福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽06民终319号 上诉人（原审被告）：漳州鸿祥房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市漳州开发区南滨大道永鸿御景湾**，统一社会信用代码91350681561671314C。 法定代表人：林永平，董事长。 委托诉讼代理人：陈桦，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦方方，上海锦天城（福州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：吴小惠，女，1989年4月4日出生，汉族，住福建省龙海市。 委托诉讼代理人：戴伟斌，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王培军，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 上诉人漳州鸿祥房地产开发有限公司因与被上诉人吴小惠商品房预售合同纠纷一案,不服福建省龙海市人民法院（2018）闽0681民初3764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月17日立案后，依法组成合议庭开庭审理了本案，上诉人漳州鸿祥房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈桦、秦方方，被上诉人吴小惠的委托诉讼代理人戴伟斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 漳州鸿祥房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决第一项，维持第二项，即驳回吴小惠全部诉讼请求。事实和理由：1、合同附件十一第二条第七款第二项，该条内容已经明确将哪些可延期交房做了列举，包含六级以上地震、大风二十四小时以内，中、高考前期间停止施工。合同第八条第三款约定，出卖人均可据实顺延时间的事由包括“不可抗力”或“其他特殊原因”，而合同更进一步约定了“其他特殊原因”包括“自然灾害”在内，凡属于自然灾害的天气均可构成延期交房事由。根据国家质量监督检验检疫总局、中国国家标准管理委员会2013年2月1日实施《自然灾害分类与代码》规定，台风灾害、暴雨灾害、大风灾害、高温灾害等均属自然灾害范围。本案合同签订后到交房通知之日，发生了大雨、六级以上大风、大雨、高温、暴雨、大暴雨等共计152天，均属于国家质检总局和标准委规定的自然灾害范围，应当作为顺延交房的理由。一审认为上述天气在合同中并未明确约定为可据实顺延交房原因的认定错误。漳州市中级法院先前的判决认定降水（中雨及以上、六级以上大风，台风属于其他非出卖可以控制的客观原因，属延期交房的事由，故漳州鸿祥房地产开发有限公司的主张就得到支持。2、漳州鸿祥房地产开发有限公司不应承担通知交房后产生的逾期交房责任，一审作出支持漳州鸿祥房地产开发有限公司主张的正确认定后，却判决漳州鸿祥房地产开发有限公司8月9日至8月24日期间逾期交房违约金，显然前后自相矛盾，应予纠正。3、三方会议记录不构成讼争商品房的交房条件，且讼争商品房不存在质量瑕疵，一审在未认定上述事实的情况下，直接作出讼争商品房存在不完善之处则属质量瑕疵的假设性认定不当，应予纠正。 吴小惠辩称，补充合同有约定，但是否存在这么多天数我们不予认可。1、讼争合同并没有对自然灾害进行明确约定，也没有约定适用《自然灾害分类与代码》标准，该标准属于行政管理范畴，不能适用该规章。2、漳州鸿祥房地产开发有限公司提出判例，均与本案无关，生效判决关于大风大雨不属于可延期，因此在本案不应支持，本案的法律关系是合同法的规则，因此不适用该规章，关于交房时间的确认，漳州鸿祥房地产开发有限公司在入伙通知书确认，时间点、房屋交付时间，如果讼争商品房符合交付的条件，应从按交付次日开始算至6月30日。 吴小惠向一审法院诉讼请求：漳州鸿祥房地产开发有限公司应自2017年3月26日起，支付吴小惠按已付房款701361元每日万分之八计算的逾期交房违约金，暂计算至2017年12月31日共计157104.86元。 一审法院查明：2016年4月19日，吴小惠、漳州鸿祥房地产开发有限公司签订编号为1420010016040220277714的《商品房买卖合同》及其附件《合同补充协议》，约定：吴小惠向漳州鸿祥房地产开发有限公司购买位于漳州开发区南滨大道256号观澜国际4#2801商品房，房屋总价款为701361元。