湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0105民初4694号 原告（反诉被告）：罗宁，女，1979年8月25日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。 委托诉讼代理人：孟岸英，湖南高天律师事务所律师。 被告（反诉原告）：长沙市社会福利房地产开发公司，住所地湖南省长沙市**团综合商场栋101、103。 法定代表人：刘淳，总经理。 委托诉讼代理人：江忠皓，湖南金州律师事务所律师。 原告（反诉被告）罗宁与被告（反诉原告）长沙市社会福利房地产开发公司（以下简称福利房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗宁的委托诉讼代理人孟岸英，被告（反诉原告）福利房产公司委托诉讼代理人江忠皓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）罗宁诉称，1、判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2015年9月1日解除；2、判令被告返还已收房屋租金113853元、押金100000元；3、判令被告赔偿原告部分装修损失及经营损失等3400000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年4-5月份，被告为使国有资产保值增值，发挥一定的经济效益，在被告上级主管单位的纪检部门见证下，就位于长沙市开福区双拥路168号四方小区销售办公楼（临建）整栋物业向社会发出公开招标寻租经营户，被告最终选定原告引进“湘当有味”连锁餐饮饭店。双方于2015年6月2日双方签订了《房屋租赁合同》。合同对房屋的租期，双方的权利义务均有明确约定，并约定如被告因该房屋用地、产权等权属问题发生纠纷，致使原告无法正常营业超过30天的（期间原告发生的经济损失双方协商解决），被告有权解除合同。合同签订后，原告向被告交付房屋押金100000元，一个季度的租金113853元。然在原告引进的饭店装修完毕、办理好营业执照于2015年9月份准备开业之际，因被告该房屋的用地与相邻住户存在纠纷，饭店的开业遭到了大量相邻住户的强烈阻止。被告（长沙市国有资产监督委员会出资的全民所有制企业）为了避免矛盾的激发，亦要求原告配合其工作，停止营业。后相邻住户与被告的纠纷持续升级，导致原告的饭店一直不能营业。另查明，涉案临建房产于2016年6月17日到期，被告一直未办妥延期手续。在相邻住户的维权期间，开福规划分局于2017年1月22日对涉案房产已向被告下达了长规开函[2017]2号《过期临时建筑限期拆除决定书》。原告认为，原告承租被告房屋完成装修后，因被告的该房产用地与广大相邻住户发生纠纷导致原告至今都不能正常使用该房屋经营，给原告造成了很大的经济损失，被告应向原告承担相应赔偿责任。原告已多次向被告反映要求协商解决纠纷，被告一直未予答复。为此，原告为维护自己的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告（反诉原告）福利房产公司辩称，第一、原告主张房屋租赁合同于2015年9月1日解除，既无任何法律和合同上的依据，原告也未通知被告或以行为表明合同已经解除。第二、根据租赁合同，被告已经将涉案房屋交付给原告，原告才能进行装修，并不存在原告所述不能使用房屋的情形。第三，原告所经营的餐厅，不能开业的原因在于环保和工商手续未完成，属于其自身原因所导致的，与被告无关。第四，租赁房产的《强制拆迁通知书》并未发生法律效力，租赁房屋并未被实际拆除而且根据规划局出具的证明，涉案租赁房产具备条件可以延期，并不影响原告的使用。第五，原告未提出充足的证据证明其所遭受的损失。 被告（反诉原告）福利房产公司反诉称，1、判令解除双方的房屋租赁合同；2、判令反诉被告赔偿对反诉原告侵权所造成的损失10万元；3、判令反诉被告支付的押金10万元冲抵租金；4、判令反诉被告向反诉原告支付在合同解除之前应缴纳的租金（暂计算至2018年7月31日的金额为1263494元）及滞纳金205528.36元；5、判令反诉被告承担反诉的全部诉讼费用。