杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0111民初1834号 原告（反诉被告）：何晓怡，男，1989年1月2日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：朱为康，杭州市富阳区明珠法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：沈莹，女，1982年9月6日出生，汉族，住杭州市富阳区。 委托诉讼代理人：沈来根，男，1955年5月5日出生汉族，住杭州市富阳区，系沈莹父亲。 原告何晓怡诉被告沈莹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理。本案依法适用简易序，于2019年3月20日公开开庭进行审理。后沈莹提起反诉，本院予以受理并对本诉和反诉合并进行审理，于4月25日公开开庭进行审理。两次庭审中，原告何晓怡的委托诉讼代理人朱为康，被告沈莹的委托诉讼代理人沈来根均到庭参加诉讼。本案已审理终结。 原告何晓怡起诉请求：1.解除与沈莹于2017年2月27日订立的《房屋租赁合同》；2.沈莹支付装修财产折价款79508元；3.沈莹退回合同押金10000元，二个月房租费6500元；4.沈莹承担本案诉讼费。审理中，何晓怡变更第一项诉求为终止双方签订的租赁合同。 事实和理由：2017年2月27日，何晓怡(乙方)与沈莹(甲方)签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将座落于富阳区富春街道体育场路228—16号营业房一间(面积楼上楼下为120平方米)租赁给乙方使用。租赁期限为叁年，自2017年3月15日起到2020年3月14日止(政府规划搬迁租赁期相应变动)。房屋三年租金为117000元(第一年38000元，第二年39000元，第三年40000元)，乙方向甲方交纳房屋押金10000元。合同对其他事项作出约定。协议签订后，何晓怡实际进行了承租，在出租房内进行了必要装修，经营“杭州富阳大商烟酒行”并办理了营业执照。事后支付租金至2019年2月。由于富阳区政府拆迁原因，已通知沈莹不再承租，应当办理腾空手续。沈莹按规定按期办理腾退。由于合同因客观原因已实际解除，现经结算，沈莹应退回二个月租金6500元(租金按39000元/年计算)，退回押金10000元。加上因出租房内的强化地板及踢脚线、PVC扣板吊顶及墙纸等18项财产引起的装修赔偿款79508元，合计96008元。经多次催讨，沈莹未及时支付。 何晓怡认为，案涉租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应视为合法有效。由于政府拆迁原因合同已实际解除，何晓怡有权提出解除合同，要求退回租金和押金，并有权提出因出租房内的强化地板及踢脚线、PVC扣板吊顶及墙纸等18项装修财产等而引起的赔偿请求权。现沈莹未及时退回何晓怡二个月租金6500元、押金10000元及支付因出租房内的强化地板及踢脚线、PVC扣板吊顶及墙纸等18项财产引起的拆迁赔偿款79508元，造成何晓怡损失已属违约，应承担相应民事责任。特起诉支持上述诉请。 原告何晓怡就所诉事实向本院提交如下证据材料: 1、房屋租赁合同1份，证明2017年2月27日，案涉双方就租赁物地址、数量、租期、租金结算及违约责任进行了约定; 2、营业执照1组（复印件），证明何晓怡从沈莹处租赁房屋经营“杭州富阳大商烟酒行”并办理了营业执照的事实; 3、估价明细单1组（复印件），证明政府拆迁原因，何晓怡已办理腾空手续，因出租屋内强化地板及踢脚线、PVC扣板吊顶及墙纸等18项财产引起的装修赔偿款79508元，打钩所涉装修物系何晓怡所有; 4、协议1份，证明何晓怡借用李叶青名字办理营业执照; 5、房屋装修明细单及情况说明各1份（复印件加盖公章），证明装修清单中的财产权利情况。 