广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终21968号上诉人（原审被告，反诉原告）：广州市罡华投资有限公司（以下简称罡华公司），住所地广州市白云区远景路。法定代表人：郑蕾，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗锦华，广东创杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告)：梁光财，男，1965年4月29日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈怡毅，广东宏安信律师事务所律师。原审被告：广州白云房地产开发总公司（以下简称白云总公司），住所地广州市白云区松柏路松柏东街。法定代表人：叶建斌。上诉人罡华公司因与被上诉人梁光财、原审被告白云总公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2017)粤0111民初14607号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人罡华公司的委托诉讼代理人罗锦华、被上诉人梁光财的委托诉讼代理人陈怡毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罡华公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判解除白云总公司与梁光财于2000年1月18日签订的《商品房预售合同》（编号：穗房预合字××号）；3、改判梁光财协助罡华公司办理穗房预合字××号《商品房预售合同》的预售合同登记的涂销手续；4、改判驳回梁光财的全部诉讼请求；5、判令梁光财承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、梁光财自始至终未能举证证明其支付了涉案房屋的首期购房款85444元，其根本未支付该款项，一审判决认定梁光财已支付该款项缺乏证据依据及法律依据，属于认定事实严重错误。二、根据罡华公司已提交的一系列生效判决，不能因合同盖有相关印章或者合同格式条款约定的情况即反过来推断凡是办理预售备案登记的合同均已支付了首期款，前述判决均认定购房者未支付首期款。且梁光财在2000年签署合同后一直无主张涉案房屋的物权，亦无主张交付房屋，连有关的按揭贷款还款办理均无法解释清楚。三、一审法院在本案中并未查清涉案房屋贷款按揭手续是否真实办理、涉案房屋按揭贷款还款情况是否涉及刑事案件犯罪款项范围等事实情况。四、梁光财在本案签订的《商品房预售合同》存在签署虚假购房合同骗取贷款的重大嫌疑，一审判决并未查核该购房合同的真实性及合法性。合同约定的监控账户中根本无本案银行贷款的到账依据，而在按揭银行放款后，梁光财自始至终并无支付按揭银行的贷款还款，按揭银行表示涉案房屋的贷款本息还款均非梁光财支付。梁光财无实际履行合同义务。五、梁光财签订涉案合同后，一直不履行支付购房款，所拖欠的首期购房款仍未支付，梁光财已构成违约，罡华公司有权解除合同，梁光财应协助办理涉案合同的预售合同登记涂销手续。梁光财辩称：罡华公司严重违反梁光财与白云总公司签订的涉案商品房预售合同约定的房屋交付义务与办证义务，构成违约，也违反合同法与物权法的相关规定。一审判决查明事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求驳回罡华公司的上诉请求。白云总公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2017年11月16日，梁光财向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、白云总公司和罡华公司将位于广州市广花路东侧、新市镇远景村西南侧美景苑B幢美景阁x梯第x层xx号房屋交付梁光财；2、白云总公司和罡华公司协助梁光财按国土房管部门关于办理房地产权证相关法规政策的规定办理位于广州市广花路东侧、新市镇远景村西南侧美景苑x幢美景阁x梯第x层xx号房屋的房地产权证；3、白云总公司和罡华公司连带向梁光财支付逾期交付房屋的违约金人民币55088.8元；4、判令白云总公司、罡华公司承担本案的全部诉讼费用。罡华公司在一审中反诉请求：1．解除白云总公司与梁光财于2000年1月18日签订的《商品房预售合同》（编号：穗房预合字××号）；2．梁光财协助罡华公司办理穗房预合字××号《商品房预售合同》的预售合同登记的涂销手续；3．本案的诉讼费由梁光财承担。