河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1503民初7188号原告李杰，男，汉族，1961年11月22日出生，住信阳市浉河区。被告信阳毛尖集团有限公司。法定代表人郑久宁，该公司董事长。被告信阳茶道商业运营管理有限公司。法定代表人陈建国，该公司执行董事兼总经理。原告李杰诉被告信阳毛尖集团有限公司（以下简称信阳毛尖集团）、被告信阳茶道商业运营管理有限公司（以下简称茶道运营公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李杰到庭参加诉讼，被告信阳毛尖集团、被告茶道运营公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2013年1月17日，原告和被告信阳毛尖集团签订了一份《陆羽茶文化园商铺预约保留协议书》。协议约定，“信阳毛尖集团为原告保留陆羽茶文化园二期21号楼1066号商铺，保留期内原告享有优先购买权，该商铺建筑面积为20平方米。原告缴纳商铺预约保留金6万元，扣除第一年收益后，实际缴纳预约保留金54600元。在签订该协议5年期间，原告的收益由信阳毛尖集团委托被告茶道运营公司支付，每年支付金额为预约保留金总额6万元的9％的收益。收益期限为2013年5月1日至2018年5月1日。第一年收益在原告缴纳总保留金时扣除，第二年至第五年的当年收益在每年12月31日前一次性支付完毕。5年后，原告要求退购的，信阳毛尖集团在合同期满后的90个工作日内退还原告已缴纳的每间商铺6万元预约保留金，原告已收取的每年9％的收益不用退还给信阳毛尖集团。原告同意信阳毛尖集团将该商铺委托被告茶道运营公司运营管理，并在签订本协议同时签订《陆羽茶文化园商铺委托经营管理协议》。本协议有效期限截止至2018年5月1日。当天原告和被告茶道运营公司又签订了《陆羽茶文化园商铺委托经营管理协议》，被告信阳毛尖集团作为保证人在该协议书上盖章担保，协议约定的主要内容为，“原告将陆羽茶文化园二期21号楼1066号商铺委托茶道运营公司运营管理，期限从2013年5月1日至2018年5月1日。茶道运营公司每年支付原告该商铺总预约保留金6万元的9％的收益，第一年已经扣除，以后每年在12月31日之前支付，如果茶道运营公司不能按时支付，由信阳毛尖集团代为支付。”现5年期限己经届满，被告原来书面承诺支付原告5年收益每年按5400元计算共为27000元，现仅仅支付了7890元（包括第一年收益扣款5400元），还欠19110元至今没有支付。原告所认购的商铺也一直没有完全建起。原告多次找被告索要利息并退还认购商铺的预约保留金，但两被告互相推脱，拒不配合。为维护原告的合法权益，特起诉请求判令：1、二被告共同退还原告商铺预留保留金6万元并支付利息19110元；2、二被告承担本案全部诉讼费用。两被告均未答辩。经审理查明，位于信阳市××山新区北环路的陆羽茶文化园系被告信阳毛尖集团（甲方）拟开发建设，原告李杰（乙方）有意购买陆羽茶文化园区商铺，且要求甲方为其保留。2013年1月17日，双方签订了一份《陆羽茶文化园商铺预约保留协议书》，该协议书约定与本案有关的条款为：第一条，认购物业：1.1甲方为乙方保留陆羽茶文化园二期21#-1066号（以下简称该商铺），保留期内乙方享有该商铺优先购买权。该商铺建筑面积为20平方米。第二条，商铺售价及优惠：2．1乙方购买该商铺可享受2％购铺总房款优惠。2．2在项目手续齐备后，如乙方选择购买该商铺产权，甲乙双方签订产权合同时，该商铺销售单价为人民币12500元／㎡。2．3该商铺预约保留金为人民币6万元。扣除该商铺第一年收益后，实际支付预约保留金金额为人民币54600元。第三条，购买商铺产权：3．1甲乙双方在签署本协议书期满5年，项目手续齐备后，如乙方选择购买该商铺产权，则补交商铺余款，甲乙双方签订产权合同办理相关手续。第四条，委托经营：4．1陆羽茶文化园属于规模性招商经营，乙方同意所预约保留的商铺委托给信阳茶道商业运营管理有限公司运营管理。第五条，安全保障：5．1甲乙双方在签署《陆羽茶文化园商铺预约保留协议书》5年期间，乙方的收益由其所委托的信阳茶道商业运营管理有限公司支付，每年支付金额为预约保留金总额9％的收益，收益期限为2013年5月1日至2018年5月1日。5.2第一年收益在乙方所缴纳预约保留金时直接扣除，第二年至第五年的当年收益在每年12月31日前一次性支付完毕。5．3如乙方在签署《陆羽茶文化园商铺预约保留协议书》5年后，因个人原因或其他原因，要求退购，则甲方在合同期满后30个工作日内，将退还乙方已缴纳的每间商铺6万元预约保留金。