福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终1198号 上诉人（原审原告、反诉被告）：林菁嵘，男，1972年12月17日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：林永年（系林菁嵘的父亲），住福建省泉州市鲤城区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：郭木发，男，1979年12月12日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 上诉人林菁嵘、郭木发因房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初9354号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2019年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 林菁嵘上诉请求：撤销一审判决，改判支持林菁嵘一审的诉讼请求。事实和理由：一、郭木发捏造租赁期限至2020年4月17日，剥夺了实际签约人林永年的诉讼权利。二、郭木发私自拆除公共通道的设施，侵害其他住户的合法权益。 郭木发的答辩意见与其一审答辩意见一致。 郭木发上诉请求：撤销一审判决第二项、第五项、第六项，改判驳回林菁嵘的全部诉讼请求，判令林菁嵘立即恢复泉州市丰泽区房屋的用水、用电，修复门锁及门上挡风遮密的铝塑板并赔偿郭木发自2018年6月10日起至诉争房屋恢复正常使用之日止另行租房的租金损失（按每季度7000元计算），判令林菁嵘对郭木发所有的衣柜、空调、烤箱、电饭煲、苹果平板电脑等予以修复。事实和理由：一、林菁嵘故意违约造成郭木发无法正常使用租赁房屋。林菁嵘主张的物业管理费、水表垃圾费既无合同依据，也无缴费事实。二、一审判决关于租赁房屋的停水、门锁被破坏、门上挡风遮密的铝塑板被破坏等方面的事实认定错误，错误驳回郭木发的诉讼请求。三、一审判决驳回郭木发关于被破坏物品的修复及另行租房损失的诉讼请求违背事实和法律，依法应予纠正。 林菁嵘的答辩意见与其上诉意见一致。 林菁嵘向一审法院起诉请求：一、郭木发应于十日内支付林菁嵘拖欠的租金、物业、水电费等，自2018年1月18日至2018年9月17日共计8个月，共7427元；二、郭木发应恢复诉争房屋铁栏杆的通风采光设施和房间墙柜原状，并赔偿损失费3104元；三、郭木发应当归还林菁嵘其无权没收的钥匙和特制的铁锤；四、依法解除林菁嵘与郭木发就址在泉州市丰泽区房屋签订的《房屋租赁合同》。 郭木发向一审法院反诉请求：一、判令林菁嵘继续履行址在泉州市丰泽区房屋签订的《房屋租赁合同》，接通该房屋的用水、用电，修复门锁及门上挡风遮密的铝塑板；二、判令林菁嵘对为达到收回房屋解除租赁合同目的而暴力损坏郭木发所有的衣柜、空调、烤箱、电饭煲、苹果平板电脑等予以修复；三、判令林菁嵘赔偿郭木发自2018年6月10日起至诉争房屋恢复正常使用之日止另行租房的租金损失（按每季度7000元计算）；四、判令林菁嵘退还郭木发重复收取的水电费756元。 一审法院认定事实：根据（2018）闽0503民初1670号民事判决查明，址在丰泽区北侧毅达商住中心2号楼302住宅及302储藏间（以下简称“诉争房屋”）的房屋所有权人为林菁嵘，共有人为周丽青。林菁嵘委托林永年与郭木发就址在泉州市丰泽区房屋签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”）一份，未注明签约日期，庭审中双方共同确认实际租赁标的即址在丰泽区北侧毅达商住中心2号楼302储藏间。合同第三条约定租赁期限为自2017年4月18日起36个月（即至2020年4月17日）。合同第四条约定，该房屋月租金为700元，租金按季度结算。合同第七条对乙方（郭木发）责任进行了约定，约定“1.乙方有下列情形之一的，甲方（林菁嵘）有权单方解除合同并要求乙方在（空白横杠）天内退还房屋，同时没收保证金。保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿；未经甲方同意，擅自将承租房屋转租、转借他人或擅自调换使用的；未经甲方同意，擅自拆改承租房屋结构、损坏房屋或改变承租房屋用途；拖欠租金累计达十五日；利用承租房屋从事非法活动或存放危险物品。”合同第八条对合同的变更及解除进行了约定，约定“1.租赁期间，双方均不得无故解除合同，任何一方提出解除合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商一致后中止合同……”根据合同第七条第2款所载，“房屋租赁期限，乙方应支付以下费用：……”在该款中双方对物业管理费、水电费、煤气费、宽带网络费、电话费、有线电视及其他费用的支付均未约定由乙方支付。上述费用均系林永年在需要收费时向郭木发收取，郭木发以现金形式支付给林永年，林永年当场出具相应收款收据交由郭木发收执。