河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫17民终801号上诉人（原审原告）李凤鸣，男，1985年8月15日出生，汉族，住河南省舞钢市。委托诉讼代理人：王朋勇、张佳萱，河南良承律师事务所律师。上诉人（原审被告）：驻马店开发区嘉富诚置业有限公司，住所地:驻马店市丰泽路与正阳路交叉口西100米。法定代表人:高辉，系公司董事长。委托诉讼代理人:刘国强，河南北纬律师事务所律师。委托诉讼代理人:张震，男，1973年10月14日出生，汉族，住河南省淮滨县，系该公司员工。上诉人李凤鸣因与上诉人驻马店开发区嘉富诚置业有限公司（以下简称嘉富诚置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2018）豫1702民初6460号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李凤鸣的委托诉讼代理人王朋勇，被上诉人嘉富诚置业公司的委托诉讼代理人刘国强、张震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李凤鸣上诉请求：撤销一审判决，依法将本案改判或发回重审；本案诉讼费用由嘉富诚置业公司承担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。本案属于商品房买卖合同中关于逾期交房的纠纷，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的相关规定审理此案。一审法院以合同法的相关规定适用违约金或者确定损失，属于适用法律错误。李凤鸣代理人委托评估机构对涉案小区房价进行了房屋租金评估，评估市场租赁价格为2210元/月，该房屋租金评估价格是李凤鸣因逾期交房而产生的损失，一审法院应当以此判决嘉富诚置业公司向李凤鸣支付违约损失。二、一审法院认定事实错误，计算违约金时扣除天数过多。涉案房屋的逾期交房原因是嘉富诚置业公司造成，其作为专业的房产企业，应当对施工所可能发生的事件有所预计和规划，对于竣工交房日期有所预期。根据目前情况，涉案房屋并未经过验收，并不具备交房的条件，对于李凤鸣所签订的物业交割协议，并不能认定为收房的条件，违约金应当计算至实际交房之日。嘉富诚置业公司辩称，一、关于逾期交房的违约金比例，首先应当按照已交房款的日万分之0.1进行计算，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》是2003年6月1日实施的，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》是2009年5月13日实施的，根据两者实施的时间看，应当以合同法解释二为准。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条是对双方没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法来规定的，本案双方违约金的数额有明确约定，故不适用该条规定。再次，李凤鸣并不存在实际损失，从一审提供的证据看，李凤鸣并未提供因逾期交房导致其去租赁房屋造成其承担房屋租赁费而产生的相关费用，因此，本案的逾期交房违约金双方在合同中有明确约定，该约定与李凤鸣逾期付房款的违约金是对等一致的。该约定并不违反相关规定，是双方真实意思表示，并不存在增加违约金的情形，并且根据合同法司法解释二第28条的规定，本案中也不存在赔偿损失的情形。二、逾期交房所扣减的天数一审判决认定过少，双方在补充协议中明确约定国家政府相关法律政策调整导致交付延迟，遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的，出卖人可以据实延期交房。本案涉案房屋在施工过程中因环保的需要政府下发有文件要求停工，该停工期限应予以扣除。答辩人一审时提供有气象记录等证据，已经证明了在施工过程中确实发生了合同约定的除连阴雨以外还有大雪、低温、浓雾等严重恶劣天气影响工期的情形。在施工期间，发生的上述恶劣天气情形的天数也应当据实予以扣除。因发生上述影响施工的情形是不可预测的，并且双方合同约定的也非常清楚，应当据实扣除后，确定最终逾期交房的天数。三、由于部分购房人在诉前及诉中已经与答辩人进行了房屋交接，该交接是双方真实意思的表示，违约金应当计算至上诉人起诉之日，因起诉时是核算违约金数额的节点，诉讼费也是按照该节点所核算的数额缴纳的，起诉后的违约金也没有补交诉讼费，所以对立案后的违约金根本不属于法院审理范围，对起诉后的违约金不应当再进行判决。综上，李凤鸣的上诉请求没有事实和法律依据，应当依法驳回，支持答辩人的上诉请求。嘉富诚置业公司上诉请求：撤销一审判决第一项内容，改判驳回李凤鸣的一审诉讼请求。事实与理由：一、一审判决认定将本案的违约金标准调整到日万分之0.5，调整比例明显过高。双方在合同中明确约定，嘉富诚置业公司逾期交房违约金标准是按照已交房款的日万分之0.1计算，同样，对于李凤鸣违约约定的违约金标准也是按照日万分之0.1计算，该违约金约定是双方一致意见的表示，且对等一致。