北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0116民初324号原告：杨春华，男，1952年3月19日出生，汉族，农民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：徐安封，北京市义博律师事务所律师。被告：北京慧友房地产开发有限责任公司，住所地北京市怀柔区北大街****。法定代表人：张静，经理。委托诉讼代理人：商仲文，男，1968年4月9日出生，汉族，北京慧友房地产开发有限责任公司职员。委托诉讼代理人：杨丽，北京大成律师事务所律师。原告杨春华与被告北京慧友房地产开发有限责任公司（以下简称慧友公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨春华及其委托诉讼代理人徐安封，被告慧友公司的委托诉讼代理人商仲文、杨丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨春华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付原告临时安置租房补助差价659376元；2、请求判令被告向原告交付怀柔区于家园一区×3号楼4单元203室、于家园一区×3号楼4单元204室、于家园一区×4号楼8单元101室的三套房屋。3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年4月11日，原、被告之间签订《馥郁苑二期房屋拆迁补偿协议》，约定原告所有的位于怀柔区于家园×号房屋交付被告，拆迁补偿总额587404元。2007年4月12日，原、被告之间签订《于家园居民优惠购房意向书》，约定回购房屋位于馥郁苑二期×1号楼4单元203室、馥郁苑二期×1号楼4单元204室、馥郁苑二期×3号楼8单元101室，房屋交付期限为2009年4月11日。协议签订之后，被告至今没有交房。自2009年11月开始，被告按照原告原宅基地内正式房屋面积（228㎡）以每月每平米11元的标准给予原告临时安置补偿至2015年12月。原告认为，自己的房屋交付被告拆迁之后只能租房居住，但怀柔区的房屋租赁市场价格每年都在上涨，原告起诉前得知2016年怀柔区庙城镇庙城村拆迁时，临时安置租房补助已涨至30元每平米，被告给付的临时安置补偿明显过低。根据《城市房屋拆迁补偿条例》第17条规定，拆迁应给予搬家费和临时安置补偿，被告自2009年才开始给临时安置补偿，2007年-2009年期间没有支付，后续支付的数额也明显过低不足以保障原告租赁房屋居住的需要。综上所述，原、被告之间在履行《馥郁苑二期房屋拆迁补偿协议》、《于家园居民优惠购房意向书》的过程中，原告蒙受了巨大损失，相反被告通过违约获取了巨大利益，违反了民法最基本的公平原则，故此诉至法院。慧友公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请求予以驳回。理由如下：1、原告的诉讼请求不符合原告与慧友公司签订的《拆迁安置补偿协议补充协议》的约定。该补充协议明确约定：双方一致同意在原补偿的基础上，就延期等相关事项的补偿参照本协议签订之日怀柔地区同类项目的最高标准进行补偿，即按照慧友公司认定的原告原宅基地内房屋面积以每月每平米11元的标准给予临时安置补偿。双方同时约定：补偿期限自双方签订《购房意向书》约定的回迁到期之日起至原告拿到回迁房之日止。慧友公司除支付原告本协议约定的安置补偿费之外，不再承担任何方式的补偿和赔偿责任。慧友公司对上述协议进行了全面的履行，逐年陆续向原告支付了临时安置补偿共计232324.4元。此临时安置补偿数额是双方协商一致后达成的，该费用不存在需要调整的情形。此费用是按照原告的原宅基地内正式房屋面积计算的，不应受租赁房屋的面积或价格的影响进行调整。