山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁04民终941号上诉人（原审被告）：枣庄民贸实业有限公司，住所地山东省枣庄高新区中央花城（****房）。法定代表人：冯飞，总经理。委托诉讼代理人：陈登亮，男，该公司员工。委托诉讼代理人：朱金凤，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：王波，男，1989年1月24日出生，汉族，住枣庄市薛城区。被上诉人（原审原告）：卢兴花，女，1990年5月12日出生，汉族，住枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：岳保国，山东长明阳律师事务所律师。上诉人枣庄民贸实业有限公司（以下简称枣庄民贸公司）因与被上诉人王波、卢兴花商品房销售合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院（2018）鲁0403民初2640号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。枣庄民贸公司上诉请求：1.维持一审判决第二项，变更一审判决第一项为：枣庄民贸公司支付王波、卢兴花自2016年10月1日起至2018年8月2日止，按王波、卢兴花实际交房款日万分之一计算逾期交房违约金32696元，并且逾期交房违约金总数额不超过房屋总价款的30%；2.本案一二审诉讼费由王波、卢兴花负担。事实和理由：1.一审判决认定枣庄民贸公司申请调低违约金的诉求不符合公平和诚实信用原则，该认定没有事实和法律依据。2.枣庄民贸公司在一审已经举证王波、卢兴花的违约金标准显著高于其实际可能的损失，应当按照其损失标准调低违约金。王波、卢兴花辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王波、卢兴花向一审法院起诉请求：一、依法判令被告支付逾期交房违约金163,724元（自2016年10月1日起至2018年8月2日止），并按延期交房补充协议书约定标准自2018年8月3日起到被告完全履行完毕合同义务为止；二、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月2日，原告王波、卢兴花与被告民贸公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的于薛城区巨山街道办事处的双子星城市广场D区（现更名东方壹号）X号楼X单元X室商品房一套。房屋建筑面积117.85平方，每平方米单价4,140.86元，购房总价款488,000元。合同签订后，原告于2014年11月26日交房款188,000,元、2015年12月2日支付300，000元，付清全部购房款。被告未按照合同约定的时间2015年12月31日交房。期间原告及其他购房业主多次上访维权，为此枣庄市住房和城市建设局于2016年4月6日召开专题会议并形成会议纪要，该纪要记载：因延迟交房，200多户一期购房业主连续上访，造成了不良社会影响并要求枣庄民贸公司要于4月7日前与购房业主签订购房补充协议，避免新的群体事件以维护社会稳定。2016年4月10日，原、被告签订《延期交房补充协议书》，该补充协议第四条约定：“由于甲方未按购房合同约定时间将符合使用条件的房屋交付乙方使用，给乙方带来经济损失及不便，构成根本违约，故2015年12月31日至2016年9月30日期间的违约金，按《商品房买卖合同》执行，每天按业主所交实际款额的万分之零点一计算；遵循市住建局2016年4月6日召开的双子座一期住宅基础配套建设协调会会议纪要安排，甲方保证在2016年9月30日前向乙方交房，如到期仍未能交房，从2016年10月1日起，违约金每日按业主所交实际款额的万分之五计算，每月最后一个工作日为缴付日期，甲方未按期交付违约金，乙方可向当地法院提起诉讼”。协议签订后，被告未按照补充协议的约定履行交房义务及支付违约金。被告于2018年1月、2018年5月通过中国邮政向原告邮寄《交房通知书》，通知原告收房，被原告拒收。2018年1月30日枣庄市建筑工程质量监督站向被告送达“工程违法行为告知书”，该告知书载明：“2018年1月29日市住建局在市信访局接到群众反映双子星城市广场工程有擅自上房情况，现告知你公司应严格按照《中华人民共和国建筑法》（主席令第91号）第六十一条及《建筑工程质量管理条例》（国务院令第279号）第十六条之规定，严禁将双子星城市广场（东方壹号）D区5#、7#、8#楼工程未经竣工验收合格擅自交付业主装修使用，应及时组织竣工验收工作，完善各项工作。如发生未经竣工验收合格擅自投入使用的现象发生，一切质量安全责任有你方自行承担”。后原告及其他购房业主多次到被告处及市信访局等部门上访请求被告履行《商品房买卖合同》及《延期交房补充协议书》，至今被告尚未按照《商品房买卖合同》的约定取得该商品房建设工程验收合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，亦未向原告交房。一审法院认为，原被告所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。被告未按照合同约定的期限于2015年12月31日前履行交房义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。2016年4月10日，原、被告签订《延期交房补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该协议合法有效，被告应当依照《延期交房补充协议书》的约定履行交房义务，但被告仍然未能依照《延期交房补充协议书》的约定的期限履行交房义务，且至今未能履行交房义务，其行为已严重违约，理应依照《延期交房补充协议书》的约定承担违约责任。关于被告辩称《延期交房补充协议书》约定的逾期交房违约金按所交实际款额日万分之五计算显著过高，应依法按照原告所受之租金损失予以调低；补充协议是被告在业主胁迫的情况下订立的，协议内容不公平、不合理及原告的违约金应计算到2018年1月31日的问题，一审法院认为，被告未有举证证明被告在与原告签订《延期交房补充协议书》时系受业主胁迫所签，并且自己设定高额的违约金以示履约的诚意，现又想调低数额不符合公平和诚实信用原则。但是被告逾期交房是一种持续的违约行为，终止时间尚无法确定，如果按照日万分之五计算违约金至达到合同约定的交房条件为止对被告又显失公平。故对原告请求被告支付逾期交房违约金自2016年10月1日起至被告取得该商品房建设工程验收合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书为止，违约金的数额在不超过原告所购房屋总价款的30%的限额内即144,000元予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告枣庄民贸实业有限公司于判决生效后十日内支付原告王波、卢兴花逾期交房违约金144,000元；二、驳回原告王波、卢兴花的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,574.48元，减半收取1,787.24元,由被告枣庄民贸实业有限公司负担，于判决生效后七日内交纳。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，王波、卢兴花与枣庄民贸公司签订的《商品房买卖合同》及《延期交房补充协议书》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，均应确认有效。双方当事人均应按照上述合同及协议的约定全面履行各自的义务。《延期交房补充协议书》关于违约金的约定系对《商品房买卖合同》中违约金约定的变更，枣庄民贸公司未能按照合同及协议约定履行交房义务，已构成违约，应按照《延期交房补充协议书》的约定承担违约责任。枣庄民贸公司主张双方约定违约金过高，要求减少违约金数额，无事实依据，本院不予支持。因双方当事人对违约金的约定明确具体，本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定的情形，故枣庄民贸公司要求参照同地段同期租金标准调低违约金的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，枣庄民贸公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2526.08元，由上诉人枣庄民贸实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  赵 慧审判员  朱海燕二〇一九年四月二十五日书记员  马馥君