陕 西 省 眉 县 人 民 法 院           陕西 省 眉 县 人 民 法 院民 事  判  决  书                         （2019）陕0326民初61号原告：周晓霞，女，汉族，农民，住眉县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告：张怀龙，男，汉族，农民，住眉县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，系原告周晓霞之夫。被告：陕西鑫荣房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：郭玉田，系公司董事长。委托代理人：王俊诏，系公司员工。原告周晓霞、张怀龙与被告陕西鑫荣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周晓霞、张怀龙、被告委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周晓霞、张怀龙向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、支付逾期办理房屋产权证的违约金（以缴纳总价款286710为基数，按缴纳时间分阶段以年利率1.8%计算至实际拿到房屋产权证为止）；3、赔付政府买房补贴4200元；4、被告承担二原告的误工费600元；5、要求被告出具住宅质量保证书、住宅使用说明书、商品房的验收合格证，实用面积检测报告，逾期未出具上述资料的违约金14000元（按已缴纳的286710元为基准，从2015年3月21日起至2018年3月21日按年利率1.75%计算的）；6、请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2015年3月21日，原告周晓霞、张怀龙购买被告开发的XX小区XX号楼XX单元XX号住房一套，全款支付商品房总价265151.00元。被告于2015年3月21日通知原告交房，当日原告向被告支付该房屋契税3977.00元、维修基金9400元、工本费362元、暖气入网费5640元、天然气入网费2180元，又于2015年8月5日交房屋登记费80元，合计21639元。根据《购房合同》第十三条：被告应在交房后365天内办理房产证，延期按已交款同期利息支付买方违约金。原告多次联系被告方要求办理房屋产权手续，均未果，为维护原告的合法权利，望判如所请。被告辩称：1、依法驳回原告的第一项的诉讼请求。被告并不具备办理房产证的职能，可以辅助原告办理房产证。2、合同约定的违约金过高，房屋适宜居住不影响其价值且未产生实际的损失，故应以房款265151元为基数按照年利率1.5%计算违约金。原告的第二项诉讼请求请法庭合理认定违约金的计算基数及利率。3、驳回原告的第三项的诉讼请求。关于农民进城买房补贴主体是县政府不是被告公司，故应驳回。4、原告的误工费的请求没有法律依据和事实依据，故应予以驳回。5、驳回原告的第五项的诉讼请求。这个违约金是逾期交房时才会产生，但房屋已交付，原告实际入住，不应支持。经审理查明：被告陕西鑫荣房地产开发有限公司以出让的方式取得国有土地使用权[国有土地使用证号为眉国用（2013）第56、57号]，建设开发了福润天地小区，并取得了商品房预售许可证[（2013）眉房预售证第022号]。2015年3月21日原告周晓霞、张怀龙与被告陕西鑫荣房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的眉县福润天地小区商品房一套（9号楼1单元502号），建筑面积94㎡，单价为2820.76元/㎡，合同签订时原告付清了全部房价款265151元。同日二原告向被告缴纳了该房屋契税3977.00元、维修基金9400元、工本费362元、暖气入网费5640元、天然气入网费2180元；被告陕西鑫荣房地产开发有限公司当日向原告完成房屋交付。又查，根据《商品房买卖合同》内容，原、被告双方对房屋基本情况、价款、付款方式、交付产权登记等内容进行了约定。其中第七条约定交付条件：（一）出卖人（被告陕西鑫荣房地产开发有限公司）应当在2015年3月31日前向买受人（原告周晓霞、张怀龙）交付该房屋。（二）该商品房交付时应当已取得验收合格证，并有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第八条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第七条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期交房责任的处理方式：从合同约定应交房最后一日的次日起至实际交房之日止，由出卖人向买受人支付违约金（违约金按出卖人已收购房款额×中国农业银行眉县支行规定的同期贷款利率计算），合同继续履行。第十条交接手续：（一）该商品房达到第七条约定的交付条件后，出卖人应当在交房前，及时通知买受人办理接房手续的时间、地点和应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第七条约定的证明文件，并满足第七条约定的其他条件，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，或未满足第七条约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第八条处理。（二）验收交接后，双方应当签订商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续，双方同意按照约定的方式处理，即视为买受人已实际接受所购商品房。