贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初1191号原告：安艳，女，1990年9月8日出生，彝族，住贵州省毕节市七星关区，原告：梁志凯，男，1984年9月24日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，以上原告共同委托诉讼代理人：朱超（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710675742。以上原告共同委托诉讼代理人：刘力铭（一般代理），贵州锐驰律师事务所实习律师，证号：230713011110574。被告：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓桥办事处****，统一社会信用代码：91520502598396555T。法定代表人：杜位爵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李玉蝶（特别授权代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师，执业证号：15205201810068461。委托诉讼代理人：罗凤兰（一般授权代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师，执业证号：15205201511937750。原告安艳、梁志凯与被告毕节兴业房地产开发有限公司（以下简称兴业房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后。依法适用简易程序于2019年3月4日公开开庭进行了审理。原告安艳、梁志凯的委托诉讼代理人朱超、刘力铭、被告兴业房开公司委托诉讼代理人李玉蝶均到庭参加了诉讼，原告安艳、梁志凯、被告兴业房开公司法定代表人杜位爵均未到庭。本案现已审理终结。原告安艳、梁志凯向本院提出如下诉讼请求：一、判决被告在一个月内将办理商品房转移登记的相关文书交付原告；二、要求被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计10,000.00元（以已付购房款357,880.00元为基数，按日0.01%的标准从2016年7月1日起至被告向原告交付办理商品房转移登记相关文书之日止）；三、诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的“盛世华都”房号为1-10-1号房屋一套。双方在合同第八章第二十二条第三款中约定：“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该涉案房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书交付给买受人；约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交房款万分之一的违约金”。据此，被告应于2016年6月30日前向原告办理商品房转移登记。原告已按合同约定向被告付清购房款357,880.00元，但被告至今未向原告办理产权转移登记，已构成违约。应承担违约责任，应按合同约定向原告支付违约金。原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请。庭审中原告撤回第一项诉讼请求。被告兴业房开公司辩称：涉案商品房买卖合同明确约定因政府机关行为造成答辩人违约的，答辩人不承担任何违约责任。涉案商品房所属的国有土地，系2012年答辩人与毕节市国土资源局七星关分局签订涉案商品房国有土地使用权出让合同取得，合同约定国土局在2012年12月31日前将涉案土地完全交付被告，因征地、拆迁的原因，涉案土地实际于2016年3月才完全交付。其次，答辩人将涉案商品房交付给被答辩人后，在办理初始登记中，涉案商品房消防通道中有一段主要道路属于市政工程，政府未如期完工导致涉案商品房施工未如期完成，致使涉案商品房消防通道未能通过验收，造成答辩人不能在期限内办理初始登记，答辩人应当免责；同时，答辩人已积极为买受人履行办证义务，并未给买受人造成损失，请驳回原告诉请；合同附件十二第10条关于房屋登记的约定：（1）（对合同二十二条的修改和补充）第二十二条中所指“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算。（2）出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的365日内，将所有资料提交给产权交易部门。逾期未提交的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。据此，双方协商增加了办理商品房转移登记的前置条件，合同履行过程中，买受人至今未告知出卖人是否缴纳了申请办理房屋转移登记的相关费用和办齐所有材料，被告无法办理转移登记，原告的起诉无事实依据和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即原告所举的身份证，被告所举的营业执照、法人身份信息、法定代表人身份证明，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：一、对原告所举证据1，商品房买卖合同、购房首付款收据、按揭贷款凭证、契税、维修基金、办证费等，证明目的：原告购买被告商品房，按约定支付相关款项，被告未履行合同义务，应承担违约责任。被告质证意见：系政府原因造成，达不到原告的证明目的。经本院审查认为，能证明原告履行了合同的相应义务，本院予以采信；对原告所举证据2，建设工程消防验收公告。证明目的：涉案房屋消防验收未通过系被告原因造成。被告质证意见：达不到原告的证明目的。经本院审查认为，仅凭该证据达不到原告的证明目的。二、对被告所举证据1：商品房买卖合同。证明目的：根据合同约定，被告因政府的行政行为造成逾期，属免责事由，双方约定办证的前置条件，故原告诉请无事实依据和法律依据。原告质证意见：不能达到被告的证明目的。经本院审查认为，该证据达不到被告免责的证明目的。对被告所举证据2：国有土地使用权出让合同、代建移交合同、建设工程施工合同、证明3份。证明目的：政府行为造成，属于不可抗力，被告不承担违约责任。原告质证意见：不具合法性，达不到被告的证明目的。经本院审查认为，该证据达不到被告的证明目的。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买毕节市七星关区盛世华都的第1幢10层1号商品房（房号为1-10-1），用途为住宅，建筑面积123.93平方米，套内面积97.97平方米，房屋总价款357,880.00元，买受人应当在合同签订之日向出卖人交付首期房款107,880.00元，余款250,000.00元以公积金贷款方式支付。