广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初41577号原告：深圳市开元国际物业管理有限公司，住所地深圳市福田区深南路**英龙展业大厦**，统一社会信用代码91440300724719360W。法定代表人：昌荣。委托代理人：黄昌宏，广东律点律师事务所律师。委托代理人：郑秀琴，广东律点律师事务所律师。被告：陈万兴，男，汉族，1968年8月25日出生，身份住址广东省深圳市福田区莲花路，委托代理人：樊小云，广东鹏洪律师事务所律师。上列原告深圳市开元国际物业管理有限公司诉被告陈万兴物业管理服务合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案受理后，依法由本院审判员吴颂、人民陪审员邱卫华、叶钧如组成合议庭适用普通程序，于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑秀琴、被告本人及其委托代理人樊小云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告陈万兴为深圳市福田区景发花园xx阁xx房业主，房屋套内面积为92.69㎡。根据2008年4月3日原告与深圳市福田区景发花园业主委员会签订的《景发花园物业管理全委服务合同》的约定，原告自接手管理以来一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，自2009年5月开始被告停止缴纳物管费，截止2018年9月，被告共计欠缴114个月的物管费，共计29323.5元，物管费单价为2.8元/平方米/月，每月应交259.5元。根据深圳市物价局、深圳市住宅局（深物价【1998】136号）文件规定：小高层、高层维修基金每平方米0.25元/月。2009年5月至2018年9月维修基金费为2617.21元。水费1898元，排污费682.55元，垃圾处理费1208.79元，停车费2500元。根据《景发花园物业管理全委服务合同》第五十三条违约责任的约定共产生的滞纳金为23763.7元，该费用作为违约金。以上费用合计61994元。原告曾多次以多种形式（包括每个月向被告信箱投递收费凭据、电话及上门催收、律师函催收、于2017年9月也曾向深圳市福田区人民法院起诉）向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳，被告恶意拖欠物业服务费及代收费用的行为侵害了涉案小区全体业主的合法权益，也侵害了原告的合法权益。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼。请求法院判令：1、判令被告立即支付自2009年5月至2018年9月所拖欠的物业管理费29323.5元，违约金23763.7元，维修基金费2618.21元，按银行同期贷款利率日万分之二计算利息848.73元。水费1898元，排污费682.55元，垃圾处理费1208.79元，停车费2500元，合计62843元。（详细见欠费明细表）；2、判令由被告承担本案所有诉讼费。被告答辩称：一、原告与深圳市福田区景发花园第一届业主委员会签订的《景发花园物业管理全委服务合同》（下称《服务合同》）已于2010年12月31日到期，原告并未积极履行《服务合同》约定的相关义务，并未按照《服务合同》约定，为被告提供相应的服务，更谈不上原告所称的“完善的物业管理服务”，被告有权拒交物业管理费用，理由如下：1、原告接管小区物业后，未按《服务合同》清理、打扫小区的卫生，特别是很少打扫被告门前及周围的垃圾，导致被告居住环境状况极差，严重影响被告的生活和身体健康，被告被迫自行清扫；2、原告接管小区物业后，未按《服务合同》约定的“管理目标”管理小区卫生环境，导致小区内（包括被告房屋内）的老鼠猖獗，严重影响了被告的身体健康，被告被迫自行购买捕鼠器捕鼠；3、原告对被告经常反应的“小区高空抛物”的现象以及极少数业主私自“开外墙洞”的行为置之不理，严重影响被告的生命安全；4、原告对被告反应的“楼上业主不按规定安装空调，长年滴水造成被告家的空调报废”以及“个别业主将生活污水直接排到雨水管，造成堵塞，被告家被淹”等问题置之不理，严重影响被告的生活；5、原告未经景发花园业主大会同意、未报政府有关部门批准，擅自将小区的消防通道改造成车位，以及在小区29楼楼顶违建、住人；未经业主同意，擅自将小区公用绿化带改造成停车场。