河南省安阳市北关区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0503民初993号原告：安阳市宜居物业服务有限公司，住所地安阳市开发区文竹苑小区院内。统一社会信用代码：91410500553167986K。法定代表人：刘桃龙，公司董事长。委托诉讼代理人：桑志勇，安阳市关区锦江法律服务所法律工作者。被告：张治星，男，1974年7月28日生，汉族，住安阳市北关区。原告安阳市宜居物业服务有限公司（以下简称安阳宜居物业公司）诉被告张治星物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安阳宜居物业公司的委托诉讼代理人桑志勇,被告张治星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安阳宜居物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付物业费5710元（期限2017年2月至2019年1月）并承担违约金；2、依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：原告与安阳市富惠房地产开发有限责任公司（以下简称安阳富惠房地产开发公司）签订了安阳市宜居燕苑小区前期物业服务合同，并从2015年12月7日起至今服务于小区广大业主。被告为小区业主，在原告为被告提供物业服务期间，原告与被告都应该切实履行前期物业服务合同，但被告从2017年2月份起开始无故拖延缴纳物业服务费构成违约。原告与开发公司前期物业服务合同中约定：物业服务费标准为按建筑面积每月每平方米1．5元。被告系安阳市宜居燕苑小区业主，建筑面积为158.61平方米。被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告从2017年2月份起至2019年1月拖欠的物业服务费5710元。被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交。按《物业管理条例》第7条的规定，《中华人民共和国物权法》第72条：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。”同时物权法第83条也明确指出拒付物业费是损害其他业主合法权益的行为。被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理条例》和合同规定向原告交纳物业服务费，但经原告一再催缴，至今被告拒不支付物业费。原告为维护自身合法权益，特起诉到贵院，请依法判决。被告张治星辩称，1、被告作为物业公司财务不公，作为业主应有知情权。小区有休闲会所和一所幼儿园，物业长年在外出租，还有地上和地下车库，占用业主公有面积，租金不予公示。物权法七十九条规定，物业公司利用公用设施进行经营交易，所得收益应归全体业主，严重后果的负法律责任。2、开发商委托物业公司2018年末按时办完房产本，现已超出时间一年多，经业主到多家单位核实，房管局、规划局、建设局、信访局称问题是开发商和物业私自改变规划，如单元门口、小区大门口、南2门占用消防通道，会所存在违建等，给业主带来了直接的生活不变和经济损失。3、被告是一家收费不合理的公司，为业主提供的公用充电设备存在多收费、乱收费问题。被告有一辆电三轮，在物业办理充电卡，当时承诺，充一次6角（4个小时），结果卡上结算是按1．2元结算。欺骗业主，多次与物业协商，态度恶劣，物权法六十五条规定，对失信物业应予处理。4、物业服务小区、绿化、卫生、设施不达标，多处黄土裸露，草坪枯死，为降低人力、物业成本，现将主干道草坪改为低廉四季青，改变了原来园林景观，水系景观长年无水不开放，形同虚设，死气沉沉，人行道砖破损，不予更换、维修，存在安全隐患，走廊地面、墙面、电梯长期不打扫，黑漆一片，气味冲天，尤其是春节两个月更是严重。5、一名合格的保安应知：安全员、消防员、守护员的责任，最起码应该是年轻力壮，被告处的保安都是老、弱、退休人员，老龄化严重，别说保护别人，自己遇有突发事情都难保，晚上关门睡觉不见人。以上问题已证明收费不低，服务不值。综上所述，被告收费与服务存在极大差距，收费与服务不成等号，请求贵院在查明事实的基础上给予公正、公平判定，维护小区业主的合法权益。经本院审理认定事实如下：被告张治星系安阳市北关区宜居燕苑小区16号楼1单元1301室房屋业主，房屋建筑面积为158.61平方米。2015年11月6日，安阳富惠房地产开发公司就宜居燕苑小区前期物业进行招标，2015年12月2日通过招投标确定由安阳宜居物业公司负责前期物业管理。2015年12月7日，安阳富惠房地产开发公司与安阳宜居物业公司签订《宜居·燕苑住宅小区前期物业服务合同》，合同约定了物业的基本情况；服务内容与质量：物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等；物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有的建筑面积交纳，具体标准为小高层、高层住宅1.7元/月/平方米，物业服务费按年度交纳，业主或物业使用人应在每年缴费到期日前履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按除补交应交物业服务费外，按照业主临时管理规约规定应每月按服务费的3‰的标准支付违约金；合同期限自2015年12月7日起至2020年12月6日止。合同签订后，原告入驻宜居燕苑住宅小区提供物业服务，履行物业服务合同过程中原告按照1.5元/月/平方米（含电梯使用费、二次加压费）标准收取业主物业费。被告张治星在办理交房手续后，按照1.5元/月/平方米标准交纳物业费至2017年1月31日，从2017年2月1日起至今未交纳物业服务费。上述事实，有原告安阳宜居物业公司提供的法律意见书、备案通知书、备案证明、前期物业服务合同、前期物业服务合同的附件二、物业服务照片、中标通知书、营业执照，被告张治星提供的收据3份、照片6张及当事人的陈述等证据，予以证实。本院认为，安阳富惠房地产开发公司作为宜居燕苑住宅小区的建设单位，在被告居住的宜居燕苑小区没有成立业主委员会前，根据相关法律、法规的规定，有权利选聘前期物业服务公司，原告与安阳富惠房地产开发公司签订的前期物业服务合同不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，依法应予保护。前期物业服合同对小区所有业主均具有约束力，被告作为该小区的业主，在享受权利的同时也应履行自己的义务。被告在接受了原告的物业管理服务后，理应依约支付相应的物业服务费，现被告拖欠物业费不付，侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任。被告居住在宜居燕苑小区16号楼1单元1301室，住宅面积为158.61平方米，被告应当按年度交纳物业管理费用，2017年2月1日至2019年1月31日物业费按每月1.5元/平方米计算24个月，原告请求被告支付5710元的请求，于法有据，本院予以支持。原告作为物业服务企业，在进行物业服务过程中，应当努力把小区管理好、服务好，营造良好的小区氛围，共同把小区打造成业主安居乐业的家园，赢得全体小区业主的信任，因原告在管理被告所居住的小区过程中确实存在沟通不到位、服务有待进一步提高等瑕疵，也应对被告未按时缴纳物业费承担部分责任，故对原告请求被告支付逾期违约金的请求，本院不予支持。关于被告反映被告财务不公开、充电收费不合理、小区设施维护不到位、绿化卫生不达标、保安人员身体素质等问题，原告应该积极改进，被告可以及时提出合理建议，但都不构成被告拒绝缴纳物业费的正当理由，对其抗辩理由，本院不予采信。综上所述，对原告请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十二条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张治星于本判决生效后十日内支付原告安阳市宜居物业服务有限公司2017年2月1日至2019年1月31日期间的物业服务费5710元；二、驳回原告安阳市宜居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张治星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审判员  陈新玲二〇一九年四月二十五日书记员  高鹏鹰