贵州省兴义市人民法院执 行 裁 定 书（2019）黔2301执异34号异议人（案外人）：齐克金，男，1976年2月26日生，汉族，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。被执行人：王玉，女，1970年2月24日生，贵州省兴义市人，汉族，住贵州省兴义市，现在监狱服刑。被执行人：王勇，男，1970年2月22日生，贵州省兴义市人、苗族，住贵州省兴义市，现在监狱服刑。本院在执行追缴王玉、王勇违法所得一案中，案外人齐克金于2019年4月17日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭于2019年4月26日公开进行了听证，案外人齐克金到庭参加了听证，本案现已审查终结。案外人齐克金向本院提出异议请求：申请撤销（2018）黔2301执3092号之十二执行裁定书对王勇、王玉位于兴义市房屋采取的查封、拍卖措施。事实及理由：2000年7月14日，涉案房屋原始产权人王勇以价款39500元将其位于兴义市德房屋出售给叶兰（现工作单位黔西南州农行营业部，当时与王勇系同事），期间叶兰一直占有居住该房屋，双方未办理过户手续，房屋转让协议书签订时同为黔西南州农行职工的伍香兰以证明人身份在转让协议书上签字证明。由于未能办理过户手续，协议签订后叶兰用现金支付给了王勇，王勇将房屋原始产权证书交付给了叶兰留置。2005年6月15日，叶兰将该房屋所有权和使用权转让给了异议人齐克金（当时与叶兰、王勇均为黔西南州农行同事），价款40100元，当时同为黔西南州农行职工的马凤鸣以证明人身份在转让协议上签字，协议签订后异议人用现金支付给了叶兰。同样，由于未能办理房屋产权过户登记手续，出卖人叶兰将房屋原始产权证书又交付给了异议人留置，并在协议中注明，原叶兰与王勇转让协议作为此协议附件，为配合异议人过户，王勇、王玉还将身份证明复印件等交异议人使用。异议人认为本人与叶兰以及叶兰与王勇之间的房屋转让协议均系协议各方真实意思表示，且协议交易标的（房屋）合法，并按当时合理的市场价格支付了房屋价款，将房屋原始产权证书交付给了异议人留置，所以异议人与叶兰以及叶兰与王勇之间的房屋买卖转让协议依法成立并有效，虽因不可抗力因素兴义市政府将该片区纳入拆迁范围，导致房屋过户手续至今未能办妥，但异议人善意取得该房屋所有权的事实不仅成立，而且理由充分，应受到法律保护。另外，异议人购买该房屋以后不仅留置了房屋的原始产权证书还请房屋原始产权人王勇分别于2005年11月11日、2008年4月28日、2010年1月7日用存量收益来缴纳房屋土地收益等，共计支付金额22243元（即：房屋总价款35074元与实交房款12831元的差额部分），异议人缴纳差额款项后去办理已购房改房上市许可证从而进行过户，可视为一种排斥他人主张房屋权利的行为，实质是对房屋的一种占有，根据《物权法》第二百四十五条“占有的不动产或动产被侵占的，占用人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权排除妨害或消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害排除”。综上所述，贵院裁定对该房屋查封、拍卖，异议人认为不仅严重侵犯了异议合法占有该房屋的权利，还会造成异议人重大经济损失。为此，特依据相关法律规定请求撤销（2018）黔2301执3092号之十二执行裁定书对王勇、王玉位于兴义市的房屋采取的查封、拍卖措施。本院查明，已经发生法律效力的（2017）黔2301刑初80号刑事判决书判决：“三、继续追缴被告人王玉违法所得4861.6349万元（被告人王勇与王玉承担连带退赔责任1542.9618万元）发还各集资参与人俱领（发还各集资参与人的具体金额详见附页）；追缴王玉违法所得1900万元退还贵州兴义农村商业银行股份有限公司”，因王勇、王玉未履行该生效判决明确的义务，本院依法强制执行，并于2019年3月5日作出(2018)黔2301执3092号之十二执行裁定书，裁定“一、查封、拍卖被执行人王勇位于兴义市的房屋一套”。再查明,2000年7月14日，被执行人王勇作为甲方与作为乙方的第三人叶兰签订《房屋转让协议书》，该协议有在场人伍香兰作为证明人签字（当时叶兰、王勇、伍香兰均为黔西南州农行职工），协议约定叶兰以39500元购买涉案房屋，将全部房款付清后，和第三人叶兰搬入涉案房屋居住，并留置涉案房屋产权证书，被执行人王勇就该房屋完成了交付。由于当时该涉案房屋性质为单位集资房，未达成相关单位规定的房屋转让条件，故该房屋未办理过户登记。2005年6月15日，第三人叶兰作为甲方与作为乙方的案外人齐克金签订《房屋转让协议书》，该协议有在场人马凤鸣作为证明人签字（当时马凤鸣、齐克金均为黔西南州农行职工），协议约定齐克金以40100元购买涉案房屋，其该协议载明“原叶兰与王勇同志转让协议作为此协议附件”。齐克金付清全部房款，并留置了该房屋产权证书后，和齐克金搬入涉案房屋居住，第三人叶兰就该房屋完成了交付。本院认为，一方面，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人享有排除法院执行的权利需满足以上四个条件，本案中，首先，第三人叶兰于2000年7月14日与王勇达成合法有效房屋转让协议，后兴义市人民院于2019年3月5日裁定查封涉案房屋。即第三人叶兰是在兴义市人民法院查封之前已就涉案房屋签订了合法有效的书面买卖合同；其次，王勇与叶兰于本院查封前，已经就涉案房屋完成了交付，合法占有了该不动产；再次，第三人叶兰在与案外人齐克金买卖涉案房屋之前就已将购房款全部向王勇付清；最后，关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”这一条件的是否达成的问题，在叶兰与王勇买卖房屋之时未达成相关单位规定的房屋转让条件，故该房屋未办理过户登记，之后符合办理过户登记条件，叶兰与齐克金均未办理过户，虽然对该条件的达成有瑕疵，但应考虑，上述两次房屋买卖行为，均发生在我国《物权法》颁布实施之前，且叶兰向王勇购房是在2000年，当时尚未形成统一的不动产登记制度，后齐克金因叶兰未办理过户，导致自己亦未办理过户，因此本案的情形，可以理解为“非因自身原因”未办理过户。另一方面，根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应责令其补办房屋买卖手续”的规定，王勇将登记在其名下的房屋转让给叶兰，并将房屋产权证以及房屋上予以交付，叶兰支付王勇39500元房款，根据当时市场价格该价格亦属于合理对价，叶兰交付房款后一直居住直至将房屋转让给齐克金，王勇与叶兰之间签订是房屋转让协议系双方真实意思表示，符合合同法相关规定，且双方的房屋买卖行为并不违法相关法律强制性规定，对该房屋买卖关系应予认可。综上所述，案外人齐克金对登记在被执行人王勇的不动产提出的异议，符合法律规定应予支持的情形，对其的异议请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项之规定，裁定如下：中止对被执行人王勇名下位于兴义市房屋一套的执行。案外人、当事人对本裁定不服的，可以自本裁定书送达之日起十日内上一级人民法院提起申请复议。审 判 长  侯 斌审 判 员  陈应明审 判 员  吴启剑二〇一九年四月二十九日法官助理  黄 环书 记 员  田仁美