在该案审理过程中，法院依法对周丽青作调查笔录一份，根据周丽青陈述，址在丰泽区北侧毅达商住中心2号楼302住宅及302储藏间的房屋的租赁事宜均是由林菁嵘和林永年在处理，其没有异议。本案审理过程中，双方确认对判决书查明之上述事实无异议，并确认合同签订时间为2017年4月15日，郭木发已就诉争房屋缴纳租金、物业费等相关费用至2018年1月18日，其中2017年12月17日，郭木发支付给林菁嵘2033元，具体包括水费350元、电费1383元、水表垃圾费30元（收款收据载明15元/月），物业费（2017年4月18日至2018年1月17日）270元，即物业费每月30元、水表垃圾费每月15元；同时，林菁嵘确认其多收取水电费756元，并同意退还。一审法院于2018年11月15日组织双方至诉争房屋进行现场勘验，诉争房屋现状系由没有遮挡的铁制围栏隔开的空间，目前处于郭木发将其上锁的无人居住状态，因林永年剪掉电线导致断电，因未缴纳水费导致停水。根据林永年与郭木发的陈述，林永年自2018年3月7日开始破坏围栏处部分挡板，后又陆续于2018年3月20日、4月17日、4月24日陆续敲掉部分挡板，郭木发总是自行用纸皮修复，2018年5月5日，林永年将整块挡板敲掉，郭木发未再进行修复。 一审法院认为，第一，林菁嵘与郭木发签订的合同系双方在自愿平等基础上达成的，是双方真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。双方应严格按合同约定履行自己的义务。林菁嵘主张郭木发违反合同第七条约定中“擅自拆改承租房屋结构”的情形并据以主张解除合同，在庭审中林菁嵘明确具体情形为郭木发破坏诉争房屋铁栏杆的通风采光设施和房间墙柜原状，但林菁嵘在庭审中确认诉争房屋铁栏杆处的挡板系由其破坏，又其未能提供证据证明诉争房屋墙柜原状，林菁嵘所提供的证据不足以证明郭木发存在“擅自拆改承租房屋结构”的情形，故对于林菁嵘据以主张解除合同的诉求，不予采纳；郭木发反诉主张继续履行合同，于法有据，予以支持。第二，郭木发就诉争房屋缴纳租金、物业费至2018年1月18日，现林菁嵘主张郭木发支付自2018年1月18日至2018年9月17日共计8个月的租金5600元、物业费240元、水表垃圾费120元，符合合同约定，郭木发辩称其未支付相关费用系由于林菁嵘未依照双方的交易惯例向其收取，结合本案查明的事实，对郭木发该辩称予以采信，郭木发不存在逾期支付租金的情形；但现林菁嵘在本案中主张郭木发支付相应费用，符合合同约定，郭木发辩称因诉争房屋围栏处挡板完全敲掉导致房屋与外界未能形成具有私密性的阻隔而无法居住，但合同中并未就诉争房屋围栏处挡板租赁时现状进行约定或明确说明，郭木发亦未能提供相应证据证明其关于诉争房屋围栏处应有铝塑板阻隔的主张，且该事实并不导致诉争房屋无法居住，故对郭木发该辩称，不予采纳，对林菁嵘主张郭木发支付相应费用的合理部分，予以支持。关于水电费的实际支出，林菁嵘未能提供相应证据予以证明，故对林菁嵘该部分主张不予采纳。第三，林菁嵘主张郭木发恢复诉争房屋铁栏杆的通风采光设施和房间墙柜原状，并赔偿损失费3104元，其于庭审中明确该项诉求并不要求郭木发自行修复，而系要求郭木发将相应费用支付给林菁嵘并由林菁嵘修复；对于该项诉求，林菁嵘提供的泉州市非凡广告有限公司的工程预算单并非其修复相关设施的实际费用，且其未能提供证据证明诉争房屋铁栏杆的通风采光设施和房间墙柜原状系由郭木发改变，故其该项诉求，缺乏事实依据，不予支持。第四，林菁嵘主张郭木发归还其没收的钥匙和特制的铁锤，但郭木发辩称其未见过林菁嵘主张的钥匙及特制铁锤，林菁嵘亦未能提供相应证据证明相应物品由郭木发持有，故其该项诉求，缺乏事实依据，不予支持。第五，诉争房屋因林永年剪掉电线导致断电，现郭木发主张林菁嵘接通诉争房屋用电，于法有据，予以采纳；根据合同约定及现场勘验情况，诉争房屋目前由郭木发上锁，不存在门锁破坏的情况，又郭木发未能提供证据证明其主张的挡风遮密板的具体材质，且停水系因未缴纳水费导致，因诉争房屋的水费应当由郭木发负担，故郭木发主张林菁嵘接通诉争房屋的用水、修复门锁及门上挡风遮密的铝塑板，缺乏事实依据，不予采纳。第六，郭木发主张林菁嵘对其衣柜、空调、烤箱、电饭煲、苹果平板电脑等予以修复，但根据其主张相应物品系由林永年而非林菁嵘损坏，故其该项主张并非基于本案租赁合同关系，且其提供的相应证据不足以证明相应衣柜、空调、烤箱、电饭煲、苹果平板电脑的原状，对其该项主张，不予采纳。第七，郭木发主张林菁嵘支付自2018年6月10日起至诉争房屋恢复正常使用止其另行租房的损失，但该部分租房支出费用并非林菁嵘所致，故对其该主张，不予采纳。