重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初2835号 原告：简福静，女，1974年1月2日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：兀阳洋，北京大成（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司，住所地重庆市北部新区人和镇双桥村锦绣山庄，统一社会信用代码9150000074533171XL。 法定代表人：徐厚斌，董事长。 委托诉讼代理人：徐亮，重庆志平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁亮，重庆志平律师事务所律师。 原告简福静与被告重庆锦绣山庄网络物业服务有限公司（以下简称锦绣山庄物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告简福静的委托诉讼代理人兀阳洋，被告锦绣山庄物业公司的委托诉讼代理人徐亮、袁亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告简福静向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即履行《重庆市北碚区XX花园物业服务合同》第二条确定的维修、养护和管理义务；2、判令被告配置、维修、养护、管理《重庆市北碚区XX花园物业服务合同》附件二所列共用设施设备；3、判令被告对XX花园住宅小区物业服务质量不达标之处（详见事实和理由部分）进行整改，限30日内整改至符合《重庆市北碚区XX花园物业服务合同》确定的服务标准；4、判令被告若未在30日内将其服务质量整改至符合《重庆市北碚区XX花园物业服务合同》确定的服务标准，应向业主委员或业主大会每月按照当期应收服务费的3%支付违约金至达到《重庆市北碚区XX花园物业服务合同》确定的服务标准要求为止；5、判令被告开通其擅自关闭的XX花园住宅小区出入口，并在该出入口设立安保岗亭、配置安保人员；6、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年1月，原告所在小区的业主委员会与被告签订了《重庆市北碚区XX花园物业服务合同》，约定被告为XX花园小区提供物业服务，合同对委托服务事项、物业服务质量、违约责任等进行了相应的约定。合同签订后，被告并未按约履行合同义务，其提供的物业服务也未达到合同约定的服务标准，具体表现为：1、生活垃圾在公区、小区出入口大量堆放，长期不处理；2、小区内道路破损、塌陷；3、房屋外墙脱落、污渍明显，不修补、不清理；4、不对人行道路进行清洁养护，导致青苔满地，栏杆严重腐朽，业主无法通行使用；5、小区内监控系统（包括监控摄像头、中控设施设备等）瘫痪，没有配置保安队伍，没有开展防范工作，导致小区内发生多起被盗窃事件；6、在小区景观处未设置安全警示标识，未对亭台楼阁定期保养，未对木质景观进行养护，导致小区内景观区域败落；7、消防系统设施设备陈旧老化，无法使用，且未制定突发火灾应急方案，未设立消防疏散示意图，未设置引路标志；8、游泳池水质曾长期不达标、未对游泳池做养护、清理，导致游泳池附属设施长期处于损坏状态，无法使用；9、不对健身器材运动场所进行管理养护，篮球场等运动地面开裂、防护栏严重破损，高尔夫球场成杂草坪，羽毛球场地被青苔全覆盖；10、公共管道、计量仪表器、路灯电线等设施设备裸露在外，破损严重；11、对小区内违章搭建的现象不管不问。原告作为案涉小区的业主，曾多次向被告反映其在服务过程中存在的各项问题，明确要求其全面履行合同约定的义务，并对服务不达标之处及时进行修复、清理、整改，但被告仍未履行合同约定的义务，原告为维护自身合法权益，遂起诉来院。 