湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)湘0102民初10342号 原告（反诉被告）刘淋淋。 委托代理人黄吉祥，湖南弘一律师事务所律师。 委托代理人易利，湖南弘一律师事务所律师。 被告（反诉原告）陶湘莲。 委托代理人赖跃进，湖南路衡律师事务所律师。 第三人湖南潇湘实业发展总公司。 法定代表人周春晖，总经理。 委托代理人吴杰勇，湖南金州律师事务所律师。 原告（反诉被告）刘淋淋与被告（反诉原告）陶湘莲、第三人湖南潇湘实业发展总公司（以下简称潇湘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告陶湘莲提起反诉，亦被受理。本院依法适用普通程序对此案公开开庭进行了审理。刘淋淋及其委托代理人黄吉祥、易利，陶湘莲及其委托代理人赖跃进、第三人潇湘公司的委托代理人吴杰勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘淋淋请求判令：1、解除原被告于2015年2月2日签订的《商铺承租合同》；2、陶湘莲返还刘淋淋合同保证金15万元；3、被告支付原告装饰装修补偿款、设施补偿费、设备搬迁费、停业停产损失共计1465346.846元；4、陶湘莲返还刘淋淋交纳的自2017年1月22日至2017年4月6日的房屋租金111582.5元。事实和理由：经案外人罗华斌转让，原告承租了涉案商铺，转让后涉案店铺现有的装修、装饰及其他设备均归原告所有，并与被告订立了《商铺承租合同》，合同订立后，原告履行了合同义务，并对涉案商铺进行了部分装修和相关设备的安装。后因涉案商铺被拆迁，导致双方的合同无法履行，原告存在客观损失且对合同无法继续履行不存在过错，被告应当向原告返还保证金，并支付因拆迁造成的装饰装修补偿款、设备搬迁费、设备补偿款及停产停业损失。遂起诉，判如所请。 被告陶湘莲辩称：刘淋淋占用涉案商铺，但拒绝支付租金至今，按约刘淋淋无权要求陶湘莲返还保证金，还应支付违约金；原被告双方的合同明确约定，如遇政府拆迁，刘淋淋应当提前3个月通知陶湘莲，刘淋淋必须按要求保证所租房屋按时间、按现状完好无缺交给被告。合同终止时，装修实行“来修去丢”的原则，装修改造后的固定装修归陶湘莲所有；刘淋淋与案外人罗华斌签订的《转让协议》约定的转让费，陶湘莲及潇湘公司无法核实真实性，且所支付的转让费并不是装修价值，更多的是厨房设施、家具、餐具、员工、资质、无形资产、原材料等。刘淋淋租赁门面后，根本就没有对门面进行过装修，原装修系陶湘莲经营洗浴休闲城时所投，案外人罗华斌等合作开店期间在此基础了进行了改造，形成了现有装修；停业停产损失补偿主体是房屋所有权人，而非陶湘莲，陶湘莲作为承租人，亦存在因停产造成的租金损失。 第三人潇湘公司辩称：根据合同相对性原则，第三人与刘淋淋没有合同关系，不是本案的适格当事人，无需承担责任。 反诉原告陶湘莲反诉请求判令：1、刘淋淋支付陶湘莲自2017年4月7日至2017年11月16日止的房租327308.67元；2、刘淋淋支付陶湘莲自2017年6月1日至2017年11月16日止的空调主机、热水系统、水池租金4583.32元；3、刘淋淋支付陶湘莲垫付的水电费16915.98元；4、刘淋淋承担逾期支付租金的违约责任，所交纳150000元保证金不予退还；5、刘淋淋赔偿反诉人陶湘莲提前搬迁奖励522268元整；事实和理由：刘淋淋与陶湘莲存在租赁合关系，合同对房屋、中央空调主机、热水系统、水池使用的租金、违约责任等均进行了约定，另还约定如因国家政策建设导致拆迁，陶湘莲提前3个月通知刘淋淋，刘淋淋必须按按要求保证所租房屋按时间、按现状完好无缺交给陶湘莲，实行“来修去丢”的原则。后因涉案商铺被拆迁，双方合同无法继续履行，但刘淋淋拒不按时退还商铺，一直占用商铺经营至2017年11月，也未足额支付租金。导致陶湘莲无法依法获得提前搬迁奖励。遂起诉，判如所请。 