广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终6889号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄伟望，男，汉族，1991年8月29日出生，户籍所在地：和平县。委托诉讼代理人：陈子文，广东惠泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：游四妹，女，汉族，1983年7月10日出生，户籍所在地：汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：靳振强，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。原审第三人：惠州市中翔房地产有限公司，住所地：惠州市惠城区河南岸白泥路**江湾公馆**楼****。法定代表人：周华明。上诉人黄伟望被上诉人游四妹、原审第三人惠州市中翔房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初7626号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人黄伟望、委托代理人陈子文、被上诉人游四妹、委托代理人靳振强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄伟望上诉请求：一、撤销一审作出的（2018）粤1302民初7626号判决；二、判决被上诉人继续履行《广东省惠州市房地产买卖居间合同》；三、判决被上诉人协助上诉人办理惠城区三栋镇翠竹四路7号中信凯旋城花园D13栋1单元5层03号房[房产证号码：粤（2018）惠州市不动产权第00515**]的变更过户手续；四、判决被上诉人交付惠城区三栋镇翠竹四路7号中信凯旋城花园D13栋1单元5层03号房给上诉人使用；五、判决被上诉人从起诉之日起至实际交房之日止按日支付总房价（75万元）的万分之五违约金；六、本案一审，二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实及理由：首先，一审法院没有按其“查明的案件事实”为依据判决本案，而是以“莫须有”的方式判决本案。根据一审法院已“查明的案件事实”，上诉人与被上诉人签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》（以下简称买卖居间合同）第三条第2项处明确约定：首期房款（不含定金）人民币20万元乙方在签订《广东省房地产买卖合同》当日存入交易结算资金专用账户。《买卖居间合同》从未约定上诉人需在签订《买卖居间合同》时需支付20万元，更没约定支付期限，只是约定了支付20万元的条件。而一审判决认定“上诉人未能在签订《买卖居间合同》后如期将首期房款存入交易结算资金专用账户，视为违约”。显然属于“莫须有”的判决。而在开庭时法庭亦查清了双方签订《广东省房地产买卖合同》的时间，是在被上诉人房产证办出来后即可签订，且《广东省房地产买卖合同》需要一份在房管局备案，之后方可办理过户登记手续。在二手房买卖交易习惯中，《买卖居间合同》属于“草签”阶段，《广东省房地产买卖合同》属于“正签”阶段。其次，上诉人支付20万元首付款条件并未成就，上诉人不存在“违约行为”。《买卖居间合同》第二条约定：签署本合同时，乙方应交纳定金伍万元整。《买卖居间合同》并没有约定上诉人需在签合同时立即支付20万元首付款，支付首付款的前提条件是双方签订正式的房产买卖合同即《广东省房地产买卖合同》当日。在支付了伍万元定金后上诉人即履行了《买卖居间合同》约定的义务。因此，上诉人支付20万元首付款条件并未成就，上诉人不存在“违约行为”。再次，被上诉人不按《买卖居间合同》约定房价签订《广东省房地产买卖合同》，违约事实清楚。被上诉人从未要求与上诉人签订《广东省房地产买卖合同》。而是在四月底，当上诉人得知被上诉人房产证出来后，强烈要求与被上诉人签订《广东省房地产买卖合同》而被上诉人却不守诚信，漫天要价，在原合同75万元的基础上加价17万至92万元才肯与上诉人签订《广东省房地产买卖合同》。上诉人多次找其理论，被上诉人态度强硬，拒绝在原合同价75万元与上诉人签订《广东省房地产买卖合同》。另外，上诉人从不知道被上诉人身体有病，是在起诉被上诉人后，其向法院提交病历时上诉人才知道其有病。被上诉人在签订《买卖居间合同》时是具有完全民事行为能为人，共得了尿毒症并不是法律规定的无民事行为能力人或者限制行为能为人，不管被上诉人有没有得尿毒症都应当按《买卖居间合同》的约定履行义务。本案于2018年8月20日第一次开完庭，在10月15日左右法院受理被上诉人提交的反诉状，正常提起反诉时间是在举证期限界满或一审辩论终结前提出，一审法院准许被上诉人提起反诉，程序违法。综上所述，一审判决罔顾“查明的案件事实”，而作出与“查明事实”相反的裁判理由和结果，既没有事实依据，更没有法律依据。庭审后，上诉人黄伟望向本院提交《变更诉讼请求申请书》，变更上诉请求为：一、改判被上诉人赔偿原告双倍定金10万元；二、本案一审、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。