北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初6018号原告：饶磊，男，1992年4月30日出生，汉族，北京市昌平区×××居民，住北京市昌平区，身份号码×××。委托诉讼代理人：孙萍，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕海燕，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：绿地集团北京京坤置业有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街**，统一社会信用代码91110113062778125G。法定代表人：欧阳兵，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告饶磊与被告绿地集团北京京坤置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告饶磊之委托诉讼代理人孙萍、吕海燕，被告绿地公司的委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶磊向本院提出诉讼请求：1、被告支付延迟办理房屋所有权证书的违约金4025.61元；2、被告赔偿因延迟办理房屋所有权证书造成的损失37575元（按该地区市场平均租赁价格每平米3.5元/天计算，自2017年11月28日起至2018年8月21日止共266天）；3、被告退还面积补差款20822元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年1月6日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，原告购买被告出售的×××项目（预售许可证号：京房售证字（2013）240号）办公用房一套，房屋地址：顺义区×××，后被告在面积确认及房款结算协议里确认该套商品房的正式地名和楼号为：北京市顺义区×××房屋。房屋于2015年11月27日交付后，按合同约定，被告应于房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证书，但被告怠于履行义务，直至2018年8月21日才给原告办理房屋所有权证书，被告的行为已经违反合同约定，已经给原告造成了严重经济损失。根据合同第二十一条产权登记中第一项初始登记约定：1、出卖人应当在2017年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；2、如因此致使买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人承担责任；3、买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，但此违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。2014年原告依据被告出具的面积确认及房款结算协议实际支付房款825943元，后2017年被告又出具一份面积确认及房款结算协议，告知原告房屋最终价款为805121元，同时给原告出具代收代付款项交款确认单确认应退还房款20822元，但至今被告仍以各种理由拒不支付该退款。由于被告严重违反合同约定，导致原告合同交易目的无法实现，房屋无法对外出租，给原告造成重大经济损失，且被告利用提供合同样本、原告经验不足无法识别的优势，故意将违约金约定过低，更严重侵害了原告的合法权益。故起诉。被告绿地公司辩称：一，原被告签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，合法有效。第二，原告主张的损失没有事实依据与法律依据，原告主张的损失并未实际发生，原告自行使用了房屋，或将房屋出租收益，不存在任何实际损失，原告收房后即入住，原告自收房之日即对房屋占有使用、收益，延迟办理产权转移登记，不影响房屋正常使用，也不影响原告收益，房屋产权转移登记仅为交付房屋的附属义务，对原告不产生任何实质性影响，且在延迟期间，涉诉房屋的价值上涨，原告不但没有损失，反而增加收益。第三，根据合同法规定，原告不可同时主张违约金和损失，且原告无法证明其实际损失的具体金额。第四，北京市其他法院作出的数百份生效判决与本案案情一致，均认定原告主张经济损失的诉讼请求没有法律依据，本案应遵循生效判决确定的裁判理由和结果。第五，如法院认定被告需要向原告支付损失，请求法院对原告主张的金额进行降低。原告涉诉房屋交房时间为2015年1月18日，被告为原告办理产权转移登记的期限应为上述日期后两年内，原告要求退还面积补差款20822元，被告认可，同意退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的《北京市商品房预售合同》原件、联机备案表原件、房款发票原件二张及复印件一张、契税收据原件、代办收据原件、入住通知书复印件两张、房屋产权证书原件、税收完税证明复印件、面积确认及房款结算协议原件2张，房款退还申请复印件，被告提交的钥匙领取单复印件，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2014年1月6日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，合同约定：……第三条、基本情况。该商品房房屋坐落为顺义区×××……预测建筑面积共40.65平方米。其中，套内建筑面积28.53平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12.12平方米……第五条、计价方式与价款……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米28919.56元，总价款825075元……第十二条、交付条件。