上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初17548号原告：上海臻汤餐饮有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：刘任飞，经理。委托诉讼代理人：卢作寅，上海寅清律师事务所律师。被告：上海中柘投资发展有限公司,住所地上海市奉贤区大叶公路******。法定代表人：黄展。被告：胡雄西，男，1984年11月10日出生，汉族，住址浙江省瑞安市。被告：柯忠义，男，1974年12月4日出生，汉族，住址浙江省。被告：胡次强，男，1989年11月12日出生，汉族，住址浙江省。被告：林培，女，1983年9月16日出生，汉族，住址浙江省温州市。被告：胡玲彬，女，1973年7月23日出生，汉族，住址浙江省。被告：董文锡，男，1972年3月29日出生，汉族，住址浙江省。被告：胡立榜，男，1977年10月16日出生，汉族，住址浙江省。上列七被告的共同委托诉讼代理人：何海东，上海锦智律师事务所律师。原告上海臻汤餐饮有限公司(以下简称臻汤公司)与被告上海中柘投资发展有限公司(以下简称中柘公司)、胡雄西、柯忠义、胡次强、林培、胡玲彬、董文锡、胡立榜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告臻汤公司的法定代表人刘任飞及其委托诉讼代理人卢作寅律师，被告胡雄西、柯忠义、胡次强、林培、胡玲彬、董文锡、胡立榜的共同诉讼代理人何海东律师到庭参加诉讼。被告中柘公司因下落不明，经本院公告送达起诉状副本及传票，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。臻汤公司向本院提出诉讼请求：1、自2016年10月13日解除臻汤公司与中柘公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令中柘公司向臻汤公司支付违约金14万元；3、判令中柘公司赔偿臻汤公司损失309,921.70元(其中：食品食料损失18,000元、装修费248,400元、燃气管道工程服务费34,200元、厨房设备21,071元、转让费128,250元)；4、判令中柘公司退还臻汤公司保证金14万元；5、判令胡雄西、柯忠义、胡次强、林培、胡玲彬、董文锡、胡立榜对上述第2至4项诉讼请求承担连带责任；6、本案受理费由中柘公司承担。事实和理由：2015年11月12日，臻汤公司与中柘公司签订《房屋租赁合同》，约定：中柘公司将座落在上海市虹口区四川北路XXX号一层房屋(以下简称系争房屋)出租给臻汤公司；租赁用途为经营餐饮；租期为5年，自2015年11月15日起至2020年11月14日止；月租金为70,000元，租金按先付后用的原则，每三个月一付，中柘公司应于每期到期日前10日向臻汤公司提供发票，臻汤公司应于租金支付日到期前向中柘公司支付。如中柘公司所提供的发票有所延误，则臻汤公司支付租金的时间相应顺延，不作为违约责任；臻汤公司支付保证金140,000元；有下例情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违约方应支付(相当于二个月租金)违约金，违约金不足抵付损失的，还应赔偿损失的差额部分；合同还约定了其他内容。合同签订后，臻汤公司对系争房屋进行装修，购置经营设备，按约支付租金和保证金，并于2016年1月1日起对外正常经营。2016年6月24日，中柘公司却无故停电，臻汤公司及时要求中柘公司恢复供电并通过110报警，但中柘公司仍持续停电,导致臻汤公司停业。双方发生纠纷后，中柘公司于2016年8月擅自将系争房屋出租给他人，致使臻汤公司装修、经营设备等财产损失。为此，臻汤公司提起诉讼，判如所请。中柘公司未作答辩。胡雄西、柯忠义、胡次强、林培、胡玲彬、董文锡、胡立榜辩称，胡雄西、柯忠义、胡次强、林培、胡玲彬、董文锡、胡立榜系系争房屋的权力人，与臻汤公司并无直接的租赁关系，根据合同相对性的原则，被告中柘公司与臻汤公司签订的租赁合同是否解除与胡雄西、柯忠义、胡次强、林培、胡玲彬、董文锡、胡立榜无关。臻汤公司对赔偿金的诉请没有依据或依据不足，不同意偿付违约金和赔偿金。产权人从未收取过臻汤公司支付的保证金，故不同意返还保证金。且合同无法继续履行是臻汤公司不支付租金和水电费导致的，因此违约责任在臻汤公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月12日，曹兰、臻汤公司(筹)(承租方，乙方)与中柘公司(出租方，甲方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方系争房屋，建筑面积157平方米；甲方经该房屋房地产所有权人授权委托与乙方建立租赁关系；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营“餐饮”使用；租赁期自2015年11月15日起至2020年11月14日止，免租期自2015年11月15日起至2015年12月31日止，免租期内，承租方无需缴付租金，但需缴纳物业管理费785元/月；2016年1月1日-2017年12月31日期间的租金，每月租金70,000元；租金按“先付后用”的原则，租金每三个月支付一期，甲方应于每期到期日前10日向乙方提供合法租金发票，乙方应于租金支付日到期前向甲方支付，若支付租金日当天系休息天，则顺延至下一个工作日。