河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1525民初2605号原告：甘卫华，男，1972年9月12日出生，汉族，住信阳市浉河区。委托诉讼代理人：张少亮，河南楚天阁律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：河南凯泰实业有限责任公司（以下简称凯泰公司）。地址固始县城关蓼北路**。统一社会信用代码：91411525752261991G。法定代表人：陈家淑，董事长。第三人：固始县国宾大酒店有限公司（以下简称国宾酒店）。地。地址固始县城关蓼北路西段一社会信用代码：914115257721911264。法定代表人：侯咏，董事长。被告凯泰公司及第三人国宾酒店的委托诉讼代理人：马建新，河南信申律师事务所律师，代理权限：特别授权。第三人：河南五建第二建筑安装有限公司（以下简称五建二公司）。地。地址信阳市羊山新区新七大道中乐百花酒店**楼****一社会信用代码：914115001768833027。法定代表人：吴万仁，董事长。委托诉讼代理人：郑耀，该公司职员，代理权限：特别授权。原告甘卫华与被告凯泰公司及第三人国宾酒店、五建二公司合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘卫华的委托诉讼代理人张少亮，被告凯泰公司与第三人国宾酒店的委托诉讼代理人马建新，第三人五建二公司的委托诉讼代理人郑耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘卫华向本院提出诉讼请求：请求依法解除原、被告双方签订的《集资建房合同》；判令被告返还原告集资购房款、维修基金394368元并从2008年7月6日起支付违约利息至实际履行完毕之日止；诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求第三人国宾酒店对以上款项承担连带清偿责任，诉讼费用由被告及第三人国宾酒店承担。事实与理由：2008年7月5日，因国宾酒店欠付五建二公司工程款事宜，双方经协商签订《尾款结算清单》、《协议书》、《集资建房合同》，约定由被告以自建的四套房屋折价抵偿的方式清偿国宾酒店欠付五建二公司工程款，五建二公司以原告的名义接收该四套房屋。后期，原告依约交付了相应的房屋维修基金。按照合同的约定，被告以物抵债的房屋应当具备办理产权证书的条件。但当原告接收房屋后，多次征询房管局得知，位于蓼北路与蓼城大道交叉口财政局西边商住楼**和华府小区**（原本商住楼601号房屋被调换成华府小区602号房屋）的房屋因被告手续不齐全，根本无法办理产权证书。并且因案外人与被告之间的经济纠纷导致401室房屋被案外人强行霸占居住，至今仍未搬离。房屋的现状问题不仅导致以物抵债的合同不能实现，而且严重损害原告作为物权人的合法权益。故原告起诉至法院，要求依法处理。被告凯泰公司辩称及第三人国宾酒店述称，集资建房的合同已经履行完毕，国宾酒店承担连带责任无法律依据。第三人五建二公司述称，对原告的起诉没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、国宾酒店和五建二公司的工程尾欠结算清单、协议书、补充协议，证明原、被告、第三人国宾酒店、五建二公司达成债务清偿协议；2、4套房屋中关于401房的集资建房合同、收款收据（房款+维修基金）,4套房屋中关于601房的集资建房合同、收款收据（房款+维修基金）,证明401房、601房房款与维修基金394368元；3、固始县人民法院（2016）豫1525民初363号民事判决书、（2016）豫1525执605号驳回执行申请的执行裁定书，证明401房无法办理不动产证，601号及后期变更的602房也无法办理不动产证，原告无法实现以房抵付工程款的合同目的。被告凯泰公司及第三人国宾酒店认为，对原告证据的真实性均无异议；对证明目的有异议，从协议中看出房屋是集资建房，集资建房都已经完成，房产登记固始县在2016年以前是房屋所有权登记，2016年以后是不动产登记，所以目前没有房权证了；华府小区的房屋可以办理房权证；房屋已经交付原告，原告在占有期间被别人强占并实际使用。