文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终1356号上诉人(原审被告）:黄学芬,女,汉族,1947年2月27日出生。委托诉讼代理人:李嘉鸿,重庆西田律师事务所律师。委托诉讼代理人:栾兴明,重庆西田律师事务所律师。上诉人（原审被告）:陶小明,男,汉族,1975年7月29日出生。委托诉讼代理人:李嘉鸿,重庆西田律师事务所律师。委托诉讼代理人:栾兴明,重庆西田律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:重庆鸿特房地产经纪有限公司,住所地重庆市九龙坡区六店小区**附**，统一社会信用代码915001075951944055。法定代表人：陈小林，总经理。委托诉讼代理人:朱小东,重庆广贤律师事务所律师。上诉人黄学芬、陶小明因与被上诉人重庆鸿特房地产经纪有限公司（以下简称鸿特公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院(2018)渝0103民初5752号民事判决，向本院提起上诉。本院2019年1月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。黄学芬、陶小明上诉请求：撤销原判，改判驳回鸿特公司的诉讼请求。事实和理由：鸿特公司于2017年11月29日向上诉人送达《商业门面房屋租赁合同终止通知书》时就将案涉房屋断水断电，并封存了房屋，上诉人实际使用房屋至2017年11月29日，故上诉人与鸿特公司关于房屋的使用关系于当日就终止，房屋占有使用费只应当计算至2017年11月29日。二、鸿特公司向上诉人主张的物业费是2017年10月15日至2018年1月11日三个月的费用，而上诉人与鸿特公司的房屋占有使用关系实际于2017年11月29日终止，故应当支付的物业服务费为2700元，一审主张5400元错误。鸿特公司未举示案涉房屋水电费缴费凭证或者收据，《缴费通知书》仅为其单方制作，无上诉人的签字确认和相关依据，鸿特公司主张的水电费6608元不应得到支持。鸿特公司曾因上诉人稍未按时交纳租金，于2016年9月、2017年初和2017年6月断水断电累计三个月造成上诉人无法经营茶楼及正常使用该房屋，故应扣除三个月的租金。在抵扣水电押金32000元后，上诉人不应再支付鸿特公司任何费用。请求二审法院按争议金额69179元核算二审受理费。鸿特公司辩称，上诉人在一审中认可了物管费以及房屋使用截止日期是2017年12月15日。水电费统一由鸿特公司缴纳，涉案房屋有单独的记表，一审中鸿特公司提交了相应的水电度数起止，也提交了之前双方关于水电交易的习惯，同时提交了相应的催收情况，也是有上诉人进行了签收，故一审认定金额正确。关于断电情况上诉人没有任何事实和证据的支持，且没有提起反诉，不应抵扣。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。鸿特公司向一审法院起诉请求：1、判决解除原告鸿特公司与被告黄学芬、被告陶小明签订的《香江美地商业租赁合同》；2、判决两被告支付截止2018年1月11日的房屋占有使用费97192元、物业费5400元、水电费6608元，物品场地占用费及看护费80088元；3、判决被告黄学芬、被告陶小明支付违约金26604元；4、本案全部诉讼费用由被告黄学芬、被告陶小明承担。一审法院认定事实：2015年2月27日，鸿特公司（甲方、出租方）与黄学芬、陶小明（乙方、承租方）签订《商业租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市渝中区菜袁路168号香江美地小品楼前栋1、2层，后栋1层建筑面积为400平方米的房屋出租给乙方作为休闲茶艺、棋牌室使用；租赁期为6年，从2015年1月16日至2021年1月15日止；乙方所租赁房屋首年月租金为20109元，每平方米的租赁单价为50.27元/月，全年度租金为241308元，以后每年度租金在前一年的基础上递增5%；租金按季度年一次支付租金；为