海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终852号上诉人（原审原告）：蔡经云，男，1978年10月6日出生，汉族，住海口市。公民身份证号码：×××。上诉人（原审原告）：杨少玲，女，1980年5月7日出生，汉族，住海口市。公民身份证号码：×××。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：刘多菲，海南信达律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：郭枫，海南信达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：海口华丰实业有限公司，住所地海口市滨海大道****204。统一社会信用代码:×××。法定代表人：李会玉，该公司负责人。委托诉讼代理人：范文进，海南循道律师事务所律师。委托诉讼代理人：文礼欢，海南循道律师事务所律师。上诉人蔡经云、杨少玲因与上诉人海口华丰实业有限公司（以下简称华丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初5676号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2019年1月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人蔡经云、杨少玲上诉请求：1、依法变更海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初5676号《民事判决书》判决主文的第一项为：华丰公司给蔡经云、杨少玲支付逾期办证违约金67745.81元（以已付购房款652029元为基数，按每日万分之一自2015年5月23日起计付至实际2018年3月26日办证之日止），撤销判决主文的第四项；2、判令华丰公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定蔡经云、杨少玲主张2015年5月23日至2015年8月4日期间的逾期办证违约金已经超过诉讼时效，与事实不符，于法无据。1、原审判决认定“蔡经云、杨少玲起诉2018年8月6日前三年即2015年8月5日至2018年8月5日期间的违约金诉讼时效并未超过”，并据此支持了2016年9月29日至2018年3月19日期间（扣除所谓政府因素的2015年7月31日至2016年9月28日期间）的逾期办证违约金。蔡经云、杨少玲对原审判决支持的该537天期间所产生的逾期办证违约金金额不持异议。2、蔡经云、杨少玲主张2015年5月23日至2015年8月4日期间的逾期办证违约金同样未超过诉讼时效，应当得到支持，理由如下：（1）《商品房买卖合同》第十五条第四款“每日按已付房价款的万分之0.1支付违约金”属于违约金的计算方法，而不是违约金的支付时间的约定。对于没有支付期限的债务，债权人可以随时主张，不存在超过诉讼时效的问题。（2）本案逾期办证违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，是一个持续行为。自合同约定的逾期办证之日至实际办证之日止的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而非按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利。依据最高院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，只有华丰公司的违约行为终止，给蔡经云、杨少玲办理不动产权证明之次日才是诉讼时效起算的时间。故，蔡经云、杨少玲关于2015年5月23日至2015年8月4日期间逾期办证违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。综上，诉讼时效制度目的在于督促债权人及时行使自己的权利，而非为债权人设置维权障碍，且人民法院在适用时应当适当的向债权人倾斜。但按原审判决的观点，债权人每隔两年（或三年）就必须起诉一次违约金，否则就存在超过诉讼时效的法律风险，纯属人为造成讼累，增加债权人维权成本。而债务人反而可能因为其持续性长期违约而获利，逃避掉部分债务，这显然不符合诉讼时效制度设立的初衷。二、原审判决认定由于政府原因，华丰公司对于2015年7月31日至2016年9月28日期间的逾期办证违约金可以免责，没有事实与法律依据。1、《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件为：“该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”。