（一）出卖人应当在2015年9月30日向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……第十六条、交接手续……（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：自出卖人入住通知书规定交房期限届满之日起，即视为出卖人已交付该商品房，与该房有关的风险责任随之转移到买受人……（五）……2、买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）供暖费；（4）办理产权手续需交纳的印花税、工本费、贴图费，以及国家规定需要买受人交纳的其他税费；（5）买受人未将上述费用全额交给出卖人的，出卖人有权顺延交付该商品房直至买受人交齐上述费用……第二十一条、产权登记。（一）初始登记。出卖人应当在2017年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、如未因此影响买受人在该商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任；如因此致使买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，出卖人按本条第（二）款第2项第（2）条目承担责任。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人或其指定的机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：……（2）买受人有权退房或要求继续履行合同。买受人退房的，应在房屋所有权证书取得期限届满之日起30日内书面通知出卖人，否则，视为不要求退房；买受人退房的，出卖人应当自收到买受人发出的退房通知之日起60日内无息退还已付房款，另按买受人已付房款的0.5%向买受人支付违约金。买受人不要求退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付已付房款万分之贰的违约金，但此项违约金最高不超过买受人已付房款的0.5%，并于买受人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。合同还约定了其他权利义务。当日，双方还签订了一份《商品房预售合同联机备案表》，记载合同网上签约日期为2014年1月6日。后被告向原告发出《入住通知书》,原告于2015年11月28日收房并向代办机构交纳了印花税、登记费、代办费等。当日，原告向被告交纳了契税，被告向其开具代收代付款项收据。2015年11月28日，原告与被告签订《面积确认及房款结算协议》，约定经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为北京市顺义区×××房屋，该涉诉房屋实测建筑面积为40.82平方米，实测套内建筑面积28.56平方米，该房屋实测总价应为825943元，经买卖双方同意，最终以825943元作为《房屋所有权证》立契价款。原告先后共计向被告交纳房款825943元。2017年12月18日，原告与被告再次签订《面积确认及房款结算协议》，约定经北京市规划委员会及北京市公安局顺义分局核准该套商品房的正式地名和楼号为北京市顺义区×××房屋，该涉诉房屋实测建筑面积为40.36平方米，实测套内建筑面积27.84平方米，该房屋实测总价应为805121元，经买卖双方同意，最终以805121元作为《房屋所有权证》立契价款。同日，被告为原告出具房款为390046元的发票一张。被告确认尚未退还原告房屋面积补差款20822元。2018年8月21日，涉诉房屋登记至原告名下，取得了不动产权证书，房屋登记地址为顺义区×××，建筑面积为40.36平方米，专有建筑面积27.84平方米。庭审中，双方确认涉诉房屋的初始登记时间为2016年12月23日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，双方签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效。双方应当依约履行。根据合同第二十一条的规定，买受人应当在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。原被告双方一致认可涉诉房屋的收房时间为2015年11月28日，本院予以确认。原告应当于2017年11月27日前取得房屋所有权证书。原告已经履行了缴纳全部房款、契税、产权证代办费等合同义务，涉诉房屋于2016年12月23日初始登记至被告名下，已具备为原告办理房屋所有权证的条件，涉诉房屋于2018年8月21日才转移登记至原告名下，被告迟延为原告办理房屋所有权证，根据合同第二十一条第（一）款第2项及第（二）款第2项第（2）条目的约定，原告第一项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。房产证是不动产所有权的唯一凭证，根据标的物产权性质，涉诉房屋系办公用房，房产证未能取得，势必会对原告的使用权造成不便和限制，故此被告应予适当赔偿，对原告主张损失的请求本院酌情予以确定，合理部分，予以支持，过高部分，不予支持。对于原告要求退还房屋面积补差款20822元的诉讼请求，被告予以认可，同意退还，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告饶磊支付迟延办理房屋所有权证书的违约金四千零二十五元六角一分；二、被告绿地集团北京京坤置业有限公司赔偿原告饶磊损失二万六千六百元，于本判决生效之日起七日内执行；三、被告绿地集团北京京坤置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告饶磊返还房屋面积补差款二万零八百二十二元；四、驳回原告饶磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六百八十元，由原告饶磊负担一百三十七元（已交纳），被告绿地集团北京京坤置业有限公司负担五百四十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  棋其格二〇一九年四月三十日书记员  程珊珊