重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终863号上诉人（原审被告）：陈霈，男，汉族，1992年12月13日出生，住重庆市长寿区。被上诉人（原审原告）：詹敬，男，汉族，1974年8月29日出生，住四川省筠连县。委托诉讼代理人：江潇潇，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆道颐生物科技有限公司。住所地重庆市渝中区人民路**盛迪亚大厦**，统一社会信用代码915001083396614147。法定代表人：杨玉林，总经理。委托诉讼代理人：张荣倪，公司员工，男，汉族，1981年9月7日出生，住重庆市南岸区。上诉人陈霈因与被上诉人詹敬、重庆道颐生物科技有限公司（以下简称“道颐公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2018）渝0109民初10061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年2月28日进行了询问。上诉人陈霈、被上诉人詹敬的诉讼代理人江潇潇以及被上诉人道颐公司的诉讼代理人张荣倪参加了询问。本案现已审理终结。上诉人陈霈上诉请求：1.撤销一审判决第一至第四项内容，依法改判或驳回詹敬的诉讼请求；2.本案二审案件受理费由詹敬承担。事实和理由：首先，陈霈与道颐公司已于2018年11月1日将案涉分租部分交还给詹敬，故应撤销一审判决第一项内容。其次，詹敬要求陈霈支付的租金3.7万元，包含2016年3月至5月的租金2.7万元及后欠付的租金1万元，但是陈霈于2016年签订合同时，在向道颐公司的董事长张清锋支付的7.7万元（5万元保证金和2.7万元租金）现金中已包含了前述2.7万元租金，该笔款项在道颐公司的财务账目能够体现，且詹敬现才向陈霈主张此笔租金不符合常理，也不符合交易习惯，故应改判一审判决第二项内容为陈霈向詹敬支付房屋租金1万元。第三，陈霈于2018年7月初电话通知詹敬解除该案涉分租协议，詹敬不同意，要求陈霈继续履行，陈霈于2018年7月20以快递方式向詹敬送达了解除协议通知书，但詹敬亦不予理睬，其故意回避的行为导致陈霈无法交还房屋，陈霈不应承担因此产生的房屋占用使用费，故应撤销一审判决第三项内容。第四，陈霈在2018年7月31日已缴清应缴的物业费和水电气费，故应撤销一审判决第四项内容。第五，上诉人是道颐公司员工，租赁行为系职务行为，应由道颐公司承担责任。被上诉人詹敬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。首先，陈霈并未提交证据证明其已支付了欠付2.7万元租金；其次，詹敬保留要求陈霈支付5万元违约金的权利；最后，因陈霈未按照法律规定将房屋移交给詹敬，故其应承担2018年8月1日起至实际返还房屋之日止的占用使用费（参照房屋租金标准）。被上诉人道颐公司辩称，陈霈系道颐公司的员工，陈霈在案涉合同中系代表道颐公司行使权利，相关责任应由道颐公司承担。对詹敬主张的2.7万元租金，道颐公司确已支付，且道颐公司已于2018年11月1日前将房屋交付詹敬，水电气费也全部结清，故只应承担2018年8月1日-10月31日期间的房屋占有使用费。同时，道颐公司的执行副总张清锋曾以其个人名义向詹敬交付了1万元定金，有收条为证，该定金詹敬一直未予返还。詹敬向一审法院起诉请求：1.陈霈支付截止到2018年7月31日止的房屋租金共计3.7万元；2.陈霈支付违约金5万元；3.要求道颐公司和陈霈共同返还房屋；4.道颐公司和陈霈共同按照每月1万元的标准支付房屋占用使用费，从2018年8月1日到实际交付房屋之日；5.道颐公司和陈霈共同承担交付房屋之前产生的水电气费和物业费；6.诉讼费由陈霈、道颐公司共同承担。一审法院认定事实：2016年2月，詹敬和陈霈签订分租协议，约定詹敬将位于北碚区胜利路81号其中一部分分租给陈霈（面积约500㎡），陈霈用于健康行业，租期从2016年3月1日至2018年12月31日止。