《补充协议》第一条约定“在商品房交付使用后720日内办理完房地产权属证”。故，本案房产本应先验收备案后交付，合同中预留的720日办证时间不是给华丰公司用于竣工验收的，而是用于竣工验收合格后办理产权过户登记的。华丰公司为规避其“房价款每日万分之三”的逾期交房违约责任，在房屋尚未取得竣工验收备案时就提前交付，将其竣工验收责任全部推至交房后720日的办证期限内，最终导致办证逾期。华丰公司在该720日的办证期限内所进行的包括规划验收在内的种种验收工作，无论是由于何方因素导致延期均不能免除其逾期办证的违约责任。2、《补充协议》第一条约定：“华丰公司应在房屋交付后360日内将办理权属登记需由华丰公司提供的资料报产权登记机关备案，如因蔡经云、杨少玲和行政机关的原因，导致华丰公司不能将资料报产权登记机关备案的，华丰公司不承担责任”。该条是关于产权过户的约定，指的是由于行政机关原因导致华丰公司不能按期提供产权过户资料备案可以免责，而非华丰公司竣工验收延期可以免责，更非华丰公司给蔡经云、杨少玲过户办证逾期可以免责。且华丰公司在2012年6月7日交付房屋后的360日内没有进行任何验收工作，又哪来的行政机关原因导致延期？华丰公司在交付房屋后近5年才开始的规划验收申请与《补充协议》第一条的约定毫无关联，不能据此免责。本案不存在任何约定或法定的华丰公司逾期办证免责的情形，原审判决以“逾期办不动产权证有华丰公司及政府的原因”为由，不予支持蔡经云、杨少玲2015年7月31日至2016年9月28日期间的逾期办证违约金的主张，没有事实与法律依据。综上所述，原审判决认定部分事实不清，适用法律错误，蔡经云、杨少玲恳请二审法院在查明事实的基础上依法改判支持蔡经云、杨少玲的一审诉讼请求。被上诉人华丰公司答辩称：一、蔡经云、杨少玲所主张的逾期办证权利均已过诉讼时效，依法应当不予支持蔡经云、杨少玲的诉讼请求。1、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。该条文明确规定了，权利人主张权利的期限为知道权利受损害之日起计算三年。而从合同约定以及蔡经云、杨少玲起诉的时间看，蔡经云、杨少玲知道逾期办证时间已远远超过三年。因此，蔡经云、杨少玲所主张的逾期办证权利均已过诉讼时效，依法应当不予支持。2、本案案由是商品房预售合同纠纷，而不是债权债务纠纷，蔡经云、杨少玲没有在法律规定的时间内主张权利，依法已过诉讼时效。蔡经云、杨少玲关于“对于没有支付期限的债务，债权人可以随时主张，不存在超过诉讼时效的问题”的上诉理由完全没有任何事实和法律依据，应予驳回。3、本案关于违约金的计算方法，仅是一种数学计算方式，根本不是持续性违约情形，更不适用最高院关于《审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的约定。蔡经云、杨少玲所主张的逾期办证权利均已过诉讼时效，依法应当不予支持蔡经云、杨少玲的诉讼请求。二、本案发生逾期办证的根源在于政府，因此华丰公司不应当承担蔡经云、杨少玲对于2017年8月9日之前所主张的逾期办证违约金的民事责任。1、华丰大厦、车库综合楼隶属一个建设工程项目。根据政府关于竣工验收及办理权属登记的要求，需整个建设工程项目整体竣工方能进行统一验收，办理权属登记。因此，华丰公司应蔡经云、杨少玲要求预先交付涉案房屋并不存在任何的违约情形。2、商品房买卖合同的《补充协议》第一条约定，如因买受人和行政机关的原因，导致出卖人不能将资料报产权登记机关备案的，出卖人不承担责任。该条文明确约定的是不能将资料报产权登记机关备案。本案因为政府提出容积率问题，进而导致华丰公司不能将资料报产权登记机关备案，符合上述协议约定情形。蔡经云、杨少玲单方臆断，该条文仅作产权过户约定，毫无根据。因此，华丰公司不应当承担蔡经云、杨少玲对于2017年8月9日之前所主张的逾期办证违约金的民事责任。综上所述，恳请二审法院查明事实，驳回蔡经云、杨少玲的请求，维护华丰公司的合法权益。上诉人华丰公司上诉请求：1、撤销海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初5676号民事判决；2、判决驳回蔡经云、杨少玲的诉讼请求；3、判决蔡经云、杨少玲承担本案的一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）2017年8月9日之前，华丰大厦、车库综合楼是因政府原因无法办理权属登记，而非华丰公司迟延申请专项验收，一审判决认为“华丰公司逾期办不动产权证原因有华丰公司的原因及政府的原因，而政府的原因根据文件作出时间可确定为2015年7月31日至2016年9月28日”属事实认定错误。