江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0203民初272号原告：冯叶凤，女，1965年12月26日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：金鹏光，江西景之元律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雅兰，江西景之元律师事务所实习律师。被告：景德镇市开门子物业管理有限公司，住所地为江西省景德镇市珠山区解放东路**，统一社会信用代码为91360200751147281M。法定代表人：胡森立，该公司董事长。委托诉讼代理人：骆剑明，江西华镇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李元，江西华镇律师事务所律师。原告冯叶凤与被告景德镇市开门子物业管理有限公司（以下简称开门子物业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月3日公开开庭进行了审理。原告冯叶凤及其委托诉讼代理人金鹏光、吴雅兰，被告开门子物业公司委托诉讼代理人李元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯叶凤向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾空房屋并将房屋返还原告；2.判令被告支付房屋占用费47759.83元人民币（暂从2017年5月31日计算至2018年7月30日，实际算至被告返还房屋之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2006年10月10日签订房屋租赁合同，约定原告将其位于景德镇市广场南路开门子购物广场内1楼356、358号铺位出租给被告，租期10年，自2007年5月31日至2017年5月30日，租金每年40937元人民币。合同明确约定合同有效期届满即合同解除，合同届满后的续期事宜并未作相关约定，且合同到期前双方就续签租赁合同一事也并未达成合意，故此，双方合同于2017年5月31日已解除。合同解除后，原告多次要求被告返还房屋均被拒绝，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，故起诉，请求判如所请。原告冯叶凤向本院提交如下证据：1.冯叶凤身份证复印件；2.被告工商登记信息复印件；3.《商品房买卖合同》复印件一组；4.房屋所有权证和契证复印件各一组；5.《房屋租赁合同（二）》复印件。被告开门子物业公司辩称，一、原告诉请返还诉争商铺应予驳回。首先，诉争商铺为产权式商铺，构造上不具有独立性，无明确四至界限和墙体分隔，无法确定具体位置，无法实物分割交付，不能排他独立使用。诉争商铺《商品房买卖合同》所附房屋平面图处是空白的，可见案涉商铺所处的开门子购物广场一层在出售时并未规划明确的四至界限和分隔墙体，在开门子购物广场一层商铺实际建造和营业过程中，各商铺之间也从未进行过任何固定界限的划定和分隔。其次，诉争产权式商铺约定交房方式为“景德镇开门子购物广场物业管理公司租赁买受人所购房屋”，实行所有权与经营权分离，在售后包租的十年间，以租金形式返还购房款。商铺业主出于投资目的，将产权式商铺通过开发商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，有利于商铺业主定期定额获得投资回报，也有利于维护全部业主的投资收益权利。被告在2007年至2017年承租并统一经营管理涉案商铺期间，原告已经通过租金形式收回了全部商铺投资本金，后续租赁期间所获的均为商铺投资收益。再次，诉争商铺的价值实现依赖于开门子购物广场整体的商业价值，单间商铺独立分割出来并不具备商业价值；包含诉争商铺在内的开门子购物广场一层商铺均由景德镇金鼎实业发展有限公司统一经营，现已形成了一定的商业气候和价值，是不可分割的整体，冒然分割将会损害开门子购物广场整体商业价值和一层绝大多数业主的利益及诉争商铺相邻商铺权人的利益。开门子购物广场一层总建筑面积28799.67平方米，自2007年1月开始即由被告委托金鼎实业发展有限公司统一经营管理，维持由该公司统一经营管理的模式有利于购物广场的整体经营和发展，也符合绝大面积商铺业主的集体利益，且占总建筑面积93%以上的商铺业主均同意继续由该公司统一经营管理。