北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2019)京01民终3533号上诉人（原审被告）：赵青芝，女，1966年6月13日出生。委托诉讼代理人：马光明，北京天用律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄东洁，北京天用律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张晓东，男，1991年10月6日出生。委托诉讼代理人：路韫韬，北京市滳慧律师事务所律师。原审第三人：北京金曦伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区温泉镇中心区D2地块住宅、办公项目用地(D21、D22地块)温泉镇D22地块C7办公楼1层109。法定代表人：张孝禹，董事长。委托诉讼代理人：刘柱，男，北京金曦伟业房地产经纪有限公司职员。委托诉讼代理人：董鹏，男，北京金曦伟业房地产经纪有限公司职员。上诉人赵青芝因与被上诉人张晓东、原审第三人北京金曦伟业房地产经纪有限公司(以下简称金曦伟业公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初32428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。上诉人赵青芝及其委托诉讼代理人马光明、黄东洁，被上诉人张晓东及其委托诉讼代理人路韫韬，原审第三人金曦伟业公司之委托诉讼代理人刘柱、董鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵青芝上诉请求：撤销原判第一项、第二项以及第三项中的赔付中介费57000元，改判驳回张晓东的诉讼请求。事实和理由：1、张晓东与案外人孙杰签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》当属无效。合同本身存在重大瑕疵。合同不是赵青芝本人签字，且张晓东、孙杰与金曦伟业公司恶意串通，损害赵青芝的利益。2、孙杰让赵青芝提供账户，并未告知索要账户的目的，赵青芝后来才知道索要账户是为了收取定金，赵青芝认为买方支付定金只是买方的一个意向，对孙杰与张晓东签订合同并不知情。在办理解押之前，赵青芝已经明确表明了不再卖房，出于内心善良和息事宁人的态度才进行了解押和物业交割，但是这些行为不应该被认定为赵青芝对孙杰所签合同的追认。3、赵青芝不是合同主体，不应当承担违约金。一审法院判决的违约金过高。张晓东辩称，孙杰提到的合同瑕疵不是合同无效的法定理由。张晓东与孙杰在房屋成交之前并不认识，孙杰也未把钱转到自己的账户，张晓东与孙杰不存在恶意串通情形。赵青芝在签订合同之后的第三天就陪同张晓东及金曦伟业公司办理解押手续，其用实际行动履行合同，就是对合同的追认。赵青芝作为具备完全民事行为能力的人，应当对自己的行为负责。关于违约金，合同已有约定，一审判决的数额符合双方合同约定。张晓东提交的录音可以证明当时房屋价格已经涨到300万元以上，和合同约定的260万元成交价格相比，张晓东存在四、五十万元左右的房屋差价损失，此部分损失应由赵青芝弥补。金曦伟业公司述称，不同意赵青芝的上诉意见。赵青芝在房源登记的时候就明确表示要出售房屋。张晓东看完房，双方谈好价格之后签的合同。签订合同之后三天左右，双方当事人及我方工作人员去银行办理解押，之后去小区物业办理结清证明，因此，赵青芝是认可房屋出售的。张晓东向一审法院起诉请求：1．判令解除我与赵青芝签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2．判令赵青芝向我支付违约金52万元；3．判令赵青芝返还我已支付的定金5万元、代付解抵押款20万元、中介费5．7万元及以上费用自支付日至返还日期间的同期贷款利息。一审法院认定事实：张晓东向本院提交的《北京市存量房屋买卖合同》内容为：出卖人：赵青芝，共有权人：孙杰，买受人：张晓东，出卖人将北京市海淀区403号房屋（以下简称403号房屋）出售给张晓东，该房屋性质为向社会公开销售的经济适用住房。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为260万元。买受人可以在签订本合同的同时支付定金5万元。出卖人处有“赵青芝”和“孙杰”的签名字样；买受人处有“张晓东”的签名字样。2018年4月22日，甲方赵青芝、孙杰与乙方张晓东、丙方金曦伟业公司签订《补充协议》，约定：经甲乙丙三方友好协商，针对403号房屋买卖及相关事宜所签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《居间成交确认书》和《过户、按揭代理合同》作如下补充协议：第一条价款组成1、甲乙双方协商一致，在该房屋交易中甲方总房价款（不含税）为260万元。2、甲方承诺房屋内装饰装修保持原状，厨房和卫生间的固定设施、一并包含在总房价款（不含税）之内，在甲方将房屋交付给乙方时一并转移和交付。第二条房款支付方式及房屋交付1、乙方于2018年4月22日向甲方支付定金5万元，甲方须同时出具同等金额的定金收到证明，该定金在交易中自动转为首付款的一部分。