杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初6164号 原告：杭州申瑞置业有限公司，住所地杭州市西湖区申花路**。 法定代表人：徐勇。 诉讼代表人：浙江智仁律师事务所、浙江韦宁会计师事务所有限公司、江苏新天伦律师事务所，系该公司联合管理人。 委托诉讼代理人：祝莉萍，浙江智仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐璐，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。 被告：龚剑萍，女，1966年9月7日出生，汉族，住杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：许戌枫、黄婉，浙江楷立律师事务所律师。 原告杭州申瑞置业有限公司诉被告龚剑萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月17日受理后，依法适用简易程序，于2018年8月21日进行第一次公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人祝丽萍、徐璐，被告的委托诉讼代理人许戌枫到庭参加诉讼。后本院又于2018年9月19日进行第二次公开开庭审理，原告的法定代表人徐勇及委托诉讼代理人祝莉萍、徐璐，被告及其委托诉讼代理人许戌枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《浙江省商品房买卖合同》无效;2.判令被告协助原告撤销杭州市西湖区申瑞国际金座2幢311室房屋的商品房预售合同备案登记，注销上述房屋的预告登记;3.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由:2014年7月4日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）一份，约定被告向原告购买位于杭州市西湖区申瑞国际金座2幢311室房屋（以下简称311室房屋），转让价为1145525元。同日，原、被告及原告法定代表人徐勇又签订《商品房回购合同》（以下简称回购合同）一份，约定被告向原告购买311室房屋的购房款合计572762元，双方同意由原告向被告回购上述房屋，并就回购价、回购保证金、款项支付方式等进行约定，徐勇对此承担保证责任。后，被告向原告支付了购房款572762元，并对案涉房屋买卖合同进行了网签备案，对案涉房屋进行预告登记，预告登记权利人为被告。因原告未能按期支付回购款及保证金，2015年7月5日，徐勇向被告出具《承诺书》一份，承诺原告应于2015年7月30日一次性付清所欠的所有回购保证金；回购合同展期2个月（展期至2015年9月30日止）：原告于2015年8月30日、2015年9月30日继续按照《商品房回购合同》的约定按月支付回购保证金，并于2015年9月30日归还所有购房款；如原告未能履行上述任一付款义务，则案涉房屋的所有权由被告享有。原告认为，双方在签订案涉房屋买卖合同的同时又签订回购合同，对回购时间、回购价格、回购保证金的支付等进行具体约定，且被告仅支付部分购房款，反而每月向原告收取固定利息，上述行为与支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同法律关系特征不符，而与民间借贷中以签订房屋买卖合同并进行备案登记为借款提供担保的通常做法相吻合。原、被告之间并无真实房屋买卖合同意思表示，系以案涉311室房屋为借贷提供担保，构成非典型担保，违反了物权法的相关规定，应属无效。现原告已进入破产清算程序，为维护全体债权人的合法权益，实现债权人集体公平清偿和债务人财产价值最大化，故原告诉至本院。 被告辩称：一、管理人无权提起确认合同无效之诉，破产法并未赋予管理人提起该项诉讼之权利。二、本案中，管理人对被告就案涉311室房屋的物权申报并未作出确认或不确认的答复，使得被告的权利申报处于待定状态。管理人仅在2018年5月22日向被告送达《解除网签通知函》，要求被告在收到通知书后配合管理人撤销案涉房屋买卖合同的网签备案登记及注销311室房屋的预告登记，强行否定被告物权权利，变相剥夺被告的异议权利。据此，管理人提起确认合同无效之诉，违反破产法关于债权申报的程序性规定，应当裁定驳回起诉。三、原、被告之间不存在民间借贷法律关系，而是房屋买卖与房屋回购的法律关系。双方未签订任何借款合同，案涉房屋买卖合同及回购合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。回购合同系案涉房屋买卖合同的附条件解除合同，回购合同中的保证金不能等同于借款利息，而系原告占用被告购房款期间的资金占用使用费。无论是从案涉房屋买卖合同签订的主体、内容，还是收据记载的款项性质、网签备案登记记录，都可以看出双方之间系房屋买卖合同关系，并非借贷关系。