北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终5199号上诉人（原审原告、反诉被告）：第一物业（北京）股份有限公司采育分公司，住所地北京市大兴区采育镇育胜街**院**楼****。法定代表人：刘培庆，总经理。委托诉讼代理人：李维，北京市元甲律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：田勇，男，1982年6月22日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。上诉人第一物业（北京）股份有限公司采育分公司（以下简称第一物业公司）因与上诉人田勇物业服务合同纠纷一案，双方均不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初26560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。第一物业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判为田勇给付我公司2017年4月15日至2018年4月17日期间的物业管理费2902.17元及违约金3177.87元，共计6080.04元，并由田勇承担本案一二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定我公司提供的物业服务存在瑕疵并适当减免，属于认定事实错误。田勇家墙体裂缝要么是房屋质量问题，要么是装修问题，与我公司无关，不是我公司应当管理的范围。我公司因高质量的物业服务而一直占据北京市物业服务企业排头兵的位置，与本案同一小区的其他案件，我公司主张的物业费均全额得到支持，有多份生效法律文书佐证。田勇辩称：1.《满庭春苑物业服务合同》不是我自愿签订的，签的时候不知道具体内容；2.合同实际签订的时间和合同约定的提供服务时间不一致；3.第一物业公司在签订合同时不具备运营小区停车管理的资质；4.涉案小区由开发商承担前期物业服务责任；5.停车费是重复乱收费；6.我提交的证据证明第一物业公司是位列需要被专项治理的物业管理问题专项整治工作方案中的企业。田勇上诉请求：1.撤销我与第一物业公司在违反我意志的情况下强制要求我签字的《满庭春苑物业服务合同》；2.判决我无需支付物业费；3.第一物业公司退还我已经支付的物业费916元；4.退还我停车费2550元，5.赔偿我经济损失11852.17元；6.本案上诉费由第一物业公司承担。事实和理由：《满庭春苑物业服务合同》不是我自愿所签，且内容明显不合常理，签订合同时第一物业公司根本不具备运营小区车位管理的资质。庭审中，田勇将上诉请求1变更为：确认所签《满庭春苑物业服务合同》无效，将上诉请求3变更为退还物业费1057.5元。第一物业公司辩称：1.不同意田勇二审新增加的诉讼请求，合同不存在法定的无效情形，当属合法有效；2.田勇是完全民事行为能力人，其无证据证明签订合同不是出于自愿；3.田勇主张我公司强迫其签订合同与其陈述的签订合同时我公司不在场自相矛盾；4.合同中明确约定物业费不包括停车费，故不存在重复收费情况；5.田勇提交的新证据是2019年4月份才发生的，而我公司本案主张的是2018年4月之前的费用，故该证据不适用于本案。第一物业公司向一审法院起诉请求：判令田勇向我公司支付物业服务费2902.17元、违约金3177.87元，合计6080.04元，并承担诉讼费。田勇向一审法院反诉请求：1.第一物业公司退还违规收取的停车费2550.00元及水费290元；2.第一物业公司赔偿我经济损失合计8950元；3.第一物业公司分给我在公共场所经营所得款项；4.本案诉讼费由第一物业公司承担。一审法院认定事实：田勇系满庭春苑小区10号楼1单元1501室（以下简称涉案房屋）的业主，该房屋建筑面积90.92平方米。2016年3月5日，田勇与第一物业公司签订了《满庭春苑前期物业服务合同》，约定：自2015年9月30日起，由第一物业公司为满庭苑小区进行物业服务，物业费收费标准每月每平方米2.66元，并约定逾期未交纳物业费，应按逾期每日3‰的标准承担相应的滞纳金；由第一物业公司代收水费、电费、生活垃圾费等费用，地面，地面停车位的管理费为每月150元在接受了第一物业公司的服务后，以第一物业公司服务不到位，拒绝维修室内墙体裂缝、强制拔除电动车电线、不配合安装充电桩及小区卫生、电梯、车辆乱停放、水质、绿化等均存在问题为由，未交纳2017年4月15日至2018年4月14日的物业管理费2902.17元。一审法院认为，田勇与第一物业签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，应属有效，双方均应按照平等、公平、诚实信用原则履行自己的义务。第一物业履行了物业服务义务，依据合同约定有权向田勇主张物业费，但鉴于提供的物业服务存有瑕疵，应予适当减免，具体减免数额法院予以酌情确定，物业费具体数额确定为1741元；田勇拒交物业费，并非存有主观恶意，系对物业服务内容理解发生争议所致，故对第一物业要求给付违约金，法院不予支持。