河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0191民初4183号原告上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司，住所地河南省郑州市郑东新区天赋路****楼。法定代表人龚玮达，总经理。委托代理人李晓杰，北京市京师（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人倪德海，北京市京师（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告河南绿地中原置业发展有限公司，住，住所地河南省郑州市郑东新区金水东路**绿地新都会**楼****/div>法定代表人方东兴，总经理。委托代理人许镇江，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人王仁江，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告郑州千玺荟企业管理咨询有限公司，住所地河，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务中央公园****楼负**法定代表人战力群，总经理。委托代理人王卫华，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人于婷伟，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告战力群，男，1963年6月6日出生，满族，住河南省郑州市金水区。原告上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司与被告河南绿地中原置业发展有限公司（以下简称“绿地公司”）、郑州千玺荟企业管理咨询有限公司（以下简称“千玺荟公司”）、战力群物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李晓杰、倪德海，被告绿地公司委托代理人王仁江，被告千玺荟公司委托代理人王卫华到庭参加诉讼。被告战力群经本院传票传唤，无正当理拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2013年10月21日，被告绿地公司作为出租方与被告战力群签订商铺租赁合同，将被告绿地公司所有的位于商务中央花园2号3号楼负1夹层（BM）、负1层（B1）（建筑面积共11112.83平方米）商铺出租给被告战力群用于娱乐、餐饮使用，租赁期限自2014年3月1日至2022年2月28日止。被告战力群系被告千玺荟公司的法定代表人。后原告与被告千玺荟公司签订物业管理服务合同，约定由原告为被告千玺荟公司、战力群提供完善的物业管理服务，但被告千玺荟公司未依约缴纳物业服务费，自2015年9月15日至2018年12月31日，被告千玺荟公司、战力群拖欠物业服务费3075290.1元，产生滞纳金922587.03元，共计3997877.13元。根据物业管理条例第42条规定，承租人、使用人拖欠物业费的，业主承担连带责任。至今三被告仍未支付拖欠的物业费，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、三被告支付拖欠的物业服务费3075290.1元及滞纳金922587.03元，共计3997877.13元；2、本案诉讼费用由三被告承担。被告绿地公司辩称，本案不适用物业管理条例第41条，该条规定根据物业服务合同交纳物业费，业主承担连带责任的前提是业主与物业公司签署服务合同后将房屋出租，本案物业服务合同是原告与被告千玺荟公司直接签署，物业服务费也系直接给付原告，原告也是直接向被告千玺荟公司催收，依据合同相对性原告只能向被告千玺荟公司主张物业费，而不能要求被告绿地公司承担连带责任。根据物业管理条例第40条，业主也仅对欠缴的物业费承担连带责任，滞纳金并无法律规定，被告绿地公司不应承担连带责任。被告千玺荟公司辩称，原告与被告绿地公司签订的前期物业服务合同在2014年已经到期，原告不具备物业服务主体资格，不具备本案诉讼主体资格。原告与被告千玺荟公司签订的物业服务合同由于原告不具备物业主体资格无效。并且双方签订合同后，原告未按合同约定履行物业服务的相关义务。原告主张物业费除提供物业服务合同外，还应当提供能证明其履行物业管理服务义务的相关证据。被告千玺荟公司法定代表人即被告战力群在合同上签字的行为是履行职务行为，该合同产生的法律后果由被告千玺荟公司承担，与被告战力群无关。被告战力群未答辩。经审理查明：2012年8月28日，原告与被告绿地公司签订物业委托管理协议，协议约定被告绿地公司选聘原告对绿地?千玺广场提供前期物业管理服务事宜。物业服务费标准为办公低区19.8元/平方米/月，办公高区21元/平方米/月，商业物业30元/平方米/月，合同期限自被告绿地公司项目交付之日起两年，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自动终止。合同期满，业主大会尚未成立的合同自然延期。业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定，业主应承担连带责任。2013年10月21日，被告绿地公司与被告战力群签订商铺租赁合同，约定被告绿地公司将位于郑州市郑东新区中央公园2号3号楼负1夹层（BM）、负1层（B1）商铺出租给被告战力群，被告战力群承租商铺经营范围为娱乐、餐饮，BM层经营娱乐品牌为千玺荟，B1层经营餐饮品牌为潮江春。