江苏省滨海县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0922民初2793号 原告（反诉被告）：陈守领，男，1983年9月28日生，汉族，居民，住滨海县。 委托诉讼代理人：李章蘅。滨海县滨淮法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权代理。 被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司，住所地滨海港经济区八港路北侧。 法定代表人：杨义和，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周庆海，男，1969年3月11日生，汉族，住东台市。系该公司员工。代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：范阳阳，女，1995年8月31日生，汉族，住盐城市建湖县。系该公司员工。代理权限：特别授权代理。 原告（反诉被告）陈守领与被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月4日受理后，依法适用普通程序，于2018年11月14日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈守领及其委托诉讼代理人李章蘅、被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司委托诉讼代理人周庆海、范阳阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈守领提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原被告于2014年4月1日签订的商铺租赁合同；2、请求法院依法判令被告退还原告押金3万元；3、请求法院判令被告赔偿原告店铺装修费用855527元，自来水安装费用3002.2元，临时用电安装费用30000元，合计888529.2元；4、诉讼费用、保全费用、执行费和原告实现债权的律师代理人5万元由被告承担。事实与理由：原告（反诉被告）陈守领与被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司于2014年4月1日订立商铺租赁合同，原告（反诉被告）陈守领于合同订立当日支付了3万元保证金。被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司按约定时间将商铺交付给原告（反诉被告）陈守领使用，但未能按合同约定保证水电到位，并且未能及时向房屋施工方结清工程款导致原告（反诉被告）陈守领装修受阻一个多月，经滨海港派出所多次协调后才恢复装修，但水电仍未能到位。原告（反诉被告）陈守领用人力运水，直到2015年11月份滨海县沿海自来水有限公司才将水管接到商住小区附近，2015年11月26日，经原告（反诉被告）陈守领申请，该公司为原告（反诉被告）陈守领接通自来水，收取原告（反诉被告）陈守领管道安装费3002.20元，水管长度350米属于暴露在露天的明管，经常被车辆压断，致使原告（反诉被告）陈守领不能正常用水。原告（反诉被告）陈守领于2014年4月15日、7月3日，先后两次申请滨海县国家电网沿海公司开通临时用电，缴纳临时用电安装费30000元，2018年3月份，滨海县国家电网沿海公司以临时用电线路太长存在重大安全隐患为由拆除临时用电设施。此外，化粪池建设没有到位，原告（反诉被告）陈守领建设化粪池垫付了10000元。原告（反诉被告）陈守领对反诉辩称，被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司未按合同约定履行水电到位义务，致使原告（反诉被告）陈守领无法正常经营，要求驳回被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司要求原告（反诉被告）陈守领支付房屋租金的诉讼请求。 被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司提出反诉请求：1、请求原告（反诉被告）陈守领向被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司支付从2016年4月6日起至法院判决之日止按合同约定租金标准计算的租金及租金从约定支付之日起至实际支付之日止按每月2%计算的利息。事实与理由：被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司按房屋租赁合同的约定将一楼两间113.4平方米、二楼五间283.5平方米计七间商铺交付给原告（反诉被告）陈守领使用，在前二年租期中，被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司按约定免收原告（反诉被告）陈守领房租，在订立租赁合同时，双方清楚租赁房屋的状况，免租期结束后，原告（反诉被告）陈守领以种种理由一直未支付租金，一楼商铺租金约定标准为20元/平方米/月,二楼商铺租金约定标准16元/平方米/月,承租人已经使用了出租人交付的房屋，应当按约定支付租金。被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司对本诉辩称，原告（反诉被告）陈守领诉称的合同订立情况属实。出租房屋所在工程的建设项目是被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司与滨海政府合作开发的商业步行街项目，原告租用时该项目刚刚建成，水电均为临时性，当时没有水接到租用的商铺，经双方协商，由被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司与管委会协调，同意原告从管委会将水接到商铺，原告垫付了接水费3002.2元。