云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初870号原告李鸿飞，女，汉族，1967年11月8日出生，身份证住址云南省保山市腾冲县。委托代理人彭雄飞，云南云元律师事务所律师。特别授权代理。被告李志刚，男，汉族，1963年3月26日出生，身份证住址云南省昆明市官渡区。委托代理人丁大勇、万军（实习），云南大韬律师事务所律师。特别授权代理。原告李鸿飞诉被告李志刚租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日受理后，适用简易程序，由审判员林胜华独任审理、于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告李鸿飞及其代理人彭雄飞，被告李志刚的特别授权代理人丁大勇、万军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李鸿飞诉称：2017年3月4日，原告以18万元从袁玉逵处受让其旅社及与被告的房屋租赁合同，由原告续租至2022年11月14日。原告办理了自己的营业执照。2018年4月2日，官渡区某街道办事处地铁4号线工程项目征地拆迁工作协调领导小组发出“昆明市轨道交通4号线项目（某村）征地拆迁通告”，告知征地拆迁于2018年4月20日前结束。于是该项目进入拆迁状态，原告的旅社就此无法经营，原告找到被告询问旅社装修、配套设施及未到期租金事宜，但被告未告知拆迁协议是否签订、补偿如何，搬迁如何办理。2018年7月17日，原告的旅社被云南甫瑜玮拆迁工程有限责任公司强行拆除，旅社内一切物品均被掩埋，给原告造成巨大经济损失。故诉至法院，请求判令：一、被告退还房屋租金56,250元，押金4000元；二、被告支付原告临时安置费、搬迁费、停产停业损失费、配套设施补偿、装修补偿等费用120,000元；三、被告承担本案诉讼费。被告李志刚答辩：原告提出要求赔偿12万的费用，没有事实及法律依据，依法应当驳回。租房协议已经明确约定如果国家要求收回房屋，只退还房租，房屋被拆是属不可抗力，原告也没有证据来证明损失的12万元。租金及押金，被告可以退还原告4个月的房租共计3万元，原告交付的房租是每月7500元，原告已经使用到了2018年7月17日，押金4000元可以退还给原告。原告还拖欠着被告1600元的水电费，应当从34,000元里面扣除。得知要被拆迁，双方在解除合同上有巨大的分歧，原告要求被告承担巨额的赔偿，所以双方分歧意见较大，才没有达成一致意见，没有解除租赁合同是原告无理的提出高额的赔偿造成的。合同上已经有明确约定过“来装去丢”，被告没有说过不退还原告租金及押金，只是双方在退租金上的时间有分歧。被告主张的12万没有事实及法律依据，且被告没有证据证实，依法不应当支持。我们只愿意退还租金30000元，押金4000元，但是要扣除水电费。原告李鸿飞对于被告的答辩认为：政府有文件规定被拆迁房屋如有租赁，要解除租赁合同才能签署拆迁合同，所以不属于不可抗力，被告是背着原告方去签订的拆迁协议，被告方有过错，拆迁3月份就公告出来了，拆迁公告出来后原告就没有在使用过房屋了，所以租金不能计算至7月17日。原告李鸿飞提交证据如下：一、营业执照；二、租房协议书；三、银行凭证、易付保交易电子回单；四、拆迁协议、收条。欲证明原告的主张。被告李志刚质证意见为：认可证据一的真实性、关联性和合法性。认可证据二的真实性，但不认可证明目的，合同中第七、九、十四条提请法庭注意。证据三的部分单据的真实性无法核实，是否与本案有关不清楚，但是我方确实收到了原告交付的一年租金90,000元。认可证据四的真实性，但是与本案无关。原告李鸿飞对被告质证意见认为我方是从袁玉逵手上转租过来的，我方主张的补偿款，不是退还的款项，是因为被告的过错导致我方没有收到补偿款，因为双方是租赁合同关系，双方没有解除过合同。被告李志刚向法庭提交证据：一、身份证复印件；二、租房协议、李志刚与袁玉逵签订的租房协议；三、房屋征迁补偿安置方案、征地拆迁公告、房屋拆迁产权调换补偿安置协议；四、房屋移交证明；五、调解申请书、调解记录；六、水电缴费凭证。原告李鸿飞质证认为，认可证据一的真实性、关联性和合法性。认可证据二的真实性、合法性，不认可证明目的。认可证据三的真实性、关联性，不认可证明目的。不认可证据四的真实性，因为双方合同没有解除，被告也没有通知过原告腾房。认可证据五的真实性，不认可证明内容，之所以提出50万的赔偿是因为原告的经营场所已经被掩埋了，正好可以证明被告背着原告去签订了拆迁。