江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0412民初6716号原告：任晓明，男，1991年12月21日生，汉族，住常州市武进区。原告：宣莉，女，1992年1月1日生，汉族，住常州市武进区。两原告共同委托诉讼代理人：王京金，江苏常弘律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：曹斌，江苏常弘律师事务所实习律师。被告：周建宇，男，1972年10月2日生，汉族，户籍地常州市武进区。被告：冯瑜，女，1974年10月18日生，汉族，户籍地常州市武进区。两被告共同委托诉讼代理人：沙国伟，博爱星（上海）律师事务所律师。第三人：江苏满意房产代理有限公司，住所地常州市武进区湖塘镇吾悦广场****，统一社会信用代码X47198。法定代表人：陈大林，总经理。委托诉讼代理人：梅乾，公司员工。原告任晓明、宣莉与被告周建宇、冯瑜、第三人江苏满意房产代理有限公司（以下简称满意房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，于2018年11月16日、2019年3月21日进行了公开开庭审理。原告任晓明及两原告共同委托诉讼代理人王京金、被告周建宇、冯瑜（第一次未到庭）及两被告共同委托诉讼代理人沙国伟、第三人满意房产公司委托诉讼代理人梅乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令两被告继续履行合同约定，协助原告办理常州市武进区湖塘镇百兴华府5幢甲单元2204室房屋（以下简称案涉房屋）的产权转移登记手续并交付房屋。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月27日，原、被告通过满意房产公司签订《存量房买卖合同》一份，双方在合同中约定，两被告以738000元的价格将案涉房屋出售给原告任晓明。同年6月8日，原告将138000元存入资金监管账户。后两原告登记结婚，贷款合同由两原告签订。同月22日，贷款已审批发放，现在监管账户内。原告于2016年7月22日开始还款，至今已两年有余。因被告至今未配合原告办理过户手续且未交付房屋，原告请求法院判如所请。被告辩称，本案合同并非被告违约，而是原告经过被告多次催告办理过户手续仍拒绝配合，被告迫于无奈于2016年10月22日向原告发送了解除合同函，原告未能在法定期间内向法院提起诉讼，已经不能要求继续履行合同。此外，合同约定的过户是双方的权利和义务，由于原告不配合过户，给被告造成了严重的经济损失，原告在时隔两年之后才提起诉讼，中间并未向被告催告过，实则是为了规避当时涉案房屋未满两年可能会多缴纳的税费。第三、原告未能按合同约定支付价款，根据合同第七条违约责任的规定，被告有权解除房屋买卖合同，被告也于2016年10月22日向原告发送了解除函。第四、原告在庭审中坚持认为自己没有违约，是认为根据备案合同其只需要支付首付款15万元，这个核心条款已经严重背离三方协议。如果原告认为需要按照备案合同来认定其是否违约，是否有权要求继续履行，应当由仲裁委员会仲裁。请求依法驳回原告诉讼请求。第三人述称，应该以三方签订的存量房买卖合同为准，网签合同只是作为贷款的依据。正常操作的程序是原告先汇款138000元，凭着转账凭证再去签订资金监管协议。原、被告纠纷的根本原因是过户的时间问题，被告通知本公司，本公司通知了原告，原告未到场；之后原告又通知本公司，本公司又通知被告，被告也未到场。备案合同调整首付款的金额，是依据买卖双方当时的意愿，并且双方都签了名，希望双方协商解决纠纷。本院经审理认定如下事实：2016年5月27日，原告任晓明作为乙方，两被告作为甲方，第三人作为丙方，签订《存量房买卖合同》（以下简称存量房合同）一份，约定被告将案涉的建筑面积118.61平方米、2015年10月30日初始登记的房屋以价款738000元出卖给原告任晓明；合同签订之日支付定金10000元，同年6月10日付218000元进资金监管账户；待乙方贷款贷出，房产证出证，乙方拿到房产证后三日内，甲方拿到房款500000元；待水、电、气、物业、有线电视等过户完毕后付尾款10000元。在合同第七条违约责任条款中约定，如乙方未按合同的规定时间付款，且逾期超过10日的，甲方有权解除合同，乙方按逾期应付款的百分之十向甲方支付违约金。如因甲方原因，未能在合同约定的时间内办理产权转移登记的，乙方不退房，甲方按逾期天数按日向乙方支付已付房款万分之十的违约金。中介费20000元由乙方向丙方支付。合同签订后，乙方于当日向甲方支付定金10000元，向丙方支付中介费14500元。2016年6月8日，原、被告签订《存量房买卖合同（居间）》一份，约定房屋价款730000元（比存量房合同减少8000元），定金12000元（比存量房合同增加2000元），同年6月30日前支付首付款150000元（比存量房合同减少68000元），剩余房款同年7月31日前申请办理贷款手续，并按贷款方式支付。同时，双方在《常州市区存量房交易资金自行划转声明》上签名确认，成交价730000元，自行划转交易结算资金12000元；在同日的《中国建设银行个人再交易住房贷款售房人面谈记录表》中，被告签名确认，房屋总成交价730000元，购房人交付首付款150000元（即其中12000元自行划转）。