重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初3583号 原告：成都万科物业服务有限公司，住所地四川省成都市锦江区一环路东五段**天府国际****，统一社会信用代码91510104723445820B。 法定代表人：李瑞军，总经理。 委托诉讼代理人：杨雪梅，重庆奇麟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金川，重庆奇麟律师事务所实习律师。 被告：张浪，男，1994年3月20日出生，汉族，住重庆市开州区。 原告成都万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）与被告张浪物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告万科物业的委托诉讼代理人杨雪梅、金川、被告张浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万科物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业服务费共计5090.4元（2016年10月至2018年6月）；2.判令被告支付拖欠的公摊电费170.88元。审理中，原告明确被告拖欠公摊电费的期间为2016年10月至2018年6月。事实和理由：原告与重庆万旭置业有限公司和万科（重庆）蓝山置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为“XX”提供物业服务，被告交纳物业费的标准为2.2元/月·平方米。合同生效后，原告如约履行物业服务，被告却拒绝交纳物业服务费及公摊费。原告多次对物业管理费进行催收，被告均置之不理。 被告张浪辩称，小区墙皮脱落，次向原告反映，原告无人解决；原告找人进行暴力催收及威胁；物管收费标准过高。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张浪系位于重庆市渝北区XX号房屋的业主，该房屋建筑面积为110.18平方米，系电梯（高层）住宅。 2011年12月5日，原告通过招投标方式成为“XX”项目物业服务的中标人。2011年12月6日，以重庆万旭置业有限公司、万科（重庆）蓝山置业有限公司为甲方，成都万科物业服务有限公司为乙方，三方签订了《XX前期物业服务合同》一份，该合同主要约定甲方委托乙方为XX小区提供前期物业管理服务。原告于2012年-2013年期间分批次在重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局对该合同进行了备案登记。后又于2018年4月4日在重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局就该物业服务合同重新进行了备案登记。审理中，原告称原告在签订该物业服务合同后系按照XX各区域的完工情况分批向重庆市国土资源和房屋管理局北部新区分局进行了备案。后因北部新区被撤销，原告于2018年4月4日就《XX前期物业服务合同》向重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局重新进行了备案。因《XX前期物业服务合同》系根据建设工程规划许可证确定，而备案证明中的建筑面积系根据国有土地使用权出让合同确定，故约定的建筑面积与备案的建筑面积有一定误差。该合同第七条约定，本合同期限自2011年12月6日至2014年12月5日止，但是：1、合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、双方未形成终止或解除本合同的决议。合同第十二条约定，本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：2.2元/月·平方米（不含公摊水、电费）；洋房住宅：2.7元/月·平方米（不含公摊水、电费）；叠拼别墅：3.5元/月·平方米（不含公摊水、电费）；联排别墅：4.0元/月·平方米（不含公摊水、电费）；电梯住宅：2.2元/月·平方米（不含公摊水、电费）；商业物业：5.0元/月·平方米（不含公摊水、电费）；会所：4.0元/月·平方米（不含公摊水、电费）；幼儿园：2.2元/月·平方米（不含公摊水、电费）。合同第十四条约定，1、业主应在与甲方签订的《商品房买卖合同》所约定的物业交付之日起，开始向乙方交纳物业服务费用（如实际交付时间早于约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）。首次交纳须预付首三个月的物业服务费，从第四个月开始每月的20日之前全额交纳当月的物业服务费及其他相关费用。2、业主或物业使用人应按专有部分建筑面积全额交纳空置房的物业服务费用。……物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应于每月20日前向乙方交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五标准向乙方支付违约金。