中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2018）最高法民再123号 抗诉机关：中华人民共和国最高人民检察院。 申诉人（一审原告、二审被上诉人）：深圳本鲁克斯实业股份有限公司，住所地广东省深圳市南山区蛇口街道临园大厦**。 法定代表人：徐敏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张颖，北京市两高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林露，北京市两高律师事务所实习律师。 被申诉人（一审被告、二审上诉人）：陈炎波，男，1961年6月15日出生，汉族，住广东省深圳市南山区海月路**海月花园**1302。 委托诉讼代理人：陈耀全，北京天同（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张新，北京天同（深圳）律师事务所律师。 一审被告：蛇口汉盛电子有限公司，住，住所地广所地广东省深圳市南山区蛇口碧涛苑太子路******v> 法定代表人：李汉华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭锋，湖北尚泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏琛，湖北忠三律师事务所律师。 深圳本鲁克斯实业股份有限公司（以下简称本鲁克斯公司）因与陈炎波、蛇口汉盛电子有限公司（以下简称汉盛公司）房屋确权纠纷一案，不服广东省高级人民法院（2014）粤高法民一提字第49号民事判决，向检察机关申请监督。最高人民检察院以高检民监〔2017〕27号民事抗诉书向本院提出抗诉。本院作出（2017）最高法民抗44号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。最高人民检察院指派检察官周永刚、书记员魏海彤出庭履行职务。本鲁克斯公司的委托诉讼代理人张颖、林露，陈炎波及其委托诉讼代理人陈耀全、张新，汉盛公司的委托诉讼代理人郭锋、苏琛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 2006年4月，本鲁克斯公司向深圳市南山区人民法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认汉盛公司与陈炎波之间关于转让1267.46平方米案涉厂房的房地产买卖合同为无效合同，撤销陈炎波基于该合同所取得的房地产证；2、确认案涉1267.46平方米厂房的产权为本鲁克斯公司所有；3、汉盛公司与陈炎波共同承担本案诉讼费用。 深圳市南山区人民法院于2007年11月20日作出（2006）深南法民三初字第1241号民事裁定，驳回本鲁克斯公司起诉。该裁定发生法律效力后，本鲁克斯公司向深圳市中级人民法院申请再审。该院于2008年12月22日作出（2008）深中法民五再字第43号民事裁定，撤销原审民事裁定，指令深圳市南山区人民法院审理本案。 深圳市南山区人民法院经审理，于2009年12月17日作出（2009）深南法民重字第11号民事判决。查明：本鲁克斯公司系由蛇口本鲁克斯电子化工制造有限公司于1994年5月23日变更工商登记而来。汉盛公司系由蛇口汉盛有限公司变更而来，于1989年4月19日经工商变更登记为现名。1987年7月6日，位于深圳市南山区南油电子工业区4202型第**厂房**东端的房地产核准登记在汉盛公司名下。涉诉厂房的房地产证（编号为00××77）显示，涉诉厂房由汉盛公司购买，建筑面积为1267.46平方米，购楼价为608378元。 1987年12月29日，深圳市人民政府对深圳市蛇口区渔工贸发展总公司作出《关于建立惠利企业有限公司申报的批复》[深府口（1987）128号文件]载明，惠利企业有限公司（下称惠利公司）系汉盛公司与香港捷利音响工业有限公司合资在蛇口区设立的中外合资企业，其中汉盛公司的投资额为50%（64万元以厂房作价投入）。汉盛公司与香港捷利音响工业有限公司达成了《合资经营合同》，双方约定汉盛公司投资75万元，其中包括已购厂房（作价）64万元。在《出资额验证表》中载明，汉盛公司的“实物出资”为“南油工业区109栋厂房东三楼1267.46平方米”。深圳市会计师事务所出具了《验资证明书》。1988年1月8日，惠利公司核准成立。该公司系合资企业，中方为汉盛公司，外方为香港捷利音响工业有限公司，该公司的法定代表人为黄先锋。在惠利公司的《中外合资经营企业批准证书》中载明，公司建设地点为“南油工业区厂房109栋三楼”。此后，惠利公司更名为深圳蛇口惠利音像制品有限公司。 1990年11月3日，深圳蛇口惠利音像制品有限公司向蛇口工商行政管理局提出书面《报告》载明，该公司自愿与蛇口盛利磁电有限公司和武汉兴海磁电有限公司合并更名为“蛇口本鲁克斯电子化工制造有限公司”，同时将深圳蛇口惠利音像制品有限公司注销。1991年3月29日，深圳蛇口惠利音像制品有限公司办理了工商注销登记手续。1990年9月25日，深圳市人民政府对汉盛公司作出《关于成立蛇口本鲁克斯电子化工制造有限公司申请的批复》[深府口（1990）187号文件]，载明同意由蛇口盛利磁电有限公司、深圳蛇口惠利音像制品有限公司和武汉兴海磁电有限公司合并成立蛇口本鲁克斯电子化工公司（以下简称本鲁克斯电子化工公司）。本鲁克斯电子化工公司系中外合资经营企业，其中汉盛公司的投资额占30.1%。 1990年11月5日，汉盛公司向蛇口工商局出具《说明书》，载明根据本鲁克斯电子化工公司的合资合同，原由汉盛公司投资给深圳蛇口惠利音像制品有限公司的房产（房地产证号为00××77）作为汉盛公司的资产并入“本鲁克斯”的资产。