北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0111民初8128号原告:崔增平，男，1980年12月17日出生，汉族，北京文博大厦物业管理有限责任公司职员，住北京市丰台区。被告：北京金宣置地房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区开阳里****楼****。法定代表人：王彬，经理。委托诉讼代理人：赵胜利，男，北京金宣置地房地产经纪有限公司法律事务专员。原告崔增平与被告北京金宣置地房地产经纪有限公司（以下简称金宣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔增平到庭参加诉讼，被告金宣公司经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。崔增平向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年12月15日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》；2、被告履行签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，按合同约定支付原告2018年10月1日至2018年12月31日期间的房屋租金11700元；3、被告按照月租金（合同约定2019年起月租金为4100元）的200%支付违约金8200元；4、被告支付免租期的部分房租1950元；5、要求按照每月4100元的标准支付从2019年1月3日至2019年3月26日期间的房屋租金或者是占有使用费11234元；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年12月15日，签订了一份合同编号为0056313的《北京市房屋出租委托代理合同》，合同中约定：原告为房屋委托方（甲方），被告为租赁代理机构（乙方），甲方将位于北京市房山区xx室房屋、建筑面积92.78平方米（房产证号：0**27**）委托乙方进行代理出租，委托合同期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止，共计24个月。合同约定的房屋代理期中有30天的免租期。第一年月租金3900元，第二年月租金4100元。甲方未收取乙方押金，支付方式为季度付。2017年12月16日乙方支付第一季度房租7800元，2018年4月1日乙方支付第二季度房租11700元，2018年7月10日乙方支付第三季度房租11700元。按合同约定第四季度房租应在2018年10月1日支付，乙方至今已超出30日未付甲方第四季度房租，经过多次协商无果。依据合同第九条第四款约定，租赁期间，乙方未按规定划付租金达5日以上的，甲方有权解除合同收回房屋。依据合同的第十条违约责任（三）乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同约定房屋代理期中免租期30天，乙方免费使用。此条款是在正常履行两年房屋代理合同的背景下执行。由于乙方仅履行了9个月合同，这期间已免去30天租金，与正常履行合同24个月免去30天的租金相比，对甲方的实际收益核算产生影响。因此甲方要根据合同执行情况，按比例收回部分（18天）免租期的租金，（按3900元月租金，每月按30天，每天的房租为130元）计2340元。自2018年10月1日起，原告多次催告被告支付应付租金，但被告一直未予支付。为了维护自身合法权益，原告特向法院起诉，请求法院依法支持原告的诉讼请求。金宣公司未到庭答辩，亦未向本院提交答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，崔增平向本院提交房屋出租委托代理合同、解除北京市房屋出租委托代理合同、快递底联、电子回单详情信息。本院经审理认定事实如下，2017年12月15日，崔增平与金宣公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定双方就房屋出租委托代理事宜达成协议如下：第一条房屋坐落于北京市房山区xx室，建筑面积92.78平方米，第三条出租代理期自2018年1月1日至2019年12月30日，本合同约定的房屋代理期中免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金，第一年30天。租金标准：每月房屋租金3900元（第二年4100元），租金收取方式：由于乙方无现金业务，乙方通过银行打款方式，并按约定打款到甲方账户，甲方账户开户人崔增平，账户×××，乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2018.1.1，第二次2018.4.1，第三次2018.7.1，第四次2018.10.1,以此类推。合同第九条合同的解除第（四）项约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按规定划付租金达5日以上的。第十条违约责任约定：（三）乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.崔增平是否将涉案房屋交付给金宣公司使用，金宣公司向本院陈述意见时先是表示已将涉案房屋交回给崔增平，后又反言称崔增平自始未将房屋交付给金宣公司，对此崔增平向本院提交手机银行账户明细，该明细显示2017年12月1日王彬向崔增平尾号为0823的银行卡转账7800元，2018年4月1日转账11700元，2018年7月1日转账11700元，该转账明细的转账时间、数额及接收款项的账户与本案租赁合同的约定相符，且金宣公司的法定代表人为王彬，故本院认定上述转账行为系金宣公司向崔增平支付租金的行为，而根据常理，若崔增平未将房屋交付给金宣公司使用，金宣公司不可能分批次连续数月向崔增平支付租金，由此本院认定崔增平已完成交付房屋的义务；2.金宣公司是否已经构成违约，本案合同是否已经解除。根据庭审调查的事实，金宣公司应于2018年10月1日支付第四次租金，然至今未付，根据双方签订的合同约定，金宣公司已经构成违约，崔增平已取得合同解除权，根据崔增平提交的证据其已经向金宣公司寄送了解除合同通知书，且金宣公司法定代表人王彬已于2019年1月4日签收，故双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》已于2019年1月4日解除。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。崔增平与金宣公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。根据本案查明的事实双方签订的委托代理合同已于2019年1月4日解除，故崔增平起诉要求解除合同的诉讼请求本院不再支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。根据合同约定，金宣公司已经构成违约，故崔增平要求其按照合同约定支付月租金200%的违约金的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持，但因金宣公司的违约行为发生在2018年，故应按照2018年的月租金标准每月3900元计算违约金，经核算违约金数额为7800元；关于崔增平要求支付免租期的部分房租的诉讼请求，因双方合同并未约定合同解除后金宣公司应支付免租期的租金，故崔增平该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持；因金宣公司并未提交证据证明已将房屋交还给崔增平，故其应该向崔增平支付占有使用房屋期间的租金及使用费，合同解除之前为租金，合同解除之后为占有使用费，占有使用费的数额参照租金标准确定为每月4100元，结合崔增平诉讼请求具体数额确定如下：金宣公司支付2018年10月1日至2018年12月31日期间及2019年1月3日的房屋租金11837元，支付2019年1月4日至2019年3月26日期间的占有使用费11097元。金宣公司经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、北京金宣置地房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付崔增平租金11837元、占有使用费11097元，以上共计22934元；二、北京金宣置地房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内给付崔增平违约金7800元；三、驳回崔增平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费314元，由崔增平负担129元（已交纳），由北京金宣置地房地产经纪有限公司负担185元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李亚丽二〇一九年四月二十二日法官助理 周 蕊书 记 员 张 雪