湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初1149号原告：敬艳萍，女，1968年5月3日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码：91430802687412019E，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码：91430800732877414P，住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师，代理权限为特别授权（未到庭）。原告敬艳萍与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成公司）、张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月12日公开开庭进行了审理。原告敬艳萍到庭参加诉讼，被告张家界大成公司、张家界山水公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告敬艳萍向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告支付拖欠租赁原告位于张家界大成山水国际大酒店的山水座第9层951号房屋的租金、装修折旧款和违约金共计壹拾捌万玖仟捌佰玖拾元（￥：189890元）（截止2019.01.17）。2、请求判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原被告于2014年1月16日就湖南张家界大成山水国际大酒店中的山水座第9层951号房屋，签订了买卖合同，该商品房已取得房屋所有权证号为：713005365。同时，原告将此房屋出租给被告经营使用至今，并同时签订了房屋租赁合同一份和房屋委托装修合同一份。1.根据租金合同第四条租金标准：第一年、第二年按房价的15％支付年租金（已支付）。第三年至第五年按房价10％支付年租金（第三年只支付5％，第四、五年2％都不到），以流水为准。2.原告多次催讨，已严重违约。根据合同第六条中的第5项违约责任，被告须向原告支付房屋原始总价值636480元×3％=3182.00元。3.根据委托装修合同中的第四条：委托装修返还方式：被告第一年、第二年按委托装修总额的10％折旧比例返给原告（已返还）。第三年至第五年按10％（返还给原告第三年只支付5％）。第四年、第五年只支付2％左右，具体支付以银行流水为准。4.被告已严重违约，原告多次讨要无果。根据《房屋委托装修合同》第九条违约责任中第一条违约金为总装修款的10％。371280元Χ10％=37128元。由1至4项共计189890.00元（附明细表）原告跟着业主委员会组织的多次维权要拖欠款项，当地政府也组织了多次协调无果。为依法维护合法权益，现依法向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告张家界大成公司、张家界山水公司共同提交书面答辩状辩称:一、原告已付款情况：1、951房合同签订后，自2014年01月16日至2018年12月31日，被告酒店已付款给原告236378元，对实际下欠的差额租金予以认可，但因被告经营困难，经营困难非被告所愿，原告也肯定是不希望被告经营困难，或经营亏损，人民法院应当主动适用情势变更原则调整该租金支付标准；2、原告主张的分项违约金过高，被告认为原告未举证证实其实际经济损失，本案属于欠付租金款项，根据情势变更原则应当调整该租金支付标准，且不应当计算违约金；3、即使人民法院机械认定被告未付款就是违约，不考虑实际经营的状况和合同履行中的不可预见因素，以及本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只能应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30％为宜，符合经济下滑形势下的人民法院司法调整政策，以更好的促进社会经济发展；4、酒店经营因张家界政策原因和市政道路改造等影响，造成目前暂时经济困难，请求原告放弃违约金主张。二、本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任。根据担保法司法解释规定，担保人对超过6个月的担保债务应免除担保责任。1.原告举证主张被告湖南大成公司和张家界山水公司应承担连带责任的依据是《房屋销售回购合同》和《房屋投资经营合同》，该两份合同明确的是连带担保责任，而未明确担保期限。2.法律规定：《担保法》第26条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间内，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。因此担保人即不应再承担担保责任。综上，恳请人民法院依法查明全案事实，对本案依照双方合同约定进行公正判决处理。原告敬艳萍为支持其诉讼请求所主张的事实，向本院提交了以下证据：1、张家界市商品房现房买卖合同及商品房买卖补充合同各一份、收据一张（均系复印件，与原件核对无异），证明原告2014年1月16日与被告张家界山水天下置业有限公司签订了该合同，原告购买被告山水座9层951号房屋，建筑面积为53．04平方米，价格为265200元。同日，原告如数支付了购房款项。2、张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同复印件一份（与原件核对无异），证明原告于2014年1月16日与被告张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司签订了该合同，合同约定乙方张家界大成山水国际大酒店有限公司第一年、第二年支付原告年租金39780元，第三年至第五年支付年租金26520元，按照合同第十条第3款约定，逾期三个月未支付，乙方支付租金的3％的违约金。