山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1092民初2533号原告：邵永威男，1989年2月16日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：魏恒，山东博实律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏成林，山东博实律师事务所律师。被告：庄丰玮男，1993年7月24日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：苗丽，山东威海卫律师事务所律师。第三人：于明磊男，1980年8月3日出生，汉族，住威海高区。委托诉讼代理人：苗丽，山东威海卫律师事务所律师。原告邵永威与被告庄丰玮、第三人于明磊确认合同无效纠纷一案，本院于2018年11月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵永威及委托诉讼代理人魏恒、被告庄丰玮委托诉讼代理人苗丽、第三人于明磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵永威向本院提出诉讼请求：1.确认庄丰玮与于明磊签订的房地产买卖合同无效；2.判令庄丰玮协助邵永威将位于威海市塔山东路128号104室房屋过户登记至邵永威名下。事实和理由：因邵永威需向于明磊借款，应于明磊的要求，邵永威于2016年10月24日在威海市公证处办理授权委托书的公证手续，委托于明磊出卖邵永威位于威海市塔山东路128号104室的房屋（以下简称案涉房屋，所有权证号为“威房权证字第**”），委托期限至2018年10月24日止。后邵永威与于明磊就双方借款事宜发生争议，于明磊于2018年10月18日委托期限临近届满时，未经邵永威同意，擅自与庄丰玮签订《房地产买卖合同》并办理过户手续。该《房地产买卖合同》并非庄丰玮与于明磊的真实意思，而是二人恶意串通，目的是为了迫使邵永威认可于明磊不合理的高额利息，损害邵永威的合法权益。为维护邵永威的合法权益，故起诉至法院，请求依法支持诉讼请求。庄丰玮辩称，其与于明磊签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不存在恶意串通；其不知道邵永威与庄丰玮之间的关系，也不知道邵永威与于明磊之间是否有不合理的高额利息，邵永威与于明磊之间的事情与其无关。故不同意邵永威的诉讼请求。于明磊述称，1.其与邵永威之间的借款利息是合理利息，不存在邵永威所称的不合理的高额利息。2.其与庄丰玮签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，不存在恶意串通。3.邵永威曾两次分别向于明磊借款20万元，共计40万元，约定2017年4月24日到期一次性还清。邵永威分别以案涉房屋和位于威海市万福山庄109号202房屋（以下简称万福山庄202房屋）作抵押并办理了抵押手续，约定如邵永威不如期还款，于明磊有权处理变卖两处房产。同时，双方于2016年10月24日到公证处办理了邵永威委托于明磊出售上述两处房产的授权委托书。借款到期后，邵永威先偿还了20万元借款及利息，于明磊将万福山庄202房屋解押。另外20万元借款及利息至今未全部还清，后经联系邵永威一直联系不上，于明磊无奈才变卖案涉房屋。4.案涉房屋是近30年的老房子，属划拨土地性质，于明磊因变卖该房屋还交纳了土地出让金、个人所得税和契税等共计9380元。案涉房屋是一梯三户型的一楼中间户，根本就卖不出去，最后好不容易才让庄丰玮购买，房款抵顶了于明磊欠庄丰玮的部分借款；并且价格也合理，否则房管局也不允许过户。本院经审理认定事实如下：2016年10月21日和同年10月25日，邵永威各向于明磊借款20万元，共计40万元，邵永威并以案涉房屋和万福山庄202房屋作为抵押担保，双方约定：借期6个月，于2017年4月24日到期一次还清，逾期每日违约金为2%，于明磊并有权处理抵押房屋收回出借本金。同年4月24日，邵永威作为委托人签署《授权委托书》，内容为：“委托人现要出售位于万福山庄109号202〔房屋所有权证号“威房房权证字第**、国有土地使用权证号“威国用（2007）第044-550号”〕和位于威海市塔山东路-128号-104室（房屋所有权证“威房权房权证字第**的不动产，现委托人因不能亲自办理相关手续，故全权委托受托人（于明磊）代为办理如下事宜:1.办理并换领上述房产的不动产登记证书的全部相关手续；2.签订不动产转让合同、代收房；3.办理不动产所有权转移登记、使用权转移登记的相关手续；4.如果购房人需要办理按揭贷款（或公积金贷款），需要委托人办理的手续均委托受托人代为办理；5.办理不动产登记资料查询，申请出具查询结果；6.办理物业相关手续;7.办理与出售上述不动产有关的其他一切事宜。受托人因办理上述事宜，所签署的合同及相关文件，委托人均予以承认并承担。委托期限：自二O一六年十月二十四日起至二O一八年十月二十四日为止。受托人有转委托权。”2016年10月25日，邵永威与于明磊签订了编号为“（2016）年民借字1号”和“（2016）年民借字25号”的借款合同及抵押合同各一份，并办理了案涉房屋和万福山庄202房屋的抵押登记。2017年8月30日，邵永威偿还于明磊25万元，双方对其中的20万元系偿还的借款本金无异议，对其余5万元偿还的是本金还是利息产生争议。2018年10月18日，于明磊将邵永威用于抵押的万福山庄202房屋解除抵押登记。2018年10月18日，于明磊以邵永威委托代理人名义与庄丰玮签订一份房地产买卖合同，约定：邵永威将案涉塔山东路128号104室房屋以31万元的价格出售给庄丰玮，庄丰玮应于2018年10月16日向邵永威付款31万元。