北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0109民初1569号原告：张魁武，男，汉族，1967年11月8日出生。委托诉讼代理人：范翔，北京范翔律师事务所律师。被告：庞文冬，男，1972年11月7日出生。第三人：安长军，女，1972年9月24日出生。委托诉讼代理人：姚洪越，北京顶言律师事务所律师。原告张魁武与被告庞文冬、第三人安长军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案后，原告张魁武向本院提出保全申请，申请查封安长军名下位于北京市门头沟区××区×号楼×层×单元132号房屋并提供了财产担保。本院于2016年5月3日作出（2016）京0109民初1569号民事裁定书，裁定：一、查封安长军名下位于北京市门头沟区××区×号楼×层×单元132号房屋；二、查封张安名下位于北京市×区×路×号院×幢×层702号房屋；三、查封张福旺名下位于北京市×区×街×号院×号楼×单元102号房屋。因张安名下房屋被列入征收范围，张魁武另行提供了担保财产，本院于2017年1月6日作出（2016）京0109民初1569-1号民事裁定书，裁定：一、解除本院对张安名下位于北京市×区×路×号院×幢×层702号房屋的查封措施；二、查封李继忠名下位于北京市×区×街×号院×号楼×单元101号房屋。本院依法适用普通程序，分别于2016年12月7日、2019年1月21日公开开庭进行了审理。原告张魁武及其委托诉讼代理人范翔、第三人安长军及其委托诉讼代理人姚洪越到庭参加诉讼。被告庞文冬经本院公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张魁武向本院提出诉讼请求：1.判令庞文冬与安长军协助张魁武将位于北京市门头沟区××区×号楼×层×单元132号（以下简称132号）房屋过户至张魁武名下；2.判令庞文冬与安长军将132号房屋交付张魁武，腾退时不得损坏房屋及附属设施；3.本案保全费、鉴定费、公告费及案件受理费由庞文冬与安长军负担。事实与理由：2016年2月1日，我与庞文冬签订了房屋买卖合同，约定庞文冬将其名下的132号房屋以75万元的价格出售给我，在房屋即将过户时，庞文冬要求我追加支付20万元房款，并承诺于2016年4月15日协助我办理房屋过户手续。我以支付庞文冬现金、转账及按照庞文冬要求代替其偿还他人欠款的方式支付了全部房款95万元，庞文冬向我出具了收到房款的字据。后我发现庞文冬与其妻子安长军办理了离婚手续，还将132号房屋过户给安长军。二人的上述行为严重侵害了我的合法权益。现庞文冬与安长军拒不履行房屋过户及交付义务，因此我诉至法院，请求法院支持我的诉讼请求。被告庞文冬经本院公告传唤未到庭应诉，亦未提交答辩意见。第三人安长军不同意张魁武的诉讼请求，并向本院提出其独立的诉讼请求，请求法院撤销张魁武与庞文冬于2016年2月1日签订的房屋买卖合同。安长军认为，张魁武与庞文冬签订的房屋买卖合同可以反映出以下问题：（1）安长军对张魁武与庞文冬签订房屋买卖合同毫不知情。房屋买卖合同中关于房屋的描述存在多处与房屋产权证书不一致之处，说明二人都没有看到房屋产权证书原件，也没有到签约现场，证明安长军对此毫不知情，庞文冬自张魁武处取得的款项均未用于家庭生活，安长军无责任对庞文冬因房屋买卖合同事宜所负之债承担任何连带责任。（2）庞文冬在签订房屋买卖合同时存在受胁迫的情形。合同第7条有“甲方自愿放弃通过报警等司法手段”“反诉的权利”“如乙方未入住该房屋甲方愿意承担合同诈骗罪”等非正常用词，可以判断出庞文冬是在被胁迫状态下签订的合同；合同中的见证人闫德信是庞文冬的债权人之一，说明闫德信也参与了共同逼债活动，合同是在非正常情况下签订的；庞文冬明知132号房屋属于夫妻共同财产，但在张魁武威逼下不得不签订房屋买卖合同，这一事实为合同被撤销埋下了伏笔。