湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终2294号上诉人（原审原告）：武汉市时代天宇置业有限公司，住武汉市硚口区解放大道**（武汉葛洲坝大酒店**8017-8018）。法定代表人：翟波，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈北川，系该公司职工。上诉人（原审被告）：卢为平，男，1964年11月1日出生，汉族，湖北省黄冈市人，系武汉市硚口区食品药品监督局员工，住湖，住湖北省武汉市硚口区div>上诉人武汉市时代天宇置业有限公司（以下简称时代天宇公司）与上诉人卢为平商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2018）鄂0104民初2216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人时代天宇公司的委托诉讼代理人陈北川及上诉人卢为平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。时代天宇公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持时代天宇公司一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费由卢为平承担。事实和理由：一、一审判决将卢为平提交的户型宣传资料认定为要约并同时认定为双方所签商品房买卖合同的组成部分，属于认定事实错误。一审判决认定户型宣传资料的真实性存在错误，户型宣传图册上没有时代天宇公司公章或者法定代表人签字，不能证明出自时代天宇公司。卢为平提交的宣传资料上已经明确载明性质为要约邀请，一审判决将其认定为要约，认定不当。二、一审判决计算扣减面积的依据是《房产分户图》、《武汉市商品房买卖合同》附图及户型宣传资料，但三者之间无任何关联性，并不能简单认定《房产分户图》、《武汉市商品房买卖合同》附图之间的面积差额即为户型宣传资料中所标示的赠送面积。三张图纸虽针对涉案房屋所绘，但绘制时间、绘制主体及用途均不一致，户型宣传广告中所示的赠送面积并不确定且未标明具体尺寸，无法确定赠送面积的大小，一审法院对赠送面积的确定，缺乏事实依据。三、一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条属适用法律错误，案涉户型宣传资料所作的说明和允诺并不具体确定，所载的户型图和赠送面积系一般性说明和允诺，不含有将标的物特定化的内容，该宣传资料属于要约邀请。另外，户型宣传资料所作的说明和允诺对合同的订立及房屋价格并未有重大影响，不会影响购房人的购房决策。故，本案并不应适用上述司法解释的规定。卢为平辩称，时代天宇公司的户型宣传资料目前还粘贴在原地，上面显示了赠送的部位和面积，是具体、明确、真实的，直接影响购房人的购房决策，应视为要约。《房产分户图》、户型宣传资料及现房情况具有一致性，房屋权属证明中记载的房屋面积与《武汉市商品房买卖合同》约定的房屋面积差额，系双方约定的赠送面积。卢为平上诉请求：撤销一审判决，改判驳回时代天宇公司的全部诉讼请求，本案一、二审诉讼费由时代天宇公司承担。事实及理由：一、一审法院对售楼宣传图有误解，主卧阳台在原规划、原合同、现权属证中都有明确显示，一审没有采纳，导致误差价款的认定错误。二、涉案房屋的实测面积与商品房买卖合同约定的面积差均为时代天宇公司违规建设导致，并非施工误差，应由其自行承担因违规建设而增加的全部面积差价款。三、一审据以认定赠送面积的宣传图与时代天宇公司提供给购房人的实际宣传图存在差异，一审法院认定的赠送面积存在遗漏的情况。四、根据有关部门的行政处罚决定书等相关材料，时代天宇公司违规建设成本远低于一审判决判定的由购房人承担的增加面积差价款。时代天宇公司辩称，户型宣传资料系要约邀请，不构成承诺，双方合同明确约定据实结算房屋价款。时代天宇公司不存在违建问题，房屋增加的面积不是违章面积，而是施工误差，否则不可能登记在不动产权属证明上。时代天宇公司向一审法院起诉请求：一、卢为平向时代天宇公司支付房屋面积差房价款71045元；二、本案诉讼费由卢为平承担。一审法院查明，时代天宇公司于2012年取得位于武汉市硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处的天宇?盛世滨江商品房项目的《武汉市商品房预售许可证》。