被告锦绣山庄物业公司辩称，1、《重庆市北碚区XX花园物业服务合同》系重庆市北碚区XX花园业主委员会与我方签订，原告并非合同相对方，其主体资格不适格，无权提起本案诉讼；2、原告陈述的所谓事实与客观情况严重不符，被告没有违反《重庆市北碚区XX花园物业服务合同》的约定，同时严格履行了维修、养护、管理的义务。原告要求被告维修、配置相应的小区环境及设备设施，该要求需动用物业专项维修资金，被告已按《重庆市物业专项维修资金管理办法》及《重庆北部新区物业专项维修资金使用科目及标准指导意见（试行）》的相关规定向业委会提出，但因案涉小区三分之二以上的业主没有签字同意导致需动用物业专项维修资金的维修、养护项目无法得到相应修缮、养护，且被告在与XX花园业委会的会议纪要中亦不下十次要求业委会尽快找业主签字以启动物业维修专项资金程序，但至今没有哪项需动用物业维修专项资金的项目通过了法定人数的同意，因此并非原告诉称的被告不履行合同义务，而是被告无法履行合同义务，故不可归责于被告。被告作为物业服务企业，亦存在运行成本、人力资源成本，无法屡次为小区的维修管理项目垫资，被告已按约履行合同义务，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，应依法予以驳回；3、案涉小区后门出入口设有安保岗亭，并配有保安，因该门的外面公路对面为荒野，未设置红绿灯和斑马线，人员车辆出入存在安全隐患，虽建议业主不由此门通行，但实际情况是业主及车辆均可通过按门铃叫保安开门进行通行。庭审中原告也承认该门设有安保岗亭，同时“认为”该通道为消防通道，但对此却未举示有效证据证明，据此，原告关于XX花园小区后门的陈述与实际情况严重不符，其诉讼请求依法不能成立。4、原告违反合同约定，故意拖欠物业服务费等，且在被告向原告追索物管费的另案中，原告未以被告提供的物业服务不符合合同约定等提出抗辩，原告提起本案诉讼系为达到恶意拖欠物管费的目的；5、被告入住XX花园小区进行物业服务迄今已二十多年，在此期间被告一直严格按合同约定履行义务。任何小区的环境设施必然会经历从优美崭新到破损陈旧这样一个历史过程，这是自然规律。案涉XX花园小区作为一个建立逾二十多年的小区也必然如此。如何治理、改善、维护小区环境，需要被告与小区业主的共同努力，然而小区部分业主拒绝同意使用物业专项维修资金致使小区环境整治、设备设施的维修、养护资金至今不到位。XX花园小区从建立至今仅使用物业专项维修资金18876元，尚有物业专项维修资金本息合计10447461.93元，故被告不是违约不履行维修、养护义务，而是依法不能履行维修、养护义务，应当由业主自行承担维修、养护不能的法律责任和后果。同时，案涉小区业主存在大量拖欠物业费的情况，截止2019年2月28日，拖欠物业费小区总户数达到832户，占小区总户数1260户的66.03%，拖欠金额为3061021.9元，被告在如此大的经济压力之下依然按合同约定对案涉小区提供物业服务，案涉小区现状系拖欠物业费的业主所致。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对房屋产权证、《重庆市北碚区XX花园物业服务合同》、物业服务合同备案证明、（2018）渝中信证字第17350号公证书、北碚区政府公开信箱截图、2016年3月至2018年7月与业委会会议纪要、《重庆北部新区物业专项维修资金使用科目及标准指导意见（试行）》、2017年6月9日《XX花园小区安防系统前期工作情况说明》、2017年9月8日《关于XX花园小区大修资金走应急通道的紧急报告》、政府公开信箱截图、《关于做好物业管理服务区域内违法建筑监管工作的通知》、《重庆市北碚区童家溪镇人民政府关于XX花园小区违法建筑连片整治工作的通告》、温泉井资料移交清单、（2016）渝0109民初5898受理案件通知书、照片，因上述证据有当事人或相关部门的印章，本院予以采纳。