辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终2662号上诉人（原审原告）：王思海，男，1990年12月10日生，汉族，住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：吴宏，系辽宁东亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘来军，男，1972年3月27日生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：姚云雪，系辽宁丰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈红光，系辽宁丰源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：大连铭星房地产代理有限公司，住所地：辽宁省大连市西岗区民权街********。法定代表人：张勇，系该公司总经理。上诉人王思海因与被上诉人刘来军、被上诉人大连铭星房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服大连市西岗区人民法院（2018）辽0203民初4719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案.本案现已审理终结。王思海上诉请求：撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。事实及理由：事实及理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院认定上诉人不继续履行房屋买卖合同，与客观事实相悖。事实上，上诉人始终严格按照房屋买卖合同履行自己的义务，并实际给付了定金和居间代理费用，但是被上诉人刘来军却未按照合同约定将房屋产权证及相关权属证书原件交于被上诉人大连铭星房地产代理有限公司（以下简称“铭星公司”，其也没有合同约定的“大连市沙河口区”的房屋，致使房屋买卖合同无法实际履行。因此，导致房屋买卖合同无法实际履行的责任不在上诉人，而在被上诉人，是因为被上诉人隐瞒房屋实际地址与合同地址不一致的事实造成的，该责任应由被上诉人承担。一审法院枉顾上述事实，认定“上诉人不继续履行合同”属于严重的认定事实错误。（二）一审法院未认定被上诉人铭星公司违约责任，属于认定事实错误。本案中案涉合同虽然名义上是房屋买卖合同，但事实上属于混合合同，实质上包含了三重法律关系，分别是买卖双方的房屋买卖合同关系、买方与房地产中介机构的代理或居间合同关系、卖方与房地产中介机构的代理或者居间合同关系。被上诉人铭星公司作为居间人，应向上诉人提供与房屋买卖有关的真实情况，但其根本没有严格履行合同义务，没有按合同约定审查并留存案涉房屋所有权证，并串通被上诉人刘来军故意隐瞒房屋的真实地址，导致房屋买卖合同无法实际履行，损害上诉人的利益，并给上诉人造成巨大损失。一审法院并未认定被上诉人的上述违约责任，属于认定事实错误。（三）一审法院判决房地产管理部门登记“西岗区莲花山路39号4单元阁层2号”属于认定事实错误。判决书中有两处均将案涉房屋认定为“西岗区莲花山路39号4单元阁层2号”不属事实错误，因为判决书中依据的是上诉人提供给法庭的房产证复印件，但是合同里面的约定是沙河口区莲花山路39号4单元6层2号，属于一审法院未审理清楚。二、一审法院适用法律错误。（一）一审判决认为“被告刘来军未违约，原告要求双倍定金返还中介费的诉讼请求，无事实依据本院不予支持”，属于适用法律错误。上诉人通过居间人铭星公司要求购买沙河口区房屋，被上诉人刘来军对于案涉房屋的真实地址是明知的，但其与被上诉人铭星公司串通，未向上诉人提供案涉房屋的真实地址，导致上诉人认识错误，与其签订房屋买卖合同，该合同约定的房屋地址为“大连市沙河口区莲花山路39号楼4单元6层2号”。但被上诉人不具有合同约定的房屋，导致案涉房屋与实际不符，上诉人无法实现购买房屋的目的，也无法根据该房屋买卖合同进行贷款，事实上无法履行。该无法履行的原因和责任应归于被上诉人刘来军和铭星公司。根据案涉房地产买卖合同第10条和《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，被上诉人刘来军应双倍返还定金。因此，一审法院不支持被上诉人双倍返还定金属于适用法律错误。（二）一审法院未支持被上诉人铭星公司返还居间代理费属于适用法律错误。