原告的行为违反了《服务合同》的约定和相关法律法规，当然侵犯了被告的合法权益；6、原告未按《服务合同》的约定和《深圳经济特区物业管理条例》的规定，对小区物业天面、外墙等进行修缮或者粉刷，导致小区天面、外墙污浊不堪、杂草丛生，严重恶化了被告的生活环境；7、原告未经景发花园业主大会同意，擅自允许施工队进入小区装饰外墙、悬挂商业广告等宣传标语，并在被告家阳台违建大型灯光广告牌，严重影响被告的生活、休息；8、原告未按《服务合同》的约定和《物业管理条例》的规定，定期公布管理费用和收支账目，特别是原告利用小区物业的共用部位等进行非法经营所产生的广告费等收益未予公布，存在侵占业主（含被告）所得收益的嫌疑；9、2009年10月22日，原告对景发花园广大业主的书面合理诉求置之不理，严重违反了《服务合同》的约定，侵害了业主（包括被告）的“监督权”和自身合法权益。在小区业主邀请深圳电视台《热线追踪》栏目曝光原告在管理上不作为、违建、存在安全隐患等问题后仍不限期整改。鉴于原告多次违反《服务合同》约定，对小区业主的合理诉求不予整改或解决，业主委员会有权终止《服务合同》。业主委员会即使未发出书面的终止合同通知，但《服务合同》的到期日即2010年12月31日就是双方终止合同的日期，原告拒不履行合同义务，显然没有资格再为广大业主服务，被告当然有权从2011年1月1日起拒交物业管理费。二、从2008年1月份起，原告收取被告物业管理费用的方式是“从中国农业银行定期扣款”。但从2009年6月起，原告单方改变收费方式，并且不通知被告，导致被告误认为物业管理费用己扣，而不是被告不交物业管理费，其过错在原告一方，被告不应承担因原告的过错导致的损失。因此，从2009年6月至2010年12月这段《服务合同》期内，被告不应承担滞纳金（违约金）。三、根据《民法总则》第一百八十八条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”《民法总则》自2017年10月1日起施行，之前的《民法通则》规定的诉讼时效为二年。被告从2009年6月至2010年12月这段《服务合同》期内拖欠的物业管理费用应适用二年诉讼时效，即原告至迟应在2012年12月31日内追缴该段时间的物业管理费用（包括向深圳仲裁委员会申请仲裁），但被告在2011年1月1日至2012年12月31日期间并未收到原告有关催缴物业管理费用的通知，而原告也未在2011年1月1日至2012年12月31日期间向深圳仲裁委员会申请仲裁，原告起诉被告的时间在2017年，已过二年诉讼时效，故被告可以不交纳2009年6月至2010年12月这段《服务合同》期内的物业管理费用。四、福田区景发花园第一届业主委员会任期三年，自2008年1月21日至2011年1月20日止，而《服务合同》到期日为2010年12月31日，很显然，第一届业委会期间，双方并未续签《服务合同》。根据《服务合同》的约定，双方欲续签合同，任何一方应在合同期满前6个月向对方提出书面意见。但双方均未提出书面意见，这表明：广大业主不想再续聘原告了。原告第一次向法院起诉被告的时间是2017年，根据前述诉讼时效的规定，原告只能追缴2015年以后的物业管理费用。而2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费用及滞纳金（违约金）因已过二年诉讼时效（被告在此期间并未收到催缴通知），故被告可以不交纳。综上所述，被告肯请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。经审理查明，2003年6月11日，位于深圳市福田区莲花路景发花园**产，建筑面积为92.69平方米，经核准登记至被告名下。2008年4月3日，原告与深圳市福田区景发花园业主委员会签订《全委服务合同》，合同物业服务期限自2008年4月3日起至2010年12月31日时止；住宅部分物业服务费为2.8元/平方米/月；业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日按每日应交管理费的万分之五交纳滞纳金。合同的争议条款约定的争议解决办法为发生争议协商不成，提请物业管理主管部门调解，调解不成的，提交深圳市仲裁委员会依法仲裁。合同到期后，没有续签物业管理服务合同，但原告与被告确认直至庭审之日止，涉案小区仍由原告进行物业管理服务。原告主张被告从2009年5月开始没有支付物业管理费、专项维修金。至2018年9月拖欠物业管理费29323.5元、本体维修基金2617.21元、水费1898元、排污费682.55元、垃圾处理费1208.79元、停车费2500元。