广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终22284号上诉人（原审原告）：苏芹委托诉讼代理人：尹智芬，系苏芹的母亲。被上诉人（原审被告）：吴文英委托诉讼代理人：曾长全，系吴文英的舅舅。原审第三人：陈云原审第三人：尹智芬上诉人苏芹因与被上诉人吴文英、原审第三人陈云、尹智芬房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2018）粤0305民初10846号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人苏芹上诉请求：一、判令吴文英赔偿苏芹各项损失60872.49元；二、本案诉讼费用由吴文英承担。上诉事实和理由：本案是一个合同转让后产生的房屋租赁合同纠纷案件。合同转让必须符合法律所规定的条件和要求才能生效，否则无效。第一，必须以合法有效的合同关系存在为前提。如果该合同根本不存在或者被宣告无效，或者已经被解除，在此种情况下发生的转让行为都是无效的。第二，必须符合法律所规定的转让程序，需要通知的依法通知；需要征得相对方同意的先经其同意；应当办理批准、登记等手续的，依照规定办理相应手续。第三，必须符合社会公共利益且所转让的内容要合法。第四，转让人与受让人之间达成合同转让的合意，具备民事法律行为的有效条件。本案合同转让完全符合法律所规定的条件和要求，理应有效。2016年3月28日晚上，陈云、吴文英及一位年轻人三人一行，来到国都高尔夫花园二期Ｃ栋15Ｄ（苏芹母女及同事住处），经过双方协商，由于周边房屋租金普遍上涨，将租金由6000元／月上调到8600元／月，续租一年，租期从2016年4月1日至2017年3月31日止。由于前三年双方均能良好履约，出租方也没太在意，承租方由吴文英签名。从此时起，原承租方陈云把合同转让给吴文英。前合同的双方未办理结算手续，租房押金、室内物品等都是延用陈云原来的。苏芹与陈云的合同第六条约定：合同期满乙方负责拆除房屋墙体隔板（恢复原状）。判断本案合同的效力应以转让前的合同订立时2013年3月16日来判断，不应把前后合同孤立分开评价。转让前的合同有效，转让后的合同就应该有效，改建行为是在合同履行过程中产生的。合同转让后，所有条款对双方当事人均应有约束力。二审调查询问时，苏芹补充其上诉事实与理由称，苏芹将房屋租赁给陈云，租期为三年，租赁期从2013年4月1日至2016年3月31日止。陈云承租后将其改造装修后转租，苏芹口头同意承租人改造装修，但合同约定：合同期满，乙方负责拆除房屋墙体隔板（恢复原状）。2016年3月28日晚上，陈云、吴文英及一位年轻人三人一行，来到苏芹母女及同事住处，经过双方协商，由于周边房屋租金普遍上涨，将租金由6000元／月上调到8600元／月，续租一年，租期从2016年4月1日至2017年3月31日止。由于前三年双方均能良好履约，出租方也没太在意，承租方由吴文英签名。从此时起，原承租方陈云把合同转让给吴文英。当时，苏芹的一位同事曾提出要把合同重新打印调整后再签。对方说不用那么麻烦，直接在上面加备注即可，于是双方同意直接在原合同上加备注。2017年3月30日，吴文英到苏芹单位办公室，与尹智芬采取加备注的方式，续租一年，租金为8600元／月，租期从2017年4月1日至2018年3月30日止。从2013年3月16日租赁合同签订起到2017年12月初，苏芹一直未进过出租屋。从2013年4月到2017年11月，苏芹共计收到56个（12×3+12+8）月租金。从交通银行交易明细可以看出：仅有最后6个月租金是吴文英支付的，其余均为陈云支付。即2013年4月到2017年5月的租金为陈云支付，2017年6月到11月的租金为吴文英支付，而2016年3月28日陈云就把合同转让给吴文英。由此可以看出，陈云与吴文英是在恶意串通损害苏芹合法利益，应对苏芹各项损失承担连带赔偿责任。