福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0322民初3128号 原告：福建省莆田市家家福贸易有限公司，住所地福建省莆田市仙游县枫亭镇和平村上埔**。统一社会信用代码91350322097283472J。 法定代表人：蔡金林，总经理。 委托诉讼代理人：蔡亮亮，公司员工，特别代理。 被告：仙游县市场建设服务中心，，住所地福建省莆田市仙游县鲤城南桥市场西边第****组织机构代码48874086-1。 负责人：黄陈锋。 委托诉讼代理人：黄世腾，福建朗天律师事务所律师，特别代理。 委托诉讼代理人：徐兆贵，副主任，特别代理。 原告福建省莆田市家家福贸易有限公司(下称家家福公司）与被告仙游县市场建设服务中心(下称市建中心)因合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。家家福公司的委托诉讼代理人蔡亮亮与市建中心的委托诉讼代理人黄世腾、余兆贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家家福公司向本院提出诉讼请求：1.判令市建中心返还家家福公司投标保证金20万元；2.家家福公司支付的拍卖手续费8450元应由市建中心承担。 事实和理由：家家福公司于2017年8月24日与福建省华夏拍卖有限公司签订《竞买协议书》，参与拍卖市建中心标的物《仙游县园庄镇市场商业房地产5年的经营权》，并以16.9万元中标。家家福公司依约交纳拍卖园庄市场竞买保证金20万元，并按《竞买协议书》于2017年8月24日与市建中心签订市场场地租赁合同，之后市建中心迟迟无法将租赁场地交付家家福公司使用，至今已延误交付家家福公司使用一年多时间。其原因是市建中心方面竞标后的租赁场地发生较大的改变，与原始看样原状不符，也就是原承租人故意拆除租赁建筑场地二层的防雨防晒铁棚屋顶。破坏原拍卖建筑物的原始看样原状，家家福公司、市建中心虽经多次协商解决，但协调未成，故仍产生争议。其次存在当地商贩占用原标的物范围内一层商用场地，市建中心未能及时清场，致使无法将租赁场地交付家家福公司使用，给家家福公司造成一年多经营权的损失，家家福公司虽放弃索取延误交付使用的赔偿，但延误交付使用事实存在。家家福公司竞买投标时缴纳保证金20万元，按《竞买协议书》规定，中标后将保证金部分转为租赁合同期第一年的租金，但因为家家福公司没有取得租赁场地的经营权，故也不存在租金问题。为了维护法律的尊严，保护当事人的合法权益不受侵犯，今特提起民事诉讼，诉求人民法院依法判令市建中心返还家家福公司保证金20万元。同时因市建中心失误，未如期将租赁物场地交付家家福公司使用，存在过错事实，故对家家福公司支付给福建省华夏拍卖公司手续费8450元应由市建中心承租。 在庭审期间，家家福公司变更诉讼请求为1.要求解除2017年8月24日双方签订的《租赁合同》；2.判令市建中心返还家家福公司投标保证金20万元；3.家家福公司自愿表示放弃对拍卖手续费8450元的诉讼请求。 市建中心辩称，1.市建中心收取家家福公司20万元保证金属实，表示同意返还，但对返还的时间无法确定。2.拍卖手续费不是由市建中心收取的，而是拍卖公司收取的，造成今天的结果不是市建中心的过错，而是各种原因造成的，要求市建中心承担拍卖手续费是没有道理的。3.同意解除2017年8月24日双方签订的《租赁合同》。 在本院审理过程中，家家福公司在本院指定的举证期限内对其主张提供以下证据： 1.家家福公司的营业执照、法人代表身份证明及身份证复印件各一份。欲证明：原告的主体资格。 2.拍卖成交确认书一份。欲证明：家家福公司于2017年8月24日与福建省华夏拍卖有限公司签订《竞买协议书》，参与拍卖市建中心标的物《仙游县园庄镇市场商业房地产5年的经营权》，并以16.9万元中标，按要求家家福公司交纳保证金20万元。 3.2017年8月24日《租赁合同》一份，欲证明：家家福公司按《竞买协议书》于2017年8月24日与市建中心签订市场场地租赁合同，合同约定以场地交付使用时间开始生效，之后市建中心迟迟无法将租赁场地交付家家福公司使用，至今已延误交付家家福公司使用一年多时间，至今未能生效。 4.照片四份。欲证明：租赁场地发生较大的改变，与原始看样原状不符，也就是原承租人故意拆除租赁建筑场地二层的防雨防晒铁棚屋顶。 5.银行流水二份，欲证明：家家福公司竞买投标时缴纳保证金20万元，并支付给福建省华夏拍卖公司手续费8450元 家家福公司围绕诉讼请求依法提交了上述证据，本院经审查认为，因市建中心对上述家家福公司提供的证据无异议。故此，对于家家福公司提交的上述证据，经本院审查认为，其来源合法、内容真实并能证明待证事实，本院予以确认并在卷佐证。 依据相关的证据，本院认定本案事实如下： 2017年8月24日，受市建中心委托福建省华夏拍卖有限公司对位于仙游县园庄镇园庄市场一层商业房地产5年的租赁权进行拍卖，家家福公司以1031762元竞标拍得成为该标的买受人。同日，家家福公司与拍卖人福建省华夏拍卖有限公司签订编号为2017082401的《福建省拍卖成交确认书》，确认家家福公司竞得园庄市场一层商业房地产5年的租赁权。家家福公司于2017年8月21日向市建中心交纳拍卖保证金20万元，2017年8月24日向拍卖公司交付拍卖佣金8450元。2017年8月27日，市建中心与家家福公司双方签订《园庄市场场地租赁合同》约定：1.市建中心出租给家家福公司的场地为仙游县园庄市场，南邻南至公路边冷水沟界，西邻农业银行营业厅，北邻市场外墙水沟，东邻通往园庄中学大路边沿水沟前，面积为壹亩六分。2.租赁期限为五年，即年月日至年月日止。（以场地实际交付时间计算）。3.租金交纳方法第一年租金为16.9万元，以后每年租金逐年递增10%。即：第二年年租金：18.59万元；第三年年租金：20.449万元；第四年年租金：22.493万元；第五年年租金：24.74万元。4.违约责任：双方应按合同约定履行义务，任何一方违约，应向对方支付违约金人民币1.69万元。事后，因租赁场地发生较大的变更及原承租人迟延搬离涉案的租赁场地，造成市建中心无法及时交付租赁物，导致无法实现家家福公司的竞买目的。故此，家家福公司于2019年3月4日诉至本院，提出上述诉讼请求。 综上所述，本院认为，根据《中华人民共和国拍卖法》第四十条第一款规定“买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或委托人承担违约责任”；第九十四条第四项规定：“有其他违约行为致使不能实现合同目的”情形的。福建省华夏拍卖有限公司受市建中心的委托，按照法定程序对上述租赁权进行拍卖活动。