浙江省绍兴市上虞区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0604民初8488号 原告（反诉被告）：绍兴市恭实贸易有限公司，住所地绍兴市越城区陶堰镇浔阳村。统一社会信用代码：91330602679583811C。 法定代表人：王海龙，执行董事。 委托诉讼代理人：范小东，浙江泽端律师事务所律师。 被告（反诉原告）：金宇，男，1978年7月19日出生，汉族，住绍兴市越城区，现住绍兴市越城区。 委托诉讼代理人：丁飚，浙江震天律师事务所律师。 原告绍兴市恭实贸易有限公司（以下简称：恭实贸易公司）与被告金宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依法适用简易程序进行审理。在诉讼中，原告提出财产保全申请并提供担保，本院于2018年9月27日作出裁定查封了被告的房产。被告金宇于2018年11月1日提出反诉，本院受理反诉后与本诉进行合并审理，于2018年11月20日第一次公开开庭进行了审理，在庭审中，反诉原告金宇提出鉴定申请，要求对酒店装修部分及动产设施价值进行评估，本院予以准许后委托相关鉴定机构进行鉴定，鉴定结束后于2019年4月12日再次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）的委托代理人范小东、被告（反诉原告）金宇及其代理人丁飚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恭实贸易公司向本院提出经变更后的诉讼请求：1、判令被告金宇支付原告自2015年4月1日起至2019年3月31日止的租金及房屋占有使用费用计2255000元，之后占用费按约定租金标准依实支付；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2010年8月25日，原告与被告签订房屋租赁协议一份，约定：原告将其所有的位于绍兴市上虞区房屋（建筑面积为3214平方米）出租给被告使用，租赁期限为10年零6个月，其中6个月为免租期，即自2010年9月1日起至2021年2月28日止。租金前6年每两年支付一次，合计110万元，后4年递增5%。协议签订后，原告已按约将出租房屋交付给被告使用。被告以上述出租房屋设立酒店从事经营活动至今，但被告一直未支付自2015年4月1日起的房屋租金。为此，原告提起诉讼，请求法院依法判决。 被告金宇辩称：原、被告间签订房屋租赁协议系事实，协议签订后，双方也依约履行。2013年中，因原告涉及债务纠纷，被告承租的房屋被法院查封，后在执行过程中，执行法院要求被告腾退承租房屋，为此，原、被告于2015年11月达成口头协议，原告不再要求被告支付租金，被告也放弃向原告主张违约赔偿。之后，原告一直未向被告提出支付租金要求，现原告要求支付租金违反其之前作出的承诺，也超过了诉讼时效，无权要求被告支付租金。另，被告为了继续经营酒店向绍兴越城法院交纳了腾退保证金50万元。到2018年12月，被告已注销酒店营业执照并已停业，并要求原告接手出租房屋。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告金宇向本院提供反诉请求如下：1、判令解除双方于2010年8月25日签订的房屋租赁协议；2、由反诉被告返还租赁押金20万元；3、在庭审中变更诉讼请求，由反诉被告赔偿装修损失2237954元；4、由反诉被告赔偿经营损失50万元；5、由反诉被告赔偿交付法院保证金50万元的利息损失35700元,利息按银行同期贷款利率4.75%计算至2018年11月4日止；6、由反诉被告负担全部诉讼费用。事实和理由：2010年8月25日，反诉原、被告签订了房屋租赁协议，协议签订后，反诉原告对承租房屋进行了装修，用于开设酒店，但至今未能依约取得百官街道解放街92号临步行街营业房的租赁权，根据约定，租赁期限应延长5年。2015年11月，因反诉被告自身原因，案涉租赁房屋被法院执行，执行法院要求反诉原告协助配合执行，腾空房屋。随后，反诉原告提出执行异议和执行异议之诉，但均被驳回。