湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘1002民初387号原告（反诉被告）：陈军科，男，1987年9月25日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。原告（反诉被告）：史柳桃，女，1989年9月20日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：吴智胜，湖南福城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李柏成，湖南福城律师事务所律师。被告（反诉原告）：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民西路**郴建集团****。法定代表人：曾楷峰，系公司总经理。委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师（未到庭）。委托诉讼代理人：邓伍军，男，1982年4月12日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区，系该公司法务（特别授权）。原告（反诉被告）陈军科、史柳桃与被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理，被告美世界公司于2019年2月21日以原告陈军科、史柳桃作为反诉被告提起反诉，本院予以受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）陈军科、史柳桃的委托诉讼代理人吴智胜、李柏成及被告（反诉原告）美世界公司的委托诉讼代理人邓伍军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈军科、史柳桃向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付延迟交房违约金58253元（自2016年9月1日暂计算至2018年12月20日，全部违约金计算至合同约定的交房条件为止）；2、本案的诉讼费保全费由被告承担。被告（反诉原告）美世界公司的答辩要点及反诉请求：原告诉请无事实和法律依据，1、被告延期交房系不可抗力因素导致，根据合同法及合同约定，遭遇不可抗力时被告可以据实延期交房，并不承担违约责任；2、原告诉请的违约金过分高于实际损失，请求法庭依法予以核减；3、原告未按照合同约定付清所有房款，至今未支付逾期付款违约金，被告享有后履行抗辩权，有权延期交房，且不承担逾期交房的违约责任；4、涉案房屋被告已交付原告使用，原告诉请的交付之后的违约金无事实和法律依据。故原告的诉请无事实和法律依据，望法院明察，驳回被答辩人的全部诉请。综上，美世界公司提起反诉请求本院判令：1、判令被反诉人承担逾期支付房款的违约金816元，并判令反诉人有权行使抵捎权，将该笔违约金从应付被反诉人的费用（如有）中等额抵销。2、本案的诉讼费、保全费由被反诉人承担。原告（反诉被告）陈军科、史柳桃针对反诉的答辩要点：反诉原告美世界公司追索反诉被告陈军科、史柳桃的逾期支付房款违约金已过了诉讼时效，丧失了胜诉权。查明的事实根据原、被告的诉辩主张及举证、质证情况，本院确认如下案件事实：一、2015年12月5日，以原告（反诉被告）陈军科、史柳桃为买受人、被告（反诉原告）美世界公司为出卖人，双方签订了《郴州市商品房买卖合同》（合同编号2013020316A23）。1、合同第三条、第四条约定：买受人购买出卖人开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市商业广场项目中的第16层16A23号房，该商品房的设计用途为住宅，产权登记建筑面积59.81平方米，单价5804.36元/平方米，总价款347159元。2、合同第五条、第六条约定：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计107159元，余款240000元向交通银行股份有限公司郴州分行申请贷款，应保证按揭贷款的款项在签订本合同后30日付至出卖人。买受人未按本合同的约定时间付款，双方同意按下列方式处理：（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额确定。3、合同第九条、第十条约定，出卖人应当在2016年8月31日前将符合约定条件的房屋交付给买受人，否则买受人有权要求出卖人自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按已付房款的每日万分之二支付违约金。二、原告（反诉被告）陈军科、史柳桃于2015年11月28日和12月5日向被告（反诉原告）美世界公司支付购房款10000元和97159元，2016年1月21日以银行按揭方式付款240000元，共付房款347159元。双方签订合同时间为2015年12月5日，陈军科、史柳桃应在2016年1月5日内付清上述款项，陈军科、史柳桃逾期付款17天，美世界公司于2019年2月21日以陈军科、史柳桃作为反诉被告提起反诉。三、被告美世界公司于2018年8月17日将涉案房屋交付原告使用。合同约定被告应于2016年8月31日前交付涉案房屋，至2018年8月17日被告已逾期交房715天。涉案房屋至本案庭审时尚未通过综合验收备案。判决的理由与结果本院认为：本案应为商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告陈军科、史柳桃已按照合同约定支付了购房款，被告美世界公司却未按约定期限履行交房义务，已构成违约，应承担违约责任。本案争议的焦点是：一、美世界公司在建房施工过程中是否存在不可抗力因素，应否从违约日期中扣除。所谓不可抗力，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。美世界公司主张其逾期交房主要是因施工期间恶劣天气、郴州市创文明城市等不可抗力原因导致。本院认为，美世界公司所主张的上述情况不符合不可抗力的构成要件，且依合同约定，遭遇不可抗力，应在发生之日起60日内告知原告，对此美世界公司亦从未以合理的方式告知过原告，故对美世界公司提出的上述抗辩理由，本院不予采信。二、原、被告约定的逾期交房违约金是否过高，应否核减。被告主张原告根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》中约定的按交付房屋价款的万分之二计算违约金明显高于银行同期贷款利率，且超过造成损失的30%，请求予以核减。本院认为，根据双方所签订的《郴州市商品房买卖合同》约定，计算逾期交房违约金和逾期付款违约金的标准是相同的，均是按每日万分之二计算，双方约定的违约金并未过分高于造成的损失，故对于被告请求核减违约金，本院不予支持。违约金的计付应按合同约定从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，截止2018年8月17日，美世界公司已逾期交房715天，被告应支付原告从2016年9月1日起至2018年8月17日止的违约金49644元（计算方式：347159元×0.0002×715天）。涉案房屋至本案庭审时未通过综合验收备案，但陈军科、史柳桃于2018年8月17日已收房，应视为双方对合同约定和交付条件的实际履行变更，故原告诉请之后的违约金按房价款的日万分之二计算至合同约定的交房条件为止，本院不予支持。三、美世界公司反诉请求陈军科、史柳桃支付逾期付款违约金应否支持。本案在审理过程中，因陈军科、史柳桃提出美世界公司追索其逾期支付房款违约金已过了诉讼时效。经本院审理认为其抗辩理由成立，美世界公司的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陈军科、史柳桃逾期交房违约金49644元（计算方式：347159元×0.0002×715天，从2016年9月1日起至2018年8月17日止）；二、驳回原告（反诉被告）陈军科、史柳桃的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司的反诉请求。如果被告郴州市美世界房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1256元，由原告（反诉被告）陈军科、史柳桃负担215元，被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司负担1041元，反诉受理费减半收取25元，由被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  周 琦人民陪审员  谢寒梅人民陪审员  李一庆二〇一九年四月三日书 记 员  欧阳芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。