江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0121民初839号原告：陈新伟，男，1980年11月7日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。委托代理人：蒋坤洪，南昌县法律服务所法律服务工作者。执业证号：31401011101170。被告：钱勇华，男，1976年1月16日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。委托代理人：缪小勇，江西一阳律师事务所律师。执业证号：13601201810076131。原告陈新伟诉被告钱勇华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈新伟及其委托代理人蒋坤洪，被告委托代理人缪小勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈新伟诉称：原告有一些空房，可以做车间和仓库，被告来看后，觉得很好，2016年10月1日，就与原告签定了一份《租赁合同》约定租赁期至2018年9月30日止。租金约定每平方米5.5元，全年四万元。每季度付一次，第一年的租金还欠一万元，拖了差不多一年才还清，第二年租金增0.5元，按现用面积203平方米，按6元计，每月1218元，直至现在已经一年零三个月，第二年欠14616元，第三年租金又增加至七元一个月，另外3个月按每月7元计，为4263元，二项相加18879元。而且还违反了合同的约定，应承担违约责任，处一万元的违约金。被告中途因无法支付租金，将原告其使用的397平方米另租给了他人，收到租金归其所有，原告发现后，在2017年10月1日收回后租给了龚文兵。但被告仍租用203平方米，年租金已经有15个月未付，原告多次催要，被告让原告将其放在房间里的存放物相抵。对此原告无法处理，故诉至法院，请求判令：1、立即终止2016年10月1日所签的《租赁合同》，并退出租赁房屋。按照合同约定，搬走所有物体并腾空房屋；2、支付至今的应缴的租金，共计23142元（原告当庭将诉请金额由18879元增加至23142元）；3、被告支付违约金1万元。本案诉讼费用由被告承担。被告钱勇华辩称：1、2017年10月1日至2018年3月31日期间共六个月租金合计7308元已过诉讼时效，请求法院依法不予支持；2、原告违反合同约定干涉被告转租，应承担违约责任，应向被告支付违约金1万元和本应由被告获得的转租收益2977.5元；3、原告向被告收取的租房押金1000元，应予返还或抵销部分租金；4、合同租赁期满后转为不定期租赁，租金价格应使用原合同6元/平方米/月的约定，原告解除合同应在合理期限之前通知被告，请求法院判决给予被告至少6个月腾空期；5、原告主张1万元违约金无事实和法律依据，依法应予驳回。综上，我方认为原告主张的租金合计为21924元，其中7308元已过诉讼时效，只有14616元诉请能得到支持，主张的1万元违约金无事实和法律依据，应予驳回，故原告合法有效的主张为14616元，被告向原告主张1万元违约金、2977.5元转租收益、租房押金1000元共合计13977.5元，故原被告合法有效主张金额相抵后，被告应向原告支付638.5元，同时被告请求法院支持被告6个月腾空期。经审理查明：2016年10月1日，原告与被告签订《租房合同》，合同约定：1、房屋面积600平米，租期为两年，自2016年10月1日至2018年9月30日止。2、租金第一年5.5元一平米，共四万元整，第二年6元一平米，季度付。3、房屋电费由乙方自理，每月26日到供电所交，乙方用电按供电所价格但变压器有线损电损，由乙方和其他几家用房按电度数多少平摊，甲方不从中收取任何费用，也不出任何用电费用。4、租赁期间不得以任何理由退租，要另付壹万元违约金给甲方。5、租赁期间甲方不得以任何理由要回房屋，否则退还乙方余下的租金和押金，并付壹万元给乙方。6、甲方交给乙方的电线，电表和空气开关，水桶开关掘水机维修，由乙方自行维修和更换。7、租方合同到期后，乙方须把甲方房屋结构回到原样并打扫干净。8、如果乙方不想租厂房，乙方可以自由转让或招租他人，甲方全力配合，乙方转到多少钱或租到多少租金，甲方无权干涉。原告陈新伟在合同甲方栏上签字，被告钱勇华在合同乙方栏上签字。双方签订的租赁合同于2018年9月30日到期后，双方未再订立书面租赁合同。截至庭审之日止，案涉房屋仍为被告所占用。同时查明，案涉房屋坐落于南昌县八一乡后曲村前谢自然村，面积约600平米，房屋确权手续正在办理。另查明，自2017年10月1日开始，被告实际承租面积减至203平方米且被告至此开始未向原告支付案涉房屋租金。以上事实有原告提供的《租房合同》、八一乡后曲村委会出具的《证明书》，被告提供的《租房合同》、光盘等证据予以证实。本院认为：原告与被告签订的《租房合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。根据双方合同的约定，案涉房屋的租期于2018年9月30日到期，被告在合同到期后一直占有案涉房屋未及时返还，原告曾多次告知被告搬离，原告与被告双方在合同到期后并未就继续租赁案涉房屋达成一致，因此该租房合同于2018年10月1日到期后自动终止，故本院对原告请求立即终止于2016年10月1日所签的《租房合同》这一诉请，不做处理。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。故本院认为原告要求被告搬走所有物体并腾空案涉房屋这一诉请符合法律规定，予以支持。根据合同约定，被告承租的房屋面积为600平方米，房租租金第一年每月5.5元/平方米，第二年每月6元/平方米，根据庭审已查明的事实，自2017年10月1日起被告实际承租面积为203平方米，且自2017年10月1日起被告就案涉房屋租金未付分文，对此原被告双方均予以认可，故原告主张被告支付2017年10月1日起至2019年4月2日的租金，于法有据，本院予以支持。但原告主张合同到期后的房屋租金应按每月7元/平方米计算，没有法律依据，对此，本院判定合同到期后的租金应按原合同约定的每月6元/平方米的标准计算，因此案涉房屋自2017年10月1日起至2019年4月2日止期间的租金应以每月6元/平方米为标准计算，即1218元/月×18.067个月=22005.6元。合同履行期间，被告未按时支付租金，原告据此主张被告支付违约金10000元，因双方在合同中并未就逾期支付租金约定违约责任，故本院对原告这一主张不予支持。庭审中，被告提出案涉房屋自2017年10月1日至2018年3月31日期间共六个月租金已过诉讼时效，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”的规定，本院对被告的这一抗辩不予支持。同时，被告辩称原告违反合同约定干涉被告转租，应承担违约责任，应向被告支付违约金1万元和本应由被告获得的转租收益2977.5元，经审理查明虽然原被告双方在合同中约定了被告有转租权，但被告并没有提供其他证据证明原告强行收回房屋且干涉被告转租，因此本院对被告的这一抗辩理由不予支持。被告主张原告向被告收取了租房押金1000元，应予返还或抵销部分租金，被告提交了2012年租房合同复印件及2014年房屋租金收条复印件予以证明，对此原告提出2014年收取的押金已经退还，并未收取被告2016年租房的押金，本院认为2012年的租房合同和2014年的收条与2016年租赁合同不存在因果关系，不能证明原告在2016年租赁房屋时收取了被告押金。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告钱勇华应自本判决生效之日起十日内向原告陈新伟支付自2017年10月1日起至2019年4月2日止期间的租金人民币22005.6元；二、被告钱勇华应自本判决生效之日起三十日内搬走所有物体并腾空房屋；三、驳回原告陈新伟其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1880元由原告陈新伟承担280元，被告钱勇华承担1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 朱 琳人民陪审员 李 娟人民陪审员 黄凤梅二〇一九年四月二十六日法官助理曾思施书记员刘忆童