广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1302民初1303号原告：惠州市海宇置业发展有限公司，惠州市麦地路30号麦雅大厦509房。法定代表人：陈刚。委托代理人：雷明杰，广东慧达律师事务所律师。被告：唐小燕，女，汉族，1982年6月5日出生，住址：广东省惠州市惠城区。原告惠州市海宇置业发展有限公司诉被告唐小燕房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年5月7日公开开庭进行了审理。原告惠州市海宇置业发展有限公司的委托代理人雷明杰到庭参加诉讼，被告唐小燕未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市海宇置业发展有限公司起诉称，2014年12月5日，原告惠州市海宇置业发展有限公司与被告唐小燕就购买惠州市鹅岭南路××号连城大厦9层05号房签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定房屋总价款为742858元，签约之时被告已支付首期房款222858元，余款52万元由银行按揭诶支付；同日，被告与建设银行惠州市分行签订了《个人住房(商业用房)借款合同》，向银行借款52万元用以支付购房款。由于被告未依照《个人住房(商业用房)借款合同》的约定偿还借款，建行银行惠州市分行于2016年8月31日从原告银行账户划扣7654.63元，2016年11月29日划扣7629.35元，2016年l2月2日划扣2540.22元，2017年2月28日划扣7617.85元，2017年9月29日扣款18770.84元，用以清偿按揭款。《商品房买卖合同补充协议》第五条的约定，如果买受人在出卖人承担担保责任期限内违反了其与银行签订的借款合同，并发生银行要求出卖人承担担保责任的后果，则买受人除向出卖人偿还出卖人已经为买受人向银行承担的担保责任而支付的款项(含应支付的本金、利息、罚息及其他相关费用等)外，还应按日向出卖人支付逾期付款金额万分之五的违约金，且自出卖入向银行承担担保责任之日起超过30天的，出卖人有权解除原合同。出卖人解除原合同的，买受人按该商品房总价款的l0％向出卖人支付违约金。如买受人违约导致出卖人解除原合同的，买受人应当协助出卖人办理原合同的终止手续和合同备案的注销手续。原告认为，被告的行为已构成严重违约，特依据双方合同约定，同贵院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告偿还银行按揭款44212.89元并按每日万分之五承担违约金(违约金自银行划扣之日起计至被告偿还款项之日止，暂计至2017年12月28日，为5960.68元)；2、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，由被告向原告支付解除合同违约金74285.80元，并退还房屋，协助原告办理原合同的终止手续和合同备案的注销手续；3、本案诉讼费由被告负担。被告唐小燕未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据。查明的案件事实经审理查明，位于惠州市鹅岭南路××号连城大厦由原告开发建设。2013年9月23日，原告与中国建设银行股份有限公司惠州市分行签订《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，约定：原告愿意为因购置“连城大厦”项目所属之住房或商业用房房产而与中国建设银行股份有限公司惠州市分行发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，最高限额为5000万元整，本合同项下提供的保证为连带责任保证。2014年12月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2014）10027729]及《商品房买卖合同补充协议》，约定原告以购房总价742858元购买连城大厦9层05号房（下称涉案房屋）；（第六条）买受人签署本合同之日，已付首期房款222858元，余款520000元由买受人签署本合同后7个工作日内办理银行按按揭付清。《商品房买卖合同补充协议》第五条约定：1、如果买受人在出卖人承担担保责任期限内违反了其与银行签订的借款合同，并发生银行要求出卖人承担担保责任的后果，则买受人除向出卖人偿还出卖人已经为买受人向银行承担的担保责任而支付的款项(含应支付的本金、利息、罚息及其他相关费用等)外，还应按日向出卖人支付逾期付款金额万分之五的违约金，且自出卖人向银行承担担保责任之日起超过30天的，出卖人有权解除原合同；2、出卖人解除原合同的，买受人按该商品房总价款的l0％向出卖人支付违约金。如买受人违约导致出卖人解除原合同的，买受人应当协助出卖人办理原合同的终止手续和合同备案的注销手续。同日，被告与中国建设银行股份有限公司惠州市分行签订《个人住房(商业用房)借款合同》，约定：借款人借款本金为人民币52万元整，借款期限为2014年12月5日至2039年12月5日。因被告未按照《个人住房(商业用房)借款合同》的约定按期偿还贷款，中国建设银行股份有限公司惠州市分行从原告银行账户分别于2016年8月31日划扣7654.63元、2016年11月29日划扣7629.35元、2016年12月26日划扣2540.22元、2017年2月28日划扣7617.85元、2017年9月29日划扣18770.84元，用于偿还被告拖欠的银行按揭贷款本金、利息及罚息。2017年8月16日，原告向被告发出律师函催告上述款项及申明相关权利义务。原告遂于2018年1月3日将被告诉诸法院，请求判如上述所请。原告在庭审时称，被告在2015年9月9日已经收楼，但是没有装修入住。以上事实，有原告营业执照、被告身份证、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、个人住房(商业用房)借款合同、个人住房(商业用房)借款最高额保证合同、个人贷款还款凭证等证据及本院庭审笔录、询问笔录在卷为据，可以认定。裁决理由和结果本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，双方形成房屋买卖合同关系。合同签订后，被告履行了支付购房款的义务（包括首期款及银行按揭贷款），原告履行了交付房屋、办理预售商品房买卖预告登记的义务，即《商品房买卖合同》确定的主要合同权利义务已履行完毕，合同目的已基本实现。现被告未按时偿还按揭贷款，原告根据《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》，对被告的房屋按揭贷款承担连带保证责任，代被告偿还了44012.89元，即原告、被告形成的是保证关系。原告应向被告行使追偿权而非商品房买卖合同的解除权。退一步说，即便原、被告的《商品房买卖合同补充协议》第五条约定了原告向银行承担担保责任30天后被告不偿还款项的、原告有权解除合同，那么《商品房买卖合同》解除后，被告与银行之间的按揭贷款合同如何履行、被告已付的首期款和偿还的贷款本息如何处理、涉案房产的抵押登记等问题，原告均未在本案中要求解决。综合考量原告的损失、合同的履行情况、解除合同后的后续问题，本院认为原被告的商品房买卖合同目的已基本实现，不宜解除原被告签订的《商品房买卖合同》。被告应按《商品房买卖合同补充协议》第五条的约定，按日万分之五向原告支付逾期付款金额的违约金。经核算，自银行分期划扣款项之日起至原告起诉之日，被告应向原告支付违约金5953元，并自2018年1月4日起以44212.89元为基数，按日万分之五计算违约金至还清款项之日止。被告唐小燕经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和抗辩的权利，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告唐小燕应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市海宇置业发展有限公司支付房屋按揭贷款44212.89元及违约金5953元；并自2018年1月4日起以44212.89元为基数，按日万分之五计算违约金至还清款项之日止。二、驳回原告惠州市海宇置业发展有限公司的其他诉讼请求。本案受理费12031元（原告已预交6016元），由原告惠州市海宇置业发展有限公司负担10977元、被告唐小燕负担1054元。原告、被告应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  黄 艳审 判 员  陈希希人民陪审员  杨玉彪二〇一九年四月二十二日法官助理张耀书记员陈淑花