贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终145号上诉人（原审被告):安顺市平坝区美居置业有限公司。住所：贵州省安顺市平坝区。统一社会信用代码：91520421099678849N。法定代表人：林吕宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：童华，男，汉族，1978年10月28日生，住湖北省巴东县。系该公司工作人员。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：贾丽花，女，1974年9月4日生，住贵州省安顺市西秀区。系该公司法律顾问。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：陈某，女，汉族，1972年1月12日生，重庆市渝**人，住贵州省金沙县。被上诉人（原审原告）：高某某，男，汉族，1968年8月13日生，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。二被上诉人委托代理人：郑小虎，贵州联通律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：贵州璇通源房地产经纪有限公司。住所：贵州省贵安新区。统一社会信用代码：91520900MA6GUN0P3E。法定代表人：刘琴，该公司执行董事。委托诉讼代理人：成聪，贵州黔信律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）:贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司。住所：贵州省贵阳市南明区。统一社会信用代码：91520102MA6GP3YY15。法定代表人：焦能，该公司执行董事兼总经理。上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司因与被上诉人陈某、高某某、贵州璇通源房地产经纪有限公司、贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省平坝区人民法院(2018)黔0403民初1614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司的上诉请求：撤销原判，改判上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司不承担责任。事实及理由：1、依照一审查明的事实，被上诉人陈某、高某某是将购房款转入名为“贵安黔中1号售楼部”的账户上，故转款行为意味着销售的是贵安黔中1号楼盘，被上诉人陈某、高某某系与他人形成的法律关系，与上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司无任何法律关系。2、《收据》上加盖的公章为被上诉人贵州璇通源房地产经纪有限公司的印章，而不是受上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司委托销售的被上诉人贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司的印章，上诉人与被上诉人贵州璇通源房地产经纪有限公司没有任何关系，一审判决由上诉人为该公司的收款行为承担责任，无法律依据。3、一审判决基于委托代理合同关系判决上诉人承担责任，明显违反了《合同法》的规定。首先，根据委托合同，签订购房合同的主体以及收款单位只能是上诉人，被上诉人贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司未在委托授权范围内行使代理权，被上诉人陈某、高某某明知被上诉人贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司无代理权仍为之，其后果应由被上诉人贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司及被上诉人陈某、高某某承担。其次，被上诉人贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司在未经委托人暨上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司同意的情况下转委托被上诉人贵州璇通源房地产经纪有限公司收款，产生的法律后果应由被上诉人贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司、贵州璇通源房地产经纪有限公司承担。再次，《收据》及退款申请上均清楚记载诉争的20万元为“购房定金”，根据《合同法》第115条之规定，给付定金一方违约的，无权要求返还定金。4、被上诉人陈某、高某某与上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司均不是本案适格的主体。首先，上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司既未在认购书等购房资料上签字或者盖章，又未收到相应的购房款项，一审判决认定构成委托行为证据不足。其次，合同审批单和《收据》上的购房主体是案外人高岑、刘鑫，而不是被上诉人陈某、高某某，故被上诉人陈某、高某某不是商品房买卖的相对人。被上诉人陈某、高某某在二审中辩称：1、被上诉人陈某、高某某与上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司之间存在商品房预售合同关系，该关系是基于被上诉人贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司代理销售上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司的商品房而形成。2、关于被上诉人陈某、高某某所支付的20万元，在一审中被上诉人陈某、高某某已向法院提交银行流水为证，且银行流水显示款项是转入上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司的委托代理人贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司的账户上，至于上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司与被上诉人贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司之间如何结算，与被上诉人陈某、高某某无关。另外，从被上诉人贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司法定代表人焦能的声明显示，案涉20万元系购房预付款，而不是定金，且代理人暨被上诉人贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司自愿认可退还的。3、上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司陈述购房需将款项转入其公司账户指的是签订正式购房合同以后，并不包括合同缔约过程中。被上诉人贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司、贵州璇通源房地产经纪有限公司在二审中未作答辩。原审原告陈某、高某某在一审中提出诉讼请求：1、判令三被告退还原告定金及购房款共计人民币200000元。