河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终1611号上诉人（原审原告）：驻马店市道路运输管理局。住所地：驻马店市天中山大道北段东侧。法定代表人:靖玉彬，局长。委托诉讼代理人：董中良、宫忠博，河南忠良律师事务所律师。上诉人（原审被告）：驻马店仁济医院。住所地：驻马店市雪松大道中段。法定代表人：弯红光，院长。委托诉讼代理人：焦志刚，驻马店市驿城区映像法律服务所法律工作者。上诉人驻马店市道路运输管理局（以下简称运管局）因与上诉人驻马店仁济医院（以下简称仁济医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2018）豫1702民初9010号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人运管局的委托诉讼代理人董中良，被上诉人仁济医院的法定代表人弯红光及委托诉讼代理人焦志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。运管局上诉请求：撤销原判第二项，改判仁济医院向运管局支付占有使用费（从2018年7月份起至返还房屋之日按56666元/月计算）；仁济医院承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决未全部支持运管局请求的从2018年7月1日起的占有使用费56666/月错误。双方合同约定的“合同期满或终止时，如乙方未按约定交还房屋，按本合同约定的租金价格双倍支付超合同期限的租金”，不违反国家的强制性规定，合法有效；双方签订的合同至2018年6月30日止解除，双方已不存在合同关系，仁济医院未按期将房屋交还运管局，是非法占有，运管局没有义务维修房屋，一审核减运管局2018年8月1日起占有使用房屋期间的租金是错误的。仁济医院辩称，一审法院没有仔细调查清楚引起本案纠纷的根本原因，究竟是双方原合同纠纷，还是原合同履行期满后续租问题意见分歧引起的纠纷。仁济医院在合同有效期内完全尽到了合同义务，没有任何违约。合同期满，运管局没有按照合同约定告知仁济医院，就强行让仁济医院办理。在原合同履行期内，房屋多次出现漏雨情况，多次将维修义务推给仁济医院；在原租赁合同期满后，仁济医院既没有违约也没有拖欠租金；原审法院在审理中没有查明楼房漏雨的真实原因，只是认定楼顶于2018年8月开始漏雨，因而认定漏雨造成的标的物损失从2018年8月开始计算，并且认定漏雨面积按照五分之一来计算损失的方法是错误和不符合事实的。仁济医院上诉请求：请求二审法院查明本案事实，撤销原审判决；运管局承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审对于双方争议的租金计算有误，未审查出租人的义务，对于房屋漏水给仁济医院带来的各项损失没有详细审查；仁济医院在一审庭审中并没有认可放弃对被上诉人的维修费用；双方合同虽已到期，但运管局既未向仁济医院书面也未明确表示不续租，使得仁济医院一直误认为还有续租可能，并不能简单认定仁济医院违约。运管局辩称，在合同存续期间内，双方均没有违约行为，一审对此予以认可；仁济医院所称的房屋漏水是合同期满后发生的，此事双方租赁合同关系已经解除，运管局没有义务对漏水进行维修；虽然仁济医院在合同期满前与运管局协商过续租事宜，但双方并没有达成新的租赁合同，因此，仁济医院应当按照合同的要求交付房屋，并按照逾期房屋的约定租金支付租赁费。运管局向一审法院起诉请求：1、被告向原告返还其租赁的五层办公楼；2、被告向原告支付租赁合同期满后占用期间的租金（自2018年7月1日起按每月56666元计算至交付之日止）。一审法院认定事实：2004年12月，被告仁济医院租赁原告运管局位于雪松大道中段的五层办公楼。2015年7月30日，原告运管局（甲方，出租方）与被告仁济医院（乙方，承租方）另行签订《楼房租赁合同》一份，约定：一、甲方将位于雪松大道中段的五层办公楼整体租给乙方使用，乙方负责该楼的整体安全和周边环境的义务管理。二、租赁期限为3年，自2015年7月1日至2018年6月30日止。租赁一次性保证金50000元，楼房每年租金340000元，先付款后使用，每半年的首月底前支付一次半年楼房租金。三、合同期满或终止时，乙方须将所租楼房全部完整交还甲方。合同期内乙方与第三方签订的有关楼房租赁合同在本合同期满或终止时失效，乙方应妥善处理与第三方的纠纷。四、乙方所有的改造装修和附属添加设施，在合同期满或终止时交还楼房前自行处理并恢复原貌，否则，甲方接收时按乙方已自行处理接收，甲方不承担任何责任。五、合同期满或终止时，如乙方未按约定交还房屋，按本合同约定的租金价格双倍支付超合同期限的租金。六、楼房的租赁期限和租金自2015年7月1日起执行，本合同重新签订后，2015年7月29日签订的合同自行作废等内容。截止目前，被告已足额支付2015年7月1日至2018年6月30日期间的租金，被告交纳的保证金50000元已冲抵2018年6月30日前的租金。现被告尚未返还房屋。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，2018年7月22日，原告向被告发出《通知》一份，写明：“驻马店仁济医院：我局与贵院于2015年7月30日签订一份《楼房租赁合同》……合同签订后，双方均按合同约定履行了义务，但贵院在合同期满的2018年6月30日没有将楼房交付给我局……我局特向贵院发出如下通知：1、请贵院于2018年8月10日前将租赁楼房全部完整交还给我局，并恢复租赁前的状况”。还查明，一审法院于2019年3月4日对诉争房屋进行现场勘验，勘验情况如下：诉争楼房的五楼东西走向的房屋及走道均出现漏水、屋顶及墙面涂料均出现脱落情形，南北走向的房屋未出现漏水情形；其中东西走向的房屋占五楼总面积的?