月租金为2300元，自2017年后每月租金2400元，以此类推；甲方不得以任何理由不租给乙方，若甲方违约，可按乙方投入的所有装修费用赔偿给乙方；本合同一式两份，双方签字后生效，甲、乙双方各执壹份。赵淑云及林孔雄均在上述合同中签字。 2013年5月3日，赵淑云（甲方）与林孔雄（乙方）签订房屋租赁合同补充协议，约定：甲方今后委托张凤琴全权办理一切出租手续；合同期内租金每月1日固定存入江爱坚账户，如果不能在三天之内按时交付租金，每拖欠一天按10%利息计算，如果超过15天未付租金，甲方有权无条件收回承租房屋，并且不赔任何经济损失；如果乙方遇到出差，店租可由张凤琴前往乙方承租店面内代收，如果乙方遇到突发事件，可延期一个月，租金和利息一起计算；今后乙方不得以任何理由扣除房租，且不得利用店铺从事一切非法经营活动。赵淑云、张凤琴及林孔雄均在上述补充协议中签字。 另查明，位于福州市马尾区亭江镇亭头村外洋小区康庄路**的**房屋系郑修良所有。赵淑云与郑修良系母子关系。2018年6月28日，赵淑云出具一份声明书，载明2008年6月29日的《店面租赁合同》自己是受郑修良委托、以代理人身份签订的，实际店面出租人为郑修良，该合同中的权利义务与自己无关。对此，郑修良予以认可。 以上《店面租赁合同》及补充协议签订后，林孔雄向郑修良支付店面租金至2018年11月份。除2017年10月、11月各支付租金2300元外，2018年以前林孔雄都足额支付了租金。2017年底，郑修良、林孔雄就房屋租赁期限及租金问题重新进行协商。2018年1月1日，双方拟就案涉房屋重新签订《个人房屋租赁合同》，合同载明：房屋租赁期从2018年1月1日起至2027年12月31日止；2018年1月1日至2022年12月31日租金每月1800元。2023年1月之后的租金因双方有分歧，未能在合同中体现（合同中该处租金金额有刮擦痕迹）。尽管郑修良、林孔雄均在上述合同中签名，但因后5年租金问题双方未谈拢，林孔雄愤而撕毁两份合同，但将其中一份合同粘贴后留存。此后，郑修良多次和林孔雄联系要求重新签订10年期限合同，但在具体租赁细节上双方始终无法达成一致。又查明，从2018年1月至11月，林孔雄按每月1800元标准向郑修良支付租金。 一审法院认为，赵淑云代郑修良与林孔雄签订的《店面租赁合同》及补充协议均系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，郑修良、林孔雄均应依约全面履行。郑修良在按约将房屋交付给被告租赁使用后，林孔雄应向郑修良履行每月按时支付租金的合同义务。根据该租赁合同“乙方承租期满……甲方不得以任何理由不租给乙方”的约定，可知郑修良、林孔雄签订的店面租赁合同为长期合同。但是，《中华人民共和国合同法》规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。据此，上述合同的实际租赁期限最长为20年，即应从2008年7月25日起至2028年7月24日止。2017年底，双方就重新签订店面租赁合同一事进行协商，郑修良提出要签订为期10年的租赁合同，并同意在租金上有所减免，但距离林孔雄的租金要求尚有差距。虽然2018年1月1日郑修良、林孔雄均在《个人房屋租赁合同》上签字，但该合同中的后5年租金双方一直有争议，林孔雄为此甚至一度撕毁已签订的《个人房屋租赁合同》，导致郑修良事后要求与林孔雄协商重新签订合同事宜。以上种种情形说明，郑修良、林孔雄未能就案涉店面的租赁事项重新达成新的协议，2008年6月29日双方签订的《店面租赁合同》仍然继续有效。不过，由于郑修良、林孔雄均已在《个人房屋租赁合同》上签名，该合同又约定2018年1月1日至2022年12月31日的房屋租金为每月1800元，故林孔雄从2018年1月起按每月1800元标准而不是按《店面租赁合同》约定的2400元标准向郑修良缴纳租金系事出有因，并非无故拖欠租金，因此，郑修良可以要求林孔雄补交租金差额部分，但不能以此为由要求解除双方之间的店面租赁合同。今后，林孔雄应根据双方于2008年6月29日（签署日期无涂改）签订的《店面租赁合同》约定，向郑修良继续支付店面租金，即2018年12月应支付租金2400元，2019年、2020年应支付租金每月2500元……以此类推，每两年月租金标准增加100元。至于2017年林孔雄有两个月时间少缴合计200元租金问题，林孔雄辩称系郑修良派人过来收取现金及台风天修理店面窗户抵扣费用，但由于未提供相应证据证明，一审法院不予采信，林孔雄应向郑修良补交该200元租金。综上所述，郑修良要求解除与林孔雄之间的店面租赁合同关系，并要求林孔雄立即腾空房屋交付给郑修良的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，一审法院予以驳回；林孔雄应向郑修良支付2017年10月至2018年11月30日期间的租金差额100元+100元+（2400元－1800元）×11个月=6800元；林孔雄应从2018年12月起，根据其与郑修良的代理人赵淑云于2008年6月29日（签署日期无涂改）签订的《店面租赁合同》约定，向郑修良继续支付店面租金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、林孔雄应于本判决生效之日起十日内，向郑修良支付2017年10月至2018年11月30日期间的租金差额6800元；二、林孔雄应从2018年12月起，根据其与郑修良的代理人赵淑云于2008年6月29日（签署日期无涂改）签订的《店面租赁合同》约定，向郑修良继续支付店面租金；三、驳回郑修良的其他诉讼请求。 当事人在一审诉讼中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。 二审中，郑修良向本院提供照片，证明林孔雄私自改造房屋结构且未经房屋产权人郑修良同意私自转租第三人。本院分析认为，该证据不足以证明上述内容，本院不予采纳。 经审理，本院确认一审查明的事实属实。 本院认为，林孔雄上诉主张其与郑修良之间的房屋租赁合同应按2018年1月1日《个人房屋租赁合同》履行，结合本案事实，本院认为，该合同一式两份，其中只有一份有双方签字，但在双方签字后因林孔雄认为合同中关于后5年租金的条款不合理而撕毁了该合同，以致郑修良事后要求与林孔雄重新协商签订合同事宜，可见双方针对该合同并未达成一致意见。根据合同法平等原则和合同自由原则，当事人依法享有自愿订立合同的权利，一方不得将自己的意志强加给另一方。双方当事人在订立2018年1月1日《个人房屋租赁合同》的过程中未能达成一致意见，应认定该合同未成立。林孔雄主张应按2018年1月1日《个人房屋租赁合同》以月租1800元标准收取租金，理由不能成立，本院不予采纳。而2008年6月29日签订的《店面租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故一审判定郑修良与林孔雄仍应按该份合同继续履行是正确的。 综上所述，林孔雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人林孔雄负担。 本判决为终审判决。 审判长  林智远 审判员  谢 芬 审判员  陈 雯 二〇一九年四月二日 法官助理易艳 书记员薛初曦 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。