中华人民共和国上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终2429号上诉人(原审被告)：陈邵嘉，女，1952年6月21日出生。委托诉讼代理人：李小明，上海律同衡律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：陈予馨(曾用名陈实)，女，1984年7月17日出生，汉族，户籍地江西省南昌市。委托诉讼代理人：张云沙，上海沃江律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐小静，上海沃江律师事务所律师。上诉人陈邵嘉与被上诉人陈予馨房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国上海市青浦区人民法院(2018)沪0118民初1615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭,进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈邵嘉上诉请求：撤销一审判决第一项，改判陈邵嘉无需向被上诉人陈予馨退还购房款人民币(以下币种均为人民币)524,630元及利息。事实与理由：1、被上诉人在履约中存在违约行为，造成上诉人严重损失，应当承担违约责任；2、一审法院调整违约金不能弥补上诉人所遭受的实际损失，也违背了违约金兼具的惩罚性功能；3、一审法院诉讼费用分配错误。被上诉人陈予馨辩称：不同意上诉人的意见。请求本院驳回上诉，维持原判。陈予馨向一审法院提起诉讼，请求判令：陈邵嘉归还陈予馨购房款524,630元及利息(以524,630元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年3月1日计算至实际支付之日止)。一审法院经审理查明事实如下：2016年9月18日，经案外人上海正升房地产经纪事务所(以下简称：“正升事务所”)居间，陈邵嘉(甲方)与陈予馨(乙方)就上海市青浦区嘉松中路XXX弄XXX号XXX室(以下简称：“系争房屋”)签订《委托购买意向书》，约定：乙方在签订本协议前已经清楚知道自己是具备购房条件，并且了解上海的限购限贷政策(外地家庭购房，必须是已婚、家庭上海无房、社保或税单在签订正式买卖合同前推63个月满60个月。上海家庭购房是上海限购政策实施后，单身、名下无单独住房，可以购买一套；已婚、名下无单独住房，可以购买两套)；乙方自愿买受系争房屋；购买总价款262万元；与甲方签订买卖合同时，乙方支付房款786,000元作为首付款(含定金)；乙方若需要银行贷款的，贷款金额1,834,000元应在银行审核批准后按银行规定的形式与期限直接将乙方贷款款项直接划入甲方账号，贷款金额不足的部分，在乙方于甲方前往房地产交易中心办理产权转移申请时以现金方式支付给甲方。意向书另对其他内容进行了约定。同日，陈予馨支付陈邵嘉定金10万元。同年12月2日，陈邵嘉取得系争房屋的不动产权证。同年12月24日，陈予馨(乙方)与陈邵嘉(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋出售予乙方；甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为262万元；甲方于2017年4月1日前腾出系争房屋并通知乙方进行验收交接；甲乙双方确认，在2017年3月31日前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)约定：乙方逾期付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之三计算，违约金自本合同已付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十一日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十一日的违约金外，甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的百分之二十；甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方……合同附件三约定：1、第一次乙方应于甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续2日内后支付286,000元给甲方，加上乙方之前定金10万元，共计386,000元，第二次乙方2017年1月10日前支付40万元给甲方，如此构成全额首期房价款786,000元；2、待上述事项完成5个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，甲方应自筹资金至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的贷款余额，并将从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证交正升事务所保管，并由正升事务所代为办理抵押注销手续。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，陈予馨分别于2016年12月25日、2017年1月11日、14日、18日、19日共计向陈邵嘉支付房价款586,000元，即陈予馨共向陈邵嘉支付购房款686,000元(含定金10万元)。系争房屋上设定的以中国建设银行股份有限公司上海市分行(以下简称：“建行上海分行”)为抵押权人的债务已于2017年2月17日清偿完毕。2017年3月1日，陈邵嘉向陈予馨发出律师函，表示因陈予馨逾期支付首付款，要求解除双方签订的房屋买卖合同，扣除违约金524,630元后，将剩余161,370元退还给陈予馨。2017年3月15日、16日、17日，陈邵嘉共返还陈予馨房款161,370元。