江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0311民初7419号原告：张晓娜，女，1980年3月21日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：丁浩，江苏智临律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘园园，江苏智临律师事务所实习律师。被告：新旅居(上海)企业发展有限公司，住所地上海市静安区万荣路**大宁中心广场A3-117。法定代表人：李连冬，该公司执行董事。被告：李连冬，男，1980年3月17日生，住河北省泊头市。原告张晓娜与被告新旅居(上海)企业发展有限公司(以下简称新旅居公司)、李连冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月26日受理后，依法适用简易程序，于2018年12月26日公开开庭进行了审理。后因案情需要，依法转为普通程序，组成合议庭，于2019年4月10日公开开庭进行了审理。原告张晓娜的委托诉讼代理人丁浩到庭参加诉讼，被告新旅居公司、李连冬经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张晓娜向本院提出诉讼请求：1.判决被告新旅居公司向原告支付租金7836元、房屋使用费1959元、物业费1005元及违约金（按照200元/日标准自2018年1月26日起计算至实际给付之日止，计算至2018年5月16日的数额为22000元）；2.判决被告新旅居公司退还原告装饰布置款27659元及利息（按照同期银行贷款利率自2017年4月2日计算至实际给付之日止，计算至2018年5月16日的数额为1471元）、支付违约金5532元；3.判决被告新旅居公司支付原告开换锁费用280元、律师费8000元；4.判决被告李连冬对被告新旅居公司的上述债务承担连带责任；5.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告自愿放弃了要求被告新旅居公司支付物业费1005元及开换锁费用280元的诉请。事实与理由：原告在2017年1月1日与被告新旅居公司签订《物业服务委托管理协议》及附件《委托装饰布置协议》，将房屋出租给新旅居公司用于经营。《物业服务委托协议》约定租期为五年，自2017年4月2日起至2022年4月1日止，前二年租金为每月1959元，协议另约定新旅居公司如违约则应向原告按照每天200元支付违约金，并承担原告为此产生的律师费。附件《委托装饰布置协议》约定了原告向被告新旅居公司支付27659元装饰布置款，及新旅居公司应当提供满足《物业服务委托管理协议》约定的物业装潢装饰标准，装置布置期为2017年1月1日至2017年4月2日止，协议另约定违约方应向守约方支付装置布置总价20%的违约金及其他损失。协议签订后，原告依约履行了房屋及装置布置款交付义务，但被告新旅居公司自2018年1月1日起欠付租金至今，并且未按照约定履行装饰布置义务。原告向被告新旅居公司多次催要无果，遂依照协议约定在2018年4月向被告发函解除《物业服务委托管理协议》及《委托装饰布置协议》。前述协议自发函7日予以解除后，被告新旅居公司并未向原告交还房屋，原告遂于2018年5月聘请开锁公司自行开门换锁收回房屋。被告新旅居公司的违约行为给原告造成了巨大损失，因被告新旅居公司为一人有限公司，被告李连冬为该公司唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，被告李连冬应对被告新旅居公司的上述债务承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告新旅居公司、李连冬未到庭应诉，亦未作答辩。经审理查明，2017年1月1日，原告张晓娜(甲方、委托方)与被告新旅居公司(乙方、受托方)签订《物业服务委托管理协议》，约定原告将其位于徐州市X房产交由被告新旅居公司托管，托管物业用途为服务式或度假式公寓；托管期限自2017年4月2日起至2022年4月1日止，共计伍年；甲方应在2017年1月1日前将符合约定条件的托管物业交付给乙方，双方同意自甲方交房之日起叁个月为此项目的整备期，以利于乙方准备开业事项（整备期内乙方无需支付租金）。租金及支付方式：房屋租金39元/平方米/月，建筑面积合计50.22平方米，合计租金1959元/月，房屋租金第三年递增百分之十，第五年再递增百分之十，房屋租金每季支付一次，首期租金在整备期到期后，正式计租之日起当月25日支付，其余各期租金于每个支付周期到期支付，乙方通过银行转账的方式将租金支付给甲方；托管期间，乙方承担水费、电费、物业管理费等费用，无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付托管收入（以工作日起计算），从下一个工作日起乙方应向甲方支付违约金每天200元，超过30日，甲方有权书面通知乙方单方解除合同；因履行本合同所发生的一切争议，双方应友好协商解决，协商不成的，任何一方均可向乙方公司所在地的法院（即上海市静安区人民法院）诉讼解决，败诉方承担胜诉方聘请的律师费、取证费、交通等合理费用。同日，原告张晓娜（甲方、委托方）与被告新旅居公司（乙方、受托方）还签订《委托装饰布置协议》一份，约定原告将其位于徐州市X房产（建筑面积为50.22平方米）交由被告新旅居公司进行装修布置（即由乙方在甲方现有的已经装修完毕的物业内，进行装饰等相关物品的添置，以满足双方在《物业服务委托管理协议》中约定的，符合托管标准的物业装潢装饰）；“装饰布置”标准详见附件清单，物业装饰布置款共计27659元；甲方应于2017年1月1日前将房屋交付给乙方，并于协议签订当日向乙方支付装饰布置款100%即27659元（已参与优惠减3000元），装饰布置期为2017年1月1日至2017年4月2日。协议违约责任部分约定违约方将付给守约方装饰布置总价20%的违约金，并承担因此造成的其他经济损失；因本协议产生的或者与本协议有关的任何争议，双方应友好协商以求解决，如协商不成的，该争议应提交乙方公司所在地法院（即上海市静安区人民法院）诉讼解决，败诉方承担胜诉方聘请的律师费、取证费、交通费合理费用。