广东省深圳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤03执异9号 异议人（申请执行人）：深圳泛华小额贷款有限公司。住所地：深圳市罗湖区深南东路**罗湖商务中心1911A，**，统一社会信用代码91440300591850428W。 法定代表人：翟彬，董事长。 委托诉讼代理人：雷丁一，广东宽和律师事务所律师。 被执行人：吴亦碧，女，1970年11月21日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。 利害关系人：张云良，男，1968年9月19日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。 本院在执行申请执行人深圳泛华小额贷款有限公司（以下简称泛华公司）与被执行人吴亦碧借款合同纠纷一案中，拟拍卖被执行人吴亦碧名下位于深圳市龙岗区布吉镇XX住宅小区XX号房[不动产证号：粤**，以下简称涉案房产]。因利害关系人张云良向本院提交了租房协议，主张对涉案房产享有租约，租赁期限自2017年5月1日至2036年5月30日，故本院拟于司法拍卖网络平台附带该租约予以网络司法拍卖涉案房产。申请执行人泛华公司对本院作出的（2018）粤03执1302号通知书中将涉案房产附带租约拍卖不服，向本院提出书面异议，本院依法受理并另行组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 异议人泛华公司提出异议称，请求依法除去利害关系人张云良所主张享有的涉案房产上的租赁关系；责令利害关系人搬离涉案房产，并追究其以虚构的租赁关系骗取执行款的法律责任。事实与理由如下：一、涉案房产没有出租，利害关系人张云良对涉案房产没有租赁权。2017年9月13日，被执行人吴亦碧向异议人借款时，明确表示涉案房产没有出租，由其本人居住，并在《抵押合同》中签字确认该房产不存在租赁行为。经异议人实地调查发现，也是由被执行人吴亦碧居住在涉案房产中；二、《租房协议》系利害关系人伪造或与被执行人恶意串通后补的协议，企图骗取租金；三、转账记录是离婚时利害关系人对被执行人的经济补偿款或现金分配，并非租金；四、即使利害关系人真如其所述承租了涉案房屋，但利害关系人没有办理《房屋租赁登记凭证》，没有优先权，不能对抗善意的申请执行人。综上所述，涉案房产没有对外出租，利害关系人对涉案房产没有租赁权，请求法院支持其全部请求。 利害关系人张云良答辩称，其在离婚后，根据实际需要，与被执行人吴亦碧签订了双方需要的租约，租金是3000元/月，余留一间给对方存放物品，可以短暂居住。一次性付款40万，按照月息2分，利息一年是48000元。由于没有计算利息，所以出租房免费延长8年做补偿。关于被执行人后来将房子抵押给泛华公司，其是在2018年6月份左右，有了很多人上门要债，才得知情况，其生活也受到很大影响。请求法院根据实情，依法处理。 本院查明，申请执行人泛华公司与被执行人吴亦碧借款合同纠纷一案，中国广州仲裁委员会（2018）穗仲案网字第19977号裁决书已经发生法律效力。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，申请执行人向本院申请强制执行，请求强制被执行人偿付人民币2824683.02元及利息等，本院依法立案执行，案号为（2018）粤03执1302号。本案在仲裁过程中，经申请执行人申请，深圳市龙岗区人民法院保全查封了本案的抵押房产，即被执行人吴亦碧名下涉案房产。在执行过程中，本院作出（2018）粤03执1302号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人吴亦碧名下涉案房产。期间，利害关系人张云良向本院提交了租房协议、招商银行户口历史交易明细表、其与被执行人吴亦碧签订的离婚协议书及离婚证，主张对涉案房产享有租约，租赁期限为十九年零一个月，自2017年5月1日至2036年5月30日止，并主张已一次性付清租金人民币40万元。