广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂02民终1009号 上诉人（原审被告）：杨静，女，1962年2月2日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳**。 上诉人（原审被告）：广西壮族自治区柳州市柳北区长塘镇长塘村村民委员会，住所地广西壮族自治区柳州市柳**柳长路西50米。统一社会信用代码：544502050210994656。 负责人：韦东贵，该村民委员会主任。 上诉人杨静、广西壮族自治区柳州市柳北区长塘镇长塘村村民委员会的共同委托诉讼代理人：李慧，广西万益（柳州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柳州市翰达矿业有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市东环大道286号兴桂·山水福第1栋1-18号。统一社会信用代码：9145020009970543XH。 法定代表人：赖炳宗，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：梁理，广西银正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张映财，广西银正律师事务所实习律师。 原审第三人：邹明强，男，1964年11月18日出生，汉族，住所地广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：黎强，广西华震律师事务所律师。 上诉人杨静、广西壮族自治区柳州市柳北区长塘镇长塘村村民委员会（以下简称为长塘村委）因与被上诉人柳州市翰达矿业有限公司（以下简称为翰达公司），原审第三人邹明强确认合同无效纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院（2018）桂0205民初2935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭，并于2019年3月25日组织各方当事人到庭进行询问。上诉人杨静、长塘村委的共同的委托诉讼代理人李慧，被上诉人翰达公司的委托诉讼代理人梁理、张映财，原审第三人邹明强的委托诉讼代理人黎强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨静、长塘村委的上诉请求：一、请求撤销一审判决，依法改判并驳回翰达公司的诉讼请求；二、本案的诉讼费用由翰达公司负担。 事实与理由：首先，杨静、长塘村委认为一审法院在庭审中未行使释明权，未能准确归纳争议焦点，导致当事人事实上丧失了辩论权。本案中，翰达公司诉请合同无效的主要理由为其事实上一直承租案涉土地并交纳租金，杨静与长塘村委擅自变更租赁合同主体且未告知翰达公司，故合同无效。而杨静与长塘村委的抗辩理由均认为双方之间签订了正式的租赁合同，原土地承租人邹明强亦无异议，故合同应为有效。但是，一审判决确认合同无效的理由以及观点在法庭审理过程中未作为争议焦点归纳，未向当事人进行释明，未引导当事人展开辩论，事实上剥夺了当事人围绕该焦点辩论的权利，因此存在庭审程序失当。 其次，杨静、长塘村委认为一审法院对法律理解错误，荒山、荒地、荒岭等集体土地是可以采取协商的方式出租用于非农建设的。具体理由为：1.《中华人民共和国土地管理法》第四条的规定，我国将集体土地分为农用地、建设用地和未利用地。国家对集体土地中的农用地和建设用地实行严格的用途保护制度，但对于未利用地，如荒山、荒地、荒岭却未作规定，实行的是“谁开荒谁受益”的原则，开荒人可以将其自行开荒的荒地用于出租收益；2.根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三条、第四十四条、第四十五条、第四十六条的规定、第四十八条、第四十九条的规定,均说明了荒地并非必须用于农业建设，其使用权可以进行适当流转，因此,邹明强对土地进行开荒后，将土地的使用权转让给杨静，并且取得了发包方的书面同意，该意思表示真实，亦未违反国家的强制性规定，应为有效。 翰达公司辩称：一审法院在庭审中不存在剥夺当事人辩论权利的情形。根据《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定，本案中杨静与长塘村委无法证明出租的土地是不以采取家庭承包的四荒地，也没有出示村民讨论通过的文件，也没有经乡镇府批准，并擅自将土地以低廉的价格出租给村集体以外的个人，违反法律规定，损害国家集体的合法权益，应当视为无效。根据《村民委员会组织法》的规定，在行使涉及村民重大利益的权利时，村委会应当召开会议，才可将土地以租赁的形式处分。长塘村委无权处分该土地。 邹明强述称，案涉争议的租赁合同合法有效，且也实际履行多年，长塘村委将与邹明强及杨静的租赁情况向村里所有成员进行村务公开，有关费用收支也按规定报乡县政府。本案应当尊重涉案当事人的意见，维持交易的稳定性。 翰达公司向一审法院起诉请求：1.确认长塘村委与杨静签订的《南山荒岭土地租赁合同书》无效；2.本案诉讼费用由杨静与长塘村委承担。 一审法院认定事实：2009年1月1日，长塘村委与邹明强签订《南山荒岭土地租赁合同书》，约定长塘村委将位于柳州市柳北区南山荒岭的土地55亩（以下简称案涉土地）出租给邹明强开发租赁经营，租赁期限为2009年1月1日起至2032年12月31日止；2009年1月1日至2018年12月31日期间每年总租金为5500元，2019年1月1日至2032年12月31日期间每年总租金为8250元，每年租金在当年1月5日前交纳。邹明强承租案涉土地后，于2009年7月25日与柳州市煜浩矿产品加工有限责任公司签订《融资租赁协议》，约定由柳州市煜浩矿产品加工有限责任公司在案涉土地上投资兴建设施、场地房屋等，邹明强再将上述设施、场地房屋租赁给柳州市煜浩矿产品加工有限责任公司使用，柳州市煜浩矿产品加工有限责任公司应向邹明强支付租赁费用，其中2010年1月1日至2017年12月31日期间租赁费用为每年150000元，2017年1月1日至2022年12月31日期间租赁费用为每年180000元，2022年1月1日至2027年12月31日期间租赁费用为每年205000元。签订上述《融资租赁协议》后，案涉土地的实际承租人又先后变更为柳州市煜泾矿产品加工有限责任公司及翰达公司，邹明强分别于2011年12月6日、2012年7月24日、2014年3月18日出具《收条》确认收到柳州市煜泾矿产品加工有限责任公司支付的2012年至2014年三年的租金，每年租金为150000元。