辽宁省丹东市振兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0603民初3272号 原告：丹东市锦绣物业服务有限公司，住所地辽宁省丹东市振兴区人民街**。 法定代表人：王美蓉，系该公司总经理。 委托代理人：李海亭，女，满族，住辽宁省宽甸满族自治县。 委托代理人：刘宁邦，系辽宁仁正律师事务所律师。 被告：冷呈年，男，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 委托代理人：冷宏兴，男，汉族，住辽宁省丹东市振兴区。 原告丹东市锦绣物业服务有限公司诉被告冷呈年物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告丹东市锦绣物业服务有限公司委托代理人李海亭和刘宁邦、被告冷呈年及其委托代理人冷宏兴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：被告系“香海花园”小区业主。2016年4月27日，原告与丹东市香海花园业主委员会签订了一份《物业服务合同》，约定由原告为香海花园小区业主提供物业服务，双方就物业服务的内容、标准、期限、物业费标准、双方的权利义务、违约责任等事项进行了明确约定。其中，双方约定住宅物业服务费为0.6元/平方米/月，物业业主应按时预交下一年度12个月物业服务费，若未按期交纳应按照逾期每日万分之五的标准计算违约金。上述合同签订后，原告按照合同约定全面履行了物业服务义务，但被告无正当理由拒不交纳物业费，截止目前，被告共欠付原告物业费986.04元。 原告认为，原告与丹东市香海花园业主委员会签订的《物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为香海花园业主受该《物业服务合同》的约束，在原告全面履行合同义务的情况下，被告拒不交纳物业费的行为已经构成违约，严重损害了原告的合法权益，据此，特向贵院提起诉讼，请求依法判令被告立即给付所欠原告2016年5月1日至2017年10月30日期间的物业费人民币986.04元及2016年5月1日至2018年11月30日止的违约金人民币464.92元并由被告承担本案全部诉讼费用。 被告辩称：原告请求的物业费数据不准确；我们不是拒缴物业费，是原告物业服务合同履行过程中没有全面履行合同约定内容，违约在前，侵害业主的合法权益，才没有缴费。锦绣进入之后，将小区绿化道路改建为停车位，已经侵犯了业主的合法权益，根据物权法第6章71条，物业管理条例的第11条，改建或重建小区的附属设施需符合法定条件且公示，所有所得的收费没有对业主公开，夏季大概一个半月停水，没有人管，我们没有办法将水产市场的大道封住，望出面解决此事；我们买的是商品房，开发人员没有能力建设挂靠在市政开发公司，买房之后墙面长毛，窗户透风，玻璃透寒，下水道主管道漏水，我们找市政开发公司他们让我找盖房人高玉柱，相互推脱，都是我们自己花钱维修，我们没有人管理。当锦绣物业要进入前，我们提出不管谁进入，把问题都解决了我们都欢迎，但是没有人给我们解决。来了之后就要收取物业费，因上述问题没有解决，我们觉得物业费不该交； 经审理查明：被告系“香海花园”小区业主。2016年4月27日，原告（乙方）与丹东市香海花园业主委员会（甲方）签订了一份《物业服务合同》，约定由原告为香海花园小区业主提供物业服务，双方就物业服务的内容、标准、期限、物业费标准、双方的权利义务、违约责任等事项进行了明确约定。其中，合同第三章第三条约定物业服务坚持“同质同价”原则，原告按照双方约定的物业服务内容、标准提供服务。（后附一：《物业服务标准》）。合同第四章物业服务期限约定物业服务期限为三年，自2016年5月1日至2019年4月30日止。合同第五章第五条约定本物业区域物业服务收费方式为包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为物业服务费（建筑面积）：0.6元/平方米/月（含住宅、商业网点）、生活垃圾处置费：2.00元/月。合同第九条约定业主应当按时预交纳下一年度12个月物业服务费。每次交费的具体时间以物业公司告示通知为准。合同第九章二十五条约定原告在受聘为甲方提供物业服务的同时，须提前预收一年的物业服务费用，以支付各项前期承接入驻开销。若多次催缴收费率低于80%，原告在书面通知甲方的前提下有权单方终止本合同。所收物业服务费用抵扣承接入驻前期开销后，余额返还甲方。