湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0302民初2911号原告：张小青，女，1974年4月24日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：余彪，湘潭市雨湖区弘道法律服务所法律工作者。被告：蒋文芳，女，1972年6月10日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：欧阳建军（系被告蒋文芳之夫），男，1968年2月16日出生，汉族，户籍所在地湘潭市雨湖区。被告：湘潭三合房地产经纪有限公司，住所地湘潭市雨湖区韶山东路**地矿服务楼**门面。法定代表人：龙志军。被告：曾岸峰，男，1972年4月5日出生，汉族，住湘潭市雨湖区。原告张小青与被告蒋文芳、湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部（以下简称依路通咨询部）、湘潭三合房地产经纪有限公司（以下简称三合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，原告张小青于2018年10月15日向本院提出财产保全申请，要求冻结被告三合公司及被告依路通咨询部名下50万元的银行存款或者查封、冻结、扣押两被告名下同等价值的其他财产，本院经审查后作出（2018）湘0302民初2911号民事裁定并依法采取了财产保全措施。之后，原告张小青向本院申请撤回对被告依路通咨询部的起诉，本院经审查后作出（2018）湘0302民初2911号之一民事裁定，准许原告张小青撤回对被告依路通咨询部的起诉。同时，原告张小青向本院申请追加曾岸峰为本案被告，本院经审查后，依法予以准许。本案审理过程中，本院依法适用普通程序分别于2019年1月23日、2019年2月18日、2019年3月8日、2019年3月21日四次公开开庭进行了审理。第一、二、四次开庭时，原告张小青及其委托代理人余彪、被告蒋文芳、被告三合公司的法定代表人龙志军及被告曾岸峰到庭参加了诉讼。第三次开庭时，被告三合公司经本院依法传唤，无正当理由未当庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告张小青向本院提出诉讼请求：1.判令被告蒋文芳退还所收取的10万元定金，判令被告三合公司退还所收取的45万元，判令被告依路通咨询部对上述45万元承担共同退还责任。2.判令三被告共同承担本案全部诉讼费用。本案审理过程中，原告张小青向本院申请将上述第1项诉讼请求增加、变更为：判令解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》，判令被告蒋文芳退还所收取的5万元定金和从被告三合公司处收取的4万元购房款，判令被告三合公司退还所收取的41万元，判令被告曾岸峰对被告三合公司应退还的41万元承担共同退还责任。事实与理由：2018年6月6日，原告与被告蒋文芳签订了一份《房屋买卖协议》，购买被告蒋文芳名下位于湘潭市雨湖区广场街道纺织路2号首和山语城11栋1单元0901002号（现名称应为湘潭市雨湖区广场街道纺织路2号永阳星城11栋1单元0901002号）房屋，电子合同号为20160310957B22208927。合同的经纪方为湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部。合同签订后，原告依约向被告蒋文芳支付了定金5万元，同时委托湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部和三合公司将余款按合同约定支付给被告蒋文芳。合同签订后，原告履行了全部付款义务，将余款45万元支付到了三合公司，并由三合公司出具了相应的收据。三被告承诺在2018年7月份办理电子合同的更名并交付房屋。但直至2018年9月，三被告仍毫无动静，原告遂从云南赶回湘潭找被告协商，但被告一直回避。后经多方了解，三被告根本没有履行合同的意思。另外，在诉讼过程中，原告才得知湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部已被注销，而曾岸峰与本案具有法律上的利害关系，故向人民法院申请追加其为本案被告，以利于查明事实。综上，三被告不履行合同的行为严重损害了原告的合法权益，故诉至人民法院。