陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕01民终2431号 上诉人（原审被告）翟岁团，男，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人姚成义，陕西康秦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）刘宇晨，男，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人齐翠玲，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人范硕，陕西瑞森律师事务所律师。原审第三人西安明达房地产营销策划有限公司第一分公司，住所地：西安市灞桥区。法定代表人李嘉，销售总监上诉人翟岁团因与被上诉人刘宇晨、原审第三人西安明达房地产营销策划有限公司第一分公司（以下简称明达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2018）陕0111民初3880号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人翟岁团及其委托诉讼代理人姚成义、被上诉人刘宇晨及其委托诉讼代理人齐翠玲、范硕、原审第三人明达公司的法定代表人李嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翟岁团上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、二、三项；2、请求判决继续履行房屋买卖合同，翟岁团不承担违约责任；3、诉讼费用由刘宇晨负担。事实和理由：第一，本案纠纷是由刘宇晨违约引起的。合同约定2018年4月30日前将首付款进行资金监管，但刘宇晨却迟迟不积极办理首付款监管相关手续。翟岁团对刘宇晨的明显违约行为很不满，曾提出因刘宇晨违约19天要求承担5万元的违约责任，并非对房屋加价5万元。翟岁团按约履行义务，把妻子的身份证提供给中介方让其办理相关手续，但刘宇晨一直未办理，可见是刘宇晨违约。第二，刘宇晨请求解除合同，暴露出其毁约的真实目的。第三，一审程序违法，判决不公。诉讼中，虽然翟岁团之妻不同意卖房，但这不是翟岁团的意思表示，翟岁团一直坚持履行合同。一审未下判之前，法庭要求翟岁团提供证据和意见，翟岁团把自己书写的“事件概述”和证据材料及录音光盘交给法庭，但一审法院再未开庭质证采纳翟岁团的证据和意见，而偏信刘宇晨不实之词，迳行判决解除合同。总之，一审判决缺乏事实依据，偏听偏信刘宇晨不实之词，有明显偏袒刘宇晨之嫌，且程序违法。刘宇晨辩称：第一，一审判决认定事实清楚，翟岁团违约行为明显，应当承担违约责任。签合同时翟岁团不仅口头表示出售涉案房屋确系与家人协商一致的结果，更有在合同上记载“配偶同意出售此房屋”的书面承诺，但办理资金监管手续时翟岁团就是迟迟不愿提供其配偶的身份证，且明确告知刘宇晨和中介人员不再卖房。一审中刘宇晨诉请要求继续履行合同，但翟岁团提交其配偶拒绝卖房的情况说明，一审法官告知刘宇晨合同无法继续履行，刘宇晨方才变更诉讼请求。第二，一审庭审中公开举证质证，双方当庭充分发表了自己的意见，程序合法，适用法律正确。因此，刘宇晨不同意翟岁团的上诉请求。刘宇晨向一审法院起诉请求：1、请求翟岁团继续履行《西安市存量房买卖合同》，配合办理房屋转移登记相关手续；2、判 令翟岁团向刘宇晨承担违约责任 43000 元；3、本案诉讼费用全部由翟岁团承担。事实及理由：刘宇晨、翟岁团经第三方居间于 2018 年 3 月 25 日签订《西安市存量房买卖合同》，双方约定翟岁团将其名下位于西安市灞桥区金裕青青家园 22 幢 3 单元 30402 室房屋出卖给刘宇晨，合同约定签约当日刘宇晨支付翟岁团 20000 元定金；2018 年 4 月 30 日双方对首付款 240000 元进行资金监管；刘宇晨向银行申请贷款并将剩余房款由贷款银行直接存入监管账户；翟岁团在刘宇晨贷款审核通过七个工作日内办理房屋产权转移登记。刘宇晨如约履行合同，贷款申请也于 2018 年 5 月 14 日获银行批准。刘宇晨以及居间方在 2018 年 4 月 30 日之前多次催促翟岁团配合办理首付款资金监管，翟岁团以各种理由推脱不予配合， 2018 年 4 月 30 日后，双方另行约定的日期进行办理仍不予配合，经居间方以及第三方多次协调，翟岁团要求房屋加价。刘宇晨认为翟岁团要求房屋加价违反 合同约定，已违反《合同法》相关规定，且违反社会基本的契约 精神道德底线。特起诉至法院，请求法院查明事实，维护社会经 济交易安全稳定，维护社会公序良俗，支持刘宇晨全部诉请。诉讼中，刘宇晨变更诉讼请求：1、解除刘宇晨、翟岁团及第三人签订的《西安市存量屋买卖合同》；2、要求翟岁团返还定金 20000 元；3、要求翟岁团承担违约责任 412500 元，其中违约金 160000 元，律师费 25000 元，中介费 24000 元，贷款手续 3500 元，房屋涨价损失 200000 元。 