湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1302民初2832号原告龙建华，男，1955年1月18日出生，汉族，住娄底市娄星区。委托代理人（特别授权）伍爱梅，湖南星奥律师事务所律师。被告刘阳清，男，1965年1月18日出生，汉族，住娄底市娄星区。被告邓丽华，男，1971年4月12日出生，汉族，住娄底市娄星区。被告王美英，女，1971年8月28日出生，汉族，住娄底市娄星区。被告陈新华，男，1952年4月18日出生，汉族，住娄底市娄星区。委托代理人陈洪亮，男，1976年7月9日出生，汉族，住娄底市娄星区居民，系被告陈新华之子。第三人娄底市第一中学。住所地：娄底市娄星区贤童街**。法定代表人范彦江，该校校长。委托代理人谭良华，湖南顺时律师事务所律师。第三人湖南省娄底市电视发展公司。住所地：娄底市长青中街法定代表人刘阳清。第三人娄底市广播电视台。住所地：娄底市长青中街**法定代表人谢福兴，该电视台台长。委托代理人黄凯，湖南晨晖律师事务所律师。委托代理人曾星球，湖南晨晖律师事务所律师。第三人娄底市第一中学附属实验学校。住所地：娄底市贤童街**/div>委托代理人刘利军，湖南人和律师事务所律师。委托代理人彭志文，该校办公室副主任。原告龙建华与被告刘阳清、邓丽华、王美英、陈新华、第三人娄底市第一中学（以下简称“娄底一中”）、湖南省娄底市电视发展公司（以下简称“娄底电视发展公司”）、娄底市广播电视台（以下简称“娄底电视台”）、娄底市第一中学附属实验学校（以下简称“娄底一中实验学校”）侵权责任纠纷一案，本院受理后，经审理终结，于2016年7月22日作出（2013）娄星民一初字第1484号民事判决书，因被告陈新华不服该判决，上诉于娄底市中级人民法院，该院受理后，于2017年4月26日作出（2016）湘13民终1271号民事裁定书，裁定将该案发回本院重审。本院对该案重新立案后，依法另组合议庭，公开开庭进行了审理，原告龙建华及其委托代理人伍爱梅、被告陈新华、第三人娄底一中的委托代理人谭良华、娄底电视台的委托代理人黄凯、娄底一中实验学校的委托代理人刘利军、彭志文到庭参加诉讼。被告刘阳清、邓丽华、王美英、第三人娄底电视发展公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告龙建华诉称：1994年，被告刘阳清作为娄底电视发展公司（已注销）法定代表人，以其公司名下的土地房屋并由娄底电视台向中国农业银行娄底市支行（以下简称“农业银行娄底支行”）进行抵押贷款，到期后，因娄底电视发展公司、娄底市电视台没有按期还款，该抵押土地房屋被农业银行娄底支行按照合同约定申请人民法院强制执行。1998年2月26日，娄底市中级人民法院委托娄底市房地产评估事务所对所查封的娄底电视发展公司娄底市阳光市场53、54、55号门面及二楼住房进行了评估，确定该房屋使用至2035年7月31日价值十六万余元。1998年8月3日，娄底市中级人民法院采取了公开竞标的方式将上述门面及房屋进行处理，原告经过公开竞标，以149，500元的价格购得三个门面及二楼住房至2035年7月31日的管理使用权。为此，娄底市中级人民法院作出了（1995）娄中执字第18号《民事裁定书》，裁定：1、将娄底市阳光市场第53号、第54号、第55号门面及二楼住房交付第三人龙建华管理使用至2035年7月31日……4、本裁定书送达后即发生法律效力。原告取得上述房产的使用权后，将房屋进行了合理的修葺和整修，并将门面及房屋对外出租。2010年2月6日，原告与星城药店代表刘璞签订了门面租赁合同，以52，800元/年、每年租金涨幅度10%的方式租赁给星城药店，租期从2010年2月8日起至2020年2月7日止。截至2013年上半年，被告陈新华突然告知原告上述房产系其从被告邓丽华、王美英处购得，其要将所有权收回，原告遂与被告陈新华多次沟通，但陈新华均不予理会，让其子女采用封锁星城药店门面、将门面焊死等手段严重干扰药店的正常经营，原告被逼无奈，不得不将2013年的租金全部退还给星城药店。