第二十六条约定本合同终止后，甲乙双方应当共同做好债权债务处理事宜，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行等；甲乙双方应当相互配合，做好物业服务的交接和善后工作。合同第十章违约责任第二十七条约定业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金……。该合同第十二章附则第三十六条约定本合同正本连同附件一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力。 上述合同签订后，原告按照合同约定履行了物业服务义务。后因原告在履行物业服务合同中存在一定瑕疵致其与部分业主关系不睦、互不理解，导致香海小区整体物业费收取比例较低，原告于2007年10月31日24：00时中止了香海小区的物业服务、撤离香海小区。经催告，截止目前，被告共欠付原告物业费986.04元。 另查，丹东市振兴区房地产管理局于2015年11月30日对临江街道办事处提交的“关于香海小区业主委员会变更备案申请”予登记备案并出具编号为2015008号业主委员会备案证明。该备案证明标注香海小区业主委员会主任：姜辉、副主任：张代福、委员：刘亚南、卢鑫、修非。在本案审理过程中经本院复查，上述备案证明同时在丹东市振兴区人民政府临江街道办事处及丹东市振兴区公用事业管理办公室备案。 本院所确认的上述事实，有物业服务合同、关于中止对香海花园小区提供物业服务的公函、照片、辽宁乾朗律师事务所法律催告函、业主委员会备案证明、视频资料及双方当事人的陈述笔录等证据在案为凭，这些证据已经开庭对质和本院的审查，可以采信。 本院认为：原、被告签订的物业服务合同是双方当事人真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，应确认有效并作为双方争议处理的依据。综揽被告提供的答辩意见及相关证据，不难看出，原告在香海小区物业服务合同履行过程中，部分举措没有取得业主的一致意见，物业服务存在一定瑕疵，处理纠纷态度不够冷静，导致与部分物业服务对象关系紧张，最终难以为计被迫退出物业服务小区。但是应当清醒地看到物业服务具有综合性、长期性和重复性的特点，因而服务质量难以量化。至今我国物业服务行业尚无统一的质量标准。同一种服务水准，不同的人有不同的看法，在现有证据条件下，被告拒付物业服务费，证据不足；其二，由于物业服务收费属综合性收费，难于计算出单项收费的具体数额，法官自由裁量依据不足；其三，值得注意的是，关于物业服务的标准应当坚持质价相符的原则，即物业服务企业提供的服务标准应与服务收费的标准相适应，虽然从被告提供的证据反映锦绣物业公司的管理服务确实存在不足之处，但其未能充分证明锦绣物业公司提供的物业服务显著低于同类行业标准而致小区秩序混乱，亦未对物业公司提供服务情况的持续性予以证明。由于物业服务具有时间持续性和无法计量型等特点，业主不能单凭一张照片、一段视频就证明物业服务持续存在质量问题，而需要提供充分证据形成完整的证据链加以证明。若有证据证明物业服务企业已经提供物业服务，仅仅是某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，那么不构成根本性违约，不能成为业主拒交物业服务费的合法理由；其四，本案是物业服务费纠纷，被告在答辩意见中提及的香海花园小区物业服务存在的上述种种问题绝大多数涉及全体业主利益，应通过全体业主大会或业主委员会及相关部门决定解决；其五，关于被告辩称的“我们买的是商品房，开发人员没有能力建设挂靠在市政开发公司，买房之后墙面长毛，窗户透风，玻璃透寒，下水道主管道漏水”的意见，系商品房合同法律关系，与本案无涉；综上被告拒绝交纳物业费，证据不足，法院不予支持，被告应在本院限定期限内向原告支付物业服务费。同时因原告在履行物业服务合同中存在一定瑕疵，故其请求按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金（违约金）的诉讼请求，本院不予支持；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下： 一、被告冷呈年于本判决生效后七日内向原告丹东市锦绣物业服务有限公司交纳其欠付的物业服务费986.04元； 二、驳回原告丹东市锦绣物业服务有限公司其它诉讼请求。 案件受理费50元，保全费120元，共计170元由被告986.04承担（原告已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。 （此页无正文） 审 判 长  韩乐新 人民陪审员  高秀艳 人民陪审员  宋佳俪 二〇一九年四月十一日 书 记 员  周得玉