山东省日照经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1191民初1398号原告:李曾海，男，1974年8月17日出生，汉族，居民，住日照市东港区。委托诉讼代理人：焦中华，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。被告：韩帮峰，男，1975年3月4日出生，汉族，居民，户籍所在地日照市岚山区。被告：杨宏亮，男，1977年7月1日出生，汉族，居民，户籍所在地日照市东港区，现住日照市东港区。委托诉讼代理人：匡淑荣，女，1975年12月9日出生，汉族，居民，户籍所在地日照市东港区，现住日照市东港区。系被告杨宏亮之妻。原告李曾海与被告韩帮峰、杨宏亮确认合同无效纠纷一案，本院于2018年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李曾海委托诉讼代理人焦中华、被告杨宏亮委托诉讼代理人匡淑荣到庭参加诉讼，被告韩帮峰经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李曾海向本院提出诉讼请求：依法确认原告与被告韩帮峰以及被告韩帮峰与被告杨宏亮之间签订的房屋转让协议无效。事实和理由：2004年2月15日，原告与被告韩帮峰签订住房转让协议一份，约定原告将位于小李家村的住房一套转让给韩帮峰，后韩帮峰又将该房屋转让给杨宏亮。因两被告均非本村居民，按照法律规定，均无权购买农村宅基地上的房屋。被告杨宏亮辩称，原告将房屋卖给韩帮峰，韩帮峰然后卖给杨宏亮属实，但当时原告与韩帮峰以及韩帮峰与杨宏亮签订的买卖合同是永不反悔，故买卖协议应当认定有效。被告韩帮峰未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告李曾海为证实其主张，提交下列证据：原告与被告韩帮峰于2004年2月15日签订的住房转让协议原件、复印件各一份，用以证明李曾海将涉案房屋卖予韩帮峰。对原告提交的证据，被告杨宏亮的质证意见为：对原告与宋祥贵之间的房屋买卖因不在场，不了解。被告杨宏亮为证实其主张，提交下列证据：证据1.原告与韩帮峰于2008年10月2日签订的协议书复印件一份；证据2.韩帮峰与杨宏亮签订的房屋买卖协议书复印件一份，用以证明韩帮峰将涉案房屋转卖予杨宏亮。对杨宏亮提交的证据，原告李曾海的质证意见为：对证据1不予认可，对证据2不发表质证意见，但认可杨宏亮购买了韩帮峰的房屋这一事实。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：李曾海提交的证据内容真实可靠，来源合法，与待证事实存在关联性，该证据能够认定李曾海与韩帮峰就涉案房屋存在买卖合同关系，应作为定案依据。对杨宏亮提交的证据1，原告明确表示不申请进行笔迹鉴定，且未提交相反证据证实自己的主张，应认定系原告与被告韩帮峰就涉案房屋买卖后再次签订协议，对房屋买卖后双方权利义务的再次约定，该证据内容真实可靠，来源合法，与待证事实存在关联性，能够认定李曾海与韩帮峰就涉案房屋存在买卖合同关系，应作为定案依据。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年2月15日，原告李曾海与被告韩帮峰签订住房转让协议一份，约定原告将位于日照市东港区北京路街道小李家村的住房一套（正房三间）转让给韩帮峰，转让价款4.55万元。协议签订后被告韩帮峰将款项付给原告，原告将房屋交付给被告韩帮峰。2008年10月2日，双方再次签订协议书一份，就涉案房屋买卖后双方权利义务再次约定。2012年5月4日，被告韩帮峰与被告杨宏亮签订房屋买卖协议书，韩帮峰将涉案房屋作价14.5万元转卖给杨宏亮。同时查明，韩帮峰户籍所在地为日照市岚山区黄墩镇北塔岭村，杨宏亮户籍所在地为日照市东港区三庄镇台庄村，二被告至今未取得日照市东港区北京路街道小李家村集体经济组织成员资格。本院认为，本案买卖合同的标的物为农村房屋，农村房屋是建筑在宅基地上的附着物，从我国目前房地一体的格局来看，双方就房屋买卖的同时必然涉及宅基地使用权的问题。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。有关法律、行政法规对宅基地使用权流转的规定以及国务院及相关部门对非本集体经济组织成员及城市居民购买宅基地房屋的政策，均系基于保护农民利益，保持农村稳定，保障经济社会可持续发展之目的。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。……”本案中，李曾海与韩帮峰于2004年2月15日订立的房屋买卖合同，虽系双方真实意思表示，但由于韩帮峰非所购房屋村集体经济组织成员，不具备购买该村宅基地上房屋的资格，双方签订的房屋买卖合同违反法律、法规的强制性规定，损害社会公共利益，应认定无效，根据现行法律及司法政策，在第一手农村房屋买卖合同无效的情况下，后手农村房屋买卖合同应属无效，且本案涉及农村房屋连环买卖情形，最后一手买房人亦非房屋所在地集体经济组织成员，即各房屋买卖行为最终导致宅基地流转给本集体经济组织以外的成员，据此，亦应当认定二被告之间的房屋买卖合同无效。综上所述，原告的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十条、第四十三条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告李曾海与被告宋祥贵于2004年2月15日就位于日照市东港区北京路街道小李家村的房屋所签订的房屋买卖合同无效；二、被告韩帮峰与被告杨宏亮于2012年5月4日就位于日照市东港区北京路街道小李家村的房屋所签订的《房屋买卖协议书》无效。案件受理费100元，由被告韩帮峰、杨宏亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审 判 长  刘练常人民陪审员  路宜华人民陪审员  相振军二〇一九年四月四日书 记 员  张玉丽附：本案适用的规范性文件内容1.《中华人民共和国土地管理法》第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。2.《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。