文书内容广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1971民初3220号原告东莞市安讯物业管理有限公司，住所地：东莞市石龙镇龙升路旁濠兴逸苑**裙楼办公室之八，统一社会信用代码：91441900061476299Q。法定代表人冯国培，经理。委托代理人谭锡仪，女，1986年5月2日出生，汉族，住广东省东莞市，系该公司员工。被告张红杰，男，1976年8月24日出生，汉族，住广东省东莞市，原告东莞市安讯物业管理有限公司诉被告张红杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市安讯物业管理有限公司的委托代理人谭锡仪、被告张红杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市安讯物业管理有限公司诉称，2013年5月27日，原告与东莞市石龙镇房地产公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为东莞市石龙镇环升街龙升豪苑小区提供物业服务，物业服务费采取包干制即业主以其拥有的物业的建筑面积缴纳，盈余或亏损均由原告享有或承担，具体标准为：多层住宅每平方米1.2元/月。同日原告向东莞市房产管理局办理了备案登记。2015年8月，原告征得龙升豪苑小区过半数业主同意，将小区的物业服务费标准从每平方米1.2元/月上调至每平方米1.5元/月，并向小区业主发出公告，新的物业服务费标准于2015年10月起实行。被告系广东省东莞市石龙镇环升街龙升豪苑239号物业的业主，该物业建筑面积为169.33平方米，每月物业管理费为254元。被告身为业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告缴纳物业服务费，自2013年6月至今，累计欠到物业服务费15844元。期间原告多次催要，被告均以各种理由拒绝交纳。故原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告2013年6月至2019年1月的物业服务费15844元以及逾期支付服务费的利息（计算方式详见起诉状附表，暂计至起诉之日为2511.07元）；2、本案的诉讼费由被告承担。被告张红杰辩称，被告确有拖欠物业服务费，但是被告并非故意拖欠。理由如下：第一，原告的物业服务质量差；第二，案涉小区的前期物业公司并非原告，应该是东莞市濠兴物业投资有限公司，并且当时物业费的收费标准是1元/平方米；第三，原告提供的《前期物业服务合同》关于业主权益的部分全部都是空白的，严重损害了业主的权益；第四，原告收取每月1.2元/平方米的物业管理费标准本来就不符合政府指导价，后来原告又从1.2元变更为1.5元也是非法的，并且这两个价格均未在物价局核准备案；第五，被告认为原告提供的前期物业服务合同是虚假的。经审理查明，原告系经工商部门依法核准成立的物业管理服务企业。2013年5月14日，原告取得《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，资质等级为暂定三级，有效期至2014年5月13日；2014年7月31日，原告又取得《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，资质等级为三级，有效期至2016年7月30日。2017年11月14日，原告办理了物业服务企业诚信登记，并取得东莞市物业管理行业协会出具的《诚信证明》，有效期为2017年11月24日至2020年11月23日。被告系东莞市石龙镇新城区龙升市场239号房屋的业主，该房屋面积为173.53平方米，位于案涉龙升豪苑小区内。案涉小区第一、二层为商铺和停车场，第三层至第七层为住宅楼，第一层至第三层之间是有电梯的，而第三层至第七层是没有电梯的。2013年5月27日，原告与案涉小区的建设单位东莞市石龙镇房地产公司签订一份《前期物业服务合同》，约定东莞市石龙镇房地产公司选聘原告对龙升豪苑小区实施前期物业管理服务；合同期限为自2013年6月1日起至2014年5月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止；物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止；物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积交纳，包干使用，盈余或亏损均由原告享有或承担，具体标准为多层住宅1.2元/平方米/月；物业服务费用按月收取，业主应在每月1日前交纳。合同签订后，原告从2013年6月1日起进入案涉小区提供物业管理服务，直至2019年3月1日原告正式退场，案涉小区交由其他公司管理。而截至本案开庭之日，案涉小区尚未成立业主委员会。另，2015年8月，原告通过向案涉小区全体业主（共340户）发放《龙升豪苑小区物业服务事项表决表》的方式，就调整案涉小区物业管理费、停车费等问题征求业主意见。原告收回上述表决表后，经过汇总统计，于2015年9月1日在案涉小区张贴了《关于龙升豪苑小区物业服务事项表决结果公示》，其中载明：本小区专有部分权票数为340票，建筑面积为40527.60平方米，同意“龙升豪苑物业服务表决方案一”（即继续由原告提供物业管理服务，住宅物业管理服务费为1.5元/平方米/月，普通停车位为25元/位/月等）的权票数为287票、建筑面积为34151.22平方米，分别占比为84.1%和84.2%；物业企业与业主将于2015年10月1日起共同施行“龙升豪苑物业服务表决方案一”的内容和事项。本案中，原告主张，案涉房屋2013年6月至2015年9月（共28个月）的物业服务费为203元/月，2015年10月至2019年1月（共40个月）的物业服务费为254元/月，上述期间的物业服务费共计15844元被告至今未付，故原告要求被告立即予以清偿，并向原告支付逾期付款利息。被告确认2013年6月至2019年1月期间的物业服务费尚未支付，但是其主张案涉小区的物业服务质量太差，故认为物业服务费应该按0.5元/平方米/月收取才合理。以上事实，有原告提供的不动产登记信息查询结果、前期物业服务合同、资质证书复印件、诚信证明、通知、告知函、律师函、快递单、龙升豪苑小区物业服务事项表决表、龙升豪苑小区物业服务费表决情况明细表、关于龙升豪苑小区物业服务事项表决结果公示，被告提供的收款收据、存折、代扣协议、照片、商品房建设准建证复印件、小区现场图片、微信截图，以及本院的庭审笔录、谈话笔录、质证笔录等附卷为证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告系东莞市石龙镇新城区龙升市场239号房屋的业主，原告系该小区的物业管理服务企业，原告为被告提供了物业管理服务，被告理应向原告支付相应的对价。虽然案涉小区第三层至第七层的住宅楼没有电梯，但第一层至第三层之间是有电梯的，一般业主也是通过电梯到达第三层平台再徒步进入住宅，因此本院依法认定案涉小区应为多层有电梯住宅。本案中，被告主张原告提供的《前期物业服务合同》是虚假的，但并未提供相反证据予以反驳，依法应承担举证不能的法律后果，故对此本院不予采纳。案涉《前期物业服务合同》中约定，案涉小区的物业服务费标准为多层住宅1.2元/平方米/月，而原告在2015年8月通过向案涉小区全体业主发放《龙升豪苑小区物业服务事项表决表》的方式，就调整案涉小区物业管理费、停车费等问题征求业主意见；后经案涉小区专用部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，案涉小区继续由原告提供物业管理服务，住宅物业管理服务费从1.2元/平方米/月调整为1.5元/平方米/月，之后原告在2015年9月1日在小区内张贴公示，并告知全体业主该标准从2015年10月1日起施行。原告的上述做法没有违反法律、行政法规的强制性规定，并且原物业服务费标准以及调整后的物业服务费标准均未超过政府指导价范围，故本院依法认定该调价行为有效。虽然被告还主张原告提供的物业服务质量差，并提供了小区现场图片、微信截图为证，但是该些证据并不足以证明被告主张的事实，故对于被告的该项主张，证据不足，本院不予采纳。因此，对于原告主张案涉房屋2013年6月至2015年9月（共28个月）的物业服务费为203元/月，2015年10月至2019年1月（共40个月）的物业服务费为254元/月，上述期间的物业服务费共计15844元被告至今未付，要求被告立即予以清偿，并向原告支付逾期付款利息，合法有据，本院予以支持。至于逾期付款利息，本院酌情认定为以当月欠缴的物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，从当月2日起计至实际清偿之日止。