上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初13644号原告(反诉被告)：史松美，女，1947年10月1日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：耿亮亮，上海东方环发律师事务所律师。被告(反诉原告)：孙冬园，男，1955年7月26日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：孙洁，女，1985年8月15日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两名被告共同委托诉讼代理人：徐青，北京市广盛律师事务所上海分所律师。上列两名被告共同委托诉讼代理人：庞纯，北京市广盛律师事务所上海分所律师。原告史松美诉被告孙冬园、孙洁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，审理期间被告孙冬园、孙洁向本院提出反诉，本院受理后依法合并审理。原告(反诉被告)史松美的委托诉讼代理人耿亮亮、被告(反诉原告)孙洁及被告(反诉原告)孙冬园、孙洁的委托诉讼代理人徐青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告史松美向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.被告返还购房款人民币(以下币种相同)270万元；3.被告支付违约金9,450元；4.被告支付赔偿金556,000元；5.被告支付装修、家电费用8万元。事实和理由：2017年12月记2018年1月，原、被告就上海市浦东大道1585弄27号402室(以下简称系争房屋)分别签订了《居间协议》及《上海市房地产买卖合同》，后原告分批向被告共计支付了购房款270万元，另有8万元已经按照约定交由中介代管。按照约定，被告应于2018年3月31日与原告一起办理过户事宜，但被告以未收到8万元尾款为由拒绝过户。在原告支付了全部款项的前提下，被告拒绝配合原告办理过户的行为构成违约，以为原告在2019年1月3日原告通过短信向被告手机发送了解除通知，所以要求确认在2019年1月3日解除合同。第3项诉讼请求违约金计算方式是以270万为基数，按照每日万分之五的标准，从2019年1月3日起计算7天，依据是合同第10.3条。第4项诉讼请求的依据是合同第10条，金额是合同总价的20%，第5项诉讼请求的依据是原告的实际投入。房屋总价是278万元。被告孙冬园、孙洁共同辩称，不同意原告诉请。被告完全按照合同履行，合同第4条约定房屋应于2018年3月31日前交付，被告已经在2018年3月24日将房屋交付给原告。合同履行中，原告并未将尾款交付被告，只是交付给了中介进行保管，而被告并未委托中介收款。270万元房款确认收到的，但是8万元尾款没有支付。2018年3月31日双方去办理了过户当天，原、被告以及中介在交易中心，被告要求原告支付8万元，但是中介说已经将8万元花完了，在现场，三方签订了承诺书，约定被告收到所有款项收到后办理过户。因被告至今没有收到8万元尾款，所以没有办理过户，被告没有违约。反诉原告孙冬园、孙洁向本院提出反诉诉讼请求：1.反诉被告继续履行与反诉原告于2018年1月13日签订的上海市房地产买卖合同以及补充协议书；2.反诉被告立即支付反诉原告购房尾款8万元。事实及理由：反诉原告与反诉被告于2017年12月25日签订了《房地产买卖居间协议》，2018年1月13日签订了《上海市房地产买卖合同》，房屋总价款为278万元。合同订立后，反诉被告共向反诉原告支付了270万元，至今有8万元没有支付。2018年3月24日，系争房屋已经实际交付给了反诉被告，由反诉被告的儿子黄某签收了钥匙。2018年3月31日，双方约定2018年4月21日反诉原告收到所有款项时办理过户交易事宜，然而反诉被告只支付了7,000元。现在同意将房屋过户给反诉被告。反诉被告史松美针对反诉答辩称，不同意反诉原告的反诉诉讼请求，双方买卖合同已经解除。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，证据在开庭审理时进行了质证。对于案件事实，本院认定如下：2018年1月13日，孙冬园、孙洁(甲方)与史松美(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，房价款为229万元。合同第四条约定，甲方于2018年3月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定，2018年3月31日之前双方向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产，甲乙双方同意按照下列第三款内容处理：(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。除甲方应向乙方支付柒日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起叁日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。合同补充条款第7条约定，甲乙方双方约定交房时间：甲方拿到乙方除房屋尾款外的全额房款后3日内。合同附件三“付款协议”约定：1.乙方应于2018年1月15日前向甲方支付首付款计人民币35万元，含已支付的全部定金五万元整，房屋尾款八万元整；2.乙方应于2018年2月14日前向甲方支付第二期房价款55万元整；3.乙方应于过户当日向甲方支付第三期房价款人民币139万元；4.甲、乙双方应于签订交房确认书同时由居间方向甲方支付代为保管房价尾款计8万元整。当日，孙冬园、孙洁(甲方)与史松美(乙方)还签订《补充协议书》一份，约定房屋总价款为278万元，《上海市房地产买卖合同》约定转让价款229万元为名义成交价，另外乙方支付甲方装修补偿款49万元，应于2018年1月15日前支付。合同签订前后，史松美孙冬园、孙洁给付了部分购房款。孙冬园、孙洁于2018年2月3日出具收条，确认收取史松美购房款73万元；于2018年2月14日出具收条，确认收取史松美购房款56万元。上述款项合计129万元。2018年3月24日，孙冬园、孙洁向史松美交付了系争房屋，案外人黄某(系史松美之子)向孙冬园、孙洁出具了内容为“今收到浦东大道1585弄27号402室房间钥匙两把”的收条。