北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0109民初2731号原告：梁克，男，1954年4月19日出生，汉族，中国新兴（集团）总公司退休干部，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨四龙，北京崇学律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆伟成，北京崇学律师事务所律师。被告：孙继华，男，1967年5月28日出生，汉族，北京市门头沟区潭柘寺镇赵家台村农民。被告兼第三人李淑荣之委托诉讼代理人：孙继全（李淑荣之子），1970年10月29日出生，汉族，北京市石景山环卫清扫队临时工，住北京市门头沟区。第三人：李淑荣，女，1930年4月12日出生，汉族，北京市门头沟区潭柘寺镇赵家台村农民。原告梁克诉被告孙继华、被告孙继全、第三人李淑荣租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁克及其委托诉讼代理人陆伟成，被告孙继华，被告兼第三人李淑荣之委托诉讼代理人孙继全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁克向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与二被告于2005年9月5日签署的《房屋、宅基地使用租赁协议》于2007年9月5日解除；2、要求二被告赔偿养殖场基建及安装工程损失119534.59元；3、要求二被告赔偿财产损失15850元（其中志高空调1400元，海尔冰箱1300元，奥玛冰柜1700元，圈舍破坏损失6000元，院大铁门2000元，爱玛电瓶车3400元，6把锁50元）；4、要求二被告支付工程造价鉴定费9000元；（以上合计144384.59元）。5、要求二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：二被告系兄弟关系。2005年9月5日，原告与二被告签订《房屋、宅基地使用租赁协议》（以下简称租赁协议），约定二被告将其位于北京市门头沟区潭柘寺镇赵家台村（以下简称赵家台村）的共有宅基地及住房出租给原告使用。根据上述协议约定，房屋及宅基地的使用面积：院内长60米，宽约15米，北房四间（兄弟两个各两间）建筑面积共约90平方米。租期为2005年10月1日起至2020年9月30日止。租金及付款方式：年租金共计720元，每五年付3600元，共分三次付清，总计租金为10800元。本协议租赁使用年限内，除发生不可抗力造成的原因，甲乙双方（即原告、被告）不得擅自终止协议。还约定，原告租用该房屋宅基地的用途为休闲、居住、养殖。上述协议签署后，原告积极的履行了协议规定的付款义务及其他义务。特别是上述协议签署后原告对该处宅基地进行了基建施工及室内装修投资，并于2005年9月至2005年11月组织施工及通水通电通路通讯并进行了竣工验收结算，才使得该处山区宅基地及房屋由闲置数年的荒村野院改造成适合居住养殖的地方。在原告第一次付款后，二被告孙继华、孙继全擅自违约，侵占了原告上述租赁场地及房屋，并搬走原告安装的空调等设备，破坏了原告为养殖而建造的设施。在原告一再声明要求被告履行生效协议的同时，原告积极严格按照协议支付第二次租金，然后被告却对此置之不理。为此，原告于2015年3月与9月起诉被告要求继续履行合同或者终止合同并赔偿损失，然而二被告在多次开庭过程中没有再继续履行合同的意思表示，但对赔偿只字不提，并将涉案的房屋场地占据进行二次出租。