湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘12民初195号原告（执行案外人）：怀化大自然博雅文化创意有限责任公司，住所地怀化市鹤城区本业大道**（农机机械大市场****）。法定代表人：尹新中，该公司总经理。委托诉讼代理人：马建凌，湖南诚怀律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国信达资产管理股份有限公司湖南省分公司，住所地，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段**金色地标大厦第**iv>负责人：樊志江，该分公司总经理。委托诉讼代理人：方芳，女，汉族，1993年1月24日出生，户籍地安徽省安庆市迎江区，该分公司业务经理。委托诉讼代理人：吴社章，湖南日月明律师事务所律师。被告（被执行人）：怀化市鸿瑞房地产开发有限公司，住所地湖南省怀化市，住所地湖南省怀化市鹤城区人民南路**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：刘玉成，该公司执行董事。原告怀化大自然博雅文化创意有限责任公司（以下简称大自然博雅公司）与被告中国信达资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下简称信达湖南分公司）、怀化市鸿瑞房地产开发有限公司（以下简称鸿瑞房地产公司）执行异议之诉一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大自然博雅公司委托诉讼代理人马建凌、被告信达湖南分公司委托诉讼代理人吴社章到庭参加了诉讼，被告鸿瑞房地产公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告大自然博雅公司向本院提出诉讼请求：1、不得执行被告鸿瑞房地产公司开发的位于怀化市现代农机物流中心第一幢第一层134号房屋及该房产对应的国有土地使用权；2、确认被告鸿瑞房地产公司开发的位于怀化市现代农机物流中心第一幢第一层134号房屋为原告所有；3、被告鸿瑞房地产公司为原告办理怀化市现代农机物流中心第一幢第一层134号房产的不动产登记手续；4、本案诉讼费由被告承担。其中第3项诉讼请求，因不属于执行异议之诉的受案范围，已被本院（2018）湘12民初195号之一民事裁定驳回起诉。事实与理由：在怀化市中级人民法院（2017）湘12财保3号民事裁定查封怀国用（2012）第出78号国有土地使用权之前，原告已购买了鸿瑞房地产公司在该土地上开发的位于怀化市现代农机物流中心第一幢第一层134号房屋并办理了网签，且已合法占有使用该房产，而之后未办理过户登记系鸿瑞房地产公司的问题，与原告无关。对此，鸿瑞房地产公司和怀化市鸿瑞农机市场有限公司均是认可的。现由于法院对怀国用（2012）第出78号国有土地使用权的查封，基于房地一体原则，导致原告购买的房产无法办理房产证。为此，原告特向法院起诉。被告信达湖南分公司辩称：1、对被执行人怀化市鸿瑞农机市场有限公司采取的财产保全措施合法有效；2、本案执行异议之诉不成立。一是答辩人对鸿瑞房地产公司申请执行是对被执行人名下财产的执行，并未对被答辩人名下财产申请执行，不存在利益冲突。本案所涉查封与被答辩人购买鸿瑞房地产公司名下房产无关联。二是怀国用（2012）第出78号国有土地使用权经不动产登记部门登记的权利人为怀化市鸿瑞农机市场有限公司，而被答辩人购买的是鸿瑞房地产公司开发的怀化现代农机物流项目中心第1栋一层134号房屋，两者没有关联性。三是被答辩人购买的上述房屋没有办理产权证系其与鸿瑞房地产公司之间的纠纷，与答辩人无关。四是怀国用（2012）第出78号国有土地使用权虽然已开发，但并未办理产权析产、分户等手续，也无法确定被答辩人在怀国用（2012）第出78号国有土地使用权中享有的具体份额，依《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条之规定，被答辩人的异议主张不能成立。被告鸿瑞房地产公司未答辩。原告大自然博雅公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、大自然博雅公司工商登记信息、中国农业发展银行怀化市方园支行工商登记信息、鸿瑞房地产公司工商登记信息，欲证明：.原、被告的主体信息情况；.原告是怀化市大自然工艺品市场有限公司的独资公司；2、《股份合作协议》、银行转账凭证、《股权内部转让协议》、《领据》、《怀化现代农机物流中心（一期）资产分配协议》、《怀化现代农机物流中心（一期）资产分配协议的补充协议》、《一层平面图》，欲证明：.尹新中与鸿瑞房地产公司合作开发本案所涉房产项目；.