河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1024民初1851号原告：刘瑞娟，女，1981年10月30日出生，汉族，新疆图木舒克市人，住皮恰克松地镇53团。委托诉讼代理人：王静，廊坊市广阳区爱民道通顺法律服务所法律工作者。被告：香河秀兰房地产开发有限公司，住所地：香河县新开街北迎宾路西向阳院商贸楼。法定代表人：赵连忠，职务董事长。委托诉讼代理人：杨可心，公司员工。被告：三河市久居房产经纪有限公司，住所地：三河市燕郊行宫东大街北侧。法定代表人：牛宪强，职务总经理。委托诉讼代理人：李建波，公司员工。原告刘瑞娟与被告香河秀兰房地产开发有限公司（以下简称秀兰房地产公司）、三河市久居房地产经纪有限公司（以下简称久居房产经纪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘瑞娟的委托诉讼代理人王静、被告秀兰房地产公司委托诉讼代理人杨可心、久居房产经纪公司委托诉讼代理人李建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘瑞娟向本院提出诉讼请求：1、依法解除我与被告签订的房屋认购意向书；2、依法判令被告秀兰房地产公司返还我于2016年12月16日交纳的10万元定金和2016年12月21日缴纳的购房款102万元，二被告返还我缴纳的溢价款72万元并支付利息（利息按184万元的年利息12%计算，自2019年2月至实际给付之日止）；3、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2016年12月16日，我与被告签订了一份房屋认购意向书，购买被告开发的秀兰左岸小镇项目的房产，房产号107-101号，单价20142.04元。在签订协议后我按合同约定缴纳了定金10万元，后于2016年12月21日交纳购房款102万元。在签订此协议后又于2017年10月28日被告与我从新签订了一份补充协议，该协议约定被告自2017年11月至商品房预售许可证颁发前一个月给乙方按12%支付利息并按季每季末进行返还，但被告只给付利息至2019年1月份，时至今日被告却迟迟不予办理房屋网签手续。被告久居房产经纪公司收取了我72万元溢价款即转给了秀兰房地产公司。为维护我的合法权益，现诉至法院，请支持我的诉讼请求。秀兰房地产公司辩称，原告请求解除《房屋认购意向书》无法律及事实依据；我公司未向原告收取过电商佣金，原告仅向我公司缴纳102万元购房款和10万元定金，除此之外，我方未再向原告收取过其他任何费用；我公司在签订《认购意向书》前已向原告告知秀兰左岸小镇项目的基本情况，且意向书中也明确约定秀兰小镇项目相关手续正在办理中，因房价下降原因，原告现恶意毁约要求退房，依据《合同法》第一百一十五条规定，原告交付的10万元定金无权要求返还；原告主张利息损失没有合同约定及法律依据，原告没有实际利息损失，且原告主动毁约对本案纠纷产生有主观过错，主张的利息损失不应支持；对原告诉讼费用承担的请求不予认可，我方和解大门一直为原告敞开，原告采取诉讼途径解决争议的费用应自行承担；我方与原告于2017年10月签到了《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补偿协议》第6条约定如原告提出退房，须将已获取利息全部退还，并支付我方一年期总利息（按年12%计算）作为违约金，该部分款项从房款中扣除，我方已向原告支付利息168000元，按协议约定，原告应将利息168000元退还我方，一年期总利息134400元作为违约金应从总房款中扣除；综上，原告所缴纳房款应扣除一年期利息以及返还我方已支付利息，我方同意向原告退还817600元购房款，请法院驳回原告对我方其他诉讼请求。久居房产经纪公司辩称，我们收的溢价房款，收到确实是72万元，该房屋是有原房主委托我公司代卖，我司拒绝退还72万元。本院经审理认定事实如下：2016年12月16日，原告与被告秀兰房地产公司签订《认购意向书》，根据该意向书，原告欲购买被告秀兰房地产公司开发的秀兰左岸小镇项目房产，房产号107-101号，暂定建筑面积184.57平米，单价20142.04元，总价3717616元，原告同意在签订本协议的同时，向被告秀兰房地产公司缴付定金人民币10万元整，在2016年12月21日前，缴付首付款102万元；被告秀兰房地产有限公司取得商品房预售许可证后，双方签订商品房买卖合同及按揭等相关手续；此房屋交房时间暂不确定，以签订的《商品房买卖合同》的交房时间为准，暂告知预计交房时间为2019年6月30日。同日，原告通过银行转账支付被告秀兰房地产公司交付定金10万元，被告秀兰房地产公司为原告出具收据。2016年12月18日，原告通过银行转账向被告秀兰房地产公司交付房屋首付款102万元，被告秀兰房地产公司为原告出具收据。2016年12月6日、2016年12月11日，原告通过银行转账向被告久居房产经纪公司交付涉案房屋溢价款共计72万元。2017年5月21日，原告与被告秀兰房地产公司签署《关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书》，根据该协议书，被告秀兰公司自客户全部款项到账日起，按照同期规定存款利率1.2倍支付原告利息。