河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民终477号上诉人（原审被告）：围场满族蒙古族自治县渔阳房地产开发有限公司，住所地克勒沟镇克勒沟村**。法定代表人：杨小彬，经理。委托诉讼代理人：林晓红，河北冀律律师事务所律师。上诉人（原审被告）：承德亿城房地产开发有限公司，住所地围场满族蒙古族自治县围场镇庙台沟。法定代表人：杨小彬，董事长。委托诉讼代理人：于江乐，河北冀律律师事务所律师被上诉人（原审原告）：杨庆民，男，1957年11月25日出生，满族，住河北省围场满族蒙古族自治县。委托诉讼代理人：闫大伟，河北泓鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高翔宏，女，1956年10月26日出生，满族，住河北省围场满族蒙古族自治县。委托诉讼代理人：闫大伟，河北泓鹏律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：杨函，女，1980年11月18日出生，满族，住河北省围场满族蒙古族自治县。委托诉讼代理人：宋慧娟，河北泓鹏律师事务所律师。上诉人围场满族蒙古族自治县渔阳房地产开发有限公司（以下简称渔阳公司）、承德亿城房地产开发有限公司（以下简称亿城公司）因与被上诉人杨庆民、高翔宏、杨函合同纠纷一案，不服河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2018）冀0828民初2474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人围场满族蒙古族自治县渔阳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人林晓红、上诉人承德亿城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人于江乐、被上诉人杨庆民、高翔宏的委托诉讼代理人闫大伟、被上诉人杨函的委托诉讼代理人宋慧娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。围场满族蒙古族自治县渔阳房地产开发有限公司、承德亿城房地产开发有限公司上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，故一审判决错误。二上诉人公司与杨函在2015年7月16日达成执行和解协议，该和解协议中约定将二期4号楼一单元702室抵顶394600.00元。但该楼房因双方之间账目存在争议，事实上亿城公司并未实际抵顶该处房屋，杨函并不享有该处楼房的所有权利，也未实际取得该处楼房，自然也无权向他人转让楼房。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十七条之规定，一方当事人不履行或者不完全履行在执行过程中双方自愿达成的和解协议，对方当事人申请执行原生效法律文书的，人民法院应当恢复执行，但和解协议已履行的部分应当扣除。因此，上诉人亿城公司因与杨函之间存在账目争议，因此并未实际履行执行和解协议中的房屋抵顶，应当恢复执行亿城公司给付欠款394600.00元的问题，而不是交付房屋。事实上，马晓燕诉亿城公司、杨慧君、杨函民间借贷纠纷一案，2016年10月27日的围场法院（2016）0828民初3637号民事判决书，判决由亿城公司、杨慧君、杨函偿还马晓燕借款本金和利息，并裁定对亿城公司的财产进行了保全，现在正在执行。一审认定该判决与本案无关联性是错误的，正是因为杨慧君、杨函向马晓燕的借款在将公司整体转让给上诉人现亿城公司时，双方交接的外欠债务交接中并没有马晓燕这笔，因此马晓燕的这笔债务是杨函、杨慧君的个人债务，却导致上诉人现亿城公司的财产被查封执行。双方之间存在争议。正因为该判决与此案的杨函具有关联性，上诉人现亿城公司才未履行执行和解协议中的房屋抵顶，因此，杨函并未实际享有本案诉争房屋的任何权利，杨函个人再进行转让也是无效的。二上诉人从未与被上诉人杨庆民、高翔宏之间签订过任何合同，因此双方之间并不存在商品房买卖合同关系，不是合同的相对方，一审法院适用《合同法》以及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，判决返还楼房款并判一本赔偿价款是错误的。杨庆民、高翔宏答辩称，围场满族蒙古族自治县渔阳房地产开发有限公司、承德亿城房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。二上诉人是关联公司，法人均是杨小彬，实际上是一套人马，两个章，杨函对二上诉人享有债权，上诉人亿城公司将涉案楼房抵顶欠杨函的394600元欠款，有上诉人亿城公司的会计赵云龙给杨函出具的涉案楼房收据欠据一张予以证实。