江西省永丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0825民初823号 原告：中国邮政集团公司江西省永丰县分公司，住所地：永丰县恩江镇恩江西路，统一社会信用代码91360825705777629A。 负责人：王志华，分公司总经理。 委托诉讼代理人：陈永珍，江西致成律师事务所律师，特别授权。 被告：邓志红，女，1975年10月7日生，汉族，永丰县人，初中文化，下岗工人，住永丰县，联系。 原告中国邮政集团公司江西省永丰县分公司（以下简称永丰邮政公司）与被告邓志红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告永丰邮政公司委托诉讼代理人陈永珍、被告邓志红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告永丰邮政公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付房屋租金（从2018年1月1日至2019年3月15日止），暂计34510元；2.请求判决解除原、被告之间的房屋租赁合同，责令被告搬离承租店面；3.案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：请求判决被告向原告支付房屋租金（从2018年1月1日至2019年3月15日止），暂计34510元，实际租金计算至被告搬离店面之日止。事实与理由：2017年1月1日原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告坐落于永丰县恩江北路店面两间，租期为一年（从2017年1月1日至2017年12月31日止），月租金为2380元，租金按年结算。合同于2017年12月31日到期后，原、被告一直没有续签合同，被告未搬离承租房屋，也未支付租金，自2018年1月1日至2019年3月15日止，被告尚欠原告租金34510元。2019年2月20日原告向被告发出律师函，要求被告在2019年2月28日前付清所欠租金，并告知被告因市政规划需收回店面。现被告既不支付租金，也不搬离店面，遂提起诉讼。 被告邓志红辩称，一、原告不应享有解除合同的权利，被告亦并非无正当理由未支付或拖延支付租金，本案不能适用合同法第227条的规定支持原告解除房屋租赁合同的权利，理由是：1.原、被告于2017年1月1日签订的房屋租赁合同，租赁一年期满后原告未要求解除合同并搬离，被告继续租赁店面，并多次要求与原告续签合同并提供缴纳租金的税务发票未果。原告违约在先，被告享有先履行抗辩权；2.被告承租的房屋自2011年起就列为县城规划道路改造的拆迁范围，双方曾于2015年下半年因租赁纠纷发生过诉讼，因拆迁原因原告减免了被告部分租金。但之后该房屋一直未拆除，双方还于2017年签订租赁合同，期满后双方也是考虑随时拆除因素，原告答应在要拆除时再付租金并相应减少租金。二、被告承租房屋因列入拆除范围，特别是恩江中学店面拆除及恩江北路道路改造后，造成被告生意惨淡，店里进的货一直无人问津，自2018年起，被告经营收入入不敷出，生意亏本，原告解除合同给被告造成经济损失应当赔偿。同时因被告承租的房屋未达到使用及合同目的，被告有权要求原告相应减少或不支付租金。三、双方于通知前原告同意减免2018年租金，不收2019年租金。四、2017年、2018年县城市管理执法局要求被告重新制作店面招牌，被告花费了7800元，原告应当补偿。五、2018年期间城建部门曾多次到被告处登记了各店的装修损失，被告提出要求补偿损失。六、被告承租房屋，交纳了押金1500元，原告应当退回。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉称向本院提交如下证据：1.房屋租赁合同一份，证明2017年1月1日原、被告签订房屋租赁合同一份，租期为1年，从2017年1月1日起至2017年12月31日止，月租金2380元，租金按年结算，由被告在合同签订日交付给原告；2.通知一份，证明2019年2月20日，原告向被告发催缴租金的通知书，告知被告应于2019年2月28日前支付2018年1月1日起至2018年12月31日止的租金，以及原告要收回承租店面，该通知是由原告工作人员送到被告的店里；3.房产证（证号：永房权证永丰县字第××号）一份，证明出租店面归原告所有，原告有出租的权利。被告对以上证据无异议，本院对以上证据予以确认。 被告为支持其辩称向本院提交如下证据：1.押金收据原件一份，证明原告收取了1500元的押金。原告质证有异议，原告财务没有查到存根，与本案没有关联性，并且在2015年的时候已经提起诉讼解决，如果被告要求退回，应当提起反诉或者另行起诉。本院认为该押金收据盖有永丰县邮政局的公章，本院予以确认；2.收据原件、通知原件及店招牌照片复印件各一张，证明城管局要求被告重做店招牌，并为此花费7800元，要求原告对此进行补偿。原告质证认为三性均有异议，对于被告所做招牌的金额和原告无关，与本案没有关联性，同时也不能达成被告的证明目的，不能要求原告进行补偿，这是城管的要求。