反诉被告刘淋淋对反诉辩称：关于租赁合同违约问题，刘淋淋没有违约拒付租金，事实上是因为陶湘莲通过锁门等各种途径阻碍经营，致合同目的无法实现，故其无权要求刘淋淋支付租金，且应退还保证金15万元。且陶湘莲与潇湘公司的租赁关系已于2017年1月22日终止，因此此后的租金与水电费，陶湘莲无权向刘淋淋主张；关于征收补偿款的权属问题，双方在租赁合同中对此未明确约定。合同约定装修实行“来修去丢”原则，装修改造后的固定装修归陶湘莲所有，是指因承租方的原因退出本市场，即合同到期终止合同或者因承租方原因终止合同，才能成就条件。本案中，因政府拆迁而导致刘淋淋的商铺无法继续经营，必然发生经营损失，与商铺有关的的征收补偿款也是基于刘淋淋的商铺实际发生的损失，因此应当赔偿给实际损失人刘淋淋；关于罗华斌是否有权转让案涉商铺的装饰装修的问题，罗华斌与陶湘莲签订的合同中虽约定装修改造后的固定装修归陶湘莲所有，案外人罗华斌未到期将案涉商铺打包转让给了刘淋淋，且陶湘莲追认确认了转租事宜，因此案涉商铺的相关权益应当由转承租人刘淋淋享有。但结合符合合同目的的解释应当理解为合同到期后，解除合同才能成就固定装修所有权转移的条件。关于提前搬迁奖励款项522268元的赔偿问题,对于该款项系政府补偿给产权人的积极配合奖励，反诉人陶湘莲并非产权人，对该项补偿款没有主张的权利。同时该项损失不是直接损失，也不是必然产生的损失，即便双方合同解除，被反诉人搬离房屋，反诉人陶湘莲也不必然得到该奖励款项，因此该项损失不应得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实： 2008年11月6日，陶湘莲与湖南省人民政府第一招待所订立《房屋租赁合同》一份，约定湖南省人民政府第一招待所将位于长沙市芙蓉区五一大道766号（原五一西路6号）共三层楼房出租给陶湘莲，租赁期间自次日起至2017年1月22日止。后潇湘公司受让了湖南省人民政府第一招待所此租赁合同中的权利义务，并于2014年6月23日与陶湘莲订立补充协议一份，约定原租赁期限顺延至2020年1月21日止，如因政府开发，装修损失补偿费按政府规定的补偿标准由政府补偿潇湘公司后，再补偿给陶湘莲。 2015年2月2日，陶湘莲以其设立的长沙市雨花区金枝玉液休闲城（以下简称金枝玉液休闲城，现已注销）名义与承租方刘淋淋订立《商铺承租合同》一份，约定出租方将位于长沙市芙蓉区五一大道766号二楼（面积643.73平方米）、三楼（面积358.21平方米）商业铺面出租给刘淋淋经营，期间自2014年6月22日起至2020年1月20日止；第一年度租金为52万元，月租金为43333元，此后每一个计租年度租金在上年度租金和的基数上，按每年5%—10%比例递增，房屋租金每年缴纳四次，首期租金自2014年7月6日开始计算，以后每三个月租金在租期前十天缴纳，逾期支付租金，每逾期一天，按应交租金的10%收取滞纳金；承租方另需缴纳保证金15万元，合同未终止不能冲抵房屋租金，且不计息，合同期满后，承租方正常退回所租房屋并邀请出租方对房屋进行验收确认无承租方原因造成房屋的破损后，出租方一次性将保证金返还；承租方由于经营需要对所租房屋进行装修，实行“来修去丢”原则，装修改造后的固定装修归出租方所有，如因国家政策建设导致拆迁，出租方提前三个月通知承租方，承租方必须按要求保证所租房屋按时间、按现状完好无缺交给出租方，合同解除。同年2月4日，双方另订立《补充协议》一份，约定陶湘莲将其中央空调主机、热水系统、水池租赁给刘淋淋使用，每年租金1万元，按年支付，自同年3月1日开始计租。 2016年9月22日，潇湘公司向陶湘莲发出书面通知，告知上述出租房屋因棚户区改造项目将被政府征收事宜。同年10月20日，潇湘公司向陶湘莲发出关于终止补充协议的通知，告知其因政府征收，双方租赁合同于2017年1月22日终止。2017年3月27日，陶湘莲以金枝玉液休闲城的名义向刘淋淋发出通知，表明出租房屋将被政府征收，其与潇湘公司的租赁合同也于2017年1月20日终止，在多次函告刘淋淋终止租赁合同后，刘淋淋仍然要求继续租赁，到目前为止已超过两个月，故再次通知刘淋淋于2017年4月5日前及时做好搬迁工作。