在开庭过程中，涉及原告养殖场基建及安装工程价款，原告申请了门头沟法院摇号委托北京兴中海工程造价咨询有限公司进行了鉴定，工程总价款为119534.59元，原告为此支付了9000元鉴定费。2007年9月5日，被告孙继华破坏了涉案房屋电表箱，导致原告无法使用涉案房屋，原告为此拨打了报警电话，导致原告的合同目的无法实现，所以我方认为双方合同解除的时间是2007年9月5日。为了维护原告合法权益，依据我国民法通则，合同法及相关法律之规定，望判如所请。被告孙继华辩称，原告所述不属实，不同意原告的诉讼请求,诉争租赁合同无效。第一、我和孙继全是兄弟关系，但原告所述承租的房屋及宅基地不是我和孙继全的，是我父母的。我父亲去世后，是我母亲也就是本案第三人李淑荣的。因此我不应该是本案的被告，我只是对事情的经过有所了解。第二、原告提交的租赁协议上我的签字，并非我本人所写，我不仅没有签该份协议，也没有签其他任何协议。第三、我们自从2007年10月份起就见不到也联系不到梁克了，梁克从2010年开始就不交房租了，已经拖欠了八年多的房租。我不同意解除租赁协议，原告自己不交房租，所以他没有权利要求解除租赁协议。我没实施过原告所述的任何破坏行为，是原告因为自己生病了所以搬走不住了，我也不同意赔偿原告所述的损失。被告孙继全辩称，原告所述不属实，我不同意原告的诉讼请求。第一、原告承租的房屋不是我的，是我母亲李淑荣的。被告应该是我母亲李淑荣，不应该是我。我是替我母亲与原告就该房屋口头协商一致后，双方手写了一份书面协议。当时我很忙，就让梁克代我在那份手写协议上签了字，但梁克现在提交法庭的租赁协议是机器打印的，并不是当年的那份手写协议，这份打印的租赁协议上的签字不是我本人所签，我也没有授权梁克代签，协议内容也与我们当年口头协商和手写的协议内容不一致。我们当年口头协商说的是梁克租用房屋及院落用于养老居住，没说还要养殖休闲投资之类的，我跟他说过不要在里面进行太多建设。梁克在院落内养殖投资等，已经超出了我们当年约定的房屋及院落的使用范围。第二、关于原告让我们赔偿他在承租的房屋内丢失的财物的诉讼请求。我们并没有拿过他的任何东西。而且原告提交的证据不足以证明他在租赁房屋后，将他所说的东西搬到房屋里，而且他搬走的时候并没有带走。即便他真的在房屋里丢了这些东西，他也应该报警，让偷走东西的人赔偿他，也不是由我来承担赔偿责任。梁克搬走的时候并没有告诉我，我也没有义务在他搬走期间替他看管财物。第三、我们不同意解除合同，待梁克补交租金后，我们同意继续履行合同。第三人李淑荣述称，我是孙继华和孙继全的母亲，原告承租的是我和我老伴孙永林盖的房屋，孙永林去世后，这房子和院落就是我的了。我知道孙继全将房屋出租给梁克，我当时生活、看病都需要用钱，才把涉诉房屋及院落出租给了梁克，梁克当时说的挺可怜的，给的租金也不多，后来梁克就不给我租金了，至今已经欠缴八年的租金了。我应该是合同的一方，也是本案的当事人，孙继华和孙继全不应该是本案的当事人。其他同孙继全的答辩意见。本院经审理，结合各方当事人提交的证据、当事人当庭陈述以及质证意见，对以下事实作出认定：（一）当事人之间的关系。各方当事人均认可，李淑荣与孙永林（在梁克承租诉争院落及房屋前已死亡）系夫妻，孙继华、孙继全为李淑荣与孙永林所生之子，本院予以确认。（二）诉争的院落及房屋来源及概况。各方当事人均认可，本案诉争的院落及房屋位于赵家台村（老村），为独立院落，没有门牌号，坐落在一个半山坡上，周围没有邻居，东边是一个悬崖，房后面是山。院落及房屋土地性质为赵家台村的宅基地。内有北房四间。孙继全提交一份《村民建房用地申请审批表》，显示该房屋及宅基地系申请人孙永林于1987年申请，宅基地四邻为“东至大队地、西至大道、南至大队地、北至大队地”。梁克认可本案诉争房屋及宅基地有合法审批手续，未就该《村民建房用地申请审批表》陈述质证意见。