安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终113号上诉人（原审原告、反诉被告）：芜湖市创高餐饮管理有限公司。法定代表人：朱大为，该公司董事长。委托诉讼代理人：李晏，安徽银佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王芳，安徽银佳律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：芜湖华亿国际购物中心有限责任公司星隆国际城分公司。负责人：项领，该公司经理。委托诉讼代理人：王文，安徽兴皖律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘永鑫，安徽兴皖律师事务所律师。被上诉（原审被告）：芜湖华亿国际购物中心有限责任公司。法定代表人：项义水，该公司董事长。委托诉讼代理人：王文，安徽兴皖律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘永鑫，安徽兴皖律师事务所律师。原审第三人：安徽芜湖星隆商业管理有限公司。法定代表人：汪冬生，执行董事。委托诉讼代理人：毛乘弘，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：古立平，安徽纬纶律师事务所律师。上诉人芜湖市创高餐饮管理有限公司（以下简称创高公司）因与被上诉人芜湖华亿国际购物中心有限责任公司星隆国际城分公司（以下简称华亿分公司）、芜湖华亿国际购物中心有限责任公司（以下简称华亿公司）、第三人安徽芜湖星隆商业管理有限公司（以下简称星隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2018）皖0202民初8117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人均未提交新证据，故对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。创高公司上诉请求：撤销一审判决，改判华亿公司与华亿分公司继续履行《物业租赁合同》，共同赔偿创高公司自2018年8月1日起至实际恢复经营之日止期间的营业损失（暂计101807.08元），并承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.涉案的租赁合同并非完全没有继续履行的可能，因为其他与华亿公司、华亿分公司签订转租合同的其他店铺仍在继续正常营业。2.涉案租赁合同是在星隆公司同意下进行转租的，系合法转租，并无侵害华亿公司、华亿分公司及星隆公司的利益。3.星隆公司与华亿公司、华亿分公司签订的转租合同中，并没有约定大合同的解除是双方签订的转租合同解除的条件，创高公司是合法的次承租人，并无过错，享有优先承租权。华亿公司、华亿分公司与星隆公司在没有通知创高公司的情况下，擅自解除合同，给创高公司造成的损失，创高公司有权要求赔偿。华亿分公司、华亿公司辩称，1.华亿公司与星隆公司的租赁合同已经于2018年4月30日协商解除，华亿分公司所承租的物业全部解除（包括涉案租赁物业），转租合同已经不存在租赁的必要了。2.根据双方合同的约定华亿公司在承担保证金的前提下可以解除合同。合同依法解除，不存在继续履行合同，故不存在停业的损失。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。星隆公司述称，原租赁合同解除时，承租人即丧失租赁权。创高公司作为次承租人，不得对出租人主张租赁权之存续，本合同不存在继续履行的可能。请求驳回创高公司的全部上诉请求。创高公司向一审法院起诉请求：1、华亿公司与华亿分公司继续履行《物业租赁合同》，恢复营业所需的正常能源供给；2、华亿公司与华亿分公司共同赔偿创高公司自2018年8月1日起至实际恢复经营之日止期间的营业损失，现暂计101807.08元（仅计算至起诉之日止）；3、本案诉讼费由华亿公司与华亿分公司承担。华亿分公司向一审法院反诉请求：1、解除华亿分公司与创高公司所签订的物业租赁合同，并腾让所租赁的房屋；2、庭审增加创高公司支付华亿分公司2018年6月19日起至2018年7月31日止41天房租28344.67元；3、创高公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：华亿公司于2015年起租赁安徽芜湖地矿置业有限公司（以下简称地矿公司）所有的位于芜湖市星隆国际城物业，面积48090平方米，用于经营百货商场，租期20年。地矿公司委托星隆公司管理上述物业。2017年8月15日，创高公司与华亿分公司签订《物业租赁合同》，华亿分公司将上述部分物业即位于星隆国际城三期2#楼第一层原名表中心位置，面积122平方米转租给创高公司，用于经营coco都可奶茶咖啡饮品，租赁期限自2017年8月5日至2021年8月4日，第一个租约年租金标准为每月每平方米170元。创高公司签订合同后对涉案房屋装修并正常营业。2018年4月23日，华亿分公司在华亿国际星隆店营业场所向广大消费者发出告示，决定于2018年4月25日起停止营业。华亿公司与地矿公司、星隆公司经协商一致，于2018年4月30日解除华亿公司与地矿公司的租赁合同。2018年7月21日，华亿分公司向创高公司发函，告知创高公司月底之前为撤出一楼经营店铺的最后期限，要求创高公司携带前期装潢的相关凭证及合同于2018年7月27日前协商撤店补偿事宜。华亿公司与创高公司多次协商撤店补偿，均未达成共识。2018年8月1日，涉案商铺停止营业，未交付给华亿分公司。创高公司向华亿分公司缴纳保证金20740元，支付租金至2018年6月19日。一审法院另查明，星隆国际城物业已另行整体出租给他人，创高公司多次协商继续租赁事宜，均未达成共识。一审法院认为，创高公司与华亿分公司签订的《物业租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效。2018年4月30日，华亿公司与地矿公司、星隆公司解除位于星隆国际城物业租赁合同，创高公司系次承租人，实际已无法履行涉案租赁合同，故对创高公司要求继续履行涉案合同、恢复营业场所能源供给及赔偿2018年8月1日之后的营业损失的诉讼请求，不予支持。同前华亿分公司要求解除与创高公司的合同，予以支持。合同解除后创高公司应腾空涉案房屋，并交付给华亿分公司。创高公司使用涉案房屋，应支付使用期间的租赁费用，自2018年6月20日至2018年7月31日止租赁费用为28344.67元，扣除创高公司已付保证金20740元，本案创高公司尚应支付华亿分公司租金7604.67元。综上，一审法院判决：一、驳回芜湖市创高餐饮管理有限公司的诉讼请求；二、芜湖华亿国际购物中心有限责任公司星隆国际城分公司与芜湖市创高餐饮管理有限公司于2017年8月15日签订的《物业租赁合同》解除；三、芜湖市创高餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内腾空位于星隆国际城三期2#楼第一层原名表中心位置房屋（面积122平方米），并交还给芜湖华亿国际购物中心有限责任公司星隆国际城分公司；四、芜湖市创高餐饮管理有限公司于判决生效之日起十日内支付芜湖华亿国际购物中心有限责任公司星隆国际城分公司租金7604.67元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，华亿公司与地矿公司、星隆公司于2018年4月30日解除华亿星隆国际星隆店《租赁合同》，华亿公司及华亿分公司已并非案涉房屋的承租人且也不具有处分权，故创高公司要求华亿公司与华亿分公司继续履行《物业租赁合同》并作出相应赔偿无事实和法律依据，一审判决解除双方签订的《物业租赁合同》并无不当。综上所述，创高公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2336元，由上诉人芜湖市创高餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年四月一日书记员 季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。