湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘1102民初244号 原告：永州市天誉房地产开发有限公司，住所地：湖南省永州市零陵区。 法定代理人：杨丽玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：艾海青，广东宝源律师事务所律师（特别授权）。 委托诉讼代理人：周慧娟，女，公司工作人员（特别授权）。 被告：唐小英，女。 原告永州市天誉房地产开发有限公司（以下简称天誉公司）与被告唐小英租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天誉公司的诉讼代理人艾海青、被告唐小英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天誉公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年5月至2019年1月租金共计31,098元，违约金6,219.6元，共计37,317.6元；2.解除《房屋租赁合同》及补充协议；3.被告承担本案的律师基本费用4,000元（后续费用按实际发生收取；4.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：自2016年5月开始，被告向原告承租位于永州市零陵区阳明大道天誉华府商铺32#33#-203、32#33#-204、32#33#-205、房供经商之用。双方约定，被告应当在每月10日前缴纳当月租金，如被告拖欠租金的，应每天按月租金1%但总额不超过20%的标准向原告支付租金，如因违约致使起诉的，违约方应承担律师费。被告自承租上述物业后，违反约定，经原告多次催收，至今拖延缴纳租金及违约金共计37,317.6元。为此，特诉至法院，请求判如所请。 被告唐小英辩称，1.商铺房顶和卫生间严重漏水。2016年5月29日第一次报修。2018年3月26日正式书面申请退租，但协议无果，因漏水至商铺环境恶劣，学生家长意见大，要求退学，学校因此停办，损失达30余万元；2.被告并未违约，是原告违约在先；3.要求原告赔偿被告损失，退保证600元，支付违约金720元。学生退费24,140元。 原告围绕其诉讼请求提交的证据:1.《房屋租赁合同》及《补充协议》，欲证明原、被告之间签订了三份为期一年的房屋租赁合同及补充协议，总租期为三年。双方就租金的缴纳以及违约责任均予以明确约定。如果被告违约，原告有解除租赁合同，并有权要求被告支付拖欠的租金、违约金和律师费。被告对上述证据没有异议，本院予以确认。2.《租金催缴函》，欲证明原告多次向被告催缴租金，履行告知义务。被告对此证据无异议，本院予以确认。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2016年5月9日，原告天誉公司与被告签订九份《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，其中租赁合同约定，原告（甲方）将其开发的32#、33#203、204、205号商铺出租给被告（乙方）使用，总租期三年，即自2016年5月9日至2019年5月8日止。第一年月租金为300元（三个门面合计），第二年月租金为1150元（三个门面合计），第三年月租金为1522元（三个门面合计）。租金每月10日前交清。被告在签订合同时向原告交纳两个月的租金作为履约保证金。保证金合同期满后退还被告。合同第六条约定“乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，甲方按月租金的5%加收滞约金，拖欠租金达30日以上，甲方有权收回房屋，并有权拒绝退还履约保证金。”，第七条约定“甲方应承担房屋工程质量及维修的责任，乙方不得擅自改变房屋结构和用途。乙方因故意或过失造成租用房屋及其配套设施、室内财物毁坏，应恢复房屋原状或赔偿经济损失”。第八条约定“租赁期间，若甲方要收回房屋，必须提前一个月书面通知乙方。若乙方需要退租，也必须提前一个月通知甲方。”其中补充协议约定，该房屋物业管理费每月按5元/㎡收取。乙方（被告）于签订协议后五日内向甲方（原告）交纳2个月的租金和2个月的物业管理费作为保证金。协议第七条3项约定“租赁期内，甲方可以将该物业抵押给第三方，不必征求乙方事先同意；甲方也可以转让该物业而不必征求乙方事先同意，乙方明确放弃优先购买权，甲方转让后书面通知乙方。该物业产权转让给第三方后，第三方即成为本协议及甲乙双方此前签订的有关该物业租赁所有法律文件的当然甲方，并享有原甲方的权利，承担原甲方的权利。”第十条违约责任条款约定“乙方应按本协议约定按时交纳租金、管理费、水电费等费用；如乙方逾期未缴纳上述费用，甲方及物业公司有权追讨拖欠的费用，并自逾期之日起每天按拖欠费用的1%计收违约金。乙方逾期30日仍未交纳的，除应支付前款违约金外，甲方还有权提前解除合同，收回该物业，铺内装修、设施归甲方所有，已付租赁保证金不予退还，同时乙方除须交清实际承租使用期间所有租金、管理费、水电费、空调费及分摊水电费等相关费用外，乙方还须按拖欠费用总额的20%向甲方支付违约金。乙方如对商铺有损坏，应予赔偿。”。上述租赁合同及补充协议签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告依约交纳租赁保证金和物业管理保证金。此后，被告一直使用该商铺，期间，原告未向被告催收租金。2018年5月31日，原告向被告发出《租金催缴函》，通知被告5日后交纳拖欠租金15,322元（三个门面合计），否则，按照合同约定执行。截至2019年1月11日，被告共计拖欠租金31,098元（三个门面合计）。 另查明，被告唐小英租房用于办学，因租房漏水致使环境不卫生、生源减少而停办，2018年3月26日其书面通知了原告方，尚有10个月租金11,500元（1,150元/月×10个月）未付。 本院认为，本案争议焦点为原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议是否应当解除？被告是否交纳租金及承担违约责任？关于原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议是否应当解除的问题，本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。我国合同法第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不付的，出租人可以解除合同。”本案中，被告在收到原告送达的催缴通知后，仍未在合理期限内支付租金，原告据此请求解除房屋租赁合同，于法有据，本院予以支持。 关于被告是否交纳租金及承担违约责任的问题，本院认为，被告在涉案房屋租赁合同及补充协议约定的履行期限内，未向原告提出解除房屋租赁合同的通知，未办理退租的相关手续，故应当按照合同约定给付房租。根据双方当事人签订的房屋租赁合同及补充协议，商铺租金应当在每月10日前将当月租金交付至原告指定的银行账户内。原告直至2018年5月才向被告发出租金催缴函。由此可以认定，原告在租赁期间未完全履行出租人义务，怠于行使催缴租金和合同解除权，从而造成双方的损失无谓扩大。因此，对于原告请求被告承担违约责任及律师费的诉请本院不予支持。被告于2018年3月26日已书面通知原告方退租事宜，被告的行为表明其已经放弃承租商铺，解除双方签订的租赁合同和协议。但原告在此后一直未向被告做催收租金，未管理商铺、未及时处理商户退出等事宜。因此，可以认定原、被告双方签订的租赁合同及补充协议已经于2018年3月即已解除。原告要求被告支付租金31,098元，本院部分予以支持。被告提出要求原告退付押金及赔偿损失的抗辩意见，因被告未就本案提起反诉，不宜一并处理。故本院不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 解除原告永州市天誉房地产开发有限公司与被告唐小英于2016年5月9日签订的所有《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》； 限被告唐小英于本判决生效后十日内给付原告永州市天誉房地产开发有限公司房屋租金11,500元； 驳回原告永州市天誉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费733元，减半收取367元，由原告永州市天誉房地产开发有限公司负担200元，被告唐小英负担167元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  王建华 二〇一九年四月二十九日 书记员  唐小华 附相关法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年： （一）身体受到伤害要求赔偿的； （二）出售质量不合格的商品未声明的； （三）延付或者拒付租金的； 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。