北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）京02执异364号案外人：高继生，男，1958年2月1日出生，汉族。委托代理人：史慧娟，山西黄河律师事务所律师。申请执行人：北京中鑫智融投资基金管理有限公司，住所地北京市丰台区花乡郑王坟万柳桥****楼**。法定代表人：穆德荣，执行董事。委托代理人：李聪聆，北京市众鑫律师事务所律师。被执行人：山西鑫四海投资集团有限公司，住所地，住所地山西省太原市民营区经园路******iv>法定代表人：王爱芬，董事长。被执行人：李珺，女，1976年5月12日出生，汉族，住山西省太原市。被执行人：李玲，女，1987年9月12日出生，汉族，住山西省太原市。被执行人：葛军，男，1969年9月9日出生，汉族，住北京市西城区。本院在执行北京中鑫智融投资基金管理有限公司（以下简称中鑫智融公司）与山西鑫四海投资集团有限公司（以下简称鑫四海投资公司）、李珺、李玲、葛军仲裁纠纷一案[执行案号：（2017）京02执180号]过程中，案外人高继生对执行位于山西省太原市×××号房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人高继生称，请求中止对涉案房屋的执行，并解除查封。理由如下：一、涉案房屋由高继生付款购买，并实际占有使用长达八年之久。高继生于2007年12月31日与山西鑫四海房地产开发有限公司（以下简称鑫四海房地产公司）签订《房屋认购协议》，约定高继生购买涉案房屋，合同约定购房价款为311759.6元。2010年6月，鑫四海房地产公司向高继生交付涉案房屋，后高继生对涉案房屋投入巨资进行装修，并在涉案房屋内居住至今。二、高继生系涉案房屋的所有权人，其所有权应受到法律的绝对保护，贵院应当依法停止对涉案房屋的所有执行程序并解除相应措施，保障高继生的合法权益。三、已有与本案情况相同的七位业主提起执行异议之诉，并获得贵院支持，高继生与之相同的权利应当受到法律的同等对待。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条等相关法律及司法解释的规定，特提起执行异议，请求中止对涉案房屋的执行，并解除查封。申请执行人中鑫智融公司称，不同意高继生的异议请求。事实及理由如下：第一，中鑫智融公司不认可涉案房屋买卖交易的真实性，高继生与鑫四海房地产公司之间的《房屋认购协议》是后补倒签时间的虚假协议，高继生根本没有支付房款，涉案房屋交付没有凭证，房屋没有过户系因高继生自身原因导致，高继生所提执行异议没有事实依据，不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形。第二，《执行异议复议规定》第二十八条在本案不能适用，高继生所提执行异议没有法律依据。《执行异议复议规定》第二十八条规定的是买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议。本案中，涉案房屋登记在鑫四海房地产公司名下，鑫四海房地产公司不是本案被执行人。高继生是从鑫四海房地产公司处购买的涉案房屋，而非从被执行人葛军处购买，且涉案房屋并未登记在葛军名下。第三，葛军与鑫四海房地产公司于2015年3月签署正式《商品房买卖合同》，鑫四海房地产公司开具房款支付收据，并在2015年3月办理网签备案公示。自2015年3月网签公示至2017年涉案房屋被查封，在长达两年的时间内，高继生从未主张过任何撤销权也未启动过任何撤销权程序，应视为其默认葛军与鑫四海房地产公司签订的《商品房买卖合同》下交易事项，认可葛军对涉案房屋享有相应权益。第四，《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案中，鑫四海房地产公司和葛军就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》系正式合同，且办理了网签登记并备案公示，具有排他性，即葛军对涉案房屋应享有经依法登记而发生效力的物权。而鑫四海房地产公司和高继生就涉案房屋仅签订《房屋认购协议》，既不是正式合同，更未办理任何登记、备案、公示手续，故高继生对涉案房屋最多依约享有债权，并不具备要求排除执行的主体资格。第五,中鑫智融公司对含本涉案房屋在内的54套商品房享有担保权，该担保权已经北京市高级人民法院终审判决确认。而且，该54套商品房是中鑫智融公司投资资金赖以回收的唯一可执行财产，该笔投资资金涉及到来自社会各界的基金投资人，牵涉面广，影响深远。若本案的查封执行被不公正排除，将直接损害到各无辜投资人的重大合法权益。第六，高继生涉嫌以恶意诉讼为手段帮助被执行人鑫四海投资公司及其关联方拖延执行、逃避债务。涉案房屋付款证据仅为鑫四海投资公司关联方鑫四海房地产公司出具的收据，高达31万多元的购房款项没有银行付款凭证，不合交易习惯和常理。综上所述，请求法院依法驳回高继生的异议请求。被执行人葛军称，不同意高继生的异议请求，答辩意见与中鑫智融公司一致。