1990年11月21日，汉盛公司向蛇口工商局出具《关于出资情况的说明》，载明根据深府口（1990）187号文件批准，蛇口盛利磁电有限公司（于1989年验资注册资本为772万元）、深圳蛇口惠利音像制品有限公司（于1988年验资注册资本为150万元）和武汉兴海磁电有限公司（于1985年验资注册资本为600万元）按原注册资本合并，更名为本鲁克斯电子化工公司。1991年11月4日，工商管理部门向本鲁克斯电子化工公司颁发了企业法人营业执照，董事长为赵某。 为确定本鲁克斯电子化工公司进行股份制改组时所拥有的净资产现行价值，深圳中华会计师事务所作出《关于蛇口本鲁克斯化工制造有限公司资产评估结果报告书》[资评报字（1993）第C067号]，对该公司的全部资产进行了评估，其中评估南油工业区109栋三楼东端的厂房（1267.46平方米）的现净值为1789653.52元。1993年7月3日，深圳市投资管理公司作出深投确认字（1993）92号《关于蛇口本鲁克斯电子化工制造有限公司资产评估结果通知》，确认了该公司至1992年12月31日止的全部资产总值。 1993年8月31日，深圳市人民政府下发《关于同意蛇口本鲁克斯电子化工制造有限公司改组为股份有限公司的批复》[深府口办复（1993）824号]，同意本鲁克斯电子化工公司改组为“公众股份有限公司”，改组后的公司系中外合资的公众股份有限公司，并承接原本鲁克斯电子化工公司的一切债权债务。1994年5月23日，本鲁克斯电子化工公司进行了工商变更登记，变更后的企业名称为“深圳本鲁克斯实业股份有限公司”（即本案本鲁克斯公司），企业类别为中外股份企业，总经理为黄先锋。汉盛公司系本鲁克斯公司的中方股东。2001年10月29日，本鲁克斯公司的法定代表人由赵丛钊变更为黄先锋。2004年8月5日，本鲁克斯公司的法定代表人由黄先锋变更为徐敏。 2004年4月13日，本鲁克斯公司与南丰工贸签订了一份《房地产租赁合同》，双方约定本鲁克斯公司将涉诉厂房出租予南丰工贸使用，租赁面积为1267.46平方米，该厂房的所有权人为本鲁克斯公司，租赁期限从2004年6月16日起至2009年6月15日止。2004年4月27日，本鲁克斯公司与汉盛公司共同出具《证明》载明，汉盛公司系本鲁克斯公司的中方股东之一，涉诉厂房作为汉盛公司投资本鲁克斯公司的资产，并对该《证明》在租赁主管部门进行了备案。 2004年6月15日，本鲁克斯公司与陈炎波签订了《借款协议书》，约定本鲁克斯公司向陈炎波借款136万元，借期2个月，借期从出款之日起算；本鲁克斯公司提供涉诉厂房作为抵押（价值608370.8元），若到期不能归还，陈炎波有权按上述厂房价值冲抵借款，并对不足部分进行追讨；本鲁克斯公司承诺到期还款，若不能按时全额还款，本鲁克斯公司须按未还金额的日1‰支付违约金。本鲁克斯公司当时的法定代表人黄先锋在该《借款协议书》签字并加盖公司公章。同日，本鲁克斯公司向陈炎波出具借据载明：今借入陈炎波人民币136万元整，借期为2个月。 2004年10月12日，汉盛公司形成一份董事会决议载明，公司董事会经研究决定，同意将涉诉厂房（1267.46平方米）按原购入价转让给陈炎波。赵某、黄先锋及另一名董事在该董事会决议中签字。2005年6月28日，汉盛公司与陈炎波签订《房地产买卖合同》，约定汉盛公司将涉诉厂房转让给陈炎波，建筑面积1267.46平方米，售价为608378元，汉盛公司应于收到全部购房款之日起30日内将上述房地产交付陈炎波。汉盛公司及陈炎波均确认双方签约后陈炎波并未支付过款项。2005年6月28日，汉盛公司与陈炎波共同签署《深圳市房地产转移登记申请表》。2005年7月陈炎波向国土部门办理涉诉厂房的房地产权过户手续后，国土部门将涉诉厂房的房地产权核准登记在陈炎波名下。涉诉厂房的房地产证显示，涉诉厂房所在地块的土地用途为工业仓储用地，使用年限为30年，从1984年10月5日起至2014年10月5日止。 2005年9月30日，南丰工贸向本鲁克斯公司发出《通知》载明，南丰工贸向本鲁克斯公司承租涉诉厂房后一直按约履行合同，但陈炎波于2005年9月21日送来厂房易主后的房地产证，并要求南丰工贸与陈炎波重新签订租赁合同，否则要求南丰工贸搬出并将涉诉厂房另租予他人。南丰工贸认为其系涉诉厂房的合法承租人，依法依约享有对涉诉厂房的优先购买权，本鲁克斯公司未在转让涉诉厂房前通知南车工贸并擅自取消了南丰工贸的优先购买权，也未告知陈炎波继续履行原租赁合同，南丰工贸要求本鲁克斯公司对此作出解释及采取有效措施。2005年11月2日，陈炎波委托律师向南丰工贸发出《律师函》，载明涉诉厂房的房产权已于2005年8月18日转移登记至陈炎波名下，但南丰工贸一直占用涉诉厂房且未按约支付租金，违反了合同的约定，陈炎波要求南丰工贸收到此函件后、以首次租赁合同约定的付款期限届满三日内向陈炎波支付租金，否则，陈炎波即与南丰工贸解除租赁合同。2005年11月8日，南丰工贸委托律师向本鲁克斯公司发出《律师函》，认为本鲁克斯公司与陈炎波之间转让涉诉厂房的行为无效。2006年3月，陈炎波以南丰工贸为被告另案起诉至一审法院，要求南丰工贸立即搬出涉诉厂房并支付拖欠的租金。经南丰工贸提出申请，该案中止审理。各方当事人为此发生纠纷，本鲁克斯公司遂于2006年4月提起本案诉讼。 在一审诉讼过程中，本鲁克斯公司向一审法院提出鉴定申请，要求对2004年6月15日的《借据》中本鲁克斯公司的财务专用章的真实性进行鉴定。一审法院委托广东南天司法鉴定所进行鉴定，该司法鉴定所作出《司法鉴定书》，结论为《借据》落款处的“深圳本鲁克斯实业股份有限公司财务专用章”印文与样本印文倾向为同一枚印章盖印。本鲁克斯公司与陈炎波、汉盛公司均未对该鉴定结论提出异议。 为证明汉盛公司与陈炎波约定转让涉诉厂房的价格不合理，本鲁克斯公司提交了从政府网站上下载的《南山区投资指南》、《福田区投资指南投资成本》、报纸上刊登的售房广告等证据材料。本鲁克斯公司认为，根据上述证据材料的内容，深圳特区内工业厂房的建筑成本为每平方米500元至1000元，全国范围内工业厂房的建筑成本也不会低于每平方米500元。