上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初1616号原告：梁为，男，1965年11月29日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：汪李平，上海钟颖律师事务所律师。被告：张青，女，1968年7月21日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：沈志远，上海市华亭律师事务所律师。被告：韦后春，男，1969年12月8日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市普陀区。被告：陈立凤，女，1969年8月6日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市普陀区。委托诉讼代理人：韦后春(系陈立凤丈夫)。原告梁为与被告张青、韦后春、陈立凤房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月1日公开开庭进行了审理。除被告陈立凤外，其余当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁为向本院提出诉讼请求：判令被告张青与被告韦后春、陈立凤于2009年9月28日签订的编号为XXXXXX的关于上海市徐汇区南丹东路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖合同无效，张青配合梁为将房屋过户返还至梁为名下。事实和理由：2008年12月1日，梁为由于资金周转需要，又无法申请银行贷款，遂通过朋友介绍，与韦后春、陈立凤(两人为夫妻关系，系原告朋友家的保姆)就上海市南丹东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订房屋买卖合同(编号：XXXXXX)，办理了房屋过户登记，套取银行贷款。后，梁为还清了银行贷款，但未办理系争房屋的返还过户登记手续。2009年9月28日，梁为再次出现资金缺口，又与张青签订书面协议，约定由韦后春、陈立凤与张青签订房屋买卖合同(编号为XXXXXX)，将系争房屋过户给张青，由张青向案外人中信银行股份有限公司上海黄浦支行(以下简称“中信银行”)申请贷款1,020,000元，贷款期限为228个月，自2009年10月28日起至2028年10月27日止，再由张青将获得的贷款资金返还给梁为，并由梁为负责还贷。2017年5月，由于梁为拖欠中信银行贷款本金及逾期利息、复利、罚息，中信银行起诉至上海市黄浦区人民法院(以下简称“黄浦区法院”)，系争房屋被黄浦区法院查封。该案进入执行程序后，梁为代张青履行了判决义务。此后，梁为多次要求张青配合将系争房屋返还过户，张青索要高额损失费，双方未能协商一致。张青与韦后春、陈立凤签订的房屋买卖合同并非双方的真实意愿，系虚假买卖，当属无效合同，故原告提起上述诉请。张青辩称，不同意原告的诉讼请求。本案所涉的买卖合同事出有因，是双方真实意思表示。梁为具有恶意，但张青并不知晓其故意出售房屋骗取贷款，直至另案审理梁为与韦后春、陈立凤确认合同无效纠纷的过程中，才知晓这个情况。系争房屋登记在张青名下，张青的户口亦迁至系争房屋内，买卖交易过程完整，现梁为主张过户登记至其名下，并无依据。因梁为对张青一方负有债务，系以房抵债。若债务到期时梁为清偿完毕，可以考虑将系争房屋变更登记至梁为名下。因张青已无资本购买同价位同类型的房屋，付出颇多，梁为应予补偿。韦后春、陈立凤辩称，同意原告的诉讼请求。韦后春、陈立凤与梁为之间的买卖合同是假的。不清楚梁为与张青之间的事情。本院经审理认定事实如下：梁为原系争房屋的权利人。2008年10月25日，梁为(甲方、卖售人)与韦后春、陈立凤(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》[合同编号：XXXXXX，以下简称“买卖合同(一)”]，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款1,460,000元。2008年10月28日，韦后春(甲方、借款人)、陈立凤(共同借款人)与案外人中国工商银行股份有限公司上海市漕河泾开发区支行(乙方、贷款银行，以下简称工商银行)签订《房屋担保借款合同(商业)》，约定个人住房抵押贷款金额为50万元，贷款期限自2008年11月20日起至2028年11月20日止，抵押物为系争房屋，甲方不可撤销地授权乙方将贷款划转至二手房交易出售方指定账户。