四川省仪陇县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1324民初263号 原告：仪陇县景尚物业管理有限公司，住所地：仪陇县新政镇蓉信苑，统一社会信用代码：91511324553476535E。 法定代表人：李菊蓉，职务：经理。 委托诉讼代理人：张良春，男，汉族，生于1965年3月21日，住仪陇县，系李菊蓉丈夫。 被告：安冬梅，女，汉族，生于1983年8月20日，住阆中市。 委托诉讼代理人：安永敏，男，汉族，生于1962年8月6日，住阆中市。 原告仪陇县景尚物业管理有限公司诉被告安冬梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2019年2月1日公开开庭进行了审理。原告仪陇县景尚物业管理有限公司的委托诉讼代理人张良春，被告安冬梅及其委托诉讼代理人安永敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告仪陇县景尚物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2013年9月1日至2018年11月30日之间的物业服务费4132元；2.由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告2011年9月1日与原告签订了物业管理合同，合同约定住宅按建筑面积每月每平方0.45元收取，同时第五条约定物业管理费用标准按有关规定调整。2013年4月12日，仪陇县发展和改革局、仪陇县房地产管理局联合发文明确三级物业企业对物业管理费收费标准为0.39元至0.61元，从2013年5月1日执行。因此，原告及时向所服务的水岸新城发出了物业管理费由0.45元调整为0.60元的公告，本小区90%的业主都按新标准及时缴纳了物业管理费用，可被告一直拖欠物业费用，经催收无果，为维护原告的合法权利，特诉至法院，请求支持原告诉求。 被告安冬梅辩称：双方签订的《物业管理服务合同》无效，只能基于管理服务事实按最低行政指导价交物业管理费；原告未尽到管理义务，应在最低行政指导价的基础上降低收费标准；如果双方签订的《物业管理服务合同》有效，也只能按照约定交物业管理费，且应降低收费标准；本案诉讼程序严重违法，侵犯了我的诉权。 经审理查明：案涉小区（水岸新城）系四川省鹏峰房地产开发有限责任公司开发，该小区总建筑面积为76834.94平方米，其中住宅628套，商业用房80间。2010年11月1日，原告与四川省鹏峰房地产开发有限责任公司签订了《前期物业服务合同》，并在仪陇县房地产管理局进行了备案登记后，开始为案涉小区提供物业服务。被告安冬梅系案涉小区六栋九单元四楼一号业主，住宅建筑面积为109.39平方米。2011年9月1日，原、被告签订《物业管理服务合同》，该合同约定住宅按0.45元/平方米的标准收取服务费用，物业管理服务费用标准按有关规定进行调整，物业管理服务费不包括房屋共用部位、共用设施设备大、中维修、更新改造及业主自用部分维修和公用部分水、电、垃圾处理费用，每月公用部分水电费，按实际用量分摊，每月生活垃圾处理费按环卫所规定标准交纳；同日，原、被告签订了《业主临时公约》、《装饰、装修管理协议》约定被告装修时需交纳装修管理押金1000元，装修垃圾清运费200元，装修押金在装修验收合格并使用一年后经物管处检查验收确定工程无明显质量问题后退还；随后被告入住该小区，原告一直为案涉小区提供物业服务至今。2013年4月12日，仪陇县发展和改革局、仪陇县房地产管理局联合发布了仪发改收费[2013]125号文件，进一步规范物业服务收费管理，文件内容为针对近年来物业服务经营成本上升，特别是人力成本上升较快，物业服务企业经营困难的实际情况，为促进行业健康发展，对2007年发布的物业服务收费管理指导标准适当上浮，明确三级物业企业对物业管理费收费标准调整为0.39元至0.61元，从2013年5月1日执行。2013年8月28日，原告决定将物业服务费用进行调整，并在小区内发布了公告，公告主要内容为“根据仪发改文件精神，由于物价上涨因素，物业管理经营成本上升，投入增加，确保物业服务正常运转，从2013年9月1日起，物业服务标准住宅从0.45元/平方米提高到0.6元/平方米，不再收取每户60元的公摊电费”。被告从2013年4月1日起至2018年11月30日止，尚拖欠原告物业管理服务费3379元，经原告多次催收，被告拒不支付。原告公告提高服务收费标准后，按照新标准缴纳物业服务费用的业主为566户，专有面积为58395.27平方米。 同时查明：原告于2010年8月被核准从事物业管理活动，资质等级为三级,2016年2月15日，仪陇县房地产管理局公示的物业服务机构企业信用积分表中，原告积分为100分，在公示的19家物业服务企业中排名第4。2016年8月6日，仪陇县房地产管理局对辖区内的物业服务企业进行了考评，在接受考评的22家物业服务企业中，原告得分90分（最高分93分），排名第5。