江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0282民初11340号原告：江苏宜兴经济开发区投资发展有限公司，住所地宜兴经济技术开发区迎宾路**，统一社会信用代码9132028279384822XC。法定代表人：刘峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴畏，江苏路修律师事务所律师。委托诉讼代理人：华清，江苏路修律师事务所律师。被告：江苏果菓市场投资管理有限责任公司，住所地泰州市高港区刁铺街道金港北路西侧**，统一社会信用代码91321203566865628G。法定代表人：王永平，该公司总经理。委托诉讼代理人：张璋，江苏东银律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘松，江苏东银律师事务所实习律师。原告江苏宜兴经济开发区投资发展有限公司（以下简称开发区投资公司）与被告江苏果菓市场投资管理有限责任公司（以下简称果菓公司）、宜兴市东郊农贸市场有限公司（以下简称东郊农贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月12日受理后，依法由审判员史芳独任审判，于2018年12月14日公开开庭进行审理。原告开发区投资公司的委托诉讼代理人吴畏，被告果菓公司与东郊农贸公司的共同委托诉讼代理人张璋到庭参加诉讼；后依法组成合议庭，于2019年3月7日公开开庭进行了审理。原告开发区投资公司的委托诉讼代理人吴畏，被告果菓公司与东郊农贸公司的共同委托诉讼代理人张璋到庭参加诉讼。审理中，开发区投资公司向本院申请撤回对东郊农贸公司的起诉，本院经审查后予以准许。本案现已审理终结。原告开发区投资公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除他公司与果菓公司签订的《东郊农贸市场合作合同》；2、判令果菓公司、东郊农贸公司将租赁房屋腾空并返还给他公司；3、依法判令果菓公司、东郊农贸公司共同向他公司支付租金31.33万元（暂计至2018年8月31日，以35万元/年为基数计算至实际搬迁之日止），违约金人民币20万元；4、本案诉讼费用、保全费用由果菓公司、东郊农贸公司承担。事实与理由：他公司于2013年5月28日与果菓公司签订《东郊农贸市场合作合同》，将东郊农贸市场租赁给果菓公司经营。合同签订后，果菓公司指定东郊农贸公司实际进行经营管理，但果菓公司与东郊农贸公司未按约履行合同义务，擅自改变租赁房屋用途、不支付租金、未按约取得国家级绿色农贸市场证书、市场环境及秩序混乱，严重侵害他公司的合法权益，且果菓公司被吊销营业执照，无法继续经营并履行合同义务，故他公司诉至法院，请求判如所请。被告果菓公司辩称：1、开发区投资公司主张解除合同无事实和法律依据。他公司在合同签订后即对案涉农贸市场进行了装修，装修完成后即由东郊农贸公司对该农贸市场进行了实际经营，自2013年至2017年，均按时交纳了租金并因经营良好获得各项荣誉；绿色市场认证未能取得，系开发区投资公司的原因，因开发区投资公司未能及时办理案涉农贸市场的土地证与房产证，导致消防许可未能取得，故无法申请绿色市场认证；他公司之所以未能交纳2017年后的租金，系因开发区投资公司未能妥善处理农贸市场周围流动摊贩的问题，故他公司行使履行抗辩权，故系开发区投资公司违约在先，其无权单方解除合同；虽然他公司被吊销营业执照，但并不影响案涉农贸市场的经营。据此，他公司有权拒付租金，且开发区投资公司无权向他公司主张违约金。本院经审查认定事实如下：2013年5月28日，开发区投资公司与果菓公司签订《东郊农贸市场合作合同》，约定由开发区投资公司将东郊农贸市场（位于屺亭街道东郊社区的**包括地下室的**楼房，建筑面积为6624平方米）租赁给果菓公司，由果菓公司根据宜兴市农改要求全额投资改造并经营管理，果菓公司的改造方案经开发区投资公司审核批准。工程完成由开发区投资公司进行工程审计，材料由开发区投资公司论质、认价，市政府农改商补贴归果菓公司，果菓公司按约向开发区投资公司支付市场租赁费。合同第二条约定，租赁期限为10年，自2013年12月31日到2023年12月31日，租赁期满后，如需续租，需提前1个月以书面形式通知，在同等条件下，果菓公司享有优先承租权。合同第三条约定，第一阶段租金为租赁前三年是市场培育期，综合考虑到多方面的因素，第一年租金15万元、第二年25万元、第三年35万元。三年后，市场进入成型期，从第四年起到合同结束每年租金35万元。租金每年缴纳一次，具体时间为每年元月10日前，以支票形式一次性付清一年度的租金。合同第五条约定，开发区投资公司与东郊社区协调在新市场经营户经过公开招标正式进市场经营后10日内，彻底关闭过渡性老农贸市场，并彻底清理街道两旁流动摊贩。合同第六条约定，果菓公司全权负责新市场的经营管理，一切的经营管理工作以国家级绿色农贸市场的标准为准则。