上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初36590号原告：中光发展置业(上海)有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：张方明，董事长。委托诉讼代理人：于文强，上海瀛东律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋佳艺，上海瀛东律师事务所律师。被告：上海易贤农业科技有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：徐贵云，总经理。委托诉讼代理人：沈全军。原告中光发展置业(上海)有限公司(以下简称中光公司)诉被告上海易贤农业科技有限公司(以下简称易贤公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月3日、2019年1月17日公开开庭进行了审理。原告中光公司的委托诉讼代理人宋佳艺参加了两次庭审，被告易贤公司的委托诉讼代理人沈全军参加了第二次庭审。本案现已审理终结。中光公司向本院提出诉讼请求，判令：1、请求确认中光公司与易贤公司之间签订的房屋租赁合同于2018年7月10日解除；2、易贤公司向中光公司支付拖欠的2018年6月1日至2018年7月10日期间的租金136,054元；3、易贤公司按照日租金1.5倍的标准向中光公司支付房屋占用费50,730元；4、易贤公司向中光公司返还易贤公司在租赁合同项下享受的租金优惠205,740元；5、易贤公司自2018年7月10日起至实际清偿之日止，以136,054元为本金，按照每日1‰的标准支付中光公司租金滞纳金，暂计算为11,521元；6、易贤公司支付合同解除违约金725,445元。事实和理由：2017年7月20日，中光公司与易贤公司签订了《上海市房屋租赁合同》，约定中光公司将坐落于上海市静安区恒丰路XXX号恒汇国际大厦2202-2203室的房屋(以下简称系争房屋)出租给易贤公司，租赁期限自2017年8月1日至2019年9月30日止。合同同时约定了租金、付款时间和付款方式、违约责任等。合同签订后，中光公司依约交付了房屋，但易贤公司自2018年6月1日起未付租金，中光公司于2018年7月5日向易贤公司发送了《解除租赁合同通知书》，通知易贤公司租赁合同于2018年7月10日解除。因易贤公司未支付欠租，中光公司遂诉至法院，要求判如所请。易贤公司辩称，同意解除租赁合同；其已支付租金至2018年6月30日，易贤公司没有未按约支付租金的事实；易贤公司已支付中光公司的租赁保证金362,722.32元以及吸烟保证金30,000元，中光公司应予以返还；易贤公司已于2018年7月5日搬离，租金、房屋使用费应计算至2018年7月5日；中光公司主张的逾期付款的违约金及合同提前解除的违约金明显过高，请求法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：经审理查明，2017年7月20日，中光公司(甲方)与易贤公司(乙方)签订了一份《上海市房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方；该房屋的交付日为2017年8月1日，租赁起租日为交付日，租赁期为租赁起租日开始共计26个月(自2017年8月1日至2019年9月30日止)，该房屋的实测建筑面积为563.67平方米，该房屋只限用于办公；租赁期内，该房屋的日租金为每日每平方米建筑面积6元，月租金为102,870元，每月物业管理费为18,037.44元。除本合同另有规定外，该房屋的月租金按公历月支付，乙方须于每个公历月的第一日或之前向甲方支付该房屋当月的租金；自租赁起租日起3个月的期间内，甲方仅收取该房屋102,870元的租金，乙方应于本合同签订同时或之前付清该期间的全部租金；如因乙方原因导致本合同提前终止，甲方有权向乙方索取上述期间内按本条款计算的租金金额(即该房屋的月租金为102,870元×实际承租月份数)与乙方在本条款项下实际支付的租金金额之间的差额(含增值税)；租赁保证金相当于该房屋三个月租金及三个月物业管理费的总和，在本合同签订时，租赁保证金的金额为362,722.32元；倘乙方逾期支付本合同规定的任何款项(包括但不限于租金、物业管理费、其他费用)，在不影响甲方其他权利及/或补救的前提下，甲方有权向乙方要求支付应付款项日1‰(千分之一)的滞纳金；乙方须在本合同租赁期届满或提前终止前与甲方联系交回该房屋事宜。乙方向甲方交还该房屋前，应自付费用对该房屋进行打扫和清理。乙方应最迟在本合同租赁期届满或提前终止之日17：00之前，把该房屋连同其所有的甲方提供的附属物、装置、附加物，按本合同规定，在与甲方交付给乙方时的原状一致或甲方书面认可的标准的可租用及良好的使用状态下(自然损耗除外)，交还甲方。同时，乙方须将该房屋所有钥匙及通向该大厦各部位的钥匙(如有)交还甲方。乙方须与甲方或管理处共同对该房屋进行验收；若乙方未按本条款约定的状态将该房屋连同其所有的甲方提供的附属物、装置、附加物返还甲方，甲方有权自行对该房屋连同其所有的甲方提供的附属物、装置、附加物作出合适的修缮或代为恢复原状，因此而引起的一切开支及费用由乙方负担；若乙方未按本条款约定的时间将该房屋返还予甲方，则自本合同租赁期届满或提前终止次日起至乙方实际向甲方交还或甲方单方收回该房屋之日止的期间内，乙方应按照租赁期内该房屋日租金的1.5倍向甲方支付每一天的占用费(该房屋日租金按本合同租赁期届满或提前终止时的相应租金计算)，并应承担该占用期间的物业管理费及其他费用。合同同时还约定，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任一事件发生后经书面通知乙方而解除本合同：乙方在本合同规定的必须支付租金、物业管理费、其他费用的日期后的十四天内仍未支付该租金、物业管理费、其他费用(无论甲方有否向乙方作出任何形式的催讨)；乙方未能按本合同约定支付租金或者其他任何一种款项，累计三次以上的。若乙方未经甲方事先书面认可擅自解除本合同，或甲方根据本合同的约定解除本合同，则在不影响甲方根据法律法规和本合同所享有的其他权利的前提下，乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项，并在本合同提前终止时向甲方支付违约金，违约金的数额按该房屋在本合同提前终止时的六个月租金和六个月物业管理费之和计算。