被告沈莹答辩称，一、沈莹与何晓怡签订房屋租赁合同情况。2017年2月27日，双方自愿签订房屋租赁合同并于当天支付第一年租金、移交了房屋和钥匙。该房屋租赁合同双方有以下6条针对性约定：1、第2条房屋租赁期为叁年，自2017年3月15日至2020年3月14日。特别注明约定政府规划搬迁租赁期相应变动。2、第3条房屋年租金第一年为38000元，第二年为39000元，第三年为40000元，支付款方式为按年一次性提前一个月付清。3、第4条乙方租赁期内房屋不得分租、转租、转让和他人营业，否则甲方有权收回房屋且租金和押金不予退还。4、第8条乙方退房时，装潢内饰和卷闸门不得拆除、不作抵价，保证房屋完整无损（包括甲方提供给乙方使用的一楼装潢地面、玻璃大门、楼梯、北面防盗窗、厨房和卫生间设施、水表、电表回路、电话管线等），否则按损失由乙方赔偿。5、第10条若乙方违反上述条款，乙方房屋押金10000元由甲方先作全额没收处理，不足部分乙方同意按协议所列条款自愿以市场最高价赔偿。6、第11条违约责任以上各项条款双方必须切实遵守，若有违反合同约定行为，违约方支付守约方违约金20000元。 二、何晓怡违约情况。1、第二年租金按合同约定：“按年一次性提前一个月付清”，支付日期为2018年的2月15日前，而何晓怡拖欠至3月14日才支付，已违反了房屋租赁合同第3条约定，属于违约行为。2、租赁合同承租人为何晓怡（提供房产证时也注明），而实际经营者为李亦青。可见在租赁期内何晓怡已将房屋换作他人营业，违反了合同第4条约定，属于违约行为。3、第8条中约定：“乙方退房时装潢内饰等不得拆除、不作抵价，保证房屋完整无损”。按房屋拆迁规定凡是列入了估价明细表的装潢内饰在腾空退房时一律不得搬迁，否则将追究法律责任。何晓怡在腾房后不仅将已列入了评估表中部分物件搬迁，还在起诉状中将已搬迁的部分物件列入了赔偿项目，此行为属于违规违约行为。 三、本案相关的一些的事实情节。1、2017年2月27日房屋租用交付时移交给何晓怡的房屋面貌照片证实了部分设施和物件的归属由房东所有。2、2019年1月3日房屋腾空，房东提出去现场清点估价明细表中物件，当时何晓怡推托无时间，后房东拍照取证证明何晓怡已将诉状估价明细表中的一些物件搬迁。3、2018年10月初何晓怡母亲何亚芳多次来电动员房东重签一份“租房合同”，要求把原租房合同中的租金改大和租赁期改长，说这样可多得政府的赔偿。10月11日又用微信催促，被房东拒绝。4、房屋拆迁补偿有3项：腾房补贴、腾房奖励、装修补偿（拆迁部门规定：装修补偿有合同约定按约定，无约定自行协商确定。）。3项补偿含概了房屋产权人和经营户退房时的租金、搬迁方面的综合损失补偿。为此邻居们在没有租房合同约定情况下都自行协商分成。举例：紧邻开米店的经营户3项补偿只分得了40000元。现何晓怡得到了腾房补贴和腾房奖励有114000元，冲抵二年租金77000元和押金10000元，还余27000元，相比邻居收益更多。5、何晓怡采用非法手段取得营业执照和烟草专卖许可证，冒以合法经营户身份且房屋承租人与经营户身份不符下收取了拆迁的腾房补贴和腾房奖励114000元。为此希望何晓怡认清是非主动撤诉，如此双方互不追究，不然房东将以上事实情节举报房屋拆迁部门，要求追回何晓怡非法所得的腾房补贴和腾房奖励。 四、请求驳回何晓怡诉讼请求的理由与依据。