如果一审法院认为违约金标准过低，进行调整，调整比例也是过高的，明显违背了公平原则。二、一审判决对逾期交房扣减的天数只考虑政府通知停工及连阴雨天数，明显违背事实。双方在补充协议中约定遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期是延期交房的情形，根据气象记录显示，除连阴雨天气外，嘉富诚置业公司在施工过程中确实存在遭遇大量恶劣天气，在现实中如果遇到恶劣天气确实会影响正常施工。因此，一审判决对逾期交房扣减的天数只考虑政府通知停工及连阴雨天数，而不扣减因其他恶劣天气原因造成的逾期交房的天数，没有事实及法律依据。李凤鸣辩称，一、李凤鸣购买房屋是用于居住，嘉富诚置业公司逾期交房必然导致李凤鸣无法按时装修及入住，该部分损失是李凤鸣实际遭受的损失，嘉富诚置业公司应当按照相应的租赁价格赔偿李凤鸣逾期交房的损失，该实际损失是确实存在的。二、嘉富诚置业公司所抗辩的连阴天等恶劣天气无法施工并不符合实际情况，阴雨天同样可以进行室内作业，不属于不可抗力的范围。三、李凤鸣诉请第一项为暂计至起诉之日，实际计算至嘉富诚置业公司交房之日，迄今嘉富诚置业公司没有相应的房屋验收手续，不符合双方签订的房屋买卖合同约定的交房条件。李凤鸣向一审法院起诉请求：依法判令嘉富诚置业公司因逾期交房向李凤鸣支付违约金（按照银行逾期贷款利率计算）及损失（按同地点同面积的租房标准计算），两项合并以房屋总价款每日万分之二的标准计算，自违约之日2017年12月31起至实际交房之日止。一审法院认定事实：2016年11月14日，李凤鸣（××）与嘉富诚置业公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定：第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得高新区泰山路与盘龙山路交叉口西北侧的地块的土地使用权，经批准建设商品房：西班牙小镇，建设工程规划许可证号为驻规建字第411701201500051-2号，施工许可证号为编号412801201604290601。建设工程施工合同约定的开工日期为2016年2月20日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2018年2月20日；第二条商品房销售依据：预售商品房批准机关为驻马店市住房公积金管理中心，商品房预售许可证号为20160076；第三条××所购商品房的基本情况：××购买的商品房为该项目下第26幢东二单元906号房，建筑面积共156.33平方米；第四条计价方式与价款：单价为4660.48元/平方米，总价款为柒拾贰万捌仟伍佰柒拾叁元整…；第六条付款方式及期限：××于2016年11月14日前付清首付款218573元整，余款51万元办理贷款，并承诺签订合同起十日内备齐贷款资料和办理贷款手续…；第八条交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告诉××的；2、见附件；第九条出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间分别处理：…②逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金等条款。该合同落款出卖人处加盖有驻马店开发区嘉富诚置业有限公司合同专用章，××处有李凤鸣的署名、按印。合同附件四合同补充协议第十一条还约定：合同第八条第二款的特殊原因含以下情形：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面或协议形式告知××的；2、国家政府相关法律政策调整导致交付延迟；3、商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的……合同签订后，李凤鸣依照约定交纳了首付款并办理了银行按揭手续，嘉富诚置业公司未能依约交付诉争房屋，李凤鸣以诉请理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，本案诉争房屋实际总价款为570605元，李凤鸣依照约定向嘉富诚置业公司支付首付款60605元、银行按揭贷款510000元。还查明，驻马店市气象服务中心于2018年9月20日出具驻马店市2014年5月至2018年8月气象资料显示：2016年2月20日至2018年2月20日共有连阴雨天气57天，其中2016年8月为6天、2016年9月为5天、2016年10月为19天、2017年9月为15天、2017年10月为12天。诉讼中，李凤鸣提交2018年4月3日嘉富诚置业公司在天中晚报发布的公告一份，主要内容为“对于西班牙小镇二期工程取消原定于2018年3月31日交房的通知，并愿意承担商品房买卖相应的违约责任。”用以证明嘉富诚置业公司至今未交付李凤鸣房屋，且不具备交房条件。还提交2018年7月15日58同城网上下载的驻马店西班牙小镇房屋租赁的价格表一份，用以证明58同城同期同地段同面积房屋整租价格约为2000/月，主张合同约定的违约金标准过低，应予以增加。