四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1902民初111号 原告：王小芹，女，汉族，生于1975年8月18日，现住巴中市巴州区。 委托（特别授权）代理人：刘子豪，四川法典律师事务所律师。 被告：巴中置信投资有限公司，住所地：四川巴中经济开发区桥河路**。 法定代表人：林维，该公司常务副董事长。 委托代理人：熊庆，四川宏坤律师事务所律师。 原告王小芹与被告巴中置信投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王小芹之委托代理人刘子豪，被告巴中置信投资有限公司之委托代理人熊庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王小芹向本院提出如下诉讼请求：一、被告立即向原告出示《竣工验收备案表》、《规划验收合格证》、《市政基础设施验收》、《消防验收合格证》、《面积实测报告》商品房验收合格的文件；二、被告向原告在支付未达到法定及约定的交付条件而承担逾期交房的违约金4000元（以已交房款441914元为基数，自2016年10月25日起，按每日万分之一的标准，暂计算至2017年1月，请求判令被告实际取得竣工验收备案表之日止）：三、判令被告向原告支付逾期完成市政基础设施、其他设施的违约金4900元（以已交房款441914元为基数，自2016年11月25日起，按中国人民银行同期贷款利率的标准，暂计算至2017年2月，请求判令至被告完成市政基础设施、其它设施之日止）；四、判令被告立即为原告办理不动产权转移登记手续；五、判令被告向原告支付因被告的责任致原告未能取得不动产权证的违约金11100元（以已交房款441914元为基数，自2018年4月11日起，按每日万分之一的标准，暂计算至起诉之日，请求判令至原告实际取得房屋不动产权证之日止）,以上暂时计算的金额合计：20000元；六、判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实及理由：2014年8月2日，原告与被告签订了商品房买卖合同，购买被告开发的位于巴中市巴州区后坝小区置信逸都花园D区4幢2单元5层2号房屋，总价441914元。合同约定“第十条交付条件（一）：出卖人应当在2016年10月25日前向买受人交付该商品房”；第十二条：逾期交房责任第1点第（2）：（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3﹪向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金；第十九条产权登记（二）转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意按下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第2种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）具体约定详见补充协议。又根据补充协议:“第8条:对买卖合同第十九条(二)款第2项的补充约定,该商品房所在楼栋的权属证明未在买卖合同约定期限内取得,而导致该商品房房屋所有权证书延期取得的,两项违约金不做累加,由出卖人选择承担其中的一种违约金。合同签订后,原告按约将所有房款支付给了被告,而被告却完全不按合同约定及法律规定履行合同中的重要义务:1、2016年11月底,被告在房屋没有《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《建设工程竣工验收备案表》的情况下通知业主接房,众多业主开始拒绝接房,但被告慌称“很快会验收”或“不接房也要收物业费”等方式欺骗、诱导、成胁，迫使业主“被交房”；2、原告被强制接房后,才发现被告不但没有完成地下室、路面、绿化等基本工程,且民用电都没有接入市政电网,严重影响生活；3、更重要的是,逐渐发现房屋存在严重的质量问题,首先整幢楼体能肉眼可见的多个部位大面积岀现裂痕纹,包括没有被装修材料覆盖的公共外墙体、公共内墙体,其次众多业主房屋内卧室、客厅的墙面、天花板出现多个裂纹,且有的裂纹成十字交叉并向四个角裂开的方式扩张,不仅是影响美观,足以使人怀疑房屋可能存在主体地基不平整、倾斜、或楼板钢筋不合规格、厚度不够等影响安全的严重质量问题,甚至缩短房屋的使用寿命。4、正是基于被告开发的房屋存在质量问题而不能竣工验收合格,导致合同约定的原告委托被告办理的不动产权证也未能按期办理下来。后业主们曾就上述问题多次向巴中市人民政府及有关职能部门进行信访、上访,要求督促被告解决相关问题,但被告至今都没有取得商品房竣工验收合格证明,而质量问题基于确有事实存在,现在由房屋所在地街道办及社区牵头正在鉴定中,对于违约赔偿问题被告及有关部门答复只能通过法律程序解决。原告认为,被告在房屋没有竣工综合验收合格的情况下,以欺骗、诱导、威胁的方式,迫使原告“被交房”,违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定:“建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条:“房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用”、《中华人民共和国消防法》第10条第3款规定:“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时,必须经公安消防机构进行消防验收;未经验收或者经验收不合格的,不得投入使用”、《建设工程质量管理条例》第四十九条:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”以及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第五条等法律、法规强制性规定。