山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终2022号上诉人（原审被告）：张道学，男，1974年6月3日出生，汉族，住山东省蒙阴县。委托诉讼代理人：张树建，北京市齐致(济南)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘新生，男，1972年11月7日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：曲颂，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：靖春玲，山东康桥律师事务所实习律师。原审第三人：济南市槐荫区美里湖街道办事处郑家店村民委员会，住所地济南市。代表人：郑绪杰，书记。上诉人张道学因与被上诉人刘新生、原审第三人济南市槐荫区美里湖街道办事处郑家店村民委员会（以下简称郑家店村委会）土地租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2018）鲁0104民初6479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张道学上诉请求:请求二审人民法院查明事实依法改判，驳回刘新生的诉讼请求；本案上诉费用由刘新生承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定张道学与刘新生、郑家店村委会于2013年10月20日签订的两份《租赁合同》无效是错误的。张道学与刘新生、郑家店村委会于2013年l0月20日签订的两份《租赁合同》，是各方真实意思表示，并不违反强制性法律规定。《租赁合同》涉及的土地已经被济南市规划局规划为建设用地，张道学作为该土地的转租人、郑家店村委会作为该土地的所有权人均同意刘新生依法利用该土地。刘新生在该土地上建设的建筑物因被认定为违法建筑而被济南市槐荫区美里湖街道办事处强制拆除，系刘新生没有依法办理建设许可手续所致。租赁土地并不违反强制性法律规定，根据土地的性质和规划，租赁的土地是农业用地可以用于农业用途，租赁的土地是建设用地可以用于非农用途。中共中央2018年1号文件《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》(2018年1月2日)第九条第二项：深化农村土地制度改革。系统总结农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点经验，逐步扩大试点，加快土地管理法修改，完善农村±地利用管理政策体系。扎实推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证。《山东省人民政府办公厅关于进一步推进农村闲散土地盘活利用的通知》(鲁政办字(2018]224号)第二条：积极探索闲散土地盘活利用方式。其中第(二)项：保障发展用地。闲散土地盘活优先用于交通水利、医疗卫生、居家养老、取暖设施、垃圾和污水处理、旅游休闲等公共基础设施建设，提升农村基础设施配套水平；在满足规划和用途管制的前提下，鼓励集体经济组织以自营、出租、入股、联营等方式，将盘活的闲散土地用于发展乡村民宿、健康养老、民俗展览、创意办公、乡村旅游和农产品冷链、初加工、仓储等产业融合发展项目。中央政府和山东省政府都在发文为农村农业发展和产业融合的土地制度松绑。人民法院应当从促进和鼓励交易的角度出发，保障集体经济组织的土地的出租、入股等经营方式。一审法院认定张道学与刘新生、郑家店村委会于2013年10月20日签订的两份《租赁合同》无效，不符合国家的大政方针，因此，是错误的。2、《租赁合同》租金的计算方式和土地已经使用的年限认定错误。张道学实际收到的租金为950000元，按照《租赁合同》的约定租金为987958元，每月的租金为987958元除以(43年×l2个月)，是l914.65元／月。土地已经使用年限认定为2017年3月24日也是错误的，2017年3月24目是刘新生的违法建筑被济南市槐荫区美里湖街道办事处强制拆除的时间，但截至现在，该土地仍然由刘新生控制，并没有交回张道学。二、一审法院适用法律程序存在问题。一审法院在刘新生应法院的要求变更诉讼请求后，没有给张道学答辩期。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律程序存在瑕疵，请二审人民法院查明事实依法改判，驳回刘新生的诉讼请求。刘新生辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。郑家店村委会未作陈述。刘新生向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除刘新生与张道学、郑家店村委会签订的两份《租赁协议》；2.判令张道学向刘新生返还剩余租金911242元及利息65815元（以911242元为基数，以4.75%自2017年3月25日暂计算至2018年10月1日）；3.判令张道学向刘新生支付违约金197591元；4.本案诉讼费及保全费由张道学承担。一审法院认定事实：2013年10月20日刘新生与张道学、郑家店村委会签订《租赁合同》两份，约定：鉴于郑家店村委会将位于济南市槐荫区美里湖街道办事处郑家店村村南二轮地片，京福高速公路天桥段以北，美里湖西路西侧169.04亩土地租给张道学使用，租赁期限自2006年至2059年，张道学因此享有对第三方的转租权。张道学将其中5.2亩土地租赁给刘新生用于厂房建设，张道学、郑家店村委会承诺保证刘新生的正常建设及经营。两份《租赁协议》约定，刘新生承租该土地期限分别为30年（自2013年10月21日起至2043年10月20日）和14年（自2043年10月20日起至2057年10月20日），租赁价格为每亩4318元，租金分别为673608元和314350元，共计987958元。