重庆市第三中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝03民终447号 上诉人（原审第三人）：曹廷军，男，1974年4月8日出生，汉族，城镇居民，住重庆市梁平区。 委托诉讼代理人：舒展，重庆新源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘培桃，重庆新源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：董奕，女，1977年2月13日出生，汉族，城镇居民，住上海市徐汇区。 委托诉讼代理人：董绍根（董奕之父），1947年8月31日出生，汉族，城镇居民，住上海市徐汇区。 被上诉人（原审被告）：重庆千鸿房地产开发有限公司，住所地武隆区仙女山镇银杏大道**，统一社会信用代码915002327717856005。 法定代表人：谢虎，该公司董事长。 上诉人曹廷军因与被上诉人董奕、重庆市千鸿房地产开发有限公司（以下简称千鸿房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市武隆区人民法院(2018)渝0156民初3960号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹廷军的委托诉讼代理人舒展、被上诉人董奕的委托诉讼代理人董绍根到庭参加诉讼。被上诉人千鸿房地产公司经本院合法传唤，逾期后无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人曹廷军上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人董奕的全部诉讼请求。事实和理由：1、被上诉人董奕不享有涉案房屋所有权。涉案房屋并未登记在董奕名下，且董奕并未举证证明其支付了涉案房屋的全部购房款并合法占有该房屋。一审法院直接认定董奕与千鸿房地产公司签订的买卖合同合法有效，判令千鸿房地产公司继续履行合同办理产权登记属认定事实不清，适用法律错误。2、董奕提出的撤销权已过法定除斥期间。被上诉人董奕至少应在合同签订后30日就应当知道网签合同的存在，此时应当计算撤销权的除斥期间，董奕撤销权的行使已经过了一年的除斥期间。3、上诉人曹廷军与千鸿房地产公司签订的买卖合同合法有效，该买卖合同并不是一审法院认定的流质契约，不应被认定为无效合同。 被上诉人董奕辩称，我与千鸿房地产公司签订了房屋买卖合同后已缴纳了全部房款及相关费用，2015年即装修入住。2018年听邻居说法院查封了涉案房屋后，才知道上诉人办理了网签手续，我现行使撤销权符合法律规定。 被上诉人千鸿房地产公司未作答辩。 董奕向一审法院起诉请求：1.判令千鸿房地产公司继续履行与董奕签订的《重庆市商品房买卖合同》，为董奕购买的涉案房屋办理产权登记；2.判令千鸿房地产公司和曹廷军注销涉案房屋的网签登记；3.判令千鸿房地产公司支付董奕逾期办理产权登记的违约金98685元。 一审法院认定事实：千鸿房地产公司分别于2015年2月5日和2015年2月11日向案外人杜蓉借款1700万元，月利率1.8%，借期4个月，逾期按月利率3%支付利息；同时约定千鸿房地产公司与案外人杜蓉指定的曹廷军签订《重庆市商品房买卖合同》，并将包括涉案房屋在内的共计88套商品房网签登记至曹廷军名下。曹廷军与千鸿房地产公司于2015年2月13日就涉案房屋办理了网签登记，网签业务编号为2015XXXXX66。2016年1月6日，杜蓉与案外人姚超达成《债权转让协议》，将前述债权转给姚超。后因千鸿房地产公司未能按约还款，姚超诉至重庆市永川区人民法院，后双方在该院达成（2016）渝0118民初10378号调解协议。该案现在执行过程中。 2015年6月23日，董奕与千鸿房地产公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定董奕购买位于重庆市武隆区仙女山镇XX大道61号“XX”小区三期C1组团34-3-1的现售商品房一套，成交金额为821550元。合同签订后，董奕支付了购房款821550元及税费。涉案房屋于2015年4月27日取得竣工验收手续。董奕现已接受了涉案房屋并装修入住。合同第十三条约定：1.现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”《补充协议》第十二条约定：“业主已知晓办理房屋产权证书的免责期为接房后180个工作日。” 一审法院另查明，一审法院在执行申请执行人陈长清等人与被执行人千鸿房地产公司劳动争议纠纷案中，于2018年5月15日作出（2018）渝0156执622号执行裁定。董奕对该执行裁定不服提出异议。一审法院作出（2018）渝0156执异133号执行裁定，中止对涉案房屋的查封执行。再查明，截至2018年12月18日，涉案房屋未被司法查封，不涉及抵押。 