广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终11636号上诉人（一审被告、反诉原告）：罗国品，男，1975年8月28日出生，布依族，住所地：贵州省惠水县。被上诉人（一审原告、反诉被告）：梁保祥，男，1961年8月12日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：刘平，广东信征律师事务所律师。上诉人罗国品因与被上诉人梁保祥租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2017）粤0607民初4980号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。罗国品上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判梁保祥双倍退还保证金31350元以及水电保证金4000元；2.本案一、二审诉讼费由梁保祥负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。罗国品与不同的两个出租人先后签订的两份租赁合同具有不可分割的牵连关系和承继关系，一审法院将两份租赁合同割裂开来进行审理脱离了客观事实，导致对于两份合同相关的事实认定错误。罗国品与原出租人佛山市伍某世纪房产信息有限公司（以下简称伍某公司）于2016年12月17日签订的《铺位租赁使用合同》，在既没有解除也没有终止仍然有效的情况下，上述合同的相关权利义务由梁保祥予以承继，并由梁保祥收取原合同以及罗国品交付的保证金，梁保祥既然承继了该租赁合同并已收取了罗国品交付的保证金，应承担返还31350元租房押金和4000元水电保证金的合同义务。一审法院将两份合同割裂开来作出判决，致使罗国品所交付的租房押金和保证金得不到返还，梁保祥作为双务合同中的一方却只享受权利却不承担相应义务。为了便于查明事实，罗国品在一审中申请追加原出租人伍某公司为第三人参加诉讼，但一审法院驳回了罗国品的申请，导致一审法院作出了错误的事实认定并据此作出了错误的判决。二、罗国品和梁保祥签订租赁合同计算租金的起始日期和终止日期与客观事实不符，导致租金和违约金计算错误。罗国品与梁保祥签订后一份租赁合同的实际时间为2017年3月下旬，并非2017年1月3日，故罗国品与梁保祥租金的起算日期应为2017年4月1日。2017年11月20日梁保祥未经通知直接断水断电，导致罗国品无法经营，于2017年11月30日搬出商铺，从商铺断水断电之日起罗国品的合同目的已无法实现，故租金的终止日期应为2017年11月20日而非2018年12月12日。三、梁保祥作为一审原告（反诉被告）的主体不适格。罗国品是与大邦实业有限公司签订租赁合同，梁保祥并非该租赁合同主体，租赁期间出租人均是以大某实业有限公司的名义履行合同，因此，罗国品与梁保祥不存在任何法律关系，梁保祥作为一审原告（反诉被告）的主体不适格，应予以纠正。四、本案在一审时罗国品曾经向一审法庭提出追加伍某公司，本案的特殊点是在于一物三租，伍某公司对于罗国品而言是本案案涉标的物的出租人，但对本案梁保祥而言却是该标的物的承租人，梁保祥与伍某公司、伍某公司与罗国品之间签订的租赁合同具有不可分割的关联性，伍某公司与罗国品签订合同后一个星期内就与梁保祥对包括本案标的物在内的整个卖场发生纠纷。既然存在有关联的两份租赁合同，罗国品与梁保祥只需要按两份合同予以执行即可，因该存在关联的两份租赁合同都是合法有效的，但梁保祥一方面为了回避伍某公司应该对罗国品所承担的出租人义务，另一方面撇清与之前存在关联性的租赁合同风险，其目的是为了侵占包括罗国品在内的承租人以及伍某公司对原来卖场的装修成果，因此逼迫包括罗国品在内的承租人与其单独签订一份不该存在的租赁合同。该商铺当时只有一个顶篷，罗国品在租赁物业没有围墙的情况下对二楼进行了修缮和改良，为此投入近30万元装修款。但梁保祥却以停水停电为由胁迫罗国品与其签订第三份租赁合同。罗国品在一审时坚持认为该合同不是在其真实意思表示下签订的，请求撤销该合同。伍某公司的经办人曾告知罗国品，称已经将合同保证金以及合同原本转交给了梁保祥，故梁保祥在收到罗国品的保证金情况下应该承担返还义务。综上，一审判决认定事实部分错误，请求撤销一审判决第四项，判令改判梁保祥双倍退还保证金31350元以及水电保证金4000元。梁保祥答辩称：罗国品于2016年12月17日与伍某公司签订《租赁合同》，于2017年1月3日罗国品与梁保祥签订《租赁合同》，上述合同是两个不同的租赁合同，罗国品如有损失，可向伍某公司主张权利。