内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2019）内0291民初182号原告：田永斌，男，1972年2月5日出生，汉族，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：贾红岩，内蒙古天骄律师事务所律师。被告：包头市三江金茂房地产开发有限责任公司。法定代表人：孙国祥，董事长。委托诉讼代理人：张成伟，内蒙古恩照律师事务所律师；委托诉讼代理人：蔡艳娇，内蒙古恩照律师事务所律师。原告田永斌与被告包头市三江金茂房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田永斌的委托诉讼代理人贾红岩、被告包头市三江金茂房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张成伟、蔡艳娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田永斌向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金37796.12元（因面积误差总房款与合同房款不相吻合，差额已退还原告。以实际房屋总价款1192306.6元为基数，按约定的每日万分之一计算，从2015年10月1日民事诉讼法修改开始实施日调整诉讼时效日起计算至2016年8月11日房屋产权证下发之前日止，共317天，37796.12元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年4月26日，原告购买了被告开发的位于包头稀土高新区沼潭东路东侧，富强南路西侧，校园路北侧，规划支路南侧三江尊园凯旋苑11-1105住宅一套，房屋总价款为1205580元整。原被告双方于当日签订了合同编号为2010-0025576的《包头市商品房买卖合同》，且原告按照该合同第四条3项的约定，于当日向被告支付购房首付款365580元，之后于2011年9月8日办理完银行按揭贷款手续，由贷款银行将剩余房款840000元整全部付清被告。被告于2012年6月30日将上述房屋交付给原告，而原告直至2016年8月12日才取得该房屋的房屋产权证。根据原被告双方签订的编号为2010-0025576的《包头市商品房买卖合同》第十二条及《商品房买卖合同补充协议》第八条2项的约定，被告应在商品房交付使用后360日内为原告办理完成房地产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，甲方应每日按商品房价款的1?向买受人支付违约金。鉴于上述约定，被告应在交房日（2012年6月30日）后360日内（即2013年6月25日）为原告办理完成该商品房的房地产权属证书，原告房屋产权证书取得的实际时间是2016年8月12日，故被告应按日向原告支付原告全部已付款（因面积误差导致的与原购房款1205580元的差额13273.4元已退还原告）万分之一的违约金，现原告主张自2015年10月1日至实际取得房产证书之日的违约金即1192306.6元×1?×329天=39226.89元。综上，被告的违约事实已客观存在，应按照合同及补充协议的约定向原告支付违约金，但被告至今没有向原告支付，故原告诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告包头市三江金茂房地产开发有限责任公司辩称，第一，被告不存在违约情形，依法应驳回原告的诉讼请求。被告于2012年6月30日交付房屋，于2013年6月7日将办理权属登记的资料报送房管局。根据合同约定，被告已经履行报送资料合同义务，不存在违约情形。第二，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应当驳回原告起诉。被告于2012年6月30日交付房屋，如被告没有在交房后的360日内履行办理权属登记缴纳资料的义务，原告应当在交房后360日以后（即2013年6月25日起）主张自己的权利。原告在2019年1月3日提起诉讼，原告的诉讼请求已超过诉讼时效。第三，请求法院对违约金适当核减。本院经审理认定事实如下：原告田永斌（乙方）与被告包头市三江金茂房地产开发有限责任公司（甲方）于2011年4月26日签订编号为2010-0025576的《包头市商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于包头稀土高新区沼潭东路东侧，富强南路西侧，校园路北侧，规划支路南侧三江尊园凯旋苑11-1105号商品房一套，房屋建筑面积183.47平方米，每平方米价格6570.99元，价款为1205580元。商品房交付日期为2012年6月30日前。付款方式为买受人须于2011年4月26日前付清首付款365580元，余款840000元于2011年4月26日前采用银行按揭或公积金贷款方式。合同第十二条约定“出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、合同继续履行。甲方应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金”。第十六条约定“本合同未尽事宜，甲乙双方另行订立补充合同（见附件五）。附件一至附件五均为本合同不可分割的部分，具有同等效力”。《商品房买卖合同补充协议》第八条第二款约定“本合同第十二条所述的‘出卖人的责任’是指出卖人无法按照产权登记机关的规定提供办理《房地产权证》须由其提供的权属证件”。另查明，原告所购买的商品房实测面积为181.45平方米，房屋面积差价为13273.40元，故原告向被告实际支付购房款1192306.60元。2012年6月30日房屋交付，被告代收了原告的维修基金、契税等相关费用。2016年3月24日，被告在包头市房地产产权管理处办理了涉案房屋所处的××园的房产初始登记。