安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0705民初1633号原告:交通银行股份有限公司铜陵分行，住所地安徽省铜陵市长江中路990号。负责人：卢朝晖，该行行长。委托诉讼代理人：杨琦,安徽景旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹仁姐,安徽景旺律师事务所律师。被告:朱英秀，女，1979年7月8日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。被告：铜陵柏庄领地置业有限公司，住所地安徽省铜陵市铜井西路2701号。法定代表人：齐世英，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶然亭，安徽宪达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海林，安徽宪达律师事务所律师。原告交通银行股份有限公司铜陵分行（以下简称交行铜陵分行）与被告朱英秀、铜陵柏庄领地置业有限公司（以下简称柏庄置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告交行铜陵分行的委托诉讼代理人杨琦，被告柏庄置业的委托诉讼代理人陶然亭到庭参加诉讼；被告朱英秀经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。交行铜陵分行向本院提出诉讼请求：1.解除交行铜陵分行与朱英秀签订的编号为2014346260001100227号的《个人房产抵押贷款合同》；2.朱英秀归还交行铜陵分行贷款本金312134.48元，利息24846.50元及罚息635.16元，合计337616.14元（暂计算至2019年2月1日，此后利息、罚息按合同约定计算至本息清偿之日止）；3.朱英秀承担实现债权费用20000元；4.柏庄置业对上述第2、3项付款义务，承担连带清偿责任；5.交行铜陵分行对朱英秀抵押的铜陵市柏庄香域花园7栋204室房地产，在上述第2、3项请求范围内享有优先受偿权；6.朱英秀、柏庄置业共同承担本案诉讼费。案件审理期间，交行铜陵分行撤回了第3项诉讼请求。事实和理由：2013年12月20日，朱英秀与柏庄置业签订编号为2014000098号的《商品房买卖合同》，约定：朱英秀向柏庄置业购买铜陵市柏庄香域花园7栋204室房屋，总价款476744元，其中首付款146744元，余款33万元办理银行按揭贷款手续。2014年9月30日，朱英秀与交行铜陵分行签订编号为2014346260001100227号的《个人房产抵押贷款合同》，约定：朱英秀向交行铜陵分行申请办理个人房产抵押贷款33万元，贷款期限300个月（贷款起始日为2014年11月3日至2039年11月3日止），贷款月利率6.004166‰，每月为一期，还款日为每月的1日。同时，朱英秀以其购买的铜陵市柏庄香域花园7栋204室房产，为上述借款提供抵押担保，并办理了铜房预2014字第003612号的预购商品房抵押权预告登记。柏庄置业也向交行铜陵分行出具《担保函》，承诺对朱英秀的上述借款提供连带责任保证。合同签订后，交行铜陵分行于2014年11月3日向朱英秀发放了贷款。借款后，朱英秀从2017年10月1日开始不按合同约定归还贷款，截至2019年2月1日，尚欠交行铜陵分行贷款本金312134.48元、利息24846.50元及罚息635.16元，合计337616.14元。朱英秀未作答辩。柏庄置业辩称：1.朱英秀向交行铜陵分行贷款购房属实；2.交行铜陵分行主张的未还本金数额，柏庄置业并不清楚；3.交行铜陵分行主张的利息，应当按照合同相关规定计算，罚息属于重复主张；4.柏庄置业希望与交行铜陵分行协商，将朱英秀购买的房屋进行处置，以所得资金偿还本案全部费用；5.对于交行铜陵分行主张的连带责任，法院应当依法判决。交行铜陵分行认为其对涉案房产享有优先受偿权，但本案同时存在抵押担保与保证担保，应优先行使抵押担保，在不足以清偿的情况下，柏庄置业才能承担连带保证责任。本院经审理认定事实如下：2013年12月20日，朱英秀与柏庄置业签订《商品房买卖合同》，约定：朱英秀购买柏庄置业开发建设的铜陵柏庄香域花园7栋204房，总价款为476744元，其中，首付款146744元，银行按揭贷款33万元。2014年9月30日，朱英秀与交行铜陵分行签订编号为2014346260001100227号的《个人房产抵押贷款合同》，约定：朱英秀向交行铜陵分行贷款33万元，贷款期限300个月，贷款利率为月利率6.004166‰，该利率系中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率上浮10%；还款方式为等额本息还款法，本息按期支付，还款日为每期末月的01日，以月为一期的，即每月的01日。双方约定，共同申请办理预购商品房抵押权预告登记，抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。出现下列任一情形的，均视为本合同的“提前到期事件”：……（3）甲方（朱英秀）违反本合同的其他约定。当出现任一“提前到期事件”时，乙方（交行铜陵分行）有权采取以下一项、多项或全部措施：……（5）单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，乙方有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息款，并对应付未付利息计收复利。合同对其他事项亦作了明确约定。上述合同签订后，交行铜陵分行于2014年11月3日向朱英秀发放了贷款。2014年10月23日，交行铜陵分行在铜陵市房屋产权监理处办理了抵押权预告登记，预告登记权利人为交行铜陵分行，义务人为朱英秀。贷款后，朱英秀从2017年10月份开始逾期还款，至2019年2月1日，尚欠贷款本金312134.48元，利息24846.50元，罚息635.16元，合计337616.14元。