山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终760号上诉人（原审原告、反诉被告）：桑红荣，男，1974年10月2日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：薛林中，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：闫晋生，男，1973年11月27日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：王浩菲，山西晋丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：殷保平，男，1963年4月25日出生，汉族，户籍住址太原市。被上诉人（原审第三人、反诉被告）：辛文发，男，1967年7月12日出生，汉族，住山西省太原市。被上诉人（原审第三人、反诉被告）：宋秋风，女，1967年9月20日出生，汉族，住山西省太原市。上诉人桑红荣、上诉人闫晋生因与被上诉人殷保平、被上诉人辛文发、被上诉人宋秋风返还原物纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2018）晋0105民初6646号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院判决后，桑红荣、闫晋生不服一审判决，分别向本院提起上诉。上诉人桑红荣上诉请求：一、请求依法判决撤销太原市小店区人民法院（2018）晋0105民初6646号民事判决书；二、判令被上诉人闫晋生、殷保平返还上诉人所有的位于太原市小店区汾东北路37号1幢3-3跃层0302号房屋并偿还自2017年7月1日起至返还房屋时止的租金收益（按每年3万元计）；三、判令被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实和理解法律错误。1、因宋秋风当庭否认同意将涉案房屋转让给闫晋生，故法院认定该陈述不符合常理以及2013年闫晋生经人介绍认识辛文发夫妇，并有意购买二人共有房屋属认定事实错误。2、根据《物权法》的规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。闫晋生对不动产登记簿有异议，应依法申请异议登记。一审判决质疑不动产登记簿的效力，损害了桑红荣的合法权利。3、桑红荣已支付148万元购房款，并由宋秋风、辛文发予以认定，双方意思表示真实，《房屋过户转让协议》真实有效，且已依法办理不动产登记，取得涉案房屋所有权。二、一审法院判决明显存在倾向性。1、根据《合同法》等法律规定，房屋买卖应签署书面协议；根据《城市房地产管理费》第三十八条第四款“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”不得转让；依法进行登记是法律强制性规定；通知抵押权人是法律强制性规定。故闫晋生与辛文发的口头“房屋买卖合同”无效。2、辛文发与宋秋风有权解除与闫晋生之间的“房屋买卖合同”，根据《合同法》第一百六十七条的规定，房屋转让价为110万元，闫晋生仅支付81万元。辛文发、宋秋风将房屋转让于桑红荣时，即表明已解除与闫晋生之间的“房屋买卖合同”。3、桑红荣作为涉案房屋所有权人与闫晋生无任何利害关系，并未损害其合法权利。三、闫晋生、殷保平应立即偿还自2017年7月1日起至返还房屋时止的租金收益（按每年3万元计）。闫晋生辩称：1、宋秋风、辛文发的陈述不仅不符合常理，而且更无证据来予以证实。宋秋风、辛文发作为本案第三人，并非证人，其陈述在无任何证据的情况下，不能作为定案依据。2、上诉人桑红荣虽取得涉案房屋不动产登记证书，但其据以取得物权登记的原因（基础）行为并不符合法律规定，还应具备合法的原因，从现有证据来看，宋秋风、辛文发与桑红荣之间并无真实的付款和买卖事实，存在双方恶意串通的情形。