宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）宁01民终502号上诉人(一审被告)：马信夫，男，回族，个体工商户，住宁夏回族自治区灵武市。被上诉人(一审原告)：苏佩强，男，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区银川市。上诉人马信夫因与被上诉人苏佩强房屋租赁合同纠纷一案,不服宁夏回族自治区灵武市人民法院（2018）宁0181民初5270号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷审查、询问当事人、核对案件事实及证据,认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不公开审理。本案现已审理终结。上诉人马信夫上诉请求：1.依法撤销一审判决直接改判上诉人不承担租赁费及物业费或发回重审；2.判决一二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。首先，上诉人与被上诉人之间就位于灵武市龙辰宜和苑xx号营业房于2018年1月18日签订《房屋租赁合同》，后对该房屋二层的租赁进行了补充约定，约定内容为：甲乙双方共同找到承租人，如于2018年4月18日未找到承租人，乙方无条件租赁此房屋二层，二层房屋租赁费用为每年3万元，其余条件同一层”，随后上诉人一直积极寻找承租人，但在上诉人找到合适的承租人后，被上诉人却提出将价格提高到三万五千元甚至是四万元才出租，但是该房屋二层的市场租赁价格仅为3万元，因此才导致未能成功租赁，对于此事上诉人当时也有录音，且在补充协议签订后被上诉人从未寻找过其他承租人。上诉人认为补充协议中的“无条件租赁”应当是在双方共同寻找承租人未果后上诉人才履行无条件租赁的合同义务，而本案中无人租赁的情形实际上是被上诉人的故意行为导致的，“甲乙双方共同寻找承租人”的前提没有发生，被上诉人要求上诉人“无条件租赁”也就不具备相应的事实基础，所以不应该视为上诉人于2018年4月18日起就无条件租赁该房屋的二层。其次，上诉人认为补充协议中“如于2018年4月18日未找到承租人，乙方无条件租赁此房屋二层”的约定，只是由上诉人承租该房屋，但是对于承租的时间并不明确，上诉人也不应于2018年4月18日就支付3万元房租。因未找到最终承租人，上诉人准备按照合同的约定对二楼房屋进行承租，但是该二层房屋当时因门口没有路可以直接进入，所以不具备承租的条件，于是上诉人找到被上诉人商量此事并达成口头协议，协议约定由被上诉人将房屋出入口处理好后，上诉人承租其房屋，租赁期限从实际承租日起算。达成协议后，至今被上诉人都未将该问题解决好，这件事情当时装修房子的木工也知情，在此期间上诉人也多次找到被上诉人商量这个事情，但是被上诉人均不予理睬，并声称现在已到约定的期限但未找到其他人承租上诉人必须无条件承租该房屋二层，就算其不配合租赁的相关事项，上诉人也无可奈何，直至被上诉人起诉时，该问题也未能解决，所以上诉人实际上并未承租该房屋。最后，补充协议约定2018年4月18日未找到承租人就由上诉人无条件租赁该房屋二层，其余条件同一层，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》时在第四条租金支付的地方补充了“租金从2018年3月18日算起”该条款是租赁一层时留给上诉人两个月的装修期间，上诉人认为该条款也应当适用于二层房屋租赁，所以即使按照2018年4月18日予以承租，也应当对该房屋二层留有两个月的装修时间，即期限从2018年6月18日起算。综上，一审法院在没有查明事实的基础上就认定上诉人承租该房屋二层确有错误。二、一审法院适用法律错误。被上诉人违反合同义务，未能与上诉人共同寻找承租人，导致最终未能找到承租人，且在上诉人与被上诉人达成协议愿意承租其房屋后，被上诉人却不履行义务导致上诉人最终未能承租房屋，一审法院在未查明该事实的基础上适用《中华人民共和国合同法》第二百二十六条判令上诉人承担租赁费、物业费确有错误。综上所述，上诉人认为一审法院认定事实不清，适用法律错误，造成判决结果显失公平，上诉人请求银川市中级人民法院撤销原判，直接改判上诉人不承担租赁费及物业费或发回重审，望中院支持上诉人诉请为盼。被上诉人苏佩强辩称，涉案房屋上诉人已经装修并使用，所以上诉人应支付相应的费用。苏佩强向一审法院起诉请求：1.被告支付原告位于灵武市龙辰宜合苑xx号营业房二层自2018年4月18日至2019年4月18日期间的房租3万元、物业费1580元、暖气费5641元，合计37221元；2．被告支付原告利息1850元（按照年利率6．15％上浮30％计算，自2018年4月18日至2018年10月18日），共计39071元，诉讼期间利息另算；3．本案诉讼费由被告负担。