上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初8001号原告(反诉被告)：上海宝贝计划企业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：吴刚久，总经理。委托诉讼代理人：刘刚，上海市海华永泰律师事务所律师被告(反诉原告)：上海汇集实业有限公司，注册地上海市松江区，经营地上海市闵行区。法定代表人：周卫东，董事长。委托诉讼代理人：王建轶，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：张抒清，上海市金茂律师事务所律师。原告上海宝贝计划企业管理有限公司(以下简称宝贝公司)与被告上海汇集实业有限公司(以下简称汇集公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理后，依法由审判员姜敏适用简易程序进行审理。审理期间，汇集公司提起反诉，本院予以合并审理，于2019年4月11日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)宝贝公司的委托诉讼代理人刘刚，被告(反诉原告)汇集公司的委托诉讼代理人王建轶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宝贝公司向本院提出本诉诉讼请求：1.要求被告继续履行房屋租赁合同；2.要求被告排除妨害、恢复房屋供电、供水且不再实施妨害原告正常使用租赁房屋的行为；3.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，因汇集公司于宝贝公司至法院起诉后3至4天已恢复了供电供水，故宝贝公司放弃第2项诉讼请求，并明确第1项诉讼请求实际为要求确认双方之间的租赁合同为有效合同。事实与理由：宝贝公司与汇集公司于2014年7月17日签订《房屋租赁合同》，约定由宝贝公司承租闵行区闵北路XXX号院内第3幢房屋,用途为展厅、仓库及办公,租期15年。合同签订至今,宝贝公司一直按照合同约定履行,从未拖欠租金及做出其他违反合同约定的行为。但自2018年10月起汇集公司突然提出解除双方的租赁合同,遭到拒绝后,汇集公司开始实施妨害宝贝公司正常使用租赁房屋的行为。汇集公司于2018年12月3日起对租赁房屋停电、停水,禁止车辆进入，且发函通知宝贝公司解除租赁合同。汇集公司的行为已经严重违反了合同约定,因此宝贝公司诉至法院,请求依法维护原告的合法权益。为支持其诉讼请求，宝贝公司提供如下证据：1、2014年7月17日的《房屋租赁合同》，证明双方的租赁关系，虽合同中出租方的抬头与汇集公司不一致，但出租方与汇集公司是关联企业；2、汇集公司向宝贝公司的4份发函、终止协议、回复函2份，证明汇集公司提出解约，宝贝公司不同意，宝贝公司认为2018年11月16日的通知中写明了汇集公司要求解约的真实原因。汇集公司辩称，宝贝公司的第一项请求不成立，合同现并未终止，仍在继续履行过程中。同时，汇集公司向本院提出如下反诉请求：1.判令提前终止双方于2014年7月17日签订的《房屋租赁合同》；2.判令宝贝公司立即归还租赁房屋。反诉事实与理由：2014年7月17日，汇集公司与宝贝公司签订《房屋租赁合同》和《租房安全协议书》。合同履行期间，宝贝公司一再违反约定和安全承诺，主要表现为：1、2018年6月15日由于宝贝公司乱堆易燃物品导致失火。2、宝贝公司违反租赁用途，2018年11月2日在公共通道上擅自切割金属材料，同年12月30日宝贝公司违反安全规定，在没有任何防护措施的情况下进行油漆操作。3、宝贝公司长期将易燃物品、各种生产材料、大型成品堆放在大门口和交通通道上，造成严重安全隐患。4、宝贝公司擅自使用未达到安全要求的电梯，电梯内没有电话报警系统。5、未经汇集公司的同意变更进出大门，私设门卫，严重影响厂区车辆和人员的进出。租赁房屋位于虹桥枢纽地区和进博会展厅区域内，安全问题非常重要。当地村镇多次通报汇集公司，如不整改安全隐患，将责令厂区停产整顿。由于宝贝公司长期存在违约行为，导致存在安全隐患，致使合同无法继续发行。因此，汇集公司诉至法院，望判如所请。