湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终4497号上诉人（原审被告）：湖南省中欣楚天雅郡房地产开发有限公司，住所地长沙经济技术开发区。法定代表人：吴海涛，董事长。委托诉讼代理人：周凯，男，1995年1月27日出生，汉族，住湖南省南县。系该公司员工。被上诉人（原审被告）：任亚，女，汉族，1992年1月23日出生，住湖南省汨罗市。被上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司湖南省分行，住所地长沙市。代表人：文爱华，行长。委托诉讼代理人：周园，湖南崇民律师事务所律师。上诉人湖南省中欣楚天雅郡房地产开发有限公司（以下简称中欣楚天公司）与被上诉人任亚、中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建行湖南省分行）金融借款合同纠纷一案，上诉人中欣楚天公司不服湖南省长沙市芙蓉区人民法院(2017)湘0102民初2709号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中欣楚天公司的委托诉讼代理人周凯，被上诉人建行湖南省分行的委托诉讼代理人周园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告建行湖南省分行向原审法院提出诉讼请求：1、解除建行湖南省分行与任亚签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、任亚偿还建行湖南省分行截止2017年3月6日本息余额210553.66元及清偿之日止的全部利息、罚息；3、任亚承担建行湖南省分行为实现债权所发生的律师费10527元；4建行湖南省分行对泉塘街道办事处漓湘东路以北、东八线以西、南二线以南楚天雅郡2栋3307房的抵押房产处置款在债务范围内享受优先受偿权；5、中欣楚天公司对以上第二、三项诉讼请求承担连带担保责任；6、任亚、中欣楚天公司承担案件诉讼费用。原审被告任亚在答辩及举证期内，既未作答辩，也未提交证据，视为放弃答辩及举证、质证的权利。原审被告中欣楚天公司辩称：1、根据《个人住房（商业用房）借款合同》，应由任亚清偿全部借款本息及相关费用；2、根据《个人住房《商业用房）最高额保证合同》，中欣楚天公司的保证期间为“该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥财产的房地产权证等相关权属证书交贷款人核对无误、收执之日”。建行湖南省分行已经将楚天雅郡2栋3307房作为抵押，如任亚逾期还款应将该房屋予以拍卖；3、上述借款发生在任亚与其配偶黄斌婚姻关系存续期间，黄斌应承当共同偿还，应追加黄斌为被告。原审法院经审理查明：2015年9月15日，任亚与建行湖南省分行签订一份编号为430790010-2010-20150735135的《个人住房（商业用房）借款合同》。合同约定：1、任亚向建行湖南省分行借款22万元用于购买泉塘街道办事处楚天雅郡2栋3307房，借款期限为20年，自2015年09月15日至2035年9月15日止；2、借款利率采用浮动利息，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定给的每个利率调增日调整一次，利率调整日为每年的1月1日；3、若任亚逾期还款，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；4、建行湖南省分行将借款一次性划入任亚指定的湖南省中欣楚天雅郡房地产开发有限公司的账户，任亚采用等额本息还款方法，每月归还本息金额为1470.19元；5、任亚提供其名下位于泉塘街道办事处楚天雅郡2栋3307房作为抵押担保；6、如任亚不按时足额偿还借款本息或其他应付款项，建行湖南省分行有权解除与任亚的借贷关系，并宣布贷款立即到期，要求任亚立即清偿借款本息及相关费用，建行湖南省分行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）均由任亚承担。合同还对其他事项进行了约定。2015年09月18日，建行湖南省分行将22万元借款汇入任亚指定的中欣楚天公司账户。2015年4月18日，建行湖南省分行与中欣楚天公司签订编号为4307900102015041801号《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。合同约定：1、为保障建行湖南省分行债权的实现，中欣楚天公司为建行湖南省分行与债权人（因购置坐落于长沙经开区黄兴大道29号楚天雅郡项目所属住房和商业用房房产与建行湖南省分行发生借贷关系的全部债务人）提供最高额保证；2、保证期间为2015年4月18日至2018年4月18日，保证范围包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金等，以及建行湖南省分行为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、公告费、律师费等），保证方式为连带责任保证；3、保证期间自建行湖南省分行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书，抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。合同还对其他事项进行约定。借款本金发放后，任亚未履行按月足额还本付息的义务，截止2017年8月14日，任亚已拖欠到期应还借款本金589.87元，利息（含罚息）863.32元，本金余额208218.09元。截止开庭当日，中欣楚天公司尚未完成对任亚的抵押财产进行抵押登记办理。