福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0681民初93号 原告：康振伟，男，1974年12月13日出生，汉族，住河南省禹州市。 委托诉讼代理人：王高歌、薛灵灵，河南良达律师事务所律师。 被告：漳州凯城房地产有限公司，住所地福建省龙海市港尾镇汤头村凯城花园****。统一社会信用代码91350681553214332F。 法定代表人：黄少荣，总经理。 委托诉讼代理人：江建农，福建闽隆律师事务所律师。 第三人：福建龙海农村商业银行股份有限公司，住所福建省地龙海市石码镇港林路**。统一社会信用代码913506001566293585。 法定代表人：张立群，董事长。 委托诉讼代理人：方坤明，男，系该公司员工。 原告康振伟与被告漳州凯城房地产有限公司（下称凯城公司）、第三人福建龙海农村商业银行股份有限公司（下称龙海农商行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康振伟及其委托诉讼代理人王高歌、被告凯城公司的委托诉讼代理人江建农、第三人委托诉讼代理人方坤明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康振伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年3月31日签订的编号为350681010001032017002901的商品房买卖合同，总房款493728元；2、判令被告退还原告购房首付款253728元，并按照人民银行同期贷款利率支付自2017年3月31日起至实际付款之日止的利息，暂计算至2018年11月30日为20388.1元；3、判令被告偿还原告已付贷款本息52732.63元（从按揭开始至今，原告已支付给银行的借款本金利息），并要求被告另外支付利息（以原告已支付给银行的款项为基数，按人民银行同期贷款利率从2017年8月4日计算至被告实际还款之日至，暂计算至2019年2月28日为3931.14元）；4、判令被告退还代收的原告支付的契税、公维金17653元；5、判令被告向原告支付违约金4937.28元；上述2-5项暂计353370.15元。6、判令解除原告与第三人龙海农商行的借贷关系，自2018年12月起的银行按揭款及利息由被告支付给第三人龙海农商行；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月31日，原、被告签订编号为350681010001032017002901的商品房买卖合同，约定：原告购买被告开发的位于龙海市房屋，建筑面积为47.36平方米，每平方米为10425元，总房款493728元，付款方式为首付253728元，余款24万元向被告指定的按揭银行贷款。被告应于2018年3月31日前将商品房交付给原告，被告逾期交付超过90日后，原告有权解除合同，退还已付款，并按照原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原、被告合同签订当日，原告向被告支付了首付购房款253728元，及契税、公维金17653元，共计271381元。至今，被告仍未向原告交付房屋。2018年9月28日原告向被告邮寄退房申请书，被告以未收到为由不予办理退房手续，2018年10月11日原告再次向被告邮寄送达了退房申请书，被告于10月16日收到，但至今仍然不予办理退房手续。为维护原告的合法权利，故诉至法院请求判如所请。 凯城公司辩称，一、原告主张解除商品房买卖合同的条件未成就；1、双方合同约定因政府行为，导致的出卖人可顺延交房期限。在商品房买卖合同的第十条第一项中有约定，第十二条中约定逾期交付责任按照附件十一补充协议第十六条相关约定处理。2、本案存在政府规划部门和部分征地问题，至2019年1月21日政府有关部门未能就与本案相关的楼盘进行验收，直接导致本案的逾期交房。本案存在顺延交房的情形，不存在违约的事实。二、退一步而言，原告如果单方主张解除合同，无权要求返还购房首付款，贷款利息，税费、公维金、违约金等等，反而是应向答辩人依合同约定支付违约金。三、对原告诉请的第3、4、5点利息、契税、公维金都不属于应退的购房款的范围。 第三人龙海农商行述称，1、本案第三人对原告的抵押物依法享有变价的所得款项的优先受偿，根据合同法第三十三条的规定，债权人有权依法对该财产进行拍卖的价款优先受偿；2、本案借款债务应由原被告共同偿还，原告所借欠的债务及利息应由原被告共同偿还；3、原告还未清偿的本金205714.23元，利息是从2.21日起计算至款项还清之日止的利息按合同约定计算，债务还清后由本案原告向第三人领取抵押的材料办理注销抵押权的手续。 本院经审理认定事实如下：2017年3月31日，康振伟与凯城公司签订编号为350681010001032017002901的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议，约定康振伟向凯城公司购买位于龙海市商品房，总价款493728元。合同第七条约定，买受人应于2017年3月31日前支付首期房价款253728元，余款240000元向龙海农商行申请贷款支付。合同第十一条约定，出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照附件十一补充协议第十七条相关约定处理。《补充协议》条十五条约定出卖人应当在2018年3月31日前，将符合以下条件的商品房交付买受人使用，如出卖人未能在上述期限内达到上述交付条件，买受人同意给予出卖人三个月的交付宽展期，允许出卖人在宽展期届满日前具备交付条件，并将符合交付条件的商品房交付买受人使用，买受人同意宽展期内购房合同继续履行，且出卖人不承担违约责任。