河南省漯河市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）豫11民终719号 上诉人（原审原告）：郭秀英，女，汉族，1970年12月23日出生，住河南省舞阳县。 委托诉讼代理人：李政，漯河市郾城区方圆法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：孙磊，男，汉族，1991年8月20日出生，住漯河市郾城区。 委托诉讼代理人：李夏，河南强人律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄铎，男，汉族，1964年7月6日出生，住漯河市郾城区。 委托诉讼代理人：孙光亚，河南汇星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谷广辉，河南汇星律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙胜利，男，汉族，1966年9月4日出生，住漯河市郾城区。 被上诉人（原审被告）：贾耀辉，女，汉族，1968年2月25日出生，住漯河市郾城区。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：李夏，河南强人律师事务所律师。 上诉人郭秀英、孙磊因与被上诉人黄铎、孙胜利、贾耀辉房屋租赁合同纠纷一案，不服郾城区人民法院（2018）豫1103民初3103号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2019年3月21日公开开庭进行了审理。上诉人郭秀英及其委托诉讼代理人李政，上诉人孙磊的委托诉讼代理人李夏（亦为被上诉人孙胜利、贾耀辉的委托诉讼代理人），被上诉人黄铎的委托诉讼代理人孙光亚到庭参加诉讼。 郭秀英上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法判决被上诉人赔偿因拖欠上诉人房屋租金而产生的违约金60000元；2.判决被上诉人黄铎支付因转租房屋产生的违约金60000元；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.首先一审法院认为租赁合同仍在租赁期间，且被上诉人物品仍在商铺中存放，应视为被上诉人占有，被上诉人应继续履行合同义务。由此可见，被上诉人黄铎作为商铺租赁的承租方，被上诉人孙磊、孙胜利、贾耀辉作为商铺实际占有使用人，应当支付2017年11月1日至2018年11月1日的租金。其次，依据上诉人与黄铎签订的合同约定，承租人拖欠租金累计达15天的，赔偿违约金60000元，一审中黄铎答辩称2015年9月左右，其将商铺转让给被上诉人孙胜利，孙胜利直接向上诉人支付了两年房屋，被上诉人孙磊、孙胜利、贾耀辉共同辩称2015年9月孙磊向黄铎支付转让费250000元及当年的房租150000元。一审认定2016年11月孙磊将2016—2017年11月的房租交给了上诉人。无论被上诉人辩称是否属实，能够认定房租缴纳均是在每届满一年前，提前缴纳下一年度房租，现在拖欠租金已达一年多，即使按照支付期限约定不明，截至到一审判决之日，也已经超过届满日两个月。无论双方是因不同意转租或是不同意转让费问题而产生的矛盾，均不能成为被上诉人不按时交纳租金的理由，存在故意拖欠租金的恶意，一审法院对此不予认定错误。另外，被上诉人黄铎认可其将房屋转让给了孙胜利，孙磊认可其是承租人，在双方产生矛盾后，孙胜利、孙磊、贾耀辉均是直接参与人，上诉人要求其三人承担相关责任的请求能够成立。2.黄铎应否承担擅自转租的违约金问题。四被上诉人称转租是经过上诉人同意的，但并未提交证据予以证明。上诉人对黄铎与孙磊之间转租房屋根本不知情，收取房租也是和黄铎联系，至于谁交给上诉人还是去店里拿，均是听从黄铎安排，到了2017年7月份，上诉人发现房屋重新装修，门头更换，询问时才被告知房屋已被转租，上诉人对此提出异议，才导致与孙磊一家发生矛盾。上诉人要求收回房屋时，孙磊一家却强行占有，提出需收取转让费的要求，导致矛盾激化。足以证明上诉人知道房屋转租后一直不予同意和认可。 黄铎二审答辩称：基于一审查明事实，郭秀英知道房屋转租六个月内未提出异议，应认定为对转租事实的认可，其收取新承租人孙胜利租金，表明双方已形成新的租赁关系，原租赁关系终止。郭秀英再要求黄铎承担责任于法无据。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持针对黄铎的判决认定。 孙磊、孙胜利、贾耀辉三人二审共同答辩称：1.孙磊与郭秀英之间的房屋租赁合同2017年11月份已经解除。郭秀英于2013年10月15日将本案所涉两间门面（以下简称商铺）租赁给黄铎，用以经营“黄美食快餐店”，双方签订了商铺租赁合同，约定租期五年，自2013年11月1日起至2018年11月1日止。