果菓公司在开办市场后三年内，必须取得国家商务部指定论证中心颁发的国家级绿色农贸市场证书。市场的一切管理必须在政府相关部门监督指导下进行，如有严重违规行为，开发区投资公司有权单方面终止合同。果菓公司必须按合同约定交纳市场租金。合同第八条约定，如果开发区投资公司提前无故解除合同，则开发区投资公司按审计总额扣除市政府补贴部分按十年摊销，根据合同时间将剩余未摊销的投资部分返还乙方。合同第九条约定，在第三年合作期内，如果市场没有取得国家级绿色农贸市场资格证书，果菓公司必须于2016年1月10日前支付给开发区投资公司违约金10万元，如果第四年仍未取得国家级绿色农贸市场资格证书或宜兴市先进农贸市场证书，开发区投资公司有权单方面终止合同。如果果菓公司没有按约定交纳租金，逾期2个月后，开发区投资公司有权单方面终止合同并要求承担违约金10万元。当市场出现环境和秩序混乱，业主欺行霸市的情况时，开发区投资公司有权单方面终止合同。庭审中，开发区投资公司为证明自己的主张，提供如下证据：1、工商登记信息，证明果菓公司现处于吊销，未注销的状态，无法继续履行合同；2、东郊农贸市场的照片，证明果菓公司、东郊农贸公司改变租赁场地的用途；3、东郊社区居委会出具的书面说明及照片，证明果菓公司承租的东郊农贸市场存在管理失控而导致难以整改解决等诸多问题；4、2013年12月1日由开发区投资公司与王果、卞建签订的股权转让协议，开发区投资公司将其对东郊农贸公司（注册资本为50万元）享有的100%的股权转让70%（35万元）给王果、30%（15万元）给卞建，王果、卞建同意在协议签订后7日内向开发区投资公司一次性支付股权转让款；协议在双方签字盖章之日起生效，从协议生效之日起，王果、卞建行使作为股东的权利履行相应义务，开发区投资公司不再享有东郊农贸公司任何权利。证明东郊农贸公司虽由开发区投资公司设立，但王果、卞建享有实际的经营权；5、2010年10月8日东郊花园二期BT工程施工合同、2015年1月30日宜兴市公安消防大队建设工程竣工验收消防备案凭证、2014年5月5日建设工程施工许可证、2014年3月20日建设工程施工图设计文件审查合格书、2014年3月17日建设工程规划许可证、2011年1月17日土地证，证明东郊农贸市场已经取得消防、国土规划等许可。果菓公司认为，双方之间确实签订了证据1的租赁合同，他公司也确在2017年5月27日被工商机关吊销营业执照，但其法人主体仍存续，并未影响东郊农贸市场的正常经营；双方在签订租赁合同时东郊家具城即存在，开发区投资公司对该家具城也从未提出过异议；对开发区投资公司提供的一些证照，他公司无法确认其真实性，即便是真实的，也是在2015年才通过消防验收，此时距离合同签订已经有两年时间，无法在合同约定的时间内取得绿色市场认证，并未他公司违约。果菓公司为证明其主张，提供如下证据：1、绿色市场认证管理办法、绿色市场认证实施规则、2014年9月15日由开发区管委会出具的“情况说明”，证明因开发区投资公司未能及时办理消防验收导致东郊农贸市场无法取得绿色认证，他公司不应当承担违约责任；2、2015年12月7日，东郊农贸公司向开发区出具的“报告”，证明开发区投资公司未能按照合同约定及时清理周边摊贩，未能提供良好的经营环境和经营条件，他公司有权行使抗辩权，拒付租金；3、2014年4月3日东郊农贸公司向开发区出具的“申请”，2014年9月25日向宜兴市商务局出具的“关于消防情况的说明”、2014年10月27日东郊农贸公司向开发区管委会出具的“报告”，证明东郊农贸市场一直由东郊农贸公司实际经营，东郊农贸市场也在正常经营；4、工商信息查询表、东郊农贸公司的股东决定、股权转让协议，证明东郊农贸公司系开发区投资公司的全资子公司，东郊农贸市场一直由东郊农贸公司实际经营，经营过程中存在的问题，及因经营困难将空闲地段对外出租，开发区投资公司是知情并同意的。开发区投资公司认为，对证据1真实性予以认可，但无法证明绿色认证需以消防验收为前提，果菓公司应当举证证明其向认证机构申请认证的过程并提供认证机构相应的回复意见，合同约定了相应的解除条件，现果菓公司未能取得绿色认证，他公司有权主张解除合同，事实上，消防手续已经在2015年取得。对证据2、3中2015年12月7日的“报告”及2014年10月27日的“报告”，他公司从未收到过。对2014年4月3日的“申请”及2014年9月25日“关于消防情况的说明”，确认其真实性。对证据4的真实性予以认可，但在2013年12月他公司已经将经营权全部移交给王果、卞建，相应的公章、印鉴均在王果的控制下。另，庭审中，双方对租金的支付存在争议，开发区投资公司主张2017年租金尚有8万元未支付，直至2018年8月份的租金均未支付。果菓公司及东郊农贸公司认为2018年之前的租金已经全部支付，果菓公司在2018年取得8万元的奖励金未领取已经折抵2017年结欠的租金。