合同第八条约定：“出卖人应当在2017年7月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设计；如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）壹仟元违约金。合同第八条第三款约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、遭遇其他特殊原因，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府、政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差、政府部门对验收、安装之延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，双方遵从附件六补充协议第13条约定：“除本合同第八条和本协议第十条规定的特殊情况外，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付本房地产总价款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日的，买受人有权要求继续履行合同或者在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付该商品房购房款万分之八的违约金……”。合同签订后，吴小惠依约向漳州鸿祥房地产开发有限公司支付购房款707720元。根据吴小惠于签订商品房买卖合同时所提供的联系地址，漳州鸿祥房地产开发有限公司于2017年8月8日向吴小惠邮寄了《商品房交房通知书》，通知吴小惠于2017年8月24日办理交房手续，该通知被吴小惠拒收退回。吴小惠至今尚未接收讼争商品房。观澜国际4#楼于2016年8月19日经建设、勘察、设计、监理、施工单位竣工验收，结论为：工程质量符合国家现行的检验评定标准，评定为合格，同意该工程竣工验收。漳州市公安消防支队于2017年1月6日出具建设工程消防验收意见书，意见为：综合评定本工程消防验收合格。 一审法院认为，吴小惠、漳州鸿祥房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，内容不违反法律、法规强制效力性规定，且系双方当事人真实的意思表示，合同合法、有效，双方应按合同的约定全面履行。根据上述分析，合同约定的交房期限可顺延至2017年8月22日，漳州鸿祥房地产开发有限公司未能在该期限届满前依约交付符合条件的房屋给吴小惠，已经构成违约，应承担相应的逾期交房的违约责任。吴小惠请求漳州鸿祥房地产开发有限公司支付逾期交房违约金符合双方合同的约定，予以支持。根据合同第九条及合同补充协议第13条约定，违约金应自交付期限届满之次日即2017年8月23日起算。漳州鸿祥房地产开发有限公司于2017年8月8日向吴小惠合同确定的联系地址邮寄《交房通知书》，通知吴小惠于2017年8月24日办理交房手续，该通知虽被吴小惠拒收，但根据合同第二十条约定，该通知视为已送达。此时讼争商品房已符合法定交付条件，漳州鸿祥房地产开发有限公司亦履行了通知义务，吴小惠理应接收房屋，但其没有正当理由拒绝办理房屋交接，之后产生的逾期交房责任不应由漳州鸿祥房地产开发有限公司承担。根据合同补充协议第12条约定“……除以上原因外，买受人不得以任何其它理由拒绝或拖延办理交付手续，否则出卖人《入伙通知书》中的入伙期限届满之日即为本房地产的交付时间”，故违约金的计算应截止至漳州鸿祥房地产开发有限公司通知的办理交房手续的期限届满之日即2017年8月24日。因该逾期交房期间未满90日，根据合同补充协议第13条约定，漳州鸿祥房地产开发有限公司应在该期间按日支付本房地产总价款万分之四违约金，漳州鸿祥房地产开发有限公司认为该约定标准过高，应调整为每平方米每月26元的租金标准。法院综合考虑违约情形、吴小惠损失等因素，酌情调整为按讼争商品房总价款日万分之三计付违约金。漳州鸿祥房地产开发有限公司辩称逾期交房违约责任应适用合同第八条即其仅承担1000元违约金，法院认为合同第八条约定1000元违约金仅适用于在规定日期内（即2017年7月25日前）交付未达约定条件房屋的情形，本案中漳州鸿祥房地产开发有限公司并未在规定日期内交付房屋，违约金不应适用该约定。