贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终322号 上诉人（一审被告）:贵州毕节大众房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区清毕北路**，统一社会信用代码：91520502692734004R。 法定代表人:吴学文，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（一般授权）：吴哲熠，贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号：15224201610686708。 委托诉讼代理人（一般授权）：陆奎，贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号：15224201610103995。 被上诉人（一审原告）:阮开俊，女，汉族，1978年1月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人贵州毕节大众房地产开发有限责任公司（以下简称：大众地产）因与被上诉人阮开俊商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8744号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 大众地产上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：上诉人逾期交房的主要原因是涉案房地产项目的施工方临时退出施工现场，并非上诉人恶意违约。针对同一行为，上诉人须同时承担逾期交房和逾期办证违约金，明显加重了上诉人的义务，上诉人显失公平；合同约定的违约金标准过分高于被上诉人的实际损失，亦高于市场价格，上诉人请求对违约金进行调减，事实和法律依据充分，一审法院未调减违约金不当。鉴于本案实际情况，违约金应当调减为不超过被上诉人实际损失的30%。 阮开俊二审未作答辩。 阮开俊向一审法院起诉请求：1.判令被告大众地产在三十日以内向原告阮开俊交付涉案商品房，并办理相应交接手续；2.判令被告大众地产在三十日以内为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，并将办理好的转移登记有关文书交付给原告；3.判令被告大众退还原告购房面积差价34016.36元；4.判令被告大众地产支付逾期交付房屋违约金(从2015年7月1日起至履行完毕交房义务止，以总房款476441元为基数，按日万分之一计算，暂计10000元）；5.判令被告大众地产支付逾期办理房屋转移登记有关文书违约金(从2017年1月27日起至办理不动产权属证书并交付给原告之日止，以总房款476411元为基数，按日百分之零点零三计算，暂计10000元）；6.判令本案的诉讼费用由被告承担。一审诉讼过程中，原告明确放弃第一项、第二项诉讼请求。事实及理由:2014年11月4日原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号为:2014-346号)，约定原告购买被告开发的位于毕节××××区中山路大众国际3单元30层01号房,房号为3-3001。合同对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告按合同约定将首期房款146441支付给被告，并如约与中国工商银行股份有限公司毕节分行签订了《中国工商银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，后中国工商银行股份有限公司毕节分行将原告的贷款330000元支付到被告账户，为此原告依据合同约定履行完毕买受人应尽的付款义务，根据第十一条“交付时间和条件:(一)出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房;(二)该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件:1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”，第十三条“逾期交房责任第一项:(2)逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付”，第十五条“面积差异处理第三款双方自行约定:根据产权部门商品房面积实测技术报告书为准，房价款多退少补”，第二十二条“房屋登记第三款转移登记。(一)出卖人承诺于2017年1月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:。2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理:(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金”。后在合同约定交房期限(2015年6月30日)及约定办证期限(2017年1月26日)到期时，原告多次到被告处要求交房办理交接手续与办理商品房转移登记有关文书，但被告至今未将商品房房屋及房屋转移登记有关文书交付给原告，且被告未对涉案商品房所存在的面积差异进行赔付，被告的行为已严重违约。原告依照中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，提起本案诉讼。 一审法院认定如下事实：2014年11月4日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014-346），约定：买受人购买出卖人修毕节××××区中山路区中山路大众国际第三单元三十层01号房，房号为3-3001；建筑面积134.88平方米，套内建筑面积115.28平方米；该商品房总价款为476,441元；以贷款方式付款，买受人应于合同签订之日交付首期房款146,441元，余款330,000元以银行按揭支付；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期在60日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付；出卖人承诺于2017年1月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与合同第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意根据产权部门商品房面积实测技术报告书为准，房价款多退少补。合同还约定了其他事项。2015年3月15日，原告向被告交付购房款146,441元，2014年11月25日，原告向中国工商银行股份有限公司毕节清毕路支行贷款330,000元支付给被告。2015年11月11日，被告对盘古中心业主反映的小区靠通道、交房、违约金问题作出书面答复。 一审法院认为：原告阮开俊与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告阮开俊已按合同约定全额支付了购房款，被告应在2015年6月30日前向原告交付涉案房屋，并于2017年1月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告未按约定期限履行上述义务，构成违约。对于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，因《商品房买卖合同》约定：被告应在2015年6月30日前交付涉案房屋，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，违约金一个月内支付。根据该约定，被告向原告支付违约金的时间是实际交房后的一个月之内，但本案被告并未实际向原告交付涉案的商品房，被告向原告支付逾期交房违约金的条件尚未成就，故对原告的该诉请，不予支持，原告可待条件成就后，再行主张。对于原告主张被告退还面积差异房款的诉请，因《商品房买卖合同》约定面积差异处理是在商品房交付时，根据产权部门商品房面积实测技术报告书为准，房价款多退少补，现涉案商品房并未交付，面积差异处理的条件尚未成就，故对原告的该诉请，不予支持，原告可待条件成就后，再行主张。对于原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉请，有合同约定，予以支持。关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的计算标准问题，原告主张按合同约定的日万分之三计算，被告主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，不予采纳，违约金应按合同约定计算，即以原告已付购房款476,441元为基数，按日万分之三的标准计算。关于计算违约金的起止时间问题，被告提出应从约定的180日届满后开始起算，且超过诉讼时效部分不应支持。按合同约定，被告承诺于2017年1月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，原告于2018年6月1日提起诉讼，并未超过诉讼时效。且根据合同中“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止支付违约金”的约定，被告的该抗辩主张不成立，不予采纳。原告诉请逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金从约定日期之次日即2017年1月27日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故该项违约金应计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 原告在一审庭审中申请撤回第一、二项诉讼请求，是原告对自己权利的处分，未违反法律规定，予以准许。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告阮开俊支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款476,441元为基数，按日万分之三的标准，从2017年1月27日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告阮开俊的其他诉讼请求。案件受理费575元（已减半收取），由被告贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担。 经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人取得房屋权属证书的义务。依据案涉《商品房买卖合同》约定，因上诉人原因导致被上诉人逾期交房或者导致被上诉人迟延取得房屋权属证书，上诉人应当承担违约责任。对于被上诉人提出的逾期办证违约责任主张，上诉人虽以第三人原因导致为由进行抗辩。但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，上诉人不得据此主张减轻违约责任。上诉人违约事实成立，一审法院判决上诉人依据合同约定承担违约责任，事实依据充分，予以确认。 如前所述，不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明，协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。逾期办证违约金条款系双方对合同权利、义务的自由创设，对督促商品房出卖人全面履行协助办证义务具有积极意义。本案中，双方约定的逾期办证违约金计付标准兼具补偿和惩罚属性，不存在违约金过分高于实际损失的利益明显失衡情形，司法予以尊重。对上诉人提出的违约金调减主张，本院不予支持。 综上，上诉人大众公司的上诉缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1150元，由上诉人贵州毕节大众房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年四月八日 书记员  何婷婷