北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初9944号原告：杨少杰，女，1971年8月20日出生，汉族，住北京市通州区。原告：王惠新，男，1970年8月9日出生，汉族，住北京市通州区。二原告共同委托诉讼代理人：刘志民，北京市京师律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：信凤阁，内蒙古昭乌达律师事务所律师。被告：夏庆华，男，1960年10月25日出生，汉族，住内蒙古赤峰市红山区。委托诉讼代理人：李鑫，内蒙古大川律师事务所律师。原告杨少杰、王惠新与被告夏庆华确认合同有效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告杨少杰、王惠新的共同委托诉讼代理人刘志民、信凤阁，被告夏庆华的委托诉讼代理人李鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨少杰、王惠新向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告、被告签订的《以物抵债协议书》有效，责令被告履行《以物抵债协议书》办理产权过户手续的义务；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年至2013年之间被告多次向原告杨少杰、王惠新借款（二原告系夫妻关系），债务清偿期届满后，被告累计欠原告900万元，原告多次向被告催要该笔借款，被告无力偿还。经双方协商一致后，原、被告于2014年8月10日在北京市通州区签订了《以物抵债协议书》，约定被告将自有的位于北京市通州区通胡大街70号住、商业项目3#住宅楼XXX室以抵欠原告的900万元借款及全部利息。被告保证对其用以抵顶借款的房屋拥有所有权，不存在权利瑕疵，协议书生效后7日内，被告需将借款的房屋及房屋权属证书等相关文件全部交付给原告。原、被告之间存在真实的金钱债务关系，且债务已到清偿期，债务数额确定，抵债物价值与债务数额均明确，在此基础上双方达成以房屋清偿原债务的合意，该协议系双方真实意思表示，且内容不违反国家法律、法规的强制性规定，双方在协议上签字摁手印后，该协议以合法成立并正式生效。2014年8月10日协议书签订完毕，被告与原告在北京市通州区履行交接时，被告将以物抵债房屋钥匙交给原告，由原告开始入住，同时被告提出，若原告想要得到房屋的产权类相关票据原件，条件是原告必须将所有的被告出具的借据等全部交还给被告。原告无奈，只好将全部的借款凭证交给被告。被告遂将所有的房屋的原始票据交给原告。被告将房屋的钥匙和相关原始证明材料交付原告后，原告便获得该房屋的全部控制使用权利。原告认为此房屋已经属于自己，于2015年2月18日与赤峰爱格尔家居设计体验馆装修公司签订了一份装修合同，花费246万元巨资对房屋进行整体设计装修。在长达数月的施工中，原告一直到现场亲自监督和指导，整个房屋的装修十分高档。装修完毕后，原告又用数月时间陆续购买各种家具、家用电器、厨房用具等物品，又花费约100余万元。原告入住以来，一直按照以物抵债协议中的约定，以自己的名义交纳该套房屋的物业管理费、供暖费、水费、电费、有线电视费等相关费用。协议签订后，被告一直以各种理由推脱，迟迟没有办理成过户手续。由于办理房屋产权过户手续需原、被告双方持房屋买卖合同和相关证件及材料到当地房地产交易管理部门才能办理过户手续，即必须由被告协助原告才能办理过户手续。