湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘06民终2550号上诉人〔原审原告（反诉被告）〕：中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司，住所地岳阳市岳阳楼区站前路**（简称人民财险岳阳分公司）。负责人：袁爱吾，系公司总经理。委托诉讼代理人：李建平，湖南祈安律师事务所律师。委托诉讼代理人：何亚芳，湖南祈安律师事务所律师。上诉人〔原审被告（反诉原告）〕：长沙美仑和一酒店有限公司，住，住所地长沙市雨花区高桥东二环一段**称美仑酒店）。法定代表人：肖湘华，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁春，湖南惠风律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亮，1981年6月7日出生，汉族，住长沙县，美仑酒店员工，特别授权。原审第三人：岳阳市泰汇酒店管理有限公司，住所地，住所地岳阳市岳阳楼区站前路**iv>法定代表人：高丰，该公司总经理。原审第三人：岳阳楼区芙蓉盛宴餐饮店，住所地岳阳，住所地岳阳市岳阳楼区站前路**>经营者：康加明。原审第三人：岳阳楼区水之缘足浴养生会所，住所地岳阳市岳阳楼区站，住所地岳阳市岳阳楼区站前路**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>经营者：孙红伟。原审第三人：岳阳楼区筱雅居赏古楼，住所地岳阳市岳阳楼区站前路**，住所地岳阳市岳阳楼区站前路****  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>上诉人人民财险岳阳分公司、上诉人美仑酒店因房屋租赁一案，不服岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初1053号民事判决书向本院提出上诉。本院于2018年9月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，两上诉人的委托代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。人民保险岳阳分公司上诉请求：（一）依法判令被上诉人增加支付租金57.5万元，增加支付违约金73.9482万元。以上合计增加支付金额为：131.4482万元；（二）依法改判上诉人不承担被上诉人消防工程款31.996万元；（三）由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:（一）一审法院减免被上诉人3个月租金没有事实与法律依据，首先，上诉人不存在延期交房，被上诉人也没有因延期交房产生损失。交付房屋是由4份文件：1份移交手续，3份移交协议，移交手续就是合同约定的移交清单，上诉人与被上诉人在2013年11月份己经就（租赁房屋交接清单》办理了交付验收。而移交协议属于双方签订的补充协议，根据《合同法》的规定，补充协议效力大于原合同，足以认定双方就部分房屋的移交达成新的协议，这从协议字面足以理解，3份移交协议均写明：“根据《房屋租赁合同》的约定，经甲乙双方协商一致。甲方于年月日移交”可见，变更部分出租楼层的交付时间，是经双方协商一致的结果，被上诉人没有在房屋移交协议中提出任何延期交付的请求。《房屋租赁合同》第3．1条第2款：《租赁房屋交接清单》经双方交付验收签字盖章之后，甲方现正在使用的拟出租楼层在甲乙双方约定的交付日期之前如尚未腾空，不视为未完成交付，乙方不得以此为由向甲方提出顺延租赁时间等要求。因此，在交接清单签字确认后，上诉人尚未腾空的拟出租楼层，不视为未完成交付。即上诉人不存在迟延交付问题。其二，在合同履行过程中，被上诉人在2015年7月13日的函件中就撤回了原来提出的延期交付问题，上诉人手中只有被上诉人于2015年7月13日向上诉人出具的律师函，被上诉人在2015年6月向上诉人出具的律师函中有延期交付问题，但因上诉人提出异议，双方确实已经就交房问题达成一致，不存在延期交付问题，所以被上诉人撤回了2015年6月的律师函，向上诉人出具一份函号相同，撤回了延期交付问题的律师函，再次证实了上诉人与被上诉人合意变更交房时间意思表示的一致。其三，延期交付也未对被上诉人造成任何实际损失。被上诉人承租了上诉人的房屋之后，并未实际打算自己使用，而是在寻找转租商，并于2014年6月5日将其承租的财保大楼一楼大堂、二楼、九至十六楼11200平方米的场地出租给第三人岳阳市泰汇酒店管理有限公司（以下简称泰汇酒店），租赁期限自2014年6月1日至2025年1月31日，免租期自2014年6月1日至2015年3月31日。2015年3月15日，被上诉人与第三人易玲签订《场地租赁合同》，被上诉人将其承租的财保大楼二楼1530平方米的场地转租给第三人易玲经营芙蓉盛宴餐饮店。被上诉人承租上诉人财保大楼，并不是为了自己经营，而是为了转租谋利，这中间从2013年11月至2014年6月，上诉人给予被上诉人的装修免租期内，被上诉人并未对其承租房屋进行装修、使用，而是在寻找次承租人，为其转租寻找下家。因此被上诉人不存在损失。综上，一审法院判决延期交房减免3个月的租金没有事实和法律依据，依法应当予以纠正。（二）一审法院要求上诉人承担被上诉人的消防工程款31.996万元没有事实与法律依据。首先，被上诉人消防投入不真实，被上诉人所举证的证据均属于单方面的证据，被上诉人举证的消防合同和支付凭证，合同内容全部都是维也纳酒店装修的消防设计和施工，这些证据的真实性无从说起，究竟是否存在319.96万元装修消防没有客观证据，而酒店消防的工程预算不可能存在300多万元。一审认定被上诉人投入319万元的装修消防证据不足。其二，《租赁合同》明确约定上诉人按现状交付，即使出租房屋的原土建消防设施全部老化、损坏或者灭失，根据《租赁合同》的约定，也应当由被上诉人自行承担修缮。其三，补办土建消防验收手续没有影响出租房屋的使用，被上诉人不存在任何损失。补办建筑消防验收合格意见书不影响被上诉人二次装修，因为上诉人的出租房屋在2007年已经办理过二次装修消防的验收，验收合格，并由公安消防部门出具了装修消防验收合格意见书。客观上不存在二次装修的法律障碍。上诉人在将出租房屋交付被上诉人时，出租房屋就是已经装修过的，并不存在被上诉人所说的不能装修的情况。事实上也没有影响维也纳酒店的装修。被上诉人在2014年6月将出租房屋转租给第三人泰汇酒店管理有限公司经营维也纳酒店，维也纳酒店消防设计合同于2014年6月签订，维也纳酒店装修合同于2014年7月签订，合同签订时就通过了装修消防审验，2014年10月28日被上诉人才将图纸交给上诉人审核，2015年2月就开始营业，这可以说是神速开业。从消防设计开始到开业仅用了7个月，消防部门既没有对酒店罚款也没有要求酒店停业整顿，说明了事实上消防验收并没有影响酒店的装修和开业。第三人泰汇酒店在原一审庭审过程中也承认，消防问题并没有对其营业造成影响。同时上诉人给予被上诉人的免租期为15个月，从消防设计到营业只有8个月，到消防竣工验收也只有12个月，从这里可以得知即使延期开业也是被上诉人自2013年10月到2014年6月这长达8个月内寻找次承租人所耽误的时间。假若消防如有瑕疵也有足够的时间完善和弥补，不会影响被上诉人对出租房屋的使用。客观上出租房屋的实际使用人第三人泰汇酒店在一审庭审中也证实，维也纳酒店的开业和经营没有受到消防问题的影响。其四，被上诉人自反诉之前从未向上诉人提出过租赁物的土建消防工程要重新施工，也没有提出过补办土建消防验收手续要增加装修消防的建设成本：仅仅提出补办土建消防验收手续，耽误了装修进度，而被上诉人也从未提供任何证据证实装修进度受到了影响，实际上对被上诉人也没有影响。因此，本案不存在补办土建消防验收手续存在被上诉人增加装修消防的投入的客观事实。本案现在被上诉人说是300万元，如果被上诉人说投入3000万元是否也要上诉人承担？综上所述，要求上诉人承担被上诉人10％装修消防工程投入31.996万元，没有事实和法律依据。（三）一审法院将上诉人与被上诉人约定的逾期支付租金的违约金由日千分之五调整为日万分之五，该调整比例过高，上诉人认为不合理。