陕西省西安市中级人民法院           陕西省西安市中级人民法院民  事   判   决   书（2019）陕01民终1703号上诉人（原审被告）：汤建根，男，1973年10月14日出生，汉族，住浙江省海宁市。委托诉讼代理人：何睿，陕西维谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：史玉凤，陕西维谨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：西安皇嘉太乙路窗帘批发商城有限公司，住所地西安市碑林区、402、403、404号房。法定代表人：李红玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘涛，陕西迈盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王颖，陕西迈盛律师事务所律师。上诉人汤建根因与被上诉人西安皇嘉太乙路窗帘批发商城有限公司（以下简称皇嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初4982号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月21日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。汤建根上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，将本案发回重审或改判汤建根向皇嘉公司支付房屋占有使用费等费用105774.9元；一、二审诉讼费由皇嘉公司负担。事实和理由：一审超出诉讼请求审理，程序违法，本案一审皇嘉公司诉讼请求为汤建根向皇嘉公司支付租赁费、物业费、水费共计650177.76元，支付违约金841920.48元，承担诉讼费，诉讼中皇嘉公司并未增加或变更诉讼请求，亦未要求汤建根支付市场营销费和综合管理费，汤建根并未收到皇嘉公司增加或变更诉讼请求的通知，但一审判决却包含市场营销费和综合管理费，一审判决超出皇嘉公司诉讼请求范围，且市场营销费、综合管理费与本案租赁合同纠纷并非同一法律关系，应另案处理。一审法院认定事实错误，本案系房屋租赁合同纠纷，涉案房屋系拆迁安置房屋，至今未取得房屋所有权证，原因在于该建筑物未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》等，一审中皇嘉公司亦未提交相关证据证明租赁合法，涉案租赁合同应属无效。一审法院未查明汤建根实际欠付房屋占有使用费的期限为5个月零10天，而非16个月零20天。一审法院将市场营销费、综合管理费计入应付费用中，计算租金标准错误，皇嘉公司一审诉请主张汤建根支付租赁费、物业费、水费，以上费用双方均有书面合同予以明确约定，合同无效情况下，可参考租金标准支付房屋占有使用费，关于房屋使用费的标准，参考租赁合同约定为40元每平方米每月，租赁合同中水费为每年360元，而物业管理费在物业管理合同中约定为12元每平方米每月，皇嘉公司未主张市场营销费、综合管理费，除水费外，汤建根每月支付费用为52元每平方米每月，一审法院将市场营销费、综合管理费计算入内，致使租金、物业费计算标准由每月52元每平方米每月增至102元每平方米每月，计算标准提高一倍，一审计算错误。2015年5月1日至2016年4月30日房屋占有使用费汤建根已经付清，截至2017年3月20日，汤建根仅欠皇嘉公司5个月10天房屋占有使用费，在合同履行中，因商场经营状况不佳，汤建根欲撤出，但皇嘉公司为挽留大客户以免其他商户流失，也为继续吸引其他商户进场，对汤建根极力挽留，承诺汤建根租金给予租一年免六个月的优惠，要求汤建根继续经营，2015年11月28日，双方就免租优惠事宜达成一致，汤建根即按照租一免六的约定交清了2015年5月1日至2016年4月30日的房屋占有使用费及其他费用共计306180元，2015年11月28日缴费票据中，注明租赁费缴费期间为2015年11月1日至2016年4月30日，即说明2015年5月1日至2016年10月31日房租已经免除的事实。双方关于房屋占有使用费的约定有效，仍应按照租一免六计算费用，2016年5月1日至2017年3月20日，共计10个月20天，汤建根应承担的房屋占有使用费的期限为5个月10天，即汤建根实际欠付皇嘉公司费用为105774.9元（381.4×52×5个月10天）。皇嘉公司造成汤建根房屋装修装饰损失及物品损失等，应承担相应赔偿责任，因出租人过错致合同无效，合同无效后，由出租人补偿承租人的装饰装修损失，本案中因皇嘉公司原因致双方租赁合同无效，皇嘉公司应赔偿汤建根损失。