山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0203民初6761号原告：刘作菊（反诉被告），女，1960年3月16日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：刘晓亮，男，1980年2月15日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：黄国山，男，1976年2月4日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。被告：崔玖华（反诉原告），女，1965年12月19日出生，汉族，住青岛市市**。被告：李式君（反诉原告），男，1963年4月24日出生，汉族，住青岛市市**。二被告共同委托诉讼代理人：钟敏，山东敏尔信律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：王嘉瑞，山东敏尔信律师事务所律师。原告刘作菊与被告崔玖华、被告李式君租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，被告崔玖华、被告李式君提出反诉，本院依法受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，依法公开开庭进行了审理。两次开庭均有原告（反诉被告）刘作菊的委托诉讼代理人刘晓亮、黄国山，被告（反诉原告）崔玖华、被告（反诉原告）李式君及共同委托诉讼代理人钟敏、王嘉瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘作菊在本诉中，向本院提出诉讼请求：1、判令二被告给付原告欠款42.75万元；2、判令二被告给付原告违约金5万元；3、判令二被告给付原告房屋租赁保证金10万元；4、判令二被告赔偿原告自2017年2月24日至全部给付时止的利息损失；5、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2013年7月11日，原、被告将其自有的坐落于青岛市市北区台东三路63号青岛胎动万达广场首层8号、117号门市房屋（相邻）合租给寿丽媛女士，用于经营鲜芋仙饮品店，双方约定：1、房屋租赁期为2013年9月25日至2018年9月24日；2、房屋租金为每年78万元；3、承租方进场必须向出租方上交20万元保证金，该保证金于租赁期间届满后，如果整租无违约，退回承租方。如承租方违约，则保证金不退，作为违约金上缴出租方。合同签订后，二被告将原告租金无理由据为己有，后经原告多次索要，二被告于2015年6月4日向原告出具欠款合同一份，其主要内容为：1、二被告拖欠原告90万元租金；2、以63号门市房租金偿还；3、违约金定为5万元；4、房屋停租，债权收取方式顺延至下一租户。合同签订后，截止2017年2月24日，原告共收取租金472500元，尚欠427500元租未付。后经原告查询得知，被告房屋早已出租，所得租金擅自据为己有，拒绝交付，其行为已构成违约，现诉至本院，请求判如所请。二被告共同辩称，原告所诉没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告崔玖华、李式君在反诉中，提出的诉讼请求为：1、反诉被告偿还反诉原告656528.4元；2、本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2003年，反诉原告在青岛台东万达广场购买商铺一间，即台东万达广场首层117号铺。反诉原、被告原为朋友关系，反诉被告委托反诉原告购买此铺相邻店铺，即8号铺。由于反诉被告远在黑龙江，且反诉原告所有的117号商铺为沿街商铺，因此反诉被告一直委托反诉原告将自己店铺一并对外出租。2017年7月11日，在反诉被告的要求下，反诉原告将两商铺一同出租给寿丽媛。2013年10月7日原、被告双方补签了合同，约定租金分配方式，即反诉原告向反诉被告支付每年256735.8元，每六个月一付，即128367.9元。以上所签合同均为制式合同，反诉被告认可之前与寿丽媛所签租赁合同，并于2015年6月4日在合同上签字。