中华人民共和国上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪01民终2398号上诉人（原审原告）：任某1，女，1975年8月5日生，住上海市长宁区。上诉人（原审原告）：T（王某1），女，2001年9月30日生，美国公民，住上海市长宁区。法定代理人：任某1（系王某1之母），年籍见上。法定代理人：J（王某2）（系王某1之父），1960年12月13日生，美国公民，住上海市长宁区。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：汤淡宁，上海段和段律师事务所律师。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：许格格，上海段和段律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海圣莎酒店投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区金桥路****。法定代表人：陶红亮，总经理。被上诉人（原审被告）：东方信隆资产管理有限公司，住所地福建，住所地福建省福州市马尾区登龙路****楼**>法定代表人：吴洁，总经理。被上诉人（原审被告）：福州开发区鸿宇实业有限公司，住所地福建省福，住所地福建省福州市马尾区江滨东大道**创业园新园区研究实验综合楼209C。法定代表人：方晔，总经理。上列三被上诉人之共同委托诉讼代理人：李德权，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。上列三被上诉人之共同委托诉讼代理人：郝勇，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。上诉人任某1、T（王某1）（以下简称王某1）因与被上诉人上海圣莎酒店投资管理有限公司（以下简称圣莎公司）、东方信隆资产管理有限公司（以下简称信隆公司）、福州开发区鸿宇实业有限公司（以下简称鸿宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初13203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭，于2019年3月8日公开开庭审理了本案。上诉人任某1、王某1之共同委托诉讼代理人汤淡宁，被上诉人圣莎公司、信隆公司、鸿宇公司之共同委托诉讼代理人李德权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人任某1、王某1上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判支持上诉人除恢复房屋原状及返还房屋之外的其他一审诉讼请求。事实和理由：双方当事人在《房屋租赁合同》中约定的有效送达地址是上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室。上海市青浦区XX路XX号XX公馆XX号并非约定送达地址，虽然王某1是该地址所示房地产权利人之一，但王某1长居国外；任某1并非该地址所示房地产权利人，也不在该地址居住；邮寄到该地址的尾号为3020的EMS快递单显示签收记录为“他人收”，且未注明所邮寄的信件内容为房屋交接相关文件，故该份快递不能证明上诉人已知悉房屋交接的内容；此外，被上诉人在公众号上发送通知函并不必然导致上诉人知晓该内容。被上诉人圣莎公司、信隆公司、鸿宇公司共同辩称，不同意上诉人的上诉请求，系任某1要求被上诉人将送达地址变更为上海市青浦区XX路XX号XX公馆XX号，且邮寄到该地址的装有《房屋押金及物业费催缴函》的EMS快递单显示签收记录为“本人收”。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。任某1、王某1向一审法院起诉请求：1、判令圣莎公司对上海市浦东新区XX路XX号XX房屋（以下简称租赁房屋）独用部位恢复原状（具体包括：恢复全屋吊顶）；2、判令圣莎公司返还租赁房屋；3、判令圣莎公司支付房屋占用费（自2016年9月1日起至实际腾房之日止，按日租金113.25元为标准计算至房屋实际返还之日止）；4、判令圣莎公司支付违约金（自2016年9月1日起计算至实际腾房之日止，按日租金10%为标准计算）；5、判令信隆公司对圣莎公司上述义务承担连带保证责任；6、判令鸿宇公司在圣莎公司对上述义务无法履行的范围内承担补充清偿责任；7、判令诉讼费由圣莎公司、信隆公司、鸿宇公司共同承担。一审法院认定事实如下：J（王某2）（以下简称王某2）系王某1的父亲，任某1系王某1的母亲。2005年8月30日，任某1、王某1为甲方，福建XX集团上海酒店投资管理有限公司为乙方（承租方），福建省A有限公司为丙方（担保方），福州开发区鸿宇实业有限公司为丁方（担保方），签订《房屋租赁合同》，约定甲方将租赁房屋出租给乙方，房屋租赁建筑面积为38.68平方米，乙方承租房屋后可作酒店经营用房使用。