中华人民共和国 福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽01民初1258号 原告（执行案外人）：游丽珍，女，1947年2月12日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 原告（执行案外人）：杨华，女，1967年2月6日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 两原告共同委托诉讼代理人：柏涛，福建至理律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：赵浩，福建至理律师事务所律师。 被告（申请执行人）：福建海峡银行股份有限公司福州东街支行，住所地福建省福州市杨桥路东段**楼西部。 法定代表人：林晖，该行行长。 委托诉讼代理人：章远志，国浩律师（福州）事务所律师。 委托诉讼代理人：付祖珍，国浩律师（福州）事务所律师。 被告（被执行人）：福建宜发集团有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五四路**宜发大厦**。 法定代表人：庄惟春。 第三人（被执行人）：福建美利达贸易有限公司，住所，住所地福建省福州市鼓楼区古田路**福达商厦**div> 法定代表人：杨利通。 第三人（被执行人）：杨利通，男，1954年6月5日出生，汉族，住福建省连江县。 第三人（被执行人）：陈琴琴，女，1954年12月8日出生，汉族，住福建省连江县。 第三人（被执行人）：庄惟春，男，1945年9月13日出生，汉族，住福建省连江县。 第三人（被执行人）：杨金莲（YANGJINLIAN），女，1948年1月15日出生，美国国籍，住福建省福州市鼓楼区。 第三人（被执行人）：庄新文（ZHUANGXINWEN），男，1977年8月16日出生，美国国籍，住福建省福州市鼓楼区。 第三人（被执行人）：郑敏艳，女，1981年8月6日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 第三人（被执行人）：庄建文（ZHUANGJIANWEN），男，1972年3月23日出生，美国国籍，住福建省福州市鼓楼区。 原告游丽珍、杨华与被告福建海峡银行股份有限公司福州东街支行（下称“海峡银行福州东街支行”）、福建宜发集团有限公司（下称“宜发公司”）、第三人福建美利达贸易有限公司（下称“美利达公司”）、杨利通、陈琴琴、庄惟春、杨金莲、庄新文、郑敏艳、庄建文执行异议之诉一案，本院于2018年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告游丽珍、杨华委托诉讼代理人柏涛、赵浩，被告海峡银行福州东街支行委托诉讼代理人付祖珍到庭参加诉讼。被告宜发公司、第三人美利达公司、杨利通、陈琴琴、庄惟春、杨金莲、庄新文、郑敏艳、庄建文经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告游丽珍、杨华向本院提出诉讼请求：1.请求判决撤销福州市中级人民法院（2018）闽01执异118号执行裁定书；2.请求判决不得执行坐落于福州市鼓楼区温泉街道湖东路218号锦绣温泉公寓1606、1609单元房产及其项下之国有土地使用权（下称“讼争房屋”），并停止对讼争房屋的拍卖；3.请求判决确认原告对讼争房屋享有所有权；4.请求判决确认被告宜发公司、第三人孙丹凤、庄峰与被告海峡银行福州东街支行签订编号为003001080220140035《最高额抵押合同》项下讼争房屋之抵押担保无效，并撤销讼争房屋之抵押登记；5.请求判决被告宜发公司在讼争房屋上的抵押登记被撤销后协助原告办理讼争房屋预告登记手续和房地产过户登记手续；6.本案诉讼费用（包括案件受理费、公告费等）由被告及第三人承担。 事实与理由：游丽珍、杨华于2004年12月28日与被告宜发公司签署《商品房买卖合同》购买讼争房屋，当日游丽珍、杨华即向宜发公司付清了全部购房款，宜发公司亦于2004年12月29日将该房产交付给游丽珍、杨华占有使用。多年来，讼争房屋自收房以来一直由游丽珍、杨华占有使用至今。 