天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津02民终720号上诉人（原审被告）：天津市瑞捷网络有限公司，住所地东丽区张贵庄利津路**-增**。法定代表人：马忠玉，总经理。委托诉讼代理人：薛小玲，天津德敬律师事务所律师。委托诉讼代理人：程树德，天津德敬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市东丽区粮食经营有限公司，住，住所地天津市东丽区津塘路**/div>法定代表人：赵俊海，总经理。委托诉讼代理人：刘畅，天津毅诚律师事务所律师。原审第三人：天津东丽区面香味来餐饮服务店，住所地，住所地天津市东丽区张贵庄街道利津路**iv>经营者：景致军，男，1977年6月11日出生，汉族，住天津市东丽区。上诉人天津市瑞捷网络有限公司（以下简称瑞捷网络）与被上诉人天津市东丽区粮食经营有限公司（以下简称粮食经营公司）、原审第三人天津东丽区面香味来餐饮服务店（以下简称面香味来餐饮店）租赁合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2018）津0110民初7813号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年1月16日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人瑞捷网络公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院遗漏重要当事人，被上诉人要求腾出房屋，但本涉案案房屋现实际使用人不是上诉人，遗漏实际使用人，一楼实际使用人是原审第三人，三楼实际使用人是段金鑫，对于腾房实际使用人有义务将房屋腾出，一审法院未将实际使用人段金鑫列为案件当事人，遗漏必须参加诉讼的当事人，损害其民事权益。二、上诉人从2002年开始租赁被上诉人房屋已有16年之久，双方为长期租赁关系，被上诉人将合同拆分为每两年续签一次，双方租赁关系一直延续，上诉人对被上诉人形成信任依赖。上诉人经营的网络公司，依照相关网络公司经营地点有特别要求，如果搬迁，难度很大，且实际经营人段金鑫对房屋进行了装修，短期内是无法收回成本。前述情况被上诉人是知情的，如2016年10月1日为最后一次签订租赁合同，被上诉人不再与上诉人签订租赁合同，应提前通知，避免房屋使用人投入过多资金，且应给予房屋使用人充分的腾房准备时间。被上诉人违背诚实信用原则，未对上诉人及房屋使用人进行告知，导致装修费损失，应当赔偿。三、房屋使用费应由房屋实际使用人承担，上诉人无义务支付。现房屋的实际使用人不是上诉人，就房屋使用费上诉人无义务支付。房屋使用费应由房屋实际使用人在合理范围内承担。恳请二审法院查明事实，依法维护上诉人的合法权益。被上诉人粮食经营公司辩称，请求二审法院驳回上诉人的全部诉讼请求，维持一审判决。理由：一、被上诉人是本案适格的主体。上诉人与被上诉人曾存在租赁合同关系，被上诉人一审已提供证据证明是涉案房屋合法的所有权人，双方合同终止，且被上诉人并没有续租的意思表示，主张由上诉人腾房符合法律规定。二、上诉人违反合同约定，违约在先，被上诉人严格履行合同义务。1、上诉人在未经被上诉人同意的情况下擅自转租，其转租行为已经严重的违反了合同约定，已构成实际违约，被上诉人在合同到期前已经以公证送达方式向上诉人提出不再续约，要求腾房的通知，并且给出合理的腾房时间，不存在违背诚实信用原则；2、上诉人主张其转租及实际经营另有他人的情形，被上诉人并不知情，上诉人也无证据证明被上诉人知情，对于上诉人所述损失，被上诉人也毫不知情，即使被上诉人知情，这也是正常的经营风险，应当由实际经营者承担，不应由被上诉人承担。三、上诉人拒绝腾出房屋，应当承担未腾出房屋期间的使用费，被上诉人与上诉人曾经存在房屋租赁关系，上诉人以合同占用房屋合法，但合同到期后，双方并未续约，上诉人再占用房屋拒绝腾出应属违法行为，违法占用期间，被上诉人主张上诉人支付合理的使用费合法。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持一审判决，驳回上诉人的全部上诉请求。原审第三人面香味来餐饮店述称，同意一审判决。粮食经营公司向一审法院起诉请求：1.判令被告将坐落在天津市东丽区房屋（836.9平方米）腾出并归还原告，第三人对其占有部分协助腾出；2.判令被告支付至实际腾出之日的房屋使用费（暂计算自2018年10月1日至2018年10月31日，使用费为29166.67元）；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：粮食经营公司与瑞捷网络公司于2016年10月1日签订《租赁合同》，由粮食经营公司（出租方、甲方）将其所有的天津市东丽区房屋出租给瑞捷网络公司（承租方、乙方）。