一审法院另查明，陈予馨起诉陈邵嘉房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2017年4月6日以(2017)沪0118民初4676号(以下简称：“4676号”)案件予以受理。陈予馨起诉要求陈邵嘉：1、继续履行双方签订的《委托购买意向书》及《上海市房地产买卖合同》；2、向抵押权人建行上海分行履行债务，涤除抵押权登记；3、向陈予馨交付系争房屋；4、将系争房屋产权过户至陈予馨名下。一审法院经审查认为，陈予馨迟延支付陈邵嘉首期购房款10万元，逾期超过21日，陈邵嘉有权拒绝继续履行意向书及合同，遂判决驳回陈予馨的全部诉讼请求。陈予馨不服提起上诉，本院驳回上诉，维持原判。4676号案件于2017年11月27日生效。一审审理中，双方一致确认，案涉《上海市房地产买卖合同》已经解除。陈予馨表示：1、双方于2016年9月18日签订意向书，但陈邵嘉直至2016年12月才取得房屋产证，陈邵嘉迟延办小产证，导致新的限贷限购政策出台，陈予馨应付款比例发生变化，无法支付首付款。为此，提供了2016年11月25日《上海市关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》(以下简称通知)。陈邵嘉对真实性无异议，通知在网签合同前已经出台，无法达到证明目的。2、陈邵嘉在4676号诉讼中解除合同的理由是陈予馨未按时支付首付款，但陈予馨是华侨，有购房资格，陈邵嘉是因为房价上涨才解除的合同。为此，提供了4676号民事判决书。陈邵嘉对真实性无异议，开始是因陈予馨未按时支付首付款，后发现陈予馨属限购对象，合同解除原因在于陈予馨。3、陈予馨同意承担违约责任，房屋房价上涨，陈邵嘉没有实际损失，但陈邵嘉主张违约金过高，要求法院调整。陈予馨主张利息依据是4676号案件二审生效后陈邵嘉应将剩余房款全额退还，但至今未退。陈邵嘉表示：1、陈邵嘉于2016年12月2日取得房屋产权证，双方于2016年12月24日网签，陈予馨在网签后多次拒绝支付剩余购房款并要求解除合同。买卖合同特别告知二说明单身外地人没有购房资格，陈予馨属限购对象，也未按时支付首付款，合同解除的原因在于陈予馨，陈邵嘉在合同履行中没有瑕疵，于2017年3月1日向陈予馨发出律师函解除合同，并告知扣除合同总价的20%作为违约金，将剩余161,370元退还陈予馨。为此提供了(1)4676号案件一审、二审民事判决书；(2)《上海市不动产权证》、2017年2月10日至2017年3月7日双方之间的短信记录、陈予馨2017年2月22日向中介发送的微信记录及公证书；(3)特别告知二、律师函及签收单。陈予馨对证据(1)、(2)、(3)真实性均无异议，因陈邵嘉未及时办理产证才导致限购政策出台，陈予馨无法办贷款，双方就解除合同协商不成才致讼。2、陈邵嘉为应对4676号案件的诉讼支付了律师费52,048元、3万元，为处理本案诉讼支付了律师费3万元及往返台北和上海的机票20,325.34元，上述费用是陈予馨违约给陈邵嘉造成的部分实际损失，但陈邵嘉的实际损失远大于此。因陈予馨未支付262万元购房款，导致陈邵嘉产生了利息损失。为此，提供了(1)法律服务委托合同、法律服务发票、公证费发票、声明书；(2)机票行程单、报销凭证、电子机票；(3)利息损失计算表。陈予馨对证据(1)真实性不认可，不是必然产生的；证据(2)不能证明是陈邵嘉为处理本案诉讼产生；对证据(3)不予认可，陈邵嘉拒绝履行合同，不存在利息损失。一审法院认为：案涉《委托购买意向书》及《上海市房地产买卖合同》均为陈予馨与陈邵嘉真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。意向书的目的是为签署正式的买卖合同，且《上海市房地产买卖合同》签署于购买意向书之后，故对系争房屋买卖事宜的相关约定应以《上海市房地产买卖合同》条款为准。根据该合同约定，陈予馨迟延支付陈邵嘉首期购房款10万元，逾期超过21日，陈邵嘉享有单方解除权。在4676号案件的审理中，陈予馨已经知晓陈邵嘉要求解除合同，且双方在一审庭审中也一致同意案涉合同解除，故案涉合同事实上已经解除。从在案证据看，陈邵嘉在合同履行中并无过错，合同解除是陈予馨违约导致，陈予馨理应承担相应违约责任。陈邵嘉表示根据合同约定扣除总房价20%即524,630元作为违约金，陈予馨认为该标准过高，要求法院予以调整，一审法院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、违约方的过错程度、主观恶意程度、合同的预期利益等因素，酌情认定陈予馨应支付陈邵嘉违约金15万元，陈邵嘉在扣除违约金15万元后，应将374,630元退还给陈予馨。陈予馨主张逾期退还购房款的利息依据不足，不予支持。判决：一、陈邵嘉应于判决生效之日起十日内退还陈予馨购房款人民币374,630元；二、陈予馨的其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，陈邵嘉主张陈予馨承担违约责任或者赔偿损失的诉求不仅明确具体，而且该主张明显超过了陈予馨的诉讼请求范围，并具有独立的给付请求内容，具备诉的全部条件，属于独立的诉，应当作为反诉处理。陈邵嘉一审时未就违约金提出反诉，一审法院不应对此进行审理。一审法院判决后，陈予馨未就违约金问题提出上诉，视为接受一审判决结果。而陈邵嘉就违约金问题提出的上诉，不属于二审审理范围，本院不予处理。陈邵嘉认为买卖合同自其向陈予馨发函时解除，陈予馨对此亦予认可，故双方于2017年3月1日合意解除了《上海市房地产买卖合同》。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,046.30元，由上诉人陈邵嘉负担。本判决为终审判决。法官助理何倩审判长 陈 俊审判员 卢薇薇审判员 俞 璐二〇一九年四月三十日书记员 董佳欣附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……