湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0704民初2913号原告张绍旺，曾用名张梦桥，男，1971年3月2日出生，汉族，住湖北省鄂州市梁子湖区。委托代理人夏和平，湖北民福律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告湖北志裕房地产开发有限公司，住所地：湖北省鄂州市鄂城区新庙镇。法定代表人刘合高，该公司董事长。委托代理人翁新明，湖北长捷律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告张绍旺诉被告湖北志裕房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月9日受理后，于2018年6月26日作出（2018）鄂0704民初1342号民事判决，原告张绍旺不服该判决，提起上诉，2018年10月12日湖北省鄂州市中级人民法院以（2018）鄂07民终475号民事裁定书撤销原判，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张绍旺及其委托代理人夏和平、被告湖北志裕房地产开发有限公司法定代表人刘合高及其委托代理人翁新明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张绍旺诉称：2015年8月26日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》三份、车位二份，约定原告购买被告位于鄂州市××城区新庙镇××·世纪城××单元××、××、××共××套房屋，每套建筑面积为97.79平方米，车位为北苑1-2-1804、北苑1-2-1904，约定上述房屋出卖人应当在2015年8月30日正式交付给原告。原告于2015年8月27日前如约履行了931,292.60元的购房付款义务，有被告出具的收款收据为证。之后，原告却意外地发现被告将该房屋再次出卖给丁淑芳、潘登等人，并预售备案给他们。上述行为导致原告不得已租赁其他房屋使用，并最终购买了相同地段的其他房屋。原告多次向被告主张权利，要求解决问题，但屡次未果。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，现由于被告原因致使双方合同目的无法实现，买受人（原告）无法取得该房屋，原告要求返还已付给被告的房款及配套款项931,292.60元，及至2018年5月1日止31个月利息，按2015年国家规定中长期1-3年贷款利率6%计算，其利息为144,350.35元，并承担已付房款一倍即931,292.60元的赔偿责任。原告认为，被告违反合同约定和法律规定，一房二买，严重侵犯了原告的合法权益。故原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求：1、依法解除原、被告双方于2015年8月26日签订的三份《商品房买卖合同》、车位二份；2、判令被告返还购房款931,292.60元、利息144,350.35元；3、判令被告承担已付购房款一倍即931,292.60元的赔偿责任；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告湖北志裕房地产开发有限公司辩称：一、原、被告签订《商品房买卖合同》后，该合同没有实际履行，具体表现为：1、原告未按合同约定支付购房款；2、因原告未付购房款，被告未交付该房屋；3、该合同未依法在房产部门备案。二、被告依法解除了该三份《商品房买卖合同》，具体表现为：1、被告依法依约通知原告交纳合同约定的购房款；2、被告通知建筑公司结算工程款；3、在被告通知送达后，原告仍不履行合同约定的付款义务，被告依据合同第七条约定依法依约解除了三份《商品房买卖合同》。综上，原、被告之间的三份《房屋买卖合同》已经解除，原告的诉讼请求应依法驳回。三、原告请求解除合同没有事实依据，合同已经于2017年5月10日解除，原告没有支付购房款不存在返还。四、该房屋没有支付购房款，且合同已经解除，不存在赔付购房款的问题。诉讼费用应该由原告承担。原告张绍旺为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一、居民身份证复印件和户口本各1份。