湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0105民初781号原告：徐于灵，女，1978年5月9日出生，汉族，住武汉市汉阳区，委托诉讼代理人：林晓璐，湖北晶湖律师事务所律师。特别授权代理。被告：武汉复江房地产开发有限公司。住所地：武汉市汉阳区红建村******。法定代表人：曾芳，总经理。委托诉讼代理人：杨晓健、余泽，公司员工。特别授权代理。原告徐于灵诉被告武汉复江房地产开发有限公司（以下简称复江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案受理后，依法由审判员黄玮适用简易程序于2019年3月1日公开开庭进行了审理。原告徐于灵的委托诉讼代理人林晓璐，被告复江公司的委托诉讼代理人杨晓健、余泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐于灵向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间的武汉市商品房买卖合同已解除；2、判令被告向原告退还全部购房款841,603元并支付违约金84,160.30元以及超过2018年11月13日后付款的利息；3、判令被告配合原告到房管部门办理商品房合同登记备案、房屋预告登记的注销等解除房屋权利义务限制所需的一切手续；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月31日，原告与被告签订武汉市商品房买卖合同，合同约定原告向被告购买位于武汉市汉阳区建港路1号复地新港城C地块第2幢11层17号商品房，原告分三次向被告支付购房款共计841,603元。被告应在2018年6月30日前向原告交房，但被告未能在约定的时间向原告交房，原告依据合同约定于2018年9月5日向被告发出解除合同通知书，被告于2018年9月13日签收，但被告明确拒绝解除合同。为此，特向法院提起诉讼，请求支持诉讼请求。被告复江公司辩称：1、涉案房屋具有可延期交付的情形，双方的合同未达到约定的解除条件，合同应当继续履行。涉案房屋在施工期间，因应对两会、十九大、中高考、重污染天气、世界飞行者大会、汉马、武网等重大活动和体育赛事，被迫停工124天。另因武汉市房地产项目规划验收审批政策发生变更，导致涉案房屋通过规划验收时间延长至少60天。前述两方面因素导致涉案房屋交付时间延后184天，故被告向原告交房的时间应当相应顺延；2、原告主张被告支付10%的违约金因合同未达到解除条件，其主张不应得到支持。另合同约定的违约金数额过分高于原告的损失，被告可以依据相关法律规定请求法院予以调整；3、原告未配合被告办理合同注销备案，无权要求返还购房款，更无权主张2018年11月13日后付款的利息；4、在原告不退房的前提下，原告同意按照合同约定标准对原告给予补偿。经审理查明：2017年5月31日，徐于灵与复江公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：阳160254077）一份，合同主文及其附件主要约定：“徐于灵（买受人）向复江公司（出卖人）购买位于武汉市汉阳区建港路1号复地新港城C地块中的第2幢11层17号房；交房期限及条件：出卖人应当在2018年6月30日前，将符合完成规划、单体工程质量等专项验收，供电、给水、排水等设施按设计要求建成并经有关行业单位认可达到正常使用条件等条件的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房在六十日内（含）的，自最后交付期限的第二日起至实际交付日之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过六十日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按房价款的百分之十向买受人支付违约金；关于合同的解除：1、因出卖人逾期交房，买受人行使合同解除权的，应于该房屋交付当日（含视同交付之日）或之前以书面形式向出卖人提出，否则买受人的解除行为无效，并视为买受人放弃该项权利，双方按合同继续履行的有关约定处理。2、除法律规定或双方另有约定外，买受人行使合同解除权的，应当自合同解除权的条件满足之日起三十日内以书面形式向出卖人提出，否则买受人的解除行为无效，并视为买受人放弃该项权利，双方按合同继续履行的有关约定处理。5、如合同因法律规定或者双方的约定被解除或终止的，双方应相互配合办理合同登记备案、房屋预告登记的注销以及终止按揭贷款合同及出卖人保证责任等解除房屋权利限制及出卖人担保责任所需的一切手续……6、在合同登记备案、房屋预告登记、抵押登记等解除房屋权利限制所需的一切手续办理完毕，买受人向出卖人结清与该房屋有关的一切费用并向出卖人交还该房屋（如该房屋已交付的）及购房发票并配合完成与发票有关的事项后的九十日内，出卖人应在扣除应由买受人承担的费用后将买受人已付房价款的余额部分（不计息）退还给买受人。