四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初19号 原告：谌燕斌，男，生于1986年4月4日，汉族，户籍为四川省广安市广安区，现住四川省广安市广安区。 原告：李书琴，女，生于1986年9月12日，汉族，户籍为四川省广安市广安区，现住四川省广安市广安区。 上述二原告的委托诉讼代理人：李常清，重庆玖鼎律师事务所律师。 被告：广安市金山房地产开发有限公司，住所地广安市广安区滨江路北段**。 法定代表人：陈平波，董事长。 委托诉讼代理人：杨先国，四川法雨律师事务所律师。四川法雨律师事务所实习律师蔡罗均随同出庭。 原告谌燕斌、李书琴诉被告广安市金山房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月1日立案，适用普通程序，于2019年2月28日、3月27日公开开庭进行了审理。原告谌燕斌、李书琴的委托诉讼代理人李常清，被告广安市金山房地产开发有限公司(以下简称金山公司)的委托诉讼代理人杨先国、蔡罗均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谌燕斌、李书琴向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告协助原告办理广安城北渠江北路38号观江阁1单元2005号（现为广安市广安区滨江路北段18号1栋2005号）房屋产权过户手续；2、判令被告支付原告违约金21531元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年11月23日，原被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告将其开发的位于广安城北渠江北路38号观江阁一单元2005号房屋出卖给原告；被告协助原告办理房屋登记手续。合同签订后，原告全款支付购房款213180元，2013年1月27日，被告收取原告房屋过户税费及大修基金，并将房屋交给原告。但至今未给原告办理房屋产权过户手续。综上所述，被告的行为严重损害了原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告金山公司辩称，1、如果按照合同约定，《商品房买卖合同》第20条、《补充协议》第4条产权登记约定，是在房屋竣工验收备案完成365个工作日内，他公司才有义务将有关资料报送有关部门，但备案工作至今尚未完成。因此，原告的第一、二项诉讼请求不成立，应当驳回；2、关于计算违约金的问题，原告的理解的计算方法是错误的，补充协议第4条是对房屋登记的约定，即便存在逾期办证的情况，也应该按总房款的千分之一计算违约金，而不应当适用补充协议第十条的约定，更不应累加计算；3、若抛开约定起点，原告的第二项违约金的请求就已过诉讼时效，因为违约金是自逾期之日起，而他公司在2013年已将房屋交付给原告；4、本案涉及的项目系他公司开发，但该项目初始是拆迁项目，由于政府原因导致他公司有幢楼至今无法修成，而备案表又需要所有工程竣工后才办理规划建设条件意见书，从而导致他公司一直无法完成工程竣工验收备案。综上，原告的起诉条件不具备，应全部驳回。 原告围绕其诉讼请求，提供了原告身份证、被告企业信用信息公示报告、《商品房买卖合同》，《房地产买卖契约》，购房收据、契税、印花税、大修基金等收款收据、付款凭证、广安区住建局对《申请》的回复、通知书、香江国际业主维权情况说明予以证明。 被告金山公司对其辩称意见，提供了广市国用（2008）第06067、06065、05771、05774、06066、号、广市国用（2009）第09500、09501、09497、09498、09495、09496、09499号、广市国用（2010）第10205号、广市国用（2014）第01602号国有土地使用权证、商品房预售许可证（2011）房预售证第6号、商品房预售许可证（2010）房预售证第20号、商品房预售许可证（2018）房预售证第44号、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划条件核准意见书、竣工验收报告、四川省竣工验收质量监督报告予以证明。 本院结合采信的证据，对本案事实认定如下: 2012年11月23日，原告（买受人）与被告金山公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》主要约定：买受人购买出卖人开发的位于广安城北渠江北路38号“金山·渠江怡境”观江阁1单元第20层1-2005号房屋，设计用途为住宅，建筑面积为106.59平方米，总价为213180元；出卖人应当在2012年10月31日前向买受人交付该商品房，交付时商品房应取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；买受人同意委托出卖人代收：专项维修资金、契税、物业服务费、有关该套房屋产生的其他相关税费等，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人；买受人委托出卖人代交专项维修资金。其中第二十条产权登记：（一）初始登记，见补充协议第四条；（二）转移登记，商品房交付使用后，双方同意按照下列方式处理即双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。同时，原被告双方签订《补充协议》主要约定：第四条产权登记，甲方在房屋竣工验收备案完成后365个工作日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料提供报产权登记机关备案办理房屋产权证和土地使用权证。