北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初32242号原告：北京广安辽河企业管理有限公司，住所地北京市西城区广安门内大街**广安宾馆。法定代表人：田立春，总经理。委托诉讼代理人：赵琳琳，辽宁油海律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈蕾，辽宁油海律师事务所律师。被告：霍尔果斯开建发展集团有限公司，住，住所地新疆伊犁州霍尔果斯中哈国际边境合作中心A7地块/div>法定代表人：陈辉，常务副总。委托诉讼代理人：朱维波，新疆盛业（霍尔果斯）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王智，新疆盛业（霍尔果斯）律师事务所律师。原告北京广安辽河企业管理有限公司（以下简称广安辽河公司）与被告霍尔果斯开建发展集团有限公司（以下简称霍尔果斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广安辽河公司之委托诉讼代理人赵琳琳、陈蕾、被告霍尔果斯公司委托诉讼代理人朱维波、王智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.判令被告给付原告拖欠的房屋租金33272712.8元；2.被告给付原告逾期付款违约金；3.被告给付原告低值易耗品库存费用652505.24元；4.被告给付原告垫付的水电费324012.38元；5.被告给付原告未安置人员违约金1719134.58元。事实理由：2016年6月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：1.原告将位于北京市西城区广安门内大街x号地下面积1184.8平方米，地，地上面积8955平方米，地，地下**，地上**的框架结构房屋出租给被告于经营宾馆及办公，租期10年，租金一年一交，第1-3年的租金为每年16636356.9元，第一年租金于合同签订之日支付，之后每期租金提前30日支付；2.逾期交付租金的，除应当及时补交外，还应当交纳违约金，按每日逾期数额的0.03%计算；3.租赁房屋的水、电、暖、气等费用由被告承担；4.被告在租赁期内即合同签订之日起90日内安置原告员工27人，如不安置承担合同租金总额的1%违约金。合同签订后，原告履行了合同全部义务，但被告未给付租金。在原告多次催要下，被告于2016年12月16日给付当年租金，迄今未给付2017、2018年租金。被告应按照合同第5.2.2条及10.2.1条之约定承担违约责任。自2016年7月至今，租赁房屋发生水电等各项费用351613.43元。原、被告已对租赁房屋内的低值易耗品及库存进行评估，确认价值为652505.24元，双方已经完成交接。另，被告未按合同约定安置原告员工，应承担违约责任。被告辩称，1.由于不归责于被告的原因，广安宾馆实际交付日期为2017年8月1日，已缴纳的租金作为实际交付宾馆后第一年租金，第二年度租金尚未到支付期限，被告未拖欠租金；2.被告同意承担自宾馆实际交付日期之后的水电费；3.被告同意按照评估报告支付库存商品和低值易耗品的相关费用；4.被告同意宾馆正式营业后，根据实际情况接受原宾馆人员；5.由于情势变更和不可抗力因素，合同约定的免租装修期与实际装修期严重不符，请求法院延长装修期。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市西城区广安门内大街x号地下面积1184.8平方米，地，地上面积8955平方米，地，地下**，地上**的框架结构房屋及周围30个车位出租给被告于经营宾馆及办公，租期10年，自2016年6月28日至2026年6月27日，租金总额171913457.69元，租金一年一交，第1-3年的租金为每年16636356.9元，第一年租金于合同签订之日支付，之后每期租金提前30日支付；如承租人对房屋整体装修，自房屋交付之日，开始计算装修期，装修期最长不得超过90日，装修期内免收租金；租赁房屋的水、电、暖、气等费用由被告承担；被告按净值接收原告在用的库存商品及低值易耗品；被告按进价接收原告在用的库存商品及低值易耗品；合同签订后30日内，原告向被告交付房屋并制作《房屋交接清单》；逾期交付租金的，除应当及时补交外，还应当交纳违约金，按每日逾期数额的0.03%计算；被告在租赁期内即合同签订之日起90日内安置原告员工27人，如不安置，原告有权解除合同，同时被告应承担合同租金总额的1%违约金。