福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终1824号 上诉人（原审原告）：福州市台江区房地产开发公司，住所地福建省福州市台江区瀛洲路古街建海****。 法定代表人：郭鲁琳，总经理。 委托诉讼代理人：郭承恩，福建元一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖晖，福建元一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈淑萍，女，1965年12月15日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 上诉人福州市台江区房地产开发公司（以下简称“台江区房地产公司”）因与被上诉人陈淑萍商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2018）闽0103民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 台江区房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持台江区房地产公司的一审全部诉讼请求；2.判令陈淑萍承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一审以台江区房地产公司未能提供邮件详情单等证据证明《通知函》的签收或退回等情况，即未能证明其在取得商品房预售许可证后已书面通知陈淑萍办理签约手续，认定双方尚未签订《商品房买卖预售合同》，并不予支持台江区房地产公司的一审诉讼请求，实属错误且违背客观事实及公平合理、等价有偿的基本原则。台江区房地产公司与陈淑萍已达成商品房买卖合同关系。陈淑萍经台江区房地产公司多次书面及电话通知后均拒绝签订商品房买卖合同，也未前往办理按揭贷款手续支付剩余的购房款，其行为已构成违约，应对此承担违约的法律后果。且现今房价上涨，货币贬值，台江区房地产公司诉请要求陈淑萍按案涉房屋现在的市场评估价扣除陈淑萍已经支付的购房款来支付剩余购房款，符合公平合理、等价有偿的基本原则。一审未详细核查陈淑萍的违约情形，未实际考虑台江区房地产公司因此造成的损失，未准予依照案涉房产现在的市场价值进行评估，明显错误。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，严重侵害了台江区房地产公司的合法权益，应予纠正。 陈淑萍辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、陈淑萍至今未接到台江区房地产公司任何关于办理《商品房买卖预售合同》签约手续的书面通知，台江区房地产公司也未举证证明其在取得商品房预售许可证后已书面通知陈淑萍办理签约手续，故双方未能签订《商品房买卖预售合同》的责任在于台江区房地产公司。二、陈淑萍合法占有、使用案涉房屋不存在违约行为。陈淑萍已支付24万元购房款，台江区房地产公司因一时无法办理《商品房买卖预售合同》签约手续、按揭手续以及办理产权证，故同意先将房屋交付给陈淑萍，待台江区房地产公司能够协助陈淑萍办理上述手续时，陈淑萍支付剩余251282元购房款。多年来，双方均遵照约定履行，陈淑萍亦接收案涉房屋后租赁他人。三、台江区房地产公司诉请按案涉房屋市场价值扣除陈淑萍已支付的24万元计算购房款，没有事实和法律依据。1.案涉房屋总价为491282元，双方均未有过异议。且《房产认购书》签订后，陈淑萍曾多次催促台江区房地产公司办理后续签约及产权证事宜，但台江区房地产公司均以案涉房屋标识变更的问题进行推脱，要求陈淑萍在家等通知。陈淑萍作为购房者，其不可能为了不支付剩余25万多的购房款而长期怠于办理签约及产权证事宜。因此，双方关于案涉房屋总价是确定的，且台江区房地产公司作为违约方，应承担违约所产生的法律责任。 台江区房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令陈淑萍向台江区房地产公司支付福州市台江区义洲街道锦标路26号帮洲新区锦标园B1地块7座一层04店面（面积51.18㎡）的剩余购房款暂计1295400元（剩余购房款按店面市场价值减去陈淑萍已支付购房款240000元计算，店面市场价值暂估为1535400元，最终以法院委托评估的市场价值为准）；2.本案诉讼费用由陈淑萍承担。 一审法院认定事实：2006年1月25日，台江区房地产公司（出卖人）与陈淑萍（买受人）签订了一份《房产认购书》，主要约定：1.认购单元：锦标园7幢1楼04店面，建筑面积：50.69㎡，单价：9691.9元/㎡，应付定金：60000元，定购总价：491282元，付款方式：按揭；2.