河南省南阳市卧龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1303民初1789号原告：吕华彬，男，汉族，1978年3月9日出生，住址河南省南阳市卧龙区。原告：张华，女，汉族，1979年10月8日出生，住址河南省南阳市卧龙区。二原告委托诉讼代理人：杨宏炜，南阳市功能区高新法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：南阳市盛轩置业有限公司，住所地南阳市中州路**，统一社会信用代码914113005637312103。法定代表人：熊天怀，任董事长职务。委托诉讼代理人：尹玉风，河南吾衡律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告吕华彬、张华与被告南阳市盛轩置业有限公司（以下简称盛轩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年3月4日受理后，依法适用简易程序，于2019年4月16日公开开庭进行了审理。原告吕华彬及其与张华的委托诉讼代理人杨宏炜，被告盛轩公司的委托诉讼代理人尹玉风到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吕华彬、张华向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院依法判决被告为二原告办理位于南阳市××区××路与广场××交叉口××楼××单元××室房屋权属证书；2、请求法院依法判决被告向二原告支付逾期办理房屋权属证书违约金（自2016年11月29日起按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至房屋权属证书办理完毕之日止）；3、请求法院依法判决被告退还二原告缴纳上述商品房的燃气初装费2600元、有线电视初装费360元、水电分户费3400元，共计6360元；4、依法判决被告负担本案诉讼费用。事实与理由：2016年3月10日，二原告与被告签订了编号为16882206号的商品房买卖合同与商品房买卖补充协议，原告购买被告开发的位于南阳市××区××路与广场××交叉口××楼××单元××室房，户型为二室二厅，建筑面积共87.28平方米，每平方米为5739元，总金额为500900元。2016年4月28日，二原告向被告足额支付了购房款，并缴纳了燃气初装费2600元，有线电视初装费360元，水电分户费3400元等其他费用。被告至今未向二原告安装有线电视，未按时给二原告办理该房屋的不动产登记证书。原告认为，被告应当依照法律规定的时间给二原告办理该房屋的不动产登记证书，且燃气费、水电分户费应当由被告负担，所收费用应当退还。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告盛轩公司辩称，盛轩公司已经为原告办理了房屋备案登记，根据双方签订的商品房买卖合同以及补充合同的规定，盛轩公司已经将办理权属登记的资料报产权登记部门备案，没有办理权属证书是因为政府部门的因素，而非盛轩公司的责任，且根据补充合同第四条的约定，双方所约定的90日期限为办理产权登记备案的期限，而非是办理房屋权属证书的期限，现盛轩公司早已经完成了对原告房屋的备案登记，权属证书没有办理下来并非是盛轩公司造成的，办理权属证书是政府部门的责任，盛轩公司仅有提供资料给政府部门备案的责任和义务，办理产权证书需要原告提供相关资料予以配合，并不是由盛轩公司单方面提供资料就能办理，因此原告要求被告办理产权证书的请求不能成立。盛轩公司不存在违约行为，原告所谓的逾期办理房屋权属证书违约金也不能成立，即便成立，其没有扣除90日提供备案资料时间，也没有扣除180日的宽限期，计算违约金的时间节点不正确。其次，双方并没有约定没有办理产权证的违约责任承担问题，如果原告同意退房，那么盛轩公司可以按照1％已交付房款支付违约金，现原告没有提出退房要求，故该违约责任不适用被告，对于原告提出的按照银行逾期贷款利息计算违约金不但缺乏法律规定，也没有相关约定，不能成立。对于燃气初装费、有线电视初装费、水电分户费这三项费用系原告应缴纳的费用，盛轩公司没有义务返还。从双方所签订的补充协议第二条第2款可以看出，沼气、暖气、有线电视费用系买房方应缴纳的费用，也是必然产生的费用，系房款的其他款项，不应当由盛轩公司来承担，双方合同约定由盛轩公司收取，系民事当事人双方的合同行为，补充协议系双方在平等自愿的条件下签订，合法有效，且被告仅仅是代收，收取之后已经缴给了沼气部门、水电部门以及有线电视安装部门，不存在被告返还的情况。至于安装的期限，双方的合同中并没有约定，现燃气、有线电视已经安装，水电已经分户，该部分费用盛轩公司不存在返还的情形，依法应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕案件事实进行了举证、质证，原告提交以下证据：1、原告身份证复印件一份、被告国家企业信息公示系统《企业信用信息公示报告》复印件一份，证明原、被告主体适格；2、合同编号为16882206的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充协议》复印件各一份，合同信息备案摘要复印件一份，编号为00399560的销售不动产统一发票复印件一份，编号为5831957的后期费用收款收据复印件一份（附后期明细表1份），编号为00116674的南阳市物业维修资金交存凭证复印件一份，编号为5831984的物业费收据复印件一份，证明原、