湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘10民终925号 上诉人（原审被告）：何相国，男，1979年8月5日出生，住湖南省桂阳县。 委托诉讼代理人：欧阳忠海，湖南星河（桂阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：肖彩凤，女，1969年4月22日出生，住湖南省桂阳县。 被上诉人（原审原告）：肖燕芳，女，1988年8月28日出生，住湖南省桂阳县。 被上诉人（原审原告）：肖某，男，2010年3月6日出生，住湖南省桂阳县。 法定代理人：肖燕芳（肖某之母），女，住湖南省桂阳县。 三被上诉人共同委托诉讼代理人：刘谭武，桂阳县东升法律服务所法律工作者。 上诉人何相国因与被上诉人肖彩凤、肖燕芳、肖某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省桂阳县人民法院（2018）湘1021民初1750号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭，于2019年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人何相国及其委托诉讼代理人欧阳忠海，被上诉人肖彩凤、被上诉人肖燕芳暨被上诉人肖某的法定代理人及三被上诉人共同委托诉讼代理人刘谭武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何相国上诉请求：1.撤销一审判决，驳回肖彩凤、肖燕芳、肖某的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由肖彩凤、肖燕芳、肖政宇负担。事实和理由：1.案涉销售房至今未办理所有权证，没有“实测面积测绘报告”，房屋实际面积无法核实，一审判决何相国支付房屋欠款39,308元没有事实依据；2.肖彩凤、肖燕芳提供的售房合同为格式合同，该合同仅约定买方的违约责任，有失公平,根据权利义务对等原则，该条款无效，对何相国没有拘束力，何相国不应支付违约金；3.肖彩凤、肖燕芳所交房没有按合同规定安置铝合金窗，何相国安装铝合金窗花费6756元应从购房款中抵扣。 肖彩凤、肖燕芳、肖某辩称：1.本案商品房系现房买卖合同，不存在预售问题，其房屋面积及价格在合同中规定的相当清楚，且合同是双方真实意思表示，不存在显失公平的情况；2.肖彩凤、肖燕芳所售房均安装了铝合金窗，何相国提供的所谓装修铝合金窗的费用不真实；3.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 肖彩凤、肖燕芳向一审法院起诉请求：1.判令何相国立即支付购房款39,308元及利息损失71,540元（现利息损失从2011年1月开始计算至2018年7月止；请求判决至履行之日止）；2.判令何相国支付水电落户费5290元；3.诉讼费由何相国承担。 一审法院认定事实：塔背（东塔）小区8#楼系由肖彩凤挂靠桂阳县住宅开发公司所开发的房地产项目，肖飞系肖彩凤在该项目的合伙人。2009年7月23日，肖燕芳与何相国签订《塔背小区商品房住宅小区预售合同》，合同约定甲方（肖燕芳）将塔背小区8#楼由东面至西面第二单元五层***号住宅以146,640元的价格卖给乙方（何相国）。具体付款方式（第三条）：“签订合同时支付购房款10万元；乙方装修前交清房款的95%，余款5%在甲方交付乙方房产手续时付清。”合同还对房屋权属证书办理及商品房建筑要求等内容进行了约定。合同签订后,何相国依约支付了10万元购房款。2010年10月，肖彩凤将房屋交付给何相国。2015年何相国装修并入住该房，但未依合同约定支付95%的购房款。另查明，肖燕芳系肖彩凤侄女、肖飞前妻，两人在《离婚协议书》中约定：“肖飞和肖彩凤合股投资房地产东塔小区8号楼，肖飞所占31%的股份归双方小孩肖某所有”。本案起诉后，法院依法电话联系了肖飞，肖飞表示不愿意参加诉讼，肖某作为本案的纯受益人，法院依法追加了其为原告。 一审法院认为，本案争议的焦点有：一、肖彩凤是否具有诉讼主体资格；二、何相国是否应向肖彩凤、肖燕芳、肖政宇支付所购房款39,308元、利息损失71,540元和水电落户费5290元。 一、肖彩凤是否具有诉讼主体资格。经审理查明，涉案房屋系肖彩凤、肖飞挂靠桂阳县住宅开发公司所开发、建设的。