贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初1150号原告：张文政，男，1970年10月11日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，委托诉讼代理人：赵敏，系张文政妻子。原告：赵敏，女，1970年7月6日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，被告：毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司，住所：贵州省毕节市七星关区环东路**（地区交警支队右侧），统一社会信用代码：915205006884421990。法定代表人：安美华，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：余进江，系贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢成，系贵州本芳（黔西）律师事务所律师。原告张文政、赵敏与被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司（以下简称“龙鑫家业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日登记立案后，依法适用简易程序由审判员简泽智独任审理。2019年4月18日，本院公开开庭进行了审理，原告张文政、赵敏，被告龙鑫家业的委托诉讼代理人谢成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张文政、赵敏向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告为原告办理不动产权属证书；2.请求依法判决被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书所产生的违约金，该违约金以购房款为基数，按日利率万分之一的标准从2014年12月30日起计算至2019年3月1日之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2013年2月26日与被告签订了东城印象2-1802号房购房协议，建筑面积97.82平方米，单价3268.00元，房屋总价319674.82元(发票实收购房款317158.65元)，26日签订商品房买卖合同并缴纳相关税费16074.00元，交房前按照事先约定缴清首付及所有相关费用计115749.00元，其余购房款22万元已于2013年10月30日办理了建设银行毕节市分行公积金贷款还款手续，向被告转存正常还款至今。按照2013年2月26日所签订商品房买卖合同第二十二条第三款转移登记规定:1、出卖人承诺于2014年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；2、出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:买受人不退房的，出卖人自约定期至实际交付办理商品房转移登记的有关的文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。但是自合同约定商品房所有权初始登记期限至今已经过去近4年，被告依然未能为原告办理登记手续，未拿到不动产权证书，依据法律规定，原告起诉被支付3年诉讼时效期限内的违约赔偿金。在诉讼中，原告撤回第1项诉讼请求。被告龙鑫家业辩称：因被答辩人张文政、赵敏诉答辩人商品房买卖合同纠纷一案，答辩人依据本案事实和法律依据，现答辩如下:一、答辩人开发的涉案房屋在2014年12月11日已取得不动产权证的初始登记，县在2019年4月3日，答辩人便将案涉房屋的不动产权证书交付给被答辩人，被答辩人诉请第1项不成立；二、答辩人与被答辩人早在双方签订的商品房买卖合同第二十二条第三款第四项中约定在答辩人具备办理商品房权属转移登记后，答辩人通知被答辩人提交身份证复印件等资料，由答辩人代被答辩人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。本案涉案房屋早已符合办证条件，答辩人早已通知被答辩人提交资料代为办证，且答辩人已将办证资料提交给不动产登记中心，并于2019年4月3日将不动产权证交付给被答辩人。因此，答辩人承担违约责任的截止时间应为被答辩人向答辩人接交办证资料的时间之日止；三、根据法律规定，被答辩人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，答辩人之于本案应承担违约责任的时间不应从被答辩人主张的2014年10月30日起计算，而应从被答辩人向答辩人提交权属转移登记申请之日向前倒推三年，超过三年的部分不应支持。综上所述，请求人民法院判决驳回被答辩人的不合理部分诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的《商品房买卖合同》、发票、个人贷款支付凭证、《借款合同》、营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：一、被告提交的毕节市房权证七星关区字第**房屋所有权证。拟证明被告开发的涉案房屋在2014年12月11日便已取得不动产权证的初始登记，被告从2014年12月11日便已具备向原告交付办理房屋产权转移登记相关文书的条件。原告的质证意见为，因为被告未按合同约定履行自己的义务，所以被告违约，被告的行为不合法。经本院审查认为，该证据能证明被告已取得初始登记的事实，本院予以确认。二、被告提交的不动产权证收件签认单。拟证明被告在2019年4月3日便将案涉房屋不动产权证书交付给原告。原告的质证意见为，原告起诉后被告才交付的。经本院审查认为，该证据能证明原告已取得涉案房屋不动产权证书的事实，本院予以确认。三、被告提交的不动产登记申请书。拟证明原告于2019年1月20日便向不动产交易中心申请不动产登记信息，因此被告违约金计算截止时间应当截止到2019年1月20日。原告的质证意见为，违约金应该计算到将不动产权属证书交付给原告之日止。经本院审查认为，该组证据能证明原、被告于2019年1月20日向不动产登记部门申请办理涉案房屋不动产权属转移登记的事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月26日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于毕节市七星关区××（学院路）“东城印象”第2幢18层04号商品房一套，房价款为319674.82元。《商品房买卖合同》约定：“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方在签订合同时选填买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费按相关部门规定收取，由买受人承担。”合同还约定了其他事项。原告于2013年10月30日之前以现金及银行按揭的方式向被告支付完毕购房款，但被告出具给原告的购房发票载明的购房款为317158.65元。另查明，原、被告于2019年1月20日向不动产登记部门申请办理涉案房屋不动产权属转移登记，原告于2019年4月3日在被告处领取了涉案房屋不动产权属证书。本院认为，本案争议的焦点为：一、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、被告是否应当承担违约责任，以及违约责任的期间如何认定。关于焦点一，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，原则上应从2014年12月31日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年1月23日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年1月23日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。关于焦点二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之一的标准，从2016年1月23日起开始计算，原告已付购房款以购房发票载明的购房款317158.65元为计算基数。依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年12月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，被告负有在2014年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知原告可以交付相关文书。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。因此，原、被告于2019年1月20日向不动产登记部门申请办理涉案房屋不动产权属转移登记视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕，此时的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应以已付购房款317158.65元为基数，按日万分之一的标准从2016年1月23日起计算至2019年1月20日止。综上，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告关于不承担违约责任的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告张文政、赵敏支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，该违约金以原告已付购房款317158.65元为基数，按日万分之一的标准从2016年1月23日起计算至2019年1月20日止。二、驳回原告张文政、赵敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费338.00元，由被告毕节市龙鑫家业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  简泽智二〇一九年四月十九日书记员  彭 双