山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁01民终1807号上诉人（原审被告）:济南东城帝华房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：李在明，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曹萍萍，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李焕柱，男，1988年7月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：盖永霖，山东昌平律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩丕文，山东昌平律师事务所律师。上诉人济南东城帝华房地产开发有限公司（以下简称东城帝华公司）因与被上诉人李焕柱商品房预售合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2018）鲁0112民初5860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东城帝华公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.上诉费用由李焕柱承担。事实与理由：事实与理由：一、《补充协议书》并非东城帝华公司的真实意思表示，一审判决不应将《补充协议书》确定的违约金标准作为定案依据。东城帝华公司是一家正常经营且有楼盘在售的开发商企业，在业主围堵售楼处、严重影响其正常销售经营的情况下，已经遭受到了客观损失且如果不能尽快与业主达成妥协，势必会导致更大的经济损失。迫于这种现实压力，东城帝华公司与业主签订了高达日万分之三的违约金标准，即双方将之前经真实合意并经网签备案的商品房买卖合同中约定的违约金标准提高到30倍，即便按照日常客观逻辑，也可以合理推断违约金条款的变更存在胁迫情形。诚如一审判决所言，必要限度的私力救济是为法律所允许的，但是本案中，业主先是通过群体性事件给政府和开发商施加压力，迫使东城帝华公司妥协，签署了严重加重己方责任的不平等条款，然后再以此不平等条款诉诸法律，寻求所谓的“公力救济”，从而获取高额的违约回报。一审判决在此情况下援引《补充协议书》并作为定案依据，相当于是鼓励法外救济，失去了法院判决的社会引导功能。二、本案中，在违约金约定畸高的情况下，一审判决应当对李焕柱的实际损失进行实体审查并酌情调整违约金。（一）违约金适用“补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，但一审判决直接对于东城帝华公司苛以惩罚性的违约责任。根据《合同法》第113条、第114条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条等相关规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。我国对违约金适用“补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，守约方也不应通过违约金的约定获得《合同法》规定的实际损失（包括可期待利益）之外的额外收益。具体到本案，违约金的计算应从基于合同未正常履行，业主所损失的其应当获得的预期利益角度考虑，以东城帝华公司的逾期交房行为给业主造成的实际损失为基础进行计算。退一步讲，商品房销售领域的惩罚性赔偿责任，主要局限在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条约定的五种情形，该五种情形均是相对极端的情况，比如合同订立后出卖人擅自抵押、出卖人一房二卖、隐瞒没有取得预售许可事实等相关情形。本案中,东城帝华公司逾期交房的持续违约行为，显然并不符合上述规定的情形。综上，一审判决援引“诚实信用”原则，在未审查李焕柱实际损失的情况，直接对于东城帝华公司苛以惩罚性赔偿责任，属于适用法律错误，且有悖于合同法的立法本意。（二）东城帝华公司已经提出了要求调减违约的抗辩事由并举证，一审判决应当实体审查东城帝华公司因逾期交房给李焕柱造成的实际损失。涉及逾期交房类似案件中，业主的损失应为不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分的权能，该利益的替代即房租损失。