山东省济南市钢城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1203民初744号 原告：莱芜市亿奥工贸有限公司，住所地：济南市钢城区颜庄镇疃里村，统一社会信用代码：9137120366442835XK。 法定代表人：于方，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙德尧，山东棋山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：亓延玲，山东棋山律师事务所律师。 被告：广厦建设集团有限责任公司山东公司，住所地：济南市天桥区药山工业园时代总部基地****楼**，统一社会信用代码：9137010575544163XA。 负责人：邱国洪，该公司经理。 委托诉讼代理人：单岱鹏，北京大成（济南）律师事务所律师。 被告：广厦建设集团有限责任公司，，住所地：浙江省东阳市白云街道东义路****楼统一社会信用代码：91330783142929050C。 法定代表人：杜忠潭，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张炳杰，山东盛强律师事务所律师。 原告莱芜市亿奥工贸有限公司（以下简称亿奥公司）与被告广厦建设集团有限责任公司山东公司（以下简称广厦集团山东公司）、广厦建设集团有限责任公司（以下简称广厦集团）房屋买卖合同纠纷一案，莱芜市中级人民法院作出（2018）鲁12民终179号民事裁定书，裁定撤销原判，将本案发回重审。本院于2018年6月8日立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2018年11月30日公开开庭进行了审理。原告亿奥公司的委托诉讼代理人孙德尧、亓延玲、被告广厦集团山东公司的委托诉讼代理人单岱鹏、被告广厦集团的委托诉讼代理人张炳杰到庭参加诉讼。案件审理期间，延长审限六个月，现已审理终结。 原告亿奥公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告履行抵账房屋的四套房产C4-1303、C4-1703、C4-2102、C4-2504的交付义务（位于滕州市房地产综合开发公司开发的碧水云天中央城项目）；2.判令两被告赔偿原告不能以房抵账部分造成的损失2952771.35元；3.诉讼费由被告承担。庭审中原告当庭撤回第一项诉讼请求。事实和理由：2014年9月1日，原告与被告广厦集团山东公司签订《还款协议》一份，约定被告广厦集团山东公司欠原告利息一揽子以滕州城建威尼斯项目或碧水云天中央城中捌佰万房产予以冲抵。2015年4月28日，被告广厦集团山东公司向原告出具《抵房清单》两份，载明抵账房屋九套，合计价款为7446452.24元，原告同时向被告广厦集团山东公司出具收到利息的收据两份，合计金额为7446452.24元。被告广厦集团山东公司按照抵房清单向原告移交了六套房产C4-1303、C4-1703、C4-2102、C10-1402、C7-1703、C4-2504的《商品房买卖合同》及相应的收款收据，根据该六套《商品房买卖合同》的约定，该六套抵账房屋位于滕州市房地产综合开发公司开发的碧水云天中央城项目内，另外三套房产C3-2501、C4-1004、4-3-2912的《商品房买卖合同》及相应的收款收据均在被告广厦集团山东公司，没有移交给原告。后原告将C10-1042、C7-1703的《商品房买卖合同》及收款收据退还给被告广厦集团山东公司，且该公司已经将该两套房屋出售并将房屋价款150.7万元支付给原告，因此现在原告尚持有被告广厦集团山东公司抵账的四套房产的《商品房买卖合同》及相应的收款收据，分别为C4-1303、C4-1703、C4-2102、C4-2504,而对于其他的抵账房屋，被告广厦集团山东公司已经明确不能交付。原告认为双方之间的抵房协议合法有效，被告广厦集团山东公司依法应当向原告交付价值捌佰万元的房产抵账，对于被告广厦集团山东公司明确不能交付的抵账房屋应当赔偿原告的经济损失。被告广厦集团应当对被告广厦集团山东公司的债务承担共同清偿责任。为维护原告合法权益，现诉至法院。 被告广厦集团山东公司及广厦集团辩称，1.本案基础法律关系是买卖合同，案由应为买卖合同纠纷；2.原告诉请被告不能以房抵债部分造成的损失于法无据。首先，原告未能明确其损失的性质为逾期付款违约金还是逾期付款利息损失。其次，《还款协议》第2条“对于按照以上两个《钢材购销合同》及《合同变更协议》约定计算的甲方欠乙方的利息一揽子以滕州城建威尼斯项目或碧水云天中央城中800万房产予以冲抵”，该合同约定表述含义不清。“利息一揽子”说明还款协议签订时双方并未就被告应当负担的违约损害数额予以明确，在违约损害数额均未核算确定情况下，如何能确定房屋抵充数额？根据合同法体系解释和目的解释原则，双方签订《还款协议》时的真实意思理解为：基于《钢材购销合同》及《合同变更协议》系连续性买卖合同的特征，被告的违约损害数额暂时无法确定，但是被告有滕州市综合房地产开发有限公司的价值800万元的抵账房屋，足以保证承担违约损害赔偿，偿还方式为以物抵债的形式。