另查明，建行湖南省分行与湖南崇民律师事务所签订了一份《委托代理合同》，委托湖南崇民律师事务所律师代理该案的诉讼事宜，并向湖南崇民律师事务所按起诉标的额5%支付律师代理费10527元。该院认为：建行湖南省分行与任亚签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应遵照执行。建行湖南省分行已按约向任亚履行了发放借款本金22万元的义务，但任亚未按照合同约定履行还款义务，任亚已构成违约。建行湖南省分行有权依照合同约定解除与任亚的借贷关系即有权解除《个人住房（商业用房）借款合同》，并宣布贷款立即到期，故建行湖南省分行起诉请求解除《个人住房（商业用房）借款合同》的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，该院予以支持。合同解除后，建行湖南省分行主张任亚偿还剩余的借款本息，符合合同约定和法律规定，故任亚应偿还建行湖南省分行借款剩余本金208218.09元（含罚息）863.32元（利息、罚息暂计算至2017年8月14日）。建行湖南省分行为实现债权向湖南崇民律师事务所支付了10527元律师代理费，该费用收取标准在合理范围内，按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，应当由任亚承担，故建行湖南省分行起诉请求向其支付10527元律师代理费的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，该院予以支持。建行湖南省分行主张对任亚提供抵押的泉塘街道办事处漓湘路以北、东八线以西、南二线以南楚天雅郡2栋3307房享有优先受偿权的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条的规定，建行湖南省分行对任亚提供的抵押房屋未办理抵押权登记，抵押权未设立，故建行湖南省分行主张实现抵押权的诉请于法无据，该院不予支持。中欣楚天公司主张黄斌与任亚共同承担清偿责任，但中欣楚天公司未提供有关证据予以证明，应承担举证不利之后果，该院对其该项主张不予支持。中欣楚天公司尚未完成对任亚提供的抵押财产进行抵押登记办理，根据建行湖南省分行与中欣楚天公司签订的《个人住房（商业用房）最高额保证合同》约定，中欣楚天公司应对任亚的上述债务承担连带责任保证。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、解除中国建设银行股份有限公司湖南省分行与任亚订立的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、任亚向中国建设银行股份有限公司湖南省分行偿还借款本金208218.09元及2017年8月14日之前的利息（含罚息）863.32元，2017年8月14日之后的利息按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的罚息利率为标准计算至实际清偿之日止；三、任亚向中国建设银行股份有限公司向湖南省分行支付为实现债权所发生的律师代理费10527元；四、湖南省中欣楚天雅郡公司对以上第二、三项判决任亚所负债务承担连带清偿责任；五、湖南省中欣楚天雅郡房地产开发有限公司承担清偿责任后，有权向任亚追偿；六、驳回中国建设银行股份有限公司湖南省分行的其他诉讼请求。上诉人中欣楚天公司不服原审判决，上诉称，1、建行湖南省分行与任亚签订《个人住房（商业用房）借款合同》，根据合同的相对性，该合同仅约束合同双方，应由任亚清偿全部借款本息及相关费用。2、中欣楚天公司对任亚的连带保证责任为阶段性保证责任，一审庭审结束后，被上诉人任亚的抵押房产他项权证已交至建行湖南省分行并经核对无误妥收，故中欣楚天公司无需再承担连带保证责任。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，建行湖南省分行与任亚签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应遵照执行。建行湖南省分行已按约向任亚履行了发放借款本金22万元的义务，但任亚未按照合同约定履行还款义务，任亚已构成违约。建行湖南省分行有权依照合同约定解除与任亚的《个人住房（商业用房）借款合同》，并宣布贷款立即到期；合同解除后，任亚应偿还建行湖南省分行借款剩余本金208218.09元及按原合同约定的利息，并支付建行湖南省分行为实现债权所支付的律师代理费。根据建行湖南省分行与中欣楚天公司签订的《个人住房（商业用房）最高额保证合同》约定，中欣楚天公司为建行湖南省分行与因购置坐落于长沙经开区黄兴大道29号楚天雅郡项目所属住房和商业用房房产与建行湖南省分行发生借贷关系的全部债务人提供最高额保证。保证期间自建行湖南省分行与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书，抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日，但中欣楚天公司至今尚未完成对任亚提供的抵押财产进行抵押登记办理，中欣楚天公司应对任亚的上述债务承担连带责任保证。针对上诉人中欣楚天公司的上诉理由，经审查，中欣楚天公司没有提供证据证明已完成对任亚提供的抵押财产进行抵押登记办理。对其上诉理由本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4616元，由湖南中欣楚天雅郡房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曹志宇审判员  周立文审判员  欧阳宁二〇一九年四月二十八日书记员  唐 静