西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初14746号原告：曹哲，男，汉族，1992年9月3日出生，籍住陕西省榆林市榆阳区，身份证号：612XXXXXXX********。委托代理人：杨丹玉，陕西三井律师事务所律师。被告：李维，女，汉族，1982年12月25日出生，籍住陕西省三原县，身份证号：610XXXXXXX********。第三人：陕西境商房地产营销策划有限公司西安第十三分公司。营业场所：西安曲江新区。负责人：徐天，该公司总经理。委托代理人：李雅敏、鲁家琦，该公司员工。原告曹哲诉被告李维、第三人陕西境商房地产营销策划有限公司西安第十三分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹哲及其委托代理人杨丹玉，被告李维，第三人委托代理人李雅敏、鲁家琦到庭参加诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称，2017年10月，原被告和第三人签订房屋租赁三方合同，约定被告租赁原告位于西安市雁塔区XX路XX幢XX单元XX室房屋一套，租赁用途为居住，租赁期限从2017年12月1日至2022年11月30日，共计60个月，月租赁为人民币1900元，租金支付方式为按半年支付，即2017年9月30日前支付2017年12月1日至2018年5月31日租金；2018年4月31日前支付2018年6月1日至2018年11月30日的租金。2018年10月30日前支付2018年12月1日至2019年5月31日的租金等等。另根据合同第9条第3款的约定，原告有权要求被告按第10条的约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。该合同第10条第1款约定，被告有合同第9条第3款约定情形之一的，按月租金的双倍向原告支付违约金，原告有权要求被告恢复原状，守约方并可要求违约方赔偿损失。第3条第2款还约定租金期满或合同解除后，原告有权收回房屋，被告应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。第11条约定因一方违约导致守约方主张权利而产生的费用，包括律师费、交通费、诉讼费等费用，由违约方承担。合同签订后，原告依约履行了合同交付了房屋，而被告不仅不按约定支付租金，未经出租人同意，承租人擅自将房屋转租与他人，并改变房屋用途，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原被告与第三人陕西境商房地产营销策划有限公司西安第十三分公司在2017年10月签订的房屋租金三方合同，未付租金是11400元；2、被告支付拖欠的租金3800元（暂从2018年6月1日计算至2018年7月31日，实际应支付至搬离时止）；3、被告按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；4、被告向原告支付违约金7600元（暂计算至2018年7月31日），律师费3500元，交通费、住宿费7600元；5、本案诉讼费由被告承担。被告李维辩称，不同意解除《房屋租赁三方合同》及退回房屋。我认可拖欠涉案房屋的租金，涉案房屋的租金已经付至2018年6月15日，其余房租没有缴纳的原因是原告一直不给我原告的银行卡卡号，导致我没有办法支付房租。不同意支付律师费、交通费及住宿费。第三人陕西境商房地产营销策划有限公司西安第十三分公司述称，只要原被告同意解除《房屋租赁三方合同》，我方亦同意。第二项、第三项、第四项诉讼请求，由法院依法裁判。经审理查明，2017年10日，甲方（出租方）曹哲、乙方（承租方）李维、丙方（居间方）陕西境商房地产营销策划有限公司西安第十三分公司签订《房屋租赁三方合同》，合同约定：一、甲方房屋坐落于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX室，租赁用途为居住。二、该房屋租赁期限自2017年12月1日至2022年11月30日，共60个月。甲方应于2017年10月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。经甲乙双方在《房屋交割清单》（见附件）上签字盖章并移交房门钥匙后，视为交付完成。在该条款旁备注：实际租赁期限为2017年12月15日到2022年12月14日。租金期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用。三、月租金为人民币1900元，租金支付方式为按半年支付即2017年9月30日前支付2017年12月1日至2018年5月31日租金11400元。2018年4月31日前支付2018年6月1日至2018年11月30日的租金11400元。2018年10月30日前支付2018年12月1日至2019年5月31日的租金11400元。2019年4月31日之前支付租金11400元整。2019年10月30日之前支付租金11400元。2020年4月31日之前支付租金11400元。2020年10月30日之前支付租金11400元。2021年4月31日之前支付租金11400元。2021年10月30日之前支付租金11400元。2022年4月31日之前支付租金11400元。押金1900元，租金期满或合同解除后，房屋租金押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。四、水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担。五、转租除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转让给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。