四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川01民终4760号 上诉人（原审被告）：成都万怡置业有限责任公司。住所地：四川省成都市彭州市天彭镇里仁街鑫盛巷********。 法定代表人：万亚。 委托诉讼代理人：万启康，四川博绅律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杜松，男，1987年8月1日出生，汉族，住四川省泸县。 委托诉讼代理人：肖雄，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：易媚，女，1993年8月4日出生，汉族，住四川省成都市青白江区。 委托诉讼代理人：肖雄，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 上诉人成都万怡置业有限责任公司（以下简称万怡置业公司）因与被上诉人杜松、易媚商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初19157号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万怡置业公司上诉请求：请求二审法院改判为按照合同约定的月万分之一的标准，从2018年2月1日起计算至2018年10月10日止的违约金为929元。 主要事实和理由：一审判决认定合同约定的逾期交房违约金标准为已付购房款月万分之一，该标准显然过低。杜松、易媚以该标准不足以弥补其损失为由请求调高至日万分之一，万怡置业公司主张司法对此不能进行干预否则有违意思自治原则。一审法院认为当事人在民事活动中有缔约自由的权利，但是合同的缔约自由不是绝对的，对于因合同约定的违约金过分低于造成的损失，从而导致当事人的权利义务严重失衡的情形，法律赋予了当事人请求调整的权利。该项请求权系法定的诉权，不因合同当事人的约定而排除，人民法院应当依照法律规定对当事人的请求进行干预和调整，以实现合同自由和合同正义之间的平衡。故一审法院按照日万分之一的违约金标准作出了判决。 万怡置业公司与杜松、易媚双方所签订的《商品房买卖合同》第十九条第（一）款第2项约定：逾期交房的，自本合同第十八条约定的最后期限的第二日起至实际交付日止，出卖人每月向买受人支付己付房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同的双方当事人的这一约定，毫无疑问是在完全意思自治的基础上双方协商达成的结果。意思自治是合同法的基本原则，有约定从约定应当是体现意思自治、尊重双方合同自由的基本准则。当然，《合同法》在意思自治的原则之下，第114条规定确定了在当事人提出要求司法对约定的违约金在过高或低于其损失时，可以对合同自由原则下的意思自治行为进行适度干预。合同法规定的干预，应当具备最基本的条件是：不得违反意思自治的原则，如果违反了合同的意思自治原则，这种干预就是不恰当的。具体地说，当出现当事人认为约定的违约金低于造成的损失，并请求人民法院进行增加时，人民法院在确定是否增加、是否对约定的低于其损失的违约金标准进行干预时，必须考虑到不能违背合同法规定的意思自治原则。 万怡置业公司认为：当在意思自治基础上协商约定的违约金低于其损失时，当事人提出要求增加的诉求，司法实践就应当根据其损失的性质进行判断。如果其损失的性质是当事人在签约时候，就能明确、清楚的预判到的损失，且在能够清楚预判该项损失的情况下，仍然签订了低于其预判损失的违约金数额或比例，实质上就是属于当事人在签约时，已放弃了对该部分损失进行追索的权利。此时，司法实践就不应当支持该诉求，或者说司法实践在此情况下仍然进行干预，就违背了意思自治原则。这样的司法干预结果是恰恰导致权利义务之间的失衡而违反合同正义。如果其产生的实际损失，性质是属于当事人在签约时，因为诸多客观因素，尚不能够明确、清楚地预判到的损失，而签署的低于其实际损失的意思表示包含了对该部分损失的追索权的放弃。这是司法实践对当事人的增加诉求就可以而且应当根据实际情况进行干预。当然也就没有违反意思自治的原则，就是恰当的。 就本案而言，双方在合同约定的条款不存在任何的不明确、不清楚的地方，不会产生误读或误解。本案约定的逾期交房违约金的数额，以及该违约金根本不能弥补因逾期交房而给业主造成的损失，杜松、易媚在签订合同时候就能够明确清楚的作出判断的。所以，对杜松、易媚在签订合同时，基于明确、清楚的对违约金和其实际损失预判，已经通过签约行为放弃了。一审判决仍然适用合同法114条的规定，对违约金进行增加，且增加了30倍之多，是违背合同自由的意思自治原则的。故该判决系适用法律不当，故请求二审法院予以改判。 杜松、易媚答辩称，1.案涉合同对于违约金约定，就购房者与开发商而言是不对等的，开发商的违约金是按购房款每月万分之一的标准计算，而购房人在逾期付款的情况下，购房人的违约金最高是按购房款每日万分之二的标准计算，双方在签订合同时针对违约金约定本身就存在不对等。开发商使用的是同一模板，购房人没有修改或与开发商协商的可能性。2.购房人依据合同法第114条之规定主张调高违约金，符合合同法第114条使用情形。根据杜松、易媚一审提交证据，案涉房屋所在小区同类房屋的租金标准，即使按照杜松、易媚主张每日万分之一的标准计算得出的违约金仍然低于案涉小区同类房屋的租金。合同法第114条之规定本身就是法定对于缔约双方意思自治干预情形，该干预并不否定双方的意思自治，是基于法定情形，合同的缔约自由并非绝对的，正是由于合同约定的违约金条款过分低于万怡置业公司造成杜松、易媚的损失，导致权利义务严重失衡的情况，因此杜松、易媚才有权要求法院调高违约金。也正因为如此，法院才有权利干预合同的意思自治。 杜松、易媚向一审法院起诉请求：1、万怡置业公司按照房款总价每日万分之一的标准向杜松、易媚支付自2018年2月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金；2、本案诉讼费用由万怡置业公司承担。 一审法院认定事实：2016年7月24日，杜松、易媚（买受人）与万怡置业公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议，约定杜松、易媚购买万怡置业公司开发的红树湾三期13幢1单元24层2401号房屋，装修水平是清水，建筑面积共90.42平方米，房屋总价款为1105957元。 该合同第十五条第一款约定：该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得【×建设工程竣工验收备案证明文件】【√建设工程竣工验收合格证明】；2、取得房屋面积实测报告书。