山东省济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0191民初901号原告：济南高新控股集团有限公司，住所地济南高新区舜华路**舜泰广场**楼**。法定代表人：李昊，董事长。委托诉讼代理人：马明芹，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘树香，山东豪才律师事务所律师。被告：邢相玲，女，1979年10月8日出生，汉族，居民，住济南市历城区。委托诉讼代理人：侯本庆，山东众英律师事务所律师。原告济南高新控股集团有限公司(以下简称高新控股)与被告邢相玲房屋租赁合同一案，本院于2019年2月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告高新控股的委托诉讼代理人马明芹、刘树香，被告邢相玲的委托诉讼代理人侯本庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。高新控股向本院提出诉讼请求：1.依法确认双方于2017年4月6日签订的两份《汉峪金谷商业中心租赁合同》已于2018年10月28日解除；2.判令邢相玲向高新控股支付房屋租金63499元及逾期支付房屋租金违约金26537元；3.判令邢相玲向高新控股支付房屋占有使用费16762元（按日578元标准，暂计算至2018年11月26日，并持续继续至被告实际返还房屋之日）；4.判令邢相玲向高新控股支付逾期办理证照注销违约金，每日按照720.1元计算，持续计算至全部证照实际注销之日；5.判令邢相玲向高新控股支付物业费：71677.42元，水费、电费：2846.8元，暂计算至2018年10月28日，并持续计算至邢相玲实际返还房屋之日；6.判令邢相玲将房屋腾并返还高新控股；7.判令本案诉讼费、律师费由邢相玲承担。诉讼中，高新控股变更第三项诉讼请求为：判令邢相玲向高新控股支付房屋占有使用费12699元。变更第五项诉讼请求为：判令邢相玲向高新控股支付物业费：64448.13元，电费271.7元。事实与理由：2017年4月6日，高新控股与邢相玲签订了两份《汉峪金谷商业中心租赁合同》，约定邢相玲承租高新控股位于济南市××新区××汉峪××金融商务中心××区××商铺及Ａ2-ＬＧ-21仓库，用于“小面侠”品牌餐饮经营，租期自2017年4月6日至2022年5月15日止。第一租赁年度房屋租金商铺及仓库共计为47207元；第二租赁年度房屋租金共计为141620元。租赁合同通用条款第4.3条约定，租金按季支付，邢相玲应于每个季度的开始前15日或之前支付下一季度租金。合同签订后，因邢相玲拒绝支付第二租赁年度房租租金、物业费及水电费，高新控股于2018年8月28日向其发送《解约函》，但其未签收。2018年10月25日，高新控股再次向邢相玲发函，通知其双方签订的租赁合同已经解除，函件2018年10月28日已经被邢相玲本人签收。综上，双方签订的租赁合同已经解除，邢相玲至今拒绝支付房屋租金、物业费、水电费并返还房屋的行为已经严重违反合同约定。为维护合法权益，高新控股诉至法院，请求判如所请。邢相玲辩称，一、高新控股所诉与事实不符，是高新控股的根本违约导致双方签订的租赁合同无法继续履行。1.双方自2017年4月6日签订《汉峪金谷商业中心租赁合同》以来，由于高新控股的不公平、不合理对待，没有营造良好的营商环境。且虽多次沟通，亦未能得到解决。尤其是涉案房屋在未按照消防要求取得消防验收的情况下擅自将涉案房屋进行对外出租。根据消防部门的要求，涉案房屋从事餐饮行业是不允许使用罐装液化气的，但是在此经营的大部分商户均是使用罐装液化气，高新控股要求商户进行整改并自行承担费用，统一安装天然气管道。邢相玲按照要求安装了天然气管道并承担相应费用后，邢相玲其他商户均未对罐装液化气进行整改，高新控股的这种不公平待遇严重伤害了双方的合作基础，对此，邢相玲也在向有关的消防部门就高新控股的消防事宜进行投诉举报。2.高新控股的不稳定的招商模式及经营业态，也是邢相玲根本违约的原因之一。2018年1月初，高新控股初步确定改变经营业态，调整商业模式，将包括邢相玲在内的四家餐饮商家（鱼粉、上马水饺等）进行调整，解除合同，不再用于餐饮而是改为商超。后双方多次进行协商，并就邢相玲的损失象征性的进行赔偿，但双方就赔偿数额问题一直未能达成一致。在此过程中，高新控股多次采取断电的方式逼迫邢相玲清铺撤店，2018年9月12日高新控股擅自将涉案房屋封门上锁至今，邢相玲只好报警求助。截至现在，要求调整商业模式的四家餐饮商家除上马水饺在正常经营之外，其余的几个餐饮商家均处于停业协商状态。