该房屋2018年4月8日才再次出租，结合物业闲置证明可以看出，该物业2018年1月到3月为空置期，不存在用电问题。被上诉人吴文英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。苏芹于2013年至2016年3月31日都认可涉案房屋存在违法改建的事实，改建的事实并非由吴文英造成。二、由于苏芹与吴文英合同是从2016年4月1日至2018年3月31日止，进而在2017年11月21日深圳市公安局有关部门发出整改通知书，苏芹没有整改，所以被上述部门拆除。原审第三人尹智芬述称，其意见与苏芹上诉意见一致。原审第三人陈云未到庭。苏芹向一审法院起诉请求：一、判令吴文英赔偿苏芹各项损失共计60872.49元，各项损失如下：（1）支付12月房租8600元、（2）支付欠交佳兆业物业2017年12月及以前管理费（含管理费、水费、排水费、垃圾处理费）899元（75.10-52.30+50.70+15.40+10.10）、（3）支付欠交佳兆业物业（代收）2017年11月、12月本体维修基金52.30元（83.70-31.40）、（4）支付欠交电费434.79元（380，17+54.62）、（5）支付欠交燃气费675.50元（525+150.50）、（6）支付欠交大中华物业2017年11月11日前水费、垃圾处理费518.90元、（7）赔偿贰个月租金17200元（8600元／月×2个月）、（8）赔偿恢复原状费用25000元、（9）主卧室木门（原状门）被吴文英拆除丢失，重新制作及安装费1200元、（10）厨房铝合金原状门被吴文英拆除丢失，损失2000元（厨房门暂未处理）、（11）主卧室阳台Ｍ**、客厅阳台Ｍ**铝合金推拉门（8mm厚钢化玻璃）被损坏（右侧固定幅被拆除丢失，两樘铝合金推拉门需更换），需赔偿5292元（11.76㎡×450元／㎡）；二、本案的诉讼费用由吴文英承担。一审法院认定事实：涉案房产于2013年3月12日登记权利人为苏芹，建筑面积为125.61平方米。2013年3月16日，苏芹（出租方、甲方）与陈云（承租方、乙方）、案外人深圳市xx房地产经纪有限公司（经纪方）共同签订《房屋租赁（居间）合同》，约定：甲方将涉案房产出租给乙方作住宅用途使用；甲方为该物业的所有权人并享有出租权；租期从2013年4月1日起至2016年3月31日止；每月租金6000元；第一次租金支付的时间为当日，以后各期租金支付时间为1号前；物业租赁期间产生的物业管理费、水电、燃气费等相关费用由乙方承担；乙方延期交付租金10天，甲方有权解除合同，并有权按照合同第六条约定追究乙方违约责任；如甲方违约或单方提出解除合同而未违约的，应双倍返还乙方租赁押金，并赔偿乙方贰个月租金作为另行求租损失；乙方单方违约或提出解除合同的，甲方有权没收乙方支付的租赁押金并解除合同，乙方应付清所欠租金、水电费、物业管理费等应付费用，并赔偿甲方贰个月租金作为再次出租前的闲置损失；备注合同期满乙方负责拆除房屋墙体隔板；及其他内容。上述合同签订后，陈云经苏芹的同意，将涉案房产原有的3房2厅的结构，隔墙隔断成8间房间，用于转租。苏芹与陈云的租赁期限到期前，介绍吴文英给尹智芬。2016年3月28日，尹智芬与吴文英在上述《房屋租赁（居间）合同》上签名并手写备注：本合同续签1年，租期从2016年4月1日至2017年3月31日止，租金每月人民币8600元。吴文英承租涉案房产后，将涉案房产的8间房间分别进行转租。2017年3月30日，尹智芬与吴文英在上述《房屋租赁（居间）合同》又再次签名并手写备注：本合同续签1年，租期从2017年4月1日至2018年3月30日止，租金每月人民币8600元。