河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫15民终1499号上诉人（原审被告）：王长胜，男，1973年8月10日出生，汉族，住罗山县。被上诉人（原审原告）：信阳春天物业服务有限公司。法定代表人：张世春，该公司经理。委托诉讼代理人：邵远刚，该公司副总经理。委托诉讼代理人：刘天军，河南银辉律师事务所律师。上诉人王长胜因与被上诉人信阳春天物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省罗山县人民法院（2019）豫1521民初299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王长胜，被上诉人信阳春天物业服务有限公司委托诉讼代理人邵远刚、刘天军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王长胜上诉请求：请求二审法院依法纠正一审错误判决，诉讼费由被上诉人承担。事实与理由。1、2018年4月份（之前向物业公司反映多次）向住建局物业办反映经理张世春骂业主，电费捆绑物业费，后又向县各相关部门反映、市长热线投诉多次、直至2019年元月16日再次向市领导反映、住建局物业办多次协调，才解决用电捆绑物业费。2、音响从未使用直至损毁，甚至没有安装放音设备。轻音乐完全不影响几百米外的教学楼学生上课，何况还可作时间上的调节。3、被上诉人占用公共车棚、道路用于牟利。监控设备直至2018年10月份，经投诉后才做修理。器材损毁严重，公共卫生间便池损坏至少三年未修理。4、多收电费。小区属于民用电，应按电业部门统一规定的民用电价收取（小区电费一直按照0.7元每度收费）。5、没经业主同意私自提高物业费。被上诉人提供的物价局规定0.32元每平方米，物业公司多年来一直多收，且2019年，预收标准为0.4元每平方米。被上诉人提供的依据不能支持0.35元每平方米的收费。6、路灯损坏多处。在2018年11月30日豫15**民初3538号案件开庭时，小区20多个路灯坏掉（不可能同时损坏）长期不修。夜晚11点关闭路灯也不合理，（监控拍不到，出行不方便，尤其是冬季，五点多早上学生上学）存在着严重的安全隐患。7、服务态度极差，骂人、打人也有过发生，（有业主被打后报警）。8、从早期的口头请求提高服务，到2018年4月份正式向行政主管部门反映，直至2019年3月4日开庭在这么长期的过程中，仍然不能完善。并且这些问题有很多业主投诉，证明物业服务严重不足。9、单元安全门全部不能正常使用，至今没修。依据[2004]38号《信阳市物业管理办法》第49条规定：物业服务收费实行政府指导价的，由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度，在物业服务合同中约定。第53条规定：物业管理区域内供水、供电、供热、供气、通讯有线电视等经营单位应当向最终用户收取费用，物业管理企业代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。物业管理企业不得擅自占用区域内的场地（车棚）道路（占道堆放垃圾黄沙水泥垄断装修且建筑垃圾有另外收费）损害业主共同利益。现有照片、相关领导协调的短信（有电子储存），证人签字证明本小区确实长期存在服务质量差，因长期没能享有物业公司完善的服务经多次提意见直至上访到多个部门也没有彻底改善服务质量且滥收费占用公共场地牟利现象。综上所述，一审法院认定事实不清，裁判不准。物业公司提高物业费和加收电费费用不符合法律法规，一审法院没有就此问题进行裁判。法院三次开庭的周期本就可以说明物业公司服务不到位、质量差。一审法院认定仅为一般瑕疵很不合理。开庭时间提前以致证人不能及时到场出庭作证。故请求二审法院在充分查清事实的基础上正确适用法律依法纠正一审中的错误判决，并退赔不合理的收费，诉讼费由被上诉人承担。以维护上诉人的合法权益。被上诉人信阳春天物业服务有限公司辩称：1、《物业服务合同》对答辩人具有约束力；2、被答辩人支付物业服务费既是合同义务，也是法定义务；3、被答辩人应当支付的物业服务管理费的标准是每平方米0.35元。