四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0704民初1179号 原告：四川鑫泰物业服务有限公司，住所地为绵阳市游仙区滨江东路南段**。 法定代表人：汪文斌。 委托诉讼代理人：乔旭斌，公司员工。 被告：刘月辉，男，汉族，生于1985年5月1日。 原告四川鑫泰物业服务有限公司与被告刘月辉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川鑫泰物业服务有限公司的委托诉讼代理人乔旭斌，被告刘月辉到庭参加诉讼，现已审理终结。 原告四川鑫泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费3148元及违约金157元，生活垃圾费126元，共计3431元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2012年3月15日与四川辰兴房地产发展有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告向优山美郡小区提供前期物业服务，物业服务等级为一级，物业服务费标准为1.5元/平方米每月，违约金计算方式为迟延标的额5%，合同签订后，原告依约提供了相应的物业服务。被告为涉案小区业主，该房屋建筑面积为99.94平方米，被告自2016年10月1日起至2018年6月30日期间，已对原告拖欠物业服务费累计21个月，并拖欠生活垃圾费。经原告催收未果，按照合同约定相关法律规定，被告应当按约支付物业服务费本金、生活垃圾费，并向原告缴纳相应的违约金。为维护原告合法权益，诉至法院，请求判如所诉。 被告刘月辉辩称：优山美郡小区物业管理存在诸多问题，原因主要有以下几方面：10入住以来，小区电梯内、楼道间等区域内贴满了各种广告，物业从未召集小区业主商议，这些广告费的去处应对业主公开公示。物业的做法严重违背了该条例的精神。2.小区道路旁公共绿化带及消防通道长期停满了车辆，物业通过这种方式对外来车辆收取一次两元不限停车时长的费用。根据《物业管理条例》第五十四条及第六十三条，物业的此种行为造成了安全隐患的同时也损害了小区业主的权益。3.本人入住第二年2016年4、5月份进行房屋装修期间，于家中花园处失窃了价值2000元不等的实木装修建材，本人前去物业处调监控回放时却被告知小区内监控早被损坏，最终让本人自行承担损失。室外钢化玻璃雨棚于2017年2018年两次被楼上装修时掉落的砖块砸碎，物管不作为，让本人自行承担换取玻璃的费用，根据物管条例28条、第35条，我认为物业明知小区内监控损坏无法正常使用却不修缮，让业主长时间生活在缺乏安全布控的环境下，违反了该条例的精神。我联系物业相关人员处理房屋漏水，最终不了了之，本人自行花费上千元做好了漏水处理，以上种种情况存在，我也没收到物管人员的相关道歉，所以本人无法缴纳物业管理费。 本院经审理认定事实如下：2012年3月15日，四川辰兴房地产发展有限公司与原告四川鑫泰物业服务有限公司签订《辰兴.优山美郡一期前期物业服务合同》，主要内容为：“物业承接验收2012年3月15日至本小区业主委员会与第三方开签订物业服务合同止。物业服务费用自物业移交（入住通知生效次日）开始计费，首次按年交付费用，以后每半年首月首日缴费或一年。标准如下：1、住宅多层2.0元/月.㎡……第十四条违约责任：甲方未按照约定向乙方支付约定费用逾期30天的，应按照应付费用总额的每日3‰向乙方支付违约金并及时付清，如果甲方不及时支付费用导致物业服务无法正常开展，其责任在甲方等”。 2012年11月19日，被告刘月辉在四川辰兴房地产发展有限公司购买了辰兴优山美郡一期*幢*单元*楼*号住房一套，建筑面积为99.94平方米。被告刘月辉于2015年10月16日办理业主入住。 庭审中，原告四川鑫泰物业服务有限公司举出了以下证据：1.垃圾清运合同；拟证明原告代收代缴生活垃圾费的事实；2.值班记录表，大件、贵重物品出入登记表，来访登记表，小区车辆出入登记表，照片25张，拟证明原告按照合同约定履行了物业管理义务；3.欠费通知书和明细表张贴催缴照片，原告对被告进行了物业费催缴；4.辰兴优山美郡住宅维修外墙砖空鼓脱落处理结算资料，证明原告履行了相应的义务。 被告刘月辉质证认为：对证据无异议，对于道路的养护、维修都是原告应该做的。 另查明：该小区未成立业主委员会。 上述事实有当事人身份信息、前期物业服务合同、商品房买卖合同、业主（住户）资料卡、垃圾清运合同、照片、值班记录表，大件、贵重物品出入登记表，来访登记表，小区车辆出入登记表、双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为：房产开发商与原告签订的《前期物业服务合同》，约定物业管理服务期限至该小区业主委员会选聘物业服务企业时止，系其真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，双方之间的物业服务合同关系成立并有效。 本案争议焦点在于被告刘月辉抗辩的因监控损坏导致家中被盗无法取证、玻璃雨棚被楼上掉落物砸坏、阳台大规模渗水、小区公共绿化带及消防通道，被用来收取停车费，小区楼道、电梯贴满广告，广告费用应公开等能否作为拒缴物业费的理由？结合本案证据分析如下：1.家中被盗系他人的犯罪行为所致，物业虽对监控设备有管理的责任，但不能成为拒缴物业费的理由；2.楼上掉落物导致被告雨棚损坏，涉及他人侵权；3.根据四川辰兴房地产发展有限公司与被告签订的商品房买卖合同，房屋渗水可能涉及房屋质量问题，应向合同相对方主张；4.关于公共区域的问题，物业公司认为仅用临时抓拍的照片不能完全反映原告对小区管理不到位。综上以上几点，均不能构成拒缴物业费的合理合法的理由。 综上，依照《物业管理条例》第二十三条“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”、第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告作为小区的前期物业管理企业，已对小区提供了相应的物业管理服务，且向被告书面张贴的方式予以催收，被告刘月辉应按合同约定的标准支付2016年10月1日起至2018年6月30日止的物业服务费3148元【21个月×99.94平方米×1.50元/月.平方米（原告主张）】。 关于垃圾清运费，庭审中，被告认可原告代缴的垃圾清运费，故应向原告支付126元【21个月×6元/月】。 关于违约金。现被告未按期支付物业服务费已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告应承担违约责任。合同双方约定违约金计算标准即“应付费用总额的每日3‰向乙方支付违约金并及时付清”，原告只主张了拖欠物业关系费的5%即157元，系对其权利的自由处分，本院予以支持。 综上，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下： 被告刘月辉于本判决生效后十日内向原告四川鑫泰物业服务有限公司支付2016年10月1日起至2018年6月30日止的物业服务费3148元、违约金157元，垃圾清运费126元，合计3431元。 若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半征收案件受理费25元，由被告刘月辉承担（该费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  陈慧芳 二〇一九年四月二十八日 书记员  马俊骋