四川省乐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川11民初109号 原告：乐山鸿德房地产开发有限公司，住所地：四川省乐山市市中区通江镇茶坊村**。 诉讼代表人：张建忠,乐山鸿德房地产开发有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：谢波，四川高贸律师事务所律师。 被告：乐山师范学院，住所地：四川省乐山市市中区滨河路**。 法定代表人：胡丹，该学院院长。 委托诉讼代理人：刘威，四川广力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲虎，四川广力律师事务所律师。 原告乐山鸿德房地产开发有限公司（以下简称鸿德房开司）与被告乐山师范学院合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月16日、2019年3月28日公开开庭进行了审理。原告鸿德房开司的原委托诉讼代理人李晓玲，被告乐山师范学院的委托诉讼代理人刘威到庭参加2018年10月16日的庭审;2019年3月12日,原告鸿德房开司取消原委托诉讼代理人李晓玲的代理资格,变更为谢波;原告鸿德房开司管理人负责人张建忠及其委托诉讼代理人谢波，被告乐山师范学院的委托诉讼代理人刘威到庭参加2019年3月28日的庭审。本案现已审理终结。 鸿德房开司向本院提出诉讼请求：1.判令鸿德房开司对位于乐山市市中区滨河路772号的“观景文府”项目边界内占有乐山师范学院的262.2平方米土地享有国有土地使用权；2.诉讼费由乐山师范学院承担。诉讼过程中，鸿德房开司变更第一项诉讼请求为：判令乐山师范学院协助鸿德房开司将鸿德房开司已实际占用的262.2平方米土地使用权过户至鸿德房开司名下。 事实和理由：2011年6月20日，为解决与鸿德房开司修建的“观景文府”相邻的乐山师范学院南校区内的教职工宿舍一幢的拆除与住户安置、土地置换、边界确认等相关事宜，鸿德房开司与乐山师范学院签订了《房屋拆迁安置及土地置换协议》，双方约定：双方的新定边界从乐山师范学校附属小学后门下坡至乐山师范学院自强楼转角处基本成直线，边界具体位置由乐山市国土局测绘勘定，并依据双方约定的边界，制作了边界示意图，将其作为合同附件附后。因土地修边所需，双方同意置换土地，置换土地面积约为166平方米，双方互不计算土地价差。即：鸿德房开司占用乐山师范学院约166平方米，乐山师范学院占用鸿德房开司土地约40平方米，双方占用土地面积品迭后，鸿德房开司多占用乐山师范学院约126平方米的土地，双方土地占用面积差额在商品房所形成的土地面积中予以互补。 2012年9月4日，双方再次签订置换协议确定：双方的新定边界从乐山师范学校附属小学后门下坡处（与师院边界交界处）至乐山师范学院自强楼转角处基本成直线，边界具体位置由乐山市国土局测绘勘定。双方占用面积差额在商品房所形成的面积中予以补偿。鸿德房开司负责将乐山师范学院教职工宿舍一幢拆除，按建筑面积1.2倍还房给乐山师范学院，还房面积为1,668.19平方米。 鸿德房开司已经按照协议的约定完成了围墙的修建工作，并将应还房1,668.19平方米房屋在房管局进行了冻结备案，鸿德房开司已履行了置换协议中的义务。 在置换协议中双方对边界位置予以了明确，但置换面积并未实际测算，2013年乐山市国土局根据双方合同附件所载明的边界位置进行了勘定测绘，乐山师范学院实际应置换面积为262.2平方米。为此，鸿德房开司多次找到乐山师范学院就置换土地过户等事宜进行协商，但乐山师范学院均未予回复，导致鸿德房开司无法为“观景文府”项目办理国有土地使用权证，进而无法办理商业贷款、交房和不动产权证书。 乐山师范学院辩称，乐山师范学院与鸿德房开司多次协商后,签订了《房屋拆迁安置及土地置换协议》,在协议中明确约定乐山师范学院提供166平方米土地进行置换，协议签订后,双方进行了测绘核实,确定了面积和界点。乐山师范学院作为四川省教育厅直属高校，处置166平方米土地经历了一年多的报批程序，案涉协议和报批材料中的数据均是实数，并非虚数。 鸿德房开司实际占用乐山师范学院262.2平方米土地，超过应当占用的土地136.2平方米，其多占用行为实为侵权行为。案涉协议是2012年9月4日最终签订，“观景文府”住宅小区是在2013年开始建设，鸿德房开司在建设之初就知晓会多占用乐山师范学院土地，是恶意占用的侵权行为。后双方多次沟通，鸿德房开司管理人还于2017年2月9日发函称多占用136.2平方米土地，要求与乐山师范学院签订补充协议。 双方在2015年重新确定了边界，此时“观景文府”小区已建成，部分房屋交付买受人，如按协议确定边界，鸿德房开司无法通过消防验收，或需要拆除已建高楼，导致社会资源严重浪费。