吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉07民终1598号上诉人（原审原告）：王伟，男，1975年2月12日出生，汉族，无职业，现住吉林省扶余市。委托诉讼代理人：常静，吉林车宏伟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李晓书，女，1978年1月5号出生，汉族，现住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：潘石，吉林良佐律师事务所律师。原审第三人：李德友，男，1968年9月1日出生，汉族，无职业，其他信息不详（现下落不明）。原审第三人：薛晓芹，女，1970年4月12日出生，汉族，无职业，其他信息不详（现下落不明）。上诉人王伟因与被上诉人李晓书，原审第三人李德友、薛晓芹案外人执行异议纠纷一案，不服吉林省松原市宁江区人民法院（2017）吉0702民初6115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王伟及其委托诉讼代理人常静，被上诉人李晓书及其委托诉讼代理人潘石到庭参加诉讼。原审第三人李德友、薛晓芹经法庭传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已缺席审理终结。王伟上诉请求：1.撤销一审判决；2.停止对（2016）吉0702执1076-1民事裁定的执行。事实和理由：王伟与李德友、薛晓芹夫妇于2014年9月10日签订《楼房买卖协议》，李德友、薛晓芹将位于吉林省松原市宁江区伯都讷学府名城371D号4单元602室的楼房以抵账形式出售给王伟，约定房屋总价款为人民币贰拾万元整。《楼房买卖协议》签订后，李德友当日即将其于2010年6月23日与金元公司签订的《商品房买卖合同》等原始材料以及房屋均交付给王伟，王伟对涉案房屋进行了装修并入住至今。2015年，李晓书与李德友因民间借贷纠纷一案涉诉，一审法院依李晓书的申请于2015年4月24日作出（2015）宁民诉前保字第61号民事裁定，对王伟所购买的吉林省松原市宁江区伯都讷街学府名城371D号4单元602室楼房予以查封，查封期限二年。2016年1月18日，一审法院作出（2015）宁民初字第1917号民事判决，该判决生效后，李晓书提出申请，要求对上述查封的房屋予以强制执行。2017年3月14日，一审法院作出（2016）吉0702执1076-1民事裁定，继续查封该房屋，查封期限为三年。2017年9月19日，王伟依法向一审法院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述房屋的执行。2017年11月30日，一审法院作出（2017）吉0702执异66号执行裁定，裁定驳回王伟异议。2017年12月5日，王伟收到执行裁定对此结论不服，本案因而成诉。王伟认为，李德友于2014年9月10日签订的《楼房买卖协议》，是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，协议合法有效。同时，王伟购买涉案房屋后，虽未办理产权过户登记，但王伟已支付全部价款并实际占有标的物至今。根据《中华人民共和国物权法》第15条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条规定，王伟取得涉案房屋后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同效力，且未办理产权过户手续是开发商对整个小区的房屋都未给办理房屋产权证，王伟在本案中并无过错。一审法院未支持王伟的诉讼请求是错误的。王伟提供的证据包括《房屋买卖合同协议书》、《学府物业证明》、缴纳电费提醒单、吉林银行缴费凭证、自来水公司收费凭证、学府名城证明、签订阁楼的入网配套协议书、供热楼房收取发票、吉林吉视传媒受理单、互联网申请协议及申请表、家电收据等，均可证明王伟已合法占有该案涉房屋。另外，未办理产权过户手续是开发商及房产部门对整个小区的房屋都未给办理房屋产权证，等开发商及房产部门开始办理房屋产权证后，该案涉房屋己被一审法院裁定扣押，王伟根本没有机会将案涉房屋过户到其名下。