广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤13民终109号上诉人（原审原告）：彭陶林，女，1992年2月18日出生，汉族，住湖南省嘉禾县，委托诉讼代理人：徐林海，广东旭利律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈健，博罗县中心法律服务所律师。被上诉人（原审被告）：许旭军，男，1978年5月15日出生，汉族，住广东省博罗县，上诉人彭陶林因与被上诉人许旭军租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2018）粤1322民初2474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人彭陶林的委托诉讼代理人徐林海、被上诉人许旭军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭陶林上诉请求：1、判令许旭军返还押金，租金、电费合计31700元；2、判令许旭军赔偿彭陶林损失100000元；3、案件受理费用由许旭军承担。事实和理由：一审法院认定彭陶林与许旭军签订的合同无效，但却以“未能提供充分证据证明其损失的合理、合法性”为由驳回彭陶林的诉讼请求属认定事实不清，程序不合法。1、彭陶林在一审中提供了彭陶林修建厂房的合同和收据，足以证明彭陶林损失的情况。另外，许旭军在庭审中也承认彭陶林修建了厂房，且厂房被强制拆除的事实。虽然许旭军对彭陶林的损失数额有异议，但并没有提出证据予以反驳，其单方面不认可不足以对抗彭陶林的证据。2、在一审过程中，彭陶林向一审法院提交了调取行政机关强拆彭陶林厂房时情况的申请书。行政机关强拆彭陶林厂房的案卷材料足以证明许旭军隐瞒彭陶林行政机关强拆的信息，也可以明确彭陶林被拆财产的具体情况，可以证明彭陶林损失的合理性和合法性，但一审法院对彭陶林的申请不予理睬，也没有给予合理的解释，属程序不当。3、在一审庭审过程中，许旭军承认其承诺彭陶林建设厂房的手续由其负责，许旭军没有履行自身的承诺，导致房屋被拆，显然许旭军是过错方，应当承担彭陶林的损失。彭陶林承租许旭军的土地，在承租土地时得到许旭军的承诺后才修建了厂房，许旭军未履行承诺的行为是彭陶林损失的原因，因此，彭陶林要求许旭军赔偿损失合理合法。许旭军辩称：1、我与彭陶林于2016年10月签订《龙岗岭“白沙地”承包合同书》。土地按面积出租，无房屋建筑物。土地系农村集体土地用地，双方均知道且应当知道土地性质，至今土地性质也未改变，合同无违法情况，应合法有效。2、龙溪镇国土所分别于2017年1月3日、2017年7月3日、2017年11月3日下了违建通知书以书面方式告知我们双方，彭陶林应当知道此事的性质和后果。但彭陶林在收到通知后未积极落实整改，对通知不以理会并拒绝罚款。3、彭陶林在没有取得有关部门批准的情况下擅自搭建临时建筑，且未办理营业执照非法加工生产熔铝制品，严重违反环保法规，2018年1月20日县国土和环保部门工作人员检查时已当场向其指出熔铝制品是国家禁止项目，彭陶林行为明显违反了双方协议。通过劝说及按照国土工作人员指示，2018年2月份，彭陶林自行进行了整改。我亦承担了700元的整改费用。2018年2月底，彭陶林丈夫打了两次电话给我说要重新搭建，都被我拒绝，并告知其需通过国土报建方可搭建。2018年3月份彭陶林丈夫却恢复已整改部份，重新进行了加建。2018年4月26日被龙溪镇政府强行拆除。彭陶林所搭建房屋属于临时建筑，未通过国土报建，并非法生产国家禁止项目，违反环保法被依法强行拆除，由此造成的经济损失理应由彭陶林自己承担。土地出租合同应合法有效，该损失与双方所签土地合同内容无关。依照合同，彭陶林还欠我电费2068元未付，彭陶林要求返还租金、电费、押金，无法律事实和依据和理由。彭陶林违章建筑被强制拆除的风险属于自己造成的，理应自行承担，因此，请求法院驳回彭陶林的诉讼请求。一审法院认定的事实：许旭军从案外人许旭科处承包位于博罗县龙岗村委会老鲤头小组的龙岗领“白沙地”。2016年10或11月份期间，许旭军与彭陶林签订《龙岗领“白沙地”承包合同书》，约定许旭军将上述土地（面积665平方米）租给彭陶林；承包期为8年，期限为2017年1月1日至2025年11月31日；许旭军需保证彭陶林可以在地皮上搭建厂房和使用，彭陶林承包期间的（搭建厂房）一切不动资产期满后归许旭军所有等。上述合同签订后，彭陶林遂在案涉土地上修建厂房并按照合同的约定向许旭军支付押金及租金。至起诉之日止，彭陶林向许旭军支付押金5000元、电费2700元、租金24000元，共计31700元。2017年11与3日博罗县国土资源局向案外人许旭科发出《责令改正违法行为通知书》，载明许旭科在博罗县龙岗村委会老鲤头小组非法使用土地约300平方米，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条的规定，责令其立即停止土地违法行为。2018年4月26日，彭陶林修建的铁皮厂房被行政机关强行拆除，彭陶林遂向一审法院起诉。另查明，案涉土地发包方为龙岗岭村民8组、14组、16组、17组，案涉土地性质为农村集体用地。一审法院认为，许旭军与彭陶林签订的《龙岗岭“白沙地”承包合同书》其目的是使用案涉土地搭建厂房进行生产经营，因案涉土地的性质为农村集体用地，故许旭军上述合同之约定违反土地管理法的相关规定，应属无效。因为上述承包合同无效，故许旭军应返还彭陶林交纳的押金5000元。至于租金及电费，虽双方签订的承包合同属无效合同，但因彭陶林已经实际占有并使用了案涉土地，租金及电费已实际产生并支付，作为获益方，该部分费用理应由彭陶林承担，许旭军无需返还。