山东省莒县人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁1122民初772号原告（反诉被告）：李桂祥，男，1978年6月27日出生，汉族，居民，户籍住所地莒县，老家是寨里河镇下麻峪子村。委托诉讼代理人：邵泽涛，山东风顺律师事务所律师。被告：山东日照烟草有限公司莒县分公司，住所地莒县县城振兴路北侧，统一社会信用代码9137112272328043XY。负责人：张永博，该公司经理。委托诉讼代理人：费鸿章，山东律苑律师事务所律师。被告（反诉原告）：莒县寨里河镇寨里河社区陶河峪村经济合作社，住所地莒县寨里河镇陶河峪村。法定代表人：辛崇林，该合作社主任。委托诉讼代理人：于万慧，山东聚祥律师事务所律师。原告李桂祥与被告山东日照烟草有限公司莒县分公司（以下简称莒县烟草公司）、莒县寨里河镇寨里河社区陶河峪村经济合作社（以下简称陶河峪村经济合作社）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李桂祥的委托诉讼代理人邵泽涛，莒县烟草公司的委托诉讼代理人费鸿章，陶河峪村经济合作社的委托诉讼代理人于万慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李桂祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告陶河峪村经济合作社支付违约金2万元；2.判令莒县烟草公司和陶河峪村经济合作社赔偿李桂祥损失38万元。事实与理由：李桂祥于2010年3月24日与陶河峪村经济合作社签订土地租赁合同，租赁现被莒县烟草公司寨里河烟草工作站所在地土地15.8亩，用于开办企业，合同期限50年。合同签订次日，李桂祥支付2万元，合同约定任何一方违约，承担违约金2万元并赔偿对方一切经济损失。合同签订后，李桂祥投入大量人力物力进行基础项目建设，将山丘夷为平地。2014年3月，莒县烟草公司未经李桂祥许可，在李桂祥租赁的土地上建设了寨里河烟草工作站，导致李桂祥与陶河峪村经济合作社的土地租赁合同无法继续履行，造成李桂祥巨大经济损失。2015年8月，李桂祥起诉陶河峪村经济合作社要求赔偿损失60万元，后因证据不足，撤回起诉，现李桂祥再次提起诉讼。莒县烟草公司辩称，答辩人与李桂祥不存在合同关系，李桂祥起诉答辩人无事实和法律依据，答辩人建设烟站是经行政主管部门批准，该合法建设行为无需经李桂祥同意，应驳回李桂祥的诉讼请求。陶河峪村经济合作社辩称，一、李桂祥与答辩人所签订的土地租赁合同早已终止，答辩人无任何违约行为，李桂祥无权要求违约金。李桂祥与答辩人的合同中约定“李桂祥必须在2010年10月31日前办理好国有土地征用手续，如逾期办理不成手续，自2010年11月1日起按照每亩800元缴纳租赁费”，李桂祥并没有在合同约定的时间内办理好国有土地征用手续，涉案土地未改变土地用途，仍为耕地且已经闲置4年。根据土地管理法第三十七条第三款的规定，自2014年2月，答辩人有权终止合同，收回发包的耕地。答辩人无任何违约行为，是李桂祥未按合同约定支付租赁费，违反有关法律规定闲置土地，存在违约行为。二、李桂祥承包土地后，仅对涉案土地进行简单平整，未进行任何地上设施的建设。李桂祥投资对土地进行平整后未办理国有土地征用手续，自行将涉案土地闲置4年，致使答辩人在2014年2月依法收回土地，终止土地租赁合同。之后，答辩人将涉案土地依法对外租赁，不违反法律规定。李桂祥的损失是由其自身原因造成的，与答辩人无关。陶河峪村经济合作社提出反诉请求：1.要求李桂祥支付土地承包费及违约金70560元（其中，土地租赁费50560元、违约金20000元），陶河峪村经济合作社在交纳反诉费时，仅交纳土地租赁费的反诉费，对其主张违约金的反诉费未交纳；2.反诉费由李桂祥承担。事实和理由：陶河峪村经济合作社于李桂祥在2010年签订土地租赁合同，合同中明确约定承包费的数额、交纳期限及违约责任。李桂祥自合同签订后没有向陶河峪村经济合作社交纳任何承包费，后陶河峪村经济合作社多次找李桂祥要求其交纳租赁费，但是无法找到李桂祥。现提出反诉要求李桂祥支付自合同签订之日至合同终止之日的租赁费50560元及违约金20000元。李桂祥对陶河峪村经济合作社的反诉辩称，陶河峪村经济合作社的反诉与事实不符，且已经超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2010年3月24日，李桂祥与莒县寨里河乡陶河峪村民委员会签订《土地租赁合同》一份，合同约定由李桂祥租赁该村15.8亩土地，其中的12亩该村同意由李桂祥办理国有土地手续，相关费用由李桂祥自己承担；剩余3.8亩由李桂祥租赁使用；租赁期限为50年，自2010年3月24日至2060年3月24日；李桂祥支付该村2万元用于地上附属物的赔偿；若李桂祥在2010年10月31日之前不能办理好国有土地征用手续，自2010年11月1日起，按照每亩800元向该村交纳租赁费；任何一方违约，承担违约金2万元并赔偿对方损失。该合同签订后，李桂祥仅支付地上附属物赔偿款2万元，未向该村交纳土地租赁费。李桂祥未能办理国有土地征用手续，但李桂祥对合同约定范围内的部分土地进行平整，之后该土地便闲置未利用。