之后，又在执行法院的要求下，反诉原告向执行法院交存50万元保证金，暂时保留承租权。因上述原因，反诉原告的经营受到很大影响。故提出反诉，请求法院依法予以支持。 反诉被告恭实贸易公司辩称：反诉被告同意解除合同，但反诉原告的反诉请求均不成立。因为在执行期间，反诉原告一直正常经营并使用承租房屋至今，其正常经营活动没有受到影响，反诉原告在装修时没有事先征得反诉被告的同意，故即使有损失也与反诉被告无关。反诉被告没有收到过租赁押金20万元。50万元执行保证金，也是反诉原告自愿交到执行法院的，与反诉被告无关。综上，请法院驳回全部反诉请求。 原告（反诉被告）恭实贸易公司向本院提交证据如下： 1、房屋租赁协议一份，证明：原、被告间存在房屋租赁关系事实，并对租赁合同的权利和义务作出了约定； 2、案涉租赁房屋的房产权、土地证（复印件）各一份，证明：原告系案涉租赁房屋的所有权人； 3、绍兴越城法院（2016）浙0602执异8号执行裁定书一份及（2016）浙0602民初4250号民事判决书一份（复印件），证明：2016年3月起，因案涉房屋被越城法院强制执行，被告金宇曾向越城法院提出执行异议及执行异议之诉，主张房屋租赁关系合法有效，被告的租赁权优先于抵押权，依法应予保护； 4、收条（复印件）及补充协议各一份，证明：原告恭实贸易公司没有放弃收取租金权利，双方也没有达成放弃租金的口头协议的事实，出具收条的目的是被告金宇为了向法院主张租赁权，原告予以配合的才出具的； 5、星鸟风情商务酒店及星岛风情商务酒店的工商登记基本情况各一份，证明：反诉原告金宇不是该酒店的经营者，登记的酒店经营者是翁林萍和李文平； 6、解除合同通知函一份及投递凭据和查询单各一份，证明：原告恭实贸易公司于2016年9月8日发合同解除函给被告金宇，提出要求解除合同，但金宇仍占有租赁房屋至今的事实。 被告（反诉原告）金宇向本院提交证据如下： 7、执行异议申请书一份、绍兴越城法院（2016）浙0602执异8号执行裁定书一份及（2016）浙0602民初4250号民事判决书一份（均为复印件），证明：越城法院对租赁房屋进行强制执行，被告获知后于2015年11月向执行法院提出执行异议，之后又提出执行异议诉讼，主张租赁权优先于抵押权，但均被驳回的事实； 8、越城法院2015绍越执恢字第239-3号拍卖裁定书一份、网上拍卖截图二份、被告金宇向越城法院出具的承诺书一份、上海浦东发展银行业务凭证一份、（均为复印件），证明：案涉租赁房屋于2017年6月被越城法院裁定拍卖，被告为暂时保留租赁权向法院出具按期腾退承诺，并于2017年5月8日向法院交纳保证金50万元的事实； 9、案涉租赁房屋装修施工合同三份，证明：为经营酒店所需，由反诉原告金宇出资对租赁房屋进行装修，投入了巨额资金的事实。 10、经反诉原告金宇提出申请，本院委托绍兴市平准资产评估有限公司对案涉租赁房屋的装修残值及屋内动产设备进行评估，该公司经评估出具绍平准估字（2019）第57号单项资产评估报告书，载明：装修部分重置价为6628811元，成新率为30%，残值评估价为1988644元；动产设施现值249310元。 上述证据1-3，经质证，金宇无异议，本院予以认定。对证据4，金宇质证认为，对收条的真实性无异议，收条中载明的租金确实是没有支付的，但通过收条，可以证明恭实贸易公司是不主张租金的，对补充协议不予认可，其上“金宇”的签名也不是本人所签。本院认为，该组证据系原、被告为对抗租赁房屋的抵押权，且相应租金也没有实际支付，不具有真实性、合法性，本院不予认定。对证据5，系市场监管局出具，并加盖了档案章，具有真实性，予以认定。对证据6，被告金宇质证认为，该证据可以证明被告实际已支付至2016年5月30日止的全部租金。原告在质证中解释称，其中的通知函中“2016年5月30日”系笔误，实际应为“2015年5月30日”。本院认为，因根据租赁合同约定，租金每年为55万元，对原告的解释予以采信，并对该组证据的合法性和关联性予以认定。对证据7、8，反诉被告恭实贸易公司未提出异议，予以认定。对证据9，反诉原告于庭后补充提交了相关合同的原件，本院对真实性予以认定。对证据10，由本院委托相应鉴定机构作出，予以认定。 