本院查明，申请人中鑫智融公司与鑫四海投资公司（第一被申请人）、李珺（第二被申请人）、李玲（第三被申请人）、葛军（第四被申请人）、山西鑫四海大酒店有限公司（第五被申请人）、李国英（第六被申请人）、王爱芬（第七被申请人）、盖春梅（第八被申请人）、曹刚（第九被申请人）之间因《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》、《股份回购保证承诺函》所引起的争议仲裁案，北京仲裁委员会于2017年2月8日作出（2017）京仲裁字第0199号裁决书，裁决："（一）第一被申请人向申请人支付4720.75万元回购编号为×××《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》项下股份，并向申请人支付违约金821万元；（二）第一被申请人向申请人支付504万元回购编号为×××《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》项下股份，并支付违约金84万元；（三）第二被申请人、第三被申请人、第四被申请人对前述第（一）项、第（二）项裁决项下第一被申请人应向申请人支付的款项承担连带清偿责任；（四）本案仲裁费485310元（已由申请人全额预交），由第一被申请人、第二被申请人、第三被申请人、第四被申请人共同承担，第一被申请人、第二被申请人、第三被申请人、第四被申请人应直接共同向申请人支付申请人代其垫付的仲裁费485310元。（五）驳回申请人其他仲裁请求。上述裁决各项，上述各被申请人应自本裁决书送达之日起十日内支付完毕。逾期履行的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。"上述仲裁裁决生效后，中鑫智融公司向本院申请强制执行，本院以（2017）京02执180号立案执行。执行过程中，本院于2017年4月12日对网签预售给被执行人葛军的涉案房屋进行预查封。另查明，本院执行过程中，鑫四海房地产公司向本院提出执行异议及执行异议之诉，请求中止涉案房屋的执行并解除查封。本院分别作出（2017）京02执异786号执行裁定书、（2017）京02民初409号民事判决书，分别驳回鑫四海房地产公司异议请求及执行异议之诉的诉讼请求。鑫四海房地产公司不服上述民事判决，上诉至北京市高级人民法院，北京市高级人民法院作出（2018）京民终304号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述（2017）京02民初409号民事判决书查明："涉案房屋目前尚未登记在葛军名下，但依据葛军与鑫四海房地产公司签订的《商品房买卖合同》，该房屋的买受人为葛军，并办理了网签手续"。本院审查过程中，高继生提交其与鑫四海房地产公司签订的《房屋认购协议》，其中约定涉案房屋总价为311759.6元；鑫四海房地产公司为高继生出具的《山西鑫四海集团收款收据》；鑫四海房地产公司出具的《情况说明》；物业费、水费、电费收据、装修许可证、装修申请审批表、住户手册等证据及涉案房屋屋内照片用以证明其异议请求。申请执行人中鑫智融公司对上述证据的真实性及证明目的均不予认可，并认为上述《房屋认购协议》涉嫌虚假，仅凭收据不足以认定高继生已真实交付购房价款，并主张在鑫四海房地产公司作为案外人提起执行异议之诉的二审期间，鑫四海房地产公司自述仅有7套房屋签订认购协议，而涉案房屋不在上述7套房屋之中。高继生所提交证据均为鑫四海房地产公司或其物业公司出具的证据，且与鑫四海房地产公司自述相矛盾，仅凭现有证据不足以证明高继生签订房屋买卖合同、交付房款及合法占有的真实性。被执行人葛军质证意见与中鑫智融公司质证意见一致。本院认为，第一，本案是否适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定进行审查。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定："下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋"。第十八条规定："预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭"。本案中，中鑫智融公司系申请执行人，被执行人系葛军而非鑫四海房地产公司，只是由于葛军与鑫四海房地产公司签订《商品房买卖合同》并办理了网签备案登记手续，中鑫智融公司才有权申请对案涉房屋实施预查封，但申请执行人中鑫智融公司对于涉案房屋享有的权利不应强于鑫四海房地产公司其他债权人享有的权利。现高继生以其与鑫四海房地产公司签订《房屋认购协议》购买涉案房屋为由提出本案执行异议，如高继生所提异议符合《执行异议复议规定》的规定，则可以阻却本案中鑫智融公司对涉案房屋的执行。因此，本案可以参照《执行异议复议规定》第二十八条的规定进行审查。第二，高继生所提执行异议是否符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的法定情形。《执行异议复议规定》第二十八条规定："金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记"。案外人所提异议需同时符合上述法定情形且其权利能够排除执行的，对其所提异议方予支持。本案系执行异议审查程序，依据高继生提交的现有证据，仅凭购房款收据不足以证明高继生已实际支付涉案房屋全部价款。故对于高继生所提执行异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人高继生的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 曾小华审 判 员 侯成成审 判 员 连 强二〇一九年四月二十九日法官助理 吕苏岩书 记 员 张 彤