上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初94241号原告：张文平，男，1953年7月10日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张纪光(系原告儿子)，男，1977年12月19日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海硕宇嘉业投资有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李世新，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王祎煊,北京市安理律师事务所律师。原告张文平与被告上海硕宇嘉业投资有限公司(以下至判决主文前简称硕宇嘉业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案后，依法适用简易程序，于2019年1月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张纪光，被告硕宇嘉业公司的委托诉讼代理人王祎煊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张文平向本院提出诉讼请求：1、被告支付合同违约赔偿金75,412.12元(以1,243,057元为本金，自2017年2月1日起计算至2018年1月31日，按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%)；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月27日，原告购买被告位于浦东新区青鸟路269弄《阳光华庭》3号2层201室预售商品房，建筑面积79.10平方米，单价每平方米为15,715元，总价款是1,243,057元，一次性付清，无贷款。被告于2016年10月31日履行了合同第11条约定，将房屋交付给原告使用。但是直到的2018年1月30日被告才通知原告，大产证办理完成。从而导致原告在房屋交付使用一年多后才能办理小产证的事实。虽然合同约定了办理大产证和小产证的流程和其他细节，但没有约定被告办理大产证的期限。同时原告按合同约定把有关资料交给被告去办理产权登记，不存在违约。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第2项规定：除当事人有特殊的约定外，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内，如果买受人未取得房产证的情况，出卖人应承担违约责任。因为合同没有明确规定被告办理大产证的日期限制，导致原告不能在90日内取得小产证，符合第十八条第2项规定，所以被告构成了12个月(从2017年2月1日至2018年1月30日总共364天)的违约，应承担违约赔偿责任。十八条还规定：如果合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故应支付违约赔偿金75,412.12元。被告硕宇嘉业公司辩称，不同意原告诉讼请求，2017年10月31日向原告交付房屋，并通知原告申请小产证的办理，预售合同第十四条有明确约定，在被告取得大产证的30日内由双方签订房屋交接书，于90日内提交材料、办理小产证，因此被告不存在违约。被告通知了原告签订交接书，原告不来签，被告也没有办法。而且原告延迟签交接书可能存在另外一些情况。庭后，被告提供签收材料欲证明原告代其女儿张燕签收本小区另一房屋办产理证所需材料之日期为2017年11月，以推论原告应当知晓其可于同时领取办理系争房屋产证相关材料，原告怠于签收材料。对此原告认为原告帮助其女儿签收材料不能证明原告也收到了相关材料，且原告代张燕签收材料时，被告未告知原告也签收系争房屋的相关材料。本院经审理认定事实如下：2017年1月25日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》)，约定原告向被告购买上海市浦东新区青鸟路269弄《阳光华庭》3号2层201室，总房价款暂定为1,243,057元，被告应当于2016年10月31日前将房屋交付给原告，除不可抗力外。《预售合同》第10条约定，该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：……三、取得了《住宅交付使用许可证》。第14条约定，在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》；《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；在签署《房屋交接书》之日起90天内，由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。合同签订后，原告支付了购房款1,243,057元，被告按约交付了房屋。2017年10月31日，被告取得了系争房屋的大产证。2018年1月31日，双方签署了《房屋交接书》,原告领取了办证资料。本院认为，原、被告签订的《预售合同》系双方当事人真实意思表示，应为有效，原、被告双方均应按约履行自己的义务。《预售合同》对办理小产证的时间约定为取得大产证后30日内签署《房屋交接书》，签署《房屋交接书》后90天内办理过户手续。但双方对大产证取得时间未作约定，原、被告双方也未能就此达成补充协议，故根据合同法相关规定，可由人民法院根据合同有关条款及交易习惯对取得大产证的合理时间进行合同解释予以确定。建设部《商品房销售管理办法》规定：房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。而《预售合同》约定被告应于2016年10月31日前交付系争房屋，综合原、被告的合同约定及房屋权属证书办理的相关规定及实践办理的一般情况，本院推定《预售合同》约定的最后交付日起90日内为被告办理大产证的合理期间，小产证的约定办理时间应为此后120天内，即2017年5月29日之前。原告以根据《预售合同》无法确定被告协助办理小产证的时间为由，要求按《商品房买卖合同司法解释》第十八条第一款第二项规定以房屋交付后90日为期限的意见，本院不予采纳。被告逾期办理大产证致使原告未能按期办理小产证，被告应承担相应的违约责任。被告辩称逾期办理大产证并非己方原因，故不需要承担违约责任，就此未提供充分证据证明，且双方合同也未约定被告可以以第三方原因免责，故被告关于不需要承担逾期办证违约金的抗辩不予采纳。《预售合同》没有约定逾期办理小产证的违约金，损失数额难以确定，故根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条第二款的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，原告要求按已付购房款1,243,057元，以中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30％为计算标准的意见，本院予以采纳。违约金应自2017年5月30日起算。双方于2018年1月31日签署了交接书，原告主张违约金至该日，尚属合理，本院予以支持。至于被告提出的，原告代其女儿签收办理产证所需材料之时间为2017年11月，故推定原告知晓其于同时亦可领取办理系争房屋产证的相关资料，故要求本案违约金计算至该日期为止之主张，本院认为被告无直接证据证明其已履行通知义务，且是否能够办理房屋产权登记应根据具体房屋情况确定，被告以原告女儿房屋可以办理产证当然推定原告房屋亦可办理产权登记，缺乏事实及法律依据，故对被告该抗辩本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：被告上海硕宇嘉业投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张文平逾期办证违约金(以1,243,057元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30％的标准，自2017年5月30日起计算至2018年1月31日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计842元，由原告负担282元，被告上海硕宇嘉业投资有限公司负担560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 婉二〇一九年四月九日书记员 陶佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。