，南北走向的房屋占五楼总面积的?。诉讼中，被告称2018年8月初五楼开始漏水的，以前五楼也漏过，都维修过，以前的漏水就不讲了。被告并在2018年10月15日第一次庭审中提交了照片十二张。该十二张照片显示有漏水及墙面涂料脱落的痕迹。被告用于证明：该照片是在2018年9月拍摄的五楼楼顶，当时漏水严重。原告质证称：照片不能证明是租赁房屋的状况，即便是租赁房屋的状况，也属于另行解决的问题，与本案的租赁无关。庭审中，被告还提交未有原、被告签章的《楼房租赁合同》两份（分别简称为合同一、合同二），其中合同一显示“租赁期限自2018年7月1日至2018年12月31日止；费用：租赁保证金30000元，楼房每月租金为28300元人民币”；合同二显示“由于楼顶漏雨较严重并波及四楼，乙方放弃四、五层楼房，租用楼层压缩至三层以下。本次合同签约期起于二〇一八年七月一日至二〇一八年十二月三十一日……每月租金1.5万元整”，合同二的落款日期为2018年7月1日。被告用以证明：合同到期后，原、被告分别拟制合同一、合同二，最后双方没有谈成，因为原告不降价租金没有达成一致。原告质证称：双方没有达成一致意见。一审法院认为，原告运管局将房屋出租给被告仁济医院，并签订《楼房租赁合同》一份，双方形成房屋租赁合同关系。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，合同约定的期限为2015年7月1日至2018年6月30日，现租赁期间已经届满，但被告未按合同约定的“合同期满或终止时，乙方须将所租楼房全部完整交还甲方”，向原告返还房屋，构成违约，故原告请求被告返还位于雪松大道中段的五层办公楼，于法有据，一审法院予以支持。因被告在租金期间届满后，继续占用原告的房屋，致使原告继续租赁的租赁费受到损失，故被告应参照双方合同约定的租金标准向原告支付占有使用费，现原告请求被告支付2018年7月1日至被告返还房屋之日的占有使用费，于法有据，一审法院予以支持。关于占有使用费数额。法律规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。诉讼中，被告称“2018年8月初五楼开始漏水的，以前五楼也漏过，都维修过，以前的漏水就不讲了”，系其主张五楼楼顶于2018年8月初漏水。①合同到期后，被告于2018年7月1日拟制的合同二中显示有五楼楼顶漏水的情形。②被告于2018年10月15日庭审中提交的照片显示漏水及墙面脱落的情形。③现场勘验显示五楼东西走向的房屋及走道均出现漏水、屋顶及墙面涂料均出现脱落情形。综上①②③，上述情形可相互印证，故对被告主张的“五楼楼顶于2018年8月初漏水”，一审法院予以采纳。根据上述法律规定，自2018年8月初即2018年8月1日起占有使用费的标准应相应核减。综合考量五层漏水所占楼房的面积比例、位置，一审法院酌定2018年8月1日起占有使用费的标准为合同约定租金的95%。因此，2018年7月1日至2018年7月30日期间的占有使用费为28333.33元（340000元/年÷12个月）；2018年8月1日至被告返还房屋之日止的占有使用费标准为26916.67元/月（34000元/年÷12个月×95%）。原告请求占有使用费标准为56666元/月，因合同约定的“合同期满或终止时，如乙方未按约定交还房屋，按本合同约定的租金价格双倍支付超合同期限的租金”，虽名为对“超合同期限的租金”的约定，但实为双方对逾期返还房屋违约金的约定，故原告请求占有使用费标准为56666元/月，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告驻马店仁济医院于本判决生效后十五日内将位于雪松大道中段的五层办公楼返还给原告驻马店市道路运输管理局。二、限被告驻马店仁济医院于本判决生效后十五日内向原告驻马店市道路运输管理局支付占有使用费（其中2018年7月1日至2018年7月30日期间的占有使用费为28333.33元；2018年8月1日至被告返还房屋之日止的占有使用费，按26916.67元/月计算）。三、驳回原告驻马店市道路运输管理局的其他诉讼请求。被告驻马店仁济医院如未在本判决指定的期限内履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1220元，由原告负担620元，被告负担600元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案中，合同约定的期限为2015年7月1日至2018年6月30日，现租赁期间已经届满，但仁济医院未按合同约定向运管局返还房屋，构成违约，仁济医院应将涉案房屋返还给运管局。一审中，仁济医院称“2018年8月初五楼开始漏水的，以前五楼也漏过，都维修过，以前的漏水就不讲了”，故一审认定涉案房屋五楼楼顶于2018年8月初漏水，并无不当。一审法院综合考量五层漏水所占楼房的面积比例、位置，酌定2018年8月1日起占有使用费的标准为合同约定租金的95%，并无不当。双方合同约定的“合同期满或终止时，如乙方未按约定交还房屋，按本合同约定的租金价格双倍支付超合同期限的租金”，虽名为对“超合同期限的租金”的约定，但实为双方对逾期返还房屋违约金的约定，故运管局请求占有使用费标准为56666元/月，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，运管局、仁济医院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2440元，由上诉人驻马店市道路运输管理局负担1220元，由上诉人驻马店仁济医院负担1220元。本判决为终审判决。审判长 孙 强审判员 贾保山审判员 任蕴力二〇一九年四月二十九日书记员 夏 鹏