3、张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同复印件一份（与原件核对无异），证明原告于2014年1月16日与被告张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司签订了该合同，合同约定第一年至第二年由乙方张家界大成山水国际大酒店按该房屋委托装修改造款总额的15％的折旧比例返还给原告，年返还款为55692元；第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额的10％的折旧比例返还给原告，年返还款为37128元。按照合同第九条第3款约定，如果乙方逾期三个月未向原告返还委托装修改造折旧款，乙方应支付违约期内应支付的委托装修折旧款1％的违约金。4、中信银行流水单打印件8张，证明被告于2017年1月31日－2019年3月31日止，应支付租金83980元，实际支付租金23094元，欠费608元。装修折旧改造款应返还17572元，实际返还3230元，欠8522元。租赁金2519元、装修返还违约金1176元，共计149823元。被告张家界大成公司、张家界山水公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证、质证权利。本院对原告敬艳萍提供的上述证据将结合本案基本事实综合予以认定。查明的案件事实根据当事人的诉辩主张和举证、质证、认证情况，本院可以确认如下案件法律事实：1.2014年1月16日，原告与被告张家界山水公司签订《商品房现房买卖合同》。主要内容为：双方成交的商品房为山水座951号，建筑面积53.04㎡，成交单价每平方米5000元，总房款265200元。双方约定2014年1月16日付清全部购房款。2.2014年1月16日，被告张家界山水公司立收据收到原告支付的购房款265200元。3.2014年1月16日，原告与被告张家界大成公司、张家界山水公司签订《房屋委托装修合同》。主要内容为：被告张家界大成公司收到原告委托装修款371280元。第一年至第二年每年返还装修款55692元；第三年至第五年每年返还装修款37128元。自合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，被告张家界大成公司应返还当年的委托装修改造款。逾期三个月未支付的，被告张家界大成公司应当按总装修款1％支付违约金。并由被告张家界山水公司承担连带保证责任。4.2014年1月16日，原告敬艳萍与被告张家界大成公司、张家界山水公司签订《房屋租赁合同》，双方约定：951号房屋用于大成山水客房使用，租赁期最长期为5年。第一年至第二年年租金分别为39780元；第三年至第五年年租金分别为26520元。被告张家界大成公司应在每满一周年当月的最后一个工作日内付清。如逾期3个月未付清，应支付逾期违约金按下欠金额的3%计算违约金。并由张家界山水公司提供连带责任保证。5.经结算，被告张家界大成公司下欠原告敬艳萍租金明细如下：①2014年1月16日——2016年1月15日，2年×每年39780=应付79560元；②2016年1月16日——2019年1月15日，3年×每年26520元=应付79560元；③后三年以后的时间参照三年每年应付金额26520元÷每年365天=每天72.66元。2019年1月16日——2019年3月31日，共75天×每天72.66元=应付5449.5元。累计应付2019年3月31日之前的租金164569.50元。6.经结算，被告张家界大成公司下欠原告敬艳萍返还装修款明细如下：①2016年1月16日——2016年1月15日，2年×每年55692元=应返还111384元；②2016年1月16日——2019年1月15日，3年×每年37128元=111384元，累计应返还装修款222768元。7.下欠租金164569.50元+应返还装修款222768元-已付租金及装修款总数236378元=下欠租金及装修款150986.50元。8.逾期支付租金违约金85242元×3%=2519元；逾期返还装修款违约金371280元×1%=3712.80元判决的理由与结果本院认为，原告敬艳萍与被告张家界大成公司、张家界山水公司分别签订的涉案多份合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。原告已经按照合同约定履行了支付房款义务，而被告张家界大成公司没有按合同约定按时支付涉案房屋租金，其行为已经构成违约。被告张家界山水公司依据合同约定应对被告张家界大成公司的违约责任承担连带保证责任，故原告敬艳萍的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付原告敬艳萍2019年3月31日之前的涉案房屋租金及返还涉案房屋装修款150986.50元；支付同期逾期支付租金的违约金2519元；支付同期逾期返还装修款的违约金3712.80元。限本判决生效后十日内履行完毕。二、被告张家界山水天下置业有限公司对上述判决所确定的义务承担连带保证清偿责任。三、驳回原告敬艳萍其他诉讼请求。案件受理费2049元，适用简易程序减半收取1024.50元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  向宏二〇一九年四月十八日书记员  刘晶附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。