福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初1660号 原告：福建省第五建筑工程公司房地产开发公司，住所地福建省泉州市鲤城区新华南路**，统一社会信用代码913505001561006068。 法定代表人：陈锦标，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈小伟，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈小丽，福建天衡联合（泉州）律师事务所实习律师。 被告：黄景亮，男，1982年4月25日出生，汉族，住福建省南安市。 第三人：中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行，，住所地福建省泉州市鲤城区温陵路**统一社会信用代码91350502856234947K。 负责人：庄祖英，该支行行长。 委托诉讼代理人：林贤宁，男，1979年1月28日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区，该支行员工。 原告福建省第五建筑工程公司房地产开发公司（以下简称第五建筑公司）与被告黄景亮、第三人中国建设银行股份有限公司泉州鲤城支行（以下简称建行鲤城支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告第五建筑公司的委托诉讼代理人陈小伟、陈小丽、被告黄景亮、第三人建行鲤城支行的委托诉讼代理人林贤宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 第五建筑公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除第五建筑公司与黄景亮于2011年7月11日签订的《商品房买卖合同》，黄景亮将址于丰泽区城东街道庄任社区海城花苑2号楼1006室商品房归还给第五建筑公司；2、黄景亮向第五建筑公司支付代其偿还的贷款本金、利息共计425161.63元；3、黄景亮向第五建筑公司支付违约金109081.65元；4、黄景亮向第五建筑公司支付因本案而支付的律师费用23000元；5、判决黄景亮配合第五建筑公司办理本案《商品房买卖合同》合同备案注销手续及房屋预告登记注销手续；6、判令黄景亮承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年7月11日，黄景亮与第五建筑公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201107110014），合同约定黄景亮向第五建筑公司购买址于泉州市丰泽区城东街道庄任社区海城花苑2号楼1006室商品房，建筑面积为127.85平方米，总房价款为727211元，黄景亮采用按揭贷款方式支付购房款，黄景亮向建行鲤城支行申请按揭贷款474000元。第五建筑公司为黄景亮提供阶段性连带责任保证。因黄景亮逾期还款，导致第五建筑公司代黄景亮支付银行按揭贷款本息425161.63元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件六补充协议第二条约定的“在担保期间，若因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担保证责任的，买受人除应偿还出卖人代偿款项外，还应自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，按贷款总额的日万分之三向出卖人支付违约金；在担保期间，若买受人逾期归还贷款本息，经贷款机构或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除合同，买受人应按商品房总价款的15%向出卖人支付违约金，并承担出卖人因此支出的所有费用（包括且不限于税费、诉讼费、仲裁费、律师费、公证费、公告费、鉴定费、执行费等）”。因黄景亮上述行为已违约，第五建筑公司有权解除与黄景亮签订的《商品房买卖合同》，同时要求黄景亮支付109081.65元违约金（按总房价款的15%计算）。 黄景亮辩称，对第五建筑公司所述的均无异议，黄景亮请求继续履行合同，尽快偿还其应承担的所有款项。 建行鲤城支行述称，黄景亮尚欠的全部贷款本息已由第五建筑公司代偿。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月11日，第五建筑公司与黄景亮签订一份编号为201107110014的《商品房买卖合同》，约定黄景亮向第五建筑公司购买址在泉州市丰泽区城东街道庄任社区海城花苑2号楼1006室商品房，总房价款为727211元，黄景亮采用按揭贷款方式支付购房款。双方关于“付款方式及期限”约定于双方同日签订的合同附件六《合同补充协议》中。《合同补充协议》第一条约定：买受人应在2011年7月11日前向出卖人支付首期购房款227211元，余款500000元由买受人向银行申请按揭、公积金贷款或组合贷款方式支付。