1、依据房屋租赁合同对租赁期“政府规划搬迁租赁期相应变动”的约定，政府腾房期限为2019年1月10日，因此《房屋租赁合同》自然终止。2、依据房屋租赁合同对“装潢内饰不得拆除、不作抵价、保证房屋完整无损”的约定，对何晓怡提出的“判令被告支付装修折价款”违背了合同约定，不应成立。3、依据房屋租赁合同对“租赁期内房屋不得分租、转租、转让和他人营业，否则甲方有权收回房屋且租金和押金不予退还”的约定，对何晓怡提出的“判令被告退回押金和租金”违背了合同约定，不应成立。4、何晓怡自己在合同违约前提下提起民事诉状，且在诉状中的诉求内容与事实不符，本案诉讼费用理应由何晓怡自行承担。 被告沈莹向本院提交如下证据材料： 1、微信聊天记录1组、银行凭条1份（均为复印件），证明何晓怡支付第2年租金日期已超期。 2、房屋产权证1本（复印件），证明提供房产证时注明只限承租人办理营业执照。 3、烟草专卖许可证1份（复印件），证明何晓怡“二证”已变更承租人，违反合同约定。 4、照片1组（4张），证明何晓怡将已列入估价表中部分物件违规搬迁，部分物件与诉状不符的事实。 5、照片1组（12张），证明2017年2月27日租赁移交房屋面貌，部分物件为房东所有，移交给何晓怡使用。 6、微信聊天记录1组（复印件），证明何晓怡意识到租房合同对自己不利，找借口修补，但沈莹拒绝的事实。 7、工商部门立案告知书1份（复印件），证明何晓怡租赁合同作假将房屋换作他人承租骗取二证的事实。 8、租房合同（复印件）1份，证明何晓怡违反合同约定。 9、估价明细单1份（复印件），证明何晓怡提供的情况说明有误。 被告沈莹反诉请求：1、何晓怡赔偿违约金20000元；2、何晓怡负担反诉案件受理费。 事实与理由：沈莹与何晓怡于2017年2月27日签订一份房屋租赁合同，约定：房屋租赁期为3年（政府规划搬迁租赁期相应变动），自2017年3月15日至2020年3月14日止。房屋3年租金为117000元（第一年38000元，第二年39000元，第三年40000元），支付方式为按年一次性提前一个月付清。乙方租赁期内房屋不得分租、转租或转让他人营业,否则甲方有权收回房屋且租金和押金不予退还。租赁期满乙方退房时，装潢内饰等不得拆除、不作抵价，保证房屋完整无损，否则按损失由乙方赔偿。若乙方违反上述条款，乙方房屋押金10000元由甲方先作全额没收处理，不足部分乙方同意按协议所列条款自愿以市场最高价赔偿。违约责任：若有违反合同约定的行为，违约方支付守约方违约金20000元。合同还对其他事项作出了约定。 合同签订后，何晓怡在租赁期间进行了转租，现工商营业执照经营者为李亦青。政府拆迁只对经营户发生相应的装修补偿。现经营户不是合同承租人，诉求主体不同，合同承租人作为违约方主张资格不适格，无权主张对房屋装修补偿款项。同时依据房屋租赁合同“政府规划搬迁租赁期相应变动的条款”，房屋实际租赁期视为期满。对照“租赁期满乙方退房时，装潢内饰等不得拆除、不作抵价，保证房屋完整无损的条款”，何晓怡对部分装修折价款的诉求也违背了合同约定。沈莹主张何晓怡对房屋进行当初移交时原装修面貌的恢复。 依据房屋租赁合同“乙方租赁期内房屋不得分租、转租或转让他人营业,否则甲方有权收回房屋且租金和押金不予退还”和双方的违约责任。何晓怡共有三项违约：1、第二年租金支付超期违约；2、房屋进行转租的根本性违约；3、乙方退房时装潢内饰不得拆除的违约（部分内饰已作拆除）。根据合同中“若有违反合同约定的行为，违约方支付守约方违约金20000元的约定”，请求法院依法判令何晓怡支付违约金20000元。 综上，请支持沈莹的反诉请求，由何晓怡承担一切诉讼费。 被告沈莹就反诉提交如下证据材料： 1、装修补偿政策1份（复印件），证明政府对拆迁装修补偿中有约定按约定的政策。 