广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤04民终725号上诉人（一审被告）：珠海博大房地产开发有限公司。住所地：广东省珠海市金湾区三灶金海岸金岛路**海景花园203商场之二。统一社会信用代码914404006924229593。法定代表人：全思颖。委托诉讼代理人：王鹏玖，广东玉成律师事务所律师。委托诉讼代理人：何月恒，广东玉成律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：蔡泽江，男，1980年12月21日出生，汉族，户籍地：广东省珠海市金湾区，被上诉人（一审原告）：冯惠英，女，1983年1月30日出生，汉族，户籍地：广东省中山市，委托诉讼代理人：王梦祥，广东珠明律师事务所。一审被告珠海博大房地产开发有限公司（下称博大公司）因与一审原告蔡泽江、冯惠英房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海市金湾区人民法院（2018）粤0404民初1946号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。本院审理查明的事实2016年6月4日，买受人蔡泽江、冯惠英与出卖人博大公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定蔡泽江、冯惠英购买博大公司位于金湾区××海岸××岛路××花园××楼××单元××房的房产，总房价为1165479元。该合同第九条“商品房交付条件”约定“该商品房交付时应当符合1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；……”第十条“商品房相关设施设备交付条件”约定“……4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，交付时完成燃气管道敷设到厨房，若遇不可抗拒因素，或政府、国家政策等非出卖人所能控制的客观原因导致无法正常供应，出卖人不承担责任……”第十一条“交付时间和手续”约定“（一）出卖人应当在2017-12-30前向买受人交付该商品房，（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋：1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地、地面渗漏或开裂等2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：如非出卖人的原因，买受人未能按交付通知规定的交付日期、地、地点等要求办理该商品房交接手续的至通知交付期限届满之日，视为出卖人已履行完毕该商品房的交接义务，同时视为买受人已接受由物业公司制定的物业规章制度、物业服务收费标准以及房地产管理部门出具的该商品房实测面积数据，即日起该房屋产生的物业服务费、住宅专项维修基金及逾期缴纳的违约金（按日应付费用的0.3%计算）等各种费用由买受人承担。”第十二条“逾期交付责任”约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，……逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”第十六条“商品房质量”约定“（一）地）地基基础和主体结构卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。经检测不合格的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，由出卖人修复，直至符合国家及行业标准，双方互不作任何补偿。（二）其他质量问题：该商品房质量应当符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：1.及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；2.经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，由出卖人继续更换、维修，直至正常使用为止，双方互不作任何补偿。（三）装饰装修及设备标准……”第十七条“保修责任”约定“（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……”合同附件十一补充协议第二条“关于交付”约定“‘遭遇不可抗力’包括如下不能避免并不能克服的客观情况：1.