贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终163号 上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，统一社会信用代码9152050058066980XN，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。 法定代表人：刘利，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗金龙，贵州创驰律师事务所律师，执业证号15224200310883797。 委托诉讼代理人（特别授权）：顾志东，贵州创驰律师事务所律师，执业证号15224200910912294。 上诉人（原审原告）：陈小彬，男，1978年2月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 上诉人（原审原告）：靳霞，女，1978年9月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。 陈小彬、靳霞委托诉讼代理人（特别授权）：李雪，贵州圣谋律师事务所律师，执业证号15224201611847446。 上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与上诉人陈小彬、靳霞商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初4787号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告陈小彬、靳霞提起诉讼，请求判令：1.被告立即将毕节市七星关区碧阳大道碧阳国际城楼盘的9-2-4、9-2-5号商铺的不动产权转移登记给原告，且将不动产权证书交付给原告，并以2,919,045.00元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付从2014年9月5日起至交付所有权证书之日止的违约金（暂从2014年9月5日计算至2017年8月30日为450,968.12元，）；2.判令被告立即双倍返还原告毕节市七星关区碧阳大道碧阳国际城楼盘的9-2-4、9-2-5号商铺面积误差比绝对值超出3%部分的房价款共计623,494.00元；3.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回第1项诉讼请求中的“判令被告立即将毕节市七星关区碧阳大道碧阳国际城楼盘的9-2-4、9-2-5号商铺的不动产权转移登记给原告，且将不动产权证书交付给原告”部分诉讼请求；第2项诉讼请求的基础上增加“面积误差比在3%以内含3%部分的房价款及利息由被告返还原告”的诉讼请求；另增加一项诉讼请求“判令被告立即退还原告多收取的维修基金10,290.00元”。事实及理由：原、被告双方于2013年7月13日签订了《商铺买卖合同》及《补充协议》，约定的主要内容为：原告购买被告开发的位于毕节市七星关区碧阳大道的“碧阳国际城”楼盘的商铺二间，具体为该楼盘的9-2-4、9-2-5号房，用途为商铺。其中，9-2-4号商铺的建筑面积185.86平方米，套内面积177.01平方米，单价为6,654.19元，商铺价格为1,177,859.00元（计价方式：套内建筑面积×单价）；9-2-5号商铺的建筑面积274.75平方米，套内面积261.67平方米，单价为6,654.13元，商铺价格为1,741,186元.00（计价方式：套内建筑面积×单价）（以下简称“案涉商铺”）。被告应当在2013年12月31日前将案涉商铺交付原告使用。同日，原告就一次性将涉案商铺的购房款合计2,919,045.00元和维修基金合计39,481.00元全部支付给被告，被告收取后向原告出具了收据。被告直至2014年7月7日才将案涉商铺交付给原告使用，并支付了原告违约金54,877.00元。案涉商铺交付使用后，原告多次催促被告办理案涉商铺的权属证书给原告，但被告却以各种理由迟迟不予办理。经相关部门实际测绘后，2017年5月4日被告才向原告出具案涉商铺购房款的正式发票（详见编号为00269722、00269723的两张贵州增值税普通发票），该两张发票载明：案涉9-2-4号商铺的实际面积为160.56平方米，比合同约定面积少了16.45平方米，面积误差比绝对值约为9.29%；案涉9-2-5号商铺的实际面积为231.27平方米，比合同约定面积少了30.40平方米，面积误差比绝对值约为11.62%。按照合同约定的计价方式，案涉门面实际产生的购买款合计为2,607,298.00元，但原告在2013年7月13日实际支付给被告的购买款合计为2,919,045.00元，也即面积误差比绝对值超出3%部分的房价款为311,747.00元。基于前述事实，原告为维护自身合法权益，特根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。 