中华人民共和国 福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽02民终1448号 上诉人（原审原告）：王添寿，男，1979年1月16日出生，汉族，住中华人民共和国福建省厦门市翔安区。 上诉人（原审原告）：陈艳，女，1981年11月9日出生，汉族，住中华人民共和国福建省厦门市翔安区。 被上诉人（原审被告）：小池纪香（曾用名：陈方红，外文名：ＫＯＩＫＥＮＯＲＩＫＡ），女，1977年8月26日出生，日本国籍，现住日本。 委托诉讼代理人：平悟刚，福建凯峰律师事务所律师。 原审第三人：小池義竜（外文名：ＫＯＩＫＥＹＯＳＨＩＴＡＴＳＵ），男，1976年2月2日出生，日本国籍，现住日本。 委托诉讼代理人：陈晓露，福建科衡律师事务所律师。 上诉人王添寿、陈艳因与被上诉人小池纪香、原审第三人小池義竜房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市翔安区人民法院（2018）闽0213民初379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王添寿、陈艳及被上诉人小池纪香的委托诉讼代理人平悟刚、原审第三人小池義竜的委托诉讼代理人陈晓露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王添寿、陈艳上诉请求：一、撤销厦门市翔安区人民法院（2018）闽0213民初379号民事判决，改判支持其一审全部诉讼请求；2、一、二审的诉讼费用均由小池纪香承担。事实与理由：1、王添寿、陈艳已按照合同约定支付全部购房款，小池纪香亦将案涉房屋及车位交付给王添寿、陈艳使用多年，双方对上诉人已付清购房款没有争议。2012年6月,小池纪香将案涉房屋及车位以人民币108万元（币种下同）出售给王添寿、陈艳。2012年6月至2017年8月期间，王添寿、陈艳共向小池纪香支付1098900元，已付清购房款。其中直接转到小池纪香银行账户的为718900元（五年后的2017年8月24日，王添寿、陈艳按照约定一次性付清剩余购房贷款）；应小池纪香要求汇至陈凌峰（小池纪香的弟弟）银行账户为160000元；汇至陈国彬（小池纪香父亲）银行账户为60000元；支付装修款160000元。因陈艳是小池纪香的妹妹，基于信任，故出现上述转账情形。2、王添寿、陈艳与小池纪香签订《房屋及车位买卖合同》是善意的，双方并没有侵害小池義竜合法权益的合意。王添寿、陈艳与小池纪香签订《房屋及车位买卖合同》时，并不知道小池纪香真实的婚姻情况，不知道其还拥有另一张身份证，并利用该身份证与小池義竜办理结婚登记。王添寿、陈艳并没有对案涉房屋及车位属于小池纪香与小池義竜夫妻共同财产及小池義竜对买卖案涉房屋及车位不知情表示认可。王添寿、陈艳不知道双方签订《房屋及车位买卖合同》时，小池義竜是否知情，但其事后是知情并同意的。3、根据不动产公示原则及夫妻可约定财产各自所有的规定，案涉房屋及车位是小池纪香的个人财产，小池纪香有权处分案涉房屋及车位。案涉房屋及车位自2010年至2018年长达8年的时间都登记在小池纪香名下，在此期间小池纪香、小池義竜任何一方从未就房产权属提出过任何异议，且双方对房产交易事宜都是知悉的。即使是夫妻一方擅自将婚姻关系存续期间取得的房产登记在自己名下，而没有经过另一方的同意，那么，经过一段合理的期限后，如果另一方仍然没有对该登记内容提出异议，就应当视为另一方对登记内容已经认可。这时的产权登记簿或者产权证书，就是夫妻双方对婚姻关系存续期间取得的财产所作的书面约定。另，因涉案房屋登记的所有权人为小池纪香一人，未登记共有人，王添寿、陈艳信赖登记的涉案房屋的权利状态，小池纪香及小池義竜不可以夫妻共同财产对抗王添寿、陈艳。