江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终1968号上诉人（原审被告）：苏州立德节能材料科技有限公司，住所地苏州高新区科灵路**。法定代表人：徐拥军，总经理。委托诉讼代理人：杨庆珍，江苏新苏律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵长庚，江苏新苏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姚长青，男，1977年2月14日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。被上诉人（原审原告）：李华，女，1979年1月9日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。上诉人苏州立德节能材料科技有限公司（以下简称立德公司）因与被上诉人姚长青、李华房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省苏州市虎丘区人民法院（2018）苏0505民初5293号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年2月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人立德公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实有误，立德公司虽主动为姚长青、李华申请办理过户手续，但是立德公司对姚长青、李华委托苏州金算子房地产服务有限公司（以下简称金算子公司）办证的事情并不知情。1.姚长青、李华向立德公司缴纳了契税、维修基金，立德公司开具了收据，但是姚长青、李华时隔8天才向金算子公司缴纳代办费。2.姚长青、李华未向立德公司缴纳办证费用，缴费后也未通知立德公司。3.立德公司是按期按批向金算子公司移交办证材料，2017年9月26日移交材料时才得知姚长青、李华委托办证事宜，故将姚长青、李华的办证材料一并移交给金算子公司，立德公司不存在过错。4.一审法院没有查清立德公司的知情时间，姚长青、李华未提供证据证明其主张，故应当认定办证起点从立德公司向金算子公司移交材料之日计算。5.知情和过错概念不同，立德公司虽然事后知情，但是不存在过错，不应承担违约责任。二、一审法院将双方之间生效并履行的合同条款认定为无效有误。1.双方签订的《商品房买卖合同》自签订时成立并生效，且双方按约履行，不存在无效情形。2.姚长青、李华缴纳物业费是合同明确约定的义务，补充条款约定交房时姚长青、李华必须缴清物业费没有加重姚长青、李华责任。被上诉人姚长青、李华辩称，请求维持原判。原审原告姚长青、李华向一审法院起诉请求：1.立德公司支付姚长青、李华不动产证逾期办理产生的违约金4721.76元(327912元*万分之二/天*72天)；2.本案诉讼费由立德公司承担。一审法院认定事实如下：2014年1月4日，姚长青、李华与立德公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由姚长青、李华购买位于苏州市高新区科技城科新路8号的绿筑商务广场5幢1310室的经营用房一套，建筑面积为47.18平方米，总价327912元。合同第十五条关于房地产权属登记的约定：出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，按逾期时间，分别作如下处理：（不作累加）（1）逾期不超过180天，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之二的违约金，合同继续履行：（2）逾期超过180（该数字应等同于本条款第（1）项中的对应数字）天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起60天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同第四条约定房屋总价款的20%向买受方支付违约金；造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本条款约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同第四条约定房屋总价款万分之二的违约金。合同第二十二条约定：“本合同未尽事项，双方应当在本合同附件五中补充约定，补充约定内容不得约定与本合同内容相冲突的、减轻或免除出卖方责任的、加重买受方责任或排除买受方权利的条款”。该合同附件五《合同补充协议》第三条其他条款：3.