海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终1392号上诉人（原审原告）：杨婷，女，1990年3月8日出生，汉族，住海口市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：吴华，海南海地律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴涛，海南海地律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南兴达置业有限公司，住所地海口市南航路金龙新村**，统一社会信用代码：×××。法定代表人：叶毓光，总经理。委托诉讼代理人：黄跃，海南商汇律师事务所律师。上诉人杨婷因与被上诉人海南兴达置业有限公司（以下简称兴达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市琼山区人民法院（2018）琼0107民初6899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨婷上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持杨婷的全部诉讼请求，即判令兴达公司赔偿杨婷经济损失23898.35元；2.判令兴达公司承担一、二审全部诉讼费和保全费。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律错误，判决结果显失公正，倾向性明显。一、一审判决查明的事实无证据支持。一审判决认定兴达公寓小区的围栏与摩托车棚系物业公司修建，但兴达公司仅在一审开庭时口头辩称小区内的围栏与摩托车棚并非其所建，而是物业公司自行搭建，且未提供证据佐证其主张。即使该设施是物业公司建造，但是这些设施建造在小区土地上，与小区其他公共部分连成一体，并最终交付兴达公寓小区业主共同使用，若未经过兴达公司同意，该设施将无法建造起来。因此，杨婷有理由相信，上述设施是由兴达公司所为或其授权所为。根据杨婷在一审提交的兴达公寓小区原、现状对比图可以看出，小区内建有围栏与摩托车棚。兴达公寓小区有停车位、有前庭、有后院，还有一定的绿化，环境尚可。围栏与车棚是小区公共设施的一部分，与小区不可分割。一审法院将小区内建造的公共设施进行划分，为兴达公司逃避违约责任铺路，有失公允。二、一审判决认定杨婷与兴达公司未在购房合同约定兴达公寓项目土地使用面积为6666.29㎡，违反合同约定和法律规定。双方订立的《商品房买卖合同》第一条约定：“该地块土地面积为6666.29㎡，规划用途为商住用地，土地使用年限自1993年5月1日至2063年5月1日。”据此，双方约定的小区土地面积为6666.29㎡，兴达公司存在违约行为。杨婷向一审法院提交的《国有土地使用证》《海口市房产预售许可证》《房屋所有权总证》均明确载明小区项目用地面积为6666.29㎡，均证明兴达公司违约。综上所述，杨婷认为双方订立的《商品房买卖合同》对兴达公寓小区项目用地面积约定具体明确，而且兴达公司售房后交付给业主使用的土地也为6666.29㎡。兴达公司在分摊土地过程中私下克扣1575.93㎡土地并办证至自己名下，违反合同约定，应依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定向杨婷承担赔偿损失的违约责任，恳请二审法院依法予以改判。兴达公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，并无不当；杨婷上诉无理，应予以驳回。一、杨婷上诉称一审判决查明的事实无证据支持，该主张证据不足。一审判决对杨婷关于围栏与车棚是小区公共设施的一部分且与小区不可分割的主张不予支持正确。本案属于房屋买卖合同纠纷，杨婷要追究兴达公司的违约赔偿责任要从以下两方面证明兴达公司已经违约：（一）杨婷和兴达公司之间签订的房屋买卖合同已经约定围栏与车棚是小区公共设施的一部分且与小区不可分割，而兴达公司违反该约定；（二）兴达公司的售房广告中，已经将围栏与车棚是小区公共设施的一部分且与小区不可分割作为要约向购房户公示，而兴达公司违反该要约。