海南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼民再2号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郑州豫新置业有限公司，住所地:河南省郑州市**敦睦路**。 法定代表人：包哲标，该公司董事长。 委托诉讼代理人：苏诗雨，浙江九恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高尔文，浙江九恒律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：孙玉山，男，1974年1月30日出生，汉族，现住海南省三亚市。 再审申请人郑州豫新置业有限公司（以下简称豫新公司）因与被申请人孙玉山房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省三亚市中级人民法院（以下简称二审法院）作出的（2017）琼02民终1444号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院于2018年12月25日作出（2018）琼民申940号民事裁定，提审本案。2019年1月9日立案后，本院依法组成合议庭，于2019年2月21日对本案公开开庭进行了审理。豫新公司的委托诉讼代理人苏诗雨到庭参加诉讼，孙玉山经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 豫新公司申请再审称，（一）二审判决计算豫新公司应当赔偿孙玉山的数额缺乏证据证明。1.相关配套设施造价为5090745.36元是根据赵某提供的虚假图纸评估出来的。2.海南省高级人民法院（2018）琼民再3号民事判决已认定相关配套设施造价不应当仅由华豫苑小区一期工程的建筑面积来分摊，应当以华豫苑一、二期总面积来分摊。（二）二审判决认定孙玉山的诉讼请求未过诉讼时效，适用法律错误。1.《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十二条第（四）项仅适用于非金钱债务可以履行的情形，本案涉及的公共配套设施在事实上无法履行，孙玉山无法随时要求豫新公司履行，且孙玉山自入住之日起应当知道小区规划已经定型，故诉讼时效应从孙玉山入住之日开始计算。2.涉案公共设施的建造履行期限根据交易习惯可以确定。合同法第六十一条规定，约定不明确，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。按照房地产开发行业的交易惯例，小区建成交付使用，相关配套设施应当同期交付，对于独立占用土地而修建的项目，还必须首先报请规划部门审批，二审判决未考虑交易习惯错误。请求：1.撤销二审判决，改判驳回孙玉山全部诉讼请求。2.诉讼费用由孙玉山承担。 孙玉山未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 孙玉山以其作为小区业主，有权按照（2016）琼02民终82号民事判决认定的事实向豫新公司提出赔偿为由，向三亚市城郊人民法院（以下简称一审法院）起诉，请求：1.豫新公司向孙玉山赔偿违约损失46696.13元；2.豫新公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：豫新公司于2003年10月17日取得了位于三亚市××路、B幢楼房的土地房屋权证[证号：三土房（2003）字第1957号，建筑面积为15555.86平方米]。2010年5月9日，案外人刘某1、刘某2与豫新公司签订一份《商品房买卖合同》，约定刘某1、刘某2向豫新公司购买华豫苑旅游度假社区B座一单元802号房，其后刘某1、刘某2于2012年7月13日取得了上述涉案房屋的《土地房屋权证》[证号：三土房（2012）字第005556号]。2014年12月9日，案外人刘某1、刘某2（甲方）与孙玉山（乙方）签订一份《三亚市存量房买卖合同》，将涉案房屋转让给孙玉山。孙玉山于2014年12月12日取得该涉案房屋的《土地房屋权证》[证号：三土房（2014）字第16081号]，房屋建筑面积为142.69平方米，分摊共有面积为23.28平方米。另查明，一审法院已经发生法律效力的（2011）城民一重字第36号民事判决，认定豫新公司就涉案小区在销售广告和宣传资料上对修建公共会馆、球场、游泳池、物业管理用房、智能服务及闭路电视等设施作了明确承诺，该承诺应当视为合同内容；因豫新公司所允诺修建的球场、游泳池等公共会馆设施没有取得审批手续，不具备修建以上设施的条件，故合同约定的内容在客观上无法继续履行。该判决作出后，案外人赵某以豫新公司未依据承诺修建上述设施已构成违约，应承担违约责任为由，向一审法院提起诉讼。一审法院受理后通过委托相关鉴定机构评估认定华豫苑涉案公共会所、物业管理用房、标准游泳池、标准网球场、住宅楼保安监控及家居智能化设施的工程项目造价为5090745.36元，并参照华豫苑小区A、B幢的建筑面积15555.86平方米及案外人赵某房屋的建筑面积比例，于2015年11月30日作出（2013）城民一初字第1298号民事判决，确认豫新公司应向案外人赵某赔偿的金额。