遭遇自然灾害，例如暴雨、台风、地、地震争等，2.遭遇普遍性的流行疾病，3.政策性因素或政府行为导致的影响，例如政府部门、测量机构原因导致的验收、测量、市政配套、安装的延误，4.遭遇突发性的社会事件等，若上述事由属于公众所知悉的事件或公共信息资料的，出卖人无须再事发后书面通知买受人。”《珠海市不动产测量报告》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，涉案房屋于2018年1月29日取得房屋测绘报告，于同年3月29日取得建设工程竣工验收备案证明文件。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，燃气工程已获得竣工验收备案。《住宅质量保证书》载明涉案房屋的保修项目、保修期限、保修责任。2018年3月28日博大公司制作《麓景湾花园入伙通知书》，并于3月31日送达蔡泽江、冯惠英。该通知书称“您所购买的麓景湾花园9栋1单元502号房已经有关部门验收合格，具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，拟于2018年3月31日交付使用，请您于2018年5月30日前按本通知书的要求前来办理入伙手续。”蔡泽江、冯惠英委托案外人珠海安欣验房技术有限公司验收涉案房屋，并提供发票证明其支出验房费用450元。案外人珠海安欣验房技术有限公司制作《珠海安欣验房现场验收记录表》。博大公司对《珠海安欣验房现场验收记录表》、验房费450元不予认可。2018年6月10日，蔡泽江、冯惠英、珠海市万夏物业管理有限公司在《房屋验收情况记录表》中签字、盖章。博大公司确认涉案房屋存在迟延交付的事实，但主张存在合理的逾期原因如恶劣天气、政府行为影响等。博大公司提供2015年9月1日至2018年3月30日的《珠海市预警信号发布记录》和《珠海国家基本气象站（区站号59488）日雨量、平均风速、极大风速、日平均气温、日最高气温及日最低气温记录》以及自行制作的《恶劣天气统计》，证明在2015年9月1日至2018年3月30日期间，台风或暴雨等恶劣天气共50天，并主张涉案房屋因暴雨、台风等恶劣天气停工50天，交付时间可延后50天。蔡泽江、冯惠英对此不予认可，认为1.签购房合同时，其工程已预扣停工天数；2.封顶后雨天不影响装修；3.台风“天鸽”使珠海道路一星期不太畅通，台风和暴雨发生在8月23日，此时博大公司全部楼盘早已封顶，对室内装修影响小。经一审法院核查，博大公司提交的证据显示，2016年8月1日、10月20日，2017年8月23、26日及9月4日共5日为橙色预警信号以上台风和红色预警信号以上暴雨。博大公司提供《玻璃订购合同》、《台风“天鸽”损失补偿协议》、《购销合同》以及监理单位珠海天泽建设项目管理有限公司盖章确认的《工期延期申请书》，证明涉案房屋受2017年8月23日台风“天鸽”的影响，导致供货商的供货时间延长，受损的工程修复时间长，导致涉案工程延后50天。经查中国气象局的网站，2017年8月23日，台风“天鸽”在广东珠海登陆，登陆时中心附近最大风力14级，与1991年第11号台风“Fred”并列成为1949年8月以来登陆广东的最强台风，导致广东、广西等省区近30人死亡，直接经济损失超过200亿元。博大公司提供《关于开展全市房屋市政工程事故隐患再排查再整治的紧急通知》、《关于全市房屋市政工程停工一天紧急开展施工安全检查的通知》和《2016珠海航展现行通知》，证明涉案房屋因政策性因素或政府行为停工9天。蔡泽江、冯惠英对停工的理由及停工天数均不予认可，认为：1.内部会议或整顿三天不能作为延期理由；2.航展期间，爆破、修路、有污染的工程停工，但是不影响博大公司室内工作。经核查，《关于开展全市房屋市政工程事故隐患再排查再整治的紧急通知》显示珠海市住房和城乡规划建设局要求全市范围内所有在建房屋市政工程于2016年4月13日上午停工半天；《关于全市房屋市政工程停工一天紧急开展施工安全检查的通知》显示珠海市住房和城乡规划建设局要求全市范围内所有在建房屋市政工程于2016年5月23日停工1天；《2016珠海航展限行通知》只显示于2016年11月份限制特定车辆行驶，没有显示限制房屋施工。另查明，中国气象局的《气象灾害预警信号发布与传播办法》显示：“台风预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色和红色表示，其中，蓝色：停止露天集体活动和高空等户外危险作业；黄色：停止室内外大型集会和高空等户外危险作业；橙色和红色：停止室内外大型集会、停课、停业（除特殊行业外）。