对被告举示的《关于XX花园安全隐患整改的说明》、《关于XX花园消防设施的简要说明》、违法建筑报告单，原告虽不认可其真实性，但并未举示相反证据予以推翻，本院予以采纳。对其他证据，或真实性无法核实，或与本案查明的事实无关联性，本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告简福静系房屋的业主，该房屋于2012年6月1日登记至简福静名下。 2015年1月28日，重庆市北碚区XX花园业主大会作为甲方（业主大会），锦绣山庄物业公司作为乙方（物业管理企业）签订了《重庆市北碚区XX花园物业服务合同》，约定乙方为北碚区XX花园住宅小区提供物业管理服务。第一条约定，北碚区XX花园住宅小区占地面积355030平方米，建筑面积217911.75平方米。合同第二条约定，甲方委托乙方提供的物业服务的主要内容为：1、物业区域内共用部位的维修、养护和管理。物业共用部位具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道等。2、物业区域内共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管等。3、市政共用设施（不属市政部门管理的）和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路（包括湖边道路）、室外上下水管道等。4、公用绿地、花木、建筑小品、景观（含水景景观）包括高山流水、金龙湖面及沿岸景观灯的养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理，包括文化体育娱乐场所、公共停车场（棚）、公厕等。6、公共场所、房屋共用部位的地面清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、交通秩序与车辆停放的管理……。合同第四条约定，乙方提供的物业管理服务应达到约定的标准（具体服务标准见附件三）。合同第五条约定，本物业管理区域的物业服务收费选择包干制，A区、B1区电梯房、B4区物业服务费为1.5元/平方米/月；A2区物业服务费为2.8元/平方米/月；C区物业服务费为3元/平方米/月。合同第七条中约定，小区临时停车、游泳池的经营如委托乙方经营，乙方每月对收支账目单列，所得收益另行约定。合同第十三条约定：合同期限为叁年，自2015年元月1日起至2017年12月31日止。合同期限届满前三个月内，双方各自就是否续签合同作出决定，并将决定书面告知对方。在甲方与续聘或选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同终止。合同第十九条约定，乙方管理过程中，违反本合同约定，管理服务质量不能达到本合同第三章“物业服务质量”的约定，甲方有权要求乙方限期整改。逾期未整改或整改不符合合同约定，乙方应向甲方支付违约金，违约金为乙方当期应收业主服务费的3%直至乙方达到服务标准要求为止。乙方严重违约且不整改，甲方有权解除合同，若造成甲方经济损失乙方应给予甲方经济赔偿。 上述物业服务合同后附附件，其中附件二《共用设施设备明细》载明：1、绿化面积：218568平方米。2、道路面积：87573平方米。3、化粪池：6座。4、污水检查井：座。5、雨水检查井：座。6、垃圾站1个。7、公用垃圾桶：180个。……18、名贵树种（以2013年三方清产数量为准）。其中附件三《物业管理服务标准》对服务标准进行了约定。 2015年2月11日，重庆市北碚区房屋管理局出具《物业服务合同备案证明》，载明：重庆市北碚区XX花园业主大会与锦绣山庄物业公司签定的XX花园小区物业服务合同已报备案，备案合同情况如下：项目名称XX花园小区建筑面积21.7912万平方米，座落地点重庆市XX镇XX路X号物业类型住宅用房。 