江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)赣04民终1162号上诉人(原审被告)：江西坤元世纪房地产开发有限公司，住所地：江西省修水县义宁镇宁红南路，统一社会信用代码：91360424314716976W。法定代表人：高昭，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟山峰，男，1969年10月4日出生，汉族，住江西省修水县，该公司行政部主任。委托诉讼代理人：刘丙生，江西问章律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：卢国良，男，1966年10月1日出生，汉族，住江西省修水县。被上诉人(原审原告)：周小花，女，1967年8月20日出生，汉族，住址同上。以上两被上诉人的委托诉讼代理人：周新满，江西坚白律师事务所律师。上诉人江西坤元世纪房地产开发有限公司（以下简称坤元公司）因与被上诉人卢国良、周小花商品房预售合同纠纷一案,不服江西省修水县人民法院（2018）赣0424民初3014号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人坤元公司上诉请求：撤销修水县人民法院作出的（2018）赣0424民初3014民事判决，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、本案的商品房是以互易为条件的商品房买卖，一审判决解除《商品房买卖（预售）合同》系事实认定不清。一审中被上诉人周小花承认自己是江西修水丰业贸易有限公司的法定代表人，被上诉人与上诉人协商一致，被上诉人购买上诉人开发的商铺，上诉人购买被上诉人的电梯作为互易条件，双方签订了《商品房买卖（预售）合同》和《设备购买合同》。上诉人购买了被上诉人的电梯，被上诉人购买上诉人的商铺履行商品房买卖《商品房买卖（预售）合同》的约定。《商品房买卖（预售）合同》是房屋管理部门提供的统一格式，无法变更，因此上诉人与被上诉人在签订该商铺买卖合同时只能按该合同范本填写完成双方的互易。上诉人交付的房屋是验收合格的房屋，且被上诉人收房后便收益，虽然不动产权属证办理上延迟了一些时间，但被上诉人已经取得了不动产权属证，交易目的已实现，利益没有受到影响，不具有互易条件下必须解除《商品房买卖（预售）合同》的情形。二、解除《商品房买卖（预售）合同》不利于维护交易安全和正常交易秩序。故，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人卢国良、周小花答辩称：本案的《商品房买卖（预售）合同》是双方真实意思表示，不违反法律规定，合同内容合法、有效。双方应严格履行合同约定的义务，如有违约，则应根据法律规定及合同约定承担相应的法律责任。上诉人向被上诉人购买电梯设备，被上诉人购买上诉人的店铺属于事实，但并非互易，两份协议各自独立，且主体不同，两份合同的主体均应承担各自相应的义务《设备采购合同》中表明的江西修水丰业贸易有限公司购买世纪广场商住楼2层218号铺的内容，在法律性质上仅仅属于上诉人向丰业贸易公司发出的签订合同的要约邀请，并不能免除上诉人在《商品房买卖（预售）合同》所应承担的义务和责任，上诉人以此认为合同不得解除的观点无事实和法律依据。二、上诉人称解除《商品房买卖（预售）合同》不利于维护交易安全和正常交易秩序的理由同样是错误的。根据合同法诚实信用原则，合同当事人应当根据约定履行义务，诚实履约方的权利应当得到保护，违约方应当根据法律规定及合同约定承担责任，才是真正的维护交易安全和正常交易秩序。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人卢国良、周小花一审诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、被告返还原告支付的房款1195532元；3、被告返还代收原告的办证费用42206元；4、被告向原告支付至合同解除时止的违约金134761.8元（违约金按被告收款之日至合同解除时止按日利率0.02%计算），解除合同后占用资金的损失按日利率0.02%计算至实际付款之日止。一审法院认定的事实：2016年12月7日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（备案号201606312），合同约定：被告将其开发位于修水县义宁镇宁红南路B3地块（定名修水世纪广场）2层218号商铺卖给原告，该铺建筑面积为45.06平方米，总价款1195532元；被告应在2017年9月30日前向原告交付商铺，交房的条件是房屋经竣工备案验收，逾期30天未交付的，原告有权解除合同，被告应在解除通知送达之日起15日内退还原告已付的全部房款，并自原告付款之日起，按0.02%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时被告按照全部房价款的0.02%向原告支付违约金；双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋产权登记，如因被告的原因原告未能在商品房交付之日起90日内取得产权证的，原告可以解除合同，被告应自解除通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起，按0.02%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，不解除合同的，由被告按日向原告支付全部房价款0.01%的违约金，至完成房屋产权登记之日止。合同在其他方面亦作了相应的约定。当天，原告与案外人江西新高度商业运营管理有限公司（以下简称新高度公司）签订了《世纪广场商铺委托经营管理合同》，约定该商铺由新高度公司经营，新高度公司向原告支付租金，租金的起算日为交房之后或商场正式开业之时（以先到为准）。