因双方在合同中对水费及停车费进行了约定，且该约定并未违反法律强制规定，田勇接受了物业公司的供水及车位管理服务，故其要求退还水费、停车管理费的反诉请求，无事实与法律依据，法院不予支持；田勇要求第一物业公司赔偿其经济损失，未提交相应证据证明其损失与物业公司相关以及损失的具体金额，没有法律与事实依据，法院不予支持；法院认为，凡涉及全体业主共同利益的事项均须由业主共同决定，而不能由单一业主代为行使权利，因此田勇作为业主个人无权要求第一物业公司返还公共区域收益，故田勇该项反诉请求，没有法律依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：一、田勇给付第一物业（北京）股份有限公司采育分公司2017年4月15日至2018年4月14日的物业管理费一千七百四十一元（于判决生效后十日内履行）；二、驳回第一物业（北京）股份有限公司采育分公司的其他诉讼请求；三、驳回田勇的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，针对一审判决认定的事实，第一物业公司表示并无异议；田勇则称系开发商售卖涉案房屋时要求其签订的《满庭春苑前期物业服务合同》，签约时第一物业公司人员并未在场，但认可一审判决引述的系该合同相关内容及其尚未支付2017年4月15日以后的物业费。本院对此认为田勇所签《满庭春苑前期物业服务合同》明确约定物业服务企业为第一物业公司，故一审判决认定田勇系与第一物业公司签订《满庭春苑前期物业服务合同》并无不当，故本院对于一审判决已经认定的事实予以确认。针对田勇所述第一物业公司限制其购水，造成其生活不便的问题，第一物业公司称系当时供水设施有问题，现在已经修好，可以正常购水，但未就系供水设施原因导致限购水一事提供证据，故本院对第一物业公司此项抗辩难以采信。另，田勇就其上诉提出的第一物业公司重复收取了1个月停车费一节，出示一审庭审中提交的停车管理费发票2张，其中1张名称显示为北京咏彦科技有限责任公司、金额为1050元，没有车牌号，时间为2017年4月1日至4月30日、5月2日至6月1日、6月29日至11月28日；另一张显示名称为田勇，金额为150元，时间为2017年8月29日至9月28日，车牌号为×××。第一物业公司对上述票据真实性认可，但不认可证明目的，认为交费不连贯，不能看出是重复缴费。田勇还提交关于印发《2019年群众关注物业管理突出问题专项治理工作方案》的通知及该方案打印件，欲证实其反映的第一物业公司服务中存在的问题均在整治范围内；第一物业公司认可文件真实性，不认可证明目的，认为文件出台时间晚于其主张物业费期间，与本案无关。田勇另提交北京咏彦科技有限责任公司营业执照副本复印件1份，以证实其系该公司法定代表人；并提交调查申请书1份，要求本院调取其他案件裁判文书及第一物业公司与开发商之间物业服务合同。本院对于田勇提供的2份停车管理费票据认为，仅凭该两张发票并不能证实第一物业公司就同一辆车重复收取了停车管理费；对于田勇的调查取证申请书，本院认为，我国不是判例法国家，其他案件裁判文书不能成为本案的法源，当事人也可以通过相关网络平台获得已公布的其他案件裁判文书，且因田勇与第一物业公司之间的权利义务应当以双方之间的合同来考量，第一物业公司与开发商之间的合同关系并非本案必须审理的范围，故对于其相关申请本院不予准予。本院认为，对于当事人二审增加的诉讼请求，对方当事人不同意调解解决的，应当另案处理。田勇上诉提出的退还物业费及增加的赔偿数额均属于二审增加的请求，因双方不能就此达成调解意见，本案对此不予涉及，田勇应另行解决。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。田勇主张《满庭春苑前期物业服务合同》并非其自愿签订，但未就此提供证据，对此其应自行承担不利的后果，本院对其此项主张不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。田勇与第一物业公司所签《满庭春苑前期物业服务合同》经法院审查并不存在无效的法定情形，当属有效，双方均应依约履行各自的合同义务。第一物业公司提供了物业服务，有权收取物业服务费。田勇以文件规定开发商承担前期物业责任为由，认为开发商应当承担业主的前期物业服务费，显然系对文件理解错误。开发商承担前期物业责任主要指委托前期物业服务企业提供前期物业服务，至于费用，仍应由业主按约定支付。现第一物业公司要求田勇按照合同约定支付物业服务费，但从田勇一审提供的证据看，第一物业公司针对田勇提供的物业服务，如购水等问题确实存在一定不足，且在与田勇对充电桩的安装等问题上存在沟通不到位的情况，故一审判决认定第一物业公司提供的服务存在一定瑕疵，结合本案双方情况确定酌情减免部分物业费，并无明显不当。第一物业公司坚持认为一审判决认定事实错误，依据不足，本院不予采信。至于田勇主张的退还停车管理费一节，因其所签《满庭春苑前期物业服务合同》明确约定了此项费用及标准，其理应按照约定支付相关费用，现其要求退还，显然没有道理，本院实难支持。田勇要求赔偿损失，因其并未提供证据证实损失系由第一物业公司造成的，且也未明确各项损失的计算标准及依据，本院无法支持。综上所述，第一物业（北京）股份有限公司采育分公司及田勇的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由第一物业（北京）股份有限公司采育分公司负担50元（已交纳），由田勇负担50元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  白 松审 判 员  王 磊审 判 员  刘慧慧二〇一九年四月二十四日法官助理  张增彬书 记 员  陈 雪