福建省东山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0626民初37号 原告：余庆德，男，1978年1月27日出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：唐坤茂，福建达理律师事务所律师。 被告：东山县陈城镇贸祥海产品养殖场，住所地东山县陈城镇岐下村沃兜坪，统一社会信用代码92350626MA30WAUR6A。 经营者：陈凯政，男，1970年6月15出生，汉族，住福建省东山县。 委托诉讼代理人：蔡淑丽，福建开度律师事务所律师。 原告余庆德与被告东山县陈城镇贸祥海产品养殖场（以下简称贸祥养殖场）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余庆德及其委托诉讼代理人唐坤茂、被告贸祥养殖场的经营者陈凯政及其委托诉讼代理人蔡淑丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 余庆德向本院提出诉讼请求：1.判令贸祥养殖场赔偿经济损失56667元；2.判令贸祥养殖场返还设备设施维修保养押金20000元及该款从租期届满时起至款项返还之日止的利息。事实和理由：2015年9月1日，余庆德作为承租人与贸祥养殖场的经营者陈凯政签订租赁协议，约定租赁址在东山县岐下村“澳兜坪”的贸祥养殖场，租期三年，租金每年56667元，三年共计170001元，设备维修保养押金20000元。协议签订时，余庆德一次性支付了全部款项，履行了应尽的义务并进场经营。但陈凯政违反协议第四条“租赁期届满，甲方欲继续出租本养殖场时同等条件下，乙方有优先承租权”的约定，在租期届满前就将养殖场出租给陈城村的某村民，而事前未征询余庆德的意愿，至今未告知余庆德实情，其行为已违反了协议约定，给余庆德造成经济损失。现租期早已届满，陈凯政既不与余庆德妥协，也拒不返还押金，其意图是让新的承租人与余庆德直接移交场地，赖掉其应返还的款项，故请求支持上述诉讼请求。 贸祥养殖场辩称，1.余庆德要求答辩人赔偿经济损失56667元无事实依据，无合同依据，也无法律依据。⑴答辩人并没有在养殖场租赁期满前将涉讼场地出租他人。2018年4月份，余庆德出售鲍鱼苗后，涉讼的鲍鱼场已经停止经营，余庆德在养殖期间及停产期间均没有按合同约定维护养殖场，特别是对于遮阳棚没有按照合同约定及时盖回遮阳棚以防止养殖池开裂，机电设备等也没有维护。在合同到期之前，答辩人电话询问余庆德是否继续租用场地以及场地要做好维护工作等内容，余庆德已明确告知答辩人若有好的价格可以考虑出租他人，即余庆德已放弃优先承租。事实上，答辩人并没有将养殖场出租他人，余庆德以答辩人将养殖场出租给他人而要求答辩人赔偿经济损失，没有事实依据。⑵根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条规定，余庆德主张答辩人在合同期内出租他人的事实及其经济损失应当承担举证责任，但余庆德并无证据证明，依法应承担举证不能的法律后果。况且，在双方签订的租赁协议中也没有约定承租方丧失优先承租权时，出租人应承担赔偿责任。2、余庆德无权要求答辩人返还设备维修保养押金20000元。双方签订的租赁协议第五条约定租赁期满余庆德应保证完好归还设备，协议第六条第二款明确约定了余庆德对设备场地的维护和保养义务。协议第七条第2款还约定：如果余庆德对养殖场的设备没有及时维修保养，20000元押金由答辩人用于自行维修保养养殖场的设备设施，不予退还余庆德。答辩人提交的视频、照片及录音证实余庆德没有做到设备设施的维护工作，没有完好归还设备，余庆德无权要求退还20000元押金。此外，对于余庆德未按协议约定维修保养养殖场的设备设施，造成答辩人的损失，答辩人保留另案诉讼的权利。综上所述，余庆德的诉求无事实和法律依据，依法应当全部予以驳回。 本院经审理认定事实如下：陈凯政系贸祥养殖场的经营者。2015年9月1日，余庆德（乙方）与陈凯政（甲方）签订《海产品养殖场租赁协议》，约定：乙方向甲方租赁贸祥养殖场，租赁期限三年，自协议签订之日起至2018年8月31日止；每年租金56667元，三年租金共计17001元，应于协议签订时一次性支付完毕；三年期满后，养殖场自动归还甲方，乙方无条件退出，甲方若欲继续出租养殖场则乙方在同等条件下有优先承租权。双方还约定：甲方提供设备供乙方使用，租赁期限届满后乙方保证完好归还；乙方在租赁期间需另行支付20000元的设备设施维修保养押金；甲方在租赁关系存续期间有权督促乙方及时修复养殖场的所有设备设施；如果乙方对于养殖场的设备、设施能及时维护，则租赁到期后经甲方验收合格，甲方则无息退还乙方20000元押金；如果乙方对养殖场的设备设施没有及时维修保养，经甲方书面告知后仍不处理，则甲方有权提前终止租赁关系，不予退还剩余租赁期的租金，并要求乙方无条件退出，20000元的设备设施维修保养押金由甲方用于自行维修保养养殖场的设备设施，不予退还乙方。