河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1102民初889号原告河南广恒物业管理有限公司，住所地河南省漯河市召陵区解放路******。法定代表人曹阳，总经理。委托代理人朱群才，公司员工。被告程琳，男，汉族，1986年10月19日出生，住河南省漯河市源汇区。原告河南广恒物业管理有限公司（以下简称广恒物业公司)与被告程琳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月30日受理后，依法由审判员闫磊独任审判，公开开庭进行了审理。原告广恒物业公司的委托代理人朱群才，被告程琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广恒物业公司诉称，2017年10月19日，原告广恒物业公司与七彩都市枫林（龙苑）小区业主委员会签订《物业服务合同》，原告进驻七彩都市枫林（龙苑）小区进行物业服务，并全面履行物业服务合同的约定。被告程琳房屋面积为135.55平方米，按照合同约定应按多层住宅0.5元／月平方的标准每月缴纳物业费67.77元。现被告拖欠自2016年10月至2018年10月24个月期间的物业费共计1626元，经原告多次催缴，被告拒不缴纳。现诉至法院，请求判令被告支付物业费1626元及违约金4.87元（自2016年10月20日起至起诉之日按逾期每日千分之三计算），合计1780.47元，并承担本案的诉讼费。被告程琳辩称，拖欠物业费属实。没有缴纳的理由是因为前任物业公司撤出后，原告以托管名义入驻小区，公示3个月试用期是免费的，试用期间业主们认为原告服务质量不行，也赶不走原告公司。后来要求成立业委会，原告迟迟不行动，小区业主一再要求下，原告象征性的摆了一张桌子，也没有通知业主参加，小区只有二三十人去了也没有投票、表决，原告也没有入户让业主签字表决，就找了一个在小区宣称是政法工作人员的人担任业委会主任。我们不承认该业委会，也不认可他们签订的合同。原告在小区的实际工作被告不满意，小区有安全隐患，电线私拉乱扯，消防通道被占，车辆同房混乱，出行不便，管理不到位。原告的收费没有经过公示，私自定标准涨价，地面，地面车位非法收取车位费费和物业费捆绑收取。门口保安一个人工作12小时且年龄较大，无法保证安全。高层电梯一直被物业锁着，没有享受过电梯，原告动用维修基金修理电梯被告不认可，应动用三楼以上住户的。若更换业主满意的物业公司愿意交费，现只同意交卫生费，其他费用不同意交。依照物业条例第21条，选聘物业服务前应当签订书面的前期物业服务合同，业主委员会的产生要求三分之二以上的业主同意，小区的广告出租收益原告没有公示该费用的收费和使用情况。小区存在违章建筑，物业不作为。龙苑一号楼门面门头大，影响我们家的居住生活，物业不解决，态度也很恶劣。小区的东围墙没有人修理。原告起诉时将被告的性别弄错，要求原告进行赔礼道歉，原告诉求数额计算错误，不应按1元，应按0.5元计算。经审理查明，2016年7月20日，位于本市区汉江路七彩都市枫林、龙苑小区前任物业撤出该小区不再提供物业服务，经漯河市房屋管理局源汇分局物业科委托原告广恒物业公司对该小区实施物业应急托管，托管期限自2016年7月21日—2016年10月21日，托管期间不收取物业费用。2017年6月10日该小区成立了首届业主委员会并进行了备案登记，登记名称为漯河市源汇区七彩都市枫林小区业主委员会（以下简称都市枫林业委会）。2017年10月16日，该业主委员会作为委托方（甲方）与原告广恒物业公司（乙方）签订了一份物业管理合同，约定由甲方委托乙方对七彩都市枫林（龙苑）小区提供物业服务，服务的主要内容为：对房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理、运行服务，对环境卫生、公共秩序、车辆停放等事项进行管理。服务管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止，物业管理服务费收费标准为按业主房产建筑面积计算，高层建筑每月每平方1元，多层建筑每月每平方0.5元，合同还约定了双方的权利和义务、服务质量及标准、违约责任等内容，其中在违约责任第20条中约定，逾期不缴纳服务费的按0.3%的日息缴纳违约金。合同签订后，原告按照约定履行了相应的物业服务义务，被告程琳于2011年12月入住该小区东1号楼2单元2楼西户房屋，住房面积为135.55平方，按收费标准计算每月应交纳物业费用67.77元。自2014年之后被告程琳未再交纳物业费用。经原告催交后，被告仍未交纳，原告遂诉来院。庭审中，被告称未交费的原因系对原告广恒物业公司的物业服务管理不到位，被告为证明自己的主张提供了自己手机拍摄的小区现状的照片，并称被告住房卫生间外面有一个公用空间被人建了违章建筑还扔了很多垃圾，被告向原告反映到现在还没有解决。上述事实由双方当事人陈述、托管公示、业委会备案登记表及证明、物业服务合同、工作记录、现场照片等在卷佐证。本院认为，合同当事人应当按照合同约定履行合同义务，业主委员会与物业服务企业签订的物业管理合同对全体业主具有约束力，业主应当按约履行，不得以不是合同当事人、未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝交纳物业费用。如果物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务、业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，可依法主张权利。本案原告广恒物业公司与被告签订的物业管理合同，不违反法律规定，为有效合同，双方均应按约履行，原告按照约定提供了相应物业服务，被告程琳作为业主也应按照合同的约定交纳相关物业费用。如被告程琳认为原告服务管理不到位、存在服务质量差及商户违建物业不作为等原因给自己造成了损失，可另案起诉主张权利，但不能作为不按时交纳相应物业服务费用的理由，被告依法应当承担交纳拖欠物业费的合同义务否则即构成违约，应承担继续履行的违约责任，故被告程琳辩称不交纳物业服务费的意见，于法无据，本院不予采信。关于被告辩称的对业主委员会成立不知情，程序存在问题的意见，因该业主委员会已在相关行政部门备案，如被告认为该业主委员会在成立过程中存在违反法律规定的情形，可依照《物业管理条例》的规定进行罢免、更换或重新选举。现被告以该理由拒交物业费缺乏法律依据，本院不予采信。关于原告要求被告自2016年10月20日开始计算缴纳物业服务费的诉讼请求，因原告在受房管局应急托管时约定托管期间不收取物业服务费，托管期满也未签订物业服务合同，虽然该小区业主委员会出具了在该期间提供了物业服务的证明，但并未约定收费标准,也未明确具体服务内容，原告要求收取签订物业服务合同前的物业费缺乏依据，故该部分请求本院不予支持，本院仅支持自2017年10月以后拖欠的物业服务费813.3元（0.5元／平米×135.55平米×12个月）。关于原告要求被告按日千分之三支付违约金的请求因双方约定过高且缺乏相关法律依据，鉴于原告提供物业服务存在瑕疵，故对该部分费用，本院亦不予支持。综上，故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《物业管理条例》第二条、第七条、第十六条、《河南省物业管理条例》第十七条、第三十六条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告程琳于本判决生效后十日内支付给原告河南广恒物业管理有限公司自2017年10月至2018年10月的物业服务费813.3元。二、驳回原告河南广恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元减半收取25元，由被告程琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  闫磊二〇一九年四月十七日书记员  曹丽