被告签订《商品房买卖合同》，原、被告之间存在商品房买卖关系，原告按照合同及补充协议约定向被告足额支付了购房款及其他办证等后期费用（契税、维修基金、燃气初装费、有线电视初装费、水电分户费等），原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定了办证事宜，被告在收取有线电视初装费（360元）后，至今未向二被告安装有线电视；3、关于城市基础设施配套费和燃气、热力收费有关政策的说明复印件一份，南阳市人民政府关于印发修订后的南阳市城市基础设施配套费征收管理办法的通知复印件一份，河南省新建商品房交易价格行为规则（豫价房字【2000】077号）复印件一份，国家计委财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知（国家发展计划委员会文件财政部计价格〔2001〕585号）复印件一份，证明2010年11月16日之后，已按规定缴纳城市基础设施配套费的开发企业和个人，取消燃气初装费和供热入网费，商品房项目应计入房屋销售价格，开发商以及其他单位和个人不得在房价外向购房者另行加收任何费用；4、中国人民银行同期贷款逾期利率表复印件一份，证明被告逾期办理房屋权属证书的违约金计算方式。被告盛轩公司质证意见：证据1没有异议，证据2商品房买卖合同及补充协议真实性没有异议，对证明方向有异议，该合同第15条以及补充协议第4条均约定了将办理产权登记手续报送产权登记部门备案，而非是由被告来办理产权登记，同时证实了合同已经备案，补充协议第2条明确约定沼气费、电视初装费、水电费应另行交纳，属于房屋的其它价款。证据3不属于证据，仅仅是一些相关文件规定，并且该规定不是法律法规以及司法解释，不具有效力性，且这些文件不是最新的，有些规定已经停用。证据3中本案被告并没有缴纳城市基础设施配套费，这些文件对本案均不适用，且与相关的法律法规相矛盾，并且这些均是红线外配套费用，热力、燃气的红线内安装费用应当由业主承担。证据4与本案无关，双方没有约定关于违约责任承担问题。被告盛轩公司提交以下证据：1、商品房买卖合同及补充合同，证实涉案房屋已经在产权登记机关备案，被告仅需要向产权登记机关提供备案资料，不是办理产权证书的主体，且办理产权证书需要原告提供相关手续，同时还证明办理备案登记的时间是在交房后90日内，且有180日的宽限期，沼气、暖气、有线电视费用原告应另行缴纳，属于房屋的其他价款；2、商品房预售许可证，证实被告具有合法销售房屋的资格；3、燃气设施委托建设合同、转账凭证两张，证实被告委托郑燃公司为住户安装燃气，被告收取原告的燃气初装费已经交给了郑燃公司，梅溪新天地不在宛证（2012）53号文件规定的范围内，被告没有缴纳城市建设配套费，燃气初装费不在取消范围内；4、有线电视建设合作协议、缴费凭证，证实被告是代南阳市鸿隆电子设备销售有限公司收取的有线电视安装费用，该费用已经缴纳给经营有线电视的南阳鸿隆电子设备销售有限公司，被告为南阳鸿隆电子设备销售有限公司提供了有线电视设备安装机房一处，该机房产生的维护费、电费均包含在360元中。原告吕华彬、张华质证意见：证据1真实性没有异议，对证明方向有异议，主合同及补充协议中关于办证事项的规定有矛盾。证据2真实性无异议。证据3和证据4因系复印件，效力待定，与本案原告没有任何关联性，不予质证。经审查，本院对原告所举证据1、2和被告证据1、2的效力予以确认。原告证据3、4和被告证据3、4无法判断与本案的关联性，本院对其效力不予确认。综合以上认定的证据及双方当事人陈述，本院确认以下事实：2016年3月10日,吕华彬、张华与盛轩公司签订《商品房买卖合同》,合同约定:“…第三条、买受人所购商品房的基本情况:卧龙区中州路与广场南街交叉口1幢2单元24层2407号房，户型为二室二厅。该商品房建筑面积87.28平方米。第四条、计价方式及价款:1、按建筑面积计算,单价为每平方米5739元,总金额为500900元。…第八条、交付期限:出卖人应当在2016年5月1日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将该商品房经建设、勘察、设计、施工、监理五大主体验收合格的商品房交付买受人使用。但遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的,除双方协商同意解除合同或者变更合同外,出卖人可据实予以延期。…第十五条、关于产权登记的约定:出卖人应当在商品房交付使用后90日内,持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3项处理:本条出卖人的责任是指，负责提供办理权属登记的资料报产权登记机关备案。出卖人未在约定期限内报产权登记机关备案的，买受人同意给予180日的宽限期，若宽限期满出卖人仍未完成备案,买受人有权提出退房,出卖人应按买受人已付房款的1%支付违约金。第十六条、合同信息备案：本合同生效之日起30日内由出卖人负责向房地产登记机构办理本合同的信息备案手续，若出卖人逾期不办理合同信息备案手续并造成买受人损失的，应当承担赔偿责任……”。同日，原被告双方又签订一份商品房买卖补充协议，合同约定:“…第二条：房屋其他价款：1、除合同第四条约定的价款外，买受人还应及时缴纳以下费用：a、专项维修基金；b、契税；c、办证费；d、测绘费；e、按照国家规定其他应由买受人承担的税、费。2、缴纳与该商品房有关的初装费用（沼气、暖气、有线电视）。…第四条：产权登记约定：1、合同第十五条约定的期限为出卖人办理产权登记备案的期限，出卖人的责任是指出卖人将办理产权登记所需的资料报送产权登记部门备案。