辽宁省锦州市古塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0702民初373号原告：锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司，住所地锦州市古塔区解放路二段**，统一社会信用代码证号912107005553872880。法定代表人：沈守华，该公司董事长。委托诉讼代理人：付小刚，辽宁华峰律师事务所律师。被告：敖正海，男，1963年8月20日出生，汉族，住辽宁省义县。委托诉讼代理人：肖彦春，辽宁新阳律师事务所律师。被告：锦州亿华源房地产开发有限责任公司，住，住所地锦州市太和区解放西路**/div>法定代表人：周华慧，该公司董事长。原告锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司（以下简称华益小额贷公司）与被告敖正海、被告锦州亿华源房地产开发有限责任公司（以下简称亿华源开发公司）执行异议之诉一案，本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华益小额贷公司的委托诉讼代理人付小刚、被告敖正海的委托诉讼代理人肖彦春、被告亿华源开发公司的法定代表人周华慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华益小额贷公司向本院提出诉讼请求：1、请求准予执行义县华盛名门小区7-117-27号房屋；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告华益小额贷公司诉亿华源开发公司小额借款合同纠纷一案，原告在诉讼过程中申请保全，贵院于2017年4月19日作出的（2017）辽0702民初433号民事裁定书，裁定查封了亿华源开发公司所有（预告登记在沈守华名下）的坐落于锦州市义县房屋，查封期限为三年。同年8月22日，贵院作出（2017）辽0702民初433号民事判决书，判决：“一、被告亿华源开发公司于本判决生效后10日内偿还原告华益小额贷公司借款本金511万元及利息（自2014年6月21日至实际给付之日，按月利率20‰标准计算）；二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费75331元、保全费5000元，由被告亿华源开发公司负担。”该判决生效后，原告依法申请执行。2019年1月11日，案外人即被告敖正海对涉案房屋提出执行异议。贵院于2019年1月30日作出（2019）辽0702执异9号执行裁定书，裁定中止对坐落于锦州市义县房屋的查封。因贵院执行阶段仅就案外人执行异议进行形式审查，故原告提起诉讼，请求通过实体审理排除被告对执行涉案房屋的异议。被告敖正海辩称，被告敖正海与被告亿华源开发公司签订了城市房屋拆迁产权调换安置协议书，被告亿华源开发公司为原告出具了回迁证明，被告敖正海补交了回迁差价款，案涉房屋均已实际交付，在查封之前一直由被告敖正海占有使用。案涉房屋虽未办理产权变更登记，但被告敖正海无过错。原告办理的预告登记不等于房抵押权登记，根据相关法律规定，不能申请继续查封。综上，请法院驳回原告诉求。被告亿华源开发公司辩称，我公司与原告存在借贷关系，与原告办理的预告登记只是作为借款的担保，双方不是真正意义上的买卖关系。希望法院查明被告敖正海是否为真正回迁户，若情况属实，我公司同意保护百姓利益。欠原告的债务，我公司会偿还。本院经审理，认定事实如下，2010年10月27日，被告亿华源开发公司向原告借款511万元，原告法定代表人沈守华对上述借款承担连带保证责任，并以沈守华预定认购的被告所有的包括案涉房屋在内的18套房屋提供抵押担保。同日，被告亿华源开发公司与沈守华就上述房屋签订了预定认购书，被告亿华源开发公司为沈守华开具了收款收据。2011年1月28日，原告与被告亿华源开发公司签订锦（华贷）抵字（2011）第（001）号抵押合同，约定被告亿华源开发公司以房屋买卖并办理房屋预告登记方式，用预告登记权利人沈守华名下的包括本案争议房屋在内的18套房屋为借款提供抵押担保。2011年7月20日，双方为上述18户房屋办理了预告登记，权利人沈守华。后因被告亿华源开发公司未履行到期债务，2017年4月10日，原告诉至本院，要求被告亿华源开发公司偿还借款本金511万元及利息374.5924万元；请求确认以沈守华名义购买的锦州市义县义州镇华盛名门小区14户房屋为借款合同设定抵押担保，并判决原告对抵押物享有优先受偿权。在诉讼过程中，原告申请财产保全。本院于同月19日作出（2017）辽0702民初433号民事裁定书，裁定查封了被告亿华源开发公司（预告登记在沈守华名下）的坐落于锦州市义县房屋，查封期限为三年。该民事裁定书已发生法律效力。