2、现经营户照片1份（复印件），证明邻居们反映沈莹的房屋已转租，装修评估店内多次看到唯一看店人，拍下照片证明房屋转租后新的经营户。 3、行政处罚决定书1份（复印件），证明房屋已转租，擅自修改承租人提供虚假合同的违法行为，工商局作出行政处罚。 原告何晓怡就反诉答辩称，反诉事实不成立，何晓怡不存在转租。本案是因为政府拆迁提前终止合同，政府拆迁前有些东西拆回去是不违法的。第二年的租金确实是2018年3月14日支付，但第二年租期是2018年3月15日起算，所以支付租金不违反合同约定。即使违约，对沈莹的损失很小，违约金明显很高，请求法庭酌情考虑减少。 原告何晓怡未就反诉提交证据材料。 经庭审举证、质证，对当事人提交的证据材料，当事人的质证意见及本院认证如下： 一、对何晓怡本诉提交的证据材料： 对证据1、2、4，被告沈莹表示是真实的，本院予以认定。 对证据3，被告沈莹认为估价明细单是对的，打钩部分出入太大。第3项强化地板和踢脚线案涉双方都有，是装修总价，基础部分是沈莹做的。第5项不是沈莹的。第8项楼上墙纸是何晓怡的，基础部分是沈莹做的。第9项楼上是何晓怡的，其他都是沈莹的。第10、12、13、17、29项是何晓怡的。第18、19项不能确定是何晓怡的。第20项不是何晓怡的。第25项基础部分是沈莹，面砖是何晓怡重新做的。第28项是沈莹的。第30项，基础部分是沈莹的，表面是何晓怡的。第31、32、35项是沈莹的。本院对形式真实性予以认定，具体项目中的权利归属根据沈莹的质证意见确认。 对证据5，被告沈莹表示不能定权利归属，没有归属依据。华少没有资格提供，因为其没有参与拆迁工作，他是回避的。徐银是有资格的，是当事人，但说的内容是虚的。牧宇超不认识。袁勇军我找过他，他说具体不知道情况，是有人来找我盖章，我就盖了，是一个女的。本院不予认定。 二、对沈莹本诉提交的证据材料： 对证据1，何晓怡对银行凭条的真实性无异议，但不能证明违约，首先房东是认可的，跟本案无关。对微信聊天记录真实性无异议，但不构成违约，跟本案无关。本院对真实性予以认定。 对证据2，何晓怡对约定的真实性有异议，何时写不清楚。案涉房屋是何晓怡开办，是借用李叶青名义。本院不予认定。 对证据3，何晓怡对真实性无异议，但没有变更承租人。本院不予认定。 对证据4，何晓怡表示不是很清楚，跟本案无关，拆迁部门已经按规定补偿，有没有留是拆迁部门的事情。本院不予认定。 对证据5，何晓怡表示看不到移交时情况，什么时候拍不清楚。本院不予认定。 对证据6，何晓怡表示认可，跟本案无关，本院不予认定。 对证据7，何晓怡对真实性无异议，但已经立案，到现在还没有结案，跟本案无关。本院不予认定。 对证据8，何晓怡无异议，本院对真实性予以认定。 对证据9，何晓怡对真实性有异议，是复印件。本院不予认定。 三、对沈莹反诉提交的证据材料： 对证据1，何晓怡对真实性无异议，对拆迁这款没有约定。本院对真实性予以认定。 对证据2，何晓怡认为不是实际经营者，并没有反映是转租。本院不予认定。 对证据3，何晓怡对真实性无异议，违法行为是提供了不真实材料而不是转租。本院对真实性予以认定。 根据当事人的陈述及确认的有效证据，本院认定事实如下： 2017年2月27日，沈莹（甲方）与何晓怡（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租体育场路228—16号营业房一间给乙方使用，经协商签订如下协议：1、房屋租赁乙方必须用于非饮食、家禽、美容、足浴及棋牌类服务行行业。2、房屋租赁期限为三年（政府规划搬迁租赁期限相应变动）。自2017年3月15日到2020年3月14日，签订合同今日交付房屋钥匙起本合同条款即时生效。