但是，双方签订的房屋买卖合同并无上述约定，兴达公司在售房广告中也未就此作出要约公示，杨婷的该项主张并无证据佐证，不足以改变一审判决认定的事实和法律适用结果。二、杨婷以一审判决认定双方当事人未在购房合同中约定兴达公寓项目土地使用面积为6666.29㎡为由主张一审判决违反合同约定和法律规定，该主张是不尊重合同约定的表现。众所周知，商品房开发建设是规划的产物，政府规划贯穿商品房开发始终。而且，双方当事人签订的《商品房买卖合同》是国家工商总局和国家建设部共同监制的合同版本，兴达公司是按照住建部门的要求进行填空，将规定的相关文件及其文号填充到相应的合同空格中。《商品房买卖合同》第一条“项目建设依据”的第三款约定“出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名兴达公寓。建设工程规划许可证号为[1999]007，施工许可证号为[1999]AA0014”。而[1999]007建设工程规划许可证载明的兴达公寓小区用地面积是4670㎡，不是6666.29㎡。因此，杨婷纠缠于合同约定的小区土地面积是6666.29㎡，是故意对双方签订的合同断章取义，请求二审驳回上诉，维持原判。杨婷向一审法院起诉请求：1.判决兴达公司向杨婷赔偿经济损失23898.35元；2.本案诉讼费、保全费由兴达公司承担。一审法院认定事实：1995年，兴达公司从海南钟龙实业开发有限公司受让取得“琼山国用（府城）字第05613号”地块的6666.293㎡土地使用权。1995年3月22日，原琼山市城市规划局向兴达公司颁发编号[1995]28号《建设用地规划许可证》，该许可证记载的用地项目名称为中山南居住小区，用地位置为府城中山南路东侧，用地面积为0.747公顷。原琼山市城市规划局还于同日编制了附图即《琼山市城市规划局建设用地规划红线图图签》，在该图上记载了上述规划许可证的内容及许可证编号。该图显示该地块范围内标有道路控制线，图上还另外标注了“其中道路用地占0.28公顷”的内容。在海南省纺织工业设计院1998年12月28日为兴达公司制作的报建用的《兴达公寓总平面图》上，兴达公寓建筑北面标有规划道路中心线和道路控制线。原琼山市规划土地管理局在该图附加上批建内容，其中“建设用地范围内批建指标统计”表格的内容为：“用地面积4670.02㎡，总建筑面积20113.424㎡，容积率4.31，建筑密度72.96%，绿地率18%，停车位55辆”；“本次批建单体情况”表格的主要内容为：“综合楼地上建筑面积20113.424㎡，首层占地面积3407.36㎡，地上9层，地上**”一栏注明“绿化平台与九层商住楼同步建设”。1999年2月1日，原琼山市规划土地管理局出具编号为琼山土规建证（1999）007号《琼山市建设工程规划许可证副本》，该证所批建项目为商住综合楼1幢9层，底层面积3407.36㎡，建筑面积20113.42㎡；该证还载明：“建设单位海南兴达置业有限公司，项目位置府城中山南路，设计单位海南省纺织工业设计院，国土证号琼山国用（府城）字第065**，立项批文琼计字（1995）34号，建设用地规划许可证号[1995]28号”；所载明的总用地范围各项指标为：“总用地4670.02㎡，容积率4.31，建筑密度72.96%，绿地率18%，最高建筑高度9层，机动车停车位55辆”。该证备注一栏的内容为：“①该项目已经我局批建，建设单位、设计院应当严格按照批建图纸进行施工图设计及施工；②建设中主体与绿化平台应同步建设；③开工前，建设单位须到我局办理放验线手续后方可施工，竣工验收合格后换取许可证正本，本证附统一放验线通知单。”1999年5月21日，原琼山市建设局再出具编号1999AA0014的《琼山市建设工程施工许可证》，该证所批建项目为新建经济适用住房1幢9层（后修改为11层，建筑面积也修改为7872.65㎡）；该证还载明“建设单位海南兴达置业有限公司，项目地址府城中山南路，施工单位琼山市琼州建筑工程公司，国有土地使用证号琼山国用（府城）字第06530号，投资批文琼计字（1995）34号，建设工程规划许可证号琼山土规建证[1999]007号”；备注一栏内注明“变更11层，面积7872.65平方（4-5单元）”。2001年9月12日，原琼山市人民政府向兴达公司颁发琼山籍国用（2001）字第01-01521号《国有土地使用证》，该证记载的土地坐落为府城中山南路，地号为L，地号为L-09-54积为6666.29㎡。