2015年9月份，黄铎在郭秀英同意后，将该商铺转让给孙磊继续经营饭店，孙磊向黄铎支付转让费25万元及当年的房租15万元共计40万元。2016年初，孙磊将2016年11月至2017年11月的房租直接交给了郭秀英。2017年7月因生意不好，孙磊提前两个月通知郭秀英11月到期后不再继续租赁，郭秀英表示同意。根据合同自由原则，孙磊与郭秀英之间经过协商，2017年9月就达成解除合同的一致意思表示，同意双方租赁合同2017年11月1日正式解除，并由郭秀英退回20000元。2.郭秀英2017年11月1日至2018年11月1日未能得到租金是自身原因造成，与他人无关，该损失由被上诉人郭秀英自担。一审判决以及（2018）豫1103民初1646号关于孙磊等人诉郭秀英侵犯名誉权判决书等相关证据均证明，双方2017年11月1日之后的协商过程中郭秀英私自更换了商铺大门锁具，2018年2月初，郭秀英开始拉横幅公开侮辱孙磊一家，孙磊一家三人与2018年2月22日向郾城法院起诉郭秀英侵犯名誉权，期间公安机关介入，郭秀英仍不拿钥匙开门，使孙磊在该门面房店内的全部设施和设备至今无法搬出，给孙磊造成巨大损失，因此2017年11月1日至2018年11月不能收房租，不是孙磊违约造成的，是郭秀英自身原因造成，与他人无关。3.黄铎将承租郭秀英的房屋转让转租给孙磊个人，而非转让转租给孙磊的父母即孙胜利、贾耀辉二人，租赁涉案房屋从事快餐经营的经营者也是孙磊个人，郭秀英将孙磊一家三口列为本案被告没有事实依据和法律依据。4.关于郭秀英诉请的违约金问题。合同中虽约定“承租人拖欠租金累计达15天的，赔偿违约金6万”；“承租方违反合同，擅自将房屋转给他人使用的，支付违约金6万”。但是，从本案查明的事实来看，双方2017年9月就达成解除合同的一致意思表示，同意双方租赁合同2017年11月1日正式解除，并由郭秀英退回20000元。因此不存合同约定的违约金适用情形。综上所述，郭秀英的上诉请求不能成立，恳请二审改判答辩人不承担2017年11月1日至2018年11月1日的租金18万元及其他费用。 孙磊上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判上诉人孙磊不承担2017年11月1日至2018年11月1日的租金18万元；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人孙磊与被上诉人郭秀英之间的房屋租赁合同2017年11月份已经解除。郭秀英于2013年10月15日将本案所涉两间门面（以下简称商铺）租赁给黄铎，用以经营“黄美食快餐店”，双方签订了商铺租赁合同，约定租期五年，自2013年11月1日起至2018年11月1日止。2015年9月份，黄铎在郭秀英同意后，将该商铺转让给孙磊继续经营饭店，孙磊向黄铎支付转让费25万元及当年的房租15万元共计40万元。2016年初，孙磊将2016年11月至2017年11月的房租直接交给了郭秀英。2017年7月因生意不好，孙磊提前通知郭秀英11月到期后不再继续租赁，郭秀英表示同意。根据合同自由原则，孙磊与郭秀英之间经过协商，达成解除合同的一致意思表示，双方租赁合同解除。2.郭秀英2017年11月1日至2018年11月1日未能得到租金是自身原因造成，与他人无关，该损失由被上诉人郭秀英自担。双方租赁合同解除后，2017年11月份孙磊找郭秀英商议清场事宜，此时，郭秀英却不同意孙磊搬走，要求继续支付租金，在协商过程中郭秀英私自更换了商铺大门锁具，公安机关介入后，郭秀英仍不开门，致使孙磊的经营物品及全部设备仍在商铺内，至今无法搬离，给孙磊造成巨大损失，因此2017年11月1日至2018年11月1日未能得租金是自身原因造成，与他人无关。 郭秀英二审答辩称：上诉人孙磊和郭秀英之间并未签订房屋租赁合同，郭秀英将本案所涉门面房租给黄铎，至于黄铎和孙磊及孙胜利、贾耀辉他们之间商铺转让以及转让费均未告知郭秀英，也未征得郭秀英同意。对他们的转让行为，郭秀英不清楚。其他同上诉意见。 黄铎二审答辩称：同意孙磊所述与郭秀英形成租赁合同关系的事实。其上诉的其他意见与黄铎无关。 郭秀英向一审法院请求：1.依法判决四被告将租赁原告的房屋予以返还；2.依法判决四被告支付拖欠原告的租金18万元；3.依法判决四被告赔偿因拖欠原告租金而产生的违约金6万元；4.依法判决被告黄铎支付因转租房屋而产生的违约金6万元；5.本案诉讼费由四被告承担。 一审法院认定事实：2013年10月15日，原告郭秀英与被告黄铎签订一份《商铺租赁合同》，将其所有的位于漯河市郾城区嫩江路建业壹号城邦东区西两间门面房租赁给黄铎经营饭店。租赁期间为五年，自2013年11月1日至2018年11月1日；第一、二年租金每年14万，第三、四年租金每年16万，第五年租金每年18万；合同约定“承租人拖欠租金累计达15天的，赔偿违约金6万”；合同还约定：承租方违反合同，擅自将房屋转给他人使用的，支付违约金6万。