在出卖方交付该商品房前，买受方必须缴清双方约定的全部款项（含违约金等）、代收代缴费用及履行完毕合同所有义务[包括但不限于缴纳约定的所有款项、税（包括但不限于契税、印花税）和费用（包括但不限于专项维修资金、物业服务费）、因产权登记面积增加导致须增加的房价款、提交约定的所有资料，以贷款方式付款的，还需贷款机构将贷款全额划入出卖方账户、向出卖方清偿担保债务（若有）]，否则，买受方除按本合同约定承担相应责任外，出卖方还可以相应顺延交付该商品房以及产权办理时间而不承担违约责任，并视为因买受方原因未能按期交付，按本合同第八条第3款执行，如因此导致出卖方损失的由买受方赔偿；……16.对第八条之补充：（1）买受方同意按照规定的时间、、地点程序前来办理验房交接手续，并应于验房前缴纳有关物业管理费用、付清剩余房款、支付代缴的所有税费、维修基金等费用。……（4）对于委托办证业务，买受方在办理入住手续时，应同时缴纳契税、维修基金等办理产权证所发生的费用及物业管理费。……（6）若买受方未能付清本合同项下的任何款项（包括但不限于购房款、逾期付款违约金、税费等），此情况下出卖方不构成逾期交房。合同签订后，姚长青、李华按约支付了全部购房款327912元。2016年4月2日，立德公司将房屋交付给姚长青、李华。2017年4月16日，姚长青、李华向立德公司支付了维修基金、契税等各项费用；2017年4月24日，姚长青、李华向金算子公司交纳了1094元的办证费。2017年11月29日，姚长青、李华获发案涉房屋的不动产权证书，登记的所有权人为姚长青、李华。2016年3月25日，姚长青、李华与立德公司以及立德公司选聘的物业管理公司苏州华新国际物业管理有限公司签订了一份《苏州市前期物业管理服务协议》，约定由苏州华新国际物业管理有限公司负责绿筑商务广场的前期物业管理工作，期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，由该物业服务企业向姚长青、李华收取物业服务费。一审庭审中，姚长青、李华与立德公司均确认姚长青、李华截至庭审之日尚未缴纳任何物业费。立德公司的交房流程为：1.业主或代理人（带齐相关材料及费用）。2.接待处验证材料、核实业主身份，并签到登记。3.销售部客户提供购房相关票据、核对房款、面积补差款。4.缴费处、财务部核对并缴纳房款、面积补退款、缴纳契税、维修基金等办理产证的代收代缴费用并领取相关票据。5.办证处业主提供办理产证相关资料、办理产权登记委托手续，缴纳代办费。6.物业公司缴纳物业费等物业相关费用，填写交房相关资料及发放物品。7.验房、交房结束，在相关人员陪同下验房、签署《验房交接单》、领取钥匙。立德公司于2016年12月28日向苏州市不动产登记中心申请绿筑商务广场1#、2#、3#、5#初始登记。2017年9月15日，立德公司缴纳了含本案5幢1310室在内的共273户房屋的契税。2017年9月26日，立德公司将含本案5幢1310室在内的共259户房屋的不动产转移登记申请表等办证材料移交金算子公司。2017年11月3日，金算子公司出具情况说明一份，确认2017年9月26日收到上述材料，房屋均已符合办证条件，可以办理不动产权证。一审庭审中，双方一致同意90日按三个月计算。以上事实，由不动产权证书、收据两张、商品房买卖合同复印件、购房发票、情况说明复印件及缴税明细复印件、苏州市前期物业管理服务协议、（2017）苏0505民初3264号民事判决书及一审法院庭审笔录等证据予以佐证。一审法院认为，当事人应该按照合同的约定全面履行合同义务。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。姚长青、李华在履行支付房款的义务后，立德公司理应依约将房屋及时交付给姚长青、李华，并依约办理所有权初始登记等相关手续。虽然立德公司于2016年4月2日向姚长青、李华交付房屋，但姚长青、李华直至2017年4月16日才缴清了房屋维修基金、契税等所有费用，根据合同约定，出卖方交房前，买受方应交清房屋维修基金、契税等相应费用，否则相应顺延交房及产权办理时间而不承担违约责任，并视为因买受方原因未能按期交付，而事实上未交房屋维修基金、契税确实会影响房屋产权的办理，故确实应顺延视为至2017年4月16日为交房时间，故立德公司应于2017年6月16日前办理房屋初始登记、2017年7月16日前使买受方能申请房屋所有权转移登记的，现立德公司已于2016年12月28日申请了房屋初始登记，但2017年9月26日才将生效的房屋不动产转移登记申请表等移交办证机构金算子公司，立德公司仍属违约。现姚长青、李华主张合同继续履行，立德公司承担违约金的诉请，应予支持。合同约定违约金应从所有权转移登记申请期限之第二天起计算，每逾期一天，立德公司按天向姚长青、李华支付本合同第四条约定房屋总价款万分之二的违约金，故自交房之日起90天的第二天即2017年7月16日起计算，至2017年9月26日立德公司将房屋不动产转移登记材料移交金算子公司之日止共71天，故相应的违约金应为327912元*万分之二/天*71天=4656.35元。