文书内容广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终1315号上诉人（原审原告、反诉被告）：王仔曼，男，1969年12月19日出生，汉族，住湖南省攸县，委托诉讼代理人：范志霞，广东永祺律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李啟尧，男，1963年4月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：李加果，广东人可和律师事务所律师。上诉人王仔曼因与上诉人李啟尧租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初10636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。王仔曼上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、五项；2.依法判决王仔曼不需要赔偿隔墙及水泥加固费用12000元予李啟尧；3.依法判决李啟尧向王仔曼支付利息（以10万元为本金从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至付清款项日止）；4.本案一、二审诉讼费用由李啟尧承担。事实和理由：一、一审法院判决王仔曼赔偿隔墙及水泥加固费用12000元予李啟尧不正确。对于隔墙和路面水泥加固问题，虽然王仔曼与李啟尧曾经有所协商，但王仔曼一直承诺的是：如果李啟尧的商铺租给王仔曼使用，那么王仔曼愿意承担该部分费用，但因为双方就免租期未能达成一致意见，最终没有建立租赁合同关系，李啟尧并未将商铺出租给王仔曼。既然王仔曼最终未能承租李啟尧的商铺，实际上王仔曼也从未使用该商铺，那么隔墙及商铺巷口路面水泥加固费用与王仔曼无关。即便双方没有协商过该问题，但李啟尧本来都需要用水泥加固道路，更何况隔墙及商铺巷口道路是给李啟尧使用的，至今都是李啟尧在使用该道路，享受道路利益，李啟尧应自行承担隔墙及商铺巷口路面水泥加固的费用。二、关于利息问题。王仔曼在2015年6月就将10万元支付给李啟尧，2015年底至2016年期间，双方就租赁问题进行协商，最终未能达成一致意见，即在2016年双方已经知道无法建立租赁合同关系，那么李啟尧在2016年就已经知道其应将10万元归还给王仔曼，但李啟尧一直未退还，造成王仔曼利息损失，应该向王仔曼支付利息。李啟尧辩称，对涉案商铺进行隔墙以及加固路面是根据王仔曼的要求而进行，属于定制行为，由于王仔曼的原因而不能履行租赁合同，该部分费用应由王仔曼承担，王仔曼主张的利息也无事实和法律依据。李啟尧上诉请求：1.撤销一审判决，改判李啟尧无需返还10万元予王仔曼；2.判令王仔曼赔偿李啟尧损失89400元；3.本案诉讼费用由王仔曼承担。事实和理由：一、王仔曼向李啟尧支付的10万元款项应认定为其为租赁李啟尧房屋而支付的定金。1.王仔曼向李啟尧支付10万元款项时，李啟尧的房屋尚未建好，王仔曼看好房屋位置打算用来经商，故通过朋友协商租赁事宜。在李啟尧同意并与李啟尧商定好相关租赁条件后，王仔曼先支付10万元作为租赁房屋的定金，视为双方正式订立租赁关系，双方均不能做出违背承诺的行为。因此，王仔曼在房屋未建好的情况下先支付了款项进行预定，完全属于支付定金的行为，无论王仔曼对该款项作出任何辩解，都不能否定款项为定金的性质。2.双方订立租赁关系后，王仔曼要求李啟尧按照洗车档口的用途改造房屋格局，李啟尧为此对房屋设置隔墙，以及硬化路面。若双方不认为已经订立租赁关系，相关款项不是定金，就不会进行上述行为，否则自身利益难以得到最大化的保障。因此，无论是从意思表示还是行为表达，都可以认定款项为定金的性质。3.王仔曼提交的书面录音对话中，也确认其支付该款项的性质是“押金”。而现有的市场交易主体和交易习惯都认为，通俗的押金即是定金的意思，即为某行为进行担保，故王仔曼对该款项的性质有明确的意思表示和确认，不存在无法确认款项性质或需要其他证据才能证明的情形。二、王仔曼因其自身原因不与李啟尧签订和继续履行租赁合同，李啟尧依法有权不予返还定金。录音对话已经证实王仔曼临时要求延长之前说好的免租期，李啟尧不答应，王仔曼就拒绝签订合同，从而导致双方未能建立租赁关系，王仔曼的行为明显有恶意，严重违背诚实信用的原则。