广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初2473号原告：中山市民众镇资产经营公司，住所地广东省中山市民众镇文化路******，统一社会信用代码91442000282045740A。法定代表人：王正茂，经理。委托诉讼代理人：黄正熙，广东泓业正杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁人山，广东泓业正杰律师事务所实习律师。被告：刘润明，男，1979年3月4日出生，汉族，住广东省中山市，委托诉讼代理人：杨燕芬，广东凯行律师事务所律师。原告中山市民众镇资产经营公司（以下简称资产公司）诉被告刘润明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告资产公司的委托诉讼代理人黄正熙、梁人山、被告刘润明及其委托诉讼代理人杨燕芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告资产公司向本院提出诉讼请求：被告立即清付给原告租金1389760元及违约金（违约金从2016年3月1日起至全部清付欠款之日止按实欠款额每日千分之五计付）。事实与理由：2012年10月8日，原、被告签订租赁合同约定原告将其管理的位于中山市民众镇××路面积合计1197平方米的商铺出租给被告经营使用，租期将满时，原被告双方于2015年12月23签订补充协议，约定续租期限至2017年12月31日，从2016年1月1日起租金每月65835元，但被告从2016年3月起拖欠租金，经核对，被告确认欠原告租金1389760元，被告至今未付分文。原告遂诉至法院，请求法院依法判决。原告资产公司对其主张的事实以及诉讼请求向法院提供的证据有：1.催收通知书；2.还款承诺书；3.补充协议；4.租赁合同；5.房产证。被告刘润明辩称，对租金金额确认，但被告认为：1.拖欠的租金要进行适当扣减，由于承租时进行改造达到出租条件，但改造不久民众要对地面进行施工，期限达2.74年即32个月。之后很多租户退租，当时也与原告协商解决，但后来协商不成，导致被告没按时交租，属于影响合同履行，原、被告应当共同承担责任。2.被告方定金被原告没收，被告已经承担了定金罚则，现原告要求被告承担责任，与法律条文116条不相符，原告主张的违约金过高，其经营范围并没有对外贷款的业务，所以其损失不能以最高贷款利率计算，以同期人民贷款利率计算较合理，依据最高人民法院……若干问题解释二第29条。违约金超过损失20%可认定为过分高于造成的损失，所以恳请法院对违约金进行核准。3.被告承租后确实进行了改造，到期后原告已经按现状回收，减少了原告再次出租的改造成本，可视为弥补了原告损失。4.被告并非有意拖欠租金，被告执行款被恶意冻结，确实不是被告本意。被告刘润明就其辩解向法院提交的证据有：1.租赁物改造前图片；2.租赁物改造后图片；3中山市民众镇××路路改造工程中标公告；4.路面围闭图片；5.中山市民众镇资产经营公司工商登记资料；6.民众镇六百六路商铺投入表。本院经审理认定事实如下：2012年10月8日，甲方资产公司与乙方刘润明签订租赁合同，合同约定：甲方将位中山市民众镇××路路的商铺出租给乙方使用，商铺总面积约1197平方木，乙方在清楚了解并实地考察上述商铺的情况后同意承租，租期期限自2012年10月1日起至2015年12月31日止，合同期满后，如甲方继续出租上述商铺，在同等条件下乙方享有优先承租的权利。合同履约保证金150000元，该保证金待租赁期满且在乙方没有违约行为并缴清全部费用及将商铺移交给甲方后，由甲方一次性不计利息退回乙方。如乙方逾期缴交租金超过30日，每逾期一日，乙方应按拖欠租金总额的千分之五加收违约金。如逾期超过60日，乙方所交付的保证金不予退还，甲方并有权按照合同约定追收乙方拖欠的租金及违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，资产公司将案涉租赁物出租给刘润明。刘润明承租案涉租赁物后按约向资产公司交付保证金150000元及按月缴交租金。后资产公司与刘润明签订补充协议，约定经双方协商同意由乙方续租案涉租赁物，续租期限为2016年1月1日至2017年12月31日，每月租金为65835元，每年租金共790020元。资产公司称刘润明自2016年3月起未按约交纳租金，双方的租赁合同已到期，资产公司已收回案涉租赁物，但刘润明拖欠租金1389760元及滞纳金未予支付。2018年5月2日，资产公司向刘润明出具催收通知书，通知刘润明于2018年5月10日前缴清租金欠款1389760元及违约金2305025.25元。2018年5月23日，刘润明作为还款承诺人向资产公司出具还款承诺书，承诺书载明：本人在2016-2017年度承租贵公司位于六百六路商铺，因前期投入还未回本和市政道路连续两年修整，影响出租率，造成本人经营困难拖欠贵司租金1389760元。庭审过程中，刘润明确认拖欠资产公司租金1389760元。