河南省平舆县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1723民初4788号原告：士秋华，女，汉族，1980年3月2日出生，住河南省平舆县。原告：张志中，男，汉族，1971年2月10日出生，住河南省平舆县。委托代理人：彭国富，男，汉族，1955年3月11日出生，住平舆县。被告：宋太良，男，1956年2月1日出生，汉族，住郑州市金水区，委托代理人：李建，河南日月星律师事务所律师。被告：平舆县城市建设综合开发有限公司，地址平舆县法桐路住建局**。法定代表人：韦全福，系经理委托代理人；宋太良，男，1956年2月1日出生，汉族，住郑州市金水区，原告士秋华、张志中诉被告宋太良、平舆县城市建设综合开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告士秋华、张志中及委托代理人彭国富、被告宋太良及委托代理人李建、平舆县城市建设综合开发有限公司委托代理人宋太良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告士秋华、张志中的诉讼请求为：1、要求依法解除与被告签订的3楼、4楼110平方米及5楼6平方米储藏室一间的《拆迁补偿协议》；2、要求被告赔偿上述解除合同的双倍损失60万元（以评估为准）；3、要求支付违约金20万元；4、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告申请增加诉讼请求第二项565600元。事实与理由：2011年7月25日，双方签订合同一份，合同约定：被告应补偿原告门面房两间，面积为3.5乘以10米；住房3、4楼110平米的住房三套；5楼6平米的储藏室一间，另卖给门朝东3.5乘以10米，价格58万元门面房一间，及违约责任等约定。合同签订后，原告按约拆迁完毕。而被告逾期仅交付门面房二间、4楼住房一套和卖给的2.8乘以10米的门面房一间，仍有3、4楼住房两套，5楼储藏室一间未交付，且出售的门面房一间宽少0.7米，严重影响门面房的经济效益，给原告造成较大的经济损失。据上所述，被告无视法律，不严格履行合同规定的义务，具有严重违约行为，为维护原告的合法权益和法律尊严，特提起诉讼请求，请支持。被告平舆县城市建设综合开发有限公司辩称，双方未全部履行拆迁补偿协议的约定，并非被告宋太良造成的，原告要求解除部分协议没有事实依据。2、原告诉讼请求的二三项没有事实及法律依据。综上两点请求依法判决驳回原告的诉讼请求。被告宋太良辩称，拆迁补偿协议已经履行到位，原来拆除的三间房子九米我给他建成12米门面，原来他的门面房前后4米9我补偿给他前后10米，原来他的房子是两层，我现在给他建成7层，全部都给原告了，我花费80多万。结果他们弟兄没分均，顶楼分给原告，原告不要，最后我卖了28万元，六楼和七楼，卖了之后我愿意给他补偿，后面的楼房，原告不要。我现在愿意赔偿给他220平方的房子。经审理查明，2011年，被告宋太良挂靠被告平舆县城市建设综合开发有限公司参与政府组织的旧城改造进行房地产开发，需要拆除二原告的住房，被告宋太良遂于2011年7月25日以被告平舆县城市建设综合开发有限公司的名义与二原告（二原告作为甲方，二被告作为乙方）签署旧房改造工程及住房拆迁补偿协议一份，协议约定二被告补偿给二原告一间门面房、三层四层的住房两套、面朝南的门面房及住房一套（面朝南门面最东边）,另外再给壹间五楼储藏室面积陆平方米，不付款，如果实现不了由宋太良赔偿。上述协议上同时加盖有被告平舆县城市建设综合开发有限公司的印章。上述协议签订后，原告的房屋被拆除，二被告在原告的原房屋地址开发建设。2014年涉案住房拆迁补偿协议约定的房屋竣工后，被告宋太良将双方所签拆迁补偿协议中约定的三层、四层的住房两套及另外一套（5楼）住房的房屋钥匙交付给了原告张志忠的哥哥即案外人张大春。庭审中原告陈述其仅从张大春手中接到不包括本案争议的三层、四层各一套共两套房屋的另外一套5层住房的钥匙，被告宋太良亦陈述其将上述5层住房钥匙交给张大春系按照拆迁补偿协议交付给二原告的除3层、4层之外的另一套住房，对此二原告未提出异议。被告宋太良陈述因其亦与张大春签订有拆迁补偿协议并约定补偿张大春房屋，所以其认为将拆迁补偿协议中约定的三层、四层的住房两套的房屋钥匙交付给案外人张大春，应视为已经将上述两套房屋交付给了二原告。现原、被告拆迁补偿协议中约定的3层房屋一套由张大春儿子居住，另一套4层的房屋由二原告居住，但同时二原告亦称该4层的房屋系其用被告宋太良交付的上述5层的房屋与案外人张大春互换所得，且补偿给了张大春5万元。现涉案的5层的房屋没有人居住。诉讼中，二原告申请对涉案拆迁补偿协议中约定的3层、4层房屋及5层的6平方米储藏室市场价格进行评估，本院依法委托驻马店中亚资产评估事务所对上述房产在2014年10月15日、2018年11月15日所表现的市场价值进行了评估，评估结论为2014年10月15日第3层房屋价值为198000元，第4层房屋价值为187000元，第5层储藏室价值为5400元；2018年11月15日第3层房屋价值为291500元，第4层房屋价值为280500元，第5层储藏室价值为10800元。另查明，二原告与二被告所签拆迁补偿协议约定的二被告应补偿给原告的六平方米储藏室，因二被告实际建设的储藏室面积超过协议约定的六平方米，二被告要求二原告补偿面积差额部分的价款10.5万元，双方未达成一致意见，致二被告至今未按照拆迁补偿协议交付储藏室。上述事实，有原、被告陈述、原、被告身份信息、《旧房改造工程及住房拆迁补偿协议》一份、《资产评估报告》二份等在卷证实，足以认定。本院认为，被告宋太良挂靠被告平舆县城市建设综合开发有限公司进行房地产开发,并以被告平舆县城市建设综合开发有限公司的名义与二原告签署的房屋拆迁补偿协议，协议上加盖有被告平舆县城市建设综合开发有限公司印章，该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，为有效合同，二被告应承担双方签署的房屋拆迁补偿合同约定的义务。