对于原告诉请的超过上述数额的逾期付款利息，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张红杰应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市安讯物业管理有限公司支付2013年6月至2019年1月期间的物业服务费15844元及相应逾期付款利息（以当月欠缴的物业服务费为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，从当月2日起计至实际清偿之日止，具体计算方式详见附表）；二、驳回原告东莞市安讯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费129.44元（原告已预交），由被告张红杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员  莫妙雯二〇一九年四月十八日书记员  黎燕尧附表：逾期付款利息按下表所列分段计算            序号              欠缴月份              当月欠缴数额              利息计算标准              起算时间              截止时间                  1              2013年6月              203              中国人民银行同期贷款基准利率              2013年6月2日              实际清偿之日                  2              2013年7月              203              中国人民银行同期贷款基准利率              2013年7月2日              实际清偿之日                  3              2013年8月              203              中国人民银行同期贷款基准利率              2013年8月2日              实际清偿之日                  4              2013年9月              203              中国人民银行同期贷款基准利率              2013年9月2日              实际清偿之日                  5              2013年10月              203              中国人民银行同期贷款基准利率              2013年10月2日              实际清偿之日                  6              2013年11月              203              中国人民银行同期贷款基准利率              2013年11月2日              实际清偿之日                  7              2013年12月              203              中国人民银行同期贷款基准利率              2013年12月2日              实际清偿之日                  8              2014年1月              203              中国人民银行同期贷款基准利率              2014年1月2日              实际清偿之日                  9              2014年2月              203              中国人民银行同期贷款基准利率              2014年2月2日              实际清偿之日                  10              2014年3月              203              中国人民银行同期贷款基准利率              2014年3月2日              实际清偿之日                  11              2014年4月              203              中国人民银行同期贷款基准利率              2014年4月2日              实际清偿之日                  12              2014年5月              203              中国人民银行同期贷款基准利率              2014年5月2日              实际清偿之日                  13              2014年6月              203              中国人民银行同期贷款基准利率              2014年6月2日              实际清偿之日                  14              2014年7月              203              中国人民银行同期贷款基准利率              2014年7月2日              实际清偿之日                  15              2014年8月              203              中国人民银行同期贷款基准利率              2014年8月2日              实际清偿之日                  16              2014年9月              203              中国人民银行同期贷款基准利率              2014年9月2日              实际清偿之日                  17              2014年10月              203              中国人民银行同期贷款基准利率              2014年10月2日              实际清偿之日                  18              2014年11月              203              中国人民银行同期贷款基准利率              2014年11月2日              实际清偿之日                  19              2014年12月              203              中国人民银行同期贷款基准利率              2014年12月2日              实际清偿之日                  20              2015年1月              203              中国人民银行同期贷款基准利率              2015年1月2日              实际清偿之日                  21              2015年2月              203              中国人民银行同期贷款基准利率              2015年2月2日              实际清偿之日                  22              2015年3月              203              中国人民银行同期贷款基准利率              2015年3月2日              实际清偿之日                  23              2015年4月              203              中国人民银行同期贷款基准利率              2015年4月2日              实际清偿之日                  24              2015年5月              203              中国人民银行同期贷款基准利率              2015年5月2日              实际清偿之日                  25              2015年6月              203              中国人民银行同期贷款基准利率              2015年6月2日              实际清偿之日                  26              2015年7月              203              中国人民银行同期贷款基准利率              2015年7月2日              实际清偿之日                  27              2015年8月              203              中国人民银行同期贷款基准利率              2015年8月2日              实际清偿之日                  28              2015年9月              203              中国人民银行同期贷款基准利率              2015年9月2日              实际清偿之日                  29              2015年10月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2015年10月2日              实际清偿之日                  30              2015年11月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2015年11月2日              实际清偿之日                  31              2015年12月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2015年12月2日              实际清偿之日                  32              2016年1月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2016年1月2日              实际清偿之日                  33              2016年2月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2016年2月2日              实际清偿之日                  34              