陈炎波和汉盛公司对上述证据材料均予确认。陈炎波认为，陈炎波和汉盛公司签订《房地产买卖合同》时涉诉厂房所在地块的土地使用年限仅有7年，因此双方作价608380元系合理价格。另查明，涉讼厂房转让的经办人黄先锋犯合同诈骗罪被海南省海南中级人民法院（2007）海南刑初字第111号刑事判决判处有期徒刑，现羁押于海南省海口监狱。黄先锋表示，关于转让涉讼厂房的《董事会议决议》是由三个董事分别签署的，当时并没有专门召开董事会决议商讨转让涉讼厂房事宜。陈炎波所称的136万元现金，黄先锋并未收到。 一审法院认为：本案争议的焦点是本鲁克斯公司是否享有涉讼厂房的所有权，能否提起确权之诉。涉讼厂房系汉盛公司于1987年以608378元购得。同年，汉盛公司与香港捷利音响工业有限公司签订《合资经营合同》成立惠利企业有限公司，其中汉盛公司投资75万元（其中64万元以涉讼厂房作价投入），并有深圳市人民政府1987年12月29日作出的深府口（1987）128号文确认。汉盛公司与香港捷利音响工业有限公司签订了《合资经营合同》，按照合同约定，自政府批准之日即生效，即涉讼厂房在1987年12月29日合同生效之日已转移为惠利企业有限公司的财产。 此后，惠利企业有限公司更名为深圳蛇口惠利音像制品有限公司。1990年9月25日，深圳市人民政府对汉盛公司作出《关于成立蛇口本鲁克斯电子化工制造有限公司申请的批复》[深府口（1990）187号文件]，载明同意由蛇口盛利磁电有限公司、深圳蛇口惠利音像制品有限公司和武汉兴海磁电有限公司合并成立本鲁克斯电子化工公司。1993年8月31日，深圳市人民政府下发了《关于同意蛇口本鲁克斯电子化工制造有限公司改组为股份有限公司的批复》[深府口办复（1993）824号文件[，同意本鲁克斯电子化工公司改组为“公众股份有限公司”。1994年5月23日，本鲁克斯电子化工公司进行工商变更登记，变更后的企业名称为“深圳本鲁克斯实业股份有限公司”。一审法院认为，涉讼厂房作为惠利企业有限公司的财产在经过一系列的公司合并、工商变更行为之后已经转换成本鲁克斯公司的财产。而且，汉盛公司作为涉讼厂房的最初所有权人，亦承认涉讼厂房系其以投资付出，早已属于本鲁克斯公司所有。本鲁克斯公司自1990年以来一直占有、使用、收益涉讼厂房，系涉讼厂房的所有权人。本鲁克斯公司请求确认涉讼厂房归本鲁克斯公司所有，一审法院予以支持。对于陈炎波辩称涉讼厂房登记所有权人系汉盛公司，本鲁克斯公司不享有涉讼厂房所有权，无权提起确权之诉的意见，一审法院认为，因涉讼厂房以实物出资投入本鲁克斯公司的行为发生在《中华人民共和国物权法》生效之前，故对陈炎波的意见一审法院不予采纳。 关于汉盛公司与陈炎波签订的《房产买卖合同》效力的问题。陈炎波明知案涉房产已由汉盛公司以实物出资投入本鲁克斯公司，仍然与汉盛公司签订《房地产买卖合同》，损害了本鲁克斯公司的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款的规定，该合同属于无效合同。对于陈炎波辩称其与本鲁克斯公司签订的《借款协议书》约定，在本鲁克斯公司不能按期偿还借款时，陈炎波有权要求本鲁克斯公司以涉诉厂房冲抵部分借款。由于涉诉厂房仍然登记在汉盛公司名下，履行以厂房冲抵债务这一合同义务的名义主体只能是汉盛公司，而签订买卖合同并办理涉诉厂房的房地产权过户手续，实际是汉盛公司协助本鲁克斯公司履行《借款协议书》的行为。一审法院认为，关于本鲁克斯公司与陈炎波签订的《借款协议书》中案涉厂房抵押效力问题。1994年5月23日，本鲁克斯电子化工公司进行了工商变更登记，变更后的企业名称为“深圳本鲁克斯实业股份有限公司”，根据《中华人民共和国公司法》第一百零五条的规定，股份有限公司转让、受让重大资产或者对外提供担保事项必须经股东大会作出决议，董事会应当及时召集股东大会会议，由股东大会就上述事项进行表决。本鲁克斯公司前副董事长黄先锋在未经过公司股东大会决议同意抵押案涉厂房的情况下，擅自与陈炎波签订《借款协议书》，属于无权处分的行为，同时也未到有关部门进行抵押登记，因此该约定条款属于效力待定的条款。庭审中，本鲁克斯公司对黄先锋的无权处分行为不予确认，认为系黄先锋个人行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此，本鲁克斯公司与陈炎波签订的《借款协议书》中约定的案涉厂房抵押对本鲁克斯公司不发生效力，由行为人黄先锋承担责任。因此，对于陈炎波的抗辩理由，一审法院不予采纳。本鲁克斯公司请求判决汉盛公司与陈炎波签订的《房产买卖合同》无效，符合法律规定，一审法院予以支持。对于本鲁克斯公司请求撤销陈炎波取得涉诉厂房的房地产证（房地产证号为40××71），一审法院认为，是否撤销房地产证属于国土部门行使行政职权的行为，不属于法院受理民事案件的审理范围。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、汉盛公司与陈炎波签订关于转让深圳市南山区南油路电子工业区109栋三楼东侧厂房的房地产买卖合同无效；二、涉讼位于深圳市南山区南油路电子工业区109栋三楼东侧厂房为本鲁克斯公司所有；三、驳回本鲁克斯公司其他诉讼请求。本案一审受理费11094元，财产保全费3562元，鉴定费15000元，共计29656元，由本鲁克斯公司负担5931元，由汉盛公司负担11862元，由陈炎波负担11863元。 陈炎波不服上述一审民事判决，提起上诉。 深圳市中级人民法院于2010年7月2日作出（2010）深中法民五终字第962号民事判决，查明：陈炎波在二审期间提交了本鲁克斯公司的公司章程，用以证明本鲁克斯公司章程未规定“股份有限公司转让、受让重大资产或者对外提供担保事项必须经股东大会作出决议，董事会应当及时召集股东大会决议，由股东大会就上述事项进行表决”的内容。该院二审对一审法院查明的其他事实予以确认。 