贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0502民初2154号原告：周芳，女，1988年8月23日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，委托诉讼代理人：彭昊（特别授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号：15224201610681171。委托诉讼代理人：王兴（一般授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师，证号：230713011110498。被告：毕节市鑫鼎房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路新城区，统一社会信用代码：91520500789797036Y。法定代表人：陈清松，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曹德立（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224199810688014。委托诉讼代理人：钟影（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师，执业证号：15224201511616943。原告周芳与被告毕节市鑫鼎房地产开发有限责任公司（以下简称鑫鼎房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月28日公开开庭进行了审理，原告邓滨及委托诉讼代理人彭昊、王兴，被告鑫鼎房开公司委托诉讼代理人钟影、曹德立均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周芳向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即办理东升华庭A幢24层3号商品房的不动产权属证书交付给原告，并支付违约金暂计1,000.00元(已付总房款392,925.00元为基数，按日0.01%的标准计算从2016年12月31日起至被告实际办理并交付不动产权属证书之日止)；2、本案诉讼费由被告负担。庭审中原告撤回要求被告立即办理东升华庭A幢24层3号商品房的不动产权属证书交付给原告的诉讼请求。事实及理由:原告于2014年7月20日与被告签订了合同编号为XD-DS-2014-090的《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买其开发的东升华庭A幢24层3号商品房，建筑面积116.25平方米，套内面积95.37平方米，双方在合同中约定:“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记、并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，出卖人不能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金”。合同签订后，原告已按合同约定全面履行了合同义务，付清了购房款392,925.00元，被告至今未按合同约定为原告办理权属证书。被告的行为已构成违约，应当按合同约定向原告支付违约金，请求贵院支持原告诉请为谢。被告鑫鼎房开公司口头辩称：一、双方约定支付违约金的条件是买受人退房，现原告请求支付违约金不符合约定。合同约定：“买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息”。二、逾期办证是政府因素及案外人原因导致，不是被告的原因，被告不应担责：涉案建设工程项目名称为东升华庭，分为1号地块（属贵州毕节长弘房地产开发有限公司）和2号地块（属鑫鼎房开公司），政府要求两个地块整体规划、设计办理相关手续，由两家公司分别开发，整体验收，鑫鼎房开公司2号地块工程已具备验收条件，但1号地块不具备验收条件，导致鑫鼎房开公司的2号地块工程不能办理验收手续和商品房转移登记，故逾期办理商品房转移登记并非被告自身过错行为所致，被告不应承担违约责任。三、本案逾期办证也有政策因素，不是被告的原因，被告不应担责。《不动产登记暂行条例》的施行及七星关区不动产统一登记工作的改革调整，导致登记内容、登记机关、登记程序发生变更，政府进而对不动产登记工作进行系统性调整和改革，暂停了不动产登记业务。显然，被告未在约定期限内向原告交付办理商品房转移登记的有关文书是政策因素，属不可抗力，被告具有法定免责事由。四、违约金条款的设置以填平损失为原则，是以其损失存在为前提，原告诉请被告支付违约金，若该前提不成立，则被告无支付义务。五、原告请求支付违约金不符合约定条件：《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：出卖人自约定日期之日起，180日以后仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理，即“买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息。原告请求按日万分之一则属于合同当中并未选择的第（2）项内容，不是双方选择的约定。六、原告未按照《商品房买卖合同》附件十二补充协议第6条之约定缴清相关办证费用（印花税、测绘费、登记费、契税、工本费等），故原告未履行其先合同义务的行为已构成违约，被告基于顺序履行抗辩权而不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告所举身份证、被告所举营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件等证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据1：《商品房买卖合同》、购房首付款收据、贷款合同。证明目的：双方签订的合同合法有效，原告已履行合同义务，被告应按合同约定向原告支付违约金。被告质证意见：对计算违约金有异议。经本院审查认为，该证据符合证据的三性，其证明目的，本院予以确认；对原告所举证据2：情况说明1份，证明目的：原告交纳相关办证费用的前提是被告提前一个月通知，被告未尽到通知义务。被告质证意见：有异议。经本院审查认为，不能达到原告的证明目的。二、对被告所举证据1，商品房买卖合同。证明目的：原告诉请计算违约金无依据。原告质证意见：达不到被告的证明目的。经本院审查认为，不能达到被告的证明目的。对被告所举证据2，七星府复（2012）85号文件、设计图纸、毕节市七星关区环保局2015年7月行政处罚公开统计表、七星发改综合（2014）10号文件、毕节市公安消防支队《建设工程消防设计审核意见书》、安装工程承包合同、结算申请函。证明目的：政府的安排，被告不能如期办理产权登记，不应承担违约责任。原告质证意见：达不到被告的证明目的。经本院审查认为，不能达到被告的证明目的。对被告所举证据3、毕节日报报纸。证明目的：被告不能向原告交付办理商品房转移登记有关文书系不可抗力所致，具有法定免责事由。原告质证意见：达不到被告的证明目的。经本院审查认为，不能达到被告的证明目的。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：原告于2014年7月24日与被告签订了合同编号为XD-DS-2014-090的《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买其开发的东升华庭（2号地块）A幢24层3号商品房，房号为1-24-3，用途为住宅，建筑面积为116.25平方米，套内面积为95.37平方米，合同总价款为392,925.00元，付款方式：原告应于签订合同当日向买受人交付首付款129,925.00元，其余270,000.00元以公积金贷款方式支付。转移登记:“（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属登记，委托费用依据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。