被告蒋文芳辩称，2018年6月6日，通过湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部及被告三合公司的介绍，答辩人与原告当面就湘潭市雨湖区广场街道纺织路2号永阳星城11栋1单元0901002号房屋签订了房屋买卖协议，同时约定原告先支付5万元定金，一个月内付清所有房屋款项，答辩人则配合湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部及被告三合公司办理相关的房屋变更手续。但直至一个多月后，原告的款项仍一直没有到位，按照答辩人与原告签订的协议，交易的最终时间是2018年7月6日，故原告方违约。另外，在2018年7月至9月期间，答辩人一直与依路通咨询部及三合公司联系，催促他们把余下的房屋款项打给答辩人，但是一直没有打。故答辩人并未违约，不应负任何责任。被告曾岸峰辩称，1.答辩人并未参与原告与被告蒋文芳之间房屋买卖的经济事宜，答辩人也根本不知情。2.经了解，原告与蒋文芳签署的《房屋买卖协议》上所加盖的答辩人名号的2号合同专用章根本不是答辩人所有，答辩人也从未授权他人以答辩人名义从事房产经济事宜。3.依路通咨询部是答辩人于2012年左右注册的，只经营了几个月，因为没有生意就没搞了。4.答辩人没有参与案涉事情，也没有收过钱，也不认识原告和被告蒋文芳，与他们没有任何来往。综上，答辩人从未参与涉诉事宜，请求法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告三合公司未发表答辩意见，也未向本院提交书面答辩意见。原告张小青为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1，房屋买卖协议；证据2，蒋文芳收条；证据3，原告的银行付款凭据；证据4，三合公司财务收据。证据5，证人周某出庭证言。被告蒋文芳为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：证据1，房产信息查询证明；证据2，房屋买卖协议。被告曾岸峰为支持其答辩意见，向本院提交了如下证据：证据1，证明。被告三合公司未向本院提交证据。本院依法组织当事人对以上证据进行了交换并质证。对于原告提交的上述4组证据及证人周某的证言，本院认定如下：对证据1，与被告蒋文芳提交的证据2一致，能证实原告经被告三合公司介绍与被告蒋文芳签订房屋买卖协议的事实，故本院予以认定。对证据2，能证实被告蒋文芳已收到原告支付的购房定金5万元的事实，本院予以认定。对证据3、4，能证实被告三合公司在案涉协议签订后收到了原告支付的45万元购房款的事实，本院予以认定。对证据5，即证人周某的当庭证言，形式合法，能证实其本人系被告三合公司员工，原告与被告蒋文芳签订房屋买卖协议，系通过被告三合公司作为经纪方介绍促成的事实，但其部分证言不完全属实，故本院对证人周某的证言部分予以认定。对被告蒋文芳提交的证据，本院认定如下：对证据1，能证实案涉的位于湘潭市雨湖区广场街道纺织路2号永阳星城11栋1单元0901002号房屋现备案在被告蒋文芳名下（电子合同编号为20160310957B22208927号）的事实，故本院予以认定。对证据2，与原告提交的证据1一致，本院予以认定。对被告曾岸峰提交的证据，本院认定如下：对证据1，该证据系由湘潭市公安局治安管理支队出具的一份“证明”，证据来源合法，内容客观真实，能证实“湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部合同专用章（2）”未在湘潭市公安局登记备案的事实，故本院予以认定。根据对证据的认定并结合原、被告的陈述，本院查明如下事实：2018年6月初，原告张小青通过其朋友李芝华介绍与被告三合公司业务员周某相识。2018年6月6日，在被告三合公司的法定代表人龙志军、业务员周某参与下，原告张小青与被告蒋文芳与被告三合公司在被告三合公司下属风车坪店签订一份《湘潭市岳塘区依路通信息咨询部房屋买卖协议》{以下简称《房屋买卖协议》}，该协议约定：由原告购买备案在被告蒋文芳名下的位于湘潭市雨湖区广场街道纺织路2号永阳星城11栋1单元0901002号房屋（电子合同编号为20160310957B22208927号，面积136.11平方米），价格为49.8万元。付款方式及付款进度为：1.乙方（即原告张小青，下同）于2018年6月6日支付购房定金人民币伍万元整（￥50000.00）给甲方（即被告蒋文芳，下同），甲方将该物业的产权证及相关权属证书原件存放于经纪方；2.付款方式为一次性付款。付款进度：①为一次性付款电子更名，完成交易。②在甲方进行电子合同注销前，乙方委托经纪方转付款（房款）50%（即贰拾叁万捌仟元）。甲方无条件配合完成前期注销。