湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0102民初13154号原告：某银行股份有限公司长沙分行，住所地湖南省长沙市雨花区。法定代表人：周某，行长。委托诉讼代理人：唐皇，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴璐，湖南天地人律师事务所律师。被告：胡某，女，1985年10月7日出生，汉族，住浏阳市。被告：浏阳市某房地产开发有限责任公司，住所地浏阳市金沙中路**。法定代表人：周某某。委托诉讼代理人：孙亮，湖南浏阳河律师事务所律师。原告某银行股份有限公司长沙分行（以下简称某银行长沙分行）因与被告胡某、浏阳市某房地产开发有限责任公司（以下简称某公司）发生金融借款合同纠纷，于2018年12月7日向本院起诉。本院立案受理后，公开开庭进行了审理。原告某银行长沙分行的委托代理人唐皇、戴璐，被告某公司的委托诉讼代理人孙亮到庭参加诉讼，被告胡某、经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告某银行长沙分行向本院提出如下诉讼请求:1、判令解除某银行长沙分行和胡某、某公司签订的《个人购房贷款/担保合同》；2、判令胡某立即偿还某银行长沙分行借款本金人民币1202952.38元、逾期利息30189.85元，逾期罚息608.57元（利息计算至2018年11月18日，此后的利息按合同约定利率计算至本息全部清偿完毕之日止）；3、判令胡某承担某银行长沙分行为实现上述债权所支付的律师费用44908元；4、判令某公司对胡某上述债务承担连带还款责任；5、判令某银行长沙分行对胡某所有的位于浏阳市淮川办事处北正南路某城A7-A8栋房产处置款享有优先受偿权；6、判令某银行长沙分行对某公司保证金账户（银行账号：81×××69）内的存款享有优先受偿权；7、判令胡某、某公司承担本案案件受理费、财产保全费、公告费等费用。事实与理由：2014年12月19日，胡某、某公司与某银行长沙分行签订《个人购房贷款/担保合同》，约定胡某向某银行长沙分行借款165万元，借款期限为10年，等额本息还款，按月结息，胡某以其名下房屋作担保，抵押给某银行长沙分行，并办理了预抵押登记，某公司提供保证金质押和连带责任保证。后胡某、某公司未按约定履行还款义务。被告某公司辩称：一、原告未曾以书面或口头形式要求与被告解除合同，原告诉请不当，合同的解除不能够由当事人直接向法院提出。合同解除权在法律性质上是形成权，合同的解除权不是由法院代为行使，该诉请不当，且合同约定的期限未届满，原告也没有证据证实履行了向被告催款的义务；二、我方公司为被告提供担保是属实，但是借款人的还款情况我方公司不知情，请求法院予以核实；三、关于原告请求的律师费的损失，应当综合相关证据予以证实，证明原告是否实际支付该费用，来认定损失；四、我方认为原告对本案涉案房屋的处置款无优先受偿权，该房屋仅办理预告登记，并非实现抵押权；五、保证金原告无优先受偿权，我方公司为被告提供阶段性担保属实，但只是人的担保；六、原告请求的违约金过高，请求予以核减。被告胡某未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据庭审调查的情况，本院确认如下事实：2014年12月19日，胡某与某银行长沙分行签订《个人购房贷款/担保合同》，某公司在合同“保证人”“出质人”两处盖章。合同约定：胡某向某银行长沙分行借款165万元，用于购置房屋；借款期限为10年（即从2014年12月19日至2024年12月19日止），具体贷款期限以借款借据为准；借款利率为浮动利率，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮15%确定，如未按合同约定按时足额偿还贷款的，某银行长沙分行有权对其逾期的贷款本金按日在执行利率水平上加收50%计收罚息直至所欠贷款本金清偿完毕为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息；等额本息还款，按月结息；胡某将其所有的位于浏阳市淮川办事处北正南路某城A7-A8栋203号房产抵押给某银行长沙分行，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保；本合同抵押担保的范围包括借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；胡某不按借款合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，即视为已发生违约事件；某银行长沙分行有权宣布借款合同项下已发放贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，并要求借款人承担某银行长沙分行为实现债权所支出的律师代理费；依法处分借款合同项下的抵押物、质押物以清偿全部贷款及相应利息、罚息。