福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终45号 上诉人（原审被告）：陈金勇，男，1958年7月31日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈咏晖、陈海波，福建英合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林碧珍，女，1924年6月25日出生，汉族，住厦门市。 委托诉讼代理人：王嘉鹏、陈韵，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 上诉人陈金勇因与被上诉人林碧珍房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初17478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈金勇上诉请求：撤销一审民事判决第二项，依法改判陈金勇支付林碧珍就讼争房屋合法建筑部分份额（即112.04㎡）内的房屋租金及占用费，无需支付林碧珍就讼争房屋违法建筑部分份额（即115.39㎡）内的房屋租金及占用费。事实与理由：讼争房屋存在超出批建范围擅自扩建的违法建设情形，尚未经过建设行政主管部门竣工验收，尚未经国土行政主管部门颁发房屋或土地权属证书，仅由生效法律文书认定讼争房屋合法建筑部分共计336.12㎡，陈金勇仅需支付林碧珍合法建筑部分份额（即112.04㎡）内的房屋租金及占用费；城市行政执法部门认定讼争房屋违法建筑部分共计346.18㎡，林碧珍无权就违法建筑部分份额（即115.39㎡）主张所谓的房屋租金及占用费，人民法院对民事主体就其违法行为所衍生的违法所得予以保护没有法律依据。一、陈金勇应以《房地产估价报告》估价的讼争房屋2014年10月月租金单间1404元/月/间为标准，支付林碧珍就讼争房屋合法建筑部分份额（即112.04㎡）内的房屋租金及占用费。1、讼争房屋于2013年4月进行翻改建，在施工过程中讼争房屋的建设行为违反审批控制要素、局部第二层（调整变更部位）项目未履行分项报验手续及扩建局部第二层及阳台——即讼争房屋存在超出批建范围擅自扩建的违法建设情形，其尚未经建设行政主管部门竣工验收，更无法进行房屋权属登记。2、业已生效的（2016）闽02民终2487号《民事判决书》判决认定讼争房屋合法建筑部分三分之一份额（即112.04㎡）归林碧珍所有，合法建筑部分三分之二份额（即224.081㎡）归陈金勇所有，即生效法律文书认定讼争房屋合法建筑部分共计336.12㎡。3、《房地产估价报告》估价讼争房屋的价值时点为2014年10月份，估价结果为：估价对象在价值时点的房地产月租金单价为1404元/月/间。4、讼争房屋于2014年10月份作为家庭旅馆投入使用，既然双方当事人对于租金标准及租金期限存在异议，且没有相关证据予以证实，为此双方启动鉴定程序，并由评估机构认定2014年10月讼争房屋月租金单价为1404元/月/间，那么，陈金勇应以此为标准向林碧珍支付讼争房屋合法建筑部分份额内的房屋租金及占用费。 二、林碧珍无权就讼争房屋违法建筑份额（即115.39㎡）主张所谓的房屋租金及占用费，人民法院对民事主体就其违法行为所衍生的违法所得予以保护没有法律依据。1、城市行政执法部门认定讼争房屋违法建筑部分共计346.18㎡，即讼争房屋为违法违章建筑。那么，根据物权法定原则及物权公示原则，讼争房屋为不动产，其物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记。而讼争房屋尚未经建设行政主管部门竣工验收，更无法进行房屋权属登记，不具备物的性质和权能、不具有能够进行确权登记的法律要件，不符合物权认定的客观状态，不能成为法律上合法、独立和完整的“物”，尚不能交付“使用”，更谈不上进行“处分”和“收益”，也不存在合法的租赁关系和租金收益的保护对象。2、业已生效的（2016）闽02民终2487号《民事判决书》判决认为讼争房屋翻建后存在违法建筑部分，该房屋亦未经相关部门验收，不具备分割条件，无法确定违法建筑部分的物权属性。3、林碧珍依照房屋租赁关系向陈金勇主张房屋租金及占用费，但就房屋租赁关系中的承租方而言，其订立租赁合同的目的为对租赁物使用，收益，而实现该合同目的的前提是出租人向承租人交付租赁物。本案中，讼争房屋未竣工验收，林碧珍客观上无法交付违法建筑部分的物权。在此情况下，林碧珍要求陈金勇支付违法建筑部分的租金及占用费，不符合租赁合同的基本要件。