另，参照随济南市中级人民法院（2016）鲁01民终1170号民事裁定书一并在“中国裁判文书网”公示的济南市中级人民法院内函意见：（1）双方当事人签订的商品房买卖合同约定逾期交房每日按购房款总额的万分之三计算。业主请求开发商按合同约定支付逾期交房违约金，开发商以双方约定的违约金过高为由请求法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定，本案应查明开发商因逾期交房给业主造成的实际损失，进而认定约定的违约金是否过高，如果过高可依法进行调整。（2）认定损失时可参照逾期交房期间同地段同类房屋租金标准确定，必要时可依当事人申请进行评估。本案中，李焕柱仅依《补充协议书》约定主张违约金，但并未提供证据证明东城帝华公司逾期交房给其造成的实际损失，而东城帝华公司提出违约金过高的抗辩事由，且提供了多家房屋中介机构关于周边小区房屋租金标准的相关证据，充分证明日万分之三的违约金标准已经数倍于周边房屋的租金价格。（三）本案系群诉案件，另案审理过程中，一审法院基于案件审理需要，也自相关房屋中介机构调取了周边楼盘的租金标准。本案仅为群诉案件中的个案，随着其他群诉案件的审理，在东城帝华公司举证证明周边楼盘租金标准的基础上，一审法院基于案件审理需要，也依职权向唐冶街道辖区内的“齐鲁楼市”、“21世纪不动产”等房屋中介机构调取了周边楼盘（毛坯房）的租金标准，该租金标准甚至不到补充协议约定的违约金标准的一半。综上，本案中，一审判决在没有实质性审查李焕柱实际损失的情况下，对东城帝华公司调整违约金的主张不予支持，明显超过了“弥补守约方利益损失”的限度，于法无依。三、鉴于双方对于违约金标准争议较大，且存在前期涉及业主围堵售楼处群体事件、部分业主已经协商交房、目前案件争议在诉等客观情形，综合考虑各方因素，东城帝华公司合理安排交房进度，并不能认定恶意毁约。首先，作为负责任的开发商企业，如果东城帝华公司存在恶意毁约的故意，就不可能在前期支付数万元违约金作为对李焕柱损失的补偿。其次，逾期交房是一种事实状态，而交房是一种行为，东城帝华公司逾期交房的违约责任不论多寡、违约期限无论多长，其均应当承担相应的法律责任。换言之，东城帝华公司迟延交房一天，就多承担一天的违约责任，东城帝华公司自身没有任何恶意违约的动因。再次，客观上，东城帝华公司也已经向业主再次发出交房通知，且没有任何附加条件向业主进行了房屋交付。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法改判或发回重审。李焕柱辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。一、东城帝华公司与李焕柱之间签订的《济南市商品房买卖合同》与《补充协议书》系有效合同。《济南市商品房买卖合同》与《补充协议书》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效协议。特别是《补充协议书》，东城帝华公司虽然一再声称《补充协议书》系受李焕柱的胁迫或欺诈所签，但从《补充协议书》的形式看，协议系东城帝华公司起草并打印，还加盖了东城帝华公司的公章。从内容看，协议约定的事项十分详细，根本不存在任何胁迫或欺诈的情形。东城帝华公司称按照日常客观逻辑，可以推断违约金条款存在胁迫情形。但按照日常客观逻辑，在东城帝华公司自己打印并且加盖公章的补充协议，东城帝华公司在已经存在逾期交房的情况下，签订补充协议，系东城帝华公司已经对其违约的后果作出预期判断，且自愿承担逾期甚至无法交房的不利后果。二、一审法院依据《补充协议书》的约定判决东城帝华公司一方承担李焕柱逾期交房违约金彰显了法律的威严。1.《补充协议书》约定系双方的自行约定，该约定并未违反法律规定，另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条约定，用房屋租金计算违约金的前提是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额的参考标准”，而本案中有明确的违约金数额，所以不能依据租金标准考虑违约金数额，应按双方的合同约定依法判决东城帝华公司按李焕柱主张的日万分之三的违约金标准赔偿李焕柱的损失。2.东城帝华公司在上诉状中称违约金适用“补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，东城帝华公司同样认可违约金具有惩罚性。