浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）浙03民终1246号上诉人（原审被告）：陈铖，女，1990年8月21日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：潘成波，浙江嘉瑞成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄伟杰，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温州市天鸿房地产开发有限公司，住所地温州经济技术开发区楠溪江路**，统一社会信用代码91330303789677608R。法定代表人：施建光。诉讼代表人：管理人浙江天经律师事务所。负责人：张建义，主任。委托诉讼代理人：胡相杰，浙江天经律师事务所律师。上诉人陈铖因与被上诉人温州市天鸿房地产开发有限公司（以下简称天鸿房开公司）与破产有关的纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2018）浙0303民初1868号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈铖上诉请求：撤销一审判决，改判驳回天鸿房开公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定陈铖尚欠剩余购房款123768元，属认定事实错误。因天鸿房开公司拖欠陈铖母亲罗勤的借款本息无法偿还，在此情况下，陈铖与天鸿房开公司签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋。购房款以罗勤向天鸿房开公司出借的本息抵扣，在天鸿房开公司开具发票，陈铖领取产权后，双方之间的债权债务即抵销，不存在陈铖仍欠剩余购房款的事实，天鸿房开公司的诉讼请求缺乏基本事实基础。1、本案不存在陈铖欠购房款的直接有效证据，天鸿房开公司以内部审计报告推定陈铖尚欠购房款，与事实不符。天鸿房开公司将诉请从335514元变更为186113元，就说明其账册不能如实客观记录财务情况，审计报告是在错误的账册基础上作出结论。且审计报告是作为破产管理人履职使用，对陈铖不具有约束力。2、天鸿房开公司在诉状中自认收到购房款1158501元，加上法院认定用于抵扣房款的利息160000元，剩余购房款也只有26113元，与一审判决认定的123768元相差甚远。3、天鸿房开公司原董事长、总经理也已证明涉案房款已结清的证言真实有效，符合本案的基本事实。二、一审法院在没有合法有效证据的情况下，作出的判决不符合交易习惯。房地产公司的销售流程均是先付款再开发票，房款付清后才可以办理产登记，本案的情况也是如此。只有在陈铖交清所有房款（包括借款转为购房款）的情况下，天鸿房开公司才会同意办理产权证，按照惯例开具发票视同收到款项，结合天鸿房开公司原董事长、总经理的证明，应认定本案的购房款确已结清。一审法院否定该份证据的效力，与事实不符，应予纠正。天鸿房开公司辩称，一、天鸿房开公司对陈铖提出的以房抵债事实不予认可。陈铖向天鸿房开公司购买房屋，是双方真实意思的表示，不存在天鸿房开公司开具发票，陈铖领取房产证后，债权债务就已抵销的情况。二、天鸿房开公司依据专项审计报告主张陈铖尚欠购房款335514元，但在一审审理过程中，陈铖提交了《商品房买卖合同补充协议》，基于该协议的内容与专项审计报告，天鸿房开公司才对诉讼金额进行调整。而一审法院查明陈铖于2013年12月26日、12月27日分别两次以现金存款的方式向天鸿房开公司支付150000元、147936元，2014年6月6日罗勤以转账方式向天鸿房开公司支付38501元，此外罗勤将天鸿房开公司所欠借款本金724409元及利息160000元转为陈铖的购房款，合计1220836元，并认定陈铖尚欠购房款123768元。天鸿房开公司虽对一审法院认定的该金额有异议，认为陈铖所欠的购房款金额为186113元，但愿意遵守一审的判决结果。三、在管理人接收天鸿房开公司后，基于天鸿房开公司移交的材料，发现天鸿房开公司在销售不动产过程中存在诸多不符合正常交易习惯的行为，本案的情况在天鸿房开公司已经发生多起。综上，请求驳回上诉。天鸿房开公司向一审法院起诉请求：1.判令陈铖支付云鼎庄园18幢122室剩余购房款计335514元；2.判令陈铖支付逾期付款违约金232041.6元：3.判令陈铖支付云鼎庄园18幢122室物业专项维修资金合计4814.06元。在一审庭审中，天鸿房开公司变更第一项诉讼请求中的剩余购房款金额为186113元，第二项诉讼请求中逾期付款违约金金额为106270元。一审法院认定事实：天鸿房开公司以出让方式取得位于温州市鹿城区仰义乡河岱村前山村地块，规划用途为住宅，经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为云鼎庄园，商品房预售许可证号为2011001。2013年12月30日，陈铖与天鸿房开公司签订（备案登记号为20139802963）《商品房买卖合同》，以购买天鸿房开公司开发的云鼎庄园18幢122室房屋，合同约定：云鼎庄园18幢122室建筑面积为89.32㎡，单价为16678元/㎡，总房款为1489679元，付款方式为合同签订日支付总房款20%，首付款30日后支付总房款30%，于交付使用结算时付清余款。合同第八条第二款约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同……出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。此前，陈铖已于2013年12月26日、12月27日分别两次以现金存款的方式向天鸿房开公司支付150000元、147936元。2014年6月6日，陈铖之母罗勤以转账方式向天鸿房开公司支付38501元。此外，罗勤将天鸿房开公司所欠的借款本金724409元及利息160000元转为陈铖的购房款，陈铖合计已支付购房款1220846元。房屋实测面积为89.58㎡。2014年3月18日，天鸿房开公司向陈铖开具金额为1344614元的售房款发票。