四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1702民初4007号 原告：王雨令，男，1979年10月16日出生，汉族,户籍地四川省宣汉县，现住四川省达州市通川区。 原告：黄仁美，女，1979年11月29日出生，汉族，户籍地四川省宣汉县，现住四川省达州市通川区。 二原告共同委托诉讼代理人：王伟，四川法尊律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：欧成联，四川法尊律师事务所律师。 被告：达州市鑫和实业有限公司，住所地四川省达州市通川区荷叶街**。 法定代表人：陈春到，董事长。 委托诉讼代理人：黎旭玲，女，系该公司职工。 委托诉讼代理人：吴洪兵，四川虹信律师事务所律师。 原告王雨令、黄仁美与被告达州市鑫和实业有限公司（以下简称鑫和公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王雨令、黄仁美及其共同委托诉讼代理人王伟、欧成联，被告鑫和公司的委托诉讼代理人黎旭玲、吴洪兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王雨令、黄仁美向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的商品房买卖合同合法有效；2.判令被告立即向不动产权属登记机构递交办理房屋权属转移登记所需文件资料，为原告申请办理×××××房屋的权属证书；3.判令被告向原告支付逾期办理楼栋权属证书（初始登记）违约金11067元及逾期办理房屋权属证书（转移登记）违约金37945元。事实和理由：2011年1月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》并于当天向达州市房产管理局备案（合同备案号为74240号），合同约定原告按揭支付316205元总价款购买被告开发的位于通川区×××××商品房（建筑面积81.07平方米）；预售许可证号为（2010）房预售证第16号；被告在2012年6月1日前交付房屋，在2013年6月1日前取得该商品房所在楼栋权属证明（初始登记），原告委托被告向权属登记机构申请办理房屋权属转移登记（转移登记）及办理期限；逾期交房，买受人不退房的，合同继续履行，自约定的交房期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；逾期办理转移登记，买受人不退房的，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告如约履行了支付购房款的义务。丽水翠苑小区规划建设4栋楼，其中A、B、D栋于2008年7月竣工验收，C栋于2014年5月验收。被告拖延至2012年7月19日交房，逾期50天；至2014年5月15日办理房屋权属初始登记，逾期350天；至今仍未为原告办理房屋权属转移登记，逾期1200余天。被告迟延履行合同义务，拖延办理房屋权属转移登记的行为严重侵害了原告的合法权益，应承担相应的违约责任，原告遂依法诉至法院，望判如所请。 被告鑫和公司辩称，1.原告诉称的事实除丽水翠苑C栋的竣工时间有误外基本属实，丽水翠苑C栋的竣工时间为2013年7月25日。2.被告受原告的委托为原告办理案涉房屋的权属证书后，已向达州市房产管理局递交了办证申请及相应材料，房产管理局也向被告出具了受理凭证。在办理过程中，办证程序由房产管理局办理房产证变更为由不动产登记局办理不动产权证。造成案涉房屋的不动产权证至今未能办理是因为政府规划调整导致丽水翠苑项目国有土地使用权手续未能完善，不是被告的原因造成的，被告一直在与政府协商办证事宜。3.原告主张的违约金计算方式有误，应按合同约定计算。4.原告的起诉已超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年1月14日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，该合同主要约定买受人购买位于达州市通川区×××××房屋；面积81.07平方米；总价款316205元，买受人首期支付总价款的30%，其余价款以贷款方式付款；出卖人应当在2012年6月1日前向买受人交付该商品房；买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税；出卖人应当在2013年6月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起小区竣工验收365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行一年期定期存款利率给付利息，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日向买受人支付等内容。同日，双方办理了商品房买卖合同备案，合同备案号74240。 合同签订当日，原告向被告支付了首付款96205元。2011年4月2日，原告以按揭贷款的方式向被告支付购房款220000元。2011年4月29日、2012年7月25日，原告向被告支付了专项维修基金、契税、办证费用共计8954元。 2014年5月7日，被告与达州市通川区东城胡家坝社区居民委员会（以下简称胡家坝社区居委会）就位于达州市通川区×××××房屋向达州市房产管理局申请办理房屋所有权初始登记。同年5月16日，位于达州市通川区×××××房屋被登记至被告与胡家坝社区居委会名下。 2017年7月5日，被告就原告所购房屋向达州市房产管理局申请办理所有权转移登记。原告至今未取得该房屋的权属证书。 同时查明，位于达州市通川区胡家坝社区东巷**的丽水翠苑项目共**，由被告与胡家坝社区居委会共同开发建设。