如甲方所提供的发票有所延误，则乙方支付租金的时间相应顺延，不作为违约责任；甲乙双方签订本合同后三日内乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金相当于两个月的租金，即人民币140,000元。合同期满如乙方不再续租或提前解除后，甲方应在乙方付清全部应付款及该场地乙方相关证照注销手续完成后的10个工作日内将租赁保证金(无息)退还乙方；甲、双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。甲方违约的，甲方应赔偿乙方(相当于二个月租金)违约金，乙方违约的，乙方应支付甲方(相当于二个月租金)违约金。支付的违约金不足以抵付另一方损失的，违约方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，该房屋租金按实际租赁天数由甲、乙双方进行结算；……(二)甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；……(六)乙方逾期不支付租金经甲方书面催告后超过1个月仍不支付的；(七)租赁期间甲方采取不当方式妨碍或影响乙方正常经营和使用租赁房屋的；……；本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分。合同签订后，臻汤公司即开始装修房屋并使用系争房屋。2016年4月8日，中柘公司(甲方)与曹兰(臻汤公司，乙方)签订《补充协议》，约定：现就乙方向甲方递交因经营亏损严重要求减免租金的《申请书》一事，经友好协商，甲方为扶持乙方尽快走出困境，纳入正常金应轨道，对甲乙双方于2015年11月签订的系争房屋的《房屋租赁合同》，给予一定的支持，补充如下：1、原合同中2016年4月1日至2016年6月30日的房屋租金及物业费减免半个月，即调整为：2016年4月1日至2016年6月30日租金及物业费共计175,000元。2、乙方与签订协议当日缴付甲方的租金为140,000元，2016年4月30日之前缴足剩余的35,000元；……当日，曹兰向中柘公司支付14万元，摘要：四川北路XXX号一楼B区部分租金。2016年5月6日，中柘公司向臻汤公司开具2016年1月租金发票70,000元、2016年2月租金发票70,000元及2016年3月租金发票70,000元，并出具押金14万元的收据。2016年5月11日，臻汤公司向中柘公司支付2016年4-6月部分租金35,000元。2016年6月22日，中柘公司(甲方)与曹兰(臻汤公司，乙方)签订《补充协议》，约定原合同中2016年7月1日至2016年9月30日的房屋租金及物业费减免半个月，即调整为：2016年7月1日至2016年9月30日租金及物业费共计175,000元。该合同仅有中柘公司盖章。2016年6月27日，臻汤公司向中柘公司发出《通知》，表示中柘公司至今未提供2016年4月-6月的租金发票，而臻汤公司已于2016廿3月25日支付了2016年4月-6月期间的租金，请中柘公司在2个工作日内提供发票。2016年6月24日晚中柘公司对系争房屋断电，构成单方面毁约，要求中柘公司做出赔偿。对该《通知》臻汤公司未提供送达凭证或者由中柘公司签收的依据。2016年10月13日，臻汤公司向中柘公司发出《解除合同告知函》，表示2016年6月24日中柘公司对系争房屋断电至今，造成臻汤公司无法正常营业，故决定终止合同。臻汤公司未提供中柘公司签收依据。另查明，臻汤公司于2015年12月30日注册成立，曹兰曾于臻汤公司任职。2017年3月20日，本院做出(2016)沪0109民初15601号民事判决，确认胡雄西、柯忠义、胡次强、林培、胡玲彬、董文锡、胡立榜通过公证委托上海振掀资产管理有限公司(以下简称振掀公司)作为代理人，代为处理系争房屋的管理维护及出租相关事宜。2014年12月16日，振掀公司代表胡雄西、柯忠义、胡次强、林培、胡玲彬、董文锡、胡立榜与中柘公司(承租方)、上海中浜资产管理有限公司(以下简称中浜公司、担保方)、黄展(担保方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，中柘公司对系争房屋享有转租权。因中柘公司未按合同约定支付租金，经权利人催讨后仍未支付，故依法胡雄西、柯忠义、胡次强、林培、胡玲彬、董文锡、胡立榜与中柘公司、中浜公司、黄展2014年12月16日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月23日解除。审理中臻汤公司提供如下证据证明其损失：1、2015年11月18日，甲方签章为臻汤公司与案外人上海巨捷装饰建筑装饰工程有限公司的《装修合同》，装饰施工地址上海市虹口区四川路XXX号；增加款项276,000元。对该装饰合同胡雄西、柯忠义、胡次强、林培、胡玲彬、董文锡、胡立榜不予认可。本院认为，臻汤公司成立时间在2015年12月30日，该合同署期之日臻汤公司尚未成立，却已加盖臻汤公司公章，且合同约定装饰施工地址与系争房屋不符、臻汤公司并未提供向上海巨捷装饰建筑装饰工程有限公司的付款凭证予以佐证，因此对该份证据本院不予确认。2、臻汤公司(甲方)与案外人上海沪南燃气技术工程有限公司(乙方)签订的《燃气管道工程服务合同》，约定工期为乙方收到甲方申请材料后45日内完工，工程款38,000元。