深圳市中级人民法院二审认为：本案争议的焦点问题是陈炎波与汉盛公司签订的《房地产买卖合同》是否有效。本鲁克斯公司认为其是案涉房产的实际权利人，陈炎波与汉盛公司恶意串通签订合同将案涉房产违法买卖，侵犯了本鲁克斯的所有权，故主张该《房地产买卖合同》无效。而陈炎波认为汉盛公司与其签订合同，并将案涉房屋过户给他，是为了履行本鲁克斯公司的还款义务，主张《房地产买卖合同》有效。从《房地产买卖合同》的签订过程来看，陈炎波与本鲁克斯公司于2004年6月15日签订了《借款协议书》，约定本鲁克斯公司向陈炎波借款136万元，借期二个月，若到期不能归还，陈炎波有权按房产原值冲抵借款。本鲁克斯公司在签约当日出具了借到陈炎波136万元的《借据》。2004年10月12日，汉盛公司形成《董事会决议》，同意将案涉房屋按原值转让给陈炎波。基于上述事实，该院二审认为陈炎波与汉盛公司签订《房地产买卖合同》形式要件合法。《借款协议书》是陈炎波与本鲁克斯公司的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院认为根据《中华人民共和国公司法》第一百零五条的规定，本鲁克斯公司黄先锋在未经过公司股东大会决议同意抵押案涉厂房的情况下，擅自与陈炎波签订《借款协议书》，属于无权处分的行为，本鲁克斯公司对黄先锋的无权处分行为不予确认，故陈炎波与本鲁克斯公司签订的《借款协议书》中约定的案涉厂房抵押对本鲁克斯公司不发生效力，由行为人黄先锋承担责任。该院二审认为，首先，《借款协议书》中抵押的效力不影响《房地产买卖合同》的效力；其次，陈炎波与本鲁克斯公司于2004年6月15日签订《借款协议书》时，《中华人民共和国公司法》尚未修订，“本法和公司章程规定公司转让、受让重大资产或者对外提供担保事项必须经股东大会作出决议，董事会应当及时召集股东大会会议，由股东大会就上述事项进行表决”的规定并不存在，本鲁克斯公司的公司章程亦无此规定。黄先锋作为本鲁克斯公司的法定代表人，对外签订合同并加盖公章，是职务行为，其后果应由本鲁克斯公司承担，一审法院认定有误，应予以纠正。《借款协议书》合法有效，《借据》经鉴定为真实，《董事会决议》亦为汉盛公司合格的董事（董事黄先锋兼本鲁克斯公司副董事长、董事赵某为汉盛公司法定代表人并曾任本鲁克斯公司法定代表人）签署。陈炎波主张汉盛公司与陈炎波签订《房地产买卖合同》并将案涉房屋过户给陈炎波，是为了履行本鲁克斯公司的还款义务。基于汉盛公司是本鲁克斯公司的大股东，而本鲁克斯公司的房产登记在股东汉盛公司名下，《董事会决议》形成时汉盛公司董事黄先锋同时兼任本鲁克斯公司的副董事长，陈炎波有理由相信汉盛公司得到了本鲁克斯公司的授权，对陈炎波的主张该院二审予以采信。虽然《房地产买卖合同》约定的价格低于市场价，但并未违背陈炎波与本鲁克斯公司约定的价格，本鲁克斯公司亦未行使撤销权，本鲁克斯公司认为陈炎波与汉盛公司恶意串通损害其权益，主张《房地产买卖合同》无效，理由不成立，不予支持。本鲁克斯公司基于合同无效而主张案涉房产的所有权，亦不予支持。判决：一、撤销深圳市南山区人民法院（2009）深南法民重字第11号民事判决；二、驳回本鲁克斯公司在一审的全部诉讼请求。本案一审案件受理费11094元，财产保全费3562元，鉴定费15000元，二审案件受理费11094元，由本鲁克斯公司负担。 本鲁克斯公司不服上述二审判决，向深圳市中级人民法院申请再审。该院经审查后裁定再审本案，并于2012年5月9日作出（2011）深中法民五再字第29号民事判决。该院再审对原审查明的事实予以确认。 深圳市中级人民法院再审认为，本案是房屋确权纠纷，本鲁克斯公司请求案涉房屋为其所有，要求确认汉盛公司与陈炎波签订的房屋买卖合同无效。对此，该案涉房产系汉盛公司投资入股本鲁克斯公司的财产，该投入的房产已属本鲁克斯公司所有。虽然没有办理变更登记手续，但自1987年以来，本鲁克斯公司已以自己的名义占有、使用和收益，因此，汉盛公司无权再处分该案涉房产。在汉盛公司无权处分而本鲁克斯公司又未追认汉盛公司可以处分案涉房产的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，汉盛公司与陈炎波签订的转让案涉房产的房屋买卖合同无效。根据合同法的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故本鲁克斯公司要求确认案涉厂房的产权归本鲁克斯公司所有的请求，予以支持。陈炎波应当将案涉房屋返还给本鲁克斯公司。现陈炎波称该房屋买卖合同的签订是为了履行其给本鲁克斯公司所借136万元的款项，对此，在认定陈炎波与汉盛公司签订的房屋买卖无效，陈炎波归还案涉房屋后，对其称给本鲁克斯公司所借的136万元可以另循途径解决。经该院审判委员会讨论，判决：一、撤销该院（2010）深中法民五终字第962号民事判决；二、维持深圳市南山区人民法院（2009）深南法民重字第11号民事判决。 陈炎波不服上述再审民事判决，向广东省高级人民法院申请再审称：1、以案涉厂房冲抵借款本来就是本鲁克斯公司的意思表示，而且已经实际冲抵了借款，并通过汉盛公司将案涉厂房登记过户给了我。再审判决认定汉盛公司无权处分案涉厂房、《房地产买卖合同》无效，是错误的。首先，汉盛公司是为了协助本鲁克斯公司依照借款协议书的约定将案涉厂房抵债过户给我，实际处分案涉厂房的是本鲁克斯公司。其次，我与汉盛公司不存在任何债权债务关系，汉盛公司不会无理由地将案涉厂房赠送给我。再次，我与汉盛公司签订《房地产买卖合同》，目的是通过转让方式协助本鲁克斯公司将案涉厂房登记过户给我，三方意思表示真实，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。因案涉厂房还登记在汉盛公司名下，本鲁克斯公司要实现以房冲抵借款目的，就必须通过汉盛公司以转让的方式将案涉厂房登记过户给我，所以才由我与汉盛公司签订了《房地产买卖合同》。