贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民终1459号上诉人（原审第三人）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路**富中商务大厦。负责人：何斌，该分公司总经理。委托诉讼代理人：谢虹，贵州仪程律师事务所律师。委托诉讼代理人：王诗琪，贵州仪程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贾祥红，女，1974年3月21日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：张毅葭，贵州浅山律师事务所律师。委托诉讼代理人：田友莉，贵州浅山律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：贵州华辉房地产开发有限公司，住，住所地：贵州省贵阳市云岩区延安中路**世贸广场******/div>法定代表人：罗军，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗辉，男，1960年12月15日出生，汉族，该公司法律顾问，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：滕建东，男，1994年11月13日出生，汉族，该公司法律顾问，住贵州省贵阳市南明区。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称华融贵州分公司）因与被上诉人贾祥红、贵州华辉房地产开发有限公司（以下简称华辉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2016）黔0111民初4222号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，于2019年4月9日、2019年4月23日公开开庭审理了本案。上诉人华融贵州分公司委托诉讼代理人谢虹、王诗琪，被上诉人贾祥红委托诉讼代理人张毅葭、田友莉，被上诉人华辉公司委托诉讼代理人滕建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华融贵州分公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。1、案涉房屋占用土地性质为国有划拨，房屋性质为经济适用房，具有社会保障属性。因此，该类房屋的销售、转让均有严格的法律规定。华辉公司至今未缴纳案涉房屋占用土地的土地使用权出让金，未依法办理受让手续并取得土地使用权证书，不具备预售条件，不能销售和转让房地产。同时，被上诉人并未举证证明其符合购买经济适用房的主体资格，应承担举证不利的后果。2、上诉人依法受让了六盘水银行对华辉公司享有的债权，并变更了在建工程抵押登记，抵押期间保持了延续性。上诉人享有的债权和优先受偿权已经得到生效判决的支持。被上诉人与华辉公司之间的债权不得优于上述权利。华辉公司未履行通知抵押权人和告知被上诉人的义务，故意隐瞒房屋已经抵押的事实，其向被上诉人销售房屋的行为应属无效。3、涉案房屋至今未办理竣工验收手续，不符合交付条件，被上诉人实际占有房屋的行为不受法律保护。综上，被上诉人与华辉公司签订的合同违反法律规定，侵害上诉人的合法权益以及国家和社会公共利益，属于无效合同。请求二审法院依法改判，驳回被上诉人的一审诉讼请求。被上诉人贾祥红答辩称，1、华融贵州分公司系原审第三人，原判决并未判令其承担责任，其不具有上诉人的主体资格。2、华辉公司已经取得案涉房屋的国有土地使用证和商品房预售许可证，答辩人与其签订商品房买卖合同符合法律规定，应属合法有效。3、答辩人是否具有经济适用房的购房资格应由相关部门进行审批确定，并非本案审理范围。并且有关经济适用房购买资格的规定属于行政管理规范，不能作为认定本案合同效力的依据。4、上诉人是否具有合法抵押权和优先受偿权与本案无关，也不能优于答辩人本案中享有的权利。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人华辉公司答辩称，原判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。贾祥红向一审法院起诉请求：1.确认原被告签订的房屋买卖合同有效。2.判令被告为原告办理房屋网签备案手续。3.判令被告协助原告办理房屋权属登记手续。4.本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：2009年3月23日，贵阳市城乡规划局花溪分局以贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司（于2011年12月2日更名为贵州黔聚源光电科技有限公司，以下简称黔聚源公司）、华辉公司为建设单位作出建字520000200910170号筑规建字2009（花溪）004号《建设工程规划许可证》。