湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0302民初2861号 原告（反诉被告）：湘潭房产集团有限公司，住所地湘潭市雨湖区湖园路16号。 法定代表人：金彪，董事长。 委托诉讼代理人：聂鑫，湖南人和人（湘潭）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：饶汝啸，湖南湘牵律师事务所律师。 被告（反诉原告）：湘潭市百斯达商业广场有限公司，住所地湘潭市韶山东路护潭广场，统一社会信用代码91430300774497866R。 法定代表人：曾兴华，总经理。 委托诉讼代理人：黄强，雨湖区激扬法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）湘潭房产集团有限公司(以下简称房产公司)与被告（反诉原告）湘潭市百斯达商业广场有限公司（以下简称百斯达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）房产公司的委托诉讼代理人聂鑫、饶汝啸、被告百斯达公司（反诉原告）委托诉讼代理人黄强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）房产公司向本院诉称：1、请求判令解除双方之间位于湘潭市韶山东路护潭广场三桥大市场内新景商业广场整栋商业广场及其室外停车坪的租赁关系；2、请求判令百斯达公司立即返还房产公司租赁标的物；3、请求判令百斯达公司支付房产公司租金，租金按100万元/年的标准，要求计算至百斯达公司返还租赁标的物之日止,暂计算至2018年8月31日为2256000元；4、请求判令百斯达公司支付违约金676800元；5、请求判令百斯达公司承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2005年5月1日，房产公司(湘潭新景集团有限公司已于2017年2月21日更名为湘潭房产集团有限公司)与被告百斯达公司签订了《新景商业广场租赁合同》，合同约定:“房产公司将位于湘潭市韶山东路xxxx内新景商业广场整栋商业广场及其室外停车坪(该项目更名为安居乐建材商业广场)总体租赁给百斯达公司。租赁期限为十年六个月，其中六个月免租期，并约定了租金计算标准，双方签订本合同一周内，百斯达公司向房产公司支付30万元保证金。本合同签订四个月后五日内，百斯达公司再向房产公司支付70万元履约金，履约金可自2006年起每季度抵付租金8.75万元，直至抵付完毕；以及其他双方权利义务关系等内容。”2006年6月21日，双方之间签订《新景商业广场租赁合同补充协议》，就减免租金、消防设施工程建设及验收、租金缴纳方式等内容进行了补充约定。此后，房产公司同意从2009年5月1日起按100万元每年收取租金。原租赁合同到期后，双方未继续签订书面租赁合同，百斯达公司一直占用租赁标的物，双方形成了不定期租赁关系。截止至2018年8月31日，百斯达公司欠付房产公司租金共计3256000元，抵扣履约金100万元，百斯达公司尚欠房产公司租金共计2256000元。房产公司多次找百斯达公司催要租金，但百斯达公司以各种理由拒付租金。百斯达公司的违约行为已经严重侵害房产公司合法权益，故房产公司诉至本院。 被告（反诉原告）百斯达公司反诉与辩称，1、百斯达公司与房产公司于2005年5月1日签订租赁合同，后经协商合同租赁至期时间为2016年4月30日，自2009年5月1日开始按租金100万元每年收算。2、2016年4月30日，百斯达公司与房产公司之间的租赁合同到期；房产公司与天祥招投标公司联合发布《招标邀标公告》，百斯达公司中标，从2016年5月1日开始，双方之间通过招投标形成了一种新的合同关系，而非房产公司所说的不定期租赁关系。3、百斯达公司中标后，因标的物的阳光顶不符合交付状态等及从2017年初开始，大楼周边环境恶化，使得大楼根本无法正常使用，更有大楼的产权式业主从合同未到期之前一始直到现在、都要求收回其铺面问题，房产公司也没有处置好。