河北省秦皇岛市北戴河区人民法院民事判决书（2019）冀0304民初117号原告（反诉被告）：秦皇岛市北戴河东海滩花园，统一社会信用代码×××。法定代表人：梁长久，经理。委托诉讼代理人：张东文，河北海滨律师事务所律师。被告（反诉原告）：秦皇岛市诗美婚纱摄影城，住所地秦皇岛市，统一社会信用代码×××。负责人：王翠，经理。委托诉讼代理人：郭景福、刘畅，河北渤海明达律师事务所律师。原告秦皇岛市北戴河东海滩花园（以下简称东海滩花园）与被告秦皇岛市诗美婚纱摄影城（以下简称诗美婚纱摄影）租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东海滩花园委托诉讼代理人张东文、被告诗美婚纱摄影委托诉讼代理人郭景福、刘畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）秦皇岛市北戴河东海滩花园向本院提出诉讼请求：1、终止双方所签订的租赁合同，腾出所占用的花园会展中心礼堂（含大厅、舞台、歌厅、小会议室两间、一楼前厅及前厅左右两间，使用面积1434平方米）；2、判决被告支付花园会展中心礼堂租金200000元（2017年6月1日至2018年5月31日20万）；3、由被告承担全部诉讼费。事实与理由：原、被告于2011年3月11日签订了《东海滩花园会展中心及5号楼房屋租赁合同》，该合同约定的主要内容为：1、原告将北戴河区东海滩路8号院内的5号别墅，花园会展中心礼堂（含大厅、舞台、歌厅、小会议室两间、一楼前厅及前厅左右两间），实用面积约1434方米的房屋出租给原告经营使用；2、租期共15年，自2010年6月1日开始至2025年5月31日为止；3、租金总额为22.5万元，其中包括5号楼2.5万元、会展中心大礼堂20万元，每年的4月31日前一次性以现金方式付清当年租金；4、被告超期30天未交纳租金的，原告有权终止合同，造成原告损失的，还应当赔偿。合同签订后。原告依约全面的履行了义务，但被告拖欠租金，虽经原告多次催要，被告一直未付。原、被告于2018年3月22日签订了《解除合同协议》，把其中的5号楼的租赁关系解除了，但并未支付拖欠5号楼2017年6月1日至2018年5月31日的租金25000元。其他标的物被告仍然占用经营。综上所述，被告的拖欠行为已经构成了根本性违约，使我们订立合同的日的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，特有法院提起诉讼，请依法判决。以便维护原告的合法权益。被告（反诉原告）秦皇岛市诗美婚纱摄影城辩称，一、根据众多客户已在答辩人处预约了婚纱摄影服务的客观情况，且客户选择在花园会展中心礼堂进行拍摄，若无法继续使用将造成巨大的经济损失；并且答辩人在该花园会展中心礼堂的经营已经形成了一定的口碑和经济价值，是答辩人事业的发源地，对答辩人来说意义重大。因此，答辩人认为《东海滩花园会展中心及5号房屋租赁合同》应当继续履行。二、被答辩人于2017年10月将双方租赁合同项下的花园会展中心礼堂及5号楼（下文称案涉房屋）径行上锁，使得答辩人根本无法继续经营，侵害了答辩人的权益，扩大了答辩人的损失；更是在未通知答辩人的情况下，将存放有答辩人拍摄设备、家具、服装等设施的案涉房屋再次出租给第三人，第三人进入案涉房屋后随意使用和拆除答辩人所有的设施，此即被答辩人所称全面履行义务的行为。因此，给答辩人造成的损失被答辩人应予赔偿。三、答辩人认为，答辩人不应支付被答辩人任何租金。一方面，被答辩人在2015年10月中旬-2017年2月期间，给答辩人停水、停电总计约10个月之久（具体时间为：2015年10月中旬-2016年2月全部；2016年3月-2016年11月期间，45天左右；2016年11月-2017年2月全部），影响了答辩人的正常经营，扩大了损失，并且正常收取该10个月的租金共计18.75万元，应当予以退还。