安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终1936号上诉人（原审被告）：安徽慎独商业经营管理有限公司，住所地安徽省肥西县金寨南路**,统一社会信用代码91340123584567077L。法定代表人：邱晓宁，董事长。委托诉讼代理人：江诗敏，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）:张艳，女，1979年11月6日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。委托诉讼代理人：罗平，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘吉光，北京盈科（合肥）律师事务所律师。原审被告：安徽用世商业房地产开发投资有限公司，住所，住所地安徽省肥西县上派镇金寨南路**社会信用代码9134012369739861XX。法定代表人：朱晓仲，董事长。委托诉讼代理人：李海燕，女，该公司员工。上诉人安徽慎独商业经营管理有限公司（以下简称慎独公司）因与被上诉人张艳、原审被告安徽用世商业房地产开发投资有限公司（以下简称用世公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2018）皖0123民初5314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。慎独公司的委托诉讼代理人江诗敏、张艳的委托诉讼代理人刘吉光、用世公司的委托诉讼代理人李海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。慎独公司上诉请求：1、依法改判慎独公司无需支付张艳至2018年10月31日到期租金63339.94元中的10000元【不服金额10000元】；2、张艳承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、一审法院认定法律关系错误，双方系委托代理关系。慎独公司与张艳签订的《用世·生活城委托经营管理合同》约定，张艳作为涉案商铺业主将商铺全权委托慎独公司经营管理，由慎独公司“统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一向业主支付租金收益”，双方委托合同关系明确。委托合同的特征主要是受托人处理事务的后果直接由委托人承担，慎独公司向张艳支付涉案商铺的租金收益应按慎独公司向实际承租人收取的租金为标准。本案中慎独公司与张艳虽然约定年租金收益为商品房买卖合同签约总价10.53%，但该标准应属于委托人与受托人对租金收益的预期值，而该约定标准也严重违背了我国当前商业房地产租售比的市场价值规律，致使慎独公司租金收益严重倒挂，慎独公司实际已经无法按该标准向张艳支付年租金收益。2、张艳的商铺所在的“用世生活城”五号馆于2018年1月24日因火灾受损，到目前为止五号馆整体未修复，无法对外出租实现出租受益。根据法律规定，无论是委托合同还是房屋租赁合同，房屋所有人提供符合对外出租条件的房屋是其应尽的义务，如果房屋因火灾受损不符合对外出租条件，房主因房屋受损而造成的租金利益损失，应当由损害其房屋的侵权人承担。目前，慎独公司没有被确定为火灾责任人，因此，火灾后的租金不应当由慎独公司承担。3、即使在双方租赁关系成立的前提下，一审按房产买卖合同的面积计算涉案房产的租金收益存在错误或明显有失公平，应当以涉案商铺的产权证登记面积计算租金收益。《用世生活城委托经营管理合同》第一条明确约定商铺的最终面积以政府实测为准，慎独公司作为承租人以实际承租面积计算租金符合法律规定和公平原则，业主因面积差所多出的购房款在履行过程中已经获得退还，由此，实际房产总价应是实测面积乘以面积单价，该价格低于一审判决确定的房屋价格。结合到本案，因面积差，一审多判决慎独公司承担了租金586.4元，即每半年多算146.6元，该部分判决无事实和法律依据，也对慎独公司明显不公，请求二审法院对该部分租金予以改判减除。综上，慎独公司对一审判决中的10000元表示不服，特依法上诉，请求依法裁判，支持慎独公司的上诉请求。张艳辩称，1、张艳与慎独公司签订的《委托经营管理合同》虽名为委托经营管理合同，但其本质为租赁合同，慎独公司应当依约向张艳付款，一审判决认定事实准确，适用法律适当，慎独公司的诉请无法律依据，应予驳回。2、双方签订的合同是由慎独公司一方制作并提供，为格式合同，条款均应做不利于格式条款提供方而有利于被提供方的解释。因此，慎独公司认为其按照合同应当支付的租金过高显失公平，于法无据。