天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）津01民终374号上诉人（原审被告）：李玉霞，女，1982年10月27日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。被上诉人（原审原告）：赵艳琳，女，1974年2月28日出生，汉族，居民，住天津市津**。委托诉讼代理人：范栋，天津德彰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜文文，天津德彰律师事务所律师。原审第三人：天津市华都房地产经纪有限公司，住所地天津市宝坻区海滨街道北城东路**。法定代表人：何瑞祥，经理。上诉人李玉霞因与被上诉人赵艳琳、原审第三人天津市华都房地产经纪有限公司（以下简称华都公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2018）津0115民初6331号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李玉霞、被上诉人赵艳琳及其委托诉讼代理人杜文文到庭参加诉讼。原审第三人华都公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。李玉霞上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求,两审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人曾经多次电话与被上诉人沟通,被上诉人要求按照市场价出售该房屋,而非合同价款,故上诉人未付首付款。2.合同不能履行并非由于政策原因，而是被上诉人多次拒绝履行。3.上诉人已经居住在涉案房屋两年多，进行了装修和购置家具，且工作已经部分转移至天津，解约不具备可操作性。赵艳琳辩称，同意一审判决。事实和理由：华都公司未发表意见。赵艳琳向一审法院起诉请求：解除赵艳琳、李玉霞及华都公司于2016年6月6日签订的《房屋买卖合同》。一审法院认定事实：2016年6月6日，经华都公司居间，赵艳琳委托胥洪波（赵艳琳之夫）与李玉霞签订《房屋买卖合同》，其中赵艳琳为甲方，李玉霞为乙方，华都公司为丙方，合同约定了“甲方自愿将坐落在天津市宝坻区灵秀丽苑24-1-101号房屋出售给乙方，成交价格为520000元，房屋产权过户的相关费用由乙方承担，乙方于2016年6月6日向甲方交付该房屋定金50000元，双方于2018年7月1日前到房管部门订立房屋买卖协议，乙方于2018年7月1日前将该房屋首付款（含定金）交于天津市正孚房地产经济中心办理该房屋房款资金监管及过户手续，剩余房款乙方向银行申请贷款形（行）式交于甲方处，甲方承诺于2016年6月29日前腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方，甲方无条件积极配合乙方办理该房屋过户及贷款等相关手续，并承诺该房屋无产权争议、无抵押贷款，甲方户口在该房屋保留（，）于2018年7月1日之前自行迁除完毕，该房屋公证（正）费用由甲乙双方各负担一半，乙方自愿承担过户时所产生的契税等相关费用，于2016年6月29日前交结，交结后产生的物业费、取暖费、水电费由乙方承担”等内容，胥洪波、李玉霞、华都公司均签章捺印。当日，胥洪波向李玉霞出具承诺书，内容如下：今我本人受产权人赵艳琳的委托，与李玉霞签订的房屋买卖合同我本人承诺产权人无条件积极配合李玉霞办理该房屋更改房主名字相关手续，若产权人不予配合或违约，我本人自愿承担一切法律责任，并自愿赔偿给李玉霞人民币52000元整作为赔偿金，并退还乙方（李玉霞）所有定金。胥洪波、李玉霞均在该承诺书上签字按手印。协议签订后，李玉霞以银行转账方式向胥洪波支付定金50000元。2016年6月21日赵艳琳向李玉霞发送短消息，内容如下：“玉霞妹妹，我非常遗憾地通知你：前段时间胥洪波与你签的卖房协议无效。作为房产权益人的我经过再三慎重考虑后，因为各种客观原因，我方无法同意你们签的那份卖房协议的内容。希望您谅解，并及早与胥洪波解除协议，以免耽误您的大事。”2016年6月29日，胥洪波与李玉霞就案涉房产及室内附属设施、家具、家电等完成交付，李玉霞已入住，现该房产由李玉霞占有、使用。协议约定的履行期限届满（即2018年7月1日）后，双方未到房管部门订立房屋买卖协议，李玉霞未交付首付款，赵艳琳亦未将户籍迁出。2017年3月31日，天津市人民政府发布《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》（津政办发[2017]48号），该意见第一条第二款规定：非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。该实施意见自2017年4月1日起实施。