4、即使涉案房屋及车位属于小池纪香与小池義竜的夫妻共同财产，小池義竜实际上也知道或者应当知道涉案房屋及车位出售的事实，《房屋及车位买卖合同》对其具有约束力。小池義竜虽长期在日本居住，但其对小池纪香出售案涉房产是知悉并同意的。小池義竜在《第三人意见书》中明确写明其有来往于中国大陆，尽管次数较少，但房屋作为普通家庭的重要资产，届期需要交房验收，验收后需要进行装修等事项，小池義竜来到中国大陆后不可能一次都没去案涉房产看过，不可能不知道王添寿、陈艳长期居住于案涉房产，其声称不知道案涉房屋已出卖给上诉人明显与常理相悖。5、买卖合同属于有效合同，也不存在所有权不能转移的情形，小池纪香应当继续履行合同，并承担违约责任。 被上诉人小池纪香辩称：1、王添寿、陈艳称“已经按合同约定支付全部购房款”“双方对王添寿、陈艳已付清购房款没有争议”与事实不符。小池纪香不认可王添寿、陈艳将其通过银行账户汇给陈凌峰、陈国彬的款项充作本案中应支付的房价款，这个充抵没有事实根据。王添寿、陈艳称的“支付的装修款160000元”也作为购房款价不实，事实上是依据《房屋及车位买卖合同》上写明的8万元可充抵购房款。除2012年10月9日，王添寿、陈艳汇入小池纪香银行账户两笔共计25万元以及其支付还房贷的月供款、房贷的解押还款外，小池纪香不曾再收到王添寿、陈艳的任何款项。2、与王添寿、陈艳订立房屋买卖合同确实忽视了小池義竜的权益。答辩人与王添寿、陈艳订立《房屋及车位买卖合同》确实是背着小池義竜进行。当小池義竜发现后对此意见非常大，小池纪香也不能继续再将房屋去过户给王添寿、陈艳。综上，小池纪香认为，原审判决认定事实清楚，判决适当。对于王添寿、陈艳已支付的房款以及适当的利息损失小池纪香会及时依法还返。对于王添寿、陈艳要求继续履行房屋买卖合同的过户等，请求二审法院依法驳回。 小池義竜述称：1、本案诉争房屋和车位系小池義竜出资购买，小池義竜从未收到过王添寿、陈艳任何款项。小池義竜和小池纪香于2008年结婚，2009年小池義竜便用其在日本房屋所得的店租收益和工资积蓄支付本案诉争的房屋和车位的首付以及之后按揭贷款部分。小池義竜作为该财产共有人，从未表示过要出售房屋，也从来没有收到王添寿、陈艳所谓的购房款。因此，王添寿、陈艳和小池纪香未经小池義竜同意，擅自进行房屋交易行为已经损害其合法权益。2、王添寿、陈艳明知诉争财产系小池義竜和小池纪香共同共有，仍擅自与小池纪香进行买卖，其主观上存在恶意。小池義竜和小池纪香在2008年便在日本登记结婚。结婚后第二年，也就是2009年1月25日，小池義竜和小池纪香应在中国岳父的邀请，来到中国补办中式婚宴。当时接机人员里就有王添寿和陈艳两夫妻，小池義竜作为陈艳的姐夫，通过举办婚宴已经长辈介绍给家族成员。而王添寿、陈艳和小池纪香签订《房屋及车位买卖合同》是在2013年，显然此时王添寿、陈艳对其身份是知情的，另外在一审庭审中，王添寿、陈艳也自认知道诉争财产是小池義竜和小池纪香夫妻共同财产。按照谁主张谁举证的规则，小池義竜和小池纪香从一审至今，都无法举证其与小池纪香的房屋交易是小池義竜知情的并经其同意的。因此，王添寿、陈艳应当承担举证不利的后果。王添寿、陈艳在明确诉争财产是小池義竜和小池纪香夫妻财产同时，在签订《房屋和车位买卖合同》时未征得小池義竜同意，在和小池纪香发生纠纷时也未主动将小池義竜列为第三人。王添寿、陈艳的种种行为显然是想对小池義竜刻意隐瞒交易事实，其主观上是恶意的。综上，王添寿、陈艳不符合善意取得的条件，案涉《房屋和车位买卖合同》不具有法律效力。3、诉争房屋和车位的物权登记形式不影响认定为夫妻共同财产。诉争房屋和车位系小池義竜和小池纪香婚姻存续期间购买的，双方并未对其婚内财产进行特别约定。依据婚姻法规定，该诉争房屋和车位系小池義竜和小池纪香的夫妻共同财产。另外，小池纪香和陈艳作为姐妹，不存在不了解诉争财产实际权利人的情况。