其中A、B、D栋的开工日期为2006年10月18日，竣工验收日期为2008年7月30日，C栋的开工日期为2010年6月2日、竣工验收日期为2013年7月25日。 2007年1月23日，达州市人民政府出具达市府土函[2007]5号《关于达州市鑫和实业有限公司补办土地出让手续的批复》，同意胡家坝社区居委会将位于本社区内安置用地及企业用地10387.47平方米中的2929.73平方米转让给达州市鑫和实业有限公司，由达州市鑫和实业有限公司补办出让手续，土地用途为住宅用地，出让期限70年，补交政府土地收益金344214元。 2007年7月18日，被告与胡家坝社区居委会取得了位于达州市通川区东城胡家坝社区内地号为7/776-740的企业预留用地及居民安置用地的国有土地使用权，其国有土地使用权证号为达州市国用（2007）第05671号，使用权类型为出让、划拨，总面积9275.90平方米，其中划拨土地6346.17平方米、出让土地2929.73平方米，批准用途为住宅用地。 2007年10月17日，达州市人民政府召开达州市城市规划委员会2007年第五次会议，形成了达市府阅[2007]66号《会议纪要》，同意调整胡家坝社区安置房项目的规划设计方案，取消E栋安置房，C栋安置房由原批准的7+1层调整为25层，调整后增加的建筑面积按规定补交土地出让金。 2010年1月28日，达州市人民政府出具达市府土函[2010]3号《关于达州市鑫和实业有限公司“丽水翠苑”项目调整容积率补交土地价款的批复》，内容如下：“……一、达州市鑫和实业有限公司”丽水翠苑“项目，经市规委会2007年第五次会议研究同意，调整C栋涉及方案，由原7+1层调整为25层，增加建筑面积19055平方米。同意按评估楼面地价341.94元/平方米、总地价651.5719万元征收土地价款。二、增加的建筑面积为住宅，土地使用期限与达州市国用（2007）第05671号《国有土地使用证》中出让土地的使用期一致。……”。 2006年9月21日，被告向达州市国土资源局交纳土地收益金475265元。2007年2月5日，被告向达州市国土资源局交纳土地收益金344214元。2010年2月26日，被告向达州市国土资源局补交土地价款6515719元。2010年6月17日，被告向达州市国土资源局补交土地价款220852元。 庭审中，被告当庭陈述其至今未足额交纳“丽水翠苑”项目A、B、D幢的土地出让金。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，如因出卖人的原因导致出卖人未能在2013年6月1日前取得商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，出卖人应从其应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；如因出卖人的责任，买受人未能在案涉房屋交付之日起小区竣工验收365日内取得房屋所有权证书的且不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日向买受人支付。被告辩称未能按照约定完成初始登记以及转移登记系因政府调整丽水翠苑项目规划导致该项目国有土地使用权手续未能完善，非因被告的原因造成。根据审理查明的事实可知，政府调整规划的时间为2007年10月17日，远早于丽水翠苑C栋的开、竣工时间以及原、被告签订《商品房买卖合同》的时间，被告明知规划调整需要重新办理该项目相关手续，其未在售房前予以完善且在签订合同时亦未告知原告，同时原告当庭陈述其至今未足额交纳丽水翠苑项目的土地出让金，由此可见，被告未能按照约定完成初始登记及转移登记并非其辩称的系因政府调整规划造成，其根本原因在于被告未能按时足额交纳土地出让金导致该项目的国有土地使用权手续不完善。因此被告的抗辩理由不成立，本院不予支持。被告应当按照合同约定承担违约责任。关于诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”以及第一百三十七条“诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，因《商品房买卖合同》明确约定被告最晚完成初始登记以及转移登记的时间分别为2013年6月1日、2014年7月25日（竣工验收之日起365日内），因此原告要求被告承担违约责任的诉讼时效应当从其知道或者应当知道被告违约事实存在之时即2013年6月1日、2014年7月25日开始计算。虽然原、被告约定的是按日计算违约金，但在违约事实发生之后，仅是违约金数额发生变化，并非新的违约金的产生，因此在原告未提供证据证明诉讼时效存在中止、中段情形的情况下，原告的诉讼时效时效已于2015年6月1日、2016年7月25日届满。原告权利的行使已超过诉讼时效，其主张违约金的实体权利因其怠于行使而丧失胜诉权，因此对原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下： 一、原告王雨令、黄仁美与被告达州市鑫和实业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、被告达州市鑫和实业有限公司在本判决生效后十日内向相关不动产登记机构提交符合办理不动产权属登记的所有资料，用以为原告王雨令、黄仁美办理位于达州市通川区×××××房屋产权的相关证书； 三、驳回原告王雨令、黄仁美的其他诉讼请求。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 案件受理费1025元，由被告达州市鑫和实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  张 阳 人民陪审员  蒲家平 人民陪审员  潘红梅 二〇一九年四月二十二日 书 记 员  廖晨妤