嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0411民初5930号原告：季惠宝，女，1962年8月20日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：黄海明、林红鹤（实习），浙江囯毅（嘉兴）律师事务所律师。被告：李秀林，男，1963年11月10日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。被告：郭峰，男，1991年6月28日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：李杰，嘉兴市秀洲区长虹法律服务所法律工作者。原告季惠宝诉被告李秀林、郭峰所有权确认纠纷一案于2018年12月13日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因案情复杂，该案于2019年1月14日转为普通程序进行审理，并于同年2月19日和4月26日分别公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告季惠宝及其委托诉讼代理人黄海明和林红鹤、被告郭峰及其委托诉讼代理人李杰到庭参加诉讼，被告李秀林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。第二次开庭，原告季惠宝及其委托诉讼代理人黄海明和林红鹤、被告郭峰及其委托诉讼代理人李杰、被告李秀林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季惠宝向本院提出诉讼请求：1.确认位于嘉兴市秀洲区新盛水岸37幢207住房归原告所有，2.本案诉讼费由两被告承担。审理过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：确认原告与被告李秀林签订的《房屋买卖合同书》合法有效，两被告将嘉兴市秀洲区新盛水岸37幢207房屋及车库变更产权登记至原告名下；并承诺过户产生的税费由原告承担。事实和理由：2017年3月7日，原告通过嘉兴市秀洲区新塍彭哥房产中介服务部介绍，购买了案涉房屋，面积为70.07平方米，车库面积11.23平方米，成交价格25.30万元，当日原告交付被告李秀林定金5000元，约定余款在2017年3月10日前付清，预留2万元由被告李秀林将房产过户给原告时一次性付清。同年3月8日，原被告签订房屋买卖合同书，并付清购房款23.30万元，留2万元于过户后付清。原告于同日与嘉兴市安保物业有限公司签订前期物业协议和房屋装修管理协议，并付清了2017年4月1日至2019年3月30日的物业费672元和建筑垃圾清运费220万元。同日，被告李秀林将房屋交付给原告，后原告于2018年10月开始装修，现装修接近尾声。2018年12月初，原告突然发现自称叫郭先生的人在房屋门上贴了纸条，称该房屋已另卖他人，并已办理过户手续，原告随即于2018年12月9日向嘉兴市新塍派出所报警，于12月11日向嘉兴市国土资源局不动产登记处查询，证实该房屋已于12月4日过户给被告郭峰，并已办理抵押手续。原告认为两被告恶意串通，损害原告合法权益，遂成讼。被告李秀林未作答辩。被告郭峰答辩称，1、涉案房屋系被告郭峰合法取得且现已取得房屋产权证，该房屋归被告郭峰所有；2、关于原告称两被告恶意串通完全不属实，首先被告交易房产是通过房屋中介，被告李秀林是涉案房屋的产权人，该房产证有公信力，被告郭峰对中介的信任，购买了涉案房屋，涉案房产属于拆迁房，在2018年的7月左右就可以办理房产过户，而原告在此期间内并没有催促被告李秀林进行房产过户，也没有采取积极有效的措施保护自己的权益，被告郭峰无从知道房屋已经卖给了原告，被告郭峰履行了付款义务，房屋已经过户且符合市场价格，未达到不合理的程度；另外被告郭峰是新塍镇的工作人员，如果知晓房屋卖给他人就不会购买，也没必要制造麻烦，不存在为房屋利益进行串通，原告也无证据证明两被告存在串通行为，原告认为被告郭峰是恶意的观点，均属个人主观推测。综上，被告郭峰合理取得和占有房屋，根据最高院的相关规定被告郭峰的顺位优于原告，请求驳回原告对被告郭峰的诉请。本院经审理，认定本案事实如下：2017年3月7日，原告通过嘉兴市秀洲区新塍彭哥房产中介服务部介绍，与被告李秀林签订《房屋买卖合同书》一份，约定原告购买被告李秀林所有的嘉兴市秀洲区房屋及车库，房屋面积为70.07平方米，车库面积为11.23平方米，成交总价25.30万元，并约定原告预留2万元作为履行保证金，在被告李秀林实际交付房屋、结清应付费用、房地产权全部过户至原告名下之日结清；并对其他事项作了约定。原告交付被告李秀林定金5000元，同年3月8日，原告支付被告李秀林233000元（含定金5000元），原告并于该日就案涉房屋与嘉兴市安保物业有限公司签订《新盛水岸前期物业服务协议》，且向该物业公司支付了2017年4月1日至2019年3月30日的物业费和建筑垃圾清运费共计892元，还与该物业公司签订《房屋装修管理协议》一份。2018年10月21日，被告郭峰与沈林珍、虞丹丹（经查，二人系嘉兴市秀洲区家美房产中介服务部人员）通过嘉兴市秀洲区家美房产中介服务部签订《房屋转让（居间）合同》，约定被告郭峰向沈林珍、虞丹丹购买嘉兴市新塍镇新盛水岸37幢207室，载明建筑面积为67.81平方米，车库面积为8.38平方米，房屋所有权证号为0025079元；成交总价款为45万元整，被告郭峰于合同签订当日交付定金5万元，办理贷款当天支付房款12万元，于银行放款支付28万元；出卖方应在尾款结清将房屋以及其他附属设施交付给被告郭峰使用；上述房屋交付给被告郭峰前，产生的水电费、煤气费、有线电视费、物业管理费、房屋维修基金均由出卖方缴纳；等等。