吉林省长春市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2018）吉01行初297号 原告姜超，男，1973年2月22日出生，公民身份号码×××，汉族，个体工商户，住址长春市二道区。 委托代理人于长泳，吉林兢诚律师事务所律师。 委托代理人姜岭（姜超哥哥），男，1963年6月20日出生，汉族，吉林省兴业监狱民警，住址长春市二道区。 被告长春市二道区人民政府，住所地长春市自由大路**。 法定代表人王吉，区长。 委托代理人卢婷，长春市二道区房屋征收工作管理办公室工作人员。 委托代理人陈凤久，吉林今典律师事务所律师。 原告姜超不服被告长春市二道区人民政府（以下简称二道区政府）房屋征收补偿决定，于2018年10月18日向本院提起行政诉讼。本院于2018年10月22日立案后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年2月28日公开开庭审理了本案。原告姜超及其委托代理人于长泳、姜岭，被告二道区政府的委托代理人卢婷、陈凤久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告二道区政府于2018年4月26日作出二政征补字[2018]第12号房屋征收补偿决定，决定如下：“一、被征收人如选择货币补偿:1.房屋补偿金额121816元;2.室内装饰装修补偿金额686元;3.补助金额48726元；4.面积补增补助金额56311元;5.一次性临时安置补偿515元；6.搬迁补偿300元;7.电话、有线电视、燃气、互联网设备迁移费0元;8.住宅用于经营的一次性补助0元;9.其他补偿0元。以上补偿共计228354元。二、被征收人如选择产权调换:1.产权调换房屋建筑面积为49平方米，房屋位置团山逸居小区，回迁时依据搬迁时间先后公开排序，在所对应的户型中依次自主选择。被征收人应在交房前结清差价56311元(就近上靠标准户型的建筑面积超出被征收房屋建筑面积31.85平方米，按照产权调换房屋的多层住宅建筑安装工程造价1768元/平方米交纳增加面积款);2.产权调换房屋为期房，临时安置补偿1029元;3.搬迁补偿300元;4.室内装饰装修补偿686元;5.电话、有线电视、燃气、互联网等配套设施设备迁移费0元;6.住宅用于经营的一次性补偿0元;7.其他补偿0元”。 原告姜超不服，向本院起诉称：原告的房子是1948年参加抗美援朝复员的父亲姜万田及母亲在1988年经当时的二道区委书记尹海奎、城建局吕忠批准在乐群街现医大分院墙外一大坑位置建房，已住30多年。二道区政府作出的征收补偿决定补偿标准过低。首先，二道区政府以公共利益的需要，下达了长二府征（2018）4号《关于夹馅棚户区改造项目岭东路北等28个地块房屋征收的决定》公告，实施征收。被征收房屋所在地并没有列入政府规划之中，实质是长春顶居房产开发有限公司（大众置业）大众置业公司委托政府实行征收，有益于开发商地块用途和增值。同时被征收房屋所在地靠北部是吉大医院二部用地，东南是大众置业、西南是乐群小区、东部是万科房地产开发地块，这次房屋征收也有益于他们地块的增值。二是程序严重违法。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定房地产价格评估机构由被征收人协商选定。而二道区政府没有与原告和亲属等4户协商，直接选定评估机构，严重违反法定程序，导致评估价格过低。三是评估价值不合理。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。而二道区政府委托的评估机构是在年初做出的。随着经济的不断发展，此地段周围市场均价在12000元左右，因情势变更等原因，再按7100多元评估，显然不合理。另外《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十二条第二款规定被征收住宅房屋建筑面积为49平方米以下的，除上款补助外，还应当按照多层住宅建筑安装工程造价乘以被征收房屋建筑面积补到49平方米所增加建筑面积的金额，给予补助。而被征收房屋房屋建筑面积为17.15平方米，不足49平方米应增至49平方米。