河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终501号上诉人（原审原告）：吴秀玲，女，1974年5月3日出生，满族，住河北省丰宁满族自治县。委托诉讼代理人：杨勇，北京市雨仁（承德）律师事务所律师。上诉人(原审被告)：承德市居家房产有限公司，住所地河北省承德市双滦区双塔山镇承输集团**楼****房。法定代表人：杨立民，经理。上诉人（原审被告）：杨立民，男，1980年8月28日出生，满族，户籍所在地河北省承德市双桥区，现住承德市双滦区。二上诉人的委托诉讼代理人：郭平，河北承天律师事务所律师。上诉人吴秀玲因与上诉人承德市居家房产有限公司、杨立民居间合同纠纷一案，不服河北省承德市双滦区人民法院（2018）冀0803民初1605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴秀玲及其委托诉讼代理人杨勇，上诉人承德市居家房产有限公司、杨立民的委托诉讼代理人郭平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴秀玲上诉请求：l、撤销河北省承德市双滦区人民法院(2018)冀0803民初1605号民事判决第一项“支付赔偿款50000.00元”的判决内容，改判支付赔偿款364000.00元，即70%的赔偿责任。2、案件受理费由二被上诉人连带承担。事实和理由：一审判决被上诉人承德市居家房产有限公司支付赔偿款50000.00元数额过低，与被上诉人的过错不相适应，应承担上诉人520000.00元损失70%的赔偿责任。被上诉人承德市居家房产有限公司作为专业的房产中介机构。在向上诉人提供二手房买卖居间服务时，未能尽到审慎的核实卖房人权利凭证的义务，仅凭卖房人张瑞明提供的与开发商签订的《商品房买卖合同》（现该合同因被上诉人违背上诉人的意志，以办理解押为名收回后，交于卖房人张瑞明，以致于无法核实该合同是否为原件？是否真实？），以及注明“只作交契税用”的、由开发商留存的《销售不动产统一发票》记帐联复印件，即向上诉人提供房源信息，对可能存在的隐患未作出任何提示，并做出房产无争议的承诺。上诉人基于对被上诉人居家房产的信任，与卖房人张瑞明签订了房屋买卖合同，并支付购房价款520000.00元及中介服务费4000.00元。现经承德市双滦区人民法院(2018)冀0823民初248号民事判决书确认，该房屋已经归案外人王甲新所有，卖房人张瑞明因涉嫌诈骗被公安机关通缉在逃，致使上诉人无法取得房屋，购房款也无法追回，遭受了经济损失524000.00元。被上诉人的上述行为存在重大过错，构成提供虚假情况，损害委托人利益的行为，是造成上诉人损失的主要原因。当然，尽管上诉人并非专业从事二手房买卖的自然人，但对房屋买卖也应当负有注意义务，对造成的损害后果应当承担次要责任，本着过错与责任相适应的原则，被上诉人应承担损失70%的赔偿责任。承德市居家房产有限公司、杨立民辩称，居家房产公司已完全履行了居间义务。居家房产履行中介职责，应仅现在其自身能力范围内，居家房产已经要求房屋的所有权人张瑞明提交商品房买卖合同原件及发票，同时上诉人吴秀玲也对张瑞明提交的全部材料进行了认真的审核，居家房产已尽到合理的注意义务。上诉人所述未能发现涉案楼房已经优于上诉人出卖的情况已经超出居家房产的能力范围。承德市居家房产有限公司、杨立民上诉请求：一审法院认定事实错误，适用法律不当。一、上诉人居家房产已完全履行了居间义务，依法、依约不应返还被上诉人中介费并支付赔偿款。1、合同签订后，上诉人居家房产居间服务就已经完成，即使在合同履行过程中出现问题也与上诉人居家房产无关。依照上诉人、被上诉人于2017年8月12日签订的《房屋买卖合同》约定，第一条第2款甲方承诺：甲方为该房屋的产权共有人；该房屋权属真实且无诉讼、查封、抵押等权属、债务纠纷，产权无瑕疵。第3款乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋权属、抵押等现状全面了解并且无异议，愿意购买该房屋。第四条基于丙方提供居间服务已经完成，甲乙双方应向丙方支付中介费。第七条第6款：本合同生效后，如甲方或者乙方违约，致使交易不能完成，则由守约方追究违约方责任，违约方承担守约方的一切损失，包括中介费等履行合同所产生的一切费用，丙方不承担任何责任，所收服务费用不予退还，丙方有权依照本合同收取中介费。