首先，华丰公司之所以提前将尚未办理竣工手续的房屋交付蔡经云、杨少玲，主要有两个理由：一是因为蔡经云、杨少玲要求提前交房便于装修；二是因为华丰大厦、车库综合楼隶属一个建设工程项目，按照政府关于竣工验收及办理权属登记的要求，需整体竣工进行统一验收后，方能办理权属登记。因此，华丰公司预先向蔡经云、杨少玲交付涉案房屋并不存在任何的违约情形。其次，2013年，华丰大厦、车库综合楼整体竣工后，华丰公司已按政府要求积极地向政府相关部门递交资料，申请办理验收手续和权属登记手续。之后，政府部门也相应的通过了部分分项验收。因此，一审法院认定“华丰公司迟延申请专项验收是造成逾期办理涉案房地产权属证书的原因之一”属于认定事实错误。再者，海口市国土资源局2014年9月10日正式提出华丰大厦、车库综合楼容积率超容问题后，并没有及时有效地去解决，由此导致华丰公司直到2017年8月10日才得以办理权属登记。因此，一审法院认定“政府的原因根据文件作出时间可确定为2015年7月31日至2016年9月28日”属于认定事实错误。鉴此，2017年8月9日之前，华丰大厦、车库综合楼是因政府原因无法办理权属登记，而非华丰公司迟延申请专项验收，华丰公司不应承担相关的民事责任。（二）华丰公司已于2017年11月5日通知蔡经云、杨少玲配合办理不动产权证，是蔡经云、杨少玲未及时配合，逾期办证有蔡经云、杨少玲的原因。一审判决认为“通知不足以证明华丰公司已履行将办理权属登记需由华丰公司提供的资料报产权登记机关备案的义务。”与事实不符。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第32条，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。和《城市商品房预售管理办法》第12条，开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件。以上法律规定说明，开发商办证的义务实际上为法律上的协助义务，办理房产证的申请人应为房屋权利人，即购房者。本案中，开发商华丰公司已于2017年11月5日告知蔡经云、杨少玲及时递交过户资料配合办理不动产权证，积极履行了协助办证义务。《微信聊天截屏》也可以证明蔡经云、杨少玲早已知悉华丰公司通知办证情况。可见，逾期办证也有蔡经云、杨少玲的原因。一审判决片面认为“通知不足以证明华丰公司已履行将办理权属登记需由华丰公司提供的资料报产权登记机关备案的义务。”，严重背离客观事实。（三）本案中，虽然蔡经云、杨少玲的不动产权证书已于办理，但蔡经云、杨少玲办理该证后，并没有与上诉人对房屋面积误差情况进行确认以及商议误差款事宜，且合同也没有就房屋面积误差约定利息。因此，一审法院径行判决上诉人向蔡经云、杨少玲返还误差面积价款，并按年利率6%支付利息，显属错判。二、一审判决适用法律错误。本案中，华丰公司于2012年向蔡经云、杨少玲交付房屋，但蔡经云、杨少玲直到2018年8月10日才提起诉讼。根据最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的通知第18条，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。以及民法总则三年的诉讼时效规定，蔡经云、杨少玲的诉讼请求已过诉讼时效，不存在持续性违约情形。一审判决认定未过时效属适用法律错误。三、一审判决结果显失公平公正。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。退一步来说，即便是存在华丰公司原因造成逾期办证，一审庭审时，蔡经云、杨少玲也没有提供任何证据证明，逾期办证造成了实际损失。并且，双方的《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》明确约定，逾期办证违约金为每日万分之0.1。因此，一审法院判决华丰公司按每日万分之一的标准向蔡经云、杨少玲支付违约金，有违公平，显失公正。综上所述，一审判决认定不清事实，适用法律错误，判决结果显失公平公正。恳请二审法院依法改判，判决驳回蔡经云、杨少玲的诉讼请求。被上诉人蔡经云、杨少玲答辩称，一、蔡经云、杨少玲即业主逾期办证违约金的诉讼请求全部未超过法定的诉讼时效。1、《商品房买卖合同》约定的每日万分之一（或万分之0.1）是违约金的计算方式，而不是违约金的支付期限，对于没有支付期限的债务，债权人任何时候都有权主张，不存在超过诉讼时效的问题。2、本案逾期办证违约金约定的是按日累加计算，华丰公司的违约处于持续状态，依据最高院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”之规定，只有华丰公司的违约行为终止，给业主办理不动产权证明之次日才是诉讼时效起算的时间，业主关于逾期办证违约金的诉讼请求亦未超过诉讼时效。3、业主已经及时提交了办证资料，华丰公司逾期办证与业主无关。