安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0603民初4011号 原告（反诉被告）：中国铁路上海局集团有限公司蚌埠工务段，住所地蚌埠市蚌山区南山路**。 负责人：韩清强，该单位段长。 委托诉讼代理人：胡紫星，该单位职员。 委托诉讼代理人：高心华，安徽元方圆律师事务所律师。 被告（反诉原告）：淮北市相山区三六五宾馆，，住所地安徽省淮北市相山区惠黎东路 经营者：航波，男，1965年1月16日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 被告（反诉原告）：航波，男，1965年1月16日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 上述两位被告共同的委托诉讼代理人：纪建春，安徽嘉闻律师事务所律师。 原告中国铁路上海局集团有限公司蚌埠工务段（以下简称蚌埠工务段）与被告淮北市相山区三六五宾馆（以下简称三六五宾馆）、航波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。在答辩期间，三六五宾馆、航波提出反诉，本院决定将反诉与本诉合并审理，于2018年12月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蚌埠工务段的委托诉讼代理人高心华，被告（反诉原告）三六五宾馆、航波及其共同的委托诉讼代理人纪建春到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案于2019年1月10日裁定转为普通程序，于2019年1月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蚌埠工务段的委托诉讼代理人高心华，被告（反诉原告）三六五宾馆、航波共同的委托诉讼代理人纪建春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蚌埠工务段向本院提出诉讼请求：1、判令三六五宾馆、航波返还（腾退）承租的房屋并承担自2017年1月至实际腾退搬出之日止的房屋租金（以每月11916.7元计，暂计算至2018年9月租金为250250元）。2、判令三六五宾馆、航波承担自2017年1月至实际付清租金之日止违约金（以每天100元计，暂计算至2018年9月30日为63500元）。3、判令三六五宾馆、航波承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年4月蚌埠工务段与三六五宾馆、航波签订了《房屋租赁合同》。合同约定：蚌埠工务段将坐落在淮北市相山区米，主楼建筑面积约550平方米，其他房屋面积约200平方米（不含自建板房），出租给三六五宾馆、航波用于经营宾馆业务；租金为每年143000元（每月11916.7元）；租期为1年（从2016年1月1日至2016年12月31日止），合同签订生效后10日内承租方支付租金7.3万元，6月1日前付清剩余租金7万元；合同终止后，三六五宾馆、航波应于10日内将房屋及其附属设施，设备原状返还；三六五宾馆、航波未按时支付租金，应按每日100元承担违约金。合同签订后，双方均按合同约定履行了义务。2017年元月，租赁合同期限届满，双方未续签书面租赁合同，三六五宾馆、航波继续使用房屋，双方形成不定期租赁关系。2017年蚌埠工务段多次向三六五宾馆、航波索要租金，三六五宾馆、航波以经营状况不好，资金紧张为由，拖延支付。2018年，蚌埠工务段再次向三六五宾馆、航波索要租金及腾退返还租赁房屋时，三六五宾馆、航波不仅不付租金，还提出装饰装潢费用让蚌埠工务段承担，拒绝蚌埠工务段给付租金并返还租赁房屋的要求。蚌埠工务段认为，三六五宾馆、航波的行为，严重违反了合同约定及法律规定，违背诚实信用原则，应当依法承担民事责任。鉴于两三六五宾馆、航波资产、财产混同，故要求三六五宾馆、航波共同承担支付租金和腾退返还房屋的义务。综上所述，为维护蚌埠工务段的合法权益，特向贵院起诉，请判如所请。 