广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤03民终2177号 上诉人（原审原告）：张碧泉，女，1980年5月5日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区, 委托诉讼代理人：谢场兴，广东东方大卫律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈俊杰，男，汉族，1992年10月28日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区， 委托诉讼代理人：邱瑞政，上海锦天城（深圳）律师事务所律师。 原审第三人：东莞市金域资产管理有限公司，住所地：广东省东莞市南城区鸿福路**海德广场**办公902之一，统一社会信用代码：91441900090182556F。 法定代表人：陈欣，执行董事。 委托诉讼代理人：陈书彬，男，汉族，1980年6月14日出生，身份证住址：广东省潮州市湘桥区，系公司股东。 上诉人张碧泉因与被上诉人陈俊杰、原审第三人东莞市金域资产管理有限公司（以下简称金域公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初5080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人张碧泉上诉请求：1.撤销一审民事判决书；2.判决停止对东莞市南城区xx路22号xx花园-xx广场xx商业中心3157号铺位的执行；3.陈俊杰承担一、二审诉讼费用。 事实与理由：一、一审查明事实不清。第一，张碧泉根据其与金域公司签订的《商铺买卖合同》和《委托经营管理协议》的约定，付清购房款并办理了涉案铺位交割手续。张碧泉是在掌控房产所有权的情况下才委托金域公司代为管理。张碧泉不认可（2017)粤0304执异39、42、117-154号执行裁定和一审判决关于“金域公司并未将涉案商铺实际交付，现涉案商铺实际仍由金域公司在控制、管理、支配，不具布对外公示效力”的意见。金域公司只是在张碧泉委托授权的范围内经营管理该铺位，没有实际处分权。第二，一审法院认为即使不存在本案查封的障碍，张碧泉亦因商铺已设抵押无法直接办理产权转移登记手续而取得物权。但银行是否行使抵押权与本案无关。第三，张碧泉向金域公司购买涉案铺位，已履行注意义务。二、涉案房产是于2016年7月19日被查封，而张碧泉与金域公司在2016年5月2日已经签订合法有效的书面买卖合同，并于2016年5月2日支付全部价款、办理了交割手续，张碧泉己合法占有了该不动产。房产未办理过户登记的原因是一审法院依据（2016)粤0304民初16724号民事裁定书查封涉案房产，与张碧泉无关。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定，应停止对涉案房产的执行。 陈俊杰辩称：一、张碧泉没有合法占有铺位。二、张碧泉收取租金的证据不充分。三、委托管理的行为仅为一般债权。四、张碧泉不能证明其已经全部支付相应的商铺价款，同时张碧泉与金域公司签订的业主协议事实上是返还房款。另外，涉案商铺在张碧泉购买前已抵押给银行。 金域公司辩称：抵押不构成过户的障碍。 张碧泉向一审法院起诉请求：1.判决不得对东莞市南城区xx路22号xx花园xx广场xx商业中心三层3157号铺位的执行；2.判决确认东莞市南城区xx路22号xx花园xx广场xx商业中心三层3157号铺位（价值279000元）产权属于张碧泉；3.判决解除对东莞市南城区xx路22号xx花园xx广场xx商业中心三层3157号铺位的查封。 一审法院认定的事实：一审法院作出的（2017）粤0304执异39、42、117-154号执行裁定查明：一审法院作出的（2016）粤0304民初16724号民事判决已发生法律效力，判决：一、被执行人陈书彬应于本判决生效之日起十日内向申请执行人陈俊杰偿还本金700万元及利息（利息以700万元借款本金为基数，按照年利率24%计算，自2014年5月6日起，至实际履行之日止）；二、被执行人陈书彬应于本判决生效之日起十日内向申请执行人陈俊杰赔偿律师费损失80000元；三、被执行人陈书彬应于本判决生效之日起十日内向申请执行人陈俊杰赔偿担保服务费损失18810元；四、被执行人金域公司应对本判决确定的上述借款本息、律师费损失、担保服务费损失向申请执行人陈俊杰承担连带清偿责任。 在诉讼过程中，一审法院依据申请执行人提交的财产保全申请，作出（2016）粤0304民初16724号民事裁定，并于2016年7月19日查封了被执行人金域公司名下包括涉案商铺在内的256套房产。 因被执行人未按判决履行，申请执行人向一审法院申请强制执行。在执行过程中，案外人刁锡玲等人（包括本案张碧泉）对涉案商铺主张实体权利，向一审法院提出执行异议。 