福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0103民初1533号 原告：方明英，女，1965年9月4日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：龚雅铃，福建凯峰律师事务所执业律师。 被告：福州市万榕房地产开发有限公司，住所地福建省福州市台江区振武路**万科金域花园商业**楼**01商铺，统一社会信用代码91350100553234691Y。 法定代表人：肖通川，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：陈燕，福建拓维律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李森，福建拓维律师事务所执业律师。 原告方明英与被告福州市万榕房地产开发有限公司（以下简称万榕公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，方明英的委托诉讼代理人龚雅铃，万榕公司的委托诉讼代理人陈燕、李森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方明英向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付因被告未按双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定办理房屋所有权初始登记的违约金22,685元（违约金以3,287,742元为基数，按每日万分之一计算，从2017年12月28日起计算至2018年3月6日止，共计69天，违约金计22,685元；2、本案诉讼费用由被告承担。方明英主张的事实和理由：方明英与福州市万榕房地产开发有限公司于2014年11月9日签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），双方在《合同》约定方明英向福州市万榕房地产开发有限公司购买位于福建省福州市台江区上海街道白马中路东侧与交通路北侧交叉处万科广场A地块7#楼2003单元号房，该商品房的总价款为3,287,742元；《合同》第八条约定：“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、……；3、……。《合同》第十四条约定：“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择2:1、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第（2）项处理；2、因开发商无法按照第【1】约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……。（2）买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金”。方明英与福州市万榕房地产开发有限公司双方签订《合同》后，方明英依照《合同》约定向福州市万榕房地产开发有限公司支付了购房款3,287,742元。福州市万榕房地产开发有限公司于2016年12月27日向方明英交房后，因福州市万榕房地产开发有限公司原因，方明英未能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书，涉案地块于2018年3月6日办理完成商品房总登手续后，福州市万榕房地产开发有限公司才向方明英发出《商品房产权办理提示函》和《房产证办理温馨提示》，通知方明英于2018年3月16日至3月23日到万科公司领取《房屋权属登记材料》，福州市万榕房地产开发有限公司的行为违反了《合同》第十四条的约定，应当依约向方明英支付逾期办证违约金22,685元（违约金以3,287,742元为基数，按每日万分之一计算，从2017年12月28日起计算至2018年3月6日止，计69天，违约金计22,685元）。综上所述，福州市万榕房地产开发有限公司逾期办证的行为严重侵害方明英的合法权益，方明英为维护其合法权益，特诉至法院，望判如所请。 万榕公司辩称，一、《商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照《商品房买卖合同》主张权利、履行义务。被告在签订《商品房买卖合同》前已尽到充分的说明提示义务，原告在签字前已仔细核对、确认合同及补充协议各条款，均充分理解并无异议，商品房买卖合同及其补充协议由双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订。因此，商品房买卖合同及其补充协议是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照《商品房买卖合同》主张权利、履行义务。二、被告已于2018年3月6日履行完毕房屋产权办理义务，并于同日向原告发出《商品房产权办理提示函》，被告逾期办理产权的截止日期为2018年3月6日。根据《商品房买卖合同》和附件六合同补充协议第八条第3款的约定，被告在2018年3月6日完成万科广场A地块7#楼等房屋首次登记后，于2018年3月6日当日按照合同约定联系方式向原告发出《商品房产权办理提示函》，书面通知原告办理房屋权属证书，被告于2018年3月6日已履行完毕房屋产权办理义务。且福州市中级人民法院作出的（2018）闽01民终10293号民事判决已认定被告逾期办证的截止时间确认为2018年3月6日。因此，被告承担逾期办理产权的责任从逾期之日即2017年12月28日起至2018年3月6日止，天数仅为69天。三、在原告事实上没有实际损失且没有证据可以证明其存在损失情况下，原告主张按照购房款日万分之一标准支付违约金没有事实依据且大大超出其实际损失，依法应予以调低。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，即使被告存在逾期办理产权违约行为，但原告占有和使用房屋的权利没有受到任何影响，原告因迟延办理取得产权事实上没有实际损失，且也没有任何证据可以证明原告存在实际损失。因此，原告主张按照购房款日万分之一标准支付违约金没有事实依据且大大超出其实际损失，依法应予以调低。综上所述，《商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思表示，合法有效。被告已于2018年3月6日履行完毕房屋产权办理义务，且原告也没有提供证据证明其实际损失，因此原告要求被告按照购房款日万分之一标准支付违约金没有事实依据，请求法院依法予以调低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月9日，方明英（乙方、买受人）与万榕公司（甲方、出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（下称案涉《合同》）。