天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0115民初2087号原告：广东康景物业服务有限公司天津分公司，住所地天津市宝坻区周良街道京津新城珠江南路。法定代表人：钟国清，总经理。委托诉讼代理人：郭志强，员工。委托诉讼代理人：郭瑞新，员工。被告：刘金树，女，1949年12月20日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：王宏（被告刘金树女婿），男，1980年8月6日出生，汉族，住天津市南开区。原告广东康景物业服务有限公司天津分公司（以下简称康景公司）与被告刘金树物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康景公司的委托诉讼代理人郭志强，被告刘金树的委托诉讼代理人王宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。康景公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令刘金树给付2014年9月4日至2014年12月31日的物业服务费2,746.90元，2017年1月1日至2019年3月31日的物业服务费19,180.80元，合计21,927.70元；2、本案诉讼费用和公告费用由刘金树承担。事实及理由：康景公司为京津新城上京桃园小区提供物业服务。刘金树是该小区103A别墅业主。刘金树于2014年9月4日办理收楼手续，承诺遵守康景公司与天津合生珠江房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》《业主公约》及其附件《增加条款》，并约定按建筑面积186.95平方米，每月每平方米3.80元缴纳物业服务费。在刘金树欠费期间，康景公司对其物业秩序维护、清洁、绿化、设施设备维护等进行了一系列的物业服务工作。在康景公司提供服务的同时，刘金树未交纳2014年9月4日至2014年12月31日，以及2017年1月1日至2019年3月31日的物业服务费。康景公司经多次催要未果，故向法院提出上述诉讼请求。刘金树辩称，康景公司提供的物业服务有不到位不完善的地方，我方要求减免物业费，康景公司应按照50%收取物业费。康景公司的经理并未向我方协商过物业费如何收取，只是他们的工作人员向我方催要过物业费。康景公司主张2014年9月4日至2014年12月31日期间的物业服务费已经超过诉讼时效。我方有装修押金5,000元一直在康景公司处，康景公司未给付我方。本院经审理认定事实如下：康景公司系从事物业服务的企业。康景公司（乙方）与案外人天津合生珠江房地产开发有限公司（甲方，以下简称合生公司）签订的《天津市前期物业管理服务合同》中约定，由康景公司对天津珠江温泉城上京桃园进行全面的物业管理服务，合同期限自2009年1月1日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。该合同第七条第一款第2项约定：竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，……上京桃园住宅房屋按建筑面积每月每平方米3.8元；……物业管理服务费由业主交纳。第七条第一款第6项约定：交纳费用时间为每月10日前。同时，双方在合同中还约定了其他事项。刘金树是合生公司开发的天津市宝坻区京津新城上京桃园103A别墅业主。该别墅建筑面积为184.50平方米。康景公司按《天津市前期物业管理服务合同》的约定提供了一定的物业服务。刘金树未按合同约定交纳2014年9月4日至2014年12月31日，以及2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。康景公司与合生公司之间签订的《天津市前期物业管理服务合同》系合同双方真实意思表示，且不存在导致合同无效情形，系合法有效的合同，本院予以确认。刘金树作为涉诉小区业主，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，该《天津市前期物业管理服务合同》对刘金树具有约束力。康景公司按照《天津市前期物业管理服务合同》的约定履行了提供相关物业服务的义务，其与刘金树之间形成了物业服务合同关系。刘金树应当按照约定履行给付物业服务费的义务。诉讼中，刘金树抗辩称康景公司主张2014年9月4日至2014年12月31日期间的物业服务费已经超过诉讼时效。康景公司虽然称每年都在向刘金树主张物业服务费，但其提交的证据无法证实诉讼时效存在中止、中断等情形，故本院认定康景公司诉请的2014年9月4日至2014年12月31日期间的物业服务费已经超过诉讼时效保护期间，本院不予支持。诉讼中，双方当事人就康景公司提供的物业服务是否存在瑕疵产生争议。刘金树抗辩称涉诉小区存在物业服务不到位不完善等问题，并提交了相应证据予以证实。康景公司虽然对刘金树提出的上述问题作出了一定的解释，但从刘金树提交的证据中可以看出，康景公司提供的物业服务确实存在瑕疵。在自身提供物业服务存在瑕疵的情况下，康景公司向刘金树主张物业服务费数额应当予以适当减少。减少后的数额，本院酌定为刘金树应交纳的物业服务费的80%为宜。经本院核算，刘金树在2017年1月1日至2019年3月31日期间，每月应交纳的物业费数额为560.88元（184.50×3.8×80%），拖欠期间为27个月，故刘金树拖欠物业费服务费数额为15,143.76元。刘金树主张的装修押金问题，与本案无关，本院不予评判，其可以另行解决。案经调解未果，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、刘金树于判决生效后十日内给付广东康景物业服务有限公司天津分公司2017年1月1日至2019年3月31日期间的物业服务费15,143.76元；二、驳回广东康景物业服务有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费348元，已减半收取计174元，由广东康景物业服务有限公司天津分公司负担54元，刘金树负担120元。刘金树负担部分，于判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  杨旭凯二〇一九年四月十一日书记员  李亚东一、康景公司提交证据清单：1.收楼表格1份、入住合约1份、紧急联络资料登记表1份、收楼确认书1份、产权证（复印件）1份，证明刘金树为上京桃园103A别墅业主，签订了物业收楼资料，确定与康景公司物业服务合同关系。2.EMS催缴费通知书1份、微信聊天截图1张，证明康景公司对涉诉物业服务费一直在催缴。3.物业服务照片6张，证明康景公司一直未停止服务，在业主拖欠物业服务费期间一直正常提供服务。4.欠费明细表1份，证明业主欠费明细。5.《天津市前期物业管理服务合同》1份，证明物业服务的真实有效性。二、刘金树提交证据清单：1．公安宝坻分局行政处罚决定书（复印件）1份、照片2张，证明小区公共部位的维护不到位，由于地界划分不清晰导致刘金树和邻居发生了纠纷，物业资料无法查询。2．照片4张，证明康景公司综合管理不到位，小区环境混乱。3．照片2张，证明康景公司河道管理不到位，河道存在浮萍，康景公司未及时清理。4．照片2张，证明河道水位忽高忽低，有时把刘金树家的木质平台淹没，夏季干涸，冬季水位过高。5．照片1张，证明康景公司的垃圾清理不及时。6．照片1张，证明小区道路破损未及时维修。三、附相关法律条款：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十二条：诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。