同时杨函将对二上诉人享有的债权转让给案外人贾英，在债权转让通知中再次注明了上诉人已经将涉案楼房抵顶了欠付的394600元，就是说转让的债权已经将394600元扣除，转让通知书有上诉人签字确认，合法有效，说明上诉人对抵顶事实予以确认，另二上诉人依据杨函出具的转让通知中的转让数额与案外人贾英已经达成协议并在承德中院已经执行完毕。因此涉案楼房抵顶给贾英是不争的事实。至于二上诉人所述（2016）冀0828民初3637号民事案件与本案无关，不影响抵顶事实的成立。杨函通过抵顶取得房屋的相关权利，有权对房屋进行处分。之后因杨函欠付杨庆民高翔宏欠款，就将涉案楼房抵顶给杨庆民高翔宏，并签订抵顶协议，协议合法有效，因此杨庆民高翔宏最终取得对楼房的权利，双方形成商品房买卖合同关系，不过买卖方式是抵顶。二上诉人明知涉案楼房已经抵顶，仍然对房屋进行出卖，导致杨庆民高翔宏无法实现权利。根据法律规定，二上诉人违约，应当退还我方购房款，并承担一倍的赔偿责任。杨函答辩称，2015年9月16日二上诉人与答辩人协商用涉案楼房抵顶所欠答辩人的欠款394600.00元，上诉人亿城公司会计赵云龙当日为答辩人出具“房款收据”欠条一份，确认将涉案楼房抵顶所欠答辩人的债务。答辩人因与案外人贾英达成债权转让协议，答辩人于2015年10月20日书面通知二上诉人债权转让事宜，其中明确表述二上诉人已用涉案房屋抵顶对答辩人的欠款。二上诉人在该债权转让通知上盖章或签字，对债权转让通知内容予以认可。2015年11月11日，案外人贾英与二上诉人依照上述债权转让通知达成还款协议，该债权也已经在承德市中院执行完毕，二上诉人用该涉案房屋抵顶对答辩人的欠款一事被予以确认。故涉案房屋是答辩人通过抵顶所得，债务协议合法有效。虽二上诉人未按照约定向答辩人交付房屋，但二上诉人已经实际接受房款，故答辩人对涉案房屋享有处分权。2015年9月28日答辩人与被上诉人杨庆民、高翔宏签订协议书，答辩人用涉案房屋抵顶对二人所欠债务，双方签订协议真实有效，而上诉人理应依被上诉人杨庆民、高翔宏的要求履行交付房屋的义务。但二上诉人明知涉案房屋已经处分给了答辩人，依旧出售给他人导致房屋交付无法实现，构成根本违约，依据法律规定，应返还杨庆民、高翔宏二人房款394600.00元，并加赔一倍。杨庆民、高翔宏向一审法院起诉请求：一、判令各被告将渔阳花园小区二期4号楼一单元702室楼房交付给原告；二、判令各被告赔偿原告经济损失394600.00元。三、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年9月16日，承德亿城房地产公司、渔阳房地产公司和杨函协商渔阳花园小区二期4号楼一单元702室楼房抵顶欠杨函的394600元，双方未办理过户手续。2015年9月28日杨函用此楼房抵欠原告的欠款，同时双方签订协议书。但后期渔阳房地产公司私自将渔阳花园住宅小区二期4号楼一单702室出售。原告高翔宏、杨庆民并未得到渔阳花园住宅小区二期4号楼一单元702室楼房。现为维护原告的合法权益，依法提起诉讼，请贵院予以裁判。一审法院认定事实：被告承德亿城房地产公司与渔阳房地产公司系同一法定代表人即杨小彬，第三人杨函系原告杨庆民、高翔宏女儿。2015年9月16日，被告承德亿城房地产公司会计赵云龙为第三人杨函出具一张欠据，注明欠到杨函渔阳花园二期4号楼1单元702室房款收据一张，欠据上未加盖公司公章。2015年9月28日，第三人与原告达成协议书，以上述楼房抵顶借款40万元，协议约定，协议签订后5日内第三人抵顶归还借款的住宅楼移交给原告，原告将借据及结算手续交回，办理产权登记时第三人协助办理，费用由原告承担。2015年10月20日，第三人杨函与案外人贾英达成债权转让协议书，第三人将在二被告处的合法到期债权全部转让给贾英，并向二被告发出债权转让通知，内容为：根据河北省高级人民法院2015年6月8日做出的(2014)冀民一终字第105号民事判决书及2015年7月16日我本人（杨函）与亿城房地产开发有限公司及渔阳房地产开发有限公司达成的执行和解协议，我（杨函）对亿城公司及渔阳公司拥有到期债权总计2220万元。自2015年7月16日至今，贵公司已实际给付我（杨函）9894600.00元（其中现金750万元、一期4号楼两套复式抵顶200万元、二期4号楼一单元702室抵顶394600元）,经双方结算，截止2015年10月20日，我（杨函）对亿城公司及渔阳公司还拥有合法到期债权12305400.00元（壹仟贰佰叁拾万零伍仟肆佰元）。因我欠第三人贾英合法到期担保债权截止2015年8月10日1360万元（壹仟叁佰陆拾万元）,现我已与第三人贾英达成债权转让协议书，根据《合同法》第78条、第80条等有关债权转让的法律规定，通知贵公司直接向受让人贾英履行给付义务。被告渔阳房地产公司于当日收到通知书，刘文静签名确认收到并加盖公司公章。2015年11月11日，贾英与二被告达成还款协议，二被告在协议中依据第三人杨函债权转让通知中的到期债权数额，确定了还款计划和时间，并约定了利息。该债权经承德市中级人民法院执行完毕。至起诉之日，第三人及原告未取得渔阳花园二期4号楼1单元702室房款正式收据，也未能与二被告签订上述楼房的买卖合同，该房屋于2018年1月25日已出售给祁秀廷、闫翠枝，并收取购房款492757.00元，该房屋并在承德市新建商品房网上备案系统中备案。