广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1202民初4930号原告：肇庆市端州区黄岗街大冲第一股份合作经济社，住所地肇庆市端州区黄岗街大冲村委会，组织机构代码745514583。负责人：邓祖亮，该经济社理事会理事长。原告：肇庆市端州区黄岗街大冲第二股份合作经济社，住所地肇庆市端州区黄岗街大冲村委会，组织机构代码745514591。负责人：邓征泉，该经济社理事会理事长。被告：肇庆市永信鞋材有限公司，住所地肇庆市黄岗镇大冲管理区，统一社会信用代码914412007081567218。法定代表人：黄建隆。原告肇庆市端州区黄岗街大冲第一股份合作经济社（以下简称大冲一经济社）、肇庆市端州区黄岗街大冲第二股份合作经济社（以下简称大冲二经济社）与被告肇庆市永信鞋材有限公司（以下简称永信公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2019年3月4日公开开庭进行审理。原告大冲一经济社负责人邓祖亮、大冲二经济社负责人邓征泉到庭参加诉讼。被告永信公司经本院传票传唤无正当理由拒不派员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大冲一经济社、大冲二经济社向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告租赁合同关系于2018年1月20日解除；2.请求判令被告立即向原告支付租金195321元[此租金为2017年7月起（含7月份）至2018年1月份共计7个月的租金，每月租金27903元]，此后的场地占用费按每月27903元的标准计算至被告撤场时止，并赔偿利息损失（利息损失以欠付租金为本金，自2018年1月31日起按年利率24%计算至被告清偿完毕之日止)；3.判令被告立即返还原告为其垫付的电费60675.08元；4.判令原告没收被告已支付的押金10000元；5.判令原告对被告厂房内留置的机械设备及车辆享有优先受偿权；6.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2010年1月1日签订的《厂房租赁合同》，合同约定由被告承租两原告共同拥有处分权的坐落于肇庆市xx路北侧xx区自用地及地上厂房，租赁期限自2006年9月15日至2016年9月14日，签订合同时，被告交纳押金10000元。合同到期后，被告仍继续使用上述租赁物，并按每月27903元的标准向原告支付租金。但自2017年7月开始，被告逾期交纳租金，经原告多次催告仍无果。2018年1月，原告发现被告已无力经营，为此，原告要求被告立即一次性向原告支付拖欠的七个月租金即195321元及返还垫付的电费60675.08元，但协商无果，故原告唯有寻求法律途径解决。现被告仍有机器设备及车辆留置在租赁场所，实际仍占用租赁物，为此，原告主张场地占用费用有事实依据。同时，根据《中华人民共和国物权法》第二百三十条规定：“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”据此，被告在租赁期间所购置的设备、车辆等仍在租赁场所处安放，原告有权就该些动产优先受偿。诉讼中，原告大冲一经济社、大冲二经济社对诉讼请求有关日期、金额作如下更改，其中诉讼请求1合同解除日期为2018年1月31日；诉讼请求3垫付的电费金额为32619.29元；诉讼请求4押金的数额为20000元。被告永信公司没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2006年，大冲一经济社、大冲二经济社将位于肇庆xx路北侧xx区自用地建厂房、宿舍、办公楼及水泥地面租给永信公司经营使用。2010年1月1日，大冲一经济社、大冲二经济社作为出租方、甲方分别与永信公司作为承租方、乙方补签订《厂房租赁合同》，其中，两合同第一条约定，租赁项目为厂房一幢占地面积3325㎡，宿舍楼建筑面积1060㎡，办公楼建筑面积690㎡，厂内场地面积3000㎡。第二条租赁年限约定从2006年9月15日起至2016年9月14日止。第三条约定，双方在签订合同时乙方应交租赁押金10000元，在租赁期内如乙方中途违约的，甲方有权没收所有押金……租赁期满甲方将押金不计利息如数退回乙方。