湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鄂0502民初2291号 原告（反诉被告）余远虢，男，1965年1月20日出生，汉族，住宜昌市西陵区。 委托代理人王常德，湖北三雄律师事务所律师。（特别授权代理） 被告（反诉原告）邹忍之，男，1982年1月19日出生，汉族，住宜昌市西陵区。 委托代理人刘超，湖北百思特律师事务所律师。（特别授权代理） 原告（反诉被告）余远虢与被告（反诉原告）邹忍之房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员黄正康独任审判，于2018年8月10日、2018年12月12日、2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）余远虢及其委托代理人王常德、被告（反诉原告）邹忍之的委托代理人刘超到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）余远虢诉称，原、被告于2015年12月25日签订的《商铺租赁合同》，约定：被告承租原告宜昌市西陵区东山大道101号房屋第四层经营教育培训项目，租赁期限为6年，自2016年3月1日起计算，租金按照先交付再使用原则，分期按季度支付，每年租金应在下年度开始前10日内付清。如拖欠租金达30日以上，可解除租赁合同。发生争议时，由房屋所在地法院管辖。由于被告违约，拖欠租金2018年第2季度的租金至今未交，2018年5月9日，原告依法给被告送达解除合同通知书，告知被告解除租赁合同，并要求被告将房屋完整交付原告，但被告至今未处理。为保护当事人合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方2015年12月25日签订的《商铺租赁合同》，责令被告立即交还宜昌市西陵区××大道××层的房屋。2、判令被告支付违约金230160元。3、判令被告支付自2018年4月1日起至实际撤场之日止的租金，按每日1050.96元的标准计算。4、判令被告承担一切诉讼费用。 被告（反诉原告）邹忍之辩称，1、原、被告签订《商铺租赁合同》之后，因原告拆除漏水建筑导致被告所承租的商铺常年漏水，严重侵害被告的使用权，被告从2018年4月起停止缴纳租金系正当行使先履行抗辩权。2、原告于2018年6月开始对整栋房屋进行装修，一二楼通道被堵塞，2018年7月1日强行闯入被告所租赁的房屋进行施工，已经导致被告无法实际利用所租赁之房屋。3、原告漏水违约在先，后又强行破坏所租赁的房屋，已经严重违反了合同的约定，应该承担相应的违约责任。另外被告并未收到原告送出的《解除合同通知书》，本案即使被告构成违约，被告认为合同约定的违约金也过高，请求调减。 被告（反诉原告）邹忍之当庭提起反诉称，2015年12月25日，反诉原、被告签订了《商铺租赁合同》，约定由反诉原告承租反诉被告位于西陵区××大道××商业××层，租期为6年，自2016年3月1日起算。合同中，双方对于公共设施设备维护管理以及违约责任都进行了约定。 2016年10月左右，反诉被告因拆除该物业第五层相关违建（原阳明眼科经营用房），导致反诉原告所经营的场所大量漏水。反诉原告迫于无奈，多次聘请工人维修。为了生产经营正常进行，反诉原告多次主动与反诉被告协商，但反诉被告一直置之不理。 2018年4月，由于雨水大量渗透，导致反诉原告根本无法使用租赁房屋，在协商无果的情况下，反诉原告暂时停交了房屋租金。 2018年6月23日，反诉被告以安装电梯等为由，强行闯入反诉原告所租赁的房屋进行施工，导致反诉原告所租赁的商铺无法使用。 反诉原告认为，依法签订的合同对双方均有约束力。反诉被告提供之房屋出现漏水情况时，反诉被告理应尽到维修之义务，由于反诉被告未尽到维修义务，反诉原告暂时停交租金与法有据。 反诉被告在违约在先的情况下，不但没有采取补救措施，反而强行闯入所租赁之房屋进行施工，使得反诉原告失去了对所租赁房屋之控制，已经造成了根本违约，严重违反了合同约定，也严重侵害了反诉原告的合法权利。故反诉原告诉至法院，请求判令：1、请求法院判令反诉被告支付反诉原告维修费16100元。2、请求法院判令反诉被告立即停止侵害，并将东山大道101号商业第四层房屋维修合格后交付反诉原告使用。3、请求法院判令双方继续履行2015年12月25日签订之《商铺租赁合同》，且租赁期限自2018年4月1日起中止计算，待反诉被告实际将合格房屋交付反诉原告使用时起重新计算租赁期限。4、请求法院判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。 原告（反诉被告）余远虢针对反诉请求辩称，反诉原告的诉讼请求均无法律依据，请求法院全部驳回。 经审理查明，2015年12月25日，余远虢与邹忍之签订《商铺租赁合同》一份，约定邹忍之租用余远虢之子余晗所有的宜昌市西陵区××大道××层的房屋，房屋建筑面积约1480平方米，租赁房屋用途为教育培训，租赁期限为6年，自2016年3月1日起计算，第三、四租赁年度的租金标准为38.36万元，租金按照先交付再使用原则，分期按季度支付，每年租金应在下年度开始前10日内付清。合同另约定，承租方于合同签订当日向出租方支付履约保证金9万元。如承租方拖欠租金达30日以上，出租方可解除《商铺租赁合同》，承租方还应按照合同总租金的10%向出租方支付违约金。合同还约定，任何一方就本合同发给另一方的任何通知必须以中文书面形式进行。通知可以采取邮寄或派人直送的方式送达到本合同所列通信地址。一方变更地址的，应自变更之日起7日内书面告知对方。