交付时间及条件：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。房屋登记：二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。“因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担任何违约责任”。三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起X日内退还买受人已付款，并按照X利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：1，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托毕节兴业房地产开发有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取元（大写：X整），由买受人承担。附件十二第10条关于房屋登记的约定：1）（对合同二十二条的修改和补充）第二十二条中所指“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算。2）出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的365日内，将所有资料提交给产权交易部门。逾期未提交的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。双方还在合同中约定了其他事项。合同签订后，原告于2013年10月18日按约定向被告兴业房开公司支付了涉案房屋首期购房款107,880.00元，并于2014年7月2日中国农业银行股份有限公司毕节七星关区支行借款250,000.00元支付其余购房款。原告于2016年9月14日交清契税公共维修基金、办证费等费用。涉案房屋已交付原告使用，但消防未通过验收合格，法庭辩论终结前未取得商品房综合验收备案证明书，尚不具备办证条件。本院认为：综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案双方当事人争议的焦点主要为：被告是否应支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金及支付起始时间。对双方争议的焦点，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款，且缴纳完毕办证所需的相关税费。被告亦应按合同约定于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。被告未在合同约定的期限内取得涉案商品房的初始登记，已构成违约。双方在补充协议中约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有材料和相关税费后的365日内，将所有资料提交给产权交易部门。逾期未提交的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。该补充协议的约定与合同对转移登记的约定不一致，补充协议改变了合同对该条款的约定，应以该补充协议约定为计算违约金的时间依据。因是委托办证，被告应当在完成房屋竣工验收并取得初始登记后通知原告方履行其提交相关办证材料的义务，但并未提供证据证明其已经尽到通知义务，且涉案房屋至今未取得初始登记，其已构成违约，故对被告的该项抗辩理由，本院不予采纳。按补充协议约定，被告应在2016年9月14日后的365日内，即在2017年9月14日内将所有资料提交给产权交易部门，现被告不能举证证明其已履行了该义务。况且，其尚未获得涉案商品房综合验收备案证明书。故依照双方合同的约定，被告应承担违约责任，违约金应以原告已付房款357,880.00元（原告诉请）为基数，按每日万分之一的标准，从2017年9月14日的次日，即从2017年9月15日起计算。对被告主张双方合同约定政府行为视为不可抗力，被告不应承担任何违约责任。从双方提供的商品房买卖合同内容的约定，合同确实有此约定，但从该合同的内容来看，该约定并非针对该合同被告的全部违约，而仅仅针对初始登记：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。”的约定。故对被告的该抗辩理由，本院不予以支持。对被告认为是政府相关部门拆迁滞后及其他原因造成消防未通过，未取得涉案商品房综合验收备案证明书而造成违约，应于免责。首先，被告提供的证据并不足以证明未如期完成征地拆迁与涉案房屋是否通过消防验收之间具有必然的关联性，亦不足以证明未如期完成拆迁工作是导致涉案房屋未能通过消防验收的唯一原因。其次，即便涉案房屋消防验收不合格系政府原因所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告兴业房开公司主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，对被告兴业房开公司的该抗辩意见，本院不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。原、被告双方签订的合同约定，原告同意委托被告向向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。即原告委托被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算时间应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上所述，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，本院予以支持以原告已支付购房总款357,880.00元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年9月15日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止，超过部分，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告安艳、梁志凯逾期办理不动产转移登记有关文书的违约金(违约金以357,880.00元为基数，按日万分之一的标准，从2017年9月15日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告安艳、梁志凯之日止)；二、驳回原告安艳、梁志凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告毕节兴业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 詹 伟二〇一九年四月十二日书记员 葛红霞