陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院        陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终2393号上诉人（原审原告）：陕西天凯物业管理有限公司，住所地陕西省西安市碑林区东关南街39号。法人代表：张莉华，公司执行董事。委托诉讼代理人:李淼，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人:毛阿玲，陕西泰和泰（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：雷起强，男，1963年8月31日出生，汉族，无业，住西安市碑林区大新巷2号楼3单元5层1号。委托诉讼代理人:赵险峰，陕西方正时代律师事务所律师。上诉人陕西天凯物业管理有限公司（以下简称天凯物业公司）因与被上诉人雷起强租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2018)陕0103民初8473号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天凯物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除其与雷起强签订的《土地租赁合同》；3.判令雷起强支付欠付租金10万元（自2017年9月8日暂计至2018年5月8日，租金自2017年9月8日起计算至雷起强退出租赁场地之日止）及逾期支付租金的利息（按中国人民银行同期贷款利率自2017年9月1日计算至实际付款之日止）；4.判令雷起强向其支付违约金1万元；5.判令雷起强立即退出租赁场地；6.本案一、二审诉讼费由雷起强承担。事实和理由：本案不符合合同约定的解除条件，雷起强从未以任何书面形式通知其解除合同。其也未在2017年9月1日前以书面形式通知雷起强解除合同。一审法院认定其与雷起强之间的《土地租赁合同》于2017年9月1日解除，属于事实认定不清，证据不足。其根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定，与2017年12月28日向雷起强发出通知，限令雷起强于2018年1月5日搬离，但经其多次催促，雷起强以各种理由拒绝搬离，故2018年5月8日其又向雷起强发出通知，要求雷起强立即搬离，收回停车场。但一审庭审中，雷起强对两次通知均不予认可，主张并未受到上述通知。雷起强亦未提交证据证明其于2017年9月1日前受到过天凯物业公司要求解除合同的通知，故其起诉要求解除双方签订的合同并支付欠付租金。一审法院认定涉案租赁场地由李林军实际占有并经营属于认定事实不清。本案李林军证言前后矛盾，逻辑不通。一审法院仅根据李林军的证词便认定2017年9月1日以后涉案租赁场地由李林军实际占有并经营，属认定事实不清。根据李林军的证言，是其通知李林军进入租赁场地经营，但这与碑公（东）行罚决字（2018）376号行政处罚决定书所述的因清场问题其员工祁传利与李林军发生斗殴的事情相矛盾。且证人田西平在庭审中否认其将租赁场地交付李林军。其从未让李林军进驻场地经营，李林军何时、以何种方式进入涉案场地经营其无从知晓，李林军可能是基于与雷起强之间的雇佣关系管理场地。本案其提起的诉讼是针对其与雷起强签订的《土地租赁合同》，和其与李林军、田西平签订的《场地租赁合同》并无关联。且李林军称签订《场地租赁合同》后，因该楼及北侧小院土地涉及其他诉讼，其并未向李林军、田西平交付该楼和场地，该合同实际并未履行，但其未向李林军、田西平退还租金。据此，其与李林军、田西平签订的《场地租赁合同》符合法定解除的条件已被解除，未退还租金仅仅因为李林军、田西平二人意见不合，矛盾重重，其无法与二人达成共识，租金退还比例无法确定。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、《民事诉讼法司法解释》第九十条作出判决，属于适用法律错误。雷起强辩称，天凯物业公司上诉理由不成立。其已跟天凯物业公司实际解除合同，李林军实际占有使用涉案场地，其提交过视频及手机照片。李林军一审出庭作证，证明李林军使用了场地，李林军与天凯物业公司签订了10年的租赁合同，交纳了80万元租赁费，李林军也找了任铁锤管理场地。其认为李林军是实际使用者，与其无关，请求维持原判。天凯物业公司向一审法院起诉请求：1、解除其与雷起强签订的《土地租赁合同》；2、依法判令雷起强立即支付所欠租金100000元，并自2017年9月1日起至实际付款之日止利息（按银行同期贷款利率计算），另向其付违约金10000元；3、判令雷起强立即退出租赁场地；4、本案诉讼费由雷起强承担。一审法院认定事实，2016年9月8日，天凯物业公司、雷起强签订《土地租赁合同》一份，约定将其所有的位于西安市碑林区东关南街39#商场北侧小院场地出租给雷起强，租赁期限为三年，2016年9月9日交付给雷起强。租金按年支付，每年租金150000元。租金为每年支付一次，第一次租金在合同签订后当日支付。第二次租金在次年届满前10天支付。之后各年度租金支付时间以此类推。合同签订后，雷起强依约向天凯物业公司支付了第一年的150000元租金，雷起强在该场地经营停车场收费业务。雷起强称2017年8月底开始，天凯物业公司让其退出经营场地，让李林军进入场地经营，随后雷起强退出该场地。天凯物业公司对此不予认可。雷起强提交证人李林军的证人证言证明上述事实。根据李林军的证言，2013年其与田西平一起与天凯物业公司签订一份《场地租赁合同》（甲方为天凯物业公司，乙方为李林军、田西平）约定天凯物业公司将其所有的位于西安市碑林区东关南街39#商场四、五层小楼及北侧小院场地出租给其与田西平，合同期限10年，自2013年至2023年，并向天凯物业公司交纳租金800000元。之后，因该楼及北侧小院土地涉及其他诉讼，甲方（天凯物业公司）并未向乙方交付该楼和场地，该合同实际并未履行，但甲方（天凯物业公司）未向乙方退还租金。