吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0204民初923号原告：吉林市瀚居物业服务有限公司，住所地吉林市船营区德胜路北山名苑小区物业总部。法定代表人：运秀英，董事长。委托诉讼代理人：王娟，女，1961年2月6日出生，吉林市瀚居物业服务有限公司项目经理，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：李敏，女，1975年3月14日出生，吉林市瀚居物业服务有限公司职员，住吉林省吉林市船营区。被告：牛元英，女，1952年10月29日出生，住吉林市丰满区。委托诉讼代理人：张继前（系被告丈夫），男，1954年5月11日出生，住吉林市丰满区。委托诉讼代理人：孙振军，男，1954年12月26日出生，吉林市邦尼法律服务所法律工作者，住吉林市。原告吉林市瀚居物业服务有限公司（以下简称瀚居物业公司）与被告牛元英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼程序），公开开庭进行了审理。原告瀚居物业公司的委托诉讼代理人王娟、李敏、被告牛元英的委托诉讼代理人张继前、孙振军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瀚居物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告物业管理费13308元，滞纳金3992元，合计17300元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年原告与某小区业主委员会签订了《物业服务合同》，由原告为位于吉林市船营区某小区提供物业服务。合同约定物业服务费收费标准为，商业网点为2元/月/平方米，业主应于每年1月31日前缴纳下一年度的物业服务费，业主、物业使用人未按时缴纳的，按每日千分之三标准支付违约金。被告于2011年10月入住，房屋面积为277.24平方米，拖欠2017年1月至2019年1月物业费13308元，滞纳金3992元，合计17300元。原告多次催要，被告以种种理由拒绝交费，请求法院依法支持原告的各项诉讼请求。被告牛元英辩称，首先,原告在诉讼中称“由原告为位于吉林市船营区某小区提供物业服务”，但答辩人的2号商业网点在小区外开门，没有直通小区内的门，人员也不在小区内居住和活动，根本就没有享受到小区的相关物业服务。如：保洁（分为建筑物内和建筑物外两类，共14项，答辩人没有一项得到了服务）、保安（商业网点的门前是解放大路，无需小区保安负责）、电梯、楼梯（网点在一、二楼不用电梯，楼道都是自己负责清扫）、绿化（网点门前的绿化由政府部门负责）、自行车棚（是在小区内设置网点是不用的）、垃圾（网点门前的垃圾均由船营区环卫工人承担）、照明（网点门前的照明是政府相关部门所设置和维修的，一楼也没有楼道灯）、监控设施（是业主自己安装）、大门、围栏（商业网点业主均不用）等等，商业网点门前均已实行三包（包括：环境卫生、绿化、社会秩序），冬季清雪都是由船营区环卫工人负责清理。答辩人的商业网点基本上没有享受到小区的物业服务内容，因此，原告没有为答辩人提供物业服务项目内容与向答辩人每月每平方米收取物业服务费2元的价格不成正比，原告却仍然将这些没有提供的物业服务项目的收费计算到收缴答辩人的物业服务收费范围之中，明显属于显失公平。原告物业服务公司是靠物业服务收费的，而原告没有为答辩人提供物业的相关服务，却强行收取答辩人的物业服务费用的，就应当详细说明为答辩人提供了哪些物业服务，收取物业服务费用的依据是什么？2元费用是怎么来的？如果说不清楚，却又硬性收取服务费，这是一种强买强卖的违法违规行为，不仅令答辩人难以接受，也是法律所禁止的行为。同时，还应强调指出的是，原告是以提供物业服务项目标准收取物业服务费用的，而不应当以商业网点的房屋价格作为确定收取物业服务费多少的标准。因此，原告收取答辩人商业网点每月每平方米2元的物业服务费用，既无事实根据，亦无法律依据。并且，原告的行为也是吉林省住房建设厅2019年4月2日发布的（2019）11号文件《关于开展物业服务专项政治工作的通知》第九条：“未按物业服务合同约定的标准、内容提供物业服务的”均属于违法违规行为，也是这次物业服务专项整治的重点之一。因此，答辩人保留向有关部门举报和通过媒体讨要说法的权利。其次，原告以与业主委员会签订的《物业服务合同》为依据，主张答辩人的商业网点每月每平方米交纳2元的物业费，其理由是不能成立的。因为，业主委员会不能进行独立的意思表示。根据《物业管理条例》第15条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构，履行业主大会赋予的与物业管理有关的职责，其并不能在脱离业主大会赋予的职权之外从事物业管理活动”。