广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终3657号上诉人（原审原告）：张思源，男，汉族，1969年1月7日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：韦汉平，广东深宝律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王修云，男，汉族，1973年1月2日出生，身份证住址：湖北省荆门市东宝区，被上诉人（原审被告）：李烈伟，男，汉族，1987年8月16日出生，身份证住址：福建省建瓯市，委托诉讼代理人：王修云，男，汉族，1973年1月2日出生，身份证住址：湖北省荆门市东宝区，上诉人张思源因与上诉人王修云、被上诉人李烈伟房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初17377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张思源上诉请求：1、撤销深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初17377号民事判决第一项、第二项，改判王修云、李烈伟支付2017年6月1日至2017年10月14日租金53100元、违约金26000元。2、本案一审、二审诉讼费由王修云、李烈伟负担。上诉事实和理由：一、张思源对涉案商铺只是停水停电2天，并非永久性停水停电，而且及时恢复，管理处也通知了王修云、李烈伟恢复供水供电，并不存在致使其无法实现合同目的的情况。王修云、李烈伟单方解除双方签订的《楼宇租用协议书》，既无约定解除事由，也无法定解除事由，其解除合同的主张依法不能成立。王修云、李烈伟应当承担解除合同的违约责任，支付违约金26000元。二、王修云、李烈伟占用涉案商铺，直到2017年10月14日王修云、李烈伟才将涉案商铺交还给张思源，王修云、李烈伟应当支付占用期间2017年6月1日至2017年10月14日的房屋租金53100元。王修云、李烈伟辩称：王修云、李烈伟没有收到张思源要求腾退房屋的任何通知，王修云、李烈伟的电话一天24小时都在开机状态，人也在，不存在无法接收到通知的情形。上诉人王修云上诉请求：1、撤销深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初17377号民事判决，改判驳回张思源的全部诉请。2、本案一审、二审诉讼费由张思源负担。上诉事实和理由：王修云与张思源之间租赁商铺协议于2017年6月15日确已解除，王修云自合同解除之日起没有占有涉案商铺。张思源作为商铺的出租人有完全合法合理的理由在合同解除之日起对争议的租赁商铺行使占有使用权，即使需要腾退房屋，张思源也可以及时通知王修云办理房屋腾退，若王修云经通知不腾退，张思源也有权留置保管处分商铺内的物品，无须等待王修云来办理腾退房屋手续。张思源怠于行使自己的物权，因此扩大的损失和可得利益损失应由张思源自己承担。关于水电物业费，王修云自合同解除之日起没有使用商铺，涉诉商铺从合同解除之日起产生的水电物业费理应张思源完全承担。张思源辩称：根据张思源提交的通知和邮单可知，在2017年张思源收到王修云解除租赁合同的案件后，以书面通知的形式通知李烈伟和王修云要求交回涉案的房产，但是李烈伟、王修云拒收该通知，也不把房屋交给张思源，该事实和李烈伟、王修云上诉状中所陈述的事实显然是不相符的，李烈伟、王修云拒不交付房产，由此造成的占有期间的费用应当由李烈伟、王修云承担。张思源向一审法院起诉请求：1、王修云、李烈伟支付2017年6月1日至2017年10月14日租金53,100元、电费3,666.26元、物业管理费1,312.14元；2、违约金26,000元；3、本案一审、二审诉讼费由王修云、李烈伟负担。一审法院认定事实：张思源与王修云于2013年9月5日签订《楼宇租用协议书》，约定张思源将位于深圳市宝安区××街道××、××号商铺出租给王修云作商业用途，租期四年，自2013年10月1日起至2017年3月30日止；2013年10月1日至2015年9月30日期间每月租金9,500元，2015年10月1日至2017年9月30日每月租金11,800元，租金在每月五号前一次性支付给张思源，如延期每天加收5%违约金，超过当月十号，张思源有权单方解除协议，同时有权采取停水停电措施，收回房屋；王修云向张思源支付租房保证金16,000元，水电保证金10,000元，如王修云违约，保证金不予退回。协议签订后，张思源将房屋交付王修云使用。2014年9月，王修云与李烈伟签订《转让合同书》，约定王修云同意将其位于深圳市××××街道号的店铺转让给李烈伟使用，并保证李烈伟同等享有王修云在原房屋租赁合同中所享有的权利与义务（包括店铺的续租权）；店辅转让后，李烈伟同意代替王修云履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由王修云交纳的水电费及其他各项费用。张思源、王修云确认2016年后的租金由李烈伟缴纳。2017年5月6日至8日，因王修云、李烈伟在涉案商铺租约即将到期前发售大量会员卡，张思源通知管理处采取的停水停电措施，王修云、李烈伟以张思源违约为由向宝安区人民法院提起诉讼，要求解除合同，赔偿损失。（2018）粤03民终11403号民事判决书认定，张思源、王修云双方对涉案合同的解除均有过错，判决王修云和张思源签订的《楼宇租用协议书》于2017年6月15日解除。2017年10月14日，王修云、李烈伟将涉案商铺交还张思源，并办理了房屋交接手续。另查明，涉案商铺所有权人为案外人谢少娜，其与张思源为夫妻关系。