陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院           陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法院民  事  判 决  书    （2019）陕01民终995号上诉人（原审被告、反诉原告）：陕西和威典当有限公司，住所地西安市碑林区。法定代表人：胡纯建，该公司总经理。委托诉讼代理人：张和平，男，1982年6月5日出生，汉族，陕西和威典当有限公司员工，住西安市高陵区。委托诉讼代理人：杨汝轩，陕西尚文律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡云鹏，男，1963年2月2日出生，汉族，陕西旅游集团有限公司员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：郭雪，女，1963年3月8日出生，回族，西安国际旅行设计责任集团有限公司翻译，住西安市雁塔区。上诉人陕西和威典当有限公司（以下简称和威公司）因与被上诉人蔡云鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初782号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人和威公司的委托诉讼代理人张和平、杨汝轩，被上诉人蔡云鹏的委托诉讼代理人郭雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。和威公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三、四、六项，并依法改判；2、本案诉讼费用由蔡云鹏负担。事实与理由：本案所涉的两份《商铺租赁合同》均属无效合同，合同签订时和威公司尚未领取企业法人营业执照，不具备主体资格，故自订立起就缺乏法律效力；本案所涉的《房屋租赁合同》应属有效合同，该合同是和威公司为公司的设立而签订的，且公司成立之后已经追认该合同的效力，蔡云鹏也在合同落款处签字盖章，足以证明蔡云鹏认可和威公司的追认行为；和威公司在合同履行过程中不存在违约行为，2014年8月12日蔡云鹏出具发票的金额为218400元，该数额与《房屋租赁合同》约定的数额一致，故双方实际履行的为上述合同，后因蔡云鹏将其提供的银行账户销户，导致租金无法支付，和威公司不应为此承担责任；一审法院认定1073.3元的租金标准缺乏事实依据，且明显高于周边房屋的租赁价格，故应当按照《房屋租赁合同》约定的内容继续履行合同。蔡云鹏辩称，其不同意和威公司的上诉请求。双方自签订租赁合同之日起，和威公司始终按照230元/㎡的价格向蔡云鹏支付租金，期间和威公司曾认为租金标准过高，但是双方并未就降低租金标准达成一致意见，蔡云鹏也不可能同意130元/㎡的价格，2014年12月31日后和威公司未再向蔡云鹏支付租金，其应当承担继续支付的责任。故应当驳回和威公司的上诉，维持原判。蔡云鹏一审诉请：1、请求判令解除蔡云鹏与和威和威公司2013年11月11日签订的《商铺租赁合同》；2、请求判令和威和威公司向蔡云鹏支付尚欠租金386400元（计算至2016年1月16日）、滞纳金267582元（自2015年6月6日起计算至2016年1月16日），共计483000元；3、请求判令和威和威公司将承租的房屋返还蔡云鹏，并自2016年1月17日起以每日1073.3元的标准支付至实际腾房之日的房屋使用费；4、请求判令和威和威公司向蔡云鹏支付滞纳金1447068元（自2016年1月17日支付至2018年2月4日共计749天，每天5‰，按照欠付租金386400元，共计1447068元）、5、原一审、二审及重审的诉讼费由和威公司承担。和威公司反诉请求：1、请求判令蔡云鹏继续履行《房屋租赁合同》；2、请求判令蔡云鹏立即向和威公司开具租赁发票。一审法院查明事实：2013年1月18日，蔡云鹏与注册地址为西安市雁塔区乐游路33号的绿地集团西安雁南置业公司签订《商品房买卖合同》，购买绿地集团西安雁南置业公司位于西安市碑林区XX路以东、南二环北侧暂定名为九号官邸第三幢1单元1层10107号140.06㎡商业用房。和威公司法定代表人胡纯建拟成立和威公司，需租赁房屋作为公司办公、经营场所。蔡云鹏与和威公司分别提交了3份落款日期为2013年11月11日的租赁合同。其中一份加盖有“西安市工商行政管理局碑林分局企业信息档案管理中心档案专用章”的《商铺租赁合同》，商铺基本情况为坐落于西安市碑林区XX路以东、XX环XX号XX幢XX单元XX层XX号XX.XX㎡商铺，用途典当行；租赁期限9年（自2013年11月11日至2023年2月28日止）；租金为230元/㎡/每月，即租金32200元/每月；租金交付方式，每6个月交一次，第一次租金于合同生效后5日内交付，第二次租金于2014年5月30日前交清，以后支付方式以此类推，免租装修期为120天（2013年11月11日至2014年2月11日），押金32200元，合同期满或终止结算后无息退还；和威公司必须按照约定交纳租金，如无故拖欠租金，蔡云鹏给予和威公司5日的宽限期，从第6日开始每天按实欠租金5%加收滞纳金，和威公司逾期交纳租金，经蔡云鹏限期交纳后仍拒不缴纳者，蔡云鹏有权解除合同；蔡云鹏允许承租人对商铺进行改善或增设他物，合同期满，柜台的改善或增设他物由和威公司自行处理；本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖公章之日起生效。