江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0214民初2010号原告：无锡市金佳物业管理有限公司，住所地无锡市五星家园**。法定代表人：董乃林，该公司总经理。委托诉讼代理人：李洪，该公司员工。委托诉讼代理人：潘绣娟，该公司员工。被告：周士明，男,1978年8月8日生，汉族，户籍在无锡市滨湖区，现住无锡市新吴区。被告：潘月春，女,1986年3月9日生，汉族，户籍在无锡市梁溪区，现住无锡市新吴区。无锡市金佳物业管理有限公司（以下简称金佳公司）与被告周士明、潘月春物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金佳公司的委托诉讼代理人李洪、潘绣娟，被告周士明、潘月春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金佳公司向本院提出诉讼请求：1、判令周士明、潘月春支付物业管理费5556.30元（2017年1月1日-2017年12月31日为4762.50元；2018年11月1日-2018年12月31日为793.80元），滞纳金1197.19元（2017年1月1日-2018年9月30日）；2、判决周士明、潘月春承担本案诉讼费用。事实和理由：其公司自2012年9月1日起为周士明、潘月春所居住的紫郡花园小区提供物业服务。而周士明、潘月春自2017年1月起一直未支付物业管理费。后经催讨，周士明、潘月春缴纳了2018年1月至2018年10月的物业管理费，其余仍未缴纳。周士明、潘月春共同辩称，金佳公司诉称时间段内的物业费确实没有缴纳，但是有原因的。1、公共能耗费应进行公示、征求意见后计算，不能直接分摊；2、金佳公司服务不到位、管理缺失，导致小区其他业主乱搭乱建，对其权益造成侵害并存在安全隐患。其对滞纳金计算标准无异议，但因其并非故意不缴纳物业费，所以不需要承担滞纳金。同时，其认为2015年7月25日至2016年12月31日，其实质未正常入住，应按空置房收取70%的物业费，多收取部分2134元在法院判决其应缴纳的费用中应先行予以抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，即：（1）2012年9月12日，无锡海天新隆置业有限公司（以下简称海天新隆公司）与金佳公司签订《前期物业服务合同》，约定自2012年9月1日起由金佳公司为紫郡花园小区提供物业服务，并明确：多层住宅、高层住宅、商业用房的物业服务费由业主按建筑面积缴纳，具体收费标准为高层住宅1.8元/月/平方米（包括管理服务费原来为1.65元/月/平方米，后调整为1.15元/月/平方米、电梯使用费0.40元/月/平方米、公共能耗费0.25元/月/平方米，电梯使用费和公共能耗费在服务手册中有体现）。第七条约定“物业服务费用按季缴纳，应在每季结束前履行缴纳义务”。第二十七条约定“未能按时足额缴纳物业服务费用的，应从逾期之日起按每日应缴物业服务费用的万分之五的标准支付违约金”。（2）周士明、潘月春系紫郡花园13号101室房屋的业主，该房屋建筑面积为188.99平方米。（3）2015年7月25日，周士明、潘月春签署《紫郡花园业主临时管理规约》，其中第30条明确物业管理费为1.95元/月/平方米（后调整为1.45元/月/平方米）、电梯使用费0.40元/月/平方米、公共能耗费0.25元/月/平方米。同日周士明、潘月春签署了承诺书，载明遵守《紫郡花园业主临时管理规约》。（4）周士明、潘月春自2017年1月1日至2017年12月31日欠缴物业管理费合计4762.50元；自2018年11月1日至2018年12月31日欠缴物业管理费合计793.80元。上述事实，有双方当事人陈述及金佳公司提供《前期物业服务合同》及补充协议、服务手册、无锡市房屋登记簿证明、《紫郡花园业主临时管理规约》、承诺书等证据在卷佐证。诉讼中，双方有争议的事项举证质证如下：（1）2017年4月20日，金佳公司向周士明、潘月春发函，要求其支付结欠的物业管理费，均张贴于紫郡花园13号101室房屋门上。金佳公司提供费用催款通知书照片1份，周士明、潘月春认为不能判断是否贴在其门上；（2）2018年4月9日，双方就结欠物业费的纠纷经无锡市新吴区梅村街道人民调解委员会调解未果。金佳公司提供人民调解终结书1份，周士明、潘月春认为调解委员会没有联系过其。周士明、潘月春为证明金佳公司物业管理缺失，提供如下证据：（1）照片24张，证明地下室墙渗水，因为金佳公司不允许其封阳台，导致了地下室的漏水。