再次，结合涉案《还款协议》的内容能够明确该以物抵债协议性质具体为“新债清偿”，并未构成“债的更改”。应将《钢材购销合同》及《合同变更协议》同《还款协议》一并纳入本案司法审查。最后，基于《钢材购销合同》及《合同变更协议》系连续性买卖合同，在前期没有明确违约损害数额情况下，司法审查时应对被告拖欠的违约损害赔偿数额依法核算确定违约损害的具体数额，确保公平。3.基于合同法明确规定了诚信、公平、衡平为基本原则，买卖合同中一方当事人不得因对方违约行为而获利，本案应适用合同损益相抵原则：（1）基于我国建筑市场开发商资金结算的拖延现实，被告主观并未恶意拒绝支付原告货款；（2）两份《钢材购销合同》及《合同变更协议》分别签订于2010年、2012年，在连续性买卖合同履行中被告也持续部分给付原告货款，两年后的2014年9月又签订了《还款协议》，上述合同规定的违约赔偿计算方法为月息3%违反了国家强制性法律规定；（3）原告损失实质为法定孳息，其诉讼主张所谓的“损失”达800万，接近被告拖欠货款额的3倍，与法定孳息损失的规定相悖；（4）被告之前拖欠的300多万货款早已全额支付完毕；（5）被告前期抵充的7套房产价值540万余元，如被告不要求部分返还情形下，填补原告的损失绰绰有余。综上，建议法庭在重新核定原告实际损失时对本案违约损害数额进行限制，针对《钢材购销合同》及《合同变更协议》依法调减。 本院经审理认定事实如下：2014年9月1日，广厦集团山东公司与亿奥公司签订还款协议，其中第2、3条约定：“对于按照双方签订的两个《钢材购销合同》及《合同变更协议》约定计算的甲方仍欠乙方的利息一揽子以滕州城建威尼斯项目或碧水云天中央城中捌佰万房产予以充抵；对于用于充抵的捌佰万房产的价格不能高于此两项目售楼处对外销售价格”，两公司分别盖章。后广厦集团山东公司将位于滕州市房地产综合开发公司开发的碧水云天中央城项目房产四套（房号为C4-1303、C4-1703、C4-2102、C4-2504）交付给亿奥公司，同时亿奥公司收到银行转账1507000元，连同上述四套房产价值共计5047228.65元。 以上事实，由原、被告陈述、原告提交的《还款协议》、抵房清单等证据证实。 本院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，经本院审查认为，应为买卖合同纠纷。广厦集团山东公司与亿奥公司于2014年9月1日签订的还款协议，系双方当事人真实意思表示，权利义务关系明确且已实际履行，是依法成立并已生效的合同，其效力本院予以确认，故被告辩称应将《钢材购销合同》及《合同变更协议》一并纳入本案进行审查的意见，本院不予采纳。因涉案还款协议签订的前提系双方当事人之间发生的合同关系，关于利息的约定也系基于买卖关系产生，该还款协议并非借贷关系，其利息不受民间借贷法律关系的调整，被告辩称《还款协议》中违约赔偿计算方法月息3%违反了国家强制性法律规定的意见，本院不予采纳。根据庭审查明的事实，亿奥公司已收到广厦集团山东公司交付的房产四套（位于滕州市房地产综合开发公司开发的碧水云天中央城项目，房号为C4-1303、C4-1703、C4-2102、C4-2504）及银行转账1507000元，共计5047228.65元，广厦集团山东公司及广厦集团主张已交付七套房产共计5651745.52元的意见，因其提交的证据不能证实其主张，故本院不予采纳。根据双方签订的还款协议，广厦集团山东公司应给付亿奥公司利息8000000元，该协议以房抵账，广厦集团山东公司已实际履行5047228.65元，对剩余利息2952771.35元广厦集团山东公司应作为不能以房抵账部分的损失赔偿亿奥公司。广厦集团山东公司系涉案合同的当事人，且具备一定财产基础，同时，广厦集团山东公司系广厦集团的分公司，系广厦集团的分支机构，因分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，因此广厦集团山东公司与广厦集团共同承担清偿义务。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十四条之规定，判决如下： 被告广厦建设集团有限责任公司山东公司、广厦建设集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告莱芜市亿奥工贸有限公司损失2952771.35元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费67800元，其中30422元由被告广厦建设集团有限责任公司山东公司、广厦建设集团有限责任公司负担，37378元由原告莱芜市亿奥工贸有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  马 蕾 审 判 员  孙 燕 人民陪审员  栾兆钰 二〇一九年四月四日 法官助理董静 书记员董文婷 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第四十条第二款发回重审的案件，原审人民法院应当按照第一审程序另行组成合议庭。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。