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，对于违约金，总计超过年利率24％的部分，人民法院不予支持。因此，即便上诉人与被上诉人约定的违约金为日千分之五过高，人民法院也只能对超过年利率24％的部分，不予支持。因此，违约金计算方式应当调整为日万分之六点七，基于以上请求，上诉人要求在原判决基础上判决被上诉人增加支付违约金73.9482万。四、原一审中上诉人缴纳了5000元保全费，重审一审过程中，为增加保全金额，在重审一审过程中，上诉人又缴纳了5000元保全费，重审一审判决书中只认定了5000元保全费，应当更改。上诉人为保全预交了10000元的保全费，应当全部由被上诉人承担。综上所述，一审法院判决减免被上诉人3个月租金不合理，将违约金计算方式调整为日万分之五不合理，上诉人请求贵院依法判决被上诉人增加支付租金57.5万元，增加支付违约金73.9482万元。一审法院判决要求上诉人承担10％的消防工程款31.996万元，没有事实及法律依据，请求贵院依法改判上诉人不承担该消防工程款。上诉人美仑酒店上诉请求：1、请求依法撤销岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初字第1053号民事判决书。2、判令上诉人没有违约行为并驳回被上诉人诉讼请求。3、判令被上诉人违约，并判令被上诉人向上诉人支付消防土建3199600元，赔偿上诉人延期开业损失4342667元，支付上诉人其他应付费用1362936元。4、本案一审、二审诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实与理由：（一）一审判决认为不应认定被上诉人延迟交付出租楼层是完全错误的。上诉人与被上诉人2013年10月17日签订的《房屋租赁合同》第31条约定“甲方于本合同签署之日起向乙方交付其尚未使用的楼层；于2013年12月31日前向乙方交付其现在使用的拟出租楼层；并约定甲方于本合同签署之日起10个工作日内向乙方交付其为乙方提供的设施设备。《租赁房屋交付清单》经双方交付验收签字盖章之日视为交付完成之日，交付完成即等于双方确认该楼层处于适租状态。”按合同约定被上诉人应于2013年12月31日前向上诉人交付全部出租楼层，应于2013年10月27日前向上诉人交付全部设施设备。事实上被上诉人于2014年6月6日向上诉人移交负一楼，推退交房时间6个月；2014年6月18日移交一楼和二楼，推退交房时间6个月；2014年12月10日移交三楼，推迟交房时间12个月；2014年4月9日以后移交设备，推退移交时间6－12个月。从负一楼、一楼、二楼、三楼和设施设备移交时间来看，被上诉人明显违反了双方合同约定的时间，明显违约。原审判决书也认定了被上诉人交房时间确已超出合同约定，但一审判决书却认为“《房屋租赁合同》约定了美仑酒店不得因此提出顺延租赁时间的要求，且在实际交付时，双方签订《房屋租赁交付协议》认可交付时间已经双方协商一致，同时以美仑酒店的两份律师函来看，编号相同，措施相似，人民财险岳阳分公司主张的美仑酒店撤回交付时间异议的盖然性更高，而且从最早向美仑酒店承租的郭跃飞、刘名文的承租时间来看，也不存在延迟交付造成开业推迟的问题。所以，不应认定人民财险岳阳分公司延迟交付出租楼层”。一审判决书对以上事实的分析和判断完全是错误的。首先，《房屋租赁合同》约定酒店不得因此提出延迟租赁时间的要求，与认定人民财险岳阳分公司延迟交付出租楼层没有任何关系，该约定是约定被上诉人延迟交付出租房屋时，上诉人不得要求延长租赁期限，一审判决张冠李戴。其次，在实际交付时，双方签订的《房屋租赁交付协议》并不能说明上诉人同意被上诉人延迟交房，协议约定的内容是对交房以后的水、电进行管理以及就装修期限的水、电支付标准达成的一致。双方在协议中并没有约定上诉人放弃追究被上诉人延迟交房的违约责任。再次，从两份律师函分析也不能认定上诉人撤回了对交付时间的异议。上诉人在2015年6月12日向被上诉人发出律师函后，双方在多次协调中，被上诉人承认迟延交房（有录音证据）。第二次即2015年7月13日向被上诉人仅就被上诉人财保大楼土建消防未验收，无法提供《大楼土建消防意见书》造成的损失发律师函，是因为被上诉人就财保大楼土建消防未验收，造成的损失向省公司汇报，请求上诉人就土建消防未验收造成的损失另外再发一律师函，并非上诉人撤回交付时间异议，放弃追究被上诉人的违约责任。2015年6月12日和2015年7月13日向被上诉人发律师函后，由于被上诉人没有书面回复。上诉人于2015年10月15日向被上诉人呈交了《岳阳财保大楼项目乙方情况说明报告》中，在2.6条、34条、4.1条以及未交纳租金问题中，均提到被上诉人延迟交付房屋和设备的情况，以及延迟交付房屋和设备对上诉人造成的损失。以及上诉人不交纳租金的原因。该报告充分说明上诉人并未同意被上诉人延迟交付房屋，也未撤回交付时间异议，更未放弃对被上诉人违约行为的追究。第四，从上诉人与郭跃飞、刘名文的承租时间来看，不能以承租时间来认定开业没有推迟。开业推迟是两个问题造成的，一是延迟交房；二是财保大楼土建消防未验收，造成岳阳市公安局消防支队对酒店装修图纸请求审核的要求不予受理，造成了双方签约时间的推迟，实际上2013年11月30日美仑公司酒店的装修消防设计图和装修设计图纸就已设计完成，由于岳阳市公安局消防支队不予受理，才造成了签约时间推迟到2014年6月5日，所以不能以承租时间来认定开业没有推迟。综上所述，一审判决已认定被上诉人延迟交付房屋，却不认定被上诉人违约是完全错误的。（二）一审判决认定财保大楼出租之前进行了土建消防验收是完全错误的。一审中，上诉人提供了岳阳市公安消防支队岳公消（1999）建字第16号《关于中保财产保险有限公司岳阳分公司财保大楼施工设计图防水审核意见书》，2014年9月4日上诉人对被上诉人的《工作联系单》【（物）20140904号】2014年10月15日上诉人对被上诉人的工作联系单》【（物）20141015号】，2015年5月22日被上诉人向岳阳市公安消防支队呈报的《关于财保大厦消防验收情况报告》，请求岳阳市公安消防支队对土建消防验收的报告，2015年6月8日岳阳市公安消防支队岳公消验字（2015）第0078号《建设工程消防验收意见书》，均能证明财保大厦在承租给上诉人之前大楼土建消防未验收，综合消防也未验收。财保大楼是在出租给上诉人，由上诉人投入巨资，直到2015年5月22日由被上诉人申请岳阳市公安消防支队对财保大楼土建消防验收，岳阳市公安消防支队到2015年6月8日才对财保大楼土建消防验收。而一审判决认为财保大楼原来进行过室内消防验收，推断出财保大楼进行了工程消防验收完全是主观臆断。首先，被上诉人在一审期间没有提供任何证据证明土建消防已验收，相反上诉人提供的证据证明在财保大楼主体竣工后没有通过消防支队的土建消防验收。在岳阳市公安消防支队的档案中，也没有关于土建消防验收合格的相关证据。其次，一审判决对土建消防验收有错误的认识，土建消防只存在验收一次，不存在验收多次。如果出租之前土建消防已验收，就不需要在上诉人承租之后，再次申请验收的问题。再次，上诉人从承租大楼开始，多次向被上诉人发函要求被上诉人提供建设工程消防验收意见书，发律师函和呈交报告要求被上诉人就不能提供《大楼土建消防意见书》以及大楼土建消防未验收承担损失。被上诉人在此期间从未否认过大楼土建消防未验收的事实。在2015年5月22日对岳阳市公安消防支队《关于财保大厦消防验收情况报告》来看恰恰证明了财保大楼在出租之前根本未进行土建消防验收合格。综上所述，一审判决认定财保大楼出租之前进行了土建消防验收完全是主观臆断，判断大楼土建消防是否验收合格的唯一证据就是《建设工程消防验收意见书》，只有该证据才能综合评定该工程消防验收合格。（三）一审判决认定美仑酒店全部转租并认定上诉人违约是错误的。首先，被上诉人出租的财保大楼土建消防工程未验收合格，以及被上诉人延迟交付出租房屋，造成了上诉人合伙人的退伙，出现了资金困难。由于是被上诉人的违约行为造成的，在上诉人与被上诉人多次交涉后，被上诉人同意上诉人转租，并在2015年5月22日《关于财保大厦消防验收情况报告》中书面明确了湖南美仑和一酒店管理有限公司承租并招商引资。说明被上诉人是同意上诉人承租后转租的，即使上诉人全部转租，也不应认定上诉人违约。