湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘04民终163号上诉人(原审被告)：衡阳市永衡房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市蒸湘区红湘南路科教花园**楼**。法定代表人：彭彬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘磊，湖南追正律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：冯双双，女，1992年9月7日出生，汉族，住湖南省衡阳县西渡镇。委托诉讼代理人：何海波，湖南溥天律师事务所律师。上诉人衡阳市永衡房地产开发有限公司(以下简称永衡公司)与被上诉人冯双双房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省衡南县人民法院（2018）湘0422民初1030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。永衡公司上诉请求：撤销原判，改判驳回冯双双的诉讼请求。事实和理由：永衡公司开发的案涉房屋已于2014年8月21日通过竣工验收合格，已符合法定交房条件。冯双双主张房屋不具备交房条件，并要求永衡公司支付逾期交房违约金不应予以支持。一审判决永衡公司支付逾期交房违约金19242.29元没有事实和法律依据。冯双双辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决合理。请求驳回上诉，维持原判。冯双双向一审法院起诉请求：1.判决永衡公司全面履行冯双双2013年5月27日与之签订的《商品房买卖合同》，由永衡公司将冯双双购买的房屋达到综合验收合格的条件交付给冯双双，并支付冯双双逾期交房违约金75651.19元（按总房款的万分之二自2014年7月1日起计算至2018年6月5日为75651.19元，之后的违约金按同等标准计算至付清之日止），判决永衡公司协助冯双双办理及取得所购房屋的权属证书，并支付冯双双逾期办证的违约金51907.69元（按总房款以人民银行同期贷款利率的1.4倍自2015年6月30日起计算至2018年6月5日为51907.69元，之后的违约金按同等标准计算至付清之日止）；2.确认冯双双与永衡公司2013年5月27日所签《衡南县商品房补充协议》第2条无效，永衡公司返还冯双双交付的商品房水、电开通费10400元，并支付冯双双利息2815.99元（按人民银行同期贷款利率自2013年5月27日起计算至2018年6月5日，之后的利息按同等标准计算至付清之日止）；3.诉讼费、财产保全担保费由永衡公司承担。一审法院认定事实：永衡公司是衡南县新县城小商品市场（一）-2号地开发商，2013年5月27日，冯双双与永衡公司签订《商品房买卖合同》，约定冯双双以263593元的价格购买永衡公司开发的衡南县*******号房，交房时间为2014年6月30日前；交房条件为该商品房经综合验收合格。逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后……，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交房价款万分之二[该比率应不少于第（1）项中的比率]的违约金。合同对产权登记约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%支付违约金。同日，双方还签订《衡南县商品房合同补充协议》，其中第二条约定“经双方协商，水、电、燃气开通费及其它费用不计入购房价格内，买受人签订衡南县网签商品房买卖合同时付清以上所有费用。”冯双双于2013年5月26日预交购房款113593元及水、电、燃气开通费10400元。另按揭贷款150000元。2013年8月17日房屋的施工、设计、监理、建设四个单位对房屋进行了验收，并出具了“工程质量竣工验收记录”，四个单位均在验收记录上盖章确认。2014年9月永衡公司通知该楼盘所有业主收房。冯双双未装修入住。由于冯双双未取得所购房屋的产权证书，导致本案纠纷的发生。一审法院认为，冯双双与永衡公司签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应自觉履行。本案双方争议的问题主要在以下几个方面：1.应否判决永衡公司全面履行《商品房买卖合同》的问题。案涉合同中对双方的权利、义务约定的内容较多，有的约定已履行完毕，有的约定内容还未履行完，冯双双在诉请中只要求法院判决永衡公司全面履行合同，但没有具体说明应履行哪些合同约定的义务，应视为冯双双没有具体的诉讼请求，该诉讼请求应予以驳回。2.是否应判决永衡公司将冯双双购买的房屋达到综合验收合格的条件交付给冯双双，并支付逾期交房违约金及后续违约金的问题。冯双双购买的房屋是永衡公司开发的衡南县*******室，双方并没有在合同中约定冯双双购买的房屋达到综合验收合格的具体条件是哪一些条件，同时冯双双也没有列举永衡公司所开发的房屋在哪些方面没有达到综合验收合格的条件，冯双双的这一诉讼请求不具体，应予驳回。房屋建筑质量是否合格应由相关行政职能部门根据国家规定的强制性标准进行整体综合验收，并出具是否合格的证明，本案中永衡公司只提供开发方、承建方、监理方和设计方的对房屋进行验收的合格证明，没有提供相关行政职能部门出具的房屋验收合格证明，永衡公司没有按合同第八条的约定在2014年6月30日前将其开发的房屋交相关行政职能部门进行验收，并出具验收合格证明，存在安全隐患，在不具备交房条件的情况下，就将房屋交付冯双双居住，其行为已构成了违约，应承担违约责任。冯双双明知房屋质量没有经相关行政职能部门验收并出具合格证明，冯双双未要求解除合同退还所购房屋，视为冯双双接受所购房屋。冯双双仅以房屋未经相关行政职能部门验收合格为由，要求永衡公司按逾期交房对待并承担违约责任，以合同第九条第1款约定违约金的计算方式按所交总房款的每日万分之二计算，“从2014年7月1日至2018年6月5日为51907.69元，之后的违约金按同等标准计算至付清之日止”。