2002年12月，原琼山市建设局出具编号为琼规建证[2002]069号《建设工程规划许可证》正本，该证记载的附图及附件名称为“建设工程规划许可证副本、经我局审批后的报建方案图”。兴达公司办理了房产登记。原琼山市房产管理局向兴达公司颁发了琼山市房权证府城公字第XXXX号《房屋所有权证》（系一期房产总证），在该证上“土地使用情况摘要”表格内记载了“土地证号（2001）字第01-01521号、使用面积（平方米）6666.**”的内容。2004年6月29日，海口市房产管理局颁发[2004]海房预字(575)号《海口市房产预售许可证》，该证载明了“预售方海南兴达置业有限公司，房屋座落府城中山南路（兴达公寓第4,5单元），房屋建筑面积7331.00平方米，房屋结构框架，层数9，土地使用面积6666.00平方米”的内容。2006年11月24日，海口市规划局为该兴达公寓第4-5单元建设项目出具了编号2006A00164《建设工程规划许可证》正本，该证记载的总建筑面积为7872.65㎡。2007年3月，海口市城市规划局对兴达公寓综合楼出具验收报告，验收意见为竣工测量成果符合测绘规范要求。2007年9月28日，海口市房产管理局向兴达公司颁发了海口市房权证海房字第XX**《房屋所有权证》（系二期房产总证），该证记载的房屋状况为钢混结构11层，建筑面积7880.49㎡，未登记土地使用情况摘要。为销售房产，兴达公司在售楼部悬挂了《国有土地使用证》，还发布了兴达公寓二期销售广告，该广告标有预售许可证号，广告画面显示兴达公寓与美舍河之间有一条汽车行驶道路。2013年1月23日，杨婷与兴达公司签订《商品房买卖合同》，购买兴达公寓第一幢三单元401房。该合同第一条关于项目建设依据的内容为：“出卖人以转让方式取得位于海口市××路、编号为L-09-54的地块的土地使用权。[土地使用权出让合同号][土地使用权划拨批准文件号][划拨土地使用权转让批准文件号]为[1995]47号、[1995]28号、[1995]19号。该地块土地面积为6666.293㎡，规划用途为商住用地，土地使用年限自1993年5月1日至2063年5月1日。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，现定名兴达公寓。建设工程规划许可证号为[1999]007号，施工许可证号为[1999]AA0014号”。该合同第二条关于商品房销售依据的主要内容为：“预售商品房批准机关为海口市住建局”。该合同为建设部和国家工商行政管理局共同制定的格式合同，上述加下划线部分的内容均为手写填空内容。上述房屋于2013年4月26日办理登记在杨婷名下。另，兴达公司就其开发的兴达公寓第三期房产于2011年12月14日办理了房产证，登记的房屋状况为11层，建筑面积为8352.05㎡。三期房产建筑面积共计21939.41㎡。铺面开盘时，兴达公司在讼争的1575.93㎡土地上种树修路，提供给铺面使用。后物业公司在该地上修建了围栏和摩托车棚。2013年9月3日，兴达公司向海口市国土局申请对涉案的6666.29㎡土地办理国有土地使用权分割证明书及255宗国有土地使用权分割转让业务。海口市国土局受理该申请后，对兴达公司提交的《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《房屋所有权证》《房产测绘报告》等有关办理房屋土地分割转让手续的材料进行调查，审核意见为：“该宗地属办理分割证业务，持有国有土地使用证，土地面积6666.29平方米，按原琼山市规划土地管理局批准的容积率4.31为基准，核算该用地6666.29平方米，允许建筑面积为28731.71平方米。由于该公司要求办理的分割宗数为255宗，建筑总面积为21939.45平方米，分割分摊土地总面积为5090.36平方米，剩余1575.93平方米。现拟同意给予255宗办理分割证，同时将剩余的1575.93平方米土地办证给该公司，并注销第01-01521号国土证。”海口市政府遂办理了255宗分割证，并于2013年12月25日向兴达公司颁发海口市国用（2014）第000149号土地证，该证记载的土地使用权面积为1575.93㎡。