辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初5880号原告：上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区奉天街**。负责人：李国光，该行行长。委托代理人：吕勇，辽宁同方律师事务所律师。委托代理人：宋春雨，辽宁同方律师事务所实习律师。被告：袁秀辉，男，1986年11月8日出生，汉族，住址黑龙江省齐齐哈尔市。被告：刘伟华，女，1987年10月16日出生，蒙古族，住址内蒙古自治区通辽市。被告：沈阳荣富置业有限公司，住，住所地沈阳经济开发区沈辽西路**112/div>法定代表人：符文章，该公司董事长。委托代理人：高思滨，该公司员工。原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行与被告袁秀辉、刘伟华、沈阳荣富置业有限公司金融借款合同纠纷一案。本院于2018年4月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行的委托代理人宋春雨、被告沈阳荣富置业有限公司的委托代理人高思滨到庭参加诉讼，被告袁秀辉、刘伟华经本院邮寄送达无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行诉称：1、请求法院判令被告袁秀辉偿还所欠原告贷款本金85291.06元以及截至贷款全部清偿之日止所产生的全部利息、罚息及复利，截至2018年3月25日欠息6225.06元，本息合计91516.12元；2、请求人民法院判令原告对被告的抵押房产沈阳经济开发区享有优先受偿权，并就拍卖或变卖所得价款优先受偿；3、请求人民法院判令被告沈阳荣富置业有限公司对被告袁秀辉、刘伟华的债务承担连带清偿责任；4、请求人民法院判令被告共同承担本案的诉讼费、律师费、公告费、保全费及其他主张债权的费用。事实与理由：被告袁秀辉、刘伟华为购买沈阳经济开发区的房产，于2013年5月10日与原告签订了《个人购房担保借款合同》，贷款人民币12万元，贷款期限自2013年5月10日至2023年5月10日，被告沈阳荣富置业有限公司对借款进行了担保。被告袁秀辉、刘伟华以沈阳经济开发区沈辽西路116号（3032）房屋设定抵押，该笔贷款于2013年5月10日一次性发放，但被告在本案起诉前已逾期还款，已构成违约，根据《个人购房担保借款合同》第5.1、7.4款及第11.1、12.1款的约定，原告现于诉讼之日宣布此笔借款全部提前到期，请求法院判令被告支付贷款本息，并由被告沈阳荣富置业有限公司对被告袁秀辉、刘伟华的债务承担连带清偿责任。被告袁秀辉、刘伟华未到庭亦未提交书面答辩意见。被告沈阳荣富置业有限公司辩称：1、对已到期的债务人债务及逾期利息承担法律规定下的保证责任，对2018年4月18日以后的未到期债务不同意承担责任；2、对借款合同中的保证条款效力有异议，原告未采取合理方式提请答辩人注意，答辩人未充分知情；3、答辩人同意原告对借款人抵押房产行使抵押权并优先受偿，不足部分再由答辩人承担保证责任；4、答辩人不同意承担本案诉讼费实现债权的其他费用，此部分费用属于间接损失并不必然发生。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月10日，原告作为贷款人、抵押权人，被告袁秀辉、刘伟华作为借款人、抵押人，被告沈阳荣富置业有限公司作为保证人，签订《个人购房担保借款合同》（编号：）一份，约定主要条款为：第一部分第一条1.1本合同项下的贷款金额为人民币120000元，贷款用途为购买沈阳经济开发区沈辽西路116号3032房屋。第二条2.1本合同项下的贷款期限自2013年5月10日起至2023年5月10日。2.4本合同项下的贷款利率，实际采用浮动利率，按中国人民银行公布的同档期贷款基准利率及浮动区间规定执行，本合同项下的贷款利率在中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率的基础上上浮30%，如在贷款期限内遇中国人民银行调整贷款基准利率，则自本合同约定的合同贷款利率调整时间起，在新的贷款基准利率基础上按上述利率浮动比例浮动后执行新的合同贷款利率。签订本合同时的中国人民银行同档期基准利率为年利率6.55%，执行利率按贷款实际发生日中国人民银行规定的同档期基准利率及合同规定的浮动比例确定。