2、再审判决适用法律错误。汉盛公司仅是为了协助本鲁克斯公司依照借款协议书的约定将案涉厂房冲抵借款而登记过户给我，并不存在汉盛公司无权处分案涉厂房的问题，再审判决适用《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，显然错误。案涉《房地产买卖合同》是我与汉盛公司所签，本鲁克斯公司既合同当事人，亦非案涉厂房所有权人，根据不动产物权公示原则及合同相对性原理，本鲁克斯公司无权主张该合同无效。3、汉盛公司以案涉厂房投入到本鲁克斯公司，该行为虽不属买卖，但仍属不动产所有权转移，应循物权法等法律规定进行过户登记。否则，案涉厂房的所有权仍属原所有人，不能产生对抗第三人的法律效力。虽然案涉厂房作为出资投入到本鲁克斯公司已经主管部门及政府审核批准，但只能说明是行政审核方面给予了许可，并不能在法律意义上免除汉盛公司和本鲁克斯公司共同办理案涉厂房过户登记的法律责任，更不能代表亦不能据此证明案涉厂房已成为本鲁克斯公司的财产。根据法律规定，凡不动产所有权转移的均应以登记为准，未经登记确认则不能在法律意义上产生所有权转移的效力。所以，汉盛公司有权与我签订案涉《房地产买卖合同》并办理过户登记手续。即使本鲁克斯公司一直占有和使用案涉厂房，也不能代表案涉厂房的所有权已发生转移。4、由于汉盛公司本应投入到本鲁克斯公司的案涉厂房没有办理登记过户手续，才致汉盛公司将案涉厂房转让给我。如果案涉厂房已真正属于本鲁克斯公司，那么汉盛公司就不能以自己的名义将案涉厂房过户给我，我在本案中并没有任何过错。我作为善意第三人，不清楚本鲁克斯公司与汉盛公司之间的具体合作情况，故没有理由要我承担本鲁克斯公司与汉盛公司共同过错所造成的损失。如果汉盛公司对案涉厂房处分的行为给本鲁克斯公司造成了损失，则应由本鲁克斯公司向汉盛公司追究相关责任。5、本鲁克斯公司向我借款时便在《借款协议书》上明确约定，提供价值608370.8元的案涉厂房作为抵押，若到期不能归还，我有权以该厂房冲抵借款。借款到期后，本鲁克斯公司因无力偿还借款遂以上述价值将案涉厂房抵偿给我，未损害本鲁克斯公司的利益。6、对案涉厂房的承租人南丰公司而言，买卖不破租赁，我受让案涉厂房后，并没有要求其搬出该物业，只是要求南丰公司与我重新签订租赁合同，虽然南丰公司主张其对案涉厂房有优先购买权，但就本案而言，汉盛公司将案涉厂房转让给我没有告知南丰公司，应由汉盛公司承担责任，与我无关。况且，案涉厂房尚登记在汉盛公司名下，本鲁克斯公司作为非所有权人与南丰公司签订的租赁合同应属无效合同，南丰公司对案涉厂房不存在合法租赁关系，故南丰公司不具备优先购买权的法定条件，不应享有优先购买权。 广东省高级人民法院经审查后裁定提审本案，并于2015年8月26日作出（2014）粤高法民一提字第49号民事判决。该院再审对原审查明的事实予以确认。 广东省高级人民法院再审认为，本案为房屋确权纠纷。双方当事人争议的焦点是：1、案涉厂房是否属于本鲁克斯公司的房产；2、陈炎波与汉盛公司签订的《房地产买卖合同》是否有效、陈炎波取得案涉厂房是否存在过错。 一、关于案涉厂房是否属于本鲁克斯公司房产的问题。虽然本鲁克斯公司及汉盛公司均表示案涉厂房已由汉盛公司作为出资投入到本鲁克斯公司，但汉盛公司既然是以不动产作为出资，那么，根据《城市房屋权属登记管理办法》及《中华人民共和国房地产管理办法》等对不动产所有权变更登记的管理规定，不动产所有权发生变动必须进行登记，且不动产所有权变动的有效与否直接取决于登记是否完成。本案中，汉盛公司及本鲁克斯公司一直没有到房管部门办理权属的变更登记手续。鉴于汉盛公司与陈炎波就案涉厂房签订《房地产买卖合同》时，案涉厂房的权属仍登记在汉盛公司名下，故依法应认定案涉厂房仍属于汉盛公司所有。尽管本鲁克斯公司被登记为中港合资企业，且汉盛公司以案涉厂房作为出资投入到本鲁克斯公司已经相关主管部门和政府审核批准，但主管部门和政府的审核批准，只能证明主管部门从行政审批角度，对合资企业本鲁克斯公司的资本构成予以了实物出资的许可，不能据此证明汉盛公司已将案涉厂房投入到本鲁克斯公司并成为本鲁克斯公司的资产，即主管部门和政府的审核批准行为，不足以否定房地产管理部门登记行为所产生的物权效力。本鲁克斯公司、汉盛公司主张案涉厂房属于本鲁克斯公司的资产，但未能提供房管部门登记确认的证据予以佐证，故在未经房管部门登记确认的情况下，即使本鲁克斯公司一直占有和使用案涉厂房，亦不能证明案涉厂房的所有权已经转移至本鲁克斯公司。本鲁克斯公司及汉盛公司主张案涉厂房属于本鲁克斯公司的资产，无事实依据。汉盛公司作为以案涉厂房出资的一方，没有将厂房过户至本鲁克斯公司名下，如在出资问题上已构成违约，依法应承担出资不实的违约责任。 二、关于陈炎波与汉盛公司签订的《房地产买卖合同》是否有效、陈炎波取得案涉厂房是否存在过错的问题。本鲁克斯公司主张，黄先锋虽为本鲁克斯公司的法定代表人，但其未经公司股东大会决议同意，擅自以案涉厂房作为借款136万元的抵押，与陈炎波签订《借款协议书》，属无权处分案涉厂房，本鲁克斯公司司对黄先锋的无权处分行为不予认可，上述《借款协议书》中有关以案涉厂房作借款抵押的约定对该公司不发生效力，由此导致的法律后果应由黄先锋个人承担。对此，该院认为，本鲁克斯公司与陈炎波签订《借款协议书》及汉盛公司与陈炎波签订《房地产买卖合同》分属二个不同的合同关系，《借款协议书》中有关抵押的效力并不影响《房地产买卖合同》的效力。本鲁克斯公司与陈炎波于2004年6月15日签订《借款协议书》时，《中华人民共和国公司法》尚未修订，故本案并不适用该法修订后有关“本法和公司章程规定公司转让、受让重大资产或者对外提供担保事项必须经股东大会作出决议，董事会应当及时召集股东大会会议，由股东大会就上述事项进行表决”的规定。同时，本鲁克斯公司的公司章程中亦无上述类似规定。故黄先锋作为本鲁克斯公司的法定代表人，其以本鲁克斯公司名义对外签订合同并加盖公章，属于职务行为，后果应由本鲁克斯公司承受。