（3）合同约定的房屋价格远低于市场价格，合同显失公平。虽然张魁武声称在原有的房屋买卖合同约定价格基础上又追加了20万元房款，即房屋总价款为95万元，但2016年2月，同地区房屋的单价为2万元左右，132号房屋当时的市场价格至少在270余万元。根据合同法第五十四条“在订立合同时显失公平的”以及“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的相关规定，张魁武与庞文冬订立的房屋买卖合同应当予以撤销。请求法院支持我的诉讼请求。原告张魁武针对有独立请求权的第三人安长军的诉讼请求答辩称，张魁武与庞文冬订立的房屋买卖合同虽然在内容上有书写瑕疵，但通过解释双方的合同目的、交易习惯等能够明确，庞文冬在××区只有一套住房，因此房屋号虽然与房屋产权证书书写不一致，但通过合理解释可以确定即为132号房屋，不影响庞文冬出售房屋的意思表示，房屋面积少写的0.33平方米更不能对合同效力造成影响，而且这些事实也不足以证明安长军对张魁武与庞文冬签订买卖合同不知情。合同第7条的内容是在庞文冬急于筹款，而又无法提供其他担保保证自己履行合同的情况下自愿写下的，其本质上是想提升自己的信誉度、促成交易，并不存在任何受胁迫的情形。庞文冬为了筹集钱款，自愿将房屋降价卖给张魁武，交易双方都是自愿的，不存在非庞文冬本意的情形，在其自愿的情况下，即便交易价格低于市场价也不应被认定为显失公平。如果法院最终判决撤销张魁武与庞文冬所签订的房屋买卖合同，张魁武要求一并处理合同被撤销后的房款返还及经济损失赔偿问题：1.判令庞文冬与安长军共同返还张魁武已经支付的房款95万元，并按照2%的月利率支付自2016年4月16日至实际支付之日的利息；2.判令庞文冬与安长军共同赔偿张魁武经济损失112.67万元（以每平方米2万元的价格计算132号房屋价值减去95万元的差价，由庞文冬与安长军按照该金额的三分之二给付张魁武经济损失）。本院经审理查明如下事实：庞文冬与安长军原系夫妻。132号房屋原登记在庞文冬与安长军名下，归二人共同共有，房屋建筑面积132.33平方米。庞文冬与安长军于2016年4月18日协议离婚，离婚时约定包括132号房屋在内的一些夫妻共同财产归安长军所有，安长军无需给付庞文冬财产折价款。庞文东于离婚当日将132号房屋转移给安长军单独所有。庞文冬（甲方）与张魁武（乙方）就132号房屋签订了房屋买卖合同，约定庞文冬将132号房屋（实际书写为：门头沟区××区3号楼1单元302号房屋）以75万元的价格出售给张魁武，总建筑面积132平方米，房屋产权证号：发票，购房款于合同签订之日支付。该合同中还约定：“4.甲方保证在本合同签订后一个月内交出房产证，该房屋所有供暖、水、电、煤气卡，如果甲方没有交出视为违约，双倍赔偿乙方……7.甲方自愿放弃通过报警等司法手段，反诉的权利，如乙方未入住该房屋，甲方愿意承担合同诈骗罪，并愿意承担相应的法律责任……9.并赔偿乙方的全部损失（包括利息、违约金、诉讼费、律师费、车费）。甲方应双倍赔偿乙方的全部损失，并每日按照购房全款的千分之五的两倍向乙方支付违约金。”合同末尾有“甲方夫妻（签字）：庞文冬”“乙方（签字）：张魁武”“本合同签订地点为北京市门头沟区”“本合（同）签订日期：2016年2月1日”，见证人闫德信、张小青以及张魁武、庞文冬除签名、捺印外还书写了各自的身份证号码及联系电话。庞文冬于2016年2月1日书写了收条，载明：“今有庞文冬收到张魁武房款750000元正，大写（柒拾伍万元正）。收款人：庞文冬。”后庞文冬又书写了过户款条，载明：“今有庞文冬收到张魁武200000元过户钱（贰拾万元正），2016年4月15日前把××区3号楼302号楼房过完户。收款人：庞文冬。”该过户款条上未载明书写日期。张魁武于2016年4月21日起诉至本院，要求庞文冬协助将132号房屋过户至其名下。