山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终2201号上诉人（原审原告）：王圣梅，女，1978年7月25日出生，汉族，太原市小店区黄陵乡农民，现住大同市。上诉人（原审原告）：王圣香，女，1969年6月15日出生，汉族，太原市36中教师，住太原市。上诉人（原审原告）：王圣春，女，1975年11月29日出生，汉族，无业。三原告共同委托诉讼代理人：李琛克，山西金贝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘桂云，女，1958年2月6日出生，汉族，无业，住山西省太原市。被上诉人（原审被告）：问翠明，男，1973年6月16日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：王双喜，山西汇杰律师事务所律师。原审第三人：李广华，男，1963年3月9日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：陈锋，山西华祝律师事务所律师。委托诉讼代理人：任雅芳，山西华祝律师事务所律师。上诉人王圣梅、王圣香、王圣春因与被上诉人潘桂云、问翠明，原审第三人李广华宅基地使用权纠纷一案，不服山西省太原市小店区人民法院（2018）晋0105民初1278号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王圣梅、王圣香、王圣春及其共同委托代理人李琛克，被上诉人问翠明的委托代理人王双喜，原审第三人李广华的委托代理人陈锋、任雅芳到庭参加诉讼。被上诉人潘桂云经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案现已审理终结。上诉人王圣梅、王圣香、王圣春的上诉请求：一、撤销太原市小店区人民法院(2018)晋0105民初1278号民事判决,查清事实,依法改判房屋买卖合同无效,返还上诉人房屋及宅基地。二、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由上诉人诉被上诉人宅基地使用权纠纷一案,业经太原市小店区人民法院审理做出一审判决,该判决程序不当,事实认定错误,适用法律不当,依法应予改判房屋买卖合同无效,返还上诉人房屋及宅基地,理由如下。一、一审判决事实认定错误。(一)刘翠梅为无权处分人。本案中,涉案房屋系刘翠梅与王有在夫妻关系存续期间修建的房屋,属于夫妻共同财产,上诉人王圣春、王圣香、王圣梅作为王有的继承人,依法对涉案房屋享有继承权,该房屋属于上诉人王圣春、王圣香、王圣梅与刘翠梅共同所有,刘翠梅无权单独处分。一审法院认定刘翠梅出卖房屋的行为为有效处分系事实认定错误。(二)李广华与问翠明之间的买卖协议未真实发生。李广华与问翠明之间的买卖协议因存在以下重大疑点无法予以解释,使人坚信其并未真实发生。第一,上诉人在提起诉讼前,积极主动搜集了大量的问翠明的父母、同村村民、施工人员等可以证实问翠明未购买过涉案房屋的录音证据,经过几次庭审,均未当庭播放对这些证据进行质证,上诉人申请对这些证据进行当庭播放,必要时可传证人出庭作证,以查明案件事实。第二,上诉人提起诉讼前,东峰村进行过多次土地确权登记,问翠明从未要求过将涉案房屋登记在其名下,却在诉讼中对该房屋主张所有权不合常理,法院可去东峰村村委会去调查落实这一事实。第三,《房屋买卖协议》及《收据》记载的付款方式、付款期限、付款总额均与李广华一审的陈述不相符合、自相矛盾,且其拿不出任何除口头陈述之外的其他证据,如按照原审第三人李广华的陈述,在其还未收到被上诉人问翠明的款项的情况下,就给其出具了95万的收据,这是不合常理的。第四,本案已进行过多次庭审,基本事实还是没有查清,原因就在于被上诉人刻意回避出庭,混淆视听。根据民诉法解释第110条,我们申请潘桂云、问翠明、李广华出庭接受法庭询问,，以便法庭查明事实。第五，我们只选取了《房屋买卖协议》做鉴定,经鉴定其签署时间为2015年2月前后,而非协议上记载的2011年11月5日,鉴定结果出来之后,被上诉人一方只得说合同是补签的。我们坚信如果全部鉴定,被上诉人一方提供的全部证据资料全都是假的。他们会说全都是补签的,这种不诚信的行为为人所不齿。第六,涉案房屋翻建当时被上诉人问翠明家也在盖房,仅凭他的经济实力不可能同时修建两处房屋,更不可能当时再为第三人李广华垫付45万的大额资金。我们申请法院依法调取问翠明盖房前后的银行出入账情况,以便查明案件事实。一审中,问翠明仅向法庭提交了其与李广华签署的《房屋买卖协议》及收据,用于证明李广华将房屋出售给问翠明,但上述证据材料因存在多处无法解释的疑点而无法达到证明目的,李广华仅口头向法院叙述了一下漏洞百出的付款经过,没有任何其他证据支持。