湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民终1515号上诉人（原审被告）：鲁芬，女，1976年8月29日出生，汉族，住武汉市武昌区，被上诉人（原审原告）：武汉市深业泰然房地产开发有限公司，住所地武汉市东湖高新技术开发区珞瑜路**。法定代表人：熊杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴振群，广东广和律师事务所律师。上诉人鲁芬因与被上诉人武汉市深业泰然房地产开发有限公司（以下简称深业泰然公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初7343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。鲁芬的上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由深业泰然公司承担。事实与理由：一、深业泰然公司的本次诉讼已经超过诉讼时效，一审判决鲁芬承担赔偿违约责任，没有事实和法律依据。二、鲁芬的损失远远大于深业泰然公司的损失，一审判决鲁芬承担475294.8元的违约金，有违公平原则。三、鉴于深业泰然公司已经获取了巨大收益，深业泰然公司若要求解除购房合同，则应当全额退还鲁芬已经交付的185万元，并按照同期银行贷款利率计算利息。深业泰然公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回鲁芬的上诉请求，维持一审判决。深业泰然公司向一审法院提起诉讼，请求判令：一、解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》；二、鲁芬向深业泰然公司支付违反《武汉市商品房买卖合同》的违约金2526677.08元（违约金暂计至2017年8月28日，计算至一审判决作出之日止）；三、鲁芬支付违反《继续履行的协议》违约金625294.8元；四、解除本案所涉的商品房预告登记；五、鲁芬协助配合解除涉案房屋的预告登记工作；六、本案的诉讼费、保全费、保全担保费、公告费由鲁芬承担。一审法院经审理查明：2009年9月16日，深业泰然公司（出卖人）与鲁芬（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定：鲁芬购买深业泰然公司投资建设的东湖开发区××农业××泰然××玫瑰××期27号楼B号房，该商品房合同约定建筑面积354.95平方米。该商品房单价为每平方米17616.42元，总金额为6252948元。双方约定付款方式：贷款支付，在本合同签订当日，买受人即向出卖人支付首期购房款2552948元，其余购房款以按揭方式支付，买受人应当在本合同签订生效之日起3日内向银行提交办妥银行按揭所需要的全部资料，并与银行签订按揭贷款合同，否则买受人应当在本合同签订生效之日15日内付清该部分购房款，如逾期付款，则按照本合同第七条约定处理。贷款银行对买受人贷款申请审查后，如认为买受人不具备贷款条件或贷款银行实际贷款不足贷款申请金额，则买受人应当在贷款银行拒绝全部贷款或部分贷款之日起15日内将全部购房款或差额购房款支付给出卖人，如逾期付款按照本合同第七条约定处理。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。出卖人应在全款到位将符合条件的商品房交付买受人使用。该合同还对出卖人逾期交房的违约责任、关于产权登记的约定、保修责任、争议解决等事项作出约定。2009年9月6日，鲁芬向深业泰然公司支付50万元。2009年9月20日，鲁芬向深业泰然公司支付100万元。2009年9月28日，深业泰然公司和鲁芬就泰然南湖玫瑰湾一期27栋B号房签订的《武汉市商品房买卖合同》在房产管理部门登记备案。2012年8月23日，深业泰然公司（出卖人即合同甲方）与鲁芬（买受人即合同乙方）签订《继续履行的协议》，合同约定：甲乙双方于2009年9月16日签订《武汉市商品房买卖合同》，标的物为坐落于东湖开发区××农业××泰然××玫瑰××期项目中的27号楼B号房。现甲、乙双方经平等协商，就上述合同履行过程中乙方迟延支付购房款及合同如何继续履行等相关问题达成如下协议：一、双方确认，截至本协议签订之日，乙方尚欠甲方购房款4752948元；二、乙方应于本协议签订之日起5日内向甲方支付逾期付款的违约金35万元；三、乙方应于本协议签订之日起90日内向甲方支付购房余款4752948元。如乙方以银行贷款方式支付的，乙方应于本协议签订之日起10日内提交符合银行贷款所需的全部资料并与银行签订抵押贷款合同，协助银行办理抵押贷款的相关手续，以使银行发放贷款，并于本协议签订之起90日向甲方支付购房余款4752948元(以银行发放贷款至甲方账户之日为准)；四、甲方收到乙方依据本协议第三条支付的购房余款之后，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》继续履行；五、若乙方违反本协议第二条、第三条的约定或者发生其他导致银行不能发放贷款的情形，本协议即行终止，甲方有权单方解除《武汉市商品房买卖合同》。甲方解除合同后，乙方应向甲方支付原合同约定的违约金，此外，乙方还应按总购房款的10%向甲方支付违反本协议的赔偿金。2012年9月4日，鲁芬向深业泰然公司支付35万元。深业泰然公司向鲁芬出具《收款收据》载明：鲁芬购买泰然南湖玫瑰湾一期项目中的27B单位违约金35万元。2015年2月6日，深业泰然公司向鲁芬发出《催款函》称：鲁芬，根据双方于2009年9月16日签署的《武汉市商品房买卖合同》的约定，您应当于本合同签订当日付清首付款，并于合同生效之日起3日内通过银行办妥按揭手续，否则应于合同生效之日起15日内付清购房款余款。您至今未办妥按揭贷款，也未以其他形式支付所欠购房款4402948元。依照合同约定的付款期限，截至发函日，您已迟延履行付款义务超过1969天。我公司有权要求您在2015年2月13日前办妥按揭手续或支付所欠全部房款，否则有权依照合同约定承担逾期付款违约责任，即自合同规定的应付款期限第二日起至实际全额付清止，按日向我公司支付逾期应付款万分之三的违约金，共计2600821元。庭审中，深业泰然公司陈述因鲁芬未全额支付购房款，故涉案房屋尚未交付给鲁芬；因鲁芬有多起案件被起诉至法院，相关案件在执行阶段，鲁芬被列为失信执行人，深业泰然公司有理由相信鲁芬无力支付购房款，双方签订合同目的无法实现，故诉请法院解除双方签订房屋买卖合同；因已经向武汉市房管局进行该房的预告登记，解除合同后诉请法院判令解除本案所涉的商品房预告登记及判令鲁芬协助配合深业泰然公司解除涉案房屋的预告登记工作。