贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初1082号 原告：徐航，男，1991年9月6日生，汉族，住贵州省毕节市。 被告：毕节市鑫城房地产开发有限公司，统一社会信用代码9152050258412134XE，住所地贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村。 法定代表人：谢双喜，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵雄（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号15205201710012814。 委托诉讼代理人：王涛（一般授权代理)，贵州本芳律师事务所实习律师。 原告徐航与被告毕节市鑫城房地产开发有限公司（下称鑫城房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月22日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐航、被告鑫城房开公司委托诉讼代理人赵雄、王涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告徐航向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2016年6月30日至2019年1月22日违约金546,095.00元(每天按房款总额的万分之二计付)；2.判令被告支付原告自2019年1月18日起至所有商品房转移的有关文书交付给买受人止的违约金(每天按房款总额的万分之)；3.诉讼、律师等费用全部由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回对谢双喜的起诉，本院予以准许；诉请第二项的“2019年1月18日”变更为2019年1月23日；明确违约金为逾期提交办理商品房转移登记有关文书到不动产中心为原告办理不动产权属证书的违约金，终止时间为被告提交办理商品房转移登记有关文书到不动产中心为原告办理不动产权属证书之日止。 事实与理由：原告因向被告购买位于贵州省××市××商会××、××、××、××、××套商品房，于2015年6月13日与签订《商品房买卖合同》，并在合同中约定被告需在2016年6月30日前将所有商品房转移登记的有关文书交付给原告，若未按照约定日期交付所有商品房转移登记的有关文书造成违约，根据签订合同中第八章第三条之约定，在违约180天之后，被告需按日向原告支付已付房价款万分之二违约金。至2019年1月22日，被告还未将所有品房转移登记的有关文书交付给原告，为维护原告的合法权益，现据我国《民法通则》、《合同法》相关条款之规定诉至贵院，请依法决。原告认为，原、被告之间的《商品房买卖合同》合法有效，双方都应当诚实信用地履行合同义务，但现被告未在约定期限内将所有品房转移登记的有关文书交付给原告，造成违约，依法应当承担违责任。据此，为维护原告的合法权益，请依法支持原告的诉请。 被告鑫城房开公司辩称：一、《商品房买卖合同》约定“政府行为造成的逾期属于行政不可抗力，答辩人得以免责”。因该约定系合法有效约定，本案逾期办证事实的发生确因政府原因导致，所以答辩人不应承担支付逾期办证违约金的法律责任。《商品房买卖合同》约定:“二、初始登记出卖人负责在商品房交付使用之日内起90日内申请该商品房所有权初始登记。因政府部门行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担违约责任。”据此，原、被告基于真实的意思表示约定政府行为造成的办证逾期属于免责范围，且该约定并无合同法第五十三条规定的无效情形，故属于合法有效的约定。2018年5月29日，三板桥办事处出具的《证明》载明以下主要内容:“1、三板桥街道办代表区政府实际协同答辩人实施土地、房屋征收工作。2、征收补偿工作从2011年开始展开，由于难度大直至2015年2月2日才完工。坟茔迁移直至2015年1月才完成。3、上述原因导致涉案项目消防设施完善、建设工程竣工验收严重滞后”。2018年6月20日，七星关区域乡规划局出美的《说明》载明以下主要内容:“1、2012年至2016年期间，因业主违法搭建构筑物，导致该项目一直未取得竣工规划许可。2、2017年8月3日，七星关区城乡规划局根据毕节市不动产统一登记工作领导小组的通知开始对违法建筑物进行强制拆除，2017年11月17日核发该项目的竣工规划认可证。”通过上述事实可以得知，本案系由于政府未及时行使行政强制行为等原因导致被告逾期办证情况的出现，根据约定，被告不应承担任何违约责任。二、即使人民法院认为答辩人应支付违约金也应结合实际损失调整违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，案涉商品房买卖合同系住建部门提供的标准合同，答辩人无法对合同中的违约金条款进行修改，若答辩人私自修改则会遭受行政处罚。且逾期办证情况的出现并非由于出卖人的原因造成，故不能依据商品房买卖合同解释第十八条之规定计算违约金。事实上，答辩人早已经济涉实房屋交付给原告使用，原告已经获得房屋的使用价值，其合同目的已经获得实现。若原告认为其因此遭受了损失，则原告因举证证明途期办证给其造成的实际损失及具体计算标准后再计算违约金的具体数额。原告无法举证证明其损失及具体计算方法的，应承担不利后果。另外，截止至2018年6月5日，答辩人应承担的合同约定违约金已经达到一亿多元，若继续按照合同履行，对答辩人显失公平。综上所述，原告的起诉超过诉讼时效，且诉讼请求无事实和法律根据，原告的主张不应得到支持。 原、被告向本院提供了证据，经本院组织双方当事人举证、质证，对双方当事人无异议的原告提供的原告身份证复印件、被告提供的营业执照复印件、法人身份证明、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下： 第一，原告提供的《商品房买卖合同》、《贷款合同》收款收据、银行结清证明，证明商品房已经全款支付给被告。被告对该证据的三性无异议，对证明目的不予认可，本案商品房买卖合同第22条明确约定政府部门的行为造成的逾期属于免责事由，因此被告不应承担责任，另外该房屋系通过按揭贷款方式购买，即使办理房产证也不能将房屋出售，原告的损失应由其举证证明。经审查，该组证据符合有效证据的构成要件，本院予以采信。 第二、被告提供的毕节市商品综合批发市场项目投资协议书、国有建设用地使用权出让合同、三板桥街道办事处证明、刘汉坤、刘汉文两户迁坟资料、征地面积及地上附作物公示表、一期建筑平面图、贵阳林峰消防工程有限公司安顺第一分公司营业执照、法人身份证明、资质证书、证明、工作预案、情况说明、说明、竣工规划认可证、商品房备案证明书，证明被告商品房备案证明书滞后于2018年5月9日才取得，系七星关区土地征收补偿机关的行政征收行为不能满足效率及时的行政法原则，致其前置《建设工程竣工验收备案表》滞后取得，而一期业主违法建设构筑物致其前置《建设工程竣工验收备案表》因《建设工程竣工规划认证书》滞后而滞后，最终导致被告办证逾期。因此，被告的逾期是由于政府的原因导致的，属于不可抗力，被告不应承担违约责任。原告对该组证据的三性无异议，但认为达不到被告证明目的，同时也不能证明系政府行政行为导致被告逾期办证。经审查，被告与原告签订《商品房买卖合同》时，应当预见涉案商品房登记等相关手续能否办理的客观情况，不属不可抗力，该组证据达不到被告证明目的，本院不予采信。 第三，被告提供的不动产权证书，证明被告经多方努力，已取得涉案商品房的不动产权证书，由此可知被告一直在履行办证义务。