2016年12月7日，原告支付了首付款605532元及办证费42206元，2017年6月19日，原告将余款590000元通过银行按揭贷款方式支付。2017年8月20日，修水世纪广场开业。原告按每平方米110元/月，收取了两个季度31557元的租金。2018年5月22日，被告发出竣工验收公示。2018年7月9日，原告以被告未按约办证为由向被告发出解除合同通知书，书面通知被告解除《商品房买卖合同》，被告于2018年7月11日签收。2018年8月9日，原告向一审法院提起诉讼，要求确认双方合同已于2018年7月9日解除。本案在审理过程中，原告于2018年8月15日向一审法院提出撤诉申请。一审法院于2018年9月6日作出（2018）赣0424民初2584号民事裁定准许了原告的撤诉申请。2018年9月7日，原告再次诉诸一审法院，提出前述诉请。2018年9月25日，被告开发的修水县世纪广场经竣工验收备案。2018年10月29日，修水县不动产登记局将218铺的产权人登记为原告卢国良、周小花。一审法院认为，原、被告于2016年12月7日签订的《商品房买卖合同》，为双方当事人真实意思的表示，且不违反法律规定，合同内容合法、有效，双方应全面履行各自的义务。本案的争议焦点有三：一、商铺是否已交付及交付时间。双方约定于2017年9月30日前交房，交房的条件是房屋经竣工备案验收。修水世纪广场于2017年8月20日整体开业，原告按照与新高度公司签订的合同，收取了租金31557元，对此被告亦没有异议。原、被告双方以行为对《商品房买卖合同》约定的交付条件进行了变更。一审法院认定原告于2017年8月20日修水世纪广场开业时已收房。二、原告是否有权解除合同。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于收房后的90日内即2017年11月18日前为原告办理不动产权登记。但至起诉时止，被告仍未办理，被告的行为已违约，原告依约享有解除权。原告根据《合同法》第九十六条于2018年7月9日向被告寄送了解除合同通知书，被告于2018年7月11日收悉，一审法院对该解除通知产生的法律效力予以确认：原、被告于2016年12月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2018年7月11日解除。三、关于解除合同的违约金及解除合同后占用资金损失如何计算。因被告逾期办证，原告主张解除合同，被告应依约向原告返还购房款1195532元、办证费用42206元，并支付解除合同的违约金。鉴于《商品房买卖合同》对于违约金计算的期间约定不明，一审法院按中国人民银行公布的同期银行贷款利率的标准计算违约金（年利率4.75%）。截至2018年7月11日，违约金为76546.79元。（605532元×581天×4.75%÷360+590000×387天×4.75%÷360）。合同解除后，双方已不存在合同关系，根据《合同法》第九十七条，被告应向原告支付以尚欠房款为基数，按同期银行贷款利率（年利率4.75%）计算的占用资金的损失。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决：一、原告周小花、卢国良与被告江西坤元世纪房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（备案号201606312）于2018年7月11日解除。二、被告江西坤元世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告周小花、卢国良返还购房款1195532元、办证费用42206元，并支付解除合同的违约金76546.79元。三、被告江西坤元世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告周小花、卢国良支付自2018年7月12日起至实际付款日止，以尚欠购房款为基数，按年利率4.75%计算的占用资金的损失。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17153元，由被告承担16153元，由原告自负1000元。本院二审期间，上诉人和被上诉人双方未向本院提交新的证据。本院查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。双方当事人认可案涉房屋于2017年8月20日交房，故按照约定上诉人应在2017年11月18日前为被上诉人办理不动产权登记，但上诉人于此时间段并未为被上诉人办理产权登记，已然构成了违约，根据合同约定，被上诉人依约享有解除权。被上诉人于2018年7月9日向上诉人寄送了解除合同通知书，上诉人于2018年7月11日收悉，故双方签订的《商品房买卖合同（预售）》应于2018年7月11日解除。合同解除后，上诉人应依约向被上诉人返还购房款1195532元、办证费用42206元，并支付解除合同的违约金，以及支付给被上诉人造成的占用资金的损失。上诉人主张本案是以互易为条件的商品房买卖，不具有必须解除《商品房买卖合同（预售）》的情形。本院认为，互易合同是指当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的合同。本案中，并不构成涉案商铺和设备（电梯）的互易，被上诉人向上诉人交付购房首付款并办理了银行按揭贷款，且《商品房买卖合同（预售）》和《设备购买合同》买卖双方并不完全相同，系两份独立的合同。当事人应当按照合同的约定履行各自的义务，构成合同违约的，违约方应当承担违约责任，故上诉人主张本案不具有必须解除合同的情形不予支持。综上所述，上诉人江西坤元世纪房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16969元，由上诉人江西坤元世纪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 游 勇审判员 单伶俐审判员 李 进二〇一九年四月二十二日书记员 黄 勇