文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0106民初2482号原告：姜红，女，1969年2月28日出生，汉族，无固定职业，住重庆市江**。委托诉讼代理人：孙世林，重庆瀚林律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱磊，重庆瀚林律师事务所律师。被告：重庆联隆西永房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区西永大道**附**，统一社会信用代码915001065828324044。法定代表人：甄玉川，重庆联隆西永房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：高程，男，重庆联隆西永房地产开发有限公司员工，住重庆市江**。第三人：重庆农村商业银行股份有限公司渝中支行，住，住所地重庆市渝中区新华路**一社会信用代码9150000067614328XH。诉讼代表人：胡保卫，职务不详。原告姜红与被告重庆联隆西永房地产开发有限公司、第三人重庆农村商业银行股份有限公司渝中支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告姜红的委托诉讼代理人孙世林，被告重庆联隆西永房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高程到庭参加了诉讼。经本院传票传票，第三人重庆农村商业银行股份有限公司渝中支行未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告姜红向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即与原告签订《商品房买卖合同》，并将签订的《商品房买卖合同》在房管局予以备案登记；2、判令被告支付从2017年10月1日起至2019年2月1日止按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的违约金9579元。事实和理由：原、被告签订《隆鑫.花漾汇项目房屋认购书》及《抵押房认购说明》，约定原告认购被告开发建设的隆鑫.花漾汇项目房屋一套，原告知晓被告出售的房屋已作为抵押物向第三人申请了抵押，但被告承诺在2017年9月30日之前解除抵押，并对房屋买卖合同进行网签，否则按照银行同期贷款利率进行补偿。同日，原告按照约定支付了购房款。被告将原告认购的房屋交付原告使用至今，但被告没有按照约定时间解除抵押，导致无法签订正式商品房买卖合同并对合同进行备案登记。根据合同约定，被告应当向原告支付违约金。现原告起诉至人民法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告重庆联隆西永房地产开发有限公司辩称，原告所述属实，原、被告签订认购书时，被告明确告知了原告涉案房屋已进行抵押，原告仍同意购买，房屋交易价格比市场价格低一些。认购书签订后，原告全款付清了全部购房款。由于被告资金紧张，故至今未解除抵押，被告同意按照约定的标准承担违约金。由于现在涉案房屋上的抵押权尚未解除，无法签订商品房买卖合同并进行备案登记。第三人重庆农村商业银行股份有限公司渝中支行书面述称：被告向其借款，将涉案房屋进行了抵押。由于被告尚未清偿借款，其不同意解除抵押。经审理查明，2017年1月15日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《隆鑫.花漾汇项目房屋认购书》，约定乙方购买甲方开发建设的“隆鑫.花漾汇”项目XX号的住宅房屋一套，该房屋总价为114432元；乙方应于签订本认购书时，向甲方缴纳定金114432元，作为乙方订立《商品房买卖合同》的担保，《商品房买卖合同》订立后，乙方所支付的定金自动转化为购房款；乙方在办理上述房屋的认购手续时已收悉“购房手续提示”；双方同意，本认购书仅为确认双方将来之交易行为的预定形式契约，不能借此代替《商品房买卖合同》而完成双方的交易，《商品房买卖合同》签署后本认购书自行终止，双方的权利义务受双方签订的《商品房买卖合同》的规范和约束；本认购书经甲方签章、乙方签字后生效等内容。该认购书第三条第2款约定，乙方须在签订本认购书后日内，持本认购书、定金收据和身份资料（身份证、护照、营业执照、户口簿、法定代表人身份证复印件等）及“购房手续提示”所载明的其他所需手续，前往隆鑫.