北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初1088号原告：郭某，女，1975年5月2日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：苗春雷，黑龙江誉严律师事务所律师。委托诉讼代理人：于小淞，黑龙江誉严律师事务所律师。被告：北京华轩新天地科技有限公司，住所地：北京市朝阳区曙光西里****A-1908。法定代表人：扈立升。被告：刘某，男，1960年6月9日出生，住天津市南开区。二被告委托诉讼代理人：郝强，北京市开创律师事务所律师。原告郭某（以下简称姓名）与被告北京华轩新天地科技有限公司（以下简称华轩科技公司）、被告刘某（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。郭某及其委托诉讼代理人苗春雷、于小淞，华轩科技公司、刘某之委托诉讼代理人郝强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除我与华轩科技公司于2013年2月1日签订的《房产购买协议书》，于2014年5月16日、2015年6月2日签订的《补充协议》，解除我与华轩科技公司、刘某于2017年4月29日签订的《补充协议》；2.判令华轩科技公司、刘某赔偿我567.1万元损失，并返还我购房款100万元，3.判令华轩科技公司、刘某承担违约金20万元，给付房屋租金29.4万元；4.判令华轩科技公司、刘某对上述请求承担连带责任。事实与理由：华轩科技公司曾用名为北京华轩新天地建设工程投资有限公司（以下简称华轩投资公司），华轩科技公司为嘉裕苑项目的施工单位。2013年2月1日，我与华轩科技公司签订《房产购买协议书》，约定，嘉裕苑项目开发商已将部分未售商品房地产给华轩科技公司，我有意未来购买华轩科技公司以上述方式获得的商品房，我拟购买的房屋为嘉裕苑x座x层x号，拟购房产单价为27000元，建筑面积为107平方米。协议签订，我向刘某支付了购房款100万元。2014年5月16日，我与华轩科技公司签订《房产购买协议书补充协议》，约定华轩科技公司有约定房产的所有权或销售权，双方一致同意《房产购买协议书》继续履行；若华轩科技公司于2015年6月30日前不能为我办理网签手续，应承担违约责任，该义务不因《房产购买协议书》效力状况而豁免。2015年6月2日，我与华轩科技公司另行签订《房产购买协议书补充协议》一份，约定双方确认之前所签一切协议及补充协议均合法有效并继续履行，华轩科技公司应于2015年12月31日前为我办妥房屋买卖网签手续，因华轩科技公司不能按期网签，致使我无法入住，造成我产生租房费用，因此由华轩科技公司支付我每月房租7000元，从2014年6月30日起至网签之日止，如华轩科技公司不能履行《房屋购买协议书》，无法为我提供涉案房屋，华轩科技公司按照在同址通过有资质售房的其他渠道购买房屋的标准，向我支付补偿金。2017年4月29日，我与华轩科技公司、刘某另行签订《房产购买协议书补充协议》，约定华轩科技公司有或将有标的房屋的网签办理资格和能力，并于2017年6月30日前为我办妥标的房屋的买卖网签手续，若华轩科技公司未能于2017年6月30日前为我办妥标的房屋的网签手续，均视为华轩科技公司违约，华轩科技公司最初于2017年7月前在标的房屋就近地段为我购置一套同等标准同等质量的现房，房屋地段为精装修现房，房屋建设时间不早于2005年；鉴于刘某既是华轩科技公司的全权代表，又是标的房屋交易的而直接负责人，刘某为履行本协议的担保人并对华轩科技公司所有责任承担连带保证责任。华轩科技公司至今仍无法办理涉案房屋的网签，已构成违约，涉案房屋周边房产的市场价值最低每平米8万元，华轩科技公司应当赔偿我房屋差价损失并承担违约责任。华轩科技公司、刘某辩称，不同意郭某的诉讼请求。同意解除双方所签合同，但不同意支付违约金和赔偿损失。