广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初17915号原告：佛山市南海海逸房地产开发有限公司,住所地:广东省佛山市南海区狮山镇松岗新城区海逸盛世桃园逸和居**商铺之四,统一社会信用代码914406057838581923。法定代表人：潘志勇。委托诉讼代理人：梁倩影，女，该公司员工。被告：张伟健，男，1987年9月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，被告：朱园，女，1988年10月21日出生，汉族，住江西省瑞金市，原告佛山市南海海逸房地产开发有限公司（以下简称“海逸公司”）与被告张伟健、朱园商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用普通程序于2019年3月29日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人梁倩影到庭参加了诉讼，被告张伟健、朱园经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1解除原被告之间签订的合同编号为20141118024202《广东省商品房买卖合同》；2.两被告向原告支付解除合同违约金115014.55元（以原告代偿款247175.31元的50%的违约金为123587.65元，原告仅主张115014.55元）；3.两被告协助原告办理商品房买卖合同网签注销手续；4.两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年11月18日，原告与被告签订了《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20141118024202），由被告购买原告开发的位于广东省佛山市南海区狮山镇松岗商业大道50号海逸锦绣誉峰苑11栋2605房，购房总价款为575073元。根据《广东省商品房买卖合同》及补充协议第2.4条约定“乙方以按揭贷款方式支付房价款的，甲方根据按揭贷款合同约定承担保证责任。若因乙方逾期还贷，导致甲方为乙方承担部分保证责任的，乙方应向甲方支付甲方已支付的担保款项（包括但不限于贷款本金、利息和银行实现债权的费用），且乙方应向甲方支付担保款项50%的违约金；若因乙方逾期还贷，导致甲方按银行要求为乙方承担全部保证责任的，甲方有权解除《商品房买卖合同》，同时乙方应向甲方支付担保款项50%的违约金”，因此被告应承担解约违约金115014.55元。被告的行为已严重违反合同约定，构成根本违约，并给原告造成损失。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。两被告没有答辩。原告举证如下：1.原告营业执照复印件1份，两被告身份证复印件各1份，用以证明原被告的诉讼主体资格；2.广东省商品房买卖合同原件1份；3.补充协议原件1份；4.个人购房担保借款合同原件1份；5.（2017）粤0605民初5423号民事判决书原件1份；证据2-5用以证明2014年11月18日，被告与原告签订《广东省商品房买卖合同》。被告购买原告开发的海逸锦绣誉峰苑11栋2605房。2014年12月11日，原被告与中国农业银行股份有限公司南海桂城支行（以下简称农行桂城支行）签订《个人购房担保借款合同》。被告贷款23万元，原告为被告贷款提供阶段性保证担保。2017年4月20日，农行桂城支行起诉本案被告及原告要求偿还按揭款，要求本案原告代被告就涉案房产贷款承担连带担保责任。2017年9月1日，佛山市南海区人民法院作出判决，原告应在被告的涉案房产贷款承担连带清偿责任。《商品房买卖合同及补充协议》2.4条约定，若因被告逾期还贷，导致原告为被告承担保证责任的，被告应在原告向银行支付款后或收到甲方付款通知之日起十五日内，原告足额支付原告已支付的担保款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息和银行实现债权的费用）以及担保款项50%的违约金，逾期未足额支付的，则原告有权解除本合同，同时被告应向原告支付担保款项50%的违约金。6.和解协议书原件1份；7.清偿证明书原件1份；8.告知书原件1份；9.进账单复印件1份；10.收据复印件1份；11.账户交易明细回单复印件1份；证据6-11用以证明2018年8月14日，原告代被告向农业银行南海桂城支行支付了担保款项247175.31元，银行也告知被告在三日内联系原告偿还上述代偿款项，但本案被告一直没有向原告清偿上述款项。12.佛山市（南海区）商品房合同登记信息查询结果。被告张伟健、朱园经本院合法传唤无正当理由没有到庭，视为放弃举证、质证和陈述的权利。经审查，原告提供的证据1-8、12内容真实，来源合法，与本案相关联，本院予以采信。原告提供的证据9-11没有原件核对，本院对其证据效力不予确认。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2014年11月18日，原告海逸公司（出卖人）与被告张伟健（买受人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：20141118024202）（以下简称“涉案合同”），约定：出卖人将广东省佛山市南海区狮山镇松岗商业大道50号海逸锦绣誉峰苑11栋2605房（以下简称涉案房屋）售于买受人；总金额575073元，首期款345073元于本合同网上签订之日起1日内支付，剩余房款230000元应于2014年11月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式支付；出卖人应在2016年3月15日前将涉案房屋交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方并约定其他权利义务。同日，原告海逸公司（出卖人、甲方）与被告张伟健（买受人、乙方）签订《＜商品房买卖合同＞补充协议》（以下简称“涉案补充协议”），约定：乙方以按揭贷款方式支付房价款的，甲方根据按揭贷款合同约定承担保证责任。