花漾汇项目销售中心，与甲方签订《商品房买卖合同》，甲方如变更签约时间、地点，、地点本认购书所载明的送达地址书面通知乙方，如甲方未向乙方发出变更通知，则签约时间、地点按、地点按照本条执行需另行通知乙方。同日，认购人姜红与出卖人重庆联隆西永房地产开发有限公司签订《抵押房认购说明》，内容为：1、认购人自愿购买由出卖人开发建设的XX号房屋。2、认购人已知晓本物业因融资合作业务，已作为抵押物向银行申请抵押，在不影响三方权益的情况下，现银行同意出卖人进行该物业的销售，并配合出卖人办理对应的解除抵押登记手续。3、重庆联隆西永房地产开发有限公司与认购人双方约定，本房屋于2017年9月30日前进行网签，如重庆联隆西永房地产开发有限公司未履行约定，客户可选择退房，联隆公司一次性退还客户已缴纳房款；如客户选择不退房的，则按银行同期贷款利率进行补偿，直至所购房源达到网签条件为止。4、签署《隆鑫花漾汇项目房屋认购书》第三条第2款，关于签署《重庆市商品房买卖合同》的时间约定调整为出卖人发生书面通知之日起七日内，前往隆鑫花漾汇销售中心完善所有签约手续并结清一切应缴款项。出卖人通知签约的方式包括但不限于电话、短信、书面通知等方式。5、本补充说明作为《隆鑫花漾汇项目房屋认购书》附件，仅对其约定的内容有效，未尽事宜以《隆鑫花漾汇项目房屋认购书》为准。6、本补充说明最终解释权归重庆联隆西永房地产开发有限公司。7、本补充说明一式两份，认购双方各持一份。上述协议签订后，原告于同日即2017年1月15日向被告支付了定金114432元。2017年2月1日，被告将涉案房屋交付原告使用。至今，原、被告双方尚未签订正式的《商品房买卖合同》，且涉案房屋仍处于抵押状态，抵押权人为第三人重庆农村商业银行股份有限公司渝中支行。由于被告尚未向第三人清偿借款，第三人不同意解除抵押。根据重庆市不动产登记部门相关规定，由于涉案房屋处于抵押状态，原、被告双方现无法签订正式的《商品房买卖合同》并进行网签和备案登记。被告辩称因资金困难，现在没有能力清偿第三人借款和解除抵押，本院调解未成。本案确定的上述事实，有原、被告双方的当庭陈述以及原告提供的《隆鑫花漾汇项目房屋认购书》、《抵押房认购说明》、收楼书、被告提交的不动产抵押查询结果，第三人提交的说明、不动产抵押登记证书以及本院调查笔录等证据在案证实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，原、被告双方自愿签订《隆鑫花漾汇项目房屋认购书》、《抵押房认购说明》，约定原告支付定金，认购被告开发建设的涉案房屋（已抵押登记），认购书仅为确认双方将来之交易行为的预定形式契约，不能代替《商品房买卖合同》。原、被告之间的认购协议内容不违反法律强制性规定，且未损害第三人利益，约定合法、有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。由于涉案房屋现在仍处于抵押登记状态，被告尚未结清第三人的借款，第三人不同意解除抵押；另根据重庆市不动产登记部门的规定，在涉案房屋处于抵押的情况下，原、被告双方现在无法签订正式的《商品房买卖合同》并进行网签和备案登记，故原告第一项诉讼请求不符合规定，本院予以驳回。被告未按照《抵押房认购说明》约定期限解除涉案房屋上设立的抵押登记，与原告签订《商品房买卖合同》并进行网签，被告构成违约。根据约定，在原告选择不退房的情况下，被告应当按照约定的标准（银行同期贷款利率）对原告进行补偿。原告要求按照中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准计算违约金，但未提供证据证明其实际损失超出合同约定的补偿标准，故对原告该意见本院不予支持。2017年10月1日起至2019年2月1日止，被告需支付原告违约金7307.75元。第三人经本院传票传票，未到庭参加诉讼，可以缺席判决。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告重庆联隆西永房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后三日内支付原告姜红2017年10月1日起至2019年2月1日止的违约金7307.75元；二、驳回原告姜红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交）,由被告重庆联隆西永房地产开发有限公司负担，限于本判决发生法律效力后三日内迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  田利辉二〇一九年四月三日书记员  朱 芮