广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂05民终40号 上诉人(一审被告)：合浦港荣置业投资有限公司，住所地合浦县廉州镇爱卫东街**，统一社会信用代码：9145052156156159278XG。 法定代表人：甘志冲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦连亚，女，1995年4月18日出生，壮族，住广西田阳县，该公司员工。 委托诉讼代理人：罗莉坦，女，1992年2月6日出生，壮族，住广西河池市金城江区，该公司员工。 被上诉人(一审原告)：曾允贤，男，1976年3月30日出生，汉族，住广西合浦县。 被上诉人(一审原告)：梁宇云，1981年12月25日出生，汉族，住广西合浦县。 上诉人合浦港荣置业投资有限公司（简称港荣公司）因与被上诉人曾允贤、梁宇云商品房买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2018）桂0521民初1518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 港荣公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误且遗漏查明部分事实。（一）关于延期交房违约金的问题，一审法院认定上诉人延期交房违约天数共811日系认定事实错误，从而算出的违约金额错误。上诉人与被上诉人于2014年10月15日签订《商品房买卖合同》，合同第八条约定上诉人应在2015年10月26日前将涉案房屋交付被上诉人使用，但如遇特殊原因，可据实予以延期。自2014年10月15日至2018年1月15日，在施工过程中因发生合同约定的特殊原因致使上诉人被迫停工就有253天，其中停水4.5天、停电15天、中高考32.5天、法定假日91天、其他法定假日3天、中雨以上107天。因此，上诉人有权按合同约定据实顺延交房，即剔除合同约定的特殊原因导致上诉人被迫停工的时间，亦即违约天数为811日-253日＝558日，违约金为53620.83元。上诉人在一审庭审中已提交可据实顺延交房的相关证据，但一审法院未查明合同约定的可据实顺延情形，简单径行套用合同第八条第一款和第九条约定，草率计算并作出判决，判决上诉人承担的违约天数多达863日，需承担违约金高达75860.29元。（二）鉴于存在逾期交房，上诉人对被上诉人做出了一定的补偿措施，自2018年3月7日起，一直免收被上诉人涉案房屋的物业费和水电费。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，应按照公平原则和诚实信用原则，已免收的物业费和水电费冲抵上诉人需支付的违约金后，再根据被诉人实际损失酌情减少部分违约金。 曾允贤、梁宇云辩称：一、上诉人没有遭遇不可抗力，被上诉人从未收到上诉人对此的任何告知；停水停电、法定节假日、中雨天气等情况，上诉人可以克服或解决，并非拖延工期的理由，相关违约天数不应扣除。二、上诉人强制交房，房屋水电安保等条件未达到基本生活要求，不能满足正常交房条件，所以上诉人主张用物业费和水电费冲抵违约金的请求不成立。综上，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 曾允贤、梁宇云向一审法院起诉请求：一、确认原告曾允贤、梁宇云与被告港荣公司签订的关于原告购买位于合浦县（商品房预售许可证号：合房预字第**）《商品房买卖合同》有效；二、被告港荣公司支付违约金给原告（计算基数是426477元，从2015年10月27日计算到2018年6月20日止共963天82054元，以后的违约金以同样的基数另计到被告支付之日止，违约金按照合同约定的第九条第一款按每日万分之二计算）。 一审法院认定事实：原告曾允贤、梁宇云与被告港荣公司于2014年6月10日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：二原告向被告购买由被告开发的位于合浦县，建筑面积共128.89平方米，每平方米3308元，房款总价格为426477元；买受人按分期付款方式付款；出卖人应当在2015年10月26日前，将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；逾期超过180日后交付，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限即2015年10月26日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之二的违约金。