广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初527号原告：阳江市建伟物业有限公司。住所地：阳江市三环路**D1-605。法定代表人：陈观伟。委托诉讼代理人：谢嘉骏，广东尚思律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯欣漫，广东尚思律师事务所实习律师。被告：林国松，男，1980年7月11日出生，汉族，住广东省阳东县，被告：林丽莲，女，1972年11月7日出生，汉族，住广东省阳东县，原告阳江市建伟物业有限公司（以下简称建伟物业公司）诉被告林国松、林丽莲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告建伟物业公司的委托诉讼代理人谢嘉骏、冯欣漫到庭参加诉讼；被告林国松、林丽莲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告建伟物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告支付自2014年1月1日起至2018年12月31日止拖欠的物业管理费合计6039.8元；2、请求判令两被告支付在上述期间欠费的滞纳金16579.2元；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告作为阳江市三环雅苑小区的物业管理人，自2009年入驻小区为被告等小区业主提供物业管理服务。自2012年起，原告每月按建筑面积0.7元/㎡向被告收缴物业管理费，两被告是三环雅苑小区A1-801号的业主，自2014年1月1日起一直拖欠物业管理费、水电分摊费、垃圾中转处理费等各项费用共6039.8元（不含滞纳金），另欠费滞纳金为16579.2元。经原告多次催收，被告无正当理由拒不缴交物业管理各项费用。欠费内容如下：1、小区物业管理费：0.7元/㎡×118.09㎡×60个月=4959.78元；2、小区水电分摊费用：8元/户×60个月=480元；3、小区垃圾中转处理费：10月/户×60个月=600元；4、月滞纳金：月管理费×欠费月数×0.003×月欠费的平均日长度。原告认为，原告与被告所居住的小区已形成物业管理服务合同，被告作为小区的业主，接受了原告的物业管理服务，但未按约定向原告支付物业管理相关费用，根据《中华人民共和国合同法》等法律规定，两被告拖欠物业费的行为已严重违约，致原告经营困难，严重损害了原告的权益，也实际损害了按时缴交物业费的其他业主的利益！综上所述，原告为维护自身的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向法院提起诉讼，盼判如前所诉请。被告林国松、林丽莲向本院提交书面答辩状辩称：原告阳江市建伟物业有限公司不是三环雅苑的物业服务公司，其无权向被告主张物业费。(一）被告从未与开发商阳江市广厦房地产开发有限公司签订过前期物业服务协议，约定或同意选定原告为三环雅苑的物业服务公司。(二）被告从未与原告签订过前期物业服务协议或物业服务合同。(三）原告不是住建、房管等部门备案在册的三环雅苑物业服务公司，无资格称其为三环雅苑的物业公司。(四）原告在本案中未举出任何证据其有为三环雅苑实际提供过物业服务，从未有公司在三环雅苑提供过规范的物业管理的。举个例子，经被告查看，三环雅苑的消防设施在2018年整个年度都是处于损坏状态，无维修，无检查，一直无法供水，如有物业公司管理，是不可能存在这些情况的。二、退一步来说，原告的诉讼请求也是无合同和法律依据的且已过诉讼时效。物业费的计算无依据，证据5中的垃圾中转费、水电分摊费也是无法律和事实依据的。滞纳金的主张无合同和法律依据。2014年至2016年三年的物业费主张均已过诉讼时效。综上，请全部驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2008年1月15日，被告林国松、林丽莲与案外人阳江市广厦房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买坐落于阳江市××××房,合同约定建筑面积共118.09平方米，其中套内建筑面积102.69平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑15.4平方米。2009年12月10日，原告建伟物业公司（乙方）作为物业公司聘请方，案外人阳江市广厦房地产开发有限公司三环雅苑项目部（甲方）作为房地产开发公司，双方签订《合同书》一份，主要约定：甲方聘请乙方对位于阳江市三环路198号的三环雅苑小区进行服务管理，乙方对小区共用部分的设施（楼盖、属顶、内外墙体、主水管道、落水管、烟囱、共用照明、道路、化粪池、路灯、车棚、停车场、绿化等）进行维修养护，物业管理范围还包括公共环境卫生、车辆行驶及停泊、安全监控和巡视等保安工作；乙方对违反物业管理法规政策的行为进行处理，对无故不缴交有关费用造成物业经营管理失调的住户可采取法律范围内催缴措施；甲方在合同生效之次日起，按规定向乙方提供经营性商业用房面积23000平方米，由乙方按每月每平方米0.6元的合理收费标准收取；等等。另外，原告还向本院提交《业主公约》，其中载明原告对小区的管理包括治安管理、车辆管理、环境卫生管理、绿化管理、公共设施管理；物业服务管理费根据出售建筑面积计，商品房价格0.6元/m2，商铺80元/间，于每月10日前缴纳一次；物业管理服务费用于（1）公共环境卫生：包括区内及绿地清扫，对住户生活垃圾收集、清运，（2）小区保安24小时轮岗值班，维护小区的正常生活秩序，（3）绿化管理工作，（4）对小区的公共设施进行检查与一般性维修，（5）对交通工具停放位置与停放秩序的管理；等等。原告于2008年上半年入驻三环雅苑小区为业主提供物业管理服务，直至2018年12月31日从该小区撤场。在原告提供物业管理服务期间，原告主张被告未缴交2014年1月1日至2018年12月31日的物业管理费、水电分摊费及垃圾中转费，遂向本院起诉，请求如诉称。庭审中，原告提供电费缴费发票，其中显示涉案的三环雅苑小区的电费：2017年2月为2151.19元、2017年12月为1560.45元、2018年2月为1546.50元、2018年4月为1467.47元、2018年6月为1365.63元、2018年8月为1466.28元；原告提供水费缴费发票，其中显示三环雅苑小区的水费及垃圾处理费2018年1月共计164.15元、2018年3月共计151.85元、2018年5月共计199.56元、2018年7月共计117.45元。据此，原告主张小区每月的公共水电费约为1800元至2000元，小区内共有198户，故每户每月应分摊的公共水电费为8元。