湖南省南县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0921民初84号原告：周芳，女，1974年8月25日出生，汉族，住南县。委托诉讼代理人：刘军，男，1970年1月12日出生，汉族，住南县，代理权限为特别授权。被告：南县鹏程房地产开发有限公司，所在地：南县南洲镇官正街。法定代表人：邹鹏程，该公司总经理。委托诉讼代理人蔡子忠，该公司副经理，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李科，湖南天声律师事务所律师，代理权限为一般诉讼代理。被告：步步高商业连锁股份有限公司，所在地：湘潭市雨湖区韶山西路**。法定代表人：王填，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹铁良，湖南湘剑律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：胡志伟，男，1985年7月5日出生，汉族，住，住湘潭县步步高商业连锁股份有限公司南县一店店长，代理权限为一般诉讼代理。原告周芳与被告南县鹏程房地产开发有限公司（以下简称南县鹏程公司）、步步高商业连锁股份有限公司（以下简称步步高股份公司，因南县步步高公司已注销，步步高商业股份公司承受其权利义务，为查清本案事实，本院在案件审理过程中，依职权追加步步高股份公司为本案被告参加诉讼）房屋租赁合同纠纷一案，原告周芳不服本院（2015）南法民一初字第40号民事裁定，向益阳市中级人民法院提起上诉，益阳市中级人民法院于2018年1月16日作出（2018）湘09民终65号民事裁定书，发回本院重审。本院另行组成合议庭，公开开庭进行了重新审理。本案原告周芳委托诉讼代理人刘军，被告南县鹏程公司委托诉讼代理人李科，被告步步高股份公司委托诉讼代理人邹铁良、胡志伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周芳向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《洞庭商业广场铺面租赁合同》；2、依合同约定判令被告补交2015年1月15日至2016年1月14日租金（标准以司法鉴定结论为准）。事实与理由：2003年12月3日，原告与被告鹏程公司签订了《洞庭商业广场铺面租赁合同》，合同约定：原告将洞庭商业广场的D29、D30铺面出租给被告鹏程公司用于其合作开设步步高连锁超市，时间为2004年1月15日至步步高超市退场之日止，最长不超过15年，年租金115000元，当年租金低于南洲路同地段门面平均租金时，给予适当的调整。近几年，洞庭商业广场D29、D30号铺面租金明显低于南洲路同地段门面平均年租金，原告多次要求调整租金未果。原告认定有证据显示南洲路同地段门面平均年租金远高于《洞庭商业广场铺面租赁合同》中约定的年租金，依该合同之约定应予适当调整。南县鹏程公司为房屋租赁人，南县步步高公司为实际使用者，承租方的合伙人或承租人，均应承担相应的民事责任。故向本院起诉，请求如前。被告南县鹏程公司辩称，1、本案涉及租赁合同的主体双方是南县鹏程公司与周芳，与其他主体无关。2、原、被告之间的租赁合同已经履行完毕，相关租赁物已经返还原告，因此，原告所提的第一项请求不能成立。3、关于原告的第二项诉讼请求，原告单方要求变更调整租金没有法律依据，且其诉讼请求构成重复起诉，故请求法院依法驳回原告对南县鹏程公司的起诉。被告步步高股份有限公司辩称，1、本案案由是租赁合同纠纷，租赁合同的当事人是原告与南县鹏程公司，步步高商业连锁有限公司不是本案适格被告；2、本案租赁合同事实上已经履行完毕，租赁物已经返还，原告第一项诉请不能成立；3、本案原告滥用诉权，重复起诉，应驳回原告的全部诉讼请求。原告周芳在原审中向本院提供了《租赁合同》，南县步步高公司登记资料、鹏程公司企业登记资料，但在庭审举证阶段，原告周芳以诉讼被告不是原告起诉的被告及第三人为由，拒绝提供证据。被告南县鹏程公司向本院提供了以下证据：1、《洞庭商业广场铺面租赁合同》，拟证明南县鹏程公司与周芳存在合法的租赁合同关系，现合同已履行完毕；2、领取租金通知1份，催促领取铺面租金的通知1份，中国邮政快递包裹单2张，拟证明原告已收取租金，租金已支付至2019年1月14日；3、（2015）南法民一初字第964号民事判决书、（2016）湘0921民初1231号民事裁定书、（2017）湘09民终219号民事裁定书，拟证明本案原告的诉请已由南县人民法院审理，原告周芳无新的事由再次起诉，其构成重复起诉；4、收回门面通知1份，拟证明租赁合同期届满后，南县鹏程公司向原告发出通知要求其收回门面的事实。