2015年9月份，黄铎将该两间门面房转让给本案被告孙磊，由被告孙磊继续经营饭店。孙磊向黄铎支付了转让费和当年剩余的房租，2016年11月，被告孙磊将2016年--2017年11月的房租直接交给了原告郭秀英。2017年7月，被告孙磊因经营不善，饭店关门歇业。被告孙磊向本案原告郭秀英表示不再继续租赁，因被告孙磊租赁该房屋时向黄铎支付了转让费。孙磊向郭秀英表示如有人继续承租，则需向孙磊支付转让费，但本案原告郭秀英认为孙磊既然不再租赁，应该按时退还房屋，被告孙磊不应该向新的租赁人收取转让费，对此，双方发生纠纷。后经公安机关协调，两间门面房的钥匙交由物业公司保管，但被告孙磊的物品至今还在两间门面房内没有搬离。被告孙胜利和贾耀辉系被告孙磊的父母。 一审法院认为：1.关于原、被告间租赁合同关系问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，2015年9月份，被告黄铎将该两间门面房转让给被告孙磊，由被告孙磊继续经营饭店，孙磊向黄铎支付了转让费和当年剩余的房租，2016年11月，被告孙磊将2016年—2017年11月的房租直接交给了原告郭秀英，由此证明，原告应当知道该房屋已经转租给了被告孙磊，据双方发生纠纷及提起本案诉讼，超过六个月未提异议，故对原告诉请被告转租行为无效的主张不予支持。因本案涉案门面房转租后，租金缴纳和经营者为被告孙磊，原告未提供相关证据证明与被告孙胜利、贾耀辉有直接关系，故本案租赁合同双方当事人应为原告郭秀英和被告孙磊。2.关于租金问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》明确约定租赁期间为五年，自2013年11月1日至2018年11月1日；第一、二年租金每年14万，第三、四年租金每年16万，第五年租金每年18万。在2017年7月左右，虽原、被告发生矛盾纠纷，但租赁合同仍在租赁期，且被告的物品也仍在商铺中存放，商铺应视为仍由被告占有，被告应继续履行合同义务，故对原告请求被告支付2017年11月日至2018年11月1日租金的主张法院予以支持。现合同已期满，双方无继续续租合同的意向，被告应将房屋返还原告。在此期间，由于原、被告间发生矛盾造成的其他损失，被告孙磊未提起反诉，本案不予处理，由双方另行协商解决或依法提起诉讼。3.关于原告诉请的违约金问题。合同中虽约定“承租人拖欠租金累计达15天的，赔偿违约金6万”；“承租方违反合同，擅自将房屋转给他人使用的，支付违约金6万”。但是，从本案查明的事实来看，被告孙磊未支付2017年—2018年租金是因为孙磊经营不善，饭店关门歇业，向本案原告郭秀英表示不再继续租赁，后双方因转让问题发生矛盾所致，对此被告并没有故意拖欠租金的恶意，故对原告的该项诉请，法院不予支持；在前述论述中已知，原告不能证实被告间存在擅自转租的故意，故对原告关于转租违约的诉请，法院也不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决：一、被告孙磊于本判决生效后十五日内将所租赁原告郭秀英的房屋的物品清理完毕，将房屋返还给原告郭秀英。二、被告孙磊于本判决生效后十五日内向原告郭秀英支付2017年11月1日至2018年11月1日的租金18万元。三、驳回原告郭秀英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费收取2900元，由原告郭秀英承担。 二审经审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。郭秀英应当知道该房屋已经转租给了被告孙磊，超过六个月未提异议，故一审判决对其诉请转租行为无效的主张不予支持并无不当。涉案商铺租赁合同明确约定租赁期间为五年，自2013年11月1日至2018年11月1日；第一、二年租金每年14万，第三、四年租金每年16万，第五年租金每年18万。虽然在2017年7月左右当事人发生矛盾纠纷，但租赁合同仍在租赁期，且孙磊的物品仍在商铺中存放，商铺应视为仍由孙磊占有，孙磊应继续履行支付租金的合同义务，故一审判决对郭秀英请求孙磊支付2017年11月日至2018年11月1日租金的主张予以支持亦无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律适当。上诉人孙磊、上诉人郭秀英的上诉请求均不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6600元，郭秀英负担2700元，孙磊负担3900元。 本判决为终审判决。 审判长  吕茹辛 审判员  张素丽 审判员  刘冬凯 二〇一九年四月十六日 书记员  李晶晶