2017年10月28日，原告与被告秀兰公司再次签订《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》，该协议约定：甲（秀兰公司）按照与乙（原告）签订的《认购协议书》中的已付首付款金额，自2017年11月至《商品房预售许可证》颁发前一个月给向乙方支付利息，利息标准按年化收益12%计算，于每季度末支付，甲乙双方自签订本协议后，乙方放弃要求退房的权利；如乙方提出退房，需将已获取利息部分全部退还甲方，并支付甲方一年期总利息（按年12%计算）作为违约金，该部分款项由乙方房款中扣除。该补充协议签订后，被告秀兰公司向原告支付了2017年11月至2019年1月的购房首付款利息共计168000元。至本案受理之前，被告秀兰公司就涉案房屋仍未取得《商品房预售许可证》，也未与原告签订正式的商品房买卖合同。以上事实有当事人陈述、《认购意向书》、转账付款凭证、收费收据、《关于秀兰左岸小镇项目未网签情况的协议书》、《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》、打款证明等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原告与被告秀兰房地产公司于2016年12月16日签订《认购意向书》，欲购买被告秀兰房地产公司开发建设的位于香河县的秀兰左岸小镇项目房产，房产号107-101号，建筑面积184.57平米，单价20142.04元，总价3717616元，该《认购意向书》具备了商品房买卖合同的主要内容，被告秀兰房地产公司已经收取了原告购房定金及首付款共计1120000元，故该《认购意向书》性质应认定为商品房买卖合同。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。双方签署《认购意向书》至今，被告秀兰房地产公司仍未取得涉案房屋的预售许可证明，该《认购意向书》应认定无效。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”，故原告要求被告秀兰房地产公司返还购房定金10万元及购房款102万元的诉讼请求，本院予以支持。原告已从被告秀兰房地产公司领取的利息168000元，应予扣除，扣除后，被告秀兰房地产公司应再返还原告952000元。被告秀兰房地产公司认为根据双方2017年10月28日签订的《“关于秀兰左岸小镇项目未网签情况”补充协议》，原告应将已付首付款一年期总利息134400元作为违约金从总房款中扣除。本院认为，原告与被告秀兰房地产公司签订的《认购意向书》因被告秀兰房地产公司至今未取得涉案房屋预售许可证明而无效，被告要求退房还款，不属于违约行为，故被告秀兰房地产公司上述主张，本院不予支持。原告向被告久居房产经纪公司交付涉案房屋溢价款共计72万元，要求二被告共同返还，二被告不予认可。本院认为，原告与被告久居房产经纪公司未签署任何书面合同，《认购意向书》无效后，被告久居房产经纪公司收取原告的72万元亦无事实及法律依据，应予返还。原告称被告久居公司收取此72万元后即转给了被告秀兰房地产公司，故要求被告秀兰公司共同承担返还责任，但未提交有效证据证明，本院不予支持。原告要求二被告共同给付利息损失，按本金184万元、年利率12%计算，自2019年2月至实际给付之日止。被告秀兰公司认为原告主张利息损失没有合同约定及法律依据，不应支持。被告久居房产经纪公司不予认可。本院认为，被告秀兰房地产公司收取了原告购房定金及首付款共计112万元，其占用原告款项至今确给原告造成了利息损失，但原告主张数额过高，本院结合案情认为，原告利息损失以按本金112万元、按中国人民银行同期贷款利率计算为宜，时间自2016年12月19日至款项实际给付之日止。关于溢价款72万元，被告秀兰房地产公司并未收取，亦不应支付相应利息损失。此72万元系原告向被告久居房产经纪公司交纳，利息损失应由被告久居房产经纪公司给付原告，利息按中国人民银行同期贷款利率计算，时间自2016年12月12日起计算至款项给付之日止。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告刘瑞娟与被告香河秀兰房地产开发有限公司签订的《认购意向书》无效。二、被告香河秀兰房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告刘瑞娟购房款952000元,并以112万元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，向原告刘瑞娟支付自2016年12月19日起至款项实际给付之日止的利息。三、被告三河市久居房产经纪有限公司于本判决生效后立即返还原告房屋溢价款72万元，并以72万元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，向原告刘瑞娟支付自2016年12月12日起计算至款项给付之日止的利息。四、驳回原告刘瑞娟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10680元，由被告香河秀兰房地产开发有限公司负担6660元，由被告三河市久居房产经纪有限公司负担4020元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  王学民二〇一九年四月二十八日书记员  王 红