苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0591民初850号原告：郭江平，男，1985年1月20日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：纪慧，江苏孚佑律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘炎卉，江苏孚佑律师事务所律师。被告：陈炎，男，1989年12月10日出生，汉族，户籍所在地安徽省广德县。原告郭江平与被告陈炎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审判，并公开开庭进行了审理。庭审中，原告郭江平及其委托诉讼代理人纪慧、被告陈炎本人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭江平向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还140000元款项并赔偿资金占用损失暂计560元(计算方式：以140000元为基数，按年利率24%，自2019年1月10日起计算至实际返还之日止，暂计至2019年1月16日)；2、判令被告向原告支付逾期履行违约金258850元（计算方式：以334万元为基数，按日万分之五，自2018年8月8日起计算至2019年1月9日止）；3、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年6月2日，在苏州工业园区好吉屋房产经纪有限公司的居间下(下称“好吉屋公司”)，原、被告双方就苏州工业园区榭雨街328号太阳星辰花园一区9幢2003室房屋签订了《房屋买卖协议》一份。协议约定，被告陈炎将上述房屋出售给原告郭江平，房屋总价为340万元，定金为20万元(约定在2018年6月2日支付定金5万元，在2018年6月4日支付定金15万元)。协议还就款项的支付方式、税费承担、违约责任、争议解决等相关事宜均进行了明确约定。协议签订后，原告即依约将购房定金20万元汇至被告名下账户，并由被告之父陈洪代为出具了收条。2018年6月27日，原、被告双方办理了房屋网签及资金托管手续，双方一致确认该房屋托管金额为334万元。2018年7月2日，原告将首付款100.2万元汇入指定托管账户，2018年8月1日，住房贷款233.8万元也放款至指定托管账户。至此，资金托管的全部金额334万元均已到位。后虽经原告多次催促，被告迟迟未能按约配合原告办理房屋过户手续，直至2019年1月9日，双方才将涉案房屋的过户手续办理完毕。现被告已领取所有房款，该房屋产权也已登记至原告名下。根据《房屋买卖协议》第三款之约定，房屋成交价为340万元，而原告已实际向被告支付354万元，多支付的14万元款项被告理应退还给原告。被告未予以退款的行为已构成违约。另外，双方签订的《苏州市存量房买卖合同》第十条中约定，卖方应于买方付清房款之日起7日内配合买方向不动产登记机构申请办理不动产转移登记，否则，卖方每日应向买方支付房屋价款万分之五的违约金。因被告陈炎未能按约及时配合原告办理过户手续，其还应向原告支付迟延履行的违约金。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告陈炎答辩称：我方确认，原告已支付的定金及房款共计354万元，而我方与原告约定的房屋总价金额为340万元，原告多支付的14万元是我方向原告的借款。本院经审理查明的事实如下：2018年6月2日，原告郭江平（购房人、乙方）与被告陈炎（售房人、甲方）在好吉屋公司的居间下签订《房屋买卖协议》一份。该协议约定，被告陈炎将其名下苏州工业园区榭雨街328号太阳星辰花园一区9幢2003室房屋出售给原告郭江平，房屋总价为340万元。合同第五条约定：1、乙方于2018年6月2日交付定金5万元。……3、资金托管340万，定金20万，甲方实际收得房款360万，多收20万房款于领取全款当日退还乙方。合同第六条约定：……3、甲方应于款清腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方，房屋交付后，毁损、灭失风险责任由买受方承担。丙方协助办理该房屋所发生的水、电、煤气、有线电视、物业管理及户口迁移等手续及相关费用的交接事宜。4、甲乙双方约定2018年7月15日开始办理资金托管(申请贷款)，否则视为违约。5、乙方付清房款后，甲乙双方共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记。第十六条约定：合同约定定金20万元，于2018年6月2日前支付定金5万元，剩余15万元定于2018年6月4日甲方提供产权登记薄支付剩余15万元定金。协议签订后，原告即依约将购房定金共计20万元汇至被告陈炎名下账户，并由被告父亲陈洪代为出具了收条。2018年6月27日，原、被告双方办理了房屋网签及资金托管手续，双方一致确认该房屋托管金额为334万元。2018年7月2日，原告将首付款100.2万元汇入指定托管账户，2018年8月1日住房贷款233.8万元也放款至指定托管账户。至此，全部托管金额334万元均已到位。关于涉案房屋的过户时间，原、被告双方在庭审中陈述，双方约定的最晚过户时间为2018年8月8日，实际过户时间为2019年1月9日。关于过户时间为何比约定时间晚了几个月的问题，原告称系因被告陈炎的原因导致。被告称，房屋在2018年7月份左右已经交付原告实际使用，但因为涉案房屋上有抵押贷款，其到2018年12月才筹措到资金解除该抵押登记，所以直至2019年1月方才办理过户手续。原、被告双方还确认，涉案房屋的产权过户办理时间是2019年1月9日，产权证书上登记过户的时间为2019年1月10日。另查明：就本案所争议的140000元款项，2019年1月11日，被告陈炎向原告郭江平出具《借条》一份，其中载明：本人陈炎借郭江平14万元，每天向郭江平支付利息4200元。庭审中双方还确认，该《借条》中落款处的签名及日期系被告陈炎书写，其余内容为郭江平书写。以上事实有《房屋买卖协议》、转账凭证、收条等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，原告郭江平与被告陈炎签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法、有效，双方均应依照合同约定履行各自权利义务。在该合同履行过程中，原告郭江平依约支付了房款及定金，付款总金额为354万元（其中定金20万元，房屋托管资金为334万元），庭审中被告陈炎亦确认该支付金额已超出实际房款金额14万元，并称该14万款项已转为借款且其愿意归还。本院认为，根据原告提交的《借条》，其中载有“本人陈炎借郭江平拾肆万元，每天向郭江平支付利息4200元”的内容。根据上述内容可见，涉案款项已转为被告陈炎向原告郭江平的借款，借条中未约定借期，原告作为债权人可随时主张返还，故对于原告要求被告陈炎返还14万元款项的诉请，依法予以支持。至于款项的利息，借条中约定为4200元/日，该计息标准已经超出法定标准，原告现诉请按年息24%计算，本院亦予以认可，计算时间结合借条出具的时间应从2019年1月11日开始计算。关于原告主张的逾期办理产权过户手续的违约金，庭审中，双方确认涉案房屋原先约定的过户时间为2018年8月8日，实际过户时间为2019年1月9日，被告亦承认之所以拖延至2019年1月9日过户是因为当时房屋尚有抵押贷款未结清，被告直至2018年12月份才筹集到资金并将相应抵押贷款予以还清并涤除抵押权。综合上述情况，是由于被告陈炎的原因才导致过户迟延，其对此应承担相应违约责任，但合同中约定的违约金过高，且原告郭江平及被告陈炎均未能举证证明因迟延过户导致的实际损失情况，本院综合过户迟延的时间、房屋总价等因素酌定该违约金金额为20000元。据此，根据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陈炎于本判决生效之日起十日内归还原告郭江平人民币140000元并支付利息（计算方式：以140000元为基数，按年息24%，自2019年1月11日起计算至实际付款之日止）；二、被告陈炎于本判决生效之日起十日内支付原告郭江平逾期办理过户的违约金20000元；三、驳回原告郭江平的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3646元，由被告陈炎负担，此款项已由原告郭江平预交，本院予以退还，被告陈炎应于本判决生效之日起十五日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  陈新雄二〇一九年四月十八日书记员  张 端