上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初80420号原告：上海常得物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：栾江，总经理。委托诉讼代理人：尹立君，上海伟创律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小潭，上海伟创律师事务所律师。被告：王强，男，1983年4月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张水华，上海市傅玄杰律师事务所律师。原告上海常得物业管理有限公司与被告王强物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月27日、2019年3月5日公开开庭进行了审理。原告上海常得物业管理有限公司的委托诉讼代理人尹立君、被告王强的委托诉讼代理人张水华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海常得物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付自2010年1月1日至2018年6月30日期间的物业服务费63,423.60元(人民币，下同)；2、判令被告支付违约金19,026元。事实和理由：2006年6月29日，原告与上海意得实业投资有限公司签订期限为2006年6月30日至2008年6月30日止的《前期物业服务合同》，约定在业委会成立前由原告负责上海意得商城一期前期物业管理，提供物业管理服务。原告按建筑面积向业主收取物业费。住宅高层1.435元/月/平方米，多层1.015元/月/平方米，别墅2.4元/月/平方米，办公楼2.8元/月/平方米，商业用房4元/月/平方米，按季交纳，季前30日内交付，逾期违约金按日0.2%收取。因在上述合同履行期内，业委会尚未成立，原告与上海意得实业投资有限公司两次达成补充协议，将合同期限延长至2011年6月30日。该小区业主大会成立后，2011年7月1日，原告与上海意得商城一期小区业主大会签订《物业服务合同》，合同期限为2011年7月1日至2014年6月30日。履行期满后，原告与业委会两次达成补充协议，将合同期限延长至2018年6月30日。合同履行过程中，原告让利给业主，将物业费调整为住宅高层1.35元/月/平方米，多层0.95元/月/平方米，别墅2.3元/月/平方米，商业用房2.8元/月/平方米。被告购买上海意得实业投资有限公司的别墅位于浦东新区新场镇新环东路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积165.60平方米，在原告提供物业服务的范围之内，每月应交物业费380.90元。被告购买上海意得实业投资有限公司的商铺位于浦东新区新场镇汇海路XXX号XXX层，建筑面积86.05平方米，在原告提供物业服务的范围之内，每月应交物业费240.90元。被告自2009年9月起向原告交纳物业服务费,被告拖欠原告2010年1月至2018年6月期间的物业服务费合计63,423.60元(其中别墅为38,851.80元,商铺为24,571.80元)，按约定应支付违约金19,026元。原告曾多次催缴，被告拒不支付。被告王强辩称，2017年春节过后被告准备装修房屋时发现原告采取了断电措施，被告在2017年5月10日支付了4个月的物业服务费2,487.20元后原告才予以通电。被告从未收到原告催收物业费的通知，原告主张2016年5月10日之前的物业费，已经超过了诉讼时效。原告没有达到合同约定的服务标准，不应全额收取物业服务费。原告未经催缴，其主张违约金无法律依据。本院经审理认定事实如下：原告与上海意得实业投资有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同期限为2006年6月30日起至2008年6月30日，约定由原告对浦东新区新场镇上海意得商城一期小区提供物业管理服务，原告按建筑面积向业主收取物业服务费，按季交纳，业主应在季前30日内履行交纳义务，逾期交纳的，违约金按每日0.2%收取。合同期满后，双方延长合同期限至2011年6月30日。2011年7月1日，原告与上海意得商城一期业委会签订为期三年的《上海意得商城一期物业服务合同》，合同期满后，双方延长合同期限至2018年6月30日。原告实际收取的物业服务费标准为住宅高层1.35元/月/平方米，多层0.95元/月/平方米，别墅2.3元/月/平方米，商业用房2.8元/月/平方米。被告系浦东新区新场镇新环东路XXX弄XXX号XXX室(复式)及浦东新区新场镇汇海路XXX号XXX层店铺的业主，房屋建筑面积分别为165.60平方米、86.05平方米。2017年5月10日，被告交纳了2009年9月至2009年12月期间的物业服务费2,487.20元。被告未支付2010年1月至2018年6月期间的物业服务费。2018年10月9日，原告起诉至本院。上述事实，由原、被告的陈述，前期物业服务合同及补充协议，物业服务合同，续签合同，上海市不动产登记簿，发票等证据所证实。审理中,原告主张其每季度都向业主发送催收通知，原告申请证人张某、周某某出庭作证,证人张某陈述：“我是原告公司保安，公司安排我们发送催缴物业费的通知，我将通知贴在小区业主商铺门上以及放进住宅的信箱里，每季度一次。小区管理员也会打电话催缴。”证人周某某陈述：“我是原告公司保安主管，我们向业主发送催缴通知，每3个月左右发一次，住宅是放在信箱里，商铺有的塞进门里，有的贴在门上。”原告对证人证言予以认可。被告对证人证言不予认可，认为证人是原告的员工，与原告有利害关系，证人不能证明将书面通知送达给被告。本院认为，原告与开发商签订的《前期物业服务合同》及与业委会签订的《上海意得商城一期物业服务合同》符合相关法律规定，合法有效，对包括被告在内的小区业主均具有法律约束力。原告作为被告所在小区的物业管理服务公司，在履行合同义务的同时，依法享有向业主收取物业服务费的权利，被告作为业主亦应按约定交纳物业服务费。关于诉讼时效，原告为证明每季度向被告催缴物业服务费，申请两位保安到庭作证，因证人在原告处工作，与原告有一定的利害关系，在原告未能提供其他相关证据佐证的情况下，本院对证人证言难以采纳。鉴于原告于2018年10月才提起诉讼要求原告支付物业服务费，故原告主张2015年10月之前的物业服务费已经超过诉讼时效，本院不予支持。被告应当支付2015年10月至2018年6月期间的物业服务费。原告作为一家物业服务公司，负有为业主提供良好的、全面的物业服务的义务，考虑到被告未付物业费系事出有因，并非恶意拖欠，故对于原告主张的滞纳金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条第(五)项的规定，判决如下：一、被告王强于本判决生效之日起十日内支付原告上海常得物业管理有限公司自2015年10月1日至2018年6月30日期间的物业服务费20,519.40元；二、驳回原告上海常得物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,861元，减半收取计930.50元(原告上海常得物业管理有限公司已预交)，由原告上海常得物业管理有限公司负担697.50元、被告王强负担233元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴XX二〇一九年四月十六日书记员  瞿XX附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。