大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初8377号原告：马盛杰，男，1974年11月27日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：康波、刘妍俏，均系辽宁征信律师事务所律师。被告：大连广宇置业有限公司，住所地大连市甘井子区甘欣街**，统一社会信用代码91210200559845186J。法定代表人：史志勇，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：史杰、李佳，均系辽宁智库律师事务所律师。原告马盛杰与被告大连广宇置业有限公司（以下简称“广宇置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人康波、被告的委托诉讼代理人史杰、李佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年8月22日，原、被告签订《地下车位使用权转让协议》一份。该协议约定：被告将位于大连市甘井子区地下车位（面积27.5平方米）的使用权转让给原告，价款为135,000元；使用期限自地下车位交付之日起至2081年5月30日止；被告应于2016年9月1日向原告交付该地下车位。该协议同时约定了其他权利义务关系。原告按照该协议的约定向被告支付了135,000元的转让款，被告将车位交付给原告使用。被告并未向包括原告在内的业主出示任何地下车位的规划、建设或产权手续。基于上述事实，原告认为，双方之间的协议实际上就是关于车位的租赁合同，而租赁期限中超过20年的部分因违反合同法第214条之规定而无效。故原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的《地下车位使用权转让协议》第二条使用期限中超过20年的部分（即2036年8月31日至2081年5月30日）无效；2、被告返还原告使用期限无效部分对应的使用权转让款93,301.16元；3、诉讼费由被告承担。被告辩称，不同意原告诉讼请求。一、根据相关法律法规，案涉地下车位属于物权法意义上的专有部分，我公司作为该地下车位的建设单位，有权处分该地下车位的各项权能。二、案涉《地下车位使用权转让协议》并不存在违反法律法规强制性规定，双方订立的真实意思表示即为转让案涉车位的使用权，该协议合法有效，原告主张系租赁合同没有事实和法律依据。1、案涉《地下车位使用权转让协议》的订立系双方的真实意思表示，是双方在明确车位使用权转让这一法律关系下对各自权利义务进行的约定，对双方具有拘束力。2、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人在约定期限内使用租赁物期满后返还的合同。本案中，原告与被告签订的《地下车位使用权转让协议》系一次性永久使用权，与租赁合同特征不符。3、根据《合同法》第4条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”之规定，案涉《地下车位使用权转让协议》并不存在违反法律法规强制性规定，合法有效，双方订立的真实意思表示即为转让案涉车位的使用权，双方应按协议约定的使用期限履行合同。经审理查明，原告于2015年2月9日从被告处购买被告开发的位于甘井子区“远洋钻石湾”小区房屋一处。并于2016年8月22日与被告签订《地下车位使用权转让协议》一份，协议约定：本协议项下的地下车位位于大连市甘井子区地下车位。使用期限，自地下车位已交之日起至2081年5月30日止。该地下车位使用权的转让价款，其计算方法为按个计价，即该地下车位使用权的转让价款为人民币135,000元。乙方（原告）按期付清车位使用权转让价款后，乙方是该地下车位的唯一合法使用者。未经甲方（被告）书面允许，乙方不得转让、转租、转借或允许第三方使用该地下车位。双方确认甲方转让的仅为该地下车位的使用权，并非所有权；乙方不得自行办理、也不得要求甲方办理该地下车位的产权登记或租赁登记备案等政府手续。双方同时对其他事项等进行了约定。合同签订当日，原告向被告支付全部转让款135,000元。另查，被告提供《商品房买卖合同》及补充协议、详规图、房屋面积测绘成果报告，以证明其有权将地下车位使用权转让。该商品房买卖合同第十七条第五款约定，本小区内规划用于停放汽车的车位、车库、、地下停车场、小区医疗卫生用房教育用房等，未作为共有面积进行分摊，其土地使用权、房屋产权属于出卖人所有。补充协议第十三条第1项约定，除已分摊入买受人建筑面积的共有建筑面积外，小区公用设施、公用场地、停车场地和小区公共部位的出卖人保留使用和收益权。本院所确认的上述事实，有《地下车位使用权转让协议》、中国农业银行银行卡交易明细清单、专用收款收据、《商品房买卖合同》、补充协议、详规图、房屋面积测绘成果报告、当事人陈述及庭审笔录等在案为凭，以上证据材料已经开庭审理和本院审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点为：1、被告以案涉车位权利人的身份对案涉车位进行处分的行为是否有效；2、原、被告签订的《地下车位使用权转让协议》涉及的法律关系性质问题。针对焦点一，本院认为，被告以案涉车位权利人的身份对案涉车位进行处分的行为应认定为有效。被告系案涉小区的开发建设单位，享有案涉车位所在地块的土地使用权。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条的规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外；又参照《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条，，地下工程应本着“谁投资谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。被告作为案涉车位所在地块的合法使用权人，对案涉小区及地下车位进行了开发建设，其通过原始取得的方式设立了地下车位的物权。故被告有权将案涉车位使用权对外进行转让，本院对被告作为权利人的主体地位予以认可。针对焦点二，本院认为，应认定原、被告签订的《地下车位使用权转让协议》符合使用权转让的法律关系。首先，原、被告签订的《地下车位使用权转让协议》系双方当事人真实的意思表示，协议中约定“甲方转让的仅为该地下车位的使用权，并非所有权”，虽然原告在庭审中表示被告承诺“后期给办产权”，但原告对此并未举证证明，且协议中对产权的问题也进行了专门约定，应视为原告对此节事项明确知晓。针对原告提出的法律中没有规定使用权转让合同这一法律关系，双方所谓使用权转让实为租赁这一主张，虽然合同法中没有针对使用权转让合同的专门约定，但对于私权利而言，法无禁止即自由，现行的法律、法规并未规定地下车位使用权不能转让，原、被告的约定并未违法我国法律、行政法规的强制性规定，原告主张该协议部分无效并无依据。其次，租赁合同从其性质、特征而言，是一种转移财产使用权、收益权的合同，但并不能反过来认定使用权转让合同就等同于租赁合同。停车位使用权作为建立在停车位所有权上产生的权利，依法可以自由转让，实践中也多见此类协议约定。故原告以该协议实际上是租赁合同为由，主张部分无效，并无依据。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告马盛杰的诉讼请求。案件受理费人民币2,130元（原告已预付）,由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  温连生审 判 员  谢妍芳人民陪审员  王景华二〇一九年四月二十二日书 记 员  矫文艳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。