在权衡利弊之后，双方重新确定了边界，乐山师范学院提出要求予以补偿，但多次协商和相关部门的协调下，双方未达成一致。 案涉土地性质为科教用地，鸿德房开司多占用土地建设商品房的行为变更了土地性质，应予以处罚。虽“观景文府”小区通过后续补救措施，通过了规划审批和验收，但不能改变侵占乐山师范学院土地的行为。请求驳回鸿德房开司的诉讼请求。 经审理查明：乐山市规划和建设局于2009年4月6日向乐山市国土资源局发送《乐山市规划和建设局关于滨河路772号居民危房改造规划意见的函》，原则同意滨河路772号13户居民危房改建，采取与鸿德房开司共同联合改建的形式，土地问题由国土局完善手续，补交土地出让金。鸿德房开司在改建过程中，与乐山师范学院多次协商，于2012年9月4日就乐山师范学院南校区内教职工宿舍一幢拆除与住户安置、土地置换等签订了《房屋拆迁安置及土地置换协议》，协议主要约定：一、边界确定与勘界：1.双方的新定边界从乐山师范学校附属小学后门下坡处至乐山师范学院自强楼转角处基本成直线。边界具体位置由乐山市国土局测绘勘定，所需的相关手续和一切费用均由鸿德房开司负责解决，乐山师范学院在工作上予以支持和配合。2.因土地修边所需，双方同意置换土地，置换面积为166平方米，双方互不计算差价（即：鸿德房开司占用乐山师范学院土地166平方米，乐山师范学院占用鸿德房开司土地40平方米，双方占用土地品迭后，鸿德房开司多占用乙方126平方米，双方土地占用面积差额在新建小区商品房所形成的土地面积中予以补偿）。3.新定边界的围墙的修建和修复工作由鸿德房开司负责完成，围墙上不设通道门。双方还就还房、安置等进行了约定，并将双方约定边界位置示意图作为合同附件附后。 2012年2月24日，乐山师范学院在向四川省教育厅报送的《关于我校拟拆除教职工宿舍一幢及土地、房屋置换的请示》中载明：乐山师范学院拟拆除一幢教职工宿舍，该站宿舍位于学校南校区，建筑面积1,082.8平方米，拟以该宿舍公有住房及所占土地与相邻的相应土地及对应房屋进行置换，该相邻地块位于乐山市中区滨河路772号，是乐山市人民政府拟改造的危房工程。 四川省省直机关事务管理局2012年6月15日向四川省教育厅发送的《四川省省直机关事务管理局关于乐山师范学院国有房屋处置的复函》中载明：同意乐山师范学院位于乐山市中心城区滨河路778号建筑面积1,082.8平方米（分摊的土地使用面积166平方米）国有房屋处置意见。 2015年12月8日，经乐山师范学院的委托，乐山市国土资源局对“观景文府”项目边界进行了确认，《乐师附小用地及周边地块土地权属情况示意图》显示，“观景文府”项目总面积4209平方米，其中占有乐山师范学院面积262.2平方米。乐山师范学院后勤与国有资产管理处在2017年6月28日的《我校与“观景文府”土地房屋置换存在的问题》中载明：按照双方最初协议，乐山师范学院拆除一幢建筑面积1,390.16平方米房屋，鸿德房开司占用乐山师范学院126平方米土地，按照1:1.2比例还房乐山师范学院，面积1,668.19平方米，共24套。但是，根据乐山市国土局土地事务所测量队按照乐市住建规划函（2012）121号的规划图纸和乐山师范学院与鸿德房开司协议图纸测定，“观景文府”实际占用乐山师范学院土地面积为262.2平方米，与乐山师范学院和鸿德房开司签订的《房屋拆迁安置及土地置换协议》中约定的土地面积多占用了136.2平方米。 2017年2月9日，鸿德房开司管理人向乐山师范学院发函，就“观景文府”项目多占用136.2平方米土地的事宜签订补充协议，并将262.2平方米土地从乐山师范学院国有土地使用权证中予以核减并登记至鸿德房开司名下等事宜进行协商。 2017年1月20日，乐山市国土资源局向乐山市人民政府报送的《关于“观景文府”土地手续办理相关事宜的请示》中载明：2012年7月3日，市住建局《关于中心城区旧城片区滨河路772号及周边地块规划条件的函》，初步确定滨河路772号居住、商业项目和乐师附小改扩建项目用地范围，其中居住、商业项目用地面积4,209平方米。土地置换方案于2012年12月完成，“观景文府”项目土地置换规划方案中，乐山师范学院将项目地块中使用的262.2平方米土地按规定转让给鸿德房开司。2017年5月22日，乐山市人民政府办公室向乐山市国土资源局发送的《关于“观景文府”土地手续办理议定事项的通知》中载明：2017年5月15日市政府第16次常务会议审议了你局《关于“观景文府”土地手续办理相关事宜的请示》，会议议定：原则同意将“观景文府”项目用地范围内的4,209平方米土地使用权进行整合使用，土地用途统一为商服、城镇住宅，由鸿德房开司管理人依法办理相关手续。