本案所涉的134号房屋按照合作资产分配协议分配给了尹新中；3、怀化市大自然工艺品市场有限公司工商登记信息、《怀化市商品房买卖合同》、网签证明，欲证明.怀化市大自然工艺品市场有限公司是尹新中家族企业；.尹新中将本案所涉134号房屋作为投资转让给了大自然博雅公司，并办理了网签；4、租赁合同、收据，欲证明：本案所涉134号房屋已被原告出租使用；5、《建设用地规划许可证》（地字第20120301（地字第20120301﹝鹤城﹞号》（建规﹝建﹞字第20120602﹝鹤城﹞号）、《建筑工程施工许可证》（怀鹤建编号13-43300120120706201），欲证明：鸿瑞房地产公司、怀化市鸿瑞农机市场有限公司作为用地单位和建设单位对怀国用（2012）第出78号国有土地使用权进行了怀化市现代农机物流中心一期工程的开发。被告信达湖南分公司为支持其主张，向本院提交了以下证据：6、（2017）湘12财保3号民事裁定、（2017）湘12执保6号协助执行通知书，欲证明：查封的房产是怀化市鸿瑞农机市场有限公司名下的国有土地使用权证为怀国用（2012）第出78号，不是原告名下的房产，也不是鸿瑞房地产公司名下的土地。被告鸿瑞房地产公司未提交证据。对于原告提交的证据1，信达分公司无异议。对于原告提交的证据2、3、4，信达分公司均有异议，认为与本案没有关联性；原告房产来源系涉及尹新中的投资而来，还是与鸿瑞房地产公司签订买卖合同而来，这两个房屋来源存在矛盾。对于原告提交的证据5，信达分公司对其真实性和合法性没有异议，但对其关联性和证明目的有异议，鸿瑞房地产公司与怀化市鸿瑞农机市场有限公司联合开发78号地，原告以房抵债所得房产，但怀化市鸿瑞农机市场有限公司与鸿瑞房地产公司至今没有析产、分户也不能证明原告分得多少，无法证明其权益因保全受到侵害。对于被告信达分公司提交的证据6，原告对其合法性、真实性没有异议，对关联性有异议，即使土地使用权登记在怀化市鸿瑞农机市场有限公司名下，但由于鸿瑞房地产公司在土地上投资开发，根据房地一体原则，该土地应归全体购房业主所有。本院对当事人提供的证据材料认证如下：对于原告提供的证据1信达分公司没有异议，本院予以采信。对于原告提供的证据2、5，能够证明尹新中与鸿瑞房地产公司等联合开发怀国用（2012）第出78号国有土地及开发完成后分配资产的情况，能够证明相关案件事实，本院予以采信。对于原告提供的证据3、4，能够证明尹新中在分配到联合开发的资产后，将其作为投资投入到了其家族企业怀化市大自然工艺品市场有限公司独资的子公司名下即原告处，并办理了网签的事实；其中的银行转账和网签真实性不存疑问，不仅3、4号证据内部之间均能相互印证，也与证据2可以相互印证，因此本院予以采信。对于信达分公司提供的证据6，因本案执行异议针对的对象就是该保全裁定和协助执行通知书的正确性问题，逻辑上不能用自身来证明其正确性，因此本院不予采信。根据采信的证据和当事人陈述，本院确认以下案件事实：2005年7月7日，刘玉成、黄衍汉、吴克安共同出资880万元设立鸿瑞房地产公司，刘玉成持股58%，黄衍汉持股38%，吴克安持股4%。2011年2月28日，鸿瑞房地产公司出资3000万元设立独资子公司怀化市鸿瑞农机市场有限公司。成立至今，两公司股权登记结构一直未发生变更。2011年11月16日，刘玉成、黄衍汉、吴克安与尹新中签订《股份合作协议》，约定“为了鸿瑞房地产公司在市区池回村怀黔路以西华亚数控滨江路以北的139亩（含周小毛“股份合作协议”土地部分）净用土地的顺利开发，该项目原公司的股份持有形式为：刘玉成58%、黄衍汉38%、吴克安4%。现该公司法人代表刘玉成经内部全体股东同意，将该项目股份的20%转让给尹新中……”,并约定刘玉成出资4180万元（占38%的份额），黄衍汉出资4180万元（占38%的份额），尹新中出资2200万元（占20%的份额），吴克安出资440万元（占4%的份额），还约定“项目经营计划，按两期经营开发，另一期为农机物流为主。二期项目运作由全体股东（4人）决定”。2012年3月21日，鸿瑞房地产公司、怀化市鸿瑞农机市场有限公司共同作为用地单位申请并获颁《建设用地规划许可证》（地字第20120301（地字第20120301﹝鹤城﹞号机市场有限公司名下的怀国用（2012）第出78号国有土地。2012年6月21日，鸿瑞房地产公司、怀化市鸿瑞农机市场有限公司共同作为建设单位申请并获颁《建设工程规划许可证》（建规﹝建﹞字第20120602﹝鹤城﹞号），在怀国用（2012）第出78号国有土地上共同开发怀化市现代农机物流中心（一期）工程地下车库壹栋框架壹层。同年7月6日，鸿瑞房地产公司、怀化市鸿瑞农机市场有限公司共同作为建设单位申请并获颁《建筑工程施工许可证》（怀鹤建编号13-43300120120706201），共同开发怀化市现代农机物流中心（一期）。