2018年2月，南充市人民政府授予了原告管理服务的仪陇县水岸新城小区“市级园林式小区”的称号。案涉小区至今未成立业主委员会。 本院认为，物业服务合同是指由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。 关于原被告争议的焦点一：原被告签订的《物业服务合同》是否有效？首先，根据已查明的事实，安冬梅与仪陇县景尚物业管理有限公司签订了《物业管理服务合同》，约定了安冬梅向仪陇县景尚物业管理有限公司交纳物业管理费等交费标准，该协议书有安冬梅签字以及仪陇县景尚物业管理有限公司的公章。因双方签订有物业服务协议，仪陇县景尚物业管理有限公司亦向涉案小区提供了物业管理服务，故双方之间形成物业服务合同关系，该合同关系亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。其次，国务院《物业管理条例》第二十四条并无规定只能以招投标的方式选聘前期物业服务企业，同时规定了在符合一定条件下可以以协议的方式选聘物业服务企业，并且该条例对于第二十四条的规定的法律后果只是处于行政处罚，对于所涉前期物业管理合同效力并无做出规定，故《物业管理条例》第二十四条系管理性规定，并非效力性规范，案涉前期物业管理合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。故，对被告辩称主张的案涉《物业服务合同》未经过招投标程序，应当无效的意见，本院不予采纳。 关于原被告争议的焦点二：原告提高物业服务收费标准是否具有法律法规的规定或者约定？首先原被告双方在《物业服务合同》中已经约定了原告可以在政府指导价格内进行适当调整，原告可以根据经济发展水平及物业维护成本等因素在仪陇县政府指导价格区间内适当提高收费标准；其次，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，本案中，因案涉小区未成立业主委员会，原告通过公告的方式向小区业主发出了涨价的要约，业主通过交纳物业费用或者拒交物业费用的行为作出承诺，按新标准交纳物业费用的业主为566户、58395.27平方米，占小区总业主户数的90.13%、总面积的76%，符合法律法规规定的应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的标准，应当视为案涉小区业主就服务费提高事项形成了的决定，对小区所有业主具有约束力，被告理应按照新标准交纳物业服务费用。 关于原被告争议的焦点三：被告安冬梅是否可以拒不交纳或者减免物业费用？安冬梅接受了仪陇县景尚物业管理有限公司的物业管理服务，应按照约定的标准履行交纳物业管理等费用的义务。关于物业服务的标准应当坚持质价相符的原则，即物业服务企业提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应。关于被告安冬梅辩称主张仪陇县景尚物业管理有限公司提供的物业服务管理不到位等情节，虽然从安冬梅提供的证据反映物业公司的管理服务确实存在瑕疵之处，但其未能充分证明物业公司提供的物业服务显著低于同类行业标准而致小区秩序混乱，亦未对物业公司提供服务情况的持续性予以证明，本院认为，安冬梅的现有证据并不足以证明仪陇县景尚物业管理有限公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本的合同利益；且安冬梅所主张的“物业服务瑕疵”亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认。事实上，原告的服务水平处于仪陇县当地物业服务企业上流水平，并得到了仪陇县房管局及南充市政府的肯定，综合上述情况，安冬梅所述的物业服务问题不足以构成拒不交纳和减免物业费的理由，本院不予采信。另，物业服务具有持续性、不间断、动态性等特点，对于诉争期间的物业服务费等，综合现有证据，原告并未明显怠于行使权利，基本履行了物业服务义务，只是存在部分的瑕疵，并不构成根本违约。此时，原告已履行了合同的主要义务，被告业主应当承担支付物业服务费的义务。因此，被告安冬梅应当按照原告的主张足额交纳物业服务费用。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第而十二条、第四十四条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告安冬梅自本判决生效之日起三日内向原告仪陇县景尚物业管理有限公司给付物业管理服务费4132元。 案件受理费50元，由被告安冬梅负担。 若未在本判决书确定的期限内履行金钱给付义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判员  王光学 二〇一九年四月八日 书记员  张扬扬