广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤01民终4616号上诉人（原审被告）：广州新发实业有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇港口大道**新利综合楼首、二、三层商场。法定代表人：江新林，职务董事长。委托诉讼代理人：何荷，女，汉族，1988年11月19日出生，该公司员工。被上诉人（原审原告）：朱文军，女，1988年2月21日出生，汉族，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：朱朝记，广东粤高律师事务所律师。上诉人广州新发实业有限公司（以下简称新发公司）因与被上诉人朱文军商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2018）粤0118民初4146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人新发公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判新发公司无须支付房屋面积差价40278.55元的利息（利息以40278.55元为本金，从2013年9月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清面积差价之日止），该利息暂计至2018年12月7日为11660.81元。事实与理由：一、一审法院认定新发公司需支付房屋面积差价利息，无事实和法律依据。双方签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，《补充协议》第12条约定了新发公司与朱文军关于房屋面积差异价款的确认方式，也明确了双方因房屋面积差异价款事宜解除或继续履行《买卖合同》分别不同的处理方式。《补充协议》第12条约定：“乙方同意继续履行本合同的情况下按照合同约定的价格据实结算房价款”。也即是，朱文军选择继续履行《买卖合同》的情况下，双方签订的《买卖合同》并未约定利息支付条款，新发公司只需要退补房屋面积差价，不需要额外支付利息。二、一审法院认定新发公司需要支付房屋面积差价利息，且认定利息从2013年9月4日起算，于法于理不符，二审法院应当予以撤销。双方的《买卖合同》中没有约定在退补面积差价时需计算利息。一审中，朱文军提交相关资料证明其是在2013年9月4日交清房款，实际上新发公司是2013年9月16日才收清涉案房屋全款，一审法院未查明具体情况。且只有出具不动产权证才可知悉房屋实际面积，朱文军的不动产权证是2017年9月7日出具的，自此朱文军才有权基于此要求新发公司支付房屋面积差价。被上诉人朱文军辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回新发公司的全部上诉请求，维持原判。事实与理由：一、朱文军是参照商品房预售合同第18条、《补充协议》第12条关于单方解除合同利息的约定主张新发公司支付利息。二、朱文军是通过贷款购买涉案房屋，需向银行支付利息，因对方过错导致朱文军多支付相应的利息，因此相应利息应由新发公司支付。三、涉案合同很多条款属格式条款，属于减轻新发公司的责任，加重朱文军的责任，体现了格式合同不公平的特点，希望二审法院予以酌情考虑。朱文军向一审法院起诉请求：一、判令新发公司向朱文军返还面积误差房价款（面积误差比3%以内的房价款13941元；面积误差比超过3%部分的房价款双倍52678元；以及按银行同期贷款利率4.35%自2013年9月4日计算至实际支付之日的利息）。二、一审诉讼费由新发公司承担。一审法院认定事实：2013年4月11日，朱文军（乙方、买方）与新发公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括商品房预售合同说明、商品房预售合同、附件一至七、附录一至二）。其中商品房预售合同说明部分载明：1、合同双方当事人应当在签订本合同前仔细协商本合同全部条款，对合同条款及用词理解不一致的，进行充分协商，达成一致意见后，可在合同中明确约定。2、本合同中内容选择、空格填写及补充协议等，均应由合同双方当事人平等协商确定。朱文军签订确认已经阅读上述合同说明部分。商品房预售合同约定：买卖的商品房位于增城市××路××房（以下简称：涉案401房），建筑面积77.45平方米，套内面积54.34平方米，共有分摊面积约23.11平方米，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米8551.71元，总金额464700元。套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权单方解除本合同或继续履行本合同，乙方同意继续履行合同的情况下房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方，面积误差比=│（实测套内建筑面积－合同约定套内建筑面积）│/合同约定套内建筑面积×100%。