重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0106民初11946号 原告：代双华，女，1988年3月12日出生，汉族，河南省确山县新安店镇顺山村村民，住河南省确山县。 委托诉讼代理人：张萧，重庆中钦国彦律师事务所律师。 被告:周红，女，1974年2月22日出生，汉族，国家电网重庆市电力公司奉节县分公司员工，住重庆市奉节县。 委托诉讼代理人：管俊杰，重庆索达律师事务所律师。 第三人：王晓葵，男，1969年6月28日出生，汉族，重庆友谊骨科医院医生，住河北省唐山市路**。 原告代双华与被告周红、第三人王晓葵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月27日受理后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，于2018年8月20日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告代双华的委托诉讼代理人张萧，被告周红及其委托代理人管俊杰到庭参加诉讼。2018年12月24日，因第三人王晓葵下落不明，本案转为普通程序进行审理。2019年3月27日，依法由审判员谢凤鸣担任审判长，与人民陪审员吴庆、人民陪审员李跃龙组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告代双华的委托诉讼代理人张萧、被告周红及其委托诉讼代理人管俊杰、第三人王晓葵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告代双华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告代双华、被告周红签订的《房屋买卖合同》中有关房屋买卖的合同约定；2.判令被告立即返还原告购房定金40000元；3.判令被告赔偿原告律师费10000元；4.判令被告向原告立即支付违约金304000元；5.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2017年12月31日，原告代双华、被告周红共同签署了《房屋买卖合同》(以下简称“合同”），合同约定:被告将位于重庆市沙坪坝区某房屋出卖给原告，房屋成交总价1520000元。合同第十条第1款约定，若甲方（被告周红）违约，导致合同解除的，按照合同价款的20%向乙方（原告代双华）支付违约金；合同第十一条约定，合同履行过程中发生争议的，由败诉方承担差旅费、诉讼费、保全费、担保费、律师费等诉讼过程中产生的全部费用。合同签订当日原告向被告支付购房定金40000元，但在合同履行期间，被告将房屋出售给案外人并于2018年4月11日完成过户登记，已构成根本违约，现原告诉至法院，要求判如所请。 被告周红辩称，原告代双华与第三人王晓葵先后四次与被告协商购买房屋具体事宜，期间第三人王晓葵与原告代双华以夫妻相称，购房定金是由第三人王晓葵直接支付给被告。在协商购房具体事宜时，原告代双华一直向被告及中介表达买卖房屋的具体事宜及款项直接找第三人王晓葵。据此，被告有理由相信第三人王晓葵为原告代双华的代理人。原告代双华的代理人王晓葵于2018年2月4日与被告以及中介签订了《协议（补充）》（以下简称“协议”），协议约定2018年2月5日上午10时前付解押款45万元整，如未付款，视为违约，解除协议。被告认为，原告代双华与被告周红签订的《房屋买卖合同》已于2018年2月5日因原告代双华违约而解除，被告周红无需承担责任。请求依法驳回原告关于违约金以及律师费的诉讼请求。如认定被告违约，被告认为合同约定的违约金过高，且房价比签订合同时的实际价格下降了，原告在本案中其实没有任何损失，请求法院予以调整。 第三人王晓葵陈述，第三人王晓葵与原告代双华不是夫妻关系，也从来没有以夫妻相称，原告代双华没有授权第三人王晓葵代理任何事情。购房定金40000元是第三人王晓葵借给原告代双华的。《协议（补充）》是由第三人王晓葵签订的，因烦于中介和被告反复催要解押款，就签了该《协议（补充）》。第三人王晓葵与房屋交易无关，《协议（补充）》也与房屋买卖无关。 本院经审理认定事实如下：被告周红原系重庆市沙坪坝区某号房屋的所有权人，该房屋建筑面积93.59平方米，套内建筑面积76.93平方米。 2017年12月31日，被告周红（甲方）、原告代双华（乙方）、居间人重庆必成居房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定被告周红将坐落于重庆市沙坪坝区某号房屋出售给原告，该房屋内家具家电有：冰箱、洗衣机、电视机、柜式空调、挂机（壁挂式空调）各`1台，沙发（皮）1套、餐桌1套、茶几1张，房屋成交价为1520000元，该房屋交易所产生的过户费用由乙方承担，其余甲方与原按揭银行解押费用由甲方承担。付款方式：乙方应于2017年12月31日交纳购房定金40000元给甲方，乙方通过银行按揭贷款700000元给甲方，甲乙双方约定到时候预约时间到丙方指定银行进行面签（办理）贷款申请，甲方于收到银行尾款后将房屋交给乙方，乙方于交房当日支付清购房余款。