海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9023民初232号 原告：张芳，女，1963年2月2日出生，汉族，住浙江省仙居县。 委托诉讼代理人：苏学文，男，1963年11月6日出生，汉族，浙江省仙居县人，住浙江省仙居县。 被告：海南信伟实业有限公司，住所地：海南省澄迈县老城经济开发区北一环路南侧。 法定代表人：董克民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贺飞飞，海南天泽律师事务所律师。 原告张芳诉与被告海南信伟实业有限公司（以下简称信伟公司）商品房销售合同一案，本院于2019年1月21日受理。依法适用简易程序由审判员李唐清独任审判，于2019年3月22日公开开庭进行了审理。原告张芳及其委托诉讼代理人苏学文，被告信伟公司的委托诉讼代理人贺飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张芳诉称：原告于2015年12月14日，向被告海南信伟实业有限公司购买海南省××县一2106的房子，并约定由被告装修好于2016年6月30日前交付原告，同时于2018年6月30日前被告为原告办理好房屋的产权证，原告按合同约定于2016年2月1日前付清了全款，而被告一直拖延施工未按合同交付条件做好装修及房屋周边配套，至今未将房屋交付原告，至今未给原告办理房屋产权证书。为此，按合同第十一条第一、第二项和第十五条第四款及《商品房买卖合同》变更协议之要求，原告提起诉讼，诉讼请求为：1、请求判令被告立即交付位于海南省××县号房屋；2、判令被告支付逾期交房的违约金至交房之日，现在暂算至起诉之日2019年1月20日，共计：违约金为75351元人民币（2016年7月1日-2016年12月31日，共183天，按每天万分之一计算，总房款447721元人民币，违约金为8193元人民币；2017年1月1日-2019年1月20日，共750天，按每天万分之二计算，违约金为67158元人民币）；3、判令被告立即办理位于海南省××县房屋的产权证；4、判令被告支付逾期办理房屋产权证的违约金至办理之日，现在暂算至起诉之日2019年1月20日，违约金为9089元人民币（2018年6月30日-2019年1月20日，共203天，按每天万分之一计算）以上第二项、第四项违约金合计84440元人民币；5、本案诉讼费由被告承担。 被告信伟公司辩称，（一）原告所述内容不属实，原告已实际占有涉案房屋，其第一项诉讼请求不成立。根据答辩人提交的证据，原告已于2016年已实际占有涉案房屋，并放置了家具家电（详见答辩人证据），不存在再次交付房屋的问题。故原告第一项诉讼请求不成立。（二）答辩人不存在逾期交房违约，原告第二项诉讼请求不成立。首先，如前所述，2016年原告已实际占有涉案房屋，答辩人此前亦已通知原告前来收房。原告前来收房时认为有质量问题，拒绝办理收房手续，未缴纳住房维修基金、契税、燃气入户安装费等相关费用，但其放置家具，实际占有了涉案房屋。因此，原告第二项诉讼请求不成立。其次，根据《商品房买卖合同》第十六条、第十八条、第二十二条约定，原告应当缴纳住房维修基金、契税、燃气入户安装费等相关费用。该合同附件七补充协议第3.2条约定，原告收房前须付清上述相关费用。如果原告收房时尚未缴纳的，答辩人有权暂不向其交付房屋。由此致使房屋交付延迟的责任应当由原告承担。（三）涉案项目尚未竣工验收备案证，尚不具备办证条件，原告第三项诉讼请求不成立。（四）原告未缴纳相关办证必须费用，办证期限尚不能起算，原告第四项诉讼请求不成立。据《商品房买卖合同》第十五条及变更协议的约定，答辩人应当自房屋交付之日起730日内办理。但原告实际占有涉案房屋后，拒绝办理交房手续，未缴纳住房维修基金、契税、燃气入户安装费等相关办证必须的费用，双方约定的办证期限尚不能起算。综上所述，原告主张缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法驳回其全部诉讼请求。 原告张芳提交的证据材料如下：证据一、《澄迈县商品房买卖合同》复印件1份，证明2015年12月14日，原、被告协商一致签订房屋买卖合同，该合同就房屋基本情况、房屋价款、付款方式、交房时间（2016年6月30日之前）、办证时间（2016年6月30日之前）、违约责任等进行明确约定；证据二、《商品房买卖合同》变更协议复印件1份，证明原告的办证期限为自房屋交付之日起730天内办理；证据三、购房发票复印件2份，证明原告购房付款，2016年6月8日开具票号00005563号价税合计440495元和2016年6月21日开具票号04088134号价税合计7226元之事实；证据四、致业主的一封信复印件1份，证明被告逾期未交房的事实；证据五、进出小区的收费发票复印件4张共6元和原告向开发商及物业公司提交的《要求立即整改交房的报告》复印件1份，证明被告至2018年6月25日尚未整改好涉案房屋，达不到交房的标准。 