2009年12月28日，贵阳市发展和改革委员会作出筑发改投字【2009】926号《贵阳市发展和改革委员会贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司花溪区云上职工经济适用房项目登记备案的通知》，同意对贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司贵阳市花溪区云上职工经济适用房项目进行备案。2010年2月12日，贵阳市人民政府作出筑地字（2010）30号《贵阳市人民政府关于贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司申请用地的批复》，同意将位于花溪区××××村红线图范围内（25906.65平方米）土地划拨给贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司作为经济适用房用地。2010年3月2日，贵阳市花溪区人民政府向贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司颁发花溪国用（2010）第12649号《国有土地使用权证》，确认土地使用面积为25906.65平方米、使用用途为经济适用房、使用权类型为划拨。2010年4月6日，贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司与被告华辉公司签订《住房代建合同》，约定贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司委托被告华辉公司代建康城·花溪经济适用房项目，代建人对该项目报批及工程建设全权负责。委托人同意代建人以本建设项目和本项目土地抵押进行融资，融资资金由代建人负责使用和归还，因融资所发生的费用及利息委托人同意进入项目开发成本。2011年8月17日，贵阳市人民政府作出筑地字（2011）147号《贵阳市人民政府关于贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司、华辉公司申请用地的批复》，同意将位于花溪区××××村红线图范围内（25906.65平方米）土地划拨给贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司、华辉公司作为经济适用房用地，原筑地字（2011）30号批复废止。2011年8月26日，贵阳市花溪区人民政府向贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司颁发花溪国用（2011）第12649号《国有土地使用权证》，确认土地使用面积为25906.65平方米、使用用途为经济适用房、使用权类型为划拨，并明确系根据贵阳市人民政府筑地字（2011）147号文件追加主体。2013年9月11日，被告华辉公司与贵阳市国土局签署《国有建设用地使用权出让合同》【编号为520111-2013-CR-0090】，约定被告华辉公司以出让方式取得宗地编号为100-01-201301639号宗地其中1062.72平方米土地的使用权。2010年12月1日，被告华辉公司因开发“康城·花溪”项目，向六盘水商行借款5000万元人民币，双方签订了编号为P600120100100063的《房地产借款合同》，合同约定：华辉公司向六盘水商行借款5000万元用于“康城·花溪”项目建设。借款期限为36个月，自2010年12月1日起至2013年11月30日止。贷款为固定利率，合同期内不调整。贷款利率为在中国人民银行相应档次基准利率基础上上浮80%。2011年3月31日，还本2000万元；2013年12月30日，偿还3000万元。同日，六盘水商行与被告华辉公司、贵州水城矿业（集团）贵阳矿灯有限公司签订编号为P600120100200091号的《抵押合同》，约定被告华辉公司以“康城?花溪”在建工程作为抵押，担保的主债权为六盘水商行依据其与被告华辉公司签订的P600120100100063号《房地产借款合同》而享有的对债务人华辉公司的债权，抵押担保的范围包括：主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、差旅费）。2012年12月12日，双方就“康城?花溪”项目中住宅40549.39平方米、商业852.58平方米、车库7750.84平方米办理抵押登记（权利证书编号：筑房建花溪字第J1200032号）。因原告向被告购买被告开发的位于“康城?花溪”1栋2-8-2号房屋，原告于2012年1月20日向原告支付购买上述房屋的首付款276765元、预告费80元、维修基金9226元。同年2月27日，原告再次向被告支付上述房屋购房款184510元，原告共计向被告支付购房款461275元。2012年11月23日，华辉公司在《贵州都市报》刊登《交房通知》，通知“康城?花溪”一期1、2、4、8、9号楼的业主，华辉公司将于11月25日至11月29日按栋号分批次交房。原告现已收房入住。2013年3月9日，六盘水商行决定于2012年12月15日将被告华辉公司贷款余款合计4300万元纳入次级类贷款进行管理。2013年3月18日，华辉公司召开股东会形成股东会决议如下：1、同意华融贵州分公司收购六盘水商行对被告华辉公司的贷款债权人民币4300万元后，同意按照华融贵州分公司的要求和条件对上述债务进行重组；2、同意为本公司的债务向华融贵州分公司提供在建工程抵押担保；3、同意用“康城?