《商品房买卖合同》第十五约定“华丰公司应提前30天书面通知业主提交办证资料，业主应及时提交”，但并未限定业主提交资料的时间。华丰公司至今没有以任何书面形式通知业主办证，起诉的业主从其他业主及物业管理处知悉可以缴费办证了，随即在2018年初陆续交纳了契税及维修资金，并将相关材料交付给华丰公司的代办人员办证（业主还须另行缴纳办证费用500元/户）。甚至华丰公司尚不承认该代办人员为其工作人员，试问华丰公司又是如何收取办证资料，委派何人为业主办证的？华丰公司主张业主虽然缴了税费，但不能据此证明已将办证材料交付给华丰公司，这一说法是相当不客观的。业主在购房之后长达4、5年的时间内一直苦苦等待华丰公司办证，难道反而会在具备了办证条件并缴纳了税费之后却拒不将相关资料提供给华丰公司吗？这显然是不符合常理的。事实上，华丰公司在取得涉诉项目初始登记时即早已办证逾期，此后华丰公司也一直没有积极履行通知及过户义务。华丰公司直至一审庭审结束也未核实过具体哪些业主尚未提供办证资料，且当庭承认从来没有催促过业主提供资料。华丰公司逾期办证与业主办证资料的提供无关，不能免责。4、原审判决认定由于政府原因，华丰公司对于2015年7月31日至2016年9月28日期间的逾期办证违约金可以免责，没有依据，理由详见上诉状。二、华丰公司应当给业主退还面积误差款及利息（除848、850两案外）。1、华丰公司的上诉请求中并没有关于撤销一审判决判令其给业主退还面积误差款及利息的判项的内容，但笼统的请求撤销一审判决。在一审庭审过程中，华丰公司的代理人已经当庭认可业主关于退还面积误差款的请求，只是对利息的支付有异议。在此请华丰公司在当庭明确一下关于这一块的上诉请求。2、关于华丰公司退还面积误差款的起算时间，关系到利息的起算时间。从华丰公司提交的一审证据12《海口市住房和城乡建设局房产测绘成果审核意见书》看：2017年4月12日海口市住建局即已确认涉诉项目的《房产面积测算成果报告书》。因此自该日起华丰公司已经知道涉诉项目房产的实际建筑面积与房屋买卖合同的约定是否有误差，比约定面积少的误差款即应退还给业主。已经办证的业主从办证之日起，尚未办证的从2017年12月13日华丰公司的代办人员在小区微信群上传测绘报告扫描件之日起计算华丰公司退款的时间，已经作出了很大的让步。华丰公司逾期退款，就应当从该日起计付利息。3、关于业主主张的利息标准。《商品房买卖合同》约定华丰公司应给业主退还面积误差款及利息，并未具体约定利息计付标准。参照最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第十八条规定的出卖人逾期交房、逾期办证未约定违约金的情况下，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，业主按现行一年期贷款利率4.35%上浮40%即年利率6%的标准计算，未超过法定的逾期贷款利息标准。综上所述，一审判决已经在逾期办证违约金方面对华丰公司进行了极大的没有事实与法律依据的倾斜和照顾，华丰公司仍然不服，提起上诉，确实无理，蔡经云、杨少玲恳请二审人民法院在查明事实的基础上，驳回华丰公司的全部上诉请求。蔡经云、杨少玲向一审法院提出诉讼请求:1、华丰公司向蔡经云、杨少玲支付逾期办证的违约金67745.81元（计算方式：以蔡经云、杨少玲已付购房款652029元为基数，按每日万分之一，自2015年5月23日起计付至2018年3月26日办证之日止）；2、华丰公司向蔡经云、杨少玲退还房屋面积误差房价款12749元，并支付利息271.98元（利息计算方式：以12749元为本金，按年利率6%，自2018年3月26日起计至华丰公司实际付款之日止，暂计至2018年7月31日）；3、案件受理费由华丰公司承担。一审法院查明的事实：2012年5月14日，蔡经云、杨少玲作为买受人，与华丰公司作为出卖人，签订一份《海口市商品房买卖合同》，主要约定：蔡经云、杨少玲购买华丰公司开发的位于海口市××区房；房屋价款按建筑面积计价6100元/㎡，建筑面积为106.89平方米，总价款652029元，签订合同当日支付总房款的31%即202029元，余款450000元，由蔡经云、杨少玲向银行申请贷款；第八条（交付期限）：出卖人应当在2013年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种验收，并取得建筑工程验收备案证明文件；第九条（交接）商品房达到交付使用条件后,出卖人应当在合同约定的交付日30日前,书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件,买受人......会同出卖人对该房屋进行验收交接。在双方进行验收交接时，出卖人应当向买受人出示本合同第八条约定的房屋交付条件的证明文件及有关资料，并签署交接单。......