因此，本院遂作出（2018）粤03执1302号通知书，载明本院将附带租约进行拍卖。 另查，根据利害关系人张云良提交的证据表明，其与被执行人吴亦碧于2017年3月29日经深圳市龙岗区民政局登记离婚。离婚协议书载明：“深圳市龙岗区布吉XX花园XX室，粤XXXXXX**号房屋一套归女方拥有；深圳市福田区华强路XX小区XX号，深房地字第××号房屋一套归男方拥有；江苏省常州市天宁区浦南新村X栋X单元XX室，苏（2016）常州市不动产权第XXXXXX号房屋一套归女方拥有”。被执行人吴亦碧与利害关系人张云良签订的《租房协议》落款日期为2017年3月30日，载明：“甲方（吴亦碧）乙方（张云良）双方经协商同意，乙方特向甲方租住位于龙岗区布吉XX花园XX室，按照月租3000元单价，合计11年1个月，并向乙方一次性收取40万元，所以甲方以免费延长租期8年抵息，合计租给乙方19年加一个月，租期由2017年5月1日起，至2036年5月30日止。甲方享有一个房间的储物和生活权益，其余必须全部交由乙方使用”。 再查，根据招商银行户口历史交易明细表显示，2017年3月31日，利害关系人张云良通过银行转账方式向吴亦碧汇款10万元，2017年4月6日，再次通过转账方式向吴亦碧汇款30万元。 又查，2017年9月13日，异议人泛华公司与被执行人吴亦碧签订抵押合同，被执行人在合同附件抵押物清单中注明涉案房屋租赁情况为“未出租”。根据深圳市不动产登记中心不动产抵押登记查询表显示，涉案房产抵押登记日期为2017年9月13日，抵押权人为深圳泛华小额贷款有限公司，抵押编号XXXXXXXXX。 本院认为，执行过程中对拟处分房产是否附有真实的租赁关系的审查，需以审慎的标准进行，以排除恶意阻碍执行的情形。本案中，首先，利害关系人张云良主张与被执行人吴亦碧签订长达19年零一个月的租赁合同，且约定一次性支付租金40万元，不符合生活实践中广泛认知的交易习惯。其次，租赁合同的签订及付款期间，正值利害关系人与被执行人离婚后进行财产分配处置的期间，利害关系人张云良通过银行转账方式向被执行人汇款10万元及30万元，该两笔转账均未备注转账原因及钱款用途，无法确认为涉案房产之租金。另，根据离婚协议书载明，深圳市福田区华强路XX座XX号房屋一套归男方拥有，利害关系人张云良在拥有一套自住房屋的前提下，仍然与被执行人签订长达19年的租赁合同，且约定被执行人对涉案出租房屋享有一个房间的储物和生活权益，明显有悖于生活常理。再，租房协议显示2017年5月1日起涉案房屋已由利害关系人张云良承租，但同年9月，异议人与被执行人签订抵押合同时，被执行人注明涉案房屋租赁情况为未出租，两份合同对于房屋租赁情况表述不一致。最后，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”。本案中，该租房协议未向房产管理部门登记备案，因而异议人在办理抵押登记时无法通过房屋所公示的内容获取该租赁信息。对租赁合同依法进行备案登记，不仅有利于降低合同风险，亦是法院认定租赁合同真实性的重要依据。利害关系人张云良提交的证据并不足以证明租赁关系真实存在，异议人泛华公司所提异议请求的理由成立，本院依法予以支持。 综上所述，本院（2018）粤03执1302号通知书中将涉案房产附带租约拍卖之行为有误，依法应予纠正，关于涉案房产应不带租约进行拍卖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项规定，裁定如下： 一、撤销本院（2018）粤03执1302号通知书； 二、对被执行人吴亦碧名下位于深圳市龙岗区布吉镇XXX住宅小区XX花园X栋XX号房[不动产证号：粤（2016）深圳市不动产权第XXXXXXX号]不带租约拍卖。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  杨伟军 审判员  田 磊 审判员  张文佳 二〇一九年四月二十六日 书记员  赵 琢