拟证明原告的主体诉讼资格。证据二、《商品房买卖合同》3份。拟证明原告与被告于2015年8月26日签订了三份合同，购买被告房屋三套。证据三、收款收据凭证8份、星月集团产品订购单3份。拟证明原告已付清购买上述三套房屋及两间车库的全部款项。证据四、《商品房买卖合同》3份。拟证明被告与原告签订《房屋买卖合同》后，又将上述三套房屋卖给了他人，应承担全部的违约责任。证据五、《鄂州市新都花园9号楼工程施工承包合同》1份、《湖北盛和建筑安装工程有限公司工程项目内部承包合同》1份、《项目工程承包合同》1份。拟证明原告张绍旺是湖北志裕房地产开发有限公司开发建设的新都花园房地产工程项目的实际施工人。证据六、中国银行股份有限公司鄂州鄂城支行交易明细2份、中国银行转账支票2份、进账单2份、付款单1份、收据1份。拟证明1、湖北志裕房地产开发有限公司直接向原告张绍旺支付工程款300余万元。2、原告张绍旺有权直接在湖北志裕房地产开发有限公司领款。证据七、张梦桥以房抵款表格1份、工程进度拨付工程款汇总表1份、东方·世纪城北苑支付工程明细表1份、张梦桥以房抵款表格1份。拟证明1、被告在原告工程建设过程中进度款结算的相关情况及被告以4套房抵偿原告张绍旺工程款的情况。2、鄂州市新庙建筑工程有限公司在以房抵付应付工程款的过程中，收取原告管理费17,000.00元。证据八、领款单1份。拟证实被告已与他人以房抵款1,026,000.00元的情况。证据九、被告一房两卖获利的情况统计表1份。拟证明被告一房两卖，把已依约出售给原告的3套房产卖给他人获利的情况，被告已获利611,622.40元。证据十、《涉黑开发商恶意拖欠工程款，两千农民工讨薪4年无着落》1份。拟证明被告开发的新都花园小区项目的多位实际施工人为催讨工程款向上级政府提交的资料，反映了被告恶意拖欠实际施工人工程款的情况。证据十一、“鄂州市新庙建筑工程有限公司新都花园北苑二期九号楼工程项目部”印章印模。拟证明鄂州市新庙建筑工程有限公司为原告张绍旺刻制了项目印章，授予了自己相对独立的经营权。证据十二、证人出庭作证申请书1份，证人身份证复印件2份。拟证明被告在支付实际施工人汪某、龚某的工程进度款时也是直接对其个人账户，汪某、龚某是挂靠鄂州市新庙建筑工程有限公司经营，向该公司支付了工程管理费。证据十三、收据1份，借条2份。拟证明1、龚某用被告抵偿的房屋抵偿了其欠他人的债务；2、龚某挂靠鄂州市新庙建筑工程有限公司经营，交付了50,500.00元的管理费。证据十四、商品房买卖合同1份、收款收据凭证2份、鄂州服务中心产品订购单1份。拟证明被告与实际施工人汪某签署了《商品房买卖合同》，用汪某的工程进度款抵偿了汪某应购的购房款。证据十五、收据5份。拟证明实际施工人汪某挂靠鄂州市新庙建筑工程有限公司经营，向其交付了管理费。证据十六、中国银行转账支票2份、中国银行业务付款回单1份、中国银行进账单2份。拟证明被告与建设单位鄂州市公安局认可了实际施工人汪某的主体资格，并直接向汪某个人账户支付工程进度款的事实。原告申请证人汪某、龚某出庭作证，证实被告在支付实际施工人汪某、龚某的工程进度款时也是直接对其个人账户，汪某、龚某是挂靠鄂州市新庙建筑工程有限公司经营，向该公司支付了工程管理费。被告湖北志裕房地产开发有限公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、《商品房买卖合同》3份。拟证明原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告应一次性支付购房款。证据二、催缴购房款的函、会议记录表各1份、会议照片3张。拟证明原告与被告签订《房屋买卖合同》后，原告未按照《房屋买卖合同》的约定一次性支付购房款，被告于2017年4月12日向原告发出催缴购房款的函，限期要求原告支付购房款，但原告至今未予支付。证据三、解除商品房买卖合同的函、会议记录表各1份、会议照片11张。拟证明原告未按照合同约定支付购房款，经被告书面催款后，原告仍未缴纳，被告依法依约单方解除《商品房买卖合同》，并声明被告原预开的收据作废。证据四、关于结算工程款的函及邮寄回执。