故此，百斯达公司系行使不安抗辩权，在中标后未交纳100万元履约保证金，且百斯达公司在之前还有100万元履约保证金及设备设施押金在房产公司，故此，百斯达公司反诉提出请求法院判决房产公司履行义务，将“安居乐商业建材广场”修整到符合能够进行经营管理的状态，与百斯达公司签订湘潭市韶山东路护潭广场“安居乐建材商业广场商业经营管理”的合同；赔偿由此对百斯达公司造成的损失；并承担本案的全部诉讼费用。 原告（反诉被告）房产公司对被告（反诉原告）的反诉辩称，1、双方在原合同到期后，并办理场地移交手续，该场地至今为止一直由百斯达公司占有、使用。2、从本案房产公司申请法院作出的财产保全结果来看，百斯达公司一直将租赁物出租给第三人并收取高额租金，这与其反诉状诉称的租赁物无法使用的情况相互矛盾，其陈述内容明显虚假。3、根据招标要求，百斯达公司应当在签订书面合同前向房产公司交纳100万元履约保证金，否则视为放弃中标权利。因百斯达公司一直未交纳履约保证金，才导致双方无法签订新的租赁合同。该法律后果系由百斯达公司自身原因所引起，应当由其承担相应的法律责任。 原告（反诉被告）房产公司为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1、原、被告身份信息；2、新景商业广场租赁合同及补充协议。反诉原告（本诉被告）百斯达公司为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1、邀请招标公告；2、中标通知书；3、报告；4、照片一组。本院对原、被告所提交的证据认证如下：对原告（反诉被告）所举证据真实性、合法性予以确认，对其证据目的予以部分确认。对被告（反诉原告）所举证据的真实性、合法性予以确认，对其证明目的予以部分确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年5月1日，原告（反诉被告）房产公司与被告（反诉原告）百斯达公司签订《新景商业广场租赁合同》。该合同约定：1、房产公司将位于湘潭市韶山东路XXXXX内新景商业广场整栋商业广场及其室外停车坪(该项目更名雨湖区XXXXX)总体租赁给百斯达公司使用；房产公司同意百斯达公司可根据自身经营状况将房产部分分租予第三方，但不得整体出租。2、房产公司同意自本合同签订7日起向百斯达公司免租6个月，以供百斯达公司做开业前准备工作，租金从本合同签订7日起6个月后起计缴；租金从计缴之日起按年度（12个月）计算并按年度递增，第一年度租金为180万/年，从计租第2年度起在上年度租金基础上递增5%，且从第6年度开始，递增率每年再逐年增加1%，直至第十年度租金在上年度基础上增加10%。3、双方签订本合同一周内，百斯达公司向房产公司支付30万元保证金；本合同签订4个月后5日内，百斯达公司向房产公司支付70万元履约金，如百斯达公司在本合同签订后四个月内开业（含试营业），则百斯达公司应于开业前五日将履约金70万元缴清。4、履约金可自2006年起每季度抵付租金8.75万元，直至抵付完毕。5、百斯达公司自2006年起每季度向房产公司缴付设施设备押金8.75万元，直至缴满70万元。5、本合同期满后，百斯达公司不再续租，双方将该物业交接完毕后，房产公司将30万元保证金及设施设备押金在三日内退还百斯达公司。6、保证金、履约金及设施设备押金在房产公司账户期间百斯达公司不计息。7、房产公司应负责该房屋在租赁期内的正常维修保养，以保证房屋的安全和正常使用。8、百斯达公司交付保证金，房产公司交付房产、设备设施后，由于交付之前的任何纠纷造成百斯达公司不能营业的，由房产公司承担违约责任，免除百斯达公司停业期间的租金（按天计算），并赔偿直接损失。9、百斯达公司须按合同规定如期足额支付履约金及租金。10、百斯达公司必须爱护并正确使用所租房产及其配套设备、设施，且负责设施设备的正常维护和保养，费用甲乙双方各负担50%；不得擅自改变其结构及配套设备、设施；如因百斯达公司使用要求需对房屋进行改造，必须书面报告房产公司，经房产公司同意后方可实施；因百斯达公司使用不当对房屋或设施设备造成损坏或损毁，百斯达公司应及时按原状恢复，确保正常使用，费用百斯达公司负担。