被上诉人游四妹辩称，一、一审业已查明的事实：上诉人在签订合同之初支付了5万元，但其中1万元为中介收取的中介费，被上诉人实际收到上诉人转账过来的定金金额是4万元，而不是5万元，所以，双倍定金10万元的请求不成立。二、被上诉人不存在违约行为。根据《买卖居间合同》约定，房产证出证后10个工作日内办理产权转移登记手续。被上诉人在2018年9月份收到官方出证信息，才知晓房产证办理出来，可是上诉人却在2018年6月份即以未及时办理转移登记手续起诉被上诉人违约。三、上诉人存在根木违约。上诉人在一审中认为《买卖居间合同》按其内容应认定为房地产买卖合同，而不是居间合同的主张，即属于《买卖居间合同》第三条第2项中约定的签订房地产买卖合同即应支付首期房款20万元存入交易结算资金专用账户的情形。上诉人并没有在《买卖居间合同》签订当日将20万元存入交易结算资金专用账户，已构成根本违约。因此，一审判决认定“原告未能在签订《买卖居间合同》后如期将首期房款存入交易结算资金专用账户，视为违约”并无不当。四、《买卖居间合同》中并未约定《广东省房地产买卖合同》的签订时间，明显是炒房套路。按照上诉人的说法，支付20万元首付款的条件永远不会有成就的时候。但只要产权证出证了，卖方就一定要将房产过户变更至上诉人名下。上诉人利用自己多年房地产交易的专业知识和从业经验，给被上诉人构陷了一个套牢其房产的不平等条约。这不仅是对被上诉人的不公平，更重要的是，与被上诉人意图通过尽快出售房产，快速获得房款作为其治疗尿毒症治病资金的本意相违背。也与商定合同时双方达成的卖方（被上诉人）实收75万，签订合同后在最短时间内支付，以用于支付医疗费的意思表达不一致。五、合同签订内容与商定内容不一致，违背了被上诉人的合同意思表达。买卖双方协商的是所有相关费用均由买方（上诉人）承担，卖方（被上诉人）获得75万无的实得卖房款，不承担其他任何费用和责任。而《买卖居间合同》手写部分则约定赎楼责任由卖方（被上诉人）承担，而买方（上诉人）不承担任何费由，达与实际商定的内容不符。一字之差，翻天覆地的变化，天渊之别。（l）赎楼费用需要几十万，被上诉人为治病已耗尽家财，家徒四壁，连医疗费都交不起，就等着卖房筹措资金来救命，何来款项赎楼?况且，被上诉人当时已病情严重，生命垂危，受病魔折磨，终日卧病在床，也无力办理赎楼手续；（2）该合同签订于2016年12月，当其时，楼市买卖异常火热，属卖方市场。但《买卖居间合同》却是买方占尽便宜，甚至在手写部分写明“在办理卖方所有权证的过程中产生的所有费用由卖方自行承担，与买方无关”，“等该物业出证后，由卖方自行赎楼”，即赎楼、契税、过户等均由卖方承担，完全不符合当时的市场交易规则；（3）一审中的证人（即被上诉人前夫）曾参与议价，明确申明由买方承担相关费用，卖方净收75万元，买方应在最短的时间内支付相关款项。六、此合同争议中，款项的支付时间关系到被上诉人的生命能否得到及时救治，应当列为第一考虑之首要合同条件。而《买卖居间合同》恰恰未规定此内容，明显不合理，也不符合被上诉人签订合同时的真实意思表示。《买卖居间合同》既然依内容认定为不动产买卖合同，在合同签订之时即应当设立监管账户，支付首付款，然上诉人事实上在长达一年半的时间内都并未支付任何款项，明显存在违约。在签订《买卖居间合同》前，被上诉人已向上诉人声明急需用钱治病救命，要求在一两个月内拿到所有房款。然而，《买卖居间合同》签订后，上诉人除支付4万无的所谓定金外，一直不依照约定与被上诉人签订正式的《广东省房地产买卖合同》不支付被上诉人首期款等其他的任何款项。七、上诉人趁人之危，利用被上诉人急需资金治病救命的迫切心情，利用信息不对称以及格式条款合同签订不平等的《买卖居间合同》明显存在欺诈，是炒房套路，应认定该合同为无效合同。在第五点的基础上，（1）上诉人是房产中介从业人员，为了达到用几万元的极少资金进行炒房获取暴利的目的，利用被上诉人病重及信息不对称的弱点，置被上诉人的生命安危于不顾，意图以貌似合法的形式，行危害他人利益，甚至是生命的事实，来获取非法暴利；（2）《买卖居间合同》系上诉人提供的格式合同，签约时被上诉人己经生命危急，急需卖房款治病救命。上诉人通过骗取病危的被上诉人的信任后并在签订非真实意思表达的合同后，上诉人却迟迟不按照合同约定支付首付款给被上诉人以治病救命。在被上诉人通过举债和好心人的帮助下，成功换肾后，上诉人又无耻的出现，拿着不平等的《买卖居间合同》要求上诉人履约。上诉人乘人之危的无良行为导致被上诉人无法及时获得治病救命资金，被上诉人的丈夫也因为不堪重负而离开。给被上诉人的身心造成极大的伤害。幸运的是，在亲朋好友和社会爱心人士的帮助下，追过轻松筹，被上诉人终于艰难的逃过了因无钱终止治疗的灾难，终于等来了肾源，支撑到了换肾手术的那一天，和死神擦肩而过。综上所述，上诉人欲以炒房套路实现暴利目的，不惜以别人的生命为代价。其欺骗被上诉人签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》在内容上与被上诉人的意思表达不一致，存在欺诈，应为无效合同，事实清楚，证据确凿。