内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）内05民终489号上诉人（原审原告、反诉被告）庞国志，男，1966年11月1日出生，蒙古族，现住内蒙古通辽市。上诉人（原审原告、反诉被告）：包春香，女，1968年2月12日出生，蒙古族，现住内蒙古通辽市。二上诉人共同委托诉讼代理人：包海波，通辽经济技术开发区法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）付小冬，男，1981年3月15日出生，蒙古族，现住内蒙古通辽市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：海兰，女，1986年4月12日出生，蒙古族，现住内蒙古通辽市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张国栋，通辽市库伦旗148法律服务所法律工作者。上诉人庞国志、包春香因与被上诉人付小冬、海兰房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院(2018)内0502民初8818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。庞国志、包春香上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判或发回重审;二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清首先，上诉人与被上诉人双方签订的《房屋买卖合同》中明确约定了解除合同的条件，即被上诉人在房产证下发至上诉人名下3天内需向银行申请贷款,贷款下发后3日内将剩余20万购房款支付给上诉人。上诉人与被上诉人虽未将支付剩余购房款的时间明确至某年某月某日，但双方约定了剩余购房款在贷款下发后3日内支付给上诉人，金融机构办理贷款及发放贷款的时间是明确的。另外在涉案房屋产权证办理至上诉人庞国志名下后，上诉人已通知被上诉人按照合同的约定履行义务，但二被上诉人收到通知后没有申请贷款，导致合同中约定的“贷款下发后3日内向上诉人支付剩余购房款“这一条件不可能成就，根据《合同法》第四十四条2款的规定,被上诉人为自己的利益不正当的阻止条件成就，视为条件己成就。被上诉人为自己的利益怠于履行义务，严重损害了上诉人的合法权益，应认定为双方约定的解除合同的条件已成就;另外,假设上诉人与被上诉人之间约定的支付剩余购房款的期限不明确,但上诉人与被上诉人双方对履行期限进行了补充，上诉人将房产证下发的事实通知被上诉人后，要求被上诉人在15日内将剩余20万购房款支付完毕,被上诉人于2018年11月1日向上诉人发送信息称:如上诉人告知的情况属实，被上诉人同意按照上诉人要求的期限即15日内将剩余购房款支付完毕。依据该约定可以认定为上诉人与被上诉人之间已就剩余购房款的支付期限再次进行确定，根据《合同法》第六十一的规定,合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充。但直至一审开庭时被上诉人都未将剩余购房款支付给上诉人,上诉人与被上诉人约定的解除合同的条件已经成就，一审法院认定条件未成就是错误的。二、上诉人与被上诉人双方签订的《房屋买卖合同》应解除上诉人与被上诉人在《房屋买卖合同》中明确约定了解除合同的条件,且解除合同的条件已成就,双方之间签订的《房屋买卖合同》应当解除,不应继续履行。三、被上诉人应向上诉人支付违约金10万元依据上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》的约定，另依据上述事实,能够认定被上诉人已构成违约，不论合同是否解除，被上诉人均就对上诉人承担违约责任，向上诉人支付违约金10万元;请求二审法院依法查清案件事实，作出公正的判决。付小冬、海兰辩称：一审法院认定事实清楚，判决公平公正，适用法律正确，不同意上诉请求，请求依法驳回上诉，维持原判，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，被上诉人按照双方签订的合同履行了约定，没有违约，相反，上诉人违约，合同第五条约定甲方有责任向乙方提供房屋一切证明手续，此条款是保证被上诉人办理贷款的保证，到现在被上诉人没有收到上诉人关于房屋产权的任何证件，所以贷款无法办理，被上诉人已经对房屋进行了全面装修，实际占有使用至今有5年，上诉人解除合同不符合解除合同的法定要件，因此上诉人违反合同第五条约定，不能办理贷款不能过户，上诉人有过错，根据以上事实，请求法院判决支持被上诉人的答辩意见。庞国志、包春香向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告于2014年7月19日签订的房屋买卖合同，由二被告向原告返还登记在原告庞国志名下的住宅(不动产权证号:XXX),并由二被告支付违约金100000元;2、请求判令案件受理费由被告承担。付小冬、海兰向一审法院反诉请求：1、请求判令反诉原告付小冬、海兰与反诉被告庞国志、包春香继续履行双方于2014年7月19日签订的房屋买卖合同，反诉原告于30日内给付反诉被告剩余购房200000元;反诉被告在收到该款后协助反诉原告办理房屋过户登记;2、请求判令反诉被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告（反诉被告）庞国志、包春香与被告（反诉原告）付小冬、海兰于2014年7月19日签订了房屋买卖合同一份，约定将庞国志、包春香所有的坐落于通辽市某小区15#－1102室以总价款400000元的价格出售给付小冬、海兰，买方于合同签订当日向卖方支付购房定金20000元，买方于2014年8月15日前向卖方交纳购房首付款180000元，剩余购房款200000元在房产证下发后3日内由买方申请做银行按揭贷款，贷款下来后3日内向卖方支付，如到期不付，卖方有权终止合同，收回房屋，并由买方向卖方支付违约金100000元。