江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0282民初2996号原告：宜兴彭彭企业发展有限公司，住所地宜兴环科园梅东村，组织机构代码711595020。法定代表人：彭夕元，该公司董事长。委托诉讼代理人：孟元兴、李秋实（受该公司的特别授权委托），江苏宜欣律师事务所律师。被告：吴俊林,男,1949年4月29日生,汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：陈琦（受吴俊林特别授权委托），江苏环科园律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆春捷（受吴俊林特别授权委托），江苏环科园律师事务所实习律师。原告宜兴彭彭企业发展有限公司（以下简称彭彭公司）与被告吴俊林房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后由审判员江周渊独任审判，后组成合议庭于2019年4月4日公开开开庭进行了审理。原告彭彭公司的委托诉讼代理人孟元兴，被告吴俊林及其委托诉讼代理人陈琦、陆春捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭彭公司向本院提出诉讼请求，请求判令解除彭彭公司与吴俊林于2004年1月6日签订的房屋转让协议；判令吴俊林退还占用的房屋（座落于宜兴市彭彭公司******二底约120平方米）；判令吴俊林支付占用房屋期间的租金损失5万元；判令吴俊林承担本案诉讼费用。事实与理由：根据他公司与吴俊林签订的房屋转让协议，吴俊林应付清全款后才能取得所购房屋的产权，然吴俊林只付了4万元，余款一直未付，吴俊林已构成根本性违约，故只得向法院起诉要求解除转让协议返还房屋并赔偿损失。被告吴俊林辩称：他于1999年至2004年1月6日期间已付清所有购房款，房屋转让协议中的付款义务已履行完毕，彭彭公司应当履行协助办理房屋转移登记手续，本案中并不存在房屋租赁合同关系，故彭彭公司要求他支付租金无事实和法律依据，彭彭公司还涉嫌虚假诉讼，请求驳回彭彭公司对他的诉讼请求。经审理查明，1999年2月25日、2月26日宜兴市东方实业总公司（以下简称东方公司）分别向林那劼出具收款收据，承认收到林那劼梅园5号店面购房款4500元、20500元，2002年10月29日彭彭公司向吴俊林出具收条承认收到吴俊林现金5000元，2002年10月31日东方公司向吴俊林出具收款收据承认收到购房款5000元，2003年7月7日彭彭公司取得包括涉案房屋在内的房屋所有权证，房产证中载明所有权人彭彭公司、建筑1291.89平方米、幢号5、用途商业服务。2003年10月22日彭彭公司向吴俊林发送通知要求吴俊林于2003年12月10日前付清结欠的所有房款，逾期将停电停水并收回房屋。2004年1月6日甲方彭彭公司与乙方吴俊林签订的《房屋转让协议》载明，经甲乙双方协商，甲方将原于1999年2月租赁给乙方使用的两楼两底房屋的产权现转让给乙方，协议如下：一.房屋面积：两楼两底约120平方米.不含后院.门前场地乙方所有。二.转让价格：拾万元。三.付款办法：乙方付清全款后，其房屋产权为乙方所有。四.附则：1.甲方协助乙方办理好房产证过户手续，其费用由乙方负责。2.乙方必须单立水电表，按月付清水电费用。3.本协议双方签字生效后，原有关协议、凭证均已无效。4.此协议一式两份，双方各执一份。落款处甲方有彭彭公司公章及彭雪初私章，乙方处有吴俊林签名及指印。协议签订的当日，彭彭公司向吴俊林出具收据承认收到吴俊林房屋转让款65000元。2009年7月20日至2013年7月30日期间吴俊林除使用前述房屋外还另行与彭彭公司签订租赁协议，向彭彭公司租赁相邻的店面房二间，租金前三年1万元/年，最后1年1.4万元/年。嗣后彭彭公司认为吴俊林未付清购房款而向本院提起诉讼。庭审中双方确认吴俊林购买的房屋位于彭彭公司北大门由北向南第七、第八间，房屋上写有“修理商店”的字样。诉讼中彭彭公司还向本院提供2007年6月26日、2014年7月1日、2015年9月10日分别向吴俊林催交购房款8万元、6万元、6万元的通知，以证明吴俊林存在根本违约行为，同时彭彭公司还述称涉案房屋在转让前的1999年2月就出租于吴俊林，这在转让协议上可以得到证实，2003年12月22日彭彭公司向吴俊林发送的通知确实针对买卖的房屋，但在2004年1月6日重新订立房屋转让协议中明确约定原协议、凭证均已无效，因此只有在此后所付的款项才能作为购房款，况且房屋价值在2004年远不止10万元，就是考虑到了房屋前后的租赁情况，而且之前的收款人是东方公司，该公司与彭彭公司不是同一法人，无法证明款项都是彭夕元所收，对于东方公司的收款不予认可，正是由于吴俊林并未付清其余的房款，且在催告后仍然未交，故要求解除房屋转让协议，退还占据的房屋，退房后彭彭公司也同意退还已付房款65000元，正是由于吴俊林既不付清房款又一直占用房屋，故吴俊林应按原租金标准承担租金损失5万元，停水停电与本案无关，如果有侵权行为应当另案解决，与本案无关。