北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初12351号原告：胡会芹，女，1954年4月17日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告：郭兴，男，1953年11月24日出生，汉族，退休员工，住北京市海淀区。二原告共同委托代理人：王艳龙，河北时扬律师事务所律师。被告：许仲芹，女，1952年5月18日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被告：许志英（兼李某法定代理人），女，1978年7月10日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被告：李某，女，2000年4月14日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。被告：李斌，男，1973年6月3日出生，汉族，无业，住江苏省宿迁市宿城区。被告许仲芹、许志英、李某、李斌共同委托代理人：宋向杰，北京市海淀区海淀街道法律服务所法律服务工作者。被告：赵亚强，男，1983年4月8日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托代理人：孙敬仪，北京市两高律师事务所律师。委托代理人：蒋珍珍，北京市两高律师事务所律师。被告：刘海兰，女，1931年10月29日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告胡会芹、郭兴诉被告许仲芹、许志英、李某、李斌、刘海兰、赵亚强农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡会芹、郭兴及其委托代理人王艳龙，被告许仲芹、许志英、李某、李斌的委托代理人宋向杰，被告赵亚强的委托代理人孙敬仪、蒋珍珍均到庭参加了诉讼。被告刘海兰经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告胡会芹、郭兴向本院提出诉讼请求：依据2014年海民初字第05990号判决书要求分割北京市海淀区苏家坨镇北安河村东x号宅院内所得拆迁补偿款1500356.6元，我方要求取得其中的90%的份额即1350320.94元。本案诉讼费由许仲芹、许志英、李某、李斌、刘海兰、赵亚强承担。事实和理由：2002年7月13日，我方以13万元的价格从许仲芹处购买位于北京市海淀区北安河村东街x号宅院，该宅院中原有北房5间、东西配房各2间。因房屋破旧无法居住，我方将院内房屋拆除翻建。2012年11月，海淀区苏家坨镇北安河村面临搬迁腾退，许仲芹诉至法院要求确认房屋买卖协议无效。后经(2013)海民初字第13065号判决书确认双方房屋买卖合同无效，又经（2014）海民初字第05990号判决书确认将诉争宅院返还许仲芹。同时，亦将我方投资增扩建之房产现场勘验后加以认可，并指出许仲芹对合同无效负主要过错责任，应就合同无效以及院落房屋腾退导致的经济损失向我方进行赔偿，我方可另案主张权利。现许仲芹已与拆迁部门签署补偿协议，为保证我方的合法权益，现诉至法院，请求依法裁决。被告许仲芹、许志英、李某、李斌辩称，不同意郭兴、胡会芹的诉讼请求。安置房现未建成，只存在面积，待安置房建成之后，不清楚实际选房面积大于或小于该面积，之后会牵扯与开发商折价补偿问题。我方也不同意郭兴、胡会芹补偿金额，安置房入住、交易的金额现35000-40000元左右，郭兴、胡会芹所述11000元不符合市场交易金额。补偿款，我方不同意郭兴、胡会芹的意见。此次北安河村是宅基地腾退安置，而非拆迁，拆迁是强制行为，协议双方是被拆迁人和拆迁公司，但现在是腾退。郭兴、胡会芹诉请中用拆迁时的北京市的法规主张补偿款，我方认为该依据不对。