陕西省西安市中级人民法院        陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终1532号上诉人（原审原告）陈顺玉，男，1976年10月2日出生，汉族，个体工商户，住西安市长安区。委托代理人陈江峰，福建百康律师事务所律师。委托代理人陈建清，福建百康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）钟莲，女，1988年2月14日出生，汉族，个体工商户，住西安市莲湖区XX路大唐西市。委托代理人刘恒，陕西善爱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）招商银行股份有限公司西安分行，住所地：西安市高新区。负责人王晏蓉，该行行长。委托代理人肖铭谦，男，1991年1月10日出生，汉族，该公司员工，住该公司。委托代理人朱丹，女，1986年9月30日出生，汉族，该公司员工，住该公司。原审第三人西安喜乐豪房地产营销策划有限公司第一分公司，住所地：西安市。负责人黄新洁，该公司总经理。委托代理人赵芳云，陕西方强律师事务所律师。上诉人陈顺玉因与被上诉人钟莲、招商银行股份有限公司西安分行（以下简称招商银行西安分行）、原审第三人西安喜乐豪房地产营销策划有限公司第一分公司（以下简称喜乐豪第一分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初13352号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈顺玉之委托代理人陈江峰、被上诉人钟莲之委托代理人刘恒、被上诉人招商银行西安分行之委托代理人肖铭谦、朱丹、原审第三人喜乐豪第一分公司之委托代理人赵芳云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2017年5月27日，陈顺玉、钟莲及喜乐豪第一分公司签订《房屋买卖三方合同》，约定陈顺玉购买钟莲名下的位于西安市未央区XX小区XX幢XX单元XX室的房屋，购房款135万元，陈顺玉于2017年5月28日向钟莲支付定金10万元，双方于过户前将定金和剩余房款存入资金监管账户；双方在房产证下来后二十个工作日办理房屋权属转移登记手续；对合同的解除应当采用书面形式。合同签订当天，陈顺玉向钟莲支付了10万元定金，向喜乐豪第一分公司支付佣金2.7万元。钟莲称，陈顺玉为外地户口且在西安已有**住房，根据限购政策不具备购房资格，因喜乐豪第一分公司表示能协调购房资格事宜，故一直在等待中；2017年12月喜乐豪第一分公司员工马某某联系其称因拖延太久陈顺玉要解除合同、退还定金，其明确表示同意解除合同，但因其资金困难，暂时无力退还定金，其与陈顺玉仅就定金的退还方式未达成一致。2018年5月21日其与陈顺玉还通过短信方式沟通过此事，7月陈顺玉就将其诉至法院。陈顺玉对此不予认可，称其不清楚限购政策，只是通知喜乐豪第一分公司员工马某某协调后续事宜，其与马某某协商如果合同无法履行，就解除合同、退还定金，但钟莲一直未表示同意解除合同或者返还定金，喜乐豪第一分公司也未给其明确答复，其在2018年5月亲自到西安了解限购政策，发现本案合同并不受限购政策影响，其表示合同继续履行，但钟莲一直未答复。庭审中，喜乐豪第一分公司称合同签订后并不受限购政策的影响，合同未能继续履行的原因为钟莲未能及时办理贷款结清手续并取得房产证，且陈顺玉与钟莲未就解除合同达成合意，但根据钟莲提供的其与喜乐豪第一分公司员工马某某的通话聊天记录、微信聊天记录，马某某称：“十二月份的时候他就给我打了电话，说这事情已经拖了半年了，如果实在这个手续办不了，你和业主协商下把十万定金退给我就算了”“十二月时候就说房子我不是不想要，但是现在拖了半年，因为政策原因实在买不了就把定金一退就行了，一退把合同一解除，”“他说年前他同意了”“我不知道你们俩怎么说的，但他也跟我说，他同意了说年后就年后吧”“客户说钱是我们转给你的，你把钱打到我们公司账户，我们再转给他”，“客户说你们15号给他退定金，没什么问题吧”，喜乐豪第一分公司对此未做合理解释。