后原告经多方查询方知，被告刘阳清在未提供房屋所有权证的情况下，通过一系列操作，将上述房产的国有土地使用证办在了其个人名下，又火速将该房产以46万元的价格转让给被告邓丽华，被告邓丽华、王美英夫妻房屋无法办理房产证，在一个月内又火速转让给被告陈新华。被告陈新华在明知该国有土地使用权证涉嫌违规，办不了房产证，在转让手续办理后不久，就让其子女公开对原告的使用权再三破坏，迫使原告与星城药店解约。原告认为，原告系通过娄底市中级人民法院公开竞标的方式获得娄底市阳光市场53、54、55号门面及二楼住房的管理使用权，期限至2035年7月31日止，原告的合法权利应受到法律保护。被告刘阳清采用违规、欺骗的方式获得国有土地使用权，被告陈新华、邓丽华在明知被告刘阳清的国有土地使用权证系采用欺诈行为非法获得的，仍办理了国有土地使用权转让手续。尤其是被告陈新华在原告告知其被告刘阳清的欺骗行为后，仍对原告的房屋使用权肆意破坏，故已构成侵权。被告邓丽华、王美英、陈新华均系《中华人民共和国民法通则》第58条规定的恶意第三人，应共同对原告的损失承担相应的民事赔偿责任，遂诉至法院，请求依法判令：一、被告陈新华立即停止侵害原告房屋用益物权，并立即返还非法占有的原告的房屋用益物权；二、四被告支付非法占用原告房屋用益物权所得316，242元（按70276元/年标准计算，自2013年11月8日计算至2018年5月8日止，此后按此标准继续计算至不动产物权返还之日止）；三、由四被告赔偿非法占用原告房屋用益物权期间给原告造成的各项间接损失2万元；四、本案诉讼费由四被告承担。第三人娄底市电视台辩称，1、本单位与本案没有关系，不是本案适格的第三人；2、第三人娄底电视发展公司已于1997年吊销，其于2004年在娄底日报、娄底广播电视报、湖南日报发布了公告对该公司进行了清算，原告购买门面与其无关，其对原告的所谓权益不能得到保障也没有任何过错。综上，请求法院驳回原告对本单位的诉讼请求。第三人娄底一中辩称，1、本单位与本案没有关系，非本案适格的第三人；2、本案系侵权责任纠纷，原告未对本单位提起诉讼，本单位也并非侵权行为人，不应在本案中承担任何责任。综上，请求人民法院依法驳回原告对本单位的诉讼请求。第三人娄底一中实验学校辩称，1、本单位与本案没有关系，非本案的适格第三人，本案涉案门面是被告娄底一中与被告娄底市电视发展公司签订的协议书，且涉案门面属于第三人娄底电视发展公司进行销售，属于其59%的份额销售，因此本案与第三人娄底一中实验学校无关。2、娄底一中实验学校与本案没有关联，其办学所需的资产和财产是娄底市人民政府和娄底市教育局进行配置，因此娄底一中实验学校与本案无关联。3、本案为侵权责任纠纷，娄底一中实验学校成立在本案之后，没有任何过错，没有妨碍原告行使用益物权，因此不承担任何责任，请求法院依法驳回原告对本单位的诉讼请求。被告刘阳清、邓丽华、王美英未予答辩。第三人娄底电视发展公司未予答辩。审理查明的事实本院根据所采信的证据及双方当事人的陈述，认定本案以下基本事实：第三人娄底电视发展公司系1992年1月14日设立的全民所有制企业，其主管部门为第三人娄底电视台，被告刘阳清系第三人娄底电视发展公司的法定代表人。1994年元月1日，被告刘阳清与第三人娄底电视台签订了《娄底电视发展公司九四年度承包协议书》承包了娄底电视发展公司，承包时间为1994年1月1日至12月31日，双方约定刘阳清在承包期届满时一次性上缴娄底电视台纯利润24，800元，第三人娄底电视台对被告刘阳清所欠借贷概不负责。1997年9月16日，第三人娄底电视发展公司被吊销。第三人娄底电视台于2004年9月23日、11月17日先后三次在湖南日报、娄底广播电视报、娄底日报发布《关于对湖南省娄底电视发展公司和湖南娄底市广播电视中心劳动服务公司进行清算的公告》，公告称“……我单位已成立清算组，要对上述两企业资产进行清算。请与上述两企业有业务关联的单位和个人在公告发布之日起十五日内与清算组联系，出具相关资料和证明，以便于清算工作的开展，逾期视为放弃权利”。1994年7月18日，第三人娄底一中（甲方）与娄底电视发展公司（乙方）签订了《兴建娄底“阳光”市场合作协议书》，双方商定由甲方提供校园空闲场地，乙方筹措资金并具体运作开发方式，共同兴建“阳光”市场，甲方为产权所有者，乙方为发展商，房屋建成后，41%归甲方自行处理，59%用于乙方销售，销售款归乙方所有，以收回投资，销售的房屋的使用年限为1995.8.1—2035.7.31，2035年8月1日由甲方无偿全部收回。