北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初54967号原告：刘好(吴君之夫，兼吴君之委托诉讼代理人)，男，1981年2月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：庞九林,北京市春林律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳少华，北京市春林律师事务所实习律师。原告：吴君，女，1982年3月28日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：王燕萍，女，1977年12月23日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人：张卫，男，1968年8月15日出生，汉族，住北京市海淀区。原告刘好、吴君与被告王燕萍、第三人张卫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案2018年10月25日开庭时原告刘好（兼吴君之委托诉讼代理人）及刘好之委托诉讼代理人庞九林、靳少华与被告王燕萍、第三人张卫到庭参加诉讼。本案2019年3月6日开庭时，原告刘好、吴君及刘好之委托诉讼代理人庞九林、靳少华与第三人张卫到庭参加诉讼，被告王燕萍经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘好、吴君向本院提出诉讼请求：1、判令王燕萍协助办理房屋产权证号为X京房权证海字第XXXX号的北京市海淀区×房屋产权转移登记手续。2、本案诉讼费用由王燕萍承担。事实与理由：我们与王燕萍于2014年6月签订房屋买卖合同，约定王燕萍将其海淀区×房屋出售给我们，该房屋建筑面积64.38平米，约定房产交易价格为170万元。在签订合同之前，我们已经向王燕萍支付定金20万元，合同签订后，我们分多笔陆续向王燕萍转款，截止2015年10月，我们将房屋款项170万元全部转给王燕萍。全部款项支付完毕后，因为王燕萍将房屋出租，该房屋没有交给我们。2016年2月起，王燕萍将房屋管理权交给我们，并将房租交给我们。2018年9月11日，房屋出租期满，我们入住该房屋。我们入住后，要求王燕萍办理房产登记手续，王燕萍拒不办理，请求人民法院判令王燕萍协助办理房产转移登记手续。王燕萍辩称，不同意刘好、吴君的诉讼请求，涉案房屋被查封、已设立抵押权，无法给刘好、吴君办理过户登记。我可以与刘好、吴君解除合同，愿意赔偿违约金。张卫述称，我与王燕萍就涉案房屋签订了房屋买卖合同，要求王燕萍与我办理房屋过户登记手续。我与王燕萍已经办理网签合同，交纳了房屋过户所需税费，关于房屋被查封问题，要求王燕萍与其债权人协商解决查封问题。张卫向本院提出请求：判决王燕萍为张卫办理北京市海淀区×房屋的过户登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年6月，王燕萍（卖方、甲方）与刘好、吴君（买方、乙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：乙方购买甲方拥有的座落在北京市海淀区×房屋（以下简称×号房屋），建筑面积64.38平方米，交易总价170万元，本合同签订之日，乙方向甲方支付20万元作为购房定金。甲乙双方同意以现金或银行转账方式分批付款，并约定支付首付款（含定金）100万元给甲方后，甲方交房给乙方，付款当天，甲方开具收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途，剩余房款70万元待甲方将交易的房产全部交付给乙方使用后，乙方4个月内付清。甲方将该房产交付乙方，届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用。甲方出售之房产为国家运迁安置房，待国家发放房屋产权证（房产使用证与国有土地使用权）时，甲方应积极配合乙方办理有关房产过户手续，办理房产证手续所产生的有关税费由乙方承担。