第四条4.1交易对象户名为沈阳荣富置业有限公司，卡号为71×××92，开户银行为浦发银行沈阳分行。第五条5.1还款方式为采用等额本息还款法（贷款期限为一年以上），“期”是指1个月，每期还款日为10。5.3借款人应于本合同约定的每一还本付息的零点以前，将应还款本息足额存入其开立在贷款人处的还款账户（结算户）中，还款账户的银行卡卡号或活期一本通账号为62×××33，借款人在此不可撤销地授权贷款人可以从该存款账户中主动扣收到期应还贷款本息。5.11借款人如提前归还贷款本金的，按照以下规定收取违约金：借款人应按照提前归还贷款本金的5%支付违约金，如正常还款壹年以上提出提前还款，可免收违约金。第六条6.2本合同项下的抵押物信息为：抵押物名称：商业，所在地：沈阳经济开发区沈辽西路**3032，抵押物面积：29.39㎡，现实状况描述：期房，抵押物认定价值：244818.7元，所有权属、使用权属均为袁秀辉、刘伟华。6.3抵押物所担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的金额为人民币壹拾贰万整的贷款本金。本合同项下抵押担保的范围为借款人在本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现抵押权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他的合理费用）。本合同所称“到期或届满”包括但不限于：（1）本合同中规定的正常到期；（2）本合同中约定的每次分期还款日到期；（3）被贷款人宣布提前到期的情形。本合同规定的还本付息日届至及贷款被宣布提前到期均视为本合同项下债务履行期届满。6.13如抵押登记部门在办理抵押登记时要求必须填写担保期间的，仅为登记目的，抵押人与抵押权人在此约定本合同项下抵押的存续期间为抵押登记日起至本合同规定的贷款期限届满后二年止，即担保期间到期日为2025年5月10日。第七条7.2保证所担保的主债权为根据本合同由贷款人向借款人提供的金额为人民币壹拾贰万元整的贷款本金。7.4保证人在本合同项下的保证期间为阶段性连带责任保证。第十一条11.1下列任一事件，均构成借款人在本合同项下的违约：11.1.2借款人未按本合同规定的贷款用途使用贷款。第十二条12.1当本合同第十一条所列违约事件之一项或数项出现时，贷款人可酌情采取下列一种或数种措施进行处理：12.1.1按中国人民银行有关规定计收罚息，其中，对于逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮50%执行；对于借款人问按合同约定用途使用借款的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮50%执行，罚息自上述行为发生之日起按罚息率计收，直至清偿全部贷款本息为止，对不能按时支付的利息，按罚息率计收复利；12.1.2有权将本合同项下的贷款执行利率调整为在调整当日执行利率基础上上浮45%并立即执行。12.2如借款人/抵押人未在开发商向其发出可以办理相关房屋产权证明的通知后30天内配合开发商办妥房屋所有权证（小产证）相关手续的，或者借款人/抵押人未在贷款人发出通知后30天内配合贷款人办妥本合同项下的抵押登记或最高额抵押登记地他项权利证明相关手续的，贷款人有权将本合同项下的贷款执行利率调整为在调整当日执行利率基础上上浮45%并立即执行。第十三条13.1本抵押房产已由房产商沈阳荣富置业有限公司与贷款人签订了《回购协议》或其他阶段性担保合同，抵押人已详细阅读并认真领会了前述协议或担保合同内容，对其表述无任何异议，并愿意遵守和执行。合同签订后，原告向被告提供的账号发放贷款120000元整，并出具了《个人贷款放款通知书》、《个人贷款借款凭证》各一份。2013年5月16日，原告与被告袁秀辉、刘伟华办理了上述抵押房产的预购商品房抵押预告登记，被告袁秀辉、刘伟华开始按月偿还贷款本息。截至2018年3月25日，被告袁秀辉、刘伟华尚欠原告借款本金85291.06元、利息6225.06元（含利息、罚息、复利），因被告袁秀辉、刘伟华至今未能偿还，原告起诉来院。