江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终1537号上诉人（原审被告）：苏州虞晟纺织有限公司。委托诉讼代理人：杨春明，该公司业务经理。被上诉人（原审原告）：常熟市国茂针织有限公司。诉讼代表人：刘伦善，该公司管理人江苏立泰律师事务所负责人。委托诉讼代理人：周小明，江苏立泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡正华，江苏立泰律师事务所律师。上诉人苏州虞晟纺织有限公司因与被上诉人常熟市国茂针织有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2018）苏0581民初11677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏州虞晟纺织有限公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实与理由：1.苏州虞晟纺织有限公司与常熟市国茂针织有限公司2016年8月31日签订的房屋租赁协议合法有效。常熟市国茂针织有限公司破产管理人虽然有权解除未履行完毕的房屋租赁协议，但应在解除合同的同时赔偿解除房屋租赁协议给苏州虞晟纺织有限公司造成的损失。2.苏州虞晟纺织有限公司另行寻找租赁房屋，经济损失客观存在。一审中，苏州虞晟纺织有限公司答辩称，如果房屋租赁协议解除，则要求常熟市国茂针织有限公司给予经济补偿，赔偿苏州虞晟纺织有限公司在案涉房屋的装修费用及搬迁费用，一审法院却未理涉，有失公正。常熟市国茂针织有限公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。双方房屋租赁合同已解除，破产管理人已通过多种方式通知苏州虞晟纺织有限公司并要求其尽快搬离，但苏州虞晟纺织有限公司至今仍占用案涉厂房不肯搬离。苏州虞晟纺织有限公司一审中仅就损失提出了答辩，但未正式提起反诉，故其赔偿损失的请求应另行起诉，二审仅应按照一审诉讼请求进行审理。常熟市国茂针织有限公司向一审法院起诉请求：1.确认常熟市国茂针织有限公司与苏州虞晟纺织有限公司在2016年8月31日签订的《房屋租赁协议》于2018年5月27日之日起解除；2.苏州虞晟纺织有限公司立即腾退并交还常熟市国茂针织有限公司所有的位于常熟市富春江东路188号原告厂区办公楼(熟房权证古里字第**)2楼房屋；3.苏州虞晟纺织有限公司向常熟市国茂针织有限公司支付上述厂区的厂房自2016年9月1日起至2018年5月26日欠付租金79125元；4.苏州虞晟纺织有限公司向常熟市国茂针织有限公司支付上述厂区的厂房自2018年5月27日起至实际腾退之日按照每日125元计算的占有使用费；5.苏州虞晟纺织有限公司承担本案的诉讼费用、财产保全费用。一审诉讼过程中，常熟市国茂针织有限公司撤回了第1项诉讼请求。一审法院认定事实：常熟市富春江东路188号1幢、2幢、3幢、4幢房屋均登记在常熟市国茂针织有限公司名下，权证号分别为：熟房房权证古里字第**、房权房权证古里字第**、权证房权证古里字第**、证古房权证古里字第**，元号（房地号）分别为：70010009-1、70010009-2、70010009-3、70010009-4。国有建设用地使用权亦登记在常熟市国茂针织有限公司名下，权证号为：常国用（2011）第09273号。上述房屋和国有建设用地使用权在2013年7月18日至2013年12月23日之间均设立了抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司常熟支行、中国工商银行股份有限公司常熟支行。2016年8月31日常熟市国茂针织有限公司作为出租方、甲方，苏州虞晟纺织有限公司作为承租方、乙方，签订房屋租赁协议，约定：“一、甲方将座落在富春江东路188号3幢的房屋（面积约450平方米）租给乙方，甲方应确保乙方正常使用。二、该房屋为甲方自有房屋，并且为非住宅房。三、房屋租赁期限自2016年9月1日至2021年8月31日。房租金每月为3750元，租金预付20000元，余款在2016年9月30日前结清。