2017年5月15日，潇湘公司委托律师发函致刘淋淋，告知其因与陶湘莲就门面补偿款问题未达成一致而拒绝搬离，影响征收工作，故请其于2017年5月30日前腾空承租房屋。刘淋淋在庭审中自述其营业至2017年9月3日，当年中秋节（10月4日）后才搬走，且于2017年收到过落款日期为2016年10月26日的解除合同通知。刘淋淋已支付租金至2017年4月6日。中央空调主机、热水系统、水池租金付至2017年6月1日，产生水电费16915.98元。 长沙市芙蓉区五一大道766号共三层楼房后被政府征收。刘淋淋承租的二、三楼装修补偿款分别为547123元、305285元，共计852408元；二楼、三楼厨房抽排系统设施补偿费为17082元、7668元，共计24750元；二、三楼（刘淋淋承租房屋所用）设备搬迁费共为28686元，被征收房屋的停产停业损失补偿三个月共972097元。 另查明，刘淋淋承租的上述商铺系从案外人罗华斌受让而得。为此，双方于2015年1月31日订立《转让协议》一份，约定罗华斌同意将其位于长沙市芙蓉区五一大道766号商务楼二、三楼及附属设施等经营场所一次性整体转让给刘淋淋使用，并保证刘淋淋同等享有罗华斌在原有房屋租赁合同中的权利义务，转让后店铺现有装修、装饰及其他所有全部归刘淋淋，转让费共计105万元，租金已交至同年4月5日。罗华斌认可转让费包含了保证金15万元。2015年2月2日，罗华斌与金枝玉液休闲城订立《补充协议》一份，约定金枝玉液休闲城同意将上述房屋转租给第三方经营，签订协议之日起，罗华斌不再享有该商铺的权利。涉案房屋系在原金枝玉液休闲城基础上改建而成，陶湘莲提供的证据能证明其在以金枝玉液休闲城名义经营时，对房屋进行了弱电等装修改造。罗华斌出庭证言虽表示其在承租了房屋后，进行了重新改造。但刘淋淋未举证证明其及罗华斌对房屋装修改造的具体情况，不能证明征收中的装修补偿款均是对其投入的补偿。 在罗华斌与金枝玉液休闲城订立的《商铺承租合同》中，亦约定承租方由于经营需要对所租房屋进行装修，实行“来修去丢”原则，装修改造后的固定装修归出租方所有，如因国家政策建设导致拆迁，出租方提前三个月通知承租方，承租方必须按要求保证所租房屋按时间、按现状完好无缺交给出租方，合同解除。 本院认为，金枝玉液休闲城与刘淋淋于2015年2月2日订立的《商铺承租合同》系双方真实意思表示，合法有效。金枝玉液休闲城现已注销，其在该合同中的权利义务应由经营者陶湘莲继受。涉案房屋已被政府征收，上述《商铺承租合同》已处于终止状态。故对刘淋淋要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。现行《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确将被征收人限定为房屋所有权人，承租人已被排除在征收补偿的法律关系外。《长沙市国有土地上征收直管公房和单位自管房对承租人补偿安置的规定》系对直管公房和单位自管房补偿安置的规定。本案房屋非直管公房，不能依此规定分配相关款项。故对于此次拆迁补偿相关款项的分配，陶湘莲作为承租人，刘淋淋作为次承租人，应依双方订立的房屋租赁合同的相关约定来确定。对于没有约定的，应根据补偿款性质、双方实际投入及所受损失等因素酌情认定。 二、三楼厨房抽排系统设施补偿费共为24750元，设备搬迁费共为28686元。从款项性质上看，均是针对刘淋淋设备的补偿，应归其所有，两项共为53436元。对于刘淋淋主张的装修补偿款，双方在合同中并未约定归刘淋淋所有，而在陶湘莲与潇湘公司的租赁合同中明确约定归陶湘莲所有。根据陶湘莲与刘淋淋租赁合同的约定，对房屋装修实行“来修去丢”原则，装修改造后的固定装修归陶湘莲所有。按此约定，刘淋淋对房屋装修仅享有在租赁期间的使用权，租赁期后，固定装修归陶湘莲所有。此外，涉案房屋系在原金枝玉液休闲城基础上改建而成，陶湘莲提供的证据能证明其在以金枝玉液休闲城名义经营时，对房屋进行了弱电等装修改造。