广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初11757号原告：王遇平，男，1984年10月16日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人：胡维刚，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨珊娜，广东深大地律师事务所实习律师。被告：张芷梅，女，1984年3月5日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区，委托诉讼代理人：陈阳武，广东瀛湾律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司中山城区支行，住所地广东省中山市**中山三路**，统一社会信用代码91442000618080022M。负责人：梁展萍。委托诉讼代理人：吴永洪，该公司员工。委托诉讼代理人：李东，该公司员工。第三人：中国对外经济贸易信托有限公司，，住所地北京市西城区复兴门内大街**凯晨世贸中心中座**统一社会信用代码91110000100006653M.法定代表人：杨林，该公司董事长。原告王遇平与被告张芷梅所有权确认纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，本院依原告王遇平的申请，追加中国农业银行股份有限公司中山城区支行（以下简称农行中山城区支行）、中国对外经济贸易信托有限公司（以下简称信托公司）为第三人，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王遇平及其委托诉讼代理人胡维刚，被告张芷梅及其委托诉讼代理人陈阳武，第三人农行中山城区支行委托诉讼代理人吴永洪、李东到庭参加诉讼。第三人信托公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王遇平向本院提出诉讼请求：判令被告注销中山市火炬开发区南外环路8号凯茵新城03区9幢2904房的抵押登记，并将该房屋过户至原告名下。事实和理由：2016年4月，原告欲购置广东省××火炬开发区××号凯茵新城03区9幢2904房[不动产证书号：粤（2016）0107084]，但因征信问题，只能委托被告作为原告代表，以被告名义登记在该物业产权登记文件中。被告对此同意，并向原告出具了由原告办理房产过户等手续的公证委托书。原告向广东省××火炬开发区××号凯茵新城03区9幢2904房[不动产证书号：粤（2016）0107084]的原产权人邓志强支付了购房款。在被告取得银行的抵押贷款后，由原告将每个月的按揭款汇至还贷账户，且房产一直由原告控制。原告多次要求被告将涉案房产过户至原告名下，但被告均拒绝。由于房价暴涨，被告将房产私自卖出，严重损害原告利益。被告张芷梅辩称，1.不同意由王遇平清偿抵押借款，张芷梅可自行清偿。2.王遇平与张芷梅不存在借名买房的委托关系。首付款70万元全部是由张芷梅支付。首付款中的30万元是张芷梅以自有资金支付，另外40万元是张芷梅向他人借款所得。且首付款均由张芷梅账户转账给邓志强。3.涉案房产由被告购买，相关款项也是被告支付，银行贷款也是被告偿还。被告也通过了房产二押的方式贷得45万元，清偿了40万元借款。4.原告向被告转款是清偿借款。第三人农行中山城区支行述称，如涉案房产的抵押欠款还清，其同意协助办理注销抵押登记手续。第三人信托公司向本院提交结清证明，并述称，张芷梅在信托公司的贷款共计45万元，已于2019年2月22日全部还清，信托公司目前已协助办理了注销抵押登记，目前张芷梅与信托公司不存在借贷关系。经审理查明：2016年6月22日，（卖方）邓志强、案外人李荣章（买方）的代理人王遇平与中山市融创置业投资有限公司（经纪方）签订《补充协议》，载明：卖方将位于广东省××火炬开发区××号凯茵新城03区9幢2904房的房地产转让给买方，并于2016年4月24日签订了房地产买卖合同（合同编号0000020），并交了定金170000元、楼款125000元；现因买方征信问题，三方协商一致如下内容：买卖双方同意将产权人变更到张芷梅名下，若因本次买方变更到张芷梅名下后于2016年7月30日前无法顺利完成过户手续，则买方须到期后三日内一次性付清剩余楼款，并在付清后办理相应的过户手续；签订本补充协议后，邓志强须与新的买方张芷梅重新签订新的买卖合同，并将原来于2016年4月24日签订了房地产买卖合同（合同编号0000020）作废，双方按新签订的买卖合同（合同编号0000055）条款内容执行；该物业买卖双方均知道买方代理人实际为出资购买该物业的真实人，买方实际为买方代理人所指定的产权人。王遇平在买方代理人处签名，邓志强在卖方签名处签名并按手印，经纪方委托其代表林秋利签名。随后，（卖方）邓志强与（买方）张芷梅与中山市融创置业投资有限公司（经纪方）于2016年6月24日签订了房地产买卖合同（合同编号0000055），主要约定：邓志强将广东省××火炬开发区××号凯茵新城03区9幢2904房以1790000元卖给张芷梅，定金170000元为第一部分楼款，余款1620000元以银行按揭方式支付给邓志强。签订该合同后，王遇平通过其个人银行账户、及其妻子的账户共向邓志强转账共1500000元。2015年8月12日，涉案房地产登记在张芷梅名下。张芷梅已经向原房主邓志强支付了70万元的首付款。2016年8月19日，张芷梅与农行中山城区支行签订《个人购房担保借款合同》，主要约定：张芷梅向农行中山城区支行借款1100000元，每月的12日为还款日，首次供款额为5514.87元，首次还款日为2016年10月12日。2016年8月24日，张芷梅与农行中山城区支行到相应的政府部门将涉案房产抵押给农行中山城区支行。随后，农行中山城区支行一次性向张芷梅发放了借款1100000元。王遇平在2016年10月11日至2018年5月11日期间的每个月的12日前，均向张芷梅的银行账户转账，共110321元（5515元×15+5520元×4+5516元）。