2015年1月15日，海口市琼山区人民政府作出《关于滨河华庭路（上街路）建设涉及“兴达公寓”土地征收补偿问题的公示》，该公示对兴达公司取得6666.29㎡土地情况、兴达公寓批建情况及上述土地分割情况做了介绍，还载明“......目前，滨河华庭路（上街路）建设，需征收海南兴达置业有限公司的土地，经海口市国土资源局琼山分局确认征收的土地面积为2215.56㎡，其中登记在海南兴达置业有限公司名下的是1575.93㎡，'兴达公寓'小区255户业主名下的是639.63㎡......”。2015年9月7日，杨飞等146人以海口市人民政府为被告、兴达公司为第三人向本院提起行政诉讼，请求撤销海口市人民政府颁发给兴达公司的海口市国用（2014）第000149号土地证，责成海口市人民政府重新作出具体行政行为。本院于2016年1月26日作出（2015）海中法行初字第150号行政判决，驳回杨飞等146人的诉讼请求。杨飞等146人不服该判决，向海南省高级人民法院提出上诉，请求撤销一审判决并撤销海口市国用（2014）第000149号土地证。海南省高级人民法院于2016年7月4日作出（2016）琼行终271号行政判决，驳回上诉，维持原判。该行政判决查明：《兴达公寓总平面图》中在设计的兴达公寓建筑北面有标有规划道路中心线和道路控制线，该图标明用地范围内道路占地长155.412+20=175.412米，宽12.5米，计算得出面积为2192.65㎡；编号[1995]28《建设用地规划许可证》附图用地红线图中也标明有道路控制线，经庭审各方确认，图中标明道路所占地块不在该图中所标注道路用地占0.28公顷范围内（该0.28公顷土地指地块西边中山南路所占地块），而在用地面积0.747公顷范围内。该行政判决认为：兴达公寓编号[1995]28《建设用地规划许可证》附图用地红线图中标明有道路控制线，也即原第01-01521号国土证项下6666.29㎡土地中规划有道路。根据《兴达公寓总平面图》设计的兴达公寓建筑北面所标明规划道路中心线和道路控制线，计算得出道路占地面积为2192.65㎡，此面积与2015年海口市琼山区人民政府因滨河华庭路（上街路）建设征收包括被诉海口市国用（2014）第000149号土地证项下土地在内的土地面积共2215.56㎡相差无几，面积基本吻合。上述事实可以证实原第01-01521号国土证项下6666.29㎡整块土地中本有规划道路，用于兴达公寓项目建设的土地面积并不是全部土地面积。扣除道路占地面积后，《兴达公寓总平面图》的设计图、琼山土规建证（1999）007号《建设工程规划许可证副本》均载明项目总用地面积为4670.02㎡。经原琼山市建设局实地验线，符合规划要求。因此涉案兴达公寓项目的总用地面积应为4670.02㎡。后因兴达公寓建设过程中违规加层增高，导致项目超出批准容积率。在有剩余土地的情况下，兴达公司从2000多㎡的道路占地面积中划出部分土地作为项目用地，经海口市人民政府核算最终实际项目总用地面积应为5090.36㎡。因此原第01-01521号国土证项下6666.29㎡土地减去5090.36㎡项目用地后剩余1575.93㎡土地，该部分剩余土地的使用权人未发生变化，仍为兴达公司。故海口市国用（2014）第000149号土地证中登记土地使用权人为兴达公司，事实清楚。由于存在违规加高建设情况，在尚有剩余土地的情况下，海口市政府根据兴达公寓项目的批准容积率以及现有实际建筑面积计算得出最终的项目用地面积，将原项目用地面积4670.02㎡批准变更为5090.36㎡，确保项目容积率仍为批准的4.31，这并没有侵害上诉人杨飞等146人的合法权益。至于上诉人杨飞等146人根据其提交的[2004]海房预字（575）号《海口市房产预售许可证》和兴达公司为兴达公寓三期办理的房屋所有权证中标明用地面积为6666.29㎡的问题，该两证并不是确定项目用地面积的主要依据，该两证标明的用地面积是依据第01-01521号国土证填写的，而根据该案查明事实，该土地证项下土地并未全部用于项目建设。该案是因买卖地上建筑物产生部分建设用地使用权转移后，原土地证项下土地发生变化，而进行的建设用地使用权变更登记。海口市人民政府在收到兴达公司的登记申请后，对其提交的相关材料进行审核审批，认为符合相关规定后进行变更登记，并未违反法律法规的规定。