邹明强又于2014年9月15日出具《收条》确认收到翰达公司支付的案涉土地2015年场地租金50000元，并于2015年1月20日出具《收条》确认收到翰达公司支付的案涉土地2015年场地租金150000元。2015年5月4日，长塘村委与杨静签订《南山荒岭土地租赁合同书》，约定长塘村委将案涉土地出租给杨静开发租赁经营，租赁期限为2015年1月1日起至2034年12月31日止；2015年1月1日至2018年12月31日期间每年总租金为5500元，2019年1月1日至2034年12月31日期间每年总租金为8250元，每年租金在当年1月5日前交纳。2015年5月7日，邹明强向长塘村委出具《终止租赁申请》，要求终止邹明强与长塘村委于2009年1月1日签订的《南山荒岭土地租赁合同书》，并将该合同的承租人更名为杨静，承接租赁案涉土地。 一审法院另查明，案涉土地现在由翰达公司与杨静共同管理，并将案涉土地及地上附着物一并租赁给其他单位使用。 一审法院又查明，柳州市煜浩矿产品加工有限责任公司及柳州市煜泾矿产品加工有限责任公司的法定代表人均为杨静，主要经营范围为矿产品加工销售。 一审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”，第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农业地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”，第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，《农村土地承包法》第八条第一款规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设”。上述法律条文均确定未经依法确定为建设用地的农村土地均不得用于非农建设。此外，土地制度是我国的根本制度，合理利用农村土地关系到农村的可持续发展，违反上述法律规定，将农民集体所有的土地出租用于非农业建设，将会损害国家、集体和社会公共利益，故杨静、长塘村委签订的《南山荒岭土地租赁合同书》因违反法律效力性强制性规定而无效。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第四十四条、第六十三条，《农村土地承包法》第八条之规定,该院判决如下：确认长塘村委与杨静于2015年5月4日签订的《南山荒岭土地租赁合同书》无效。一审案件受理费100元（翰达公司已预交），由杨静、长塘村委共同负担。 杨静、长塘村委对一审法院查明的事实提出以下异议：1.一审法院查明案涉土地的实际承租人先后变更为柳州市煜泾矿产品加工有限责任公司及翰达公司与事实不符，应认定为实际使用人，并非实际承租人；2.认定翰达公司与杨静共同管理案涉土地与事实不符，应是分别管理；3.一审法院遗漏查明翰达公司所分管的土地已转租他人。 翰达公司认可杨静、长塘村委提出的第2点异议，认为杨静已在其管理的案涉土地上进行建设，并认为一审法院并不存在遗漏查明的情形。邹明强对杨静、长塘村委提出的异议予以认可。 本案二审期间，各方均无新的证据向本院提交。 对于各方就一审法院查明事实提出的异议，本院认为，1.由于各方均认可案涉土地现已转租给其他单位使用，即土地的实际使用人为其他案外人，对于邹明强从长塘村委承租案涉土地后经转租的实际承租人，各方存在争议，且对于转租后实际承租人的认定，并不影响杨静与长塘村委之间的《南山荒岭土地租赁合同书》的效力审查，故本院对此不再予以查实。2.各方在二审中均认可，翰达公司与杨静分别占有、使用案涉租赁土地，一审法院认定其“共同管理”案涉土地的表述确有不当，本院对此予以纠正。3.一审法院在“另查明”部分，已经就翰达公司对案涉土地的管理使用现状进行查明，杨静、长塘村委认为一审法院遗漏查明的异议不能成立，本院予以驳回。 据此，一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。 二审另查明，杨静、长塘村委在二审中均认可案涉租赁土地属于集体所有权土地，尚未进行规划，也无建设用地规划，故而无法办理相关权属证明。 关于长塘村委与杨静签订《南山荒岭土地租赁合同书》时，租赁土地的现状以及租赁目的，双方均表示对案涉租赁土地上有建筑物及附着物的状况表示清楚，并自认继续租赁土地的目的系用于建厂。 本院认为，根据杨静、长塘村委的上诉请求和事实理由，并结合翰达公司的答辩意见及邹明强的陈述，本案的争议焦点应归纳为：一审法院判决案涉合同无效的理由是否合理有据？ 针对上述争议焦点，首先，翰达公司在本案的起诉请求是要求确认《南山荒岭土地租赁合同书》无效，一审法院依法对该合同效力进行审查并未超过翰达公司的诉讼请求，亦未违反程序性规定。其次，关于案涉合同的效力，本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，以及《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款规定“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。”由上述条文规定可知，任何单位和个人进行建设，需要使用农村集体土地的，不仅要符合我国的土地利用总体规划，还需经法定程序审批，我国法律禁止擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设。再次，本案中，案涉租赁土地属于长塘村农民集体所有的土地，杨静、长塘村委均认可案涉土地租赁合同签订的目的系用于建厂等非农业建设，且尚未进行建设用地规划，亦未取得相关的建设用地许可审批手续，故根据上述法律规定，杨静与长塘村委签订合同将农民集体所有的土地的使用权出租用于非农业建设已违反了我国法律关于土地管理制度的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，一审法院据此认定案涉合同无效的观点正确，本院予以维持。杨静主张案涉土地性质为荒岭等四荒用地，不属于农用地，认为案涉合同系出租四荒用地故不应认定为无效的观点，缺乏法律依据，本院予以驳回。 综上所述，上诉人杨静、长塘村委的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费合计100元（杨静已预交），由上诉人杨静、广西壮族自治区柳州市柳北区村民委员会共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  李婷婷 审判员  温清华 审判员  余 深 二〇一九年四月十八日 法官助理黄杉杉 书记员苏慧湘