湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0802民初1189号原告：龚道雪，女，1991年1月2日出生，土家族，住张家界市永定区。委托诉讼代理人：李启忠，张家界市永定区永定法律服务所法律工作者。被告：庹兴国，男，1964年8月10日出生，汉族，住张家界市永定区。委托诉讼代理人：欧定福，湖南天门律师事务所律师。被告：张家界新佳园房地产中介服务有限公司山水印象店，统一社会信用代码91430802MA4PP2YPXL,住所地张家界市永定区南庄坪办事处永康居委会山水印象小区******。代表人：张高强，经理。委托诉讼代理人：滕英，湖南风云律师事务所律师。原告龚道雪与被告庹兴国、张家界新佳园房地产中介服务有限公司山水印象店（以下简称新佳园中介山水店）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月17日公开开庭进行了审理。原告龚道雪及其委托诉讼代理人李启忠，被告庹兴国的委托诉讼代理人欧定福、被告新佳园中介山水店的代表人张高强及其委托诉讼代理人滕英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龚道雪向本院提出以下诉讼请求：1.依法判令原、被告签订的《房屋买卖合同》无效；2.判令两被告双倍返还原告购房定金100000元（50000元×2），退还房屋买卖款75000元，赔偿损失14693元，并判令两被告承担连带责任；3.判令被告新佳园中介山水店返还中介费3000元，4.诉讼费由两被告承担。本案在审理过程中，原告当庭增加一项诉讼请求，即要求两被告支付代理费6000元，并将第一项诉讼请求变更为解除原、被告签订的《房屋买卖合同》。事实和理由：2018年12月，被告新佳园中介山水店在互联网和很多微信朋友圈发布售房信息称“月亮湾三期，电梯高层，87平半装两房带露台仅售12.5万元，免过户费”。12月5日，原告在新佳园中介山水店的安排下与被告庹兴国签订了一份《房屋买卖合同》，被告庹兴国以125000元的价格，将坐落在张家界月亮湾三期7栋2401的房产共87平方卖给原告。原告按合同约定给付50000元定金和75000元房款，共计125000元后，又向被告新佳园中介山水店支付了3000元中介费用。被告卖给原告的房屋系月亮湾三期7栋的隔热层，不仅没有房屋产权证，而且还不具备房屋的基本功能，最矮处仅80公分，面积仅为67.896平方。因该房屋系小区公共区域，业主不允许原告占有使用，导致原告为装修所购买各种材料花费了14639元，造成一定的经济损失。被告新佳园中介山水店发布虚假信息，两被告以欺诈手段诱骗原告签订合同，合同标的物根本不符合合同约定，无产权证，该标的物系月亮湾小区的公共区，早就存在纠纷，曾多次由小区物业、居委会、办事处解决未果。被告为了谋取不正当利益，虚拟事实欺骗原告签订合同，致使原告遭受重大经济损失，为了维护公民的合法权益免遭侵害，特具状起诉，请求判如所请。被告庹兴国辩称：1.50000元实际上不是定金是房屋的预付款，最后共计付款125000元就包含50000元在内；2.没有欺诈行为，房屋的钥匙已经交给了原告，原告也支付了房款125000元；3.庹兴国不是适格被告，因该房屋是开发商的房屋，庹兴国只是一个代理人，原告对庹兴国的起诉主体资格错误，同时庹兴国没有得到该房款，房款都由覃巧珍收取；4.合同合法有效，是双方真实意思的表示，已实际交付使用，现因房屋漏水问题发生纠纷，并非因买卖合同发生纠纷，请求驳回原告对庹兴国的起诉。被告新佳园中介山水店辩称：新佳园中介山水店不应该承担任何责任，理由如下：1.新佳园中介山水店只是承担中介信息渠道，对双方的义务已经履行完毕，没有法定或者约定的连带责任；2.原告主张的50000元定金的性质在原告支付完房款以后不属于定金性质，定金是作为合同债权的担保形式，合同已经履行的情况下不存在定金返回的情形；3.新佳园中介山水店已经履行完中介服务内容，原告与庹兴国之间的合同关系只能约束原告与庹兴国，不是法定或约定由新佳园中介山水店承担连带责任的法定情形和事实依据；4.新佳园中介山水店不应当向原告返回中介费。查明的事实根据庭审笔录及采信的证据，结合当事人的陈述，本院可以确认如下事实：一、各方当事人无争议的事实。1.2018年12月，新佳园中介山水店受庹兴国的委托，在网络媒体刊登售房消息，消息内容为“月亮湾三期，电梯高层，87平半装两房带露台仅售12.5万一口价，免过户费，有兴趣的速度抢购：188××××****，李军。”2.龚道雪看到上述售房消息后，便与新佳园中介山水店联系。