落款处蔡云鹏、胡纯建签字。一份《商铺租赁合同》，商铺基本情况为坐落于西安市雁塔区XX路XX号XX.XX㎡商铺，用途典当行；租赁期限9年（自2013年11月11日至2023年2月28日止）；租金为230元/㎡/每月，即租金32200元/每月；租金交付方式，每6个月交一次，其他条款一致。落款处蔡云鹏、胡纯建签字并加盖印章。一份加盖有“西安市碑林区地方税务局太乙路所申报专用章”的《房屋租赁合同》，租赁房屋坐落于西安市碑林区XX环XX路XX段XX号XX城XX幢XX单元XX层XX号XX.XX㎡商铺；租赁期限9年（自2013年11月11日至2023年2月28日止）；租金为130元/㎡/每月，即租金18200元/每月；租金交付方式，每6个月交一次，其他条款一致。落款处蔡云鹏签字并加盖个人印鉴、胡纯建签字并加盖和威公司印鉴。合同签订后，蔡云鹏将房屋交付和威公司法定代表人胡纯建，房屋交付时为毛坯房，和威公司出资装修，2014年5月22日，和威公司经西安市工商行政管理局碑林分局注册登记，2014年6月3日，和威公司正式启用公司印章，2014年8月，和威公司在《房屋租赁合同》落款补盖公司印章，双方将该份合同交税务机关备案。合同签订后，和威公司按照蔡云鹏提供的银行账户分别于2013年11月13日支付租金96600元及押金32200元；2014年5月30日支付租金193200元；2014年12月5日支付租金193200元，上述租金合计483000元。2014年8月12日，蔡云鹏向和威公司出具数额为218400元税务发票。双方签订《商铺租赁合同》及《房屋租赁合同》约定的租金不一致，和威公司自2014年8月11日按《房屋租赁合同》约定的租金标准计算租金，未按《商铺租赁合同》约定的条款支付租金，双方因此发生纠纷。2016年1月22日，蔡云鹏通过EMS特快专递向和威公司邮寄《催告函》，要求和威公司3日内履行《商铺租赁合同》约定的条款支付租金及违约金，逾期将解除《商铺租赁合同》。2016年5月9日，和威公司转账支付租金49849.8元，因蔡云鹏提供的银行账户销户，该笔租金转账交易未成功。原审中和威公司于2016年12月7日，申请对《房屋租赁合同》落款签名笔迹及印章印文的形成时间进行司法鉴定，经鉴定机构审查认为：检材字迹洇散严重，已失去形成时间鉴定条件，决定终止鉴定。和威公司提供证据证明其承租的房屋周边租金市场价格为每平方米109元，蔡云鹏提出异议，2017年3月24日，和威公司申请对西安市碑林区二环南路东段323号周边房屋租赁市场价格进行评估鉴定，因和威公司未交纳评估费用，致使鉴定机构无法进行评估。一审法院认为，本案争议之焦点即当事人签订数份租赁合同指向租赁房屋实为同一处房屋，即涉案商铺，签订日期均为2013年11月11日，《商铺租赁合同》与《房屋租赁合同》约定的租金标准不同，但约定的租赁期间相同，双方实际履行的哪一份合同。根据提供的证据认定如下：一、二份租赁合同的签订时间，经询问和威公司，其对《房屋租赁合同》倒签时间未能作出合理解释，为了证实《房屋租赁合同》是否是倒签问题，一审中经和威公司向本院申请，委托中院对二份合同的签署时间顺序以及《房屋租赁合同》签字和公章的签署时间顺序进行司法鉴定，因二份合同检材字迹洇散严重，已经失去形成时间鉴定条件。因此，和威公司辩称《房屋租赁合同》是倒签没有证据支持。由此可以认定《房屋租赁合同》订立的时间是2013年11月11日，不存在倒签问题。二、本案租赁合同的实际履行问题，也即《商铺租赁合同》是否于2014年8月11日已经终止。和威公司辩称双方已经同意解除《商铺租赁合同》，同意按照2014年8月11日签订的《房屋租赁合同》履行，根据蔡云鹏提交的银行转账凭证可知：和威公司2014年12月5日第三次通过银行转账的方式交付的租金仍按230元/平方米支付租赁费，2014年8月11日的《房屋租赁合同》在前，第三次交付的租金在后，和威公司并未按《房屋租赁合同》130元/平方米支付租赁费，若按和威公司所辩称的，双方经协商一致已经同意解除《商铺租赁合同》，《催告函》确定的租金标准与《房屋租赁合同》约定的租金标准不相符后，和威公司并未向原告提出书面异议，再次表明了和威公司对《商铺租赁合同》有效性的认可，双方并未按照《房屋租赁合同》实际履行。结合和威公司实际履行行为及蔡云鹏发出《催告函》等证据，相互印证，形成证据链，与蔡云鹏陈述相符。一审法院认定《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示,内容不违反法律规定,该协议合法有效，当事人均应依约履行。