依照合同，在合同签订后，上诉人居家房产居间服务就已经完成，即使在合同履行过程中出现问题也与上诉人居家房产无关。2、上诉人居家房产并未故意隐瞒重要事实或提供虚假信息，不应承担任何责任。《合同法》第425条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”,因此，只有在居家房产故意隐瞒重要事实或提供虚假信息，才承担不得要求支付报酬并根据其过错大小承担相应损害赔偿责任。本案中上诉人全面审核了出卖方张瑞明的身份信息、到房管部门对产权情况进行查询、核查了《商品房买卖合同》是真实的以及房屋是否存在抵押、查封等情况、进行实地看房，了解房屋的实际状况与居住状况，上诉人居家房产可谓是竭尽全力，并未故意隐瞒重要事实或提供虚假信息。居家房产的中介职责应仅限在其自身能力范围内，上诉人居家房产无力发现案涉房屋已经优于被上诉人出卖的情况，已经超出了居家房产的能力范围。3、居家房产提供居间服务无任何过错。虽然出售方仅提供了一张购房发票记账联复印件，且未办理解押，但是事先被上诉人对抵押的事实知情，有抵押也不影响出售房屋，发票更是在办理过户时随时调取，也就是说房屋买卖中最关键的环节为出售方是否为案涉房屋所有权人、《商品房买卖合同》是否真实、是否能够实地看房。二、居家房产即使承担责任，也应根据其过错大小在犯罪嫌疑人刑事退赔不足部分承担相应责任，也不应承担5万元之多。出卖方张瑞明已经涉嫌刑事犯罪，已由承德市公安局双滦分局立案侦查，刑事立案足以说明被上诉人吴秀玲的损失应由犯罪嫌疑人张瑞明承担，居家房产即使承担责任也不应承担如此大的责任，应根据其过错大小在犯罪嫌疑人刑事退赔不足部分承担相应责任。否则就可能造成被上诉人吴秀玲因张瑞明合同诈骗的行为多得5万元赔偿款，这明显于法相悖。综上所述，一审法院对本案事实认定错误，适用法律明显不当，故请求二审法院依法撤销承德市双滦区人民法院(2018)冀0803民初1605号民事判决书，改判驳回被上诉人原审诉讼请求。吴秀玲辩称，1、居家房产应该承担提供虚假情况的法定赔偿责任。中介机构在提供服务时应该向委托人如实报告，不得提供虚假情况，合同约定不能免除居家房产未进法定义务所产生的赔偿责任。其一、以证明案外人张瑞明房屋所有权的凭证不完备，张瑞明与开发商签订的商品房买卖合同只有复印件，无法与原件核对；其二、张瑞明所提供的购房发票是开发商记账用的，应该提供购买房屋的发票原件，明确标注此复印件仅用契税。我方在上诉中主动提出由居家房产承担70%责任，我们承担30%的责任。2、关于居家房产所述，我方额外补偿的问题。本案是因为居家房产没有尽到职责产生的纠纷。如果案外人张瑞明始终不能归案，我们的损失不能处理。我方认为不存在我们多得补偿的情形，不以案外人张瑞明是否赔偿为前提。吴秀玲向一审法院起诉请求：1、判令被告承德市居家房产有限公司赔偿原告购房款520000.00元，退还中介费4000.00元，并自2017年8月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算利息至清偿之日止；2、被告杨立民对上述债务承担连带清偿责任；3、案件受理费由二被告连带承担。一审法院认定事实：2017年8月10日，案外人张瑞明与被告承德市居家房产有限公司签订《售房委托书》1份，自愿将坐落于承德市双滦区隆基泰和国际广场（万和城）B区5#楼1-1003室的房屋委托被告出售，并向被告提交了《商品房买卖合同》原件、离婚协议、中国工商银行出具的房屋抵押贷款撤销证明、终止保证通知书等材料。2017年8月12日，经被告承德市居家房产有限公司居间介绍，原告吴秀玲实地看房后，原告吴秀玲作为买受方、案外人张瑞明作为出卖方、被告承德市居家房产有限公司作为经纪方，三方签订《房屋买卖合同》一份，原告吴秀玲购买张瑞明位于承德市双滦区隆基泰和国际广场（万和城）B区5#楼1-1003室房屋一套，房屋总价款为540000.00元。签订合同当日，原告吴秀玲向被告承德市居家房产有限公司支付中介费4000.00元，向张瑞明支付购房定金20000.00元。2017年8月13日、8月17日吴秀玲又分别向张瑞明支付购房款380000.00元和120000.00元，剩余20000.00元双方约定在房产局过户当日支付。2017年8月17日，张瑞明向原告吴秀玲出具了收到购房款520000.00元的收条一张。同日，被告承德市居家房产有限公司将张瑞明与承德隆和房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》原件一本及销售不动产统一发票复印件交给原告吴秀玲的亲属翟立新。