为证明被告锦绣山庄物业公司未全面履行物业服务义务，原告简福静举示了以下证据：1、XX花园今昔对比说明、2015年之前案涉小区环境设施设备照片，拟证明被告提供的物业服务未达到合同约定的服务标准，案涉小区由原来环境优美变成了如今明显看出被告服务不达标的状态。被告对该证据的真实性不予认可，认为该证据不连续、不真实、不客观，没有动态连续地反映案涉小区存在的问题，仅反映小区环境某一时间点，不能概括自被告进驻案涉小区所提供的物业服务，且随着时间的推移，设备设施老化、路面塌陷以及其他设施的破损系人为和自然的合力，被告已按约履行小区管理、维修、养护义务，但XX花园没有哪项需要维修、管理、养护的项目的维修资金在500元以下，且小区三分之二以上的业主均不同意对任何项目动用物业维修专项资金，因此该证据不能证明被告违约。2、XX花园小区公证书，系2018年11月5日由公证处对案涉小区现状进行公证，拟证明原告诉状中所称的11项问题是真实存在的，已经严重影响到小区业主居住和使用。被告对该证据的真实性予以认可，但认为案涉小区存在几个分区，该证据并未反映出案涉小区全貌，该证据反映的安防、消防系统、主要湖滨大道维修管理等项目均属于需动用物业专项资金维修的项目，该项目未维修系因未经过三分之二以上业主签字同意启动专项资金维修程序，因此该证据显示的情况不是被告违约造成的。3、北碚区政府公开信箱截图，拟证明案涉小区持续存有配电设备随处可见、灭火器设备缺失、公共地带消防栓腐蚀严重等系列服务问题。被告对该证据的真实性无异议，但表示其已按照政府要求设置警戒线、添加告示牌，且因未启动专项资金维修程序，该证据反映的问题无法修复。该证据显示，业主向北碚区政府反映XX花园小区的物管公司对沿湖步道的安全栏杆不进行维护和保养，安全栏杆几乎全部垮塌和损毁、案涉小区露天的配电设施随处可见裸露的电线存在安全隐患、小区配备的消防栓灭失以及公共地带的消防栓锈蚀严重且残缺不全。北碚区政府邮件回复中主要载明：关于小区内金龙湖岸边栏杆塌垮损毁问题，经现场了解，由于湖边栏杆使用时间长，损毁严重，锦绣山庄物业公司于2016年曾向小区业主委员会提出使用物业专项维修资金对栏杆进行维修，由于小区入住率不高，不能满足经业主总人数三分之二以上及专有部分占建筑物三分之二以上的业主同意使用物业专项维修资金的条件，未能实施修理。区房管局已责令锦绣山庄物业公司在湖边栏杆未修复前，对存在安全隐患的区域设置安全警戒线等，避免安全事故。关于小区配电设施、路灯底座有裸露电线、灭火器失效问题，已责成锦绣山庄物业公司进行详细排除，如存在安全隐患应及时整改。4、XX花园草坪现况增补说明照片一组、XX花园消防隐患及2018.11.16火灾说明照片一组、XX花园监控中心实景拍摄情况介绍说明一组、规划设计图，拟证明案涉小区存在消防隐患及草坪、监控实景现状，其中XX花园消防隐患及2018.11.16火灾说明照片第二页三张图片显示：垃圾后面的门被关闭，该门属于消防通道，被告在该门前小区范围内肆意堆放垃圾、封闭出入口，严重影响了原告等小区业主的生活。被告对该证据不予认可，称案涉小区安防、消防问题需动用物业专项维修资金，草坪裸露系因绿色植物生长有周期，原告仅拍摄裸露的照片，未拍摄绿色植物生长的照片，无法达到其证明目的。小区后门外面为重庆到北碚的老路，因该门外未设置红绿灯、斑马线，为保障业主安全及方便小区垃圾转运，被告门内设置了岗亭，配置了保安，业主只需按门铃便可进出。对原告举示的规划设计图真实性不认可，且达不到原告的证明目的，原告举示的规划设计图不是规划图定稿，仅是效果图，且该图纸与现在相隔时间较长，不能证明在实际服务中地点、景物的修改和变动。 为证明履行了物业服务合同约定的义务，被告锦绣山庄物业公司举示了以下证据：1、2016年至2018年与业委会会议纪要（均加盖XX花园业主委员会印章），拟证明被告在履行物业服务合同约定的维修、养护、管理义务，其在过程中发现问题如小区安防、水景观等问题均如实向业主委员会提出，并履行了维修、养护、管理义务。