若因乙方逾期还贷，导致甲方为乙方承担部分保证责任的，乙方应向甲方支付甲方已支付的担保款项（包括但不限于贷款本金、利息和银行实现债权的费用），且乙方应向甲方支付担保款项50%的违约金；若因乙方逾期还贷，导致甲方按银行要求为乙方承担全部保证责任的，甲方有权解除《商品房买卖合同》，同时乙方应向甲方支付担保款项50%的违约金。双方并约定其他权利义务。2014年12月11日，被告张伟健、朱园与案外人中国农业银行股份有限公司南海桂城支行（以下简称农行桂城支行）、原告海逸公司签订编号为44020120140111432的《个人购房担保借款合同》，约定农行桂城支行为张伟健提供贷款，金额为230000元，贷款期限为120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准，借款利率按照借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%，如遇上中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；如张伟健未按期偿还贷款本息，则从逾期之日起在原利率基础上上浮50%计收罚息，对不能按时支付的利息按约定计收复利。被告张伟健、朱园以其购买的涉案房屋为上述贷款提供抵押担保，担保范围包括贷款本金、利息、罚息、复利及实现债权的费用等。农行桂城支行与保证人海逸公司约定，海逸公司作为阶段性保证人自借款发放之日起，至张伟健取得房地产权属证书并办妥以农行桂城支行为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为张伟健的债务承担连带保证责任，保证期间为两年，保证范围包括借款合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。2017年4月20日，本院受理农行桂城支行诉张伟健、朱园、海逸公司金融借款合同纠纷一案，案号为（2017）粤0605民初5423号，农行桂城支行起诉要求张伟健、朱园向原告偿还贷款本金199333.28元及自2016年6月27日起计至实际清偿日的利息、罚息，自2016年6月27日起计至实际清偿日的复利，若遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整，等等。本院于2017年9月1日判决张伟健、朱园偿还尚欠欠款本金226166.66元，利息11751.32元、罚息1308.17元、以利息11751.32元为基数计收的复利586.25元及以226166.66元为本金从2017年7月28日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率为基础上浮10%再上浮50%计收罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利予农行桂城支行；海逸公司对张伟健、朱园的上述第一项债务承担连带清偿责任。2018年8月13日，农行桂城支行与原告海逸公司签订《和解协议书》，约定由海逸公司于2018年8月13日支付欠款本金199333.28元，利息、罚息30160.46元，复利2382.88元，案件受理费4403.46元，财产保全费1554.48元，迟延履行金9340.75元。2018年8月15日，农行桂城支行出具《清偿证明书》，收到海逸公司清偿的247175.31元。另查明，涉案房屋的抵押权人为农行桂城支行，登记日期为2014年12月26日；涉案房屋于2017年5月5日被本院查封、于2017年8月11日被佛山市禅城区人民法院轮候预查封、于2017年8月27日被本院轮候预查封。两被告于2010年11月22日登记结婚。本院认为，涉案合同是原告与被告张伟健的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效。双方就涉案房屋存在商品房预售合同关系，同时，因购买涉案房屋，原、被告与案外人农行桂城支行之间存在银行贷款担保保证合同关系。在商品房预售合同中，原告作为开发商承担的合同义务是交付房屋、将房屋产权转移登记至购房人名下；而被告张伟健作为购房人的合同义务是支付购房款。本案中，被告张伟健已经依约支付了全部购房款，原告作为卖方的商品房预售合同的目的已经实现，原告也已经将涉案房屋实际交付给被告使用。原、被告双方就涉案合同项下的权利义务已经基本完成，该合同关系中被告张伟健不存在违约行为。涉案补充协议虽有关于被告张伟健因未能履行其向银行应尽的义务而导致原告作为担保人承担了连带担保责任的，原告有权解除合同的约定，但因被告张伟健已经支付完毕全部购房款，履行了涉案合同约定的主要义务，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款“买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持”的规定，原告在被告张伟健已经支付全部购房款的情况下，无权要求解除合同。原告代被告履行了支付被告拖欠案外人农行桂城支行的贷款本息费用等债务后，可以获得向被告追偿相应款项的权利，但不产生解除合同、由此获得涉案房屋所有权的后果，再结合涉案房屋在原告起诉前已被多案查封的事实，原告请求解除涉案合同、协助办理合同注销登记备案手续没有法律依据，也违反了公平原则，本院依法不予支持。涉案合同因被告张伟健已经履行合同约定的主要义务而不能解除，故原告基于合同解除而诉请被告按其已支付的担保款项50%计付违约金的诉请没有依据，本院不予支持。两被告于2010年11月22日登记结婚，双方为夫妻关系且涉案贷款发生在夫妻关系期间，原告主张被告朱园承担本案责任，符合法律规定，本院予以支持。被告未能依约偿还案外人农行桂城支行的贷款导致原告承担了担保责任，并垫付了相应欠款本息（包括罚息、复利等），被告应向原告偿还该款项，原告在本案中未主张权利，可以另案起诉。被告张伟健、朱园经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告佛山市南海海逸房地产开发有限公司全部诉讼请求。本案适用普通程序结案，案件受理费9550.73元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  孙秀娟人民陪审员  黄艳滨人民陪审员  卢思尧二〇一九年四月十日书 记 员  杨嘉瑜