河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终583号上诉人（原审原告）：朱水平，女，1959年6月3日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。上诉人（原审被告）：承德市双桥区大石庙镇大石庙村村民委员会，住所地承德市双桥区大石庙镇大石庙村。法定代表人：吴雪春，村主任。委托诉讼代理人：宋艳丽，河北承天律师事务所律师。上诉人朱水平因与上诉人承德市双桥区大石庙镇大石庙村村民委员会（以下简称大石庙村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2018）冀0802民初2634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱水平、上诉人大石庙村委会的委托诉讼代理人宋艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱水平上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判被上诉人支付上诉人100000.00元；2、审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案所涉及的争议房产买卖合同虽属于无效合同，但被上诉人在与上诉人签订合同的时候已经承诺了手续齐全，上诉人才以单价远远高于当时市场价的价格购买了争议房产。虽然后来被上诉人未取得有效的审批手续导致此房产违建被拆除，但上诉人有理由相信被上诉人提供的房产手续齐全并能取得有效审批手续。而造成未取得有效审批手续被拆除的原因在被上诉人，被上诉人为过错方；2、违反法律规定的合同虽为无效合同，但根据合同法58条规定，由于一方过错给对方造成损失的，应当承担赔偿责任，不仅仅是返还购房款就可以，此案的损失包含两部分，一是贷款利息损失，二是可得利息损失，如果上诉人购买了手续齐全的房屋，房屋价值已经翻了几倍，就是因为被上诉人的欺骗行为导致上诉人的房屋被拆除，无法获得该利益。大石庙村委会辩称，本案法律关系不是房屋买卖合同，根据双方签订协议书第一条可以看出，本案为租赁合同法律关系，且上诉人非房屋买卖合同的主体，涉案建筑物并非法律意义上的商品房，一审认定为商品房买卖合同纠纷是错误的。我方根据相关部门规定，对搭建的建筑物享有使用、收益的权利，因此我方转让使用权并不违法。因双方签订的协议是双方真实意思表示，且无合同法规定的无效情形，协议合法有效，协议第三条规定，国家政策性调整受损失甲方概不负责，即我方不承担法律责任。上诉人在2005年购买房屋的时候清楚建筑物是临时建筑，在法定期间内应予拆除，法定期间应为2-4年，超过过渡期建筑物成为违法建筑，大石庙村委会没有任何责任，不应向朱水平返还所谓的购房款。如认定双方签订的协议无效，朱水平使用违法建筑已超过15年之久，其占有使用费远远超出其主张的诉讼请求金额，可以抵扣房屋款项，所以大石庙村委会不应承担任何责任。如果认定双方合同无效，没有基础的合作关系，上诉人占有使用建筑物则没有使用依据，可以认定为支付房款为占有使用费。大石庙村委会上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、诉讼费及其他费用由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。理由如下：一、本案双方当事人之间不是商品房买卖合同法律关系，而是建筑物使用权转让合同关系。一审法院仅凭被上诉人陈述，就认定上诉人与被上诉人之间存在商品房买卖合同关系明显错误。首先本案不存在商品房买卖合同，一审庭审中出示的双方签订的协议书，只是上诉人将建筑物交予被上诉人使用，协议书中不涉及商品房，更不存在商品房买卖行为，无法认定本案系商品房买卖合同关系。其次，从协议约定的内容看，双方不可能存在商品房买卖合同关系。双方在签订协议时，被上诉人已经明确知道协议书中所涉及的建筑物不是商品房性质的商铺，而是特殊历史环境下上诉人为规范市场管理、美化环境，在其自有的土地上建设建筑物，该建筑物只是用于临时过渡使用。协议书中也明确约定，被上诉人自愿承受因国家政策调整所产生的一切损失后果。如争议建筑是商品房性质的房屋，国家政策必然予以补偿安置，不可能存在损失后果。由此可见，该协议并非商品房买卖合同。因此被上诉人使用的建筑物被城管部门依法拆除，属于国家政策调整的范畴，被上诉人应依照协议约定自行承担后果，与上诉人无关，无权向上诉人提出任何主张；二、双方当事人签字确认的协议书，系当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。一审法院在法律关系认定错误的情况下，认定协议无效，无任何事实及法律依据。本案上诉人与被上诉人签订协议书不存在任何《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，双方当事人在平等自愿的基础上签订协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。并且在履行该协议书的过程中，被上诉人是受益方，其使用涉案建筑十余年，从事商业活动，收入不菲，如一审法院强行认定协议无效，要求上诉人返还款项，明显显失公平。其次，涉案建筑物是上诉人在履行了相应的审批手续后，出资建设的，上诉人对其建设的房屋具有合法的使用、收益、处分权利。上诉人处分建筑物使用权的协议，有双桥区水务局的审批文件支持，具有法律效力。一审法院无视上诉人的审批手续，在法律关系认定错误的情况下，认定双方当事人签字确认的协议无效，无事实和法律依据、显失公平；三、被上诉人向上诉人交付48000元款项的行为也并非购买行为，因涉诉房屋系上诉人出资建设，存在相应的建设成本，上诉人将涉案房屋的使用权转让后，由受让人承担相应的建设成本，符合合同公平、公正的原则。上诉人建设涉案房屋并非为了自己使用或者转让他人获取利益，而是为服务大石庙中心区域市容市场规划管理的需要，让原大石庙集市摊位人员有所安置、临时过渡。