嘉富诚置业公司提交下列证据：1、驻马店市环境污染防治攻坚领导小组办公室驻环攻坚办[2017]240号《关于继续做好大气污染管控、严防污染反弹的通知》显示“按照省环境攻坚办要求，我市于2017年11月19日印发了《关于实施冬季“封土行动”的紧急通知》（驻环攻坚办[2017]195号），要求自2017年11月20日至2017年12月31日，在全市范围内实施冬季‘封土行动’”、驻马店市建设工程质量监督站《关于建筑工地全部停工的紧急通知》显示“为贯彻执行省、市大气污染防治攻坚冲刺30天工作电视电话会议内容，从即刻起所有工程全部停工，包括建筑工地、市政道路工程”，用以证明因政府双创工作政策导致工程停工，依照合同补充条款第十一条第2款的规定，交付日期应往后顺延，相应违约金应当扣除；2、驻马店市气象服务中心出具的气象资料及西班牙小镇二期项目部出具的停工通知，主张根据合同约定遇到连阴雨等严重恶劣天气顺延工期，根据《建筑施工高处作业安全技术规范》、《建筑工程冬期施工规范相关规定》相关规定，遇到6级以上强风、浓雾等恶劣天气不得进行露天攀登与悬空高处作业；最低气温小于等于5度时，部分建筑项目不能施工或虽施工但必须采取特殊施工工艺或进行特殊的处理。故结合施工日志从合同约定的开工日期起算共计停工248天，依照合同补充条款第十一条第2、4款约定，这些天数应当按照交房日期往后顺延，相应违约金应当扣除。李凤鸣质证称嘉富诚置业公司提交的西班牙小镇二期项目部出具的停工通知属嘉富诚置业公司单方记载，不是事实，且嘉富诚置业公司作为专业开发商，应当预见到天气对交房的影响，所产生的责任自行承担，且近年驻马店也并未发生特大自然灾害，嘉富诚置业公司所称的连阴雨等并不属于恶劣天气及不可抗力，不影响施工。一审法院认为，李凤鸣、嘉富诚置业公司于2016年11月14日签订商品房买卖合同，嘉富诚置业公司将其正在建设的房屋出售给李凤鸣，李凤鸣、嘉富诚置业公司系商品房预售合同法律关系。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，且嘉富诚置业公司已取得商品房预售许可证，故双方签订的商品房买卖合同为有效合同。李凤鸣、嘉富诚置业公司应当依照合同约定全面履行合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，李凤鸣依约交纳了全部购房款，履行了合同义务，而嘉富诚置业公司未按合同约定的交房期限履行交房义务，构成违约。现李凤鸣请求嘉富诚置业公司支付逾期交房违约金，于法有据，一审法院予以支持。（一）关于李凤鸣实际支付房款数额。嘉富诚置业公司辩称李凤鸣实际支付房款为570605元，李凤鸣对此予以认可，李凤鸣、嘉富诚置业公司签订的《购房合同》中明确约定，嘉富诚置业公司逾期交房“出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金”，故违约金计算应以该实付房款为基准。（二）关于逾期交房期间的起止日期。《购房合同》第九条约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金”，本案合同约定交房日期为2017年12月31日前，而约定的工程竣工日期为2018年2月20日，交房日期早于工程竣工日期不符合常理，交付房屋应以工程竣工为前提，本案应以2018年2月20日为交房期限，故确定2018年2月21日为计算违约金日期的起点；关于嘉富诚置业公司提出涉案房屋已经过验收具备交房条件，其于2018年3月26日通知李凤鸣在2018年3月31日进行房屋交付，李凤鸣拒不进行交付，逾期交房期间应至2018年3月31日止。根据李凤鸣提交的2018年4月3日嘉富诚置业公司在天中晚报发布的公告，显示“对于西班牙小镇二期取消原定于2018年3月31日交房的通知，并愿意承担商品房买卖相应的违约责任”，此公告证明嘉富诚置业公司已明确取消了2018年3月31日交房通知，且嘉富诚置业公司未提交证据证明涉案房屋已经过验收程序并取得验收合格，故对嘉富诚置业公司该辩解一审法院不予采信。依据庭审查明的事实，截至最后一次庭审2018年10月16日，嘉富诚置业公司仍未向李凤鸣交付房屋，对此期间嘉富诚置业公司逾期交房应支付的违约金，一审法院予以确定，故本案的违约金应自2018年2月21日开始计算至2018年10月16日。关于李凤鸣请求自2018年10月17日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，符合法律规定，但本案诉争房屋的实际交房日期尚未确定，无法对该期间的违约金进行核算，李凤鸣可在交房日期确定后另行主张权利。（三）关于嘉富诚置业公司提出顺延交房日期应否扣除问题。①嘉富诚置业公司提出因双创工作政府下发文件通知停工的辩解，有相关政府机构通知为证，停工时间为2017年11月20日至2017年12月31日，共计42天，发生在本案购房合同中约定的开工日期2016年2月20日至竣工日期2018年2月20日期间，根据双方签订的《商品房买卖合同》补充条款第十一条约定“国家政府相关法律政策调整导致交付延迟”可以作为延期交房的理由，故嘉富诚置业公司该项辩解，一审法院予以采纳，该42天停工应顺延交房日期；②嘉富诚置业公司提出因恶劣天气影响工期应予顺延的辩解，根据双方签订的《商品房买卖合同》补充条款第十一条约定“因遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的”可以作为延期交房的理由。