合同第10.1条约定，某公司作为保证人承担保证责任的范围为：阶段性连带责任保证，即保证人对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但当合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人债务免除保证责任。某银行长沙分行依照合同约定向胡某发放了贷款165万元，并在借款借据中注明：自2014年12月19日起，执行利率为7.0725%，借款期限至2024年12月18日。贷款发放后，胡某未按照合同约定归还借款本息，截止至2018年11月18日，胡某尚欠某银行长沙分行贷款本金1202952.38元、利息30189.85元、罚息608.57元。另查明，《个人购房贷款/担保合同》签订后，胡某以其名下的位于浏阳市淮川办事处北正南路某城A7-A8栋203号房产办理了预抵押登记（浏房预字第××号）,某公司以其在某银行长沙分行开设的保证金账户（银行账号：81×××69）设立了质押担保。本院认为：一、胡某、某公司与某银行长沙分行签订的《个人购房贷款/担保合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应严格履行各自的义务本院，依法予以确认。合同签订后，某银行长沙分行已按照借款合同约定向胡某发放了贷款本金165万元，已履行完合同约定的全部义务。胡某与某银行长沙分行在借款合同中明确约定：胡某未按借款合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项，某银行长沙分行有权解除借款合同，要求借款人立即归还借款本息及相关费用。胡某未按合同约定按时足额偿还借款本息和其他相关费用，故某银行长沙分行要求解除与胡某、某公司签订的《个人购房贷款/担保合同》及要求胡某偿还借款本金及截止实际履行之日止的利息、罚息，该项诉求符合合同约定和相关法律规定，本院予以支持；二、因本案抵押房屋仅办理了抵押权预告登记，抵押权尚未生效，某银行长沙分行要求确认对该房产享有抵押权，要求对该抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持；三、某银行长沙分行要求确认其对某公司在其银行开设的保证金账户款项享有优先受偿权的诉讼请求，该保证金账户内的资金已经被以保证金的形式特定化，且已经被某银行长沙分行实际转移占有，符合质押成立的要件，某银行长沙分行有权要求对该保证金账户内的资金优先受偿，对该诉讼请求，本院予以支持；四、某公司作为保证人为借款人胡某提供阶段性连带责任保证，因《个人购房贷款/担保合同》中第10.1条约定的正式抵押登记手续尚未办理，某公司应当按照合同约定承担连带保证责任，故某银行长沙分行主张某公司对本案债务承担连带清偿责任，本院予以支持；五、某银行长沙分行要求胡某支付其为实现债权所支付的律师费44908元，但未提交其已实际支付律师费的证据，本院对其该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告某银行股份有限公司长沙分行与被告胡某、浏阳市某房地产开发有限责任公司签订的《个人购房贷款/担保合同》;二、被告胡某于本判决生效之日起五日内向原告某银行股份有限公司长沙分行偿还贷款本金1202952.38元、利息30189.85元、罚息608.57元（利息（含罚息）暂计算至2018年11月18日，此后的利息（含罚息）按照借款合同约定计算至实际清偿之日止）；三、原告某银行股份有限公司长沙分行有权就浏阳市某房地产开发有限责任公司在某银行股份有限公司长沙分行开设的保证金账户（银行账号：81×××69）内的存款优先受偿；四、被告浏阳市某房地产开发有限责任公司应对胡某的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告某银行股份有限公司长沙分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16308元，因适用简易程序减半收取8154元，财产保全费5000元，共计13154元，由被告胡某、浏阳市某房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  王双石二〇一九年四月三十日法官助理李欣怡书记员邱倩