海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初652号 原告：周发英，男，1956年4月10日出生，汉族，住琼海市，现住海口市。 委托诉讼代理人：周千善，男，1985年6月22日出生，汉族，住琼海市，现住海口市，系原告儿子。 被告：王才艺，男，1980年12月16日出生，汉族，住琼海市。 委托诉讼代理人:朱学贤，海南富岛律师事务所律师。 原告周发英与被告王才艺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周发英的委托诉讼代理人周千善、被告王才艺及其委托诉讼代理人朱学贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周发英向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告退还租用房屋；3.判令被告支付房屋租金7500元及至判决为止实际拖欠的租金、租赁期间的水电费、门前三包卫生费；4.判决被告将擅自改造房屋导致损坏的部分进行修复，恢复原装修原貌（具体为一、二楼天花板恢复白色涂料粉刷，三楼天花板擅自改造打动的洞口进行填堵和防水处理，拆除未经书面同意拆改的吊顶和内置玻璃门）；5.判决被告交付的房屋租赁定金3000元不予返还。事实和理由：2010年6月16日，被告因自身需要与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将其名下位于琼海市××镇房租赁给被告，租赁期限为2010年6月16日至2020年6月15日；2010年5月21日至2010年6月15日租金免负，2011年6月15日前租金为每月1700元，2011年6月16日至2012年6月15日租金每月1800元，2012年6月16日起每月租金1900元，交纳租金日期为每月16日至20日。被告交付押金3000元。合同履行过程中，被告于2018年12月起开始拖欠原告房屋租金，经原告多次催收仍拒不交付。根据合同第五条约定，被告应按时交付当月租金，逾期未付的，原告有权终止合同。综上所述，被告拒不履行义务的行为，已严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告王才艺辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。原告请求解除双方签订的房屋租赁合同，被告不支付租金没有构成违约，因为合同法第六十七条规定，当事人互负债务，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方可以拒绝相应的履行要求。原、被告签订的合同第八条约定，甲方即原告对租赁房屋每年必须维修养护一次，乙方即被告应积极协助。签订合同后，原告并未依约履行维修养护义务，致使房屋严重的渗水，严重影响被告对涉案房屋的使用。被告多次要求原告修缮房屋，但是原告一直未履行，所以被告不交纳租金是行使抗辩权利，被告也多次通过微信和电话方式要求原告到场收取租金，但是被告都没有到场；依据合同法第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因涉案房屋严重漏水，被告多次要求原告修缮，但是被告迟迟没有维修，所以被告无奈只能自行维修。故原告诉请的第四项诉讼请求没有事实和法律依据。请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，原告周发英提交的证据为：1.房屋租赁合同和房屋所有权证，证明双方之间存在有效的租赁合同关系；2.银行流水账明细单，证明原、被告已履行合同及被告从2018年12月份起不再缴纳租金的事实；3.催收通知书及短信信息，证明被告拖欠租金、原告向被告催收的事实；4.原告身份证，证明原告主体资格；5.被告身份证，证明被告主体资格。被告王才艺提交的证据为：1.房屋交款通知短信，证明被告已通知原告交付租金要以现金支付、讲明事由；2.相片，证明租赁房屋渗水严重；3.相片，证明被告自行修补、被告没有修补。以上证据，本院组织当事人进行了交换和质证。经本院审核，原告所举证据足以证明其主张的事实，故依法予以确认；被告所举证据足以证明被告要求原告收取租金时需提前通知、到场现金收取及租赁房屋存在渗水的事实，依法予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年5月20日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于琼海市××镇房租赁给被告使用，用途为商住并有权转租；租赁期限自2010年6月16日至2020年6月15日（共10年），自2010年5月21日至2010年6月15日为乙方装修和经营准备期，甲方放弃该期间的租赁费；租金每月1700元，从2011年6月16日起，按每年月租金增加100元收取；租金每月16日至20日交付租金，甲方到租赁房屋收取并出具收费凭据，乙方应付清当月租金，逾期未付，甲方有权终止合同；租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每年检查、修缮一次，乙方应积极协助、不得阻挠施工；乙方不得随意损害房屋设施，如需要改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方同意，退租时乙方按装修后的房屋状况交回甲方，除可动设备外，所有装修动产不得拆除或搬离。双方还就合同因双方违约终止合同的责任以及提前终止合同、续租等进行了约定。签订合同后，被告交付了定金3000元给原告，双方按合同约定履行。2018年12月起，被告未按约定支付房屋租金给被告，原告向被告催付，被告以租赁房屋存在渗水问题需解决、要求原告到租赁房屋收取并提前6小时通知为由不同意转账支付。为此，原告于2019年1月30日通过发送短信等方式向被告发出《房租催收通知》，要求被告收到通知之日起5日内足额支付拖欠的租金，并以身体行动不便为由要求被告按以往转账方式支付，逾期不交付则按恶意拖欠房租主张解除租赁合同，并对被告主张的房屋渗水问题予以回复。因被告仍不支付所欠租金，双方由此产生纠纷。为此，原告于2019年2月27日向本院提起诉讼。 另查明，原告租赁给被告使用的房屋始建于1996年，共三层，于2001年6月办理了产权登记。被告租赁该楼房后在使用过程中，在该楼房二楼用砖墙隔开使用空间、增建卫生间、对白色天花板进行粉刷等修饰，现被告将一楼转租他人作为商业经营，其他房间由被告使用或给他人使用。该楼房因年久出现渗水现象。审理中，被告在庭审后于2019年3月30日通过转账支付给原告租金10000元。 本院认为，本案系因房屋租赁合同引起的民事纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，且不违反有关法律的规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应按合同约定履行自己的义务。双方签订合同后均按合同履行至今已将近9年，合同履行期限将届满。现双方因履行交纳租金、履行修缮义务产生纠纷，而根据合同约定，被告应在每月16日至20日期间交付租金，原告每年应对出租房屋进行修缮一次，因原告出租的房屋建设于1996年，日久失修，确有渗水现象，被告要求其修缮并无不当，而被告未按时交纳租金，双方均存在违约情形。因被告已于2019年3月30日交付了拖欠的租金10000元给原告，原告主张被告违约的情形已消失，且被告也正常使用租赁的房屋，租赁合同仍可继续履行，故原告以被告拖欠租金构成违约为由主张解除租赁合同，理由不足，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除合同的情形，依法不予支持；因原告主张的解除房屋租赁合同的请求不成立，故原告请求返还租赁房屋、恢复原状以及被告支付的定金不予退还等诉讼请求，没有事实根据和法律依据，依法不予支持，而原告主张的租赁期间的水电费、门前三包卫生费，既没有证据证明欠费事实，也不属于原告的民事权利范围，依法不予支持。 综上所述，原告的各项诉讼请求没有事实根据和法律依据，依法不予支持。双方应当遵守诚实信用原则，严格按照租赁合同约定履行各自的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告周发英的诉讼请求。 案件受理费1093元，由原告周发英负担500元，由被告王才艺负担593元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  王 裕 审 判 员  邹燕萍 人民陪审员  钟兴珠 二〇一九年四月九日 法官 助理  黄雪莹 书 记 员  杨国强 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。