贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初5322号原告：李某某，女，1969年10月8日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人：吴晓彤，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：曹某某，男，1942年3月15日出生，汉族，四川省武胜县人，住凯里市。被告：张某某，女，1950年4月23日出生，汉族，四川省武胜县人，住凯里市。原告李某某诉被告曹某某房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年9月4日立案受理后，原告李某某申请追加房屋共有人张某某参加诉讼，本院在依法追加张某某为共同被告的情况下，适用普通程序于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告李某某委托的诉讼代理人吴晓彤、被告曹某某到庭参加了诉讼，被告张某某经本院传票传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告李某某请求依法判决：1、确认我与被告曹某某签订的《二手房买卖合同》有效；2、确认位于凯里市××路××单元××号住房归我所有；3、由二被告协助办理该房屋过户登记手续；4、由二被告承担本案受理费。事实及理由：2003年7月18日，我与被告曹某某就凯里市××路××单元××号住房的买卖事宜签订了一份《二手房买卖合同》。合同明确约定曹某某以25000元的价款将其享有所有权位于凯里市××路××单元××号住房（房产证号为“州房土地房屋权证第**、建筑面积为57.52㎡”）出售给我。合同签订当天，我以现金方式一次性全额支付购房款，被告曹某某也当即将房屋交给我管理使用。被告曹某某不仅出具收条，而且将《房屋产权证》、《契税凭证》的原件交由我保管。十几年来，我既对购买的房屋进行了装修，全家人也入住至今。因为购房时涉案房屋的相关手续还未完善，以致没有能及时办理过户登记手续。根据当地政府和房屋主管部门的文件要求，该房屋今年才开始办理《房地产交易市场准入许可证》和房屋过户登记手续。虽然我多次主动与二被告联系办理房屋过户登记手续，但二被告却以种种理由拒绝履行合同约定的协助义务，以致我迟迟未能取得所购房屋的所有权证。我认为二被告不履行协助办理过户登记手续的行为，已违背民事活动中的诚实信用原则。为了维护我的合法权益，特诉至法院。原告李某某为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明李某某的基本身份信息及诉讼主体资格。2、被告的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明曹某某的基本身份信息及诉讼主体资格。3、2003年7月18日的《二手房买卖合同》及《收条》、2003年7月14日的《委托书》和《房屋转让协议》复印件各一份共5页，拟证明（1）李某某与曹某某之间存在二手房买卖合同关系，且在合同中约定各自权利义务的内容；（2）李某某已向曹某某支付涉案房屋购房款的事实。4、凯房权证州房字第**《房屋所有权证》、黔字第50110812号《契税完税凭证》复印件各一份共5页，拟证明（1）涉案房屋的基本信息；（2）1999年10月27日颁证时涉案房屋登记在曹某某个人名下的事实。被告曹某某未递交书面答辩状，庭审中口头辩称：一、我夫妇退休前均是振华集团（083系统）凯里华联无线电器材厂的职工，与原告李某某系同事关系。我夫妇2003年退休时要回四川老家居住，先是将在凯里华联无线电器材厂购买的职工住房（房改房）交给原告李某某居住，后因原告李某某提出购买该住房，我们之间便签订了一份《房屋转让协议》。二手房买卖合同是2010年为了办理涉案房屋交易市场准入许可证才补签的。二、我（曹某某）爱人张某某知道我将房屋卖给原告李某某后，她表示不同意，这也是至今未协助办理过户登记手续的原因之一。三、涉案房屋最初的所有权证是登记在我个人名下，属于我个人所有。因为房产管理部门不能将涉案房屋过户到原告名下，所以我才重新办理不动产权证书，并登记为我和张某某共同所有。四、我们不仅与原告李某某是同事，而且与其父亲也是同事，甚至还是要好的朋友，这个事情我想双方好好商量解决。当年，原告李某某是年轻人没有住房，我才拿自己的房屋给其居住。现在原告李某某已分得单位第三批的房改房，按理说她应该将原居住我们的房子归还给我们。被告曹某某为证明答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、被告的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明曹某某的基本身份信息及诉讼主体资格。2、2003年7月18日的《二手房买卖合同》复印件一份2页，拟证明曹某某与李某某签订的二手房买卖合同是为了办理涉案房屋的交易市场准入许可证才补签订（时间大约是2010年）的事实。3、黔（2018）凯里不动产权第0010674号《不动产权证书》复印件一份4页，拟证明涉案房屋于2018年8月6日登记在曹某某、张某某名下的事实。被告张某某既没有递交书面答辩状，在举证期限内也未提供任何证据材料。经审理查明：曹某某与张某某系夫妻关系，与李某某均属振华集团（083系统）凯里华联无线电器材厂（以下简称：凯里华联厂）的职工。曹某某、张某某退休返回重庆老家定居后，将原在凯里华联厂购买的房改房转让给李某某。双方于2003年7月14日签订了一份《房屋出让协议》，内容为：“曹某某自愿将自己的21-1-5-2住宅出让给李某某。