如果仅仅根据物权登记来认定房屋的所有权归属，那么《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条就没有存在的必要了。3、抵押人是否履行了告知义务，其设立的目的是为了保护抵押权人的利益，而非为了武断地一概否定买卖合同的有效性，而且也没有相关证据可以证实。辛文发述称：我与桑红荣的交易是真实的，我从桑红荣处借钱，之后把房产证原件抵押给桑红荣。之后，我又通过口头协议将房屋卖至闫晋生处。宋秋风不知道，但是闫晋生没有给完我钱。后我把房子卖给桑红荣。上诉人闫晋生上诉请求：一、依法撤销原审第二项判决；二、依法改判确认被上诉人之间签订的《房屋过户转让协议》无效；三、依法改判确认上诉人对位于太原市小店区汾东北路37号1幢3-3跃层0302号的房屋具有所有权；四、依法改判被上诉人桑红荣、辛文发、宋秋风于十日内将太原市小店区汾东北路37号1幢3-3跃层0302号的不动产所有权变更（转移）登记至上诉人名下；五、一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实有误，一、桑红荣与辛文发、宋秋风之间实属恶意串通，损害了上诉人闫晋生的合法权益，故应改判确认其之间签订的《房屋过户转让协议》无效。首先，桑红荣对其与辛文发、宋秋风之间房屋买卖事实陈述、购房款支付方式等存在多处矛盾，明显存在恶意串通情形；其次，桑红荣与辛文发、宋秋风之间的基础法律关系实质是借贷关系，而非房屋买卖关系。再次，桑红荣未经调查轻易缔结房屋买卖协议并支付大额对价款，明显违背客观常理。二、闫晋生与辛文发夫妇于2013年达成房屋买卖合同关系及约定，并全面履行了前期付款义务且合法、依约占有涉案房产，其应对涉案房屋具有所有权。三、闫晋生在原审庭审过程中，确认反诉请求之一是要求桑红荣、辛文发、宋秋风应当于十日之内将涉案房屋的不动产所有权变更（转移）登记至闫晋生名下，涉案房屋的所有权转移登记行为不仅是其应承担的义务，而且也具有可行性，应予支持。桑红荣辩称：1、闫晋生说我与宋秋风、辛文发恶意串通属无中生有，应予驳回。2、闫晋生要求确认其对涉案房屋具有所有权无法律依据。涉案房屋的所有权依法属于答辩人，闫晋生请求认定涉案房屋所有权无事实和法律依据。3、原审判决驳回闫晋生的反诉请求是正确的，二审应予维持。辛文发述称：坚持前述意见。桑红荣向一审法院起诉请求：1、请求判决殷保平、闫晋生立即将位于太原市小店区汾东北路37号1幢3-3跃层0302号房屋腾出交还桑红荣，并将闫晋生取得的租金收益返还桑红荣（以年租金30000元为标准，从2017年6月30日起计算至实际腾房之日止）。2、本案诉讼费由殷保平、闫晋生承担。闫晋生向一审法院提出反诉请求：1、确认桑红荣与辛文发、宋秋风之间签订的《房屋过户转让协议》无效。2、确认闫晋生对位于太原市小店区汾东北路37号1幢3-3跃层0302号的房屋具有所有权。3、判令辛文发、宋秋风于十日内将位于太原市小店区汾东北路37号1幢3-3跃层0302号的不动产所有权变更（转移）登记至闫晋生名下。4、诉讼费用由桑红荣、辛文发、宋秋风承担。一审法院认定事实：2013年闫晋生经人介绍认识辛文发、宋秋风夫妇，并有意购买二人共有的涉案房屋。经协商，闫晋生与辛文发达成一致意见，双方口头约定辛文发将涉案房屋以1100000元的价格转让给闫晋生。2013年12月辛文发将涉案房屋交由闫晋生占有使用至今，期间产生的各项物业费、水电暖费用均由闫晋生负担。闫晋生于2013年11月30日起，分数笔陆续向辛文发支付房款共计810000元，辛文发亦为闫晋生出具相应收条，收条中载明“302房款”“新昌公寓房款”字样。闫晋生购买涉案房屋时，涉案房屋的产权证（晋房权证并字第XXXX号）记载：涉案房屋坐落于太原市汾东北路37号1幢3层0302号，房屋所有权人为辛文发，共有情况为共同共有。