湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终2321号上诉人（原审原告）：黄合，男，1982年6月15日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：姜建均、邓欢，湖南高天律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李博，女，1982年10月9日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：姜建均、邓欢，湖南高天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南美联置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区万家丽路火焰路口**栋**。法定代表人：谢周亮，董事长。委托诉讼代理人：胡岳、陈继业，湖南泓锐律师事务所律师。上诉人黄合、李博与上诉人湖南美联置业有限公司（以下简称美联公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2018）湘0111民初5462号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。黄合、李博上诉请求：撤销一审判决，改判支持黄合、李博的诉讼请求。事实与理由：黄合、李博提出的房屋质量问题系美联公司交付的房屋不符合法定和合同约定的标准和要求，美联公司的交付义务履行不能，应当承担逾期交付的违约责任，一审法院认定美联公司应承担质量修复责任而非逾期交房责任，属认定事实错误。美联公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄合、李博的全部诉讼请求。事实与理由：长沙市供电公司的电力设施施工、建设、安装延误属于市政配套安装之延误，而消防、环保、国土、规划和竣工验收备案的延误均属于政府部门验收之延误，根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十条关于延期交房免责内容的约定，政府部门对验收的延误和市政配套、安装的延误均属于可据实延期的特殊原因，因此，美联公司交房期限应为2017年3月23日（即竣工验收备案日）以后，而上诉人已于此前通知黄合、李博收房，且在其收房后对房屋质量问题进行了修复，故上诉人延期交房并未违约，无需承担违约责任。黄合、李博向一审法院提出诉讼请求：1.判令美联公司支付延期交房违约金27006.8元；2.判令美联公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2015年10月14日，黄合、李博与美联公司签订一份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：黄合、李博购买美联公司开发的位于长沙市雨花区朝晖路559号锦湘国际星城金丽苑第13栋706号房屋；面积为127.74平方米；房价款为871187元,黄合、李博以公积金贷款方式付款的，应于本合同签订之日向美联公司交付首付款431187元，余款440000元向长沙市住房公积金管理中心申请贷款；美联公司应于2016年12月31日前将经验收合格的商品房交付黄合、李博使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，美联公司可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且美联公司在事实发生之日起60日内告知黄合、李博的；（2）不可抗力包括国家或地方政策变动、政府部门对验收及市政配套、安装之延误等；由于美联公司原因，未按合同约定的期限将商品房交付给黄合、李博使用，逾期未超过90日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，美联公司按日向黄合、李博支付已付房价款日万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，黄合、李博要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，美联公司按日向黄合、李博支付已付房价款日万分之二的违约金；黄合、李博办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由美联公司在30天内整改，整改合格之前黄合、李博有权拒绝收房，超过整改期美联公司应承担每日房款总额的万分之一的延期交房的责任；黄合、李博购买的商品房为商品住宅的《住宅质量保证书》作为本合同附件。美联公司自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修期限内拖延整修的，黄合、李博可以自行或者委托他人整修，整修费用及整修期间造成的其他损失由美联公司承担。房屋因质量问题造成黄合、李博经济损失的，美联公司应赔偿黄合、李博的损失。因不可抗力或者非美联公司原因造成的损坏，美联公司不承担责任，但可协助维修，维修费用由黄合、李博承担。因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，黄合、李博可以请求解除合同并要求美联公司赔偿损失。房屋保修期按美联公司提供的《质量保证书》执行，但该《质量保证书》规定的保修期不得短于国家规定的最低保修期，保修期自房屋交付之日起计算；质量缺陷是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，黄合、李博按约交付了购房款871187元。2016年6月20日，美联公司与国网湖南省电力公司长沙供电分公司（以下简称长沙供电公司）签订《新建住宅供电设施组织建设合同》一份，约定美联公司开发的锦湘国际星城四期从上级公共电源网接入点至小区住户电表箱、小区配套公建项目及经营性用房、办公用房、配电间低压屏止的所有供电设施由长沙供电公司施工建设；符合设计条件所需资料齐全之日起的设计工期为50天，符合电气设施安装条件之日起的施工工期为120天，如遇特殊情况工期相应顺延；该合同还对双方权利义务、工程款、工程质量违约责任等事项进行了约定。2017年1月24日，美联公司与长沙供电公司签订《高压供用电合同》一份，该合同对用电容量、供电方式、电量的抄录和计算、计量失准及争议处理规则、违约责任等事项进行了约定。2016年12月26日，美联公司向黄合、李博邮寄《延期交房通知书》，注明因长沙供电公司的供电设备安装延误等原因，导致供电工程施工不能如期完成，从而影响房屋的验收和交付，因此通知黄合、李博延期交房。黄合、李博所购房屋楼栋的电话、宽带、有线电视、自来水、燃气均已于2016年12月9日前完工。供电设施于2017年1月24日完工。