江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0581民初3033号 原告：卜桥燕，女，1984年11月14日出生，汉族，住江苏省泰兴市。 委托诉讼代理人：袁春晓，江苏昆成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯媛媛，江苏昆成律师事务所律师。 原告:吴剑，男，1982年6月20日出生，汉族，住江苏省昆山市。 委托诉讼代理人：袁春晓，江苏昆成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯媛媛，江苏昆成律师事务所律师。 被告：常熟宝鸿投资发展有限公司，住所地江苏省常熟经济开发区江南大道**。 法定代表人：徐浩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杜存朋，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梅梦倩，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。 被告：常熟环亚安居网络科技有限公司，住所地江苏省常熟高新技术产业开发区湖山路**同济科技广场**2308。 法定代表人：黄海银。 委托诉讼代理人：刘亮，江苏海容律师事务所律师。 原告卜桥燕、吴剑与被告常熟宝鸿投资发展有限公司（以下简称宝鸿公司）、常熟环亚安居网络科技有限公司（以下简称环亚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月28日立案后，依法适用简易程序于2019年3月13日公开开庭进行了审理，原告卜桥燕、吴剑的委托诉讼代理人袁春晓、冯媛媛、被告宝鸿公司委托诉讼代理人杜存朋、被告环亚公司委托诉讼代理人刘亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卜桥燕、吴剑向本院提出诉讼请求：1.判令撤销编号为Y20170014842的《商品房买卖合同》及编号为0000088号《团购服务协议书》；2.判令被告返还已经支付的房款208000元；3.判令被告赔偿给原告造成的损失暂计40241.53元[损失的计算方式为：（1)以208000元为基数，以年利率6%自2017年6月19日计至判决生效之日止，暂计至2018年1月31日为20241.53元；（2)律师代理费20000元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2017年6月18日与被告宝鸿公司签订了编号为Y20170014842号《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买3-2幢413室商品房，总价358000元，交房日期为2018年12月31日。同时在被告宝鸿公司指示下，原告与被告环亚公司签订了编号为0000088的《团购服务协议书》，约定原告向环亚公司支付团购经纪服务费20000元以享受购房优惠。合同签订后原告共计支付208000元。实际上，被告在2017年进行销售时对于涉案房屋均是以公寓楼进行宣传出售，原告也是通过被告销售人员的介绍，结合售楼处样板房，户型装修模型，出于购买公寓的目的才与被告签订了《商品房买卖合同》，当被告所购土地用途仅为批发零售用地，销售时将房屋描述并宣传成公寓，而其交付的房屋根本无法作为公寓使用，功能受限，根本无法达成原告购房的目的，很明显为虚假宣传构成欺诈，严重损害了原告的合法权益。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告宝鸿公司辩称，一、原告从认购商品房到签订正式的《商品房买卖合同》自始至终均明知涉案商品房商业办公性质，双方合同依法成立，受法律保护。涉案合同约定项目建设依据、商品房销售依据及所购商品房基本情况，明确约定土地用途、房屋设计用途、使用用途等，不存在隐瞒项目土地性质、房屋用途的欺诈情形，原告以欺诈为由要求撤销商品房买卖合同，缺乏事实根据。二、被告宝鸿公司开发建设手续齐全，具备商品房预售条件，商品房经过竣工备案及交付使用备案，双方应该按照合同约定继续履行合同。原告在房屋交付时主张撤销合同，旨在逃避履行支付剩余房款，补办交付手续等违约责任。三、原告单方面所称的公寓宣传并非双方买卖合同约定内容。