双方所签房产买卖协议只是房屋买卖意向书，双方均知晓标的房屋在第三方名下，双方亦约定了房屋买卖不能实现时，华轩科技公司仅需无息返还购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本案被告华轩科技公司原名称为华轩投资公司，在本案诉讼过程中，2019年1月24日，华轩投资公司变更名称为华轩科技公司，并变更了法定代表人、住所地、经营范围等。刘某原为华轩科技公司的股东。2013年2月1日，郭某作为乙方（受让方）与华轩科技公司作为甲方（出让方）签订《房产购买协议书》，约定：甲方作为嘉裕苑项目的施工单位，本项目开发商已将部分未售商品抵偿给甲方，用以冲抵应向甲方支付的工程款，乙方有意未来购房甲方以上述方式获得的商品房。第一条：本项目坐落于北京市朝阳区将台西路x号，项目暂定名为嘉裕苑（又名海德花园），本项目商品房已由北京市国土资源与房屋管理局批准预售。第二条:乙方拟购买的本项目房产坐落于北京市朝阳区将台西路嘉裕苑x座x层x（东北）号，建筑面积为约107平方米，乙方有在开发商抵付甲方所有的房屋中进行调换一次的权利，购房单价不变。第三条：拟购房产的单价为每平方米27000元，拟购房产总价格按照建筑面积计算，甲方在此确保上述拟购房产总价格为拟购房产未来向乙方出售的实际成交价格，且该拟购房产总价格中不包含乙方购房行为所应缴纳的税费。第八条:本协议书签署后，乙方应向甲方指定账户支付购房协议金150万元，协议金支付的时间为2013年2月2日支付50万元，2013年2月6日支付10万元，2013年2月24日支付40万元，2013年6月30日前支付50万元.在乙方拟购房产符合房地产网签登记条件后，此协议金作为乙方的购房款，在确认购房总价的基础上多退少补。第九条：甲方确认乙方为拟购房产未来唯一受让人，甲方在此承诺不向乙方之外的任何单位或个人销售或变相销售拟购房产。由于拟购房产目前暂不具备产权登记条件，在未来拟购房产符合房地产转让和产权登记条件后，甲乙双方共同赴房地产权属登记管理部门办理产权登记手续。第十条：在未来拟购房产符合房地产转让和产权登记条件后，甲方将以书面形式通知乙方，乙方接到通知后，应另行签署《北京市商品房销售合同》及其他必要的法律文件，乙方应依照《北京市商品房销售合同》约定，按时全额支付购房款，乙方已交纳的协议金，将全额无息转化为购房款之相应部分，在乙方将购房款交清后，甲乙双方及本项目开发商将共同办理拟购房产产权登记手续，直至乙方获得房屋产权证。第十一条：如由于各类原因，甲方未来未能依法获得拟购房产的所有权或实际控制权，致使本协议书项下双方所约定拟购房产购买之目的不能实现的，甲方应在上述情况发生之日三十个工作日内向乙方全额无息退还已缴纳的协议金。同日，刘某为郭某出具《借据》，“今借到郭某人民币壹佰万元整，此款如2013年6月底前郭某与我司签订的购房合同网签后此款作为抵付购房款，如6月底前未能网签，我司承担20万元违约金，并保证6月底前还清壹佰贰拾万元整，特此为凭。”2013年2月2日，华轩科技公司出具《授权书》一份，“兹授权刘某先生代表本公司就郭某女士购买嘉裕苑抵付本公司房屋之事，签署相关文件，办理相关手续。被授权人在授权范围内签署的相关文件均为本公司行为，相关责任由本公司承担。”2013年2月2日，郭某向刘某付款60万元；2月8日，郭某向刘某付款10万元；2月23日，郭某向刘某付款30万元。2014年5月16日，郭某(乙方)与华轩科技公司（甲方）签订《补充协议》，约定，2013年6月30日前双方未进行《房产购买协议书》和《借据》约定房产的网签，致使约定房产未成功交易，现甲方确认甲方有约定房产的所有权或销售权，且双方一致同意《房产购买协议书》继续有效。《房产购买协议书》协议第八条、第十一条按本补充协议约定条款变更并执行；由于甲方原因致使2013年6月30日前未能对约定房产进行网签，甲方承担相应违约责任，按《借据》约定甲方应支付乙方违约金20万元整。甲方确认乙方具有《房产购买协议书》中约定房产的唯一受让权，若甲方将房产销售或赠与给任何第三者，或自留，或以任何其他形式，致使乙方购买房产目的不能实现，则甲方承担违约责任，按约定房产的市场价格计算约定房产总价，并将该总价作为违约金赔偿给乙方。