上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初1367号原告：龚玲娣，女，1953年12月18日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：龚嗣丁，男，1979年11月8日出生，汉族，住上海市闵行区。上述两列原告的共同委托诉讼代理人：顾子乾，上海申拓律师事务所律师。被告：杨月明，男，1954年11月11日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：陆勤山，男，1949年2月23日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：陆明，男。委托诉讼代理人：王熙峰，上海融力天闻律师事务所律师。第三人：上海宾电物业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：黄保鸿，执行董事。委托诉讼代理人：黄志宏，上海君典律师事务所律师。原告龚玲娣、龚嗣丁与被告杨月明、陆勤山、第三人上海宾电物业管理有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月11日公开开庭进行了审理。两位原告的共同委托诉讼代理人顾子乾、被告陆勤山的委托诉讼代理人陆明、王熙峰以及第三人的委托诉讼代理人黄志宏到庭参加诉讼。被告杨月明经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告龚玲娣、龚嗣丁向本院提出诉讼请求：1、确认被告杨月明与被告陆勤山签订的《置换(交易)协议书》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：位于上海市闵行区碧江路******房屋(以下简称涉案房屋)系被告杨月明的父亲杨顺福从上海电机厂承租而来。杨顺福去世后，杨月明及两原告共同居住于涉案房屋至今。2009年4月24日，两被告未经两原告同意擅自签订《置换(交易)协议书》，杨月明将涉案房屋转让给了陆勤山。后两原告发现陆勤山将户口迁入涉案房屋，方才知晓涉案置换协议。后原告多次要求陆勤山迁出户口，均被拒绝。原告认为，首先，签约至今，陆勤山并未实际承租并居住于涉案房屋；其次，涉案房屋的租金、水电煤等费用一直由两原告及杨月明支付，陆勤山从未支付过；再次,根据《上海市房屋租赁条例》第三十八条第二款之规定，公房承租人转让承租权应事先征得在本处有本市常住户口的共同居住人的同意，而两原告并未同意杨月明转让涉案房屋，两原告也从未收到陆勤山支付的所谓购房款。因此，两被告签订的置换协议应属无效。综上，两原告为维护自身权益，诉至法院，提出前述诉请。被告杨月明未到庭答辩。但本院于2019年2月20日电联杨月明，杨月明表示因为龚嗣丁要向陆勤山借钱，需拿涉案房屋作抵押，故其与龚嗣丁、陆勤山及陆勤山的儿子一起至物业公司签了合同。至于合同内容其不清楚。其又称陆勤山出借了人民币(币种下同)20多万元，龚嗣丁已经还了十几万元，还有八、九万元未还。涉案房屋一直由两原告与其占有使用。其对涉案房屋的租赁卡的变化也不知情。被告陆勤山辩称，不同意两原告提出的诉请。原告龚嗣丁曾向陆勤山借款20万元做生意，并表示半年后归还。后来龚嗣丁生意赔了、还不了，故龚嗣丁让他继父即被告杨月明以房抵债。两原告一定要写房价款为25万元，故涉案协议签署的标的为25万元。签协议当时，陆勤山和儿子陆明以及两原告、被告杨月明共五人同时到物业公司，协议也是物业公司根据双方的意思写的。因为陆勤山的儿子陆明与原告龚嗣丁关系很好。签完涉案协议后，因原告等人无房可住，故陆勤山同意先让原告他们居住着。后来陆勤山于2013年开始多次上门要房，双方还发生争吵。到了2017年，杨月明写了承诺书表示同意搬走，但是一直没有履行承诺。如果原告等人不起诉陆勤山，考虑到龚嗣丁父母年迈，陆勤山也会让原告等人继续居住。对于25万元房款支付情况，其中20万元系此前的借款冲抵，另外5万元于2009年7月向原告等人支付。第三人上海宾电物业管理有限公司陈述，涉案协议是双方真实意思表示。作为物业公司，第三人不要求同住人签字，但要求同住人到场并核对户口。故签订协议时，两原告及两被告、陆勤山的儿子陆明都在场。协议是两被告签订的，交易价格为25万元，分两期支付房款(2009年2月付20万元，2009年7月24日之前支付剩余5万元)。当时，第三人的工作人员也问出售方关于首期款20万元是否已支付。出售方表示已经付了。