此外，合同还约定其他相关内容。合同签订后，二原告如约向被告支付了全部购房款439515元。两原告于2018年1月15日接管验收涉案房屋。 一审法院认为，原告曾允贤、梁宇云与被告港荣公司于2014年6月10日签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同履行相关的权利与义务。被告延期交房，应按双方约定的全部房款426477元的日万分之二，支付从2015年10月27日至2018年1月14日的违约金。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款和第一百一十四条第一款规定，判决：一、原告曾允贤、梁宇云与被告合浦港荣置业投资有限公司于2014年10月15日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告合浦港荣置业投资有限公司应于本判决生效后十日内向原告曾允贤、梁宇云支付延迟交房违约金69174.25元（违约金以439515元为基数，按日万分之二计算，从2015年10月27日起计至2018年1月14日止共811日）。本院二审期间，上诉人港荣公司提交以下证据：1.合浦县城2016年11月22日至2017年12月16日的停水和降压供水通知，拟证明2014年至2018年停水4.5天，可以延期交房；2.2014年11月8日至2017年7月14日的停电公告，拟证明2014年至2018年停电15天，可以延期交房；3.2015年至2017年中、高考停工时间表和政府部门通知、通告，拟证明2015年至2017年中、高考时间为32.5天，可以延期交房（上述证据系通过合浦县政府公众信息网查询结果的截屏）。4.2015年至2018年法定节假日放假时间表和政府放假通知（复印件），拟证明2015年至2018年放假91天。5.免收电费及物业费汇总，拟证明免收被上诉人电费及物业费1701.92元，应在违约金中冲抵。6.落款时间为2012年1月19日的《国有建设用地使用权出让合同》；7.落款时间为2012年12月26日的《建设用明珠国贸商城项目投资协议书》；8.《合浦县土地（海洋）审批委员会会议纪要》（2018年第7期）；9.落款时间为2018年11月15日的《关于人大占用明珠国贸商城521.8㎡办证的报告》；10.收件时间2018年12月12日的《合浦县国土资源局收文登记卡》，证据6-10拟证明政府延迟供地，上诉人无法办理不动产证，导致涉案项目无法按期竣工验收，无法按照合同约定时间交房。 曾允贤、梁宇云质证认为，对上诉人的上述证据不予认可，对上诉人所主张遭遇不可抗拒因素，被上诉人从未收到上诉人的任何告知；停水停电不是政府行为，是企业行为，故停水停电可以克服，须做好应对预案或协调统筹工程进展，并非上诉人拖延工期的理由；对于法定节假日、中雨天气等情况可以克服和解决，并非不可抗力因素或特殊原因，相关天数不应扣除。上诉人协调土地问题及无法办证问题，是上诉人与政府协商的问题，与被上诉人没有关联。 曾允贤、梁宇云没有新证据提供。 本院认为，港荣公司提供的上述证据具有真实性、合法性，对关联性本院将结合本案其他证据予以认定。 双方当事人对一审判决认定的事实均没有异议，对一审判决认定的事实本院予以确认。本院二审另查明，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第八条第二款中约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因国家有关法律、法规、政策改变导致工期受到影响的，由于供水、供电部门原因停水、停电导致工期延长的；3.不能预见、不能克服、且不能归责出卖人的其他情况影响工期；因为政府及其相关部门的临时限制行为或者其他行为导致工期受到影的；4.出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府接到资料日期为准），等待验收或丈量所需的时间。上诉人与被上诉人在一审庭审中均确认涉案房屋没有经过验收。涉案工程所在路段于2016年11月22日至2017年12月16日停水2天，降压供水2.5天；2014年11月8日至2017年7月14日停电15天。2015年高考期间，合浦县人民政府通知考生考点及附近施工工地全天候禁止建筑施工,时间为3天。 本案二审双方当事人争议的焦点为：一、上诉人逾期交房的天数；二、上诉人主张其免收被上诉人的物业费和水电费应否冲抵违约金，应否减少违约金。 一、关于上诉人逾期交房的天数问题。