同时,被告所交的房屋本身也存在多项基本工程未竣工及质量问题,故其在未竣工验收合格的情况下的交房行为因违反法律的强制性规定及事实上也存在质量问题而无效,且房屋至今仍未验收合格,充分说明被告开发的房屋存在诸多问题,故应认定被告未按约定时间交付合同约定及法律规定的符合交付及使用条件的商品房,已构成履行迟延,应按合同约定承担逾期交房的违约责任。同时,正因为被告开发的商品房未竣工验收合格,导致不动产权证至今也不能办理,也应承担逾期办理不动产权证的违约责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百五十五条、第一百一十一条等法律规定，请求贵院支持原告的诉讼请求。 被告巴中置信投资有限公司辩称：一、原告诉称被告存在违约行为，其原因是原告不当阻止的过错行为造成的，被告迟延办理竣工验收备案和办证属法定排除情形。被告旨在为巴中人民服务，创建和谐美丽的居住环境，斥资修建置信﹒逸都花园项目，被告在取得了预售许可证后开始销售房屋。原、被告双方才签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。在施工过程中当地群众多次违法阻工，经相关部门多次协调得以解决，被告为向原告按期交房，被告组织相关单位加班加点施工，额外增加建设、施工成本开支。经过被告多方努力按期将房屋交付给原告实际使用。被告在约定期限内组织相关部门办理《竣工验收备案》及产权登记，但被告在组织相关部门办理《竣工验收备案》过程中，原告武断的以被告建设的竣工房屋存在质量问题为由，聚众信访，相关部门受理后组织原、被告多次协商，被告也组织人员对原告提出的房屋问题进行勘验处理，但原告仍然信访，才导致原告购买的正在办理竣工验收备案及随后办理产权登记的房屋，被迫中断房屋竣工验收备案和权证办理，耽误至今。据此，原告为达到向被告主张违约金之利益目的，违背房屋无质量问题的客观事实，不正当的阻止被告办理房屋的《竣工验收备案》，原告主张被告的违约请求与我国《合同法》第45条效力规定相悖，原告诉称被告违约，当属法定排除情形。 二、被告未能如期办理竣工验收原因，系原告滥用不按抗辩权造成。被告建设房屋竣工后，原告单方认为房屋存在质量问题而到处信访，经政府部门协调和相关机构对房屋质量鉴定，其鉴定结论为房屋不存在质量问题，在被告组织竣工验收备案过程中被迫暂停验收备案，才导致被告不能按照合同约定的期限办理竣工验收备案，现被告正在积极组织竣工验收备案和办理不动产权证的相关事宜，因原告单方先行违约行为导致被告违约，实属原告滥用我国《合同法》的不安抗辩权，原告不仅违反《合同法》诚实信用原则规定，并给被告造成人为损失。 三、房屋基础设施不存在违约事实。原告诉讼请求中关于市政工程及其他设施违约的请求不实，自被告向原告交付房屋后原告居住使用至今，水、电、气等基础设施已完全按照《商品房买卖合同》的约定交付履行，被告不存在违约情形。 四、未取得不动产权证的原因。1、因被告无端信访才导致被告出卖之房屋至今中断竣工验收备案，才导致被告不能随后及时办理房屋产权登记，且根据《关于在巴中市城市规划范围内实施不动产统一登记有关事项的公告》规定，房屋“两证办理”属于国家政策调整，属广义的不可抗力因数，不构成违约。2、按巴中市政府的要求，实行“两证合一”。政府暂缓办理房屋产权证，并非被告未办理，且在原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件中特别注明，已阐明原因且也约定了以前所约定的产权办理期限作废，原告签字予以认可，系原、被告对房屋产权办理期限约定的变更。据此，原告该诉讼请求既不符合法律政策规定，又不符合约定。 五、若即使原告诉称被告构成违约，但原告诉请的违约金过高，根据我国《合同法》第113条、第114条应当显著减少，且应扣减原告未交纳的物管、电等费用。原告违背客观事实以被告房屋质量不合格四处信访，不当阻止被告办理房屋《竣工验收备案》及随后房屋权证办理的行为存在严重的过错，兼顾原告已接收房屋并实际使用，并无实际损失，且对原告应向前期物业服务公司交纳的物管、电费，被告代原告向前期物业服务公司垫付情形应予扣减。根据我国《合同法》违约金应当以损失为基础之规定，兼顾合同履行情况、原告存在的过错、违约行为产生的背景及构成违约的基础事实，违约金应当显著减少。 综上所述，原告对被告的诉讼请求及事实和理由与法律规定和本案的客观事实不符，请求人民法院明察秋毫，驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2014年8月2日，原告王小芹与被告巴中置信投资有限公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定原告购买被告位于巴中市巴州区后坝小区置信·逸都花园D区4栋2单元5楼2号住房一套【预售许可证号：巴中市预售（2014）028号，建筑面积97.89平方米，总价441914元】。 一、关于商品房交付的相关问题，《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2016年9月1日前向买受人交付该商品房。 二、关于市政基础设施及其他设施的相关问题，《商品房买卖合同》约定：公共绿地、公共道路在2016年9月1日达到使用条件。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照合同补充协议的具体约定处理。 《商品房买卖合同补充协议》约定：根据巴中市相关政府部门对置信逸都花园D区的规划要求，买受人房屋所在楼栋配套的市政基础设施、物管用房及其他共用设施，与D区其他楼栋将按照统一规划、分批交地、分批立项、分批建设、分批验收、分批交付的原则实施，因此出卖人向买受人交付房屋时，该房屋所在楼栋的市政基础设施、物管用房以及其他设施不一定具备使用条件，买受人对此知晓且不持异议。