汉中市汉台区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0702民初1321号 原告：张韩义，男，汉族，生于1968年4月11日，住山西省万荣县光华乡薛吉村。 委托诉讼代理人：刘光彬，陕西修业律师事务所律师。 被告：陕西汉中海德房地产开发有限责任公司，住所地汉中市汉台区北团结街**。 法定代表人：程国际，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王栋，陕西恒爱律师事务所律师。 原告张韩义与被告陕西汉中海德房地产开发有限责任公司(以下简称为海德公司)房屋买卖合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年5月9日公开开庭审理了本案。原告张韩义及其委托诉讼代理人刘光彬，被告海德公司委托诉讼代理人王新(已故)、王栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张韩义向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同，并限期被告为原告办理房屋所有权证；2、请求判令被告支付违约金183420.90元；3、请求被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年7月9日，原告张韩义与被告海德公司签订商品房买卖合同，合同约定：1、买受人张韩义购买出卖人海德公司开发位于的汉中市汉台区益州路东侧“理想城”5幢101号营业房，该商品房预测建筑面积2038.01㎡；2、按建筑面积计算该商品房单价为每平方米9000元，总金额18342090元；3、付款方式及期限：买受人在签订合同当日，已付清101号营业房总房款总金额18342090元；4、出卖人应当在2014年10月1日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；5、出卖人应当在商品房交付使用90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人未能如期报备，造成买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订当日，被告海德公司给原告张韩义出具了收款收据，载明“收到张韩义理想城5号楼101号营业房款18342090元”。合同签订后，被告迟迟未为原告办理房屋权属证书。经原告多次催促，2017年5月20日，被告海德公司为原告出具承诺书，承诺在五个月之内为原告办理房屋产权证书。但时至今日，被告仍未为原告办理房屋产权过户手续。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 被告海德公司辩称，答辩人与原告签订《商品房买卖合同》属实，但原告一直没有向答辩人支付购房款，答辩人已经按照合同的约定，向原告发出了解除合同的通知，现双方签订的《商品房买卖合同》事实上已经解除；2、原告开具金额为18342090元的购房款收款收据属实，但答辩人并未收到原告相应的购房款，该票据系答辩人工作人员的疏乎交给原告的；3、答辩人与陕二建的建设工程尚未最终结算，答辩人并不欠陕二建的工程款，更不欠第三人卞英杰的任何款项，且答辩人与被告及卞英杰没有债权债务转让关系，也不存在以房抵债的事实，原告述称以卞英杰欠其的2100万元借款抵扣所购答辩人营业房的购房款18342090元没有事实依据。应依法驳回原告的诉讼请求。 原告张韩义为证明其主张向本院提交以下证据材料：1、原告身份证复印件，证明：原告身份情况；2、《商品房买卖合同》，证明：被告将该房屋出售给原告的事实，原告享有合同权利的事实；3、收款收据，证明：原告已经将理想城5号楼101号房屋的房款18342090元交付给被告的事实；4、承诺书，证明：(1)、双方买卖房屋原告已经全部支付价款的事实；(2)、由于被告原因未在合同约定期限给原告办理房屋登记手续；（3）、甲方有义务在5个月内给原告办理房屋登记手续；5、陕西锐博律师事务所律师函，证明：（1）、被告违约的事实；（2）、该律师函已经向被告送达，被告已经签收的事实；6、卞英杰给原告出具的借条2份，证明：案外人卞英杰分2笔向原告借款合计2100万元。原告张韩义提交的以上证据经当庭质证，被告海德公司发表如下质证意见：（1）对证据1、2、3、4、6的真实性没有异议，但对其证明目的有异议，答辩人与原告签订商品房买卖合同属实，但并没有收到原告的购房款，购房款收据是公司工作人员在没有收到购房款的情况下，因工作失误将开好的收款收据交给了原告；（2）承诺函是原告自己写好后，让答辩人加盖的公司印章，但不是答辩人的意思表示；（3）律师函是原告自己制作的，不具有证明作用。 