贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初6204号原告：何远声，男，土家族，1982年01月20日出生，住贵州省贵阳市云岩区。被告：李秋华，女，汉族，1966年08月01日出生，住贵州省贵阳市观山湖区。被告：申丰齐，男，汉族，1989年08月09日出生，住贵州省贵阳市观山湖区。第三人：贵州世华中鑫房地产代理有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区白云南路********，统一社会信用代码91520113MA6DMDP399。法定代表人：罗通，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖加华，贵州华尔威律师事务律师。原告何远声与被告李秋华、申丰齐、第三人贵州世华中鑫房地产代理有限公司（以下简称“世华中鑫公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年03月05日作出（2017）黔0115民初2351号民事判决。被告李秋华不服该判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉。贵阳市中级人民法院于2018年08月28日作出（2018）黔01民终5681号民事裁定，发回重审。本院于2018年11月13日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告何远声、被告李秋华、申丰齐到庭参加了诉讼，第三人世华中鑫公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何远声向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；2．判令二被告因违约向原告返还定金50,000.00元；3．判令二被告赔偿原告损失20,000.00元；4．诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年03月25日，原告何远声与被告申丰齐及第三人世华中鑫公司签订了《房屋买卖合同》，合同约定由被告李秋华委托被告申丰齐将其位于贵州省××××区碧海花园商房高地第七组团7幢3单元22层2号房产作价人民币720,000.00元出售给原告。合同签订后，原告依约定于2017年03月25日向被告支付了定金50,000.00元，并同时向第三人世华中鑫公司支付了20,000.00元的服务中介费。但《房屋买卖合同》签订后，被告却反悔拒不履行合同义务，对原告所支付的定金及中介服务费也不进行返还和赔偿，双方由此发生争议。2017年04月03日，被告申丰齐返还了原告向其支付的定金50,000.00元，但根据法律规定，被告还应向原告支付50,000.00元。综上，被告的行为已构成违约，原告有权要求被告返还双倍定金并赔偿损失，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告李秋华辩称，首先，我们并不是恶意违约和欺诈，也不是故意隐瞒，《房屋买卖合同》签订后办理过户手续时我们才知道涉案房屋已经被查封，我们积极主动和原告联系并主动将50,000.00元定金退还给原告，原告也于2017年04月03日同意并回收了50,000.00元定金，也口头答应双方解除合同。我们认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，本案不适用任何双倍返还定金罚则，商品房的购买者主张已付房款双倍的惩罚性责任仅适用于房地产开发企业与购买者之间的房屋买卖合同，而本案中房屋的出卖人是自然人而不是房地产开发企业，出卖人也并未在商品房买卖合同签订后又将该房屋抵押给第三人或又将该房屋出卖给第三人，并且在与原告签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋并未被人民法院查封，查封系发生在签订合同之后才知道的，被告不存在故意隐瞒所出售房屋已经抵押或者出卖给第三人的事实。则不适用双倍赔偿。其次，被告已于2017年04月03日将50,000元定金返还给原告，也口头答应双方解除合同，《房屋买卖合同》已经解除，不应由被告向原告赔偿中介费20,000元，而是应当由第三人世华中鑫公司将依据《房屋买卖合同》所收取的中介费返还给原告。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、四百二十五条之规定，第三人世华中鑫公司作为专业的房产经纪公司，收取的中介费包括完成交易过户、配合办理按揭等服务的法定义务，但在《房屋买卖合同》签订后，由于不可抗力导致房屋交易不能进行，更谈不上第三人世华中鑫公司履行上述法律规定的法定义务。因此，第三人世华中鑫公司的合同义务并未完成，应该由第三人世华中鑫公司向原告返还20,000.00元中介费。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求，并予以公正判决。被告申丰齐辩称，涉案房屋是我母亲李秋华的，事情是我去办理的。知道房屋被查封的事情后，我们当天就退回了原告交来的定金50,000.00元，也口头上说明合同解除事宜，我们并不是故意违约、隐瞒或欺诈原告，而是因为法院将涉案房屋查封，导致合同不能正常履行。关于中介费20,000.00元，我们已经跟第三人世华中鑫公司商量再给原告介绍一套房屋，中介费是否退还和我们没有关系，我们已经将定金退还，中介费应该由第三人世华中鑫公司退还给原告。第三人世华中鑫公司未到庭应诉，亦未向本院提交书面陈述意见。经审理查明：原告何远声通过世华中鑫公司向被告李秋华购买房屋一套，并于2017年03月25日签订《房屋买卖合同》，在该合同中卖方为李秋华、委托代理人为申丰齐，经纪方为世华中鑫公司。合同约定原告向被告李秋华购买其位于贵州省××××区碧海花园商房高地第七组团7幢3单元22层2号房屋一套，购房总房价为720,000.00元，签订合同时支付定金50,000.00元（定金自动转为房款），原告垫资200,000.00元（含定金）用于卖方提前还清银行按揭贷款（该垫资款作为首付款），卖方应在偿还贷款注销解押五个工作日内将涉案房屋过户到原告名下，购房尾款520,000.00元由原告通过商业贷款方式支付。合同第三条约定卖方在房屋注销解押后五个工作日到房产交易中心办理过户相关手续，交易中心受理过户之日起五个工作日内买卖双方到税局办理纳税申报手续。合同第四条第（二）款约定经纪方为买卖双方提供中介服务，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。合同第四条第（三）款约定，卖方不能按本合同约定将该房屋售予买方，或者因违约而无法将该房屋售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。合同签订后，原告于签订《房屋买卖合同》当日向被告申丰齐账户支付了定金50,000.00元，向第三人世华中鑫公司支付中介服务费20,000.00元。另查明，涉案房屋因曹泽茹与李秋华、申丰其、辛兰债权转让合同纠纷一案被法院查封。被告于2017年04月03日退还原告何远声定金50,000.00元。以上事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、《家私家电清单》、《银行流水》、《付款凭证》、《收款收据》2张、《收条》、本院（2017）黔0115民初726号《民事判决书》、（2016）黔0115财保43号《民事裁定书》等证据在卷佐证。第三人世华中鑫公司无正当理由拒不到庭，视为其放弃质证的权利，对以上证据，本院予以采信。本院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，涉案房屋因被告李秋华涉及其他案件被法院查封，致使合同目的无法实现，而涉案房屋被法院查封是被告李秋华不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故对原告提出的解除《房屋买卖合同》的诉请，本院予以支持。被告方在知道涉案房屋被法院查封无法办理过户后及时告知原告并将定金退还原告，应免除被告方的责任，故对原告提出的被告双倍返还定金的主张，本院不予支持。关于原告因购买涉案房屋向第三人支付的中介费，因系不可抗力致使合同不能继续履行，原告可以另案向第三人主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、解除原告何远声与被告李秋华、第三人贵州世华中鑫房地产代理有限公司于2017年03月25日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回原告何远声的其他诉讼请求。案件受理费1,550.00元（原告已预交），由原告何远声负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内日，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  侯林凤人民陪审员  何忠能人民陪审员  赵玉明二〇一九年四月四日书 记 员  周山琴