双方签订的补充协议就违约金的计算标准有两个约定，李焕柱在诉状中也已陈述过，第一个数额的计算标准是2017年10月30日之前是按购房款的日万分之一点五计算，依该数额计算的违约金东城帝华公司是认可的，并已经全部履行支付完毕；第二个计算标准是2017年10月31日之后按购房款的日万分之三计算，从该约定来看，该违约金之所以高出原约定的一倍，也恰恰体现了违约金的惩罚性质，该惩罚也是东城帝华公司在签订《补充协议书》时明知的、东城帝华公司也是自认的，东城帝华公司在已经存在逾期交房的情况下，签订补充协议，系东城帝华公司已经对其违约的后果作出预期判断，且自愿承担逾期甚至无法交房的不利后果。3.从本案履行的现状出发，东城帝华公司在具备了交房条件后仍不向李焕柱交房，属于“恶意违约”，应依法依约承担高额的违约金。东城帝华公司在2018年6月22日取得分期综合验收后，以放弃违约金为由拒绝起诉的业主收房，在庭审中同意无条件交房，在第二天又以放弃违约金为由拒绝李焕柱等人收房，完全是无视法律，蔑视法庭。（这一点在战士鹏与东城帝华公司的案件中已经得到一、二审法院的确认）。三、济南中院于2018年11月23日对于示范庭、战士鹏、于羽惠与东城帝华公司商品房预售合同纠纷一案已经进行了判决，并于2019年1月11日通过“济南市中级人民法院微信公众号”对该案件的一审进行了公布。济南中院公布的案例是作为本案的示范案例，明示了“惩罚性违约金不予调整”。济南中院认定：“双方约定延期后的交房时间最晚不得超过2017年10月30日，否则将按照日万分之三的标准支付违约金，该违约金明显具有惩罚性，目的在于确保合同债务得以履行。但东城帝华公司在《补充协议书》签订后，仍未在约定的最晚期限内履行交房义务，其行为构成严重违约，理应承担相应的违约责任。鉴于惩罚性违约金不以损失的实际发生为必要，且上述约定违约金标准并不超过合理范围，故本院对此不再予以调整。”综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，东城帝华公司提出的上诉理由不能成立，依法应予驳回。李焕柱向一审法院起诉请求：1.东城帝华公司支付李焕柱逾期交房违约金40844元（自2017年11月1日起，按总购房款的日万分之三标准暂计算至2018年6月30日止）；自2018年7月1日起按总购房款的日万分之三标准继续支付李焕柱逾期交房违约金至东城帝华公司向李焕柱交付房屋之日止；2.东城帝华公司向李焕柱交付济南市历城区唐冶新区帝华鸿府8号楼1单元1602室；3.本案全部诉讼费用由东城帝华公司承担。一审法院认定事实如下：李焕柱（买受人）与东城帝华公司（出卖人）于2016年1月19日签订《济南市商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于济南市历城区唐冶新区土河以东、围子山路西侧、文苑路北侧的帝华鸿府（西区）8号楼1单元1602室，建筑面积为90.48平方米，金额为562596元。出卖人应在2016年10月31日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。出卖人未按合同约定的期限交付房屋的，逾期超过90日后买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.1的违约金。上述合同签订后，李焕柱如约履行了付款义务。因东城帝华公司（出卖人）未按合同约定向李焕柱（买受人）交付房屋，经双方协商于2016年11月9日签订《补充协议书》，约定：一、依据双方于2016年1月19日签订的《济南市商品房买卖合同》，买受人购买帝华鸿府西区8号楼1单元1602室，总房价款（包含地下室，不包含地下车位）为人民币￥562596元。按照上述合同约定，出卖人应于2016年10月30日之前交房。因帝华鸿府西区工程逾期竣工，甲方未能按合同约定期限向买受人交房商品房，现双方协商，一致同意对上述合同中的交房期限予以延期，出卖人应于2017年10月30日之前交房。二、自2016年10月31日起至出卖人向买受人发出交房通知书上载明的交房之日，至迟不超过2017年10月30日止，出卖人按与买受人签订的《济南市商品房买卖合同》约定的总房款￥562596元为基数，按日万分之一点五向买受人支付违约金；三、如若交房时间再次延期，自2017年10月31日起至出卖人发出的交房通知书上的交房日期止，出卖人以总房款￥562596元为基数，按日万分之三向买受人支付违约金。