湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0192民初4797号原告：朱雄，男，1989年6月15日出生，汉族，住湖北省武穴市沿江大道**，现住武汉市江夏区，被告：何新云，女，1970年1月7日出生，汉族，，住武汉市武昌区委托诉讼代理人：桑桂枝，女，，住武汉市武昌区第三人：黄慧玲，女，1995年11月19日，汉族，，住武汉市武昌区第三人：李艳玲，女，1984年11月5日，汉族，，住武汉市洪山区委托诉讼代理人：邵虎（系李艳玲丈夫），住武汉市江夏区。原告朱雄诉被告何新云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，依法追加黄慧玲、李艳玲作为第三人参加诉讼，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱雄，被告何新云及其委托诉讼代理人桑桂枝，第三人李艳玲的委托诉讼代理人邵虎到庭参加了诉讼，第三人黄慧玲经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告朱雄向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的租赁合同；2.判令被告预先支付给原告的押金30000元不予退还；3.判令被告支付自2018年6月20日起至合同解除之日止拖欠的租金；4.判令被告向原告支付违约金100000元；5.若被告拖欠物业费等相关费用，被告需补缴；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月19日原、被告签订《商铺租赁合同》，约定由原告将位于武汉市洪山区光谷步行街C02018-2号商铺租赁给被告，每月租金为人民币10000元，按季度支付，每季度前10日一次性付清当季度应交租金（共计30000元），并向原告预先支付保证金30000元。同时还约定，被告应当按照合同规定按时支付租金，若违反约定则原告有权终止合同，保证金不予退还。2018年6月，被告以租金偏高为由，拒不支付第三季度的租金共计30000元。原告多次与其协商并催促其按照合同约定缴纳租金，2018年7月21日被告以短信、电话、当面的形式再次明确表示拒付租金。2018年7月27日，原告向被告发出书面通知书，通知其于2018年8月10日前支付拖欠的租金，但被告至今未支付。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告何新云辩称，被告一直按照合同约定每月支付租金10000元，直到2018年7月从房东即本案第三人李艳玲处得知，第三人李艳玲从2017年4月28日按照8000元/月收取原告租金，2018年6月28日又降至7000元/月，原告曾承诺被告不会赚取差价，因此被告要求按照同样的标准支付原告租金，原告多收的租金应当予以退还；且原告不是房东，没有权利出租案涉商铺给被告，双方合同中也没有约定过违约金100000元。第三人李艳玲述称，因原告向第三人李艳玲只支付租金至2018年9月28日，故与原告的合同已于2018年9月28日解除；2018年9月28日至2018年11月28日的租金是向案外人桑桂枝按照7000元/月收取的；2018年11月28日，第三人李艳玲与第三人黄慧玲签订《商铺租赁合同》，租期自2018年11月28日至2019年11月28日。第三人黄慧玲未发表意见。本院经审理认定事实如下：2016年8月19日，原告朱雄与被告何新云签订《商铺租赁合同》，合同约定：原告将位于武汉市洪山区光谷步行街C02018-2号商铺租赁给被告，租赁期限自2016年8月20日至2019年4月20日，租金为每月10000元，租金每季度一次性付清，每季度租金均在当季度10日前一次性付清，如被告逾期未付清租金，原告有权收回商铺并不退还押金；被告在签订合同之日交纳30000元作为房屋使用保证金，待合同期满后被告付清本应交纳的所有费用后，原告应将保证金金额全额退还给被告；被告应按合同的规定，按时支付租金及其他各项费用，且合法使用房屋，不得从事违法违纪活动；如被告违反以上任何一条，原告有权收回商铺，终止合同并不退还押金；任何一方因违约造成终止合同的应向被告赔偿合同总值的100%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。合同签订后，被告何新云交纳了保证金30000元，并支付了自2016年8月20日至2018年6月20日的租金。另查明，案涉商铺系原告朱雄从第三人李艳玲处租赁，原租金为10000元/月，在租赁期限届满时，原告朱雄与第三人李艳玲又于2017年1月7日重新签订了《商铺租赁合同》，约定第三人李艳玲将案涉商铺以8000元/月的标准出租给原告，租期为2017年4月28日至2020年4月28日。