永衡公司辩称该违约金金额太高。该院认为，冯双双已接受所购房屋。永衡公司的违约行为给冯双双造成的经济损失较少。另一方面，永衡公司持续违约时间较长，从2014年7月1日起至今已达4年多时间，后续违约时间还无法计算，冯双双这种诉请违约金的计算方式没有可操作性，且计算的违约金总额过分高于造成的损失，永衡公司提出违约金过高，要求调减的意见，合理合法，应予采纳。再一方面，永衡公司未按合同约定交房，构成违约，冯双双也应当依照法律规定，采取适当的积极的措施，防止因永衡公司违约行为致使损失扩大。冯双双可依法主张自己的权利，行使解除合同的权利，或选择继续履行合同，要求永衡公司在一定的期限内履行合同约定的义务。而冯双双没有采取积极的措施，维护自己的合法权益，既不行使催告权利，也未依法在一定期限内对合同是否解除或继续履行作出明确的选择，放任永衡公司的违约行为持续发生，造成根据双方约定违约金计算方式所得出的违约金数额随时间推移无限扩大，不利于纠纷的解决。综合考虑，本案双方既约定了违约金的计算方式，又在房屋未经综合验收合格的情况下办理了房屋移交手续等情形，既考虑维护冯双双的合法权益，又考虑冯双双在损失扩大中的不作为，并对永衡公司的违约行为予以惩戒，该院认为违约金的计算时间以一年为妥当，违约金为19242.29元（263593×365×2/10000）。3.是否应判决永衡公司协助冯双双办理所购房屋的权属证书及支付逾期办证违约金的问题。冯双双所购买的房屋未经相关行政职能部门进行具体综合验收，现在尚不知该房屋的建筑质量是否合格，是否具备商品房交付和办理产权证书的法定条件，且冯双双已现金支付了商品房的对价，永衡公司对冯双双讼争房屋拥有产权不持异议。故不能认定永衡公司具有逾期办证的违约行为，冯双双的该请求，不予支持。4.是否应确认双方2013年5月27日签订的《衡南县商品房补充协议》第2条无效，并判决永衡公司返还冯双双交付的商品房水、电及燃气开通费10400元及支付利息的问题。冯双双在与永衡公司签订《商品房买卖合同》的同时，又与永衡公司另行签订《补充合同》，在《补充合同》第2条中对水、电、燃气的开通费问题进行补充协商，冯双双自愿承担水、电、燃气开通费10400元，应是冯双双的真实意思表示，永衡公司不存在加价销售行为，不违反我国的相关法律规定，冯双双要求确认双方签订的《衡南县商品房补充协议》第2条无效，并要求返还水、电、燃气开通费10400元理由不充分，不予支持。5.冯双双的诉请是否超过诉讼时效的问题。双方于2013年5月27日签订《商品房买卖合同》之后，该合同至今仍在持续履行过程中，冯双双向永衡公司主张权利，未超过诉讼时效，永衡公司的这一辩称意见不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决：一、永衡公司支付给冯双双逾期交房违约金19242.29元，款限本判决生效后十日内付清；二、驳回冯双双的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3115元，诉讼保全费1320元，合计4435元，由永衡公司负担。本院二审期间，永衡公司称，除在(2018)湘04民终2178号永衡公司与蒋才银房屋买卖合同纠纷一案二审提交的新证据外，没有其他新证据。冯双双未提供新证据。经审理查明，2014年8月21日，案涉永衡云顶A、B栋经施工单位、设计单位、监理单位、建设单位四方验收合格。永衡公司于2014年9月1日-2014年9月10日电话通知包括冯双双在内的业主方领取房屋钥匙。原审认定其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据诉辩双方的主张，本案二审的争议焦点为永衡公司是否应承担逾期交房违约责任，如果构成违约，则违约金数额应如何认定。永衡公司上诉主张案涉房屋已经四方验收合格，且提前通知业主领钥匙，不存在逾期交房行为，不应支付逾期交房违约金。冯双双则辩称，涉案房屋至今没有达到综合验收合格的标准，不具备交房条件，永衡公司也没有证据证明已经通知冯双双领钥匙，原审判决永衡公司支付逾期交房违约金是正确的。经查，案涉《商品房买卖合同》第八条约定，“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经综合验收合格。2.该商品房取得商品房住宅交付使用标准文件。3.无。”本院认为，当前，行政许可中“经综合验收合格”的职能已经弱化，交房标准的价值取向应为让买受人可以安全、方便地使用、居住该房屋。如果地方人民政府对于商品房交付没有相关规定，当事人选择了“经综合验收合格”，该交付标准只需设计、建设、监理、施工四方验收合格即可。本案中，双方所签《商品房买卖合同》约定的交房时间为2014年6月30日，永衡云顶A、B栋于2014年8月21日经四方验收合格，永衡公司于2014年9月1日电话通知冯双双领取房屋钥匙。现双方均未举证证明衡阳市人民政府就商品房交付另有规定，应视为永衡公司已于2014年9月1日将符合合同约定交付标准的房屋实际交付给冯双双。永衡公司应自2014年7月1日起至2014年8月31日止，按合同约定标准承担逾期交房违约金3215.83元(263593×61×2/10000)。二审改判不属原审裁判错误。综上所述，衡阳市永衡房地产开发有限公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销湖南省衡南县人民法院(2018)湘0422民初1030号民事判决；二、衡阳市永衡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付冯双双逾期交房违约金3215.83元；三、驳回冯双双的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3115元、诉讼保全费1320元，二审案件受理费281元，合计4716元，由衡阳市永衡房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈龙飞审 判 员 杨丽萍审 判 员 张 健二〇一九年四月一日法官助理 张华清书 记 员 谢倩茜