甲乙双方确认，乙方已付给甲方人民币100万元，该笔款项为《房产购买协议书》中约定房产的购房协议金，乙方将于约定房产进行网签之日起七个工作日内另行付给甲方人民币50万元，以上两笔款项共计人民币150万元作为约定房产的购房首付款，购房余款将由乙方以按揭贷款方式支付甲方；若甲方于2015年6月30日不能就《房产购买协议书》中约定的房产为乙方顺利办妥网签手续，则甲方承担违约责任，甲方应在2015年7月15日前以转账方式向乙方一次性交付乙方已支付甲方的购房款人民币100万元，逾期按每日0.3%的利息计算，该义务不因《房产购买协议书》效力状况而豁免。《房产购买协议书》与本协议有抵触的，按本协议执行。同日，刘某再次出具《借条》，“今借到郭某人民币贰佰四拾万元整。借款人保证此款于2015年6月30日前全部还清，若逾期按每日0.3%的利息计息。”2015年6月2日，郭某(乙方)与华轩科技公司（甲方）再次签订《补充协议》，约定，甲乙双方确认之前所签一切协议及补充协议等均合法有效并继续履行。甲乙双方确认，现甲方已收到乙方支付的购房首付款共计一百二十万元，其中包括甲方应付乙方的违约金人民币二十万元。甲乙双方同意，甲方与2015年12月31日前为乙方办妥房屋买卖网签手续。因甲方原因，房屋不能按期网签，致使乙方无法入住，造成乙方产生租房费用，因此由甲方支付乙方每月房租7000元从2014年6月30日起至网签之日为止。乙方将于网签之日起七个工作日内，向甲方支付购房首付款三十万元，此款项与甲方现已收到的购房首付款合计为一百五十万元整，即是全部购房首付款。购房余款将由乙方以按揭贷款方式支付给甲方。如甲方不能履行《房屋购买协议书》，无法为乙方提供北京市朝阳区将台西路嘉裕苑x座x层x（东北）号建筑面积为约107平方米的房屋，甲方按照乙方在同址通过有资质售房的其他渠道购买房屋的标准，向乙方支付补偿金，补偿金计算公式如下：补偿金额=（同址房屋实际销售价格-27000元/m2）x补偿面积，其中，同址房屋实际销售价格按照将台西路10号嘉裕苑开发商公布的房屋售价标准执行，补偿面积按照不小于107m2计算。以下任一情况出现，即可视为甲方不能履行《房产购买协议书》，甲方应在30日内将补偿金支付给乙方：1.政府颁发的房屋销售许可表明，甲方未能依法获得约定房产的所有权或实际控制权；2.同址有其他房屋进行市场销售，而甲方仍无法为乙方办理网签手续。同日，刘某再次出具《借条》，“今借到郭某叁佰壹拾贰万元，借款人保证此款于2015年12月30日前全部还清，若逾期按每日0.3%的利息计算。”同时，华轩科技公司还出具《借款担保书》，写明，关于刘某向郭某借款事宜，由华轩科技公司作为担保方，对借款事宜的责任和义务承担连带责任。借款到期如刘某不按期清偿借款本息，则由华轩科技公司在借款到期一个月之内负责偿还本息。2017年4月29日，郭某（乙方）与华轩科技公司（甲方）、刘某（丙方、甲方履约担保人）签订《补充协议》,约定，基于甲乙双方于2013年2月1日签订的《房产购买协议书》和2014年5月16日签订的《补充协议》和2015年6月2日的《补充协议》之约定，因甲方原因以上三份协议至今没有履行，甲方至今未能为乙方办理所述标的房屋的网签手续，经三方协商，再次达成以下补充协议，甲乙丙三方确认之前所签的上述协议及补充协议等均合法有效并继续履行，前述各协议与本协议不一致之处，以本协议为准；三方确认，甲方已收到乙方支付的购房首付款共计人民币一百二十万元，其中包括甲方应付的违约金人民币二十万元，甲方和丙方确认，甲方有或将有标的房屋的网签办理资格和能力，并于2017年6月30日前为乙方办妥标的房屋的买卖网签手续；三方确认，无论何种原因（包括但不限于甲方无标的房屋的销售资质、无办理网签的资格和能力等主客观情形），因甲方已违反之前约定未能按期为乙方办理房屋网签手续，从2014年6月30日起至2017年6月30日共计36个月，甲方应累计支付给乙方的租房费用合计为7000元×36个月=252000元。三方一致同意，若甲方能在2017年6月30日前为乙方办妥标的房屋的网签手续，则此租金总额用于冲抵乙方支付的购房首付款，即截止2017年6月30日甲方共收到乙方支付的购房款1452000元。