贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2018)黔2601民初6604号原告：刘淑萍，女，1970年5月2日出生，侗族，住贵州省天柱县。被告：凯里市中心城商业管理有限公司，住所地凯里市宁波东路**纵横坐标广场******。法定代表人：刘义光，执行董事。被告：凯里市中心城置业有限公司，住所地贵州省凯里市宁波东路**纵横坐标广场******。法定代表人：刘义光，执行董事。二被告共同委托的诉讼代理人（特别授权）：龙厚楷，男，1984年12月9日出生，侗族，住贵州省锦屏县，系凯里市中心城置业有限公司的员工。原告刘淑萍诉被告凯里市中心城商业管理有限公司（以下简称“中心城商业公司”）、被告凯里市中心城置业有限公司（以下简称“中心城置业公司”）合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘淑萍与被告中心城商业公司与中心城置业公司共同委托的诉讼代理人龙厚楷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘淑萍向本院提出诉讼请求：一、判令被告中心城商业公司支付2016年1月1日至合同履行完毕日止的租金，截至2018年12月31日的租金为79811元；二、判令中心城商业公司支付自2016年1月1日起至付清之日止的违约金（以应付未付的租金为基数，按每天万分之三计算，截止2018年10月31日的违约金为2621.7元）。三、判令被告中心城置业公司对上述费用承担连带担保责任。事实与理由：2016年1月12日，我与二被告签订了《凯里市中心城商铺委托经营及管理合同》，将我所购中心城第1栋负2层-2-217号商铺委托招租及经营管理。根据合同5.2和5.3条款的约定，被告中心城商业公司应按季度向我支付租金，并应于每个季度首月的月底前支付。但被告却从2016年1月1日以后就未向原告支付过租金，截止2018年12月31日共拖欠租金79811元。同时，根据合同4.2条款的规定，逾期付款的，被告中心城商业公司应按日万分之三的标准向原告支付滞纳金，逾期超过一个月不能支付租金的由被告中心城置业公司先行代付。因此，二被告应当承担连带支付租金及逾期付款违约金。为了维护我的合法权益，特诉至人民法院。中心城商业公司及中心城置业公司共同辩称：1.原告诉请的租金至合同履行完毕无法律和事实依据，现合同未履行完毕，我公司只认可拖欠的部分租金。另，有些业主诉请的租金数额与实际不符,由于公司的账册被公安机关经侦部门带走调查，具体数据我方在庭后10日内向法庭提交。2.因尚未交付房屋给商业公司使用，无任何经济收入，且原告主张的违约金过高，公司现在经营困难，无法承担过高的违约金，请求调整降低至年利率6%。3.现因原告未交付房屋给商业公司，故置业公司的担保责任不存在。经审理查明，2016年1月12日，刘淑萍（业主方）与被告中心城商业公司（管理方）以及被告中心城置业公司（担保方）就原告所购买的位于“凯里市友庄路26号“中心城”负2层-2-217号”商铺签订了一份《凯里市中心城商铺委托经营及管理合同》，合同约定：“业主方将其拥有该商铺的全部使用管理权全权委托管理方对外招商招租及经营管理，委托期限为十年，即自2016年1月1日至2025年12月31日止。若管理方拖欠支付租金的，则每逾期一天，按照应付而未付金额的万分之三的标准向业主方支付滞纳金。如果管理方逾期1个月不能按时支付业主方租金，则由担保方先行代为支付。开发商凯里市中心城置业有限公司承诺对管理方本合同5.2、5.3条款中管理方的合同义务提供担保。其中：5.2租金支付第一年度2016年1月1日至2016年12月31日，支付租金4988元整；第二年度2017年1月1日至2017年12月31日，支付租金7981元；第三年度2018年1月1日至2018年12月31日，支付租金66842元整；第四年度2019年1月1日至2019年12月31日，支付租金79812元整……。5.3租金支付方式及日期，租金的具体支付方式为：第一年度、第二年度的租金在第三年度第一季度最后一个月底支付；自第三年度起的租金在每季度最后一个月的月底支付本季度的租金直至第十年结束。