浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终1309号 上诉人（原审被告）：徐银根，男，1960年12月28日出生，汉族，住浙江省建德市。 上诉人（原审被告）：程素琴，女，1962年12月19日出生，汉族，住浙江省建德市。 两上诉人共同委托诉讼代理人：叶宜生，浙江杭星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:郎伟康，男，1992年1月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：王永昌，浙江春秋联合律师事务所律师。 上诉人徐银根、程素琴与被上诉人郎伟康因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2018）浙0182民初2653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院审理认定：2017年10月2日，郎伟康与徐银根、程素琴达成购房合意，由郎伟康购买徐银根、程素琴所有的位于建德市产，购房款85.5万元。《房屋买卖合同》第二条约定付款方式为“签订合同当日乙方支付甲方定金人民币伍万元正，等2018年4月30日左右，甲乙双方到审批中心过户，过户当天乙方支付甲方首付款肆拾贰万元（包含伍万定金）。剩余肆拾叁万伍千元整，等银行按揭贷款出来一次性付给甲方。放款当日，甲乙双方去过水、电、闭路电视、管道煤气，全部办再交钥匙”。该合同第九条约定“为确保交易顺利进行，由乙方通过银行直接将房款转入甲方账户或房产公司的监管账户，并无条件配合中介方办理房产贷款手续（本放款对二手房按揭贷款有效）”。该合同第十三条约定“该房款包括固定装修：挂式空调贰只，立式壹只、油烟机、煤气灶、冰箱、床二张、燃气热水器、二组衣柜、所有窗帘”。合同还约定“从签订合同之日起，房子总价（成交价）捌拾伍万伍千元，待2018年4月19日无税，在过户前不管房价涨或者跌双方都不好违约，都要以合同上的价格成交”。合同签订后，郎伟康支付徐银根定金50000元。 合同签订后，郎伟康于2018年4月9日开具建缴住房公积金及家庭稳定收入证明、军人住房公积金贷款资格批准书。2018年4月初，徐银根通过中介要求郎伟康将首付款支付其账户，中介告知按程序需办理网签手续、款项打入监管账户由相关部门审批，审批通过后才能将购房款打入其账户。后双方协定办理手续时间为2018年5月5日。5月5日，徐银根、程素琴表示房产不卖了。 经杭州汇鑫房地产土地评估有限公司评估，案涉房屋于价值时点即2018年6月20日市场价值为100.20万元。其中案涉房屋价值96.28万元、室内装饰装修价值3.52万元、室内可移动家具家电0.40万元。郞伟康支付鉴定费6255元。 原审案件审理过程中，双方当事人均表示同意解除《房屋买卖合同》。 原审法院另查明：案涉房产已于2018年5月9日办理网签手续，买受人为案外人徐慧娟，并于同日办理过户登记手续。 原审法院审理认为：双方当事人之间订立的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗，应当认定合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方均表示不再履行合同，要求解除合同，且该房产已登记至案外人名下，双方之间的房屋买卖合同实际已无法履行。故原审法院确认双方之间所签订的房屋买卖合同予以解除。双方争议焦点为违约责任系郎伟康未支付首付款，还是徐银根、程素琴拒绝出售房屋造成违约。关于郞伟康支付首付款的问题，郞伟康提出徐银根、程素琴应当先办理房屋网签手续，购房资金需汇入监管账户。据走访了解，目前的市场房屋买卖交易习惯是房屋买卖的卖方需提供相应的房产证件等需进行网签，买方需提供相应证明以供贷款银行对其征信等情况进行审查。为确保交易安全，购房资金一般需汇入第三方账户，即原告所述的“监管账户”。银行审核通过后，双方可办理过户手续以及支付购房款。上述程序并不存在徐银根、程素琴辩称的侵犯其权利的情况，相反更有利于交易的安全，同时也更好的解决被告抗辩时提出的“一手交钱，一手交货”的问题。结合证人证言，证人已明确告知徐银根、程素琴需提供材料办理网签手续，徐银根、程素琴未提供证据证明其已将网签需要的材料提交给中介或者相关部门，而是坚称郞伟康应先将首付款直接支付给其个人账户，不符合市场交易习惯。其次，根据双方对付款方式的约定，双方所争议的首付款应于2018年4月30日左右，双方到审批中心过户，过户当天支付。