被告何新云承租案涉商铺后和案外人桑桂枝合伙经营，2018年7月，被告何新云、案外人桑桂枝从第三人李艳玲处得知原告朱雄从2017年4月28日起即按照8000元/月的标准向第三人李艳玲交纳租金，从2018年6月28日起又降为按照7000元/月的标准向第三人李艳玲交纳租金，便要求也按照上述标准向原告朱雄支付租金，且已经支付的超过上述标准的部分应抵扣之后未付的租金，于是未向原告朱雄支付2018年6月20日后的租金，原告朱雄于2018年7月21日通过短信告知被告何新云“请你于7月23日前支付拖欠的租金共计3万元，逾期不支付的话，将终止合同，并立即搬出商铺”，被告仍未向原告缴纳租金。再查明，原告朱雄已向第三人李艳玲支付租金至2018年9月28日，案外人桑桂枝按照7000元/月向第三人李艳玲支付了自2018年9月28日至2018年11月28日的租金。2018年11月28日，案外人桑桂枝以其女儿即第三人黄慧玲的名义与第三人李艳玲签订了《商铺租赁合同》，以7000元/月的标准承租了案涉商铺，租期为2018年11月28日至2019年11月28日。在庭审过程中，原告主张原、被告双方于2016年8月19日签订的《商铺租赁合同》已于2018年7月21日解除，但拖欠的租金应按照10000元/月的标准，自2018年6月20日计算至2018年9月28日，被告对此不予认可，认为双方合同并未解除。第三人李艳玲称原告与其于2017年1月7日签订的《商铺租赁合同》已于2018年9月28日解除，原告予以认可，并主张被告何新云支付租金至2018年9月28日。本院认为，原、被告于2016年8月19日签订的《商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，原告履行了交付房屋的义务，被告负有按照合同约定向原告缴纳租金的义务。根据《商铺租赁合同》中的约定，被告不按时缴纳租金，原告有权收回商铺，终止合同并不退还押金，即当事人已约定解除合同的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原告在2018年7月21日通过短信要求被告在2018年7月23日前支付拖欠的租金30000元，若逾期则合同终止，而被告未在2018年7月23日前支付租金，其行为视为解除合同的通知到达对方且双方解除合同的条件已经成就，故应认定双方之间的租赁关系已于2018年7月24日已经解除。关于拖欠的租金问题，被告何新云应按照10000元/月的标准向原告支付自2018年6月20日至2018年7月24日的租金11666.67元（10000元/月÷30天/月×35天）；被告何新云在双方商铺租赁合同解除后仍占有、使用案涉商铺，原告有权要求被告支付占有使用费至2018年9月28日。因原告自2018年6月28日起按照7000元/月标准向第三人李艳玲支付房屋租金，故被告应按照此租金标准即7000元/月，向原告支付自2018年7月25日至2018年9月28日期间的占有使用费15400元（7000元/月÷30天/月×66天）。关于押金是否退还的问题，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》中约定了“逾期未付清租金，原告有权收回商铺并不退还押金”和“如被告违反以上任何一条，原告有权收回商铺，终止合同并不退还押金”，对押金退还已有约定，该约定属于双方经合意协商一致的违约处理条款，合法有效，故原告主张被告预先支付给原告的押金30000元不予退还，本院予以支持。关于违约金的问题，虽双方在《商铺租赁合同》第八条中约定“任何一方因违约造成终止合同的应向被告赔偿合同总值的100%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用”，但同时也约定了若被告不履行支付房租的义务，所交的押金将不予退还，其实质要将该押金抵做违约金。现被告不按期交纳房屋租金，构成违约应将押金抵做违约金支付给原告，故对原告要求被告另外支付违约金的诉讼请求本院不予支持。原告主张被告应补缴物业费等相关费用，但原告未提交被告欠缴物业费等相关费用的证据；被告主张原告曾承诺不会赚取其间差价，但被告亦未提交证据证明，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，应当承担举证不利的责任，本院对原告、被告提出的上述主张均不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原告朱雄与被告何新云之间的《商铺租赁合同》于2018年7月24日解除；二、确认原告朱雄已经收取的被告何新云押金30000元无需退还；三、被告何新云应于本判决生效之日起十日内向原告朱雄支付租金11666.67元和占有使用费15400元；四、驳回原告朱雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1650元（已减半收取），由被告何新云负担（此款原告朱雄已垫付，被告何新云应于本判决生效之日起十日内支付给原告朱雄）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  吴国阳二〇一九年四月二十九日书记员  苏星蕊