第四条厂房、办公楼、宿舍楼、场地的计租方式约定，厂房、办公楼、宿舍楼的租金按每月每平方米4.5元计算，水泥地面租金按每月每平方米1元计算，头五年租金不递增，从第六年起租金每隔五年递增8%……2011年9月15日至2016年9月14日期间月租金13951.5元。第五条租金缴交约定，乙方必须在每月的20日前交清当月的租金,如乙方资金运作确有困难的与甲方商议可延期缴交，但乙方在接到甲方通知15天内仍未交清所欠租金则视乙方违约处理。2007年5月8日，永信公司按照两份《厂房租赁合同》约定向大冲一经济社、大冲二经济社缴交租赁押金20000元。上述《厂房租赁合同》期满后，永信公司仍继续使用该厂房、宿舍、办公楼及场地至2018年1月31日止。期间，永信公司按合同期内最后一期租金标准交租至2017年6月30日，大冲一经济社、大冲二经济社垫付永信公司2017年11月至2018年1月电费及违约金共32619.71元。大冲一经济社、大冲二经济社因向永信公司追收拖欠租金、垫付电费及违约金无果，遂于2018年11月23日诉至本院。诉讼中，大冲一经济社、大冲二经济社提供了照片确认永信公司2018年1月31日撤场交还租赁场地后仍有四辆车停放在租赁场所内，包括车牌号粤Ｈ×××**(传祺)汽车一辆、车牌号粤Ｈ×××**(东风)小货车一辆、车牌号粤Ｈ×××**(JAC)大货车一辆、车牌号粤Ｈ×××**(解放)大货车一辆，并确认其诉讼请求5所指的车辆为上述车辆。又查明：肇国用（2016）第00xxx号土地使用权证载明，位于肇庆市××州区××区××大道南侧使用面积8628㎡的土地使用权人为大冲二经济社，登记日期为2006年1月11日。（1994）肇规许字123号《建设用地规划许可证》载明，位于肇庆市××州区××区××大道南侧自用地（工业用地）20330㎡登记的用地单位为大冲二经济社，建设项目为工业厂房。大冲一经济社、大冲二经济社在诉讼中确认肇国用（2016）第00xxx号土地使用权证所载土地是案涉厂房、宿舍、办公楼及场地用地，该土地为大冲一经济社、大冲二经济社共同共有；（1994）肇规许字123号《建设用地规划许可证》所载之工业厂房包含但不限于案涉厂房、宿舍楼和办公楼。另查明：2015年10月24日至今，中国人民银行公布的金融机构一年以内（含一年）期人民币贷款基准年利率为4.35%。本院认为：本案为租赁合同纠纷。永信公司经本院传票传唤，既不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由，视为放弃质证和抗辩的权利。对于大冲一经济社、大冲二经济社提供的证据，因无相反证据反驳和影响证据效力的因素存在，且大冲一经济社、大冲二经济社出示了证据原件，故本院予以采信。关于合同解除的时间认定问题。大冲一经济社、大冲二经济社于2010年1月1日分别与永信公司签订的《厂房租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，其主要内容不违反法律和行政法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。《厂房租赁合同》期满后，永信公司继续使用案涉厂房、宿舍、办公楼及场地并按原合同最后一期的月租金标准支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁合同为不定期”的规定，《厂房租赁合同》期满后至永信公司2018年1月31日撤场的期间，大冲一经济社、大冲二经济社与永信公司为不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同。由于永信公司已于2018年1月31日撤场，故大冲一经济社、大冲二经济社要求确认双方租赁合同关系于2018年1月31日解除，符合法律规定，本院予以支持。关于不定期租赁期间的租金及相关费用的认定和处理。（一）不定期租赁期间的租金及相关费用的认定。如上所述，大冲一经济社、大冲二经济社确认永信公司在《厂房租赁合同》期满（2016年9月14日）之后为不定期租赁合同关系，至租赁合同关系解除永信公司仍需按《厂房租赁合同》最后一期的月租金标准支付租金及相关费用。两《厂房租赁合同》均约定最后一期的月租金为13951.5元，永信公司交租至2017年6月30日，即永信公司需按13951.5元/月的标准向大冲一经济社支付2017年7月1日至2018年1月31日止租金97660.5元，向大冲一经济社支付2017年7月1日至2018年1月31日止租金97660.5元。