福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0121民初323号 原告：黄文煌，男，1953年11月11日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：黄丹丹，女，1980年10月17日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区，与黄文煌系父女关系。 被告：福建捷扬房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县上街镇国宾大道**，统一社会信用代码91350121611321057L。 法定代表人：叶俊彦，职务董事长。 委托诉讼代理人：丁永峰、张梅凤，福建联合信实（福州）律师事务所执业律师。 原告黄文煌与被告福建捷扬房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄文煌及其委托诉讼代理人黄丹丹、被告福建捷扬房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张梅凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄文煌向本院提出诉讼请求：1.判决福建捷扬房地产开发有限公司履行合同交房义务，向黄文煌交付房屋钥匙；2.判决福建捷扬房地产开发有限公司支付赔偿金（即逾期交房违约金）623839元；3.判决福建捷扬房地产开发有限公司返还因登记面积少1.36平方米计11931元房款；4.判决本案诉讼费由福建捷扬房地产开发有限公司承担。 事实与理由：2010年4月13日，黄文煌根据福建捷扬房地产开发有限公司提供的各种资料向福建捷扬房地产开发有限公司购买其预售楼盘捷扬-天玺V3-503，预售面积128.59平方米，总价1128120元。签订商品房买卖合同后，黄文煌已依约交清房款。合同第八条约定福建捷扬房地产开发有限公司应该在2011年3月31日前将同时符合下列各项条件的商品房交给黄文煌使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、电信、有线电视、消防等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。时至今日，拖延7年又7个月了，福建捷扬房地产开发有限公司未能履约。合同第九条又规定出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期超过90天交房的，买受人不得解除合同，出卖人按日向买受人支付己付款万分之二的违约金。 另外，合同第五条规定面积确认及面积差异处理：……产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人。黄文煌与福建捷扬房地产开发有限公司合同约定面积128.59平方米，单价8773元，计1128120元。产权登记面积127.23平方米，计1116188.79元，按合同应该返还11931元，并开负票冲正。 福建捷扬房地产开发有限公司辩称，1.福建捷扬房地产开发有限公司同意交房，未交房原因在于黄文煌。2.讼争房屋已经完成竣工验收，符合交房的条件。3.2011年4月22日至2012年3月2日期间，福建捷扬房地产开发有限公司曾多次通知黄文煌交房，黄文煌一直拒绝，才导致未交房，且没有造成黄文煌损失，黄文煌要求支付违约金的主张不能成立。另，黄文煌主张支付违约金已经超过诉讼时效。4.福建捷扬房地产开发有限公司同意按合同单价补给黄文煌实际交房面积与商品房买卖合同约定面积差价。 黄文煌及福建捷扬房地产开发有限公司围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月13日，黄文煌与福建捷扬房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定黄文煌向福建捷扬房地产开发有限公司购买其开发的位于福建省闽侯县国宾大道588号闽江花园新城二期“捷扬·天玺”V3-503房屋，建筑面积128.59平方米，商品房价款按建筑面积计算，总金额为1128120元。《商品房买卖合同》第五条面积确认即面积差异处理条款中约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1.建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；……面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）/合同约定面积×100%。合同第八条交付条件与期限条款中约定，出卖人应当在2011年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、电信、有限电视、消防等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1.买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任……合同第九条出卖人逾期交房的违约责任条款中约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人逾期不超过90日交房的，买受人不得解除合同，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金；出卖人逾期交房超过90日交房的，买受人不得解除合同，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证金》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围之外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 合同签订后，黄文煌已向福建捷扬房地产开发有限公司支付全部购房款1128120元。2010年，讼争房屋已通过竣工验收，竣工消防备案已合格。庭审中，双方确认2011年4月22日，福建捷扬房地产开发有限公司向黄文煌发出《入伙通知书》，通知黄文煌于2011年4月25日-5月25日办理收房手续。但黄文煌认为讼争房屋尚未具备合同约定交房条件，并提出整改意见。黄文煌至今尚未办理收房手续。 本院认为，黄文煌与福建捷扬房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。合同签订后，黄文煌依约支付了全部购房款，福建捷扬房地产开发有限公司应按合同约定在2011年3月31日前将符合约定条件的房屋交付黄文煌。现福建捷扬房地产开发有限公司未在约定期限内向黄文煌交付符合约定条件的房屋，已构成违约，应按合同约定承担违约责任，故对黄文煌要求福建捷扬房地产开发有限公司支付逾期交房违约金的主张，本院予以支持。黄文煌在庭审中确认已收到福建捷扬房地产开发有限公司的收房通知，且福建捷扬房地产开发有限公司开发的讼争房屋已具备交付条件，双方对通知办理收房的时间均无异议，故黄文煌主张违约金623839元显属过高，违约金应计算至2011年4月25日（即福建捷扬房地产开发有限公司通知收房日），违约金为2820.3元（1128120元×0.01﹪×25天）。因福建捷扬房地产开发有限公司通知黄文煌交房时，讼争房屋已符合合同约定交房条件，故黄文煌要求支付2011年4月26日之后的违约金，依据不足，本院不予支持。福建捷扬房地产开发有限公司通知交房后，黄文煌因认为讼争房屋不符合交房条件，于2011年至2018年期间向福建捷扬房地产开发有限公司提出整改意见，并向消费者协会主张权利，故对福建捷扬房地产开发有限公司关于黄文煌起诉逾期交房违约金已超过诉讼时效的主张，本院不予采纳。鉴于黄文煌至今尚未办理收房手续，福建捷扬房地产开发有限公司应按合同约定向黄文煌交付讼争房屋。故对黄文煌要求交付讼争房屋的主张，本院予以支持。因黄文煌尚未实际收房，其主张福建捷扬房地产开发有限公司返还面积差价款11931元，尚不具备起诉条件，黄文煌可待实际收房后另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福建捷扬房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内向黄文煌支付逾期交房违约金2820.3元； 二、福建捷扬房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向黄文煌交付符合《商品房买卖合同》约定的坐落于福建省闽侯县国宾大道588号闽江花园新城二期“捷扬·天玺”V3-503房屋； 三、驳回黄文煌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14953元，因适用简易程序审结，减半收取计7476.5元，由福建捷扬房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  陈彬 二〇一九年四月三日 法官助理林颖 书记员朱圣梅 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。