湖南省中方县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)湘1221民初14号 原告：杨桂香，女，汉族，1970年7月19日出生，住所地湖南省中方县。 委托诉讼代理人：彭利军，中方县法律援助中心指派律师。 被告：怀化市旺盛房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区。 法定代表人：张慧，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。 被告：曾国兴，男，汉族，1959年11月12日出生，住所地湖南省中方县。 被告：曾梅宇，男，汉族，1983年2月14日出生，住湖南省中方县。 原告杨桂香与被告怀化市旺盛房地产开发有限公司（以下简称怀化旺盛公司）、曾国兴、曾梅宇商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月16日作出（2014）方民一初字第153号民事判决。宣判后，被告怀化旺盛公司不服，提起上诉。怀化市中级人民法院于2015年10月28日作出（2015）怀中民一终字第394号民事判决，驳回上诉，维持原判。被告怀化旺盛公司仍不服，向湖南省高级人民法院申请再审。湖南省高级人民法院于2016年9月26日作出（2016）湘民申746号民事裁定，指令怀化市中级人民法院再审本案。怀化市中级人民法院于2016年12月26日作出（2016）湘12民再25号民事裁定，撤销怀化市中级人民法院（2015）怀中民一终字第394号民事判决及本院（2014）方民一初字第153号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭进行审理，因被告曾梅宇已被中方县公安局以涉嫌伪造公司印章罪立案侦查，于2017年3月16日裁定中止诉讼，2019年3月25日恢复诉讼，并于2019年4月2日公开开庭进行了审理。原告杨桂香的委托诉讼代理人彭利军，被告怀化旺盛公司的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼，被告曾国兴、曾梅宇经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨桂香向本院提出诉讼请求：1、判决三被告连带返还原告杨桂香购房款75590元。2、判决三被告连带赔偿原告杨桂香违约金6.7万元。3、诉讼费用由三被告承担。诉讼过程中，原告杨桂香变更诉讼请求为：第2项诉讼请求变更为利息损失按照订购房屋金额银行同期借款利率的4倍计算至清偿之日止。事实和理由：原告杨桂香与被告怀化旺盛公司于2011年6月26日签订《商品房买卖合同》，约定原告杨桂香向被告怀化旺盛公司购买位于中方县城（怀化华美学校旁）的商品房一套，面积为120.30平方米，单价为每平方米1459元，2012年8月30日前交房。被告曾国兴在购房合同中以被告怀化旺盛公司的代理人署名，被告曾梅宇在收款收据上以被告怀化旺盛公司财务人员署名，原告杨桂香将购房款75590元交给了被告曾国兴、曾梅宇。但合同签订至今，原告杨桂香并没有得到所购的商品房，后经原告杨桂香了解，被告怀化旺盛公司否认与原告杨桂香签订的商品房买卖合同。被告曾国兴、曾梅宇多次承诺交房但屡次违约，2013年12月11日，原告杨桂香与被告曾梅宇达成协议，被告曾国兴、曾梅宇再次承诺于2014年12月底前交房并约定了违约责任。后原告杨桂香发现定购商品房工地处于停工状态，且没有办理合法手续，事实上，原告杨桂香购买的商品房已无法交付，为维护原告杨桂香的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判决。 被告怀化旺盛公司辩称，1、原告杨桂香诉称其与被告怀化旺盛公司签订了《商品房买卖合同》，合同一方为被告怀化旺盛公司的代理人曾国兴和财务人员曾梅宇是错误的。事实上被告怀化旺盛公司从未委托被告曾国兴作为商品房销售代理人，被告曾梅宇也并非被告怀化旺盛公司的财务人员。原告杨桂香也未能提供证据证明被告怀化旺盛公司委托曾国兴作为商品房销售代理人。被告怀化旺盛公司与本案诉争的商品房项目无任何关联，被告怀化旺盛公司从未参与本案诉争的商品房的开发，既未单独开发本案诉争的商品房项目，也未与包括本案被告曾梅宇、曾国兴联合开发本案诉争的商品房项目。