安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0203民初254号原告：周声沅，男，1973年9月26日出生，汉族，芜湖市弋江区小天使幼儿园园长，住安徽省芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：钱礼华，安徽春蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪涛，安徽春蓝律师事务所律师。被告：陈旭强，男，1968年7月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市无为县。被告：芜湖市松元汽车服务有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江南路新兴铸管厂隔壁，统一社会信用代码91340200695724741M。法定代表人：陈旭强，总经理。共同委托诉讼代理人：祁兵，安徽健友律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：刘望生，安徽健友律师事务所律师。原告周声沅诉被告陈旭强、芜湖市松元汽车服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法由审判员程叙强适用简易程序于2019年3月29日公开开庭进行了审理。原告周声沅及其委托诉讼代理人钱礼华、被告陈旭强及被告芜湖市松元汽车服务有限公司（以下简称松元汽车服务公司）共同委托诉讼代理人祁兵、刘望生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周声沅向本院提出诉讼请求：1、确认原被告房屋买卖协议有效，涉案房屋归原告所有；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2005年8月，经钱天才、周益海介绍，原被告就原新兴铸管厂南侧西大门（松元下村）芜湖市松元汽车服务有限公司门面第17、18间房屋买卖达成口头协议，口头协议主要内如下：1、被告自愿将涉案房屋出售给原告，被告保证涉案房屋属被告合法所有；2、房屋总面积约80平方米，单层；3、房屋总价款210000元人民币；4、双方之间房款两清，买方付清房款后卖方把房屋交付给买方。口头协议达成后，原告分别于2005年8月19日、2005年10月16日分两次付清了购房款210000元，被告将涉案房屋交付给原告。原告取得房屋后，对涉案房屋进行了改造与装修，将原一层改为两层并加装了楼梯等，共花去约140000元。装修后原告先自己用于开设小天使幼儿园，而后又陆续将房屋出租给其他承租户至今。现涉案房屋即将拆迁，被告以种种理由向马塘街道办事处主张涉案房屋权利，导致原告主张拆迁权利受阻，故诉至法院。被告陈旭强辩称：涉案房屋并非自己所有，属被告松元汽车服务公司所有，故被告无权对其作出处分。2005年12月份，涉案房屋作为临时建筑的审批手续期限到期，之后并未办理延期手续，被政府要求按照违章建筑予以拆除，并进行罚款，所以当时针对涉案房屋的买卖实际是涉及非法建筑的买卖，根据法律规定，双方的协议是无效的。综上，恳请法院依法驳回原告的诉请。被告松元汽车服务公司辩称：被告陈旭强与原告之间所谓的房屋买卖协议是无效的，首先被告陈旭强无权处分我公司所有的房屋，其次我公司与原告之间也不存在任何的买卖合同关系，故应依法驳回原告的诉请。经审理查明：2003年，因松元冲洗中心项目引进，被告陈旭强以拟设立的芜湖市松元汽车冲洗有限公司（以下简称松元汽车冲洗公司，该公司于2006年设立）为建设方取得了弋江南路以东、下村自然村4700平方米临时建设用地规划许可证，后被告陈旭强于2005年建设了包括涉案买卖房屋在内的松元冲洗中心项目用房。2005年8月，原告周声沅经钱天才、周益海介绍与被告陈旭强就原马塘镇松元冲洗中心以南第十七间和第十八间房屋即现芜湖市松元汽车服务有限公司门面第17、18间达成口头买卖协议，周声沅是买方，陈旭强是卖方。同年8月19日，被告陈旭强收到原告周声沅预付购房款150000元，并向原告出具了收条一份，收条载明：今收到周声沅预付马塘镇松元冲洗中心以南的第十七间和十八间房屋款壹拾伍万元整（150000元），如双方协议未公证之前，周声沅购房屋所改造一切的损失，后果自负。收条落款署名为被告陈旭强及其妻子利叶敏。同年10月16日，被告陈旭强又向原告周声沅出具收条一份，收条载明：收到周声沅付房款，10月1日在马塘合作信用社叁万元整，10月16日在马塘合作信用社叁万元整，共计陆万元整。收款人为陈旭强。原告周声沅付款后即着手对涉案的房屋进行装修施工，除水电改造外，将该房由一层改为两层，修建了楼梯、围墙、地坪及院内附属物等，用来开设幼儿园。同年10月17日，周声沅向马塘电管站申请用电开户。2011年7月以后，原告周声沅将涉案房屋（小天使幼儿园）先后出租给王立明、包宗本、方正东、吴延金使用，月租金从2000元、2300元到2500元、3000元不等。2018年9月，因新兴铸管南侧地块拆迁，涉案房屋院落内附属设施、围墙等被拆迁，相关拆迁补偿款26422.55元由周声沅领取。后因被告陈旭强对涉案房屋拆迁权利归属提出异议，故成讼。诉讼中，原告周声沅申请追加松元汽车服务公司为本案被告，本院予以准许并通知公司参加诉讼。另经本院依法释明后，原告周声沅主动将诉讼请求第一项“确认原被告房屋买卖协议有效，涉案房屋归原告所有”变更为“确认原被告房屋买卖协议有效”。另查明：松元汽车冲洗中心项目于2002年经原马塘区经济委立项，于2003年12月9日获批建设项目选址意见书（临时）和临时建设用地规划许可证，登记的项目建设单位为芜湖市松元汽车冲洗有限公司，选址位置为弋江南路以东、下村自然村，建设规模和临时用地面积为4700平方米。2005年3月22日，芜湖市马塘区城市管理行政执法大队以松元汽车冲洗中心在松元行政村下村私建砖混平房（8.4M×44M）未办理“一书两证”进行立案查处。