同时，被告作为甲方，原告作为乙方，常州市不动产登记交易中心作为丙方，签订《常州市区存量房交易资金监管协议》一份，约定成交价格730000元，甲、乙双方委托丙方监管资金718000元，乙方将购房款存入丙方监管账户。乙方当即将138000元存入约定的资金监管账户，经丙方核实后，当日向乙方开具收到监管资金138000元的存款凭证。2016年6月，原告以购买案涉房屋为由，向建设银行武进支行贷款580000元，即比原约定的贷款额增加80000元，以弥补首期监管资金由218000元下降为138000元的不足。2016年6月22日，原告收到建设银行武进支行的300000元和280000元贷款后通知第三人。被告通过第三人三次通知原告办理过户手续，原告因故未能到场办理。期间，原告也通过第三人两次通知被告办理房屋过户手续，被告也因故未到场办理。2016年10月22日，被告通过顺丰速运向原告发出解约通知，以原告首期付款仅138000元构成违约，且通过第三人约了原告三次（7月29日、8月31日、9月21日）其都以没有时间而失约为由，通知解除双方签订的合同，并要求原告在收到解约通知的三日内对被告作出违约赔偿。原告收到通知后，不认可被告的解约要求，再次找到第三人要求解决争议。三方于2016年10月26日，对房屋过户进行了再次协商，但未协商一致。2018年7月14日，三方又进行了协商。被告以已发出解约通知为由，不同意按原合同继续履行，协商未果。2018年9月7日，原告委托律师起诉来院，要求判如所请。上述事实，由存量房买卖合同、存量房买卖合同（居间）、存量房交易资金自行划转声明、个人再交易住房贷款售房人面谈记录表、存量房交易资金监管协议、贷款放款凭证及偿还贷款清单、录音资料及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原、被告以及第三人签订的存量房买卖合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，应当认定合法、有效。此后，双方签订的存量房买卖合同（居间）、存量房交易资金自行划转声明、个人再交易住房贷款售房人面谈记录表、存量房交易资金监管协议等，也是双方真实意思的表示，是存量房买卖合同的有机组成部分，特别是对首付款的金额作了实质性的变更，原、被告仍然应当按照上述书面约定及时履行各自的义务。被告辩称，此后所签订的存量房买卖合同（居间）约定发生争议且协商不成的，应提交常州市仲裁委员会仲裁，本院对此案无管辖权。本院认为，该存量房买卖合同（居间）是原、被告之间房屋买卖合同的组成部分，因本院对存量房买卖合同依法享有管辖权，即使存量房买卖合同（居间）约定了仲裁，也并不影响本院对本案纠纷的管辖权，故本院对该辩称意见不予采信。在履行房屋买卖合同过程中，原告作为买方，合同的主要义务是支付约定的价款，被告作为卖方，合同的主要义务是办理过户并交付房屋。查明的证据确认，原告在办理资金监管账户时，首付款从218000元变更为138000元，首付款降低至138000元之后，增加了贷款80000元，即贷款实际增加至580000元；双方签订的存量房买卖合同（居间），约定原告的首付款150000元，扣除自行划转12000元，即首付款138000元；被告签名确认的个人再交易住房贷款售房人面谈记录表中，记载的首付金额150000元（其中12000元自行划转），即首付款仍然是138000元。原告按约定将138000元存入指定的资金监管账户，监管单位也开具了存款凭证。原告的贷款也如期到账，且原告也按约定如期归还本息至今。综上，原告已支付价款148000元，确认的证据不能证明原告存在违约行为。相反，即使被告向原告发出了解约通知，但因不符合合同约定和法律规定解除合同的情形，属于违约解除，原告要求继续履行合同理由正当，本院依法予以支持。事实上，被告违约向原告发出了解约通知后，仍然接受第三人对双方就继续履行合同进行的协调，即原、被告双方仍然有继续履行合同的意思表示。鉴于原告的贷款580000元已存放于指定的监管账户，原告应当及时协助被告收取该款项并及时支付约定的尾款10000元。本院鉴于发生纠纷之后，房屋买卖的价格涨幅较大，曾组织双方进行了多次的调解，终因双方分歧较大未成。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百五十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、任晓明、宣莉与周建宇、冯瑜、江苏满意房产代理有限公司于2016年5月27日签订的《存量房买卖合同》继续履行。二、周建宇、冯瑜于本判决生效之日起三十日内协助将常州市武进区湖塘镇百兴华府5幢甲单元2204室房屋变更登记至任晓明、宣莉名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11180元，由周建宇、冯瑜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  何纪华人民陪审员  徐伟文人民陪审员  蒋晓东二〇一九年四月二十五日书 记 员  羊容萱