四川省资阳市雁江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川2002执异30号 异议人（案外人）：张大萍，女，1967年10月15日出生，汉族，住所地贵州省桐梓县。 委托诉讼代理人：张庆芳，女，1976年2月9日出生，汉族，住四川省资中县，现住资阳市雁江区，张大萍之弟媳。 申请执行人：成都环境建设管理有限公司（原成都市府南河建设监理咨询有限责任公司），住所地成都市武科西四路****，统一社会信用代码915101002018933942。 法定代表人：李忠毅 委托诉讼代理人：倪元新，四川聚仁德律师事务所律师。 被执行人：中城投集团第六工程局四川实业有限公司，住所地成都市锦江区工业园区锦盛路****附**，统一社会信用代码91510000558984774B。 法定代表人：卢鹤，经理。 委托诉讼代理人：佘艳，女，1986年10月1日出生，汉族，住四川省旺苍县，该公司员工。 被执行人：资阳市中弘达投资有限公司，住，住所地资阳市雁江区和平北路****一社会信用代码91512002597504219P。 法定代表人：邓吉仓，经理。 委托诉讼代理人：李依玲，女，1990年9月12日出生，汉族，住成都市高新区，该公司员工。 本院于2019年1月2日受理成都市府南河建设监理咨询有限责任公司（以下简称“府南河咨询公司”）【后变更为成都环境建设管理有限公司（以下简称“成都环建公司”）】申请执行中城投集团第六工程局四川实业有限公司（以下简称“中城投公司”）、资阳市中弘达投资有限公司（以下简称“中弘达公司”）建设工程合同一案，在执行过程中，案外人张大萍提出执行异议，本院于2019年4月1日受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年4月3日进行了听证，异议人张大萍的委托诉讼代理人张庆芳、申请执行人成都环建公司的委托诉讼代理人倪元新、被执行人中城投公司的委托诉讼代理人佘艳、被执行人中弘达公司的委托诉讼代理人李依玲到庭参加了听证，现已审查终结。 异议人称，雁江区人民法院在执行（2019）川2002执53号案件中查封了弘城水韵8栋2单元1xxxx号房屋，该房屋系异议人所有，不是被执行人中弘达公司资产。2013年，异议人以分期付款方式购买了该房屋、分别于2014年1月、6月、9月按约定分三次将全部房款交给被执行人中弘达公司，2014年1月16日交纳40%的房款104,610元（此款含之前交的50,000元诚意金），2014年6月18日交纳了20%的房款52,305元，2014年9月16日交纳了40%的房款104,611元。2016年3月弘城水韵楼盘全部竣工交付使用。2017年3月19日，异议人到弘城水韵佳美物业处，办理了接房和装修手续，并以入住。异议人认为，2017年异议人已经装修入住该房屋并交纳了物管费，购房款也已付清，没有签订网签的商品房买卖合同，是因为被执行人中弘达公司没有寄书面通知异议人签商品房买卖合同，之前交款都是书面通知了的，所以到现在都没有签。该房屋系异议人的财产，为维护异议人的合法权益，特提出异议，请求法院解除对该房屋的查封。 申请执行人称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，在人民法院查封之前，作为异议人，应有书面合同；所购商品房用于居住且系唯一住房；已支付的价款必须要有相关依据，只要符合以上3点，请法院依法裁决。本案中，关于事实部分，异议人与被执行人中弘公司之间没有签订商品房买卖合同，双方签订的商品房认购协议上都记载了要另行签订商品房买卖合同，因此，商品房认购协议不属于商品房买卖合同，更谈不上备案登记。关于房款问题，异议人还应提供相应的转款凭证，即使款项认定为支付的房屋价款，在法院查封之前没有签订书面买卖合同，不能够证明商品房用于居住，而且不能证明只有这一套住房，因此不符合上述29条的规定，我们认为不能够排除执行，其异议不能成立。请求法院驳回异议人的请求。 被执行人中城投公司称，异议人所称是事实，对其提供的证据无异议，同意异议人的异议，其异议是成立的，请法院依法裁决。 被执行人中弘达公司称，听证中异议人所说的订房、选房、交定金、交房的流程是属于我公司对弘城水韵小区售房的标准流程，付款要以收据为准，案涉房屋已交付也是事实。对异议人提供的证据无异议，是真实的，章也是真实的，经办人也是真实的。同意异议人的异议，其异议是成立的。请法院依法裁定。 听证中，异议人提供了如下证据：1、异议人张大萍身份证（复印件）；2、商品房认购协议（原件，2014.1.16）；3、中城建·资阳市中弘达投资有限公司专用收款收据3张（原件,2014.1.16，104,610元；2014.6.18，52,305元；2014.9.16，104,611元）；4、付款通知函（原件，2014.9.2）；5、房屋交接清单（原件,2017.3.19）、资阳市车城佳美物业有限公司（新城市广场和弘城水韵）专用票据（2017.3.19交物管费）。 