因本鲁克斯公司与陈炎波签订《借款协议书》是双方当事人的真实意思表示，且本鲁克斯公司向陈炎波出具的《借据》经鉴定亦属真实，故应确认双方的借款关系。黄先锋、赵某以及汉盛公司的另一名董事在2004年10月12日签署汉盛公司同意将案涉厂房按原购入价608370.8元的价格转让给陈炎波的《董事会决议》时，黄先锋既是汉盛公司的董事，同时亦是本鲁克斯公司的法定代表人；赵某则为汉盛公司的法定代表人并在2001年10月29日前担任本鲁克斯公司的法定代表人，故陈炎波有理由相信汉盛公司与其签订《房地产买卖合同》是汉盛公司与本鲁克斯公司一致的意思表示。本案中，本鲁克斯公司没有证据证明汉盛公司将案涉厂房转让给陈炎波存在欺诈、胁迫等情形，且本鲁克斯公司亦从未对汉盛公司与陈炎波签订《房地产买卖合同》行使撤销权，在案涉厂房的权属仍属汉盛公司所有的情况下，汉盛公司与陈炎波签订《房地产买卖合同》，属于处分自己的财产，没有违反法律规定。本鲁克斯公司以汉盛公司无权处分案涉厂房，陈炎波与汉盛公司签订《房地产买卖合同》损害了本鲁克斯公司权益为由，主张《房地产买卖合同》无效，理由不充分，该院不予支持。 本鲁克斯公司因不能偿还陈炎波的借款而由汉盛公司与陈炎波签订案涉《房地产买卖合同》并将案涉厂房过户登记至陈炎波名下，以抵偿本鲁克斯公司借款，系本鲁克斯公司、汉盛公司一致的意思表示，且已实现了本鲁克斯公司向陈炎波归还借款的目的。陈炎波基于信赖具有公示效力的物权登记而受让房产，并且现有证据无法证明其存在无过错，也符合房地产的一般交易规则。至于本鲁克斯公司主张案涉厂房以608370.8元转让，价格超低，汉盛公司与陈炎波存在恶意串通的问题。因案涉厂房的权属归汉盛公司所有，汉盛公司自愿以该价格将案涉厂房转让给陈炎波，是汉盛公司对自己权利的处分。根据一、二审、再审判决查明的事实，本鲁克斯公司对于汉盛公司以该价格向陈炎波转让案涉厂房，不但知情且并无异议，故汉盛公司与陈炎波签订的案涉《房地产买卖合同》，在没有证据证明该合同违反法律及行政法规的强制性规定，及该转让案涉厂房的行为存在欺诈、胁迫等情形的情况下，依法应认定为有效。陈炎波受让案涉厂房不存在过错，不应承担本鲁克斯公司及汉盛公司未变更案涉厂房权属的共同过错而给本鲁克斯公司造成的损失。若汉盛公司对案涉厂房的处分行为给本鲁克斯公司造成了损失，依法应由本鲁克斯公司向汉盛公司主张权利。 综上所述，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，处理不当，应予改判。判决：一、撤销广东省深圳市中级人民法院（2011）深中法民五再字第29号民事判决书；二、维持广东省深圳市中级人民法院（2010）深中法民五终字第962号民事判决。本案一、二审案件受理费各11094元，财产保全费3562元，鉴定费15000元，均由本鲁克斯公司负担。 本鲁克斯公司不服，向检察机关申请监督。 最高人民检察院抗诉认为：广东省高级人民法院原再审判决认定汉盛公司与陈炎波签订的《房屋买卖合同》有效，适用法律确有错误。理由如下：（一）汉盛公司与陈炎波签订《房屋买卖合同》符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形，依法应当认定无效。第一，汉盛公司与陈炎波在签订《房屋买卖合同》时，双方均已明知案涉厂房是汉盛公司对本鲁克斯公司的出资、汉盛公司无权自行处分案涉厂房的事实。从汉盛公司方面看，汉盛公司于1987年12月29日经深圳市人民政府批复同意，以案涉厂房作为实物出资，经深圳市会计师事务所验资后，与香港捷利音响工业有限公司共同成立惠利企业有限公司，并将案涉厂房交付惠利企业有限公司使用。后惠利企业有限公司经过合并和改组，资产全部并入本鲁克斯公司。2004年4月27日，汉盛公司与本鲁克斯公司共同出具《证明》，对中方股东汉盛公司以案涉厂房出资的事实予以确认。从以上事实可见，汉盛公司对案涉厂房已经作为其对本鲁克斯公司及其前身的出资这一事实是明知且从未持有任何异议的，而且其作为汉盛公司股东也实际享有并行使了与出资相对应的股东权利。因此，汉盛公司应当知道在没有得到本鲁克斯公司同意的情况下，其无权擅自处分案涉厂房。从陈炎波方面看，陈炎波与汉盛公司于2004年6月15日签订的《借款协议书》中约定，本鲁克斯公司提供案涉厂房作为借款的抵押物，如到期不能归还借款，陈炎波有权按该厂房价值冲抵借款。可见，在签订《借款协议书》时，陈炎波就知道案涉厂房是本鲁克斯公司的资产。而且，陈炎波在原审历次庭审及再审申请书审理中均主张，虽然名义上与汉盛公司签订《房屋买卖合同》，但实际处分案涉厂房的主体是本鲁克斯公司，汉盛公司是协助本鲁克斯公司履行《借款协议书》中以物抵债的约定。因此，对案涉厂房是汉盛公司向本鲁克斯公司的出资以及本鲁克斯公司才有权处分案涉厂房的事实，陈炎波在签订《房屋买卖合同》时是明知的，而且在原审历次诉讼中也予以认可。第二，陈炎波以明显不合理的低价购买案涉厂房。汉盛公司在1987年购买案涉厂房的价格为608378元，后以该厂房作价64万元作为对惠利企业有限公司的出资。1993年本鲁克斯公司进行股份制改组时，深圳中华会计师事务所对案涉厂房作出的评估价值为1789653.52元。2004年6月本鲁克斯公司将案涉厂房租赁给南丰工贸公司，每月租金为25349.2元，年租金已经达到30余万元。可见，与1987年汉盛公司购买时相比，案涉厂房价值在2005年6月汉盛公司与陈炎波签订《房屋买卖合同》时已经大幅升值，而陈炎波却仍以汉盛公司1987年购买案涉厂房的价格受让案涉厂房，足以认定该交易价格明显低于合理的市场价格。第三，汉盛公司与陈炎波签订《房屋买卖合同》没有得到本鲁克斯公司的同意。陈炎波在原审中主张，汉盛公司与其签订《房屋买卖合同》的行为是协助本鲁克斯公司履行《借款协议书》中以房抵债约定，但汉盛公司在与陈炎波签订《房屋买卖合同》时并未得到本鲁克斯公司的授权，事后本鲁克斯公司也没有对该行为进行追认。