安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1602民初4724号原告：陈大涛，男，1990年6月4日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托代理人：宋辉，北京京师（亳州）律师事务所律师。委托代理人：陈效龙，北京京师（亳州）律师事务所实习律师。被告：李振源，男，1980年5月14日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托代理人：祁快乐，安徽亳乐律师事务所律师。原告陈大涛与被告李振源房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月5日立案后，依法适用普通程序。于2018年10月30日公开开庭进行了审理。原告陈大涛的委托代理人宋辉、陈效龙、被告李振源及其委托代理人祁快乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈大涛向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告之间2017年6月23日签订的关于买卖悦都商业中心B座-911、B座-913、B座-916的三份协议书；2、请求依法判决被告退还原告购房款610000元，并赔偿原告损失（包括但不限于公证费、办理房产过户相关费用）及违约金共20万元，共计81万元；3、本案案件受理费、保全费由被告承担。事实与理由：原告从被告处购买位于谯城区汤王大道西侧菊花路北侧亳州悦都商业中心B号楼-911、B号楼-913以及B号楼-916共计三套房屋，并于2017年6月23日分别就三套房屋签订三份房屋买卖协议。该三份协议中均约定涉案房屋的成交价为20万元/套，同时约定本协议签订后，被告即将上述房屋交付给原告，另约定双方违反本协议应承担违约金6万元。原告分次将上述购房款共计61万元全部支付给被告的代理人徐申申，原告巳履行合同义务。后原告在办理房产（巳经缴纳办证所需费用）过户时发现，涉案房屋巳被他人查封，致使原告的合同目的无法实现，被告的行为巳经构成严重违约。经双方多次协商仍未解决上述问题，现依法提起诉讼，恳请人民法院判如所请。被告李振源辩称，1、陈大涛向李振源的诉讼为重复诉讼，陈大涛在2018年3月6日书写诉状，状告李振源，针对的是911、913、916三套房。诉求是解除三份协议书退回61万元，违约金20万。本案开庭后，陈大涛撒回起诉，区人民法院2018年6月21日下发(2018)皖1602民初2171号民事裁定书。陈大涛此次诉讼是在2018年7月4日，不到1个月时间，撤诉又重复起诉，陈大涛这种行为是浪费司法资源，损人不利己的行为，应依法不予受理。2、陈大涛此次诉状故意漏掉刚刚发生过的事实。2018年3月6日的诉状叙称……原告通过徐申申的账户巳将上述购房款61万元全部支付给李振源指定的账户即郭梅……（那次开庭记录反映，李振源从来不认识郭梅、郭沛，也从来没有书面委托）陈大涛这种漏叙是想达到非法向李振源要款的目的，徐申申和郭梅、郭沛之间有往来汇款关系，她们之间的汇款，不问怎么说，也达不到陈大涛收61万元的目的。3、陈大涛和李振源之间的购房关系，陈大涛到目前为止也没有付给李振源一分钱，也没有要求李振源办理过户手续。由于陈大涛不履行义务，导致911、913、916三套房产被外地法院查封。陈大涛应承担全部赔付责任，应承担赔付李振源61万元的损失。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对原告陈大涛提交的身份证、协议书、委托书、公证书、银行流水、不动产登记查询材料，本院予以确认并在卷佐证。对原告陈大涛提交的公证费发票、不动产登记费收据、契税发票，该证据不能证明其目的，对其证据效力不予认定。对被告李振源提交的起诉文书、开庭笔录、裁定书，该证据不能证明其目的，对其证据效力不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月23日，李振源（卖方、甲方）与陈大涛（买方、乙方）双方在亳州公证处签订三份协议书，约定李振源将其购买安徽省晟铭置业有限公司开发的位于亳州市汤王大道西侧、菊花路北侧悦都商业中心第（88）幢2单元9层B号楼-911的房屋（合同编号：W201511100032）、第（88）幢2单元9层B号楼-913的房屋（合同编号：W201511100033）、第（88）幢2单元9层B号楼-916的房屋（合同编号：W201511100034）转让给陈大涛，每套成交价为20万元。第（88）幢2单元9层B号楼-911的房屋协议内容：“甲方于2015年11月10日与安徽省晟铭置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：W201511100032）购买该公司开发的位于亳州市汤王大道西侧、菊花路北侧悦都商业中心第（88）幢2单元9层B号楼-911的房屋，甲方是全款购买上述房屋。现甲、乙双方经协商，对转让上述《商品房买卖合同》项下的权利达成以下合同内容：一、甲方自愿将上述《商品房买卖合同》中买受人享有的权利转让给乙方，成交价为人民币贰拾万元整。乙方已将转让款人民币贰拾万元整全部支付给甲方。二、甲方承诺在本协议签订前上述合同权利没有纠纷，没有设定质押、典当或被有关部门查封、扣押并有权处分该合同权利。甲方如违反承诺，一切法律责任全部由甲方承担。三、待条件成熟时，甲方协助乙方办理上述《商品房买卖合同》的撤销备案、变更《商品房买卖合同》，所需相关费用由乙方承担。