第三人也是为了出售方交易安全考虑，等出售方25万元均收到后，第三人才于2009年10月将涉案房屋的租赁卡交给陆勤山。租赁卡给到陆勤山的时候，买卖双方也都在场，也均确认房款收到。涉案协议对户口问题也进行了约定，作为出售方，涉案房屋卖了，但户口没地方签，鉴于买卖双方关系良好，陆勤山同意两原告及杨月明的户口保留在涉案房屋内。签署涉案协议之前，4月21日，杨月明向第三人称要把涉案房屋出售。因涉案房屋原先承租人是杨月明的父亲杨顺福，原始获配人为杨月明及其父母三人。鉴于杨月明的父母都已经过世，故在杨月明兄姐签名同意后将涉案房屋的承租人变更为杨月明。由于杨月明讲好是要将涉案房屋出售给陆勤山，故第三人未将承租人登记为杨月明的租赁卡交给杨月明。在新的承租人陆勤山购买后，把承租人登记为陆勤山的租赁卡直接给了陆勤山。由于涉案房屋的特殊性，故涉案房屋的转让由第三人签章就可进行，不需要去房地产交易中心办理。此外，涉案房屋具体的租赁费收取是由另外的物业公司即上海闵碧物业管理有限公司来承接的。闵碧物业根据第三人提供的新的承租人信息收取租金，故自2010年1月1日开始，所有物业费的催收单据记载的户名都是陆勤山。综上，第三人认为，两原告的起诉是虚假的，因为现在涉案房屋要拆迁了，原告等人心里不平衡所致。经审理查明，原告龚玲娣与被告杨月明系夫妻关系。原告龚嗣丁系龚玲娣的儿子、系杨月明的继子。龚嗣丁与被告陆勤山之子陆明系同学关系。涉案房屋系租赁公房，原始承租人为被告杨月明的父亲杨顺福。2009年4月21日，杨月明向第三人提交《申请更户》，申请变更承租人为杨月明。2009年4月23日，涉案房屋的承租人登记为杨月明。2009年4月24日，杨月明(甲方，售房人)与陆勤山(乙方，买房人)签订《置换(交易)协议书》，约定甲方将涉案房屋(建筑面积15.8+8.2平方米、不可售公房)出售给乙方；甲乙双方同意以成交价25万元认购涉案房屋；乙方于2009年4月24日向甲方支付20万元；乙方于2009年7月24日向甲方支付5万元；乙方同意甲方把户口留在原籍，如发生问题，责任自负，与第三人无关。第三人亦在该协议书上盖章确认。2009年10月29日，涉案房屋的承租人登记为陆勤山。2017年3月19日，杨月明签署《搬迁协议》。该协议记载“本人因在八年前把自己房子转卖给陆勤山，住至今日，现面临拆迁，本人承诺在一个月之内搬离，否则后果自负(包括户籍迁离此处)”。另查明，《置换(交易)协议书》签订前后，涉案房屋一直由两原告及被告杨月明居住使用至今，相关的公共事业费用亦由两原告及被告杨月明支付。因两原告认为两被告未经其同意擅自转让涉案房屋，遂成讼。再查明，涉案房屋编号为XXXXXXXXX的户口簿显示户主杨月明(登记日期为1998年8月)、龚玲娣(于2003年3月21日迁入)、龚嗣丁(于2003年3月21日迁入)。涉案房屋编号为XXXXXXXXX的户口簿显示户主陆勤山(于2014年7月24日迁入)、陆磊(于2014年7月24日迁入)、陆书雅(于2017年6月20日报出生)。以上事实，由两原告共同提供的编号为XXXXXXXXX户口簿、《置换(交易)协议书》、公用事业费用缴费凭证，被告陆勤山提供的承租人为陆勤山的公房租赁凭证、编号为XXXXXXXXX的户口簿、《搬迁协议》，第三人提供的2009年4月21日《申请更户》、承租人为杨月明的公房租赁凭证、户主为杨顺福的上海电机厂家属宿舍使用证及各方当事人庭审陈述所证实。审理中，第三人向本院申请马某出庭作证。证人马某陈述，其于1998年在上海电机厂房管所工作，2003年单位国有转制，房管所就用了上海宾电物业管理有限公司的营业执照，其现任上海宾电物业管理有限公司办公室主任。2009年4月，杨月明拿着租赁凭证到第三人处咨询过户事宜。经审核，涉案房屋的承租人系杨月明的父亲，故告知杨月明需要申请变更租赁凭证。当时杨月明的父母均已过世，故需要杨月明的兄弟姐妹签字同意。2009年4月22日，杨月明前来办理租赁凭证变更至杨月明名下的手续。2009年4月24日，其帮杨月明做了租赁凭证变更至下家的手续。办理变更至下家的手续需要上家及户口上的同住人夫妻、子女以及下家、同住人全部到场。当日，上下家及同住人均到场了，无人反对，签字后就可办理。因上家没有地方迁户口，下家同意让上家的户口放在涉案房屋内，为此第三人也有备注。待下家付了第二笔钱后，变更手续就算完成了。期间上下家均确认房款已付。第三人又向本院申请高某某出庭作证。证人高某某陈述，其于1998年左右就在上海宾电物业管理有限公司工作至今。2009年，杨月明拿着涉案房屋的租赁凭证至第三人处询问其涉案房屋如何过户。