2018年3月31日，双方当事人共同前往房地产交易中心办理过户手续。当日，史松美向孙冬园、孙洁支付购房款138万元，另通过中介方工作人员周文和刘成转付购房款23,000元，至此，孙冬园、孙洁实际收取的购房款金额为2,693,000元，与总购房款之间的差额为87,000元，该差额由中介方保管。由于中介方未能将其保管的87,000元购房款交付给孙冬园、孙洁，孙冬园、孙洁拒绝配合史松美办理过户。在房地产交易中心，中介方工作人员刘成出具《承诺书》，内容为“本人刘成(XXXXXXXXXXXXXXXXXXX1)承诺于2018年4月21日前向孙洁支付浦东大道1585弄27号402室定金7,000元(柒千元整)及房屋尾款80,000元(捌万元整)同时办理甲、乙双方的交易过户事宜。如有违反此承诺本人自愿承担所有民事责任及法律责任。同时甲、乙双方同意于2018年4月21日收到所有款项时办理过户交易事宜”。承诺书末尾有“甲方：孙洁孙冬园乙方：史松美”的签名。对此承诺书，史松美表示该“史松美”的签字系史松美儿子黄某所签，虽然史松美在场，但是并不知道承诺书的内容，同时原告儿子黄某签署承诺书仅仅是为了见证。孙冬园、孙洁称当时场面混乱，“史松美”的签字何人所签已记不清，但是肯定是史松美或者史松美儿子黄某所签。2018年4月2日，中介工作人员周文转付给孙冬园、孙洁购房款2,000元。2018年12月，史松美向孙冬园、孙洁支付购房款5,000元，史松美称该款项系从中介方索要到后再给付给孙冬园、孙洁。史松美另陈述，事实上在双方买卖合同签订前，共向中介给付了意向金5万元，其中在2017年12月24日，中介即转交给孙冬园、孙洁2万元(包含在2018年2月3日73万元收条内)，还有25,000元即前述2018年3月31日、4月2日中介给付给孙冬园、孙洁的25,000元，还有5,000元系2018年12月从中介处追讨到后给付给了孙冬园、孙洁。另查明，2018年1月13日，史松美向案外人刘成转账了8万元，银行摘要为“刘成5079浦东大道1585弄27号402室购房尾款”。2019年1月3日，史松美向孙洁手机发送短消息，内容为：“孙小姐，因你和你父亲无理拒绝过户，已大大超过合同约定期限，经我们多次催促无果，现依据合同约定正式通知你们解除浦东大道1585弄27号402室的房屋买卖合同”。本院认为，史松美与孙冬园、孙洁之间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，除价格条款应依照双方真实交易价格278万元认定外，其余合同条款不违反法律行政法规的禁止性规定，应为有效，双方均应按约履行。本案争议焦点在于史松美2019年1月3日发出的解除通知是否能产生合同解除的法律后果，即史松美是否拥有单方解除合同的权利。史松美提出解除合同的理由为孙冬园、孙洁未按期配合办理过户构成违约，而尚未过户的原因确实是孙冬园、孙洁不同意过户，因此关键争议在于孙冬园、孙洁拒绝配合过户是否具有正当的抗辩理由。对此孙冬园、孙洁认为双方2018年3月31日双方在交易中心办理过户时，依据案外人刘某某的《承诺书》，已经合意变更了《上海市房地产买卖合同》约定的过户时间。本院认为，该承诺书虽然由案外人书某，但其内容中有“甲、乙双方同意于2018年4月21日收到所有款项时办理过户交易事宜”的表述，而且买卖双方也在承诺书上签名，应当认定为双方合意变更了房屋过户时间。即便承诺书落款处史松美的签名系由其儿子黄某代签，但签名时史松美在场，对于双方协商以及承诺书的形成应当知情，而且黄某在交易过程中也曾代表买方办理过交房等手续，全程参与了买卖过程，作为卖方的孙冬园、孙洁有理由认为黄某的签名能够代表其母亲的意思表示。另外，基于过户当时中介方突然表示无法给付房屋尾款的实际情况，买卖双方与中介方一并签署上述内容的承诺书符合常理。基于以上事实，本院对孙冬园、孙洁提出的买卖双方已经通过承诺书的形式合意变更过户时间的意见予以采纳。因8万元尾款至今未能给付，孙冬园、孙洁未配合史松美办理过户手续具有正当的抗辩事由，不构成根本违约，史松美以孙冬园、孙洁逾期过户为由要求解除合同依据不足，本院不予采纳，本诉诉讼请求不予支持。孙冬园、孙洁现同意配合过户，双方买卖合同有继续履行之可能，故对孙冬园、孙洁提出的继续履行买卖合同的反诉诉讼请求予以支持。关于8万元购房款尾款，本院认为，虽然史松美向案外人刘成支付的8万元亦备注了为系争房屋之尾款，但是在本案中，史松美并未提供任何证据证明孙冬园、孙洁曾授权刘成收取上述款项，亦未证明孙冬园、孙洁实际收到上述款项；即便双方曾合意由中介方保管部分房款，在没有确切证据证明中介方系替出卖人保管购房款的情况下，也只能认定保管人系替付款义务方即购房人保管相关款项，如果保管人未能按照约定将款项转交给出卖人，则不能认定购房人已经完全履行付款义务。在出卖人孙冬园、孙洁愿意配合史松美继续办理过户的情况下，其反诉要求史松美给付8万元购房款尾款，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)史松美与被告(反诉原告)孙冬园、孙洁应当继续履行双方于2018年1月13日就上海市浦东新区浦东大道1585弄27号402室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》以及《补充协议书》；二、原告(反诉被告)史松美应于本判决生效之日起七日内给付被告(反诉原告)孙冬园、孙洁购房款尾款8万元，同时被告(反诉原告)孙冬园、孙洁配合原告(反诉被告)史松美办理将上海市浦东新区浦东大道1585弄27号402室房屋产权过户登记至原告(反诉被告)史松美名下的手续；三、驳回原告(反诉被告)史松美的本诉诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币33,563元，减半收取计16,781.50元，反诉案件受理费900元，均由原告(反诉被告)史松美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 范 一二〇一九年四月二十二日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。第一百五十六条民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。二、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。