广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤02民终452号上诉人(原审被告、反诉原告)：南雄市中泰房地产开发有限公司。住所地：广东省南雄市雄州新城城市综合体东侧A1地块。法定代表人：黄顺，该公司经理。委托诉讼代理人：范元葵，广东金韶律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾庆福，男，1978年11月17日出生，汉族，住广东省南雄市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：涂海娇，女，1979年6月12日出生，汉族，住广东省南雄市。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄森彬，广东智成律师事务所律师。上诉人南雄市中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰公司）因与被上诉人曾庆福、涂海娇房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省南雄市人民法院（2018）粤0282民初1526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中泰公司的委托诉讼代理人范元葵，被上诉人曾庆福、涂海娇的共同委托诉讼代理人黄森彬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。中泰公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判驳回曾庆福、涂海娇请求退回可视门禁系统费2800元的诉讼请求；2、本案案件受理费由曾庆福、涂海娇负担。事实和理由：中泰公司认为一审法院遗漏查明本案的部分事实，损害了中泰公司的合法权益。一、可视门禁系统费用不属于购房款中包含的费用，中泰公司与曾庆福、涂海娇在签订《商品房买卖合同》的同时已与曾庆福、涂海娇协商可视门禁的安装需要另行收费。中泰公司已按双方的约定，将中泰华府小区的可视门禁系统安装到户，如曾庆福、涂海娇选择使用可视门禁系统，该费用应由曾庆福、涂海娇自行承担，曾庆福、涂海娇在收楼时可以享有使用。因此，可视门禁系统费用不应退还给曾庆福、涂海娇。二、曾庆福、涂海娇早在2017年4月11日已经实际占用并入住了涉案房屋，但曾庆福、涂海娇没有缴纳过任何的水电费和物业管理费，目前该费用均是由中泰公司垫付。一审庭审中，曾庆福、涂海娇也当庭证实了该事实，所以中泰公司垫付的水电费和物业管理费应该进行相应的扣减。曾庆福、涂海娇共同书面答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回中泰公司的上诉请求，维持原判。一审法院查明事实：曾庆福、涂海娇为夫妻关系，曾庆福、涂海娇于2014年12月1日与中泰公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：雄2014123034046），购买中泰公司所开发的位于南雄市楼盘中泰华府6幢1205号房，并已经按照合同约定履行付款义务支付了购房款498032元。按照合同第八条约定，中泰公司应于2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付曾庆福、涂海娇使用。同时合同第九条约定，逾期超过180日后，曾庆福、涂海娇有权解除合同。曾庆福、涂海娇解除合同的，中泰公司应在收到曾庆福、涂海娇解除合同通知之日起15日内退回全部已付款，并按曾庆福、涂海娇累计已付款的1%向曾庆福、涂海娇支付违约金。曾庆福、涂海娇要求继续履行合同的，合同继续履行，中泰公司按日向曾庆福、涂海娇支付已交付房价款万分之一违约金。此后，曾庆福、涂海娇与中泰公司又签订合同的补充协议，主要内容为:1、办理银行按揭的相关约定。2、逾期交房的违约责任。其中第7.8条约定，如中泰公司不能按《商品房买卖合同》规定的期限将商品房交付给曾庆福、涂海娇，合同继续履行，中泰公司自合同约定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，按日向曾庆福、涂海娇支付已付房价款万分之一的违约金，且违约金累计总额不超过已付房价款的5%。合同签订后，因中泰公司未按照合同约定的期限交房给曾庆福、涂海娇，曾庆福、涂海娇于2017年5月10日雇请装修工人进场装修，现曾庆福、涂海娇已实际入住。2017年10月24日，曾庆福、涂海娇与中泰公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》补充协议，约定该商品房的燃气开通手续由买受人自行办理。