四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初870号 原告（反诉被告）：彭娟娟，女，汉族，生于1974年2月21日，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：刘攀，四川张小友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨雷，四川张小友律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南充雅邦百货有限公司，住所地南充市顺庆区文化路**盛华堂大厦****。 法定代表人：曾知会，经理。 委托诉讼代理人：杨娟，四川尚上律师事务所律师。 原告（反诉被告）彭娟娟与被告（反诉原告）南充雅邦百货有限公司（简称雅邦百货）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人刘攀，被告（反诉原告）雅邦百货的委托诉讼代理人杨娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）彭娟娟向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金共计人民币15090.16元（截止2019年2月28日前未付的租金），并以欠付租金金额为基数按日万分之一标准向原告支付违约金（滞纳金）至付清时止；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于南充市顺庆区文化路1号盛华堂第2层76号商铺出租于被告经营，合同对租金标准、支付时间、违约后果等均作出了明确约定。合同签订后，被告未按约定时间支付租金，截止2019年2月28日共欠租金15090.16元，严重违反合同约定。被告除应当支付拖欠的租金外，还应按约承担违约责任。原告多次催收无果，特诉至人民法院，望判如所请。 被告（反诉原告）雅邦百货辩称，对欠原告租金的事实及金额无异议，但合同对滞纳金没有约定计算基数，且我公司目前经营困难，暂时无力支付租金。 反诉原告雅邦百货向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告赔偿损失2500元；2.判令反诉被告承担反诉的诉讼费用。事实及理由：反诉人与被反诉人签订《租赁协议》后，因租金过高及反诉人经营不善等问题，造成反诉人无法按时向被反诉人支付租金，双方在相关部门的主持下达成了延期支付租金的和解协议。和解协议达成后，反诉人一直积极履行和解协议所约定的义务，竭力与被反诉人共谋发展、共创收益，但被反诉人不按约定执行，多次到反诉人所在地以各种理由及方式干扰反诉人的正常运营，造成反诉人运营不良，外界负面评价日趋恶劣。被反诉人的这一行为给反诉人造成了严重损失。为维护反诉人的合法权益，特向人民法院提起如前反诉请求，望予支持。 反诉被告彭娟娟针对反诉辩称，双方并未达成和解协议，我方也未干扰反诉原告的正常营业，故反诉原告的反诉请求没有事实依据，请求人民法院依法予以驳回。 本院经审理，对当事人双方无争议的事实认定如下：彭娟娟、雅邦百货于2017年签订了《租赁合同》，约定：彭娟娟（甲方）将自有位于南充市顺庆区文化路1号盛华堂大厦第2层76号产权式商铺出租给雅邦百货（乙方）；租期为二十年（自2017年3月1日起至2037年2月29日止）；甲方商铺原始购买总价为188627元；租金按该商铺原始购买总价的12%为年租金（含税）在合同有效期内匀速递增，保证在该合同有效期内达到该房屋总价的平均16%的年租金（含税）的收益；免租期后第一年2018年2月28日前支付2018年5月1日至5月31日租金给甲方，5月31日前支付2018年6月1日至2018年8月31日的租金，2018年8月31日前支付2018年9月1日至11月30日的租金，以后每季度以此类推支付租金，支付方式按每年2月28日、5月31日、8月31日、11月30日之前四次等额支付（先交租金后使用）；甲方给乙方装修、装饰时间为12个月，免收租赁费（免租期为2017年3月1日至2018年2月28日），免租期后乙方按季提前10日内支付给甲方，如果有拖延，乙方按每天万分之一支付给甲方滞纳金，如果拖延超过6个月，甲方有权利将物业转租或自己使用。合同签订后，雅邦百货按约支付了2018年3月至5月的租金，之后未按合同约定支付租金，仅于2018年12月向原告又支付了一个月的租金，至今尚欠彭娟娟2019年2月28日前租金共15090.16元。彭娟娟催收无果，遂诉来本院，提出了如前诉讼请求。 对当事人双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于原、被告双方是否达成和解协议的问题。