其次，一审判决认为维也纳酒店的装修改造并非由美仑公司投资，且《合作经营合同》是事后补签的，而认定上诉人将财保大楼一楼、二楼、九至十六楼转租了是完全错误的。一审判决对其他楼层的相关协议是补签的或没有提供原件而认定全部转租了更是错误。1、整个大楼的消防改造，防水，防漏，大厅改造，广场改造，消防设施的改造、消防监控室的改造、增设电梯食堂均由上诉人出资，仅凭维也纳酒店装修改造并非由美仑公司投资而认定为转租行为明显证据不足。对于《合作经营合同》仅凭签约时间是后来补的而认定伪造的证据不足。上诉人与维也纳的第一份合同签约时间是2014年6月5日，而事实上，2013年11月美仑酒店就向岳阳市公安消防支队提供了装修消防设计图、装修设计图，说明在2014年6月5日前双方就合作经营达成了协议，到2014年6月5日才签订第一份合同。所以不能以合同签订的时间与实际时间不符就否认合同的真实性。2、整个三楼均由上诉人投资装修，然后上诉人将三楼分别承包给了他人，而一审判决却认为工商登记并非在上诉人名下而认定转租明显证据不足，且没有任何证据证明三楼系转租，三楼投资都是该公司投资并签订合同。3、一审判决认定上诉人将财保大楼全部转租。事实上财保大楼的整个大楼管理、设备维修、设备维护均由上诉人承担。一审判决如果认定上诉人将财保大楼全部转租了，那么大楼的管理、设备设施的维护和维修、水电损耗都由谁负责。故一审认定上诉人将财保大楼全部转租是错误的。（四）关于合同效力问题。《中华人民共和国消防法》第十三条（原第十条）规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《中华人民共和国合同法》第五十条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。被上诉人出租给上诉人财保大楼土建消防未验收，依《消防法》第十三条的规定，应禁止投入使用，故双方签订的《房屋租赁合同》无效。最高人民法院2004年3月4日【2003】民他字第11号复函，明确“出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过消防机构验收的房屋未经验收或验收不合格的，应当认定租赁合同无效”。故该合同应当认定无效，故双方签订的《房屋租赁合同》无效。（五）一审判决上诉人支付租金、违约金明显不合理、不合法，典型的枉法裁判。按照《房屋租赁合同》的约定，被上诉人为上诉人提供免租期为15个月，交付完成即等于双方确认该楼层处于适租状态。负一楼、一楼、二楼是在2014年6月移交，免租15个月，租金计算应在2015年10月开始计算；三楼是在2014年12月移交，免租15个月，租金计算应在2016年4月开始计算。而一审判决均从2015年2月1日开始计算租金明显不合理、不合法。由于财保大楼到2015年6－7月岳阳市公安消防支队出具了《建设工程消防验收意见书》、《装修工程验收意见书》、《消防工程竣工验收意见书》，2015年7月以后上诉人承租的房屋依法才能投入使用，即使整个大楼计算租金也应从2015年8月开始，一审判决从2015年2月1日开始计算租金明显不合理、不合法。实际上，由于到2015年6－7月岳阳市公安消防支队才出具相关验收文件，整个大楼开业时间为2015年11月，从2015年11月开始计租，依合同，上诉人在2016年1月31日前支付第一次租金。而被上诉人起诉并进行诉讼财产保全的时间是2015年12月10日，所以被上诉人起诉时，上诉人不欠被上诉人一分钱的租金，且三楼的计租因从2016年4月开始，根本谈不上支付三楼租金问题。既然上诉人不欠被上诉人租金，一审法院判决上诉人支付租金和违约金明显是枉法裁判。（六）一审判决不支持上诉人的诉讼请求不合法。由于被上诉人的财保大楼土建消防验收不合格，导致上诉人为办理财保大楼土建消防验收支付消防土建工程款3199600元。由于一审判决错误的认定了财保大楼土建消防已验收合格，故而判决不支持上诉人的诉讼请求是错误的。由于一审判决不认定被上诉人延迟交房系违约，对于上诉人的营业损失不支持是错误的。对于财保大楼八楼的装修工程款273000元，消防改造工程款134000元，中央空调改造60000元，合计467000元。如果不是被上诉人请求上诉人垫资帮助装修，以及对消防、中央空调改造，上诉人是不会对八楼投资装修改造的。即便按照公平原则，被上诉人正在使用八楼作为办公区域，被上诉人也应当支付上诉人支出的费用。上诉人提供的证据2015年9月1日被上诉人发函给上诉人证明财保大楼八楼是被上诉人请求上诉人施工的，一审判决对此不予支出完全是错误的。上诉人提供的原有编号为4.3的证据，证明财保大楼5、7楼的改造也是被上诉人请求上诉人施工的。对于上诉人投资9.3万元改造的职工食堂，被上诉人在2015年6月的谈判中．亲口承认职工食堂是被上诉人请求上诉人施工的。对5－7楼的改造费用一审中上诉人提供了充分证据（编号4.3）证明是被上诉人请求上诉人施工的，一审法院对此证据视而不见。对防水工程应在房屋交付使用时就应完成的工程，也是消防验收的一部分，更何况消防水池漏水造成的损失是被上诉人的，与上诉人无关，依法也应由被上诉人承担。湖南雅瑞投资管理有限公司是上诉人旗下全资子公司，该公司承担该大楼的物业管理，上诉人应当向上诉人交纳物业管理费。对于食堂和其他改造未经财保认可，录音可以证明。楼区法院对于录音只字未提。对于其他费用，都是被上诉人签字认可的债务，都与承租合同相关，也是可以相互抵消的金钱债务，一审判决不支持完全是错误的。（七）一审判决解除双方签订的《房屋租赁合同》完全是错误的。1、不管是否认定上诉人是否有转租的行为，在履行合同的过程中，首先是被上诉人违约。首先是被上诉人将没有经过土建消防验收的房屋出租，并隐瞒该事实，违反合同法第五十二条第五项的规定，其次是延迟交房，消防未验收，导致开业推迟将近一年，要追究违约责任首先也要追究被上诉人的违约责任。2、关于租金问题，上诉人已说明了上诉人不欠被上诉人一分钱租金，更何况还有一百万元押金未退。3、上诉人承租财保大楼后，先后投资一千多万元用于土建消防、三楼装修、增设电梯、停车场改造、屋顶外墙防水防漏等，其合作伙伴投资超过4000万元，如果解除合同，明显显失公平。（八）一审判决支持租赁合同解除后的违约金没有法律依据。首先，上诉人不欠被上诉人租金，不应判决上诉人支付违约金。其次，被上诉人起诉后，一审法院已冻结了上诉人的全部收入，没有支付起诉后的租金也不是上诉人造成的。（九）一审判决拆除一楼门面、排烟装置没有法定理由。一楼门面原系被上诉人的消防监控室，因达不到消防设计要求，只好另做了一间作为消防监控室。如果要求拆除一楼门面，被上诉人就应支付上诉人投资的消防监控室。拆除一楼门面、排烟装置没有法定理由。综上，一审判决无论在事实认定上，还是法律适用，以及判决上都不合理、不合法。现向贵院提起上诉，请求判如所请，以维权益。两上诉人的上诉意见，即是针对对方的答辩意见。原审第三人都没有提供答辩。上诉人原审原告（反诉被告）人民财险岳阳分公司向一审法院提出诉讼请求：1．解除人民财险岳阳分公司和被告（反诉原告）美仑酒店签订的《房屋租赁合同》，由美仑酒店向人民财险岳阳分公司返还房屋出租楼层和相应物业；2．判令美仑酒店向人民财险岳阳分公司支付：（1）租金172.5万元（计算至2015年10月5日）、截至2015年11月30日租金的违约金127.3625万元，并支付租金及违约金至合同解除之日止：（2）租赁期间所发生的水电费用21.2753万元：（3）自《房屋租赁合同》解除之日起至房屋交付之日止的房屋占有使用费用（按租金标准计算）：（4）未按时缴纳装修履约保证金的违约金94.2万元；（5）拆除财保大楼顶部“维也纳国际酒店”招牌及四楼两个排油烟装置，恢复人民财险岳阳分公司原招牌、恢复一楼外墙门面原状；（6）承担本案的全部诉讼费用。反诉原告（被告）美仑酒店向一审法院提出反诉请求，请求判令反诉被告（原告）人民财险岳阳分公司支付：1．消防土建工程款319.96万元；2．延期开业损失434.2667万元及其它损失99.5万元：3．其他应付费用119.7336万元；4、本案诉讼费用。本案诉讼过程中，美仑酒店提出在第三项诉讼请求基础上增加两年物业费165600元。原审对事实的认定、判决的理由及判决结果。