本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。附件七补充协议第12条约定：甲乙双方一致同意，无论采取何种计价方式买卖该商品房，该商品房房屋面积差异的确认及处理均不适用《商品房买卖合同》第十八条约定，双方同意按以下约定进行处理：面积误差比=│（实测套内建筑面积－合同约定套内建筑面积）│/合同约定套内建筑面积×100%。套内建筑面积误差绝对值超过3%（不含3%）的，乙方有权选择单方解除合同或继续履行合同，乙方同意继续履行本合同的情况下按照合同约定的价格据实结算房价款。第26条约定：本补充协议及附录均为《商品房买卖合同》的有效组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，随《商品房买卖合同》生效而生效。若本协议及附录的约定与《商品房买卖合同》的约定有不一致、矛盾、甚至表达、理解不同的，均以本补充协议及附录为准。2018年9月5日，中国建设银行股份有限公司广州增城支行出具《提前还款违约金收取通知书》，记载该行于2013年9月4日为朱文军发放一笔个人住房贷款。一审另查明，粤（2017）广州市不动产权第10057190号《不动产权证》显示涉案401房的房屋套内面积49.63平方米、分摊建筑面积17.97平方米、合计建筑面积67.6平方米。一审庭审期间，朱文军陈述：新发公司对格式条款没有尽到提醒、告知和解释的义务，根据合同法第53条补充协议免责条款无效。新发公司陈述：我方认为房屋面积差价是房屋预测套内面积减去房屋实测套内面积，乘以房屋单价，总价是40278.5541元。因为面积误差比为8.67%，朱文军表示愿意继续履行合同，因此按照合同附件七第十二条第3款计算。新发公司愿意按照上述条款计算赔偿价款。一审法院认为：本案争议焦点是涉案401房的面积差价应根据商品房预售合同还是根据补充协议第12条的约定计算的问题。由于商品房预售合同与补充协议均由朱文军、新发公司双方签名或盖章确认，均是双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违背公序良俗，合同与补充协议依法成立、有效，双方当事人应按照合同及补充协议约定履行各自义务。而补充协议第26条明确约定补充协议约定与合同约定不一致是以补充协议为准。因此，对于涉案401房的面积差价计算应依据补充协议第12条的约定，按照合同约定的价格据实结算房价款，即涉案401房面积差价为（54.34平方米－49.63平方米）×8551.71元/平方米=40278.55元。另外，朱文军请求新发公司从其付清购房款之日（2013年9月4日）起至实际支付面积差价之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算房屋面积差价的利息，合理合法，予以支持。至于朱文军主张补充协议是格式条款于法无据，不予采纳。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、新发公司于一审判决发生法律效力之日起十日内向朱文军支付房屋面积差价40278.55元及利息（利息以40278.55元为本金，从2013年9月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清面积差价之日止）。二、驳回朱文军的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1541.2元，由朱文军负担734.2元，由新发公司负担807元。本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：新发公司应否向朱文军支付房屋面积差价款的利息。首先，由于涉案房屋的实际套内面积少于合同约定的套内面积，一审法院按照《补充协议》第12条的约定据实结算房价款，从而判决新发公司向朱文军支付房屋面积差价款40278.55元，合理有据，且双方均无提出异议，本院予以确认。其次，双方《补充协议》第12条对于退还面积差价款时是否计付利息问题未作约定，但考虑到新发公司占用了面积差价款，而利息性质属于该款项产生的法定孳息，新发公司理应在向朱文军返还面积差价款时一并返还利息。因此，朱文军请求新发公司返还面积差价款的利息合理合法，一审法院予以支持并无不当。另朱文军本案已举证证实其已于2013年9月4日付清购房余款，新发公司上诉主张其至2013年9月16日才收齐房款，缺乏相关证据证实，本院不予采纳。至于涉案房屋办出不动产权证的时间与新发公司占用款项问题并无关联，新发公司以此为由抗辩不同意支付利息的理由不成立，本院亦不予支持。综上所述，新发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费92元，由广州新发实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄 嵩审判员 赵云川审判员 刘 卉二〇一九年四月十八日书记员 王 敏