拟证明被告于2015年4月11日向湖北盛和建筑安装工程有限公司、鄂州市新庙建筑工程有限公司送达结算工程款的函，要求上述建筑公司在收函后七日内到被告公司办公室办理工程款的结算手续，但上述建筑公司至今未来办理工程款的结算手续。证据五、调查笔录三份。拟证明鄂州市新庙建筑工程有限公司承接被告开发的东方·世纪城项目工程，建筑公司禁止各项目经理以个人名义与开发公司结算工程款或以房抵款。原告张绍旺购买的三套房屋的购房款建筑公司不同意抵扣建筑工程款。证据六、湖北志裕房地产开发有限公司关于催缴购房款的函及关于解除商品房买卖合同的函。拟证明汪某与张绍旺的情况一样，都是项目经理，新庙建筑公司不同意抵扣工程款，志裕公司依法依约将房屋收回。被告申请证人盛某出庭作证，证实志裕公司工程款只针对新庙建筑公司对公结算，未经新庙建筑公司的款和物，志裕公司不承认。庭审质证时，被告湖北志裕房地产开发有限公司对原告出示的证据一、二真实性无异议。对证据三文本本身的真实性无异议，关联性及证明目的有异议。该收据是被告为方便原告找新庙建筑公司更换抵扣工程款的凭证所出具，原告持有收据没有与新庙建筑公司更换抵扣工程款的收据，同时也没有向被告实际支付购房款。对证据四的合同文本真实性无异议，证明目的有异议。被告方出售该三套房屋系在与原告方解除房屋买卖合同之后所签订，符合法律规定。对证据五9号楼工程施工承包合同的真实性无异议，对工程项目内部承包合同真实性不清楚，且与被告没有关联性。该组证据不能证实原告的证明目的，恰好证明了被告只存在与湖北盛和建筑公司和新庙建筑公司之间的工程承包关系，与张绍旺个人之间没有法律上的承包关系，张绍旺只是建筑公司内部的一个承包商，对外是建筑公司承担法律责任。该组证据已经明确被告方只能与建筑公司结算工程款，未经建筑公司同意，被告无权与项目经理个人白条结账。对证据六文本真实性无异议，对关联性有异议，认为不能证明原告的证明目的。被告志裕公司在得到建筑公司许可的情况下向原告直接转账是正常的，也是合理的。原告举证的这几笔款项，志裕公司在建筑公司许可的情况下，向原告进行了支付不代表原告在没有建筑公司许可的情况下可以直接与开发商结算工程款，原告方不能拿建筑公司同意的直接支付来证明建筑公司没有同意的情况下也可以直接结算，这两种行为在法律上没有同一性。要证明原告购买房屋的购房款可以抵扣建筑公司的工程款，应该出具建筑公司同意抵付的证明材料。原告的举证也印证了被告向原告出具收据的合理性。对证据七的真实性、合法性有异议，不具有证明力。对证据八真实性、关联性及证明目的有异议。对证据九真实性、合法性及证明目的有异议。对证据十、十一的真实性、合法性、关联性有异议。该材料已被相关部门调查核实为恶意反映，被告东方·世纪城项目不欠农民工工资。公章没有公司授权，对外没有法律效力，即便存在也是公司内部使用。且该公章与本案购房款新庙建筑公司是否同意抵扣工程款的问题没有法律上的关联性。证据十二、证人汪某、龚某不符合证人条件，汪某的情况与张绍旺一样，都属于志裕公司在催讨购房款无果后，依法解除了商品房买卖合同的对象，其与公司之间存在与张绍旺一样的纠纷，在本案中不能作为证人出庭。关于证人龚某，志裕公司向龚某个人账上付款，不是随便就支付，而是在特殊情况下征得新庙建筑公司同意，按照新庙建筑公司的指示支付的。证据十三、对两张借条的真实性、合法性不清楚，是否存在合法的借贷关系无法考证；两张借条与本案没有法律上的关联。借条中有一张注明为银龙项目，与本案无关。关于收据的质证意见：收据为新庙建筑公司收取龚某的管理费，是建筑公司的行为，属于新庙建筑公司的内部管理关系，与本案张绍旺的房款是否抵扣没有关联性。证据十四、商品房买卖合同已经解除，收款收据已声明作废。汪某与张绍旺同属于新庙建筑公司的项目经理，汪某购买的六套房屋和两个车位，因在公司催缴购房款后拒不支付，新庙建筑公司也未同意以工程款抵扣，被告已正式通知解除房屋和车位买卖合同，该组证据不具有真实性和合法性，与本案张绍旺购房是否交款没有关联性。证据十五、汪某系新庙建筑公司项目经理，向新庙建筑公司缴纳管理费属于正常的公司管理行为，与本案张绍旺购房是否交款没有关联性。对证据十六文本的真实性无异议，关联性及证明目的有异议。该支票及转款凭证与张绍旺领取的支票及转款凭证为同一天，被告已在前面证实了该直接支付的行为系得到新庙建筑公司同意的情况下所发生的行为。本案张绍旺购买房屋所应支付的购房款，也应得到新庙建筑公司的同意，才能抵付工程款。