原告并向本院提交房号HJ-05F、户主名称陈万兴2009年6月至2017年1月的收费凭据，详细列明了各项费用的读数、用量及当月应交款金额。被告对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，称从未收到该收费凭据，且部分期间的费用已过诉讼时效。原告并就被告每月欠缴费用制作了明细表。另查，原告提交ems详情单一份，收件人为被告，收件地址为涉案房产，内附品名为空白。原告主张该邮件邮寄的是律师函。对此，被告否认已实际收到。再查，被告主张原告存在很多管理不善的情况：1、收费饮水机使用公共水管，水费由业主公摊；2、脚手架长期占用停车位，导致小区业主停车困难，且脚手架存在安全隐患，影响正常通行；3、因为原告管理混乱，小区存在大量业主拖欠物业管理费的情形；4、小区公共空间，包括电梯里长期张贴广告，原告擅自收取上述费用；5、小区外墙渗水、地面积水、、地面积水长期没有得到维修；6、物业管理监管不善，导致小区业主擅自装修，将污水管接入雨水管，造成其他业主家中被水淹；7、小区停车位长期供非小区业主使用，导致小区业主停车困难。且进小区的车辆需要取卡，出小区时无需归还出入卡，现被告手中存在大量的停车卡，说明原告管理太差；8、管理处存在私自做主变卖业主共同财产的行为，将小区价值100多万元的中央空调拆除变卖。又查，原告曾于2017年7月18日以本案被告为被告，向本院提出起诉。案号为（2017）粤0304民初40081号，要求被告支付2009年5月至2017年1月期间拖欠的物业管理费、维修基金、水费、排污费、垃圾处理费、停车费及滞纳金。该案因未缴诉讼费，按撤诉处理。又再查，2018年2月26日，因涉案小区其他业主拖欠原告物业管理费等各项费用一案，深圳市中级人民法院做出（2018）粤03民终2076号民事裁定书，认为涉案的《全委服务合同》约定的合同期限为2008年4月3日至2010年12月31日，上述期间内的诉讼请求属于仲裁协议的仲裁事项，合同期外的诉讼请求因无仲裁协议约定，应由人民法院管辖。本院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，原告与被告之间成立物业管理服务合同关系。物业服务合同虽到期未续签，但原告事实上在涉案小区进行了物业服务，依法也享有向被告追缴拖欠物业服务费的权利。关于物业服务费等费用的金额问题。依据生效的民事裁定书的认定，2008年4月至2010年12月31日期间的诉讼请求属于仲裁协议的仲裁事项，对于原告诉请中属于该段时间的费用，本院不予处理。2011年1月1日之后的各项费用问题。物业服务合同虽未约定当月物业管理服务费应于何时支付，但常理上来说，原告向被告提供完毕当月物业管理服务后，被告至迟应于下月1日前向原告支付当月应付的管理费。被告对于原告主张被告拖欠的物业管理费用提出诉讼时效的抗辩，而原告于2017年7月18日向本院提起本案诉讼，在原告提交证据不足以证明其在起诉前有向被告追讨过物业管理费的情况下，对于2011年1月至2015年6月之间的物业管理费，已超过诉讼时效，对于原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。而本体维修基金属于全体业主共有，该资金对于保持和提高小区房屋的完好和正常使用具有重大意义，关系到全体业主的共同利益，一旦适用诉讼时效必然损害全体业主的利益。被告对于该部分欠缴资金的诉讼时效的抗辩，本院不予支持。被告应向原告支付2015年7月起至2018年9月止的物业管理费10121.67元【（2.8元×92.69平方米）=259.53元×39个月】。2011年1月-2018年9月的房屋专项维修资金2154.81元【（0.25元×92.69平方米=23.17元）×93个月】。关于原告诉求的水费、排污费、垃圾处理费、停车费的问题。原告未能向本院提交每月抄表读数，且其自行制作的明细表显示2015年7月-2018年9月期间，除三个月份用水量为0，一个月份用水量为5外，其余月份用水量均为10，该情形明显有违常理，原告未能就此给出合理解释，故对于原告诉请水费、排污费的诉讼请求，本院不予支持。垃圾处理费为每月必然产生的费用，被告亦确认未实际缴纳该费用，故据原告提交的明细表，被告应向原告支付2015年7月起至2018年9月（如前所述的2015年7月之前的垃圾处理费已超过诉讼时效）的垃圾处理费，原告自行制作的欠费明细中2015年7月、8月、2017年6月的垃圾处理费为0,2017年10月之后每月垃圾处理费的金额为5.31元，原告的上述主张对被告有利，本院予以确认，则原告有权要求被告支付垃圾处理费387.72元（13.5元×24个月+5.31元×12个月）。