关于立德公司辩称“系姚长青、李华私自委托金算子公司办理产权过户，在其委托后并未告知立德公司，姚长青、李华未尽到告知义务，因此立德公司可以免责”的意见，从（2017）苏0505民初3264号民事判决书及金算子公司出具的情况说明可知，案涉的绿筑商务广场包含本案5幢1310室在内的共259户房屋的产权过户均系金算子公司代办，且系立德公司统一直接将相应过户材料移交给金算子公司，故立德公司辩称的“其对于姚长青、李华委托金算子公司办证不知情”实在难以令人信服。事实上立德公司直至2017年9月26日才将包含案涉房屋在内的259户房屋办理房屋产权转移登记所需的材料统一移交代办证机构，而姚长青、李华早在2017年4月24日就已经缴纳了办证费用，故立德公司的这一辩称意见一审法院不予采纳。关于立德公司辩称“姚长青、李华没有缴纳完毕物业管理费，系违约在先，立德公司可以顺延办证”的意见，一审法院认为，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。虽然《商品房买卖合同》补充协议中约定了“在出卖方交付该商品房前买受方必须缴清包含物业服务费在内的费用，否则，买受方除按本合同约定承担相应责任外，出卖方还可以相应顺延交付该商品房以及产权办理时间而不承担违约责任”，但该条款明显减轻了出卖方责任，而在双方之间的《商品房买卖合同》第二十二条也明确约定“补充约定内容不得约定与本合同内容相冲突的、减轻或免除出卖方责任的、加重买受方责任或排除买受方权利的条款”。此外，根据姚长青、李华与立德公司以及立德公司选聘的物业管理公司苏州华新国际物业管理有限公司签订的《苏州市前期物业管理服务协议》可知，相应的物业费亦由苏州华新国际物业管理有限公司向姚长青、李华收取，因此物业费亦非姚长青、李华与立德公司之间的合同款项。综上，一审法院认为双方《商品房买卖合同》补充协议中约定的“买受方未交物业费则出卖方可以顺延产权办理时间而不承担违约责任”的这一条款无效，故一审法院对于立德公司的这一辩称意见亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：苏州立德节能材料科技有限公司应于判决生效之日起十日内支付李华、姚长青违约金4656.35元。案件受理费50元，减半收取25元，由苏州立德节能材料科技有限公司负担。二审中，被上诉人姚长青、李华提供一张物业费发票，证明其于2019年1月3日支付了物业费6227.70元。上诉人立德公司质证认为：对真实性没有异议，但与本案无关，被上诉人支付物业费时一审判决已经作出，故被上诉人支付物业费时已经逾期。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，姚长青、李华与立德公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用之日起90天内申请房屋所有权转移登记的，出卖人应当自约定的房屋所有权转移登记申请期限之第二天起按天向买受方支付房屋总价款万分之二的违约金。立德公司于2016年4月2日将房屋交付给姚长青、李华，但姚长青、李华至2017年4月16日缴清维修基金、税费等相应费用，故立德公司应于2017年4月16日之日起90天内即2017年7月16日前使买受方能申请房屋所有权转移登记，但立德公司至2017年9月26日才将房屋不动产转移登记申请表等手续移交给办证机构金算子公司，故2017年7月16日至2017年9月26期间，立德公司构成违约，应按约承担每天按房屋总价款万分之二计算的违约金。案涉绿筑商务广场包括本案5幢1310室房屋在内的共计259套房屋的产权过户均由金算子公司代为办理，立德公司统一将办证资料直接移交给金算子公司，根据金算子公司出具的情况说明，立德公司直至2017年9月26日才将包含案涉房屋在内的259套房屋的办证资料移交给金算子公司，故可以合理认定立德公司对259套房屋均委托金算子公司办理过户手续应是明知的，立德公司上诉认为其对姚长青、李华委托金算子公司办证不知情，本院碍难采信。立德公司还上诉认为姚长青、李华未缴清物业费，其依据补充协议相关条款可以顺延产证办理时间而不承担违约责任。本院认为，物业服务费应由立德公司选聘的物业服务公司依据物业服务协议向姚长青、李华收取，与本案商品房买卖合同不属同一法律问题，不能免除立德公司在商品房买卖合同中的责任。补充协议中的相关条款明显加重买受方责任、免除出卖方责任，一审法院依法认定该条款无效，并无不当。综上，立德公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人苏州立德节能材料科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 红审判员 黄文杰审判员 赵 东二〇一九年四月二十九日书记员 史学树法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。