一审法院偏听偏信,对于上诉人提交的能够证明李广华未将房屋出卖给问翠明的证据置之不理,对于上诉人提出的协议中存在的问题不予核实,却在问翠明及李广华的举证责任未完成,买卖协议存在多处互相矛盾,大额款项支付无证据予以证明的情形下,认定李广华与问翠明之间的买卖协议真实有效系事实认定错误。(三)李广华拆除房屋具有过错，一审判决在“本院认为：李广华翻建后又将该房屋变卖给被告问翠明,被告拆除房屋的行为并无过错也不违反法律规定”存在事实认定错误。作为城镇居民,李广华不仅没有资格买卖农村房屋,其也没有资格对该房屋进行任何的翻建、改建等行为。众所周知,太原市各区的土地行政部门对农村房屋翻建、改建进行审批制,李广华作为城镇居民是不会得到批准的,事实上也是没有得到批准的,一审法院不仅没有对事实进行查明,反而认定其无过错也不违反法律规定系事实认定错误。(四)问翠明未实际占有涉案房屋。一审判决经审理查明部分认定:现涉案房屋由问翠明居住、占有系事实认定错误。首先,上诉人在起诉前,曾查看过涉案房屋,杂草丛生,并未有人居住,正如上面分析，问翠明家自始自终是代为照管该房屋;再次,问翠明代理人在庭审中提交的房屋照片并非涉案房屋的照片,并且电费缴纳短信凭证也无法证明实际占有房屋。一审法院未经调查核实便认定问翠明实际居住占有该涉案房屋系事实认定错误。二、一审判决适用法律确有错误(一)农民房屋仅能出售给本集体经济组织的成员,农村居民将房屋出售给本集体经济组织以外的个人的买卖合同无效，《土地管理法》第62条第4款“农村居民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”是指农村居民将房屋出售给本集体经济组织成员的情形,一审法院不应对该条款做扩大性解释,农村房屋出售给本集体经济生织以外的成员的协议无效是最高人民法院明文规定的。2015年12月23日至24日《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》就农村房屋买卖问题明确指出,现阶段,我国农村社会保障体系还不完善,宅基地还具有较强的社会保障和社会福利性质,完全放开对宅基地使用权限制的条件还不具备。在国家已确定的宅基地流转试点地区,可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区,农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人,该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后,买受人请求返还购房款及其利息,以及请求赔偿翻建或者改建成本的,应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。一审法院以最后一手买受人为本集体经济组织的成员为由认定刘翠梅与潘桂云、潘桂云与李广华之间的买卖协议有效系适用法律错误。(二)本案系宅基地使用权纠纷,属于人民法院受理范围。本案案由系宅基地使用权纠纷,是民事案由规定第三部分物权纠纷中明确规定的三级案由,包括:宅基地使用权转让纠纷、使用纠纷、侵权纠纷等等。上诉人要求被上诉人返还宅基地属于人民法院受理案件范围,一审法院以返还宅基地使用权属于行政行为,不属于法院受理范畴，驳回上诉人的请求系适用法律错误。(三)问翠明无权取得涉案房屋。首先,问翠明与李广华的买卖协议未真实发生;其次,在本案中,刘翠梅将涉案房屋出售给潘桂云的交易行为,属无权处分。即使问翠明作为涉案房屋最后的买受人,其明知李广华系城市户口,无权取得农村房屋所有权,还要从李广华处购买,根据《物权法》善意取得制度,不属于善意相对人,问翠明无权取得该房屋的所有权。三、一审法院程序不当。上诉人诉被上诉人宅基地使用权纠纷一案,系经太原市小店区人民法院一审、太原市中级人民法院二审发还重审的疑难复杂案件,区别于初审的第一审普通程序案件,不应由陪审员担任合议庭成员,一审法院的合议庭组成不利于案件的审理,程序不当。综上所述,一审法院程序不当,一审判决认为李广华与问翠明之间协议真实有效系事实认定错误,判决问翠明取得房屋所有权系适用法律错误,请求二审法院查明案件事实,依法予以改判房屋买实合同无效,返还上诉人房屋及宅基地,维护上诉人的合法权益。被上诉人问翠明辩称：本案系连环买卖，2002年10月2日，经东峰村村民问奴旺介绍，刘翠梅与被告潘桂云签订售房协议，将刘翠梅在东峰村的房屋以26000元的价格变卖给被告潘桂云，并将有关手续交与被告潘桂云。2008年7月28日，被告潘桂云又将涉案房屋以100000元的价格变卖给第三人李广华。