四川省泸县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0521民初2638号 原告：泸县嘉明镇人民政府，住所地泸县嘉明镇顺河街，统一社会信用代码1151042100836023C。 法定代表人：陈先彬，镇长。 委托诉讼代理人：秦笳洪，四川蜀泸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹才海，男，1970年9月1日出生，汉族，住泸县，系泸县嘉明镇人大主席团主席。 被告：游兴华，男，1965年9月24日出生，汉族，住址四川省泸县。 委托诉讼代理人：苏首元，四川程信律师事务所律师。 第三人：四川弘圣房地产开发有限公司，住所地成都市武侯区武侯祠大街****。统一社会信用代码510000000124839。 法定代表人：王小勇，公司总经理。 原告泸县嘉明镇人民政府与被告游兴华、第三人四川弘圣房地产开发有限公司（以下简称弘圣房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告泸县嘉明镇人民政府委托诉讼代理人秦笳洪、邹才海、被告游兴华及其委托诉讼代理人苏首元到庭参加了诉讼，第三人弘圣房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 泸县嘉明镇人民政府向本院提出诉讼请求：1、请求判决立即停止对位于泸县董允文化广场的营业房（权证号20××81、20××38）的强制执行，并解除查封；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：第三人弘圣房地产公司于2009年9月1日竞得位于泸县相关地块与出让人泸县国土资源局和泸县土地交易中心签订《成效确认书》，其中第九条其他②项中明确约定了原告回购600平方米的办公用房，并由第三人负责办理两证。房屋于2010年底竣工后，第三人于2011年初将房屋移交给了原告，原告向第三人付清了全部房款，并将房屋进行了装修，用于镇文化活动中心和计划生育服务站等办公用房。原告多次催促第三人将土地证和房产证办理好给原告，第三人都以资金困难或在办理中为由未予办理。被告游兴华系执行案件的申请人，第三人系执行案件的被申请人，在执行中被告向泸县人民法院申请对原告所有的房屋泸县董允文化广场的营业房（权证号20××81、20××38）进行了查封，原告为此提出执行异议申请，泸县人民法院于2018年7月16日作出（2018）川0521执民46号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议申请。原告认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原告根据成交确认书接受了第三人的房屋并结算了全部房款，未办理过户手续不是原告自己的过错，因此泸县人民法院应当停止前述查封的房屋的执行，并解除对该房屋的查封。本案涉及的房屋曾因案外人杨龙海申请执行被告弘圣房地产公司时被内江市东兴区法院以（2016）川1011号执428号执行裁定查封，该裁定同时查封了登记在弘圣房地产公司名下的产权证号为20××13和20××77的两套房屋，泸县秀水社区居委会提出案外人执行异议之诉后，内江市中级人民法院二审判决停止对产权证号为20××13和20××77的两套房屋的执行和解除对该两套房屋的查封，其后杨龙海申请解除了上述四套房屋的查封，说明一原告对权证号20××81、20××38享有合法的权益。故请求法院支持原告的诉讼请求。 被告游兴华辩称，1、被告向法院进行申请强制执行有生效判决为依据，人民法院查封了案涉房屋，事实清楚，程序合法。在2016年8月31日，被告起诉弘圣公司，申请对本案涉案房屋进行查封，在查封时，案涉房屋属于弘圣房地产开发公司，且未设置其他抵押，所以法院实施的保全、判决、执行程序均合法；2、人民政府主张案涉房屋系回购房屋无事实和法律依据，泸县国土局、土地交易中心的成交确认书仅仅是概括性约定，只是说位置位于二楼，没有指明时一期还是二期，也没有确定房屋产权证号，楼层也不一致，所以不能证明约定回购的房屋就是本案案涉的房屋；3、按照法律规定，房产的归属采取登记主义，登记生效是变更的基本原则，案涉房屋在查封时登记在弘圣房地产公司名下，属于弘圣房地产公司所有，即便原告与弘圣房地产公司有回购条款约定，也是回购的房屋指向不明，也没有办理登记，不能对抗被告；原告没有取得回购房屋过户是其自身原因导致，存在重大过错，不符合2015年颁布实施的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议或复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条的规定，不能排除人民法院强制执行的规定。