2018年12月5日，龚道雪向新佳园中介山水店交纳购房定金50000元，新佳园中介山水店安排工作人员陪同龚道雪到月亮湾三期看了涉案房屋。3.2018年12月5日，庹兴国（甲方）、龚道雪（乙方）、新佳园中介山水店（丙方）三方签订一份《房产买卖合同》，合同约定，⑴庹兴国同意将坐落于张家界月亮湾三期7栋0单元2401的房产出售给龚道雪，房屋面积87㎡（以房产证为准）。⑵房产成交总价为125000元，为确保交易安全顺畅，本协议签订之日，龚道雪应支付购房定金50000元，龚道雪支付给庹兴国的购房定金由庹兴国先交由新佳园中介山水店保管，由新佳园中介山水店开具定金代管收据给庹兴国；龚道雪将定金交给新佳园中介山水店视为庹兴国收讫，待查档后或庹兴国、龚道雪双方办理产权过户或办理委托公证当日由新佳园中介山水店转交给庹兴国；庹兴国、龚道雪双方同意以一次性付款方式付款，并约定在2018年12月6日支付首付款（含定金）50000元给庹兴国，2018年12月6日支付购房款75000元。⑶签订合同当天，庹兴国应向新佳园中介山水店支付中介佣金3000元，龚道雪应向新佳园中介山水店支付中介佣金3000元。⑷庹兴国应于收到全部房款当日交付房产给龚道雪使用。⑸庹兴国保证上述房屋权属清楚，若发生与庹兴国有关的房屋产权纠纷或债务等，概由庹兴国负责处理，并承担相应法律责任，由此给龚道雪造成的损失，由庹兴国负责赔偿。龚道雪已亲自实地对上述房屋进行详尽了解和实地考察，对房屋状况及权证情况满意并愿意购买上述房产。⑹庹兴国、龚道雪双方在签订本合同后不得中途违约，任何一方违反本合同或有关法规造成本宗房产交易未能进行的属于根本违约，若庹兴国违约，应自违约之日起七日内退还龚道雪所支付购房款，同时向龚道雪支付相当于双倍定金的违约金，若龚道雪违约，龚道雪所支付给庹兴国的定金不予退还。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当天，龚道雪向新佳园中介山水店支付中介费3000元，新佳园中介山水店给龚道雪出具收据一张。4.2018年12月6日，庹兴国收到龚道雪的房款现金75000元后，由案外人覃巧珍给龚道雪出具收条一张，收条载明“今收到龚道雪现金壹拾贰万捌仟元，128000元，收款人覃巧珍，2018.12.6，证明人庹兴国，2018.12.6”。庹兴国便将涉案房屋钥匙交付给龚道雪。5.2018年12月18日，龚道雪购买装修材料花材料款和运费10834元，2018年12月20日，龚道雪购买装修材料花材料款和运费3805元，共计14639元。此后，龚道雪在使用和装修房屋过程中遭月亮湾三期业主的阻止，导致龚道雪不能使用和装修涉案房屋。6.2019年3月11日，龚道雪因本案诉讼，与张家界市永定区永定法律服务所签订《委托代理合同》。签订合同当天，龚道雪向张家界市永定区永定法律服务所交纳代理费6000元。二、各方当事人有争议的事实。涉案房屋权属问题。龚道雪认为，涉案房屋属月亮湾三期业主共同所有，未提供证据证实。庹兴国认为，涉案房屋属月亮湾三期开发商所有，也未提供证据证实。本院认为，根据当事人的陈述和在案证据证实，涉案房屋没有办理产权登记手续，本案中无法查明涉案房屋归谁所有。但不论是属月亮湾三期业主共同所有，还是属月亮湾三期开发商所有，可肯定该房屋不属庹兴国所有。上述事实，有当事人在法庭上的陈述，及原告龚道雪提交的中介信息、《房产买卖合同》、收条、收据、《委托代理合同》等证据证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，本案争议焦点为，1.合同效力的问题；2.定金的问题；3.损失的问题；4.新佳园中介山水店是否承担责任的问题。1.关于合同效力的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，庹兴国在与龚道雪签订《房产买卖合同》时虽既未提供房屋产权证，也未提供房屋所有权人的授权委托，但《房产买卖合同》并非无效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。庹兴国收到龚道雪交来的全部房款后，虽向龚道雪交付了房屋钥匙，但庹兴国在签订合同时未将房屋有无房屋所有权证以及能否办理产权登记等事项明确告知龚道雪，现在也不能提供房屋所有权人的授权委托书和房屋所有权证，致使房屋所有权不能转移，造成龚道雪不能合法占有涉案房屋，即龚道雪不能实现合同目的，庹兴国具有明显过错，依法应承担相应违约责任。故龚道雪要求与庹兴国、新佳园中介山水店解除《房产买卖合同》的诉讼请求理由正当，本院予以支持。