如因买受人原因导致本款所述各项手续未办理完毕、或者……，出卖人有权暂不退还买受人任何款项……”上述合同签订后，徐于灵向复江公司共计支付了购房款841,603元。2018年6月27日，复江公司向复地海上海C1、C2#楼部分业主发布延期交房告知书，告知书主要内容为：“您购买复地海上海房屋，原定于2018年6月30日交付。由于我司项目施工进度原因，不能如期交付。具体交付日期我们会以交付通知书、电话、现场公告等形式来进行告知……”2018年9月5日，徐于灵委托湖北晶湖律师事务所向复江公司发出律师函（暨解除合同通知书），复江公司于2018年9月13日签收该通知书。2018年12月29日，涉案房屋所在的工程项目完成竣工验收备案。2019年1月17日，复江公司向徐于灵发出交付通知书，徐于灵于2019年1月19日签收该通知书。上述事实，有徐于灵提供的商品房买卖合同、商品房购买发票、延期交房公告、律师函（暨解除合同通知书），复江公司提供的工程竣工验收备案证明书、交付通知书、邮寄单、快递查询单等书证以及双方当事人的陈述等证据予以证实，可予认定。本院认为：徐于灵与复江公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。综合案件审理情况，归纳争议焦点如下：一、复江公司提出的因不可抗力导致交房延迟的抗辩理由是否成立。根据法律的定义，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。复江公司主张的不可抗力所依据的重大活动、体育赛事以及规划验收政策调整等事实，其中绝大多数事实都是本市每年都会必然发生的情况，并非属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。复江公司作为具备专业知识和开发经营经验的房地产开发企业，应该对商品房交房时间作出合理预估，留足受重大活动、体育赛事或政策调整影响的施工时间或验收时间。基于以上分析，本院对复江公司的此项抗辩理由不予采纳。二、复江公司应承担何种违约责任。合同约定复江公司应于2018年6月30日前交付商品房，而复江公司实际于2018年12月29日才完成涉案房屋所在工程项目的竣工验收备案，已超过合同约定的交付时间60日以上，徐于灵向复江公司发出解除合同的书面通知，符合合同中关于行使合同解除权的约定，故复江公司亦应按合同的约定，向徐于灵退还全部购房款，并按房价款的百分之十即84,160.30元支付违约金。关于复江公司提出的违约金过高的抗辩理由，经本院审查此违约金数额并未明显超过徐于灵的实际损失，故对此抗辩理由不予采纳。三、复江公司提出的原告未配合被告办理合同注销备案，无权要求返还购房款的抗辩理由是否成立。合同解除后，复江公司负有向徐于灵返还购房款并支付违约金的义务，同时双方均有义务配合对方完成解除房屋权利限制所需的一切手续，但上述两种义务不是对等的，返还购房款并支付违约金是主要义务，而相互配合完成除房屋权利限制所需的一切手续是附随义务，复江公司现主张用附随义务的履行抵抗主要义务的履行，与合同权利义务相对等的原则不符，故本院对复江公司的此项抗辩理由不予采纳。四、关于徐于灵请求判令复江公司配合办理解除房屋权利义务限制所需的一切手续以及支付2018年11月13日后利息的诉讼请求。因合同约定的是“双方相互配合办理解除房屋权利义务限制所需的一切手续”，故办理上述手续并非复江公司的单方义务；另本院已确定复江公司向徐于灵支付房价款百分之十的违约金，此违约金已具备补偿徐于灵损失的作用，故本院对徐于灵的上述诉讼请求均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告徐于灵和被告武汉复江房地产开发有限公司于2017年5月31日签订的《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：阳160254077）已解除；二、被告武汉复江房地产开发有限公司退还原告徐于灵购房款841,603元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、被告武汉复江房地产开发有限公司向原告徐于灵支付违约金84,160.30元，此款于本判决发生法律效力之日起十日内付清；四、驳回原告徐于灵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13,058元，减半收取6,529元，由被告武汉复江房地产开发有限公司负担。此款原告徐于灵已预交，被告武汉复江房地产开发有限公司应将所负担的诉讼费于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给原告徐于灵。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 黄 玮二〇一九年四月二十六日书记员 郑榛子