豫新公司不服提起上诉后，二审法院已于2016年6月21日作出（2016）琼02民终82号民事判决，驳回上诉，维持原判。其后豫新公司申请再审，海南省高级人民法院于2016年12月23日作出（2016）琼民申1426号民事裁定，驳回豫新公司的再审申请。豫新公司于2017年4月11日向三亚市人民检察院申请监督，一审审理时，三亚市人民检察院尚未作出决定。一审判决：豫新公司应于判决生效之日起十日内向孙玉山赔偿违约损失46696.13元。案件受理费483元，由豫新公司负担。 豫新公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，判决发回重审或驳回孙玉山的诉讼请求。2.孙玉山承担全部诉讼费用。二审法院认定的事实与一审法院查明的事实一致。二审法院认为，孙玉山虽非《商品房买卖合同》的相对人，但因签订《三亚市存量房买卖合同》而承继了原购房人与豫新公司所签订的《商品房买卖合同》的权利义务，故孙玉山有权主张豫新公司承担违约责任。因豫新公司承诺修建的公共会馆、物业管理用房等至今仍未修建，违约行为一直处于持续状态，故孙玉山的诉讼并未超过诉讼时效。三亚市人民检察院虽然已经受理（2016）琼02民终82号民事判决的检察监督申请，但尚未作出提出再审检察建议或者向其上级检察院提出抗诉等决定，故豫新公司的中止申请不符合法定的中止情形。二审法院判决：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费966元，由豫新公司负担。 再审中，豫新公司提交了三份证据：证据1-2.2001年上海第九设计院海南分院设计的《华豫苑旅游度假社区5号楼的建筑施工图》一份以及（2013）城民一初字第1298号案中赵某申请鉴定时提交的《华豫苑旅游度假社区5号楼施工图纸》一份，通过两份证据比对，证明证据2的图纸是伪造的。3.（2018）琼民再3号民事判决，证明据以作出本案的文书已被该判决撤销。孙玉山未到庭参加诉讼，视为其放弃对证据进行质证的权利。本院认为：证据1系豫新公司原有证据，豫新公司庭审关于2018年12月才从公司档案中找到该证据的理由不具有合理性，故该证据不属于再审新证据。证据2的效力业经本院（2018）琼民再3号民事判决所确定，且该案审理中，豫新公司作为案件当事人，并未用证据1来否定证据2的效力，故对豫新公司提交的证据1，不予采信，对证据2，予以采信；证据3虽然豫新公司在申请再审阶段已提交，但因该证据形成于二审判决生效之后，故该证据属于再审新证据，该证据系本院生效裁判文书，也系本院再审本案之依据，与本案具有关联性，故对该证据予以采信。 本院再审查明，（2016）琼02民终82号民事判决生效后，海南省人民检察院向本院提出抗诉。本院经审判委员会讨论决定，于2018年6月6日作出（2018）琼民再3号民事判决，判决：一、撤销（2016）琼02民终82号民事判决及（2013）城民一初字第1298号民事判决；二、豫新公司向赵某赔偿违约损失23176.64元[计算标准：公共设施总造价5090745.36元÷（“华豫苑”建筑面积15555.86平方米+“海韵苑”建筑面积16170.37平方米）×赵某购房面积144.44平方米]。该判决查明，位于三亚市大东海的华豫苑旅游度假社区项目“华豫苑”一期工程的一号、二号楼即A、B两幢房产的土地使用权系豫新公司于1998年和2000年从华能公司转让而来。华豫苑旅游度假社区项目原为华能公司和豫新公司共同报建的项目，包括一期工程的一号、二号楼和二期工程的三、四、五号楼。2001年，豫新公司在销售广告和宣传资料上承诺在“华豫苑”小区修建公共会馆、球场、游泳池、物业管理用房、智能服务及闭路电视等设施。《规划总平面图》上显示：建设楼房两排，靠北面一排为一期工程，包括A幢和B幢两幢；中间留有空地建公共会馆、物业用房、游泳池等设施；靠南面一排为二期工程。2002年2月18日，三亚豫新物业管理公司与豫新公司签订《补充协议》联营开发“华豫苑”一期工程的A、B幢楼后，二期工程转由华能公司开发建设完成。2002年7月6日，豫新公司与华能公司签订《土地转让合同》，约定：华能公司在以后的建设图纸调整时应保留游泳池和会馆功能，华能公司社区二期工程完成后与豫新公司共同委托一家物业管理公司管理。“华豫苑”二期工程转由华能公司承建后，规划部门原批准“华豫苑”小区规划发生变化，即“华豫苑”二期原审批的三幢建筑，调整为三号、四号楼两幢建筑组成，总建筑面积有所减少，“华豫苑”二期工程更名为“海韵苑”。“华豫苑”A幢和B幢于2002年2月18日竣工，“华豫苑”二期工程即“海韵苑”3号楼和4号楼于2004年11月竣工。建成后的小区布局为三排，靠北面一排为一期工程的A幢和B幢两幢，中间一排为二期工程的“海韵苑”3号楼，南面一排为二期工程的××苑”A、B幢楼与“海韵苑”3号楼之间为绿地和人行通道，已没有空地建公共会馆、物业用房、游泳池等设施，“华豫苑”A、B幢至今没有智能用房和闭路电视。