本院认为，被告凯泰公司及第三人国宾酒店对于原告的证据的真实性均无异议，本院对于原告的证据予以采信；被告凯泰公司及第三人国宾酒店对于原告证据证明目的的异议涉及案件的处理结果，本院在判决书说理部分予以论述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年，因国宾酒店欠五建二公司工程款。2008年7月4日，五建二公司与国宾酒店签订了《固始国宾大酒店与五建二公司工程尾欠结算清单》一份，合同约定：国宾酒店欠五建二公司工程款1093888元，国宾酒店用属下固始县宏达房地产开发有限责任公司四套房屋冲抵，四套房屋办证费用、过户费用、契税均由五建二公司自负，国宾酒店负责协调办理，固始县宏达房地产开发有限责任公司出具售房及维修基金票据，同时五建二公司向国宾酒店出具相应的工程款收据。2008年7月5日，五建二公司（甲方）、原告甘卫华（丙方）与国宾酒店（乙方）、固始县宏达房地产开发有限责任公司（丁方）签订《协议书》一份，合同约定：乙方欠甲方工程款1093888元，丁方愿以自建的位于蓼北路与蓼城大道交叉口财政局西边商住房四套替乙方冲抵其所欠的甲方工程款，甲方以丙方名义接收该四套房屋，（该协议第三条）丙丁双方据此签订房屋买卖合同，此协议自上述房屋在主管部门完成登记过户于丙方之日起生效，该协议生效之日甲方向乙方出具收款收据，甲乙债权债务关系消灭。2008年7月5日，固始县宏达房地产开发有限责任公司（甲方）与原告甘卫华（乙方）签订《集资建房合同》一份，合同约定：甲方在蓼北路与蓼城大道交叉口财政局西边自建商住楼，乙方自愿集资，住宅房401﹟201600元，另交维修基金8064元，一次性付款清；甲方应于2008年7月7日前将上述房产交付乙方使用，因不可抗力或其他非甲方所能控制的延误因由，交付期限允许合理延长；乙方应在甲方通知交付日期内前来办理房屋移交手续，逾期未来办理的，按每延期一日交纳保管金20元；甲方如不能按约定期限内将该房交付乙方使用，甲方应按乙方已付集资款支付同期银行存款利息；本合同履行中发生争议，甲乙双方应当协商解决，协商不成时，任何一方有权向有管辖权的人民法院起诉。2008年7月5日，固始县宏达房地产开发有限责任公司给原告甘卫华出具收到购房款（401）201600元和收房屋维修基金（401）8064元的收款收据各一份。2008年7月5日，固始县宏达房地产开发有限责任公司（甲方）与原告甘卫华（乙方）签订《集资建房合同》一份，合同约定：甲方在蓼北路与蓼城大道交叉口财政局西边自建商住楼，乙方自愿集资，住宅房601﹟177600元，另交维修基金7104元，一次性付款清；甲方应于2008年7月7日前将上述房产交付乙方使用，因不可抗力或其他非甲方所能控制的延误因由，交付期限允许合理延长；乙方应在甲方通知交付日期内前来办理房屋移交手续，逾期未来办理的，按每延期一日交纳保管金20元；甲方如不能按约定期限内将该房交付乙方使用，甲方应按乙方已付集资款支付同期银行存款利息；本合同履行中发生争议，甲乙双方应当协商解决，协商不成时，任何一方有权向有管辖权的人民法院起诉。2008年7月5日，固始县宏达房地产开发有限责任公司给原告甘卫华出具收到购房款（601）177600元和收房屋维修基金（601）7104元的收款收据各一份。2008年7月29日，五建二公司给国宾酒店出具收房屋抵工程款1093888元的收款收据一份。2008年7月30日，固始县宏达房地产开发有限责任公司给原告甘卫华出具证明两份，同意原告甘卫华以个人名义办理蓼北路与蓼城大道交叉口财政局西边第四层、第六层房屋的房屋所有权证。2008年12月16日，国宾酒店（甲方）与五建二公司（乙方）签订《补充协议》一份，合同约定：甲方已向乙方兑现三套房子，还余一套房子没有兑现（此房在蓼北路与蓼城大道交叉口财政局西边商住楼，房号为601﹟），房产价值根据原双方协议为177600元，甲方与乙方重新协商，准备另外协调一套房子给乙方，如果协调不成，由甲方在2009年3月31日以前付177600元现金给乙方。