被上诉人铭星公司作为房屋买卖合同的居间人，应对委托人提供真实的信息，并按合同约定履行居间义务，但其未按三方签订的房屋买卖合同审查案涉房屋的真实地址，也未按合同约定审查并留存案涉房屋所有权证，并对上诉人隐瞒房屋买卖的重要事实，严重损害了上诉人的利益，给上诉人造成重大损失，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，其不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。一审法院未支持其返还上诉人的居间代理费用属于适用法律错误。（三）一审法院适用简易程序审理案件，但案件受理费未减半收取，属于适用法律错误。本案的审理适用的是简易程序审理，按照《诉讼费用交纳办法》第十六条规定：“适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费”。判决书中对案件受理费并未减半收取，属于适用法律错误。三、一审判决有失公允。上诉人为结婚购买房屋，更考虑到将来孩子入学等目的，因此购买房屋时提出要购买沙河口区房屋，如果案涉房屋不是沙河口区房屋，上诉人是不可能购买的。上诉人秉承诚实信用原则，充分信任被上诉人铭星公司商誉，在其未出示房产权属证书的情况下，就交付定金，并支付了居间代理费用。但被上诉人刘来军和铭星公司就是利用上诉人淳朴的性格，骗取上诉人签订合同。上诉人多次要求二被上诉人提供房屋权属证书，其均未提供，可见，其根本没有履行合同的诚意。上诉人多次与其协商后续事宜，二被上诉人从未提出解除合同，也未通知解除合同，但却偷偷地就将案涉房屋出售。在此期间大连房地产市场价格大幅上升，上诉人因此蒙受巨大损失。被上诉人不但因一房二卖，取得巨大利益，而且还将上诉人的定金和居间代理费用占有己有。一审法院的判决使被上诉人的违约不用承担任何责任，使上诉人诚实守约却遭受巨大损失。这严重损害了上诉人的合法权益，对上诉人有失公允，损害了司法公信力。综上，原审法院判决认定事实错误，适用法律错误，判决结果有失公允，上诉人不存在违约，而被上诉人违约，其应支持上诉人的诉讼请求。因此上诉人提出上诉，请求二审法院依法裁判，维护上诉人合法权益。刘来军辩称，不同意上诉人的上诉请求。事实及理由：案涉的房屋是真实存在的，买卖双方在签订房屋买卖合同时，已经共同到房屋所在地查看过，因此，上诉人是在了解房屋所处地理位置，户型、面积等信息的情况下决定购买该房屋，且上诉人在查看房屋后，并没有提出异议，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同的标的物明确指向特定的房屋，合同中对该套房屋的描述为“位于大连市沙河口区房屋”，并不影响其指向性，合同双方均清楚自己出售或购买的房屋为哪一套房屋，故三方签订的房屋买卖合同，系各方真实的意思表示，意思表示指向的标的物明确，且不违反法律的强制性规定，因此，是合法有效的，合同各方都应该按照约定履行义务。被上诉人刘来军并没有违约行为。大连铭星房地产代理有限公司没有出庭，亦没有提交书面答辩意见。王思海向一审法院起诉称，1、被告刘来军赔偿原告定金50000元；2、被告铭星公司返还原告房屋居间代理费用21200元；3、被告铭星公司返还原告定金50000元。一审法院认定事实：原告王思海与被告刘来军、铭星公司于2017年12月25日签订《房地产买卖合同》，赵琳琳为被告刘来军代理人。合同约定原告为买方，被告为卖方，买卖双方通过居间方铭星公司出售及购买位于大连市沙河口区房屋，房屋售价106万元。合同签订当日，原告支付定金50000元，由被告铭星公司代原告保管。原告于当日及次日支付被告铭星公司中介费共计21200元。原告以案涉房屋在房地产登记管理部门登记为“坐落：西岗区莲花山路39号4单元阁层2号”，与合同约定“沙河口区”不符，无法实现购房目的为由，不继续履行房屋买卖合同，并要求二被告返还定金和中介费。现案涉房屋已售予他人。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告刘来军出售名下房屋，原告在实地查看房屋，了解其所处地理位置、户型、面积等信息的情况下决定购买该房屋。原被告签订的房屋买卖合同的标的物明确指向特定房屋。即使合同中对该套房屋的描述为“位于大连市沙河口区房屋”也不影响其指向性。合同双方均清楚自己出售或购买的房屋为哪一套房屋。故三方签订的房屋买卖合同系各方真实意思表示，意思表示指向的标的物明确，且不违反法律的强制性规定，合法有效，各方均应按约定履行义务。原告以房屋登记管理部门对此房屋登记为“西岗区莲花山路39号4单元阁层2号”，与合同“沙河口区”不符为由不继续履行合同，理由不成立。被告刘来军未违约，原告要求双倍返还定金及返还中介费的诉讼请求，无事实依据，不予支持。据此判决：驳回原告王思海全部诉讼请求，案件受理费2724元（原告已预交），由原告王思海负担。