贵州省荔波县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2722民初210号 原告：陈祖才，男，1971年8月15日出生，布依族，住贵州省荔波县。 原告：杨天凤，女，1964年11月28日出生，布依族，住贵州省荔波县。 原告：覃琴，女，1968年12月29日出生，布依族，住贵州省荔波县。 共同委托诉讼代理人：龙永双，荔波县玉屏法律服务所法律工作者。 被告：胡东，男，1985年2月17日出生，汉族，住贵州省荔波县。 第三人：都匀榕锐房地产有限公司荔波分公司，住址荔波县总工会老办公楼（公园路**），统一社会信用代码91522722308894450W。 负责人：张宇翔，该公司经理。 原告陈祖才、杨天凤、覃琴与被告胡东、第三人都匀榕锐房地产有限公司荔波分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告陈祖才、杨天凤、覃琴的共同委托代理人龙永双，被告胡东，第三人都匀榕锐房地产有限公司荔波分公司负责人张翔宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈祖才、杨天凤、覃琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告胡东支付拖欠原告荔波县向阳中路榕锐中央公园9号楼4、5、6号计197.05㎡的商铺租金27,588元；2、判令被告支付逾期付款违约金1,655元（即27,588元×0.0005×120天=1,655元）3、请求人民法院依法判令被告胡东支付擅自解除协议的违约金一万元。4、解除原、被告之间的房屋租赁合同。事实与理由：原告与第三人分别于2017年1月购买得榕锐中央公园9号楼第二层4、5、6号计197.05㎡的商铺，该商铺第三人已于2016年7月16日租赁给被告胡东开办娱乐城，即该商铺未正式销售前，第三人与被告双方已签订租赁协议，于2016年7月16日起至2022年7月16日被告承租，并已经处于正常经营状态。三原告看重该商铺处于正常营业状态下有稳定的可预期利益的情况下决定购买，并于2017年3月与被告和第三人签订了该商铺的转租协议，供三方共同遵守。自2018年9月开始，被告未依约缴纳租金和物业管理费，物业找到原告，原告电话联系被告，被告说娱乐城经营不下去了，原告要求被告将所欠的租金、物业管理费、水电费结付清楚。并按照合同约定办理商铺交接手续，然而至今并没有办理任何手续，还说要重新装修继续营业，但又不按时交租金。为维护原告的合法权利，现特起诉到法院要求被告支付拖欠原告2018年9月16日-2019年1月15日的商铺租金和违约金，并解除原告与被告之间的租赁合同关系。 被告胡东辩称，9月份的时候已经结清了房租与物业水电费，娱乐城已经经营不下去，我交不起房租就应该自行解除协议。9月17号以后我已经不做了，所以不存在9月17号之后的房租。我已经跟原告说了不租了的，所以不存在自行解除协议的情况。 第三人都匀榕锐房地产有限公司荔波分公司辩称，已经按合同交房给原、被告，做生意的都是以合同协议为准，不管是经营不善也好，也是属于擅自解除。 经审理查明，三原告先后与第三人签订了《商品房买卖合同》，购买第三人开发的榕锐中央公园9号楼4、5、6号计197.05㎡的商铺。在三原告购买前，第三人已将此商铺租赁给被告用于经营娱乐城，并签订《租赁合同》，三原告购买后，三方签订了《转租协议》，约定合同期限自2016年7月16日起至2022年7月16日止，2016年7月16日至2019年7月16日，租金35元/㎡/月，月租金6,879元；2019年7月17日起至2022年7月16日止，租金38.5元/㎡/月，租金每季度支付一次，被告支付履约押金一万元。任何一方擅自终止或解除本协议，应向另两方各支付违约金一万元。《转租协议》第四条规定了双方可另拟租赁协议或直接延续第三人与原告的协议，原、被告没有另拟合同，延用第三人与原告的《租赁合同》。 另查明，被告支付原告的房租全部由刘秋艳（另案原告）收取。 本院认为，关于合同效力。原、被告双方签订的《转租协议》，是双方的真实意思表示，其内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。但是被告方的娱乐城由于无法继续经营，出现了无法继续履行合同的现实困难，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，被告方明确表示或以自己的行为表明不履行合同，原告方要求解除合同，本院依法予以支持。 关于房屋租金，从双方的微信聊天记录，被告9月20日说要把网吧结业，又于10月13日告知原告想先继续做网吧，原告方有跟被告提出于2018年11月13日中午前将门窗恢复原状，并当面和原告方结清房租和违约金并办理租赁交接相关手续。被告一直未与原告办理，则原、被告没有正式解除合同，被告方应按合同约定履行义务。根据双方签订的《转租协议》被告应继续承担租金，原告要求被告支付从2018年9月16日至2019年1月15日4个月的租金共计27,588元，有法律依据，本院予以支持。根据《租赁合同》第七条，如乙方提出解除合同，甲方同意，则履约保证金不予退还。现甲方起诉要求解除合同，则履约保证金10,000元可退还，用于折抵部分房租，则被告还应支付的房租为17,588元。 关于支付逾期付款违约金，《转租协议》约定了每个周期（3个月为一周期）前10日支付下个周期的租金，但是庭审中双方都陈述租金后来是每月交，视为对租金支付方式的变更，被告胡东没有按时缴纳租金，构成违约。根据《租赁合同》第八条第二项“如乙方逾期付款，则按日万分之五承担违约金”的约定，则被告应支付的逾期付款违约金为103元（6,897元/月×0.00005×120天+6,897元/月×0.00005×90天+6,897元/月×0.00005×60天+6,897元/月×0.00005×30天≈103元）。 关于擅自解除合同的违约金，根据《转租协议》第五条“一方擅自终止或解除本协议，应向另两方支付违约金壹万元”的约定，本案中导致合同不能继续履行的原因是被告方无法再经营下去，导致提前解除合同，根据《合同法》的规定，对方可在履行期限届满之前要求其承担违约责任。对于原告方要求被告支付解除合同的违约金一万元的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陈祖才、杨天凤、覃琴与被告胡东签订的《转租协议》； 二、被告胡东自本判决生效之日起十五日内支付原告陈祖才、杨天凤、覃琴房屋租金17,588元； 三、被告胡东自本判决生效之日起十五日内支付原告陈祖才、杨天凤、覃琴逾期付款违约金103元； 四、被告胡东自本判决生效之日起十五日内支付原告陈祖才、杨天凤、覃琴解除合同违约金10,000元； 五、驳回原告陈祖才、杨天凤、覃琴的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费782元，减半收取391元，由原告陈祖才、杨天凤、覃琴负担115元，被告胡东负担276元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提出上诉，本判决则发生法律效力。 义务人不履行义务的，权利人可在本判决履行期限届满之日起两年内向本院或者义务人财产所在地的同级人民法院申请强制执行。 审判员 左 丹 二〇一九年四月二十六日 书记员 揭蓬波 27,5881,65527,5881,6556,87927,58810,00017,5886,8976,8976,8976,89717,58810,000