为此，邢相玲认为双方的租赁合同是由于高新控股的原因导致的合同无法继续履行，合同自2018年9月11日解除。二、高新控股要求邢相玲支付房屋租金的金额及违约金与事实不符。1.根据高新控股的运营公司与邢相玲进行协商确定，截至2018年9月11日拖欠的租金共计45882元，并非是63499元，同时认为双方的合同自2018年9月12日起就不再履行。2.邢相玲未按照合同约定支付租金，根本原因在于高新控股的出尔反尔，擅自违约。自2018年1月高新控股初步确定改变商业模式，调整经营业态之日起，双方之间签订的租赁合同就处于不稳定的状态，邢相玲的权利处于被侵害的状态。且自2018年6月以来，双方就合同如何履行的问题，解除后如何赔偿的事宜进行协商，在合同如何履行及如何赔偿事宜不能得到解决的前提下，邢相玲有权不支付租金，更谈不上支付违约金。三、高新控股无权向邢相玲要求支付物业费，其并未为邢相玲提供任何物业服务，水费、电费也无权向邢相玲主张。四、由于高新控股将邢相玲承租的房屋封门上锁，停水断电，致使邢相玲经营所用的物料基本处于毁损状态，一些生鲜食品全部腐烂，高新控股应当就此承担全部责任。综上，请求法院查清事实，依法驳回高新控股的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月6日，高新控股（出租方、甲方）与邢相玲（承租方、乙方）签订编号为2016-HYJG-A2A3-JYL-0013-0099的《汉峪金谷商业中心租赁合同》，约定甲方将位于济南高新区经十东路7000号汉峪金融商务中心区商业项目的编号为A2-LG1-21-1铺出租给乙方，该商铺暂定租赁面积以套内面积104平方米计取，该商铺建筑面积为187.90平方米，乙方以小面侠的名称作餐饮使用；租赁期限5个租赁年度，自2017年4月6日起至2022年5月15日止。第一个租赁年度租金为44287元，第二个租赁年度租金为132860元，第三个租赁年度日租金为3.85元/日/平方米，第四个租赁年度日租金为3.85元/日/平方米，第五个租赁年度日租金为4.42元/日/平方米；乙方租赁保证金数额相当于首年2个月的基本租金，共计33580元；该商铺交付日期为2017年4月6日。该合同第二部分《汉峪金谷峪悦里租赁合同之通用条款》对定义、出租商铺、商铺用途、租金、费用及支付方式、商铺交付与验收、装修期等内容进行了约定，其中月基本租金为日租金乘以365天乘以该房屋租赁面积所得除以12所得之平均值为准（日租金×租赁面积×365/12）；租金应按季度支付，乙方应于每季度开始前15日或之前支付下季度租金；租赁保证金不是乙方预付租金、物业管理费或其他费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。如乙方逾期未缴纳的，甲方有权扣除乙方逾期未交纳的租赁保证金；租赁期间，如乙方未能按合同约定的时间足额缴纳租金、物业管理费、能源费用、违约金及其他乙方应当支付的费用的，在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后7日内，乙方拒不纠正该等行为的，甲方有权直接抵扣乙方向其交纳的租赁保证金（但不影响甲方对乙方该等行为可同时形式的任何其他权利或补救方法）。甲方应在抵扣行为发生后书面通告乙方。乙方在收到前款所述书面抵扣通知的10日内把被甲方扣除部分的租赁保证金重新补足并存放于甲方。如在租赁期限内，因乙方原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任；除非本合同另有约定，本合同因任何原因终止后，乙方均应无条件把该商铺交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务（包括但不限于乙方补齐所有欠费、办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等证照的变更或注销注册地址手续）清理完毕后30个工作日内，甲方向乙方退还剩余的租赁保证金（不计利息）；自起租日起，乙方应向甲方或物业管理公司交纳物业管理费。物业管理费按该商铺建筑面积计算，标准为每月每平方米12元；合同结束（不论基于任何原因），乙方需要在合同终止后30日内办理以该商铺为注册地址或营业地址的工商、税务等所有证照的注销或变更手续，并将相关复印件提供给甲方；乙方逾期交还商铺，甲方为恢复原状而发生的公证费、律师费、清理费等费一切费用均由乙方承担；乙方逾期交还商铺，除应当自甲方发出交还通知之日起依照合同最后一个月的保底租金标准交付逾期期间的该商铺租金、物业管理费等各项费用外，每日还应按照最后一个月的日租金的1.5倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该商铺或甲方依照本条的规定收回该商铺。