上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0105民初22711号原告：刘雨生，男，1993年1月12日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市。原告：夏波，男，1985年9月17日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。两原告共同委托诉讼代理人：严瑾洁，上海新惟律师事务所律师。被告：上海馥邸餐饮管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：曹季春，总经理。委托诉讼代理人：杨东，上海星图律师事务所律师。原告刘雨生、夏波诉被告上海馥邸餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月13日受理后，依法适用简易程序，于2019年1月30日公开开庭进行了审理，原告刘雨生、夏波的委托诉讼代理人严瑾洁，被告上海馥邸餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人杨东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘雨生、夏波向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告返还保证金140,000元；2.被告向两原告支付上述保证金的逾期利息(自2018年9月4日起，按每日0.1%利率计算至判决之日)；3.被告向两原告返还2018年9月1日至2018年9月30日的租金20,000元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加一项诉请，要求确认双方的联合经营合同于2018年9月3日解除。事实和理由：2018年3月9日，原告(乙方)经上海同联房地产经纪事务所(以下简称同联房产)居间介绍，与被告(甲方)签订《馥邦中环广场联合经营合同》，约定甲方向乙方提供位于上海市长宁区天山西路XXX号馥邦汇广场地下一层A7铺位(以下简称系争铺位)，包括厨房及餐厅/商铺场地、公共区域硬件设施和设备、以及公共用餐座位设施和家具，以便乙方从事餐饮服务，但双方未明确合作期限。甲方每月收取乙方20,000元租金。乙方向甲方交付保证金合计140,000元。合作关系终止时，如甲方未能按本合同约定及时、足额返还保证金，每逾期一天，甲方应当按照拖欠款项的0.1%利率向乙方赔偿损失。合同签订后，原告依约向被告支付了保证金140,000元，预缴了三个月租金60,000元。嗣后，原告自费装修铺位，于2018年5月19日正式开始试营业。根据约定，双方实际计租开始时间为2018年7月1日，故实际原告已交付了2018年7-9月的租金。但在合同履行中，被告无法按照合同约定提供自动扶梯、通讯网络信号、外卖线上平台、广告招牌等基本公共区域硬件设施，造成美食城日客流量过少，致使原告营业额过低，且食材原料的质量严重受损，被告构成违约。鉴于被告的上述违约行为，原告于2018年8月20日向被告寄送了解约通知。被告于2018年8月21日收到后未向原告返还相应款项。考虑到原告的搬离时间，原告要求确认双方合同在2018年9月3日解除。原告实际于2018年9月3日搬离后，被告还应返还部分租金。即使被告没收租金及保证金，作为违约金金额也过高。综上，为维护原告权益，特向法院起诉。被告上海馥邸餐饮管理有限公司辩称：第一，对于合同解除，被告无异议。实际原告前后解约的理由不一致，被告认为被告不存在违约，系原告违约解除。原告解约通知的解约理由系因为双方的合同系不定期租赁，原告可以随时解约。但实际双方合同有约定合同期限，原告属于中途擅自退租。至于解约的时间，应以原告实际搬离时间即2018年9月3日为准。本案被告没有违约的情况。原告指出的外卖平台、广告等原因没有合同依据。第二，关于保证金，因系原告单方违约解除合同，被告有权没收保证金，故不同意返还。第三，关于利息，因不存在返还的情况，故不应产生利息。且利息标准过高，应按同期贷款利率计算。第四，不同意返还租金。原告实际仅支付了2018年4-6月的租金，目前尚欠被告部分租金。对于原告拖欠的租金被告会另案起诉。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于《房屋租赁合同》、《联合经营合同》、居间协议、转账凭证、租金及保证金收据、解除合同通知书及邮寄凭证、专柜撤柜检查单等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：上海市长宁区天山西路XXX号馥邦汇广场地下一层产权人系案外人上海茗嘉房地产发展有限公司，其委托上海昶讯投资有限公司经营管理上述房屋。上海昶讯投资有限公司后与被告签订房屋租赁合同，约定由被告承租上述房屋用作“馥邸餐饮”品牌的餐饮商业经营使用。租期自2017年11月1日起至2022年10月31日止。2018年3月9日，原告刘雨生与案外人同联房产签订居间协议一份，约定原告刘雨生委托同联房产承租上海市长宁区天山西路XXX号XXX室房屋(地址有误，实际即系争铺位)。租金为每月20,000元，租期两年。合同另手写确认试营业时间不算租金。因上述协议没有被告方签名盖章，故被告对上述协议不认可。且被告另提供同样的居间协议一份，协议约定房屋起租日期为2018年4月1日，其余条款与原告方的一致。被告称，其在联系中介要求提供居间协议时，中介方临时添加了该日期。2018年3月12日，两原告(乙方)与被告(甲方)签订《馥邦中环广场联合经营合同》。约定甲方提供厨房及餐厅/商铺的场地、公共区域硬件设施和设备、以及公共用餐座位区设施和家具，且甲方应保证房屋的结构和设备设施符合建筑、消防、治安等方面的安全条件，并承诺对本《食·集》拥有合法的包括使用权及其他相关物权。