云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终9453号上诉人（原审原告）：孙孝林，男，汉族，1971年6月21日生，住址：云南省昆明市。被上诉人（原审被告）：小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第四分公司，住所：成都市高新区环球中心****，统一社会信用代码：91510100MA6CL77236。法定代表人：岳泉洲。被上诉人（原审被告）：小家联行房地产经纪（北京）有限公司昆明第二分公司，住所，住所：云南省昆明市官渡区饵季路大都摩天购物中心**社会信用代码：91530111MA6MEG3P1Y。法定代表人：岳泉洲。上诉人孙孝林因与被上诉人小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第四分公司（以下简称“第四分公司”）、小家联行房地产经纪（北京）有限公司昆明第二分公司（以下简称“第二分公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2018）云0112民初8821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人孙孝林上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、根据双方签订的合同约定，租期第一年被上诉人应向上诉人支付租金27600元，被上诉人实际支付租金仅25300元，实际欠付租金2300元；2、被上诉人未向上诉人支付2017年的物业费1490元，应按合同第九条之约定解除合同，并依据合同第七条之约定判令被上诉人支付月租金200%的违约金，即4600元；3、被上诉人应按合同约定在2018年10月15日向上诉人支付租金14590元，至今未支付。被上诉人未发表答辩意见。孙孝林向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋出租委托代理合同》（合同编号：8003105）；2、判令两被告归还未名城一期1栋2906号房屋，并将房屋打扫干净，恢复原样家具、家电；3、判令被告支付2017年物管费人民币1490元；4、判令被告支付违约金人民币4600元；5、判令被告支付2017年4月10日至2018年4月14日一个月的房屋租金2300元；6、判令被告支付使用承租房产生的水、电和燃气等费用（实际要求计算至被告返还所占用房屋之日；7、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：一、2017年4月9日原告与被告第四分公司签订《房屋出租委托代理合同》，合同主要约定，1、原告所有的位于昆明市西山区前卫街道办事处未名城（小区）一期1栋1单元2906号房屋，由被告第四分公司代原告出租，并办理与承租人之间的洽谈、联络、签约事宜；代原告办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；代理原告向承租人收取租金；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。2、出租代理的期限自2017年4月15日到2022年4月14日，被告应向原告支付的房屋租金第一年到第三年，每月2300元，第四年每月2400元，第五年每年2500月。房租支付时间为：2017年的4月10日、10月15日分别支付12650元；2018年的4月15日、10月15日分别支付14950元；2019年4月15日、10月15日分别支付13800元；2020年4月15日、10月15日分别支付14400元；2021年4月15日、10月15日分别支付15000元。3、出租委托代理期内，原告不承担水、电、气电视收视、电话、物业管理等费用。4、经双方协商一致，可以终止本合同，被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同：（1）擅自改变房屋用途；（2）利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；（3）放任承租方的上述行为；5、违约责任：若原告原因导致本协议提前终止，原告应提前60天书面通知被告，并向被告支付违约金，鉴于被告对原告房屋的装修投资无法收回，且需要对被告租赁客户做善后赔偿处理，违约金计算标准为：被告每月应向原告支付的租金×未执行月份的200%等。二、2017年4月10日被告第四分公司向原告支付租金12650元，2017年10月15日支付12650元、2018年4月16日支付13800元的租金均为第二分公司支付原告。现实际履行合同的主体为第二分公司与原告。三、被告第二分公司确认其业务员更改原合同，将2018年4月15日及10月15日应付租金14950元更改为13800元，故被告尚欠原告第三次应支付的租金1150元。四、原告交纳了涉案房屋2017年的物业服务费人民币2110元。五、2018年的涉案房屋物业服务费被告第二分公司已交清。六、被告已将涉案房屋转租他人，现尚在租赁期内。一审法院认为：一、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案原、被告在平等自愿，意思表示真实的基础上签订的《房屋出租委托代理合同》，不违反法律、行政法规的效力性规定，为有效合同，各方当事人均应依据合同约定全面履行各自的义务。