广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0312民初402号 原告：蒙某某，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人：刘某某，广西理邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈某某，广西理邦律师事务所律师。 被告：桂林某某装饰工程有限公司，住所地：临桂区临桂镇西村北路东侧时代香耕苑**幢**号。 法定代表人：张某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：于某某，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住黑龙江省庆安县。系该公司员工。 原告蒙某某与被告桂林某某装饰工程有限公司合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年2月27日、2019年3月22日两次公开开庭进行了审理。原告蒙某某的委托诉讼代理人刘某某、被告桂林某某装饰工程有限公司的委托诉讼代理人于某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒙某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告房屋租金损失11200元及违约金8400元（租金为1400元/月，从2018年6月至2019年1月，共8个月，此后房租另外计算至协议终止）、拖欠的物业费1584.96元（物业费为129.92元/月，从2017年12月计算至2018年12月份）、生活垃圾费91元，以上共计21275.96元；2、判令被告修缮房屋两处天花板墙皮脱落的部位，并承担相应的修缮费用；3、判令被告承担本案一切诉讼费用。另，原告变更诉请为：1、判令解除原被告之间签订的《房屋租赁委托管理协议》；2、判令被告支付原告房屋租金损失14000元及违约金8400元（租金为1400元/月，从2018年6月至2019年3月，共10个月），拖欠的物业费及生活垃圾费2062.72元，以上共计24462.72元；3、判令被告赔偿原告已支付的广电网络安装费及服务费1152元；4、判令被告修缮房屋两处天花板墙皮脱落的部位，并承担修缮费用；5、判令被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：甲乙双方于2017年9月10日签订了一份《房屋委托协议》，合同期间为2017年12月1日至2022年11月30日。双方约定甲方将其所有坐落于桂林市临桂区花样城**栋**号的房屋租赁事宜全权委托给乙方代理。《房屋委托协议》第二条第2项约定，乙方负责管理房屋修缮事宜，修缮费用由乙方承担；第三条第1项约定“在2017年12月1日至2018年11月30日单月租金为人民币1400元整”、第2项约定，租金每月一交，在当月5日以前由乙方转款给甲方；第五条1项约定“如乙方出租价高于甲方委托价格，其中差额利益归乙方以作为委托报酬”、第2项约定“在合同约定的委托期限内，如房屋空置给甲方带来的租金损失，由乙方承担”、第3项约定“合同期内的水电费、物业费、垃圾费、燃气费、有线电视费等因使用产生的费用都由乙方承担”；第七条第2项约定，“乙方在履行期间若违反合同约定，给甲方造成损失的，甲方有权解除合同，乙方应支付三个月租金的两倍补偿甲方。”合同签订以后，原告（甲方）如约将房屋交付给乙方出租，被告（乙方）亦按时交纳租金，直至2018年6月以后，乙方再也没有交过租金，且拖欠了物业费、水电费、生活垃圾费等费用。原告多次就拖欠租金事宜跟被告交涉，被告均以种种理由拒不支付；在合同期间，房屋有客厅、阳台两处天花板墙皮脱落，乙方亦不履行修缮义务。