本院认为该组证据与本案无关，本院不予确认；3.照片复印件一份，证明门店前的路已经封掉了，影响生意，要求原告进行补偿。原告质证认为三性有异议，首先这个路没有完全封死，留下了可通行的通道，这与合同的履行没有任何关系，因为修路时市政行为，不能要求原告进行补偿。本院认为该组证据与本案无关，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 被告租赁原告所有的位于永丰县恩江镇恩江北路的店面2间已有多年。被告曾于2008年12月26日向原告交纳房屋租赁押金1500元，并由其出具收据并盖章。2015年时，原告因租赁合同纠纷向本院提起诉讼，本院于2015年12月30日作出（2015）永民初字第1529号民事判决，判决解除不定期房屋租赁合同，并限期被告邓志红空出店面，支付所欠租金等。后此案进入强制执行程序。 2017年1月1日原告永丰邮政公司与被告邓志红签订了一份《房屋租赁合同》，被告租赁原告所有的位于永丰县恩江镇恩江北路的店面2间（房屋所有权证号：永房权证永丰县字第××号），租期一年，从2017年1月1日起至2017年12月31日止，月租金为2380元，按年结算，在签订合同日支付。合同中关于违约责任约定：任何一方未能履行本合同约定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关强制性、禁止性规定的，另一方有权提前解除合同，所造成的损失由责任一方承担……。乙方（承租方）逾期30日不交房租的，甲方（出租方）有权终止合同……合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，被告支付了2017年全年租金给原告，原告将房屋交付给被告使用。2017年12月31日合同期满后，被告继续使用该店面房屋，原告未提出异议，但双方未续签租赁合同，被告亦未支付租金给原告。2019年2月20日原告向被告发出书面通知，要求被告于2019年2月28日前将所欠2018年1月1日至2018年12月31日期间的店面租金31416元支付给原告，同时告知被告按市政规划店面面临拆除，请被告随时准备交回店面给原告，且被告应当按照实际使用时间支付租金。该通知已经送达给被告，但被告仍未按照通知时间交纳租金，也未交还店面给原告。后因双方就租金问题协商未成，原告遂提起诉讼。 本院认为，原告永丰邮政公司与被告邓志红签订的《房屋租赁合同》系双方自愿平等协商签订，合同内容不违反法律强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据《房屋租赁合同》约定租期为一年，至2017年12月31日合同期满，双方未续签合同，被告继续使用房屋，原告未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据合同法规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同的应当在合理期限之前通知承租人。原、被告从2018年1月1日起双方形成不定期租赁合同关系，原告在2019年2月20日已通知被告随时准备收回店面，现原告要求解除双方的租赁合同关系，本院予以支持。合同解除后，被告应当将租赁物即店面返还给原告，并且应当支付租赁期间的租金，租金从2018年1月1日起按照每月2380元标准支付至实际返还店面之日止。被告主张原告退回押金1500元，合法有据，为减少诉累，本院依法予以支持。被告主张因永丰县城市综合执法局要求重新制作店面招牌的费用7800元要求原告进行补偿，和因店面通行道路改造影响被告生意等理由要求减免租金无法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下： 一、解除原告中国邮政集团公司江西省永丰县分公司与被告邓志红签订的房屋租赁合同； 二、被告邓志红于本判决生效后五日内支付原告中国邮政集团公司江西省永丰县分公司租金35700元（租金从2018年1月1日起按每月2380元暂计算至2019年3月31日，2019年3月31日后的租金应按每月2380元支付至被告实际返还店面给原告之日止）； 三、被告邓志红于本判决生效后五日内返还租赁物即店面给原告中国邮政集团公司江西省永丰县分公司； 四、原告中国邮政集团公司江西省永丰县分公司于本判决生效后五日内退还原告邓志红店面租赁押金1500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费663元，减半收取计332元（原告已预交），由被告邓志红负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 审判员  郑美蓉 二〇一九年四月二十五日 书记员  龙 燕 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 温馨提示：权利人申请执行的期限为二年，逾期不申请执行，视为放弃，即丧失向法院申请执行的权利。