二、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。依据本案确认事实，没有证据证明被告在履行合同中，存在原告可以单方行使解除的情形，即，被告不存在擅自改变房屋用途；利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活；放任承租方的上述行为的违约行为。被告将2018年4月15日应当支付原告的租金14950元擅自变更为13800元，不属于根本性违约，且被告也表示应补足原告不足部分的租金及应承担的2017年租赁期内的物业费，故，涉案合同没有约定及法定解除的情形，原告要求解除合同、返还房屋、家具家电无事实依据及法律依据，一审法院不予支持。三、原告要求被告支付2017年物业服务费1490元，因原告交纳的2017年物业服务费为2110元，平均每月应为175.83元，本案出租代理的期限自2017年4月15日起，被告应承担的物业费为8个半月，原告的主张符合合同约定，一审法院予以支持。四、原告要求被告支付2017年4月10日至2018年4月14日未支付的一个月的租金，因原、被告双方对租金的支付时间及金额有明确约定，依据本案事实，被告欠付原告租金为2018年4月15日第三次应支付的1150元，故，原告的该项主张，一审法院予以支持1150元。五、对于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。违约金具有担保债务履行的功能，又有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所遭受损失的功能。被告未向原告支付2017年租赁期内的物业费及未足额支付第三次租金违反合同约定，依法应承担相应的违约责任。但因双方未就被告违约应承担的违约责任进行约定，一审法院综合本案事实及原告可能遭受的损失，酌定以被告欠付原告的物业费1490元及第三次的租金1150元之和为依据，以银行同期贷款年利率4.75%为标准予以支持。六、对于涉案合同是否应由两被告连带承担责任的问题。由于原告系与被告第四分公司签订合同，被告第二分公司陈述，第四分公司将合同权利义务全部转让给第二分公司，因两被告未明确告知原告，而在合同履行过程中，两被告均履行过合同，且对此原告不持异议，应视为被告第二分公司加入到涉案合同中，与第四分公司成为合同的共同一方主体，故两被告应当连带承担本案的相应责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十四条的规定，一审法院判决：一、被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第四分公司、小家联行房地产经纪（北京）有限公司昆明第二分公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙孝林2017年4月16日至2017年12月31日的物业服务费1490元；2018年4月15日所欠租金1150元，两项共计人民币2640元，并支付以2640元为基数，自2018年4月15日至实际还清款项之日止，按银行同期贷款年利率4.75%计算的违约金；二、驳回原告孙孝林的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币25元（原告孙孝林已预交），由被告小家联行房地产经纪（北京）有限公司成都第四分公司、小家联行房地产经纪（北京）有限公司昆明第二分公司承担（此款于支付上述款项时一并支付原告）。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据，且对一审判决认定的事实无异议。上诉人要求补充确认：涉案租赁房屋是上诉人装修的，被上诉人欠付2018年10月15日至2019年的租金。本院认为：房屋装修与本案审理无关，上诉人一审未就2018年10月15日以后的租金提起诉讼，故该事实不属于本案的审查范围，故对上诉人要求补充确认的事实，本院不予确认。本院二审查明的事实与一审判决确认的事实一致。归纳诉辩双方的观点，本案的争议焦点为：上诉人的上诉请求是否应予支持。本院认为：其一、关于合同解除，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，上诉人未提交证据证明存在法定或约定的上诉人可单方解除合同的事由，故一审判决驳回上诉人的该项诉讼请求并无不当。其二、关于上诉人一审起诉请求判令被上诉人支付2017年4月10日至2018年4月14的房屋租金2300元，根据在案合同约定，2018年4月15日被上诉人应向上诉人支付租金14950元，经审理查明被上诉人实际支付的租金为13800元，少付1150元，故一审判决对此处理并无不当。其三、一审判决判令被上诉人支付以欠付物业费及租金为基数按年利率4.75%基数的违约金，足以弥补被上诉人的违约行为给上诉人造成的损失，上诉人所主张的违约金过高，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求无事实及法律依据，不能成立，依法应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由孙孝林负担。本判决为终审判决。审判长 薛 艳审判员 李蔚然审判员 李 蕊二〇一九年四月二十八日书记员 韩 晨