六、甲方有下列情况之一的，乙方有权要求甲方按照第十条约定支付违约金并单方解除合同：1、迟延交付房屋达十日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或者影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。乙方由下列情形之一的，甲方有权要求乙方按第十条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定日期支付租金达十五日以上的；2、欠缴各项费用达500元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或者不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿；6、转租未经同意的；7、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。七、违约责任。1、……;2、……;3、……;4、甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每日房屋月租金百分之五的标准向守约方支付违约金，超过十日仍未履行的，对方可以单方解除本合同并按照本条约定要求违约方承担违约责任。八、付款方式为押一付六，租期为五年，甲方提前收回房屋，应提前三十日通知乙方并支付乙方装修赔偿金人民币陆万元整，以及未入住租金。租赁期内，若甲方出售该房屋，乙方须配合甲方客户看房。甲方负责结清2017年9月30日之前的物业等全部费用。乙方负责2017年10月1日起到2022年11月30日期间该房屋相关的所有物业费用。乙方不得损坏房屋地暖设施，如有损坏全额赔偿。在合同租赁期间内，由乙方负责统一管理和出租。2017年10月12日，被告通过微信向原告支付房屋租金1万元。2017年10月15日，被告通过微信向原告支付3300元，合计13300元，该13300元中包含房屋押金1900元。2018年6月12日，李维通过短信的方式联系曹哲，在短信中李维希望曹哲提供卡号，用于支付租金。2018年6月8日，李维与第三人工作人员联系，希望第三人的工作人员帮助曹哲进行协调。2018年6月21日，李维与原告曹哲的母亲联系。庭审中，经向原被告双方确认，截止庭审之日，原告仅向被告支付了11400元租金。李维承认将房屋转租给他人，第三人表示关于转租事宜，其公司工作人员告知过曹哲，曹哲表示同意。曹哲当庭表示第三人确实告知过李维转租房屋的事情，其当时未发表意见，亦未表示同意。原被告双方均确认，原告交付被告的房屋系毛坯状态，被告实际装修。被告主张房屋装修花费6万元。本案审理中组织双方进行调解，被告同意原告赔偿3万元的装修费，扣减被告应付原告的租金11400元，原告支付被告20000元，双方了解此案。原告仅同意支付被告1万元装修费，被告不再支付租金11400元。双方未能达成一致，致使调解未果。以上事实，有《房屋租赁三方合同》、微信记录、收据、发票、短信记录及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原被告及陕西境商房地产营销策划有限公司西安第十三分公司签订的《房屋租赁三方合同》，系双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。原告依照合同约定将租赁物交付给被告使用，但被告未按时依约支付房屋租金。在租赁合同履行期限内，被告仅支付房屋租金11400元。根据《房屋租赁三方合同》的约定，李维不按照约定日期支付租金达十五日以上的，曹哲有权要求李维支付违约金并单方解除合同。合同约定2018年6月1日至2018年11月30日的租金11400元支付日期为2018年4月31日之前。虽李维提交了相关证据，但只能证明李维从2018年6月8日后才积极联系曹哲，欲向曹哲支付房屋租金。截止本案开庭之日，李维仍未向曹哲支付租金。故原告要求解除《房屋租赁三方合同》，有事实依据，依法予以支持。关于原告主张的租金，应从2018年6月1日计算至被告实际搬离时止，按照每月1900元标准计算。关于原告要求被告按照原状返还房屋及附属物品、设备设施。庭审中，原被告双方均认可原告交付被告的房屋为毛坯状态，被告对房屋进行装修。被告主张房屋装修花费6万元。因原被告双方签订的《房屋租赁三方合同》约定的租赁期间为五年，被告实际使用房屋一年多时间，故本院酌情认定被告的装修残值为3万元，且3万元应从被告应付原告的相关费用中扣除。关于原告主张的违约金7600元，因被告未按期支付房屋租金，应当支付违约金。按照合同约定，违约金为每日房屋月租金百分之五的标准，本院认为该计算标准过高，认定违约金为两个月租金3800元为宜。关于原告主张的律师费3500元，因原告仅提交了收款收据，未提交律师费发票及委托代理合同，故该诉请，依法不予支持。关于原告主张的交通费、住宿费7600元。原告提供了发票等材料，但不能证明系为处理与本案有关的事宜产生，故依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告曹哲、被告李维及第三人陕西境商房地产营销策划有限公司西安第十三分公司签订的《房屋租赁三方合同》，被告李维于本判决生效之日起十日内将西安市雁塔区XX路XX幢XX单元XX室房屋返还原告。二、被告李维应于本判决生效后十日内支付原告曹哲租金（租金从2018年6月1日计算至实际搬离之日，按照每月1900元标准，扣减房屋装修残值30000元）。三、被告李维应于本判决生效后十日内支付原告曹哲违约金3800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告其余诉讼请求。本案受理费370元，由原告承担170元，被告承担200元。因原告已预交，被告应在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  宁 莎人民陪审员  孟江晖人民陪审员  王双印二〇一九年四月十八日书 记 员  武 月打印：扈艳红校对：艾可可2019年月日送达1