湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0902民初2355号原告：陈佳栋，男，1992年4月18日出生，汉族，住湖北省应城市。委托诉讼代理人：聂繁，湖北峰鼎律师事务所律师。被告：岳良军，男，1987年1月14日出生，汉族，住孝感市孝**。被告：潘家红（被告岳良军妻子），女，1990年11月2日出生，汉族，住孝感市孝**。第三人：湖北银行股份有限公司孝感阳光女子支行。住所地孝感市乾坤大道特**。负责人：汤红敏，支行行长。委托诉讼代理人：胡益铭，支行职员。委托诉讼代理人：陈俊，湖北熠耀律师事务所律师。原告陈佳栋与被告岳良军、被告潘家红、第三人湖北银行股份有限公司孝感阳光女子支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月19日公开开庭进行了审理。原告陈佳栋的委托诉讼代理人聂繁、被告岳良军、第三人湖北银行股份有限公司孝感阳光女子支行的委托诉讼代理人胡益铭、陈俊到庭参加诉讼。被告潘家红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈佳栋向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年2月2日签订的关于孝感市御景水岸A2#1107号房屋《房屋居间及买卖协议》有效；2.判令被告岳良军、潘家红协助原告办理不动产过户手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年11月9日，被告岳良军以533865元价格，从孝感市新鸿泰房地产开发有限公司购买了孝感市御景水岸A2#1107号房屋一套，其中首付163865元，从第三人湖北银行股份有限公司孝感阳光女子支行按揭贷款37万元。该房屋于2018年1月办理了产权登记手续。2018年1月，被告岳良军、潘家红委托孝感旺宅房产代理公司将该房屋出售。2018年2月2日，原、被告达成《房屋居间及买卖协议》，约定：房屋成交总价82万元，由原告于2018年2月2日支付定金5万元、于2月3日支付首期房款45万元，余款32万元在办理过户手续当日付清；被告在2018年8月1日办理过户手续之前，由被告自行偿还银行贷款并解除该房屋抵押。协议签订当日原告支付了5万元定金，于2018年2月3日支付了首付款45万元，被告岳良军向原告出具了50万元收条。2018年2月3日，被告向原告交付了房屋。2018年2月4日，经孝感旺宅房产代理公司介绍，原告与承租人汤娟签订房屋租赁合同，将房屋出租给汤娟。2018年6月，被告因欠债款还，遭多人上门讨债，被警方列为网上逃犯，其电话失联，经营的烧烤店已关门，被告下落不明，银行贷款已逾期几个月，故被告的行为已构成先期违约。现被告尚欠银行贷款约35万元，鉴于被告无偿还能力，原告自愿代替被告按照《个人购房借款（担保）合同》向第三人偿还下欠贷款及孝感市新鸿泰房地产开发有限公司代偿的部分贷款，贷款还清后，由第三人湖北银行股份有限公司孝感阳光女子支行协助办理抵押注销手续。被告岳良军出狱后，应向原告清偿垫付的款项。被告岳良军承认原告陈佳栋主张的事实及诉讼请求。被告潘家红向本院邮寄书面《同意书》，表示同意原告陈佳栋代替自己和被告岳良军向第三人湖北银行股份有限公司孝感阳光女子支行偿还房货；在房贷结清后，愿意协助原告陈佳栋办理房屋抵押注销手续；原告陈佳栋代付的房货折抵购房款，超出购房款的部分，由被告岳良军偿还。第三人湖北银行股份有限公司孝感阳光女子支行述称，同意原告陈佳栋代替被告按照《个人购房借款（担保）合同》偿还下欠贷款，贷款还清后，愿意协助原告办理房屋抵押注销手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的房屋租赁合同、汤娟身份证、调查笔录、房屋中介公司的情况说明、房屋照片、门店工商登记信息、门店照片，因被告岳良军无异议，本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月2日，原、被告经过孝感旺宅房产代理公司促成，签订《房屋居间及买卖协议》。