因租赁凭证上的承租人是杨月明的父亲，同住人为杨月明和杨月明的母亲，而杨月明的父母均已去世，故其告知杨月明户口本中的人需要全部到场且需要杨月明的兄弟姐妹签字才可以办理。2009年4月22日，杨月明带着旧的租赁凭证来办手续。因为听说杨月明等人过几天要办理过户至下家的手续，故4月23日，其就开了新的承租人为杨月明的租赁凭证并一直存放在办公室。24日，上家户口的人全部到场，他们全部同意办理过户至陆勤山名下的手续。其和同事小马就帮他们办理并写了合同。当时上家提出他们户口无地方可迁，下家同意上家暂时将户口留在涉案房屋内，其就在合同上给他们备注了户口问题的后果由他们自负、与第三人无关。当时上下家都说第一笔房款已经付清，还有第二笔房款未付，故其和上下家说等第二笔房款付清了再来拿新的租赁凭证。至10月29日，杨月明和陆勤山至第三人处均确认房款已支付完毕。故其就把新的承租人为陆勤山的租赁凭证给他们，也在原始档案中注明了涉案房屋买卖情况。对于上述两位证人的证言，两位原告表示不认可，认为两位证人证言存有虚假，流程存在瑕疵，两次变更程序不一，两位证人恰好证明办理变更时，两原告不在场，且证人也未看到购房款的支付凭证。被告陆勤山以及第三人均对证人证言表示认可。本院认为，被告杨月明与陆勤山就涉案房屋签订的《置换(交易)协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性效力性规定，若无法定事由，该协议应属有效。就杨月明所述“龚嗣丁要向陆勤山借钱，需拿涉案房屋作抵押，故其与龚嗣丁、陆勤山及陆勤山的儿子一起至物业公司签了合同。至于合同内容其不清楚”的意见，本院认为，杨月明作为具有完全民事行为能力人，应当对自己签署的材料内容予以明知，且从杨月明出具的《搬迁协议》内容可见，其出售房屋的意思表示明确，故杨月明所述其系拿涉案房屋作抵押、对合同内容不清楚的意见，本院不予采信。就两原告认为两原告作为同住人，杨月明未经两原告同意擅自转让涉案房屋的承租权，相关协议应属无效的意见。本院认为，首先，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。可见，两原告以杨月明在签约时对涉案房屋无处分权为由主张合同无效，本院不予支持。其次，两位证人对涉案协议的签约过程作了陈述，对两位证人的证言，本院认为两位证人与本案并无实际利害关系，所述内容较为客观，本院予以采信，鉴于此，根据两位证人陈述，签约当时两原告均在场且对涉案房屋租赁权的转让并未提出异议，可见，两原告对签约事宜系明知的。且从两原告与被告杨月明的亲属关系及居住状况来看，两原告与杨月明长期居住在一起，涉案协议签约至今近十年，两原告对此不知情，显然不合理。再次，对于两原告提出的涉案房屋一直由两原告及杨月明居住、公共事业费均由两原告及杨月明支付、两原告及杨月明户口一直在涉案房屋内、两原告未取得涉案房屋转让款等意见，本院认为，鉴于龚嗣丁与陆勤山之子陆明的关系，两原告及杨月明在涉案协议签署后仍居于涉案房屋内存在感情基础。鉴于涉案房屋由两原告及杨月明实际使用，使用期间所产生的相关公共事业费用当然应由两原告及杨月明负担。根据协议所载约定，“乙方同意甲方把户口留在原籍”，可见两原告及杨月明户口一直在涉案房屋内有事实基础。至于陆勤山有无支付涉案房屋转让款的问题，从陆勤山的陈述“涉案房屋转让于其主要系因龚嗣丁欠其钱款、无力归还”，有以房抵债之意；又根据两位证人陈述，在涉案房屋交易过程中，证人两次向买卖双方询问房款是否付清，买卖双方均确认已付清，若陆勤山未付清房款，作为出卖方的杨月明，如此陈述显然不合理；再从杨月明向本院陈述的内容，杨月明对“陆勤山已向杨月明、龚嗣丁等支付了20多万元”是明确的，金额与涉案协议金额相似，杨月明若认为陆勤山支付的20多万元大多已归还，应向本院提交证据相关证据材料，但其未提供相应证据材料。可见陆勤山已按约支付了涉案房款。综上，两原告主张涉案协议无效的理由，并不成立，本院不予支持。被告杨月明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告龚玲娣、龚嗣丁的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计40元，由原告龚玲娣、龚嗣丁负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉二〇一九年四月一日书记员 王伊妮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。二、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。