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人信阳春天物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、被告王长胜应向原告交纳2018年的物业服务费537元。一审法院认定：被告王长胜2014年入住原告信阳春天物业服务有限公司提供物业管理服务的罗山县城新高花园小区。被告王长胜住房面积127.92㎡，2018年，原告信阳春天物业服务有限公司向小区业主被告王长胜催讨2018年物业服务费，按0.35元／㎡，应交纳537元，被告王长胜以小区物业管理混乱，卫生很差，河沙占用消防通道，小区路灯开、关时间不合理，并且原告乱收物业费、电费，小区公共设施损坏不予以维修，小区电瓶车乱停乱放，原告随意提高物业费及电费缴费标准，拒绝缴费，双方引发诉讼。为此，原告信阳春天物业服务有限公司多次来院诉讼。一审法院认为：被告王长胜入住信阳春天物业服务有限公司提供物业服务的新高花园小区，双方形成物业服务合同关系。物业服务一般指公共性服务收费，包括设施的日常运行，维修和保养，绿化管理，保安、保洁等服务。原告信阳春天物业服务有限公司为该小区业主被告王长胜提供了相关物业服务，被告应依照等价有偿的原则向原告支付物业服务费。原告信阳春天物业服务有限公司在依照2014年罗山县物价管理办公室文件罗价[2014]25号文件的基础上，2018年按0.35元／㎡的标准收取被告王长胜物业服务费并无不当，被告王长胜以原告对该小区物业管理存在问题拒交物业服务费，根据被告王长胜向法庭提交的图片证据，应视为原告在物业服务管理过程中存在一般瑕疵，因物业服务存在持续性和不可计量性的特征，故不能认定原告信阳春天物业服务有限公司提供的物业服务构成根本违约。被告王长胜以此为由拒缴物业服务费，没有法律依据。其提出原告物业服务过程中存在的问题可以通过组织小区业主督促整改，如若存在不合理收费等问题可以向相关职能部门反映或投诉解决，但并不影响被告应按0.35元／㎡的标准向原告交纳物业服务费。为维护物业服务关系的稳定性和确定性，依照《中华人民共和国物权法》第八十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条（五）项之规定，判决：被告王长胜在本判决生效之日起十日内一次性给付原告2018年度物业服务费537元。如不按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告王长胜负担。二审中，上诉人王长胜提交了证据14张照片、一份证明条及对小区物业不满的部分业主签名，并申请证人张某1、禹某某作证，意在证明被上诉人一审庭审中说假话，物业服务至今没有好转，公共设施被擅自拆除，电费收取不合理，小区业主对物业服务不满，物业管理人员态度粗暴。被上诉人信阳春天物业服务有限公司质证称，证明条真实性无异议，但与本案无关。业主签名是复印件真实性不予认可。现场照片认可但证明目的不认可，微信截图不认可。建设停车场是经过相关部门许可，业主同意，且仅供业主使用。卫生间灯的照片来源不清不认可。证人禹大军连自己住的楼号位置就不清楚，不认可证言真实性。证人张某2不是小区业主对其证言不认可。二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，信阳春天物业服务有限公司为王长胜所在新高花园小区提供物业服务，王长胜应缴纳物业费。信阳春天物业服务有限公司在物业服务过程中虽存在设施损害未及时维修等物业服务不到位的瑕疵问题，但一审考虑物业服务的持续性及不可计量性特征，认定信阳春天物业服务有限公司未构成根本违约适当，王长胜以此拒交物业费没有充足的事实及法律依据。关于物业费收费标准问题，信阳春天物业服务有限公司收费标准虽高于当地政府指导价，但每月每平方米3分的差距在合理浮动范围，一审予以认定并无不当。王长胜诉讼中反映的物业服务问题可通过组织小区业主督促物业公司整改及通过签订物业服务合同取代前期物业服务合同以进一步明确相互之间权利义务关系。综上所述，上诉人王长胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王长胜负担。本判决为终审判决。审判长  谭晓燕审判员  朱永超审判员  胡晓峰二〇一九年四月二十五日书记员  李亚楠