甲乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在7日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起7日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。刘好、吴君提交2014年6月20日王燕萍出具的《收条》、刘好工商银行尾号1856账户明细，证明截至2015年10月，其已支付王燕萍全部购房款，王燕萍对此认可。2014年10月15日，×号房屋登记为王燕萍所有，房产证号为X京房权证海字第XXXX号。诉讼中，王燕萍、张卫主张，2016年9月26日，其二人签订借款协议，由张卫向王燕萍出借200万元，通过银行汇款方式支付，约定半年之内还清，并将×号房屋办理抵押登记，2016年11月13日张卫再次向王燕萍出借210万元，通过银行汇款方式支付，约定2个月还清，还款期限届满后，王燕萍一直未还款，2018年5月4日其二人签订《履约承诺书》，将×号房屋作价400万元充抵借款。张卫为此提交工商银行转账汇款凭证，显示2016年9月26日张卫向王燕萍转账200万元，2016年11月13日张卫向王燕萍转账210万元，附言均为“借款”。2016年10月8日，张卫办理了×号房屋一般抵押登记手续，取得抵押权登记证书，张卫为抵押权人，王燕萍为义务人，被担保数额200万元，债务履行期限为6个月。2018年5月4日，王燕萍签订《履约承诺书》，主要约定：本人王燕萍于2018年3月7日向出借人张卫借款本息合计1266.9万元，约定归还日期为2018年4月6日。鉴于本人生意失败，和出借人达成多次延期后，仍无力偿还出借人本息。现本人郑重承诺如下：履行借款时约定的，对在本人名下房权证号X京房权证海字第XXXX号位于海淀区×号的担保房产进行处置，经双方达成一致，现本人自愿将此担保房产于1个月内过户给出借人用于偿还所欠出借人的400万元，欠款剩余部分于2018年7月1日清偿。并承诺此担保房产除出借人设立的抵押外，未向任何人达成抵押／买卖／租赁，无纠纷、无查封，若出现上述情况由本人负责处理，保证担保房产正常过户。2018年5月11日，王燕萍（出售方、甲方）与张卫（购买方、乙方）签订《个人房屋买卖合同》，主要约定：甲方自愿将其×号房屋及其附属设施、设备出售给乙方，该房产的相关权益随该房产一并转让。成交价格为400万元，本协议签订当日，乙方用甲方所欠乙方的欠款支付给甲方，若甲方欠款不足以支付房款剩余部分乙方用现金支付。甲方保证上述房地产权属清晰，无争议，未被判决、裁定限制出售，也未设置除乙方以外的抵押，不在建设拆迁范围内并已取得其他共有人同意。所有购房款付清后本协议自动生效，房屋买卖即成事实。乙方随即享有该房产的所有权，并承担该房产毁损、灭失的风险。甲方及继承人不再享有该房产的所有权，不得再次转卖他人或用作抵押或用作财产继承或用作财产分割等任何权利，如甲方与其他第三方发生产权纠纷或债权债务关系使得乙方无法如本协议约定获取该房产所有权，即甲方违约。在政策和法律允许范围内，乙方要求甲方过户，甲方或甲方继承人应在15日内无条件积极协助乙方到房屋权属登记机关办理过户。过户时产生的所有税费全部由甲方负责缴纳。2018年6月21日，王燕萍与张卫就×号房屋办理网签备案手续。2018年7月5日，张卫已交纳×号房屋相关税费。2018年7月8日，王燕萍（卖方、甲方）与刘好、吴君（买方、乙方）签订《房屋买卖补充协议》，主要约定：甲方与乙方于2014年6月签订了房屋买房合同，甲方将×号房屋卖于乙方，乙方按合同约定履行了付款，房屋款己全部支付完毕。现乙方夫妻具备北京购房资格，乙方向甲方提出过户需求，因甲方个人原因，承诺最晚于2018年9月5日前配合乙方办理房屋过户手续，如甲方2018年9月5日前未配合办理，需向乙方每延迟一日支付违约金1000元，如甲方继续推迟手续办理，乙方将寻求法律途径予以解决，违约金依承诺到期日至过户完毕日累计日计算。2018年7月12日，本院出具（2018）京0108民初38807号民事裁定书，裁定在本院受理的郑勇与王燕萍民间借贷纠纷一案中冻结、查封王燕萍名下价值80万元的财产。2018年7月27日，×号房屋被本院查封，查封期限自2018年7月27日至2021年7月26日止。