被告提供的（2016）冀0828民初3637号民事判决书，系本院于2016年10月27日作出的原告马晓燕诉承德亿城房地产公司、杨慧君、杨函民间借贷纠纷一案，判决由承德亿城房地产公司、杨慧君、杨函偿还马晓燕借款本金及利息，并裁定对承德亿城房地产公司的财产进行了保全。该判决与本案无关联性。一审法院认为，被告承德亿城房地产公司为第三人杨函出具渔阳花园二期4号楼1单元702室房款收据欠据，其行为已认可将渔阳花园二期4号楼1单元702室楼房抵顶欠第三人杨函债务394600元。第三人杨函通知二被告债权转让，被告渔阳房地产公司确认收到，该通知行为合法有效。二被告依债权转让通知与债权受让人贾英达成还款协议，还款债权数额与通知中数额一致。证实被告渔阳房地产公司对承德亿城房地产公司以渔阳花园二期4号楼1单元702室楼房抵顶偿还第三人杨函394600元欠款知情并认可。第三人杨函虽未与二被告签订商品房买卖合同，未向第三人交付该房屋，但二被告已实际收到该房屋的房款，可确认第三人对该房屋享有权利。第三人对该房屋上的权利有权进行处分，其与原告签订的以房抵顶债务协议合法有效。二被告明知渔阳花园二期4号楼1单元702室楼房已抵顶债务收取了购房款，并为第三人出具了欠据，但被告渔阳房地产公司将争议楼房出售他人，签订商品房买卖合同收取了全部购房款并备案，造成房屋不能交付，其行为已构成违约，故应承担相应的民事责任。现原告请求交付该房屋主张不能实现，应返还购房款，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。判决：一、被告承德亿城房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告杨庆民、高翔宏楼房款394600元；二、被告承德亿城房地产开发有限公司、围场满族蒙古放自治县渔阳房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告杨庆民、高翔宏394600元；三、驳回原告杨庆民、高翔宏的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据，一审法院认定的事实有相应证据在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，上诉人承德亿城房地产开发有限公司、围场满族蒙古族自治县渔阳房地产开发有限公司与被上诉人杨庆民、高翔宏之间的纠纷，应当认定为债权转让纠纷，而非房屋买卖合同纠纷。二上诉人虽与被上诉人约定以渔阳花园二期房产一处抵顶欠款394600.00元，但双方并未就该房产签订正式商品房买卖合同，所以二上诉人与杨函之间仍为债权债务关系而非房屋买卖合同关系。后杨函仅凭房款收据即将该债权转让给被上诉人杨庆民、高翔宏，杨庆民与高翔宏受让的也是杨函对二上诉人的债权而不是基于房屋买卖合同所产生的权利义务。二上诉人于2018年1月25日将抵顶给杨函的房产出售给他人，虽存在违约，导致抵顶不能实现，但应当承担的是继续偿还394600.00元欠款的法律责任，而不是对于商品房买卖合同的违约责任。鉴于2018年1月25日，二上诉人将抵顶房屋出卖给案外人祁秀延、闫翠芝，应对二被上诉人抵顶房屋价款的利息损失予以补偿。原审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》判令上诉人承德亿城房地产开发有限公司返还楼房款，并判令二上诉人承担已付购房款一倍的损失，认定法律关系错误及适用法律错误。综上所述，原审判决认定事实基本正确，但适用法律错误，本院予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河北省围场满族蒙古族自治县人民法院（2018）冀0828民初2474号民事判决；二、上诉人承德亿城房地产开发有限公司、围场满族蒙古族自治县渔阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还被上诉人杨庆民、高翔宏394600.00元，并自2015年1月25日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至清偿之日止；三、驳回二被上诉人杨庆民、高翔宏其他诉讼请求。一审案件受理费7219.00元，由上诉人承德亿城房地产开发有限公司、围场满族蒙古族自治县渔阳房地产开发有限公司负担3609.50元，由被上诉人杨庆民、高翔宏负担3609.50元，保全费4520.00元，由被上诉人杨庆民、高翔宏负担；二审案件受理费7219.00元，由上诉人承德亿城房地产开发有限公司、围场满族蒙古族自治县渔阳房地产开发有限公司负担3609.50元，由被上诉人杨庆民、高翔宏负担3609.50元。本判决为终审判决。审判长  裴赤博审判员  张认众审判员  高伶丽二〇一九年四月十九日书记员  蔄丽丽