故本案违约金数额计算应以讼争商品房总价款701361元为基数，按日万分之三自2017年8月23日起计算至2017年8月24日止，共计2天，即701361×0.03%×2＝420元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告漳州鸿祥房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴小惠逾期交房违约金420元；二、驳回原告吴小惠的其他诉讼请求。本案受理费3442元，适用简易程序减半收取计1721元，由原告吴小惠负担1700元，由被告漳州鸿祥房地产开发有限公司负担21元。 二审，漳州鸿祥房地产开发有限公司对一审查明合同内容有异议，认为与合同载明不一致，对其他事实没有异议，吴小惠也认可合同补充协议内容载明不一致，对其他事实没有异议。对于没有异议的事实部分，本院予以确认。 二审，双方当事人均无提交新的证据。 另查明，吴小惠与漳州鸿祥房地产开发有限公司签订编号为1420010016080220467867的《商品房买卖合同》、《合同补充协议》附件十一第二条第七项约定：如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之下的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）应买受人的要求，进行商品房的局部调整和变更而导致的延期。（2）遭遇不可抗力影响施工进度，不可抗力包括：六级以上地震、六级以上大风、24小时以内30mm以上的大雨、暴雨、火灾、遭遇普遍性的流行性疾病、战争、动乱、空中飞行物体坠落及其非出卖人责任造成的爆炸、火灾。以上事由应视为属于众所周知，出卖人无须书面通知买受人。（3）因地质条件无法施工等非出卖人可以控制的原因影响工程进度。（4）政策性因素或政府行为导致的影响，包括但不限于政府有关部门不容许或限制施工；政府规划等部门对项目进行调整；市政府配套设施批准与安装的延误；文物保护要求造成施工暂停或延误；政府部门原因导致验收延误；政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件以及受国家及市政府新颁发的法律法规政策等影响导致延误等原因造成工期顺延的。（5）高考、中考前期和期间停止施工；（6）施工期间发生持续6小时以上的停水停电；（7）非出卖人所能控制的客观原因导致商品房交付期限延误。 再查明，漳州鸿祥房地产开发有限公司一审提交的气象报告、监理报告、工期延期审批表，经质证，可以确定本案讼争房屋4#楼施工期间即从签订购房合同日起至2017年1月6日验收止的降水、六级大风、雾、高温、台风，共计51天。 本院认为，吴小惠、漳州鸿祥房地产开发有限公司于2016年4月19日签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，内容不违反法律、法规强制效力性规定，且系双方当事人真实的意思表示，合同合法、有效，双方应按合同的约定全面履行。根据补充协议附件十一第二条第七项约定，24小时以内30mm以上的大雨、暴雨、火灾、高考、中考前期和期间停止施工，可作为延期交房的情形。合同签订后至综合验收之日即2017年1月6日期间，因六级以上大风、台风、暴雨、大暴雨等原因停工51天，可以作为相应的交房顺延，约定交房至2017年6月9日通知交房，51天顺延扣除，漳州鸿祥房地产开发有限公司不存在逾期交房，一审未查明本案合同的补充协议内容，导致判决错误，予以纠正，漳州鸿祥房地产开发有限公司该上诉理由成立，予以支持。漳州鸿祥房地产开发有限公司上诉提出其不应承担通知交房后产生的逾期交房责任，一审判决承担至8月24日的逾期日期错误的理由，根据合同补充协议第12条约定“……除以上原因外，买受人不得以任何其它理由拒绝或拖延办理交付手续，否则出卖人《入伙通知书》中的入伙期限届满之日即为本房地产的交付时间”，故违约金的计算应截止至漳州鸿祥房地产开发有限公司通知的办理交房手续的期限届满之日即2017年8月24日，一审对此认定正确。关于三方会议记录，一审根据该记录内容，所涉及的小区绿地、道路、大门等若存在不完善之处，属于质量瑕疵问题，据此作出该认定，一审仅是陈述会议记录内容所要表述内容，不存在需要事实认定，故该上诉理由也不能成立。 综上，漳州鸿祥房地产开发有限公司的部分上诉请求成立，吴小惠的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省龙海市人民法院（2018）闽0681民初3764号民事判决； 二、驳回吴小惠的诉讼请求。 本案一审案件受理费1721元，由吴小惠负担；二审案件受理费50元，由吴小惠负担。 本判决为终审判决。 审判长  叶小铭 审判员  陈春生 审判员  陈育生 二〇一九年四月二日 法官助理徐明水 书记员邹晓倩