综上，为了维护被征收人的合法利益，特向贵院提起诉讼，请求判决撤销二道区政府二政征补字［2018］第12号房屋征收补偿决定；应按市场价值每平方米12000元评估，房屋建筑面积17.15平方米，增补至49平方米；给予住宅用于经营的一次性补偿；本案诉讼费由被告承担。 原告姜超向本院递交如下证据：1.长春市合众房地产房屋报价单（2019年2月25日在合众地产销售人员刘万超处取得），证明被征收房屋同地段周边小区的房屋均价都在12000元左右，被告作出的《征收决定书》中对被征收房屋的补偿标准仅为每平方米7103元，若按此标准对原告住房进行征收，原告想在同一地段购置相同面积房屋的可能性根本就没有，相当于剥夺了原告的居住权。2.二道区明妨时装店营业执照及税务登记证、失业证复印件，用以证明被征收房屋系商业用房，应根据《征收补偿方案》非住宅房屋补偿中规定的登记为商业用途的标准给予停产停业损失补偿。 被告二道区政府辩称：一、房屋征收程序合法有效。2017年9月7日，长春市二道区房屋征收管理办公室作出《医大二部地块房屋征收范围公告》并在征收范围内予以公示，原告房屋位于夹馅棚户区改造项目范围内。被告于2017年10月30日通知抽签选择评估机构，并将通知张贴公告，最终抽签选取吉林正泰房地产估价有限公司、吉林省吉港房地产评估咨询有限责任公司作为项目评估公司，抽签过程由公证处全程公证。2018年1月24日，被告依法作出长二府征[2018]4号《关于夹馅棚户区改造项目岭东路北等28个地块房屋征收的决定》，该决定已经生效。该征收决定依法公告后，被告于2018年1月25日张贴了协商选取评估机构的通知。程序合法有效。二、项目评估时点符合相关规定。该项目的房屋征收决定公告时间为2018年1月24日，依据《长春市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋价值的市场价格”的规定，项目评估时点以征收补偿决定公告时间确定符合法律规定。三、被告已对原告的房屋给予补助。被告已经依据《国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》第三十二条的规定列明，如被征收人选择货币补偿，面积补增补助金额即是对该项的补助。四、原告的房屋未用于实际经营，原告要求给予用于经营的补偿无事实及法律依据。综上，被告作出的征收补偿决定并无不当，请求人民法院依法予以维持。 被告二道区政府向本院递交如下证据：第一组证据：1.长春市保障性安居工程领导小组办公室下发关于对《长春市二道区人民政府关于对二道区岭东路北等30个夹馅棚户区地块的名称和四至范围进行确认的函》的复函；2.关于二道区岭东路北等29个夹馅棚户区地块项目用地符合土地利用总体规划的复函（长国土函[2017]222号）；3.关于《长春市二道区人民政府关于对岭东路北等29个夹馅棚户区地块进行城乡规划和专项规划审核的函》的回函（长规函[2017]113号），证明该项目列入政府规划；第二组证据：4.医大二部地块房屋征收范围公告及照片；5.调查登记的通知及照片；6.夹馅棚户区改造项目医大二部国有土地上被征收房屋及附属设施调查登记情况公示照片；7.房屋权属信息，证明原告房屋位于征收范围内；第三组证据：8.关于二道区28个夹馅棚户区项目邀请房地产价格评估机构的公告及政府网站截图；9.评估机构递交材料名单；10.抽取评估机构大会会序；11.二道区28个夹馅棚户区项目抽取评估机构参会人员签到簿及照片；12.公证书；13.抽签选定评估机构的通知及照片；14.协商选定评估机构的通知及照片；15.夹馅棚户区项目评估机构选定表；16.关于二道区夹馅棚户区改造项目岭东路北等28个地块项目选定房地产价格评估机构的公告及政府网站截图；17.房屋征收评估委托合同，证明通知被征收人协商选定评估机构，评估机构选定程序合法；第四组证据：18.关于夹馅棚户区改造项目岭东路北等28个地块房屋征收的决定（长二府征[2018]4号）；19.关于夹馅棚户区改造项目岭东路北等28个地块房屋征收决定的公告（第4号）、现场张贴照片及报纸公告，证明被告制作了房屋征收决定并进行公示，涉案房屋属于夹馅棚户区改造项目岭东路北等28个地块房屋征收范围；第五组证据：20.分户评估报告、评估报告送达回证，证明已将原告房屋的分户评估报告送达给原告，评估程序合法；第六组证据：21.协商笔录，证明征收双方对安置补偿协议进行了协商；第七组证据：22.补偿方案及公示照片；23.