湖南省邵阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0523民初218号 原告：邵阳县建筑公司，住所地：邵阳县塘渡口镇沿河街。 法定代表人：张竹华，该公司经理。 委托诉讼代理人：欧阳爱香，湖南银剑律师事务所律师。 被告：谭小群，男，1958年11月24日出生，汉族，居民，住邵阳县。 委托诉讼代理人：杨中雨，湖南杨中雨律师事务所律师。 原告邵阳县建筑公司（以下简称：建筑公司）诉被告谭小群合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建筑公司的委托诉讼代理人欧阳爱香，被告谭小群及其委托诉讼代理人杨中雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建筑公司向本院提出的诉讼请求是：1.判令被告按照《建房协议书》全面履行义务，立即将一层仓库完工后交付给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系原告公司职工，一直居住在原告所有的原预制场综合楼二层职工宿舍。由于年久失修和承受过多次洪涝，原预制场综合楼成了危房。经友好协商，原、被告于2016年12月5日签订了书面《建房协议书》，由原告出地，被告筹集资金拆除重建，房屋建好后，被告将一层按照“层高不低于4.2米，外砖墙砌筑、室内外装饰装修、地面硬化找平抹光、门窗制作与安装、室外散水、水沟完成后交付”给原告。但是，被告将楼房完工后便不履行该条款，只将一层安装了卷闸门后落锁，并要求原告出一层修建的费用才肯交钥匙交房。原告多次找被告协商处理无果。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 谭小群辩称，1.原、被告签订的《建筑协议书》违反法律规定，合同无效。其一，原告以欺诈、胁迫手段使被告违背真实意思签字；其二，城市土地属国家所有，该危房拆除后，原土地使用权自行消失，该土地使用权须重新由国土部门核发并涉及该国有土地出让金，原告以出地为由，要求占有第一层，违反法律规定；其三，新建房屋、改建房屋按照法律规定均应经国土部门、城市规划部门、城管部门办理土地使用许可、城市规划许可、施工许可，该建筑物未办理上述法定手续，原、被告签订的《建房协议》违反《土地管理法》、《城乡规划法》以及有关城镇土地管理的行政法律法规的强制性规定，属合同无效的法定情形；2.原、被告签订的《建房协议书》无明确的合同标的，不能实现合同目的；3.被告所建房屋没有办理相关合法手续，属违法建筑物，有待于国家相关职能部门处置。综上，请求法院依法确认合同无效，并驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：1.原告的营业执照，证明原告的主体资格。2.国有土地使用权证、房产证，证明原告对案涉房屋土地有使用权。3.建房协议书，证明被告违约，未按协议履行向原告交付第一层房屋的义务。4.土地平面图，证明案涉房建在图中A区，位于原告的占地范围内。被告质证认为，对上述证据均无异议，但不认可其证明目的，认为协议非法。 被告提交了危房鉴定报告、危房通知书、申请危房改建报告、危房拆除通知书、邵阳县人民政府关于老城改造整治危房、消除安全隐患的文件，证明被告原居住宿舍系危房，必须拆除重建。原告质证认为，对上述证据均无异议，同样不认可其证明目的。无论是危房改建还是政府文件，原告有权决定是否拆除危房。原、被告双方就拆危重建达成的协议，是双方一致同意的，当然符合法律规定。 合议庭认证认为，本案的证据均系书证，且双方对证据均无异议，仅就证明目的持有异议，故法庭均予认定。 本院查明的法律事实如下：2014年2月17日，邵阳县建筑公司职工谭小群等12人向邵阳县建设局申请危房改建，请求同意改造，自筹资金合伙建房，同时希望在政策上予以减免城建配套费。2015年7月23日，邵阳县人民政府下发《邵阳县老楼危楼安全隐患排查整治工作方案》，要求各相关单位组织实施。2016年6月21日，广州仲恒房屋安全鉴定有限公司接受谭小群、张远林、陈国柱、伍桂元的委托，对邵阳县沿河街建筑公司7号楼进行房屋危险性鉴定，综合评定该房屋危险性等级为D级（整幢危房），建议对该房屋拆除处理。2016年12月5日，原、被告双方经开会协商后，建筑公司（甲方）与谭小群（乙方）签订了《建房协议书》，主要内容为：“第一条、建房方式：甲方提供建房宅基地，乙方负责出资拆建，资源共享兴建一栋一层底框六层砖混结构房屋。建成后共七层，一楼两户，共12套房，建筑面积大约1400多平方米。（每套住房面积不得超过110平方米）。第二条、建房资金：建房资金一切费用全部由一方负责。……第五条、房屋分配及要求：1.房屋建成后分配，一层框架为公司仓库产权归甲方所有。二层至七层住宅楼产权归乙方所有乙方自行分配，甲方不干涉。2.房屋要求：一层为框架，层高不得低于4.2米，二层以上高度为3米。一层外砖墙砌筑、室内外装饰装修、地面硬化找平抹光、门窗制作与安装、室外散水、水沟等全部由乙方完成后交付给甲方使用。3.如果乙方中途退出建房，则乙方投入的全部资金和建筑物归甲方所有。”合同订立后，被告等十二人即自行筹资组织拆建，在原址按约新建七层楼房。房屋建成后，被告方自行分配了二层以上的住宅，一层仍保持毛坯状态，并拒绝向原告交付。 另查明，案涉土地位于邵阳县塘渡口镇沿河街1-23-6号地，土地使用权人为原告建筑公司，土地类型为划拨，至本案起诉前，该土地既没有办理使用权出让手续，也未依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。与建筑公司签订内容相同的《建房协议书》有谭小群、蒋新华、张远林、王雅琴、陈国柱、唐艾莲、蒋炼辉、刘盛伟、伍桂元、唐希国、李立成、邓清和共12人，均为建筑公司职工。 本院认为：本案系土地使用权转让合同纠纷。建筑公司将其拥有的划拨国有土地与谭小群等12人合作建房，《建房协议书》约定：由建筑公司提供土地使用权，不承担拆建房等与建房相关的费用，但享有所建房一层全部面积的产权。该协议内容与《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定的情形相符，故本案应认定为土地使用权转让合同纠纷。该《解释》第十一条又规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”。本案涉及土地的性质为国有划拨用地，建筑公司未经有批准权的人民政府批准，径行转让国有划拨用地使用权的方式，与谭小群等12人合作建房，所签订的《建房协议书》，违反法律强制性规定，应当认定为协议无效。因此，建筑公司在本案中其主张权利的依据系无效合同，依法应承担举证不能的不利后果。另本院在审理过程中，对双方当事人予以法律释明：虽然该协议因违反法律强制性规定而嗣后无效，但协议签订时并不自始无效，如果协议签订后，双方履行法定审批程序，依法缴纳土地出让金，在无其他法定协议无效的情形下，该协议亦可转变为有效，但当事人双方在判决前仍未履行法定审批程序，故依法认定合同无效。 本案经本院审判委员会决定：建筑公司与谭小群签订的《建房协议书》有悖于法律强制性规定，驳回原告的全部诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告邵阳县建筑公司的全部诉讼请求。 本案受理费192元，由原告邵阳县建筑公司负担，经审批予以免交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（本院接收上诉状部门为立案庭），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 长  邓飞元 审 判 员  唐 军 人民陪审员  刘 波 二〇一九年四月二十九日 法官助理周惠惠 书记员张慧