在王仔曼已经支付“押金”作为履行签订和履行租赁合同的担保，而又因其自身原因导致双方不能签订和履行租赁合同，依据《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十六条的规定，李啟尧依法有权不予返还款项给王仔曼。三、李啟尧提交的用电用水清单能客观地反映王仔曼不租赁房屋而产生的空租期，给李啟尧造成严重损失。王仔曼一方面拒绝与李啟尧签订租赁合同，另一方面以各种方式阻扰其他有租房意向的客户，导致李啟尧的房屋在空置半年左右才陆陆续续开始出租给他人。李啟尧已提供了房屋从2016年1月开始的用电、用水清单作为证明空租期的证据，该证据能客观反映因王仔曼的原因而导致李啟尧产生损失的具体情况。对于李啟尧的上诉，王仔曼答辩称，10万元是意向金，在协商过程中都是说在王仔曼承租的情况下才承担隔墙和路面硬化费用，而且隔墙和路面加固是必然产生的开支，不受王仔曼是否承租的影响。至于空租期损失，这是李啟尧自身问题，王仔曼没有阻挠他人租房。王仔曼向一审法院起诉请求:1.李啟尧向王仔曼返还10万元及支付从起诉之日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；2.本案诉讼费用由李啟尧承担。李啟尧反诉请求：1.李啟尧无需向王仔曼返还10万元定金及相应利息；2.王仔曼赔偿李啟尧损失89400元；3.本案全部诉讼费用由王仔曼承担。一审法院认定事实：2015年，王仔曼以无折现金存款的方式向李啟尧的银行账户存入10万元。王仔曼及其委托代理人朱永琪与李啟尧曾就上述10万元款项的问题进行协商，部分对话内容如下：李啟尧：到2016、2015年，2015年的12月二十几号我们就搞好了，叫他签合同，他说不签。他说给他90日也就是三个月的时间，我说讲了45日，你要三个月不行啊，最多给他六十日，但60日他没答应，也没签，他说过完年回来签。当时大家都火气大了，你不要就算了，那我就自己租。过年后，我打电话给他，问他要不要租了，他说不要，但他又没提出要回ding（音）金。我过完年后招租，好多租客回头说，老板，你这个很难租出去哦，隔壁老板说全部是他的，他已经租了，你不能再租，再租就有矛盾了，我说我跟他没关系，解释了很多都没用，每个租客都在微信和我说有人恐吓。一直到七月才有人来租，在这段时间都被人赶走了。今日今时，他说要来拿回ding（音）金，ding（音）金都是我们两个口头协议的，什么都没写，如果有成立的，我也都有兑现，但没成立，ding（音）金他都没来拿就是不要啦，你说不要就不要，ding（音）金都不来拿，到现在我当然不会再退ding（音）金给他。整个过程就是这样。到什么时候租出屋，我都有写下合同里。王仔曼：……我2015年1月份我就和狮西华西村签了一份合同，两栋租给我，35元／方，后来，我租他商铺，是为什么，是因为当时我做那边，生意难做，我的意思是他那边也是租，我就通过陆叔，李啟尧村长，将铺位租给我，也是35元，我统一管理。做生意，统一管理好管理，你也划算我也划算，后来还没打脚（地基）的时候，还没盖的时候，他说村里35元／方，我说35元行不行，他说要40元，这个东西是怎么样就怎么样。当时，就约陆叔、李啟尧村长、还有他在那里谈，意思就是说免租期，他说他是私人的，那是公家的，他资金上问题，盖房子，能不能我先支行10万元给他盖，反正铺位我租，就我们先转了10万元到他银行卡，给他用于盖房子，然后我租。当时说好了免租期三个月，你刚才说45天，这个和45天、两个月、三个月都没关系。因为当时我和他说好之后，我转了钱给他，他就盖，盖到腊月二十的时候，我肯定是有心租，就租过来啦，我交了钱我为什么不租眤？将心比心嘛。就是因为腊月二十他打电话给我，因为过年腊月，还有十天过年，他打电话过来说：小王，我这里铺位搞好了，你过来签合同。我说这个时候签合同，说句实在话，我们都是做生意的，不是我为了经济上去说，谁都会去考虑这个事。因为腊月二十号，我们租铺位，都是外地人在这做点小生意。腊月二十号推后，我说村长能不能明年，过完年来签，年十五六，大家做生意的都回来了，肯定租也好租，你也是要租，有人才能租出去。人家都回去过年了，你这个时候说要和我签合同，签也可以，但这个免租期，要到明年开月，过完年开始去租，但他直接说不行。