但是，出卖人保证在D区所有房屋交付时，买受人所在楼栋配套的市政基础设施、物管用房和其他设施达到能够政府批准的规划要求。 三、关于办理产权登记的相关问题，《商品房买卖合同》第二十条约定：产权登记：（一）初始登记，出卖人应当在2017年9月1日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1﹪向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。 《商品房买卖合同补充协议》约定：出卖人应当在整个建筑区域的分户房屋所有权证办理完毕后5年内办理完毕国有土地使用证。如因出卖人自身原因未能在该期间办理完毕，则买受人有权在延期后15日内选择退房，出卖人应自退房通知送达之日起30日内退还全部已付房款，并按照银行同期活期存款利率给付利息；若买受人未在该期限内向出卖人发出退房通知的，视为买受人放弃退房。如买受人不退房的，则买卖合同继续履行，自本期间届满之日起至取得土地使用权的权属证明之日止，出卖人按日支付买受人已支付全部房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得国有土地使用证之日起15日内付清。 合同签订后，原告向被告支付了购房款，被告出具收据予以确认。2016年9月5日，原告王小芹领取其所购房屋的钥匙。后原告认为被告存在未提供商品房竣工验收合格的文件，逾期交房等违反合同约定的行为，遂起诉至法院，提出前述请求。在审理过程中，原告向本院递交了调取证据申请书，因原告申请调取的证据与本案不具有关联性，本院未予调取。 同时查明：巴中市人民政府决定自2016年3月28日起在巴中市城市规划区范围内，对国有建设用地使用权及房屋所有权等实施不动产统一登记。审理中，被告未向本院提交《竣工验收备案》、《规划验收合格证》、《市政基础设施验收》、《消防验收合格证》，但向本院提交了《面积实测报告》。 上述事实，有原告的起诉状，被告的答辩意见，《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同补充协议》，收据，鉴定报告，信访诉求等证据及庭审笔录等在卷佐证。本案事实清楚，证据确实充分。足以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容真实、有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于原告要求被告出示相关文件的问题。审理中，被告已向原告出具了面积实测报告。故对原告要求出示面积实测报告的请求，本院不予支持。原、被告双方签订的购房合同中对房屋的交接进行了明确约定，当被告未按约定履行交付手续即应当向原告出示相关文件时，原告有权拒绝接收房屋并要求被告承担相应违约责任，但现在原告已实际接收房屋并入住，视为其对被告公司交房行为的认可，对于原告要求被告出示《竣工验收备案》、《规划验收合格证》、《市政基础设施验收》、《消防验收合格证》的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告要求被告向其支付未达到法定及约定交付条件而承担逾期交房违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应当在2016年9月1日前向原告交房，因被告未举证证明其在达到合同约定的交房条件下要求原告接收房屋而原告拒绝接收房屋，且其提交的证据亦不符合合同约定的延期交房免责事由，故被告的行为已构成违约，理应承担相应违约责任。鉴于原告已于2016年9月5日实际接收房屋，故被告应当承担2016年9月2日至2016年9月5日期间的违约金，计算标准以已交房款金额按每日万分之一进行计算即441914元×0.0001×4天≈177元。 关于原告要求被告支付逾期完成市政基础设施、其它设施违约金的问题。原、被告双方在《商品房买卖合同》补充协议中就市政基础设施、其它设施等交付问题进行了再次约定，原告作为买受人亦未对其损失提供证据予以证实，故该项诉请本院不予支持。 关于原告要求被告立即为原告办理不动产权证转移登记手续及支付未取得不动产权证违约金的问题。原、被告双方在合同中就产权登记事宜进行了约定，因原告方的诉请与合同约定的情形不符，故该两项诉请本院不予支持。 关于被告辩称抵扣物管、电等费用的问题。被告所提供的证据显示其系向案外人缴纳了相关费用，与本案不具有关联性，其辩称理由本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告巴中置信投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王小芹支付延期交房的违约金177元。 二、驳回原告王小芹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费300元，减半收取150元，由原告王小芹负担100元，由被告巴中置信投资有限公司负担50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员  黎臻懿 二〇一九年四月二日                                                                                                     法官助理 扈丹                                                                                                     书记员    蒲泓伶