物权变动的公示公信原则保护的是善意第三人，王添寿、陈艳主观上不是善意的，不受到法律的保护。4、小池義竜从未同意过出售诉争财产，直至本案起诉后才知情买卖交易。一审期间，小池纪香已经确认是在没有征得小池義竜同意的情况下，就将本案诉争财产卖给自己的妹妹。小池義竜日常收入都是交给小池纪香保管，也一直由小池纪香汇到家人陈莉用于支付房屋贷款，所以对于王添寿、陈艳和小池纪香的交易从不知情。小池義竜常居日本，房屋也都全权由小池纪香交给其在中国的家属进行管理。因此，小池義竜对于王添寿、陈艳居住在诉争房屋没有怀疑，仅仅认为是王添寿、陈艳帮忙照顾打理。但这么多年，小池義竜从来没有听王添寿、陈艳或者小池纪香向自己提过买卖诉争房屋和车位的情况，也从来没有去过公证中心办理过房屋过户手续的公证。因此王添寿、陈艳和小池纪香在没有得到小池義竜同意，将诉争房屋和车位进行买卖的行为，严重损害其合法权益。5、一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持一审判决。按照《中国人民共和国物权法》第九十七条及《城市房地产管理法》第38条第（四）项之规定，小池纪香未经小池義竜同意出售诉争房屋和车位的行为，显然侵犯了小池義竜对讼争房屋共同共有的合法权益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，一审法院认定案涉《房屋及车位买卖合同》无效，符合法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，适用法律正确，王添寿、陈艳的上诉理由不成立，恳请二审法院依法驳回王添寿、陈艳的上诉请求，维持一审判决，以维护小池義竜的合法权益。 王添寿、陈艳向一审法院起诉请求：1、判令小池纪香继续履行《房屋及车位买卖合同》、立即将涉案房产“厦门市翔安区祥福五里5号1004室（产权证号：厦国土房地产证第00××00）及厦门市翔安区祥福五里27号之第210号车位（产权证号：厦国土房证第00805389）”变更过户至王添寿、陈艳名下；2、判令小池纪香立即向王添寿、陈艳支付违约金人民币300000元；3、判令小池纪香承担上述房屋、车位变更过户应缴纳税费的一半；4、判令小池纪香承担本案诉费用、保全费用。事实与理由：王添寿、陈艳与小池纪香系亲戚关系。小池纪香在2009年购买了位于厦门市翔安区车位（下称案涉车位）。2011年下半年，小池纪香委托王添寿、陈艳及案外第三人陈云帮其垫资装修案涉房屋。2012年初，小池纪香为了购买店面，欲出售案涉房屋。2013年6月份，王添寿、陈艳和小池纪香就案涉房屋车位的买卖进行充分协商，双方一致达成合意：1、小池纪香将案涉房屋、车位以总价款108万元出售给王添寿、陈艳。扣除银行按揭贷款小池纪香实收68万。因案涉房屋由王添寿、陈艳及案外第三人陈云代小池纪香垫资进行装修，小池纪香欠陈云装修款8万元。该款项由王添寿、陈艳代小池纪香向陈云偿还。最终确定小池纪香实收60万。2、付款方式及付款时间：2012年10月前付30万。因为小池纪香购买店面需要付款，于2013年1月再付10万。剩余款项分两年付清。3、原告付款30万后，小池纪香不得中途借故中止售房及车位，否则加倍赔偿王添寿、陈艳。4、因为特殊原因，王添寿、陈艳和小池纪香同意等案涉房屋车位产权满五年再办理产权变更过户手续。5、满五年办理产权变更过户手续的，产生的税费由王添寿、陈艳和小池纪香对半平摊。如未满五年，由于小池纪香的原因导致提起办理产权变更过户手续，产生的交易税及个税等小池纪香应承担的部分由小池纪香承担，其他税费平摊。6、小池纪香在2012年6月份将案涉房屋及车位交付给王添寿、陈艳使用，物业费、公摊水费、电费、公维金等费用由王添寿、陈艳承担。王添寿、陈艳和小池纪香双方达成上述买卖合意后，王添寿、陈艳依约偿还银行按揭贷款，并向小池纪香付清了购房款。