另，2014年11月27日钟莲与西安鸿华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了西安鸿华房地产开发有限公司开发的涉案房屋，2016年4月29日进行了登记备案。以上事实，有房屋买卖三方合同，收款收据，房屋登记簿，存款证明书，委托代理合同，发票，民事裁定书，商品房买卖合同，银行交易明细，通话记录，微信聊天记录，当事人陈述等在卷佐证。陈顺玉于2018年8月13日起诉至西安市未央区人民法院称，2017年5月27日，其与钟莲在喜乐豪第一分公司的居间下签订《房屋买卖三方合同》，约定其购买钟莲名下的位于西安市未央区XX小区XX幢XX单元XX室的房屋，总价135万元，其于2017年5月28日向钟莲支付购房定金10万元，该定金及剩余房款共计135万元双方应于过户前存入房产交易结算资金专用账户，钟莲应于房屋过户当日将房屋向其交付，双方于房产证下来后二十个工作日办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，其按照约定通过中介公司向钟莲支付购房定金10万元，支付中介费2.7万元。后西安市房价上涨，钟莲拒不配合其办理剩余交易手续，其多次催告未果，故提出诉讼请求：1、陈顺玉、钟莲及喜乐豪第一分公司继续履行2017年5月27日签订的《房屋买卖三方合同》。2、陈顺玉10日内代替钟莲向招商银行西安分行结清案涉房屋按揭贷款702979.93元。3、招商银行西安分行自收到按揭贷款之日起30日内解除案涉房屋的抵押手续。4、陈顺玉在银行解押手续办完后10日内支付钟莲剩余购房款，具体金额为合同成交价135万元减去10万元及用于清偿银行按揭贷款的数额。5、钟莲协助陈顺玉办理案涉房屋所有权转移登记，将西安市未央区XX小区XX幢XX单元XX号房屋过户至陈顺玉名下，全部税费由陈顺玉负担。6、本案诉讼费、保全费、担保费、律师费由钟莲承担。钟莲辩称，第一，2017年5月27日其与陈顺玉及喜乐豪第一分公司签订《房屋买卖三方合同》。合同签订后，陈顺玉一直未按照约定时间支付定金，直至2017年6月3日才向其实际支付了定金，早已过了双方约定的时间，根据合同约定，其享有单方解除权。第二，2017年6月28日西安市人民政府出台新的房产买卖限购政策，因涉案房屋未满五年，且陈顺玉没有购房资格，合同无法继续履行，双方协商解除合同，退还定金，且就解除合同一事已达成一致，仅就定金退还时间一直进行沟通。其一直愿意向陈顺玉退还定金，但陈顺玉一直不提供卡号。2018年5月21日其再次通过短信索要陈顺玉银行卡号，陈顺玉答复明天见面给，后陈顺玉以各种方式拒绝接受其退还定金。2018年6月14日喜乐豪第一分公司通知其陈顺玉要求其将定金转至喜乐豪第一分公司公司账户，由喜乐豪第一分公司返还陈顺玉，后陈顺玉又再次反悔，拒绝接受其退还的定金。其与陈顺玉实际已经于2018年1月达成了解除合同的合意，系双方真实的意思表示，后其一直积极返还陈顺玉已支付的10万元定金，定金至今未还皆因陈顺玉推诿接受退款，《房屋买卖合同》实际已经解除，陈顺玉要求继续履行合同于理不通、于法无据。第三，合同签订后陈顺玉因不符合购买条件要求解除合同，双方协商一致解除了合同，时隔一年，陈顺玉现又要求继续履行一年前签订的合同，违背诚实信用原则和公平原则。且合同的履行和解除需双方协商一致，不能仅凭陈顺玉的单方意愿。招商银行西安分行辩称，钟莲向其行申请的贷款，现正在还款，无逾期，如陈顺玉替钟莲提前还款，其无异议，但必须通过钟莲的账户进行还款，实际还款金额以结清账单为准。第三人喜乐豪第一分公司述称，陈顺玉诉状中的事实及理由基本属实，因涉案房屋买卖三方合同合法有效，对各方均具有法律约束力，各方应按合同约定履行义务，涉案房屋的三方买卖合同不受新出的限购政策的影响，现陈顺玉要求继续履行合同，其也会继续履行居间方的义务。