因资产公司催款未果，遂于2019年1月22日诉至法院，主张前述实体权利。另查，中山市民众镇房地产建设发展公司（以下简称为建设公司）系坐落中山市民众镇××路路（国有土地使用证号中府国用（转）字第××号号粤房地权证中府字第**号号）的权属人。2019年1月，建设公司出具说明，该说明载明：资产公司租赁给刘润明的房地产产权属我司所有，是我公司委托资产公司经营管理的房地产，该房地产出租给刘润明的租金由资产公司收取，资产公司与刘润明签订的租赁合同、补充协议约定的出租方权利由资产公司享有，我司不再另行主张。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案中，案涉商铺位中山市民众镇××路路，该土地权属于建设公司，经建设公司同意，建设公司委托资产公司对案涉商铺进行管理、出租，即资产公司有权对案涉商铺进行出租并收取相应的租金。资产公司与刘润明签订的租赁合同、补充协议，均系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于资产公司要求刘润明支付租金1389760元的主张，因刘润明向资产公司出具的还款承诺书中确认拖欠案涉租赁物租金1389760元及在庭审过程中确认该事实，本院对此予以认定，刘润明辩解因承租案涉租赁物后政府实施改造工程影响租赁物的分租，造成刘润明的损失应由资产公司与刘润明共同承担，主张适当扣减租金。根据双方签订的租赁合同，刘润明系在清楚了解并实地考察案涉商铺的情况后同意承租，刘润明作为承租人已清楚了解承租案涉商铺所需承担的法律后果，且双方并未在租赁合同中对扣减租金事项进行约定，刘润明未提交证据证明其在承租后对此向资产公司提出异议，而刘润明所提交的证据亦未能充分证明因租赁商铺导致其实际损失，故刘润明以此抗辩理据不充分，本院不予采纳，刘润明应向资产公司支付拖欠的租金1389760元。关于资产公司主张刘润明支付违约金的问题。资产公司主张刘润明以1389760元为基数，自2016年3月1日起按照每日千分之五计算至实际清偿之日止。刘润明辩解资产公司主张的违约金过高，且资产公司已经没收保证金150000元，该保证金属定金，资产公司只能选择其一主张。首先，根据双方签订的租赁合同约定内容看，刘润明逾期超过60日缴交租金，其交付的保证金不予退还，资产公司有权追收刘润明拖欠的租金及违约金；其次，从保证金的性质及意义来看，保证金的功能在于担保承租人在承租期间妥善保管租赁物，如果造成损害使出租人能够及时获得赔偿，保证金能促使承租人及时履行租金给付义务，因此，在出现约定的迟延履行或不履行的情形时，出租人有权没收保证金。在此意义上，保证金具有担保和违约金的双重性质，但不能因此就认定保证金等同于定金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”。综合以上分析，刘润明自2016年3月起逾期向资产公司交纳租金构成违约，应承担相应的违约责任，资产公司有权没收刘润明已交付的租赁保证金150000元，并要求刘润明支付相应的违约金。刘润明的抗辩理据不足，本院不予采纳。双方在租赁合同中约定的违约金计算标准为每日千分之五，该违约金计算标准过高，本院予以调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算为宜。而违约金的起算时间，因双方在租赁合同中约定刘润明每月应在10日前支付当月租金，刘润明自2016年3月起拖欠租金，故刘润明应自2016年3月11日起支付违约金，之后逾期支付的违约金应分别以每个自然月当月租金为基数，自当月11日起支付，例如：2016年3月的违约金系以65835元为基数，自2016年3月11日起计算；2016年4月的违约金系以65835元为基数，自2016年4月11日起计算，以此类推。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定，判决如下：一、被告刘润明于本判决发生法律效力之日起七内向原告中山市民众镇资产经营公司支付租金1389760元及违约金（自2016年3月起计算，分别以每个自然月当月租金为基数，从当月11日起，均按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍分别计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告中山市民众镇资产经营公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45834元，减半收取计22917元（原告已预交），由原告中山市民众镇资产经营公司负担15845元，被告刘润明负担7072元（该款被告刘润明于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市民众镇资产经营公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  易承辉二〇一九年四月十九日书记员  黄威阳彭梦圆