关于物业管理费、本体维修基金的滞纳金的计算问题。涉案全委合同约定业主逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的万分之五缴纳滞纳金，原告请求被告支付管理费滞纳金的请求于法有据，本院予以支持。则逾期支付2015年7月至2018年9月物业管理费的滞纳金，均以259.53元为计算基数，分别从次月1日起，按照每日万分之五的计算标准，计算至2018年9月30日止。原告主张逾期支付本体维修基金的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，该标准本院予以确认。则逾期支付2011年1月至2018年9月的本体维修基金的利息，每月均以23.17元为计算基数，均自应交款次月1日起开始计算，均计算至2018年9月30日止。被告虽抗辩称从2009年6月起，原告单方面改变收费方式，不通知被告，导致被告误以为物业管理费用已扣缴，则被告不应承担2009年6月至2010年12月期间的滞纳金。但被告并未就此提交证据证明，对于被告的该项抗辩，本院不予支持。被告虽抗辩称原告存在多项物业管理服务的问题，其有权拒绝向原告支付物业管理费，但被告以此为由进行抗辩不交纳物业管理费，有违诚实信用原则和损害公共利益原则。物业服务在效用上具有整体性和不可分割性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，如允许业主对物业服务稍有不满即可拒交物业管理费，物业公司则因无法及时收到费用而出现资金困难，降低服务标准，由此将会有更多的业主拒交物业管理费，最终物业公司将丧失运营资金，陷入瘫痪，无法为小区提供服务，导致小区无人管理。双方陷入恶性循环之中，整个小区业主的利益和小区环境都会受到损害。因此，物业服务合同具有的公共性、垄断性的特点，决定了业主与物业公司任何一方停止履行自己的合同义务均会造成对方较大损失，且易损害到其他业主的利益，有必要对双方的抗辩权进行必要的限制。如业主认为物业公司未尽到合同义务造成业主的损失或认为物业公司的某些行为侵犯了业主的权益，业主可另行主张权利进行索赔；如业主认为物业公司提供的服务不符合合同的约定，业主可以召开业主大会依法解聘物业公司。综上，被告拒不交费的抗辩理由不能成立，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈万兴应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市开元国际物业管理有限公司支付自2015年7月至2018年9月的物业管理费10121.67元及滞纳金（滞纳金按月分别计算，每月均以259.53元为计算基数，自次月1日起开始按照每日万分之五的计算标准，计算至2018年9月30日止）；二、被告陈万兴应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市开元国际物业管理有限公司支付自2011年1月至2018年9月的房屋专项维修资金2154.81元及利息（利息按月分别计算，每月均以23.17元为计算基数，自次月1日起开始按照中国人民银行同期贷款利率的计算标准，计算至2018年9月30日止）；三、被告陈万兴应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市开元国际物业管理有限公司支付自2015年7月至2018年9月的垃圾处理费387.72元；四、驳回原告深圳市开元国际物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期限内履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1371元（已由原告预交），由原告负担1094元、由被告负担277元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并在领取预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴    颂人民陪审员 邱  卫  华人民陪审员 叶  钧  如二〇一九年四月十五日书 记 员 俞婷婷（代）何宝欣