江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏13民终1551号上诉人（原审被告）：江苏行健投资有限公司，统一社会信用代码91321323558069373U，住所地江苏省泗阳县众兴镇滨河大道北侧。法定代表人：张恕生，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘其志，江苏致强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱飞，男，1976年12月15日出生，住江苏省泗阳县。被上诉人（原审原告）：金应芬，女，1981年12月1日出生，住江苏省泗阳县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：朱巧丽，宿迁市宿城区求实法律服务所法律工作者。上诉人江苏行健投资有限公司（以下简称行健公司）因与被上诉人朱飞、金应芬商品房销售合同纠纷一案，不服泗阳县人民法院（2018）苏1323民初10194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人行健公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判。1.一审法院将案涉商品房销售合同第十五条中“逾期应付款”解释认定为购房款不当；2.一审法院以日万分之零点五计算违约金标准过高，一审法院未对双方当事人约定的过高的违约金标准作出调整；3.朱飞、金应芬权利受侵害之日为2015年3月29日，这一时间距2017年10月1日民法总则施行时间已满两年，故一审法院不应适用三年诉讼时效期间计算违约金的规定。被上诉人朱飞、金应芬二审辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。朱飞、金应芬向一审法院起诉请求：1.判令行健公司协助朱飞、金应芬办理位于泗阳县房屋办理产权证，并支付逾期办证违约金（以444201元为基数，自2015年3月29日起至产权证领取之日止，按日万分之零点五计算）；2.诉讼费用由行健公司负担。一审法院认定事实：2013年8月11日，朱飞、金应芬与行健公司签订《商品房买卖合同》。涉案合同约定朱飞、金应芬向行健公司购买位于泗阳行健大酒店第2幢第1单元13B03室房屋，总价款为444201元，房屋交付时间为2014年12月28日。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付逾期应付款万分之零点五的违约金。”合同签订后，朱飞、金应芬按约定金额支付了房款，行健公司于2014年12月28日交付房屋，但涉案房屋至今尚未取得初始登记。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。因涉案房屋至今未办理初始登记，事实上行健公司无法协助朱飞、金应芬办理权属登记手续，故对朱飞、金应芬的该项诉讼请求不予支持，朱飞、金应芬可待具备办证条件时另行主张权利。但根据合同第十五条约定，行健公司未在交付房屋后90日（2015年3月28日）内将办理房屋权属证明中需由其提供的资料交行政主管部门备案，逾期之日即2015年3月29日起应按约定支付违约金。又因行健公司的义务为将相关资料交政主管部门备案，而并非为朱飞、金应芬办理房产权属证明，故违约金的计算截止时间应为至行健公司将办理泗阳行健大酒店第2幢第1单元13B03室房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时止。当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，该违约金请求为继续性债权，随时间推移而不断增长，则违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案双方当事人约定以逾期应付款为基数按日万分之零点五计算逾期办证违约金，应按每个个别债权分别适用时效。朱飞、金应芬对于诉讼时效问题未提供证据，一审法院视为其起诉之日即2018年12月6日前未向行健公司主张过权利，故在2015年12月6日前产生的违约金已超过诉讼时效，丧失胜诉权，违约金自2015年12月6日起开始计算。双方当事人对于逾期应付款的理解不一致，应作对提供格式条款的一方即行健公司不利的解释，一审法院对朱飞、金应芬的主张予以支持。行健公司还抗辩违约金过高，但未举证证明，一审法院对其抗辩不予采信。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、江苏行健投资有限公司于判决生效后十日内赔偿朱飞、金应芬逾期办证违约金（违约金以444201元为基数，按日万分之零点五计算，自2015年12月6日起至江苏行健投资有限公司将办理泗阳行健大酒店第2幢第1单元13B03室房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时止）；二、驳回朱飞、金应芬的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费624元，减半收取计312元，由江苏行健投资有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，依法予以确认。本院二审另查明，在一审法院审理的（2018）苏1323民初9074号倪明、丁志会诉行健公司商品房销售合同纠纷案件中，一审法院就案涉商品房销售合同第十五条中违约条款中约定的“逾期应付款”的理解问题对行健公司一方进行谈话，行健公司在谈话笔录中陈述“以已付房款为基数，按日万分之零点五计算逾期办证违约金”。本案二审的争议焦点为：一、一审法院以涉案房屋已付房款确定违约金计算基数是否适当；二、本案违约金应否予以调整；三、一审法院就本案违约金赔偿的诉讼请求适用三年诉讼时效期间的规定是否正确。关于争议焦点一。本院认为，根据案涉商品房销售合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3.买受人不退房，出卖人按日向买受人支付逾期应付款万分之零点五的违约金。就上述条款中违约条款的理解，朱飞、金应芬将其理解为以买受人支付的房款作为基数计算违约金，而行健公司在本案中对于违约条款中“逾期应付款”涵义不能作出合理解释，结合行健公司就另案曾在一审法院的谈话笔录中陈述“以已付房款为基数，按日万分之零点五计算逾期办证违约金”，故一审法院将“逾期应付款”认定为以朱飞、金应芬已支付的453697元购房款，并以此作为违约金计算基数，并无不当。关于争议焦点二。本院认为，案涉商品房销售合同第十五条已经约定了按日万分之零点五标准计算违约金，该违约金计算标准系双方当事人在合同中自愿达成，体现了双方当事人在民事合同领域的意思自治原则，一审法院以该标准计算违约金体现的是对双方当事人意思自治的尊重，另外该违约金计算标准亦未超出中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。同时，参考案涉商品房销售合同第七条约定的买受人逾期付款同样以万分之零点五标准计算买受人的违约金，体现了双方当事人在商品房买卖中的权利义务对等关系，也在一定程度上说明了按日万分之零点五标准计算行健公司违约金的合理性，且行健公司也未提供证据证明约定的违约金过分高于造成的损失，故对于行健公司要求调整违约金的上诉主张，本院不予支持。关于争议焦点三。本院认为，行健公司的违约行为是从朱飞、金应芬权利受侵害之日2015年3月29日起持续不断发生的，双方当事人在案涉商品房销售合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续发生不断增长，朱飞、金应芬关于要求行健公司给付违约金的诉讼请求为继续性债权，违约金随时间推移而不断增长，违约金应当以每个以日为单位产生的债权分别适用诉讼时效。因朱飞、金应芬未提供证据证明其在起诉前向行健公司主张过违约金，故一审法院从起诉之日倒推三年即从2015年11月1日起计算违约金正确。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。一审法院认定的违约金起算日期为2015年12月6日，民法总则施行之日为2017年10月1日，两个时间点相差未到两年，故一审法院适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定确定违约金的起算日期正确，对行健公司的该项上诉主张，本院亦不予支持。综上所述，行健公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费624元，由上诉人江苏行健投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏良军审 判 员 吴振环审 判 员 王冬冬二〇一九年四月三十日法官助理 殷志浩书 记 员 晏 鸾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。