虽然被上诉人在此前调解中，的确表达为有利于事情的解决，愿意返还4万元定金给上诉人的意愿，以实现事情的定纷止争，但被上诉人的确未曾有违约。请求法院依法判决，驳回上诉人的所有诉讼请求，本案一审，二审诉讼费、保全费由上诉人承担。黄伟望向一审法院起诉请求：一、判决被告继续履行原被告于2016年12月3日签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》；二、判决被告协助原告办理惠城区三栋镇翠竹四路7号中信凯旋城花园D13栋1单元5层03号房的变更过户手续；三、判决被告立即交付惠城区三栋镇翠竹四路7号中信凯旋城花园D13栋1单元5层03号房给原告使用；四、判决被告从起诉之日起至实际交房之日止按日支付总房价（75万元）的万分之五违约金；五、本案的诉讼费，保全费由被告承担。游四妹向一审法院反诉请求：一、判决撤销反诉人、被反诉人、第三人于2016年12月3日签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》。二、判令被反诉人及第三人将其扣押反诉人的《广东省商品房买卖合同》[编号:惠州（2015)10005139]、契税发票（2张，151粤地现04090483)、首期款发票（发票号码:03949878)、按揭款发票（发票号码：02621106)等归还反诉人。三、判令本案诉讼费、保全费、反诉费由被反诉人承担。一审法院认定事实：原告（买方、乙方）、被告（卖方、甲方）、第三人（经纪方、丙方）于2016年12月3日签订了《广东省惠州市房地产买卖居间合同》（以下简称“合同”），三方约定：第一条：被告将位于惠州市××镇翠竹××城花园××单元××房[建筑面积：88.16平方米，合同编号：惠州（2015）10005139]出售给原告，总价为75万元；签署合同时由原告向被告交纳了定金50000元。第二条：2、办理该物业的产权过户所需费用由原告承担。3、被告应在签署本合同时将房产证及相关资料交给第三人作为过户只用。原告应向第三人支付佣金22500元。上述费用原告须于签订本合同时支付给第三人。第三条：2、银行贷款1）、首期房款（不含定金）人民币20万元原告在签订《广东省房地产买卖合同》当日存入交易结算资金专用账户。2)、原告在第三人协助下向银行申请20年7成（即50万元）贷款。此贷款作为房价余款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行直接划入被告在该贷款银行所开设的账户。同时被告有义务协助办理按揭手续。4）、在被告、原告双方按银行要求备齐按揭资料时，如银行不同意贷款，三方另行协商付款方式，协商不成三方不算违约，退还所交定金费用及已收资料。第四条：被告应在收到全部房款该物业过户到原告名下将房屋交付给原告使用。第五条：委托第三人办理。第三人应当按相关部门办理更名手续规定期限内，办理完毕产权转移手续，并将权属人已更名为原告的《房地产权证》交付给原告。被告、原告双方应积极协助第三人办理相关手续，并在签署本合同7个工作日内分别提供办理产权转移所需的全部资料提交给第三人。如因被告、原告任何一方提交资料的延迟，第三人办理手续时间得以相应延长，且第三人有保留追究违约方法律责任的权利。第六条：1、被告保证对上述物业享有完整所有权并拥有全部的收益、处分权，不会因被告原因及其有利害关系之人的原因而被他人或国家有关部门行使权利。如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等行为，或由于被告原因导致该物业无法办理产权过户手续的，视为被告违约，被告应赔偿给原告双倍定金及由此给原告与第三人造成的全部损失且原告、第三人有权解除本合同。2、被告签署本合同后不出售本物业的，视为违约，被告应在收到原告通知（电话、短信、信函）之日起，赔偿双倍定金并退还已收房款。原告签署本合同、支付定金后不购买本物业，视为违约，原告在收到被告（电话、短信、信函）之日起，被告有权没收定金并有权另行出售该物业。3、被告逾期交付房屋或原告逾期支付房款的，均视为违约。逾期15天仍未能履行，守约方有权解除合同，解除合同后，违约方应向守约方按交易价格的10%支付违约金，并需配合办理重新过户手续以及承担由此产生的相关费用。如三方同意继续履行合同，则违约方应从违约之日起按照总房价的0.5‰向守约方支付违约金直至实际履行之日止。4、无论在何种情况下，若被告或原告任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，违约方都应当向第三人支付违约金22500元作为第三人之损失。第八条：6、三方约定其他事项：1）、原告购买该物业定金为5万元给到被告，被告出具收据为准，另被告同意预留1万元给第三人作为该物业的交楼押金，办理完毕退回给被告。2）、原、被告双方均已知悉该物业尚未办理所有权证，但已在房管局办理备案登记，原、被告双方同意交易并待被告获发展商办理所有权证后，原、被告双方同意在十个工作日内到房管部门办理产权转移登记手续，在办理被告所有权证过程中而产生的所有费用由被告自行承担，与原告无关；原、被告双方对此并无异议。