贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初3039号原告：杨国波，男，汉族，1980年9月8日出生，住福建省南安市，原告：褚丽彬，女，汉族，1981年12月1日出生，住福建省南安市，上述二原告共同委托诉讼代理人：王妍（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所实习律师。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码:9152050070966631XK。法定代表人:卿宪华，系该公司总经理。委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。原告与被告商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月14日立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年4月23日，本院公开开庭进行审理。原告之委托诉讼代理人王妍、刘力铭、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司之委托诉讼代理人钟影、赵霞林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告在60日内将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；2.判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，暂计10000元，实际金额以原告已付总房款354232.00元为基数，按日0.1％的标准从2017年6月1日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；3.判决本案诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告向本院撤回其第1项诉讼请求，保留其他诉讼请求。事实及理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的瑞丰铭城项目房号为3-22-5的商品房一套，双方在《商品房买卖合同》第八章第三条约定：“出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期之日起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1％的违约金。”据此，被告应于2017年5月31日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，结合本案，原告已按合同约定全面履行完毕合同项下约定的义务，向被告付清了354232．00元购房款，但被告至今未取得涉案商品房的所有权初始登记，并向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告的行为已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，向原告支付违约金。综上所述，原、被告基于真实意思表示签订《商品房买卖合同》，合同项下的约定对合同双方具有约束力，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定向原告交付办理商品房产权转移登记的有关文书，应当承担违约责任。被告辩称，1.存在违约金约定过高的情形，在被告承担违约责任的情形下，违约金至多参照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的130%计算，针对原告当庭变更诉讼请求的情形，不符合法律规定，在庭前原告是有时间、有能力、有条件在举证期限届满前变更相应的诉讼请求，故其当庭变更不应采纳。2.被告在约定期限内未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是政策因素所致，属不可抗力，被告享有法定免责事由。3.违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付违约金是以原告能够举证证明其存在损失为前提，而原告未举证证明，故被告无须支付违约金。本院经审理查明：2013年7月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程（瑞丰铭城）第3幢22层5号商品房出售给原告，总房款354232.00元，付款方式为银行按揭贷款，首付107232.00元，余款247000.00元通过银行贷款予以支付。被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如果未按照上述约定的期限提交办理商品房转移登记的有关文书的，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.1％的违约金。同时，合同约定由被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担。合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款。合同约定的办证期限届满后（2017年5月31日），被告仍未取得涉案房屋的所有权初始登记，亦未向原告支付相应的违约金。另查明，涉案房屋至今未取得商品房备案证明书。上述事实，有原被告双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，本院依法予以确认。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告已按照合同约定向被告交付购房款，被告就应当按照合同约定在2017年5月31日前取得涉案房屋所有权初始登记，而被告未按时完成涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》第二十二条之约定，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款0.1％的违约金。由于每日0.1%的计算标准过分高于被告逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书给原告造成的损失，故本院酌情予以调整，按照每日万分之三的标准计付。由于涉案房屋暂不具备办理转移登记条件，且原被告之间系委托办证关系，故计算违约金的截止时间为被告提交完毕办理涉案房屋转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上所述，违约金的计算方式为：以原告已付购房款354232.00元为基数，按照每日万分之三标准，从2017年6月1日起计付至被告提交完毕办理涉案房屋转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止。对于被告抗辩称被告在约定期限内未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，是因《不动产登记暂行条例》实施等政策因素所致，属不可抗力，被告享有法定免责事由。经查，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。本案中，被告辩称不能按期向原告提交办理涉案房屋转移登记的有关文书的原因为因《不动产登记暂行条例》实施等政策因素所致，而《不动产登记暂行条例》实施并不属于不可抗力范畴，不应当免除被告责任。故对被告前述抗辩理由，本院不予采信。对于被告抗辩称违约金条款的设置以填补损失为原则，原告诉请被告支付违约金是以原告能够举证证明其存在损失为前提，而原告未举证证明，被告无须支付违约金的理由。经查，根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，涉案违约责任的承担并不以买受人基于逾期办证遭受损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨国波、褚丽彬逾期提交办理位于毕节市碧阳大道2012年东出口棚户区改造项目一期工程（瑞丰铭城）第3幢22层5号房屋转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款354232.00元为基数，按照每日万分之三标准，从2017年6月1日起计算至被告提交完毕办理涉案房屋转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、驳回原告杨国波、褚丽彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币827.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇一九年四月二十九日书记员  邓 頔毕节市七星关区人民法院民事判决书(2019)黔0502民初3039号原告：杨国波，男，1985年09月14日出生，汉族，住福建省南安市宫桥镇新圩村新圩**，其他3505831980090833717。被告：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，组织机构代码9152050070966631xk。杨国波与贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一九年五月六日书记员邓頔