本案新庙建筑公司没有同意张绍旺的个人购房款抵付建筑公司的工程款，故此，该房屋买卖合同因张绍旺没有实际支付购房款而被解除。原告张绍旺对被告湖北志裕房地产开发有限公司出示的证据一真实性无异议，证明目的有异议。买卖合同证实形成合同关系，付款栏里面是付全款。被告出具了收款收据，虽然不是以现金缴款，但财务开具了票据。我们是以房抵扣工程款。对证据二催款函没有异议。原告的房子不需要催款，款项已经付清了。是工程没有跟我们结算，这是抵扣三套房的进度款。会议记录是跟对方结算，对方压价，就没有与被告结算。对证据三不认可，合同的解除权是一年内行使，以我们欠款为由解除不成立，我们不欠房款。认为证据四中的函没有发给原告，其他公司有无收到原告不清楚。认为证据五不能达到被告的证明目的。原告是实际施工人，向新庙建筑公司交了200万保证金，有协议显示是独立结算，新庙公司给原告刻制了公章，授予了原告独立结算权，可以直接跟志裕公司结算款项。认为证据六汪某可以出庭作证，他也是受害者。本院对本案证据审核认定如下：被告湖北志裕房地产开发有限公司对原告张绍旺提交的证据一、二无异议，对双方无异议的证据依法直接予以采信。其他证据真实性无异议，证明目的有异议，异议成立，故对其证明内容综合予以认定。对被告的证据，原告对其真实性均无异议，本院经审查认为，与事实相符，依法予以采信。原告的证人汪某、龚某与本案有利害关系，其证言依法不予采信。被告的证人盛某与本案没有利害关系，其证言依法予以采信。综合当事人当庭举证、法庭认证意见和当事人当庭陈述，本院认定事实如下：2013年7月，鄂州市新庙建筑公司承建被告湖北志裕房地产开发有限公司新都花园房地产工程（后更名为东方·世纪城），原告张绍旺与鄂州市新庙建筑公司于2013年7月28日签订《项目工程承包合同》一份，约定原告张绍旺以鄂州市新庙建筑公司资质承建新都花园9号楼，工程款由鄂州市新庙建筑公司统一账户管理，鄂州市新庙建筑公司按照建设方拨付的工程款及时拨付给原告张绍旺。2015年8月26日，原告张绍旺与被告湖北志裕房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》三份，约定：原告分别购买被告开发的位于鄂州市××城区新庙镇××·世纪城××单元××、××、××共××套房屋，建筑面积均为97.79平方米；房屋单价分别为2620元/平方米、2640元/平方米、2680元/平方米，房屋总价分别为256,209.80元、258,165.60元、262,077.20元，三套房屋总价共计776,452.60元；付款方式为一次性付款；买受人逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同；出卖人应当在2015年8月30日前将经验收合格的商品房交付给买受人使用等。同时，原告还购买了被告开发的东方·世纪城北苑1-2-1804、1-2-1904车位两个，单价为68000元/个，共计136,000.00元；双方未签订书面的车位买卖合同。2015年8月27日，被告湖北志裕房地产开发有限公司向原告张绍旺出具收款收据凭证八份、星月集团产品订购单三份；其中编号为0003523收款收据凭证载明收到张梦桥人民币256,209.80元，系付北苑1-2-1604，抵张梦桥工程款；编号为0003489收款收据凭证载明收到张梦桥人民币2,980.00元，系付北苑1-2-1604，天然气2480元，可视门铃500元，抵工程款；编号为0003522收款收据凭证载明收到张梦桥人民币258,165.60元，系付北苑1-2-1704，抵张梦桥工程款；编号为0003488收款收据凭证载明收到张梦桥人民币2,980.00元，系付北苑1-2-1704，天然气2480元，可视门铃500元，抵张梦桥工程款；编号为0003520收款收据凭证载明收到张梦桥人民币262,077.20元，系付北苑1-2-1904，抵张梦桥北苑工程款；编号为0003486收款收据凭证载明收到张梦桥人民币2,980.00元，系付北苑1-2-1904，天然气2480元，可视门铃500元，抵张梦桥北苑工程款；编号为0003121收款收据凭证载明收到张梦桥车位人民币68,000.00元，系付北苑1-2-1904，抵工程款；编号为0003122收款收据凭证载明收到张梦桥车位人民币68,000.00元，系付北苑1-2-1804，抵工程款；三份星月集团产品订购单均为张梦桥，订购产品均为钢甲门，金额均为人民币3,300.00元，备注均为抵工程款，分别注明北苑1-2-1604、北苑1-2-1704、北苑1-2-1904。