现401﹟和601﹟调换成的华府小区602﹟两套房屋已经交付，401﹟房屋在2008年12月16日签订《补充协议》后被朱道昌占用，原告没有实际占有，原告至今没有办理成401﹟和602﹟房屋使用权证。另查明，固始县宏达房地产开发有限责任公司企业名称现变更为河南凯泰实业有限责任公司。2016年原告曾经起诉被告凯泰公司要求协助办理401﹟房屋的房权证，本院（2016）豫1525民初363号民事判决书判决：被告凯泰公司于本判决书生效之日起三十日内完善401﹟房屋买卖的相关手续（办理初始登记）并协助原告甘卫华办理房屋买卖的过户手续。原告申请执行，2018年8月26日本院作出（2016）豫1525执605号执行裁定书，以在执行过程中，被执行人凯泰公司提交给固始县不动产登记中心的相关材料，经固始县不动产登记中心审查后认为无法办理，决定不予受理，造成执行不能，本院已告知申请人甘卫华相应法律权利，故裁定驳回申请人甘卫华的执行申请。鉴于上述事实，原告起诉至法院，要求依法处理。本院认为，因第三人国宾酒店欠第三人五建二公司工程款，第三人五建二公司、原告甘卫华、第三人国宾酒店、固始县宏达房地产开发有限责任公司（即被告凯泰公司）达成四方协议，将第三人国宾酒店欠第三人五建二公司工程款转变为原告与被告之间的购房款，并且原、被告之间签订《集资建房合同》，被告并给原告出具购房款和维修基金的收款收据，原告要求被告协助办理房屋产权证，本院判决后因执行不能，原告要求退还购房款及维修基金，本案事实清楚。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，原、被告之间签订房屋买卖合同，因无法办理产权证，致使原告的合同目的不能实现，故原告要求解除合同有事实和法律依据，故本院对于原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告应当返还购房款和维修基金。关于原告要求从2008年7月6日起支付违约利息至实际履行完毕之日止的问题。因原、被告之间有约定如不能按约定交付房屋，被告应按原告已付集资款支付同期银行存款利息，故本院对于原告的该部分诉讼请求予以支持。关于原告要求第三人国宾酒店承担连带清偿责任的问题。因四方协议约定“丙丁双方据此签订房屋买卖合同，此协议自上述房屋在主管部门完成登记过户于丙方之日起生效，该协议生效之日甲方向乙方出具收款收据，甲乙债权债务关系消灭”，故第三人国宾酒店在原告不能完成房屋登记过户的情况下，其与第三人五建二公司的债权债务关系仍然存在，故原告作为第三人五建二公司的债权受让人可以要求第三人国宾酒店承担该笔债务的清偿责任，故本院对于原告的该部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告甘卫华与被告河南凯泰实业有限责任公司（即固始县宏达房地产开发有限责任公司）于2008年7月5日签订的关于401号、601号（即华府小区602号）房屋的两份《集资建房合同》；二、被告河南凯泰实业有限责任公司于本判决书生效之日起十日内支付原告甘卫华购房款和维修基金394368元及利息（利息以394368元为基数从2008年7月6日起按照中国人民银行发布的同期银行存款利率计算至给付时止）；三、第三人固始县国宾大酒店有限公司承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7216元，减半收取3608元，由被告河南凯泰实业有限责任公司及第三人固始县国宾大酒店有限公司负担。履行方法：将执行款交至固始县人民法院账户。户名：固始县人民法院，开户行：固始农行营业厅，账号：16×××31。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交二审诉讼费，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员 王 成二〇一九年四月二十八日书记员 秦超男