诉讼期间发现，132号房屋产权已转移至安长军名下，经本院通知，安长军申请作为享有独立请求权的第三人参加诉讼，其要求撤销庞文冬与张魁武于2016年2月1日订立的房屋买卖合同。案件审理中，当事人就安长军对庞文冬出售132号房屋是否知情及房屋成交价格是否明显低于市场价格等问题存在争议。1、安长军对庞文冬出售132号房屋是否知情第三人安长军提出，其对张魁武与庞文冬订立房屋买卖合同之事一无所知。房屋买卖合同中载明的房屋产权证号是“发票”，说明张魁武并没有见到房屋产权证书，二人也没有到签约现场，所以无法写明产权证号；合同中载明的房屋位置与房屋产权证书中的记载不一致，房屋买卖合同中将132号房屋书写为门头沟区××区3号楼1单元302号，显然这是庞文冬凭借记忆写的或者故意写错；房屋总面积为132.33平方米，但合同中只写了132平方米；合同第4条约定庞文冬应保证一个月内交出房产证，说明房屋产权证书当时不在二人控制范围之内；合同文本末尾签名处明确打印着“甲方夫妻（签字）”，但实际上只有庞文冬一人的签名，可以证明庞文冬与张魁武签订合同有意规避房屋共有权人安长军；安长军与庞文冬离婚后，庞文冬从未向安长军提过存在房屋出售及负债的事宜，二人在办理房屋产权转移手续时也没有任何人提出过异议。以上事实说明，安长军对于张魁武与庞文冬订立房屋买卖合同毫不知情。原告张魁武提出，安长军所述根本无法证明其对庞文冬出售房屋毫不知情，其与刘某曾于2016年4月18日晚上一起到132号房屋寻找庞文冬，欲要求庞文冬协助办理132号房屋的过户手续，当时安长军就在家中，其向安长军表明来意后，安长军当时答应了尽快协助办理过户手续，但安长军与庞文冬不仅未协助办理房屋过户手续，还办理离婚手续将132号房屋过户至安长军一人名下；安长军从未证明其与庞文冬夫妻感情破裂或庞文冬具有过错的事实，庞文冬与安长军匆匆离婚，并通过离婚协议将双方的两处房屋、汽车维修公司等财产转移给安长军，从上述行为来看，不仅无法证实安长军对庞文冬出售房屋不知情，反而证明了二人存在恶意串通、假借离婚转移财产，试图逃避债务的事实。张魁武向本院提交了证人刘某的证言予以证明。刘某当庭陈述：我和张魁武是朋友关系，和庞文冬吃过一顿饭，我知道庞文冬向张魁武借钱，大概有一百多万，要是还不了钱，庞文冬得把房屋给张魁武，我见过他们俩的房屋买卖合同；2016年4月18日晚上七点左右，我和张魁武一起到庞文冬的132号房屋中，当时庞文冬不在家，其爱人安长军在家，张魁武提到庞文冬欠他钱，安长军当时表示庞文冬跑了，让再等几天，过几天就协助办理过户手续，我那天没有说话。原告张魁武认为，证人的证言能够证明，安长军知晓庞文冬以房抵债的事宜，并已答应协助办理过户，还说明庞文冬与安长军办理离婚手续是为了逃避夫妻共同债务。第三人安长军认可张魁武曾与刘某到其家中，具体时间已记不清楚，但张魁武并未提到房屋买卖及过户事宜，仅提到庞文冬欠张魁武钱，其询问后，张魁武陈述欠款金额为65万元；刘某与张魁武是朋友，二人存在利害关系，刘某所述不能证明安长军知晓张魁武与庞文冬订立房屋买卖合同的事情。2、关于房屋成交价格是否明显低于市场价格第三人安长军提出，其向一个在房地产经纪公司工作的朋友进行了询问，朋友帮助调取了××小区2016年2月左右的房产交易记录，根据这些调取的信息，房屋每平方米的单价均在2万元以上，也就是说132号房屋在当时价值至少在270万元以上，而根据张魁武与庞文冬订立的房屋买卖合同中约定的价格，无论是以75万元还是95万元进行核算，132号房屋每平方米的单价都远低于2万元，价格明显有失公平，因此房屋买卖合同应当被撤销。安长军向本院提交了载有房屋位置、面积、单价及成交价格的交易记录截屏，根据上述记录内容，房屋面积均小于100平方米，房屋每平方米单价高于2万元。原告张魁武对安长军提交证据的真实性不予认可，并提出，显失公平是在有偿的民事法律行为中，行为结果对一方有重大不利，而另一方获得法律所不允许的暴利，且不利一方当事人所为的民事行为并非出自本意的情形。