另查明，2015年10月至2016年5月期间，各案外人（乙方）分别与被执行人金域公司（甲方）签订《商铺买卖合同》，约定案外人购买涉案商铺（具体商铺号及购房总价详见附表）；乙方将所有房款付清给甲方之日视为该商铺交付之日；自该商铺交付之次日起，甲方应按《委托经营管理协议》的约定向乙方支付租金收益；在该商铺所有房款付清的情况下，且在合同签订之日起三个月内，甲、乙双方应携带有关资料到东莞市房产管理局办理过户手续，并将该商铺的《房地产权证》交付给乙方。双方还对违约责任、管辖等其他事宜进行了约定。 同时，案外人还分别与被执行人金域公司签订《委托经营管理协议》，约定将涉案商铺委托给被执行人金域公司实行统一管理，统一代租，整体经营，收取经营收益；委托经营期限120个月；双方同意在协议约定的委托经营期内，无论被执行人金域公司的经营管理情况如何，被执行人金域公司应从计租期开始逐月以原始价款为基数核算向案外人缴交委托经营收益。 上述合同签订后，各案外人向被执行人金域公司支付了购房款。各案外人均依照《委托经营管理协议》约定由被执行人金域公司对涉案商铺进行统一管理。 另查，涉案部分商铺早在2014年就已设定抵押权（对应商铺号及抵押权人详见附表），抵押权人分别为广东华兴银行股份有限公司东莞分行及招商银行股份有限公司东莞大朗支行，抵押总债权分别为4853.21万元及1500万元。 一审法院作出的（2017）粤0304执异39、42、117-154号执行裁定认定：关于一审法院查封是否合法的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。现涉案土地登记在被执行人金域公司名下，被执行人金域公司为涉案商铺的权利人。一审法院依据申请执行人的申请查封涉案商铺，于法有据。 关于各案外人的主张是否能够排除执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条款主要为了在执行程序中平衡无过错买受人及申请执行人之间的利益，其理论基础为优先保护无过错不动产买受人的物权期待权。之所以要对买受人物权期待权进行保护，就是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以一定的方式对外进行了公示，案外人必须同时符合上述四个条件才能排除本案执行。首先，本系列案中，各案外人与被执行人金域公司签订《商铺买卖合同》后，又与被执行人金域公司签订《委托经营管理协议》，将涉案商铺委托给被执行人金域公司实行统一管理，统一代租，整体经营，收取经营收益。被执行人金域公司并未将涉案商铺实际交付给各案外人，现涉案商铺实际仍由被执行人金域公司在控制、管理、支配，不具有对外公示效力。因此，各案外人未实际占有涉案商铺的情形不符合上述第（二）项关于合法占有涉案商铺的规定。其次，被执行人金域公司在出售涉案商铺之前已在涉案商铺上设定抵押权，现大部分涉案商铺仍处于抵押状态，即使不存在本案查封的障碍，案外人也无法直接办理产权转移登记手续而取得物权。案外人在购买涉案商铺前未履行合理的注意义务，在涉案商铺处于抵押状态下仍与被执行人金域公司签订《商铺买卖合同》，对于涉案商铺未能过户存在一定过错。案外人购买存在抵押权的涉案商铺亦不符合上述第（四）项规定。综上，案外人提出要求排除执行、解除查封的异议请求，一审法院予以驳回。 一审法院对本案查明的事实与（2017）粤0304执异39、42、117-154号执行裁定书的查明部分一致。 另查明，张碧泉提交的银行流水显示其2016年4月28日、及5月2日分两笔向金域公司支付了共计271230元，金域公司也向张碧泉开具了上述金额的收款收据，其中包括契税8370元、律师费600元。张碧泉主张双方签订委托管理协议补充协议，约定将2016年5月3日至2017年5月2日的年租金收益16740元在总楼款一次减除，但未提交证据予以证明。 一审法院认为，本案争议的焦点是张碧泉对于涉案商铺是否享有足以阻止执行的实体权利。首先，本案张碧泉提交的证据显示其已付金额为271230元，而合同约定的购房金额为279000元，张碧泉的证据不足以证明其已完全支付了购房款。其次，本案张碧泉所购买的商铺已抵押给广东华兴银行东莞分行，但张碧泉与金域公司签订的买卖合同中对这一情况却并未有提及。张碧泉在庭审时称，金域公司并未告知张碧泉该商铺有抵押，张碧泉是事后经了解才知道。显然张碧泉在购买该商铺时未履行合理的注意义务，张碧泉现已支付了购房款，但涉案商铺并未解除抵押，张碧泉不属于无过错的买房人，其与金域公司之间形成的是债权关系，该债权关系并不优于其他债权关系，况且涉案商铺还存在抵押物权，涉案商铺登记在金域公司名下，一审法院对涉案商铺的查封符合法律规定，故张碧泉对于涉案商铺不享有足以阻止执行的实体权利，其诉讼请求无事实和法律依据，一审法院依法不予支持。