安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0203民初675号 原告：裘红，女，1974年5月11日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 被告：芜湖万达商业管理有限责任公司，住所地安徽省芜湖市南瑞新城商业街**楼，统一社会信用代码913402007728492313（1-1）。 法定代表人：吕国猛，执行董事。 被告：安徽省芜湖万达房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市黄山西路**，统一社会信用代码913402001496524372（1-1）。 法定代表人：吕国猛，执行董事。 第三人：芜湖世纪联华发展有限公司南瑞店，住所地芜湖市南瑞新成纬二路，统一社会信用代码9134020078105588X3。 负责人：杨浩宇。 委托代理人：耿宜杰，安徽正伦律师事务所律师。 原告裘红诉被告芜湖万达商业管理有限责任公司、安徽省芜湖万达房地产开发有限公司、第三人芜湖世纪联华发展有限公司南瑞店合同纠纷一案，本院2019年1月23日立案受理后，依法适用简易程序于2019年4月1日公开开庭进行了审理，原告裘红、第三人芜湖世纪联华发展有限公司南瑞店（以下简称“芜湖世纪联华公司南瑞店”）委托代理人耿宜杰到庭参加诉讼。被告芜湖万达商业管理有限责任公司（以下简称“万达商管公司”）、被告安徽省芜湖万达房地产开发有限公司（以下简称“万达房产公司”）经本院合法传唤，无正当理由，未出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2005年8月26日，原告母亲方茂霞与被告签订《委托统一经营管理合同》，约定方茂霞将其所有的位于芜湖市商铺（建筑面积14.96平方米）委托被告统一经营管理。被告万达商管公司于每年4月、10月向原告支付收益金。2014年6月20日，方茂霞将案涉商铺转让给原告，并于2014年9月25日与被告签订了合同转让协议。合同签订后，被告支付原告收益金至2017年9月底，截止2018年年底到期未付收益金4892.72元，经多次催要未果。现为了维护原告的合法权益，依法提起诉讼。请求判令：一、判决被告芜湖万达商业管理有限责任公司支付原告2018年度房屋收益金人民币4892.72元（2017年10月至2018年3月应付房屋收益金3678.14元，2018年4月28日实付1642.37元，差额2035.77元；2018年4月-9月应在10月18日支付3678.14元，实际在12月13日支付了821.19元，差额2856.95元）；二、判决以上两项欠款自欠款的第6个工作日起暂至2018年12月31日止，按照《委托统一经营管理合同》第14条，自第6个工作日起按每日万分之二点一支付逾期利息157.95元，利息计算至实际给付之日止；三、判决被告万达商业管理有限责任公司无力支付，由第三人（实际承租人芜湖世纪联华发展有限公司南瑞店）直接支付；四、判决因本案所产生的诉讼费用、公告费、强制执行费、以及第三人协助执行时需要开据增值税专用发票的税费由被告承担；五、判决被告安徽省芜湖万达房地产开发有限公司对上列债务承担连带责任。 被告万达商管公司、万达房产公司未作答辩。 第三人芜湖世纪联华公司南瑞店辩称：我方承担责任没有法律和事实依据。 经审理查明：方茂霞原系芜湖市二层123号商铺（建筑面积14.96平方米）所有权人。方茂霞（甲方）与被告万达商管公司（乙方）于2005年8月30日签订《委托统一经营管理合同》两份，约定甲方委托乙方统一经营管理芜湖市（即“南瑞生活广场”）贰层123号商铺；物业建筑面积为14.96平方米；该物业委托经营管理期限为二十年，自物业出租给上海世纪联华超市发展有限公司的起租日开始计算；委托经营期间，乙方每年向甲方支付双方约定的物业收益金，双方约定委托期限12-14年，每平方米固定收益额为491.73元／年，年收益金为7356.28元；收益金每年分两次支付，支付时间为每年的4月份和10月份，每次支付金额为当年收益金的百分之五十；甲方所取得的物业收益金而产生的税费，甲方自行承担，乙方依法履行代扣代缴义务，有权从本合同第五条约定的应付给甲方的收益金中直接扣除；委托经营管理期间，甲方对其物业享有处分权、收益权，不享有占有权、使用权，不得收回该物业或将物业另行出租他人，甲方不得以任何理由撤销本合同或提前解除本合同；乙方逾期向甲方支付该物业收益金的，甲方有权要求乙方按约履行，乙方逾期5个工作日仍未支付的，自第6个工作日起甲方按每日万分之二点一向乙方收取逾期利息。