11、租赁期满或本合同因故提前终止执行后，百斯达公司应在一个月内将所租赁房产及配套设备、设施按正常运行状态的移交给房产公司，如其中有破坏（毁）部分由百斯达公司修复或折价赔偿；百斯达公司所做的装饰、装修遵循来修去留的原则一并移交房产公司，房产公司将不予补偿；因本合同第六章6.3条原因提前终止合同，房产公司给予适当补偿。12、有下列情形之一，房产公司有权提前终止合同，无偿收回房产及设施设备，百斯达公司保证金及未冲抵完租金部份的履约金不退，并要求百斯达公司赔偿其遭受的一切损失：A、百斯达公司逾期一周支付履约金或逾期支付租金及其它应付房产公司费用达半个月；B、未经房产公司同意，百斯达公司擅自改变所租房房屋主体结构及设备、设施；C、百斯达公司利用所租房屋进行非法活动，损害公共利益的；D、百斯达公司未将招商及分租方案提前报房产公司备案而进行招商分租活动；E、百斯达公司未按向房产公司备案的招商及分租方案实施招商分租活动。F、百斯达公司收取分承租人的保证金及押金等同性质的费用不按规定存于房产公司账户。13、（即为第六章6.3条）有下列情形之一，百斯达公司有权提前终止本合同，要求房产公司退还保证金及未冲抵完租金部份的履约金并赔偿其遭受的损失：A、房产公司提供的房产出现严重质量问题，房产公司又无力无法解决，致使百斯达公司无法正常安全使用；B、房产公司未能在合同规定期内将所租房产移交给百斯达公司，逾期达半个月；C、因房产公司原因，致使百斯达公司无法经营达半个月。14、百斯达公司未按合同规定期限缴纳租金或违约金及其他应付房产公司费用，应向房产公司支付滞纳金，每逾期一日，房产公司有权向百斯达公司收取滞缴金额3‰的滞纳金。15、合同终止后，房产公司未在约定的期限内退还保证金及设施、设备押金，逾期支付违约金给百斯达公司，按未退还金额3‰每天计算。16、合同终止后，百斯达公司未按约定期限将所租房产及配套设施设备按正常运行状态移交给房产公司，逾期每天按当年度日租金标准向房产公司支付违约金。 2006年6月21日，房产公司与百斯达公司又签订了《新景商业广场》租赁合同补充协议。该协议约定：1、房产公司体谅百斯达公司招商经营的具体困难，并因百斯达公司承诺负责该大厦一次性消防设施工程建设及验收相关事宜并承担消防施工建设及验收的全部费用，同意减免百斯达公司2005年11月1日至2006年4月30日（共计6个月）的租金，其他有关租金递增办法及时限顺延6个月。2、房产公司考虑到百斯达公司招商的实际情况，将原合同的每季度第一个月前5天交纳本季度租金，改为每个月前五日内向房产公司足额缴纳当月租金，百斯达公司承诺自2006年5月1日起每月前五日内向房产公司足额缴纳当月租金，并按时缴纳水费、电费；绝不以任何理由拖欠缴纳或要求减免。3、百斯达公司负责所有本物业一次性消防设施建设及验收有关事宜并承担全部费用，并在二次装修时办理好消防手续并达到消防验收标准，并将相关手续报送房产公司，经消防部门验收合格后方才开张营业；百斯达公司应切实抓好本物业消防安全工作，承担所有相关责任。4、因原合同有关租金内包含物业管理费，现明确第一年租金180万元中房屋租金为150万元（由房产公司开具租赁税务发票）；30万元为物业管理费（由房产公司开具物管税务发票）；以后租金递增部分按相同的比例分解为房屋租金和物业管理费。 双方签订合同后，房产公司将诉争房产交由百斯达公司管理、使用；百斯达公司向房产公司向房产公司支付了相关费用。2016年4月30日，房产公司与百斯达公司之间签订的租赁合同到期，双方之间没有进行结算，也未交付租赁场地。 2016年5月，房产公司委托湘潭天祥招标咨询有限责任公司对安居乐建材商业广场商业经营管理(招标编号XXXX)发布公告进行招标。