内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）内07民终259号上诉人（原审被告）：孙汉富，男，1956年5月4日出生，汉族，住内蒙古自治区扎兰屯市。委托诉讼代理人：张秀坤，扎兰屯市向阳街法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：林琳，女，1985年12月21日出生，汉族，住内蒙古自治区扎兰屯市。委托诉讼代理人：李晓玉，内蒙古云龙律师事务所律师。上诉人孙汉富因与被上诉人林琳所有权确认纠纷一案，不服内蒙古自治区扎兰屯市人民法院（2018）内0783民初3201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙汉富及其委托诉讼代理人张秀坤,被上诉人林琳及其委托诉讼代理人李晓玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。孙汉富上诉请求:1.撤销一审判决，改判林琳对本案争议房产所属院落及附属物不享有所有权；2.一、二审诉讼费用由林琳负担。事实和理由：孙汉富与林琳签订的《协议书》和《房屋买卖合同》发生在债权履行期限届满前，虽然在债务清偿期前就已经办理过户手续，但根据双方真实意思该过户行为实际是为债权提供担保。债务到期后，双方不应当依据上述两份协议直接将房屋、院落、附属设施所有权归于林琳。一、根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、第二百一十一条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人（出质人）约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，法律设定该条款目的主要是基于平衡双方当事人利益考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。二、2015年该房产所在区域就已经传出要征收消息，当时他人出资27万元购买，不是孙汉富没有出售房屋，而是联系买家后林琳不配合办理过户手续。双方协议中并没有约定院内有几处房屋、附属物，也没有约定孙汉富把院内全部房屋和附属物抵顶给林琳。三、双方以物抵债的行为已经严重侵害孙汉富及其他债权人利益。孙汉富与他人借贷纠纷均发生在本案之前，该抵债物价值远超过双方债务。综上，请求二审法院支持孙汉富的上诉请求。林琳辩称，该案债权没有履行期限，孙汉富是在2010年收钱，截止到2015年还没有偿还，孙汉富同意用房屋及附属设施偿还欠款，并不是提供担保。在2015年时并没有拆迁迹象，孙汉富所述他人出资27万元购买与事实不符，当时24万元已经是高价。从双方签订的协议中能充分反映用房子抵债当时也是无奈之举，孙汉富并无其他财产可供偿还。林琳向一审法院起诉请求：1.依法确认坐落于扎兰屯市××办××居房产证号扎兰屯市第××××**房产所属的院落及附属物归林琳所有；2.诉讼费用由孙汉富承担。一审法院认定事实:2015年2月12日，林琳与孙汉富达成协议，孙汉富以其所有的位于扎兰屯市××办××居建筑面积92.62平方米的房屋抵顶给林琳，用以清偿拖欠林琳及其表弟陶某某的欠款共计240000元，其中孙汉富欠陶某某130000元由林琳代替偿还。在该份协议中同时标注有："包括院内建筑附着物"，并由孙汉富在此处按印。协议签订后，林琳在2015年3月17日办理了产权过户登记手续。同日又与孙汉富签订了《租房协议》，将房屋租赁给孙汉富，双方约定租赁期限为2015年3月17日至2016年3月17日，租赁费为100元/月，孙汉富居住至今。2018年因该房屋涉及拆迁，孙汉富提出涉案房屋院落中的五处附属房屋为其所有，双方引发争议。一审法院认为，孙汉富与林琳签订的《协议书》系双方当事人真实意思表示，协议内容合法、有效，双方应按协议履行。关于对孙汉富提出林琳存在以抵押物清偿债务违反法律规定，合同应认定无效的问题。根据庭审调查，双方在2015年2月12日签订的协议中孙汉富已明确表示同意将涉案房屋过户给林琳用以冲抵其欠款240000元，双方于2015年3月17日办理了房屋产权过户手续。虽在该协议中林琳同意孙汉富从协议签订日起至2015年6月30日前，可以继续出售该房屋用以清偿欠款，但双方办理了涉案房屋的产权过户手续，该行为应视为双方达成了以房屋清偿所欠债务的意思表示。