另外该费用是对《馥郁苑二期房屋拆迁补偿协议》的补充约定，如果原告认为双方无法就此达成拆迁补偿协议，原告应向相应的行政机关提起行政请求，不属于民事案件审理范围。2、原告未提供证据支持其诉求。原告诉称周边地区2016年拆迁项目的临时安置租房补助已涨至30元每平米，原告以此为由主张增加补偿款没有法律、政策和双方约定的支持。每个项目的拆迁主体、目的、补偿标准都不一致，不具有可比性。3、房屋价格上涨与本案无关。双方约定的房屋认购价格及超出认购面积的价格远低于周边的市场价格。目前市场上房屋价格的上涨与原告并无直接利害关系，慧友公司在具备交房条件时，已经通知原告收房，但原告拒绝收房，并未存在慧友公司按照现行价格向原告多收房款的情形。4、本案涉案项目的延期交房并非慧友公司导致，而是由于政府审批等原因导致。于家园村村委会于2014年12月1日才与慧友公司签订了涉案项目的土地补偿协议。2015年6月8日涉案项目取得建设工程规划许可证，2015年8月10日取得建筑工程施工许可证，2015年12月23日慧友公司取得国有土地使用证。整个项目还进行了相应的规划和设计调整。后慧友公司经过两年的施工建设，于2018年3月底完成交房任务。5、对于原告要求交付房屋的诉讼请求，因为双方签订的优惠购房意向书约定房屋为图纸测算面积最终以双方签订商品房买卖合同为准，现已建成的房屋因为设计调整，楼号、面积均与意向书中约定的不一致。慧友公司也曾与原告协商为其调整面积大致一致的房屋，但原告不同意，所以导致至今尚未交房，对于原告该项诉讼请求因无法实现，所以我方不同意。综上，原告的诉讼是违反契约精神，违反经济交易秩序的行为，故不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2007年4月11日，慧友公司（拆迁人，甲方）与杨春华（被拆迁人，乙方）签订《馥郁苑二期房屋拆迁补偿协议》，约定如下：甲、乙双方经协商，对北京市怀柔区馥郁苑二期项目房屋拆迁补偿同意实行货币补偿，并达成如下协议：一、乙方所有位于怀柔区于家园×号房屋宅基地使用证面积：198平方米，房屋总面积：290.25平方米，其中：经甲方认定正式房屋面积：198平方米。二、拆迁补偿及补助（一）房屋补偿：乙方房屋的区位价补偿款共计246857元；重置成新价补偿款共计147209元；附属物补偿款133033元；以上拆迁补偿款合计527099元，……。（二）拆迁补助及奖励：1、甲方按乙方原有被认定的正式房屋面积，按15元/平方米的标准向乙方支付搬家补助费，合计2970元。2、乙方在2007年4月18日前搬出原有住房的，甲方给予提前搬家奖励费5000元。3、乙方在2007年4月18日前搬出原有住房的，甲方给予工程配合奖励费50000元。4、经甲方认定的正式房屋中，乙方将其部分房屋投入了生产、经营活动，并取得了工商部门核发的有效营业执照，乙方实际经营面积为/平方米，甲方按700元/平方米的标准给予停产、停业综合补助，总计/元。5、其他奖励及补助：空调移机费1800元；有线电视移机费300元；电话移机费235元；宽带移机费/元。以上1-5项各项奖励及补助费合计：60305元。（三）拆迁补偿款总款总计587404元。三、付款方式、期限：乙方在协议签订之日起7日内，搬出原有房屋，经甲方验收合格后，持甲方验收证明7日内领取拆迁补偿、补助款，如回购房屋的，其拆迁补偿款转为回购房款。如乙方未按本协议约定期限搬离原有房屋，甲方将按乙方实际搬迁日期重新核算提前搬家奖励费及工程配合奖励费。……2007年4月12日，慧友公司（甲方）与杨春华（乙方）签订《于家园居民优惠购房意向书》一份，约定如下：一、根据《馥郁苑二期住宅房屋拆迁补偿协议》，乙方位于怀柔区于家园×号的房屋建筑面积为198平方米，拆迁补偿总款为587404元，乙方要求用此款订购馥郁苑二期商品房三套。