江苏省无锡市新吴区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0214民初5660号 原告（案外人）：周桂芬，女，1960年10月5日生，汉族，住无锡市新吴区。 委托诉讼代理人：金烨，江苏瑞莱律师事务所律师。 被告（申请执行人）：赵丽华，女，1962年12月8日生，汉族，住无锡市梁溪区。 被告（被执行人）：张晓明，男，1971年4月6日生，汉族，住无锡市新吴区。 被告：沈慧，女，1972年10月28日生，汉族，住无锡市新吴区。 第三人：成惠平，男，1964年9月9日生，汉族，住无锡市惠山区。 委托诉讼代理人：吴贞艳，江苏神阙律师事务所律师。 原告周桂芬诉被告赵丽华、张晓明、沈慧、第三人成惠平案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周桂芬及其委托诉讼代理人金烨，被告赵丽华，第三人成惠平的委托诉讼代理人吴贞艳到庭参加诉讼。被告张晓明、沈慧经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明，赵丽华与张晓明民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月13日作出（2017）苏0214民初7329号民事调解书：一、张晓明确认结欠赵丽华8万元，此款于2017年12月至2018年7月期间每月20号前还款1万元，该款直接打入赵丽华银行账户（户名：赵丽华，开户行：中国建设银行天安支行，账号：43×××71）。张晓明如有任何一期未按约还款，赵丽华可就张晓明未归还的全部款项一并申请法院强制执行；二、双方当事人就本案再无其他纠葛；三、案件受理费1800元，减半收取900元（此款已由赵丽华预交），由张晓明负担（赵丽华同意其预交诉讼费不要求法院予以退还，由张晓明于2017年11月20日前直接支付给赵丽华）。该调解书发生法律效力后，根据赵丽华的申请，本院于2018年1月4日立案执行，案号为（2018）苏0214执69号。在该案执行过程中，本院于2018年1月17日依法作出（2018）苏0214执69号执行裁定书，并于2018年1月18日以向房屋登记机关登记的方式查封登记在被执行人张晓明名下位于联心嘉园32号302室的房屋（以下简称涉案房屋）。该案于2018年8月14日裁定终结本院作出的（2017）苏0214民初7329号民事调解书执行程序。案外人周桂芬提出异议后，本院于2018年9月21日作出（2018）苏0214执异113号执行裁定书，驳回周桂芬的异议申请。 原告周桂芬向本院提出诉讼请求：1、对涉案房屋停止强制执行，并予以解除查封；2、确认涉案房屋归其所有；3、张晓明、沈慧协助其办理涉案房屋的产权过户手续；4、张晓明、沈慧承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年7月6日，其与张晓明、沈慧签订房屋买卖合同，约定张晓明、沈慧将其所有的涉案房屋转让给其，购房款18万元。合同签订后其按约付清全部18万元购房款，张晓明、沈慧向其交付了房屋及房产证。其获悉涉案房屋可以过户后，联系张晓明、沈慧配合办理过户手续，但张晓明、沈慧以各种理由推脱甚至拒接电话，未能办理过户登记过错在于张晓明、沈慧。为维护其合法权益，诉至本院，请求判如所请。 被告赵丽华辩称：涉案房屋并未过户，其有理由查封。 被告张晓明、沈慧未作答辩。 第三人成惠平述称：1、周桂芬仅提供证人证言证明占有涉案房屋以及支付购房款的事实，并无书面证据予以佐证；2、周桂芬庭审过程中陈述多次反复，应当以执行异议阶段的本人陈述为准，周桂芬系因没钱未办理过户登记。 本院查明： 一、合同签订情况 2015年7月6日，周桂芬与张晓明、沈慧签订《房屋买卖合同》，约定：张晓明、沈慧将位于联心家园一区32号302室的房屋（面积约70.1平方米）出售给周桂芬；总房款为18万元，双方过户费用由周桂芬承担；协议签订之日周桂芬支付9万元，余款（除押金5000元外）在本月15日前付清，押金待张晓明、沈慧将房产证交付给周桂芬时，周桂芬支付押金；张晓明、沈慧于2015年7月8日前交付房屋等。 二、合同履行及后续情况 张晓明出具三张收条，载明：于2015年7月6日收到周桂芬购房款9万元，于2015年7月14日收到周桂芬购房款85000元，于2015年10月26日收到周桂芬押金5000元并向周桂芬交付房产证。 2015年10月28日，周桂芬与案外人葛某签订房屋租赁合同，约定自2015年11月1日起将周桂芬涉案房屋出租给葛某，租期为二年（至2017年11月1日），月租金900元，每三个月支付一次等。根据江苏银行交易明细显示，自2016年2月至2018年8月，葛某按约每三个月向周桂芬支付租金。 证人徐某至本院作证称，其系介绍张晓明、沈慧将涉案房屋出售给周桂芬的中介，其以18万元的价格促成周桂芬与张晓明、沈慧以及两人儿子达成买卖涉案房屋的合同，其亲眼见到周桂芬将房款以现金方式全部支付给了张晓明，涉案房屋对外出租也由其介绍，待2016年下半年涉案房屋可以过户时其催促周桂芬凑齐过户费用，周桂芬在一周内凑齐后多次联系张晓明办理过户事宜，张晓明均予以拖延拒绝直至涉案房屋被本院查封。 证人张某至本院作证称，其于2015年天热时借给周桂芬现金6万元用于买房。 证人葛某至本院作证称，周桂芬于2015年11月将涉案房屋出租给其，租金900元/月，交三押一，租期五年，其承租后又对外转租，后因张晓明的债权人要求其搬离，其向周桂芬确认，周桂芬答复其租着再说。 