（三）出卖人向买受人代收：维修资金、契税、按照国家规定买受人应该缴纳的权属登记及其他相关费用。第十三条产权登记：（一）初始登记，出卖人应当在交房后365天前，取得该商品房所在楼栋的房屋所有权证。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内取得该商品房所在楼栋的房屋所有权证的，双方同意由出卖人按买受人已付购房款额的银行同期存款利息向买受人支付违约金，合同继续履行。（二）转移登记，商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向房产登记机关申请办理房屋所有权转移登记。因出卖人的责任，买受人未能在本条第（一）项约定期限届满之日起的365日内取得房屋所有权证书的，双方同意由出卖人按照买受人已付房款额的银行同期存款利息向买受人支付违约金，合同继续履行。又查，2015年4月1日该商品房已在房管部门完成备案登记，但至今被告未按合同约定协助二原告办理房屋权属登记手续。以上事实有《商品房买卖合同》、交费凭据相关证据在卷佐证。本院认为：原、被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。该合同对争议房产的价款、房屋交付、产权登记办理及违约责任等进行了明确约定，在合同履行过程中双方存在以下争议焦点：（一）房屋权属证书的办理责任及违约金的计算。依据《商品房买卖合同》产权登记约定内容，商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向房产登记机关申请办理房屋所有权转移登记；因出卖人的责任，从初始登记期限届满之日起的365日内买受人未取得房屋所有权证书的，由出卖人按照买受人已付房款额的银行同期存款利息向买受人支付违约金，合同继续履行。本案被告在合同约定的交房期限前已完成房屋交付，也代收了办证所需缴纳的房屋维修基金、契税和工本费；但房屋权属证书办理机构为国家土管部门，被告按合同约定负有协助办理的义务，被告未按期限履约，应承担违约责任。违约金的计算，二原告主张按年利率1.8%，在中国人民银行同期存款利息范围内，对该项请求予以支持；对于二原告主张按购房款和各项费用的合计数额从缴纳时间分阶段起计算违约金，此主张与合同约定不符，应以已付购房款265151元为基数从2017年3月22日起计算至实际拿到房屋权属证书之日止。被告辩称违约金计算比例过高，请求按照年利率1.5%计算违约金，该辩称与合同约定不符，没有事实依据，不予支持。（二）逾期交房违约责任的认定。合同约定被告陕西鑫荣房地产开发有限公司应当在2015年3月31日前向原告周晓霞、张怀龙交付该房屋。被告于2015年3月21日向二原告实际交付了房屋，故被告不存在逾期交房的违约责任，对二原告此请求不予支持。对原告主张要求交付的商品房取的验收合格证和面积实测报告，这是被告向二原告交付房屋应符合的条件，在2015年3月21日交付该房屋时被告未出示该两项证明文件，二原告并未依此拒绝接收房屋，因此不产生被告逾期交房的违约责任，但被告应当将该两项证明文件向二原告予以出示查看。对二原告主张要求被告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的请求，根据原建设部颁布的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第十条“应在住宅交付用户的同时提供给用户”；故被告应按规定向二原告予以交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。（三）其他损失赔偿的认定。对于原告主张的因被告迟延办理房屋产权证书而造成的购房补贴损失，二原告当庭未提交证据证明损失的依据和标准；主张的误工损失，没有事实依据和证据支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故本院对原告周晓霞、张怀龙这两项诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第一款第（一）项及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告陕西鑫荣房地产开发有限公司于本判决生效后90日内为原告周晓霞、张怀龙协助办理眉县XX小区XX号楼XX单元XX号房屋权属证书；并交付该房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。二、由被告陕西鑫荣房地产开发有限公司支付原告周晓霞、张怀龙逾期办理房屋权属证书的违约金（以购房款265151元为基准，按年利率1.8%的标准从2017年3月22日起计算至实际拿到房屋权属证书之日止）。三、驳回原告周晓霞、张怀龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取50元，由被告陕西鑫荣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费100元，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。                                             审判 员    常海滨                                                     二○一九年四月十五日                                                             法官助理   田小静书记 员    孙  鹤      8