原告的过错在于签订成交确认书时未明确回购房屋的具体位置，其后在长达数年的时间内没有与弘圣房地产公司签到合法有效的书面的商品房买卖合同，以进一步明确房屋的位置；弘圣房地产公司开发的项目在2010年年底就陆续竣工，截止被告2016年8月申请法院查封在长达数年的时间内原告没有要求弘圣公司办理过户手续，通过查询弘圣房地产公司名下，该项目显示在2013年仍然有多套房产，办理产权变更的记录，证实了弘圣房地产公司不存在无法过户的情形；即便弘圣房地产公司不配合过户，原告方可以通过起诉的方式强制过户；4、原告没有支付全部的购房款；5、针对内江的案件，法院裁定驳回原告的申请，法院解封是因为杨文海的主动申请，并不是根据裁定的生效；内江市中院二审改判解封的房屋并非本案案涉房屋，该案原告是秀水居委会，不是嘉明镇政府，且改判理由是因为秀水居委会为优先安置的权利，与本案具有本质的区别。综上，原告与弘圣房地产公司约定不明，没有签有书面合同，甚至与案涉房屋楼层不一致，且在长达数年时间内，没有积极主张自己权利办理过户手续，由此造成的损失应当由其自行承担。 第三人弘圣房地产公司未答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、泸县国有建设用地使用权拍卖出让成交确认书；2、原告泸县嘉明镇政府与弘圣房地产公司依据《成交确认书》回购房屋的结算明细等关联证据；3、费用报销单；4、原告找补第三人73188元支付凭证；5、涉案房屋装修、安装水电的合同书以及相关的装修费用票据、两个房产正在使用中的照片；6、营业房分布表；7、个人房屋信息查询情况表；8、（2018）川0521执异46号执行裁定书，9、内江市东兴区人民法院协助执行通知书、（2016）川1011执异12号执行裁定书、（2016）川1011执428号之二执行裁定书、（2016）川1011民初3094号民事裁定书、（2016）川1011民初2837号民事判决书、内江市中级人民法院（2017）川10民终225号民事判决书、执行异议起诉状、撤诉申请。 被告向本院提交的证据有：1、（2016）川0521民初2601号民事裁定书、（2016）川0521民初2601号民事判决书；2、弘圣房地产公司名下房屋《个人房屋信息查询情况表》、案外人周兴荣、代高其房屋的土地使用权证复印件1份；3、案涉房屋现场照片三张，证明被告申请查封的房屋的楼层并非是《成交确认书》上约定的回购房屋的二层；4、四川鼎正房地产土地评估咨询有限公司《房地产司法鉴定评估报告》，其中对本案涉案房屋做了详细拍照和标识，没有包括文化站；5、内江市东兴区人民法院（2016）川1011执异12号执行裁定书、（2016）川1011执428号之二执行裁定书、（2016）川1011民初2837号民事判决书、内江市中级人民法院（2017）川10民终225号民事判决书。 上述证据经双方当事人质证，原告对被告提交的案外人周兴荣、代高其房屋的土地使用权证的有异议，被告对原告提交的原告泸县嘉明镇政府与弘圣房地产公司依据《成交确认书》回购房屋的结算明细等关联证据、费用报销单、原告找补第三人73188元支付凭证、涉案房屋装修、安装水电的合同书以及相关的装修费用票据有异议，双方对对方的其他证据的真实性无异议。对双方无异议的证据本院予以确认。对双方存在异议的证据，本院经审查，认为客观真实，对其真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2009年9月1日，第三人弘圣房地产公司法定代表人王小勇通过竞拍取得了位于泸县的相关地块，泸县国土资源局与王小勇签订的《成交确认书》中确定，由原告以500元/平方米的价格回购王小勇以后修建的房屋中的600平方米（位置位于二楼）作为办公用房，如回购的房屋超出和少面积，双方按照800元/平方米找补。2009年9页16日王小勇成立弘圣房地产公司，开始修建位于董允文化广场的锦绣华庭一期房建工程。锦绣华庭一期房建工程完工后，第三人将该工程中的顺河街一段50号附51号营业房（面积286.74平方米）和顺河街一段50号附23号营业房（面积314.34平方米）交给原告，原告对该两套房屋进行装修后，前者用于文化站用房，后者用于计生服务站用房（后来改为食药监所用房）。2011年11月27日，原告与第三人经结算，将第三人应当承担的董允文化广场项目建设配套费等扣除后，原告还应找补第三人前述两套房屋购房款73188元，原告将该款支付给了第三人。 