4、既然讼争房屋存在违法建筑部分，人民法院对该违法建筑部分以及产生的违法所得予以保护没有法律依据，否则无形当中即鼓励当事人进行违法行为。 林碧珍答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公平公正。对于陈金勇有关其承租超出批建范围的建筑物无需支付占用费的主张，林碧珍认为，厦门中院（2018）闽02民终4113号民事判决，确认林碧珍与陈金勇共同翻建、装修讼争房屋，并判决林碧珍相应承担三分之一费用及购房款，包括违建产生的费用，陈金勇对此并无异议。同时，陈金勇承租林碧珍的房屋包括违建份额后，用于从事家庭旅馆经营，多年来取得巨大收益，此时以林碧珍出租的房屋存在部分违建，要求免予支付相应的占用费，亦不合情理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。陈金勇的上诉主张于法无据，恳请人民法院予以驳回。 林碧珍向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认林碧珍与陈金勇订立的厦门市思明区滨海街道曾厝垵社568号（原厦门市思明区曾厝埯村文灵寺山脚新村宿舍）112.04平方米房屋租赁关系于2015年3月31日解除；115.39平方米房屋租赁合同无效；2、陈金勇返还林碧珍份额内的讼争房屋；3、陈金勇按租赁期间林碧珍份额内的房屋13000元/月的标准，支付终止租赁关系之日起即2015年4月至实际返还讼争房屋期间的占用费。 一审法院认定事实：1996年2月10日，林碧珍、陈金勇及案外人陈春明（乙方）与厦门市思明区曾厝垵村委会（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方将址于本市思明区曾厝埯村文灵寺山脚新村宿舍一座破旧平屋出卖给乙方，房屋建筑占地面积为352平方米，出售总价格为316800元；1995年5月，乙方付给甲方定金35000元，在签订正式合同时，乙方再付给甲方5万元，其余购房款231800元，在甲方向乙方提供该房屋产权证书移交房产时由乙方全部付清。 1996年6月3日，厦门市思明区公证处出具（96）厦思证经字第172号《房屋买卖合同公证书》，对上述《房屋买卖合同》予以公证。1996年10月7日，厦门市思明区人民政府根据第三人申请颁发曾乡房证第0162号《福建省厦门市乡村房产契证》，载明该房屋所有权人为林碧珍、陈金勇及案外人陈春明，房产结构为混合，层次为一层，地面平方为352㎡，买入价为316800元，契税率为6%（19008元）。 另查明，2011年10月25日，根据案外人陈春明等三业主的申请，厦门市思明区建设局颁发厦思建[2011]（私）建准第42号《厦门市思明区私危房翻改建审批意见书》，核准了坐落于滨海街道曾厝垵社（文灵寺山脚新村宿舍平房）私危房翻改建项目，同意将原混合结构单层危房按原性质、原基地、原规模、原层数、原高度进行翻改建。2011年12月12日，根据案外人陈春明等申请，厦门市思明区建设局颁发厦思建[2011]（私）建施许第35号《思明区私危房翻改建施工许可证》，同意按厦思建[2011]（私）建准第42号文要求施工。 陈金勇分别于2013年8月6日、2013年9月25日和2014年7月29日收到林碧珍支付的房屋翻建等款项共计70万元。 2014年10月14日，陈金勇支付讼争房屋租金78000元。 还查明，讼争房屋至今未通过竣工验收。该房屋翻建过程中，厦门市思明区建设局于2013年12月18日向案外人陈春明等三人发出厦思建[2013]（私）整改第023号《整改通知书》，告知讼争房屋因违反审批控制要素、局部第二层（调整变更部位）项目未履行部分项报验手续和扩建局部及第二层阳台等，要求该户停止施工、立即整改并报思明区建设局同意后方可恢复施工。2013年12月29日，厦门市思明区城市管理行政执法局向讼争房屋业主发出厦思行执通字（2014）第0020691号《行政执法通知书》，因讼争房屋现场查无手续，通知业主到思明区城市管理行政执法局滨海行政执法中队接受询问。2014年3月19日，厦门市思明区城市管理行政执法局向林碧珍、陈金勇及案外人陈春明发出厦思城执拆告[2014]0053号《告知书》，告知因林碧珍、陈金勇及案外人陈春明擅自在讼争房屋扩建，总扩建面积346.18平方米，责令林碧珍、陈金勇及案外人陈春明自行拆除违法建筑物，否则将依法强制执行。