江苏省南通市通州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0612民初6222号 原告：南通济生堂大药房连锁有限公司，住所地南通市崇川区钟秀东路**慧源星城**。 法定代表人：吴兴华，董事长。 委托诉讼代理人：卢伟，江苏高仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱帅，江苏高仁律师事务所律师。 被告：陈建生，男，1959年6月29日生，汉族，住南通市通州区。 委托诉讼代理人：管有兵，南通市通州区十总法律服务所法律工作者。 原告南通济生堂大药房连锁有限公司（以下简称济生堂药房）与被告陈建生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月7日受理后，依法适用简易程序，于2018年8月30日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为普通程序，依法组成合议庭于2019年3月7日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人朱帅、被告陈建生及其委托诉讼代理人管有兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告济生堂药房向本院提出诉讼请求，判令：1、确认原、被告签订的《独立商铺租赁合同》于起诉之日解除。2、被告向原告支付违约金18万元。3、被告退还原告添置的货架、电脑、监控、空调等财产（详见财产清单），如不能退还折价赔偿55474元。4、被告赔偿原告装修损失64680.88元。事实与理由：原、被告于2017年11月1日签订合同，约定原告向被告租赁位于南通州区商铺，租期自2017年12月20日至2023年12月29日。合同签订后，原告预付了两年的房租，并对店铺进行了装修、招聘店员进行培训，2018年1月，被告以商铺出售为由将商铺上锁，表示不再出租给原告。随后被告退还原告预付租金32000元并支付违约金20000元。被告行为构成违约，故诉来法院。 被告辩称，1、原、被告双方已于2018年2月26日解除合同，经租赁双方协商一致，被告退还原告预付房租32000元、履约保证金2000元并支付违约金20000元，原告再行起诉要求被告承担违约责任于法无据。2、即使被告违约解除合同，原告主张违约金亦明显过高。3、被告同意返还原告遗留在讼争商铺内未形成附合的财产。 经审理查明，原告济生堂药房（乙方）与被告陈建生（甲方）于2017年11月1日签订《独立商铺租赁合同》一份，约定乙方向甲方租赁位于五总镇北街东侧商铺两间，租期自2017年12月20日起至2023年12月29日，甲方须于2017年11月31日前交付商铺，租金16000元/年，乙方应向甲方支付履约保证金2000元。合同第五条约定，乙方在租赁期内对该商铺的使用、装修和管理有自主权，有权按实际需要进行装修，加设各种经营和安全所需设备、设施；本租约期满或本租约提前终止或被解除时，乙方在该商铺上安装的添置物，可拆除且拆除后不影响该商铺主体结构安全的（如机器、设备、工具、材料等）归乙方所有，由乙方自行拆除。第六条约定，甲方应提供该商铺《房地产证》的复印件交乙方备案；甲方不得干扰或妨碍乙方正常、合理的使用该商铺。第八条约定，租期内因该商铺发生产权纠纷，或者因出让、抵押、转租解除等原因导致乙方不能按本租约条件继续租用或者提前解约的，视为甲方违约，乙方有权立即解除本合同，甲方应于乙方迁离商铺的当日向乙方支付违约金200000元，并退还乙方预交款项、返还乙方支付的履约保证金以及赔偿乙方的装修损失。 合同签订后，被告随即将讼争商铺房屋所有权证、工程建设许可证等资料交付原告，并将讼争商铺交付原告。原告亦预交两年租金32000元。此后原告对商铺进行了装修，并定做经营用橱柜，2018年1月安装、装修完毕。2018年1月中旬，被告向原告表示该商铺其不再出租，并自行将商铺门上锁，原告无奈撤出，此后原告未在五总当地另寻商铺开设分店。被告于2018年2月26日将预收的两年租金32000元退还原告，双方随后就合同解除后违约金的给付进行协商，在未能协商一致的情况下，被告于2018年4、5月份返还原告违约金20000元。 另查明，1、审理中双方对原告添置安装的未形成附合的以下财产遗留在讼争商铺处不持异议，包括：橱柜（含收银台）共40张、1.5匹空调1台、3匹空调1台、电脑1台、摄像头4只、功放1台、电视机1台、冰箱1台。原告主张另有其他设备在被告处，被告未予认可，对此原告未能提供证据。2、审理中本院根据原告申请，对原告在案涉商铺形成附合的装修价值委托南通皋审资产评估事务所鉴定，鉴定结论为案涉商铺装修价值为28830元。3、审理中，原告向本院陈述五总附近骑岸分店2018年全年利润约35.5万元。被告对此真实性有异议，但明确不能提供反驳证据。 本院认为，原、被告房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行合同义务。被告2018年1月中旬向原告单方违约提出解除合同，并于2018年2月26日退还原告预付租金，原告接受租金退还并与被告协商违约金的支付，尽管双方关于违约金额未能协商一致，但双方关于租赁合同解除意思表示一致，故本院认定案涉租赁合同于2018年2月26日解除。原告承租房屋后，根据双方租赁合同的约定对商铺进行装饰装修，对未形成附合的装饰装修物，根据合同约定原告有权予以拆除取回，故原告就双方核对一致的柜台及电器设备诉请被告返还，本院予以支持。对原告主张的其他部分设备现在被告处，被告予以否认，原告亦无证据证明，本院不予支持。原告对商铺进行装修后形成附合的装修物价值28830元，被告陈建生按约应赔偿原告济生堂药房。关于原告按租赁合同约定主张违约金200000元，被告辩称其已与原告协商一致为20000元，其虽已自行给付原告2万元，但不能以此认为原告认可此违约金金额，故本院对被告该抗辩不予支持。对被告陈建生抗辩的双方约定违约金过高，本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，因被告单方恶意违约解除合同，导致原告药店未能经营开业，现被告作为违约方不能举证证明约定违约金明显高于原告定作橱柜及其他未附合添附设备变现损失以及合理期限内的经营损失，被告应按约支付200000元违约金，扣除已付20000元，还需支付180000元违约金。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下： 一、原告南通济生堂大药房连锁有限公司与被告陈建生《独立商铺租赁合同》于2018年2月26日解除。 二、被告陈建生于本判决生效后十日内支付原告南通济生堂大药房连锁有限公司违约金180000元。 三、被告陈建生于本判决生效后十日内返还原告南通济生堂大药房连锁有限公司以下财产：橱柜（含收银台）共40张、1.5匹空调1台、3匹空调1台、电脑1台、摄像头4只、功放1台、电视机1台、冰箱1台。 四、被告陈建生于本判决生效后十日内赔偿原告南通济生堂大药房连锁有限公司装修损失28830元。 五、驳回原告南通济生堂大药房连锁有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6504元（原告已预交），由原告南通济生堂大药房连锁有限公司负担966元，由被告陈建生负担5538元；鉴定费2500元，由被告陈建生负担（鉴定费原告已垫付，待执行时由被告一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6504元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。 审 判 长  王蓓蓓 人民陪审员  曹丹丹 人民陪审员  葛 夏 二〇一九年四月二十四日 书 记 员  顾 楠