广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤0303民初25584号原告：吴兼略，男，汉族，1960年10月4日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区，原告：吴齐娟，女，汉族，1956年8月16日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，被告：余廷发，男，汉族，1969年7月14日出生，身份证住址四川省资阳市安岳县，被告：何健波，男，汉族，1981年8月1日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，第三人：蔡敏，女，汉族，1981年10月25日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，被告何健波、第三人蔡敏共同委托诉讼代理人：刘志翔，广东诚公律师事务所律师，执业证号14403201210034286。被告何健波、第三人蔡敏共同委托诉讼代理人：王欢，广东诚公律师事务所律师，执业证号14403201511335888。原告吴兼略、吴齐娟与被告余廷发、何健波及案外人蔡敏执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴兼略、吴齐娟及被告何健波、第三人蔡敏的共同委托诉讼代理人刘志翔、王欢到庭参加诉讼，被告余廷发经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴兼略、吴齐娟向本院提出诉讼请求：不得执行深圳市罗湖区笋岗新村43栋第8层房屋。事实与理由：余廷发因与何健波、蔡敏的民间借贷纠纷，向深圳市罗湖区人民法院起诉，深圳市罗湖区人民法院于2017年11月7日作出（2017）粤0303民初19953号民事判决书，判决：“被告何健波、蔡敏应于判决生效之日起十日内偿还原告余廷发借款本金193万元及利息（以193万元为本金按照中国人民银行同期贷款利率从2017年9月18日起计至还清款项之日止）”。另，深圳市罗湖区人民法院于2018年8月21日作出（2018）粤0303执16号执行裁定书，裁定：“查封被执行人何健波名下位于深圳市××××房产”。2018年9月，两原告对深圳市罗湖区笋岗新村43栋第8层房屋（以下简称涉案房产）提出书面异议，深圳市罗湖区人民法院于2018年10月25日作出（2018）粤0303执异254号执行异议裁定：“驳回案外人吴兼略、吴齐娟的异议请求”。现两原告按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定向深圳市罗湖区人民法院提起诉讼。1999年7月10日，深圳市罗湖管理区城市建设管理办公室发放编号为罗建证第99-062号的《建筑许可证》，批准其在红线内建房一栋八层，共计建筑面积1420平方米。2015年7月28日,深圳市笋岗实业股份有限公司出具情况说明，证明深圳市罗湖区笋岗新村43栋1-8层的所有权人为被告何健波所拥有，鉴于被告何健波为所有权人，被告何健波、张静与陈木兴于2015年7月30日签订《房屋转让合同》，约定被告何健波、张静将位于深圳市××××号8层楼房（房屋建筑面积1420平方米）转让给陈木兴，转让费为300万元。2017年7月7日，两原告与陈木兴签订了四份《房屋转让协议书》，约定陈木兴将位于深圳市××××层房屋转让给两原告，同时，两原告已支付所有购房款310万元。深圳市罗湖区人民法院依据《建筑许可证》、深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执及深圳市笋岗实业股份有限公司出具的情况说明认定涉案房产现为被告何健波所有属认定不清。《建筑许可证》的颁发时间为1999年7月10日，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执的落款时间为2009年4月23日，深圳市笋岗实业股份有限公司首次出具的情况说明的落款时间2015年7月28日，以上文件均证明何健波对涉案房屋具备处分权，基于此，被告何健波有权于2015年7月30日将该涉案房产转让给陈木兴，陈木兴继而有权将涉案房产转让给两原告，且两原告已实际占有和使用该涉案房产。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”故此为维护两原告之合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，两原告特向法院依法起诉，请求法院裁判如所请。被告余廷发未作答辩。被告何健波、第三人蔡敏共同答辩称，一、何健波与案外人陈木兴是借贷关系。案外人陈木兴将涉案房产转让给原告的行为系无权处分。何健波与案外人陈木兴系民间借贷关系，被告何健波向案外人陈木兴借款，陈木兴要求签署《房屋转让合同》作为抵押，该《房屋转让合同》名为房屋买卖，实为房产抵押，系无效合同，事实理由如下：（1）罗湖区宝岗路笋岗新村43栋1-4层的所有权人为张秋齐，5-8层的所有权人系被告何健波，笋岗村委出具的产权证明可证实。（2）《房屋转让合同》系2015年7月签订，当时小产权房价格大概每平米1万元至1.5万元，被告将建筑面积为1420平方米的八层房产作价300万元转让给案外人，远远低于市场价值完全不符合常理。（3）何健波从未收到过300万元房屋转让款，也未办理房产过户登记，该《房屋转让合同》并未履行。事实上，被告何健波仅收到陈木兴于2015年7月30日至2015年10月20日分14笔银行转账方式支付的借款共计253万元，案外人特意在银行转账的备注上标注是“借款”。