山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁14民终605号上诉人（原审被告、反诉原告）：孟统，男，1990年5月4日出生，汉族，住山东省平原县城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘爱倩，女，1989年8月14日出生，汉族，户籍地山东省平原县，现住山东省平原县城区。两上诉人共同委托诉讼代理人：李斌，山东华求实律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:梁中，男，1970年1月3日出生，汉族，户籍地山东省禹城市，现住平原县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：秦云，女，1974年2月4日出生，汉族，户籍地山东省禹城市，现住平原县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：郑曰彬，平原润法法律服务所法律工作者。上诉人孟统、刘爱倩与被上诉人梁中、秦云因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平原县人民法院（2018）鲁1426民初1740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。孟统、刘爱倩上诉请求：一、请求撤销（2018）鲁1426民初1740号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求。二、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误。一、上诉人不存在违约行为。1、上诉人已完全履行《房屋定金协议》，该协议虽然名为定金协议，但实为房屋买卖合同。2018年6月15日，双方签订的《房屋定金协议》明确约定房屋售价为350000元，定金10000元，而且在该协议第六条约定买方在签订买卖合同时支付全款金额340000元，过户日打入卖方账户。上诉人按该协议履行了全部义务，向被上诉人支付了10000元定金，并在2018年6月16日签订房屋买卖合同时向上诉人支付了340000元剩余房屋款项，并于当日办理了房屋过户手续，上诉人没有任何违约行为，更不欠被上诉人30000元房款。2、2018年6月19日孟统与宋传东签订的《房屋买卖合同》无效。该合同并非孟统所签，合同的签名并非是孟统书写。其次，宋传东仅是涉案房产的登记产权人，并非实际产权人梁中、秦云，非房屋买卖合同当事人，该合同并非双方真实意思的表示。该《房屋买卖合同》与当日孟统、刘爱倩与宋传东、孙英喜签订的《山东省二手房买卖合同》所约定的房屋价款相矛盾。在《山东省二手房买卖合同》中房屋成交价款约定为200000元，而本合同是孟统、刘爱倩本人签订。因此，《房屋买卖合同》与《山东省二手房买卖合同》出现矛盾，不应作为认定案件事实的依据，对孟统、宋传东无约束力。二、在本案中，梁中、秦云多次违约，理应承担违约责任，赔偿孟统、刘爱倩损失。1、对本案涉案房屋，原、被告在《房屋定金协议》中明确约定房款是350000元，双方均确认签字。对梁中、秦云主张的380000元的房屋价款，孟统、刘爱倩并没有同意，更未签订补充协议。该情况恰恰证实了原告梁中、秦云出尔反尔，坐地涨价的事实。2、梁中、秦云作为××应在正式交付房屋前腾空该房屋，履行其交付房屋的义务。在庭审中，梁中、秦云已自认在过户中有原房主与××签订的房屋买卖合同，梁中、秦云作为实际产权人及该签约行为的参与者，因此梁中、秦云应受该买卖合同的制约，在孟统按协议交付全部房款后梁中、秦云并没有按合同约定，在交付房屋前腾空该房屋，更没有向××移交房屋钥匙，导致孟统所购买的房屋一直被他人所用，孟统本人却不能使用和处置涉案房屋。因此，梁中、秦云已构成违约，侵犯了上诉人的所有权，应对孟统、刘爱倩承担违约责任。综上所述，上诉人在本案中不存在违约行为，涉案房款已全部履行完毕，应驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人违反合同约定，依法应承担违约责任，赔偿上诉人损失。请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。梁中、秦云辩称，一审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审判决认定双方达成的有房屋买卖定金协议，有双方房屋买卖协议，能够认定双方交易楼房的价格为38万元，截止2018年6月19日，房屋过户时，上诉人已给付被上诉人35万元，尚差房屋交易价款3万元，应承担违约责任。因此一审判决认定正确。梁中、秦云向一审法院起诉请求：1、请求被告依法履行楼房买卖合同，支付所欠房款及违约金44829元，其中包括楼房尾款30000元及违约金14289元；2、诉讼费用由被告承担。孟统、刘爱倩向一审法院提出反诉请求：1、请依法判令被告继续履行买卖合同，向原告交付商铺；2、判令两被告赔偿原告经济损失2800元并承担违约金；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2007年原房主宋传东与梁中签订《买房协议》，宋传东将涉案平原县平恩公路南侧商铺一套卖给梁中，双方一直未办理房屋过户手续。2018年6月15日，梁中之妻秦云（卖方）与孟统（买方）通过佳韵房产经纪有限公司签订《房屋定金协议》，协议约定：“经买卖双方协商一致，该房屋售价为人民币叁拾伍万元整……买方应于本合同签订之日起向卖方支付定金壹万元整……买卖双方逾期付款的违约责任，双方如未按协议内容履行责任向守约方支付壹万元违约金并支付服务费3500元……买方应在签订买卖合同时支付全款金额叁拾肆万元，（小写￥340000元）。