租赁期限自2014年3月1日至2022年2月28日止，其中2014年3月1日至2014年8月31日为免租期，免租期内不收取租金，但被告战力群须按规定缴纳此期间的物业费、水费、电费、气费、通讯、设备等因使用出租商铺而产生的一切费用。在租赁期间，被告战力群所使用的水、电、气、有线电视、电话、通讯以及相关的各项费用，均由被告战力群承担。被告战力群有义务与被告绿地公司委托的专业物业管理方或专业商业管理方签订管理合同，接受并遵守相关物管或商管规定。后原告与被告千玺荟公司签订物业管理服务合同，约定绿地中心千玺广场总建筑面积24.6万㎡，被告千玺荟公司所购房产为该项目西区地下B1层4926㎡，BM层6186.83㎡两层商业用房，该单元总建筑面积11112.83㎡。原告作为千玺广场项目的物业管理单位，依照有关法律法规政策以及与发展商签订的前期物业管理合同的约定，对该项目外部的房屋、公共设施、安全护卫、消防工作、生活秩序、环境保护、清洁绿化等提供物业管理服务。合同期限与商铺租赁合同期限同步，自2015年9月15日起至租赁合同结束之日止。物业综合管理费按7元/月/平方的标准收取，即每月管理费为77789.81元，每季度支付一次，合计233369.43元。2015年9月15日-2015年12月31日期间的物业综合管理费，被告千玺荟公司应在合同签订后5个工作日内一次性支付。自2016年1月1日起的物业综合管理费，每季度缴纳一次。第一期物业综合管理费应在合同签订后5日内支付完毕，第二期开始的物业综合管理费应在季度首月15日前支付完毕，逾期将按每日0.1%的标准计算滞纳金。原告于2018年8月24日通过EMS向被告千玺荟公司发出律师函，显示千玺广场西区地下商业自2015年9月15日至2018年9月30日，共计拖付物业服务费2839328.06元。2018年8月28日，该邮件被签收。原告于2018年9月27日通过EMS向被告绿地公司发出律师函，显示千玺广场沿湖4、5号商铺、千玺广场西区地下商业（潮江春）截止到2018年9月30日承租人千玺荟公司使用期间拖欠物业费、水电费3892517元。2018年9月28日，该邮件被签收。以上事实有原告提交的商铺租赁合同、物业管理服务合同、物业委托管理协议、律师函2份、EMS快递2份、查询记录2份及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，原告与被告绿地公司签订的物业委托管理协议，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。依照原告与被告绿地公司签订的物业委托管理协议，原告为包括涉案房屋在内的区域提供物业服务，合同期限自被告绿地公司交付之日起两年，合同期满，业主大会尚未成立的合同自然延期。案件审理过程中，被告绿地公司并未举证证明涉案物业已成立了业主大会，故该物业委托管理协议自然延期，仍在合同履行期内，原告与被告绿地公司仍应受该合同约束。对于被告绿地公司与被告战力群签订的租赁合同，被告战力群系被告千玺荟公司的法定代表人，签署该租赁合同后，房屋由被告千玺荟公司实际使用，被告千玺荟公司亦确认被告战力群的该行为系其履行职务行为，故该租赁合同的主体实际应为被告绿地公司与被告千玺荟公司，被告千玺荟公司应当依照租赁合同的约定履行相应合同义务。被告战力群对此不应承担责任。依照租赁合同的约定，在租赁期间，涉案商铺使用的水、电、气、有线电视、电话、通讯以及相关的各项费用，均由被告千玺荟公司承担。被告千玺荟公司有义务与被告绿地公司委托的专业物业管理方或专业商业管理方签订管理合同，接受并遵守相关物管或商管规定。故原告与被告千玺荟公司签订的物业管理服务合同并未违反前述物业委托管理协议及租赁合同约定，该物业管理服务合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。原告已按照合同约定为被告千玺荟公司提供了物业服务，被告千玺荟公司应当支付相应的物业费，自2015年9月15日至2018年12月31日，期间共计1204天，物业管理服务合同物业费标准为7元/平方米/月，即0.23元/平方米/天，按建筑面积11112.83平方米计算物业费为3077364.88元（1204×11112.83×0.23），原告主张物业费3075290.1元在其应受偿范围内，本院予以支持。关于原告主张按照物业费3075290.1元的30%计算滞纳金为922587.03元，低于物业管理服务合同约定的标准，且不违反法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告绿地公司承担连带责任的诉讼请求，根据原告与被告绿地公司签订物业委托管理协议的约定，业主可与物业使用人就合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反合同约定，业主应承担连带责任。现被告千玺荟公司未按约支付物业费，违反合同约定，故被告绿地公司应当承担连带责任。被告战力群经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告郑州千玺荟企业管理咨询有限公司于本判决生效后十日内支付原告上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司2015年9月15日至2018年12月31日的物业服务费3075290.1元、滞纳金922587.03元；二、被告河南绿地中原置业发展有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38783元，减半收取19391.5元，由被告河南绿地中原置业发展有限公司、郑州千玺荟企业管理咨询有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇一九年四月八日书记员  王远松