云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民终274号上诉人（原审被告）：云南昆润高宏投资有限公司。住所地：弥勒市弥阳镇仕金街**。法定代表人：万俊，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王骏悦，系该公司员工。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：曾欣，女，1987年6月21日出生，汉族，居民，住云南省安宁市。委托诉讼代理人：秦世臣，云南民定律师事务所律师。代理权限为特别授权。原审第三人：弥勒市福源房地产经纪有限公司。住。住所地：弥勒市弥阳镇温泉路中段/div>法定代表人：陈巧玲，系该公司总经理。上诉人云南昆润高宏投资有限公司（以下简称“昆润高宏公司”）因与被上诉人曾欣、原审第三人弥勒市福源房地产经纪有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服云南省弥勒市人民法院（2018）云2504民初1450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理，现已审理终结。云南昆润高宏投资有限公司上诉请求：请求二审法院依法撤销原判并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案的上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。上诉人已经实际委托第三方机构代为办理房产证，上诉人仅是协助办理义务，上诉人将被上诉人提交的材料移交给第三方机构后，协助义务已经履行完毕，不存在违约。在房产证办理过程中，因政策原因，弥勒市房管所也对相应的办理流程、所需材料、税费等进行了调整，导致办理无法顺利进行，这并不是上诉人的原因所致。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百三十五条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款错误，本案涉案房屋上诉人已经移交给被上诉人，也将被上诉人提交的材料移交第三方机构，客观上由于政策调整导致产权办理停滞，上诉人不存在违约行为。一审判决认定的违约金过高，应当按照房屋总价款每日0.05‰计价合理。曾欣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。上诉人提出的违约金应当按照房屋总价款每日0.05‰计算是没有法律依据的，违约金应当按照商品房司法解释第十八条标准计算，一审法院对该条款适用正确。弥勒市福源房地产经纪有限公司未作答辩。曾欣向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理位于弥勒财富新天地综合旅游项目湖景公寓湖泉湾1号1幢14层05号房屋产权、土地证；2.判令被告支付原告从2013年7月28日到2018年5月15日违约金115068元及到判决之日止；3.本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告昆润高宏公司系2007年11月27日登记成立的有限责任公司，法定代表人为余镕材，经营范围为房地产开发、医院管理。2017年3月29日，被告云南昆润高鸿投资有限公司变更名称为云南昆润高宏投资有限公司。2011年8月18日，原告曾欣与被告昆润高宏公司签订商品房购销合同及补充协议（合同编号为：湖销住第1-1405号)，原告曾欣购买由被告昆润高宏公司开发的位于弥勒市”1幢14层05号房屋。合同约定：房屋建筑面积为51.39平方米，总价款为438871元；甲方应于2012年12月30日前，将经建单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；在乙方办理完毕以下事项后，甲方于90个工作日内向产权登记机关代为申请办理产权登记手续：1.支付完毕全部房价款（包括银行按揭贷款）及合同补充协议约定的税款、行政规费、配套费、公共维修资金、第一年物业服务费等；以银行按揭方式支付房价款的，乙方无拖欠银行贷款的情形；2.双方办理完毕房屋交接手续；3.乙方向甲方交付委托甲方办理房屋所有权证的委托书、产权登记申请等；4.乙方向甲方交付办理房屋所有权证所需的相关全部资料；甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。国有土地使用权证由乙方自行或者委托第三方办理，甲方可提供必要协助。合同还对交接、价内装饰、设备标准等的违约责任进行了约定。2011年8月31日，《商品房购销合同》及《合同补充协议》在弥勒市房管所办理了登记备案手续。