二、商品房面积及价格：商品房1：馥郁苑二期（暂定名）×1号楼4单元203室，建筑面积88平方米。其中享受优惠房价的面积为74平方米，优惠单价为2700元/㎡；商品价面积为14平方米，单价为4880元/㎡；则商品房1的总房款为268120元。商品房2：馥郁苑二期（暂定名）×1号楼4单元204室，建筑面积为50平方米。其中享受优惠房价的面积为50平方米，优惠单价为2700元/㎡；商品价面积为0平方米，单价为4880元/㎡；则商品房2的总房款为135000元。商品房3：馥郁苑二期（暂定名）×3号楼8单元101室，建筑面积为90平方米，其中享受优惠房价的面积为74平方米，优惠单价为2300元/㎡；商品价面积为16平方米，单价为4680元/㎡；则商品房3的总房款为245080元。上述三套商品房共计购房款为648200元。三、拆迁补偿款与购房款差额处理：1、若乙方拆迁补偿款总款大于上述×套商品房总款时，其差额×在乙方签订该意向书且搬迁完成后7个工作日内退给乙方。若乙方同意将该差额部分暂存甲方的，待房屋交付结算时，按2.25%的年利率计算利息。2、若乙方拆迁补偿款总额小于上述三套商品房总款时，乙方须于甲方通知之日起30日内补齐购房款。乙方未按该约定期限补齐相关款项的，须按日向甲方支付万分之三的违约金；乙方逾期达90日的，甲方有权单方解除本意向书，并有权将乙方所购房屋另行出售，乙方可于逾期第92日后到甲方指定地点领取所交款项。四、交房期限：甲方预计于2009年4月11日前将上述房屋交付给乙方。五、其他约定事项：1、乙方须于甲方通知之日起30日内与甲方签订《商品房买卖合同》，逾期60日未签订的，甲方有权单方解除本意向书，并将乙方所购房屋另行出售，乙方可于逾期第62日后到甲方指定地点领取所交款项。……5、本意向书所购商品房面积均为图纸测算面积，由于拆迁未完成，该面积可能存在误差，最终以双方签订的《商品房买卖合同》之约定为准。六、如因规划调整、设计变更、不可抗力及其他非甲方原因导致项目建设延期交房，甲方不承担违约责任。……2009年5月12日，慧友公司（甲方）与杨春华（乙方）签订《拆迁补偿安置补充协议》一份，约定如下：甲乙双方于2007年4月12日签订了《购房意向书》，现由于拆迁工作发生变化，致使原约定的回迁日期延长，现甲乙双方就延期回迁一事在平等协商的基础上，达成以下一致意见：甲乙双方一致同意在原补偿的基础上，就延期等相关事项的补偿参照本协议签订之日怀柔地区同类项目的最高标准进行补偿，即按照甲方认定的乙方原宅基地内正式房屋面积以每月每平米11元的标准给予每户进行临时安置补偿，补偿期限自乙方签订的《购房意向书》约定的回迁日期到期之日起至乙方拿到回迁房钥匙之日止。甲方除支付乙方本协议约定的安置补偿费以外，不再承担任何方式的补偿和赔偿责任。本次补偿费支付至2009年12月31日。……经双方友好协商，一致同意按《购房意向书》中乙方所认购的房屋面积进行补偿。乙方认购房屋总面积为228㎡，总补偿款为21652.4元。2012年9月25日，杨春华与慧友公司在上述补偿协议的基础上再次签订补充协议，并于当日领取补偿款21652.4元。此后杨春华陆续与慧友公司签订多份内容大致一致的补充协议，并按照原协议约定的标准陆续领取此项补偿款至2016年12月31日，领取金额共计232324.4元。2018年12月10日，杨春华持所诉理由诉至法院，要求慧友公司交付房屋，并支付临时安置租房补助差价。庭审中，杨春华将其主张的临时安置房屋补助差价计算标准解释为：2007年4月双方签订拆迁补偿协议后，慧友公司未支付此项补偿，故按照市场价格每平米30元，共计228平米计算主张至2009年4月；2009年4月至2011年12月，慧友公司按照每平米11元的标准实际支付了补偿，该补偿合理，对此期间的补偿不予主张；2012年1月至2016年12月，按照市场价格每平米30元与慧友公司给付的每平米11元的差价主张，即每平米19元计算；2017年1月至2018年12月，慧友公司未支付，按照每平米30元的标准主张。