2、甲方在签署本协议后10日内向403号房屋的贷款银行预约一次性提前还款，并应于该贷款银行通知提前还贷日将其原贷款一次性还清，还款额由乙方先行代付；甲方应在提前还贷后，按照贷款银行的要求办理完解除抵押登记手续，甲乙双方在甲方办理完解抵押登记手续之后3个工作日内共同前往办理权属过户相关手续。……第四条违约责任1、甲方的违约责任：如果因甲方提供的相关房屋产权手续、合同或相关产权过户手续不真实、不完整或无效或房产被查封等，导致房屋产权无法过户或无法领取新的房产证；或者在签订本协议后，甲方不将该房屋出售给乙方；或者在签订本协议后，甲方提高房屋交易价格；或者甲方将房屋出售给第三方的情形，均为甲方违约。若甲方违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，退还乙方所付全部房款，且以相当于房屋总价款的20％数额向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。2、乙方的违约责任：如果因乙方提供的个人证件不完整、不真实或无效，导致房屋产权无法过户；或者在签订本协议后，乙方不购买该房屋的情形，均为乙方违约。若乙方违约，则乙方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20％数额向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。3、由于任何乙方违约都会影响本次交易流程不能顺利完成，经甲乙双方一致同意，如有任何一方违约，违约方需支付本交易产生的所有律师费用。丙方金曦伟业公司经办人处有“周博”、“周照成”的签名字样。另查，孙杰以赵青芝代理人的身份与张晓东、金曦伟业公司签订《居间成交确认书》，约定：张晓东应于签署本文件之日向金曦伟业公司支付居间报酬为总房款的2．5％，65000元作为金曦伟业公司的佣金。2018年4月22日，张晓东通过蔡万鸿招商银行账户向赵青芝名下账号为×××账户转账5万元。2018年4月23日，张晓东向金曦伟业公司支付佣金5．7万元。2018年4月25日，张晓东在中国建设银行股份有限公司北京门头沟支行通过其名下账号×××账户向赵青芝名下账号为×××账户转账20万元。诉讼中，张晓东申请金曦伟业公司工作人员周照成出庭作证，周照成到庭陈述：2018年4月份，赵青芝和孙杰去其公司要出售403号房屋，之后张晓东给其打电话称要买房，张晓东看403号房屋的时候，孙杰在家。孙杰给赵青芝打电话说有人要买房，房价已经说好。当天签订《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》时，孙杰以赵青芝爱人的身份代赵青芝签的字。张晓东就借同事的钱把定金转到了赵青芝卡上了，收据上是孙杰签的字。合同签订之后，因为403号房屋有抵押，其开车和赵青芝一起去门头沟，与张晓东汇合后一起去建设银行做解抵押，张晓东出钱办理的解押。之后又办理了物业费结清手续，张晓东还转给了赵青芝100元物业费。最后程序都走的差不多了，赵青芝又说不想卖房了。经质证，张晓东对上述证言的真实性认可，认为合同履行过程中都有赵青芝本人参与。赵青芝认为通过证人的陈述，签约人并非赵青芝本人，所以对赵青芝没有约束力；证人系金曦伟业公司的业务员，收取了张晓东的中介费，与本案存在利害关系，故对于上述证言的真实性不予认可。金曦伟业公司对上述证言的真实性认可，认为能够还原签约事实，签约过程中与赵青芝一直保持电话沟通，虽然没有赵青芝的本人签字，但是其是知情的，况且解押的时候赵青芝也亲自去了。庭审中，经询问，赵青芝称其与孙杰系男女朋友关系，现在关系已经闹僵。其认可收到了张晓东主张的5万元，并称当时孙杰打电话向其要的卡号，其将卡号告知了孙杰。5万元是蔡万鸿打过来的，不清楚该人的身份。赵青芝认可收到了张晓东主张的20万元，称金曦伟业公司工作人员周照成带她到建设银行，其收到20万元后办理了解押手续。赵青芝亦表示参与了物业费结清手续的办理。本案审理中，经张晓东申请，本院依法查封了403号房屋，查封期限自2018年8月10日起至2021年8月9日止，张晓东向本院交纳了保全费5000元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，孙杰代赵青芝与张晓东签订了《北京市存量房屋买卖合同》并与张晓东、金曦伟业公司签订了《补充协议》。虽然孙杰签订上述文件时并未取得赵青芝的授权，但赵青芝自行参与了提供收款账户、办理403号房屋解抵押手续、办理403号房屋物业费结清证明等流程。综上，本院认定赵青芝对孙杰签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的行为进行了追认，故《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》对赵青芝具有约束力。因此《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规规定，应属合法有效。