河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终1105号上诉人（原审被告）：李凤兰，女，1948年05月15日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：杨雷，河南明信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：严庆永,曾用名严（闫）勇，男，1981年04月27日出生，汉族，住正阳县。委托诉讼代理人：吴彦东，河南同立律师事务所律师。上诉人李凤兰因与被上诉人严庆永房屋买卖合同纠纷一案，不服正阳县人民法院（2018）豫1724民初3787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李凤兰及委托诉讼代理人杨雷，被上诉人严庆永及其委托代理人吴彦东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李凤兰上诉请求：撤销正阳县人民法院（2018）豫1724民初3787号民事判决，改判确认被上诉人主张的《房屋、土地转让协议》无效。事实与理由：一、关于买卖合同的效力。严庆永陈述并提供《房屋、土地转让协议》一份，该协议系虚假的。1、其没有授权李家乐出售房屋，李家乐也没有和严庆永签订过合同或协议；2、合同落款的姓名系改动的，将“闫”修改为“严”字；3、合同约定定价为2万元，与其房屋的实际市场价（约70万元）相差悬殊；4、被上诉人没有提供肌肤购房款的收据，其也没有收到被上诉人的购房款；5、涉案房屋产权证，其常年在女儿家生活，很少在该房屋内居住，但家中生活用品均保持良好，有关涉案房屋产权证也存放在家中柜子里，被上诉人强占房屋后自然能持有相关证件，被上诉人持有相关证件来源违法。涉案合同约定的交易行为在起诉前未经人民政府批准同意，应认定无效。因为本案房屋的土地性质为划拨地，即便签订了合同一份属于无效；二、一审判决处理错误。1、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条的规定，一审法院适用该条规定缺乏相对应的法律事实；2、相对人办理自己办理有关手续，是指向政府申请办理划拨土地使用权的批准交易手续，签订出让合同、交纳出让金的行为，而并非过户登记，政府批准和申请办理过户登记时完全不同法律后果，政府批准后才能办理过户登记。一审法院判决被上诉人自己办理涉案房地产过户手续无法执行。严庆永辩称，一审判决认定事实清楚，处理正确。上诉人的上诉请求缺乏事实依据，且与生效的法律文书向矛盾，其理由是对法律的曲解。请求驳回上诉，维持原判。严庆永向一审法院起诉请求：1、判令被告协助原告办理位于正阳县××环路北侧的房屋（国有土地使用证字号为：正国用（2001）字第005684号，房屋所有权证字号为：NO.019218，价值为200000元）的过户手续，确认原被告双方签订的《房屋土地转让协议书》有效；2、本案诉讼费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：2004年11月9日，被告李凤兰与原告严庆永签订《房屋、土地转让协议书》一份，约定将坐落在南环路中段中侧土地（东西宽16.8米，南北长16.8米，用地面积282.24平方米）转让给严庆永，房屋及土地合计20000元。原告严庆永陈述该转让协议是被告的女婿李家乐代替原告签署，房屋价款实际上为55000元，协议上写成20000元是为了减少过户手续费。被告李凤兰陈述并不清楚上述转让协议，协议上李凤兰的签名不知道是不是其女婿李家乐代签。2015年5月26日，被告李凤兰在河南日报上刊登遗失声明，声明李凤兰位于正阳县××环路北侧的正国用[2001]第005684号国有土地使用证因保管不善遗失，现声明作废。2015年5月28日，被告李凤兰签署一份解除合同通知书，并在该通知书上签名捺印后邮寄给原告严庆永。该份解除合同通知书载明被告李凤兰将土地使用面积为282.24平方米及土地上的四间主房、三间偏房带院的房子交付给原告严庆永使用，后经被告多次催告，原告仍然不去办理过户手续，现通知原告严庆永，原告和被告在2004年11月9日签订的《房屋、土地转让协议书》予以解除，并限期原告在接到通知书后清空房屋交还给被告，领走合同交易款55000元。另查明，本案争议房屋的国有土地使用证（字号为：正国用（2001）字第005684号）和房屋所有权证（字号为：NO.019218）均登记在被告李凤兰名下，现在原告严庆永持有。被告李凤兰称房屋所有权证和土地使用证在其老家放着，当时其女婿李家乐告诉被告有人要买房子，等买家钱凑齐了再让她签协议，买房子的人说房屋价款为55000元。