贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初897号原告：陈勇，男，汉族，1989年11月12日出生，住贵州省毕节市，原告：袁英，女，土家族，1991年7月22日出生，住贵州省毕节市，二原告委托诉讼代理人：王妍（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201311303602。二原告委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所实习律师。被告：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓办事处****。统一社会信用代码：91520502598396555T。法定代表人：杜位爵，该公司董事长。委托诉讼代理人：李玉蝶（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：1520520181006861。委托诉讼代理人：罗凤兰（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201511937750。原告陈勇、袁英诉被告毕节兴业房地产开发有限公司（下称：兴业房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月18日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈勇、袁英的委托诉讼代理人王妍，被告兴业房开公司的委托诉讼代理人李玉蝶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈勇、袁英向本院提出诉讼请求：1、判决被告在一个月内为原告办理商品房转移登记的相关文书交付给原告；2、判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记相关文书的违约金暂计1,000.00元（实际金额以原告已付总房款329,774.00元为基数，按日0.01%的标准从2016年12月31日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记相关文书之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的“盛世华都”房号为2-2-13-2号的房屋一套，双方在合同第八章第二十二条第三款中约定：“出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。”据此，被告应于2016年12月30日前向原告办理商品房转移登记。原告已按合同约定向被告付清房款329,774.00元，但被告至今未向原告办理商品房转移登记的相关文书，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，原告已履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理商品房转移登记，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。庭审过程中，原告陈勇、袁英当庭撤回诉请第1项。被告兴业公司答辩称，本案因政府机关征地拆迁严重滞后行为造成答辩人违约，非因答辩人原由造成，答辩人不应承担本案违约责任。答辩人开发涉案商品房所属的国有土地，系2012年答辩人与毕节市国上资源局七星关分局签订涉案商品房国有土地使用权出让合同取得，合同约定国土局在2012年12月31日前将涉案土地完全交付给兴业公司。然因征地、拆迁的原因，涉案土地实际于2016年3月才完全交付。由于政府行政征收滞后，导致涉案商品房开发的整个工程进度受到实质性影响。其次，答辩人人将涉案商品房交付给被答辩人后，在办理初始登记过程中，涉案商品房消防通道其中一段主要道路属于市政工程，因该市政道路也因政府为能如期完成涉案商品房开发土地的全面征收及拆迁问题，导致施工没有按期完成并竣工验收，同时致使涉案商品房消防通道未能通过验收，以致于答辩人不能如期取得涉案商品房的竣工验收备案，造成答辩人期限内未能办理初始登记。上述客观情况的发生，全因政府未能如期完成涉案土地的征收、拆迁所致，属于政府机关行政行为造成，非因答辩人过错造成，答辩人对本案违约行为应当免责。同时，答辩人已如期向买受人交房，合同签订后一直积极的履行办证的义务，并未对买受人造成任何损失。据此，本案违约金也不应计付。本院经审理查明，2014年12月6日，原告陈勇、袁英作为买受人，被告兴业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节××星××区××桥办事处××路旁“盛世华都”第2幢2单元13层2号房；房屋总价款为329,774.00元；出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托毕节兴业房地产开发有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告陈勇、袁英按合同约定向兴业公司支付了全部购房款。被告未按合同约定将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告遂以前述诉请诉至本院。另查明，涉案房屋因消防验收未通过，现尚不具备办理房屋转移登记的条件。上述事实有原、被告的陈述及原告提交的原告身份证复印件、《商品房买卖合同》、收据2张、银行按揭贷款凭证、建设工程消防验收公告，上述证据，已经庭审举证质证，本院收集在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，未履行，构成违约。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中关于逾期交付商品房转移登记有关文书的约定为“约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”故，违约金应以原告已付购房款329,774.00元为基数，按万分之一的标准计算；关于计算违约金的起止时间问题，因被告在《商品房买卖合同》中承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，如逾期，约定按日向买受人支付违约金，故，应从2016年12月31日起开始计算违约金；同时，原、被告在合同中约定原告同意委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内。故本案原告诉请的违约金，从2016年12月31日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。对于被告提出逾期办证系因政府机关征地拆迁严重滞后，被告不应当承担违约责任的抗辩主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任，故被告的该抗辩主张，本院不予采纳。庭审中，原告因被告现尚不能实际履行提交办证相关文书的义务，申请撤回第1项诉请。原告的申请是对自己权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈勇、袁英逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款329,774.00元为基数，按日万分之一的标准从2016年12月31日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告陈勇、袁英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告毕节兴业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  周晶晶二〇一九年四月十一日书记员  葛红霞