花溪”房地产项目房屋销售收入及其他经营所得的全部收益作为华融贵州分公司债权本金和重组收益的还款保证。2013年3月22日，被告华辉公司再次召开股东会形成股东会决议，同意华融贵州分公司收购华辉公司向六盘水商行贷款4300万元的债务。2013年3月26日，华融贵州分公司（受让方）与六盘水商行（转让方）、华辉公司（债务人）签订编号为贵州Y25130002-1号《债权转让协议》，约定六盘水商行将编号P600120100100063的《房地产借款合同》项下转让方对债权人享有的债权，包括主债权、与主债权相关的担保权利等从权利、转让方在资产文件项下享有的所有其他权利（包括但不限于追索诉讼费用的权利），以及由该等权利转化而成的相关权益。截止转让的基准日（即2013年3月26日）债权本金余额为4300万元，利息余额为零。至转让日起，与债权人有关的全部权利至转让方转移至受让方，受让方由此替代转让方享有债权。受让方支付转让款后10个工作日内，转让方应解除原抵押登记，并配合受让方及债务人办理完毕贵州Y25130002-4号《抵押担保协议书》项下抵押物的第一顺位抵押登记，受让方取得相应抵押物的抵押登记他项权利证明。之后在2013年3月29日，注销了抵押权人为六盘水商行的抵押登记。2013年3月26日，华融贵州分公司（甲方）与华辉公司（乙方）签订编号贵州Y25130002-2号《债务重组协议》，约定：甲方与六盘水商行2013年3月26日签订编号为贵州Y25130002-1号《债权转让协议》，六盘水商行以其对乙方拥有的本金为4300万元的债权及其项下相关权益（包括但不限于原贷款债权担保权利等）全部转让给甲方，甲方因此依法对被告华辉公司享有相应债权。乙方同意按照本协议约定进行债务重组，按本协议约定的期限、方式归还重组债务本金及支付重组收益。重组债务金额为4300万元；重组期限24个月，自2013年3月26日起至2015年3月25日止。乙方提供其开发的“康城·花溪”项目部分在建工程，其中住宅197套面积共计27049.66平方米、车库90个面积5203.64平方米的车位为本协议项下债务提供担保，双方另行签订编号为贵州Y25130002-4的《抵押担保协议》。同日，华融贵州分公司（甲方）与华辉公司（乙方）签订了编号为贵州Y25130002-4的《抵押协议》，约定华辉公司提供其开发的“康城?花溪”项目部分在建工程，其中住宅197套面积共计27049.66平方米、车库90个为编号贵州Y25130002-2号《债务重组协议》项下4300万元的主债权设定抵押担保。抵押担保的范围包括编号贵州Y25130002-2号《债务重组协议》项下的重组债务本金、重组收益、违约金、损害赔偿金、应向甲方支付的其他款项、以及为实现债权、抵押权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）。抵押权的效力及于抵押物毁损、灭失、附合、混合或者被征收、征用等原因而产生的保险金、赔偿金、补偿金或者其他形式的替代物。协议生效后，双方应履行约定义务，任何一方不完全履行本协议约定的，应承当相应的违约责任，并赔偿由此给对方造成的损失。如因一方原因造成本协议无效、抵押权未有效设立或抵押物价值减少或导致甲方未及时充分行使抵押权，乙方应赔偿甲方的全部损失。2013年4月1日，贵阳市花溪区房屋产权监理所以华融贵州分公司为抵押权人，在债权数额4300万元的范围内对197套住宅及90个车位办理了抵押登记（权利证书编号：筑房建花溪字第J1300010号）。由于被告华辉公司未能依约如期还款，华融公司（甲方）与华辉公司（乙方）、罗军（保证人）于2014年9月25日签订《补充协议》，约定截止2015年12月30日，剩余债务本金余额为2580万元。经乙方申请，甲方同意对《债务重组协议》项下部分债务给予12个月还款宽限期，从2014年9月25日起计算，乙方应在2015年9月25日之前归还不少于4300万元本金，2016年3月25日之前偿还剩余本金。此后，华融公司（甲方）与华辉公司（乙方）、罗军（丙方）签订《﹤债务重组协议﹥之补充协议》，约定截止2015年12月30日，剩余债务本金余额为2350万元。经乙方申请，甲方同意对《债务重组协议》项下部分债务给予还款宽限期。展期本金重组债务的还款期限展期至2016年3月25日与剩余重组债务本金一并清偿。在履行债务重组协议及其补充协议的过程中，因华辉公司向华融贵州分公司陆续归还部分借款，华融贵州分公司作为抵押权人先后六次向贵阳市花溪区房地产权监理所申请抵押权变更登记，所办理的最后一次抵押权变更登记(2015年1月28日）形成的他项权证号为筑房建花溪字第J1500005号，载明的抵押物为“花溪云上村康城花溪158套住宅和90个车库”。案涉房屋在该抵押登记的158套住宅之内。审理中，本案另查明如下事实：1.因华辉公司未按《债务重组协议》、《债务重组协议之补充协议》的约定向华融贵州分公司履行债务，华融贵州分公司向华辉公司书面催收未果遂向贵阳市中级人民法院对华辉公司、保证人罗军和罗琼媛提起诉讼，请求判令：（1）华辉公司偿还重组债务本金23,500,000元，并依据合同约定的计算方式支付重组债务收益及重组债务违约金。