福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0181民初6525号 原告：福清兰天置业有限公司，住所地福建省福清市龙田镇上薛村（原龙西中学旧址）。 法定代表人：王灵善，总经理。 委托诉讼代理人：李明通，男，原告公司员工。 委托诉讼代理人：叶小丽，女，原告公司员工。 被告：方娟，女，1972年5月14日出生，汉族，原住福建省福清市。现在台湾。 第三人：中信银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区观风亭街**“恒力金融中心”第1-5层、第16-25层。 负责人：李欣，行长。 委托诉讼代理人：刘颖，福建君立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏航，福建君立律师事务所实习律师。 原告福清兰天置业有限公司与被告方娟商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案。诉讼中，中信银行股份有限公司福州分行申请以有独立请求第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李明通与第三人的委托诉讼代理人刘颖到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告福清兰天置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2012年4月28日签订的《商品房买卖合同》及其附件（编号：20120200056-ＦＱ12Ｈ03441）;2.被告于《商品房买卖合同》解除判决生效后十日内，将位于福清市的“中联城一期”12号楼1605单元房屋腾空交给原告；3.被告向原告支付违约金57280.70元（以购房总价款1145614元之5%的标准计算）；4.被告配合原告办理“中联城一期”12号楼1605单元房产的注销预告登记、注销合同备案登记等手续，并承担由此产生的费用；5.被告清偿原告履行保证责任向贷款银行代偿的全部款项（暂计至2017年8月30日止为101554.73元），以及被告未及时清偿原告代偿款的违约金（以原告代偿的每笔金额为本金，按年利率24%，自原告代偿之日起计算至被告实际还清之日止，暂计至2017年9月30日的违约金为51196.53元）；6.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年4月28日，原、被告签署《商品房买卖合同》及其附件，约定被告购买原告建设的位于福清市的“中联城一期”12号楼1605单元房产；房产总价1145614元，其中首付款345614元，剩余800000元以商业贷款方式付清。《合同补充协议》第七条第5款约定“如因买受人逾期归还按揭贷款而导致出卖人承担相应的保证责任，买受人每日按出卖人代偿款项的千分之五向出卖人支付违约金，违约金从出卖人承担保证责任之日起计算至买受人还清代偿款项之日止。买受人逾期不归还银行贷款本息累计或连续超过3个月，视为买受人对《商品房买卖合同》的根本性违约，出卖人有权单方面解除合同，并要求买受人向出卖人支付购房总价款百分之五的违约金。出卖人解除本合同后，有权要求银行启动提前还款条款，将扣除代偿款项外剩余的按揭借款本息直接返还银行，剩余房款扣除买受人应付的违约金和费用（包括但不限于代偿款项、违约金、赔偿金等），且出卖人办妥注销登记手续后无息退还买受人”。考虑到按日千分之五计算违约金可能偏高，故调整为按年利率24%计算较为合适。2012年9月25日，被告与第三人签订住房借款合同并收到了第三人发放的前述贷款。被告自2015年3月起开始拖欠第三人的借款本息。截至2017年8月30日，原告先后代被告向第三人代偿借款本息共计101554.73元。2017年初原告发函要求被告偿还代偿款，被告未予理会，其行为已根本性违反《商品房买卖合同》的约定。2014年5月30日前，原告通过电话、短信、发函等多次通知被告交付房屋，但被告拒不办理房屋交接手续，目前该房屋仍空置。综上，被告逾期不归还银行贷款本息、罚息的行为，已构成根本性违约，原告也由此遭受了直接的经济损失。原告请求判如所请。 被告方娟未作答辩，亦未举证、质证。 第三人中信银行股份有限公司福州分行述称，对原告的诉讼请求及事实和理由均无异议，并向本院提出诉讼请求：1.解除第三人与被告、原告签订的编号为（2012）榕银房贷字第××号的《中信银行个人购房借款合同》，被告立即向第三人偿还借款本金728796.76元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按《中信银行个人购房借款合同》约定的利率计至实际清偿之日止，现暂计至2018年6月13日的利息为84516.29元，罚息为6330.96元，复利为8419.58元）；2.被告赔偿第三人因本案而支出的律师费10000元（以上两项金额暂合计838063.59元）；3.原告对被告的前述第1项、第2项诉讼请求范围内的全部债务承担连带清偿责任；4.被告、原告承担本案全部诉讼费用、公告费560元。事实和理由：2012年9月19日，第三人与被告签订编号为（2012）榕银房贷字第××号的《中信银行个人购房借款合同》，约定：被告向第三人贷款800000元；贷款期限为240个月即20年，自2012年9月25日至2032年9月25日；贷款利率为年利率6.55%。