福建省厦门市同安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0212民初1005号 原告：厦门市同安区华旺物业管理有限公司，住所地福建省厦门市同安区城西路**，统一社会信用代码：9135021273787321XT。 法定代表人：李国用，总经理。 委托诉讼代理人：卢江雄、张加缘，福建汇丰联盟律师事务所律师。 被告:高金桂，男，1978年1月16日出生，汉族，住福建省厦门市同安区，现住福建省厦门市同安区。 被告:谢小华，女，1973年6月16日出生，汉族，住福建省厦门市同安区，现住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：高金桂，系被告谢小华之夫，身份信息同上。 原告厦门市同安区华旺物业管理有限公司（以下简称华旺物业公司）与被告高金桂、谢小华物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华旺物业公司之委托诉讼代理人卢江雄、张加缘、被告高金桂、被告谢小华之委托诉讼代理人高金桂均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华旺物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告高金桂、谢小华立即向原告支付2015年1月至2018年6月的物业综合服务费、房屋公共维修金和水电公摊费等费用共计8319.6元；2、本案全部诉讼费用均由被告承担。事实与理由：原告系同城银座小区的物业管理单位，被告高金桂、谢小华系同城银座6号楼1001室业主及物业使用人。根据厦门市同安区发展和改革局相关收费文件的规定可知，被告应分别按物业费每月1.5元，公维金每月0.3元，每月80元车位费的标准向原告缴纳2015年1月至2018年6月的物业综合服务费4929.7元、房屋公维金985.9元、水电公摊费等费用2404元，合计8319.6元。综上，被告依法应向原告支付2015年1月至2018年6月的物业综合服务费、房屋公共维修金和水电公摊费等费用共计人民币8319.6元。被告拒绝交纳上述相关物业费用，经多次催告未果，现原告特向贵院起诉，望依法及时支持原告如上诉求。 被告高金桂、谢小华辩称，原告华旺物业公司物业服务不好，1、他家卫生间下水道漏水；2、入户的电梯口渗水；3、原告私自在被告外墙安装不锈钢条；4、没有管理好小区，造成邻居大门外扩违建，影响被告进出；5、原告没有提供具体明细；6、原告没有尽到管理责任。我们必须交物业费没有错，但是原告应该先将被告房屋的问题处理好。 在本案审理过程中，原告华旺物业公司提供以下证据以证明其主张：《物业管理服务协议》、《友情提示》一组，证明高金桂、谢小华系同城银座6号楼1001室的业主及物业使用人，其尚欠原告2015年1月至2018年6月的物业综合服务费、房屋公共维修金和水电公摊费等费用共计8319.6元。 被告高金桂、谢小华质证认为，对《物业管理服务协议》没有异议，但是《友情提示》从来没有看到，被告谢小华接到一次通知电话，我们要求漏水等问题解决了之后才交物业服务费，但是原告迟迟没有处理。并提供以下证据进行证明：第一组照片三张，证明被告家入户的电梯口渗水。第二组照片两张，是原告未经我们允许，在我家门口墙壁安装不锈钢条，以上证明物业管理不善，造成被告损失。 对此，原告华旺物业公司质证认为,即使照片是真实的，也没办法体现原告管理不到位。 根据当事人庭审陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：原告华旺物业公司于2002年11月29日成立。被告高金桂、谢小华系厦门市同安区同城银座小区6号楼1001室业主，该房屋建筑面积91.29平方米。2014年12月15日，原告与被告高金桂签订一份《同城银座前期物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业服务。该协议第二条规定本物业管理服务项目，包括房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务，房屋装饰装修管理等。第四条规定甲方（原告）的权利和义务，包括对房屋共用设施、设备进行维护、修缮、服务与管理，提前将装饰装修房屋的注意事项、限制条件书面告知业主等。第五条规定乙方（被告）的权利和义务，包括依照本协议向甲方（原告）交纳物业服务费及其他相关费用，按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水等的相邻关系等。第七条规定物业服务费用，包括物业服务费收费标准为：高层住宅按建筑面积计算：1.5元/平方米·月；房屋公共维修金收费标准为：高层住宅：0.3元/平方米·月；物业服务费用的交费时间；公摊电费的收取办法等。原告依约进行物业服务，被告也依约缴纳了2015年1月至6月期间的物业服务费用、公共维修资金等。但自2015年7月1日起，被告即以他家门口墙壁瓷砖被安装不锈钢条，邻居装修大门移位、卫生间下水管道大管漏水，他家入户的电梯口渗水等，原告没有达到服务标准为由，拒绝交纳物业服务费用、公共维修资金等。现被告尚未交纳2015年7月至2018年6月期间的物业服务费4929.66元、房屋公共维修资金985.93元和公摊水电费2404元。原告催讨未果，遂向本院起诉。审理中，被告抗辩称主要是原告没有达到服务标准，物业服务存在的问题解决了，他们就会交，并提供五张照片加以证明：被告家门口墙壁瓷砖被安装不锈钢条，家门口的电梯口渗水。