2、被告曾梅宇因伪造公司印章罪被追究刑事责任，湖南省中方县人民法院做出的（2019）湘1221刑初10号刑事判决已经认定曾梅宇在中方县城开发兴龙泉.旺盛公寓房地产项目期间伪造被告怀化旺盛公司公章并以被告怀化旺盛公司名义与购房者签订商品房买卖合同，收取购房款。3、与原告杨桂香签订的《商品房买卖合同》系被告曾国兴冒用被告怀化旺盛公司的名义签订的，与被告怀化旺盛公司无关。另原告杨桂香要求被告支付银行同期利率4倍的违约赔偿没有法律依据，双方没有对此约定。综上，原告杨桂香要求被告怀化旺盛公司承担民事责任没有事实和法律依据，因此，请求法院驳回原告杨桂香的诉请。 被告曾国兴、曾梅宇未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告杨桂香提交的《商品房买卖合同》、收款收据、2013年12月11日的协议书、合作投资建房协议，被告怀化旺盛公司虽提出了部分异议，但以上合同、收据、协议的直接经办人，即本案被告曾梅宇均无异议，本院予以采信。2、对被告怀化旺盛公司提交的怀化市旺盛房地产开发有限公司的印模、湖南司法警察置业学院司法鉴定书，均真实合法，本院予以采信。3、对被告怀化旺盛公司提交的说明，该说明不符合证据的形式要件，本院不予采信。4、对本院依职权从中方县房产局调取的怀化旺盛公司2010年3月19日办理商品房预售登记时的申请表等相关备案资料，与本案有关联，能证明本案的相关事实，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于中方县城华美学校旁的兴龙泉·旺盛公寓住宅楼系被告曾国兴、曾梅宇以被告怀化旺盛公司的名义开发修建，该住宅楼未取得相关建房手续，也未取得商品房预售许可证。2011年6月26日,被告曾国兴以被告怀化旺盛公司的名义与原告杨桂香签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告杨桂香购买旺盛公寓第3幢1单元501号住房一套，房屋售价175590元。合同签订当日，原告杨桂香交纳了购房款75590元，由被告曾梅宇出具了收据一份，被告曾梅宇在财务主管处签名。该商品房买卖合同及收据上均加盖有“怀化市旺盛房地产开发有限公司”的印章。旺盛公寓住宅楼修建至第三层时，因被告曾国兴、曾梅宇自身的原因而停止修建，导致被告曾国兴、曾梅宇未能将房屋交付给原告杨桂香。2013年12月11日，被告曾梅宇与原告杨桂香等购房户签订了协议书，被告曾梅宇承诺在2014年12月将房屋修建完成交付原告杨桂香等购房户使用，如果不能按期交房，则以房款收据为准按百分之五的月利率支付违约利息。此后，因旺盛公寓住宅楼一直未能恢复修建，被告曾梅宇在2014年12月将房屋交付原告杨桂香的承诺已明显无法兑现，原告杨桂香遂提起诉讼。 另查明，被告曾国兴、曾梅宇曾参与被告怀化旺盛公司2010年开发的中方县大唐世纪城项目的开发工作。2011年11月18日，在向中方县房产管理局递交的有关旺盛公寓的“关于请求办理预售许可证的报告”及“怀化旺盛房地产开发有限公司商品房预售申请”，均以被告怀化旺盛公司的名义，并加盖有“怀化市旺盛房地产开发有限公司”的印章。被告怀化旺盛公司2012年7月17日之前的法定代表人为刘定康。刘定康与被告曾梅宇就位于华美外国语学校的大门右侧的门面用地的修建，签订了合作投资建房协议，该协议约定：被告曾梅宇无偿挂靠旺盛房地产开发资质。 还查明，本院（2019）湘1221刑初10号刑事判决书确认“2011年4月份至10月份，被告人曾梅宇在中方县城开发兴龙泉房地产项目期间，伪造名称为‘怀化市旺盛房地产开发有限公司’的印章，并以怀化市旺盛房地产开发有限公司的名义与购房者签订商品房买卖合同，收取购房者房款。经怀化市公安局物证鉴定所、湖南省鉴真司法鉴定中心鉴定，兴龙泉房地产项目的商品房买卖合同中出卖人（签章）处的‘怀化市旺盛房地产开发有限公司’印文与怀化市旺盛房地产开发有限公司提供的本上同内容的印文不是同一印章所盖印”。另在本院审理的另案原告候凤英与被告怀化旺盛公司、曾国兴、曾梅宇商品房预售合同纠纷一案中，经本院委托，湖南司法警官职业学院司法鉴定所鉴定，1、送检的落款日期为“2009年10月8日”的《施工合同》第5页上“甲方”处名为“怀化市旺盛房地产开发有限公司”的印章印文与时间为“2011年3月25日”的《商品房买卖合同》第4页“出卖人（签章）”处的同名印章印文不是出自同一枚印章。