北安河村的腾退是村民自主行为，不是政府行为。协议双方是村委会和被腾退人，郭兴、胡会芹主张损失应依据北安河村安置补偿细则，在细则中第十九条中第三条规定，与宅基地使用权人无直接亲属关系，自行与原宅基地使用权人订立继承、买卖、赠与、转让等行为的人员，或经法院判决只享有房屋权利的人员无权获得本村宅基地使用权，只可享有宅基地房屋的重置成新价补偿款，不享有其他安置补偿政策。所以郭兴、胡会芹诉请中的要求90%，我方认为法院不能支持。房屋买卖存在风险，任何合同行为均存在风险，是市场经济的特性。双方的买卖行为，在市场经济的环境下，谁也不能确保郭兴、胡会芹的买房行为一定能赚钱，我方也在该风险中。责任分担，我方不同意郭兴、胡会芹的观点。在之前的诉讼中，法院判决双方之间合同无效是2013年，判决郭兴、胡会芹腾退房屋返还被告是2014年，北安河村的腾退安置是2013年底，自判决返还至腾退工作开始郭兴、胡会芹不履行法院判决书，也不起诉主张权利，直至2017年11月法院强制执行，郭兴、胡会芹才离开诉争院落。前后共三四年，由于郭兴、胡会芹不履行法院判决，不配合主张权利，该行为给我方造成了极大的损失，该损失的责任方在郭兴、胡会芹，故我方不同意郭兴、胡会芹的责任分担比例，我方认为本案中我方因强制执行支出3000元，我方另诉。另外，诉争原有房屋含有许志英的份额，1994年许仲芹从赵成江处买回房屋，所用的钱款1万余元不仅是许仲芹个人钱款，其中含有许志英的8000元，许志英在1978年出生时因医院护理不当，致使许志英被老鼠咬伤，当时是由医院承担责任，每月给许志英生活费。长大后所需美容费也由医院承担。直至1994年，医院一次性赔偿许志英8000元，一次性了结。故许仲芹是用该8000元以及其本身婚前积蓄，从赵成江处买回剩余房屋。故原有房屋含有许仲芹大部分的份额，不含田春庚的份额。在2018年3月许仲芹才签署腾退补偿协议，当时田春庚早已去世，其不是被安置人口，也不是被腾退人，房屋中也没有田春庚的份额，赵亚强基于继承起诉，其一是因其与田春庚不是形成抚养关系的继子女，无权继承；其二田春庚在诉争院落中也没有份额，无遗产可供继承；其三，赵亚强不是诉争院落的被安置人及被腾退人，其本身已经享受一次拆迁利益，更不能享受诉争宅院的拆迁利益。被告赵亚强辩称，如经法院审理认为诉争宅院拆迁补偿中包含田春庚的相应遗产，我要求继承。理由如下：从赵成江处购买诉争宅院时，虽然名字登记在许仲芹名下，但购买宅院的全部款项均是由田春庚予以支付，且田春庚与许仲芹已经结婚，我系田春庚继子，与田春庚形成继父子的关系，因此我有权利继承属于田春庚的相应财产。同时，在2009年12月19日，田春庚与许仲芹曾明确将诉争宅院及案外的一街1号院南侧的相应房产留给我。在2017年11月28日许志英、许仲芹也曾给我明确写明将诉争宅院中涉及5平米赠与我，基于此我要求享有上述遗产继承。被告刘海兰未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：郭兴与胡会芹系夫妻关系。许仲芹与赵成江原系夫妻，生育一子一女，即赵亚强、许志英。1992年7月本院出具（1992）海民初字第794号民事判决书，判决许仲芹与赵成江离婚，赵亚强由赵成江抚养，赵亚男（许志英曾用名）由许仲芹抚养，坐落于北京市海淀区北安河村东街****西边2间、西房2间归赵成江所有，北房东边3间、东房2间归许仲芹所有。田春庚原与鲁金茹系夫妻，生育一女田媛媛（现名高琪），后二人离婚。刘海兰系田春庚之母。1992年12月3日田春庚与许仲芹再婚，婚后无子女。1996年9月，本院出具（1996）海民初字第5104号民事调解书，确认赵亚强由许仲芹抚养。1999年8月，赵亚强因刑事犯罪被判处有期徒刑6年。田春庚于2012年去世。