北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初12305号原告：邓文玲，女，1954年9月9日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：倪长利，北京市国典律师事务所律师。被告：北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街**。法定代表人：杨维旺，董事长。委托诉讼代理人：闫洁，女，1992年9月10日出生，汉族，北京实地房地产开发有限责任公司职务。原告邓文玲（以下简称原告）诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易诉讼程序，于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人倪长利，被告的委托诉讼代理人闫洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告支付2014年12月28日至2019年3月1日期间（共计1523天）迟延办理楼栋权属证明违约金358090元；2．诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年9月14日，原、被告签署《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称《预售合同》），约定原告购买被告开发建设的位于北京市通州区新华大街南、中山大街北侧3#住宅楼xx层xxxx号房屋（以下简称诉争房屋）。《预售合同》对房屋单价、房屋面积、取得房屋权属证明时间及违约责任等做了明确约定，其中第二十二条第二款第二项明确约定如因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起第720天内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。《预售合同》签订后，原告分两次向被告支付房屋总价款2410107元，但时至今日被告仍未按照约定为原告办理诉争房屋的所有权证书，被告的行为已经构成严重违约，为维护自身合法权益，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1．依据《北京市高级人民法院民一庭关于＜民法总则＞实施后适用诉讼时效制度的参考意见》第二条第四款规定，“对于约定为按日计付的违约金等继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效。如权利人主张已发生债权，在2017年9月30日之前起诉的，该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算二年；在2017年10月1日至2018年9月30日期间起诉的，该权利保护范围为2015年10月1日至权利人起诉之日；在2018年10月1日之后起诉的，该权利保护范围为自权利人向人民法院起诉之日起向前推算三年。”依据上述规定，原告于2019年3月8日诉至本院，故原告主张的2014年12月28日至2016年3月8日期间的迟延办理楼栋权属证书违约金已超过诉讼时效，因此不应支持原告的请求；2．根据双方签订的《预售合同》附件十9-3约定，原告要求被告给付违约金的前提是买受人向出卖人交清全部房款、应违违约金、利息、罚息、代办费、契税、公共维修基金等费用，提交齐全办理产权资料且办理入住之日起720日内取得，前述时间所有条件满足之日起起算。本案中，原告未能取得房屋所有权证书系因其未向被告提交齐全办理产权证资料，因此目前尚不符合开始计算违约金的条件。综上，原告无法取得诉争房屋所有权证书系其自身原因导致，与被告无关，不同意原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经当庭核实，2012年9月14日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《预售合同》，约定由原告购买诉争房屋，合同总价款2376150元，补差33957元，房屋总价款2410107元。2012年9月14日，被告为原告开具金额为716150元的发票。2016年5月11日，被告为原告开具金额为1693957元的发票。2012年12月28日，原告办理了诉争房屋的入住手续，被告向原告交付诉争房屋。办理入住手续当日，原告向被告交纳契税、公共维修基金、印花税、合同印花税、测绘费、产权登记费、手续费等费用。《预售合同》第十二条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房。……”第二十二条产权登记约定：“（一）初始登记。出卖人应当在2013年12月30日，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。……（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按代办公司相关标准元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。……3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”《预售合同》附件十补充协议第九条对商品房预售合同第二十一条的修改和补充：9-3将二十一条产权证办理时间由“商品房交付使用后720日内取得”修改为“买受人向出卖人缴清全部房款、应付违约金、利息、罚息、代办费、契税、公共维修基金等费用，提交齐全办理产权证资料且实际办理入住之日起720日内取得，前述时间以所有条件满足之日起算，如发生分期付款情况时，以最后一次补齐或更换之日起算。”被告目前尚未取得诉争房屋所在的3号住宅楼的楼栋权属证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中原告与被告签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照合同第二十二条之规定，被告应在2013年12月30日前办理完毕楼栋权属证明，并在商品房交付之日起720日内为原告办理房屋所有权证书，但时至被告仍未办理完毕原告所购得的诉争房屋所在3#住宅楼的楼栋权属证明，亦未能办理诉争房屋产权证书，被告已经构成违约，原告要求被告支付迟延办理楼栋权属证明违约金的合理部分，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于被告辩称原告主张的2014年12月28日至2016年3月8日期间的迟延办理楼栋权属证书违约金已超过诉讼时效的辩解意见，理由充分，本院予以采纳。关于逾期办理楼栋权属证书违约金的期间，经核实，自2016年3月9日起至2019年3月1日止,迟延履行日期1088日，违约金金额为262219．64元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告北京实地房地产开发有限责任公司给付原告邓文玲2016年3月9日至2019年3月1日期间迟延办理楼栋权属证明违约金262219．64元，于本判决生效之日起七日内执行清。二、驳回原告邓文玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3415元，由原告邓文玲负担798元（已交纳）；由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担2617元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李迎新二〇一九年四月二十四日书记员  田琳瑜