原告对该证书的真实性无异议，但认为该证据达不到被告证明目的，被告应当为自己违约行为承担责任。经审查，该证书能证明被告取得不动产权证书的事实，涉案商品房符合办理产权转移登记的条件，本院予以确认。 经审理查明：2015年6月13日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方分别签订了5份《商品房买卖合同》。合同均约定：出卖人以出让方式取得位于贵州省××市××区××大道茶亭村、总面积为92868.85平方米、编号为毕市七星国用(2012)第1786号的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是国有建设用地使用权出让合同，合同编号是522401-2012-CR-0072。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为毕节市商品综合批发大市场。建设工程规划许可证号为520000201523023，建设工程施工许可证号为522401201504290101。建设工程设计审查批准文号为2014-475。建筑工程施工合同约定开工日期为2014年9月28日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为2015年12月30日。买受人购买的贵州省毕节市七星关区草海大道茶亭村毕节市商品综合批发大市场第A28幢壹层贰号房(房号A28-1-2号、建筑面积64.60平方米，套内建筑面积62.16平方米，总房款586,568.00元)、第A28幢壹层叁号房(房号A28-1-3号、建筑面积64.60平方米，套内建筑面积62.16平方米，总房款586,568.00元)、第A28幢壹层肆号房(房号A28-1-4号、建筑面积64.60平方米，套内建筑面积62.16平方米，总房款586,568.00元)、第A28幢壹层伍号房(房号A28-1-5号、建筑面积64.60平方米，套内建筑面积62.16平方米，总房款586,568.00元)、第A28幢壹层陆号房(房号A28-1-6号、建筑面积64.60平方米，套内建筑面积62.16平方米，总房款586,568.00元)；买受人均于签订合同之日前支付首付房款，银行按揭支付余款；出卖人均承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方均同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方均同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方均同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按合同约定分别支付了房价款586,568.00元。被告未按合同约定将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告遂以前述诉请诉至本院。 另查明，2018年5月9日被告取得《毕节市商品房屋备案证明书》，2018年11月6日被告取得不动产权证书，涉案商品房符合办理商品房转移登记的条件。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》均系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告均已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。 原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”中均对违约金的计算标准作了明确约定，但被告主张该约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额，故对被告提出调整违约金的意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告请求被告从2016年6月30日起计付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，未超过诉讼时效，故对被告提出的原告起诉超过诉讼时效的抗辩意见不予采纳。 对被告提出的逾期办证事实的发生确因政府原因导致，属于行政不可抗力，所以被告不应承担支付逾期办证违约金的法律责任的抗辩。本院审查认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。本案中，被告所依据的事实应属第三人原因，并非不能预见、不能避免并不能克服情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。另，根据《商品房买卖合同》第二十二条约定的“因政府部门行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担违约责任”是在“申请该商品房所有权初始登记”项下的免责，并非是逾期交付办理商品房转移登记的有关文书项下的免责。因此，被告提出的该抗辩意见不成立，本院不予采纳。 另，被告均应按照《商品房买卖合同》的约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准，分别从2016年7月1日起开始计算。根据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2016年6月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的约定，被告负有在2016年6月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的合同义务，但被告逾期均未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中均约定由被告代为办理商品房转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由被告将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知原告其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为被告交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。本案无证据显示被告在约定期限内履行了文书交付或者涉案商品房具备办理转移登记条件的披露义务，故在本案开庭之日视为被告履行了涉案商品房具备办理转移登记条件的披露义务。因此，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应从2016年7月1日起计算至本案开庭之日的前一日（2019年2月24日）。因被告的违约天数已超过180日，根据合同约定，被告应当支付给原告上述违约金共计为567,797.82元（586,568.00元×5×0.0002×968天）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告徐航支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金567,797.82元； 二、驳回原告徐航的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,630.00元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇一九年四月十日 书记员  肖 毅