1994年3月12日，赵成江签署契约，载明愿将北安河村东街x号院内北房2间、西房2间及原有照明设备一并作价卖给许仲芹名下永久为业，双方言明售价14500元，当即交付12000，余欠2500元于3月底前付清，上述房屋于三月十三日腾清。因许志英出生时在中关村医院受到伤害，1994年5月11日，中关村医院与许志英（监护人许仲芹）签订处理协议书，约定中关村医院一次性支付许志英经济补偿8000元，许仲芹、许志英称购房款中包含上述8000元，赵亚强不予认可。2002年7月13日，许仲芹、田春庚与胡会芹、郭兴签订房产使用权转让协议，约定许仲芹一方将自家北京市海淀区苏家坨镇北安河村东街x号院（包括北房5间、东配房2间、西配房2间）一次性转让给胡会芹乙方永久使用，价款为13万元。胡会芹一方支付价款后，家庭成员搬入院落居住至今，并对院内房屋进行了翻扩建，将房屋建满并加建二层。2013年，许仲芹诉至本院，要求确认上述房屋买卖行为无效。本院经审理后作出（2013）海民初字第13065号民事判决书，判决许仲芹、田春庚与郭兴、胡会芹签订的房产使用权转让协议无效，并认定出卖方应承担主要过错责任。2014年，许仲芹诉至本院，要求郭兴、胡会芹腾退上述宅院房屋。本院经审理后作出（2014）海民初字第05990号民事判决书，判决郭兴、胡会芹将上述宅院内房屋全部腾空，交予许仲芹。该判决生效后，许仲芹申请强制执行，经本院强制执行，郭兴、胡会芹将上述宅院交还许仲芹。2018年3月28日，许仲芹作为被腾退人（乙方）与北京市海淀区苏家坨镇北安河村村民委员会（腾退人、甲方）签订《宅基地腾退安置补偿协议书》，约定乙方腾退的有效宅基地位于北安河村东街x号，有效宅基地面积287.28平方米，有效房屋建筑面积252.84平方米，空院面积34.44平方米；给予乙方房屋重置成新价328598元；乙方按有效宅基地面积可置换安置房建筑面积266.67平方米，根据实施细则乙方最大可置换安置房建筑面积为276.67平方米；乙方被认定的有效宅基地面积超过可置换安置房建筑面积的部分为20.61平方米，甲方按照每平方米11000元的标准向乙方支付货币补偿款226710元；乙方实际所置换的安置房总建筑面积大于可置换安置房建筑面积的部分，乙方按照每平方米4500元的标准向甲方支付超面积价款（实际置换安置房总建筑面积暂时按最大可置换安置房建筑面积计算，则面积差为10平方米，乙方向甲方支付超面积价款计45000元）；各种补助及奖励包括两次搬家补助费10113.60元、空调移机费1200元、提前搬家奖励费50000元、工程配合奖励费250000元、提前腾地奖266670元、空院奖励费20664元、特殊奖励费（或二层及以上建筑拆除补助费）150000元、装修补助费83001元；以安置对象数量为基数，甲方按照每人每月1200元的标准向乙方支付自行周转补助费，支付周期自签署腾退安置补偿协议次日起算，一次性发放至2020年12月31日，计费人数为4人，周转期为33个月，自行周转补助费共计158400元；甲方依据本协议共计应支付乙方各项补偿、补助、奖励及周转补助费总计1545356.60元，乙方应支付甲方的超面积价款45000元，以上两项相互折抵结算，甲方向乙方支付1500356.60元。该宅院安置房尚未交付。本次搬迁腾退中，赵亚强作为北安河村一街1号宅院被腾退人签订腾退补偿协议，2016年许志英、许仲芹诉至本院，要求分割该宅院腾退补偿款，本院经审理后作出（2016）京0108民初31896号民事判决书，判决赵亚强支付许仲芹腾退补偿款146095.5元。庭审中，赵亚强提交2009年12月19日许仲芹、田春庚签写的房产证明，载明许仲芹、田春庚同意将房屋产权归儿子赵亚强个人所有，将海淀区北安河东街x号9间房屋和1街1号南侧12间房屋产权归儿子赵亚强所有。许仲芹称记不清了，并称2009年时诉争x号院尚未收回，房产证明不产生法律后果，且田春庚与该宅院房屋没有任何关系，其签字无效。