3、双方之间的租赁合同中，并未约定以慎独公司将房屋成功转租作为租金支付前提，故火灾事故导致慎独公司无法转租，与慎独公司应当支付租金无关。另外，根据《合同法》第222条规定，慎独公司作为商铺的管理者，未能尽到合理的管理、排查义务，导致发生重大火灾，给张艳造成重大损失，其应当承担损害赔偿责任，张艳保留追究其民事责任的权利。4、一审认定事实正确，适用法律适当，判决公平合法。慎独公司的上诉行为纯属恶意拖延支付时间，滥用诉权，浪费国家司法资源，应当予以惩戒。5、面积差与本案无关。综上，请求维持原判，驳回慎独公司的全部上诉请求。用世公司述称，同意慎独公司上诉意见。张艳向一审法院起诉请求：1、判令慎独公司依法向张艳支付租金收益75600元，并支付违约金11340元，总计86940元。当庭变更租金收益63339.94元（按照合同面积计算），按10.95%计算违约金为6935.72元，共计70275.66元（租金收益暂计算至2018年10月31日，后期违约金及租金以实际支付时间为准）。2、判令用世公司在慎独公司承担的责任范围内承担连带责任。3、本案诉讼费慎独公司、用世公司承担。一审法院认定事实：2014年7月27日，张艳与用世公司签订《商品房买卖合同》，约定张艳向用世公司购买该公司开发的用世·生活城5号馆1层1042号商铺，约定建筑面积为20.75平方米（产权登记面积为20.63平方米），单价25783.14元，总金额535000.16元。合同约定该商铺的交付时间为2014年9月30日前。2013年9月1日，张艳（甲方）与慎独公司（乙方）签订《用世·生活城委托经营管理合同》，将其从用世公司购买的上述商铺全权委托给慎独公司经营管理。关于委托方式，双方约定：“1、甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一授权委托给乙方，即甲方在委托期限内不再享有该商铺的任何出租于他人的权利及其它经营权利。2、乙方以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。乙方有权自己制定租金收入标准以收取经营收入、自己选择承租人而无需甲方认可，有权依法采取各种合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行追缴。3、甲乙双方同意在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销委托合同，甲方不得单方撤销委托。4、在委托期限内，为维护用世·生活城整体经营形象，实现统一管理，甲方对该商铺进行产权转让时，甲方必须将本合同向受让方进行明示和解释，本合同项下的全部权利和义务，随之转移给房屋产权的受让方，甲方需和受让方就权利义务转让事宜进行约定，确保受让方遵守本合同之规定。5、委托经营期限内甲方同意乙方对该商铺所在物业的空间、场地、广告位、物业外墙、屋顶等共有部位进行统一经营、管理、使用，乙方承担公共区域经营管理的盈亏，就此收益不进行分配”。关于委托经营管理期限，双方约定：“1、委托经营管理期限：在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2013年11月1日起至2023年10月31日止，共十年(每满一年称一个经营年度)。乙方和开发商在商品房买卖合同中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行，双方明确从约定委托期限开始之日，双方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务……”关于经营收入的支出和分配方式，双方约定：“1、在经营过程中产生的市场管理费、治安费、保洁费、代收消防管理费、代收灭火器公共能源耗费、广告费、物业管理费、水电费、物业维修费等经营费用，由乙方向承租户收取。2、经营所得收益(指租金收益)由双方按以下约定方式分配：(1)委托期内前三年甲乙双方为了共同培育市场，甲方自愿同意免收该商铺三年租金，前三年的经营收益不再分配，经营所得全部归乙方，经营成本由乙方承担；(2)第四年起至第八年(即2016年11月1日起至2021年10月31日止)的年租金收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算，由乙方向甲方支付，若在此期间实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，则甲乙双方按实际租金超出的部分9:1分成，甲方占90%，乙方占10%，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；(3)乙方承诺第四年起至第八年（即2016年11月1日起至2021年10月31日止)每隔半个经营年度向甲方支付租金，第一次租金于2016年11月1日前支付给甲方，以此类推，租金税费由甲方自行承担。