故对孙汉富的该项答辩意见不予支持。关于对孙汉富提出的该协议中约定的"包括院内建筑附着物"系受胁迫行为，非真实意思表示的答辩意见，因孙汉富未提交有效证据予以证实，故对该项答辩意见不予支持。对孙汉富提出对院内附属房屋进行了修缮、添附的答辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定："承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。"孙汉富在未征得林琳同意的情况下对租赁物进行增设，应由其自行承担相应的不利后果。对于孙汉富提出房屋现有征收价格远远高于双方签订协议时交易价格的问题，因双方签订房屋买卖协议时涉案房屋并不涉及拆迁，其价格不存在过低的问题，故对孙汉富的该项答辩意见，不予支持。判决:林琳对坐落于扎兰屯市××办××居房房产证号（扎兰屯市第××××**房产所属院落及附属物享有所有权。本院二审期间，孙汉富提交两份证据。证据一，离婚协议书，证实孙汉富与王某某于2003年12月24日协议离婚，双方约定房屋产权及家里一切财物归女方所有，即使双方未办理离婚手续，也应当由夫妻双方共同签字，方可办理房屋过户手续。扎兰屯市房产局办理过户手续属于行政违法，应当予以撤销。证据二，火化证明书，证明2017年1月19日孙汉富弟弟去世，能够证明双方在一审提交协议书中手写部分"包括院内建筑附着物"部分系林琳叔叔强迫孙汉富按的手印，存在胁迫行为，该部分应属无效。经质证，林琳认为双方签署离婚协议书时间是在2003年12月24日，只能证明房屋产权归属，但无法证明是否为本案争议房屋。该协议在一审期间就存在，但没有提交，不属于二审新证据。2003年到2015年长达12年时间里，以及房屋过户已经将近四年时间，王某某没有主张过任何权利，该份协议与本案无关。林琳认为火化证明书与本案无关，如果存在胁迫行为，孙汉富应依照相关法律程序申请撤销，添加手写部分与签订合同系同一天，并不存在胁迫行为。本院认为，证据一，离婚协议书无法证实其中记载的房屋是否为本案争议房屋，且不属于二审期间新证据，对该份证据本院不予采信。证据二，火化证明书只能证实孙汉富弟弟死亡及被火化的事实，无法证明孙汉富主张的其他证明目的，对该份证据本院不予采信。另查明，本案争议的附属房屋均未取得建设规划许可。本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为:林琳与孙汉富之间就未取得产权证照附属房产及附属物所有权纠纷能否通过确权之诉予以解决。本案中,林琳与孙汉富签订《房屋买卖合同》后，因房屋及院内附属设施发生征迁，双方对有产权证房屋外附属房屋及设施征迁费用发生纠纷，林琳起诉并要求进行所有权确认，但五处附属房屋并未取得建设规划许可，该类房屋权属的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判进行变相确权。林琳起诉要求确认涉案附属房产所有权归其所有，缺失诉请基础，本院不予支持。根据物权法定原则，不动产以在有权登记机构进行权属登记作为取得物权的法定依据。但在现实中不可避免地存在着没有取得规划许可证和产权证的无证房产，此类无证房产不能按照《中华人民共和国物权法》等法律法规进行物权的设立、变更以及消灭登记。即使在相关的利害关系人之间流转，也仅是取得对该无证房产的占有和使用。在国家征收时，征收主体根据先前确定的征收方案针对无证房产作适当的补偿。在征收主体按照征收方案确定的具体补偿数额予以补偿后，有关利害关系人之间就该征收补偿费的归属或分配产生争议向法院起诉，人民法院审理此类民事案件主要是针对利害关系人之间就诉争的征收补偿费的归属或分配作出裁判，故本案林琳与孙汉富因征迁补偿收益发生的纠纷可另行诉讼解决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销内蒙古自治区扎兰屯市人民法院（2018）内0783民初3201号民事判决；二、驳回林琳的起诉。一审案件受理费100元，退还林琳；上诉人孙汉富预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 栾 雪审判员 傅玺发审判员 蒋忠顺二〇一九年四月二十二日书记员 范晨阳附：本案所依据的法律、法规《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。