出卖人还应向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第十二条（面积确认及面积差异处理）以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异议处理。合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方意按第2种方式处理，即双方自行约定：约定的面积必须以具备国家房屋测量资格的单位测绘结果为准。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，据实结算房价款，多退少补；第十五条（关于产权登记的约定）出卖人应当自房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在360日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件资料，买受人应及时提供。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。......如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证的，出卖人自逾期之日起按已付房价款的万分之0.1向买受人支付违约金。逾期720日以上的，买受人有权单方解除合同。该合同附件七《补充协议》约定：一、出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，在商品房交付使用后720日内办理完房地产权属证。如因买受人和行政机关的原因，导致出卖人不能将资料报产权登记机关备案的，出卖人不承担责任；如因出卖人原因导致买受人不能按规定时间取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人每日按已付房款的万分之零点一向买受人支付违约金。......六、买受人在办理交房手续的同时，付清办理房产证所需的费用。......七、物业管理费用和装修押金由买受人承担或交纳，并按规定向物业公司办理结算。八、本协议作为《海口市商品房买卖合同》的附件，具有同等法律效力，若购房合同附件、该补充协议与主合同不一致的，以附件、补充协议为准。上述合同签订后，蔡经云、杨少玲依约支付完华丰公司购房款652029元，华丰公司于2012年6月7日前将涉案房屋交付蔡经云、杨少玲使用。但交付时楼房项目尚未通各项综合验收。另查，涉案楼房项名为“华丰大厦、车库综合楼”，所在土地为原“泉水山庄”小区项目土地之一，“泉水山庄”小区项目为政府出让地，国有土地使用权出让合同中没有约定容积率。涉案“华丰大厦及车库综合楼”作为停缓建工程项目系原“泉水山庄”小区子项目之一。“泉水山庄”小区项目经原琼山市规划主管部门于1992年批建，容积率为2.4，包含38幢别墅、2幢住宅楼和金泉大厦A座、B座（B座现更名为“华丰大厦”），当时金泉大厦A座、B座完成桩基工程后停工，但经司法裁定为产权人办理了土地使用权证。2006年12月，为解决历史遗留问题，海口市规划局（以下简称：市规划局）作出《关于泉水山庄商住楼停缓建工程的规划设计条件》[市规处函（2006）A071号]，决定将金泉大厦B座项目由21层降低到19层，容积率≤4.92,2008年9月批准了该项目的报建手续,项目更名为涉案的“华丰大厦、车库综合楼”；而“泉水山庄”小区项目整体容积率为2.0。“华丰大厦及车库综合楼”项目，华丰公司按市规划局2006年批准的容积率≤4.92于2010年开始进行建设，于2012年1月5日竣工（根据“华丰大厦”的建筑工程竣工报告)，同年8月28日通过消防验收、2013年9月23日经建设工程质量验收合格、2014年5月19日经排水竣工验收合格，2014年8月4日经环保部门同意办理竣工环保验收手续。此后，在华丰公司申请规划验收和其他专项验收过程中，2015年7月31日，海口市国土资源局（以下简称：市国土局）向海口市规划局发出《关于华丰大厦、车库综合楼项目用地基准容积率的函》[（海土资交字[2015]190号）]，认为：“由于《海口市超容积率用地管理规定》（海府）（2005）33号和《海口市超容积率用地管理规定暂行操作方案（海府办（2006）150号）已废止，根据目前施行的《海口市增加容积率用地管理规定[海府（2011）67号]第六条第一款，核定该用地基地容积率为≤1.65。2015年1月6日，海口市规划局向海口市国土局发送的《关于确定华丰大厦、车库综合楼停缓建处置项目基准容积率的函》[海规龙函（2015）1号]文件，市规划局认为泉水山庄”小区项目基准容积率应按照当时项目批建时施行的《海口市超容积率用地管理规范》[海府（2006）150号]核定，国有土地使用权出让合同没有约定容积率的，则按土地出让后市规划局首次给出的容积率为基准，即1992年原琼山市规划部门批建的容积率（≤2.4）为“泉水山庄”小区项目的基准容积率核定。