内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内08民终279号上诉人（原审原告）：任倍增，男，1979年12月12日出生，个体户，住内蒙古自治区巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：赵改芝，内蒙古梦楠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：巴彦淖尔市友谊农机有限公司。住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区万丰西街。法定代表人：刘强，该公司经理。委托诉讼代理人：刘广才，该公司员工。上诉人任倍增因与被上诉人巴彦淖尔市友谊农机有限公司（以下简称农机公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服巴彦淖尔市临河区人民法院（2018）内0802民初2749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭于2019年3月19日公开开庭对此案进行了审理，上诉人任倍增及其委托诉讼代理人赵改芝、被上诉人农机公司的委托诉讼代理人刘广才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。任倍增在一审中的诉讼请求：1.确认任倍增与农机公司2013年6月20日签订的《巴彦淖尔市蒙西国际农机市场》B3号楼5号、9号商铺买卖合同有效；2.判令农机公司协助任倍增办理上述商铺的网签及相关手续；3.案件受理费由农机公司承担。一审法院认定事实：2013年6月20日，农机公司与任倍增签订两份预订协议，约定任倍增购买农机公司开发的位于巴彦淖尔市保税物流园区市场B3号楼5号、9号两套商铺，面积分别为83.90平方米、84.76平方米，单价均为每平方米9800元，价款分别为822,220元、830,648元。上述两份预订协议同时约定了农机公司在条件具备时应当及时通知任倍增签订正式的《商品房买卖合同》以及相关手续等内容，农机公司员工刘广才在以上两份预订协议的甲方处签名，任倍增在乙方处签名。当日，农机公司依据上述两份协议约定的商铺价款分别向任倍增出具了相应的两份收款收据。农机公司与任倍增签订上述两份预订协议后，双方未签订《商品房买卖合同》，农机公司未将上述两套涉案房屋交付任倍增。2017年，案涉房屋取得蒙（2017）巴市不动产权第0050183号登记证，未取得商品房预售许可证。审理中，农机公司对任倍增提交的两份收款收据上印章的真实性认可，但提出任倍增并未实际向农机公司交纳上述两笔购房款的抗辩。农机公司对任倍增提交的两份预购协议书的真实性均不认可，但不申请对以上两份协议书上的农机公司印章及其刘广才的签名进行鉴定。任倍增对未向农机公司实际交纳购房款的事实无异议，认可涉案两套房屋是农机公司抵顶欠付案外人王琴工程款的房屋，因王琴未返还案外人任倍增借款，经协商农机公司与任倍增签订了两份预购协议书并出具了两份收款收据。农机公司对上述事实均不认可。一审法院认为：商品房的认购，订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议约定认定为商品房买卖合同。本案中，任倍增与农机公司签订的两份预订协议的形式、内容符合商品房买卖合同的构成要件，双方签订预订协议属商品房买卖合同的范畴。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效的规定；任倍增与农机公司虽然签订两份预订协议，农机公司亦向任倍增出具了相应价款的房屋收款收据，但案涉房屋至今未取得商品房预售许可证明，任倍增与农机公司在未签订商品房预售许可证明的情况下签订预订协议的行为违反法律禁止性规定，任倍增请求确认双方2013年6月20日签订的《巴彦淖尔市蒙西国际农机市场》B3号楼5号、9号商铺买卖合同有效的诉讼请求，本院不予支持。一审法院判决：依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：驳回任倍增的诉讼请求。案件受理费100元，由任倍增负担。任倍增的上诉请求：1.请求撤销一审判决，支持李宏伟的诉讼请求。2.本案诉讼费用由农机公司承担。事实和理由：1.-审判决适用法律错误，严重背离了客观事实。首先，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。承建巴彦淖尔市蒙西国际农机市场的是农机公司，而农机公司不是房地产开发企业。其次，友谊农机公司承建的是农机市场，也并不是开发的房地产项目，所以本案蒙西农机市场的房产销售并不需要办理预售许可证。2.蒙西国际农机市场已经取得了不动产权登记证，其完全享有农机市场的所有权。3.农机公司用蒙西农机市场商铺抵顶王琴、刘广才欠任倍增的债务，该抵顶行为并没有违背法律和行政法规的强制性规定，亦没有损害他人的合法权益。农机公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回任倍增的上诉请求。二审中，任倍增向法庭提交了“不动产登记信息查询结果证明”、土地登记档案、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、照片，欲证明案涉房屋已经办理了不动产登记，属于合法建筑，农机公司与李宏伟之间就案涉房屋抵顶的行为有效，且案涉房屋具备交付使用条件，已有部分房屋在使用。农机公司对上述证据的真实性认可，但认为案涉房屋不具备交工验收条件，且目前只有一户收玉米的给我们看守。由于双方当事人对上述证据的真实性认可，本院对上述证据予以采信。农机公司未向法庭提交证据。二审中，农机公司陈述，案涉农机市场“建设方是巴市友谊农机公司，施工是巴市大成建筑公司，是我公司和大成公司合作开发的”，建设案涉农机市场的初衷是“政府招商引资引进的我们，由我公司负责建设市场，政府负责划行归市”，案涉农机市场的产权“属于友谊农机公司。盖起来的房屋我们自用一部分，其余部分向社会出租出售”；案涉房屋“是工头王琴欠李宏伟和任倍增的钱，后来王琴向我公司借的房给他们二人顶了账。”二审查明的其他事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案虽然争议的焦点是案涉房屋买卖合同的效力问题，但关键在于确认合同效力的法律适用。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。案涉农机市场是由农机公司建设，作为建设方的农机公司，并非房地产开发企业，其建设市场的目的是根据政府规划建设一个专业化农机市场，而非进行市场化的商品房买卖。因此，案涉房屋买卖合同并非《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的调整范围。其次，案涉房屋进行了不动产登记，属于合法建筑物，农机公司对其享有物权；农机公司用自己的合法财产为他人抵顶债务的行为并不被现行法律所禁止；案涉房屋买卖合同既不违反法律和行政法规的效力性规定，亦没有损害国家、集体和第三人的合法权益，应为有效合同。再次，根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，农机公司与任倍增签订房屋买卖合同后，应当积极履行自己的合同义务，在取得案涉房屋的不动产登记后，即应当协助任倍增办理相关的登记手续，但农机公司拒绝履行自己的义务，违反了合同义务，同时违反了《中华人民共和国合同法》规定的诚实信用原则。综上所述，上诉人任倍增的上诉请求理由成立，本院予以支持。一审判决适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款二项、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六条之规定判决如下：一、撤销巴彦淖尔市临河区人民法院（2018）内0802民初2750号民事判决；二、确认任倍增与巴彦淖尔市友谊农机有限公司签订的关于巴彦淖尔市蒙西国际农机市场B3号楼5号、9号商铺的买卖合同有效；三、巴彦淖尔市友谊农机有限公司于判决生效后一个月内协助任倍增办理上述商铺的相关手续。一、二审案件受理费200元，由巴彦淖尔市友谊农机有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  任明强审判员  张莉萍审判员  罗一民二〇一九年四月十日书记员  刘全普