浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0282民初14597号 原告（反诉被告，以下简称原告）：慈溪市浒山鲁记刻字店（统一社会信用代码92330282MA2EHCNA7Y）。住所地慈溪市浒山街道上房路**。 经营者：茅迪群，女，1972年9月2日出生汉族，该店店长，住慈溪市。 委托诉讼代理人：陈军，宁波市舜水法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告，以下简称被告）：慈溪市农垦场（统一社会信用代码913302826101900169）。。住所地慈溪市周巷镇西三农垦场路** 法定代表人：陈江辉，该场场长。 委托诉讼代理人：陈利青，浙江五磊律师事务所律师，执业证号13302200211570837。 被告：慈溪市国有资产管理办公室（统一社会信用代码12330282058296051N）。。住所地慈溪市浒山街道三北西大街**法律文书送达地址：慈溪市文化商务区金芒果大厦14楼（代收人周柯杰）。 法定代表人：魏徐林，该办公室主任。 委托诉讼代理人：周柯杰，北京盈科（慈溪）律师事务所律师，执业证号13302201710993051。 委托诉讼代理人：陈泱泱，浙江上林律师事务所律师，执业证号13302201611902788。 原告慈溪市浒山鲁记刻字店（以下简称鲁记刻字店）诉被告慈溪市农垦场（以下简称农垦场）、慈溪市国有资产管理办公室（以下简称国资办）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案后，依法由审判员胡辉适用简易程序，于2019年1月9日、2019年4月23日两次公开开庭进行了审理。原告鲁记刻字店的经营者茅迪群及其委托诉讼代理人陈军、被告农垦场的委托诉讼代理人陈利青、被告国资办的委托诉讼代理人周柯杰到庭参加两次庭审，被告农垦场的法定代表人陈江辉、被告国资办的委托诉讼代理人陈泱泱到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。 原告鲁记刻字店向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付原告租赁房屋征收停产停业经营补助费114981元，装潢及附属物补助费7472元，一次性搬迁补助费5950元，合计128403元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：从2003年9月1日起被告农垦场与原告形成租赁关系。租赁合同一年一订。合同约定，被告农垦场将代管的坐落在慈溪市浒山街道上房路39-9.10的二间房屋出租给原告经营使用。原告租用后，从事商业经营，并依法办理了慈溪市浒山鲁记刻字店工商注册登记和税务登记，连续经营十余年。2017年5月26日，慈溪市人民政府发布关于慈溪市危旧房改造二期D区块项目房屋征收决定的公告，原告承租的上述房屋列入征收范围。2017年9月，原告的上述租赁房屋，经房屋征收单位委托的评估机构评估，作出宁波市国有土地上房屋征收非住宅用房征收评估分户报告，序号2确认：建筑面积25.85㎡，土地用途和性质刻字，出让商业评估单价23021元，扣减1700元，划拨商业单价211321元，经营补助单价4448元，经营补助114981元。2017年9月21日，房屋征收单位与被告国资办签订非住宅房屋征收货币补偿协议。原告按照房屋征收单位和两被告限期搬迁的要求，在2017年12月初履行停业搬迁义务。后房屋征收单位按协议约定和评估确定的6项补助费转入被告国资办账户。征收补偿款到位后，原告多次要求被告依法支付租赁房屋征收停产停业经营补助费114981元，装潢及附属物补助费7472元，一次性搬迁补助费5950元，但两被告互相推诿，不履行上述征收补偿款的给付义务。 被告农垦场答辩称：一、原被告之间签订的房屋租赁协议于2017年12月31日到期，原告也于2017年12月31日把租赁的房屋归还给被告，故双方之间的合同已履行完毕，不存在因拆迁要补助的事实。二、房屋拆迁费归房屋所有权人所有，并非给承租人，假如是承租期间的补助，可以适当考虑，但本案中租赁合同已履行完毕，不存在提前解除租赁合同的问题，故请求驳回拆迁补助费的请求。 