本院二审对一审查明的事实予以确认。同时还查明，案涉《房地产买卖合同》约定，卖房人在签署本合同当日需将房屋所有权证及相关权属证明原件放于居间方处，并在30日内备齐过户文件交予居间方。买房人在签署本合同后30日内，备齐购房首付款310,000元交由居间方保管存入银行资金监管替卖方偿还银行贷款……。本院认为，王思海与刘来军、铭星公司于2017年12月25日签订《房地产买卖合同》,为双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。综合双方的诉辩观点，本案争议的焦点为，案涉《房地产买卖合同》履行不能的责任认定。一、案涉房屋签约前，上诉人实地查看了房屋的坐落位置，应知晓预购房屋的地理位置、户型等信息，随后，双方签订的案涉合同，合同中载明出售的房屋即为案涉房屋为不争事实。在案涉合同约定履行的期限内，上诉人王思海及被上诉人刘来军均未如约履行己方责任。上诉人称案涉合同与案涉房屋权属登记的行政区域不符，致合同目的不能实现。本院认为，案涉合同记载的房屋所属行政区域在沙河口区，而实际上应在西岗区，上诉人欲购买的房屋是否必为沙河口区域内的房屋，在双方签订的案涉合同中未有特殊约定，因此，在双方现场查看房屋的情形下，上诉人以不能实现合同目的对抗合同的履行不应予以支持。二、双方在签订案涉合同时，涉案房屋记载的行政区域为沙河口区，虽然上诉人实地查看的房屋就是案涉房屋，上诉人主张与中介机构有约定只购买属沙河口区的房屋因无据佐证，不应得到支持，但合同记载的内容导致了上诉人对预购房屋所属区域会形成一定的误解，这种误解在上诉人提交的证据层面上虽不产生合同效力的对抗，但对上诉人而言，在内心意图不能全部予以满足情况下，同时被上诉人刘来军亦未将涉案房屋的权属证明交予中介机构，双方逐步尚失信任，以致合同最终未能履行。因案涉标的物的权属已转移他人名下，且本案当事人亦未主张合同解除之诉并以实际行为不再履行案涉合同，对此本院对合同解除的事项不予表述。现因合同已不具备履行的可行性，在合同约定各方负有履行义务的期间内，买卖双方均未按约履行己方义务，对应承担的责任，本院评析如下：本院对上诉人称因涉案房屋不属沙河口区且被上诉人刘来军未按合同约定将涉案房屋相关的权属原件按合同约定交予被上诉人铭星公司致合同不能履行、被上诉人刘来军称上诉人未按期交纳首付款致合同不能履行的观点均不予采纳。首先，根据本院以上论述，房屋所属行政区域非为合同项下约定预购房屋的必备条款。其次，案涉合同对双方应履行的内容没有约定履行的先后顺序，无论买卖双方应履行的义务是否按期履行，不构成相对任何一方履行滞后的理由。综合本案纠纷形成的因素，双方对合同不能如约履行均有过错，案涉合同已实际为履行不能，上诉人请求返还交纳的50000元定金应予支持。上诉人请求被上诉人刘来军赔偿损失无事实法律依据，本院不予支持。三、基于以上论述，被上诉人铭星公司作为房屋中介机构，在促成买卖双方交易活动中，负有谨慎、勤勉的责任，铭星公司对本案交易中的信息披露存在的瑕疵未尽到一般的注意义务，加之案涉合同并未实际履行，对上诉人王思海已交纳的中介服务费，铭星公司应适当收取，上诉人王思海请求全部退还其交纳的中介费不予支持，根据公平原则，被上诉人铭星公司应退还上诉人交纳的11,200元中介服务费为宜。综上所述，上诉人的上诉请求部分有理，应予支持；一审判决错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销大连市西岗区人民法院（2018）辽0203民初4719号民事判决；二、于本判决生效之日起15日内，大连铭星房地产代理有限公司返还王思海定金50,000元、居间代理费11,200元。若逾期给付，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2724元（已由王思海预交），减半收取1362元，由王思海负担1029.5元，由刘来军负担332.5元,于本判决生效之日起15日内交付;二审案件受理费2724元（已由王思海预交），由王思海负担2059元、由刘来军负担665元，于本判决生效之日起15日内交付。本判决为终审判决。审判长  孙利颖审判员  王 亮审判员  季 烨二〇一九年四月二十九日书记员  王丽秋附相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。法信超链：国家法律1篇案例56篇裁判12650篇期刊110篇×当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。法信超链：国家法律5篇地方法规2篇案例1209篇裁判2023604篇期刊202篇×