房地产买卖合同签订前，庄丰玮未查看案涉房屋状况；房地产买卖合同签订后，庄丰玮未要求邵永威交付房屋。2018年11月28日，邵永威起诉至本院，请求处理。上述事实，有借款合同、抵押合同、借条、公证书、房地产买卖合同、银行交易明细等书证及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。诉讼中，当事人为支持其主张，分别提供以下证据：一、邵永威为支持其主张，申请对案涉房屋在2018年10月18日的市场价值进行评估。本院依法委托山东百盛房地产估价有限公司（以下简称百盛估价公司）进行评估，该公司于2019年3月11日出具《威海市塔山东路128号104室房地产市场价值评估报告》，结果为：该房地产2018年10月18日的市场总价值为49.90万元。经质证，邵永威表示对评估报告总体认可。庄丰玮、于明磊对评估报告的真实性、客观性均提出异议，称评估报告对涉案房屋市场价值判断不客观公允，明显过高。但当事人均明确表示不申请重新评估。二、于明磊为证实庄丰玮已向其支持购房款，提供其2018年4月1日至2018年9月19日期间的中国建设银行股份有限公司威海振兴路支行（以下简称建设银行）活期账户交易明细，显示：庄丰玮与于明磊在2018年4月10日至2018年9月16日期间有款项往来记录，但均未注明款项用途，其中庄丰玮向于明磊共转款12笔、金额为43.53万元，于明磊向庄丰玮转款7笔、金额为25.07万元。于明磊并称：庄丰玮是做车贷业务的，于明磊是从事房车生产及贸易公司的，庄丰玮应支付的购房款一部分抵顶了于明磊以前的借款，余下的部分又自被告处借款。经质证，邵永威对该证据的真实性无异议，但称不能证明庄丰玮对于明磊享有债权，根据于明磊陈述，更不能证明庄丰玮已经履行了房屋买卖合同约定的付款义务。三、庄丰玮未到庭参加诉讼，也未提供证据。本院认为，本案争议焦点为：庄丰玮、于明磊是否恶意串通，损害邵永威的合法权益。一、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条规定：“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。”第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”本案中，邵永威具有完全民事行为能力，其签署的授权委托书系其真实意思表示，且无证据证明存在无效或可撤销的情形，故合法有效，于明磊可以在邵永威的授权范围内办理转让案涉房屋事务，于明磊实施的民事法律行为对邵永威发生效力，但不得损害邵永威利益。二、经审查，百盛估价公司具有相应评估资质，评估人员也具有相应业务资格，评估程序合法、依据充分，庄丰玮、于明磊对其提出的异议未提出充分证据证明，对评估报告本院依法确认为有效证据，具有证明力。根据百盛估价公司出具的评估报告结果，庄丰玮、于明磊2018年10月18日转让案涉房屋的价格为31万元，占评估的市场价格49.90万元的62.12%。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”规定，庄丰玮、于明磊系以明显不合理的低价转让了案涉房屋，损害了邵永威利益，双方转让案涉房屋的行为不能认定为善意。三、于明磊提供的建设银行活期账户交易明细，系由建设银行出具，对其真实性本院依法予以认定。但根据交易明细的内容，庄丰玮与于明磊款项往来均发生在2018年10月18日案涉房屋转让之前，且均未注明款项用途，结合庄丰玮、于明磊关于双方具有其他经济往来的陈述，故不能证明庄丰玮向于明磊支付的系购房款。四、案涉房屋一直由邵永威祖父母居住，现并无证据证明庄丰玮购房前对案涉房屋状态进行了查看、了解，购房后也未要求邵永威交付房屋，与常理不符。另外，邵永威对于明磊的债务由案涉房屋设定抵押，并办理了抵押登记，于明磊却不依法实现担保物权，而是通过采取风险较大的转让案涉房屋的方式实现债权，也与常理不符。综上，庄丰玮与于明磊恶意串通、损害邵永威合法权益成立，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条：“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”的规定，庄丰玮、于明磊签订的转让案涉房屋的买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十九条:“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”《中华人民共和国民法总则》第一百六十四条第二款：“代理人和相对人恶意串通，损害被代理人合法权益的，代理人和相对人应当承担连带责任。”的规定，庄丰玮、于明磊应共同协助邵永威将案涉房屋所有权变更登记至邵永威名下。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十九条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第二款规定，判决如下：一、庄丰玮与于明磊签订的关于威海市塔山东路-128号-104室房屋的买卖合同无效；二、庄丰玮、于明磊于判决生效之日起二十日内协助邵永威将威海市塔山东路-128号-104室房屋所有权变更登记至邵永威名下，所需变更登记费用由庄丰玮、于明磊负担。案件受理费8800元减半收取4400元、诉讼保全费3020元、评估费2495元，均由庄丰玮、于明磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 员 徐东舰二〇一九年四月十五日法官助理 朱晓文书 记 员 李 超