江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏10民终303号上诉人(原审被告)：扬州光华消防设备有限公司，住所在扬州市江都区浦头镇江灵路**。法定代表人：乔洋，执行董事。委托诉讼代理人：朱兰芹，女，1969年10月12日出生，汉族，，住扬州市江都区系该公司股东。委托诉讼代理人：薛敏，扬州市江都区永明法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：扬州市江都区浦头镇浦头社区居委会，，住所在扬州市江都区浦头镇浦头社区负责人：张志国，主任。委托诉讼代理人：李同林，男，1962年12月17日出生，汉族，，住扬州市江都区系该居委会工作人员。委托诉讼代理人：丁海燕，江苏江佳律师事务所律师。上诉人扬州光华消防设备有限公司（以下简称光华公司）因与被上诉人扬州市江都区浦头镇浦头社区居委会（以下简称浦头社区）房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市江都区人民法院(2018)苏1012民初2318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。光华公司上诉请求：请求撤销原审原判，查明事实，依法改判；一、二审诉讼费由浦头社区承担。事实与理由：现位于扬州市江都区的经营场所并不属于浦头社区，2007年9月19日由原江都市人民政府盖章的光华公司《经营场所证明》中，铺头镇政府已明确江灵路66号经营场所产权归光华公司所有。正是因为如此光华公司在江灵路66号内上陆续新建多了个房屋，建房时也征得镇政府、社区原任领导的同意和默认。2018年5月8日浦头镇政府出具的《证明》，经光华公司到浦头镇政府了解，用章登记薄上并无出具该《证明》的用章记录，该《证明》上的印章是由浦头社区工作人员张志国等人私下通关系所为，且《证明》的内容与事实不符，没有可信度。一审中，浦头社区认为江灵路66号场所内东边7间及北边5间房屋在其交付给张之逵使用时就已存在，但未能提供相关证据证明。在张之逵交付给光华公司的原始资产清单中并没有该12间房屋，一审法院认定“上述东边7间、北边5间房屋应当属于原告”草率，没有任何事实和法律依据。光华公司提供的江灵路66号场所平面图中，只有标注的东面3间（4小间）房屋是浦头社区的，其余房屋均是由光华公司向张之逵购买或自建，光华公司提供的2006年12月8日张之逵出具的收条及“江都市江灵消防设备厂产品销售统计表”，足以能够证明这个事实。综上，原审判决认定事实和适用法律错误。浦头社区答辩意见：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。2016年7月14日，双方当事人因案涉房屋租赁事项致讼，经法院协调，光华公司承诺限期清除杂物、交付租金，浦头社区同意光华公司继续使用房屋至2016年年底。根据双方达成的调解方案，结合光华公司多年向浦头社区交纳房租的行为，均是光华公司对案涉房屋产权归属于浦头社区所有的自认。综上，请求二审依法驳回光华公司的上诉请求。浦头社区一审诉讼请求：1、判令光华公司返还租赁、使用的位于江灵路66号房屋，将放置的设施及杂物全部搬离；2、判令光华公司支付所欠的房屋使用费2877.6元（按照959.2元/月的标准，从2018年1月开始计算至返还之日）。一审认定事实：浦头社区原为兴浦社区。2016年7月14日浦头社区与光华公司之间因房屋租赁合同纠纷起诉至法院。2016年8月23日，经一审法院主持调解，作出（2016）苏1012民初4061号民事调解书，载明“2007年光华公司租赁浦头社区所有的坐落于江灵路66号房屋，光华公司给付浦头社区租金至2015年年底”，民事调解书条款主要：浦头社区同意将江灵路66号房屋给光华公司继续租用，光华公司于2016年8月26日前给付2016年度租金11506元（含报刊费432元），光华公司于2016年9月8日前将该处的垃圾、杂物清除完毕。2017年8月11日，浦头社区与光华公司又因该处房屋租赁事宜产生争执。2017年12月28日，一审法院作出（2017）苏1012民初5134号民事判决，该判决已发生法律效力。2018年3月5日，浦头社区制作《通知》一份，并将该通知张贴于江灵66号。通知主要内容为“根据浦头社区与你单位房屋租赁合同，已于2017年年底期满，你单位应于2018年元月1日将房屋交还社区，至今你单位未能搬离让房，浦头社区与你单位之间的房屋租赁合同2018年度未续签，现通知你单位自接到通知十日内让房搬离，逾期一切后果以及责任，由你单位承担”。2007年9月19日，光华公司在工商部门办理营业照时，提供原江都市人民政府在证明单位处加盖印章的《经营场所证明》一份，该证明载明“本经营场所产权归乔均图所有，同意提供给光华公司使用”。