被告步步高股份公司向本院提供了以下证据：1、《租赁合同》，拟证明湖南步步高连锁超市有限公司与南县鹏程公司双方签订租赁合同，被告步步高股份公司、湘潭步步高连锁超市有限责任公司仅受该合同约束；2、确认书、证明函、情况说明、注销资料，该组证据拟证明湖南步步高商业连锁超市有限公司于2007年10月28日将其与南县鹏程公司签订的租赁合同及相关补充协议项下的权利和义务全部转让被告步步高股份公司，从此开始租赁合同的双方当事人系南县鹏程公司与步步高股份公司；3、《洞庭商业广场铺面租赁合同》，拟证明租赁合同主体系周芳与南县鹏程公司，步步高股份公司不是合同的相对人，该合同对被告步步高股份公司无法律约束力，原告提出的诉请缺乏法律依据；4、资产评估报告书，拟证明南洲路步步高超市附近同地段的门面2010年3月15日的平均租金为5.4234万元/间每年，未超过合同约定的5.75万元/间每年，原告提出需调整租金，无事实依据；5、（2013）益法民一终字第129号民事裁定书、（2016）湘09民终第671号民事判决书、（2017）湘09民终219号民事裁定书，拟证明（2013）益法民一终字民事裁定书已认定步步高股份公司并非合同相对方，不受合同约束，原告本次起诉不应受理，法院应依据民事诉讼“一事不再理”原则驳回原告的起诉；经庭审质证，原告周芳认为被告南县鹏程公司提供的证据均与追加被告后的案件无关，均不予质证；对被告步步高股份公司的证据“三性”均有异议，认为南县步步高公司是门面使用者和签订者，南县步步高公司注销后，权利承继为湘潭步步高商业股份公司和步步高股份公司。被告步步高股份公司对被告南县鹏程公司提供的证据均无异议。被告南县鹏程公司对被告步步高股份公司提供的证据均无异议。本院对两被告提供的证据认证如下：被告步步高股份公司提供的《租赁合同》、确认书、证明函、情况说明、注销资料、《洞庭商业广场铺面租赁合同》、资产评估报告书，上述证据内容真实合法，均与本案有关联，本院予以确认；所提交的南县人民法院判决书、益阳市中级人民法院裁定书系发生法律效力的法律文书，本院予以确认。被告南县鹏程公司提供的证据均符合证据“三性”，本院予以确认。经审理查明，湖南步步高连锁超市有限公司于1995年3月9日成立，于2005年3月17日注销，注销后其权利和义务由步步高股份公司继承。南县步步高公司于2004年4月22日成立，于2014年12月23日注销，由湖南步步高连锁超市有限公司在南县设立的独立经济实体。现南县步步高公司的权利义务均由步步高股份公司承继。2003年10月26日，南县鹏程公司与湖南步步高连锁超市有限责任公司签订《租赁合同》，南县鹏程公司将所属位于南县南洲路《土地使用权证》编号：012792322，其中的第一层商业铺面计6000平方米，出租给湖南步步高连锁超市有限公司使用，该出租的铺面包含原告周芳的D29、D30铺面。2007年10月28日，双方签订确认书，将租赁合同及相关补充协议权利和义务全部转让给步步高股份公司。租赁合同中约定租金标的内容为：按前五个租赁年度（2004年1月15日至2009年1月14日）年租金32万元支付，期中五个租赁年度（2009年1月15日至2014年1月14日）年租金39.36万元支付，最后五个租赁年度（2014年1月15日至2019年1月14日）年租金为47.3088万元支付。另物业租赁期内（2004年1月15日至2019年1月14日）湖南步步高连锁超市有限责任公司每个租赁年度向南县鹏程公司支付物业管理费、房屋维修维修费计60万元整支付。2003年12月3日，原告周芳与被告南县鹏程公司签订《洞庭商业广场铺面租赁合同》，合同约定：甲方为原告周芳，乙方为南县鹏程公司及合作伙伴，原告将洞庭商业广场的D29、D30号铺面出租给被告南县鹏程公司及合作伙伴用于合作开设步步高连锁超市，租赁时间为2004年1月15日至步步高超市退场之日止，最长不超过15年，年租金为115,000元，2003年12月30日付2004年1月15日至2006年1月14日两年租金。2006年1月15日付该年至2007年1月14日的年租金115,000元，此后每年一付，以此类推。乙方同意该年租金低于南洲路同地段门面平均年租金时，乙方给予适当的调整。本合同有效期内，乙方不得擅自整体转让或改作他用，确认改变房产用途的，须经甲方同意。但乙方可以将其在本合同项下的一切权益转让给其公司、子公司、附属公司或关联公司，前提是该受让方应继续履行乙方在本合同项下的权利和义务，并在本合同上盖章确认其公司主体地位，合同甲方由周芳签名，乙方由邹鹏程签名并加盖鹏程公司公章。合同签订后，该房屋出租的租金一直由原告周芳收取或南县鹏程公司通过南县公证处提存给付，应付租金已全部付清。后原告周芳认为其门面租金低于同地段租金，要求被告调整租金，被告鹏程公司认为租金并未低于南洲路同地段门面平均租金不同意调整，酿成纠纷。