湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1202民初102号 原告怀化市福源物业经营管理有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰中路****（兴泰财富大厦），统一社会信用代码914312005910327089。 法定代表人刘金花，执行董事。 委托诉讼代理人曾金兰，女，系公司总经理助理。 委托诉讼代理人覃朝阳，湖南正发律师事务所律师，执业证号14312198910265063。 被告湖南现代鲁艺房地产开发有限公司，住，住所地怀化市鹤城区香洲路**锦龙大厦**一社会信用代码91431200689526431J。 法定代表人李维广，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人李维高（特别授权），男，系公司副总经理。 委托诉讼代理人高泽民，湖南鹤洲律师事务所律师，执业证号14312200810212313。 原告怀化市福源物业经营管理有限公司（以下均称福源公司）诉被告湖南现代鲁艺房地产开发有限公司（以下均称鲁艺公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序审理。后经被告鲁艺公司申请，本院依法裁定本案转为普通程序，公开开庭进行了审理，原告怀化市福源物业经营管理有限公司的法定代表人刘金花及委托诉讼代理人曾金兰、覃朝阳，被告湖南现代鲁艺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李维高、高泽民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福源公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付前期物业服务费及物业服务补贴费共计740083元，并从2016年9月10日起每日按应交金额的万分之五向原告支付滞纳金直至付清物业服务费和物业服务补贴费止（到2018年12月10日止的违约金共计279483.62元）；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月20日原告作为乙方，被告作为甲方，双方签订了金茂花园小区《前期物业服务合同》，合同约定，被告将其开发建设的“金茂花园”小区的物业委托被告实行前期物业管理。物业性质为商住一体，管理界限东至：正清制药厂；南至：天星东路人行道；西至：怀化市监狱家属宿舍；北至：北面支路人行道。建筑面积约10.4平方米。在第六章第十三条物业管理服务费中约定：（一）已售业主未办理入住装修手续前，由乙方按空置房标准向业主收取物业管理服务费。（按湖南省物业管理条例规定，标准：每月按售房面积的90%收取）；（二）甲方未售住宅和未使用地下车位物业管理服务费。1、甲方未售住宅按0.5元/月/m向甲方收取物业管理服务费。2、未使用地下车位（地下负二（地下负**封存不用，仅使用负**陆千元（6000元）标准，乙方向甲方收取车位物业管理服务费。3、从九月一日起，已列入销售房屋，但因甲方销售手续等原因推迟交房的，推迟交房期间，则按每月每平方米0.9元标准，乙方向甲方收取物业管理服务费。4、如未售住宅销售或地下车位起用，从交房或地下车位起用日起，甲方住宅按0.5元/月/m，车位按20元/月/个标准，相应减少乙方向甲方收取物业管理服务费。甲方保证乙方物管费不落空，乙方保证不重收。（三）本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，住宅房屋建筑面积1元/月/m收取。甲方每月补助壹万陆千元（16000元）以弥补乙方物业管理服务费不足，当住宅房屋物业管理服务费的收费标准达到1.2元/月/m时，此项补助停止。（四）住宅区外的商业用房和住宅区外的露天停车场，乙方不收取物业管理服务费，乙方按照甲方对住宅区外的商业用房和住宅区外的露天停车场规定管理，实行单独核算，甲方按月支付实际成本，所产生的收益归甲方所有。（五）合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、业主、使用人收取相关费用，但执行前须经甲方书面同意。（六）甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的万分之五按日交纳滞纳金。（七）业主转让物业时，须交清转让前的物业管理服务费用。合同签订后，原告认真履行《前期物业服务合同》所约定的内容，被告委托原告向业主收燃气费等，但被告不按合同的约定向原告支付应当交纳物业服务费和物业服务补贴费等，2016年1月10日双方对2013年8月合同签订以来到2015年12月31日止的所有费用（包括委托原告代收燃气费）进行核对，双方对对账单上的数据均予以认可；2016年8月1日被告单方给原告下通知，取消对8月份以后的物业补贴，原告当即复函不同意，要求被告按合同履行，继续给予补贴。