罗国品与梁保祥签订的《租赁合同》合法有效，应当履行。罗国品在签订合同后，按时缴纳了四个月租金，其后因经营困难，拖欠租金不交，产生本案纠纷。梁保祥认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回罗国品的上诉，维持一审判决。梁保祥向一审法院起诉请求：1.解除梁保祥与罗国品之间的《物业租赁使用合同》；2.罗国品立即向梁保祥移交位于佛山市三水区A3商铺，并支付至实际移交之日止的租金，从2017年8月1日至2017年12月30日的租金为47100元；3.罗国品支付自逾期支付租金之日起至实际付清之日止的违约金，按拖欠租金总额的20%计算，暂按从2017年8月1日至11月30止的租金总额47100元的20%计为9420元；4.本案诉讼费用由罗国品承担。罗国品向一审法院反诉请求：1.撤销反诉罗国品与梁保祥签订的《物业租赁使用合同》；2.梁保祥赔偿罗国品在承租房屋上添附的装修给予15万元的折价补偿；3.梁保祥退还31350元的租赁保证金及4000元的水电保证金；4.本诉、反诉案件受理费由梁保祥承担。一审法院认定事实：佛山市三水区A3商铺（以下称A3商铺）所占用土地位于佛山市三水区（现划入云东海街道、以下称西侧地块），西侧地块登记的土地使用权人是大某实业有限公司。2017年11月30日，大某实业有限公司出具证明：公司于2016年1月1日将西侧地块及地上物业出租给梁保祥，租期十年，期间梁保祥无需经公司同意有权转租给第三人。2017年1月3日，梁保祥与罗国品签订《物业租赁使用合同》一份，双方约定：由梁保祥将A3商铺按现状出租给罗国品使用；A3商铺实际面积约220㎡、交租面积275㎡；租赁期限由2016年12月30日起至2021年3月31日止，免租装修时间为2016年12月24日起至2017年2月28日止，由2017年3月1日起计收租金，铺位上方广告位每月500元；第一、第二年月租金10450元（38元/㎡/月）、月管理费825元（3元/㎡，第一、第二年时间是2016年11月-2018年3月30日，管理费的缴付从2017年7月1日起计算），第三年的租金12900元（47元/㎡/月）、月管理费825元（3元/㎡，第三年的时间是2018年4月1日-2019年3月30日），第四年的租金14850元（54元/㎡/月）、月管理费1100元（4元/㎡，第四年的时间是2019年4月1日-2020年3月30日），第五年的租金16500元（60元/㎡/月）、月管理费1100元（4元/㎡，第五年的时间是2020年4月1日-2021年3月30日双方签订本合同当天合同生效，梁保祥不收任何保证金；先付租金后使用，罗国品必须在每月1号前交付租金及租赁税款，罗国品拖欠租金，按当月应缴租金总额每天加收1%的违约滞纳金及停电处理。所需的所有装修费用全部由罗国品自行承担解决，梁保祥不承担罗国品的装修费用，租赁期满后或罗国品中途终止合约，所有固定装修及水电设施不得拆除及人为损毁。有下列情形之一的，梁保祥可以单方终止合同，收回物业另作使用：。3、拖延租金超过15天及拖欠工人工资的。合同签订后，罗国品向梁保祥支付了计至2017年7月的租金，从2012017年8月1日起，罗国品没有再向梁保祥支付商铺租金。2017年11月20日，梁保祥委托律师在A3商铺张贴一份《律师函》，函告罗国品截至止2017年11月20日拖欠租金44800元未付，敦促其务必在2017年11月25日前支付所欠租金，否则将循法律途经解决。2017年11月21罗国品妻子（下称罗妻）收到大邦实业有限公司工作人员卢志轩的微信信息：“老翁，老梁叫我昨天停水电，今天贴律师函。咋办好呢？”并将律师函一并拍照发送给罗妻。对此，罗妻未予回复。梁保祥于2017年11月30日向该院提起了本案诉讼，该院于2017年12月18日向罗国品送达了本诉原告的民事诉状等应诉材料。直至2017年12月12日，罗妻通过微信询问卢某轩商铺的锁匙去向，称要入内找东西。该院在诉讼过程中查勘了案涉商铺：该商铺里面空置、大门上锁。到场的卢某轩确认，确实曾与承租人进行过上述微信沟通，在2017年12月初罗国品已自行搬出商铺没有再使用，但没有通知梁保祥，双方没有办理商铺移交手续。2017年12月17日，罗国品与伍某公司订立《铺位租赁使用合同》一份，通过比对《铺位租赁使用合同》与《物业租赁使用合同》的内容发现：条款的顺序、内容，包括租赁物、租赁期限，出租人、租金等承租人享有的权利、承担的义务几乎一样；只是《铺位租赁使用合同》与《物业租赁使用合同》相比多了保证金的约定，具体表现在《铺位租赁使用合同》第四、第十、第十四条约定：在签订合同当天内乙方（罗国品）向甲方（伍某公司）支付水电保证金4000元、租赁保证金31350元、两个月租金20900元，支付全部款后合同生效。