山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1602民初3511号 原告：滨州市皓煜置业有限公司，住所地滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：吴学英，北京市京大（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘建军，北京市京大（济南）律师事务所律师。 被告：高朋蓬，女，住滨州市滨城区。 原告滨州市皓煜置业有限公司（以下简称皓煜置业公司）与被告高朋蓬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告皓煜置业公司法定代表人王崇及其委托诉讼代理人吴学英、刘建军，被告高朋蓬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告皓煜置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的金銮宝典购房协议；2.本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月1日，原被告签订金銮宝典购房协议。协议约定，被告购买原告开发建设的滨州市滨城区xx小区x号楼x单元xxxx室，建筑面积116.33平米，单价2942.8元/平米，所带附房为37号车库，价款为72000元，总价414336元。付款方式：首付7万元，余款以按揭方式支付。原告已经于交首付款当日将涉案房产钥匙交付被告，被告已经入住。按照协议第四条第四款约定“签订本合同达到6个月，乙方失去无理由退房权利，应按本合同约定及时向甲方支付剩余房款，并在签订本合同8个月时向甲方支付全部交房费用，包括暖气开口费每平米50元、天然气开口费每户3100元、有线电视初装费每户250元、装修垃圾清运费每户300元。”第五款“乙方未按本合同约定期限支付购房款，每逾期一日应按照购房款总金额的万分之五支付滞纳金；逾期超过30日，甲方有权将房屋收回另行出售；如果乙方已将房屋装修完毕，装修款甲方不负责补偿”。被告签订协议后6个月内未提出退房申请，至今也未交纳剩余房款及上述费用，原告多次催要、未果。另，原告于2018年8月11日已向被告送达通知，被告在限定的时间内未予书面回复，根据通知内容被告已经放弃协商，原告亦有权行使协议解除权。 被告高朋蓬辩称，1.被告对原告的诉状有异议，原告在起诉状中陈述被告住址为金銮宝典小区5号楼2单元1003室，事实与理由中又提出，被告购买x号楼x单元xxxx室。诉状中标明被告有两处房产，与事实不符。且原告陈述被告只交纳首付7万元，剩余房款及原告提出的费用一直未缴纳，与事实不符。被告于2017年4月7日缴纳原告提出的装修垃圾清理费及物业管理费。2017年10月10日交纳暖气开口费、天然气开口费、有线电视初装费，共计9166.5元。首付款剩余54336元，已于2018年5月10日缴纳，总房款414336元的30%已全部缴纳完成，各项费用也已缴纳完成。2.原告所诉没有事实和法律依据。原告在向被告发放的售楼宣传册用加粗字体明确写明金銮宝典小区为大产权，不能办证，不收剩余房款。并分别在滨房网、滨城购房帮、掌上滨州等媒体宣传该小区是大产权，并在售楼处张贴，被告有照片为证。可是原告一直迟迟未给被告办理银行按揭及不动产权证书，而被告已主动交齐所有手续及各项费用，不存在任何违约行为。3.原告依据购房协议中权利与义务第四条，主张解除合同，但购房协议第二条付款方式为银行按揭。被告已交清首付款，剩余为按揭贷款，是原告迟迟未给被告办理银行按揭。4.原告于2018年8月11日向被告送达的通知中提出让被告另行签订协议或改变付款方式。理由是政府及相关部门的政策和商业银行的贷款条件等客观因素发生变化，造成暂时不能办理银行按揭贷款，此言论有悖常识。也说明原告所说的不能办理按揭贷款的理由不是被告造成的，与被告没有关系。5.协议中的其他约定，本合同签订六个月到期后，乙方未退房的，签订正式的商品房买卖合同。但迄今为止，原告一直未与被告签订正式版本的商品房买卖合同，未办理不动产网签，银行按揭也一直未办理。被告已两次交予原告征信及贷款资料，想尽快办理银行按揭，而每次资料都石沉大海，多次催促办理未果，有录音为证。6.原告宣称曾给被告发放过通知，要求改变付款方式，被告认为与协议不符，只是原告单方面意愿，故未作出回应。第二次收到电话及彩信、银行贷款资料，时间在2018年9月22日。而原告起诉被告是在8月份，时间问题令人对本次通知有疑问。不论意图是不是为本次开庭收集证据，被告已于2018年9月30日交于通知要求的丁会计和周经理，有照片和录音为证。综上所述，被告不存在任何违约行为，是原告违约，原告没有解除合同的权利，应驳回原告的一切请求。并要求原告积极办理银行贷款及产权证书，维护被告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的如下证据：金銮宝典购房协议、快递单及查询单、通知书、山东省住房和城乡建设厅等六部门下发的鲁建房字（2012）9号关于下达2012年棚户区改造项目的通知、滨州市国土资源局等七单位下发的滨国土资字（2018）99号关于认真做好滨州市市辖区国有建设用地上“棚户区”、“城中村”改造项目不动产登记遗留问题处理工作的通知、山东省非税收入收款收据、山东省非税收入缴款书、山东省非税收入通用票据、国有土地使用证、不动产权证书、生活帮报道、建设用地规划许可证、建设工程竣工规划验收合格证、滨州市规划局滨规字（2012）192号关于滨州市皓煜置业有限公司金銮宝典一区项目规划定点的批复、滨州市规划局滨规函（2012）425号关于确定规划设计条件的函，本院认定事实如下： 2011年，皓煜置业公司开发了位于滨州市滨城区滨北办事处梧桐三路的xx小区。