四、若房产权属发生纠纷，其后果由甲方负责。未经甲方同意乙方不得将房屋擅自转租给第三人。五、协议到期时，在同等条件下，乙方有优先续租的权利。终止协议，双方应提前一个月告知对方。六、乙方如需对房屋进行改、装修，应征得甲方同意，费用由乙方自理。乙方在租赁期间对房屋如有损坏，终止协议前乙方应负责修复或照价赔偿……”常熟市国茂针织有限公司在甲方处加盖公章，王国英在甲方处签字，苏州虞晟纺织有限公司在乙方处加盖公章，徐红燕在乙方处签字。一审另查明：常熟市国茂针织有限公司的股东为王国英、张美芳，2006年4月25日法定代表人由王国英变更为王晓波，王晓波系王国英、张美芳二人之子，股东亦增加至三人王国英、张美芳、王晓波。2016年1月11日法定代表人由王晓波变更为张天保，股东变更为王国英、张美芳二人。在一审法院执行中国银行股份有限公司常熟支行与常熟市国茂针织有限公司、王国英、张美芳、王晓波、王晓芳金融借款合同纠纷一案中，异议人林元辉提出书面异议。一审法院于2018年1月30日作出（2018）苏0581执异5号执行裁定书，裁定：对被执行人常熟市国茂针织有限公司所有的位于常熟市富春江路188号国有建设用地使用权【常国用（2011）第09273号】及该地块上常熟市富春江东路188号1幢、2幢、3幢、4幢房产、无证房产等财产除去租赁关系后拍卖。2018年3月27日，一审法院作出（2018）苏0581破18号民事裁定书，裁定受理林元辉对常熟市国茂针织有限公司的破产清算申请，并指定江苏立泰律师事务所担任常熟市国茂针织有限公司管理人。2018年8月21日常熟市国茂针织有限公司管理人向苏州虞晟纺织有限公司邮寄了《关于解除厂房租赁合同及返还租赁厂房的通知》，告知其按照《企业破产法》第十八条规定，租赁合同自2018年5月26日起视为已解除，并要求苏州虞晟纺织有限公司在收到本通知之日起7日搬离常熟市国茂针织有限公司厂房，并支付截至2018年5月26日欠付的租金79125元，同时按每月3750元向管理人支付厂房占用期间（2018年5月27日至2018年8月31日）的费用13375元，2018年9月15日后仍未搬离的，管理人有权提高每月收费标准并加收占用费；如苏州虞晟纺织有限公司拒不搬离，管理人将依法向人民法院提起诉讼，要求苏州虞晟纺织有限公司返还租赁房屋并承担赔偿责任，由此产生的诉讼费等相关费用也由苏州虞晟纺织有限公司承担。管理人同时在常熟市国茂针织有限公司厂区门口张贴通知书，告知各承租人及转承租人法院已受理常熟市国茂针织有限公司破产清算一案、指定管理人的事实，租赁合同自2018年5月26日起视为已解除，并要求在收到本通知之日起7日搬离常熟市国茂针织有限公司厂房，否则承担由此造成的损失。在一审审理中，双方当事人均认可，苏州虞晟纺织有限公司承租的房屋位于常熟市富春江东路188号3幢办公楼的2楼，在楼道东侧，楼道西侧系王国英的办公室。关于租金缴纳情况，苏州虞晟纺织有限公司主张已缴纳至2018年8月31日，其中于2016年8月30日转账20000元、2016年10月13日转账15000元，该二笔款项系2016年9月1日至2017年8月31日的租金，由常熟市国茂针织有限公司于2016年10月13日出具了收据，并加盖了常熟市国茂针织有限公司财务专用章；2017年9月1日至2018年8月31日的租金35000元，王国英、张美芳要求苏州虞晟纺织有限公司将租金交给常熟市古里镇正睿织造厂的张真，以偿还常熟市国茂针织有限公司所欠的债务，苏州虞晟纺织有限公司于2017年11月7日通过法定代表人徐红燕的母亲陶彩英的账户向张真转账35000元，张真于当日出具了说明，王晓波也在该说明上签字确认。为此苏州虞晟纺织有限公司提供了转账记录、收据、收租金款说明等证据。常熟市国茂针织有限公司对苏州虞晟纺织有限公司提供的证据质证意见为真实性、关联性均无法确认，因管理人未接管到账册，不清楚苏州虞晟纺织有限公司是否向常熟市国茂针织有限公司缴纳租金。关于租金标准，苏州虞晟纺织有限公司主张，虽然协议上约定租金每月为3750元，但面积是450平方米，该面积系常熟市国茂针织有限公司当时报多了，实际面积只有300多平方米，经与王国英协商后，每年实际租金为35000元，苏州虞晟纺织有限公司实际缴纳租金也是按照该标准履行的；王国英系常熟市国茂针织有限公司的实际控制人，租赁合同签订事宜、租金协商事宜均系与王国英进行的；苏州虞晟纺织有限公司提供了王晓波于2018年12月6日出具的实际年度租金说明作为证据。