广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初962号原告：深圳市滨海物业管理有限公司，住所地广东省深圳市南山区蛇口街道后海大道**港湾创业大厦**ST，统一社会信用代码91440300789236730Q。法定代表人：荆涛，总经理。委托诉讼代理人：王磊，男，系公司员工。委托诉讼代理人：阮犁荒，广东创安律师事务所律师。被告：黄婧，女，汉族。委托诉讼代理人：陈朝晖，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范福东，北京市炜衡（深圳）律师事务所律师。原告深圳市滨海物业管理有限公司与被告黄婧物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人阮犁荒，被告黄婧委托诉讼代理人陈朝辉、范福东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告请求法院判令：1.被告给付所欠物业服务费5376.44元、逾期交纳物业服务费违约金8523.41元，合计13899.85元；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确其诉讼请求主张的欠费期间为2015年2月至2016年5月。事实及理由：2010年12月31日，原告与深圳市南山区滨海之窗物业业主委员会就原告向滨海之窗小区提供物业管理服务事宜，签订了《滨海之窗物业服务委托合同》，协议约定由原告向滨海之窗的住宅、写字楼、商铺的全体业主提供物业服务，服务期限自2010年12月31日至2015年12月30日。物业服务费收费方式为包干制，根据业主拥有物业的建筑面积计收。其中，小高层住宅收费标准为2.50元/平方米/月，高层住宅收费标准为2.80元/平方米/月，写字楼收费标准为6.50元/平方米/月，商业物业收费标准为6.50元/平方米/月。被告作为滨海之窗的业主，享受了原告提供的物业服务，按照合同约定，每月应当按照按时交纳。但被告自2015年2月1日起，未按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务费，原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判如所请。被告答辩称，1.原告诉讼请求已经超过诉讼时效；2.滨海物业服务合同到期后，该公司拒绝退出、移交，因此对于未超过诉讼时效部分的诉求，不应支持；3.滨海物业存在根本违约和履行合同的重大瑕疵，被告有理由不交管理费。请求驳回原告诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区某房（以下简称涉案房产），建筑面积107.02平方米，于2013年5月13日核准登记至被告名下。2007年2月1日，深圳市南山区滨海之窗小区业主委员会(甲方)与原告（乙方）签订《“滨海之窗”临时物业服务委托合同》，约定：本合同有效期自2007年2月1日起至滨海之窗业主大会选聘物业公司接管为止；物业管理服务费收费标准为小高层住宅2.5元/平方米/月，高层住宅2.8元/平方米/月；及其他内容。2009年12月21日，深圳市南山区滨海之窗业主委员会出具《业主管理规约》，内容为：业主应按照有关规定交纳、使用和管理维修基金；业主未按规定交付物业管理服务费的，物业管理公司应当督促其限期交付，业主逾期仍不交付的，物业管理企业有权要求业主或物业使用人补缴并从逾期之日起，按每天万分之五收取滞纳金等。2010年12月31日，深圳市南山区滨海之窗小区业主委员会(甲方)与原告（乙方）签订《“滨海之窗”物业服务委托合同》，约定：乙方为涉案小区提供物业管理服务；物业服务期限为五年，自2010年12月31日起至2015年12月30日止；物业服务费收费标准为小高层住宅2.5元/平方米/月，高层住宅2.8元/平方米/月;业主应每月按时缴纳物业服务费，交费日期为每月的10日和20日前，逾期不缴费的，按《业主公约》的约定处理；本体维修基金由业主（物业使用人）缴交，标准为0.25元/平方米/月；及其他内容。2016年3月2日，深圳市南山区滨海之窗花园第四届业主委员会向原告出具《关于调整滨海之窗物管合同真空期的通知》，内容为：该业委会将真空期调整延长至2016年4月30日，在此期间继续由原告在本小区内履行相应物业管理职责和权利。为证明原告于2018年4月28日向被告邮寄了律师函，催收相关费用，原告提交了EMS快递详情单及盖有邮戳的投放快递明细单。被告对该证据不予认可，表示并未收到律师函。原告提交的《欠费明细统计表》显示：2015年2月至2016年5月期间，被告共拖欠管理费、垃圾处理费、排污费、水费共计5376.44元，其中2015年2月的前述费用合计350.48元，2015年3月的前述费用合计344.26元。被告表示以现金方式缴纳了上述各项费用，但无法提供证据证明。本院认为，原告与涉案小区业主委员会签订的《“滨海之窗”物业服务委托合同》合法有效，该合同到期后，原告继续为涉案小区提供物业管理服务，故原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系。原告为小区提供物业管理服务至2016年4月30日，故被告应向原告支付该日期之前的物业服务费及各项费用。被告针对原告的起诉提出了诉讼时效抗辩，原告提交的律师函EMS快递详情单显示原告于2018年4月28日向被告的涉案房产邮寄了律师函,根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条的规定，因原告已向被告提出履行请求，构成诉讼时效的中断,但原告未提交该日期之前的催缴记录，故原告主张2015年2月至2015年3月期间物业管理费、水费、排污费、垃圾处理费均已过诉讼时效，本院对此均不予支持。被告应向原告支付2015年4月至2016年5月期间管理费、垃圾处理费、排污费、水费合计4681.7元（5376.44元-350.48元-344.26元）。对于原告主张的前述费用的违约金。因《“滨海之窗”物业服务委托合同》约定被告逾期支付物业服务费的，应按《业主公约》的约定处理，而涉案小区的业主委员会作出的《业主公约》中明确承诺业主未按规定缴纳物业管理服务费的，物业服务企业有权要求按日万分之五的标准收取滞纳金，该承诺对全体业主均有拘束力。虽然涉诉物业服务合同已经到期，但现无证据证明原告提交的管理规约失效，故原告依据管理规约请求被告支付欠付物业管理费的违约金，于法有据。原告主张的2015年2月至2015年3月期间物业管理费已过诉讼时效，故该期间物业管理费的违约金，本院不予支持；2015年4月至2016年4月期间的物业管理费，被告应自逾期之日起，即自欠交当月的21日起，按每月应交物业管理费299.66元（107.02×2.8）的日万分之五的标准向原告支付违约金，分别计算至2018年4月30日止。对于原告主张的水费、排污费、垃圾处理费等费用的违约金，因物业管理合同及业主公约中均未约定逾期缴纳前述费用应支付违约金，故原告要求水费等费用的违约金无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告黄婧于本判决生效之日起十日内向原告深圳市滨海物业管理有限公司支付2015年4月至2016年5月期间管理费、垃圾处理费、排污费、水费合计4681.7元；二、被告黄婧于本判决生效之日起十日内向原告深圳市滨海物业管理有限公司支付拖欠2015年4月至2016年4月期间物业管理费的违约金（按每月应交物业管理费299.66的日万分之五的标准，从欠交当月21日起，计至2018年4月30日止）；三、驳回原告深圳市滨海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费73.75元，由原告负担46.75元，由被告负担27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  吴奕盈二〇一九年四月二十日书记员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。