江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣02民终221号上诉人(原审被告)：乐平市市场经营服务中心，住所地乐平市中小企业局院内。法定代表人：涂少庆，系该中心主任。诉讼代理人：张镜，江西护三农律师事务所专职律师。被上诉人(原审原告)：但小敏，男，1984年4月22日出生，汉族，江西景德镇市人，住景德镇市。被上诉人(原审原告)：但小星，男，1987年1月19日出生，汉族，江西景德镇市人，住址同上。被上诉人(原审原告)：王德江，男，1973年6月5日出生，汉族，江西乐平人，住乐平市。原审被告：乐平市家家欣超市，住所地：乐平市吉利商业广场**，统一社会信用代码92360281MA369NYF9H。经营者：雷志乐。原审原告但小敏、但小星、王德江与被告乐平市家家欣超市、乐平市市场经营服务中心租赁合同纠纷一案，已由乐平市人民法院于2018年12月12日作出（2018）赣0281民初3374号民事判决。上诉人乐平市市场经营服务中心不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并不开庭审理了本案。本案现已审理完毕。原审原告但小敏、但小星、王德江的诉讼请求为：1、依法判令二被告支付拖欠三原告B240号商铺租金计人民币11535.33元（注：自2017年9月1日开始起算，暂计算至2018年9月30日止，按年租金10648元计算）；2、本案诉讼费用由二被告承担。原审被告乐平市家家欣超市辩称，二被告签订的租赁合同的时间是2009年8月27日，早于原告与开发商签订的协议书，因此原告与开发商之间就最低年收益金的约定对被告家家欣超市不具有约束力。请求法院依法驳回原告对被告乐平市家家欣超市的诉讼请求。被告乐平市市场经营服务中心辩称，三原告向开发商购买房子并签订委托租赁合同的时间在开发商委托二被告签订合同之后，开发商承诺三原告的事项应由开发商履行，现在开发商公司已经注销，但原股东仍在，应追加原股东作为本案被告。被告市场服务中心是受了开发商的委托将商铺租给被告家家欣超市，被告市场服务中心只有在开发商的授权范围内协助收取租金的义务，没有赔偿的义务。原告的诉请已经超过了租金的一倍，被告市场服务中心不存在承担赔偿义务，且市场服务中心从2013年开始就没有收到过家家欣超市的租金。请求判决按合同标准，由被告市场服务中心支付租金，如果超过标准，应当由吉利商业广场经营管理有限公司的股东承担。原审法院查明，2010年4月12日，原告但小敏等三人与乐平市吉利达置业有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，由三原告购买乐平市吉利商业广场B座二层240店面，建筑面积31.91平方米。同日，原告但小敏、但小星、王德江（乙方）与乐平市吉利商业广场经营管理有限公司（甲方、已注销）签订《协议书》，约定：1、乙方自愿将吉利商业广场的商铺B240委托给甲方公司经营；2、委托经营期限为2014年12月29日至2019年12月28日；3、委托经营期内的年收益金不低于壹万零陆佰肆拾捌元（10648）整。2012年3月12日三原告办理了产权登记，产权证号为乐房权证私字第**，产权登记面积为31.91平方米。另查明，乐平市吉利商业广场经营管理有限公司曾在2009年8月20日出具承诺书，承诺自2009年12月29日开始至2014年12月28日止，与乐平市市场经营服务中心统一租赁管理吉利商业广场B区二楼超市；自2014年12月29日起至2020年2月28日由乐平市市场经营服务中心行使该超市统一租赁管理权。2009年8月27日乐平市市场经营服务中心与东莞市佳欣服装城签订《租赁合同》。2013年6月，王君英注册成立个体工商户乐平市家家欣超市，住所地为乐平市吉利商业广场**。2013年5月29日，乐平市吉利商业广场经营管理有限公司申请注销并经乐平市工商行政管理局审核通过。三原告曾起诉叶震勇、周剑凭、乐平市大嘉大药房、乐平市家家欣超市、乐平市市场经营服务中心，要求支付2015年1月至2017年8月的租金。2018年8月21日江西省景德镇市中级人民法院以（2018）赣02民终375号民事判决书作出判决，按年租金10648元计算，判决本案二被告支付三原告租金共计28394.67元，驳回了三原告的其他诉讼请求。原审法院认为，三原告作为出租人将租赁物交付给承租人使用，承租人应支付租金。因江西省景德镇市中级人民法院已按年租金10648元计算，判决二被告支付三原告租金，二被告未提供相反的证据足以推翻已生效的裁判，故该份裁判中所确认的事实可直接作为证据作用，对三原告的诉请，一审法院予以支持。