天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初21557号原告：李思洋，男，1992年7月19日出生，汉族，自由职业，住黑龙江省伊春市伊春区。委托诉讼代理人：张天玉，天津四方君汇律师事务所律师被告：桃源居（天津）房地产开发有限公司，住所地天津滨海高新区塘沽海洋科技园海缘路**东2-11，统一社会信用代码91120116559499383C。法定代表人：LIZHOU（李舟），董事长。委托诉讼代理人：陈建凯，广东明轩律师事务所律师。被告：天津凯盛嘉科技有限公司，住，住所地天津经济技术开发区黄海路**泰达中小企业园**楼**房屋一社会信用代码91120116300573046F。法定代表人：李竹梅，总经理。委托诉讼代理人：王立强，男，1977年10月13日出生，汉族，天津凯盛嘉科技有限公司董事长，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：杨虎，男，1964年6月24日出生，汉族，天津凯盛嘉科技有限公司法务专员，住天津市滨海新区。原告李思洋与被告桃源居（天津）房地产开发有限公司（以下简称“桃源居公司”）、天津凯盛嘉科技有限公司（以下简称“凯盛嘉公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法适用简易程序于2019年2月28日公开开庭进行了审理，原告李思洋的委托诉讼代理人张天玉，被告桃源居公司的委托诉讼代理人陈建凯，被告凯盛嘉公司的委托诉讼代理人王立强、杨虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李思洋向本院提出诉讼请求：1、判决二被告连带承担赔偿原告购房违约金40000元；2、判决被告桃源居公司承担窗户改造至其他楼层一致尺寸的修复费用30000元；3、判决被告桃源居公司承担原告房屋内多余管道的拆除及修复费用20000元；4、判决被告桃源居公司按交房标准更换玻璃和防盗门或者折价赔偿10000元；5、判决被告桃源居公司退还原告和其他楼层同户型房屋房款差价20000元；6、本案的诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告自愿放弃对第5项诉讼请求的主张。事实与理由：原告和被告桃源居公司于2016年8月17日签署《天津市商品房买卖合同》，原告购买由被告开发建设的位于天津市滨海新区，房屋面积93.08平方米。交付后，原告发现该房屋南侧窗户高度和其他楼层相比小了约45厘米；玻璃和防盗门均和合同约定的交房标准不一致；卫生间太阳能管道遮挡住排风管道，导致原告无法安装卫生间排风装置；厨房有多余管道通过等问题。发现诸多问题后，原告和其他面临相同问题的业主一起向被告桃源居公司主张将窗户修复至其他楼层相一致，以及拆除原告房屋内多余管道，但被告桃源居公司除拆除原告多余管道外其余问题一直未解决。被告凯盛嘉公司为被告桃源居公司委托其销售该楼盘的第三方，签订购房合同前，被告凯盛嘉公司告知原告如果想购买该小区房屋，必须通过向被告凯盛嘉公司先支付15000元排卡费才能购买。后续所有的宣传、样板房展示、宣传册展示、签订购房合同，均由被告凯盛嘉公司替代开发商完成，原告在被告凯盛嘉公司的宣传展示下，达成购房意向，与开发商签订了购房合同。二被告在整个购房过程中，均未告知原告该房屋的窗户与样板间及其他楼层不一致。原告认为被告桃源居公司提供的同户型样板间属于要约，是双方签订合同的一部分，房屋存在窗户高度缩水、玻璃和防盗门与交房标准不一致等瑕疵。被告凯盛嘉公司在销售该房屋时，给原告进行的宣传展示，促成原告达成购房意向，同样隐瞒该房屋的瑕疵问题，亦属于违约，故要求二被告共同承担违约责任。原告发现房屋诸多质量问题后，一直没有收房，造成原告推迟装修日期，延迟居住使用。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告桃源居公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。关于原告要求赔偿购房违约金40000元的问题，被告认为交付的涉案房屋符合合同约定的交付标准和宣传资料，不存在违反合同约定的情形，双方签订的合同中也未约定“购房违约金”条款，原告主张的该购房违约金实质上与原告主张的窗户改造费、更换入户门费、厨房多余管道及卫生间太阳能管道拆除及修复费等费用重复。被告仅在景湖轩一期项目中设有房屋样板间，而涉案房屋为三期项目，并未设有样板间。