为证实其反诉请求，汇集公司提供如下证据：1、《租房安全协议书》，证明宝贝公司应负的安全责任；2、照片一组，证明宝贝公司长期违反安全规定，擅自加工生产、违章操作电梯、将车棚改为仓库、将公共绿地和通道占为露天仓库、独占大门等；3、通知4份，证明汇集公司多次发函要求宝贝公司整改，但宝贝公司至今未改；4、谈话笔录，证明宝贝公司引起火灾的情况，村委会多次要求整改；5、房地产权证，证明租赁房屋权属情况；6、2019年整改通知及照片，证明汇集公司于2019年3月15日再次要求宝贝公司整改；7、照片，证明宝贝公司违反安全规定，违规将仓库用于生产；8、照片，证明2019年3月18日村镇人员上门取缔宝贝公司将仓库用于住宿的违法行为；9、2019年3月18日的照片，证明宝贝公司拒不撤离道路和自行车库的货物，安全隐患继续存在；10、公安报警回执单，证明截至2019年4月8日租赁房屋内还住着人。针对反诉，宝贝公司辩称，宝贝公司没有违反合同约定变更房屋使用用途，租赁房屋属于工业厂房性质，宝贝公司实际将租赁房屋用于办公、仓储和展厅,符合合同约定的房屋使用用途。在使用房屋过程中，宝贝公司有简单的拼装、切割等操作行为，油漆只操作过一次，照片反映的都不是常态行为，货物仅是搬运时临时堆放。所以汇集公司称宝贝公司改变房屋用途没有事实依据。2018年6月火灾引起的原因是汇集公司新招录的一批员工，在承租房屋后面吸烟，将烟头扔在拆除的泡沫垃圾上引起的火灾。2019年过完年确实有两个操作人员在涉案房屋内住过，是因为在整理仓库、更改展厅陈列物品，临时住在房屋内。汇集公司解除合同的真实原因并不是宝贝公司所谓的违约，而是因为汇集公司想扩大经营，且当时出租房屋时出租价格很低，租期15年，现在周边房屋租金很高。宝贝公司明确拒绝解除合同后，汇集公司开始采取骚扰、停电、停水、禁止人员和车辆出入的行为，汇集公司的行为才是违约行为。综上，宝贝公司不同意反诉请求，要求确认双方的租赁合同合法有效，可以继续履行。经庭审质证，汇集公司对宝贝公司提供的证据发表如下质证意见：对证据1真实性没有异议，合同抬头甲方处公司与汇集公司是关联公司，合同当事人以盖章处的为准；对证据2中的通知、回复、租赁终止协议等真实性均没有异议。宝贝公司对汇集公司提供的证据发表如下质证意见：对证据1真实性没有异议；对证据2照片的真实性没有异议，但照片的内容不是常态行为，我方没有占用共同通道，堆放的货物均在我方自己的区域内，我方在搬运货物期间有时需要临时堆放，有些照片中可看出我方正在用叉车操作搬运，电梯是由汇集公司配备在涉案房屋内，汇集公司不让使用就是为了阻止我方搬货；对证据3通知真实性没有异议，汇集公司发送通知就是故意找麻烦，不让我方正常使用房屋，之后汇集公司实施了停电停水、阻止通行；对证据4，该谈话笔录是汇集公司制作，签字的真实性无法确认，姓蔡的村委会安全员确实来公司检查过两三次，确实有两个工作人员住在厂房的4楼，等这两天展厅布置完以后他们就不住了，笔录中提到的占道等情况也不真实；对证据5的真实性没有异议；对证据6至9的质证意见同上述照片的意见，宝贝公司就是正常使用涉案房屋，证据7中有些图片是监控截屏，证据8的照片是村委会安全员来例行检查的照片；对证据10的真实性没有异议，质证意见同证据6，村委会没有人上门来整治。对于双方在诉讼中提供的证据，双方无异议的《房屋租赁合同》、《租房安全协议书》、双方往来函件、房地产权证，本院认为能够反映本案事实，且真实合法，具有证据效力。汇集公司提供的欲证实宝贝公司存在根本违约的照片、报警单、谈话笔录等材料，本院认为照片等无法反映出宝贝公司当时作出行为的原因与情境，也无法证明行为持续性的状态，上述证据无法证明宝贝公司存在根本违约的行为，本院不予采信。根据经审查确认的证据及双方当事人的陈述，本院认定事实如下：本市闵行区闵北路XXX号房屋的产权人为上海慧集电子电器有限公司。汇集公司称其与产权人系关联企业。2014年7月17日，汇集公司(甲方)与宝贝公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定由宝贝公司承租位于本市闵行区闵北路XXX号内厂房。双方约定，承租厂房用途为展厅、仓库及办公；租期15年，自2014年7月14日起至2029年7月13日；因乙方装修需要，给予三个月免租期，即自2014年7月14日起至2014年10月13日止；首年不含税租金为427,473.40元，每二年递增2.5%；租金按季度支付，先付后用，在上期租金到期前十日内一次性支付，逾期15天按乙方违约论处。