河北省元氏县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0132民初386号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司，住所地河北省石家庄市元氏县马村乡张掖一村育才路**。负责人：李长江，该公司经理。委托诉讼代理人：郝刚、申会可，公司员工。被告：张媛，女，1981年7月14日出生，汉族，住址石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：孙利钊（张媛之夫），男，1979年1月2日出生，住址石家庄市裕华区。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司与被告张媛物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司委托诉讼代理人郝刚、申会可、被告张媛委托诉讼代理人孙利钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告自2017年9月30日至实际支付之日的春天里207-1-1801室的物业费（截止2019年1月31日为2375.5元）；2.依法判令被告支付原告自2017年9月30日至实际支付物业费之日的违约金（截止2019年1月31日为2462.01元），上述合计4837.51元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告为河北省石家庄元氏县碧桂园春天里207-1-1801室（面积82.31㎡）的产权人。按照原告与石家庄碧桂园房地产开发有限公司签订的《石家庄市住宅前期物业服务合同》及原告与被告张媛签订的《石家庄碧桂园前期物业服务协议》及相关法律法规，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，而被告自2017年9月30日至2019年1月31日，拖欠17个月（每月物业费标准为1.8元/㎡)共计2375.5元物业服务费。原告多次向被告催缴物业服务费，但被告均置之不理。被告张媛辩称，石家庄碧桂园销售人员介绍碧桂园房地产公司是中国十大房企之一，石家庄碧桂园是公司在石家庄的第一个项目，配套设施幼儿园、小学、中学、公交车交房之日都会交付和开通，房屋的装修每平米1500元的标准，在销售人员的介绍下被告于2015年4月初当天就缴纳订房意向金1万元，并于2015年5月1日当天认购石家庄碧桂园春天里207-1-1801房屋。石家庄碧桂园要求7日内签订备案合同，但是由于石家庄碧桂园房地产开发有限公司原因到2015年5月14日才签订，房屋总价389005元，被告即办理了房屋首付和贷款等款项。2016年的时候石家庄碧桂园房地产开发有限公司在小区建好样板间并对业主开放，被告参观了样板间对其装修是比较满意的。2017年9月30日为交房日期，石家庄碧桂园房地产开发有限公司在交房前期为业主提供收房的预验房，被告发现房屋跟样板间装修差异比较大，根本达不到每平方米1500元的装修的标准，并且小学、中学都没建成，公交车也没有通车，因此对房屋提出异议要求石家庄碧桂园房地产开发有限公司将房屋装修标准和配套设施尽快完善再收房，被告多次跟石家庄碧桂园房地产开发有限公司沟通房屋装修和配套设施进展情况，至今没有解决。在房屋存在异议的情况下被告也积极办理了房权登记并交付其相关费用。原告在明知道房屋装修标准和配套设施不完善的情况下要求被告预交一年物业费从原告方拿石家庄元氏县碧桂园春天里207-1-1801室房屋钥匙。综上所述，原告不是房屋出卖人，被告是合法的买受人，在买受人和出卖人之间存在差异的情况下原告向被告索要物业费，预收一年物业费更是违背了物业法规，并且原告一直霸占着被告的房屋钥匙不给致使被告至今不能进入自己的房产内，还多次发律师函给被告，已给被告造成经济和精神上的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提交的证据有：1.商品房买卖合同及补充协议，证明被告于2015年5月14日与石家庄碧桂园房地产开发有限公司（简称开发商）签订商品房买卖合同，约定被告购买石家庄碧桂园春天里207-1-1801室，买卖合同第十条约定，出卖人应在2017年9月30日前将经验收合格的房屋交付买受人使用，买卖合同第十四条约定，由于买受人原因未能按期交付的，视为出卖人已按期交付该商品房，买卖合同附件5补充协议第四条第三项约定，合同第十四条约定的“商品房达到交付使用条件后出卖人应书面通知买受人，买受人办理交房手续”的内容变更为“商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间”；2.买卖合同重要事项告知书，证明合同第二条约定商品房约定的收楼日期为2017年9月30日，届时应亲临销售中心办理相关售楼手续；3.