另一方面，被答辩人自2017年10月起彻底将案涉房屋锁门，答辩人根本无法使用经营，更无理由交付房租。因此，给答辩人造成的损失被答辩人应予赔偿。综上所述，被答辩人的全部诉讼请求均没有事实和法律依据，依法不能成立，答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告（反诉原告）诗美婚纱摄影同时提出反诉请求：一、继续履行《东海滩花园会展中心及5号房屋租赁合同》；二、判令被反诉人赔偿因其锁门致使反诉人未使用房屋期间的，已经形成附合的装饰装修物不能计入摊销的损失10万元、因停水停电锁门导致不能正常经营的损失20万元、物品缺失，设备被拆除的损失共计20万元，以上共计50万元；三、判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：反诉人与被反诉人于2011年3月11日签订了《东海滩花园会展中心及5号房屋租赁合同》，由被反诉人将其坐落在秦皇岛市北戴河区东海滩路的5号别墅楼、花园会展中心礼堂，使用面积约为1434平方米的房屋租给反诉人。在反诉人使用租赁房屋经营期间，虽然反诉人因资金紧张存在迟延交付租金的情况，既便如此不能成为被反诉人多次以违法的手段对反诉人租用的楼房锁门、停水和停电的理由，导致反诉人不能正常使用租赁房屋，造成不能进行正常经营的损失。被反诉人的行为，违反了《东海滩花园会展中心及5号房屋租赁合同》第五条“（甲方）保证乙方同样享有院内水、电的使用权利”的约定，应当承担对反诉人的违约赔偿责任。依据《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，出租人即被反诉人应当在租赁期间保证反诉人对租赁房屋的占有和使用。并且，被反诉人在未与反诉人依法解除合同的情况下，擅自将其以违法手段上锁后的房屋再次出租给第三人，该第三人进入反诉人租赁的房屋，私自使用反诉人的财物，拆除反诉人的设施，导致反诉人物品缺失、设备设施被拆除的损失。被反诉人的上述违约行为，给反诉人造成了巨大经济损失，因此依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，反诉人有权要求被反诉人赔偿因其违约给反诉人造成的损失。综上所述，被反诉人的违约行为严重损害了反诉人的合法权益，故反诉人特此提出反诉，请求人民法院依法支持反诉人的全部反诉请求。针对反诉原告（反诉被告）东海滩花园辩称，1、我方根本不存在任何违约行为，反诉人的陈述不属实。2、反诉请求没有任何事实及法律依据，我方坚决请求法驳回反诉人的反诉请求。3、反诉人长期拖欠租金、水电费已经构成了严重的违约行为，应当承担全部的违约责任，同时反诉人也曾书面承诺不交纳租金不使用房屋。本院经审理认定事实如下：原告东海滩花园与被告诗美婚纱摄影于2011年3月11日签订了《东海滩花园会展中心及5号楼房屋租赁合同》，该合同约定的主要内容为：第一条会展中心及周边房屋坐落、面积、装修、设施情况：1、租赁会展中心及周边房屋均位于北戴河东海滩花园院内，地址：东海滩路**，详见平面图。2、乙方所租赁范围包含5号别墅楼、花园会展中心礼堂含大厅舞台、歌厅（1号、2号）、小会议室两间楼前厅及前厅左右两间，实用面积约为1434平方米。3、甲方会展中心及5号房屋于2010年6月1日交付乙方。第二条租赁期限：1、会展中心及5号房屋租赁期限共壹拾伍年，自2010年6月1日至2025年5月31日止。2、租赁期满后甲方有权收回，乙方应如期交还。3、乙方要求继续租赁的，应在租赁期满六个月前书面通知甲方，经甲方同意，重新签订租赁合同。在同等条件下乙方有优先承相权。第三条租金及支付方式：1、5号楼：整体2.5万元，大礼堂：20万元包括：大厅、舞合歌厅（1号、2号）、小会议室两间、前厅及前厅左右两间，实用面积共1434平米，院内资源共享，合计22.5万元。