该小区部分房屋为棚户区改造项目，其占地中9333平方米为划拨土地、6080平方米为出让土地。涉案房屋为x号楼，其土地性质为划拨土地。 2017年4月1日，原告皓煜置业公司（甲方）与被告高朋蓬（乙方）签订金銮宝典购房协议，约定乙方购买甲方开发的xx小区x号楼x单元xxxx室，总价414336元；签订本合同时，乙方向甲方一次性支付购房首付款7万元，余款银行按揭支付，签订本合同6个月之内乙方向甲方提交银行审核合格的贷款资料，办理银行按揭；签订本合同6个月内，乙方有权向甲方提起无理由退房……；签订本合同达6个月，乙方失去无理由退房权利，应按本合同约定及时向甲方支付剩余购房款，并在签订本合同8个月时向甲方支付全部交房费用……；乙方未按本合同约定期限支付购房款，每逾期一日应按购房款总额的万分之五支付滞纳金，逾期超过30日，甲方有权将房屋收回另行出售；签订本合同6个月到期后，乙方未选择无理由退房的，双方另行签订正式版本的商品房买卖合同。 合同签订后，被告交纳购房款7万元。原告交付房屋，被告已入住。 2018年5月10日，经原告要求，被告交纳购房款54336元，付至总房款的30%，剩余房款未付。 原告于2018年8月13日向被告发出通知，声明鉴于政府与相关部门的政策和商业银行的贷款条件等客观因素发生变化，造成暂时不能办理按揭贷款。为妥善处理纠纷，皓煜置业公司提出三种支付购房款方式：1.自收到本通知起10日内向皓煜置业公司付清全部购房款344336元（此处计算错误，应为29万元）；2.与皓煜置业公司另行签订分期支付购房款补充协议；3.解除金銮宝典购房协议，由皓煜置业公司收回该商品房。如自收到本通知10日内未向皓煜置业公司书面回复支付购房款方式，则视为放弃协商机会，皓煜置业公司将依法解除购房协议，收回该商品房，并由购房者承担相应违约责任。 被告高朋蓬收到该通知后，不同意更改付款方式。庭审过程中，经本院释明，其仍不同意变更付款方式。 另查，涉案小区x号楼土地性质为划拨土地。依据现行银行贷款政策，案涉商品房无法办理银行按揭贷款。 本院认为，本案争议焦点问题是：原告皓煜置业公司与被告高朋蓬于2017年4月1日签订的金銮宝典购房协议是否符合合同约定或者法律规定的解除条件。 原被告签订的金銮宝典购房协议系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同。原被告双方均应依约履行。协议签订后，原告依约交付了房屋，但未能协助被告办理银行按揭及产权过户。被告交付了首付款，但未交付剩余房款。被告拒绝支付房款理由，其一，原告未能依协议约定，让被告通过办理银行按揭的方式付清房屋欠款。其二，原告未完成房屋产权过户登记。在合同履行过程中，因国家政策的调整、变化，滨州市分属房产部门和土地管理部门的房屋产权证和土地使用权证，归属不动产登记中心统一办理不动产权证。而在原告开发的商品房中既存在出让土地也存在划拨土地，同时又涉及棚户区改造项目问题，现涉案房产无法办理抵押按揭贷款。合同中约定的银行按揭贷款付款方式无法实现。在此情况下，原告于2018年8月13日向被告发出书面通知，提出三种解决方案，该三种方案具有一定合理性，但被告拒绝采纳。原告向被告承诺银行按揭支付剩余房款在先，但无法办理，对双方争议的引起确实存在一定的过错。但该过错的后果无非是银行按揭支付剩余房款的方式无法实现，但是不能在被告已占有房屋的情况下，成为被告拒绝除此方式外的其他任何方式付款的理由。 被告拒绝付款的理由二，即认为原告未能协助被告完成房屋的产权过户登记。本院认为，依据相关民法理论和最高人民法院的指导性案例，在转移物之所有权的交易中，一方支付标的物价款，一方转移标的物占有，为合同的主要义务。在一方已经完成标的物转移占有情况下，另一方不能以相对方尚未完成次要义务为由，拒绝履行己方支付价款的主要义务。即在本案中被告在实际占有房屋的情况下，不能仅仅以原告尚未完成过户登记义务而拒绝支付剩余房款。被告拒绝付款的该理由也不成立。被告主张原告承诺首付10万元不能办证，不收剩余房款，未提交有效证据予以证实，本院不予采信。如果被告认为原告未依约完成上述义务，可依合同约定和法律规定向原告主张相应的违约责任。在本案中被告并未提出相应诉求，对此问题本案不予涉及。 在被告拒绝付款两条理由均不成立的情况下，不仅在收到原告通知后明示拒绝付款，而且庭审中，经法庭释明，仍以上述理由拒绝支付剩余房款。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。根据上述规定，原告要求解除原被告签订的商品房买卖合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告拒绝付款，不同意解除合同的辩解意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 解除原告滨州市皓煜置业有限公司与被告高朋蓬于2017年4月1日签订的金銮宝典购房协议。 案件受理费100元，由被告高朋蓬负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  张 青 人民陪审员  赵新民 人民陪审员  廉爱翠 二〇一九年四月九日 法官助理  宋传媛 书记员  任亚茹