房屋建筑面积为271.06㎡，套内建筑面积为234.17㎡。附记一栏载明：共有人为宋秋风共同共有。中国民生银行股份有限公司太原分公司抵押400000元2012年10月17日至2030年5月17日。关于双方未办理房屋过户的原因，闫晋生称因诉争房屋尚有银行按揭贷款400000元未结清，故双方约定闫晋生先行支付房款700000元，待辛文发、宋秋风二人将银行按揭贷款归还完毕双方办理不动产转移登记手续后闫晋生再行支付剩余房款400000元。辛文发否认该说法，称当时双方的约定是在闫晋生付清全款之后为闫晋生办理房屋过户手续，是闫晋生拒不支付全部房款致使按揭未能还清因而不能办理房屋过户手续。2016年6月至2018年6月期间，闫晋生曾将涉案房屋租赁给殷保平居住使用，年租金30000元。殷保平在本案审理期间已搬离涉案房屋，将房屋腾空交还给闫晋生。2017年4月22日，甲方辛文发、甲方宋秋风与乙方桑红荣、乙方闫美玲签订《房屋过户转让协议》一份，协议约定：因甲方辛文发工程资金周转困难，特将名下与宋秋风共有的房产位于汾东北路37号1幢3层0302号住宅，面积271.06平米住房一套过户转让与乙方。经双方友好协商达成协议：乙方为甲方支付1480000元作为转让金。甲方一次性将房屋过户于乙方。乙方为甲方支付款项包括：1、首次付款：1030000元；2、银行贷款：310000元；3、另付甲方140000元，合计1480000元。双方约定款项到2017年4月24日付清，过户从2017年4月24日开始，直至过户结束。过户费用约伍万元由乙方承担。过户期间甲方应无条件配合乙方办理各项手续，直至结束（预计过户周期约2月）。另外，考虑到该房屋曾经为尧都信用卡一张作为担保，为不影响过户进程，甲方应在过户前期无条件将该抵押担保予以解除。甲方处有辛文发、宋秋风签名捺印，乙方处有桑红荣签名捺印。2017年4月24日，辛文发出具收条一份，收条内容为“今收到桑红荣小店新昌公寓302房购房款壹佰肆拾捌万元整，至此房款已全部结清。”2017年6月30日，桑红荣取得晋（2017）太原市不动产权第XXXX号不动产权证书，证书载明：权利人为桑红荣，共有情况为单独所有，房屋坐落于太原市汾东北路37号1幢3-3跃层0302号。庭审中桑红荣陈述1480000元购房款的组成为：2012年8月22日前陆续借款给辛文发300000元，2012年11月借款给辛文发300000元，600000元借款本金加上本金在2014年、2015年、2016年、2017年双方洽谈买房前（按照月息2分计算利息，2013年的利息已经支付）产生的利息430000元，借款本息共计1030000元用于抵顶房款；桑红荣代辛文发偿还银行信用卡欠款100970.46元；桑红荣于2017年4月25日将306000元交给辛文发，由辛文发付清诉争房屋的银行贷款；分四次微信转账给辛文发30000元：2017年4月25日转账20000元，5月9日转账6000元，5月15日转账4000元；其余房款是现金支付。桑红荣对应提供的证据为：2012年8月22日前的300000元借款对应的证据为一张收条（仅有复印件）及一份桑红荣名下的中国银行交易明细单，其中收条载明“今收到桑红荣小店新昌公寓302房购房款叁拾万元整，2012年8月22日，辛文发。”中国银行交易明细单显示：2012年1月11日取现90000元，2012年4月21日取现100000元，2012年4月28日取现50000元，2012年8月21日取现40000元。2012年11月的借款300000元为桑红荣口述。辛文发按照月息2分的标准支付2013年的利息为桑红荣口述；桑红荣代辛文发偿还银行信用卡欠款100970.46元的证据为《第三方代偿承诺书》一份，该份承诺书主要载明“代偿人桑红荣，持卡人辛文发，桑红荣主动提出代持卡人还款100970.46元，具体还款方式为2017年4月21日还款50000元，剩余2017年4月25日前全额处理。”