浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0212民初11832号 原告：朱佩娟，女，1960年10月12日出生汉族，宁波市协盈钢铁有限公司法定代表人，住绍兴市上虞区。法律文书送达地址:宁波市鄞州区百丈东路787号包商大厦A1703室。 委托诉讼代理人：王娟梨，浙江铭生律师事务所律师。 被告：荆海芬，女，1976年3月27日出生汉族，宁波蓝润能源科技股份有限公司员工，住宁波市北仑区。法律文书送达地址：宁波市北仑区明州路500号太平洋大厦18楼。 委托诉讼代理人：吴燕，浙江腾瑞律师事务所律师。 原告朱佩娟与被告荆海芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，依法适用简易程序。根据原告申请，本院依法对被告实施了财产保全。原告在审理期间申请证人董某、王某出庭作证，本院依法予以准许。本案于2018年11月15日公开开庭进行审理，原告朱佩娟及其委托诉讼代理人王娟梨、被告荆海芬及其委托诉讼代理人吴燕到庭参加诉讼。本案经原、被告同意继续适用简易程序审理，现已审理终结。 原告朱佩娟向本院提出诉讼请求：被告支付购房款5万元。事实和理由：2018年5月5日，原告委托董某代为出售位于宁波市鄞州区潘火街道金谷北路216号1112室房屋。2018年5月13日，原告代理人与被告签订《商品房订购书》，约定房屋买卖总价为55万元，被告按揭15万元，签订订购书时支付定金5万元，剩余款项于2018年5月29日过户前付清。合同签订后，被告提出，因贷款金额较小且申请周期较长，要求将原定贷款15万元在7月2日前以现金转账方式一次性向原告支付，原告接受该方案，故双方未到银行办理按揭手续。被告按约于5月13日支付5万元订金，于5月29日支付35万元购房款，于7月2日支付10万元，共计支付50万元。原告已于2018年5月29日根据合同约定履行房屋过户手续，被告还有购房款5万元未付，经原告多次讨要仍拒绝支付。 被告荆海芬辩称，原、被告真实履行的合同是在宁波市国土资源局鄞州分局备案的合同，该合同明确记载了房屋成交总价为45万元，被告已经付清价款。原告刻意隐瞒该份房屋买卖合同，而提交一份效力并未确定的《商品房订购书》混淆视听，涉嫌虚假诉讼。被告虽然签订过《商品房订购书》，但当时对于原告系房屋产权人并不知情，对于房屋状况也不了解，因为相信中介方，被告也一直认为房产属于宁波光耀房地产销售有限公司（以下简称光耀公司），直到过户时才知道原告是房屋所有人，且房龄已有十年，当时被告已经不想继续交易，但中介方说订金不能退，说在价格上可以低一点，会给原告做工作，最后谈定价格为45万元。被告当时多付款是希望早点拿到钥匙。另，被告向光耀公司支付了订金5万元，多次要求返还订金无果。综上，应驳回原告的诉讼请求。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据： 1.《委托书》一份，拟证明原告于2018年5月5日委托光耀公司董某代为出售涉案房屋的事实。 2.《商品房订购书》一份，拟证明原、被告于2018年5月13日签订总价款为55万元的订购书。 3.短信截图、POS签购单复印件一组，拟证明被告于5月29日向原告支付购房款35万元，于7月2日向原告支付购房款10万元，另于5月13日向光耀公司支付订金5万元，总计付款50万元的事实。 4.证人董某证言一份，董某出庭陈述如下：被告通过其他公司中介介绍过来看房，当时看了两套房屋，只谈了价格较低的一套房屋，就是涉案房屋。看房时，董某没有向被告出示过委托书，向被告介绍了房屋是二手房，虽然房屋没有实际交付，但已经办理了产权登记，房龄也告知了被告，从外观上也能看出来，房价55万元是经过协商确定的，要交多少税也是给被告讲明的。订购书在光耀公司售楼处签订，当时被告和女儿都在场。