四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0792民初49号 原告：绵阳高新区街道办事处双碑社区居民委员会第三居民小组。住所地：绵阳高新区双碑社区**。 负责人：谢朝俊，组长。 诉讼委托代理人：袁粮，四川升博律师事务所律师。 被告：绵阳众城科技有限公司。住所地：绵阳高新区黄家祠居委会**。统一社会信用代码：9151070668419428X4。 法定代表人：熊道泉，董事长。 诉讼委托代理人：陈南猛，四川蜀兴律师事务所律师。 被告：熊道泉，男，汉族，生于1976年12月2日，住四川省绵阳市。 原告绵阳高新区街道办事处双碑社区居民委员会第三居民小组（以下简称双碑社区三组）诉被告绵阳众城科技有限公司（以下简称众城科技公司）、被告熊道泉租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告双碑社区三组的诉讼委托代理人袁粮，被告众城科技公司的诉讼委托代理人陈南猛到庭参加诉讼。被告熊道泉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告双碑社区三组向本院提出的诉讼请求：1、请求确认原、被告之间解除租赁合同有效；2、请求判令被告支付原告租金113万元、违约金33万元）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年11月6日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于双碑立交桥旁原告所有的两层楼房及配套设施（坝子和公厕）整体租赁给被告，租赁期限至2023年12月31日，租金前三年每年50万元，三年后按相关政策调整。如拖欠租金每天按0.5%加收违约金。拖欠达30天，原告可以收回房屋。至2015年下半年起，被告就拖欠租金，原告多次催收未果，原告于2017年10月向被告送达《关于提前终止房屋租赁合同的函》，被告累计拖欠原告租金113万元。特遂诉至法院，请求支持诉讼请求。 被告众城科技公司辩称：1、租赁房屋不属于原告所有。原告不是本案适格主体；2、租赁房屋未取得相应规划许可，为无效租赁合同；3、合同履行中市政施工造成租赁房屋无法使用，相关租赁费用不应计算，不应承担违约责任，4、被告承租后对房屋有修建，市政施工期间未给被告补偿；5、熊道泉系公司法定代表人，个人不应承担责任。 被告熊道泉未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年11月6日,原告双碑社区三组和被告众城科技公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：1、原告将位于双碑立交桥旁原告所有的两层楼房及配套设施（坝子和公厕）整体租赁给被告众城科技公司使用，租赁期限从2014年1月1日起至2023年12月31日；2、租金前三年每年50万元，三年后按相关政策调整，每年的租金分两次交清，在签合同时交头半年租金，以后的租金在上期租金到期前一个月一次性交清。如拖欠租金每天按0.5%加收违约金。拖欠达30天，原告可以收回房屋；3、被告众城科技公司交保证金5000元。若需对租赁房屋结构进行改造，应征得原告同意。合同期满，被告众城科技公司不得对固定装修擅自拆除，改固定装修归原告所有。4、乙方违反合同约定，另一方可单方面解除合同，有权要求对方赔偿全部损失。合同同时对相关事宜作了约定。合同签订后，被告众城科技公司即交付保证金5000元，并使用租赁房屋。被告众城科技公司通过他人账户及公司股东、法定代表人被告熊道泉的个人账户向原告转付部分租赁费用。其中2014年度已经支付完结，2015年度仅支付租赁费25万元，2016年度仅支付租赁费8万元，2017年度仅支付租赁费4万元。原告方从2015年起每年均书面催收租赁费用，未果。原告遂于2017年10月30日向被告送达《关于提前终止房屋租赁合同的函》，以被告众城科技公司拖欠租金为由，解除了双方的租赁合同。被告众城科技公司收到函件后，于2017年10月31日搬离承租房屋。此后原告多次催收下欠的租金未果，遂诉至法院，要求支持诉讼请求。 按原告和被告众城科技公司约定的50万元一年的租金标准，从2015年1月1日计算至2017年10月31日的租金总额为1466666.7元，扣减被告众城科技公司此期间支付的租金总额370000元，再扣减被告众城科技公司交纳的保证金5000元，目前尚欠原告租金1091666.7元未支付。本案在庭审中，被告众城科技公司认为原告请求的违约金33万元过高，请求法院予以降低。 本院另查明，本案涉案的租赁房屋系原告经有关部门认可后修建并用于出租。本案在诉讼中，被告众城科技公司称承租后对房屋有修建，且市政施工造成租赁房屋无法使用，但未提交相关证据。 本院认为：原告双碑社区三组和被告众城科技公司于2013年11月6日在平等、协商基础上签订《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的禁止性规定，未违反公序良俗，其真实、合法、有效。双方当事人均应按照合同约定履行义务。在实际履行中，原告双碑社区三组按《房屋租赁合同》提供了房屋，被告众城科技公司从2015年起仅支付部分租金，违反了合同的约定，使原告不能实现出租租赁房屋收取租金的合同目的，属于严重违约行为。在双方签订的《房屋租赁合同》约定拖欠租金达30天，原告可以收回房屋，可单方面解除合同，有权要求对方赔偿全部损失。故原告有权依据双方合同约定有权解除合同，自被告众城科技公司2017年10月30日收到原告的《关于提前终止房屋租赁合同的函》时，双方的合同解除。《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定：“债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故原告要求被告众城科技公司支付下欠租金1091666.7元的请求，本院依法支持。原告要求的租金金额超过本院认定的部分，其证据不充分，本院不予支持。《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》第20条规定；“合同因一方违约解除，相对方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”按双方合同约定拖欠租金每天按0.5%加收违约金明显过高。虽然原告诉讼请求中主动对违约金调整为33万元，但该金额仍然高于造成的损失。根据本案合同履行情况、当事人的过错程度、欠付租金的从长短以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定违约损失金额按所欠租金总额的20%即218333.34元（1091666.7X20%）较为公平合理。原告要求的违约金超过本院认定的部分，本院不予支持。 原告要求被告熊道泉对被告众城科技公司上述租金及违约金承担支付责任。被告熊道泉系被告众城科技公司股东、法定代表人，公司法定代表人的职务行为的法律后果依法由公司承担，同时无充分证据证明被告众城科技公司的资产和被告熊道泉的个人资产混同，故原告要求被告熊道泉对被告众城科技公司上述租金及违约金承担支付责任的请求本院不予支持。 被告众城科技公司称原告非本案适格主体，案涉房屋未经规划修建，租赁合同无效。从本案证据看，本案涉案的租赁房屋系原告经有关部门认可后修建并长期用于出租，该辩称意见本院不予采信。同时被告众城科技公司称承租后对房屋有修建，且市政施工造成租赁房屋无法使用，但未提交相关证据，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条规定、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定判决如下： 一、由被告绵阳众城科技有限公司在本判决生效后十日内支付原告绵阳高新区街道办事处双碑社区居民委员会第三居民小组房屋租金1091666.7元及违约金218333.34元。 二、驳回原告对被告熊道泉的诉讼请求及其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取为8970元，由被告众城科技公司负担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  袁福林 二〇一九年四月一日 书记员  窦 娟