桑红荣将306000元交给辛文发清偿诉争房屋银行贷款的证据为中国民生银行客户贷款情况单一份及闫美玲的中国银行现金取款记录两份。其中中国民生银行客户贷款情况单的制作时间为2017年4月25日，内容为诉争房屋贷款的发放及还款结清情况，该单并不载明实际还款人。中国银行现金取款记录闫美玲于2017年4月22日取款50000元、于2017年4月24日取款210000元。微信转账给辛文发30000元的证据为桑红荣的手机微信截图。现金付款为桑红荣口述。一审法院认为，不动产登记薄本质上属于公文书证，其对不动产权属的证明是通过法律上的权利推定这一方式完成的，并非最终意义上的确权，因此我国法律一方面认可了不动产登记薄在确认物权归属和内容方面具有极高的证明力，另一方面也承认现实中存在不动产登记薄记载的物权归属和内容与真实情况不一致的情形，即法律未赋予不动产登记薄绝对的证明力。在当事人对物权归属产生争议时，当事人仍应当就不动产登记产生的基础原因关系的存在承担举证责任。具体到本案中，桑红荣与闫晋生对诉争房屋的归属产生争议，桑红荣虽已作为不动产登记薄登记的权利人，但桑红荣仍应举证证明引起物权变动的法律行为（买卖）的合法性，否则其将承担不利的法律后果。该合法性应具备两个要件，一是桑红荣在完成房屋转移登记时主观为善意状态，二是桑红荣支付了合理对价。针对第一个要件，桑红荣购买诉争房屋时，诉争房屋登记的所有权人为辛文发与宋秋风，不动产登记薄记载的权利状态和内容具有初步的推定力，在此情况下，桑红荣向辛文发、宋秋风购买诉争房屋并办理不动产转移登记，应直接推定其主观为善意，无须桑红荣就其交易时的善意再行举证证明。闫晋生主张桑红荣与辛文发、宋秋风恶意串通即桑红荣为非善意之主观状态，闫晋生应对此承担举证责任，现闫晋生所提供的证据并不能证明桑红荣在完成不动产转移登记前知晓其与辛文发、宋秋风之间已经存在房屋买卖合同法律关系及诉争房屋已由闫晋生占有，故闫晋生举证不足，对其诉称的桑红荣与辛文发、宋秋风恶意串通的陈述，本院不予采信。针对第二个要件，第一，针对桑红荣所提交的1480000元购房款的支付证据，从细节上看1030000元借款本息冲抵房款的相关凭证并不充分，从整体上看，桑红荣所提供的支付凭证并未形成完整的证据链条，达不到其已向辛文发夫妇实际支付1480000元房款的证明目的。第二，假设桑红荣与辛文发、宋秋风在办理房屋产权过户之前确实存在借贷关系，这就意味着诉争房屋69.6%的价款是以借款本息抵付的，那么双方此次签订《房屋过户转让协议》并进行房屋产权变更登记，实质的意思表示为以房抵债保障桑红荣债权的安全，双方实施此行为的前提是不损害到他人的利益，而本案中闫晋生已支付大部分房款并已占有诉争房屋多年，桑红荣与辛文发、宋秋风之间办理不动产转移登记的行为损害了闫晋生的合法权利。综上，桑红荣以其系诉争房屋的合法所有权人为前提所主张的腾退房屋、退还房租的请求，证据及法律依据均不足，本院不予支持。针对闫晋生的反诉请求，通过闫晋生提交的房款收条、银行凭证、物业费收据等证据，本院认定闫晋生与辛文发、宋秋风之间存在房屋买卖合同关系，但因闫晋生未向辛文发、宋秋风支付完毕全部房款，故闫晋生虽系诉争房屋的出资人，但其尚未取得诉争房屋的所有权，闫晋生目前所享有的是要求辛文发、宋秋风继续履行房屋买卖合同的债权请求权。闫晋生要求辛文发、宋秋风协助办理产权变更登记手续，房屋产权变更系房屋买卖合同的附随义务，但鉴于目前诉争房屋已经登记在桑红荣名下，故闫晋生在本案中仅请求辛文发、宋秋风为其办理产权变更登记，不具备现实履行的可能性。对桑红荣辩称的闫晋生与辛文发、宋秋风之间的房屋买卖合同关系没有成立的意见，双方之间虽未签订书面合同，但闫晋生已经履行了房屋买卖合同中的主要义务即付款义务，且辛文发、宋秋风已经接收了房款并将房屋交付闫晋生占有使用多年，故双方之间的房屋买卖合同关系已经成立生效。