《合同补充协议》第二条“出卖人提供按揭担保的约定”第2、3项约定：“在担保期间，若因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担保证责任的，买受人除应偿还出卖人代偿款项外，还应自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款之日止，按贷款总额的日万分之三向出卖人支付违约金；在担保期间，若买受人逾期归还贷款本息，经贷款机构或出卖人催告仍不履行的，出卖人有权解除合同，买受人应按商品房总价款的15%向出卖人支付违约金，并承担出卖人因此支出的所有费用（包括且不限于税费、诉讼费、仲裁费、律师费、公证费、公告费、鉴定费、执行费等），出卖人于合同注销手续办理完毕后30日内将买受人已付房款扣除各种费用后无息返还买受人”；第九条约定：“因买受人的原因，出卖人单方解除合同的，出卖人有权扣除有关费用后无息退还剩余房款…出卖人解除合同的，买受人应当在出卖人解除合同通知送达之日起十日内协助出卖人向主管机关办理该商品房合同备案登记解除及产权预告登记注销等相关手续…”。合同签订后，黄景亮依约向第五建筑公司支付了首期购房款253211元，并于2012年7月10日与中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下简称建行泉州分行）签订一份《个人住房借款合同》，约定向建行泉州分行办理按揭贷款474000元用于购置诉争商品房，第五建筑公司作为保证人为该笔借款提供阶段性保证担保。双方约定贷款发放后，建行泉州分行将合同项下的所有权利义务一并转给建行鲤城支行。该《个人住房借款合同》签订后，建行鲤城支行依约将贷款474000元转账支付给第五建筑公司。另查明，建行鲤城支行于2016年4月7日以黄景亮、第五建筑公司为被告向丰泽区人民法院提起诉讼，请求判令解除编号为“2012年建泉鲤个个房借字××号《个人住房借款合同》，请求判令黄景亮立即归还借款本金354103.91元及相应的利息，判令建行鲤城支行对黄景亮提供的抵押物享有优先受偿权，判令第五建筑公司对上述债务承担连带保证责任等请求，后该案经丰泽区人民法院审理，法院作出了（2016）闽0503民初2771号民事判决。判决生效后，黄景亮及第五建筑公司未履行判决确定的义务，建行鲤城支行向丰泽区人民法院申请执行，在法院执行过程中，第五建筑公司于2018年12月10日代黄景亮向建行鲤城支行支付了贷款本金、利息、罚息合计425161.63元。诉争商品房已于2014年实际交付给黄景亮。 本院认为，第五建筑公司与黄景亮就诉争的址在泉州市丰泽区城东街道庄任社区海城花苑2号楼1006室商品房签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，黄景亮依约向第五建筑公司支付了首期款，并以向建行鲤城支行办理按揭贷款的方式交清了剩余购房款。但黄景亮在与建行鲤城支行签订借款合同后，未能依约履行还本付息的义务，致使建行鲤城支行从第五建筑公司的账户扣取款项用于抵偿黄景亮拖欠的贷款本金、利息、罚息。根据本案《商品房买卖合同》附件六的约定，黄景亮如未按期足额归还按揭贷款，导致第五建筑公司已承担或可能承担相应的保证责任的，即构成根本违约，第五建筑公司有权解除《商品房买卖合同》。现该合同约定的第五建筑公司单方行使合同解除权的条件已经成就，第五建筑公司诉请解除该《商品房买卖合同》，合法有据，本院予以支持。因诉争商品房已实际交付黄景亮，第五建筑公司要求黄景亮在合同解除后向其返还该房屋，符合法律规定及双方约定，应予支持。关于诉争合同解除后的处理。1、关于黄景亮已支付的购房款。黄景亮未提出反诉，为避免当事人诉累，经本院释明后，第五建筑公司同意在扣除违约金等相关费用后予以退还；2、关于违约金、律师费。对第五建筑公司主张的因合同解除、黄景亮依约应支付的总购房款15%的违约金计109081.65元，该约定系双方当事人真实意思表示，且未超过法定的标准，故第五建筑公司该诉求合理合法，应予支持。合同已约定购房者违约导致合同解除的情况下律师费的承担方式，第五建筑公司因本案诉讼而产生的律师费应由黄景亮承担。故第五建筑公司要求黄景亮支付其因本案支出的律师费23000元，合理合法，应予支持；3、关于协助办理合同备案登记及产权预告登记的注销手续。根据第五建筑公司与黄景亮签订的《商品房买卖合同》附件六的约定，黄景亮有义务在上述合同解除后配合第五建筑公司办理商品房买卖合同备案登记注销手续。至于预告登记的诉求，依法属行政管理范畴，应由相应的行政管理部门处理，第五建筑公司该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除福建省第五建筑工程公司房地产开发公司与黄景亮于2011年7月11日签订的编号为201107110014的《商品房买卖合同》； 二、黄景亮应于本判决生效之日起十日内将址在泉州市丰泽区城东街道庄任社区海城花苑2号楼1006室商品房返还给福建省第五建筑工程公司房地产开发公司； 三、黄景亮应于本判决生效之日起十日内支付福建省第五建筑工程公司房地产开发公司违约金109081.65元； 四、黄景亮应于本判决生效之日起十日内支付福建省第五建筑工程公司房地产开发公司因本案诉讼支付的律师费23000元； 五、福建省第五建筑工程公司房地产开发公司应于本判决生效之日起十日内返还黄景亮房屋首付款253211元； 六、黄景亮应于本判决生效之日起十日内配合福建省第五建筑工程公司房地产开发公司办理《商品房买卖合同》的备案登记注销手续； 七、驳回福建省第五建筑工程公司房地产开发公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11072元，减半收取计5536元，由黄景亮负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  张慧颖 二〇一九年四月十一日 书记员  赖丽萍 附注：本案引用的主要法律法规条文及执行申请提示： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。