2016年9月2日，华丰公司向市国土局提交《关于更正华丰大厦、车库综合楼项目用地核定基准容积率的申请》，向市国土地局提出异议，指出市国土局将涉案华丰大厦、车库综合楼项目的容积率核定为≤1.65是错误的，请求核查并更正容积率为原来批准的≤4.92。此后，经市规划局与市国土局互发函协商、核查，市国土局于2016年9月28日以《市国土局关于华丰大厦、车库综合楼停缓建处置项目基准容积率相关问题的函》[海土资交字（2016）155号]回复市规划局，同意市规划局作出[海规龙函（2015）1号]文件对涉案项目容积率基准容积率的核定意见。即≤4.92。2016年10月18日，市规划局作出建设工程规划核实意见书，确认涉案工程符合规划审批要求；同年11月24日，涉案项目通过人防工程竣工验收；2017年4月21日，涉案项目获海口市住建局竣工验收备案（即综合验收备案）。2018年9月22日，海口市规划委员会就涉案项目的容积率以[海规龙函（2018）140号]回复华丰公司，表示：2016年9月，市国土局以[海土资交字（2016）155号]文答复，同意原市规划局的意见。2017年8月10日华丰公司取得拟售房产的初始登记（证号：[琼（2017）海口市不动产权第XXXX号]。2018年3月20日，涉案房屋的不动产权证书[琼（2018）海口市不动产权第XXXX号]办理在蔡经云、杨少玲名下，该证书载明：权利类型为国有建设用地使用权和房屋所有权、房屋建面积为104.8㎡，该建筑面积与海口市房屋建筑面积测绘报告书的测绘结果一致。2018年8月6日，蔡经云、杨少玲提起本案诉讼。一审法院认为，蔡经云、杨少玲与华丰公司签订的《海口市商品房买卖合同》及其《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。根据合同约定，涉案房屋建筑面积106.89㎡，按建筑面积计价，6100元/㎡，购房总款652029元；华丰公司需在2013年2月28日前将通过各种专项验收（即综合验收）并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的涉案房屋交付蔡经云、杨少玲。蔡经云、杨少玲请求华丰公司支付逾期办证的违约金。华丰公司承认存在逾期办证的事实，但辩驳逾期办证的原因是政府的原因及蔡经云、杨少玲的原因，不是华丰公司的原因导致，故本案逾期办证的原因尤为关键。一、关于房屋交付时间及华丰公司逾期办证的原因。房屋交付时间是办理房地产权属证书期限的起算根据。蔡经云、杨少玲已依约履行完支付购房款的义务，并主张华丰公司是2012年6月7日前交付房屋。因华丰公司未能提供房屋交付时间的证据，而办理房屋交接手续是华丰公司的义务，在华丰公司未能举证的情况下，本院推定蔡经云、杨少玲关于房屋系于2012年6月7日交付的主张成立。涉案房屋系于2012年1月5日竣工，最早的专项验收为2013年8月28日通过的消防验收、2013年9月23日通过建设工程质量验收，至2017年4月21日，涉案项目才获海口市住建局竣工验收备案（即综合验收备案）。故本案华丰公司于2012年6月7日交付蔡经云、杨少玲时，连其中的一项专项验收都未通过，更未通过合同约定的综合验收、取得住建部门的竣工验收备案。故华丰公司于2012年6月7日提前将不符合合同约定交付条件的房屋交付蔡经云、杨少玲，已经存在违约行为，华丰公司的迟延建设及迟延申请专项验收是造成逾期办理涉案房地产权属证书的原因之一。另根据合同的《补充协议》第一条约定：“出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的，在商品房交付使用后720日内办理完房地产权属证。故华丰公司需在2012年6月7日起720日内即2014年5月28日前为蔡经云、杨少玲办理完房地产权属证书。但华丰公司未能在该时间前办理，直至2018年3月20日才办理涉案房屋的不动产权证。而此前的2012年1月至2015年期间，华丰公司还在申请办理各种专项验收。2015年7月31日市国土局向海口市规划局发出《关于华丰大厦、车库综合楼项目用地基准容积率的函》[（海土资交字[2015]190号）]，认定涉案项目的容积率为≤1.65。市国土局的此项容积率意见改变了华丰公司按原规划部门批准的容积率≤4.92建设起来的涉案项目楼房，导致涉案项目无法通过规划验收等尚未完成的其他专项验收，亦进一步导屋涉案房屋无法办理权属初始登记备案及后面的房屋不动产权证书的办理。