因此，汉盛公司与陈炎波签订的《房屋买卖合同》对本鲁克斯公司不能发生法律效力。综上，陈炎波与汉盛公司在明知案涉厂房是汉盛公司向本鲁克斯公司的出资且已实际交付本鲁克斯公司使用多年的情况下，未经本鲁克斯公司同意，以明显不合理的低价签订《房屋买卖合同》转让案涉厂房，损害了本鲁克斯公司的合法权益，依法应当认定为恶意串通损害第三人利益的行为。（二）《中华人民共和国担保法》第四十条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条明确了“流押禁止”原则，即抵押合同中“债权不能得到清偿时抵押物所有权转移为债权人所有”的内容无效，但抵押权人和抵押人可以在债务履行期限届满后另行达成协议将抵押物折价清偿债务。本案中，陈炎波与本鲁克斯公司在《借款协议书》中约定，如到期不能归还借款，陈炎波有权按该厂房价值冲抵借款。该约定实质上符合法律和司法解释中关于“流押禁止”的规定，依法应当认定无效。在本鲁克斯公司未能依约还款后，陈炎波未经本鲁克斯公司同意，擅自与汉盛公司签订《房屋买卖合同》，将案涉厂房以《借款协议书》中约定的价格转让给债权人陈炎波，实际上使本鲁克斯公司与陈炎波在《借款协议书》中约定的以厂房冲抵借款的“流押条款”得以履行，陈炎波在原审中对该行为的性质也予以确认。因此，原再审判决认定“本鲁克斯公司因不能偿还陈炎波的借款而由汉盛公司与陈炎波签订案涉《房地产买卖合同》并将案涉厂房过户登记至陈炎波名下，以抵偿本鲁克斯公司借款，系本鲁克斯公司、汉盛公司一致的意思表示”，进而认定《房屋买卖合同》有效，致使《借款协议书》中约定的“流押条款”得以实际履行，违反“流押禁止”的强制性规定，应当依法认定无效。 本院再审中，本鲁克斯公司同意检察机关抗诉意见。另补充两点意见：（一）原审中对方当事人提交的汉盛公司股东会决议是伪造的，赵某没有参会和也没有签字。赵某作了声明，并有新证据公证书为证。（二）借款协议并未实际履行，有新证据审计报告为证。本鲁克斯公司的再审请求为，撤销广东省高级人民法院（2014）粤高法民一提字第49号民事判决，维持深圳市中级人民法院（2011）深中法民五再字第29号民事判决。 陈炎波辩称：（一）汉盛公司没有将房屋所有权登记到本鲁克斯公司，本鲁克斯公司也没有获得房屋的所有权。汉盛公司作为本鲁克斯公司实际控制人和房产的产权人，做出了合法有效的董事会决议。陈炎波有理由相信汉盛公司做出的股东会决议代表本鲁克斯公司和汉盛公司意思表示。（二）案涉房产转让合法有效，所有权已经从汉盛公司转让给陈炎波。（三）本鲁克斯公司主张的恶意串通并不存在，案涉房产当时的价值和其担保的债务基本相符。（四）汉盛公司以房抵债不违反相关规定。在汉盛公司将自有财产转让给陈炎波后，陈炎波已经取得了案涉房产的合法所有权。 汉盛公司的意见是：汉盛公司和陈炎波之间不存在恶意串通，汉盛公司是协助本鲁克斯公司偿还借款。汉盛公司是以案涉房产对本鲁克斯公司履行出资，虽然案涉房产没有过户到本鲁克斯公司名下，但其已经享有使用、收益的权利，故汉盛公司和陈炎波不存在恶意串通。从本案的证据来看，本鲁克斯公司对以房抵债行为是知晓的。 本院再审中，本鲁克斯公司提交经公证的赵某的书面证言作为新证据，欲以证明汉盛公司2004年10月12日董事会决议是伪造的。陈炎波质证认为，陈炎波作为第三方，没有能力和义务审查董事会决议及董事签字的真实性，但董事会决议加盖了汉盛公司公章。在办理房屋转移登记时，汉盛公司还向房屋登记部门提交了申请书，该申请书既有汉盛公司盖章，还有赵某签字。通过公证书否认董事会决议的真实性是不能成立的。汉盛公司质证认为，对公证书的真实性没有异议，但本案书证的法律效力高于证人赵某的证言，且赵某没有出庭作证，对公证书中赵某的书面证言不认可。 本院再审中，本鲁克斯公司还提交深圳佳泰会计师事务所《关于对陈炎波先生借款的专项审计报告》（深佳泰专审字[2015]069号）作为新证据，主张据该审计报告显示，自2004年1月1日至2009年12月31日期间，未发现本鲁克斯公司收取陈炎波136万元借款的财务收款记录，可以证明借款协议没有实际履行，并证明陈炎波与黄先锋恶意串通，虚构债权。陈炎波质证认为，陈炎波的136万元均是以现金借给本鲁克斯公司；本鲁克斯公司在借据上显示借到136万元，并加盖公司公章；深圳市中级人民法院对黄先锋的调查笔录记载，黄先锋表示借款是实际支付了的；在本案以房抵债之后，陈炎波就136万元借款中尚未偿还的余款75万元起诉本鲁克斯公司要求返还，一审判决后本鲁克斯公司没有上诉，并且对我方转让债务通知书盖章认可，说明本鲁克斯公司对上述债务136万元是明确认可的；本鲁克斯公司没有入账，不能反推本案借款没有实际发生。汉盛公司质证认为，本鲁克斯公司的新证据不能推翻原审认定事实。 本院查明，原审判决认定的事实清楚，有相应证据支持，本院再审应予以确认。关于本鲁克斯公司在本院再审中提交的新证据问题。因董事会决议加盖有汉盛公司公章，且在办理房屋转移登记时汉盛公司提交的申请书上亦有赵某签字并加盖有汉盛公司公章，赵某的书面证言不足以推翻汉盛公司董事会决议所证明的基本事实，故对本鲁克斯公司提交的赵某书面证言不予采信。本鲁克斯公司出具的借据上显示其向陈炎波借款136万元，并加盖有本鲁克斯公司公章；黄先锋在接受法院调查时亦曾陈述本案借款已实际支付；陈炎波就所欠余款75万元提起诉讼并胜诉后本鲁克斯公司未上诉且认可陈炎波转让债权，可以证明本鲁克斯公司确已收到本案借款。本鲁克斯公司账册中未记载收到陈炎波借款，不能证明借款没有实际发生。故本鲁克斯公司提交的《关于对陈炎波先生借款的专项审计报告》不足以推翻原审认定的事实，本院不予采信。 本院再审认为：（一）关于案涉房屋所有权的归属问题。本案本鲁克斯公司、汉盛公司与陈炎波各方，均明知案涉房屋是汉盛公司对本鲁克斯公司出资的事实。