贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔03民终2092号上诉人（原审被告）：钟厚松，男，1997年9月13日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。上诉人（原审被告）：魏承琴，女，1977年11月23日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。共同委托诉讼代理人：陶军，贵州厚尚律师事务所律师。代理权限：特别授权。共同委托诉讼代理人：王江，贵州厚尚律师事务所实习律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告）：骆开发，男，1965年7月7日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。被上诉人（原审原告）：陈兴书，女，1966年4月13日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。原审第三人：钟永山，男，1978年5月3日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。上诉人钟厚松、魏承琴因与被上诉人骆开发、陈兴书及原审钟永山排除妨害纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2018）黔0321民初3068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。钟厚松、魏承琴及其共同委托诉讼代理人陶军，骆开发、陈兴书、钟永山到庭接受询问。本案现已审理终结。钟厚松、魏承琴上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人诉讼请求无请求权基础，不符合排除妨害构成要件。（2018）黔0321民初4037号民事判决中已经明确诉争房屋所有权属于钟厚松，钟永山虽与被上诉人签订房屋买卖协议，但交房过程中上诉人及时阻止，导致交付未完成，房屋也没有进行过户登记，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条之规定，排除妨害的前提是请求人需具有物权，但本案被上诉人仅仅依据其与钟永山签订的协议主张排除妨害，其诉请不应得到支持；2.一审判决认定事实错误。诉争房屋已经由政府认定为宅基地，人民法院在民事案件审理中无权改变该认定结果，改变该认定需经行政诉讼来完成。3.一审判决适用法律错误。诉争房屋并未交付完成并且未办理宅基地变更登记，不符合善于取得的条件。根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，农村宅基地及房屋买卖必须在本村村民之间进行，然而骆开发、陈兴书与钟永山并不是同村村民。常理可知农村房屋是夫妻关系存续期间的共同财产，骆开发、陈兴书轻易听信钟永山一面之词未尽到合理注意义务，不构成善意取得。骆开发、陈兴书辩称：钟厚松、魏承琴上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。钟永山述称：请求维持一审判决。骆开发、陈兴书向一审法院起诉请求：1、判决两被告停止侵占两原告位于播州区三岔镇××社区齐心组××街××57的临街门面，并赔偿从2018年3月25日起到停止侵占之日止的损失按每月10000.00元计算。一审法院认定事实：1、2008年因拉法基水泥厂建厂将钟永山户内的房屋和耕地全部征用，经政府协调批准将位于遵义市××区三岔镇××社区××路的宅基地给钟永山修建房屋。2010年，钟永山与被告魏承琴在政府批准的宅基地上修建了两楼一底的房屋，占地面积约64.4平方米。2011年钟永山、魏承琴向原遵义县三岔镇财政所缴纳基础设施公摊费10000.00元；2、钟厚松系钟永山与魏承琴之子，2016年3月11日钟永山与魏承琴在该院主持下调解离婚，由于调解时该房屋并无相应产权证明，故调解书中并未对涉案房屋进行分割，双方就房产问题自行签订《协议》一份，约定“一、双方婚后修建的位于三岔镇卫生路××楼××底，占地面积约65平方的房屋一栋，留任意两间骆科群居住，其余赠归子女钟厚婷所有；二、双方婚后修建的位于三岔镇××门面、××套住房，两个单间赠归子女钟厚松所有；三、遵义县欣韵装饰有限公司存续期间，钟永山有权使用位于三岔镇××门面及××房”，钟永山与魏承琴均在该协议上签字确认；3、2016年6月23日，遵义市城乡规划管理局应钟永山申请，向其颁发涉案门面建设用地规划许可证；2016年7月13日，遵义市播州区人民政府下发播区宅批（2016）060号宅基地用地批复给钟永山，批准将位于三岔镇庆远社区齐心组耕地64.4平方米划拨给钟永山户作为宅基地，四至界限为：东抵：公用通道；南抵：与李治洪住房共墙；西抵：规划红线（人行通道）；北抵：祝小利住房。