原告认为，被告的上诉行为违反了合同约定，也违背了民法的公平、诚实守信原则，其中拖欠房屋租金长达八个月的行为，更是致使原告出租房屋收取租金获益的合同目的不能得到实现，符合《合同法》第九十四条第（四）项的规定，原告有权解除合同；并要求乙方按照合同约定支付房租损失、拖欠的违约金、物业费、垃圾费等费用，并承担房屋的修缮义务及费用。为保护自身的合法权益，维护正常的社会经济交易秩序，原告特诉诸贵院，望人民法院在查明案情的基础上，支持原告的全部诉讼请求。另，原告增加事实和理由：由于被告没有按照合同约定的时间交纳租金超过6个月，导致原告收取租金的合同目的无法实现，因此原告要求解除与被告签订的《房屋出租委托管理协议》，并要求被告按照合同约定承担违约责任。起诉后，原告发现涉案房屋内的广电网络电视的机顶盒丢失，导致该房无法继续收看电视，原告为此支付了1152元的安装费及服务费，该损失应当由被告赔偿。 被告桂林某某装饰工程有限公司辩称，我方同意与原告解除双方签订的《房屋租赁委托管理协议书》。本案所涉**号房屋是2018年9月份到2019年2月份的租金有空置，我公司跟原告联系过，我公司一直跟原告要求解除房屋租赁委托协议，因为原告自己一直没有来，所以房子一直放在那里没有租出去，如果有人住的话，会产生水电费。广电网络的安装费及服务费1152元，我公司不同意支付给原告，广电网络的安装是原告要安装，与我公司没有关系，本案的违约金我公司不愿意支付给原告，原因是我公司一直跟原告联系结算租金的事，原告一直都没有回复，所以我公司不应该给原告。涉案房屋两处天花板墙皮脱落的部位我公司愿意帮原告修好。 本院经审理认定事实如下：2017年9月10日，原告蒙某某（为甲方、委托人）与被告桂林某某装饰工程有限公司（为乙方、受托人）签订了一份《房屋租赁委托管理协议书》，该协议约定：一、委托标的物。甲方将其所有的坐落于桂林市临桂区花样年花样城**栋**号的房屋租赁事宜全权委托给乙方代为办理。二、委托权限。甲方委托乙方委托权限为：全权委托，甲方须另出具授权委托书书面凭证（附件一）；具体权限如下：1、房屋出租事宜（包含房屋的推荐、带看、签订租赁合同事宜）；2、代收租金；3、管理房屋修缮事宜（修缮费用由乙方承担（以实际票据为准））；4、有关房屋室内设施的保管措施；5、其他事项。三、委托内容。1、甲方委托房屋在2017年12月1日到2018年11月30日单月租金为人民币1400元整；2018年12月1日至2022年11月30日单月租金为空白（空白处包租价由上一年包租期满前一个月双方协商一致包租价格计（房屋租价参考周边同等类型的租价），以双方签章生效）。2、委托租金支付方式：每月一交，具体如下：首次租金由乙方于2017年11月10日以现金方式支付给甲方；之后的租金在当月5日以前，由乙方以转款的方式支付给甲方，甲方提供银行卡号等信息。3、委托房屋租赁保证金为人民币3000元整，支付时间：与首次租金同时以现金方式支付给甲方，退还条件及时间：合同期限满后，房屋水、电、物业费用等结清，室内设施保持完好整洁，如有损坏或遗失乙方应当负责修缮或照价赔偿（以实际票据为准）。4、委托房屋出租期限为5年，总计60月。5、本委托为有偿委托，以本合同第五条1款作为依据。四、委托期限计算。本委托期限从2017年12月1日至2022年11月30日止，总计60月。五、委托租赁管理中产生的利益和负担。1、房屋在租赁管理过程中，如果乙方出租价格高于甲方委托价格，其中的差额利益归乙方以作为委托报酬。2、在合同约定的委托期限内，如房屋空置（即房屋没有被承租的情形）给甲方带来的租金损失，由乙方承担。3、合同期内的水电费、物业费、垃圾费、燃气费、有线电视费等因使用产生的费用都由乙方承担。4、在合同期间，甲方全权委托乙方代租房屋，乙方在房屋出租时，不得租给传销、从事违法等人员，如出租给从事违法行为人员，乙方全权承担相关法律责任。六、双方权利义务。1、甲方权利义务。1.1甲方有收取租金的权利，并有权定期质询乙方房屋租赁管理事宜，甲方有权不定期到房子内检查房屋概况（须提前通知乙方知悉租户），发现如有室内结构人为损坏乙方负责维修处理。