本院对上述各方当事人均认可的事实予以确认。（三）租赁协议订立经过及协议内容。梁克主张，其于2005年9月5号下午与孙继华、孙继全在孙继华位于新赵家台村的家里，只有他们三个人在场，三个人均亲自在《房屋、宅基地使用租赁协议》上签字。梁克为证明其主张，提交了一份打印的《房屋、宅基地使用租赁协议》。该协议约定的内容包括：孙继全、孙继华（甲方）作为出租人将位于赵家台村的二人共有的宅基地和各自住房出租给承租人梁克（乙方）；租用期限自2005年10月1日至2020年9月30日共计15年；租金及付款方式为年租金720元，每五年付3600元，共分三次付清，总计租金为10800元；承租人租用该房屋宅基地的用途为休闲、居住、养殖；承租人在正常使用期间，该院内住房如出现危房及地陷滑坡等灾害应及时通知出租方维修处理；承租人在该房屋及宅基地内的基建投资并室内家具，协议终止时送给出租方。协议下方甲方处手写签字为“孙继华孙继权2005年9月5日”；乙方处手写签字为“梁克2005年9月5日”。孙继华不认可曾与梁克订立过书面协议，但认可其在孙继全的提议下曾与梁克达成过口头协议把母亲李淑荣的房租出去，租期十五年，五年的租金为3600元，曾经收到过梁克1800元租金，但主张口头协议的内容不包括养殖和搞基建。孙继全认可曾与梁克订立过书面协议，但是一份手写协议，其授权梁克替代其在该份手写协议上签字，但是该手写协议的内容与梁克提交法庭的打印的《房屋、宅基地使用租赁协议》内容不一致。因诉争房屋及宅基地在出租前为闲置状态，其与梁克系朋友，故并未主动向梁克提出支付租金并约定租期，五年3600元的租金标准及15年的租期均为梁克自己提出的。梁克当时说自己承租房屋的目的仅为居住养老，并不包括休闲、养殖这些内容。此后曾分两次收到梁克缴纳的租金，每次1800元，共3600元。孙继全还告知其不要过分投资。李淑荣的陈述与孙继全一致。孙继华、孙继全及李淑荣均未就其主张的事实向法庭提交证据，对梁克提交的《房屋、宅基地使用租赁协议》真实性不认可，不认可甲方的签字为孙继华、孙继全本人所写。孙继华、孙继全向本院提交申请要求对《房屋、宅基地使用租赁协议》上孙继华、孙继全的签字进行鉴定，后撤回鉴定申请。本院认为，当事人对自己的主张，应当提交证据。孙继华、孙继全不认可《房屋、宅基地使用租赁协议》的真实性，但未提交相反证据，故本院对《房屋、宅基地使用租赁协议》予以采信。且孙继华、孙继全并未就孙永林死亡后，本案诉争院落及房屋全部由李淑荣继承提交证据，且本案诉争院落及房屋的继承关系属于孙继华、孙继全、李淑荣的家庭内部关系，家庭成员之间的权利义务关系的约定具有相对性，梁克等外部人员亦无从得知双方之间的具体情况。且本案审理的租赁合同关系始于2005年，至今未有案外人主张其在诉争院落及房屋上的共有权因出租受到损害，即该租赁协议在履行过程中并未因无权处分遇到阻碍，故本院结合孙继华、孙继全陈述的协议履行，特别是租金收取情况，认定梁克系与孙继华、孙继全就本案诉争宅基地及房屋订立租赁协议，协议内容与梁克提交的《房屋、宅基地使用租赁协议》记载一致。（四）协议履行情况。双方共同认可，孙继华、孙继全于2005年将诉争宅基地及房屋交付给梁克使用；孙继全分两次共收到梁克支付的租金3600元，每次1800元，为2005年至2015年的租金；孙继华共收到梁克支付的租金1800元，为2005年至2010年的租金。本院对上述事实予以确认。梁克与孙继华就孙继华未收到2010年至2015年的租金的原因陈述不一致。梁克主张其于2010年9月开始通过邮政汇款、明信片、将租金存到银行等多种方式主动向孙继华支付2010年至2015年期间的租金，孙继华均拒绝接收。梁克为证明其主张的事实，向本院提交给孙继华的汇款收据、邮政储蓄银行取款通知单、存折、寄给孙继华的明信片1张。