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日起10个工作日内向甲方支付履约保证金30000元，水电押金2000元及第一期房屋租金，以后每期租金在上一期届满前30天内乙方须足额向甲方支付下一期的租金；乙方按照物业管理合同缴纳相关费用，物业管理费为4.5元/平方米/月，合计每月物业费为1800元/月（该笔物业费由甲方收取后划拨给物业公司），乙方经营过程中产生的费用（包括但不限于：水、电、气、通讯、闭路、物业保洁等）、税收、债务均由乙方自行承担；乙方如不按期支付租金，甲方有权要求乙方按承租房屋当年年租金总额的万分之一/日向甲方支付违约金，逾期超过三十日的，甲方有权解除合同，无条件收回该出租房屋，履约保证金不予退还，并且乙方须按当年年租金总金额的10%向甲方支付违约金，如乙方在甲方书面通知限期时间内未能将出租房屋内的物品及财产转移，该出租房屋内的所有物品及财产均无偿归甲方所有，甲方有权对该物品及财产进行处置，同时，甲方对其拖欠的租金及造成的损失仍有权向乙方追偿。双方履行上述合同过程中，约定2017年的租金标准为每月19696元。被告黄学芬、陶小明缴纳完毕2017年7月15日之前的租金，2017年7月16日至2017年8月15日缴纳部分租金9309元尚欠10387元，其后未再缴纳租金。2017年10月7日、9日，鸿特公司分别作出《缴费通知书》、《收据》，向黄学芬、陶小明催收2017年6-8月用电起止数6806-18101、7919-10319、2351-2997的电费15775元及9月电费1640元，7-8月起止数2666-2903的水费1827元及9月水费511元、8-10月物业费5400元。2017年11月29日，鸿特公司向黄学芬、陶小明发出《商业门面房租赁合同终止通知书》，载明“由于贵方在租赁合同期内，多次不能正常履行合同责任，不按期交纳房屋租金，我公司多次催缴，由于贵方屡次违约，对我司房屋出租管理工作带来了很大的影响，贵方仍欠我司租金、水电、物业费等共计62117元，按照合同约定，贵方应于2017年11月15日前向我司交纳2017年10月16日至2017年11月15日租金、水电、物业等共计23573元。我司已多次催缴，至今都未交纳，按合同约定已构成违约，我司决定与贵方终止租赁合同，贵方须配合将所租赁门面房按合同归档条款完好交还我司，否则由此造成我司后续损失均由贵方承担；贵方须向我司支付因你不按期支付房屋租金产生的滞纳金；贵方应承担单方违约责任，向我司支付当年年租总金额的10%的违约金。在贵方收到本通知七日内，到我司招商部办理房屋交还相关程序手续。”黄学芬、陶小明当日收到上述《商业门面房租赁合同终止通知书》。鸿特公司因黄学芬、陶小明逾期未缴纳租金、水电费等于2017年12月16日封存了上述房屋，黄学芬、陶小明未再使用上述房屋。鸿特公司在庭审中自认黄学芬、陶小明向其支付了履约保证金30000元、水电保证金2000元。另查明，位于重庆市渝中区菜袁路**香江美地小品楼****，后栋1层房屋，建筑面积为400平方米的房屋在本案辩论终结前未取得建设工程规划许可证。一审法院认为,最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于原告鸿特公司要求解除其与被告签订的《商业租赁合同》的诉讼请求，原告鸿特公司将位于重庆市渝中区菜袁路168号香江美地小品楼前栋1、2层，后栋1层建筑面积为400平方米的房屋出租给被告黄学芬、陶小明作为休闲茶艺、棋牌室使用，由于上述房屋未取得建设工程规划许可证，故原告鸿特公司与被告黄学芬、陶小明于2015年2月27日签订的《商业租赁合同》系无效合同，无效合同自始没有约束力，原告鸿特公司要求解除其与被告黄学芬、陶小明签订的《商业租赁合同》的诉讼请求不成立。关于原告鸿特公司要求被告黄学芬、陶小明支付截止2018年1月11日的房屋占有使用费97192元的诉讼请求，原告鸿特公司与被告黄学芬、陶小明签订的《商业租赁合同》虽系无效合同，但原告鸿特公司将上述房屋交付给被告黄学芬、陶小明使用至2017年12月15日，原告鸿特公司要求被告黄学芬、陶小明参照双方约定的租金标准支付至2017年12月15日止的房屋占有使用费89171元（10387元＋19696元/月×4月）的诉讼请求理由正当予以支持。