贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终1297号 上诉人（原审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钟影、赵霞林，贵州朗意律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈蕾，女，彝族，1986年6月22日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰房开公司）因与被上诉人陈蕾商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初9557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 瑞丰房开公司上诉请求：撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初9557号民事判决，依法改判驳回被上诉人的各项诉讼请求。事实及理由：一审判决在被上诉人未举证证明双方当事人所签订《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金按日万分之零点五计算过分低于实际损失的情况下，认为商品房预售是开发商融资手段和途径，未办证便要承担购房款利息，且置双方所签订的《商品房买卖合同》约定于不顾，直接适用公平原则，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算违约金错误。 被上诉人陈蕾辩称，上诉人要求答辩人承担举证自己实际损失的责任，答辩人无法完成。但答辩人的损失是客观存在的，因上诉人逾期办证，答辩人所购的涉案商品房便无法出售，答辩人另行购买房屋时就只能向银行贷款，这便是答辩人的损失。 陈蕾向一审法院起诉请求：1、判决被告立即为原告办理房屋所有权证;2判决被告支付逾期办理房产证违约金26282.4元(以上违约金从2013年7月1日计算至2018年10月31日止)，违约金应计算实际至交付涉案商品房不动产权属证书之日止;3、案件受理费用由被告承担。案件审理过程中，原告自愿撤回第一项诉讼请求，并要求调高违约金的计算标准，按照每日万分之三的标准计付。 一审法院认定事实：2010年3月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于七星关瑞丰新城第3幢2单元2507号商品房出售给原告，该商品房总价款为269978.00元，被告承诺于2011年6月30日前，向原告交付涉案房屋，并承诺在涉案商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任，买受人在规定的时间内不能取得房地产权属证书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自逾期之日起按日赔付买受人已付房款的万分之零点五的违约金。合同签订后，原告通过自筹首付款以及银行按揭贷款的方式向被告支付全部购房款，2011年7月15日，被告向原告交付涉案房屋，但被告未在合同约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 另查明，被告于2011年7月15日收取原告的625.00元办证费。庭后，为查明案件事实，一审法院通知原告提交相关证据用以证明涉案房屋实际交付时间。2018年12月19日，原告向一审法院提交《瑞丰房开公司准予收房通知单》，用以证明涉案房屋实际交付的时间为2011年7月15日。被告对该证据的质证意见是三性无异议，但认为原告要求被告支付逾期办证违约金已部分超过诉讼时效，请求依法裁决。 一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按合同约定于2011年7月15交房使用后730日内（即2013年7月15日前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而被告至今未将前述资料报产权登记机关备案的行为，已构成违约，故被告应当承担支付逾期办证违约金的义务。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应自约定日期起按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。但在庭审过程中，原告要求按照每日万分之三的标准计付违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”、第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，由于原告未提供相应的证据证明因被告迟延提供有关资料到产权登记机关备案给其造成的损失额，但从基本价值功能来看，原告预先支付购房款的商品房买卖尤其是商品房预售实际上是开发商融资的手段和途径，原告交付相应的购房款后，被告在没有完成相应的合同义务尤其是办理所有权变更登记的情况下，承担占用购房款期间的利息，符合公平则。对此可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金。故对原告要求被告按照每日万分之三计付逾期办证违约金的请求，予以支持参照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍予以计算，其余部分不予支持。 对于计算违约金的起止时间问题，根据原被告签订的《商品房买卖合同》的前述约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理不动产权证书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2013年7月15日之前履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，故应从2013年7月16日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2018年11月15日，提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，原告2013年7月16日至2015年11月14日期间的违约金请求权诉讼时效已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。而原告2015年11月15日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2018年11月15日尚未届满，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”之规定，对于2015年11月15日起至被告提交办理涉案房屋不动产权证书有关资料到不动产登记管理部门之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对于2013年7月16日至2015年11月14日的违约金，因超过民法通则规定的二年诉讼时效期间，不予支持。故违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，从2015年11月15日起计算至被告提交办理涉案房屋不动产权证书有关资料到不动产登记管理部门之日止。对于被告提出的原告要求被告支付逾期办证违约金，部分已超过诉讼时效的意见，予以采信。 综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决生效之日起十日内向原告陈蕾支付逾期办证违约金，违约金计付方式为：以原告已付购房款269978.00元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍，从2015年11月15日起计算至被告提交办理涉案房屋不动产权证书有关资料到不动产登记管理部门之日止；二、驳回原告陈蕾的其他诉讼请求。案件受理费人民币229.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司承担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：应否对本案约定的违约金计算方式进行调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”规定，当事人对逾期办证的违约金有约定按约定，没有约定违约金或损失数额难以确定的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。如守约方能提供证据证明约定的违约金低于守约方因违约方违约行为所造成的损失的，应以守约方遭受的损失数额确定违约金。本案中，双方当事人签订《商品房买卖合同》第十五条已对逾期办证违约金的计算方式进行了明确，被上诉人主张合同约定的逾期办证违约金过低，请求将违约金由合同约定的已付房款的万分之零点五调整至日万分之三，但被上诉人未充分举证证明约定的违约金低于其因上诉人违约所遭受的实际损失。一审判决在被上诉人未充分证明其实际损失的情况下，按照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率的1.3倍计算案涉违约金属法律适用错误，本院依法予以纠正。 因上诉人逾期办证的违约行为客观存在，其负有按照约定向被上诉人支付违约金的义务，故其关于驳回被上诉人原审全部诉讼请求的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。 综上所述，贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初9557号民事判决； 二、上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决生效之日起十日内向被上诉人陈蕾支付逾期办证违约金，违约金计付方式为：以上诉人已付购房款269978.00元为基数，按照日万分之零点五，从2015年11月15日起计算至上诉人提交办理涉案房屋不动产权证书有关资料到不动产登记管理部门之日止； 三、驳回上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的其他上诉请求； 四、驳回被上诉人陈蕾的原审其他诉讼请求。 一审案件受理费229.00元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司承担。二审案件受理费458.00元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担400.00元，由被上诉人陈蕾负担58.00元。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 艳 审 判 员  袁利萍 审 判 员  李中付 二〇一九年四月十八日 法官助理  郭友浪 书 记 员  陈 鑫