上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初13403号原告：彭程，女，1989年8月26日出生，汉族，住山西省晋城市。委托诉讼代理人：刘森，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告：上海周贤房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：邓瑶，董事兼总经理。原告彭程诉被告上海周贤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案受理，依法适用简易程序，于同年3月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘森到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：判令被告协助办理系争房屋“小产证”、办理交房手续，判令被告按人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，支付原告已付房款本金人民币3,354,453元(以下币种均为人民币)，自2017年4月1日起至办出“大产证”之日止的逾期办证违约金；判令被告支付给原告自2017年4月1日起至实际办理交房手续之日止的逾期交房违约金(其中，自2017年4月1日起九十日内，按已付房款本金日0.5?的标准计算；第九十一日起至判决生效日止，按已付房款本金日1?的标准计算)；诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年2月27日，原告向被告购买位于上海市浦东新区周浦镇川周公路4848弄《兴宸苑和富广场》1号103室房屋，建筑面积86.53平方米，总价款3,354,453元。为此，双方签订《上海市商品房预售合同》，合同中约定：被告应于2017年3月31日前办理取得“大产证”、办理交房手续，否则需支付给原告逾期办证违约金(未约定计算标准)、支付给原告2017年4月1日至实际办理交房手续之日止逾期交房违约金(如逾期办理交房手续超过九十日的，前九十日按已付房款本金的日0.5?的标准计算违约金，超过九十日的部分按已付房款本金的日1?的标准计算违约金)。合同签订后，原告按约支付了全部房款，但被告未在约定期限内取得“大产证”，也未按约办理交房手续。另，上述《上海市商品房预售合同》后附的《补充条款一》中关于“违约金总额最高不超过合同总价的5%”的格式条款，应认定为无效条款。被告未应诉答辩，亦未提供证据材料。经审理查明：2016年2月27日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》约定：被告将坐落于上海市浦东新区周浦镇川周公路4848弄《兴宸苑和富广场》1号103室暂测建筑面积86.53平方米的房屋转让给原告，暂定转让总价为3,354,453元；被告承诺于2017年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)；被告应于2017年3月31日前交付房屋，如逾期交房超过九十日的，前九十日按已付房款日0.5?的标准支付违约金，超过九十日的部分按已付房款日1?的标准支付违约金。合同还就其它权利义务进行了具体约定。上述《上海市商品房预售合同》后附的《补充条款一》中又约定：被告可以延期交付该房屋的其它原因为：政府法规或行政命令的改变而引致的延误；为配合市政建设及市政配套而引致的延误；因战争、社会动乱、建筑或运输行业性大罢工、火灾等不可抗力而引致的延误；施工过程中的异常技术问题；原告未依约付清房款及其它法律及合同约定由原告承担的费用；若被告应向原告交付该房屋的期限，因不可抗力或上文列明之原因而延期的，被告不需因延期向原告交付该房屋承担任何责任，且《上海市商品房预售合同》中所适用的有关被告应交付该房屋之期限，也应顺延；原告确认，被告按本合同约定承担违约责任时，违约金总额最高不超过合同总价的5%。合同签订后，原告按约付清全额房款。另查，(2017)沪0115民初80524号案件生效判决认定：2018年1月17日，上海市浦东新区建设工程安全质量监督站出具证明证实，由上海周贤房地产开发有限公司承建的周浦镇15号地块(涉案房屋所在地块建筑项目)，至今未办理验收备案手续。该地块建设工程施工许可证上显示建设单位为上海周贤房地产开发有限公司。再查，至2019年3月26日止，上海市住房和城乡建设管理委员会网站无涉案建筑项目竣工验收备案的公示信息。以上事实，由原、被告签订的《上海市商品房预售合同》、付款凭证等证据佐证。本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》依法成立，双方均应恪守。合同签订后，原告按约履行了付款义务。根据已生效判决及相关网站公示情况，本院可以确认，被告未能在约定的期限内办出“大产证”、办理交房手续；被告的行为显已构成违约，理应按约承担违约责任。现原告要求被告就合同未约定办证违约金计算标准部分，参照人民银行同期同类贷款逾期付款标准(即基准利率上浮50%)支付逾期办证违约金，按合同约定的起算日期和计算标准支付逾期办理交房手续的违约金的请求，符合法律规定，本院应予支持。就《上海市商品房预售合同》后附《补充条款一》中，关于“违约金总额最高不超过合同总价的5%”的约定是否应确定为无效条款一节，本案中的《上海市商品房预售合同》系被告提供的统一文本，故合同中的该条款应属格式条款。该条款在被告长期不履行相关义务的情况下，约定的“不超过合同总价5%”为上限的违约金总额，远远不足以补偿原告的实际损失。应依照法律关于格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款无效相关规定，认定“不超过合同总价5%”为上限的违约金条款为无效条款。因目前尚不能确定办出“大产证”、办理交房手续的具体时间，故逾期办理“大产证”及逾期办理交房手续的违约金，均暂计至本判决作出之日止。就原告要求被告协助办理系争房屋“小产证”、办理交房手续一节，因涉案房产至今未办理竣工验收备案手续，根据“竣工验收合格的房屋才能交付使用并办理产权登记”的规定及涉案房屋目前实际状况，原告要求被告协助办理系争房屋“小产证”、办理交房手续的请求，本院难以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对其抗辩权的放弃，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算难题的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海周贤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，参照人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准，支付给原告彭程已付房款本金3,354,453元，自2017年4月1日起至本判决作出之日止的逾期办理“大产证”的违约金。二、被告上海周贤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，支付给原告彭程自2017年4月1日至本判决作出之日止的逾期交房违约金；其中，自2017年4月1日起九十天内，以已付房款本金3,354,453元的日0.5?的标准计算；第九十一天起至本判决作出之日止，以已付房款本金3,354,453元的日1?的标准计算。三、驳回原告彭程其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,075元减半收取，计4,537.50元，已由原告彭程预缴，由被告上海周贤房地产开发有限公司负担；被告应于本判决生效之日起十日内，将此款缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王雪燕二〇一九年四月十七日书记员  顾韵佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算难题的批复》……对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。