事实与理由：2015年6月2日，原被告双方签署了《房屋租赁合同》，就反诉被告租赁反诉原告的位于长沙市开福区双拥路168号四方小区销售办公楼达成一致，合同对租金金额和缴纳期限、违约责任、合同解除等进行了具体约定。另，合同第二条第2款约定“不能因乙方的经营活动给甲方带来不利影响和任何损失”第三款约定“乙方租赁该房屋从事国家和地方政府有关的法律法规所规定允许的经营活动”；第六条第4款约定“乙方在租赁期内，租赁经营项目必须符合国家和地方政府有关的法律法规所规定允许的经营活动，严禁利用房屋从事非法活动、以及有可能产生噪音、烟尘、刺鼻气味和大量有害废弃物等违反相关环保、卫生等相关法律法规、以及影响周围环境和居民正常生活的经营活动。如有违反上述约定所造成的后果全部由乙方自行负责，同时给甲方带来不利影响和任何损失均由乙方负责赔偿”。合同签署后，原告及时履行了合同约定的义务。但被告不听原告劝阻，在未办妥相关环保、卫生、消防手续前强行装修并拟经营餐饮项目，导致周围居民大量投诉，并质疑原告租赁行为的合法性。被告的上述行为，违反了合同约定，对原告的形象和利益造成了重大影响，应承担相应的赔偿责任。租赁合同签署后，被告仅支付了押金和一个季度的租金，其他租金至今未付，长达两年半之久，早就超过30日的期限，根据合同的约定，被告应支付相应的滞纳金，且原告有权解除租赁合同。为维护原告的合法权益，根据相关法律法规的规定，请法院判如所请。 原告（反诉被告）罗宁辩称，第一、反诉被告代表“湘当有味”餐厅租赁反诉原告的涉案房屋，是应反诉原告公开招标，最终中标被被告选中，“湘当有味”餐厅是经反诉原告同意的合法经营项目，反诉被告的装修和证照办理符合法律规定及合同约定。第二，正如反诉原告所言，周围居民是质疑反诉原告出租行为的合法性，也就是说周围居民认为，该房屋的出租不合法、不能出租，而与承租对象或经营项目无关。周围居民质疑的根本原因，在于其与开发商也就是反诉原告对涉案房屋土地的使用权属有纠纷。第三，反诉原告提供的涉案房屋不能正常使用，无权收取租金，本案的涉案房屋应土地使用权纠纷致使反诉被告不能使用房屋，后至2016年6月17日涉案房屋临建到期，反诉原告未申请延期致使涉案房屋成违法建筑，更无法用于正常经营活动。反诉原告没有履行作为出租人应有的义务，没有理由收取租金且反诉原告的请求事项部分已过诉讼时效。 原告（反诉被告）罗宁针对其诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、《关于罗智慧女士申诉事项的回复》、《承诺书》、招标文件、开标评审结果公示表、周边住房采取扔垃圾等破坏手段阻止原告开业的照片、（2017）湘01行终53号判决书、《湘当有味餐饮合伙协议书》、《湘当有味四方坪店投资清算》及相关票据、合同、四方小区开发建设状况及存在问题的情况汇报、环境影响报告表等证据，被告（反诉原告）福利房产公司针对其答辩意见依法提交了《房屋租赁合同》、工作联系单、网站刊登文章（“临时办公楼”变餐馆，周边小区居民集体说NO）、网站刊登文章（长沙一开发商将办公楼变餐馆）、（2017）湘0105行初95号开福区人民法院行政判决书、（2018）湘01行终121号行政裁定书、长沙市城乡规划局开福区分局出具的情况说明等证据，对于上述证据，本院予以确认并在卷佐证，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月，被告（反诉原告）福利房产公司对外发布招标公告，房屋情况为“四方小区销售办公楼”，位于长沙市开福区四方坪街道双拥路**（德雅北路与西枫路交汇处东南角位置，临街德雅北路）。招标范围：销售办公楼一楼整层和二楼半层，进行整体招租，租赁经营项目必须符合国家和地方政府有关的法律法规所规定允许的经营活动，严禁从事有可能产生噪音、烟尘、刺鼻气味和大量有害废弃物等违反相关环保、卫生等相关法律法规、以及影响周围环境和居民正常生活的经营活动。原告（反诉被告）罗宁参与投标，2015年5月26日，被告（反诉原告）福利房产公司最终选定原告（反诉被告）罗宁中标。 2015年6月1日，原告（反诉被告）罗宁与案外人罗智慧、张姣兰、蓝波、万代军签订相当有味餐饮合伙协议书，约定成立《湘当有味》品牌，经营场所位于长沙市德雅北路四方小区社会福利房地产开发公司门面，经营项目为餐饮，协议有效期从2015年6月1日-2021年5月31日。