附带约定：（1）本套房产编号、面积、单价、总价款均以签订的《商品房买卖预售合同》为准；（2）出卖人取得商品房预售许可证后七日内将正式书面通知买受人，买受人应在通知的规定期限日内前来办理《商品房买卖预售合同》签约手续，签合同时应缴纳相应的购房款；若买受人未能按期与出卖人签订《商品房买卖预售合同》，同时缴清相关房款的，则视为买受人自动放弃认购权，所付定金不予退还，同时出卖人有权将该房产另售他人，本认购书自动作废，买受人不得有异议；（3）《商品房买卖预售合同》签署后，买受人所付认购定金无息冲抵第一期购房款，买卖双方交易应以《商品房买卖预售合同》为本套房产为依据，并按《商品房买卖预售合同》中的条款执行；（4）买受人所提供的地址、电话、联系人为买受人的法定联络方式，如有变更，应及时书面通知甲方。否则，由此引起的一切后果，由买受人自行承担；（5）买受人、出卖人双方签订《商品房买卖预售合同》后，本《房产认购书》自行作废。该《房产认购书》还约定了其他事项。陈淑萍在该《房产认购书》中提供的联系地址为“台江区高桥支路阳光新村2座701”。2008年11月21日，台江区房地产公司取得台江区义洲街道锦标路26号义洲新区锦标园B1地块7#楼一层店面部分的《商品房预售许可证》【（2008）榕房许字第××号】。2014年12月31日，福州市台江区义洲街道锦标路26号义洲新区锦标园B1地块1-11#楼房屋产权初始登记（总登记）在台江区房地产公司名下，登记总建筑面积42058.44㎡，其中04店面建筑面积为51.18㎡。诉讼中，台江区房地产公司陈述：1、陈淑萍已向台江区房地产公司支付认购款24万元；2、台江区房地产公司至今未向陈淑萍交付案涉房产；3、2013年10月，台江区房地产公司按照福州市台江区高桥支路阳光新村2座701单元的地址，通过顺丰速运向陈淑萍寄送了一份《通知函》，内容为：“尊敬的陈淑萍业主：您于2006年1月25日认购我司开发的位于锦标园地块7楼04号店面，根据约定特通知您到我司销售部交齐余款并办理相关手续，否则我司有权依法收回房产，由此所产生的一切相关法律责任均与我司无关。特此通知。”2014年9月2日，台江区房地产公司按照台江区高桥支路阳光新村2座701单元的地址，通过顺丰速运向陈淑萍寄送了一份《通知函》，再次通知陈淑萍前来交纳购置案涉房产的余款。现已时间久远，无法提供证据证明前述两份《通知函》已被陈淑萍签收或拒收。 一审法院认为，台江区房地产公司与陈淑萍签订的《房产认购书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，合法有效，双方均需依约履行。《房产认购书》约定，台江区房地产公司应在取得商品房预售许可证后七日内正式书面通知陈淑萍在规定期限内办理《商品房买卖预售合同》的签约手续。现台江区房地产公司陈述已向陈淑萍寄出书面《通知函》，但未能提供邮件详情单等证据证明前述邮件的签收或退回等情况，也即台江区房地产公司仍未能举证证明其在取得商品房预售许可证后已书面通知陈淑萍办理签约手续，应承担举证不能的法律后果。依照《房产认购书》约定：“本套房产编号、面积、单价、总价款均以签订的《商品房买卖预售合同》为准”，现双方尚未签订《商品房买卖预售合同》，而台江房地产公司诉请按案涉房产市场价值扣除陈淑萍已支付24万元计算购房款，没有事实和法律依据，不予支持。陈淑萍经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百二十一条之规定，判决：驳回台江区房地产公司的诉讼请求。案件受理费16458元，由台江区房地产公司负担。 本院二审期间，陈淑萍向本院提交如下证据：1.入伙通知书、2.入伙须知、3.电费明细、4.租赁合同、5.民事判决书，共同证明台江区房地产公司已向陈淑萍交付房产。台江区房地产公司对电费明细、租赁合同的真实性不予认同，对入伙通知书、入伙须知及民事判决书的真实性没有异议，但认为其并未向陈淑萍交付房屋。经审查，本院对入伙通知书、入伙须知及民事判决书的真实性予以确认，电费明细和租赁合同与本案并无直接关联，本院不予确认。双方当事人对一审法院查明的基本事实均无异议，本院予以确认。另查明，台江区房地产公司与陈淑萍至今未签订《商品房买卖预售合同》。 本院认为，台江房地产公司与陈淑萍签订的《房产认购书》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。根据该《房产认购书》的约定，案涉房产的面积、单价、总价款均以签订的《商品房买卖预售合同》为准，现双方尚未签订《商品房买卖预售合同》，在此情形下，台江房地产公司径行诉请按案涉房产市场价值扣除陈淑萍已支付的24万元计算购房款，缺乏事实和法律依据，一审不予支持台江房地产公司的诉讼请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，台江房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16458元，由福州市台江区房地产开发公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴一萍 审判员  马 青 审判员  陈碧珍 二〇一九年四月十八日 法官助理卢里灿 书记员  黄晓琴