贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终318号 上诉人（原审被告）：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周遵才，贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘冬梅，女，汉族，1979年12月14日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰房开公司）因与被上诉人刘冬梅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7470号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告刘冬梅提起诉讼，请求判决：1.被告支付原告延迟办理不动产权属证书违约金47793.6274元，并以房款总价为基数，按每日万分之二计算至办妥不动产权属证书交付原告为止；2.被告给原告办理不动产权属证书；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由:2013年4月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号BT32-2012-4-2-1061),被告将位于毕节××××路陈家祠堂(东客站旁)美欣明珠4栋2单元303号商品房出售给原告，该商品总价款为352981元。被告承诺应当在2013年12月31日前向原告交付该商品并承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但被告于2016年1月20日才将房子交付给原告，按合同约定交房半年后，即2016年7月20日前，将办理不动产权属证书交付给原告，现被告已逾期。按照该商品房买卖合同的约定，被告于约定时间内未办理证件的，约定日期起180日内，每日按房价总款的万分之一承担违约责任，即2016年7月20日到2017年1月20日期间，被告应支付原告违约金352981元×万分之一×180日=6353.658元；约定起180日以后，被告仍不能交付办理不动产权属证书的，按日向原告支付该房价部款的万分之二的违约金，故2017年1月21日到2018年8月31日止共计：587天，被告应支付原告违约金352981×万分之二×587日=41439.9694元，两项共计：47793.6274元。请求支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。庭审时，原告将诉讼请求变更为：1.判令被告支付原告延迟办理不动产权属证书违约金，违约金以购房款总数为基数从2014年6月2日起按每日万分之二计算至被告将办理不动产权属证书相关材料提交至办证中心为止；放弃第2项诉讼请求。 原审被告博泰房开公司答辩称：一、根据原告的主张，其起诉已超过诉讼时效。二、原告的请求权系基于迟延办理不动产权属证书而提出，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书并交付原告，由原告作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中，并不包含房屋产权属登记或不动产权属证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并未约定具体办理时间以及违约责任。从约定和法律规定的办证流程上看，答辩人须先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，双方虽然对办理分户登记的时间未进行具体约定，但当然地在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实。所以，原告主张的逾期办证违约责任应当予以驳回。根据合同约定，答辩人在交房后180日之内取得涉案商品房所有权初始登记，取得初始登记之后将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，也就是说，该条只约定了答辩人取得初始登记的时间，对于何时交付办理商品房转移登记的有关文书，却未进行约定。由于分户登记在总登记之后，原告主张的分户登记自然地是在交房后180日之后，只是之后的具体时间没有具有约定。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定:“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间…”。据此，原、被告对何时交付涉案商品房转移登记有关文书的时间没有约定时，原告可以随时要求答辩人履行，同时应给答辩人必要的准备时间。但原告在合同履行过程中并未向答辩人行使交付涉案商品房转移登记有关文书的请求权，答辩人在此情况下可以随时履行，故本案中答辩人并无所谓的迟延办理不动产权属证书的违约行为。其次，合同约定答辩人向被答辩人交付办理商品房转移登记的“有关文书”，根据字面解释，文书是指由文字形成公文、书信、契约等，或从事公文工作的岗位，证书是指由机关、学校、团体等发的证明资格或权力的文件，文书与证书的区别在于一方面是否由相关组织发放，另一方面，内容与效力上是否具备证明某种资格或权利。因此，对于答辩人应交付办理商品房转移登记的有关文书并不包括被答辩人主张的房屋权属证书，原告向答辩人主张逾期办证违约金，无事实与法律依据。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的出卖人承担办证违约责任的前提是由于“出卖人原因”，即完全是出卖人的原因。如果有买受人的原因参与，则不能适用该法条。根据《房屋登记办法》的规定，办理房屋产权转移登记是共同申请原则，即为双方义务。其中，买受人的申请登记义务可以委托出卖人履行，但是，作为买受人的原告应当提供协助义务，如出具《授权委托书》、在登记申请书上签名、提供身份证复印件以及毕节市房屋产权登记部门要求买受人提供的产权独有或者共有的申明、结婚证复印件等。然而，本案中，原告并没有提供上述协助义务，即使答辩人逾期办理分户房屋产权证，也并非是出卖人原因，而是买受人的怠于履行《中华人民共和国合同法》第60条第2款的法定附随义务导致，故不能据此判决答辩人担责。合同第八章约定:“三、转移登记：(四)双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取元，由买受人承担。”《房屋登记办法》第二条规定:“本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。”第十五条规定：“……委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。”