招标内容为：1、安居乐建材商业广场招商、租赁、经营管理、物业管理服务，总建筑面积19855.02平方米，租赁期限自2016年5月1日至2022年10月30日止；2、中标方在签订合同前须从投标人基本账户以银行电汇、转账方式向招标方交纳100万元的履约保证金；中标方无违规行为的，其履约保证金在合同履行后，凭中标通知书、合同、验收单及履约保证金申请由招标方在30日内无息退还，中标方没有按照规定提交履约担保的，视为放弃中标，其投标保证金不予退还。 2016年5月24日，百斯达公司获得湘潭天祥招标咨询有限责任公司发出的代理编号为XXXX号涉案项目《中标通知书》。该通知书注明：1、中标人凭此通知书与招标单位签订合同；2、招标单位和中标人在本通知书发出之日起30日内签订合同，逾期不签订合同视为自愿放弃中标权。3、中标金额第1年110万元，第2年115.5万元，第3年121.275万元等。 之后，百斯达公司未向房产公司交付100万元的履约保证金。2016年5月27日，百斯达公司向房产公司出具报告一份。该份报告载明：“本公司于2016年5月24日接到中标通知书，要求双方在该通知发出之日起30日内签订合同，逾期不签订合同视为自愿放弃中标权，为避免本公司被视为自愿放弃中标权，同时介于本公司系安居乐建材商业广场的原承租方，由于商业广场的阳光顶年久脆化开裂、导致漏水特别严重等原因，直接影响到广场的整体形象，基于前述原因，特向房产公司报告，恳请房产公司尽快确定与百斯达公司签订合同事宜，恳请房产公司安排维修人员现场查勘确定阳光顶的维修等事宜，同时建议房产公司能对整栋大楼进行一次排查，确保大楼的使用。” 此后，双方未签订新的租赁合同。百斯达公司一直管理、使用该租赁场地至今。 另查明，1、双方均认可百斯达公司已交付的租金为1169万元；百斯达公司在原租赁合同内有100万元履约金在房产公司；百斯达公司未再交纳2016年5月1日后的租金给房产公司；自2009年5月1日起双方将租金改为100万元每年收取。2、2017年3月2日，房产公司向百斯达公司发出租金催款单，该单据载明，本公司于2005年5月1日与你公司签订租赁合同，合同有效期自2005年5月1日至2016年4月30日止，你公司目前尚未缴纳2015年12月1日至2016年4月30日的租金44万元，在此限定你公司于1个月内支付此款项给本公司。之后，百斯达公司向房产公司支付了该44万元，双方均认可，该44万元包括在1169万元内。 原告（反诉被告）房产公司陈述，1、截止2016年4月30日，百斯达公司尚欠房产公司92.3万元租金没有支付，具体是哪几个月的没有支付，不能明确，因为百斯达公司并不能按合同足额交付每一笔租金。2、房产公司同意2016年5月1日起的租金按100万元每年计算。 被告（反诉原告）百斯达公司则陈述，1、百斯达公司并不欠房产公司2016年4月30日前的租金。2、百斯达公司认为之后的租金应按招标通知书上的来计算，并且百斯达公司要求协商打折租金费用。 本院认为：一、关于2016年4月30日前的租金是否付清的问题。房产公司主张截止2016年4月30日止，百斯达公司尚欠92.3万元租金没有支付，但双方在合同到期后并未进行结算，依据2017年3月2日，房产公司向百斯达公司发出的租金催款单，明确欠付租金为44万元，房产公司提出该44万元系2015年12月1日至2016年4月30日的租金，而非累计数额的理由有违常理与通常催收做法，故此，本院确认，截止2016年4月30日止，百斯达公司尚欠房产公司的租金为44万元，又经双方确认，该44万元已在2017年支付完毕。 二、关于双方是否构成不定期租赁关系的问题。双方原租赁合同到期后，房产公司就涉案项目的租赁对外进行招标，百斯达公司中标。依据招标约定，百斯达公司需在签订书面合同前向房产公司交纳100万元履约保证金，虽然百斯达公司提出自己在原租赁合同中还有100万元履约金在房产公司处，但原租赁合同到期后，双方并未进行结算，百斯达公司当时（即中标时）还尚欠房产公司租金，履约金已不足100万元。百斯达公司向房产公司提出相关的维修问题后，双方即未签订新的租赁合同，房产公司也未要求百斯达公司退出租赁场地，相反，该场地一直由百斯达公司在管理、使用，双方已形成事实上租赁关系。