支付方式为合同签订时付总价款的20%，20天后全部付清。同时约定张道学不得擅自终止协议,如终止该协议应承担刘新生的一切损失，按照租赁年限退还租金并赔偿刘新生租金总额的20%作为违约金。合同签订后，刘新生共向张道学支付土地租金95万元，并投资建设了厂房，用于企业生产。后因该土地性质为集体建设用地导致该厂房被认定为违章建筑，于2017年3月24日被济南市槐荫区人民政府美里湖街道办事处强制拆除。为此，刘新生起诉。对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。一审法院认为，双方有争议的事实为，1、双方签订合同的效力。2、张道学是否应当返还剩余租金。3、张道学是否应当支付违约金。对于争议1，张道学租赁的土地性质为农村集体土地，郑家店村委会以土地租赁的方式，在村集体的农业用地上建设厂房，没有经过上级主管部门的规划建设许可，没有办理规划许可证、建设许可证等许可证件，也没有办理农用地变更为集体建设用地审批手续，属于违法行为。《中华人民共和国土地管理法》第三十六条规定：“非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。”第四十条规定：“建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定，“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准，不得将承包地用于非农业建设。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“有下列情形之一的合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”据此，可以认定郑家店村委会与张道学、刘新生签订的《租赁合同》违反了上述法律的禁止性规定，应当认定为无效合同。庭审中一审法院已告知如合同被认定为无效合同，刘新生是否申请变更诉讼请求，刘新生已明确将解除双方的合同变更为要求确认合同无效，不违反法律规定，一审法院予以支持。张道学、郑家店村委会不同意解除合同，证据不足，一审法院不予支持。对于争议2，刘新生要求张道学返还剩余租金911242元及利息65815元。庭审中，刘新生将数额变更为909457元。其计算方式为，约定的土地租赁期限43乘12等于516个月，已用期限2013年10月21日至2017年3月24日共计41个月，剩余租金987958除以516除以（516减41）等于909457元。审理中双方均认可刘新生已缴纳房租950000元。对使用年限及已用年限双方均无异议，计算方式应为950000元除以516乘以（516-41），为874515.5元，符合有关法律规定，一审法院予以支持。刘新生要求利息不符合法律规定，一审法院不予支持。对于争议3，因本案双方签订的合同被确认为无效合同，因此，双方约定的违约金部分，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上所述，刘新生要求确认双方签订的租赁合同无效及返还剩余租金874515.5元，符合法律规定，一审法院予以支持。一审法院依据《中华人民共和国土地管理法》第三十六条、《中华人民共和国农村土地承包法》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘新生与张道学、济南市槐荫区美里湖街道办事处郑家店村民委员会于2013年10月20日签订的两份《租赁合同》无效。二、张道学于判决生效之日起十日内返还刘新生剩余租金874515.5元。三、驳回刘新生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15472元，减半收取7736元，刘新生负担1998元，张道学负担5738元；诉讼保全费5000元，由张道学负担。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张道学提交如下证据：槐荫区美里湖街道办事处2016年土地利用现状图，双方合同指向的土地是一块建设用地，并非农用地。一审认定农用地并认定合同无效是错误的。经质证，刘新生认为，首先张道学提交的证据不属于民事诉讼法所规定的新证据，应不予认定；第二，该份证据不是由国土或规划部门出具，对于涉案土地无详细的勘测图，没有明确的指向，对于其真实性和证明目的不予认可；第三，即使是建设用地，那么也不属于土地管理法所规定，用于建设乡镇企业宅基地或者公益事业的目的，且该土地性质仍为集体土地。综上，张道学将集体土地转租用于建设厂房，亦违反法律强制性规定。本院认为，张道学提交的上述证据，在无其他证据佐证的情况下，不足以证明其事实主张，本院不予采纳。另，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人未经合法审批订立集体土地租赁合同，约定将涉案集体所有土地出租用于非农业建设，违反了法律的禁止性规定，一审法院认定涉案两份租赁合同无效，并无不当。另，综合考虑涉案土地上厂房拆除时间、涉案土地的使用年限、已用年限、刘新生占用土地的实际情况及刘新生已缴纳租金情况，一审法院计算确定的张道学应返还剩余租金数额，合理适当。又，关于张道学提出的一审法院适用法律程序存在的问题，一审时一审法院就合同效力问题释明后，刘新生变更诉讼请求时，张道学表示不同意其变更诉讼请求，未申请答辩期，且张道学主张的上述程序问题并未影响实体处理结果，故对其上述上诉理由，本院不予采纳。综上所述，张道学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15472元，由上诉人张道学负担。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  武绍山审判员  王立强二〇一九年四月十五日书记员  牛春杰