③在甲方配合乙方电子合同出单和交易产权契税后，余下房款部分，乙方委托经纪方支付完成（余款为贰拾壹万元整），待房产局出具电子更名、落实确认单后，维修基金部分完成（15,653元）。同时，协议第七条约定“甲方将该房屋交予乙方使用时间为所有房款到甲方账户后，甲方即交付产权给乙方”。协议第十二条约定“①甲乙双方无条件配合经纪方办理该产权电子合同更名、过户等相关手续。②甲方须对前期该产权物业管理费、水、电、气费及时清缴并配合过户。③涉及到开发商更名费用等产生，由甲方负责共同配合完成更名手续，维修基金部分由乙方承担。④工作交易最终时间为2018年6月6日至2018年7月6日完成”。协议第九条中约定：甲方“…若中途违约，由甲方负担所有因办理该宗买卖发生的费用和退回实际已收房款外，另双倍赔付乙方交纳的购房定金人民币（大写）壹拾万元，￥100,000.00元整。”乙方“若中途违约，由乙方负担因办理该宗买卖所产生的一切费用，乙方所付购房定金将作为违约赔偿金交付甲方，…”。另外，上述协议还就居间服务费等方面进行了约定。合同签订时，原告张小青，被告蒋文芳均在上述协议上签名并捺手印，同时在上述协议上还加盖了被告三合公司的公章以及名称为“湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部合同专用章（2）”的印章。协议签订当日，原告立即将5万元购房定金支付给了被告蒋文芳，并由被告蒋文芳出具了“收条”一张，该“收条”载明：“今收到张小青购房定金伍万元整（50,000.00）。。地址：雨湖区广场街道纺织路**永阳星城******过户当日该款自动转为房款。收款人：蒋文芳。2018.6.6”。同日，原告张小青还向被告三合公司支付了中介费5000元，并由被告三合公司出具了加盖财务专用章的“财务收款收据”。协议签订后，原告张小青又在该月中旬分两次将44.5万元房款支付到了被告三合公司名下银行账户中（一笔金额为11.5万元，一笔金额为33万元），并均由被告三合公司出具了加盖财务专用章的“财务收款收据”。但被告三合公司收到上述44.5万元房款后，并未按照协议约定在电子合同注销前将其中50%的房款即23.8万元全部支付给被告蒋文芳，而是在经被告蒋文芳多次催促后，被告三合公司法定代表人龙志军才于2018年8月底通过微信转账方式支付了4万元房款给被告蒋文芳。2018年9月份，在被告仍未办理房屋过户手续的情况下，原告遂从云南赶回湘潭找被告蒋文芳、三合公司法定代表人龙志军及业务员周某协商，但无果而终。原告遂诉至本院，形成本诉。另查明，1.案涉的位于湘潭市雨湖区广场街道纺织路2号永阳星城11栋1单元0901002号至今仍电子合同备案在被告蒋文芳名下。2.根据被告曾岸峰陈述，原湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部系被告曾岸峰于2012年注册登记的个体工商户，经营者为曾岸峰，已于2018年10月、11月份左右在工商部门办理了注销登记手续。3.根据被告三合公司法定代表人龙志军陈述，三合公司系（自然人投资或控股）有限责任公司，其中龙志军占70%的股份。4.根据被告三合公司法定代表人龙志军陈述，名称为“湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部合同专用章（2）”的印章系在未告知被告曾岸峰的情况下，于2015年左右找人私刻的，该印章一直由龙志军掌管和使用，但已于2018年11、12月份左右遗失。5.根据被告曾岸峰与被告三合公司法定代表人龙志军一致陈述，龙志军系被告曾岸峰妻弟。6.根据被告三合公司法定代表人龙志军陈述，在被告曾岸峰不知情的情况下，龙志军一直对外以“湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部”名义做生意，其所用的纸质版房屋买卖协议也是原“湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部”所用的版本。7.本案审理过程中，原告与三被告均明确表示同意解除案涉的《房屋买卖协议》。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的焦点为：一、案涉的《房屋买卖协议》是否应予解除。二、导致房屋买卖协议无法继续履行的违约责任应由谁承担，原告要求被告蒋文芳退还定金5万元和购房款4万元及被告三合公司退还41万元的主张是否能得到支持。三、本案中，被告曾岸峰是否存在过错，是否应承担相应的民事责任。