另外，王伟与李德友、薛晓芹达成以物抵债协议时原债务履行期限是否届满与案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益无绝对关联，一审法院亦无原债务履行期限已经届满的证据。综上，请求二审法院在查清事实的基础上，依法予以改判。李晓书辩称，1.关于涉案房屋的购买方式。王伟先称争议房屋是从李德友、薛晓琴处购得，后称是以房抵债，其陈述相互矛盾，证明双方不存在真实的房屋买卖关系；2.薛晓芹与王伟的妻子薛范是亲属关系。为了阻止执行程序顺利进行，双方存在恶意串通行为；3.薛晓琴、李德友未在执行程序提出异议，视为认可执行程序；4.薛晓琴于2016年冬天时还想用争议房屋抵顶李晓书的部分欠款，要求薛晓芹出庭说明情况。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。李德友二审未答辩，李德友一审述称，涉案房屋已经卖给王伟。薛晓芹一审、二审未答辩。王伟向一审法院起诉请求：1.立即停止对王伟购买的位于吉林省松原市宁江区伯都讷街学府名城371D号4单元602室的强制执行，解除对该楼房的查封（房屋价值20万元）；2.确认王伟与李德友于2014年9月10日签订的《楼房买卖协议》合法有效，并确认位于吉林省松原市宁江区伯都讷街学府名城371D号4单元602室归王伟所有；3.案件受理费由李晓书负担。一审法院认定事实：依李晓书申请，一审法院于2015年4月24日作出（2015）宁民诉前保字第61号民事裁定，对李德友、薛晓琴共有的位于吉林省松原市宁江区学府名城1期d号楼4单元602室一套房屋予以查封，期限为二年。2016年1月18日，一审法院作出（2015）宁民初字第1917号民事判决，判决薛晓芹、李德友于判决生效后立即偿还李晓书借款100万元。案件受理费13,800元、保全费5,000元由薛晓芹、李德友负担。该判决发生法律效力后，李晓书申请一审法院对李德友、薛晓芹强制执行，一审法院于2017年3月14日作出（2016）吉0702执1176-1号民事裁定，对吉林省松原市宁江区学府名城1期d号楼4单元602室房屋继续查封，期限为三年。王伟以“李德友、薛晓芹已将争议房屋抵账，并于2017年9月19日与李德友、薛晓芹签订了《楼房买卖协议》，李德友、薛晓芹将案涉房屋出卖给王伟，并实际交付给王伟使用”为由提出异议。一审法院于2017年11月30日作出（2017）吉0702执异66号执行裁定，驳回王伟的异议请求。王伟于2017年12月19日提起案外人执行异议之诉。庭审中，王伟提供各项费用收据、房屋买卖合同协议书、学府物业证明、缴纳电费提醒单、吉林银行缴费凭证、自来水公司收费凭证、学府名城证明、阁楼入网配套协议书、供热楼房发票、吉林吉视传媒受理单、互联网申请协议及申请表、家俱家电收据、松原市房地产查档证明材料、（2015）宁民诉前保全字第61号裁定、协助执行通知书、（2017）吉0702执异66号裁定等证据，证明房屋归王伟所有，涉案楼房未过户王伟无过错，王伟客观上无法对涉案房屋进行过户。经质证，李晓书对楼房买卖协议书的真实性有异议，楼房买卖协议书第一条可以明确看出房屋价格20万元，这个20是后填写的，跟其他字体、深浅度不一致，对收条真实性也有异议，王伟是农村户口，一次性支付20万元房款，没有支付凭证，无法证实收条金额已实际交付。对商品房买卖合同真实性无异议，学府名城出具的证明真实性有异议，无法看出物业公司对入住业户进行核实，并且该内容也与李晓书调查的伯都讷实际入住表不符。对电费提醒单真实性无异议，但是不能证明王伟在此实际居住，客户名称仅体现王伟名字。松原市自来水公司证据同电费票据质证意见一致。松原市供热公司开具的发票真实性无异议，但证明问题有异议，只能证明缴纳取暖费方式，无法证明房屋所有人和实际居住人。物业费收据同供热发票质证意见一致，电视收视费票据真实性无异议，但仅能证明王伟对2014年9月29日至2016年10月1日期间的有线电视进行付费。供热改造费票据没有原件，真实性无法核实。对互联网业务申请表真实性无异议，但表中装机地址与涉案房屋不符。水费缴费凭证只有两枚是原件，日期分别为2017年3月23日，2017年8月13日，从该两枚票据中仅可体现出该房屋进行了缴费，无法证明王伟证明的问题。其他收费凭证均为复印件，真实性无法核实。