赵亚强另提交2017年11月28日许志英、许仲芹签写的材料，内容为许仲芹、许志英将北京市海淀区苏家坨镇北安河村东街x号院内锅炉房5平方米赠予赵亚强所有。许仲芹、许志英对上述材料真实性予以确认，但称当时是赵亚强让该二人签字，说用于找村委会要房，与诉争x号院无关。许仲芹、许志英主张赵亚强与田春庚共同生活时间较短，未形成抚养关系，赵亚强予以否认。高琪到庭称就田春庚的遗产，其全部放弃，不要求继承。许仲芹、许志英、李某、李斌不要求析清各自的份额。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。财产可以由两个以上的公民共有。共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割共有的不动产时可以请求分割。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，刘海兰经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，1992年7月许仲芹与赵成江经本院判决离婚，并判决坐落于北京市海淀区北安河村东街x号北房西边2间、西房2间归赵成江所有，北房东边3间、东房2间归许仲芹所有。1992年12月3日田春庚与许仲芹再婚。1994年3月12日，赵成江将上述北房西边2间、西房2间出售给许仲芹，许仲芹、许志英称购房款系该二人出资，无田春庚的份额，但未提交充分证据证明，且赵亚强予以否认，故就许仲芹、许志英的上述主张，本院不予采信，本院依法认定上述北房西边2间、西房2间中有田春庚的财产份额。2002年7月13日，许仲芹、田春庚与胡会芹、郭兴签订房产使用权转让协议，将北京市海淀区苏家坨镇北安河村东街x号院（包括北房5间、东配房2间、西配房2间）转让给郭兴、胡会芹，后改协议被法院认定无效，就该无效合同的产生，许仲芹、田春庚应承担主要过错责任。现郭兴、胡会芹要求分割该宅院腾退补偿款，具备事实及法律依据，本院依法予以支持。腾退补偿款中，超面积价款、装修补助费与安置房面积相关，双方可待分割安置房案件中另行分割；自行周转费系针对被安置对象发放，应属于被安置人所有；就其他腾退补偿款，郭兴、胡会芹均有权要求分割，具体比例由本院根据双方过错程度予以酌定。许仲芹、许志英、李某、李斌不要求析清各自的份额，本院对此不持异议。许仲芹、许志英称赵亚强与田春庚共同生活时间较短，未形成抚养关系，该主张无事实及法律依据，本院不予支持，赵亚强是与田春庚形成抚养关系的继子。田春庚并非此次搬迁腾退的被安置人，故其在诉争宅院中的财产份额仅为其房产份额对应的重置成新价。赵亚强提交的2009年12月19日的房产证明及2017年11月28日许志英、许仲芹签写的材料均系田春庚、许仲芹、许志英的单方行为，尚未实际履行，现许仲芹、许志英予以否认，故赵亚强仅能依据上述材料要求取得田春庚房产份额对应的房屋重置成新价。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、许仲芹、许志英、李某、李斌于本判决生效后七日内支付胡会芹、郭兴房屋腾退补偿款人民币九十一万二千七百六十八元九角二分。二、许仲芹、许志英、李某、李斌于本判决生效后七日内支付赵亚强房屋重置成新价人民币二万一千九百零六元五角三分。三、驳回胡会芹、郭兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万六千九百五十三元，由郭兴、胡会芹负担负担五千零八十六元，已交纳；由许仲芹、许志英、李某、李斌负担一万一千三百九十四元，赵亚强负担四百七十三元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈迎宾人民陪审员  沈玉明人民陪审员  胡显蕾二〇一九年四月四日书 记 员  关永秋