宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终582号 上诉人(原审被告)：宁夏台建房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区黄河路怡林园商住楼**营业房。 法定代表人：张冬初，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张燕，女，1990年3月1日出生，汉族，系该公司员工，住宁夏回族自治区银川市西夏区。 被上诉人（原审原告）：冉强，男，1988年3月2日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市西夏区。 委托诉讼代理人：于丽琴、王增娣，宁夏诚托律师事务所律师。 上诉人宁夏台建房地产开发有限公司因与被上诉人冉强房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2018）宁0105民初3376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定不开庭审理。本案现已审理终结。 宁夏台建房地产开发有限公司上诉请求:1．请求二审法院撤销宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院作出的(2018)宁0105民初3376号民事判决书，依法发回重审或改判；2.一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担；事实与理由:1.一审法院要求上诉人协助被上诉人办理涉案房屋所有权转移登记手续超出了上诉人的权利范围，上诉人无权在第三人尚未交付竣工资料的情况下办理初始登记。在一审过程中，上诉人提交了《情况说明》及两份民事判决书已经说明上诉人未能协助被上诉人办理产权证的原因在于第三人施工单位尚未交付竣工资料而导致无法办理初始登记，进而无法办理产权证。且在一审中被上诉人出示的购房发票等也可说明上诉人已经尽其所能做到所有上诉人应配合的工作，因此上诉人在商品房交易中诚实守信，并且已履行完成房屋初始登记的协助义务，而因建设单位的原因导致逾期办证可以免责。2.一审法院计算违约金的起算起点为上诉人交付房屋时未考虑上诉人的先履行抗辩权。在一审法院查明房屋交付日期与房款付清之日非同一天，房款付清时间远超过合同约定的期限，且在房屋交付之后，因此上诉人有权在其房款付清之后才应当履行协助办理房产证的义务．因此违约计算也应当以此为计算起点。3.即使上诉人应当承担一定的违约责任，按买卖总价款的万分之0.1支付日违约金亦过分高于损失，应予减少。被上诉人是按揭购房，按规定房地产证办出后将由按揭银行保管，故房地产证的办理对原告利益根本无实际影响，没有造成实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。综上所述，原审法院认定事实不清，请求二审法院依法查明事实，依法发回重审或改判，以维护上诉人的合法利益。 被上诉人冉强辩称，本案一审判决事实清楚，证据充分，法律适用正确，判决结果公平公正，请求驳回上诉人的上诉请求。 冉强向一审法院提出诉讼请求:1、请求法院依法判令被告为原告办理房屋产权登记;2、请求人民法院依法判令被告支付原告迟延办理产权登记违约金2368元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年11月20日，原告冉强与被告宁夏台建房地产开发有限公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买被告开发的位于西夏区黄河西路与文萃南路接合处和佳居小区3号公寓1403室房屋。房屋建筑面积56.06平方米，单价为4469元/平方米，房款总金额为250532元。合同还约定，出卖人应当在2015年5月31日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，被告于2016年3月16日将约定房屋交付原告使用。房屋交付后，被告至今未能向产权登记部门提供需由出卖人提供的全部资料，涉案房屋至今未能办理《初始登记证》，进而无法办理房屋权属登记。庭审中，原告将其第1项诉讼请求变更为：请求法院依法判令被告协助原告办理房屋产权登记。一审法院认为，原告与被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应按照合同约定的内容履行各自义务。按照合同约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书，出卖人应当承担违约责任。本院对于原告要求被告协助办理房屋产权登记的诉讼请求予以支持。根据双方当庭陈述，签订合同时涉案房屋已经施工完毕，虽然双方在合同中对违约责任约定不明确，但原告要求被告支付迟延办理产权登记违约金2368元（自2015年5月31日计算至2018年6月30日共计1125天-180天免责期=945天，按照全部已付款250532元每日万分之0.1计算）的诉讼请求不违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，且计算数额未超过法定标准，一审法院予以支持。原告要求被告支付违约金至实际办理完毕产权登记之日，因原告何时能够办理完毕房屋产权登记时间无法确定，此后的违约金应计算至本判决确定的给付之日止。被告与案外人的纠纷不能成为其在本案中的免责依据，其辩解意见没有法律依据，一审法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告宁夏台建房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告冉强办理位于宁夏银川市西夏区黄河西路与文萃南路接合处和佳居小区3号公寓1403室房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权登记在原告冉强名下；二、被告宁夏台建房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告冉强违约金2368元（暂计算至2018年6月30日），此后违约金按照原告已付房款总额250532元的每日万分之0.1计算至本判决确定的给付之日止；三、驳回原告冉强的其他诉讼请求。当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告宁夏台建房地产开发有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据，二审审理查明的案件事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案双方因履行《银川市商品房买卖合同》产生纠纷，该合同意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规，合同合法有效。双方均应按照合同约定的内容严格履行各自义务，并依照合同约定的内容来判断和认定双方的权利和责任。上诉人宁夏台建房地产开发有限公司没有按照合同约定的于商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人（即上诉人）提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》，导致被上诉人无法办理房屋权属证书，其行为已经构成违约，上诉人应当依照合同约定的条款继续履行合同并承担违约责任。上诉人上诉称“一审法院要求上诉人协助被上诉人办理涉案房屋所有权转移登记手续超出了上诉人的权利范围，上诉人无权在第三人尚未交付竣工资料的情况下办理初始登记”。本院认为，协助买房人办理涉案房屋所有权登记手续是上诉人作为房屋出售人的合同义务，上诉人没有履行约定的合同义务即构成违约。第三人尚未交付竣工资料属于上诉人与第三人之间的另外一层法律关系，不能构成对被上诉人不履行合同义务的免责事由。 上诉人关于支付违约金违背了上诉人与被上诉人已签订的《违约金赔偿协议》的真实意思表达，上诉人不应就合同违约行为负双重赔偿责任的上诉理由。本院认为，双方签订的《违约金赔偿协议》记载的内容是根据合同约定的上诉人因逾期交房产生的违约金而达成的赔偿协议。上诉人因没有取得《初始登记证》，导致被上诉人无法办理房屋权属登记，属于合同约定的另一条款违约的事实，故上诉人的这一上诉理由不能成立。 关于上诉人按买卖总价款的万分之0.1支付日违约金高于实际损失应予减少的上诉理由。本院认为，虽然司法解释中有对当事人以约定的违约金过高可以请求减少的规定，同时也规定了逾期办证，没有约定违约的，可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案合同约定总价款的万分之0.1支付日违约金与金融机构计收逾期贷款利息相对比，不存在违约金过高的情形，而且这种违约处于一种长期持续状态，所以上诉人的该上诉理由也不能成立。 综上所述，上诉人宁夏台建房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人宁夏台建房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  雍东华 审判员  刘泽民 审判员  邵 敏 二〇一九年四月九日 书记员  杜金芬 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。