鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0303民初902号原告：李某某，男，汉族，住所：沈阳市铁**。委托诉讼代理人：李仲然，辽宁钢城正大律师事务所律师。被告：某某公司，住所：鞍山市达道湾开发区。法定代表人：刘某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：某某，该公司员工。原告李某某与被告某某公司（以下简称某某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李某某的委托诉讼代理人李仲然、被告某某公司委托诉讼代理人某某到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。李某某向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付原告逾期交房的违约金38591.15元（2015年7月2日至2018年11月1日）；2、被告支付2018年11月2日至实际交房的违约金；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的商品房，但因被告原因，被告并未向原告交付房屋，现原告依据合同约定，诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。某某公司辩称，第一，根据双方签订的商品房买卖合同，被告按照约定全面履行合同。被告没有逾期交房的违约行为，不承担逾期交房违约金。根据原告与鞍山义务商贸管理城管理有限公司签订的鞍山义务商贸城商铺委托经营管理协议、委托经营管理事项确认书、委托经营管理事项确认通知书，原告认可被告已将房屋交付给鞍山义务国际商贸城的交付行为，因此，原告诉状所诉的逾期交房行为不存在，被告不承担逾期交房违约金。第二，如人民法院认定被告构成逾期交房的违约行为，应当按照合同第九条3款约定，执行附件四，即原告同意被告不支付违约金。根据商品房买卖合同附件四第八条，因专业市场的特殊性、公共区域装修、招商运营等可能会随经营工作展开及时依据经营需求进行调整以实现市场做旺，如出现逾期交房，不超过90天，买受人同意出卖人无须支付违约金。根据原告与鞍山义务商贸管理城管理有限公司签订的鞍山义务商贸城商铺委托经营管理协议、委托经营管理事项确认书、委托经营管理事项确认通知书，原告认可被告将商铺交付给鞍山义务商贸管理城管理有限公司。被告逾期交房未超过90天，原告明确放弃被告逾期交房的违约金。第三，被告待全部工程竣工验收后给原告发放相关证书。根据商品房买卖合同附件四第五条5，因本项目分期开发，出卖人就该房屋已达到竣工验收条件，但政府相关部门要求后期工程完成竣工后再发放《交付备案证书》的，出卖人可据实延期且不承担违约责任。被告待全部工程竣工验收后，给原告发放相关证书。第四，原告没有经济损失，无权按照租金标准主张经营收益。根据原告与鞍山义务商贸管理城管理有限公司签订的鞍山义务商贸城商铺委托经营管理协议第一条“委托方式”1．原告同意将该商铺自鞍山义务国际商贸城开业之日起三年内的使用权、经营权无偿交给鞍山义务商贸管理城管理有限公司，并同意自市场开业之日起第四年至第十年，才按照商铺的实际租金按照1：9的比例进行分配。第三条“关于市场委托经营管理期内经营收益及支付方式”1．原告同意该商铺从本协议约定市场开业之日起三年内，作为免租装修期及市场培育期交予鞍山义务商贸管理城管理有限公司统一运营管理和招铺出租，期间如有租金收益，均归鞍山义务商贸管理城管理有限公司用于补贴招商和运营产生的费用。第五，原告主张的租金支付标准没有法律和事实依据，不能作为认定租金支付标准。我是在借条上签字了，内容是原告写的，但原、被告没有任何的经济往来，借条上的日期不是形成借条的日期。原、被告不存在借贷关系，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告李某某向本院提交了商品房买卖合同和发票，证明原告购房事实。被告某某公司向本院提供的证据有：商品房买卖合同；商铺委托经营管理协议；委托经营管理事项确认书；委托经营管理事项确认通知书。经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于被告提供拟证明被告完成了交房义务的相关证据，结合合同约定及证据形式，不能证明被告已经按照合同约定完成了交房义务，故对被告提供的证据本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月9日，原告与被告某某公司签订两份商品房买卖合同以及合同补充协议，一份合同中约定被告将位于鞍山市铁西区的商业网点出售给原告，房款为115461元。另一份合同中约定被告将位于鞍山市铁西区的商业网点出售给原告，房款为93366元。合同第八条约定出卖人应当在2015年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付使用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房交付使用条件包括配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实、工程竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》、分户热计量装置安装符合设计要求等。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，将按逾期时间分别处理：1、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；2．逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的30%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之8的违约金。3．双方同意按以下方式处理，详见附件四。