浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0302民初953号原告：温州富华亚飞汽车销售有限公司，住所地：温州市鹿城区过境公路白楼北侧。法定代表人：张逸，该公司董事长。委托诉讼代理人：薛小燕，女，该公司监事。委托诉讼代理人：张涛，北京天应律师事务所律师。被告：严立党，男，1978年8月26日出生，汉族，住泰顺县。被告：林梨花，女，1978年2月7日出生，汉族，住泰顺县。上述两被告共同委托诉讼代理人：吴川海，浙江省三门县新城投资开发有限公司推荐。原告温州富华亚飞汽车销售有限公司（以下简称富华亚飞公司）与被告严立党房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月24日受理，于2019年1月24日立案，期间，原告申请追加林梨花为本案被告。本院依法适用简易程序于2019年2月27日公开开庭进行了审理。原告富华亚飞公司的委托诉讼代理人薛小燕、张涛，被告严立党、林梨花的共同委托诉讼代理人吴川海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富华亚飞公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付房屋租金369528元及违约金（按每日万分之五，其中55594元自2012年4月30日计算至履行完毕之日止，313934元自2013年4月30日起计算至履行完毕之日止）；2.判令被告支付原告损失11637元；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2004年5月31日，原告与被告严立党签订了《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于温州过境公路白楼北侧富华大楼二、四、五、六层以及一层西首第一、二间店铺出租给严立党，租赁期限暂定为七年，自2004年5月31日起至2011年5月30日。首两年的租金为每年373327元，第三年起租金以上年度租金基数逐年递增5%。租金支付时间为当年租赁期开始之日提前一个月。被告严立党若逾期支付租金，除应如数补交外，还应支付逾期天数每日万分之五的违约金。合同履行过程中产生的争议，向温州仲裁委员会申请仲裁。合同签订后，双方依约履行至2011年5月30日，尔后被告严立党仍继续使用该房屋，双方口头约定仍按原合同继续履行，并未再签订房屋租赁合同。直至2013年12月25日，被告腾空该房屋不再租赁。期间，被告共计向原告支付租金97万元，仍余369528元租金未支付。2015年7月17日，原告向温州仲裁委员会申请仲裁，该委于2015年12月9日作出(2015)温仲裁字第377号裁决，支持原告全部的仲裁请求，严立党承担11637元仲裁费用。2016年1月19日，被告严立党向温州市中级人民法院（以下简称温州中院）申请撤销该仲裁裁决，温州中院于2016年5月28日作出(2015)浙温民仲撤字第10号裁定书，驳回严立党的申请。随后原告向温州中院申请强制执行，被告于2016年7月21日提出不予执行仲裁裁决申请，温州中院于2016年8月10日作出(2016)浙03执异83号执行裁定书，以仲裁程序违法为由裁定不予执行温州仲裁委裁决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十七条第五款的规定，仲裁裁决被人民法院裁定不予执行的，当事人可以根据双方达成的书面仲裁协议重新申请仲裁，也可以向人民法院起诉。被告严立党辩称，1.原告起诉其拖欠租金情况不属实，其不欠原告房租，在终止房屋租赁关系时，双方已经交接清楚，根据双方租房期间的交易习惯和约定，是先付租金后使用房屋，且提前一个月支付，原告与被告严立党之间终止房屋租赁关系，交接完成在2013年12月25日，每年支付租金时间为当年的6月1日前，2013年6月至12月25日期间的租金，被告在2013年6月13日与原告全部结清，双方无争议。2.依照法律规定，原告向被告诉请支付租金已超法定的诉讼时效。如存在未结清的租金，原告主张也已经超过诉讼时效，不能得到法律的保护与支持。综上，原告诉请缺乏事实与法律依据，请求驳回原告的诉求。另外，原告在诉状中提及的巨额违约金，超过其所称的尚欠租金本金，不合理、不切实际，请求法庭不予支持。被告林梨花辩称，原告将其作为被告，要求其承担连带责任，于法无据；其不是租赁合同的相对人，租赁房屋的使用方为富华宾馆，其既不是投资人也不是经营者。本案是合同纠纷，其不是租赁房屋的担保人，原告主张其作为被告承担连带责任，属于适用法律错误，也无证据，请求驳回对其的起诉。经审理，本院查明的事实如下：坐落于温州市过境公路白楼北侧（温房权证鹿城区字第**，面积：2221.28平方米），房屋所有权人为富华亚飞公司。2004年5月31日，原告富华亚飞公司与被告严立党签订一份《房屋租赁合同》，约定，富华亚飞将坐落于温州市过境公路白楼北侧富华大楼二、四、五、六层以及一层店面两间（西首第一、二间）出租给严立党使用；租赁期限自2004年5月31日起至2011年5月30日止，租赁期暂定为7年；首两年租金为每年叁拾柒万叁仟叁佰贰拾柒元正（373327元），第三年起租金以上年度租金基数逐年递增5％；严立党于合同签订之日支付定金壹拾万元（100000元），租金先付后用，第一年租金在2004年5月31日前一次性付清，第二年起租金每年支付一次，从当年租赁期开始之日起提前一个月付清；电梯由双方共同选择确定后，由严立党负责承建，合同期满、依法解除或终止后电梯归富华亚飞所有，电梯造价由双方各半负担；严立党逾期交付租金的，除应如数补交外，还应支付逾期天数每日万分之五的违约金；本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，不愿协商或协商不成，任何一方均可向温州市仲裁委员会申请仲裁。上述合同签订后，原告按约交付涉案房屋，被告将租赁房屋用于开设温州市鹿城区富华宾馆。2011年5月30日，《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满，双方租金已结清。后被告严立党继续使用涉案房屋，原告未提出异议。2013年12月25日，被告腾空涉案房屋，不再继续租赁。2011年6月至2013年12月25日期间，被告严立党共计向原告支付租金970000元。