双方当事人无争议的事实：2013年10月17日，原告（反诉被告）人民财险岳阳分公司作为甲方、被告（反诉原告）美仑酒店作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于岳阳市岳阳楼区站前路495、497号财保大楼负一楼部分、一楼中间大厅、二楼至四楼、九楼至十六楼（负一楼、一楼大厅为双方共用）使用面积共计约13000平方米的房屋按现状出租给乙方，租赁期为2015年2月1日至2025年1月31日，2013年11月1日至2015年1月31日共15个月为免租期，免租期内免收租金。双方还就下列事项作出约定：1、自2015年2月1日起至2016年1月31日止为第一个计租年度，年租金为230万元，从第二个计租年度起，每个计租年度的租金在上一个计租年度年租金的基础上按3％的比例递增；每个计租年度分每三个月作为缴纳租金期，当季租金应于每个季度第三个月5日之前交付。2、出租楼层只作为酒店及相关配套服务项目，包括高档客房、中餐厅、足浴中心、商务酒吧等，乙方不得擅自改变约定的使用用途并保证该酒店为其全资设立。3、在租赁期内，除得到甲方事先书面许可外，乙方不得将本合同出租物业全部转租、转借、转让给第三方使用；乙方擅自转租房屋、转让房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋，视为严重违约行为，甲方可书面通知解除合同，通知到达15日后合同解除，乙方承担由此造成的责任。4、甲方自合同签署之日的次日向乙方交付其尚未使用的出租楼层，于2013年12月31日前交付其正在使用的出租楼层，甲方于本合同签署之日起10个工作日内向乙方交付为乙方提供的设施设备，《租赁房屋交接清单》经双方验收签字盖章之日视为交付完成之日，交付完成即等于双方确认该房屋出租楼层处于适租状态，《租赁房屋交接清单》经双方交付验收签字盖章后，甲方现在正在使用的拟出租楼层在双方约定的交付日期之前如尚未腾空，不视为未完成交付，乙方不得以此提出顺延租赁时间的要求，5、甲方将租赁房屋以现状交付给乙方使用，并保证在交付时其出租行为符合法律规定和有关政府主管部门的规定要求，合同签订后5个工作日内，甲方应根据乙方的实际需要，提供财保大楼的楼体图纸给乙方，并提供政府相关部门关于该大楼消防、质监等验收的文件资料。6、乙方须向甲方交纳装修履约保证金500万元，第一次在合同签订之日起15日内交纳100万元，第二次在乙方装修开工前5日交纳400万元，未足额交纳，不得开工装修；甲方在外墙及前坪装修完成、消防整改按消防设计图纸整改完毕、甲方专用电梯安装到位、中央空调主机安装达到要求后15日内退还300万元，在免租期满后15日内退还100万元；余下的100万元作为乙方的租赁押金在租赁期满后无息退还。7、乙方承担下列费用：乙方对出租楼层进行设计、报建和装修的一切费用，以及因其经营管理需要添附设施设备所发生的一切费用，乙方租赁出租楼层经营而办理的所有证照的费用，乙方对甲方大楼消防设施、水电管道改造（不含甲方办公区域非主管道系统）及外墙装修改造等大楼整体的设施设备改造升级。8、乙方装修的设计图纸及规格说明必须得到甲方的书面同意，并报经岳阳市政府建设管理部门批准后报甲方备案，在装修工程完工后，乙方应向甲方提供政府相关部门关于该办公大楼消防、质监等验收合格的文件资料，未经甲方书面同意，乙方在承租期间不得对办公大楼进行实体性改造装修，乙方不得变更房屋建造主体结构，如果承租方在装修过程中造成房屋损坏，恢复原状的费用以及由此给甲方造成的损失由乙方承担。9、乙方在财保大楼外墙及顶部悬挂招牌和灯箱，需征得甲方及其上级公司同意，不得因此影响甲方的广告宣传和形象宣传。10、租赁期满或乙方原因提前解除合同的，乙方装修和经营期间给甲方办公大楼添附的电梯、中央空调及其附属设施、消防设备及其他不可拆除的各项设施设备和各种装修无偿归甲方所有，甲方不给予任何形式的补偿，属于可直接搬动的装饰物品归乙方所有。11、乙方应按合同的约定向甲方支付租金，每逾期一日，须按照当期未付租金日千分之五比例支付违约金至实际付清之日为止，乙方逾期支付租金达到30天的，甲方有权解除合同，除本合同另有规定，乙方擅自提前退租或因乙方原因严重违约行为造成本合同终止，乙方除向甲方交清欠交的租金及违约金外，乙方所添附的一切设施设备均无偿归甲方所有，并按当年年租金的两倍赔偿因此给甲方造成的损失，租赁期内乙方逾期交纳合同约定的应向甲方支付的其它费用，每逾期一日，按照应付费用差额的每日万分之五的比倒向甲方支付违约金至付清之日止，拖延时间超过30天的，甲方有权解除合同。12、乙方未征得甲方书面同意或者超出书面同意的范围和要求装修房屋或者增设涉及房屋使用安全的附属设施，甲方有权要求乙方恢复房屋原状、赔偿损失。租赁合同签订后，美仑酒店向人民财险岳阳分公司交纳了装修履约保证金100万元。2013年11月15日，双方签订《关于PICC岳阳市分公司办公大楼部分楼层移交给长沙美仑和一酒店有限公司的移交手续》，人民财险岳阳分公司向美仑酒店交付了财保大楼4楼、9－16楼及大楼有关图纸：2014年6月6日，双方签订《房屋租赁交付协议》，人民财险岳阳分公司向美仑酒店交付财保大楼负一楼及负一楼内安装的设备；2014年6月18日，双方又签订《房屋租赁交付协议》，人民财险岳阳分公司向美仑酒店交付财保大楼一楼、二楼；2014年12月12日，双方再次签订《房屋租赁交付协议》，确认人民财险岳阳分公司于2014年12月10日向美仑酒店交付了财保大楼三楼。三份交付协议均载明经双方协商一致，人民财险岳阳分公司向美仑酒店交付相应楼层，并约定装修期间的水费由人民财险岳阳分公司负担1000元，其余由美仑酒店负责。2014年4月9日，双方签订《电梯移交协议》，约定人民财险岳阳分公司于该日将三台上海三菱电梯移交给美仑酒店，移交电梯的检查维修费用4万元一次性包干给美仑酒店。2015年5月29日，人民财险岳阳分公司和雅瑞公司签订《办公场所管理服务劳务承包合同》，约定人民财险岳阳分公司在2015年6月1日至2016年5月31日期间将自用的办公区域的卫生保洁、安全管理等物业服务发包给雅瑞公司，劳务费用0.69万元／月，逾期支付按所欠劳务费的日千分三承担滞纳金。合同履行过程中，人民财险岳阳分公司和美仑酒店就出现的相关问题进行过沟通。2015年9月10日，人民财险岳阳分公司委托湖南祈安律师事务所向美仑酒店发出（2015）湘祈安律函字第20150901号律师函，称美仑酒店自2015年4月5日起从未纳过租金，截至7月5日已拖欠租金115万元，应支付违约金63.5375万元；拖欠装修履约保证金400万元，应支付违约金47.25万元；拖欠水电费21.2753万元；美仑酒店未经同意擅自扩建一楼门面，要求其在3日内恢复外墙原样：其占用八楼800平方米的房产；未经同意擅自拆除人民财险岳阳分公司在财保大楼顶部的招牌，悬挂维也纳国际酒店招牌：应在3日内提供与维也纳酒店投资关系证明美仑酒店于2015年10月15日向人民财险岳阳分公司出具《岳阳财保大楼项目乙方情况说明报告》，称在合同履行过程中，美仑酒店总共投入350万元左右对财保大楼的基础设施进行改造，包括将原家属区传达室改扩建为监控室、对停车坪、地下车库、餐厅、供排水及用电系统的改造、地下车库人民财险岳阳公司迟延交付房屋及相关资料、土建消防未经验收、5一7楼装修影响整体验收等原因，导致美仑酒店投入费用增加、开业推迟，要求酌情减免2015年2月1目至2015年12月31日的租金；八楼房产是借用，并投资对进行装修，不存在占用问题；拆除人民财险岳阳分公司在财保大楼顶部的招牌是因该招牌当时存在安全隐患，人民财验岳阳分公司因自行拆除的费用不能解决而要求美仑酒店代为拆除，维也纳酒店的招牌是因加盟酒店的统一要求而设立，美仑酒店承诺在现状下设计安装人民财险岳阳分公司的招牌；一楼门面是因修建新的消防监控室而进行的置换，且由公司股东使用未对外出租，如人民财险岳阳分公司要求恢复，可以恢复；四楼排油烟装置的安装位置事前确未告知人民财险岳阳分公司，但主要是考虑不破坏财保大楼的外墙瓷砖及防水层，同时不影响大楼美观，且已经过相关部门的许可和验收；装修保证金确实未按约定交纳，但自装修开始至试营业，人民财险岳阳分公司未提出交纳要求，且已完成相关装修；装修期间拖欠水电费21.2753万元属实，但人民财险岳阳分公司亦拖欠美仑酒店小额工程款及劳务费，应当可以相互抵销；维也纳酒店由美仑酒店投资加盟经营，由维也纳国际连锁酒店管理公司进行劳动管理。