2016年9月9日双方财务对2016年7月31日以前的物业费、代收燃气费等费用又进行核对，被告财务负责人签字认可，从签订合同到2016年7月用原告代收的燃气费抵减被告给原告的补贴后，应补贴原告物业服务费为580083元。但按合同约定，从2016年8月起至2017年1月15日业主委员会成立时至，被告还应向原告补贴物业服务费共计11000元（每月22000元），加上被告应支付2016年2月至5月外围停车场原告委派的管理人员工资及费用开支50000元等各项费用，到原告与金茂花园业主委员会成立时止的2017年1月15日，被告方共计拖欠以上费用共计740083元。对以上款项，原告方多次催要，被告方以各种理由拖延不予支付。被告的行为已严重违约，并严重影响到原告方的资金周转和经营安排。为维护原告方的合法权益，根据法律规定，特此向法院起诉，请依法保护。 被告鲁艺公司辩称：1、请依法驳回原告的诉讼请求；2、本案的诉讼费用由原告承担。事实与理由：一、答辩人湖南现代鲁艺房地产开发有限公司与被答辩人怀化市福源物业经营管理有限公司系委托管理关系，而不是被答辩人所诉的物业服务关系。二、答辩人没有欠被答辩人的委托管理费，也没有构成合同上的违约，反而被答辩人收取相关费用（物业费、燃气开户费）931779元没有交答辩人。综上所述，被答辩人提起的物业合同纠纷，要求答辩人支付前期物业费及物业补贴费740083元及带纳金279483.6元。没有事实和法律依据，请法院依法驳回其诉讼请求。 原告福源公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1、原告的营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件、被告的营业执照，拟证明原、被告的主体资格。 2、2013年8月20日《前期物业服务合同》，拟证明原告与被告签订了金茂花园小区《前期物业服务合同》。根据合同的约定，被告对前期的物业管理要给予一定的补贴，对空置的房屋要交纳物业服务费；如逾期交纳要按每日万分之五支付滞纳金；但在履行合同的过程中，被告没有按照合同的约定足额支付物业补贴和物业服务费等，已构成违约。 3、2017年1月5日金茂花园业主委托物业合同，拟证明原告2017年1月15日与金茂花园业主委员会签订了物业服务合同，原告与被告签订的《前期物业服务合同》终止。 4、原告与被告之间对物业管理方面费用的对账单，拟证明原告按照合同的约定，对小区进行物业管理，并根据被告的委托向业主代收燃气费，双方财务经过对账、抵扣后，确认到2016年7月31日止，被告共计拖欠原告的物业服务费为580083元。 5、律师函、邮寄函，拟证明到2017年1月15日金茂花园小区业主委员会成立之日止，被告共计拖欠原告物业费740083元。原告已多次催收，但被告一直置之不理。 对原告的上述证据，被告的质证意见为：对证据1没有异议。对证据2的三性没有异议，对证明目的有异议，因为前期物业合同第13条第2项很明确的约定了对没有销售的房屋按每平米0.5元计算，对已销售的房屋按每平米0.9元进行结算，对地下车位一层按每月6000元，不包括第二层（地下二层（地下**封存不用3认为与本案没有关联性。对证据4的真实性有异议，虽然与被告进行了结算，是双方对前期服务合同计算结果有误，没有严格地按照前期物业合同第13条约定的条款进行结算，算出的结果的真实性有异议。对证据5的三性没有异议，对证明目的有异议，被告没有拖欠原告的物业管理费，反而原告多收取了物业费及燃气开户费多收取931779元，没有与被告进行结算。 被告鲁艺公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据： 1、营业执照，拟证明被告主体资格、资质。 2、李维广身份证，拟证明李维广的身份信息。 3、法人身份证明，拟证明湖南现代鲁艺房地产开发有限公司的法人是李维广。 4、商品房预售许可证，拟证明预售建筑面积为69.722.95m2。 5、工程竣工综合验收备案表，拟证明金茂花园2#、3#已于2013年7月26日竣工并验收。 6、管道燃气设施配套建设合同，拟证明被告已开通燃气配套建设579户，每户开户费为2080元，并已向燃气公司交纳燃气开户费为579户X2080元/户=1204320元。 7、发票，拟证明被告向燃气公司交纳的燃气开户费发票。 8、福源物业代收燃气开通费明细，拟证明原告向住户收取燃气开户费992160元。 9、对账汇总表，拟证明被告与原告物业服务对账单汇总表算取原告代收业主物业费2171058元，代收业主燃气开户费992160元，按合同约定付原告物业服务费2231439元，代收与付物业费相抵后，原告还应退回被告多收取的费用931779元。 10、记录本，拟证明原告在服务过程中存在许多问题，服务质量差。 对于被告提交的证据，原告的质证意见为：对证据1、2、3没有异议。对证据4认为，被告只提供了部分预售许可证，从被告提供的两份预售许可证来看，加起来就已将进9万多平米了。