山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0113民初49号 原告：王光海，男，1958年7月4日出生，汉族，居民，住济南市长清区。 委托诉讼代理人：姜春梅，济南长清晨晖法律服务所法律工作者。 被告：山东新能昆仑能源有限公司，住所地滨州市高新技术产业开发区新二路**。 法定代表人：芦刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘文忠，山东康桥律师事务所律师。 原告王光海与被告山东新能昆仑能源有限公司(以下简称新能昆仑公司)土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月2日立案受理后，依法适用简易程序审理，因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告王光海及其委托诉讼代理人姜春梅，被告委托诉讼代理人刘文忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王光海向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告2014年9月19日签订的土地租赁合同，并支付租金4万元；2、诉讼费用由被告承担。后增加诉讼请求为：1、依法解除原、被告2014年9月19日签订的土地租赁合同，并支付租金11.5万元；2、被告支付违约金50万元，并承担原告的实际损失(预期利益)137.4万元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由:2014年9月19日原告将位于济南市长清区万德镇义灵关村，西至104国道排水沟以东，南至（冯超）院内墙，东至排水沟，北至赵忠利院墙的场地租赁给被告，双方并签订了土地租赁合同书，被告租赁原告的场地用途为建设经营加气站及相关配套服务设施，租赁面积8.1亩，租赁期限20年。合同签订后，被告拖欠原告租金，原告向法院提起诉讼，双方调解达成一致，长清法院作出（2017）鲁0113民初4410号民事调解书，被告拒不履行生效的法律文书，现土地租赁合同无法继续履行，原告根据相关的法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 新能昆仑公司辩称，一、被告同意解除租赁合同；二、租赁合同并没有约定租金的支付时间，因此，被告不存在拖欠租金的行为，不存在违约行为，原告主张违约金无事实及法律依据；三、2018年9月1日之前的租金在另案中以调解书的方式予以确认，且该调解书经执行程序已得以履行，根据租赁合同第三页2.4租金支付方式的约定，乙方（被告）支付租金前甲方(原告)需提供正规合法的发票，否则，乙方有权拒绝支付租金。2018年9月1日之前的租金原告尚未开具发票，被告有权拒绝支付租金；四、违约金的具体金额应当以原告的实际损失相符，显然50万元的违约金明显过高，应调低至与实际损失相当；五、被告不存在任何违约行为，原告所诉求的实际损失并不存在；六、租赁的土地事实上被告早已经不再使用，原告已经自行使用该场地，因此，该租赁合同事实上已经解除，被告并不拖欠原告租金，更没有由此给原告造成任何经济损失。 审理本院认定：2014年9月19日，王光海（出租方，甲方）与新能昆仑公司（承租方，乙方）签订《土地租赁合同书》一份，新能昆仑公司租赁王光海场地5360平方米，约8.1亩，其中1.9亩属于王光海个人所有，其余为王光海租赁他人合法正规集体建设用地，用于建设经营加气站及相关配套服务设施。二、租金期限、租金及缴纳方法：。2、租赁期限20年，年租金23万元，每五年增加年租金3万元；甲方同意甲方所有的1.9亩土地办理国有土地至乙方名下，从土地证办理至乙方名下之日起，此1.9亩土地乙方不再向甲方支付租金。同时，双方特别约定，自前述1.9亩土地证办理至乙方名下之日起，剩余6.2亩的土地租金金额和支付方式同1.9亩土地办理国有土地证前一致，即年租金总额仍按23万元计算，每五年增加3万元，甲方需按租金的总金额开具等额、正规且合法的租赁费发票。剩余6.2亩士地的转租关系及租金、租期保持不变。3、租金起算时间：以乙方进场施工日为开始计租时间，实际终止时间也相应顺延（以补充协议确定具体时间）。4、租金支付方式：乙方每次支付租金前，甲方须提供等额正规合法的土地租赁发票，且在租金抵扣土地出让金期间，发票仍需足额开具，否则，乙方有权拒绝支付租金，并不构成违约。八、违约责任及赔偿：除本协议第四条第二款约定的违约情形外，甲方、乙方不按合同约定履行义务或者不完全履行义务构成实质性违约的，守约方有权解除合同，违约方应向另一方支付违约金50万元，并承担因违约而给另一方造成的损失。 