合同签订后，易贤公司支付了租赁保证金362,722.32元以及吸烟押金30,000元。2018年7月5日，中光公司向易贤公司发送了《解除租赁合同通知书》，内容为，截止本函发出之日，易贤公司仍未支付中光公司2018年6月、7月的租金，逾期付款时间已超过三十日。根据合同的规定，中光公司决定2018年7月10日立即解除租赁合同。为此，中光公司通知易贤公司，在本函发出第二日内：1、付清租赁合同项下的所有欠款，共计136,054元；2、联系中光公司办理解除合同手续并腾空该房屋交予中光公司。《解除租赁合同通知书》于2018年7月6日送达易贤公司。2018年7月16日，中光公司向易贤公司发送《还房催告函》，内容为，中光公司要求易贤公司最迟须于2018年7月20日17：00之前将系争房屋交还至公司，逾期公司将自行收回系争房屋。2018年7月20日，中光公司自行收回了系争房屋。因双方对租赁合同解除后的善后事宜未能达成一致，中光公司遂诉至法院。关于租金的支付情况。中光公司诉称，易贤公司租金仅支付至2018年5月31日，易贤公司自2018年6月1日起未支付租金。易贤公司辩称，其租金支付至2018年6月30日。为此，易贤公司提供了交易日期为2018年6月5日的账户交易明细回单。中光公司对易贤公司提供的该份证据表示，该份证据载明的交易用途一栏中“2602-2603室6月房租”中的“6月”明显存在涂改。中光公司提供的交易日期为2018年6月5日的国内支付业务收款回单中用途一栏载明为“2602-03室5月房租”。易贤公司对该份证据存在涂改一节，未作出合理解释。对于2018年6月的房租是否已经付清，易贤公司也未进一步举证予以证明。审理中，中光公司同意租赁保证金362,722.32元以及吸烟押金30,000元，在本案中一并冲抵。本院认为，中光公司与易贤公司之间签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，易贤公司逾期支付原告租金,超过十四天，中光公司有合同解除权。本案中，易贤公司辩称其租金支付至2018年6月30日，但其仅提供了一份涂改后的账户交易明细回单，中光公司提出质疑并提供了相应的证据予以反证后，易贤公司未进一步提供证据予以佐证，其关于租金已支付至2018年6月30日的观点，本院不予采信。易贤公司租金仅支付至2018年5月31日，截止2018年7月5日，易贤公司逾期付款时间已超过三十日，中光公司据此主张解除合同，于法有据，本院予以支持。合同解除日为中光公司向易贤公司送达《解除租赁合同通知书》通知解除之日，即2018年7月10日。合同解除后，易贤公司应及时与中光公司办理房屋交接手续，继续占有房屋的，应支付房屋使用费。中光公司直至2018年7月20日才自行收回了房屋，故易贤公司应支付中光公司2018年6月1日起至2018年7月20日止的租金、房屋使用费。房屋使用费参照合同约定的租金标准。中光公司要求易贤公司按1.5倍的日租金标准支付中光公司占用房屋期间的使用费，缺乏依据，本院不予采信。易贤公司应支付中光公司租金、使用费为102,870元+6元×563.67平方米×20天=170,510元。易贤公司逾期支付租金，中光公司据此要求易贤公司自2018年7月10日起，以136,054元为本金，支付逾期付款违约金，于法有据，本院予以支持。但中光公司要求按照每日1‰的标准支付中光公司租金逾期付款滞纳金，明显过高，经易贤公司申请，本院调整为每日万分之五计算为宜。根据双方合同约定，若易贤公司违反租赁合同约定条款，则易贤公司不再享有免租期租金的免租优惠，易贤公司应赔偿中光公司免租期的租金损失205,740元。由于易贤公司违约，致合同提前解除，中光公司要求易贤公司按照合同约定的六个月租金和六个月物业管理费之和支付易贤公司提前解除合同的违约金725,445元，明显过高，经易贤公司申请，本院调整为362,722.32元。已收取的租赁保证金362,722.32元以及吸烟押金30,000元，中光公司同意在本案中一并处理，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第(二)项、第九十六条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十七条规定，判决如下：一、原告中光发展置业(上海)有限公司与被告上海易贤农业科技有限公司之间的《上海市房屋租赁合同》于2018年7月10日起解除；二、被告上海易贤农业科技有限公司应支付原告中光发展置业(上海)有限公司2018年6月1日起至2018年7月20日止的租金、房屋使用费170,510元；三、被告上海易贤农业科技有限公司应赔偿原告中光发展置业(上海)有限公司免租期租金205,740元；四、被告上海易贤农业科技有限公司应支付原告中光发展置业(上海)有限公司合同解除违约金362,722.32元。被告上海易贤农业科技有限公司应支付原告中光发展置业(上海)有限公司上述第二、三、四项应付款，合计为738,972.32元，扣除原告中光发展置业(上海)有限公司已收取的租赁保证金362,722.32元、吸烟押金30,000元后，被告上海易贤农业科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告中光发展置业(上海)有限公司346250元。五、被告上海易贤农业科技有限公司应于本判决生效之日起十日内按照每日万分之五的标准支付原告中光发展置业(上海)有限公司逾期付款违约金，自2018年7月10日起以136,054元为本金计算至实际清偿之日止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。财产保全费5,000元，由被告上海易贤农业科技有限公司负担。案件受理费14,965元，减半后为7,482.50元，由原告中光发展置业(上海)有限公司负担1,887.50元，被告上海易贤农业科技有限公司负担5,595元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘志宏二〇一九年四月四日书记员  向 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。