综上，结合本案当事人及委托诉讼代理人在庭审中的相应陈述，认定事实如下： 2010年8月25日，原告恭实贸易公司（变更前名称为绍兴县故里贸易有限公司）与被告金宇《签订房屋租赁协议》一份，约定：原告将其所有的位于房屋（建筑面积为3214平方米）出租给被告用于合法经营，租赁期限自2010年9月1日起至2021年2月28日止，租赁期为10年零6个月，其中前6个月为免租金期。被告在签约日交付原告水电费押金20万元，于租赁期满后，根据水电费交纳情况予以退还，押金不计息。前6年，房屋租金为每年55万年，每两年支付一次计110万元，后4年，每年根据递增支付当年房租，租金递增方式为第5年递增5%，如续租，递增幅度不变。租赁期间产生的水、电等费用由被告承担。租赁期间，被告可根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏房屋结构，装修费用由被告自负，期满后，如被告不再承租，原告不作任何补偿。原告确保所出租房屋具有合法产权且无任何权利上的瑕疵与纠纷，如因原告方原因，致使被告无法正常使用承租房屋的，原告应承担相应的赔偿责任。另约定：原告承诺其另有的位于的临街营业房计207平方米，现由案外人承租使用，于2016年10月29日租赁期满后，按市场租赁价格出租给被告使用，如到期后，被告未能取得该临街营业房的租赁权，本租赁协议的租期自动向后延续5年。上述协议签订后，原告依约将出租房屋交付给被告，被告为开办住宿酒店出资对承租房屋进行改造装修，并添置酒店经营所需的相应设施。上述承租房屋经装修完毕后，由被告实际用于经营酒店业务。 2010年11月，原绍兴县故里贸易有限公司（即本案原告）以案涉租赁房屋为案外人浙江日松管业公司向工商银行绍兴城东支行借款提供抵押担保。2013年2月，因浙江日松管业公司未能依约归还银行借款，在诉讼中，案涉租赁房屋被绍兴越城法院查封（查封房产权证，不得转移)。后在该案执行过程中，金宇于2015年11月向越城法院提出执行异议，对案涉房屋主张租赁权优先，要求带租拍卖，但被驳回。之后，金宇又向越城法院提出执行异议之诉，要求停止对案涉租赁房屋的执行，在租赁期内阻止向受让人移交该租赁房屋。该案经审理后，越城法院于2016年10月作出（2016）浙0602民初4250号民事判决，驳回了金宇的全部诉讼请求。2017年5月，被告向越城法院作出书面承诺，愿意在执行过程中积极配合法院的执行工作，承诺在案涉租赁房屋拍卖成交后15日内腾空屋内的设备及物品，并于2017年5月8日向越城法院缴纳执行保证金50万元。2017年6月，越城法院对案涉租赁房屋作出执行拍卖裁定，采取司法拍卖措施，但经两次拍卖均未成交。上述租赁房屋，自签订租赁协议后，一直由被告用于经营酒店业务，至今未返还给原告。 同时查明：对于案涉房屋的租金支付问题，原告主张被告已支付租金到2015年3月底，自2015年4月1日的租金至今未付。被告在第一次庭审中自认租金实际支付到2015年3月31日，但在第二次庭审中对该陈述予以反悔，并认为租金已支付到2016年5月。2016年9月5日，原告曾寄送《解除合同通知函》给被告，要求解除双方签订的《房屋租赁协议》，并支付欠付租金，于2016年9月12日前腾退租赁房屋，如未能及时腾退，则将追偿占用期间的使用费用。被告于2016年9月10日收函后，至今未向原告支付租金。 就案涉租赁房屋所涉的附着装修部分及屋内现有的动产设施的现有价值，经本院委托绍兴市平准资产评估有限公司鉴定，该公司出具绍平准估字（2019）第57号资产评估报告书，载明：装修部分重置价为6628811元，成新率为30%，残值评估价为1988644元；动产设施（详见评估清单）现值249310元。 本院认为：原告恭实贸易公司与被告金宇签订的房屋租赁协议，其签订时间在设定抵押之前，协议内容系签约双方的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定。绍兴越城法院在执行异议审查及之后的执行异议之诉案件的审理中以金宇未能提供证据证明在抵押设立之前其已实际占有使用租赁房屋的事实而驳回了其要求带租拍卖的请求，仅是明确了该租赁关系不得对抗银行享有的抵押权，对案涉租赁协议的效力未作评判。