合同签订后，原告于2016年9月20日向被告发送《履行合同催告函》，要求被告支付租金、接收房屋和库存及低值易耗品交接、人员安置。被告于2016年10月12日向原告发送《〈合同履行催告函〉复函》，称：“2016年9月20日收到贵单位致函，因我公司延迟履约对贵单位造成的不便表示万分的歉意。未能履约因一些几方面原因：1.霍尔果斯开建发展集团有限公司系霍尔果斯经济开发区管理委员会所属国有控股公司，近期因上层领导变动；2.装修设计方案需论证时间；3.国家开发银行作为开建公司的股东之一，需核实开建公司各项业务，故耽误一些时间。”。2016年12月13日，被告向原告支付第一年房屋租金。庭审中，双方对于第一年房屋租金的起止时间存在争议。2016年12月24日至26日，原、被告对涉案房屋内库存物品及低值易耗品进行了盘点。被告于2016年12月27日出具《关于变更〈房屋租赁合同〉经营期限的报告》，报告中称“因我公司前期交接等原因，未能按照原合同约定的时间开展经营，现特申请变更合同装修期，公司于2017年5月1日正式开展广安宾馆的运营”。2017年4月14日，原、被告交接64xx、64xx、64xx、64xx房间钥匙，进行样板间装修。2017年5月17日，被告向原告发送《关于对北京广安宾馆相关资产及物品移交的意见》，称双方共同盘点后发现“1.保卫部部分实物已无法使用；2.宾馆前台物品大部分已无法使用、3.客房部物品无法达到使用要求；3.办公室、人事部、财务部、工程部办公用品及设施十分老旧，均不能使用；4.餐饮部大部分物品老旧，部分损坏，副食品过期。”。2017年5月19日，被告向原告发送《关于协商广安宾馆相关事宜的复函》，称希望尽快解决“低值易耗品和库存商品”问题，以便工人能尽快进场施工。2017年6月30日，原、被告与北京中和谊资产评估有限公司签订《资产评估业务约定书》，对部分存货类资产，包括存货、低值易耗品、库存商品进行评估。2017年7月27日，北京中和谊资产评估有限公司作出《关于北京广安辽河企业管理有限公司拟转让部分实物资产价值评估项目评估报告书》，确定所评估资产账面值为97.21万元，评估值为65.250524万元。2017年8月1日，原、被告双方签订《房屋交接确认书》，约定双方交接事项为：1、房屋及附属设施、设备；2、宾馆院内停车位；3、低值易耗品与库存商品（详见资产评估报告书）；4、证件资料，包括房产证、土地证、消防验收表、建筑工程规划、原始竣工图等复印件；5、钥匙；6、安全责任；7、水电费目前由原告垫付，最终由被告统一结算。双方同时约定，按照租赁合同约定，接收单位应于房屋租赁合同签订之日起30日内接收房屋，但由于接收单位原因，房屋实际交接日期为2017年8月1日。2017年8月17日，原告出具《装修同意说明》同意被告的装修方案。另查一，涉案房屋2017年8月水费3771.5元、电费13783.14元；2017年9月水费5823.5元、电费15996.96元；2017年10月水费940.5元、电费11387.33元；2017年11月水费646元、电费9235.32元；2017年12月水费855元、电费17402.13；2018年1月水费7457.5元、电费16548.93元；2018年2月水费4370元、电费13065.64元；2018年3月水费0元、电费8696.95元；2018年4月水费0元、电费8637.65元；2018年5月水费0元、电费7102.78元；2018年6月水费294.5元、电费7704.61元；2018年7月水费1634元、电费10310.09元；2018年8月水费2565元、电费13561.62元。另查二，诉讼中，被告霍尔果斯开发建设有限责任公司名称变更为霍尔果斯开建发展集团有限公司。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告于2016年6月28日签订的《房屋租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案的主要争议焦点为延迟交接房屋的责任问题。第一、依据双方合同约定，双方应当自2016年6月28日开始计算租金，如被告进行装修，则可以免除最长3个月租金。故本院认为，本案中被告应当自2016年6月28日开始交纳房屋租金；第二、被告在回函中认可其未接收房屋的原因为被告自身原因，其应当自行承担其延迟接收房屋产生的房屋空置损失；第三、2016年12月24日至26日期间，原、被告对库存商品及低值易耗品进行了盘点，后被告发现大量物品已无法使用，双方对于物品价值产生纠纷。本院认为，双方通过第三方评估的方式确定物品价值反映了双方协商并变更了库存商品及低值易耗品的计价方式。