现被告的不作为行为属严重违约行为，应依法承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于当前商事审判工作中的若干具体问题》第九条关于以物抵债合同纠纷案件的审理问题，第二点关于债务履行期届满后约定的以物抵债的意见，认为“如果此时抵债物尚未交付给债权人，债务人反悔但未能提供证据证明有能力继续履行原债务，债权人请求债务人履行以物抵债约定的，应予支持。”本案中原、被告签订的《以物抵债协议书》是债务履行期限届满之后签订的，但被告没有协助原告为该房屋办理房屋所有权转让登记，即被告尚未将该房屋实际交付给原告，现被告无力偿还债务，原告要求被告继续履行《以物抵债协议书》中协助原告办理房屋所有权转让登记手续的约定，应获得支持。综上所述，被告的行为已经构成违约，根据合同法规定，特提起诉讼，望判如所请。被告夏庆华答辩称，一、夏庆华系赤峰华龙房地产公司股东。2013年6月份之前，由被告夏庆华本人牵头以华龙房地产公司名义向原告分别借款600万元、50万元、590万元，累计借款金额1240万元。上述原始借据中注明的借款方：借款单位为赤峰华龙房地产开发有限公司、借款人夏庆华。2013年5月28日经双方核算，最终形成以华龙房地产公司作为借款人的1240万元的借据，而夏庆华作为借款人签字身份系职务行为，以此说明夏庆华本人与原告之间不存在所谓的借贷关系。原告对上述1240万元的借款事实曾于2016年7月在当地法院提起了民间借贷诉讼，要求华龙房地产公司、被告偿还1240万元，令被告不解的是，原告提起本次诉讼系全额诉讼，并未将被告等已偿还部分剔除，而偿还的具体款项原告当然明知，被告庭审中出示了已经偿还欠款的收据和涉案的《以物抵债协议》，强调说明，该以物抵债协议系对上述欠款未偿还部分本息，夏庆华以其个人房产与原告签订的担保协议，该案经内蒙古赤峰市松山区作出（2016）内0404民初5644号民事判决和赤峰市中级人民法院作出的维持一审判决，最终剔除被告已偿还的借款后尚欠原告本息600万左右。原告提起针对涉案房屋的两次诉讼，均以《以物抵债协议》标明的900万元系夏庆华另外向其借款为基础签订的，实际上《以物抵债协议》标明：截止2014年8月1日，乙方（夏庆华）共欠甲方（王惠新、杨少杰）借款900万元的事实根本不存在，被告系按照原告的要求以夏庆华名下的涉案房产对总借款1240万元中尚未还款部分的一种担保形式，原告却以《以物抵债协议》中注明的900万元作为为夏庆华向原告真实发生的个人借款为由提起本案诉讼，没有基本的事实根据。据上，原、被告双方之间的矛盾系因被告、华龙房地产公司对外债务较多，涉案房产被其他债权人查封后，原告在法院提起上述1240万元民间借贷案中，被告又向法庭提交了还款收据充抵借款总额，所以原告对被告及其不满，以案涉900万元债务为真实债务，以《以物抵债协议》力争本案涉案房屋，诉讼目的显而易见，以通过合法诉讼的方式此将涉案房屋占为己有。二、原告此次主张《以物抵债协议》合法有效基础是涉及的900万元为真实借款，与被告提及到的上述1240万元无关，双方签订本协议时系真实意思表示，故此双方签订的该协议为真实有效。对此，最高人民法院民一庭民事审判指导案例：以物抵债的成立需要符合要物合同的基本构成要件，要旨必须具备四个条件，必须有原债的关系存在，必须有双方当事人关于代物清偿的合意，他种给付必须与原定给付不同，须债权人受领他种给付以代替原给付。以上成立要件也是基于代物清偿的要物性，需同时具备，缺一不可。关于《以物抵债协议》涉及900万元债是否实际存在的问题。原告在所有权确认案件中的诉状表述以及两次庭审的当庭陈述，对所谓900万元债的形成出现了三种不同的版本，其陈述相互矛盾，不能自圆其说。