根据前期的物业委托管理合同约定的面积是10.4万平方米。对证据5真实性、合法性没有异议，与本案没有关联。对证据6、7认为，与本案没有关联性。对证据8认为，收取的金额没有异议，原告是受被告的委托向业主收取的燃气费，其他内容不清楚。对证据9认为，是被告单方面制作，我方不予认可，真实性有异议。对证据10认为不能够达到证明目的；从记录来看，有些没有物业管理人员签字，从记录内容来看都是记录车辆牌照，并不能说明物业管理不到位，相反证明物业工作人员认真负责。 对当事人无异议的证据即原告提交的1号证据及被告提交的1、2、3、8号证据，本院均予以确认和采信。对有异议的证据，本院分析认证如下： 原告提交的2、5号证据，被告不认可其证明目的，但对上述证据的真实性、合法性及关联性予以认可，故本院对上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认和采信；对其证明目的，本院认为，上述证据均系书证，能够以其记载的内容反映相关事实，且上述证据之间能够与审理查明的事实相互印证，故对上述证据的证明目的，本院亦予以采信。原告提交的3号证据，被告认为与本案无关联性；原告提交的4号证据，被告不认可其真实性；本院认为，上述证据均系书证，能够以其记载的内容反映相关事实，且上述证据能够与其他证据及审理查明的事实相互印证；被告未能提供充分理由及反证对上述证据证明的事实予以否定，故被告的质证意见不能成立，本院对原告提交的上述证据均予以确认和采信。 被告提交的4号证据，原告未对其真实性、合法性及关联性发表意见，但认为被告只提供了部分预售许可证，故本院对该证据予以采信。被告提交的5、6、7号证据，原告不认可其关联性，其他无异议，故本院对上述证据的真实性、合法性予以确认；对于关联性，经审查，上述证据系书证，能够以其记载的内容反映相关事实、且与本案具有关联，原告的质证理由不充分、不能成立，故本院对上述证据均予以采信。对被告提交的9号证据，原告认为是被告单方面制作，不予认可，真实性有异议；经审查，该证据没有原告认可，确系被告单方意思表示、原告的质证意见可以成立；由于原告不认可，故对该证据本院不予采信和确认。对被告提交的10号证据，原告不认可；经审查，该证据待证事实没有其他证据可以相互印证，不能单独证明待证事实，故本院对该证据不予采信和确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2013年8月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《前期物业管理委托合同》，约定：“一、…甲方将金茂花园（物业名称）委托乙方实行前期物业管理，订立本合同。二、物业类型:商住一体，管理界限:东至正清制药厂；南至天星东路人行道；西至怀化市监狱家属宿舍；北至北面支路人行道。建筑面积约10.4万平方米……九、委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止……第十三、物业管理服务费：（一）已售业主未办理入住装修手续前，由乙方按空置房标准向业主收取物业管理服务费。（按湖南省物业管理条例规定，标准：每月按售房面积的90%收取）；（二）甲方未售住宅和未使用地下车位物业管理服务费。1、甲方未售住宅按0.5元/月/m向甲方收取物业管理服务费。2、未使用地下车位（地下负二（地下负**封存不用，仅使用负**陆千元（6000元）标准，乙方向甲方收取车位物业管理服务费。3、从九月一日起，已列入销售房屋，但因甲方销售手续等原因推迟交房的，推迟交房期间，则按每月每平方米0.9元标准，乙方向甲方收取物业管理服务费。4、如未售住宅销售或地下车位起用，从交房或地下车位起用日起，甲方住宅按0.5元/月/㎡，车位按20元/月/个标准，相应减少乙方向甲方收取物业管理服务费。甲方保证乙方物管费不落空，乙方保证不重收。（三）本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，住宅房屋建筑面积1元/月/㎡收取。甲方每月补助壹万陆千元（16000元）以弥补乙方物业管理服务费不足，当住宅房屋物业管理服务费的收费标准达到1.2元/月/㎡时，此项补助停止。（四）住宅区外的商业用房和住宅区外的露天停车场，乙方不收取物业管理服务费，乙方按照甲方对住宅区外的商业用房和住宅区外的露天停车场规定管理，实行单独核算，甲方按月支付实际成本，所产生的收益归甲方所有。（五）合同有效期内，若物价部门批准调整物业管理服务费收费标准，从批准执行之日起，乙方按调整标准向甲方、业主、使用人收取相关费用，但执行前须经甲方书面同意。（六）甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的万分之五按日交纳滞纳金。（七）业主转让物业时，须交清转让前的物业管理服务费用。……三十三、本合同自签订之日起生效。”另外，该合同还对委托管理事项及范围、双方权利和义务、前期物业管理服务标准、违约责任等作了约定，总计33条。