2018年5月8日，扬州市江都区人民政府出具证明一份，该证明主要内容为“我单位于2007年9月19日出具给乔均图企业（经营场所证明），当时为了方便到工商部门注册登记，仅作为办理工业证照，不作为其他任何用途的证明，纯属方便企业办理工业营业执照所用，本单位不承担任何经济以及土地租赁纠纷，所有一切责任由企业法人自行承担（乔均图租用的江灵路66号权属浦头社区居委会所有）”。一审另查明，江灵路66号场地以及房屋最初由浦头社区交由张之奎使用，后张之奎将上述场地及房屋交由光华公司使用。一审审理中，光华公司提供了江灵路66号场地平面图一份，并在其中标注了自建、翻建以及租用的房屋。浦头社区认为该处北边5间以及东边7间房屋是最初交付给张之奎使用时就已存在的房屋，属于浦头社区自建房屋。对于光华公司自建房屋或张之奎建造的房屋要求光华公司自行拆除，不同意折价补偿。一审认为：合法的民事权益受法律保护。根据（2016）苏1012民初4061号民事调解书内容以及（2017）苏1012民初5134号民事判决的认定，浦头社区与光华公司就位于江灵路66号屋形成的房屋租赁法律关系应为合法有效，双方应履行各自的主要权利义务，即浦头社区按约将房屋交由光华公司使用，光华公司按约给付浦头社区房屋租金。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。现讼争房屋租赁期限已于2017年年底届满，浦头社区、光华公司未能达成继续租赁的合意，浦头社区明确表示不同意再将讼争房屋以及场地出租给光华公司使用，亦未收取光华公司的房屋使用费，且于2018年3月5日张贴送达了与光华公司终止房屋租赁合同并要求光华公司让房的通知，光华公司再行占有讼争房屋以及场地无法律依据，对浦头社区要求光华公司搬离讼争场地并返还房屋的诉讼请求，依法予以支持。房屋租赁期限届满，光华公司负有腾让房屋的义务。现光华公司至今仍占用讼争房屋，未能及时腾让房屋，应当承担房屋使用费，故对浦头社区要求光华公司参照租金标准给付房屋占用期间房屋使用费的诉讼请求，依法予以支持。至于浦头社区要求搬离杂物的诉讼请求，因（2016）苏1012民初4061号民事调解书中已明确要求光华公司清除杂物事项，故在本案中依法不予理涉。关于光华公司辩称双方当事人之间对江灵路66号房屋并无合同约定，不存在合同关系。一审认为，根据生效的（2016）苏1012民初4061号民事调解书、（2017）苏1012民初5134号民事判决书内容，能够认定浦头社区、光华公司就江灵路66号房屋形成的是房屋租赁关系，光华公司此项辩解与生效裁判文书内容不符，一审对此依法不予采纳。关于光华公司辩称浦头社区并非江灵路**房屋的权利人，浦头镇政府已承诺该处经营场所产权归光华公司所有。一审认为，人民政府已于2018年5月8日出具证明，明确江灵路66号权属归浦头社区所有，于2007年9月19日出具给乔均图的经营场所证明仅是为了方便企业在工商部门注册登记，光华公司未能提供足以推翻该证明的证据，故光华公司此项辩解无事实和法律依据，一审依法不予采纳。关于光华公司辩称其在江灵路66号处有其经当地镇政府同意自建的房屋，仅有东面3间（4小间房屋）是浦头社区的，其余房屋是光华公司自建和向张之奎购买的，浦头社区无权要求光华公司返还。一审认为，基于上述浦头社区、光华公司双方房屋租赁关系的认定，结合扬州市江都区人民政府于2018年5月8日出具的证明内容，可以认定浦头社区对讼争场地享有出租人的权利，光华公司并未提供证据证明其所陈述的自建房屋履行了建房审批手续，亦未提供证据证明其建造房屋已经浦头社区认可并同意，加之光华公司未能提供充分证据证明浦头社区认可的东边7间、北边5间是由光华公司出资建造，故上述东边7间、北边5间房屋应当认定属于浦头社区。现浦头社区、光华公司之间的租赁关系已终止，浦头社区亦不同意对光华公司陈述的其余房屋予以折价补偿，光华公司可自行拆除其自有房屋。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第8条、第107条、第223条第2款、第235条，《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款规定，判决：一、光华公司于本判决生效之日起十五日内将位于江灵路66号场地内其物品予以腾空，并将上述场地返还给浦头社区；二、光华公司于本判决生效之日起十五日内给付浦头社区房屋使用费（房屋使用费计算方式：年房屋使用费为11074元、自2018年1月1日起至实际搬离之日止）；三、驳回浦头社区其他诉讼请求。案件受理费50元，由浦头社区负担25元，光华公司负担25元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审认定的基本事实清楚，二审予以确认。另查明，江灵路66号院内原为浦头社区所属村（队）办企业的经营场所，在企业改制后，由案外人张之逵租赁该场所内的原有房屋和生产设备，用于经营江都市江灵消防设备厂（以下简称江灵厂）。