金佳公司对真实性无异议，但认为周士明、潘月春所说不让他们一家封阳台无事实依据，周士明、潘月春家中漏水其多次与开发商、施工单位进行反馈联系，并于2018年3月20日与物业、业主、施工单位、开发商共四方至业主家查看漏水原因，经施工单位与开发商技术判定，其家中漏水为被告在装修过程中防水未做好造成，2018年3月29日13：45其受开发商委托以短信方式将漏水原因用其公司183××××****的手机号码发送至周士明、潘月春138××××****的手机号码上，此消息其并作为证据留存，当庭向法庭展示。周士明、潘月春认为短信是收到的，但对短信内容不赞成；（2）照片7张，证明其房屋客厅、儿童房间、主卧地板受潮发霉，原因是这三个房间都连着一个十米长的阳台，金佳公司不让其封阳台，导致设备平台渗水，地，地板受损佳公司对真实性无异议，但认为设备平台与地下室交付时均为露天部位和未搭建状态，且不计入产权证面积范围，业主可以使用该部位，但该部位的样貌如因私自改变造成的损失将由业主自行承担；（3）照片15张，证明其房屋餐厅地板漏水，原因是6楼装修过程中金佳公司疏于管理，导致6楼的水沿着扶手栏杆漏到1楼，通过墙体渗到房屋里面来。金佳公司对真实性无异议，但认为照片反映的事情发生时间是2017年1月7日，其接到业主反映漏水后及时至现场查看情况，发现漏水原因为13单元602室装修造成，15：30左右与602业主联系，并要求及时整改，责任方602业主也同意及时整改，并在服务单上签字，其将处理结果及时告知周士明、潘月春，当庭提供1份服务单复印件。周士明、潘月春认为服务单说明金佳公司亡羊补牢，当时就是没有服务到位；（4）照片12张，证明房屋内两个卫生间及洗手台上的天花板上滴水，原因是金佳公司在楼上装修的时候没有做避水试验。金佳公司对真实性无异议，但认为周士明、潘月春所提的漏水有两种，一是天花板顶面漏水，房屋交付时均由质检站对每一个要求设置防水要求的房屋空间进行过闭水试验，后期漏水由楼上业主使用不当造成，与金佳公司无关，其接到周士明、潘月春反映情况后第一时间与责任方楼上业主联系，并要求其整改；二是周士明、潘月春的第6张照片显示为管道检查口漏水，2018年3月1日，管家与维修主管到现场查看发现为S弯处漏水，该部位根据开发商提供给业主的住宅质量保修说明中卫生洁具保修范围规定保修期为一年，已经过质保，维修工进行维修，经过试水已经不渗漏，当庭提供服务单1份及住宅质量维修保护说明书1份。周士明、潘月春认为金佳公司确实修理了，但只修了一处，其余五处是其自己修的，该组照片中显示还有漏水的原因是金佳公司没有监督楼上的试水试验造成的；（5）照片6张，证明小区里面其他业主存在乱搭建及毁绿的行为，说明金佳公司疏于管理，没有进行制止，造成其日常安全隐患。金佳公司认为其第一时间制止了该照片反映的违章行为，发放违章整改通知书要求业主签字，对超出范围的搭建上报处置，当庭提供整改说明1份。周士明、潘月春认为金佳公司至今没有整改到位，解决该问题；（6）照片26张，证明存在车辆乱停乱放、乱拉电线充电、停车位被占用、管理乱像、绿化不维护、卫生清洁欠缺、消防虚设等情况。金佳公司认为周士明、潘月春拍摄的区域本身就是非机动车辆停放场所，其中第二张照片显示的泡沫箱为周士明、潘月春自己违规堆放，其巡逻过程中发现后及时处置；楼上私拉电线在其巡视中发现，及时采取措施制止，当庭提供处置材料2份；周士明、潘月春车位性质为业主专用室内车位，可自行安装地锁防止车位被占，物业收取50元/辆的车位物业服务费，负责清洁卫生和能耗支出，如果业主在日常使用过程中发现车位被占也可以致电物业公司或联系管家，其也会第一时间进行处理；周士明、潘月春提出的管理乱像问题的照片均为非机动车库，该区域本身为非机动车辆停放场所，不存在乱像；针对公共部位私堆物品事宜，其工作人员在巡查时发现也会及时处理；针对绿化不维护问题，周士明、潘月春拍摄的区域为管道维修后新补种的绿化区域，苗木还未长处，且该季节不适合苗木补种，每年春季其均会针对现场绿化需补种的区域进行全面补种，当庭提供绿化补种服务单1份，证明其对绿化进行了全面的整改及补种；针对卫生清洁欠缺，根据《无锡市普通住宅物业服务等级（试行）六级服务标准》清洁管理内容规定“公共楼道保洁每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶”，其每日上午及下午各打扫一遍，每日打扫两次，超出服务标准频次，符合规范，图片显示的内容均无法证明其未按照等级服务标准提供相应服务；针对消防问题，消防门拆除，紫郡花园一期洋房原设计的车库地下室入户门不是防火等级的防盗门，故开发商设置了木质防火门。