被告委托的项目销售代理公司为“天津易居房地产经纪有限公司”，而非被告凯盛嘉公司。桃源居公司与凯盛嘉公司从未向原告宣传涉案房屋为大窗户、飘窗，相关宣传资料、销售广告及现场沙盘模型也未对涉案房屋窗户高度进行具体确定的宣传允诺。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，桃源居公司提供的销售广告、宣传资料及样板间不属于要约。双方签订的合同并未对窗户高度作出明确约定，双方签订的补充合同第十三条约定，商品房交付标准和条件以买卖合同约定为准，买卖合同未作约定的，以交付时现状为准，所以被告并不存在隐瞒房屋瑕疵的情形。关于原告要求被告支付窗户修复费用的问题，涉案房屋的所有设计图纸均通过建设行政主管部门的审批核准，交付的房屋窗户高度与行政审批通过的建筑方案、施工图纸设计及销售现场沙盘模型一致，并依法取得《天津市建设工程规划验收合格证》及《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，均符合法律规定。双方补充合同第13条约定商品房的交付标准以买卖合同约定为准，合同未作约定的，以交付时现状为准。双方并未对房屋窗户的交付标准作出明确约定。因而桃源居公司交付的涉案房屋窗户高度应以现状为准，符合合同约定。原告主张将房屋窗户高度改至其他楼层一致尺寸的请求无事实与法律依据，不符合建设行政主管部门审核批准的建筑方案，依法应予驳回。关于原告要求更换玻璃和防盗门或折价赔偿的问题，原告诉称“玻璃和防盗门均和合同约定的交房标准不一致”与事实不符。事实上被告向原告提供的入户门系由群升集团有限公司提供，群升集团有限公司系“金华名牌产品”、“浙江进出口名牌”、“中国防盗安全门十大领军品牌”，被告向原告交付的房屋入户门为国家免检产品、知名品牌防盗门，符合防盗安全国标的“丁级”防盗标准，虽然名称为防火门但其实际上具备丁级防盗功能，符合合同约定的交房标准。关于原告要求支付房屋内多余管道拆除及修复费用的问题，被告认为被告向原告交付的房屋室内管道设计是按建设行政主管部门审核通过的施工图纸施工布置，符合国家强制性建设标准。房屋经竣工验收已依法取得《天津市建设工程规划验收合格证》及《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，符合法律规定。原告提出要求承担厨房多余管道及卫生间太阳能管道的拆除和修复费用的请求并无事实与法律依据，依法应予驳回。被告凯盛嘉公司辩称，不同意原告对被告提出的全部诉讼请求，请求法院判决驳回。被告认为原告对凯盛嘉公司起诉错误，被告凯盛嘉公司主体不适格。本案案由是商品房销售合同纠纷，被告凯盛嘉公司并非该合同的当事人，原告并未与被告凯盛嘉公司签订合同，基于合同的相对性原理，原告有关合同违约的诉讼请求应当向合同向对方主张。原告与凯盛嘉公司并无法律上的利害关系，被告凯盛嘉公司不是适格当事人。原告对被告凯盛嘉公司主张违约责任，前提是双方存在合同关系，在并无合同存在的情况下，主张违约责任没有事实和法律依据。被告并非涉诉合同的当事人，亦未参与原告和被告一订立合同的过程，更未就合同条款进行磋商，故被告凯盛嘉公司于被告一不存在连带债务，原告无权要求凯盛嘉公司承担所谓连带责任。原告起诉书对事实与理由所作陈述与事实不符，属于认识错误。被告依据原告请求，向其提供有关房源信息并带领其与开发商进行接触。被告并非涉案房地产代理商，涉诉商品房的销售由开发商或者其委托的代理公司进行销售。被告仅是将客户介绍给开发商，被告凯盛嘉公司的任务即告完成。原告对房屋的了解以及是否最终与开发商签订房屋销售合同均与被告无关。被告只负责将原告购房的意向提供开发商，案场内的宣传展示均系由他人完成。原告签订合同及售房服务的代理公司为“天津易居房地产经纪有限公司”，故原告陈述在被告的宣传展示下达成购买意向纯属主观臆断。本案案由是商品房销售合同纠纷，而原告对被告的起诉，其主张的事实系居间合同关系，与本案不属于同一法律关系，依法不应合并审理，如原告坚持诉请，应当另案主张。综上所述，原告对被告的起诉既无事实根据也无法律依据，请求法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告桃源居公司除对原告提供证据3中房屋样板间照片和证据5入户门照片有异议外，对原告提供其余证据的真实性均无异议，被告凯盛嘉公司对于原告提供证据的真实性未提出异议。原告和被告凯盛嘉公司对被告桃源居公司提供的证据的真实性均无异议，本院经审查对上述证据的真实性均予以确认并在卷佐证。