常熟市国茂针织有限公司认为，王晓波自2016年起就不在常熟市国茂针织有限公司担任职务，且常熟市国茂针织有限公司自2018年3月28日进入破产程序，王晓波现在无权代表常熟市国茂针织有限公司对外出具证明，应按照合同约定的租金标准缴纳。一审法院认为，根据《企业破产法》第十八条规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。”一审法院于2018年3月27日裁定受理破产申请，后常熟市国茂针织有限公司管理人向苏州虞晟纺织有限公司寄发了解除租赁合同的通知，涉案租赁合同已经解除。故对常熟市国茂针织有限公司要求被告腾退、交还涉案租赁房屋的主张，符合法律规定，一审法院予以支持。关于租金标准，租赁合同中约定房屋面积约450平方米、每月租金3750元，苏州虞晟纺织有限公司主张已通过协商的方式变更了合同中约定的租金标准，并按照变更后的租金标准进行了履行。一审法院认为，根据租金的支付情况以及常熟市国茂针织有限公司开具的收据等材料，结合苏州虞晟纺织有限公司实际使用的只是3幢办公楼二楼楼道东侧部分，一审法院采信苏州虞晟纺织有限公司的陈述，即双方对租金标准进行了变更，变更后的租金为每年35000元。2016年9月1日至2017年8月31日的租金，苏州虞晟纺织有限公司提供了转账记录及常熟市国茂针织有限公司开具的收据，证明该期间的租金已经支付，一审法院予以采信。2017年9月1日至2018年8月31日的租金，常熟市国茂针织有限公司的股东王国英要求苏州虞晟纺织有限公司支付给常熟市古里镇正睿织造厂的张真，在收租金款说明中王晓波也签字确认该笔租金由常熟市古里镇正睿织造厂（张真）来收取，以偿还常熟市国茂针织有限公司所欠常熟市古里镇正睿织造厂的债务，一审法院认为，苏州虞晟纺织有限公司按照出租人的指示，向案外人支付了租金，出租人也进行了确认，应视为苏州虞晟纺织有限公司已经缴纳了该期间的租金。苏州虞晟纺织有限公司应向常熟市国茂针织有限公司支付自2018年9月1日起至实际腾退之日止按照年租金35000元计算的占有使用费。苏州虞晟纺织有限公司关于常熟市国茂针织有限公司需要赔偿苏州虞晟纺织有限公司的装修损失、租金差价损失以及搬迁费用的辩称主张，因在本案中未提起反诉，本案不予理涉，苏州虞晟纺织有限公司可向管理人依法申报主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，一审法院判决：一、苏州虞晟纺织有限公司于判决生效后十日内腾出所租赁的位于常熟市富春江东路188号常熟市国茂针织有限公司厂区办公楼(熟房权证古里房权证古里字第**)并返还给常熟市国茂针织有限公司。二、苏州虞晟纺织有限公司于判决生效后十日内支付常熟市国茂针织有限公司自2018年9月1日起至实际腾房日止按年租金35000元计算的房屋占有使用费。三、驳回常熟市国茂针织有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取889元，由苏州虞晟纺织有限公司负担40元，常熟市国茂针织有限公司负担849元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，苏州虞晟纺织有限公司一审中虽抗辩常熟市国茂针织有限公司应赔偿其装修损失、租金差价及搬迁费用，但未就该主张提起反诉，故一审判决未在本案中处理并无不当，苏州虞晟纺织有限公司可另行向常熟市国茂针织有限公司主张权利。综上所述，苏州虞晟纺织有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1778元，由上诉人苏州虞晟纺织有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 红审 判 员  黄文杰审 判 员  赵 东二〇一九年四月三十日法官助理  孟 桢书 记 员  王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。