合同履行期间，被告中心城商业公司分别于2018年3月31日欠付租金29679.5元[其中第一年度(2016年)度租金4988元，第二年度（2017年度）租金7981元、第三年度（2018年度）第一季度租金16710.5元]，2018年6月30日欠付第三年度（2018年度）第二季度租金16710.5元，2018年9月30日欠付第三年度（2018年度）第三季度租金16710.5元，2018年12月31日欠付第三年度（2018年度）第四季度租金16710.5元，共计79811元。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案中，《凯里市中心城商铺委托经营及管理合同》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，双方应按合同的约定全面履行义务。关于本案的租金。庭审中，中心城置业公司和中心城商业公司委托诉讼代理人对拖欠租金的金额有异议，但未在本院指定的时间内向本院提交相关证据，应当承担举证不能的不利后果。根据《凯里市中心城商铺委托经营及管理合同》的约定，2016年1月1日至2018年12月31日期间中心城商业公司应当向刘淑萍支付的租金应为79811元。刘淑萍主张中心城商业公司支付租金至合同履行完毕日止，本院认为，2019年1月1日以后的租金属于未到期债权，不应当得到支持，应当待该债权实际发生后，再另行主张权利。故本院予以支持的租金计算至2018年12月31日。关于本案的违约金。《凯里市中心城商铺委托经营及管理合同》约定“若管理方拖欠支付租金的，则每逾期一天，按照应付而未付金额的万分之三的标准向业主方支付滞纳金”，中心城置业公司和中心城商业公司均辩称因现在涉案商铺未达到交付条件，违约金的支付给其公司加重了负担而无力支付。本院结合本案的实际情况，基于公平原则，对于本案当事人各方约定的逾期违约金调整为从逾期之日起按年利率6%计算。逾期支付租金违约金的计算方式应当为：以所欠付的租金为基数，按年利率6%计算至付清租金为止，其中，2018年3月31日欠付的租金29679.5元[其中第一年度(2016年)度租金4988元，第二年度（2017年度）租金7981元、第三年度（2018年度）第一季度租金16710.5元]，自2018年4月1日起计算，2018年6月30日欠付的第三年度（2018年度）第二季度租金16710.5元，自2018年7月1日起计算，2018年9月30日欠付的第三年度（2018年度）第三季度租金16710.5元，自2018年10月1日起计算，2018年12月31日欠付第三年度（2018年度）第四季度租金16710.5元，自2019年1月1日起计算。关于本案责任的承担。《凯里市中心城商铺委托经营及管理合同》约定中心城置业公司作为担保方，在中心城商业公司逾期1个月不按时支付租金时，由其先行代为支付。但该合同未对担保的方式作约定。根据《中华人民共和国担保法》第十九条：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”的规定，中心城置业公司对中心城商业公司的前述债务应当承担连带保证责任。因此，刘淑萍主张中心城置业公司对中心城商业公司的前述债务承担连带保证责任，有事实和法律的依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、凯里市中心城商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付刘淑萍自2016年1月1日至2018年12月31日期间拖欠的租金79811元及逾期付款违约金（以所欠付的租金为基数，按年利率6%计算至付清租金为止，其中2018年3月31日欠付的租金29679.5元，自2018年4月1日起计算，2018年6月30日欠付的租金16710.5元，自2018年7月1日起计算，2018年9月30日欠付的租金16710.5元，自2018年10月1日起计算，2018年12月31日欠付的租金16710.5元，自2019年1月1日起计算）。二、凯里市中心城置业有限公司对上述租金及逾期付款利息承担连带支付责任。三、驳回刘淑萍的其余诉讼请求。本判决生效后，若义务人未按判决书规定时间履行义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为930元，由被告凯里市中心城商业管理有限公司、凯里市中心城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  杨凯鹏二〇一九年四月九日书记员  文艺薇