吉林省通化市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉05民终72号 上诉人（原审原告）：王爱明，男，1961年9月27日出生，汉族，住通化市东昌区。 被上诉人（原审被告）：通化华翔置业投资有限公司，住所：通化市新华大街200-940/153-227。 法定代表人：周辞美，董事长。 委托代理人：臧海涛，吉林卓昂律师事务所律师。 上诉人王爱明因与被上诉人通化华翔置业投资有限公司（以下简称华翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院（2018）吉0502民初2536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王爱明上诉请求：撤销一审判决，支持其一审诉讼请求。事实和理由:一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、被上诉人至今没有完成土地使用权转让的义务，致使买受人不能办证的行为是违约行为。一审法院认为被上诉人在2014年9月13日完成了办理房屋产权登记应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被上诉人即完成了合同约定的备案义务，这个结论是错误的，被上诉人至今都没有完成土地使用权的转让备案义务，这一事实在庭审中对方是承认的。《房地产管理法》第四十一条、第四十二条规定说明在买受人购买房屋后能办理土地权属证书是被上诉人的法定义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第一条:“被上诉人明确了是以出让的方式取得了土地使用权”。第十五条:“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理”。根据《房屋登记办法》第八条:办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。另外，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。房地产权属证书既包括房产权证书和土地使用权属证书。现在被上诉人仍不能完成土地使用证方面的备案工作，导致上诉人不能办证，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条:商品房预售，应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。而本案中被上诉人到现在也没有交付土地出让金，没有土地使用权证，已经违反了法律法规的强制性规定。在《商品房买卖合同》第一条中明确其以出让的方式取得了土地使用权，是欺诈行为。必要时上诉人会追究其法律责任，如果当时没有明确其已经取得土地使用权，上诉人也不会购买该房屋。二、被上诉人应支付违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理;即因出卖人的原因不能在交房后两年内取得房屋权属证书，买受人可以请求出卖人承担日万分之零点五的违约金。”而该款没有明确约定因出卖人的原因不能办理土地使用权证可以免责，因为依照法律规定即使约定免责也是无效的，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十二条的规定，本案被上诉人就是故意隐瞒了没有取得土地使用权的事实提供了虚假材料，并且违背了诚实信用原则，所以应当承担违约责任。三、本案并没有过诉讼时效。近几年来，上诉人也多次去找过被上诉人协商办理房地产权属证书一事，被上诉人也答应积极解决，直到2017年11月份，被上诉人还同意尽快办理房屋权属证书。双方当事人在合同中仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。合同未约定违约金的支付期限，且依法不能确定的，如果权利人第一次向义务人主张权利而义务人拒绝支付，则该违约金的诉讼时效期间应从义务人拒绝支付之日起计算，不应当从合同约定的主债务履行期限届满之日起计算。而一审判决引用《民法通则》的两年诉讼时效纯属错误。所以本案不存在诉讼时效的问题。 华翔公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 王爱明向一审法院起诉请求：1、判令华翔公司支付未在规定期限内取得房地产权权属证书违约金39198元（从2012年2月28日至2018年10月8日）；2、判令华翔公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年2月8日王爱明与华翔公司签订了商品房买卖合同，以326650元购买了位于通化市东昌区华翔名苑2区2-6号楼5单元3-4号住宅。合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：因出卖人的原因不能在交房后两年内取得房屋权属证书，买受人可以请求出卖人承担日万分之零点五的违约金等。原告付清全部购房款340733元，2012年2月28日被告将该房屋交付给原告。2013年12月14日，通化市规划局为被告出具了包括涉案房屋在内的建筑面积51917平方米建设工程竣工规划核实通知书。2014年9月13日被告完成了涉案房屋产权登记备案。 一审法院认为，原、被告间的房屋买卖合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。原告已支付全部房屋价款，被告除履行交付房屋义务外，仍应按合同约定在商品房交付使用后720日即2014年2月18日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而被告于2014年9月13日才将办理房屋权属登记应由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约。合同约定的因出卖人的原因不能在交房后两年内取得房屋权属证书,该房屋权属证书仅指房屋所有权证,并非包括土地使用权证。被告的违约行为一直延续到2014年9月13日止。此后，因被告已完成合同约定的将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案义务，原告作为买受人可以自行申请房屋过户登记，故被告不存在违约，不应承担违约责任。合同约定逾期办证违约金按日计算，属于“继续性债权”诉讼时效按每日独立起算方式处理。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定，原告未能提供证据证明其曾向被告主张过逾期办证违约金，故逾期办证违约金应当从原告向法院递交诉状之日即2018年10月10日起倒推两年，即从2016年10月9日起算，在此之前的违约金已经超过两年的诉讼时效。而被告违约责任期间为2014年2月18日起至2014年9月13日止，对该期间的违约金请求权，法院不予支持。原告要求被告支付其因未在规定期限内取得房地产权权属证书违约金人民币39198元，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，遂判决：驳回王爱明的诉讼请求。案件受理费389元（系减半收取），由原告负担。 本院二审查明事实与一审基本一致。另查明，2015年1月15日至2016年6月20日，涉案小区96套房屋已办理产权证书。从2016年1月1日起，房屋权属证书与土地证书合并为不动产登记证书。 本院认为，本案系因房屋买卖合同而产生的纠纷，故本案案由应确定为房屋买卖合同纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案中，王爱明认为“房屋权属证书”包括土地使用证书，而华翔公司认为根据合同约定“房屋权属证书”仅指房屋产权证书，不包括土地使用证书。双方当事人在2012年2月8日签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.因出卖人的原因不能在交房后两年内取得房屋权属证书，买受人可以请求出卖人承担日万分之零点五的违约金”。从上述约定来看，双方当事人仅约定不能取得“房屋权属证书”的情况下，出卖人应当承担违约责任。根据《房屋登记办法》（建设部令第168号）第二十五条：“房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明‘共有’字样。预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明”的规定，应当认定“房屋权属证书”仅指房屋产权证书，而不包括土地使用证书。本案华翔公司向王爱明交付房屋时间为2012年2月28日，根据合同约定华翔公司应于2014年2月18日前向产权登记机关备案。而华翔公司向产权登记机关备案时间为2014年9月13日，故华翔公司应当按合同约定向王爱明支付从2012年2月19日起至2014年9月13日止的逾期办理房屋产权证的违约金。另外，关于诉讼时效问题。王爱明认为其一直向华翔公司主张权利，本案未过诉讼时效。华翔公司认为，王爱明应在2016年9月13日前主张权利，本案已过诉讼时效。王爱明在原审时未提供证据证明本案未超过诉讼时效，二审中提供卢某某出庭证人证言。因该证人证明在2014年至2017年期间向祥和物业经理咨询办理房照和土地使用权问题，并未证明业主向华翔公司主张逾期办证违约金，且证人也购买了华翔公司的房屋未办理房屋产权证书，与本案有利害关系。故该证人证言，本院不予采信。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”之规定，王爱明应承担举证不利的后果。即本案已超过两年的诉讼时效。 综上所述，王爱明的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费780元，由上诉人王爱明负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 鹏 审判员 崔红霞 审判员 马 辉 二〇一九年四月三日 书记员 李 妍