石家庄碧桂园前期物业服务合同，证明由原告对石家庄碧桂园提供前期物业服务；4.石家庄碧桂园前期物业服务协议，证明原告的物业费缴费义务及违约责任，第四条约定被告缴纳物业服务费的方式标准为按该物业的房屋建筑面积，每月每平米1.8元计收，涉案房屋的房屋建筑面积为82.31平方米，按上述计算标准，被告应按148.16元每月向原告缴纳物业服务费；第六条约定：“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业，均应全额缴纳物业服务费”；第十四条约定，被告的权利和义务包括按照法律法规及本协议的约定，按时按标准缴纳物业服务费，专项维修基金及另行约定的其他有偿服务费；第十六条约定，物业服务费按约定由被告缴纳，若被告与物业使用人约定，由物业使用人缴纳的从其约定，若物业使用人逾期缴纳的，被告负连带责任，被告或物业使用人逾期缴纳物业服务费的从逾期之日起每日按应负物业服务费的千分之五缴纳违约金，情节严重的原告可依法向人民法院起诉；5.石家庄碧桂园临时管理规约，第十七条约定业主在物业服务活动中应履行以下义务，按照石家庄碧桂园前期物业服务协议约定的计收标准和缴费时间按时足额缴纳物业服务费，不得以任何理由拒绝缴纳；第十九条约定，业主未按时缴纳物业服务费的，从逾期之日起每逾期一天向物业服务企业缴纳千分之五的违约金；6.石家庄建设工程竣工验收备案证明书（编号20170103）、住宅使用说明书、住宅质量保证书，证明石家庄碧桂园一期货量区一标段207号楼工程（即涉案房屋），已于2017年7月18日竣工验收合格，并于2017年7月21日按规定备案，以上证据证明涉案房屋已达到合同约定的交付条件，可以交付使用，被告没有拒绝收楼的原因；7.催收楼通知书快递单，证明石家庄碧桂园房地产开发有限公司已于2017年9月25日通知被告办理收楼手续，履行了合同约定的义务；8.催收物业费通知（包括2019年1月7日的通话记录及短信记录），证明原告对被告逾期缴纳物业费的行为进行了催收。被告质证意见：对商品房买卖合同及补充协议无异议。住宅使用说明原告没有给我。竣工单我也没有。快递单上的地址我现在不住那里，等回去核实有没有收到。对其他证据均无异议。被告提交的证据有：契税收据，证明产权证制图费、房屋所有权登记费、契税、物业专项维修基金被告已全部缴纳。原告质证意见：该证据为复印件真实性无法核实，且盖章主体为开发商，与我司无关；该证据的证明目的与本案没有关联性；被告陈述的内容不能做为其拒绝收房以及拒绝缴纳物业费的理由。本院经审理认定事实如下：2015年5月14日，被告与石家庄碧桂园房地产开发有限公司签订商品房买卖合同及补充协议。被告购买位于元氏县房屋,该房屋建筑面积82.31平方米.《商品房买卖合同》第十条约定,出卖人应当在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十四条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：视为出卖人已按期交付商品房；《商品房买卖合同》附件五补充协议第四条第三项约定：合同第十四条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容变更为“该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”2015年4月2日原告（乙方）与石家庄碧桂园房地产开发有限公司（甲方）签订《石家庄碧桂园前期物业服务合同》，约定由原告对石家庄碧桂园提供前期物业管理服务。合同第五条约定：“物业服务费、本合同约定的各项分摊费用按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在公历每月5日前交纳当月物业服务费及上一月度实际产生的各项分摊费用。1、自业主与甲方签订的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，无论业主是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用。若甲方超过业主购买物业的《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日、本物业内业主最早实际收楼之日（二者以时间在前者为准），还未能将本物业移交给乙方，且乙方同意继续为本物业提供物业服务的，则业主自甲方将本物业移交给乙方之日起全额交纳物业服务费及本合同约定的各项分摊费用。”2015年5月16日原告与被告签订《石家庄碧桂园前期物业服务协议》，协议第四条约定：“本园区的物业服务费采取包干制方式。1、乙方（原告）按以下计算方式及标准向甲方（被告）及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.8元计收。