2016年内江市东兴区人民法院在执行杨龙海申请执行王小勇、弘圣房地产公司等民间借贷纠纷一案中，以（2016）川1011执394、428号执行裁定书。查封了登记在第三人名下的泸县嘉明镇顺河街一段50号营业房（房权证号20××13、20××77、20××38、20××18）。泸县秀水社区居委会以被查封的房权证号为20××13、20××77的房屋为其所有，原告以被查封的房权证号为20××38、20××18的房屋为其所有提出执行异议，请求解除查封，均被裁定驳回异议申请。泸县秀水社区居委会和原告不服驳回异议申请的裁定，均向内江市东兴区人民法院提起案外人执行异议之诉，请求停止对被查封的房屋强制执行并解除查封。对于泸县秀水社区居委会的起诉，内江市东兴区人民法院经审理判决驳回其诉讼请求，泸县秀水社区居委会不服提起上诉，内江市中级人民法院经审理撤销原判，并判决停止对房权证号为20××13、20××77的房屋的执行和解除对该房屋的查封。对于原告的起诉，因诉讼中第三人的法定代表人王小勇被刑事拘留，内江市东兴区人民法院裁定中止诉讼。在泸县秀水社区居委会起诉的一案二审结束后，杨龙海向内江市东兴区人民法院申请解除对登记在第三人名下的泸县嘉明镇顺河街一段50号营业房（房权证号20××13、20××77、20××38、20××18）的查封，内江市东兴区人民法院裁定解除了查封。其后，原告向内江市东兴区人民法院申请撤回起诉。 2016年8月31日，被告游兴华与第三人弘圣房地产开公司因建设工程施工合同发生纠纷诉至本院，同时申请财产保全，本院作出（2016）川0521民初2601号民事裁定书，查封了登记在第三人名下房权证号为20××38、20××81两套房屋。2017年4月15日本院作出（2016）川0521民初2601号民事判决书，判决第三人在该判决生效之日起10日支付被告游兴华尚欠工程款1294783.52元并支付违约金（违约金以1294783.52元为基数从2016年8月31日起按年利率24%计算至付清款止）。判决生效后，游兴华向本院申请执行，本院在执行中，委托评估机构对查封的登记在第三人名下房权证号为20××38、20××81的两套房屋价值进行评估，评估价值为1378368元。原告在得知房权证号为20××38、20××81的两套房屋被查封并正在执行中后，向本院提出执行异议，称该财产为其所有，请求停止对该房屋的执行并解除查封。本院经审查，作出（2018）川0521执异46号执行裁定书，驳回原告的执行异议，原告不服向本院提起案外人执行异议之诉。 另查明，原告和被告双方均提交的《个人房屋信息查询表》显示,登记在第三人名下的位于泸县嘉明镇顺河街一段50号的数十套住宅和营业房，除部分抵押查封的营业房以及本案争议的两套营业房外，基本于2013年办理过户登记。泸县国土资源局与王小勇签订的《成交确认书》中确定原告回购的房屋位于位置位于二楼，但本案争议的两套房屋并不全部位于二楼。 本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。虽然原告在2011年初已占有了本案诉争的两套房屋，并且在2011年11月27日付清了购房款，但是，依据泸县国土资源局与王小勇签订的《成交确认书》，原告回购房屋位于二楼，而原告占有的房屋并非都位于二楼，约定购房位置与交付房屋的位置存在差异。原告和被告双方均提交的《个人房屋信息查询表》反映出登记在第三人名下的位于泸县嘉明镇顺河街一段50号的数十套住宅和营业房，除部分抵押查封的营业房以及本案争议的两套营业房外，基本于2013年办理过户登记，而原告占有的房权证号为20××38、20××81两套房屋，从2011年初到2016年8月被查封数年时间未办理过户登记。虽然原告称多次催促第三人将土地证和房产证办理好给原告，第三人都以资金困难或在办理中为由未予办理，但原告并未提供证据证明其催促第三人办理过户登记，况且，即便第三人怠于办理过户登记，原告也可以通过法律程序实现过户登记，故本案诉争房屋不是非因原告自身原因未办理过户登记。 综上所述，泸县嘉明镇人民政府对本院查封的房屋（房权证号20××38、20××81）不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告泸县嘉明镇人民政府的诉讼请求。 案件受理费5800元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  黄小明 人民陪审员  姜永兴 人民陪审员  梅顺新 二〇一九年四月二十四日 法官 助理  肖 勇 书 记 员  冯 皓