一审法院认为，本案争议焦点是：一、曹廷军与千鸿房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》性质及应否注销网签登记手续；二、董奕主张继续履行合同，并由千鸿房地产公司为其办理涉案房屋产权登记手续的请求应否支持；三、董奕主张千鸿房地产公司应承担逾期办理产权登记违约金的计算。 关于争议焦点一。曹廷军与千鸿房地产公司之间并无真实的商品房买卖合同关系，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》只是对借款的担保，应当认定为无效，曹廷军就涉案房屋的网签登记应予注销。 关于争议焦点二。董奕与千鸿房地产公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效。在董奕按照合同约定履行完毕相关义务后，千鸿房地产公司应当在约定办理产权登记。千鸿房地产公司应承担继续履行合同并办理产权登记的义务。 关于争议焦点三。根据双方签订的《合同补充协议》第十二条的约定：“业主已知晓办理房屋产权证书的免责期为接房后180个工作日。”千鸿房地产公司应当在将房屋实际交付之日（2015年10月4日）起180个工作日内（2016年6月23日前）为董奕办理产权登记，故董奕主张的逾期办理产权登记违约金应当按照已付房价款52万元每日万分之一，从2016年6月24日起计算至2018年9月11日止，共809天，违约金额为42068元，董奕现主张37960元，系对其权利的自由处分，一审法院予以确认。 依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、千鸿房地产公司继续履行与董奕于2015年10月3日签订的《重庆市商品房买卖合同》，并在判决生效之日起五日内为董奕办理位于重庆市武隆区仙女山镇XX大道61号“XX”小区三期C1组团43-3-2的商品房屋的产权登记；二、千鸿房地产公司在判决生效之日起五日内向董奕支付逾期办理房屋产权登记的违约金37960元；三、千鸿房地产公司与曹廷军在判决生效之日起五日内到重庆市武隆区不动产登记中心注销《重庆市商品房买卖合同》网签登记（房屋位置：重庆市武隆区仙女山镇XX大道61号“XX”小区三期C1组团43-3-2，网签业务编号：2015XXXXX900）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费749元（董奕已预交），由千鸿房地产公司负担。 二审中，被上诉人董奕向本院提交了接房通知书、缴纳物业管理费凭证、供水合同及缴纳水费票据、天然气缴费证及缴费依据，上诉人对证据的三性没有异议，本院确认其证明效力。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。 本院认为，结合上诉人的上诉请求、理由及被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：1、董奕是否支付了全部购房款并实际占用房屋；2、董奕行使撤销权是否超过法定除斥期间一年；3、上诉人与千鸿房地产公司签订的买卖合同是否有效。本院逐一评述如下： 关于争议焦点一。董奕在诉讼中提交了购房转款凭证、千鸿房地产公司收款收据、缴纳水电气等证据，可以证明其已经缴纳了全部购房款并实际占用房屋。上诉人称董奕的转账金额与房款数额不符，董奕与千鸿房地产公司法定代表人谢虎之间存在民间借贷关系，但未提供证据证明，故本院对其这一上诉理由，不予采纳。董奕称其支付的高于购房合同的款项是因其购买了样板房（含装修）的费用，符合常理及交易习惯，本院予以采信。 关于争议焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定，撤销权的行使应当是被上诉人董奕知道或应当知道之日起计算一年。董奕与千鸿房地产公司的房屋买卖合同约定办理产权过户手续是合同签订后三十日，并不能推定董奕在三十日届满时就应当知道曹廷军网签合同的存在。本院认为撤销权的起算点应当是从涉案房屋被查封后，董奕提出执行异议之日起算，故董奕在本案中行使撤销权并未超过法定除斥期间一年。 关于争议焦点三。上诉人曹廷军与千鸿房地产公司没有买卖房屋的真实意思表示，双方仅是以签订房屋买卖合同的形式对借贷债权进行担保，双方之间签订的买卖合同缺乏意思表示而无效，一审认定该合同无效符合法律规定。曹廷军上诉认为与千鸿房地产公司签订的商品房网签合同有效的理由，于法不符，本院不予支持。 综上所述，曹廷军的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人曹廷军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余云中 审 判 员 李 勇 审 判 员 陈胜泉 二〇一九年四月三日 法官助理 董 瑞 书 记 员 赵许梅