北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初4114号原告：赵晶，女，1986年8月13日出生，汉族，北京房地产经纪有限公司臻政房地产股份有限公司职员，住北京市通州区。原告：房鑫，男，1987年3月8日出生，满族，北京宝瑞通典当行有限责任公司职员，住北京市通州区。赵晶、房鑫之委托诉讼代理人：王军，北京华祺律师事务所律师。原告：卢春利，男，1975年2月23日出生，汉族，无业，住北京市东城区。被告：夏杰，男，1961年8月18日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被告：徐淑芸，女，1960年6月13日出生，汉族，无业，住云南省昆明市官渡区。夏杰、徐淑芸之委托诉讼代理人：杨中华，北京市信利律师事务所律师。第三人：房云云，女，1982年5月24日出生，蒙古族，北京房地产经纪有限公司臻政房地产股份有限公司职员，住北京市朝阳区。原告赵晶、房鑫、卢春利诉被告夏杰、徐淑芸房屋买卖合同纠纷一案，因赵晶、房鑫、卢春利不服本院于2016年9月8日作出的（2016）京0102民初12219号民事判决，上诉于北京市第二中级人民法院。2016年12月27日，北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终10345号裁定：撤销北京市西城区人民法院（2016）京0102民初12219号民事判决；发回北京市西城区人民法院重审。本院受理后，依法追加第三人房云云参加本案诉讼，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵晶、房鑫及其委托诉讼代理人王军，原告卢春利，被告夏杰及其委托诉讼代理人杨中华及徐淑芸的委托诉讼代理人杨中华，第三人房云云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵晶、房鑫、卢春利向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行双方签订的买卖合同，并配合原告办理北京市西城区西四北大街xxx号楼x层xxx号房屋过户登记手续、房屋交付手续；原告支付被告剩余购房款881900元。事实和理由：原告赵晶与房鑫系夫妻关系，与卢春利系朋友关系。被告夏杰与徐淑芸系夫妻关系。2013年12月初，被告因生意需资金周转，故向原告提出将位于北京市西城区西四北大街xxx号楼xxx（所有权证号：X京房权证西字第**）房屋出卖给原告，并于2013年12月2日签订了《二手房买卖合同》，约定房屋总价款为280万元，卢春利占64%，赵晶和房鑫占36%，房屋款项的支付方式和收款人均由被告指定。同时被告提出因其存在实际的居住和经济困难，约定被告在合同签订后有两年的居住权利，租金在双方约定的房屋总价款中已经进行扣减。两年居住期满后双方办理房屋过户手续，同时两年内被告有权进行房屋回购，但需向原告返还已经支付的房款并支付相应的损失，具体回购房屋价款由双方协商。合同签订后，原告已按合同约定前后共支付房款约为1918125．50元，该款项均由三原告分别以银行转账和代被告偿还其银行贷款的方式共同支付。2015年7月14日，被告向原告提出在2015年7月17日前愿以265万元价格回购该房屋，过期回购约定无效，双方继续履行买卖合同。但被告没有按期支付回购房屋款项，回购约定无效。2015年8月底，被告搬离诉争房屋并将房屋钥匙交予原告，双方准备办理房屋过户手续。但被告搬出房屋后反悔，违约不愿办理房屋过户手续，并强行更换门锁重新将一些物品搬入诉争房屋内。故原告诉至法院，请求判如所请。夏杰、徐淑芸辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，涉案房屋是二被告婚姻存续期间购买的房屋，是夫妻共同财产，夏杰出售房屋未经徐淑芸同意，夏杰出售房屋的行为属于无权处分，并且三原告并未支付房屋合理对价，房屋买卖合同应属无效合同，现房屋已出卖并交付给他人，履行不能；第二，诉讼主体不适格，涉案房屋系赵晶与夏杰签订的合同，房鑫与卢春利不是本案适格当事人；第三，原告给被告支付款项系基于借贷关系，原告支付款项的时间跨度过长，从2013年4月一直持续到2015年8月，不符合房屋买卖合同正常的交易习惯，实际支付的不是房屋价款。