2.关于定金的问题。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。本案合同标的为125000元，而双方约定的定金为50000元，明显超过了主合同标的额的20%，超过部分不能按定金计算。因此，本案定金应按25000元计算，超过25000元的部分不能作为定金，应视为房款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”的规定，定金具有惩罚性，当事人过错违约的，应履行定金罚则，双方共同违约的，主要违约方可按比例承担定金责任。本案合同解除的主要原因在于庹兴国，但房屋买卖系重大交易事项，龚道雪在签订合同之前，既没有对房屋基本情况进行详细了解，也没有要求庹兴国提供房屋权属的相关手续，没有尽到合理谨慎的注意义务，致使合同目的不能实现，造成双方解除合同，龚道雪具有一定的过错。结合双方的过错，本院确定由庹兴国承担60%的过错责任，即庹兴国应对60%的定金双倍返还，40%的定金直接返还。因此，庹兴国应向龚道雪双倍返还定金30000元（25000元×60%×2），直接返还定金10000元（25000元×40%）。3.关于损失的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。龚道雪在签订合同后，购买装修材料花费14639元的事实客观存在，本院予以确认，按双方过错，庹兴国应向龚道雪赔偿损失8783.4元（14639元×60%）。4.关于新佳园中介山水店是否承担责任的问题。《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。新佳园中介山水店接受庹兴国委托刊登售房消息时，没有核实房屋基本情况，在龚道雪看房到签订合同整个过程中，新佳园中介山水店没有向龚道雪告知房屋可能存在的缺陷或瑕疵，造成合同目的不能实现，新佳园中介山水店作为中介机构，没有履行中介机构应尽义务，没有遵循诚信原则，秉持诚实。因此，龚道雪要求新佳园中介山水店与庹兴国承担连带责任的诉讼请求理由正当，本院予以支持。同时，因新佳园中介山水店没有履行中介机构应尽义务，故龚道雪要求新佳园中介山水店返还中介费3000元的诉讼请求理由正当，本院予以支持。综上所述，原告龚道雪要求与被告庹兴国、新佳园中介山水店解除《房产买卖合同》的诉讼请求理由正当，本院予以支持。原告龚道雪要求被告庹兴国退还购房款75000元的诉讼请求理由正当，本院予以支持。原告龚道雪要求被告庹兴国双倍退还定金30000元（15000元×2）的诉讼请求理由正当，本院予以支持，剩余35000元应视为房款由被告庹兴国退还。原告龚道雪要求被告庹兴国赔偿损失8783.4元（14639元×60%）的诉讼请求理由正当，本院予以支持，超过部分不予支持。原告龚道雪要求被告庹兴国赔偿代理费6000元的诉讼请求，证据扎实充分，符合法律规定，本院予以支持。原告龚道雪要求被告新佳园中介山水店与被告庹兴国承担连带责任的诉讼请求理由正当，本院予以支持。同时，因被告新佳园中介山水店没有履行中介机构应尽义务，故原告龚道雪要求被告新佳园中介山水店返还中介费3000元的诉讼请求理由正当，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、解除原告龚道雪与被告庹兴国、张家界新佳园房地产中介服务有限公司山水印象店三方于2018年12月5日签订的《房产买卖合同》；二、被告庹兴国向原告龚道雪退还购房款110000元，双倍返还定金30000元（15000元×2），赔偿损失8783.4元（14639元×60%），支付律师代理费6000元，共计154783.4元于本判决生效后五日内付清；三、被告张家界新佳园房地产中介服务有限公司山水印象店对被告庹兴国上述第二项付款义务承担连带清偿责任；四、被告张家界新佳园房地产中介服务有限公司山水印象店于本判决生效后五日内向原告龚道雪退还中介服务费3000元；五、驳回原告龚道雪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4154元，减半收取2077元，由原告龚道雪负担379元，由被告庹兴国和被告张家界新佳园房地产中介服务有限公司山水印象店负担1698元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  夏赞忠二〇一九年四月二十五日书记员  丁 黎附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。