广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0303民初1800号原告：王欢，女，汉族，1982年9月9日出生，身份证住址：湖北省黄石市西塞山区，委托诉讼代理人：马俊昌，广东巨龙律师事务所律师，执业证号：14403198910516017。委托诉讼代理人：陈娟纯，广东巨龙律师事务所实习律师。被告：深圳中洋通国际供应链有限公司，住所地：深圳市福田区南园街道深南中路新城市广场内**，统一社会信用代码：91440300564210089D。法定代表人：王创举，总经理。委托诉讼代理人：王彬，广东微众（盐田）律师事务所律师，执业证号：14403201610122815。原告王欢与被告深圳中洋通国际供应链有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告王欢及委托诉讼代理人马俊昌、陈娟纯，被告深圳中洋通国际供应链有限公司的委托诉讼代理人王彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王欢向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告店铺产品转让费人民币60万元；2.被告赔偿原告装修、材料费3500元；3.被告返还房屋租、押金76815元；4.被告承担公证费8000元；5.被告承担本案受理费。事实与理由：2018年8月下旬，被告为扩大经营场地，提高经济效益，经中间人姚某先生介绍，与被告商谈房屋租赁事宜。经双方协商，被告同意将深圳市罗湖区宝安北路4008号北新家居中心3栋2层208、209店面出租给原告，月租金38407.50元，租赁期间2年，并承诺原告支付押金和租金后签订《房屋租赁合同》。原告于2018年9月15日向原告支付了房租的租金和押金共计76815元。原告于2018年10月9日进驻并开始装修店铺，期间原告多次与被告洽谈签订《租赁合同》事宜，但被告却不予正面回答，而于2018年11月5日向原告递交了一份撤离该店铺的《通知函》。被告的行为已经违反了当初的承诺，原告所承租的店铺原本属于被告与案外人的《合作协议》的内容一部分，并且在被告与总出租方深圳市美庭品位家居连锁有限公司签订的《房屋租赁合同》中的承租范围及租赁期限一致。因此，被告要求原告撤出租赁店铺，已属违约行为，应当赔偿原告的损失。原告从深圳拉法装饰工程有限公司处受让了案涉店铺，其里面所有固定家具的产品总价值60万元。原告接收后，对店面进行了装修，并为此支付了装修材料费。原告刚刚进场一个月不到，所经营的家私尚未进行销售，也没有取得盈利，被告发出《通知函》要求原告搬离，致使原告对该店铺的投资目的无法实现。被告于2018年11月8日强制进入租赁房屋，更换了门锁，禁止原告等人员入内，侵占了原告的物品，于法不合。综上所述，原告认为被告故意不按其承诺履行双方的约定，其行为已造成原告巨大经济损失，被告存在严重过错。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第五十二条第一款第（一）项等规定，原告向法院提起诉讼，望判如所请。被告深圳中洋通国际供应链有限公司答辩称：一、答辩人不存在违约行为。1、原告与答辩人之间未签订书面租赁合同，为不定期租赁合同关系，答辩人可以随时解除合同。合同法第215条规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。合同法第232条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，按照本法第61条的规定不能确定的视为不定期租赁，当事人可随时解除合同但出租人解除合同应当在合同期间内通知出租人。2、答辩人解除合同在合理期限之前通知的原告，答辩人在2018年10月16日通知原告，不再将店面租赁给原告，原告仍不愿意搬走，故答辩人于2018年11月5日要求原告于2018年11月7日前搬离，答辩人在合同解除前给了原告20天的时间，已经在合同期限之前通知了原告，因此答辩人不存在违约行为。二、原告所谓的损失即其相关诉讼请求的真实性存有疑问，与答辩人之间也不具有关联性。1、关于原告的诉讼请求第一项店铺转让费60万元。第一，原告并没有提供其和深圳拉法装饰工程有限公司（以下称拉法公司）之间真实的转账凭证，这么一大笔金额原告居然无法提供相应的银行转账记录来证明，显然为虚假证据。第二，根据原告所提供的证据5深圳市美庭品位家居连锁有限公司（出租方）和拉法公司（承租方）的租赁合同自然终止协议。