北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终5636号上诉人（原审被告）：李明哲，女，1985年10月27日出生。委托诉讼代理人：李盈，女，1966年6月11日出生。委托诉讼代理人：李晨曦，河北中京联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何洋，男，1983年11月18日出生。被上诉人（原审原告兼何洋之委托诉讼代理人）：高利利，女，1984年2月18日出生。上诉人李明哲因与被上诉人高利利、何洋房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2018）京0105民初96883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李明哲之委托诉讼代理人李晨曦，被上诉人兼何洋之委托诉讼代理人高利利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李明哲上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回高利利、何洋的诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费用由高利利、何洋负担；3.高利利、何洋退回3万元保证金并支付由此保证金产生的银行利息。事实和理由：一、李明哲严格遵守了诚实信用原则，受户籍政策影响未能及时迁出户口。二、一审判决认定事实错误，缺乏证据支持，应予撤销。1.一审法院认定《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》应全面履行系认定事实错误。2.《补充协议》是双方之间的真实意思表示，高利利、何洋依据已经做出补充和变更的《北京市存量房屋买卖合同》主张原合同的违约金，无任何依据。3.高利利、何洋提供的证据未证明李明哲户籍未迁出使其遭受实际损失，要求赔偿损失的请求无法、无理、无事实依据。三、一审判决适用法律错误，应依法撤销予以纠正。一审判决适用合同法第六十条、第一百零七条认为李明哲不履行义务、未全面履行义务、违背诚实信用原则，适用法律错误。户口未迁出系因政策原因导致的不可抗力。高利利、何洋辩称：同意一审判决，不同意李明哲的上诉请求及理由。合同本身约定的户口迁出时间已经足够长，是一年半的时间。当时李明哲说户口可以随时迁出。但一年半以后，李明哲又说有特殊情况所以还需要半年的时间。然后高利利、何洋又给了半年的时间，也就是总共两年时间之后，户口也没有迁出，打电话李明哲也不接，没办法才诉讼的。高利利、何洋向一审法院起诉请求：1.李明哲支付违约金273500元；2.李明哲以544万元为基数，按照日万分之五的标准支付自2017年10月20日至其实际将户口迁出之日止的违约金。一审法院认定事实：何洋与高利利系夫妻，二人于2012年8月23日登记结婚。2016年3月1日，高利利（买受人）与李明哲（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人出售北京市朝阳区×里×号楼×层×房屋（以下简称×房屋），成交总价为547万元。出卖人应当在该房屋所有权转移之日起454日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5％的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，双方签署《补充协议》，约定双方一致同意，从购房款中留存3万元作为户口迁出保证金，出卖人迁出户口当日，由买受人自行支付出卖人。2016年4月27日，何洋作为买受人与李明哲就×房屋签订编号为C1255263的网签合同，合同约定出卖人应当在该房屋所有权转移之日起454日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5％的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。×房屋于2016年7月22日登记于何洋名下。高利利、何洋表示，房屋系高利利与何洋夫妻共同购买，买受人是两个人。李明哲认为合同主体应为高利利，但认可在合同履行过程中知晓高利利与何洋系夫妻关系。一审庭审中，高利利、何洋表示，×房屋内户口未迁出，影响其出售房屋，就实际损失没有证据提交。一审庭审中，李明哲确认全部购房款除3万元户口迁出保证金外，其余544万元均已支付，亦认可其配偶王某1、女儿王某2户口仍在×房屋内。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，各方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，内容合法有效，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应全面履行。高利利与何洋系夫妻，综合《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及网签合同、×房屋登记情况，可以认定买受人系高利利与何洋二人。根据合同约定，李明哲应在2017年10月19日前将×房屋内全部户口迁出，迟至今日其仍未迁出，构成违约，应向高利利与何洋承担违约责任。就违约金的具体金额，李明哲主张合同约定过高，高利利、何洋未提交充分证据证明其实际损失，故法院对违约金数额予以酌减，具体数额法院综合考虑合同履行的情况、李明哲的违约情节、双方协商过程等酌情确定。李明哲同意将购房款中留存的3万元户口迁出保证金折抵违约金法院不持异议。另，考虑到迁出户籍在一定程度上受政策影响，违约金以一次性支付为宜。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、李明哲于判决生效后七日内支付高利利、何洋逾期迁出户口违约金十五万元（其中户口迁出保证金折抵三万元，李明哲实际支付十二万元）。二、驳回高利利、何洋的其他诉讼请求。一审案件受理费七千三百零五元，由高利利、何洋负担五千六百五十五元（已交纳），由李明哲负担一千六百五十元（高利利、何洋已预交，李明哲于判决生效后七日内支付给高利利、何洋）。本院二审期间，李明哲围绕上诉请求依法提交如下新的证据：1.《房屋交易保障服务合同》内的房地产经纪服务事项告知书，用以证明高利利、何洋明知户口不能迁出。2.户口本内页，用以证明李明哲配偶及女儿的户口已迁出。高利利、何洋没有提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。高利利、何洋的质证意见是：证据1真实性认可，证明目的不认可。证据2真实性认可。本院补充认定：现李明哲已将×房屋内王某1、王某2的户口迁出，高利利、何洋予以认可。本院认定的其他事实与一审一致。本院认为，当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的上诉争议焦点为户口迁出问题涉及的违约金如何认定。《北京市存量房屋买卖合同》约定，李明哲应当在该房屋所有权转移之日起454日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因李明哲自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当支付房屋总价款5％的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，应当按日计算支付全部已付款万分之五的违约金。《补充协议》约定从购房款中留存3万元作为户口迁出保证金，李明哲迁出户口当日由高利利与何洋自行支付李明哲。此外，还约定任何一方逾期履行补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算支付房屋总价款万分之五的违约金。关于户口迁出的期限，《补充协议》并未变更《北京市存量房屋买卖合同》的约定，故李明哲应在房屋所有权转移之日起454日内办理户口迁出手续。李明哲未在该期限内办理，应依照合同约定承担支付违约金的违约责任。李明哲辩称户口未迁出系因政策原因导致的不可抗力，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款规定：“不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”，李明哲未能提供充分证据证明户口未迁出属于上述法律规定的自然原因或社会原因等不可抗力的情形，故对该项抗辩不予采信。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”一审法院综合考虑合同履行的情况、李明哲的违约情节、双方协商过程等因素以及迁出户籍在一定程度上受政策影响，认定违约金以一次性支付为宜，数额为15万元。一审法庭辩论终结前李明哲未按照合同约定将户口迁出，现李明哲已将户口迁出，高利利与何洋予以确认。一审法院据以认定违约金数额的事实发生变化，李明哲的违约情节有所减轻，违约金数额应予减少。综合考虑上述因素，本院酌定违约金数额为8万元。综上所述，李明哲的上诉请求部分成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但二审发生新的事实，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市朝阳区人民法院(2018)京0105民初96883号民事判决第二项；二、变更北京市朝阳区人民法院(2018)京0105民初96883号民事判决第一项为：李明哲于本判决生效后七日内支付高利利、何洋逾期迁出户口违约金八万元（其中户口迁出保证金折抵三万元，李明哲实际支付五万元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3300元，由李明哲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  杨 路审 判 员  张印龙审 判 员  孙 妍二〇一九年四月二十六日法官助理  周艳雯法官助理  仵 霞书 记 员  陈昭希