贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初842号原告：杨某某，女，侗族，1965年12月24日出生，凯里学院附属中学教师，住贵州省凯里市，委托诉讼代理人：张成镇、杨宗镇(实习律师)，贵州万木春律师事务所律师。被告：凯里市宇龙房地产开发有限责任公司，住所地贵州省凯里市北京东路**。法定代表人：范德仁，执行董事。原告杨某某与被告凯里市宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称“宇龙房产公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杨某某及其委托诉讼代理人张成镇、杨宗镇到庭参加了诉讼，被告宇龙房产公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某某向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告签订的《房屋认购协议书》合法有效；2.判令被告继续履行《房屋认购协议书》，在七日内与原告签订正式商品房买卖合同；3.判令被告继续履行《房屋认购协议书》，向原告交付房屋；4.判令被告为原告办理房屋所有权转移登记手续；5.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年1月25日，原告与被告在自愿、平等、互信的基础上签订了《房屋认购协议书》。该协议书第1条约定：原告（乙方）自愿认购被告（甲方）开发的位于凯里市环城北路××龙商住楼××号商铺，面积约为45.549平方米。第2条约定：原告自愿向被告交纳该商铺购房款人民币壹拾万元。第3条约定：原告认购该房屋单价为6200元/平方米，总价款为282403.80元。第4条约定：被告达到房屋销售条件后，通知原告签订正式购房合同。第5条约定：被告不得擅自提价，将该房屋自用或出售他人，因被告原因导致原告不能最终取得该房，视为被告违约。第7条约定：任何一方违约应承担违约责任，并明确水、电、闭路电视报装费及税收由原告自行缴纳。第8条约定：被告承诺在协议签订后2010年8月1日前将商铺交付给原告，如被告违约，将按每月1000元的违约金支付给原告。协议签订后，原告已向被告交付了宇龙商住楼第9号商铺购房款120000元，其中，签约当日交付100000元，同年3月7日在被告要求下交付20000元。原告已按协议约定履行了义务。但被告由于其自身原因至起诉之日一直未履行合同义务。期间，凯里市人民政府多次组织有关部门协调处理宇龙商住楼项目建设及违约问题。2012年6月14日在在凯里市房产局原局长见证下，被告与宇龙商住楼购房户代表签订了《交房协议》，被告承诺2012年12月31日前交房。2012年10月22日凯里市人民政府召开专题会议，确定由凯里市房产局监督被告执行上述《交房协议》，必须于2012年12月31日前交房。2014年2月28日凯里市人民政府再次召开专题会议，明确由凯里市房产局督促被告于2014年6月底前交房。尽管经凯里市人民政府多次协调，但被告仍然未履行协议约定的义务。特向贵院起诉，望判如所请。被告宇龙房产公司未递交书面答辩状，亦未向本院提供任何证据材料。本院经审理认定事实如下：2010年1月25日，原告与被告签订了《房屋认购协议书》。该协议书约定：原告自愿认购被告开发的位于凯里市环城北路××龙商住楼××号商铺，面积约为45.549平方米。原告自愿向被告交纳该商铺购房款100000元。原告认购该房屋单价为6200元/平方米，总价款为282403.80元，被告达到房屋销售条件后，通知原告签订正式购房合同，被告不得擅自提价，将该房屋自用或出售他人，因被告原因导致原告不能最终取得该房，视为被告违约，任何一方违约应承担违约责任，并明确水、电、闭路电视报装费及税收由原告自行缴纳。被告承诺在协议签订后2010年8月1日前将商铺交付给原告，如被告违约，将按每月1000元的违约金支付给原告。协议签订后，原告已向被告交付了宇龙商住楼第9号商铺购房款120000元，其中，签约当日交付100000元，同年3月7日在被告要求下交付20000元。原告已按协议约定履行了义务。嗣后，因被告未能完善涉案楼盘的相关手续及交付房屋，原告于2019年1月28日向本院提起诉讼。另查明，被告宇龙公司至原告起诉前未取得凯里市宇龙商住楼商品房预售许可证明，且该楼盘至今未进行竣工验收。本院认为，本案中原、被告签订的《房屋认购协议书》为原、被告的真实意思表示，属预约合同，原、被告约定的条件成就时，为将来签订商品房买卖合同的预备性协议，《房屋认购协议书》是原、被告为将来订立商品房买卖合同所做的承诺，而非正式的商品房预售行为，本案被告虽未取得涉案商品房预售许可证，但原、被告所签订的《房屋认购协议书》应当认定为有效，原告要求确认原被告签订的《房屋认购协议书》合法有效本院予以支持。原告请求被告履行签订正式的商品房买卖合同、交付房屋和办理转移手续，属原被告将来签订正式商品房买卖合同的内容，由于原被告未签订商品房买卖合同，故该请求本院不予支持。被告宇龙房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既可视为放弃自己的抗辩权利，也可视为对原告诉请及所举证据的默认，本院依法予以缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：一、凯里市宇龙房地产开发有限责任公司与杨某某签订的《房屋认购协议书》有效；二、驳回杨某某的其他诉讼请求。案件受理费30元，由被告凯里市宇龙房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  陶林方二〇一九年四月十二日书记员  江明琼贵州省凯里市人民法院民事判决书（2019）黔2601民初842号原告：杨某某，女，侗族，1965年12月24日出生，凯里学院附属中学教师，现住贵州省凯里市迎宾大道盛世荣华****，身份证号：5226271965********。