慧友公司认为其已按照双方补充协议约定的标准足额支付了补偿款，杨春华不应再主张任何补偿。且慧友公司称，2017年1月至2018年3月的补偿款，慧友公司已通知杨春华领取，但杨春华拒绝领取。经本院询问，慧友公司明确表示对于2017年1月至2018年3月31日的补偿款慧友公司仍同意按照之前补充协议的约定标准给予杨春华，金额共计37620元。经本院询问，对于杨春华要求交付的房屋，慧友公司称，因设计的变更，原购房意向书协议约定交付的房屋所在小区、楼号及面积均有相应变更、调整，小区名称由馥郁苑二期变更为于家园一区，其中的×1号楼4单元203室、204室分别调整为×3号楼4单元203室、204室，203室原购房意向书约定面积为88平方米，实际建成81.11平方米，204室原购房意向书约定面积为50平方米，实际建成82.89平方米。×3号楼8单元101室调整为×4号楼8单元101室，原购房意向书约定面积为90平方米，实际建成面积为91.93平方米。慧友公司提供北京国堪房地产测绘有限公司出具的测绘报告中的房屋建筑面积分户明晰表对此予以佐证。杨春华对慧友公司所述房屋楼号、面积变更、调整的情况认可，根据上述调整变更情况，杨春华对其交付房屋的诉讼请求作出相应变更。慧友公司表示对×4号楼8单元101室房屋可以与杨春华签订商品房买卖合同后履行交付义务，超出约定面积的1.93平方米因出入较小，故可以按照约定的商品价即4680元/㎡的价格收取差额房款；但33号楼2单元204室房屋因与购房意向书约定面积出入较大，故慧友公司不同意交付，慧友公司曾与杨春华协商为其调整面积大致一致的房屋，并签订合同，但杨春华坚持主张要求交付原房屋，故协商未果。杨春华在庭审中表示对于上述204室房屋超出的面积杨春华同意并坚持要求按照购房意向书约定的商品价即4880元/㎡的价格购买，并明确表示可于房屋交付后十日内补交差额房款。另经本院询问，慧友公司称其在涉案项目的房屋交付过程中，对于其他住户所交付房屋与原购房意向书约定的差额面积，因出入面积均在几平米左右，故慧友公司均按照约定的商品价价格补收房款。慧友公司对其辩称意见还提供房屋拆迁许可证、、地上物及附属设施补偿协议书建设工程规划许可证、国有土地使用证等，用以证明涉案工程的延期交房是因政府原因而非慧友公司原因导致。经质证，杨春华认为上述证据与己无关。另外，杨春华还提供2007年4月16日《补充协议》一份及《拆迁房屋搬迁验收单》一份，用以证明慧友公司在拆迁过程中遗漏了对杨春华南房中大理石地砖的评估，并同意另行补偿杨春华50000元；杨春华于2007年4月18日搬出原有房屋，应享受提前搬家奖励费5000元，工程配合奖励费50000元。上述证据还用以证明以上款项杨春华均未领取，应作为其回购房的房款支付，同时杨春华尚有部分补偿款未领取，以上款项均应折抵购房款，不应认定杨春华延期支付房款，从而购房意向书解除。慧友公司对上述证据的真实性认可，对于大理石地砖的补偿款50000元慧友公司同意给付，对于提前搬家奖励及工程配合奖励慧友公司主张上述费用已包含在拆迁补偿的总款项中，不应重复支付；对于上述证据的证明目的，慧友公司均不认可。本案在审理过程中，经本院释明，双方当事人均同意对于涉案的房屋交付问题涉及的房屋回购法律关系在本案中一并处理和解决。本院认为：杨春华与慧友公司签订的《拆迁补偿协议》及《优惠购房意向书》均是双方当事人真实的意思表示，协议中明确约定慧友公司对杨春华所有的房屋进行拆迁，给予杨春华相应的补偿，并对后期优惠购房的意向进行了相应的约定。因双方当事人均同意对于拆迁补偿合同及回购房屋合同关系在本案中一并处理和解决，故从减轻当事人诉累的角度，本院对此不持异议。首先，关于杨春华要求慧友公司交付房屋的诉讼请求。