贵州省贵阳市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0113民初1825号 原告：李玉红，女，1966年9月19日出生，汉族，住贵州省万山特区， 委托诉讼代理人：王松，男，1981年9月23日出生，穿青人，住贵州省贵阳市白云区，代理权限：特别代理。系该小区业主代表。 委托诉讼代理人：刘家义，男，1957年6月3日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。代理权限：特别代理。系该小区业主代表。 被告：贵阳合纵置业有限公司。住所地：贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天**营销中心，统一社会信用代码：915201007952982255。 法定代表人：余悦瀚，系该公司法人。 委托诉讼代理人：冉兴，系该公司员工。代理权限：特别代理。 委托诉讼代理人：田甜，系该公司员工。代理权限：特别代理。 原告李玉红诉被告贵阳合纵置业有限公司(以下简称合纵公司)商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王松、刘家义，被告的委托诉讼代理人田甜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付原告以房屋总价349106.00元，住房产权证违约金11695.05元，暂计至2018年11月30日，违约金合计为11695.05元；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于贵阳市××××路米兰春天小区住房，已签订《商品房买卖合同》并办理备案登记，原告已经向被告支付购房款，按照合同约定均在2017年12月30日前办理完毕商品房所有权登记，如出现违约，出卖人按日向买受人支付已交房款0.01%的违约金。原告已经按约缴纳购房款，但被告作为出卖人，至今没有办理产权登记，已经构成违约，按照合同约定被告应向原告支付违约金并办理产权登记转移。被告因建设不符合《商品房买卖合同》的房屋，不但房屋没有完成相关部门的验收，而且违规交付房屋给原告使用，根据《商品房买卖合同》约定应支付违约金。被告一直在推卸责任，找各种理由迟延办理产权证，按照买卖合同相关司法解释，被告提供的格式合同没有特别向原告作出提示确认的，应该按照有利于原告的解释进行使用。根据民事诉讼法司法解释第76条的规定，当事人一方人数众多在起诉时确定的，可以由全体当事人推选共同的代表人，也可以由部分当事人推选自己的代表人参加诉讼。因此，原告按照法律规定推选诉讼代表人参与诉讼。综上所述，被告的行为已经违约，除应当继续履行给原告办理房屋产权的义务外，还应向原告支付上述的房屋产权违约金。经过多次协商仍然无果，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，希望贵院支持原告的诉讼请求。 被告合纵置业公司辩称，一、根据双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，房屋自实际交付之日起24个月内办理转移登记手续，目前并没有超过该期限，被告并未违约，不应承担支付违约金的责任；二、在三期精装改毛坯的协议中，已经明确被告用一个车位作为对价，抵偿因延期交付的所有违约金，包括逾期办证的违约金，因此，即便被告违约，也已经用车位抵偿；三、双方签订的补充协议约定，逾期办理产权登记的违约金最高上限为总房款的1%，即便违约，也只能按此支付违约金，协议公平且被告已经尽到告知义务，原、被告双方应遵守合同及协议的约定。综上所述，请求驳回原告全部诉请。 原告为支持其诉请，向本院提交以下证据材料： 1、原告身份证1份，证明原告诉讼主体资格。被告对真实性无异议。 2、商品房买卖合同1份，证明房屋总价为349106.00元，买卖关系成立，根据22条第二项第二款，2017年12月30日前，要给原告方办理产权登记。被告对三性认可，但辩称不能达到证明目的，商品房买卖合同及补充协议，买卖合同第四页第四条，商品房买卖合同及补充协议经过备案，买卖合同第十一条以及第二十二条第五款，办理转移登记的期限在收房起两年的周期，关于补充协议附件的十一条第六项，办理转移登记的期限在收房起两年的周期，同时买卖合同第十条以及附件补充协议第十一条第1、4、5、6款，证明双方将逾期办理的违约金同比例下调百分之一，总房款上线百分之一，详见补充协议第十一条第1、4、5、6款，买卖合同第二十二条第五款，在转移登记和初始登记用加粗字体提示。 3、购买商品房买卖合同的收据1份，证明房屋已经付款，与被告产生合法的交易，总金额109106.00元。被告对真实性无异议。 本院经审理认定的事实如下：2013年11月24日，原告李玉红与被告合纵置业公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市××××号利海米兰春天三期××栋××单元××层××号商品房。