暴雨预警信号分四级，分别以蓝色、黄色、橙色、红色表示，其中，黄色：切断低洼地带有危险的室外电源，暂停在空旷地方的户外作业，转移危险地带人员和危房居民到安全场所避雨；橙色：切断有危险的室外电源，暂停户外作业；红色：停止集会、停课、停业（除特殊行业外）。”蔡泽江、冯惠英提起本案诉讼，请求判令博大公司支付逾期交房违约金18764元及返还验房费用450元。一审判决的理由与结果一审法院认为，蔡泽江、冯惠英、博大公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。博大公司迟延交付涉案房屋，依合同约定应支付违约金。因此，本案的争议焦点是延迟交付房屋的违约金计算问题。关于违约金的计算期间。一、关于违约金起算日，《商品房买卖合同（预售）》约定涉案房屋的交付日期为2017年12月30日，故违约金的起算日应为2017年12月31日。二、关于违约金截止日。首先，蔡泽江、冯惠英提交的《房屋验收情况记录表》未显示涉案房屋存在《商品房买卖合同（预售）》第十一条第三款第2项约定的应由出卖人修复后再行交付的情形。故蔡泽江、冯惠英主张逾期交楼违约金应计算至2018年6月10日，一审法院不予采纳。其次，涉案房屋达到合同约定的交付条件后，博大公司已履行通知蔡泽江、冯惠英收楼的义务，该通知于2018年3月31日送达蔡泽江、冯惠英。蔡泽江、冯惠英在收到收楼通知后有义务在合理期限内前往办理房屋交付手续。结合《商品房买卖合同（预售）》中双方关于交付手续的约定，该合理期限为蔡泽江、冯惠英收到收楼通知后的十天内即2018年4月10日以前较为适宜。故违约金的计算期间从2017年12月31日起至2018年4月10日止，共101天。关于博大公司是否可以因恶劣天气和政府行为顺延交付涉案房屋。涉案合同约定：除不可抗力外，博大公司逾期交付房屋，应承担违约责任。可见，不可抗力可作为博大公司逾期交付涉案房屋的免责理由。第一，关于不可抗力的计算期间。博大公司作为交楼的义务主体，未在合同约定的期限内交付涉案房屋，导致逾期交楼违约金的产生和持续。故不可抗力的计算期间应为自合同签订之日即2016年6月4日起至合同约定的交楼之日即2017年12月30日止。第二，关于不可抗力的范围。合同附件对不可抗力的范围进行了进一步的约定，即包括自然灾害和政府行为。（一）关于政府行为的影响天数。博大公司主张涉案房屋可以因政府行为顺延交付涉案房屋，但其提供的政府文件载明需要停工的日期（2016年4月13日上午、2016年5月23日）不在上述不可抗力计算期间内；2016年11月份航展期间仅为限制特定车辆行驶、未显示限制房屋施工，不构成因政府行为停工；故一审法院不予采纳。（二）关于自然灾害影响的天数。博大公司认为发布了预警信号的暴雨、台风和高温天气均属于自然灾害，主张涉案房屋可以因上述恶劣天气顺延交付涉案房屋，蔡泽江、冯惠英对此不予认可。一审法院认为，暴雨、台风天气是一种自然力因素，但不是任何自然力因素或者常年不遇的自然力因素的出现就构成不可抗力。珠海是暴雨、台风频发的地区，博大公司作为涉案房屋的建筑方，理应预见珠海地区天气状况对涉案工程的影响，合理设计涉案房屋的建设工期，并在此基础上与蔡泽江、冯惠英对涉案房屋的交付时间进行约定。可见，一般的暴雨、台风天气难以符合不可抗力的“不能预见”要件，不能认定为造成博大公司延迟交楼的不可抗力。然而，《气象灾害预警信号发布与传播办法》纳入管理的橙色预警信号以上台风和红色预警信号以上暴雨，出现几率较少，一般是根据现有的技术难以预见的，符合不可抗力的“不能预见”要件。而且中国气象局通过气象灾害预警信号的发布，明确规定一般企业应在该类天气下“停业”，可见该类恶劣天气一般也是“不能避免”和“不能克服”的。故橙色预警信号以上台风、红色预警信号以上暴雨同时满足“不能预见”、“不能避免”和“不能克服”三个因素，应认定为造成博大公司延迟交楼的不可抗力。经核算，从2016年6月4日起至2017年12月30日止，满足不可抗力条件的恶劣天气的天数为2016年8月1日、2016年10月20日，2017年8月23、26日及9月4日共5日，故涉案房屋可因恶劣天气据实顺延交付5天。（三）至于台风“天鸽”的影响天数。博大公司主张涉案房屋因台风“天鸽”影响可顺延交付50天，并提交了有监理单位盖章确认的《工期延期申请书》以证明其主张。《工期延期申请书》属于博大公司与施工方之间达成的内部约定，尽管有监理方的盖章确认，但不对房屋的买受方即蔡泽江、冯惠英产生约束力，一审法院对《工期延期申请书》的证明力不予采信。