湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初1486号原告：易华文，男，1958年3月19日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：陈雷，湖南天地人律师事务所律师。被告：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙市天心区暮云街道北塘路8路。法定代表人：张波。委托诉讼代理人：陈龙，1988年9月30日出生，汉族，住长沙市天心区。易华文与湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。易华文委托诉讼代理人陈雷，橘郡公司委托诉讼代理人陈龙，均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。易华文请求本院判令：一、橘郡公司以每日157.87元为标准向易华文支付自2014年11月30日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（截止至2018年8月1日止为211545.8元）；二、橘郡公司承担本案诉讼费用。橘郡公司辩称：一、橘郡公司于2014年12月31日用邮政EMS快递的形式向易华文寄发入伙通知书，已经履行了通知收房的义务，故逾期交房的截止日期应为2014年12月31日。易华文至今才向人民法院提起诉讼，也未提交任何证据证明诉讼时效、中止、中断或延长的情形，故已经过了诉讼时效，应该予以驳回。二、若法院认定橘郡公司存在逾期交房行为，但根据商品房买卖合同《补充协议》第五条第九款的约定，橘郡公司逾期交房的，如易华文不解除合同，逾期交楼违约金上限为合同约定房款总价的2%，该约定是双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。易华文未选择解除商品房买卖合同以维护其利益，应当受上限条款的约束。易华文要求橘郡公司支付高额违约金，超过合同约定，忽视仍可通过其他途径救济，该诉求对橘郡公司不公平，不合理的，请求予以酌情降低。经审理查明，2013年5月23日，橘郡公司（出卖人），易华文（买受人），签订了一份合同编号为20130046604的《长沙县商品房买卖合同》，约定：易华文购买橘郡公司开发建设的位于长沙市天心区暮云街道（原长沙县暮云镇）西湖村8号橘郡礼顿山小区项目第C12b幢6层604号房，房屋建筑面积197.23平方米，房屋总价1578700元，买受人于合同签订之日支付478700元，余款1100000元向银行申请贷款。出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合竣工验收合格条件的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收）。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在交付日前7日内书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内办理交接手续。买受人在约定的交房之日，既不提出书面整改要求又不接受房屋的，视为出卖人已依约按期交付符合约定标准的房屋。买受人在接收该标的房屋时，如发现房屋有不影响使用功能的装修问题，而非主体问题，属质量保修问题的，买受人应予收楼，出卖人依约进行保修。由于出卖人原因，逾期交付房屋的，逾期超过360日的，买受人选择不退房的，可以与出卖人协商继续履行合同，自本合同约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向长沙县房屋登记机构办理合同备案。从标的商品房交付使用后365日内，出卖人向房产主管部门申请初始产权登记，办妥初始登记后180日内，双方共同配合到房产主管部门申请办理房屋产权分户登记手续（即个人的房产证），房屋产权分户登记手续办妥之后365日内，双方共同配合到土地主管部门办理业主个人的土地使用证。如因橘郡公司的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，如买受人不解除合同，自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，每逾期一天，橘郡公司按已付房款的万分之一支付违约金。出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交楼违约金上限为合同约定房款总价的2%。随后，易华文向橘郡公司支付了购房款1578700元（478700元+1100000元），并于2013年5月16日支付了物业维修基金21656元、契税63148元、印花税790元以及办理房屋权属证书其他代缴费用等合计86814元。2013年6月24日，物业维修基金管理部门开具了涉诉房屋的21695元物业维修基金专用收据。另查明，一、2014年12月17日，设计、勘察、施工、监理和建设五家单位同意对C12栋进行单位工程质量竣工验收。二、关于房屋交付情况。易华文陈述，房屋尚未达到交付条件，橘郡公司亦未通知交房。橘郡公司陈述，五方验收后，房屋具备交付条件，后橘郡公司通过EMS通知易华文交房，但易华文未收房。橘郡公司提供一份向易华文邮寄的EMS邮单复印件、费用报销单、银行转账凭证、发票、自制入伙通知书发放明细拟证明向易华文邮寄入伙通知书，但橘郡公司未提供易华文已收到该快递的直接证据，亦无法证明邮寄的文件为入伙通知书，故现有证据不足以证明易华文已收到该交房通知。综合双方陈述及上述证据，本院认定橘郡公司尚未交付房屋。上述事实，有双方身份信息、《长沙县商品房买卖合同》及附件、发票、收据、《单位工程质量竣工验收记录》、当事人陈述等予以证实，足以认定。本院认为，《长沙县商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。易华文依约支付购房款、税费等相应款项后，橘郡公司应依约交付房屋，否则应承担违约责任。一、橘郡公司未依约在2014年11月30日前交付房屋，应继续履行交付符合国家规定及质量要求的房屋。二、橘郡公司未依约交付房屋，应依约承担违约金。第一，关于违约金的计算标准。双方约定逾期交房违约金按已付房款从逾期之日至实际履行之日按日万分之一计算违约损失，该约定系双方当事人真实意思表示；合同补充协议又约定“出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%”违约金计算方式，但橘郡公司逾期交房时间较长，如按该约定计算违约金尚不足以填补逾期交房造成的损失。综合本案案情，本院酌情支持以已付房款按万分之零点五每日计算违约金。第二，关于违约金计算期限。普通民事诉讼诉讼时效为三年。橘郡公司未依约交付房屋，属继续性法律行为，违约金应从起诉之日倒推三年计算诉讼时效。故，违约金自立案之日倒推三年的2016年1月28日计算至实际交付房屋之日止。综上，橘郡公司应向易华文支付以已付购房款1578700元为基数、按万分之零点五每日标准计算自2016年1月28日至实际交付房屋之日的违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向原告易华文支付逾期交付房屋的违约金（违约金以已付购房款1578700元为基数，按万分之零点五每日的标准计算自2016年1月28日至实际交付房屋之日）；二、驳回原告易华文其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4474元，减半收取2237元，由被告湖南橘郡城镇置业有限公司负担。该诉讼费系原告易华文预交，由被告湖南橘郡城镇置业有限公司直接支付给原告易华文。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 黎 阳二〇一九年四月三日书记员 杜炫乐附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。