签订购书付订金时，董某已经告诉被告房屋产权情况，产权证复印件给被告看过，原件在原告处，出售方写的“光耀房产”是因为原告当时有事不能过来签订购书，故先由董某代签，到过户时再由原告签字。被告在售楼处时曾经提出税太高，能不能把房价做到30万元，董某讲过不行，因为要按照房屋评估价交税，当时评估价是49万元，为了少交税作的备案合同。被告支付首付款后要网签合同，网签合同价格就是根据被告提出避税要求写的。原约定被告需办理银行按揭贷款15万元，按揭银行是鄞州银行，事先已经确认过被告能够贷款，只需要被告签字就行，放款也是到原告的银行卡，所以对于两份合同价格不一致没有考虑后续可能会有纠纷。之后产生纠纷也是被告变更付款方式导致，被告在签完备案合同、支付完税费、去银行办手续签字之前提出变更付款方式，说是能够借到钱，银行利息、贷款手续费都能省下来，按揭贷款时间也较长，原告就同意了。此后，原告委托董某催款，董某通过原告才得知7月2日被告付款10万元，董某向被告催款时，被告还提出要房产证复印件到信用社贷款，董某也提供了。再给被告打电话就不接电话了。董某收取的订金5万元在签订购书当天晚些时候已经转给了原告。上述证言拟证明涉案房屋的真实交易情况，《存量房屋买卖合同》约定的价款45万元并非双方真实意思，是为被告避税作出的价格等事实。 5.证人王某证言一份，王某出庭陈述如下：王某是宁波爱居优家房产经纪有限公司的中介，被告是王某的客户，王某参与了带被告看房子、签订购书，网签合同没有参与。因当时王某腿部受伤在家，委托同事带被告看房子，后来谈定了王某才过来参与签订购书，当时被告和她的女儿都在场，房屋总价是55万元，付款方式是双方协商的，但当时不知道房屋产权是谁的。房屋过户以后董某要王某向被告催款，王某给被告的女儿发过微信，给被告也打过电话。上述证言拟证明房屋真实交易价格是55万元的事实。 原告提交的上述证据经庭审质证，被告的质证意见及本院认证意见如下：证据1，被告表示不清楚《委托书》的情况，被告一直认为董某是光耀公司的人，董某也没有向被告提及原告的情况。本院认为，基于涉案房屋原产权人是原告的事实，本院对该证据的真实性予以认定。证据2，订购书是格式合同，开始谈的价格是55万元，被告一直以为涉案房屋是一手房，且产权属于光耀公司。本院对该证据的真实性予以认定，至于该份合同是否生效以及是否原、被告真实履行的合同，在说理部分结合其他事实及证据阐述。证据3，被告于2018年5月29日、7月2日向原告付款总计45万元没有异议，还有5万元是付给光耀公司的。本院对该组证据的真实性予以认定，对被告向原告支付购房款45万元、向光耀公司支付订金5万元的事实予以认定。证据5，被告对真实性有异议，认为证人董某与原告互相勾结，证人所述系一面之词，董某转付给原告5万元订金并未出具收条，证人的证言不真实。本院认为，证人董某是原、被告房屋买卖的中介方，全程参与了合同签订、履行的过程，清楚真实情况，且出庭接受质询，本院在说理部分结合其他证据及事实对其证言的证明目的进行进一步认定。证据6，被告认为王某不了解事情经过，故对其证言不发表意见。本院认为，证人王某为被告购房提供中介服务，参与了合同签订及履行的部分过程，证人亦出庭接受质询，故对其证言的真实性予以认定。 被告为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据： 1.《存量房屋买卖合同》（编号2018330212MM0042910B）一份，拟证明原、被告真实履行的合同及房屋价款等事实。 2.转账凭证复印件七份，拟证明被告已向原告支付购房款45万元的事实。 3.收据复印件一份，拟证明被告于2018年5月13日向光耀公司支付5万元订金的事实。 4.收条一份，拟证明原告于2018年5月29日收到被告付款35万元的事实。 