新疆生产建设兵团图木休克垦区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）兵0302民初79号 原告：贺昆龙，男，1989年6月9日出生，住新疆图木舒克市。 委托诉讼代理人：罗伟，新疆叶尔羌（图木舒克）律师事务所律师。 被告：图木舒克市鑫鸿房地产开发有限公司，住所地新疆图木舒克市夕阳红小区******。 法定代表人，魏婷婷，执行董事。 委托诉讼代理人：张岚，女，1995年10月1日出生，住新疆图木舒克市。 原告贺昆龙与被告图木舒克市鑫鸿房地产开发有限公司（以下简称鑫鸿公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年3月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺昆龙及其委托诉讼代理人罗伟、被告鑫鸿公司的委托诉讼代理人张岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺昆龙向本院提出诉讼请求：1．判令解除与被告鑫鸿公司签订的《鑫鸿泰汽车城商铺认购书》；2．判令被告双倍返还定金20万元；3．判令被告返还购房款5万元;4．案件受理费由被告负担。事实和理由：2015年12月30日，原告贺昆龙与被告鑫鸿公司签订了《鑫鸿泰汽车城商铺认购书》一份，双方约定原告贺昆龙订购被告鑫鸿公司开发的位于图木舒克市鑫鸿泰汽车城编号为10-1-（AB）的商铺，认购一层楼两间、二层楼一间，房屋总价款50万元，还约定原告贺昆龙自愿购买商铺并交纳购买诚意金10万元。原告贺昆龙签订认购书后向被告交纳定金10万元，2016年1月14日又交纳定金5万元，被告给原告出具了收据。被告至今未动工建造鑫鸿泰汽车城商铺，也没有与原告签订正式的商品房买卖合同，经原、被告多次协商，被告鑫鸿公司承诺于2018年5月30日前退还定金并同意退房,但被告至今没有退款，原告贺昆龙购房的目的无法实现，请求法院判如所请。 被告鑫鸿泰公司对原告解除《鑫鸿泰汽车城商铺认购书》、判令被告返还购房款5万元、案件受理费由被告负担的诉讼请求予以承认，但辩称原告贺昆龙于2015年12月30日向被告交付的10万元是购买诚意金，因工作人员失误，出具的收据上书写为定金，被告鑫鸿公司愿意退还原告贺昆龙购房款和诚意金15万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据本院认定如下：1．原告提交的《鑫鸿泰汽车城商铺认购书》，拟证明原告与被告鑫鸿公司于2015年12月30日签订《鑫鸿泰汽车城商铺认购书》，双方约定原告贺昆龙订购被告鑫鸿公司待建的鑫鸿泰汽车城编号为10-1-（AB）的商铺，一楼两间、二楼一间，每间商铺面积45平方米，房屋总价款50万元，还约定原告于2016年1月30日前再支付定金10万元，原告贺昆龙自愿购买商铺并交纳购买诚意金10万元，双方签订正式商品房买卖合同时，本认购书约定的单价将作为正式商品房买卖合同的单价，双方签订正式商品房买卖合同后被告按时将订购的商铺交付给原告，并按照合同约定的时间办理房产备案及产权证办理等手续。被告于2018年1月6日承诺于2018年5月30日前退还原告贺昆龙的预付定金；被告质证意见：《鑫鸿泰汽车城商铺认购书》真实性不持异议，能证实原告贺昆龙自愿购买商铺并交纳购买诚意金10万元，不是定金；本院认证：符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以确认。2．原告提交的收据两份，拟证明原告贺昆龙于2015年12月30日交纳定金10万元；2016年1月14日交定金5万元；被告质证意见：两份收据是由被告公司出具的，因工作人员失误将诚意金10万元和购房款5万元书写为定金；本院认证：符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以确认。3．原告当庭陈述，拟证明因鑫鸿泰汽车城商铺工程于2016年停工至今，原告贺昆龙多次要求被告退还其交纳的定金及购房款；被告质证意见：认可鑫鸿泰汽车城商铺工程于2016年停工至今，原告贺昆龙向被告交纳购买诚意金10万元，不是定金；本院认证：符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告贺昆龙因订购被告鑫鸿公司待建的位于图木舒克市鑫鸿泰汽车城编号为10-1-（AB）的商铺，于2015年12月30日与被告签订了《鑫鸿泰汽车城商铺认购书》，认购一楼两间、二楼一间，房屋总价款50万元，双方约定原告贺昆龙自愿购买商铺并交纳购买诚意金10万元。