美仑酒店在本次庭审中陈述，已将财保大楼顶部维也纳酒店招牌拆除，双方同意保持现状。人民财保岳阳分公司认可该主张。对当事人有争议的证据和事实，一审法院认定如下：1．美仑酒店是否将租赁物全部转租。人民财险岳阳分公司主张，美仑酒店承租后，根本未投入资金，也未自己使用，而是全部转租给第三人经营，并提供了下列证据：（1）2014年6月5日美仑酒店和郭跃飞、刘名文签订的《场地租赁合同》及2015年7月17日美仑酒店和第三人泰汇酒店签订的《协议书》，约定美仑酒店将财保大楼一楼大堂、二楼、九至十六楼11200平方米的场地出租给两人开办维也纳酒店，租赁期限自2014年6月1日至2025年1月31日，免租期自2014年6月1日至2015年3月31日，租金按约定金额支付。（2）2015年3月15日，美仑酒店的员工陈亮和易玲签订《场地租赁合同》，将财保大楼二楼1530平方米的场地出租给易玲，租赁期限自2015年3月1日至2033年2月28日，自2015年7月1日开始计算租金。第三人芙蓉盛宴店利用该场地经营。（3）第三人水之缘会所、筱雅居赏古楼的营业执照，分别显示由孙红伟肖湘华个人经营。美仑酒店否认将场地出租，主张第三人均由美仑酒店投资经营，并提供了下列证据：（1）湖南省雅瑞投资管理有限公司（美仑酒店的全资子公司，以下简称雅瑞公司）和泰汇酒店2015年4月1日签订的《合作经营合同》。（2）2014年8月28日雅瑞公司和肖湘华签订的（管理承包合同》、2014年8月20日雅瑞公司和曾雄辉、肖平华签订的《装修工程合同》、2014年11月25日雅瑞公司和曾雄辉签订的《装修补充协议》及收款收据，约定双方利用财保大楼三楼890平方米的场地合作经营第三人筱雅居赏古楼，由美仑酒店投入资金，肖湘华承包经营。（3）2014年9月11日雅瑞公司和孙红伟签订的《管理承包合同》，约定由雅瑞投资260万元对财保大楼三楼895平方米的场地进行装修改造，由孙红伟承包经营第三人水之缘会所。（4）2015年2月28日雅瑞公司分别和孙红伟、肖湘华签订的《补充协议》各一份，称因未按时完成装修，同意免除两人2015年1月的承包管理费，并承担部分人员工资损失；2015年8月10日与筱雅居赏古楼、水之缘会所签订的《补充协议》，约定因消防验收迟延，同意免除两人2015年2月1日至2015年9月30日的承包管理费。人民财险岳阳分公司质证时主张美仑酒店提供的证据为事后伪造，申请对雅瑞公司提交的两份《管理承包合同》的签订时间进行鉴定，经一审法院通知美仑酒店未提交和孙路红签订的《管理承包合同》原件，湖南大学司法鉴定中心受本院委托对雅瑞公司和肖湘华签订的《管理承包合同》进行了鉴定，认定该合同的实际签订时间为2015年底至2016年年初；人民财险岳阳分公司支付了鉴定费1.94万元；泰汇酒店承认其与美仑酒店签订的《合作经营合同》是2015年7月以后补签的，维也纳酒店并非由美仑酒店投资，而是其本人投资2470万元装修的。一审法院认为，陈亮和易玲2015年3月15日签订的《场地租赁合同》证明美仑酒店承租财保楼的相关场地后，将二楼1530平方米的场地出租给了易玲；美仑酒店和泰汇酒店落款时间为2015年4月1日的《合作经营合同》中约定的收益分成是双方签订的《场地租赁合同》中约定的租金，泰汇酒店也承认该合同为事后补签，维也纳酒店的装修改造并非由美仑公司投资，故可以认定美仑酒店将财保大楼一楼大堂、二楼、九至十六楼的场地出租给了郭跃飞、刘名文；另外查明郭跃飞、刘名文承租场地后同高丰一起投资设立了泰汇公司，泰汇公司加盟维也纳酒店后对外以维也纳酒店名义营业，雅瑞公司在人民财险岳阳分公司申请司法鉴定时，未提交和孙伟红签订的《管理承包合同》原件，应当承担不利的法律后果，美仑公司和肖湘华签订的《管理承包合同》经司法鉴定实际签订时间为2015年年底至2016年年初，故对该两份《管理承包合同》一审法院不予认定，由此也可以否定随后签订的三份《补充协议》，美仑酒店主张的投资筱雅居赏古楼、水之缘会所后再发包的主张没有事实依据的支持，同时结合工商登记的情况，可以认定筱雅居赏古楼、水之缘会所是个人经营，虽然肖湘华同时也是美仑酒店的法定代表人，但其个人财产并不与美仑酒店的财产混为一体，故此，筱雅居赏古楼、水之缘会所分别在财保大楼三楼的经营场地只可能通过向美仑酒店租赁取得。综上，可以认定美仑酒店将承租的全部楼层出租。2．人民财险岳阳分公司是否迟延交付出租房屋。美仑酒店主张人民财险岳阳分公司迟延交付出租房屋，导致酒店开业延期，应顺延租金计算时间。人民财险岳阳分公司主张按合同约定交付了90％的出租房屋，其余房屋的交付时间已通过房屋租赁移交协议变更；人民财险岳阳分公司同时主张，就是否迟延交付及土建消防问题，美仑酒店曾于2015年6月12日委托湖南一星律师事务所向人民财险岳阳分公司发出过湖南一星律师事务所律函字（2016）第105号律师函，后经双方沟通，美仑酒店认为确实不存在迟延交付的回题，于是撤回了该律师函，于2015年7月13日重新发出了一份编号相同的律师函，仅就土建消防的问题主张权利。美仑酒店则认为根本就是两份律师函，只是后一份只谈了土建消防一个问题而已。一审法院认为，双方在《房屋租赁合同》中约定，自合同签署之日的次日交付尚未使用的出租楼层；2013年12月31日前交付正在使用的出租楼层，在双方约定的交付日期之前如尚未腾空，不视为未完成交付，美仑酒店不得以此提出顺延租赁时间的要求。双方2013年10月17日签订租赁合同后，人民财险岳阳分公司在2013年11月15日交付了4楼、9－16楼，并在之后的一段时间才交付其余楼层，交付时间确已超出合同约定，但《房屋租赁合同》约定美仑酒店不得因此提出顺延租赁时间的要求，且在实际交付时，双方签订《房屋租赁交付协议》认可交付时间已经双方协商一致，同时从美仑酒店的两份律师函来看，编号相同、措词相似，人民财险岳阳分公司主张的美仑酒店撤回交付时间的异议的盖然性更高，而且从最早向美仑酒店承租的郭跃飞、刘名文的承租时间来看也不存在迟延交付造成开业推迟的问题。故此，不应认定人民财险岳阳分公司迟延交付出租楼层。3．人民财险岳阳分公司是否办理了财保大楼的土建消防验收。美仑酒店主张，财保大楼未办理土建消防验收，导致美仑酒店办理消防手续受阻，额外增加消防费用、推迟开业时间，并提供了下列证据：（1）1999年5月30日岳阳市公安消防支队出具的岳公消［1999]建字第16号《关于中保财产保险有限公司岳阳分公司财保大楼施工设计图防火审核意见书》及1999年7月9日出具的《关于“对财保大楼施工设计图防火审核意见”》的回复函。（2）美仑酒店于2014年7月1日、9月4日、10月15日出具的工作联系单，要求人民财险岳阳分公司提供相关楼层的消防验收资料。（3）2015年5月22日人民财险岳阳分公司向岳阳市公安消防支队出具的《关于财保大厦消防验收情况报告》，人民财险岳阳分公司自认财保大楼的土建调防验收未完成，请求在美仑酒店的酒店消防验收给予完成。（4）2014年6月15日签订的维也纳酒店的消防设计合同及3．8万元设计费收据。（5）2014年6月29日签订的《消防电源线路安装施工合同》，对财保大楼的消防强电电源线路进行安装，并有支付37万元工程款的收据12张。（6）2014年7月5日签订的《财保大楼消防改造维修合同》，对维也纳酒店的消防建造维修，工程款262万元，并有收据10张。（7）《财保大楼防火门购销安装合同》及货款13.76万元收据1张。（8）《财保大楼地下室消防通道土建合同》，工程款3.4万元及收据4张。（9）2015年6月8日岳阳市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书），证明财保大楼的土建消防验收直到2015年6月8日才验收合格。人民财险岳阳分公司不认可美仑酒店提交的证据及主张，主张2007年财保大楼就已经办理过室内装修工程的报建和验收，只是由于政策的变化，现在需要重新申报士建消防的验收手续，并没有二次装修消防报建的障碍，被告主张的消防工程款都是美仑酒店二次装修费用，并提供了下列证据：（1）2000年11月6日岳阳市公安消防支队关于财保大楼已检测的消防工程单项检测施工质量合格的证明。（2）2007年12月5日岳阳市公安消防支队作出的岳公消（建验）［2007］第0200号《建筑工程消防验收意见书》，证明财保大楼一至三楼、六至九楼办公室内部装修建筑工程消防验收合格。