陕西省延安市中级人民法院民事判决书(2018)陕06民再4号抗诉机关：陕西省人民检察院申诉人（一审被告、二审上诉人）：延安华圣房地产开发有限责任公司。住所地：延安市宝塔区（以下简称华圣公司）。法定代表人：朱重阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：李延成，男，1965年10月19日出生，汉族，系该公司职工，现住陕西省延安市宝塔区。委托诉讼代理人：屈继宏，男，1966年11月24日出生，汉族，该公司法律顾问，现住陕西省延安市宝塔区南市。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：延安江华工贸有限公司。住所地:延安市宝塔区（以下简称江华公司）。法定代表人：吕万江，系该公司董事长。委托诉讼代理人：薛安，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯海浪，北京市炜衡（延安）律师事务所律师。申诉人延安华圣房地产开发有限责任公司因与被申诉人延安江华工贸有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）延中民三终字第01622号民事判决，向延安市人民检察院申诉。陕西省人民检察院作出陕检民（行）监［2017］61000000063号民事抗诉书，向陕西省高级人民法院提出抗诉。陕西省高级人民法院作出（2017）陕民抗34号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。陕西省人民检察院指派检察员杨菲菲、吴晓刚出庭。申诉人华圣公司的委托诉讼代理人屈继宏、李延成、被申诉人江华公司的法定代表人吕万江、委托诉讼代理人薛安、冯海浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陕西省延安市人民检察院抗诉认为，延安市中级人民法院（2015）延中民三终字第01622号判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。生效判决认为华圣公司修建防护围墙影响房屋使用人江华公司的视觉感受及房屋采光，存在违约行为，缺乏证据证明。本案中江华公司与华圣公司签订了三份《商品房买卖合同》，不存在违反法律规定的情形，系当事人真实意思表示，合法有效。江华公司主张华圣公司交付房屋存在违约行为，并提供双方签订的三份商品房买卖合同作为证据。但三份商品房买卖合同中，除合同附件约定外围护结构属于房屋公共建筑面积外，对涉案诉争围墙并未进行其他约定。该防护围墙的建设是华圣公司按照经设计审批核准的设计图纸进行修建，应认定其符合建筑设计规范要求。后延安市城乡规划局出具《关于华丰时代广场项目五层栏板更换成栏杆的规划意见》，批复不同意华圣公司将围墙修改为栏杆，其中也重申了涉案防护围墙符合相应建筑规范要求。因此，涉案防护围墙符合我国有关工程建设标准。根据华圣公司提供的该工程主体结构分部（子分部）工程质量验收记录、分部（子分部）工程通过验收各方会签表显示，主体工程于2013年5月31日完成并同意验收。华圣公司于2014年4月20日签订购买合同，当时合同主体工程已经完工。根据案卷材料反映，江华公司认可购房时所看模型中围墙也确实存在，应当认定江华公司XX房XX道防护围墙的存在。在涉案合同对防护围墙修建内容未作约定、防护围墙修建符合国家标准且江华公司购房时已明知防护围墙存在的情况下，法院认为华圣公司存在违约行为缺乏证据证明。生效判决认定华圣公司修建的江华公司北面的防护围墙已明显影响到江华公司的视觉感受及房屋采光缺乏证据证明，且适用法律错误。采光妨碍行为的判断应以国家有关工程建设标准为依据，根据《建筑采光设计标准》要求，有关建筑采光标准以采光系数和室内天然光照度作为采光设计的评价标准，住宅建筑的采光标准值不低于相应标准。本案中，江华公司向法院提交房屋内拍摄的照片作为证据主张涉案围墙影响其采光，根据照片内容，围墙的建设确实影响房屋使用的光线感受，但该影响是否是因违反工程建设有关采光标准造成的无证据证明。二审法院以防护围墙影响江华公司视觉感受及房屋采光为由作出判决，属于相邻关系，其选择适用合同法相应条款进行裁决属适用法律错误。综上所述，延安市中级人民法院（2015）延中民三终字第01622号判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项、第二百零八条第一款的规定，特提出抗诉，请依法再审。