对需动用专项维修资金进行维修、养护的项目，被告亦向业主委员会提出，但由于需要走法定程序且签字的户数不够，导致至今无法动用该资金。该组证据显示从2016年3月1日至2017年12月31日期间基本上每月锦绣山庄物业公司与XX花园小区业主委员会形成会议纪要，就物业服务工作的问题进行联系，对物业服务需整改的问题进行沟通、交流，并对落实情况进行通报。而2018年有2018年1月23日、2018年3月1日两次会议纪要以及锦绣山庄物业公司2018年7月11日向业主发出的《关于湖滨道栏杆整改的说明》。该组证据也反映出以下事实：第一，锦绣山庄物业公司在2016年3月、4月就提出小区的安防设施改造问题急需解决，后XX花园小区业主委员会启动业主签字的动用大修基金程序，但最终未达到动用大修基金维修的条件。如2017年4月28日的会议纪要中载明“小区公共安防系统维修、更新，业委会已按规定，完成前期有关工作。现进入由业主签字认同程序，但4个月来，仅有174户签字，故未达到规定户数。”第二，2016年5月31日的会议纪要中载明“高山流水景观的恢复，广大业主十分赞赏”；2017年1月24日的会议纪要中载明“高山流水垃圾桶和小区便民手推车的更新，已按计划完成”、“业委会对物管处2016年的工作表示高度的肯定，提议向山庄公司建议对XX花园管理团队进行表扬”；2017年3月24日的会议纪要中载明“B区损坏的廊桥修复工作已经进入施工阶段，小区部分损坏的木质走道已改用滤水砖，此工作已完成”；2017年6月29日的会议纪要中载明“公共景观设施维修进展：A区车棚，B区景观木制花架，B区木亭，高山流水木角度亭。小区大门水景观共计5个项目的维修，油漆及鱼池清洁等。经业委会6月2号验收均全部完工并投入使用”。2、北部新区物业专项资金使用科目及标准指导意见，拟证明从2014年1月1日起需要动用物业专项资金大于等于500元时需要按照规定的程序申请，同时证明原告认为修护不需要动用大修资金是其主观臆断。3、《灭火和疏散预案演练制度》、《“XX花园”消防灭火预案》、《绿化部剧毒农药泄漏的应急预案》、《紧急突发事件处置》、《电梯突发事件应急预案》、《处置门岗突发事件应急预案》、《生产经营单位生产安全事故应急预案登记表》，拟证明被告制定了各种预案，并将上述预案提交给重庆市北碚区房屋管理局登记备案；4、2017年6月9日《XX花园小区安防系统前期工作情况说明》、2017年9月8日《关于XX花园小区大修资金走应急通道的紧急报告》，拟证明被告就案涉小区的安防、外墙脱砖事宜与业委会共同向童家溪政府、童家溪派出所等部门报告，希望走应急通道，但并未获得回复，并非被告违约不履行维修、养护义务；5、2017年3月16日《关于B2区中环石质栏杆需整改完善的函》、《关于B2区中环石质栏杆需整改完善的函的回复》、2017年4月11日XX花园业委会回函、2016年4月20日《关于小区网球场围栏损坏的报告》、业委会名单，拟证明案涉小区B2区中环石质栏杆的维修需动用大修资金，但因未经小区三分之二以上的业主签字同意，故搁置至今，同样，小区内的网球场也面临维护修缮需要动用专项维修资金的问题，但该问题至今未得到解决，并非被告违约不履行维修、养护义务；6、重庆市北碚区政府公开信箱截图、《关于XX花园安全隐患整改的说明》、《关于XX花园消防设施的简要说明》（主要载明XX花园从2001年第一期接房开始，滚动开发到2011年11月底结束，干粉灭火器已达报废年限，需动用物业专项维修资金更新消防设施），拟证明在专项维修资金程序未启动的情况下，被告已按政府要求在存在安全隐患区域设置了安全警戒线、张贴安全告示等，并对电线裸露、灭火器过期问题进行了整改。在没达到使用物业专项维修资金的条件下，被告垫付资金购买手提式干粉灭火器。