本案涉案房产娄底阳光市场第53号、54号、55号门面及二楼住房即是第三人娄底一中与娄底电视发展公司根据上述协议合作开发的并归由娄底电视发展公司销售的59%份额内的房产，因在建时压占道路红线一米该房产至今仍无法办理房屋所有权证。1994年12月27日，第三人娄底电视发展公司、娄底电视台与农业银行娄底支行签订了保证担保借款合同书，向农业银行娄底支行借款30万元用于周转。借款后，因第三人娄底电视发展公司、娄底电视台未按时还款，农业银行娄底支行诉至原娄底地区中级人民法院。1995年12月1日，在原娄底地区中级人民法院主持下，第三人娄底电视发展公司、娄底电视台与农业银行娄底支行达成了由第三人娄底电视发展公司分期还款、娄底电视台承担连带清偿责任的调解协议，为此原娄底地区中级人民法院作出了（1995）娄中经初字第18号民事调解书。后因第三人娄底电视发展公司、娄底电视台未按调解书履行还款义务，农业银行娄底支行于1996年7月20日申请原娄底地区中级人民法院强制执行。原娄底地区中级人民法院于1996年10月28日作出（1995）娄中经执字第18号民事裁定书，裁定查封了“娄底电视发展公司所有的位于贤童街阳光市场的9号、10号、53号、54号、55号门面”，之后于1998年2月16日委托娄底市房地产评估事务所对上述53、54、55号门面及二楼住房进行评估。该评估机构考虑到上述房产产权不明这一特殊情况，采用收益还原法和市场比较法相结合求取现值的方法确定该房屋使用至2035年7月31日止，价值16万元。1998年8月3日，原娄底地区中级人民法院采取公开竞租的方式将上述门面及住房进行了处理。原告龙建华以149，500元的价格获得了上述三个门面及二楼住房至2035年7月31日的管理使用权。为此，原娄底地区中级人民法院制作了《房屋竞租笔录》，并作出了（1995）娄中执字第18号民事裁定书，裁定如下：一、将娄底市阳光市场第53号、第54号、第55号门面及二楼住房交付第三人龙建华管理使用至二0三五年七月三十一日，处理该房屋所得款项一十四万九千五百元，扣除评估费五百元，实际执行费一千元，广告费一千元及该房屋原所欠娄底一中水电费五百一十一元二角外，余款全部交付给农业银行娄底市支行以抵偿娄底电视发展公司、娄底电视台所欠其贷款；二、第三人龙建华在管理、使用门面和住房的有效期限内的有关费用均由其自负；三、因城市规划而造成门面和住房拆除，则按有关法律政策处理。之后，原告龙建华对上述门面和住房进行管理使用至2013年上半年。上述期间，在2010年2月6日，原告与案外人刘璞签订了《门面租赁合同》将上述门面和二楼住房出租给案外人刘璞，双方约定租赁时间为2010年2月8日起至2020年2月7日止，每年租金52800元，以后每年租金涨幅随行就市，双方平等协商。之后，案外人刘璞用所承租的门面经营星城大药房。另查明，被告刘阳清于1999年7月7日申请取得了涉案房产国有土地使用证，土地使用证号为娄国用（1999）字第04（148）37号。2009年11月16日，被告刘阳清与被告邓丽华签订《国有建设用地使用权转让合同》，合同约定被告刘阳清将上述国有建设用地使用权转让给被告邓丽华，合同价格为46万元。被告邓丽华于2010年3月22日取得了国有土地使用证，土地使用证号为娄国用（2010）第01899号。期间，被告刘阳清在本院作为被执行人因无力支付执行款给申请执行人而找到被告陈新华，要求被告陈新华购买涉案房产。被告陈新华在进行了地籍调查之后于2010年4月29日由其子陈洪亮将执行款50万元转账至本院执行款账户，本院向陈洪亮出具了收据，次日，本院相关工作人员在收据背面注明：“此款如在2010年5月30日前未将娄底一中原阳光市场第53、54、55号门店过户给陈新华，全额退还，过户后，此款可由刘阳清支付、使用”。2010年5月18日，被告邓丽华、王美英夫妇与被告陈新华签订《国有建设用地使用权转让合同》，合同约定被告邓丽华、王美英将上述国有建设用地使用权转让给被告陈新华，合同价格为40万元。