另实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。（4）第九年起至第十年(即2021年11月1日起至2023年10月31日止)甲乙双方按实际租金收益9:1分成，甲方占90%，乙方占10%，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。”关于违约责任，双方约定有：“乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。”慎独公司已向张艳支付三笔租金收益，合计38064元（2016年12月16日为5041元，2017年1月20日为20421元，2017年9月1日为12602元）。后续租金慎独公司未再支付。2018年元月29日，用世公司向用世·生活城的业主出具承诺函，内容为：“安徽用世商业房地产开发投资有限公司自愿提供用世公司价值2.5亿元资产，以下简称‘担保资产’，担保资产为安徽慎独商业经营管理有限公司依据其与用世·生活城业主签订的《用世·生活城委托经营管理合同》所应履行的租金与违约金支付义务提供担保，即，在安徽慎独商业经营管理有限公司不履行租金义务时，由安徽用世商业房地产开发投资有限公司以担保资产抵偿欠付租金。担保期间直至所有租金付清为止。”另查明，2018年元月24日上午7时36分许，用世·生活城发生火灾，肥西县公安局消防大队认定该起火灾造成用世·生活城5号家居馆的第一层至第二层局部过火，地下一层、，地下**四层局部烟熏,火灾原因为电气线路故障引发火灾。一审法院认为，张艳与慎独公司之间签订的《用世·生活城委托经营管理合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。该合同约定，张艳将其商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一授权委托给慎独公司后，由慎独公司以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同，慎独公司有权自己制定租金收入标准以及收取经营收入、自己选择承租人而无需张艳的认可，有权依法采取各种合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行追缴。该合同并未将商铺实际出租给“最终租户”作为慎独公司向张艳支付租金的必要条件加以约定，即慎独公司在对张艳的商铺进行“统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动”之后，无论其能否将该商铺实际出租给“最终租户”，也无论其实际出租的租金数额多少，均不影响张艳定期、定额（超出定额部分双方按比例分配）从慎独公司获取租金。在该合同的实际履行过程中，慎独公司在始终未将该商铺出租给“最终租户”的情况下，已向张艳支付租金38064元的事实，也印证了慎独公司在未将商铺实际出租给“最终租户”的情况下仍应向张艳支付租金是符合双方约定的。因此，慎独公司以张艳与慎独公司之间为委托代理关系，而非租赁关系，张艳的商铺目前为空置状态，没有租金收益，故慎独公司无需向张艳支付租金的抗辩，与合同约定不符，理由不能成立，一审法院不予采纳。张艳和慎独公司均陈述张艳的商铺在2018年1月24日火灾中受损，但慎独公司提供的肥西县公安消防大队出具的《火灾事故认定书》中并未对事故责任人作出认定。即使责任人为案外的第三人，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，慎独公司仍应向张艳承担未按约支付租金的违约责任。慎独公司以张艳将火灾之后的租金收益作为火灾损失向火灾责任人主张赔偿为由拒付租金，于法无据，一审法院不予采纳。根据合同约定，自2016年11月1日起，慎独公司应按张艳与开发商即用世公司签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%向张艳支付年租金，每隔半个经营年度支付一次，第一次租金于2016年11月1日前支付。