河南省息县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1528民初408号原告：息县申城物业管理有限公司。法定代表人：曹瑾珩。住所地：息县。委托代理人：鲁永光，系河南息州律师事务所律师。委托代理人：徐玉杰，系公司经理。被告：张双民，男，1963年6月20日生，户籍地息县。原告息县申城物业管理有限公司与被告张双民物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告息县申城物业管理有限公司、被告张双民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告息县申城物业管理有限公司诉称:2009年12月15日，原告与河南一桥置业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，缴费时间为每年5月和11月，逾期缴费的从逾期之日起按每天2元缴纳滞纳金。被告系上述物业第23栋104号的业主，物业面积127.56平方米，按约定应当向原告缴纳从2012年1月至今的物业管理费用及水费，但被告一直拒绝缴纳费用合计5197.32元，并产生滞纳金5250元（截止2018年10月）。合同履行至今，原告按合同约定向被告所在小区提供了物业管理服务，被告却不履行缴费义务，原告多次催缴，未有效果。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求判令被告支付物业费4081.92元及滞纳金4920元（截止2018年10月止），被告支付欠缴水费1115.4元及滞纳金390元。本案诉讼费由被告承担。被告张双民辩称：1、这个物业公司是谁的物业公司，物业是否经业主认可承认，是否尽到物业公司的义务，水费我们交的是自来水水费，可提供的水严重不××影响了我们的××2、物业的法人代表是姓曹的，原告到庭人员是否有资格出庭，原告代理人徐玉杰是否具备出庭诉讼资格，只要钱合理，我一分不差，如果不合理，那么我们还要反诉，这个水对我们身体造成了严重影响不××是自打井水；3、催收物业费，出示通知，我们从来没有收到过，除了第一次交钥匙的时候，说了收物业费用问题，是物业公司违约在先，承诺的是自来水，可是我最后吃的是自打井水，承诺给房产证也没有做到，物业没有为我们服务，是为开发商服务的，并没有为业主做实事，第一次缴费是被迫接受，物业公司的法人代表也一直没有出现过，物业公司车位没画，小区野狗没人管，物业公司根本没尽到义务，我们被迫吃自打井水，这个水是否做过质检，我们业主们吃了十年，小区得肾结石胆结石的很多，碳酸钙严重超标，养鱼都养不活，是当时我养了一缸鱼，一直养不活，我就找卖鱼的事，然后卖鱼的说是不是水的问题，后来我拿了一瓶水去检测，才知道超标，人家就说这水鱼都养不活，人能吃吗；4、无论有多少安保人员，都未为我们业主做过一点事，物业公司也未经我们业主任何一人的同意，是强加给我们的物业公司，资质都不够。经审理查明，2009年12月15日，原告息县申城物业管理有限公司与河南一桥置业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，合同约定：息县申城物业管理有限公司向河南一桥置业有限公司开发的小区英伦小镇提供物业管理服务，合同期限暂定五年，自合同生效之日起至2014年12月30日止。本合同期限届满，若需要续签合同，双方另行签订书面合同。本合同自业主委员会成立与业主大会选定的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。本物业管理费，住宅房屋由业主按其拥有的建筑面积每平方米0.25元向息县申城物业管理有限公司缴纳，缴费时间为每年5月20日前和11月20日前，逾期缴费的从逾期之日起按每天2元缴纳滞纳金。水费按每吨2.2元收取。2014年12月20日，息县申城物业管理有限公司与河南一桥置业有限公司续签了《前期物业管理服务合同》，合同约定：本物业管理费，住宅房屋由业主按其拥有的建筑面积每平方米0.5元向息县申城物业管理有限公司缴纳，缴费时间为每年12月缴纳次年1年的物业服务费用，逾期缴费的从逾期之日起按每天2元缴纳滞纳金。水费按每吨2.2元收取。另查明，本案被告张双民系英伦小镇第23栋104号的业主，物业面积127.56平方米，其曾于2009年10月13日缴纳物业管理费、水电预存费、垃圾清理费合计982.5元，于2017年8月17日缴纳水费330元。原告以被告作为业主一方，欠缴纳物业管理费4081.92元、水费1115.4元、滞纳金5250元等费用为由诉至我院。为证明上述事实，原告举证如下：1、营业执照及法人资格证明，前期物业服务合同二份；2、商品房买卖合同；3、催缴管理费、水费通知书及照片；4、物业管理费收据及水费收据；5、水表抄单原始记录、通知单及物业电脑缴费登记明细。上述证据经庭审质证并庭审笔录在卷。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。法律规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。本案中，原告息县申城物业管理有限公司与河南一桥置业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，由原告息县申城物业管理有限公司向河南一桥置业有限公司建设的英伦小镇小区提供物业服务，被告接受了原告的物业管理服务，应当按照合同约定缴纳物业服务费，因此对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求本院予以支持。被告在审理中辩称原告的物业服务不合格，居民用水质量不合格等问题拒绝缴纳物业费及水费。关于物业服务问题，该问题涉及小区全体业主的利益，属于全体业主有关的涉及共有和共同管理权力的事项，应经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主共同作出决定，故本案被告以此作为其一户拒付物业服务费的理由缺乏依据，本院难以采纳。但原告作为物业管理服务企业，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主意见，积极整改存在的问题，努力提供物业服务质量，自觉接受业主监督。关于居民用水问题，首先，城市供水（自来水）应由供水单位（自来水公司）在城市规划下建设相关管线及设备，物业公司应当提供配合。其次，由于本案所涉小区使用地下水（井水），前期物业合同约定的也是地下水，被告应当按约定向物业公司缴纳水费。被告对水质量问题提出异议，但未向本院提供相关水质量检测的鉴定报告。原告作为物业管理服务企业，应当定期的对小区内的蓄水池等相关设备进行清洗，若因蓄水设备卫生条件不达标造成的居民用水污染等问题，应当承担相应责任。对于原告要求的滞纳金诉请，考虑到被告未按约支付物业服务费、水费系不满原告的服务质量，并非恶意拖欠，故本院对原告的该项诉清不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告张双民于判决生效后十日内给付原告息县申城物业管理有限公司物业管理费（4081.92元）及水费（1115.4元）共计5197.32元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按照本判决书指定的期间，履行金钱给付义务的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费63元，由被告张双民负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉费480元（收款单位：河南省信阳市中级人民法院，账号：46×××16，开户行：兴业银行信阳分行），上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  龚云峰二〇一九年四月八日书记员  雷雪玲