原审被告碧阳置业公司答辩称：1、关于逾期办证问题，按照合同第15条约定，出卖人应当在交付商铺使用后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。补充协议第8条约定：买卖双方同意，出卖人将办理房屋所有权登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人可与出卖人签署代办协议，委托出卖人代为办理房屋所有权及土地分割登记，但应当向出卖人支付代办费每户300.00元。据此，双方合同并未约定答辩人为被答辩人直接办理产权登记的义务，而将产权登记需要由答辩人提供的资料提交产权登记部门即可，被答辩人自行办理产权登记。如被答辩人需要委托答辩人代为办理的，应与答辩人签订代办协议及缴纳代办费用，答辩人才为被答辩人办理产权登记手续。2、关于面积误差问题，由于涉案商铺的产权登记证书尚未办理，无法确认是否存在误差以及误差多少，答辩人虽然进行了面积测绘，但是答辩人自行组织的测绘，与最终面积并非等同概念。在涉案商铺取得相关证书后，我们将严格按照产权登记证书的面积与被答辩人结算，因涉案房屋产权证书尚未办理，可能存在面积补差，被告实收房款会发生变化，原告以2,919,045.00元为基数计算，与客观事实不符；3、即使按答辩人组织的测绘报告上的面积误差，也只是3%据实结算，3%以外的才按法律规定的处理，被答辩人的诉求不区分3%以内以外均乘以2倍计算无法律依据，原告在第二项诉讼请求明确要求双倍返还商铺面积误差比绝对值超出3%房款，该诉请是明确的，只主张超出3%部分，现不动产权属证书未办，是否超过3%无法确定。4、维修基金的退还均要以不动产权证办理完毕后进行结算。由于没有不动产权证予以明确，原告诉请不应得到支持。 原审经审理查明：2013年7月13日，原告作为买受人、被告作为出卖人，双方签订了两份《商铺买卖合同》。其中编号为2012-0055号《商铺买卖合同》约定，原告购买被告开发的位于毕节××××大道碧阳国际城第9幢2层4号房，该房的用途为商业，属钢筋混凝土结构，层高为5.4米，建筑面积185.86平方米，套内建筑面积177.01平方米，按套内建筑面积6,654.19元/平方米，总价款为1,177,859.00元；编号为2012-0056号《商铺买卖合同》约定原告购买被告开发的位于毕节××××大道碧阳国际城第9幢2层5号房，该房的用途为商业，属钢筋混凝土结构，层高为5.4米，建筑面积274.75平方米，套内建筑面积261.67平方米，按套内建筑面积6,654.13元/平方米，总价款为1,741,168.00元。两份合同均约定“买受人采取一次性付款，买受人应当在2013年7月13日前支付全部房价款”，第五条均约定“……商铺交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定/”，第十五条均约定“关于产权登记的约定……出卖人应当在商铺交付使用后365日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意按下列第1项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日将买受人已付房价款退还给买受人，并案已付房价款的/倍赔偿买受人损失”，《补充协议》第八条均对《商铺买卖合同》第十五条的补充约定“1、买卖双方同意，出卖人将办理房屋所有权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人可与出卖人签署代办协议，委托出卖人代为办理房屋所有权及土地分割登记，但应当向出卖人支付代办费，每户300元”。合同还约定其他事项。合同签订之后，原告于2013年7月13日分别支付了两个涉案商铺价款及房屋维修基金，其中9-2-4号商铺价款1,177,859.00元，房屋维修基金15,931.00元；9-2-5号商价款1,741,168.00元，铺房屋维修基金23,550.00元。2014年7月7日被告将涉案商铺交付原告。2015年7月22日，被告取得涉案商品房备案证明书〔毕房（2015）登字第27号〕。2017年5月4日，被告开具贵州增值税普通发票（即购房发票）。2018年4月3日，被告代原告向毕节市住房资金管理委员会办公室交纳了贵州省住宅专项维修资金（该资金原告已于2013年7月13日支付给被告）。2018年4月27日，原告取得涉案商铺中华人民共和国税收完税证明及交纳了办证费和登记费。2018年被告向毕节市不动产登记中心出具《办证补充说明》，该《办证补充说明》载明“……因实际测绘面积与签订合同面积不相符（在规定的范围内），测绘报告房号与合同房号也不相符，请按实际测绘面积及测绘报告房号办理”。