宜发公司因自身债务纠纷，在讼争房屋已出售给游丽珍、杨华的情况下，隐瞒事实将讼争房屋抵押给海峡银行福州东街支行。后因宜发公司未能如约归还欠款，海峡银行福州东街支行向福州市中级人民法院起诉宜发公司、美利达公司、杨利通、陈琴琴、庄惟春、杨金莲、庄新文、郑敏艳、孙丹凤、庄峰要求履行还款义务。诉讼过程中，基于海峡银行福州东街支行的申请，福州市中级人民法院查封了讼争房屋。在上述案件判决生效后，福州市中级人民法院于2018年5月15日出具（2018）闽01执267号《执行裁定书》，裁定拍卖讼争房屋。 游丽珍、杨华于2018年5月针对福州市中级人民法院拟对讼争房屋进行拍卖之相关事宜提出书面执行异议，要求解除对讼争房屋之执行，福州市中级人民法院经审查后作出（2018）闽01执异118号执行裁定，裁定驳回游丽珍、杨华的异议请求，理由为游丽珍、杨华“怠于行使要求宜发集团公司将讼争房屋登记过户至其名下的权利，存在过错”。 事实上，导致讼争房屋未能过户之过错及责任不在游丽珍、杨华，游丽珍、杨华自2004年12月28日签署购房合同后就已支付全部购房款，并于次日接收讼争房屋并占有支配使用至今，自讼争房屋具备办证条件后，游丽珍、杨华亦多次与宜发公司沟通、交涉要求履行办理过户义务，但均遭其推诿及拒绝；此外，宜发公司隐瞒讼争房屋已出售给游丽珍、杨华的事实，将讼争房屋抵押给海峡银行福州东街支行，且海峡银行福州东街支行未认真了解讼争房屋真实状况及权属状况设立抵押，本身亦存在重大过失，因此导致讼争房屋未能过户的原因及责任不在游丽珍、杨华。 综上，游丽珍、杨华通过与宜发公司签署买卖合同并已付清全部购房款，且自收房以来一直占用使用支配该房产，且前述行为均发生在海峡银行福州东街支行设立抵押之前，故特依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，向法院提起执行异议之诉，望判如所请。 被告海峡银行福州东街支行辩称，一、海峡银行福州东街支行对讼争房屋依法享有合法有效的抵押权，海峡银行的抵押担保物权优于原告的普通债权。本案讼争房屋所有权人宜发集团将讼争房屋抵押给海峡银行，并依法办理了抵押登记，海峡银行福州东街支行依法享有优先受偿权，对此，福州市中级人民法院、福建省高级人民法院作出的生效判决已明确确认。而福州市鼓楼区人民法院作出的民事判决书虽确认游丽珍、杨华与宜发集团签署的《商品房买卖合同》有效，但已说明讼争房屋不具备办理预告登记和产权过户的条件，并据此驳回了游丽珍、杨华要求办理预告登记和产权过户手续的诉请，即房屋买卖合同并不具备对抗海峡银行福州东街支行抵押权的效力。因海峡银行福州东街支行的抵押权属于担保物权，根据物权优于债权的规定，海峡银行福州东街支行有权就讼争房屋优先受偿。二、游丽珍、杨华的异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，不能排除执行。首先，即便游丽珍、杨华与宜发集团签订《商品房买卖合同》及支付购房款的时间在人民法院查封之前，但从案外人目前提供的证据无法证明其已在人民法院查封之前合法实际占有案涉房屋，事实上该房屋抵押给海峡银海峡银行福州东街支行时不存在出租、抵押情形，并未交付异议人占有使用。其次，游丽珍、杨华作为宜发公司原员工家属，在讼争房屋于2006年12月21日具备办理过户登记条件至2014年10月14日抵押权设立，近八年时间怠于行使要求过户的权利存在明显过错。故其提出的异议理由不符合《最高人民法院执行异议和复议规定》第二十八条关于无过错买受人物权期待权保护的规定条件，不足以排除对讼争房屋的执行。三、因海峡银行福州东街支行抵押权导致房屋买卖合同目的不能实现，游丽珍、杨华的救济途径为请求解除合同并要求出卖人承担相应违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，或者出卖人订立商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实情形下，买受人的救济途径为请求解除合同并要求出卖人承担违约责任。即案外人作为未经不动产登记的房屋买卖合同一方主体，享有的是合同债权请求权，而非房屋物权请求权。