根据“民事主体参与民事活动，不得违背公序良俗，不能妨碍公共利益和他人合法权益”的法律规定，原告在享受开门子购物广场一层商铺整体商业价值的同时，也应当维护商铺的整体利益和其他商铺业主的利益不受侵害。二、原告主张的商铺占用费计算标准过高，应根据市场价值即79.51元/平方米/月予以调整。被告与原告签订十年期房屋租赁合同初衷是为了盘活开门子购物广场项目资金、促进区域经济发展、鼓励原告进行投资，才由被告负担前期成本，签订《房屋租赁合同》，该合同约定的租金计算依据并非市场价值，而是商铺价款除以十年得出的年租金。现租赁合同期满，签订合同时的客观情况已经改变，原告主张2017年租赁期满后的商铺占用费按照原合同租金标准计算明显不合理，应当根据现市场价予以计算。经评估，开门子购物广场一层单间面积为14.96平方米的同类商铺月租金价值为1168元（平均每平方米月租金为79.51元），应据此标准计算诉争商铺占用费。被告开门子物业公司向本院提交如下证据：1.《房屋面积测绘报告》复印件；2.景德镇金鼎实业发展有限公司持有的开门子购物广场一层商铺房产证复印件一组；3.《已售商铺明细表》、《商铺租赁及委托经营合同》复印件一组、《对外经营委托书》复印件；4.江西景德资产评估事务所赣景德评报字（2017）第062号《评估报告》复印件。经审理查明，2006年10月10日，原告冯叶凤（买受人）与景德镇市开门子房地产开发有限公司（出卖人）就景德镇市广场南路西侧开门子购物广场一层356、358号商铺（以下简称诉争商铺）分别签订了《商品房买卖合同》，就所买卖商铺的面积、总价、付款方式均做了约定；同时，该二份合同均约定：“交房方式为景德镇开门子购物广场物业管理有限公司租赁买受人所购房屋”。同日，原告冯叶凤（出租方）与被告开门子物业公司（承租方）就诉争商铺订立一份《房屋租赁合同（二）》，约定：“租赁期限10年，自2007年5月31日到2017年5月30日；租金为每年40937元整，并同意签订合同时，由承租方向出租方支付3.5倍的年租金作为第一至第五年的租金，第六年至第十年，承租方按年度向出租方支付租金，每年7月1日至7月31日向双方共同认定的银行以划拨方式向出租方一次性付清；出租方允许承租方转租；……因不可抗力导致本合同无法执行时或本合同有效期届满，合同解除。……”2015年4月8日，原告冯叶凤取得诉争商铺房屋所有权证。2017年5月30日，诉争商铺租赁期届满，原、被告未续签租赁合同，诉争商铺现仍处未分割由被告公司统一经营管理状态，但合同期满后被告未再支付租金。另查明，景德镇市广场南路106号开门子购物广场由景德镇市开门子房地产开发有限公司开发。该购物广场一层总建筑面积28799.67平方米，其中25297.92平方米商铺产权由景德镇金鼎实业发展有限公司所有，对外出售商铺263间，总面积为3501.75平方米。该263间商铺均按照《商品房买卖合同》约定，由业主与被告公司签订了《房屋租赁合同》，并由被告公司于2007年1月5日统一委托景德镇市金鼎商贸有限公司对外经营。商铺租赁合同期满后，其中118间商铺业主（不含本案原告冯叶凤）又直接与景德镇金鼎实业发展有限公司签订《商铺租赁及委托经营合同》，由该公司继续统一经营合同项下商铺。上述事实，由以下经原、被告双方质证，本院予以确认的证据证实：1.冯叶凤身份证复印件；2.被告工商登记信息复印件；3.《商品房买卖合同》及房屋所有证复印件各一组；4.《房屋租赁合同（二）》复印件；5.《房屋面积测绘报告》复印件；6.景德镇金鼎实业发展有限公司持有的开门子购物广场一层商铺房产证复印件一组；7.《已售商铺明细表》、《对外经营委托书》复印件、《商铺租赁及委托经营合同》复印件一组。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告主张被告开门子物业公司腾空并返还诉争商铺的诉请是否支持；二、诉争商铺占用费应如何计算。一、关于原告主张被告腾空并返还诉争商铺的诉请是否支持的问题。诉争商铺系由开发商将大型商业项目分割成若干没有物理空间隔断的小面积单元进行出售，投资者拥有商铺产权，但并不参与经营，而是将商铺整体委托或出租给开发商或第三方进行统一经营管理从而获取租金收益的一种特殊产权经营模式。该种产权经营模式的产生首先由商铺结构和利用上的非独立属性决定，其次，也与投资人和开发商经济利益模式的选择有关。