听证中，申请执行人提交了如下证据（复印件）：准予变更登记通知书、营业执照（副本）、法定代表人身份证明、成都环境建设管理有限公司关于更名及启用新印章的函（2019.1.18）。 听证中，二被执行人未提交证据。 根据异议人提交的书面异议和听证中各方当事人的陈述、提交的证据和执行案件相关情况，本院查明事实如下： 府南河咨询公司与中城投公司建设工程合同纠纷一案，本院2018年7月3日作出的（2018）川2002民初1909号民事调解书，载明：“……。四、案外人资阳市中弘达投资有限公司自愿为被告中城投集团第六工程四川实业有限公司就本协议约定支付的监理费和违约金向原告成都市府南河建设监理咨询有限责任公司提供连带责任担保。……。”，该调解书发生法律效力后，府南河咨询公司于2019年1月2日向本院申请执行，本院同日立案受理，执行案号为：（2019）川2002执53号，在执行中，本院于2019年3月6日查封了被执行人中弘达公司名下位于资阳市雁江区弘城水韵8栋2单元8（Z）xxxxxx号住房【不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第xxxxxxx号】，查封期限为三年。后案外人张大萍以被执行人中弘达公司已将上述查封房屋出售给其应属其所有为由提出异议，请求法院解除对该房屋的查封。 另查明，2014年1月16日，被执行人中弘达公司与异议人张大萍签订《商品房认购协议》，约定：异议人认购中弘达公司开发的弘城水韵8栋2单元13楼x号住房，面积78.56平方米，购房总价为261,526元，签订本协议时一次性支付购房定金20,000元。在该协议中还约定了双方签订正式《商品房买卖合同》的时间和分三次付清房款及每次付房款的比例。之后，双方没有签订正式《商品房买卖合同》，异议人分三次向被执行人中弘达公司交纳了全部房款，2014年1月16日交款104,610元（此款含之前交的50,000元诚意金），同年6月18日交款52,305元、9月16日交款104,611元。2017年3月19日，被执行人中弘达公司向异议人交付了案涉房屋，异议人收房后在物业公司交纳了至2018年3月18日的物管费用。 再查明，申请执行人府南河咨询公司于2018年12月28日更名为成都环境建设管理有限公司，法定代表人变更为李忠毅，2019年1月18日启用新印章。 本院认为，本案争议的焦点是：异议人对案涉房屋的权利能否排除本案执行，其异议是否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，对该条规定的理解，应该是：即符合此规定所列条件的且其权利能够排除执行的，执行异议能够成立；不满足此规定所列条件的，异议人的异议也未必不成立，是否成立，应根据案件的具体情况即异议人所主张权利的具体情况和被执行人房地产开发企业出售案涉房屋是否存在转移财产逃避执行的情形等情况进行综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。本案中，在本院查封案涉房屋之前，异议人与被执行人中弘达公司只签订了《商品房认购协议》，没有签订正式的商品房买卖合同，不完全满足上述规定所列条件，但异议人所购房屋系居住房屋且已付清房款并交付完毕，异议人对案涉房屋已实际占有，有了事实上的管理和支配权；而且，被执行人中弘达公司在本案中为被执行人中城投公司对申请执行人的债务提供担保的时间也在异议人购买案涉房屋之后，客观上被执行人中弘达公司不存在有转移财产逃避债务的情况，被执行人中弘达公司与异议人之间的商品房买卖应合法有效。异议人在本院查封之前对案涉房屋已合法购买并实际占有使用，其权利能够排除执行，故异议人的异议成立，其要求解除对案涉房屋的查封的请求，本院予以支持。申请执行人认为异议人的权利不能够排除执行的主张，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款、第二十四条、第二十五条第一款第（五）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 中止对被执行人资阳市中弘达投资有限公司名下位于资阳市雁江区弘城水韵8栋2单元13楼x号的住房【不动产权证号：川（2017）资阳市本级不动产权第xxxxxx号】的执行。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向四川省资阳市雁江区人民法院提起诉讼。 审 判 长  谭雪梅 审 判 员  曾 萍 人民陪审员  姚金元 二〇一九年四月十六日 书 记 员  梁雅茹