张艳与用世公司涉案商铺的合同签订商铺面积为20.75平方米，而该商铺经肥西房产局实际测量的面积为20.63平方米，现张艳以合同签订商铺面积计算租金无事实依据且有失公正，一审法院认为应以产权登记面积作为计算应付租金依据，即每个支付节点的租金（半年租金），慎独公司应于2016年11月1日前向张艳支付租金28004.86元（20.63平方米×25783.14元/平方米×10.53%÷2），此后每半年支付一次，按照张艳主张的计算至2018年10月31日,应支付租金共计112019.44元（28004.86×4），扣除慎独公司实际支付38064元，尚欠73955.44元（税前），张艳当庭变更诉求为63339.94元，当事人的权益可自由处分，应予尊重，一审法院对张艳诉求慎独公司支付租金63339.94元的诉求予以支持，因慎独公司未按合同约定及时足额支付租金，已构成违约，依法应承担违约责任。张艳要求慎独公司按所欠租金的10.95%支付违约金无事实依据，一审法院不予支持，应按合同约定日万分之三支付逾期付款违约金。另张艳主张合同约定的、尚未到期(本案庭审辩论结束之日以后）的节点租金，缺乏事实和法律依据，不予支持。张艳可另案起诉。关于慎独公司辩称的如果法院判决慎独公司应当向张艳支付租金收益，应当扣除慎独公司为业主代缴的11%税款问题。一审法院认为，慎独公司并未举证证明该公司已为张艳代缴了租金收益的税款，且慎独公司与张艳在合同中约定“租金税费由甲方自行承担”，并无由慎独公司代扣代缴相关税款的约定，故慎独公司上述意见，缺乏依据，一审法院不予采纳。关于用世公司应承担的保证责任问题。用世公司在其向张艳出具的承诺函中明确表示，其自愿以其公司资产为慎独公司在《用世·生活城委托经营管理合同》中所应履行的租金与违约金支付义务提供担保，担保期间直至所有租金付清为止。该承诺函盖有用世公司印章，应视为用世公司的真实意思表示。由于对保证方式没有明确约定，故张艳主张用世公司应按连带责任保证承担保证责任，符合法律规定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下：一、安徽慎独商业经营管理有限公司于判决生效之日起十日内向张艳给付租金63339.94元，并按照日万分之三支付逾期付款违约金（计算方法见附表一）至实际给付之日止；二、安徽用世商业房地产开发投资有限公司对判决第一项中的租金和逾期付款违约金承担连带清偿责任；三、驳回张艳其他诉讼请求。案件受理费1974元，减半后收取987元，由安徽慎独商业经营管理有限公司和安徽用世商业房地产开发投资有限公司负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。本院认为，对合同性质，应当从合同内容出发，根据合同主体在合同中约定主要事项的性质进行判断。本案中，张艳与慎独公司签订《用世·生活城委托经营管理合同》，约定由慎独公司以其名义与实际使用商铺的承租人签订租赁合同并自行收取租金，慎独公司按照涉案房屋签约总价的10.53%向张艳支付年租金，故双方合同的实质是张艳将其所有的商铺出租给慎独公司占有、使用，并取得租金收益的行为。将《用世·生活城委托经营管理合同》定性为房屋租赁合同，是根据该合同表述的双方权利义务特点，对合同性质的客观认定，一审法院认定双方系房屋租赁合同关系并无不当，本院予以确认。慎独公司与张艳基于平等协商签订合同，内容是其真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。合同签订后，慎独公司向张艳支付了部分租金，合同已实际履行。现慎独公司主张合同中约定的租金过高，违背市场规律，请求扣除10000元，该项主张无事实与法律依据，有违诚信原则，本院不予支持。火灾发生时涉案商铺由慎独公司占有和控制，消防部门出具的《火灾事故认定书》载明系电气线路故障引发火灾，慎独公司亦未提供证据证明存在可归责于张艳的情形，故其主张张艳未提供符合出租条件的房屋，本院不予采信。慎独公司上诉主张因火灾导致商铺受损租金无法收取，不应承担火灾后的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。关于慎独公司主张的存在面积误差问题，张艳虽主张按照合同价计算，但张艳诉求租金为63339.94元，已经低于一审依据实际面积总价计算出的租金数额，一审根据李娟对权益的自行处分作出的判决数额，已经低于一审计算出的租金数额。现慎独公司仍以存在面积误差为由提出上诉于法无据，本院不予支持。综上，慎独公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由安徽慎独商业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一九年四月二十八日书记员 胡梦云附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。