综上所述，海峡银行福州东街支行对讼争房屋享有合法有效的抵押权，游丽珍、杨华提出的异议理由不能排除执行，请求法院依法予以驳回。 被告宜发公司、第三人美利达公司、杨利通、陈琴琴、庄惟春、杨金莲、庄新文、郑敏艳、庄建文未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院认证认为，游丽珍、杨华提交的证据A1-A13与本案具有关联性，本院予以采纳；海峡银行福州东街支行提交的证据B1-B5与本案具有关联性，本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 海峡银行福州东街支行与美利达公司、杨利通、陈琴琴、宜发公司、庄建文等金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月26日作出（2015）榕民初字第1207号民事判决。庄建文不服该判决，上诉至福建省高级人民法院。福建省高级人民法院于2017年9月14日作出（2017）闽民终744号民事判决，判决如下：“一、维持福建省福州市中级人民法院（2015）闽民初字第1207号民事判决第二、三、四项；二、变更福建省福州市中级人民法院（2015）闽民初字第1207号民事判决第一项为：……；三、变更福建省福州市中级人民法院（2015）闽民初字第1207号民事判决第五项为：原告福建海峡银行股份有限公司福州东街支行对以下房产在最高债权限额3120万元范围内对上述第一项、第二项债务享有优先受偿权：1.被告福建宜发集团有限公司名下的坐落于福建省福州市鼓楼区温泉街道湖东路218号锦绣温泉公寓1层01店面的房产（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）；2.被告福建宜发集团有限公司名下的坐落于福建省福州市鼓楼区温泉街道湖东路218号锦绣温泉公寓1501、1603、1606、1609、2113、1215单元的房产（房屋所有权证号：榕房权证Ｒ字第××号）；……”。该判决已生效。后海峡银行福州东街支行向本院申请执行。执行过程中，游丽珍、杨华向本院提出书面异议，请求裁定中止对坐落于福建省福州市鼓楼区温泉街道湖东路218号锦绣温泉公寓1606、1609单元房产的执行，并解除查封。本院于2018年7月19日作出（2018）闽01执异118号执行裁定书，裁定驳回游丽珍、杨华的异议请求。游丽珍、杨华遂提起本案诉讼。 另查明，2004年12月28日游丽珍、杨华与宜发公司签订《商品房买卖合同》，约定宜发公司将其开发建设的位于鼓楼区温泉街道湖东路218号1606单元、1609单元房产出售给游丽珍、杨华，游丽珍、杨华一次性付款，其中1606单元总价279468元，1609单元总价53372元等。2004年12月31日，宜发公司向游丽珍、杨华出具发票，金额为332840元。2015年12月31日，福州市鼓楼区人民法院分别作出（2015）鼓民初字第7890、7891号民事判决，确认游丽珍、杨华与宜发公司签订的《商品房买卖合同》成立并生效；驳回游丽珍、杨华的其他诉讼请求。上述判决均已于2016年2月12日生效。 2015年11月16日，宜发公司出具一份证明，内容为1606单元已于2004年12月29日交付游丽珍、杨华等。游丽珍、杨华办理了有线电视开户，并缴纳了物业费。讼争房屋曾于2014年至2015年期间由游丽珍、杨华家人对外出租。 再查明，诉争房产于2005年3月31日至2015年9月22日期间多次被宜发公司抵押给银行，并办理了抵押登记手续。2018年11月29日，宜发公司出具《关于锦绣温泉公寓房屋产权办理协调情况说明》，内容为其与游丽珍、杨华签订《商品房买卖合同》后，游丽珍、杨华已依约支付了全部购房款；2005年8月在未告知购房人的情况下，宜发公司将诉争房产登记至宜发公司名下，并在取得产权证后，将房产抵押给第三方作为借款之抵押；游丽珍、杨华家人杨果榕系宜发公司员工，自2004年12月购房以来，多次与家人与宜发公司沟通，催促办理产权证事宜，但因房产存在产权变更和抵押问题，未能将房产变更至购房人名下等。