而购房款价格是否合理不应作为评判的依据，被告系房地产开发商，其在签订案涉房屋买卖合同及回购合同时对价格的确定是明知、自愿的，不存在损害其利益的情形。四、鉴于双方并非民间借贷关系，亦不存在以房屋买卖作为借贷担保，不构成非典型担保，故不应使用物权法关于禁止流质的规定。五、预告登记的目的在保证将来实现物权，在未经预告登记权利人同意的情况下，排除不动产处分的物权效力。据此，预告登记具有排他性，具备物权效力，故在破产清算程序中，预告登记权利人有权要求原告办理房屋产权过户登记，而原告无权要求注销预告登记的权利。 本院经审理认定事实如下：2014年7月4日，原、被告签订了案涉房屋买卖合同（合同编号：2014预1258446）一份，约定被告购买原告开发建设的案涉311室房屋，房屋总价为1145525元，被告应于2014年7月4日前一次性付清全部购房款。同日，被告向原告支付了572762元，原告向被告出具了收据，并注明为“购房款”。 2014年7月4日，原告及其法定代表人徐勇、被告又签订了回购合同一份，其中载明：双方于2014年7月4日签订了房屋买卖合同，被告向原告购买案涉311室，因团购按照总价572762元确定房屋转让价款；该合同签订后，原告视被告全额支付了购房款。回购合同还约定，双方同意原告向被告回购上述房屋，并就回购期限、回购价格及回购款支付方式等作如下约定：一、原告有权在本协议签订后一年内回购本合同所涉房屋，原告可选择在6个月、12个月回购，具体支付方式如下：（一）如原告在本协议签订之日起6个月回购房屋的，回购价为房屋总价572762元及六个月的回购保证金54984元，其中回购保证金应分别于2014年8月至2015年1月的每月3日前各支付9164元，购房款572762元应于2015年1月3日前付清；（二）如原告在本协议签订之日起12个月回购房屋的，回购价为房屋总价572762元及十二个月的回购保证金109968元，其中回购保证金应分别于2014年8月至2015年7月的每月3日前各支付9164元，购房款572762元应于2015年7月3日前付清。二、原告未按上述第一条约定支付回购保证金的，逾期15日内，原告按未付部分回购保证金的千分之三每日向被告支付违约金；逾期超过15日，原告按未付部分回购保证金的30%向被告支付违约金，且被告向原告支付房款总额572762元视同案涉房屋买卖合同购房款全额付清，原告应协助被告办理产权登记手续；三、如原告按时支付回购保证金的，原告有权解除双方签署的房屋买卖合同。被告不得以任何理由拒绝回购，且须在收到原告回购款后3日内协助原告产权过户或者撤销网签备案等手续。 上述两份协议签订后，原、被告办理了311室房屋的商品房预售合同备案登记，又于2014年10月28日就上述房屋办理了预告登记，预告登记权利人为被告。后原告仅支付了6个月的回购保证金，该6期的银行付款凭证的“用途”或“摘要”栏记载有“支付利息”或“利息”。由于原告未支付剩余回购保证金及回购款，故原告的法定代表人徐勇（乙方）并代表原告（甲方），与被告以及申屠华玲等9位案外人（丙方）签署了《承诺书》一份，载明：“杭州申瑞置业有限公司法定代表人及本次合同的担保人徐勇承诺：1.2015年7月30日一次性全部兑现按原《商品房回购合同》上所签署的所有保证金（即：截止2015年7月30日之前全部所欠保证金）；2.兑现合同上所欠的保证金后，各位丙方同意原《商品房回购合同》展期2个月时间（即：展期到2015年9月30日止）。甲方：于2015年8月30日，按原《商品房回购合同》上签署的月保证金额支付一次。甲方：于2015年9月30日，按原《商品房回购合同》上签署的月保证金额支付一次，甲方：于2015年9月30日，并归还所有本金；3.如不能兑现上述其中的任何一条，即按原《商品房回购合同》履行：拿房，开发商应无条件开具相应的不动产发票。” 上述承诺书签订后，原告及其法定代表人徐勇并未按约履行付款义务。2017年6月1日，经原告债权人申请，本院裁定受理原告破产清算一案，并指定浙江智仁律师事务所、浙江韦宁会计师事务所有限公司、江苏新天伦律师事务所担任原告的联合管理人。之后，被告向管理人申报权利，要求管理人继续履行房屋买卖合同，交付房屋，办理产权过户手续等。2018年5月22日，管理人向被告发出《解除网签通知书》，认为原、被告之间系民间借贷关系，并无房屋买卖之意，故双方签订的房屋买卖合同为无效合同，要求被告收到通知书后配合管理人撤销311室房屋预售合同的网签备案，注销311室房屋的预告登记。因被告未能配合管理人办理上述撤销手续和注销手续，故原告诉至本院。 另查明，2017年8月19日，杭州市拱墅区人民法院作出（2017）浙0105民初2450号民事判决书，确认与本案情形相同的作为上述《承诺书》丙方之一的钱晓斌与原告间的法律关系为民间借贷关系。该判决现已发生法律效力。 以上事实有原告提交的《浙江省商品房买卖合同》、《商品房回购合同》、收据、房屋产权信息查询记录、保证金支付凭证、《承诺书》、（2017）浙0105民初2450号民事判决书及原、被告在庭审中的陈述予以证明。 