福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初506号 原告：泉州东海万誉物业服务有限公司，住所地泉州市丰泽区东海大街东海湾太古广场（**）**楼****，统一社会信用代码91350500559562637M。 法定代表人：项凌云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：洪秋萍，女，系该公司职员。 被告：陈经权，男，1987年11月24日出生，汉族，住泉州市。 被告：吴少芬，女，1989年8月21日出生，汉族，住泉州市。 以上两被告共同委托诉讼代理人：黄圣谦，男，住泉州市。 以上两被告共同委托诉讼代理人：谢锦冰，男，住泉州市。 原告泉州东海万誉物业服务有限公司与被告陈经权、吴少芬物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告泉州东海万誉物业服务有限公司（以下简称万誉物业公司）的委托诉讼代理人洪秋萍、被告陈经权、吴少芬的委托代理人黄圣谦、谢锦冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万誉物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决陈经权、吴少芬支付拖欠原告物业服务费8973.99元（从2016年11月1日起计至2019年1月31日止）及违约金1884.54元（违约金按日万分之五的标准从逾期之日起计算，暂计至2019年1月31日，最后计算至被告支付完拖欠的物业服务费等费用之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年4月27日被告与泉州市东海湾开发有限公司签订《前期物业服务合同》，2016年4月22日被告与泉州市东海湾物业管理有限公司签订《物业服务合同》，合同约定了物业费收取的相关标准及逾期支付的违约金计算标准。被告购买东海湾御花园XX幢XXXX单元，且被告已经实际接受该房屋，被告应当按照合同的约定交纳物业服务费用。但2016年11月以后被告以种种理由不予缴交物业服务费、水电公摊及违约金，被告的行为严重影响了原告物业服务的正常开展，故为维护原告自身合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。 陈经权、吴少芬辩称：一、原告严重违反与被告签订的《物业服务合同》，被告逾期支付物业服务费是依法履行双务合同履行抗辩权。《前期物业服务合同》是格式条款，该合同的定价明显超出了物价部门指导价的标准进行收费，加重了消费者的责任。二、原告的违约行为主要表现在：1.基本服务不达标。物业中心电话经常无人接听，不符合服务标准所承诺的24小时处理报修、对业主投诉24小时完成的承诺；没有做到每半年召开一次业主座谈会，物业经理更换频繁，导致业主与物业公司沟通协调不畅；重大事务欺诈业主，电梯改造征求意见统计数据造假、水电公摊费用账目混乱。2.公用部位、共用设施设备维护不达标。公共用水无人监管、公共楼道、车库、消防烟感、楼宇对讲系统等均存在问题。3.公共秩序维护不达标。小区出入口经常无人执勤、保安服务不到位、外来人员随意出入。4.公共区域保洁不达标。道路、楼道脏乱差，电梯镜面不洁，垃圾长时间无人清理，并擅自设立垃圾中转站，导致小区卫生环境恶劣。5.公共绿化养护不达标。绿化不到位，养护不及时，一年四次以上花卉布置、四季有花的承诺未实现。 本院经审理认定事实如下：被告陈经权、吴少芬系福建泉州市丰泽区东海大街与滨海街交汇处西南侧东海湾·御花园D组团XX栋XXXX室的业主，房屋建筑面积110.79平方米。陈经权、吴少芬与泉州市东海湾物业管理有限公司签订《物业服务合同》，约定：合同期限至业主委员会成立之日止，物业服务费的标准为高层住宅3元/月﹒平方米，物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，逾期支付物业费的，每逾期一日，应按应付未付金额千分之三支付违约金。泉州市东海湾物业管理有限公司于2016年2月1日变更登记为万誉物业公司。双方在《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》附件、《业主手册》对物业公司的服务标准进行了详细约定，对基本服务、共用部位维护、共用设施设备维护、公共秩序维护、公共区域保洁、公共绿化养护等六方面的197个项目作了详细约定。被告陈经权、吴少芬自2016年11月起至2019年1月止共拖欠万誉物业公司物业服务费8973.99元。 本院认为，陈经权、吴少芬主张万誉物业公司服务存在瑕疵，提供了相关证据予以佐证，万誉物业公司对陈经权、吴少芬主张其存在服务问题部分并不否认，称物业服务系动态过程，并主张已对其中部分问题进行了整改。经过庭审举证质证，根据原被告双方提供的证据，结合双方签订的《物业服务合同》、《业主手册》的内容，可以认定万誉物业公司未能按照双方的约定提供物业服务，其履行合同存在瑕疵，故对万誉物业公司的收费标准予以酌情下调，对陈经权、吴少芬自2016年11月起至2019年1月间拖欠的物业费8973.99元按7179.19元予以支持。对于万誉物业公司主张的逾期违约金，鉴于其物业服务存在瑕疵且未能提供证据其存在损失，故对万誉物业公司该项主张本院不予支持。 综上所述，万誉物业公司与陈经权、吴少芬签订的《物业服务合同》合法有效，对双方均具有约束力。原、被告双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。万誉物业公司主张超出合同约定的部分本院不予支持，陈经权、吴少芬主张万誉物业公司未尽到物业管理职责，有相应证据支持，万誉物业公司亦未予否认，故本院酌情对万誉物业公司收取物业管理费的标准适当下调。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十一条、第四十二条第一款、第四十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告陈经权、吴少芬应于本判决生效之日起十日内支付原告拖欠的自2016年11月至2019年1月间的物业管理费7179.19元； 二、驳回原告泉州东海万誉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费72元，减半收取36元，由被告陈经权、吴少芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  黄三鑫 二〇一九年四月一日 书记员  吴晓斌 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。