对上述焦点，本院作如下分析：对于焦点一，本院认为，原告张小青与被告蒋文芳及被告三合公司于2018年6月6日签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在上述协议签订后，原告张小青不但向被告蒋文芳支付了购房定金5万元，且依约向被告三合公司支付了另外44.5万元购房款。而被告蒋文芳直至本案辩论终结时都一直愿意按照协议中的约定履行相应的义务，将备案在其名下的案涉房屋出售给原告。根据查明的事实，导致上述《房屋买卖协议》无法继续履行的根本原因在于被告三合公司收到原告蒋文芳支付的44.5万元购房款后未按协议约定将其中的23.8万元购房款全部支付给被告蒋文芳，而是仅仅支付了4万元，且直至本案辩论终结时，被告三合公司既未将剩余的40.5万元退还给原告，也未支付给被告蒋文芳。在此种情况下，合同目的已难以实现，鉴于此情况，原告明确表示不再购买案涉房屋并要求解除上述《房屋买卖协议》，且在本案审理过程中，三被告也都同意予以解除，因此，本院对原告要求解除《房屋买卖协议》的诉讼请求予以支持。对于焦点二，本院分析如下：1.根据查明的事实，原告与被告蒋文芳签订的《房屋买卖协议》是在被告三合公司作为中介并直接参与的情况下签订的，故其中既包含了原告与被告之间围绕涉案房屋的买卖合同关系，也包含了三合公司向买卖双方提供服务的居间合同关系，为混合合同。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，只有在给付定金的一方不履行约定的情况下，才无权要求返还定金；同时本案中的《房屋买卖协议》第九条中也约定：只有在原告存在中途违约的情况下，其所付的购房定金5万元才作为违约赔偿金交付给被告蒋文芳。但如前述焦点一中所述，导致《房屋买卖协议》无法继续履行、合同目的难以实现的根本原因在于被告三合公司，原告与被告蒋文芳在本案中均不存在相应的违约行为；且在本案审理过程中，原、被告双方均同意解除签订的《房屋买卖协议》。在这种情况下，原告要求被告蒋文芳退还5万元定金具有事实和法律依据，故本院对原告的该诉讼请求予以支持。相应的，原告要求被告蒋文芳退还后续收取的4万元购房款也具有事实和法律依据，故本院对原告要求被告蒋文芳退还4万元购房款的诉讼请求也予以支持。3.对于原告要求被告三合公司退还所收取的41万元购房款的问题，本院认为，根据查明的事实，被告三合公司在《房屋买卖协议》签订后确实收到了原告支付的44.5万元，而被告三合公司之后仅仅通过其法定代表人龙志军向被告蒋文芳支付了4万元，在这种情况下，原告要求被告三合公司退还41万元（40.5万元购房款+5000元中介费）具有事实和法律依据，本院予以支持。对焦点三，实际即被告曾岸峰是否应对被告三合公司退还41万元给原告承担共同退还责任的问题。本院认为，虽然案涉房屋买卖协议的名称为《湘潭市岳塘区依路通信息咨询部房屋买卖协议》，该协议上也加盖了名称为“湘潭市岳塘区依路通房屋信息咨询部合同专用章（2）”的印章，但根据查明的事实，上述印章并未在公安机关备案，被告三合公司的法定代表人龙志军又自认该印章是在被告曾岸峰不知情的情况下找人私刻的，且原告在本案审理过程中也未向本院提交确实、充分的证据证实被告曾岸峰参与了本案所涉的房屋买卖交易或者收取了相关款项和费用，被告曾岸峰也否认其参与了本案所涉及的房屋买卖交易，在这种情况下，本院实难以确认被告曾岸峰在本案中存在过错或者应承担相应的民事责任。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院对原告要求被告曾岸峰承担共同退还41万元民事责任的诉讼请求不予支持。综上，本院对原告的诉讼请求部分予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张小青与被告蒋文芳及被告湘潭三合房地产经纪有限公司于2018年6月6日签订的《湘潭市岳塘区依路通信息咨询部房屋买卖协议》；二、被告蒋文芳在本判决生效之日起五日内一次性向原告张小青退还定金人民币5万元及购房款人民币4万元，合计9万元；三、被告湘潭三合房地产经纪有限公司在本判决生效之日起五日内一次性向原告张小青退还人民币41万元（含购房款40.5万元，中介费0.5万元）；四、驳回原告张小青的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8800元，保全费3020元，合计11,820元，由被告湘潭三合房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 长  左 斌审 判 员  田 园人民陪审员  肖建武二〇一九年四月十日代理书记员  蒋 垚附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。