贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终979号 上诉人（一审被告）：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****），统一社会信用代码9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进、周遵才，均系贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：杨建南，男，汉族，1981年9月21日出生，住贵，住贵州省毕节市div> 被上诉人（一审原告）：秦琼，女，汉族，1989年9月14日出生。 上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称“博泰房开公司”）因与被上诉人杨建南、秦琼商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7755号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人博泰房开公司的委托诉讼代理人翟进、被上诉人秦琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 博泰房开公司上诉请求本院撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实及理由：一、原告一审请求权系基于“迟延办理涉案房屋转移登记有关文书违约金”提出，涉案合同第八章第二十三条第三款约定：三、转移登记（一）出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”该合同明确约定，上诉人的义务系“交付”办理商品房转移登记的有关文书给被上诉人，而并非“办理”商品房转移登记的有关文书，原告以“迟延办理涉案房屋转移登记有关文书违约金”主张权利，于法无据，不应支持。然而，一审直接判决上诉人承担逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书违约金，偷换概念，超出原告的诉讼请求，程序违法。二、双方合同约定的由上诉人交付被上诉人的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的上诉人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定上诉人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定上诉人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。三、根据双方合同第二十二条约定的办证模式，上诉人的义务系在2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。而就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。基于委托办理，对于商品房转移登记的有关文书，并不需要再次提交给被上诉人，上诉人不承担逾期提交商品房转移登记的有关文书的违约责任。四、被上诉人并没有因此遭受损失，其主张的违约金应当以实际损失为基础，在其未举证证明损失的情况下，违约金不予支持，且该违约金标准过高，应当予以调低。 秦琼答辩称：关于上诉人辩称的其违约是因国家政策因素影响的问题，其一，现有证据无法证实不动产登记产权条例的实施与上诉人未能如期办理房屋权属转移登记之间存在实质且唯一的因果关系；其二，该因素也并非民法意义上的不可抗力；其三，不论是以前的房产证还是现在的不动产权证，办证的前提都是房开商取得了房屋所有权初始登记，取得初始登记的要求就是要取得商品房综合验收备案证明，其中包括房屋的消防验收合格的依据，而现在上诉人连消防验收都没有通过，其理应承担违约责任。关于违约金过高问题，其一，商品房买卖合同是双方真实意思表示，未违反法律平等法规详情规定，根据合同意思自治原则及基本的契约精神，双方约定违约金按照已付购房款日万分之二支付，符合法律规定，符合意思自治，上诉人构成违约时，违约金的计算标准应当遵照双方约定执行；其二，实践中，对买售人起诉房开商支付逾期办证违约金的案件，法院同类案件的判决结果，判决由房开商支付违约金高达按照已付购房款日万分之三支付的情形比比皆是，本案约定的违约金为日万分之二，根本不存在过高情形，无需进行调整；其三，合同法的相关规定，关于违约金条款的调整，是基于在市场经济中，为了防止合同一方利用自己的优势地位与另一方订立显示公平的合同，本案显然房开商为优势一方，买售人属于弱势一方，不属于该种情形。关于上诉人所称的商品房买卖合同中约定的，交付有关文书中所指的“有关文书指代不明”的问题，其一，房产登记部门办理房屋权属转移登记，对需要提供的资料具有明确的要求，该资料完全可以确认，同时，实践中，作为房地产开发企业，向买售人收取契税等费用，并在其取得房屋初始登记时，将以上费用的发票以及不动产全额发票交付给买售人申请办理房屋权属转移登记，因此从实践上看，案件资料也是可以明确的；其三，商品房买卖合同约定出卖人按照约定的期限向买售人交付办理商品房房屋转移登记有关文书，同时在办证的项下约定，委托出卖人向不动产登记机构申请办理房屋权属转移登记，因此，出卖人向买售人交付有关文书的义务，基于该约定转变为由出卖人为买售人办理房屋权属转移登记，不再向买售人交付有关文书，其未如期办理房屋权属转移登记，应承担基于该约定产生的违约金责任。 