2008年12月1日，梁为(转让人)与韦后春、陈立凤(受让人)共同填写《上海市房地产登记申请书》，后系争房屋权利人变更为韦后春、陈立凤。韦后春、陈立凤并未向梁为支付购房款。梁为表示其取得贷款后，贷款由梁为归还，现已还清。2009年9月28日，韦后春、陈立凤(甲方、卖售人)与张青(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》[合同编号：XXXXXX，以下简称“买卖合同(二)”]，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款1,460,000元。甲、乙双方同意，甲方于2009年10月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。甲、乙双方确认，在2009年10月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同还约定了逾期付款、逾期交房的违约责任。附件三付款协议约定，乙方于2009年9月16日前支付40,000元，作为定金。待支付尾款时抵作房价款。乙方于2009年9月25日前支付400,000元。乙方于2009年10月30日前支付1,020,000元。2009年10月28日，张青(甲方、借款人)与中信银行(乙方、贷款人)签订《中信银行个人购房借款合同》，约定甲方因购买系争房屋向乙方申请贷款1,020,000元，贷款期限自2009年10月28日起至2028年10月27日止。甲方将系争房屋作为抵押物，并办理了抵押登记，抵押权人为中信银行。同日，梁为(甲方)与张青(乙方)签订《关于货款事宜的合约》(注：此处“货”应为“贷”)，载明：“今有梁为(甲方)由于需要资金，而准备向银行办理房产抵押贷款。由于银行的有些规定等原因，导致梁为本人不能直接向银行申请贷款。现梁为与张青(乙方)商议，双方达成如下协议：1.梁为的房产过户给张青，通过张青向银行申请买房贷款，所贷到的钱款由梁为使用。今后每月向银行还款由梁为支付。2.过户后虽然房产证名字为张青，但该房产的真正权利人还是梁为，房产证等所有票据、文件都由梁为保存。张青不具有该房产的真正使用及所有权，只是一个房产挂名人。3.梁为如届时不履行还款义务，继而发生该房产被查封拍卖，由梁为负一切责任，直至房产出售以归还银行贷款……”2009年11月11日，张青经核准登记为系争房屋权利人。2011年7月15日，梁为与张青签订《协议书》，载明：“由于梁为先生在南丹路XXX弄XXX号楼1104户住房贷款还款问题上没有履行承诺的还款责任，造成了张青女士在银行的信誉不良……现经过协商，签订如下协议：1.梁为必须在2012年2月底前将住房购回自己名下。2.在住房购回前不得再次拖欠银行还款。如果此类之事发生，张青将把梁为现住房挂牌出售或拍卖。3.张青女士在此期间由于购房、卖房所造成的税务损失将由梁为先生承担，具体数额另行商议。4.梁为在二到三个月内将所欠张青债务十二万(注：此处原打印文字为十八，后‘八’被划去改为‘二’，张青在修改处签名)还清。5.在住房购回前一个月必须还清由张青担保的个人借范国良先生的十万元整。6.如果上述几点梁为先生在购回房屋产权之前违约，则张青女士将挂牌出售或拍卖南丹东路XXX弄XXX号楼1104户房产，拍卖所得由张青行使分配权利，梁为不得干涉。7.本协议一式两份，由梁为、张青各执一份保管，签字起即日生效。”协议书尾部，张青在甲方处签名，梁为在乙方处签名并捺手印。2014年4月30日，梁为书立保证一份，载明：①所欠20万元在14年底还清；②户口问题在6月底之前解决；③房贴贴张青2万元整；④在本人经济情况好转的情况下，适当补贴张青；⑤房子到5年的期限到了(2016年2月初)就买回。审理中，张青称，因梁为先后向张青一方借款48万元、20万元，并承诺补贴房贴2万元，以及相应的利息，共计80万元，故除此之外，张青并未按照买卖合同(二)之约定，向合同所载的卖售人或梁为支付过房屋转让款，同时银行贷款亦由梁为按月偿还，张青从未偿还过贷款。购买系争房屋前，张青并未看房。因梁为未能代张青按约履行还款义务，2017年5月，中信银行向黄浦区法院提起诉讼[案号：(2017)沪0101民初14527号]，要求张青归还借款本金、逾期利息、复利、罚息等,并申请对系争房屋进行财产保全。2017年6月23日，系争房屋被司法查封。