华圣公司称，一、其在履行合同中无违约行为。1、双方签订的《商品房买卖合同》内容不涉及房屋以外公共安全设施，对争议的实体栏板部分未作约定，故该部分对双方均无约束力，更不存在违约。2、江华公司购房时，栏板已经建设完毕，签订合同时该栏板已经存在，江华公司对此并未提出异议，且在房屋建成后接收并实际入住。二、一、二审判决缺乏事实依据，判决有违公正。一、二审法院认定其修建的栏板影响了江华公司的视觉感受和房屋采光、通风，但无任何证据和法律依据支持。该案并未对采光通风进行专业技术鉴定，违背了“以事实为依据，以法律为准绳”的基本原则。三、判决对栏板和围墙的认定是不正确的。栏板和围墙在建筑领域概念是不一样的。四、本案定性不准，判决超出诉讼请求。1、江华公司以采光通风影响诉至法院，本应属于侵权纠纷，而一审以房屋买卖合同纠纷审理判决错误。2、江华公司诉求仅仅是拆除栏板，并没有要求更换为栏杆，判决超出了请求范围，违反了“不告不理”的原则。五、其修建栏板符合法律、行业规定，原审不应判决拆除或变更。六、其提出的证据确实充分，二审法院应予以支持。综上，请求撤销陕西省延安市宝塔区人民法院（2015）宝民初字第01370号民事判决和陕西省延安市中级人民法院（2015）延中民三终字第01622号民事判决，依法驳回江华公司的诉讼请求，并由其承担本案一、二审诉讼费用。江华公司辩称，一、生效判决认为华圣公司修建防护围墙影响其视觉感受及房屋采光，存在违约行为的事实有证据证明。1、其一审提供了现场照片，且办案法官多次亲临现场，结合华圣公司的设计公司出具的设计说明，认定华圣公司擅自变更设计方案，在房屋外修建围墙，影响了答辩人的视觉感受及采光，存在违约行为。2、房屋买卖合同对围墙没有约定不能成为华圣公司不承担违约责任的理由。满足视觉感受、具备采光是窗户基本功能，无需特殊约定。华圣公司提供的房屋窗户不能满足以上功能，严重影响居住使用，不能达到签订合同的目的，就应当认定其违约。3、本案为合同纠纷，在双方约定不违反建筑法律法规、城市整体规划要求的前提下，对于保护设施设计为围墙还是栏杆，规划局无权干涉，其出具的意见不能作为认定案件事实的依据。4、华圣公司修建围墙是否经过行政审批以及符合建筑规范，均属另一法律关系，不能成为其不构成违约或免除其违约责任的理由。5、签订合同不能视为其对房屋现状的认可。首先，其已累计缴纳房款254万元，2014年签订正式合同是履行双方先前预约合同的内容。其次，其在签订购房合同时，并不知道围墙的存在。6、其从未认可模型中存在现有围墙。二、生效判决认为围墙明显影响了其房屋视觉感受及采光有证据支持且适用法律错误。其提起的是以商品房买卖合同为法律关系基础的合同之诉，不是以相邻法律关系提起的采光权之诉。故只需审查华圣公司是否存在违约行为，无需对采光是否满足光照时数等相关标准进行判断，生效判决认定围墙影响视线及采光，华圣公司构成违约，进而适用合同法进行判决，适用法律正确。综上，本案原审判决基本事实均有证据支持、适用法律正确，华圣公司的申诉及检察院的抗诉理由均不能成立，请求依法维持原判。江华公司向一审法院起诉请求：1、被告立即拆除其修建的位于延安市宝塔区XX大道XX广场XX楼XX层北面边缘的墙壁；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年4月20日,原告与被告签订了三份《商品房买卖合同》，约定被告将位于延安市宝塔区XX大道XX广场XX楼XX单元XX号、XX号、XX号房屋出售给原告。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款。2014年11月11日，被告向原告交付房屋。后原告以位于其房屋北面露台被告修建的围墙影响到其采光和通风为由多次和被告协商如何处理此事未果，故成诉。另查明，在原、被告间签订的《商品房买卖合同》中，双方就露台上修建的围墙未作约定，在被告为预售房屋而展示的沙盘图上，讼争房屋外有围墙，经本院限期由被告提供模型比例，被告称已丢失未予提交。现讼争房屋经验收合格，竣工图也经政府有关部门审核批准。一审法院判决：被告延安华圣房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内将原告延安江华工贸有限公司所购房屋北面围墙拆除并更换为栏杆。案件受理费500元，原告已预交，实际由被告延安华圣房地产开发有限责任公司负担，在本判决生效后一次性支付原告。