河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初3300号原告（反诉被告）：张权，男，1990年7月2日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：吕静波，河南霁安律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州奥星实业有限公司，住所地新郑市薛店镇解放路西侧、规划货栈街南侧。法定代表人：魏新安，职务：总经理。委托诉讼代理人：王霄霄，河南北政律师事务所律师。委托诉讼代理人：余雪龙，河南北政律师事务所律师。原告（反诉被告）张权与被告（反诉原告）郑州奥星实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张权的委托诉讼代理人吕静波，被告（反诉原告）郑州奥星实业有限公司的委托诉讼代理人王霄霄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张权向本院提出诉讼请求：一、请求贵院判决被告存在逾期交房的违约责任并判令被告依约支付逾期交房的违约金，直到依约合法交付房屋为止（截止本案起诉日，逾期交房违约金暂记4571元）；二、请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年7月6日与被告签署了《商品房的买卖合同》，原告购买被告开发的新郑市薛店镇草店村土地东侧、规划梨园路南侧润丰新尚A区9号1单元10层1002号住宅一套。原告与被告系商品房买卖合同关系。前述合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告依照被告的指示按时将首付款及后续的房款全部付于被告指定账户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据前述合同第八条等条款的约定，该商品房应于2018年12月31日前验收合格并按合同约定的状态交付使用，但由于被告没有履行《商品房买卖合同》第八条、第九条、第十条、第十一条、第十四条、第十五条以及附件四的第四条关于交房的补充约定，也没有通过消防与质量验收，水电等设施与配套均未达到约定标准，根本不具备合同约定的交房条件。截止本案起诉日，被告始终未达到合同约定的交房条件，既未完全履约也不缴纳违约金，同时给原告带来了损失，应承担未按约定交房的违约责任。综上，《商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，其违约金约定过低，由于被告未按约定的条件交房，原告依法维护自己的合法权益，有权请求被告承担违约责任并支付违约金。现根据相关法律法规的有关规定，向贵院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持。被告（反诉原告）郑州奥星实业有限公司辩称，一、因政策原因奥星公司开发的润丰新尚项目施工期间多次停工，奥星公司不应承担延期交付的违约责任。1、《郑州市2017年进一步降低PM10强化施工工地扬尘污染治理工作方案》要求严格抓好2017年11月15日至2018年3月15日“冬防”期间实施的“封土行动”，期间城市建成区内停止各类建设工程土方石作业、房屋（拆迁）施工，导致润丰新尚项目停工120日。2、《关于进一步加严不利气象条件下临时管控措施的通知》，决定于2018年11月1日加强临时管控措施，全市停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运等土石方作业。3、《新郑市2018年大气污染防治攻坚年终冲刺20天工作要点》要求自2018年12月12日至12月31日严格落实工地扬尘管控，全市停止建筑拆迁（拆除）施工，停止开挖、回填、场内倒运等土石方作业，导致润丰新尚项目停工20日。以上政府实行的环境保护措施致润丰新尚项目停工共计149天，严重影响房屋交付，根据《商品房买卖合同》第八条约定，因政策、城市规划变化、市政实施及不可抗力无法达到本条约定交付条件的，出卖人不承担延期交付的违约责任，且交房日期顺延，故奥星公司不应承担延期交付责任，交房时间据实顺延149日。原告主张被告承担逾期交房违约金无事实及法律依据，其要求奥星公司支付违约金的诉讼请求应予驳回。被告（反诉原告）郑州奥星实业有限公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人支付逾期支付房款违约金207.5元；2、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2018年7月6日，郑州奥星实业有限公司（以下简称奥星公司）与张权签订《商品房买卖合同》，由被反诉人购买奥星公司开发的涉案房产。根据《商品房买卖合同》约定，张权应当于2018年7月6日支付首笔房款178735元，2018年7月21日支付剩余房款415000元，每逾期一日，应承担逾期应付款万分之一的违约金。经查询，其中415000房款于2018年7月26日支付给奥星公司，逾期5日，产生逾期付款违约金207.5元。为保护反诉人的合法权益，特提起本案诉讼，请求判令张权向奥星公司支付逾期付款违约金。原告（反诉被告）张权辩称，原告的按揭贷款系由被告代为办理，由于被告资信较差，导致长期未办成贷款，因此导致按揭付款阶段产生了延期，首付款均未逾期。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月6日，张权与奥星公司签订编号为180××××****的《商品房买卖合同》，合同主要内容为：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为新郑市薛店镇解放路西侧、规划梨园路北侧润丰新尚A区9号1单元10层1002号房，建筑面积共86.13平方米，其中套内建筑面积72.24平方米，公共部分与公用房分摊建筑面积13.89平方米。……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米6893.47元，总金额（人民币）伍拾玖万叁仟柒佰叁拾伍元整。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式按期付款：3、其他方式约定金额：178735元，付款方式：现金，约定付款时间：2018-7-6，交纳比例：30.1%；约定金额：415000元，付款方式：商业贷款，交纳比例69.9%；备注：余款自合同签订之日起15日内办理银行贷款付清；买受人未按附件四第三条第2项约定时限办理打款手续或者按揭款未按时的，视为买受人违约，按本合同第七条约定承担责任。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……第八条交付期限。