原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈顺玉、钟莲及喜乐豪第一分公司于2017年5月27日签订《房屋买卖三方合同》，后合同未能继续履行。虽陈顺玉及第三人喜乐豪第一分公司均称陈顺玉与钟莲之间未就解除合同达成一致，但根据钟莲向法庭提交的微信聊天记录及通话记录，均可以看出陈顺玉与钟莲已经就解除合同返还定金达成合意，且喜乐豪第一分公司知晓该事实。钟莲称《房屋买卖三方合同》已解除，但合同约定合同解除应采用书面形式，故钟莲之辩称本院不予采信。陈顺玉、钟莲已就解除合同、退还定金达成合意，现陈顺玉要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告陈顺玉的诉讼请求。案件受理费23123元（原告已预交），现由原告陈顺玉自行承担。宣判后，陈顺玉不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判支持陈顺玉在一审的诉讼请求或将本案发回重审；2、由钟莲承担本案全部诉讼费用。事实及理由：原审判决认定事实和适用法律错误，导致作出错误判决。一、原审判决认定陈顺玉与钟莲就合同解除、返还定金达成合意，缺乏事实依据。二、陈顺玉与喜乐豪第一分公司的关系为居间合同关系，喜乐豪第一分公司员工马某某与钟莲的微信聊天记录并没有得到陈顺玉的授权，陈顺玉依法不需要承担责任。三、《房屋买卖三方合同》合法有效，依法应当继续履行，原审判决违反法律规定。钟莲辩称，一、一审法院认定事实清楚，陈顺玉与钟莲已经就解除合同返还定金达成合意，喜乐豪第一分公司知晓该事实。二、中介方喜乐豪第一分公司作为居间方，发挥着联络双方当事人并如实传达当事人意见的作用，其行为必然是依当事人指示进行。陈顺玉否认事实，违反诚实信用原则。三、交易双方已合意解除该合同，原审判决符合法律规定，未签订书面解除合同是由于中介公司未提醒告知。招商银行西安分行辩称，答辩意见同一审的答辩意见。喜乐豪第一分公司述称，同意陈顺玉的上诉请求，《房屋买卖三方合同》并未解除，双方对解除合同的事宜并未达成合意，如法院判决继续履行，我公司愿意继续提供居间服务。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务，但在合同履行过程中，当事人亦可以协商解除合同，以终止合同的权利义务。本案中，陈顺玉与钟莲、喜乐豪第一分公司之间签订的《房屋买卖三方合同》虽系各方当事人真实意思表示，合法有效，合同签订后，陈顺玉也向钟莲支付了10万元的购房定金，但在上述合同的后续履行过程中，由于西安市出台了新的房产买卖限购政策，陈顺玉与钟莲双方又在喜乐豪第一分公司员工马某某的协调下，对合同的履行问题重新进行了协商。从钟莲提供的其与马某某之间的微信聊天记录来看，能够证实陈顺玉有同意解除合同并退还10万元购房定金意思表示。本案诉讼过程中，陈顺玉虽主张其与钟莲并没有协商解除合同，且对钟莲提供的上述聊天记录不予认可，但陈顺玉并未提供相反证据予以反驳，综合本案实际情况，对于钟莲所提供的其与马某某聊天记录的证明力，本院予以确认。由此，可以认定陈顺玉在合同履行过程中，已经作出了同意钟莲退还回定金并终止合同权利义务的意思表示，故对于陈顺玉在同意退还定金之后又起诉要求钟莲继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。但在案涉合同解除后，陈顺玉可向钟莲主张退还定金，如能证明钟莲存在过错，还可主张赔偿损失或采取其他补救措施。陈顺玉如认为喜乐豪第一分公司在提供居间服务中存在过错，亦可以居间合同纠纷要求喜乐豪第一分公司承担赔偿责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23123（陈顺玉已预交），由陈顺玉负担。本判决为终审判决。审 判 长    侯     静审 判 员   高     玮审 判  员    侯  新  省二〇一九年四月十五日 法官助理     袁  观  磊书 记 员   王  晓  平