根据协议的约定，在2018年8月30日租赁合同到期后，承租方即拉法公司需自行拆除装修部分，恢复原场地装修，否则出租方将代为拆除。拉法公司明知道装修部分在2018年8月30日需要拆除，如果其真的在2018年8月29日转售原告，应当由拉法公司对原告承担相应赔偿责任，原告的诉讼对象有误。第三，原告与拉法公司之间的合同关系，根据合同的相对性原则，不能约束答辩人，答辩人对此毫不知情，也不能预见，其损失与答辩人不具有关联性。诉讼请求第二项关于原告的装修和材料费，首先费用是否真实发生是存疑的，其次，原告对案涉店铺进行装修也未取得答辩人的同意，根据合同法第223条的规定，出租人是可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。关于诉讼请求第三项房屋出租和押金的76815元，原告占有使用答辩人店铺一个月，应当抵扣一个月房屋租金。关于公证费8000元，该部分支出与答辩人不具有关联性，依法也不应当由答辩人承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了转让协议、收款收据、转账凭证、合作协议、终止协议、房屋租赁合同、微信聊天记录、通知函、租赁合同版本、公证费票据、邮寄单、公证书、授权书、U盘、光盘、收据、租金凭证、联络函、施工协议、发票等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，以本院查明的事实为准。经审理查明，深圳市罗湖区宝安北路4008号北新家居中心3栋2层（美庭家居）为深圳市美庭品味家居连锁有限公司承租经营。2018年9月15日，被告向原告出具两份收款收据，内容为收到原告美庭208-209铺位2018年10月8日至11月7日的租赁押金38407.5元和1个月租金38407.5元。同日，原告向被告转账支付76815元。原告向被告付款后，接收了美庭208-209铺位。2018年11月5日，被告向原告发出《关于撤离美庭家居208、209号商铺的通知函》，要求原告于2018年11月7日前搬离美庭家居208、209号商铺，并办理水电费结清手续。原告不同意被告解除租赁关系的决定，于2018年11月15日向本院提起诉讼。根据双方诉辩意见，本院对案件争议的事实认定如下：一、原告与被告之间的合同关系原告主张授权姚某与被告协商租赁深圳市美庭品位家居连锁有限公司二楼208-209铺面事宜。原告提交了2018年8月29日出具给姚某的授权书，内容为原告授权姚某全权处理与被告关于租赁位于深圳市美庭品位家居连锁有限公司二楼208-209铺面事宜。原告申请证人姚某出庭作证，证人姚某向法庭陈述：2018年8月，原告与被告的法定代表人王创举达成一致，共同合作租赁美庭家居二楼经营家居卖场，姚某与被告方的王创举及案外人杨君于2018年8月27日签订了书面协议《美庭家居二楼卖场合作协议》。证人姚某称，其与原告是朋友关系，原告有意经营家居装饰，于是授权证人姚某与被告协商租赁案涉店铺的租赁事宜。姚某代表原告与被告达成一致，原告自己独立经营，原告按照被告和深圳市美庭品位家居连锁有限公司的签订的租赁合同的收费标准和租赁期限租赁案涉店铺，租期为2年，第一年免租期间为2个月。证人姚某与被告达成一致后，通知原告向被告缴纳租金。原告同时与美庭家居208、209号商铺原租赁方深圳拉法装饰工程有限公司商谈，原告承接深圳拉法装饰工程有限公司原装修。原告缴纳租金后，原告进场后进行了施工改造。后来原告与被告方的王创举未能协商一致，原告与被告未签订书面合同，被告于2018年11月要求原告退场。2018年10月5日，被告与深圳市美庭品味家居连锁有限公司签订了《房屋租赁合同》，租赁美庭家居二楼共计4616平方米的铺位（含本案的208、209铺位）经营家居卖场，合同期限自2018年10月5日至2019年8月31日。根据上述证据，以及原告已经向被告缴纳一个月租金及押金的事实，本院认定证人姚某受原告的委托，与被告洽谈共同向深圳市美庭品味家居连锁有限公司租赁美庭家居二楼经营家居装饰，由被告与深圳市美庭品味家居连锁有限公司签订租赁合同，原告承租其中的208、209商铺，租赁期限、租金标准按照与被告与深圳市美庭品味家居连锁有限公司的租赁合同。二、原告为履行租赁合同投入的资金2018年8月28日，原告与深圳拉法装饰工程有限公司签订《深圳市美庭品位家居连锁有限公司商场二楼208-209店面拉法定制家具展品转让协议》，双方约定由原告受让深圳拉法装饰工程有限公司位于深圳市美庭品位家居连锁有限公司商场二楼208-209店面的固装家具、定制家具、灯具、门窗系统、办公家具等店面产品，转让费为60万元。深圳拉法装饰工程有限公司分别于2018年8月27日、9月26日向原告出具收款收据，载明共收到原告装修转让定金及余款共计60万元。