海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2019）琼0107民初904号   原告：文乙明，女，1995年10月14日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：周能，海南海大平正律师事务所律师。   被告：徐兰竹，女，1986年10月4日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：袁昌慧，海南信达律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈超玺，海南信达律师事务所律师。   原告文乙明与被告徐兰竹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周能，被告徐兰竹及其委托代理人陈超玺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《门面转让合同》，并由被告向原告返还50588元；2、被告承担由本案产生的所有诉讼费及其他包括但不限制于公告费等费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告双方签订的《门面转让合同》，并由被告向原告返还53588元；2、被告承担由本案产生的所有诉讼费。   事实和理由：原、被告双方于2018年6月9日签订《门面转让合同》,约定由被告向原告转租其承租的仍在租期内的位于海口市××路面作为水吧经营。合同签订前，原告曾就该铺面将来经营水吧之事宜与被告多次沟通。关于装修问题，被告承诺在确保铺面安全的情况下，原告可以根据经营需要来进行装修，原告据此认为可以自由安装空调。合同签订后，原告随即依约向被告陆续支付了转让费、押金及租金等费用共计50588元。此后，原告在开始装修铺面并准备安装空调时，物业却告知不允许安装空调，原告经多次交涉均未果。另外，原告也多次联系被告，希望被告能协调解决铺面装修一事，但被告总是刻意逃避。现今，涉案铺面已被案外人海口琼福家园经营管理有限公司(下称琼福公司)收回，《门面转让合同》已无法履行。据此，原告认为被告在履行《门面转让合同》过程中的行为己构成违约，具体表现如下：   一、被告自始至终未向原告如实告知涉案铺面无法安装空调的事实，且事后无法排除该事由，其违反了出租人在租赁期间保持租赁物符合约定用途的法定义务。依据我国《合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，原告作为出租人不仅应按时交付商铺，而且交付的商铺还须在整个租赁期间都能正常装修营业。涉案商铺位于福地美食街，该街铺面均是用于商业经营，依据日常生活经验和逻辑可以合理推定，不论原告承租该商铺是否用于经营水吧，至少是用于商业经营，更何况原告系承接被告继续经营水吧。并且，海口属于热带季风气候地区，气候常年炎热，无论该房屋是用于居住或是商业经营，安装空调都是居住或规范商业经营的必备条件之一。由此，涉案商铺无法安装空调，原告承租的商铺往后自然无法正常开业经营。如果认定原告签订合同的意思表示是基于自身对租赁物及租赁物所在商业环境综合判断而作出，从而原告对于房屋的状况、商业规划、物业公司的管理规定应当知晓，明显加重了原告作为承租人的义务。不利于正常的商业往来。原告没有义务查实涉案房屋的物业管理规定和权属瑕疵，这些应是作为出租人的被告应如实告知原告的法定义务。另外，在原告之前就一同纠纷起诉请求撤销合同的诉讼中，被告业已承认其知道涉案商铺无法安装空调的事实，但未如实告知原告。据此，被告未如实告知涉案商铺无法安装空调，致使原告无法装修经营的行为明显构成违约。   二、退一步讲，即使被告未如实告知原告涉案铺面无法安装空调的事实不属于违约，但是根据我国《民法总则》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺”之规定，被告的行为明显违反诚信原则，根据《合同法》的有关规定，原、被告双方签订(门面转让合同)因违反我国强制性法律、法规而归于无效，那么被告亦就此向原告返还其所得收益。   三、因被告拖延支付租金且非法转租，致使琼福公司收回涉案商铺，进而导致原、被告双方签订的合同履行不能，被告明显存在过错。综合本案，从原、被告双方签订的合同、被告与琼福公司签订的租赁合同以及有关法律规定来看原、被告双方签订的《门面转让合同》，名为“转让”实为“转租”被告仅是在其承租的租期内将涉案商铺转租予原告，并未完全的转让。从而，根据合同的“相对性原则”及我国《合同法》第二百二十四条：“承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”之规定，被告并未退出其与琼福公司之间的租赁关系，其仍应依约按时向琼福公司支付租金，同时，从被告与琼福公司签订的合同来看，被告只有在经过琼福公司的书面同意后才能转租该铺面。进而，被告在与琼福公司存在租赁关系的前提下.