此外，大冲一经济社、大冲二经济社在不定期租赁期间代永信公司垫付了2017年11月至2018年1月电费及违约金共32619.71元，该费用应由永信公司承担，因此永信公司需向大冲一经济社、大冲二经济社支付电费32619.71元。（二）不定期租赁期间的拖欠租金、押金及利息损失的处理。永信公司逾期交租已构成违约，理应承担违约责任。本案中，大冲一经济社、大冲二经济社既按年利率24%主张自2018年1月31日起的利息损失，又以《厂房租赁合同》第三条约定主张没收押金。对此本院认为，1.永信公司逾期交租确造成大冲一经济社、大冲二经济社利息损失，但大冲一经济社、大冲二经济社主张按年利率24%的标准计算过高，应参照中国人民银行公布的金融机构人民币同期贷款一年以内（含一年）年利率4.35%的标准计算，即永信公司自2018年1月31日起分别以拖欠租金为基准，按年利率4.35%向大冲一经济社、大冲二经济社支付逾期利息；2.承租方向出租方缴交的租赁押金实际上是承租方对履行合同提供的担保，当承租方逾期支付租金时，出租方可以其缴交的押金抵扣拖欠租金，因此永信公司缴交的租赁押金应用作冲抵拖欠租金，大冲一经济社、大冲二经济社请求没收押金，本院不予支持。永信公司向大冲一经济社、大冲二经济社缴交了租赁押金20000元（各经济社10000元），分别扣除其拖欠租金后，永信公司还需向大冲一经济社支付租金87660.5元；向大冲二经济社支付租金87660.5元。综上，大冲一经济社、大冲二经济社有关租金、逾期利息损失和垫付电费的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。关于大冲一经济社、大冲二经济社是否对永信公司留置在租赁场所的机器设备和车辆享有优先受偿权的问题。《中华人民共和国物权法》第二百三十条第一款规定：“债条人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”因此，大冲一经济社、大冲二经济社需合法占有永信公司放置在租赁场所机器设备和车辆的前提下方有权就该动产享有优先受偿权。而大冲一经济社、大冲二经济社并不能举证证实其已合法占有永信公司放置在租赁场所的机器设备和车辆，因此大冲一经济社、大冲二经济社以上述法律规定主张对永信公司放置在租赁场所的机器设备和车辆享有优先受偿权理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告肇庆市端州区黄岗街大冲第一股份合作经济社、肇庆市端州区黄岗街大冲第二股份合作经济社与被告肇庆市永信鞋材有限公司的租赁合同关系于2018年1月31日解除。二、被告肇庆市永信鞋材有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向支付原告肇庆市端州区黄岗街大冲第一股份合作经济社租金87660.5元及利息（利息以租金87660.5元为基准，按年利率4.35%自2018年1月31日起计至本院指定履行给付义务之日届满时止）。三、被告肇庆市永信鞋材有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向支付原告肇庆市端州区黄岗街大冲第二股份合作经济社租金87660.5元及利息（利息以租金87660.5元为基准，按年利率4.35%自2018年1月31日起计至本院指定履行给付义务之日届满时止）。四、被告肇庆市永信鞋材有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向支付原告肇庆市端州区黄岗街大冲第一股份合作经济社、肇庆市端州区黄岗街大冲第二股份合作经济社支付2017年11月至2018年1月电费及违约金共32619.71元。五、驳回原告肇庆市端州区黄岗街大冲第一股份合作经济社、肇庆市端州区黄岗街大冲第二股份合作经济社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5290元（两原告已预交），由原告肇庆市端州区黄岗街大冲第一股份合作经济社、肇庆市端州区黄岗街大冲第二股份合作经济社负担1120元，被告肇庆市永信鞋材有限公司负担4170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  梁凯文审 判 员  黄卓贤人民陪审员  伍惠芳二〇一九年四月二十四日书 记 员  卢诗瀚