广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初6015号原告蔡清雄，男，1985年7月28日出生，汉族，住所地广东省广州市番禺区。委托代理人梁伟杰、张致诚，均是广东高特律师事务所律师。被告陈国富，男，1989年8月2日出生，汉族，住所地广东省电白县。被告广州市张扬服装有限公司，住所地广东省广州市荔湾区江北路****。法定代表人陈国富，总经理。上列被告共同委托代理人姚元荣、符微丽，分别是北京市盈科（广州）律师事务所律师和实习人员。被告张平，女，1943年6月10日出生，汉族，住所地，住所地广州市海珠区iv>原告蔡清雄诉被告陈国富、广州市张扬服装有限公司（以下简称张扬公司）、张平物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁伟杰、张致诚，被告陈国富(又是被告张扬公司的法定代表人)及其与被告张扬公司的共同委托代理人姚元荣、符微丽到庭参加了诉讼。被告张平经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，期限届满没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称，其经司法拍卖途径于2017年10月20日购得广州市荔湾区光复中路254号房屋的产权。海珠区人民法院(2015)穗海法执字第2497号之三执行裁定书裁定涉案房屋的所有权及相应的其他权利自该裁定送达其时（即2017年11月6日）起转移。经其了解，涉案房屋的原业主被告张平与被告陈国富于2016年9月21日签订了关于涉案房屋的租赁合同，约定将涉案房屋的首层出租给被告陈国富作商业用途，租赁期从2016年10月1日至2019年9月30日，租金每月支付，2017年10月1日至2019年9月30日的租金为每月10500元。被告陈国富租赁涉案房屋主要用于被告张扬公司的经营。根据租赁合同约定，被告陈国富只是承租涉案房屋首层67.59平方米的面积，但经其实地了解，涉案房屋的二、三、四层实际均被被告陈国富和被告张扬公司侵占使用。该行为己严重侵害其合法权益。其在拍得涉案房屋后于2017年10月27日曾与两被告协商，限期要求交还涉案房屋，但两被告不予理会，之后其委托广东高特律师事务所律师发出律师函要求两被告马上清空涉案房屋的二、三、四层并交还给其使用，但两被告仍不予配合，故起诉要求：1、三被告于10天内清空涉案房屋的二、三、四层并交还给其使用，房屋交还时应保持原有的结构和现有的设施；2、被告陈国富、张扬公司从2017年11月6日起向其支付涉案房屋二、三、四层的房屋占用费，直至实际交还涉案房屋给其之日止，（第二层占用费5862元/月、第三层3811元/月，第四层1230元/月，第二至四层每月占用费共10903元），被告张平承担连带责任；3、案件受理费由三被告承担。被告陈国富、张扬公司辩称，其不同意原告的诉讼请求。其和原告不存在房屋租赁合同关系，与其发生房屋租赁关系的是被告张平。根据合同的相对性，原告无权起诉其。其不负有交付房屋给原告的义务。涉案房屋2017年11、12月的租金其已根据合同约定向被告张平支付，不存在拖欠租金的行为，所以其也无法向原告支付租金。其基于与出租人被告张平签订了房屋租赁合同而占有涉案房屋，该租赁合同已经相关部门登记备案，其是合法占有涉案房屋。根据合同法规定，其按合同的约定履行合同没有过错，也没有违反合同的行为以及侵权行为，不需要重复履行租金的义务，不应向原告支付涉案房屋的租金。由于被告张平提前解除了合同关系，其在2017年12月将房屋交还给被告张平，双方的合同关系已解除，其不存在交付涉案房屋的义务。2017年12月19日才收到原告的律师函告知房屋的所有权发生变更，其与被告张平签订的合同约定是按月交付，每月5日前需要交纳下一个月的租金，所以12月5日其已交付了12月的租金。在原告告知房屋所有权变更前其已交纳12月5日的租金，该交纳行为是善意的，其无法重复交纳12月的租金。司法执行的是被告张平的房屋，负有财产交付义务的是被告张平。即使存在房屋迟延交付行为，原告应向被告张平主张权利，而非向其主张权利，原告向其主张权利主体有错误。对于原告主张的第二至四层的房屋占有使用费，根据其与被告张平的口头约定，第二至四层的租金是包括在第一层的租金内，第二至四层是免费提供给其使用。第二至四层对其来说没有任何使用价值，其仅是临时摆放一部分东西，在原告主张权利的时候，其已将第二至四层的东西清空，没有占用第二至四层。第四层是违章建筑，原告也无权主张租金。原告主张第二至四层的租金证据不足。被告张平没有提出答辩意见和举证。经审理查明，查册时间2017年11月28日的《广州市不动产登记查册表》记载荔湾区光复中路254号房屋建筑面积180.34平方米。被告陈国富、张扬公司确认该房屋产权人为被告张平。2016年9月2日，被告陈国富（乙方）与被告张平（甲方）签订《房屋租赁合同》（№0001315），约定：甲方房屋坐落于广州市荔湾区光复中路254号，建筑面积180平方米；该房屋用途为商业；租赁期限自2016年10月1日至2017年9月30日止；该房屋租金为10000元整，租金按月结算，由乙方于每月的1日交付给甲方，交租方式以（现金）或转帐到工行帐号罗伟霞；等。