若甲方能如约在2017年6月30日前为乙方办妥标的房屋的网签手续，乙方将于网签之日起七个工作日内，向甲方支付首付款48000元，此款项与甲方之前累计已收到的购房首付款合计为1500000元，即是全部购房首付款。购房余款将由乙方以按揭贷款方式支付给甲方。甲方承诺，无论何种原因，若甲方未能于2017年6月30日前为乙方办妥标的房屋的网签手续，均视为甲方违约，则，甲方最迟于2017年7月底前在标的房屋就近地段为乙方购置一套同等标准同等质量的现房，从而完成甲方与乙方签订的购房合同的履行。甲方为乙方购置现房时直接将该现房从销售方落户到乙方名下，乙方仍按照《房产购买协议书》约定的每平方米人民币27000元承担购房款（其中乙方已交付给甲方的购房首付款人民币1452000予以扣减），超出《房产购买协议书》约定的每平米人民币27000元的购房款全部由甲方承担。甲方为乙方购置现房的同等标准同等质量是指，所购房屋的建筑面积不小于107平方米，楼层不低于15层，室内净高不小于3米，房屋为精装修现房，装修标准为每平米3000元以上，房屋朝向为东向或南向或东南向，房屋地段为将台路附近，房屋建筑时间不早于2005年等相关条件。甲方为乙方购置的现房可以包括但不限于标的房屋。鉴于刘某既是甲方授权的全权代表，又是标的房屋交易的直接责任人，因此丙方刘某为履行本协议的担保人并对甲方所有责任义务承担连带保证责任。庭审中，华轩科技公司、刘某称，涉案小区系由嘉裕房地产开发有限公司（以下简称嘉裕公司）进行开发，华轩科技公司是小区的建设方之一，华轩科技公司曾与嘉裕公司签订以房折抵工程款的协议，嘉裕公司承诺以小区内的二十套房屋折抵欠付华轩科技公司的工程款，此后，华轩科技公司曾签过售房合同将折抵工程款的房屋出售，但不确定郭某主张的涉案房屋是否为华轩科技公司出售的房屋，迄今为止华轩科技公司与嘉裕公司关于以房折抵工程款的协议一直未履行，嘉裕公司与华轩科技公司就工程款的给付问题仍在诉讼中，且小区内大部分房屋一直处于查封状态。华轩科技公司、刘某对于2014年5月16日、2015年6月2日、2017年4月29日签订的《补充协议》以及《授权书》、《借据》、《借条》的真实性均不予以认可，但不申请对签名和公章进行鉴定，华轩科技公司另称郭某与刘某为借贷关系，双方并非房屋买卖关系。郭某则称，在购买涉案房屋时，通过朋友介绍认识了刘某，在刘某办公室签订了房屋买卖协议，刘某出示了华轩科技公司与嘉裕公司的以房抵债协议，并反复强调可以获得涉案房屋所有权，郭某并称刘某出具的借条、借据中写明的款项为郭某已支付的购房款，双方并不存在借贷合同关系，借条、借据仅为支付购房款的凭证。另查，郭某主张华轩科技公司、刘某违约导致的损失包括房屋租金损失以及房屋差价损失。郭某在庭审中提交搜狐焦点网、链家网等二手房交易网站的截屏，以证明涉案房屋周边二手房均价均在每平米8万元以上，各方当事人均不申请对涉案房屋周边二手房价格进行鉴定。现当事人各方均确认，涉案房屋所在小区无法办理网签手续。本院认为，关于涉案《房产购买协议书》及三份《补充协议》系预约还是本约。华轩科技公司、刘某虽否认2014年5月16日、2015年6月2日、2017年4月29日《补充协议》的真实性，但其未提供相关可否认上述协议真实性的证据，亦不申请对上述协议的签名及公章进行鉴定，故本院对于华轩科技公司、刘某否认上述协议真实性的主张不予采信。郭某认为其与华轩科技公司之间已形成房屋买卖的合同关系，华轩科技公司、刘某则认为双方在签订涉案合同时均知晓标的房屋在第三方名下，涉案合同应为房屋买卖意向书。对此，本院认为，2013年2月1日郭某与华轩科技公司签订的《房产购买协议书》及《补充协议》中明确约定了郭某购买房屋的具体坐落、房屋面积，房屋价款的确定方式及付款方式，面积差异的处理方式，办理网签的时间，办理产权登记有关事宜以及违约责任承担的方式，上述内容已具备房屋买卖合同的主要内容，已对房屋买卖的主要权利义务进行了约定，且郭某已经向华轩科技公司支付了100万元，其支付的该笔款项已在2017年4月29日签订的《补充协议》中明确为购房首付款，故在双方所签协议已具备商品房买卖合同主要内容且华轩科技公司亦收受了购房款的情况下，双方所签《房产购买协议书》及三份《补充协议》应认定为房屋买卖合同，据此，郭某与华轩科技公司已形成了房屋买卖的合同关系。