该地块即系涉案房屋建筑地。同年8月25日，播州区人民政府向钟永山补颁涉案门面所在房屋的宅基地使用证；4、2018年3月，钟永山准备出卖涉案房屋，并将出售广告张贴于房屋门上。骆开发、陈兴书见到出售广告后，于3月23日与钟永山达成初步意见并向钟永山支付购买房屋的定金10000.00元。2018年3月25日，钟永山将涉案房屋出卖给骆开发、陈兴书，双方签订《房屋买卖协议（契约）》，该协议载明“甲方钟永山自愿将自己的临街门面一间出售给乙方骆开发、陈兴书，经甲、乙双方协商，达成以下协议：1、房屋价格人民币叁拾壹万捌仟元整（318000.00），需一次性付清；2、房屋面积平方是（60㎡）陆拾平方米位于红旗街西××号。前面临街、左面是李志洪、右面是祝小利、后面门面后另有两间小屋、然后上楼梯，以后后门为界。门内属乙方所有，门外是过道与邻居共用；3、房屋过户和办理房产证，一切相关手续由甲方提供，费用由乙方自理；4、空口无凭，特立此协议为证，甲、乙双方不得违约。如单方违约，需付给对方房屋价格的二倍违约金；5、本合同一式二份，乙方交清房款。双方签字后生效。甲、乙双方各持一份，具有同等法律效力”，钟永山、骆开发、陈兴书均在此协议上签字确认，在场人何友宽、黄忠远、钟永厚、李志新、聂云、罗书昌、陈先伟在该协议上签字。为确定钟永山是否对该房屋享有所有权，原告要求钟永山通知其家人即被告魏承琴到场签字，但钟永山主张其与魏承琴已经离婚，并说明离婚后该房屋系自己一人所有并向原告提交了其与魏承琴离婚案件的民事调解书以及在调解离婚后遵义市播州区人民政府下发给钟永山本人的播区宅批（2016）060号宅基地用地批复，原告及其在场人在审查了钟永山提交的民事调解书以及用地批复后，决定签订《房屋买卖协议（契约）》。协议签订当日，陈兴书通过银行卡尾号为1216的银行账户向钟永山的银行账户转款人民币308000.00元，钟永山、骆开发、陈兴书签订了《房屋移交清单》，钟永山在同日将房屋交付给骆开发、陈兴书。同日下午，钟厚松、魏承琴知晓钟永山买卖房屋一事后，将涉案门面的门锁破坏，闯入涉案房屋将钟厚松的床安置在门面内，并将门锁换掉。直至庭审之日，涉案门面的钥匙仍被钟厚松、魏承琴持有。后双方调解未果，原告遂诉至该院请求如上；5、钟厚松曾于2018年5月31日向该院起诉请求确认钟永山与骆开发、陈兴书于2018年3月25日签订的《房屋买卖协议》无效，遵义市播州区人民法院于2018年8月29日作出（2018）黔0321民初4037号民事判决驳回了钟厚松的诉讼请求。现该判决已经生效；6、原告与第三人签订的《房屋买卖协议》中载明的房屋价格与当时当地的房屋价值相当。庭审中，二原告并未举证证明其因被告侵占门面而造成的具体损失。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、钟永山对涉案门面的处分是否为有权处分；2、骆开发、陈兴书是否基于与钟永山的买卖行为取得了涉案门面的所有权。针对焦点一，在该院（2018）黔0321民初4037号民事判决书中已经明确钟永山在2016年3月11日与魏承琴调解离婚并于当日签订《协议》约定将双方婚后共有财产即位于三岔镇××门面、××套住房，两个单间赠送给钟厚松所有,即视为将家庭共同财产中自己对房屋宅基地及建筑物所有权的份额赠送给钟厚松，钟永山通过赠予行为丧失对涉案房屋的所有权及处分权。虽然相关宅基地手续或相应建设用地规划系在签订该赠与《协议》以后颁发给钟永山，但以上证件的颁发仅系该房屋的相应合法手续的补办，钟永山并不能因其颁发证件在后而重新取得该房屋的所有权。故钟永山对涉案房屋的处置系无权处分。针对焦点二，认为骆开发、陈兴书基于善意取得，获得了涉案门面的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，适用善意取得需满足三个条件，1、受让人受让时系善意的。在本案中，钟永山一直居住在涉案门面内，且在其与魏承琴离婚后申请补发了涉案门面的宅基地使用证及建设用地规划许可证。在原告与钟永山签订《买卖协议》时，原告审查了钟永山与魏承琴离婚案件的民事调解书以及在调解离婚后遵义市播州区人民政府下发给钟永山本人的播区宅批（2016）060号宅基地用地批复之后向才与被告签订《买卖协议》，原告与被告签订《买卖协议》时尽到了谨慎注意义务，其进行买卖行为时系善意的；2、以合理的价格转让。