贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终159号 上诉人（原审被告）：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周遵才，贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王晓林，女，1981年1月5日出生，穿青人，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）：鲁勋，男，1981年10月15日出生，汉族，住贵州省大方县。 上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰房开公司）因与被上诉人鲁勋、王晓林商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初7842号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告鲁勋、王晓林提起诉讼，请求判决：1.被告支付原告迟延办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金78559.68元（被告应按日向原告支付该违约金，从2015年11月9日至2018年11月9日共计1095日，按购房款万分之二计算共计为78559.68元）原告保留2018年11月9日到被告办理完毕该涉案房屋转移登记的有关文书之日期间的违约金权利主张；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年5月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发建设的位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁）博泰·美欣明珠4幢3单元2205号房，合同约定房屋总价款为358720元。合同签订后，原告按约支付了购房款，合同约定被告应于2014年6月1日前向原告交付房屋权属证书，但至今被告仍未按约办妥原告所购商品房的房屋权属证书。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍。综上，原告认为，被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，根据相关法律法规被告应当为原告办理房屋产权证书并支付违约金。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求依法公正判决。 原审被告博泰房开公司答辩称：一、根据原告的主张，其起诉已经超过诉讼时效；二、根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付原告，由原告作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中，并不包含房屋产权属登记或者不动产权属登记证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记虽然之后没有写明具体时间，但当然地在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实。所以，原告主张的违约责任应当予以驳回。三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合二为一的《不动产权证书》。2016年9月30日遭遇国家法律、政策颁布实施的不可抗力因素，答辩人依不可抗力不计违约责任的规定，可以免责。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策事实的不可抗力因素及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形。四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即便存在损失，原告主张的违约金过高，应当依法予以调低。五、合同约定的办理初始登记及交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，系在交房后180日后。如果法院判决答辩人违约，违约时间也只能以实际交房之日起180日后开始扣除诉讼时效后开始计算。同时，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金应不予支持。综上所述，请求法院依法判决。 原审经审理查明：2013年5月28日，原告鲁勋、王晓林作为买受人与被告博泰房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁）博泰·美欣明珠第4幢3单元22层5号商品房，建筑面积为112.1平方米；总价款为358720.00元，付款方式为首付108720.00元，剩余房款250000.00元由银行按揭支付；出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按国家标准收取，由买受人承担。”合同签订后，原告依约支付了购房款，并分别于2013年5月28日、2016年2月5日向被告交付了办证费共计15795.00元。 原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定在2014年6月1日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期超过180日以后仍不能交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，应按日以原告已交房款的万分之二承担违约责任，故对原告主张被告按日支付已付房款万分之二违约金的诉讼请求，予以支持。《商品房买卖合同》中约定，被告承诺2013年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，并约定原告委托被告办证，而被告现尚不能履行办证义务，故违约金原则上应从2014年6月2日起开始，计算至被告提交完毕办证的有关文书到办证部门并通知原告之日止。本案中，原告主张的违约金仅为2015年11月9日至2018年11月9日期间的违约金，该段期间的违约金计算为358720.00元×0.02%×1096天=78631.42元，原告主张的违约金为78559.68元，从其所愿。 关于被告提出的诉讼时效问题，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，而双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，而原告主张的从2015年11月9日至2018年11月9日期间的违约金并未超过诉讼时效，应予保护。 关于被告表示未办理房屋产权证，是因为2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合二为一的《不动产权证书》的抗辩理由，首先被告的该抗辩理由并不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，其次，“两证合一”的政策实施并不影响被告为涉案商品房办理综合验收备案以及商品房初始登记，但被告至今尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，其违约行为与其抗辩的政策变动并无关联性，故对被告的前述抗辩理由，不予采纳。因被告尚未取得涉案商品房所有权的初始登记，故该商品房尚不具备办证条件，且被告并未提供证据证明已经尽到通知原告提交授权委托书及办证需要由原告提交资料的义务，故对被告抗辩原告并未举证证明其已经提交了授权委托书及办证需要由买受人提交的资料，委托博泰公司办理房屋转移登记的相关事宜，其应当免责的抗辩理由，不予采纳。 