2018年11月7日，原告因本案诉讼向深圳市罗湖公证处申请拍照行为保全。深圳市罗湖公证处接受委托后进行了保全，出具（2018）深罗证字第37910号公证书，内容为2018年11月8日对深圳市罗湖区泥岗东路1099号（标志有“美庭家居”的大楼）二楼内标志为“RAFA拉法定制”的商铺现场的外部环境及内部软装家具进行拍照录像。根据其拍照的内容显示，店铺场地内有各种独特装修风格的家居装饰。原告为此支出公证费8000元。2018年9月29日，原告与案外人叶利轩签订《美庭208-209店面装修施工协议》，委托案外人叶利轩对深圳市罗湖区宝安北路美庭家居208-209店面进行装修，开工日期为2018年10月15日。案外人叶利轩于2018年10月17日、11月2日分别向原告出具收据载明收到原告装修费1500元、2000元，共计3500元。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告主张与被告之间存在租赁合同关系，提交了被告向原告收取租金和押金的收款收据为证并申请证人姚某出庭作证，本院对原告诉称的事实予以采信，即被告向深圳市美庭品位家居连锁有限公司租赁二楼后，按照与深圳市美庭品位家居连锁有限公司的租金标准及租赁期限将208、209转租给原告。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。原告与被告之间未签订书面合同，原告与被告之间成立不定期租赁合同。被告于租赁期间的免租期内要求被告搬离案涉铺位的行为属于行使其解除合同的权利，符合法律规定，合同于2018年11月7日解除。原告已向被告交付的租金和押金合计76815元（38407.5元+38407.5元），因合同解除的时间是约定的免租期间，故被告应退回原告已支付租金和押金76815元。依照合同法第九十七条的规定，合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在本案中，原告与被告就转租事宜口头达成一致后，基于对被告的信赖，与美庭家居208、209商铺原租赁人深圳拉法装饰工程有限公司就原装修物使用达成一致，原告以人民币60万元承接了深圳拉法装饰工程有限公司的原装修。另又与案外人叶利轩签订《美庭208-209店面装修施工协议》，并支付了装修费3500元，上述协议的签订及费用的支出都是基于原告对被告的信赖而做的履约准备。被告解除与原告的租赁合同后，原告不能继续使用受让的装饰，造成损失，原告因被告解除合同要求其搬离案涉场地而产生的损失为603500元（600000元+3500元）。依照合同法规定不定期房屋租赁合同的双方当事人可以随时解除合同，但该解除权的行使应当秉承诚实信用原则，出租人和承租人都应当以善意方式履行合同义务，且法律规定出租人在行使该解除权时应当履行提前通知对方的法定义务，可见对于不定期租赁中的出租人行使解除权应较承租人有更严格的标准。本案纠纷的产生主要原因在于双方口头约定租赁期限为两年，但未签订书面的租赁合同，对此原被告双方均存在过错，而被告作为出租人以双方成立不定期租赁关系为由行使其解除权虽符合法律规定，却在一定程度上违背了商业活动中诚实信用原则，故对于原告未能承租并使用案涉场地的产生的损失，被告应承担主要责任，本院酌定被告赔偿原告损失的70%计人民币422450元。此外，关于原告主张的公证费，因该项损失并非原告为履行合同而产生的损失，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十七条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告深圳中洋通国际供应链有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告王欢租金及租赁押金人民币76815元。二、被告深圳中洋通国际供应链有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王欢损失人民币422450元。三、驳回原告王欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5342元，由被告深圳中洋通国际供应链有限公司负担。原告已经预交受理费人民币5342元，本院予以退还。被告应在本判决生效之日起十日内向本院交纳案件受理费5342元。拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  彭弘卫二〇一九年四月二十八日书记员  赵清娜