合同另约定了其他权利义务条款。此后，宝贝公司按约承租，亦按约支付租金。2017年3月1日，双方签订《租房安全协议书》，约定了双方的安全责任。2018年10月，汇集公司向宝贝公司发出过一份房屋租赁终止协议，该份协议上宝贝公司未盖章。2018年11月3日至2018年12月25日期间，汇集公司多次向宝贝公司发出通知，认为宝贝公司存在违规作业、堆放货物等违约行为，将会采取停电停水、禁止通行等措施，或要求宝贝公司搬离等。其中11月16日的通知中称：鉴于我公司即将进行产业转型，需扩大生产占用面积，经过我公司充分讨论，以及经由我公司副总同贵公司老总充分的协商，一致决定从2018年12月1日起，终止贵公司租赁我公司厂房的租赁合同。由于当初我们之间签订的租赁合同未到期，故我公司决定按合同违约处理，同意按合同条例来补偿贵公司。2018年11月23日、29日，宝贝公司发出回复，称双方的租赁合同正在正常履行过程中，不同意汇集公司单方解除合同，如有纠纷双方应通过法律途径解决，如汇集公司擅自停电停水、封门禁止一切车辆人员出入等，由此所产生的损失将由汇集公司承担。汇集公司发函后，对租赁厂房实施过停电停水的行为。宝贝公司故诉至本院，2018年12月29日案件进入调解程序，汇集公司收到通知后即恢复供电供水。因调解不成，2019年2月26日本院立案受理本案。本院认为，宝贝公司与汇集公司就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律规定，对签约双方均具有法律约束力。宝贝公司要求继续履行与汇集公司间的房屋租赁合同关系，并已明确其诉请即要求确认双方间的租赁合同有效，本院认为于法有据，予以支持。汇集公司已于宝贝公司提起诉讼后恢复供电供水，因此宝贝公司放弃第2项诉讼请求，本院予以准许。双方签订的租赁合同为有效合同，当事人均应依约履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。租赁期间，作为承租人的宝贝公司按约支付租金，已实际履行了最主要的合同义务。现汇集公司认为宝贝公司擅自堆物、占用通道并引发火灾，擅自进行切割、喷漆，并有工作人员在厂区内居住等行为，要求行使法定解除权解除合同。本院认为，如当事人在履约过程中存在违约行为，并不必然导致另一方当事人享有合同解除权，只有在当事人的违约行为已构成根本性违约致使不能实现双方订立合同的目的时，另一方当事人才享有法定解除权。依据合同法的相关规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。依据上述规定，当法律规定的直接解除条件成就时，当事人方可解除合同。纵观本案出租方提供的证据，汇集公司无法证明引发火灾的责任在于宝贝公司，宝贝公司可能存在堆放货物、切割货物等行为，但因照片无法反映出宝贝公司当时做出行为的原因与情境，也无法证明行为持续性的状态，故上述证据并不能证实宝贝公司存在根本性的违约行为。即使当事人存在轻微的违约行为，但因未达到根本违约的程度，也并不能随意行使法定解除权。故汇集公司以宝贝公司存在根本违约行为而行使法定解除权以及要求宝贝公司搬离租赁厂房的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海宝贝计划企业管理有限公司与被告(反诉原告)上海汇集实业有限公司于2014年7月17日签订的《房屋租赁合同》为有效合同；二、驳回被告(反诉原告)上海汇集实业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费减半收取计40元，由被告(反诉原告)上海汇集实业有限公司负担；反诉案件受理费40元，由被告(反诉原告)上海汇集实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 姜 敏二〇一九年四月二十九日书记员 褚沈依附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主张债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的。（五）法律规定的其他情形。