重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0231民初676号 原告：重庆市华运现代农业有限责任公司，住所地重庆市垫江县新民镇石仙村9社，统一社会信用代码91500231753052091A。 法定代表人：邓勇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李彦佑，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋彬彬，重庆百君律师事务所律师。 被告：重庆彩冠贸易有限公司，住所地重庆市渝中区新华路**，统一社会信用代码91500103747473439L。 法定代表人：张荣惠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：程飞鹏，重庆奇策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘力源，重庆奇策律师事务所律师。 原告重庆市华运现代农业有限责任公司与被告重庆彩冠贸易有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李彦佑及被告的委托诉讼代理人程飞鹏、刘力源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.由被告立即支付原告租金840000元及从2018年4月24日起按日万分之6.5的标准支付违约金至付清时止；2.由被告立即支付原告租赁期间的税费111170.94元及从2018年3月16日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准支付资金占用期间利息损失至付清时止。事实和理由，2014年5月8日，原、被告签订《牡丹餐厅租赁协议书》，约定原告将位于垫江县新民镇国际牡丹园内的玻璃温室、厨房、及部分空地出租给被告；租赁期限为2014年6月3日至2019年6月2日，其中协议签订日至2014年10月2日为免租期；租金每年480000元，每年按5%递增；合同签订时支付第一季度租金，之后的租金在当季结束前14日支付下季度的租金，保证金120000元；租赁期间的水电气费、税费等由被告承担。2015年1月21日，原、被告签订《租赁补充协议书》，约定原告将牡丹园部分配套建设工作交给被告完成，费用以6个月的租金冲抵，另被告以保证金冲抵3个月的租金，被告实际从2015年7月3日开始缴纳租金。2015年12月10日，原、被告签订《租赁协议》，约定原告将位于垫江县新民镇、长龙镇的资产整体出租给被告，租赁期间为2016年1月1日至2020年12月31日；第一年租金为1000000元，每年递增5%；2016年1月1日至2019年12月31日期间的租金每半年支付一次，协议签订之日支付500000元，每年5月30日支付下半年租金，每年10月10日前支付下年度上半年租金；被告应缴纳保证金200000元；租赁期间的经营费用和税费由被告承担；特别约定双方于2014年5月8日签订的《牡丹餐厅租赁协议书》在协议签订时解除，在协议签订后10个工作日内结清费用。2018年4月9日，原、被告签订《终止协议书》，约定双方于2015年12月10日签订的《租赁协议》于2017年12月31日终止，被告在协议签订后10个工作日内结清2017年12月31日前的租金，逾期支付的按每日逾期款项万分之6.5支付违约金。按上述协议，被告应当支付租金2290000元，但实际支付了1450000元，尚余840000元未支付，此外原告还替被告缴纳了111170.94元的税费。 被告辩称，1.租金的计算没有依据；2.计算违约金的租金基数无法确定且违约金过高；3.被告系多个股东成立的公司，部分股东退股后公司资料缺失，双方是否签订有协议无法确定；4.原告在被告处消费、租用场地，被告代原告缴纳税金、支付员工工资、处理遗留问题等费用原告未结清，应抵扣租金；5.原告交付的标的物不符合合同约定，应减少相应租金；6.被告愿与原告协商处理。 经审理查明，2014年5月8日，原告（甲方，下同）与被告（乙方，下同）签订《牡丹餐厅租赁协议书》，该协议载明：“……第一条合同标的物。1、甲方提供给乙方租赁经营的场所位于垫江县新民镇国际牡丹园内，含5800平方米玻璃温室，200平方米室外休闲木平台，200平方米厨房，5800平方米温室至园区公路之间空间（不能修建固定建筑）以及该温室与村公路之间的空地（可以扩建厨房及员工寝室），乙方应在甲方投入的基础上追加200万元以上的投入……第二条租赁期限，免租期。