四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初52号 原告：祝邦福，男，1965年12月15日出生，汉族，住广元市利州区。 原告：杨素华，女，1969年10月24日出生，汉族，住广元市利州区。 上述原告共同委托诉讼代理人：李华德，四川新伦律师事务所律师。 被告：四川省广元市亿立房产开发有限公司，住所地：广元市上西则天路**。 法定代表人：蒋海波，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：高怀锦，广元市利州区上西法律服务所法律工作者。 原告祝邦福、杨素华与被告四川省广元市亿立房产开发有限公司（以下简称“亿立公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告祝邦福、杨素华的委托诉讼代理人和被告亿立公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祝邦福、杨素华向本院提出诉讼请求：1、判令被告于30日内向原告支付违约金，按已交购房本金429929元每天万分之一从2013年10月1日起至2018年10月22日止（1847天），计算，合计79407元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年7月15日，原告与被告就开发的广元凰城.西江月二期C栋商品房买卖达成一致协议，双方于当日签订了《商品房买卖合同》。合同约定：被告开发的商品房位于C幢1-12-3号，房屋建筑面积为94.49平方米，房屋价款为429929元。合同第二十条对房屋产权登记进行了约定：（一）初始登记，出卖人应当在2013年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第一种方式处理：1、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付房款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。2011年10月19日，原告向被告支付首付款150000元，合同签订当日支付购房款150000元，余款在2013年1月付清。2014年1月17日，被告将完工的标的房屋交付给原告使用居住。自合同约定的房屋权属证明办理期限届满以来，原告多次找到被告要求办理房屋产权证书，被告一直拖延不予办理。被告的行为严重违反合同约定，损害了原告的合法权益。虽然合同第二十条约定被告向原告支付违约金的时间为出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。原告认为，合同约定的办证期限已经届满五年，且现在具体的办证之日仍不确定，让原告内心极度不安，现原告自愿放弃今日之后的违约金，提前行使对被告前期违约金的追索权，符合法律规定。综上，原告为维护其合法权益，向人民法院提起诉讼。 被告亿立公司辩称，1、根据《商品房买卖合同》第二十条约定，如被告亿立公司逾期办理初始登记，支付违约金的时间应为实际取得权属证明之日起30日内，本案中，被告亿立公司尚未取得楼栋的权属证明，故支付违约金的条件未成就；2、逾期办证的违约金为继续性债权，违约期限最长为两年，原告主张的时间长达五年，无法律依据；3、根据合同约定，被告亿立公司应当在2013年9月30日之前办理初始登记，适用普通诉讼时效3年，原告应当在2016年10月1日内主张违约金，而原告在2018年10月才向被告主张权利，故已经超过了诉讼时效。 本院经审理认定事实如下：2012年7月15日，原告祝邦福、杨素华与被告亿立公司签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发的凰城西江月二期C栋1-12-3号房屋，建筑面积94.49平方米，房屋总价款为429929元。合同第二十条关于产权登记的约定为：（一）初始登记出卖人应当在2013年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理即买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。 《商品房买卖合同》签订当日，原告祝邦福、杨素华向被告亿立公司支付了购房首付款286999元，余款200000元采用银行按揭贷款的方式支付。 2014年3月14日，亿立公司原股东李爱民（甲方）、谢冬泉（乙方）、龙枝清（丙方）与案外人姚永久、杨清平签订《股权转让协议》，李爱民、谢冬泉、龙枝清将其持有的亿立公司的100%股权转让给姚永久、杨清平。该转让协议第四条第3项约定：甲、乙、丙三方承诺股权转让前标的公司开发的“凰城西江月二期项目”（C栋）与转让后的标的公司无关，由甲、乙、丙三方自行处理收益并承担连带责任。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的合同义务。由于被告亿立公司未能在合同的约定时间办理案涉房屋所在楼栋的权属证明，故其应当根据合同约定支付逾期办证的违约金。关于该违约金，主要有以下争议焦点：一是原告主张违约金的条件是否成就；二是原告主张违约金是否超过诉讼时效；三是违约金的金额是否过高而予以调整。 关于焦点一：本案中，原、被告双方约定初始登记的违约金应当在被告取得权属证书证明之日起30日内向原告支付，从表面上看是对付款期限的约定，但实则是对被告付款条件的约定，但被告作为履行付款义务的一方，其履行该义务的前提却是其履行另一义务即办理初始登记，双重义务均归于被告，即付款的主动权永远归于被告，若被告不履行办理初始登记的义务，其可一直拒绝履行向原告支付违约金的义务。该约定明显造成原、被告双方权利以及义务不对等，且被告何时能够取得初始登记具有不确定性，应当视为对付款时间没有约定，原告可随时主张被告向其支付违约金，故本院对被告提出的付款条件尚未成就的意见不予采纳。 关于焦点二：商品房买卖合同约定的从应当办证之日起至实际取得权属证书之日止的违约金，是原被告双方在合同中所确定的一个整体的合同权利，原告可在该项权利不能实现时提出主张。本案中，原、被告双方虽然约定初始登记的违约金应当在被告取得权属证书证明之日起30日内向原告支付，但被告何时能够取得该权属证书上尚不能不确定，故该项违约金的履行期限实为约定不明确，原告可以随时向被告主张支付违约金，只有当被告明确表示不履行时，才能认定原告知道或者应当知道权利受到侵害，诉讼时效方能开始计算，故本案中，原告向被告主张逾期办理初始登记的违约金未超过诉讼时效。本院对原告认为案涉违约金超过诉讼时效的意见不予采纳。 关于焦点三：本案中原告主张按照已付购房款的每日万分之一计算逾期办理初始登记的违约金符合双方商品房买卖合同的约定，但商品房最主要的功能是满足居住生活需要，本案中，被告未能按照合同约定办理商品房所在楼栋的初始登记并不会对原告的居住生活产生实质影响和巨大损失。同时案涉楼盘已被政府部门列入问题楼盘进行处理，开发企业亿立公司面临建设资料不齐全，相关税费未缴清等一系列问题，在此情况下再课以其较高的违约金，可能会导致被告亿立公司的财务情况进一步恶化，损害其积极主动为买受人办证的主观意愿以及办证能力，不利于被告尽快完成案涉房屋的初始登记，从而原告取得案涉房屋的产权证书的最终目的也无法尽早实现。综上，本院以原告遭受的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况以及被告的履行能力等因素，对原告主张的违约金依法予以调整，酌情确定逾期办理楼栋权属登记的违约金为39703元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第一款第（一）项规定，判决如下： 一、被告四川省广元市亿立房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告祝邦福、杨素华支付逾期办理商品房所在楼栋初始登记的违约金39703元； 二、驳回原告祝邦福、杨素华的其他诉讼请求。 案件受理费1024元，由被告四川省广元市亿立房产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员 王 婕 二〇一九年四月二日 书记员 樊秋蓉