以上事实，有原告田永斌提供的《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、中国银行个人一手住房贷款合同、中国银行贷款、用款凭证、2012年6月30日钥匙委托回执联、代收代缴费用收据、物业费收据、维修资金交款约定书、维修资金收据、不动产发票二张、契税缴款书、公证费收据、它项证收据、三江尊园交房缴费明细表，被告包头市三江金茂房地产开发有限责任公司提供的《包头市商品房买卖合同》、企业交款凭证、交通银行记账回执、房产初始登记证书，及双方当事人陈述等证据材料经庭审质证认证后在案佐证。本院认为，原告田永斌与被告包头市三江金茂房地产开发有限责任公司签订的《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》出于双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约履行了支付购房款的义务，被告应当按照合同约定履行交付房屋并办理房屋产权登记相关义务。本案中，原、被告双方对房屋的交付日期不存在争议，均认可交房时间为2012年6月30日，本院予以确认。对双方有争议的焦点问题认定如下：第一，被告是否违约。《商品房销售管理办法》第三十四条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”。合同约定“出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。根据以上法律规定及合同约定，可以认定,“报产权登记机关备案”是开发商应当履行的义务。按照合同约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，即2013年6月25日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告抗辩其于2013年6月7日已经将办理权属登记的资料报送至房管局备案，履行了报送资料的合同义务，不应当支付违约金。但其提交的企业交款凭证、交通银行记账回执等证据无法证实完成备案。综上，被告在约定的期间没有履行合同义务，构成违约，应当承担违约责任。第二，关于违约金计算的起止时间。按照合同约定，被告应当在2013年6月25日以前完成登记备案手续，但被告未在上述期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此被告承担违约责任的起算时间应为合同约定的期限届满之次日，即2013年6月26日。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件”。补充协议约定“‘出卖人的责任’是指出卖人无法按照产权登记机关的规定提供办理《房地产权证》须由其提供的权属证件”。结合法律规定，合同中所称的“权属证件”可以理解为被告办理房屋所有权初始登记。被告取得商品房初始登记备案之日，即依约履行了提供办理《房地产权证》须由其提供权属证件的义务，相应的违约情形消失，因此被告承担违约责任的截止时间应为取得初始登记备案的前一日，即2016年3月23日，故对原告主张2016年3月23日之后违约金的诉讼请求不予支持。第三，关于合同约定的违约金是否过高。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案系因逾期办证引起的商品房买卖合同纠纷，被告已经将房屋交付给原告，原告对房屋进行了实际的占有和使用，实现了购房的主要目的，逾期办证给原告造成的损失主要是在房屋交易或投资方面的可期待利益损失。原告主张被告支付违约金，但未提供证据证明其受到的损失及损失数额；被告抗辩违约金的约定过高，明显高于原告的实际损失，也未提供证据证明违约金的约定超过原告实际损失的30%。本院结合“谁主张，谁举证”的原则，兼顾合同的履行情况、过错程度以及原告的预期利益等综合因素，对双方约定的违约金计算标准予以适当调整，即每日按商品房价款的0.5?计算违约金较为公平、合理，亦符合法律及相关司法解释的规定。第四，关于违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。原、被告在《包头市商品房买卖合同》中约定违约金的计算方式为按日计算，随着被告逾期办证的违约行为一直在持续，违约金也因此而不断产生，直至被告实际取得房产初始登记时，违约金才停止产生，故该违约金应以每个个别的债权，分别适用诉讼时效。原告向本院请求保护民事权利的时间为2019年1月2日，依照2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，原告主张2016年1月3日之后违约金的诉讼请求未超过诉讼时效。综上，本院认定被告应当向原告支付自2016年1月3日起至2016年3月23日止（共计81天），按原告已付购房款总额的日0.5?计算的违约金4828.84元（1192306.60元×81天×0.5?）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《商品房销售管理办法》第三十四条、《城市房屋权属登记管理办法》第十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告包头市三江金茂房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告田永斌迟延办理房屋产权证书的违约金4828.84元。二、驳回原告田永斌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费782元，减半收取391元（原告已预交），由被告包头市三江金茂房地产开发有限责任公司负担25元，由原告田永斌负担366元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 曹 波 二〇一九年四月十五日书记员 朱乾坤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《商品房销售管理办法》