四、……出卖人与买受人于2016年1月19日签订的《济南市商品房买卖合同》第九条中关于违约金的约定作废，最终赔偿违约金计算方式及金额以本次签订的补充协议为准。……七、本协议履行过程中若发生争议，任何一方均可向出卖人所在地人民法院提起诉讼。补充协议签订后，东城帝华公司按补充协议约定按总房款的日万分之1.5标准向李焕柱支付了2017年10月30日之前的违约金，2017年10月31日至今的违约金未付。另查明，东城帝华公司于2018年6月22日取得了帝华鸿府西区第1＃楼、2＃楼、3＃楼、6＃楼、7＃楼、8＃楼及大门的《综合验收备案证明》。对有争议的事实，认定如下：东城帝华公司在涉案房屋取得分期竣工综合验收备案证明具备交房条件后是否履行了交房义务？东城帝华公司取得《分期竣工综合验收备案证明》后，称通过EMS形式向李焕柱发放了收房通知书，未提供证据予以证实，且李焕柱表示未收到，并提供生活日报于2018年7月13日刊登的报道一篇，证实帝华鸿府业主在收房前必须与东城帝华公司签订承诺书，放弃违约金条款。一审法院认为，即使李焕柱收到了收房通知书，因东城帝华公司以要求李焕柱放弃违约金作为收房的条件，导致涉案房屋至今未交付，东城帝华公司未履行向李焕柱交付房屋的合同义务。一审法院认为，本案的争议焦点之一：双方签订《补充协议书》的效力问题。东城帝华公司称，李焕柱通过拉横幅、邀请媒体曝光、使用恶意语言侵害东城帝华公司名誉的形式迫使东城帝华公司与其签订《补充协议书》，应予以撤销或认定为无效，提供照片5张、媒体报道链接予以证实。通过该证据显示，结合一审法院调取的公安机关出具的接处警登记表记载的内容，确实存在因东城帝华公司逾期交房业主去售楼处维权的事实，业主维权属于私力救济的范畴，且东城帝华公司未举证证实业主的维权超过必要限度和范围，也未举证证实李焕柱等业主以对东城帝华公司及其工作人员的人身安全及财产造成加害为威胁，而迫使其与业主签订《补充协议书》。依据现有证据一审法院无法认定《补充协议书》系李焕柱等业主胁迫东城帝华公司所签订，对东城帝华公司的抗辩理由，不予采信，故《补充协议书》是双方出于真实意思表示，协商达成的有效协议。本案的争议焦点之二：《补充协议书》约定的逾期交房违约金是否过高？是否应予调整减少违约金？一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。综上，我国《合同法》对违约金的规定强调以补偿性为主，惩罚性为辅。由于违约金通过约定预先确定，违约金在弥补守约方损失的同时，还具有对违约方的惩罚性作用。而本案中，李焕柱与东城帝华公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议书》均系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，买卖合同及补充协议均合法有效。双方当事人应恪守诚信，全面履行合同义务。李焕柱已按照合同约定按期足额支付购房款，东城帝华公司亦应按照合同约定的条件及期限及时向李焕柱交付房屋。东城帝华公司逾期交房构成违约。根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》约定，东城帝华公司应于2016年10月31日前向李焕柱交付房屋，后因东城帝华公司未能如约交房，经双方协商签订《补充协议书》，将交房期限顺延至2017年10月30日。《补充协议书》约定的交房期限届至后，东城帝华公司仍未能如期交房。东城帝华公司已于2018年6月22日取得涉案房屋《分期综合验收备案手续》，符合合同约定的交房条件，但单方提出交房需原告等购房者以放弃违约金为条件，导致涉案房屋至今未交付。且庭审中，东城帝华公司明确表示无条件交房后又反悔，存在明显过错，构成恶意违约，有悖诚实信用原则。“诚实信用”原则作为民事活动中的“帝王原则”，是市场经济交易中当事人应严格遵循的法律原则和道德准则。东城帝华公司作为大型的房地产开发企业，其拒不交房的行为不仅侵犯购房人的合法权益，亦在社会中造成严重不良影响。综合本案合同履行情况，应加重东城帝华公司的违约成本，弥补守约方的利益损失。故对东城帝华公司要求调整违约金的抗辩，不予支持，对双方在《补充协议书》中约定的逾期交房违约金不作调整。东城帝华公司已于2018年6月22日取得《分期竣工综合验收备案证明》，符合合同约定的交房条件，故对李焕柱要求东城帝华公司向其交付涉案房屋的诉讼请求，予以支持。