而本案某业主委员会在与原告于2017年12月30日重新签订的《物业服务合同》时，对于物业服务收费的标准等相关情况，并没有通过业主大会决定，亦没有向广大业主进行公示，明显超出了业主委员会的职权范围，不仅是缺乏法律依据的，而且亦违反了业主大会的议事规则及法律规定的程序。原告也没有重新向业主进行公示，违反了《物业服务合同》第四章第四条：“乙方应将物业服务收费价格和标准，在物业管理区域内公示”的规定，侵害了答辩人及广大业主及商户的合法权益。第三、原告的物业服务不到位，没有《物业服务合同》约定的义务。如：网点的窗户玻璃被砸物业无人更换；网点的门上及左、右墙壁上小广告也无人监管和清理；网点墙壁下的粪便、垃圾随处可见，均无人打扫；车库多家网点的空调被盗至今无人过问等等，足以证明，原告的物业服务不到位，没有履行物业服务的责任和义务，使广大商业网点的经营者的利益受到了严重的影响和损失，原告亦应当承担相应的责任。四、原告主张答辩人给付3993元违约金的请求，缺乏法律依据。在《物业服务合同》中，只强调了业主的违约责任，却没有约束原告物业公司不给业主提供物业服务的违约责任条款，该《合同》权利、义务不对等，明显属于霸王条款，显失公正。五、答辩人不同意承担本案的诉讼费。综上所述，答辩人认为，原告的诉讼请求既缺乏事实根据，亦无法律依据，请法庭依据本案的客观事实，依法作出公正、合理的判决，维护答辩人的合法权益。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企事业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，吉林市船营区某业主委员会依法成立，其代表全体业主于2016年1月1日与原告瀚居物业公司签订了物业服务合同，该合同对作为业主的牛元英有约束力。原告瀚居物业公司依法取得了小区的物业管理权，并履行了提供物业服务的义务，被告牛元英实际接受了服务，应当按合同约定履行交纳物业费的义务。故原告瀚居物业公司请求被告牛元英给付拖欠的物业费的诉讼请求，本院依法应予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“……物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”关于被告牛元英提出其商业网点基本上没有享受到保安、电梯、楼梯、绿化、自行车棚、垃圾、照明、清雪等物业服务项目的抗辩，因物业服务是物业公司对小区共用部位、共用设施设备等的整体性服务，商业网点位于住宅楼下，与住宅楼不可分，在物业整体服务范围内，故被告以没有享受到物业服务为由拒交物业费的抗辩主张不予支持。关于被告牛元英提出2017年12月30日业主委员会续签物业服务合同没有通过业主大会决定，超出了业主委员会的职权范围的抗辩，根据《物业管理条例》第三十四条规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。该小区业主委员会系依法成立，其有义务与业主大会选聘的物业服务企业订立物业服务合同，并未超出其职权范围。且被告牛元英自入户时已按前期物业服务合同约定以每月每平方米2元标准交纳了商业网点的物业费，业主委员会成立后签订的物业服务合同中商业网点物业服务费仍为每月每平方米2元标准，2017年12月30日续签的物业服务合同中该标准并未改变，被告牛元英提供的证据不能证明业主委员会侵害了业主的合法权益。物业服务合同亦不存在法律规定的无效情形，故对其该抗辩主张不予采纳。关于被告牛元英提出网点窗户玻璃被砸，物业公司不予理睬的抗辩，因业主自家窗户不是小区建筑共用部位，不属于物业公司服务范围，故对该抗辩主张不予采纳。关于被告牛元英提供的网点外墙壁下的粪便、垃圾以及网点东侧墙体上小广告的照片证据，因物业公司的保洁工作系定时清扫，非24小时不间断的服务，被告提供的照片仅能证明拍摄当时的情况，不能证明持续性，故对该证据不予采信。但瀚居物业公司也应进一步加强服务管理，增进双方的理解、信任和支持。故对瀚居物业公司主张的滞纳金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第三十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告牛元英于本判决生效之日起三日内给付原告吉林市瀚居物业服务有限公司2017年1月11日至2019年1月10日物业费13308元（某小区1号楼2号网点）；二、驳回原告吉林市瀚居物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116元由被告牛元英负担，于本判决生效之日起三日内向本院交纳。本判决为终审判决。审判员 刘 莹二〇一九年四月二十六日书记员 赵金龙