陕西省商洛市商州区人民法院民事判决书（2019）陕1002民初194号     原告：李亮，男，汉族，住陕西省商洛市商州区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：徐立才，陕西西宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：范磊，陕西西宇律师事务所实习律师。被告：陕西晨光置业有限公司。住所地陕西省商洛市商州区。法定代表人：郭峰志，总经理。委托诉讼代理人：寇鸿雁，陕西华秦律师事务所律师。原告李亮与被告陕西晨光置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李亮及其委托诉讼代理人徐立才、范磊与被告陕西晨光置业有限公司的委托诉讼代理人寇鸿雁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。    原告李亮向本院提起诉讼请求，请求判令：1、解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告退回原告购房款305807元及利息；3、诉讼费等一切费用由被告承担。事实与理由：原被告于2014年7月18日签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）约定：将被告开发建设的位于商州区XX街XX馆XX座XX层XX号(商铺)34.91㎡(建筑面积)出售给原告，房屋单价8759.87元，总金额305807元，2018年7月31日前交房。交房条件是该商品房经验收合格，并在附件三明确约定交房标准是：所有内墙为水泥压光墙；地面为砼找平；顶面为砼天棚。其他如外墙、门、窗、水、电、公装、电梯等部件都作了明确的约定。合同生效后，原告按合同约定，已缴清购房款305807元。被告在签订《合同》之前，忽悠原告，与原告签XX街XX号保留协议》（以下简称《协议》），该协议不仅巧立名目，而且违法、违规返本销售和售后包租方式销售未竣工房屋，同时在其他要约邀请中言明晨光建材市场租金由8年前的8元涨至50元、现在租金达150元、三年包租等多项优惠条件，诱惑误导原告，但未明确售后包租和返租的具体办法。按法律规定，被告本应将《协议》约定的内容和其他要约邀请条款写入《合同》，作为《合同》的约定条款，而被告却违规在《协议》的第4条和《合同》附件四第6条约定废除。被告于2014年5月1日起，擅自整体装修成“大明宫建材馆，对外出租经营牟利至今。2018年7月，原告接到被告的交房通知书，经原告实地查看，被告交付的房屋不是《合同》约定的“预售商品房”，不符合《合同》及其附件三约定的交房标准，而是出租给他人经商使用了4年多，实际使用过的二手房，原告不同意接收二手房，协商未果，无奈原告只有诉讼到法院，请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告陕西晨光置业有限公司辩称，被告向原告交付的房屋不但符合合同约定交房标准，而且超越了《商品房买卖合同》约定的交房标准，原告诉请解除《商品房买卖合同》既无合同依据，也没有法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，原告提交的证据有：1、李亮身份证复印件1份；2、“晨光第一街”项目内部购房号保留协议；3、商品房买卖合同复印件1份；4、收款收据复印件；5、房屋现状照片；6、宣传彩页1份。被告提供的证据有：1、商品房预售许可证复印件1份；2、商品房买卖合同复印件1份；3、竣工验收备案表复印件1份；4、交房通知复印件2份；5、关于下发“晨光第一街”销售办法的通知复印件1份；6、宣传彩页1份；7、置业计划表复印件1份；8、被告与他人的运营管理服务合同复印件1份；9、装修协议复印件1份；10、房屋五证复印件各1份；11、工程验收各方会签表复印件2份；12、情况说明复印件1份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的证据1、3、4真实性无异议；证据2真实性无异议，但不认可证明目的；证据5的真实性不作评价；证据6真实性无异议，但认为是被告的宣传单，不是要约，不认可证明目的。原告对被告提供的证据1—4的来源和形式没有异议，对证据3证明目的有异议，原告认为合同没有履行完毕，房屋没有达到合同约定的标准，所以原告没有接房。原告对被告提供的证据5 认为是内部文件，不符合证据要件，不能作为定案依据；对于被告提供的证据6—9，被告说的合同以外的事情，双方签订的合同没有这些内容，并且在合同附件四第六条约定合同以外的一律作废，原告不认可，本案不涉及价格问题，被告提供的置业计划表所谈价格与本案无关，原告诉讼请求中没有涉及，不予质证；返本三年是违法的，法律禁止不可为，请法庭严查这个事情；证据6和证据8是原告提供的，原告提供的目的是证明被告说谎话欺骗原告；证据5-9与合同没有关联性，不能作为证据使用；对证据10无异议；证据11被告只是单项验收，是无效证据，而且本案不涉及，与本案没有关联性，不能作为证据使用；证据12不属于证据，且正好能够证明被告交的是旧房。对于原告提供的证据1、2、3、4、5、6和被告提供的1、2、3、4、6、8、9、10、11能够相互印证，形成证据锁链，证明案件的相关基本事实，符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以认定。对于被告提供的证据5、7与本案没有关联性，不予认定，证据12属于当事人陈述，与其他证据能够相互印证的，本院予以综合认定。根据原被告陈述和本院认定采信的证据，本院认定如下法律事实：    被告开发建设的“晨光第一街”，在开发建设过程中以标题为“圈定领地，赢定未来”的宣传彩页向社会公开宣传。宣传彩页前言部分言明晨光建材市场由八年前的8元租金涨至50多元、临街商铺租金达150元。第六条公开宣传带租约销售，即买即得租金，直接将三年租金从房款里扣除。2014年1月17日被告与原告签XX街XX号保留协议》， 2014年4月30日被告与第三方陈某某签订运营管理服务合同，将原告保留房号A座2层A-2-2号商业用房(商铺)出租给陈某某，经营期限三年，从2014年5月1日至2017年12月31日止。2014年5月16日被告与陈某某签订商铺装修协议，装修期限从2014年5月16日至7月15日。2014年7月18日原被告双方签订《商品房买卖合同》约定：被告将被告开发建设的位于商州区XX街XX馆XX座XX层XX号，建筑面积为34.91㎡的商业用房(商铺)出售给原告，房屋单价8759.87元，总金额305807元，2018年7月31日前交房。合同附件三对交房标准进行了约定，外墙临晨光路、江滨大道为干挂石材，其他面为外墙涂料，所有内墙为水泥压光墙。合同签订后，原告按合同约定，已缴清购房款305807元。2018年7月3日，被告通知原告在2018年7月15日接房，如果在7月31日前未办理交房手续的，视为自动接房，8月12日被告再次通知原告接房，原告以该房已经成为旧房不予接收，并向本院提起民事诉讼。    本院认为，被告陕西晨光置业有限公司与原告李亮签订《商品房买卖合同》后，被告与原告之间形成商品房预售合同法律关系。该合同真实合法，为有效合同。对双方当事人均有法律约束力，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。原告购买该商铺的目的为获取商业利益。原告在购买该商铺前，被告就在宣传彩页第六条公开宣传带租约销售，即买即得租金，说明原告对被告将房屋租赁他人使用三年，是明知的，也是认可的。按照合同法的相关规定，合同的解除有两种方式协议解除和法定解除。本案不存在协议解除的情形，而法定解除主要依据是否存在根本违约，尽管合同约定的交房标准与已租赁装修的现房不一致，但被告向原告交付的现房并未降低房屋的使用价值，亦未损害原告的根本利益，不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形，被告并未构成根本违约，因此原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，没有法律依据，本院不予支持。原告请求被告返还价款及利息，因合同没有解除，原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：    驳回原告李亮的诉讼请求。    案件受理费5987元，由原告李亮负担。                          如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。                                 审  判  长   敬小涛人民陪审员   贾  护人民陪审员   周  杏                                二O一九年四月九日                               书  记  员    齐 淼 1