湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0902民初3232号原告：陈小明，男，1968年6月8日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市孝**。委托诉讼代理人：周红波，湖北熠耀律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代签法律文书等。被告：刘三汉，男，1970年4月20日出生，汉族，湖北省孝感市人，住孝感市孝**。委托诉讼代理人：袁琛丽，湖北锡爱律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人：孝感市孝南区三汊镇赵陈社区居民委员会。法定代表人：丁国平，该委员会主任。原告陈小明与被告刘三汉土地租赁合同纠纷一案，被告刘三汉不服本院（2018）鄂0902民初97号民事判决，向湖北省孝感市中级人民法院提起上诉，该院认为原审事实不清，裁定发回重审。本院于2018年8月30日立案后，根据被告刘三汉的申请，依法追加第三人孝感市孝南区三汊镇赵陈社区居民委员会参加诉讼。依法另行组成合议庭，于2019年1月29日、4月2日公开开庭进行了审理。原告陈小明及其委托诉讼代理人周红波、被告刘三汉及其委托诉讼代理人袁琛丽、第三人孝感市孝南区三汊镇赵陈社区居民委员会法定代表人丁国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈小明向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告间的土地租赁合同，并责令被告限期搬离；2.依法判令被告支付未付租金33800元及逾期租金（按年租金44000元，计算至搬离之日）；3.本案诉讼费由被告刘三汉承担。重审中，诉讼请求变更为：1.依法判令被告从原告享有合法使用权的土地上搬离；2.依法判令被告支付未付租金107400元（按约定租金标准，起算时间2016年3月10日，截止2019年3月10日）及逾期付款利息（参照中国人民银行同期贷款利率计算），并计算至搬离之日止；3.本案诉讼费由被告刘三汉承担。事实和理由：2014年3月10日，原告陈小明与被告刘三汉签定土地租赁合同，约定将原告依流转所取得的兴北路涵洞以东的土地使用权出租给被告使用，租赁期3年（2014年3月10日至2017年3月10日），双方同时对租金作了明确约定。后原告依约将土地交由被告经营建材使用。现合同约定的租赁期已届满，被告尚欠第三年租金未付，且其仍占用该土地继续经营，拒不搬出。故此原告陈小明诉至法院，请求判令被告搬离并支付租金。被告刘三汉辩称，1.涉案土地自始至终并未承包给任何村民耕种，且被告早在2007年就在该地块上售卖东西，原告诉称已流转取得土地使用权与事实不符；2.原告在赵陈村已有宅基地的情况下再次购买土地（协议用途为住宅建房），违反了《中华人民共和国土地管理法》、《农村宅基地管理办法》，该购地协议因违反法律强制性规定，且未经全体村民代表同意，土地未在三汊镇人民政府备案，理应无效。因原告购买案涉土地无效，导致原、被告签订的租赁合同无效，本人已于2018年4月与村小组签订了租赁协议，故原告无权主张被告搬离；3.被告已按约定向原告交清了合同期内的60000元租金；4.原告要求支付逾期付款利息无合同约定，也无法律依据。第三人孝感市孝南区三汊镇赵陈社区居民委员会述称，原告陈小明是本村村民，其购买案涉土地属实。被告刘三汉不是我村村民，该土地与其没有关系。请求人民法院依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告陈小明所提交的《购地协议》、《土地转让协议》、支付土地款收据、原告与被告刘三汉签订的《土地租赁合同》、案涉土地现场照片，因被告刘三汉对其真实性无异议，第三人孝感市孝南区三汊镇赵陈村民委员会对其无异议，本院对其真实性予以确认；被告刘三汉与陈树明签订的租赁《协议书》，与被告刘三汉在原一审提交的证据相同，本院予以采信；证人李某1、李某2的证言，与原告提交的其他证据相吻合，本院予以采信。2.被告刘三汉提交的2013年3月26日与赵陈村二组签订的《场地租赁协议》一份、收据一份，经证人李某1、李某2（分别为小组会计、组长）质询证明属实，故对被告刘三汉向小组交纳2013年租金20000元的事实，本院予以采信；原告陈小明出具的收条三份，因原告陈小明当庭认可，本院予以采信；申诉信一份，经证人李某1、李某2质询证明属实，对其真实性予以确认；2018年4月20日被告刘三汉与小组签订的《场地租赁协议》，经证人李某1、李某2辨认，协议上所盖的“赵陈村二组财务专用章”不是小组正在使用的印章，且被告认可该事实，故对该协议不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉土地位于孝感市××××路涵洞东边，属于孝感市孝南区三汊镇赵陈村二组所有，为闲置土地。