事实上，在协议签订后，金宇实际占有使用了租赁房屋（只是租赁房屋具体的交付时间节点不明），并已支付了相应租金，故原、被告签订的租赁协议合法有效，合同双方均应依约履行。 关于被告已付租金事实的认定问题。根据协议关于免租期的约定，实际租金应从2011年3月1日起计收，前6年每年租金55万元，每两年支付一次计110万元。原告述称被告已支付到2015年3月底止的租金，被告在第一次庭审中对该事实作出明确自认，然在第二次庭审中，被告又予反悔，认为租金已支付到2016年5月底，但未能提供证据予以证实，故本院采信原告恭实贸易公司的陈述，认定被告金宇支付租金到2015年3月底。 关于合同解除的时间节点认定问题。本案中，反诉原告金宇在反诉中提出要求解除与原告签订的房屋租赁协议，反诉被告恭实贸易公司在庭审中也表示同意解除合同，故，对于租赁合同是否解除的问题，合同双方意见一致，对反诉原告提出解除合同请求，本院予以支持。然而，恭实贸易公司主张合同解除的效力应从2016年9月起算，并向本院提交了其寄送给金宇的《解除合同通知函》及相应的邮寄凭证和邮件查询单予以佐证。本院认为：根据合同法第九十四条及九十六的相应规定，合同一方迟延履行债务致使不能实现合同目的，合同另一方有权解除合同，合同自解除通知到达对方时解除。本案中，根据租赁合同的约定，对前6年的租金，仅约定每两年支付一次合计110万元，没有明确具体的支付时间，但恭实贸易公司于2016年9月向金宇催讨2015至2017年间的欠付租金，符合合同法第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的相应规定，但金宇至今未付，显然已符合合同的法定解除条件。本院同时认为，在上述通知函发出之前，没有证据表明恭实贸易公司已向金宇主张租金权利，鉴于金宇于2016年9月10日收到通知函，应给予一定的支付租金宽限期，故确定案涉房屋租赁合同自2016年10月1日起解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案原告主张自2015年4月1日起至租赁房屋返还时按约定租金标准计付租金或占有使用费，其中到2019年3月31日止应付租金为2255000元。因合同解除后，被告仍实事上使用原承租房屋至今，故对该请求，本院予以支持。被告金宇辩称，原告于2015年11月时已口头承诺放弃租金，无事实依据，本院不予采信；其同时辩称原告的起诉主张已超过法定诉讼时效，依法应予驳回。本院认为，案涉租赁合同的租赁期限为10年零6个月，到2021年2月28日届满，依约定租金为分期支付，其中前6年每两年一付，后4年每年支付当年租金，故诉讼时效应从最后一期履行期限届满时起算，对于被告的辩称意见，本院不予采纳。 反诉原告金宇要求反诉被告恭实贸易公司按评估报告赔偿承租房屋装修部分及设备动产残值损失2237954元。恭实贸易公司辩称，对房屋装修未经过其书面同意，且合同约定在租赁期满后，对装修费用不作任何补偿，故不同意赔偿。本院认为，根据合同约定，承租方可根据自己的经营特点进行装修，故金宇作为承租人为酒店经营所需对租赁房屋进行装修，符合双方约定，即使未取得出租人的书面同意，也可视为已经得其同意。对于装修残值损失的分担问题。对于评估报告中所列的设备动产部分，因未与房屋附合，可由反诉原告自行拆除。对于已形成附合的装修部分，根据相关司法解释规定，如双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应责任。本案中，反诉原告金宇经催讨未在合理期限内支付租金，致使反诉反诉被告不能实现合同目，导致合同解除，故应承担主要过错责任。在合同履行期间，因反诉被告对案涉租赁房屋向银行提供抵押而被司法执行，在法院执行过程中，虽反诉原告采取提出执行异议、并向执行法院缴纳保证金等补救措施，使得租赁房屋仍由其实际经营使用至今，但反诉被告仍是违反“应确保出租房屋无任何权利瑕疵”的合同约定，存在一定的过错，也应承担相应责任。综上，案涉房屋的装修部分因已与房屋形成附合，不宜拆除，根据鉴定评估意见，其估价残值为1988644元，本院酌定由反诉被告承担损失40万元。