贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初831号原告：李松，男，汉族，1990年10月26日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：刘欢，女，汉族，1991年5月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。二原告共同委托诉讼代理人：朱超（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201710675742。二原告共同委托诉讼代理人：刘力铭（一般代理），贵州锐驰律师事务所实习律师。实习证号：230713011110574。被告：毕节兴业房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区流仓办事处****。统一社会信用代码：91520502598396555T。法定代表人：杜位爵，该公司董事长。委托诉讼代理人：李玉蝶（特别授权代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。执业证号：15205201810068461。委托诉讼代理人：罗凤兰（一般代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15205201511937750。原告李松、刘欢与被告毕节兴业房地产开发有限公司（下称：兴业房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月6日公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人朱超、刘力铭，被告兴业房开公司委托诉讼代理人李玉蝶、罗凤兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李松、刘欢向本院提出诉讼请求：1、判决被告在一个月内将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告;2、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金暂计1,000.00元(实际金额以原告已付总房款376,431.00元为基数，按日0.01%的标准从2016年7月1日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记相关文书之日止);3、判决本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的“盛世华都”房号为1-18-5的房屋一套，双方在合同第八章第二十二条第三款中约定:“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。”据此，被告应于2016年6月30日前向原告办理商品房转移登记。原告已按合同约定向被告付清了376,431.00元购房款，但被告至今未向原告办理产权转移登记，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理商品房产权转移登记，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请。庭审中，原告申请撤回第一项诉讼请求。被告兴业房开公司辩称：本案因政府机关征地拆迁严重滞后行为造成答辩人违约，非因答辩人原由造成，答辩人不应承担本案违约责任。答辩人开发涉案商品房所属的国有土地，系2012年答辩人与毕节市国土资源局七星关分局签订涉案商品房国有土地使用权出让合同取得，合同约定国土局在2012年12月31日前将涉案土地完全交付给兴业房开公司。然因征地、拆迁的原因，涉案土地实际于2016年3月才完全交付。由于政府行政征收滞后，导致涉案商品房开发的整个工程进度受到实质性影响。其次，答辩人将涉案商品房交付给被答辩人后，在办理初始登记过程中，涉案商品房消防通道其中一段主要道路属于市政工程，因该市政道路也因政府未能如期完成涉案商品房开发土地的全面征收及拆迁问题，导致施工没有按期完成并竣工验收，同时致使涉案商品房消防通道未能通过验收，以致于答辩人不能如期取得涉案商品房的竣工验收备案，造成答辩人期限内未能办理初始登记。上述客观情况的发生，全因政府未能如期完成涉案土地的征收、拆迁所致，属于政府机关行政行为造成，非因答辩人过错造成，答辩人对本案违约行为应当免责。同时，答辩人已如期向买受人交房，合同签订后一直积极的履行办证的义务，并未对买受人造成任何损失。据此，本案违约金也不应计付。原告李松、刘欢向本院提交了如下证据：原告身份证、《商品房买卖合同》、售房专用收据7张、借款凭证、贵州省消防总队消防验收公告（贵州省消防总队官网下载）。被告兴业房开公司向本院提交了如下证据：兴业房开公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、《国有建设用地使用权出让合同》、毕节市七星关区房屋征收管理局出具的证明、《代建移交合同》、《建设工程施工合同》、毕节市德溪建设开发投资有限公司出具的证明、贵州省毕节市宇通建业有限公司出具的证明。经组织质证，原告所举证据，被告对真实性均无异议，本院予采信；被告所举证据，原告认为《国有建设用地使用权出让合同》、毕节市七星关区房屋征收管理局出具的证明、《代建移交合同》、《建设工程施工合同》、毕节市德溪建设开发投资有限公司出具的证明、贵州省毕节市宇通建业有限公司出具的证明与本案无关联性，达不到证明目的，公司无权证明涉案工程是否市政工程，且证明没有经手人签字，不符合民事诉讼法关于证明的规定。经审查，上述证据为书证，其中三份合同系涉案房屋所在工程的相关合同，与本案具有关联性，本院予以采信，但达不到被告的证明目的；毕节市七星关区房屋征收管理局出具的证明，有签字并加盖单位公章，符合证据的三性，本院予以采信，但达不到被告的证明目的；另两份证明无出具证明人或单位负责人签字，形式上不符合法律的规定，本院不予采信。被告所举其余证据，原告对真实性无异议，本院予以采信。根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2014年7月4日，原告李松、刘欢作为买受人，被告兴业房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人修建的位毕节市七星关区××办事处××路旁旁盛世华都第1幢18层5号房，房号为1-18-5；建筑面积124.44平方米，套内建筑面积98.37平方米；该商品房总价款为376,431.00元；买受人以公积金贷款付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款156,431.00元，余款220,000.00元以公积金贷款支付；转移登记：出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标注收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告交付涉案房屋购房款376,431.00元。2015年7月15日，原告向被告交付契税、办证费等费用。涉案房屋已按合同约定交付原告使用。原告认为，被告未在约定的时间交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，构成违约，应承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金，故以前述诉请诉至本院。另查明，涉案房屋现尚未通过建设工程消防验收，不具备办理不动产权属证书的条件。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告未按约定履行，构成违约，故原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持，违约金按合同约定以原告已付购房款376,431.00元为基数，按日万分之一的标准计算。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内。故原告诉请的违约金的起止时间为2016年7月1日起至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对于被告主张因政府未如期完成征地拆迁工作，导致涉案房屋未能通过消防验收的抗辩理由。首先，被告提供的证据不足以证明未如期完成征地拆迁与涉案房屋是否通过消防验收之间具有必然的关联性，亦不足以证明未如期完成拆迁工作是导致涉案房屋未能通过消防验收的唯一原因。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。因此，被告的前述抗辩理由，本院不予采纳。另，庭审中，原告申请撤回第一项诉讼请求，是原告对自己权利的处分，不违反法律的规定，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告李松、刘欢逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款376,431.00元为基数，按日万分之一的标准，从2016年7月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告李松、刘欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告毕节兴业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一九年四月十二日书记员  张婵婵