3、房屋三年租金为117000元（第一年38000元，第二年39000元，第三年40000元），支付方式为按年一次性提前一个月付清。4、乙方租赁期内房屋不得分租、转租或转让他人营业，否则甲方有权收回房屋且租金和押金不予退还。……。8、租赁期满乙方退房时，装潢内饰和卷闸门不得拆除、不作抵价，保证房屋完整无损（包括……），否则按损失由乙方赔偿。10、若乙方违反上述条款，乙方房屋押金10000元由甲方先作全额没收处理，不足部分乙方同意按协议所列条款自愿以市场最高价赔偿。11、违约责任：以上各项条款双方必须切实遵守，若有违反合同约定的行为，违约方支付守约方违约金20000元。合同签订后，沈莹将房屋交付何晓怡使用。何晓怡交付沈莹租房押金10000元。何晓怡支付了第一年房租。第二年房租39000元支付时间在2018年3月14日。 2017年4月1日，何晓怡（甲方）与李亦青（乙方）签的协议书一份，约定：甲方位于体育馆路396号富春街道大商烟酒行，由于批烟草证需残疾证，故由乙方李亦青用残疾证出批营业执照及烟草证，实际富春街道大商烟酒行是甲方何晓怡拥有，甲方何晓怡给予乙方李亦青每月500元补助，甲方烟酒行所有事项及一切责任由甲方承担，与乙方无关。同年4月28日，以李亦青为经营者身份办理营业执照，名称为杭州富阳大烟酒行。经营场所为富春街道体育馆路**，组成形式：个人经营。2019年3月28日，杭州市富阳区市场监督管理局以杭州富阳大商烟酒行提供虚假材料骗取登记为由对该行作出行政处罚{（杭富委西）市管罚处字【2019】013号）}。 2018年，政府对系争租赁房屋实施拆迁。对拆迁部门造具的装修物估计明细单列明的装修财产，沈莹认可如下：第3项强化地板和踢脚线（7379元）双方都有，基础部分是沈莹做的。第5项PVC扣板吊顶（5501元）不是沈莹的。第8项（墙纸11587元）楼上墙纸是何晓怡的，基础部分是沈莹做的。第9项（灯具2375元）楼上是何晓怡的，其他都是沈莹的。第10（窗帘475元）、12（花岗石台板1164元）、13（防火板橱柜1995元）、17（烟酒柜21899元）、29项（监控2375元）是何晓怡的。第18、19项不能确定是何晓怡的。第25项（室外地转地面846元）基础部分是沈莹，面砖是何晓怡重新做的。第30项（中档广告牌5609元），基础部分是沈莹的，表面是何晓怡的。本案审理中，沈莹认可已收到上述估价明细单中全部赔偿款。本案审理中，何晓怡称在2019年1月10日腾出案涉房屋。 本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据，民事诉讼法第六十四条第一款定有明文，何晓怡作为本诉原告，沈莹作为反诉原告，均应对各自主张依据的事实举证证明。对何晓怡的本诉请求。查何晓怡、沈莹于2017年2月27日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，也不违反法律行政法规的强制性规定，应认定合法有效，签约双方依法应按合同约定履行各自义务，并享有合同权利。现因租赁合同项下房屋已被政府拆迁，系争房屋租赁合同已无法继续履行，故何晓怡要求终止房屋租赁合同的诉求具有事实依据，本院予以支持。 关于装修财产补偿款。查何晓怡就本诉请求提供了拆迁部门制作的财产估价明细。从该明细单看，并未对装修物的权利人作出明确，而沈莹也不全承认该部分装修财产属何晓怡所有，故何晓怡依据该装修明细主张全部价款证据不足。本案审理中，因沈莹对部分装修物的权属应归何晓怡所有作了认可，故对该部分财产本院确认为何晓怡所有。另，沈莹认为估价明细单中第3项强化地板和踢脚线双方都有，基础部分是沈莹做的。