诉讼中，原告周芳与被告南县鹏程公司铺面租赁期于2019年1月15日到期，被告南县鹏程公司向原告发出关于退回租赁铺面的通知和关于尽快办理铺面移送接收手续的通知。另查明，原告周芳请求被告依合同补交2015年1月15日至2016年1月14日租金，租金标准以司法鉴定结论为准。2015年1月15日，原告周芳在本案原审期间提出鉴定申请，南县价格认证中心以通过市场调查，认为D29、D30号铺面同地段门面的三年平均年租金标准等其他相关资料市场难以获取，决定不予受理。重审期间，原告周芳在本院指定的举证期限内未向本院申请对门面租金进行评估鉴定。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，各方当事人主要争议的焦点问题集中如下：1、关于原告周芳的起诉是否构成重复起诉。本案原告周芳于2015年1月15日提起诉讼，被告鹏程公司、被告步步高股份公司认为原告构成重复起诉的案件是（2015）南法民一初字第964号和（2016）湘0921民初1231号，这两个案件均在本案立案之后立案，本案属前诉，不适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定，故本案的起诉不构成重复起诉。2、关于原告周芳请求解除《洞庭商业广场铺面租赁合同》的问题。原告周芳与被告南县鹏程公司签订的《洞庭商业广场铺面租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规等强制性规定，合同合法有效，依法应予保护。该合同明确载明涉诉铺面用于合作开设步步高连锁超市，实际履行合同时，南县鹏程公司并没有使用涉诉铺面，确系一直用于步步高连锁超市经营。原告周芳作为出租人自签订合同时就知道涉诉铺面用于步步高连锁超市的经营，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在3个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。同时本案原告周芳与被告南县鹏程公司在履行合同中，并未出现违反合同和解除合同情形，故双方应当继续按照合同的规定履行相应的义务。且合同现已到期，双方履约完毕，被告南县鹏程公司已将铺面退回原告周芳，解除租赁合同已无实际意义，故对于原告周芳要求解除《洞庭商业广场铺面租赁合同》的请求，本院不予支持。3、关于本案被告步步高股份公司是否系本案适格被告，是否应承担责任的问题。为避免遗漏本案诉讼主体，亦为查明本案事实，本院在审理过程中，依职权追加步步高股份公司作为本案被告参加诉讼。经开庭审理后，查明本案系房屋租赁合同纠纷，所涉合同约定出租方为原告周芳，承租方为南县鹏程公司及合作伙伴，但合同上签名盖章主体是周芳与南县鹏程公司；且周芳与南县鹏程公司未在租赁合同签订后，增加相关补充条款或补充协议，故本案合同主体一直系周芳和南县鹏程公司，原告周芳无证据证实其与南县步步高公司之间存在合同权利义务关系，故南县步步高公司不是该合同当事人，南县步步高公司权利义务承继者步步高股份公司非本案适格被告，在本案中不承担责任。4、关于原告周芳请求增补租金的问题。原告周芳请求增补租金虽未向本院提交证据证明其门面租金低于南洲路同地段门面的平均租金，但随着市场发展的变化，原告周芳的门面租金事实上在持续上涨。根据原告周芳与被告南县鹏程公司签订的《洞庭商业广场铺面租赁合同》约定，原告门面租金低于同地段门面的平均租金时，被告南县鹏程公司给予适当调整。依据上述合同约定及《中华人民共和国民法总则》第六条公平原则的规定，对原告周芳门面的租金应给予适当的增补，其增补标准比照关联合同即被告南县鹏程公司与被告步步高股份公司签订的《租赁合同》约定的租金递增标准。本案原告周芳请求增补的是2015年1月15日至2016年1月14日租金，对应于《租赁合同》最后五个租赁年度，故增补租金数额为5.5万元（47.308·11.5÷39.36﹣11.5＝5.5万元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，经本院审委会讨论决定，判决如下：一、由被告南县鹏程房地产开发有限公司于判决后十日内向原告周芳补交2015年1月15日至2016年1月14日的租金55000元；二、驳回原告周芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1175元，由被告南县鹏程房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  康德军人民陪审员  刘小舜人民陪审员  蒋国云二〇一九年四月二十三日代理书记员  姚 艳