我说李啟尧村长，我们都是做生意，你也是租出去，也要人租，我也是租出去。你租给我，我还有份负担。你租给我，如果是这个月的免租期、就是腊月和正月除在外，我就可以和你签合同，然后以前说了免租期45天、三个月，这个差不了多少的。就是关键免租期这个月行不行，他说不行，我说怎么不行，你也要租出去，就是因为这个月达不成协议，他就说不行就退给我，不租给我了。他后来还来我铺位说，要不要给你五年的免租期啊。我说这个话怎么这么说呢，做生意既然两个月三个月的免租期都达成了协议，还差这一个月吗，这个月是有原因的，你是腊月二十号打电话给我，马上要签合同，我说你的铺位租给我要时间，我租给别人也要时间，我就说这个月算不算在之前说的免租期内，他说是算在之内。我说在那怎么做呢，你要不然腊月不算，另外再算免租期，多少多少，……他就说你做就做，不做就不做，我把押金退给你。……李啟尧：实际上我不是打电话给他，而是拿了合同过去，当时是二月过年，我1月28日拿了合同过去和他签，他不肯签。……李啟尧：就是免租期，说好45天，就是起好之后，全部都建好的，说45天，我说60天行不行，给够你60天，他说要90日，我说90天都双倍了，45天，我已经延长15天给你了，60天了，你都说不够，说要三个月，三个月都是不是肯定的，说过年后再签，我就觉得有问题了，过年后什么时候，也没有确定时间给我。朱永琪：过年后有没找他？李啟尧：过年后我有打电话给他。朱永琪：过年后你有没再找他？王仔曼：没有。我过了年，大概年十几，初几我们做生意，你也是领导，我不好问，到了正月十几，我去问他，他老婆在那，我说老板娘，你把那押金退给我啦，你不租给我。他老婆说，你不租你违约，我怎么退押金给你呢。……王仔曼：我从来没有说不租，我不租我就不会交10万押金给你……我为什么不租，就是因为腊月这一个月，不能算在（之前说的）免租期内，……朱永琪：你有没和其他人说这个我租了，你不能租？王仔曼：不可能的，这边是我租的，那边是他的，我怎么会说到他那边？……王仔曼：……你说我不租你的，他的铺位，应该是我们开张之前，差不多了，那个框架起来了，我开张的时候准备在你那洗车的，我就叫他设计，他那个好像是长方形的，我的意思是这里隔开，我这里洗车，当时是我叫他隔的，这个墙他说挂，隔墙的钱我出，我又不是不出，你租给我肯定出，是不是。我叫他帮我隔墙，这个东西是怎么样就怎么样，我就准备这里洗车，这里租出去，后面做仓库，这里也做不了什么铺位，我就找个人过来搭档过来洗车，真的是很好的条件。就是因为这个月达不成协议，他说不租给我了，我就和我搭档说，他不租给我，我搭档就说不租就不租呗，大不了不洗了，就这样。……王仔曼：然后他那个铺位，和我相同的铺位，隔壁，中间隔了一堵墙，中间不是有路吗，我那里铺位已经开张了，他是新的，我那里只是铺了一米的水泥，他那里有三米还是几米宽，应该是三米宽。李啟尧：六米四。王仔曼：不管几米，我没看。我当时为了租你的铺位，我意思就是你铺一半，我铺一半，反正我租了，我就肯定愿意出钱帮你铺一半，我不租了我为什么出钱铺一半，我这里铺位好好的，我不租你的，我为什么出钱给你铺一半，将心比心，我这边铺位已经盖好了，你这边还是新的，我不租你就自己铺，就是我为了要租你的铺位，我说这个铺位我已经铺了一米，我说这个水泥，我愿意帮你出钱铺一半，连资产我都负责了，后来他不租给我。他又说隔墙怎么办，我说隔墙铺路我都可以出钱，是这样的。另查明，涉案位于佛山市南海区狮山镇狮西村人民路三号的商铺未有规划报建记录。一审法院认为，王仔曼与李啟尧双方在租赁合同磋商过程达成部分合意，并由王仔曼向李啟尧支付10万元，后双方未能签订租赁合同。关于上述10万元如何处理的问题，李啟尧主张该款项为定金，但其并未举出充分、有效的证据证明款项性质，故一审法院对李啟尧的主张不予采信。双方因免租期未能达成一致意见而导致租赁合同关系未成立，就合同未能最终订立双方均不存在过错，李啟尧因商谈租赁涉案商铺收取王仔曼的10万元应退还予王仔曼。对于王仔曼主张的利息，因双方对租赁合同未能签订均不存在过错，故李啟尧不应承担弥补王仔曼利息损失的义务，王仔曼关于利息的诉讼请求，因无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于李啟尧主张的租金损失问题，讼争商铺实际由李啟尧控制占有，王仔曼并未实际使用，李啟尧主张讼争商铺因王仔曼过错未能出租，但并未就其所主张的事实提供证据证实，故王仔曼要求李啟尧赔偿租金损失没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于李啟尧主张的隔墙及商铺巷口路面水泥加固的费用问题。