汉盛公司于1987年12月29日经深圳市人民政府批复同意，以案涉房屋作为实物出资，经深圳市会计师事务所验资后，与香港捷利音响工业有限公司共同成立惠利企业有限公司，并将案涉房屋交付惠利企业有限公司使用。后惠利企业有限公司经过合并和改组，资产全部并入本鲁克斯公司，案涉房屋亦随之由本鲁克斯公司占有、使用、收益。2004年4月27日，汉盛公司与本鲁克斯公司共同出具《证明》，对中方股东汉盛公司以案涉房屋出资的事实予以确认。从以上事实可见，汉盛公司对于案涉房屋作为其出资已经实际投入本鲁克斯公司这一事实从未持有任何异议，而且其作为本鲁克斯公司股东也实际享有并行使了与出资相对应的股东权利。因此，案涉房屋虽然没有过户登记到本鲁克斯公司名下，但汉盛公司仅仅是登记名义人，而非真实的所有权人。在本鲁克斯公司和汉盛公司之间的关系上，应据实认定本鲁克斯公司为案涉房屋的所有权人。从陈炎波方面看，陈炎波与本鲁克斯公司于2004年6月15日签订的《借款协议书》中约定，本鲁克斯公司提供案涉房屋作为借款的抵押物，如到期不能归还借款，陈炎波有权按该房屋价值冲抵借款。可见，在签订《借款协议书》时，陈炎波就知道案涉房屋是本鲁克斯公司的财产。而且，陈炎波在原审历次庭审及再审申请书中均主张，虽然其名义上是与汉盛公司签订《房地产买卖合同》，但实际处分案涉房屋的主体是本鲁克斯公司，汉盛公司是协助本鲁克斯公司履行《借款协议书》中以物抵债的约定。因此，对案涉房屋是汉盛公司向本鲁克斯公司的出资、本鲁克斯公司是案涉房屋真实所有权人的事实，陈炎波亦是明知且予以认可的。 （二）汉盛公司与陈炎波签订《房地产买卖合同》并办理过户，实际是协助本鲁克斯公司履行《借款协议书》中以物抵债的约定。首先，如前所述，本案各方当事人均明知且认可案涉房屋是汉盛公司向本鲁克斯公司的出资、本鲁克斯公司是案涉房屋真实所有权人的事实。陈炎波与本鲁克斯公司于2004年6月15日签订的《借款协议书》中约定，本鲁克斯公司提供案涉房屋作为借款的抵押物，如到期不能归还借款，陈炎波有权按该房屋价值冲抵借款。因此，在本鲁克斯公司未归还借款且案涉房屋登记在汉盛公司名下的情况下，通过将案涉房屋在名义上由汉盛公司转移给陈炎波以抵销本鲁克斯公司债务，符合事物发生发展的逻辑。其次，从汉盛公司与陈炎波签订《房地产买卖合同》的情况看，黄先锋、赵某以及汉盛公司的另一名董事在2004年10月12日签署汉盛公司同意将案涉房屋按原购入价608370.8元的价格转让给陈炎波的《董事会决议》时，黄先锋既是汉盛公司的董事同时又是本鲁克斯公司的法定代表人，赵某则为汉盛公司的法定代表人并在2001年10月29日前曾担任本鲁克斯公司的法定代表人。由此可见，在此项交易中本鲁克斯公司和汉盛公司具有关联关系，各方均明知此一系列行为的前因后果，并不存在汉盛公司向本鲁克斯公司隐瞒真相、私自处分案涉房屋侵害本鲁克斯公司利益的事实。第三，在汉盛公司与陈炎波签订《房地产买卖合同》并办理过户登记的整个过程中，汉盛公司并未从陈炎波处收取任何房屋价款，之后也从未向陈炎波主张过房屋价款，双方显然均认可其中不存在真实的房屋买卖关系。第四，抵债之后，陈炎波仅针对剩余的欠款向本鲁克斯公司主张权利并提起另案诉讼，在该另案一审判决本鲁克斯公司向陈炎波偿还剩余欠款后，本鲁克斯公司亦未提起上诉，事实上认可了该另案判决结果。以上另案诉讼经过也表明，各方均认可汉盛公司与陈炎波签订《房地产买卖合同》并办理过户的行为，并明知该行为实际是协助本鲁克斯公司履行《借款协议书》中以物抵债的约定。因此，汉盛公司与陈炎波虽然签订了《房地产买卖合同》，但双方之间并不存在真实的、一致的买卖案涉房屋的意思表示，亦即该《房地产买卖合同》并未成立，也不存在是否有效的问题。 （三）如前所述，汉盛公司与陈炎波签订《房屋买卖合同》并办理过户，实际是协助本鲁克斯公司履行《借款协议书》中以物抵债的约定，汉盛公司与陈炎波之间并不存在真正的合同关系。关于《借款协议书》中“本鲁克斯公司提供案涉房屋作为借款的抵押物，如到期不能归还借款，陈炎波有权按该房屋价值冲抵借款”的约定是否构成流抵押约定，该约定是否有效，本鲁克斯公司能否在主张该约定无效的基础上请求陈炎波返还案涉房屋的问题。对此，本院认为，就该约定内容而言，实质上约定了作为债权人的陈炎波不经抵押物清算程序就可以取得抵押物所有权，构成流抵押约定。但因为双方未办理抵押登记，抵押权并未有效设立，故本案并不存在流抵押的问题。另外，从本案事实看，并不是陈炎波依据“流抵押”约定提起诉讼主张权利。在发生诉讼之前，本鲁克斯公司已经通过汉盛公司的协助，将案涉房屋所有权转移给了陈炎波，亦即双方对于以物抵债的约定已经履行完毕。此项实际履行以物抵债约定的行为，是双方对于案涉房屋进行折价的确认，一方面确认了折价的价格，另一方面确认了以所折价格清偿本鲁克斯公司部分债务，至此已经不复存在流抵押禁止的问题。本鲁克斯公司在以物抵债已经完成之后提起本案诉讼，实质上是对于案涉房屋折价的反悔，该项反悔违背诚实信用原则，其主张没有法律依据，本院不予支持。 （四）在汉盛公司与陈炎波签订《房屋买卖合同》并办理过户的时间段，黄先锋既是汉盛公司的董事同时又是本鲁克斯公司的法定代表人。作为本鲁克斯公司时任法定代表人，黄先锋明知案涉房屋以物抵债的事实，其非但未提出异议，且实际上参与其中。此后，本鲁克斯公司法定代表人发生变更，才提起本案诉讼。本鲁克斯公司因法定代表人变更等内部原因，而欲推翻此前已完成的以物抵债行为，本院不予支持。 综上，本鲁克斯公司的申诉理由均不能成立，本案原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百零七条第一款之规定，判决如下： 维持广东省高级人民法院（2014）粤高法民一提字第49号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  张代恩 审判员孙祥壮 审判员张能宝 二〇一九年四月十九日 法官助理王鑫 书记员李雪婍