安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖07民终139号上诉人（原审原告）：陈园园。委托诉讼代理人：鲍克群，安徽克群律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：铜陵恒大置业有限公司,住所地安徽省铜陵市翠湖一路**办公大厦（铜芜公路开发区内）。法定代表人：谢宏纲，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈璋浩，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋黎黎，该公司员工。上诉人陈园园因与被上诉人铜陵恒大置业有限公司（以下简称恒大置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院(2018)皖0705民初438号民事判决,向本院提起上诉。本院2019年1月24日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈园园的委托诉讼代理人鲍克群、被上诉人恒大置业公司的委托诉讼代理人蒋黎黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈园园的上诉请求：1.撤销一审判决第二、第三项，改判被上诉人违约并承担装潢损失453810元。事实和理由：1.被上诉人故意隐瞒租赁协议签订的真实背景及过程，导致一审判决明显错误。原审第三人吴寒系被上诉人租赁业务代理人，上诉人自2016年7月份与吴寒多次商谈，至8月31日，在被上诉人同意免租18个月等优惠条件下，上诉人才同意签订租赁合同，因吴寒称优惠条件要走内部流程，让上诉人在《房屋租赁合同》上先签字。合同条款中租金支付方式与商谈内容不同，故吴寒又让上诉人签订了一份《补充协议书》，该《补充协议书》内容与商谈内容及内部呈报内容一致。同时，吴寒将内部呈批报告给了上诉人一份，并称待公司签字盖章后将合同及补充协议再给上诉人。鉴于对被上诉人的信任，上诉人于同年12月份开始投入资金进行装修，并形成了今天的教学规模。2.被上诉人不守诚信，违约在先，应承担违约赔偿责任。上诉人完全有理由认为租赁期前18个月是免交租金的，被上诉人在未与上诉人协商情况下，于2017年12月14日以上诉人逾期交纳租金为由擅自向上诉人发出租赁合同解除通知书，并锁住正在营业的大门，被上诉人的行为导致上诉人直接损失达40多万元。3.一审程序瑕疵，显失公正。上诉人为维护自己的合法权益，申请对其损失进行司法鉴定，法院也同意鉴定，但一审判决中完全没有提及鉴定报告，更不用说证据认证了，上诉人认为一审判决程序严重瑕疵，侵害了上诉人合法权益。恒大置业公司答辩称：1.关于免租十八个月，根据双方签订的认租书上，租金按照定价文件标准每年递增3%给予客户的优惠方式为，前20个月仅收两个月租金，免租期为18个月。2016年11月1日至2017年1月31日，租期三个月，一个月租金39525元，分摊到每个月为13175元。第二期租金自2017年2月1日至2018年6月30日共计17个月，在首期租金的基础上递增3%，合计40715元，分摊到每个月为2395元。后面的租金均按照上期租金每年递增3%计算。并不是被答辩人认为的只要缴纳首期租金后18个月无需缴纳任何费用。2.被答辩人未按合同约定支付租金，经我公司多次催要仍拒绝履行。根据合同约定及法律规定，承租人逾期30日交付租金的，我方有权解除该合同。答辩人于2017年12月14日出具关于解除房屋租赁合同的通知函，被答辩人确认收到该份通知函。3.根据合同约定，乙方应按时交纳租金，逾期30日未缴纳租金的，甲方有权进行追索并有权解除租赁合同。乙方所交纳的保证金不予退回。甲方由法定或约定理由行使合同解除权而终止合同的，对乙方的装修及投入不作补偿，由此造成的损失由乙方自行负担。另，被答辩人擅自将租赁物的用途由教学培训变更为棋牌娱乐。根据合同约定，乙方擅自改变房屋的使用用途的，甲方可以解除合同，收回房屋，租赁保证金不予退回，由此造成的责任和经济损失由乙方承担。4.关于租金结算期间。被答辩人于2018年3月15日才停止经营。租金应结算至被答辩人实际停止经营之日止。