未及时按约向琼福公司支付租金且在未经书面认可的情况下便非法转租涉案商铺，致使琼福公司解除其与被告之间签订的合同并收回商铺，最后导致原、被告双方签订的合同履行不能，被告明显存在过错，其行为已构成违约。另外，原告因被告未如实告知无法安装空调的事实，未能保障商铺用于经营而拖延支付被告7、8月的租金，系行使法定的抗辩权的体现，原告在履行合同过程中并不存在过错。   如上所述，被告在《门面转让合同》履行过程中明显存在过错，己构成违约。根据我国《合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”之规定，被告应向原告返还之前原告已支付的转让费、租金及押金等费用共计50588元。此外，原、被告双方订立的《押金条》中约定的“如因其它原因中途退出，该押金概不退还”明显违反上述法律规定，并且加重了原告方的义务，免除了被告方的单方责任，根据我国《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，该条约定是无效的。   被告徐兰竹辩称，一、被告同意解除于2018年6月9日与原告签订的《门面转让合同》。被告于2018年4月10日与案外人海口琼福家园经营管理有限公司（以下简称琼福公司）签订《商铺租赁合同》，约定被告承租其位于福地美食街（培龙菜市商铺经营美思蜜可酸奶+，租赁期限为自2018年4月10日至2020年4月9日，租金为每月6039元，履约保证金为18117元，并约定在合同期满后一个月内，在被告完全履行合同的情况下，琼福公司才无息返还履约保证金。被告于合同签订当日向琼福公司交了履约保证金18117元，支付了6月份的物业管理费488元，6月份租金4100元。2018年6月9日，被告与原告签订《门面转让合同》，约定被告将承租的琼福公司的铺面转让给原告，原告用于经营饮品店，转让费31000元，原告享有被告在《商铺租赁合同》中的权利义务，原告有权根据经营需要，在保证房屋安全使用的情况下进行装修，且合同第三条明确约定，转租之后，原告同意代替被告向琼福公司履行原有门面租赁合同中所规定的条款。《门面转让合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订后，原告向被告支付了转让费31000元，保证金18000元，租金4588元。被告也依约按现状交付商铺给原告使用。租赁期间，被告并不存在违约。2018年8月底，因原告违约未按期交付租金，琼福公司已经将涉案商铺收回，《商铺租赁合同》已经解除，致使《门面转让合同》无法继续履行，因此，被告同意解除《门面转让合同》。   二、原告要求被告返还50588元没有事实和法律依据   1、关于转让费31000元。原告承租涉案铺面后，对铺面进行装修，并经营了一个月后，将涉案铺面转租给原告，因被告前期装修铺面花费了装修费等费用，才要求支付转让费，原告也表示同意并按期支付。   原告于2018年6月9日承租后，开始对涉案铺面进行装修，2018年7月30日，原告因装修缺乏资金，要求被告返还转让费，但被告未同意。同年8月下旬，原告才找借口提出不能装空调要求被告退还转让费。且在承租铺面时，原告对于房屋的状况、商业规划、物业公司的管理规定都是知晓的，原告明知自己经营饮品店需要装空调，却在承租时没有与被告就安装空调问题进行沟通。现原告以铺面不能安装空调为借口，拒不向琼福公司支付租金，导致《商铺租赁合同》被解除，致使《门面转让合同》无法继续履行。因此，原告要求被告返还转让费没有依据。   2、关于押金18000元。2018年6月9日，被告在向原告收取押金时，明确约定押金在2020年4月9日租赁期满后退还，因其他原因退租的，押金概不退还，该约定未违法法律、行政法规的强制性规定，属于有效的约定。   另外，因原告未支付租金的原因，导致《商铺租赁合同》被解除，致使被告的保证金也无法从琼福公司退回。因此，原告要求被告返还押金没有依据。   3、关于租金4588元。原告在承租涉案铺面时，被告已经支付了2018年6月1日至30日的租金，剩余21天的租金被告无需向琼福公司支付。原告使用了涉案铺面，理应支付使用期间的租金，因此，原告要求被告返还租金没有依据。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的《门店转让合同》、《商铺租赁合同》、借记卡明细、ATM转账凭证、押金条、（2018）琼0107民初7091号《民事判决书》、录音光盘、微信聊天记录、发票、（2018）琼0107民初7091号法庭审理笔录；被告提交的《商铺租赁合同》、2张收据、营业执照、照片、《门面转让合同》、押金条，双方当事人对上述证据的真实性均无异议，上述证据经本院审查，对其真实性予以确认并在卷佐证。   根据本院采信的证据及庭审查明的内容，本院认定事实如下：2018年4月10日，被告与案外人海口琼福家园经营管理有限公司（以下简称琼福公司）签订《商铺租赁合同》，主要约定：琼福公司将位于福地美食街（培龙市商铺出租给被告，租赁期为2018年4月10日至2020年4月9日止。2018年5月10日至2020年4月9日期间，每月租金为6039元。履约保证金为18117元。该合同第九条约定，未经琼福公司书面许可，被告不得将店铺的整体或部分转租。