出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期支付房款以及房屋专项维修基金、产权证等费用；买受人逾期向按揭银行偿还贷款本息和其他费用的；3、因政策、城市规划变化、市政实施及不可抗力，无法达到本条约定交付条件的，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期顺延。买受人逾期支付房款及房屋专项维修基金、办理产权证等费用；买受人未能按期向银行偿还到期贷款本息的；买受人的其他违约行为未得到纠正的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。所购商品为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，因此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人不承担逾期交房责任，从合同约定交付期限第二日起，视为已将房屋交付买受人，房屋风险责任随之转移，买受人承担含物业费在内的所有费用；如因此致使出卖人遭受损失，买受人应予赔偿。视为交付后，如满足约定的解除条件，出卖人有权解除本合同，买受人应承担自视为交付之日起至本合同解除且将商品房实际返还给出卖人之日止该期间所发生的物业费等各项费用，出卖人有权自购房款中直接扣除。……附件四：《合同补充协议》（三）关于银行按揭付款方式的约定1、买受人应于2018年7月6日前支付首付款178735元，剩余房款415000元贷款支付。贷款方式为【商业贷款】，买受人【同意出卖人指定银行】，买受人应按贷款银行的要求于合同签订日前向【贷款方】提交并签署申请贷款所需的全部真实资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用；出卖人应提供因买受人贷款所需由出卖人提供的资料。……合同签订后，张权向奥星公司支付首付款178735元。2018年9月11日，张权通过商业贷款的方式向奥星公司支付第二期房款415000元。另查，新郑市公安消防大队出具一份情况说明：“我单位未查到关于郑州奥星实业有限公司润丰新尚项目A区、B区、G区的《建设工程消防验收意见书》及其他相关材料。新郑市公安消防大队2019年4月12日。”国网新郑市供电公司关于郑州奥星实业有限公司“润丰新尚”项目用电情况的说明：“2014年该项目以‘郑州奥星实业有限公司’名义向我公司申请润丰新尚项目基建临时用电，由苇河变电站10千伏苇石线供电，申请用电容量2520千伏安，2015年5月10日完成送电。截至目前，该项目用电性质仍未基建临时用电，未发生改变。特此说明国网新郑市供电公司2019年4月12日。”新郑市城镇用水管理所关于薛店镇润丰新尚小区市政供水现状情况说明：“薛店镇润丰新尚北地块1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、10#、11#、12#楼现已使用市政自来水。2018年12月14日我单位对薛店镇润丰新尚南地块1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#、15#楼室外市政直供给水工程、管道井给水工程及二次加压供水泵房进行了初次验收，在验收过程中发现诸多问题，不符合相关验收规范。新郑市城镇用水管理所2019年4月8日。”上述事实有张权的陈述，张权提供的收据、商品房买卖合同，新郑市公安消防大队、国网新郑市供电公司、新郑市城镇用水管理所出具的情况说明为证。本院认为，郑州奥星实业有限公司、张权签订合同编号为180××××****的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，当事人均应按照约定全面履行自己的义务。根据上述合同约定，张权于2018年7月6日向奥星公司履行了支付首付款178735元的付款义务。根据奥星公司与购房人的交易习惯，购房人、奥星公司与银行协同办理按揭贷款事宜，对此在买卖交易中所形成的交易习惯均对双方有约束力，双方应按其交易习惯诚实信用地履行义务，因此张权对银行发放按揭贷款延迟造成缴纳第二期房款逾期主观上无过错，奥星公司以此为由要求张权支付逾期支付房款违约金的请求，本院不予支持。该合同第八条约定交房条件为“该商品房经验收合格”；第十四条约定：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水设施：2018年12月31日达到使用标准；供水方式为市政管网供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件。2、供配电设施：2018年12月31日达到使用标准；运行标准为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。根据《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”根据规定，奥星公司应当对涉案房产项目进行消防验收，而截止本案审理阶段，奥星公司未在新郑市公安消防大队办理消防备案进行消防验收，润丰新尚项目供水供电也未达到合同约定内容。奥星公司不能按照约定的交付时间即2018年12月31日前将验收合格的商品房交付原告已构成违约。奥星公司应当自2019年1月1日起至实际合格交付之日止，按日向张权支付已交房价款万分之一的违约金。关于奥星公司辩称因政策原因导致逾期交房，因扬尘治理采取的封土令并非2017年才开始实施，奥星公司在约定交房日期时也应当对此项因素予以充分考虑，故本院对该项辩称不予采信。关于奥星公司辩称被告已通知原告收房，不应承担延期交房责任。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“……建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”故竣工验收合格是商品房交付使用的法定条件，当事人之间的约定不能与该法定条件相抵触，即意味着商品房未经竣工验收的，不能交付使用，故本院对该项辩称不予采信。张权主张奥星公司支付逾期交房违约金4571元（暂计算至2019年3月18日，并实际支付至交房之日止）不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郑州奥星实业有限公司于判决生效后十日内支付原告（反诉被告）张权逾期交房违约金4571元（以593735元为基数，按日万分之一支付至实际交付之日止）；二、驳回被告（反诉原告）郑州奥星实业有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）郑州奥星实业有限公司负担；反诉费25元，由被告（反诉原告）郑州奥星实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  王晓燕二〇一九年四月二十六日代理书记员  赵振华