本案中原告在与第三人签订《买卖协议》后，已经向钟永山支付了合理且相应的对价即318000.00元（该款项符合当地房屋买卖的合理市价）；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。涉案房屋在形式上表现为农村宅基地建房，属于集体土地性质，但是该建设用地实质上是当地镇政府以某种方式取得“使用权”后补偿给因政府招商引资项目占用土地后的失地农民的，同时失地农民取得“宅基地”还需交纳“基础设施公摊费”10000.00元。由此可见，此类建设用地既非来源于农村集体经济组织，又不是无偿取得，还需向政府交纳相关费用，显然不是法律意义上的“宅基地”，该涉案房屋并未在相应职权机关办理房屋产权登记，亦无法变更产权登记。钟永山在与二原告《买卖协议》签订后的当日便将房屋交付给原告，双方办理了交付手续。根据农村房屋无法登记的事实，二原告的行为符合善意取得的构成要件，对涉案房屋适用善意取得，取得涉案门面的所有权。因原告以善意取得，取得了涉案门面的所有权，钟厚松对该涉案门面便不再享有相应的物权处分权，其与魏承琴占有使用涉案门面的行为侵犯了二原告的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第三十四条、第三十七条之规定，二原告有权主张钟厚松、魏承琴停止侵害搬出位于播州区三岔镇××社区齐心组××街××57的临街门面的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。原告主张二被告从2018年3月25日起每月按10000.00赔偿损失到停止侵占之日止的诉讼请求，因原告并未提供证据证明损失的实际产生，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条、第六十四条、第一百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、钟厚松、魏承琴于本判决生效后十日内归还骆开发、陈兴书所有的位于播州区三岔镇××社区齐心组××街××57的临街门面；二、驳回骆开发、陈兴书其余诉讼请求。案件受理费60.00元，由钟厚松、魏承琴负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，无权处分人在满足“受让人受让该不动产或者动产时是善意的、以合理价格转让、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”时，依法构成善意取得。本案骆开发、陈兴书与钟永山签订《房屋买卖协议》时，骆开发、陈兴书不知道涉案房屋系钟永山与魏承琴共有并赠与了钟厚松，且骆开发、陈兴书还查看了涉案房屋的建房审批手续及钟永山与魏承琴的离婚调解书，其主观上是善意的，已经尽到注意义务。合同签订后，骆开发、陈兴书按合同约定支付了购房款，房屋已经实际交付。上诉人主张案涉房屋尚未办理产权过户登记不构成善意取得，本院认为，案涉房屋性质虽为宅基地，但系政府占地后统一规划补偿所得，目前尚不具备办理产权过户的条件，骆开发、陈兴书与钟永山签订《房屋买卖协议》后完成了交付手续，对诉争房屋已经实际占有。我国法律适用房地权属一致的原则，农村房屋买卖的效力源于农村宅基地使用权的流转限制。宅基地转让虽然违反了集体经济组织成员的权属性，但根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，只是禁止农民转让集体土地使用权用于非农建设，并未禁止非同一农村集体经济组织成员之间房屋买卖。本案涉及的集体所有土地系宅基地，其使用目的是用于农民建房自住，而不是用于非农建设。同时,根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，亦可看出，法律并未禁止非同一农村集体经济组织成员之间转让房屋使用权，只是通过对转让人再申请宅基地，而不予批准的方式制约其转让宅基地牟利的行为，故上诉人主张骆开发、陈兴书与钟永山非同一集体经济组织成员，其签订的《房屋买卖协议》无效理由不能成立，本院不予支持。综上所述，钟厚松、魏承琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由钟厚松、魏承琴负担。本判决为终审判决。审判长  李露露审判员  李玉振审判员  任建毅二〇一九年四月二十九日法官助理赵凯书记员周玲玲