被告海德公司为支持其抗辩意见向本院提交以下证据材料：1、企业营业执照(尾号7382M)、2法定代表人身份证复印件，证明：被告主体资格；3、《商品房买卖合同》，证明：(1)、原告应在签订合同当日一次性付清购房款，原告是先履行债务的一方；（2）、办理产权证的前提是原告占有使用的房屋后90天内，但原告没有占有使用该房屋；即便是原告付清了购房款但是原告没有占有使用房屋，所以被告无法给原告办理房产证；4、收款收据，证明：被告未收到原告购房款；5、公证书（解除合同通知书）、作废收款收据，6、快递回执，证明：涉案商品房买卖合同已于2018年4月27日解除。被告海德公司提交的以上证据经当庭质证，原告张韩义发表如下质证意见：（1）对海德公司提交的证据的真实性没有异议；（2）原告支付了全部购房款后，被告才给原告出具的收款收据，收到款后再出据收据是一般交易习惯；（3）公证书（解除合同通知书）是在原告向法院提起诉讼后，被告才向原告发出的，不具有解除合同的效力。 当事人对证据的真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据本院经各方当事人确认。对原告提交的陕西锐博律师事务所律师函，被告质证意见成立，本院予以采纳，该律师函不能作为证据使用。 根据当事人的陈述和经确认的证据，本院查明以下案件事实：2016年7月25日，原告张韩义与被告海德公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：张韩义购买海德公司开发的位于汉中市汉台区益州路东侧“理想城”5幢101号营业房(现房)，该商品房预测建筑面积2038.01㎡，房屋单价为每平方米9000元，房屋总价款为18342090元，房屋交付期限为2014年10月1日前。关于付款方式及期限，合同第六条第1项约定：“买受人在签订合同当日，已付清101号营业房总房款总金额18342090元”；关于逾期付款和逾期交房的违约责任，合同均未作约定。原、被告双方在该合同上签字、盖章，并将签订合同时间倒签为2014年7月9日。2016年7月25日，原、被告签订商品房买卖合同当日，海德公司给原告出具了《收款收据》一份，《收款收据》载明：“收到张韩义理想城5号楼101号营业房款18342090元”，《收款收据》上加盖被告公司印章，开票时间同样倒签于2014年7月9日。《商品房买卖合同》签订后，被告迟迟未为原告办理房屋权属证书，经原告多次催促，被告于2017年5月20日为原告出具《承诺书》一份，《承诺书》载明：“关于购房办理产权事宜，前期因土地手续问题未能及时办理产权证件经双方协商，甲方（指被告）作出以下承诺：甲方在五个月之内给乙方（指原告）办理房产证件（换正式购房发票及网签过户手续）”。但《承诺书》承诺的期限届满后，被告仍未为原告办理房屋产权证书。2018年4月25日，被告以原告没有支付18342090元的购房款为由，向原告发出《解除合同通知书》，提出解除双方签订的《商品房买卖合同》及《承诺书》。双方产生纠纷，原告遂诉至本院。 另查明，被告海德公司在开发位于汉中市汉台区益州路“理想城”商住小区工程时，将该工程发包给陕西建工第二建设集团有限公司（以下简称为陕二建）建设施工，案外人卞英杰系陕二建“理想城”工程的项目经理，负责该工程的建设施工。海德公司在开发该项目工程中，因资金紧张，于2013年12月6日以在建“理想城”5号楼-1层至2层101号营业房为贷款抵押担保，向汉中市汉台区农村信用合作联社贷款7500万元，并办理了抵押登记手续。2014年7月9日，被告与卞英杰就本案所涉标的物“理想城”5号楼101号营业房，签订《商品房买卖合同》一份(现房)，该房屋的合同总价款为22418110元，付款方式为分期付款，即：在签订合同时首付500万元，2015年7月1日前支付500万元，2016年7月1日前支付300万元，2017年7月1日前支付300万元，2018年7月1日前支付剩余购房款6418110元。但卞英杰并未按照上述约定实际向被告支付协议购房款。2016年2月26日，卞英杰给原告出具金额为600万元的《借条》一份，借条载明该借款用途为卞英杰个人在外地承包公路工程，但该借条上没有约定借款利率、借款期限，原告也未说明该600万元借款的支付方式和支付途径，也未能提交该借款的支付凭证。2016年7月25日，经卞英杰与被告商议，卞英杰将其所预购的上述“理想城”5号楼101号营业房合同权益转让给原告，由原告购买该营业房，原、被告遂就该涉案房屋签订了上述《商品房买卖合同》，该合同中，被告将房屋合同价款变更为18342090元。次日，原告与案外人卞英杰就所购“理想城”5号楼101号营业房签订《房屋租赁合同》一份，原告为该房屋的出租人，将该房屋租赁给卞英杰经营使用，租赁期限为一年，即2016年8月1日至2017年7月30日，年租金150万元，每半年支付一次租金。2016年7月27日，卞英杰又给原告出具金额为1500万元的《借条》一份，该借条没有载明借款用途和借款利率、借款期限，与上述600万元借款一样未能说明该600万元借款的支付方式、支付途径，且未能提交该1500万元借款的相关支付凭证。另外，原告在庭审中又诉称，其没有直接向被告支付购房款，而是以自己借给卞英杰的上述2100万元的借款抵扣的购房款。