第8项墙纸楼上墙纸是何晓怡的，基础部分是沈莹做的。第9项灯具楼上是何晓怡的，其他都是沈莹的。第25项室外地转地面846元基础部分是沈莹，面砖是何晓怡重新做的。第30项中档广告牌5609元，基础部分是沈莹的，表面是何晓怡的。鉴于沈莹不承认该部分财产权属均归何晓怡所有且双方的份额无法区分，本院酌情由双方各半所有并享有相应赔偿款。据此，本院对何晓怡财产装修物诉求可支持的价款确定为47307元。对何晓怡该部分装修补偿款诉求本院予以支持。另本院注意到，系争租赁合同第8条约定，租赁期满乙方退房时，装潢内饰和卷闸门不得拆除、不作抵价，保证房屋完整无损（包括……），否则按损失由乙方赔偿。沈莹在答辩中据此作为对抗何晓怡对装修物补偿款请求的依据。从该条文义理解，仅表明承租人在租赁期满后对不得对装修物进行拆除，也不得就装修物要求出租方抵价，但并不确定装修物自然归出租方所有的意思，故沈莹以该条否定何晓怡对装修物拆迁补偿款的主张与合同约定不符，本院不予采纳。 关于租赁合同押金、沈莹反诉请求支付违约金及租金退还。查系争租赁合同第3条约定，房屋三年租金为117000元，支付方式为按年一次性提前一个月付清。第10条约定，若何晓怡违反上述条款，房屋押金由沈莹先作没收处理，不足部分何晓怡同意按协议所列条款自愿以市场最高价赔偿。第11条约定，以上各项条款双方必须切实遵守，若有违反合同约定的行为，违约方支付守约方违约金20000元。又查何晓怡第二年房租支付时间为2018年3月14日，违反合同关于房租支付时间的约定，已构成违约，沈莹关于何晓怡就租金支付已构成违约的辩称具有事实依据，本院予以采纳。何晓怡按约无权要求返还6000元押金。同时沈莹有权要求何晓怡支付违约金。本案审理中，何晓怡主张违约金数额过高，要求调减。鉴于何晓怡构成违约时，沈莹不仅有权拒绝退还押金，并可主张支付违约金20000元，该双重违约后果相对于本案房屋租金及对沈莹产生的损失而言并不相当，考虑到本院已驳回何晓怡的押金返还请求，故对沈莹的违约金反诉请求酌情予以调减，具体数额结合押金数额、迟延支付年度月租金金额酌情确定为9700元。 关于退还房租。查系争房屋第二年租赁到期日为2019年3月14日，因租赁房屋被政府拆迁，何晓怡为此于2019年1月10日前退出房屋，不再继续承租房屋，故何晓怡已支付的该年房屋租金中，剩余2个月未实际使用房屋对应租金计6500元，沈莹自应予返还，对何晓怡要求退还该部分房屋租金的诉求本院予以支持。 综上所述，对何晓怡、沈莹诉求中的合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、何晓怡、沈莹于2017年2月27日签订的房屋租赁合同终止； 二、沈莹支付何晓怡房屋装修财产补偿款47307元； 三、沈莹退还何晓怡房屋租金6500元； 四、何晓怡支付沈莹违约金9700元。 上述二、三、四项，沈莹、何晓怡各自于本判决生效后十日内付清。 五、驳回何晓怡的其他本诉诉讼请求； 六、驳回沈莹的其他反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2200元，减半收取1100元，由何晓怡承担484元，沈莹承担616元。反诉案件受理费150元，沈莹承担82.5元，何晓怡承担67.5元。 何晓怡、沈莹于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，并于本判决生效之日起七内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  蒋 明 二〇一九年四月二十九日 代书记员  孙明霞