海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9023民初233号 原告：冯变棋，女，1989年6月29日出生，汉族，河南省焦作市人，现住焦作市。 委托诉讼代理人：冯晓领，男，1955年3月15日出生，汉族，河南省焦作市人，现住焦作市。 被告：海南信伟实业有限公司，住所地：海南省澄迈县老城经济开发区北一环路南侧。 法定代表人：董克民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：贺飞飞，海南天泽律师事务所律师。 原告冯变棋诉与被告海南信伟实业有限公司（以下简称信伟公司）商品房销售合同一案，本院于2019年1月21日受理。依法适用简易程序由审判员李唐清独任审判，于2019年3月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯晓领，被告信伟公司的委托诉讼代理人贺飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯变棋诉称：2013年8月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告出售的××镇房，总价款561823元，合同约定被告于2013年11月30日前按约交付房屋；原告按约履行义务后，被告一直未能按约交付房屋，原、被告又于2015年5月28日签订补充协议，补充协议重新约定交房期限为2015年12月31日，被告为原告免费装修。补充协议达成后，被告不仅装修的不符合约定，也未按约交付房屋，原告多次催促被告，被告总是找各种理由推辞，特此提起诉讼，诉讼请求为：1、判令被告支付原告违约金187967元（2016年1月1日起至2019年1月20日止，按照约定的日万分之三计算）；2、判令被告继续支付2019年1月21日起至实际交房时止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。 被告信伟公司辩称，原告所述内容不属实，答辩人不存在逾期交房违约，原告诉讼请求不成立。 根据补充协议书约定，交房期限为2015年12月31日之前。事实上，答辩人在2015年初已通知原告收房，原告也实际于2015年4月21日前来收房，但原告认为装修有瑕疵拒绝收房。其拒绝收房理由不成立，所谓的装修有瑕疵并不影响房屋的正常使用功能和安全，不能构成其拒绝收房的理由。除个别情况，绝大部分一期业主早已收房入住多年。涉案项目目前也已经办理了不动产大证，正在办理分户证。本案迟延收房的原因是原告所致，非答辩人原因所致。 原告冯变棋提交的证据材料如下：证据一、《澄迈县商品房买卖合同》复印件1份，证明2013年9月16日，原、被告协商一致签订房屋买卖合同，该合同就房屋基本情况、房屋价款、付款方式、交房时间（2013年11月30日之前）、违约责任等进行明确约定；证据二、《商品房买卖合同补充协议》复印件1份，证明原合同约定房屋交付期限2013年11月30日前变更为2015年12月31日之前交付买受人使用等；证据三、购房发票复印件2份，证明原告购房款已按约定期付清完毕；证据四、预付款收据复印件2份，证明原告按约定首付款已付；证据五、房屋查验表复印件2份，证明原告查验房屋存在的问题（2015年4月21日前）；证据六、光盘一张（里面37张照片于2019年1月9日拍摄），证明被告装修后未按装修协议履行，未达到交房标准；证据七、去海南飞机票复印件2份，证明原告于2017、2018年去海南收房飞机票信息；证据八、2013年11月20日的《入伙通知书》复印件1份，证明信伟公司通知原告自2013年11月30日起开始办理入伙手续，建议原告于2013年12月30日前来办理。 被告信伟公司的质证意见如下：①对原告提交的证据一至三的三性无异议，对证明内容有异议，双方在2013年8月26日签订的购房合同，原告购买的是毛坯房，2015年5月28日双方签订补充协议，变更为精装修方房，且确定交房日期为2015年12月31日；②对证据四由于原告没有提供原件，对其三性不予确认；③对证据五的三性无异议，该证据证明原告于2015年4月21日前来收房，但是其所反映的推拉门扣不上等小的瑕疵并不能构成其拒绝收房的理由，对2019年1月8日的验房表，由于没有原件，且表上并没有房管人签名，所以不予认可，从其问题来看，只是推拉门和橱柜，未装呼叫器问题，都是小的瑕疵，其中墙皮脱落是因为涉案房屋已经装修，但是原告以小的瑕疵为由拒绝收房所导致，即便所载内容属实也不能构成其拒绝收房的理由；④对证据六几张照片的三性无异议，但对证明内容有异议，该些照片是2019年1月9日拍摄的，而涉案房屋早在2015年就已经装修完毕，是原告拒绝收房导致已完工的房屋出现墙体脱皮等正常损耗的情况，这恰恰反映了装修早已完成，不能证明被告在约定的交房时间前房屋存在影响居住的问题；⑤对证据七的三性和证明内容均有异议，一是没有原件，二是机票都是体现原告从郑州飞往三亚的，而涉案房屋在老城，不能证明原告所说的问题。