孙继华称其当时不在北京，未收到梁克支付的租金。本院认为，梁克提交的证据足以证明其通过多种手段积极履行缴纳租金的义务，故孙继华未收取2010年至2015年的租金原因不可归咎于梁克，本院认定系孙继华拒绝接收梁克缴纳的租金。（五）此前诉讼情况。梁克曾于2015年3月25日将孙继全、孙继华诉至本院（2015年门民初字第1626号案件，以下简称1626号案件）。梁克的诉讼请求为：继续履行租赁合同；二被告排除妨碍并将出租的宅基地及房屋腾退给原告；二被告赔偿财产损失（空调、冰箱、冰柜、铁门等）；二被告承担诉讼费用。1626号案件卷宗中2015年4月28日谈话笔录记载，孙继华认可以下事项：1、孙继全和孙继华将他们在赵家台的房子租给梁克，其中西侧两间是孙继华的，东侧两间是孙继全的；2、在2008年10月份梁克自行离开期间，孙继华因刮大风将铁门吹倒于2014年1月用铁丝固定了大门，孙继华于2014年10月去房屋发现门锁不知道被谁撬开，就将孙继华的狗养在院落内；3、孙继全和孙继华于2010年9月份提出调整房租，梁克表示不同意。孙继华表示其未占用院落及房屋。在质证阶段，孙继华认可梁克所出示的房屋及院落照片中的鹅、狗、鸡系孙继华于2014年10月份养的。2015年6月8日谈话笔录记载，孙继华认可以下事项：涉案房屋是其父亲在世时进行分配，将四间房屋分配给孙继华和孙继全，其他兄弟姐妹对此均无异议；法庭现场勘查时院内的鸡犬鹅均为孙继华所饲养。梁克认可其承租时房屋就有裂缝。2015年8月26日开庭笔录记载，孙继华认可西侧北房内有孙继华的物品（床垫一张、沙发），院内有孙继华准备维修的铁门，在院内养了两条狗及三只鹅。后，梁克于2015年9月21日，以需要变更诉讼请求另行起诉为由，向本院申请撤诉。该案以撤诉方式结案。梁克于2015年9月21日再次以租赁合同纠纷将孙继华、孙继全诉至本院（2015年门民初字第4038号，以下简称4038号），诉讼请求为：终止租赁协议；二被告赔偿原告因对承租的房屋及院落进行基建装修改造新建等支出的费用共计15万元；二被告赔偿财产损失25450元（空调、冰箱、冰柜、铁门等）；二被告承担诉讼费用。梁克于2015年12月28日向本院提交增加诉讼请求申请，增加一项诉讼请求“要求二被告赔偿原告合法经营名犬繁育养殖经济损失10万元”。4038号案件卷宗中2015年10月28日谈话笔录记载，孙继全当日未到庭；法庭询问“涉案房屋现在由谁控制？”梁克回答：“我没控制，我手里的钥匙打不开大门的锁。”孙继华回答：“自门口大门被风刮倒后我替原告维修后由我管理。”；梁克申请就其在诉争房屋及院落内的施工工程造价进行评估。后，北京兴中海建工程造价咨询有限公司（以下简称兴中海造价咨询公司）于2016年4月5日出具《北京市门头沟区潭柘寺镇养殖场建筑安装工程造价鉴定意见书》（以下简称鉴定意见书），其中鉴定意见为：“北京市门头沟区潭柘寺镇养殖场建筑安装工程造价可确定金额为61,836.97元；无法确定金额为57,697.62元，由法院裁判。”鉴定原则为：“1.本工程鉴定内容按照2016年3月8日现场勘查的实际情况及现场勘查记录中内容进行鉴定。……3.原告陈述的地面、路面、线缆等项目被告均认为是原有的，我司无法确定，故将此部分列为争议项，由法院裁判。”汇总表列明，项目名称分为建筑工程、装饰工程和安装工程三类，其中建筑工程可确定金额为20526.03元、无法确定金额为10666.45元；装饰工程可确定金额为37072.6元、无法确定金额为26391.11元；安装工程可确定金额为4238.34元、无法确定金额为20640.06元。梁克预交鉴定费用9000元。2017年9月4日庭前会议笔录记载，梁克撤回“要求二被告赔偿原告合法经营名犬繁育养殖经济损失10万元”的诉讼请求；孙继华认可于2005年10月将房屋交付给梁克；法庭询问：“涉案房屋现在由谁控制？”