1.2-1.4略。2、乙方权利义务。2.1乙方有权让甲方提供权属原件配合房屋租赁事宜。2.2乙方应妥善管理租赁房屋以及相关室内设施，不得擅自变更房屋主体结构，房屋有重大安全隐患的，应及时通知甲方。七、违约责任。1、在履行合同过程中，如甲方违反合同约定妨碍乙方正常管理出租房屋的，乙方有权解除合同，如解除合同的，甲方应支付乙方本合同约定期的三个月租金的两倍作为补偿乙方。2、乙方在履行本合同过程中若违反合同约定，有隐瞒重要事实和陈述虚假的行为的，给甲方造成损失的，甲方有权解除合同，如解除合同的，乙方应支付甲方本合同约定期的三个月租金的两倍作为补偿甲方。八、合同终止情形。1、委托期限届满；2、一方或双方解除合同的；3、房屋无法实现租赁目的的；4、其他情形。该协议书还对免责情形、争议处理、补充约定进行了约定。并附有家具家电清单明细，该明细中没有载明有线电视的机顶盒。之后，原告诉至本院，请求：1、判令被告支付原告房屋租金损失11200元及违约金8400元（租金为1400元/月，从2018年6月至2019年1月，共8个月，此后房租另外计算至协议终止）、拖欠的物业费1584.96元（物业费为129.92元/月，从2017年12月计算至2018年12月份）、生活垃圾费91元，以上共计21275.96元；2、判令被告修缮房屋两处天花板墙皮脱落的部位，并承担相应的修缮费用；3、判令被告承担本案一切诉讼费用。另，原告变更诉请为：1、判令解除原被告之间签订的《房屋租赁委托管理协议》；2、判令被告支付原告房屋租金损失14000元及违约金8400元（租金为1400元/月，从2018年6月至2019年3月，共10个月），拖欠的物业费及生活垃圾费2062.72元，以上共计24462.72元；3、判令被告赔偿原告已支付的广电网络安装费及服务费1152元；4、判令被告修缮房屋两处天花板墙皮脱落的部位，并承担修缮费用；5、判令被告承担本案一切诉讼费用。本案庭审中，原、被告认可涉案房屋2017年12月1日至2018年12月31日租金是1400元每月，2019年1月开始的租金按1100元每月计算。原告陈述其诉讼请求跟着双方认可的租金计算方式进行调整，违约金按照高的租金来计算，还是不变。被告认可2018年6月起至2019年3月的租金没有支付给原告；原告陈述其房屋客厅、阳台两处天花板墙皮脱落的部位，要求被告帮其修复，不用被告支付修复的费用给原告，只需要修好就行，被告明确表示愿意帮原告将涉案房屋两处天花板墙皮脱落的部位修复好并承担修缮费用；被告陈述原告出租房子的时候，房子里面就没有机顶盒，所以原告诉请的广电网络的安装费及服务费1152元，其不同意支付给原告。本案庭审后，原、被告均陈述涉案房屋的纱窗的费用已经用2017年12月份的房租抵扣了，房屋内的空调是原告购买的，如房间内有多余空调，被告可自行拆除。 另查明，原告为涉案房屋交纳了2017年12月至2019年3月的物业服务费1950.72元，生活垃圾清运费112元，合计2062.72元。 以上事实有原告蒙某某提供的《商品房买卖合同》、《房屋出租委托管理协议》、**号房物业服务费及垃圾清运费收费通知单、照片2张、收据及支付凭证、广电网络公司业务办理协议、业务受理单、安装费发票、现金缴费凭证、以及本案庭审笔录所证实。 本院认为，原告蒙某某与被告桂林某某装饰工程有限公司签订的《房屋租赁委托管理协议书》，是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。一、关于本案所设《房屋出租委托管理协议》是否应解除的问题。经审理查明可知，被告从2018年6月起就没有按合同约定时间向原告支付房屋租金，其行为已违反双方的合同约定，致使原告出租房屋收取租金获益的合同目的不能得到实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告可以要求解除合同，同时，被告亦明确表示愿意解除其与原告签订的《房屋出租委托管理协议书》，故，原告诉请解除与被告签订的《房屋出租委托管理协议书》，本院予以支持。