原、被告双方就物品价值计算方式进行沟通并进行评估的期间，涉案房屋内物品需要进行封存，涉案房屋因客观原因无法进行交接，故不应当计算租金。但被告于2016年12月24日至26日盘点货物，而于2017年5月17日才向原告发出请求重新确定物品价值的函件，其用时超出了合理的期间。因此，本院确定被告因低值易耗品及库存商品价值确定问题扣除房屋租金的期间为2017年5月15日至2017年8月1日；第四、2017年8月17日，原告同意被告进行装修，应当按照合同约定自2017年8月17日开始扣除3个月装修免租期的租金。被告应当依照合同于2016年6月28日支付第一年租金，合同约定租金为16636356.9元，但由于其中2017年5月15日至2017年6月27日租金因故扣除，被告应当给付原告的租金数额为14649236.5元，多给付的部分本院将从被告欠付的租金总额中扣除。被告于2016年12月13日向原告支付第一年的租金，其延迟付款的行为已构成违约，应当依合同约定给付违约金，合同约定每日按逾期金额的万分之三支付违约金，该标准合理，本院予以支持。被告应当于2017年5月28日给付第二年租金，但2017年6月28日至2017年8月1日租金因确定低值易耗品价值原因扣除，同时2017年8月17日至2017年11月16日因装修期租金扣除，故被告应当给付原告的租金数额为10859844.1元。被告未给付该租金，除应当给付租金外，其延迟付款的行为已构成违约，应当依合同约定给付违约金，合同约定每日按逾期金额的万分之三支付违约金，该标准合理，本院予以支持。被告应当于2018年5月28日给付第三年租金16636356.9元，其延迟付款行为构成违约，应当依合同约定给付违约金，合同约定每日按逾期金额的万分之三支付违约金，要求计算至实际给付之日止，该标准合理，本院予以支持。以上三年租金合计42145437.5元；第一年租金的延时付款违约金为14649236.5元*0.03%*168天；第二年租金的延时付款违约金为以10859844.1元为基数，自2017年5月29日起至实际付款之日止，按照日万分之三的标准支付违约金；第三年租金的延时付款违约金为以16636356.9元为基数，自2018年5月29日起至实际付款之日止，按照日万分之三的标准支付违约金。由于双方已经通过评估方式确定了库存商品及低值易耗品的价值，被告应当依约定将该652505.24元给付原告。对于水电费问题，虽合同约定被告应当支付租赁房屋的水电费，但在房屋交接前，涉案房屋的水电费应当由实际使用人及原告自行承担，故本院认为，被告应当承担2017年8月1日后的水电费共计181790.65元。对于人员安置违约金。本院认为，依合同约定，该违约金的给付条件为合同解除，现原告主张该笔违约金的条件未成就，本院对此不予支持。被告认为应当延长装修免租期的答辩意见无事实及法律依据，本院不予采纳。被告同时认为，原告在涉案房屋内注册有其他公司，影响其注册酒店，其意见亦无事实及法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、本判决生效后七日内，霍尔果斯开建发展集团有限公司给付北京广安辽河企业管理有限公司房屋租金25509080.6元；二、本判决生效后七日内，霍尔果斯开建发展集团有限公司给付北京广安辽河企业管理有限公司二〇一六年度房屋租金逾期付款违约金738321.52元；三、本判决生效后七日内，霍尔果斯开建发展集团有限公司给付北京广安辽河企业管理有限公司二〇一七年度房屋租金逾期付款违约金（以10859844.1元为基数，自2017年5月29日起至实际付款之日止，按照日万分之三的标准计算）；四、本判决生效后七日内，霍尔果斯开建发展集团有限公司给付北京广安辽河企业管理有限公司二〇一八年度房屋租金逾期付款违约金（以16636356.9元为基数，自2018年5月29日起至实际付款之日止，按照日万分之三的标准计算）；五、本判决生效后七日内，霍尔果斯开建发展集团有限公司给付北京广安辽河企业管理有限公司低值易耗品库存费用652505.24元；六、本判决生效后七日内，霍尔果斯开建发展集团有限公司给付北京广安辽河企业管理有限公司水电费181790.65元；七、驳回北京广安辽河企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费118944元，由北京广安辽河企业管理有限公司负担31829元（已交纳），由霍尔果斯开建发展集团有限公司负担87115元（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审判员  韩楠二〇一九年四月十八日书记员  李婷