2、判令三被告赔偿原告逾期退款资金占用费人民币2000元，自2018年7月13日起计算，年利率6%，暂算至2018年9月12日，最终利（费）随本清。3、本案诉讼费、保全费由三被告共同承担。事实及理由：广盛源·乐平××街项目是由被告美居公司开发，并由被告璇通源公司及聚缘能成公司联合代理销售的商、住一体楼盘。2018年7月9日，原告陈某、高某某在被告璇通源公司、聚缘能成公司的“交20万享特价优惠”营销诱导下，与被告璇通源公司、聚缘能成公司签订《购房优惠申请书》、《广盛源－乐平××街认购书》，拟认购广盛源·乐平××街6－1－1、6－1－2号的商铺两套，享受“两套交20万元一口总价996204元”的购房优惠，随后，原告向被告聚缘能成公司专户转账18万元，并支付了2万元现金，被告聚缘能成公司收到款后，由璇通源公司向原告出具了20万的收据。7月13日，原告发现被告璇通源公司、聚缘能成公司管理混乱，原告所签的《购房优惠申请书》、《广盛源－乐平××街认购书》甲方并非美居公司，而是被告璇通源公司、聚缘能成公司临时招纳的工作人员，且未加盖被告璇通源、聚缘能成公司公章，原告考虑实现购房目的的风险性问题，于当日向被告璇通源公司、聚缘能成公司提交《退款申请》，申请将已支付的20万元购房款退至原告高某某的银行卡，同日，被告璇通源公司、聚缘能成公司负责人（股东、监事）彭亮晶签字同意退款。7月14日，被告聚缘能成公司法定代表人焦能向原告出具《申明》一份，承诺于2018年8月17日前退还原告20万认购款，但自此之后，被告璇通源公司、聚缘能成公司未及时将款项退回，经原告经多次催促无果。原告认为，在销售乐平××街商住项目上，被告璇通源公司、聚缘能成公司作为代理人，被告美居公司作为被代理人，根据《民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事行为，对被代理人发生效力”的规定，被告美居公司应当对二原告承担退款并支付逾期资金占用费的民事责任，被告璇通源公司、聚缘能成公司负连带责任。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。一审判决查明认定的事实：2018年7月9日，原告陈某、高某某以陈某名义向被告聚缘能成公司出具申请书申请购买被告美居置业开发乐平××街商铺二套，该申请书经被告聚缘能成公司营销部总监刘少进批准，同意将原价1716904元的房产，在原告陈某交20万元后，享受一口总价996204元的优惠，同日双方签订了广盛源·乐平××街认购书，双方约定，原告陈某认购被告美居置业开发的乐平××街商铺面积99.82㎡的6﹟1－1、1－2商铺，定金为20000元，房款于2018年7月16日全部付清。同年7月12，被告聚缘能成公司监事彭亮晶经原告陈某、高某某同意签署了以二原告子女高岑、刘鑫为买受人合同审批单，同日原告陈某、高某某通过银行向被告聚缘能成公司指定的名为贵安黔中1号售楼部账户62×××92转账180000元（其中陈某80000元，高某某100000元），同时原告陈某向被告聚缘能成公司支付了现金20000元，被告聚缘能成公司收到上述款项后，向原告出具高岑、刘鑫交来购房定金200000元并加盖被告璇通源公司财务专用章收据一份。2018年7月13日，二原告向被告聚缘能成公司申请退还200000元购房款，聚缘能成公司监事彭亮晶在二原告的退款申请书上签字同意退款，同年8月14日，聚缘能成公司董事兼总经理焦能向二原告出具申明，同意于2018年8月17日退还二原告购房款200000元。另查明，2018年3月15日，被告美居置业与聚缘能成公司签订房产代理销售合同，由聚缘能成公司代理销售美居置业开发的乐平××街项目楼盘。2018年8月31日，双方解除代理销售合同。一审法院认为：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限范围内实施法律行为的效果由被代理人承担。被告聚缘能成公司于2018年3月15日接受被告美居置业公司委托，为其销售乐平××街楼盘，于2018年8月31日解除委托，在此期间内，被告聚缘能成公司所进行的销售乐平××街楼盘行为的法律后果应由被告美居置业承担，而被告聚缘能成公司于2018年7月12日至8月14日与原告陈某、高某某对认购乐平××街6﹟1－1、1－2商铺进行申请、认购、缴款、承诺退款的行为均系双方在签订购房前进行磋商缔约过程的行为，该行为属美居置业公司授权聚缘能成公司销售乐平××街所实施的法律行为，故被告美居置业公司应对聚缘能成公司与二原告对认购乐平××街6﹟1－1、1－2商铺进行申请、认购、缴款、承诺退款的行为承担法律后果，即被告美居置业公司应向二原告退还购房款200000元。对于原告请求赔偿2018年7月13日到2018年9月12日逾期退款的资金占费2000元，至9月12日后按年利率6%计算至利随本清的诉请，因被告聚缘能成公司未按承诺时间退还二原告购房款，因双方尚处在磋商缔约过程中，尚未约定违约责任，损失数额也未确定，依据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条之规定，参照《最高人民法院关于民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款的规定，被告聚缘能成公司逾期退还二原告购房款，应按年利率6%向二原告支付逾期退款的资金占用费，由于该退款行为属聚缘能成公司销售房屋的行为组成部分，故被告美居置业应承担赔偿二原告逾期退款的资金占用费。对于原告要求被告承担保全费的诉请，依照《人民法院诉讼费收费办法》第十条（二项）及第三十八条第三款之规定，原告可以将申请费列入诉讼请求，故原告要求被告承担保全申请费的请求有理，本院予以支持。至于被告美居置业辩称，在双方磋商缔约过程，原告的购房款是转到贵安黔中1号售楼部，而没有转到其账户，其不承担退款责任的辩解，在庭审中已查明，二原告是经被告聚缘能成公司指示后才转账至该账户的，且被告聚缘能成公司已承认收到该款项，故被告美居置业的该辩称无理，本院不予支持；关于被告辩称，在磋商缔约过程中，合同审批单、收据、申明是名字均系高岑，故购房合同的相对人是高岑，而非陈某、高某某，故二人不是本案适格主体的辩称，庭审中已查明，在购房过程中申请、认购、缴款、申请退款均是二原告与被告聚缘能成公司进行磋商，且在本案中，双方尚处在缔约过程中，双方未正式签订购房合同，此阶段双方只是合同磋商人，而非合同签订双方当事人，二原告作为合同磋商当事人进行诉讼系适格主体，故被告美居置业的辩解无理，不予支持；被告聚缘能成公司在收到二原告购房款后，向二原告出具收据时，加盖璇通源公司的行为系聚缘能成公司单方行为，且璇通源公司不知情，该行为后果本应由聚缘能成公司承担，但在庭审过程中，被告璇通源公司自愿承担退款义务，是对其权利的处分，本院予以准许；被告聚缘能成公司在庭审过程中也自愿承担退款义务，亦是对其权利的处分，本院也予以准许。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第四条、第一百六十二条之规定，判决：一、被告安顺市平坝区美居置业有限公司在本判决生效后十日内退还原告陈某、高某某购房款200000元。二、被告安顺市平坝区美居置业有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告陈某、高某某2018年7月13日到2018年9月12日购房本金200000元产生的资金占用费2000元。三、被告安顺市平坝区美居置业有限公司在本判决生效后继续向二原告赔偿自2018年9月13日后逾期退还购房款200000元所产生的资金占用费，资金占用费按的年利率6%计算至本息还清之日止。四、被告安顺市平坝区美居置业有限公司在本判决生效后十日内向二原告支付保全申请费1530元。