2017年11月21日，深圳市公安局南山派出所、深圳市南山区南山街道规划土地监察队、深圳市南山区南山街道办事处安全管理委员会联合向涉案房产发出《责令整改通知书》，该通知书载明：经查，涉案房产业主未经批准擅自改建“房中房”，存在安全隐患，现责令你（单位）立即停止违法行为，7日内整改完毕；若你（单位）拒不整改，我们将采取强制措施，强制执行所产生的费用将由你（单位）承担；及其他内容。2017年12月初至2017年12月24日，涉案房产的8位次承租人陆续搬离涉案房产。涉案房产室内加建现已拆除，现已另行出租。一审法院另查，苏芹与尹智芬系母女关系，苏芹将涉案房产进行租赁的相关事宜均委托其母亲尹智芬处理。一审期间，苏芹为了证明其已支付吴文英拖欠的涉案房产的物业管理费、本体维修基金、电费、燃气费、水费向一审法院提交以下证据：1、抄表日期为2017年12月14日及2018年1月2日的深圳现代城华庭日常收费通知单两张，两张收费通知单显示涉案房产截至2018年1月2日，已经欠交的物业管理费为875.10元（其中含本体维修基金52.30元）、2017年12月份产生的水费为50.70元、排水费15.40元、垃圾处理费为10.10元；2、开票日期为2018年1月26日的深圳增值税普通发票，该发票显示涉案房产已缴纳管理费、水费、排水费、垃圾处理费及税费共计1250.70元；3、佳兆业物业管理（深圳）有限公司出具的《收款收据》，该收据载明收取涉案房产2017年11月、2017年12月、2018年1月的本体维修基金；4、深圳供电局有限公司出具的深圳增值税电子普通发票两张，两张发票显示涉案房产从2017年10月6日至2017年12月1日期间产生的电费及税费共计380.17元、2017年12月1日至2018年2月1日产生的电费及税费54.62元；5、2018年1月19日深圳市燃气集团股份有限公司通用机打发票两张，显示涉案房产自2017年7月16日至2017年11月19日产生的燃气费为525元、2017年11月19日至2018年1月11日产生的燃气费为150.50元。吴文英表示上述票据中没有吴文英的名字，对以上证据均不予认可。苏芹为了证明其拆除涉案房产中的隔墙、恢复原状、涉案房产内原有物品的损坏向一审法院提交以下证据：1、2017年12月28日尹智芬（甲方）与郑文平（乙方）签订的恢复原状拆除补修合约，合约中约定：拆除三线范围内的加建砌体（含抹灰）和门拆除、垃圾装袋外运；加建墙体与楼面、天棚面、坪面接触部位清理、清洗、修补、坪面、天棚面满刮腻子、刷乳胶漆三遍；双方谈定25000元包干；完工验收通过后提供收据，一次性付款；及其他内容。2、2018年1月11日郑文平出具的《收款收据》，该收据载明：今收到尹智芬女士（现代华庭2栋6Ｅ业主）拆除房中隔拆门、废旧家具及拆除后垃圾清运、恢复原状25000元；3、2018年1月11日尹智芬向郑文平转账25000元的中国建设银行交易明细清单；4、深圳市嘉荣建材有限公司出具的深圳增值税普通发票，显示尹智芬购买木制品实木门一扇，费用及税费共计1200元；5、主卧室木门照片、厨房铝合金原状门照片、主卧阳台照片、客厅阳台照片；6、解除合同通知、通知。吴文英表示上述证据与其无关，均不予认可，对于解除通知及通知均未通过任何方式向吴文英送达过，故也不认可。一审法院认为，苏芹与陈云签订了《房屋租赁（居间）合同》，双方存在租赁关系，而本案的尹智芬与苏芹系母女关系，一审庭审中，苏芹与尹智芬均陈述，尹智芬系受苏芹的委托与吴文英续签上述的租赁合同，结合陈云的陈述，加之吴文英在明知涉案房产的租赁合同中出租方为苏芹的情况下，仍与尹智芬在上述合同上直接备注签字续签上述的租赁合同，故一审法院认定，苏芹与吴文英存在租赁合同关系，吴文英抗辩称苏芹主体不适格，一审法院不予采信。涉案的合同自2016年3月28日起，涉案房屋的承租主体变更为吴文英，在《房屋租赁（居间）合同》的权利、义务由吴文英在其续签的合同期限内承接。