皇嘉公司辩称，汤建根所称皇嘉公司诉讼请求仅为租赁费、物业费、水费，不包含市场营销费、综合管理费系对皇嘉公司主张“租金”的限缩解释，合同中租金与费用的收取条款准确名称分为“租金、物业管理费、综合管理费、市场营销费、水费”，上述费用名称为租赁合同中对租赁费的细化，皇嘉公司一审诉讼请求中使用的是统称或简称，而非合同中某一具体细化费用准确名称，双方在合同履行中，对上述所有费用统称为“租金或物业费、水费”两项，一审审理中，双方对除水费外每月102元每平方米（租赁费或物业费）的计算标准并无异议，争论焦点系优惠期限，一审中皇嘉公司的诉请金额为841920.48元，本案一审判决金额为643653.3元，并未超出皇嘉公司的诉讼请求，一审程序合法。涉案房屋有建设用地规划许可，租赁合同有效，汤建根应按照合同约定支付租赁费用。租赁期间发生的费用，皇嘉公司在一审中向法院提交了诉讼清单，对于上述清单所载内容双方均无异议，仅汤建根认为其已经支付完毕，2015年11月28日缴费票据仅注明缴费期间为2015年11月1日至2016年4月30日，并未标明免除之前房租或房租已结清，汤建根所称并无依据。汤建根主张装修及物品损失，皇嘉公司不应承担，且一审中汤建根并未提起反诉。皇嘉公司向一审法院起诉请求：1、解除皇嘉公司、汤建根于2015年5月1日签订的租赁合同；2、汤建根向皇嘉公司支付租赁费、物业费、水费共650177.76元，并支付违约金，共计841920.48元；3、本案诉讼费用由汤建根负担。一审法院认定事实：2015年5月1日，皇嘉公司（甲方）、汤建根（乙方）签订了租赁合同，载明承租方为汤建根，约定XX路XX商城XX楼XX号铺位，面积384.1平方米，用以经营窗帘品牌凯达布艺。租赁期限为一年，自2015年5月1日起至2016年4月30日止，租金为40元/平方米/月，支付方式为一次性支付，租金合计为183072元。水费每年240元。其中约定：租期到期未付或延后，经甲方催促后仍不交清者，甲方有权按日收取乙方所欠年度金额合同费用的3%做滞纳金。超过15日仍未缴清的，甲方有权收回乙方经营场所，甲方有权停止乙方经营场所的用电，并有权对乙方经营场所的商品货物等一切财物进行封存，超过30天仍未交完房租并未办理完相关手续的，甲方有权变卖乙方所有商品货物等财产充抵房屋租金及滞纳金，由此造成的一切损失由乙方自行承担（租期届满虽未续签租赁合同但仍实际使用经营场所的亦使用该条款）。如该合同在履行中发生争议，则向甲方所在地法院提起诉讼。同日，皇嘉公司、汤建根签订市场营销费合同、物业管理费合同、综合管理费合同，分别约定市场营销费为15元/平方米/月、物业管理费为12元/平方米/月、综合物业费为35元/平方米/月，共计为102元/平方米/月。皇嘉公司向汤建根交付了约定的商铺供汤建根经营使用，汤建根向皇嘉公司支付了2015年11月至2016年4月的费用233596元。自2016年5月1日起，汤建根仍然实际占有上述商铺至2017年3月20日，次日皇嘉公司锁门。皇嘉公司在锁门当日给皇嘉公司送达通知：限汤建根商户在2017年3月24日前到财务缴清所欠房租及相关费用，逾期未办理，公司将收回商铺并通过法律手段追究责任，由此造成的一切损失自行承担。之后汤建根未支付其余租金、物业费、水费等相关费用，皇嘉公司提起本次起诉。关于皇嘉公司诉讼请求，皇嘉公司明确：租赁期限2015年5月1日-2017年3月21日，共22个月21天，面积384.1平方米，租费合计883547.6元，其中2015年11月28日已付2015年11月至2016年4月的房租233596元，尚欠649951.6元。违约金皇嘉公司按照欠费金额的30%来主张为194985.48元，合计金额844937.08元。诉讼请求中主张为841920.48元，系按照天计算，皇嘉公司庭审中明确以诉讼请求为准。对于汤建根主张的保证金5000元，皇嘉公司同意房租中予以扣除。汤建根主张皇嘉公司同意其免交部分房租，就此提交在皇嘉公司锁门后汤建根前往皇嘉公司办公室送达免交房租情况说明的光盘，该视频显示汤建根前往皇嘉公司处递交其书写的情况说明，并未有皇嘉公司予以认可的内容。一审法院认为，关于主体问题，汤建根抗辩其并非本案适格被告，其为西安伊嘉豪庭布艺有限公司法定代表人，涉案房屋由该公司使用，故皇嘉公司应向该公司主张房租。根据房屋租赁合同，首页乙方租赁人一栏、在尾页乙方签字一栏签字的均为汤建根个人，并无西安伊嘉豪庭布艺有限公司盖章，在缴费单中，缴款人一栏均注明汤建根，根据合同相对性原则，本案的被告应为汤建根，至于汤建根主张系西安伊嘉豪庭布艺有限公司实际使用，系汤建根处分其租赁权，与本案无关。皇嘉公司与汤建根签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约定全面履行各自义务。在合同履行中，汤建根未能依约按时支付皇嘉公司房屋租金，属违约行为。皇嘉公司、汤建根均认可合同开始时间2015年5月1日，皇嘉公司、汤建根均认可汤建根使用该房屋至2017年3月20日，故本案租金截止时间2017年3月20日。合同期满后皇嘉公司同意汤建根继续使用该房屋，房租应从2015年5月1日计算至2017年3月20日。