但原告予以否定，认为即使照片是真实的，也无法证明原告管理不到位，其已达到服务标准。但对于被告提出或者投诉的物业服务问题，原告并没有提供相应的证据证明其已经进行积极处理，及时查看判断存在问题的原因，积极调处被告与邻居的物业纠纷，主动向有关行政主管部门报告等。 本院认为，双方争执的焦点为：一、原告华旺物业公司是否尽到物业服务职责，达到双方约定的服务标准？二、被告高金桂、谢小华拒绝交纳物业服务费用是否有法律依据或者合同约定？其应交纳多少？ 一、关于原告华旺物业公司是否尽到物业服务职责的问题。原告华旺物业公司作为专业的物业服务企业，应当按照物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，履行服务承诺，按照服务细则进行物业服务，为广大业主提供一个文明、安全、温馨、卫生、有序的生活居住环境。根据合同约定和《物业管理条例》第三十六条的规定，原告在服务过程中，应该严格规范自己的服务行为，公布服务承诺、服务细则，严格履行职责。对于被告家门口墙壁瓷砖被安装不锈钢条，原告一无所知。被告反映邻居装修大门移位、卫生间下水管道大管漏水、他家门口的电梯口渗水等，原告也没有积极回应，进行沟通、协调、处理，必要时，及时向有关行政管理部门报告，切实帮助被告解决存在的问题。原告的上述行为，违反了合同约定和《物业管理条例》有关规定。被告家门口墙壁瓷砖被安装不锈钢条，确实影响房屋美观，被告与邻居因装修产生纠纷、卫生间下水管道大管漏水、入户的电梯口渗水，确实给被告造成了一定的生活困扰，增加了一些不必要的烦恼。原告并没有提供相应的证据证明其已经尽到物业服务职责，符合合同约定的服务标准。因此，可以推断，原告在物业服务履行职责过程中确实存在瑕疵，具有一定过错，其并未按照合同约定尽到物业服务职责，达到双方约定的服务标准。 二、关于被告高金桂、谢小华拒绝交纳物业服务费用的问题。原告华旺物业公司为被告高金桂、谢小华提供物业服务，被告已交纳2015年1月至2015年6月期间的物业服务费用，被告已接受相关物业服务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，作为提供物业服务的原告，当然有权向被告收取物业服务费用。原告与被告高金桂签订的《同城银座前期物业管理服务协议》也约定被告“依照本协议向甲方（原告）交纳物业服务费及其他相关费用”。现被告以原告要先解决他家存在的上述问题为由拒绝交纳物业服务费用，没有法律依据或者合同依据。因此，被告应该交纳物业服务费用。但由于原告在物业服务履行职责过程中确实存在瑕疵，具有一定过错，根据民法公平合理的原则，平等民事主体等价交易规则，为平衡原被告之间的利益，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定，本院酌定尚未交纳的物业服务费4929.66元，被告按80%交纳，即交纳4929.66元×80%=3943.73元，也即被告免交的物业服务费为985.93元。因此，被告应交纳的物业服务费用为：物业服务费3943.73、房屋公共维修资金985.93元、公摊水电费2404元，合计7333.66元。 综上，本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告华旺物业公司为厦门市同安区同城银座小区提供物业服务，被告高金桂、谢小华作为该小区的业主之一，接受了原告的物业服务，依照法律法规和合同约定应交纳物业服务费用。由于原告在物业服务履行职责过程中确实存在瑕疵，给被告造成一定的生活困扰，原告具有一定过错，根据民法公平合理的原则，为平衡原被告之间的利益，本院酌定被告尚未交纳的物业服务费部分按80%交纳，其余免于交纳。被告的抗辩，部分有事实和法律依据，本院予以部分采信。现原告请求被告支付物业费等相关费用，部分有事实和法律依据，本院依法予以部分支持。至于被告提出原告要先解决他家存在的漏水、墙壁瓷砖安装不锈钢条等问题，其才交纳物业服务费用的抗辩，没有法律依据或者合同依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百二十条、《物业管理条例》第三十六条第一款、第四十二条第一款、第四十六条第一款、第五十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告高金桂、谢小华应于本判决生效之日起三日内支付原告厦门市同安区华旺物业管理有限公司2015年7月至2018年6月期间的物业服务费3943.73元、房屋公共维修资金985.93元、公摊水电费2404元，合计7333.66元； 二、驳回原告厦门市同安区华旺物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由原告厦门市同安区华旺物业管理有限公司负担2.96元、被告高金桂、谢小华负担22.04元，款于本判决生效之日交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 员 彭文良 二〇一九年四月二十九日 代书记员 张雪芳 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《物业管理条例》 第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。 有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。 第五十四条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。