此后，经市国土局及市规划局的协商、核实、以及华丰公司向国土局提出异议，市国土局最终于2016年9月28日以[海土资交字（2016）155号]函件回复市规划局，同意市规划局作出[海规龙函（2015）1号]文件对涉案项目容积率基准容积率的核定意见，即按原来的容积率≤4.92核定，涉案项目才得以继续推进，华丰公司开发的涉案项目才得以在2017年4月21日获海口市住建局竣工验收备案（即综合验收备案），以此为条件，华丰公司才在2018年3月20日为蔡经云、杨少玲办理了不动产权证书。因此，综观涉案项目建设、验收过程及政府部门之间对容积率的最后核定过程，华丰公司逾期办理不动产权证原因有华丰公司的原因及政府的原因，而政府的原因根据文件作出时间可确定为2015年7月31日起至2016年9月28日止。华丰公司辩驳其于2017年11月5日在华丰大厦张贴《通知》，通知业主缴纳契税和维修基金、递交材料以配合华丰公司办理不动产过户，蔡经云、杨少玲未能配合，逾期办证的原因有蔡经云、杨少玲的原因。但对于华丰公司提供的《通知》相片，蔡经云、杨少玲对真实性有异议。本院认为，该相片不足以证明华丰公司真正在2017年11月5日张贴、已履行将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务。故本院对华丰公司的此项主张不予采信。二、关于是否超过诉讼时效的问题。蔡经云、杨少玲请求华丰公司支付逾期办证的违约金67745.81元。根据双方合同第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证的，出卖人自逾期之日起按已付房价款的万分之0.1向买受人支付违约金。而《补充协议》第一条约定：”出卖人应在商品房交付使用后360日内，......在商品房交付使用后720日内办理完房地产权属证。涉案房屋系于2012年6月7日交付，于2018年3月20日办理了不动产权证，可以确定华丰公司逾期办证期间是从2014年5月29日起至2018年3月19日。因华丰公司逾期办证是持续性违约，根据民法总则三年的诉讼时效规定，起诉日前三年的诉讼时效并未超过，蔡经云、杨少玲可主张这三年即2015年8月5日至2018年8月5日期间的违约金，蔡经云、杨少玲主张从2015年5月23日起计算，本院不予支持。故华丰公司理应向蔡经云、杨少玲支付自2015年8月5日起至2018年3月19日止的逾期办证违约金。因华丰公司逾期办证确实存在政府的因素，故扣除政府的因素即2015年7月31日起至2016年9月28日止的时间后，华丰公司实际逾期的期间为自2016年9月29日至2018年3月19日，共537天。虽双方在合同中约定了计算违约金的比率为按日万分之0.1，但该比率明显低于银行同期贷款利率，不足以弥补蔡经云、杨少玲资金被占用的利息损失，故应予调整，蔡经云、杨少玲主张调整按照日万分之一计算违约金，未超过银行同期贷款利率，本院予以照准。因此，华丰公司需支付蔡经云、杨少玲的逾期办证违约金为35013.96元（652029元×537天×0.0001）。三、关于房屋面积差价款及利息。本案合同约定的建设面积为106.89㎡，单价为6100元/㎡，总价款652029元;不动产权证登记的面积为104.8㎡。根据合同第十二条对面积差异处理的约定：“双方自行约定：......合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，据实结算房价款，多退少补”,蔡经云、杨少玲已取得了不动产证，按约定应以不动产权证登记的面积为依据，2018年3月20日办理的不动产权证登记的面积比合同约定的面积少了2.09㎡，故华丰公司应退还蔡经云、杨少玲面积误差房款12749元（2.09㎡×6100元/㎡）。蔡经云、杨少玲另请求华丰公司支付差价款的利息，虽然双方未约定需支付利息，但多退少补是合同约定的义务，华丰公司为蔡经云、杨少玲办理完不动产权证后一直未支付蔡经云、杨少玲面积差价款，蔡经云、杨少玲请求华丰公司支付差价款被占用期间的利息损失、按年利率6%计算，合情合理，本院予以支持。利息理应从办证之日的次日即2018年3月21日起计付，现蔡经云、杨少玲主张从2018年3月26日起计算，本院予以照准。故华丰公司应支付的差价款的利息为：以12749元为基数，以年利率6%计，从2018年3月26日起计至实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限海口华丰实业有限公司于本判决生效之日十日内支付蔡经云、杨少玲逾期办证违约金35013.96元；二、限海口华丰实业有限公司于本判决生效之日十日内退还蔡经云、杨少玲房屋面积差价款12749元；三、限海口华丰实业有限公司于本判决生效之日十日内支付蔡经云、杨少玲房屋面积差价款的利息（计算方式：以12749元为基数，按年利率6%，从2018年3月26日起计至实际付清之日止。）四、驳回蔡经云、杨少玲的其他诉讼请求。