乙方如单方面中途终止合约，视为违约，甲方不退所有保证金及追究损失。如甲方中途终止合约，视为违约，甲方应双倍返还所有保证金。一审法院受理梁保祥起诉马某骏租赁合同纠纷一案[（2017）粤0607民初3316号]已经作出生效民事判决书，该判决确认梁保祥诉称马某骏向其租赁西侧地块和物业，因为马某骏拖欠租金虽作出付款承诺但最后没有支付的事实，判决马某骏向梁保祥移交相关物业和支付场地占用费。一审法院认为：梁保祥是香港特别行政区居民，本案属涉港民事纠纷案件，应参照《中华人民共和国民事诉讼法》中涉外民事诉讼程序的特别规定审理。本案所涉租赁合同的标的物在广东省佛山市三水区辖区内，合同履行地点与佛山市三水区密切相关，故一审法院对本案有管辖权。对于本案的法律适用问题，依据《中华人民共和国民事诉讼法》有关在中华人民共和国领域内进行涉外诉讼适用本国法律的规定，故本案应适用内地法律作为本案审理的法律依据。梁保祥获得西侧土地使用权利人的允许，有权将相关土地和物业转租，其与罗国品之间签订的《物业租赁使用合同》是当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，对当事人有约束力。梁保祥、罗国品是涉案合同的相对方，主体适格。罗国品对合同效力提出反驳，称梁保祥与他人串通、乘其危困、逼迫其签订物业租赁使用合同，合同内容非其真实意思，罗国品应对其所称的事实提供证据予以证明，但没有提供。结合以下分析：1.罗国品在伍某公司的法人马某骏失联后又与梁保祥签订租赁合同，其目的是继续租赁使用商铺，避免装修投入损失，在签订《物业租赁使用合同》后，梁保祥已按照约定将相关物业交付罗国品使用，罗国品的合同目的实现。2.除出租人、保证金外，两份租赁合同的条款内容基本一致，承租人的合同权利、义务没有明显变动，反而《物业租赁使用合同》还减轻了罗国品的保证金负担，对罗国品而言不存在显失公平。3.即使两份租赁合同因为内容基本一致而有格式化合同之嫌，但《物业租赁使用合同》并没有免除合同提供人梁保祥自己的责任、排除罗国品的主要权利或加重了罗国品的责任等格式条款无效的情形。相反，罗国品在签订《物业租赁使用合同》之前有订立同样格式合同的经历，因订立产生的效果早已在罗国品的预见范围内。因此，罗国品主张合同无效的理由不成立，其也不享有合同撤销权。罗国品在签订《物业租赁使用合同》、接收使用了A3商铺后应当依约履行支付租金义务。但罗国品支付至2017年7月份的租金即没有再付，而且在没有与梁保祥沟通、交接的情况下搬出了商铺，导致双方之间租赁合同的目的已无法实现，罗国品的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”因此，梁保祥请求解除双方签订的《物业租赁使用合同》，并要求罗国品承担违约责任，符合法律规定和合同约定，一审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，一方当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。梁保祥于2018年1月10日第一次开庭审理时，当庭增加了与罗国品解除租赁合同关系的诉讼主张，一审法院确认《物业租赁使用合同》于2018年1月10日解除。经过本院查勘，一审法院认可罗国品在2017年12月已经搬出了A3商铺，结合微信截图，酌情确定梁保祥在2017年12月12日收回了A3商铺并上锁，罗国品自2017年12月13日之后没有再占有使用，故对于梁保祥请求罗国品支付2017年12月13日以后直到实际移交商铺的租金的请求，一审法院不予支持。梁保祥诉请项里对2017年8月1日至2017年12月30日期间按4个月计算为笔误，已提出纠正，一审法院予以确认。2017年度A3商铺的每月租金费用为11775元（10450元/月+500元/月+825元/月），罗国品仍需向梁保祥支付欠租金费用之日即2017年8月1日起算至其搬出租赁物业之日即2017年12月12日止的租金费用51658元[11775元×（4月+12天÷31天）。双方在《物业租赁使用合同》中约定拖欠租金应承担违约金责任，但该约定过分高于迟延付款给梁保祥造成的损失。梁保祥在诉讼中自行调整违约金按欠费总额的20%即10331.6元（51658元×20%）主张违约金，该计算结果与相应资金占用的利息接近，较为合理，一审法院予以支持。物业租赁使用合同解除的原因是罗国品违约，梁保祥并无过错，且根据合同约定，出租人不收任何保证金，承租人所需的所有装修费自行承担解决，租赁期满或承租人中途终止合约的，所有固定装修及水电设施不得拆除及人为损毁。