乙方已收取的每年9％的收益不用退还给甲方。……第六条，其他条款：6．1该商铺预约保留协议书签署后，甲乙双方之前签署的《陆羽茶文化园VIP认筹申请书》自动失效。认筹诚意金转换成该商铺的预约保留金。同日，原告李杰（甲方）与被告茶道运营公司（乙方）、被告信阳毛尖集团（保证人）签订一份《陆羽茶文化园商铺委托经营管理协议》，该协议书关于商铺基本情况、原告优先购买权、经营模式及期限与上述合同约定相同，其他与本案有关的条款为：第三条，经营管理安排：3．2为了保障甲方利益，乙方同意支付甲方一定金额的收益。每年乙方支付给甲方的具体收益金额为：甲方所缴纳该商铺预约保留金总金额的9％。支付方式与上述合同约定相同。3．4若乙方不能按时支付甲方每年收益，由开发商信阳毛尖集团有限公司代为支付。第五条，协议的解除：5．1在经营期间，甲乙双方不得以任何理由单方面解除本协议：但经甲乙双方协商一致，可以提前终止协议。两份协议签订前，原告李杰分别于2012年11月19日、2013年1月12日向被告信阳毛尖集团预交认筹金5000元、预约保留金49600元，被告分别向原告出具收据，之后在认筹金5000元的收据上加盖“转为预约保留金”的印章。两笔款合计54600元。原告自认按合同约定折算案涉商铺预约保留金为60000元。截止至2018年12月13日，两被告除按约定首批扣减9%收益5400元之外，仅支付收益2490元，合计7890元。案涉商铺并未建设竣工。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”原告李杰与被告信阳毛尖集团以及原告李杰与被告信阳毛尖集团、被告茶道运营公司于2013年1月17日签订的《陆羽茶文化园商铺预约保留协议书》、《陆羽茶文化园商铺委托经营管理协议》系双方真实意思表示，但本案审理过程中两被告均未到庭应诉，亦未举证证明案涉商铺在起诉前取得预售许可证，且案涉商铺楼盘尚未竣工，所以，应当认定该两份合同无效。两被告明知自己无预售许可证仍与原告交易，具有过错，对原告的损失应当予以赔偿。且即便两份合同有效，《陆羽茶文化园商铺预约保留协议书》第五条第三款亦赋予了原告因个人原因或其他原因退购的权利，原告亦有权解除合同。因此原告请求被告信阳毛尖集团退还商铺预约保留金60000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持；但原告要求被告茶道运营公司与被告信阳毛尖集团共同退还预约保留金60000元的诉讼请求无相应事实和法律依据，本院不予支持；关于原告要求两被告按年利率9%支付利息的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持；2013年5月1日至2018年5月1日共计5年的损失为：60000元×9%×5年＝27000元，原告自认两被告已支付收益款7890元，扣减后仍欠19110元。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、被告信阳毛尖集团有限公司于本判决生效之日起二十日内，退还原告李杰预约保留金60000元；二、被告信阳毛尖集团有限公司、被告信阳茶道商业运营管理有限责任公司于本判决生效之日起，二十日内共同赔偿原告李杰利息损失19110元。本案受理费1777元，由被告信阳毛尖集团有限公司承担1500元，由被告信阳毛尖集团有限公司、被告信阳茶道商业运营管理有限责任公司共同承担277元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。当事人上诉的，从递交上诉状之日起7日内交纳上诉费，并在交费后（从交纳上诉费的次日开始计算）5日内将交纳凭证交付本院一审案件承办人。上诉人未按上述规定预交上诉费并交付交纳凭证的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤回上诉处理。当事人对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，上诉费收款单位：河南省信阳市中级人民法院，开户行：兴业银行信阳市分行，账户：46×××16。判决生效后，当事人主动履行给付金钱判决义务的，请汇入本院下列执行账户，户名：信阳市平桥区人民法院，开户行：中国银行信阳平桥支行，账号：25×××79，并在付款凭证上注明付款人、相应的法律文书案号。审判长  易艳玲审判员  王晓蕾审判员  蒋 荟二〇一九年四月二十八日书记员  郑 萍