上述事实，有当事人陈述、《个人购房担保借款合同》、个人贷款借款凭证（借据）、个人贷款放款通知书、房屋电子登记（簿）查询证明、预告商品房抵押权预告登记证、欠款证明等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有到庭答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告袁秀辉、刘伟华经本院传唤未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见，视为其放弃了答辩和质证的权利，本案依据原告提供的证据对本案事实予以认定。原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应遵照履行。原告作为贷款人在借款合同签订后如约向被告袁秀辉、刘伟华发放了贷款，被告袁秀辉、刘伟华作为借款人应当按照借款合同约定的时间和金额偿还贷款。被告袁秀辉、刘伟华偿还了部分贷款后，未按期足额偿还贷款，系违约行为，应按合同约定承担违约责任。根据合同约定，被告袁秀辉、刘伟华未按期偿还贷款本息时，原告有权计收罚息和复利，宣布本合同项下已发放贷款部分或全部提前到期并要求被告袁秀辉、刘伟华偿还所有贷款本金并结清利息，故原告诉请被告袁秀辉、刘伟华立即偿还所欠借款本金、利息、罚息、复利等相关款项的诉求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于原告提出的对抵押房产享有优先受偿权的诉求。针对本案诉争房屋，原告办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，办理抵押权设立登记后，抵押权人对抵押财产享有优先受偿权，而抵押权预告登记不同，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，因此，预告登记权利人对登记的不动产享有排他权，未经其同意，不动产的所有权人及其他任何第三人处分该不动产，均不能发生物权的效力，排他权与优先受偿权并非同一权利，排他权是对他人权利的限制，而优先受偿权则为优于他人受偿。从预告登记的法律后果看，权利人享有的仅为排他权，以及在登记条件成就后请求办理正式登记的权利，并非优先受偿权，故原告诉请对办理了抵押权预告登记的诉争房屋享有优先受偿权，本院不予支持。关于原告要求被告沈阳荣富置业有限公司对被告袁秀辉、刘伟华的上述债务承担连带责任的诉讼请求。根据合同约定，被告荣富置业对被告沈继光向原告的贷款提供阶段性连带责任保证，现诉争房屋并未办理房屋产权证，原告并未取得诉争房屋的实际抵押权，故根据合同约定，被告荣富置业应当承担连带责任，原告诉请，本院予以支持。被告沈阳荣富置业有限公司抗辩保证条款系格式条款，应为无效，本院认为，开发商预售商品房，购房人采用按揭贷款方式购房，开发商提供阶段性担保此种形式符合开发商预售商品房的行业惯例，在《个人购房担保借款合同》中对被告荣富置业的担保责任形式、期间均有明确规定，其抗辩属于无效条款，不应对未到期债务及诉讼费、实现债权的其他费用承担担保责任缺乏依据，本院不予采信。因被告袁秀辉、刘伟华所购房屋尚未办理房屋产权登记，原告尚未取得诉争房屋的抵押权，故被告荣富置业抗辩应当先就该物的担保实现债权，缺乏依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告袁秀辉、刘伟华于本判决发生法律效力后10日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行借款本金85291.06元；二、被告袁秀辉、刘伟华于本判决发生法律效力后10日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行借款本金85291.06元的利息6225.06元（含利息、罚息、复利，截至2018年3月25日，自2018年3月26日至本判决确定的债务实际清偿之日止的利息、罚息、复利等款项，按照《个人购房担保借款合同》约定的标准计算）；三、被告沈阳荣富置业有限公司对上述第一、第二项义务承担连带责任；四、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2087元，公告费800元，保全费935元，由被告袁秀辉、刘伟华、沈阳荣富置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王新国人民陪审员  李 真人民陪审员  宋庆枫二〇一九年四月二十九日书 记 员  姜 楠