被告国资办答辩称：第一，本案的案由是房屋租赁合同纠纷，但原告起诉的依据均是基于房屋征收补偿的相关法律规定；从请求权基础来看，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”因此，征收人所补偿的对象应当是被征收房屋所有权人，法律并没有赋予承租人直接的民事请求权基础，而被告国资办作为案涉房屋的所有权人，当然有权获得相应的拆迁补偿。此外，根据《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》第三十二条，以及《慈溪市危旧房改造二期D区块项目房屋征收补偿方案》第九条第二款的规定，承租人要想获得拆迁补偿，在身份上必须满足房产管理部门直管公有住宅房屋、单位自管公有住宅房屋的承租人，或房产管理部门直管非住宅公房，按国家政策性租金租赁并签订《国家直管非住宅公房租赁合同》的承租人等条件，而本案原告虽然是作为案涉房屋的承租人，但并不具有上述有权获得补助的特定承租人身份，因此原告无权直接依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》来向被告国资办主张拆迁补偿。如果原告依据的是租赁合同来主张相应的损失赔偿，那么国资办认为，本案中原告是与农垦场签订案涉房屋的租赁合同，农垦场作为出租人，租金由其收取，根据合同相对性的原则，国资办并不是本案适格的被告。第二，即使原告有权主张相应的赔偿，从法律关系上来讲，房屋拆迁补偿关系和租赁合同关系是两个不同的法律关系，因此征收补偿方案中所载的相关补助金的计算标准也并不必然成为原告主张权利的计算依据。若原告确实受有损失，其也应以租赁合同为依据，根据合同约定，举证证明其是否存在停产停业损失、装修及附属物损失等。根据国资办了解的情况，涉案房屋的拆迁公告于2017年5月27日生效，租赁合同于2017年12月31日到期，而原告也是在租赁合同到期当天才搬出，根据《城镇房屋租赁合同解释》第12条的规定，承租人无权在租赁期间届满时，请求出租人补偿附合装饰装修费用，故原告要求主张装修及附属物损失没有法律依据，同理，由于是在租赁合同到期以后才搬迁，故也不存在停产停业损失及一次性搬迁补助。最后，原告在2017年12月31日搬出前，实际占有使用了涉案房屋，但并未依据租赁合同约定支付2017年6月至2017年12月的租金，因此即使有损失，被告国资办认为也已经折抵。 被告农垦场向本院提出反诉请求：1.判令原告支付2017年7月1日至2017年12月31日房屋占有使用费3530元；2.反诉诉讼费由原告承担。审理过程中，被告农垦场变更第1项诉请为：判令原告支付2017年7月1日至2017年12月31日房屋租金3530元。事实与理由：一、原被告之间签订的房屋租赁协议于2017年12月31日到期，原告也于2017年12月31日把租赁的房屋归还给被告，但原告尚欠被告自2017年7月1日至2017年12月31日房屋占有使用费计人民币3530元，故除原告尚欠被告租金3530元外，原、被告之间的房屋租赁合同已履行完毕。二、房屋拆迁费归房屋所有权人所有，并非给承租人。 原告鲁记刻字店答辩称：对欠付的租金无异议。 本院经审理认定事实如下： 2003年9月1日起，被告农垦场将为被告国资办代管的坐落于慈溪市浒山街道上房路39-9.10号店面房二间出租给原告鲁记刻字店经营使用，租赁合同一年一签，最后一期的租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日。2017年5月26日，慈溪市人民政府发布关于慈溪市危旧房改造二期D区块项目房屋征收决定的公告，原告承租的上述房屋列入征收范围。2017年9月24日，慈溪市人民政府房屋征收管理办公室与被告国资办签订《非住宅房屋征收货币补偿协议》，约定：“被征收房屋的补偿金额为：被征收房屋评估价值30929950元、货币补偿补助5567391元、装修、附属物评估价值2191217元、一次性搬迁和临时安置费309300元、停产停业损失补偿费1546498元、重大设施搬迁损失费0元、未登记建筑面积停产停业损失补偿305646元，合计40850002元。