四川天府新区成都片区人民法院民 事 判 决 书（2019）川0192民初179号原告：程正松，男，汉族，1996年3月13日出生，住四川省阆中市。委托诉讼代理人：谢华蓉，四川川蓉律师事务所律师。被告：成都新弘商业管理有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道水津街**。法定代表人：吴东海，职务不详。委托诉讼代理人：姚永红，男，1987年6月13日出生，汉族，住四川省荣县，公司员工。被告：成都英英房地产开发有限公司，，住所地四川省成都市天府新区华阳街道正西街**法定代表人：林意，职务不详。原告程正松诉被告成都新弘商业管理有限公司（以下简称“新弘公司”）、成都英英房地产开发有限公司（以下简称“英英公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程正松及其委托诉讼代理人谢华蓉，被告新弘公司委托诉讼代理人姚永红到庭参加诉讼，被告英英公司经本案合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。程正松向本院提出诉讼请求：1.解除原告程正松与被告新弘公司签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告新弘公司、英英公司退还原告支付的租金42507元；3.判令新弘公司、英英公司支付违约金50000元；4.本案诉讼费用由新弘公司、英英公司承担。庭审过程中，经本院释明后，原告明确第二、三项诉讼请求为：判令被告新弘公司退还原告支付的租金42507元；判令新弘公司支付违约金50000元，英英公司对违约金的支付承担连带清偿责任。事实与理由：2018年8月8日，程正松与新弘公司签订《房屋租赁合同》，合同约定新弘公司将位于成都市天府新区华阳街道的“北京街”项目5栋1层71号出租给程正松，交房时间为2018年9月20日，约定违约金为50000元，合同签订当日，程正松向新弘公司支付租金42507元。截止起诉之日，新弘公司未将租赁房屋交付给程正松使用。后经程正松查实，涉案房屋为英英公司委托新弘公司进行经营管理，程正松多次向新弘公司、英英公司要求处理此事未果，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。新弘公司答辩称：1.本案《房屋租赁合同》中明确约定交房时间暂定为2018年9月20日，若交房时间延后，租赁起始时间相应延后，故交房时间并非固定不变的期限，新弘公司不存在违约情形，程正松以房屋未按时交付使用主张解除租赁合同并返还租金的诉讼请求无依据。2.程正松主张的违约金金额过高，应当予以调减。虽然《房屋租赁合同》中约定违约金为50000元，但该金额明显超过程正松的实际损失。请求驳回程正松对新弘公司的全部诉讼请求。被告英英公司未到庭参加诉讼，向本院提交了书面答辩意见：1.本案系新弘公司与程正英之间的房屋租赁合同纠纷，与英英公司无关。2.即使认定英英公司委托新弘公司租赁案涉房屋，英英公司也非本案被告，理由是程正松与新弘公司签订合同之时并不知晓新弘公司与英英公司之间存在委托关系，故案涉《房屋租赁合同》仅约束程正松与新弘公司，与英英公司无关。3.根据合同法的相关规定，即使程正松知晓新弘公司与英英公司之间存在委托关系，也仅能选择其一主张权利，现程正松主张英英公司对违约金承担连带责任于法无据。请求驳回程正松对英英公司的全部诉讼请求。经审理查明：2018年8月8日，新弘公司（甲方）与程正松（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于成都市天府新区华阳街道的“北京街”（房产备案名：京韵里）项目5栋1层71号出租给乙方作为经营场所使用，甲方交房日期为2018年99月20日，若甲方交房时间提前，则本合同的租赁起始时间提前；若甲方交房时间延后，则本合同的租赁起始时间相应顺延。租赁期限为三年，暂定从2018年9月20日起至2021年9月19日。交房当天，乙方应当对房屋进行验收并签署《房屋交接验收确认书》，乙方享有的装修免租期为两个月，从甲方之日起算，暂定2018年9月20日起至2018年11月19日止。租金按季度交纳，首次租金在正式签订租赁合同时交付甲方。在乙方签订正式租赁合同时，应当向甲方支付的租赁保证金为9552元。本合同签订时乙方须预缴纳6个月的物业管理费及商业管理费、预缴纳水电费1000元。本合同违约金50000元，甲方不得无故提前终止合同，若甲方需提前终止合同，必须提前45天以书面形式通知乙方，并向乙方支付违约金并承担由此产生的一切损失，乙方因故需提前终止合同，需提前45日通知甲方并向甲方支付违约金并承担由此产生的一切损失。合同签订当天，程正松向新弘公司转账支付42507元，新弘公司向程正松出具加盖新弘公司财务专用章的收据两张，载明收到程正松季度租金28656元、物业管理费2866元、商管费半年1433元、进场保证金9552元，上述金额共计42507元。上述《房屋租赁合同》签订后至今，新弘公司未向程正松交付涉案租赁房屋，且新弘公司当庭确认案涉租赁房屋尚由开发商修建当中，目前并不具备交房条件。另查明：英英公司向新弘公司出具授权委托书，委托新弘公司对其备案名为京韵里的北京街商业项目商业截取建筑面积约5.5万平方米的商业物业进行统一商业规划、统一招商管理、统一运营管理、统一营销推广等事项。委托期限为2017年7月1日至2020年12月31日。本院认定上述事实，有原告身份信息、被告工商登记信息、《房屋租赁合同》、转款凭证、收据、原被告当庭陈述事实等在案佐证。本院认为，程正松与新弘公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效。新弘公司于2018年9月20日前后将案涉租赁房屋交付程正松使用系双方签约时所共共同预期的履约目标，鉴于新弘公司在签订《房屋租赁合同》后一直未将案涉租赁房屋交付程正松使用，且案涉租赁房屋目前依然属于在建工程，程正松通过租赁房屋进行经营活动的合同目的已经全部落空，在程正松于2018年10月起向新弘公司要求履行合同约定，已给予新弘公司必要的准备履行时间后，新弘公司仍然未向程正松履行主要义务，且双方对履行期限没有做出新的约定，不能达成新的补充协议的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；。”之规定，程正松主张解除其与新弘公司签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，程正松有权要求新弘公司退还已经支付的预付租金（包括物管费、商管费及进场保证金）42507元，本院对该诉讼请求予以支持。关于程正松主张新弘公司支付违约金50000元、英英公司对此承担连带责任的诉讼请求，新弘公司认为该违约金金额过高，要求予以调减，本院综合程正松在本案中实际损失、预期利益、新弘公司的过错程度等因素，酌定本案违约金为3000元。因新弘公司与英英公司之间存在委托关系，新弘公司受英英公司委托以自己名义与程正松签订《房屋租赁合同》，该合同仅约束新弘公司与程正松，故程正松主张英英公司对违约金承担连带责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告程正松与被告成都新弘商业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告成都新弘商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向程正松退还42507元；三、被告成都新弘商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向程正松支付违约金3000元；四、驳回原告程正松的其他诉讼请求。案件受理费2112元，减半收1056年，由被告成都新弘商业管理有限公司负担556元，原告程正松负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 员  王 婷二〇一九年三月二十二日法官助理  王 雄书 记 员  熊仕琼