江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣01民终601号上诉人（原审被告）：江西省土产粮油有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区。法定代表人：李建国，该公司执行董事。委托诉讼代理人：程子怡，江西撼唐律师事务所律师，执业证号：13601201611513230。委托诉讼代理人：邹晨，江西撼唐律师事务所律师，执业证号：13601200410519426。上诉人（原审原告）：喻建强，男，1975年8月27日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。上诉人（原审原告）：郭慧英，女，1977年12月10日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。委托诉讼代理人：解小平，江西宏正律师事务所律师，执业证号：13601201220345983。上诉人江西省土产粮油有限公司因与上诉人喻建强、郭慧英房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2018）赣0102民初2095号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。江西省土产粮油有限公司不服一审法院判决，向本院上诉请求：一.依法撤销原审判决，并依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二.判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：根据涉案合同第八条第二款之规定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误及由于政府其他原因导致出卖人不能按期交付。”现上诉人因政府对房屋配套的验收延误致使延期交房，一审认定事实不清，适用法律不当，故提起上诉。喻建强、郭慧英辩称：江西省土产粮油有限公司主张无证据证明，其免除自己的责任，该合同系格式条款应无效。喻建强、郭慧英不服一审法院判决，向本院上诉请求：1.依法撤销原审判决第一、二项，改判江西省土产粮油有限公司支付逾期交房违约金45971元（自2017年1月2日至2017年12月6日共计339天）；2.本案诉讼费由江西省土产粮油有限公司负担。事实与理由：一审法院认定江西省土产粮油有限公司在所涉房屋未经竣工验收的情况下提前交房的行为有效，属事实和法律错误。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定验收不合格不得交付使用。一审法院在江西省土产粮油有限公司违反强制性规定的情况下认定交房有效，违反法律规定。在房屋竣工验收合格前，喻建强、郭慧英无法也不敢使用涉案房屋。江西省土产粮油有限公司辩称，因政府对房屋配套的验收延误致使延期交房，非我方过错，不应承担责任。喻建强、郭慧英向一审法院起诉称：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金47191元；2.本案诉讼费用由被告承担。原审法院经审理查明：2016年7月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份商品房买卖合同，约定：1.买受人购买出卖人开发的江西省南昌市红谷滩新区赣江北大道1366号紫瑞江苑*住宅楼*单元*室房屋；2、该商品房应付总金额为1356073元；3、买受人采取首付款加按揭贷款方式支付房款；4、出卖人应当在2017年1月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房经验收合格……；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期;……政府部门对验收及市政配套、安装之延误及由于政府其他原因导致出卖人不能按期交付；5、除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金等。合同签订后，原告通过首付款加按揭贷款方式付清上述房屋房款1356073元。2017年1月26日，被告委托江西新力置地物业服务有限公司紫瑞国际服务中心向原告交付了诉争商品房，双方办理了收房手续。原审法院认为，原、被告签订的南昌市商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应认定为合法有效。现原告已全额完成了合同约定的付款义务，根据合同约定，被告应当于2017年1月1日前将经验收合格后的商品房交付原告使用，被告未按约定的期限向原告交付房屋，属于违约行为，应依法承担违约责任。对被告抗辩逾期交房的原因是政府行为导致、具有合同约定的合理延期事由的意见，因被告对该事实负有举证责任，但被告所举证据无法证明竣工验收延迟导致逾期交房属于政府原因所导致，故对被告该抗辩意见，不予采纳。因原告在2017年1月26日已办理收房手续，故原告主张的逾期交房违约金应计算至该时点，对原告主张的超过计算至该时点之外的违约金部分，因无事实和法律依据，不予支持。原告主张被告按合同约定的每日万分之一的标准支付逾期交房违约金，该标准系双方在合同中自愿约定的标准，并不存在约定标准过高情形，不违反法律法规的强制性规定，予以采纳。综上所述，原告主张要求被告支付逾期交房违约金47191元，由于被告逾期交房的实际天数为25天，被告应支付逾期交房违约金为3390.18元（1356073元×0.1‰/天×25天），超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告江西省土产粮油有限公司于本判决生效之日起十日内向原告喻建强、郭慧英支付逾期交房违约金3390.18元；二、驳回原告喻建强、郭慧英其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告喻建强、郭慧英预交的案件受理费1000元、财产保全费490元，由原告喻建强、郭慧英负担1390元，被告江西省土产粮油有限公司负担100元。本院二审审理期间，江西省土产粮油有限公司提交新证据一份：《南昌市建设工程竣工验收备案表》，证明该房符合条件，已经竣工验收且已经过备案。喻建强、郭慧英对该证据无异议同时提交上述相同证据一份，证明竣工验收备案的时间是2017年12月6日，所以上诉人已经构成延期备案，延期交房。经举证、质证，双方当事人对《南昌市建设工程竣工验收备案表》的真实性无异议，本院予以认定。本院经审理查明，江西省土产粮油有限公司就涉案房屋于2017年12月6日取得竣工验收备案表，其他事实与一审法院审理查明一致。本案的争议焦点：江西省土产粮油有限公司是否存在逾期交房行为，若存在，逾期交房违约金如何计算。本院认为，上诉人喻建强、郭慧英与被上诉人江西省土产粮油有限公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自身义务。根据合同约定，江西省土产粮油有限公司应当在2017年1月1日前交付涉案的商品房给喻建强、郭慧英使用，但根据本案查明的事实，喻建国、郭慧英于2017年1月26日办理收房手续，涉案房屋于2017年12月6日取得竣工验收备案，喻建国、郭慧英向法院起诉之前江西省土产粮油有限公司已经取得了涉案的竣工验收备案。据此一审法院确认喻建国、郭慧英主张的逾期交房违约金计算到2017年1月26日并无不当，本院予以维持。江西省土产粮油有限公司上诉称，涉案的房屋逾期交房主要是由于政府对房屋配套的验收延误造成的，其无需支付违约金，但其提供的证据不能证明其主张。据此，江西省土产粮油有限公司在本案中应承担逾期交房的违约责任，本院对于江西省土产粮油有限公司的上诉主张不予支持。综上，江西省土产粮油有限公司的上诉请求不成立，应予以驳回，喻建强、郭慧英的上诉请求不成立，应予以驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元（江西省土产粮油有限公司预交1000元，喻建强、郭慧英预交1000元），由江西省土产粮油有限公司负担500元，退回江西省土产粮油有限公司500元，由喻建强、郭慧英负担500元，退回喻建强、郭慧英500元。本判决为终审判决。审 判 长  郭 燕审 判 员  曹成云审 判 员  罗云奇二〇一九年四月十六日法官助理  邓 映书 记 员  史雅文