2、租金总额：会展中心及周边房屋每年租金合计为人民币225000元（大写贰拾贰万伍仟元）。3、租金支付方式：乙方自会展中心及5号房屋交付后十日内以现金方式一次性付清2010年度租金225000元（大写：贰拾贰万伍仟元），其余租金逐年支付。每年的4月31日前一次性以现金方式付清当年租金。第四条租赁期间相关费用及税金：1、甲方应承担的费用：租赁期间、房屋和土地的产权税费及因租赁产生的一切税费由甲方负责依法交纳。2、乙方应承担的费用：（1）乙方租赁期间的垃圾费、排污费，治安、消防管理费等所有与经营有关需要交纳的税费，由乙方自行承担并按照规定向有关部门或单位缴纳。（2）水、电费于每月25日前双方确认底数（增加电损）后由甲方收取，乙方应于每月初5日前向甲方交纳上月水、电费。（3）因乙方不按时交纳费用引起的后果由乙方承担全部责任。（4）乙方向甲方支付贰万元人民币，做水、电押金，租期满后返还。第五条权利与义务：1、甲方按照约定提供会展中心及5号房屋由乙方独立自主经营甲方在物业管理等方面给予乙方相应的配合并尽可能提供方便。2、保证乙方同样享有院内水、电的使用权利，特殊情况因院外水、电停供或乙方未及时交纳水、电费除外。3、甲方院内资源环境保证乙方可无偿使用。4、乙方需独立自主经营，自行申请办理营业执照、税务登记证等各项经营手续。5、乙方必须合法经营，主动接受政府有关部门的管理、监督检查和处罚，受处罚后自行处理善后事宜。6、乙方应按合同约定如期交纳有关费用。7、乙方不得转租或变相转租第三方。8、因乙方原因产生的一切问题由乙方自行承担并负责解决。第六条房屋的修缮和使用：1、在租赁期内，所租房屋及所属设施的维护、维修均由乙方负责。2、乙方必须按照装修改造方案进行施工改造，不得擅自改动房屋及所属设施。3、合同期满后，乙方投入装修等不可移动设施，归甲方所有。第七条合同的变更、解除与终止：1、因不可抗力导致合同无法履行或无法完全履行时，可以变更或解除合同。2、双方协商一致可以变更或解除合同。3、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：（1）乙方转租第三方的。（2）未经甲方书面同意，改变房屋结构的。（3）损坏承租的房屋设施，在甲方提出的合理期限内未修复的。（4）改变本合同约定的房屋用途的。（5）进行违法活动的。（6）未按约定交纳应当由乙方交纳的各项费用，给甲方造成损失的。4、租赁期间，甲方有违约行为的，乙方有权解除合同。5、租赁期满合同自然终止。第八条房屋的交付及收回的验收：1、甲方保证交付的房屋处于正常使用状态，乙方交还时应保持完好。2、乙方对房屋进行装修或改造的，租赁期满装修或改造部份并由甲方收回，甲方不给任何补偿，乙方不得拆除或毁损。3、收回验收时双方共同参与，如有异议应当场提出，双方协商解决。第九条甲方保证租赁物无产权、使用杈纠纷，并已就本合同的租赁事宜获得甲方上级主管单位的批准或授权。第十条违约责任：1、甲、乙双方应全面实际履行合同，不履行或不完全履行的应承担违约责任。2、在租赁期间，除本合同另有约定外，因乙方违约终止合同所交租金不予退还。3、甲乙双方中的任何一方都不得随意终止合同，否则违约方应向守约方支付违约金拾万元。给守约方造成损失的，违约方还应当给予赔偿。4、乙方超期30天未交纳租金的，甲方有权终止合同，造成甲方损失的，还应当赔偿。第十一条免责条款：1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任，但双方应协调合理妥善处理相关事宜。2、因当地区或市政府规划（以正式文件为准）需要拆除、改造租赁的房屋的，乙方应服从，但甲方不给予补偿；依法应给乙方补偿的，由乙方与相对方协商处理。3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际租赁时间计算，甲方应于终止合同十日内退还乙方剩余租金。