关于涉案《房产购买协议书》及三份《补充协议》能否解除，本院认为，刘某分别于2013年2月1日、2014年5月16日、2015年6月2日为郭某出具借据、借条，2015年6月2日华轩科技公司还为郭某出具了借款担保书，但结合《房产购买协议书》及三份《补充协议》的约定以及郭某实际付款100万元的事实，郭某与华轩科技公司、刘某并未形成借贷的法律关系，借条、借据并未体现双方真实的法律关系，郭某与华轩科技公司间为房屋买卖合同关系。郭某与华轩科技公司就房屋买卖共签订过四份协议，2013年2月1日签订的《房产购买协议书》，2014年5月16日、2015年6月2日、2017年4月29日签订的《补充协议》，上述四份协议均为各方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，各方均应依照上述合同之约定，履行各自义务。而根据各方2017年4月29日最后达成的《补充协议》中的约定，华轩科技公司应于2017年6月30日前为郭某办妥标的房屋的网签手续，若不能按时办妥网签手续，华轩科技公司应于2017年7月底前在标的房屋就近地段为郭某购置现房一套，但至今，华轩科技公司都没有履行上述合同义务，华轩科技公司已构成根本违约，郭某主张解除合同，于法有据，本院予以支持。合同解除后，华轩科技公司应将收取的购房款100万元返还给郭某。关于郭某主张的损失及违约金，如前所述，华轩科技公司不能履行合同义务已构成违约，其应当承担违约责任。郭某主张的损失由两部分组成，一部分为房租损失，一部分为房屋差价损失。关于房租损失，各方于2017年4月29日签订的《补充协议》约定，华轩科技公司应自2014年6月30日起至2017年6月30日以每月7000元标准向郭某支付房租费用共计252000元，华轩科技公司应按照合同约定给付上述房租费用。关于房屋差价损失，根据郭某自述，其在签订涉案房屋买卖合同时，知晓涉案房屋尚未登记在华轩科技公司名下并知晓华轩科技公司与嘉裕公司存在以房折抵工程款的协议，因此郭某对能否取得涉案房屋所有权的风险应有一定的预期，本院结合上述签订房屋买卖合同时的情况，再结合现涉案房屋周边房屋价值、郭某已支付购房款数额等情形酌情确定房屋差价损失。郭某另主张华轩科技公司支付违约金，在我国合同法中，承担违约责任的一般原则为“补偿性为主，惩罚性为辅”，合同中约定的违约金亦具有对弥补损失之性质，因而，违约金与损失赔偿均具有补偿性，当事人不能同时主张违约金及损失赔偿，不能因同一违约事实获得两份补偿，在本案中郭某已主张华轩科技公司赔偿其损失，故本院不再支持郭某主张违约金的诉请。另，2017年4月29日签订的《补充协议》中明确约定，刘某为履行协议的担保人并对华轩科技公司所有责任义务承担连带责任，现华轩科技公司构成违约，刘某亦应对华轩科技公司所承担的违约责任承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告郭某与被告北京华轩新天地科技有限公司于二〇一三年二月一日签订的《房产购买协议书》，于二〇一四年五月十六日、二〇一五年六月二日签订的《补充协议》，原告郭某与被告北京华轩新天地科技有限公司、刘某于二〇一七年四月二十九日签订《补充协议》于本判决生效之日起解除；二、被告北京华轩新天地科技有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告郭某购房款一百万元；三、被告北京华轩新天地科技有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告郭某房租损失和房屋差价损失共计二百二十五万二千元；四、被告刘某对本判决第二项、第三项承担连带责任；五、驳回原告郭某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29912元，由被告北京华轩新天地科技有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇人民陪审员  陈秀珍人民陪审员  洪 光二〇一九年四月二十八日书 记 员  夏甜甜