本院向周桂芬核实涉案房屋土地出让金等过户费用如何准备时，周桂芬存在以下相互矛盾的陈述：1、周桂芬在执行异议阶段表示其自2017年下半年知晓涉案房屋可以过户，其无钱办理过户手续；2、其在庭前会议时表示其前夫于2018年3月补偿其7万元，剩余款项向新安一起念佛的方林仙处借取；3、第一次开庭审理时其表示2017年5月借到10万元，再向其母亲借了2万元；4、第二次开庭审理时其称于2017年11月知晓涉案房屋可以过户，其在一周内凑齐了12万元；5、第二次开庭审理时其当庭变更陈述为于2016年年底问其亲戚借了12万元，放置于其母亲处。其提供无锡农商行的银行卡清单显示，其于2018年6月22日现金存入12万元。 周桂芬至今未办理涉案房屋的过户事宜。根据无锡市人民政府锡政发【2016】252号文件的规定（以下简称252号文件），征地拆迁安置住房符合下列条件，并按照规定办理有关手续后，可以上市交易：（一）依法取得不动产证（国有土地使用权证和房屋所有权证）；（二）以安置时间起算满五年；（三）补交土地收益以及享受优惠的相关规费等相关费用；（四）住房专项维修资金按《无锡市住宅专项维修资金管理办法》标准缴存到位；（五）法律法规规定的其他条件。涉案房屋属拆迁安置房，涉案房屋安置时间为2010年，满足上述规定要求，可于2016年12月1日起上市交易。 三、本院查封涉案房屋及其他情况 本院于2018年1月17日依法作出（2018）苏0214执69号执行裁定书，并于2018年1月18日以向房屋登记机关登记的方式查封登记在被执行人张晓明名下位于联心嘉园32号302室的房屋。 2017年9月12日，张晓明、沈慧将涉案房屋抵押给成惠平，不动产登记证明号为苏（2017）无锡市不动产证明第0149884号，担保债权的数额为50万元，抵押方式为一般抵押，债务履行期限为2017年9月12日至2019年9月12日。无锡市仲裁委员会于2018年4月10日作出（2018）锡仲裁字第195号裁决书，裁决：一、张晓明、沈慧向成惠平返还借款295500元，并支付欠息17545元及逾期利息（以295500元为本金，自2018年3月13日起至实际支付之日止，按年利率18%计算）、违约金17730元、律师费22640元；二、成惠平有权以张晓明、沈慧提供抵押的苏（2017）无锡市不动产证明第0149884号房屋他项权证下的房屋对前述第1项债务及本案仲裁费用等优先受偿；三、仲裁费用8359元，其中8234元由张晓明、沈慧承担，125元由成惠平承担。 以上事实，有当事人陈述及房屋买卖合同、收条、证人证言、租房合同、交易明细、房产证、土地证、不动产登记证明、仲裁裁决书等证据予以证明。 本院认为： 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，关于周桂芬的诉讼请求一，需满足上述四个要件，方能排除执行。 本案中，关于要件一，涉案房屋虽为安置房，但是根据252号文件规定，已满足上市交易条件，房屋买卖系双方真实意思表示，故周桂芬与张晓明、沈慧之间就涉案房屋签订的买卖合同合法有效；关于要件二，周桂芬已经提供其与葛某签订的租赁合同，且从葛某的证人证言以及租金的支付来看，足以证明周桂芬在查封之前已合法占有该不动产；关于要件三，证人徐某当庭作证其亲眼看到周桂芬将房款全额支付给张晓明，证人张某当庭作证其出借周桂芬现金用于买房的事实，张晓明亦出具了相应的收条，且时间、金额基本吻合，周桂芬也取得了涉案房屋的土地使用权证及房屋所有权证，故可以认定周桂芬已支付全部价款。 关于要件四，涉案房屋按照现有政策文件规定于2016年12月1日起可上市交易，但是直至2017年9月12日涉案房屋办理抵押登记给成惠平、2018年1月18日本院对涉案房屋进行查封时仍未办理过户手续。周桂芬对于为何没有及时办理过户登记的原因陈述前后矛盾，起初其陈述没钱办理过户登记，后变更陈述为其已准备好过户费用，但具体准备好的时间前后不一致，结合其提供的无锡农村商业银行的交易清单显示其直至2018年6月22日才拥有现金12万元，且并未提供其他证据证明其究竟何时已准备好过户费用。诉讼过程中，当事人承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。现周桂芬提供的证据不足以推翻关于其在执行异议阶段称其没钱导致未办理过户登记的陈述，故应当承担相应不利后果。没有钱办理过户登记属于买受人自身原因，若本院对此行为予以支持将变相鼓励买受人逃避过户费用。此外，涉案房屋已被设定抵押权，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，除非满足上述除外条件，否则在抵押权未撤销前涉案房屋事实上已经无法办理过户事宜，房屋买卖合同客观上存在继续履行的障碍。因此，应当认定系周桂芬自身原因未办理过户登记，导致现状的产生，周桂芬对此存在过错，不能排除执行。 关于周桂芬的诉讼请求二，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在不动产登记没有变更的情况下，物权变动未完成，涉案房屋的产权人仍为张晓明、沈慧而非周桂芬。故周桂芬要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。关于周桂芬的诉讼请求三，因不能排除执行，故亦不予支持。 综上，周桂芬的全部诉讼请求，于法无据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回周桂芬的全部诉讼请求。 案件受理费7609元，由周桂芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  刘博文 人民陪审员  孔新颜 人民陪审员  沈 伟 二〇一九年四月三十日 书 记 员  刘纯怡 本案援引法律条款 《中华人民共和国物权法》： 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》： 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。