就×号房屋交付及现占有使用情况，刘好、吴君主张，其向王燕萍支付完毕全部购房款后，由于当时×号房屋处于出租状态，2016年2月起王燕萍将承租户的租金交给其，其自此已经取得该房屋使用权，此后该房屋房租收益由其收取，后其要求王燕萍办理房屋过户手续，2018年9月租期届满，其入住×号房屋。为此提交：1、王燕萍微信记录。2、刘好工商银行尾号1856账户明细，证明王燕萍向其转交房租。3、王燕萍短信记录。内容为2017年2月起其二人向王燕萍催收房租。4、证人杨某证言。杨某出庭作证陈述，刘好是其外甥，其现在所住房屋是王燕萍卖给其的，其不认识张卫。2014年王燕萍与其是邻居，王燕萍问其想不想买自己的另一套房屋即×号房屋，其称不买，但答应帮忙问问刘好是否买，2014年2月在其介绍下刘好同意买该房屋，房屋价款约170万元，其不清楚刘好与王燕萍如何签订购房合同、如何支付房款。2016年1月在×号房屋内王燕萍把该房屋的钥匙、水电卡等交给刘好，其当时在场。刘好想入住×号房屋，但王燕萍称愿意继续帮刘好出租，租金交给刘好，后续情况其不清楚。2018年2月，刘好要求王燕萍过户房屋，双方发生争议，刘好起诉王燕萍。王燕萍对上述微信记录、账户明细认可。张卫主张，2018年8月2日其与王燕萍协商办理过户时被告知×号房屋已被法院查封。其与王燕萍签订房屋买卖合同前，其从未去过×号房屋现场，王燕萍告知其该房屋正在出租，2018年8月其去该房屋时发现有承租户，2018年9月11日其出钱与承租户提前解除租赁合同，当天王燕萍将该房屋钥匙、水电房卡交给其。同时，刘好、吴君趁承租户搬家过程中入住×号房屋居住至今。王燕萍对此认可。庭审中，本院向刘好、吴君、张卫释明，现×号房屋存在抵押、查封情况，抵押、查封手续未被解除不能办理房屋过户手续。经询，刘好、吴君不同意代为清偿王燕萍的相关债务，张卫表示只有×房屋过户至其名下，其才同意代王燕萍清偿债务。诉讼中，经刘好、吴君申请，本院于2018年10月31日作出民事裁定书，对王燕萍名下价值400万元的财产予以查封、冻结、扣押，轮候查封了王燕萍名下诉争×号房屋，查封期限自2018年11月26日至2021年11月25日。刘好、吴君为此支付保全费5000元。本院认为，王燕萍与刘好、吴君于2014年6月签订的《房屋买卖合同》及2018年7月8日签订的《房屋买卖补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据已查明的事实，王燕萍于2018年5月4日签订的《履约承诺书》明确约定，王燕萍因无法偿还2018年4月6日到期的对张卫的借款而将×号房屋作价400万元过户给张卫充抵借款，王燕萍与张卫对此亦当庭认可，故王燕萍与张卫于2018年5月11日签订《个人房屋买卖合同》将×号房屋出售给张卫的行为，真实意思是王燕萍对张卫偿还借款履行方式的变更，王燕萍与张卫之间缺乏买卖×号房屋的意思，双方基于虚假的意思表示签订了《个人房屋买卖合同》，该合同应属无效。王燕萍签订的《履约承诺书》中将×号房屋过户给张卫的约定，与王燕萍与刘好、吴君签订的《房屋买卖合同》中将×号房屋出售给刘好、吴君的约定相抵触，因王燕萍与刘好、吴君签订的《房屋买卖合同》在先，故王燕萍应继续履行该合同。但因×号房屋现存在抵押并被法院查封的情形，刘好、吴君在诉讼中明确表示不同意代王燕萍清偿相关债务解除抵押、查封手续，在此情况下不具备办理×号房屋产权转移登记的条件，故对刘好、吴君要求办理房屋产权转移登记的诉请，本院不予支持。因第三人张卫与王燕萍之间的《个人房屋买卖合同》无效，其基于房屋买卖合同关系要求办理×房屋的产权转移登记手续，缺乏事实依据，本院不予支持。其与王燕萍之间的借款抵押合同关系与本案并非同一法律关系，不宜在本案中一并处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，判决如下：一、驳回刘好、吴君的全部诉讼请求；二、驳回张卫的全部请求。案件受理费35元，由刘好、吴君负担，已交纳。第三人诉讼请求费19400元，由张卫负担，已交纳。保全费5000元，由刘好、吴君负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  梁 珊人民陪审员  石亚华人民陪审员  张占春二〇一九年四月二十三日书 记 员  李盈盈