第一年租金为9万元，第二年租金为11.4万元，第三年租金为12万元。租金需提前十五日交纳下一季度的租金，在签订合同时陈霈向詹敬交纳保证金5万元，同时保证金也作为双方的违约金。在合同尾部，双方手写特别约定若陈霈中途撤离，詹敬将不退还保证金。2018年7月20日，陈霈向詹敬发来解除协议通知书，称租赁胜利路81号房屋是由道颐公司进行办公使用，现由于该公司不愿履行协议中的承租方义务，故陈霈本人请求分租协议在2018年7月31日解除，并承诺在2018年7月31日前支付欠付的租金1万元；房屋截止到2018年7月31日前所有的费用，陈霈本人将于协议解除后15日内结清；本人将促使公司在2018年7月31日前搬离并撤出该房屋。庭审中，双方均认可分租协议已于2018年7月31日解除。截至到2018年7月31日，陈霈尚欠詹敬房屋租金3.7万元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。本案中，詹敬和陈霈自愿签订分租协议，且协议是双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，双方进行了分租房屋的交付和部分租金的支付，均应按照合同的约定履行各自的权利和义务。合同经双方协商一致可以协议解除。2018年7月20日，陈霈向詹敬发出解除协议通知书，请求于2018年7月31日解除该协议，詹敬表示了认可。故该分租协议于2018年7月31日协议解除。截至到2018年7月31日合同解除之日，陈霈欠付租金3.7万元，陈霈应及时支付该笔租金，并及时归还所分租的房屋。合同解除之后至实际交还承租房屋之前，陈霈应参照分租协议，即每月1万元的标准支付房屋占用使用费。关于詹敬要求陈霈支付5万元违约金的诉讼请求，经查，双方在分租协议中明确约定合同签订之时就应支付保证金5万元；同时，在分租协议尾部，双方手写增添了特别约定部分，明确约定中途撤离不退保证金。从双方约定的条款来看，陈霈已经向詹敬支付了保证金；从常理来看，詹敬在合同履行过程中从未向陈霈主张过保证金事宜，不符合常理，也不符合交易习惯；故本案不再重复主张违约金5万元。关于詹敬要求陈霈和道颐公司共同履行相关义务的诉讼请求，因合同的相对方系陈霈，根据合同相对性原则，陈霈应按照合同约定履行相应的义务，故对詹敬相关请求不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百一十二条、第二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：“一、陈霈于本判决生效后十日内将位于重庆市北碚区胜利路81号的房屋中分租的部分交还给詹敬；二、陈霈于本判决生效后十日内支付给詹敬截止到2018年7月31日的房屋租金3.7万元。三、从2018年8月1日到上述房屋实际交付之日，陈霈按照每月1万元的标准向詹敬支付房屋占用使用费；四、上述房屋实际交付之日前产生的物业费和水电气费由陈霈承担。五、驳回詹敬的其他诉讼请求。案件受理费1976元，减半收取988元，由詹敬负担494元，陈霈负担494元。”本院二审期间，陈霈、詹敬均未提交新证据。道颐公司提交了收款收据一份，载明“今收到张清锋租房定金壹万元”等内容，拟证明道颐公司于2016年2月向詹敬的公司员工刘成群支付了案涉租赁房屋1万元的定金，要求抵扣。经质证，詹敬认可其公司确有一名叫刘成群的员工，但是其并未收到过该定金，且刘成群已经离职。因无法核实收条真伪，本院对此不予采信。本院二审查明：詹敬（甲方）与陈霈（乙方）在签订的案涉《分租协议》第三条约定：“租金按季度交一次，租金需提前15日交纳下一季度租金”；第六条约定“如遇以下行为甲方可收回房屋，本分租协议自然失效：（1）拖欠房屋租金累积达10日；……”；协议尾部双方手写补充条款约定：“拖欠房屋租金累积达10日以上本合同自动解除”。陈霈主张第一笔租金和保证金同时以现金方式支付给詹敬本人，其表示可以与詹敬以及在场人（张清锋）当庭当面对质，但詹敬代理人以詹敬在外地为由予以拒绝。詹敬、陈霈及道颐公司在二审中均认可：陈霈已于2018年11月1日将案涉租赁房屋返还詹敬，并付清了当天之前的相关物业服务费、水电气费。