湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0211民初485号 原告：兴业银行股份有限公司株洲分行 委托诉讼代理人：熊恩环 委托诉讼代理人：王玲芝 被告：刘燮 被告：株洲天园房地产开发有限公司 原告中国兴业银行股份有限公司株洲分行（以下简称兴业银行株洲分行）与被告刘燮、株洲天园房地产开发有限公司（以下简称天园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年2月21日立案受理后适用简易程序，由审判员罗昀于2019年4月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，二被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告刘燮立即偿还原告借款本金371959.78元及利息（含罚息）3050.29元（暂计算至2018年12月10日，之后的利息罚息要求按合同约定的逾期利率计算至清偿日止），合计375010.07元；2、被告刘燮承担原告为实现债权所需支付的律师代理费37501元（按欠款总额10%计算）；3、原告对被告刘燮提供抵押的位于株洲市芦淞区荷叶冲路120号荷叶名苑3栋2701室房在上述借款本息（含罚息）及原告实现债权费用范围内享有优先受偿权；4、被告天园公司本对上述借款本息（含罚息）及原告实现债权费用承担连带清偿责任；5、两被告承担本案诉讼费用。 原告主张的事实和理由：2016年7月7日，原告与二被告签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定原告向刘燮发放贷款40万元，用于购买位于株洲市芦淞区荷叶冲路120号荷叶名苑3栋2701室房，贷款期限240个月，从2016年7月11日至2036年7月11日止，还款方式采用等额本息偿还法。。合同还约定将上述购买的房屋提供抵押担保，抵押担保范围包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利、违约金及实现债权的费用等，并办理了抵押登记手续。天园公司对上述债务提供连带责任保证担保。合同还约定借款人未履行合同义务引起法律纠纷的，贷款人实现债权的费用由借款人、保证人承担。被告刘燮自2017年1月8日起至今未还款，截止2018年12月10日累计逾期24期。根据合同相关约定，在此种情形下原告有权要求对借款人提前收贷，要求保证人承担保证责任，并对抵押房产行使抵押权。 两被告未予答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审理认定事实如下：2016年7月7日，原告作为债权人与债务人刘燮以及保证人天园公司共同签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，主要约定：“1、债权人向债务人提供贷款40万元，用于购买位于株洲市芦淞区荷叶冲路120号荷叶名苑3栋2701室房；2、贷款期限240个月，从2016年7月11日至2036年7月11日止；3、借款定价基准利率按央行人民币贷款利率五年以上期档次执行，利率定价公式为按比例浮动定价，借款利率等于定价利率乘以系数1.0；4、逾期罚息利率为借款利率上浮50%；5、还款方式采用等额本息偿还法；6、连续发生两期违约后，借款利率在基准利率基础上浮10%；7、两债务人以上述所购共有房屋提供抵押担保，抵押担保范围包括但不限于借款本金、利息、罚息、复利、违约金及实现债权的费用等；8、天园公司对上述债务提供连带责任保证担保；9、债务人不按时还款则债权人有权提前收贷，并要求债务人及担保人承担因违约对债权人造成的一切损失；10、如有诉讼由债权人所在地法院管辖。”合同签订后，原告如约发放了贷款。双方就约定的抵押房产办理了抵押预告登记。但该房屋至今未办理产权证，亦未换取他项权证。被告刘燮自2017年1月8日起停止还款。保证人天园公司曾代为清偿部分本息（含罚息）57539.91元。截止2018年12月10日，债务人拖欠逾期借款本金2202.37元，逾期利息（含罚息）3050.29元，未到期借款本金369757.41元，合计375010.07元。原告遂于2018年12月20日函告刘燮要求其立即清偿全部借款本息及其他费用，并要求被告天园公司在其担保范围内承担连带清偿责任。因催收未果，原告遂委托律师提起诉讼，委托合同约定本案代理费用按诉讼标的金额10%收取。 上述事实，有兴业银行个人住房（商用房）借款及信用卡申请表、兴业银行长沙分行个人购房抵押（保证）借款合同、不动产登记证明、借据、欠款证明、借款催收通知书、委托代理合同及收据等证据以及当事人陈述予以证实。 本院认为，原告与两被告签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效。原告依约提供了贷款，被告刘燮却未如约履行还款义务，应承担相应违约责任。现原告要求债务人刘燮提前偿还全部贷款本息及罚息并要求保证人天园公司承担连带清偿责任的诉请符合合同约定，本院予以支持。被告天园公司在承担保证责任后有权向债务人追偿。原告主张的律师代理费系为索要债权发生的必要费用应予支持，但现其主张的收费比率超过合理标准，本院认为应以不超过诉讼标的额3%（即11250元）为宜。 原、被告双方虽形成了以涉案房屋为原告债权提供抵押担保的合意，但仅办理了预抵押登记，之后并未办理不动产权证及抵押权证。而预抵押登记仅产生对将来可能发生的物权变动请求权的排他效力，抵押权并未实际生效。故对原告主张对抵押房屋享有优先受偿权的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告刘燮于本判决生效之日起十日内向原告兴业银行股份有限公司株洲分行偿还借款本金371959.78元、利息（含罚息）3050.29元，合计375010.07元（其中利息、罚息暂计算至2018年12月10日，之后应按合同约定支付至借款本息清偿日止）； 二、被告刘燮于本判决生效之日起十日内向原告兴业银行股份有限公司株洲分行支付实现债权的律师代理费11250元； 三、被告株洲天园房地产开发有限公司对上述第一、二判项确定的债务承担连带清偿责任（实际承担保证责任后，有权向被告刘燮追偿）； 四、驳回原告兴业银行股份有限公司株洲分行的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7488元，减半收取3744元，由两被告共同承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，帐号：50173********。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 员 罗昀 二〇一九年四月四日 法官助理 颜页 书 记 员 郭华 附本案适用法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。