除前述约定外，乙方应于租赁期限届满或本合同因任何原因终止之日起30日内完成本合同约定的证照变更或注销义务，否则甲方有权不予退还租赁保证金，且乙方每逾期一日，乙方应终止前一日日租金的两倍向甲方支付违约金，直至相关手续办理完毕之日止；在租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金、物业管理费等按本合同约定乙方应缴纳费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰支付滞纳金；乙方逾期支付上述款项超过10日或其他违约行为超过3日，则甲方有权书面通知（以在该商铺粘贴通知或以合同约定的送达方式）乙方在一定时限内补齐相关费用及滞纳金或作出相应整改，乙方在上述时限仍未能补齐相关费用及滞纳金或作出相应整改，甲方有权采取相应措施禁止乙方商铺的经营且禁止乙方将商铺内任何物品搬离商铺；乙方逾期向甲方交付租金以及本合同约定的应由乙方向甲方或商场管理公司支付的任何一项费用累计超过30日的，甲方不予返还乙方的租赁保证金及商场综合管理费保证金、并要求乙方补交扶持期所免除的租金等费用、提前终止本合同并合法的提前收回该房屋或其任何部分，同时乙方应另行按月租金的2倍金额补偿甲方。同日，高新控股（出租方、甲方）与邢相玲（承租方、乙方）签订编号为2016-HYJG-A2A3-JYL-0013-0090的《汉峪金谷商业中心租赁合同》，约定甲方将位于济南高新区经十东路7000号汉峪金融商务中心区商业项目的编号为A2-LG1-21-2铺出租给乙方，该商铺暂定租赁面积以套内面积40平方米计取，该商铺建筑面积为72.26平方米，乙方以小面侠的名称作仓库使用；租赁期限5个租赁年度，自2017年4月6日起至2022年5月15日止。第一个租赁年度租金为2920元，第二个租赁年度租金为8760元，第三个租赁年度日租金为0.6元/日/平方米，第四个租赁年度日租金为0.6元/日/平方米，第五个租赁年度日租金为0.6元/日/平方米；乙方租赁保证金数额相当于首年2个月的基本租金，共计1460元；该商铺交付日期为2017年4月6日。同日，双方就乙方承租甲方汉峪金融商务中心（汉峪金谷）商业项目二区A2-LG1-21-1号商铺租赁合同达成《汉峪金谷商业中心租赁合同之补充条款》，对租赁期限、装修期限、项目整体开业日期、租金支付、物业管理费及其他费用、餐饮商铺要求、推广费、乙方账户信息、通信信息进行了约定，其中，对物业管理费约定为按照商铺建筑面积187.9㎡计算，标准为每月每平方米25元；装修期限自2017年4月6日至2017年5月15日。高新控股分别于2018年4月15日、2018年4月24日、2018年5月1日、2018年7月16日、2018年8月10日向邢相玲发送催缴租金的函件。2018年8月21日，高新控股向邢相玲邮寄送达《汉峪金谷.峪悦里商户合同违约告知函》，告知邢相玲所拖欠的租金及滞纳金共计82709元，通知邢相玲于2018年8月24日24点前向高新控股付清所拖欠的款项。2018年8月28日，高新控股向邢相玲邮寄送达《汉峪金谷.峪悦里商户合同解约告知函》，邮件显示未妥投。2018年10月25日，高新控股向邢相玲邮寄送达《律师函》，载明因邢相玲逾期支付第二租赁年度房屋租金事宜，高新控股先后多次向邢相玲下发《催款函》，在邢相玲拒不支付房屋租金的情况下，高新控股于2018年8月28日向邢相玲发送《解约函》，解除了双方签订的《房屋租赁合同》，要求邢相玲收到本函后7日内将商铺内设备物料清空，将房屋恢复至交付原状并返还高新控股，并于收到本函后7日内结清房屋租金、违约金、水费、电费、物业费及房屋占用费等各项费用。该邮件显示为2018年10月28日由本人签收。2018年9月12日14时左右，张畅报警称其2018年9月12日14时左右在济南汉峪金谷开的商铺“小面侠”被汉峪金谷运营商部门锁门。2019年1月25日，高新控股已经将该商铺内物品清空，现涉案房屋已由高新控股控制使用。另查明，高新控股已就包括案涉商铺在内的商铺等办理了不动产权大证，证号为鲁（2017）济南市不动产权第0256765号。再查明，案涉商铺的物业管理公司为绿城物业服务有限公司济南高新分公司。2018年7月28日，该物业公司委托山东豪才律师事务所向邢相玲发送《律师函》，载明邢相玲作为A2-LG1-21室业主，自2017年7月3日至2018年7月31日欠交物业费84027.50元。