因原告鸿特公司在对上述房屋封存后，被告黄学芬、陶小明无法自行转移上述房屋内的物品，原告鸿特公司亦未举证证明其在对上述房屋封存后书面通知被告黄学芬、陶小明限期转移上述房屋内的物品，且被告黄学芬、陶小明已经放弃上述房屋内物品的所有权，故对原告鸿特公司要求被告黄学芬、陶小明支付2017年12月16日之后的房屋占有使用费、物品场地占用费及看护费的诉讼请求不予支持。关于原告鸿特公司要求被告黄学芬、陶小明支付物业费5400元的诉讼请求，双方合同约定的物业服务费标准为1800元/月，原告鸿特公司请求的物业费5400元未超出双方约定标准，该院予以支持。被告黄学芬、陶小明关于应将双方约定的物业费用于抵扣房屋占有使用费的辩称与双方约定不符，不予采信。关于原告鸿特公司要求被告黄学芬、陶小明支付水电费6608元的诉讼请求，由于原告鸿特公司多次催收，且举示了记载有被告黄学芬、陶小明应缴纳电费、水费起止度数的《缴费通知书》及《收据》，现被告黄学芬、陶小明未能举证证明其已经缴纳上述水电费，故该院予以支持。关于原告鸿特公司要求被告黄学芬、陶小明支付违约金26604元的诉讼请求，由于双方签订的《商业租赁合同》系无效合同，其中的违约条款不发生法律效力，故原告鸿特公司该项诉讼请求依法不成立。关于被告黄学芬、陶小明要求将履约保证金30000元、水电费保证金2000元在本案中予以抵扣的辩称，因《商业租赁合同》系无效合同，其中的违约条款不发生法律效力，故被告黄学芬、陶小明要求将其已支付的履约保证金30000元、水电费保证金2000元在本案中予以抵扣的理由依法成立。关于被告黄学芬、陶小明认为原告鸿特公司无故断水断电应扣除3个月租金的辩称，由于被告黄学芬、陶小明未举示证据证明原告鸿特公司断水断电致使其无法经营的事实，故对该辩称意见不予采信。关于被告陶小明认为其并非上述房屋的实际使用人的辩称，由于其与被告黄学芬共同在《商业租赁合同》承租人处签字，被告陶小明亦未提供其他证据证明其并非上述房屋的使用人，故应认定其与被告黄学芬系上述房屋的共同使用人，应与被告黄学芬共同承担责任。综上所述，一审依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“一、被告黄学芬、被告陶小明应向原告重庆鸿特房地产经纪有限公司支付房屋占有使用费89171元、物业费5400元及水电费6608元，合计101179元，扣除履约保证金30000元、水电费保证金2000元，余款69179元于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告重庆鸿特房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4538元，由原告重庆鸿特房地产经纪有限公司负担3009元，由被告黄学芬、被告陶小明负担1529元。”经审查，本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，黄学芬、陶小明一审中辩称房屋使用费只能计算至2017年12月16日，根据诉讼诚信原则，对其上诉称只使用房屋至2017年11月29日的意见不予采纳。根据一审查明的案件事实，黄学芬、陶小明2017年8月以后未缴纳物业服务费，一审判决其缴纳物业服务费5400元并无不当。黄学芬、陶小明对于其缴纳水电费的情况未提供证据，鸿特公司举示的关于水电费的证据具有证据优势，本院对一审判决认定的水电费予以确认。黄学芬、陶小明对于所谓断水断电致使其无法经营的事实未提供证据，本院对其要求扣减相应费用的请求不予支持。综上所述，黄学芬、陶小明的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1529元由上诉人黄学芬、陶小明负担。本判决为终审判决。审判长 樊 群审判员 夏兴芸审判员 周 舟二〇一九年四月二十二日（院印）书记员 余文韬