2018年8月27日，原告取得涉案商铺的不动产权证书，其中毕节市七星关区望湖路碧阳国际城9幢负1层4号房（合同约定为毕节××××大道碧阳国际城第9幢2层4号房）不动产权属证书〔证号为黔（2018）毕节市不动产权第0014275号〕载明专有建筑面积（套内建筑面积）160.56平方米；毕节市七星关区望湖路碧阳国际城9幢负1层5号房（合同约定为毕节××××大道碧阳国际城第9幢2层5号房）不动产权属证书〔证号为黔（2018）毕节市不动产权第0014276号〕载明专有建筑面积（套内建筑面积）231.27平方米。 原审认为：综合原、被告的诉请，本案争议焦点为：1.被告应否支付原告逾期办证违约金及具体金额；2.应否双倍返还原告涉案商铺面积误差比绝对值超出3%部分的房价款共计623,494.00元及支付面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息；3.应否返还原告多支付的维修基金。 关于被告应否支付原告逾期办证违约金及具体金额的问题。双方签订的《商铺买卖合同》及《补充协议》未对因出卖人的责任造成买受人在规定的期限内不能取得不动产权属证书的违约责任进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。在本案中，被告已取得涉案商品房备案证明书，具备办理涉案商铺不动产权转移登记条件。《商铺买卖合同》及《补充协议》未约定办理产权转移登记的主体，根据《不动产登记暂行条例》第十四条第一款“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”规定，应由原、被告双方共同申请办理涉案商铺不动产权转移登记。在办理产权转移登记时，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条、第十八条规定，原、被告均应当向不动产登记机构提交相关材料，其中原告应提交专项维修资金票据和税收完税证明等税费凭证，被告应当提交涉案商铺权属来源材料、界址、空间界限、面积等权籍材料。原告于2018年4月3日取得专项维修资金凭证，于2018年4月27日取得涉案商铺税收完税证明，并交纳了办证费和登记费，其从取得涉案商铺税收完税证明时才具备办理涉案商铺不动产权属转移登记的条件。根据《商铺买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定……出卖人应当在商铺交付使用后365日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案”约定，被告应当于2015年7月7日将为原告办理权属转移登记需要被告提供的资料报产权登记机关备案，结合被告于2018年8月11日向毕节市不动产登记中心出具的《办证补充说明》，说明被告在2018年8月11日才将为原告办理权属转移登记需要被告提供的资料向不动产登记机构提交完毕。因此，在2018年4月26日前（含26日）不能办理涉案商铺不动产权转移登记的主要原因不在于被告，而在于原告未取得涉案商铺税收完税证明和专项维修资金等税费凭证；在2018年4月27日至2018年8月10日期间不能办理涉案商铺不动产权转移登记的原因在于被告未提交符合条件的材料。综上，被告应当承担支付原告2018年4月27日至2018年8月10日期间的违约金，违约金以购房款2,607,298.00元为基数，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2018年4月27日起计算至2018年8月10日。 关于是否双倍返还原告涉案商铺面积误差比绝对值超出3%部分的房价款共计623,494.00元及支付面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由被告返还原告的问题。从原、被告签订的《商铺买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”来看，原、被告未就产权登记面积与合同约定面积发生差异时的处理达成一致意见。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，涉案商铺实际面积小于合同约定面积的，被告应当向原告支付面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款和利息，应当双倍返还面积误差比超过３％部分的房价款。其中，对毕节市七星关区望湖路碧阳国际城9幢负1层4号房（合同约定为毕节××××大道碧阳国际城第9幢2层4号房），面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款应由被告返还原告33,043.20元和利息（利息以33,043.20元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从2013年7月13日起计算至返还房价款完毕之日），面积误差比绝对值超出3%房价款应由被告双倍返还原告152,836.46元；对毕节市七星关区望湖路碧阳国际城9幢负1层5号房（合同约定为毕节××××大道碧阳国际城第9幢2层5号房），面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款应由被告返还原告47,594.86元和利息（利息以47,594.86元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从2013年7月13日起计算至返还房价款完毕之日），面积误差比绝对值超出3%房价款应由被告双倍返还原告309,381.38元。 