山西省长治市中级人民法院民事判决书（2019）晋04民终674号上诉人（原审原告）：李晓明。委托诉讼代理人：路严明，山西君略律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：李旭杰，山西君略律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）：长治市圣安阁房地产开发有限公司。法定代表人：谢建峰，任该公司董事长。委托诉讼代理人：阎红毅，山西隆德晟律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人李晓明因与被上诉人长治市圣安阁房地产开发有限公司合同纠纷一案，不服山西省长治市城区人民法院（2018）晋0402民初2729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李晓明的委托诉讼代理人路严明、李旭杰，被上诉人长治市圣安阁房地产开发有限公司的委托诉讼代理人阎红毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李晓明上诉请求：1.撤销山西省长治市城区人民法院（2018）晋0402民初2729号民事判决，依法改判被上诉人返还上诉人公共维修费用、煤气、有线电视初装费9668.72元；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.本案所涉房屋为长治市城区城中村改造项目保障性住房，不属于应缴纳公共维修基金的范围。2.被上诉人违反法律规定以“公共维修基金”的名义向上诉人收取费用属于变相收费，侵犯了上诉人的财产权益，应该退还公共维修基金。3.根据山西省物价局关于加强和改进住房价格及相关服务收费管理的通知（晋价服字【2010】92号）第二条第二款规定，新建商品住房供水、供电、供暖等配套建设费用应包含在住房价格中，配套费另行收取的应在合同中明确约定，上诉人缴纳的房款中已经包含了煤气初装费和电视初装费，被上诉人不应再向上诉人收取煤气初装费和电视初装费。4.被上诉人以太行广播电视网络有限公司的名义私自收取费用，不向上诉人出具代收发票凭证，侵犯了上诉人作为消费者自主选择商品、服务的权利，被上诉人收取的煤气初装费和有线电视初装费应予以退还。被上诉人长治市圣安阁房地产开发有限公司辩称，上诉人的主张有悖于事实和法律，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。1.住房公共维修基金是当小区公共部分出现故障时用于维修的，上诉人作为业主向被上诉人缴纳公共维修基金是法定义务，业主委员会是否成立不影响上诉人缴纳公共维修基金。2.被上诉人收取公共维修基金依据的是《物业管理条例》第五十三条的规定。3.东山美居小区系棚户区改造项目，煤气初装费及有线电视初装费是向煤气公司及广播电视公司缴纳的，有收据为证，现东山美居小区煤气已经接通。原告李晓明向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告返还原告公共维修基金、煤气、有线电视初装费共计9668.72元，并按同期人民银行贷款利率支付原告利息（从2014年12月9日起至实际返还上述费用之日止）；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：位于长治市××区西南的东山美居小区（一期）项目为对山西淮海机电有限公司九分厂旧家属院拆迁改造后所建，因其地理位置与南石槽村纵横交错，该项目经长治市城区人民政府批准于2012年被列入南石槽城中村改造规划范围内，要求先行开展前期工程，促使项目早日建成，区政府将在土地规划、审批等方面搞好服务。另外，该项目还被列为2013年长治市保障性住房城市棚户区改造年度目标任务工程，要求限期进行改造建设。被告为中标单位具体负责该项目的施工建设，工程于2014年竣工并交付使用，一期项目工程建有十栋住宅楼，共386户。2018年4月，经长治市整治规范“两违”项目领导组办公室通知，山西淮海工业集团公司作为项目主体，就东山美居（一期）工程向该办公室办理了“两违”项目复核登记并申请办理该项目相关手续。原告系东山美居小区（一期）的业主之一，该小区未成立业主委员会。2013年6月25日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订了《房屋协议》，购买了位于××区号住房一套。原告所购房屋在2014年12月9日交付使用，并于当日向被告缴纳了房屋公共维修基金5368.72元、煤气初装费3900元、有线电视初装费400元。