如乙方在公告规定的签约期限（2017年09月30日）前签订征收补偿协议，并按本协议约定时间搬迁腾空房屋移交甲方的，经甲方验收确认后，可按被征收房屋评估价值的5%给予搬迁奖励，计1546498元，签约搬迁奖励自乙方搬迁腾空房屋移交甲方之日起7日内支付。”2017年10月24日，被告农垦场向被告国资办发送《慈溪市农垦场代管上房路39号房屋租赁户拆迁意见的情况反映》一份。后慈溪市人民政府房屋征收管理办公室向被告国资办支付征迁费用40850002元。被告国资办确认未收到搬迁奖励。2017年12月31日，原告与被告农垦场双方结清了租赁房屋的水电费，原告并于同日交还了房屋的钥匙，将上述房屋交还给了被告农垦场。 另查明，原告尚欠被告农垦场自2017年7月1日至2017年12月31日的房屋租金3530元。涉案房屋于1992年12月24日取得慈溪市城乡建设委员会颁发的建筑许可证（慈基管字第002600号），原、被告均确认涉案房屋具有合法产权。 以上事实由房屋租赁协议、照片、营业执照、慈溪市人民政府慈政发（2017）33号征收决定公告、情况反映、国有土地使用证、房屋所有权证、建筑许可证、测绘图纸、非住宅房屋征收货币补偿协议及原、被告在庭审中的陈述予以证明。 本案的争议焦点为：两被告是否需要向原告支付停产停业经营补助费、装修及附属物补助费、一次性搬迁补助费？原告认为，根据征收单位和被告国资办签订的补偿协议，征收单位向国资办拨付了相关经营补偿、装修费等补助，其中停产停业经营补助费、装修及附属物补助费、一次性搬迁补助费三项补助费用应发放给承租人，即原告。被告农垦场辩称房屋拆迁补助的对象是房屋所有权人而非原告；被告国资办辩称一方面原告不符合有权获得相应补助的承租人身份，另一方面房屋租赁合同已经履行完毕，原告无权主张相应补助。本院经审查认为，第一，国有土地上房屋的征收补偿权利人为被征收房屋的所有权人，本案被征收人，即涉案被征收房屋的所有权人为被告国资办而非原告鲁记刻字店；第二，根据《宁波市国有土地上房屋征收及补偿办法》规定，被征收房屋承租人有权获得相关补偿，但该办法对承租人范围有较为严格的界定，本案原告不在该办法规定的可获得补偿的被征收房屋承租人范围内；第三，本案原告与被告农垦场之间的租赁合同于2017年12月31日到期，原告当天即与被告农垦场结清了水电费并交还了房屋钥匙，房屋租赁合同已履行完毕，被征收房屋承租人无权主张相应征收补偿。本院认为，停产停业经营补助费系对被征收人搬迁之后无法继续涉案房屋商业用途所作的补偿，一次性搬迁费系对被征收人在过渡期可能发生费用的补助。本案中，原告并非可获得征收补偿的承租人，原告与被告农垦场签订的房屋租赁协议亦未对上述费用的分配进行约定，原告要求两被告支付停产停业经营补助费、一次性搬迁补助费，于法无据，难以支持。关于原告要求两被告支付装潢及附属物补助费7472元的诉请，本院认为原告未提供证据证明其对涉案房屋进行了装修及装修所花费用，且涉案房屋租赁期限已届满，原告无权主张装饰装修补偿费用。综上，原告主张停产停业经营补助费、装潢及附属物补助费、一次性搬迁补助费，没有事实和法律依据，本院不予支持，对两被告的相应辩称意见，本院予以采信。 本院认为，原告与被告农垦场之间签订的房屋租赁合同是双方当事人之间的真实意思表示，符合法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定履行义务。现原告尚欠被告农垦场2017年7月1日至2017年12月31日的租金，应当予以支付。原告亦认可尚欠被告农垦场租金3530元。故被告农垦场要求原告支付自2017年7月1日至2017年12月31日的房屋租金3530元的反诉诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回原告慈溪市浒山鲁记刻字店的诉讼请求； 二、反诉被告慈溪市浒山鲁记刻字店于本判决生效之日起七日内支付反诉原告慈溪市农垦场租金3530元； 本案本诉受理费2868元，减半收取计1434元，反诉受理费25元，合计1459元，由原告鲁记刻字店负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审判员  胡辉 二〇一九年四月二十三日 法官助理张潇芳 书记员施雪女