第三十三条规定:“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料;(五)其他必要材料。”。根据上述规定，被答辩人委托答辩人办理商品房转移登记的，应向答辩人提供授权委托书和身份证明、登记申请书、毕节房产登记机关要求提供的是否共有的证明等必要资料，但被答辩人未予提供。《中华人民共和国合同法》第60条第2款规定:“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”违约责任，分为法定违约和约定违约。法定违约，即为违反法定的附随义务等法定义务。由于作为买受人的原告未履行法定附随义务，如果认为答辩人构成逾期办理涉案商品房分户转移登记，则不是作为出卖人的答辩人的单方面原因造成，答辩人应免责，直到原告履行法定附随义务之后的90日后，才能认定答辩人违约，有答辩人承担违约责任。原告要求答辩人承担自合同约定取得初始登记之时至实际办理涉案不动产权属证书期间的逾期办证的违约责任，无事实和法律依据。四、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一的《不动产权证书》。由于2016年9月30日遭遇国家法律、政策颁布、实施的不可抗力因素，答辩人依双方合同第二十二条第二款“因行政不可抗力不计违约责任”的规定，可以免责。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素，不动产登记政策系2016年9月30日施行，在2016年9月30日前答辩人不可能为原告取得有关文书。2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，双方对何时提交办理不动产权属转移登记有关文书没有进行约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，故本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形。五、合同约定的转移登记系委托办理，但合同并没有约定委托办理转移登记的期限及违约责任，被答辩人主张逾期办理房屋所有权证书的违约金于法无据。根据我国合同法违约金补偿性规定，承担责任应以被答辩人的实际损失为依据，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量。被答辩人购买房屋的目的在于居住，并已入住该房屋，合同目的已实现，被答辩人没有因产权证的问题遭受任何损失。根据谁主张谁举证的原则，被答辩人应对其损失承担举证责任，被答辩人无证据证明其因逾期办证存在任何损失，且房屋交付使用后，被答辩人对所购房屋已拥有一定物权效力，物权的四项权能占有、使用、收益、处分均由被答辩人享有，产权证的办理与否并没有给被答辩人带来损害。故答辩人不应当承担逾期办证违约金。六、合同约定的办理初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书的时间，系在交房后180日后。如认定答辩人违约，违约时间也只能以实际交房之日起180日后开始计算，并应扣除已超诉讼时效期间的部分。同时，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金不应支持。综上所述，请求依法判决。 原审经审理查明：2012年4月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号BT32-2012-4-2-1601)，合同约定被告将其开发的位于毕节××××路陈家祠堂(东客站旁)博泰·美欣明珠4幢2单元16层1号商品房（住宅）出售给原告，该商品房建筑面积为110.61平方米，套内面积为92.1平方米，计价方式按照套计算，总房款352,981.00元。付款方式为银行按揭付款，首付105,981.00元，余款247,000.00元以银行按揭支付。被告承诺于2014年6月1日前取得涉案商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。如果未按照上述约定的期限提交办理涉案住房转移登记的有关文书的，约定日期起180日以内，按已交房款的万分之一承担违约责任，180日以后，按日以已交房款的万分之二承担违约责任。同时，合同约定由被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，费用由原告承担。合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款，并支付办证费15,495.00元。合同约定的提交办理涉案房屋转移登记的有关文书的期限届满后至庭审时，被告仍未取得涉案商品房的所有权初始登记，亦未向原告支付相应的违约金。 原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定在2014年6月1日前为原告提供办理涉案商品房转移登记的有关文书，但截止本案一审法庭辩论终结前，被告仍未取得涉案商品房的所有权初始登记，已构成违约，应当向被告承担相应的违约责任。虽然被告抗辩原告并未举证证明其已经提交了授权委托书及办证需要由买受人提交的资料，委托博泰公司办理房屋转移登记的相关事宜，但根据庭审查明的事实，被告至今仍未取得涉案商品房所有权初始登记，已构成违约。故对被告前述抗辩理由，不予采信。根据《商品房买卖合同》的约定，若被告逾期超过180日以后，仍未能提交办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的万分之二承担违约责任。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期提交办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金。该违约责任的承担并不以买受人基于逾期办证遭受损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，不予采纳。 关于被告辩称原告主张已过诉讼时效的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应于2014年6月1日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，原告于2018年9月10日提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，原告2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《民法总则》的施行而消灭。而原告2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。