对宋秋风所述的其不知道辛文发将房屋转让给闫晋生的陈述，不符合常理，本院不予采信。对桑红荣辩称的闫晋生购买诉争房屋时房屋在银行有抵押贷款故而转让行为无效的意见，本院认为，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动的结果，物权转让行为不成就，并不必然导致物权转让合同无效。涉案的买卖合同是否成立生效，应当依据合同法的相关规定进行评定，不应受抵押权人是否同意转让抵押物之影响。涉案买卖合同系当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故闫晋生与辛文发、宋秋风之间的房屋买卖合同合法有效。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条、第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：驳回原告（反诉被告）桑红荣的诉讼请求；驳回被告（反诉原告）闫晋生的诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，一审法院经过举证质证，依法认定案件事实，当事人对一审法院查明的事实均无异议。本案的争议焦点为“本案房屋所有权关系的认定及房屋买卖关系应如何定性”。从本案查明的事实看，闫晋生在一审庭审过程中，确认其诉讼请求之一是“判令桑红荣、辛文发、宋秋风于十日内将太原市小店区汾东北路37号1幢3-3跃层0302号的不动产所有权变更（转移）登记至闫晋生名下”，并非仅请求辛文发、宋秋风为其办理产权变更登记。其他事实同一审查明的事实一致。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人桑红荣主张闫晋生、殷保平返还其所有的位于太原市小店区汾东北路37号1幢3-3跃层0302号房屋并偿还自2017年7月1日起至返还房屋时止的租金收益（按每年3万元计）。桑红荣与闫晋生对诉争房屋的归属产生争议，桑红荣虽已作为不动产登记簿登记的权利人，仍应对引起物权变动的法律原因（买卖）的合法性承担举证责任。但桑红荣所提交的其已支付1480000元购房款的证据不足，未形成完整的证据链条，无法证明桑红荣已实际支付该笔购房款。且桑红荣以房抵债行为损害了闫晋生的合法权利，其上诉请求证据和法律依据均不足，本院不予支持。上诉人闫晋生主张确认桑红荣与辛文发、宋秋风之间签订的《房屋过户转让协议》无效，认定桑红荣与辛文发、宋秋风恶意串通，闫晋生应对此承担举证责任，现闫晋生所提供的证据并不能证明桑红荣在完成不动产转移登记前知晓其与辛文发、宋秋风之间存在房屋买卖合同法律关系及诉争房屋已由闫晋生占有，故闫晋生举证不足，对其诉称的桑红荣与辛文发、宋秋风恶意串通的陈述，本院不予采信。针对闫晋生上诉请求三、四，本院认为，虽然闫晋生与辛文发夫妇并未签订书面房屋买卖合同，但闫晋生已经履行了房屋买卖合同中的主要义务即付款义务，且辛文发夫妇已接收了房款并将房屋于2013年12月交付闫晋生，故双方房屋买卖合同关系已经成立，但由于闫晋生未支付完毕全部房款，尚不能取得诉争房屋所有权，闫晋生仅享有要求辛文发、宋秋风继续履行房屋买卖合同的债权请求权，还未享有将该涉案房屋所有权变更登记至其名下的权利。故一审法院据此判决均驳回桑红荣、闫晋生的诉讼请求并无不妥。综上，上诉人桑红荣、闫晋生的上诉理由均依据不足，其各自的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费共452元，由上诉人桑红荣负担352元，由上诉人闫晋生负担100元。本判决为终审判决。审判长 牛晓斌审判员 冯金林审判员 申延艳 二O一九年四月二十二日书记员 连 娟