天凯物业公司对此表示认可，称一直在与李林军商谈退赔租金的事宜。天凯物业公司提交的证人田西平的证言也证实了上述事实。李林军称2017年8月底，天凯物业公司跟他说已经与雷起强没有关系了，跟他说履行合同的事情，故2017年9月1日以后，李林军进入西安市碑林区东关南街39#商场北侧小院场地经营停车场收费业务，直至2018年4月该小楼和北侧场地被西安市长安区人民法院查封，再未经营停车收费业务，但至今在那里看大门的是李林军派去的人，叫任铁锤。雷起强提交证人任铁锤的证人证言也证明了上述事实。另查明，2013年7月9日，天凯物业公司与李林军、田西平签订一份《场地租赁合同》，约定天凯物业公司将其所有的位于西安市碑林区东关南街39#商场四五层小楼及北侧小院场地出租给李林军与田西平，合同期限10年，自2013年至2023年，约定年租金850000。此外，2017年12月25日，天凯物业公司与牛国清签订一份《租赁合同》，约定将天凯物业公司所有的西安市碑林区东关南街39#商场北侧小院场地出租给牛国清。天凯物业公司提交证人牛国清的证人证言，牛国清称其去讨要该场地时因看门人不让其进而未能进入，并称不知道占有场地的是什么人。再查明，2018年6月15日，西安市公安局碑林分局向祁传利出具一份碑公（东）行罚决字（2018）376号行政处罚决定书，显示：“2018年6月14日12时46分许，在东关南街停车场报发生一起结伙斗殴案，经调查：2018年6月14日，马学军（正在调查）电话联系其在体育学院的侄子张发展，让张发展在学校找两个人到东关南街101号北侧小院停车场配合祁传利收取停车场。2018年6月14日12时46分许，祁传利就和张发展、王世坤、程琳鹏，在东关南街民生家乐北侧停车场与李林军因停车场经营问题，祁传利让李林军离开停车场，李林军不走，祁传利就对张发展等人说清场，张发展等人就通过拉扯、拖拽等（私斗）解决纷争，藐视社会公共秩序。李林军抱住张发展的腿不放，后造成当事人李林军受伤……”决定书给予祁传利行政拘留五日的行政处罚。一审法院认为本案争议的焦点是根据天凯物业公司、雷起强双方签订的《土地租赁合同》，在2017年9月1日以后雷起强是否占有使用涉案场地。天凯物业公司、雷起强于2016年9月8日签订了《土地租赁合同》，雷起强依约向天凯物业公司支付了第一年的150000元租金，雷起强在该场地经营停车场收费业务直至2017年8月底。根据李林军的证人证言和2018年6月15日西安市公安局碑林分局向祁传利出具一份碑公（东）行罚决字（2018）376号行政处罚决定书，可以显示自2017年9月1日以后，西安市碑林区东关南街39#商场北侧小院场地由李林军实际占有并经营，天凯物业公司称该场地由雷起强继续占有经营，但未提交其他真实有效的证据予以证明，故天凯物业公司要求雷起强立即退出租赁场地、支付2017年9月1日之后的租金100000元及利息、违约金10000元没有事实与法律依据，应不予支持。综上所述，天凯物业公司与雷起强之间的《土地租赁合同》于2017年9月1日已解除;天凯物业公司要求雷起强支付2017年9月1日之后的租金100000元及利息、违约金10000元、立即退出租赁场地的诉讼请求应不予支持，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、原告陕西天凯物业管理有限公司与被告雷起强之间的《土地租赁合同》于2017年9月1日已解除。二、驳回原告陕西天凯物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费2500元，由原告陕西天凯物业管理有限公司负担（陕西天凯物业管理有限公司已预付）。经二审审理查明，一审法院认定属实，本院予以确认。另查明，在二审审理中，天凯物业公司申请证人田西平出庭作证，田西平作证称天凯物业公司自2013年签订租赁合同开始至今未将租赁物交予其与李林军。李林军在涉案停车场中工作，但是否在停车场经营其并不清楚。本院认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，针对天凯物业公司的诉讼请求，雷起强主张涉案《场地租赁合同》因2017年8月底开始，天凯物业公司让其退出经营场地，让李林军进入场地经营而解除，并申请李林军出庭作证。李林军作证表示2017年8月底，天凯物业公司表示涉案租赁场地已与雷起强无关，与其商讨履行合同事宜，故之后由其实际使用涉案租赁场地。天凯物业公司虽对雷起强的主张及李林军的证言均不予认可，但其提交的田西平证言仅能证明天凯物业公司未履行其与李林军、田西平签订的租赁合同，未向李林军、田西平二人交付其三方签订租赁合同租赁物。碑公（东）行罚决字（2018）376号行政处罚决定书记载内容也仅能证明在2018年6月14日祁传利与李林军就场地清理发生纠纷。鉴于天凯物业公司提供的上述证据均不能否定李林军作证所述事实的真实性，天凯物业公司应承担举证不能的法律后果。根据李林军的证言应对雷起强的主张予以采信。故一审认定涉案租赁场地2017年9月1日后由李林军实际占有并经营，天凯物业公司与雷起强之间的《场地租赁合同》于2017年9月1日解除，与法不悖。且因涉案租赁场地于2017年9月1日起已由李林军经营，一审对凯物业公司要求雷起强立即退出租赁场地、支付2017年9月1日之后的租金100000元及利息、违约金10000元的请求不予支持，亦无不妥，本院予以维持。综上所述，天凯物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4000元，由陕西天凯物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张  安  品                       审 判  员    崔  志  刚                          审 判  员   陈      帅二Ｏ一九年四月 日书 记 员  张  舒  涵