海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2019）琼02民终26号上诉人（原审被告）：吕四妹，女，1963年12月3日出生,住三亚市。委托诉讼代理人：林圣全，海南追根律师事务所律师。委托诉讼代理人：符丽珍，海南追根律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：蔡在铭，男，1960年4月20日出生，汉族，住三亚市。委托诉讼代理人：邢亚萍，海南言必信律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏洪录，海南言必信律师事务所律师。上诉人吕四妹与被上诉人蔡在铭合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初3434号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。吕四妹上诉请求：1、撤销（2018)琼0271民初3434号民事判决；2、依法改判，驳回被上诉人一审诉求；3、依法改判，依据蔡在铭重新建房面积与第一次约定建房面积的比例，确定蔡在铭的补偿数额；4、由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审认定事实错误。1.一审认定双方签订的《联营建设楼房及使用年限协议书》中超出规划部分无效、其他部分仍然有效，错误。一审在肯定超出部分无效的前提下，故意忽略每层占地面积也超出规划许可、每层占地面积超出规划也无效的事实，从而认定重新建设的两层与原来巳经建设、被政府强制拆除的两层相等同，从而认定原来协议所约定的分配方式有效，明显自相矛盾，错误。2、原来协议中所约定的两层楼房，每层150平米，重新建设的两层楼房，根据规划，每层86.575平米，蔡在铭的前后投入存在天壤之别，双方获得的分配也天壤之别。3、一审判决认定吕四妹巳经收取了蔡在铭原来的合作补偿金20万元，蔡在铭按规划在原地重建两层房屋，并依约分配使用，没有事实依据。双方在原协议中的分配基础，是每层150平米，蔡在铭重新按照规划建设的房屋，是每层86.575平米，按原协议中的分配基础、前提不存在；原协议因违反规划而全部无效，蔡在铭没有任何新的证据证明新建的、面积完全不同的房屋遇到征收时，按二分之一进行分配的依据，按照谁主张谁举证的原则，应由蔡在铭承担不利后果。4、一审判决认定应当按照原协议约定分配征收补偿款错误。原协议约定的全部建设行为，包括楼高及占地面积，均因违反规划，无效。因此，原协议中所约定的分配方式，因为合同的基本行为、即建设行为无效，分配约定自然无效；蔡在铭因违反原协议约定的建设期限而终止及无效。根据查清的事实，迟至2015年3月21日，协议约定所建房屋被执法部门强制拆除，双方没有验收合格，蔡在铭因违反原协议约定的建设期限而终止及无效。5、一审判决认定蔡在铭应得征收补偿款数额错误。一审认定原协议部分有效，把重新建设的两层房屋，等同于原协议中的两层房屋，并按照原协议的约定分配二分之一的补偿款进行计算，缺乏前提。二、一审判决在错误的事实基础上适用法律错误，认为原协议是依法成立的合同，进而应该适用合同法第六十条，再适用对政府征用时双方的对半分配的约定进行判决，属适用法律错误。三、本案的事实及应该适用的法律。(一）本案的事实。1、原协议的层高、建筑占地面积均违反规划，全部无效，所约定的分配方式也无效；2、蔡在铭因违反原协议约定的建设期限而终止及无效。3、新建的房屋应适用双方口头协定。由于双方联建的房屋因违反规划而无效、被强制拆除，双方预期目的均不能达成，导致双方签订的《联营建设楼房及使用年限协议书》巳经终止及无效。协议终止后，被上诉人蔡在铭为了减轻损失，与上诉人吕四妹口头协商达成一致：由蔡在铭垫资按规划建成两层楼房，第一层以出租的方式出租给蔡在铭使用5年作为抵消蔡在铭垫资建房的费用，第二层归吕四妹所有，与蔡在铭无关。在蔡在铭经营使用的5年期限内，如遇政府政策性征收征用，赔偿金及安置住宅房全部归吕四妹所有，与蔡在铭无关，蔡在铭没有任何条件提出赔偿。双方新建房屋的行为并非《联营建设楼房及使用年限协议书》的继续履行，而是按口头约定履行的新协议。(二）蔡在铭的诉求因缺乏法律依据应当予以驳回。