协议签订当天，余庆德支付了租金170001元和设备设施维修保养押金20000元。2018年8月31日租赁期限届满后，陈凯政于2018年9月1日进入养殖场经营，双方没有办理养殖场移交手续。因陈凯政未返还设备设施维修保养押金20000元，余庆德因此诉至本院请求支持其诉讼请求。 本案在审理过程中，双方当事人争议的主要焦点为：1.贸祥养殖场是否侵害了余庆德的优先承租权；2.贸祥养殖场是否应返还余庆德设备设施维修保养押金20000元。本院对此分析认定如下： 1.关于贸祥养殖场是否侵害余庆德优先承租权的问题。 余庆德认为贸祥养殖场的经营者陈凯政在租期届满前就将养殖场出租给陈城村的某村民，而未征求其是否续租，侵害其优先承租权，应当赔偿经济损失56667元，但未提供证据。 陈凯政认为其在租期届满后的次日即2018年9月1日就进场养殖，并没有将养殖场出租给第三人，并提供其于2018年3月18日与余庆德的通话录音，以证明租赁期限届满前，经征求意见，余庆德已明确表示放弃续租。 本院认为，余庆德主张陈凯政将养殖场出租给陈城村的某村民，但不能提供相应的证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，本院对余庆德的该项主张不予确认。而且，陈凯政于2018年3月18日在与余庆德的通话过程中征求余庆德是否续租时，余庆德表示价格太高，让陈凯政答应他人承租。该通话录音可以证明余庆德已明确放弃优先承租权。因此，余庆德认为优先承租权受到侵害，与事实不符，本院不予确认。 2.关于贸祥养殖场是否应返还设备设施维修保养押金20000元的问题。 余庆德认为根据陈凯政的说法，租赁期限届满后养殖场自动移交，陈凯政应返还设备维修保养押金20000元，并提供2018年8月31日上午其与陈凯政的通话录音和录音文字材料，以证明陈凯政在通话中声称养殖场自动移交，而余庆德已按要求移交养殖场，陈凯政应退还设备维修保养押金。 陈凯政对余庆德提供的通话录音的真实性无异议，但认为余庆德提供的录音文字材料严重避重就轻，没有如实记录通知内容，陈凯政在通话中要求余庆德先整理好养殖场再谈押金的事情，并没有承诺无条件退还押金，余庆德已承认对养殖场设备、养殖池未及时维修，并提供照片、通话录音、视频和证人陈某出庭作证，以证明余庆德未按协议约定及时维修维护养殖场设备和养殖池，租赁期满后未按协议约定归还场地及相应的设备。 余庆德对照片的真实性有异议，对通话录音和视频的真实性无异议。 本院认为，陈凯政对余庆德提供的通话录音的真实性无异议，余庆德对陈凯政提供的通话录音、视频的真实性无异议，本院对上述通话录音和视频的真实性予以确认。租赁协议第五条约定，陈凯政提供设备供余庆德使用，租赁期满后余庆德保证完好归还。另外，租赁协议第七条第2款还约定，如果余庆德对养殖场的设备、设施能及时维护，则租赁到期后经验收合格，陈凯政无息退还押金20000元。租赁期限届满后，双方并没有办理养殖场的移交手续，养殖场的设备、设施也未经陈凯政验收合格，余庆德要求返还设备设施维修保养押金，显然不符合租赁协议的约定。余庆德并没有提供任何可以证明养殖场的设备、设施已经陈凯政验收合格的证据。相反，陈凯政提供的照片与视频、证人陈某的证言可以互相印证，共同证明余庆德未按租赁协议的约定履行对养殖场设备、设施维修保养的义务，本院对陈凯政提供的照片与视频、证人陈某的证言的真实性和证明效力予以确认。余庆德要求返还设备设施维修保养押金及利息，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，本院认为，贸祥养殖场的经营者陈凯政与余庆德签订的《海产品养殖场租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方应按租赁协议的约定全面履行自己的义务。根据租赁协议第四条“租赁期限届满，甲方欲继续出租本养殖场时同等条件下，乙方有优先承租权”的约定，余庆德依法享有优先承租权。但租赁期限届满前，陈凯政电话征求余庆德是否续租时，余庆德明确表示租金过高，不同意续租，而且租赁期限届满后，余庆德认为陈凯政将养殖场出租给同村村民，但不能提供证据加以证明。余庆德认为陈凯政侵害其优先承租权，要求判决赔偿经济损失56667元，没有事实和法律依据，本院不予支持。租赁期限届满后，双方没有办理养殖场的移交手续，陈凯政也未确认养殖场的设备、设施验收合格，而且余庆德也未按租赁协议的约定履行对养殖场设备、设施及时维修保养的义务。余庆德主张退还设备设施维修保养押金20000元及利息，不符合租赁协议的约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回余庆德的诉讼请求。 案件受理费1717元，减半收取计858.5元，由余庆德负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  张俩德 二〇一九年四月二日 书记员  黄兰婷