后翟立新发现涉案房产尚未办理解押手续，翟立新又将《商品房买卖合同》原件及销售不动产统一发票复印件交给被告承德市居家房产有限公司，随后，被告承德市居家房产有限公司将《商品房买卖合同》原件和购房发票复印件交还给了张瑞明。翟立新再次向被告承德市居家房产有限公司索要《商品房买卖合同》原件时，被告承德市居家房产有限公司只向原告提供了一份《商品房买卖合同》（合同编号：0008239）的复印件。2018年2月1日，本院立案受理了原告王甲新与被告张瑞明房屋买卖合同纠纷一案，于2018年4月24日作出（2018）冀0803民初248号民事判决书，判决：一、原告王甲新与被告张瑞明于2016年12月14日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告张瑞明协助原告王甲新将坐落于河北省承德市双滦区隆基泰和国际广场（万和城）B区5#楼1-1003室的房屋一套过户到原告王甲新名下。该判决已经发生法律效力。2018年3月29日，承德市公安局双滦分局对张瑞明涉嫌合同诈骗一案立案侦查，张瑞明现通缉在逃。另查明，被告承德市居家房产有限公司成立于2014年2月18日，公司股东分别为刘国志（出资30000.00元）、赵红斌（出资20000.00元）和杨立民（出资50000.00元）。2018年2月2日，公司股东变更为杨立民一人（出资100000.00元），该公司类型变更为有限责任公司（自然人独资）。一审法院认为，原告吴秀玲经被告承德市居家房产有限公司居间介绍购买案外人张瑞明的房屋，因张瑞明一房二卖涉嫌合同诈骗被公安机关立案侦查，致使原告无法取得房屋，向张瑞明支付的520000.00元购房款无法追回，现双方交易不成，居间合同的目的并未实现，被告承德市居家房产有限公司理应将收取的4000.00元中介费退还给原告。被告承德市居家房产有限公司作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时应尽到必要、审慎的审查、核实义务，如核实房源信息、核实卖房人的身份信息、判断交易过程中的合理性等。原告吴秀玲作为买房人对于房屋交易也应负有注意义务。被告承德市居家房产有限公司虽进行了一定的调查、核实行为，但卖房人张瑞明仅提供了一张购房发票记账联复印件，而且涉案房屋并未办理解押手续，原告向卖房人张瑞明付款后才发现涉案房屋未办理解押，张瑞明又通过中介公司取回了提供给原告的《商品房买卖合同》原件。在此过程中，被告承德市居家房产有限公司没有尽到审慎的审查、核实义务，对于原告吴秀玲的损失，被告应当承担一定的赔偿责任。结合被告的过错程度，本院确定被告承德市居家房产有限公司在50000.00元的数额范围内承担赔偿责任。被告承德市居家房产有限公司系一人有限责任公司，被告杨立民系其股东，其未能证明公司财产独立于股东自己财产，应当对被告承德市居家房产有限公司上述债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条、《中华人民共和国公司法》第六十四条之规定，判决：一、被告承德市居家房产有限公司于判决生效之日起十日内返还原告吴秀玲中介费4000.00元并支付赔偿款50000.00元；二、被告杨立民对上述第一项的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告吴秀玲的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审判决认定的事实有相应的证据予以佐证，本院依法予以确认。本院认为:吴秀玲通过承德市居家房产有限公司居间介绍购买案外人张瑞明房屋，而该房屋却已经被张瑞明出卖给案外人王甲新，张瑞明“一房二卖”涉嫌合同诈骗，已被公安机关立案侦查，现通缉在逃，导致吴秀玲无法取得案涉房屋的所有权，已经支付的520000.00元购房款也无法得以返还。作为专业房屋中介机构承德市居家房产有限公司，在进行居间服务时未能对房源信息、产权权属瑕疵等方面，依法尽到必要、审慎的审查、核实和提示义务，案涉《房屋买卖合同》的合同目的无法实现，居间服务也未能全部完成。针对承德市居家房产有限公司和杨立民上诉主张“合同签订后，其就已经完全履行了居间义务，即使合同履行中出现问题，也与其无关，依法依约不应返还中介费”的上诉理由，本院认为缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决承德市居家房产有限公司向吴秀玲返还已经收取的4000元中介费，并无不当，本院予以支持。