⑥2013年11月20日的入伙通知书，证明被告通知原告前来收房。 被告信伟公司提交的证据材料如下：证据一、《单位工程竣工验收报告》复印件1份，证明经过几家单位验收已经合格；证据二、后海温泉小镇A6栋《不动产权属证书》复印件1份，证明涉案房屋所在的A6栋已于2019年1月22日取得不动产权大证即琼（2019）澄迈县不动产权第0002009号不动产权属证书，正在办理分户证，涉案项目的一期房产均不存在质量问题，已经具备办证条件。 原告冯变棋的质证意见为：①对证据一有异议；②对证据二没有异议。 经审理查明：（一）2011年8月，海南信伟实业有限公司（简称信伟公司）以出让方式取得位于××县南侧编号606010088号地块（面积152982.74平方米）的城镇住宅用地使用权，土地使用权年限自2011年8月8日至2061年7月14日止。信伟公司将该地用于建设《后海温泉小镇》项目，并取得【2013】澄房预字004号《澄迈县商品房预售许可证》。2013年9月16日，信伟公司为出卖人，原告作为买受人，双方就该项目A6栋3层301号房订立《澄迈商品房买卖合同》1份。该合同订立30个条款，主要约定有：①第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房；②第三条约定:买受人购买的××镇号房；③第四条约定：该商品房总金额561823元；④第五条：买受人按其它方式付款，于2013年9月4日前对房款70%即390000元办妥银行按揭贷款，并提供齐全资料办理银行面签手续；⑤第八条约定：交付期限为2013年11月30日之前出卖人交付房屋给买受人；⑥第九条第三款约定：“出卖人交付商品房不出示上述证明文件（指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》）及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接。......”⑦第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任:逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金并继续履行合同；逾期超过90日后买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款的万分之三的违约金等；⑧第十五条约定，出卖人应当自房屋交付之日起730日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金等；⑨第十六条关于税款缴纳约定：双方同意由买受人委托出卖人代缴相关税款等。 合同《附件七：本合同补充协议》第2条约定：“买受人未付清全部房款或未办妥银行按揭贷款手续的，出卖人可暂绥办理房地产产权转移登记手续，且出卖人不承担逾期交付房屋及办理房地产证的违约责任。买受人应积极主动交纳办证及其他所需费用并提供手续，因买受人及政府部门的原因造成延误或不能办证，出卖人不承担任何责任。”第7条约定：“买受人应按合同的约定支付房款并预交房屋专项维修资金、支付燃气管道入网费、入户安装费、有线电视初装费等费用后，方由出卖人同步向买受人办理房屋交接，买受人未付足以上房款、费用的，出卖人有权不将本合同商品房交付给买受人。出卖人与买受人一致同意，严重影响正常居住使用的房屋质量问题为房屋主体结构不合格。” 双方于2015年5月28日签订《澄迈商品房买卖合同补充协议书》1份，主要内容为：第一条“1、......2、原合同商品房交付期限由2013年11月30日前变更为2015年12月31日前交付买受人使用。买受人不得就任何延期交付该商品房事宜向出卖人主张任何权利；否则，买受人应向出卖人支付上述装修款（按照每平方米1600元计算），并赔偿出卖人100000元违约金。” 签约之后，（1）原告于2013年7月31日向被告信伟公司支付购房款50000元及于2013年8月26日向被告信伟公司支付购房款121823元，至2013年9月23日信伟公司自开销售不动产统一发票00185922号记载，冯变棋付购房款171823元；（2）2016年4月14日信伟公司自开销售不动产统一发票00138910号记载，冯变棋付购房款390000元；（3）2013年11月20日信伟公司向原告发出《入伙通知书》，通知原告自2013年11月30日起开始办理入伙手续，建议其于2013年12月30日前来办理；（4）2015年4月21日被告的房管员与原告一起查验涉案房屋，原告却拒绝在《房屋查验表》上签名。延至2019年1月8日经查验涉案房屋后原告才在《房屋查验表》上签名。 （二）2016年4月28日澄迈县人民政府颁发并执行《澄迈县不动产统一登记2016年工作计划》，该计划中“二、主要任务和措施”第（四）项中明确：“启用不动产登记统一簿册，发放新证、停发旧证。根据本计划确定的时限，启用不动产登记统一簿册。6月底前发放新证。发放新证之后，一律不得再恢复发放旧证。”自2016年6月30日起，澄迈县辖区内正式实施不动产统一发证工作，由不动产登记机构办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》，原各类不动产权属证书（旧证即《房屋权属证书》或者《土地使用权证》）停止发放。被告从未就涉案房屋办证事项向澄迈县国土资源局递交《不动产登记申请书》及相关材料，即没有正式为原告申请办理该涉案房屋的不动产权证书。 另，原告举证的光盘影像，从中截取37张照片，原告拟证明被告装修不符合双方约定，但原告未提供双方签订的相关装修合同，本院无法判断被告装修原告的涉案房屋是否合格或者是否符合约定。 原告认为，被告信伟公司属逾期交房，被告应于2015年12月31日之前交房，现被告逾期交房已属违约，应承担违约责任。原告遂于2019年1月21日诉至本院。 案在审理时，经本院主持调解，双方无法达成调解协议。 上述事实，有原告、被告举证的证据材料及庭审笔录等予以佐证，可予认定。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《澄迈商品房买卖合同》及其附件、补充协议书，均系双方真实的意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应依照合同及附件的约定履行各自的权利义务。 本案争议主要焦点有：原告主张判令被告支付逾期交房违约金应否支持？被告的抗辩意见能否采纳？ 依照双方订立的商品房买卖合同第八条约定：“出卖人应在2013年11月30日之前将已完成建设工程规划验收和各种专项验收的约定商品房交付买受人使用。......”合同第九条第三款约定：“出卖人交付商品房不出示上述证明文件（指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》）及有关资料，或出示上述证明文件及有关资料不齐全的，买受人有权拒绝交接。......”如涉案房屋尚未符合双方合同约定的交付条件，原告有权拒绝收房，要求被告采取补救措施，或者行使合同解除权等。但原告已于2019年1月8日签字接收涉案房屋。 《附件七：本合同补充协议》第2条的内容，买受人如未能付清全部房款或未办妥银行按揭贷款手续的，出卖人不承担逾期交付房屋的违约责任。第7条的内容为：“买受人应按合同的约定支付房款并预交房屋专项维修资金、支付燃气管道入网费、入户安装费、有线电视初装费等费用后，方由出卖人同步向买受人办理房屋交接，买受人未付足以上房款、费用的，出卖人有权不将本合同商品房交付给买受人。出卖人与买受人一致同意，严重影响正常居住使用的房屋质量问题为房屋主体结构不合格。” 2015年4月21日原、被告双方对涉案房屋进行查验，发现存在问题为：“门窗处，推拉门扣不上，扣口需调；地面、墙面处，排污管道顶部有点潮湿”可见，质量问题并不属于“房屋主体结构不合格”，原告拒绝收房的理由不充分。被告提供的《单位工程（子单位）竣工验收报告》，亦足以证明“后海温泉小镇一期标段”已经建设单位、监理单位、施工单位和设计单位共同于2013年11月30日验收合格。 2018年5月28日双方订立的《补充协议书》第一条第二款，变更涉案商品房交付期限为：“2015年12月31日前。” 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”本案中，原告举证的证据材料，仅足以证明原告已于2016年4月14日之前交足购房总价款561823元，但未足以证明原告已缴纳该房相关的住房维修基金、契税、燃气入户安装费等费用。原告未及时交足相关费用，违反了《商品房买卖合同》补充协议第7条约定，出卖人无法同步向买受人办理房屋交接。此种情形下，被告有权暂不向原告交付房屋，延迟交付的责任应由原告承担。原告拖延至2019年1月8日才实际接收房屋，是因为原告自以为房屋未符合交付使用条件，实际上“2013年11月30日房屋验收合格”即可交房了，并不属于被告故意拖延，延迟交付的责任应由原告承担。被告抗辩有理，本院予以采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告冯变棋的诉讼请求。 案件受理费251.03元（原告已交），由原告冯变棋负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  李唐清 二〇一九年四月八日 法官助理 周清清 书记员  吴政 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》