上诉人建设涉案建筑必然投入成本，而作为涉案建筑物的使用人、受益人，承担建设成本是理所当然的。被上诉人使用该建筑十余年时间，一直用于商业经营，产生了可观的收益后，现又以该建筑被拆除为由，向上诉人主张损害赔偿，没有任何依据。一审法院在事实不清的情况下，判令上诉人与被上诉人已经履行完毕的协议无效，强行要求上诉人返还款项，明显侵害上诉人合法权益，违反契约精神，不益于交易的稳定性。同时，如果上诉人返还款项，将造成集体财产的大量流失，有失公平；四、上诉人建设涉案房屋是为发展经济、规范市场、美化环境，此举利国利民，将涉案房屋的使用权转让给被上诉人由被上诉人用于商业经营，促进民生发展、社会稳定，应得到各级政府部门的认可，而一审法院无视上诉人的功绩，将履行多年的协议认定无效，使得民心动荡，增加了更多的不安定因素，不利于经济社会的稳定性。因上诉人辖区范围内存在大量摊贩沿街设摊的情况，上诉人为整顿辖区市场环境，经双桥区税务局批准，在旱河区域设棚盖建筑500平方米，用于摊贩临时迁至过渡，过渡期后自行拆除建筑还原河道。棚盖建完后，上诉人将房屋使用权以成本价转让给被上诉人，由被上诉人用于商业经营十余年，现被上诉人使用涉案建筑获得的收益远远超过其成本，不存在任何损失，且被上诉人明知该建筑仅为临时使用房屋，其应按照协议约定内容，自行承担房屋拆除的后果，无权向上诉人主张任何权利；五、上诉人建设的房屋虽然不是商品房，但是经过税务局批准，建成之后，房屋有其使用价值存在，可以将使用权转让他人。并且在法治社会的今天，临时建房对外转让、出租的情况普遍存在，我国类似的司法判例也是允许的。如一审法院强行认定协议无效，也判令被上诉人按同地段的房屋租金价格向上诉人支付使用期间的费用，以维护上诉人的可得利益。如果解除合同，仅判令上诉人返还款项，本案仅是个例，与本案情况相同或者相似的情况普遍存在，一旦形成判例，将导致大量已经存在正在履行或者履行完毕的协议无效，导致合同中一方主体的利益无法保护，另一方主体的利益保护过当的局面，有悖契约稳定、公平、公正的立法原则。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院在查清事实的基础上依法改判或发还重审。朱水平辩称，2003年看到大石庙小学门前房子在售，我找人问的房子怎么卖，如果是租赁的话我当时就不会一次性给付45000元。当时就说让我保管好发票，剩下的都在村委会保管，我还问他手续是否齐全，村委会表示手续齐全，说以后哪里占地就哪里给我钱，我当时购房时1700元左右一平米。朱水平向一审法院起诉请求：原告于2005年5月16日从被告处购买了位于中心小学对面便民市场商业用房两间，面积为30平方米，房屋总价款为48000.00元整。购买的时候被告承诺手续齐全，手续都保存在被告处。原告一直从事商业经营。但2018年5月15日，承德市双桥区人民政府做出上述房屋未取得规划部门有效审批手续属于违法建筑为此予以强拆，就原告的损失问题双方产生纠纷无法达成一致和解意见。原告认为，2005年原告以1500元每平方米购买此地段的商业用房一间，（当时此地段住宅均价为800元每平方米）。但因被告的欺骗行为及未积极办理相关审批手续的行为导致原告未获得赔偿。故为了维护原告的合法权益特向贵法院提起诉讼，要求判令被告支付原告各项损失总计100000.00元。一审法院认定事实：2005年5月16日，原告朱水平在被告大石庙村委会处购买位于中心小学对面房屋，并向被告支付了房屋款45000.00元，双方未签订书面合同。2018年5月15日，承德市双桥区人民政府作出行政强制执行决定书，认定上述房屋未取得规划部门有效审批手续，属于违法建筑。现该房屋已被拆除。一审法院认为，原告购买房屋，应尽到必要的审慎义务，其述称购买房屋时不知涉案房屋系违法建筑，本院不予采信。又因原、被告双方买卖的房屋标的系违法建筑，故双方达成的房屋买卖合同应为无效合同，被告应将其收取的房屋款退还原告。判决：一、被告承德市双桥区大石庙镇大石庙村村民委员会于本判决生效之日起十日内退还原告朱水平房屋款45000.00元。二、驳回原告其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实有相应证据在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，涉案转让的房屋已被行政部门认定为违法建筑进行拆除，故一审法院认定涉案房屋相关的买卖合同应为无效合同适用法律正确。朱水平在购买房屋时，未尽到必要的审慎义务，购买没有合法审批手续的房屋，大石庙村委会将未取得规划审批手续的房屋进行转让，双方均具有过错，应当各自承担相应的责任。朱水平主张由大石庙村委会赔偿其各项经济损失没有事实和法律依据，本院对其主张不予支持。因涉案合同中明确约定将大石庙小学对面所建筑的房屋进行转让，大石庙村委会主张涉案合同为建筑物使用权转让合同没有依据，本院对其主张不予支持。因合同无效，大石庙村委会应将取得的购房款返还给购房人，考虑朱水平使用涉案房屋已长达十年之久，本案依据公平原则，酌定大石庙村委会返还朱水平购房款的50%，即22500.00元（45000.00元×50%）。综上所述，朱水平的上诉请求不能成立，大石庙村委会的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河北省承德市双桥区人民法院（2018）冀0802民初2634号民事判决；二、承德市双桥区大石庙镇大石庙村村民委员会于本判决生效后十日内返还朱水平购房款人民币22500.00元；三、驳回朱水平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300.00元，由朱水平负担1150.00元，由承德市双桥区大石庙镇大石庙村村民委员会负担1150.00元；二审案件受理费4600.00元，由朱水平负担2300.00元，由承德市双桥区大石庙镇大石庙村村民委员会负担2300.00元。本判决为终审判决。审判长  裴赤博审判员  张认众审判员  高伶丽二〇一九年四月八日书记员  李云琪