2014年2月12日，卢为平与时代天宇公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：“卢为平购买时代天宇公司投资建设的位于硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处的天宇?盛世滨江商品房项目第5、6幢6单元39层02号房屋（合同约定建筑面积共97.17平方米）；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11153.06元，总金额为1083743元。”该合同第八条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按该商品房单价不变，以产权登记面积据实结算房价款。”该合同签订后，卢为平向时代天宇公司支付了购房款1083743元。2014年5月，时代天宇公司向卢为平交付了房屋。2017年8月30日，该房屋取得了《不动产权属证明》，该证明中的房屋建筑面积为103.54平方米。2018年4月23日，时代天宇公司提起诉讼，请求卢为平按《不动产权属证明》中记载的面积补足房屋差价。一审法院另查明，卢为平向时代天宇公司购买的房屋为时代天宇公司宣传图册中的C户型，该户型宣传图中紫色阴影部分表示不计入面积部分，该部分为客厅的空调机位；蓝色阴影部分表示计入一半面积部分。根据该房屋《不动产权属证明》所附的《房产分户图》及《武汉市商品房买卖合同》所附的《武汉市房产平面图》，该户型宣传图中紫色阴影部分在《不动产权属证明》中登记的建筑面积为2.535平方米[即3.9米×（5.75米-5.10米）]，该户型宣传图中未计入面积部分的阳台外空调机位在《不动产权属证明》中登记的建筑面积为0.82875平方米[即2.55米×（2.20米-1.55米）÷2]。一审法院再查明，2014年6月17日，武汉市国土资源和规划局做出武土资规罚（2014）2035号《违法建设案件行政处罚决定书》，其内容为：时代天宇公司于2012年在硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处未按建设工程规划许可证进行建设，擅自1、将5栋住宅楼的阳台封闭，并将3层商网局部扩建。2、原审批的幼儿园未建，在原幼儿园用地上新建1栋2-5层小区业主活动用房。3、新建2栋门房、1栋配电房、1栋锅炉房。4、封闭2、3、4号住宅楼架空层，作为物业管理用房及社区用房，违法建筑面积12665.92平方米，违反了《武汉市城市规划条例》第43条的规定，属违法建设。根据《武汉市城市规划条例》第63条规定，决定对时代天宇公司做出如下行政处罚：1、对违法封闭阳台、扩建商网、新建业主活动用房和门房、配电房及锅炉房的11523.07平方米违法建筑按违法建设工程造价的80%处以9843701.20元罚款后办理相关手续；2、对封闭的1142.85平方米架空层免予罚款处罚，暂时保留使用（不计入验收面积）。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，卢为平提交的涉案房屋宣传图册对房屋赠送面积及计入一半面积的位置标注明确而具体，宣传图册中的房型与合同附图及权属证明的附图中的房型一致，该宣传图册实为要约。宣传图册上的赠送面积在合同附图上没有显示，但已经实际包含在产权登记的面积中。在双方签订房屋买卖合同之时，正是宣传图册明确能够获得赠送面积，才对卢为平以合同价格签订合同产生了重大影响，故在双方签订合同后，上述宣传图册对赠送面积和计算一半面积的标识应视为合同条款。另外，根据双方当事人提交的证据，涉案房屋权属登记增加的房屋面积并非由于正常的施工导致，而多是因为时代天宇公司违规建设造成，时代天宇公司应当自行承担该后果。综上，根据宣传图册户型图、合同附图以及权属证明附图计算出属于时代天宇公司赠送面积的价款应由时代天宇公司自行承担，由于施工误差等原因增加面积的价款应由卢为平向时代天宇公司补足。根据涉案房屋权属登记证明所附《房产分户图》与《武汉市商品房买卖合同》所附《武汉市房产平面图》计算的客厅增加面积2.535平方米在宣传图册中应属于时代天宇公司赠送的面积，该部分面积的差价应由时代天宇公司自行承担。阳台外空调机位系时代天宇公司违建所致，且在宣传图中未纳入房屋面积，该部分面积差价亦应由时代天宇公司承担。而由于施工误差导致增加的面积3.00625平方米（即103.54-97.17-2.535-0.82875）的差价33528.89元（即3.00625平方米×11153.06元），应由卢为平向时代天宇公司支付。因涉案房屋在2017年取得权属证明后其登记的面积才予以确认，故时代天宇公司的诉讼请求未超过诉讼时效。