2014年4月22日，厦门市思明区城市管理行政执法局向林碧珍、陈金勇及案外人陈春明发出厦思城执拆[2014]0061号《责令拆除违法建设决定书》，责令林碧珍、陈金勇及案外人陈春明自行拆除上述违法建筑物，否则将依法强制执行。2014年8月21日，厦门市思明区城市管理行政执法局向原、陈金勇及第三人发出厦思城执催字[2014]0812号《行政强制执行催告书》，催告原、陈金勇及第三人自行拆除违法建筑。2014年12月29日，厦门市思明区城市管理行政执法局向原、陈金勇及第三人发出厦思城强执字[2014]0279号《行政强制执行决定书》，告知将开始强制执行。 另查明，讼争房屋因部分翻改建部分未履行报验手续，存在违法建筑部分。2016年4月21日，本院作出（2015）思民初字第13434号民事判决，确认厦思建[2011]（私）建准第42号《厦门市思明区私危房翻改建审批意见书（存根）》批建的厦门市思明区滨海街道曾厝垵社568号（原厦门市思明区曾厝垵村文灵寺山脚新村宿舍）三分之一即112.04平方米（毛坯）房归林碧珍所有，三分之二即224.081平方米（毛坯）房归陈金勇所有。2016年10月12日，厦门市中级人民法院作出（2016）闽02民终2487号判决，维持（2015）思民初字第13434号民事判决。 讼争房屋现仍为陈金勇经营家庭旅社，违法建筑部分也并未拆除。 审理中，林碧珍提供一份未经双方当事人签字的《房屋租赁合同》，载明内容包括林碧珍将所拥有的讼争房产1/3份额租赁给陈金勇经营使用，租赁期限自2014年10月1日起至2029年9月30日止，前三年租金每月13000元，由属于林碧珍房产份额房间8间每间每月1500元，管理房木屋1/3份额每月1000元构成等，主张双方当事人协商起草讼争房屋租赁合同，陈金勇支付的78000元系半年即2014年10月至2015年3月的租金。 陈金勇对上述租赁合同的真实性不予认可，主张其支付的78000元系一年的租金即2014年10月至2015年9月，而非半年。 因双方当事人对于讼争房屋的租金标准存在争议，本院根据林碧珍的申请，委托厦门巨臣土地房地产评估咨询有限公司对讼争房屋2014年10月的市场租金标准进行评估，评估公司于2017年11月27日作出《房地产估价报告》，估价结果为讼争房屋在2014年的房地产月租金单价为每间1404元，总价为33696元/月。估价对象基本情况：一栋3层住宅楼，共24间房，一栋1层管理用房1间，建成时间2012年。 林碧珍对该评估报告予以认可，认为估价报告确认的讼争房屋月租金单价为每间1404元，与其主张的1500元极为接近，证明陈金勇支付78000元款项系半年租金。 陈金勇对该评估报告不予认可，提出如下异议：1、评估机构实地勘察期间是否具备资质；2、报告假定的建成时间2012年与实际建成时间不符；3、评估结论将讼争房屋装修部分租金予以排除，违背价值时点原则；4、评估报告没有相应实例作为依据。 针对陈金勇所提出的异议，评估公司应本院要求做出复核说明，维持原有评估结论，附上评估作业期间的资质证书。说明如下：1、建成年份虽存在瑕疵，但该瑕疵仅作为描述部分使用，未影响到评估结果；2、价值时点仅用于确定价值时点，不影响价值内涵；3、比较法具体内容在评估报告中有详细披露；4、评估作业期间，评估公司具备资质。 陈金勇对评估公司的复核意见仍不予认可，认为房屋建成年份会影响房屋折旧等，评估报告不含装修存在错误等。 法院分析认为，评估公司在评估作业期间具备相应资质，其评估程序符合法律规定，故本院对该评估报告结果予以确认。且评估报告所采讼争房屋建成时间2012年，不含装修等条件，客观上导致评估租金价格低于讼争房屋实际市场租金价格，反而印证了林碧珍主张讼争房屋每间租金价格为每月1500元的合理性，故本院对于林碧珍关于陈金勇支付的78000元系半年即2014年10月至2015年3月租金的主张予以采纳，此后陈金勇未再支付租金。 一审法院认为，双方当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。陈金勇自2015年4月起未再支付租金，林碧珍现起诉要求确认双方之间租赁关系有关合法建筑部分解除，有关违法建筑部分无效，符合法律规定，本院予以支持。但林碧珍并无证据证明其于起诉前通知陈金勇解除合同，故解除时间应为起诉之日即2016年11月4日。有关返还林碧珍份额内的讼争房屋的诉求，因讼争房屋存在行政违法的事实，尚未进行分割，故对林碧珍该项诉求予以驳回。