同时，被告自认尚未支付原告2018年6月至2019年3月的租金，本案庭审中，原、被告均认可涉案房屋2017年12月1日至2018年12月31日租金是1400元每月，2019年1月开始的租金按1100元每月计算，因此，被告应向原告支付租金损失13100元（7个月×1400元/月＋3个月×1100元/月），对于原告的该项诉请，与本院查明的事实及双方的约定相符，本院予以支持。另，根据双方签订的《房屋出租委托管理协议》的约定，乙方在履行本合同过程中若违反合同约定，甲方有权解除合同，如解除合同的，乙方应支付甲方本合同约定期的三个月租金的两倍作为补偿甲方，由于被告未按时支付租金，导致涉案合同解除，因此，被告应向原告支付违约金8400元（1400元×3个月×2）。原告的该项诉请，与双方约定相符，本院予以支持，至于被告辩称房屋存在空置期，其不应向原告支付房屋空置期的租金，则与双方合同中约定的“如房屋空置（即房屋没有被承租的情形）给甲方带来的租金损失，由乙方承担”不符，被告对此的抗辩，本院不予采信。二、被告是否应向原告支付拖欠的物业费及垃圾清运费的问题。根据原、被告签订的《房屋出租委托管理协议》第五条第3小点“合同期内的水电费、物业费、垃圾费、燃气费、有线电视费等因使用产生的费用都由乙方承担”的约定，以及原告提交的其已支付了2017年12月至2019年3月的物业服务费1950.72元，生活垃圾清运费112元，合计2062.72元的相关票据，被告应按照约定，承担合同期内的上述费用。因此，被告应向原告支付拖欠的物业费及垃圾清运费2062.72元，对于原告的该项诉请，本院予以支持。至于被告辩称该费用应由租户承担，其不应承担，则与双方约定不符，对于被告的该项辩称，本院不予采信。三、被告应否赔偿原告已支付的广电网络安装费及服务费1152元的问题。原告诉称涉案房屋内的广电网络电视的机顶盒丢失，导致该房无法继续收看电视，因此，诉请要求被告支付1152元的安装费及服务费，但被告对此予以了否认，其称原告出租房子的时候，房子里面就没有机顶盒，从原告提交的《房屋出租委托管理协议》的附件三《家具家电清单明细》中，并未记载有广电网络电视的机顶盒，原告也未能提交其他证据证明房屋交付给被告出租时，房屋内有广电网络电视的机顶盒，因此，对于原告的该项诉请，由于原告未能提交相应的证据予以证实，本院不予支持。四、原告要求被告修缮涉案房屋两处天花板墙皮脱落的部位，并承担修缮费用的问题。原告陈述涉案房屋两处天花板墙皮脱落的部位，到现在还没有修复，其修缮费用也不清楚。但原告明确其诉讼请求只需要被告修复好就行，不用支付修复的费用给原告。被告在庭审中明确表示愿意将涉案房屋两处天花板墙皮脱落的部位修复好，并且承担修缮费用。由于被告对原告的该项诉请并无异议，因此，对于原告的该项诉请，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告蒙某某与被告桂林某某装饰工程有限公司于2017年9月10日签订的《房屋租赁委托管理协议书》； 二、被告桂林某某装饰工程有限公司应向原告蒙某某支付房屋租金损失13100元及违约金8400元； 三、被告桂林某某装饰工程有限公司应向原告蒙某某支付拖欠的物业费及垃圾费清运费2062.72元； 四、被告桂林某某装饰工程有限公司应将原告蒙某某所有的位于桂林市临桂区花样年花样城**栋**号房屋两处天花板墙皮脱落的部位进行修复并承担修缮费用； 五、驳回原告蒙某某的其他诉讼请求。 案件受理费417元，由原告蒙某某负担21元，被告桂林某某装饰工程有限公司负担396元。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费417元，（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 韩 艳 二〇一九年四月九日 书记员 唐景姣