2017年2月17日，海口市琼山区征收局与兴达公司签订《海口市房屋征收补偿协议书》，约定征收海口市国用（2014）第000149号土地证项下1575.93㎡土地使用权，征收土地使用权及地上附属物补偿款共计5275405元（含住宅用地补偿款和水泥硬化、彩砖硬化、树木补偿款合计4102913元，奖励补助1172492元）。2017年5月8日，冯尔浩等183户以兴达公司为被告向一审法院提起建筑物区分所有权诉讼，请求确认政府征收兴达公寓小区内的1575.93㎡土地使用权归其共同享有，征收补偿款5275405元归其共同所有。一审法院经审理作出（2017）琼0107民初3129号民事判决，驳回冯尔浩等183户的诉讼请求。冯尔浩等183户不服该判决，向本院提出上诉，请求改判确认政府征收兴达公寓小区内的1575.93㎡土地使用权归其共同享有，征收补偿款5275405元归其共同所有。本院于2018年7月17日作出（2018）琼01民终2392号民事判决，驳回上诉，维持原判。该民事判决认为：涉案房产项目的实际用地面积应以规划部门确认的面积为依据；海口市规划局琼山分局2010年2月10日的《建设项目竣工规划验收审查回函》确认，兴达公寓小区项目一至三期实际建筑面积21931.57㎡，涉案小区的容积率为4.31。原琼山市规划土地管理局1999年2月1日颁发的《琼山市建设工程规划许可证副本》公示的容积率为4.31。涉案小区的实际容积率与公示的容积率一致。容积率直接关系到业主的居住情况，可以确认业主已明知涉案小区的容积率，业主购买兴达小区公寓房产时，亦应对涉案房产实际用地面积有初步判断。涉案项目总用地面积5090.36㎡，符合容积率的计算数值。冯尔浩等183户认为实际用地面积与兴达公司在销售给业主的商品房买卖合同中所载明及预售许可证公示的内容不符，违反合同的约定，不是该案审查范围，冯尔浩等183户亦可另行起诉。2018年8月17日，杨婷向一审法院申请诉前财产保全，一审法院于同日作出（2018）琼0107财保102号民事裁定书，裁定限制兴达公司向海口市琼山区征收局支取征收补偿款23898.35元。杨婷遂向一审法院提起本案诉讼。与杨婷同时分别申请诉前财产保全的有182户业主，提起另案诉讼的有194户业主。诉讼中，兴达公司向海口市住房和城乡建设局去函，请求对颁发的兴达公寓房产预售许可证作出说明。海口市住房和城乡建设局于2018年10月22日向兴达公司出具了海住建管[2018]688号《关于兴达公寓预售许可证记载信息问题的复函》，答复称：“来函提出我局颁发的预售许可证记载的面积与琼山市建设工程规划许可证（琼山土规建证[1997]007号）记载的总用地面积（4670.02㎡）不符，请求我局对该项目土地使用面积的记载作出说明，经查阅相关材料，我局颁发的预售许可证记载的土地使用面积是依据国有土地使用证（琼山籍国用2001字第01-01521号）进行记载。”一审庭审中，杨婷表示，讼争的1575.93㎡土地被征收前是有一个围栏，有停车位，停车位之间有树，然后有小区道路，最后是楼房；兴达公司的违约行为包括：1.办理分摊土地时把1575.93㎡的土地办到兴达公司名下，根据合同约定，应当分摊在各业主名下；2.公共设施（小区道路、摩托车棚、树木、围栏、保安亭）的费用征收款应当归业主所有，兴达公司也占为己有。兴达公司则表示，2006年修了小区两个门，一个西门一个北门，两个门把被征收的地隔开了，物业长期将北门锁住，2014年修路后北门才正常开；被征收地上没有保安亭，道路是兴达公司修的，树是兴达公司种的，围栏和摩托车棚是兴达公寓的物业公司修建的。杨婷并主张，客户买房时要看开发商挂在墙上的五证：《房地产经营证》《土地使用权证》《规划许可证》《施工许可证》《预售许可证》。这些所展示给客户的都是6666.29㎡，客户购房以后，开发商就应当提供给客户相应的土地，现在兴达公司将其中的1575.93㎡的土地私下办证在自己名下，并领取征收补偿款，严重违反约定和展示给杨婷所看到的相关证件和实地情况，是严重的违约行为。兴达公司则反驳称，杨婷说兴达公司展示给他们的是6666.29㎡，应以合同为证，合同第一条第三款已经表明兴达公司经批准建的兴达公寓，根据合同载明的[1999]007号《建设规划工程许可证》，用地面积就是4670㎡，而且杨婷举证的售房广告也已经特别清楚地显示给购房者，兴达公寓小区北面就是规划道路，所以杨婷说兴达公司展示的是6666.29㎡是不属实的。