湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终1303号上诉人（原审原告）：卢启龙，男，1940年12月5日出生，汉族，湖南省蓝山县人，居民，现住蓝山县。委托诉讼代理人：谭青生，湖南谭青生律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李成文，男，1989年9月17日出生，汉族，湖南省蓝山县人，个体户，住蓝山县。被上诉人（原审被告）：何林，男，1992年7月20日出生，汉族，湖南省蓝山县人，个体户，住蓝山县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李青松，湖南昱众律师事务所律师。上诉人卢启龙因与被上诉人李成文、何林租赁合同纠纷一案，不服湖南省蓝山县人民法院（2018）湘1127民初1303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。卢启龙上诉请求：一、上诉人不服蓝山县人民法院（2018）湘1127民初1303号民事判决书，请求撤销该判决书第二项判决，应判处被上诉人赔偿上诉人违约金2万元，判处被上诉人拆除其租赁房屋二楼的地板及瓷砖，给付上诉人请人拆除隔房垫付费1500元；二、一、二审诉讼费应由被告承担。事实与理由：一审事实不清，证据不足，一审从证据的采信到事实认定再到本院认为都存在歪曲事实，颠倒事实，偏袒被上诉人。李成文、何林答辩称：上诉人的事实理由毫无事实和法律依据，主要表现在：1、上诉人在2018年3月30日双方的合同并未到期的情况下，就将答辩人所租的房屋房锁进行更换，将被告赶出去；2、上诉人不仅是更换锁，而且4月1日对外公开出租租赁，上诉人在原来的两次开庭是认可的，而且上诉人的上诉状里面也提到了；3、根据合同第四条，固定装修是不拆除的，上诉人提到将二楼的瓷砖和地板进行清除是毫无道理的；4、上诉人提出并没有明确其到底是解除合同之诉还是继续履行合同的违约之诉。事实上，上诉人单方面进行了解除，违反了双方签订的合同，其责任完全在于上诉人。一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，虽然有一点点瑕疵，偏袒上诉人，但是答辩人考虑到租赁房屋是一个邻里关系，答辩人是做生意的，没有跟上诉人进行纠缠，基于本案的事实和法律，于情于理于法应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人卢启龙向一审法院起诉请求：1、请求判令两被告赔偿原告违约金2万元；2、请求判令两被告赔偿原告下欠的水费1420元、滞纳金47元；3、判决被告拆除原告二楼加装的水泥及瓷砖，和给付原告二楼小房子拆除费1500元；4、诉讼费由被告承担；5、庭审中原告增加诉讼请求要求被告把一楼的钥匙归还给原告。一审法院认定事实：2012年3月31日，原、被告签订房屋出租合同，合同约定：甲方（指原告）自愿把塔峰西路152号两间门面及后面住房和二楼单间卫生间、厨房租给乙方（指被告）；租金每年50000元整，分两次（半年）付清。租期为五年，即从2012年4月1日至2017年3月31日止（五年房租不变更）。合同续约：2017年3月31日至2020年3月31日三年租金不变，每年租金为120000元，年分两次付清；合同期满后，在同等条件下，乙方优先，在租期内乙方不得损失甲方的房屋主体结构；乙方在租期内，双方不得随意违约，如违约应赔偿对方20000元，条件同等，固定装修不拆，如中途转让需甲方同意；如乙方不续租，甲方应退回押金1000元给乙方。2018年3月13日下午被告李成文发信息给原告表示不再租赁原告的房屋。后原告通知被告交纳水电费，至4月30日止（抄表时间为4月1日），被告所欠水费1420元。被告于3月15日为所租赁的房屋交纳2000元电费。3月20日，原告微信通知被告“二楼不用敲了，锅炉房应该也不用搞了，这个门面租出去了15万开甜品店”“二楼的还有一条推拉门不用拆了，卖给他们三百块，讲好价格的”。另查明，原告于2018年4月11日将本案所涉门面房屋的钥匙更换。目前，本案所涉房屋的一楼已出租给他人。一审法院认为，（一）原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示,没有违反国家法律的规定，是合法有效的，双方当事人应当依约履行合同义务。（二）本案原、被告所争议的租赁房屋是原告的一楼门面房屋和二楼的部分房屋，即2012年3月31日双方签订的合同，原、被告所签订的五楼房屋租赁合同是另一合同关系，与本案无关。（三）从原、被告在2018年3月份的几次信息内容可以看出，原、被告之间就解除房屋租赁合同的意向已达成了一致意见。