合同第十五条约定，业主应按规定向供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。乙方接受供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫、有线电视等专业单位的委托代收水、电、供暖、燃气、信息、环卫、光纤等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月20日前向乙方交清相关费用。逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金。合同第四十五条规定，本合同自双方签字盖章之日起生效。该合同还对物业服务内容及服务标准、双方的权利与义务、物业的经营与管理、专项维修资金的筹集、管理与使用、违约责任等进行了约定。 2016年6月17日，重庆价格信息网对XX物业收费标准进行了公示，显示其备案时间为2016年6月15日，双方约定收费标准为：电梯住宅：2.2元/月·平方米（不含公摊水电费）；洋房住宅：2.7元/月·平方米（不含公摊水电费）；联排别墅：4.0元/月·平方米（不含公摊水电费）；叠拼别墅：3.5元/月·平方米（不含公摊水电费）。 上述前期物业服务合同签订后，原告进驻XX小区进行物业服务至今。原告在XX小区服务期间，该小区未成立业主委员会。被告未按时足额交纳相应的物业服务费。期间，原告曾向被告书面催收过物业服务费。2019年1月30日，原告向本院起诉要求判令被告支付2016年10月至2018年6月期间的物业服务费及公摊电费。庭审中，原告未举示证据证明其公摊电费的收费标准及数额等在小区内向业主进行了公示。 上述事实，有中标通知书、重庆市国土资源和房屋管理局两江新区分局档案查询结果、《XX前期物业服务合同》、前期物业管理服务合同备案证明、情况说明、重庆市前期物业服务收费标准公示、律师函、全球邮政特快专递、物流跟踪信息以及当事人的陈述等随案为证，足以认定。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告万科物业与XX小区的开发商重庆万旭置业有限公司、万科（重庆）蓝山置业有限公司签订的《XX前期物业服务合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定。该合同在相关房屋管理部门进行了备案登记，其收费标准也已经物价部门备案并公示，合法有效，对小区全体业主具有约束力。尽管该合同约定的期限为2011年12月6日至2014年12月5日，但2014年12月5日后，原告仍为XX小区提供物业管理服务，而原告与重庆万旭置业有限公司、万科（重庆）蓝山置业有限公司未形成终止或解除本合同的协议。根据《前期物业服务合同》第七条约定，该合同仍然有效，故被告仍应向原告支付相应的物业服务费等费用。 关于收费标准问题，根据原告与重庆万旭置业有限公司、万科（重庆）蓝山置业有限公司签订的《XX前期物业服务合同》及重庆市物业服务收费标准公示，被告所在房屋应交纳物业服务费的标准为2.2元/月·平方米。被告每个月应交纳的物业服务费为242.4元（2.2/月·平方米×110.18平方米），故在2016年10月至2018年6月共21个月中，被告应交纳的物业服务费为5090.4元（242.4元/月×21月）。原告要求被告给付2016年10月至2018年6月的公摊电费170.88元，但未举示充分的证据予以证明，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 被告辩称原告物业服务不到位、原告进行暴力催收等，但未举示相应的证据予以证明。且物业服务具有时间持续性和无法计量性等特点，仅仅是某些环节、个别区域做的不够好，系服务存在一般瑕疵，并不构成根本性违约，不能成为业主拒交物业服务费本金的理由。物业服务具有一定的公共性，如果仅因原告的服务有一定瑕疵就拒绝交纳物业服务费，则必然对其他已经依约交纳物业服务费用的业主不公平，亦不利于小区服务与管理的改善。被告还辩称物管费过高，商品及服务的价格由有资质的部门或机构进行确认或备案。原告万科物业与XX小区的开发商重庆万旭置业有限公司、万科（重庆）蓝山置业有限公司签订的《XX前期物业服务合同》在相关房屋管理部门进行了备案登记，其合同中约定的收费标准也已经经过物价部门备案并公示，均合法有效，故对被告的该抗辩理由，本院亦不予采信。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第一百六十二条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、被告张浪在本判决生效之日起七日内，给付原告成都万科物业服务有限公司2016年10月至2018年6月期间的物业服务费5090.4元； 二、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告张浪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告张浪负担。 本判决为终审判决。 审判员  王利萍 二〇一九年四月十八日 书记员  韩冰丽