第十二条明确条款：1、乙方所租赁的房屋只能用于经营婚纱摄影服务项目，不得用于客房住宿、餐饮经营等其他用途。2、甲方不负责提供合同范围外的设施、设备，其他如乙方所聘员工宿舍、物料库房等不再提供，乙方自行安排解决。3、乙方经营期间，必须保证所租房屋周边的卫生、绿化、美化，按照环卫及甲方的要求，将经营、生活产生的垃圾放在指定地点，保持院所环境卫生整洁。4、乙方对租赁房屋等的装修、改造方案经甲乙双方签字盖章，作为本合同的附件。第十三条争议解决：本合同在履行过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决；协商不成的，可依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。第十四条其他约定事项（无）。第十五条生效日期：本合同自甲、乙双方签章之日起生效。其它双方签订的协议作废无效。第十六条其它：未尽事宜，依照法律规定处理，也可签订补充合同。补充合同与本合同具有同等法律效力。合同签订后，原告依约定向被告交付了案涉房屋。后于2018年3月22日双方协议解除了5号别墅楼的租赁关系。被告2017年6月1日后没有交纳花园会展中心礼堂的租金。本院认为，原被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应属有效，当事人均应按约履行。为防止断章取义，本判决中全文引用了双方合同条款，合同明确约定，如超期30天未交纳租金的，原告有权终止合同。被告从2017年6月1日起没有向原告交纳租金，故原告可以依约解除合同，终止相应的权利义务。被告提出花园会展中心礼堂对于原告经营意义重大，要求继续履行租赁合同，但原告不予认可，且该主张并无任何法律依据，故不予支持。关于被告提出停水停电及锁门造成的损失问题，双方在合同中约定，被告应按时交纳水电费用，否则，引起的后果由乙方承担全部责任，被告未能提交证据证明其按时缴纳水电费，故对于其主张的因停水停电造成的损失不予支持；对于被告所称原告锁门以及物品缺失，设备被拆除的问题，被告虽然有证人于某、庞某作证，但于某系被告的债权人、庞某系被告的员工，二人均与被告存在利害关系，亦没有明确证明锁门系原告方所为，从另一方面分析，如被告租赁的房屋被别人锁门，被告可以自行开锁或报警解决，物品缺失，设备被拆除亦应报警解决，因此对于被告要求原告赔偿损失的主张亦不予支持。关于被告装修问题，根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；本案中，原告明确表示不同意继续利用，故对于被告装修损失的费用亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、原告秦皇岛市北戴河东海滩花园与被告秦皇岛市诗美婚纱摄影城双方签订的《东海滩花园会展中心及5号楼房屋租赁合同》于2019年1月16日解除；二、被告秦皇岛市诗美婚纱摄影城于本判决生效后五日内腾出所占用的花园会展中心礼堂（含大厅、舞台、1号、2号歌厅、小会议室两间、一楼前厅及前厅左右两间，使用面积1434平方米）；三、被告秦皇岛市诗美婚纱摄影城于本判决生效后五日内支付原告秦皇岛市北戴河东海滩花园花园会展中心礼堂2017年6月1日至2018年5月31日的租金200000元；五、驳回反诉原告秦皇岛市诗美婚纱摄影城的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2150元，反诉费减半收取4400元，均由秦皇岛市诗美婚纱摄影城负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判员 杨国利 二〇一九年四月三十日书记员 刘 畅附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。