臻汤公司并提供了一份日期为2015年12月6日的交通银行结算业务申请书，收款人为杨国庆，结算金额38,000元，附加信息及用途：燃气引入(四川北路XXX号)。对该合同和付款凭证胡雄西、柯忠义、胡次强、林培、胡玲彬、董文锡、胡立榜不予认可。本院认为该合同上未注明工程地点，且付款对象并非该合同向对方，付款时间亦与合同约定的工期不符。3、2015年9月21日，需方：上海实极机器人自动化有限公司与供方：上海汇翔厨房设备有限公司签订的《产品订货合同》及付款发票，合计金额9,160元。对该合同胡雄西、柯忠义、胡次强、林培、胡玲彬、董文锡、胡立榜不予认可。本院认为该合同虽落款处有曹兰签名，但盖章和抬头的相对方与臻汤公司并无关联。4、2015年12月21日，曹兰与案外人上海荞荞餐饮有限公司签订《转让协议》，约定上海荞荞餐饮有限公司将系争房屋的经营权以及全部设施设备一次性作价142,500元转让给曹兰，上海荞荞餐饮有限公司须确保曹兰能与权利人(即出租方)重新签订租赁合同。当日，曹兰支付转让费142,500元。上述事实，经庭审质证，由双方当事人的陈述、《房屋租赁合同》及《补充协议》、《房地产登记簿》、《转让协议》、《装修合同》、《燃气管道工程服务合同》、《产品订货合同》、付款凭证、发票、《通知》、解除合同告知函及快递回单、委托书、公证书、民事判决书、转租证明、通知函等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。曹兰作为臻汤公司筹备时的代表与中柘公司签订《房屋租赁合同》，目的是为了注册成立臻汤公司，并由臻汤公司在系争房屋经营使用。因而在臻汤公司成立后，与中柘公司实际发生租赁关系的即应当为臻汤公司，故本案系争的租赁合同的相对方应当是臻汤公司和中柘公司，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同成立后，臻汤公司与中柘公司又就租金标准签订《补充协议》，就2016年4-6日期间的租金标准和支付时间做了补充约定。根据双方租赁合同和补充协议约定，臻汤公司支付租金的顺序是中柘公司先开具租金发票，至租金支付日时臻汤公司支付租金，如中柘公司延误开票的，臻汤公司支付租金时间顺延，不作为违约。臻汤公司在签订《补充协议》当日即按约支付了2016年4-6月的租金中的14万元，但中柘公司迟迟未向臻汤公司开具2016年4-6月的租金发票，直至2016年5月6日才向臻汤公司开具了2016年1-3月的租金发票。2016年5月11日，臻汤公司向中柘公司支付了2016年4-6月剩余部分租金35,000元。另外，经法院生效判决确认，因中柘公司未按约支付租金，其与胡雄西、柯忠义、胡次强、林培、胡玲彬、董文锡、胡立榜就系争房屋签订的《房屋租赁合同》于2016年6月23日解除，并于2016年6月24日对系争房屋断电，因此导致臻汤公司和中柘公司的《房屋租赁合同》无法继续履行的责任在中柘公司。故本院确认，臻汤公司与中柘公司签订的《房屋租赁合同》于2016年6月23日解除。双方合同解除后，中柘公司应退还臻汤公司租赁保证金。且根据双方《房屋租赁合同》的约定，中柘公司交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的，应当承担相应的违约责任。至于臻汤公司主张的差额损失部分，双方租赁合同因中柘公司原因解除后，中柘公司应对臻汤公司的损失做出赔偿。由于双方在合同解除后未就系争房屋进行交接，中柘公司即自行收回房屋并重新出租，因而无法确认系争房屋内的装修残值及物品损失的金额，且臻汤公司提供的《装修合同》、《燃气管道工程服务合同》、《产品订货》及付款凭证、均存在瑕疵，本院无法确认。鉴于臻汤公司在承租系争房屋前曾向原承租人支付了一笔转让费，承接了系争房屋内的装修和设施设备，故本院参照该费用的金额，酌情确认中柘公司的赔偿范围。因本案争议的《房屋租赁合同》的相对方是臻汤公司和中柘公司，故臻汤公司要求系争房屋的权利人胡雄西、柯忠义、胡次强、林培、胡玲彬、董文锡、胡立榜对中柘公司应当承担的义务承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、上海臻汤餐饮有限公司与上海中柘投资发展有限公司2015年11月12日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月23日解除；二、自本判决生效之日起10日内，上海中柘投资发展有限公司向上海臻汤餐饮有限公司支付违约金14万元；三、自本判决生效之日起10日内，上海中柘投资发展有限公司向上海臻汤餐饮有限公司支付赔偿金142,500元；四、自本判决生效之日起10日内，上海中柘投资发展有限公司向上海臻汤餐饮有限公司退还租赁保证金14万元；五、上海臻汤餐饮有限公司要求胡雄西、柯忠义、胡次强、林培、胡玲彬、董文锡、胡立榜对上海中柘投资发展有限公司的上述第二至四项支付和赔偿义务承担连带责任的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,699.22元，由上海臻汤餐饮有限公司负担2,699.22元，上海中柘投资发展有限公司负担7,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹北霖人民陪审员  毛济平人民陪审员  郭 瑛二〇一九年四月二十八日书 记 员  蔡覙静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。