利率调整采用浮动利率，首次利率调整日为贷款发放日起次年1月1日，从首次利率调整日后每12个月调整一次利率；被告向第三人还款的方式为按月等额本息还款，还款日为每月21日，还款总期数为240期；如逾期还贷，逾期贷款罚息利率为本合同贷款利率的150%；被告以其名下位于福清市的房产为抵押物，抵押担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息，违约金、赔偿金、补偿金，为实现债权和抵押权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）；若被告违约，第三人因实现债权所发生的各项费用（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费（占债权总额100%）、财产保全费、公证认证费、翻译费、评估拍卖费等）均由被告承担；原告就抵押物自购房借款合同生效之日起至被告就抵押物取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关材料交第三人持有之日止被告所有应付款项承担连带保证责任。2012年9月29日，被告就前述抵押办理了房屋抵押权预告登记（抵押权预告登记证号：融房预ＱＲ字第××号）。2012年9月25日，被告向第三人出具《个人借款凭证》，第三人依约向被告指定的原告发放贷款800000元。被告多次未能按期还款，第三人已多次向被告催收，但被告至今尚未依约偿还。第三人依约可要求被告立即偿还全部到期贷款本金及相应利息、罚息。截止2018年6月13日，被告已拖欠贷款本金728796.76元、利息84516.29元、罚息6330.96元、复利8419.58元。第三人为追讨债务所支付的律师代理费10000元，依约应由被告偿还。因抵押物至今尚未办理房屋所有权证及房屋他项权证，原告应对被告前述债务承担连带保证责任。若案涉《商品房买卖合同》被解除，第三人请求判如所请。 被告方娟对第三人的独立诉讼请求亦未作答辩，未举证、质证。 原告福清兰天置业有限公司针对第三人的诉讼请求辩称，对第三人的诉讼请求及事实和理由均无异议。 因被告经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃，本院仅对原告、第三人所提供的证据进行审查、认证。经审理查明，原告及第三人所述的基本事实属实。截止2018年12月6日，被告尚欠第三人借款本金728796.76元及利息98483.01元、罚息9159.42元、复利12244.11元计119886.54元。 另查明，案涉《商品房买卖合同》及合同补充协议约定，买受人应于签订合同当日向出卖人支付购房首付款345614元，其中100000元作为履行合同的定金，定金折抵购房款，余款800000元由出卖人协助买受人向银行申请按揭贷款。由于买受人原因导致合同解除的，出卖人有权没收买受人支付的定金或要求买受人按本合同约定支付违约金（选二者之中价高者），违约金不足赔偿因此给出卖人造成的损失（包括但不限于另售的差价损失）的，买受人应据实赔偿。出卖人为解除合同而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）由买受人承担，本合同依法解除后，出卖人应在本合同经福清市房地产管理交易所在注销预告登记和备案登记之日起30日内向买受人退还扣除上述费用后的购房余款。出卖人同意为买受人的按揭贷款提供担保，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签定的担保合同为准：买受人同意在获得贷款后必须严格遵守与贷款银行签定的贷款合同，按期足额向贷款银行归还按揭贷款本息等。 案涉《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》约定，乙方因实现债权所发生的占债权总额100%的律师费由甲方承担。甲乙双方须在自甲方取得所购房屋的所有权证之日起90日内办理抵押物的登记手续。丙方对自本合同生效之日起至甲方就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止（“担保阶段”）甲方的所有应付款项承担连带保证责任。如甲方在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息和/或相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。发生甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息等情况之一即构成违约。发生违约情况时，乙方有权采取以下一种或多种措施：按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利，停止发放贷款，宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求甲方立即偿还全部贷款及相应利息，要求丙方履行保证责任，其他法律允许的措施等。 以上事实，有《商品房买卖合同》及合同补充协议、转账凭证、转账借方凭证、快递面单、律师函、《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》、房屋预告登记证明、个人借款凭证（借据）、转账贷方凭证、委托代理合同、增值税专用发票、个人贷款逾期情况表、个人贷款逾期欠款说明等证据以及原告、第三人在审理中的陈述为证，经本院审查核实，予以确认。第三人提交的具结书、无婚姻登记记录证明均系复印件，本院对其真实性无法确认，不予采信。