王添寿、陈艳和小池纪香于2013年2月18日就双方此前达成的合同补签了书面《房屋及车位买卖合同》。2017年8月份，案涉房屋车位产满五年，王添寿、陈艳和小池纪香达成一致，由王添寿、陈艳将案涉房屋车位的剩余贷款一次性付清，小池纪香配合王添寿、陈艳办理产权变更过户手续。王添寿、陈艳和小池纪香一起于2017年8月24日前往银行，将案涉房屋车位的剩余按揭贷款次性还清。2017年8月31日，案涉房屋、车位解除抵押。嗣后，王添寿、陈艳多次要求小池纪香配合办理房屋变更过户手续，但是小池纪香均以种种理由推脱。王添寿、陈艳认为，小池纪香怠于履行合同约定的过户义务已构成严重违约，侵犯了其合法民事权益，为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定诉至法院，请求判如所请。 一审法院认定：王添寿与陈艳系夫妻关系，陈艳与小池纪香系姐妹关系。2008年6月11日，小池義竜与小池纪香登记结婚。小池纪香于2009年间购买了讼争房及讼争车位，即位于厦门市翔安区祥福五里5号1004室房屋（厦国土房证第00××00）及厦门市翔安区祥福五里27号之第210号车位（厦国土房证第00805389）。2013年2月18日，小池纪香将讼争房及讼争车位以总价款108万元出售给王添寿、陈艳，双方签订了《房屋及车位买卖合同》。合同签订后，小池纪香将讼争房及讼争车位交由王添寿、陈艳管理使用，王添寿、陈艳陆续支付小池纪香大部分房款，因产权过户发生纠纷，遂诉至本院，请求法院判令如上请求。 审理中，小池義竜提出讼争房及讼争车位系其与香小池纪共有财产，其对王添寿、陈艳与香小池纪香买卖讼争房屋及讼争车位不知情，对此，王添寿、陈艳与小池纪香均表示认可。 一审法院认为，本案为涉外不动产纠纷，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”规定，本案纠纷应适用中华人民共和国法律。本案中，讼争房及讼争车位系小池義竜与小池纪香纪婚姻期间共同购置的房屋，应认定为夫妻共同财产；小池纪香擅自将讼争房及讼争车位出售给王添寿、陈艳，王添寿、陈艳也明知该房产属于小池義竜与小池纪香纪的共同财产，双方签订的《房屋及车位买卖合同》侵害了第三人小池義竜的合法权益，因此，小池纪香与王添寿、陈艳签订的《房屋及车位买卖合同》无效；无效的合同自始没有法律约束力，王添寿、陈艳主张小池纪香履行合同及支付违约金的诉讼请求，没有事实依据，依法应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、第五十六条、第五十九条的规定，判决如下：驳回原告王添寿、陈艳的全部诉讼请求。 经审理查明，对一审判决查明认定的事实，除王添寿、陈艳对“小池義竜提出讼争房屋及讼争车位系其与小池纪香共有财产，其对原被告买卖讼争房及讼争车位不知情，对此，原被告均表示认可”提出异议，认为其在一审中对上述事实是不认可的外，其余事实各方当事人均没有争议，本院予以确认。 另查明，一审庭审中，王添寿、陈艳多次表示第三人小池義竜对讼争房屋及车位买卖是知情的，故一审认定王添寿、陈艳认可第三人不知情有误，应予更正。 二审庭审中，陈艳提供其与小池纪香微信聊天记录，拟证明小池纪香答应过来办房子的过户手续。小池纪香质证认为，对证据的真实性不予认可，同时微信内容亦体现不出有将此事告知小池義竜及房款已全部付清。 还查明：1、自2012年起，讼争房的按揭贷款一直由王添寿、陈艳缴纳，至2017年按揭贷款还清，办理房屋解押手续。2、双方确认，小池纪香共收到王添寿、陈艳支付的购房款25万元。王添寿、陈艳另主张根据小池纪香的指令付给陈凌峰（小池纪香、陈艳的父亲）16万元、陈国彬（小池纪香的弟弟，陈艳的哥哥）6万元、陈云（小池纪香、陈艳的母亲）7万元，另支付房屋装修款16万元。