台风“天鸽”与1991年第11号台风“Fred”并列成为1949年8月以来登陆广东的最强台风，严重影响珠海市金湾区，结合台风“天鸽”对珠海市金湾区的财产损害、道路交通以及相关救灾安排，一审法院酌定台风“天鸽”的影响天数为15天，即2017年8月23日至2017年9月6日。由于2017年8月23、26日、9月4日共3天已计入第二项恶劣天气的影响天数，故涉案房屋因台风“天鸽”的影响可顺延交付12天。综上，涉案房屋因恶劣天气和政府行为可顺延交付17天。故违约金的计算天数实际应为84天（101天-17天）。关于违约金的金额。《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，除不可抗力外，出卖人逾期交房逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。蔡泽江、冯惠英请求违约金以总房价为基数、按日万分之一的标准计算，有合同依据，一审法院予以照准。故违约金的金额计算如下：1165479元×0.01%×84天=9790.02元。蔡泽江、冯惠英请求博大公司支付的逾期交房违约金金额中超出上述9790.02元的部分，一审法院不予支持。关于验房费。如上文所述，蔡泽江、冯惠英未经被告博大公司同意自行委托案外人珠海安欣验房技术有限公司验房，博大公司又不予追认。蔡泽江、冯惠英要求博大公司赔偿其为此支付的验房费450元，理据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决一、博大公司于判决生效之日起七日内向蔡泽江、冯惠英支付逾期交房违约金人民币9790.02元；二、驳回蔡泽江、冯惠英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。因适用简易程序审理案件受理费减半收取140元，由博大公司负担71元，蔡泽江、冯惠英负担69元。当事人二审的意见一审被告博大公司不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，改判并驳回蔡泽江、冯惠英的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定逾期交房违约金计算区间错误，应为2017年12月31日至2018年3月31日。案中博大公司与蔡泽江、冯惠英《商品房买卖合同》约定的交付日期为2017年12月31日，博大公司实际于2018年3月31日通知蔡泽江、冯惠英入伙收楼，博大公司虽然逾期交付房屋，但博大公司已于2018年3月31日履行了交付义务，蔡泽江、冯惠英收到《入伙通知》后未能及时办理入伙手续，应自行承担相应责任。结合以上事实，一审法院认定逾期交房违约金计算至2018年4月10日，明显事实认定错误。二、一审法院关于因恶劣天气延期交房的具体天数计算错误。关于因恶劣天气延期交房的具体天数计算问题。博大公司认为,参照《气象灾害预警信号发布与传播办法》(中国气象局令第16号)“台风蓝色预警信号期间,停止露天集体活动和高空等户外危险作业;暴雨黄色预警信号期间,切断低洼地带有危险的室外电源,暂停在空旷地方的户外作业,转移危险地带人员和危房居民到安全场所避雨。”和2013年《国务院办公厅关于切实做好汛期灾害防范应对工作的紧急通知》第三部分“突出抓好各项防灾减灾措施的落实。要做好山洪泥石流灾害易发区、危险校舍、简易工棚等安全排查,遇有重大灾害性天气和险情,学校要停课、企业要停工、大型集会活动要取消,及时转移并妥善安置受威胁地区人员,避免造成人员伤亡。”以及2007建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四部分第(十四)条“加强工程建设过程中的防灾能力建设。有针对性地开展工程建设过程中的灾害预防工作,进一步提高建筑工地抵御各种灾害的能力,避免引发次生灾害和危及公共安全的事件。特别要加强对建筑行业管理人员和农民工抗御台风、防范滑坡等防灾知识和技能教育。要组织制定施工现场临时建筑物安全防灾技术标准和建筑施工灾害天气预警应急预案,在有灾害预警时,强化对施工现场临时建筑、塔吊、施工用电、脚手架、基坑边坡等重点部位和环节的检查,采取必要的加固措施及时消除安全隐患,并根据需要及时组织防灾或避险及施工人员疏散撤离。”的规定,露天工作的建筑业在暴雨、台风天气不适宜作业,由此造成工程延误，符合博大公司与蔡泽江、冯惠英双方在合同中约定的延期交房的条件，应予延期。