本合同解除的条件：1.当事人就解除合同协商一致；2.因不可抗力致使合同目的不能实现的；3.在合同期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要义务的；4.当事人一方延迟履行主要义务，经催告后在5个工作日内仍未履行的；5.当事人一方因其他原因致使合同目的不能实现的。违约责任：若一方违约导致合同解除的，违约方应按照合同价款的20%向守约方支付违约金。争议的解决方式：本合同在履行过程中发生争议，协商不成诉至法院的，由败诉方承担差旅费、诉讼费、保全费、担保费、律师费等诉讼过程中所产生的全部费用。合同一式三份，甲、乙、丙三方各执一份。其他约定事项：由于甲方产权证在银行中，是有抵押的，由乙方提前支付450000元给甲方办理解押手续（含定金），总房款减去银行审批为准（的贷款金额），补充（足）差额部分并办理过户手续。该合同还就居间人的丙方的权利义务进行了约定。另，该合同落款的下方附有被告周红签署的收条1份，收条载明：“今收到代双华购房定金40000元，收款人周红，收款时间2017年12月31日”。 2018年2月5日中午，被告周红与案外人何俊言、刘利萍签订房屋买卖合同，将重庆市沙坪坝区某号房屋出售给案外人何俊言、刘利萍，并于2018年4月14日办理了过户转移登记。 原告认为，被告周红已经将重庆市沙坪坝区某号房屋出售给案外人，原告与被告签订的《房屋买卖合同》已经事实上无法履行，现诉至本院，要求判如所请。 另查明，居间人重庆必成居房地产经纪有限公司因居间费用纠纷已另案起诉原告代双华，要求原告代双华支付中介费，本案被告周红为该案的第三人。 再查明，原告代双华因其与被告周红之间的房屋买卖合同纠纷，与重庆中钦国彦律师事务所签订了委托代理合同书并交纳了律师费10000元。 审理中，原告代双华与被告周红一致认可其各自持有的《房屋买卖合同》原件上没有第三人王晓葵的签名，但被告周红在庭审中举示了由居间人重庆必成居房地产经纪有限公司持有《房屋买卖合同》〔第一联：存根（白）〕原件，该合同存根联上有第三人王晓葵的签名。原告质证时称，对该证据的真实性不予认可，对被告的证明目的不予认可。第三人王晓葵质证时称，对该证据的真实性、关联性不予认可，对被告的证明目的不予认可。 被告周红为证明本案定金由第三人王晓葵支付、第三人王晓葵与原告代双华存在表见代理关系，举示举示了中国建设银行个人交易明细，该交易明细载明：第三人王晓葵于2018年1月1日通过ATM转账向被告周红支付40000元。原告质证时称，对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对被告证明本案定金由第三人王晓葵支付的证明目的无异议，但认为第三人王晓葵与原告代双华系朋友关系，定金是原告向第三人王晓葵借来支付给报被告的。对被告证明第三人王晓葵与原告代双华存在表见代理关系的证明目的不予认可。第三人王晓葵质证时称，对该证据的真实性无异议，对被告的证明目的有异议，本案定金由第三人王晓葵代原告向被告支付的，不是第三人王晓葵支付给被告的。 被告周红为证明原被告双方签订的《房屋买卖合同》已经因原告违约而解除，举示了第三人王晓葵于2018年2月4日出具的《协议（补充）》，该《协议（补充）》载明：“关于代双华购买周红隆鑫天雨方6幢17-1房屋一事，双方协议如下：于2018年2月5日上午10时前付解压（押）款450000元，如未付款视为违约，解除协议（房屋买卖合同）。乙方代理人王晓葵”。该《协议（补充）》上没有原被告及居间人签字盖章。原告质证时称，对该证据的真实性、合法性、关联性不予认可，对被告的证明目的不予认可。第三人质证时称，对该证据的真实性、关联性不予认可，对被告的证明目的不予认可。 审理中，被告周红自认其于2018年2月5日中午与案外人何俊言、刘利萍签订了房屋买卖合同时没有通知原告要求解除房屋买卖合同。 被告周红为证明原告代双华自述与第三人王晓葵系夫妻关系，涉案房屋买卖合同由第三人王晓葵负责而申请居间人重庆必成居房地产经纪有限公司员工周雪、何启利、成俊霖出庭作证。证人陈述，第三人王晓葵在陪同原告代双华看房、签订合同期间称呼原告代双华为“老婆”。因合同没有及时履行，居间人通知原告代双华和第三人王晓葵来履行合同。2018年2月4日，第三人王晓葵到居间人处签署了《协议（补充）》。当天，根据居间人的要求第三人王晓葵在居间人持有的房屋买卖合同上补签了字。签字时原告代双华不在场。被告周红质证时认为，从证人证言可以看出被告及中介公司（居间人）一直认为原告代双华与第三人王晓葵系夫妻关系，原告代双华指示第三人王晓葵负责与被告及中介（居间人）办理买房事宜，进而被告认为原告代双华与第三人王晓葵成立表见代理关系。原告代双华质证时认为，原告与居间人重庆必成居房地产经纪有限公司因中介费涉及诉讼，证人所在的公司与原告存在利害关系，其证言不应采信，同时，原告并未委托任何人代为办理与被告之间房屋买卖的事宜。 审理中，第三人王晓葵否认其与原告代双华曾经系男女朋友关系，也未以夫妻相称，双方仅是同事关系。 