7、《关于做好物业管理服务区域内违法建筑监管工作的通知》、《重庆市北碚区童家溪镇人民政府关于XX花园小区违法建筑连片整治工作的通告》、2017年童家溪镇XX花园小区违法建筑整治表、违法建筑报告单，拟证明被告在2016年之前就违章建筑向政府进行了报告，同时被告没有行政和司法执法权，对小区违章搭建行为被告只能劝说，并依法向政府相关部门报告。被告在2016年之后对未在整改通知书签字的业主进行了拍照留存并张贴在小区内；8、《XX花园湖滨大道维修方案及报价表》、《XX花园小区外墙砖脱落维修方案及报价表》、报价函，拟证明维修小区的湖滨大道道路、木质景观步道、水泥栏杆、外墙砖、电梯变频器均需动用物业专项维修资金；9、物业专项维修资金管理中心关于XX花园大修基金明细（打印件），拟证明至今只使用了大修资金18876元，尚有大修资金本息合计10447461.93元。案涉小区不是没有大修资金，但业主不同意使用。由此可证明被告不是违约不履行维修养护义务，而是依法不能履行。应当由业主自行承担维修养护不能的法律责任及后果。10、XX花园温泉井资料移交清单，拟证明温泉井于2016年1月15日前属于开发商重庆华新国际实业有限公司管理，2016年1月15日后开发商移交给XX花园业主委员会管理。温泉井不属于物业合同中业委会委托被告提供物业服务的内容，对此被告不存在违约行为；11、北碚法院（2016）渝0109民初5900号、5895号、（2018）渝0109民初10317号、10329号、10315号立案通知书、北碚法院（2017）渝0109民初7235号以及一中院判决书、XX花园小区动态表，拟证明原告作为业主违反物业合同第九条第二款第三项约定，至今仍恶意拖欠物业费及公摊水电费。12、2019年2月28日欠费统计明细表、清缴物业服务费诉讼数据统计表，拟证明案涉小区共1260户，截止2019年2月28日拖欠物业费就达到832户，拖欠金额达到3061021.9元。被告通过诉讼催收回部分物业费，但为此付出巨大诉讼成本，拖欠物业费的行为给被告造成巨大经济压力。13、照片一组，拟证明被告已按约履行了合同义务。 对被告锦绣山庄物业公司举示的证据，原告对2016年4月至2018年7月之间的会议纪要的真实性无异议，对2018年7月11日之后相关函件的真实性不认可，但认为会议纪要次数之多，可以充分反映出被告所称的解决方案未得到真正落实，同时对消防栓进行油漆养护、对监控视频做外壳保护措施、对木质栈道破损处进行修护处理等问题不需要也不涉及是否需要动用大修资金的问题。被告在包干制的情况下，一味以大修资金为理由推脱是其逃避责任的明显表现，即使部分物业服务问题可能涉及动用大修资金，但是问题之所以达到严重程度，正是因为被告未进行维护管理等相关应尽义务造成的后果，被告在未履行物业服务所确定的义务情况下，放任公共设施及景观设施的从简单的小问题一直未予及时处理，一步一步演变称被告所称的需要大修资金才可解决的问题。 关于擅自关闭XX花园住宅小区出入口问题。原告陈述，我方举示的《XX花园消防隐患及2018.11.16火宅说明》中的三张图片显示，垃圾后面的门被关闭，该门属于消防通道，现在被告将门关闭了，以达到减少安保人员，达到其减少成本的目的。被告对该证据的真实性不认可，其陈述案涉小区后门出入口设有安保岗亭，并配有保安，因该门的外面公路对面为荒野，未设置红绿灯和斑马线，人员车辆出入存在安全隐患，虽建议业主不由此门通行，但实际情况是业主及车辆均可通过按门铃叫保安开门进行通行。该门的设置主要是为了小区垃圾转运，方便垃圾车进出。若原告认为该门在规划中属于消防通道，应当举示相应的证据。原告陈述，小区仅有两个门出入，但3号后门长期关闭，现在仅有1个门出入了，关闭的此门现在有岗亭但没有人值守，且该门无法进出，平常仅是垃圾车到小区装垃圾的时候才将此门打开。