虽然双方都承认新的楼房是蔡在铭投资合建、蔡在铭租赁使用第一层，但蔡在铭使用的第一层在遇到拆迁时如何补偿，蔡在铭没有提供依据，吕四妹所主张的第一层给蔡在铭使用五年、遇到拆迁时补偿款归吕四妹所有，蔡在铭又不予认可，蔡在铭所主张的按二分之一分配补偿款缺乏依据，依据谁主张谁举证的原则，应当驳回其诉求。四、本着案结事了的原则、本案可以按照公平原则给予处理。本案可以按照原协议中蔡在铭建设五层的投入只占征收补偿款的二分之一，根据新建楼房的面积所占原协议中的面积的比例，对蔡在铭进行补偿，以体现公平原则。蔡在铭辩称，一、一审判决认定事实和适用法律均正确，上诉人关于一审判决认定事实错误的理由不成立。1.根据双方签订的《联营建设楼房及使用年限协议书》的内容可知，约定超过规划批准面积建设5层，每层150平方米的项目规格，是双方利益最大化、最希望实现的一种建设方案，但并不是唯一的、最终的建设方案。双方明知此方案因超出规划有风险，可能会面临被拆除或者被处罚的风险，因此双方才会在合同中反复约定超出规划部分的风险和损失由答辩人承担，同时也约定了如果答辩人不能按原定的项目规格建设，则根据实际建设的层数不同，答辩人的使用年限也不相同。只能建设二层也是在双方可预见并接受的方案中，只是答辩人的使用年限缩短，改为8年零6个月而己，这些约定都是双方的真实意思表示，不违反法律规定的部分当然是有效的，应当尊重并执行。从事实上看，原来建设的5层房屋被拆除后，双方既未终止合作、也未签订新的协议，而是按照规划重新建成2层房屋后，双方继续依约分配使用，上诉人没有提出过异议，这己经证实了上诉人认可原协议约定的分配方式，原协议仍在继续履行，那么发生了协议第八条约定的答辩人在使用定期房屋年限内，房屋被征收的情况，就应当适用协议约定的分配方案，4层以内的房屋补偿款双方各自一半。合同并没有在分配方式中约定答辩人必须达到每层建设150平方米，才能够享受分配房产的使用年限以及征收时的补偿款分配权利，本案也不存在违反协议约定的建设期限而终止的情形。协议第二条约定的建设期限显然是针对5层楼的建设方案，该方案本身就存在风险，因此协议并没有约定超期完工的责任，事实上答辩人没有超期。而协议第七条是对开工期限的约定，答辩人也不存在超期开工的情况，而且在整个协议履行期间，甚至在房屋建成分配使用后，上诉人从未主张过超期开工，协议终止，其现在主张违反约定的建设期限协议终止及无效，既没有事实根据，也显然超过了可以主张的期限。上诉人与答辩人只签订了一份协议，根本没有达成任何新的协议，上诉人所谓的双方对新建的二层房屋存在口头协议的说法，没有任何证据证明，其单方虚构的事实显然不能被采信。二、上诉人提出的所谓按公平原则分配只补偿答辩人15.956%，既不公平也不合理，更不符合约定。根据协议约定，答辩人的分配比例是固定的一半。原来被拆掉的五层房屋和现在被征收的二层房屋均是答辩人投资建设的，答辩人按照协议约定承担了房屋被拆的全部损失风险，但到分配收益时上诉人却反悔不同意按协议约定的比例分配，其所谓的按公平原则给答辩人分配的比例连答辩人的建房成本都不足以弥补，上诉人的计算方式无根无据，既不公平也不合理，根本不应采纳。蔡在铭向一审法院起诉请求：1.请求判令吕四妹向蔡在铭支付三亚市××区南光明段5号房产被征收所获得的征收补偿款的一半计2833175元；2案件受理费及诉前财产保全费由吕四妹承担。一审法院认定事实：三亚市天涯区和平街铁路南5号的土地房屋权利人是吕四妹，产权证号为三土房(2014)字第XXXX号。2014年8月20日，三亚市规划局批准吕四妹在上述用地范围内兴建一栋两层私人住宅楼[三规建工审(2014)140号]，总建筑面积为173.15㎡，并要求按三亚市城市规划设计研究院设计的图纸施工，不得擅自改变。2015年12月7日，三亚市住建局给吕四妹颁发《建筑工程施工许可证》，许可建设规模为173.15㎡。2014年8月1日，蔡在铭与吕四妹签订《联营建设楼房及使用年限协议书》，约定吕四妹提供位于三亚市××区南光明段5号的159.41平方米的土地，由蔡在铭出资联营建房；蔡在铭向吕四妹支付二十万元项目合作补偿金；蔡在铭使用房屋年限根据其实际建成房屋层数决定，若蔡在铭仅建成2层，则使用年限为8年6个月；蔡在铭在使用房屋年限内，如遇上政府部门征地拆迁行为时，第一、二、三、四层楼房的赔偿金及房产双房各自一半等内容。