根据证人的陈述，双方将过户时间定为2018年5月5日，徐银根、程素琴于过户期限届满前提出拒绝出售房产，属违约，应承担相应的违约责任。现郞伟康要求徐银根、程素琴返还定金50000元，予以支持。郞伟康另主张因徐银根、程素琴违约，导致其丧失在同时期同地段购买房屋的机会，现因房屋价格普遍上涨，要求徐银根、程素琴赔偿房屋差价损失。根据房产估价报告，现案涉房产的价值与双方签订房屋买卖合同时约定的交易价格有大幅度上涨。因此郎伟康要求徐银根、程素琴赔偿损失，符合法律规定，予以支持。关于损失的金额，原审法院认为，损失赔偿的数额不应高于因违约造成的损失。关于房产估价报告采用的价值节点问题，因庭审中双方明确表示合同无法继续履行，予以解除，故以此为时间节点计算损失并无不当。因房产估价报告中含有部分房屋买卖合同之外可移动家具、家电，该部分价值应予剔除。故原审法院综合考虑房屋交易价格的差价及合同履行情况，确定徐银根、程素琴向朗伟康赔偿的损失金额为146665元。郞伟康要求徐银根、程素琴支付利息的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，郞伟康的诉讼请求中，有事实和法律依据的部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，原审法院判决如下：一、徐银根、程素琴于判决生效后十日内返还郎伟康购房定金50000元；二、徐银根、程素琴于判决生效后十日内赔偿郎伟康损失146665元；三、徐银根、程素琴于判决生效后十日内支付郎伟康鉴定费6255元；四、驳回郎伟康的其他诉讼请求；案件受理费4240元，减半收取2120元，由徐银根、程素琴负担；郎伟康于判决生效后十五日内向原审法院申请退费，徐银根、程素琴于判决生效后七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，徐银根、程素琴不服，共同向本院提起上诉称：一、一审判决适用法律不当；二、一审判决认定部分事实错误。请求二审法院撤销原判第二、三项，改判驳回被上诉人要求上诉人赔偿损失及鉴定费的诉讼请求。 郞伟康答辩称：一、一审判决认定事实与适用法律正确；二、上诉人上诉理由不成立。三、上诉人早有意将涉案房屋出售给他人；四、上诉人违约，被上诉人错过了买房时机，且被上诉人目前现状若买房，无法享受公积金贷款政策。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 二审诉讼中，徐银根、程素琴未向本院提交新的证据。 郎伟康在二审举证期间提交了建德市房屋转让合同一份、浙江增值税普通发票一张、建德市不动产权属信息查询记录一份，欲证明涉案房屋上诉人于2014年4月16日已在建德市心缘房地产经纪有限公司进行网签，并于2018年5月9日进行过户的事实。 上述证据经出示，徐银根、程素琴认为不属二审新证据的范畴，对2014年4月16日网签的事实不予认可。 本院经审核认为：上述证据形成于原审庭审结束之前，郎伟康不能举证证实系其于原审庭审结束之后所新发现，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项关于二审程序中的新的证据之法定情形，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一、二款、第四十三条第一款的规定，本院对上述证据不予采纳。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”案涉房屋买卖合同明确约定郎伟康的付款方式为转账支付徐银根、程素琴账户或者公司监管账户；嗣后，双方当事人也就办理网签合同及监管账户的设立等进行了商定。徐银根、程素琴未按约履行其出卖人之合同义务，也不能举证证实郎伟康存在违约行为；徐银根、程素琴在未与郎伟康协商一致解除案涉房屋买卖合同的情况下即将涉案房屋转让给第三人，导致案涉房屋买卖合同无法继续履行，构成根本性违约，其因对郎伟康承担合同履行不能的违约责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。徐银根、程素琴的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3358元，由上诉人徐银根、程素琴负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 宇 审判员 盛 峰 审判员 金瑞芳 二〇一九年四月三日 书记员 王 勤