贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0103民初2767号原告：吴刚，男，1971年10月2日生，汉族，住贵阳市云岩区。原告：吴菲，女，1979年3月9日生，侗族，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：陈蛟，贵州北斗星律师事务所律师。被告：贵州中建四局地产开发有限公司，地址：贵阳市云岩区威清路**。法定代表人：曲清飞，职务：执行董事。委托诉讼代理人：陆蓓、周丽，系该公司员工。原告吴刚、吴菲诉被告贵州中建四局地产开发有限公司（以下简称“中建四局”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人陈蛟，被告中建四局的委托诉讼代理人陆蓓、周丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴刚、吴菲向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还独立电表费520元、独立燃气费3200元、有线电视费265元；合计3985元；2、判令被告按照人民银行同期贷款利率向原告支付上述费用（3985元）从2016年9月5日至实际付清之日止期间的资金占用损失；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告以出让方式取得位于云岩区××坡中××（贵阳市大营坡片区棚户区改造项目）地）地块的建设用地使用权发建设项目名称为“中建华府”。后原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的中建华府的房屋；合同签订后，原告按照合同约定向被告支付相应购房款，被告向原告收取了独立电表费520元、独立燃气费3200元、有线电视费265元，合计3985元。原告认为，上述“三通费”的费用属于房开商的开发成本，被告无权再向原告收取，该收费行为是重复收费行为。后原告多次与被告协商，被告均以各种理由拒绝退还，故诉至法院，请求判令如前。庭审中，原告增加一项诉讼请求：确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议1.1条无效。被告中建四局辩称，原告所述“三通费”的费用我公司因政府授权才收取的，后因政策变化我公司于2018年11月27日就已经张贴退费公告，12月1日已开始陆续退还三通费，于12月7日在微信发布公告，当事人可以携带商品房买卖合同、身份证、收据、银行卡前往我公司登记退还三通费，截止2019年3月22日来我公司进行登记的当事人我公司已经全部退还完毕，原告的事实和理由部分陈述不属实，请求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：原告因购买被告修建的中建华府项目的房屋，与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，上述协议双方对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。其中《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”。第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”第（一）项约定：“1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；4、燃气：达到燃气管道铺设完毕，由燃气公司确定通气点火时间。5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”。第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同附件五关于本项目内相关配套设施、设备的具体约定上载明“相关配套设施及设备的约定参见补充协议”。附件十二《补充协议》第1条第1款约定：“双方一致同意，《合同》约定购房总价款不包括独立电表费520元/户、独立燃气费3200元/户、有线电视费265元/户，买受人同意于签订该商品房买卖合同之日全额向出卖人支付相关费用，最终于交房时按实际发生额多退少补”。合同签订后，原告于2016年9月5日向被告支付独立电表费520元、独立燃气费3200元、有线电视费265元，共计3985元，被告向原告出具了《收款收据》。2018年11月27日，被告采用在“中建华府”小区内张贴退还“三通费”的告示及在该小区业主微信群内通知的方式，告知小区业主办理退费事宜，并从2018年12月1日起开始陆续向该小区业主退还被告已收取的“三通费”。原告知晓退费事宜后，未到被告处办理退费手续，而向本院提起诉讼，诉请如前。上述事实，有原、被告陈述，相关书证及本院庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点在于：一、中建四局收取的独立电表费、独立燃气费、有线电视费是否属于水、电及配套设施的建设安装费用；二、双方对于上述费用的约定是否合法有效，上述费用是否应当退还原告。关于第一个焦点问题，根据本案双方签订的《商品房买卖合同》第十二条的相关约定，房屋交付时供电应达到使用条件。燃气管道铺设完毕，由燃气公司确定通气点火时间。有线电视线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》（黔发改价格[2014]1705号）等规范性文件的相关规定，上述三项费用的实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。关于第二个焦点问题，本案中，虽然双方当事人签订的《补充协议》第1条第1款有关缴纳独立电表费、独立燃气费、有线电视费的约定部分变更了《商品房买卖合同》第七条第三款关于商品房价格已包括水、电等建设安装费用的约定，但是，根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定《补充协议》第1条第1款效力的依据，但是，其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据，因此，根据《商品房买卖合同》第二十九条的约定，本案有关缴纳独立电表费、独立燃气费、有线电视费等配套设施建设安装费用的补充约定应当不予适用。另外，根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告中建四局提供的涉及上述独立电表费、独立燃气费、有线电视费的补充协议条款，将本应包含在房屋价格成本中的上述费用转嫁给本案购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，因此，该条款应属无效，故对原告要求确认《商品房买卖合同》附件十二补充协议1.1条无效的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”的规定，对原告要求被告退还独立电表费、独立燃气费、有线电视费，合计3985元的诉请，于法有据，本院予以支持。对原告主张的资金占用损失，因中建四局收取上述费用缺乏合法有效依据，其资金占用行为必然会给原告造成一定的损失，鉴于原告对损失具体金额并未举证证明，本院酌情以中国人民银行公布的同期存款利率为标准予以支持，计算期限从资金收取之日即2016年9月5日起计算至实际退还之日止。对原告主张的超出部分，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、确认原告吴刚、吴菲与被告贵州中建四局地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》附件十二补充协议第1.1条无效；二、被告贵州中建四局地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告吴刚、吴菲独立电表费、独立燃气费、有线电视费共计3985元及相应资金占用费（资金占用费以上述款项为基数，按中国人民银行公布的同期存款利率标准，从2016年9月5日起计算至上述款项实际退还之日止）；三、驳回原告吴刚、吴菲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵州中建四局地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判员  王琼琼二〇一九年四月二十四日书记员  许微巍