虽购房意向书中约定购买的房屋在后期建成后楼号、面积均发生变化，但因房屋已实际建成，并非不存在，且购房意向书中有对于房屋交付的明确约定，另因杨春华应获得的拆迁补偿款已预留在慧友公司处作为回购房款的支付，故此该回购房意向书具备了房屋买卖合同的基本要件，应认定双方就回购房屋的买卖达成合意，杨春华有权依照购房意向书的约定向慧友公司主张现有变更后房屋的交付。虽房屋面积有部分出入，但房屋因设计、规划调整导致的面积变化与杨春华无关。考虑到涉案房屋系基于拆迁安置进行的回购，故对于杨春华而言，涉案房屋有保障杨春华居住利益的实际需要。如果仅以房屋楼号、面积调整为由强行要求杨春华与慧友公司另行就房屋回购、交付达成合意后签订合同，再由杨春华主张交付，那么在双方无法协商一致的情形下，将不利于杨春华合法居住利益的有效保护。故此，本院对杨春华要求交付房屋的诉讼请求予以支持，对慧友公司以房屋楼号、面积调整为由拒绝交付房屋的辩称意见不予采纳。杨春华要求交付房屋的具体坐落与慧友公司认可的变更后的房屋具体坐落一致，本院不持异议。对于杨春华针对差额面积应当补交的房款数额，因双方当事人在购房意向书中约定的商品价面积的单价与协议签订当时的房屋市场价格相符，后因房屋延期交付导致房屋价格大幅度上涨。虽慧友公司提供部分证据用以证明房屋延期交付系因政府原因导致，但对于被拆迁人杨春华而言，房屋延期交付造成的价格大幅上涨应当归责于房屋的开发建设主体即慧友公司，亦应由慧友公司承担房屋延期交付的法律风险和后果。故此本院认定杨春华仍应按照购房意向书约定的商品价支付差额面积的房款。经核算，杨春华应支付的购房款总额为784112.4元，扣除预留的拆迁补偿款总额587404元，杨春华还应支付196708.4元。杨春华同意在房屋交付后十日内补齐房款，本院不持异议。其次，关于杨春华要求慧友公司给付临时安置租房补助的诉讼请求，因杨春华与慧友公司签订的《拆迁补偿协议》及《优惠购房意向书》中并未约定此项费用的补偿；上述协议履行过程中，因回迁日期延长，双方又签订补充协议，就延期等事项给予相应补偿，并明确约定补偿标准及期限，杨春华如果认为《拆迁补偿协议》中应当约定该项费用的给付，并要求给付；或者认为补充协议中约定的补偿标准过低，在上述《拆迁补偿协议》及其补充协议未法定程序撤销、变更或确认无效之前，杨春华径行要求慧友公司给付相关费用，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。慧友公司同意按照双方约定的标准给付2017年1月至2018年3月的补偿款共计37620元，本院不持异议。慧友公司同意支付大理石地砖的补偿款50000元，本院亦不持异议。对于杨春华主张的搬迁验收单上载明的提前搬家奖励及工程配合奖励，因上述费用已纳入拆迁补偿款总款项内，且该验收单仅为所拆迁房屋经验收合格达到拆除条件的证明，故慧友公司不应重复支付该项款项，杨春华要求慧友公司给付该项费用或以该项费用折抵房款的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京慧友房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内将位于北京市怀柔区于家园一区×3号楼4单元203室、×3号楼4单元204室、×4号楼8单元101室房屋交付给杨春华；杨春华于收到上述房屋之日起十日内给付北京慧友房地产开发有限责任公司购房款196708.4元。二、北京慧友房地产开发有限责任公司于本判决生效之日十日内给付杨春华补偿款87620元。三、驳回杨春华的其他诉讼请求。案件受理费10394元，减半收取计5197元，由杨春华负担2053元（已交纳），由北京慧友房地产开发有限责任公司负担2774元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  姜丽娜二〇一九年四月二十四日书记员  董立志