判决：一、济南东城帝华房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付李焕柱逾期交房违约金（以总房款562596元为基数，自2017年11月1日起至实际交付房屋之日止，按日万分之三标准计算）；二、济南东城帝华房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向李焕柱交付济南市历城区唐冶新区帝华鸿府（西区）8号楼1单元1602室的房屋。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费411元，由济南东城帝华房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。东城帝华公司提交快递底联、查询回单、入住会签单、住宅收楼确认书各一份，拟证实快递妥投时间是2018年11月24日，涉案房屋已于2018年12月1日交付，应当以该通知送达之日作为违约金计算的截止日期。经质证，李焕柱对证据的真实性无异议，但东城帝华公司没有提交入住通知书，并且该邮件由他人签收，李焕柱于收到之日就立即去收房，实际收房之日应当作为违约金计算的截止日期。二审另查明，1.邮件查询回单显示于2018年11月24日妥投，李焕柱认可其本人签收。2.涉案房屋于2018年12月1日交付。3.《补充协议书》第八条约定：“……如果直接送达有困难，双方确认按照上述地址邮寄（挂号信或快件）送达文件，凭有效邮寄凭证即视为送达……”。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题为：一、东城帝华公司要求调整涉案逾期交房违约金标准的主张能否成立。二、东城帝华公司向李焕柱支付违约金的截止日期如何确定。关于争议焦点一，李焕柱与东城帝华公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，李焕柱依约履行了付款义务，但东城帝华公司未能在约定期限内向李焕柱交付房屋，其行为构成逾期交房违约。在此情况下，双方签订了《补充协议书》，约定将上述合同约定的交房期限延期至2017年10月30日，此期间逾期交房违约金按照日万分之一点五计算，若交房时间再次延期，之后的逾期交房违约金按日万分之三计算。上述《补充协议书》系东城帝华公司在已经构成逾期交房违约的情况下与李焕柱经自愿协商后签订，双方在《补充协议书》中对交房期限及违约金所作的相应调整，系其对违约后果的预期判断，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。东城帝华公司主张《补充协议书》系其受胁迫下签订，但其提交的证据不足以证实其主张，本院不予采信。双方约定延期后的交房时间最晚不得超过2017年10月30日，否则将按照日万分之三的标准支付违约金，该违约金明显具有惩罚性，目的在于确保合同债务得以履行。但东城帝华公司在《补充协议书》签订后，仍未在约定的最晚期限内履行交房义务，其行为构成严重违约，理应承担相应违约责任。故一审法院据此依照《补充协议书》约定的违约金标准判处东城帝华公司承担相应的违约责任，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，《补充协议书》第二条约定，违约金的截止日期为东城帝华公司向李焕柱发出的交房通知书上载明的交房之日。《补充协议书》第八条约定：“……如果直接送达有困难，双方确认按照上述地址邮寄（挂号信或快件）送达文件，凭有效邮寄凭证即视为送达……”。东城帝华公司提交的证据证实其按照合同中约定的地址向李焕柱邮寄交房通知书等材料，邮件查询回单显示该邮件于2018年11月24日妥投，故东城帝华公司至该日履行完毕其交房通知义务，其逾期交房的违约状态已经终止，因此，东城帝华公司向李焕柱支付逾期交房违约金的截止日期应当计算至2018年11月24日。另，一审判决判项第一项中，计算违约金的截止日期为实际交房之日。根据二审查明的事实，东城帝华公司履行完毕通知交房义务之日可以理解为一审判决“实际交付房屋之日”,故该“实际交付房屋之日”应当为2018年11月24日，该判决结果本身并无不当，本院予以维持。综上所述，东城帝华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费822元，由济南东城帝华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  乔绪晓审判员  刘 洋审判员  李 静二〇一九年四月二十五日书记员  李宜濂