贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初2429号原告：贵州诺德物业管理有限公司（以下简称“诺德物业”），住所地：贵阳市云岩区香狮路********。法定代表人：牟安忠，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈忠、彭杰，贵州黔信律师事务所律师。被告：魏以安，男，1978年2月15日生，汉族，住贵阳市云岩区。原告诺德物业与被告魏以安物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易（小额）程序公开开庭进行了审理。原告诺德物业的委托诉讼代理人彭杰，被告魏以安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诺德物业向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告支付2014年10月至2018年5月期间的物业管理费3434.56元；二、判决被告向原告支付违约金1544.39元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与贵州经济适用住房建设发展中心（以下简称“经适中心”）于2010年12月1日签订了一份《金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务合同》，合同约定经适中心选聘原告对金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房提供前期物业管理服务，物业服务收费标准为多层住宅0.7元/月/平方米、高层住宅1.3元/月/平方米、商业住宅2.2元/月/平方米。未按期足额缴付物业服务费用的，从欠费次月1日起按欠费总额的5‰收取逾期缴费违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金。被告购买了金狮小区二期“顺海组团”11#1-4-1的房屋（步梯房），并于2013年8月17日收房。收房时，被告已签字认可上述“前期物业管理服务协议”，签收了业主手册，并依约缴纳物业管理费至2014年9月30日，此后未再缴纳物业管理费。原告多次催收未果，为维护自己的合法权益，遂诉至法院请求如前。被告魏以安辩称，在“不签物业合同不给户门钥匙”霸王条款下，被告在入住时与原告签订了物业手册，但在履行合同过程中，原告未按照合同约定提供服务或者提供的服务不符合标准，例如：2014年1月入住时，生活垃圾物业拒收；小区收费交通车随意更改路线，服务态度恶劣；被告所在单元2014年7月出现自来水管爆管漏水，物业不管；门禁系统质量不好，经常损坏；收房时维修不到位；卫生打扫不到位；物业公司阻止业委会成立；物业没有服务意识，未走访调查；小区绿化设施、道路等未尽到维护保养义务；顶楼及地面过道等公共所有的地方已被私搭乱建占为私有，物业监管不力；小区出入口大门管理不到位，闲杂人员随意出入小区，散发小广告；利用业主产权获得收益，但从未对业主进行过公示等。综上所述，被告及广大业主多次以电话投诉的方式要求原告解决上述问题都未得到答复及稍许的改进，原告未完成物业合同中约定的责任和义务，要求驳回原告诉请的物业管理费中未尽责任和义务的部分及违约金。经审理查明，原告诺德物业是位于贵阳市××小区××期“顺海组团”小区物业服务企业，被告魏以安是云岩区百花山路金狮小区二期顺海组团11#1-4-1房屋（建筑面积：111.41平方米）的所有权人。2010年12月1日，原告作为乙方与作为甲方的贵州省经济适用住房建设发展中心签订《金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务合同》，由贵州诺德物业管理有限公司提供前期物业管理服务；该合同约定：服务期限从2010年12月1日起至2013年11月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业企业。物业服务收费标准为多层住宅0.7元/月·平方米、高层住宅1.3元/月·平方米、商业住宅2.2元/月·平方米。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，经书面催缴仍不交纳的，乙方可采取诉讼等形式依法追缴，乙方从业主欠费次月1日起按欠费总额的5‰每日收取逾期缴费违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金。该合同还对双方的权利义务、物业管理服务费、房屋共用部位、共用设施、设备、违约责任等进行了约定。此后，原告作为乙方与作为甲方的贵州省经济适用住房建设发展中心又签订了一份《物业委托合同补充协议》，甲方将贵阳金狮小区二期“顺海苑”小区委托给乙方实行物业服务，其中第四条约定“委托管理期限为：自首位业主入住之日起，至业主大会与其选定的物业管理企业签订的《物业服务委托合同》生效之日终止。”