该物业的套内建筑面积为65.34平方米；该物业的公用分摊建筑面积为16.97平方米；合计该物业的房屋建筑面积为82.31平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按148.16元/月向乙方交纳物业服务费”。第六条约定：“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方于公历每月5日（节假日或系统原因顺延）采用银行代收方式计收当月物业服务费，甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费。”第十四条约定，甲方的权利和义务包括：按照法律、法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务费用。第十六条约定：“物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，若物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。”同日，被告在《石家庄碧桂园临时管理规约》和《业主承诺书》上签字。《石家庄碧桂园临时管理规约》第十七条规定，业主在物业服务活动中应当履行以下义务：“按照《石家庄碧桂园前期物业服务协议》约定的计收标准和交费时间按时足额交纳物业服务费及其他物业管理服务相关费用，不得以任何理由拒绝交纳。”2017年7月18日石家庄碧桂园一期货量区一标段207号楼竣工验收合格，元氏县住房和城乡建设局于2017年7月21日出具了石家庄建设工程竣工验收备案书。2017年9月25日石家庄碧桂园房地产开发有限公司用邮政特快专递通知被告办理收楼手续。2019年1月7日原告用短信方式向被告催缴物业费及违约金。本院认为，原告与被告签订的《石家庄碧桂园前期物业服务协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以认可。合同约定被告应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论被告是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。根据原告碧桂园物业公司提交的相关证据，涉案房屋已于2017年7月18日竣工验收合格。2017年9月25日石家庄碧桂园房地产开发有限公司向被告发出收楼通知，虽然被告并未办理收楼手续，但依据《商品房买卖合同》附件五补充协议第四条第三项“该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”的约定，《商品房买卖合同》约定的交房日期2017年9月30日为办理交付时间。被告称没有收到石家庄碧桂园房地产开发有限公司向其交付的涉案房屋，不应支付物业费，但没有提供相关证据证明没有实际交付房屋的原因在于石家庄碧桂园房地产开发有限公司。综上，可以证实涉案房屋已经竣工验收合格，具备交楼条件，且石家庄碧桂园房地产开发有限公司曾向被告发出办理收楼通知书。故被告应当按照约定向原告交纳物业服务费，交纳物业服务费的时间应从2017年10月1日起计算，按照合同约定的148.16元/月交纳物业服务费。原告要求被告支付到2019年1月31日的物业服务费，应为2370.56元（16个月×148.16元）。同时《石家庄碧桂园前期物业服务协议》还约定了逾期交纳物业服务费的违约金，被告逾期交纳物业服务费，应当承担违约责任，支付违约金。但双方约定的从逾期之日起每日按应付物业服务费千分之五交纳违约金，过分高于造成的损失，本院予以调低。参照民间借贷年利率不超过24%的规定，应按照年利率24%的标准计算，以每月欠缴的物业服务费148.16元为基数，因扣缴物业服务费时间为每月5日，因此违约金应自2017年10月6日起分段计算至判决指定履行期限之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、一百一十四条的规定，判决如下：一、被告张媛于本判决生效后五日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司支付2017年10月1日起至2019年1月31日物业服务费2370.56元。二、被告张媛于本判决生效后五日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司石家庄分公司支付2017年10月1日至2019年1月31日逾期交纳物业服务费的违约金（违约金按照年利率24%的标准，以物业服务费148.16元为基数自2017年10月6日起按月分段计算至判决指定履行期限之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张媛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  李路英二〇一九年四月九日书记员  张晓红