被告信伟公司的质证意见如下：①对原告提交的证据一的三性无异议，但对证明内容有异议，原告提供的证据里面没有附件（并没有复印完毕），该补充协议第3.2条约定买受人接受房屋需以付清合同约定的全部款项包括购房款、税费、管理费、房屋专项维修费等费用，如果未缴纳上述费用，被告有权暂时不与其办理交房手续；②对证据二的三性无异议；③对证据三的三性无异议，但对证明内容有异议，第二张发票显示原告应当补交购房面积与实际面积差额的款项7226元，经公司财务核查，该款项是原告至2018年6月26日才支付；④对证据四的真实性、合法性，但对关联性和证明内容有异议，因为二期部分业主手里有这份证据的原件，原告提供的证据并不能证明是被告向其寄出，原告实际在2016年就占有涉案房屋，不应该在2016年底才向其发出这封信；⑤对交房报告的内容的三性均有异议，上面的情况只是原告方自行书写的内容，并不是真实的情况，对2张发票的真实性无异议，但对其证明内容有异议，只能证明在2018年6月25日有物业支付停车费或者其他费用，不能证明其向被告交涉房屋质量问题，且其称的质量问题也不能构成拒绝收房的理由。 被告信伟公司提交的证据材料如下：证据一、涉案房屋现状照片复印件4份（于2019年2月27日下午拍摄），证明原告在2016年就已经实际占有涉案房屋，但至今拒绝办理交房和缴纳约定相关税费；证据二、合同附件七补充协议复印件1份，证明该合同第3.1条约定，如有存在瑕疵不影响交付该房屋，如买受人不接受，那么出卖人将不承担责任，该合同第3.2条约定，原告在交房前应当付清合同约定的全部税费，否则被告有权暂时不给其办理交房手续。 原告张芳的质证意见为：①对被告提交的证据一的真实性无异议，但对证明内容有异议，我房屋里面的床是我在2018年12月底左右放到里面，里面的家具是我的姐姐送给我的，后来我跟被告公司商量只能放在房间里，我当时是叫被告公司给我开门放到房间里面的，被告开完门后就把钥匙收走了，我并没有拿到钥匙；②对被告提交的证据二的真实性无异议，但对证明内容有异议，该证据正好说明房屋交付需符合法定交付的条件，被告自己提交的答辩状里面也提到了房屋尚未验收合格，并不具备交房的条件，实际上有部分业主已经住进去的，也没有办法交付管道费，契税我已经于2019年3月19日缴纳，我早在去年就想去缴纳税费，但是被告把我的房屋抵押在银行，导致我没办法缴纳契税。其他各项费用我并没有办法缴纳。 经审理查明：（一）2011年8月，海南信伟实业有限公司（简称信伟公司）以出让方式取得位于××县南侧编号606010088号地块（面积152982.74平方米）的城镇住宅用地使用权，土地使用权年限自2011年8月8日至2061年7月14日止。信伟公司将该地用于建设《后海温泉小镇》项目，并取得【2014】澄房预字012号《澄迈县商品房预售许可证》。2015年12月14日，信伟公司为出卖人，原告作为买受人，双方就该项目G3栋21层2106号房订立《澄迈县商品房买卖合同》1份和《商品房买卖合同》变更协议1份。该合同订立30个条款，主要约定有：①第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房；②第三条约定:买受人购买的××镇号房；③第四条约定：该商品房总金额440495元；④第五条：买受人分期付款，于2016年2月1日前付清全款440495元；⑤第八条约定：交付期限为2016年6月30日之前出卖人交付房屋给买受人；⑥第九条第三款约定：“出卖人交付商品房不出示上述证明文件（指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》）及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接。......”⑦第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任:逾期在180日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金并继续履行合同；逾期超过180日后买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款的万分之二的违约金等；⑧第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前15日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金等；⑨第十六条关于税款缴纳约定：双方同意由买受人委托出卖人代缴相关税款等。 