一审原告杨建南、秦琼向一审法院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告迟延办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金52671.31元，该违约金额每日按已付购房款339377元的万分之二，从2016年7月29日计算至2018年9月13日，原告保留2018年9月14日以后的违约金主张的权利;2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2013年1月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于毕节××××路陈家祠堂(东客站旁)博泰.美欣明珠第4幢2单元1103号商品房，购房款为339377元。被告承诺在2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人(原告)。但被告实际交付该房给原告的时间是2016年1月28日，按商品房买卖合同的约定及交易习惯，被告应于交房后180日内即2016年7月28日前，将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人(原告)，现被告已经逾期。按照合同约定，被告应按日向原告支付该商品房总价款的万分之二的违约金，暂时计算至起诉之日，即2016年7月29日至2018年9月13日，共计776天，被告应支付原告违约金为52671.31元。 一审被告博泰房开公司辩称：一、原告的主张，其起诉已经超过诉讼时效。一、根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在交房后180日内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付原告，由原告作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日内，在分户登记虽然之后没有写明具体时间，但当然地在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案不存在逾期事实。所以原告主张的违约责任应当驳回。合同约定答辩人在交房后180日内取得涉案商品房所有权初始登记，取得初始登记之后将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，也就是说，该条约定了答辩人取得初始登记的时间，对于何时交付办理商品房转移登记的有关文书，却未进行约定。按照办证流程，分户登记在总登记之后。原告主张的分户登记自然地是在交房后180日之后，只是之后的具体时间没有具有约定。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定:“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定:(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”据此，原、被告对合何时办理取得涉案商品房转移登记时间没有约定时，原告可以随时要求答辩人履行，同时应给答辩人必要的准备时间。然原告合同履行过程中并未向答辩人行使办理涉案商品房转移登记的请求权，答辩人在此情况下可以随时履行，故本案中答辩人并无所谓的逾期办理房屋产权证的违约行为。其次，合同约定答辩人向被答辩人交付办理商品房转移登记的“有关文书”，根据字面解释，文书是指由文字形成公文、书信、契约等，或从事公文工作的岗位，证书是指由机关、学校团体等发的证明资格或权力的文件，文书与证书的区别在于一方面是否由相关组织发放，另一方面，内容与效力上是否具备证明某种资格或权利。因此，对于答辩人应交付办理商品房转移登记的有关文书并不包括被答辩人主张的房屋产权证书。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的出卖人的办证违约责任，承担的前提是“出卖人原因”，即完全是出卖人的原因。如果有买受人的原因参与，则不能适用该法条裁决。根据《房屋登记办法》的规定，办理房屋产权转移登记是共同申请原则，即为双方义务。其中，买受人的申请登记义务可以委托出卖人履行，但是，作为买受人的原告应当提供协助义务，如出具《授权委托书》、在登记申请书上签名、提供身份证复印件以及毕节市房屋产权登记部门要求买受人提供的产权独有或者共有的申明、结婚证复印件等。然而，本案中，原告并没有提供上述协助义务，假设人民法院认为答辩人已经构成逾期办理分户房屋产权证，则并非是出卖人原因，而是作为买受人的原告怠于履行《中华人民共和国合同法》第60条第2款的法定附随义务导致，不能据此而判决答辩人担责。合同第八章约定:“三、转移登记:(四)双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记:买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取元，由买受人承担。”根据《中华人民共和国房屋登记办法》第二条规定:“本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。”第十五条规定:委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明"，第三十三条:“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料:(一)登记申请书:(二)申请人身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料；(五)其他必要材料。”