原告诉状中对于900万元借款的表述为：“被告多次向原告借款累计900万元用于经营”，从而可以看出被告主张所谓900万元系累计形成的纯粹借款本金并无利息体现，这是版本之一；原告第一次庭审中对于900万元借款形成又表述为：“900万元系分20多笔借款形成，其中有800多万的借款本金，其余为利息。大部分借款给付现金，少部分为银行转账形成”，这是版本之二；原告第二次庭审中对于900万元形成又再次表述为：“900万元系由案外人通过多笔取现交给原告，再由原告给付被告，所有的款项来源均为现金支付”，这是版本之三。据上，对于出借如此大额的资金，原告向法庭陈述了三种不同的版本，其互相矛盾，可见原告的陈述为虚假陈述，以此说明900万元借款不真实并未实际存在。《以物抵债协议》仅仅具有合同性质的协议，协议中涉及的900万元借款并未有夏庆华出具的借据和已经支付给夏庆华的直接证据，该事实足以说明《以物抵债协议》并未实际履行。一份具有合同性质的协议，对于是否已经实际履行的事实，本案原告应向法庭出示已实际付款的证据，但经过两次庭审原告对于900万元借款的形成仍不能合理说明已经支付的事实，其陈述又缺乏高度的盖然性，体现在：原告庭审中对于900万元是否有借据的事实表述为“所有的借据都退还给原告最终形成《以物抵债协议》”。而该《以物抵债协议》第四条对于甲方（原告）的义务具有明确约定：“乙方（被告）协助甲方办理完毕全部房屋所有权转让登记手续后，甲方将借款凭证返还给乙方”。如果借款真实的前提下，应该有相应的借据作为本协议履行的基础，但庭审中原告始终没有此类书证，仅当庭表述为借据已经退还给被告，但该事实与协议约定相悖且无其他证据支持。退言之，原告所称已将借据退还被告的说法成立为前提，如果原告将借据退还的时间在签订《以物抵债协议》之前，该协议则无此必要再特别注明此条款；如果退还借据的时间在形成该协议之后，原告应提交书面证明证实该借据按照协议约定已经交付原告的事实。以上无论是哪一种说法，原告均无法自圆其说。《以物抵债协议》的内容可以看出实际上名为《以物抵债协议》实为具有担保性质的协议。该协议第六条约定的违约责任：“本协议签订后，因乙方设置抵押或者被司法查封等导致房屋不能办理所有权变更登记，致使本协议无法履行，乙方应按原借款数额偿还全部借款，并自借款之日起按月息2%向甲方支付欠款利息。”该条款的约定明确说明该《以房抵债协议》系以借款为基础的协议。之所以签订该以物抵债协议，这又回到上述提及的1240万元的债务纠纷之中。据上，除协议中确定的900万元借款没有相应的借据及支付凭证不符合常理外，原告对于持有涉案的900万元借据的陈述与《以物抵债协议》内容又相互矛盾，以此说明原告陈述为虚假陈述且缺乏高度盖然性，其虚假性不攻自破。进一步印证《以物抵债协议》没有真实的借款基础，原告所称的900万元债不存在。原告在被告不知情的前提下，持有《以物抵债协议》私自换锁抢住了涉案房屋以达到实际占有的非法目的。通过原确权庭审中我方证人证言已完全证实，原告系在被告自主装修接近尾声持原有钥匙准备进入涉案房屋时，发现钥匙已被换掉无法进入。遂通过110进行了报警。这一事实说明，原告入住涉案房屋为非法行为，被告方没有将涉案房屋抵顶交付给原告的真实意思表示。原告在贵院提起确权诉讼时，诉状自述的原告现住址赤峰市松山区王府镇红金居委会矿家属楼1号楼502室；而在贵院再次提起本案诉讼时，诉状自述地址为北京市通州区通胡大街70号住、商项目3号住宅楼XXX室。据此表明，原告诉状称早已实际占有缺乏真实性，恰凸显出恶意占有的事实。本案符合一事不再理情形，原告重复起诉的行为应予以驳回。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月，夏庆华（买受人）与北京麦金利房地产开发有限公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同》，约定由买受人购买出卖人位于通州区通胡大街70号居住、商业项目3#住宅楼XXX房屋（以下简称涉案房屋）。