合同附件七即《本合同补充协议》第三条约定：“3.1、买受人在办理商品房交接手续时，除买受人能出示法定鉴定机构出具的证明该商品房存在不能收房的质量问题报告外，买受人应接收房屋；对商品房交付时存在的不影响正常使用的瑕疵，出卖人应负责保修，但不影响了出卖人按收房通知书指定日期完成向买受人交付该商品房的义务，买受人不接收时，出卖人不承担本合同约定的逾期交房的责任。3.2、买受人接收房屋前已付清合同约定的全部应付款项（包括购房款、违约金、银行按揭款、购房税费、依约应预付的物业管理费及预交房屋专项维修资金、支付燃气管道入网费、入户安装费等）。3.3......” 《商品房买卖合同》变更协议，主要变更内容为：第一条，原合同第十五条关于产权的约定“出卖人应当自房屋交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书”变更为“出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书”。 签约之后，原告于2016年6月8日向被告信伟公司支付419519.05元购房款（有海南增值税普通发票00005563号为凭证）；于2018年6月21日向被告支付7226元购房款（有票据04088134号为凭证）。2016年12月6日，被告向后海温泉小镇的二期业主发出《致业主的一封信》写明：“......目前，我公司正在逐步将影响交房的各方面困难一一解决，力争尽快逐步完成各楼栋、各项收尾工作，以期尽早达到入住条件。具体交房入住的时间，以我公司发函为准。......” （二）2016年4月28日澄迈县人民政府颁发并执行《澄迈县不动产统一登记2016年工作计划》，该计划中“二、主要任务和措施”第（四）项中明确：“启用不动产登记统一簿册，发放新证、停发旧证。根据本计划确定的时限，启用不动产登记统一簿册。6月底前发放新证。发放新证之后，一律不得再恢复发放旧证。”自2016年6月30日起，澄迈县辖区内正式实施不动产统一发证工作，由不动产登记机构办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原各类不动产权属证书（旧证即《房屋权属证书》或者《土地使用权证》）停止发放。被告从未就涉案房屋办证事项向澄迈县国土资源局递交《不动产登记申请书》及相关材料，即没有正式为原告申请办理该涉案房屋的不动产权证书。 原告认为，被告信伟公司属逾期交房及拖延办证，被告应于2016年7月1日之前交房，并在2018年6月30日之前为原告办妥房产权属证书，现被告逾期交房、办证均已违约，应承担违约责任。原告遂于2019年1月21日诉至本院。 案在审理时，经本院主持调解，双方无法达成调解协议。 上述事实，有原告、被告举证的证据材料及庭审笔录等予以佐证，可予认定。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的《澄迈县商品房买卖合同》及其附件和《商品房买卖合同变更协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应依照其约定履行各自的权利义务。 本案争议主要焦点有：一、原告主张判令被告立即交房能否支持？二、关于原告主张逾期交房违约金应否支持？三、被告是否逾期办证，应否由被告承担违约责任以及违约金如何计算？ 关于焦点一，能否判令被告立即交房？《中华人民共和国物权法》第二条规定权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。原告合法购房之后，要求继续履行合同，并主张判令被告立即交房，依照双方订立的《澄迈县商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应在2016年6月30日之前交付涉案商品房给买受人使用。......”原告提出的此项请求有合同为依据，故本院予以支持。如涉案房屋尚未符合双方合同约定的交付条件，原告有权拒绝收房，要求被告采取补救措施，或者行使合同解除权等等。但现原告提出请求接收房屋，可视为原告行使自己的处分权，本院予以准许。 关于焦点二、原告主张逾期交房违约金应否支持？ 合同第九条第三款约定：“出卖人交付商品房不出示上述证明文件（指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》）及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接。......”附件七本合同补充协议第3条“3.1、买受人在办理商品房交接手续时，除买受人能出示法定鉴定机构出具的证明该商品房存在不能收房的质量问题报告外，买受人应接收房屋；对商品房交付时存在的不影响正常使用的瑕疵，出卖人应负责保修，但不影响了出卖人按收房通知书指定日期完成向买受人交付该商品房的义务，买受人不接收时，出卖人不承担本合同约定的逾期交房的责任。