如因甲方责任，未能在上述期限内完成约定义务，甲方按乙方已付房款的千分之一支付违约金。如因乙方责任，造成延期办证的一切损失由乙方负责；第十条第二款，本协议生效后，任何乙方均无权要求解除或终止本协议，除双方另行约定并签订协议外，任何单方解除或终止或不履行本协议的有关规定均应承担违约责任，并按合同房款总额的10%承担违约责任；本协议及附件均为合同不可分割的部分，本补充协议与合同内容如有冲突，以本协议条款为准。合同签订后，原告按照合同约定于2012年11月23日向被告缴纳了购房款213180元，并向被告交纳契税、印花税、工本费、大修基金等9979元。原告于2013年1月27日接房，被告出具了相应的收据。 2018年7月9日，广安市广安区规划局向金山公司出具建设工程规划条件核实意见书。2018年12月8日，金山公司取得“渠江怡境观江阁1单元、2单元、望江阁、滨江阁、临江阁4单元、听江阁1-5、8-9单元、7单元、6单元、车库及商业”的竣工验收报告。2018年12月25日，广安区建设工程质量监督站向金山公司出具四川省工程质量监督报告。但金山公司至今未完成涉案工程竣工验收备案。 另查明，2018年11月6日，广安市广安区住房和城乡建设局对广安区香江国际第三届业主委员会提交申请的回复一份，证实原告向该局提出涉案小区未办证以及金山公司至今未将涉案小区的住宅专项维修资金缴存至管理专户的事实。2018年12月17日，本院向梅先孝、张志新等原告及代理人发出通知书，证实本院于2018年12月10日收到原告等人起诉金山公司要求办理房屋产权证及支付逾期办证违约金的事实。 原告于2018年12月9日向本院起诉。 本院认为，本案争议的焦点为：一、原告诉请办理不动产权属证书的请求是否具有事实和法律依据；二、原告主张被告应承担违约责任是否支持的问题。 关于原告诉请办理不动产权属证书的请求是否具有事实和法律依据的问题。《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人应在2012年10月31日前向买受人交付该商品房。交房时，出卖人应当提供商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。从该条约定看，被告交付房屋时就应向原告出具建筑工程竣工验收备案表。结合《补充协议》第四条的约定看，在缔结合同时原被告对于开发商应该何时取得建筑工程竣工验收备案表已经达成一致意见，即2012年10月31日前。故根据《补充协议》第四条关于办理房屋所有权证书的约定期限已经届满，被告金山公司依约应当在一定期限内为原告办理房屋所有权证书。综上所述，原告要求被告金山公司为其办理不动产权属证书的诉讼请求，已有相应的事实和法律依据，本院应予支持。 关于原告主张被告应承担违约责任是否支持的问题。 第一，原告主张的逾期办证违约金应否支持的问题。由于《补充协议》第四条约定，甲方在房屋竣工验收备案完成后365个工作日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料提供报产权登记机关备案办理房屋产权证和土地使用权证。如因甲方责任，未能在上述期限内完成约定义务，甲方按乙方已付房款的千分之一支付违约金，如因乙方责任，造成延期办证的一切损失由乙方负责。本案事实表明，原告已向被告交纳了契税、印花税、工本费等办证费用，被告金山公司也未提供证据证明已向产权登记机关提供完整的办证所需资料。因此，造成逾期办证的责任应属被告金山公司，其依约应当向原告支付逾期办证违约金。但同时，被告金山公司在庭审中答辩称原告主张的逾期办证违约金已超过法定的诉讼时效。本院审查后认为，按《商品房买卖合同》及补充协议的约定，被告金山公司应该2012年10月31日前取得建筑工程竣工验收备案表，并在取得工程竣工验收备案完成后365个工作日内即2014年4月12日前，将办理权属登记需由甲方提供的资料提供报产权登记机关备案办理房屋产权证和土地使用权证。但从审理查明的事实看，被告金山公司至今未完成工程竣工验收备案，故原告从2014年4月13日起就具有向被告金山公司主张逾期办证违约责任的权利，按《中华人民共和国民法通则》中2年诉讼时效的规定，诉讼时效到2016年4月12日就应当届满。因此，原告于2018年12月9日向本院起诉，并提交起诉状及相应证据主张违约责任已超过诉讼时效，故对原告请求被告支付逾期办证的违约金的诉讼请求，本院不予支持。 第二，对于原告主张被告未按约定将大修基金等费用缴纳给有关行政部门，存在违约行为，应按照补充协议兜底条款即按合同房款总额的10%承担违约责任的问题。由于《商品房买卖合同》第十五条、第二十四条仅约定原告委托被告代交专项维修资金，被告也实际按约定收取了相关费用，但双方对被告向有关行政部门交纳费用的期限未进行约定，故原告主张被告存在该方面违约行为，不能成立，对其该项诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告广安市金山房地产开发有限公司在本判决生效后九十日内为原告谌燕斌、李书琴办理并交付位于广安市广安区广安城北渠江北路38号“金山.渠江怡境”观江阁一单元第20层1-2005号房屋的不动产权证书； 二、驳回原告谌燕斌、李书琴的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。 案件受理费338元，由被告广安市金山房地产开发有限公司负担，向广安市广安区人民法院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判长  杨忠明 审判员  洪 鲜 审判员  吴承光 二〇一九年四月四日 书记员  方开姣 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。