至于张碧泉提出的一审法院超标的查封问题，属于执行行为异议，可另循法律途径解决。 一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回张碧泉的全部诉讼请求。一审案件受理费5485元（张碧泉已预交），由张碧泉负担。 本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查，一、张碧泉与金域公司于2016年5月2日签订《商铺买卖合同》，合同约定涉案商铺购房款为279000元。二、本案二审期间，张碧泉提交其与金域公司于2016年5月2日签订的《委托经营管理补充协议》，载明：双方约定2016年5月3日至2017年5月2日的租金收益16740元在总楼款里一次性减除。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。综合各方诉辩意见，本案二审争议焦点为：张碧泉作为涉案商铺的买受人，对涉案商铺是否具有足以阻却执行的实体权利。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，张碧泉关于停止执行涉案商铺的诉请能否得到支持，应予考量本案情形是否符合前述法律规定。 首先，关于合同签订情况。涉案商铺于2016年7月19日被查封；而张碧泉与金域公司已于2016年5月2日签订《商铺买卖合同》，该合同系其双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。据此，本院认为，张碧泉与金域公司于涉案商铺被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 其次，关于购房款支付情况。依前述查明事实，张碧泉与金域公司在《委托经营管理补充协议》中约定总购房款279000元减除商铺一年的租金收益16740元，故张碧泉依约仅需向金域公司支付购房款262260元，张碧泉于本案中已提交收据、银行流水记录证明其支付该购房款262260元的具体情况，本案现有证据足以证明张碧泉在涉案商铺被查封之前已依约足额支付购房款。 再次，关于商铺占有情况。依前述查明事实，张碧泉与金域公司签订《商铺买卖合同》，亦签订了《委托经营管理协议》。前述《商铺买卖合同》约定，张碧泉将所有房款付清给金域公司之日视为该商铺交付之日；自该商铺交付之次日起，金域公司应按《委托经营管理协议》的约定向张碧泉支付租金收益。本案中，在涉案商铺被查封之前，张碧泉已足额付清房款，金域公司亦已依约接受张碧泉的委托对涉案商铺进行经营管理，故可视为张碧泉在涉案商铺被查封之前已实际控制、支配、利用商铺。据此，本院认为，张碧泉在涉案商铺被查封之前已合法占有商铺。 最后，关于过户登记情况。首先，广东华兴银行东莞分行就涉案商铺设定的抵押权与本案无涉。张碧泉签订《商铺买卖合同》时，虽涉案商铺已设定抵押权，但其后张碧泉可请求代为清偿债务消灭抵押权后办理过户登记，故涉案商铺存在抵押权不构成办理商铺过户登记手续的障碍。一审认定张碧泉签订合同时未尽注意义务具有过错、该抵押权系商铺未能办理过户登记的原因，属认定有误，本院予以纠正。其次，从涉案《商铺买卖合同》的履行情况看，张碧泉已足额付清购房款，履行其作为买受人的主要合同义务，且已实际控制支配涉案商铺。涉案商铺未过户登记至张碧泉名下，系因陈俊杰申请执行另案生效判决致涉案商铺被查封，张碧泉对此并不具有过错。综上，本院认为，涉案商铺非因张碧泉自身原因未办理过户登记。 综上所述，本院认为，本案情形符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，张碧泉诉请停止执行涉案商铺，于法有据，本院予以支持。一审处理欠妥，本院予以纠正。 综上，张碧泉的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定部分事实有误，处理欠妥，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初5080号民事判决； 二、停止对东莞市南城区xx路22号xx花园-xx广场xx商业中心3157号商铺的执行。 三、驳回张碧泉的其他诉讼请求。 一审案件受理费5485元、二审案件受理费5485元，均由陈俊杰负担，张碧泉向一审法院预交的5485元、向本院预交的5485元分别由一审法院、本院予以退回。陈俊杰应在本判决生效之日起十日内分别向一审法院、本院交纳一审案件受理费5485元、二审案件受理费5485元，拒不交纳的，法院依法强制执行。 本判决为终审判决。 审判长 马   龙 审判员 路 德 虎 审判员 周   敏 二〇一九年四月二十二日 书记员 林翘（兼） 附录相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 附表