对此原告举示规划设计图，拟证明案涉小区在规划时设有前门和后门，均是人流和车流通道，涵盖了消防功能，结合原告举示后门堆放垃圾的照片可以证明该后门被被告擅自封闭，仅用于运输垃圾，且不存在被告所说的设置了安保岗亭、配置了安保人员的事实。 庭审中，原告陈述，案涉小区之前的业委会成员已于2018年7月3日集体辞职，新业委会于2019年3月成立并备案。被告锦绣山庄物业公司陈述，案涉小区新业委会于2019年3月成立备案，但小区业主就新业委会成立的合法性已向法院提起诉讼。 本院认为：重庆市北碚区XX花园业主大会与被告锦绣山庄物业公司签订的《重庆市北碚区XX花园物业服务合同》（以下简称《XX花园物业服务合同》）系双方当事人的真实意思表示，合法有效。XX花园业主大会系由XX花园小区全体业主组成，其代表业主与被告锦绣山庄物业公司签订的《XX花园物业服务合同》当然对包括原告简福静在内的业主具有约束力，原告作为《XX花园物业服务合同》的相对方，其有权以自己的名义对物业服务企业提起诉讼。故被告锦绣山庄物业公司辩称原告诉讼主体不适格，无权提起本案诉讼，本院不予采纳。 关于原告要求判令被告立即履行《XX花园物业服务合同》第二条确定的维修、养护和管理义务。首先，该诉请指向的维修、养护和管理义务内容并不明确，因《XX花园物业服务合同》第二条确定的维修、养护和管理义务内容包括物业区域内共用部位、共用设施设备、市政共用设施等14项，该14项为被告锦绣山庄物业公司提供物业服务的主要内容，从常理看锦绣山庄物业公司显然不可能未提供任何物业服务。其次，原告举示的XX花园今昔对比说明、2015年之前案涉小区环境设施照片截图，本院无法核实其真实性，亦无法判断案涉小区共用部位、共用设施设备在2004年、2008年、2015年的状态，不足以证明被告未履行《XX花园物业服务合同》第二条确定的维修、养护和管理义务或其履行不达约定的标准。原告举示的2018年11月5日的公证视频仅能证明案涉小区环境、部分配套设施在该时间点的现状，同时因XX花园住宅小区占地面积355030平方米，2018年11月5日的公证视频亦不能反映案涉小区环境、共用配套设施的全貌，不能直接证明被告怠于履行《XX花园物业服务合同》约定的维修、养护和管理义务。且从今昔对比说明的照片看，有的照片拍摄于2004年，到2018年时已近十四年，任何小区的共用部位与公共设施都会产生自然老化问题，不能以此推断被告未履行合同约定的维修、养护和管理义务或其履行不达约定的标准。反之，从被告举示的照片、会议纪要可看出其在履行合同约定的维修、养护和管理义务。再次，从被告锦绣山庄物业公司举示的2016年至2018年与业委会会议纪要可以看出，被告定期与业主委员会就物业服务需整改的问题进行沟通、交流，并对落实情况进行通报，会议纪要也反映出被告对车棚、木制花架、木亭、高山流水等公共景观设施进行维修，对排污、公路路面、外墙、灯等进行了整改，对植被绿化等进行了养护，XX花园业主委员会亦进行确认，例如2017年1月24日的会议纪要中就载明“业委会对物管处2016年的工作表示高度的肯定，提议向山庄公司建议对XX花园管理团队进行表扬”。2017年6月29日的会议纪要中载明“公共景观设施维修……经业委会6月2号验收均全部完工并投入使用”，这表明被告在履行合同约定的维修、养护和管理义务。最后，从被告锦绣山庄物业公司举示的会议纪要、向童家溪镇政府及派出所报送的情况说明、紧急报告等证据可以看出，锦绣山庄物业公司从2016年起已多次申请动用物业专项维修资金对小区的安防系统、部分共有部位及设施进行修复，但因不能满足经业主总人数三分之二以上及专有部分占建筑物三分之二以上的业主同意使用物业专项维修资金的条件导致未能及时实施修理，并非锦绣山庄物业公司故意怠于履行合同约定的维修、养护、管理职责。综上，原告举示的证据不足以证明被告锦绣山庄物业公司未履行合同约定的维修、养护和管理义务，其要求判令被告立即履行《XX花园物业服务合同》第二条确定的维修、养护和管理义务，本院不予支持。 