辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终2679号上诉人（原审被告）：沈阳市皇姑区爱斯美洁衣生活馆，住所地沈阳市皇姑区昆山西路**甲1门。经营者：王淑敏，女，1958年6月6日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人（原审被告）：王淑敏，女，1958年6月6日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孟哲，辽宁正直律师事务所律师。委托诉讼代理人：王祎，辽宁正直律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张敏，女，1975年1月10日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：曹铁民，辽宁人民律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：聂思羽，女，1993年2月23日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：崔东，辽宁衡锐律师事务所律师。上诉人沈阳市皇姑区爱斯美洁衣生活馆、王淑敏因与被上诉人张敏、聂思羽返还原物纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初9400号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈阳市皇姑区爱斯美洁衣生活馆、王淑敏上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。2.被上诉人承担诉讼费。事实及理由：一、一审判决认定事实不清，显失公平，违反《民法总则》之诚实信用原则。1.一审判决认定被上诉人聂思羽为实际承租人，不符合实际情况。一审中各项证据都足以显示实际承租人为上诉人为王淑敏及其儿子李斌。在签订租赁协议时李斌与聂思羽是恋爱关系，签订之后一直由上诉人王淑敏及儿子经营，并用上诉人王淑敏名义办理营业执照，在营业过程中一直由李斌与出租人张敏沟通租赁相关事宜，也由李斌及上诉人王淑敏交纳房租，张敏对此认可。那么聂思羽、王淑敏、李斌对于出租人张敏来说属于“一体”合同相对人，不应被分割看待。若聂思羽对外签订合同，则被上诉人应向聂思羽主张房屋占有费，不应向上诉人主张。2.涉案房屋一直由上诉人王淑敏家人亲自缴纳房租至2017年10月15日，在租赁协议没有到期之时，被上诉人张敏却恶意与聂思羽解除合同，要求上诉人王淑敏腾房。一审法院判决解除合同行为有效，明显显失公平。3.一审法院认定，上诉人缴纳租金至2017年10月15日，但是合同解除日为2017年9月18日。相差20多天的房租用来抵顶上诉人使用房屋发生的物业费和采暖费。该种认定缺乏事实和法律依据。上诉人多次找到被上诉人张敏要求缴纳物业费和采暖费，但是被上诉人张敏违反合同约定以强制对房屋涨价为由拒绝收取，又强制抵顶一个月房租。此种行为严重违反公平原则。二、一审判决适用法律错误。一审判决中适用《合同法》第八条依合同履行义务原则，判决张敏与聂思羽合同有效，应当依合同履行义务，由于认定事实错误，直接导致适用法律有误。本条所指应该是被上诉人张敏依据合同法第八条向上诉人王淑敏履行义务，不应向聂思羽履行义务。而张敏与聂思羽之间解除合同的行为应当适用合同法第五十二条，二被上诉人之间解除合同损害第三人（上诉人）的利益，属于无效的民事法律行为。同时，一审判决不应当适用《物权法》第三十四条占有返还，该房屋仍在上诉人合法有效的租赁期间，上诉人属于合法占有、有权占有，因此不适用于《物权法》第三十四条的规定。三、一审判决上诉人承担诉讼费8767元无事实和法律依据。一审判决判令上诉人给付被上诉人房屋占有费31561.64元，根据法院收费标准应当收取589元，而不是8767元。张敏辩称，同意一审判决，请求维持原判。一审法院2018年12月7日法院组织调解过程中，法院组织房屋移交，上诉人拒绝移交钥匙，有庭审笔录记载。