北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初12976号原告：段雪奎，女，1961年8月29日出生，汉族，住北京市石景山区。被告：北京名商物业管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：刘忠民，总经理。委托诉讼代理人：张泽，北京护宪律师事务所律师。被告：北京启明恒业经贸有限责任公司，住所地北京市西城区。法定代表人：王铁溥，董事长。委托诉讼代理人：韩冰，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：游乐，北京市京都律师事务所律师。原告段雪奎诉被告北京名商物业管理有限公司（以下简称名商公司）、北京启明恒业经贸有限责任公司（以下简称启明公司）执行异议之诉一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告段雪奎与被告名商公司之委托诉讼代理人张泽、启明公司之委托诉讼代理人游乐到庭参加诉讼，本案现已审理终结。段雪奎向本院提出诉讼请求：1、请求北京市海淀区人民法院停止对北京市海淀区恩济庄×号院×号楼×房屋的执行；2、请求法院判令名商公司继续履行合同；3、请求法院判令启明公司停止申请执行；4、名商公司、启明公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2008年5月4日，我作为承租人与名商公司出租人签订了《北京市廉租房住宅租赁合同》，承租了位于北京市海淀区恩济庄×号院×号楼×号房间，房屋租赁期间为2008年5月4日至2027年8月14日，房屋月租金为389元，房屋租金付款方式为20年一次性付款。上述合同签订以来，我正常使用该房屋，2018年8月28日，启明公司在我单元门里贴出腾房通知，我才得知名商公司是转租人，依据北京市第一中级人民法院（2018）京0108执9811号执行公告要求腾退房屋，我了解到名商公司、启明公司进行一场诉讼，一案为（2017）京0108民初19853号案件，判决名商公司将涉案房屋腾空交还给启明公司，名商公司不服一审判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉，北京市第一中级人民法院作出（2018）京01民终4008号民事判决书，判决结果是驳回上诉，维持原判。我了解到上述情况后，向北京市海淀区人民法院提出执行异议，北京市海淀区人民法院经审查后作出（2018）京0108执异690号执行裁定书，裁定驳回我提出的案外人异议。我认为，我与名商公司签订的《租赁合同》合法有效，且在正常履行中，而名商公司、启明公司在诉讼中，未向法院追加我作为案件当事人进行诉讼，致使法院不能查明全部案情，也导致我的合法权益得不到保障，我提出案外人异议被法院驳回，我对此不服，为维护我的合法权益，特提起本案诉讼，请求依法公正判决。名商公司辩称，关于第二项诉请，在不违反法律规定的前提下，若启明公司愿意与我公司继续履行合同，则我公司也愿意与段雪奎继续履行合同。其他诉讼请求尊重法院意见。启明公司辩称，一、段雪奎对其主张的房屋并不享有合法的承租权，其诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。2007年8月14日，我公司与名商公司签订《房屋租赁合同》，约定我公司将涉案房屋出租给名商公司使用，租赁期限为十年，即自2007年8月15日起至2017年8月14日止。因名商公司长期拖欠租金，启明公司将其诉至法院，要求解除《房屋租赁合同》并要求名商公司腾空并交还涉案房屋以及支付拖欠的租金与相关款项。该案诉讼期间，涉案房屋租赁期限届满，最终法院支持了我公司的诉讼请求，判决名商公司将涉案房屋腾空交还我司并支付拖欠的租金、房屋占有使用费以及违约金等款项。启明公司与名商公司就涉案房屋签订的租赁合同约定的租赁期限仅为十年，而名商公司将房屋转租给段雪奎的期限却为二十年，即自2008年5月4日起至2027年8月14日止，远超过名商公司与启明公司约定的租赁期限。该非法转租合同无效。二、段雪奎应当向名商公司主张其他相关权利而非就涉案房屋主张承租权，名商公司在其租赁期限仅为十年的情况下，却与段雪奎签订转租合同，并约定远超过租赁期限的转租期限，导致段雪奎对其主张的房屋不享有合法的承租权。而且，名商公司自2009年开始，长期拖欠我方租金，租赁期限届满后也未能将涉案房屋交还我公司，我公司已遭受了巨大的损失。因此，根据“合同相对性”的原则，段雪奎应当依据其与名商公司签订的房屋租赁合同向名商公司主张其他相关权利，而非要求法院中止对涉案房屋的执行，要求继续承租涉案房屋。段雪奎依据的是买卖不破租赁的约定，但我公司并非房屋受让人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2007年8月14日，启明公司（甲方）与名商公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用；建筑面积约3500平方米；租赁期限十年，自2007年8月15日起至2017年8月14日止；前五年租金为每年120万元，后五年租金为每年135万元，租金按季度支付，乙方于每季度第一个月开始时的7日内支付甲方……。