北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初7038号原告：刘成，男，1968年7月3日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：马桂吉，北京创为律师事务所律师。被告：北京运兴房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区六里桥南里**。法定代表人：王福来，经理。委托诉讼代理人：李法增，北京市华洋律师事务所律师。被告：姚盛元，男，1974年3月29日出生，汉族，自由职业者，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：安微微，北京培宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：马洁，北京培宁律师事务所律师。原告刘成与被告北京运兴房地产开发有限公司（以下简称运兴公司）、姚盛元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘成的委托诉讼代理人马桂吉，被告运兴公司的委托诉讼代理人李法增，被告姚盛元的委托诉讼代理人安微微、马洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘成向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认北京运兴房地产开发有限公司与被告姚盛元签订的《六里桥村绿化隔离地区改造农民自住回迁安置楼房买卖合同》无效。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系北京市丰台区六里桥村村民。因六里桥村绿化隔离地区改造建设项目，2006年1月10日，原告与运兴公司签订《六里桥村绿化隔离地区改造农民自住回迁安置楼房买卖合同》。根据合同约定，原告向运兴公司购买位于六里桥新村A区6号楼1层8号农民自住回迁安置房一套，合同约定建筑面积共100.56平方米，该回迁安置房总价为360004.8元。因原告购买该回迁房时，当时没有这么多购房款，于是向被告姚盛元借款并让被告代为支付了购房款。因姚盛元当时系外地户籍在北京没有房屋，于是原告与姚盛元口头约定，姚盛元可以居住使用该房屋，等以后再返还给原告。上述购房合同签订后，运兴公司在签约当年将房屋交付给原告。之后，原告又将该回迁房钥匙交给姚盛元，房屋由其居住使用。涉案房屋物业费、垃圾费、照明费一直由原告交纳。后因双方关系出现了问题。原告多次要求姚盛元将涉案房屋返还给原告，但姚盛元拒不配合。事实上，涉案房屋系原告购买，原告系房屋权利人，被告姚盛元没有资格没有权利购买涉案房屋。根据北京市政府部门的相关规定，绿化隔离带农民自住回迁房系政策福利性房屋，涉及国有、村民集体利益，未经政府核准不得上市交易。故运兴公司没有权利将涉案房屋出售给姚盛元。另外，运兴公司系六里桥村集体企业，其名下的任何资产均系村集体资产，运兴公司未经相关程序、未经村民集体决议不得、无权将集体资产处置给本村以外的任何个人或单位。综上，运兴公司与姚盛元签订的《六里桥村绿化隔离地区改造农民自住回迁安置楼房买卖合同》违反了相关法律规定，损害了国家、集体利益和原告的合法权益，应为无效。为维护原告的合法权益不受损害，特提起诉讼，望判如所请。运兴公司辩称：不同意原告要求确认买卖合同无效的诉请，按照法律规定确认无效系有违反法律强制性规定的情节，我公司不存在该情况，所以原告主张合同无效不能成立。涉案的买卖合同有两份，合同中购买人处变更是原告跟姚盛元一起来到我公司要求变更的，里面有他们当时写的协议要求我们为其进行变更，但后因为原告夫妇来我公司把此份材料抢走了，就此我们也报了警。涉案房屋是在绿化隔离地区所建的房屋，土地性质属于国有，房屋按经济适用房出售，作为六里桥村企业出售这套房屋不违反法律规定。姚盛元辩称：一、原告与被告姚盛元之间系借名买房合同关系。