后被告新旅居公司向原告出具了金额为27659元的“服务费”发票。合同履行中，因被告新旅居公司拖欠原告2018年1月1日起的租金且未按约定完成装饰布置，原告于2018年4月10日向被告新旅居公司邮寄《解除函》两份，分别通知解除双方所签《物业服务委托管理协议》及《委托装饰布置协议》，并要求被告新旅居公司自收到解除函之日起三日内与原告联系办理房屋交接手续、结清欠付租金及违约金、返还装饰布景款。2018年4月16日，被告新旅居公司签收了解除函。原告自认其已于2018年5月3日自行收回房屋。另查，被告新旅居公司为有限责任公司（自然人独资），被告李连冬为唯一股东。为进行本案诉讼，原告与江苏智临律师事务所签订《委托代理合同》，约定本案代理费为8000元（签订合同时支付2000元，其余代理费6000元在案件裁判结果生效后十日内支付），原告已实际支付2000元，江苏智临律师事务所出具了金额为2000元的法律服务费发票。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告将房屋交给被告使用、收益，被告按合同约定向原告支付租金，故原、被告之间实为租赁合同关系。原告与被告新旅居公司签订的《物业服务委托管理协议》及《委托装饰布置协议》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。原告按照协议约定将房屋交付被告新旅居公司，被告新旅居公司应当按照协议约定履行给付租金的义务。根据协议约定，被告新旅居公司应当在三个月整备期到期后正式计租之日起当月25日支付首期租金，租金每季度支付一次。根据被告新旅居公司的租金支付情况，被告新旅居公司自2018年1月1日起欠付租金，因其未履行合同义务，根据协议关于“乙方迟延支付托管收入（以工作日起计算）……超过30日，甲方有权书面通知乙方单方解除合同”的约定，原告于2018年4月10日向被告新旅居公司邮寄《解除函》主张解除合同，于法有据。双方所签《委托装饰布置协议》实为《物业服务委托管理协议》的附件，属于从合同，且被告亦未按约定完成装饰布置，原告有权要求一并解除。被告新旅居公司于2018年4月16日签收相关《解除函》，解除通知到达被告，故双方所签的《物业服务委托管理协议》、《委托装饰布置协议》已于2018年4月16日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，解除合同后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施、并有权要求赔偿损失。关于原告主张的租金问题，被告新旅居公司拖欠2018年1月1日之后的租金，自2018年1月1日至2018年4月16日，租金数额为6921.8元（1959元/月÷30天×106天）；自2018年4月17日至2018年5月3日为房屋占有使用费，其数额为1110.1元（1959元/月÷30天×17天），本院对于上述租金及房屋占有使用费予以支持。被告新旅居公司迟延支付租金构成违约，应当承担违约责任。但双方约定的违约金每日200元与原告因此而遭受的实际损失相较，明显过高，原告亦未举证除利息损失外还存在其他损失，故对违约金的计算标准，本院依法调整为按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算。综上，本院对于原告主张的6921.8元租金自2018年1月26日至实际给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算的违约金予以支持。双方所签《委托装饰布置协议》已因被告新旅居公司的违约行为而解除，原告要求被告新旅居公司返还装饰布置款27659元的诉请符合法律规定，本院予以支持；原告要求支付违约金的诉请亦符合双方《委托装饰布置协议》的约定，本院予以支持5531.8元（27659元×20％）。在已主张违约金并获本院支持的情况下，对于原告主张的装饰布置款利息，本院不再予以支持。综合双方在《物业服务委托管理协议》、《委托装饰布置协议》中关于律师费用负担的约定，原告主张律师费有法律依据，但由于原告目前仅支付2000元，其余部分律师费尚未实际支付，本院仅对已实际产生的2000元部分予以支持。对于其余部分，原告可在实际产生后依法另行主张权利。被告新旅居公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法应承担相应的法律后果。被告新旅居公司系被告李连冬设立的一人有限公司，被告李连冬作为该公司的唯一股东，应当举证证明公司财产独立于其个人财产，但经本院合法传唤，被告李连冬未到庭应诉，亦未向本院举证，故此，其应对被告新旅居公司的上述债务承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告新旅居(上海)企业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张晓娜支付租金6921.8元、房屋占有使用费1110.1元，并支付违约金（以6921.8元为基数，自2018年1月26日至实际给付之日，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.95倍计算）；二、被告新旅居(上海)企业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张晓娜支付装饰布置款27659元、违约金5531.8元，合计33190.8元；三、被告新旅居(上海)企业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张晓娜支付律师费2000元；四、被告李连冬对被告新旅居(上海)企业发展有限公司的上述第一、二、三项给付义务承担连带责任；五、驳回原告张晓娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1690元，由被告新旅居(上海)企业发展有限公司、李连冬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  杨 瑞审 判 员  王 蒙人民陪审员  周道富二〇一九年四月十一日书 记 员  陈 楠