第四，赵晶始终没有购房资格，其本人也认可该事实，房屋买卖合同无法履行。第三人房云云述称，当时担心夏杰将涉案房屋转移，故将房屋抵押给我了，双方办理了抵押登记手续，但抵押款没有实际履行，只是履行了手续。我同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：夏杰与徐淑云系夫妻关系尚存续。赵晶与房鑫系夫妻关系尚存续。房云云与房鑫系旁系血亲姐弟关系。坐落于北京市西城区西四北大街xxx号楼x层xxx号房屋（以下简称涉案房屋）的房屋所有权证上登记的房屋所有权人为夏杰，共有情况为单独所有，登记时间为2012年9月10日，附记记载：“权利人招商银行，最高额抵押，约定期限180个月；该房屋于2013年4月10日已抵押给卢春利抵押借款金额为30万元；该房屋于2013年12月13日已抵押给房云云抵押借款金额为300万元。”夏杰向卢春利借款30万元，未偿还本金及利息。夏杰与房云云没有300万元的借贷关系。2013年12月2日，出卖人夏杰（甲方）与买受人赵晶（乙方）签订《二手房买卖合同（一）》，约定：“乙方购买甲方涉案房屋，建筑面积70．90平方米，交易价格280万元。乙方应于2013年12月2日前向甲方付清房产款项（交款日期以汇款时间为准）。乙方面交给甲方现金20万元，其余260万元均由乙方按甲方提供的汇款地点、收款人汇给甲方。甲方应于2013年12月5日前将交易的房产全部交付给乙方使用。”当日，夏杰收到赵晶支付的20万元，并签写收据一张。签订上述合同时，赵晶不具备在京购房资格。2018年8月14日，赵晶取得在京购房资格经初步核验通过。2014年6月26日，二被告出具《委托书》，内容为：委托人系夫妻关系。夏杰名下有涉案房屋一套，因我们事务繁忙，现委托房鑫为我们的代理人，代为办理上述房产的如下事宜：1、签订房屋买卖合同（含网签合同）；2、办理产权过户登记手续；3、代缴相关费用；4、代收售房款；5、协助买方办理银行贷款及抵押手续；6、办理物业、水电、煤气、有线电视、网络交割手续；7、代为办理供暖费缴纳结清证明；8、代为办理委托银行托管房款相关事宜；9、代办房屋交割手续；10、其他与上述房产出售相关的一切事宜。受托人在其权限范围内所签署的一切文件，我们均予以承认，并由我们承担一切法律责任。委托期限自本2014年12月26日起至两年止。受托人有转委托权。该《委托书》经北京市中信公证处进行公证并出具（2014）京中信内民证字31814号《公证书》。2015年7月14日，夏杰签写内容为：“于二零一五年七月十七日之前由于夏杰将房产卖给卢春利，由于再有四个月租住卢春利的房子到期，同时房价上涨，现夏杰想回购卖给卢春利的房屋，商定两佰六十万元整于二零一五年八月十五日前一次付清。地址：西城区西四北大街****，过期作废”的字条。后夏杰未回购该房屋。2015年12月30日，卢春利（甲方）与房鑫、赵晶、房云云（乙方）签订协议书，约定甲方与乙方按比例出资共同购买涉案房屋。截至2013年12月20日，赵晶共给付夏杰购房款702500元。赵晶代夏杰向招商银行偿还涉案房屋贷款本息共计78200元；房鑫代夏杰向招商银行偿还涉案房屋贷款本息共计31300元。赵晶、房鑫称其还以现金形式代夏杰偿还过涉案房屋的贷款，未提供证据；赵晶称其分二次向卢春利账户转账31300元，用于偿还夏杰向招商银行贷款，经核实，赵晶的转账时间与卢春利向招商银行还贷时间不一致。卢春利代夏杰向招商银行偿还涉案房屋贷款本息共计629200元。2016年2月2日，夏杰将房云云诉至北京市昌平区人民法院，要求判令房云云协助夏杰办理解除位于北京市西城区西四北大街xxx号楼x层xxx号房产的抵押登记。2018年9月12日，北京市昌平区人民法院作出（2016）京0114民初3034号民事调解书，调解房云云于2018年10月12日前协助夏杰办理解除夏杰名下位于北京市西城区西四北大街xxx号楼x层xxx号房产（房产证号为X京房权证西字第XXXX号）的抵押登记。重审中，赵晶提供其与房鑫代二被告签订的《购房补充协议》，内容为：一、关于房屋的现状买卖双方做如下提示：1、买方于2016年8月15日前取得购房资质，待取得购房资质后办理过户手续；2、房屋是商业贷款，仍在还款期，银行对该房屋拥有抵押的他项权；3、卖方应于2016年8月30日前配合买方办理过户手续，并移交该房屋房门钥匙；4、卖方在买方过户前20天，申请提前还款手续，房屋解押办理手续若需要买方配合，买方应予积极配合。