2016年9月21日，被告陈国富（乙方）与被告张平（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在荔湾区光复中路254号首层的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积67.59平方米；2016年10月1日至2017年9月30日月租金额10000元，2017年10月1日至2019年9月30日月租金额10500元；等。该合同经租赁登记备案并于2018年1月1日因出租人单方提前解除合同注销备案。2017年10月21日，本院出具《成交确认书》，内容为：标的物名称广州市荔湾区光复中路254号；用户姓名蔡清雄通过竞买号E4326于2017年10月20日在广州市海珠区人民法院于淘宝网开展的“广州市荔湾区光复中路254号”司法拍卖项目公开竞价中，以最高应价胜出；该标的物网络拍卖成交价格3976500元；标的物最终成交以广州市海珠区人民法院出具拍卖成交裁定为准；等。2017年11月6日，本院作出(2015)穗海法执字第2497号之三执行裁定书，载明：本院依据已经发生法律效力的广州市中级人民法院(2014)穗中法民一终字第4249号民事判决书，已向被执行人发出执行通知书，责令被执行人履行上述判决书确定的义务；但被执行人未履行，为此依法查封了被执行人张平所有的位于广州市荔湾区光复中路254号房屋的产权，经本院依法委托拍卖，于2017年10月20日由买受人蔡清雄以3976500元购得；裁定准蔡清雄以3976500元购买被执行人张平所有的位于广州市荔湾区光复中路254号房屋；上述房屋的所有权及相应的其他权利归买受人蔡清雄所有；上述房屋的财产权自本裁定送达买受人蔡清雄时起转移；买受人蔡清雄可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续；等。查册时间2018年10月16日的《广州市不动产登记查册表》记载：房产地址荔湾区光复中路254号，房屋建筑面积180.34平方米，层数3，登记时间2018年7月30日，产权人蔡清雄，占有部分全部（权属人），房屋所有权取得方式为裁定；等。原告因要求被告陈国富、张扬公司交还房屋及支付房屋占用费而向广州市荔湾区人民法院提起诉讼[案号：(2018)粤0103民初436号]。该院于2018年1月3日立案后对管辖问题请示广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2018年4月8日作出(2018)粤01民他42、43号《关于原告蔡清雄诉被告陈国富、被告广州市张扬服装有限公司房屋租赁合同纠纷两案管辖问题的批复》，答复如下：上述两案指定由广州市海珠区人民法院管辖，请你院将案件材料移送给广州市海珠区人民法院，由该院立案审理。广州市荔湾区人民法院于2018年4月28日将该案移送本院审理。本院于2018年6月4日立案。在本案审理期间，原告与被告陈国富、张扬公司均确认2018年1月涉案房屋四层都处于空置状态。原告表示：其经拍卖取得涉案房屋，以所有权法律关系来主张本案权利，不是基于三被告之间的房屋租赁合同关系；其认为拍卖成交后交付房屋对象是被告张平；其没有向被告张平主张过房屋的交付。被告陈国富、张扬公司表示：其签订的房屋租赁合同是整栋房屋，但仅对首层进行备案；涉案房屋第二至四层主要由被告张扬公司使用；其使用涉案房屋至2017年12月15日，租金交到2017年12月31日；关于租金的问题，根据第1315号房屋租金合同第4条约定，除了12月的租金是支付给被告张平外，其余租金都是支付给罗伟霞，付款人是张鹏展，张鹏展是被告张扬公司的财务；其是交整栋楼的租金；其在12月15日已经将涉案房屋给回被告张平，被告张平在2018年1月5日将押金20000元退回给其；其把涉案房屋的钥匙交给被告张平带来的人就没有办理其他交接手续；其与被告张平之间的租赁合同是按编号为0001315的租赁合同来履行；2018年1月份之后原告已将涉案房屋出租给其他人。对于本院关于2018年1月份之后原告是否把涉案房屋出租给其他人的询问，原告表示需要庭后核实，但原告没有在本院限期内提交书面答复。原告为证明其诉讼主张，还提交了如下证据：1、广东高特律师事务所于2017年12月13日向被告陈国富出具的《律师函》，内容为：蔡清雄先生通过司法拍卖程序，已于2017年10月20日购得原属张平所有的位于广州市荔湾区光复中路254号房屋全部的产权，根据(2015)穗海法执字第2497号之三执行裁定书的裁定，从2017年11月6日起，上述房屋的所有权及相应的其他用益物权就归蔡先生所有。因你与原业主张平签订了上述房屋首层的租赁合同，用于广州市张扬服装有限公司的经营，根据法律规定，上述房屋的租赁权将由蔡先生承继，因此从2017年11月6日起，你应按原租赁合同的约定，向蔡先生支付上述房屋的租金。