三六五宾馆、航波庭审中辩称：双方签订的房屋租赁合同第一份合同期限是一年，签订合同之前三六五宾馆、航波就提出投入资金巨大，签订一年是不可能回本的，蚌埠工务段也说了可以续签，但在本案中，三六五宾馆、航波在一年后要求续签合同的请求未实现；双方合同约定2017年1月份到期，但在2016年10月份左右，蚌埠工务段为了高铁施工工程，在施工过程中，渣土车之类的工程车辆都是从三六五宾馆门口狭小的通道出入，24小时不间断，导致三六五宾馆在2016年10月份（合同未到期的时候）就一直不能经营，合同到期后的租金未能支付是出于以上的原因，在协商过程中，蚌埠工务段对以上的问题都未给予解决，才起诉至本院，三六五宾馆、航波认为至今拖欠租金有合理的理由。 三六五宾馆、航波向本院提出反诉请求：1、判决蚌埠工务段赔偿三六五宾馆装修损失85万元；2、判决蚌埠工务段赔偿三六五宾馆大棚建筑安装损失12万元；3、判令蚌埠工务段补偿三六五宾馆经营损失45万元；4、诉讼费用由蚌埠工务段承担。事实和理由：2016年4月25日，三六五宾馆、航波与蚌埠工务段签订房屋租赁合同，三六五宾馆、航波租赁蚌埠工务段位于淮北市相山区米的房屋，用于经营三六五宾馆，租赁期一年（2016年1月1日至2016年12月31日），当时三六五宾馆、航波即提出，经营宾馆需装修等大量投入，一年的租期显然不合理。蚌埠工务段表示，租赁合同一年一签是单位的规定，并一再承诺合同到期后会续签合同。合同期内三六五宾馆、航波完全按合同约定履行了义务。从2016年10月开始，淮北高铁施工建设，三六五宾馆门前的小路成为蚌埠工务段铁路部门高铁施工（符夹线扩能工程）进料、拉渣土的必经通道，包括水泥车、渣土车、挖掘机等各种施工车辆二十四小时频繁进出，整天尘土飞扬、噪声不断，上述情况一直延续到2018年2月春节前。自2016年底起，三六五宾馆、航波多次向蚌埠工务段反映两个问题：一是租赁合同的续签问题，二是高铁施工造成宾馆不能经营的补偿问题。蚌埠工务段的答复都是：反正你目前无法经营，你的问题还是等到施工结束以后再解决。可是蚌埠工务段施工结束后不但不解决原告提出的问题，反而用断水的手段逼迫原告无条件搬出。三六五宾馆、航波认为：一、蚌埠工务段明知宾馆装修系长期投资却违背承诺不予续签合同，有失诚信。二、蚌埠工务段自己的工程施工造成原告不能经营，不但不予相应补偿反而追索租赁费，有失公平。三六五宾馆、航波和蚌埠工务段之间虽然没有约定租赁合同终止时，蚌埠工务段给予三六五宾馆、航波装修补偿，但是蚌埠工务段没有合法的理由不给予三六五宾馆、航波合理的租赁经营期限，就应当就装修投入赔偿三六五宾馆、航波。蚌埠工务段在高铁施工期间不但不应收取租金，还应补偿三六五宾馆、航波的经营损失。三六五宾馆、航波为维护自身合法权益，依据合同约定和相关法律规定，依法提起反诉，请求人民法院依法支持。 蚌埠工务段针对反诉答辩称，1、三六五宾馆、航波反诉要求蚌埠工务段赔偿装修损失，没有事实和法律依据。首先，双方订立的房屋租赁合同的时间是2016年1月1日至12月31日，而房屋装修的时间是在之前的2014年11月1日至2015年4月30日，与本案没有关联性。航波曾经承租该房屋用于经营爱心医院，另外装修的费用也不是客观真实的。其次，双方在《房屋租赁合同》中也有明确约定所有的装修费用由乙方承担。再次，2016年12月底合同期满后蚌埠工务段是愿意续订合同的，而三六五宾馆、航波不愿意续订合同，也不愿意给付房租费，也不愿意腾退房屋。合同期满后的租金至今也没有给付一分钱，作为国有企业的蚌埠工务段出于无奈才诉讼的。2、三六五宾馆、航波要求蚌埠工务段赔偿安装大棚的损失，没有事实和法律依据。首先，双方在合同中有明确约定：未经甲方同意，乙方不得擅自改变房屋结构，乙方擅自改变房屋结构应负责维修，恢复原状。合同终止后，乙方应于10日内将房屋及其附属设施设备原状返还给甲方。乙方对房屋进行装修所增加的财产或增添的设施设备，对可拆移的，由乙方拆移，对不可拆移的，则无偿归甲方所有。其次，三六五宾馆、航波擅自搭建大棚未和蚌埠工务段沟通过，蚌埠工务段根本就不知道三六五宾馆、航波是在什么时间，房屋的什么地方建了大棚，蚌埠工务段当时如果知道了根本就不会同意他们搭建大棚。另外，搭建的大棚存在安全隐患，蚌埠工务段要求尽快拆除，恢复原状。3、三六五宾馆、航波反诉要求蚌埠工务段补偿高铁施工期间宾馆经营损失，没有事实和法律依据。首先，淮北高铁施工建设是在2016年12月底（按三六五宾馆、航波的说法是在2016年10月），也就是说双方约定的租赁期限已满，就是未满，三六五宾馆、航波也完全可以提出，因高铁建设施工影响我的经营收入要求提前解除合同。