内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2019）内0291民初242号原告：朱龙斌，男，1987年9月12日出生，汉族，企业职工，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：王煌，女，1990年1月12日出生，住内蒙古自治区。系朱龙斌妻子。被告：包头锐利房地产开发有限公司。法定代表人：柴乃实，系公司总经理。委托诉讼代理人：田新萍，公司法务；委托诉讼代理人：俞荣，系公司法务。原告朱龙斌与被告包头锐利房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱龙斌的委托诉讼代理人王煌、被告包头锐利房地产开发有限公司的委托诉讼代理人田新萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱龙斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理房屋权属证书；2.判令被告向原告支付延期办理房地产权属证书违约金共计8514.64元，以商品房总价款395478元为基数，从2013年3月8日起算至2019年1月29日，按每日0.1?计算；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月8日原告与被告签订《包头市商品房买卖合同》，原告履行各种付款义务，后于2012年12月8日领钥匙，被告将房屋交付原告，《包头市商品房买卖合同》中第十二条约定，被告应于商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1.合同继续履行。甲方应每日按商品房价款的0.1?向乙方支付违约金。截止2019年1月29日，原告申请支付延期办理房地产权属证书违约金8514.64元。被告未按照合同约定履行责任，直接损害原告利益。原告早已交过维修基金及契税，但被告仍未能及时给原告办房屋产权证，原告多次向开发商要求办理房屋产权证，被告以各种理由推诿，拒绝办理。直到2015年原告接到被告通知，让上交办理房屋产权证的资料，于2015年4月20日将相关房屋权证办理资料原件及房主的名章交到被告处。至今已有7年，原告仍未取得房地产权属证书，故原告至诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告包头锐利房地产开发有限公司辩称，第一，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应受到法律保护。被告于2015年7月27日向鹿港小镇全体业主发出了《关于鹿港小镇小区办理房产证的通知》，而原告于2015年4月20日向被告提交了办理房地产权属证书的资料，原告在明知鹿港小镇房屋可以办理产权证的情况下，没有及时主张自己的权利。原告起诉的时间是2019年2月12日，已经超过诉讼时效。第二，原告逾期取得房地产权属证书的责任不在被告。被告于2010年11月18日取得鹿港小镇17号楼的竣工验收备案表，已经完成了将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案的义务，因此被告不应承担相关违约责任。即便法院认定被告违约，违约截止时间也应该是被告将办理鹿港小镇17号楼权属登记时向包头市房地产产权管理处提交资料的日期，即2012年8月6日。第三，房管局的制式合同约定的违约金比例过高，显失公平，请求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：2012年11月16日，原告朱龙斌与案外人唐小峰签订《房屋买卖合同》，由原告从唐小峰处购买包头稀土高新技术产业开发区恒为路5号鹿港小镇花园17-1706号房屋，成交价格为550000元，后原告向唐小峰支付了全部购房款。2012年12月8日，原告朱龙斌与被告包头锐利房地产开发有限公司签订了合同编号为2012-9005989的《包头市商品房买卖合同》。合同约定，原告（乙方）购买被告（甲方）位于包头稀土高新技术产业开发区恒为路**鹿港小镇花园**房屋**，建筑面积119.12平方米，每平方米价格为3320元，房屋总价款395478元。付款方式为合同签署时乙方向甲方一次性支付全部房款合计395478元。商品房交付日期为2009年6月30日前。合同第十二条约定，出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、合同继续履行。甲方应每日按商品房价款的0.1?向乙方支付违约金。2009年8月13日，案外人唐小峰向被告缴纳了产权代办费、印花税、公共维修基金、契税等费用。2012年12月8日，被告向原告交付房屋。另查明，2012年8月6日，被告向包头市不动产登记局递交了办理房屋权属登记的资料。2012年9月26日，被告在包头市房地产产权管理处办理了涉案房屋所在楼栋的房产初始登记。2015年4月20日，原告向被告提交了办理房产登记的相关资料。2015年7月27日，被告发出《关于鹿港小镇小区办理房产证的通知》。以上事实，有原告朱龙斌提供的《包头市商品房买卖合同》，燃气费、产权代办费、维修基金收据、《房屋买卖合同》、付款凭证，被告包头锐利房地产开发有限公司提供的竣工验收备案表、房屋权属登记证、收据二张、商品房初始登记办结通知书、《关于鹿港小镇小区办理房产证的通知》、《办理产权交接表一张》，以及当事人陈述等证据材料经庭审质证认证在案佐证。本院认为,原告与被告签订的《包头市商品房买卖合同》及出于双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约履行了支付购房款的义务，被告应当按照合同约定履行交付房屋并办理房屋产权登记相关义务。《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，且被告向原告收取了办理房屋产权登记所需的契税、印花税、产权登记费、代办费等费用，更应当按照房屋登记管理部门的要求提供相应材料，协助原告办理房屋权属登记证书，原告也有义务配合被告提供办理房屋权属登记所需材料,故对原告请求被告为原告办理房屋权属证书的诉讼请求予以支持。本案争议的焦点问题为：第一，关于违约金计算的起止时间。办理房屋的初始登记系出卖人的法定义务，出卖人应当在合同约定的办证期限内办理房屋的初始登记。《包头市商品房买卖合同》第十二条约定“出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”本案中，被告将商品房交付原告使用的时间为2012年12月8日，对此原被告双方均予认可。按照合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，即2013年3月8日以前完成登记备案手续，但被告未在上述期限完成登记备案手续，因此被告承担违约责任的起算时间为其应当取得该商品房初始登记备案之日的次日，即2013年3月9日。被告实际取得房产初始登记备案之日为2012年9月26日，取得初始登记备案后违约情形即已消失，故被告承担违约责任的截止时间应为取得初始登记备案的前一日，即2012年9月25日。被告提出其向包头市房地产产权管理处提交了办理房屋权属登记的资料即履行了合同义务，但被告是否已经取得备案证据不足，故对被告以该时间计算违约金的抗辩理由不予采纳。第二，关于违约金的计算标准。《包头市商品房买卖合同》对违约金的计算标准进行了约定，即每日按商品房价款的0.1?计算违约金，该违约金的约定较为合理，本院予以支持。对被告提出违约金的约定过高，明显高于原告的实际损失，请求法院予以调减的抗辩理由不予采纳。第三，关于违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。原、被告在《包头市商品房买卖合同》中约定违约金的计算方式为按日计算，随着被告逾期办证的违约行为一直在持续，违约金也因此而不断产生，直至被告实际取得房产初始登记时，违约金才停止产生，故该违约金应以每个个别的债权，分别适用诉讼时效。原告向本院请求保护民事权利的时间为2019年2月12日，依照2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，原告主张违约金的诉讼请求因超过诉讼时效，不予支持，对被告关于诉讼时效的抗辩理由予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《商品房销售管理办法》第三十四条第三款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告包头锐利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告朱龙斌办理包头稀土高新技术产业开发区鹿港小镇17-1706号房屋的产权登记；二、驳回原告朱龙斌要求被告包头锐利房地产开发有限公司支付违约金的诉讼请求；三、驳回原告朱龙斌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费248元，减半收取124元（原告已预交），由原告史继弘负担124元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 曹 波 二〇一九年四月二十二日书记员 朱乾坤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《商品房销售管理办法》