被告陈新华于2010年5月27日取得娄国用（2010）03979号国有土地使用证。2013年5月2日，被告陈新华向星城大药房发出声明，要求星城大药房与其办理门面租赁交接手续，并交纳2012年10月份之后的租金与押金。之后被告陈新华通过对涉案门面采取焊死等方式干扰星城大药房正常经营，星城大药房遂与被告陈新华签订了门面租赁合同，约定每月租金为4480元。原告龙建华因之将2013年度的租金全部退还给了案外人刘璞，遂诉至本院，请求依法判令。判决的理由与结果本院认为，涉案房产娄底阳光市场第53、54、55号门面及二楼住房虽因压占道路红线违章而至今都无法办理房屋所有权证，但是根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”之规定及第三人娄底一中与第三人娄底电视发展中心的约定，涉案房产原属于第三人娄底一中所有，后第三人娄底一中将涉案房产的土地使用权转让给被告刘阳清，被告刘阳清又转让给被告邓丽华，被告邓丽华再转让给被告陈新华，涉案房产的所有权随着土地使用权先后一并先后转让给了被告刘阳清、邓丽华、陈新华。原娄底地区中级人民法院在1998年8月执行农业银行娄底支行诉第三人娄底电视发展公司、娄底电视台借款合同纠纷一案时，通过公开竞标的方式将涉案房产进行处理其实质是对涉案房产进行出租，由承租人一次性支付租金。原告龙建华实际上是通过公开竞标的方式以149500元的租金获得了涉案房产至2035年7月31日的租赁权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”以及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条第二款“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”之规定，涉案房产所有权由第三人娄底一中转让给被告刘阳清、刘阳清再转让给被告邓丽华，被告邓丽华又转让给被告陈新华均不影响原租赁合同的效力，上述行为意味着原租赁合同对原告龙建华与被告陈新华仍继续有效，被告陈新华作为所有权人依法不得侵害原告龙建华的租赁权。现被告陈新华的行为侵害了原告的租赁权，给原告造成了经济损失，依法应承担相应的民事责任。鉴于被告刘阳清、邓丽华、王美英作为所有权人并未妨碍原告龙建华行使租赁权，且原告亦未提交充分的证据证明邓丽华、王美英、陈新华为恶意第三人，故原告要求刘阳清、邓丽华、王美英承担民事责任的依据不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈新华立即停止侵害原告龙建华对娄底阳光市场第53、54、55号门面及二楼住房的租赁权，并在本判决生效之日起30日内将上述房屋返还给原告龙建华。二、被告陈新华在本判决生效之日起十日内赔偿原告龙建华对娄底阳光市场第53、54、55号门面及二楼住房2013年11月8日至2018年5月8日的租金损失316906元。三、驳回原告龙建华其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5000元、财产保全费1000元，公告费1000元，合计7000元，由被告陈新华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于娄底市中级人民法院。审 判 长  谭建农人民陪审员  陈正根人民陪审员  张银花二〇一九年四月三十日书 记 员  李 鸣附本判决所引用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第一百四十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原租约履行的，应当准许。私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般应当准许。承租人有条件搬迁的，应责令其搬迁；如果承租人搬迁确有困难的，可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。