被告提交的上述证据经庭审质证，原告的质证意见及本院认证意见如下：证据1，原告对形式真实性无异议，对内容的真实性、合法性有异议，认为该份合同是为配合被告规避纳税作出的，仅为过户备案使用，合同中第3.2.1条约定的是5月29日付定金5万元抵扣房款，5月29日支付首付款25万元，总计30万元，与双方的真实意思不相符，也与被告付款的实际情况不相符，被告是按订购书在履行，真实交易价格就是55万元。本院对原、被告于2018年5月29日签订该份备案合同的事实予以认定，至于该份合同是否双方真实履行的合同在说理部分阐述。证据2，原告对真实性无异议，但认为虽然扣除定金后总金额与备案合同金额一致，订购书约定的价款及付款方式才是双方真实意思表示。本院对该组证据的真实性予以认定。证据3，原告对真实性无异议，且认为被告签订的两份合同中均有订金转为购房款的内容，被告对于订金是购房款的一部分是明知的。本院对真实性予以认定，对被告于2018年5月13日向光耀公司支付订金5万元的事实予以认定。证据4，原告无异议。本院对真实性予以认定。 综合原、被告诉辩意见、举证、质证及本院认证意见，本院确认本案如下事实： 2018年5月5日，原告出具《委托书》一份给证人董某，委托董某出售原告所有的位于宁波市鄞州区潘火街道金谷北路216号1112室房产，委托权限包括代为签署定金协议、商品房订购书、房屋买卖合同等与买方签署的一系列合同及协议，代为收取售房订金、定金、购房款等，委托期限至房屋办理产权过户之日止。董某系宁波光耀房地产销售有限公司的法定代表人。2018年5月13日，“光耀房产”作为出售方与被告签订《商品房订购书》一份，约定：订购房屋系中物科技园第16号楼1112室，建筑面积约63.84平方米（最终以政府主管部门产权登记面积为准），总价55万元；付款方式，按揭15万元，签订本订购书时付订金5万元，应于2018年5月29日前补足首付款（扣除订金5万元，再付35万元），余款应在出售方通知或合同约定的时间内在出售方指定银行办妥按揭手续，并促成按揭银行按时放贷，买受方应具备银行按揭申请资格及达到首付款比率要求；本订购书中涉及价格和款项仅为房款，不含办理权属登记的相关税费，相关税费由买受方承担；买受方在签订本订购书时已全面了解《商品房买卖合同》文本内容包括所有附件及补充协议，表示同意并接受；本订购书买卖双方各一份，均具有同等法律效力，在双方签字（章）并在买受方交纳订金后生效；因买受方自身原因导致不能购房或办理按揭的，所有责任由买受方承担，买受方已支付的订金不予退还；签订商品房买卖合同时，买受方还应携带资料为订购单、订金收据、身份证、户口本、婚姻证明或单身证明，以及相关按揭资料（一次性付款除外）；买受方在签订本订购书时视为已全面了解该房源目前状况，表示同意并接受。该订购书落款处出售方由董某签字。被告于签订上述订购书同日向光耀公司付款5万元，光耀公司出具给被告的收据记载该款系“16-1112房屋定金”。2018年5月29日，被告分五次向原告付款共计35万元，付款时间在当日下午一点至三点之间，付款后原告向被告出具了收条。同日，原、被告办理房屋产权变更时签订编号为2018330212MM0042910B《存量房屋买卖合同》一份，约定：房屋坐落于宁波市鄞州区潘火街道金谷北路216号1112室，建筑面积63.84平方米，甲（原告）乙（被告）双方自行成交达成交易；经甲、乙双方协商一致，该房屋成交总价为45万元，双方自行交割房款，在2018年5月29日前，乙方支付购房定金5万元，此定金抵扣房款；在2018年5月29日前，乙方支付首付款25万元；余款15万元由乙方办理商业贷款按揭手续，待甲方交房当天支付给甲方；如遇国家或银行政策变动，或乙方原因未能发放银行贷款或足额发放银行贷款的，乙方在接到通知后10天内足额支付余款；甲、乙双方约定在乙方不动产权属证书办妥，且房款及其他所有费用付清后交房；双方于2018年5月30日前按照有关规定向房屋交易管理部门、不动产登记机构申报房屋交易和办理不动产所有权转移登记；本合同自甲、乙双方签字（盖章）之日起生效；等等。