房屋系聂思羽装修的，房屋内没有上诉人声称的洗衣设备，第一次报警时，警察已对现场进行了录像。聂思羽辩称，同意一审判决，请求维持原判。张敏一审诉讼请求:1.确认张敏与聂思羽租赁合同有效，双方签订的解除租赁关系的协议有效。2.确认王淑敏和他本人实际经营的沈阳市皇姑区爱斯美洁衣生活馆自解除租赁之日2017年9月11日起的行为属于非法占房行为，并判决王淑敏立即腾房。3.判决王淑敏和他本人实际经营的沈阳市皇姑区爱斯美洁衣生活馆赔偿从2017年9月12日至11月29日期间的房屋占用费66665元（13333元每月乘以2.5个月乘以2倍=66665元）。4.判令王淑敏赔偿给张敏房屋租赁所造成的损失15万元。5.判令王淑敏赔偿张敏精神损失费5万元。6.由二被告承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：第三人与被告王淑敏的儿子李滨，曾是男女朋友关系。2015年9月1日，原告与第三人签订一份《房屋租赁合同》，原告为出租人，第三人为承租人，约定原告将其购买的位于沈阳市皇姑区昆山西路**甲1门的房屋出租给第三人，租房用途为经营干洗店，租期自2015年10月15日起至2025年10月15日止，第三人一次性向原告支付第一年房租共计160000元，支付水、电、煤气室内物品等押金共计5000元，采暖费、物业费由第三人承担，第三人在使用房屋期间应及时缴纳各种费用，不得拖欠。原告持有的《房屋租赁合同》第二页下部载有“租金随行上涨”，原告陈述系其与第三人协商一致后，原告自行填写的，第三人对此予以认可。被告王淑敏持有的《房屋租赁合同》第二页下部没有载明前述内容。原告认可出租给第三人的案涉房屋为清水房。《房屋租赁合同》签订后，案涉房屋用于经营沈阳市皇姑区爱斯美洁衣生活馆，该生活馆登记的经营者为被告王淑敏。原告已收取案涉房屋租金至2017年10月15日。2017年7月，因案涉房屋拖欠采暖费而导致原告被诉至本院。原告因采暖费一事找第三人及李斌，第三人告知原告其已去美国，已与李斌分手，又因李斌被羁押，故原告找到沈阳市皇姑区爱斯美洁衣生活馆。此后，李斌妻子耿玉轩、被告王淑敏与原告就交纳采暖费及另行签订租赁合同一事协商未果。2017年9月11日，原告与第三人签订一份《解除房屋租赁合同协议书》，内容为：从本协议签订之日起，原告与第三人正式解除《房屋租赁合同》，第三人已支付至2017年10月15日的未到期租金，原告不予退还，第三人拖欠的采暖费、物业费等由原告负责解决。本协议签订后5日内，第三人负责清空房屋后向原告交付完好状态的房屋，并结清水、电等费用。原告接收房屋验收完好及验证上述费用已经结算完毕后，给予返还房屋租赁的押金5000元。如第三人未按期腾空、返还房屋或干洗店经营者不配合不服从第三人腾退房屋，原告则有权要求房屋占有者在限期内腾退房屋，并有权要求房屋占有者按照房屋租赁合同的租金标准的双倍给予房屋占用费，并可以代物业公司、供暖公司向房屋占有者主张支付物业费、采暖费。原告也可以直接起诉第三人与房屋占有者的任何一方，诉讼费、律师费等索款、腾房维权费用均由第三人或房屋占有者承担，以维护自己的合法权利。原告已退还第三人押金5000元。《解除房屋租赁合同协议书》签订后，原告在案涉房屋窗户上张贴了通知，内容为：原告与第三人合同已解除，由于爱斯美洁衣生活馆拖欠取暖费物业费已与所缴租金相抵，限2017年9月14日上午10点前把屋内物品自行拆除。如不搬出物品，视为放弃，逾期不搬原告强制收回房屋，后果自负。如想继续承租在2017年9月13日2点前协商新租赁合同。2017年9月18日，原告要求被告方腾房，被告方报警。在本案审理过程中，原告与第三人经微信沟通后，第三人同意原告自行收回案涉房屋，故原告于2017年11月29日自行收回案涉房屋。2017年12月3日，被告方因发现案涉房屋门锁被更换，遂被告方报警。此后，因原告收回案涉房屋后，该房屋重新进行装修，原、被告矛盾加剧，并因此多次报警。2018年1月25日及26日，被告方为防止原告方继续装修而看守在案涉房屋。被告方称2018年1月27日，原告又更换了门锁，导致被告方此后无法进入房屋。原告对此予以否认，并称自2018年1月25日至今，案涉房屋由被告方控制。