对评估报告中列明的设备等动产，因未与房屋形成一体，且反诉被告不愿意折价利用，应由反诉原告限期搬离租赁房屋。 反诉原告金宇称，因反诉被告未能按承诺将位于百官街道解放街92号的临街营业房于2016年10月29日到期后出租给反诉原告，本租赁协议的租赁期限应自动向后延续5年。本院认为，因案涉租赁协议于2016年10月1日起已解除，合同尚未履行的，应终止履行，故该主张与法不符，本院不予采纳。 对于反诉原告金宇主张返还水电保证金20万元，因反诉被告否认收到相应保证金，反诉原告也未能举证证明其已支付，根据谁主张谁举证的证据规则，本院不予支持。对于反诉原告要求赔偿经营损失50万元，因在司法执行过程中，反诉原告一直正常使用承租房屋，且未能举证证明经营损失的客观存在，也不予支持。然对于反诉原告要求赔偿缴至执行法院的50万元保证金的相应利息损失35700元，因反诉原告缴纳保证金的目的是为了承租房屋能正常经营使用，且反诉被告对该利息损失的产生具有过错，本院应予支持。 对于合同解除后租赁财产的处置问题。因案涉租赁合同已判决解除，案涉租赁房屋也被执行法院裁定拍卖，反诉原告金宇作为房屋实际占有人负有及时腾退义务，其在庭审中也表明要求将房屋返还给反诉被告，为减少当事人讼累，本院可判决返还。对于已附合于房屋的装修财产，因不宜拆除，且本院已判决由反诉被告分担相应损失，故可随房屋一起返还给反诉被告。 综上，对原告恭实贸易公司提出的诉讼请求，与法有据，本院予以支持。对反诉被告金宇提出的各项反诉请求，其合理合法部分，依法予以支持。另，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十二条第（四）项、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（三）项；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）绍兴市恭实贸易有限公司与被告（反诉原告）金宇于2010年8月25日签订的《房屋租赁协议》自2016年10月1日起解除；反诉原告应于本判决生效后十五日内将位于上虞区的承租房屋（含附合装修物）腾空后返还给反诉被告； 二、被告金宇应支付原告绍兴市恭实贸易有限公司房屋租金及合同解除后房屋实际占用费共计人民币2255000元（房屋占用费已计算至2019年3月31日止，之后产生的占用费，按115.50万元/年依实计算至房屋腾空返还之日止），限于本判决生效之日起十五日内履行； 三、反诉被告绍兴市恭实贸易有限公司应赔偿反诉原告金宇房屋装修部分残值损失计人民币40万元，限于本判决生效之日起十五日内履行； 四、反诉被告绍兴市恭实贸易有限公司应赔偿反诉原告金宇因缴纳执行保证金50万元的相应利息损失计人民币35700元，限于本判决生效之日起十五日内履行； 五、驳回反诉原告金宇的其余部分反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费22496元，减半收取11248元；财产保全费5000元，合计16248元，由被告金宇负担；本案反诉受理费13520元，由反诉原告金宇负担11140元，由反诉被告绍兴市恭实贸易有限公司负担2380元；本案鉴定费13770元，由反诉原告金宇负担（已由反诉原告垫付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  王技江 二〇一九年四月二十四日 书记员  梁娅萍 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： 。 当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十七条承租有无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租期期限届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： 。 （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。