不认可证据六的水费的真实性、关联性和合法性，不是同一套房子，认可电费的真实性，不认可关联性，对方没有提出诉讼主张，与本案无关。被告李志刚对原告质证意见说明：原告陈述2018年3月就不能使用房屋不符合事实，且原告没有证据证实，我方也是到2018年6月才搬离的。我方自己房子，自己去签订拆迁协议并没有错。原告陈述前后矛盾，是原告要求偿还50万未果之后房屋才被拆迁的。本案经公开开庭审理，听取了双方当事人的陈述，对原、被告提交的证据进行了质证，认证。依据庭审查明的事实以及双方当事人提交证据，本院确认本案事实如下：昆明市官渡区某街道办事处某村8号房屋一幢系被告李志刚所有。2013年11月1日，被告将该房1-5层租给袁玉逵用于开办旅社。2017年3月4日，原告李鸿飞从袁玉逵处受让其旅社及与被告的房屋租赁合同，并与被告于当天签订了《租房协议书》，约定由原告续租至2022年11月14日。双方约定了租金每年为96,000元，押金4000元并在合同第九条约定“租期内如遇不可抗拒因素，甲方必须收回房子或国家政策必须收回房子，甲方只退回未使用过的租金”。第七条约定“乙方必须爱护房屋和各种设施，改造和装修时，应当向甲方书面申请并签字同意后方可进行。租期满以后本着来修去留的原则无偿交给甲方。不得拆除破坏”。原告办理了自己的营业执照从事旅社经营。2018年3月30日，官渡区某街道办事处地铁4号线工程项目征地拆迁工作协调领导小组发出“昆明市轨道交通4号线（某村）征地拆迁通告”，并张贴在承租房屋墙上，告知征地拆迁于2018年4月20日前结束。原告与被告未能就合同解除达成协议。2018年4月19日，被告与官渡区某街道办事处地铁4号线工程建设项目征地拆迁工作协调领导小组签订了《房屋拆迁产权调换补偿安置协议》。7月17日，涉案的某村8号房屋一幢即原告的旅社及该幢房屋的6层、7层被云南甫瑜玮拆迁工程有限责任公司强行拆除。双方协商无果，原告诉至本院。双方共同确认该年度房租实际租金为90,000元，即每月7500元。现原告主张租赁房屋只使用过了4个半月，剩余7个半月没有使用，每月7500元。另外12万系临时安置费5000元、安家费5000元、停业损失费10,000元、配套设施40,000元、装修费60,000元。被告则认为退还原告应自7月17日起算，押金可以退还但要减扣水电费。原告的其他诉求既无证据也没依据，请求法院驳回。分歧较大，无法调解。本院认为：原、被告签订的《租房协议书》合法、有效。在昆明市政府地铁交通建设时，需要对双方租赁的标的物进行拆除，该事实符合法律规定的不可抗力事件，原、被告之间的租赁合同因此已经无法履行。因为双方未能妥善协商达成一致，被告在未与原告解除租赁关系的情况下，于2018年4月19日与官渡区某街道办事处地铁4号线工程建设项目征地拆迁工作协调领导小组签订《房屋拆迁产权调换补偿安置协议》。此举应视为被告已然确定与原告终止合同，故应当认定次日即4月20日，双方合同终止，此后的房屋租金被告应当退还原告，即被告应当退还原告6个月零25天的租金共计51,250元及押金4000元。原告诉讼主张的临时安置费5000元、安家费5000元、停业损失费10,000元、配套设施40,000元、装修费60,000元共计120,000元，原告未能提交证据证明这些费用实际发生、客观存在，以及自己一方应当作为赔偿、补偿获得者的依据，依据举证责任的分配要求，原告的这些请求无证据支持，无依据获得赔偿、补偿。故对于原告的这些诉讼请求，本院不予支持。被告辩称的原告尚有水电费未能结清，但依据被告提交的证据水电发票，票据载明是被告名下某村7号的费用，结合被告实际居住在租赁物楼上的事实以及出租物业水电表各自分户的习惯，被告的该项主张本院不予采信。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告李志刚于本判决生效之日起三日内退还原告李鸿飞房屋租金51,250元及押金4000元；二、驳回原告李鸿飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3905元，按规定减半收取1952.5元，由原告李鸿飞承担1000元，由被告李志刚承担952.5元。其余的1952.5元退回原告李鸿飞。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期限为本判决生效后两年内。审判员  林胜华二〇一九年四月十八日书记员  李彦霈