一审法院认为，关于原告与第三人签订的《房屋租赁合同》效力的问题。原告与第三人签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。关于《房屋租赁合同》的承租人的认定问题。当事人订立合同，采取书面形式的，应以书面内容为准。本案中《房屋租赁合同》系由原告与第三人签订，且明确约定房屋出租人为原告，房屋承租人为第三人，而且该合同条款并未约定将合同权利义务转移至实际使用人，原告亦仅认可房屋承租人为第三人，且被告方证人张海涛的证言亦证实，李斌开干洗店系为第三人投资做生意。因此，依据合同相对性原则，《房屋租赁合同》的承租人为第三人。被告王淑敏虽主张其与第三人间系委托关系，但第三人予以否认。李斌虽在《房屋租赁合同》签订及履行过程中，与原告就某些事宜进行过沟通，但是李斌的行为是基于其当时与第三人的特定关系而为，不能因此认定其为房屋承租人。关于《解除房屋租赁合同协议书》效力的问题。原告作为房屋出租人，第三人作为房屋承租人，双方均为该合同的当事人，双方有权就解除合同问题进行协商。因案涉房屋在履行合同期间，有拖欠采暖费事宜，在原告多次与案涉房屋现实际占有人协商未果的情况下，原告作为出租人向承租人提出解除合同，从情理上分析，在被告并无充分证据证明原告与第三人双方间存在恶意串通的情况下，理由正当，原告并无恶意之嫌，原告与第三人有权协商解除合同。但是，原告与第三人签订的《解除房屋租赁合同协议书》内容，为被告设定了债务，因原告与第三人为被告设定债务的行为未经被告同意，故该部分内容对被告不具有约束力。关于被告是否应腾房的问题。被告是基于原告与第三人房屋租赁关系而合法使用案涉房屋，现房屋租赁关系已解除，故合法性消失，理应腾出房屋交付原告。2018年1月25日及26日，被告方为防止原告方继续装修而看守在案涉房屋。虽被告方称2018年1月27日，原告又更换了门锁，导致被告方此后无法进入房屋。但对此原告予以否认，且被告方不能提供证据予以证明，故一审法院推定案涉房屋实际由被告方控制。故被告应将案涉房屋腾出并交付原告。关于原告主张的自2017年9月12日起至2017年11月29日期间的房屋占用费的问题。因原告与第三人在《解除房屋租赁合同协议书》中约定“未到期租金，原告不予退还，第三人拖欠的采暖费、物业费等由原告负责解决”，故被告应支付自2017年9月18日（即原告要求被告方腾房之日）起至原告自行收回房屋之前日（即2017年11月28日）止的房屋占有使用费，房屋占有使用费的标准应参照《房屋租赁合同》约定的租金标准计算，应为31561.64元（160000÷365天×72天）。关于原告主张的房屋租金损失15万元的问题。原告虽提供了其与案外人叶金山签订的《门市房租赁合同》及其向叶金山返还半年租金75000元的凭证，但是原告并未提供叶金山向其支付房屋租金的转款凭证，且原告到庭证人左龙、左强均证实，其二人是为房主即原告装修房屋的。因此，在本案中，依据现有证据一审法院不能确认原告与案外人叶金山间存在真实的房屋租赁关系。故对原告主张的房屋租金损失不予支持。关于原告主张的精神损失费5万元的问题。该项诉讼请求无法律依据，故一审法院不予支持。关于被告对原告提出反诉的问题。若一审法院认定被告为《房屋租赁合同》的承租人，那么原、被告间的法律关系应为房屋租赁合同关系，本案案由应为房屋租赁合同纠纷，被告作为承租人基于房屋租赁合同关系而向房屋出租人即原告提出反诉请求，一审法院理应一并审理。但是一审法院并未认定被告为《房屋租赁合同》的承租人，现原告作为案涉房屋的准物权人基于物权而向被告主张返还房屋，本案案由应为返还原物纠纷，而被告反诉主张系属侵权纠纷，二者不是同一法律关系，不构成反诉要件，故一审法院不予一并审理，被告可另行主张。一审判决：一、原告张敏与第三人聂思羽签订的《房屋租赁合同》有效；二、原告张敏与第三人聂思羽签订的《解除房屋租赁合同协议书》有效；三、被告沈阳市皇姑区爱斯美洁衣生活馆、被告王淑敏于判决生效后十日内给付原告张敏自2017年9月18日起至2017年11月28日止的房屋占有使用费31561.64元；四、被告沈阳市皇姑区爱斯美洁衣生活馆、被告王淑敏于判决生效后三十日将位于沈阳市皇姑区昆山西路85-15号甲1门的房屋腾出并交付原告张敏；五、驳回原告其他诉讼请求。