家家福公司竞拍买受上述商业房地产5年的租赁权，是其真实意思的表示，且与市建中心签订拍卖成交确认书。家家福公司依约交纳了保证金及拍卖佣金，表明家家福公司已成为拍卖标的物的合法买受人。故此，本院对涉案的家家福公司与签订《福建省拍卖成交确认书》，予以确认是合法有效。依照物权变动原因与结果区分原则的规定精神，合同归《合同法》调整，物权变动归《物权法》规制的原则。在本案拍卖合同法律关系中，拍卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于买受人嗣后能否取得所有权或处分权。现因涉案标的物变更及被案外人占有使用，致使涉案标的物基本效用显著降低，导致不能及时交付双方发生纠纷。本案拍卖标的物不能转移的过错在于市建中心对原租赁人没有及时处理租赁物的交接关系，导致买受人家家福公司未能按照约定取得拍卖标的物。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：“出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第九十四条(?javascript:SLC(21651,94)?)第（四）项的规定，予以支持”。本院可依法解除家家福公司与福建省华夏拍卖有限公司之间于2017年8月24日所签订的《福建省拍卖成交确认书》。所以，市建中心依法应承担返还给家家福公司拍卖保证金20万元的民事责任。对于双方当事人自愿解除2017年8月24日所签订的《租赁合同》，没有违反法律规定，本院予以准许。对家家福公司自愿放弃对拍卖佣金的诉讼请求，本院予以准许。故此，对家家福公司合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十八条、第二百三十一条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《拍卖法》第三条、第四条、第三十一条、第四十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十五条、第二十六条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第八条、第七十四条之规定，判决如下： 一、解除福建省莆田市家家福贸易有限公司与仙游县市场建设服务中心之间于2017年8月27日所签订的《租赁合同》； 二、限仙游县市场建设服务中心在本判决生效后十日内返还给福建省莆田市家家福贸易有限公司拍卖保证金20万元； 三、驳回福建省莆田市家家福贸易有限公司其他的诉讼请求。 如果仙游县市场建设服务中心未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4377元，由仙游县市场建设服务中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  杨国地 人民陪审员  陈瑞锦 人民陪审员  卢实平 二〇一九年四月十七日 书 记 员  陈 悠 涉案所适用的法律有： 一、《中华人民共和国合同法》 第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百三十二条【标的物】出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。 第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十三条【合同的主要条款】租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 第二百一十六条【出租人基本义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十八条【租赁物的权利瑕疵】因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 第二百三十一条【租赁物的灭失】因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。 法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。 二、《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 三、《中华人民共和国拍卖法》 第三条拍卖是指以公开竞价的形式，将特定物品或者财产权利转让给最高应价者的买卖方式。 第四条拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规，遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则。 第二十四条拍卖成交后，拍卖人应当按照约定向委托人交付拍卖标的的价款，并按照约定将拍卖标的移交给买受人。 第三十一条按照约定由委托人移交拍卖标的的，拍卖成交后，委托人应当将拍卖标的移交给买受人。 第四十条买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任。 买受人未按照约定受领拍卖标的的，应当支付由此产生的保管费用。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 第二十五条出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第九十四条(?javascript:SLC(21651,94)?)第（四）项的规定，予以支持。 第三十三条买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。 对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 第九条下列事实，当事人无需举证证明： （一）众所周知的事实； （二）自然规律及定理； （三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实； （四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实； （六）已为有效公证文书所证明的事实。 前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 申请执行提示 第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。