2012年7月23日、2012年10月29日、2012年10月30日，尹新中分别向鸿瑞房地产公司转账支付500万元、500万元、600万元，履行怀化市现代农机物流中心（一期）项目开发出资义务。在开发过程中，2012年10月22日，吴克安（股权出让方）、尹新中（股权受让方）、刘玉成、黄衍汉（股权相关方）签订《股权内部转让协议》，约定吴克安将其持有的4%份额作价660万元转让给尹新中。之后，2012年10月24日、2013年1月25日，尹新中分别向吴克安支付了50万元、610万元。2012年11月22日，刘玉成、黄衍汉、尹新中签订《怀化现代农机物流中心（一期）资产分配协议》，约定将市场分为A、B、C三个区，股东随机抽取的位置为刘玉成C区、黄衍汉A区、尹新中B区，并附平面图。其中，一楼34户室（134）位于**。之后，2014年5月，刘玉成、黄衍汉、尹新中签订《怀化现代农机物流中心（一期）资产分配协议的补充协议》，约定对此前分配协议中二、三、四楼的资产分配进行调整，确定尹新中将二、三楼的资产全部置换给刘玉成和黄衍汉，而刘玉成和黄衍汉将四楼的资产全部置换给尹新中，四楼全部归尹新中所有；并约定原分配协议中涉及到的负一楼、一楼、五楼的产权分配不变。另查明，怀化市大自然工艺品市场有限公司成立于2014年7月24日，股东为尹新中和尹菲珍两姐弟，尹菲珍为公司执行董事兼总经理，尹新中为公司监事。怀化市大自然博雅文化创意有限责任公司成立于2016年7月11日，为怀化市大自然工艺品市场有限公司独资子公司，尹新中为公司执行董事兼总经理，尹菲珍为公司监事。尹新中将此前抵偿给刘小河并办理了预告登记的134号房屋赎回后，作为投资交给怀化市大自然博雅文化创意有限责任公司占有使用。2017年8月22日，为办理房产证，怀化市大自然博雅文化创意有限责任公司与作为开发商的鸿瑞房地产公司签订《商品房买卖合同》。2017年5月15日，本院作出（2017）湘12财保3号民事裁定，裁定：“一、查封怀化市鸿瑞农机市场有限公司名下怀国用（2012）第出78号的国有土地使用权；二、查封鸿瑞房地产公司名下的产权证号为怀房权证鹤字第**……的房产；三、冻结鸿瑞房地产公司在怀化市鸿瑞农机市场有限公司的股权1860万股”。之后，由于前述土地查封导致原告无法办理134号房屋的房产证，原告于2018年8月23日向本院提出执行异议，本院于2018年8月30日，作出（2018）湘12执异119号民事裁定，驳回了原告的异议请求。原告不服前述执行异议裁定，向本院提起执行异议之诉。再查明，2018年10月31日，中国农业发展银行湖南省分行与信达湖南分公司签订协议，将中国农业发展银行怀化市方园支行对借款人怀化市鸿瑞农机市场有限公司享有的7400万元债权及抵押权依法转让给了信达湖南分公司，该公司因此成为了对被执行人鸿瑞房地产公司、怀化市鸿瑞农机市场有限公司等金融借款合同纠纷一案的申请执行人。本院认为，本案争议的焦点在以下几个方面：1、怀国用（2012）第出78号国有土地使用权的归属及能否查封、执行；2、本案所涉134号房屋的归属及原告能否请求排除执行。一、关于怀国用（2012）第出78号的国有土地使用权的归属及能否查封、执行的问题。首先，从本案查明的案件事实可知，怀国用（2012）第出78号国有土地使用权已经以鸿瑞房地产公司及其独资子公司怀化市鸿瑞农机市场有限公司共同的名义进行怀化市现代农机物流中心（一期）开发，该一期工程已经完工并对外销售。故怀化市现代农机物流中心（一期）全体业主对该一期建筑物享有建筑物区分所有权。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款“建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外”之规定，鉴于怀国用（2012）第出78号的国有土地使用权并非鸿瑞房地产公司和怀化市鸿瑞农机市场有限公司专有的整栋建筑物的规划占地，而是整个怀化市现代农机物流中心（一期）规划占地，故怀国用（2012）第出78号的国有土地使用权属于怀化市现代农机物流中心（一期）全体业主共同享有。其次，根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”、第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”和第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让”之规定，业主能够进行处分的仅限于其建筑物专有部分，共有部分不能单独处分，共有部分相关权利从属于专有部分，随专有部分一同转让，不存在所谓的对共有部分进行析产单独处分的问题。