后来原告（反诉被告）罗宁以案外人万代军名义在2015年9月1日办理了湘当有味餐厅的营业执照，但于当年10月份被工商部门收回。原告（反诉被告）罗宁至今再未办理相关营业执照。 2015年6月2日，原告（反诉被告）罗宁与被告（反诉原告）福利房产公司签订了一份房屋租赁合同，合同约定：1、被告（反诉原告）福利房产公司将位于长沙市开福区双拥路168号四方小区销售办公楼（临建），租给原告（反诉被告）罗宁，出租（建筑）面积为880.54平方米（一楼整层、二楼半层）；2、租赁时间自2015年6月2日起至2021年6月1日止，租赁期为六年，房屋交付日期2015年6月23日，装修免租期为70天，实际计算租金时间从2015年9月1日起；3、月租金37951元，租金前两年不变，从第三年开始递增，递增率为上年度租金额的8%，第三年递增后月租金为人民币40987元，第四年递增后月租金为人民币44266元第五年递增后月租金为人民币47807元，第六年递增后月租金为人民币51632元，租金支付方式为按季支付，下季度租金原告（反诉被告）罗宁应提前15日支付，否则，原告（反诉被告）罗宁除支付正常的租金外，另按月租金的3%的金额按日支付给被告（反诉原告）福利房产公司滞纳金；4、原告（反诉被告）罗宁应在与被告（反诉原告）福利房产公司签订本合同书时支付押金（不计息）10万元；5、被告（反诉原告）福利房产公司必须保证出租给原告（反诉被告）罗宁的房屋能够正常使用，被告（反诉原告）福利房产公司不得将原告（反诉被告）罗宁租用的房屋再转租给任何第三方。租赁期满，原告（反诉被告）罗宁装修实行来修去丢的原则。原告（反诉被告）罗宁未续租的，被告（反诉原告）福利房产公司有权收回房屋，原告（反诉被告）罗宁添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归原告（反诉被告）罗宁所有，有原告（反诉被告）罗宁自行拆走，但不得损害被告（反诉原告）福利房产公司的房屋或固定资产；租赁期满15日内未拆走的，则视为原告（反诉被告）罗宁自行放弃，全部由被告（反诉原告）福利房产公司处置。不能移动、拆除的设备设施全部归被告（反诉原告）福利房产公司所有。原告（反诉被告）罗宁应在租赁期满之日起15日内搬离并将租赁房屋移交给被告（反诉原告）福利房产公司；6、原告（反诉被告）罗宁在租赁期内，租赁经营项目必须符合国家和地方政府有关的法律法规所规定允许的经营活动，严禁利用房屋从事非法活动、以及有可能产生噪音、烟尘、刺鼻气味和大量有害废弃物等违反相关环保、卫生等相关法律法规、以及影响周围环境和居民正常生活的经营活动。如有违反上述约定所造成的后果全部由原告（反诉被告）罗宁自行负责，同时给被告（反诉原告）福利房产公司带来不利影响和任何损失均由原告（反诉被告）罗宁负责赔偿；7、下列情形之一，原告（反诉被告）罗宁有权利解除合同（1）被告（反诉原告）福利房产公司不交付或者延迟交付租赁房屋30天以上的。（2）原告（反诉被告）罗宁承租期间，如被告（反诉原告）福利房产公司因该房屋用地、产权等权属问题发生纠纷，致使原告（反诉被告）罗宁无法正常营业超过30天的（期间原告（反诉被告）罗宁发生的经济损失双方协商解决）。（3）租赁房屋主体结构存在严重缺陷，危及安全的；8、原告（反诉被告）罗宁与被告（反诉原告）福利房产公司双方在履行合同中发生纠纷，双方协商解决，协商不成，可向租赁物所在地人民法院起诉，依法解决。 该租赁合同签订后原告（反诉被告）罗宁于2015年5月19日向被告（反诉原告）福利房产公司支付了押金10万元，原告（反诉被告）罗宁以案外人张姣兰名义于2015年9月1日向被告（反诉原告）福利房产公司缴纳第一季度租金113853元，被告（反诉原告）福利房产公司将租赁场地交给了原告（反诉被告）罗宁装修，原告（反诉被告）罗宁将租赁场地进行装修，于2015年9月份准备开业，由于房屋周边小区业主向环保、社区等部门投诉，原告（反诉被告）罗宁所租用的房屋一直不能正常经营。原告（反诉被告）罗宁自缴纳第一季度租金后未再缴纳租金。 2015年7月7日、8月7日、9月11日，被告（反诉原告）福利房产公司两次向原告（反诉被告）罗宁发出工作联系函，要求其在装饰装修期间按照规定施工，并尽快到有关职能部门办理相关手续。