合同第4-1条约定，甲、乙、丙三方同意由丙方承担乙方对甲方的租金及按本合同10-5条购买租赁房屋的担保责任，如乙方没有按本合同规定支付给甲方租金、违约金或者未按本合同10-5条约定购买该房屋的，由丙方承担连带担保责任。第4-2条约定，在丙方履行了连带担保责任后，在丙方已履行的担保责任的范围之外，丁方再对乙方支付租金、违约金及按本合同10-5条约定购买租赁房屋的义务承担补充的担保责任。第5-2条约定，租赁房屋租赁期为十年，自甲方取得租赁房屋小产证的次日起算。第5-3条约定，甲乙双方约定，若乙方房客的承租期超过本合同规定的租赁期限在一个月内的，乙方有权根据本合同继续履行相应的权利承担相应的义务，若乙方房客的承租期超过本合同规定的租赁期限一个月以上的，视为乙方逾期返还租赁房屋，按本合同约定承担违约责任。第6-1条约定，本合同租金分为首期租金和标准租金。首期租金相应的租赁期间为，甲方取得租赁房屋小产证的次日起至次月的最后一天（该日以下简称为首期截止日），首期租金金额=[（租赁房屋预售单价11,288元/平方米+1,100元/平方米）×租赁房屋建筑面积38.68平方米（租赁房屋建筑面积以房地产权证所载建筑面积为准）×8.5%]÷365[（预售合同第11条约定的交房日期和第13条约定的交房日期二者中在前的日期的次日至首期截止日的天数）-免租期天数]。标准租金相应的租赁期间为首期截止日次日至租赁期限届满日：月标准租金计算公式=[（租赁房屋预售单价11,288元/平方米+1,100元/平方米）×租赁房屋建筑面积38.68平方米（租赁房屋建筑面积以房地产权证所载建筑面积为准）×8.5%]÷12月，每月按30天计。第6-5条约定，乙方在甲方将租赁房屋交予乙方并取得小产证后的7日内，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的标准租金。第9-1条约定，乙方应在本合同租赁期届满后（包括租赁期限届满后延长的一个月届满后）的七日内返还租赁房屋。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方除按约定支付日租金外，还应按日租金的10%向甲方支付违约金，但另有约定的除外。合同签订后，任某1、王某1将租赁房屋交付圣莎公司，圣莎公司向任某1、王某1支付租赁保证金3,227.74元。租赁房屋于2006年4月30日被核准登记在任某1、王某1名下，房屋建筑面积为38.72平方米。之后，圣莎公司按照合同约定标准支付任某1、王某1租金至合同租赁期届满。合同租赁期届满后，圣莎公司另行向任某1、王某1支付房屋使用费至2016年8月31日，并按照合同约定按照月租金10%标准向任某1、王某1支付至2016年8月31日违约金。2016年8月26日，圣莎公司通过EMS特快专递向王某2、任某1寄送《租赁房屋返还、交接通知书》，寄送地址为“XX路XX号XX公馆XX号”，主要内容为：双方租赁合同于2016年5月23日到期，圣莎公司已经于2016年8月16日支付最后一期租金，房屋已恢复完毕，圣莎公司将归还房屋并停止计租，通知任某1、王某1于2016年8月30日、8月31日9时30分至20时30分至接待办公室办理租赁房屋返还交接手续，接待办公室地址为上海市浦东新区XX路XX号一楼，同时要求任某1、王某1退还一个月租金标准的保证金；通知书第三条明确“如您未在上述时间内前来办理租赁房屋返还、交接手续，视为房屋交接完成。如有特殊情况，请提前致电告知。”该通知书快递送达结果为“2016-08-2712：50：44妥投他人收”。2016年9月28日，圣莎公司通过EMS特快专递向任某1、王某1以及任某1、王某1寄送《房屋押金及物业费催缴函》，寄送地址为“XX路XX号XX大公馆XX号”，主要内容为：通报物业相关情况，并表示至租赁房屋返还交接通知书上相关约定日期开始，视为租赁合同已经终止，敦促未办理还房交接手续的业主尽快退还保证金，并催缴物业费等。该两份函件送达结果分别为“2016-09-2911：52：06妥投本人收”及“2016-09-2911：52：08妥投本人收”。圣莎公司在任某1关注的微信公众号“XX大厦业主资讯平台”上，分别于2016年8月26日发布《XX大厦楼至8楼租赁房屋返还、交接通知书》及2016年9月27日发布《房屋押金及物业催收函》，主要内容同上述通知书及函。另查明，任某1、王某1与圣莎公司、信隆公司、鸿宇公司合同租赁期限届满后，圣莎公司与Z公司就XX大厦6-8楼恢复工程签订装饰装修工程施工合同，之后Z公司就XX大厦6-8楼恢复工程向圣莎公司开具总额为900万元发票。再查明，2006年9日7日，福建XX集团上海酒店投资管理有限公司名称经核准变更为上海圣莎酒店投资管理有限公司。2010年3月4日，福建省A有限公司名称经核准变更为东方B有限公司；2011年1月4日，东方B有限公司名称经核准变更为东方C有限公司；2015年11月30日，东方C有限公司名称经核准变更为东方信隆资产管理有限公司。