庞文冬为筹集钱款，自愿将房屋降价卖给张魁武，交易双方都是自愿的，不存在非庞文冬本意的情形，在其自愿的情况下，即便交易价格低于市场价格也不得因此主张显失公平，庞文冬在取得张魁武给付的房款后，安长军又主张显失公平，这严重违反了民法的诚实信用原则，不应该得到支持。另，本院于2019年1月16日向北京链家房地产经纪有限公司就132号房屋同区域房屋的交易价格进行了咨询，以便明确涉案房屋于2016年2月前后的市场价格。该公司工作人员通过其内部管理系统进行了查询。查询结果显示：门头沟区2016年2-5月临近地块的“大面积”房屋每平方米价格一般不到2万元，个别房屋成交时每平方米价格超过2万元，7月份房屋价格开始上涨，至2016年10-12月间，楼房价格上涨至每平方米3万元。132号房屋属于房产经纪人口中的“大面积”房屋。张魁武与安长军对于本院调查核实的情况均予以认可。本院认为，本案诉争的焦点在于庞文冬、安长军是否应当履行将132号房屋转移登记至张魁武名下的义务。房屋买卖系家庭重大财产交易，超出家庭日常生活所需，应征得房屋产权人的同意。房屋买卖合同签订时，132号房屋系庞文冬与安长军的共同财产，二人均为房屋所有权证书明确记载的共有权人，庞文冬出售该房屋应告知并取得安长军的同意。根据本案查明的情况，张魁武与庞文冬签订的房屋买卖合同虽在合同文本末尾处有房屋出售方夫妻签名的设置，但仅有庞文冬一人签名，无安长军签名，从合同签订情况来看，未经庞文冬夫妻共同签字，无法证明安长军知情并同意出售房屋。据张魁武所述，其支付房款的方式为向庞文冬支付现金、转账及按照庞文冬的要求代替其清偿欠款，并无向安长军支付房款或由安长军代收房款的情况，且从房屋出售价格的合理性来看、从合同履行情况来看，无法证明安长军知情并同意出售房屋。张魁武虽提交了刘某的证言，欲证明安长军同意协助办理房屋过户事宜，但在证人所述时间同日，庞文冬与安长军办理了离婚手续，约定132号房屋归安长军个人所有并办理了房屋产权转移登记手续，庞文冬与安长军的实际行为与出售房屋的行为相悖，因此仅根据刘某的证言无法证明安长军事后追认同意出售房屋。综上，从张魁武与庞文冬签订合同的过程、合同履行情况及事后无安长军追认等方面，均无法认定安长军具有将132号房屋出售给张魁武的意思表示，亦不构成夫妻共同意思表示并承担共同债务，故安长军并非房屋买卖合同的一方当事人，不负有协助办理132号房屋产权转移登记手续的义务。现132号房屋登记在安长军名下，安长军拒绝履行房屋买卖合同，房屋过户存在事实及法律上的障碍，故对张魁武要求庞文冬、安长军协助办理132号房屋产权转移手续的诉讼请求，本院不予支持。因第三人安长军并非房屋买卖合同的一方当事人，其不享有合同撤销权，故对安长军要求撤销张魁武与庞文冬订立的房屋买卖合同的诉讼请求，本院无法支持。在房屋买卖合同未被解除或撤销的情况下，张魁武亦无权要求庞文冬、安长军返还房款及赔偿经济损失。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、驳回张魁武的诉讼请求；二、驳回安长军提出的独立诉讼请求。案件受理费13300元，由张魁武负担，已交纳。第三人安长军提出独立请求的案件受理费6650元，由安长军负担，已交纳。保全费4270元，由张魁武负担，已交纳。鉴定费及外调费23400元，由张魁武负担，已交纳。公告送达起诉书、《司法鉴定意见书》、开庭传票的费用1020元，公告送达判决书的费用300元，由张魁武负担，已交纳。公告送达第三人独立诉讼请求的费用260元，由安长军负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王丽娟人民陪审员  王 红人民陪审员  刘荣海二〇一九年四月十九日书 记 员  韩睿萌