广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤12民终396号上诉人(原审被告)：陈小环，女，1979年4月23日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。上诉人(原审被告)：郭碧绮，女，1963年1月8日出生，汉族，身份住址广东省封开县。被上诉人（原审原告）：广东侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处，住所广东省肇庆市黄塘东路**康乐花园第**（C3）首层办公室。负责人：谢彩芳。委托诉讼代理人：卢建欣，广东余黎张律师事务所律师。上诉人陈小环、郭碧绮因与被上诉人广东侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处（以下简称“侨兴物业管理处”）物业服务合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2018）粤1202民初4110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈小环、郭碧绮、被上诉人侨兴物业管理处的委托诉讼代理人卢建欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈小环、郭碧绮上诉请求：1.撤销一审判决；2.恢复前期合同收费标准并提高服务质量；3.依法依规尽快成立业主委员会，加强服务质量；4.承担一、二审诉讼代理费。事实和理由：一审判决关于本案事实的认定法律适用不当，一审判决关于2006年6月12日其与侨兴物业管理处签订《前期物业协议》的事实认定不清。2005年11月21日侨兴物业管理处与其之间签订《前期物业管理服务协议》与原来签订的不符。2013年1月23日肇庆市端州区城东街道杏花社区居民委员会出具《证明》侨兴物业管理处与2013年2月至5月就提高物业收费书面征求小区业主意见，居委会于2013年1月20日对小区业主进行抽查核实工作并查证属实，这个事实没有充分的理据。侨兴物业管理处在参与物管期间并无尽到组建或成立业主委员会，管理服务失职，未依法依规提高服务费用。侨兴物业管理处认为其一直没有缴纳管理费，实际上其多次到侨兴物业管理处缴纳管理费，但对方一直拒收。陈小环、郭碧绮一直要求对方向其提供资料，侨兴物业管理处声称90%业主同意提价也没有居委上门调查。如侨兴物业管理处可以提供上述业主同意书其同意按照提价后的物业费进行缴纳。侨兴物业管理处辩称，同意一审判决认定的事实。本案双方之间于2005年签订的《前期物业服务管理协议》是真实有效的。对于居委出具的《证明》及抽查核实工作一审已经审理查明过，一审法院的事实认定是正确的。成立业主委员会不是侨兴物业管理处的义务且与本案无关。陈小环、郭碧绮提出的怀疑其提价过程存在造假请提交相关证据，其在一审中已经向一审法院提交了整个提价过程的资料，包括其向小区业主发放的征询意见表且陈小环也在征询意见表上签名同意调整管理费，对于提价过程也得到城东街杏花居委会的证明；同时其也在小区公示栏作了30天的公示，公示期间也没人到居委会反映情况。端州区人民政府城东街道办事处也在统计结果公告上加盖了公章并书写情况属实，侨兴物业管理处也向肇庆市端州区物价局申请物业服务收费备案并得到了物价局的同意，因此，濠江名庭小区的物业管理费提价完全是合法合规的，陈小环、郭碧绮应该按照提价后的标准缴纳物业管理费。侨兴物业管理处向一审法院起诉请求：1.陈小环、郭碧绮向其交纳物业管理服务费5896元、对讲梯灯维护275元、公共水电费275元、违约金2682.8元（欠费从2014年1月至2018年7月，以后按实际发生计收）；2.该案诉讼费由陈小环、郭碧绮承担。一审法院认定事实：肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处系于2006年3月15日经依法登记设立的有限责任公司分公司（自然人投资或控股），经营范围为物业管理。2018年2月23日，经工商行政管理部门核准，该公司名称变更为广东侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处。2005年2月18日，侨兴物业管理处与肇庆濠江名庭地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同主要约定：肇庆濠江名庭地产开发有限公司选聘侨兴物业管理处为濠江名庭提供物业管理服务，服务内容包括：1.物业共用部位的维修养护和管理；2.共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理；3.供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备的维修养护、运行和管理；4.生活服务设施的维修养护和管理；5.绿化与建筑小品的维修养护和管理；6.公共环境卫生清洁；7.交通与车辆停放秩序的管理；8.安全防范工作。2005年11月21日，侨兴物业管理处（甲方）与郭碧绮、陈小环（乙方）签订一份《前期物业管理服务协议》，约定：甲乙双方就前期物业管理服务达成协议，其中第四条“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）”。