肖燕芳系肖彩凤侄女、肖飞前妻，2009年，肖燕芳还未与肖飞离婚，并在塔背小区项目从事房屋销售工作，同年7月23日，肖燕芳以自己的名义与何相国签订《塔背小区商品房住宅小区预售合同》，将其姑母肖彩凤与其夫肖飞合伙开发建设的涉案房屋售卖给何相国。上述事实，有肖彩凤与李佰件签订的《桂阳县汽车总站东区项目栋号开发权转让合同书》、肖燕芳《问话笔录》、刘一郎《问话笔录》可以证明。2010年下半年，肖彩凤将涉案房屋交付给何相国，对该事实，有何相国的《问话笔录》予以证实。《塔背小区商品房住宅小区预售合同》虽是何相国和肖燕芳签订的，但肖彩凤作为涉案房屋的实际开发人、建设人和交付人，有权向何相国主张购房款。故对何相国提出的肖彩凤无权起诉的辩称意见不予采纳。 二、何相国是否应支付购房款39,308元、利息损失71,540元和水电开户费5290元的问题。依法成立的合同，受法律保护。本案所涉《塔背小区商品房住宅小区预售合同》虽是肖燕芳与何相国所签订的（没有权利人肖彩凤和肖飞的签名），但是在合同签订后，何相国依约向肖燕芳支付了10万元的首付款，肖彩凤也将房屋交付给了何相国，并为何相国办理了水电落户手续，从交付房屋至今八年余，双方未就房屋买卖关系提出过异议，故上述《塔背小区商品房住宅小区预售合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效。双方当事人均应该按照合同的约定履行各自的义务。根据《中华人民共和国合同法》第三条规定，何相国应于装修前支付购房款的95%，经查何相国于2015年装修，依法应在2015年前支付购房款的95%，即139,308元，扣除签合同时交付的首付款100,000元，还应支付房款39,308元。因何相国未按合同约定支付购房款，存在违约行为，何相国除继续履行义务外，还应支付违约金。肖彩凤、肖燕芳、肖政宇要求按月利率2%计算利息损失，从2011年1月开始计算至实际履行之日，经查，合同第四条约定：逾期超过30天后，乙方（何相国）应向甲方（原告）支付总房价款的10%的违约金，本案中，何相国逾期付款超过30天，应按总房价款的10%支付违约金，即支付违约金14,664元。何相国提出肖彩凤、肖燕芳、肖政宇至今未帮其办理房屋产权证书，亦存在违约行为，故其有权不履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，双方都违反合同的，各自承担相应的责任。因本案何相国未提起反诉，故法院对肖彩凤、肖燕芳、肖政宇未依约办证的问题暂不处理，何相国可就该问题另行起诉。 肖彩凤、肖燕芳、肖政宇要求何相国支付其水电开户费5290元，并提交《落户名单》和《桂阳电力公司单相电能表批量安装工作单》予以证明，经查，上述两份证据无相关单位公章，亦无水电费开户发票，真实性无法查明，故法院无法核实水电费开户具体金额，对肖彩凤、肖燕芳、肖政宇的该项诉请因无证据证实，不予支持。 对于何相国辩称的肖彩凤等人未按合同约定帮其安装房屋铝合金窗，其安装铝合金窗的4756元和铝合金窗补缝的2000元，应从购房款中扣除，并提供结算单和收条各一份予以证明。经查，该两份证据出具人身份不明，且结算单时间存在涂改情况，即将“2018”改成了“2015”，真实性无法核实。故对何相国的该项辩称意见，因无证据支持，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、被告何相国于本判决生效之日起十日内支付原告肖彩凤、肖燕芳、肖某购房款39,308元，违约金14,664元，共计53,972元；二、驳回原告肖彩凤、肖燕芳、肖某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2622元，由原告肖彩凤、肖燕芳、肖某负担1403.5元，由被告何相国负担1218.5元。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求，依法向本院提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。何相国提交购房人骆耀杰、尹远、肖前、邱小妹与肖彩凤签订的房屋预售合同，拟证明上述合同均为格式合同，仅规定购房人一方的违约责任，未约定售房一方的违约责任，违约条款显失公平。肖彩凤、肖燕芳质证认为，对上述合同的真实性没有异议，但上述合同与本案无关联。本院认为，上述合同与案涉合同基本内容相同，且案涉合同已经一审法院开庭质证，不属新证据，同时上述合同并不能证实违约条款的约定系当然无效，不予采信。