另查明，2014年10月23日，柏庄置业向交行铜陵分行出具《担保函》，载明：我公司为朱英秀与交行铜陵分行签订的编号为2014346260001100227号的《个人房产抵押贷款合同》提供连带责任保证，保证范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证期间为购房人的债务履行期限届满之日起两年，贵行宣布主合同项下债务全部提前到期的，以其宣布的提前到期日为债务履行期限届满日。本担保函自签署之日起生效，购房人取得所购房屋的《房地产权证》并以其所购房屋为贵行贷款设定抵押担保、贵行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，我公司的保证责任解除。但在贵行取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，购房人已有欠款或欠费的，我公司对该部分应付款项仍承担保证责任。本院认为，交行铜陵分行与朱英秀签订的《个人房产抵押贷款合同》，柏庄置业向交行铜陵分行出具的《担保函》，均系当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，依法应受法律保护，当事人均应当依据合同约定，全面履行各自的义务。交行铜陵分行依据合同约定，向朱英秀发放了贷款，朱英秀从2017年10月份开始未依据合同约定还本付息，其行为已构成根本违约，交行铜陵分行可以行使选择权，要求朱英秀继续按照合同约定履行还款义务或解除合同、提前收回贷款。本案中，交行铜陵分行选择解除合同并要求朱英秀提前归还全部贷款本息的诉讼请求符合法律规定与合同约定，本院予以支持；交行铜陵分行要求对抵押物行使优先受偿权，为此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》明确规定，以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。本案中，交行铜陵分行与朱英秀虽办理的是房地产预抵押，但预抵押仍具有抵押的效力，交行铜陵分行仍有权行使抵押权，以所得价款优先受偿。交行铜陵分行同时要求柏庄置业承担连带担保责任，为此，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条明确规定：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。交行铜陵分行在本案中依据的是柏庄置业出具的《担保函》，但担保函并未对此进行明确，交行铜陵分行也无其他证据证明双方对债务人提供的物的担保与第三人提供的保证担保的实现顺序进行了明确约定，就本案而言，在债务人朱英秀提供抵押担保的情形下，交行铜陵分行应先就该物的担保实现债权，再由保证人柏庄置业承担交行铜陵分行就抵押物优先受偿以后的剩余部分的连带清偿责任。柏庄置业主张罚息不应重复计算，但因朱英秀与交行铜陵分行在《个人房产抵押贷款合同》中对此作了明确约定，该约定也未违反相关法律规定，对其该项答辩意见，本院不予采信；其余答辩意见，本院予以采信。朱英秀经合法传唤未到庭，视为对交行铜陵分行的诉讼主张放弃抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告交通银行股份有限公司铜陵分行与被告朱英秀签订的编号为2014346260001100227号的《个人房产抵押贷款合同》；二、被告朱英秀于本判决生效之日起十日内返还原告交通银行股份有限公司铜陵分行贷款本金312134.48元，利息24846.50元，罚息635.16元，合计337616.14元（利息、罚息暂计算至2019年2月1日，此后利息、罚息按合同约定计算至本息清偿之日止）；三、原告交通银行股份有限公司铜陵分行有权对朱英秀抵押的铜陵市柏庄香域花园7栋204室房地产行使抵押权，所得价款在上述第二项请求范围内享有优先受偿权；四、上述第二项债务，如原告交通银行股份有限公司铜陵分行通过对抵押物铜陵市柏庄香域花园7栋204室房地产行使优先受偿权后仍无法清偿，被告铜陵柏庄领地置业有限公司对于不能清偿的部分，承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6364元，减半收取计3182元，由被告朱英秀负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  孙国兵二〇一九年四月九日书记员  汪 顺附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条——当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第九十四条——有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条——合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条——借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条——借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条——借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条——借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条——当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第五十三条——债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条——被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条——被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条——以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。