本院认为，高新控股系案涉商铺的合法权利人，其与邢相玲签订的案涉两份《汉峪金谷商业中心租赁合同》及《汉峪金谷商业中心租赁合同之补充条款》，均系当事人的真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。合同签订后，高新控股已依约将案涉商铺交付给邢相玲，邢相玲应按约履行支付租金的义务，但邢相玲仅支付了第一租赁年度的租金，自2018年5月份开始未再继续支付租金，其逾期支付租金的行为，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方均同意解除案涉三份合同，邢相玲于2018年10月28日签收高新控股向其邮寄的《律师函》，已知悉解除案涉租赁合同事宜，故本院确认双方解除合同的时间为2018年10月28日。邢相玲主张解除合同时间应为2018年9月12日，于法无据，本院不予采信。合同解除后，邢相玲应支付高新控股自2018年5月1日起至2018年10月28日（共计180天）的租金，案涉合同约定“租金应按季度支付，乙方应于每季度开始前15日或之前支付下季度租金”，第二个租赁年度商铺和仓库年租金为141620元（32860元+8760元），每季度租金即35405元。故邢相玲应支付第一季度（自2018年5月16日至2018年8月15日）租金35405元，第二季度共计92天，自2018年8月16日至2018年10月28日，共计73天，租金数额为28093.32元（35405元÷92天×73天）。故本院确定邢相玲应支付高新控股的租金数额为63498.32元（35405元+28093.1元）。关于合同解除后，邢相玲占有使用案涉房屋的期限问题。因双方未进行案涉商铺的交接，双方亦未对此达成一致，邢相玲的房屋占有使用期限无法计算，但根据高新控股向邢相玲邮寄的《律师函》可知，高新控股已告知了邢相玲应于收到函后7日内将商铺内设备物料清空，将房屋恢复至交付原状并返还高新控股，该7天即为高新控股预留给邢相玲的腾房时间，邢相玲未在高新控股给的腾房期限内将房屋交付高新控股，高新控股即应该采取合理措施防止其损失的扩大，但其放任邢相玲的行为，以致于造成自身损失的扩大，应自行承担该损失。虽然案涉合同约定了房屋占有使用费标准，但该标准明显过高，故本院确定邢相玲占有使用房屋的期限为30天，邢相玲应承担的房屋占有使用费为11545.2元（35405元÷92天×30天）。故本院对高新控股要求邢相玲支付房屋占有使用费11545.2元的诉讼请求予以支持，超出部分，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，案涉合同为格式合同，合同中对逾期缴纳租金、房屋占有使用费、逾期未办理证照变更或注销手续均约定了违约金，合同约定的违约金标准明显过高，且高新控股亦未提交邢相玲的违约行为给其造成的实际损失，故本院综合各方面考虑，根据公平原则酌情调整邢相玲应支付高新控股逾期缴纳房屋租金及逾期办理证照注销的违约金标准为以75043.52元（63498.32元+11545.2元）为基数，自2018年10月28日起至实际给付之日止，按照年利率24%的标准计算。高新控股要求邢相玲向其支付物业管理费、电费，因案涉商铺的物业管理部门为绿城物业服务有限公司济南高新分公司，而非高新控股，高新控股亦未代邢相玲向物业公司支付物业管理费、电费，高新控股不是适格权利人，故本院对其该项请求不予支持。邢相玲虽主张导致案涉合同解除的根本原因系高新控股的原因，但未提交有效证据予以证实，本院对此不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告邢相玲于本判决生效之日起十日内向原告济南高新控股集团有限公司租金63498.32元；二、被告邢相玲于本判决生效之日起十日内向原告济南高新控股集团有限公司房屋占有使用费11545.2元；三、被告邢相玲于本判决生效之日起十日内向原告济南高新控股集团有限公司违约金（以75043.52元为基数，自2018年10月28日起至实际给付之日止，按照年利率24%的标准计算）；四、驳回原告济南高新控股集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3926元，减半收取1963元，由原告济南高新控股集团有限公司负担549.6元，被告邢相玲负担1413.4元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 梁 猛二〇一九年四月二十八日书记员 王明明