合同签订后，原告履行了《前期物业服务合同》所约定的义务，但被告未按合同的约定向原告足额支付应当交纳物业服务费和物业服务补贴费。2016年1月10日，原、被告双方对2013年8月合同签订以来至2015年12月31日止的所有费用（包括委托原告代收燃气费）进行核对，双方对对账单上的数据均予以认可。 2016年9月9日双方财务对2016年7月31日以前的物业费、代收燃气费等费用再次进行核对，被告财务负责人签字认可，从签订合同到2016年7月用原告代收的燃气费抵减被告给原告的补贴后，应补贴原告物业服务费为580083元。但按合同约定，从2016年8月起至2017年1月15日业主委员会成立时至，被告还应向原告补贴物业服务费共计110000元（每月22000元）。原告另主张被告应向其支付2016年2月至5月外围停车场原告委派的管理人员工资及费用开支50000元等各项费用，到原告与金茂花园业主委员会成立时止的2017年1月15日，被告方共计拖欠以上费用共计740083元。对以上款项，原告方多次催要，被告未予支付，导致本案纠纷发生。 另查明，被告委托原告向小区业主收取燃气开户费，总计992160元。被告认为双方签订的《前期物业管理委托合同》是一种委托管理关系，而不是服务关系；按合同约定，被告应向原告支付物业管理委托费2231439元，而2013年8月28日起至2016年8月止，原告共收取小区业主物业费2171058元，代收燃气开户费992160元，总计3163218元；因此，原告还多收取了931779元费用等。 本院认为：依法成立的合同受法律保护，本案前期物业管理委托合同合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行自己的义务；原告履行了物业管理的义务，被告应当按约定履行支付物业管理费用的义务。本案争议的焦点问题有二：一为原告与被告系委托管理关系还是物业服务关系的问题；二为被告是否按约定向原告足额支付物业管理费用的问题。对于争议焦点问题，本院评议如下： 一、关于原告与被告系委托管理关系还是物业服务关系的问题。原告认为双方系物业服务关系；被告认为双方系委托管理关系。本院认为，虽然双方签订的《前期物业管理委托合同》中含有“委托管理”字样，但判定双方合同关系应当考察合同中的实际条款（约定）；本案案涉合同中，对双方权利和义务、前期物业管理服务标准、前期物业管理服务费及相关费用、违约责任等都作了详尽约定，考察本案原、被告的经费收入、支出等情况，考虑双方并无经费交集，故本院认定双方系平等主体之间的委托合同（物业服务）关系。 二、关于被告是否按约定向原告足额支付物业管理费用的问题。由于双方财务人员已经就双方的费用对账后签字和盖章确认，被告应当按对账结果支付费用；从双方签订合同到2016年7月，用原告代收的燃气开户费冲抵后，被告应原告支付的物业服务费为580083元。由于2016年7月后费用未经双方对账确认、被告不认可，尚处于未结算状，原告的证据不足以支持其该部分诉请；原告可就未结算部分的费用，另行依法处理；加上被告已经就案涉有关双方的费用纠纷另行起诉，故对该部分费用争议，本院不予置评和处理。 综上所述，原告的部分诉请具有事实及法律依据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第六十条、第九十七条、第三百九十六条、第四百零五条，《物业管理条例》第四十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告湖南现代鲁艺房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告怀化市福源物业经营管理有限公司支付物业服务费人民币580083元； 二、驳回原告怀化市福源物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13976元，由原告怀化市福源物业经营管理有限公司负3976元，被告湖南现代鲁艺房地产开发有限公司负担10000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或直接向湖南省怀化市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  杨宏勇 人民陪审员  向莱茵 人民陪审员  黄水霞 二〇一九年四月二十九日 代理书记员  粟小妹 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。 第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。 二、《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业， 物业服务费用由建设单位交纳。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。