5.5000元收据为我司预收的水电费押金，实际被答辩人使用水电费已超过5000元，一审判决我司返还5000元属于事实认定错误。被答辩人实际于2018年3月15日停止经营。自2016年9月30日使用涉案商铺至2018年3月15日共计近19个月，计20个月租金，优惠期即将期满。被答辩人在仅支付极少租金的情况下使用该商铺，后因个人经营不善，在免租期将过，需缴纳租金时，迫使我司解除合同，要求我司对其装修进行赔偿，此诉请毫无依据，请求法院依法驳回被答辩人诉请。陈园园向一审法院起诉请求：1.判令自2018年2月1日起解除双方2016年9月30日签订的房屋租赁合同；2.判令恒大置业公司退还陈园园租赁订金、保证金、押金计126575元；3.判令恒大置业公司赔偿陈园园直接经济损失453810元；4.本案诉讼费由恒大置业公司承担。一审法院认定事实：2016年9月30日，陈园园、恒大置业公司签订了《房屋租赁合同》。双方主要约定内容为：1.恒大置业公司将其所有的位于本市石城大道和翠湖四路恒大绿洲楼盘2#商业房地产（面积971.63平方米）租赁给陈园园作“教学培训”用；2.合同约定的租赁期限为6年，自2016年11月1日起至2022年10月31日止。具体租金为2016年11月1日至2017年1月31日每月13175元；2017年2月1日至2018年6月30日每月2395元；2018年7月1日至2018年10月31日每月40711元……租金合计2348256元。租金按月结算，每个月前一个月28日支付下一个月的租金。陈园园须交纳租赁保证金79050元和首期租金39525元，如违反该条款，恒大置业公司有权从租赁保证金中抵扣应支付的租金，直至扣完，抵扣保证金后，陈园园应在7日内补足，若未补足，恒大置业公司有权解除合同；该房屋于2016年11月1日前交付使用；3.合同第六条第二款约定：乙方（陈园园）应按时交纳租金、物业管理费及其他费用，如逾期30天不交，甲方（恒大置业公司）有权解除本租赁合同……合同还对其他条款进行了具体说明。陈园园向恒大置业公司支付租赁保证金79505元、首期租金39525元、电费押金5000元，共计123575元。另查明，恒大置业公司向陈园园送达了落款时间为2017年12月14日的解除合同函。同时，2017年12月14日，恒大置业公司在陈园园的培训机构门上加锁，陈园园报警后双方协商解决，之后又多次因租金发生争议。现该租赁房屋已交付给恒大置业公司。一审法院认为：陈园园与恒大置业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。恒大置业公司向陈园园提供租赁物，陈园园应当按照合同约定交纳租金。陈园园未按期交纳租金，已然违约。陈园园虽提供补充协议，但无双方签字盖章，故法院不予认可。关于陈园园提交的恒大置业公司的内部呈批报告，因该报告是恒大置业公司的内部程序，且在该报告之后双方签订了正式的租赁合同，故应以双方签订的租赁合同为准。现双方均同意解除租赁合同，但解除合同的时间应为恒大置业公司通知之日，即2017年12月14日，所以陈园园应支付恒大置业公司租金25032元（2017年2月1日至2017年12月14日期间的租金）。陈园园向恒大置业公司支付租赁保证金79505元、电费押金5000元应予以返还陈园园，两相抵扣，恒大置业公司应支付陈园园59473元。在法院告之陈园园鉴定存在风险后，陈园园仍强烈要求对其损失进行鉴定，因陈园园违约，故其损失法院不予支持，且鉴定费用由陈园园承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决：一、陈园园与铜陵恒大置业有限公司双方2016年9月30日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月14日解除。二、铜陵恒大置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还陈园园租赁保证金、电费押金等合计59473元。三、驳回陈园园的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9604元，鉴定费15000元，由原告陈园园负担。