合同签订后，被告向琼福公司交纳履约保证金18117元，物业管理费488元。琼福公司将房屋交付给被告。被告在该房屋内注册“海口琼山美思密可饮品店”，经营饮品、小吃服务。2018年6月9日，原告与被告签订《门面转让合同》，主要约定：被告上述铺面转租给原告，租期与租金标准都与被告与琼福公司签订的《商铺租赁合同》相同。合同签订后，原告向被告支付了转让费31000元、押金18000元及2018年6月份的租金4100元和物业费488元，合计53588元。2018年6月9日，被告向原告出具押金条，该押金条载明“今收到押金壹万捌仟元（￥18000元），该押金在租期2020年4月9日租期满后退还，经双方协商，如因其他原因中途退出，该押金概不退还。”被告按现状交付铺面给原告后，物业公司告知原告铺面因客观原因不能安装空调，原告为此找被告协商未果，遂向本院提起本案诉讼。庭审中，原、被告共同确认原告未缴交2018年7月份和8月份的租金，涉案铺面已于2018年8月底被琼福公司收回。此外被告在庭审中陈述：琼福公司将2018年6月份的租金调整为4100元，7月份和8月份的租金调整为4710.42元，因未向琼福公司缴纳2018年7月份和8月份的租金，琼福公司向被告发出解除合同通知书，并没收原告缴纳的履约保证金18117元。   本院认为，一、关于合同是否应当解除的问题。原、被告签订的《门面转让合同》，是双方真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。现因该涉案铺面已被案外人琼福公司收回，合同目的已无法实现，租赁合同无法继续履行，并且原、被告双方都同意解除合同，故原告主张解除双方签订的《门面转让合同》，本院予以支持。   二、关于租金4588元是否退还的问题。合同签订后，被告将铺面交付原告使用。因琼福公司将被告6月份的租金调整为4100元，被告亦按4100元收取原告的6月份租金，同时收取原告6月份的物业管理费488元。因原告2018年6月份已使用涉案房屋，理应支付相应的租金和物业管理费，因此该4588元不应退还。原告主张退还4588元租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。   三、关于合同转让费31000元是否退还的问题。首先，被告将涉案铺面转租给原告期间，其与琼福公司的《商铺租赁合同》并未解除，现被告无证据证实其将自己在《商铺租赁合同》中的权利义务概括转让给原告，根据合同相对性原则，原告仅与被告存在合同关系，原告与琼福公司不存在任何关系，原告未依约履行《门面转让合同》中的支付租金的义务，并不影响被告履行《商铺租赁合同》支付租金的义务，因此被告应按照《商铺租赁合同》的约定及时向琼福公司交纳租金，其拖延支付租金而导致涉案商铺被收回，最终导致原、被告签订的《门面转让合同》无法继续履行，被告对此存在过错。此外，被告未经琼福公司书面认可的情况下，擅自将涉案铺面转让给原告，被告亦存在过错。其次，原告认为铺面无法安装空调导致合同不能履行，但是否安装空调不是原告经营的必需条件，也不是合同履行的必备条件，且原告认为自己经营饮品店需要装空调，却在承租时没有主动与被告就安装空调问题进行沟通，对此，原告也存在过错。综上，本院考虑被告在转让铺面前的装修投入，原告实际使用时间，结合合同解除中双方存在的过错，兼顾公平原则，本院认定被告应退还原告转让费20000元。   三、关于退还押金的问题。虽原、被告约定原告中途退租，押金不予退还。但根据本院查明的事实，原告系因涉案铺面被收回导致无法承租铺面，被告对此存在主要过错，因此被告不能没收押金。原告承租涉案铺面后，一直使用到涉案铺面被收回即2018年8月底，但原告并未支付2018年7、8月份的租金，因此，该押金应先冲抵原告7、8月份未交的租金。7、8月份的租金分别为4710.42元，故原告应支付的7、8月的租金共9420.84元。原告向被告交纳的押金18000元，冲抵租金9420.84元后，剩余的8579.16元押金应当退还原告，原告主张超出部分，本院不予支持。   综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、解除原告文乙明与被告徐兰竹于2018年6月9日签订的《门面转让合同》；   2限被告徐兰竹于本判决生效之日起十日内退还原告文乙明转让费20000元；   3限被告徐兰竹于本判决生效之日起十日内退还原告文乙明押金8579.16元；   四、驳回原告文乙明的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费532元，由原告文乙明负担250元，被告徐兰竹负担282元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。     审 判 员 郭 煊     二０一九年四月十二日   法官助理 蔡慧文   书 记 员 王梦楠   速 录 员 符周婷     附相关法律：   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   《中华人民共和国民事诉讼法》