2015年9月11日，被告（反诉原告）福利房产公司再次发出工作联系单，以原告（反诉被告）罗宁引进的“湘当有味”餐饮公司在7月份进行房屋装修，8月中旬通过相关部门得知，有附近居民对该处开餐饮店的油烟等问题进行投诉，之后投诉越来越多，甚至有人对该公司的房产的合法性提出质疑。该销售办公楼是有规划许可证的，是合法有效的。请原告（反诉被告）积极联系街道、社区，尽力做好附近居民的沟通解释工作。抓紧到有关职能部门办理好相关手续证照，在没有办理好相关手续证照前不要开张营业，要做到经营活动合法合规。 2015年5月-10月期间，有部分是市民向红网、星辰在线等媒体反映办公楼变餐厅等问题。 2015年9月22日，长沙市城乡规划局开福区分局向长沙市开福区城乡建设局发出工作联系函：内容大致为：福利房产公司位于开福区双拥路168号的四方小区销售办公楼项目于2014年6月取得《建设工程规划许可证》（证号：长规开临字第[2014]10号），使用性质为办公和销售商业。2015年5月该项目通过规划验收。2015年9月，该局在巡查中发现，该项目部分租赁后擅自改造内部结构，拟作为餐馆使用。根据《商品房屋租赁管理办法》第二十一条规定，特将有关情况函告贵局，建议采取有效措施制止上述违规装饰行为。 2015年11月18日，被告（反诉原告）福利房产公司向原告（反诉被告）罗宁发出缴款函，要求原告（反诉被告）罗宁缴纳2015年12月1日至2016年2月28日的租金。 2016年1月25日，原告（反诉被告）罗宁向被告（反诉原告）福利房产公司发出《关于请求减免部分租金及协助办理相关证照的报告》，以房屋周边小区业主向环保、社区等部门投诉，称该房屋的使用性质为办公及房产销售而不能开饭店，且担心开饭店产生的噪音和油烟会影响到业主的生活，所以环保局在2015年9月8日下达了停工单，门店装修随即停止。装修停工后，原告（反诉被告）罗宁多次与业主协商，同时也向（反诉原告）福利房产公司请求协调解决困难。但由于各种原因，居民投诉的问题到目前仍没有解决，为办理工商执照到社区开具《场地证明》也遭到社区的拒绝。因为不能按照计划开门营业，原告（反诉被告）不仅每月损失营业收入90多万元，还要支付员工工资15万元及其他费用，为解决业主投诉也花费了数万元费用，目前实在无法向贵公司支付租金，门店的各种证照也无法办理。因此，特请求：1、请求免除从2015年12月到门店办好各类相关证照进行正常营业止的房屋租金。2、请求贵公司代本人到社区办理场地证明。3、请贵公司处理好业主投诉问题。 原告（反诉被告）罗宁提供李志能等五十人因开福区规划分局批准被告（反诉原告）福利房产公司侵占公共绿地兴建临时建筑违反法律规定、被告（反诉原告）福利房产公司的临时建筑超过审批的临时建房标准等问题向长沙市城乡规划局开福区分局、被告（反诉原告）福利房产公司提起行政诉讼，2017年6月27日经二审（2017）湘01行终53号行政判决书支持了一审的判决内容，驳回了李志能等五十人的诉讼请求。 长沙市城乡规划局开福分局于2017年1月22日作出了（2017）2号《过期临时建筑限期拆除决定书》认定被告（反诉原告）福利房产公司于2014年5月申报的本案涉案房屋已经超过建筑建设工程规划许可证的批准期限，未自行拆除，属于违法行为。责令被告（反诉原告）福利房产公司在接到本决定书之日内自行拆除，逾期不拆除将依法报请区政府责成有关部门组织强制拆除。被告（反诉原告）福利房产公司不服长沙市城乡规划局开福分局、长沙市城乡建设局行政行为及行政复议提起行政诉讼，要求撤销长沙市城乡规划局开福分局作出的（2017）2号《过期临时建筑限期拆除决定书》及长沙市城乡建设局（2017）4号《行政复议决定书》，后本院于2017年12月7日作出（2017）湘0105行初95号行政判决书判决驳回被告（反诉原告）福利房产公司全部诉讼请求。该判决已经生效。 另查明，原告（反诉被告）罗宁所租赁的房屋为临建房屋，该临建的使用性质为销售商业、办公，使用期间不得改变使用性质。有效期从2014年6月18日至2016年6月17日止，且被告（反诉原告）福利房产公司在第二次庭审过程中确认截止至开庭之日该房屋的临建许可证仍未办理好。 