赵青芝所提合同对其不发生约束力及其主体不适格之抗辩，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。各方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务。根据本案查明的事实及赵青芝的当庭陈述，赵青芝在合同履行过程中，存在不配合继续履行合同的行为及意思表示，已经构成违约。现张晓东作为守约方要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、支付违约金、返还已付款项、赔付已付中介费之请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。对于张晓东主张的已付款项的利息一节，本院认为其主张的违约金足以弥补其利息损失，故对其主张的利息损失，本院不予支持。综上所述，判决如下：一、解除张晓东与赵青芝就位于北京市海淀区上庄三嘉信苑小区14号楼2单元403号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及张晓东与赵青芝、北京金曦伟业房地产经纪有限公司签订的《补充协议》；二、赵青芝于本判决生效后15日内向张晓东支付违约金520000元；三、赵青芝于本判决生效后15日内向张晓东退还购房款250000元、赔付中介费57000元；四、驳回张晓东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理后，对一审法院查明的事实予以确认。另查，赵青芝在一审审理中称403号房屋是其唯一住房，从主客观角度考虑都没有出售该房屋的可能。二审审理中，经法庭询问，赵青芝陈述：孙杰找她要账号时，她以为收取的是购房意向金。孙杰当时说260万元有人同意买，但是她和金曦伟业公司报价是285万元，她想的是先交意向金，以后再谈价格。她不知道孙杰、张晓东与金曦伟业公司背着她私下已经签订了合同。因为她没有钱解押，所以想收了钱先办解押，再去谈价格和签合同，解押的目的是为了后期履行顺利。解押之前，她已经表示过不卖房，出于息事宁人的态度才办理了解押和物业费结算。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，赵青芝不认可孙杰系代理其与张晓东签订了《北京市存量房屋买卖合同》及与张晓东、金曦伟业公司签订了《补充协议》，张晓东及金曦伟业公司则认为签订上述协议是赵青芝的真实意思，且赵青芝也以实际行动对上述协议进行了追认，故本案争议焦点为孙杰代赵青芝签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》对赵青芝是否具有法律约束力。虽然孙杰签订上述文件时未提供赵青芝的授权文件，但本院基于如下理由认定赵青芝受上述《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约束：首先，出售房屋系赵青芝本人的真实意思。赵青芝虽在一审庭审中陈述其不可能出售房屋，但其又陈述张晓东对房屋的报价低于其和金曦伟业公司表达的出售意向价，以为收取的张晓东的5万元是购房意向金，价格可以之后再谈。可见，赵青芝本人明显有出售房屋的真实意思，其不认可本次交易的真正原因是其对房屋交易价格不满意；其次，孙杰代赵青芝签订合同当日，赵青芝向孙杰提供了收款账号，收取了张晓东支付的定金5万元。上述事实表明赵青芝不可能对于孙杰代其出售房屋一事完全不知情；最后，赵青芝实际上对孙杰代签的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》进行了追认。赵青芝称提供收款账号时以为收取的是意向金，并陈述想先收钱办解押再谈价格、签合同，又陈述在解押之前其已明确表示不同意卖房，办理解押和物业交割是为了息事宁人，赵青芝就办理解押原因的陈述前后矛盾。赵青芝一系列参与房屋交易的行为实际上已经追认了孙杰代其签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。赵青芝主张孙杰与张晓东、金曦伟业公司之间存在恶意串通，未提供证据予以证明，本院不予采信。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实及赵青芝的当庭陈述，合同履行过程中，赵青芝拒绝继续履行合同，已经构成违约。一审法院支持守约方张晓东要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、支付违约金、返还已付款项、赔付已付中介费之请求，有事实与法律依据，本院予以维持。赵青芝主张违约金过高，但未提供证据证明违约金过分高于张晓东的实际损失，一审判定的违约金数额符合双方合同约定，也并无不合理之处，本院不再进行调整。综上所述，赵青芝的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27600元，由赵青芝负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  辛 荣审 判 员  柳适思审 判 员  范 磊二〇一九年四月二十八日法官助理  叶康喜书 记 员  舒 妍