合同第二十二条第一款第三项“转移登记”中约定：（一）出卖人承诺于2017年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付给买受人；（二）约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。合同第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。另外，该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）约定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续；如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。合同签订后，原告通过转账和银行贷款的方式向被告支付了全部购房款。2017年12月，原、被告双方签订《三期精装房改毛坯房交付补充协议》，该协议第三条约定：精装房改毛坯房的补偿方式：1、双方同意，甲方（合纵置业公司）用一个三期地下车库的全产权独立车位，作为置换三期精装房变更为毛坯房（公共部分按原精装修标准执行）的对价，同时抵偿因延期交付所产生的所有违约金；2、本补充协议生效后，甲方将按照上述变更后的标准向乙方（李玉红）交付房屋，乙方不得再主张按原合同约定交付标准及逾期交房违约金。协议签订后，被告将房屋交付给原告使用，但由于被告尚未具备取得商品房所有权初始登记条件，因此未能在合同约定的期限内向原告提供商品房转移登记的有关文书，且至今仍不能提供，导致原告至今未办理商品房所有权转移登记手续。故原告诉来我院，请求判决支持如前诉讼请求。 上述事实，有原、被告的陈述及其提供的《商品房买卖合同》《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》《收款收据》《三期精装房改毛坯房交付补充协议》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信，作为本案定案依据。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告合纵置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法、形式有效，对双方均具有法律约束力。原告作为房屋的买受人，支付了全部购房款，履行了合同约定的付款义务。被告作为房屋的出卖人，负有按期取得商品房所有权初始登记并向原告提供商品房转移登记有关文书的义务。关于被告未向原告提供商品房转移登记有关文书是否存在违约的问题。附件十二《补充协议》第十一条第6项虽载明“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续”，该条款系被告提供的格式条款，且内容系关于办理产权过户手续的约定，而在办理产权过户前被告首先应取得该商品房所有权初始登记，由于被告至今尚未具备取得商品房所有权初始登记的条件，也就无法为原告办理产权登记手续，因此其行为构成违约，应承担违约责任。对于被告提出的交房之日起24个月内办理转移登记手续的辩解意见，由于双方合同中明确约定办理房屋转移登记手续的时间为2017年12月30日前，故对于该辩解意见，本院不予采纳。对于被告提出的已用车位抵偿违约金的辩解意见，由于双方签订的《三期精装房改毛坯房交付补充协议》中对于逾期办理房屋转移登记手续的违约金并未明确约定，故对于该辩解意见，本院不予采纳。关于违约金金额的计算的问题，《补充协议》第十一条第6项虽载明违约金累计最高不超过总房款1%，但该条款作为格式条款系被告方提供的，且根据前述《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条的规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，由于该补充协议对违约金的计算加以限制，客观上不合理地减轻了主合同中约定应由出卖人承担逾期未交付办理商品房转移登记文书的违约责任，部分排除了买受人基于主合同享有的违约金权利，故该补充条款无效，仍应以双方签订的主合同第二十二条的约定为准，即被告应按日向原告支付购房款0.01%的违约金，自2017年12月31日起计算，直至被告实际交付商品房转移登记为止。原告诉请将违约金的计算时间暂截止至2018年11月30日，本院从其自愿，故被告应支付原告违约金的金额为：349106元×0.01%/天×335天＝11695.05元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第五十二条、第五十三条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李玉红支付逾期办理办理产权登记的违约金，违约金计算时间自2017年12月31日至2018年11月30日，共计11695.05元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费92元，减半收取为46元（原告已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 雷 会 二〇一九年四月二十八日 书记员 蒋晓霏