山东省枣庄市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0402民初879号 原告：牛涛，男，1973年11月6日出生，汉族，住枣庄市市中区。 原告：刘静，女，1975年3月12日出生，汉族，住枣庄市市中区。 委托诉讼代理人：颜伟男，山东祥鼎律师事务所律师。 被告：枣庄中安城建开发有限公司，住所地：枣庄市市中区青檀北路**。 法定代表人：刘媛，总经理。 委托诉讼代理人：杨清芳，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。 原告牛涛、刘静与被告枣庄中安城建开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牛涛及共同委托诉讼代理人颜伟男、被告的委托诉讼代理人杨清芳均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付不能办理权属登记的违约金(具体数额以393,933元为基数，按日万分之一的利率，从2016年2月1日起计算至实际取得房屋所有权登记证书之日止)；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告欲购买被告销售的道南里安置小区商品房，双方就买房主要事项协商一致后，由被告提供合同范本，于2013年1月31日签订了《商品房买卖合同》，之后被告办理了预告登记，并将房屋交付给原告使用。根据合同约定，被告应当在房屋交付使用后90日内，为原告办讫房屋所有权登记，但是该房屋至今已交付四年有余，因被告的原因，迟迟无法办理不动产权证书，原告和该小区其他居民多次与被告协商，被告均以各种理由不予解决，其行为已经构成违约。根据《物权法》的规定，不动产物权的设立应当以登记为要件，未经登记不发生效力。被告不予配合办理不动产权证书的行为，使得原告的物权处于不确定状态，在占有期间，无法正常出售、抵押，严重侵犯了原告的合法权益，造成不可估量的损失。现原告为维护自身权益，特根据《民事诉讼法》、《合同法》等相关法律规定，向贵院提起诉讼，请求依法判准所请。 被告辩称，1、原告办理产权证欠缺的条件是该道南里所有业主没有全部交齐专项维修资金。被告针对交房及公共设施、基础设施、辅助设施都是在合同约定的交付期限内完成的。根据合同第二十二条关于税费的约定“买卖双方应按照国家及本市的有关规定，向相应部门交纳因该商品房买卖发生的税、费”。而该道南里项目的购房户并未完全履行交纳税费的义务，根据枣庄市中区物业管理办公室2017年8月8日作出的市中物字（2017）2号《关于将住宅专项维修基金交存凭证作为房屋产权登记申请和业主办理入住手续要件的通知》的要求，业主应先自行办理住宅专项维修资金交存手续后，才可以申请办理房屋产权登记。2、根据《合同法》第六十七条规定，结合本案，在办理产权登记这一阶段，当事人互负债务，原告应先缴纳住宅专项维修资金，被告才能履行办理产权登记的申请，原告不履行缴纳维修资金义务，被告无法继续履行去市住建局办理相关手续的义务。3、原告要求逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效且没有事实依据。4、违约金立法的依据是有实际损失产生，自原告交接到房屋后，在转让其购买的房屋或抵押房屋时会有损失产生，其余情况下要求逾期办证违约金需提供证据证明有损失产生，否则其逾期办证违约金不应得到支持。原告要求按照每日万分之一主张违约金没有事实和法律依据，双方基于真实性意思表示自愿签订了商品房买卖合同，合同双方当事人应当按照各条款的约定行使自己的权利履行自己的义务，导致被告不能按期办理产权登记责任不全在被告方，一方面根据市中区公房管理所的规定，业主应全部自行先行缴纳住宅专项维修资金之后才可以申请办理产权登记，总有一部分业主不急于拿到产权证不进行缴纳专项维修资金，另一方面由于国家机构改革，导致办理产权登记的相关部门经常更换，其政策要求的规定也在更换，那么这两种原因责任不在被告，原告要求按万分之一主张，要求参照其他邻居的合同履行没有事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1、《商品房买卖合同》一份；2、房屋交接单一份；3、房屋收据四份；4、政府信息公开告知书一份；5、维修资金专用票据一份。被告围绕诉讼请求依法提交了证据如下：1、枣庄市中区物业管理办公室2017年8月8日作出的市中物字（2017）2号《关于将住宅专项维修基金交存凭证作为房屋产权登记申请和业主办理入住手续要件的通知》；2、逾期违约金支付单一份。原告对被告提交的证据，以及被告对原告提交的证据1、2、4、5真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告枣庄中安城建开发有限公司投资开发了“道南里棚户区安置小区”房地产项目，并取得了商品房预售许可证。 2013年1月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份编号为YS0009155的《商品房买卖合同》，原告以393,933元的价格从被告处购买坐落于枣庄市市中区房屋。该合同第十条关于交付时间和条件约定：出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房。该合同第十九条关于房屋登记的约定：商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。 上述合同签订后，被告于2014年7月18日将上述房屋交付给原告，并于2014年7月28日支付原告6,782元的逾期交房违约金。原告实际支付给被告商品房购房款393,933元。原告于2013年2月22日交纳了涉案房屋的维修资金6,735元,但被告至今未办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。现原、被告就涉案房屋权属登记事宜发生争议并诉至本院。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应依约履行。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。 一、关于被告是否存在违约行为问题。本案《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力。依据《商品房买卖合同》的约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。但被告至今未履行该备案义务，并致使原告至今未能办理房屋权属登记手续。被告的行为构成违约。 二、关于被告是否应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”。本案中，《商品房买卖合同》已约定由于出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，出卖人应当承担违约责任。依据上述法律规定及双方约定，被告未在约定期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使合同目的无法实现，理应承担违约责任。 三、关于违约金计算问题。违约金是当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定情形下所应当承担的违约责任的具体形式之一。本案《商品房买卖合同》约定“出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金。”该约定的违约金应属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效。涉案房屋的实际交付时间为2014年7月18日，被告应在交付时间后90日内将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案,因此被告的违约行为自其后90日起一直延续至今。而原告于2019年2月15日诉至本院，且被告已提出时效抗辩，故违约金应从2016年2月15日起计算至被告将办理房屋权属登记备案的材料报产权登记机关备案之日止。原、被告约定违约金计算标准和基数，不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。 综上所述，原告的部分诉求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告枣庄中安城建开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告牛涛、刘静违约金（以393,933元为基数，计算时间自2016年2月15日起至将办理坐落于枣庄市市中区房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按日万分之一的标准计算）； 二、驳回原告牛涛、刘静的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费879元，由被告枣庄中安城建开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  李梅娟 人民陪审员  刘茂芝 人民陪审员  刘玉真 二〇一九年四月二十六日 书 记 员  马 壮