西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院     民事判决书                         （2018）陕0113民初7685号   原告：张华，女，汉族，1982年11月16日出生，籍住西安市周至县。   委托代理人：张晓勇，陕西诺尔律师事务所律师。   被告：尚中平，男，汉族，1970年11月25日出生，籍住陕西省神木县。   委托代理人：尚志平，男，汉族，1975年5月23日出生，籍住陕西省神木县。   被告：尚志平，男，汉族，1975年5月23日出生，籍住陕西省神木县。   第三人：西安首府置业有限公司。住所地：西安市曲江新区。   法定代表人：曹西琴，该公司总经理。   委托代理人：苏乐，该公司员工。   原告张华诉被告尚中平、尚志平、第三人西安首府置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张晓勇，被告尚中平委托代理人尚志平，被告尚志平，第三人西安首府置业有限公司委托代理人苏乐均到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。   原告诉称，2017年11月9日，原告与被告尚中平、第三人西安首府置业有限公司就房屋买卖事宜签订《房屋买卖三方合同》，合同约定被告将位于西安市曲江新区XX城XX幢XX单元XX层XX室的房屋（该房屋建筑面积共159.42㎡，实际所有人为被告尚志平）以2940000元的价格出售给原告，被告应于2017年11月30日前办理完毕中信银行陕西分行贷款结清手续，待拿到房地局抵押注销受理单后两个自然月内将该房屋的不动产权证办理完毕，且拿到不动产权证原件。2017年11月9日，原告向被告支付房屋首付款200000元。时至今日，被告尚志平拒绝办理中信银行陕西分行贷款结清手续，经原告多次催促仍然未予办理，导致合同无法继续履行，原告准备的2740000元剩余购房款至今无法按约定交付给被告。原告认为被告拒绝履行合同的行为侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、依法解除原被告于2017年11月9日签订的《房屋买卖三方合同》；2、被告向原告返还已付首付款200000元；3、被告向原告支付违约金147000元；4、被告向原告赔偿房屋溢价款1600000元；5、被告向原告赔偿中介费30000元；6、本案诉讼费29334元、保全费5000元、诉讼财产保全责任保险费11760元及公告费由被告承担。   被告尚中平、尚志平共同辩称，同意解除房屋买卖合同。2017年11月9日，尚中平与原告张华及第三人西安首府置业有限公司签订了房屋买卖合同，约定由张华购买西安市曲江新区XX城XX幢XX单元XX层XX室的房屋，之所以该合同无法继续履行，是因为尚中平由于资金筹措不到位无法还清银行贷款，导致银行追究逾期责任，经多次与银行协商未果。尚中平欠尚志平及其他债权人几百万元债务无法偿还，尚志平本想替尚中平筹措资金将该房屋变现还债，亦因资金问题及银行不同意非贷款方还款变更还款主体导致履行未能。尚中平因自身债务问题无法继续履行本案合同，存在过失，但并为主观恶意，合同签订后的房屋涨跌，尚中平是不能预见的。其本身合同约定的解除合同违约金过高，对于目前已经债务缠身的尚中平已经无法承受，加上老母亲已经瘫痪在床，家庭变故已经到了非常严重的程度，故请求法院降低违约金。   第三人述称，同意原告诉讼请求。   经审理查明，2017年11月9日，出卖人（甲方）尚中平、买受人（乙方）张华与居某某签订《房屋买卖三方合同》。合同约定：1、甲方所售房屋坐落于西安市曲江新区XX城XX小区XX幢XX单元XX室，建筑面积共计159.42平方米。该房屋购房合同编号为Y10100145。该房屋已经设定抵押，抵押权人为中信银行陕西省分行。2、该房屋成交价格为294万元。签订合同当日，乙方支付甲方房屋定金20万元，剩余尾款274万元过户当天，乙方打入房地局资金监管账户，甲方将20万元打入房地局资金监管账户后，进行房产过户。抵押登记日期为2010年11月，尚中平应于2017年11月30日前办理抵押注销手续,待尚中平拿到房地局抵押注销受理单后两个自然月内需将该房屋的不动产权证办理完毕，且拿到不动产产证原件（不可抗力因素除外）。3、自本合同签订之日起，任何一方不得单方更改合同条款，不得单方面解除合同，在办理房屋权属转移登记前不得为该房屋设定出租、抵押。任何一方违反合同约定不愿意继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款百分之五的违约金。逾期超过3日的守约方有权解除合同，违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房款总额的百分之五向守约方支付违约金，合同解除后，甲方应在解除合同通知送达乙方之日起7日内退还乙方全部已付款，乙方在解除合同通知送达之日起7日内退还甲方该房屋。   2017年10月2日，尚志平出具收款收据，载明收到张华定金20000元。2017年11月9日，原告向被告尚中平账户转款18万元，尚中平出具收款收据，载明收到200000元。被告认可已经收到原告合计20万元。同日，尚中平给尚志平出具委托书。2017年12月21日原告向第三人缴纳佣金30000元。庭审中，第三人表示已经收到了该笔款项。2018年4月17日，原告委托律师向被告尚中平邮寄《律师函》，被告表示已收到。   关于合同未能继续履行的原因，原告称系因被告没有还清银行房屋贷款，无法办理银行撤押手续，亦无法办理网签和资金监管，第三人对此表示认可。被告当庭表示仍有大概100万元的银行贷款未还清，无法办理银行撤销手续，认可违约。   庭审中，对于房屋溢价损失，原告表示不要求评估，请求法院酌情认定。   以上事实，有《房屋买卖三方合同》、西安市房屋登记簿、收款收据、委托书、汇款凭证、律师函及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。   本院认为，原告张华与被告尚中平及居某某签订的《房屋买卖三方合同》是三方真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，三方均应按照合同约定享受权利、履行义务。合同签订前，原告向被告尚中平支付定金20000元，合同签订后，再向被告尚中平支付180000元，合计200000元。现原告请求解除2017年11月9日签订的《房屋买卖三方合同》，被告尚中平同意，故本院依法予以支持。被告尚中平应当向原告返还已经收取的200000元。 被告尚中平未按合同约定履行义务，导致涉案合同无法继续履行，属于违约。故原告诉请的违约金147000元，符合法律规定，本院依法予以支持。关于房屋差价损失，酌情考虑房屋状况，结合合同履行情况，本院酌情认定200000元。关于中介费30000元，因被告尚中平未按期履行义务，导致原告遭受损失，应予以支持。关于原告诉请的保全保险费、保全费，系因被告尚中平违约而造成的实际损失，本院依法予以支持。关于原告主张尚志平承担责任一节，因尚志平非涉案房屋的所有权人，仅是尚中平在房屋交易过程中的委托代理人，故原告该部分诉请，依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：   一、解除原告张华与被告尚中平及居某某于2017年11月9日签订的《房屋买卖三方合同》。   二、被告尚中平于本判决生效之日起十日内返还原告张华定金200000元。   三、被告尚中平于本判决生效之日起十日内支付原告张华违约金147000元及房屋差价损失200000元。   四、被告尚中平于本判决生效之日起十日内支付原告张华保全保险费11760元及中介费30000元。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   五、驳回原告其余诉讼请求。   本案案件受理费29334元，由原告承担20299元，由被告尚中平承担9035元。保全费5000元，由被告尚中平承担。因原告已预交，被告尚中平在履行上述金钱义务时一并给付原告。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审判长  宁莎   人民陪审员 王德峰   人民陪审员  陈黎     二 〇一九年四月十六日     书 记 员   武月          1