投资人一旦选定或同意用该种模式经营其所有的房产，即意味着该房产将不能与普通房产一样由所有者直接行使占有、使用和经营权；且出于保护产权人在内的该产权经营模式下所有利益相关人整体经济利益和商业项目的持续稳定经营和发展考虑，应对产权人所有权的行使予以一定限制。本案中，原告购买的景德镇市开门子房地产开发有限公司开发的景德镇市广场南路106号开门子购物广场一层356、358号商铺平面上与其他业主商铺毗邻，空间上未进行墙体分隔，缺乏建筑物构造和利用上的独立性，虽经房管部门颁发产权证，但该产权证并未明确诉争商铺的四至界限，现实中难以进行具体确定；其《商品房买卖合同》中明确约定交房方式为“景德镇开门子购物广场物业管理有限公司租赁买受人所购房屋”，且原告亦据此与被告开门子物业公司订立《房屋租赁合同（二）》，并实际将该商铺交由被告公司统一经营管理，获取了约定的租金收益；故应视为原告基于诉争商铺的特有属性，同意使用上述产权经营模式经营诉争商铺。现《房屋租赁合同（二）》虽已于2017年5月30日租赁期满而解除，但诉争商铺建筑结构和利用上的非独立属性和不可单独分割性仍存在，其约定产权交付方式亦未发生改变，故不能与普通房产一样将诉争商铺腾空并交还给原告。诉争商铺所属开门子购物广场作为一个商业广场，其运营者为打造整体的商业环境，进行了大量的公共设施投入和管理，商铺产权虽为业主各自所有，但经营模式上表现为一个整体而不能分割，且该商场已形成一定经营规模并具备相当的商业气候，包含诉争商铺在内的所有商铺商业价值和经济利益的实现均依托于该商场成规模、统一的商业规划和运营。将诉争商铺分割出来交还原告除从实际操作上难以实现且将影响相邻商铺的经营使用和收益外，还将影响整个商业广场的持续经营和管理，从而损害其他商铺所有者和商场运营者的利益；这与《中华人民共和国物权法》第七条“物权的行使不得损害公共利益和他人合法权益”的规定是不相符的，也与实现原告在内的所有业主的商铺物权价值及双方缔约目的相悖，故对原告主张被告腾空并返还诉争商铺的诉请，本院不予支持。二、关于诉争商铺占用费应如何计算的问题。原告与被告签订的《房屋租赁合同（二）》约定，租赁诉争商铺期限为10年，自2007年5月31日到2017年5月30日；租金为每年40937元，……承租方按年度向出租方支付租金，每年7月1日至7月31日向双方共同认定的银行以划拨方式向出租方一次性付清；租赁有限期届满合同解除。合同期满后，原、被告未续签租赁合同，但被告继续经营使用诉争商铺，故应向原告支付商铺占用费。该商铺占用费的计算，被告主张应按评估价即每平方米月租金79.51元的标准计算，因其提供的赣景德评报字（2017）第062号《评估报告》所示评估价并非本案诉争商铺月租金市场价值，且被评估商铺与诉争商铺不在同一区域（商铺坐落位置、周边商业环境均有区别，月租金价值亦不同），故不予采纳。本案审理过程中，诉争双方未就诉争商铺月租金市场价值进行评估，亦未能达成补充协议，原告在无法取得所有的诉争商铺占有经营权时，其享有对该诉争商铺在被转租期间所取得的商业收益不低于原租赁合同存续期间收益的期待利益，故在双方就诉争商铺经营使用权达成合意前，被告应按照原租赁合同约定的租金及其支付方式向原告支付占用费，即按照每年40937元的标准计算年占用费，并按年于每年7月31日前付清。2017年5月31日至2018年7月30日，诉争商铺已产生占用费47759.83元。综上所述，对原告冯叶凤的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告景德镇市开门子物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯叶凤支付景德镇市广场南路106号开门子购物广场一层356、358号商铺2017年5月31日至2018年7月30日的占用费人民币47759.83元；二、上述商铺自2018年7月31日起至双方就该商铺经营使用权达成合意之日止的占用费，按照人民币40937元/年计算，由被告景德镇市开门子物业管理有限公司按年于每年7月31日前向原告冯叶凤付清；三、驳回原告冯叶凤其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1494元，由被告景德镇市开门子物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  陈同标人民陪审员  程园发人民陪审员  江青芳二〇一九年四月二十六日书 记 员  徐 娜