关于应否返还原告多支付的维修基金的问题。原告向被告预交专项维修资金共计39,481.00元，被告实际向毕节市住房资金管理委员会办公室代原告交纳专项维修资金共计29,191.00元，余款10,290.00元应予退还。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十八条第二款、《不动产登记暂行条例》第十四条第一款、《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈小彬、靳霞逾期提交办理毕节市七星关区望湖路碧阳国际城9幢负1层4号、5号房不动产权证书材料的违约金（违约金以购房款2,607,298.00元为基数，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2018年4月27日起计算至2018年8月10日）；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈小彬、靳霞毕节市七星关区望湖路碧阳国际城9幢负1层4号、5号房购房款542,855.90元和利息（利息以80,638.06元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从2013年7月13日起计算至返还房价款完毕之日）；三、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告陈小彬、靳霞多收取的毕节市七星关区望湖路碧阳国际城9幢负1层4号、5号房专项维修资金共计10,290.00元；四、驳回原告陈小彬、靳霞的其他诉讼请求。案件受理费14,470.16元，由原告陈小彬、靳霞负担5,853.30元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担8,616.86元。 一审宣判后，碧阳置业公司与陈小彬、靳霞均不服，分别向本院提起上诉。 碧阳置业公司上诉称：一、一审判决2018年4月27日至2018年8月10日期间不能办理案涉商铺不动产权转移登记的原因在于上诉人错误。根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人应当在商铺交付后365日内，将办理权属登记由出卖人应当提供的资料报产权登记机关备案。《补充协议》第八条约定，买卖双方同意，出卖人将办理房屋所有权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人可与出卖人签署代办协议，委托出卖人代为办理房屋所有权及土地分割登记，但应当向出卖人支付代办费，每户300元。据此，上诉人的义务为将办理产权转移登记所需由上诉人提供的资料提交产权登记部门，并无直接为出卖人办理产权转移登记的义务。如被上诉人需委托上诉人代为办理产权转移登记，应与上诉人签订代办协议并支付代办费。上诉人于2015年7月22日取得案涉商铺的商品房备案登记表时，该商品房即已符合办理转移登记的条件，至此上诉人的合同义务已完成。被上诉人可以自行办理或者委托上诉人代为办理转移登记。被上诉人于2018年4月27日完成纳税等义务，将办证所需资料提交上诉人，上诉人随即将资料提交至不动产登记部门以办理产权转移登记。在此过程中，由于测绘报告中的房号与合同约定的房号不符，上诉人向办证部门出具了相关情况的说明，该说明并非办理转移登记所需资料，而是对办证材料存在的瑕疵进行说明。一审判决将上诉人出具上述说明的时间认定为上诉人向办证部门提交办证资料的时间错误。同时，根据双方《补充协议》，未约定上诉人接受被上诉人办证委托后应履行代办事务的时限以及违约责任。上诉人于2018年4月27日收取被上诉人提交办证资料后及时履行了代办义务，已于2018年8月27日取得案涉商铺的不动产权登记证书，办证时间并未过分延长，办证机关的办证时间亦不在上诉人控制范围。一审判决上诉人承担逾期办证违约金明显与双方合同约定不符，且商铺已交付被上诉人管理经营，被上诉人未因此产生损失，一审适用的违约金标准过高。二、关于面积误差问题，首先，被上诉人购买的商铺位于二层，两间商铺系对开门户型，进入第二个商铺的楼梯间为其专用，上诉人在计算商铺面积时将该楼梯间计入其购房面积，主观上是让被上诉人成为该专用楼梯专有人，但在测绘时因测绘规则改变而未计入，导致出现面积误差，并非上诉人故意而为。一审适用惩罚性条款判决上诉人承担过高违约金不当。