再查明，被告（反诉原告）福利房产公司在第一次庭审过程中同意撤回反诉第二条的诉讼请求即“判令反诉被告赔偿反诉原告侵权所造成的损失10万元”，被告（反诉原告）福利房产公司在第二次庭审过程中还补充说明反诉状上的租金及滞纳金计算有误，以当庭提交的租金及滞纳金计算依据为准。即欠付租金共计1263534元，滞纳金共计379060.2元。 原告（反诉被告）罗宁提供《湘当有味四方坪店投资清单》拟证明原告部分装修损失及经营损失共计340万元。原告（反诉被告）罗宁向本院申请对涉案房屋内装修和财产现值进行评估鉴定。因被告（反诉原告）福利房产公司原因，导致无法进场鉴定，经多次协商均无法入场。鉴定机构于2019年2月21日将鉴定委托予以退回。原告（反诉被告）罗宁在第二次庭审中明确其主张的装修损失中属于可移动部分损失为10万元，不可移动部分损失为320万元，经营损失为10万元，上述损失均未考虑到折旧。原告（反诉被告）罗宁至今未将屋内物品搬出亦未将涉案房屋返还给被告（反诉原告）福利房产公司。 被告（反诉原告）福利房产公司在反诉中曾提出要求原告（反诉被告）罗宁赔偿侵权造成的损失10万元，经本院释明后，被告（反诉原告）福利房产公司当庭撤回该诉讼请求。 本院认为，一、原告（反诉被告）罗宁与被告（反诉原告）福利房产公司于2015年6月2日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思的表示，符合法律规定，理应有效。由于本案涉案房屋系双方签订合同的标的物，该涉案房屋属于临时建筑，有效期从2014年6月18日至2016年6月17日止。该临时建筑到期后，被告（反诉原告）福利房产公司一直到庭审法庭辩论终结前未获得有关主管部门批准建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。故原告（反诉被告）罗宁与被告（反诉原告）福利房产公司于签订的房屋租赁合同自2016年6月18日起无效。原告（反诉被告）罗宁认为根据合同约定如被告（反诉原告）福利房产公司因涉案房屋用地、产权等权属问题发生纠纷，致使其无法正常营业超过30天的。其有权要求解除合同。本院认为，原告（反诉被告）罗宁并未在2015年9月1日通知被告（反诉原告）福利房产公司合同解除。而本案涉案房屋在2015年6月2日-2016年6月17日期间是已经获得建设工程规划许可的，涉案房屋并无房屋用地和产权等权属纠纷。长沙市中级人民法院作出（2017）湘01行终53号行政判决书也已经说明该问题。故本院对原告（反诉被告）罗宁要求《房屋租赁合同》于2015年9月1日解除的诉讼请求不予支持。被告（反诉原告）福利房产公司以原告（反诉被告）罗宁未缴纳租金为由在本案中反诉要求解除合同，本院认为，被告（反诉原告）福利房产公司在合同有效期内未要求解除合同，而在该合同已经变为无效合同的情况下，解除合同已无现实之可能，故其提出解除合同的诉求于法无据，故本院对被告（反诉原告）福利房产公司要求解除合同的反诉请求亦不予支持。 二、关于原告（反诉被告）罗宁要求被告（反诉原告）福利房产公司返还已收租金113853元的问题。以及被告（反诉原告）福利房产公司反诉请求判令反诉被告向反诉原告支付在合同解除之前应缴纳的租金（暂计算至2018年7月31日的金额为1263534元）及滞纳金379060.2元的诉讼请求的问题。本院认为，由于《房屋租赁合同》在2015年6月2日-2016年6月17日期间是有效合同，而自2016年6月18日以后是无效合同。那么本案中租金、滞纳金等问题应分两个阶段分别予以处理。 1、《房屋租赁合同》在2015年6月2日-2016年6月17日期间，本案涉案房屋的使用性质为办公和销售商业，该合同约定原告（反诉被告）罗宁租赁该房屋从事国家和地方政府有关的法律法规所规定允许的经营活动。租赁经营项目必须符合国家和地方政府有关的法律法规所规定允许的经营活动，严禁利用房屋从事非法活动、以及有可能产生噪音、烟尘、刺鼻气味和大量有害废弃物等违反相关环保、卫生等相关法律法规、以及影响周围环境和居民正常生活的经营活动。如有违反上述约定所造成的后果全部由原告（反诉被告）罗宁负责赔偿，且双方签订的租赁合同并未明确约定房屋的用途为餐饮，原告（反诉被告）罗宁所经营的餐厅虽未开业，但不能开业的原因在于涉案房屋周边市民对涉案房屋由办公楼变为餐厅，情绪不满，不停进行抗议的结果，且原告（反诉被告）罗宁经营餐厅的工商手续一直未办理完成。