案件受理费910元，由蔡经云、杨少玲负担369元，华丰公司海口华丰实业有限公司负担541元。双方当事人在二审期间均没有新证据提交。本院查明的其他事实与一审查明的其他事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一审判决对逾期办证违约金、房屋面积差价款及利息的认定是否错误。1.关于华丰公司是否应承担逾期办证违约金以及该违约金的计算问题。据查明的事实，华丰公司于2012年6月7日将案涉房屋交予蔡经云、杨少玲使用。依据《补充协议》的约定，华丰公司应在商品房交付使用后720日内办理完房地产权属证，如因其原因导致买受人不能按规定时间取得房地产权属证书的，华丰公司每日按已付房款的万分之零点一向买受人支付违约金。据此约定，华丰公司应在2014年5月28日前为蔡经云、杨少玲办理完毕案涉房屋的不动产产权证，而华丰公司至今未将该房屋的不动产产权证办理至蔡经云、杨少玲名下，其行为已构成违约，依约应向蔡经云、杨少玲支付逾期办证违约金。据查明的事实，华丰公司按规划部门2006年批准的≦4.92的容积率对案涉项目进行建设，而2015年7月31日至2016年9月28日期间，国土、规划两部门因案涉项目的容积率问题未能达成一致意见，经多次发函磋商、核查、协调，国土部门最终同意按原来≦4.92的容积率核定。由此可知，该期间因政府部门的原因而导致案涉项目无法继续推进、不能办理案涉房屋的不动产权证书，华丰公司对此在主观上没有过错，其在规划部门已批准的容积率的基础上对案涉项目进行建设，对后来政府部门因容积率问题而进行的协调行为是无法预见的。故该期间造成的逾期办证责任确实不能归咎于华丰公司，一审判决据此免除华丰公司该期间的逾期办证责任，符合公平及诚实信用原则，处理并无不当。除此期间之外，华丰公司并无证据证明其逾期办证的行为具有不可抗力、因买受人自身的原因或其他不可归咎于其自身的免责事由，应对其逾期办证行为承担相应的违约责任。因双方约定逾期办证违约金标准为每日按已付房款的万分之零点一支付，该标准明显低于银行同期贷款利率，与蔡经云、杨少玲因资金被占用造成的利息损失相差较多，故一审判决依据蔡经云、杨少玲的诉请，调整为按每日万分之一的标准计算逾期办证违约金，处理并无不当。据此，蔡经云、杨少玲关于不应免除华丰公司2015年7月31日至2016年9月28日期间的逾期办证责任，华丰公司关于其不应承担逾期办证责任、一审判决结果显失公平的上诉理由均不能成立，本院不予支持。2.关于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算......。”本案中，依双方约定，华丰公司应在2014年5月28日前为蔡经云、杨少玲办理完毕案涉房屋的不动产产权证，但其并未依约按时办理。故蔡经云、杨少玲自2014年5月29日起即应知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效自该日即已开始起算。案涉房屋的不动产产权证书至今未办理至蔡经云、杨少玲名下，故华丰公司逾期办证的违约行为自2014年5月29日至本案诉讼时一直处于持续的状态。依据上述法律规定，蔡经云、杨少玲自向一审法院起诉之日的前三年即为其向华丰公司主张权利的诉讼时效期间，其对华丰公司在该诉讼时效内持续存在的逾期办证行为主张的民事权利依法受到法律保护。故一审判决依据蔡经云、杨少玲的诉请，判决华丰公司以实际逾期的天数计算，向蔡经云、杨少玲支付逾期办证违约金并无不当。蔡经云、杨少玲关于一审判决按起诉之日往前推三年计算诉讼时效，华丰公司关于其诉请已过诉讼时效的上诉理由没有法律依据，本院不予支持。3.关于房屋面积差价款及利息的问题。本案中，双方在合同中已作出了关于房屋面积据实结算、多退少补的约定。据查明的事实，双方在合同中约定案涉房屋的建筑面积为106.89平米，海口市房屋建筑面积测绘报告书中显示案涉房屋的建筑面积为104.8平米，庭审中，双方对该面积均无异议。因此，多退少补是双方的合同义务，一审判决在双方对该面积差异数据没有异议的情形下，依据蔡经云、杨少玲的主张认定华丰公司应据实向蔡经云、杨少玲支付该笔差价款有事实和合同依据，亦避免了当事人诉累，处理并无不当。故华丰公司关于一审判决其返还差价款错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，蔡经云、杨少玲及华丰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2558元，由蔡经云、杨少玲负担738元，由海口华丰实业有限公司负担1820元。本判决为终审判决。审判长周慧娟审判员黄玉臣审判员王法坚 二Ｏ一九年四月十九日书记员 谢以欣速录员 符雪梅附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。