一审审理中，任某1、王某1确认“XX路XX号XX号”房屋产权人为任某2、王某1，任某2系任某1父亲，但任某2与王某1均非居住于该地址，任某1、王某1无其他事由向圣莎公司提供过该地址；对于圣莎公司支付的租赁保证金，同意在本案中一并处理。圣莎公司、信隆公司、鸿宇公司另向一审法院提交预算表、竣工结算协议书、银行支付凭证、竣工图纸、建设工程消防验收意见书、竣工验收合格证书、房屋现场视频，以证明圣莎公司对租赁房屋进行了恢复原状且经验收合格。另一审法院曾召集双方对房屋现场进行查看，任某1、王某1所有房屋所在楼层由案外人进行装修施工。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。任某1、王某1与圣莎公司、信隆公司、鸿宇公司之间房屋租赁合同系双方真实意思表示，双方均应按约履行。租赁合同期满后，根据圣莎公司、信隆公司、鸿宇公司提交的相关施工合同、发票，结合圣莎公司、信隆公司、鸿宇公司提交的视频资料，一审法院有理由相信圣莎公司对系争房屋进行了恢复原状施工。本案主要争议在于圣莎公司要求向任某1、王某1返还已恢复原状的租赁房屋并表示逾期办理房屋返还手续视为房屋已交接以及要求返还租赁保证金的意思表示是否已经送达任某1、王某1。一审法院认为，首先，对于圣莎公司向任某1、王某1方寄送信件的地址“XX路XX号XX号”，该地址虽非合同上列明地址，但系王某1及任某1父亲所有房屋，作为圣莎公司其无从知晓任某1、王某1方所有房屋情况，且任某1、王某1方也明确无其他事由向圣莎公司提供过该地址，故一审法院确认该地址系本案租赁关系中任某1、王某1向圣莎公司提供；其次，根据圣莎公司、信隆公司、鸿宇公司提供的快递单查询记录，通知书及函均有人签收；再次，结合圣莎公司在其相应的微信公众号上针对业主发布与寄送给任某1、王某1方内容相同的通知书及函，任某1对于该公众号亦予以关注，综上，一审法院有理由相信圣莎公司要求向任某1、王某1返还已恢复原状的租赁房屋、并表示逾期办理房屋返还手续视为房屋已交接以及要求返还租赁保证金的意思表示已经送达任某1、王某1方。圣莎公司作为承租人，在租赁合同届满后负有向出租人返还租赁房屋的义务，但在圣莎公司对房屋恢复原状，并将相应要求返还房屋及逾期不办理房屋交接手续后果的意思表示送达任某1、王某1后，任某1、王某1方无正当理由，怠于行使房屋接收义务，之后造成的损失不应由圣莎公司、信隆公司、鸿宇公司方承担，至于租赁房屋可由任某1、王某1方自行予以收回，故任某1、王某1各项诉讼请求，一审法院不予支持。任某1、王某1同意就租赁合同所涉租赁保证金于本案中一并处理，现双方租赁合同已届满，任某1、王某1理应按约返还相应租赁保证金。一审法院审理后，于二○一八年十一月二十六日作出判决：一、驳回任某1、T（王某1）的全部诉讼请求；二、任某1、T（王某1）于判决生效之日起十五日内返还上海圣莎酒店投资管理有限公司租赁保证金3,227.74元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,771.48元，公告费260元，均由任某1、T（王某1）负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被上诉人提供向王某2和任某1或任某1和王某1寄送《租赁房屋返还、交接通知书》和《房屋押金及物业费催缴函》的EMS快递面单，送达结果为“妥投，他人收”和“妥投，本人收”；另提供了在任某1（其系王某2妻子、王某1母亲）关注的微信公众号“XX大厦业主资讯平台”上发布《XX大厦6楼至8楼租赁房屋返还、交接通知书》及《房屋押金及物业催收函》、对XX大厦6楼至8楼进行了恢复工程施工且经验收合格的若干证据，结合上诉人确认青浦区XX路XX号XX大公馆XX号所示房地产权利人系王某1和任某1父亲任某2、以及EMS特快专递单上显示的收件人电话号码分别为王某2和任某1两人使用的事实，相互印证并形成证据链，本院确信以下事实的存在具有高度盖然性，即：被上诉人已通知上诉人在规定时间内办理房屋返还手续及要求退回租赁保证金，逾期办理房屋返还手续将视为房屋已经交接。上诉人应知悉租赁合同已期满终止，其于2016年9月1日之后直至提起本案诉讼前这一较长期间内未曾向被上诉人催讨过租金。上诉人虽然对上述证据持有异议，但并未就其主张提供充分、有效的证据予以证明，故本院对上诉人的上诉事由依法不予采信。一审法院根据上诉人和被上诉人的举证和质证情况，依照法律规定，并结合相关事实，运用逻辑推理和日常生活经验法则，所作出的判决结果是正确的，应予维持。综上所述，上诉人任某1、王某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,771元，由上诉人任某1、T（王某1）负担。本判决为终审判决。审判长 何 建审判员 李伟林审判员 任文风二〇一九年四月九日书记员 张功楷附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；