梁克回答：“我从未交还过，在2015年2月发现涉案房屋被孙继华强行占用了。”孙继华回答：“2007年10月梁克就不再涉案房屋居住，2008年我就接管了。”梁克陈述：“双方订立合同是到2020年，不管什么时候他入住都是侵犯我的权利了。2014年年底有朋友告诉我说孙继华让搬运的工人住进去了，他说借住几天，当时我也没在那住着，想着他用就用吧。后来在2015年2月我报警那天上去发现门锁也换了，院子里养着家禽，拒不腾退，后来我报警了。”2017年10月18日谈话笔录记载，梁克及其代理律师杨四龙均表示当庭变更诉讼请求，将诉讼请求变更为继续履行租赁合同，并要求当天开庭审理。同日庭审笔录记载，梁克将诉讼请求变更为继续履行合同；二被告赔偿其建设费用、财产损失、鉴定费、养殖损失并负担诉讼费用。孙继全未到庭，孙继华作为孙继全的委托诉讼代理人表示二被告同意继续履行合同，但不同意原告的其他诉讼请求。梁克称，梁克于2010年就发现孙继华占用了诉争房屋及院落，因为自己天冷的时候并不住，双方当时的矛盾并不激烈，所以只是让孙继全把在院子里养的鸡和狗弄走，2015年2月27日发现孙继华正式占用才报警。孙继华称，2015年2月，孙继华发现大门被风吹倒且院内没有人，后来孙继华隔段时间就去看一眼，一直也没有人，就用铁丝把大门绑上了。后该案转为普通程序审理。2017年11月15日庭审笔录记载，梁克的诉讼请求与上一次即2017年10月18日庭审一致，被告的答辩意见也与之前一致。2017年12月20日，我院出具4038号民事裁定书，因梁克未预交案件受理费裁定该案按梁克撤回起诉处理。（六）梁克实施建筑工程、装饰工程和安装工程的范围。在诉讼过程中，梁克主张鉴定报告中列明的一切工程均由其施工。二被告对此不予认可，主张有争议的工程在房屋及院落出租时就存在，并非由梁克实施。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，梁克作为主张赔偿添附损失的一方，负有就其实际实施工程内容进行举证的义务，梁克虽向本院提交了一些照片，但该部分证据不足以体现出施工范围和施工内容。经询问，梁克表示：“施工开始之前没有留存相片，施工范围和施工项目没有其他证据提交……我没有订立施工合同、书面协议也没有留存书面图纸。施工人员是孙继华找的。我买材料的时候没有留发票。”故梁克应承担举证不能或不利的法律后果。本院认定梁克实施的工程内容与鉴定报告中无争议部分一致。（七）关于赵家台村从老村迁至新村的原因。根据赵家台村村委会陈述，2000年，由于赵家台村存在安全隐患，门头沟区农委、规划局等部门开会研究后决定，组织赵家台村村民自愿搬迁至新村，不属于征收或拆迁。赵家台村老村的宅基地还是村集体土地，宅基地使用权还是归以前的村民所有。为了夏季防汛冬季防火，同时老村村民的房屋老旧，地势也不安全，村里于2013年在老村入口处设了门禁，仅允许村民乘坐村里的班车每天统一往返于新村和老村去老村从事种植等农业生产，除此以外的任何形式的长期居住、生产都是不允许的，班车也并不严格限制为仅限村民乘坐。（八）关于梁克报警情况。梁克主张其因为孙继华存在破坏电表箱、电闸箱、院落等行为，曾分别于2007年9月、2008年7月、2015年2月27日拨打110报警，报警电话为139XX******，申请法院调取上述报警记录。本院工作人员于2018年12月27日前往北京市公安局调查，北京市公安局报警台及指挥部的工作人员均答复，110报警记录在北京市公安局门头沟分局也可以查询，记录为同一数据库；报警记录采用的是覆盖式存储，由于全市110报警台每天接警电话数量多，数据量过大，因此已无法查询到2007年至2008年的报警记录，亦未查询到2015年报警人为梁克、报警电话为139XX******的报警记录。