华圣公司不服一审判决，上诉请求：1、依法撤销延安市宝塔区人民法院（2015）宝民初字第01370号民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。二审法院认定事实：一审判决认定的事实属实。二审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人所修建的位于被上诉人房屋北面的围墙已明显影响到被上诉人的视觉感受及房屋采光。陕西银联城市建设有限公司设计分公司提供的关于延安市宝塔区XX镇二十里铺商住楼（华丰时代广场）栏板设计的说明中恰恰能说明上诉人应在露台设置防护栏杆。可见上诉人在位于被上诉人房屋北面修建围墙既不符合设计要求，又严重影响了被上诉人的视觉感受及房屋采光，致被上诉人买房的目的无法完全实现，上诉人的上述违约行为应当依法予以纠正。综上，一审判决认定事实清楚，处理适当。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。二审法院判决:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人延安华圣房地产开发有限责任公司承担。经审理查明，原一、二审查明的情况基本属实。另查明，根据《民用建筑设计通则》(GB50352-2005)第6.6.3阳台、外廊、室内回廊、内天井、上人屋面及室外楼梯等临空处应设置防护栏杆，并应符合下列规定：2.临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于1.05m，临空高度在24m及24m以上（包括中高层住宅），栏杆高度不应低于1.1m。栏杆指的是高度在人体胸部至腹部之间，用以保障人身安全或分割空间用的防护分割构建。再审期间经实际勘查，窗台高度约58cm，涉案房屋窗户高度约1800cm，水泥石台高约42cm，水泥石台上的栏板高度约96cm，宽度约90cm,窗台和栏板的水平距离约96cm。另查明，涉案项目按图纸修建时未完善相关行政机关的批准手续，在市上统一处理“两违”项目时缴纳罚款后，取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预（销）售许可证。本院再审认为，申诉人和被申诉人之间签订有《商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思的表示，合法有效。因此涉案双方当事人之间系商品房买卖合同关系。现被申诉人延安江华工贸有限公司认为申诉人延安华圣房地产开发有限公司违反合同约定修建的围墙影响了其房屋采光和通风，遮挡了其房屋内的视线造成其精神利益受损，请求申诉人拆除位于延安市宝塔区XX大道XX广场XX幢XX层北面边缘的墙壁。而申诉人延安华圣房地产开发有限责任公司认为其公司按照设计规范要求施工并没有违反合同约定，不同意拆除涉案争议的围护措施。因此现双方争议的焦点为申诉人延安华圣房地产开发有限责任公司修建的围护结构是否符合国家工程建设标准的强制性规定，是否侵犯了被申诉人的合法权益。虽然本案双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》中对于涉案围护结构没有明确约定，但是按照《中华人民共和国物权法》第八十九条之规定，建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。申诉人延安华圣房地产开发有限责任公司作为开发商其应当提交售房时就现在争议的围护结构其是如何给被申诉人提示和说明的，以及当时就此部分是如何设计施工的，但是其公司就此部分没有提交证据予以证明，而被申诉人提交的申诉人售房时给其发放的宣传资料中可以显示其购买的房屋窗户是没有遮挡的，因此根据上述法律规定，现被申诉人提交的证据应当认定为是要约，即该宣传资料反映的楼房外立面状况即为合同的内容，申诉人修建的现在双方争议的围护显然违反合同约定，且该围护结构对被申诉人的房屋使用及房屋价格确已造成重大影响，严重侵害了被申诉人延安江华工贸有限公司的合法权益。综上所述，陕西省人民检察院的抗诉理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2015）延中民三终字第1622号民事判决。本判决为终审判决。审  判  长  刘 彩  虹审  判  员  郭     丹代理审判员  李 委  玲二〇一九年三月二十八日书 记 员  李    斌2018064 10