反诉原告依照约定，分别于2013年10月9日、2014年4月29日、2014年9月29日足额支付了相应款项。2015年4月由于反诉原告个人原因拖欠反诉被告半年款项128367.9元，2015年6月反诉被告要求自己向寿丽媛收取租金以抵消之前欠付款项。2015年9月至2016年9月，反诉被告共向寿丽媛收取三次，每次半年租金39万元，计117万元。按照协议约定，其中应当由反诉原告所有的租金为784896.3元，扣除2015年4月应付未付款项128367.9元，反诉被告应当偿还反诉原告656528.4元。现反诉至本院，请求支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告辩称，反诉原告所诉不属实，反诉被告没有收到117万元租金，被告欠原告的90万元尚未还清，不能分配其后的房租。请求驳回反诉原告的诉讼请求，反诉被告并未授权崔玖华向外出租房屋，是反诉原告私自将房租出去，当时反诉原告说是他们自己要做买卖，后来又与寿丽媛签订了租房合同。本、反诉中，双方当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院依法进行了举证、质证及认证，并记录存卷，在案佐证。根据刘作菊和崔玖华、李式君提交的证据及双方当庭陈述，本院认定事实如下：2013年7月11日，被告崔玖华作为出租人（甲方），和案外人寿丽媛（乙方）签订《青岛台东万达广场商铺租赁协议》一份，约定：甲方是位于青岛市市北区台东三路63号青岛台东万达广场首层8#、117#号商铺的产权所有人，将商铺出租给乙方；乙方承租商铺的用途为经营鲜芋仙，租期自2013年9月25日起至2018年9月24日止，租期内租赁商铺的年租金为78万元；支付期限为乙方须在签署本协议同时向甲方交付免租期届满后的首期租金陆个月租金，除首期租金外，乙方须在每陆个月向甲方交付当期租金，即每年在9月20日前支付上陆个月租金，每年在3月20日前支付下陆个月租金。甲方指定账户如下：开户行农行市北一支，户名崔玖华，账号62×××19，乙方按照本协议应向甲方支付的所有款项均按照本条约定执行。保证金，为确保乙方按本协议约定的期限和方式支付租金，乙方须于进场装修前向甲方一次性支付相当于叁个月租金的租金保证金，共计人民币20万元。如乙方未能按照本协议约定向甲方支付租金或者滞纳金，甲方可以扣留全部或者部分租金保证金冲抵，其冲抵金额相当于乙方签署欠费，该冲抵并不能免除乙方仍须支付签署欠费义务。保证金二十万元由崔玖华负责收取返还。2015年6月4日，该租赁合同经被告李式君同意后由原告刘作菊在出租人（甲方）处签字并捺印。2013年10月7日，原告刘作菊（甲方）作为出租人和崔玖华（乙方）作为承租人，签订《商铺租赁协议》，约定：甲方将位于青岛市市北区台东三路63号青岛台东万达广场首层8号铺租给乙方，租期自2013年11月1日起至2018年10月30日止，其中2013年9月26日起至2013年10月30日止装修免收租金。乙方在前述租赁期内租赁商铺的租金为每日每平米15.5元，月租金合计为21394.65元。乙方自免租期届满次日起计付租金，不受是否按期开业影响。2015年6月4日，李式君向刘作菊出具证明一份，内载明：“我受崔玖华委托（委托人：李式君），由于崔玖华在国外，今无法到现场签字确认，故李式君作为丈夫代理崔玖华签字确认，所签一切文书均发生法律效力，有结婚证为证明，另位于青岛市市北区台东三路63号万达广场首层8号、117号铺同鲜芋仙签订合同全部有效，故同意将8号屋主刘作菊当着顾祥勇、刘作菊及在场所有人面当场签字，李式君，2016.6.4”。2015年6月5日，刘作菊和李式君签订欠款合同一份，约定：一、李式君、崔玖华拖欠刘作菊人民币90万元；二、还款方式自2015年9月20日起，李式君、崔玖华自愿将坐落于青岛市市北区台东三路63号万达广场首层117号商铺租金偿还欠款78万元（不包括租金递增款项）；三、78万元欠款还清后，刘作菊自愿放弃剩余债权。如李式君、崔玖华无论任何方式违约，刘作菊仍按欠款全额即人民币90万元向李式君、崔玖华主张债权，并追加5万元违约金；四、2015年至2017年租金递增归刘作菊所有；五、房屋停租，78万元债权收取方式顺延至下一租户，至78万元还清时止。债权人：刘作菊，债务人：李式君、崔玖华。