合同签订后，启明公司将涉案房屋交付给名商公司使用。2014年6月25日，启明公司（甲方）与名商公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：“一、乙方承租甲方位于海淀区恩济庄82号商住楼的租金截止至2014年7月14日止，共计拖欠甲方租金116.85万元。二、乙方承诺拖欠甲方的租金于2014年7月31日前付清。三、乙方如不能按照上述承诺在规定期限内付清所欠租金，将按照所欠租金金额以每日万分之六点六计算支付甲方违约金。但该期限不超过100天，如逾期，甲方有权终止房屋租赁合同，违约责任由乙方承担。四、乙方保证自2014年7月15日起按期支付租金，不再拖欠，如有拖欠租金现象，甲方有权终止房屋租赁合同，违约责任由乙方承担。五、甲乙双方必须严格执行此补充协议，补充协议与原协议具有同等法律效力。”2016年9月20日，启明公司（甲方）与名商公司（乙方）签订《房屋租赁合同终止协议书》,约定：“……鉴于乙方上述欠租和安全管理问题，甲方提出合同到期后终止合同的意见，经多次与乙方协商，甲乙双方一致同意终止双方2007年8月所签房屋租赁合同，合同到期后不再续约。有关事宜协议如下：……二、乙方负责清退现有租户，并于2017年8月14日前将该处所有房屋交回甲方。三、本协议签订后，乙方负责清退租户并将房屋交回甲方，自完成房屋接交之日起甲方不再收取已交回房屋的租金……。”2017年，启明公司起诉名商公司房屋租赁合同纠纷，本院于2018年2月1日作出（2017）京0108民初19853号民事判决书，判决：一、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内将位于北京市海淀区恩济庄82号房屋腾空并交还北京启明恒业经贸有限责任公司；二、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向北京启明恒业经贸有限责任公司支付租金三百三十二万八千三百三十五元九角四分；三、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内以每日二千五百一十元二角八分为标准，向北京启明恒业经贸有限责任公司支付自二Ο一七年八月十五日至北京市海淀区恩济庄×号房屋实际腾空交还之日止的房屋占有使用费；四、北京名商物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向北京启明恒业经贸有限责任公司支付违约金五十七万元；五、驳回北京启明恒业经贸有限责任公司的其他诉讼请求。上述判决书经（2018）京01民终4008号判决书维持原判。另查，段雪奎与名商公司于2008年签订了《北京市廉租住宅租赁合同》，约定由段雪奎承租位于海淀区恩济庄×号×单元×号房屋，租期自2008年5月4日至2027年8月14日，月租金389元。后段雪奎称其一次性交齐20年租金，共计15万元，并一直居住至今，并向本院提供名商公司出具的房租为93360元的收据一张，名商公司认可收到了9万元。在（2017）京0108民初19853号民事判决书的执行程序中，段雪奎对海淀区恩济庄×号房屋提出书面异议，请求中止对该房屋的腾空执行。本院于2018年12月26日作出（2018）京0108执异690号执行裁定书，认为段雪奎主张的实体权利，与生效法律文书确定的内容相悖。故裁定如下：驳回段雪奎提出的案外人异议。诉讼中，段雪奎主张其认为涉案房屋的产权人为名商公司，直到腾房才知道名商公司与启明公司的关系，对启明公司主张系房屋产权人一事表示不清楚。名商公司主张启明公司知晓其与段雪奎签有20年租期的租赁合同，但未能向法庭举证，启明公司亦不予认可。本院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，段雪奎与名商公司存在房屋租赁合同关系，其作为承租人在承租房屋之初应清楚所租房屋的来源及时限。名商公司不能就启明公司知晓并同意名商公司与段雪奎之间存在20年租期合同进行举证，故本院对名商公司的主张不予采信。综上，现名商公司将涉案房屋进行转租，租期超过与启明公司约定的租期，故在此情形下段雪奎对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对涉案房屋的强制执行无相应依据，本院不予支持。综上所述，本院对段雪奎要求停止对海淀区恩济庄82号3单元204号房屋的执行等全部诉讼请求均不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下:驳回段雪奎诉讼请求。案件受理费三十五元，由段雪奎负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  魏运秀人民陪审员  隗京震二〇一九年四月四日书 记 员  白 玥