湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终263号上诉人（原审原告）：山东天宝化工股份有限公司，住所地平邑县城蒙阳南路西327国道北。法定代表人：李治国，总经理。委托诉讼代理人：乔玉笛，男，1969年7月6日出生，汉族，住山东省平邑县，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：汤定波，男，1959年3月1日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。上诉人山东天宝化工股份有限公司（以下简称“天宝化工公司”）因与被上诉人汤定波房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初7867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人天宝化工公司上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。天宝化工公司的一审诉讼请求是解除2017年11月2日天宝化工公司与汤定波签订的《长沙市不动产（二手房）买卖合同》，一审法院没有围绕是否符合房屋买卖合同解除的构成要件进行审理。依据合同约定，汤定波属于根本性违约，一审法院依据“不安抗辩权”驳回天宝化工的诉讼请求，没有事实和证据支持。二、一审法院适用法律不当。本案是房屋买卖合同解除的问题，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及其规定和《合同法》第九十四条规定。一审庭审中汤定波认可天宝化工公司多次向其催要房款，其没有交付购房款，无奈，天宝化工公司于2017年12月19日向汤定波寄出了解除房屋买卖合同的通知，庭审中汤定波认可已收到该通知，且没有异议。房屋买卖合同中明确约定了汤定波应于2017年11月3日前支付购房款（两套房168万元），这个付款义务有明确的时间界定，且支付购房款是汤定波的先履行义务，而汤定波没有履行，是根本性违约。天宝化工公司的诉求符合法律规定，请求二审法院判令依法解除房屋买卖合同。综上，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。被上诉人汤定波辩称，首先买房子的时候，卖房代表不是这个诉讼代理人。汤定波是真心实意想买这个房子，多次去看房，确实喜欢，总价经双方最后确认两套房总价为168万。办过户手续的时候，获知这两套房子还有房屋空置税未缴纳，空置8年多，有60多万的空置税。然后汤定波跟卖房代表协商，房屋空置税应该由天宝化工公司缴纳，房屋买卖交易的相关税费汤定波愿意交，但是空置税不是由买方承担，应由天宝化工公司承担。最后协商不成，天宝化工公司还派黑社会来恐吓，那段时间确实规避了。汤定波认为一审法院的判决公正，汤定波愿意支付房款，且房屋交易的相关税费该汤定波交的都会交，但交易之前的空置税不愿意承担。天宝化工公司向一审法院提出诉讼请求：解除双方于2017年11月1日签订的《长沙市不动产（二手房）买卖合同》（合同编号为201711020147），汤定波承担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年11月2日，天宝化工公司（卖方）与汤定波（乙方）签订《长沙市不动产（二手房）买卖合同》（合同编号为201711020147）。约定：甲方将坐落于桐子坡西路408号麓谷林语小区I区综合体3栋16034不动产出售给乙方，面积81.75平方米；转让成交价58万元；甲乙双方在不动产转移登记过程中应缴纳的税费按规定缴纳；乙方应于本合同签订之日起1日内一次性支付全部房价款。2017年12月19日，天宝化工公司向汤定波发出《通知》，通知内容概括如下：由于你方未按时支付购房款致使房屋无法继续交易，该公司暂不再对房屋进行转让，到长沙市不动产登记中心撤回登记申请。汤定波提交了一份不动产转移登记申请人资料验证单，拟证明天宝化工公司未按照约定缴纳税费导致双方交易无法进行。另查明，上述涉案房屋的所有权人系天宝化工公司，不动产权证号为湘（2017）长沙市不动产权第0032211号。双方认可系争房产交易前及交易时尚欠税费未缴纳，缴纳义务人为该公司。据天宝化工公司当庭陈述，交易双方约定，支付税费的义务由汤定波承担。汤定波则陈述称，税费应由天宝化工公司支付，只要该公司按照合同约定缴纳税费，其愿意继续履行房屋买卖合同、即时支付价款。一审法院认为，针对税务机关而言，天宝化工公司作为系争房产的纳税义务人，负有纳税义务，不因其与汤定波订立房屋买卖合同而转移、豁免。天宝化工公司主张该公司所欠税费应由汤定波负担或由其垫付，系双方约定，而合同约定为在不动产转移登记过程中应缴纳的税费按规定缴纳，根据文义解释，该规定为法律、法规之规定，天宝化工公司的主张不能成立，即系争房屋因尚欠税费存在权利瑕疵。本案中，汤定波未按约定缴纳购房款，其关于该公司应先结清先前所欠税费的先履行抗辩主张成立，该公司关于解除合同的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回山东天宝化工股份有限公司的诉讼请求。本案受理费80元，由山东天宝化工股份有限公司负担。本院二审审理查明:2017年11月2日，天宝化工公司（卖方）与汤定波（乙方）签订《长沙市不动产（二手房）买卖合同》（合同编号为201711020147）。约定：甲方将坐落于桐子坡西路408号麓谷林语小区I区综合体3栋16034不动产出售给乙方，面积81.75平方米；转让成交价58万元；甲乙双方在不动产转移登记过程中应缴纳的税费按规定缴纳；乙方应于本合同签订之日起1日内一次性支付全部房价款。汤定波未在合同约定的时间内支付房价款，天宝化工公司多次口头向其催要，其亦未支付。2017年12月19日，天宝化工公司向汤定波发出《通知》，通知内容概括如下：由于你方未按时支付购房款致使房屋无法继续交易，该公司暂不再对房屋进行转让，到长沙市不动产登记中心撤回登记申请。因合同中对交易过程中应缴纳的税费没有明确由哪方缴纳，二审中汤定波认可涉案房屋转移交易的相关税费由其承担，但汤定波认为涉案房屋空置8年多，有60多万元的空置税，应由天宝化工公司缴纳，并无证据证明。汤定波直至现在未向天宝化工公司支付房价款。本院认为，2017年11月2日，天宝化工公司（卖方）与汤定波（乙方）签订《长沙市不动产（二手房）买卖合同》（合同编号为201711020147）系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。依据合同第四条第1点约定，汤定波应在2017年11月3日之前一次性支付全部房价款，但直至二审审理期间汤定波未向天宝化工公司支付任何房价款。汤定波辩称涉案房屋还有60多万元的房屋空置税未缴纳，没有事实和法律依据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条和《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，汤定波经催告后在合理期限内仍未履行付款义务，构成根本性违约，故天宝化工公司关于解除合同的诉讼请求应予支持。综上所述，一审判决认定事实不清，处理不当，上诉人天宝化工公司的上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2018）湘0102民初7867号民事判决；二、解除山东天宝化工股份有限公司和汤定波于2017年11月2日签订的《长沙市不动产（二手房）买卖合同》（合同编号为201711020147）。本案一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，共计160元，由汤定波负担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 詹支粮审判员 金新贵二〇一九年四月二十六日书记员 林 巧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。