安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0802民初394号原告：王红娣，女，1987年9月7日出生，汉族，户籍所在地安庆市迎江区，现住安庆市迎江区。委托诉讼代理人：胡晓慧，安徽甄昭律师事务所律师。被告：张钦中，男，1973年9月29日出生，户籍地安庆市怀宁县，现住安庆市迎江区。委托诉讼代理人：徐冬冬，安徽益上律师事务所律师。委托诉讼代理人：江灿，安徽益上律师事务所实习律师。原告王红娣与被告张钦中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王红娣及其委托诉讼代理人胡晓慧、被告张钦中及其委托诉讼代理人徐冬冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王红娣向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告装潢及附属物补偿费91700元、停产停业损失补助费31574元、搬家费2000元等共计125274元；2.被告承担本案一切诉讼费。事实与事由：2017年6月11日，原告与被告签订《房屋租赁协议》一份，约定原告承租被告位于安庆市人民路××号底层自东向西第四间门面，月租金1050元，保证金为2250元，租赁期限自2017年6月11日至2020年6月11日止。2018年4月安庆市迎江区城建局实施迎江区××号电商园周边棚户区改造项目，对周边房屋进行征收。在拆迁补偿评估、协商过程中被告同意将属于原告的费用支付给原告，原告向相关部门提供了自己的营业执照、并配合进行装潢损失评估等。2018年7月9日,被告与安庆市迎江区城乡建设局达成征收补偿协议，约定安庆市迎江区城建局补偿被告装潢及附属物补偿费、停产停业损失补助费、搬家费等共计125274元。该协议达成后，被告出尔反尔，拒绝将上述属于原告的损失支付给原告。原告认为该房屋的装潢系其从前任承租人处承让而来，为该房屋的装潢支付了相应对价，且其本人也投入资金进行了改善，而该房屋的实际经营人为原告，只有原告才会产生停产停业损失和搬迁费用，故原告认为上述三项费用应补偿给原告，为依法维护公民的合法财产权益，特起诉至法院，请求依法支持原告诉求。张钦中辩称，1.被告认为原告诉求没有事实和法律依据，原告与被告成立的是租赁合同关系，双方的权利义务均在租赁合同中有明确表述。但其起诉的诉求要求被告支付的费用为被告与安庆市迎江区城建局达成协议的赔偿项目，本案涉及两层法律关系，租赁合同并没有约定被告在安庆市迎江区城建局获得的赔偿款，由承租人即本案原告所有，原告混淆概念，用其他法律关系来主张其诉求没有法律依据。2.本案不存在将补偿款赔偿原告，在租赁关系中原告的义务已履行完毕。综上，请依法驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的原告身份证复印件、营业执照复印件、被告人口信息复印件、《房屋租赁协议》、房产证复印件、安庆市国有土地上房屋征收补偿协议书复印件、原告搬离承租房屋证明，被告提交的房屋评估表复印件等证据，对方当事人对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告递交的其与王某（前任租户）签订的转让协议（证明该房屋的装潢系其从前任承租户处转让而来，为该房屋的装潢支付了相应对价），被告质证认为房屋所有权人是被告，即便有转让费被告应当知晓。仅仅一份协议不能说明原告支付房屋装潢对价。本院认为，原告提供的转让协议有双方签字，结合原、被告《房屋租赁协议》补充条款的内容，能够证实该房屋前任承租人的装潢从2017年6月9日以后归原告所有的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月11日，原告与被告签订《房屋租赁协议》一份，约定：原告承租被告位于安庆市人民路××号底层自东向西第四间门面，月租金1050元，保证金为2250元，租赁期限自2017年6月11日至2020年6月11日止。协议第八条约定：“租赁期间，如遇政策性征收、拆迁等不可抗力原因，乙方（原告）须无条件提前搬出，甲方（被告）将多收租金或保证金还给乙方”。协议第十条补充条款载明：甲方同意乙方转让（设备、装潢）。原告系其从前任承租户转让并接受（设备、装潢）后向被告承租。2018年4月安庆市迎江区城建局实施迎江区4×号电商园周边棚户区改造项目，对周边房屋进行征收。2018年7月9日被告与安庆市迎江区城乡建设局达成征收补偿协议一份，约定安庆市迎江区城建局补偿被告门面装潢及附属物补偿费91700元、停产停业损失补助费31574元、搬家费2000元，共计125274元。原告认为上述三项费用应补偿给原告，因被告拒绝将上述费用支付给原告，故诉至本院。另查明，安庆市人民路××号底层自东向西第四间门面，装潢附属补偿预评估为26763元。原告已于2019年1月24日在安庆市迎江区人民路街道棚户区改造指挥部的要求下搬离租住门面。本院认为，原告王红娣与被告张钦中签订的《房屋租赁协议》,意思表示真实,不违反法律、行政法规禁止性规定,故该合同合法有效。因租赁房屋被列入政府征收范围,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定,被征收人是被征收房屋的所有权人,有关征收补偿、补助是给予被征收人的。结合本案,被告张钦中系被征收的涉诉房产所有权人,属于被征收人,原告作为承租人,不属于被征收人,不是征收补偿、补助的受偿主体。另外,原、被告双方在《房屋租赁协议》第八条中明确约定：“租赁期间，如遇政策性征收、拆迁等不可抗力原因，乙方(原告）须无条件提前搬出，甲方（被告）将多收租金或保证金还给乙方（原告）”，该约定对原、被告双方均有约束力,故对原告主张要求被告向其支付房屋拆迁停业损失补偿金31574元的诉讼请求,本院不予支持。关于涉案装潢及附属物补偿款及搬家费应归谁所有的问题：1.因涉案商铺已被拆迁,本案被告提交的该门面装潢及附属物的评估价值为26763元，较为符合客观事实，本院予以确认，作为裁判时的参考依据。2.在房屋租赁的一般情况下,承租人会根据房屋租赁期限对房屋进行装饰装修,承租人对租赁房屋的使用即同时享有了附合的装饰装修物的价值。本案中,在租期届满前,因遇拆迁而导致原、被告签订的涉案《房屋租赁协议》未能继续履行,该协议又未对因遇拆迁事宜装饰装修物残值即装修补偿款如何分配进行约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项:“承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:……(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。”之规定,根据本案原、被告对涉案房屋投入的装潢及改造情况，本院酌定涉案装潢及附属物补偿款由被告、原告按三、七比例进行分配,即被告应向原告支付涉案装潢及附属物补偿款18734.1元。3.因原告系自行搬离承租门面，被告应支付原告搬家费2000元。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定,判决如下：一、被告张钦中于本判决生效之日起十日内给付原告王红娣装潢及附属物补偿款18734.1元、搬家费2000元，合计为20734.1元；二、驳回原告王红娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1402.50元、保全费1220元，合计2622.5元（原告已预缴），由原告王红娣负担2202.5元，被告张钦中负担420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  朱振平二〇一九年四月十六日书记员  金 玲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:…(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。