江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1283民初6508号原告：江苏某某置业集团有限公司泰兴分公司，住所地泰兴市。负责人：王秋云，总经理。委托诉讼代理人：刘春华，公司员工。委托诉讼代理人：李飞，江苏律园律师事务所律师。被告：马某，男，1992年10月4日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：孙璋琪，女，1994年2月23日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：蔡华，泰兴市元竹法律服务所法律工作者。原告江苏某某置业集团有限公司泰兴分公司（以下简称某某置业公司）与被告马某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某某置业公司委托诉讼代理人刘春华、李飞，被告马某委托诉讼代理人孙璋琪、蔡华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某某置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年3月10日签订的《房屋使用合同》；2、判令被告立即给付原告租金56560.2元（自2018年4月1日至2018年7月16日），并自2018年3月1日起按年利率6%计算利息至实际给付之日止；3、判令被告按528.6元/天标准自2018年7月17日给付原告租金损失至法院判决之日止；4、判令被告给付原告房屋修复费用170297.94元；5、判令被告承担本案诉讼费、鉴定费。事实与理由：原、被告于2016年3月10日签订房屋使用合同1份，约定被告承租原告位于泰兴市某某阳光一品56-19房屋，租期自2016年4月1日至2022年3月31日。被告在合同未到期的情况下擅自撤场，且在承租期间内和撤场时将房屋墙壁、电线线路等严重损坏。为维护自身合法权益，原告特具状诉至法院，请求判准原告诉讼请求。被告马某辩称，1、被告同意解除双方于2016年3月10日签订的房屋使用合同；被告在2018年3月份已提前告知原告撤场，后经过多次协商，原告口头答应被告先整体出租涉案房屋。被告也多方联系其他租客，在3月份至5月份期间过来看房，此期间的房屋租赁费用被告不愿承担；2、本次诉讼是由原告提起，而非被告起诉原告导致房屋无法出租，所以自2018年7月17日至法院判决之日止的房屋租金应由原告承担；3、房屋修复费用中的垃圾清运费、门窗恢复费用，垫高部分清砸费用以及墙面修复费用，根据合同约定，不应由被告承担。根据合同约定，被告应恢复房屋的结构，而门窗、垫高部分不属于房屋结构；关于垃圾清运费用，法院去现场勘验时，明显可以看到现场的是隔壁承租屋的装修垃圾，我方已提供照片证据；墙面修复费用是由隔壁业主韩老师通过降低房租让56-21、56-22的租客修复，所以170297.94元修复费用中有16万多元，不应由被告承担；4、本案诉讼及鉴定都是原告提出，被告属于受害方，本案诉讼费及鉴定费用不应由被告承担，请法院明鉴。当事人围绕各自主张提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对双方无异议的证据，依法确认其证明效力；对双方存在争议的证据，将结合当事人的陈述及举证、质证情况来认定本案相关事实。本院经审理认定事实如下：2016年3月10日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋使用合同》一份，约定原告将坐落于泰兴市某某阳光一品56-19房屋租给被告使用，使用期限为6年，即自2016年4月1日起至2022年3月31日止，其中房屋使用费第一年为175000元，第二年为183750元，第三年为192938元（注：2018年4月1日至2019年3月31日）。从第二年起房屋使用费在每年的3月1日前一次性付清。乙方逾期支付，甲方可以立即停水停电，并对乙方进行强制清场，如乙方不愿意自行清场离开，乙方自愿承担1000元/天违约金至缴纳使用费之日。合同第五条第1款约定，甲方有权委派由甲方指定的物业管理公司机构管理该商业用房，乙方不得有任何异议。第六条第3款约定，因乙方使用不当或者不合理，致使该房屋主体结构和其附属设施损坏或者发生故障的，乙方应负责维修及承担维修费用。同日，双方还签订了安全责任书，约定该房屋用于经营网吧，并对相关安全责任事项做了约定。被告接收房屋后进行了改造，在使用过程中因消防、环保、改建等问题致使经营困难。后被告撤场，并于2018年3月16日与阳光一品物业公司负责人及原告某某置业公司的经办人员进行了协商，被告表示要解除合同。此后，原告于2018年4月中旬接收了房屋钥匙。2018年7月20日，原告持诉称理由致讼本院。审理中，根据原告申请，本院委托泰州泰和房地产土地造价咨询评估有限公司对涉案房屋受损部分的修复费用进行司法鉴定，该鉴定机构后出具工程造价鉴定报告书，结论为修复费用总造价170297.94元，其中被告认可的部分为53394.96元，被告不认可的部分为116902.98元。本院认为，原、被告所签订合同名为《房屋使用合同》，实为房屋租赁合同，双方之间成立房屋租赁合同关系。一、关于案涉《房屋使用合同》解除的问题。原告于2018年4月中旬接收了案涉租赁房屋的钥匙，结合被告于2018年3月16日与原告相关经办人员交谈时所提出的交房主张，原告接收钥匙应视为其同意终止合同履行，即同意解除合同。故本院认定原、被告双方于2018年4月中旬终止履行合同，即达成解除合同的合意。二、关于原告主张的房屋租金。在合同解除之前的房屋租金，应按合同约定的标准计算，故被告应付租金，本院酌定自2018年4月1日起按192938元/年的标准计算至4月15日止，为7928.96元。被告已超过合同约定的付款期限，原告现主张按年利率6%计算逾期付款利息，远低于合同约定的逾期付款违约金标准，本院予以支持。原告主张的合同解除后的租金，于法无据，本院不予支持。三、关于修复费用。被告在租赁期间对房屋进行了很大的改动，且目前无证据证明征得过原告的同意，故被告负有对改动部位进行修复的责任。考虑到原、被告对需要修复的项目存在争议且无法协商一致的实际情况，本院认为，在确定需要修复的项目后，由原告自行修复，被告承担修复费用的做法更符合本案实际。关于修复工程造价鉴定报告中，被告认可的部分53394.96元，本院予以确认，不再赘述。关于被告不认可的部分，其中消防墙砌墙粉刷、下挖部分清埋、垫高部分清砸、门窗恢复、水电修复及消防修复等工作，其目的均是为修复被告在租赁期间对房屋所做的改动，有其必要性和合理性，故本院对此所产生的修复费用亦予认定。关于垃圾清运费用15966.61元，根据造价鉴定报告所载具体组成明细可以看出，亦是为拆除及清运被告所添附物而产生，该部分理应由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十三条的规定，判决如下：一、确认原告江苏某某置业集团有限公司泰兴分公司与被告马某所签订《房屋使用合同》已于2018年4月解除；二、被告马某于本判决生效之日起二十日内支付原告江苏某某置业集团有限公司泰兴分公司租金7928.96元及利息（自2018年3月1日起按年利率6%计算至实际付清之日止）；三、被告马某于本判决生效之日起二十日内支付原告江苏某某置业集团有限公司泰兴分公司房屋修复费用170297.94元。四、驳回原告江苏某某置业集团有限公司泰兴分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15251元，保全费2020元，鉴定费12000元，合计29271元，由原告负担7625.5元，由被告负担21645.5元（此款原告已预交，被告在履行上述还款义务时一并加付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  宋炳忠人民陪审员  莫巧生人民陪审员  陈 勇二〇一九年四月二十五日书 记 员  周 薇附：本案引用有关法律规定：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。