由此出卖人在出售商品房时，未向买受人收取燃气开通手续费，也未将燃气开通手续费纳入商品房建设成本中，因此买受人向出卖人一次性补缴2900元的房款差价，出卖人收到买受人支付的房款差款后，即代买受人办理该商品房的燃气开通报装手续费。同日，曾庆福、涂海娇向中泰公司申请管道天然气安装，并由曾庆福、涂海娇向中泰公司支付了房屋差价2900元。曾庆福、涂海娇认为，中泰公司迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，曾庆福、涂海娇为此向该院提起诉讼。中泰公司在曾庆福、涂海娇起诉的同时向该院提出反诉，认为曾庆福、涂海娇在2018年6月2日向其出具了拒绝收楼的告知书，至今未办理收楼手续。中泰公司认为曾庆福、涂海娇拒绝履行收楼的行为已构成违约，中泰公司为此反诉要求解除合同。曾庆福、涂海娇向一审法院起诉请求：1、判令中泰公司继续履行《商品房买卖合同》中约定的交房义务；2、判令中泰公司向曾庆福、涂海娇开具购房款发票；3、判令中泰公司支付曾庆福、涂海娇逾期交房违约金87673.55元；4、判令中泰公司支付曾庆福、涂海娇未按合同约定私自更改电梯品牌违约金10000元；5、判令中泰公司立即将与商品房配套的水、电、天然气以及网络和可视门禁等基础设施安装到户并能正常使用；6、判令中泰公司退回违反法律法规强制性规定收取的燃气开通手续费2900元、可视门禁系统费2800元；7、判令中泰公司未按合同约定楼层施工私自加建违约金10000元，退回曾庆福、涂海娇多缴的公摊面积价款10000元（以评估结果为准）；,8、判令中泰公司向曾庆福、涂海娇登报赔礼道歉（因中泰公司在未达交房条件下多次催促曾庆福、涂海娇收楼，曾庆福、涂海娇多次请假，造成精神紧张，影响曾庆福、涂海娇正常生活）；9、本案诉讼费用由中泰公司承担。中泰公司向一审法院提出反诉请求：1.解除曾庆福、涂海娇与中泰公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：雄201420033698）及补充协议；2.本案案件受理费由曾庆福、涂海娇承担。一审法院认为，本案为因迟延交付房屋引起的商品房买卖合同纠纷。本案的焦点为：曾庆福、涂海娇提出的各项诉讼请求及中泰公司的反诉请求能否支持？关于这一焦点，曾庆福、涂海娇提出的第1项诉讼请求为要求中泰公司继续履行合同约定的交房义务，从曾庆福、涂海娇与中泰公司签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：雄2014120033698）及曾庆福、涂海娇提供的收据反映出，曾庆福、涂海娇已按合同约定支付了相应购房款，但中泰公司没有按约定履行交付商品房的义务。曾庆福、涂海娇于2017年5月10日起对涉案房屋进行装修，已实际占有了该房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，应视为中泰公司于2017年5月10日已交付涉案房屋给曾庆福、涂海娇。因此，曾庆福、涂海娇提出中泰公司继续履行合同，交付商品房给曾庆福、涂海娇的诉求与事实不符，该院不予支持。关于曾庆福、涂海娇提出要求中泰公司向曾庆福、涂海娇开具购房款发票的请求,曾庆福、涂海娇的该项请求不属于本案商品房买卖合同纠纷处理的范围，其应向相关税务部门提出，该院不作处理。关于曾庆福、涂海娇提出第3项逾期交房违约金的请求，曾庆福、涂海娇诉赔86333.41元。曾庆福、涂海娇计付违约金的标准为2016年9月30日前以每日万分之一计算，2016年9月30日之后按每日万分之十计算，计至2017年5月10日。曾庆福、涂海娇主张2016年9月30日之后按中泰公司与业主代表签订的《备忘录》中的约定即每日万分之十计算违约金的请求，因该份《备忘录》并没有曾庆福、涂海娇的签名，曾庆福、涂海娇也未提交证据证明其有授权签字业主与中泰公司签订《备忘录》，且中泰公司不认可本案适用该标准计算违约金，故该院对曾庆福、涂海娇该项主张不予采纳。本案中，中泰公司违约时间为2016年1月1日起至2017年5月10日共495天，根据双方合同第九条的约定，中泰公司需按日向曾庆福、涂海娇支付已付房价款万分之一的违约金，同时双方签订的补充协议第7.8条又约定了违约金总额累计不超过已付房屋价款的5%。曾庆福、涂海娇已付房屋价款为498032元，按每日万分之一的标准计付违约金总额未超过已付房屋价款的5%（498032元×5%＝24901.6元）。因此，违约金应计算为：532428元×0.01%×291天＝24652.58元。曾庆福、涂海娇超出这一数额的请求部分不符合双方约定，该院不予支持。关于曾庆福、涂海娇第4项提出中泰公司变更电梯品牌支付赔偿10000元的请求。双方约定的电梯品牌为沃克斯，而涉案楼盘使用的电梯品牌为通力KONE，虽然使用的品牌不一致，但曾庆福、涂海娇提出要求中泰公司赔偿10000元的请求没有合同约定，曾庆福、涂海娇也没有证据证明中泰公司安装不合约定品牌电梯影响曾庆福、涂海娇使用或存在质量安全等问题。