2014年9月25日，方茂霞（甲方）、原告裘红（乙方）、被告万达商管公司（丙方）就方茂霞将其所有的位于芜湖市瑞生活广场）贰层123房屋转让给原告签订《合同转让协议》，约定：甲方同意将其与丙方2005年9月5日的签订的编号为2123＃《委托统一经营管理合同》中的委托人的权利与义务全部转让给乙方，甲方不再享有该合同的权利，亦不再承担该合同的义务；乙方同意继受该《委托统一经营管理合同》中原甲方所享有的全部权利与应承担的义务和责任，全面、适当履行该合同中委托人的各项义务；丙方同意甲方将其改《委托统一经营管理合同》中的权利与义务概况转让给乙方，统一由乙方享受该合同中的权利、承担委托人的义务和责任。2017年10月1日前的收益金，被告万达商管公司在扣除依合同约定代扣代缴的税款后已依约给付。后于2018年4月28日向原告支付物业收益金1642.37元，2018年12月13日向原告支付物业收益金821.19元。现因被告万达商管公司未足额支付原告收益金，经协商未果，故成讼。 2004年11月19日，被告万达房产公司与上海世纪联华超市发展有限公司签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方（万达房产公司）将位于芜湖市建筑物出租给乙方（上海世纪联华超市发展有限公司）,建筑面积暂估为17500平方米，最终以政府有关部门实际测量所得房产证的面积为准（该面积除包含被告万达房产公司出售给原告等业主的商铺外，还包含被告万达房产公司自持的商铺面积，后经相关部门测量，原告等小业主持有面积为10306.70平方米、被告万达房产公司自持6605.62平方米）。租赁期限20年，自甲方交付租赁物业之日起六个月为乙方的装修期，装修期甲方免收租金。如甲方提早完成装修并提前开业，则以乙方正式开业日为本合同的起租日。第12-14年度（2017、2018、2019）的年租金为517.6万元，日租金为0.81元／平方米。2008年12月被告万达房产公司、万达商管公司与上海世纪联华超市发展有限公司、芜湖世纪联华公司签订《协议书》一份，约定被告万达房产公司将其与上海世纪联华超市发展有限公司在2004年11月19日签订的《租赁合同》中其全部权利义务，无偿转让给万达商管，由万达商管公司承继该《租赁合同》中万达房产公司的全部权利和义务；上海世纪联华超市发展有限公司将其与被告万达房产公司在2004年11月19日签订的《租赁合同》中其全部权利义务，无偿转让给芜湖世纪联华公司，由芜湖世纪联华公司承继该《租赁合同》中上海世纪联华超市发展有限公司的全部权利和义务，合同四方当事人均对上述转让行为表示同意，现芜湖世纪联华公司已依约将租金支付至2018年6月30日。 另查明，被告万达商管公司依据合同之约定为原告代扣代缴税款，根据税法及芜湖市税收政策，应纳税的税率为14.1%，其中含个人所得税为计税额的2%、房产税为计税额的12%、印花税为计税额的0.1%，综合征收率为计税额的14.1%。2017年起由于税费“营改增”政策的实施，芜湖世纪联华公司要求必须开具增值税发票。故从2017年起被告万达商管公司代扣代缴税款除上述为计税额的14.1%的税种外，增加了增值税为计税额的5%，城建税为计税额的0.35%，教育费附加为计税额的0.15%，地方教育费附加为计税额的0.1%，综合征收率为计税额的19.7%。计税额（不含税租金）=含税租金/1.05；含税租金即为世纪联华按0.81元/平方米/每天（第12-14年度世纪联华支付的租金）。 