（3）2000年8月办理的财保大楼《工程竣工验收报告（消防）》及2015年5月22日办理的财保大楼《建设工程消防验收申报表》，证明之前已办理财保大楼的消防验收，只是因美仑酒店二次消防的需要，人民财险岳阳分公司又重新由承建财保大楼的原班人马进行了消防验收。（4）《档案利用效果登记表》，证明美仑酒店在2015年5月11日借用了消防验收的相关资料。一审法院认为，人民财险岳阳分公司提交的证据表明之前财保大楼进行过室内消防验收，该室内消防验收以土建消防验收合格为前提，故应当认定财保大楼进行了土建消防验收；人民财险岳阳分公司2015年5月22日重新填报财保大楼《建设工程消防验收申报表》，证明之前已办理财保大楼的消防验收存在缺陷，确实可能对美仑酒店的二次消防验收带来不利影响，但双方约定财保大楼按现状交付，美仑酒店对财保大楼各种设施设备及包括消防验收在内的相关缺陷应有相应的容忍义务。美仑酒店主张的其它应付费用的争议。美仑酒店主张人民财险岳阳分公司应支付下列费用：（1）财保大楼的改造费用94.9526万元，包括装修工程合同27.3万元、消防改造维修合同13.4万元、8楼中央空调改造工程6万元、5－8楼消防系统改造维修4.3万元、5一7楼中央空调维修0.5万元食堂施工9．3万元、消防水池防水改造9.6万元、防水工程20.0526万元，发电机房工程款4.5万元：（2）其它应付数36.561万元，包括2015年6月至2018年5月办公场所管理服劳务费24．84万元，2013年9月至2015年5月办公区域卫生保洁费4万元、电梯移交维修费4万元、电梯临保护安全门0.06万元、电梯内部安装防护费0.055万元、出单中心电改费用0.446万元、门卫增加厨房及卫生间费用3.2万元。人民财险岳阳分公司主张，八楼不属于出租楼层，美仑酒店擅自进行装修花费的装修款、消防改造款、中央空调改造款、共计46.7万元不应由人民财险岳阳分公司负担：5－8楼消防系统改造维修、5－7楼中央空调维修共计4.8万元属实，但人民财险岳阳分公司已支付90％的工程款，其余10％在保质期满后足额支付；人民财险岳阳分公司未要求修建食堂，美仑酒店应自行承担修建费用9.3万元：消防水池防水改造、防水工程即便存在，按双方合同的约定工程款29.6526万元也应由美仑酒店负担；在美仑酒店主张的其它款项中，人民财险岳阳分公司认可电梯移交的维修费4万元及保洁费用3.8万元，对其余费用均不予认可，人民财险岳阳分公司提供了付款的汇款凭证。一审法院认为，人民财险岳阳分公司提供的汇款凭证证明其已支付了5一8楼消防系统改造维修（不包含其他消防工程款）、5一7楼中央空调维修90％费用，在质保期经过后，人民财险岳阳分公司应当支付剩下的质保金共计4.8万元；人民财险岳阳分公司对移交电梯维修费用4万元及卫生保洁费用3.8万元没有异议，应予认定；《办公场所管理服务劳务承包合同》系人民财险岳阳分公司与案外人湖南省雅瑞投资管理有限公司签订，美仑酒店无权主张管理服务费用。发电机房工程款4.5万元，美仑酒店没有提供证据证明，一审法院不予支持。八楼装修及消防、中央空调的改造费用，因8楼非合同约定的出租楼层，楼层装修升级应当经原告同意，该三笔费用46.7万元；一审法院不予支持。食堂施工、消防水池改造与工程承包属于合同约定实体性改造、装修，美仑酒店改造前未征得人民财险公司同意，对于该三项费用38.9562元一审法院不予支持。至于美仑酒店主张的其它费用，因均属于《房屋租赁合同》约定应由其承担的费用，一审法院不予支持。一审法院认为，原告（反诉被告）人民财险岳阳分公司和被告（反诉原告）美仑酒店签订的《房屋租赁合同》主体适格、意思表示真实且不违反法律强制规定，合法有效，对双方均有约束力。人民财险岳阳分公司出租的财保大楼已经过土建消防验收、出租楼层交付不违反合同约定，完成了合同约定的义务，而美仑酒店在承租后，将承租楼层全部转租，违反了合同约定，同时未按约定支付租金，导致人民财险岳阳分公司的合同目的不能实现，故对人民财险岳阳分公司要求解除合同、由美仑酒店返还承租房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。美仑酒店在合同解除后交还承租房屋时，应恢复财保大楼的原状，故对人民财险岳阳分公司要求美仑酒店拆除财保大楼四楼安装的排油烟装置、拆除一楼门面恢复原状的诉讼请求，一审法院予以支持。同时，美仑酒店应向人民财险岳阳分公司支付拖欠的租金、水电费，并按合同约定支付违约金；虽然不能认定人民财险岳阳分公司在土建消防上有违约行为，但其因消防验收程序存在缺陷，会给美仑酒店正常使用带来不利影响，且会增加其进行二次消防装修的成本；同时，虽不能认定人民财险岳阳分公司迟延交房的违约责任，但其有部分交房确晚于合同约定时间，故应当适当减免租金，一审法院酌情认定减免时间为3个月。对于美仑酒店二次消防支出319．96万元，人民财险岳阳分公司也应按照一定比例分担，一审法院酌情认定其按照10％的比例承担31.996万元；根据《房屋租赁合同》约定第一年租金230万元、每年在上一年标准上递增3％的租金标准计算，美仑酒店应支付人民财险岳阳分公司截至2018年6月30日的租金758.1万元（以2015年度的租金230万元为标准，每年递增3％，其中2015年5月1日至2016年1月31日为172.5万元、2016年2月1日至2017年1月31日为236．9万元，2017年2月1日至2018年1月31日为244万元，2018年2月1日至2018年6月30日为104.7万元），自租赁合同解除后至承租房屋交还前，美仑酒店还应比照租金标准支付房屋占用费；双方约定逾期支付租金的违约金为日千分之五，该约定比例过高，且在本案审理过程中，人民财险岳阳分公司已申请对美仑酒店应收租金900万元进行冻结，美仑酒店对该笔租金占有、支配、收益的权利因一审法院的保全措施而丧失，若再附加较高标准的违约金会造成不合理负担，一审法院依法调整为日万分之五，根据当季租金应于每个季度第三个月5日之前交付的约定，美仑酒店应支付截至2018年6月30日的违约金2071827.61元（具体计算方式见附表）。美仑酒店未按约定交付装修履约保证金，但该保证金目的是为保证装修的按约进行，且应在装修完成后分期退还，因美仑酒店已完成装修并营业，故对人民财险岳阳分公司要求美仑酒店支付装修履约保证金的违约金94.2万元的诉讼请求、一审法院不予支持，美仑酒店支付的100万元装修履约保证金可以抵扣相同金额的租金。美仑酒店提供的消防工程款费用多为为第三人开支的装修费用，但其中有部分费用是用来填补人民财险岳阳分公司首次消防装修瑕疵，其中31.99万应由人民财险岳阳分公司承担，对美仑酒店要求人民财险岳阳分公司支付其余土建消防工程教287.964万元的反诉请求，一审法院不予支持。因不能认定人民财险岳阳分公司有迟延交付出租楼层的行为，美仑酒店主张的延期开业损失434.2667万元及其它损失99.5万元的反诉请求也相应不能成立。就拆除维也纳酒店招牌和恢复人民财险岳阳分公司招牌的请求，因双方在本次诉讼过程中达成一致意见，无需处理；关于美仑酒店主张的其它应付费用，办公场所劳务承包的费用，美仑酒店无权主张，一审法院不予支持；对要求人民财险岳阳分公司支付移交电梯维修费用及保洁费用的反诉请求，其中7.8万元，一审法院不予以支持；对5－8楼消防系统改造维修、5一7楼中央空调维修费用的剩余部分，支付条件已经成就，人民财险岳阳分公司应当支付剩余的4.8万元：对美仑酒店主张的其它费用，一审法院不予支持。第三人芙蓉盛宴店、泰汇酒店不到庭参加诉讼，是对自身诉权利的放弃，不影响本案的审理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十四条第二款、第百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司与被告（反诉原告）长沙美仑和一酒店有限公司于2013年10月17日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）长沙美仑和一酒店有限公司向原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司返还承租的岳阳市岳阳楼区站前路495、497号财保大楼负一楼部分、一楼中间大厅、二楼至四楼、九楼至十六楼的房屋；拆除财保大楼一楼两个门面并恢复原状、拆除财保大楼四楼两个排油烟装置；三、被告（反诉原告）长沙美仑和一酒店有限公司向原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司支付截至2018年6月30日的租金758．