张芷梅向信托公司借款450000元，信托公司发放了450000元。王遇平在2017年4月11日至2018年6月7日期间，通过其个人账户共向信托公司转账了195718.68元。信托公司于2019年2月25日出具了结清证明，载明：张芷梅在信托公司的贷款共计45万元，已于2019年2月22日全部还清，信托公司已协助办理了注销抵押登记，目前张芷梅与信托公司不存在借贷关系。信托公司在张芷梅清偿信托公司的贷款45万元后，已注销了涉案房产的抵押登记。张芷梅与王遇平在2016年11月10日至2019年2月22日期间有长期持续的微信聊天，对话内容主要有：1.王遇平：“房子是我的”，张芷梅回：“那你卖啊，干嘛要我去贷款”；2.张芷梅：“明年把账都清掉吧，你把信用卡还我，把房子拿走吧”；3.王遇平：“梅姐，我现在房子在你名下，我忍你啊。”，张芷梅回：“所以你不要惹我。”据王遇平提交的其个人账户汇总信息清单显示，王遇平的账户可用余额为1106785.42元。据王遇平提交的中山市不动产登记资料证明表显示，截止至庭审之日，涉案房产仅存在一个抵押登记，抵押权人为农行中山城区支行。张芷梅仍拖欠农行中山城区支行借款约1000000元。另查明，根据王遇平的财产保全申请，本院依法查封了涉案房产价值相当于1790000元的产权份额，该查封为第一查封。本院认为，本案系所有权确认纠纷。本案的争议焦点为：王遇平是否借张芷梅的名义购买涉案房产。本院分析如下：《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”、该法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、该法第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中，首先，邓志强、案外人李荣章的代理人王遇平与中山市融创置业投资有限公司于2016年6月22日签订的《补充协议》载明邓志强是将涉案房产卖给王遇平，而王遇平指定张芷梅与邓志强重新签订买卖合同。其次，张芷梅在与王遇平微信聊天中称：“明年把账都清掉吧，你把信用卡还我，把房子拿走吧”可推知双方谈论的是房产过户至王遇平名下的事宜。另从张芷梅与王遇平的聊天记录，可知张芷梅每次在收到农行中山城区支行的还款提醒的信息后，均会提醒王遇平向张芷梅的银行账户转账以便支付该笔借款，且每月转账的数额与每月应向农行中山城区支行清偿的数额几乎一致。且王遇平：“梅姐，我现在房子在你名下，我忍你啊。”时，张芷梅回：“所以你不要惹我。”及王遇平：“房子是我的”，张芷梅回：“那你卖啊，干嘛要我去贷款”的对话，可知王遇平借张芷梅的名义购买了房子。因此，本院认定，王遇平与张芷梅约定由王遇平借张芷梅的名义购买涉案房产，双方事实上构成借名买房合同。再次，张芷梅辩称王遇平在2016年10月11日至2018年5月11日期间通过中国民生银行的账户向其的转账的款项为清偿借款，但却未能提供充分证据证明双方存在对应数额的债务往来。然后，张芷梅不能对王遇平向本案的两个第三人的大额转账作出合理说明。符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一项“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”的规定。故，本院对张芷梅的辩解不予采信。由此，在王遇平向张芷梅主张过户涉案房产时，张芷梅负有将涉案房产过户至王遇平名下的义务。因系王遇平借张芷梅的名义购买涉案房产，故其作为实际购买人，负有负担过户涉案房产至其名下而产生的一切税费用的义务。王遇平主张张芷梅将涉案房产过户至其名下。本院认为，现农行中山城区支行同意在涉案房产的抵押欠款还清后协助办理注销抵押登记的手续，而王遇平亦已提供了充分的证据证明其具有一次性向农行中山城区支行清偿涉案房产的抵押借款及相应的利息、费用的能力。此外，王遇平系涉案房产的第一查封人。因此，将涉案房产过户至王遇平名下不存在事实上的不能履行或及法律上的不能履行。虽张芷梅在本案中并未要求王遇平向其支付其因代王遇平购买涉案房产而支出的其他全部费用，但为减少诉累，王遇平应主动向张芷梅支付张芷梅为代王遇平购买涉案房产而支出的其他全部费用。概而言之，王遇平主张将涉案房产过户至其名下，理据充分，本院予以支持。张芷梅的抗辩意见，缺乏理据，本院不予采信。信托公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本院对案件的审理，应视为其放弃答辩、举证、质证、抗辩等权利，其应承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款的规定，判决如下：一、原告王遇平于本判决生效之日起七日内向第三人中国农业银行股份有限公司中山城区支行一次性地全部清偿广东省中山市火炬开发区南外环路8号凯茵新城03区9幢2904房[不动产证书号：粤（2016）0107084]的抵押借款本息及相关费用；二、第三人中国农业银行股份有限公司中山城区支行在原告王遇平一次性地全部清偿广东省中山市火炬开发区南外环路8号凯茵新城03区9幢2904房[不动产证书号：粤（2016）0107084]的上的抵押借款本息及相关费用之日起三十日内注销广东省中山市火炬开发区南外环路8号凯茵新城03区9幢2904房[不动产证书号：粤（2016）0107084]的抵押登记;三、被告张芷梅在第三人中国农业银行股份有限公司中山城区支行注销广东省中山市火炬开发区南外环路8号凯茵新城03区9幢2904房[不动产证书号：粤（2016）0107084]的抵押登记之日起十五日内协助将该房产过户至原告王遇平名下，因过户该房产而产生的一切税费由原告王遇平负担。案件受理费20910元，财产保全费5000元，合计25910元（该款原告王遇平已预交），由被告张芷梅负担（被告张芷梅于本判决生效之日起七日内迳付原告王遇平）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 周 逵审判员 易承辉审判员 邓文辉二〇一九年四月十五日书记员 粟昭林孙永辉