北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初46950号原告：北京发条物业管理有限公司，住所地北京市西城区太平街**。法定代表人：覃驰，总经理。委托诉讼代理人：张先勇，北京市常鸿律师事务所律师。被告：陈争，女，1979年2月16日出生，汉族，户籍地北京市西城区。原告北京发条物业管理有限公司（以下简称发条物业公司）诉被告陈争物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告发条物业公司的委托诉讼代理人张先勇到庭参加诉讼，被告陈争经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告发条物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告北京市西城区陶然亭路xx室2012年1月1日至2012年12月31日及2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业费45054．90元；2．判令被告支付自2013年1月1日起至付清物业费之日止的逾期给付物业费违约金33000元（按日万分之八标准暂计算至起诉之日止）；3．由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2009年10月31日签订《前期物业管理服务委托协议》，约定被告将北京市西城区（原宣武区）陶然亭路xx室物业委托原告进行物业管理服务。原告依约为被告提供了物业管理服务。但被告拖欠2012年1月1日至2012年12月31日及2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业费，原告多次上门催收，并以张贴催缴通知单、律师函等方式要求被告支付物业费，被告仍未支付。被告恶意欠费的行为，违反了双方的合同约定，严重影响了壹瓶小区正常的物业管理秩序。原告认为，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，特具起诉状，恳请贵院查清事实，依法判准。被告陈争既未做出答辩，亦未参加本院庭审。被告陈争未向本院提交证据材料。原告发条物业公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、《前期物业管理服务委托协议》及协议签署页；2、业主登记表及资料交接记录；3、原告与小区业主物业服务合同纠纷一、二审判决各1份；4、律师函1份及快递底单；5、历年物业催缴照片；6、物业费收支账目公示；7、原告与建设单位就涉案小区签署的《前期物业服务合同》；8、企业名称变更资料。被告陈争经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，即放弃了对原告提出的诉讼请求和证据进行答辩和质证的权利。经本院庭审质证，上述证据形式上并无瑕疵，能够形成完整证据链，本院对上述证据材料的真实性、关联性、合法性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：壹瓶房地产开发（北京）有限公司（甲方）与北京众泰鑫物业管理有限公司（2016年2月25日名称变更为北京发条物业管理有限公司，乙方）于2007年11月1日签订了《御前陶然亭家园前期物业服务合同》（合同期限为2007年11月日至2010年10月31日），于2010年10月6日签订了《壹瓶小区前期物业服务合同》（合同期限为2010年11月1日至2013年10月31日），于2013年10月31日双方签订《前期物业服务委托合同补充合同》，约定：一、《壹瓶小区物业服务合同》到2013年10月31日已到期，现就期限问题，双方协商一致后，补充合同期限延长至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本补充合同自动终止。二、本协议为双方签订的《壹瓶小区前期物业服务合同》附件，与合同具有同等法律效力，与合同同时生效；其中内容如与合同有冲突的以协议约定为准，其他未尽事宜由双方协商解决。《壹瓶小区前期物业服务合同》约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，8-9号楼物业：4．95元/月．平方米。合同签订后，原告开始为壹瓶小区提供物业服务。被告陈争系北京市西城区陶然亭路xx号房屋（以下简称涉案房屋）产权人，房屋建筑面积151．7平方米。2009年10月31日，被告陈争办理涉案房屋入住手续，其作为甲方，原告作为乙方，双方签订《前期物业管理服务委托协议》，约定：甲方按照本协议向乙方交纳物业管理费及其他费用；乙方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方依据本协议和双方的约定向甲方收取物业管理各项费用；首次入伙时以开发商入住通知书规定的入住日期起一次性交纳一年（12个月）的物业费，以后应在每季度届满前7日内将下季度物业费全额交至物业管理处，物业管理处提前一个月向业主发出缴费通知单；物业费标准为4．95元/建筑面积．平方米/月；甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日按每天万分之八收取违约金。当日，双方还签订供暖协议书；治安消防安全责任书；业主饲养宠物管理协议；紧急情况处置协议书；屋顶平台使用协议；通讯和保安监控设备使用管理协议；招牌、广告管理公约；搬迁及电梯使用承诺书。因被告未交纳2012年1月1日至2012年12月31日及2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业费，原告起诉来院。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《前期物业管理服务委托协议》及原告与壹瓶房地产开发（北京）有限公司签订的《御庭陶然家园前期物业服务合同》、《壹瓶小区前期物业服务合同》、《前期物业服务委托合同补充合同》系双方自愿订立，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。在业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同之前对小区业主具有约束力。原告为该小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，理应向原告交纳物业服务费用，故对于原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。双方签订的《前期物业管理服务委托协议》中约定的逾期支付物业费的违约金标准过高，本院依法予以调整。庭审中，原告认可实际按年度收取物业费，同意于年度服务期满的次日收取逾期违约金，本院对此不持异议。审理中，本院在《人民法院报》刊登公告，依法向被告送达起诉状副本、举证通知书及开庭传票，公告期满后，被告未到庭应诉，亦无音信，本院对此予以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈争于本判决生效后七日内向原告北京发条物业管理有限公司支付2012年1月1日至2012年12月31日及2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业费45054．90元。二、被告陈争于本判决生效后七日内向原告北京发条物业管理有限公司支付逾期违约金（分别自2013年1月1日以9010．98元为基数计算至实际给付之日止；自2015年1月1日以9010．98元为基数计算至实际给付之日止；自2016年1月1日以9010．98元为基数计算至实际给付之日止；自2017年1月1日以9010．98元为基数计算至实际给付之日止；自2018年1月1日以9010．98元为基数计算至实际给付之日止，均按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）。三、驳回原告北京发条物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告陈争未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1751元、送达起诉书公告费260元、送达判决书公告费（以实际票据金额为准），均由被告陈争负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 喆人民陪审员  瞿义莲人民陪审员  刘学宁二〇一九年四月十六日书 记 员  董鑫月