罗国品也没有提供证据证明梁保祥已经继受了《铺位租赁使用合同》上的保证金权利义务，因此，罗国品反诉请求梁保祥赔偿装修折价和返还押金、保证金，没有法律和事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百五十九条的规定，判决：一、确认梁保祥与罗国品于2017年1月3日签订的《物业租赁使用合同》于2018年1月10日解除；二、罗国品应于判决生效之日起十日内向梁保祥支付从2017年8月1日至2017年12月12日的租金费用合共51658元，并支付相应的违约金10331.6元；三、驳回梁保祥的其他诉讼请求；四、驳回罗国品的反诉请求。本诉案件受理费全额收取为10929元，反诉案件受理费减半收取为6109元，合计17038元，由罗国品负担。双方在二审期间均没有新证据提交。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：在二审诉讼期间，罗国品陈述其已经另案起诉梁保祥、伍某公司及该公司法定代表人马某骏，要求向其退还保证金62700元和水电保证金8000元。双方当事人确认罗国品关于要求梁保祥双倍返还保证金62700元和水电保证金8000元的主张已经向佛山市三水区人民法院另案提起诉讼。本院认为：本案系租赁合同纠纷。梁保祥系香港特别行政区居民，本案具有涉港因素，属于涉港民事纠纷，依照《最高人民法院关于适用的解释》第五百二十二条之规定，应适用涉外民事诉讼程序的特别规定进行审理。双方当事人对原审法院适用内地法律审理本案纠纷均无异议，本院予以确认。在二审庭审期间，罗国品表示对原审判决第一、二、三项内容服判，由于梁保祥对原审判决没有提起上诉，故本院对原审判决上述判项径行维持。综合双方当事人的诉辩意见和已查明的事实，本案的争议焦点是：罗国品关于要求梁保祥退还租房押金和水电保证金的主张有否事实和法律依据。本院对本案的争议焦点作如下分析认定。首先，经查明，佛山市三水区云东海街道南丰大道30号之二A3商铺（以下称A3商铺）所占用土地位于佛山市三水区（现划入云东海街道、以下称西侧地块），西侧地块登记的土地使用权人是大某实业有限公司。2017年11月30日，大某实业有限公司出具证明证实该公司于2016年1月1日将西侧地块及地上物业出租给梁保祥，租期十年，期间梁保祥无需经该公司同意即有权将上述地块和物业转租给第三人。2017年1月3日，梁保祥与罗国品签订《物业租赁使用合同》一份，双方约定由梁保祥将A3商铺按现状出租给罗国品使用。由于梁保祥经西侧土地使用权利人大某实业有限公司的允许，可以对上述相关土地和物业进行出租、收益的处分，故其因出租上述物业而与罗国品签订《物业租赁使用合同》属于有权处分的行为，主体适格。由于该租赁合同是当事人双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，本院予以确认。其次，《物业租赁使用合同》中约定出租人不收任何保证金，承租人所需的所有装修费自行承担解决，租赁期满或承租人中途终止合约的，所有固定装修及水电设施不得拆除及人为损毁。该合同并无关于梁保祥向罗国品收取租房押金和水电保证金的约定，罗国品亦未能提供证据证明其已经向梁保祥支付租房押金和水电保证金的事实。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，罗国品应当承担举证不能的不利后果。最后，罗国品提供了其与伍某公司于2016年12月17日签订的《铺位租赁使用合同》及相关收款收据，拟证明罗国品向伍某公司承租讼争铺位时向该公司缴纳了租房押金和水电保证金，梁保祥作为该合同的承继人应当承担押金和保证金的返还义务。由于上述证据未能证明罗国品与梁保祥签订的《物业租赁使用合同》承继了罗国品与伍某公司签订的《铺位租赁使用合同》中包括保证金在内的权利义务，且罗国品亦未能提供证据证明梁保祥收取了伍某公司转交的上述押金和保证金，故其主张只有单方陈述，未能提供相关证据予以佐证，本院不予采信。根据合同的相对性，罗国品与伍某公司之间的纠纷可以另案提起诉讼，本案不予审查。因此，罗国品的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决处理正确，本院予以维持。综上所述，罗国品的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2234元，由上诉人罗国品负担。本判决为终审判决。审判长  罗凯原审判员  谢达辉审判员  梁亦民二〇一九年四月二十四日法官助理禤敏婷书记员何敏玲