商铺交付时，水电实际已经到位，被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司并款违反合同约定的保证水电到位义务。原告（反诉被告）陈守领在使用期间，水电正常供应，2年免租金期限结束后，原告（反诉被告）陈守领未按约定支付租金。化粪池垫付费用已经通过被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司代交电费抵算，原告（反诉被告）陈守领在经营饭店期间尚有2000元电费未缴纳，也是被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司垫交。原告诉称的向供电部门缴纳30000元临时用电费用不属实。原告（反诉被告）陈守领未按合同约定履行支付租金的义务，被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司同意解除合同，原告（反诉被告）陈守领的其他诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。 经审理查明：原告（反诉被告）陈守领与被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司于2014年4月1日订立《商铺租赁合同书》，双方主要约定：被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司（甲方）将位于滨海港经济区的港城商业广场内的396.9平方米七间商铺出租给原告（反诉被告）陈守领（乙方）使用，七间商铺中一楼二间二楼五间；租期5年，自2014年4月6日起至2019年4月5日止，经营范围以营业执照核准的范围为准；前二年租期免租金，此后一楼商铺租金约定标准为20元/平方米/月,二楼商铺租金约定标准16元/平方米/月，租金每年一缴，第一次租金于免租期结束前一周内交清，第二次租金于第一年交租期满前一周内交清，以后交付方式以此类推，乙方无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金5%加收滞纳金；乙方于合同签订时向甲方交纳3万元保证金，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，甲方无息退还乙方保证金；商铺的维修由乙方自行解决，修理费由乙方负担；物业管理费、水电费以及乙方使用商铺进行商业活动产生的其它各项费用均由乙方缴纳，乙方必须按有关税收规定，按期交付依法负担的纳税金额；甲方确保水电到位，有权要求乙方近期交付租金；乙方擅自改变商铺的使用性质，擅自转租、转让商铺或利用商铺从事非法经营活动，逾期交纳租金经甲方催交后仍拒不交纳，严重违反相关纪律的有关规章制度不听规劝，擅自改变商铺主体结构，免租期内房屋空置超过二个月的，甲方有权解除合同，并追究相关责任；乙方在经营范围内从事的正当经营活动不受甲方干预，乙方有权要求甲方提供一切开展正常营业活动所必需的条件；乙方在租赁期内确需退租的，应提前一个月向甲方申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，乙方所交保证金无偿归甲方；租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满后合同终止后3日内将租赁的商铺及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方，拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担；甲方通讯地址为滨海港地商业广场，乙方通讯地址为滨海县新建北路112号201室，电话号码186××××8316。 合同订立后，原告（反诉被告）陈守领向被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司支付了2万元合同保证金，被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司于2014年4月6日将约定的七间商铺交付给原告（反诉被告）陈守领使用，一楼二间商铺面积113.4平方米，二楼五间商铺面积283.5平方米。因被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司未按合同约定保障水电及时到位，原告（反诉被告）陈守领在装修和经营滨海县滨海港港生酒楼初期申请临时用电，并自行解决了临时用水，后又于2015年11月26日申请安装了自来水并向滨海县沿海自来水有限公司支付了自来水管道安装费3002.20元。2018年3月份，供电部门提出临时用电存在安全隐患，被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司未按要求办理正式用电手续，供电部门停止供电。原告（反诉被告）陈守领在承租期间为建设化粪池垫付了建设费用，被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司以垫交的相应数额电费冲抵了建设费用。原告（反诉被告）陈守领在承租期间未支付过商铺租金。 以上事实，有双方当事人陈述和提供的书证佐证，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 原、被告订立的合同属于租赁合同，租赁的房屋是合法建设，租赁合同由双方当事人自愿订立，该合同符合合同法的规定，自成立之日起对双方当事人具有约束力。 