案涉《合同》主要内容为：第一条项目建设依据“出卖人以出让方式取得位于台江区白马路东侧、交通路南北侧……该地块土地面积为93359平方米，规划用途为商服用地、居住……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名万科广场A地块……”。第三条、第四条“买受人购买位于福州市台江区单元房产，建筑面积168.08平方米，交易总金额3,287,742元”；第六条付款方式及期限“乙方于2014年10月17日前付定金100,000元，于2014年10月29日前付房款877,742元，于2014年11月9日前付房款1,150,000元，于2015年8月31日前付商业贷款1,160,000元”。第八条交付条件与期限“出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……”；第十四条关于产权登记的约定，双方经协商同意选择2：“1……2、因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）……（2）买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”。第二十二条“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。案涉《合同》还约定其他事项。 2014年11月9日双方签订了《附件六：合同补充协议》（下称案涉《补充协议》）等。案涉《补充协议》特别提示：为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特别提示买受人在签订合同前，详细阅读并充分理解合同及相关补充协议、附件等合同全部内容。本补充协议由买卖双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，对其中免除或限制出卖人责任、限制买受人权利的条款，已通过现场公示说明的方式特别提醒买受人注意，且出卖人已按买受人要求做了合理说明，买受人充分理解并接受。案涉《补充协议》主要内容为：第八条第3款“……出卖人应当于该商品房或车位交付使用后365日内办理所有权初始预登记，若因出卖人未在上述时间内办理完毕所有权初始预登记而致使买受人不能取得房屋或车位权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同，但因项目分期开发原因导致买受人未能在本合同约定的时间办理土地使用权属证书的，出卖人不承担违约责任……”。第十八条“本合同的补充协议为本合同不可分割的组成部分，若与本合同正文内容约定不一致时，按此补充协议的约定执行”。第十九条“本合同补充协议是合同双方当事人在签字前已仔细核对、确认本合同及本补充协议各条款，均充分理解并无异议，经双方签字盖章之日起生效”。案涉《补充协议》还约定了其他事项。 上述案涉《合同》及案涉《补充协议》签订后，方明英按期足额支付了全部购房款3,287,742元，万榕公司亦向其出具了相应金额的购房发票。 2016年12月27日万榕公司向方明英交付案涉房屋，双方办理了交接手续。 2018年3月6日福州市不动产登记和交易中心向万榕公司发出《首次登记通知书》（榕不动产首字第），该《首次登记通知书》落款处盖有“福州市国土资源局不动产登记专用章”。案涉房屋所在万科广场A地块7#楼的房屋通过首次登记。同日，万榕公司按方明英在案涉《合同》中留的联系地址向其寄出《商品房产权办理提示函》，该函主要内容为：万科广场A地块7#楼业主，我司已于2018年3月6日办理完成商品房总登手续，按照您与我司签署的案涉《合同》约定：若您是以按揭贷款方式支付商品房价款且自行办理产权的，鉴于我司为您的按揭贷款承担担保责任，您应当在所购商品房总登手续办理完成后三个月内办理完毕房屋产权登记所有手续……。 现方明英提出万榕公司通知其交房的时间是2016年12月27日，因万榕公司的原因，致使其未能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书为由，提出万榕公司已构成违约而向本院提出上述诉请。 庭审中，万榕公司提出即使其公司存在逾期办理产权违约行为，但方明英占有和使用房屋的权利没有受到任何影响，方明英因迟延办理取得产权事实上没有实际损失，且也没有任何证据可以证明方明英存在实际损失。因此，方明英主张按照购房款日万分之一标准支付违约金没有事实依据且大大超出其实际损失，依法应予以调低。 本院认为，本案主要争议焦点是万榕公司提出逾期办理所权初始预登记的违约金按日万分之一计超出方明英实际损失，依法应予以调低。 关于原、被告争议焦点。 本院认为，案涉《补充协议》第十九条明确双方当事人在签字前已仔细核对，确认本补充协议各条款，均充分理解并无异议，经双方签字盖章之日生效。因此万榕公司逾期办理所有权初始预登记的违约责任应适用案涉《补充协议》第八条第3款第2项中“若因出卖人未在上述时间内办理完毕所有权初始预登记而致使买受人不能取得房屋或车位权属证书的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金”的约定。万榕公司提出逾期办理所有权初始预登记的违约金按日万分之一计大大超出方明英实际损失，依法应予以调低的主张不成立，本院不予采纳。 综上，本院认为，方明英与万榕公司签订的案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方签订的案涉《补充协议》，除本院上述已经认定第八条第3款第2项但书部分无效外，其他部分内容没有违反法律法规的强制性规定，亦合法有效。双方均需依约履行。万榕公司于2016年12月27日向方明英交付了案涉房屋，依约应于2017年12月27日前办理房屋所有权初始预登记，但万榕公司未能在交房后365日内办理完毕所有权初始预登记已是不争的事实，因此造成方明英亦不能在上述时间内取得房屋权属证书，万榕公司应负违约责任。据此万榕公司应从逾期之日即2017年12月28日起至2018年3月6日完成所有权初始预登记并于同日向方明英发出《商品房产权办理提示函》之日止计69天，每天按方明英已付购房款3,287,742元的日万分之一向方明英支付违约金共计22,685元（四舍五入后取整）。万榕公司提出逾期办理所有权初始预登记的违约金按日万分之一计超出方明英实际损失，依法应予以调低的主张不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款的规定，判决如下： 福州市万榕房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向方明英支付违约金22,685元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费184元，由福州市万榕房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  刘妙香 二〇一九年四月三十日 法官助理高海瑜书记员许晓蔚 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。