协议书中还约定联建楼房项目，仅限于建筑部分，并不涉及土地部分。蔡在铭于2014年8月1日、2014年10月13日，向吕四妹支付项目合作补偿金共二十万元。蔡在铭随后出资在涉案土地上盖房，当盖至五层时，因不符合规划，2015年3月21日，三亚市天涯区城市管理局将蔡在铭在建的五层楼房全部拆除。蔡在铭另行筹资，按三亚市规划局的批准，在涉案土地上重新建设二层私人住宅楼并装修，二层房屋建好后蔡在铭使用第一层并出租给案外人作为餐厅，吕四妹使用第二层。2017年5月10日，三亚市天涯区人民政府发出天府[2017]117号《关于三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造征收补偿安置方案的通知》，将涉案房屋纳入征收范围。2017年6月19日，吕四妹就涉案房屋与三亚市天涯区人民政府签订《三亚市三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议（货币补偿）》。根据该安置协议，涉案房屋应获得房屋补偿5290665.96元；其他补偿费包括室内装修评估补偿289186元、拆迁补偿3000元、家用设备3500元。吕四妹已领取以上房屋征收补偿款共计5586351.96元。另因配合搬迁，吕四妹还领取了征收奖励费及搬迁奖励费。2018年4月涉案房屋被拆除。一审法院认为，本案的焦点是：一、《联营建设楼房及使用年限协议书》的性质、效力和适用范围;二、关于涉案征收补偿款分配问题。一、关于《联营建设楼房及使用年限协议书》的性质、效力和适用范围问题。涉案《联营建设楼房及使用年限协议书》，虽名为联营建房，但蔡在铭并不分配涉案房屋所有权，只是依约出资建房并在规定的年限内使用部分房屋，时限届满则将房屋使用权归还吕四妹，其性质应认定为房屋租赁合同。三亚市规划局批准吕四妹在上述用地范围内兴建一栋两层私人住宅楼，总建筑面积173.15㎡，而协议书约定双方联营建设的楼房为五层，总建筑面积约750㎡，已经违反城市用地规划，故超出部分的约定无效。但合同部分无效，并不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。蔡在铭建设的五层楼房已经被拆除，但其之后又按照三亚市规划局的批准，在涉案土地上重新建设一栋两层住宅楼，并且根据协议书约定由蔡在铭使用第一层，吕四妹使用第二层。《联营建设楼房及使用年限协议书》约定“只能建成二层，蔡在铭使用的年限改为8年零6个月”，因此，最终建成二层也属于协议约定的内容，是双方的真实意思表示，并不违反法律的禁止性规定，系有效条款，吕四妹关于协议书全部无效的抗辩理由不成立。蔡在铭建造的五层房屋被拆除，是蔡在铭对协议无效部分所承担的风险，但双方并未终止合同。在此之前，吕四妹已经收取蔡在铭的合作补偿金200000元，蔡在铭按规划在原地重建两层房屋，并依约分配使用。上述事实表明，蔡在铭和吕四妹一直在履行《联营建设楼房及使用年限协议书》，吕四妹关于后续建房双方口头约定了新协议的主张，没有证据证明，一审法院不予认可。二、关于涉案征收补偿款分配问题。（一）蔡在铭是否有资格获得涉案房屋征收补偿款。依据涉案协议书约定，蔡在铭提供资金建设涉案两层房屋，并在规定年限内使用一层房屋，若在使用年限内被征用则依约获得补偿。蔡在铭是基于双方签订的协议书而提出本案的诉讼请求，是债权请求权而非物权请求权，故吕四妹关于蔡在铭非涉案房屋的所有权人不享有拆迁补偿权益主体资格的抗辩理由并不成立。涉案协议书约定“建设期间超层部分所产生的一切风险由乙方承担”，蔡在铭已承担相应风险，最终建成二层房屋也属于协议约定的内容，一审法院对吕四妹关于协议预期目的无法实现，合同自然终止的抗辩不予采纳。《联营建设楼房及使用年限协议书》第八条明确约定“蔡在铭在使用定期房屋年限内若遇上政府部门征地拆迁行为时，第一、二、三、四层楼房的赔偿金及房产各自一半”。在一至四层范围内，蔡在铭享有一半征收补偿金是双方真实意思表示，系有效条款。现房屋建二层，蔡在铭、吕四妹也各自使用一半的份额。蔡在铭使用的年限尚未满，房屋即被政府部门征收，蔡在铭当然享有拆迁补偿权益二分之一份额(限于蔡在铭实际投资建设房屋部分的份额)，蔡在铭的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。蔡在铭应得征收补偿款数额。