过户日打入卖方账户……”。当日，秦云向孟统出具收条一份，载明今收到购房款定金壹万元整。2018年6月19日，孟统（买方）与原房主宋传东通过佳韵房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：“买卖双方已充分了解，本房屋产权证还在办理中，暂时不能办理过户手续。买卖双方于公平、自愿的基础上达成此买卖交易，目的是协商待卖方拿到房屋产权证后办理产权过户手续……买卖双方经协商：约定上述出售的房屋成交价格为人民币大写：叁拾捌万元……付款方式为银行转账，自买卖双方签订本买卖合同当日内，买方支付卖方人民币大写：叁拾伍万元整（小写￥350000）作为首付款。并将付款凭证复印件交由中介方保留存档。补充条款：因上述房屋产权证正在办理当中，经甲乙双方协商决定留起人民币大写：叁万元（小写￥30000）作为尾款。房屋过户完毕，付清余款……合同经双方签字后生效，如因一方违约造成本合同无法履行，则违约方必须向守约方支付成交价的100%作为违约金……不管今后房价的涨跌，双方保证成交价格人民币叁拾捌万不变；如卖方违约，支付给乙方违约金人民币双倍，并同时支付中介方双倍的佣金即人民币7000元；如买方违约，买房所支付的款项不退，并同时支付中介方双倍的佣金即人民币7000元……”当日，孟统之父孟庆江向梁中农行账户转账340000元。另查明，2018年6月19日，孟统、刘爱倩（××）与原房主宋传东、孙英喜（××）签订的《山东省二手房买卖合同》，孟统方认可系为少缴纳过户税费，合同约定房屋成交价款为人民币￥200000元，实际并未按此合同约定的房屋价格履行。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方均认可的《房屋定金协议》根据我国法律规定属于从合同，而关于主合同的认定，本诉原告方提交《房屋买卖合同》作为其本诉诉讼请求的事实依据，反诉原告方提交《山东省二手房买卖合同》作为其反诉诉讼请求的事实依据。根据庭审查明的合同成立目的及实际履行情况，能够认定本诉原告方提交的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，双方在定金合同基础上对房屋交易价格、尾款给付方式等内容作了补充约定，其内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告双方均应按照该合同约定履行各自的义务。《房屋买卖合同》约定“房屋过户完毕，付清余款”，因涉案房产双方均认可已经办理完过户手续，合同约定的尾款支付条件已经成就，但买方一直未支付房屋尾款已构成违约，故本诉原告方要求被告方支付30000元房屋尾款的诉讼请求，本院依法予以支持。本诉原告要求被告按《房屋定金协议》关于违约条款的规定支付违约金，而《房屋买卖合同》中双方对违约责任进行了重新约定，并未约定可以选择适用违约责任，故对于本诉原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。本诉原告主张根据《担保法》定金罚则的规定，被告应按尾款30000元与总价款380000元的比例乘以定金10000元，支付定金违约款789元，因本案属于给付定金一方未完全履行债务，原告的该项诉讼请求不违反法律规定，本院依法予以支持。关于反诉原告的诉讼请求，因其基于《山东省二手房买卖合同》而主张相关合同权益，而该合同经审理查明并非双方真实意思表示，故反诉原告的诉讼请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。综上，原告（反诉被告）梁中、秦云的诉讼请求部分成立，对于成立部分，本院依法予以支持；被告（反诉原告）孟统、刘爱倩的反诉请求不能成立，本院依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第二十五条第二款之规定，作出判决：一、被告孟统、刘爱倩于本判决生效后十日内支付原告梁中、秦云房屋尾款30000元及定金违约款789元。二、驳回原告梁中、秦云的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告孟统、刘爱倩的诉讼请求。案件受理费348元，由原告梁中、秦云负担109元，被告孟统、刘爱倩负担239元。反诉案件受理费25元，由反诉原告孟统、刘爱倩负担。本院二审期间，双方均未提交新证据，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，2007年被上诉人购买案外人宋传东位于平原县平恩公路南侧的一套商铺，但未办理变更登记手续。2018年6月15日，上诉人与被上诉人签订《房屋定金协议》，协议约定被上诉人将涉案房屋出售给上诉人，房屋售价35万元，定金1万元，协议签订当日上诉人向被上诉人交纳购房定金1万元。2018年6月19日，上诉人作为买方，与原房主宋传东签订《房屋买卖合同》，合同约定宋传东所出售的涉案房屋售价为38万元，签订合同当日上诉人需支付卖方首付款35万元，尾款3万元于涉案房屋过户完毕付清。该《房屋买卖合同》虽然是上诉人与原房主宋传东所签，但被上诉人是认可的，《房屋买卖合同》是基于上诉人与被上诉人签订《房屋定金协议》而为变更房产登记手续而形成的，涉案房屋从原售价35万元增至38万元是双方当事人真实意思表示。故双方当事人将涉案房产的过户手续已办理完毕后，上诉人应根据合同约定支付购房尾款3万元。上诉人主张涉案《房屋买卖合同》不是孟统所签，合同无效的上诉理由，因上诉人孟统没有提供证据予以证明，故上诉人的上诉理由不成立。综上所述，孟统、刘爱倩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费696元，由上诉人孟统、刘爱倩承担。本判决为终审判决。审判长  高振平审判员  李玉鹏审判员  王树强二〇一九年四月三日法官助理李悦书记员周楠