因此，从合同解除这方面来看，双方不存在谁违约的问题，也不存在违约金的支付问题。原告正是据于被告要求解除合同意思，表示不再续租，且房屋租赁合同的第一阶段的租赁时间快到期了，所以原告才有出租给他人的行为举动，虽然中途有点波折，但是换锁、贴广告后还是把一楼租出去了。（四）原、被告在合同中约定了固定装修不拆，且原告于3月20日发给被告信息表明被告在租赁期间所装修的主要部分不需要被告再行拆除，原告已跟其他新的承租人达成了协议，且被告并未提出异议，因此，原告要求被告拆除原告二楼加装的水泥及瓷砖的诉讼请求，法院不予支持；原告诉请要求被告给付其二楼小房子拆除费1500元，原告没有证据证实其拆除费用的主张，且该小房子属双方约定的固定装修不拆除范畴。因此，法院不予支持。（五）原告所诉3月31日止被告欠交水费达1420元及滞纳金47元的问题。被告在房屋租期内使用的水费1420元，应当予交纳，但原告未提供滞纳金47元的证据，法院对滞纳金不予支持。庭审中查明，被告在3月15日为所租赁的房屋交纳2000元电费，被告提出尚未用完，被告主张尚未使用的电费充抵水费也是可以的，原、被告可以根据水电公司的发票对被告房屋使用期间实际用水用电费用进行结算。（六）关于原告在庭审中增加诉讼请求要求被告把一楼的钥匙归还给原告的问题。经查，原告已重新更换了钥匙，被告在原告更换钥匙后将一楼门面的钥匙扔了，就算是把此钥匙找回来交给原告，亦无实际意义。因此，法院不支持原告的该项诉讼请求。（七）关于被告辨称要求原告退还押金1000元的主张。该主张属于被告的反诉请求部分，被告未就此反诉请求反诉立案，因此，法院对被告的此项反诉请求不予处理。但考虑到被告在搬出所承租的房屋时，除了原告不要求被告拆除的内容外，其他方面并未恢复原状和清理卫生，虽然合同并未约定此内容，但是据于常理，被告应当这样做。因此，这1000元可以作为被告恢复原状和清理卫生的费用，亦合情合理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李成文、何林于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告卢启龙水费1420元。二、驳回原告卢启龙的其他诉讼请求。案件受理费187元，由原告卢启龙负担167元，被告李成文、何林负担20元。二审期间上诉人向法院提交一份证据,公安《询问笔录》1份。证明在2018年3月29日当天就打架了，被上诉人答应给上诉人修复弄坏的房屋东西，但至今还未修复的。被上诉人质证认为：对证据的关联性有异议，笔录中无明确房屋楼层，不是诉争租赁房。本院对上诉人提交的证据作如下认证：《询问笔录》无明确房屋楼层，不能说明是诉争租赁房，达不到上诉人的证明目的，本院不予采信。本院二审查明除3月20日，甜饼店老板与被上诉人微信聊天显示：“二楼不用敲了，锅炉房应该也不用搞了，这个门面租出去了15万开甜品店”、“二楼的还有一条推拉门不用拆了，卖给他们三百块，讲好价格的”；上诉人在上诉状中陈述2018年3月30日将出租的房屋房锁进行更换外，其他的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。双方争议的焦点为：被上诉人是否存在违约，给付违约金？拆除租赁房屋二楼的地板及瓷砖是否需要拆除并给付上诉人请人拆除隔房垫付费1500元？现评析如下：一、2018年3月13日被上诉人向上诉人表达不在续租的意向，并缴纳了当月的电费，接着在3月20日，甜饼店老板与被上诉人微信聊天显示：甜饼店老板想租赁诉争房屋。说明上诉人已同意被上诉人不续租意见并积极在寻找新租户，由此可见上诉人、被上诉人之间就解除房屋租赁合同的意向已达成了一致意见。特别是3月29日双方当事人发生纠纷，上诉人第二天30日就将出租的房屋房锁进行更换，并于2018年4月11日将涉案门面房屋贴广告出租。因此，从本案的实际情况来看，双方不存在谁违约的问题，也就不存在违约金的支付问题。故上诉人的上诉理由因缺乏证据支持不能成立，本院不予支持。二、双方当事人在合同中约定了固定装修不拆，而租赁房屋二楼的地板、瓷砖和隔房属于固定装修，上诉人请求拆除租赁房屋二楼的地板及瓷砖，并给付上诉人请人拆除隔房垫付费1500元的上诉理由，本院不予采纳。综上，上诉人卢启龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费337.50元，由上诉人卢启龙负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  李秋云审判员  魏 蓉二〇一九年四月二十九日书记员  张玲慧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。