二政补字[2018]第12号《房屋征收补偿决定书》及送达回证，证明被告已将被征收人面积补增补助金额列入补偿决定书，因原、被告未达成协议，被告作出房屋征收补偿决定，并依法送达给原告。上述证据共同证明涉案项目征收程序合法，评估符合法律规定，被告作出的二政征补字[2018]第12号《房屋征收补偿决定书》合法有效。 经庭审质证，原告对被告所举证据质证如下：第一组证据真实性无异议，证明问题有异议，证明被告没有证据证明征收原告的房屋在规划范围内，应当属于商业行为。第二组证据真实性无异议，证明问题有异议，证明原告房屋的所在范围不在征收的范围内，被告的行为应当是商业行为。第三组证据真实性无异议，该证据能够证明被告选定评估机构程序违法，即在2017年10月31日已经自行选定了两家评估机构，在2018年1月25日对外公示要求与被拆迁人协商选定评估机构，程序违法。。第四组证据真实性无异议，对证明问题有异议，被告作出的征收决定的范围过于笼统，其上标明具体范围以图纸为准，但被告未递交图纸，故不能证明被征收房屋在征收范围内。第五组证据真实性无异议，证明问题有异议，证明被告通过暗箱操作的方式选定的评估机构，证明2018年4月评估结果为7103元，明显低于长春市二环内房屋位置的12000元，导致原告拆迁补偿过程中蒙受巨大损失，该评估报告不能作为征收补偿的依据，应当是无效的。第六组证据真实性无异议，证明问题有异议，原告姜超及其爱人是个体工商户，他们二人在姜万田和姜超合法房屋内进行经营，应当给予经营性补偿。 被告对原告所举证据质证如下：证据1与本案不具有真实性，不具有关联性，征收条例规定叫类似房地产价格，原告举证都是已经形成的精装房价格，没有可比性。证据2真实性无异议，证明问题有异议，住宅房屋用于经营活动，想要取得一次性补助，必须满足两个条件，应当满足取得营业执照且依法纳税，原告没有提供依法纳税的证据，因此不能取得一次性补助。 本院对上述证据认证如下：被告二道区政府提供的证据第一组、第二组证据系涉案项目房屋征收决定发布前期，被告二道区政府所作的前期工作，本院予以采纳；被告二道区政府递交的第三组证据是抽签选取评估机构的相关证据，按照征收一般程序，应在被征收人未能达成一致意见后，再以抽签方式选取评估机构，本案二道区政府虽先行抽取了评估机构，但该评估机构的产生仍是在公证机关监督下，以社区代表抽签方式产生，且在此后，仍通知被征收人协商选择，在达不成一致的情况下，才以抽签结果确定了评估机构，虽在形式上有瑕疵，但未实际影响被征收人的选择权，故本院对该组证据予以采纳；被告二道区政府提供的第四组证据中的证据18因被征收人在法定期限内未对房屋征收决定提出异议，房屋征收决定不存在重大且明显违法的情形下，能够作为认定房屋征收补偿决定是否合法的证据，本院对该份证据予以采纳；证据19能够证明房屋征收决定在征收范围及报纸上予以公告，本院予以采纳；证据20、21能够证明评估机构依法作出评估报告，房屋征收部门履行了转交评估报告的义务，双方进行了协商，本院予以采纳；证据22系房屋征收决定发布时公布的房屋征收补偿实施方案，能够证明被告二道区政府依法履行了法定程序，本院予以采纳；证据23系本案被诉行政行为，本院不作为证据评判。原告姜超提供的证据1不能作为征收补偿房屋市场价值参考依据，本院不予采纳。原告姜超提供的证据2可以证明其在征收前已经取得了营业执照，本院予以采纳。 经审理查明，2017年7月24日,经长春市国土资源局审核，认定二道区岭东路北等29个夹馅棚户区地块项目用地符合土地利用总体规划。2017年8月9日，经长春市规划局审核，认定该项目符合长春市城市总体规划和专项规划。2017年9月7日，二道区政府作出《医大二部地块房屋征收范围的公告》，并在征收范围内张贴了该公告，同时在长春日报发布。2017年8月11日，长春市保障性安居工程领导小组办公室对《长春市二道区人民政府关于对二道区岭东路北等30个夹馅棚户区地块的名称和四至范围进行确认的函》复函，对涉及地块的名称及四至范围进行重新确认。确认后的案涉医大二部地块四至为东起地铁二号线项目空地、西至医大二部、南起空地、北至医大二部南墙。2017年9月7日，二道区政府作出《医大二部地块房屋征收范围公告》。2017年9月9日，长春市二道区房屋征收经办中心作出通知，对征收范围内的房屋进行调查登记。2018年1月11日二道区政府公布了《二道区夹馅棚户区改造项目岭东路北等28个地块征收补偿方案》，并在征收范围内张贴公示。