因此，曾庆福、涂海娇的该项请求该院不予支持。关于曾庆福、涂海娇第5项提出中泰公司将配套的水、电、天然气及网络和可视门禁等基础设施安装到户，并能正常使用的请求。截至一审庭审时，中泰公司提供了相关证据材料证实涉案商品房已具备交楼条件，曾庆福、涂海娇所在的楼宇已完善其二人所述的设施并能正常使用，因此，曾庆福、涂海娇的该项诉讼请求与事实不符，该院不予支持。关于曾庆福、涂海娇第6项提出要求中泰公司退回收取的燃气开通手续费2900元，本案中泰公司不认可收取了曾庆福、涂海娇该笔费用。根据曾庆福、涂海娇与中泰公司在2017年10月24日签订关于天然气的补充协议己约定了商品房未将燃气开通手续费纳入商品房建设成本中，因此买受人向出卖人一次性补缴2900元的房款差价，出卖人收到买受人支付的房款差款后，即代买受人办理该商品房的燃气开通报装手续费。因此，该院对曾庆福、涂海娇该项诉请不予支持。另外，曾庆福、涂海娇提出要求中泰公司退回收取的可视门禁系统费用2800元，曾庆福、涂海娇提供了中泰公司出具的收据。依照《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。”的规定，本案中，中泰公司在房价之外另行收取曾庆福、涂海娇门禁系统费用2800元，违反了上述法规的强制性规定。因此，曾庆福、涂海娇请求中泰公司返还该费用合法有据，该院予以支持。关于曾庆福、涂海娇第7项提出中泰公司未按合同施工，私自加建应付其二人违约金10000元的请求。该院认为，从中泰公司提供的验收备案表显示，涉案楼盘已通过相关部门验收，如曾庆福、涂海娇发现有人加建应向建设主管部门申请处理。曾庆福、涂海娇在本案中提出该项请求没有法律依据，该院不予支持。至于曾庆福、涂海娇提出要求中泰公司退回多缴的公摊面积价款10000元的请求，曾庆福、涂海娇并无证据证明有多缴公摊面积款，因此，曾庆福、涂海娇的该项请求证据不足，该院不予支持。关于曾庆福、涂海娇第8项提出要求中泰公司向其二人登报赔礼道歉的请求。该院认为，中泰公司在楼房验收合格后，通知催促曾庆福、涂海娇办理收楼手续是履行合同的行为，并无不当，曾庆福、涂海娇提出中泰公司因此赔礼道歉没有法律依据，该院不予支持。至于中泰公司提出解除合同的反诉请求，该院认为，从双方提供的证据反映出，本案曾庆福、涂海娇已按合同约定支付了相应的购房款，已履行了合同的主要义务。而中泰公司却未按合同约定的时间及条件交付房屋给曾庆福、涂海娇，违约责任在于中泰公司。中泰公司以曾庆福、涂海娇出具拒绝收楼通知书为由要求解除合同，经查，曾庆福、涂海娇在2018年6月2日向中泰公司出具拒绝收楼通知书时，中泰公司尚有部分配套设施未完善，曾庆福、涂海娇拒绝办理收楼手续并无不当。因此，中泰公司的反诉请求与事实不符，该院不予支持。一审法院经审理后判决：一、限中泰公司于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金24652.58元给曾庆福、涂海娇；二、限中泰公司于判决发生法律效力之日起十日内退回可视门禁系统费用2800元给曾庆福、涂海娇；三、驳回曾庆福、涂海娇的其他诉讼请求；四、驳回中泰公司的反诉请求。案件受理费1384元，由曾庆福、涂海娇负担1000元，中泰公司负担384元。反诉费100元，由中泰公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明认定的本案事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，针对本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：中泰公司应否退回可视门禁系统费用2800元给曾庆福、涂海娇。可视门禁系统是开发商为了完善小区安全监管而设置的，应属于与商品房配套建设的安全监控系统中的一部分，依照《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。”的规定，中泰公司不应在房价之外另外收取费用，一审法院认为中泰公司应退回可视门禁系统费用2800元给曾庆福、涂海娇并无不当，本院予以维持。至于中泰公司在二审中提出应在上述费用中扣减其为曾庆福、涂海娇垫付的水电费和物业管理费的诉讼请求，因中泰公司无法与曾庆福、涂海娇达成调解，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，中泰公司对此应另循法律途径解决。综上所述，中泰公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由南雄市中泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇一九年四月十九日书记员  刘韵雯