上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初11385号原告：上海塘桥投资管理中心，住所地中国(上海)自由贸易试验区东方路**。法定代表人：沈巍峰，总经理。委托诉讼代理人：陈如浪，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈如波，上海市锦天城律师事务所律师。被告：徐万林，男，1960年5月29日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：王文君(系被告徐万林妻子)，住上海市黄浦区。原告上海塘桥投资管理中心(以下简称塘桥中心)与被告徐万林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告塘桥中心的委托诉讼代理人陈如波，被告徐万林的委托诉讼代理人王文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告塘桥中心向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告租金人民币(币种下同)45,000元；2.被告支付原告自2019年1月1日起至2019年1月9日止，按日租金2倍标准计算的使用费；3.被告支付原告逾期付款违约金(自2018年9月21日起，每逾期一日，按尚欠租金的5%计算至判决生效之日止)；4.被告支付电费175.94元。事实和理由：2015年12月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租上海市浦东新区蓝村路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，年租金18万元，按季度支付，先付后用，合同租期至2018年12月31日到期。被告于2019年1月9日搬离系争房屋，但被告一直拖欠2018年10月1日至2018年12月31日的租金及2019年1月份电费，故原告诉请如前。被告徐万林辩称，不同意原告诉讼请求。1、2018年10月31日，原告告知被告，系争房屋为违章建筑，因为政府整顿，要求被告返还，考虑到被告对房屋进行了装修，2018年6月份增加了设备，原告同意免费让被告使用房屋到2018年年底。2、2018年12月31日，被告就搬清了。因为2019年1月1日放假，所以被告在2019年1月2日打电话给原告工作人员，要求交接，但原告没有来。双方在2019年1月9日办理了交接，并结清了水电费。3、交纳的押金1万元，要求原告返还。经审理查明，2015年12月17日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租被告，房屋面积100平方米，租期3年，自2016年1月1日至2018年12月31日止，年租金18万元，按季度先付后用。在合同签订当日，乙方应支付首期租金，以后应于下一支付周期开始前10天支付下期租金。逾期支付的，每逾期一日，乙方须按租金的5%支付滞纳金，逾期超过10天，甲方有权终止合同。乙方承租期间的水电费等按规定征收的杂费，由乙方负责按时缴纳。合同签订时，乙方须向甲方支付保证金1万元，合同正常终止时由甲方如数归还乙方，乙方如有违约则不予归还。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还房屋，未经甲方同意逾期返还的，每逾期一日，乙方应按日租金2倍向甲方支付房屋占用期间的使用费。2018年10月31日，原告向被告发送通知书，告知被告由于政府违建整顿等原因需要收回房屋，租赁期限满后终止双方租赁关系，不再续租，被告应于2019年1月1日自行搬离。2019年1月9日，原、被告签订《房屋交接表》，载明电费、水费全缴清。原告表示，被告缴清的是交接当天的已出账单，2019年2月份才出2019年1月份的电费账单。2019年2月份电费账单显示，2019年1月1日至2019年1月31日，系争房屋内产生的电费175.94元，备注栏记载，2019年1月账款3,203.4元已收到。2019年3月份电费账单显示，2019年2月1日至2019年2月28日，系争房屋内产生的电费2.27元。另查，2004年9月23日，原告出具收据，载明收到被告蓝村路XXX号租房押金1万元。2010年1月6日，原、被告签订《租房协议书》，约定原告将蓝村路XXX号房屋出租被告，面积100平方米，租期自2010年1月1日至2012年12月31日，押金1万元。2013年1月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将蓝村路XXX号房屋出租被告，面积100平方米，租期自2013年1月1日至2015年12月31日，押金1万元。2008年3月3日，原告开具蓝村路XXX号2008年1月-3月租金发票；2010年3月3日，原告开具蓝村路XXX号2010年1月-3月租金发票；2010年9月6日，原告开具蓝村路XXX号2010年7月-9月租金发票。审理中，原、被告一致确认，被告已付租金至2018年9月30日，之后未付。原告表示，系争房屋没有产证，现已移交塘桥街道，另作他用，本案合同未收过押金，蓝村路XXX号房屋的押金已经结算完毕，即便存在押金，因被告违约，也无需再返还。被告表示，1999年开始承租原告房屋，蓝村路XXX号、498号实际为同一地址，押金交过1万元，之后一直延续。本院认为，因系争房屋为无证建筑，原、被告签订的《房屋租赁合同》应为无效。被告主张原告同意让其免费使用至2018年底，但未提供相应证据，本院不予采纳。原、被告于2019年1月9日交接房屋，被告应支付截至该日的房屋使用费。被告辩称2018年12月31日已经搬离，原告未在2019年1月2日接收房屋，导致交房时间延迟，并无证据予以佐证，本院难以采信。因合同无效，原告主张逾期付款违约金及按照日租金2倍标准计算使用费已无依据，本院难以支持。根据司法解释规定，本院参照合同约定的租金标准计算房屋使用费。关于电费，2019年2月份账单显示的电费区间为2019年1月1日至2019年1月31日，但现有证据可以证明双方在交接后系争房屋内仍有电费产生，因此不能认定175.94元全部是被告2019年1月1日至2019年1月9日期间使用发生。由于双方《房屋交接表》上未记载交接日的电表读数，故也无法根据电表读数确定被告实际使用数额。再则，《房屋交接表》明确记载电费、水费全缴清，足以认定双方就水电费结算清结完毕，即便确有小额遗漏，也应视为原告已放弃权利。故原告要求被告支付175.94元电费的请求，本院不予支持。鉴于合同无效，被告请求原告返还押金1万元，本院可予一并处理。原告主张蓝村路XXX号与498号为不同租赁标的，押金1万元为蓝村路XXX号房屋租赁押金，与本案无关。本院认为，虽然被告仅能提供2010年之后的租赁合同，但从2010年的合同来看，约定租赁标的为蓝村路XXX号，但租金发票开具的却是蓝村路XXX号，而且几份合同约定的租赁面积均相同，足以说明被告承租标的未作过变更。租赁双方在续签合同后，将原有押金延续至新合同的做法符合交易惯例，在原告无证据证明原押金已结算完毕的情况下，被告主张该1万元已延续为本案合同押金的说法，本院可予采信。因合同无效，原告提出被告违约不予退还押金的意见，本院不予采纳。综上，本院判决原告返还被告押金1万元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告徐万林应于本判决生效之日起十日内支付原告上海塘桥投资管理中心房屋使用费(自2018年10月1日起至2019年1月9日止，按照年租金18万元的标准计算)；二、原告上海塘桥投资管理中心应于本判决生效之日起十日内返还被告徐万林押金1万元；三、驳回原告上海塘桥投资管理中心其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,891.95元，减半收取2,445.97元，由原告上海塘桥投资管理中心负担1,939.97元，被告徐万林负担506元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇一九年四月二十四日书记员  陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……