2017年1月3日，长沙市建筑工程集团有限公司和长沙华艺工程设计有限公司等单位进行了建筑节能专项验收；2017年1月5日，长沙市公安消防支队进行了消防验收；2017年2月10日，长沙市雨花区环境保护局进行了环保验收；2017年2月28日，长沙市国土局进行了土地开发利用专项验收；2017年3月13日，长沙市城乡规划局进行了规划竣工验收；2017年3月23日，建设、勘察、设计、施工、监理等单位进行了工程竣工验收备案。2017年3月18日，美联公司向黄合、李博送达《入伙通知书》，通知黄合、李博于2018年3月24日办理交房手续。之后，黄合、李博办理房屋验收交房手续时提出房屋存在质量问题并要求整改。后经维修，黄合、李博于2017年6月5日在物业公司领取了房屋的相关物品，并在《楼宇验收交接表》上签字，且备注：两项整改通知单已交至物业，待验收；没有收到《房屋面积实测表》；对于《临时业主管理公约》、《前期的物业管理的服务协议》、《装修管理协议》、《消防安全协议》中有争议的条款以关于履行锦湘国际金丽苑小区入伙资料的公开承诺中的相关条款为准。在一审过程中，美联公司提交了上述房屋的2份维修通知单，载明：客厅阳台出水孔（外墙）高了，保温层大面积空鼓，主卧顶部局部破损，客厅推拉门右侧墙面不平差1厘米，厨房保温层漏网，次卫排水孔保温层挡住，并分别记载于2017年4月14日、2017年4月25日已维修整改。另查明，美联公司于2017年2月10日向长沙市雨花区环保局提交书面申请办理环保竣工验收手续。一审法院认为，黄合、李博与美联公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当履行合同约定的义务。一、关于美联公司因诉争房屋的质量瑕疵所应承担的责任问题。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》约定：质量缺陷是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。黄合、李博未能举证证明涉案房屋存在房屋主体结构质量不合格、房屋质量问题严重影响正常居住、建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准的其他情况，亦未提交证据证明房屋存在何种质量瑕疵，且美联公司提交的《维修单》载明的漏网、空鼓等现象不足以产生房屋无法交付使用的后果。黄合、李博拒收诉争房屋缺乏合同和法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任”，故美联公司因诉争房屋的质量瑕疵在本案中所应承担的是质量修复责任，而非逾期交房责任。黄合、李博主张美联公司整改期间应支付延期交房违约金的诉请，依据不足，一审法院不予支持。二、关于美联公司是否应承担延期交房的违约责任问题。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》约定：美联公司应于2016年12月31日前将经验收合格的商品房交付黄合、李博使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，美联公司可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且美联公司在事实发生之日起60日内告知黄合、李博的；（2）不可抗力包括国家或地方政策变动、政府部门对验收及市政配套、安装之延误等。但双方均确认美联公司通知黄合、李博交房的时间为2017年3月25日，此时美联公司才履行交房义务，故已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，美联公司逾期交房未超过90日，应按日向黄合、李博支付已付房价款日万分之一的违约金，故美联公司应向黄合、李博支付2017年1月1日至2017年3月25日止的延期交房违约金7230.85元（83天×871187元×0.1‰）。美联公司辩称因政府相关部门延误工程验收导致延期交房，符合免责条款约定，因未提供相应的证据证实其已在合同约定的期限内向政府相关部门提出验收申请，故一审法院不予采纳。美联公司辩称因电力设施安装工程延误导致延期交房，符合免责条款约定，因未提供充分的证据予以证实，故一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、美联公司于本判决书生效后10日内支付黄合、李博延期交房违约金7230.85元；二、驳回黄合、李博的其他诉讼请求。一审受理费因适用简易程序减半收取238元，由美联公司负担。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，根据双方当事人签订的《长沙市商品房买卖合同》第十一条的约定，买受人在办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，应在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在30日内整改，超过整改期由出卖人承担每日房款总额的万分之一的延期交房责任。本案中，黄合、李博延在收房时发现质量问题，经美联公司整改后于2017年6月5日收房。虽美联公司提供的维修通知单记载整改于2017年4月25日完成，但美联公司未提交证据证明其在整改完成后及时通知黄合、李博收房，故美联公司除应承担一审判决确定的截止2017年3月25日止的延期交房违约金7230.85元外，还应《长沙市商品房买卖合同》第十一条的约定，向黄合、李博支付延期整改期间即2017年4月24日至2017年6月5日期间的违约金3658.99元（42天×871187元×0.1‰）。美联公司共应向黄合、李博支付违约金10889.84元（7230.85元+3658.99元）。而美联公司与国网湖南省电力公司长沙供电公司签订《新建住宅供电设施组织建设合同》系小区供用电设施，而并非市政配套设施，不属于双方当事人合同约定的可据实予以延期的特殊原因。美联公司同时又主张相关政府部门在消防、国土、环保、规划、竣工验收等方面存在延误，但未提交相关证据证明其申请验收的时间，不能证实相关政府部门进行验收超出了规定的时间，因此，美联公司主张因市政配套、安装和政府部门验收的延误应据实延期，其无需承担逾期交房违约责任的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2018）湘0111民初5462号民事判决；二、湖南美联置业有限公司于本判决书生效后10日内支付黄合、李博延期交房违约金10889.84元；三、驳回黄合、李博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审诉讼费因适用简易程序减半收取238元，二审诉讼费476元，均由上诉人湖南美联置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李浩波审判员  刘 凯审判员  刘 英审判员  王 勇审判员  金新贵二〇一九年四月十一日书记员  杨 蓓