目前，“华豫苑”A、B幢楼与“海韵苑”3、4号楼的物业委托海南新四方物业服务有限公司分开管理。华豫苑旅游度假社区二期工程即“海韵苑”3、4号楼的建筑面积为16170.37平方米。豫新公司的宣传资料载明“华豫苑旅游度假社区是郑州豫新置业有限公司登陆海南与华能（海南）实业开发公司三亚公司合作开发的第一个精品住××区主楼围起一块安静、舒适的绿地，绿化率达到40%以上。院内泳池、球场、公共会馆，一应俱全......”等内容。 再审查明的其他事实与二审判决查明的事实一致。 本院再审认为，根据豫新公司再审的意见，本案的争议焦点是：一、二审判决认定豫新公司应赔偿孙玉山46696.13元违约损失是否正确；二、二审判决认定孙玉山起诉未超过诉讼时效是否正确。 一、关于第一个焦点问题 根据本院（2018）琼民再3号民事判决查明的事实，华豫苑旅游度假社区项目原为华能公司和豫新公司共同报建，包括一期工程和二期工程，一期工程改由豫新公司开发建设，二期工程由华能公司开发建设。豫新公司在开发建设一期工程时，并未按宣传资料的允诺修建泳池、球场、公共会馆等公共设施，二期工程转由华能公司开发后，改变了涉案小区的原规划设计，并通过规划部门的批准，华能公司在开发二期工程时亦未修建泳池、球场、公共会馆等公共设施，且涉案小区目前也不具备修建以上设施的条件，豫新公司在宣传资料的允诺客观上无法履行。故二审判决以泳池、球场、公共会所等设施的工程项目鉴定造价为基础，参照孙玉山所购商品房的建筑面积占涉案项目建筑面积的比例，酌情确认豫新公司应赔偿孙玉山违约损失的方法并无不妥。但鉴于豫新公司宣传资料明确载明涉案项目名称为“华豫苑旅游度假社区”，结合《规划总平面图》显示的内容，可认定其允诺的内容系在华豫苑旅游度假社区，而并非仅在一期工程内修建泳池、球场、公共会馆等公共设施。故二审判决在计算豫新公司责任承担比例时，应以华豫苑旅游度假社区的总建筑面积31726.23平方米（“华豫苑”建筑面积15555.86平方米+“海韵苑”建筑面积16170.37平方米）为基数进行计算，二审判决仅以一期工程的建筑面积，即“华豫苑”的建筑面积15555.86平方米为基数进行计算，缺乏充足的事实依据，豫新公司关于二审判决分摊面积计算错误的再审理由有事实依据，本院予以支持。豫新公司关于二审判决以评估价5090745.36元作为配套设施造价错误的再审理由因与（2018）琼民再3号民事判决认定的事实不符，本院不予支持。据此，豫新公司应赔偿孙玉山的违约损失为22895.83元[公共设施总造价5090745.36元÷（“华豫苑”建筑面积15555.86平方米+“海韵苑”建筑面积16170.37平方米）×孙玉山的购房面积142.69平方米]。 二、关于第二个焦点问题 孙玉山要求豫新公司赔偿违约损失的诉讼请求，属于债权请求权，诉讼时效从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，自一审法院作出（2011）城民一重字第36号民事判决后，小区业主即可向豫新公司主张违约损失赔偿，但鉴于豫新公司应赔偿小区业主违约损失的相关事实及计算方式是在二审法院2016年6月21日作出（2016）琼02民终82号民事判决后才最终确定，故从充分保护小区业主的权利考虑，本案的诉讼时效可自2016年6月21日起计算，孙玉山于2017年3月20日起诉，并未超过法定诉讼时效。二审判决以豫新公司违约行为一直处于持续状态为由，认定孙玉山的起诉未超过诉讼时效的判决理由虽然不当，但确认孙玉山起诉本案并未超过诉讼时效的处理结果正确，故豫新公司关于孙玉山起诉超过诉讼时效的再审理由，缺乏充分的事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，二审判决认定基本事实不清，处理结果欠当，应予纠正。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下： 一、撤销海南省三亚市中级人民法院（2017）琼02民终1444号民事判决和三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初2509号民事判决； 二、再审申请人郑州豫新置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向被申请人孙玉山赔偿违约损失22895.83元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费483元，二审案件受理费966元，由孙玉山负担724.5元，郑州豫新置业有限公司负担724.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 赖凯萍 审 判 员 张红菊 审 判 员 夏 艳 审 判 员 吴浩云 审 判 员 郑 船 二〇一九年四月二十八日 法官助理 方亚菲 书 记 员 李一帆 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；