2、送检的时间为“2011年3月25日”的《商品房买卖合同》第4页“出卖人（签章）处名为“怀化市旺盛房地产开发有限公司”的印章印文与提供的同名样本印文不是出自同一枚印章。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。被告曾国兴以被告怀化旺盛公司的名义与原告杨桂香签订的《商品房买卖合同》，虽系双方自愿，但该商品房销售未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该合同应为无效合同。合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告杨桂香所交纳的购房款应予返还，鉴于该购房款实际为被告曾国兴、曾梅宇收取，故该购房款应由被告曾国兴、曾梅宇予以返还。同时合同无效是由于被告曾国兴、曾梅宇在未取得相关建房手续和商品房预售许可证的情况下，即自行开发和销售房屋，并致合同不能履行，对此，被告曾国兴、曾梅宇有过错，应承担原告杨桂香所交纳的购房款的利息损失，利息损失可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，按年利率24%计算，计算时间应从购房款交付之日起至返还之日止，超出此部分的利息损失本院不予支持。被告曾国兴、曾梅宇与原告杨桂香签订的《商品房买卖合同》及收据上加盖的“怀化市旺盛房地产开发有限公司”的印章，虽已被本院刑事判决认定为被告曾梅宇伪造，但从案件查明的情况看，被告曾国兴、曾梅宇曾与被告怀化旺盛公司合作开发中方县大唐世纪城项目，被告曾国兴、曾梅宇在兴龙泉·旺盛公寓的开发修建中，多次使用该枚印章从事一系列经营活动，且在向中方县房产管理局递交的有关旺盛公寓的相关报告中，也加盖有该枚印章，另被告怀化旺盛公司原法定代表人刘定康在与被告曾梅宇签订的合作投资建房协议中，已约定被告曾梅宇无偿挂靠旺盛房地产开发资质。上述事实使原告杨桂香等买受人对于该印章形成合理信赖，原告杨桂香等买受人没有专业鉴别能力，也没有审查鉴别的法定义务，原告杨桂香主观上没有过错，且已按合同约定履行了相关义务，现权利无法得到保障，这与被告怀化旺盛公司监管不严存在一定关系，被告怀化旺盛公司依法应承担相应的法律责任。被告怀化旺盛公司辩称的不应承担责任的辩解理由不成立，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第五十二条第一款（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，并参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下： 一、限被告曾国兴、曾梅宇于本判决生效之日起十五日内返还原告杨桂香购房款75590元; 二、限被告曾国兴、曾梅宇于本判决生效之日起十五日内赔偿原告杨桂香购房款75590元的利息损失，按年利率24%计算，从2011年6月26日起计算至购房款返还之日止； 三、被告怀化市旺盛房地产开发有限公司对上述购房款及利息损失承担连带清偿责任； 四、驳回原告杨桂香其他诉讼请求。 如果未按判决书指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1574元，由被告曾国兴、曾梅宇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  李怀志 人民陪审员  杨司妹 人民陪审员  周倚兵 二〇一九年四月二十六日 书 记 员  曾湘君 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的 财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： (一)既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持; (二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。