另根据原租赁合同约定，你只是承租上述房屋的首层67.59平方米的面积，但据蔡先生了解，上述房屋的二、三、四层实际亦由你及贵公司占用，你及贵公司的行为已侵害了蔡先生的合法权益，蔡先生要求你及贵公司马上清空上述房屋的二、三、四层并交还给蔡先生使用。请你收到本函后三天内向蔡先生支付相应的房屋租金，并将上述房屋的二、三、四层交还给蔡先生使用，否则蔡先生将委托本律师对上述事宜提起诉讼，据原房屋租赁合同第八条第九项的约定及《合同法》二百二十七条的规定，蔡先生有权解除与你的租赁合同关系，并有权追究你及贵公司的房屋占用费；等。2、照片。3、《2016年广州市房屋租金参考价》。经质证，被告陈国富、张扬公司对上述证据的质证意见为：第1项证据有收到，对律师函陈述的内容不确认，根据妥投证明，邮件是在12月16日邮寄，19日才由其签收，根据其与被告张平签订的房屋租赁合同第3条的约定，其在收到律师函的时候已经支付了12月的租金，不存在拖欠12月、1月的租金，其支付租金是善意的，无须重复支付租金；对第2项证据不确认，照片仅证明拍照当天的情况，无法证明拍照前后的情况，其得知涉案房屋可能存在纠纷的时候已经清场第二至四层；对第2项证据的真实性确认，与其无关联性，第二至四层的租金与参考价无关，涉案房屋第二至四层是没有别的楼梯或出入口，只能从首层进出，所以首层租出去后，第二至四层就没什么意义。被告陈国富、张扬公司为证明其支付租金情况提交了客户姓名为张鹏展的《中国民生银行个人账户对账单》，其中记载2017年11月11日向罗伟霞转账10500元及2017年12月8日向张平转账10500元。经质证，原告对该证据的质证意见为：真实性确认，不确认关联性，收款人名称除了12月的，其余都是罗伟霞，无法证明上述转帐是关于涉案房屋的租金，12月转款的证明，其也不认为是12月的租金，该事实需要被告张平本人核实。经本院询问，张鹏展表示其是张扬公司的员工，张平是其公司之前租赁的房屋的房东，向张平、罗伟霞的转账均是陈国富叫其转的租金，其对该款项不主张任何权利，由陈国富主张权利。经本院释明，原告表示坚持其诉讼请求。本院认为，原告通过拍卖购得广州市荔湾区光复中路254号房屋并办理了过户登记，是该房屋的权属人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，被告陈国富对其于2016年9月与被告张平签订租赁合同使用涉案房屋至2017年12月15日及交租金至2017年12月31日的主张提交了上述《房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》及《中国民生银行个人账户对账单》加以证明。张鹏展表示其向张平、罗伟霞的转账均是陈国富叫其转的租金，其对该款项不主张任何权利，由陈国富主张权利。由此可见，被告陈国富在原告取得涉案房屋权属前已经租赁并与被告张扬公司实际使用涉案房屋。被告陈国富、张扬公司向被告张平及指定收款人支付租金至2017年12月有合同依据。根据本案现有证据并不能证明上述《房屋租赁合同》已由《广州市房屋租赁合同》替代，故本院对被告陈国富、张扬公司租赁整栋房屋的主张予以采信。原告提交的《广州市不动产登记查册表》记载涉案房屋为3层，故原告主张该房屋四层的权利缺乏依据，本院均不予支持。鉴于原告提交的证据不足以证明其在发出《律师函》前已向被告陈国富、张扬公司告知产权人身份及要求搬迁，且被告陈国富已经按租赁合同约定实际支付租金至2017年12月，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力的规定，本院对原告要求被告陈国富、张扬公司向其支付涉案房屋二、三层2017年11月、12月房屋占用费的请求不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款规定：对一方当事人陈述的事实，另一方当事人既未表示承认也未否认，经审判人员充分说明并询问后，其仍不明确表示肯定或者否定的，视为对该项事实的承认。上述《广州市房屋租赁合同》于2018年1月1日因出租人单方提前解除合同注销备案。原告与被告陈国富、张扬公司均确认2018年1月涉案房屋四层都处于空置状态。被告陈国富表示2018年1月份之后原告已将涉案房屋出租给其他人。对于本院关于2018年1月份之后原告是否把涉案房屋出租给其他人的询问，原告表示需要庭后核实，但原告没有在本院限期内提交书面答复明确表示肯定或者否定，故应视为对该项事实的承认。经本院释明，原告表示坚持其诉讼请求，故本院对原告要求被告陈国富、张扬公司于10天内清空涉案房屋的二、三层并交还给其使用，房屋交还时应保持原有的结构和现有的设施及被告陈国富、张扬公司向其支付涉案房屋二、三层2017年12月后房屋占用费的诉讼请求均不予支持。如上所述，本院对原告要求被告张平承担房屋占用费连带责任的诉讼请求也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。本案受理费346元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张伟雄人民陪审员  曾雪敏人民陪审员  钟克山二〇一九年四月三十日书 记 员  许玉婷林斯雅