但由于地下室湿度较高，通风不良，不适合安装木质防火门，容易腐烂造成无法达到功能性的使用要求，后在小区验收时，由消防部门要求开发商将业主车库地下室入户门全部更换整改为防火防盗门，开发商也按要求予以整改，整改后符合消防要求拆除了木质防火门，不存在违规行为，且消防管道均有水，如发生没有水的情况可向消防部门举报。本院认为，业主在物业管理活动中应向物业公司交纳物业管理费。本案中，周士明、潘月春所有的房屋所在小区的开发商海天新隆公司与金佳公司订立的《前期物业服务合同》，约定由金佳公司为紫郡花园小区提供物业服务，并明确了相关的权利义务，周士明、潘月春作为紫郡花园小区的业主，理应受到开发商与金佳公司签订的《前期物业服务合同》的约束，受到其签字确认的承诺书、《紫郡花园业主临时管理规约》的约束，按约向金佳公司交纳相应的物业管理费。且金佳公司提供的照片及人民调解终结书已能够证明其向周士明、潘月春进行过催讨。周士明、潘月春辩称公共能耗费事宜，金佳公司收取公共能耗费符合前期物业服务合同规定，且不违反法律规定，周士明、潘月春的辩称意见没有事实和法律依据；周士明、潘月春辩称已经缴纳的费用中因其实际没有入住，应按空置房缴费，其多交了30%费用的意见，因其未提供证据证明系空置房，且亦无证据证明其就该事宜进行过主张，缴费几年过后提出该主张，不符合逻辑，本院不予采信。物业公司的管理、服务行为指向的对象是整个物业管理区域内的公共秩序、绿化、环境卫生等，目标是为全体业主创造一个更适宜生活的外部环境，而不是指向某一特定的业主，为其提供特定的服务。况且，要实现物业管理毫无瑕疵，达到所有业主满意的程度也是不客观的。如业主以物业公司部分服务内容未能尽责为由拒交物业费，不仅影响物业服务企业的正常收支与运作，对小区正常的物业管理服务水平造成不利影响，也将最终影响全体业主的权益尤其是已正常交纳物业服务费的业主的权益。另外，物业管理公司与小区业主之间的关系是一种特殊而复杂的关系，基于各业主对物业服务的需求和标准的不同，会产生业主对物业服务评价的差异，因此，物业服务的质量应当从整体角度进行评判。综合周士明、潘月春提出的其他问题及提供的证据来看，现有证据不足以证明金佳公司物业服务存在严重瑕疵，周士明、潘月春拒交物业费理据不足，理应补交。如果确因金佳公司的行为对公用部位、公用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，业主可以要求物业管理的行政主管部门对金佳公司进行相应的处罚，或通过法律规定的形式向金佳公司主张权利乃至合法更换物业服务企业；同时，在日常提供物业服务过程中金佳公司也应经常与业主沟通，对于业主提出的一些服务瑕疵问题，加强改进、尽快提高服务质量，得到业主的认可。综上，经核算，现周士明、潘月春尚欠物业管理费5556.30元（2017年1月1日-2017年12月31日为4762.50元；2018年11月1日-2018年12月31日为793.80元），金佳公司要求周士明、潘月春立即支付，于法有据，本院依法予以支持。关于滞纳金，金佳公司主张按每日万分之五计算，不违反合同约定亦不违反法律规定，予以支持。对于滞纳金的起算期间，因金佳公司提供的合同中明确物业管理费按季交纳，逾期交纳的，应依约支付滞纳金。现金佳公司分段按照欠缴天数计算的滞纳金1197.19元，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：周士明、潘月春应于本判决发生法律效力之日起五日内支付无锡市金佳物业管理有限公司物业管理费5556.30元（2017年1月1日-2017年12月31日为4762.50元；2018年11月1日-2018年12月31日为793.80元）及滞纳金1197.19元，合计6753.49元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（此款已由无锡市金佳物业管理有限公司预交），由周士明、潘月春负担（无锡市金佳物业管理有限公司同意其预交的案件受理费25元由周士明、潘月春直接向其支付，本院不再退还，由周士明、潘月春在本判决发生法律效力之日起五日内直接向无锡市金佳物业管理有限公司支付）。本判决为终审判决。审判员  徐晓磊二〇一九年四月二十五日书记员  钱冰清本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。