上述第三款项，被告如逾期履行,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11467元，由原告承担2700元，被告沈阳市皇姑区爱斯美洁衣生活馆、王淑敏共同承担8767元。公告费260元，由原告承担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，张敏与聂思羽签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。原审法院依据合同相对性原则，确定《房屋租赁合同》的承租人为第三人并无不当。在聂思羽出国之后，《房屋租赁合同》继续履行的过程中，因案涉房屋未按期交纳采暖费及物业费，按照合同约定该费用应由聂思羽承担，故合同履行过程中出现争议，聂思羽与张敏就其双方所签订的《房屋租赁协议》解除并无不当。且王淑敏与张敏均认可双方欲另行签订租赁合同，就租金问题，王淑敏主张不能涨价，张敏主张不同意该意见，双方未能达成一致意见，故未另行签订租赁合同。双方欲另行签订租赁合同并协商合同内容的过程，应视为双方对聂思羽与张敏签订的《房屋租赁合同》已经解除的认可。故原审判令张敏与聂思羽签订的《房屋租赁合同》与《解除房屋租赁合同协议书》有效并无不当。因上诉人系基于聂思羽与张敏签订的《房屋租赁合同》而占有使用案涉房屋，在上诉人明知该合同已解除的情况下，上诉人应当腾退房屋，而上诉人继续占有使用案涉房屋，应支付占有使用费。原审判决并无不当。关于上诉人主张实际承租人为王淑敏及其儿子李斌，其与聂思羽之间系委托代理关系的问题，因上诉人自认李斌和聂思羽曾系男女朋友关系，亦自认第一次租金确系聂思羽交纳，故上诉人所举证据无法证明聂思羽签订租赁协议的行为系基于代理，对上诉人该项主张，不予支持。关于上诉人主张张敏应向聂思羽主张房屋占有费的问题，因《房屋租赁合同》已经解除，上诉人不具备占有使用房屋的依据，房屋准物权人向实际占有使用者主张占有使用费用应予支持，故对上诉人该项主张，不予支持。关于上诉人提出反诉的问题，因本案案由系返还原物纠纷，反诉主张系侵权纠纷，二者非同一法律关系，一审法院不予审理并无不当。上诉人可另行解决。关于上诉人主张相差20多天的房租用来抵顶上诉人使用房屋发生的物业费和采暖费，严重违反公平原则的问题，因聂思羽签订的《房屋租赁合同》在履行过程中，因案涉房屋未交纳物业费和采暖费，发生争议，故聂思羽与张敏协商解除《房屋租赁合同》，案涉房屋交纳的租金系基于《房屋租赁合同》交纳的租金，剩余租金与物业费和采暖费数额大致相当，亦未显失公平，故对上诉人该项主张，不予支持。关于上诉人主张张敏与聂思羽之间解除合同的行为应当适用合同法第五十二条，解除合同损害上诉人的利益，属于无效的民事法律行为的问题，因聂思羽作为合同相对方和承租人有协商解除《房屋租赁合同》的权利，且解除系基于案涉房屋拖欠物业费和采暖费而产生的争议，该费用按约定应由承租人交纳，解除并非无故解除，且一审判决对《解除房屋租赁合同协议书》中为上诉人设定债务部分的内容未予确认，明确该部分内容对上诉人不具有约束力，一审亦未按该部分内容认定占有使用费的标准，故对上诉人该项主张，不予支持。关于上诉人主张案涉房屋仍在上诉人合法有效的租赁期间，上诉人属于合法占有、有权占有，一审判决不应当适用《物权法》第三十四条占有返还的规定的问题，因上诉人占有使用房屋系基于《房屋租赁合同》产生的租赁关系，在《房屋租赁合同》已经解除，且上诉人与张敏协商另行签订租赁合同的情况下，上诉人占有使用房屋的依据已经消灭，故原审适用《物权法》第三十四条占有返还的规定予以审理并无不当，对上诉人该项主张，不予支持。综上所述，上诉人沈阳市皇姑区爱斯美洁衣生活馆、王淑敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8767元，由上诉人阳市皇姑区爱斯美洁衣生活馆、王淑敏负担。本判决为终审判决。审判长  史明箭审判员  丁广昱审判员  吕长辉二〇一九年四月十一日书记员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。