但事实是，三六五宾馆、航波既不提出解除事实上的租赁关系，也不提出续订书面租赁合同，而是不给付房租费，也不搬出房屋。其次，在2017年高铁施工期间，承建单位的施工人员就住宿在三六五宾馆，另外，三六五宾馆、航波也没有证据证明，因高铁施工影响了宾馆的经营收入。综上，请依法驳回三六五宾馆、航波的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：航波自2002年起就承租涉案房屋进行开设医院等经营。2014年1月13日，蚌埠工务段（甲方）与航波（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定航波承租涉案房屋用于经营宾馆，合同期限为自2014年1月1日起至2014年12月31日止。2014年7月29日，航波作为经营者在涉案房屋地址注册设立三六五宾馆。2015年双方又续签租赁合同，合同期限为自2015年1月1日起至2015年12月31日止。 2016年4月25日，蚌埠工务段（甲方）与航波（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：租赁房屋地址淮北市相山区米，主楼建筑面积约550平方米，其他房屋面积约200平方米（不含自建板房）；乙方承租房屋用于经营宾馆；租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止租期1年；租金为每年143000元，合同签订生效后10日内承租方支付租金7.3万元，6月30日前付清剩余租金7万元；乙方若要对房屋进行装修的，装修方案不得改变所租房屋的结构，设计方案必须经甲方审核，甲方同意后方可施工，所有装修费用由乙方承担；合同终止后，航波应于10日内将房屋及其附属设施设备原状返还，乙方对房屋进行装修所增加的财产或增添的设备设施，对可拆移的，由乙方拆移，对不可拆移的，则无偿归甲方所有；乙方未按时支付租金但未超过15日，或甲方未按时交付房屋但未超过15日，违约方应向守约方支付违约金，违约金数额的数额每日为100元。航波在该合同乙方处签字并加盖了三六五宾馆的印章。合同签订后，航波于2016年11月15日向蚌埠工务段汇款6万元，于2017年1月19日向蚌埠工务段汇款6万元，于2017年2月28日向蚌埠工务段汇款2.3万元。 另查，涉案房屋位于火车站西侧巷内，该巷道为铁路抢险通道。2016年12月至2018年初，淮北高铁施工期间，有关物质及车辆通过该巷道运输。航波曾以施工影响其宾馆经营用轿车堵住施工路口与高铁施工人员发生过纠纷。合同到期后，航波以高铁施工影响其保管经营要求蚌埠工务段给予减免房租和一定补偿，双方未能就续签合同达成一致意见，三六五宾馆、航波一直没有支付租金并使用涉案房屋至今，蚌埠工务段遂向本院提起诉讼。在租赁使用涉案房屋期间，航波在楼房之间及旁边加盖了铁皮大棚及遮阳大棚。 以上事实，有蚌埠工务段提交的营业执照复印件、企业名称变更核准通知书、上海铁路局《关于全局多经系统工务分公司委托工务段管理的通知》、委托管理多经工务工程单位名单、固定资产情况表、营业执照、户口本、房屋租赁合同、照片、工商银行业务回单（收款）、（2008）相民一初字第1166号民事判决书复印件，三六五宾馆、航波提交的房屋租赁合同、大棚照片、接处警情况登记表、房屋租赁合同（2014年度、2015年度）、减免返租和补偿申请、户口簿复印件，以及当事人陈述予以证明，本院予以认定。三六五宾馆、航波提交的王影、李登备证明、自建大棚证明属证人证言，证人未出庭作证，本院对其证明力不予确认。因双方约定装修费用由三六五宾馆、航波自行承担，故本院对三六五宾馆、航波提交的装饰装修施工合同及预算、收条的证明力不予确认。三六五宾馆、航波提交的断水照片不能证明系蚌埠工务段停止供水，本院对其证明力不予确认。 本院认为，蚌埠工务段与三六五宾馆、航波签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，双方均应遵照履行。 关于解除合同。因双方签订的租赁合同到期后，三六五宾馆、航波继续使用租赁物，蚌埠工务段没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现三六五宾馆、航波拖欠房屋租金，在合理期限内未能支付，构成根本违约，故蚌埠工务段主张解除租赁合同，本院予以支持。