后开发区投资公司提供2018年8月28日收据一份，确认前述8万元奖励金抵作东郊农贸市场的租金。本院认为：本案的争议焦点为，开发区投资公司认为果菓公司存在违约情形，故其主张解除合同的条件是否已经成就。果菓公司的违约情形导致开发区投资公司主张合同解除的条件已经成就。首先，果菓公司作为东郊农贸市场的承租方，应当保障其在承租期间正常经营以便于租赁合同的有效履行，而其在2017年5月27日被工商机关吊销营业执照，公司法明确了依法被吊销营业执照和撤销是公司解散的一种原因。在程序上，公司被吊销营业执照后，即丧失其生产经营权，法律保护的请求权及最后的救济权，故应停止经营活动，并依法组织清算。在此情形下，开发区投资公司基于果菓公司合同履行能力的考量，主张解除合同，具有客观性；其次，合同约定了租金的支付方式为每年的元月10日前，一次性付清一年度的租金。而果菓公司2017年的租金未能按时支付，结欠的8万元直至2018年取得奖励金后才予以折抵租金，2018年租金至今尚未支付。虽然果菓公司主张其因开发区投资公司违约，他公司履行抗辩权故未支付租金，但并未提交充分的证据予以证明，故本院不予采信。在开发区投资公司起诉后，其结欠的租金仍未支付，开发区投资公司也有权主张解除合同；再次，关于绿色农贸市场认证，果菓公司应在第三年合作期内取得绿色农贸市场认证，果菓公司须于2016年1月10日前支付给开发区投资公司违约金10万元，第四年仍未取得，开发区投资公司有权终止合同，而果菓公司并未在该期限内取得。也即合同约定的第三年合作期内应当系2016年1月10日前，按照此述，第四年合作期内应当系2017年1月10日前。虽果菓公司陈述，申请绿色农贸市场认证应当取得消防验收手续，但从其提供的证据并未反映需要此种手续，即便需要，从开发区投资公司提供的证据看，消防验收在2015年1月30日通过，按照前述四年期限的要求，则果菓公司应当在2018年1月10日前取得绿色农贸市场认证，果菓公司亦未取得，故开发区投资公司有权按照合同约定终止合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。基于上述原因，开发区投资公司有权主张解除合同，合同解除后，作为承租方的果菓公司应当将租赁物腾空后向开发区投资公司予以返还。对开发区投资公司主张的租金，因开发区投资公司确认果菓公司在2018年取得8万元的奖励金并抵扣了2017年的租金，故2017年租金已经结清，按照合同约定，果菓公司应当在2018年1月10日前一次性支付当年度租金35万元，现开发区投资公司按计算至8月31日的租金进行主张，应为23.33万元，果菓公司应当支付。对开发区投资公司主张的违约金，合同约定了未能取得绿色农贸市场认证应承担违约金金额及支付时间，如前所述，按照果菓公司所述的应取得消防验收通过才能取得绿色农贸市场认证的意见，即便进行相应的延期，其也未能在相应的期限内取得认证，故其应向开发区投资公司承担违约金10万元。对果菓公司未能按约支付租金的事实，据双方提交的证据，也能予以确认。对2017年的租金，果菓公司应当于2017年1月10日前支付，但果菓公司主张其于2018年取得的奖励金抵扣2017年结欠的租金，虽最后开发区投资公司在2018年8月予以认可，并不代表果菓公司不存在逾期支付之情形，基于此，开发区投资公司可主张终止合同，同时也可主张合同约定的违约金10万元。综上，开发区投资公司主张违约金20万元于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、江苏宜兴经济开发区投资发展有限公司与江苏果菓市场投资管理有限责任公司于2013年5月28日签订的《东郊农贸市场合作合同》于本判决生效之日起解除。二、江苏果菓市场投资管理有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内将其租赁的东郊农贸市场（位于宜兴市屺亭街道东郊社区**包括地下室的**楼房，建筑面积为6624平方米）腾空后返还给江苏宜兴经济开发区投资发展有限公司。三、江苏果菓市场投资管理有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日支付江苏宜兴经济开发区投资发展有限公司计算至2018年8月31日的租金23.33万元及违约金20万元。如果给付义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8933元，由开发区投资公司负担1392元，果菓公司承担7541元（该款已由开发区投资公司垫付，本院不予退还，由果菓公司于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付开发区投资公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 史 芳人民陪审员 杨 华人民陪审员 田锦莉二〇一九年四月二十四日书 记 员 周冰琰