王伟购买的电视机、洗衣机等三枚收据与本案无关。剩余证据均是法院出具的文书，真实性无异议，但不能证明王伟证明的问题。李德友对上述证据无异议，认为都是真实的。李晓书提供(2017)吉0702执异66号案件执行异议申请书、不动产统一发票、学府名城物业缴费情况、伯都讷社区涉案房屋居住情况、吉林省高级人民法院2017第188号文件等证据，证明王伟与李德友、薛晓芹不存在真实的房屋买卖关系。王伟对上述证据有异议，认为证明不了李晓书证明的问题。李德友对上述证据无异议。一审法院认为,王伟提供的证据不足以证明其与李德友、薛晓芹之间以物抵债行为客观存在，且双方达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满。故王伟对于案涉被执行房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，法院不予支持，经审判委员会（2018）年第16次会议讨论决定。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条（二）项规定，判决：驳回王伟的诉讼请求。案件受理费4,300元，由王伟负担。本院二审期间，王伟递交新证据如下：1.2012年12月30日,李德友、薛颖（薛晓芹）为王伟出具的一份《欠条》，内容：欠人民币20万元,上系抬款年利息一分二厘。证明：王伟与李德友、薛晓琴签订《楼房买卖协议书》之前，买卖双方存在债权债务关系，无法提供原件是因为李德友、薛晓琴将房屋交付给王伟后将《欠条》收回。李晓书质证认为，该证据是复印件，真实性无法核实。薛颖，无法核实其具体是谁。2.松原市宁江区伯都讷社区2018年8月10日出具的一份《介绍信》，内容：王伟、薛范、王士权、王美媛是（在）我辖区学府名城D号楼4单元阁楼702室居住。证明：买卖关系存在，已入住。李晓书质证认为，真实性无法核实。3.2018年度学府D#4单元6层2室《采暖费发票》、《自来水公司收费凭证》、《燃气专用收据》、《物业费收款收据》。证明：买卖关系存在，已入住。李晓书质证认为，真实性无法核实，仅能证实法院查封后王伟可能在涉案房屋内居住，无法证实所有权归王伟。4.证人郭郡郁证言。内容：李德友借钱的时候我在场，王伟家孩子出生办酒席，李德友拿钱用的是黄皮合同抵押。后期还不上钱用房抵债签订的协议，让我作为中间人签字。王伟和李德友是堂叔伯连襟。钱肯定不都是王伟的，是在别人那儿凑的现金，头几天打电话，摆酒席当天拿的钱，当时李德友说是买大翻斗车。签买卖协议的时候李德友他们还拿了结婚证复印件，他们是否离婚我不知道，他们现在什么情况我也不知道。涉案房屋现在王伟自己住呢，面积大概40多平方米。买到手的时候我还去了，是六楼带阁楼。当时因为面积小要扩面积，当时就交房子了。签订协议时候是薛晓芹的妹妹薛平住着，是我用车将东西拉到松原大学那儿……签订买卖协议后不几天就搬家了，李德友夫妻在借钱现场出具的欠据。欠据在签订买卖协议的时候被李德友收回了，我们还把欠据复印了一张。全程我都在现场。2014年9月份，具体哪一天不记得了……欠据内容是李德友写的，买卖协议我记不清了。就复印的时候我没去，但是我说了把所有东西都复印意见。房子20万元，借款也是20万元，利息头一年给了，第二年没给。签完买卖协议欠一年利息。20万元就顶房子了，后来他们有要利息，王伟说钱不是自己的，又出了一个2万多的欠条。证明：2014年9月10日签订合同，交钥匙后王伟买家电，扩建阁楼。李晓书质证认为，证人证言与王伟陈述前后矛盾，证人称王伟自己住，王伟称开始租出去住，证人称利息与实际借款约定不相符，证人与王伟陈述前后矛盾。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.薛晓芹曾用名薛颖，薛晓芹与李德友系夫妻关系，与王伟妻子薛范系亲属关系；2.因李晓书与薛晓芹、李德友民间借贷纠纷一案，经李晓书申请，一审法院于2015年4月24日作出（2015）宁民诉前保字第61号民事裁定，查封了李德友、薛晓琴名下位于吉林省松原市宁江区学府名城1期d号楼4单元602室一套房屋，期限为二年。2016年1月18日，一审法院作出（2015）宁民初字第1917号民事判决，薛晓芹、李德友于判决生效后立即偿还李晓书借款100万元。