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决：一、卢为平于本判决生效之日起七日内向时代天宇公司支付房屋面积差价33528.89元。二、驳回时代天宇公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1576元，时代天宇公司负担832.22元，卢为平负担743.78元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：时代天宇公司提交了土地出让金缴费凭证及缴纳契税票据，证明涉案小区的房屋面积增加，时代天宇公司为此补缴了土地出让金和相应契税，不存在违建问题。卢为平质证认为，时代天宇公司是依据处罚决定书补缴的土地出让金和契税，如果不是违建，就不需要补缴。本院认为，卢为平对上述证据的真实性未提出异议，但该证据无法达到时代天宇公司的证明目的，本院不予采信。卢为平提交了证据一《关于天宇盛世滨江项目违法建设相关情况的信访回复》，拟证明涉案房屋属于违法建筑；证据二房屋室内照片一张，拟证明时代天宇公司有目的、有计划扩张面积，并将原规划的梁、阳台等部分拆除，偷工减料扩大面积，目的是为了取得更高价款；证据三《违法建设案件行政处罚决定书》，拟证明时代天宇公司二审中提交的缴费凭证就是为了履行该处罚决定书；证据四户型宣传图，拟证明时代天宇公司宣传时载明的房屋现状及售房时承诺赠送面积。对于卢为平提交的证据，时代天宇公司对真实性均提出异议。本院认为，卢为平提交的上述证据一、二无法达到其证明目的，本院不予采信，证据三、四一审中已经提交，不属于新证据。经审理查明，一审判决认定的事实属实,本院予以确认。二审另查明，一审诉讼期间，包括卢为平在内的同小区业主提交的户型宣传资料中，存在不同版本，但是除颜色标识、内容布局等存在差异外，相同户型的尺寸标注、赠送面积等并无二致，且时代天宇公司在一审中对户型宣传资料的真实性未提出异议。二审庭审后，同小区业主向本院提交了另外一张C户型宣传资料，该宣传资料中所标识的赠送面积与一审提交的相同户型宣传资料存在不同，时代天宇公司一审中亦未曾确认。本院认为，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。根据查明的事实，涉案房屋在《不动产权属证明》中登记的建筑面积超出双方在《武汉市商品房买卖合同》约定的建筑面积，对于增加部分面积的处理，双方合同第八条明确约定，“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按下列第2种方式进行处理：……2、该商品房单价不变，以产权登记面积据实结算价款”。故，对于增加部分面积，卢为平应当按照合同约定支付相应的价款。卢为平上诉认为，涉案房屋增加部分的面积系时代天宇公司违规建设导致，应由其自行承担房屋面积差价款，且认为时代天宇公司增加面积成本远低于合同约定单价，不应按合同约定价格计算问题，因与双方合同约定不符，本院不予支持。对于面积差价款的数额认定问题，双方在签订《武汉市商品房买卖合同》时，时代天宇公司提供的涉案房屋户型宣传资料中，明确表明房屋中存在赠送面积，并且对赠送面积的位置、尺寸等在户型图中进行明确标注。时代天宇公司对于赠送面积的说明具体、确定，对于房屋的价格有直接影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，该说明和允诺应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，对双方具有约束力。故，一审法院在计算房屋面积差价款时，先扣除约定的赠送面积，进而得出卢为平应当支付的房屋面积差价，并无不当。时代天宇公司在上诉中对户型宣传资料的真实性提出异议，这与其在一审中的表述存在矛盾，且无相反证据证明，对其该项上诉理由本院不予支持。时代天宇公司上诉认为宣传资料中关于赠送面积的说明系要约邀请，因与事实不符，本院不予支持。卢为平上诉认为，一审据以认定赠送面积的宣传资料存在误解、错误，面积差价款存在认定错误问题，一审法院根据卢为平等人提交并由时代天宇公司确认真实性的户型宣传资料、涉案房屋《房产分户图》及《商品房买卖合同》所附房屋平面图等对赠送面积进行确定，有事实和法律依据，对卢为平的该项上诉请求，本院不予支持。综上，上诉人时代天宇公司和卢为平的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2215元，由武汉市时代天宇置业有限公司负担1576元，由卢为平负担639元。本判决为终审判决。审判长 熊 青审判员 李斌成审判员 安林锋审判员 骆朝辉审判员 张 红二〇一九年四月三十日法官助理申光伟法官助理杜文书记员舒渲