其次，合同约定的案涉9-2-4号的套内建筑面积为177.01平方米，实际测绘面积为160.56平方米，面积误差为16.45平方米，面积误差比绝对值在3%以内（含）的为5.31平方米，面积误差比绝对值超出3%的部分为11.14平方米；合同约定的9-2-5商铺的套内建筑面积为261.67平方米，实际测绘面积为231.27平方米，面积误差为30.4平方米，面积误差比绝对值在3%以内（含）的为5.31平方米，面积误差比绝对值超出3%的部分为22.55平方米。一审判决对相应的误差面积计算错误，以致判决上诉人支付的金额错误。综上，请求撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的逾期办证违约金诉求；撤销一审判决第二项，改判上诉人按照实际误差面积返还被上诉人相应的面积误差款。 陈小彬、靳霞提起上诉并答辩称：一、一审判决认定以购房款2607298.00元为基数计算违约金错误，一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款关于“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，判决被上诉人以购房款2607298.00元为基数向上诉人支付违约金。上诉人认为，上述规定中“已付购房款”应为买受人实际已经支付给出卖人的购房款，而非根据涉案商铺实际面积计算所得的购房款。涉案商铺的实际面积小于合同约定面积，根据合同约定的单价计算，涉案商铺合同约定的购房款即上诉人实际已经支付给被上诉人的购房款合计为2919045.00元，但依据商铺实际面积计算所得的购房款合计仅为2607298.00元。本案的已付购房款应认定为2919045.00元，而非2607298.00元。二、一审判决认定在2018年4月26日前，不能办理涉案商铺不动产权转移登记的主要原因在于上诉人错误。（一）虽然办理涉案商铺产权转移登记系双方的合同义务，但根据合同约定、法律规定以及原判决的事实认定，被上诉人有先合同义务，被上诉人应履行在先。第一，根据《商铺买卖合同》约定，被上诉人应当于2015年7月7日将为上诉人办理权属转移登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，但被上诉人在2018年8月10日之前，未履行该合同义务，其违约在先。第二，被上诉人虽然于2015年7月22日取得涉案商品房备案证明书，但该备案证明书不能证明被上诉人具备办理涉案商铺不动产权转移登记条件。被上诉人能够为上诉人办理不动产权转移登记前提条件是被上诉人必须取得涉案商铺的初始登记，根据上诉人提交的黔（2018）毕节市不动产权第0002412号不动产权证书（也就是所谓的“大证”），能够证实被上诉人于2018年1月25日才取得涉案商铺的初始登记。也就是说，在2018年1月25日之前，被上诉人不具备提交为上诉人办理涉案商铺不动产权转移登记需由被上诉人提供资料到不动产登记机构的条件，被上诉人同样违约在先。第三，根据《商铺买卖合同》约定和被上诉人于2018年8月11日向毕节市不动产登记中心出具的《办证补充说明》，说明被上诉人在2018年8月11日才将为上诉人办理权属转移登记需要被上诉人提供的资料向不动产登记机构提交完毕。该事实说明被上诉人在上诉人缴纳契税之前就违约在先。（二）上诉人已经尽到合同约定和法定义务，不能办理涉案商铺不动产权转移登记的主要原因在于被上诉人。2013年7月13日被上诉人即向上诉人代收维修基金，然而至2018年4月3日，被上诉人才将该维修基金代缴至毕节市住房基金管委会。2018年4月27日，被上诉人才通知上诉人向相关部门缴纳涉案商铺的契税、印花税、办证费、登记费等费用，并要求上诉人将缴费后的税收完税证明凭证原件与购房款的发票原件一起交付给被上诉人。契税是不动产产权发生转移变动时，就当事人所订契约向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。被上诉人于2017年5月4日正式向上诉人出具涉案商铺购房款的发票，且该发票上的面积是被上诉人根据测绘报告确定的。2018年1月25日，被上诉人才取得涉案商铺的初始登记，也就是说，涉案商铺的实际面积在2018年1月25日之前仍未得到官方认可，转移登记尚未开始，契税是否缴纳并不影响被上诉人为上诉人办理涉案商铺的初始登记，也不影响被上诉人将办理权属转移登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案。在办理涉案商铺产权登记的进程中，无论是提供资料，还是缴纳相应的税款和费用，被上诉人始终处于主导、支配地位，上诉人必须按照被上诉人的一一指示完成。因此，在本案中，上诉人已经尽到法定和合同约定的相关义务，并按照上诉人的要求完成了相应的义务，反倒是被上诉人一直迟延履行为上诉人办理产权登记的义务。不能办理涉案商铺不动产权转移登记的主要原因、过错在于被上诉人。三、一审判决认定被上诉人违约的起始时间为2018年4月27日错误。