根据上述规定，被答辩人委托答辩人办理商品房转移登记的，应向答辩人提供授权委托书和身份证明、登记申请书、毕节房产登记机关要求提供的是否共有的证明等必要资料，但被答辩人未予提供。《中华人民共和国合同法》第60条第2款规定:“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”违约责任，分为法定违约和约定违约。法定违约，即为违反法定的附随义务等法定义务。由于作为买受人的原告未履行法定附随义务，如果贵院认为答辩人构成逾期办理涉案商品房分户转移登记，则不是作为出卖人的答辩人的单方面原因造成，答辩人应当免责，直到原告提供了法定附随义务之后的法定90日之后，才能答辩人违约，承担违约责任。原告要求答辩人承担自合同约定取得初始登记之时至实际办理涉案不能商品房转移登记期间的逾期办证的违约责任，无事实和法律依据。四、商品房买卖合同约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关文书，是指房屋登记办法上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律规定的不动产权证书。2016年9月12日毕节市人民政府公布后，自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一于统一的证书上的《不动产权证书》。2016年9月30日遭遇国家法律、政策颁布、实施的不可抗力因素，答辩人依不可抗力不计违约责任的规定，可以免责。因不动产同一登记的实施，改变了双方合同约定的履行方式，故被告不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书的违约情形。五、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，原告主张的违约金过高，与合同约定也不符，同时违约金应予调低。合同约定的转移登记系委托办理，但合同并没有约定委托办理转移登记的期限及违约责任，被答辩人主张逾期办理房屋所有权证书的违约金于法无据。且根据我国合同法违约金补偿性规定，承担责任应以被答辩人的实际损失为依据，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量。被答辩人购买房屋的目的在于居住，并已入住该房屋，合同目的已实现，被答辩人没有因产权证的问题遭受任何损失。根据谁主张谁举证的原则，被答辩人应对其损失承担举证责任，被答辩人无证据证明其因逾期办证存在任何损失，且房屋交付使用后，被答辩人对所购房屋已拥有一定物权效力，物权的四项权能占有、使用、收益、处分均由被答辩人享有，产权证的办理与否并没有给被答辩人带来损害。故答辩人不应当承担逾期办证违约金。六、合同约定办理初始登记及交付办理转移登记有关文书的时间是交房后180天后，如果法院判决答辩人违约，也只能以实际交房之日起180天后，扣除已经超过诉讼时效期间开始计算，同时，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金不予支持。 一审法院查明：2013年1月7日，杨建南、秦琼与博泰房开公司签订《商品房买卖合同》，约定：“由杨建南、秦琼购买被告开发的位于毕节××××路陈家祠堂(东客站旁)博泰.美欣明珠第4幢2单元11层3号房屋，总价款为339377元；移转登记：（一）出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记”。合同签订后，原告依约支付被告购房款339377元，被告于2016年1月28日向原告交付房屋，但未履行向原告提交办理商品房转移登记有关文书的义务。涉案房屋还未通过消防验收及办理初始登记。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自义务，原告足额支付了购房款，被告就应履行向原告办理商品房转移登记有关文书并交付原告的义务，现被告实际还未履行该义务，应承担继续履行或支付违约金的责任。被告作为房屋验收义务履行方，未能提供涉案房屋验收的资料，且被告也自认消防验收还未通过、初始登记还未办理，根据交易习惯，办理商品房转移登记的有关文书需前述验收完毕方能进行。合同约定被告应于2014年6月1日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，若被告不能在前述期限履行该义务，原告不退房的，被告应自前述约定日期至实际履行完毕该义务之日期间，按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，并约定被告履行该项义务的形式是原告委托被告向房屋登记机关申请办理。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”规定，被告迟延履行前述义务，应承担支付相应违约金的责任。因被告尚未能使涉案房屋达到消防验收合格条件，致使原告委托被告办理房屋转移登记的条件不成就，结合原告诉讼请求，违约金的计付应从原告主张的2016年7月29日至2018年9月13日止，共计776天。合同约定购房款为339377元，原告已经支付，故计算违约金的基数应以该金额为基数，按合同约定的每日万分之二计算为：339377元×0.02%×776天=52671.31元。关于被告辩称的因不动产统一登记制度实施及相关职能部门职权整合影响被告履行义务的问题，本案中，被告未能履行办理并交付房屋所有权转移登记有关文书义务的关键原因是涉案房屋消防验收未完毕，没有证据证明不动产统一登记制度导致房屋消防验收的延迟，故被告该抗辩一审法院不予采纳。