四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1302民初4954号 原告：任海军，男，1986年5月22日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：庞国荣，四川泰宇律师事务所律师。 被告：刘恩华，女，1957年7月27日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：岳建民，四川明炬（南充）律师事务所律师。 被告：赵跃伟，男，1959年7月3日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告任海军与被告刘恩华、赵跃伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月25日作出（2017）川1302民初1073号民事判决。被告刘恩华不服该判决，向四川省南充市中级人民法院提起上诉。四川省南充市中级人民法院于2018年7月12日作出（2018）川13民终1893号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭于2019年3月12日公开开庭进行了审理。原告任海军的委托诉讼代理人庞国荣、被告刘恩华的委托诉讼代理人岳建民、被告赵跃伟出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《购房意向书》；2.判令二被告立即返还原告的购房款100万元并赔偿损失（以购房款为基数，自两被告收到款项之日起按照人民银行金融机构逾期贷款利率标准计至实际退款之日止的利息）；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年3月27日，原（乙方）、被告（甲方）签订《购房意向书》，约定主要内容：1.乙方选中并决定购买甲方承建的潆溪花园小区1栋底层门面房北至南的第5、6两个门面，愿意与甲方签订本意向书，并同意按此与甲方签订正式的《商品房买卖合同》；2.该房建筑面积103.194平方米，暂定总价款为1,186,731元，最终以房地产测绘认定面积为准；3.意向书签订时，乙方向甲方缴纳意向金950,000元，在房屋竣工验收合格后，缴纳第二次意向金交钥匙后付206,731元，在办理两证、安装好水电门等后付余款。因签订意向书时，该房屋已经建成，原告依据约定履行了1,000,000元的付款义务。但时至今日，两被告迟迟不履行合同约定的交房和办理权属证书的义务。后经原告了解，两被告既非该房的所有权人，也非房地产开发企业，根本无权出售该房屋。同时，该房在未取得建筑工程施工许可证的情况下擅自修建，属违章建筑，同时没有预售许可证，根本办不了权属证书。原告的合同目的根本无法实现，故起诉并提出前述诉请。 被告刘恩华辩称，本案是商品房买卖合同纠纷，应当追加四川新概念房地产开发有限公司（以下简称新概念房产公司）为被告，楼盘的开发主体是新概念房产公司，原告在买房时已经是现房，有无预售许可证并不影响房屋出售，因此原告与刘恩华签订的购房意向书可认定为商品房买卖合同，新概念房产公司是合同的相对方，刘恩华是受该公司委托售房，不是合同相对人。原告未举证证明被告有违约行为导致合同目的不能实现，因合同中未约定办证时间，也未约定未办证是解除条件，本案也不符合法定解除的条件，原告并无证据证明案涉房屋无法办证，也无证据证明是违章建筑，故原告的诉请不能成立，应予驳回。 被告赵跃伟辩称，其只是购房意向书的见证者和施工小组的工人，该事情与其无关，购房时只是让其代笔，购房款也是刘恩华收的，所以其不承担责任。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实： 2007年7月2日，案外人新概念房产公司与谢铁民、陈主明签订《土地转让协议》，约定由谢铁民、陈主明将其位于南充市顺庆区潆溪镇育英小区土地（原国潆汽修厂土地）使用权转让给新概念房产公司。2009年4月10日，包含前述合同约定范围在内的土地经国土部门确权给顺庆区国潆汽车修理厂和新概念房产公司，用途为商业、住宅。2011年8月24日和2012年3月31日，新概念房产公司取得了将该宗土地开发的“潆溪花园”的规划许可证和施工许可证。2012年4月10日，新概念房产公司（甲方）与被告刘恩华、蒲顺良、席伟明（乙方）签订《协议书》，约定：乙方以其从甲方处购买的土地作用权和自筹项目所需全部资金作为与甲方合作开发房地产项目的出资，共同开发建设“潆溪花园”项目，甲方以公司资质和公司的软硬条件办理完成合作建设项目所需的相关手续和两证事宜与乙方合作开发建设本项目。乙方应履行开发建设项目的法定责任包括但不限于以下范围：1.交房后法定的建筑工程质量及房屋保修义务；2.乙方在聘用、建设工程施工、物资采购等经营活动中发生的纠纷，由乙方承担责任及费用；3.负责处理与施工单位、购房户等的纠纷，并承担相应的责任。4.在项目开发建设过程中应当承担的其它经济、法律责任。项目开发建设的商品房由甲方负责销售，甲方按总报建的建筑面积以20元/平方米向乙方收取销售佣金；甲方另行按开发建设项目商品房销售价款的总额2%向乙方收取其应当获得的管理费；甲方将在开发建设项目房屋的销售款中扣除其应当获得的销售佣金、管理费，向施工单位支付工程进度款后余款无其它条件的打入乙方共同委托的九幢楼代表账户。