福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0111民初5184号 原告：翁东淦，男，1958年2月28日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 委托诉讼代理人：任建生，福建秉峰律师事务所执业律师。 被告：福州市晋安区房地产综合开发公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰横路**佳馨苑**楼103-104单，统一社会信用代码913501111546207634。 法定代表人：景东旭，总经理。 委托诉讼代理人：谭勇，福建世好律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李巍，福建世好律师事务所执业律师。 原告翁东淦与被告福州市晋安区房地产综合开发公司（原福州市郊区房地产综合开发公司，以下简称“晋安房地产开发公司”）房屋买卖合同纠纷一案，翁东淦于2017年9月14日提起诉讼，本院于2018年3月14日作出（2017）闽0111民初4465号民事判决。翁东淦不服判决提起上诉，福州市中级人民法院于2018年8月31日作出（2018）闽01民终4323号民事裁定，撤销本院（2017）闽0111民初4465号民事判决，发回本院重审。本院于2018年10月23日重新立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告翁东淦的委托诉讼代理人任建生、被告晋安房地产开发公司的委托诉讼代理人李巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 翁东淦向本院提出诉讼请求：1.确认其与晋安房地产开发公司于1996年9月24日签订的《预购房屋协议书》合法有效；2.晋安房地产开发公司应限期与其办理《认购房屋结算单》及出具《购房证明书》等相关手续，并协助其办理福州市晋安区岳峰镇琯尾新村B5座xxx单元及x#附属间（以下简称“诉争房产”）不动产权登记；3.一审案件受理费由晋安房地产开发公司承担。 事实与理由：1995年1月6日，晋安房地产开发公司作为甲方与福州市晋安区人民法院（原福州市郊区人民法院，以下简称“晋安法院”）、福州市晋安区人民检察院（原福州市郊区人民检察院，以下简称“晋安检察院”）、福州市晋安区司法局（原福州市郊区司法局，以下简称“晋安司法局”）作为乙方签订《协议书》约定，乙方位于东门琯尾的职工宿舍楼为五层砖混结构，总建筑面积为1337㎡，甲乙双方联合进行原地改造重建；乙方三家单位委托晋安法院、晋安检察院作为乙方代表与甲方协商拆迁安置、建设等具体事宜。新宿舍楼改造建设工作均由甲方负责；乙方应安置面积为1337㎡，根据乙方要求，甲方同意安置面积为2000㎡，即户型为建筑面积80㎡的25套，产权归乙方所有；其余房屋归甲方所有，甲方应负责提供产权手续给乙方，由乙方向房管部门申请确权。 1996年9月24日，其与晋安房地产开发公司签订《预购房屋协议书》约定，晋安房地产开发公司同意其预购琯尾新村B5座xxx#约85平方米及使用功能住宅杂物间7平方米；住宅每平方米1812元（包括教育配套费）、杂物间每平方米1150元，预购房的房产价约162070元，购房款首期于1996年9月30日前交付5万元，余下金额待诉争房产交付使用时付清；诉争房产的实际面积及购房金额，待交房时按竣工图面积据实结算；双方确定正式成交的诉争房产，凭《认购房屋结算单》办理房产价的结算手续并发给《购房证明书》。预购合同签订后，其交纳了第一期购房款50000元。 1996年10月，晋安房地产开发公司将福州市晋安区岳峰镇琯尾新村B5座住宅楼竣工验收交付使用。其同时也搬进诉争房产居住至今。上述交付使用的40套住宅，其中晋安检察院、晋安法院、晋安司法局等三个单位共25个单元住宅、晋安房地产开发公司安置的9套拆迁安置房及与其同期购买的401单元房业主均先后办理了房屋所有权证，晋安房地产开发公司至今拒绝与其进行结算并出具《购房证明书》等相关手续，致使其无法对诉争房产进行不动产权登记。 晋安房地产开发公司辩称，因《预购房屋协议书》无效，翁东淦无权要求出具《购房证明书》其办理《认购房屋结算单》及诉争房产产权登记。1.《预购房屋协议书》签订时间是1996年9月24日，属于20年前历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，另外本案还属于因行政划拨用地引起的房地产纠纷按规定人民法院应该依法不予受理或者驳回起诉。该属于将他人划拨的土地转让需要有批准权的政府批准，政府是否批准转让或是是否可以办理产权登记属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法民事行为确权；2.《预购房屋协议书》是预购行为，预购行为仅能请求订立本约，而翁东淦的诉讼请求是基于本约行为下的履行合同、违约责任承担，所以翁东淦的诉讼请求不能成立；3.翁东淦违约在先未完全履行《预购房屋协议书》约定支付购房款的义务；4.《预购房屋协议书》应该是无效合同或者未生效的合同，不可能是有效合同。（1）.根据“房地一体、、地随房走&rdquo的原则，其与翁东淦转让房屋所有权未依法办理该国有划拨地的出让手续，未依法交纳相应的土地出让金，其行为损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定，《预购房屋协议书》为无效合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”的规定，转让房屋所有权，该房屋占有的土地同时转让。即使《预购房屋协议书》是房屋买卖合同，依据上述法律规定，房屋转让，房屋所占用的土地使用权一并处分。诉争房产占有的土地性质是划拨用地。