原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，被告对违约责任的承担并不以买受人遭受的损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告鲁勋、王晓林2015年11月9日至2018年11月9日期间的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金78559.68元。案件受理费25.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 宣判后，博泰房开公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人请求支付违约金系基于上诉人“迟延办理涉案房屋转移登记有关文书”，但根据涉案合同第八章第二十三条第三款：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人.（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”的约定，上诉人的义务系“交付”办理商品房转移登记的有关文书给被上诉人，而并非“办理”商品房转移登记的有关文书，被上诉人以“迟延办理涉案房屋转移登记有关文书违约金”主张权利，于法无据，不应支持。一审判决上诉人承担逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书违约金，偷换概念，超出被上诉人的诉讼请求，程序违法。二、双方合同约定的由上诉人交付被上诉人的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确地判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的上诉人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定上诉人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定上诉人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。三、根据合同第二十二条约定的办证模式，上诉人的义务系在2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。而就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体办理时间和违约责任标准的约定。基于委托办理，办理商品房转移登记的有关文书不需要再次提交给被上诉人，故上诉人不承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。四、被上诉人并未因逾期办证遭受损失，其主张的违约金应当以实际损失为基础，在其未举证证明损失的情况下，对其违约金请求应不予支持，且该违约金标准过高，应当予以调低。五、鲁勋、王晓林同为本案原告，一审未列明鲁勋的诉讼地位，但判决上诉人对其承担违约责任，程序违法。 被上诉人鲁勋、王晓林未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与一审认定的一致。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：一、上诉人应否承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任？二、应否对案涉违约金予以调整？三、一审审理程序是否违法？ 关于焦点一，《商品房买卖合同》约定上诉人负有向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，而相关行政法规、规章就办理商品房转移登记所需文书内容的规定具体、明确，上诉人作为从事房地产开发经营的经济组织，对此更当明知。上诉人称《商品房买卖合同》对办理商品房转移登记有关文书的约定不明，其交付有关文书的义务不具有履行可能性的抗辩理由不能成立；上诉人未能在合同约定的期限内取得商品房初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，该情形符合双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款：“转移登记：（一）出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的约定，被上诉人据此主张上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，未违反双方合同约定以及法律规定。上诉人以其基于委托关系，无须向被上诉人交付办证所需文书为由，主张不予承担逾期办证违约责任的上诉意见不能成立，本院不予采纳。关于上诉人主张被上诉人未举证证明其因逾期办证遭受任何损失，故上诉人不应承担违约责任的上诉意见，本院认为，不动产物权变动的登记生效主义决定了不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明，故商品房买卖合同中，向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋转移登记证书，均系出卖人应当承担的主要合同义务。在买受人不能取得房屋转移登记证书的情况下，现实受领房屋并不能确保买受人确定无疑地全面享有房屋项下相关权利，买受人仍承担着“一房二卖”、不能办理房屋抵押贷款以及房屋被视为出卖人财产，遭遇强制执行等现实风险，买受人由此造成的损失客观存在。上诉人关于逾期办证未给被上诉人造成损失的主张，与事实不符，不予采信，其据此请求不予承担违约责任，不仅与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，亦有违诚信履约原则，不予支持。 关于焦点二，逾期办证违约金条款作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，对于不存在利益明显失衡的违约金条款，司法予以尊重。上诉人未举证证明《商品房买卖合同》约定的违约金已明显高于被上诉人的实际损失，其主张对违约金进行调减，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于焦点三，被上诉人于一审中将其诉讼请求表述为判决被上诉人“支付迟延办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金”，但综合被上诉人提起本案诉讼所依据的事实及理由可知，上诉人怠于履行其作为出卖人的协助办证义务，违反《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款的约定，是被上诉人提起本案诉讼的逻辑起点，要求上诉人依照上述条款的约定支付逾期办证违约金，是被上诉人启动本次诉讼程序的诉讼意图，故一审判决被上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，并未超出当事人的诉求。鲁勋作为本案当事人，一审判决已列明其诉讼地位及基本信息，上诉人称一审未列明鲁勋的诉讼地位，但判决上诉人对其承担违约责任，审理程序违法的上诉理由，与本案客观事实不符，本院不予采纳。综上，上诉人关于一审审理程序违法的上诉理由均不能成立，予以驳回。 综上，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年四月三日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青