上述事实，有原告提供的《房屋买卖合同》〔第二联：客户（红）〕、重庆市国土资源和房屋管理局出具的《户室详细情况》、委托代理合同书、发票；有被告提供的《中国建设银行个人活期交易明细》、《房屋买卖合同》〔第一联：存根（白）〕以及各方当事人的陈述等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。 本院认为，原告代双华与被告周红通过案外人重庆必成居房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》中有关房屋买卖的合同约定是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 被告周红在没有依法解除合同的情况下，于2018年4月14日将涉案房屋另行出售并过户给案外人，致使原告代双华与被告周红签订的《房屋买卖合同》事实上无法履行，构成违约。被告的违约行为导致合同目的不能实现，原告据此要求解除合同，本院予以支持。 合同解除后，被告依据合同收取的定金应当返还，现原告要求被告返还购房定金40000元，本院予以支持。 被告违约，应当承担违约责任并按合同约定向原告支付违约金，但被告抗辩合同约定的违约金过分高于违约造成的损失，要求法院予以调整。本院认为，从2018年下半年开始，本辖区的房屋价格已经出现停止上涨甚至回落，且原告未对签订合同后房价上涨的幅度进行举证，综合本案的具体情况，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释（二）》第二十九条之规定，本院酌情将被告周红应当支付给原告代双华的违约金数额调整为120000元。本院对原告代双华诉讼请求中违约金超出120000元以上的部分不予支持。 原告主张被告承担律师费10000元，但被告承担的违约金已足以弥补原告该部分损失，本院对原告代双华的此项请求不予支持。 被告抗辩称，第三人王晓葵与原告代双华构成表见代理关系，但证人证言及双方当事人的陈述可以证实，第三人王晓葵陪同原告代双华参与了看房、签订合同等事宜并代原告代双华支付了购房定金40000元，其间，原告代双华并未明确说明第三人王晓葵为原告代双华的代理人，双方签订的房屋买卖合同也未明确载明第三人王晓葵为原告代双华的代理人，可以确定被告明知第三人王晓葵无权代理原告代双华，在此情况下，被告周红相信第三人王晓葵具有代理权没有合理的理由，被告对其不知道第三人王晓葵没有代理权存在主观上的过失；同时，被告称原告代双华向被告及中介表达买卖房屋的具体事宜直接找第三人王晓葵，但被告未举示证据予以证明；证人陈述，第三人王晓葵在陪同原告代双华看房、签订合同期间称呼原告代双华为“老婆”。但原告代双华质证时认为，原告与居间人重庆必成居房地产经纪有限公司因中介费正在进行诉讼，证人所在的公司与原告存在利害关系，证人证言不应采信，同时，第三人王晓葵称其与原告仅为同事关系，否认其与原告曾系男女朋友关系并以夫妻相称，因此，本院对证人的该部分证言不予采信，综上，本院对被告关于表见代理的主张不予支持，不能认定第三人王晓葵系原告代双华的代理人。 被告抗辩称，依据第三人王晓葵签署的《协议（补充）》约定“2018年2月5日上午10点前付解压（押）款450000元，如未付款视为违约，协议解除”，主张原被告签订的《房屋买卖合同》因原告违约已经于2018年2月5日解除。由于不能认定第三人王晓葵系原告代双华的代理人，第三人王晓葵签署的《协议（补充）》对原告不具有约束力。即使该《协议（补充）》对原告具有约束力，依据合同法第九十六条之规定，被告周红也应当通知原告代双华解除合同，并且合同自通知到达原告代双华时解除。审理中，被告周红自认其于2018年2月5日中午与案外人何俊言、刘利萍签订了房屋买卖合同时没有通知原告要求解除房屋买卖合同。故本院对被告关于按照《协议（补充）》约定《房屋买卖合同》已经于2018年2月5日解除的抗辩仍不予支持。 需要说明的是，虽然被告周红在庭审中举示的由居间人重庆必成居房地产经纪有限公司持有《房屋买卖合同》〔第一联：存根（白）〕原件上有第三人王晓葵的签名，但原告代双华与被告周红一致认可其各自持有的《房屋买卖合同》原件上没有第三人王晓葵的签名，第三人王晓葵既不是涉案房屋买卖合同的合同相对人，也不是原告的代理人。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、原告代双华、被告周红于2017年12月31日签订的《房屋买卖合同》中有关房屋买卖的合同约定在本判决发生法律效力后立即解除； 二、被告周红在本判决发生法律效力后3日内返还原告代双华定金40000元； 三、被告周红在本判决发生法律效力后3日内支付原告代双华违约金120000元； 四、驳回原告代双华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18480元（原告已预交），由被告周红负担，此款由被告周红在本判决发生法律效力后3日内支付给原告代双华。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  谢凤鸣 人民陪审员  吴 庆 人民陪审员  李跃龙 二〇一九年四月十二日 法官 助理  冯 举 书 记 员  郭 琴