二审期间，陈园园向本院提交证据：1.2016年4月18日电子邮件，发邮件人是恒大置业公司的部门负责人，邮件的名称是龙，邮件附件内容是《零售百货房屋租赁合同》，证明：上诉人与被上诉人在洽谈房屋租赁的过程中，被上诉人曾经通过邮件发给上诉人一份房屋租赁合同的格式样本。在这个格式样本里面。租赁期限以及租金明确地注明了2016年5月1日起到2017年12月30日，租金是零，从2018年元月1日到2018年4月20日，租金是1513元，2018年的5月1日到2019年4月30日，租金是1604元。证明18个月免租期是客观存在的。2.内部呈批报告的电脑打印件，2016年9月30日由被上诉人业务经理吴寒发给上诉人陈园园的呈批报告里，明确地反映前期免租金一共18个月，这18个月要求前一年半使用完毕。也就是说前一年半的租金应该是零租金。恒大置业公司质证意见：电子邮件的真实性无法核实。我们一直都承认这个免租期的存在，没有说不存在免租期。陈园园一审的时候自己也提交了一份证据，我们对陈园园提交的证据里的合同是认可的。那份合同里面写的是租赁期限从2016年11月1日到2022年10月31日，每个月都是有租金的。关于内部呈批函，也是电子版的，没有原件，我是公司员工，我对公司的流程很熟悉，这种报告可能同一个事项，一天都有可能打一次到两次。因为内部的东西今天领导可能批了，第二天集团说不能这么做，就否定也很正常。我们双方最终是要落实到合同上的，而不是以我们公司内部的呈批作为双方履行合同的依据。本院认证意见：证据1，恒大置业公司对证据的真实性持有异议，无法判断发件人“龙”就是恒大置业公司的员工，对该份证据的真实不予确认。证据2，陈园园在一审中已提交，恒大置业公司的员工吴寒确认了内部呈批报告的真实性，本院对证据的真实予以确认，但不能凭此推翻双方在此之后签订的合同所约定的内容。双方所举其他证据与一审相同，质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。经本院审理查明事实与一审一致。本院认为，综合双方当事人的举证、质证、上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为：是上诉人违约还是被上诉人违约？上诉人主张装修损失453810元有无依据？根据双方合同约定，陈园园租赁恒大置业公司房屋，租赁期限自2016年11月1日起至2022年10月31日止。陈园园主张免租18个月，恒大置业公司也同意免租18个月，双方当事人争议的焦点在于，免租的这18个月如何使用存在理解不同。陈园园认为首期租金39525元交纳后，从2016年12月1日开始计算18个月，这18个月不用交一分钱租金，从第20个月才开始交租金。而恒大置业公司认为，前20个月仅收两个月租金（首期租金及第20个月租金），把这两个月租金分摊到前18个月当中每月交纳，实际也是免了18个月租金。双方签订的《房屋租赁合同》第三条第2项有具体租金计算方式的约定，从2016年11月1日开始，每个月都有交纳租金的数额，同时，第三条第3项约定，租金按月度结算，陈园园应在每个月28日前缴付下一月租金。陈园园应按合同约定的金额及方式支付租金，其以双方磋商过程中的约定或是恒大置业公司内部呈批函均不能对抗在此之后即2016年9月30日双方签订的《房屋租赁合同》所约定的内容，恒大置业公司并没有违反双方的合同约定，故陈园园要求恒大置业公司赔偿装修损失没有事实及法律依据，应不予支持。陈园园主张损失453810元，其中306200.67元是装修损失，另外147609.33元是退还的学费。装修损失的依据是其在一审法院申请的造价鉴定，该鉴定意见是对装饰工程造价所做的鉴定意见，没有扣除折旧率，即使恒大置业公司违约，该鉴定意见也不能被直接采用。陈园园主张退还学费147609.33元同样没有提供相关依据，故一审判决认为，因系陈园园违约，对其要求恒大置业公司赔偿损失的请求不予支持，并无不当。综上，上诉人陈园园的上诉理由不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上述，维持原判。二审案件受理费8107.15元，由陈园园负担。本判决为终审判决。审判长  查慧凌审判员  郑 云审判员  盛丽娜二〇一九年四月十八日书记员  汪 颖相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；……