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”的规定，以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应认定合同有效。”的规定，转让划拨土地使用权必须经有批准权的人民政府批准，缴纳土地使用权出让金，未经批准私下转让将造成国有资产的流失，损害公共利益。本案中，诉争房产所依附土地的性质是划拨用地，根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十三条的规定，划拨方式取得的土地主要用于公共利益，至今也未依法办理该国有划拨地的出让手续，未依法交纳相应的土地出让金，其行为损害社会公共利益，违反法律、行政法规效力性的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）、第（五）项之规定，《预购房屋协议书》无效。（2）.未取得商品房预售许可证明的商品房预售合同，应当认定无效。《预购房屋协议书》是一份房屋预售合同，则双方签订合同时（1996年9月24日），合同中约定的买卖标的物(即诉争房产)尚在建设之中（1999年10月竣工），且该诉争房产属于回迁安置房屋，诉争房产所占土地性质属于划拨用地，至今尚未交纳土地出让金，故诉争房产尚不具备面向社会公开销售的条件。翁东淦并非回迁安置居民，其向翁东淦销售诉争房产时是以开发商的身份向社会销售，翁东淦亦是按照购买商品房的价格与其签订的《预购房屋协议书》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”而其直到本案诉讼前尚未依据销售商品房的相关规定取得商品房预售许可证，故《预购房屋协议书》为无效合同；5.诉争房产土地性质依然是划拨用地，且登记在晋安区检察院名下，翁东淦当前要求其协助办理产权登记的前提条件尚不具备，《预购房屋协议书》在法律上、事实上履行不能。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并组织当事人对上述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：1995年9月21日福州市人民政府作出《关于福州市郊区人民检察院、法院、司法局建设干警宿舍划拨土地的批复》（榕政地［1995］xxx号）同意将位于福州市东门琯尾街西侧原福州郊区房地产综合开发公司经市政府榕政地［1991］260号文批准征用的房杂地中划出1.76亩（即1173平方米），其中1.33亩作为郊区检察院、法院、司法局建设干警用地。1995年1月6日，晋安房地产开发公司（原福州市郊区房地产综合开发公司）与晋安法院、晋安检察院、晋安司法局为乙方签订《协议书》约定，乙方位于东门琯尾的职工宿舍楼为五层砖混结构，总建筑面积为1337㎡，甲乙双方联合进行原地改造重建；乙方三家单位委托法院、检察院为乙方代表与甲方协商拆迁安置、建设等具体事宜；新宿舍楼改造建设工作均由甲方负责；甲方同意安置面积为2000㎡给乙方，即户型为建筑面积80㎡的25套，其余房屋归甲方所有；新宿舍楼经改造总共建设40套住宅，其中25套归晋安法院、晋安检察院及晋司法局所有，剩下15套归晋安房地产开发公司所有（9套用于拆迁安置房，6套作为商品房对外出售）。 1996年9月24日，翁东淦与晋安房地产开发公司签订《预购房屋协议书》约定，诉争房产住宅按每平方米1812元（包括教育配套费）、杂物间按每平方米1150元出售，预购房的房产总价约162070元；翁东淦于1996年9月30日前交付购房款首期5万元，余下金额待诉争房产交付使用时付清；诉争房产的实际面积及购房金额，待交房时按竣工图面积据实结算；双方确定的正式成交的房屋，凭《认购房屋结算单》办理房产价的结算手续；诉争房产的范围和权利以晋安房地产开发公司发给的《购房证明书》为准”等。1996年10月，晋安房地产开发公司将诉争房产交付翁东淦使用至今，但未与翁东淦就诉争房产办理结算并出具《购房证明书》。预购合同签订后，翁东淦交纳了第一期购房款50000元。 本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十八条规定：“本解释自2003年6月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。”《中华人民共和国城市房地产管理法》自1995年1月1日起施行，本案翁东淦与晋安房地产开发公司双方订立的《预购房屋协议书》签订于1996年9月24日，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案诉争房产在签订《预购房屋协议书》时未取得预售许可证明，且在翁东淦起诉前仍未取得，故本案《预购房屋协议书》应为无效。因此，翁东淦请求确认合同有效并要求晋安房地产开发公司办理产权登记的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第二十八条规定，判决如下： 驳回翁东淦的全部诉讼请求。 案件受理费3541元，由翁东淦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郑雄俊 人民陪审员  连 枝 人民陪审员  刘用惠 二〇一九年四月十七日 书 记 员  姚雪倩 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年１月１日起施行） 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第二十八条本解释自2003年6月1日起施行。 《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。 《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。 《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。