故本院对原告（反诉被告）提出其不能开业的责任在于被告（反诉原告）福利房产公司的抗辩不予采信。原告（反诉被告）罗宁提出被告（反诉原告）福利房产公司要求支付租金和滞纳金超过诉讼时效的抗辩，本院认为，原告（反诉被告）罗宁在涉案房屋装修后，将物品占用在该房屋至今，当原告（反诉被告）罗宁无法营业后，其一直未将涉案房屋返还给被告（反诉原告）福利房产公司，其欠付租金的情况一直持续，被告（反诉原告）福利房产公司可以就所有欠付租金一并主张。被告（反诉原告）福利房产公司的主张并没有过诉讼时效。本院对原告（反诉被告）罗宁的抗辩不予采信。综上，该合同是双方真实意思的表示，依法成立，双方均应当按约履行。原告（反诉被告）罗宁应当根据合同约定履行支付租金的义务。罗宁于2015年6月2日签订合同后,进行装修，装修免租期为70天，实际计算租金时间从2015年9月1日起，2015年9月1日至2015年11月30日的租金共计113853元已预缴给被告（反诉原告）福利房产公司，原告（反诉被告）罗宁欠付被告（反诉原告）福利房产公司2015年12月1日至2016年6月17日的租金为249212元，双方签订的《房屋租赁合同》对滞纳金进行了约定,即按月租金的3%的金额按日支付滞纳金。该滞纳金计算标准较高，远远超出法律的规定，本院酌情予以降低，该滞纳金以欠付租金的20%进行计算，即原告（反诉被告）罗宁欠付被告（反诉原告）福利房产公司2015年12月1日至2016年6月17日的租金的滞纳金为49842.4元（249212元×20%）。 2、本案涉案租赁房屋的临建许可到期后，被告（反诉原告）福利房产公司未申请延期，《房屋租赁合同》自2016年6月18日起无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。但是本院认为，被告（反诉原告）福利房产公司主张的房屋占用使用费损失赔偿，赔偿范围与双方的过错程度相关。被告（反诉原告）福利房产公司在明知本案涉案建筑物的临建期限为两年，但仍与原告（反诉被告）罗宁签订六年的租赁合同，且在临建许可证到期之前未提出申请延期并获得相关部门批准延期。是导致合同无效的主要原因。被告（反诉原告）福利房产公司具有较大的过错，应承担较大的过错责任，即70%的责任。原告（反诉被告）罗宁作为一位完全民事行为能力人，在签订房屋租赁合同时，未尽审查义务，未了解涉案房屋的属性及使用性质，亦存在过错，特别是明知涉案房屋临建到期后，理应通过合法途径将损失降低，或提早通过诉讼途径解决纠纷，虽然原告（反诉被告）罗宁在涉案房屋装修的餐厅未营业，但其一直未将涉案房屋返还给被告（反诉原告）福利房产公司，仍将物品占用在涉案房屋至今，应对此经营风险承担较小的过错责任，即30%的责任。参照原合同中关于租金递增的约定，从2016年6月18日起到2018年7月31日止的房屋占有使用费为1020397元，滞纳金约定较高，经本院酌情认定为房屋占有使用费的20%，为204079.4元，被告（反诉原告）福利房产公司承担其损失70%的责任，故原告（反诉被告）罗宁应支付被告（反诉原告）福利房产公司从2016年6月18日起到2018年7月31日止的房屋占有使用费为306119.1元（1020397元×30%），滞纳金61223.82元（204079.4元×30%）。 综上，原告（反诉被告）罗宁应支付被告（反诉原告）福利房产公司租金（房屋占有使用费）555331.1元，滞纳金111066.22元。 三、关于原告（反诉被告）罗宁请求判令被告（反诉原告）福利房产公司退还押金100000元的问题，原告（反诉被告）罗宁与被告（反诉原告）福利房产公司签订的房屋租赁合同未约定押金如何退还的情况，但本案涉案合同在2016年7月18日之后已认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产。应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”故本院对于原告（反诉被告）罗宁请求判令被告（反诉原告）福利房产公司退还押金100000元的诉讼请求，本院予以支持。 