2011年初，李广华将涉案房屋拆除翻建成二层楼房后以950000元的价格变卖给被告问翠明，双方在售房协议书上签字的时间为2011年11月5日。一审认定的事实清楚。上诉人刚才所有的陈述都没有证据证明，我方都不予认可。而且第一手交易绝对是刘翠梅一手策划的，上诉人也没有对刘翠梅与潘桂云的协议进行鉴定。被上诉人潘桂云未到庭，也未提交答辩状。原审第三人李广华辩称：我方在同意被上诉人问翠明答辩意见的情况下，再补充以下几点答辩：答辩人与问翠明房屋买卖合同有效，且宅基地已不具备返还的条件，应当驳回原告的诉讼请求。一、上诉人在一审中已经认可2007年已经知晓涉案房屋被出卖的事实时隔十一年后才主张权利，已超过诉讼时效。二、刘翠梅作为宅基地使用权人，房屋登记在刘翠梅名下，刘翠梅有权处分。三、李广华与潘桂云、问翠明签订的房屋买卖合同真实、有效。1、答辩人在一审庭审调查中已经将房屋买卖过程详细陈述，与潘桂云、问翠明陈述一致，且一审已经查明房屋由问翠明实际居住使用，房屋买卖真实。上诉人陈述买卖合同未实际发生，无任何依据。2、涉案房屋在三次连环买卖之后，该房屋的实际买受人问翠明是本村集体成员，诉争房屋最终仍属该集体经济组织成员所有，实现了内部流转，并未违反我国土地管理法等相关法律规定，买卖合同有效。四、原始房屋已经不存在，不存在返还的可能，问翠明为村集体成员也占有使用房屋多年，根据“房随地走的原则”，应认定问翠明继续享有占有、使用、处分的权益。五、《土地管理法》第十六条：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理，不属于人民法院受理范围。上诉人王圣梅、王圣香、王圣春向一审法院起诉请求：1、判决涉案三份售房协议无效；2、判决被告返还原告房屋及宅基地。一审法院认定事实：刘翠梅（已故）与王有（已故）生前育有一子三女，王圣魁、王圣梅、王圣香、王圣春。刘翠梅与王有夫妇生前在黄陵乡东峰村118号有五间房子的院落一处。1995年王有病故后，由刘翠梅与四子女居住，后在他处分得房屋搬离。2002年10月2日，经东峰村村民问奴旺介绍，刘翠梅与被告潘桂云签订售房协议，将刘翠梅在东峰村的房屋以26000元的价格变卖给被告潘桂云，并将有关手续交与被告潘桂云。2008年7月28日，被告潘桂云又将涉案房屋以100000元的价格变卖给第三人李广华。2011年初，李广华将涉案房屋拆除翻建成二层楼房后以950000元的价格变卖给被告问翠明，双方在售房协议书上签字的时间为2011年11月5日。关于李广华和问翠明之间的房款支付情况，双方未提交房款支付的凭证，第三人李广华就具体交易情况作出陈述：2011年初，李广华就委托问翠明修建涉案房屋一事达成合意，由李广华提供房屋图纸并预支购房款，人工材料等均由问翠明负责，造价大致以1200元/平方米结算。2011年底卖房之前李广华预支了20万元建房款，2011年10月份左右付了30万元，均以现金支付，剩余建房费用45万元抵顶了购房款。被告问翠明认可当事人李广华的陈述意见。现涉案房屋由问翠明居住占有。涉案宅基地证发证时间为1987年11月**日，户主登记为刘翠梅，家庭成员有：刘翠梅、王圣香、王圣魁、王圣春、王圣梅。另查明，刘翠梅于2007年病故，其子王圣魁于2006年病故。原告王圣梅户口系东峰社区居民，常住大同市区。被告问翠明系东峰社区居民。原告王圣香、王圣春、被告潘桂云、第三人李广华系城镇居民。原告在原一审中申请对2011年11月5日李广华与问翠明签订房屋买卖协议的时间进行鉴定。本院委托广东南天司法鉴定所文书鉴定所对该协议的落款时间进行了鉴定。该鉴定所出具了粤南（2016）文鉴字第451号司法鉴定意见书。该鉴定意见书认为，《房屋买卖协议》印刷体文字的形成时间与其标称时间“2011年11月5日”不符，应形成于2015年2月前后。庭审中，被告李广华辩称该协议系后来补签的。一审法院认为，本案是农村宅基地上所建房屋的连环买卖纠纷，涉及宅基地使用权的转让及房屋的买卖。宅基地使用权是农村居民因建造自有房屋而对集体所有土地的占有、使用的权利，这种权利是集体经济组织的成员的一项重要权利，具有福利和社会保障功能，能够使农村居民享有基本的居住条件，从而维护了农村的稳定。宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款之规定“农村的住宅不得向城市居民出售”。2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”，将宅基地使用权的主体限定为农村居民。但作为宅基地所建房屋国家并没有完全禁止转让，因此在《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。上述规定表明，农村居民的住宅是可以出卖的，按照我国现行房地产制度，出卖房屋的，宅基地使用权也应当一并转移。