吴俊林则认为，购买的2间房屋之前他并没有租赁，当时东方公司的副总冯春财与他的继父林乃进相识并主动推销，1999年2月25日通过冯春财支付房屋定金5000元，次日付款时请了亲戚原梅园村书记张加福到场讲情最终确定10万元购房款，当日付款2万元，他到2001年左右才正式搬进去，之前是彭彭公司租赁给他人使用的，2003年10月22日的催款通知正好能够证明在补签转让协议之前就存在房屋的买卖事宜且已支付部分款项，即使如转让协议上所称原协议、凭证无效，也不能否定房屋买卖行为与付款事实，如果前面的款项不认可，就得不出签订转让协议时支付的余款65000元，付款当时彭夕元的阿舅张彪（现彭彭公司电工）带他找到彭夕元要求办理过户，彭夕元说他只有一张总的房产证，如果要分户需要另外交很多钱所以就写了转让协议作为凭证，原来的购房协议就作废掉并被彭夕元收回，原来于1999年2月26日签订的购房协议上有冯春财、张加福、林乃进签字及东方公司的公章，2004年后他就没有收到过催款通知，现在彭彭公司提供的通知都是其自行制作的，东方公司的法人彭雪初是彭夕元的父亲，两公司都是由彭夕元控制的，否则转让协议上无需有彭雪初的私章，说明两公司是两块牌子一套班子，财务人员也都是马建平，他所购买的房屋彭彭公司从2017年开始将水电断掉了导致他无法使用，租赁协议与本案无关，协议中租赁的房屋也与买卖的房屋无关，且租赁的房屋早已交还，转让协议由彭彭公司拟写，签字时他已经患有严重疾病，况且买卖的房屋也无证据证明存在租赁关系，综上他的付款义务已履行，坚决不同意解除合同，要求彭彭公司履行房屋过户义务并承担房屋不能使用期间的损失，请求法院驳回彭彭公司的诉请。诉讼中，本案承办法官与冯春财进行了通话并制作了笔录，冯春财承认他是东方公司的员工，东方公司与彭彭公司是一套班子两块牌子，会计是同一个人马建平，对外以东方公司名义进行活动，涉案房屋买卖属实，至于具体交易过程与如何记帐付款，由于时间长已记不清了。对此彭彭公司认为，对于冯春财讲话的内容没有异议，但是冯春财无权认定东方公司与彭彭公司是两块牌子一套班子，并且冯春财从2000年离开公司，对买房及付款过程都记不清了。吴俊林认为，根据冯春财所述能够认定彭夕元是东方公司与彭彭公司的实际控制人，两公司是两块牌子一套班子，涉案房屋买卖是冯春财促成的，还有当时的村书记张加福可以作证。另查明，东方公司成立于1992年7月11日，法定代表人陆焕明，彭夕元持有东方公司88%的股份，经营期限至2003年12月31日，目前企业处于吊销未注销状态；彭彭公司成立于1998年11月4日，法定代表人彭夕元，彭夕元持有彭彭公司48%的股份，目前在营业中。上述事实，房屋转让协议、房屋产权证、通知及照片、房屋租赁协议及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人在履行期限届满之前，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方当事人可以解除合同。本案中彭彭公司与吴俊林签订的《房屋转让协议》是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，协议合法有效。尽管彭彭公司认为吴俊林未按约履行付款义务已构成根本性违约因而要求解除合同、赔偿损失，但该主张并无足够的证据予以证实，首先吴俊林虽未能提供2004年1月6日房屋转让协议之前的房屋买卖协议，但从东方公司出具的收款收据时间及2003年10月22日彭彭公司向吴俊林发送的催款通知看，涉案房屋发生交易的时间可以追溯到1999年2月；其次彭彭公司虽否认东方公司的收款行为，但其并不能对东方公司收取房款的行为作出合理解释，而根据工商注册情况看，东方公司与彭彭公司存在着关联关系，彭彭公司的法定代表人彭夕元系东方公司的控股股东，东方公司原管理人员冯春财也承认东方公司与彭彭公司系一套班子两块牌子，因此不排除东方公司代表彭彭公司收取购房款的可能性，虽然东方公司出具的收据上载明的付款人为林乃进，但林乃进与吴俊林系继父子关系，彭彭公司对此也未予否认，彭彭公司也没有另行出售房屋于林乃进，因此东方公司收取的房款30000元应认定为购买涉案房屋的房款；第三，虽然房屋转让协议上载明，双方签字生效后原有关协议、凭证均已无效，但该约定并不能否定之前的交易行为与付款行为，况且2004年1月6日签订房屋转让协议时支付的65000元加上彭彭公司于2002年10月29日收取的5000元及东方公司收取的30000元，刚好与房屋交易总金额10万元相吻合，因此应当认定吴俊林在转让协议签订当日已经履行了所购买房屋的全部付款义务，吴俊林并不存在违约行为，综上彭彭公司的诉请于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条的规定，判决如下：驳回彭彭公司对吴俊林的诉讼请求。本案受理费3300元由彭彭公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  陆长平人民陪审员  杨 江人民陪审员  施建凤二〇一九年四月十日书 记 员  吴 渊