另查明，业主支付物业管理费、水电分摊费、垃圾中转费后，原告均会出具收据给业主。原告提供的被告交款收据显示，2011年、2012年、2013年被告均按物业管理费82.7元/月（即0.7元/平方米/月）、公共水电分摊费8元/月、垃圾中转费5元/月的标准缴纳物业费。但被告自2014年1月1日起没有缴交物业费，原告遂向本院起诉，请求如诉称。诉讼中，原告未能举证证明被告未按约定支付物业管理费等费用而给其造成的损失。以上事实，有原告提供的原告营业执照、被告身份证复印件、商品房买卖合同、物业服务委托合同、发票、收据等证据，结合本案当事人的陈述，经综合分析，予以认定。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告与阳江市广厦房地产开发有限公司三环雅苑项目部签订的《合同书》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告作为三环雅苑小区的物业管理者为小区提供了物业服务。被告林国松、林丽莲作为三环雅苑小区的业主，享受了原告提供的物业管理服务，应承担支付物业管理费的责任。本案中，原告请求被告缴交的费用项目共有三项，分别是物业管理费、水电分摊费和垃圾中转费。至于被告已缴交上述各项目的费用至何时的问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”，被告应对其已交费至何时以及之前支付的费用是按何标准支付的负有举证责任。被告未能举证，应承担举证不能的不利后果。原告主张被告未缴交2014年1月1日至2018年12月31日的物业管理费、水电分摊费，被告对此未到庭抗辩，本院予以确认。对于物业管理费的收取标准，原告与案外人阳江市广厦房地产开发有限公司三环雅苑项目部签订的《合同书》及原告提交的《业主公约》约定，物管费按0.6元/m2/月的标准收取。但根据原告所陈述的其在2012年就已在小区公示物管费按0.7元/m2/月收取，结合被告在2011年、2012年、2013年连续三年均按0.7元/m2/月的标准缴纳物管费，因此可认定原、被告双方已一致同意将原约定0.6元/m2/月变更为0.7元/m2/月。现原告请求被告按每月0.7元/m2的标准支付物管费，合法合理，本院予以支持。对于水电分摊费的收取标准，根据原告提供的水费、电费缴费发票显示，小区每月电费总额在1365.63至2151.19元间、水费及垃圾处理费总额在117.45元至199.56元间。综合考虑三环雅苑小区的总住户数198户，原告请求被告按8元/户/月的标准缴交水电分摊费，合法合理，本院予以支持。对于垃圾中转费，按照《合同书》约定，原告提供的物业管理范围包括公共环境卫生；又根据原告提供的《业主公约》载明，物业管理服务费的使用包括对住户生活垃圾收集、清运。故垃圾中转的费用支出应包含在物管费中，原告请求被告在物管费之外再按5元/月的标准缴纳垃圾中转费，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于本案的诉讼时效问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，物业管理费及水电分摊费均以月为单位计算。物业管理费于当月10日前缴纳，故应从欠费月的11日起分别计算每个个别债权的诉讼时效；水电分摊费于次月10日前缴纳，故应从欠费月的次月11日起分别计算每个个别债权的诉讼时效。由于原告于2019年1月14日起诉向被告主张权利，被告书面提出时效抗辩，原告未能举证证实存在时效中断的情形，故本案2014年1月1日至2016年1月31日共25个月的物业管理费已过诉讼时效，2014年1月1日至2015年12月31日共24个月的水电分摊费已过诉讼时效，本院不予支持。2016年2月1日之后的物管费及2016年1月1日之后的水电分摊费未超过三年的诉讼时效，被告对该部分的时效抗辩缺乏理据，本院不予采信。综上，被告应支付2016年2月1日至2018年12月31日欠缴的35个月物业管理费2893.21元（0.7元/平方米/月×118.09平方米×35个月）和2016年1月1日至2018年12月31日欠缴的36个月水电分摊费288元（8元/月×36个月）。对于滞纳金问题。原告请求被告支付16579.2元，被告不同意支付。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，被告逾期没有缴纳上述各项费用，应赔偿因此给原告造成的损失。因原告未能举证证明因被告的欠缴行为造成的实际损失是多少，根据公平原则和诚实信用原则，原告的损失应以被告尚欠的费用为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。被告应在当月10日前缴交当月的物业管理费，在次月10日前缴交上个月的水电分摊费。本院酌定物业管理费滞纳金从欠费当月11日起计算，水电分摊费滞纳金从欠费次月11日起计算，均按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至被告付清款之日止。被告林国松、林丽莲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四的规定，判决如下：一、限被告林国松、林丽莲在本判决生效之日起十日内支付2016年2月1日至2018年12月31日的物业管理费2893.21元及滞纳金（以当月所欠的物业管理费为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从当月11日起计至被告付清款项之日止）给原告阳江市建伟物业有限公司；二、限被告林国松、林丽莲在本判决生效之日起十日内支付2016年1月1日至2018年12月31日的水电分摊费288元及滞纳金（以当月所欠的水电分摊费为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从次月11日起计至被告付清款项之日止）给原告阳江市建伟物业有限公司；三、驳回原告阳江市建伟物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费365.45元（原告已预缴），由被告林国松、林丽莲负担51元，原告阳江市建伟物业有限公司负担314.45元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  徐英涛人民陪审员  冯宏竞人民陪审员  林振杰二〇一九年四月二十四日书 记 员  周琬澄附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条【缺席审判】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。