乙方应当向甲方支付甲方为本开发建设项目向政府行政主管部门缴纳的相关费用、为办理开发建设项目所需手续所发生的相关费用、项目设计、地勘、审图等费用。乙方为本合作开发项目的主体，在其权利范围内从事项目开发和经营管理，甲方对其自主经营合同不予干涉；乙方在严格按规定承担项目所有税费的缴纳义务、以及按本合同约定向甲方支付相关费用、利润后，获得项目开发的利润，并自主决定分配。 被告刘恩华和席伟明、蒲顺良作为发包人与被告赵跃伟作为承包人于2012年4月20日签订《建筑工程施工合同》，约定由赵跃伟承包“潆溪花园”1号、6号楼的基础、土建、水电预埋、有线电视、网络线预埋、避雷设施等全部施工项目。 2013年3月27日，原告任海军与被告刘恩华、赵跃伟签订《购房意向书》，约定主要内容：1.乙方选中并决定购买甲方承建的潆溪花园小区1栋底层门面房北至南的第5、6两个门面，愿意与甲方签订本意向书，并同意按此与甲方签订正式的《商品房买卖合同》；2.该房建筑面积103.194平方米，暂定总价款为1,186,731元，最终以房地产测绘认定面积为准；3.意向书签订时，乙方向甲方缴纳意向金950,000元，在房屋竣工验收合格后，缴纳第二次意向金交钥匙后付206,731元，在办理两证、安装好水电门等后付余款。在该合同首部甲方栏载明为“四川省新概念房地产有限公司潆溪花园1号楼”，并由二被告签字，尾部甲方栏签字为二被告。同日，原告任海军向被告刘恩华给付购房款1,000,000元，被告刘恩华出具《收据》，载明收到任海军购房款1,000,000元。被告刘恩华称购房款交付给了新概念房产公司，但未提供证据。签订《购房意向书》时案涉房屋已经建成。后因案涉房屋无法办理产权证书，原告任海军向本院起诉并提出前述诉讼请求。 诉讼中，被告刘恩华提供2013年3月21日与新概念房产公司签订的《委托售房协议》（复印件），主要内容为：新概念房产公司委托刘恩华并以刘恩华的名义代为销售双方共同开发的潆溪花园1号楼项目，拟售价格由刘恩华自行决定；新概念公司负责提供该房屋的所有信息，并保证房屋信息的真实性；在房屋交易过程中，刘恩华代理新概念房产公司与卖方谈判、签约，协助办理权属过户登记、房款交割、房屋管理权交接等工作，新概念房产公司给予配合。原告任海军对该协议的真实性不予认可。被告刘恩华明确告知由于拆迁受阻，有一栋楼没有修建，必须等该栋楼修建好经统一规划验收后才能办理产权证，故现仍然无法办理案涉房屋的产权过户手续。 本院认为，商品房买卖合同的出卖人应当是房地产开发企业，新概念房产公司与刘恩华、案外人席伟明、蒲顺良签订的《协议书》中也明确新概念房产公司享有的权利仅为收取销售佣金和管理费，房屋销售款的实际权利人是刘恩华等三人，加之与赵跃伟签订《建筑工程施工合同》的发包人系刘恩华等三人而非新概念房产公司，新概念房产公司开发潆溪花园项目不符合正常的房地产开发企业开发房地产项目的特征，而被告刘恩华、赵跃伟是以自然人的身份作为出卖人与原告任海军签订《购房意向书》，并未向原告任海军披露新概念房产公司系出卖人，因此，《购房意向书》不是商品房买卖合同，而应认定为一般的房屋买卖合同。《购房意向书》明确约定了房屋的位置、面积、价款及价款的支付方式，具备了房屋买卖合同的主要内容。被告刘恩华、赵跃伟以出卖人的身份在《购房意向书》上签字，且购房款收据也是由刘恩华出具，根据合同相对性原则，刘恩华、赵跃伟应当为《购房意向书》的合同相对方。赵跃伟虽然称其仅是作为见证人在《购房意向书》中签名，但并未提供证据证明其见证人的身份，故本院对赵跃伟称其并非合同相对人的抗辩不予支持。《购房意向书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。就房屋买卖合同而言，原告任海军购房的目的在于取得对房屋占有、使用、收益、处分的权利。现案涉房屋已经建成，被告刘恩华明确表示无法办理案涉房屋的产权过户手续，虽然原告任海军可以取得对房屋占有、使用的权利，但其对房屋收益、处分的权利无法实现，故原告任海军无法实现房屋买卖合同的合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定，原告任海军请求解除合同符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，合同解除后，二被告因该合同收取的100万元应当返还给原告任海军，并赔偿资金利息损失。基于本案实际，利息酌定按年利率6%并从付款之日即2013年3月27日起计算。 综上，原告任海军的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条规定，判决如下： 一、解除原告任海军与被告刘恩华、赵跃伟签订的《购房意向书》； 二、被告刘恩华、赵跃伟在本判决生效后十日内返还原告任海军购房款100万元并支付资金占用利息（利息计算方式：以本金100万元为基数，从2013年3月27日起按年利率6%计算至本判决确定的给付之日止；若逾期未付，上述利息计算至本金付清之日止）； 三、驳回原告任海军的其它诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13,800元、保全费5,000元，由被告刘恩华、赵跃伟负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  段 萍 人民陪审员  何正国 人民陪审员  王显波 二〇一九年四月十六日 书 记 员  王 鸿