福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0481民初667号 原告：三明市住房公积金管理中心，住所地：福建省三明市工商银行大厦**，统一社会信用代码：12350400488782252T。 法定代表人：廖善谷，职务：主任。 委托诉讼代理人：张先火，福建昊拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏华敬，系三明市住房公积金管理中心职工。 被告：林耿铨，男，1980年6月29日出生，汉族，住永安市。 被告：吴志祥，男，1958年3月3日出生，汉族，住安徽省明光市，系被继承人吴敏之父。 被告：梁永平，女，1957年8月26日出生，汉族，住漳州市芗城区，系被继承人吴敏之母。 被告：林某，女，2008年12月26日出生，汉族，住永安市，系被继承人吴敏之女。 法定代理人：林耿铨，男，1980年6月29日出生，汉族，住永安市，系被告林某之父。 被告林耿铨与被告林某的共同委托诉讼代理人：林兆铭，男，1952年3年13日，汉族，住永安市，系被告林耿铨的父亲、被告林某的祖父。 原告三明市住房公积金管理中心与被告林耿铨、吴志祥、梁永平、林某借款合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三明市住房公积金管理中心的委托诉讼代理人张先火、苏华敬与被告林耿铨、林某的共同委托诉讼代理人林兆铭、被告梁永平到庭参加诉讼，被告吴志祥经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 三明市住房公积金管理中心向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除三明市住房公积金管理中心与林耿铨等签订的《职工住房借款合同》；2.判令林耿铨偿还借款本金298272元、利息及罚息3245.83元（利息暂计算至2019年1月2日止），合计301517.83元，并继续支付利息及罚息至欠款清偿之日止；3.判令三明市住房公积金管理中心对涉案抵押物，坐落于永安市（房屋所有权证：永房权证字第20152252）房屋的折价或者以拍卖、变卖价款享有优先受偿权；4.判令林耿铨承担三明市住房公积金管理中心为实现债务而支付的律师费6000元；5.判令吴志祥、梁永平、林某在继承吴敏遗产范围内对吴敏的上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由林耿铨、吴志祥、梁永平、林某承担。事实和理由：2015年3月16日，三明市住房公积金管理中心永安管理部、贷款人中国建设银行股份有限公司永安支行、保证人福建世创房产开发有限公司、借款人林耿铨、抵押物共有人吴敏等共同签订了一份《职工住房借款合同》。合同约定：借款人林耿铨向三明市住房公积金管理中心永安管理部借款32万元，用于购买坐落于永安市住房，借款期限为30年。保证人福建世创房产开发有限公司自愿提供阶段性担保。并于2015年10月22日，办理了永安市房产（房产证：永房权证字第××号）的抵押登记手续。林耿铨借款后，自2018年9月起至今未履行还款义务，截止2019年1月2日贷款余额为298272元，应收利息、罚息3245.83元。林耿铨的行为已构成严重违约，根据借款合同约定，三明市住房公积金管理中心有权单方解除合同，提前收回借款本息。林耿铨与吴敏于2017年9月4日办理离婚登记手续，根据双方《离婚协议书》约定，涉案抵押房产永安市归吴敏所有。吴敏于2018年8月27日死亡。其遗产的法定继承人为：其父亲吴志祥、其母亲梁永平、其女儿林某。吴志祥、梁永平、林某应在继承吴敏遗产的范围内对吴敏的上述债务承担责任。 林耿铨辩称，三明市住房公积金管理中心所诉的贷款和欠款情况属实，但认为没有必要请律师代理，要求免除律师代理费。 吴志祥未作答辩。 梁永平、林某辩称，三明市住房公积金管理中心所诉的贷款和欠款情况属实，其愿意在继承吴敏遗产的范围内对吴敏的上述债务承担责任，但认为没有必要请律师代理，要求免除律师代理费。 三明市住房公积金管理中心围绕诉讼请求依法提供如下证据：1.职工住房借款合同（复印件）、三明市职工住房借款凭证（复印件），以证明借款及支付借款的事实；2.贷款信息清单（复印件），以证明林耿铨欠款的事实；3.商品房买卖合同(复印件)，以证明林耿铨购买涉案房屋的事实；4.