四、关于原告（反诉被告）罗宁主张被告（反诉原告）福利房产公司赔偿部分装修损失及经营损失等340万元的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，承租人经处主任同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。鉴于本案当事人双方的争议太大，双方无法达成一致意见。双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。而原告（反诉被告）罗宁在本案审理过程中向本院申请对涉案房屋内装修和财产现值进行评估鉴定。因被告（反诉原告）福利房产公司原因，导致无法进场鉴定，经多次协商均无法入场。鉴定机构于2019年2月21日将鉴定委托予以退回。鉴于原告（反诉被告）在涉案房屋内装修和财产现值无法通过鉴定予以确定，由此产生的不利后果应由被告（反诉原告）承担。根据原告（反诉被告）罗宁提供的装修损失证据，本院对原告（反诉被告）罗宁主张的装修中已形成附和不可拆卸部分320万元的损失予以认定。关于原告（反诉被告）罗宁在第二次庭审过程中确认装修损失可移动部分为10万元，餐厅的经营损失为10万元的问题。本院认为，其中装修的可移动部分属于可以取回继续使用的物品，对于该损失，本院不予支持，而对于经营损失，原告（反诉被告）罗宁未提供有效证据予以证明，故本院对该项损失不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产。应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。”原告在庭审中申明其对其装修损失中未考虑到折旧，鉴于该餐厅从装修后一直未营业，而在本案中无法通过鉴定来确定装修损失的现值，故本院酌情认定该损失折旧率为30%。另外，根据原告（反诉被告）罗宁承担30%的责任、被告（反诉原告）福利房产公司承担70%的责任分配，被告（反诉原告）福利房产公司应赔偿原告（反诉被告）罗宁装修费用损失费用共计1568000元（320万元×70%×70%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）长沙市社会福利房地产开发公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）罗宁返还押金100000元； 二、被告（反诉原告）长沙市社会福利房地产开发公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）罗宁赔偿部分装修损失费用共计1568000元； 三、原告（反诉被告）罗宁于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）长沙市社会福利房地产开发公司支付2015年12月1日至2018年7月31日的租金（房屋占有使用费）555331.1元，滞纳金111066.22元，共计666397.32元； 四、将上述第一、二、三条判决内容相互抵销后，被告（反诉原告）长沙市社会福利房地产开发公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）罗宁支付部分装饰装修损失1001602.68元。 五、驳回原告（反诉被告）罗宁的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）长沙市社会福利房地产开发公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费35711元，由原告罗宁负担10713.3元，被告长沙市社会福利房地产开发公司负担24997.7元；反诉费9460.5元，财产保全费5000元，共计14460.5元，由反诉原告长沙市社会福利房地产开发公司负担10122.35元，反诉被告罗宁负担4338.15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长 吴 宏 人民陪审员 肖 华 人民陪审员 刘艳红 二〇一九年四月三十日 代理书记员 王 丽 附法律条文： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。