2016年9月27日，原告刘作菊（甲方）和案外人寿丽媛（乙方）签订《青岛台东万达广场商铺租赁补充协议》，约定：甲方为崔玖华、李式君、刘作菊，乙方为寿丽媛，甲方是位于青岛市市**台东三路**青岛台东万达广场首层**和**铺的产权所有人，在2013年7月11日签署协议将商铺出租给乙方，租期自2013年9月25日起至2018年9月24日止，乙方在租赁期内因万达广场前地铁施工、修路等原因造成商圈变化客流量减少，致使乙方经营出现困难，因此甲乙就商铺租金事宜补充达成如下协议：一、甲、乙双方在2015年9月18日签订补充协议，在2015年9月25日至2016年9月24日租期内，租金由原协议年租金柒拾捌万元整，调整为年租金柒拾肆万元整。二、甲、乙双方在2016年9月27日再次签订补充协议，在2016年9月25日至2017年9月24日租期内，年租金调整为肆拾陆万元整，支付期限由每半年支付，调整为每叁个月支付。三、因刘作菊与崔玖华、李式君存在债权债务关系（2015年6月4日双方签署的欠款合同至今未履行完毕），并且全部租金由刘作菊收取，因此本协议由刘作菊代为签署，如协议期内崔玖华、李式君有任何异议，致使产生的一切法律后果，由刘作菊全权承担，乙方不承担任何责任。甲方：刘作菊签字，乙方由寿丽媛的代理人顾祥永签字。后原告刘作菊（甲方）和案外人寿丽媛（乙方）又签订《青岛台东万达广场商铺租赁补充协议》，约定：甲、乙双方在2017年2月24日第三次签订补充协议，在2017年2月25日至2017年9月24日租期内，因台东万达台东一路商场前地铁围挡造成经营困难，年租金调整为叁拾叁万元整，围挡拆除后下一个月开始，年租金调整为肆拾贰万元整，支付期限为每叁个月支付一次。甲方由刘作菊签字捺印，乙方由寿丽媛的授权代表顾祥永签字捺印。另查明，被告李式君和被告崔玖华系夫妻关系。原告刘作菊提供的2016年9月24日的李式君与刘作菊录音中，（一开始）刘作菊：“……去年我给你打电话了，咱们给他们从78万元降到74万，他说现在给50万也不一定能作了”，李式君：“嗯”；（4分钟处）刘作菊：“……50万也不做，说赔钱，非要给46万”，李式君：“你给他50万……”,（8分钟处）李式君：“……刘姐我觉得如果50万他不做了，不做就算了”。2017年2月23日李式君与刘作菊录音中，（一开始）刘作菊：“……喂大君，我跟鲜芋仙说了，他说46万不行，我跟你付哥商量，46万不行也不能让铺子空呀”，李式君:“……不行咱再招……”,刘作菊：“关键现在不能让空铺，我这边有贷款，不然当初给46万也不能同意”，李式君：“反正我是这个想法，不能同意他这样”。庭审中原告刘作菊陈述，刘作菊和崔玖华共同出租的房屋面积各占50%，在2013年7月11日与“鲜芋仙”租赁协议中对租金口头约定各占50%。庭审中被告崔玖华和李式君陈述，双方房屋面积虽然为各占50%，但合同中对外出租并未约定租金各占50%。另，保证金20万元由被告崔玖华收取，按照2013年7月11日与“鲜芋仙”租赁协议约定，“鲜芋仙”违约，保证金应由被告收取。庭审中，原告刘作菊和被告李式君、崔玖华均认可，双方商铺于2017年3月份开始分开租赁。关于本诉本院认为，2013年7月11日由崔玖华和寿丽媛签订商铺租赁协议，2015年６月4日该协议经崔玖华丈夫李式君的同意由刘作菊在出租方处补签字及捺印，可以认定为崔玖华和李式君对租赁协议的追认，即崔玖华和李式君同意由崔玖华和刘作菊共同向案外人寿丽媛出租涉案房产。关于刘作菊提交的欠款合同书，2015年６月５日因崔玖华不便，李式君在出示崔玖华证明情况下，李式君和刘作菊签订欠款合同书一份，李式君辩称该欠款合同书系是在恐吓、威胁情况下所签，但李式君并未向本庭提交其受到恐吓、威胁的证据，故本院对李式君的上述抗辩不予采纳。关于崔玖华抗辩称对上述欠款合同不知情，崔玖华和李式君系夫妻关系，李式君代替崔玖华在欠款合同书上签字并附结婚证及证明，可以认定李式君代理崔玖华签字的代理行为为有效代理行为。故本院认定上述欠款合同系崔玖华、李式君和刘作菊的真实意思表示，崔玖华和李式君应该按照欠款合同书的约定偿还租赁费。关于租赁费的降价，刘作菊提供两份补充协议及录音证据证明租赁费的几次降价，对上述降价崔玖华和李式君均有异议。首先、刘作菊提供的两份补充协议均系其和案外人签订，均不能证明补充协议中的降价得到崔玖华或李式君的事前同意或事后认可，故崔玖华、李式君对签订的上述两份补充协议不予认可的抗辩理由成立。