2018年1月24日，二道区政府作出《关于夹馅棚户区改造项目岭东路北等28个地块房屋征收决定的公告》及并在征收范围内张贴公示，并在《长春日报》登报公告。姜超在征收范围内拥有产权房屋一处，建设面积17.15平方米。2017年10月23日，二道区房屋征收工作管理办公室发布《关于二道区28个夹馅棚户区项目邀请房地产价格评估机构的公告》。2017年10月30日，二道区房屋征收管理中心在征收范围张贴通知，告知将于2017年10月31日下午14时30分公开抽签选定评估机构。2017年10月31日二道区房屋征收工作管理中心组织了吉林省长春市北方公证处对选取评估机构现场进行了监督并出具公证书。由社区代表通过抽签方式抽取了两家评估机构。2018年1月25日，二道区房屋征收工作管理办公室在征收范围内张贴通知，由被征收人协商在长春市房地局备案的房屋管理征收估价机构名单中协商选定一家评估机构，如无法协商一致，将抽签选定。2018年1月30日，二道区房屋征收工作管理办公室发布公告，公布抽取结果为（荣光街道办事处、吉林街道办事处）吉林省正泰房地产估价有限公司和（东盛街道办事处、东站街道办事处）吉林吉港房地产评估有限责任公司。二道区房屋征收工作管理办公室分别与两个评估公司签订了房地产评估委托合同。因原告姜超的房屋位于乐群街，根据委托合同，该房屋的评估机构为吉林正泰房地产估价有限责任公司。 2018年2月12日，吉林正泰房地产估价有限责任公司对原告姜超的被征收房屋出具了分户评估报告，以2018年1月24日为评估时点，对被征收人的产权房屋进行了评估，房屋评估单价为7103元，房屋评估总额为121816元，补助金额为105037元，以上共计货币补偿总额为226853元。同时，房屋的室内装修评估金额为686元。2018年3月12日，征收工作人员就房屋征收事宜与姜超进行协商，双方未能达成一致意见。2018年4月2日、4月18日征收工作人员将分户估价报告及装修评估报告交给原告姜超。原告姜超在协商时曾表示申请复核评估，但在复估期间内，未向评估机构递交书面复估申请。2018年4月26日，二道区政府作出二政征补字[2018]第12号房屋征收补偿决定，原告姜超不服，诉至本院。 本院认为：一、关于房屋征收决定是否可以作为认定被诉房屋征收补偿决定合法性依据的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条第一款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。”本案中，被告二道区政府发布房屋征收决定及征收补偿方案时，向被征收人告知了行政复议、行政诉讼等权利事项，但是在法定期限内被征收人未依照法定途径对房屋征收决定进行救济，视为被征收人对该房屋征收决定的认可。就本案被诉行政行为，即房屋征收补偿决定而言，房屋征收决定未经法定程序撤销、被确认违法或无效，除非存在重大且明显违法之情形，否则可以作为认定房屋征收补偿决定合法的依据。由于本案的被诉行政行为系房屋征收补偿决定，故原告姜超提出的关于否定房屋征收决定效力的主张，不予支持。 二、关于住宅用于经营一次性补助的问题。根据补偿方案规定，在房屋征收部门书面通知有关部门暂停相关手续前已依法取得工商营业执照的，对于用于经营的建筑面积部分，应当给予一次性经营补助。本案原告提供了2014年取得的工商营业执照及税务登记证证明其房屋用于经营。被告二道区政府在征收过程中，应当对原告姜超是否取得营业执照，被征收房屋是否实际用于经营以及经营的具体面积进行调查、认定。本案被告二道区政府提供的屋内局部照片不能证明原告姜超的房屋未用以实际经营，在此情况下，被告二道区政府作出的征收补偿决定不给予原告姜超一次性经营补助的证据不足。被告二道区政府应当重新进行调查、核实后，作出新的补偿决定。 综上，被告二道区政府作出的征收补偿决定主要证据不足，应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下： 撤销长春市二道区人民政府二政征补字[2018]第12号房屋征收补偿决定。 案件受理费50元，由被告长春市二道区人民政府负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。 审 判 长 姜 楠 代理审判员 厉 丽 人民陪审员 臧金梅 二〇一九年四月十七日 书 记 员 魏 波