安徽省长丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0121民初921号 原告：合肥鼎福百居物业管理有限公司，住所地长丰县水湖镇长淮路中段东侧**,统一社会信用代码91340121554582313B（2-2）。 法定代表人：杨杰，总经理。 委托诉讼代理人：卫晓宇，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨子强，安徽远致律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李莹，安徽远致律师事务所律师。 被告:蒋金柱，男,1984年6月4日出生，汉族，住安徽省合肥市长丰县。 委托诉讼代理人：黄奎，安徽进行时律师事务所律师。 原告合肥鼎福百居物业管理有限公司(以下简称鼎福物业)诉被告蒋金柱物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告鼎福物业委托诉讼代理人杨子强、被告蒋金柱的委托诉讼代理人黄奎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告鼎福物业诉称：1.依法判令被告立即支付百福家园小区10幢803室物业管理费5028元；2.依法判令由被告承担本案所有诉讼费。事实与理由：被告蒋金柱为百福家园小区10幢803室业主，房屋面积为77.48㎡。根据原告与被告所在小区的开发商合肥百福置业投资有限责任公司签订的《百福家园前期物业服务合同》，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，自2014年1月1日被告开始停止缴纳物业管理费，截至2018年12月31日，被告共计欠缴59个月的物业管理费，共计人民币5028元。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。现根据双方签订的物业服务合同及《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，特向法院提起诉讼，望判如所请。 蒋金柱辩称，原告未按照《前期物业服务合同》的约定提供维修、养护、管理、维护服务，表现如下：将地下车库出租给润宜家超市进行经营；任由车辆和垃圾停放在绿地上；没有尽到维护公共场所秩序和安全防范义务；任由车辆乱停乱放堵塞交通；任由运输货物的车辆进出小区，没有达到原告承诺的封闭管理的要求；原告擅自将活动中心对外出租进行盈利性经营；对公用部位没有进行日常维修养护管理，有较大安全隐患；保洁和绿地管理没有达到要求；原告未能提供基本的物业服务，因此被告自2014年1月1日开始停止缴纳物业管理费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院综合认定如下：对鼎福物业提交的服务价格登记证、催收照片的三性及证明目的予以采信；对蒋金柱提交的欲证明鼎福物业未能进行合理管理服务照片的三性及证明目的予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：蒋金柱通过购买合肥百福置业投资有限责任公司出售的面积为77.48㎡房屋成为长丰县水湖镇百福家园10幢803室。2010年12月30日合肥百福置业投资有限责任公司与鼎福物业签订《前期物业管理委托合同》，约定鼎福物业为百福家园小区提供物业管理服务，物业服务内容第五至十一条分别对房屋建筑公共部分、公共设施、公共绿地、公共环境卫生、安全防范、公共秩序等进行服务约定。经长丰县物价局核定，鼎福物业高层物业服务综合服务费收费标准为1.1元/月/平方米。蒋金柱因对鼎福物业服务质量不满意并据此未向鼎福物业支付从2014年1月1日至2018年12月31日期间物业服务费。另查明，百福家园未成立业主委员会，鼎福物业曾将地下车库、小区活动中心对外进行经营性出租，小区部分楼外墙保温层存在脱落现象。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案争议的主要焦点是：鼎福物业公司是否有权要求蒋金柱支付物业服务费？建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中的《前期物业管理委托合同》系合肥百福置业投资有限责任公司与鼎福物业之间的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法、有效，对蒋金柱具有约束力。鼎福物业与蒋金柱虽未签订书面物业服务合同，但鼎福物业接受开发商委托，对蒋金柱居住的小区提供了物业服务，蒋金柱作为小区业主，客观上接受了服务，鼎福物业与蒋金柱形成了事实上的物业服务合同法律关系，蒋金柱在享受物业服务的同时负有交纳物业管理服务费的义务。故鼎福物业要求蒋金柱交纳物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。现鼎福物业主张按照1.1元／平方米／月的标准收取物业服务费用，符合前期物业服务合同的约定，法院应予支持。 但根据蒋金柱提交的照片证实鼎福物业存在将地下车库及活动中心对外盈利性出租、车辆停放管理不善、部分楼层外墙脱落未能及时进行维护等问题，且这些问题属于物业服务的范畴，可以认定鼎福物业为蒋金柱提供的物业服务存在瑕疵，故应对鼎福物业收取的物业费予以扣减。结合本案案情，本院酌定扣减蒋金柱应当支付物业费总额的10%。 应当指出的是，物业服务企业与业主系服务与被服务的关系，物业服务企业应加强服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。小区业主也应及时按约缴纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。 综上所述，蒋金柱应向鼎福物业支付物业管理服务费5028元×90%=4525元（取整）。对于鼎福物业的其他诉讼请求因无事实法律依据，本院不予支持；对蒋金柱的其他抗辩因无法律依据本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告蒋金柱于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥鼎福百居物业管理有限公司物业管理服务费共计4525元； 二、驳回原告合肥鼎福百居物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告蒋金柱负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 上述款项汇至本院账户,汇款时须注明案号，户名：长丰县人民法院代管款，账号：20000011287110300000018，开户行：安徽长丰农村商业银行股份有限公司，开户行电话：0551-6667****。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 如本判决书生效后，被告拒不履行义务，原告可于本判决书确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 审判员  曹宜莲 二〇一九年四月十九日 书记员  陈玲玲 附1：本案证据目录 一、原告鼎福物业提交证据及证明目的如下： 1.营业执照原件、法人身份证明原件、身份证，证明原告系本案适格诉讼主体； 2.物业服务合同原件、入住手续书原件，证明原告收取物业费由法律依据； 3.物价局签章服务价格登记证（2018-7-17核准）原件，证明原告收取物业费合理合法； 4.被告身份证复印件，证明被告系本案适格主体； 5.催收照片打印件及被告缴费凭证原件，证明原告已向被告催要物业费及被告停止缴纳物业费的事实; 6.长丰县不动产登记信息查询记录，证明被告主体适格，系案涉房屋业主的事实。 二、被告蒋金柱提交证据及证明目的如下： 1.外墙面、楼梯间、走廊通道等照片20张，证明原告没有按照《前期物业服务合同》第五条约定对房屋建筑公用部位进行日常维修、养护和管理。 2.门铃对讲机现场照片2张，证明原告没有按照《前期物业服务合同》第六条约定对公用设施、设备进行日常维修、养护和管理。 3.电梯间及绿地现场照片3张，证明原告没有按照《前期物业服务合同》第九条和15.8条约定对公共场所进行保洁，更没有达到原告承诺的每天保洁一次，垃圾每日收集清理干净的要求。 4.地下车库附近现场照片3张，证明原告没有按照《前期物业服务合同》第七条、第八条、第十条、第十一条和第15.9、15.10、15.14条约定履行义务，没有对地下车库进行管理；任由车辆和垃圾停放在绿地上；没有尽到维护公共场所秩序和安全防范义务；任由车辆乱停乱放堵塞交通；任由运输货物的车辆进出小区，没有达到原告承诺的封闭管理的要求。 5.小区活动中心现场照片5张，证明原告将小区活动中心出租进行盈利性经营活动，违反了《前期物业服务业合同》第十条、15.14条约定履行义务，没有尽到维护公共场所秩序和安全防范义务；利用小区公共场所出租进行经营活动，任由人员进出，没有达到原告承诺的封闭管理的要求。 6.小区内广告牌一张，证明原告擅自将小区公共场所出租给他人设立广告牌进行盈利性活动的事实。 附2：本案适用的法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主和物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。 第六十五条违反物业合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 四、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。