合同约定，出租人应当保证水电到位，合同出租人未能按约定保证水电到位，承租人为此自行解决临时用水和申请办理临时用电，由此垫付的费用和水电不能正常保持供应对经营酒店产生的损失应由出租人承担，从出租人的违约程度和承租人对经营损失举证难度综合考虑，在免租金期限结束后至完全停止供电期间，租金可以相应减少，减少的租金酌定为租金标准的30%,并且出租人主张的租金迟延履行利息损失不予支持，以此适当弥补承租人的经营损失。当事人对主张的事实有责任提供证据加以证明，承租人主张支付了3万元合同保证金，出租人单位的帐上记载支付金额为2万元，出租人对其余1万元不予认可，承租人对支付其余保证金1万元未能提供证据予以证明，本院对承租人支付3万元保证金的主张在出租人认可的2万元范围内采信，对其余1万元不予采信。承租人对办理临时供电手续未能提供由供电单位出具的正式垫付费用发票，现有证据不足以证明实际发生的垫付费用，对该主张，本院不予采信。供水单位出具的正式票据可以证明供水管道安装费用，对承租人关于支付3002.2元安装费用的相关主张，本院予以采信，承租人因出租人不履行约定的水电到位保障义务而采取的防止损失扩大支出的费用，应当由出租人承担。承租人主张经营设备和装修费用损失855527元，但在法院释明后不申请对经营设备折旧和装修价值进行估价鉴定，现有证据不足以证明承租人的该项主张，本院对该项主张不予采信，在房屋交付之后至临时用电被供电单位停止，出租人未能按合同约定保障出租房屋的正常供水供电，影响了房屋使用价值的实现，为了平衡合同双方当事人的利益，租金应当适当减少，减少的比例酌定为30%。 在供电部门停止供电后，出租人不能按约定保障供电是造成无法继续经营的根本原因，出租人的行为导致承租人无法实现合同目的，无权要求承租人继续给付停止供电后的租金，承租人有权要求解除合同。在本院庭审中，双方当事人一致同意解除合同，本院对双方当事人于2018年11月14日一致同意解除租赁合同的意思表示当庭予以确认。承租人在庭审后应当及时腾退承租房屋，承租人经本院协调，在本院当庭酌定的一个月腾房宽限期内仍未退房，承租人在宽限期届满后继续占有出租人房屋，考虑到尚未恢复供电的实际情况，承租人应当适当补偿出租人的房屋占有使用费，在双方一致同意解除合同并在酌定的一个月腾房宽限期届满后，本院酌定承租人参照合同约定租金标准的30%给付房屋占有使用费。 根据房屋面积及约定租金标准，租赁房屋按合同约定的租金标准计算的每年租金应计为81648元，70%计为60653.60元／年，30%计为24494.40元／年。 民事权利是否主张属于当事人对权利处分的范围，应由当事人自行决定。出租人在本案审理过程中未主张出租房屋返还请求权，可以与承租人协商解决或另行提起诉讼向承租人主张权利。 综上所述，承租人请求解除商铺租赁合同，符合合同法的规定，出租人当庭同意解除合同，双方对解除商铺租赁合同的意思表示一致，本院已经当庭予以确认，合同解除后，权利义务关系终止，出租人应当向承租人返还合同保证金2万元；根据合同约定和违约情况，供水管道安装费垫付款3002.2元属于承租人防止损失扩大而支出的费用，应由出租人承担；承租人通过申请临时用电以及申请办理自来水管道安装等措施，在一定程度上实现了使用目的，应当综合出租人违约程度和商铺利用情况，适当向出租人支付租金，本院酌定承租人向出租人支付从2016年4月6日起至2018年2月28日止按60653.60元／年计算的租金以及从2018年12月14日起至2019年4月30日止按24494.40元／年计算的房屋占有使用费。对双方当事人的其他诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十一条第一款第（二）项、第九十三条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第（四）项、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第二款、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司与原告（反诉被告）陈守领于2014年4月1日订立的商铺租赁合同于2018年11月14日解除。 二、被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）陈守领返还合同保证金2万元及自来水管道安装费3002.2元。 三、原告（反诉被告）陈守领于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司支付从2016年4月6日起至2018年2月28日止按60653.60元／年计算的租金以及从2018年12月14日起至2019年4月30日止按24494.40元／年计算的房屋占有使用费。 三、驳回原告（反诉被告）陈守领、被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司其他诉讼请求。 如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13485元，由被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司负担375元，由原告（反诉被告）陈守领负担13110元；诉讼保全费5000元，由被告（反诉原告）江苏华源滨港实业有限公司负担139元，由原告（反诉被告）陈守领负担4861元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。 审 判 长  李章爱 人民陪审员  包尹兵 人民陪审员  于祥云 二〇一九年四月三十日 书 记 员  郑东林 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。