二、房屋交易为280万元，付款方式约定如下：1、买方已于2013年12月20日前向卖方支付购房款702500元；2、2013年12月至2015年1月偿还银行贷款219800元；3、剩余购房款，待卖方与买方过户当天支付剩余购房款；4、产权转移中所需的全部税费，均由买方承担，但其中包括依照相关规定应当由卖方承担的税费；5、房屋产生的物业费、水电费等各项费用，卖方承担2016年8月30日之前产生的费用……。卖方：房鑫代夏杰、徐淑芸签字，买方：赵晶。被告对《购房补充协议》不予认可，称公证书中没有授权房鑫签订《补充协议》，也没有必要签订该协议，房鑫与赵晶是利益共同体。第三人认可该协议。本院就涉案房屋的剩余贷款问题曾向抵押权人招商银行股份有限公司北京分行出具调查令，2019年3月12日，招商银行股份有限公司北京分行答复函称：1、夏杰于2012年10月22日在我行办理了115万元标准消费授信，抵押物为北京市西城区西四北大街xxx号楼x层xxx房屋。截至2019年3月12日，夏杰在我行办理的标准消费授信额度项下贷款剩余本息合计558501．03元（全部剩余贷款本息的数额将以还款当日的实际金额为准）。买受人如能一次性代为偿还上述贷款全部剩余本息，且法院判决上述诉争房产归买受人所有，则我行同意依据贵院出具的合法有效法律文书协助贵院或买受人办理诉争房屋解押手续，我行通常但不承诺于款项结清五至十个工作日内出具解押材料。2、代为偿还的款项须汇入我行如下账户，户名：招商银行股份有限公司零售清收专户，账户：×××，汇款备注：代夏杰还款。3、如贵院最终裁判由买受人代为还款，而买受人未依法律裁判文书规定如期还款时，我行有权就位于北京市西城区西四北大街xxx号楼x层xxx房屋拍卖、变卖后所得价款优先受偿。卢春利、房鑫同意就涉案房屋代夏杰偿还的银行贷款数额转为赵晶名下，卢春利同意协助夏杰办理涉案房屋的解除抵押登记手续。本院认为，夏杰与赵晶签订的二手房买卖合同（一），是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当事人应当按照约定履行自己的义务。卢春利、房鑫非合同相对人，故不享有合同权利。现有证据不能证明卢春利是涉案房屋的买受人，卢春利、房鑫、赵晶、房云云就购买涉案房屋订立的协议对夏杰不发生效力。房鑫、卢春利要求继续履行合同办理涉案房屋过户手续、房屋交付手续的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。夏杰、徐淑芸提出合同无效的主张，没有依据，本院不予支持。赵晶购房时，虽不具备在京购房资格，在本案审理过程中，赵晶通过了在京购房资格经初步核验。赵晶要求继续履行买卖合同并配合其办理涉案房屋过户登记手续并交付房屋的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。因涉案房屋的抵押登记尚未解除，须经抵押权人同意解除抵押登记后，方能办理涉案房屋的过户手续，卢春利同意配合赵晶解除抵押登记，本院不持异议。卢春利、房鑫同意就涉案房屋代夏杰偿还的银行贷款数额转为赵晶名下，本院亦不持异议。赵晶、房鑫称其还以现金形式代夏杰偿还过涉案房屋的银行按揭贷款，未提供证据，本院不予采信。赵晶称其分二次向卢春利账户转账31300元，用于偿还夏杰向招商银行贷款，经核实，赵晶的转账时间与卢春利向招商银行还贷时间不一致。赵晶的该主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条，第八条，第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，夏杰配合赵晶将北京市西城区西四北大街xxx号楼x层xxx号房屋过户至赵晶名下并将该房屋交付至赵晶，赵晶同时将剩余房款1358800元支付给夏杰（给付方式为代偿夏杰所欠招商银行股份有限公司北京分行贷款后，将剩余购房款支付给夏杰）。二、驳回房鑫的诉讼请求。三、驳回卢春利的诉讼请求。案件受理费29200元，保全费5000元，均由夏杰负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 敏审 判 员  高 磊代理审判员  徐澜涛二〇一九年四月十六日书 记 员  王运佳