联合经营的标的即系争铺位，该铺位面积32.20平方米。乙方自愿与甲方联合经营本合同所规定的铺位从事餐饮服务业务。联合经营期限在原告提供的合同版本上未填写，被告提供的版本上显示为2018年4月1日起至2020年3月31日。甲方同意为乙方提供为期15天的准备期，自该铺位交付日起算。准备期间乙方须承担在此期间的物业管理费、因使用相关公用设施所需承担的费用以及进场后的其他相关费用。双方同意，甲方将收取乙方每月20,000元(含物业管理费)。乙方应于合同签署后三个工作日内向甲方支付经营保证金和使用费合计140,000元。其中包括：1、铺位使用押金40,000元；2、进场装修费80,000元；3、食品安全保证金20,000元。双方合同终止后，若乙方无任何食品安全问题，在本合同期限届满当日或本合同提前终止后三十日内，乙方应注销于该铺位上进行的任何注册或登记并于该铺位返还当天将相关有效证明提供给甲方，在乙方已按照本合同之规定交还该铺位，且已结清应当支付或承担的所有款项并无违约责任的前提下，在前述条件全部满足后的四十五天内，甲方将铺位使用押金、食品保证金以及收银系统押金全额无息退还乙方。合作关系终止时，如果甲方未能按照本合同约定及时、足额返还保证金，则每逾期一天，甲方应当按照拖欠款项的0.1%利率向乙方赔偿损失。该铺位交付后，乙方擅自中途解约的，即构成严重违约。在此情况下，甲方有权没收乙方已支付的保证金和未支付的销售额分成作为违约金，并有权要求乙方继续履行本合同或就乙方的违约行为所造成的甲方的经济损失向乙方索赔。出现上述情形时，甲方有权解除本合同，甲方解除本合同前乙方已支付的所有费用均不予退还。上述合同签订当日，两原告即向被告支付了保证金140,000元及三个月租金60,000元。同日，被告向两原告出具了三份收据，分别为80,000元进场费，载明“不退不赔”；60,000元押金及食品保证金；60,000元租金(三个月)。合同签订后，两原告便接手系争铺位开始装修。两原告称装修后，实际于2018年5月19日开业。但开业后，商场内手机信号不佳，被告也没有为原告进行广告宣传，没有落实外卖平台事宜，商场内电梯也未启动，直至2018年7月才启动。2018年7月，被告方向两原告开具了租金付款通知书，要求两原告支付2018年7月租金20,000元(但后续两原告未支付租金)。2018年8月20日，两原告向被告发出《解除合同通知书》称，双方的合同没有约定租赁期限，属不定期租赁，两原告可以随时解约。故通知被告解除合同。被告于2018年8月21日收到上述通知。2018年8月30日，原、被告签订专柜撤柜检查单。检查单记载“水、电数目交接清楚，剩余设备家具在一周内撤出”。审理中，两原告确认最终搬离日期为2018年9月3日。审理中，被告自认，因被告拖欠租金，上海昶讯投资有限公司于2018年11月10日对系争铺位所在房屋停水停电，并向被告发送了解约函。被告认可其与上海昶讯投资有限公司的租赁合同已事实解除。因双方当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，两原告与被告就系争铺位订立的《联合经营合同》为双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应本着诚实信用的原则依约履行。关于本案合同已解除及解除的时间(即2018年9月3日)，双方已无争议。本案争议焦点为：一、两原告是否系正当合法解约；二、关于试营业租金的问题。对于第一个争议焦点，两原告此前发函以不定期租赁为由解约，审理中，经本院释明，两原告确认主张因被告违约为由解除合同。两原告称被告无法按照合同约定提供自动扶梯、通讯网络信号、外卖线上平台、广告招牌等基本公共区域硬件设施。本院认为，上述事项合同无明确约定，而且对于上述问题是否真实存在，原告方也无充分证据予以佐证。因此，两原告以此主张被告根本违约缺乏依据，本院难以采纳。结合原告方前后不一的解约理由，本院难以认定两原告系正当解约，被告主张两原告系中途擅自解约具有一定事实依据。根据合同约定，原告方擅自解约被告有权没收保证金作为违约金。两原告交付的保证金包括80,000元进场费及60,000元的押金、食品保证金。根据两原告的违约情形及月租金的标准，被告没收全部保证金，作为违约金来说金额过高。而且，两原告搬离后两月左后，被告与原房屋出租方的合同也已解除，被告自身损失有限。综合考虑上述情况及保证金的性质，本院对该金额予以调整。酌定由被告返还两原告保证金60,000元。关于试营业租金的问题。两原告主张，系争铺位有试营业的约定，试营业期间免收租金。本院认为，本案中双方签订的合同对于试营业并无明确约定。虽居间协议存在关于试营业的内容，但该协议相对方并非被告，且该协议中关于试营业的条款也不明确。关于7月份租金的催款单，结合两原告此前交付的租金费用，被告主张收取7月份租金亦属合理。因此，在不存在试营业免收租金的情况下，两原告实际并无多付租金，两原告现主张返还租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告刘雨生、夏波与被告上海馥邸餐饮管理有限公司签订的《联合经营合同》于2018年9月3日解除；二、被告上海馥邸餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘雨生、夏波返还保证金60,000元;三、驳回原告刘雨生、夏波的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,780.80元，由原告刘雨生、夏波负担1,113元，被告上海馥邸餐饮管理有限公司负担667.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱佳伟二〇一九年四月十二日书记员  赵 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。