2011年8月19日，原告支付被告商品房总价的31.64%作为首付款计138871元，2011年12月20日，余款68.36%即300000元通过银行按揭方式支付，被告分别开具发票号码为00338756、00339142的《云南省地方税务局通用机打发票》交原告收执，确认被告收取原告购房款438871元。2012年5月29日，被告与第三人签订《委托代办湖泉湾一号房产证、土地证协议》，协议约定：被告将其已经开发建成并已经销售、签订了购房合同的住房、商铺、车库交由第三人代办房屋所有权证、共有权证和土地使用证，在第三人接手代办证前，被告必须完成代办证的前期工作，交付完相关税费，必须按时、按要求提供被告应提供的办证所需材料；按时、按要求支付相关部门税费；在相关部门开具相关费用票据的当日，被告必须按本协议约定的职责划分，及时到相关部门支付相关税费，并对其他事项进行了明确约定。2013年4月23日，原告向被告交纳8191.46元，其中包含被告代收的契税及维修基金。2013年4月28日，原告向第三人交纳房产证、土地证办理费800元，并提供了除维修基金缴纳证明及契税缴纳发票以外的相关办证材料。2013年4月29日，原告向被告交纳配套费3060元，同日，被告向原告交付该房屋。后因被告未向第三人提交契税缴纳发票及维修基金缴纳证明，导致原告的房屋所有权证或不动产登记证至今未能办理。另查明，原告在接房后将房屋出租给被告管理使用，物业管理费、水电费等费用由被告承担。2017年6月23日之前，房屋产权证由弥勒市房管所办理，2017年6月23日至9月22日，弥勒市开展房地数据整合工作，期间暂停办理房屋产权登记。2017年9月23日，弥勒市不动产登记中心开始办理不动产权登记业务。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律及行政法规的规定，合同合法有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”的规定。作为出卖商品房的被告，在向原告交付商品房的同时，还应当履行转移房屋所有权的义务，而转移房屋所有权只能通过转移房屋登记来实现，转移房屋登记则是通过房屋权属管理部门发放房屋产权证书来体现，只有办理了房屋产权证书，房屋的所有权才属于原告。因此，办理房屋产权证书是被告应当履行的主合同义务，而不是协助义务，故被告辩称其系协助办理不动产权证的义务，无事实及法律依据，不予采纳；被告辩称原告未提供办证所需的全部材料，且其已经将办证材料递交给第三人，至2013年4月29日，原告已经向被告交纳完毕相关费用并向被告委托办证的第三人提供了办证需原告方提交的所有材料，但被告至今未向相关部门缴纳契税及维修基金，亦未向第三人提供契税缴纳发票及维修基金缴存证明，故被告的辩称与事实不符，不予采纳，被告辩称，房产证未予办理是因为国家政策变更，导致办理材料变更等客观原因造成，但在2017年6月23日之前，办理房屋产权登记手续由弥勒市房管所负责，原告亦提供了符合办证要求的材料，2017年6月23日至9月22日，弥勒市开展房地数据整合工作，期间暂停办理房屋产权登记。因此，2017年6月23日前，弥勒市房管所办理房产证的业务正常进行，被告的辩称与事实不符，辩解不成立，不予采纳。第三人已按与被告的约定履行了合同的义务，在本案中依法不应承担民事责任。现因房屋所有权证与国有土地使用权证已合并为不动产权证书，故被告的义务应为将办理本案所涉房屋不动产权证书所需的材料交至登记机关。本案中，由于被告的原因，未在合同约定的期限内履行缴纳相关税费的义务，致使原告至今未取得房屋产权证书，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定。被告应承担相应的违约责任。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，符合法律的规定，依法予以支持。本案中，原告主张由被告支付自2013年7月28日至2018年5月15日的违约金115068元(按年利率6%计算），并继续支付至判决之日止。至2013年4月29日，原告履行完毕《商品房购销合同》约定的义务，被告向原告交付商品房，被告即应在90个工作日内即2013年9月2日前向产权登记机关申请办理产权登记手续，故违约金的计算期间应当自2013年9月3日起至2018年5月15日止，共计1716天。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”和《中国人民银行〈关于人民币贷款利率有关问题〉的通知》第三条“逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定。原告主张约金按年利率6%计算，该主张在法律规定的范围之内，支持由被告支付原告自2013年9月3日起至2018年5月15日止的违约金123797.70元（438871元×6%÷365天×1716天）。