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”，通常情况下，抵押权具有优先受偿效力，但是在法律、司法解释另有规定情况下，特殊债权可优先于担保物权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”根据上述司法解释规定，在权利发生冲突时，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权，但是不能对抗已经交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者。因此，抵押权的行使也不能对抗消费者的上述权利。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，能够排除执行，应符合下列四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，游丽珍、杨华与宜发公司于2004年签订书面的《商品房买卖合同》，在人民法院查封前已合法占有诉争房产，并已支付全部价款，未办理过户登记手续的原因亦不能归咎于游丽珍、杨华，故其主张符合上述法律规定，游丽珍、杨华的异议能够排除执行。因此本院对游丽珍、杨华的第一项、第二项诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”，不动产物权的变更应依法登记，游丽珍、杨华请求法院直接确认讼争房屋所有权，缺乏法律依据，本院不予支持。因生效判决已确认本案《商品房买卖合同》成立并生效，故宜发公司有义务协助原告办理诉争房屋预告登记手续和房产过户登记手续。本案系案外人执行异议之诉纠纷，游丽珍、杨华的第四项诉讼请求不属于本案审理范围，本院不予审理。 综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、停止对坐落于福州市鼓楼区温泉街道湖东路218号锦绣温泉公寓1606、1609单元房产及其项下之国有土地使用权的执行； 二、本院（2018）闽01执异118号执行异议裁定于本判决生效时自动失效； 三、被告福建宜发集团有限公司应在坐落于福州市鼓楼区温泉街道湖东路218号锦绣温泉公寓1606、1609单元房产能够办理预告登记手续和房产过户登记手续之日起十日内协助原告游丽珍、杨华办理相关手续； 四、驳回原告游丽珍、杨华的其他诉讼请求。 案件受理费6293元，由原告游丽珍、杨华负担50元，被告福建海峡银行股份有限公司福州东街支行负担6193元、福建宜发集团有限公司负担50元；公告费260元，由被告福建海峡银行股份有限公司福州东街支行、福建宜发集团有限公司负担。 如不服本判决，原告游丽珍、杨华、被告福建海峡银行股份有限公司福州东街支行、福建宜发集团有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  林智远 审判员  谢 芬 审判员  陈 雯 二〇一九年四月三十日 法官助理吴文俊 书记员林颖 附1：本案适用的主要法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 附2：当事人向本院提供的证据 原告游丽珍、杨华向本院提供以下证据： 证据A1、《商品房买卖合同》（1606单元）；证据A2、《商品房买卖合同》（1609单元）；证据A3、（2015）鼓民初字第7890号民事判决书；证据A4、《法律文书生效证明》；证据A5、（2015）鼓民初字第7891号民事判决书；证据A6、《法律文书生效证明》；证据A7、《票据联》（号码：00038003）；证据A8、《有限电视缴费证》（用户编码：9109382）；证据A9、《有限电视缴费证》（用户编码：9109383）；证据A10、《收款收据》、《物业费发票》及《证明》；证据A11、《房产租赁合同》（合同号：0000544）、《房产租赁合同》（合同号：0000457）；证据A12、《房屋登记薄》（房屋编号：1806621，1609单元）、《房屋登记薄》（房屋编号：1724081，1606单元）；证据A13、《关于锦绣温泉公寓房屋产权办理协调情况说明》。 被告福建海峡银行股份有限公司福州东街支行向本院提供以下证据： 证据B1、最高额抵押合同；B2、他项权证；B3、抵押房产使用情况声明书；B4、房地产抵押评估报告；B5、房屋所有权证。