自2017年9月1日算至2018年9月30日止，按年租金10648元计算，13个月租金共计11535.33元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第九条之规定，判决如下：被告乐平市市场经营服务中心、乐平市家家欣超市在判决书生效后十日内支付三原告但小敏、但小星、王德江店面租金11535.33元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行其间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期第二日起两年内，向一审法院申请强制执行。本案受理费88元，以简易程序结案减半收取计收44元，决定由被告乐平市市场经营服务中心、乐平市家家欣超市承担。上诉人乐平市市场经营服务中心上诉称，请求：1.依法撤销一审判决，改判上诉人与原审被告乐平市家家欣超市少支付三被上诉人店面租金（2017年9月1日至2018年9月30日）5153.33元；2.本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人受乐平市吉利达置业有限公司委托，于2009年8月27日共同出租乐平市吉利商业广场店面给原审被告乐平市家家欣超市。三被上诉人在2010年4月12日才购买已被出租的商铺。上诉人与原审被告所签订的租赁协议，被乐平市人民法院和江西省景德镇市中级人民法院多次确认为合法有效，上诉人、原审被告就只能够依双方租赁合同支付租金给三被上诉人。三被上诉人认为其购买商铺时，委托乐平市吉利达置业有限公司自2014年12月29日至2019年12月28日为其经营，且承诺年租金不低于10648元，对超过上诉人与原审被告租赁合同约定的部分，应当由承诺人乐平市吉利达置业有限公司支付。因此，在本案开庭前，我们申请追加了乐平市吉利达置业有限公司原股东（该公司注销后的权利义务承接人）叶震勇、周剑凭为本案被告。可是，一审法院对上诉人该项申请未做任何答复，且视上诉人与原审被告之间所签合法租赁合同不顾，判决上诉人与原审被告按照乐平市吉利达置业有限公司的承诺标准支付三被上诉人的租金。为此，上诉人请求依法改判。但小敏、但小星、王德江口头答辩称，对一审判决没有异议，请求中院依法判决。二审召集各方当事人谈话后，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人乐平市市场经营服务中心提交以下证据：证据一、江西省景德镇市中级人民法院（2018）赣02民终169号、（2018）赣02民终220号民事判决、江西省高级人民法院（2018）赣民申1302号、（2019）赣民申82号民事裁定各一份，用以证明经过江西省景德镇市中级人民法院和江西省高级人民法院几次判决下来，跟本案有相似情况的王婷与叶金梅两位商铺业主均只能是按照乐平市市场经营服务中心与乐平市家家欣超市所确定的租赁价格来，而非按照商铺业主与乐平市吉利达置业有限公司的约定来；证据二、《租赁合同》一份，用以证明上诉人与乐平市家家欣超市的租赁协议在前且月租金均有规定，个体商铺业主的买卖合同在后，我们只按照该合同收取租金；证据三、但小敏、但小星、王德江与乐平市吉利商业广场经营管理有限公司签订的《协议书》复印件三份，用以证明合同相对方是乐平市吉利商业广场经营管理有限公司，根据合同的相对性，谁承诺的谁返还，跟上诉人没有关系。但小敏、但小星、王德江针对证据一与证据二，认为真实性没有异议，但跟本案没有关联，其他人都是跟开发商口头承诺的，只有我们跟开发商签了书面的协议。对证据三无异议。本院认为，但小敏、但小星、王德江作为出租人将租赁物B240号商铺交付给承租人使用，承租人支付相应的租金的租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。根据我院2018年8月21日作出的（2018）赣02民终375号民事判决书认定的事实，但小敏、但小星、王德江就其所有的B240号商铺在委托经营期内可以按照与原乐平市吉利商业广场经营管理有限公司签订《协议书》约定的最低年收益金10648元进行主张。且乐平市家家欣超市、乐平市市场经营服务中心未提供相反的证据足以推翻已生效的裁判，一审法院按照此生效判决确定的事实来计算上诉人乐平市市场经营服务中心与原审被告乐平市家家欣超市应当支付的租金并无不当，本院予以支持。综上所述，乐平市市场经营服务中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由乐平市市场经营服务中心负担。本判决为终审判决。审判长  阎志海审判员  曹谨超审判员  陈苾铃二〇一九年四月二十三日法官助理杨治华书记员朱梦婷