和威公司在履行合同过程中违约，累计拖欠二期租金，故蔡云鹏要求解除与和威公司签订的《商铺租赁合同》，与法有据，予以支持。蔡云鹏要求和威公司支付拖欠的租金，按《商铺租赁合同》约定的230元/平方米，每月租金32200元，和威公司未付2015年6月1日至12月30日、2016年1月1日至5月30日二期的租金386400元，与法不悖，应予支持。蔡云鹏要求和威公司腾交商铺并支付2016年1月17日起至实际腾房之日，每日按1073.3元的标准计算的房屋使用费，与法不悖，亦应支持。蔡云鹏主张违约金，每日5‰，超出了法律规定，可以欠付租金数额按照年利率24%计算。和威公司辩称双方2014年8月11日签订《房屋租赁合同》时《商铺租赁合同》就已经终止履行，与事实不符。和威公司依据《房屋租赁合同》主张不构成违约，反诉继续履行《房屋租赁合同》，不予采纳。和威公司要求蔡云鹏开具租金发票，蔡云鹏同意，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除原告蔡云鹏与被告陕西和威典当有限公司2013年11月11日签订的《商铺租赁合同》。二、被告陕西和威典当有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告蔡云鹏2015年6月6日至2016年1月16日的租金386400元及滞纳金（以386400元为基数按照年利率24%的标准，自2015年6月6日计算至实际付款之日）。三、被告陕西和威典当有限公司于本判决生效之日起十日内将租赁的西安市碑林区XX路以东、XX环XX号XX幢XX单元XX层XX号XX.XX㎡商铺腾交给原告蔡云鹏，并支付原告蔡云鹏房屋使用费，以每日1073.3元的标准计算自2016年1月16日至实际腾房之日止。四、驳回原告蔡云鹏其余之诉讼请求。五、原告蔡云鹏于本判决生效之日起十日内为被告陕西和威典当有限公司开具已收取租金的发票。六、驳回被告陕西和威典当有限公司要求继续履行《房屋租赁合同》的反诉请求。如未按本判决书指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22221元（其中反诉费50元），原告负担8545元，被告负担13676元；（此款原告预付22171元，被告预交50元，被告于本判决生效后支付原告13626元）。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，和威公司与蔡云鹏就涉案房屋签订三份日期相同的租赁合同，约定由和威公司承租蔡云鹏所有的涉案房屋，和威公司按约向蔡云鹏支付租金。蔡云鹏已经将涉案房屋交付和威公司，而对于租金标准，因数份租赁合同约定的租金标准不同，双方对于租金标准产生争议，形成本案诉讼。从本案实际情况，双方对于租金标准理解不同，合同履行中并未形成一致，现双方对于租金标准的争议亦未能达成一致，故蔡云鹏与和威公司2013年11月11日签订的《商铺租赁合同》、《房屋租赁合同》均应予以解除。因蔡云鹏向和威公司出具的税务发票系以130元/平方米/月标准计算租赁费，故本院判令双方以130元/平方米/月标准计付和威公司自租期开始至判决腾交涉案房屋之日期间的租赁费；对于和威公司在判决腾交涉案房屋之日后仍占有涉案房屋而产生的房屋使用费，按照230元/平方米/月标准计付至其实际腾交涉案房屋之日。综上，一审判决第一项、第四项、第五项、第六项应予维持，第二项、第三项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初782号民事判决第一项、第四项、第五项、第六项；二、变更西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初782号民事判决第二项为：陕西和威典当有限公司于本判决生效之日起十日内支付蔡云鹏2013年11月11日至本判决生效之日起十日内的租金（按照130元/平方米/月标准计付，应扣除陕西和威典当有限公司已经支付的483000元）；三、变更西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初782号民事判决第三项为：陕西和威典当有限公司于本判决生效之日起十日内将租赁的西安市碑林区XX路以东、XX环XX号XX幢XX单元XX层XX号XX.XX㎡商铺腾交给蔡云鹏；陕西和威典当有限公司逾期未腾交的，应按照230元/平方米/月标准计付房屋使用费至陕西和威典当有限公司实际腾交上述房屋之日止；四、解除蔡云鹏与陕西和威典当有限公司签订的《房屋租赁合同》。一审本诉案件受理费22171元，蔡云鹏已预交，反诉费50元，陕西和威典当有限公司已预交，由蔡云鹏负担10000元，由陕西和威典当有限公司负担12221元；二审案件受理费22935元，由蔡云鹏负担10321元，由陕西和威典当有限公司负担12614元。本判决为终审判决。审 判 长  刘     琪审 判  员  师      婷审 判  员    秦  燕  燕             二Ｏ一九年四月九日书 记 员  杨 雪  薇 15