江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏02民终345号上诉人（原审被告）：江阴和新国际型材市场有限公司，住所地江阴市月城镇澄南现代服务业集聚区。法定代表人：李星良，该公司总经理。委托诉讼代理人：章海林，江苏振强律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王兰珍，女，1979年11月8日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：张宝峰，江苏正大发展律师事务所律师。原审被告：无锡和新隆置业有限公司，住所地江阴市月城镇澄南物流园区。法定代表人：李星良，该公司总经理。原审被告：李星良，男，1967年10月5日生，汉族，住江阴市丽都城市。上诉人江阴和新国际型材市场有限公司（以下简称和新型材）因与被上诉人王兰珍，原审被告无锡和新隆置业有限公司（以下简称和新隆置业）、李星良房屋买卖合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2017）苏0281民初10491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。和新型材上诉请求：撤销原审判决，驳回王兰珍的原审诉讼请求。事实及理由：1.原审法院没有查清《商铺回购书》的形成过程及市场监管情况的前因后果即作出判决，属于认定事实不清。江阴和新国际纺织品原辅料市场有限公司（以下简称和新原辅料公司）已经不存在，委托管理协议及回购书客观上已经无法履行。2.和新型材没有书面确认行使回购权，双方没有签订回购合同，涉案的房屋水电、门窗也有损坏，由此来看，双方约定的回购条件并不具备。王兰珍答辩称，双方在原审诉讼期间对回购书的约定并无争议，现上诉人对于回购条件的解读属于个人意见，不符合事实，更不符合回购书的本意。原审判决并无不当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告和新隆置业、李星良未对原审判决提出异议。王兰珍向原审法院起诉，请求判令和新隆置业、和新型材及李星良共同回购江阴市锡澄路1189号和新国际纺织城32幢209号的房屋；连带支付其商铺回购款221662.80元及利息损失。原审法院认定事实：2010年6月27日，和新隆置业与王兰珍签订《商品房买卖合同》一份，约定：由王兰珍购买坐落于江阴市月城镇和新国际纺织品原辅料市场二期1幢2层18号房屋，该房屋建筑面积为37平方米，单价为4343.38元/平方米，总金额为160705元。同日，王兰珍与江阴和新国际纺织品原辅料市场有限公司（以下简称和新原辅料公司）签订委托管理协议一份，约定：1、由王兰珍委托和新原辅料公司对上述房屋进行经营管理，管理期限自正式交房起计算，共计5年；2、市场正式经营起第一、二年为市场培育期，和新原辅料公司无需支付商铺租金，王兰珍自愿无偿交于和新原辅料公司统一经营管理；市场培育期满后第三至第五年，王兰珍继续委托和新原辅料公司统一经营管理，王兰珍应得的租金根据其购买该房屋的总销售金额的8%计算。租金按实际出租租金由和新原辅料公司代收后交付王兰珍，即在每半年的第一个月的20日内向王兰珍支付；3、如王兰珍实收租金超过8%，超过部分王兰珍支付1/12作为和新原辅料公司的委托佣金，该款和新原辅料公司有权在王兰珍委托经营年度首期（每半年）应得租金中扣除。另外，2010年6月27日，和新原辅料公司向王兰珍出具《商铺回购书》一份，其上载明：“如买受人王兰珍以书面形式明确要求本公司将其所购买的江阴和新国际纺织城1幢218号（合同编号为20100627E01218）之商铺实行优先买回，在同时具备下列条件的前提下，本公司承诺按该套商铺合同总价的120%优先买回：1、回购商铺系本公司与之于2010年6月27日签订的《商品房买卖合同》项下的商铺；2、商铺完好无损，房屋无查封、无抵押、无转让等一切第三方主张权利；3、王兰珍交齐了所有相关购房资料；4、王兰珍应在自2015年9月31日起至2015年10月31日止的期间内以书面方式向本公司提出回购申请；5、因回购产生的各种税费由买卖双方各自承担…”。和新原辅料公司在该回购书上盖章予以确认。另查明，2010年12月1日，王兰珍完成上述房屋的权属登记手续（房屋产权证号：澄房权证江阴字第**）。2010年12月，和新原辅料公司变更登记为和新型材。2015年9月19日，王兰珍向和新型材及和新隆置业提出商铺回购申请，要求和新型材公司及和新隆置业按商铺合同总价的120%回购其购买的相应房屋。同日，李星良出具说明一份，其上载明：王兰珍按原签订的商铺回购书的条款执行，商铺回购申请书已收到，具体以签订的商铺回购书为准。再查明，本案审理中，王兰珍提供广告一份，证明和新隆置业承诺该商铺终身包租，前五年收益总房款37%，五年后可以目前合同价的120%被开发商回购。对此，和新型材陈述：广告真实性无法确认。上述事实，有王兰珍提供的商品房买卖合同、房屋所有权证、委托管理协议、商铺回购书、商铺回购申请书、广告、工商登记信息，和新型材提供的委托管理协议、商铺回购书、商铺回购申请书、会议纪要，和新隆置业与李星良提供的工商资料、审计报告、收条、会议纪要，双方当事人及其代理人的当庭陈述在卷予以佐证。原审法院认为，和新型材向王兰珍出具的《商铺回购书》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，予以确认。王兰珍在该回购书指定的期限内已向和新型材提出了回购申请，且和新型材并未提供证据证明王兰珍不符合相应的回购条件，故和新型材应按约履行相应的回购义务。对于回购款的认定，回购书中约定“按该套商铺合同总价的120%”，合同总价应以双方签订的《商品房买卖合同》予以认定，故认定房屋回购款为192846元（160705×120%）。对于王兰珍提出的要求和新隆置业、李星良承担连带责任的诉讼请求。因和新隆置业并未在商铺回购书上盖章确认，王兰珍亦未提供李星良个人承诺回购的证据，故对于王兰珍提出的该诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，之规定，判决如下：一、和新型材应于判决发生法律效力之日起十日内以192846元的价格回购王兰珍位于江阴市锡澄路1189号和新国际纺织城32幢209号的房屋。二、驳回王兰珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4784元，由王兰珍负担811元，由和新型材公担3973元。二审期间，本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，和新原辅料公司与王兰珍于2010年6月27日签订的《商铺回购书》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，属于合法有效的合同。和新原辅料公司后变更为和新型材公司，相应的权利义务应由和新型材继受。关于商铺回购问题，和新型材认为其公司没有书面确认行使优先购买权，涉案商铺存在门窗、水电损坏，约定的回购条件不具备。对此，本院认为，《商铺回购书》确定的基本权利义务是，商铺业主只要在约定的期限内要求和新型材买回，且符合约定的其他条件，和新型材即应兑现承诺，不存在和新型材需另行书面确认回购、签订回购合同的情形。事实上，王兰珍已于2015年9月19日书面向和新型材提出了回购申请，在和新型材获悉王兰珍回购的意思表示后，虽未履行回购承诺，但也未提出商铺门窗、水电的损坏问题，由此说明，在约定的回购期限内，并不存在阻碍回购兑现的约定事由，因此和新型材二审抗辩回购条件不具备的理由不成立。综上所述，和新型材的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费4156元，由和新型材负担。本判决为终审判决。审判长 薛 崴审判员 毛云彪审判员 张朴田二〇一九年四月二日书记员 李 蒙