合同签订后，付小冬、海兰按合同于当日向庞国志、包春香支付了购房定金20000元，庞国志、包春香将房屋向付小冬、海兰交付使用至今。付小冬、海兰又于2014年8月16日向庞国志、包春香支付了购房首付款180000元。后该房屋于2018年9月6日办理了不动产登记，登记权利人为庞国志，因该房屋以庞国志名义在中国银行有按揭贷款，且该房屋也并未过户至付小冬、海兰名下，导致买方无法重新申请银行贷款，买卖双方就合同履行产生争议，付小冬、海兰至今未将剩余购房款200000元向庞国志、包春香支付。一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告（反诉被告）庞国志、包春香与被告（反诉原告）付小冬、海兰之间签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方当事人产生法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的合同义务。本案争议焦点为本案房屋买卖合同是应当解除还是应当继续履行。合同的解除有三种形式，协商一致解除合同、约定解除合同和法定解除。首先本案双方当事人并未对涉案房屋买卖合同的解除达成一致，不符合协商解除合同的条件，其次，涉案房屋买卖合同中虽约定了剩余购房款200000元在房产证下发后3日内由买方申请做银行按揭贷款，贷款下来后3日内向卖方支付，如到期不付，卖方有权终止合同，收回房屋，并由买方向卖方支付违约金100000元。此处约定的“到期不付”经本院询问，双方当事人均表示并非一个具体、确定的时间，属于对行使解除权的时间约定不明，故本诉原告庞国志、包春香行使解除权的条件并未成就，故其主张约定解除合同也不能成立。第三、因本案双方当事人在房屋买卖合同中对剩余房款的给付时间约定不明，故也不能认定买受方违约而导致合同无法实现目的。故本案也不符合法定解除的条件。综上，本诉原告庞国志、包春香要求解除合同的理由不能成立，其要求本诉被告付小冬、海兰返还房屋并支付违约金的诉讼请求亦无法律依据，故本院不予支持。人民法院审理合同解除纠纷案件，应当树立依法保护诚信守约方、惩戒恶意违约方的价值取向，秉承合同严守、诚实信用、公平正义的原则，为维护交易的稳定性，通常在合同只要不存在根本违约导致无法实现合同目的之外，但凡合同继续履行的基础存在，即便存在一般违约行为，也应当优先适用继续履行。本案中双方对合同履行产生争议的根本原因为双方对合同履行剩余购房款履行期限约定不明，不能认定买受方存在违约行为，且该房屋已经办理了不动产登记，具备了继续履行的基本条件，故反诉原告付小冬、海兰要求被告继续履行合同的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百三十条、第一百六十一条的规定，判决如下：一、反诉原告付小冬、海兰与反诉被告庞国志、包春香继续履行双方于2014年7月19日签订了房屋买卖合同；二、反诉原告付小冬、海兰于本判决生效后立即给付反诉被告庞国志、包春香剩余购房款200000元，反诉被告庞国志、包春香在收到上述款项后60日内协助反诉原告付小冬、海兰将涉案房屋变更登记至反诉原告付小冬、海兰名下；三、驳回本诉原告庞国志、包春香的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取计1150元，反诉案件受理费减半收取计50元，合计1200元，由原告（反诉被告）庞国志、包春香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。判决发生法律效力后，若一方拒绝履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，二年内向人民法院申请执行，逾期申请的由申请人自行承担不利的法律后果。本院二审期间，当事人没有提交新证据，对一审查明的事实，本院予以确认。本院认为，人民法院审理合同解除纠纷案件，应当树立依法保护诚信守约方、惩戒恶意违约方的价值取向，秉承合同严守、诚实信用、公平正义的原则，为维护交易的稳定性，通常在合同只要不存在根本违约导致无法实现合同目的之外，但凡合同继续履行的基础存在，即便存在一般违约行为，也应当优先适用继续履行。本案中，被上诉人付小冬、海兰已经向上诉人庞国志、包春香交付了一半的购房款，上诉人庞国志、包春香已经将涉案房屋交付给被上诉人付小冬、海兰使用多年，且被上诉人付小东、海兰在原审中提出反诉请求继续履行合同并同意支付剩余购房款，故原审依据上述客观事实判令双方继续履行合同并无不当。上诉人主张双方签订的合同并未具体约定贷款的方式，而一审法院将其认定为按揭贷款是错误的。根据双方签订的房屋买卖合同内容，双方约定的是先由上诉人庞国志、包春香办理房证后，被上诉人付小冬、海兰再向银行申请贷款，结合庭审中被上诉人的陈述，原审认定双方签订的合同中关于贷款的意思表示实际上即是按揭贷款符合交易习惯，原审认定事实并不不当，本院予以确认。因当前上诉人就涉案房屋仍有贷款未结清，导致被上诉人付小东、海兰无法申请银行贷款，上诉人庞国志、包春香主张解除合同并要求被上诉人付小冬、海兰支付违约金的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人庞国志、包春香负担。本判决为终审判决。审判长  沈明元审判员  刘景国审判员  董明华二〇一九年四月二十五日书记员  金 玲