上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0104民初2220号原告：慈光食品(厦门)有限公司上海分公司，住所地上海市徐汇区。负责人：侯满足，总经理。委托诉讼代理人：王觐，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：俞玲，女，1985年11月5日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：曹侃，上海市申中律师事务所律师。原告慈光食品(厦门)有限公司上海分公司与被告俞玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年3月5日、3月20日公开开庭进行了审理。原告慈光食品(厦门)有限公司上海分公司的委托诉讼代理人王觐、被告俞玲的委托诉讼代理人曹侃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。慈光食品(厦门)有限公司上海分公司向法院提起诉讼请求：1.被告支付原告房屋租金63,000元(2018年6月1日至2018年11月30日)；2.被告支付原告滞纳金34,776元(计算至起诉之日，2018年6月1日至8月31日租金的滞纳金：31,500*3‰*230天(5.2-12.17)；2018年9月1日至11月30日租金的滞纳金：31,500*3‰*138天(8.2-12.17)；3.被告恢复承租房屋原状；4.本案诉讼费用由被告负担。审理中，原告变更诉讼请求三：要求被告承担恢复承租房屋原状的费用157,720元；并增加诉讼请求：1.被告支付房屋占用费33,950元(自2018年12月1日至2019年3月7日，按月租金10,500元标准计算,暂计至2019年3月5日为33,250元)；2.被告支付欠缴的2013年12月1日至2018年11月30日物业管理费6,394.5元，2018年12月1日至2019年2月28日的物业管理费348元(按每月116元标准计算)。事实和理由：原被告于2013年11月30日签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于上海市徐汇区浦北路XXX弄XXX号甲202房屋(以下简称系争房屋)，租期为五年。2018年11月30日合同到期，但被告至今仍拖欠原告2018年6月1日至2018年11月30日的房屋租金63,000元，故提出如上诉请。俞玲辩称，同意向原告支付2018年6月1日至2018年11月30日欠付的租金63,000元；不同意支付滞纳金,合同约定浦北路XXX弄XXX号甲101室(以下简称101室)房屋管理费增加,系争房屋租赁费同等增加,合同到期后,被告曾提议将101室拖欠的管理费、系争房屋欠付的租金与被告支付的保证金进行结算，多退少补，但最终未达成一致意见，被告现拖欠租金是事出有因，若法院认定滞纳金应由被告承担,日千分之三的标准亦过高,要求法院予以调整；被告已经将房屋恢复原状，不愿意支付恢复原状的任何费用；不同意支付房屋占用费，办理房屋交接是原被告双方的义务，双方应当相互配合，被告未返还房屋的原因是被告找不到原告，现被告于2019年3月7日与原告办理了房屋交接手续，将房屋返还给原告，若法院认定由被告支付房屋占用费，原告主张的标准也过高；对于物业管理费，被告愿意支付2013年12月1日至2018年11月30日期间的物业管理费，不同意支付2018年12月1日至2019年2月28日的物业管理费，被告在该段时间内并未使用系争房屋,但对于合同到期后的物业费计算标准,被告予以认可。本院经审理认定事实如下：上海市浦北路XXX弄XXX号甲202室房屋权利人为慈光食品(厦门)有限公司，建筑面积为144.99平方米。2013年11月30日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将其合法拥有的坐落在本市徐汇区浦北路XXX弄XXX号甲202的房屋出租给乙方、面积约144.99平方米，租赁期自2013年12月1日起至2018年11月30日止，租赁期五年，租赁用途为上南宾馆使用。租赁期满，甲方有权收回系争房屋，乙方应无条件如期返回。2017年12月1日至2018年11月30日期间的月租金为10,500元。房屋先付后用，三个月一付，提前一个月付款(即每年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日付款)，乙方支付房屋保证金30,000元。乙方拖欠租金，乙方应承担千分之三/日的滞纳金。租赁期内的水、电、维修等各项费用及一切债务，全部由乙方承担。系争房屋现有装修、附属设施、设备状况与在不破坏房屋结构和不违反上海市物业管理条例的前提下，甲方同意乙方自行装修和增设附属设施的内容、装修标准的有关事宜需约定的，由甲乙双方在合同附件中加以说明，甲乙双方同意该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返回该房屋的验收依据。如乙方使用不当造成房屋结构或设施损坏，乙方应负责维修并达到国家建设部有关规定标准或予以经济补偿，租赁期满乙方保证恢复房屋的结构和设施完好。乙方在拆除添置的设施时不得损坏房屋的结构，须经甲方的验收认可。如乙方不能恢复完整，则甲方有权不予退还保证金30,000元，并追究乙方的法律责任和相应的经济责任。合同另约定，乙方收取浦北路XXX弄XXX号甲101室管理费每季度10,000元的价格不变(此款用于办理营业执照、门口卫生管理、车辆管理等)。合同期内，如上述管理费增加，本合同租赁费同等增加。合同签订后，被告向原告支付了30,000元租赁保证金以及至2018年5月31日的租金。2018年6月1日至2018年11月30日的租金被告未向原告支付。2018年8月27日，原告向被告寄送《催告函》，向被告催讨上述期限的租金及滞纳金。被告称没有收到《催告函》，文件签收回执上的签字不是被告本人所签，且快递单号查询显示是查无结果。2019年3月7日，原被告办理房屋交接手续，被告将系争房屋返还给原告。《房屋交接单》描述房屋状况如下：有六个房间(标间)，每间有配卫浴设备(含马桶)；天花板有六个大破洞，露出管线；地板是地毯与水泥地；进门右边第一间遭到很大的拆毁，不明原因露出管道；有二间窗台破裂需要重新安装；收到新安装房门钥匙三把；水电表数字按拍照。