贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初3235号 原告:李晓龙，男，彝族，1988年12月14日出生，贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区洪山路**。 统一社会信用代码:9152050070966631XK。法定代表人:卿宪华，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年4月23日，本院公开开庭进行审理。原告、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司之委托诉讼代理人钟影、赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金暂计人民币20000元（以上违约金计算从2012年1月1日起，以255865.82元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的1．3倍标准计算）；2.依法判令被告立即为原告办理涉案房屋（毕节××××道“瑞丰新城”4幢2单元0813号）权属证书；3.依法判令被告承担本案的诉讼费用。案件审理过程中，原告自愿撤回其第2项诉讼请求，保留其他诉讼请求。 事实和理由：原、被告于2012年1月1日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节××××道“瑞丰新城”4幢2单元0813号房屋。合同约定房屋总价款为255865．82元。双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。交房日期的约定在《商品房买卖合同》第八条定为2013年3月31日前。关于办理涉案房屋权属登记，根据《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意下列第3项处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。”，合同签订后，原告履行了合同义务，支付了房屋总价款255865．82元，然而时至原告起诉之日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋权属证书交付给原告，原告多次找到被告要求办理，被告总以种种理由推脱敷衍。 原告认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖司法解释）第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限：……，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》虽对逾期办证违约金进行约定，但约定的违约金明显偏低，原告请求人民法院依法调整。原告诉讼的违约金以房屋总价款255865．82元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍标准计算。 综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉商品房进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，被告应当立即为原告办理涉案房屋权属证书并支付违约金。 被告辩称，1.根据商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用（2013年3月31日前）后730日将办理权属登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故将办理权属登记须由出卖人提供资料的最后期限为2015年3月31日，原告李晓龙于2019年3月19日提起本案诉讼，部分债权请求权已超过诉讼时效，对已超过诉讼时效的部分，被告不应当承担违约责任。2.应当按照合同约定的每日万分之0.5计算违约金，而不应该按照中国人民银行同期同类贷款利率的1．3倍标准计算。3.被告在约定期限内未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是政策因素所致，属不可抗力，被告享有法定免责事由。4.违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付违约金是以原告能够举证证明其存在损失为前提，而原告未举证证明，故被告无须支付违约金。 本院经审理查明，2012年1月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于毕节××××道瑞丰新城第4幢2单元813号房屋，出卖人承诺于2013年3月31日交付涉案房屋，并于商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意下列方式处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金。合同签订后，原告履行了合同义务，支付了房屋总价款255865.82元。被告于2013年3月31日向原告交付涉案商品房，然而时至原告起诉之日，被告仍未将涉案商品房的房屋权属证书交付给原告。 另查明，2012年1月1日，原告与被告签订补充协议，补充协议约定，办理房屋所有权证等所需的各项费用由买受人承担，买受人同意委托出卖人代办房屋所有权证。 上述事实，有原被告陈述以及双方提交的各项证据在卷为凭，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，本院依法予以确认。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定向被告交付购房款，被告就应当按照合同约定在涉案房屋交付使用后730日内向原告办理涉案房屋的不动产权属证书。经庭审查明，被告向原告交付涉案房屋时间为2013年3月31日，故被告应于交付使用后730日内亦即2015年3月31日前为原告办理涉案房屋的不动产权属证书。由于涉案商品房未通过消防验收，至原告起诉之日，被告仍未为原告办理涉案房屋的不动产权属证书，故被告已构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意下列方式处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五违约金，但原告要求被告按照中国人民银行同期同类贷款利率的1．3倍标准计算，本院予以支持，理由如下：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，原告可以要求增加违约金，虽然在本案中，原告并未提供相应的证据予以证明因被告逾期办证给其造成的损失额，但是从基本价值功能来看，原告预先支付购房款的商品房买卖尤其是商品房预售实际上是开发商融资的手段和途径，原告交付相应的购房款后，被告在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平原则。对此，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。 对于计算违约金的起止时间问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》的前述约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期办证违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2015年3月31日之前履行交付涉案房屋不动产权属证书的义务，故应从2015年4月1日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2019年3月19日提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，应当以2019年3月19日为起点，考察原告要求被告支付逾期办证违约金的债权请求权是否超过诉讼时效。对于以2019年3月19日为起点倒推超过3年部分，即2015年4月1日起至2016年3月19日期间，已经超过诉讼时效。故对被告抗辩称原告向被告主张逾期办证违约金部分已超过诉讼时效的理由，本院予以采信。对于2016年3月20日起至被告起诉之日的债权请求权，并未超过诉讼时效，被告应当支付逾期办证违约金。故应从2016年3月20日起开始计算被告应当支付的逾期办证违约金。由于原告已委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书，故在原被告之间形成委托办证关系，因此，被告无须将办理涉案房屋不动产权证书的有关资料提交给原告，由于涉案房屋暂不具备办理条件，故计算逾期办证违约金的截止时间应为被告提交完毕办理涉案商品房不动产权属登记证书所需资料到办证部门并通知买受人之日止。 综上所述，违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1．3倍，从2016年3月20日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房不动产权属证书的有关资料到办证部门并通知买受人之日止。 对于被告抗辩称被告在约定期限内未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是因《不动产登记暂行条例》实施等政策因素所致，属不可抗力，被告享有法定免责事由。 经查，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。本案中，被告辩称不能按期向原告提交办理涉案房屋转移登记的有关文书的原因为因《不动产登记暂行条例》实施等政策因素所致，而《不动产登记暂行条例》实施并不属于不可抗力范畴，不应当免除被告责任。故对被告前述抗辩理由，本院不予采信。 对于被告抗辩称违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付违约金是以原告能够举证证明其存在损失为前提，而原告未举证证明，被告无须支付违约金的理由。 经查，根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，涉案违约责任的承担并不以买受人基于逾期办证遭受损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告李晓龙逾期办证违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款255865.82元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年3月20日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房不动产权属证书的有关资料到办证部门并通知买受人之日止； 二、驳回原告李晓龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币463.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇一九年四月二十九日 书记员  邓 頔