2014年11月14日，双方签订《补充协议》约定：1、乙方在使用甲方土地期间，负责缴纳土地使用税；2、双方同意保留的原房屋，所有权仍归甲方，在满足乙方使用的基础上，剩余部分可由甲方使用；3、甲方广告牌仍归甲方使用；4、甲方承诺积极协助乙方办理该站的相关运营手续；5、原协议生效日期定于2014年9月27日。6、本补充协议是对2014年9月签暑的《土地租赁合同书》的补充，自双方签字（盖章）之日起生效。本补充协议一式两份，双方各执一份。 新能昆仑公司租赁上述土地后，拆除部分地上建筑物，建成新能昆仑公司万德加气站，因资金周转困难等原因，一直未能投入运营。2017年9月28日，新能昆仑公司工作人员撤离万德加气站，将该加气站交由王光海负责看管。 因新能昆仑公司拖欠王光海2017年9月至2018年9月的租金。2017年11月王光海诉至本院，经本院主持调解，双方达到一致协议：新能昆仑公司于2018年2月9日前一次性支付王光海2017年9月1日至2018年9月1日期间的租赁费22万元。本院作出(2017)鲁0113民初4410号民事调解书。但新能昆仑公司未能按时支付该款项。 山东长箭建设集团有限公司(以下简称长箭公司)承包施工万德加气站的建设工程。因新能昆仑公司拖欠工程款，2018年5月9日长箭公司对新能昆仑公司向本院提起建设工程施工合同纠纷诉讼。2018年8月19日，本院作出（2018）鲁0113民初1579号民事判决书，判决：新能昆仑公司支付长箭公司工程款2251316.33元及利息。但新能昆仑公司未能按时支付该款项。 在新能昆仑公司为被执行人的三起执行案件执行过程中，本院在淘宝网司法拍卖新能昆仑公司的万德加气站，二次拍卖流拍。2019年2月19日，本院作出(2018)鲁0113执588号执行裁定书，裁定：一、将新能昆仑公司的万德加气站以第二次流拍价690219元交付申请执行人王光海；二、新能昆仑公司的万德加气站一处拍卖的物品所有权自交付之日起转移给买受人王光海；三、新能昆仑公司协助办理相关过户手续。 王光海接手万德加气站后，该加气站仍处于闲置状态。该加气站所占用的部分土地系王光海租赁他人的土地，王光海继续按合同约定每年向他人支付租金115000元。王光海主张新能昆仑公司的违约行为给其造成实际损失137.4万元，未能提供相关证据证实。 本院认为，王光海与新能昆仑公司所签《土地租赁合同》及补充协议，系当事人真实意思的表示，无违反法律法规强制性规定的情形，为有效合同。当事人应严格按照合同的约定履行各自的义务。新能昆仑公司万德加气站建成后一直未能投入运营，自2017年9月1日起，新能昆仑公司开始拖欠王光海租赁费，并引起诉讼。2019年2月19日，本院作出(2018)鲁0113执588号执行裁定书，裁定：新能昆仑公司的万德加气站一处拍卖的物品所有权自交付之日起转移给买受人王光海。实际上双方之间的租赁合同已经于2019年2月19日予以解除，涉案土地及地上物以案件执行的方式向王光海交付。新能昆仑公司欠付租金天数自2018年9月2日起计算至2019年2月19日共计270天，租金为23万元÷365天×271天=170100元，多于王光海主张的115000元，应以王光海主张的数额为准。新能昆仑公司拖欠王光海租金、拖欠施工单位工程款引起诉讼，法院执行其加气站财产，导致本案土地租赁合同无法继承履行，新能昆仑公司已构成根本性违约，应承担违约责任。王光海接手万德加气站后，加气站一直处于闲置状态，王光海每年仍需向他人支付土地租金，如果加气站需拆除恢复土地原状，将给王光海造成较大损失。新能昆仑公司抗辩合同约定的违约金数额偏高，应予调低，本院不予采纳。王光海主张新能昆仑公司的违约行为给其造成实际损失137.4万元，未能提供相关证据证实。其该损失请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告王光海与被告山东新能昆仑能源有限公司签订的《土地租赁合同》及补充协议于2019年2月19日解除； 二、由被告山东新能昆仑能源有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王光海所欠租金115000元； 三、由被告山东新能昆仑能源有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王光海违约金500000元； 四、驳回原告王光海的其他诉讼请求。 案件受理费9800元，由原告王光海负担800元，被告山东新能昆仑能源有限公司负担9000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  顾业友 人民陪审员  徐 敏 人民陪审员  刘桂华 二〇一九年四月二十三日 法官助理于菲菲 书记员黄莹