一、乙方交纳费用时间每月5号前；二、、住宅按面积为060元/月/平方米；非住宅按建筑面积为0.60元/月/平方米；……八、每月交纳费用时间5号前。……梯灯、防盗系统电费及维护费为每户5元/月。第十一条“违约责任”。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，……第十六条“本协议正本连同附件共8页……具有同等法律效力。侨兴物业管理处及其代表人与郭碧绮、陈小环分别在甲方、乙方落款处加盖公章和签名”。双方签订上述协议后，郭碧绮、陈小环向侨兴物业管理处交付了至2013年12月31日为止的物业管理服务费和对讲梯灯维护、公共水电费等费用。但侨兴物业管理处认为从2014年1月1日起，郭碧绮、陈小环没有交纳上述三项费用，其中物业管理服务费5896元、对讲梯灯维护275元、公共水电费275元、违约金2682.8元，经侨兴物业管理处以书函的形式向郭碧绮、陈小环催收无果，遂于2018年9月19日诉至该院。另查明，根据侨兴物业管理处提供的房产证信息显示，肇庆市建设二路6号之一濠江名庭C5幢303房的权属人为郭碧绮、陈小环共同共有，该房套内面积118.6821平方米。2013年9月22日，广东省住建厅××肇庆市侨兴物业管理有限公司核发物业服务企业资质证书，资质等级为二级。诉讼中，侨兴物业管理处确认濠江名庭小区未有成立业主委员会。又查明，2013年1月23日，肇庆市端州区城东街杏花社区居民委员会出具《证明》：……肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处于2013年2月至5月就提高物业服务收费书面征求小区业主意见，据物业公司提供资料悉，该小区总户数448户，其中同意调整收费的业主有406户，占总住户数90.6%。我居委于2013年1月20日对濠江名庭小区业主进行了抽查核实工作，查证属实，我居委会见证此项情况。2014年4月11日，肇庆市端州区人民政府城东街道办事处在该《证明》加盖公章并书写“情况属实”。2013年12月20日，肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处出具《濠江名庭小区物业服务收费调价统计结果公告》：……于2013年12月20日至2014年1月20日在濠江名庭小区公示栏作公示三十天。依上述公告所示，濠江名庭小区物业管理费调升为非电梯住宅（套内面积）0.6元/㎡?月调升为0.9元/㎡?月，电梯住宅（建筑面积）1.1元/㎡?月调升为1.35元/㎡?月，已通过90.6%的业主确认。物业管理公司将执行新的收费标准和按二级标准提供物业服务……。2014年1月23日，肇庆市端州区城东街杏花社区居民委员会在上述《濠江名庭小区物业服务收费调价统计结果公告》加盖公章并书写“公示期间无人到居委会反映情况”。2014年3月5日，肇庆市端州区人民政府城东街道办事处在上述《濠江名庭小区物业服务收费调价统计结果公告》加盖公章并书写“情况属实”。2014年4月21日，肇庆市侨兴物业管理有限公司向肇庆市端州区物价局申请物业服务收费备案，2014年5月28日，肇庆市端州区物价局同意侨兴物业管理处申请备案的收费标准，多层住宅（套内面积）0.9元、高层电梯住宅（建筑面积）1.35元/㎡月备案……。一审法院认为，该案为物业服务合同纠纷。侨兴物业管理处与郭碧绮、陈小环于2005年11月21日签订的《前期物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。上述物业服务合同签订后，侨兴物业管理处为郭碧绮、陈小环所居住的肇庆市建设二路6号之一濠江名庭C5幢303房的小区提供了物业管理服务。依据《前期物业管理服务协议》的约定，郭碧绮、陈小环理应向侨兴物业管理处按时支付物业管理服务费等相应费用。郭碧绮、陈小环从2014年起未支付相关费用，显属违约，应承担相应的违约责任。侨兴物业管理处请求郭碧绮、陈小环支付2014年1月1日至2018年7月31日所欠的物业管理服务费5896元是以郭碧绮、陈小环在购房合同所载的面积119.072平方米计算，而据房屋登记权证显示为118.6821平方米，物业收费标准应以房屋实际面积为基数计收，故对侨兴物业管理处的该诉求，该院予以纠正为5874元（0.9元/月偿/平方米×118.6821平方米×55个月）。物业管理费的调整，应当通过召开业主大会，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可调整。该案中，侨兴物业管理处向该院提供肇庆市端州区城东街杏花社区居民委员会出具的《证明》及《濠江名庭小区物业服务收费调价统计结果公告》显示，侨兴物业管理费调升为非电梯住宅（套内面积）0.6元/㎡?月调升为0.9元/㎡?月，并获得肇庆市端州区物价局同意该收费标准，侨兴物业管理处对郭碧绮、陈小环所居住小区的物业管理服务费的调价符合《中华人民共和国物权法》第七十六条（五）（六）项规定，证据充分，该院予以支持。关于侨兴物业管理处主张郭碧绮、陈小环交纳对讲梯灯维护275元（5元/月×55个月）、公共水电费275元（5元/月×55个月）的请求，符合双方《前期物业管理服务协议》约定，合法合理，该院予以支持。