重组债务收益计算至全部本金清偿完毕之日止，重组债务违约金计算至全部本金及重组收益清偿完毕之日止。（截止2016年5月13日，重组收益为5,858,119.44元，重组债务违约金为893,931.56元）。（2）华辉公司承担抵押担保责任并以其抵押财产变现所得优先清偿原告重组债务本金、重组债务收益及重组债务违约金。（3）罗军、罗琼媛对上述重组债务本金、重组债务收益、重组债务违约金承担连带保证责任。市中院经审理于2017年6月30日作出（2016）黔01民初646号民事判决，判决书认定《债务转让协议》、《债务重组协议》合法有效，判决内容为：“一、被告贵州华辉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司重组本金2350万元及重组收益（重组收益以2350万元为基数按照24%/年计算，自2014年12月31日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。二、被告罗军在本判决第一项所确定的债务范围内承担连带保证责任。三、驳回原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的其余诉讼请求”。宣判后，华融贵州分公司向贵州省高级人民法院提起上诉，经省高院二审，于2018年6月25日作出（2017）黔民终825号民事判决，判决“一、维持贵州省贵阳市中级人民法院（2016）黔01民初646号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市中级人民法院（2016）黔01民初646号民事判决第二项、第三项；三、罗军对本判决第一项所确定的债务承担连带保证责任，罗军实际承担保证责任后，有权向贵州华辉房地产开发有限公司追偿；四、中国华融资产管理股份有限公司贵州分公司在本判决第一项所确定的债权范围内对编号为筑房建花溪字第J1500005号《他项权证书》项下载明的抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；五、驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州分公司的其他诉讼请求。”该判决现已生效。2.花溪区住房和城乡建设局于2016年12月12日出具《证明》，载明“康城?花溪”项目占地总建筑面积72889.38平方米，规划有住宅9栋，含有部分营业房及车库（其中：住房**，营业用房28套，车库179个）。该项目分两期建设：第1、2、4、8、9栋为一期，2011年10月18日取得《贵阳市商品房预售许可证》【（2011）筑商房预字第119】，批准预售面积32869.35平方米，批准预售住宅240套，截止2016年12月12日已全部交房入住，房开公司完成网签备案130户；第3、5、6、7栋为二期，2012年4月5日取得《贵阳市商品房预售许可证》【（2012）筑商房预字第120】，批准预售面积32633.18平方米，批准预售住宅265套，截止2016年12月12日，已由该局于2014年10月组织物管公司交钥匙装修入住，现已领取钥匙装修202户，房开公司完成网签备案207户。在预售许可证中均载明系“经审查具备商品房预售条件”。3.除本案原告对被告提起诉讼外，案涉“康城?花溪”住宅小区的96户业主亦同时提起诉讼，诉讼请求与本案相同。每户房屋的单价均在4000元左右。贵州华辉房地产开发有限公司康城花溪小区物业服务中心出具《证明》，载明“兹有我公司位于贵阳市××区××路××小区××单元××室房屋业主贾祥红，于2013年11月20日入住。”被告确认原告已经付清了案涉房屋的房款。4.第二次庭审后，“康城·花溪”业主代表向一审法院提交华辉公司于2013年3月27日分别出具给华融公司的《申请》复印件以及出具给贵阳市花溪区房地产权监理所的《具结保证书》复印件。复印件内容主要载明华辉公司对于其向华融公司贷款4300万元的抵押物在建工程情况属实，并无重复抵押、无禁止转让、无债权债务纠纷。业主认为既然房屋已经竣工验收并且交房，并不具备办理在建工程抵押登记的条件。2018年8月24日，一审法院依法向贵阳市花溪区住房和城乡建设局调查“康城?花溪”经济适用房项目是否办理了竣工验收手续，该局于8月28日复函载明“经我局监管站查阅，贵州华辉房地产开发有限公司开发建设的康城·花溪经济适用房项目并未在我局监管站提出申请办理竣工验收手续。”一审法院认为，结合原、被告以及第三人的诉辩意见和举证情况、庭审查明的事实，本案争议的焦点：一是原告与被告之间是否存在案涉房屋买卖合同关系，原告是否具备购买经济适用住房的资格条件；二是在案涉房屋已经设定有抵押登记的情况下，原告主张办理网签备案以及房屋权属登记手续能否支持。一审法院就此分别综合分析如下：一、关于争议焦点一。首先，原告虽与被告并未签订《商品房买卖合同》、《认购协议书》、《购房协议》等书面合同，但根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第三十六条“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立”之规定，本案原告已经实际向被告支付了房款461275元以及维修基金和预告费，被告出具给原告的《收据》中载明了原告所购房屋的楼栋号，且被告已实际向原告交付了案涉房屋，原告已实际入住，原被告通过事实行为履行了双方的合同权利义务，应当认定原被告之间存在房屋买卖合同关系，原告支付购房首付款时即与被告订立了房屋买卖合同。