另外，原告等小区入住业主均向被告交纳了公共维修基金，该基金因项目手续欠缺导致未能交由本市房地产部门代管，亦未能存入本市房地产部门就本行政区域内的住宅专项维修资金所开立的资金专户；因小区未成立业主委员会，亦未能交由业主委员会管理。2014年6月17日，被告与长治市太行广播电视网络有限公司签订了《有线电视合作协议书》，约定将东山美居小区内386户住户加入广电网络传输中心有线数字电视网络，每户初装费480元。合同签订后被告向长治市太行广播电视网络有限公司预付有线电视初装费38000元。2018年5月10日，被告与长治华润燃气有限公司签订了《居民用户管道燃气安装施工合同》，由长治华润燃气有限公司具体负责完成东山美居1-10号楼386户住户管道燃气设施安装工程的设计、施工、竣工验收及碰管通气工作。合同签订后，被告依合同约定交纳了施工工程费用1080800元，工程正在施工中。一审法院认为：住宅专项维修基金（公共维修基金）是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。专项维修资金的缴纳并非源于特别的交易或法律关系，而是为了准备应急性地维修、更新或改造区分所有建筑物的共有部分。由于共有部分的维护关乎全体业主的共同或公共利益，所以公共维修基金具有公共性、公益性。本案中，被告在将房屋对外出售时向购房者收取了住宅专项维修基金，虽然被告已收取的住宅专项维修基金因项目手续欠缺而未能交由本市房地产部门或业主委员会代管，但因本案所涉东山美居小区（一期）工程作为政府确定的限期建成的棚户区改造项目工程，在项目相关手续办理上具备一定的政策优惠性，且该项目目前已向长治市整治规范“两违”项目领导组办公室办理了申报手续，考虑到小区全体业主的共同利益，在政府相关研判结论作出前，本院对原告要求退还住宅专项维修基金的请求不予处理。对于煤气初装费及有线电视初装费是否可由开发商代为收取虽无明确的法律及法规规定，但被告公司代为收取上述费用的行为符合本市房屋销售的行业惯例及交易习惯，其收取的金额亦未超出相关文件及本市其他小区代收相关费用的标准，故本院对原告要求退还上述两项费用的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第十条，《中华人民共和国物权法》第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告李晓明的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理，二审查明的事实和一审查明的事实相符，本院予以确认。另查明,本案二审期间，涉案东山美居小区（一期）燃气安装工程已经完工，并接通使用。本院认为，根据二审双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：第一，上诉人所购房屋是否应当缴纳公共维修资金，被上诉人是否有权收取和代管公共维修资金；第二，被上诉人是否应向上诉人收取煤气和有线电视初装费，已收取的费用应否返还。关于第一个争议焦点，小区住宅专项维修资金是专门用于小区住宅共用部位和共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金，由全体业主缴纳，属于全体业主共同所有。从专项维修资金建立的目的和用途来看，是为了保障小区住宅共有部分和共用设施设备能够得到及时维修、改造，确保其安全性和使用价值，目的是维护全体业主的共同利益。涉案的东山美居小区（一期）工程于2012年纳入南石槽村城中村改造规划范围，是2013年长治市保障性住房城市棚户区改造年度目标任务，因项目手续欠缺，被上诉人收取的住宅专项维修资金未能交到本市房地产部门。现包括上诉人在内的300多住户已实际入住东山美居小区数年，该项目主体已向长治市整治规范“两违”项目领导组办公室复核登记并申请政府相关部门办理相关手续。因上诉人等住户缴纳的公共维修资金系东山美居小区共用部位、共用设施设备保修期满后的维修养护资金，为保障小区全体住户有安全良好的居住生活环境，在政府相关部门作出研判结论之前，一审法院对上诉人要求退还公共维修资金的请求不予处理，符合客观实际情况，并无不妥。关于第二个争议焦点，被上诉人代为收取小区住户的电视初装费和煤气初装费是用于小区燃气管道的统一安装及有线电视的统一开通，并将费用交至长治市华润燃气有限公司及长治市太行广播电视网络有限公司。现该两项工程已经完工。虽煤气初装费和有线电视初装费是否应由开发商代为收取无明确法律规定，但开发商代为收取符合本市房屋销售行业惯例及交易习惯，一审法院驳回上诉人要求退还该两项费用的请求，并无不当。综上所述，上诉人李晓明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李晓明负担。本判决为终审判决。审判长 张沁虎审判员 李艳军审判员 李国君 二〇一九年四月三十日书记员 李 娜