约定借款300万元，预扣利息47万元，上述转账的性质系借款而非购房款。由此可见，陈木兴与何健波仅是借贷关系，非房产买卖关系。二、罗湖区宝岗路笋岗新村43栋属笋岗村村宅。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让”。根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要（讨论稿）》（法办［2011］442号）第15条第2款“将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定”的指导意见，如买受人为出卖人所在集体组织以外的人，则应认定买卖行为无效，该违法行为并不因律师见证而合法有效。综上所述，原告与案外人陈木兴之间的《房屋转让协议》因违反法律的强制性规定及无权处分而无效，原告不是涉案执行房产的权利人，现有的占有、使用、收益行为没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定事实如下：一、涉案房产位于深圳市××××号。1999年7月10日，深圳市罗湖管理区城市建设管理办公室向被告何健波核发建筑许可证，批准笋岗村何健波在红线内建房一栋八层，共计建筑面积1420平方米。2009年4月23日，深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执显示，笋岗村43号申报人是何健波，编号：2009-4239-29。2015年7月28日，深圳市笋岗实业股份有限公司出具证明，证明深圳市罗湖区笋岗村43栋1-8层所有权为何健波所拥有。2018年3月6日，深圳市笋岗实业股份有限公司出具证明，证明深圳市罗湖区笋岗村43栋5楼至8楼业主为何健波。庭审中，两原告、被告何健波及第三人蔡敏均确认涉案房屋未办理房产证，为历史遗留违法建筑。二、被告何健波、案外人张静作为甲方、出让方，案外人陈木兴作为乙方、受让方于2015年7月30日签订《房屋转让合同》，合同约定，将坐落于深圳市××××号房产，共8层，建筑面积1420平方米，转让给案外人陈木兴，转让价为300万元。上述转让合同经广东玉律律师事务所韩刚柱律师见证。案外人陈木兴于2015年7月至10月期间，向被告何健波转账支付14笔款项共计253万元，其中，多笔款项备注为“借款”。三、案外人陈木兴作为甲方、原告吴兼略、吴齐娟作为乙方，于2017年7月7日签订四份《房屋转让协议书》，合同约定，将坐落于深圳市××××号房产第八层的801、802、803、805共四套房产转让给原告吴兼略、吴齐娟，转让成交价合计为310万元。上述合同落款日期倒签至2016年8月3日。上述转让合同经广东广和律师事务所韩刚柱律师见证。原告于2017年6月19日支付定金10万元，于2017年7月7日转账300万元至陈木兴账户。四、本院于2017年11月7日作出（2017）粤0303民初19953号民事判决书，判决：被告何健波、蔡敏应于判决生效之日起十日内偿还原告余廷发借款本金193万元及利息。由于被告何健波、第三人蔡敏未按期履行上述生效法律文书确定的义务，被告余廷发向本院申请执行，本院于2018年8月21日作出（2018）粤0303执16号执行裁定书，裁定查封被告何健波名下位于深圳市××××房产。原告对该执行行为提出异议，本院于2018年10月25日作出（2018）粤0303执异254号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。五、本院（2017）粤0303民初18331-18334号原告吴兼略、吴齐娟诉被告陈木兴房屋买卖合同纠纷四案与本案原告所主张的《房屋转让协议书》为同一合同。本院认为，涉案房屋已申报深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，相关行政部门尚未作出处理决定，在此之前，两原告的诉讼请求，暂时不属于人民法院受理民事诉讼的范围。本院于2017年11月14日裁定驳回原告吴兼略、吴齐娟的起诉,该裁定书已生效。另，深圳市中级人民法院（2018）粤03民终19841号陈木兴与罗宇、何健波、蔡敏案外人执行异议之诉一案与本案原告吴兼略、吴齐娟所主张陈木兴与何健波、张静签订的《房屋转让合同》为同一合同，该案于2018年11月5日裁定维持一审法院驳回陈木兴的起诉并生效。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。涉案房屋系深圳市农村城市化历史遗留违法建筑，在行政主管部门对房屋建设行为作出处理前，无法对相关合同效力进行判定，亦无法据此判定两原告对涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。因此，当事人应当先行申请行政主管部门进行处理，对原告的起诉依法应予驳回。同时，对同一栋房屋不同房产且相同法律关系的案件，相关生效裁定均为驳回原告的起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条第三项、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三项、第三百一十一条之规定，裁定如下：驳回原告吴兼略、吴齐娟的起诉。案件受理费人民币100元，原告已预交，待本裁定生效后，全额退回原告。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李业旺人民陪审员  刘进福人民陪审员  吴伟芳二〇一九年四月二十五日法官助理唐敏施书记员黄子珊