原告贺昆龙于签订合同后向被告支付10万元、2016年1月14日又支付5万元，被告鑫鸿公司给原告贺昆龙出具了两份定金收据。被告鑫鸿公司自2016年至今未施工建造鑫鸿泰汽车城商铺，原告贺昆龙多次要求被告鑫鸿公司退还定金，被告鑫鸿公司承诺于2018年5月30日退还定金，但至今未退还。 本院认为，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，被告承认原告解除与被告鑫鸿公司签订的《鑫鸿泰汽车城商铺认购书》、判令被告返还购房款5万元、案件受理费由被告负担的诉讼请求，不违反法律规定，本院对原告的上述诉讼请求予以支持。判断原告与被告鑫鸿公司签订的《鑫鸿泰汽车城商铺认购书》究竟为预约合同还是本约合同,最主要的是看认购书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即是否具备当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺,水电气讯配套等承诺和有关权益、责任及公共配套建筑的产权归属等条款。本案中,原告贺昆龙与被告鑫鸿公司签订的《鑫鸿泰汽车城商铺认购书》，对于双方当事人的姓名或名称、商品房的房号、建筑面积、面积差异的处理方式、总价进行了约定,但双方对商品房的交付期限、购房款的支付方式及期限、交付使用条件、办证时间等诸多直接影响双方权利义务的重要条款在认购协议书中没有明确约定,属于未决条款,需要在签订房屋买卖合同时协商一致达成。而且,双方在该协议书中明确约定“鑫鸿公司将为认购人保留以上商铺，不再销售给其他人，直到鑫鸿公司向认购人发出通知，双方签订正式商品房买卖合同”,说明双方当事人在条件具备后还要签订正式的商品房买卖合同,综上,原告贺昆龙与被告鑫鸿公司签订的《鑫鸿泰汽车城商铺认购书》是双方当事人的真实意思表示,内容、形式均不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定,系双方以将来签订商品房买卖合同为目的而签订的商品房预约合同，合法有效。原、被告应按照约定履行义务，被告至今没有建设鑫鸿泰汽车城商铺，致使原告签订《鑫鸿泰汽车城商铺认购书》的目的不能实现，被告的行为构成根本违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致可以变更合同。原告与被告签订的《鑫鸿泰汽车城商铺认购书》约定了诚意金，并没有约定定金条款，但在原告贺昆龙实际向被告交付款项时，被告鑫鸿公司开具给原告的收据明确收到的是定金，说明双方变更了合同的条款，将诚意金变更为定金，原告贺昆龙没有提出异议，双方已经实际履行了变更的合同，原告接收收据并以10万元属于定金向法院主张权利的行为已经表明其认可该变更。《最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释》第一百二十一条规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”本案中，原告贺昆龙向被告交付定金15万元，而《鑫鸿泰汽车城商铺认购书》中约定的总房款为50万元，故原告贺昆龙交纳的定金未超过总房款20%的部分为定金，即该款项中的10万元应视为定金，5万元可视为认购款。原告诉请法院判令被告双倍返还定金20万元及认购款5万元，符合法律规定，予以支持。被告作为涉案商铺的建设方及出售方，至今没有完成商铺的建设，导致原告至今不能签署商品房买卖合同并获得房产，合同目的至今未能实现，应当承担违约责任，依法应当按照定金罚则双倍返还定金20万元及认购款5万元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中，被告提出涉案工程不能施工建设是因市场及政府原因所造成，但没有向法庭提交证据加以证明，故对被告的辩解不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 一、解除原告贺昆龙与被告图木舒克市鑫鸿房地产开发有限公司签订的《鑫鸿泰汽车城商铺认购书》； 二、图木舒克市鑫鸿房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性返还给原告贺昆龙定金20万元、退还购房款5万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取0.2525万元，由被告图木舒克市鑫鸿房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第三师中级人民法院。 审判员  张建芝 二〇一九年四月十一日 书记员  范盼盼 1