二被告与二原告于2011年7月25日签署的房屋拆迁补偿安置协议约定被告补偿二原告一间门面房、三层四层的住房两套、面朝南的门面房及住房一套（面朝南门面最东边）,另外再给壹间五楼储藏室面积陆平方米，不付款，如果实现不了由宋太良赔偿，故二被告应举证证明其履行了上述协议中约定的义务。诉讼中二原告自认其收到被告宋太良通过案外人张大春转来的房屋拆迁补偿协议中约定的第5层房屋的钥匙，本院认定被告已经将房屋拆迁补偿安置协议中约定的第5层房屋交付给了二原告。诉讼中，二被告自认其将房屋拆迁补偿安置协议中约定的第3层、第4层房屋的钥匙交付给了案外人张大春而未交付给二原告，二原告亦否认其通过案外人张大春从二被告手中接收到第3层、第4层房屋，结合被告宋太良诉讼中陈述其亦与张大春签订有拆迁补偿协议及第3层房屋现由张大春儿子居住的事实，本院认定二被告将涉案的第3层、第4层房屋实际交付或补偿给了张大春。二被告仅凭第4层房屋现由二原告居住的事实而辩称该第4层房屋已交付给二原告，证据不足，且二原告亦对其居住涉案第4层房屋的原因给予了合理解释，故二被告辩称已将涉案第4层房屋交付给二原告，本院不予采信。诉讼中二被告自认其实际建设的5楼储藏室面积超过协议约定的六平方米，其要求二原告补偿面积差额部分的价款10.5万元，因双方未达成一致意见，致二被告至今未按照拆迁补偿协议交付储藏室，对此事实本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的……”。二被告在与原告签订补偿协议后将涉案的3楼、4楼房屋交付补偿给了案外人，且至今无法交付双方协议中约定的5楼6平方米储藏室，导致原告无法取得涉案房屋，协议目的不能实现，故原告请求解除双方签署的房屋拆迁补偿协议中关于“被告补偿三层、四层的住房两套、面朝南住房一套（面朝南门面最东边）,另外再给壹间五楼储藏室面积陆平方米，不付款”的约定，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。涉案房屋于2014年竣工，原告要求二被告按照涉案房屋2014年10月15日的评估价赔偿其损失390400元，并要求被告按照月息6%支付该部分损失2014年10月15日至2019年2月期间的利息，理由充分，本院予以支持，该部分利息为98380.8元（390400元×0.006×42个月）。除此之外，涉案房屋2018年11月15日的评估价为582800元，该部分评估价与原告利息损失98380.8元和涉案房屋2014年10月15日的评估价390400元之和的差额部分(即582800元－390400元－98380.8元)94019.2元，为原告因二被告违约所造成的实际损失，二被告应予以赔偿。诉讼中原告申请对涉案房屋进行评估，支付评估费15500元，该部分亦属原告的损失，二被告亦应赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。本案原、被告双方虽属房屋拆迁补偿合同关系，而非商品房买卖合同关系，但可比照上述规定予以适用。二被告在与原告签订补偿协议后将涉案的3楼、4楼房屋交付补偿给了案外人，根据上述规定，二原告可以请求被告平舆县建设综合开发有限公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，该赔偿责任系按“已付购房款”为基础予以计算。本案原告并未以现金的方式实际支付购房款，也未约定原告所有的被拆迁房屋的价值，但涉案3楼、4楼房屋2014年10月15日的评估价总计为385000元，本院认为以涉案3楼、4楼房屋2014年10月15日的评估价385000元为涉案房屋购房款较为公平合理，本院酌定被告平舆县建设综合开发有限公司还应赔偿原告269500（385000×0.7）元为宜。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。被告宋太良并非房地产开发企业，对原告的该部分损失不承担责任。涉案的5楼6平方米储藏室，因二被告未能实际建成6平方米导致二原告无法依据协议取得，并非因二被告将建好的6平方米储藏室补偿或销售给了其他人而导致原告无法取得，故涉案6平方米储藏室2014年10月15日的评估价不应作为原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定作为已付购房款主张另外支付一倍购房款的依据。综上，被告宋太良、平舆县建设综合开发有限公司应共同赔偿原告共计598300元，被告平舆县建设综合开发有限公司单独赔偿原告士秋华、张志中损失269500元。原告的损失已足额赔偿，原告另请求被告支付延期交工违约金20万元，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第二款、第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，判决如下：一、解除原告士秋华、张志中与被告宋太良、平舆县建设综合开发有限公司签署的房屋拆迁补偿协议中关于被告“补偿张志中、士秋华三层四层的住房两套、面朝南的住房一套（面朝南门面最东边）,另外再给壹间五楼储藏室面积陆平方米，不付款”的约定内容。二、被告宋太良、平舆县建设综合开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告士秋华、张志中各项损失共计598300元。三、被告平舆县建设综合开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告士秋华、张志中损失269500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，被告宋太良、平舆县建设综合开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民。审 判 长  李 勇审 判 员  张俊峰人民陪审员  杨玉玲二〇一九年四月十九日书 记 员  闫 强