对于原告是否付清房款的问题，因原被告之间并未签订书面合同约定房屋单价和总价，但根据原告实际交付房款的金额和房屋的实际面积，对比康城?花溪”住宅小区的96户业主他案诉讼中提交书面合同中同期购买的房屋的单价、面积和房款总价，该付款金额符合同等面积房屋的房款，且根据被告向原告出示的《收款收据》载明，被告是在2012年1月20日收到首付款，在2012年2月27日收到原告交付的最后一笔房款，之后被告并未向原告再次主张房款，且被告已确认原告付清了案涉房屋的购房款，因此一审法院确定双方约定房屋总价款即为461275元，原告已经向被告付清。其次，根据《经济适用住房管理办法》第二十五条“城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：（一）具有当地城镇户口；（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（三）无房或住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。”之规定，“康城·花溪”项目是经济适用住房，本案原告并未举证证明其具备上述所规定的购买经适房的条件，但根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”之规定，《经济适用住房管理办法》对于购买经济适用住房的条件规定是政策管理强制性规定，而并非系效力性强制性规定，且原告已经与被告订立了购房合同，支付了全部购房价款，被告向原告交付了案涉房屋，双方均履行了合同义务，因此原告与被告订立的房屋买卖合同合法有效。二、关于争议焦点二。首先，对于原告主张办理网签备案的诉请，网签是网上签约的简称，在电子商务领域又可称为电子缔约、合同网签，即是指交易双方签订合同后，到房地产登记管理部门进行备案，并公布到网络上。网签是房地产管理部门为规范房地产企业规范销售房屋，防止开发企业捂盘以及一房多卖而建立的一个网络化管理系统。原告所主张的备案是指购房者和开发商签订合同后，在房产管理部门登记备案，实现法律效力的一种方式，备案应当以网签为前提。因此，从网签、备案的含义和实施目的来看，二者都是为了防止开发商对于预售的房屋一房多卖，便于房地产管理部门进行管理，并非是购房者办理产权登记的必经程序，因此对于原告主张被告为其办理房屋网签备案手续的诉请不应予以支持。其次，对于被告是否应协助为原告办理案涉房屋的产权登记的问题。被告作为案涉“康城·花溪”经济适用住房项目的开发商，在与本案原告签订商品房买卖合同、通知业主交房时已经完善了项目立项备案以及土地审批手续，并且在2011年10月18日和2012年4月5日已经取得了《贵阳市商品房预售许可证》，具备了房屋的销售条件，故被告向原告销售房屋的行为合法有效。案涉房屋买卖合同虽然均在被告与六盘水商行对“康城·花溪”项目设定的在建工程抵押期间购买，但是该抵押已在2013年3月29日进行了注销，在被告与第三人以及六盘水商行签订了《债权转让协议》之后于2013年4月1日对包含案涉房屋在内的房屋重新进行了抵押登记，而根据原告与被告签订合同的时间来看，是在2013年4月1日前签署，且被告已经于2012年11月23日在《贵州都市报》刊登《交房通知》，通知一期1、2、4、8、9号楼的业主在2012年11月25日至11月29日按栋号分批次交房。故从原告与被告签订合同的时间和被告通知交付的时间、抵押权人为六盘水商行的在建工程抵押登记的注销时间、第三人作为抵押权人对案涉房屋办理抵押登记的这几个时间节点来看，原告与被告签订合同以及大多数业主被通知收房的时间早于2013年4月1日重新办理抵押登记的时间，而在原抵押权人六盘水商行的抵押登记注销后，根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，原告向被告所购房屋并不处于抵押登记状态，被告与第三人基于债权转让而重新于2013年4月1日设定的抵押登记并非是担保物权的转让而是基于抵押物权的重新设立，而对于案涉房屋抵押登记的撤销和重新设定，作为购房人的原告并不知晓，且其是否知晓也不属购房人的法定义务，故2013年4月1日设定的抵押登记效力对于已经支付了全部价款、现已收房入住的原告而言并不能产生溯及力，故在案涉房屋同时存在抵押权和债权的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释【2012】16号）第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”以及第二条“消费者支付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，贵州省高级人民法院作出的（2017）黔民终825号民事判决中虽判决华融贵州分公司对于其对华辉公司所享有的23500000元重组本金及重组收益在编号为筑房建花溪字第J1500005号《他项权证书》项下载明的抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，但这并不影响已经支付了全部购房款并且已经实际长期居住的原告对所购房屋依法享有所有权，故被告华辉公司具有协助原告办理相关房屋所有权登记的义务。