湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终566号上诉人（原审被告）：怀化宏宇房地产开发有限公司(以下简称宏宇公司)，住所：怀化市鹤城区顺天南路（顺天桥头宏宇新城售楼中心），统一社会信用代码914312006639986842。法定代表人：黄伟飞。委托诉讼代理人：姜辉，湖南宏峰律师事务所律师，执业证号14312201210367191。委托诉讼代理人：黄勇，湖南宏峰律师事务所律师，执业证号14312200910606365被上诉人（原审原告）：龙欣欣，女，1988年12月27日出生，汉族，住所地湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：唐永洪，湖南维清律师事务所律师，执业证号14312201310483853。上诉人宏宇公司因与被上诉人龙欣欣商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2018）湘1202民初4642号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销原判第一项，改判驳回被上诉人在一审的诉讼请求。事实和理由：房屋买受人要取得房屋，一是要按合同约定交清房款，二是要按规定交纳完所有税款、维修基金。《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定，办理房屋入住手续前缴纳住宅专项维修资金是指在房屋买卖合同约定的交房时间之前。本案被上诉人2018年10月18日才缴纳住宅专项维修资金。双方补充协议第三条约定，由于乙方原因，未付清房款、有关税收、维修基金及合同约定的违约金，甲方有权拒绝交房，不承担延期交房的违约责任。故上诉人拒绝交房是适用先履行抗辩权，不构成违约，不承担违约责任。被上诉人龙欣欣辩称：关于先履行抗辩权的问题，怀化中院有大量生效判决认为本案这种类型不构成先履行抗辩权。被上诉人龙欣欣向一审法院起诉请求：1、判令宏宇公司向龙欣欣支付自2015年10月1日起至2018年1月11日止的延期交房违约金26998.36元（以总房款324110元为基数，按日万分之一计算至取得竣工验收备案表之日止，共863天）；2、本案诉讼费用由宏宇公司承担。原审法院认定事实：2014年4月23日，龙欣欣、宏宇公司签订了《怀化市商品房买卖合同》及《补充条款》，合同约定：龙欣欣购买宏宇公司开发的宏宇新城二期柏景湾项目的第28幢1单元29层2902号商品房，房屋总面积88.7平方米，单价3654元/平方米，房屋总价款324110元，宏宇公司应在2015年8月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给龙欣欣，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，因宏宇公司原因未按合同约定的期限将商品房交付给龙欣欣使用的，按合同补充协议处理。合同补充协议的约定为：因宏宇公司原因导致延期交房的，由宏宇公司按日向龙欣欣支付总房款万分之一作为违约金。上述《商品房买卖合同》和《补充条款》签订后，龙欣欣依约付清了购房款，并于2018年10月18日交纳了契税和物业专项维修资金。龙欣欣所购商品房所在住宅楼于2018年1月11日取得《竣工验收备案表》。至本案开庭日，龙欣欣尚未收房。原审法院认为：龙欣欣、宏宇公司签订的《商品房买卖合同》及《补充条款》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。宏宇公司未按合同约定的条件和期限向龙欣欣交付房屋，其逾期交房的事实客观存在，应当承担违约责任。宏宇公司认为龙欣欣没有根据合同的约定在交房前交纳住宅专项维修资金而违约在先，而享有先履行抗辩权而不应承担违约责任，本院认为，该理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。本案双方当事人签订的合同及补充协议均未对税费、维修基金等的支付金额、支付时间等作出具体明确的约定，无法判断履行该合同义务与交付房屋之间的先后顺序；宏宇公司在本案中未达到合同约定的交房条件，且没有证据证明已通知对方交纳税费、维修基金的具体时间，不能构成先履行抗辩权；房屋买卖合同双方当事人的主要义务是一方支付购房款，另一方交房，而契税以及维修基金的交纳不属于购房人的合同主要义务，宏宇公司用对方非合同主要义务的未履行来主张免除其应履行的主要义务，不符合先履行抗辩权的要件；契税以及住房维修基金的权利人并非宏宇公司，宏宇公司不能用他人的权利来免除自己的义务，故宏宇公司在本案中并不享有先履行抗辩权。鉴于《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起实施，根据法不溯及既往的原则，自2017年10月1日起倒推两年，涉案住宅楼在2018年1月11日取得《竣工验收备案表》，即本案违约交房期间应从2015年10月1日起算至2018年1月11日止，计833天，故宏宇公司应支付龙欣欣延期交房违约金26998.36元（324110元×0.0001%×833天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条之规定，判决:怀化宏宇房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付龙欣欣延期交房违约金26998.36元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费475元，减半收取237.50元,由怀化宏宇房地产开发有限公司负担。经审理查明：原审法院认定事实属实。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院认为：宏宇公司与龙欣欣所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，原审判决作有效认定正确。宏宇公司未按合同约定的条件和期限向龙欣欣交付房屋，其逾期交房的事实客观存在，应当承担违约责任。宏宇公司认为龙欣欣没有根据合同的约定在交房前交纳契税和住宅专项维修资金而违约在先，而享有先履行抗辩权而不应承担违约责任，本院认为，该理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。原审判决阐述的理由，即“本案双方当事人签订的合同及补充协议均未对税费、维修基金等的支付金额、支付时间等作出具体明确的约定，无法判断履行该合同义务与交付房屋之间的先后顺序；宏宇公司在本案中未达到合同约定的交房条件，且没有证据证明已通知对方交纳税费、维修基金的具体时间，不能构成先履行抗辩权；房屋买卖合同双方当事人的主要义务是一方支付购房款，另一方交房，而契税以及维修基金的交纳不属于购房人的合同主要义务，宏宇公司用对方非合同主要义务的未履行来主张免除其应履行的主要义务，不符合先履行抗辩权的要件；契税以及住房维修基金的权利人并非宏宇公司，宏宇公司不能用他人的权利来免除自己的义务，故宏宇公司在本案中并不享有先履行抗辩权”是成立且合法的，依法应予支持。宏宇公司的违约责任应当从合同约定的且在有效诉讼时效期间内的2015年10月1日起算。现上诉人的房屋已于2018年1月11日取得了《竣工综合验收备案表》，已符合合同约定的交房条件，逾期交房违约期限应计算至2018年1月11日止。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律准确，处理恰当。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费475元，由上诉人人怀化宏宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  欧晓林审 判 员  舒易成二〇一九年四月十八日代理书记员  沈慧娟附件：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。……