关于原告提供证据3中的房屋样板间照片，本院经审查认为该照片的真实性无法核实，不论其是否真实均不能证实原告的证明目的，故本院对该证据的真实性和证明目的均不予确认。关于原告提供的证据5入户门照片，本院经审查认为该证据的真实性可以确认，但从该照片的内容并无法体现被告交付的入户门不是合同约定的品牌防盗门，故对原告该证据的证明目的不予确认。依据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：被告桃源居公司系天津市滨海新区塘沽云山道以南、威海路以东景湖轩小区的开发建设单位，桃源居公司于2018年8月13日取得景湖轩（二期二标）建设工程规划验收许可证，于2018年9月12日取得景湖轩11号楼的天津市新建住宅商品房准许交付使用证。2016年10月28日，原告（作为乙方）与被告桃源居公司（作为甲方）签订《天津市商品房买卖合同》，约定原告从被告处购买天津市滨海新区塘沽高新技术园区云山道以南、威海路以东景湖轩11-1-301号房屋，建筑面积为93.86平方米，商品房价款为1539469元。约定“甲方交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和甲方的承诺（见附件三），未达到国家规定标准和承诺的，甲方应承担责任。在乙方正常使用情况下，甲方应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责，因乙方擅自拆改造成损坏的，甲方不承担责任”。约定“甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四），确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起30日内与乙方协商”。交房标准（毛坯）的约定为“…窗户：断桥铝＋三层双中空玻璃；入户门：品牌防盗门…”。2018年9月27日，被告将涉诉房屋交付原告，交付房屋的入户门为群升集团有限公司提供的钢木质隔热防火门。原告提出被告交付房屋的南侧窗户小于其他楼层同户型房屋的窗户及房屋玻璃、防盗门与合同约定交房标准不符。与原告有同样问题的业主赵焱向天津市滨海新区建设和交通局举报上述窗户问题，2018年11月27日，天津市滨海新区建设和交通局向赵焱作出信访事项处理意见书，载明针对赵焱反映景湖轩窗户小的问题，经该局质安支队工作人员核对图纸，三楼南侧窗户设计高度1450毫米、实际高度1450毫米与设计图纸相符，未发现有不按图施工的情况，不属于施工质量问题，并告知业主如对设计图纸有质疑可向市建委标准设计处反映、若因商品房宣传广告及样板房与实际楼房不一致问题可向工商局管理部门反映。庭审中，原告确认其所主张的损失尚未实际发生，其主张的违约金是其自行估算的在合同中没有约定。原告认为被告交付的房屋违反合同约定故要求被告赔偿违约金，被告不予认可，双方经协商未果，故成诉。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。关于原告主张被告交付的房屋违反合同约定的主张，本院经审理认为被告桃源居公司交付的入户门具备相应等级的防盗功能，属于双方约定的品牌防盗门，房屋南侧窗户、屋内管道布设及护栏安装均系按规划图纸进行施工，本案现有证据并不能证实涉诉房屋存在原告主张的违反合同约定的情形。故原告主张被告存在上述违约行为缺乏事实依据，原告要求被告承担违约金及赔偿损失缺乏合同依据和法律依据，因此原告在本案中向二被告提出的诉讼请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在房屋使用过程中，原告如在保修期内发现涉诉房屋存在属于质保范围的问题，可通过与被告桃源居公司协商或诉讼的形式要求桃源居公司承担修复责任。综上所述，关于原告在本案中提出的各项诉讼请求，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李思洋的全部诉讼请求。案件受理费减半收取1350元，由原告负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。上诉人应直接向天津市第三中级人民法院交纳上诉费，上诉期限届满后七日内仍未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  高铭延二〇一九年四月十七日书记员  陈 荔附：法律释明《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。