另查明，被告未向原告支付2013年12月1日至2019年2月28日的物业管理费。系争房屋所在物业上海同康物业管理有限公司的证明显示：2013年12月1日-2014年12月31日(0.5元/平方)物业管理费72.5元+870元=942.50元；2015年1月1日-2018年11月30日(0.8元/平方)物业管理费5,452元，2018年12月1日-2019年2月28日(0.8元/平方)物业管理费348元，总计6,742.50元。审理中，原告称对被告的装修原告从不干涉，只要求被告保证返还时恢复原状及设施完好。原告提供系争房屋改动前后的照片，拟证明被告承租房屋后对系争房屋进行了改动，将原来三室两厅的房屋隔成六间房间，每间房间都配备卫生淋浴设备，被告对原告提供的照片均不予认可，只认可2019年3月7日交接单上确认的房屋情况。原告提供装修公司恢复原状的报价单，拟证明原告拆水泥隔板、修补破损部位、粉刷墙壁等恢复原状将支出的费用，被告对该报价单亦不予认可，认为系案外人制某，无法证明原告的证明目的，且被告已于2018年8月8日与案外人签订《工程合同》，已将系争房屋(之前做宾馆)恢复为居住状态，被告已经完成恢复房屋原状的义务。原告对被告提供的《工程合同》真实性不予认可，认为合同地址与系争房屋地址不同，与本案无关。庭审后，原告补充提供与上海自如资产管理有限公司签订的《资产管理服务合同》，称原告于2019年3月18日将系争房屋出租给上海自如资产管理有限公司，因房屋破损严重，原告给承租方190天的免租期进行修复装修，且租金亦比同地段同类型的房屋要低，与租给被告的租金也相差了近3,000元，经质证，被告不认可该证据,认为该证据与本案没有关联性，原告出租给别人的价格与被告无关。至于押金，原告称根据合同约定,若被告不能够恢复完整，原告有权不予返还保证金30,000元，并追究被告的法律责任和相应的经济责任，现原告估价的费用已经超过30,000元，若被告同意支付原告估价的费用，押金可以返还。被告则要求原告返还押金。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有《房屋租赁合同》、房产证、物业公司出具的证明、房屋交接单等证据，本院依法予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系原、被告真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，对双方均有约束力。现被告同意支付2018年6月1日至2018年11月30日欠付的租金63,000元以及2013年12月1日至2018年11月30日物业管理费6,394.5元，于法不悖，本院予以准许。因被告逾期支付租金，原告主张被告逾期支付租金的滞纳金，有合同依据，本院予以支持，被告抗辩称滞纳金标准过高，本院结合被告违约程度以及原告的实际损失，对滞纳金标准酌情予以调整。合同到期后，被告应向原告返还系争房屋，现被告未及时返还，直至2019年3月7日与原告办理房屋交接手续将房屋返还原告，故被告应承担合同到期至返还房屋期间的占用使用费以及2018年12月1日至2019年2月28日占用期间的物业管理费348元，被告称因原告原因导致被告未及时返还房屋故不应承担上述费用，但未提供相应证据，本院不予采信，原告按照月租金标准主张房屋占用费，符合法律规定，本院予以支持，对被告提出的占用费标准过高的抗辩意见，本院不予采信。原告主张的恢复原状的费用，原告未提供充分证据证明系争房屋在交付被告时的状态，合同亦未约定被告在租赁后增设的附属设施、装修内容以及返还房屋时原告验收房屋的标准，故对系争房屋的原状以及恢复，本院难以认定，亦难启动鉴定评估程序，且合同约定，在不破坏房屋结构的情况下原告同意乙方自行装修，但现被告改变房屋结构，原告自始未向被告提出异议，可以视为对被告改变房屋结构的默认，即便原告主张结构的恢复，亦不应得到法院支持。现根据原被告签署的房屋交接单，双方均确认系争房屋在返还时存在一定的损坏，被告称其已将系争房屋恢复原有状态，不符合常理，本院不予采信，被告应对房屋损坏承担相应的责任。根据合同约定，被告不能恢复完整的，原告有权不予返还保证金30,000元，并有权追究被告经济责任，现原告主张157,720元恢复原状费用，但未提供其已支出上述费用的相应证据，故原告主张的金额没有事实依据，本院不予支持。考虑到房屋确实存在损坏，被告返还房屋存在瑕疵，故被告支付的30,000元租赁保证金由原告没收。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十八条规定，判决如下：一、俞玲于本判决生效之日起十日内支付慈光食品(厦门)有限公司上海分公司2018年6月1日至2018年11月30日欠付的房屋租金63,000元；二、俞玲于本判决生效之日起十日内支付慈光食品(厦门)有限公司上海分公司2013年12月1日至2018年11月30日欠付的物业管理费6,394.50元以及2018年12月1日至2019年3月7日欠付的物业管理费348元；三、俞玲于本判决生效之日起十日内支付慈光食品(厦门)有限公司上海分公司逾期支付租金的滞纳金5,796元(滞纳金的计算方式为，以日万分之五为标准，均以每季度租金31,500元为本金，分别自2018年5月2日、2018年8月2日起算，算至2018年12月17日)；四、俞玲于本判决生效之日起十日内支付慈光食品(厦门)有限公司上海分公司2018年12月1日至2019年3月7日占用期间的房屋使用费33,950元；五、俞玲支付的房屋保证金30,000元由慈光食品(厦门)有限公司上海分公司没收;六、驳回慈光食品(厦门)有限公司上海分公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,866元，由慈光食品(厦门)有限公司上海分公司负担1,811元，俞玲负担1,055元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  赵玲婕二〇一九年四月二十四日书记员  陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。