根据《合同法》第二百一十五条、第二百三十六条的规定，原被告租赁合同到期后，双方没有签订新的租赁合同，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故此，房产公司与百斯达公司之间构成不定期租赁关系。百斯达公司认可未交过2016年5月1日后的租金给房产公司，依据《合同法》二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。故此，本院对房产公司提出解除与百斯达公司之间的不定期租赁合同关系的诉讼请求予以支持，解除的时间以计算至2018年8月31日为宜。同理，对房产公司提出百斯达公司应返还其租赁场地的诉讼请求也一并予以支持。 三、关于租金的计算问题。依据前述第一点的阐述，房产公司与百斯达公司原租赁合同内的租金均已结清，房产公司认可之后的租金按100万元每年计算。从2016年5月1日至2018年8月31日，百斯达公司应支付给房产公司的租金为2333333元（100万元+100万元+100万元÷12个月×4个月），减去100万元履约金，百斯达公司还应支付房产公司的租金为1333333元。之后的租赁场地占用费比照100万元每年的租金计算至百斯达公司将租赁场地返还给房产公司之日止。 四、关于原告（反诉被告）房产公司主张违约金的问题。被告（反诉原告）百斯达公司未缴纳租金已构成违约。房产公司所主张的违约金676800元偏高，本院酌情调整为120000元。 五、关于被告（反诉原告）百斯达公司反诉赔偿损失问题。百斯达公司未举证证明造成了损失以及损失的大小且百斯达公司并未提出要求赔偿损失的具体数额。故此，本院对百斯达公司的反诉请求不予支持。 综上，本院对原告（反诉被告）房产公司的诉讼请求部分予以支持；对被告（反诉原告）百斯达公司的本诉答辩理由部分予以采纳；对其反诉请求不予支持，对房产公司的反诉答辩理由予以采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百三十六条、《民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）湘潭房产集团有限公司与被告（反诉原告）湘潭市百斯达商业广场有限公司之间的不定期租赁关系于2018年8月31日解除； 二、被告（反诉原告）湘潭市百斯达商业广场有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）湘潭房产集团有限公司租赁场地（雨湖区XXXXX）； 三、被告（反诉原告）湘潭市百斯达商业广场有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湘潭房产集团有限公司支付租金1333333元；2018年9月1日后的租金按100万元/年的标准计算至被告（反诉原告）湘潭市百斯达商业广场有限公司返还租赁场地之日止； 四、被告（反诉原告）湘潭市百斯达商业广场有限公司在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）湘潭房产集团有限公司支付违约金120000元； 五、驳回原告（反诉被告）湘潭房产集团有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）湘潭市百斯达商业广场有限公司的反诉请求。 案件受理费30260元，财产保全费5000元，由被告湘潭市百斯达商业广场有限公司负担35260元；反诉诉讼费30260元，由反诉人湘潭市百斯达商业广场有限公司负担30260元。 如未在上述指定期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  周 新 审 判 员  田 园 人民陪审员  肖淑如 二〇一九年四月三十日 代理书记员  朱 海 附法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。