从在案证据及双方当事人陈述，可以认定李啟尧应王仔曼要求对讼争商铺进行间隔，并对商铺巷口路面进行水泥加固，且王仔曼曾承诺负担该部分费用。王仔曼在双方合同未成立的情况下即要求李啟尧对讼争商铺进行改造，存在过错，综合考虑双方关于隔墙及水泥加固工程量的陈述及加固后水泥路面的使用情况，一审法院酌定王仔曼向李啟尧赔偿隔墙及水泥加固费用12000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、李啟尧应于判决发生法律效力之日起十日内归还10万元予王仔曼；二、王仔曼应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿隔墙及水泥加固费用12000元予李啟尧；三、驳回王仔曼的其他诉讼请求；四、驳回李啟尧的其他诉讼请求；五、上述第一、第二判项抵扣后，李啟尧应于判决发生法律效力之日起十日内归还88000元予王仔曼。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2300元，减半收取1150元（王仔曼已预交），由李啟尧负担，并应于判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳。对王仔曼已预交但不应负担的诉讼费用1150元，经王仔曼申请，在判决发生法律效力后，一审法院退还予王仔曼。反诉费2044元（李啟尧已预交），由王仔曼负担50元，李啟尧负担1994元，王仔曼负担的反诉费用应于判决发生法律效力之日起十日内迳付李啟尧，一审法院不另收退。二审期间，双方当事人没有向本院提交新的证据。经审理，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。首先，李啟尧应否返还10万元给王仔曼，关键在于该10万元属于何性质。从通话录音内容无法看出双方就本案10万元约定了定金罚则的内容，并且李啟尧在一审庭审中确认10万元是缔约保证金，因此，依照《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国担保法〉》若干问题的解释》第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”的规定，李啟尧关于10万元为定金的主张并不成立，本院不予支持。由于双方均无证据证明之前谈好的免租期为多长时间，故双方后来就免租期问题未能达成一致意见而最终没有签订租赁合同，不能归咎于任何一方，对李啟尧认为王仔曼违约的上诉主张，本院不予采纳，基于此，李啟尧应向王仔曼返还10万元。因李啟尧对合同未能订立亦无过错，故其无需支付利息损失，对王仔曼该项上诉主张，本院不予支持。其次，关于隔墙及水泥路面硬化费用的承担问题，李啟尧在商铺设置隔墙是应王仔曼的要求而为，在王仔曼最后并未承租商铺的情况下，一审法院判令王仔曼承担隔墙损失正确。有别于隔墙，水泥硬化商铺门口路面是出租人一般都需要满足的出租条件，不属于为王仔曼一人而特别配制，结合李啟尧关于隔墙、路面硬化合共花费15000元的陈述，一审法院酌情支持12000元合理，本院予以维持。王仔曼认为其不应承担该部分费用，以及李啟尧认为王仔曼需全额赔偿的上诉主张，均无理据，本院予以驳回。至于空租期损失，根据录音通话内容，李啟尧在2015年的12月底欲与王仔曼签订租赁合同，双方因免租期的长短而发生争执，农历新年后李啟尧即开始对外招租，不存在李啟尧一直等待王仔曼承租的情形，李啟尧也无证据证明王仔曼阻挠他人承租其商铺，并且前面已分析，双方对未建立租赁合同关系均不存在过错，故李啟尧要求王仔曼承担空租期损失的上诉请求亦无依据，本院予以驳回。综上，王仔曼和李啟尧的上诉主张不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4188元，由王仔曼负担100元，由李啟尧负担4088元。本判决为终审判决。审判长 刘 红审判员 舒 琴审判员 吴绮擎二〇一九年四月二十二日书记员 张晓敏