乙方租赁经营期限为：自2014年06月03日至2019年06月02日，协议签订之日至2014年10月02日前为免租期（装修期间）……第三条租金及支付。1、租金：经双方商定，餐厅年租金价格为480000.00元/年（肆拾捌万元），从第二年起，每年租金按上年租金的5%递增。双方订立合同之日，乙方支付一个季度租金，甲方在收到款项后向乙方开具租金收据，以后乙方在当季结束前14日（即2014年12月18日、2015年3月18日，以此类推）提前支付下季租金，乙方须交保证金120000.00元（壹拾贰万元）……3、其他费用：乙方租赁经营期间的水电气费、税费、垃圾费、排污费等所有经营所需要缴纳费用均由乙方自行支付……第六条违约责任。1、乙方迟延交付押金及承包费用，每迟延一日，应按拖欠金额的千分之五支付违约金……”。 2015年1月25日，原、被告签订《租赁补充协议书》，该协议载明：“……甲方将牡丹园的配套建设工作修建大门、餐饮棚上安装广告大字、温室大棚之间公路两旁的植物绿化工作交给乙方来完成，所需费用通过乙方免交六个月租金来冲抵（另外乙方以保证金冲抵三个月租金，实际乙方自2015年07月03日开始缴纳租金），不足部分由乙方自行承担……”。 2015年12月10日，原、被告签订《租赁协议》，该协议载明：“……一、租赁标的。甲方同意将其位于垫江县新民镇、长龙镇资产，整体租赁给乙方……三、租赁期限。租赁期限：自2016年1月1日至2020年12月31日止（租赁期限不因租赁标的的交付时间而改变）……四、租赁标的的交接。本协议签订后5个工作日内，甲方按双方签字确认资产清单（附件）将租赁标的移交给乙方进行管理使用……甲方和乙方办理交付手续之日即为租赁物实际交付之日……五、租金的标准及支付方式。（一）年租金标准：第一年100万元，以后每年递增5%，具体如下：2016年1月1日-2016年12月31日租金为100万元；2017年1月1日-2017年12月31日租金为105万元……（二）租金支付方式：2016年1月1日至2019年12月31日期间的租金每半年支付一次，每次支付半年租金，具体支付方式为：1、本协议签订之日，乙方向甲方支付2016年1月1日至2016年6月30日期间的租金，即50万元；2、以后每期租金于每年5月30日前支付当年下半年租金，每年10月10日前支付下年度的上半年租金……六、保证金。（一）乙方应当在签订本协议之日向甲方支付保证金20万元……七、租赁期间涉及的费用承担……（二）经营期间涉及的税费由乙方承担……十四、特别约定。（一）甲乙双方曾于2014年5月8日签订的《牡丹餐厅租赁协议书》，双方确认本协议签订之日协商解除终止，对于该协议的结算情况如下：本协议签订之日，即为双方租金结算之日，双方应在本协议签订后10个工作日内结清《牡丹餐厅租赁协议书》中涉及的费用……十五、违约责任。（一）乙方未按照协议约定时间向甲方支付租金的，每逾期一日，应当按照未付租金为基数，按照千分之三的标准向甲方支付违约金。逾期达180日的，甲方有权单方解除合同，并不退还保证金，同时乙方应当向甲方支付违约金20万元……”。原、被告双方在《重庆市华运现代农业有限责任公司资产移交清单》加盖印章。 2016年1月26日、12月26日、12月28日，垫江县樱之花生态农业有限公司向原告转账450000元、400000元、100000元；2017年4月13日、12月29日，垫江县樱之花生态农业有限公司向原告转账100000元、100000元；2018年2月13日，垫江县樱之花生态农业有限公司向原告转账200000元。 2018年4月9日，原、被告签订《终止协议书》，该协议载明：“……2015年12月10日签订的《租赁协议》，现因垫江县创建国家4A级景区的需要，使双方无法继续履行合同，按双方签订的《租赁协议》中第十四条内容约定，经双方协商同意，该合同于2017年12月31日起予以终止，不再履行……1、乙方在本协议签订日起十个工作日内结清2017年12月31日前所欠租金款项。若乙方逾期支付的，乙方应当按照已逾期款项的万分之六点五的标准支付违约金……”。 2018年5月8日，垫江县樱之花生态农业有限公司向原告转账100000元。 2018年11月21日，被告作出重彩司〔2018〕09号《关于华运公司催缴租金的复函》，诉讼中原告作为证据向本院提交，该复函载明：“……以上款项共计143.12万元，减去应付贵司租金84万元，贵司尚欠我司59.12万元……”。 