3、小池纪香主张2009年其与小池義竜回国补办婚礼，系由王添寿、陈艳接待，王添寿、陈艳知道其在日本已婚的事实。王添寿、陈艳否认2009年已知道上述事实，确认2017年小池纪香与小池義竜回国办公证时，他们才知道小池纪香在日本结婚的事实。 本院认为，本案被上诉人及第三人均为日本国籍，本案为涉外房屋买卖合同纠纷案，涉及的不动产在中华人民共和国境内，本案应适用不动产所在地中华人民共和国法律。 本案争议焦点为：一、第三人小池義竜对案涉房屋及车位转让给上诉人王添寿、陈艳是否知情，讼争《房屋及车位买卖合同》是否有效。综合本案证据及庭审调查情况，本院认为，应当认定小池義竜对案涉房屋及车位已转让给王添寿、陈艳是知情的，讼争买卖合同为有效合同。理由如下：1、讼争买卖合同是小池纪香签署的，为小池纪香的真实意思表示。合同签订时，没有证据显示王添寿、陈艳知道小池纪香与小池義竜存在婚姻关系，王添寿、陈艳为善意购买人。2、2012年开始，讼争房屋一直由王添寿、陈艳居住管理使用，缴纳按揭贷款。期间小池義竜到中国大陆，到过讼争房屋，不可能不知道讼争房屋的居住使用情况。小池纪香称仅告知小池義竜讼争房由陈艳夫妇帮忙看管，该说法不可信，也与本案的相关事实不相吻合。3、2008年6月，小池纪香与小池義竜就已经在日本登记结婚，双方婚后共同生活，讼争房首付款及前期按揭贷款均由小池義竜夫妇支付。2012年后，按揭款转由王添寿、陈艳支付，对这一变化小池義竜不可能不知道原因。4、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条第1款规定，夫妻一方未经配偶同意，转让登记在自已名下的共有房产，不影响对合同效力的认定。由于本案并不存在《合同法》第五十二条规定的情形，买卖合同依法应认定有效。综上，讼争房尚未办理权属转移登记手续，未签署买卖合同的小池義竜知道或者应当知道房屋已出售，讼争的买卖合同对其具有约束力。一审法院以小池纪香擅自将讼争房及车位出售，《房屋及车位买卖合同》侵犯小池義竜合法权益为由，认定《房屋及车位买卖合同》无效错误，本院予以更正。 二、讼争购房款是否付清，王添寿、陈艳要求办理过户手续及支付违约金应否支持。依《房屋及车位买卖合同》第二条约定，房屋及车位合计价款108万元，扣除银行贷款余额、装修款8万元后实收60万元。双方当事人确认，小池纪香实际收到王添寿、陈艳的购房款共计25万元，王添寿、陈艳另主张其支付给陈凌峰、陈田彬、陈云的款项也系购房款，但小池纪香否认其曾指示王添寿、陈艳将购房款转给上述三人，因此，没有证据显示上述款项系王添寿、陈艳支付的购房款。依合同约定，王添寿、陈艳需于2012年10月5日前支付30万元，2013年1月支付10万元，余款在两年内还清。由于王添寿未按照合同约定付清购房款，根据《合同法》规定，小池纪香有权拒绝其办理过户手续的要求。双方可待王添寿、陈艳将相关购房款付清之后，再行办理房产过户手续。鉴于王添寿、陈艳存在违约情形，其要求小池纪香办理房产过户手续及支付违约金的诉求依法应不予支持。 综上所述，本案讼争房屋买卖合同依法应确认为有效，但鉴于王添寿、陈艳未付清购房款，房产过户条件尚未成就，对其要求办理过户手续及支付违约金的诉求应不予支持。一审法院虽判决结果无不当，但认定事实有误，依法应予更正。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费14520元，由上诉人王添寿、陈艳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 （柯雅玲） 审 判 员 （洪培花） 审 判 员 （陈 石） 二〇一九年四月二十二日 书记员（ 周伟 达） 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。