第十七条约定出卖人超过宽展期届满日仍未达到上述交付条件，买受人有权拒绝交接，出卖人自宽展届满之次日起按如下约定承担责任。…2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同书面通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，康振伟支付凯城公司购房首付款253728元。同时，康振伟向凯城公司支付契税14493元、公共维修基金2780元，该契税款已由凯城公司代为缴交到龙海市地方税务局，公共维修基金由凯城公司代为缴交到龙海市住房资金管理中心。之后，康振伟与龙海农商行签订《个人住房按揭借款合同》，约定康振伟向龙海农商行借款240000元用于支付讼争房屋购房款。康振伟已付清全部购房款。2018年10月11日康振伟向凯城公司邮寄送达了退房申请书，该申请书于2018年10月16日被签收。至今讼争房屋尚未办理交房手续。 本院认为，康振伟与凯城公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议、原告与第三人签订的《个人住房借款合同》均是合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制效力性规定，合同合法、有效，双方应按合同的约定全面履行。当事人应当依照诚实信用原则全面履行合同的义务，不履行或者不适当履行的，应当承担相应的民事责任。本案双方所签订的合同约定，被告应于2018年3月31日前将涉案商品房交付原告使用，虽双方在补充协议中约定被告有三个月的宽展期，但双方进一步约定被告超过宽展期届满日仍未达到上述交付条件，原告有权拒绝交接，出卖人自宽展届满之次日起90日后，买受人有权解除合同。被告未能在双方所约定的期限内向原告交付商品房，原告为此依据合同的约定主张解除合同及返还已付购房首付款253728元合法有据，本院予以支持；主张被告退还代收代缴契税、公维金17653元，因被告已将其代收的费用缴交给相关部门，故应由被告协助原告向相关部门办理税费的退费手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。原告请求解除和第三人签订的《个人住房按揭借款合同》，符合法律规定。商品房买卖合同解除后，被告应当依照约定向原告返还已经收取的购房款。购房款由两部分组成，一部分是原告支付的首付款253728元，另一部分是向第三人贷款240000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。被告应将原告尚欠第三人的贷款余额205714.23元（计算至2019年2月21日）返还给第三人，将购房首付款253728元返还给原告。原告向第三人借款之后，截止2019年2月20日，原告共偿还第三人借款本息合计52732.63元，应视为因被告的过错导致的，应由被告负责偿还。原告主张按照人民银行同期贷款利率支付首付款利息及另外支付原告已支付给银行的款项的利息，该主张与双方的买受人解除合同的，出卖人应当自解除合同书面通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金约定不符，本院不予支持；但被告按约定支付原告已付款306460.63元（首付款253728元+借款本息52732.63元）的1%违约金3064.61元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告康振伟与被告漳州凯城房地产有限公司签订编号为350681010001032017002901的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议； 二、解除原告康振伟与第三人福建龙海农村商业银行股份有限公司签订的《个人住房按揭借款合同》（合同编号：HT9080330170008451）； 三、被告漳州凯城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告康振伟购房首付款253728元； 四、被告漳州凯城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告康振伟向相关部门办理退还契税和公维金手续； 五、被告漳州凯城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告康振伟已支付的借款本息52732.63元； 六、被告漳州凯城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还第三人福建龙海农村商业银行股份有限公司购房按揭贷款本金205714.23元； 七、被告漳州凯城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告康振伟违约金3064.61元； 八、驳回原告康振伟的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8706元，减半收取4353元，由被告漳州凯城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  徐向东 二〇一九年三月二十六日 书记员  陈 燕 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。