1万元（装修履约保证100万元可抵扣相同金额的租金）、违约金207.1828万元；并按251.32万元／年标准支付自2018年7月1日起至承租房屋实际交还之日止的房屋占有使用费（至每年的2月1日，占用费标准比上一年度递增3％）；四、被告（反诉原告）长沙美仑和一酒店有限公司支付原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司支付水电费21.2753万元；五、原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司支付被告（反诉原告）长沙美仑和一酒店有限公司消防工程款31.996万元、消防系统及中央空调维修费4.8万元、移交电梯维修费4万元、保洁费用3.8万元，共计44.596万元；六、驳回原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）长沙美仑和一酒店有限公司的其他反诉请求。以上二、三、四、五项，限于本判决生效后十五日内履行完毕，逾期履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定办理。本案案件受理费6.424万元、反诉费4.3583万元、财产保全费0.5万元、鉴定费1.94万元，合计13.2223万元，由原告（反诉被告）中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司负担0.8245万元，由被告（反诉原告）长沙美仑合一酒店有限公司负担12.3978万元。四、二审认定事实及处理意见一审认定的双方当事人无争议的事实，本院二审予以确认。二审根据一审对有争议的事实的认定、上诉人上诉事实及理由，对有关事实予以确认与评说。二审有如下争执焦点：焦点一，出租物土建消防验收问题。《房屋租赁合同》1.3条约定“甲方以该房屋出租楼层的现状出租”。上诉人人民财险岳阳分公司认为，出租物的现状你是了解的，你接受了出租物，即接受了这一“现状”。但合同第9·1条同时约定“甲方按本合同的约定将租赁物房屋以现状交付乙方使用，并保证在租赁物交付乙方时，其出租行为符合法律法规和有关政府主管部门的规定要求”。第9·2条约定“自本合同签署后五个工作日内，甲方应根据乙方的实际需要，提供所有甲方办公大楼的楼体图纸给乙方进行装修、装饰布置和设计，提供政府相关部门原关于该办公大楼消防、质监等验收文件资料”。上诉人美仑酒店据此认为，你的出租物没有通过土建消防验收，根据相关法律规定，不能出租。而据上诉人人民保险岳阳分公司在2015年5月22日向市消防支队出具的报告：“一直未有完成消防土建验收手续”、“故请求岳阳市公安消防支队，帮助完成财保大厦土建消防验收手续”。此外还有证据表明，租赁物在出租之时，确未达到消防要求：（1）1999年5月30日岳阳市公安消防支队岳公消（1999）建字第16号《关于中保财产保险有限公司岳阳分公司财保大楼施工设计图防火审核意见书》及1999年7月9日《关于“对财保大楼施工设计防火审核意见》回复函；（2）美仑酒店于2014年7月1日、9月4日、10月15日的工作联系单；（3）2014年6月15日维也纳酒店消防设计合同及设计费收据；（4）2014年6月29日《消防电源线路安装施工合同》；（5）2014年7月5日《财保大楼消防改造维修合同》；（6）《财保大楼防火门购销安装合同》；（7）财保大楼地下室消防通道土建合同》；（8）2015年6月8日岳阳市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》。上列证据能直接或间接证明，出租方在交付租赁物时，标的物没有达到消防法的强制性规定。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”由此说明，2013年10月17日，双方签订《房屋租赁合同》时，出租物没有完成土建消防验收，当然不符合合同9·1条、9·2条的约定，更不符合法律规定，上诉人人民保险岳阳分公司对此应负主要责任。合同确有“按现状交付”的条款，但该“现状”必须合法。美仑酒店对土建消防进行了整改并支出了一定费用属实，鉴于该费用3199600元系用于补正出租物瑕疵，合同又约定出租人应提供符合法律规定的出租物，且受益人也是出租人，故该费用应主要由出租人承担。此项费用上诉人美仑酒店一直主张的是3199600元，直到上诉状中仍认为是3199600元，在二审中提出的是3434600元，二审依法只能认定是3199600元。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，租赁物不符合《消防法》强制性规定的，承租方可以解除合同。在此情况下，本案美仑和一并未要求解除合同，而是在人民保险岳阳分公司的许可下，完善土建消防设施并最终通过了土建消防验收，本院视为接受了租赁物，只是双方就此产生的土建消防改建费用未达成一致。本院酌定8：2分担，即人民保险岳阳分公司承担2559680元，其余由美仑酒店承担。必须指出，土建消防验收直到2015年6月8日才完成，导致“特种行业许可证”到2015年8月26日才办理下来，其他的证照办理也相应延迟。此事对承租方必然造成了一定影响。焦点二，关于出租物交付时间及租金、违约金起算时间问题。合同第3·1条：“甲乙双方约定，甲方于本合同签署之日的次日向乙方交付其未使用的拟出租楼层；于2013年12月31日前向乙方交付其现在正在使用的拟出租楼层；并约定，甲方于本合同签署之日起10个工作日内向乙方交付其为乙方提供的设备。《租赁房屋交接清单》经双方交付验收签字盖章之日视为交付完成之日，交付完成即等于双方确认该房屋出租楼层处于适租状态。”《租赁房屋交结清单》经双方交付验收签字盖章之后，甲方现正在使用的拟出租楼层在甲、乙双方约定的交付日期之前如尚未腾空，不视为未完成交付，乙方不得以此为由向甲方提出顺延租赁时间等要求。”而根据双方无争议的事实，出租方并未在2013年12月31日完全交付出租方正在使用的拟出租楼层，也未在合同签署之日起10个工作日内交付相关设备。具体是负一楼2200m2、一楼520m2、二楼1630m2是在2014年6月份移交，三楼1710m2是在2014年12月移交，设施设备也存在延后移交的问题。虽然主要租赁物4楼、9－16楼9210m2已如期交付，但该交付不符合消防法的强制性规定，也不符合合同的约定。而据合同3·1条第二款的约定，上诉人人民保险岳阳分公司延迟交付出租物及设备，双方对此没有约定违约责任。因此，上诉人美仑酒店要求赔偿延迟开业损失等4342667元的反诉请求不予支持。与此同时，合同第4条双方约定，出租人给承租人15个月的装修免租期，即从2013年11月1日至2015年1月31日，但并没有约定延迟交付标的物自交付日起的免租期问题，故延迟交付的部分视为没有免租期，但顺延交租时间合情合理合法；合同也没有约定出租方延迟交付租赁物，承租方有不交租金的抗辩权，且在已收维也纳酒店部分租金（2218333元）的情况下，也没有将其中的一部分交人民保险岳阳分公司。故应认定，人民保险岳阳分公司已将主要租赁物如期交付的情况下，美仑酒店仍不交租金的行为是违约行为。而负一楼2200m2、一楼520m2、二楼1630m2是在2014年6月移交，三楼1710m2是2014年12月移交。一楼的延迟交付对维也纳酒店的开业有一定影响，负一楼、一楼是无法单独计租金的；二楼1630m2延迟交付6个月，二楼占出租面积的（1630/13000）12.5%，此二楼计租时间从2015年8月1日起；三楼1710m2延迟交付12个月，占出租面积的（1710/13000）13.1%，此三楼计租时间应从2016年2月1日起。4楼、9－16楼如期交付，此9210m2占出租面积的（9210/13000）70.8%，此部分应按合同约定的时间计租。其余属公用部分，无法单独计租。