罗华斌出庭证言虽表示其在承租了房屋后，进行了重新改造。但刘淋淋未举证证明其及罗华斌对房屋装修改造的具体情况，不能证明征收中的装修补偿款均是对其投入的补偿。故刘淋淋主张装修补偿款均归其所有缺乏事实根据及法律依据。本院综合考虑刘淋淋剩余租赁期，双方对装修的实际投入等情况，酌情认定二、三楼装修补偿款（共852408元）的32%归刘淋淋，计为272770.56元。 此次征收中补偿的停产停业损失972097元，系对该栋房屋所有商业用房停产停业损失的补偿。参照此次征收中商业用房评估价格比例，本院确定对刘淋淋承租的二、三层商业房的停产停业损失补偿额。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的停产停业损失补偿对象为房屋所有人。对于该款项在作为承租人陶湘莲及次承租人刘淋淋之间的分配，双方在房屋租赁合同中未作明确约定。因征收造成停产停业损失的并非仅次承租人刘淋淋一方，陶湘莲作为承租人，征收时合同期限未届满，也存在停业造成的租金损失。综合上述因素，本院酌情认定涉案二、三层房屋的停产停业损失中应归刘淋淋所有的部分为135135.97元。 陶湘莲已将出租房屋将被征收的事宜告知了刘淋淋。刘淋淋未按约定及时终止合同腾空房屋，构成违约，应按约定标准支付实际使用房屋期间的租金。故本院对刘淋淋要求返还已交纳租金11582.5元的诉讼请求不予支持。陶湘莲未举证证明刘淋淋实际腾空房屋的时间，租金计算截止日期以刘淋淋自述的2017年10月4日搬走时间为准。2017年4月7日至此日按约定月租金44633元标准租金为264822.47元。按约定的年租金1万元标准，2017年6月1日至2017年10月4日期间的中央空调主机、热水系统、水池租金共为3415.52元。刘淋淋另需支付此期间产生的水电费16915.98元。所缴纳保证金15万元非为逾期支付租金的违约金所约定，故对陶湘莲要求确认此款不予返还的请求不予支持。陶湘莲应向刘淋淋返还保证金15万元。陶湘莲并未举证证明提前搬迁奖励真实发生等事实，应承担举证不能的不利责任，故本院对其相关主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条,根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）陶湘莲向原告（反诉被告）刘淋淋支付装修补偿款272770.56元、设施设备补偿搬迁费53436元、停产停业损失135135.97元，并返还押金15万元，共计611342.53元； 二、原告（反诉被告）刘淋淋向被告（反诉原告）陶湘莲支付房屋租金264822.47元、中央空调主机、热水系统、水池租金3415.52元、水电费16915.98元，共计285153.97元； 以上两项抵扣后，被告（反诉原告）陶湘莲还需向原告（反诉被告）刘淋淋支付326188.56元； 三、驳回原告（反诉被告）刘淋淋要求被告（反诉原告）陶湘莲返还租金111582.5元的诉讼请求； 四、驳回原告（反诉被告）刘淋淋的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）陶湘莲的其他反诉请求。 上述金钱给付义务，限被告（反诉原告）陶湘莲于本判决发生法律效力之日起五日履行。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费10171元，由被告（反诉原告）陶湘莲负担4957元，原告（反诉被告）刘淋淋负担5214元，反诉受理费6995元，由被告（反诉原告）刘淋淋负担3914元，被告（反诉原告）陶湘莲负担3081元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  伍丹文 人民陪审员  杨纪美 人民陪审员  向首诚 二〇一九年四月二十二日 法官 助理  刘丹丹 书 记 员  刘稀阳