安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书(2019)皖0705民初785号原告：铜陵井湖物业管理有限责任公司，住所地：安徽省铜陵市义安区五松镇南湖路，统一社会信用代码：91340764733010767N。法定代表人：佘艮霞，负责人。委托诉讼代理人：张奎，系该公司员工。被告：刘玉林，男，汉族，1958年7月22日出生，住铜陵市。委托诉讼代理人：许和平，系安徽许和平律师事务所律师。原告铜陵井湖物业管理有限责任公司诉被告刘玉林物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张奎，被告刘玉林及其委托诉讼代理人许和平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付物业费3060元并支付逾期支付利息367.2元（自2015年8月8日起按年利率6%计算，即1020×6%×3＋1020×6%×2＋1020×6%＝367.2元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年8月8日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》一份。双方约定，原告对被告所购买的凤凰城小区B区43栋102室房屋提供物业服务，该房屋建筑面积约为141.65㎡。协议约定物业费收费标准为人民币0.6元每平方米。自2015年至2018年，被告已拖欠了三年的物业费，每年1020，共人民币3060元，经原告多次催讨，仍未支付，现为维护原告合法权益，特具状贵院，望贵院依法裁判。被告辩称，在2015年8月份之前答辩人按期支付物业费用，但后来被答辩人不能履行物业合同的义务，主要表现在3个方面:1、环境脏乱差，答辩人住在一楼，厨房后面的水沟臭气难闻，被答辩人长期不清理，已致窗户长期不能打开，2、楼道内小广告满天飞，不设置信箱，水电费单据报纸都没地方放置，小区基本的锻炼器材缺失，3、被答辩人乱收费，对地面停车费一年960元，实际有的小区每月只收取30元或根本不收取（万泰水晶城）。而且广告费收入的用途不公开，这些都违反了物业合同的基本规定，所以答辩人才拒交物业费，只有履行基本的物业合同义务，答辩人才能按照物业合同缴纳物业费。经审理查明，2011年8月8日原告铜陵井湖物业管理有限责任公司与被告刘玉林签订一份《前期物业服务协议》，合同约定：第二条物业服务内容，2、环境卫生：①物业管理区域内公共场所清扫、道路保洁；②共用设施、设备保洁；③生活垃圾收集、清运。3、公共绿化：①修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护；②清理公共绿地；③必要的补种；第三条物业服务标准，1、共用部位、共用设施、设备的维护和管理①共用部位无破损，共用设备、设备运行正常，做到定期维护保养和专人维护保养；2、环境卫生①环境整洁、无污染；②生活垃圾日产日清；3、公共绿化①及时养护，定期修剪，促使花草树木的正常生长；②保持公共绿地的整洁，美观协调；③绿化少虫害、无枯花；6、消防管理①消防器材无缺少、失效；②消防通道畅通；③发现火灾及时报警，并积极组织灭火；第五条物业服务费用，1、被告第一次交费时间每年8月8日之前；2、收费标准（按建筑面积），多层住宅：0.6元每平方米每月，商业网点：1元每平方米每月。第六条双方的权利和义务，1、原告的权利和义务①对凤凰小区物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。④制止违反凤凰城小区物业管理制度和《物业使用守则》的行为。2、被告的权利义务③遵守凤凰城的《业主临时管理规约》和《物业使用守则》；⑥不得占用、损坏凤凰城小区的共用部位、共用设施、设备或改变使用功能造成损失的，应予赔偿；⑧按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通信、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人和公共的合法权益。第八条违约责任1、原告违反协议，未达到服务标准中约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正且给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；2、被告违反协议，使原告未到达管理服务标准约定目标的原告有权要求被告限期改正，逾期未改正且给原告造成损失的，被告承担相应的法律责任。合同还约定了其他事项。被告系凤凰城小区B区43栋102室业主，房屋面积为141.65㎡，2015年8月8日至2018年8月8日被告尚欠物业费共计人民币3060元及滞纳金367.2元未付。原告向被告发出书面物业费催缴函，要求被告缴纳物业管理费及滞纳金，被告承认收到原告发出的催缴函，但被告至今未缴纳上述费用。凤凰城小区B区物业管理存在问题：公共部位、公共设施、设备的维护和管理未尽责，电瓶车私拉电线充电现象较为严重，公共绿化不整洁，缺乏养护，小区存在垃圾堆积现象，小区车辆管理无序。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》符合法律规定，协议合法有效。物业服务合同是双务合同,从权利义务对等原则来看,业主交纳物业费的高低与物业企业提供的服务质量是相对应的,原告在履行合同过程中确有存在违约行为,如公共部位、公共设施、设备的维护和管理未尽责，对小区内电瓶车私拉电线充电现象未予制止和引导，小区存在垃圾堆积现象等,被告因原告履行合同存在违约行为而未依约定按时支付物业费有一定的合理性,但是原告并非完全不履行合同义务,被告拒交全部的物业服务费超出了合同履行抗辩权的范畴,其行为亦构成违约。综合考虑小区物业服务情况、物业服务费的起止时间、双方的违约程度等因素,本院对原告要求支付逾期利息的诉请依法不予支持,并酌情将被告应支付的物业服务费调整为2448元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告应在本判决生效后十日内向原告支付物业服务费2448元。二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担15元，被告负担10元，在本判决生效后七日内付至本院。本判决为终审判决。审判员  杨富生二〇一九年四月三日书记员  洪 蕾附：本判决所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。