退一步而言，假设原告具有撤销权，其撤销权已经消灭。因为原告在签订商品房买卖合同时，已明知所购商品房为商业办公性质，此后支付购房款，以自己的行为放弃撤销权。况且，自合同签订之日起一年内也没有行使撤销权，撤销权消灭，合同对当事人具有约束力。四、原告诉称请求第一项不成立，故第二、三项诉请也不成立。假设成立，原告主张的已付购房款与事实不符，年利率6%及律师费等损失计算也缺乏事实和法律依据。综上请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告环亚公司辩称，其一、环亚公司提供的团购服务仅是为团购优惠以2万元抵5万元，目的是优惠3万元，原告在购房过程中因自身的误解，与环亚公司无关。其二，原告所称无法达成合同目的，也与被告环亚公司无关，双方之间的团购目的已经达成，原告无理由要求撤销服务协议。其三，即使存在撤销权，原告明知商业办公用途，自商品房合同签订之日起已满一年，撤销权已消灭。综上，请求驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：2017年6月18日，原告卜桥燕、吴剑（乙方）与被告宝鸿公司（甲方）签订一份《房屋认购协议书》，约定乙方向甲方认购常熟市经济技术开发区碧浒路6号宝鸿商业广场3-2幢4层13室房屋，政府批准的规划用途为商业办公，预售编号为常房预售字（2016）第095号，房屋总价为358000元，签订本协议时乙方支付定金20000元，预定期限为3天，乙方应于2017年6月21日前到甲方售楼处签订正式的《商品房买卖合同》，否则视为违约，甲方有权将该商品房自行处理且没收乙方支付的定金，乙方在签订本认购协议时，已充分了解所购房屋状况，并已阅看甲方提供的《商品房买卖合同》（备案合同）全部内容且不持异议。协议尾部甲方处另有宝鸿公司销售人员娄圣杰签字确认。 2017年6月18日，原告卜桥燕、吴剑（买受方）与被告宝鸿公司（出卖方）签订编号Y20170014842的《商品房买卖合同》一份，由卜桥燕、吴剑购买宝鸿公司开发的常熟市经济开发区宝鸿商业广场3-2幢413室商品房一套。合同约定建筑面积45.38平方米，总价款358000元，买受人于2017年6月18日签订购房合同且支付首付款188000元，余款170000元于2017年7月30日前办理按揭贷款，出卖方应当在2018年12月31日前，依据国家和地方的有关规定，取得《常熟市商品房交付使用备案通知书》，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。合同第一条载明该地块土地用途为商业办公，土地使用年限截至日期为2053年8月8日。合同第三条载明，该商品房设计用途为商业办公。合同第十九条载明，买受方购买的商品房仅作商业办公使用。合同附件七第十二条载明“甲、乙双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及附件、其他双方正式签署书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件、其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网路等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组合部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据……甲方发布的广告、宣传资料以及展示的样板间、沙盘所示内容，仅供参考示意，不作为双方确定权利义务的依据，不代表甲方对该房屋及所在项目进行任何承诺，仅为甲方对该房屋所在项目所做的暂时设想，具体以政府主管部门批准文件、本合同约定及交付时实际情况为准……”。附件七第十五条另约定，“……甲方依据本合同所出售，乙方依据本合同所购买的标的仅为规划用途为商业办公的房屋，甲方从未对周边商铺及该房屋所在项目的商业氛围进行承诺。……宝鸿商业广场1#、2#、3#1、3#2为商业性质用房，用电按国家电价政策执行商业用电。”合同还对其他事项作了约定。 上述购房合同签订时，卜桥燕、吴剑与环亚公司于2017年6月18日签订了《团购服务协议书》，约定由环亚公司提供涉案商品房的团购服务，促成购买涉案房屋的购房优惠。卜桥燕、吴剑遂支付了团购经纪服务费2万元，环亚公司于2017年6月18日出具2万元团购服务费收据。