案件受理费13,800元、保全费5,000元由薛晓芹、李德友负担。该判决发生法律效力后，李晓书申请一审法院对李德友、薛晓芹强制执行。2017年3月14日，一审法院作出（2016）吉0702执1176-1号民事裁定，继续查封吉林省松原市宁江区学府名城1期d号楼4单元602室房屋，期限为三年。3.2017年9月19日，王伟以“李德友、薛晓芹已将争议房屋抵账，并于2014年9月10日与李德友、薛晓芹签订了《楼房买卖协议》，李德友、薛晓芹将案涉房屋出卖给王伟，并实际交付给王伟使用”为由提出异议，一审法院于2017年11月30日作出（2017）吉0702执异66号执行裁定，驳回王伟的异议请求。王伟于2017年12月19日提起案外人执行异议之诉。4.王伟称：“因薛晓芹与薛范是亲属关系，2012年间李德友、薛晓芹向其借款20万元，于孩子出生摆酒席当天出具欠据，后因无法偿还借款本息，双方于2014年9月签订买卖协议，有中间人郭郡郁在场，签订协议后几日李德友、薛晓芹向王伟交付房屋管理至今”，王伟提供如下证据支持其主张：（1）2012年12月30日，李德友、薛颖（薛晓芹）为王伟出具的一份《欠条》（复印件），内容：欠人民币20万元,上系抬款年利息一分二厘；（2）2014年《楼房买卖协议书》，内容：李德友、薛晓芹现有位于宁江区学府名城第371D（幢）4单元602号房面积为44.99平方米，楼上另带阁楼约7平方米左右出售给王伟，房屋价格为20万元整，该房屋应向开发商所交入住费用李德友、薛晓芹已全部付清，王伟不再另行缴纳，如李德友、薛晓芹有漏交款项再次发生的费用由李德友、薛晓芹负责。付款方式：李德友、薛晓芹欠王伟20万元整，把楼作价20万元整。李德友、薛晓芹已（以）楼抵债。王伟缴纳房款后，李德友、薛晓芹将房屋所有材料（购房合同、向开发商交纳的入住费所有票据）全部给付王伟，如发生李德友、薛晓芹一房多卖的情况，李德友、薛晓芹赔偿王伟该房屋全额房价的双倍房款。双方买卖协议达成后，房照没下来在过户之前，如遇房屋涨价等事项李德友、薛晓芹不得反悔，如反悔按购房价格双倍赔偿王伟。在过户期间李德友、薛晓芹无偿提供所需证件，过户费用由王伟自行承担。甲方：李德友、薛晓芹；乙方：王伟；中间人：郭郡郁。（3）2014年9月10日，李德友、薛晓芹出具《收条》，内容：今收王伟买李德友位于宁江区学府名城第371D幢4单元602号房款20万元。（4）2010年6月23日，松原市宁江区金元房地产开发有限责任公司（下述简称金元公司）与李德友签订《商品房买卖合同》，李德友在金元公司购买争议房屋。（5）2010年至2011年金元公司收取李德友款项的《收据存根》共10张。（6）2014年9月27日，松原市供热公司收取王伟学府D幢4单元602室采暖费1,281.93元。（7）2014年9月29日，王伟与松原市供热公司签订一份《协议书》（松原市供热公司签章），内容：王伟申请入网学府D幢4单元602室阁楼，其主体建筑入网时未办理手续，属于非用热性建筑，现王伟申请入网……王伟在供热前足额交齐当期供热费……入网阁楼必须与主楼热用户捆绑交费。（8）2014年9月29日，松原市供热公司收取学府D幢4单元602室阁楼入网配套费、2014年度至2015年度采暖费（12*38+12*28.5=798元）。（9）2015年10月18日，松原市供热公司收取王伟学府D幢4单元602室采暖费1,623.93元。（10）2014年9月29日，学府名城物业收取王伟D#-4-602室2012年至2015年物业费、二次供水、楼道灯费1,411元（2015年至2017年略）。（11）2014年9月29日，吉视传媒为王伟办理学府名城D号楼4单元602室基本维护费、机顶盒等《业务受理单》。（12）2014年9月29日，吉视传媒收取王伟学府名城D号楼4单元602室付费电视节目费600元、基本收视费300元。（13）2018年4月4日，学府名城物业出具《证明》，内容：王伟是松原市宁江区伯都讷大街学府名城D号楼4单元602室业主，于2014年9月5日入住至今。5.2014年5月13日，李德友与薛晓芹自愿达成《离婚协议书》，内容：二人原系夫妻关系，1990年10月1日登记结婚，现因感情不合自愿离婚。同日，李德友、薛晓芹在松原市宁江区民政局婚姻登记处办理离婚登记手续。