其次，在刘作菊提供的其和李式君的录音证据中，虽然有对租赁费降价的谈话过程，但其提供录音证据不能确认所降租赁费的起止时间，以及李式君对降价的事实明确认可。故对刘作菊关于对外租赁降价已征得李式君同意的主张，不能成立。作为共同对外租赁的房屋，在未得到房屋所有人事前同意或事后追认的情况下，刘作菊擅自降低房屋租赁价格，其损失部分应当由刘作菊自行承担。因此，对刘作菊和崔玖华共同出租商铺期间的租赁费均应以2013年7月11日协议书中约定为准，即年租赁费78万元。关于刘作菊和崔玖华共同对外出租商铺中各自租赁费所占的比例。因刘作菊和崔玖华在租赁协议中未约定各自租赁费所占的比例，庭审中双方对租赁费的占有比例陈述也不一致，结合双方租赁物面积及相邻等事实，本院认定双方各自租赁费占50%为宜。综上，刘作菊和崔玖华共同向案外人寿丽媛出租商铺，2015年6月5日经双方结算签订欠款合同书，被告崔玖华和李式君应按照欠款合同书约定由刘作菊收取其商铺部分的租赁费收益，但刘作菊在收取了自2015年9月20日至2017年3月20日期间租赁费（期间应收为58.5万元=78万元/年×1.5年÷2）后，崔玖华收回了其商铺。按照2015年6月5日签订的欠款合同的约定，崔玖华和李式君应向刘作菊支付租赁费90万元，崔玖华和李式君未按照约定偿还已构成违约，刘作菊请求判令崔玖华和李式君支付违约金5万元的主张，符合双方约定，应当予以支持。按照双方共同对外签订的合同约定租金，刘作菊管理租赁物期间，其应收取租赁费中扣除崔玖华应分的租金58.5万元，崔玖华尚欠租赁费应为31.5万元。关于保证金20万元。在2013年7月11日商铺租赁协议中约定保证金20万元由崔玖华收取并返还，现因承租方“鲜芋仙”在租赁期届满前撤柜违约，保证金20万元由崔玖华收取，本院认为该20万元保证金应由出租人崔玖华和刘作菊共同享有，并各占一半，故刘作菊请求判令崔玖华向其返还保证金10万元的诉讼请求，符合法律规定，应当予以支持。关于原告刘作菊主张的利息损失，本院认为双方在欠款合同中已经约定了违约条款，刘作菊亦未举证证明其额外损失，故被告承担相应的违约金后，对其利息的损失的主张，本院不予支持。关于反诉本院认为，虽然崔玖华在2013年10月7日与刘作菊签订了商铺租赁协议，崔玖华以每月月租金21394.65元承租了属于刘作菊所有的商铺，但2015年6月4日崔玖华同意刘作菊在其与案外人寿丽媛签订的租赁协议上补签字及捺印，可以认定为崔玖华在该租赁协议中，对刘作菊作为共同出租人身份的认可，即崔玖华同意由崔玖华和刘作菊共同向案外人寿丽媛出租涉案房产。从2015年6月5日双方签订的欠款合同的内容中，也可以得到佐证，双方已同意变更2013年10月7日签订的商铺租赁协议，并以双方对外签订的租赁协议内容为基础，形成该欠款合同。依据该合同载明的内容，刘作菊管理商铺对外租赁期间，崔玖华、李式君应当分得的租赁费，尚不足以折抵合同中所载明的崔玖华、李式君的欠款数额，故要求刘作菊返还租赁费656528.4元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告崔玖华、李式君返还原告刘作菊租赁费31.5万元；二、被告崔玖华、李式君支付原告刘作菊违约金5万元；三、被告崔玖华、李式君返还原告刘作菊保证金10万元；上述判决一至三项被告崔玖华、李式君于本判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回原告刘作菊的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告崔玖华、李式君的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9575元，诉讼保全费4520元，共计14095元，被告崔玖华、李式君负担12695元，原告刘作菊负担1300元，被告承担部分原告已缴纳，被告于本判决生效之日起十日内向原告支付。反诉案件受理费5183元，由反诉原告崔玖华、李式君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  侯向东人民陪审员  张 惠人民陪审员  徐 东二〇一九年四月十日书 记 员  甄 真书 记 员  薛明军