广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1803民初4355号原告：清远市御都物业管理有限公司。住所地为清远市清新区太和镇环城中路**华逸花园**楼首层103第二卡。法定代表人：许伟勋。委托诉讼代理人：潘莉，系该公司员工。被告：龙焯文，男，汉族，1989年4月5日出生，身份证住址为清远市清新区，现住清远市清新区，原告清远市御都物业管理有限公司（以下简称御都物业公司）诉被告龙焯文物业服务合同纠纷一案,本院于2018年12月13日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的法定代表人许伟勋及其委托代理人潘莉到庭参加诉讼。被告龙焯文经本院公告送达开庭传票，无到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告御都物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告给付拖欠的物业服务费1879.5元、水费527.8元、垃圾费168元、各项分摊费用228.31元及其违约金5298元，上述费用共计8101.61元给原告；2、请求判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2015年8月7日，被告与清新区汇源物业管理有限公司签订了《华逸郦都豪庭前期服务协议》，聘请清新区汇源物业管理有限公司为华逸郦都豪庭小区提供物业管理服务，物业管理费用为每月1元，停车费为小车位每月250元，摩托车每月35元，生活垃圾清运费每月每户8元，2016年6月1日，清新区汇源物业管理有限公司因管理不力，经开发商与业主调解决定由原告接手为华逸郦都豪庭小区业主提供物业管理服务，原告与开发商签订了《物业委托接管合同》，约定原告接手开发商的委托接管华逸郦都豪庭物业管理，时间从2016年9月1日至2023年8月30日。华逸郦都豪庭小区的所有业主均应按约定向原告交纳物业管理费，被告龙焯文经原告多次催促，仍拒不缴纳，遂提起诉讼，请求法院依法判决。原告御都物业公司提交的证据：1、营业执照、身份证，拟证明原告及法定代表人的主体资格；2、被告身份证，拟证明被告的身份；3、《华逸郦都豪庭前期服务协议》，拟证明被告于清新区汇源物业管理有限公司签订物业管理合同及合同约定事项；4、协议、物业委托接管合同，拟证明清新区汇源物业管理有限公司管理不力，由原告接手华逸郦都豪庭物业管理；5、欠物业费表，拟证明被告欠物业管理费的数额；6、欠费明细表，拟证明被告欠物业管理费等相关费用的数额；7、《房屋交付验收表》，拟证明被告于2015年8月7日收楼。被告龙焯文未答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：原告与开发商清远市清新区信裕房地产开发有限公司于2016年签订《物业委托接管合同》，委托原告从2016年9月1日至2023年8月30日管理华逸郦都豪庭商住小区，如委托期间小区已成立业主委员会，物业管理直接移交业主委员会，如没成立业主位委员会，应重新签订合同，2016年6月1日，清远市清新区信裕房地产开发有限公司出具一份协议，内容为：“因原汇源物业管理有限公司管理不力，经和业主调解决定，现由2016年6月1日交给御都物业管理有限公司接手华逸郦都豪庭物业管理。”另查明，被告龙焯文于2015年8月7日与案外人清新县汇源物业管理有限公司签订《华逸郦都豪庭前期物业管理服务协议》，约定华逸郦都豪庭高层住宅的物业服务费从通知收楼之日起二年内按建筑面积1元/月/平方米计收，从通知收楼之日其二年后按1.2元/月/平方米计收，物业服务费按月交纳。协议内写明被告所有的房屋建筑面积为89.51㎡。同日，被告龙焯文签署房屋交付验收表，确认收楼。原告从2016年6月起在华逸郦都豪庭小区提供物业服务至今。原告诉称被告从2017年4月1日起至2018年12月未支付物业服务费，遂引发诉讼。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。一、关于合同的效力问题。原告与开发商清远市清新区信裕房地产开发有限公司签订《物业委托接管合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故原告与清远市清新区信裕房地产开发有限公司签订的《物业委托接管合同》，对被告具有约束力，被告未依约履行交付物业服务费的义务，属违约行为，应承担违约责任。二、关于原告诉求的各项费用如何计付问题。1、物业服务费，原告诉称被告从2017年4月起未支付物业服务费，故计算至2018年12月的物业服务费为1879.71元（1元/㎡/月×89.51㎡×21个月）；原告主张1879.5元物业服务费，是其对其诉讼权利的处分，应予准许。2、公摊水电费、水费，原告未提供证据证实公摊费用如何计算及其已对公摊费用进行公示，亦未能证明被告家水表的读数额及代缴水费的情况，本院对此费用不予支持。3、垃圾处理费，由于原告未能举证证明其代为缴纳了垃圾处理费，应自行承担举证不能的法律后果，本院对此费用不予支持。4、违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”由于被告未依约支付物业服务费，原告可要求被告支付违约金，但金额不应当超过原告因被告违约所产生的损失。因原告未能举证证明其因被告违约造成的实际损失，违约金可以认为是银行利息的损失，故应当以被告所欠物业服务费数额从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至所欠款项支付完毕之日，违约金不得高于所欠物业服务费总额。被告龙焯文经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，不影响本院依照现有证据依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告龙焯文应于本判决生效之日起十日内向原告清远市御都物业管理有限公司支付物业服务费1879.5元及违约金（从2018年12月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算至上述费用支付完毕之日止，违约金不得高于所欠物业服务费总额）；二、驳回原告清远市御都物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告龙焯文负担。此款原告清远市御都物业管理有限公司已预交，本院不作退回，由被告龙焯文在履行上述判决时迳付给原告清远市御都物业管理有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  韩 雯人民陪审员  江金炽人民陪审员  陈志勇二〇一九年四月十九日书 记 员  陈柏霖附法律条文：一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。