针对承德市居家房产有限公司和杨立民上诉主张“其并未隐瞒重要事实或提供虚假信息，不应承担任何责任。其提供的居间服务无任何过错。即使承担责任，也应根据其过错大小在刑事退赔不足部分承担相应责任，不应承担5万元之多”的上诉理由，并结合承德市居家房产有限公司和杨立民在二审庭审中陈述“我方始终没有看见到张瑞明的购房发票的原件，发票对于我们中介公司不重要。”的意见，本院认为该上诉理由本身就自相矛盾，庭审陈述意见也于法无据。案涉合同系承德市居家房产有限公司提供的格式合同文本，依法应当按照公平原则确定各方权利义务，并应当采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，依据居间合同的法律特征和权利义务关系，结合一审查明的案件事实和全案证据资料，对于吴秀玲已经支付给张瑞明的520000.00元购房款，本院认为一审已查明张瑞明实施涉嫌违法犯罪的行为是造成吴秀玲经济损失的直接原因，现在尚不能通过刑事追缴退赔方式得以弥补。承德市居家房产有限公司对于吴秀玲的经济损失，应当承担与其过错相适应的民事赔偿责任。承德市居家房产有限公司和杨立民该上诉主张不予支持。针对吴秀玲上诉主张“基于对承德市居家房产有限公司的信任而签订案涉的房屋买卖合同”的上诉理由，具有事实和法律依据，本院予以支持。但是对于吴秀玲上诉主张“承德市居家房产有限公司的行为存在重大过错，是造成其损失的主要原因。”的上诉理由，缺乏证据支持，于法无据，本院不予支持。针对吴秀玲主张“一审判决承德市居家房产有限公司支付5万元的赔偿款数额与其过错不相适应，应当承担520000.00元损失70%的赔偿责任，即要求支付赔偿款364000.00元”的上诉理由和请求，一审判决承德市居家房产有限公司支付5万元的赔偿款，即认定其承担不足10%的过错责任，本院认为明显与承德市居家房产有限公司的过错不适应，应予调整。吴秀玲对于房屋交易也应负有注意义务，对于合同标的物和交易后果也应谨慎选择，实地查勘，严格审查，防范风险，结合全案证据资料，足以证实吴秀玲主观心理上和客观履约行为上均存在一定的过错责任。本院公平判断案涉房屋买卖合同中三方缔约主体的身份特征和专业性质，依法界定各方过错责任比例，充分考虑吴秀玲损失存在刑事追缴退赔的维权途径和诉权，兼顾居间中介服务成本、经济损失数额，统筹平衡诚信公平的市场交易秩序与稳定和谐的社会公平价值观等因素后，本院认为承德市居家房产有限公司承担30%的过错责任，即应当承担吴秀玲目前经济损失520000.00元的30%，即应当支付赔偿款156000.00元。承德市居家房产有限公司系一人有限责任公司，杨立民系其股东，其未有提交合法有效的证据证明公司财产独立于股东自己财产，故一审判决杨立民对承德市居家房产有限公司上述债务承担连带清偿责任符合法律规定，应予支持。综上所述，吴秀玲的部分上诉请求成立，应予支持。一审判决对部分案件事实认定不清，适用法律错误，依法应当予以改判。承德市居家房产有限公司和杨立民上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十五条、《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河北省承德市双滦区人民法院（2018）冀0803民初1605号民事判决的第二项（即被告杨立民对上述第一项的债务承担连带清偿责任）；二、撤销河北省承德市双滦区人民法院（2018）冀0803民初1605号民事判决的第三项（三、驳回原告吴秀玲的其他诉讼请求。）；三、变更河北省承德市双滦区人民法院（2018）冀0803民初1605号民事判决的第一项为承德市居家房产有限公司于判决生效之日起十日内返还吴秀玲中介费4000.00元，并支付赔偿款156000.00元；四、驳回吴秀玲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9040元，减半收取4520元，由吴秀玲承担1356.00元，由承德市居家房产有限公司负担3164元。二审案件受理费18080.00元，由上诉人吴秀玲负担9040.00元；上诉人承德市居家房产有限公司、杨立民负担9040.00元。本判决为终审判决。审判长 刘 音审判员 李红梅审判员 孙琳丽二〇一九年四月三日书记员 柳云琪