该合同签订后，原告即依约为金狮小区二期“顺海组团”小区提供物业服务。2013年8月17日，原、被告双方签订《承诺书》一份，该《承诺书》为原告提供的《业主手册》中的一页，主要内容为本人为买受人，确认已详细阅读诺德物业制定的“前期物业管理服务协议”、“消防安全责任书”、“业主临时公约”，承诺遵守上述协议，并承担违反上述协议的相应责任。该业主手册包含了《金狮小区二期“顺海组团”经济适用住房前期物业服务协议》（以下简称“前期物业服务协议”）及《金狮小区二期“顺海组团”临时管理规约》（以下简称“临时管理规约”）。前期物业服务协议第五条载明“物业服务收费标准为多层住宅0.7元/月·平方米、高层住宅1.3元/月·平方米、商业住宅2.2元/月·平方米”；第二十二条载明“乙方或物业使用人违反本协议约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，经书面催缴仍不交纳的，甲方可采取诉讼等形式依法追缴，甲方从乙方欠费次月1日起按欠费总额的5‰每日收取逾期缴费违约金，逾期缴费违约金为惩罚性违约金”；第三十条载明“本协议在履行中发生争议，由双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解：协商不成或调解无效的，双方可选择向贵阳仲裁委员会申请仲裁处理”。临时管理规约第三十一条载明“业主违反本临时管理规约关于物业的使用、维护和管理的约定，拒交物业管理服务费用、停车服务费等，妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的，其他业主或物业服务企业可依据本临时管理规约向人民法院提起诉讼”。被告未向原告缴纳2014年10月1日起至2018年5月31日期间的物业服务费，共计44个月。庭审中，原告提交张贴《缴费通知书》的照片，拟证实原告向被告催交物业费的事实。被告对该证据不予认可。另查明，原告在提供物业服务过程中，在环境卫生服务、公共绿化养护、交通与车辆停放秩序、公共秩序管理等方面存在质量瑕疵。庭审中，被告提出，原告诉请部分过诉讼时效。上述事实，有原、被告陈述，相关书证及本院庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：第（五）按时交纳物业服务费用；。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催交的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，本案中，原告与建设单位签订的关于物业服务的合同及被告与原告签订的承诺书，被告作为该小区的业主，上述合同对其均具有约束力，现原告作为该小区的物业管理服务方并提供了物业服务，被告已实际获得了原告提供的物业服务，被告理应向原告缴纳物业管理服务费，原告现向本院起诉要求被告支付物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。庭审中，原告提交张贴《缴费通知书》的照片拟证实其向被告催交物业费，但该证据无法证实其形成时间，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年……”的规定，原告于2019年1月24日起诉，其主张2014年10月1日至2016年1月23日期间的物业管理服务费已超过诉讼时效，对于被告提出原告诉请部分过诉讼时效的意见，本院予以采纳。被告房屋建筑面积为111.41平方米，被告从2016年1月24日至2018年5月31日期间应缴纳的物业管理服务费为0.7元/月/㎡×111.41㎡×28个月8天≈2204.23元，对原告主张未超出上述金额的部分，本院予以支持。关于原告在环境卫生服务、公共绿化养护、交通与车辆停放秩序、公共秩序管理等方面存在的问题，本院认为，原告在提供物业服务过程中确实存在一定的瑕疵，但其在部分小区业主未交纳物业服务费的情况下仍对小区提供物业服务，保障该小区的正常运转及日常维护，可以认定原告已履行了物业服务合同的主要义务，被告以此为由拒绝交纳物业服务费依据不足。对于被告辩称原告在提供的物业服务中存在的其他问题，被告可另行主张权利。对于原告要求被告支付违约金的诉请，因原告在物业管理服务上确实存在一定程度的不足和问题，致使双方在缴纳物业费用上发生争议，被告并非无故拖欠物业管理费，故本院综合双方的过错程度，在兼顾公平原则的基础上对该诉请不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告魏以安于本判决生效之日起十日内支付原告贵州诺德物业管理有限公司2016年1月24日至2018年5月31日期间的物业管理服务费2204.23元；二、驳回原告贵州诺德物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告魏以安负担（该款原告已预交，被告在履行本判决时一并支付原告）。本判决为终审判决。审判员  王琼琼二〇一九年四月二十四日书记员  许微巍