因买受人不能在出卖人通知的时间提供有关手续的，自行承担由此产生的后果，出卖人不承担责任。2、出卖人在完成产权登记备案后，因下列原因导致买受人不能取得《房屋所有权证》的，由买受人自行承担责任：（1）买受人未按合同、协议约定支付房款的；（2）买受人未按期交纳有关税、费的；（3）买受人未按照行政机关的要求提交证明、资料的；（4）其他因买受人原因导致无法取得《房屋产权证》的。3、合同约定的商品房达到产权登记条件后，出卖人通知买受人，买受人应在通知期限内申请产权登记，逾期办理的，自行承担责任。…第六条：基础设施、公共配套建筑：买受人接受供电、给排水、通信、市政、燃气、有线电视、环卫等职能部门为小区配套服务设施布点规划，出卖人对上述设施布点规划的表述与职能部门不一致的，以职能部门的规定为准……”。合同签订后,双方对合同进行了登记备案，吕华彬、张华共交付购房款500900元,并缴纳了维修基金等其他费用，其中缴纳燃气初装费2600元、有线电视初装费360元、水电分户费3400元，合同约定的交付日期为2016年5月1日，2016年2月29日盛轩公司已将房屋交付给吕华彬、张华，二人已入住该房屋，房屋的燃气和供电已经安装到户，自来水未分户，有线电视机房及设备已经开始施工安装。由被告盛轩公司开发的梅溪新天地1#（-3-25层）商住楼于2015年12月17日取得商品房预售许可证。本院认为，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》是当事人的真实意思表示,合法有效。当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综合庭审中双方当事人的陈述,本案争议焦点为:1、双方当事人在履行合同过程中是否有违约行为、具体违约表现以及计算逾期办证违约金的起止时间；2、吕华彬、张华起诉要求盛轩公司承担违约金的计算标准是否符合法律规定；3、盛轩公司是否应该退还吕华彬、张华缴纳的燃气初装费2600元、有线电视初装费360元、水电分户费3400元。关于第一个争议焦点,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（1）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（2）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（3）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋自合同订立之日起90日”。本案中双方合同约定,出卖人应当在商品房交付使用后90个日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,买受人同意给予180日宽限期,若宽限期满出卖人仍未完成备案,买受人有权提出退房,出卖人按买受人已付房款的1%支付违约金。而办理商品房产权证的流程是先由出卖人办理初始登记，之后由出卖人和买受人共同申请办理最终的产权证。本案约定交房日为2016年5月1日,根据双方约定，盛轩公司应当按照交付日期即2016年5月1日起经过270日即2017年2月1日前完成办理产权证的流程，但是截止原告起诉，盛轩公司也只是向产权登记机关进行备案,初始登记尚未完成，产权证未能办理的责任在出卖方，按照最高人民法院司法解释的规定，盛轩公司已构成违约,应当承担逾期办证的违约责任。由于房产办证是管理部门的职权，出卖方只是完成自己的义务，协助办理，原告请求盛轩公司为其办理产权证属于通俗化的表述，其实质仍然是请求盛轩公司完成协助义务，故对原告的该请求，本院予以支持。关于第二个争议焦点,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定,“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。根据本案实际情况,考虑到房屋已经交付使用,原告实现了大部分合同目的,且庭审中原告未提供证据证明因逾期办证给原告造成了损失及损失大小,合同法中的违约金以弥补损失为主,适度体现一定的惩罚性,违约金过分高于或低于违约所造成的损失时可予以调整,为平衡当事人利益,结合盛轩公司的辩解意见,本院对违约金进行适当调整,按照合同约定的房屋价款总额,以每日万分之零点五的标准计算为宜。关于第三个争议焦点，原告缴纳了燃气初装费、有线电视费、水电分户费，燃气已经安装，电力供应已经分户，有线电视机房设备已经开始安装，自来水虽未分户，但按照规定，最终的分户不可避免，这些费用只是由盛轩公司代收，如果确未安装，也不应由盛轩公司退还。同时，原、被告之间签订的补充协议中约定这些费用由买受人承担，属于合同双方自主行为，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效之日起九十日内，被告南阳市盛轩置业有限公司协助原告吕华彬、张华办理房屋权属证书；二、本判决生效后十日内，被告南阳市盛轩置业有限公司向原告吕华彬、张华支付逾期办证违约金(自2017年2月1日起至房屋权属证书办理完毕之日止,按已付房款500900元以每日万分之零点五计算);三、驳回原告吕华彬、张华的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告南阳市盛轩置业有限公司负担。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  戴瑞熠二〇一九年四月二十六日书记员  景 阳