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》第八条约定：上诉人应当于2015年10月26日前将符合合同约定的商品房交付给被上诉人，但直至2018年1月15日被上诉人才接收案涉商品房，故上诉人逾期交房的天数为自2015年10月27日起至2018年1月15日止共811日。对于该逾期天数，上诉人主张其可扣除延期交房253天，包括停水4.5天，停电15天，中高考32.5天，法定假日91天，其他法定假日3天，中雨以上107天等，实际逾期交房天数应为558天，违约金应为47594.83元。本院认为，《商品房买卖合同》第八条除约定交房时间外，还约定：如遇不可抗力、供水供电部门原因停水停电导致工期延长、政府及其有关部门的临时限制行为、等待验收或丈量所需的时间等原因，上诉人可予以延期交房。故上诉人可扣除的逾期天数，必须是具有上述合同约定的延期交房情形。上诉人主张应当扣除的因中、高考停工的时间，本院认为，因该中、高考政府有关部门通知停工属于合同约定的政府及其有关部门的临时限制行为，可予以扣除，但上诉人主张的32.5天停工的时间中，2015年实际停工时间为3天，2016年6天，2017天6天，其中2015年的3天在合同约定交房前，在合同约定范围内，可予以扣除，2016年6天和2017天6天则已远超过合同约定交房时间，上诉人主张予以扣除没有事实依据，本院不予支持。至于上诉人主张的停水停电天数，其仅提供了有关政府部门停水停电的通知，没有提供相应的施工签证单证明其因停水停电导致工期延误，故对此本院不予采信。上诉人主张的应扣除的法定假日和其他法定假日天数，由于法定假日每年基本是固定的，在签订合同时亦已有预见，双方也不约定在合同的可延期交房情形之内，则应表明上诉人已将这些因素考虑在工期内，故该主张亦没有事实依据，本院不予采信。上诉人还主张因政府延迟供地，其无法办理不动产证，导致涉案项目无法按期竣工验收，无法按照合同约定时间交房。本院认为，上诉人能否办理涉案房屋的不动产证不构成其可以延期交房的原因。上诉人与被上诉人在合同中约定交付使用的房屋应经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，当时涉案房屋仍未符合上述约定，未经五方验收合格，一审判决认定上诉人逾期交房违约金计算至2018年1月15日，被上诉人没有上诉，视为其对自己权利的处分。综上，上诉人逾期交房的天数为808天（811-3）。 二、关于上诉人主张其免收被上诉人的物业费和水电费应冲抵违约金，应否减少违约金的问题。上诉人主张其免收被上诉人物业费和水电费应冲抵违约金，另还应酌情减少部分违约金。本院认为，上诉人为其延期向被上诉人履行交房义务，免收被上诉人物业费和水电费，是上诉人对其权利的处分，属于另外的法律关系，双方没有约定、被上诉人也不同意、法律也没有明确规定应冲抵本案违约金，不属于本案审理范围。上诉人与被上诉人约定的违约金为已交房价款的日万分之二，该约定不违反法律、法规的强制性规定，上诉人主张减少违约金没有法律依据，本院不予采信。上诉人实际逾期的天数为808天，双方约定违约金是全部房款的万分之二，故违约金应为68918.68元（426477元×0.02%×808天）。 综上所述，港荣公司的上诉请求部分成立，因上诉人港荣公司在一审没有提交其二审期间提交的证据致一审认定的部分事实不当，本院根据二审查明的事实对一审判决依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区合浦县人民法院（2018）桂0521民初1518号民事判决第一项； 二、变更广西壮族自治区合浦县人民法院（2018）桂0521民初1518号民事判决第二项为：上诉人合浦港荣置业投资有限公司应向被上诉人曾允贤、梁宇云支付逾期交房违约金68918.68元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五天内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费1851元，因适用简易程序审理减半收取925.57元（被上诉人曾允贤、梁宇云已向一审法院预交），由上诉人合浦港荣置业投资有限公司负担777元，由被上诉人曾允贤、梁宇云负担148元，合浦港荣置业投资有限公司应负担部分在履行本判决义务时一并支付给曾允贤、梁宇云。二审案件受理费1851元（上诉人合浦港荣置业投资有限公司已向本院预交），由上诉人合浦港荣置业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  丘富圣 审判员  文庆强 审判员  明 智 二〇一九年四月十七日 法官助理  庞晓湖 书记员  曾荣