贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初855号 原告：王群，女，1981年8月16日生，汉族。 委托代理人：杨恩国，贵阳市云岩区延中法律服务所法律工作者。 被告：贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开），住所地在贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。 法定代表人：肖春红，该公司董事长。 委托代理人：傅舒，男，汉族，1987年8月5日生。该公司法务专员。 原告王群诉被告宏益房开商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员赵曦独任审判，公开开庭进行了审理。原告王群及其委托代理人杨恩国，被告宏益房开的委托代理人傅舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王群诉称：2014年12月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目C区12栋2-12号房，房屋建筑面积40.87平方米，房款总价款1500256元，原告于2014年12月23日一次性将上述购房款已全部付清。根据合同第二十二条第三项“转移登记”的约定：合同约定2017年12月31日前取得该商品房所有权的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”。第（二）条（2）：“约定日期起180日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文件，双方同意按下列（1）项处理：买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到通知之日起60日内退还买受人已付房款，并按照同期银行利息支付利息。由于被告至今未给原告办理商品房转让登记手续，原告于2018年9月24日向被告发出退房通知，且被告于2018年9月25日已签收上述通知，但被告在合同约定时间之内未向原告履行退房及退款义务。现诉至法院请求：一、判令解除原告与被告于2014年12月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：183471）；二、判决被告返还原告购房款1500256元、利息360061元、违约金45008元、维修基金15002元、物业管理费4087元、装修费40000元，合计1964414元，（判令被告支付逾期利息至被告履行全部本金时止）；四、诉讼费由被告承担。 被告宏益房开辨称：被告已向原告交付房屋，涉案房屋现备案登记在原告名下，原告已获得涉案房屋收益，原被告签订的《商品房买卖合同》的主要合同目的已经实现，合同中双方的主要义务已履行。虽然被告存在逾期协助原告办理转移登记的行为，但该行为属于合同附随义务，合同附随义务履行的延迟，并不构成对合同目的的根本性违约，为维护交易的稳定性，不应解除合同。逾期办理转移登记未给原告造成损失，并不影响原告对房屋的占有、使用和收益，同时合同对解除合同的违约金已有明确具体约定，被告逾期协助原告办理转移登记，原告有权退房，但原告退房被告只需按照同期银行存款利率支付利息，原告要求参照其指定的标准计算合同解除的违约金，不符合合同约定。同时，根据合同法规定，解除合同之后的法律后果是恢复原状，如法院判决解除合同，原告除应当向被告返还房屋以外，还应当配合被告办理完毕房屋的预告登记、商品房买卖合同备案登记注销手续，将房屋恢复原状。另外经被告现场查看，房屋有被装修使用，原告向被告交还房屋时应将房屋恢复成交付时的状态，原告要求装修费用由被告承担没有法律及合同约定。另外，原告从其他第三人基于房屋的出租、使用而获得的租金等收益也应该一并返还给被告。被告主张逾期利息与违约金不应一并主张，维修基金、物管费、装修费等费用不是被告收取，被告不负责退还。 经审理查明：2014年12月23日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买出卖人宏益房开开发建设的南明区花果园彭家湾花果园项目C区12栋XXX号房，总房款1500256元，原告于2014年12月23日一次性将上述购房款已全部付清。出卖人应当在2015年4月30日前将房屋交付给买受人使用；出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人在约定期限内不能交付转移登记，双方按照以下方式处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按支付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，按照以下第一项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行存款利率支付利息。 另外，被告向法庭提交《交房协议》一份、房屋交付验收表一张，证明被告2015年5月12日已向原告交付房屋；原告在2017年8月29日交纳维修基金15002元；原告分别于2017年6月3日、2017年5月29日向贵州宏立城物业服务有限公司缴纳物管费4087元；宏益房开表示维修基金不是其收取的，不同意退还。针对物管费，认为房屋已经交付被告使用，在使用房屋期间，物管费、水电费也是正常应当产生的费用，应当由原告自行承担。 针对房屋维修基金部分，本院向贵阳市房地产管理局维修基金专柜进行了咨询，该部门答复，凡是所购买的房屋维修基金已经交纳到贵阳市房地产管理局的，在解除合同后，业主可持判决书和本人身份证、缴费票据到维修基金专柜退还该款。 审理中，由于被告答辩意见中涉及要求被告配合办理注销手续、恢复房屋原状、返还交房后至今的租金收益的内容，经询问原告意见，原告表示同意配合被告办理注销手续，但是不同意其他要求，本院向被告释明，原告不愿意自愿履行的部分，已经构成反诉，是否在本案中提出反诉，被告表示在本案中不提出反诉，另案起诉处理。 另查，２０１８年９月２４日，原告向被告邮寄《法律告知函》，通知被告应逾期办理产权证书，要求退房并赔偿相关损失，该邮件的状态为他人签收。原告主张现房屋处于空置状态。 以上事实，有原被告双方陈述及有关证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实。 本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告宏益房开签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告宏益房开开发建设的房屋。该合同是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，原告按约交纳了购房款，但是被告未按照合同约定将房屋交付原告使用，且超过合同约定的交付时间180天。根据合同约定，原告有权要求解除合同、退还购房款，故对原告的该诉讼请求本院依法予以支持。关于原告主张的利息损失、违约金、物业管理费、房屋维修基金等，由于双方在合同中明确约定了买受人选择退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行存款利率支付利息。原告在2018年９月２４日向被告发出法律告知函，要求解除合同，该行为视为向被告明确表示解除合同，根据合同约定，应当从该时间起按照同期银行存款利率支付利息，原告要求支付贷款利息和违约金缺乏依据，本院不予支持。对房屋维修基金，原告的该款项已经支付到房管局，不是被告收取的，原告可申请退还。对于物管费、装修费，是原告在使用房屋期间正常产生的费用，应当由原告自己承担，要求被告赔偿于法无据，本院不予支持。关于被告提出要求原告配合办理房屋备案登记手续的主张，被告在本案中虽未提出反诉，但是原告表示同意履行，为减少讼累，本院依法予以确认，被告的其余恢复原状等要求可以另案诉讼解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告王群与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于201４年１２月２３日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XXX）及补充协议。 二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内退还已付购房款XXX元给原告王群，同时以购房款1500256元为基数，按同期银行一年期定期存款利率标准计算，支付上述款项从２０１８年９月２５日至该款付清之日的利息损失给原告王群。 三、原告王群在本判决书生效后十日内配合被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目Ｃ区１２栋２－１２号商铺的商品房买卖合同备案登记注销手续。 四、驳回原告王群的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费11240元,由原告王群负担2810元，被告宏益房开承担8430元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 赵 曦 二〇一九年四月三十日 书记员 陈永红