何相国申请两证人出庭作证，拟证明肖彩凤、肖燕芳所售房屋未安装铝合金窗，导致其装修铝合金窗额外花费材料及工时费6756元。刘成光作证称：“铝合金（窗）不是我做的，我负责补缝工程，收了何相国2000元工时费”。胡平辉作证称：“何相国所购房的铝合金窗是我装修好的，共21．62平方米，收工程款4750元。铝合金窗的结算单是我2015年7月22日写的，共装了七个铝合金窗。”何相国对刘成光、胡平辉的证人证言不持异议。肖彩凤、肖燕芳质证称，刘成光并没有证实安装了铝合金窗，不予认可。对胡平辉证言的真实性有异议：1.证人陈述该房有7个窗户，与实际窗户数不一致；2.证人陈述铝合金窗的结算单是2015年7月22日写的，与何相国陈述的“2018年打官司时让胡平辉写的”在时间上相矛盾。本院认为，刘成光的证言不能证明其为何相国做了铝合金窗工程；胡平辉的证言称“为何相国安装了铝合金窗，且认为铝合金结算单是其亲自书写的”，其陈述与何相国在庭审中陈述“铝合金窗结算单”除“胡平辉”是胡平辉本人所写外，其余结算内容包括将落款日期2018年涂改为2015年均是何相国书写相矛盾，故对上述两证人证言本院不予采信。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.2009年7月23日，肖燕芳经其姑姑肖彩凤、前夫肖飞的同意，与何相国签订了一份房屋预售合同，将塔背小区8＃楼二单元502房以146,640元的价格出售给何相国。合同约定，甲方（出售方）安装室外铝合金窗，室内由购房人负责安装；何相国在装修所购房屋前应交纳总房款的95％。合同签订当日，何相国按协议预交房款100,000元。2010年10月，肖彩凤、肖燕芳等将建好的房屋交付给了何相国。何相国于2015年装修完毕并入住。上述期间，何相国对所购房价款及所签订的购房协议内容未提出任何异议；2.何相国提交由胡平辉签名的“何相国所购房的铝合金是我装的修好的，共21．62平方米，收工程款4750元”的铝合金窗结算单。经查，此结算单除何相国要求胡平辉签署其名字处，其余内容全部由何相国自行书写，且将结算单的时间由2018年7月25日涂改为2015年7月25日。故胡平辉在庭审中陈述证实该结算单是其亲自书写的陈述与本案事实不符，该清算单不真实。本院对一审查明的其他事实予以认可。 本院认为，本案的争议焦点：一、双方签订的售房合同是否合法有效；二、应否在何相国所付房款中抵扣铝合金款。 焦点一。双方于2009年7月23日签订的房屋销售合同系双方真实表示，且没有违背法律和行政法强制性规定，合同合法有效。虽然双方当事人签订的是一份格式合同，只约定了购房一方的违约责任，但签订合同时何相国未提出异议，并在签订合同当日依约交付100,000元购房款。何相国在2010年10月接受所购房，2015年装修并入住。期间，何相国对合同约定的房屋面积、价格及合同内容未向肖彩凤、肖燕芳等提出任何异议。何相国未依照合同约定在装修前支付购房款95％，即应交纳房款139,308元，抵扣签订合同当天缴纳房款100,000元外，所欠款39,308元经肖彩凤、肖燕芳多次催讨拒不支付实属违约。一审按双方当事人约定的“购房方不履行付款义务，按总房价款的10%支付违约金”判令何相国支付违约金14,664元正确。故何相国主张双方签订售房协议无效不能成立，不予支持。 焦点二。根据查证的事实，何相国于2010年10月收房后，于2015年装修并入住，期间，何相国从未向肖彩凤、肖燕芳提出所交房未安装铝合金窗，而是在肖彩凤、肖燕芳、肖某向一审法院起诉要求支付剩余的房款后才提出肖彩凤、肖燕芳违约未装铝合金窗应抵扣房款，除提供一份不真实的铝合金窗装修清单外，无任何证据证实肖彩凤、肖燕芳所交房未安装铝合金窗的事实。故何相国主张在房款中抵扣铝合金窗款不成立，本院不予支持。 综上所述，何相国的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法〉第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1149元，由上诉人何相国负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 欧阳萍 审 判 员 谢末钢 审 判 员 王 洪 二〇一九年四月四日 法官助理 曹钰婕 书 记 员 何淑琪 书 记 员 曹 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。