价格为贰万伍仟元正，今后的一切产权归李某某所有，双方必须遵守本协议。”同日，曹某某又向李某某出具一份《委托书》，内容为：“特委托李某某全权处理我的住宅事宜。”2003年7月18日，以曹某某为卖方（甲方）、李某某为买方（乙方）签订了一份《二手房买卖合同》，主要内容为：1、乙方同意购房甲方享有所有权位于凯里市××路××单元××号住房，房产证号为“州房土地房房屋权证第**；、房屋建筑面积为57.52平方米，交易价格为25000元；3、由于房屋的相关手续还未完善，甲方必须协助乙方办理该房屋的相关手续（如交纳土地收益金、上市证办理以及过户手续等）。如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。4、土地收益金、过户的税费均由乙方承担。二手房买卖合同签订后，李某某依约向曹某某支付购房款25000元，曹某某不仅将涉案住房交由李某某管理使用，而且将房屋所有权证、契税完税凭证的原件交给李某某保管。2018年，曹某某到凯里不动产登记局以找不到涉案房屋的所有权证为由通过挂失方式，于8月6日取得黔（2018）凯里不动产权第0010674号《不动产权证书》，共有人为曹某某与张某某，共有情况为共同共有。李某某发现曹某某与张某某另行取得不动产权证书后，在多次请求曹、张二人协助办理涉案房屋过户登记手续未果的情况下于2018年9月4日向本院提起本案诉讼。庭审中，因双方当事人各持己见，案经本院调解未果。另查明：被告曹某某与原告李某某的父亲李某某既是同事关系，又是非常要好的朋友，李某某虽与曹某某、张某某为同事，但系二被告的晚辈。同时查明：李某某对涉案房屋进行了装修后，入住至今已近15年。期间，张某某曾多次回到凯里。上述事实，有原告李某某的起诉状、被告曹某某的口头答辩意见以及本院采信双方当事人所举证据材料与庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，足以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案原告李某某与被告曹某某就涉案房屋买卖事宜签订的房屋出让协议、二手房买卖合同均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅系双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。从李某某装修入住涉案房屋和保管登记在曹某某名下的房屋所有权证、契税完税凭证原件来看，被告张某某十五年没有主张返还，足以说明其是完全知晓丈夫曹某某将夫妻共有房屋出卖给李某某的事实。虽然房屋出让协议与二手房买卖合同上仅有曹某某的签名，但张某某与曹某某系夫妻关系，对李某某管理使用涉案房屋十五年来未提出任何异议，不仅可以认定张某某默认曹某某的代理行为，而且说明房屋买卖也是张某某的真实意思表示。出卖人协助买受人办理房屋过户手续既是房屋买卖合同履行过程中的附随责任，也是房屋买卖合同性质和交易习惯所决定的义务。鉴于涉案房屋已于2010年取得市场准入许可证，具备办理过户手续的条件，故二被告应当积极协助原告办理产权过户登记手续。被告在取得涉案房屋市场准入许可证时支付或缴纳部分费用客观存在，从公平合理的原则和减少当事人诉累的角度考虑，原告应当对二被告实际支出的费用进行补偿。虽然被告取得房地产交易市场准入证是事实，但没有向本院提供在办理该房地产交易市场准入证中支付费用的凭证，故本案不予处理。因为房屋所有权归属问题不是司法权所能解决的，应当由房屋主管部门或者不动产登记机关依法予以确定，故本院对原告的第二项诉讼请求予以驳回。被告曹某某辩称李某某是先入住涉案房屋后才提出购买，且二手房买卖合同是2010年为了办理房屋交易市场准入许可证才补签的。本院认为无论是先入住后买房或是先买房后入住，均符合人们房屋买卖的交易习惯，也不违反我国法律法规的禁止性规定。二手房买卖合同是否是为了办理市场准入许可证补签的并不影响当事人之间房屋买卖的客观事实，反而说明当初房屋买卖的真实性和房屋共有人张某某默认曹某某的行为。曹某某明知房屋所有权证是由李某某保管，却故意隐瞒事实真相，并通过挂失的方式重获取新的产权证书（不动产权证书），其行为违背了民事活动中的诚实信用原则。综上所述，原告李某某的诉请部分事实清楚、证据充分、于法于约有据，本院予以部分支持。被告曹某某的答辩意见与庭审查明的事实不符合，本院依法不予采纳。被告张某某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己在诉讼中的抗辩权利，也可视为对原告诉请和所举证据的默认，本院依法予以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第六十三条第一、二款、第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十九条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、2003年7月18日原告李某某与被告曹某某签订的《二手房买卖合同》有效。二、被告曹某某、张某某在本判决生效之日起三十日内协助将位于凯里市××路××单元××号住房（房产证号为：“凯房房权证州房字第**不动产证号为：黔（2018）凯里不动产权第0010674号《不动产权证书》）过户登记至原告李某某的名下。三、驳回原告李某某的其余诉讼请求。案件受理费60元，由被告曹某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长 彭    春人民陪审员 杨  正  华人民陪审员 肖  光  金二〇一九年四月十五日书 记 员 刘春香（代）