结合上述查明的事实，并通过与被告万达商管公司的会计核实，2018年4月28日被告万达商管公司向原告支付物业收益金1642.37元，是以日租金0.81元/平方米、182天（2017年10月1日至2018年3月31日）、涉案商铺面积14.96平方米为基数扣除代扣代缴税款（以该基数除以1.05乘以税率19.7%），同时被告万达商管公司按每户户头（不以商铺数计算）收取每月代办费25元计150元（25元/月×6个月）。2018年12月13日被告万达商管公司向原告支付物业收益金821.19元，是以日租金0.81元/平方米、91天（2018年4月1日至2018年6月30日）、涉案两套商铺面积14.96平方米为基数扣除代扣代缴税款（以该基数除以1.05乘以税率19.7%），同时被告万达商管公司按每户户头（不以商铺数计算）收取每月税款代办费25元计75元（25元/月×3个月）。2017年10月1日之前代扣代缴税款，被告万达商管公司未收取税款代办费。 2005年8月31日万达房产公司作为开发商于大江晚报刊登一则南瑞生活广场商铺广告，载明南瑞生活广场商铺投资方案（所购商铺均价5000元/平方米，收益金450元/平方米/年起，从第6年起每三年递增3%）；万达房产公司以企业实力提供更进一步的保障，在第6年和第15年设立两个回购期，开发商承诺按初始售价回购；国内超市连锁企业的龙头上海世纪联华超市与万达房产公司签署20年租约，品牌强势联合，更有效确保广大投资人利益。2005年9月15日万达房产公司作为开发商于大江晚报再刊登一则南瑞生活广场商铺广告，标题为“旺地金铺稳收益投资养老皆可宜9%收益稳如泰山投资立竿见影，年年收益稳定保障”。 上述事实，有证据原告提交的商铺买卖合同、委托统一经营管理合同、确认书、议事规则、承诺函、2014年合同转让协议、产权证复印件一组、银行业务流水复印件一份，第三人提交的物业租赁合同、协议书复印件一组、回单复印件一件、执行裁定书、协助执行通知书复印件、芜湖市镜湖区人民法院公告复印件、芜湖南瑞生活广场委托统一经营管理商铺业主大会议事规则复印件及当事人的陈述等在卷为证，且上述证据均经庭审举证、质证，可以采信。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉《委托统一经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规等强制性规定，应为合法有效。本案中，依据合同之约定，被告万达商管公司在委托经营期间，每年4月及10月前5个工作日向原告支付双方约定的物业收益金，现被告万达商管公司未能按约足额支付收益金，经原告催要，仍未支付，其行为显然与法相悖，依法应承担相应的民事责任，原告要求其支付剩余收益金及逾期利息的请求与法有据，应予支持。本案争议的焦点（一）涉案商铺2017年10月1日至2018年9月30日期间收益金被告万达商管公司实际尚差欠原告的数额及逾期付款利息的认定。2017年10月1日至2018年3月31日期间在不扣除税款的情况下收益金应为3678.14元，被告万达商管公司于2018年4月仅支付原告1642.37元，但被告万达商管公司照合同约定为原告代缴了收益金所产生的税款413.78元（0.81元/平方米/天×182天×14.96平方米÷1.05×19.7%），该款应从付给原告的收益金中直接扣除。至于被告万达商管公司在原告应获得的收益金中扣除的税款代办费150元（25元/月×6个月），因无合同之约定，故对该150元不予扣除。据此依约应于2018年4月支付的收益金在扣除被告万达商管公司已支付的1642.37元及代扣代缴的税款，被告万达商管公司实际尚欠原告2017年10月1日至2018年3月31日期间收益金1621.99元（3678.14元-1642.37元-413.78元）。2018年4月1日至2018年9月30日期间在不扣除税款的情况下收益金应为3678.14元，被告万达商管公司于2018年12月仅支付原告821.19元，但被告万达商管公司依照合同约定为原告代缴了2018年4月1日至2018年6月30日期间收益金所产生的税款206.89元（0.81元/平方米/天×91天×14.96平方米÷1.05×19.7%），该款应从付给原告的收益金中直接扣除。