关于彭陶林诉请的损失，因彭陶林未能提供充足证据证明其损失的合理、合法性，故予以驳回，彭陶林可在收集相关证据后另行起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国土地管理法》第二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决：一、确认彭陶林与许旭军签订的《龙岗岭“白沙地”承包合同书》无效；二、许旭军在本判决发生法律效力之日起十日内，向彭陶林返还押金5000元；三、驳回彭陶林其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2934元（彭陶林已预交），由许旭军负担111元，由彭陶林负担2823元。本院二审期间，双方当事人认可一审法院认定的事实。彭陶林提交一份《银行明细表》，证明彭陶林曾向东兴不锈钢门窗工程部经营者周述斌支付10000元及支取现金5000元支付工程款，并称其本人现金充裕，余款均现金支付，与一审提交的订单合同、竣工验收合同、收款收据形成证据链证明其搭建厂房的损失。本院依职权调取了龙溪街道国土所执法简报附拆除现场照片两张。本院认为，彭陶林与许旭军签订《龙岗岭“白沙地”承包合同书》的目的是使用案涉土地搭建厂房进行生产经营，因案涉土地的性质为农村集体用地，没有经县级人民政府依法确认为建设用地使用权，虽然该合同系双方真实意思表示，但承包该地的用途构成了涉案合同的核心条款，该内容违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的强制性规定，因此许旭军与彭陶林签订的《龙岗岭“白沙地”承包合同书》为无效合同。综合本案当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：许旭军是否应返还彭陶林押金、租金和电费以及赔偿彭陶林的损失？根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”和第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效，自始无效，当事人一方或双方基于合同所为之给付，就失去法律依据，应予返还。因此彭陶林要求许旭军返还押金5000元具有法律和事实依据，本院予以支持。由于一审法院已经判决支持了彭陶林要求返还押金5000元的请求，许旭军对此没有提出上诉，因此本院对押金的问题不做重复处理。关于租金和电费的问题，因彭陶林已实际占有和使用土地进行了生活、生产，并因该合同的履行获得了占有的收益，彭陶林也不可能向许旭军返还其对租赁物已享受的使用之利，如判决许旭军返还彭陶林已交付的租金和使用的电费将导致彭陶林无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。因此为平衡双方权益，彭陶林要求许旭军返还租金和电费的请求，本院不予支持。关于彭陶林请求许旭军赔偿其厂房及其他土地上建筑被强制拆除损失的问题。对合同无效，双方均存在过错。彭陶林在签订合同时未尽到审慎注意义务，在进行违建和生产经营时，未先履行相关报建报批手续，对自身损失的扩大应自行承担60%的主要责任；许旭军在双方当事人签订的土地租赁合同中承诺保证彭陶林可以在该地搭建厂房及使用，对双方合同的签订起诱导作用，应对彭陶林的损失承担40%的次要责任。彭陶林厂房及其他土地上建筑被强制拆除的损失，彭陶林虽提供了与建设单位东兴不锈钢门窗工程部2016年10月28日的订单合同、定金收款收据，但其支付方式及其解释均不符合常理，从龙溪街道国土所执法简报中的两现场拆除照片来看，彭陶林所受损失也与其述称的损失不符。彭陶林建设厂房的主要用料是铁皮和铝制品，被强制拆除后，部分仍可以回收利用。鉴于彭陶林被拆除事实损失存在，结合厂房建筑面积、现场执法照片，本院酌定彭陶林损失数额为2万元，许旭军应赔偿彭陶林损失8000元。一审法院以彭陶林未能提供充足证据证明其损失的合理、合法性为由驳回彭陶林该项诉讼请求不当，应予纠正。彭陶林建设厂房和支付工程款的时间段为2016年12月间，损失的计算也是该时间节点，与许旭军认为当地国土部门于2017年1月3日下达违法整改通知书，彭陶林应予知悉，但其未积极整改，在整改后又进行重新搭建的辩称并无冲突之处。许旭军认为彭陶林应自行承担损失没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，彭陶林的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省博罗县人民法院（2018）粤1322民初2474号民事判决第一、二项；二、变更广东省博罗县人民法院（2018）粤1322民初2474号民事判决第三项为被上诉人许旭军应在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿上诉人彭陶林损失8000元；三、驳回上诉人彭陶林的其他上诉请求。一审案件受理费2934元，由彭陶林负担2644元，许旭军负担290元；二审受理费2934元（彭陶林已预交），由上诉人彭陶林负担2644元，被上诉人许旭军负担290元。当事人多预交的部分不予退还，抵作对方应负担部分待执行时一并抵扣；当事人应向法院缴交的诉讼费应于本判决发生法律效力之日起十日内缴交，逾期未缴一并强制执行。本判决为终审判决。审 判 长  温永宏审 判 员  饶来新代理审判员  罗 帅二〇一九年四月二日法官助理严克芳书记员赵昕