昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初4205号原告：云南省昆明市呈贡区七甸街道办事处松茂社区居民委员会。法定代表人：晋东旭，系社区主任。委托诉讼代理人：张志林、刘寿伟，云南瀛滇律师事务所律师。特别授权代理。被告：李魁，男，1973年4月6日生，汉族，湖北省双峰县人。被告：朱娟芬，女，1974年5月7日生，汉族，湖南省娄底市人。两被告共同委托诉讼代理人：张昭燕，云南诚信律师事务所律师。特别授权代理。原告云南省昆明市呈贡区七甸街道办事处松茂社区居民委员会（以下简称松茂居委会）诉被告李魁、朱娟芬租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人晋东旭以及委托诉讼代理人张志林、刘寿伟，两被告的委托诉讼代理人张昭燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告松茂居委会向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与昆明云魁搪瓷制锅有限公司于2008年7月24日签订的《场地租赁合同》及2011年7月6日签订的《补充合同》无效。2、判决被告李魁、朱娟芬立即将承租的位于呈贡区七甸街道原松茂铁厂的场地、土地上建筑物、构筑物、附着物等腾空并返还原告。3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加了请求确认2008年9月16日签订的《补充合同》亦无效。事实和理由：原告于2008年7月23日与昆明云魁搪瓷制锅有限公司（以下简称“云魁公司”)签订了《场地租赁合同》，约定原告将位于呈贡县（区原松茂铁厂的场地（土地）及地上建筑物、构筑物、附着物出租给元魁公司，租期为10年，自2008年8月1日至2018年7月31日，租金为每年1万元。云魁公司与原告又于2011年7月6日签订《补充合同》，将租期延长了10年。但原告与云魁公司签订的《场地租赁合同》及《补充合同》存在以下无效情形：第一，合同所涉及土地系原告第一村民小组集体所有，经查阅档案，双方签订《补充合同》未经村民会议（或村民代表会议）表决通过；第二，该《补充合同》所约定的场地租金与同地段、同面积场地的租金有着巨大差距；第三，该《补充合同》在签订时，承租主体云魁公司已经注销。因此该《补充合同》已经严重违法法律法规规定，损害村集体的利益，系无效合同。因云魁公司于2010年7月6日已经注销，公司主体资格消失，为维护原告合法权益，因此列公司股东李魁、朱娟芬为被告。综上所述，为维护原告的合法权益，根据我国《合同法》、《土地管理费法》、《民事诉讼法》等有关法律法规的规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告李魁、朱娟芬辩称：1、被告与原告所签订的所有合同均是合法有效的。请求法庭依法驳回原告全部诉讼请求。2、根据双方于2008年9月6日签订的补充合同，在租赁标地上所有的构筑物建筑全部都是属于被告所有，我们认为我们租赁合同还有效，我们所有的物品仍然是有权在地上的。当事人围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证；对有异议的证据，本院认定如下：对于原告补充提交的第四组证据，虽然被告不予认可，但该份证据来源合法、客观真实，且与本案相关，本院对其予以采信。对于被告提交的第三组和第四组证据，因原告不予认可，且不符合证据的形式要件，本院对其不予采信。对于被告提交的第七组证据，虽然原告不予认可，但该组证据来源合法、客观真实，且与本案相关，本院对其予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月24日原被告双方签订了《场地租赁合同》，约定给原告（甲方）将位于呈贡区七甸街道办事处原松茂铁厂的旧址使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等（见附件）出租给乙方（昆明云魁搪瓷制锅有限公司）使用。本场地租赁期为十年，自2008年8月1日起至2018年7月31日止，租金每年壹万元。付款方式分三次付清，首次付款四年，金额肆万元，付款时间为签订租赁合同时；第二次付款时间2012年8月1日，金额叁万壹仟伍佰元；第三次付款时间2015年8月1日，金额叁万叁仟元。合同约定的租赁期限届满无续租或双方协商一致解除合同后，乙方应向甲方办理交接手续，交接时乙方应保证工作人员撤离，将属于自己设备设施拆除，乙方所安装变压器，租赁期限满可自行拆除。2008年9月16日甲乙双方签订补充合同一份，该份合同对围墙的建设、租期满后不动产的处理做出了规定。2011年甲乙双方再次签订补充合同一份，合同约定：一、经甲乙双方平等自愿协商，延长合同期限十年，自2018年8月1日起到2028年7月31日止，租金分三次交清。