福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初3919号 原告：陈鹭伟，男，1989年9月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吴为帮，福建邦平联展律师事务所执业律师。 被告：裕景（厦门）物业管理有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路**银行中心**，统一社会信用代码913502006120417787。 法定代表人：吴洁莹，董事长。 委托诉讼代理人：吴舳、林艳，福建远大联盟律师事务所执业律师。 原告陈鹭伟与裕景（厦门）物业管理有限公司（以下简称裕景物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴为帮、被告委托诉讼代理人吴舳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈鹭伟向本院提出诉讼请求：判令裕景物业公司退还陈鹭伟自2016年6月19日起至2016年11月17日止支付的物业管理等相关费用7081元。事实和理由：2012年12月30日，陈鹭伟与裕景兴业公司签订《厦门市商品房买卖合同》，根据合同约定，陈鹭伟向裕景兴业公司购买位于厦门市思明区（二期）7#楼10层1001室】房屋。依照合同第八条约定，裕景兴业公司应于2015年9月30日前将符合合同约定的房屋交付给陈鹭伟居住使用，但因房屋质量问题严重无法居住需整改、修复等原因，裕景兴业公司逾期至2016年11月17日才履行交房义务。2016年6月19日起至2016年11月17日裕景兴业公司未将讼争房屋交付陈鹭伟使用，期间裕景物业公司向陈鹭伟收取的物业管理等相关费用应予以退还。 裕景物业公司共同辩称：一、关于物业管理费、车位管理费、公共维修金和公摊水电费等费用的缴交时间，陈鹭伟与裕景兴业签订的《商品房买卖合同》之《合同补充协议》、与裕景物业公司签订的《前期物业管理服务协议》中有明确约定：交房之日，无论买受方是否办理入住手续或实际入住，与商品房有关的风险责任自该日转由买受人承担，物业管理、公摊水电、公维金等费用自该日起全额收计；物业管理费自开发商发出入伙通知书后乙方收楼之日起交纳；公维金自房屋竣工交付时交纳；车位管理服务费在每季缴交物业管理服务费时一同交纳；公摊费、水电费从房屋交付期起进行分摊。故，物业管理费等相关费用的缴纳均有明确约定，双方均应依约履行。二、已经生效的民事判决书[（2017）闽0203民初8286号及（2018）闽02民终4969号民事判决书]确定裕景兴业公司已经发出入伙通知书，涉案物业交付的时间是2016年6月16日。收取物业管理费、车位管理费、公共维修金和公摊水电费的条件已经成就。三、陈鹭伟已经获得因物业不能实际入住的损失赔偿，就不能再主张退还物业管理等费用。裕景物业公司认为：1.交付的物业不符合约定，导致陈鹭伟不能实际入住，陈鹭伟已经通过诉讼获得了赔偿。法院判决赔偿的基础是基于陈鹭伟对物业拥有所有权和支配权，该权利因陈鹭伟的违约而受限致损失产生，裕景兴业公司因此已经承担了赔偿责任。陈鹭伟既然已经获得赔偿，就不应该再主张退还物业管理等费用。2.物业管理等费用的产生是基于物权，其性质是费用不是损失。陈鹭伟因房屋质量问题不能实际入住，并不等于房屋不是由陈鹭伟拥有和支配。物业管理等费用的缴交，其法理基础是基于物权及约定（如租赁）。生效法律文书既已确定涉案物业交付时间是2016年6月16日，则物权已于此时点从裕景兴业公司转移至陈鹭伟，此时点后物业的风险及产生的费用便由陈鹭伟承担。对此，在陈鹭伟与裕景兴业公司签订的《商品房买卖合同》之《合同补充协议》以及与裕景物业公司签订的《前期物业管理服务协议》均已明确约定。因此，陈鹭伟主张退还费用于法不符，有违约定。四、车位已于2016年6月16日随同物业一并交付给陈鹭伟，且车位质量不存在问题，陈鹭伟主张退还车位的管理费和公摊费没有依据。五、陈鹭伟自2018年1月起便没有再缴交物业管理等费用，目前欠物业管理等费用20643.5元，其中还包括裕兴物业公司垫缴的867.2元。对此，裕兴物业保留追究的权利。综上所述，裕景物业公司认为陈鹭伟的请求没有事实依据、法律依据和合同依据，应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2012年12月30日，陈鹭伟与裕景兴业公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，购买位于厦门市思明区（二期）7#楼10层1001室】房屋。合同第八条约定，裕景兴业公司应于2015年9月30日前将符合合同约定的房屋交付陈鹭伟。依照《商品房买卖合同》之《合同补充协议》第7条规定：“……出卖人履行交房义务之日。无论买受人是否办理入住手续或实际入住，与商品房有关的风险责任自该日起转移由买受人承担，物业管理费、公摊水电费、房屋公共维修金等相关费用自该日起全额收计”。同日，陈鹭伟（乙方）与裕景物业公司（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：“乙方应于开发商发出入伙通知书后乙方收楼之日起缴纳物业管理服务费用……业主自该房屋竣工交付使用第一个月起，按月向甲方下属的管理处交纳房屋公共维修金……车库产权人或使用人在每季度缴交物业管理服务费时一同缴交……小区公共水、电费由小区内所有住户从房屋交付起根据实际使用量按《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》进行分摊。” 合同履行中，裕景兴业公司于2016年6月7日向陈鹭伟发出入伙通知书，通知陈鹭伟于2016年6月16日办理交房手续。2016年6月19日，陈鹭伟与裕景兴业公司进行房屋交接验收，签署《交接验收表》载明房屋各个部位均存在不同程度的质量瑕疵。此后，裕景兴业公司陆续对讼争房屋进行维修。2016年11月17日，陈鹭伟接收讼争房屋。上述期间的2016年6月19日起至2016年11月17日止，陈鹭伟向裕景物业公司缴纳物业管理等相关费用共7081元。 另查明，2018年5月17日，陈鹭伟以2016年6月19日起至2016年11月17日止房屋质量问题严重影响其正常居住诉请赔偿，案经本院及厦门市中级人民法院两级法院审理，二审法院生效的（2018）闽02民终4969号民事判决书判令维持原判，即裕景兴业公司应赔偿陈鹭伟2016年6月19日起至2016年11月17日止房屋质量问题致其无法入住产生的经济损失113466元。 本院认为，陈鹭伟与裕景兴业公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，从而形成房屋买卖合同关系。陈鹭伟以其物权受到侵害、即讼争房屋质量存在问题致其未能正常入住为由诉求赔偿，其仅能基于房屋买卖合同关系向该合同相对方的出卖人裕景兴业公司，而并非裕景物业公司主张权利。陈鹭伟与裕景物业公司签订《前期物业管理服务协议》，成立合法有效之物业服务合同。裕景物业公司依约为所在小区，包括陈鹭伟所有的讼争房屋提供物业服务，陈鹭伟作为物业服务合同相对人应依约交纳物业管理服务费。依在案证据未能证明裕景物业公司存在违约或陈鹭伟应予免交之情形下，陈鹭伟诉求裕景物业公司退还物业管理等费用，依据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回陈鹭伟的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由陈鹭伟负担。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 蔡跃堂 二〇一九年四月十八日 代书记员 林雅静 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。