2017年8月28日，黄浦区法院作出判决：一、张青于该判决生效之日起十日内归还中信银行借款本金833,460.37元；二、张青于该判决生效之日起十日内偿付中信银行暂计算至2017年6月29日止的逾期利息82,380.24元、复利7,309.57元、罚息9,048.97元，及自2017年6月30日起至实际清偿之日止的逾期利息(以剩余未归还本金为计算基数，按借款合同约定贷款利率加收50%计付)；三、如张青届时未按期履行上述判决主文第一至二项中所确定的还款义务，中信银行有权以张青抵押的位于上海市徐汇区南丹东路XXX弄XXX号XXX室的房地产折价或者拍卖、变卖后的价款在合同约定的抵押担保的范围内优先受偿，上述抵押物折价或者拍卖、变卖后的价款超过合同约定的抵押担保范围部分归张青所有，不足部分由张青继续清偿。案件受理费减半收取计6,548元，财产保全费5,000元，合计11,548元，由张青负担。该案生效后，张青未按生效判决指定的期间履行给付金钱义务，后梁为代张青付清上述欠款，系争房屋上的抵押登记于2018年6月29日被注销。目前系争房屋的司法查封限制已解除。2018年4月20日，梁为起诉至本院[案号：(2018)沪0104民初9015号]，要求确认其与张青就系争房屋签订的买卖合同无效，并将系争房屋过户登记至其名下。后，梁为于2018年6月22日向本院提出撤诉申请，本院于2018年7月2日作出裁定，准许梁为撤诉。2018年8月1日，梁为再次起诉至本院[案号：(2018)沪0104民初14865号]，要求确认其与韦后春、陈立凤签订的买卖合同(一)无效。在该案审理过程中，韦后春、陈立凤表示从未收到张青支付的房款，且不记得买卖合同(二)上的签名是否由本人签署。2018年11月9日，本院作出判决，确认买卖合同(一)无效。该案现已生效。另查明，梁为自1995年起至今一直居住在系争房屋内。审理中，张青表示知晓系争房屋一直由梁为一家使用，且多次要求梁为偿还全部债务后购回系争房屋，因梁为至今未能清偿债务，故应以房抵债。对此，梁为表示双方并未就以房抵债达成合意，且即使如张青所述存在80万元的债务，也远低于房屋转让价款，张青并未支付购房尾款，故以房抵债之说不能成立。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有买卖合同(一)、上海市房地产登记申请书、上海市不动产登记簿、房屋担保借款合同、买卖合同(二)、中信银行个人购房借款合同、关于贷款事宜的合约、协议书、保证书、中国工商银行凭证、居委会证明、民事判决书、民事裁定书等证据证实，本院予以认定。审理中，张青提供借条复印件一张，载明：因生意急需今借沈某(系张青的前夫)人民币480,000元，还款日期2008年7月4日，以此为据。梁为在借条尾部签名。梁为对借条的真实性并无异议，但认为借贷关系与本案买卖合同关系并非同一法律关系，且相应欠款已向沈某全部偿还，借条原件现在梁为处。对此，张青表示，并不清楚上述债务是否清偿，且称借条原件庭后两日内提供，但至本案判决时，张青仍未提供借条原件。本院认为，法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，张青在购买系争房屋前既从未实地看房，亦未按照买卖合同(二)约定的付款期限向合同所载之卖售人或梁为支付任何购房款，且银行贷款由梁为实际归还。同时，系争房屋一直由梁为居住，张青从未主张交付房屋。另，根据关于贷款事宜的合约，张青对系争房屋实际权利人为梁为并无异议，亦明知梁为以买卖合同之形式套取银行贷款的意图，且愿意配合实施。综上，本院认为买卖合同(二)当属无效。审理中，张青辩称梁为欠其前夫钱，故其与梁为约定以房抵债，梁为对此不予认可，并称已清偿全部债务。本院认为，梁为与案外人之间的民间借贷关系与本案并非同一法律关系，就原、被告提供的证据来看，不足以证明双方就以房抵债达成合意，故对张青的上述辩称意见，本院不予采信。关于无效后果的处理，因系争房屋的司法限制已经解除。已有生效判决认定梁为与韦后春、陈立凤就系争房屋签订的买卖合同(一)无效，且买卖合同(二)亦属无效合同，故梁为要求张青配合将系争房屋变更登记至梁为名下，于法不悖，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条第一款规定，判决如下：一、韦后春、陈立凤与张青于2009年9月28日就上海市徐汇区南丹东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(编号：XXXXXX)无效；二、张青于本判决生效之日起十五日内配合将上海市徐汇区南丹东路XXX弄XXX号XXX室房屋变更登记至梁为名下。案件受理费减半收取计23,400元，由梁为负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李嶔操二〇一九年四月二十五日书记员  卜雯婷附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。……