同年8月22日，本院作出（2017）辽0702民初433号民事判决书，判决：“一、被告锦州亿华源房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内偿还原告锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司借款本金511万元及利息（自2014年6月21日至实际给付之日，按月利率20‰标准计算）；二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费75331元、保全费5000元，由被告亿华源开发公司负担。”该判决经审理查明部分载明：“关于原告请求确认以沈守华名义购买的锦州市义县义州镇‘华盛名门’小区房屋为借款合同设定的抵押担保，要求对抵押房屋享有优先受偿权问题。原告与被告签订的借款合同抵押合同约定以房屋买卖并办理买卖预告登记方式为借款提供抵押担保，并办理了房屋权属预告登记。房屋权属预告登记的权利人为沈守华，沈守华为原告法定代表人，其行为应为职务行为，权利为原告所享有。根据法律规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立，债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人就抵押的财产取得优先受偿的权利。房屋权属预告登记的目的是为了保障预购人将来能实现其对房屋的期权能得以实现，但取得的是请求将来发生物权变动的权利，该权利只具有保全、保存顺位的效力，虽能够对抗任意第三人，但本质上并非支配权，不产生优先受偿的效力。房屋权属预告登记与抵押登记取得的权利不具有一致性，且原告与被告未办理抵押登记，故原告要求对抵押房屋享有优先受偿权的诉求，本院不予支持。”该判决已发生法律效力。后因被告亿华源开发公司未履行判决义务，原告向本院申请执行。在执行过程中，被告敖正海向本院提出执行异议，要求中止对本案争议房屋的执行，并解除查封。本院于2019年1月30日作出执行裁定书，裁定中止对坐落于锦州市义县房屋的查封。原告对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉。另查，2010年，被告亿华源公司义县分公司签署的城市房屋拆迁产权调换安置协议书确认了被拆迁人房屋坐落在振兴街科研胡同，产权人敖贵忠、敖正海，产权：私有，房屋所有权证编号：0014797，建筑面积62.25+57.6平方米，朝向东南，土地证编号：031617。安置地点在振兴街科研胡同（华盛名门小区），面积119.85平方米，该房屋设计用途为门市，暂定2010年12月30日前交付。被告亿华源发开发公的义县分公司为被告敖正海出具了回迁证明，内容为：原房屋面积60平（方）米，现回迁至华盛名门小区东面门市B段-27号，房屋面积130.3平米。入住时凭此证明办理入住手续。2011年3月7日，被告敖正海交付房款259000元。被告的义县分公司为被告敖正海出具收款收据，并于当日交付房屋。后被告敖正海将房屋租赁给案外人敖冬梅开办幼儿园。本院所确认的上述事实，有原告提供的（2017）辽0702民初433号民事判决书、（2017）辽0702民初433号民事裁定书、（2019）辽0702执异9号执行裁定书、商品房预售许可证、房屋预告登记证明书，被告敖正海提供的城市房屋拆迁产权调换安置协议书、回迁证明、交款收据、电费缴费明细、营业执照及当事人陈述笔录在案为凭。这些证明材料已经开庭对质和本院的审查，可以采信。本院认为，被告敖正海作为被拆迁人，在本院查封房屋之前已合法占有回迁房屋，并交纳了房屋产权调换费用，且现无证据证明被告敖正海对未办理过户登记手续存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”按照“举重以明轻”的原则，一般买受人如符合上述条件，人民法院不得查封房屋。被告敖正海作为被拆迁人，法律更应保护其对回迁房屋的权利，故本院在执行异议中裁定中止对争议房屋的查封并无不当。关于原告与被告亿华源开发公司以房屋买卖预告登记作为债权担保的问题，本院（2017）辽0702民初433号生效民事判决书已确认该担保方式不产生优先受偿的效力，并驳回了原告对本案争议房屋享有优先受偿权的诉求。本案系执行异议之诉，无权对原判决进行审查，原告坚持其应享有优先受偿权应通过审判监督程序办理。综上，原告只是被告亿华源开发公司的一般债权人。被告敖正海对争议房屋已取得物权期待权，其权利明显优于原告的债权，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回原告锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司的诉讼请求。案件受理费9799元，由原告锦州市古塔区华益小额贷款有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  王东升审 判 员  蒋森馥人民陪审员  丁 岩二〇一九年四月二十六日法官助理刘涛书记员王淑慧