第八，郭木发主张林菁嵘退还其重复收取的水电费756元，林菁嵘对此予以确认并同意退还，予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、林菁嵘与郭木发就址在泉州市丰泽区房屋签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、郭木发应于判决生效之日起十日内支付给林菁嵘自2018年1月18日至2018年9月17日共计8个月的租金5600元、物业费240元、水表垃圾费120元；三、林菁嵘应于判决生效之日起十日内接通址在泉州市丰泽区房屋的用电；四、林菁嵘应于判决生效之日起十日内退还郭木发重复收取的水电费756元；五、驳回林菁嵘的其他诉讼请求；六、驳回郭木发的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费50元，减半收取计25元，由林菁嵘负担5元，郭木发负担20元；反诉受理费43元，由郭木发负担40元，由林菁嵘负担3元。 本院二审期间，林菁嵘围绕上诉请求依法提交了陈述意见一份、证明一份、照片四份，以此证明安全门原本是玻璃门，郭木发把玻璃拆掉，在公共通道封闭铝塑板，给其他住户造成危险。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郭木发质证认为，对上述证据均有异议，证人并未出庭作证。本院经审查认为，陈述意见系林菁嵘单方出具的，且郭木发对其持有异议，对陈述意见的证明力不予认定；证人无正当理由未出庭作证，故证人证言不能单独作为认定案件事实的依据；照片无法证明郭木发给其他住户造成危险。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、林菁嵘在（2018）闽0503民初1670号一案中辩称，租赁期限为36个月；在本案一审庭审中亦对房屋租赁合同签订时间为2017年4月15日、其重复收取的水电费756元等事实予以承认；故依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条第一款关于“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己方不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”规定，对林菁嵘自认的上述事实予以确认，即房屋租赁合同签订时间为2017年4月15日、租赁期限为36个月、林菁嵘重复收取水电费756元。二、泉州市公安局丰泽分局丰泽派出所于2018年4月17日询问林永年，其陈述：“2018年1月17日房屋租赁到期，我通知租户搬出去，他们一直不搬离，我就采取关电、关水、锁门等措施”；林永年在一审期间发表质证意见时亦陈述：“是的，大概是2018年2月左右开始剪他的电线”；由此可见，自2018年1月17日起，林菁嵘对案涉房屋停水停电。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据审理查明的事实可知，林菁嵘自2018年1月17日起即对尚处于租赁期内的案涉房屋采取停水停电等措施，导致郭木发无法正常合理使用案涉房屋，一审判决郭木发支付林菁嵘自2018年1月18日起至2018年9月17日止的租金、物业费、水表垃圾费不当，应予纠正。二审中，郭木发向本院明确表示其同意解除与林菁嵘之间的租赁合同关系、放弃保证金700元并承诺于二审判决生效之日起十日内腾空案涉房屋交还林菁嵘，该行为系郭木发在法律规定的范围内对自己民事权利的处分，本院予以照准，对林菁嵘解除房屋租赁合同的上诉请求予以支持。郭木发提供的证据无法证明其与他人签订的《房屋租赁合同》与本案具有关联性，其应承担举证不能的不利后果，对郭木发要求林菁嵘支付其另行租房损失的上诉请求不予支持。本案审理的是房屋租赁合同纠纷，而郭木发主张的财产损害赔偿与本案并不属同一法律关系，本案不作处理，郭木发可另行主张。林菁嵘、郭木发的其他上诉请求，显属无据，不予支持。 综上所述，林菁嵘、郭木发的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初9354号民事判决第四项； 二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2018）闽0503民初9354号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项、第六项； 三、解除林菁嵘与郭木发就址在泉州市丰泽区房屋签订的《房屋租赁合同》； 四、驳回林菁嵘一审的其他诉讼请求； 五、驳回郭木发一审的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费50元，减半收取25元，由林菁嵘负担；反诉受理费减半收取43元，由郭木发负担。二审案件受理费50元，由林菁嵘负担25元，郭木发负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  李金凤 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一九年四月二十四日 书记员  陈威鸿 本案适用的主要法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -1-