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第二条、第六条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释【2012】16号）第一条、第二条，《经济适用住房管理办法》第二十五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决：一、确认原告贾祥红与被告贵州华辉房地产开发有限公司于2012年1月20日订立的房屋买卖合同有效。二、被告贵州华辉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告贾祥红办理位于贵阳市××区××路××号“康城?花溪”1栋2-8-2号房屋的产权登记手续。三、驳回原告贾祥红的其余诉讼请求。案件受理费600元，由原告贾祥红负担200元，被告贵州华辉房地产开发有限公司负担400元。二审中，各方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1、华融贵州分公司本案中是否有权提起上诉；2、华辉公司与被上诉人签订的商品房买卖合同是否合法有效；3、华融贵州分公司享有的抵押权能否对抗被上诉人依据购房合同享有的权利。对于第一个焦点，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款：“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第八十二条:“在一审诉讼中，无独立请求权的第三人无权提出管辖异议，无权放弃、变更诉讼请求或者申请撤诉，被判决承担民事责任的，有权提起上诉。”的规定，因本案中华融贵州分公司系作为与本案处理结果有法律上的利害关系的无独立请求权第三人的身份参加诉讼，且原判决未判令其承担民事责任，因此，华融贵州分公司在本案中提起上诉缺乏法律依据。对于第二个焦点，因被上诉人华辉公司分别于2011年10月18日和2012年4月5日取得案涉项目的《商品房预售许可证》，因此，其依法具备本案商品房的预售资格。至于被上诉人是否具备购买经济适用房的资格，因《经济适用住房管理办法》等对于购买经济适用房条件进行规定的法律规范属于行政管理性规定，而非效力性强制性规定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同〉若干问题的解释（二）》第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，上述规范性文件不能作为认定本案购房合同效力的依据。本案中，华辉公司与被上诉人签订的购房合同系双方当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性效力规定，应属合法、有效。至于华辉公司是否缴纳案涉土地的土地使用权出让金，因其与本案并非同一法律关系，同时，也不能作为判断本案购房合同效力的有效依据。故对华融贵州分公司提出的该项上诉理由，本院不予采信。对于第三个焦点，因六盘水商行对案涉项目设定的在建工程抵押已于2013年3月29日办理了注销登记。此后，上诉人与华辉公司、六盘水商行签订《债权转让协议》后，于2013年4月1日重新办理了抵押登记。因此，虽然华融贵州分公司享有的案涉债权为受让取得，但是其为该债权设立的抵押权却并非源于前手抵押权的转移变更，而为重新登记设立取得。而本案华辉公司与被上诉人签订购房合同、交付房屋的时间均早于2013年4月1日，即早于上诉人抵押权设立之日。因此，华融贵州分公司享有的抵押权不能成为否定在其设立之前就已经签订的本案购房合同效力的有效依据。并且，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建设工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条“消费者支付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，虽然华融贵州分公司依照生效判决享有在编号为筑房建花溪字第J1500005号《他项权证书》项下载明的抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，但是该优先受偿权亦不得对抗在其设立之前已经签订合同、支付了全部价款并已入住的本案房屋买受人。至于案涉房屋是否具备交付条件，因其并不影响本案购房合同的效力以及被上诉人依据合同享有的权利，故华融贵州分公司就此提出的上诉理由本院亦不予采信。综上所述，华融贵州分公司本案中提出的上诉请求无论从程序方面抑或实体方面均于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  彭伦禹审判员  唐有临审判员  田 勇二〇一九年四月二十三日法官助理陈跃霄书记员刘世霞