但是，原告主张的违约金为115068元，该主张系原告对其享有的权利的处置，不予干预，故支持由被告支付原告违约金115068元，并按上述标准计算，继续支付自2018年5月16日起至判决生效之日止的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条，《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第一条、第十八条第一款第（一）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十五日内为原告曾欣办理位于弥勒市房屋的不动产权登记手续。二、由被告云南毘润高宏投资有限公司于判决生效之日起三日内一次性支付原告曾欣自2013年9月3日起至2018年5月15日止的违约金115068元；并以原告曾欣购房款438871元为基数，按年利率6%计算支付原告曾欣自2018年5月16日起至判决生效之日止的违约金。案件受理费2602元，被告云南昆润高宏投资有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，上诉人云南昆润高宏投资有限公司与被上诉人曾欣签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被上诉人已经履行了交付房款的义务，上诉人负有在合同约定的期限内为被上诉人申办房屋产权证的义务，但上诉人至今仍未为被上诉人办理，构成违约，依法应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案是商品房销售合同纠纷，取得所购房屋及其产权是买受人的目的，协助办理产权登记是开发商的义务之一。上诉人认为其仅是协助办理产权证，已将办理产权证的事项委托给第三方机构，至于办不了证系政策原因，其不应承担违约责任的上诉主张，缺乏事实证据及法律依据，本院不予支持。关于逾期办证违约金的计算标准问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》未明确约定若逾期办理房屋权属证书违约方应承担的违约金或违约金的计算方式。而适用商品房司法解释第十八条的前提为“出卖人的原因”，具体指开发商土地手续暂时不合法、开发商未取得土地使用权证书或未缴纳全部土地出让金、商品房不符合规划要求需要整改、商品房不能及时取得竣工材料等情形，本案缺乏适用商品房解释第十八条的事实基础。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，判令上诉人承担逾期办理房屋权属证书构成违约的同时，在计算相关违约金时应体现以补偿性为基础、以惩罚性为补充，以担保性为实际效果的特点，即违约责任的承担应当与违约行为所造成的损失基本相当。鉴于本案涉案房屋已实际交付被上诉人使用，已基本体现交易的使用利益及房屋买卖的主要目的，且被上诉人亦未提交证据证明其因上诉人逾期办理房屋权属证而给其实际造成的损失，故综合本案合同的履行情况、预期利益、市场行情及实际损失等因素，对上诉人延迟办理房屋权属证的违约责任予以酌情调整，即按交易房屋总价款每日0.05‰计付较为公平合理，上诉人逾期办理房屋权属证书应承担的合理违约金为元37655元[438871元×0.05‰×1716天]。综上所述，一审判决认定事实清楚，但对上诉人逾期办证应承担的违约金计算过高，属适用法律错误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下：一、维持云南省弥勒市人民法院（2018）云2504民初1450号民事判决第一项，即“一、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起十五日内为原告曾欣办理位于弥勒市房屋的不动产权登记手续。”二、撤销云南省弥勒市人民法院（2018）云2504民初1450号民事判决第二项，即“二、由被告云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起三日内一次性支付原告曾欣自2013年9月3日起至2018年5月15日止的违约金115068元；并以原告曾欣购房款438871元为基数，按年利率6%计算支付原告曾欣自2018年5月16日起至判决生效之日止的违约金。”三、由云南昆润高宏投资有限公司于判决生效之日起三日内一次性支付曾欣自2013年9月3日起至2018年5月15日止的违约金37655元；并以曾欣购房款438871元为基数，按每日0.05‰计算支付曾欣自2018年5月16日起至判决生效之日止的违约金。四、驳回曾欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2602元，由云南昆润高宏投资有限公司承担1301元，曾欣承担1301元。二审案件受理费2602元，由云南昆润高宏投资有限公司承担1301元，曾欣承担1301元。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决履行期限届满后二年内向原审法院申请执行。本判决为终审判决。审判长  胡云涛审判员  廖伟荣审判员  黄 洁二〇一九年四月三日书记员  袁 菁