合同解除后，三六五宾馆、航波应当在合理期限内腾空涉案房屋，并交还蚌埠工务段。 关于租金及违约金。三六五宾馆、航波没有支付自2017年1月1日起的租金，但2016年10月至2018年2月期间，因淮北高铁施工建设，三六五宾馆门前的巷道为施工物资及车辆的进出通道，不可避免的对三六五宾馆的经营产生影响。该情形属于合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，要求三六五宾馆、航波正常全额支付该期间的租金显然不公平。但在2018年高铁施工结束后，三六五宾馆、航波应积极采取措施恢复生产经营，减少损失。本院认定应减少2018年2月之前的部分租金，减少的租金不超过一年为限。故三六五宾馆、航波应向蚌埠工务段支付2018年1月1日至12月31日的租金14.3万元，且自2019年1月1日起继续按照每月11916.7元的标准支付租金至其将涉案房屋交还给蚌埠工务段止。因双方后续未签订书面合同，原合同对后续租金如何支付未作出明确约定，故本院对蚌埠工务段要求按照每日支付100元违约金不予支持，但三六五宾馆、航波应从蚌埠工务段主张权利之日起承担逾期付款责任。故三六五宾馆、航波应自2018年9月18日（本院诉前调解受理案件之日）起按照欠付租金14.3万元同期银行贷款利率年利率4.35%的标准支付逾期付款违约金至租金付清之日止。 关于三六五宾馆、航波反诉部分。关于三六五宾馆装修损失问题。双方签订的租赁合同约定，所有装修费用由三六五宾馆、航波承担；合同终止后，乙方应将房屋及其附属设施设备原状，对可拆移的，由乙方拆移，对不可拆移设备设施的，则无偿归甲方所有；且双方签订的合同期限为1年，合同期限已经届满。故三六五宾馆、航波要求蚌埠工务段赔偿装修损失85万元、大棚建筑安装损失12万元，没有合同及法律依据，本院不予支持。关于经营损失。三六五宾馆、航波以高铁施工造成其经营损失为由要求蚌埠工务段予以补偿。但三六五宾馆、航波并未提供证据证明淮北高铁系蚌埠工务段发包施工，不能证明蚌埠工务段因违约造成其经营损失及其数额。高铁施工情形属双方签订合同后发生的当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，本院就该情形酌定减少三六五宾馆、航波1年的租金。2018年高铁施工结束后，三六五宾馆、航波应积极采取措施恢复生产经营，减少损失。高铁施工结束后，如存在经营损失，理应由其自行负责。故本院对三六五宾馆、航波另要求蚌埠工务段补偿经营损失45万元的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）中国铁路上海局集团有限公司蚌埠工务段与被告（反诉原告）淮北市相山区三六五宾馆、航波之间的房屋租赁合同。 二、被告淮北市相山区三六五宾馆、航波于本判决生效后十五日内腾空涉案房屋，并交还给原告中国铁路上海局集团有限公司蚌埠工务段；且自2019年1月1日起继续按照每月11916.7元的标准支付租金至其将涉案房屋交还止。 三、被告淮北市相山区三六五宾馆、航波于本判决生效后十五日内向原告中国铁路上海局集团有限公司蚌埠工务段支付租金14.3万元，且自2018年9月18日起按照欠付租金14.3万元年利率4.35%的标准支付利息至租金付清之日止。 四、驳回原告中国铁路上海局集团有限公司蚌埠工务段的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告淮北市相山区三六五宾馆、航波的其他反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6006元，由原告中国铁路上海局集团有限公司蚌埠工务段负担2006元，被告淮北市相山区三六五宾馆、航波负担4000元；反诉费8790元，由反诉原告淮北市相山区三六五宾馆、航波负担7900元，反诉中国铁路上海局集团有限公司蚌埠工务段负担890元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  陈永战 审 判 员  董敬敬 人民陪审员  乐可洁 二〇一九年四月十日 书 记 员  张 莉 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。 第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。