3）、经原、被告双方协商，等该物业出证后，由被告自行赎楼。另查之一，2016年12月3日被告出具收款收据确认收到原告的购房款50000元定金。备注：原告转账定金4万元给到被告，另该物业的交楼押金1万元整由原告代收给到第三人。另查之二，被告还提供了中山大学附属第六医院的疾病证明书、中山大学附属第一医院的出院患者疾病证明书予以证明被告因病进行血液透析入院治疗及进行相应的手术。被告还提供了顺和地产、链家地产图片，予以证明原告在房地产经纪公司就职（经过相应的技能培训）。原告还提供了第三人出具的文件托管收据予以证明《广东省商品房买卖合同》、契税发票、首期款发票、按揭款发票由第三人托管。另查之三，本院依原告申请，于2018年6月4日依法作出（2018）粤1302财保479号《民事裁定书》，裁定查封了被告名下的财产。原告预交了保全费4270元。另查之四，经本院组织调解，各方无法达成一致协议。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。各方签订《广东省惠州市房地产买卖居间合同》均系各方真实意思表示，合同内容亦未违反现行法律法规规定，应为合法有效，各方当事人均应按约履行各自的合同义务。但原告未能在签订《广东省惠州市房地产买卖居间合同》后如期将首期房款存入交易结算资金专用账户，视为违约。现被告反诉诉请解除三方于2016年12月3日签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》及原告、第三人扣押被告的《广东省商品房买卖合同》[编号:惠州（2015)10005139]、契税发票（2张，151粤地现04090483)、首期款发票（发票号码:03949878)、按揭款发票（发票号码：02621106)等归还被告，既有事实依据，亦有法律依据，本院予以照准。至于定金，被告在庭审中同意退回给原告，本院尊重被告的意愿。原告本诉相应的诉讼请求，缺乏事实与理由，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告（反诉被告）黄伟望与被告（反诉原告）游四妹及第三人惠州市中翔房地产有限公司于2016年12月3日签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》。二、第三人惠州市中翔房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起三日内向被告（反诉原告）游四妹归还《广东省商品房买卖合同》[编号:惠州（2015)10005139]、契税发票（2张，151粤地现04090483)、首期款发票（发票号码:03949878)、按揭款发票（发票号码：02621106)。三、驳回被告（反诉原告）游四妹的其他反诉请求。四、驳回原告（反诉被告）黄伟望的全部本诉请求。本案受理费5650元（原告已预交），保全费4270元（原告已预交），反诉费5650元（被告已预交），合计16020元，由原告（反诉被告）黄伟望负担。原告（反诉被告）应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。二审中。当事人没有提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点是：1、被上诉人是否构成违约，是否应赔偿违约金？2、涉案合同是否应继续履行？关于被上诉人是否构成违约，是否应赔偿违约金的问题。依据当事各方签订的《广东省惠州市房地产买卖居间合同》第六条第二点：“甲方签署本合同后不出售本物业的，视为违约，甲方应在收到乙方通知（电话、短信、信函）之日起赔偿双倍定金并退还已收房款”之约定，被上诉人游四妹作为甲方在签订合同后，并未向上诉人出售涉案房产，故被上诉人构成违约。同时，因被上诉人已构成违约，应依据合同约定向上诉人赔偿双倍定金10万元。对上诉人在支付定金之时已预留在中介的1万元交楼押金，被上诉人可自行向中介方惠州市中翔房地产有限公司主张取回。关于涉案合同是否应继续履行的问题。在本案二审庭审后，上诉人变更诉讼请求，不再请求继续履行涉案合同，而是请求赔偿损失，故涉案合同不应继续履行。综上所述，对于上诉人黄伟望的请求，有理部分本院予以支持，无理部分本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初7626号民事判决第一项、第二项、第三项及诉讼费负担部分；二、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初7626号民事判决第四项为：被上诉人游四妹应在本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人黄伟望赔偿双倍定金10万元。二审诉讼费11300元，由黄伟望负担3390元，由游四妹负担7910元。本判决为终审判决。审判长  徐国华审判员  曾求凡审判员  邹 戈二〇一九年四月十六日法官助理黄斯翀书记员苏敏娜附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。