2013年9月28日之前，因该村无法联系李桂祥，便对李桂祥平整场地土石方进行测量，测量工程量为13062.4平方米，按照单价5元/平方米价格计算，合计金额为65312元，该款现暂存于莒县寨里河镇人民政府。2013年，山东日照烟草有限公司拟使用包括涉案土地范围内的22400平方米土地建设烟草工作站，并申请办理用地手续。2014年6月12日，山东日照烟草有限公司办理建设工程规划许可手续并在包括涉案土地在内的土地上建设烟草工作站。李桂祥主张陶河峪村经济合作社在未经其同意的情况下，将涉案土地租赁给莒县烟草公司，造成李桂祥与陶河峪村经济合作社的土地租赁合同无法继续履行，给李桂祥造成巨大经济损失，并提供设计图纸及（2013）莒民一初字第979号民事判决书，证明对涉案土地的投资情况及损失情况。陶河峪村经济合作社则称，李桂祥未能将涉案土地办理好国有土地征用手续，土地性质仍为耕地，因李桂祥的原因造成土地闲置，陶河峪村经济合作社有权终止合同，陶河峪村经济合作社不存在违约行为，不应当承担违约责任，也不应当赔偿李桂祥的损失，李桂祥提供的设计图纸不能证明进行实际建设和投资，判决书的案由是民间借贷纠纷，与本案无关。因李桂祥一直未交纳涉案土地承包费，存在违约行为，陶河峪村经济合作社反诉要求李桂祥支付涉案土地租赁费50560元（自2010年3月24日至2014年3月24日）及违约金20000元，后陶河峪村经济合作社在交纳反诉费时，未交纳关于违约金的反诉费，视为放弃对违约金的主张。2015年8月17日，李桂祥将陶河峪村经济合作社诉至本院，案号为（2015）莒民初字第4152号，要求解除双方之间的土地租赁合同并要求赔偿经济损失60万元。陶河峪村经济合作社提出反诉，要求李桂祥支付涉案土地租赁费及违约金70560元。双方于2016年1月8日各自撤回起诉和反诉。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当依法办理农用地专用审批手续。李桂祥与陶河峪村民委员会于2010年3月24日签订的《土地租赁合同》明显存在改变土地用途用于非农建设的目的，违反法律规定，该合同属无效合同。合同无效则合同违约条款的约定对双方均不具有约束力，故李桂祥要求两被告支付违约金2万元的诉讼请求不成立，本院不予支持。对于李桂祥主张的经济损失，因李桂祥租赁涉案土地后对涉案土地进行平整，确有部分费用支出，陶河峪村经济合作社在联系李桂祥未果的情况下，于2013年9月28日对涉案土地范围内李桂祥平整场地的土石方量进行测量，测量工程量为13062.4立方米，按照5元/立方米价格计算，合计数额为65312元。对于李桂祥主张的其他损失，未提供有效证据予以证实，本院不予支持。涉案土地租赁合同虽系无效合同，但在租赁合同签订后，李桂祥已经实际占有使用该土地，李桂祥应参照合同约定每亩每年800元的价格支付占用期间的土地占用费，每年的土地占用费为12640元（800元/年×15.8亩）。因陶河峪村经济合作社已经于2013年9月28日对李桂祥施工的土石方量进行测量，对于李桂祥占用土地的期限应自2010年3月24日计算至2013年9月28日，李桂祥应支付土地占用费的数额为44378.52元（12640元/年×3.5年+12640元/年÷365天×4天）。李桂祥主张陶河峪村经济合作社的反诉超过诉讼时效的问题，因李桂祥与陶河峪村经济合作社相互之间存在债权债务关系，且在李桂祥主张权利时，陶河峪村经济合作社均提出反诉，即视为主张债务抵消，故李桂祥关于诉讼时效的抗辩意见不成立。莒县烟草公司对涉案土地的使用已经办理相关审批手续，李桂祥要求莒县烟草公司赔偿损失的主张不成立，本院不予支持。综上所述，李桂祥诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。陶河峪村经济合作社反诉请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第三十一条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告莒县寨里河镇寨里河社区陶河峪村经济合作社于本判决生效后十日内支付原告李桂祥涉案土地平整费65312元；二、反诉被告李桂祥于本判决生效后十日内支付反诉原告莒县寨里河镇寨里河社区陶河峪村经济合作社涉案土地占用费计44378.52元；上述一、二项相抵后，被告莒县寨里河镇寨里河社区陶河峪村经济合作社尚应支付原告李桂祥20933.48元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告李桂祥对被告山东日照烟草有限公司莒县分公司的诉讼请求；四、驳回原告李桂祥的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告莒县寨里河镇寨里河社区陶河峪村经济合作社的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元，由原告李桂祥负担2934元，由被告莒县寨里河镇寨里河社区陶河峪村经济合作社负担716元。反诉费532元，由反诉原告莒县寨里河镇寨里河社区陶河峪村经济合作社负担78元，由反诉被告李桂祥负担454元如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。审判员  刘加亮二〇一九年四月十一日书记员  武传霞