杨婷指责兴达公司私自将1575.93㎡的土地私自办证到自己名下，是无视事实和法律依据的。一审法院认为，杨婷主张兴达公寓小区的土地使用面积为6666.29㎡，兴达公司本应将该面积土地全部分摊给各业主，却利用办证便利将讼争土地使用权办至自己名下。关于兴达公寓小区的土地使用面积，应以规划部门确认的面积为依据，海口市人民政府根据兴达公寓项目的批准容积率以及现有实际建筑面积计算得出最终的项目用地面积，将原项目用地面积4670.02㎡批准变更为5090.36㎡。（2016）琼行终271号行政判决和（2018）琼01民终2392号民事判决，均已认定兴达公寓小区的土地使用面积为5090.36㎡，现讼争的1575.93㎡土地使用权仍登记在兴达公司名下，兴达公司应为该土地的使用权人。故本案不再赘述。因此，本案的争议焦点在于兴达公司是否与杨婷约定了兴达公寓项目用地面积为6666.29㎡，公示的国有土地使用证、房屋预售许可证记载的土地面积以及现场实况是否应当视为兴达公司的要约。一、关于兴达公司是否与杨婷约定了兴达公寓项目用地面积为6666.29㎡的问题。杨婷、兴达公司签订的《商品房买卖合同》系建设部和国家工商行政管理局共同制定的格式合同，兴达公司按该合同格式填入兴达公司取得土地使用权的方式、地址、编号、相关批准文件号、土地面积、规划用途、使用年限、经批准建设的商品房名称、建设工程规划许可证号和施工许可证号，以及预售许可的批准机关和证号，其中填写面积的语句为“该地块土地面积为6666.293㎡”，杨婷因此主张该合同约定了兴达公寓小区的土地使用面积为6666.29㎡，兴达公司则辩称该地块土地面积6666.29㎡是指上文提到的位于海口市××府编号为L-09-54的地块的总面积，并不是兴达公寓项目用地面积。一审法院认为，根据合同法相关规定，对格式条款的理解发生争议，应当按照通常理解予以解释。就本案来说，对上述“该地块土地面积为6666.293㎡”内容的通常理解，应从该合同条款的字面意思，结合该合同所涉文件来进行判断。首先，从该合同条款的字面意思来看，合同第一条是关于项目建设依据的内容，其中第一款介绍了出卖人取得土地使用权的方式、地块编号、地块编号和相关的批准文件文号绍了该块土地的面积和规划用途及使用年限；第三款介绍了出卖人经批准在该地块上建设商品房的名称及建设工程规划许可证号和施工许可证号。合同第二条是关于商品房销售依据的内容，主要介绍了预售商品房的批准机关和商品房预售许可证号。上述介绍内容均为手写填空内容。其次，从该合同所涉文件来看，合同所提及的[1995]28《建设用地规划许可证》的附图用地红线图中标明有道路控制线，说明原琼山籍国用2001字第01-01521号《国有土地使用证》项下土地并不能全部用于项目建设；合同所提及的琼山土规建证（1999）007号《琼山市建设工程规划许可证副本》，其内容载明了兴达公寓项目总用地面积为4670.02㎡和容积率4.31；该许可证副本备注内容中所提的报建方案图即《兴达公寓总平面图》，既标有规划道路中心线和道路控制线，又标有经过职能部门审批的兴达公寓项目总用地面积4670.02㎡和容积率4.31的内容；合同所提及的[2004]海房预字（575）号《海口市房产预售许可证》，所记载的土地使用面积，已经海口市住房和城乡建设局确认系依据原琼山籍国用2001字第01-01521号国有土地使用证进行的记载。因此，应认定兴达公司按该合同格式所填写的6666.293㎡，是对前款介绍的兴达公司受让的土地使用权面积的记载，并非为约定兴达公寓项目土地使用面积为6666.29㎡的意思表示。即使对该合同条款存在不同理解，因合同格式系第三方提供，非兴达公司提供，并不能适用合同法第四十一条关于作出对不利于提供格式条款一方的解释的规定。二、关于公示的国有土地使用证、房屋预售许可证记载的土地面积以及现场实况是否应当视为兴达公司的公示要约的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。[2004]海房预字（575）号《海口市房产预售许可证》所记载的土地使用面积，已经海口市住房和城乡建设局确认系依据原琼山籍国用2001字第01-01521号国有土地使用证进行的记载。