宁夏回族自治区永宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁0121民初716号 原告：宁夏庆丰物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区永宁县。 法定代表人：马玉琪，系该公司经理。 委托诉讼代理人：丁丽，宁夏鑫池律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周建波，宁夏鑫池律师事务所律师。 被告：梁超，男，1986年7月11日出生，汉族，住宁夏回族自治区永宁县。 原告宁夏庆丰物业服务有限公司与被告梁超物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏庆丰物业服务有限公司的委托诉讼代理人丁丽、周建波、被告梁超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 宁夏庆丰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付尚欠原告物业管理服务费1555.91元，以及逾期付款违约金462.67元（详见后附清单）违约金要求支付至上述物业费付清之日止，共计为：2018.58元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求第1项增加为：1.请求法院依法判令被告支付尚欠原告物业管理服务费2092.43元（从2015年1月1日计算至2018年12月31日），以及逾期付款违约金887.84元（从2016年1月1日计算至2018年12月31日），共计为：2650.27元。事实与理由：2015年1月6日原告与永宁县望远镇庆丰苑南区业主委员会签订《物业服务合同》。由原告为望远镇庆丰苑南区提供物业服务。合同约定，原告提供物业服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，受益人按房屋建筑面积向原告支付物业管理服务费用。被告系庆×××的业主，房屋建筑面积为89.42平方米，按合同约定，被告应当每年向原告缴纳物业服务费，但自2015年1月1日起至今，被告拖欠物业服务费共计2092.43元，经原告多次催要，其一直拒绝缴纳。根据原告与被告所在小区业主委员会签订的《物业服务合同》及《业主临时管理规约》规定，业主和物业使用人逾期缴纳的，从逾期之日起每天应按费用的千分之五交纳滞纳金。经原告多次催要无果。故原告提起诉讼。 被告辩称，物业公司服务不到位，摄像头不清晰，进出门收费不合理，车辆进出不超过半小时也收2元，进一次收一次，以前没有消防通道，去年才修的消防通道，幼儿园本身是在小区里的，幼儿园的地是公共用地，物业公司没有买卖的权利，以前楼道的卫生不干净，门口的垃圾箱堆垃圾，单元门坏了也不维修，也没有征求业主的意见是否更换。称物业公司存在服务不到位的地方，对2018年之前的物业费应该予以减免。 原告围绕诉讼请求提交了证据：《房屋交付许可证》、《庆丰苑小区业主入住设备清单》、《庆丰苑小区室内入住及装修协议》、《物业服务合同》、《业主临时管理规约》、欠费清单、《中华人民共和国资质证书》。被告对原告出具的证据均无异议，但认为原告提供的物业服务存在不到位的地方，应对2018年前的物业费予以减免。经本院审查认定，原告出具的证据具有真实性，来源合法，能够证明本案事实，本院予以采信。被告未在法定期限向法庭提交任何证据。 根据原被告陈述和经审查认定的证据，经审理认定事实如下：被告梁超系永宁县×××房屋业主，于2011年3月11日收房入住。2015年1月6日永宁县望远镇唐湾居民委员会、望远镇庆丰苑南区业主委员会及宁夏庆丰物业服务有限公司签订了《小区物业服务委托合同》，为望远镇庆丰苑南区、北区实行物业管理，委托管理期限为5年，至2019年12月31日。后原告公司为该小区业主提供物业服务，被告梁超以监控不清晰、停车收费不合理、消防通道不健全、垃圾清理不及时等为由自2015年起未按时缴纳物业费。至今，被告梁超共拖欠物业服务管理费2092.43元，逾期付款违约金原告将违约金计算利率从日千分之五（《业主临时管理规约》中约定）降低为日万分之五，诉求被告支付违约金887.84元，经原告多次催收，上述款项被告至今未予以缴纳。被告对原告诉请的欠费金额没有异议，2018年物业费愿意缴纳，但是表示2018年前的物业费应当予以减免。双方因一直无法达成一致，故被告至今未缴纳物业费。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原告宁夏庆丰物业服务有限公司与永宁县望远镇唐湾社区、庆丰苑业主委员会签订《物业服务合同》是三方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，被告梁超系该小区业主，故该合同对原告及全体业主均具有约束力。被告抗辩提出因为原告提供物业服务设备不完善、收费不合理等问题，所以才不交纳物业管理费，被告梁超也并未能向本院提交案涉物业管理服务合同中有关于原告物业管理服务存在瑕疵时被告可以免交或减交物业服务费的约定以及原告存在服务瑕疵的证据，故被告应当承担举证不能的不利后果，故本院对被告的抗辩意见不予采信。因此，被告应当承担继续履行依照合同约定交纳相关费用的民事责任。综上，被告应根据合同约定，向原告支付物业管理费。原告主张被告拖欠2015年1月1日至2018年12月31日物业服务管理费共计2092.43元，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。 关于违约金，被告未依约交纳物业服务费，应向原告支付违约金。但因被告对违约金提出异议，本案中，并无证据证明原告存在除物业服务费利息损失外的其他损失，且根据原告主张，被告拖欠物业服务费达四年多，原告并未证明已向被告履行过有效催收、提醒被告履行、采取适当的措施防止损失的扩大等义务。但原告作为涉案小区的物业服务企业,是对小区的各个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业，故业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也显失公平，故本院结合案情，酌定被告应支付原告的违约金为200元。 综上所述，对原告要求被告支付物业服务管理费及违约金的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题解释》第一条，第五条规定，判决如下： 被告梁超于判决生效之日起五日内，向原告宁夏庆丰物业服务有限公司支付物业服务费2092.43元、逾期付款违约金200元，共计2292.43元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由梁超负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员 翁 婧 二〇一九年四月三十日 书记员 宋芙蓉 附：判决适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第五条物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。