关于被告辩称的诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”规定，被告未履行涉案义务的行为有持续性，原告主张涉案违约金的期限是2016年7月29日至2018年9月13日，未超过法律规定的诉讼时效期间，故被告关于原告起诉超过诉讼时效的抗辩，不予采纳。被告辩称的违约金过高并要求调低的问题，因其未能举证证明，故该抗辩无事实依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向杨建南、秦琼支付逾期交付办理毕节××××路博泰.美欣明珠第4幢2单元11层3号房屋转移登记有关文书的违约金52671.31元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费558元，由毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 经二审审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本案二审当事人争议焦点是：上诉人是否构成违约；若构成违约，如何承担违约责任。 本院认为：基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人取得房屋权属证书的义务。房屋权属证书的取得以办理商品房转移登记为前提，办理商品房转移登记则以出卖人办理取得商品房初始登记为前提。本案中，双方就出卖人履行协助办证义务及其违约责任作了具体约定，即上诉人应当限期办理取得商品房初始登记、限期向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书。对于被上诉人依据该条款提出的违约责任主张，上诉人虽以合同第二十二条载明的“办理商品房转移登记的有关文书”指代不明为由进行抗辩，但一方面，涉案《商品房买卖合同》系上诉人提供的示范性合同文本，依据目的解释，出卖人向买受人交付“有关文书”，旨在协助买受人办理商品房转移登记、取得房屋权属证书；依据文义解释，“交付有关文书”这一义务约定在商品房买卖合同“第八章房屋登记……三、转移登记”项下，属于对商品房权属转移这一事关双方主要权利义务的具体约定，系《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。上诉人作为专业从事商品房开发的企业，理当对该合同条款具备高于一般人的专业认知。上诉人所称《商品房买卖合同》第二十二条关于“办理商品房转移登记的有关文书”的内容指代不明、上诉人无法履行合同义务的上诉理由，明显不能成立。因此，上诉人未按约交付商品房转移登记的有关文书，构成违约，应按合同约定支付违约金。本案中，一审判决上诉人支付被上诉人逾期交付办理案涉房屋转移登记有关文书的违约金与被上诉人诉请判令上诉人支付“迟延办理涉案房屋转移登记有关文书违约金”并不矛盾，不存在判决内容超出被上诉人的诉讼请求范围，上诉人上诉主张一审判决超出原告诉讼请求，本院不予采信。 上诉人上诉称因双方未约定委托办证期限及其违约责任，且基于委托办证的约定，上诉人无需向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，自不应承担逾期办证违约责任。本院审查认为，争议双方在《商品房买卖合同》中约定了委托办证事宜，上诉人负有向不动产登记机关申请办理房屋权属转移登记的义务。双方是否就办证期限及其违约责任等事项进行具体约定，均不影响上诉人逾期未交付办理商品房转移登记的有关文书情形下的违约责任承担；鉴于依据双方约定，房屋权属登记实际由上诉人申请办理，上诉人确无向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，但上诉人作为出卖人应履行的协助办证义务并不因此消灭，此时，合同约定的出卖人交付“有关文书”的义务，可基于委托办证的实际以通知形式履行，即上诉人应当在合同约定的交付“有关文书”的期限内，告知被上诉人其已办理取得商品房初始登记，具备办理商品房转移的条件，被上诉人可据此将应由买受人提交的办证所需文书交付上诉人，由其提交不动产登记机关。在案证据显示，上诉人既未在约定期限内履行“有关文书”交付义务，亦未完成涉案商品房具备办理转移登记条件的告知义务，原审认定上诉人的行为构成违约，并无不当。不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明，协助买受人取得商品房权属证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。逾期办证违约金条款系双方对合同权利、义务的自由创设，对督促商品房出卖人全面履行协助办证义务具有积极意义。本案中，双方约定的违约金计付标准兼具补偿和惩罚属性，不存在违约金过分高于实际损失的利益明显失衡情形，司法予以尊重。上诉人以未给被上诉人造成损失为由，主张不予支付违约金及调低违约金的请求，与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，有违诚实信用原则，本院不予支持。 综上所述，一审法院认定上诉人构成违约，并判决上诉人按合同约定向被上诉人支付违约金，符合法律规定，上诉人不承担违约责任的理由不成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1116元，由毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  田川 审判员  张雄 审判员  徐洪 二〇一九年四月三十日 书记员  刘佳