如未依约告知而引起投递困难的，或无正当理由拒收、退信的，自通知发出之日起第5日视为已送达。出租方与承租方的通讯地址、联络人、联系电话亦在合同中作出了约定。合同签订后，邹忍之向余远虢支付了履约保证金1.8万元，余远虢向邹忍之交付了租赁房屋，邹忍之依约向余远虢缴纳租金至2018年3月，此后邹忍之未再支付租金。 同时查明，余远虢于2018年5月9日按照约定的通讯地址、联络人、联系电话向邹忍之寄送了《通知》一份，余远虢在该《通知》中要求解除房屋租赁合同，并要求邹忍之按照约定支付违约金。后因快递公司未能联系到邹忍之，上述邮件于2018年5月19日被退回。 诉讼中，邹忍之对上述××大道××商业××层房屋是否存在漏水；若存在漏水，对房屋漏水原因提出司法鉴定申请，经本院委托，广东保顺检测鉴定有限公司于2019年3月6日出具《房屋检测鉴定报告》1份，认为该房屋第四层现时已经不存在渗水现象，仅发现存在渗水痕迹，故本次鉴定无法进行现状渗水原因分析。根据现存的渗水痕迹及委托方提供的资料综合分析，推测该房屋第四层天花及墙体上部存在的渗水痕迹主要是由于五层楼地面曾存在水源渗漏至四层天花板底导致，推测该房屋第四层墙体下方存在渗水痕迹主要由于第四层楼面曾存在积水沿墙角向上渗透导致。 上述事实，有《商铺租赁合同》、《房屋所有权证》、《情况说明》、圆通速递寄送资料、《通知》、《房屋检测鉴定报告》以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，余远虢与邹忍之签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法对其效力予以确认。在《商铺租赁合同》的履行中，邹忍之从2018年4月起未再支付房屋租金，已构成违约。依《商铺租赁合同》的约定，余远虢有权行使解除权，其所提解除租赁合同、判令邹忍之交还房屋、支付违约金及租金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。邹忍之提出即使被告构成违约、合同约定的违约金也过高、请求调减的辩解意见成立，本院以所欠租金为基数，依中国人民银行发布的同期贷款基准利率的1.3倍标准支持余远虢所提违约金诉讼请求。 邹忍之另提出因原告拆除漏水建筑导致被告所承租的商铺常年漏水、严重侵害被告的使用权、被告从2018年4月起停止缴纳租金系正当行使先履行抗辩权的辩解。司法鉴定机构出具的《房屋检测鉴定报告》认为，房屋第四层现时已经不存在渗水现象，仅发现存在渗水痕迹，该次鉴定无法进行现状渗水原因分析，故上述租赁房屋是否从2018年4月前即开始漏水、漏水是否因原告拆除漏水建筑所致，本院难予认定。邹忍之还提出原告2018年7月1日强行闯入被告所租赁的房屋进行施工、已经导致被告无法实际利用所租赁之房屋的辩解，但邹忍之就此提交的照片并不能证明其对承租房屋的使用受到了影响与妨碍，更何况余远虢的施工行为发生于书面解除合同之后。综上所述，邹忍之所提以上辩解不能成立，本院依法不予采纳。 邹忍之反诉请求判令余远虢支付维修费16100元。如前所述，租赁房屋漏水产生的时间与原因均无法认定，余远虢在此问题上是否构成违约亦就无法认定，邹忍之所提此项反诉诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。 邹忍之另提出判令余远虢立即停止侵害、并将××大道××商业××层房屋维修合格后交付反诉原告使用以及判令双方继续履行《商铺租赁合同》，且租赁期限自2018年4月1日起中止计算，待反诉被告实际将合格房屋交付反诉原告使用时起重新计算租赁期限反诉诉讼请求，如前所述，在不能认定余远虢违约的情形下，邹忍之拒交房屋租金30日以上的，余远虢有权行使解除权，邹忍之所提以上反诉诉讼请求亦缺乏事实与法律依据，本院依法亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）余远虢与被告（反诉原告）邹忍之签订的《商铺租赁合同》。 二、被告（反诉原告）邹忍之于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）余远虢交还其承租的宜昌市西陵区××大道××商业××层。 三、被告（反诉原告）邹忍之以欠付租金38.36万元为基数，自2019年4月1日起至租金实际清偿之日止，按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率的1.3倍标准向原告（反诉被告）余远虢给付违约金。 四、被告（反诉原告）邹忍之自2018年4月1日起至实际交还承租房屋之日止，按照每日1050.96元的标准向原告（反诉被告）余远虢支付房屋租金，被告（反诉原告）邹忍之此前已付的履约保证金1.8万元可从中冲抵。 五、驳回原告（反诉被告）余远虢所提其他诉讼请求。 六、驳回被告（反诉原告）邹忍之所提反诉诉讼请求。 上列应付款项，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费4752元，本院减半收取2376元，财产保全费3520元，合计本诉诉讼费5896元（余远虢已预交），由原告（反诉被告）余远虢负担3726.27元，被告（反诉原告）邹忍之负担2169.73元，被告（反诉原告）邹忍之负担的本诉诉讼费由其在履行上述判项时一并直接转付原告（反诉被告）余远虢。案件反诉受理费102元，司法鉴定费3万元，合计反诉诉讼费30102元（邹忍之已预交），由被告（反诉原告）邹忍之负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  黄正康 二〇一九年四月一日 书记员  孙 亮