关于侨兴物业管理处主张违约金2682.8元的请求，根据《前期物业管理服务协议》中第十一条“违约责任”第四款约定若逾期交纳有关费用，侨兴物业管理处有权要求郭碧绮、陈小环从逾期之日起按每天1%交纳违约金的约定，由于郭碧绮、陈小环确实存在逾期交费的违约行为，其应承担相应的违约责任。但双方约定的违约金计算标准超出法律规定，虽然侨兴物业管理处在该案起诉时已将该违约金的计算标准调整为银行同期贷款利率四倍计算，但该计算标准也显属过高，该院应予以适当调整。违约金的计算应以迟延支付物业管理服务费等相关费用为基数，参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍的标准计算为宜。侨兴物业管理处在该案中请求的违约金，应从2014年1月1日起以每月应付的物业管理费116.81元（物业管理费106.81元/月、对讲梯灯维护5元/月、公共水电费5元/月）为基数，按照中国人民银行发布的一至五年（含五年）贷款利率的1.3倍标准，分别从次月5日起计至付清欠费之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条,《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、第一百八十六条，《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、陈小环、郭碧绮应在该判决发生法律效力之日起十日内向侨兴物业管理处支付自2014年1月1日至2018年7月31日期间的物业服务费5874元。二、陈小环、郭碧绮应在该判决发生法律效力之日起十日内向侨兴物业管理处支付自2014年1月1日至2018年7月31日期间的对讲提灯维护费275元、公共水电费275元，合计550元。三、陈小环、郭碧绮应在该判决发生法律效力之日起十日内向侨兴物业管理处支付上述物业服务费的违约金，违约金的计算方法：从2014年1月起，以每月应付的物业管理费116.81元为本金，参照中国人民银行发布的一年以下（含一年）贷款利率的1.3倍标准，分别从次月5日起计算至还清所欠费用之日止）。四、驳回侨兴物业管理处的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案案件受理费人民币50元，因适用简易程序减半收取为25元（侨兴物业管理处已预交），由侨兴物业管理处负担1元，陈小环、郭碧绮负担24元。二审期间，陈小环、郭碧绮提交如下新证据：5张微信聊天记录截图，拟证明存在六个业主不同意提价的情况，侨兴物业管理处提价过程存在造假。经质证，侨兴物业管理处对陈小环、郭碧绮提供的上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为陈小环、郭碧绮提供的上述证据不能作为新证据提交，且在一审时没有提交，该聊天记录的发表主体不能证实是濠江名庭小区的业主，同时该证据也不能作为法定认可的形式，对于该证据本院不予采信。侨兴物业管理处提交如下新证据：有陈小环签名的征询表，拟证明陈小环本人已经在征询表上签名确认。经质证，陈小环认为其只是在征询意见表上签名，但没有在同意调整管理费上打钩，其签名后还在征询意见表上写上了“但调价的幅度太大，现时的调价幅度太高了”，对于该证据的真实性本院予以采信。一审法院查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩以及查明的事实，本案二审争议的焦点为：侨兴物业管理处对案涉物业管理费的调整是否构成陈小环、郭碧绮不缴纳物业管理费的理由。关于该争议焦点，侨兴物业管理处与陈小环、郭碧绮于2005年11月21日签订的《前期物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款、第二款之规定，物业管理服务费标准的调整显然属于“有关共有和共同管理权利的其他重大事项”，对于决定该类事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，侨兴物业管理处向一审法院提供肇庆市端州区城东街杏花社区居民委员会出具的《证明》及《濠江名庭小区物业服务收费调价统计结果公告》并获得肇庆市端州区物价局同意该收费标准等证据，符合物权法规定的上述要求，因此侨兴物业管理处对案涉小区的物业管理服务费的调整符合法律规定，一审法院对此予以支持符合法律规定，本院予以维持。陈小环、郭碧绮提供的证据不足以证明侨兴物业管理处对案涉小区的物业管理服务费的调整存在造假、对案涉小区未尽到组建或成立业主委员会，管理服务失职，未依法依规提高服务费用等，因此陈小环、郭碧的上诉主张理据不足，本院不予采纳。侨兴物业管理处已为陈小环、郭碧绮所居住的肇庆市建设二路6号之一濠江名庭C5幢303房的小区提供了物业管理服务，陈小环、郭碧绮应向其按时支付物业管理服务费等相应费用，陈小环、郭碧绮从2014年起未支付相关费用，构成违约，应承担相应的违约责任，一审法院的认定理据充分，本院予以维持。综上所述，陈小环、郭碧绮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈小环、郭碧绮负担。本判决为终审判决。审判长 何 桑审判员 梁碧媛审判员 梁达明二〇一九年四月八日法官助理覃丽珍书记员赵崇轩