翟岁团辩称：1、本案诉争房屋系夫妻共同财产，翟岁团出售属于无权处分，双方签订的存量房买卖合同未经房屋共有人的追认，系无效合同。无效合同自始无效，刘宇晨与翟岁团自始不受该合同约束，任何一方无权违背对方意愿要求对方继续履行或者承担违约责任；2、刘宇晨及第三人在明知该房屋是夫妻共同财产，在另一方未明确表态的情况下进行交易，没有尽到买方的注意义务，且在履行过程中违反合同内容，存在明显过错，不应受到法律保护。现合同无效三方均有过错，过错相抵，互不承担责任；3、合同无效的情况下，不存在违约责任的承担问题，互返之后，刘宇晨并无实际损失，刘宇晨无权要求翟岁团赔偿经济损失。假设违约，刘宇晨罗列请求也不成立，违约责任是弥补损失，违约金和损失不能同时主张，涨幅也应该有相应鉴定，贷款手续不应发生，该费用系违规收取。律师费非必然发生费用，中介行为没有尽审慎义务，中介费不应收取，刘宇晨损失自担。若法院认定违约请求降低违约金，按照实际损失参照房屋涨幅情况每平方米 1000 元调整。 明达公司述称，房屋买卖的基本流程为：买房售房资格申请、网签、银行贷款申请、贷款审核通过、双方签订资金监管协议、等待银行放款、开设资金监管账户、银行放款、交税过户，后 8 个工作日翟岁团会收到总房款。本案合同签订后，刘宇晨贷款 50 万元审核通过，但翟岁团一直不配合签订资金监管协议、开设资金监管账户，后刘宇晨、翟岁团协商未果。 一审法院经审理认定事实如下：2018 年 3 月 25 日，刘宇晨（乙方）与翟岁团（甲方）、明达公司（丙方）签订《西安市存量房买卖合同》，约定乙方购买甲方位于西安市灞桥区酒十路金裕青青家园 22 幢 3 单元 30402 室房屋一套，建筑面积 88.72 平方米，房价 800000 元。定金 20000 元，乙方于 2018 年 3 月 25 日之前支付于甲方。甲乙双方约定 2018 年 4 月 30 日前将首期款 240000 元（包含定金）进行资金监管，按揭款项由贷款银行存入监管账号。乙方向银行申请 30 年 560000 元的银行贷款（以贷款银行批准的结果为准），放款期限以贷款银行规定为准。甲乙双方约定的办理产权转移登记日为乙方贷款申请审核通过后七个工作日。该合同第五条，违约责任约定：“ 5.1 本合同签署后，若甲乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金人民币 160000 元整给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通 费、通讯费等；5.2 本合同签署后，若甲方未能按约将房屋交付乙方，或乙方未能按约向甲方支付房款、或甲乙双方任何一方未能按约办理产权转移手续的，均按照逾期时间，分别作以下处理：……5.2.2 逾期超过三十日，则守约方有权主张解除合同，违约方应在接到守约方解约通知起七日内，向守约方支付违约金，并退房或退款，并且守约方有追究违约方其他方面损失的权利；5.3 若除甲方外，尚存在非该房地产权属证明上记载的任何第三人对该房地产有出售之权利，则视为甲方已取得该任何第三人同意由甲方代表其签署本合同。如因此原因导致本合同最终无法履行或无法完全履行，甲方愿意承担一切违约责任和法律后果。”合同第七条其他约定注明：“1、甲方承诺此房无任何产权经济纠纷，配偶同意，出售此房；2、乙方承诺征信良好，商业贷款，学历落户”。合同签订当日，刘宇晨向翟岁团支付定金 20000 元，翟岁团出具定金收据一张。刘宇晨、翟岁团及明达公司签订《西安市XX居间合同》，刘宇晨按照居间合同约定，通过微信向明达公司支付居间服务费 24000 元。另外向明达公司支付贷款费用 3500 元。嗣后，刘宇晨、翟岁团办理了网签手续。2018 年 4 月 23 日，翟岁团向明达公司工作人员私下打电话，表示其不愿出售该房屋，可以给其人员好处费，让工作人员告知刘宇晨因贷款审批不了等客观原因房屋无法继续交易。2018 年 4 月 26 日，刘宇晨父亲电话催促翟岁团要求办理资金监管，称其首付款已准备到位，翟岁团告知刘宇晨父亲其妻子不同意出售房屋，其在给妻子做工作。2018 年 4 月 27 日，明达公司向翟岁团索要翟岁团妻子的身份证复印件。2018 年 5 月 3 日，翟岁团通过微信拍照发送给明达公司。2018 年 5 月 15 日， 明达公司告知翟岁团银行贷款审批通过。2018 年 5 月 17 日，明达公司要求翟岁团第二天去办理资金监管，并告知否则刘宇晨将起诉，翟岁团回复同意刘宇晨起诉。2018 年 5 月 29 日，刘宇晨委托陕西海普睿诚律师事务所向翟岁团发送了律师函，催促翟岁团及其妻子继续履行合同，并要求翟岁团在收到函件 3 日内与刘宇晨或者律师协商此事，若逾期，刘宇晨将提起诉讼。翟岁团收到函件后，与刘宇晨无法协商一致。刘宇晨委托陕西海普睿诚律师事务所律师代理其案件，并支付律师函费及代理费共计 25000 元。