一审法院认定只有在台风橙色预警信号以上和暴雨红色预警型号以上，才能满足扣减条件，明显违背了建筑行业正常施工惯例，与相关政府部门的规定相违背，同时也损害了建筑工人的合法权益，建筑工人将顶风冒雨冒着生命危险，在未达到台风橙色预警信号以上和暴雨红色预警的情况下继续工作。博大公司主张扣减恶劣天气无法施工的天数，合理合法符合双方签订的房屋买卖合同的约定，恳请二审法院予以确认。三、一审法院未对2017年12月31日至2018年3月31日期间的恶劣天气予以扣减明显错误。本案中博大公司与蔡泽江、冯惠英签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2017年12月30日，在此期间出现了多日的恶劣天气导致停工38天，该天数可以顺延交付时间，交付时间的顺延不属于违约行为，那么在此期间出现的恶劣天气无法施工，理应继续予以顺延，一审法院未能就2017年12月31日至2018年3月31日期间的恶劣天气予以扣减顺延明显错误。四、一审法院就台风“天鸽”的影响天数认定错误。博大公司在一审诉讼过程中，向一审法院提交了充分证据，足以证明博大公司受天鸽影响导致工程合理延期50天，台风“天鸽”是五十年一遇的强台风，给珠海市造成的损失有目共睹，导致道路堵塞、停水、停电等情况，为博大公司供应材料的下游企业也受灾严重，导致博大公司为了重新恢复生产合理延长工期50天，博大公司的该项合理逾期天数，应得到法院全部支持，一审法院酌定只顺延15日明显认定错误。综上，恳请二审法院以事实为依据、以法律为准绳，切实维护博大公司的合法权益，撤销一审判决依法改判。一审原告蔡泽江、冯惠英答辩称，一审判决认定事实清楚，理由适当，适用法律得当，应驳回博大公司的上诉请求。本院判决的理由与结果本院认为，案涉商品房买卖合同约定博大公司应于2017年12月30日前不少于十日，将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达蔡泽江、冯惠英，即上述约定的十日是蔡泽江、冯惠英收到通知后准备接收房屋的合理时间。在博大公司已逾期向蔡泽江、冯惠英交付房屋的情况下，博大公司上诉认为2018年3月31日通知蔡泽江、冯惠英收楼当日即为交付日，有悖合同约定的本意，也不合情理，一审判定博大公司承担通知送达后十日即至2018年4月10日的逾期交付房屋违约金并无不当，博大公司该项上诉主张本院不予采纳。在双方2016年6月4日签订商品房买卖合同后，至上述博大公司送达收楼通知，蔡泽江、冯惠英应予收楼的2018年4月10日期间的恶劣天气，是否系可以免除博大公司违约责任的“不可抗力”情形，恶劣天气时间是否应当扣减博大公司逾期交付房屋违约金计算的时间，是本案争议焦点。双方在补充协议中约定“不可抗力”包括台风、暴雨等自然灾害，但依照《气象灾害预警信号发布与传播办法》的规定，台风、暴雨依风力大小、降雨量划分为不同等级，而珠海市地处珠江口西岸，常受南亚热带季候风侵袭，多台风、暴雨，双方尤其系提供合同的房屋开发商、出卖人博大公司对此当有充分的预见，却未在合同中将不同等级的台风、暴雨加以区分，在未能依约履行交房义务后主张扣除全部台风、暴雨天气的时间，有失公允，且将不同等级的台风、暴雨均视为“不可抗力”也并不符合客观实际，故应当依据上述办法的指引在符合“停业”情况下的“橙色和红色”台风预警及“橙色”暴雨预警视为“不可抗力”。一审判决对此认定并无不当，博大公司对此提出的上诉主张，本院不予支持。上述合同补充协议中约定博大公司在遭遇“不可抗力”时可以免责，当然系指在合同履行期限内遭遇的“不可抗力”的免责。合同约定博大公司应于2017年12月30日前交付房屋，而博大公司延至2018年3月31日才通知蔡泽江、冯惠英收楼，博大公司履行义务期限届满后的违约损害当自行承担。博大公司上诉主张减除2017年12月30日后恶劣天气的违约责任，本院不予支持。对于台风“天鸽”的影响，博大公司提交了《玻璃订购合同》、《台风“天鸽”损失补偿协议》、门的《购销合同》、《工期延期申请书》为证，但上述合同及申请书，均系在2017年8月23日台风“天鸽”登陆珠海后签订或出具，合同签订的双方对合同因台风后天气状况的履行能力应有充分的认识，一审判决酌定台风“天鸽”天气影响合同履行时间15天适当，博大公司对此提出的上诉主张不予支持。综上所述，博大公司上诉主张没有事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费50元，由上诉人珠海博大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  王 芳审判员  牟宏微二〇一九年四月二十八日异书记员  江月娴陈瑞祥