依据驻马店市气象服务中心出具的天气资料，本案查明在本案合同中约定的开工日期2016年2月20日至竣工日期2018年2月20日期间，共遭遇连阴雨57天，依照合同约定，该57天应顺延交房日期；关于嘉富诚置业公司主张因6级以上强风、浓雾等天气导致停工应顺延交房日期的辩解，无相关合同约定，嘉富诚置业公司提交了驻马店市气象服务中心出具的施工期间天气资料，及嘉富诚置业公司西班牙小镇二期工程项目部出具的停工通知，该停工通知系嘉富诚置业公司单方自行出具，无证据意义，故对嘉富诚置业公司主张因以上天气因素顺延交房日期的辩解，无事实依据，一审法院不予采纳。综上所述，依照合同约定，在26#楼施工期限内予以顺延工期的天数为99天，嘉富诚置业公司请求扣除的天数超出部分，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。（四）关于李凤鸣请求按每日万分之二的标准支付违约金问题。李凤鸣、嘉富诚置业公司签订的《购房合同》中明确约定嘉富诚置业公司逾期交房，“出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金”，该条款系李凤鸣、嘉富诚置业公司自愿约定，真实有效，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，本案中，李凤鸣虽然未提交证据证明其具体损失数额，但合同约定的“日万分之0.1”的违约金标准不足以弥补嘉富诚置业公司迟延交房给李凤鸣造成的已付房款利息损失，为此，一审法院参照中国人民银行确定的金融机构定期存款利率，将该违约金标准酌情调整为日万分之0.5，李凤鸣请求超出部分，一审法院不予支持。综上，截至2018年10月16日，嘉富诚置业公司逾期交房天数为139天（238-99=139天），本案的违约金计款3965.70元（570605元×日万分之0.5×139天）。关于李凤鸣主张按照同地点同面积的租房标准赔偿损失，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定“增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”，故对李凤鸣该请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：（一）限嘉富诚置业公司于本判决生效后十日内向李凤鸣支付逾期交房违约金3965.70元。（二）驳回李凤鸣的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由嘉富诚置业公司负担65元，由李凤鸣负担285元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李凤鸣提交河南良承律师事务所委托河南中正房地产评估咨询有限公司于2018年12月24日作出的估价报告一份，拟证明河南中正房地产评估咨询有限公司对涉案小区进行了房屋租金评估，评估对象的市场租赁价格为2210元/月，合计每平方米租金为15.5元，结合房屋总价561395元，合计为房屋总价的日万分之1.3，嘉富诚置业公司应当按照该标准赔偿李凤鸣的损失。嘉富诚置业公司质证称，对李凤鸣提供的评估报告的合法性、关联性均有异议。首先，该份证据不属于新证据的范畴，在二审时不能作为新证据使用；其次，该份证据与本案没有任何关联性，该评估报告并不能证明实际损失的发生，并且，本案中的违约金比例不应当进行调整，应当按照合同约定履行。嘉富诚置业公司提交设计单位工程质量检查报告一份、勘察单位工程质量检查报告一份、建设单位工程质量竣工报告一份、施工单位工程质量竣工报告一份、监理单位工程质量评估报告一份，该五份报告的出具时间均为2018年3月31日，拟证明西班牙嘉富诚置业公司开发的西班牙小镇二期8号楼、16号楼、25号楼、26号楼经验收合格，符合交房条件。李凤鸣质证称，上述证据的提交时间是2019年3月25日，已经超过二审开庭时要求的三日内提交；证据形成时间是2018年3月31日，不属于新证据范围；一审中，一审法院要求提交，嘉富诚置业公司在规定时间内没有提交，应承担相应的法律后果；该五份文件的形成时间是2018年3月31日，该日属于周六，不属于工作时间，真实性有异议；涉案的住宅消防管道没有安装消防设备，不具备交付使用条件；双方签订的商品房买卖合同约定，除应提交相应的验收合格证明文件，还应当提交住宅使用说明书和住宅质量保证书，嘉富诚置业公司没有提交上述二书，业主有权拒绝接收房屋，嘉富诚置业公司应承担相应的违约责任。本院经审理查明，李凤鸣与嘉富诚置业公司签订的商品房买卖合同第十一条第一款约定，“所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，××有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致。