该协议约定：被告岳良军、潘家红将其位于孝感市御景水岸A2#1107号一套房屋出售给原告陈佳栋；房屋总价为82万元，由原告于2018年2月2日支付定金5万元、于2月3日支付首期房款45万元，余款32万元在办理过户手续当日付清；被告应在收到购房首期款后的七日内交付房屋；原告在2018年8月1日办理过户手续，办理过户手续之前由被告自行偿还银行贷款并解除该房屋抵押，并配合原告办理产权过户手续。协议签订当日，原告以银行转账方式向被告岳良军支付了5万元定金。2018年2月3日，原告以银行转账方式向被告岳良军支付了首付款45万元，被告岳良军向原告出具了50万元收条并交付了房屋。2018年2月4日，原告将房屋出租给案外人汤娟。之后，因被告岳良军遭人多次上门讨债，其经营的烧烤店关门，银行贷款逾期几个月未还，原告向本院提起诉讼。现被告岳良军因犯盗窃罪正在监狱服刑。另查明，2016年11月9日，被告岳良军以533865元价格，从孝感市新鸿泰房地产开发有限公司购买了孝感市御景水岸A2#1107号商品房一套，其中首付163865元，余款37万元以办理按揭贷款方式支付。2017年6月6日，被告岳良军、潘家红与第三人湖北银行股份有限公司孝感阳光女子支行签订《个人购房借款（担保）合同》，办理按揭贷款37万元。截止2019年4月15日，尚欠本金350075.84元、利息1191.23元，孝感市新鸿泰房地产开发有限公司代偿前期贷款24197.37元。该房屋于2017年8月2日办理了权利人为第三人湖北银行股份有限公司孝感阳光女子支行的抵押权预告登记，于2018年1月31日办理了所有权人为被告岳良军、潘家红的登记。本院认为，一、关于孝感市御景水岸A2#1107号房屋《房屋居间及买卖协议》的效力问题。案涉房屋设定了抵押权预告登记，物权法第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产特权的协议，为保障将来实现特权，按照协议可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”、第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，但上述规定并非针对抵押财产处分、转让合同的效力性强制性规定，未经抵押权人同意处分、转让抵押房产的转让合同不能据此认为无效，只是在抵押登记未涂消时处分、转让不发生物权变动效力，故本案原、被告虽然诉争房产上设置了抵押预告登记，但双方签订的买卖合同因不违反效力性强制性规定而应当认定有效。二、关于原告主张办理过户登记的请求。案涉房屋预告抵押未涂销，原告目前尚不能办理过户登记以实现物权，由于本案原、被告及第三人均表示同意由原告陈佳栋代替被告岳良军、潘家红向第三人湖北银行股份有限公司孝感阳光女子支行偿还房贷及孝感市新鸿泰房地产开发有限公司代偿的24197.37元，并在上述款项结清后，由被告和第三人协助原告陈佳栋办理房屋抵押注销手续，该合意系当事人真实意思表示，不损害相关当事人的利益，且不违反法律强制性规定，本院依法予以支持。依此，原告应向被告岳良军、潘家红履行的余款32万元可直接用于偿还贷款，代偿超出购房款的部分，由被告岳良军、潘家红向原告返还。据此，经合议庭评论，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原、被告于2018年2月2日签订的关于孝感市董永路御景水岸A2#1107号房屋《房屋居间及买卖协议》有效。二、原告陈佳栋代替被告岳良军、潘家红向第三人湖北银行股份有限公司孝感阳光女子支行偿还房屋贷款及孝感市新鸿泰房地产开发有限公司代偿的24197.37元，在上述款项结清后，第三人湖北银行股份有限公司孝感阳光女子支行协助原告陈佳栋办理房屋抵押权（预告）注销登记手续；在房屋抵押权（预告）注销登记后，被告岳良军、潘家红协助原告陈佳栋办理房屋所有权过户登记手续。案件受理费3000元、保全费3000元，合计6000元由被告岳良军、潘家红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  肖应友人民陪审员  乐青林人民陪审员  曾玉玲二〇一九年四月二十五日书 记 员  李雁飞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。