一审法院认为，张思源与王修云签订《楼宇租用协议书》已于2017年6月15日解除，王修云、李烈伟于2017年10月14日将涉案商铺返还张思源。租赁合同解除的，承租人应及时将涉案商铺返还张思源，未及时返还的，应当支付房屋占有使用费。王修云、李烈伟确认2017年6月1日至2017年6月15日期间的租金未予支付。经核算，涉案商铺2017年6月1日至2017年6月15日期间租金为5,900元；张思源、王修云双方租赁合同关系已于2017年6月15日解除，参照合同约定的租金标准，涉案商铺2017年6月16日至2017年10月14日期间的占有使用费应为46,629元（5,900元+11,800元/月×3个月+11,800元/31天×14天）。因张思源、王修云双方对合同解除均有过错及涉案商铺涉及装修评估等事宜，根据公平原则，一审法院酌情认定王修云、李烈伟支付张思源2017年6月16日至2017年10月14日期间房屋占有使用费23,315元。关于物业管理费及电费，王修云、李烈伟确认自2017年4月7日起未缴纳涉案商铺的物业管理费及电费，张思源提交的物业管理费单据及电费单据与王修云、李烈伟陈述涉案商铺的使用情形基本一致，未超出合理范围，一审法院予以采信，经核算，对张思源主张王修云、李烈伟支付欠缴物业管理费1,312.14元，电费3,666.26元，一审法院予以支持。张思源主张王修云、李烈伟支付违约金26,000元缺乏依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王修云、李烈伟应于本判决生效之日起五日内支付张思源2017年6月1日至2017年6月15日期间的租金5,900元；二、王修云、李烈伟应于本判决生效之日起五日内支付张思源2017年6月16日至2017年10月14日期间的房屋占有使用费23,315元；三、王修云、李烈伟应于本判决生效之日起五日内支付张思源欠缴的物业管理费1,312.14元、电费3,666.26元；四、驳回张思源的其他诉讼请求。本案受理费951元，保全费861元，合计1,812元，由张思源负担1,075元，王修云、李烈伟承担737元。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，（一）张思源于2017年7月25日向涉案商铺所在地址邮寄了要求王修云、李烈伟腾退房屋的通知，但该邮件因“收件人不在、拒收”被退回。（二）张思源提交的共计1312.14元的两张收费凭据中显示，2017年6月-9月物业管理费912元，本体维修基金54.68元，水费298.84元，滞纳金46.62元。本院认为，根据本院（2018）粤03民终11403号生效民事判决的认定，涉案《楼宇租用协议书》因双方均有过错导致解除，合同解除时间为王修云、李烈伟的起诉状送达给张思源之日即2017年6月15日。双方租赁合同解除后，虽然从用电记录看，王修云、李烈伟未使用涉案房产，但其亦未积极履行交还义务。而张思源一方在收到王修云、李烈伟起诉状后同意解除合同且亦应知晓王修云、李烈伟不再使用涉案房产的情况下，同样未积极收回涉案房产，防止损失扩大。王修云、李烈伟在双方发生纠纷后已不在涉案商铺经营，张思源向该地址邮寄《通知》的行为并未尽到通知的义务，也不能由此免除其防止损失扩大、收回商铺的义务。因此，双方对于涉案《楼宇租用协议书》的解除以及解除后未及时交接产生的空置损失均有过错，应分别承担各自的责任。一审判决判令王修云、李烈伟支付合同解除前即2017年6月15日之前的租金，同时根据公平原则，酌定双方各承担2017年6月16日至2017年10月14日期间50%的占有使用费并无不当，本院予以维持。承前所述，张思源自身在合同解除中具有过错，其请求王修云、李烈伟向其支付违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。张思源请求的1312.14元中包含水费、物业管理费等费用，其中水费298.84元为王修云、李烈伟使用期间实际发生，应当予以支持；而张思源请求的物业管理费、本体维修金等发生于2017年6月-9月期间，故亦应按照前述原则进行分担，经计算，王修云、李烈伟应承担的物业管理费等费用为569.98元，上述水费、物业管理费等两项合计为868.82元。对于张思源请求判令王修云、李烈伟支付的电费3666.26元发生期间为2017年4月7日-6月2日，该期间为合同解除前，王修云、李烈伟应向张思源支付，对于该请求，本院予以支持。综上所述，张思源、王修云的上诉理由均不能成立，一审判决对于物业管理费的分担有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初17377号民事判决第一、二项；二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初17377号民事判决第四项；三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初17377号民事判决第三项为：王修云、李烈伟应于本判决生效之日起五日内向张思源支付物业管理费、水费等费用共计868.92元、电费3666.26元；四、驳回张思源的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费951元、保全费861元，共计1812元，由张思源负担1133元，由王修云、李烈伟负担679元；二审案件受理费共计2285元（张思源已预交1630元，王修云已预交655元），由张思源负担1641元，由王修云负担644元。本判决为终审判决。审判长 吴 思 罕审判员 许 莹 姣审判员 邓   媛二〇一九年四月二十四日书记员 戴斌（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。