原被告双方签订该《商品房买卖合同》未通知鄂州市新庙建筑公司，因该款新庙建筑公司不予认可，事后也未经新庙建筑公司追认，新庙建筑公司表示未经对公结账，对被告湖北志裕房地产开发有限公司与原告张绍旺之间的抵款行为不认可。被告湖北志裕房地产开发有限公司未开具购房发票，也未向原告张绍旺交付合同约定的房屋及车位。2017年4月12日，被告湖北志裕房地产开发有限公司认为原告张绍旺以房抵扣工程款未经新庙建筑公司认可，不符合结算手续，向原告张绍旺发出《关于催缴购房款的函》一份，其主要内容为：张梦桥同志，你于2015年8月27日与我公司签订的三份《商品房买卖合同》，约定购买我公司开发的东方·世纪城北苑1-2-1604号、1-2-1704号、1-2-1904号三套房屋，价格分别为256,209.80元、258,165.60元、262,077.20元；两个车位共136,000.00元；三套房屋配套费（含防盗门3300元、天然气2480元、可视门铃500元）共计18,840.00元；依据《商品房买卖合同》的约定，你应一次性支付全部购房款，但至今你未履行付款义务。限你在收函后七日内现金付清三套房屋的购房款、两个车位款及房屋配套费共计人民币950,132.60元，逾期未付，本公司将依法单方解除双方签订的《商品房买卖合同》等。2017年5月10日，被告湖北志裕房地产开发有限公司向原告张绍旺发出《关于解除商品房买卖合同的函》一份，其主要内容为：张梦桥同志，你于2015年8月27日与我公司签订的三份《商品房买卖合同》，约定购买我公司开发的东方·世纪城北苑1-2-1604号、1-2-1704号、1-2-1904号三套房屋，本公司已于2017年4月12日依法向你送达了催缴购房款的函，限你在收函后七日内现金付清三套房屋的购房款、两个车位款及房屋配套费共计人民币950,132.60元，而你至今未付，现本公司依法单方解除双方签订的上述三套房屋的三份《商品房买卖合同》，解除合同的效力自本通知送达之日起立即生效。后被告湖北志裕房地产开发有限公司将上述三套房屋出售给他人，并到房产管理部门办理了预售登记。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告湖北志裕房地产开发有限公司作为具有房地产开发资质的企业，其与原告张绍旺签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思的表示，双方的约定未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，依法应受到法律的保护。合同签订后，买受人应按照合同约定，15日内一次性付款。原告张绍旺主张已经用工程款抵付购房款，因该工程系湖北志裕房地产开发有限公司发包给鄂州市新庙建筑公司，张绍旺为鄂州市新庙建筑公司项目经理，依照约定建筑工程款只对建筑公司支付，而不能对个人直接支付，该款鄂州市新庙建筑公司不予认可抵扣工程款，故其主张工程款抵付购房款的理由不能成立。因原告未向被告支付购房款，被告向原告发出了催缴购房款的函，后原告仍未交纳购房款；被告依合同约定向原告发出了解除商品房买卖合同的函后，原告未提出异议，也未提起民事诉讼，故被告向原告发出的解除商品房买卖合同的函已生效，双方之间的商品房买卖合同关系已解除，故原告的诉讼请求，依法应予驳回。被告关于合同没有实际履行且已依法解除的抗辩理由，依法予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百六十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告张绍旺全部诉讼请求。案件受理费22,856.00元，减半收取计11,428.00元，财产保全费5,000.00元，合计16,428.00元，由原告张绍旺负担。如不服本判决，可自收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判长  柯素华审判员  杨 磊审判员  吕 东二〇一九年四月八日书记员  徐 灿