如甲方未能按照本条约定将上述《商品房买卖合同》变更到乙方名下，则视为甲方违约，甲方需承担违约责任。四、上述房屋已与房地产开发公司办理房屋交付事宜；本协议签订后，甲方即将上述房屋交付给乙方。房屋交付后，上述房屋相关的一切债权债务均由乙方承担（包括水电费、物业费、燃气费、固定电话费、网络费、数字电视费用等相关债务）。五、本协议经双方签字之日起生效。双方应共同遵守本协议，不得反悔。六、本协议未尽事宜由双方当事人另行协议约定。七、甲、乙双方不得违反本协议，否则应承担违约金人民币陆万元整。”三份协议书除房号、合同号不同外，其他内容相同。该三份协议由安徽省亳州市亳州公证处公证。同日，李振源在公证处签署三份委托书，委托徐申申代为代为办理上述房屋的出售。第（88）幢2单元9层B号楼-911房屋的委托书内容：“委托人：李振源，男，汉族，一九八零年五月十四日生，现住：安徽省亳州市谯城区谯东镇辛庄行政村李桥村**，公民身份证号：。受托人：徐申申，女，汉族，一九九四年八月二十一日生，，现住：安徽省亳州市谯城区华佗镇大王行政村颜楼**我以全款方式购买亳州市谯城区汤王大道西侧菊花路北侧悦都商业中心一套房产，商品房分别为：B号楼911室建筑面积58.42平方米，套内建筑面积46.07平方米，商品房买卖合同编号W201511100032，现我准备办理上述房屋出售，因我不便办理相关事宜，所以现特委托徐申申以我的名义代为办理上述房屋的如下事宜：1.代为办理上述房屋变更商品房买卖合同，代为办理撤销上述房屋网签备案，代为缴纳地费、契费；2.代为签订房地产买卖契约，代为确定购买者和出售价格、代为收取房屋价款及签署相关文件材料、代为办理房产证；3.代为办理有关上述房屋买卖过户的一切相关事宜及签署线管文件材料；4.代为办理上述房屋的相关的核档、缴纳相关税费及签署相关文件材料；5.代为办理上述房屋的专项维修资金更名手续及签署相关文件材料。受委托人在委托范围内办理上述事项的行为及签署一切有关文件，我均予承认并愿意承担一切法律后果。委托期限：自二0一七年六月二十四日至办理结束为止”。第（88）幢2单元9层B号楼-913的房屋、第（88）幢2单元9层B号楼-916的房屋委托书的权利义务同（88）幢2单元9层B号楼-911的房屋。在协议书、委托书签订公证前，双方已对三套房屋进行了协商，陈大涛在协议签订前的2017年6月已将40万元购房款支付给徐申申。委托书签订后，陈大涛于2017年7月20日支付给徐申申41000元、同年7月22日支付给徐申申159000元、同年7月23日支付给徐申申1万元，合计支付徐申申61万元。双方在履行协议即办理产权转移登记过程中，双方交易的三套房屋被法院于2017年12月6日查封，导致不能办理转移登记。另查明，被法院查封的三套房屋系登记在开发商名下安徽省晟铭置业有限公司。本案在审理过程中，依陈大涛申请，本院裁定查封李振源所有的位于亳州市谯城区木兰大道与药都大道交叉口东南角（合同编号：W201405080017）的房产及位于谯城区聚仓路生资公司院内第二排西数第3户（房产证号亳字第**）房产。陈大涛预交保全费4570元。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，李振源与陈大涛签订《协议书》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。在合同履行过程中，陈大涛已向李振源的委托代理人徐申申支付了61万元购房款，因涉案房屋登记的权利人是开发商安徽省晟铭置业有限公司，涉案房屋被法院查封，无法办理房屋产权过户手续。因无法办理房屋产权过户手续，致使合同不能继续履行，陈大涛不能实现合同目的，其向本院起诉要求解除合同，并无不当，故对陈大涛要求解除李振源与陈大涛于2017年6月23日签订的三份《协议书》的诉讼请求，本院予支持。合同解除后，李振源依据合同所取得的购房款61万元，应予返还。陈大涛诉讼请求要求李振源承担相应的违约责任并赔偿损失，因涉案房屋是在开发商安徽省晟铭置业有限公司的名下被查封，且双方在签订协议后至房屋被查封将近半年时间，未能完成房屋转移登记，陈大涛提交的证据不能证明未能完成房屋转移登记的责任在于李振源，亦不能证明涉案被查封是李振源的责任，故对陈大涛要求李振源支付违约金赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。因李振源不便办理房屋买卖相关事宜，便委托徐申申代为办理，李振源出具委托书并进行公证，该委托系李振源的真实意思表示。徐申申根据委托代收房款的行为，应视为徐申申根据委托授权代李振源收取房款，徐申申根据委托授权产生的民事责任，应由李振源承担。综上所述，对被告李振源的辩称，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告陈大涛与被告李振源于2017年6月23日签订的买卖悦都商业中心第（88）幢2单元9层B座-911、913、916房屋的三份《协议书》；二、被告李振源于本判决生效之日起十日内，返还原告陈大涛购房款61万元；三、驳回原告陈大涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11900元，由原告陈大涛负担2000元，被告李振源负担9900元；财产保全费4570元，由被告李振源负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  邢丽侠人民陪审员  崔钰婷人民陪审员  郭 永二〇一九年四月二日书 记 员  刘 曼