河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀01民终3515号上诉人（原审被告）：陈某东，男，汉族，住石家庄市裕华区。被上诉人（原审原告）：崔某芳，女，汉族，住石家庄市桥**。上诉人陈某东因与被上诉人崔某芳房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2018）冀0104民初7490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈某东、被上诉人崔某芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈某东上诉请求：一、依法撤销一审法院判决并改判上诉人与被上诉人继续履行《房屋租赁合同》或撤销一审法院判决发回原审法院重审。二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：首先，上诉人与被上诉人于2018年3月26签订《房屋租赁合同》该合同第二条第二项以及第七条第一项约定了合同解除需经双方协商一致同意方可解除，而被上诉人无任何直接证据证明双方经过协商同意解除合同。一审法院仅依据微信聊天记录认定上诉人与被上诉人协商一致解除合同，这一认定事实错误，微信聊天内容易修改随时可删减内容，因此该证据不能作为认定该案的直接证据来认定双方达成一致同意解除合同。其次，被上诉人曾口头提出预想解除合同并承诺在找到下家租客签订合同时，由下家租客支付的房租和房屋押金来退还被上诉人所缴纳房租及押金，如未找到下家租客被上诉人仍继续履行该租赁合同。该事实是当时双方的真实意思表示是真实的事实根据，被上诉人所提交徽信聊天记录不真实有删减内容，不能作为认定本案的依据。上诉人作为一个正常的完全民事行为能力且常年在外租赁房屋的人，不可能放着已收到手的房租不要，而同意被上诉人所述的不合理要求，自己再从新寻找下一个未知的租客，而自己承担房屋空置期间的损失，这一论述不符合情理不符合逻辑和日常生活经验法则。据此被上诉人所提交徽信聊天记录并不能认定本案协商一致解除合同，原审法院认定基本事实和基本证据错误。最后，据开庭笔录第三页记载被上诉人亲口承认是在“2018年8月28日开始搬走，半个月后去找被告交接”但时至今日上诉人与被上诉人从未交接该案房屋的水卡、电卡以及门禁钥匙等涉案房屋所有物品，而一审法判决认定被上诉人的实际退租时间为2018年8月29日，这一事实明显认定错误。在上诉人与被上诉未达成解除合同一致意见时被上诉人擅自退租，已经构成违约，依据《房屋租赁合同》第八条违约的处理第二条第（4）项被上诉人所预付的租金及押金上诉人可不予退还。同时在上诉人与被上诉人协商解除合同退房退租事宜时，曾拨打110报警电话，警方来给协商调解最终未达成一致意见后被上诉人才起诉致一审法院，据此可以说明上诉人与被上诉人之间一致未达成任何口头和书面意见来解除《房屋租赁合同》，因此，上诉人与被上诉人之间并未协商一致解除《房屋租赁合同》。崔某芳答辩称，是上诉人找我，对我说要不要退房，说他这边有租客，退房的话钱正常退我，后来一直找不到上诉人了，我联系他无数次，没有跟我说对方不租房了，找到人后才跟我说房子不租了。崔某芳向一审法院起诉请求：1、依法判令陈某东返还崔某芳租金16500元；2、本案诉讼费由陈某东承担。一审法院认定事实：崔某芳诉请的事实及理由：崔某芳与陈某东于2018年3月26日签订房屋租赁合同一份，合同约定崔某芳租赁陈某东位于石家庄市桥西区房屋。租赁期间为12个月，自2018年3月27日至2019年4月1日止。该房屋租金为2100元整/月，首期租金27300元I（含押金），先付2万元，剩余部分2个月后付清。合同签订后，崔某芳按照合同约定分别通过支付宝转账方式于2018年3月26日向陈某东转账2万元，剩余7100元于2018年6月1日支付给陈某东，至此崔某芳已经按照双方约定将全部租金（含押金）支付完毕。