“观景文府”项目应补缴的土地出让金3,150.77万元由乐山市国土资源局依法向鸿德房开司管理人进行债权申报。 另查明，本院于2014年1月21日指定四川高贸律师事务所担任鸿德房开司管理人，“观景文府”项目目前已完成修建，部分房屋已交付。案涉土地使用权类型为划拨。 庭审中，乐山师范学院陈述《房屋拆迁安置及土地置换协议》约定的边界是明确的，实际占用的土地与协议约定的土地是一致的，但协议约定的面积和实际面积不一致。 前述事实，有各方当事人陈述、《房屋拆迁安置及土地置换协议》（2011年5月10日、2011年6月、2012年9月4日）、乐城国用（2009）第11428号土地使用权证、《宗地图》《乐山市住房和规划建设局关于滨河路772号居民危房改造规划意见的函》《关于对乐山师院教师宿舍进行拆迁改造的建议函》《承诺书》《尺寸图示》《关于我校拟拆除教职工宿舍一幢及土地、房屋置换的请示》《四川省教育厅关于乐山师范学院国有房屋处置的批复》《四川省省直机关事务管理局关于乐山师范学院国有房屋处置的复函》《四川省省直机关事务管理局关于乐山师范学院国有房屋处置的请示》《四川省人民政府办公厅收文处理笺》《用地示意图》《乐山市国土资源局关于“观景文府”土地手续办理相关事宜的请示》《乐山市人民政府办公室关于“观景文府”土地手续办理议定事项的通知》《关于要求恢复双方边界围墙及道路硬化等事宜的函》《日常测绘项目委托单》《乐师附小用地及周边地块土地权属情况示意图（附图一）》《我校与“观景文府”土地房屋置换存在的问题》《乐山市住房和城乡规划建设局关于中心城区旧城片区滨河路772号及周边地块规划条件的函》《函》、（2014）乐民破字第1-1号决定书复印件等证据予以证明。 本院认为，鸿德房开司与乐山师范学院于2012年9月4日签订的《房屋拆迁安置及土地置换协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利，履行义务。本案争议焦点为：乐山师范学院应置换给鸿德房开司的土地面积是多少？ 根据《房屋拆迁安置及土地置换协议》，鸿德房开司主张应置换的土地面积是262.2平方米，乐山师范学院主张应置换的土地面积是166平方米。《房屋拆迁安置及土地置换协议》中双方约定：双方的新定边界从乐山师范学校附属小学后门下坡处至乐山师范学院自强楼转角处基本成直线，边界具体位置由乐山市国土局测绘勘定。乐山师范学院在庭审中亦认可《房屋拆迁安置及土地置换协议》约定的边界是明确的，实际占用的土地与协议约定的土地是一致的，但协议约定的面积和实际面积不一致，其未提供证据证明其主张的166平方米土地是经国土部门或相应测绘机构测量确定的面积，可见双方签订协议时，对边界进行了明确，未对面积进行实测。对于乐山师范学院主张的166平方米，根据其向其上级主管部门的请示和上级部门的批复，该166平方米系被拆除的一幢教职工宿舍的占地面积，而双方协议置换的面积，不仅包含该教职工宿舍的占地面积，还包含相邻的相应土地。根据规划建设部门的规划和国土部门的测绘，“观景文府”项目占用乐山师范学院的土地面积均为262.2平方米，如“观景文府”项目仅占用乐山师范学院166平方米土地，则“观景文府”项目无法达到其规划用地总面积，项目无法完成，双方合同目的不能实现，即鸿德房开司无法完成项目开发，乐山师范学院无法得到还房，故乐山师范学院的此项主张不能成立。根据双方的约定及实际履行情况，边界确定与勘界最终应由乐山市国土资源局测绘勘定，根据乐山市国土资源局的测绘勘定，“观景文府”项目占用乐山师范学院的土地面积为262.2平方米，故双方应置换的土地面积为262.2平方米。根据《房屋拆迁安置及土地置换协议》的约定和履行情况,“观景文府”项目已完成修建，乐山师范学院有义务协助将案涉土地使用权过户至鸿德房开司名下，以便鸿德房开司完成土地办证等手续，进而履行还房义务。 综上所述，鸿德房开司的诉讼请求成立,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 乐山师范学院于本判决生效后15日内,协助乐山鸿德房地产开发有限公司将“观景文府”项目占用的乐山师范学院262.2平方米土地（《乐师附小用地及周边地块土地权属情况示意图（附图一）》中面积分别为194.4平方米和67.8平方米的地块）使用权过户至乐山鸿德房地产开发有限公司名下。 案件受理费1,050元，由乐山师范学院负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  王建强 审 判 员  吴维维 人民陪审员  郭喜如 二〇一九年四月二十二日 法官助理荆勤 书记员沈晓琴 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。