北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0111民初13221号原告：北京涵睿兄弟商贸有限公司，住所地北京市房山区长阳镇嘉州水郡****1-603。法定代表人：何爱竹，董事长。委托诉讼代理人：李红建，男，北京涵睿兄弟商贸有限公司股东。被告：刘金萍，女，1975年9月16日出生，汉族，住北京市丰台区。原告北京涵睿兄弟商贸有限公司（以下简称涵睿公司）与被告刘金萍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵鹏杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告涵睿公司委托诉讼代理人李红建，被告刘金萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。涵睿公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方合同解除；2.判令被告退还原告（2018年5月-12月份）8个月的房租款26666.67元；3.判令被告退还原告预存电费（按实计算）；4.判令被告赔偿原告装修费175825.79元；5.判令被告赔偿合同违约金20万元；6.判令被告赔偿原告因水管跑水造成的损失4500元；7.判令被告赔偿原告搬家费6000元；8.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年11月26日签订房屋租赁合同，原告支付给被告租金4万元整，合同约定原告租用被告坐落于×镇×村×区×号的一栋三层楼房作为原告的办公和住宿。合同签订后原告开始房屋装修。原告入住后，房屋墙面因建筑主体质量原因大面积的返潮渗水、墙皮脱落、屋面漏雨、水管接口开胶跑水，因墙面严重返潮的原因造成原告的家具腐蚀变形，水管跑水把原告物品浸泡，严重影响了原告的使用。原告多次找被告协商，直至现在也没有进行维修。依据以上事实，被告违反了合同第十条第一款约定，被告应当承担合同违约责任，原告有权要去被告赔偿原告各项损失。刘金萍辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，我没有任何违约行为，不同意解除合同。第二，原告陈述我不给修缮房屋不属实，我一直维护，2017年做的楼顶防水包括3层、2层，因为我的房子是2014年盖的，当时楼顶封顶是有塑料布，当时盖完楼房就做了防水，到2017年已经3年，防水重新做了一遍，因此原告陈述的漏水漏雨是不存在的；2018年6月21日我做了3面墙砖防水，防止返潮，所以原告陈述的不修缮我们不认可。第三，原告所有的东西都在房屋内放着而且长期锁门，因此不同意原告主张的退还8个月房租款。第四，原告所装修的就是墙面刮腻子，而且吊顶是简易的龙骨石膏板，当时地砖和楼梯都是我装修的，水电也是我接好的，当时刮腻子时我只看见一个人，没有看见任何的施工队，所以不认可原告主张的赔偿装修款。第五，我认为原告主张的违约金高出合同法规定，不认可。第六，关于水管跑水，房屋管道是我盖房由我建设的，房屋租赁给原告后长期无人居住，2017年地暖根本就没有开，是我给原告打电话催原告让其打开地暖，原告说不用开地暖，冻不了；冬天不开地暖温度很低，所以对PVC管造成损害，胶的接口处都有损害，长期无人居住对屋内设备疏于看护管理，我认可水管跑水和原告有责任。第七，不认可搬家费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的无异议证据，本院予以确认并在卷作证。本院认定事实如下：2016年11月26日，刘金萍（出租方甲方）与涵睿公司（承租方乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定:甲方出租给乙方位于北京市房山区×村房屋，房屋包含楼层三层，第二层安装有地采暖；房屋为毛坯交房，装修由乙方负责，厨房和厕所的橱柜、卫生洁具、热水器等由乙方负责；该房屋租赁期限为5年，自2017年1月1日起至2021年12月31日止；乙方向甲方承诺，租赁该房屋住宿、办公、停车、库房（不仅限于）等使用，但不能进行违法活动；房屋租金为每年4万元，租金支付方式为按年支付，签订合同后乙方支付甲方租金4万元，以后每年乙方应提前15日预付下一周期（年）的房屋租金。甲方应承担的费用：租赁期内，房屋和土地的产权税由甲方依法交纳。如果发生政府有关部门征收本合同中未列出项目但与该房屋有关的费用，应由甲方负担。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭证，向乙方返还相应费用。房屋租赁税费按国家规定各自承担。甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。乙方应承担的费用：水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁费、卫生费、上网费、室内设施维修费。关于房屋修缮与使用：1、在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外），甲方提出进行维修须提前3日书面通知乙方，乙方应积极协助配合；乙方向甲方提出维修请求后，甲方应在3日内提供维修服务；对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务；2、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方负责修复或经济赔偿；乙方如改变房屋的内部结构、装修或在房屋内部安装设备如对主体结构有安全影响的均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。合同变更、解除与终止：1、双方可以协商变更或终止本合同；2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响居住；（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住；3、房屋租金期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（2）损害承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（3）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（4）逾期未交纳应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；（5）拖欠房租累计2个月以上；4、租金期满合同自然终止；5、因不可抗力因素导致合同无法履行，合同终止。房屋交付及收回的验收：1、甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。2、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施设备有异议应当当场提出，当场难以检测判断的，应于2日内向对方主张。3、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。4、乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存放物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。5、乙方租赁期内在不影响房屋结构安全的前提下，可以对房屋的墙体进行改造，也可以在房屋内进行轻体墙的施工。甲方违约责任处理规定：1、甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额100%的违约金，甲方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿；2、由于甲方怠于履行维修义务或情况紧急，乙方组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应有效凭证；3、甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应提前60日通知乙方，按照合同总租金的20%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。4、租赁期满后，双方协商续租问题。乙方违约责任：1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同：（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（2）利用该房屋进行违法活动的；（3）拖欠房租累计2个月以上的；2、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，应提前60日通知甲方，乙方应该按合同总租金20%的额度向甲方支付违约金；3、租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金2倍的滞纳金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。免责条件：1、因不可抗力使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任；2、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补；3、不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”等相关内容。合同签订后，刘金萍依约将涉案房屋交付给了涵睿公司，涵睿公司给付了刘金萍租金4万元。此后，涵睿公司对承租涉案房屋后进行吊顶、墙面粉刷，安装室内门户门、监控、各种灯具、厨房橱柜、抽油烟机、热水器、坐便器、脸盆、楼梯扶手、壁纸等装修装饰。2017年年底，涵睿公司欲将涉案房屋进行转租，但刘金萍不同意转租。2018年2月15日，涉案房屋出现跑水。现涵睿公司认为跑水系刘金萍提供房屋质量不符合房屋承租条件；刘金萍认为跑水系涵睿公司使用不当导致。本院在庭审过程中释明，涵睿公司未在指定时间内提供合格的鉴定机构对房屋质量予以鉴定。现涵睿公司支付至2018年12月31日租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。首先，刘金萍与涵睿公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效，对双方当事人具有法律约束力。第二，根据合同约定承租方享有解除权的事由为刘金萍不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件严重影响居住以及刘金萍未尽房屋修缮义务严重影响居住，现涵睿公司依据此约定主张合同解除、返还房租、退还预存电费、支付违约金，但未提交充足证据予以证实涉案房屋不适租，故本院对该些诉讼请求不予支持。第三，涵睿公司主张涉案房屋存在建筑主体质量问题而导致其遭受损失，但未提交证据证实涉案房屋主体存在质量问题且未在法院指定时间内提供合格鉴定机构进行鉴定，故本院对涵睿公司主张的装修费损失、水管跑水损失、搬家费损失不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告北京涵睿兄弟商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费3548元，由原告北京涵睿兄弟商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  赵鹏杰二〇一九年四月二十二日书记员  李玉冰