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》及合同补充协议、《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，系各方在平等自愿的基础上签订的，意思表示真实且内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。依法成立的合同对合同当事人均有约束力，合同当事人应全面履行合同约定的义务。 根据案涉《商品房买卖合同》及合同补充协议的约定及履行情况，可以认定被告已构成违约，依法应承担相应的违约责任。现原告请求解除案涉《商品房买卖合同》及合同补充协议，符合合同约定与法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故在案涉《商品房买卖合同》及合同补充协议解除后，合同双方互负返还责任。原告自认案涉商品房尚未交房并空置着，本院予以采纳。在此情况下，原告请求被告腾空房屋交给原告，缺乏依据，本院不予支持。原告应返还被告已支付的购房款1145614元。同时，被告应协助原告向房屋权属登记机构办理《商品房买卖合同》的合同备案登记注销手续、房屋预告登记注销手续。现原告请求被告按购房总价款1145614元的5%支付违约金57280.70元，符合合同约定，本院予以支持。原告主张向被告追偿的101554.73元，本院予以支持。因为原告已经主张前述根本违约情形下的违约金，在此情况下，原告再主张代偿款项的违约金属加重负担，显失公平，本院不予支持。原告超过部分的诉讼请求，本院不予支持。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条关于“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，现第三人请求解除案涉《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，于法有据，本院予以支持。被告未按约履行还款义务，已构成违约，依法应承担违约责任。第三人请求被告偿还尚欠的借款本金728796.76元及相应的利息、罚息、复利，符合合同约定，本院予以支持。第三人请求被告承担因本案诉讼而支出的律师代理费10000元，符合合同约定，且未超过律师收费标准，本院予以支持。第三人请求原告对被告的上述债务承担连带清偿责任，符合合同约定，本院亦予以支持。原告承担保证责任后，有权在其承担保证责任范围内向被告追偿。第三人超过部分的诉讼请求，本院不予支持。 被告经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条、第九十二条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，判决如下： 一、解除原告福清兰天置业有限公司与被告方娟于2012年4月28日签订的案涉《商品房买卖合同》及合同补充协议。 二、原告福清兰天置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告方娟购房款1145614元。 三、被告方娟于本判决生效之日起七日内支付原告福清兰天置业有限公司违约金57280.70元。 四、被告方娟于本判决生效之日起七日内偿还原告福清兰天置业有限公司代偿款101554.73元。 五、被告方娟于本判决生效之日起二十日内协助原告福清兰天置业有限公司向房屋权属登记机构办理案涉《商品房买卖合同》的合同备案登记注销手续、房屋预告登记注销手续。 六、解除第三人中信银行股份有限公司福州分行与被告方娟及原告福清兰天置业有限公司于2012年9月19日签订的案涉《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》。 七、被告方娟于本判决生效之日起七日内偿还第三人中信银行股份有限公司福州分行借款728796.76元，并支付利息、罚息、复利（暂计至2018年12月6日计119886.54元，之后的利息、罚息、复利按《中信银行个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》约定的标准自2018年12月7日起计付至款项还清之日止）。 八、被告方娟于本判决生效之日起七日内支付第三人中信银行股份有限公司福州分行因本案诉讼支出的律师代理费10000元。 九、原告福清兰天置业有限公司对本判决第七、八项确定的债务承担连带清偿责任；原告福清兰天置业有限公司承担保证责任后，有权在其承担保证责任范围内向被告方娟追偿。 十、驳回原告福清兰天置业有限公司的其他诉讼请求。 十一、驳回第三人中信银行股份有限公司福州分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15626元，第三人独立诉讼请求诉讼费6093元（已减半收取），合计21719元，由第三人中信银行股份有限公司福州分行负担3元（已交纳），被告方娟负担21716元，限本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，原告福清兰天置业有限公司、第三人中信银行股份有限公司福州分行可在判决书送达之日起十五日内，被告方娟可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  高丽钦 人民陪审员  毛炳春 人民陪审员  林月英 二〇一九年四月十九日 书 记 员  张一芳