原告陈述被告的房屋所有权证和土地使用证是交付房款的同时被告的女婿李家乐交给他的，因为过户费用较高当时没有过户。后被告李凤兰以其位于正阳县南环城路北侧南关街张湾的房屋被原告占用至今为由诉至法院，请求处理。2017年2月21日该院作出（2016）豫1724民初2204号民事判决，依法驳回了被告的诉讼请求；被告不服，上诉于驻马店市中级人民法院，2017年4月24日本院作出（2017）豫1724民终1562号民事判决，驳回上诉；被告不服，于2018年向驻马店中级人民法院提起再审，本院作出（2018）豫1724民申86号民事裁定，驳回了被告的再审申请。以上事实，有原告提交的1、房屋转让协议书原件，及被告李凤兰发出的解除合同通知书复印件一份、2、涉案房屋的所有权证及土地使用证原件一份、3、正阳县人民法院作出的2016豫17**民初2204号判决书、驻马店市中级人民法院作出的2017豫17民终1562号判决书一份、2018豫17民申86号裁定书一份、被告的身份证复印件；被告提供的证据有1、证明、庭审笔录、证人证言及各方当事人陈述相互印证。一审法院认为，本案案由应为确认之诉。案外人李家乐系被告李凤兰的女婿，原告严庆永购买房屋时见到李家乐持有本案争议房屋的房屋所有权证原件和国有土地使用证原件，原告严庆永有理由相信李家乐代替被告李凤兰签名系被告李凤兰授权，并且已经支付该争议房屋的对价款55000元。原告严庆永系购买房屋的善意第三人。被告李凤兰虽然陈述房屋土地转让协议书上的签名不是其本人所签，但其邮寄给原告严庆永的解除合同通知书应视为被告李凤兰对房屋土地转让协议的追认。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；…”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”。本案原告严庆永持有本案争议房屋的房屋所有权证、国有土地使用证、房屋土地转让协议书及被告李凤兰签名的解除合同通知书，且该房屋已经实际交付给原告严庆永占有并居住至今长达14年之久。故原、被告双方签订的房屋土地转让协议已经成立。合同法第四十四条规定，依法成立的合同自成立时生效。法律行政法规规定，应当办理批准、登记手续生效的。该涉案房屋土地系划拨土地，根据《城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，原告致法庭辩论终结前未能办理土地使用权出让手续，故原、被告签订的房屋土地转让协议未生效，对被告暂无约束力。原告要求被告协助原告办理位于正阳县××环路北侧的房屋过户手续，不予审理。但原告可按照合同法解释（二）第八条的规定，自己办理房地产过户手续，由此产生的费用和损失，可另行主张；被告辩称原、被告签订的房屋土地转让协议无效，原告诉讼请求应当驳回，无事实依据和法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》四十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、原告严庆永、被告李凤兰双方签订的房屋土地转让协议成立，未生效，原告自己办理涉案房地产过户手续；二、驳回原告严庆永的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告承担。二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审法院判决认定的事实予以确认。本院认为，当事人因房屋买卖合同发生纠纷，本案的争议焦点为李凤兰与严庆永之间的房屋买卖合同是否有效。根据查明的事实，被上诉人严庆永购买涉案房屋时，李凤兰的女婿李家乐持有本案争议房屋的房屋所有权证和国有土地使用证原件，且李凤兰常年与其一起居住，严庆永由理由相信李家乐代替李凤兰在协议上签字系李凤兰授权，并且支付了该房屋的合理对价，其是善意的。且该房屋已经实际交付给严庆永占有并居住至今长达14年之久。从李凤兰签署的《解除合同通知书》载明的内容看，应视为其对本案中《房屋、土地转让协议书》的追认。且该协议内容没有违反法律、法规的规定，双方之间签订的协议成立。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第八条规定，一审法院判决严庆永、李凤兰双方签订的房屋土地转让协议成立未生效，严庆永自己办理涉案房地产过户手续，于法有据。故，李凤兰的上诉理由缺乏事实和法律依据，不予采纳。综上所述，李凤兰的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李凤兰负担。本判决为终审判决。审判长  刘耀强审判员  刘 东审判员  文德群二〇一九年四月十八日书记员  王 伟