而根据合同5·2条的规定，租金以季交纳，并应在当季第三个月5日前交纳，故自上述确定计租日始后延两个月零五天到一审法院2016年1月14日诉讼保全为止，应计付违约金，各分段出租的违约金起始点为：二楼2015年10月6日；三楼为2016年4月7日，因2016年1月14日已保全，故三楼不存在支付违约金；4楼、9－16楼为2015年4月6日。违约金酌情调整为日万分之二。计算式为：违约金起始点2015年10月6日至2016年元月14日共计98天×12.5%×2300000元/年×万分之二/日，2015年4月6日至2016年元月14日共计278天×70.8%×2300000元/年×万分之二/日。值得注意的是，合同12.1约定：“甲方应按本合同约定的时间向乙方交付房屋。如果由于甲方的原因未能够及时交付，则租赁期限相应顺延”。这一规定与3.1条是相矛盾的。焦点三，美仑酒店的转租行为如何认定。1、合同10.4约定乙方不得将本合同出租物业全部转租，目的是约束乙方，使乙方切实承担责任，以确保合同目的和甲方权益的实现。美仑酒店接收出租物后，确实将大部分承租物转租。2、合同在15.3条又约定，乙方擅自转租，甲方有权解除合同。美仑和一认为，自己将承租的大部分转租给四家次承租人，次承租人入场、装修、开业，不是一人、两人的事，也不是一天两天的事，特别是人民财险岳阳分公司的领导还出席了维也纳酒店的开业仪式，人民财险岳阳分公司不可能不知道转租的事实，结合2015年5月22日人保财险岳阳分公司向市消防支队出具报告中：由湖南美仑和一酒店管理有限公司承租并招商引资………”，说明人保财险岳阳分公司事实上允许转租。本院认为，结合合同10.4条、15.3条，应当理解为只要承租人擅自转让，出租人就有权解除合同。且认定人民保险岳阳分公司默认转让依据不足，应当认定为擅自转让。焦点四：关于八楼装修及食堂改建费用。上诉人人民财险岳阳分公司八楼非出租地域，已由上诉人美仑酒店进行装修，产生工程款273000元，消防改造工程款134000元，中央空调改造款60000元，合计467000元；上诉人美仑酒店对上诉人人民财险岳阳分公司食堂进行改造，即对附一楼停车场改为食堂，产生工程款93000元。上诉人人民财险岳阳分公司认为，上列两项工程未经其批准同意，故不应由其支付费用。本院认为，此两处工程均系人民财险岳阳分公司的物业，两处装修不是一天两天的事，也不是能遮着盖着的事，没有人民财险岳阳分公司的同意，美仑酒店擅自装修，没有可能性。且有双方的工作联系单证实上列两项工作确为美仑酒店应人民财险岳阳分公司要求而完成。故该两笔费用应由上诉人人民财险岳阳分公司支付。焦点五：关于物业服务费用的处理。合同11·3条约定，“甲方办公大楼的物业管理全部交由乙方负责，其物业管理方案事先须报经甲方同意……乙方必须服从甲方的监督管理，并对物业管理负全责。经甲方书面同意，乙方可委托有实力的物业专业公司进行物业管理……”。美仑酒店接收租赁物后，将物业管理交由自己的全资子公司湖南省雅瑞投资管理有限公司负责，该公司具有物业管理资质。上诉人人保财险岳阳公司与雅瑞公司另行签订了为期一年的物业服务合同，到期后没有续签。因该合同的相对方是人保财险岳阳分公司与雅瑞公司，美仑酒店不是合同相对人，故物业服务费问题二审不予处理。焦点六，美仑酒店的投入及处理。合同15·3第一款规定，因乙方违约转租，“乙方承担由此造成的责任”。但美仑酒店土建消防投入3199600元，八楼装修及食堂改建560000元，不是美仑酒店违约造成，此两笔款项的处理如前所述。除此以外，美仑酒店的投入还有：1、财保大楼维修与设备投资668546元。其中①大楼顶面、主楼外墙、顶面管道井、裙楼顶面及四周水槽防水200526元；②维也纳国际酒店外墙漏水补偿60000元；③给人民财险岳阳分公司新装电梯1台1700**元及新电梯安装劳务费110000元（包括修建电梯井、电梯控制机房）；④三台电梯大修128020元。上列四项合计668546元。因合同已明确“按现状”出租，如果认定美仑酒店违约，那么①②项由美仑酒店自行承担；③④系应人民财险岳阳分公司要求施工、投入产生，另有合同约定，故应由人民财险岳阳分公司承担。2、装修履约保证金1000000元，应根据合同，由人民财险岳阳分公司予以退回或折抵租金。3、美仑酒店支付工作人员工资1260320元，系该公司运营费用，应由自己负责。4、人民财险岳阳分公司欠美仑酒店款项明细。中央空调清洗5000元、消防系统维修改造43000元、其他应付款137610元，合计185610元。此款系人民财险岳阳分公司与美仑酒店另有约定产生，应由人民财险岳阳分公司承担。5、食堂改造、物业管理费用的处理，如前所述。6、三楼茶楼、足浴投资6157500元问题。在2019年3月22日下午的庭审调查中，人民财险岳阳分公司明确表态，解除与美仑酒店的合同之后，人民财险岳阳分公司会与茶楼、足浴等经营户重新签订租赁合同，故对此投入本院不予处理。美仑酒店与次承租人的关系在人民保险岳阳分公司与美仑酒店的租赁合同解除之前的关系由双方当事人另行处理。合同约定应交纳500万元装修保证金，“未足额缴纳，不得开工装修”美仑酒店在缴纳100万元以后，即开工装修，人民保险岳阳分公司并未提出异议。本院认为，人民保险岳阳分公司对此已予认可，不应视为美仑酒店违约。人民保险岳阳分公司在交付租赁物未有土建消防验收的重大瑕疵、部分租赁物延期问题上，应酌情承担美仑酒店的装修损失，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（三）项之规定，本院酌定为70万元。上列应由人民财险岳阳分公司承担的费用为4413310元，装修履约保证金1000000元，合计5413310元。本院认为，上诉人人民保险岳阳分公司在交付标的物瑕疵、期限上首先违约，但美仑酒店并未要求解除合同；美仑酒店将大部分租赁物擅自转租，符合合同15.3（4）约定，“乙方擅自转租，甲方有权解除合同”。故此，合同解除条件成就，人民保险岳阳分公司有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：维持岳阳市岳阳楼区人民法院（2018）湘0602民初1053号民事判决第一项、第二项、第四项，撤销第三项、第五项、第六项、第七项。改判限长沙美仑和一酒店有限公司在本判决生效后十五日内向上诉人中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司按合同约定标准支付租金至本判决生效之日止，维也纳酒店部分即70.8%×2300000元/年，计租起始日2015年2月1日至本判决生效之日止，从第二年每年递增3%，并支付违约金90539元；二楼部分即12.5%×2300000元/年自2015年8月1日起计租，从第二年起每年递增3%，至本判决生效之日止，并支付违约金5635元；三楼部分即13.1%×230万/年，自2016年2月1日起计租，从第二年起每年递增3%，至本判决生效之日止，无需支付违约金。限上诉人中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司在本判决生效后十五日内支付长沙美仑和一酒店有限公司土建消防费用2559680元、财保大厦八楼装修及食堂改建560000元、财保大楼维修与设备投资408020元、各项欠款185610元、装修损失700000元、装修履约保证金1000000元，合计5413310元。驳回上诉人中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司的其他诉讼请求。驳回上诉人长沙美仑和一酒店有限公司的其他反诉请求。上列履行事项，可相互抵扣，逾期按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条办理。本案一审案件受理费64240元，反诉费43583元、财产保全费10000元、鉴定费10000元，合计127823元，由上诉人中国人民财产保险股份有限公司岳阳市分公司承担54889元，由上诉人长沙美仑和一酒店有限公司承担82334元；二审案件受理费90624元，由上诉人人民财险岳阳分公司承担51129元，由上诉人美仑和一承担76694元。审判长  何石朝审判员  曹 维审判员  王欣辉二〇一九年四月十六日书记员  方晶晶