另查，案涉房产无他项权登记。李玉霞自2017年4月至2018年7月期间，社会保险缴费年限为6个月，不存在补缴费记录。2017年6月9日，赵艳琳以李玉霞为被告，以华都公司为第三人，向一审法院提出房屋买卖合同纠纷诉讼，要求解除合同，李玉霞答辩继续履行合同，并于同年7月24日一次性将案涉房产的剩余房款470000元提存一审法院，以保证合同的继续履行。同年8月11日，赵艳琳向一审法院提出撤诉申请，一审法院审查后于当日作出（2017）津0115民初5135号民事裁定，准予赵艳琳撤诉。同年8月15日，一审法院将上述470000元退还李玉霞。2017年12月11日，赵艳琳再次呈讼一审法院要求解除合同，又于2018年1月5日向一审法院提出撤诉申请，一审法院于当日作出（2017）津0115民初9980号民事裁定，准予赵艳琳撤诉。本案系赵艳琳第三次就涉诉房产买卖合同提起解除之诉。诉讼中，赵艳琳主张李玉霞属于被限制购房对象，致合同无法继续履行，且李玉霞未如约交付首付款，存在违约行为，故请求解除合同并不予退还定金；李玉霞主张其之所以未如约交付首付款，是因为赵艳琳借故推脱，目前其具备一次性给付剩余房款的能力，且在涉诉房屋交付后，其进行了装修、装饰，并已实际入住，故不同意解除合同。经现场查勘，李玉霞在涉诉房产中添置了窗帘、坐便器（尚未安装）、三门衣柜、沙发、冰箱等物品，更换了卫生间的浴柜和厨房的燃气灶具，对上下水、电表箱及阳台脱落的瓷砖进行过维修。双方对卫生间的吊顶及热水器是否进行过更换持有争议。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。案涉《房屋买卖合同》是赵艳琳之夫胥洪波在赵艳琳的委托下与李玉霞通过中介机构居间在协商一致的基础上签订的，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。但是根据天津市人民政府于2017年3月31日发布的《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》（津政办发[2017]48号）规定：非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。该实施意见自2017年4月1日起已施行。李玉霞非本市户籍居民，亦不能提供在本市具有3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税的证明，属于被限制购房的范围，且自认至庭审之日其不具备在津购房资格，故依据津政办发[2017]48号意见，其向赵艳琳购房将不能办理相关房屋产权变更手续，无法实现合同目的，因此赵艳琳要求解除涉诉《房屋买卖合同》应予支持。综上所述，案涉《房屋买卖合同》因不可归责于双方当事人的原因而无法继续履行，合同目的无法实现，应予解除。因双方均未就合同解除的后续事宜提出请求，故本案中不作处理。判决：解除赵艳琳与李玉霞经天津市华都房地产经纪有限公司居间于2016年6月6日签订的《房屋买卖合同》。案件受理费80元，由赵艳琳负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据天津市人民政府于2017年3月31日发布的《关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》（津政办发[2017]48号）规定：非本市户籍居民家庭在本市范围内购买住房的，需提供在本市3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税证明。补缴的社会保险或个人所得税证明不得作为购房有效凭证。该实施意见自2017年4月1日起已施行。李玉霞非本市户籍居民，亦不能提供在本市具有3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税的证明，属于被限制购房的范围，且自认至庭审之日其不具备在津购房资格，故依据津政办发[2017]48号意见，其向赵艳琳购房将不能办理相关房屋产权变更手续，无法实现合同目的，案涉《房屋买卖合同》因不可归责于双方当事人的原因而无法继续履行，一审法院判令解除该合同并无不当。综上所述，李玉霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李玉霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  张玉明代理审判员  刘洪雨代理审判员  邵 丹二〇一九年四月八日书 记 员  王晓乐附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十四条：第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……