山西省忻州市中级人民法院民事判决书（2019）晋09民终401号上诉人（原审被告）：潘某，男，1973年5月21日出生，山西省静乐县人，现住原平市。被上诉人（原审原告）：白某，男，1957年8月2日出生，山西省代县人，现住原平市。上诉人潘某因与被上诉人白某房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省原平市人民法院（2018）晋0981民初1892号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人潘某，被上诉人白某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白某向一审法院起诉请求：1.要求被告退还购房定金10000元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系轩煤集团刘家梁矿退休职工，因购置被告潘某吉祥花园D区12号楼小高层137平方米房子的纠纷，对潘某提起诉讼。原告在今年2月20日看到吉祥花园山西坤熠房产经纪有限公司房屋中介，在网上发布的卖房消息，即与中介联系，并由中介带领到××区看房子，此房为潘某所有。看后觉得符合原告的购房要求，于是通过中介办理了购房协议，并支付了10000元定金。约定三十五天后，潘某腾空房子，原告交钱拿钥匙。原告为了避免以后因产权纠纷，要求过户到本人名下，并问潘某能否过户。潘某说能过户。三十五天到期后，我们去轩煤物业处要求过户，随行人员有刘艳梅等人。物业说，不能过户，与潘某联系，潘某说能过，过一星期就能过了。结果去了后还是不能过户。后来潘某又说领导不在，再过一星期后可过户。期间原告和被告说，如果此次还不能过户，原告就放弃买房。到一星期后问潘某，他说领导还没回来。后来双方去了物业处，结果告知还是不能过户。鉴于此种过户无望的情况，原告告知中介和潘某，不能过户就只好放弃购房，并要求退还定金10000元。期间中介告诉我说，等潘某把房屋出售以后再退，原告同意，但潘某在今年九月份把此房出售给了别人，原告听说后，去中介问寻，并见此房屋已经住人，就催要定金，但潘某拒不退还。为此原告依法提起诉讼，请求人民法院依法判决，支持原告的诉讼请求。潘某一审中辩称，被告没有答应过原告过户的事情，不应该退还原告购房定金，双方签订过房屋买卖协议。被告找关系花了2000多元，租房花了7000元，搬家花了500元。一审法院查明的事实：2018年2月27日，原告白某与被告潘某签订《房屋买卖定金合同》一份，双方约定：“甲方：潘某乙方：白某……第一条：房屋基本情况1、甲方自愿将坐落在原平市××园的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。2、该房屋的基本情况如下：吉祥花园12号高层一单元701，成交价格甲乙双方协商后的实际成交价格为人民币：陆拾柒万零捌佰元整（大写）￥670800元整（小写）。第三条，乙方向甲方的付款约定：（1）乙方于2018年2月27日向甲方支付该房屋的定金计人民币壹万元整（大写）人民币10000元（小写）。（2）乙方于2018年4月6日前向甲方交付剩余房款人民币陆拾陆万零捌佰元整（大写）人民币660800元（小写），同时由甲方将房屋买卖合同和交款收据交于乙方。（3）甲、乙双方确认该房屋房款交接清楚后（节假日付款时间顺延），由甲方陪同协助乙方办理房屋的相关事宜。第四条：相关事宜1.甲方承诺于2018年4月6日前腾空该房屋并将该房屋钥匙交于乙方，甲、乙双方自行办理该房屋所发生的水，电，天然气，有线电视物业管理及户口迁移等过户手续及相关费用的交接事宜；2、甲方保证该房屋权属无争议，如有共有权人、甲方保证出售的该房屋已取得其他共有权人的同意。第五条：违约责任1、甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、甲方保证所提供的各种材料真实可靠。除房屋购房合同、收款收据再无任何该房屋购买证件，如再出现其他有关该房屋的购买证件一切无效。3、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同或发生本条第1、2、3款违约责任。均由违约方向守约方支付相当于合同第二条确定的房屋实际成交价的25%数额的违约金，并赔偿守约方由此产生的一切损失。4.如因一方违约引起诉讼，守约方为诉讼支出的相关诉讼费、保全费、律师费均由违约方承担。第六条免责条款如因洪水地震，火灾和法律政府政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，甲，乙双方互不承担违约责任……”双方签订合同后，原告白某给付被告潘某10000元。之后，原告未给付被告任何款项，被告腾空房屋后，未将房屋以及房屋买卖合同、交款收据等交付原告。一审庭审中，原告认为本案所涉房屋是福利房，应该不能买卖，但是也有人买卖。经法院询问，被告称本案所涉房屋没有办理过房屋产权证书。一审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，本案所涉房屋属未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。原告白某与被告潘某签订《房屋买卖定金合同》，应属无效，被告应将原告交付被告的定金予以返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定，原平市人民法院于2018年12月28日作出判决：被告潘某于本判决生效后十日内返还原告白某定金10000元。案件受理费25元，由原告白某负担12.5元，被告潘某负担12.5元。判后，潘某表示不服上述判决，向本院上诉请求：1、依法撤销山西省原平市人民法院（2018）晋0981民初1892民事判决；2、依法改判确认2018年2月27日签订的《房屋买卖定金合同》继续有效，判决上诉人不用返还被上诉人购房定金10000元，判决被上诉人赔偿上诉人租房损失7000元，赔偿其殴打上诉人妻子产生的住院医疗费1000元；3、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实错误或不清，并且有漏判的行为。上诉人与被上诉人签订《房屋买卖定金合同》，该合同并未约定房屋过户，被上诉人依合同约定给付上诉人定金10000元，上诉人依合同约定，在规定时间内花7000元外出租房搬离了该楼房，但被上诉人拒不再给付上诉人购房款，被上诉人违约不履行约定债务，故无权要求返还定金。原平市吉祥花园小区的房屋，至今未给任何业主办理房屋产权证书，但房屋买卖行为却很普遍。上诉人认为建设单位和房地产开发商未给业主办理房屋产权证书，却要业主承担不利后果，于法无据。二、原审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十二条、《城市房地产管理法》第三十八条第六项错误，且遗漏适用《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定。综上，请二审法院查清本案事实，依法支持上诉人的上诉请求。白某辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。经审理查明，本院二审对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，关于上诉人潘某所诉《房屋买卖定金合同》效力、原告白某无权要求返还定金、赔偿租房损失的问题。经审查，潘某出卖的房屋并未依法登记领取权属证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。”潘某与白某签订《房屋买卖定金合同》违反法律的强制性规定，原审法院认定该合同无效并无不当。上诉人潘某主张租房损失应由被上诉人白某承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”上诉人潘某明知自己的房屋没有任何权属证书却依然与被上诉人白某进行房屋买卖，其本身存在一定的过错，且双方当事人经中介签订的合同中约定，“甲乙双方自行办理该房屋户口迁移等过户手续”，该约定不能排除相关手续包含了在原始购房合同上更换购房人的手续。故上诉人潘某主张的该项上诉请求理由不足、于法无据，本院不予支持。关于上诉人主张的妻子受伤医疗费问题。本案是合同纠纷，上诉人主张的是侵权责任纠纷，不属于本案审理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费250元由上诉人潘某负担。本判决为终审判决。审判长 陈爱萍审判员 孙建新审判员 梁晓峰 二〇一九年四月一日书记员 刘 鑫