第十六条第一款约定：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城镇公共供水、排水管网连接。第十八条约定：出卖人在2018年1月31日前向买受人交付该商品房。第十九条第一款第二项约定：除不可抗力外，出卖人逾期交房的，自本合同第十八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人每月向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，杜松、易媚向万怡置业公司付清了合同约定的购房款。 2018年5月3日，红树湾三期A区经竣工验收合格。案涉房屋位于红树湾三期A区。2018年9月25日，红树湾三期A区获得了竣工验收备案证明和交付使用备案证明。2018年9月11日，万怡置业公司取得该小区的面积实测报告。2018年9月10日，成都市规划管理局核实该项目建设符合规划要求。2018年9月12日，成都市高新区公安消防大队评定该项目消防验收合格。 原审庭审过程中，杜松、易媚与万怡置业公司均认可万怡置业公司通知的交房期限为2018年10月10日至10月14日，杜松、易媚尚未收房。 原审法院认定以上事实，有当事人举证的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其补充协议、规划核实意见书、面积实测报告、交付使用备案证明等证据在卷佐证。 原审法院认为，杜松、易媚、万怡置业公司双方签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，双方当事人均应按约履行。本案中，合同约定出卖人在2018年1月31日前向买受人交付该商品房，万怡置业公司未按约交房构成违约，应承担支付逾期交房违约金的违约责任。 合同约定的逾期交房违约金标准为已付购房款月万分之一，以本案房款为基数计算，每月违约金标准仅为111元，该标准显然过低。杜松、易媚以该违约金标准不足以弥补其损失为由请求调高至日万分之一，万怡置业公司主张司法对此不能进行干预否则有违意思自治原则。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据上述法律规定，当事人在民事活动中有缔约自由的权利，但是合同的缔约自由不是绝对的，对于因合同约定的违约金过分低于造成的损失，从而导致当事人的权利义务严重失衡的情形，法律赋予了当事人请求调整的权利。该项请求权系法定的诉权，不因合同当事人的约定而被排除，人民法院应当依照法律规定对当事人的请求进行干预和调整，以实现合同自由和合同正义之间的平等。 本案中，合同约定的逾期交房违约金标准每月仅为111元，根据杜松、易媚举证的同地段小区市场租金标准，该标准显然过低，难以弥补逾期交房给杜松、易媚造成的损失，杜松、易媚主张调高该标准，原审法院予以支持。万怡置业公司获取了杜松、易媚支付的全额购房款，但未按时交付合同约定的房屋，导致杜松、易媚不能就该房屋进行使用、收益。杜松、易媚主张逾期交房违约金标准调高至已付款每日万分之一标准，换算成年利率仅为3.65%，该标准符合杜松、易媚举证的证据显示的同地段小区房屋市场租金水平，故杜松、易媚主张调高逾期交房违约金标准至日万分之一，符合杜松、易媚的实际损失水平，原审法院予以支持。 至于逾期交房违约金计算至何时的问题，万怡置业公司主张计算至其通知收房之日即2018年10月10日，杜松、易媚主张计算至通知交房期限最后一日即2018年10月14日。原审法院认为，万怡置业公司通知收房之日2018年10月10日，案涉房屋已满足交房条件杜松、易媚可自行前往万怡置业公司处收房，之后万怡置业公司不存在不向杜松、易媚交房的违约行为问题，杜松、易媚基于自身安排延迟收房，对此万怡置业公司无需再继续承担逾期交房的违约责任。故逾期交房违约金应计算至万怡置业公司通知交房之日即2018年10月10日。从2018年2月1日至2018年10月10日，逾期天数共计252天，以购房款1105957元为基数按照每日万分之一标准计算，逾期交房违约金共计为27870元。 据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、万怡置业公司于判决生效之日起10日内向杜松、易媚支付逾期交房违约金27870元；二、驳回杜松、易媚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。原审案件受理费25元，由万怡置业公司承担。 二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人万怡置业公司的上诉请求与被上诉人杜松、易媚的答辩意见，本案二审争议焦点为：原审法院对逾期交房违约金的确定是否正确。现就上述争议焦点做如下论述。 万怡置业公司与杜松、易媚签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应当依照合同约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，万怡置业公司存在逾期交房的行为，已构成违约，应当承担相应的违约责任。本案中，杜松、易媚提出合同约定违约金过低主张上调，万怡置业公司主张人民法院不应当进行调整否则违反意思自治原则。对此本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，当事人对违约金的给付提出诉请，并根据损失请求上调或减少违约金，系当事人法定诉权；根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》（法释[2009]5号）第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，人民法院当然有权根据实际损失、兼顾合同履行请求进行对违约金进行调整，系人民法院根据法律规定对违约进行认定、对违约责任进行评判和调整的法定职权。万怡置业公司的上诉理由明显不能成立，本院不予支持。 万怡置业公司与杜松、易媚签订的合同中，就逾期交房违约金的标准确定为月万分之一，该违约金的金额明显过低，原审法院根据当事人的申请上调为日万分之一，该标准也仅为年3.65%，符合案涉楼盘地段的租金标准，亦未明显高于银行同期存款利息且低于当前短期银行贷款利息，该标准恰当，本院予以维持。万怡置业公司主张按照月万分之一给付违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费474元，由上诉人成都万怡置业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 何广智 审判员 白福群 二〇一九年四月十五日 书记员 龙春光