五、被告贵州璇通源房地产经纪有限公司、贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司对上述债务承担连带清偿责任。案件费4330元，减半收取2165元，由被告美居置业负担。上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司与被上诉人陈某、高某某、贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司、贵州璇通源房地产经纪有限公司在二审中均未提交新证据。二审确认一审查明的事实。本案二审争议焦点为：1、上诉人是否应承担还款责任；2、上诉人及被上诉人陈某、高某某是否系适格主体。本院认为：关于上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司是否应承担还款责任的问题。上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司以未收到购房款及被上诉人贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司无代理权或超越代理权实施代理行为为由，主张不承担还款责任。经查，上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司于2018年3月15日与被上诉人贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司签订《房产代理销售合同》，委托被上诉人贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司为其销售乐平××街楼盘，于2018年8月31日解除代理销售合同，即被上诉人贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司在2018年3月15日至2018年8月31日实施的与销售上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司开发的位于乐平××街楼盘有关的行为的法律后果均应由上诉人承担。被上诉人贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司与被上诉人陈某、高某某于2018年7月12日至2018年8月14日对案涉商铺实施的申请、认购、缴款、承诺退款的行为，从时间上，发生在上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司对被上诉人贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司的授权代理销售期间内；从代理权限看，属于被上诉人贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司在授权销售范围内实施的缔约磋商行为。故，上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司应对被上诉人贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司向被上诉人陈某、高某某承诺退款的行为承担法律后果。至于上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司主张未收到购房款而不应承担责任的问题，因本案系上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司委托被上诉人贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司销售商铺后，被上诉人贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司在与被上诉人陈某、高某某购房缔约过程中产生纠纷，故本案纠纷存在对内对外两层法律关系，被上诉人贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司与上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司之间的委托关系为内部关系，被上诉人贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司、上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司与被上诉人陈某、高某某之间的商品房买卖行为属于外部关系，而本案系被上诉人陈某、高某某基于外部关系而提起诉讼，上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司虽与被上诉人贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司在内部委托关系中约定购房款必须支付至上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司账户，但该内部约定对被上诉人陈某、高某某不产生约束力，且被上诉人陈某、高某某系按被上诉人贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司的指示支付房款，故已按约定完成支付义务。因此，上诉人以被上诉人陈某、高某某支付的账户不符合内部约定为由进行抗辩，则当然不能成立。至于退款数额问题，上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司主张案涉款项20万元为购房定金而不应退还。如前所述，在案涉法律关系中，被上诉人贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司作为上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司的受托人，在被上诉人陈某、高某某提出退款不再购买案涉商铺时，已通过公司监事彭学晶及法定代表人焦能作出同意退还20万元的承诺，故不论案涉20万元的性质系定金还是购房款，上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司均应按照约定向被上诉人陈某、高某某退还。关于诉讼主体资格的问题。本案系商品房预售合同缔约过程中产生的纠纷，经查，在购房过程中申请、认购、缴款、申请退款等缔约事宜均是被上诉人陈某、高某某与被上诉人贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司进行磋商，故被上诉人陈某、高某某作为当事人进行诉讼系适格主体。而上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司，作为被上诉人贵州聚缘能成房地产营销策划有限公司的委托人，也作为退款的责任人，当然系本案的适格主体。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司的上诉理由均不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费4330元，由上诉人安顺市平坝区美居置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 程 芳 芳审 判 员 李 德 江审 判 员 黄 光 美二〇一九年四月九日法官助理 黎 奉 琼书 记 员 王珊（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。