2014年7月7日，被上诉人将涉案商铺交付上诉人使用，上诉人与被上诉人签订的《碧阳国际城商铺买卖合同》第十五条及《补充协议》第八条关于产权登记的内容中，双方没有就由于被上诉人原因导致上诉人不能取得涉案商铺产权登记应承担的违约责任进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”之规定，被上诉人违约的起始时间依法应认定为房屋交付使用之日起90日，即为2014年7月7日起90日，也就是2014年9月5日。四、一审对本案房屋面积误差的处理并无不当，应予维持。综上，请求撤销一审判决第一项，并依法改判；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 碧阳置业公司针对陈小彬、靳霞的上诉答辩意见为：与其提出的上诉意见一致。 经审理查明：二审认定事实与原审认定无异。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1.上诉人碧阳置业公司是否违约及其违约责任期间如何认定？2.一审计算案涉商品房面积误差对应的房价款是否正确？3.一审认定的违约金计算基数是否正确以及适用的违约金标准是否恰当？ 关于焦点1，《商铺买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商铺交付使用后365日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”《补充协议》第八条对《商铺买卖合同》第十五条补充约定“买卖双方同意，出卖人将办理房屋所有权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人可与出卖人签署代办协议，委托出卖人代为办理房屋所有权及土地分割登记，但应当向出卖人支付代办费，每户300元。”根据上述约定，碧阳置业公司对陈小彬、靳霞负有在案涉商铺交付使用后365日内，将办理案涉房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，该义务系双方关于碧阳恒通公司履行其办证义务的特别约定，未违反法律规定，司法予以尊重，故本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项规定的出卖人应于商品房实际交付之日起90日内为买受人办理房屋权属证书的情形，陈小彬、靳霞主张碧阳置业公司应于商品房实际交付之日起90日内为其办理房屋产权证书的上诉理由不能成立，不予采信。案涉商铺实际于2014年7月7日交付，根据双方上述约定，碧阳置业公司应于2015年7月7日前履行将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的合同义务，而碧阳置业公司实际于2015年7月22日才取得案涉房屋的《商品房备案证明书》，超过合同约定的履行备案义务的期限，已构成违约，故出卖人碧阳置业公司应向买受人陈小彬、靳霞承担2015年7月8日至2015年7月22日期间的违约责任。双方关于委托办理房屋所有权及土地分割登记的约定未涉及委托办理的具体时间以及相应的逾期办理违约责任，陈小彬、靳霞主张碧阳置业公司承担违约责任至案涉商品房不动产权属证书办理完毕之日止，缺乏事实依据，且与双方关于出卖人碧阳置业公司以提供相关资料报产权登记机关备案的方式履行合同义务的约定不符，不予支持。 关于焦点2，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。案涉9-1-4商品房实际套内建筑面积为160.56㎡，比合同约定面积177.01㎡减少16.45㎡，面积误差比在3%以内部分的面积为5.31㎡，对应的房价款为35333.75元（5.31㎡×6654.19元/㎡）；面积误差比超出3%部分的面积为11.14㎡，对应房价款为74127.68元（11.14㎡×6654.19元/㎡）。9-1-5商品房实际套内建筑面积为231.27㎡，比合同约定面积261.67㎡减少30.4㎡，面积误差比在3%以内部分的面积为7.85㎡，对应的房价款为52234.92元（7.85㎡×6654.13元/㎡）；面积误差比超出3%部分的面积为22.55㎡，对应的房价款为150050.63元（22.55㎡×6654.13元/㎡）。综上，碧阳置业公司应返还陈小彬、靳霞已付房屋面积误差比3%以内的房价款87568.67元（35333.75元＋52234.92元）及利息（利息以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从2013年7月13日起计付至款项返还完毕之日止），返还陈小彬、靳霞已付房屋面积误差比超过3%的双倍房价款448356.62元（74127.68×2＋150050.63×2）。一审对案涉商品房面积误差比在3%以内和面积误差比超过3%所对应的房价款计算错误，二审予以纠正。 