合同约定：租赁期限两年，自2016年10月1日起至2018年9月30日止。租金每年350000元。乙方不得将所租场所转租或作为抵押物。租赁期满，乙方应如期交还所租场所，如乙方未经甲方同意逾期交还，甲方有权要求乙方支付相应的日租费，并按当年租金的日万分之一支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失。双方在合同中还约定了其他事项。另查，在粮食经营公司与瑞捷网络公司签订上述合同之前，瑞捷网络公司已承租粮食经营公司该房屋多年。2015年4月21日，瑞捷网络公司与案外人李彦兵签订《租赁合同》，由李彦兵租赁涉案房屋的一层及二层一部分用于经营饭店，租赁期限自2015年10月1日至2016年9月30日,后李彦兵将上述租赁物转租给面香味来餐饮店，由面香味来餐饮店实际经营使用，《租赁合同》到期后，面香味来餐饮店与瑞捷网络公司未签订新的租赁合同，但一直使用房屋至今。2015年6月21日，瑞捷网络公司与天津博大易学教育信息咨询有限公司签订《租赁合同》，由天津博大易学教育信息咨询有限公司实际租赁涉案房屋二层的一部分，租赁期限自2015年7月1日起至2017年9月30日止，合同到期后，天津博大易学教育信息咨询有限公司未与瑞捷网络公司签订新的租赁合同，现天津博大易学教育信息咨询有限公司已经腾出其所租房屋。再查，2018年9月12日，粮食经营公司以公证书的方式向瑞捷网络公司及面香味来餐饮店送达了不再续租及腾房通知书，要求在2018年10月15日前腾空房屋并交还。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，一审法院予以确认。合同到期后，被告应当履行腾房义务。原告向被告发出了腾房通知，被告应当按照腾房通知要求的时间及时腾退房屋。被告的转租行为未经原告同意，现租赁合同已到期，第三人对其所占用的房屋部分，负有协助腾房义务。被告未按合同约定腾房，应按约定支付房屋使用费，被告对此表示认可，一审法院予以确认。有关房屋使用费的计算时间，应以原告腾房通知中限定的时间即2018年10月15日之后为准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、被告天津市瑞捷网络有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于天津市东丽区的房屋腾出并归还原告天津市东丽区粮食经营有限公司，第三人天津东丽区面香味来餐饮服务店对其占用部分负有协助腾房义务；二、被告天津市瑞捷网络有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告天津市东丽区粮食经营有限公司自2018年10月16日至实际腾房之日止的房屋使用费，按日959元的标准计算；三、驳回原告天津市东丽区粮食经营有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取174元，由被告天津市瑞捷网络有限公司负担。”二审期间，双方当事人未提供新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审中的争议焦点是：1、涉案房屋租赁合同纠纷在一审法院审理期间是否遗漏了必要诉讼当事人，上诉人主张涉案房屋三楼由案外人段金鑫实际经营使用，要求将段金鑫追加为本案第三人是否有事实及法律依据；2、上诉人上诉主张涉案房屋的使用费应由实际使用人支付的请求是否应予支持。对此，本院分析如下：首先，涉案房屋的租赁合同的相对方是上诉人与被上诉人，且双方在合同中明确约定禁止转租。其次，上诉人虽然提供了其与案外人段金鑫的《网吧转让协议》、《网吧租房协议》，但无实际履行的痕迹证据，不能证明涉案网吧存在转让及涉案房屋存在转租之情形。再次，涉案房屋的牌匾名称显示为瑞捷网吧，上诉人未提交证据证明被上诉人知晓涉案房屋存在转租情形。基于此，被上诉人起诉作为租赁合同相对方的上诉人，要求返还房屋并支付占用期间房屋使用费，符合法律规定。上诉人上诉仅以其目前现有证据要求追加案外人段金鑫作为本案第三人并不同意支付房屋使用费的上诉请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费184元，由上诉人天津市瑞捷网络有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 包颖代理审判员郭鑫代理审判员 张   静   怡二〇一九年四月八日书 记 员 李   佳   琳