一审法院经审理认定事实如下：2018年1月18日，原告（甲方）苏佩强与被告（乙方）马信夫签订《房屋租赁合同》。合同约定，乙方因餐饮向甲方租赁位于灵武市龙辰宜合苑xx号营业房，房屋面积一层185平方米；租赁期限共计三年，2018年1月18日至2021年1月18日；租金每年7万元，从2018年3月18日起算；乙方于2018年1月18日一次性支付7万元，2018年12月18日一次性支付7万，2019年12月18日支付7万；租赁期内，乙方承担与房屋有关的各项费用。合同还对双方其他权利义务进行了约定，并就此房屋二层达成补充协议，约定双方共同找承租人，如于2018年4月18日未找到承租人，乙方应无条件租赁此房屋二层，二层房屋租赁费为每年3万元，其余条件同一层。合同签订后，苏佩强按约定向马信夫交付涉案房屋，由马信夫对涉案房屋一层进行装修并按约定用途使用至今。2018年4月18日，涉案房屋二层未租赁给他人，经苏佩强同意，马信夫对房屋二层进行装饰装修。苏佩强向马信夫催要二层房屋租赁费未果。另查明，涉案房屋位于灵武市西平街南侧龙辰宜合苑xx号房，总层数两层，产权面积376．39㎡，由梁芳红、苏佩强共同共有，于2018年5月4日抵押给宁夏银行。2018年11月2日，苏佩强交纳涉案房屋2017年10月15日至2018年12月31日的物业费3786元（373．04㎡×0．7元／月／㎡×14．5月）。2018年11月15日，苏佩强交纳涉案房屋2017-2018年度采暖费及滞纳金共计12051元。灵武市每个采暖期为当年11月1日至次年3月31日，营业房每个采暖期的采暖费为每平米29元。一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告按约定向被告交付房屋，被告应当按约定向原告支付房屋租赁费及租赁期间的其他费用。本案中，被告在签订租赁合同时能够预见到2018年4月18日未找到承租人的情况下将无条件租赁涉案房屋二层的后果，故根据事实情况和合同约定，被告自2018年4月18日即成为涉案房屋二层的承租人。原告主张支付自2018年4月18日至2019年4月18日期间二层房租3万元的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持；双方未约定物业费、采暖费等其他费用的支付方式和时间，仅约定由被告承担租赁期间的相应费用，被告应当向原告支付原告实际代缴的费用，其中原告将物业费交纳至2018年12月31日，应当以二层面积188．04㎡（373．04㎡-185㎡）为计算基数，被告向原告承担2018年4月18日至2018年12月31日期间物业费1110元（计算为188．04㎡×0．7元／月／㎡×8月＋188．04㎡×0．7元／月／㎡÷30日×13日），一审法院予以支持；原告实际缴纳的采暖费是2017-2018年度的，二层房屋的租赁期间明显不在原告已缴纳采暖费的采暖期内，被告应当承担的采暖费是2018-2019年度的，被告可自行向相应收费单位缴纳，故对原告主张二层采暖费的诉讼请求，一审法院不予支持。因合同对逾期支付上述费用的违约责任没有约定，故对原告主张被告支付利息的诉讼请求，一审法院不予支持。被告主张不同意租赁二层并支付相应费用的辩解理由，与租赁合同约定不符，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，判决如下：一、被告马信夫于本判决生效后五日内向原告苏佩强支付位于灵武市西平街南侧龙辰宜合苑xx号房二层房屋租赁费3万元（2018年4月18日至2019年4月18日）、物业费1110元（2018年4月18日至2018年12月31日），共计31110元；二、驳回原告苏佩强的其他诉讼请求。案件受理费388元，由被告马信夫负担。二审期间，上诉人提交了如下证据：照片打印件两张、丁立伟手写证明打印件一份，证明被上诉人承诺将二层房屋房门改装好，但被上诉人并没有履行该承诺。被上诉人对该证据证明目的不予认可。经审查，上诉人提交的证据不能达到其证明目的，本院不予采信。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。另查明，涉案二层房屋现由上诉人员工居住。本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，上诉人主张未找到二层承租人的过错在于被上诉人，且上诉人承租二层房屋的时间应自实际承租日起算并给与两个月的装修时间，但上诉人未提供相应证据予以证实。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费578元，由上诉人马信夫负担。本判决为终审判决。审判长  李玉霞审判员  程改焕审判员  杜 欣二〇一九年四月八日书记员  尉欣妍附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。