而2018年7月1日至2018年9月30日期间应由原告承担的税款209.16元（0.81元/平方米/天×92天×14.96平方米÷1.05×19.7%），因被告万达商管公司尚未代扣代缴，故此款亦可从付给原告的收益金中直接扣除，并由被告万达商管公司将此款缴至税务部门。至于被告万达商管在原告应获得的收益金中扣除的税款代办费75元（25元/月×3个月），因无合同之约定，故对该75元不予扣除。据此依约应于2018年10月支付的收益金在扣除被告万达商管公司已支付的821.19元及应代扣代缴的税款，被告万达商管公司实际尚欠原告2018年4月1日至2018年9月30日期间收益金2440.9元（3678.14元-821.19元-206.89元-209.16元）。综上，被告万达商管公司尚欠原告2017年10月1日至2018年9月30日期间收益金4062.89元（1621.99元+2440.9元）。根据合同约定：乙方逾期向甲方支付该物业收益金的，甲方有权要求乙方按约履行，乙方逾期5个工作日仍未支付的，自第6个工作日起甲方按每日万分之二点一向乙方收取逾期利息。因被告万达商管公司应于2018年4月给付原告2017年10月1日至2018年3月31日期间收益金实际尚欠1621.99元，故应以1621.99元为基数，按日万分之二点一，自2018年4月10日（该月第6个工作日）起计算至实际给付之日；因被告万达商管公司应于2018年10月给付原告2018年4月1日至2018年9月30日期间收益金实际尚欠2440.9元，故应以2440.9元为基数，按日万分之二点一，自2018年10月15日（该月第6个工作日）起计算至实际给付之日。争议的焦点（三）关于被告万达房产公司对上述欠款是否承担连带责任的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告万达房产公司在出售案涉商铺时通过广告宣传明示案涉商铺的租金收益情况并暗示其担保购房人的收益安全，该宣传内容对商铺买卖合同的订立以及房屋价格的确定确有重大影响，且原告与被告万达商管公司签订的《委托统一经营管理合同》中也约定上海世纪联华超市发展有限公司持续经营期间，发展商万达房产公司对被告万达商管公司应付原告的物业收益金承担连带责任保证。被告万达房产公司虽未在该合同上盖章确认，但其也在被告万达商管公司充分履行合同义务支付原告足额收益金时予以补足，该行为可视为对该条款的追认。故被告万达房产公司对被告万达商管公司差欠原告的收益金及逾期利息应承担连带保证责任。芜湖世纪联华公司南瑞店非涉案《委托统一经营管理合同》当事人，依据合同相对性原则，合同的权利义务仅及于合同当事人，现原告主张由芜湖世纪联华公司南瑞店直接支付租金的显于合同相对性原则相违背，故不予支持。为维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告芜湖万达商业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告裘红物业收益金4062.89元及逾期付款利息（分别以1621.99元为基数，按日万分之二点一，自2018年4月10日起计算至实际给付之日；以2440.9元为基数，按日万分之二点一，自2018年10月15日起计算至实际给付之日）； 二、被告安徽省芜湖万达房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告裘红其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取25元，由被告芜湖万达商业管理有限责任公司、安徽省芜湖万达房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  汪斌 二〇一九年四月十八日 法官助理  沐先龙 书记员  戴倩 附适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。