根据《三亚市三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议（货币补偿）》，吕四妹因涉案房屋被征收获得的征收补偿款包括房屋补偿、室内装修评估补偿费、家用设备、拆迁补偿、征收奖励、搬迁奖励费。1.房屋补偿。房屋补偿系根据涉案房屋建筑面积确定的，其中框架结构204.1300㎡，简易结构46.9500㎡，根据货币补偿置换后建筑面积计239.3425㎡，均为蔡在铭实际投入所建，应依照《联营建设楼房及使用年限协议书》由蔡在铭获得二分之一份额，即2645332.98元（5290665.96元÷2）。2.室内装修评估补偿。因涉案房屋装修投入初期为蔡在铭投入，对于后期双方改动部分均未提交证据予以证明，故依涉案协议书由蔡在铭分配其中二分之一，即144593元（289186元÷2）。3.家用设备。对于家用设备，双方均承认仅一台空调为蔡在铭所有，故蔡在铭应获得其中300元的空调迁移补助费。4.拆迁补偿、征收奖励、搬迁奖励费。该部分费用系三亚市天涯区人民政府为鼓励被征收人积极配合搬迁而给予的奖励，应由吕四妹享有，蔡在铭主张分配该部分费用没有事实根据及法律依据，不予以支持。故吕四妹应向蔡在铭支付征收补偿款计2790225.98元。（2645332.98元+144593元+300元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下：吕四妹于本判决生效之日起十日内向蔡在铭支付三亚市××区南光明段5号房产被征收所获得的征收补偿款计2790225.98元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29465元（蔡在铭已预交），由吕四妹承担29018元，由蔡在铭承担447元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，民事案件的案由应当依据当事人主张的民事法律关系的性质来确定。本案中，蔡在铭和吕四妹签订了《联营建设楼房及使用年限协议书》。在该协议的履行过程中，因涉案房屋纳入征收范围，吕四妹与蔡在铭就涉案房屋征收补偿款之间的讼争是在合同的履行过程中产生的，一审判决将案由定性为房屋租赁合同不当，本院予以纠正，本案案由应认定为合同纠纷。协议书约定双方联营建设的楼房为五层，违反城市用地规划，故超出部分的约定无效。根据《中华人民共和国合同法》第56条的规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《联营建设楼房及使用年限协议书》中约定“只能建成二层，蔡在铭使用的年限改为8年零6个月”，因此，最终建成二层也属于协议约定的内容，是双方的真实意思表示，并无违反法律法规禁止性规定的情形，不应认定协议书整体无效。本案争议的焦点是：第二次建房双方时是否是以原合同约定的意愿在继续履行。《联营建设楼房及使用年限协议书》第六约定了建筑层数为五层、三层、二层共三种不同的建设方案和利益分配方法。超规划建设的风险及后果双方均是可预见的，都在双方的预料之中，合作范围之内，双方就房屋建成几层的分配比例也作了明确的约定。原合同约定如果在使用期内被征收的赔偿款是没有限制条件的，双方如果达成了新的合意那么应当重新签订合同，现在证据表明并不存在上诉人吕四妹陈述的口头约定。最终建好的二层房屋，双方各使用一层，合同在实际履行的过程中，房屋的一层一直是由被上诉人蔡在铭在使用的，上诉人吕四妹并没有提出异议，证明了双方仍在继续履行原合同。本案中原来建设的五层房屋被拆除后，双方既未终止合作、也未签订新的协议，而是按照规划重新建成二层房屋，双方继续依约分配使用，上诉人吕四妹没有提出过异议，这己经证实了上诉人吕四妹认可原协议约定的分配方式，原协议仍在继续履行。故吕四妹的上诉请求，本院不予支持。综上所述，吕四妹上诉请求无事实与法律依据，一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共29121.81元，由上诉人吕四妹负担。本判决为终审判决。审 判 长 李桂祥审判员范启鹏审 判 员 扆成塘 二〇一九年四月三十日法官助理 蒋炯书 记 员 邢孔雷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。