报警台工作人员还答复，如果在报警台查询不到报警记录，可以进一步与属地派出所联系，随后将查询要求北京市公安局门头沟分局潭柘寺派出所（以下简称潭柘寺派出所）答复。潭柘寺派出所答复，仅能查询到2015年的报警记录，时间为2015年1月26日，由于系因租赁产生的经济纠纷，未提及财物失窃问题，故告知报警人通过自行协商或司法途径解决，当日的执法录像因存储设备损坏无法提供，保存录像的电脑坏了。（九）关于梁克主张的财物丢失情况。梁克主张其在诉争院落及房屋安装及存放了志高空调、海尔冰箱、奥玛冰柜、圈舍、大铁门、爱玛电瓶车等物品，共价值15850元，上述物品被孙继华搬走，孙继全未阻止孙继华的行为，故主张二被告连带赔偿上述物品损失。二被告不认可诉争房屋及院落内曾经存在上述物品，亦不认可上述物品由其搬走。经询问，梁克表示由于上述物品系十余年前安装或放置在诉争房屋及院落内，故无法提供证据证明上述物品的价值及曾经在诉争房屋及院落内出现过；亦未见到上述物品被孙继华搬走，无法就上述物品丢失系孙继华所为提交证据。故对梁克主张物品丢失由被告方所为本院不予采信。本院认为，（1）关于租赁合同的效力。根据法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。除法律另有规定的，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。虽孙继华、孙继全主张本案诉争房屋及院落的权利人为第三人李淑荣，但书面租赁合同系梁克与孙继华、孙继全订立，且李淑荣明确表示对将房屋及院落出租给梁克知情并认可，且事实上收取过租金，故并不存在导致合同无效的情形，故本院对孙继华关于租赁协议无效的答辩意见不予采信，认定双方的租赁合同有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。（2）关于合同能否解除。根据相关法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据查明的事实，孙继华以侵占房屋、拒绝收取房租等方式明确表示不继续履行租赁协议，导致梁克承租房屋及院落的目的不能实现，故本院认定梁克有权解除租赁合同。（3）关于合同解除时间。根据法律规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，梁克虽主张孙继华于2007年开始就实施破坏行为导致其合同目的不能实现，但其自认在诉讼前始终未以书面形式行使过解除权；主张曾以口头形式告知被告要求解除合同，但被告方不予认可，原告亦未就其以口头形式行使解除权向本院提交证据，故应承担举证不能的法律后果。梁克在1626号案件审理期间的诉讼请求一直为继续履行租赁协议，虽在4038号案件起诉时的诉讼请求为“终止”双方订立的租赁协议，但在该案的诉讼中又将诉讼请求变更为继续履行，直至本院裁定该案按撤诉处理时未变更。故双方所订立的租赁合同自本案起诉状副本送达二被告时解除，本院分别于2018年5月24日向孙继华、2018年6月6日向孙继全送达本案的起诉状副本，本院确认原被告之间订立的租赁合同解除时间为2018年5月24日。（4）违约责任的承担主体。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据查明的事实，虽强行占有房屋、拒收租金等行为均由孙继华实施，但该租赁合同系梁克与孙继全、孙继华二人订立的双方合同，并非三方合同，孙继华和孙继全同为订立合同的一方当事人，均应承担违约责任，故梁克得以要求孙继华、孙继全共同赔偿损失。（5）损失类型及损失数额的确认。