2006年12月8日，张之逵与另一案外人乔均图签订《投资合作协议》约定：乔均图投资36万元向张之逵购买江灵厂的生产设备、厂房与生产技术（大队厂设备、房子除外，由张之逵保管）。同日，张之逵出具收条：收到乔均图购买生产设备、厂房、生产技术、工装夹具等，计36万元整。张之逵制作的“江灵厂产品销售统计表”（以下简称资产转让清单）显示，乔均图受让的江灵厂厂房包括：大门口门面房1间、铸造车间造型房屋9间（388平方米）、冲压与烘房等房屋10间。2008年2月16日，乔均图与张之逵签订《协议书》约定：张之逵从2008年开始从江灵厂撤资，由乔均图独资经营；江灵厂的生产设备、电力设施与厂房归属乔均图所有；2007年江灵厂出资注册了扬州市光华消防设备有限公司，法人代表为乔均图；江灵厂大门口北侧的门面房，权属大队，仍有张之逵使用，期限6年，张之逵向大队交纳租费；原张之逵保管使用的大队的厂房与设备，现由交与乔均图使用，乔均图从2008年1月开始，负责安全生产，保证设备良好，并交纳租金；张之逵将保管权移交给乔均图后，由乔均图与大队签订有关租用协议。2007年9月，光华公司在江灵厂原址登记设立，乔均图曾为光华公司法定代表人、投资人（股东）。现光华公司股东为乔均图之子乔洋、妻朱兰芹。现江灵路66号场所处于闲置状态。经本院实地现场勘验，按照一审双方当事人确认的房屋坐落、数量，张之逵、乔均图与浦头社区向本院表示，江灵路66号院内东侧南北一排7间和北侧东西一排5间房屋，是浦头社区原村办企业生产经营用房，其余房屋为张之逵与乔均图各自或共同经营期间自行砌（搭）建。乔均图称，现场屋院内存放的杂物若干，是光华公司遗留和其所雇看门人张允付捡拾的废旧（弃）物品。张之逵向本院表示，其对于江灵路66号院内的房屋的权利归属问题，以其与乔均图签订的上述协议为准。经当事人各方确认，本案二审争议焦点为：双方讼争租赁标的物的范围包括哪些部分？本院认为，浦头社区与光华公司之间，因案涉房屋租赁纠纷数次涉讼。根据原审法院生效法律文书确认的事实，能够认定光华公司与浦头社区自2007年开始，双方已就江灵路66号院内部分相关房屋及场地建立了租赁合同关系，此属双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定。因本案双方当事人对租赁期限没有约定，故依法应视为不定期租赁。法律规定，对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，出租人解除合同的应当在合理期限之前通知承租人。2018年3月5日，浦头社区制作《通知》并张贴于扬州市江都区浦头镇江灵路66号门口，通知光华公司2018年双方未再续签合同，自2017年年底房屋租赁合同期满，要求光华公司限期搬离，返还案涉租赁物。浦头社区该通知的内容，具有解除合同的意思表示和效力，且通知中已为光华公司搬迁预留了合理期限。本院确认浦头社区与光华公司之间的房屋租赁关系至2017年12月31日届满并解除。光华公司在合同解除后负有腾让房屋的义务。光华公司在接到浦头社区发出的解除合同，返还租赁房屋，限期搬离的通知后，继续占用讼争房屋不予腾让，依法可以参照原租金标准，由其向浦头社区承担占用房屋期间的使用费。关于双方讼争租赁标的物的范围，本院认为，根据浦头社区的诉讼主张，结合案外人张之逵、乔均图2006年12月8日签订的《投资合作协议》和2008年2月16日签订的《协议书》，以及张之逵出具的江灵厂资产转让清单记载的内容事项，江灵路66号院内原为浦头社区村办企业经营场所，企业改制之后，其原有的厂房、设备由张之逵租赁用于经营江灵厂，再之后由张之逵转让与乔均图经营，并在江灵厂原址设立光华公司。本案二审期间，经现场实地勘验，张之逵、乔均图与浦头社区向本院表示，江灵路66号院内东侧南北一排7间、北侧东西一排5间房屋，系浦头社区原村办企业生产经营用房。按照乔均图与张之逵上述协议的相关约定，可以认定上述12间房屋当属光华公司向浦头社区租赁的标的物，不在2006年12月8日张之逵向乔均图转让的江灵厂厂房之列。法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，光华公司未能提供证据证明其原出资人乔均图向张之逵购买或自建的房屋办理了合法建设手续，现浦头社区与光华公司之间的租赁关系已终止，浦头社区不同意对光华公司上述自有房屋的残值予以折价补偿，在此情况下光华公司可对其自行予以拆除。综上所述，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确。光华公司的上诉理由，缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由扬州光华消防设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宦广堂审判员  邱世国审判员  叶 露二〇一九年四月十七日书记员  陈 诚