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因未能按期交付的，责任由买受人承担。双方同意按以下方式处理，详见附件四。附件四-合同补充协议第五条约定，关于交接的约定：1、以出卖人书面通知买受人办理该房屋交付手续为依据，如买受人在交房通知规定的交房最后期限内，未办理该房屋交接手续的，视同买受人已经按期验收并接收该房屋和出卖人已经履行完毕对该房屋的交付义务。……5、因本项目分期开发，如出卖人就该房屋以达到竣工验收条件，但政府相关部门要求后期工程均完成竣工后再发放《交付备案证书》的，出卖人可据实延期且不承担违约责任。附件四-合同补充协议第八条约定，关于本合同第九条的补充约定，因专业市场的特殊性，公共区域装修、招商运营等可能会随经营工作展开及时依据经营需求进行调整以实现市场作旺，如出现逾期交房，买受人同意不退房；逾期不超过90天的，买受人同意出卖人无需支付违约金。若该房屋提前交付使用，买受人同意按出卖人发出的交接通知的规定办理该房屋交接手续。补充协议第十一条约定：关于市场统一运营管理和繁荣的约定，买受人须在本合同签订时与出卖人指定的经营管理公司签订相关协议。商品房销售合同签订后，原告依约交付房款，被告出具销售不动产统一发票。原告与鞍山义乌商贸城管理有限公司签订鞍山义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议，协议第二条第2款约定，鉴于市场统一开业和商户进场及商铺装修、布货等需要，甲方统一委托和协助乙方（鞍山义乌商贸城管理有限公司）办理该商铺的交接手续，并应于该商铺出卖人通知交接该商铺之日起即将该商铺交付乙方或乙方指定的承租使用人；若甲方逾期办理该商铺交接手续的，乙方有权代表甲方与该商铺的出卖人直接交接该商铺（本协议可视为甲方特别授权的委托书，但不等同于甲方已经与该商铺出卖人办理完毕房屋交接和房产权证手续），并将该商铺交付给乙方招商的承租使用人用于装修和经营，但甲方仍需及时办理该商铺的产权登记等相关手续。2015年9月26日，被告与鞍山义乌商贸城管理有限公司办理物业交接手续，被告将包括原告房屋在内的铺位交付给鞍山义乌商贸城管理有限公司。原告在鞍山义乌国际商贸城委托经营管理事项确认通知书、鞍山义乌国际商贸城房屋交接通知书上签字。原告在鞍山义乌国际商贸城委托经营管理事项确认书上签字。本院认为，原告与被告某某公司签订的商品房销售合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。原告与被告应当按照签订的协议履行自己的义务，本案的争议焦点在于，被告是否按照合同的约定向原告交付房屋。据此，被告向原告交付房屋时应当满足：1．依据合同约定的时间向原告交付房屋。2．依据合同约定的交付交接条件，向原告交付房屋。就被告是否依据合同约定的时间向原告交付房屋一节，被告向法庭提供证据，证明被告已经交付房屋，但合同约定的房屋交付时间为2015年7月1日，被告既没有向原告按期交付房屋，也没有如其答辩意见中说明的按期向鞍山义乌商贸城管理有限公司交付房屋，因此，被告的行为已经构成逾期交房，应当承担逾期交房的责任。就依据合同约定的交付交接条件，向原告交付房屋一节，被告向法庭提供了交接单、交接确认单，但被告没有提供合同约定的和法律规定的交接时应当出具的手续，特别是商品房买卖合同第八条明确约定了应当具备商品住房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实、工程竣工验收合格并取得《竣工验收备案表》、分户热计量装置安装符合设计要求。商品房买卖合同的附件四，合同补充协议里也明确约定了《交付备案证书》，这些约定能够说明，被告在交付房屋时应当知晓准备哪些文件，随交付房屋时一并交付，但被告并未提供证据证明，故被告在交付房屋时交付的房屋并不具备合同约定的和法律规定的交付条件，在原告当庭不同意接收房屋的情况下，被告的交付行为未完成。综上，被告没有按照合同约定的时间和交付交接条件交付房屋，已经逾期交付房屋，应当承担逾期交付房屋的违约责任。依据商品房销售合同第九条第2款的约定，原告要求某某公司支付逾期交房的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。因某某公司认为合同约定的违约金过高，且原告未有实际损失，请求法院调整违约金一节，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，故对违约金部分本院酌定按照同期银行贷款利率的130%予以计算。关于被告辩称原告委托鞍山义乌商贸城管理有限公司接收房屋，鞍山义乌商贸城管理有限公司已经接收房屋，故被告没有违约一节，首先，根据鞍山义乌国际商贸城商铺委托经营管理协议第二条第2款的约定，只有在原告逾期办理该商铺交接手续的情况下，鞍山义乌商贸城管理有限公司才获得授权代理原告接收房屋，而被告没有在合同约定的期限内通知过原告接收房屋，合同约定的条件未成就，鞍山义乌商贸城管理有限公司并未获得授权代为接收房屋，因此，鞍山义乌商贸城管理有限公司没有取得代为原告接收房屋的代理权。其次，鞍山义乌商贸城管理有限公司是在被告已经违约的情况下交付的房屋，即使鞍山义乌商贸城管理有限公司代原告接收房屋，也属超越代理权，现原告明确表示不同意接收房屋，故鞍山义乌商贸城管理有限公司接收房屋的行为对原告无效。综上，被告的此项辩称没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定判决如下：一、被告某某公司于本判决生效之日起10日内向原告李某某支付逾期交房的违约金（违约金以208827元为本金，按照同期银行贷款利率的130%自2015年7月2日计算至被告实际交房之日止）；二、驳回原告其他的诉讼请求。案件受理费764.78元，原告已预交，由被告承担，被告在履行上述义务时一并支付。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判长 冯 萍审判员 崔 敏审判员 李玮恒二〇一九年四月二十九日书记员 兰 竹