关于梁克主张的基建工程损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。该司法解释第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。根据查明的事实，虽然被告方表示曾经明确告知原告不得在诉争房屋及院落内进行装饰装修或改造，但原告对被告方主张的该部分事实不予认可，且双方在租赁协议中约定“承租人在该房屋及宅基地内的基建投资并室内家具，协议终止时送给出租方”，该约定可视为梁克经孙继华、孙继全同意在院落及房屋进行施工，且现因孙继华、孙继全违约导致合同解除，梁克得请求孙继华、孙继全赔偿该部分损失。梁克实施的施工内容包括建筑工程、装饰工程和安装工程三部分，其中装饰工程按照上述司法解释第十一条的规定处理，建筑工程和安装工程参照该规定处理。关于损失数额的计算，本院在4038号案件中，已经根据梁克的申请，委托鉴定机构对诉争房屋及院落内的工程造价进行了评估。在本案中，双方均认可由法院咨询鉴定机构的意见后结合4038号案件鉴定意见书对梁克所实施工程的残值进行酌定。本院向兴中海造价咨询公司进行了询问，该公司工作人员答复：建筑工程属于结构工程，不折旧，装饰工程和安装工程的现值评估计算方式是一样的；装饰工程和安装工程的现值评估鉴定值G=A（工程造价）×F（综合成新率），而F=D（年限法成新率）×E（现场勘查修正系数），D=（B-C）/B，其中B为耐用年限，C为已使用年限。本院酌定梁克在剩余租期内施工残值为27000元。关于梁克主张的丢失财物的损失。根据查明的事实，梁克提交的证据不足以证明其丢失的财物系被二被告拿走。故本院对该部分诉讼请求不予支持。关于鉴定费用。鉴定费用系原告因确定损失金额产生的合理、必要支出，故二被告应予以赔偿，具体赔偿金额由本院根据合同解除原因、鉴定意见等因素酌定。关于二被告要求梁克支付拖欠的租金、将房屋恢复原状等意见，经本院释明，二被告表示另行主张，不在本案中提起反诉，故本院在本案中不予处理。且孙继华在4038号案件2017年9月4日庭前会议中陈述“2007年10月梁克就不再涉案房屋居住，2008年我就接管了。”故梁克自2008年失去对诉争房屋及院落的控制，故不负有继续向二被告缴纳租金的义务。关于二被告主张梁克在围挡以外的建设施工行为已经超出了出租给他的院落四至，故二被告不负有赔偿超出院落四至的施工损失的答辩意见，经释明，二被告明确表示，无法结合鉴定意见书所附预算表向法庭进行说明哪些项目属于四至以内，哪些项目属于四至以外的，故本院对该答辩意见不予采信。关于第三人李淑荣的述称，虽其可能在本案诉争房屋及宅基地上存在权利，但其对租赁合同知情并认可，亦并未影响到租赁合同的效力和履行，基于合同关系相对性，其不属于订立合同的一方。关于房屋、院落的返还及物品的交付，根据查明的事实，房屋及院落早已在孙继华实际控制之下。经询问，梁克表示，其存放及安装在该房屋及院落内的物品均已丢失，在该房屋及院落内没有需要带走的物品。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、梁克与孙继华、孙继全订立的《房屋、宅基地使用租赁协议》于2018年5月24日解除；二、孙继华、孙继全赔偿梁克建筑工程、装饰工程及安装工程残值共27000元；三、孙继华、孙继全赔偿梁克鉴定费8000元；四、驳回梁克其他诉讼请求。案件受理费三千一百八十八元，由梁克负担一千一百八十八元，已交纳；由孙继华、孙继全负担两千元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  周伟男人民陪审员  赵建华人民陪审员  郭秀亮二〇一九年四月二十六日法官 助理  邓琦耀法官 助理  宁 帆书 记 员  梁佳祎