被告刘三汉系外村村民。2007年4月至2014年3月期间，被告刘三汉先后与孝感市孝南区三汊镇赵陈村二组村民陈树明、孝感市孝南区三汊镇赵陈村二组签订场地租赁协议，被告刘三汉承租了该土地，并在土地上自建门面经营建材生意。原告陈小明系孝感市孝**三汊镇赵陈村**村民。2011年12月30日，原告陈小明与赵陈村二组及村民代表签订《购地协议》，约定将案涉土地1.5亩出让给原告陈小明，用于住宅建房，价格为1.75万元/亩。2013年2月26日，原告陈小明取得本村村民委员会同意，双方签订了《土地转让协议》。2013年8月，赵陈村二组部分村民向三汊镇人民政府申诉，认为转让价格过低，要求废除协议。2014年2月16日，赵陈村二组及村民代表与原告陈小明签订补充条款：“经过湾代表协商，一次性补偿土地款陆万元整，一次性付清，合同生效”。2014年2月18日，原告陈小明向赵陈村二组交纳了60000元。2014年3月10日，原告陈小明与被告刘三汉签订《土地租赁合同》，合同约定：由被告刘三汉继续承租本案所涉土地，租赁期为2014年3月10日至2017年3月10日止；租赁费为每年20000元，一年一次性付清；租期暂定三年，每年按租金的30%增长。合同签订后，原告陈小明于2014年3月10日出具了收到被告刘三汉2014年3月10日至2015年3月10日期间租金20000元收条一张，于2015年3月10日同时出具了收到注明“2015年3月10日至2016年3月10日”期间的租金20000元一张，和另一张未注明时间段的租金20000元收条。庭审中，原告陈小明承认共计收取被告刘三汉支付合同期内租金60000元。孝感市孝南区三汊镇赵陈村民委员会现改制为孝感市孝南区三汊镇赵陈社区居民委员会。本案争议的焦点问题：1.原告陈小明与被告刘三汉签订的《土地租赁合同》是否有效；2.原告陈小明的相关诉讼请求应否支持。关于第一个焦点问题。本院认为，本案所涉土地为农村集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”，因被告刘三汉租用该土地是用于经营建材生意，故原告陈小明与被告刘三汉签订的《土地租赁合同》因违反了法律强制性规定，属无效合同。关于原告陈小明与孝感市孝南区三汊镇赵陈村民委员会及赵陈村二组签订的土地转让协议是否有效，不是本案审理的范围，本院不予理涉。关于原告的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，因案涉《土地租赁合同》无效，基于合同当事人的相对性，被告刘三汉应当承担向原告陈小明返还该土地，并支付占有该土地期间使用费的民事责任。因此，对原告陈小明主张判令被告刘三汉腾退该土地的请求，本院依法予以支持。考虑需要拆除临时建筑物等实际情况，本院依法确定被告刘三汉搬离时间为30日。对于占有使用费可参照合同约定的租金标准进行计算。原、被告合同中约定，每年的租金按租金的30%增长，但在实际履行过程中是按每年20000元租金支付的，由此推定原、被告对每年的租金进行了重新约定，即每年的土地租金为20000元。被告刘三汉已向原告陈小明支付了2014年3月10日至2017年3月10日合同租赁期内的租金，故应自2017年3月11日起按照每年20000元租金标准支付至腾退之日期间的占有使用费。原、被告对《土地租赁合同》无效均存在过错，故对原告陈小明要求支付逾期付款利息的请求，本院依法不予支持。被告刘三汉辩称其于2018年4月与村小组签订了租赁协议，与事实不符，本院不予采信。据此，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告刘三汉于本判决生效之日起三十日内向原告陈小明腾退所承租的孝感市孝南区三汊镇兴北路涵洞以东的土地；二、被告刘三汉于本判决生效之日起七日内向原告陈小明按照每年20000元租金标准支付自2017年3月11日起至搬离之日止期间（扣除三十日的搬离时间）的占有使用费；三、驳回原告陈小明其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费750元，由原告陈小明负担300元，被告刘三汉负担450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  肖应友人民陪审员  胡晓东人民陪审员  龚平波二〇一九年四月二十四日书 记 员  周靖宜附相关法律条文：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。