原、被告于5月29日办理完房屋产权变更登记手续后，被告未就余款支付办理银行按揭贷款，被告后于2018年7月2日向原告付款10万元。 本院认为：本案双方当事人的主要争议是原、被告就涉案房屋交易价款实际履行的是签订于2018年5月13日的《商品房订购书》还是签订于2018年5月29日的《存量房屋买卖合同》。关于原、被告签订于2018年5月13日的《商品房订购书》，虽然名为订购书，但其内容已经包含商品房买卖合同中房屋基本状况、价款、付款时间、支付方式、违约责任等主要内容，原告也已按约收受购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同；董某持有原告出具的委托其售房的委托书，其代为签订协议有合法依据；且结合证人董某、王某的陈述均能证明双方就房屋价款55万元及付款方式达成一致，被告也已按约支付订金，协议约定的生效条件已成就，故《商品房订购书》应认定为原、被告的真实意思表示，且合法有效，对双方均具有约束力。关于原、被告签订于2018年5月29日的《存量房屋买卖合同》，该合同约定房屋价款为45万元，是否为原、被告双方的真实意思，本院结合合同签订、履行情况认定如下：首先，房屋买卖属于当事人相对重大的资产购置，需要较多的资金，涉案房屋虽然总价不高，但被告就部分房款仍需以按揭付款方式支付，可见被告一次性付款相对困难，通常会对交易更谨慎，会对房屋的基本状况、产权情况做了解，且光耀公司董某系专业从事房地产销售，也应当向买受人披露房屋的真实状况，故被告所讲签订购书时对房屋状况、房龄、产权等基本情况不知情并不符合常理；其次，即使如被告所述签订购书时对房屋产权情况不知情，2018年5月29日为约定的过户登记日，也是约定的支付首付款时间，被告此时已经知晓原告是出卖方，即使对其光耀公司并非房屋产权人有异议，当时各方均已携带资料到产权交易中心，并不影响双方如约办理房屋产权变更登记，但被告所述因产权人与订购书所载不一致、房屋状况等原因就将房屋总价减少10万元，不符合一般出卖人的心理预期，就整个房屋总价考量也不具有合理性；再者，被告在房屋过户登记前对付款具有主动权，两份合同均有约定“订金”或“定金”抵扣房款，如涉案房屋总价确实降为45万元，被告在付款时完全有正当理由按《存量房屋买卖合同》的约定在当日支付25万元即可，但其付款金额与订购书约定付款金额一致，付款时间在下午一点至三点之间，应为办理房屋过户登记期间，被告能够在当日按订购书约定付款35万元也说明被告对于按订购书的约定履行是确认的；最后，被告在转账支付首付款后还由原告给其出具收条说明其足够谨慎，如购房款确实降低10万元，基于价格与订购书约定价款存在较大差异，交易方式、价款支付等与订购书内容均有不同，则《存量房屋买卖合同》作为双方实际履行的合同应当各自持有，但被告并未持有该份合同，也没有证据证明原告持有该份合同，故本院综合上述分析认定，被告所述《存量房屋买卖合同》是双方实际履行的合同、房款实际按45万元履行的说法实难采信，原告及证人董某所述该合同系备案所需且基于为被告避税原因作出该份合同的说法更具有合理性，也是房产交易中较为常见的现象，虽不合法，但仍应以此认定交易双方的真实意思。综上，本院认定，《商品房订购书》是原、被告双方的真实意思，也是双方实际履行的合同，原告要求被告支付剩余购房款5万元的主张成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 被告荆海芬向原告朱佩娟支付其买受的位于宁波市鄞州区潘火街道金谷北路216号1112室房屋剩余购房款5万元，于本判决生效后三日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1050元,财产保全费520元，合计诉讼费 1570元，由被告荆海芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  薛海蓉 二〇一九年四月二十三日 书记员  陈栎桦