一审法院认定事实：2000年1月18日，梁光财（乙方，买方）与白云总公司（甲方，卖方）签订《商品房预售合同》（编号：穗房预合字××号），约定：乙方向甲方预购“美景苑”x幢美景阁x梯第x层xx号，朝向西南，用途为住宅，建筑面积76.5121平方米（其中实得建筑面积68.4425平方米，公共分摊面积8.0696平方米）；该商品房为内销商品房，商品房预售许可证号为穗房预字第××号；该预售商品房按建筑面积计算，售价为每平方米3600元，总金额为275444元；乙方应当按以下时间如期将房款支付到《商品房预售许可证》指定的售房款银行监控帐号上（已竣工项目乙方可将房价款直接支付给甲方）；2000年1月20日前支付85444元；19万元办理银行按揭；在双方交接该商品房时，乙方累计支付全部房价款的95%，余下的5%的房价款在房地产产权登记机关办完《房地产证》之日起7天内付清；乙方如未按本合同第7条规定付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款限期之第2天起至实际付款之日止，月利息按同期国家公布的银行贷款利率的1.2倍计算；逾期超过60天后，即视为乙方不履行本合同；届时，甲方有权按照“乙方按累计应付款20%向甲方支付违约金，合同继续履行”的约定，追究乙方的违约责任；甲方须于2000年9月31日前，将经竣工验收合格，并符合本合同附件二所规定的装修和设备标准的商品房交付乙方使用；除本合同第10条约定的特殊情况外，甲方如未按本合同规定期限将该商品房交付乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息，按本合同第10条规定最后交付期限的第2天起至实际交付之日止计算违约时间，违约利息按照违约时间以同期国家公布的银行贷款利率的1.2倍计算；逾期超过180天，则视为甲方不履行本合同，乙方有权按“甲方按乙方累计已付款的20%向乙方支付违约金，合同继续履行”的约定追究甲方的违约责任；该商品房竣工验收之日起30天内，甲方应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续；甲方取得权属证明书后30天内协助乙方到广州市房地产交易所办理交易过户手续；……。同年1月24日，上述合同办理了预售登记手续。同年1月28日，梁光财与中国建设银行广东省分行直属支行签订《中国建设银行个人住房贷款借款合同》，约定：借款金额19万元。同年2月1日，上述借款合同在广东省公证处进行了公证。后梁光财在偿还部分期次贷款后停止还贷。2001年1月19日，白云总公司开具了客户名称为梁光财、房产为涉案房屋、金额为19万元的房款发票。2004年6月28日，中国建设银行广州市天河支行与中国信达资产管理有限公司广州办事处签订《债权转让协议》，将梁光财与中国建设银行广东省分行直属支行签订的《中国建设银行个人住房贷款借款合同》中截至2003年12月31日的债权予以转让。同年11月29日，中国信达资产管理有限公司广州办事处与中国东方资产管理公司广州办事处签订《债权转让协议》，将梁光财与中国建设银行广东省分行直属支行签订的《中国建设银行个人住房贷款借款合同》中截至2003年12月31日的债权予以转让。2006年7月29日，罡华公司与广州意海房地产开发有限公司（以下简称意海公司）、白云总公司、广州粤兴华实业有限公司（以下简称粤兴华公司）在广东省高级人民法院主持下自愿达成调解协议。根据上述协议，美景苑项目中的全部权利、义务均由罡华公司承接和承担。2007年12月1日，茂名市茂港区人民法院作出（2007）茂港法指执字第23-3号民事裁定书，裁定将被执行人白云总公司名义登记的位于广州市白云区广花路东侧、新市镇远景村西南侧“美景苑”土地及上盖过户到罡华公司名下。后经批准，美景苑项目的《建设用地规划许可证》的用地单位名称及《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》的建设单位名称均由“广州白云房地产开发总公司”变更为罡华公司。2008年1月31日，梁光财所欠银行按揭贷款及利息得到清偿。2010年6月2日，涉案房屋所在楼宇权属人变更为罡华公司。2015年1月16日，中国东方资产管理公司广州办事处向中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司发函称该办已对梁光财债权处置完毕，抵押关系已终止，商请协助办理涂销抵押登记手续。2016年11月9日，中国东方资产管理公司广州办事处变更为中国东方资产管理股份有限公司广东省分公司。2017年5月10日，中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司向中国建设银行股份有限公司广州天河支行发函称梁光财的债权抵押关系已终止，商请协助办理涂销抵押登记手续。同年6月29日，涉案房屋的抵押权人中国建设银行广东省分行直属支行就涉案房屋办理了涂销抵押登记手续。同年8月1日，经广州市不动产中心核查，涉案房屋已办理产权初始登记，无抵押登记，无有效查封信息。现涉案房屋产权登记在罡华公司名下，现状为空置，未交付梁光财使用。一审法院认为：对于罡华公司提出本案存在骗取银行贷款可能性的主张，经查：1．