此外，预售合同还约定了其他内容。杨少杰与王惠新为夫妻关系。2014年8月10日，王惠新、杨少杰（甲方）与夏庆华（乙方）签订《以物抵债协议书》，约定：截止2014年8月1日，乙方共欠甲方借款900万元，因乙方无力偿还此项借款，经甲、乙双方充分协商，乙方以自有房屋抵顶所欠甲方借款，双方达成协议如下：一、抵顶借款房屋坐落位置，乙方用于抵顶借款的房屋坐落于北京市通州区百合湾K2小区（空白）栋（空白）号住宅，房产证号码（空白）。二、抵顶借款房屋面积、设计用途及价款，乙方用于抵顶借款的房屋建筑面积为（空白）平方米，设计用途为住宅用。抵顶乙方欠甲方借款900万元及全部利息。三、乙方承诺与保证，乙方保证对其用以抵顶房屋拥有所有权，不存在所有权争议瑕疵，保证房屋不存在出售、出租、设置抵押权或被司法查封、扣押等权利瑕疵。四、甲方的义务，乙方协助甲方办理完毕全部房屋所有权转让登记手续后，甲方将借款凭证返还给乙方。五、乙方的义务，1、协议生效后7日内，乙方需将抵顶借款的房屋及房屋权属证书等相关文件全部交付给甲方。2、协议生效后，乙方负责在一年内无偿协助甲方办理房屋所有权变更登记手续。3、协议生效后乙方不得再将房屋出售、出租、设置抵押权、保证房屋不得因乙方其他债务累及导致其他债权人申请而被司法查封、扣押。否则乙方承担因此产生的法律责任并赔偿甲方全部损失。4、抵顶借款的房屋交付之前发生的包括物业管理费用、供暖费用、水电费用等一切费用由乙方负责清缴。5、抵顶借款的房屋项下的剩余全部贷款由原房屋所有权人即乙方自行负责按期偿还完毕。6、抵顶借款的房屋所有权变更登记至甲方名下后，视为乙方还清其全部借款及利息。甲乙双方相互不再存在债权债务关系。六、违约责任，本协议签订后，因乙方另行出售房屋，出租房屋，设置抵押权或被司法查封扣押等原因及其他原因导致该房屋不能够办理所有权变更登记致使本协议不能履行时，乙方应按原借款数额立即偿还全部借款，并自其借款之日起按月息2%向甲方支付欠款利息，同时赔偿甲方的各项损失。七、本协议自签订之日起生效，双方共同恪守。本协议未尽事宜由双方另行协商，达成补充协议具有同等的法律效力。八、本协议一式四份，双方各持两份。甲方处王惠新、杨少杰签字摁手印；乙方处夏庆华签字摁手印。上述《以物抵债协议书》签订之后，杨少杰、王惠新实际占有控制了涉案房屋，并进行了相应的装修，夏庆华将涉案房屋的预售合同、购房发票等相关材料交给了杨少杰、王惠新。2016年6月24日，杨少杰、王惠新将夏庆华诉至北京市通州区人民法院，依据双方签订的《以物抵债协议书》要求法院判令位于北京市通州区通胡大街70号住、商业项目3#住宅楼XXX室归杨少杰、王惠新所有。通州区人民法院于2017年2月20日作出（2016）京0112民初25275号民事判决书，以涉案房屋尚未办理产权登记手续，而不动产取得应以登记为准，故涉案房屋的所有权尚未明确为由，判决驳回了杨少杰、王惠新的诉讼请求。该判决已生效。2016年7月18日，杨少杰（原告）将赤峰华龙房地产开发有限责任公司（被告，以下简称赤峰华龙公司）、夏庆华（第三人）诉至赤峰市松山区人民法院，要求被告偿还借款1240万元及利息。赤峰市松山区人民法院于2016年10月13日作出（2016）内0404民初5644号民事判决书：“认定事实：赤峰华龙公司为经营需要，多次向杨少杰借款，2008年7月28日，杨少杰向赤峰华龙公司出借资金600万元，2009年8月5日，杨少杰向赤峰华龙公司出借资金50万元，2010年4月28日，杨少杰向赤峰华龙公司出借资金590万元，约定年利率8%。