本院认为，本案争议焦点为：王伟就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，依据上述法律规定，王伟应当就其执行标的享有足以排除强制执行的权益承担举证责任。关于王伟与李德友、薛晓芹之间是否存在债权债务法律关系问题。郭郡郁证实：“王伟和李德友是堂叔伯连襟……头几天打电话，孩子出生摆酒席当天拿的钱，当时李德友说是买大翻斗车”，王伟另外提供2012年12月30日李德友、薛晓芹出具的《欠条》（复印件），2014年9月10日李德友、薛晓芹出具的《收据》，上述三份证据从时间上吻合，证明王伟与李德友、薛晓芹之间存在债权债务关系。李晓书认为薛晓芹、薛范系亲属关系，双方存在恶意窜通行为，但并未提供有效证据证实此事实的存在。关于王伟与李德友、薛晓芹之间是否存在以房抵债法律关系问题。郭郡郁证实：“李德友拿钱用的是黄皮合同抵押。后期还不上钱用房抵债签订的协议，让我作为中间人签字……房子20万元，借款也是20万元……”，王伟另外提供2014年9月10日与李德友、薛晓芹签订的《房屋买卖协议书》、2010年6月23日李德友与金元公司签订的《商品房买卖合同》、2010年至2011年金元公司收取李德友款项的《收据存根》，上述证据与《房屋买卖协议书》中关于“李德友将购房合同、入住费所有票据交付给王伟”约定内容吻合，王伟现持有“李德友购房合同”、“入住费票据”，李德友在一审法院开庭过程中认可与王伟的以房抵债行为，能够证明在李德友、薛晓芹未能及时偿还王伟欠款的情况下，双方达成用欠款抵顶房款的约定，《房屋买卖协议书》是双方在自愿协商的基础上达成的，不违反法律强制性规定，应认定为合法有效的。关于王伟是否于法院查封前合法占有房屋问题。郭郡郁证实：“买到手的时候我还去了，是六楼带阁楼，当时因为面积小要扩面积。当时就交房子了，签订协议时薛晓芹的妹妹薛平住着，是我用车将东西拉到松原大学那儿……签订协议后不几天就搬家了……”，王伟另外提供的多份证据显示，2014年9月27日松原市供热公司收取王伟争议房屋的采暖费1,281.93元，2014年9月29日王伟与松原市供热公司签订“争议房屋阁楼入网申请”《协议书》，《协议书》标明“王伟应在供热前足额交齐当期供热费，入网阁楼必须与主楼热用户捆绑交费”，松原市供热公司同日收取王伟争议房屋的阁楼入网配套费以及2014年度至2015年度采暖费798元，2015年10月18日松原市供热公司收取王伟争议房屋采暖费1,623.93元，2014年9月29日学府名城物业收取王伟争议房屋2012年至2015年物业费、二次供水、楼道灯费1,411元，2014年9月29日吉视传媒为王伟办理争议房屋的有线电视基本维护费等业务，吉视传媒于同日收取王伟付费节目费600元、基本收视费300元，2018年4月4日学府名城物业出具《证明》证实“王伟于2014年9月5日入住争议房屋至今”，综合上述证据证实一审法院2015年4月24日第一次查封前、2017年3月14日第二次查封前，王伟已经合法占有使用了争议房屋。关于未办理过户登记手续是否因王伟自身原因所致问题。王伟称“开发商及房产部门对整个小区均未办理房屋产权证，可以办理时房屋已被法院查封”，该陈述符合客观实际，未能过户非王伟自身过错所致。如前所述，王伟提供的上述一系列证据，能够形成完整、清晰的证据链条，证实王伟与李德友、薛晓芹因债务关系转换为买卖关系，并于签订《房屋买卖协议书》后，李德友、薛晓芹完成了交付房屋义务，王伟合法占有使用房屋至今，且争议房屋未办理过户登记手续其无过错。因此，王伟对登记在李德友名下的争议房屋享有能够排除执行的权利。综上所述，王伟的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项之规定，判决如下：一、撤销吉林省松原市宁江区人民法院（2017）吉0702民初6115号民事判决；二、王伟与李德友、薛晓芹签订的《房屋买卖协议书》有效；三、停止对吉林省松原市宁江区人民法院（2016）吉0702执1176-1号民事裁定的执行。一审案件受理费4,300元，由王伟负担；二审案件受理费4,300元，由李晓书负担。本判决为终审判决。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  邵国政二〇一九年四月十八日书记员  梁婷婷