如前所述，怀化市现代农机物流中心（一期）所涉的怀国用（2012）第出78号的国有土地使用权为全体业主共有，如查封和执行全体业主共有的土地使用权，显然侵害了其他业主对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利，也有违法律关于建筑物区分所有权共有部分的权利不得单独转让之规定。最后，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”之规定，法院查封和执行怀国用（2012）第出78号的国有土地使用权，将导致非被执行人的其他业主的专有部分被一同处分，显然将侵害被执行人之外的其他业主对建筑物专有部分的权利。综上，基于以上三点理由，法院查封、执行怀化市现代农机物流中心（一期）全体业主共有的怀国用（2012）第出78号国有土地使用权错误。法院只能查封和执行被执行人在怀化市现代农机物流中心（一期）的专有部分房产（也即尚在被执行人名下的房产），而对共有部分的相关权利（包括共有的土地）既不能也没有必要进行分割或者单独执行，共有部分的相关权利只能随专有部分将来的执行转让而一同转让。二、关于本案所涉134号房屋的归属及原告能否请求排除执行的问题。首先，从本案查明的案件事实来看，怀国用（2012）第出78号国有土地使用权虽登记在怀化市鸿瑞农机市场有限公司名下，但2011年11月16日鸿瑞房地产公司股东刘玉成、黄衍汉、吴克安一致同意引进尹新中投资，以鸿瑞房地产公司及其独资子公司怀化市鸿瑞农机市场有限公司的名义将该土地使用权用于怀化市现代农机物流中心（一期）的联合开发。即尹新中系作为联合开发人之一参与怀国用（2012）第出78号国有土地使用权上的怀化市现代农机物流中心（一期）开发。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”和《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，鉴于怀化市现代农机物流中心（一期）系尹新中与鸿瑞房地产公司、怀化市鸿瑞农机市场有限公司（刘玉成、黄衍汉）联合开发、合法建造这一事实，尹新中与鸿瑞房地产公司、怀化市鸿瑞农机市场有限公司（刘玉成、黄衍汉）共同原始取得怀化市现代农机物流中心（一期）所有权。而本案所涉执行债务系鸿瑞房地产公司、怀化市鸿瑞农机市场有限公司、刘玉成、周细杨等的公司或个人债务，并非联合开发的合伙债务。故根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行”之规定，法院强制执行只能针对属于被执行人的财产部分，并不能执行全部的共有财产。本案中，在法院对怀国用（2012）第出78号的国有土地使用权查封之前几年，联合开发人之间已经对怀化市现代农机物流中心（一期）项目财产分割完毕，且该财产分割合法有效，因此法院只能对被执行人的分割财产进行执行，对属于其他共有人部分的分割财产应当予以解封。也即对于已经分割给尹新中部分的共有财产由尹新中享有所有权，法院不能执行。其次，从权利性质来看，尹新中将已经分割后归其所有的134号房产作为投资交付给原告，并办理了网签，而且原告已经占有、使用该房屋，因此原告取得了对134号房屋的物权期待权。而信达分公司对鸿瑞房地产公司、怀化市鸿瑞农机市场有限公司、刘玉成等的债权属于一般性的金钱债权，并非基于房屋买卖合同等而引发的物权期待权。本案中也没有发生因鸿瑞房地产公司、怀化市鸿瑞农机市场有限公司无权处分尹新中分割所得的134号房产而使信达分公司善意取得该房产的情形。因此，原告对134号房产所享有的物权期待权足以排除法院对该房产的执行。最后，如前所述，134号房产属于尹新中所有，尹新中虽将该房产作为投资交付给原告，但尚未办理房产过户登记手续，故原告享有的是对该134号房产的物权期待权，而非所有权。因此，原告要求直接确认享有134号房屋的所有权没有法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第七十条、第七十一条、第七十二条、第一百四十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：不得执行怀化市现代农机物流中心（一期）134号房产及该房屋在怀国用（2012）第出78号国有土地中相应的使用权；二、驳回原告怀化大自然博雅文化创意有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费1000元，由被告中国信达资产管理股份有限公司湖南省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  向敦来审判员  朱湘辉审判员  胡海雄二〇一九年四月三十日法官助理张朗书记员向玉玲附相关法条：《中华人民共和国物权法》第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。