2016年3月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2016年3月2日              实际清偿之日                  35              2016年4月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2016年4月2日              实际清偿之日                  36              2016年5月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2016年5月2日              实际清偿之日                  37              2016年6月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2016年6月2日              实际清偿之日                  38              2016年7月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2016年7月2日              实际清偿之日                  39              2016年8月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2016年8月2日              实际清偿之日                  40              2016年9月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2016年9月2日              实际清偿之日                  41              2016年10月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2016年10月2日              实际清偿之日                  42              2016年11月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2016年11月2日              实际清偿之日                  43              2016年12月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2016年12月2日              实际清偿之日                  44              2017年1月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2017年1月2日              实际清偿之日                  45              2017年2月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2017年2月2日              实际清偿之日                  46              2017年3月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2017年3月2日              实际清偿之日                  47              2017年4月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2017年4月2日              实际清偿之日                  48              2017年5月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2017年5月2日              实际清偿之日                  49              2017年6月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2017年6月2日              实际清偿之日                  50              2017年7月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2017年7月2日              实际清偿之日                  51              2017年8月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2017年8月2日              实际清偿之日                  52              2017年9月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2017年9月2日              实际清偿之日                  53              2017年10月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2017年10月2日              实际清偿之日                  54              2017年11月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2017年11月2日              实际清偿之日                  55              2017年12月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2017年12月2日              实际清偿之日                  56              2018年1月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2018年1月2日              实际清偿之日                  57              2018年2月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2018年2月2日              实际清偿之日                  58              2018年3月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2018年3月2日              实际清偿之日                  59              2018年4月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2018年4月2日              实际清偿之日                  60              2018年5月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2018年5月2日              实际清偿之日                  61              2018年6月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2018年6月2日              实际清偿之日                  62              2018年7月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2018年7月2日              实际清偿之日                  63              2018年8月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2018年8月2日              实际清偿之日                  64              2018年9月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2018年9月2日              实际清偿之日                  65              2018年10月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2018年10月2日              实际清偿之日                  66              2018年11月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2018年11月2日              实际清偿之日                  67              2018年12月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2018年12月2日              实际清偿之日                  68              2019年1月              254              中国人民银行同期贷款基准利率              2019年1月2日              实际清偿之日