雅邦百货向法庭提交了一份承诺函，该承诺函向业主承诺了偿付租金的时间及方式，但原告质证称该承诺函虽已收到，但系雅邦百货单方的意思表示，业主们并未同意该承诺函记载的内容。本院认为，该承诺函系由雅邦百货单方出具，不是双方共同的意思表示，不能证明本案原、被告双方就租金的偿付等问题经磋商达成了一致意见。2.对于反诉被告是否干扰雅邦百货正常运营的问题。雅邦百货向法庭提交了照片打印件四张以证明反诉被告干扰雅邦百货正常运营，但反诉被告质证称该组照片仅能反映了双方在反诉原告的办公室进行友好协商的情景，不能证明反诉被告干扰了反诉原告的正常经营活动。本院认为，该组照片仅反映了双方当事人在办公室进行协商的情况，并不能证明业主方干扰了反诉原告雅邦百货的正常经营。3.对于2018年12月雅邦百货支付给原告的一个月租金是偿付哪个月租金的问题。雅邦百货的意见是支付的2018年12月份的租金，原告的意见是支付的2018年6月份的租金。本院认为，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外”之规定，应当认定该笔付款属于雅邦百货支付的2018年6月份的租金,其欠的15090.16元租金系2018年7月1日至2019年2月28日期间的租金。 上述事实，有当事人身份证、营业执照、租赁合同、产权证书、承诺函、当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，彭娟娟、雅邦百货签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。雅邦百货承租彭娟娟的商铺后，未按照合同约定向彭娟娟支付租金，构成了违约，应承担继续履行并按合同约定标准支付违约金（滞纳金）的违约责任。对雅邦百货欠彭娟娟2019年2月28日前的租金共计15090.16元的事实，双方无争议，本院予以确认。彭娟娟要求雅邦百货支付其租金15090.16元的诉讼请求合法有据，本院予以支持。本案争议的问题有：1.违约金（滞纳金）如何计算；2.雅邦百货的反诉请求应否得到支持。 关于违约金（滞纳金）如何计算的问题。双方《租赁合同》约定，雅邦百货应当在2018年5月31日前支付2018年6月1日至8月31日的租金，在8月31日前支付9月1日至11月30日的租金，在11月30日前支付12月1日至次年2月28日的租金（按季四次等额支付），如果有拖延，雅邦百货应按每天万分之一支付给甲方滞纳金。因本院已认定雅邦百货拖欠彭娟娟的15090.16元租金是2018年7月1日至2019年2月28日期间的租金，故其中7月1日至8月31日期间的租金3772.54元应在2018年5月31日前付清，则该部分租金的滞纳金应从2018年6月1日起按日万分之一标准开始计算；9月1日至11月3日期间的租金5658.81元应在2018年8月31日前付清，则该部分租金的滞纳金应从2018年9月1日起按日万分之一标准开始计算；12月1日至2019年2月28日期间的租金5658.81元应在2018年11月30日前付清，则该部分租金的滞纳金应从2018年12月1日起按日万分之一标准开始计算，均应计算至本金付清之日止。 关于雅邦百货的反诉请求应否得到支持的问题。雅邦百货为支持其反诉请求仅举出了照片一组，因该组照片仅能反映双方当事人在办公室一起进行协商的情形，既不能证明反诉被告干扰了反诉原告雅邦百货的正常经营活动，又不证明反诉原告的合法权益因反诉被告的上述行为遭受了什么损失，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，雅邦百货未尽到举证责任，应承担不利后果，故其反诉请求不应得到支持。 综上，彭娟娟要求雅邦百货支付租金15090.16元的及违约金（滞纳金）的诉讼请求合法有据，本院予以支持；雅邦百货的反诉请求则因证据不足本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 南充雅邦百货有限公司于本判决生效后十日内向彭娟娟支付租金15090.16元及违约金（违约金的计算方式为：以3772.54元为基数从2018年6月1日起，以5658.81元为基数从2018年9月1日起，以5658.81元为基数从2018年12月1日起，均按日万分之一标准计算至租金实际付清之日止）； 驳回南充雅邦百货有限公司的反诉请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费89及反诉案件受理费25元，共计114元，由南充雅邦百货有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  杨发光 二〇一九年四月十一日 书记员  程 迈