另查明，2014年7月28日，原告与被告严立党因租金问题发生纠纷，并至温州市鹿城区公安分局双屿派出所协商解决。2015年7月17日，温州仲裁委员会受理富华亚飞公司与严立党房屋租赁合同纠纷一案的仲裁申请。该仲裁委于2015年12月9日作出（2015）温仲裁字第377号裁决书，裁决严立党向富华亚飞公司支付房屋租金及违约金等。2016年1月19日，严立党向温州中院申请撤销（2015）温仲裁字第377号裁决，该院于2016年5月18日作出（2015）浙温民仲撤字第10号民事裁定书，裁定驳回严立党关于撤销温州仲裁委员会（2015）温仲裁字第377号仲裁裁决的申请。后富华亚飞公司申请强制执行，严立党向温州中院提出不予执行申请，该院于2016年8月10日作出（2016）浙03执异83号执行裁定书，裁定温州仲裁委员会作出的（1015）温仲裁字第377号仲裁裁决不予执行。再查明，2017年3月2日，原告富华亚飞公司通过EMS向浙江省高级人民法院（以下简称浙江高院）寄送一份邮件，该邮件封面记载“申诉状、证据材料”，浙江高院于2017年3月3日签收该邮件。以上事实由原告提供的原告营业执照、被告身份证、房屋租赁合同、房屋产权证、水电交接单、情况说明、（2015）温仲裁字第377号裁定书、（2015）浙温民仲撤字第10号民事裁定书、（2016）浙0302执807号执行裁定书、（2016）浙03执351号执行裁定书、（2016）浙03执异83执行裁定书、EMS邮件回单、浙江高院证明等证据及当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为，本案争议的焦点如下：一、本案是否超过诉讼时效；二、被告尚欠的租金数额。关于争议焦点一。未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。本案《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，原告与被告严立党形成不定期租赁关系。因双方未对不定期租赁期间的租金支付期限进行约定，诉讼时效从债权人要求债务人履行义务之日起开始计算。2013年12月25日，被告严立党自涉案房屋腾空并结算水电费；2014年7月28日，原告与被告严立党因租金发生纠纷并至温州市鹿城区双屿派出所派出协商解决，诉讼时效因权利人向公安机关报案或控告而发生中断；2015年7月17日，原告向温州仲裁委员会仲裁申请，未超过诉讼时效。2016年6月18日，温州中院裁定温州仲裁委员会作出的（2015）温仲裁字第377号仲裁裁决不予执行后，富华亚飞公司于2017年3月2日向浙江高院邮寄申诉状等，浙江高院于次日签收，诉讼时效再次中断。此后，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日开始实施，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。故原告于2018年12月24日向本院提起诉讼，未超过诉讼时效。被告严立党辩称本案已超过诉讼时效的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。关于争议焦点二。当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。原告与被告严立党签订的《房屋租赁合同》于2011年5月30日届满后，被告严立党继续使用租赁物，原告没有提出异议，故《房屋租赁合同》中关于“年租金金额”、“逾期支付租金违约金”的约定内容继续有效。根据约定，首两年租金为每年373327元，第三年起租金以上年度租金基数逐年递增5％。故2011年5月31日至2012年5月30日期间租金为500293元，2012年5月31日至2013年5月30日期间租金为525308元，2013年5月31日至2013年12月25日期间租金为315832元（551574元÷365天×209天），2011年5月31日之后租金共计1341433元（500293元+525308元+315832元），被告严立党于该期间已支付原告租金97万元，尚欠租金371433元（1341433元-97万元）未付。被告严立党辩称双方的交易习惯及约定是先付租金后使用房屋，双方终止房屋租赁关系是2013年12月25日，而合同约定租金应于2013年6月1日前支付，故被告已全部结清租金的意见，没有证据证明，本院不予采纳。被告严立党辩称租金中应扣除其交付的10万元定金及原告承担的一半电梯造价款，但其在本院指定的期限内未提供定金支付及电梯造价的凭证，且原告对此亦不认可，本院不予采纳。若双方对此确有争议，被告严立党可另行主张。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已向被告严立党提供租赁物，被告严立党应按约支付租金。被告严立党尚欠原告租金371433元未付，原告要求其偿还租金369528元，有事实和法律依据，本院予以支持。根据约定，若逾期支付租金，除应如数补交外，还应支付逾期天数每日万分之五的违约金。本案《房屋租赁合同》期满后，双方为不定期租赁关系，且未约定租金支付期限，故原告主张违约金自2012年4月30日开始计算，没有依据，本院确定违约金自原告首次向被告严立党主张权利之日，即2014年7月28日起开始计算。本案《房屋租赁合同》由原告与被告严立党签订，且租赁的涉案房屋系用于经营旅馆，被告林梨花不是合同的相对方，原告主张被告林梨花共同承担偿还租金及违约金的责任，没有法律依据，本院不予支持。原告要求被告严立党向其支付损失费11637元，与法无据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告严立党于本判决生效之日起十日内偿还原告温州富华亚飞汽车销售有限公司租金369528元及违约金（按每日万分之五，自2014年7月28日起计算至实际履行之日止）；二、驳回原告温州富华亚飞汽车销售有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11527元，减半收取5763.5元，由原告温州富华亚飞汽车销售有限公司负担788.5元，被告严立党负担4975元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员  叶爱武二〇一九年四月二十四日书记员  邓乐诗