对于2015年10月1日起至被告交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。故对被告关于诉讼时效的抗辩理由，予以采信。原告主张逾期办证违约金应从2015年10月1日起，以原告已付购房款352,981.00元为基数，按日万分之二的标准计算至被告实际提交办理涉案商品房转移登记有关文书至办证部门并通知原告之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三十日内，向原告刘冬梅支付迟延交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以352,981.00元为基数，按日万分之二的标准从2015年10月1日起计算至被告提交完毕办理毕节市七星关区环东路陈家祠堂(东客站旁)博泰·美欣明珠4幢2单元16层1号商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知到原告之日止；二、驳回原告刘冬梅的其他诉讼请求。案件受理费497.00元（已减半），由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担。 一审宣判后，博泰房开公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人请求支付违约金系基于上诉人“迟延办理不动产权属证书”，但根据案涉合同第二十二条约定的办证模式，上诉人的义务系于2014年6月1日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。就办理分户证书而言，因系委托办理，双方并未约定具体办理时间以及违约责任标准。故上诉人不应承担“迟延办理不动产权属证书”的违约金。此外，毕节市于2016年9月30日施行不动产统一登记政策，在2016年9月30日前，上诉人不可能为被上诉人提供该证书，且不动产统一登记政策实施后，双方未另行对办证事宜进行约定，被上诉人也未对上诉人进行过催告并给予上诉人必要的履行期限，故上诉人不应承担“迟延办理不动产权属证书”的违约金。一审判决上诉人承担“迟延交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金”，明显与被上诉人的诉讼请求不一致，属判非所诉，超出被上诉人的诉讼请求范围。二、基于被上诉人委托上诉人办证，对于办理商品房转移登记的有关文书无需交付被上诉人，故上诉人不承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。三、被上诉人并实际遭受损失，其主张的违约金应当以实际损失为基础，在其未举证证明实际损失的情况下，对其违约金请求应不予支持，且该违约金标准过高，应予以调减。 被上诉人刘冬梅未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与一审认定的一致。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：一、上诉人应否承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任？二、应否对案涉违约金予以调整？三、一审审理程序是否违法？ 关于焦点一，上诉人未能在合同约定的期限内取得商品房初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，该情形符合双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款：“转移登记：（一）出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的约定，被上诉人据此主张上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，未违反双方合同约定以及法律规定。上诉人以其基于委托关系，无须向被上诉人交付办证所需文书为由，主张不予承担逾期办证违约责任的上诉意见不能成立，本院不予采纳。关于上诉人主张被上诉人未举证证明其因逾期办证遭受任何损失，故上诉人不应承担违约责任的上诉意见，本院认为，不动产物权变动的登记生效主义决定了不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明，故商品房买卖合同中，向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋转移登记证书，均系出卖人应当承担的主要合同义务。在买受人不能取得房屋转移登记证书的情况下，现实受领房屋并不能确保买受人确定无疑地全面享有房屋项下相关权利，买受人仍承担着“一房二卖”、不能办理房屋抵押贷款以及房屋被视为出卖人财产，遭遇强制执行等现实风险，买受人由此造成的损失客观存在。上诉人关于逾期办证未给被上诉人造成损失的主张，与事实不符，不予采信，其据此请求不予承担违约责任，不仅与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，亦有违诚信履约原则，不予支持。 关于焦点二，逾期办证违约金条款作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，对于不存在利益明显失衡的违约金条款，司法予以尊重。上诉人未举证证明《商品房买卖合同》约定的违约金已明显高于被上诉人的实际损失，其主张对违约金进行调减，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于焦点三，被上诉人于一审中将其诉讼请求表述为判决被上诉人“支付迟延办理不动产权属证书的违约金”，但综合被上诉人提起本案诉讼所依据的事实及理由可知，上诉人怠于履行其作为出卖人的协助办证义务，违反《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款的约定，是被上诉人提起本案诉讼的逻辑起点，要求上诉人依照上述条款的约定支付逾期办证违约金，是被上诉人启动本次诉讼程序的诉讼意图，故一审判决被上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，并未超出当事人的诉求。上诉人主张一审审理程序违法的上诉理由不能成立，予以驳回。 综上，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费994元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年四月三日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青