计算方式：381.4*102*22个月20天=881796.8元，水费为452.5，共计882249.3元，扣除汤建根缴纳的2015年11月至2016年4月的各项费用233596元（381.4*102*6+120=233536.8，多支付59.2元），目前拖欠648653.3元，扣除保证金5000元，下余643653.3元应由汤建根支付。至于违约金，皇嘉公司、汤建根约定租期届满虽未续签租赁合同但仍实际使用经营场所的亦使用该条款，汤建根主张过高应予调低，由于皇嘉公司未提交证据证明其实际损失，故酌情按照同期银行贷款利率予以支持。合同到期后，皇嘉公司同意汤建根继续使用涉案房屋，在2017年3月21日之后房屋由皇嘉公司占有，故该日期应为合同解除时间。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第九十七条，判决：一、原告西安皇嘉太乙路窗帘批发商城有限公司与被告汤建根于2015年5月1日签订的租赁合同予以解除；二、本判决生效之日起十五日内被告汤建根向原告西安皇嘉太乙路窗帘批发商城有限公司支付643653.3元，并按照同期人民银行贷款利率支付违约金自2017年3月21日计算至实际还款之日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12219元由原告承担2877元，被告承担9342元（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十五日内支付原告）。经审理查明，一审法院查明事实属实，本院依法予以确认。另查明，涉案租赁合同项下房屋系属西安市碑林区XX路桥建设拆迁安置项目，本案二审审理中皇嘉公司提交西安市碑林区发展计划委员会关于XX路桥建设拆迁安置立项的批复，该文件关于项目立项的有关内容批复如下“一、项目名称：XX路桥建设拆迁安置二、建设单位：碑林区城市建设综合开发管理办公室三、建设地点及占地面积：该项目位于南二环北侧，太乙路两侧，占地面积68.875亩”。再查明，2015年11月皇嘉公司出具说明一份，内容如下“关于伊嘉豪庭、凯达布艺，前期遗留问题，经协商打包一次性处理，以后再没有遗留问题事项，（免去2015.5.1日—2015.10.31日期间）费用。新合同从2015年11月1日计”。本院认为,根据本案查明事实情况，涉案租赁合同项下房屋系属相关部门批准立项的拆迁安置项目，故一审法院认定涉案租赁合同合法有效，符合法律规定。涉案租赁合同履行过程中，皇嘉公司作为出租人已按照合同约定将涉案房屋交由承租人汤建根使用，汤建根理应履行基于租赁使用涉案房屋而发生的相应付款义务。关于具体数额计算，皇嘉公司、汤建根均认可租赁合同自2015年5月1日开始履行，汤建根使用房屋至2017年3月20日，其间根据皇嘉公司2015年11月出具“说明”内容，2015年5月1日至2015年10月31日费用予以免除，2015年11月1日至2017年3月20日共计16个月20天，按照每月每平方米各项费用102元，每年水费360元计算，该期间汤建根作为承租人应支付皇嘉公司计648380元，扣除汤建根已支付2015年11月至2016年4月各项费用233596元以及保证金5000元，汤建根尚余409784元应予支付。另，汤建根未能及时履行承租人付款义务，已属违约，一审判决汤建根按照同期贷款利率支付违约金，亦属适当。再，汤建根所称其余期间的租金优惠，因其未能就该主张提交有效证据予以证实，本院不予采纳。至于汤建根上诉所称一审程序及费用核算问题，经查关于市场营销费、物业管理费、综合管理费，涉案租赁合同明确约定各方签订相关合同作为租赁合同的附件，故本案一审根据皇嘉公司主张将其一并处理，并无不妥。综上所述，原审判决第一项应予维持，第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初4982号民事判决第一项；二、变更西安市碑林区人民法院（2018）陕0103民初4982号民事判决第二项为：本判决生效之日起十五日内汤建根向西安皇嘉太乙路窗帘批发商城有限公司支付409784元及违约金（违约金具体计算方式为：以409784元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2017年3月21日至实际付清之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12219元，西安皇嘉太乙路窗帘批发商城有限公司已预交，由西安皇嘉太乙路窗帘批发商城有限公司负担3600元，汤建根负担8619元；二审案件受理费9707元，汤建根已预交，由汤建根负担6207元，西安皇嘉太乙路窗帘批发商城有限公司负担3500元。上述款项相抵后汤建根应负担的款项于执行时直接给付西安皇嘉太乙路窗帘批发商城有限公司。本判决为终审判决。审 判  长    刘      琪审 判  员    秦  燕  燕审 判  员    师      婷二○一九年四月十五日书 记  员    程      姣 11