3.2、买受人接收房屋前已付清合同约定的全部应付款项（包括购房款、违约金、银行按揭款、购房税费、依约应预付的物业管理费及预交房屋专项维修资金、支付燃气管道入网费、入户安装费等）。3.3......” 本案中，原告已于2016年已实际占有涉案房屋，并放置了家具，有被告于2019年2月27日拍摄的照片足以证明。 被告认为已通知过原告前来收房，原告收房时却认为有质量问题而拒绝办理收房手续，并且原告未缴纳住房维修基金、契税、燃气入户安装费等相关费用，违反了《商品房买卖合同》第十六条、第十八条、第二十二条的约定及合同附件七补充协议第3.2条约定，原告收房前须付清上述相关费用。此种情形下，被告有权暂不向原告交付房屋，由此致使房屋延迟交付的责任由原告承担。 本院认为原告已选择了占有使用，却又以房屋未符合交付使用条件为由要求被告承担逾期交房违约责任，与上述约定相违背。被告抗辩有理，本院予以采信。故，被告不承担逾期交房的违约责任。 关于焦点三，被告是否逾期办证？应否承担违约责任以及违约金如何计算？《合同》变更协议第一条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。鉴于目前政府已实行不动产权统一登记，办理《不动产权证》（新证），不再办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》（旧证），被告应依约为原告办理涉案房屋的《不动产权证》。故原告请求被告办理不动产权证理由正当，本院予以支持。目前是否具备办理不动产权证的条件归责于被告一方。故，本院责令被告加快完善手续（齐备办证条件），及时为原告购买的涉案房屋办理相关的《不动产权证》，以维护合同相对人的合法权益。 《合同》第十五条约定逾期办证的违约责任已变更内容为：“出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书”。逾期办证的违约金应自何时起计算，自“2016年7月1日”房屋交付给原告之后至“2018年7月1日”之前被告应为原告申请办理涉案房屋的不动产权证。 故，对于原告主张从“2018年6月30日”起计算逾期办证违约金，本院不予采信。被告应向原告支付逾期办证违约金8765.85元（440495元×0.1‰×199天，自2018年7月2日计至2019年1月20日止）；原告还主张逾期办证违约金计算至被告实际办理不动产权证至原告名下之日止，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。故，被告还应以原告已付房款440495元为基数，按每日万分之一的标准，向原告支付自2019年1月21日起至实际办理不动产权证至原告名下之日止的逾期办证违约金。 被告抗辩称，原告实际占用涉案房屋后，拒绝办理交房手续，未缴纳住房维修基金、契税、燃气入户安装费等相关办证必须的费用，双方约定的办证期限尚不能起算。被告并未举证证明已经尽到通知义务而原告却拒不执行通知，拖延办证的责任归于被告，故本院不予采信。为此被告应对逾期办证承担相应的违约责任。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告海南信伟实业有限公司于本判决生效后十日内将原告张芳购买的的位××县号房屋交付给原告使用； 二、被告海南信伟实业有限公司于本判决生效后三十日内为原告张芳购买的的位××县号房屋办理不动产权证； 三、被告海南信伟实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张芳支付逾期办证违约金8765.85元以及自2019年1月21日起至实际办理不动产权证至原告名下之日止的逾期办证违约金（以房屋总价款440495元为本金，按照每日万分之一的标准计算）； 四、驳回原告张芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费955.50元（原告已预交），由原告张芳负担856.5元，由被告海南信伟实业有限公司负担99元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  李唐清 二〇一九年四月八日 法官助理 周清清 书记员  吴 政 附相关法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第二条【调整范围】因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。 本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。 本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日； 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。