本院认为，根据原、被告的诉辩意见，本案主要存在如下争议焦点： 争议焦点一，原告是否有权提起确认合同无效之诉。被告辩称企业进入破产清算程序后，管理人只能依据破产法第十八条或第四章的相关规定享有合同解除权、撤销权、财产追回权和债务抵销权等权利，破产法并未赋予管理人提起确认合同无效之诉的权利。对此，本院认为被告提及的上述权利系特别法赋予管理人管理和处分债务人财产的权利，而债务人进入破产清算程序后，其民事主体资格并未消灭，其对外发生的民事法律关系仍受合同法等一般法的约束，故债务人仍有权依据合同法等一般法之规定提起确认合同无效之诉。依据破产法第二十五条之规定，管理人仅代表债务人参加本次诉讼，该行为符合法律规定，被告之抗辩于法无据，本院不予采信。 争议焦点二，管理人是否违反破产法有关债权申报的程序性规定。本案中，被告依法申报债权，管理人已经依据破产法第五十七条、第五十八条第一款之规定，在收到被告债权申报材料后登记造册，对申报的债权进行审查并编制债权表，将被告的债权列为待确认债权提交第一次债权人会议核查。第一次债权人会议中，管理人在提供的会议资料中通过《债权异议须知》的方式告知债权人对最终债权审核结果提出异议的时限及途径。事实上，管理人已向被告送达书面通知，告知案涉房屋买卖合同无效，要求被告撤销网签备案，注销预告登记，上述文字表述能够得出管理人对被告申报债权不予确认之结论，故被告认为管理人违反债权审查程序性规定的抗辩意见，无事实依据，本院亦不予采信。 争议焦点三，原、被告之间的法律关系如何定性问题。对于当事人的法律关系的确认不应受制于当事人签订的合同外观和名称，而应由当事人真实意思表示和合同的实质来决定。基于以上评判标准，原、被告之间应认定为民间借贷关系，而非房屋买卖合同关系。具体理由如下：1.被告实际支付的房屋转让对价明显偏低，显然不符合商品房买卖关系中开发商要求获得市场对价的交易习惯，亦不合乎常理；2.一手房交易市场中，开发商主要的目的在于出售房屋获得商业回报，购房者的主要目的在于支付购房款获取房屋的所有权。而本案中，原、被告在签订合同当日即刻签订回购合同，给予原告从被告处回购房屋的权利，该行为与上述商品房交易的通常做法不符。3.双方就回购价格、付款期限、付款方式的约定反而与开发商以房屋作为融资工具，与民间借贷中借款人借款后按月付息，利随本清的交易惯例相符。原告提交的保证金支付凭证的“用途”或“摘要”一栏均记载为“支付利息”或“利息”，而被告对此未提出异议，更能佐证原、被告知晓或应当知晓回购合同中的月保证金实为借款利息之性质。4.生效判决已经确认钱晓斌与原告之间为民间借贷关系。双方签订的《浙江省商品房买卖合同》、《商品房回购合同》无论是在格式上还是在权利义务内容上都与本案被告所涉合同高度相同，钱晓斌与被告又作为共同的丙方参与《承诺书》的签订，据此亦可佐证原、被告的真实法律关系系民间借贷关系。综上，前述事实足以说明原告与被告之间的法律行为与以支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系的法律特征不符，更符合民间借贷中以签订房屋买卖合同提供担保的做法相吻合。故本院认定原、被告之间不存在房屋买卖合同关系，而存在民间借贷关系。 争议焦点四，案涉房屋买卖合同的效力如何认定问题。如前所述，案涉房屋买卖合同的签订系双方通谋虚假的意思表示，其目的是为借贷提供担保，让被告在原告一旦未能清偿借款时，可主张房屋所有权以保障债权的实现，违反了物权法定之原则，该合同应属无效。此外，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示事实的民事法律行为无效，据此案涉房屋买卖合同亦应认定无效。无效的合同自始没有法律效力，故原告有权要求被告撤销311室商品房预售合同备案登记。又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条之规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”，故案涉311室房屋预告登记应认定失效，原告有权要求被告协助注销该房屋的预告登记。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认杭州申瑞置业有限公司与龚剑萍于2014年7月4日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014预1258446）无效； 二、龚剑萍于本判决生效之日起十日内协助杭州申瑞置业有限公司撤销杭州市西湖区申瑞国际金座2幢311室房屋的商品房预售合同备案登记并注销上述房屋的预告登记。 案件受理费减半收取40元，由龚剑萍负担。 杭州申瑞置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退回案件受理费。龚剑萍于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  顾炳木 二〇一九年四月二日 书记员  王明丹