本院认为，综合当事人双方上诉及答辩意见，本案争议的焦点为：一、一审认定的因嘉富诚置业公司逾期交房而承担的违约金比例及数额是否正确；二、一审计算违约金所扣除的天数是否正确；三、一审认定的违约金截止时间是否正确。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方签订的购房合同约定，嘉富诚置业公司逾期交房，其按日向李凤鸣支付已交付房价款万分之0.1的违约金。该合同约定的“日万分之0.1”违约金标准明显过低，尚不足以弥补嘉富诚置业公司逾期交房给李凤鸣造成的已付房款利息损失，故依据上述法律规定，李凤鸣请求将违约金标准予以适当提高应予支持。关于一审认定的违约金标准是否适当的问题。李凤鸣称应按照房屋租金损失确定违约金数额和损失，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定:“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”在商品房买卖合同中没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情况下，按照有关主管部门公布或有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定，而本案中，双方当事人已经在商品房买卖合同中约定了违约金数额的计算方法，故李凤鸣称应按照房屋租金损失确定违约金数额和损失的依据不足。一审法院参照中国人民银行确定的金融机构定期存款利率，将违约金标准酌情调整为日万分之0.5，比较适当。关于争议焦点二。双方签订的《商品房买卖合同》补充条款第十一条约定“国家政府相关法律政策调整导致交付延迟”可以作为延期交房的理由。本案中，因双创工作，政府下发文件通知停工时间为2017年11月20日至2017年12月31日，共计42天，发生在本案购房合同中约定的开工日期2016年2月20日至竣工日期2018年2月20日期间，故该42天停工时间应作为顺延交房日期予以扣除。双方签订的《商品房买卖合同》补充条款第十一条约定“因遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的”可以作为延期交房的理由。经查明，在本案合同中约定的开工日期2016年2月20日至竣工日期2018年2月20日期间，共遭遇连阴雨57天，故该57天应作为顺延交房日期予以扣除。嘉富诚置业公司称，除扣除政府通知停工及连阴雨天数外，还应扣除因其他恶劣天气原因造成的逾期交房天数，不符合合同约定，本院不予采信。故本案一审计算违约金所扣除的天数正确。李凤鸣、嘉富诚置业公司上诉称一审计算违约金所扣除的天数不正确的理由不足，不予支持。关于争议焦点三。本案合同约定交房日期为2017年12月31日前，而约定的工程竣工日期为2018年2月20日，交房日期早于工程竣工日期不符合常理，交付房屋应以工程竣工为前提，本案应以2018年2月20日为交房截止时间，故2018年2月21日为计算违约金日期的起点。嘉富诚置业公司称涉案房屋经验收合格，符合交房条件，并在二审中提交设计单位工程质量检查报告、勘察单位工程质量检查报告、建设单位工程质量竣工报告、施工单位工程质量竣工报告、监理单位工程质量评估报告予以证明，但李凤鸣与嘉富诚置业公司签订的商品房买卖合同明确约定，出卖人除提供验收合格文件外，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，否则××有权拒绝交接，而嘉富诚置业公司并未提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，故嘉富诚置业公司提供的证据不足以证明涉案房屋具备交房条件，且上述五份报告的出具时间为2018年3月31日，而2018年4月3日，嘉富诚置业公司在天中晚报发布的公告显示“对于西班牙小镇二期取消原定于2018年3月31日交房的通知，并愿意承担商品房买卖相应的违约责任”，亦能够印证即使2018年3月31日相关部门出具了相关报告，涉案房屋尚不具备交付条件。因此，逾期交房的截止时间应为实际交房日。嘉富诚置业公司逾期交房期间为2018年2月21日至实际交房日，但本案诉争房屋的实际交房日期尚未确定，一审法院暂认定嘉富诚置业公司支付2018年2月21日至本案一审最后一次庭审即2018年10月16日期间的违约金，并无不当。2018年10月17日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，李凤鸣可在交房日期确定后，另行主张权利。综上所述，上诉人李凤鸣、嘉富诚置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人李凤鸣负担350元，由上诉人驻马店开发区嘉富诚置业有限公司负担350元。本判决为终审判决。审判长  史凌云审判员  刘瑞霞审判员  孙 强二〇一九年四月十二日书记员  袁慧明