因讼争房屋的租赁合同关系合法部分已解除，违法部分无效，但陈金勇实际使用讼争房产，应支付相应租金及占用费，故林碧珍有关要求陈金勇按照每月13000元的标准，支付自2015年4月起至实际返还讼争房屋之日止的租金及占用费，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、林碧珍与陈金勇关于厦门市思明区滨海街道曾厝垵社568号房屋（原厦门市思明区曾厝垵村文灵寺山脚新村宿舍）合法建筑部分（即112.04平方米）租赁合同关系于2016年11月4日解除，违法建筑部分（即115.39平方米）租赁合同关系无效；二、陈金勇应于本判决生效之日起七日内向林碧珍支付房屋租金及占用费（按每月13000元的标准，自2015年4月起计至实际返还讼争房屋之日止）；三、驳回林碧珍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费2502元，由林碧珍负担50元，陈金勇负担2452元。 二审中，除陈金勇认为评估报告内未对比较法具体内容进行详细披露外，双方对一审判决查明的事实均无异议，本院对一审判决查明事实中双方无异议部分予以确认。 陈金勇于二审中提交7组证据：1、（2018）闽厦开证内字第3246号公证书；2、（2018）闽厦开证内字第3247号公证书，1-2证明陈金勇于2018年10月23日书面通知林碧珍及其受托人曾耀民移交案涉房屋三分之一份额之物业；3、（2018）闽厦开证内字第4090号公证书，证明陈金勇于2018年11月6日聘请公证处公证人员就讼争房屋应由林碧珍所有的三分之一份额物业予以分割围挡成南北两部分予以公证，且该相应份额于2018年10月1日起即不再由陈金勇进行使用；4、回复及附件，证明林碧珍于2018年11月9日已经知晓案涉房屋应由林碧珍所有的三分之一份额物业已经予以分割围挡，并提出新的分割方案；5、回复函，证明陈金勇就案涉房屋提出处理方案；6、回复及附件，证明林碧珍将于2018年12月5日进行现场讼争房屋的物业交接；7、物业移交确认书，证明陈金勇与林碧珍于2018年12月5日进行现场讼争房屋的物业交接。 林碧珍质证认为，对七组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据3的部分证明对象不予认可，不能证明林碧珍的房屋份额于2018年10月1日起不再由陈金勇使用，无论讼争房屋是否闲置，亦与本案的争议点无关联，因为是否使用都无法证明陈金勇有将房屋移交给林碧珍。其他证据可以证明双方对讼争物业的移交日期是2018年12月5日。 林碧珍于二审中提交1组证据：（2018）闽02民终4113号民事判决书，证明2018年8月，厦门市中院在林碧珍、陈金勇、第三人陈春明共有纠纷一案判决中，确认林碧珍与陈金勇共同翻建、装修讼争房屋，并判决林碧珍相应承担三分之一费用及购房款，包括违建产生的费用。 陈金勇质证认为，对真实性无异议，但与本案无关。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕陈金勇的上诉请求进行审理。首先，虽然估价报告的估价结果为在估价时间的月租金单价为1404元/月/间，但根据约定高于法定的原则，陈金勇与林碧珍之前已对租金标准进行了约定，依法应按照双方的约定进行履行。陈金勇上诉要求按月租金单价为1404元/月/间的标准支付租金，缺乏法律依据，本院不予支持。其次，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。陈金勇认为林碧珍无权就讼争房屋的违法建筑部分主张房屋占有使用费，却未提供证据证明存在不应予以支持的情形，对该上诉请求，本院不予支持。第三，一审判决后，陈金勇于2018年10月23日发函要求林碧珍就其享有的讼争房屋部分进行交接。经过协商，双方于2018年12月5日进行了交接，陈金勇于2018年12月5日向林碧珍实际返还了讼争房屋，其应支付的租金及占有使用费应计至2018年12月5日止。一审判决“计至实际返还讼争房屋之日止”，该表述并无不妥，本院予以维持。综上，陈金勇的上诉请求均缺乏事实与法律依据，不能成立。一审法院认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费2502元，由陈金勇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （曾 聆） 审 判 员 （李向阳） 审 判 员 （章 毅） 二〇一九年四月二十九日 书记员（ 林加 仁） 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。