另外，卜桥燕、吴剑于2017年6月18日支付购房款188000元，宝鸿公司于2017年6月23日向卜桥燕、吴剑开具金额为188000元的购房款发票。 另查明：宝鸿公司于2017年3月23日取得宝鸿商业广场的商品房预售许可证，载明3-2幢房屋设计用途为商业、办公，于2018年12月25日取得常熟经济技术开发区碧浒路6号宝鸿商业广场1、2、3-1、3-2、7幢商品房的《常熟市商品房交付使用备案通知书》。 审理中，原告明确本案主张根据合同法第五十四条规定基于被告方的欺诈主张合同撤销权。原告表示，其购买涉案房屋是经朋友介绍添加了销售人员娄圣杰的微信，查看朋友圈广告，后到售楼处查看沙盘模型和样板房，经娄圣杰接待介绍后确定购买涉案房屋，当时说是公寓房，可供居住，现在发现不可以居住的。为证明其系受被告宝鸿公司欺诈购买房屋的事实，向法庭提交了涉及宝鸿商业广场楼盘的宣传广告、网页广告、售楼处的样板房展示图片、宣传彩页、销售人员朋友圈推广信息等证据证明被告宣传楼房为公寓，可供居住。 被告宝鸿公司表示：认可娄圣杰是与卜桥燕、吴剑签订商品房买卖合同的经办人。事实上原告因支付了环亚公司2万元团购服务费，故本案购房合同签订时原告已享受到了降低5万元的优惠，否则合同约定的总房价应增加5万元。原告主张的宣传广告日期在后，并不是宝鸿公司委托宣传和制作，根据原告陈述购房的经过也并不是因为看到这些宣传广告才决定购房，原告也并无证据佐证被告销售人员承诺房屋可供居住，至于样板间的厨房是销售人员使用的。涉案宝鸿商业广场是一个大型的综合体，包括商业楼盘和住宅楼盘，是分期开发的，本案所涉房屋所在的3-2幢是商业办公性质。 以上事实，有商品房买卖合同、房屋认购协议书、发票、预售许可证、交付使用备案通知及本院庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，原告卜桥燕、吴剑主张因被告宝鸿公司欺诈行使合同撤销权，应对此承担举证责任。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。首先，原告卜桥燕、吴剑认为签订涉案《商品房买卖合同》是受到被告宝鸿公司乃至环亚公司的欺诈，应举证证明对方欺诈的事实。商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请，不作为要约。根据原告陈述的购房经过情况及举证的宝鸿商业广告宣传资料，不足以认定相关说明和允诺具体确定，以及对原告订立商品房买卖合同的重大影响，因此尚不足以认定欺诈的事实。相反，原告在签订涉案商品房买卖合同之前，已经与被告宝鸿公司签订了房屋认购协议书，该协议书明确披露涉案房屋规划用途为商业办公，原告此时已经可以根据自己的购房目的来确定是否签订涉案商品房买卖合同，但此后原告仍选择订立合同。其次，即便在涉案商品房买卖合同签订之前，被告方存在欺诈的事实，该合同在第一条、第三条、第十九条以及合同附件，多处约定涉案房屋的用途为商业办公，明显与原告所述称的欺诈宣传内容不符，并且合同明确显示此前被告方的广告、宣传资料以及展示的样板间、沙盘所示内容，仅供参考示意，不作为双方确定权利义务的依据，原告应该及时认识到其欲购买房屋的具体性质情形，针对该要约确定是否予以承诺，但其仍选择签订涉案合同，合同对其发生法律效力，受双方合同约束。再次，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的撤销权消灭。原告在签订商品房买卖合同时应当知道所购房屋的情况，假如确系因欺诈购买涉案房屋，也应在法定除斥期间内行使权利。原告提起本案诉讼时已经超过一年期限，不符合法律规定。最后，原告主张撤销团购服务协议书，并未能举证环亚公司欺诈的事实，并且根据两被告陈述，原告支付团购经纪服务费后确已享受购房优惠价，故原告主张欺诈无事实依据，且该协议已经履行完毕。综上，原告卜桥燕、吴剑主张被告欺诈要求撤销涉案商品房买卖合同和团购服务协议书，缺乏事实和法律依据。涉案商品房买卖合同及团购服务协议书系当事人真实意思表示，合法有效。原告卜桥燕、吴剑的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告卜桥燕、吴剑的诉讼请求。 案件受理费减半收取3335元，由原告卜桥燕、吴剑负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。 审判员  高少波 二〇一九年四月三十日 书记员  张春亚