2006年3月，被告陈旭强注册登记成立芜湖市松元汽车冲洗有限公司，并于2006年7月24日重新获批松元冲洗中心项目建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。该公司注册资本3万元，住所地即为芜湖市弋江区松元村下村自然村，法定代表人为被告陈旭强。2007年5月15日，芜湖市国土资源局对松元冲洗中心非法占地（2598平方米）的行为作出罚款77940元的土地行政处罚决定书。松元冲洗中心于同日缴纳了77940元的罚款。2009年10月21日，被告陈旭强在芜湖市松元汽车冲洗有限公司原址注册成立芜湖市松元汽车服务有限公司，注册资本500万元，法定代表人为被告陈旭强，住所地登记为安徽省芜湖市弋江区新兴铸管厂隔壁（即芜湖市弋江区松元村下村自然村）。同年11月25日，被告松元汽车服务公司登记取得弋江区弋江南路东侧2287.73平方米国有土地使用证。2010年2月26日，被告松元汽车服务公司缴纳了公司综合楼项目基本建设规费共计522738.68元。同年3月1日补办了松元汽车服务公司综合楼项目建设工程规划许可证，4月6日补办了建筑工程施工许可证，许可证载明综合楼合同开工日期为2005年4月6日，竣工日期为2005年9月28日。上述事实有原告向本院提交的双方身份信息、房款收条2份、证人证言3份、电费开户凭证及电费缴费凭证、附属物拆迁协议、租赁合同5份、房屋照片、松元汽车服务公司工商信息、涉案房屋土地使用证、建设工程规划许可证等，被告向本院提交的松元汽车冲洗公司营业执照副本、建设项目选址意见书、临时建设用地规划许可证、城管执法调查通知书、土地行政处罚决定书、缴款书、国有土地使用证、建设规费收费通知书和缴款书及双方当事人当庭陈述等证据在卷佐证，可以证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原告周声沅与被告陈旭强于2005年8月就涉案房屋买卖虽然未签订书面的房屋买卖协议，但通过被告陈旭强出具给原告的两份收取房款的收条可以证实，原告周声沅与被告陈旭强之间发生了房屋买卖的事实。2005年8月19日收条明确载明：今收到周声沅预付马塘镇松元冲洗中心以南的第十七间和十八间房屋款壹拾伍万元整（150000），如双方协议未公证之前，周声沅购房屋所改造一切的损失，后果自负。该收条明确了房屋买卖的标的是松元冲洗中心以南的第十七间和十八间房屋，150000元是预付的房款。同时还证实买卖标的第十七间和十八间房屋即将交付原告周声沅进行改造，与原告周声沅、证人董某所述约在2005年10月份对涉案房屋进行装修施工并将房屋由一层改为两层相印证。另外收款人签署的是被告陈旭强和其妻子利叶敏，更能说明房屋买卖行为得到了被告家庭的认可。2005年10月16日的收条是两笔付款后被告陈旭强出具给原告的，结合后期没有再付款且涉案房屋一直由原告使用，直至2018年之前，双方也没有为此发生争议和诉讼，故可以推定双方约定的房屋买卖价格为210000元，且该价格与证人证实同时期松元村出让相类似房屋价格相近（略高）。综上，本院认为原告周声沅与被告陈旭强之间有房屋买卖的口头协议并已实际履行。被告陈旭强辩称协议约定价款为36万元的意见因未提供相关证据证实，本院不予采信。上述房屋买卖行为发生时，涉案房屋虽未取得合法产权证照（属临时建筑），但涉案房屋属被告陈旭强支配管理，此后陈旭强以包括涉案的房屋在内的松元冲洗中心项目成立松元汽车冲洗公司并申报获批建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。2009年被告陈旭强又以松元冲洗中心项目登记成立松元汽车服务公司，并补办了国有土地使用证，缴纳了松元汽车服务公司综合楼相关建设规费（办证费用）。同时以松元汽车服务公司综合楼项目补办了建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证。从上述松元冲洗中心项目演变过程可以看出，被告陈旭强作为松元冲洗中心项目负责人、松元汽车冲洗公司法定代表人和此后的被告松元汽车服务公司法定代表人，从2003年松元冲洗中心项目报批、2005年施工建设，直至2009年以松元汽车服务公司补办国有土地使用证及综合楼项目补办建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，被告陈旭强至始至终对包括涉案房屋在内的松元冲洗中心项目或现在被告松元汽车服务公司综合楼项目均有实际处置权。涉案房屋在本案审理时已具备了办理合法产权的条件，故对两被告以被告陈旭强无权处分涉案房屋及涉案房屋为违法建设买卖协议无效的辩解意见本院不予采信。被告陈旭强本身就是被告松元汽车服务公司的法定代表人，现被告松元汽车服务公司辩称未授权被告陈旭强出售涉案房屋也未予追认该出让行为不符合诚实信用原则，本院不予采信。为保护公民、法人和其他组织的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第二款、第十条第一款、第四十四条第一款、第五十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：原告周声沅与被告陈旭强关于马塘镇松元冲洗中心以南的第十七间和十八间房屋（即被告芜湖市松元汽车服务有限公司门面第17、18间房屋）买卖协议有效。案件受理费减半收取160元，由被告陈旭强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  程叙强二〇一九年四月二十八日书记员  吴宗易附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十条法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。