当日，被告郭峰支付上述中介服务部定金5万元。同年10月26日，被告郭峰与被告李秀林就上述案涉房屋签订《浙江省二手房买卖合同》一份，约定房屋总价为40万元。10月29日，被告郭峰支付李秀林12万元，于11月9日支付李秀林14000元，剩余266000元由被告郭峰于11月22日与嘉兴市住房公积金管理中心签订个人住房公积金贷款借款合同。国家税务总局嘉兴市税务局开具的案涉房屋增值税普通发票金额为40万元。案涉房屋系拆迁安置房，首次登记时间为2018年8月29日，不动产权证号为浙（2018）嘉秀不动产权第0025091号，载明的住宅面积为70.07平方米、车库面积为18.57平方米；12月4日，该房产过户至被告郭峰名下，产权证号浙（2018）嘉秀不动产权第0051585号，载明的住宅面积为70.07平方米，车库面积为11.23平方米。另查，被告李秀林交付原告房屋后，原告对房屋已进行一部分装修，庭审中，原告称目前案涉房屋尚未装修完毕，为此纠纷已搬至案涉房屋居住。2018年12月9日，被告郭峰在案涉房屋大门上张贴告示，称该案涉房屋已过户至其名下，要求停止装修、交还已换钥匙。后经嘉兴市公安局秀洲区分局新塍派出所讯问，被告郭峰在笔录中陈述，当时其和中介签合同的时候，李秀林还带其去房子里面看了，房子里面好像在装修，其问李秀林房子怎么会在装修，李秀林说这是他姘头自己装的，现在和姘头有十几万的债务纠纷，想把房子卖了来还姘头的钱，当时其就相信了；今天下午中介告诉其，房子是一房二卖。被告李秀林于2018年12月10日在公安讯问笔录中陈述，一个多月前，其看到案涉房屋在装修，就跟装修的人说其是该房的房东，工人把钥匙给了李秀林，其拿到钥匙后就到家美房产中介，对虞丹丹和沈林珍称要卖房子，还称房子已卖给其他人了，其想把房子再卖掉，把拿到的房款还给原告，中介也同意了；看完房后，与中介签订了一份合同，中介给了其4万元的定金；过了几天后，把房子钥匙给了中介；在两个星期前的一天，其把房产证办出来了，然后就把房产证给了中介；还有在其把钥匙给了中介没几天，中介打电话叫其过去拿钱；中介带其到禾商银行后，过来一个小伙子，后来才知道房子卖给了这个小伙子，就是被告郭峰，被告郭峰向其转了12万元，然后中介让其将此前的4万元再打到中介的卡里，钱转好后又到中介办公室签了合同；后来没几天，被告郭峰又向其转了1万多元，剩下26万元，被告郭峰去办公积金贷款，过户后才能把剩下的钱给李秀林。李秀林于2019年1月9日在该派出所做笔录时又陈述，虞丹丹和沈林珍是不知道其已将该房出卖过，当时只是跟她们说有个老太婆帮其付了点钱给政府。本院认为，被告李秀林就自己所有的案涉房屋分别与原告、被告郭峰签订的房屋买卖协议，均系合同双方当事人的真实意思表示，合法有效，均应受法律保护。在案涉房屋存在一房二卖的事实，而两买受人均要求履行合同的情况下，本院认为应根据所有权变更登记、合法占有房屋、合同履行情况、签订合同情况、付款程度等确定权利保护顺位。本案中，案涉房屋虽已登记于被告郭峰名下，但被告郭峰在履行合同过程存在重大过失，理由如下：被告郭峰于2018年10月21日与中介人员沈林珍、虞丹丹签订的《房屋转让（居间）合同》中，有关案涉房屋的产权证号、面积均与房产信息不符，结合被告李秀林于2018年12月10日在派出所所作的笔录中所称的取得产权证的时间，两被告难以证明被告郭峰签订合同时中介人员已向其出示产权证，同时，根据郭峰的陈述，中介人员也未提供被告李秀林委托二人转让的授权书，在此情形下，被告郭峰签订房屋买卖合同并支付4万元定金，即使如被告郭峰所称，为急于购房、避免错失房源，但在其也怀疑房屋内存在装修时，按照一般生活经验，在购买重大财产时一般会作进一步核实，况且，原告在收房后即缴纳了2017年4月1日至2019年3月30日的物业费；然而，被告郭峰并未向相关人员或就物业、装修等实际情况作进一步核实，避免损失，因此，被告郭峰在购房履约过程中未尽一般注意义务，存在重大过失。综上，结合原告已实际装修、付款程度、合同签订时间先于被告郭峰等实际情况，本院认为应优先保护原告与被告李秀林签订的合同。因原告与被告约定原告预留2万元作为履行保证金，在被告李秀林实际交付房屋、结清应付费用、房地产权全部过户至原告名下之日结清，审理过程中，原告亦将2万元交至本院表示继续履行合同付款义务，故被告李秀林、郭峰应将案涉房屋过户至原告名下。被告郭峰认为自己已善意取得，但签订合同时案涉房屋的产权人为被告李秀林，被告李秀林与被告郭峰签订合同，系有权处分，并不适用善意取得制度。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告季惠宝与被告李秀林于2017年3月8日签订的《房屋买卖合同书》合法有效；二、被告郭峰于本判决生效之日起十日内将嘉兴市秀洲区及车库产权变更至原告季惠宝名下，产生的税费由原告季惠宝承担。案件受理费80元，由被告李秀林负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审判长 诸葛剑虹审判员 徐 东 文审判员 杨 维 均二〇一九年四月二十六日书记员 张 晨 焱1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。