……；二、本补充合同与原始合同具有同等法律效应，……，甲乙双方签字盖章后生效。2018年9月4日原告向乙方送达了通知书一份，通知书载明：“2011年7月6日甲乙双方签订远期十年的补充合同，未经村民会议（或村民代表会议）同意通过，并且该补充合同订立的租地价款与现行物价水平显失公平，已经损害到集体利益，我居委会对于该补充合同不予认可，并要求乙方借到该通知后15日内向甲方办理移交手续并撤离场地，拆除合同约定的相关设备及变压器。……。”2018年9月6日乙方公司法定代表人李魁向甲方回函一份，回函称双方签订的《场地租赁合同》及其补充合同合法有效。2008年8月1日起至2018年7月31日的租金被告已足额支付给原告，原告对此无异议。另查明：昆明云魁搪瓷制锅有限公司于2010年7月6日已经注销登记，公司的股东为李魁、朱娟芬。本院认为，关于原告提出的要求解除与被告之间签订的《场地租赁合同》的诉请，根据《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款规定：农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。《中华人民共和国农村土地承包法》第十九条规定：“土地承包应当按照以下程序进行：（一）本集体经济组织成员的村民会议选举产生承包工作小组；（二）承包工作小组依照法律、法规的规定拟订并公布承包方案；（三）依法召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案；（四）公开组织实施承包方案；（五）签订承包合同”。第四十八条第一款规定：“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”。本案中，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，被告李魁、朱娟芬并非松茂居委会集体经济组织成员，其与原告签订《场地租赁合同》前，并未经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并且未报七甸（乡）街道办事处人民政府批准。综观本案的证据，《场地租赁合同》及其补充合同未经人民政府批准，至一审法庭辩论终结时也仍未取得相关的批准手续。故按照“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效”之规定，原告与昆明云魁搪瓷制锅有限公司签订的《场地租赁合同》及两份补充合同违反了法律、行政法规的强制性规定，本院依法认定上述合同无效。对于原告要求两被告立即将承租的位于呈贡区七甸街道办事处原松茂铁厂的场地、土地上建筑物、构筑物、附着物等腾空并返还原告的诉请，本院认为，昆明云魁搪瓷制锅有限公司于2010年7月6日已经注销登记，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十二条第一款第三项“：下列情形，以行为人为当事人……；（三）法人或者其他组织依法终止后，行为人仍以其名义进行民事活动的”之规定，与原告签订《场地租赁合同》及其补充合同的乙方的权利义务应由乙方的股东即被告李魁、朱娟芬继受。同时，《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，因原告与昆明云魁搪瓷制锅有限公司签订的《场地租赁合同》及两份补充合同违反了法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同，故作为昆明云魁搪瓷制锅有限公司的股东即两被告应将昆明云魁搪瓷制锅有限公司所承租的场地以及土地上建筑物、构筑物、附着物等腾空，并将场地返回给原告。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款，《中华人民共和国农村土地承包法》第十九条、第四十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十二条第一款第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告云南省昆明市呈贡区七甸街道办事处松茂社区居民委员会与昆明云魁搪瓷制锅有限公司于2008年7月24日签订的《场地租赁合同》和2008年9月16日签订的《补充合同》以及2011年7月6日签订的《补充合同》属无效合同；二、被告李魁、朱娟芬于本判决生效后十日内将承租的位于呈贡区七甸街道办事处原松茂铁厂的场地、土地上建筑物、构筑物、附着物等腾空并返还原告云南省昆明市呈贡区七甸街道办事处松茂社区居民委员会。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告被告李魁、朱娟芬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  李世民二〇一九年四月二十九日书记员  谭玲艳