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案的争议焦点在于：案涉房屋第一季度租金2.7万元究竟有没有支付；合同解除后的房屋占用费应当如何计算；道颐公司和陈霈谁是本案责任承担主体。关于案涉房屋第一季度租金的支付问题：詹敬与陈霈在分租协议中明确约定，陈霈需提前15日支付下一季度租金及若拖欠房屋租金累积达10日，则合同自动解除、詹敬有权收回房屋。詹敬称陈霈一直未向其支付2016年3月至5月的租金2.7万元，但是，该笔租金系双方签订租赁合同后的第一笔租金，詹敬在按合同约定应收而未收到该笔租金的情况下却无条件交付案涉租赁房屋（詹敬未对交付缘由作出任何合理解释），并不符合生活常理。同时，在长达二年半的时间内，詹敬都未曾向陈霈主张过任何权利，无论是催租，还是按合同约定收回房屋，直至陈霈提前解除合同引发本案诉讼，这同样与生活常理相悖。并且，在陈霈表示可以与詹敬以及在场人当庭当面对质的情况下，因为詹敬的个人原因而不能进一步查清事实。因此，虽然陈霈在本案中未能举示收条等书证，但根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定即“下列事实，当事人无需举证证明：（三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实”，本案陈霈主张其已经支付第一季度租金的上诉理由成立，本院予以支持。一审推定陈霈已支付保证金，却未确认具备同等推定情形的租金，有失妥当，本院予以纠正。关于合同解除后的房屋占有使用费问题：陈霈主张詹敬拒绝配合其交还案涉租赁房屋，但未举证证明，故其主张不支付合同解除后交还房屋前的房屋占有使用费缺乏正当理由，本院不予支持。鉴于二审中各方当事人认可案涉租赁房屋已于2018年11月1日完成交接手续，且结清了此前的物业费、水电气费，故房屋占有使用费应从租赁合同解除之日（2018年8月1日）至房屋实际返还之日（2018年11月1日）按照每月1万元的标准计算，共计3万元。关于本案责任承担主体的问题：本案《分租协议》由陈霈以个人名义与詹敬签订，故承租人系陈霈而非道颐公司。现陈霈与道颐公司均主张陈霈系代表道颐公司与詹敬签订合同，此属委托合同关系。《中华人民共和国合同法》第四百零三条之规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间代理关系的，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张权利，但第三人不得变更选定的相对人。”本案中既然詹敬选择了由陈霈作为合同相对人承担租金支付等责任，则陈霈和道颐公司要求由道颐公司承担责任缺乏法律依据，本院不予支持。至于道颐公司提出1万元定金抵扣租金的问题，因其在一审中并未提出该主张，且与案外人（收据出具人）具有法律上的利害关系，故本案对此不作处理，当事人可另行协商或者另案解决。综上所述，陈霈的部分上诉理由成立，本院予以相应主张；一审判决认定事实部分不清，本院予以相应改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、变更重庆市北碚区人民法院(2018)渝0109民初10061号民事判决第二项为“陈霈于本判决生效后十日内支付詹敬截止到2018年7月31日的房屋租金1万元”；二、变更重庆市北碚区人民法院(2018)渝0109民初10061号民事判决第三项为“陈霈于本判决生效后十日内支付詹敬合同解除后至房屋返还之日的房屋占有使用费3万元”；三、撤销重庆市北碚区人民法院(2018)渝0109民初10061号判决第一、四、五项；四、驳回詹敬的其他诉讼请求。一审案件受理费988元，由詹敬负担494元，陈霈负担494元负担；二审案件受理费1976元，由詹敬负担988元，陈霈负担988元。本判决为终审判决。审 判 长  胡 敬审 判 员  陈 娟审 判 员  唐 松二〇一九年四月二十二日法官助理  刘念弟书 记 员  白耀妮