关于焦点3，案涉二间商铺的实际价款为2607298元，买受人陈小彬、靳霞向出卖人碧阳置业公司支付的房价款为2919045元，陈小彬、靳霞多支付的房价款系由于房屋面积误差所致，而该面积误差对应的房价款已按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定予以处理，故陈小彬、靳霞多支付的房价款不宜再作为逾期办证违约金的计算基数，一审以案涉商铺的实际价款作为违约金计算基数，符合本案客观事实，予以确认。对上诉人陈小彬、靳霞主张以其全部购房款2919045元作为案涉逾期办证违约金计算基数的上诉请求，不予支持。 《商铺买卖合同》及《补充协议》约定碧阳置业公司负有在案涉商铺交付使用后365日内，将办理案涉房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，但未约定违约金，一审以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准作为本案违约金计算标准，并未违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。上诉人碧阳置业公司主张一审适用的违约金标准过高，于法无据。 综上，上诉人陈小彬、靳霞的上诉请求不能成立，予以驳回。上诉人碧阳置业公司的上诉请求部分成立，对该部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初4787号民事判决第三、四项，即被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告陈小彬、靳霞多收取的毕节市七星关区望湖路碧阳国际城9幢负1层4号、5号房专项维修资金共计10,290.00元；驳回原告陈小彬、靳霞的其他诉讼请求； 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初4787号民事判决第一、二项，即被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈小彬、靳霞逾期提交办理毕节市七星关区望湖路碧阳国际城9幢负1层4号、5号房不动产权证书材料的违约金（违约金以购房款2,607,298.00元为基数，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2018年4月27日起计算至2018年8月10日）；被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告陈小彬、靳霞毕节市七星关区望湖路碧阳国际城9幢负1层4号、5号房购房款542,855.90元及利息，利息以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从2013年7月13日起计付至款项返还完毕之日止）； 三、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还上诉人陈小彬、靳霞已付毕节市七星关区望湖路碧阳国际城9幢负1层4号、5号房面积误差比超过3%的双倍购房款448356.62元； 四、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还上诉人陈小彬、靳霞已付毕节市七星关区望湖路碧阳国际城9幢负1层4号、5号房面积误差比3%以内的购房款87568.67元及利息，利息以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率从2013年7月13日起计付至款项返还完毕之日止； 五、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内以购房款2,607,298.00元为基数，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付上诉人陈小彬、靳霞自2015年7月8日起至2015年7月22日止的违约金； 六、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求； 七、驳回上诉人陈小彬、靳霞的上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费14,470.16元，由上诉人陈小彬、靳霞负担7289.44元，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担7180.72元；二审案件受理费22534.68元，由上诉人陈小彬、靳霞负担9534.68元，上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担13000元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年四月三日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青