《商品房预售合同》确为梁光财与白云总公司签订；2．银行确为梁光财发放了购房贷款19万元；3．在贷款清偿前后，银行从未就本案提出骗取贷款的异议。根据上述事实，罡华公司的主张依据不足，不能成立。因此，本案《商品房预售合同》为合法有效的合同，罡华公司承接合同权利义务后，应当恪守履行合同义务。对于罡华公司提出判令解除《商品房买卖合同》及梁光财协助办理涂销预售合同登记手续的反诉请求，经查：1．《商品房预售合同》约定的付款义务先后顺序为先付首期款，后办理按揭贷款手续。经查，梁光财确已办理按揭贷款手续。根据履行合同义务的顺序推定，梁光财应当履行了支付首期款的义务，否则卖方不会与其继续办理按揭贷款手续。2．《商品房预售合同》封面盖有“首期款已核监控小组”的印章，证明卖方当时对于梁光财支付首期款的事实没有异议；3．购房合同签订多年，白云总公司或意海公司均未向梁光财提出未支付首期款的异议。综上，经逻辑分析，梁光财就其已完成支付首期款义务的举证及抗辩意见与罡华公司的举证、主张相比，优势较大，故予以采信。因此，罡华公司以梁光财未履行支付首期款义务而主张解除合同的诉讼请求依据不足，不予支持。对于梁光财提出判令罡华公司、白云总公司将涉案房屋交付梁光财使用并为其办理房地产权证的诉讼请求，合理合法，予以支持。对于梁光财提出判令罡华公司、白云总公司支付逾期交付房屋的违约金55088.8元的诉讼请求，因超过法定诉讼时效，故不予支持。白云总公司下落不明，经一审法院公告送达后，期满未到庭应诉，一审法院依法缺席审理。一审法院依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，于2018年8月15日作出如下判决:一、被告广州白云房地产开发总公司、广州市罡华投资有限公司于本判决生效之日5日内将位于广州市广花路东侧、新市镇远景村西南侧美景苑x幢美景阁x梯第x层xx号房屋交付原告梁光财；二、被告广州白云房地产开发总公司、广州市罡华投资有限公司于本判决生效之日5日内协助原告梁光财按照国土房管部门关于办理房地产权证相关法规政策的规定办理位于广州市广花路东侧、新市镇远景村西南侧美景苑x幢美景阁x梯第x层xx号房屋的不动产权证；三、驳回原告梁光财的其他诉讼请求；四、驳回被告广州市罡华投资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费1177.2元，由原告梁光财负担977.2元，由被告广州市罡华投资有限公司负担200元并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳；反诉受理费200元，由被告广州市罡华投资有限公司负担。二审中，各方当事人均无新证据提交，本院对一审判决查明的事实予以确认。二审另查明，广州市不动产登记中心于2019年1月24日向本院出具“穗登记业务函[2019]00226号”《购房资格证明》，载明：经核查，梁光财具备本市住房限购区域内住房购买资格，查询时点2019年1月24日。本院认为，本案争议的焦点问题是被上诉人梁光财与原审被告白云总公司于2000年1月18日签订的涉案《商品房预售合同》的效力问题。经审查，首先，上述涉案合同确为被上诉人梁光财与原审被告白云总公司签订并已办理了预售登记手续，原审被告白云总公司从未主张过其与被上诉人梁光财签订的该合同无效；其次，被上诉人梁光财确已办理了银行按揭贷款手续并进行了公证，按揭银行确为被上诉人梁光财发放了购房贷款19万元，原审被告白云总公司亦收取了该款项并出具了发票；第三，上述购房贷款确已清偿完毕且已办理了涂销抵押登记手续；第四，在贷款清偿前后，按揭银行从未就其与被上诉人梁光财签订的《个人住房贷款借款合同》的效力提出过异议，亦未主张过被上诉人梁光财是骗取贷款。因此，上诉人罡华公司关于被上诉人梁光财签订的涉案《商品房预售合同》存在签署虚假购房合同骗取贷款的重大嫌疑的上诉意见，缺乏确实、充分的依据，本院不予采纳。一审判决已就上诉人罡华公司以被上诉人梁光财未履行支付首期款义务而主张解除合同的诉讼请求依据不足而不予支持的理据作了充分的论述，合法合理，本院予以维持。现上诉人罡华公司在没有新证据的情况下，上诉再次提出该主张，本院不予采纳。如上所述，按揭银行确为被上诉人梁光财发放了购房贷款19万元，原审被告白云总公司已收取了该款项并出具了发票，且被上诉人梁光财的购房贷款确已清偿完毕并已办理了涂销抵押登记手续，一审判决认定被上诉人梁光财提出判令上诉人罡华公司、原审被告白云总公司将涉案房屋交付其使用并为其办理房地产权证的诉讼请求合理合法而予以支持正确，本院予以维持。综上，上诉人罡华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1177元，由上诉人广州市罡华投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一九年四月九日书记员  党春婷区敏儿