委托诉讼代理人：张成镇、杨宗镇，贵州万木春律师事务所律师。被告：凯里市宇龙房地产开发有限责任公司，，住所地：贵州省凯里市北京东路**法定代表人：范德仁，执行董事。原告杨某某与被告凯里市宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称“宇龙房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杨某某及其委托诉讼代理人张成镇、杨宗镇到庭参加了诉讼，被告宇龙房产公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某某向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告签订的《房屋认购协议书》合法有效；2.判令被告继续履行《房屋认购协议书》，在七日内与原告签订正式商品房买卖合同；3.判令被告继续履行《房屋认购协议书》，向原告交付房屋；4.判令被告为原告办理房屋所有权转移登记手续；5.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年1月25日，原告与被告在自愿、平等、互信的基础上签订了《房屋认购协议书》。该协议书第1条约定：原告（乙方）自愿认购被告（甲方）开发的位于凯里市环城北路49号的宇龙商住楼第一层9号商铺，面积约为45.549平方米。第2条约定：原告自愿向被告交纳该商铺购房款人民币壹拾万元。第3条约定：原告认购该房屋单价为6200元/平方米，总价款为282403.80元。第4条约定：被告达到房屋销售条件后，通知原告签订正式购房合同。第5条约定：被告不得擅自提价，将该房屋自用或出售他人，因被告原因导致原告不能最终取得该房，视为被告违约。第7条约定：任何一方违约应承担违约责任，并明确水、电、闭路电视报装费及税收由原告自行缴纳。第8条约定：被告承诺在协议签订后2010年8月1日前将商铺交付给原告，如被告违约，将按每月1000元的违约金支付给原告。协议签订后，原告已向被告交付了宇龙商住楼第9号商铺购房款120000元，其中，签约当日交付100000元，同年3月7日在被告要求下交付20000元。原告已按协议约定履行了义务。但被告由于其自身原因至起诉之日一直未履行合同义务。期间，凯里市人民政府多次组织有关部门协调处理宇龙商住楼项目建设及违约问题。2012年6月14日在在凯里市房产局原局长见证下，被告与宇龙商住楼购房户代表签订了《交房协议》，被告承诺2012年12月31日前交房。2012年10月22日凯里市人民政府召开专题会议，确定由凯里市房产局监督被告执行上述《交房协议》，必须于2012年12月31日前交房。2014年2月28日凯里市人民政府再次召开专题会议，明确由凯里市房产局督促被告于2014年6月底前交房。尽管经凯里市人民政府多次协调，但被告仍然未履行协议约定的义务。特向贵院起诉，望判如所请。被告宇龙房产公未递交书面答辩状，亦未向本院提供任何证据材料。本院经审理认定事实如下：2010年1月25日，原告与被告签订了《房屋认购协议书》。该协议书约定：原告自愿认购被告开发的位于凯里市环城北路49号的宇龙商住楼第一层9号商铺，面积约为45.549平方米。原告自愿向被告交纳该商铺购房款100000元。原告认购该房屋单价为6200元/平方米，总价款为282403.80元，被告达到房屋销售条件后，通知原告签订正式购房合同，被告不得擅自提价，将该房屋自用或出售他人，因被告原因导致原告不能最终取得该房，视为被告违约，任何一方违约应承担违约责任，并明确水、电、闭路电视报装费及税收由原告自行缴纳。被告承诺在协议签订后2010年8月1日前将商铺交付给原告，如被告违约，将按每月1000元的违约金支付给原告。协议签订后，原告已向被告交付了宇龙商住楼第9号商铺购房款120000元，其中，签约当日交付100000元，同年3月7日在被告要求下交付20000元。原告已按协议约定履行了义务。嗣后，因被告未能完善涉案楼盘的相关手续及交付房屋，原告于2019年1月28日原告向本院提起诉讼。另查明，被告宇龙公司至原告起诉前未取得凯里市宇龙商住楼商品房预售许可证明，且该楼盘至今未进行竣工验收。本院认为：本案中，被告在与原告签订《房屋认购协议书》后至原告起诉前，作为涉案房屋出卖人的被告均未取得涉案楼盘的商品房预售许可证明，被告在未取得商品房预售许可证明的情况下即将涉案房屋预售给本案原告，其行为违反了法律法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证证明的，可以认定有效。”的规定，被告与原告签订的《房屋认购协议书》应认定为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，故原告请求确认原、被告签订的《房屋认购协议书》合法有效的诉请，于法无据，理由不成立，本院不予支持。对于原告主张签订正式商品房买卖合同、向原告交付房屋、办理房屋所有权转移登记手续的诉请，因涉案合同为无效合同，无效合同对双方不具有法律约束力，故原告的该项诉请无事实及法律依据，理由不成立，本院不予支持。被告宇龙房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既可视为放弃自己的抗辩权利，也可视为对原告诉请及所举证据的默认，本院依法予以缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定判决如下：驳回原告杨某某的诉讼请求。案件受理费30元，由原告杨某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员陶林方二〇一九年四月十二日书记员江明琼