但在审理中未发现原告与卞英杰、海德公司之间签订有具有债权债务转让性质的协议或以房抵债协助的协议，原告也未能提供有效证据证明海德公司存在拖欠陕二建或者卞英杰债务的事实。 本案在审理过程中，经本院多次主持调解无效，双方未能达成调解协议。 本院认为，本案的争议焦点是1、原、被告双方之间签订的《商品房买卖合同》是否成立？2、关于合同的履行，即原告主张通过抵扣陕二建项目经理卞英杰的2100万元借款，已经向被告交纳购房款，履行了合同义务的理由是否成立？3、原告要求被告为其办理房屋产权登记手续，并向其支付违约金183420.90元是否有事实和法律依据？ 关于原、被告双方之间签订的《商品房买卖合同》是否成立以及合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。原、被告之间就本案所涉“理想城”5号楼101号营业房签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，合同依法成立且有效，对原、被告双方均具有法律约束力。故本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》依法成立，且真实、合法、有效。 关于合同的履行。原告主张已经向被告交纳购房款，履行了合同义务的理由是否成立问题。本院认为，合同依法成立后，在原、被告双方之间即已经建立商品房买卖合同关系，双方当事人应当按照合同的约定行使合同权利，履行各自合同义务。在本案来讲，原告的合同义务是按照约定支付购房款及相关费用，而被告的义务则是在收到原告的购房款及相关费用后，按时向原告交付符合质量标准和具备交房条件的房屋，并及时将房屋有关资料报送房屋产权登记部门，协助原告办理房屋产权登记手续。《商品房买卖合同》签订后，虽然被告给原告出具了金额为18342090元的购房款收据一份，但被告辩称该票据系在尚未实际收到原告购房款的情况下，因为自己工作人员的疏乎大意交给原告，原告实际至今未向其支付相应购房款。本院认为，鉴于本案所涉购房款金额特别巨大，原告仅凭其持有的由被告出具的购房款收款收据，没有其他有效转款或付款的凭证佐证，不能达到已向被告实际支付18342090元购房款的证明目的真实性。原告庭审中述称，该18342090元购房款系以卞英杰2100万元借款抵扣方式支付，本院认为购房款金额为18342090元，而原告提供的两份卞英杰个人的借款借条总金额为2100万元，二者之间金额相差达3342090元之多，不符合一般的交易常理。并且，通过审理查明的事实和经确认的证据来看，益州路“理想城”商住小区工程的承建方系陕二建，卞英杰不过是陕二建该承包工程的项目负责人，卞英杰个人与原告之间的民间借贷债务与被告所开发建设的“理想城”商住小区工程之间并无直接的关联性。而且，从本案能够确认的证据来看，也不能确定本案被告与第三人陕二建或卞英杰是否存在债权债务关系，原告与卞英杰双方的债权债务关系的真实性在本案中也无法确认，加之原、被告与案外人卞英杰之间没有关于债权债务转让协议或以房抵债的协议，而被告作为涉案房屋的售卖人，其在诉讼中对是否用卞英杰所欠原告借款抵扣应付购房款予以否认，庭审中也未予以追认。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》意见第二条的规定，本院认为原告主张已经提供抵扣卞英杰2100万元的借款方式向被告交纳购房款，履行了合同义务的理由不能成立，不能认定原告已向被告支付18342090元购房款。 原告要求被告为其办理房屋产权登记手续，并向其支付违约金183420.90元是否有事实和法律依据问题。本院认为，作为商品房买卖合同，购房方按照合同约定支付相应购房款是其最基本义务。被告辩称其已于2018年4月25日向原告发出书面的解除合同通知书，双方签订的《商品房买卖合同》已经事实解除。本院认为，该解除合同通知书系双方产生纠纷后被告在诉讼中才向原告提出，并不能必然产生解除合同的法律效力。原告未按《商品房买卖合同》的约定向被告支付购房款，且在被告发出解除合同的通知书后至今未支付购房款，其行为已构成违约。鉴于被告在诉讼中未依法提出解除《商品房买卖合同》的反诉请求，本院对此不予处理。 综上，原告的诉讼请求不予支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，第九十四条第三项、第四项，第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》意见第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告张韩义的诉讼请求。 案件受理费4068元，减半收取2034元，由原告张韩义负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  冯汉军 人民陪审员  刘开平 人民陪审员  周宝兰 二〇一九年四月十六日 书 记 员  赵 聪