2013年5月28日，经杨少杰与赤峰华龙公司核算，杨少杰向赤峰华龙公司出借资金总计1240万元，双方于当日签订《借款合同》1份，约定上述借款年利率为10%，借款期限为1年，并记载之前的利息均已挂账。2011年9月28日，杨少杰在赤峰华龙公司处借款5万元用于个人使用，2014年4月5日，赤峰华龙公司偿还杨少杰1000万元，2014年4月23日，赤峰华龙公司偿还杨少杰100万元，剩余本金及利息未付。借款到期后，2014年8月10日，杨少杰与赤峰华龙公司签订以物抵债协议书，约定夏庆华以位于北京市通州区百合湾小区的房屋抵顶该笔借款900万元，但该以物抵债协议并未实际履行，尚在夏庆华名下，且该涉案房屋已被法院查封。本院认为：……赤峰华龙公司答辩主张双方签订的以物抵债协议书，实为为涉案借款提供担保。双方系在债务清偿期届满后达成该以物抵债协议，实际债务金额已经发生变化与该协议不符，尚未办理物权转移手续，且涉案房屋已被法院查封，债务人亦不履行该抵债协议，该以物抵债协议对双方不产生约束力，故对被告的该答辩主张，本院不予支持……”。后杨少杰不服一审判决并上诉，赤峰市中级人民法院经审理于2016年12月26日作出（2016）内04民终4816号判决书：“本院认为：……杨少杰上诉称，本案涉及的以物抵债协议书系杨少杰与夏庆华之间的房屋买卖关系，与杨少杰与赤峰华龙公司之间的债权债务关系无关。就此本院认为，因杨少杰与夏庆华之间已就该协议在北京辖区法院另行起诉，因此关于该以物抵债协议本院不予审理，原审法院认定‘以物抵债协议书，实为为涉案借款提供担保。双方系在债务清偿期届满后达成该以物抵债协议，实际债务金额已经发生变化与该协议不符，尚未办理物权转移手续，且涉案房屋已被法院查封，债务人亦不履行该抵债协议，该以物抵债协议对双方不产生约束力’超出当事人的诉讼请求范围，明显不当，本院予以纠正……”。关于涉案《以物抵债协议书》中约定的标的900万元。杨少杰、王惠新提供了案外人赵有强的银行卡交易明细清单，该银行清单显示，自2011年1月至2013年12月，赵有强陆续取现累计九百余万元；杨少杰、王惠新主张该九百余万元系案外人赵有强、程子慧陆续归还的债务，杨少杰、王惠新每次应夏庆华的款项需求数，从程子慧处取回现金，并将现金按夏庆华的要求出借给夏庆华；杨少杰、王惠新还提供了其称系程子慧的录音证据证明其该主张，并提供赵有强、程子慧的离婚证复印件，证明二人于2016年10月离婚；赵有强、程子慧未出庭作证。夏庆华不认可上述证据，其主张该《以物抵债协议》系对（2016）内0404民初5644号民事判决书认定的1240万元款项的担保，双方没有另发生过900万元的债权债务关系。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订了涉案的《以物抵债协议书》中约定的以物抵债的债900万元，夏庆华不认可双方实际发生过该笔债权债务，而是主张该笔款项系对（2016）内0404民初5644号民事判决书中认定的1240万元相关款项进行的担保，而且已经经法院进行审理判决。而杨少杰、王惠新提交的证据并不能证明原、被告双方存在协议书中约定的900万元债权债务关系，应由其自行承担证据不足的不利后果。故二原告要求确认涉案《以物抵债协议书》有效并继续履行的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告杨少杰、王惠新的全部诉讼请求。案件受理费74800元，由原告杨少杰、王惠新负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  宋剑涛人民陪审员  韩文禹人民陪审员  梁春友二〇一九年四月二十六日法官 助理  高金鼎法官 助理  吕 永书 记 员  刘 仙