本案中，刘翠梅作为宅基地使用权人、房屋所有权人之一，在其丈夫去世后将其共有的财产进行处分，并不违反法律强制性规定，应为有效处分。虽然刘翠梅与潘桂云所签的售房协议、潘桂云与李广华签订的售房协议中买受人属城市居民，其买卖房屋的协议违反法律禁止性规定，但由于该房屋最后变卖与同村村民问翠明，而被告问翠明系宅基地所属农村集体经济组织成员，刘翠梅出售房屋的行为并未使集体经济组织的权益受到损害，故该协议不作无效处理。对原告作为刘翠梅的继承人主张协议无效的请求，本院不予支持。关于原告要求被告返还房屋的诉讼请求，由于原告父母所建房屋在被告已支付对价的情况下在起诉前拆除，被告李广华拆除房屋的行为并无过错也不违反法律规定，现原告要求返还房屋已无法实现，故本院不予支持。关于第三人李广华和被告问翠明之间的房屋买卖关系是否真实存在的问题，虽相关协议的形成时间和落款时间可能有差异，但就当事人举证和庭审查明的情况看该协议已实际履行，现涉案房屋为被告问翠明居住占有，故对原告关于李广华和问翠明之间的房屋买卖没有实际发生的意见，本院不予采纳。关于原告要求返还宅基地使用权的问题，因宅基地使用权的取得是行政行为，不属于法院受理范畴，故不予支持。被告潘桂云经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，当缺席判决，并视为其放弃提出异议和抗辩的权利。依照《中华人民共和国物权法》第六十条第一项、第一百五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款，《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：驳回原告王圣梅、王圣香、王圣春的诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据，上诉人王圣梅、王圣香、王圣春对“刘翠梅与被告潘桂云签订售房协议，将刘翠梅在东峰村的房屋以26000元的价格变卖给被告潘桂云，并将有关手续交与被告潘桂云。”“2011年初，李广华就委托问翠明修建涉案房屋一事达成合意，由李广华提供房屋图纸并预支购房款，人工材料等均由问翠明负责，造价大致以1200元/平方米结算。2011年底卖房之前李广华预支了20万元建房款，2011年10月份左右付了30万元，均以现金支付，剩余建房费用45万元抵顶了购房款。被告问翠明认可当事人李广华的陈述意见。现涉案房屋由问翠明居住占有”有异议。经审查上诉人提出的异议不成立。被上诉人问翠明对一审查明的事实无异议。本院与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：上诉人要求返还涉案房屋和宅基地的事实依据是什么，应否得到支持。本案是农村宅基地上所建房屋的连环买卖纠纷。宅基地使用权是农村居民因建造自有房屋而对集体所有土地享有占有、使用的权利，对集体经济组织的成员，具有福利和社会保障功能。本案中，刘翠梅作为宅基地使用权人、房屋所有权人之一，在其丈夫去世后将其共有的财产进行处分，并不违反法律禁止性规定。虽然刘翠梅与潘桂云所签的售房协议、潘桂云与李广华签订的售房协议中买受人属城市居民，其买卖房屋的协议依法不予保护，但由于该房屋最后变卖的受让人问翠明系宅基地所属农村集体经济组织成员；刘翠梅出售房屋的行为并未使集体经济组织的权益受到损害，且该宅基地已有十年之久不再由上诉人一方实际控制；上诉人也未能提供足以证明自2002年10月2日刘翠梅与被告上诉人潘桂云签订售房协议时至2015年8月10日其提起本案诉讼期间，曾存在宅基地使用权争议之诉；涉案宅基地所属村集体经济组织作为代表行使集体所有权的主体，并未否认被上诉人问翠明对案涉宅基地享有使用权；被上诉人问翠明为涉案宅基地所属集体组织成员，也在涉案宅基地上实际占有、使用。故该转让协议不宜作无效处理。关于上诉人要求被上诉人返还房屋的诉讼请求，由于上诉人父母所建房屋在被上诉人已支付对价的情况下在起诉前已拆除，被上诉人李广华拆除房屋的行为并不存在过错。现上诉人要求返还房屋已无法实现，一审法院对上诉人返还房屋的请求未予支持，并无不当。关于第三人李广华和被上诉人问翠明之间的房屋买卖关系是否真实存在的问题，因合同当事人并无争议且该协议已实际履行，并由被上诉人问翠明对涉案宅基地及地上所建房屋实际占有、居住，一审对上诉人关于李广华和问翠明之间的房屋买卖没有实际发生的意见未予采纳，也无不妥。综上所述，王圣梅、王圣香、王圣春的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审判长 王庆河审判员 郝利亚审判员 温冠华 二○一九年四月十九日书记员 聂 璐