2018年8月份，双方协商一致解除该租赁合同，陈某东同意退还崔某芳剩余全部租金16500元，但当崔某芳要求陈某东支付该剩余租金时，陈某东却各种理由拒不返还。陈某东的行为严重侵害了崔某芳的合法权益，故，特诉至法院，请求法院判如所请。二、崔某芳庭上述称，2018年5月份，崔某芳联系陈某东想要换大房子。陈某东称可以帮崔某芳调换，但一直未能找到合适的。直到2018年8月20日，陈某东问崔某芳要不要搬走，陈某东有客户要承租涉案的房子，可以给崔某芳正常退款。因陈某东做出承诺，所以崔某芳才搬走，搬走前陈某东还催促过崔某芳几次，也带人看了几次房子。2018年8月23日崔某芳找到房子后签订了合同，2018年8月28日其开始搬走。后，其找到陈某东交接，陈某东说想要承租涉案房屋的客户因崔某芳的原因没有谈妥，房子要空置，所以要扣崔某芳钱。崔某芳和陈某东没有谈扰，陈某东也没有接收水卡、电卡、房门钥匙。后来，陈某东自己换了门锁。崔某芳搬走后20天，发现房屋已经出租出去。三、崔某芳提供的证据如下：1、房屋租赁合同一份；2、崔某芳支付宝转账记录一份；3、微信聊天记录。四、陈某东庭上辩称，双方之间的租赁合同未解除，崔某芳在租赁期内擅自解除租赁，根据双方签订的合同约定，擅自退租的所预付的租金和押金不予退还；崔某芳现仍持有陈某东涉案房屋的电卡、水卡、门禁卡及钥匙，说明租赁合同未解除；崔某芳擅自搬离后，陈某东对家电及窗帘进行了维修，花费共计10302元，要求崔某芳支付此笔费用；崔某芳尚欠物业费1568元，要求崔某芳支付此笔费用。五、陈某东未提交任何证据。一审法院认为，2018年3月26日崔某芳与陈某东签订房屋租赁，约定租金每月2100元，租赁期间为12个月，自2018年3月27日至2019年4月1日，双方签订合同后，崔某芳支付合同约定的租金27100元，其中包含租房押金2100元，上述事实有崔某芳提交的房屋租赁合同及支付宝转账记录为证，本院予以认定。崔某芳述称2018年8月，双方协商一致退租，陈某东承诺正常退还租金，上述事实有崔某芳提供的微信聊天记录为证，予以认可。合同双方协商一致，可以解除合同。陈某东辩称租赁合同未解除，崔某芳擅自解除租赁，拖欠物业费1568元，但其未提交任何证据予以证明，故不予认可。陈某东庭上提出反诉要求崔某芳赔偿家电及窗帘因损害而产生的维修费用，因该反诉申请的提出已过举证期限，一审法院不予受理并告知陈某东可另案起诉。关于退租的具体日期，崔某芳称其于2018年8月28日与陈某东协商交接事宜，2018年8月29日崔某芳搬走后找陈某东交接，陈某东要求其将钥匙放在消防栓上，后崔某芳再联系陈某东，陈某东均未回复，也不与崔某芳进行交接，上述事实有崔某芳提交的微信聊天记录为证，本院予以认可，故崔某芳的实际退租时间为2018年8月29日，其实际租用期间为2018年3月27日至2018年8月29日共5个月零3天，实际应付租金为10710元（计算方式：2100X5+（2100÷30）x3），陈某东应当退还剩余未实际使用期间的租金及房屋押金共计16390元（计算方式27100-10710）。基此，一审法院判决：陈某东于本判决生效之日起十日内返还崔某芳租金16390元。本案受理费212元，因适用简易程序减半收取106元，由陈某东负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，上诉人、被上诉人于2018年3月26日签订《房屋租赁合同》，被上诉人依据双方的微信聊天记录主张合同解除，返还租金，一审法院对微信记录予以认可，并无不妥。上诉人主张微信聊天记录不真实、有删减，双方未达成解除合同的意见，聊天记录双方均应当有，上诉人称其聊天记录未保留，亦未申请对被上诉人微信记录进行鉴定，故本院对该主张不予支持。一审法院依据微信聊天记录认定被上诉人实际退租时间为2018年8月29日，并无不当。综上所述，陈某东的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费212元，由上诉人陈某东负担。本判决为终审判决。审判长  郝福海审判员  李 伟审判员  张 楠二〇一九年四月十日书记员  赵 晓