以上事实，深业泰然公司提交《武汉市商品房买卖合同》、《继续履行的协议》、《催款函》、EMS快递单、收款收据及深业泰然公司当庭陈述予以证明。一审法院认为：深业泰然公司与鲁芬签订《武汉市商品房买卖合同》、《继续履行的协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行各自权利义务。《武汉市商品房买卖合同》约定鲁芬应于签订合同当日支付首期购房款2552948元，其余购房款在合同签订生效之日起3日内向办理银行按揭贷款手续，并与银行签订按揭贷款合同。因鲁芬未按约支付首期购房款及办理剩余房款银行按揭手续。双方当事人经协商一致签订《继续履行的协议》约定鲁芬向深业泰然公司支付逾期付款违约金35万元并敦促鲁芬应自协议签订之日起90日内向深业泰然公司支付购房余款4752948元。鲁芬向深业泰然公司支付违约金35万元后未按协议约定时间支付购房款。深业泰然公司于2015年2月6日催告鲁芬在2015年2月13日前办妥按揭手续或支付所欠全部房款。鲁芬至今未全额支付购房款。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，深业泰然公司请求解除双方签订的商品房买卖合同具有事实和法律依据，一审法院予以支持。鲁芬未依合同约定支付涉案房屋购房款，构成违约。深业泰然公司诉请鲁芬支付违反《武汉市商品房买卖合同》的违约金2526677.08元、违反《继续履行的协议》违约金625294.8元。深业泰然公司基于一个违约行为主张鲁芬承担两次违约责任，缺乏法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，结合双方签订《武汉市商品房买卖合同》约定“买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金”，一审法院依法确定鲁芬应向深业泰然公司支付延迟付款违约金475294.8元。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，涉案商品房买卖合同解除后，鲁芬应配合深业泰然公司办理撤销涉案商品房买卖合同的网签登记备案手续，深业泰然公司应返还鲁芬已支付房款。因鲁芬在本案中并未提出相应反诉主张和答辩意见，本案对房款返还问题不予处理。因《武汉市商品房买卖合同》网签登记备案手续的解除涉及相关行政职能，应由行政机关依法处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、解除2009年9月16日，武汉市深业泰然房地产开发有限公司和鲁芬签订的《武汉市商品房买卖合同》；二、鲁芬于本判决生效之日起十日内向武汉市深业泰然房地产开发有限公司支付违约金475294.8元；三、鲁芬于本判决生效之日起十日内配合武汉市深业泰然房地产开发有限公司办理撤销《武汉市商品房买卖合同》的登记备案手续；四、驳回武汉市深业泰然房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费32016元，减半收取16008元，由鲁芬负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定的事实属实,本院予以确认。在二审诉讼过程中，鲁芬自述其于2018年前往深业泰然公司就涉案房屋买卖合同后续问题进行过沟通。二审另查明，涉案房屋目前已被不同的法院多次查封。本院认为，深业泰然公司与鲁芬签订《武汉市商品房买卖合同》、《继续履行的协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同约定履行各自权利义务。《武汉市商品房买卖合同》约定鲁芬应于签订合同当日支付首期购房款2552948元，其余购房款在合同签订生效之日起3日内向办理银行按揭贷款手续，并与银行签订按揭贷款合同。因鲁芬未按约支付首期购房款及办理剩余房款银行按揭手续。双方当事人经协商一致签订《继续履行的协议》约定鲁芬向深业泰然公司支付逾期付款违约金35万元并敦促鲁芬应自协议签订之日起90日内向深业泰然公司支付购房余款4752948元。鲁芬向深业泰然公司支付违约金35万元后未按协议约定时间支付购房款。深业泰然公司于2015年2月6日催告鲁芬在2015年2月13日前办妥按揭手续或支付所欠全部房款。鲁芬至今未全额支付购房款。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，深业泰然公司请求解除双方签订的商品房买卖合同具有事实和法律依据，本院予以支持。因双方在本次诉讼提起之前还在就涉案房屋买卖合同后续问题进行过沟通，深业泰然公司提起本次诉讼，未超过诉讼时效期间。商品房预售登记备案制度是由《中华人民共和国城市房地产管理法》规定的行政管理措施，是否撤销登记备案，不是民事案件的受理范围。鉴于涉案房屋的现状，也不宜判决鲁芬配合深业泰然公司办理撤销《武汉市商品房买卖合同》的登记备案手续。涉案合同解除后，深业泰然公司获得的利益与涉案合同约定的违约金差距巨大，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益的，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益，人民法院应予支持”的规定并兼顾公平原则，鲁芬无需支付违约金，故鲁芬的上诉理由部分成立，其上诉请求本院予以部分支持。综上，一审判决虽认定事实清楚，但实体判决部分判项不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初7343号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初7343号民事判决第二、三、四项；三、驳回武汉市深业泰然房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费16008元，由鲁芬与武汉市深业泰然房地产开发有限公司各承担8004元。二审案件受理费32016元，由鲁芬与武汉市深业泰然房地产开发有限公司各承担16008元。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  王 阳审判员  陈继红二〇一九年四月十八日书记员  何 瑛