关于原告要求判令被告配置、维修、养护、管理《XX花园物业服务合同》附件二所列共有设施设备。如本院对第一项诉讼请求的分析，原告举示的证据不足以证明被告锦绣山庄物业公司未履行对合同附件二所列共用设施设备的配置、维修、养护、管理义务，对其该项诉讼请求，本院不予支持。 关于判令被告对XX花园住宅小区物业服务质量不达标之处进行整改问题。原告主张生活垃圾在公区、小区进入口大量堆放，未举示有效证据证明，物业服务是一个动态的过程，原告举示的照片、视频仅能反映案涉小区在某一时间点或某一段时间内的状态，无法证明被告一直未按约履行小区环境的清洁服务，故对原告的该项整改要求，本院不予支持。原告主张的小区内道路破损、塌陷、房屋外墙脱落、栏杆严重腐锈、小区内监控系统瘫痪、未对亭台楼阁定期保养、未对木质景观进行养护、消防系统设施设备陈旧、不对健身器材运动场所进行管理养护问题，本院认为，第一，案涉小区的公共设施设备从建成投入使用至今至少已超过十年，存在部分设施设备自然老化的可能性，被告锦绣山庄物业公司辩称安防改造、消防系统损坏、道路塌陷维修、外墙脱落、栏杆修复等设施设备的破损系人为和自然的合力，并非其未履行合同约定的义务，符合常理；第二，从被告锦绣山庄物业公司举示的会议纪要、向童家溪镇政府及派出所报送的情况说明、紧急报告等证据可以看出，锦绣山庄物业公司从2016年起已多次提出需动用物业专项维修资金对小区的安防系统、部分共有部位及设施进行修复，并拟定了维修方案，申请动用物业专项维修资金进行修复，小区业主委员会也完成了前期工作，但最终因未达到法定人数业主同意使用物业专项维修资金的条件导致未能及时实施修理，并非锦绣山庄物业公司故意怠于履行合同约定的维修、养护、管理职责。基于该两点理由，不能以案涉小区公共设施设备的现状推定被告锦绣山庄物业公司未按合同约定的标准提供物业服务，故对原告的该项整改要求，本院不予支持。原告主张的游泳池水质不达标，未对游泳池做养护、清理问题，首先游泳池并未在物业服务合同约定的共用设施设备明细中，物业服务合同亦无对游泳池做养护、清理标准的约定，故对原告的该项整改要求，本院不予支持。原告主张的公共管道、计量仪表器、路灯电线等设施设备裸露在外问题，其并未举示有效证据证明系被告锦绣山庄物业公司未按合同约定履行义务所致，本院不予支持。原告主张的对小区内违章搭建现象不管不问问题，根据被告举示的违法建筑报告单、整改通知书可表明其履行了报告、通知整改义务，应视为其履行了物业服务义务，毕竟被告作为物业服务企业无强制执行权，故对原告的该项整改要求，本院不予支持。综上，原告主张的被告未按物业服务合同约定履行义务，且所提供的有限服务也远远达不到合同约定的服务标准依据不足，其要求被告对案涉小区物业服务质量不达标之处进行整改，若未按期进行整改应支付违约金，本院不予支持。 关于判令被告开通其擅自关闭的XX花园住宅小区出入口，并在该出入口设立安保岗亭、配置安保人员问题。被告否认其存在擅自关闭XX花园住宅小区出入口的事实，原告对此应负有举证责任。原告称被告擅自关闭为消防通道的后门口，在该门口堆放大量垃圾，未设置安保岗亭、配置安保人员，并举示照片、规划图纸。被告对该证据不予认可，本院亦无法核实其真实性，即便该证据真实，也仅能反映该门在某一时点关闭及堆放了垃圾，不能达到原告所主张的被告擅自关闭XX花园住宅小区出入口的事实，且原告在庭审中也认可小区后门口设有安保岗亭，故对原告要求被告开通其擅自关闭的XX花园住宅小区出入口，并在该出入口设立安保岗亭、配置安保人员的诉讼请求，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告简福静的诉讼请求。 案件受理费80元，已减半收取40元，由原告简福静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  雷元亮 二〇一九年四月十九日 书记员  龙 倩