附件十二补充协议第6条：产权证的办理由出卖人代办，办理产权证时买受人须缴清相关办证费用（印花税、测绘费、登记费、契税、工本费等）方可办理产权证，如因买受人原因造成产权延期办理，则出卖人不承担任何责任。合同签订后，原告已按合同约定向被告支付了购房款392,925.00元，但未缴纳办理涉案房屋产权证书办证的相关费用。庭审中，经本院释明后，原告同意在一个星期内交纳，被告庭审中同意原告交纳，但在原告交纳时，又拒绝收取相关办证费用。涉案房屋在法庭辩论终结前未取得商品房综合验收备案证明书。另查明：2012年4月21日，毕节市七星关区人民政府文件七星复（2012）85号载明区人民政府同意区城乡规划局《关于请求批准长弘房开公司双城振华房开公司鑫鼎房开公司东升华庭设计方案的请示》，并载明1号地块情况和2号地块相关情况；2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市××、××区（贵州××经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效，涉案房屋位于该范围内。本院认为，综合原、被告的诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点主要为：被告是否应向原告支付逾期办理商品房权属证书的违约金以及支付标准。对双方争议的焦点，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，且支付了办理商品房转移登记的相关费用，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，且根据双方签订的合同约定，办理产权登记系由买受人委托出卖人办理。但被告未按约定履行该义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告诉请被告支付逾期办理涉案商品房产权证书的违约金，于法有据，本院应予以支持。涉案房屋未取得商品房屋综合验收备案证明书，未能如期交付办理完商品房转移登记的相关文书并通知原告，即应当按合同约定承担违约责任。对被告主张支付违约金的条件是“买受人退房”。对该主张，根据双方签订的合同约定：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。合同虽然未约定此项为双方共同选择条款，但合同既然载明该条款（继续履行），并未载明原告不能选择该条款，故原告有选择该条款的权利，因原告未选择退房，其愿意选择不退房（继续履行合同）的约定，并未违反双方签订的合同约定，原告选择了该约定，双方便应按该约定履行义务。因此，原告有权要求被告按该约定承担支付违约金的权利，并未违反合同的约定，故对被告的该抗辩理由，本院不予以支持；对被告主张“逾期办证是政府因素及案外人原因导致，不是被告的原因，被告不应担责”。对被告的该主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，原告提交的证据不能证明其不能按合同约定履行合同义务系第三人的原因造成，依法应由被告承担对自己不利的法律后果。况且，即使是第三人的原因造成的，第三人的因素也不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任，被告应承担违约责任，故对被告的该抗辩理由，本院不予以支持；对被告主张“系政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任”的抗辩理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，涉案商品房不能在合同约定的时间内办理转移登记并非不能预见、不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要件，故对被告的该抗辩意见，本院不予支持；对被告主张违约金条款的设置“以填平损失为原则、损失存在为前提”。首先，针对逾期办理房屋产权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，因此该违约金的约定是惩罚性约定而非补偿性约定；其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，本案中，原、被告明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告单方面提供，其内容约定买受人是无权改动。结合该合同约定违约责任的计算方式，可知合同对双方违约责任的约定基本对等，且公平合理。故被告的该抗辩理由，本院不予以采纳；对被告主张原告未依法交纳相关办证的税费，其履行抗辩权不承担支付违约金义务。因被告尚不具备办证条件，且原告在本案中已撤回要求被告办证，其要求的违约金应视为交付办理转移登记相关文书的违约金，与是否办证不是一回事，被告违约未交付办理转移登记的相关文书，故其应承担违约责任，所以，被告应承担支付原告违约金的义务，对被告的该抗辩理由，本院不予以支持。因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院应予以支持。对违约金的支付标准，原告主张以已付总房款392,925.00元为基数，按日0.01%的标准计算从2016年12月31日起至被告实际办理并交付不动产权属证书之日止。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》转移登记的约定：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。该合同对违约金的计算有相应约定，根据当事人意思自治原则，司法应予尊重，且该约定并未违反法律的规定，故本院予以支持。故对原告诉讼请求的违约金，应以原告已付购房款392,925.00元为基数，按日0.01%的标准从2016年12月31日的次日，即2017年1月1日起计算支付；双方签订的商品房买卖合同约定：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。涉案房屋还未取得商品房屋备案证明书，目前不具备办证条件，且系原告委托被告办证，只有被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务，即交付义务转化为通知义务。故涉案房屋的违约金应计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。综上所述，对原告要求被告支付逾期办理涉案房屋权属证书违约金的诉讼请求，本院予以支持以原告已付房价款392,925.00元为基数，按日0.01%的标准从2017年1月1日起计算至被告向不动产登记机关提交完为原告办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告之日。原告诉请超过的部分，本院不予以支持；对被告主张不支付原告逾期办证违约金的抗辩理由，本院不予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告毕节市鑫鼎房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周芳逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以392,925.00元为基数，按日0.01%的标准从2017年1月1日起计算至被告毕节市鑫鼎房地产开发有限责任公司向不动产登记机关提交完为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书并通知原告周芳之日止）；二、驳回原告周芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告毕节市鑫鼎房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  詹伟二〇一九年四月十八日书记员  彭双