海南省高级人民法院（2016）琼行终271号行政判决也认定[2004]海房预字（575）号《海口市房产预售许可证》和房屋所有权证标明的用地面积是依据原琼山籍国用2001字第01-01521号国有土地使用证填写的，而该土地证项下土地并未全部用于项目建设。琼山土规建证（1999）007号《琼山市建设工程规划许可证副本》和报建方案图即《兴达公寓总平面图》，均载明了兴达公寓项目总用地面积4670.02㎡和容积率4.31，并非如杨婷所称的五证即《房地产经营证》《土地使用权证》《规划许可证》《施工许可证》《预售许可证》展示给客户的都是6666.29㎡。并且，该预售许可证和房屋所有权证都是发证机关根据房地产项目开发建设必备的证件信息制作，并非由兴达公司主导填写。既然政府在规划许可的项目总用地面积与土地证记载的面积不一致的情况下，仍以土地证记载的面积进行记载，而不按项目总用地面积进行登记，说明政府在预售许可证和房屋所有权证上记载的土地使用面积6666.29㎡，并不代表项目总用地面积。因此，应认定公示的国有土地使用证及房屋预售许可证和房屋所有权证中记载的土地证的土地使用面积信息并非兴达公司就兴达公寓小区的土地使用面积所做的说明或允诺。由于小区容积率直接涉及到居住的舒适度，是住户购买房产的一个重要参考指标。杨婷亦表示，客户买房时要看开发商挂在墙上的五证即《房地产经营证》《土地使用权证》《规划许可证》《施工许可证》《预售许可证》。而杨婷、兴达公司签订的《商品房买卖合同》均列明了房地产项目开发建设必需的相应文件、证件号，这些文件、证件所载信息相互印证，特别是[1995]28号《建设用地规划许可证》附图用地红线图中标明的道路控制线，报建方案图即《兴达公寓总平面图》标明的规划道路中心线、道路控制线和经过审批的兴达公寓用地面积和容积率等关键信息，都包含了购买房产的重要参考指标。这些文件、证件均为可查询的公开文件，杨婷在购买兴达公寓小区房产过程中完全可以掌握这些信息。兴达公司发布的兴达公寓销售广告画面也显示出兴达公寓与美舍河之间有一条汽车行驶道路。故杨婷理应知晓兴达公寓小区的用地面积、容积率和兴达公寓北面有规划道路。原琼山籍国用2001字第01-01521号国有土地使用证项下的土地，除去兴达公寓小区项目建设用地，剩余土地的使用权人仍为兴达公司，因该剩余土地在道路控制线范围内，实际无法用于开发建设房地产，兴达公司在该地上种树修路，提供给铺面使用，并不构成兴达公司的公示要约。物业公司在该地上修建围栏和摩托车棚，系物业公司的单方行为，亦不构成兴达公司的公示要约。杨婷关于公示的国有土地使用证、房屋预售许可证记载的土地面积以及现场实况展示作为兴达公司的要约主张，没有事实和法律依据，一审法院院不予支持。综上所述，杨婷关于兴达公司严重违约并主张按土地分摊比例赔偿经济损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回杨婷的全部诉讼请求。案件受理费198.73元、诉前财产保全费258.98元，均由杨婷负担。二审中，当事人围绕上诉请求分别提交了证据，本院组织当事人进行了质证。杨婷提交海口市国土资源局2010年3月3日作出的《关于海南兴达置业有限公司“兴达公寓”项目用地容积率的复函》，拟证明截止2010年3月3日，经海口市国土资源局确认兴达公寓项目规划的建设用地系6666.29㎡，并非兴达公司所称的4670.02㎡或5090.36㎡，兴达公司的主张不能成立。兴达公司质证称对证据的真实性无异议，但函件的内容仅就项目容积率进行说明，故对杨婷主张的证据内容有异议。兴达公司提交如下证据：1.海口安得物业管理有限公司出具的《证明》，拟证明树木是物业公司栽种；2.《兴达公寓购房户领取土地分割转让证明书签收表》，拟证明255户兴达公寓的住户已经分别领取了土地分割证。杨婷质证表示对证据1的真实性及证明内容有异议，对证据2的真实性无异议，但主张该证据载明签收的是土地分割转让证明书，并非土地分割的使用权证。对当事人提交的上述证据，本院经审查认为：兴达公司对杨婷提交的《关于海南兴达置业有限公司“兴达公寓”项目用地容积率的复函》的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。从该证据内容来看，该复函系针对兴达公寓项目容积率问题作出的答复，并非确认项目用地面积，不能达到杨婷的证明目的，故本院对该证据的关联性及证明效力不予确认。