2006年丰台区六里桥地区改造，向本村农民出售回迁安置楼房。原、被告达成一致，由被告姚盛元借用原告之名购买涉案房屋。2014年8月，原、被告在运兴公司的同意下将《买卖合同》中的买受人变更为姚盛元并加盖了公司的公章。同时由原告签署《承诺书》自愿放弃房屋所有权利。2016年8月，因房屋升值产生巨大利益，原告突然反悔以查询文件为名到丰台区六里桥村委会（合同存放机关），借故将《承诺书》强行夺取后一直未予归还。姚盛元认为双方虽没有签订书面的《借名买房协议》，但双方均以实际行动形成了事实上的借名买房合同关系，且截止到2014年已完成买受人变更。现原被告已完成借名买房的全部合同权利义务。二、涉案房屋系非限制交易类型房屋。涉案房屋属于因绿化工程拆迁而取得的安置性房屋，原告是基于原六里桥村民身份而获得购买该房屋的资格，该类房屋按照（京政办发[2000]20号）文件之规定，属于允许农民将自住房的购买权部分或全部转让范围。参照涉案房屋同类型已办理完成房屋权属登记之房屋，房屋性质为按经济适用房管理，该类房屋亦不在禁止转让的范围内。综上，被告姚盛元认为，其与原告因履行的借名买房事实合同关系而变更《买卖合同》中买受人的行为，并不损害社会公共利益，也未违反法律、行政法规的强制性规定，现该房屋在运兴公司的同意下办理了变更手续，应属合法有效，请求法院依法驳回原告的全部诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，刘成提交了《六里桥村绿化隔离地区改造农民自住回迁安置楼房买卖合同》、收据、职工住宅分户采暖证明、开庭笔录等证据材料；运兴公司提交了情况说明、律师函及接警记录；姚盛元提交了有刘成签名的房屋买卖合同及已变更为姚盛元的房屋买卖合同；本院组织当事人对上述材料进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年1月10日，运兴公司（出卖人）与刘成（买受人）签订《六里桥村绿化隔离地区改造农民自住回迁安置楼房买卖合同》（以下简称买卖合同），该合同中第三条约定：买受人购买的回迁安置房（以下简称回迁房）为本合同第一条规定的项目中的第6号楼1层8号房。该回迁房阳台是封闭式，该回迁房合同约定建筑面积共100.56平方米。第四条：计价方式按建筑面积计算，总金额人民币叁拾陆万零仟零佰零拾肆元捌角。2014年，《买卖合同》原件中买受人一栏以手写的方式将买受人由“刘成”变更为“姚盛元”，运兴公司对修改部位加盖了该公司的公章。2018年8月24日，刘成通过北京创为律师事务所向运兴公司出具律师函，内容为：1、2006年1月10日，委托人与贵公司签订《六里桥村绿化隔离地区改造农民自住回迁安置楼房买卖合同》，……房屋位于北京市丰台区六里桥村A区6号楼1层8号房，……上述合同签订后，贵公司在签约当年即2006年将房屋交付给了委托人，之后，委托人将该回迁房交给姚盛元居住使用。2、委托人与姚盛元系多年朋友关系，双方曾经长期一起共事过，感情深厚，念及双方多年情谊。2014年，委托人承诺放弃对该回迁房的权益，将该回迁房赠与姚盛元。……委托人通知贵公司涉案房屋诉讼案件最终裁决结果确定之前，贵公司不应对该房屋以任何理由进行任何处分，包括但不限于协助办理产权过户登记等任何法律行为……。姚盛元为证明合同买受人的修改系经刘成同意，亦提交了一份同样的《买卖合同》复印件佐证。经查，该复印件上除了在买受人一栏同样以手写方式将买受人由“刘成”更改为“姚盛元”外，在修改处另以手写方式写明：“本人自愿放弃房屋权利”，并签名及标注时间为“2014”。刘成对该合同的证明目的不认可，主张未经其妻子同意违反了法律规定。诉讼期间，刘成提交2018年10月22日在本院起诉要求确认其与姚盛元之间的赠与合同纠纷案件中的庭审笔录作为证据。在该笔录中，刘成对其在买卖合同上签字并书写“本人自愿放弃房屋权利”一节，解释为，2014夏季原告（刘成）在被告（姚盛元）多次许诺承诺之下、多次诱惑没有经验到了华硕投资公司办公室，涉案房屋首页本人刘成写了一句“本人自愿放弃房屋权利”，当时没有第三方，与本案事实不符。