2014年7月3日，陈铖办理房屋转移过户登记（权证号：温房权证鹿城字第**）。2016年11月8日，浙江中亚园林景观发展有限公司、温州市瓯海恒隆小额贷款股份有限公司、温州鹿城禾本小额贷款股份有限公司以天鸿房开公司不能清偿到期债务，资产不足以清偿全部债务或明显缺乏清偿能力为由，向浙江省温州市龙湾区人民法院申请对天鸿房开公司进行破产清算。2017年2月3日，浙江省温州市龙湾区人民法院作出（2016）浙0303破申13号《民事裁定书》、（2017）浙0303破9号《决定书》，裁定受理浙江中亚园林景观发展有限公司、温州市瓯海恒隆小额贷款股份有限公司、温州鹿城禾本小额贷款股份有限公司对天鸿房开公司的破产清算申请，决定指定浙江天经律师事务所担任管理人。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，天鸿房开公司与陈铖签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规，均属合法有效，各方均应依约履行。《商品房买卖合同补充协议》已经对涉案房屋的总价进行了变更，变更为1344614元，该约定合法有效，且天鸿房开公司亦开具相应金额的发票，故涉案购房款应确定为1344614元。现根据双方提交的证据可以证明陈铖已经支付购房款1220846元，故陈铖仍应向天鸿房开公司支付购房款123768元。天鸿房开公司主张罗勤借款与本案购房款并无关联，而事实上本案诸多款项均由罗勤支付，且亦存在罗勤借款冲抵购房款的情形，再结合罗勤与陈铖系母女，由罗勤代为支付相应购房款项，符合常理，天鸿房开公司的该点主张缺乏依据，不予支持。2014年3月，天鸿房开公司、陈铖签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议明确约定陈铖应在2014年3月前与天鸿房开公司结清购房款，而后天鸿房开公司向陈铖开具了全额售房发票，2014年7月3日，陈铖亦办理了房屋转移过户登记手续，此后，天鸿房开公司均未提供证据证明其进行过催讨，且2018年1月24日寄送的催收通知中亦未要求陈铖支付剩余购房款。由此可见，陈铖虽未足额支付购房款，但天鸿房开公司亦未及时向其提出主张，另陈铖亦已办理完毕相关房屋转移过户手续，故天鸿房开公司主张陈铖应支付逾期付款违约金，缺乏依据，不予支持。根据《浙江省物业专项维修资金管理办法》第八条德勤规定，建设单位应当在办理房屋产权初始登记之前，按照物业总建筑面积和本办法第六条的规定交存专项维修资金，待物业交付时向业主收取。现涉案房屋经竣工验收，并办理了相关权属登记，天鸿房开公司代陈铖向温州市物业维修资金管理中心缴纳了专项维修资金4479元，陈铖理应予以返还，天鸿房开公司主张支付利息，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、陈铖于本判决生效之日起十日内向天鸿房开公司支付剩余购房款123768元及物业专项维修资金4479元；二、驳回天鸿房开公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9622元，由天鸿房开公司负担7502元，陈铖负担2120元。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审查当事人在一审提供的证据，认定如下事实：2013年12月26日、12月27日，天鸿房开公司先后向罗勤转账150000元、125591元，合计275591元。2014年3月，天鸿房开公司与陈铖签订《商品房买卖合同补充协议》，双方就原签订的《商品房买卖合同》达成如下一致条款：一、双方同意继续履行《商品房买卖合同》；二、天鸿房开公司同意陈铖所购云鼎庄园18幢122室房屋总价1489679元，实测后房屋总价为1344614元；三、陈铖应在2014年3月前与天鸿房开公司结清购房款；四、双方同意互免对方原合同中的违约责任，互不追究。2014年3月26日罗勤出具《关于借款本金冲抵购房款的说明》、《关于借款利息冲抵购房款的说明》，内容载明：2009年，罗勤借款给天鸿房开公司200万元，已取回100万元，目前还有100万元借款未收回。因天鸿房开公司无力归还剩余100万元借款本金及利息，故以100万元借款本金及利息冲抵购房款。其中724409元借款本金冲抵陈铖购房款，275591元本金已经通过缴入陈铖购房款，退还罗勤借款本金形式冲抵购房款。至今未收8个月利息计16万元（2013年5月12日），直接冲抵陈铖购房款。天鸿房开公司法定代表人施建光、总经理陈境在上述两份说明上签名确认。综上，罗勤的借款本金100万元及利息16万元已用于抵扣陈铖的购房款。除上述事实外，本院对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，根据陈铖在一审提供的证据，足以证明其通过直接向天鸿房开公司支付款项，及以天鸿房开公司欠陈铖母亲罗勤借款本金100万元和利息16万元抵扣购房款的方式，付清了双方在《商品房买卖合同补充协议》中约定的购房款总额，至于天鸿房开公司是否已将陈铖支付的或罗勤借款本息抵扣购房款的款项入账，属于其内部财务管理问题。天鸿房开公司以公司财务审计报告显示陈铖支付的金额少于合同约定的金额为由，主张陈铖尚欠剩余购房款，理由不充分，本院不予支持。陈铖的上诉主张成立，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持浙江省温州市龙湾区人民法院（2018）浙0303民初1868号民事判决第二项；二、撤销浙江省温州市龙湾区人民法院（2018）浙0303民初1868号民事判决第一项及案件受理费负担部分；三、陈铖于本判决生效之日起十日内向天鸿房开公司支付物业专项维修资金4479元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9622元，由温州市天鸿房地产开发有限公司负担9572元，陈铖负担50元。二审案件受理费2776元，由温州市天鸿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇一九年四月十日法官助理陈黛锦代书记员  胡珏琛