2018 年 6 月 15 日，刘宇晨诉至本院，请求：1、翟岁团继续履行《西安市存量房买卖合同》，配合办理房屋转移登记相关手续；2、判令翟岁团向刘宇晨承担违约责任 43000 元；3、本案诉讼费用全部由翟岁团承担。2018 年 7 月 24 日庭审中，翟岁团以其妻子不同意出售为由，拒不履行合同义务，刘宇晨当庭变更诉讼，要求解除刘宇晨、翟岁团及明达公司之间签订的《西安市存量房买卖合同》，由翟岁团向其承担违约责任。2018 年 9 月，翟岁团表示其与妻子同意出售该房屋。但刘宇晨认为因翟岁团前期拒不履行合同导致其审批的贷款已过期，翟岁团行为已构成违约，故坚持要求解除合同，一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷 案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”翟岁团辩称其妻子不同意出售合同，以致双方之间签订的合同无效之抗辩理由，不能成立。刘宇晨、翟岁团及明达公司间签订的合同合法有效，双方应按照合同约定，秉持诚信原则，严格履行己方义务。刘宇晨依照合同约定交纳了定金 20000 元，并申请了银行贷款，而翟岁团一直以其妻子不愿出售房屋为由，拒绝履行合同，拒绝配合刘宇晨办理资金监管账户，经刘宇晨律师函催促后，在合理期限内翟岁团仍不履行其义务，翟岁团之行为确属构成违约。现刘宇晨要求解除双方签订的《西安市存量房买卖合同》，于法有据，本院予以支持；依照法律规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”现刘宇晨要求翟岁团返还定金 20000 元，本院予以支持。刘宇晨、翟岁团签订的合同约定：“若甲乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金人民币 160000 元整给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等”。现刘宇晨要求翟岁团支付违约金 160000 元，律师费 25000 元，中介费 24000 元，贷款手续 3500 元，房屋涨价损失 200000 元。本院认为，因翟岁团违约对刘宇晨造成的实际损失有中介费、贷款手续费、律师费及房屋每平方米 1000 元的涨价损失，本院以刘宇晨实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益，支持刘宇晨要求翟岁团支付违约金 160000 元之诉讼请求。因该违约金 160000 元，能够弥补刘宇晨主张的其他损失，故对刘宇晨除违约金外，主张的中介费、 贷款手续费、律师费及房屋涨价损失，本院不予支持。翟岁团认为双方约定的违约金过高，请求降低。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》 第二十九条第二款之规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，而本案中，经初步核算，该违约金并未超过翟岁团违约对刘宇晨造成损失的 30%， 故对翟岁团请求降低违约金的抗辩，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除刘宇晨与翟岁团、西安明达房地产营销策划有限公司第一分公司于 2018 年 3 月 25 日签订的《西安市存量房买卖合同》；二、翟岁团于本判决生效之日起十五日内退付刘宇晨定金 20000 元；三、翟岁团于本判决生效之日起十五日内赔付刘宇晨违约金 160000 元；四、驳回刘宇晨其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费 7788 元，刘宇晨已预交。现由刘宇晨承担 3888 元，由翟岁团承担 3900 元，并与上述应付之款一并给付刘宇晨本院经审理查明，一审法院查明的事实属实。本院认为，上诉人翟岁团与被上诉人刘宇晨2018年3月25日所签西安市存量房买卖合同虽约定，2018年4月30日前将首期款24万元进行资金监管，但翟岁团在2018年4月30日之前即以其妻不愿出售房屋为由明确表示拒绝履行合同。因此，翟岁团认为刘宇晨迟迟不积极办理首付款监管手续构成违约的上诉理由，不能成立，本院依法不予采信。翟岁团拒绝履行合同，经刘宇晨委托律师发函催促，仍不履行合同义务，其行为已构成违约。一审判决解除合同并由翟岁团承担违约责任，并无错误。一审亦无程序违法之处。翟岁团认为一审判决缺乏事实依据、偏袒对方、程序违法的上诉理由，不能成立，本院依法不予采信。 综上所述，翟岁团的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11800元，翟岁团已预交，由其自行负担。本判决为终审判决。   审 判 长  焦 海 林审 判 员  李 美 红审 判 员  朱 利 安 二○一九年四月二十二日 书 记 员  张  佳  欣 1