并在庭审中就其所主张的赠与合同关系作出解释时主张：更名就是赠与。运兴公司辩称涉案房屋是绿化隔离地区所建的房屋，土地性质属于国有，房子按经济适用房出售，可向非被拆迁村民出售。六里桥企业出售这套房屋不违反法律规定，并提交北京市人民政府办公厅印发的《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》的通知，该暂行办法第十二条规定：允许农民将自住房的购买权部分或全部有偿转让。运兴公司同时提交情况说明一份，该内容为：2016年12月21日下午15时10分左右，居民刘成与其妻来档案室，需要找刘成购买的莲怡园二区6号楼108号房屋购房合同，称去报销供暖费使用。其妻在查找合同的过程中突然将房屋权属变更证明（手写版）抢走。（手写版变更证明有刘成及其妻、姚盛元签字、手印）。……领导班子正在开会决定报警。警察了解完情况后再与刘成联系手机已关机。警察对此次报警未做任何处理，黄颖、吴波决定把当天情况做好纪录，报公司主要领导备案。对该事实有2019年3月13日丰台区分局西局派出所的接警记录证明:2016年12月21日16时37分接到110报警，报警内容为黄女士报在六里桥南里5号北京天创伟业投资公司，档案被人抢走，对方是此地一住户，来称是查看档案，找出档案后对方抢走就跑了。对上述证明中的内容，刘成不予认可本院认为：当事人订立的合同，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中刘成诉请确认运兴公司与姚盛元之间的《买卖合同》无效。双方主要争议焦点如下：一、运兴公司与姚盛元之间订立《买卖合同》的事实认定。刘成认为运兴公司在与刘成的房屋买卖合同没有终止的情况下，未经其同意与姚盛元订立了《买卖合同》。经查，《买卖合同》中，买受人一栏以手写的方式将“刘成”变更为“姚盛元”。对此，刘成在2018年向运兴公司出具的律师函中明确自认在2014年将涉案房屋赠与给姚盛元，其后刘成又在本院提起确认其与姚盛元赠与合同无效的诉讼中对其为何会在《买卖合同》上手写并签署“本人自愿放弃房屋权利”作出了解释，且又在案件审理中明确主张其配合办理将合同买受人更名为姚盛元的行为就是对姚盛元的房屋赠与。综合以上，刘成关于运兴公司、姚盛元未经其同意就涉案房屋订立《买卖合同》的意见，明显与其在先的陈述有矛盾之处。本院综合已查明的事实，认定《买卖合同》上买受人由刘成变更为姚盛元的事实应系经刘成同意的结果。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。刘成于2014年通过修改买受人名字的方式将其合同权利和义务一并转让给姚盛元，运兴公司与姚盛元之间就涉案房屋形成了买卖合同关系，对该事实本院予以认定。二、运兴公司与姚盛元之间房屋买卖合同的效力认定：刘成主张确认姚盛元与运兴公司订立的《买卖合同》无效。经查，涉案房屋的产权性质为绿化隔离地区改造农民自住回迁安置楼房，属于按经济适用房管理房屋，并非经济适用房、两限房等保障中低收入家庭住房困难性质的房屋，亦不属于限制上市流通买卖的房屋之列。刘成系涉案房屋的原合同购买人，并非涉案房屋产权人。同时，刘成亦未提供证据证明该《买卖合同》存在合同法中所规定的合同无效的情形，故刘成的主张无相应法律及事实依据，本院不予支持。综上，运兴公司与姚盛元之间就涉案房屋所订立的《买卖合同》，系刘成经运兴公司同意将其对涉案房屋的权利义务转让给姚盛元而订立的，且不违反法律、行政法规之规定，系有效合同。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第八十八条之规定，判决如下：驳回刘成的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3350元，由刘成负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  文军丽二〇一九年四月十九日书记员  杨彤瑶