宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）宁01民终519号上诉人（原审原告）：刘东光，男，1977年10月12日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：张理、张丹，北京市中银（银川）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁夏西夏苑房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区贸易巷**。法定代表人：代建刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：李曰倩、李慧，北京大成（银川）律师事务所律师。原审被告：宁夏农垦集团有限公司，住，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区福州南街**农垦大厦/div>法定代表人：张存平，该公司董事长。委托诉讼代理人：王静，女，该公司律师。上诉人刘东光因与被上诉人宁夏西夏苑房地产开发有限公司、原审被告宁夏农垦集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2018）宁0105民初885号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人刘东光上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人向上诉人支付自2014年9月23日至2018年2月5日产生的逾期办证违约金112010.70元，并请求以购房款459747.20元为基准按照同期人民银行贷款利率上浮50%支付自2018年2月6日至实际办理房屋产权证书之日产生的逾期办证违约金；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人建立了房屋买卖合同关系，对于双方没有约定的事项，应适用法律规定。2014年6月25日，被上诉人即向上诉人交付了案涉房屋。《城市商品房预售管理办法》第十二条明确了出卖人在预售的商品房在交付使用之日起九十日内有协助买受人办理权属登记手续的义务，否则应承担违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，由于出卖人原因致使买受人不能如期取得房屋权属证书的，对于出卖人应当承担的违约责任，合同没有约定或损失难以确定的，可以按已付购房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算。故上诉人主张逾期办证违约金符合法规定。综上，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人宁夏西夏苑房地产开发有限公司辩称：1、上诉人依据《城市商品房预售管理办法》规定要求西夏苑公司承担违约责任不能成立。该管理办法系建设部颁发，属于部门规章，根据《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第四条之规定，即民事判决书应当引用法律、法律解释或司法解释。对于应当引用的行政法规、地方性、地方性法规或者自治条例和单行条例接引用。因此部门规章不能作为民事判决文书的裁判依据。2、上诉人依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定计算违约金错误，该条法律规定适用的前提是出卖人原因，但案涉房屋逾期办证的实际原因系刘东光怠于与西夏苑公司签订商品房买卖合同，其存在明显过错。公司多次通知，但刘东光始终拒绝签订书面合同也未约定违约金条款，原判决认定西夏苑公司不承担违约责任是正确的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人诉讼请求，维持一审原判。原审被告宁夏农垦集团有限公司述称：一审判决对于我公司与西夏苑公司各自作为独立法人应当独立承担法律责任的事实认定清楚，适用法律正确。刘东光向一审法院起诉请求：1.判令被告西夏苑房地产公司履行协助办理西夏区文萃北街348号家林苑5-2-501室的房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权登记至原告刘东光名下；2.判令被告西夏苑房地产公司向原告刘东光支付自2014年9月23日至2018年2月5日产生的逾期办证的违约金112010.7元，并以购房款459747.2元为基准按照同期人民银行贷款利率上浮50%支付自2018年2月6日至实际办理房屋产权证书之日产生的逾期办证的违约金；3.判令被告农垦集团公司房对被告西夏苑房地产公司上述第二项诉讼请求中债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由被告西夏苑房地产公司、农垦集团公司承担。一审法院认定事实：2014年6月12日，刘东光与西夏苑房地产公司协商，由刘东光购买西夏苑房地产公司开发的位于宁夏银川市西夏区文萃北街348号家林苑5号楼2单元501室房屋一套，储藏间一间，刘东光向西夏苑房地产公司支付房屋价款459747.2元及储藏间价款11169元，西夏苑房地产公司向刘东光出具《收据》两张，后西夏苑房地产公司将上述房屋及储藏间交付刘东光占有使用。刘东光与西夏苑房地产公司至今未签订书面房屋买卖合同，亦未办理产权登记手续。另查明，西夏苑房地产公司系农垦集团公司独资设立的一人有限责任公司，西夏苑房地产公司与农垦集团公司在经营过程中，财产独立，在每个会计年度编制独立的财务会计报告，并经会计事务所审计。刘东光未能提交证据证明西夏苑房地产公司与农垦集团公司存在财产混同的情形。一审法院认为，西夏苑房地产公司作为涉案房屋的开发商，自西夏苑房地产公司收取房款并出具房款收据之日起，西夏苑房地产公司与刘东光建立房屋买卖合同关系，双方当事人均应履行合同义务。故刘东光要求西夏苑房地产公司协助办理位于宁夏银川市西夏区文萃北街348号家林苑5号楼2单元501室房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权登记至刘东光名下的诉讼请求，法院予以支持。刘东光要求西夏苑房地产公司支付自2014年9月23日至2018年2月5日产生的逾期办证的违约金112010.7元，并以购房款459747.2元为基准按照同期人民银行贷款利率上浮50%支付自2018年2月6日至实际办理房屋产权证书之日产生的逾期办证的违约金，因双方未签订书面的商品房买卖合同，故刘东光的该项诉讼请求没有法律依据，法院不予支持。同理，根据农垦集团公司提交的证据能够证明西夏苑房地产公司的财产独立于农垦集团公司，故刘东光要求农垦集团公司对上述违约金承担连带清偿责任的诉讼请求不能成立，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告刘东光办理位于宁夏银川市西夏区文萃北街348号家林苑5号楼2单元501室房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权登记在原告刘东光名下；二、驳回原告刘东光的其他诉讼请求。案件受理费2540元，由被告宁夏西夏苑房地产开发有限公司负担100元，原告刘东光负担2440元。二审期间，被上诉人提交证据：初始登记证，证明涉案房屋于2019年4月3日取得初始登记证，可以办理产权证书。鉴于上诉人拒绝与被上诉人签订书面合同，上诉人因自身原因导致仍无法办理产权证书。经质证，上诉人对该份证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，该份证据记载的是富雅名居，没有其他证据证明系涉案房屋所在小区的初始登记证明。原审被告对该证据三性及证明目的无异议，本案所涉家林苑小区在起诉前已更名为富雅名居。本院经审查，被上诉人提交房屋初始登记证，证实被上诉人开发的西夏区富雅名居5号住宅楼于2019年4月3日取得不动产权证的事实。根据本院（2018）宁01民终2169号民事判决确认事实，被上诉人开发的家林苑现更名为富雅名居。该证据与本案事实有关联性，本院予以采信。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，一审法院认定的事实二审予以确认。另查明，被上诉人开发的西夏区家林苑（现更名为富雅名居）5号住宅楼于2019年4月3日取得不动产权证。本院认为，本案双方于2014年6月建立房屋买卖合同关系，但始终未签订书面房屋买卖合同，双方亦认可未对房屋产权证的办理期限有过书面或口头约定。对于未签订书面房屋买卖合同的原因，上诉人不能说明，被上诉人主张系因上诉人意欲在转让该房屋时由被上诉人与受让人签订一手房屋买卖手续以规避税费而拒绝签订合同。现上诉人起诉要求被上诉人协助其办理产权登记手续，根据二审查明事实，被上诉人已具备协助办理产权转移登记条件，故上诉人该项诉请符合法律规定。对其主张被上诉人支付自2014年9月24日之后的逾期办证违约金，因双方对办理产权登记期限没有约定，对逾期办证违约金也未约定，故一审对上诉人该项诉请未予支持符合法律规定。上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果无误，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费2540元，由上诉人刘东光负担。本判决为终审判决。审判长  陈勇军审判员  胡春燕审判员  邢雪梅二〇一九年四月十日书记员  陈丽霞附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。