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案，苏芹于2013年3月16日将涉案房产交付给陈云，经苏芹的同意后，陈云在没有取得建设工程规划许可证情况下，未经批准擅自将涉案房产进行改变房屋结构，自行隔出为8间的“房中房”；进而2017年11月21日，深圳市公安局南山派出所、深圳市南山区南山街道规划土地监察队、深圳市南山区南山街道办事处安全管理委员会联合向涉案房产发出《责令整改通知书》，该通知书中认定涉案房产改建“房中房”，存在安全隐患，责令立即停止违法行为，责令整改，因此，苏芹与吴文英于2016年3月28日就存在违法改建的涉案房产签订的《房屋租赁（居间）合同》的租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应于支持。”本案，苏芹、吴文英签订的租赁合同无效，故苏芹主张的拖欠的一个月的租金诉讼请求，实为吴文英占用涉案房产，需向苏芹支付的使用费。现查明，吴文英将涉案房产转租给8位次承租人，次承租人于2017年12月24日搬离涉案房产，吴文英亦明确其拖欠苏芹一个月的租金，故吴文英应按租赁合同约定的租金标准向苏芹支付2017年12月的房屋占有使用费8600元。对于苏芹要求吴文英支付物业管理费、本体维修基金、电费、燃气费、以及拖欠的2017年11月11日前的水费的诉讼请求。因以上费用均系吴文英占有使用涉案房产产生的费用，应由吴文英承担。现苏芹提交的缴费通知单以及缴费后的增值税发票等证据，能相互证明涉案房屋在2017年12月份（含12月）以前拖欠的物业管理费为899元；2017年11月、12月份拖欠的本体维修基金为52.30元；拖欠的2017年12月以前的电费为380.17元；拖欠的2017年12月1日至2018年2月1日产生的电费及税费54.62元，鉴于吴文英于2017年12月24日已搬离涉案房屋，故一审法院认定吴文英在2017年12月份产生的电费酌定为27.31元；拖欠的2018年1月11日之前燃气费用为675.50元，鉴于2017年12月24日吴文英搬离后，苏芹于2017年12月28日进行恢复原状装修并于2018年1月11日验收，故一审法院认定吴文英占有使用涉案房产期间产生的燃气费用为675.50元；拖欠的2017年11月11日前的水费为518.90元；综上，苏芹提交的证据能证明吴文英占有使用涉案房产期间拖欠的物业管理费、本体维修基金、电费、燃气费、以及拖欠的2017年11月11日前的水费共计2553.18元，故一审法院予以支持。对于苏芹要求的吴文英支付违约金17200元的诉讼请求。因租赁合同无效，苏芹要求吴文英支付违约金无合同依据，一审法院不予支持。关于苏芹要求吴文英支付涉案房产恢复原状的费用25000元的诉讼请求。一审法院认为，吴文英承租涉案房产时，涉案房产已存在违法改建的事实，且违法改建并非由吴文英造成，现苏芹、吴文英的租赁合同无效，苏芹的该主张缺乏合同和事实依据，故一审法院不予支持。关于苏芹要求吴文英赔偿涉案房产主卧的木门、厨房铝合金原状门、主卧及客厅阳台Ｍ**铝合金推拉门被损坏的诉讼请求。苏芹提交的照片不足以证明相关物品的损坏系由吴文英造成，且提交的情况说明中亦陈述称相关物品被拆除系发生在2013年，因陈云对涉案房屋改造所致，而并非吴文英造成的，故该项诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，一审判决：一、吴文英于判决生效之日起十日内向苏芹支付房屋占有使用费8600元；二、吴文英于判决生效之日起十日内向苏芹支付拖欠的物业管理费、本体维修基金、电费、燃气费、水费共计2553.18元；三、驳回苏芹的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1321.81元，保全费620元，共计1941.81元；由苏芹负担1586.02元，吴文英负担355.78元。