兴达公司提交的证据均为原件，杨婷虽然对《证明》的真实性有异议，却未提供反驳证据，本院对兴达公司提交的两份证据的真实性予以确认，兴达公司提交的证据1可以进一步佐证一审查明的物业公司在争议地上修建围栏和摩托车棚相关事实。兴达公寓小区业主是否领取分割土地的使用权证的事实与本案争议的双方是否约定兴达公司小区项目用地的具体面积没有直接关联，本院对兴达公司提交的证据2的关联性及证明效力不予确认。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，当事人的争议焦点为：杨婷请求兴达公司向其赔偿损失有无依据。一、关于当事人双方是否约定兴达公寓项目建设用地为6666.29㎡的问题。首先，杨婷与兴达公司签订的《商品房买卖合同》第一条约定：“出卖人以转让方式取得位于海口市××路、编号为L-09-54的地块的土地使用权。[土地使用权出让合同号][土地使用权划拨批准文件号][划拨土地使用权转让批准文件号]为[1995]47号、[1995]28号、[1995]19号。该地块土地面积为6666.293㎡，规划用途为商住用地，土地使用年限自1993年5月1日至2063年5月1日。出卖人经批准在上述地块上建设商品房，现定名'兴达公寓'。建设工程规划许可证号为[1999]007号，施工许可证号为[1999]AA0014号”。该内容虽然载明兴达公寓建设在L-09-54的地块之上，但未明确兴达公寓项目的建设用地为该地块的全部面积，且已经发生法律效力的海南省高级人民法院（2016）琼行终271号行政判决书确认，上述地块项下6666.29㎡土地中本有规划道路，用于兴达公寓项目建设的土地面积并非全部土地面积，故不应认定双方当事人在合同中明确约定了兴达公寓项目占用的土地使用权为6666.29㎡。其次，我国对建设工程实行规划审批制度，建设工程的各项建设指标应当符合规划要求，并在规划审批的指标范围内进行建设。《商品房买卖合同》第一条载明了兴达公寓建设工程规划许可证和施工许可证，建设工程规划许可证明确兴达公寓的总用地范围各项指标分别为总用地4670.02㎡、容积率4.31㎡、建筑密度72.96%、绿地率18%，应认定双方当事人在签订合同时已确定兴达公寓的各项规控指标（含项目用地）应按政府审批内容执行。再次，杨婷主张围栏、摩托车棚属于兴达公寓小区的公共设施，与小区不可分割，但本案并无证据显示兴达公司同意让渡本案争议的1575.93㎡土地使用权予全体业主作为兴达公寓项目建设用地，在欠缺所有权转让的意思表示之下，不应认定双方当事人协议约定争议的1575.93㎡属于兴达公寓全体业主共有。据此，杨婷上诉主张双方当事人约定兴达公寓项目的建设用地为6666.29㎡，证据和理由均不充分，本院不予支持。二、关于兴达公司将1575.93㎡土地使用权登记至其名下是否违约，是否损害了兴达公寓业主的合法权益的问题。生效的海南省高级人民法院（2016）琼行终271号行政判决书已经认定，兴达公寓项目用地4670.02㎡，符合规划要求。由于存在违规加高建设情况，在尚有剩余土地的情况下，海口市政府根据兴达公寓项目的批准容积率以及现有实际建筑面积计算得出最终的项目用地面积，将原项目用地面积4670.02㎡批准变更为5090.36㎡，确保项目容积率仍为批准的4.31，并未侵害兴达公寓业主的合法权益。况且，兴达公司是L-09-54的地块项下6666.29㎡土地的使用权人，扣减兴达公寓项目建设用地的5090.36㎡后，余下的1575.93㎡土地使用权仍然属于兴达公司所有。因此，兴达公司将本案争议涉及的1575.93㎡土地使用权分割登记至其名下，未违反合同约定，亦未导致项目容积率改变而损害兴达公寓业主的合法权益。杨婷以兴达公司违约为由请求兴达公司向其赔偿损失，证据和理由亦不充分，本院亦不予支持。综上，杨婷的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费397.46元，由杨婷负担。本判决为终审判决。审判长 赵 曼审判员 陈杰林审判员 谭晓梅 二Ｏ一九年四月二十六日书记员 王曼娜速录员 李 萍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。