2018年12月13日，原告缴纳2016年1月1日至2017年12月31日期间的房产税97320元、滞纳金13850.94元。 诉讼中，原告称被告共向其支付租金1450000元。 本院认为，当事人应当按照合同约定履行义务。本案中，原、被告协商一致后于2014年5月8日签订《牡丹餐厅租赁协议书》，在该协议中双方对租赁物、租赁期限、租金及支付方式、违约责任进行了约定，协议签订后双方当事人均应按照合同约定履行义务；2015年1月25日，双方在《牡丹餐厅租赁协议书》的基础上签订《租赁补充协议书》，约定原告以被告应当支付的六个月租金和保证金作为被告修缮、改建租赁物的费用，并在补充协议中确定租金应从2015年7月3日开始计算；2015年12月10日，原、被告签订《租赁协议》，在该协议的十四条中，共同确认双方于2014年5月8日签订的《牡丹餐厅租赁协议书》于2015年12月10日解除，并对租金进行结算后在《租赁协议》签订后的10个工作日内支付，双方对租金支付时间的约定系对《牡丹餐厅租赁协议书》中租金支付时间的变更；原、被告在《牡丹餐厅租赁协议书》中约定租金每年480000元，并按5%逐年递增，据此2015年的租金为504000元；因此被告应在2015年12月25日前按504000元的标准向原告支付2015年7月3日至2015年12月10日期间的租金264600元（504000元÷12个月×6个月＋504000元÷12个月÷30天×9天）。原、被告于2015年12月10日签订《租赁协议》，约定第一年租金为1000000元，每年递增5%；该协议因不能归责于原、被告双方的原因，于2018年4月9日经双方共同确认于2017年12月31日终止履行；按照《租赁协议》的约定，被告应当支付原告2015年12月11日至2017年12月31日的租金为2114312.5元（1000000元＋1000000元×105%＋1000000元×105%×105%÷12个月÷30天×21天）；双方在《终止协议书》中约定合同终止前被告尚未支付的租金，被告应当在该协议签订后的10个工作日内支付，因此被告在2018年4月24日前应当向原告支付的租金总额为2378912.5元（264600元＋2114312.5元）。诉讼中，原告自认其共收到被告支付的租金1450000元，其提供的证据显示被告在2018年4月24日前共支付租金1350000元，在2018年5月8日支付租金100000元，因此截止2018年5月8日被告尚余928912.5元租金未支付；现原告请求被告支付租金840000元以及以840000元为基数从2018年4月24日起计算违约金，系其对权利的处分本院予以准许。原、被告双方在《终止协议书》约定，被告逾期付款时以未付款为基数按日6.5‱的标准向原告承担违约责任，被告在2018年5月8日支付原告100000元后未支付剩余租金，因此被告应当向原告承担相应的违约责任；双方约定的违约金计算标准为年利率23.4%（6.5‱×30天×12个月），诉讼中被告抗辩违约金过高请求人民法院予以调减，原告亦未提供证据证明其除资金占用期间利息损失以外的其它损失存在，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院将违约金的计算标准调整为年利率12%。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）”的规定，房产税应由租赁物的产权所有人即本案原告缴纳，且原告提交的《税收完税证明》显示纳税人为原告，因此该房产税应由原告自行承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、、地二百一十二条第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、由被告重庆彩冠贸易有限公司在本判决生效后十五日内支付原告重庆市华运现代农业有限责任公司租金840000元及违约金（违约金以840000元为基数从2018年4月24日起按年利率12%计算至付清时止）； 二、驳回原告重庆市华运现代农业有限责任公司的其它诉讼请求。 案件受理费减半收取7360元（原告重庆市华运现代农业有限责任公司已交纳），由原告重庆市华运现代农业有限责任公司负担1750.48元，由被告重庆彩冠贸易有限公司负担5609.52元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 员 王贤凡 二〇一九年四月二十五日 法官助理 邱竟翔 书 记 员 冷雨灿