本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查，二审期间，苏芹提交收取租金的银行流水记录拟证明涉案合同有效，同时提交其与案外人的租赁合同复印件拟证明涉案房产自2017年12月底开始空置、2018年4月才得以出租；吴文英对苏芹提交前述证据材料的证明目的均不予认可。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合各方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案合同效力问题；二、吴文英是否应向苏芹赔偿涉案房屋恢复原状的费用、是否应向苏芹支付相当于两个月租金的违约金；三、关于2017年12月1日至2018年2月1日的电费54.62元的承担问题；四、关于涉案房屋主卧室木门、厨房铝合金门被拆除和主卧室阳台、客厅阳台的推拉门被损坏，吴文英应否就此赔偿损失的问题。首先，关于涉案合同效力问题。依本案查明事实，苏芹与陈云的租赁合同履行至2016年3月28日，经本案各方协商，陈云不再承租涉案房屋，由吴文英承租涉案房屋。一审据此认定苏芹与吴文英于2016年3月28日成立租赁合同关系，并无不妥，本院予以确认。如前述，吴文英自2016年3月28日开始承租涉案房屋，此时房屋已经过改建，未有证据显示苏芹于此前有要求陈云将房屋恢复原状后再予出租，即苏芹系将违法改建后的涉案房屋出租予吴文英进行收益。故本案中，苏芹向吴文英交付的租赁物系违反建设工程规划许可证的规定改建后的房屋，苏芹与吴文英关于该房屋的租赁合同依法应为无效。一审关于涉案合同的效力认定正确，本院予以确认。苏芹于二审期间提交的租金收取的银行流水记录系打印件，且其内容仅反映租金的收取情况，不足以证明苏芹关于涉案合同有效的上诉主张，本院对此不予采纳。其次，关于涉案房屋恢复原状费用及违约金的支付问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，涉案合同无效，合同双方因此取得的财产应予返还，并应就其过错承担损失赔偿责任。本案中，吴文英因涉案合同取得的房屋为改建后的房屋，其依法仅需将该改建后的房屋返还苏芹；且涉案房屋并非由吴文英改建，吴文英对此亦不具过错，故苏芹诉请吴文英向其赔偿房屋恢复原状费用，于法无据，本院不予支持。另，苏芹上诉主张吴文英依合同约定应赔偿房屋恢复原状的费用、支付违约金，本院认为，因涉案合同自始无效，故苏芹前述主张缺乏合同依据，本院对其主张不予支持。一审处理正确，应予维持。再次，关于2017年12月1日至2018年2月1日期间的电费54.62元。依本案查明事实，吴文英已于2017年12月24日搬离涉案房屋，故一审酌定吴文英就前述期间仅需支付电费27.31元，处理得当，应予维持。从本案证据看，苏芹至迟于2017年12月28日即收回房屋，并对房屋实施恢复原状的相关工作；苏芹于二审期间提交其与案外人租赁合同的复印件，不足以证明涉案房屋自2017年12月底至2018年4月为空置状态，苏芹据此上诉主张吴文英应全额支付涉案房屋2017年12月1日至2018年2月1日期间的电费54.62元，理据不足，本院不予支持。最后，关于涉案房屋主卧室木门、厨房铝合金门、主卧室阳台推拉门和客厅阳台推拉门被拆除损坏的损失赔偿问题。本案中，苏芹未能提供有效证据证明前述损失系因吴文英的过错导致，故应承担举证不能的不利后果。苏芹上诉主张吴文英应向其赔偿前述损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，苏芹的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1321.81元（苏芹已预交），由苏芹负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 周    敏审判员 路  德  虎二〇一九年四月十七日书记员 陈晓莹（兼）