房屋所有权证、房屋抵押证（复印件），以证明涉案房产已办理抵押登记的事实；5.结婚证（复印件），以证明林耿铨与吴敏在购买涉案房产及签订涉案借款合同时系夫妻关系的事实；6.死亡证明书（复印件），以证明吴敏于2018年8月27日死亡的事实；6.出生医学证明（复印件），以证明林某为吴敏和林耿铨的女儿的事实；7.离婚证、离婚协议（复印件），以证明林耿铨与吴敏签订的离婚协议约定涉案房产归吴敏所有的事实；8.母女关系证明，以证明梁永平与吴敏系母女关系的事实；9.委托代理合同、律师费发票（复印件），以证明原告聘请律师支付代理费6000元的事实；10.民事调解书（复印件），以证明吴敏系吴志祥与梁永平女儿的事实。林耿铨、梁永平、林某对三明市住房公积金管理中心提交的上述证据及证明的事实均无异议；吴志祥经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和答辩的诉讼权利。本院依法进行审查，对三明市住房公积金管理中心提供的上述证据真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年3月16日，三明市住房公积金管理中心的下属分支机构三明市住房公积金管理中心永安管理部作为委托人、中国建设银行股份有限公司永安支行作为贷款人、福建世创房产开发有限公司作为保证人、林耿铨作为借款人和抵押人、吴敏作为抵押物共有人，共同签订了一份编号为建字2015年0194号《职工住房借款合同》（含“特别签订条款”）。该合同约定：借款人林耿铨为购买坐落于永安市的商品房，向委托人三明市住房公积金管理中心永安管理部、贷款人中国建设银行股份有限公司永安支行借用公积金贷款32万元；借款利率为年利率4%；借款期限为30年，自2015年4月13日起至2045年4月13日止；还款方式为“等额还本付息”法；借款人林耿铨应保证还款账户每月13日（即每月还款日）前有足额存款用于偿还当期还款本息；保证人福建世创房产开发有限公司自愿为林耿铨的该笔借款提供阶段性担保；借款人未按约定履行义务的，贷款人、委托人方有权单方解除合同提前收回借款本息；借款人因违约而导致诉讼时，应承担因此产生的诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等贷款人、委托人实现债权的费用。并约定，抵押物共有权人在同意该抵押物抵押后，同样受本合同条款约束，抵押担保期限自房地产抵押登记完成之日起至担保的债权全部清偿之日止。2015年4月13日，三明市住房公积金管理中心永安管理部依约委托贷款人中国建设银行股份有限公司永安支行将贷款款项32万元转入借款合同指定的收款账户，并于2015年10月22日，办理了永安市（房产证：永房权证字第××号）房产的抵押登记手续。林耿铨借款后，自2018年9月起至今未履行还款义务，截止2019年1月2日尚欠贷款本金298272元，及利息、罚息3245.83元，合计301517.83元。 另查明，林耿铨与吴敏于2007年4月12日办理结婚登记手续，双方婚后共生育一女，取名林某。2017年9月4日，林耿铨与吴敏办理离婚登记手续，双方在《离婚协议书》第三条中约定，永安市归吴敏所有，房屋贷款由吴敏负责偿还。吴敏于2018年8月27日死亡，其生前未留有遗嘱及遗赠。吴敏系吴志祥与梁永平的女儿。三明市住房公积金管理中心委托福建昊拓律师事务所律师代理本案诉讼，支付律师代理费6000元。 本院认为，三明市住房公积金管理中心永安管理部、中国建设银行股份有限公司永安支行与林耿铨、吴敏、福建世创房产开发有限公司共同签订的《职工住房借款合同》（含“特别签订条款”）均系各方当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定,为有效合同，各方均应按合同约定全面履行各自义务。三明市住房公积金管理中心永安管理部按约履行放款义务后，林耿铨未能按约如期偿还借款本息的行为已构成违约，三明市住房公积金管理中心作为事业单位法人有权就其下属分支机构永安管理部的该笔债权向林耿铨主张权利，其要求解除双方签订的《职工住房借款合同》，由林耿铨偿还所欠借款本息，并按合同约定利率继续支付利息、罚息至实际给付之日止的诉请，于法有据且符合合同约定，本院予以支持。三明市住房公积金管理中心为本案诉讼向福建昊拓律师事务所支付的律师代理费6000元，未超过《福建省律师服务收费管理暂行规定》，其要求林耿铨承担其为实现债务而支付的律师费6000元的诉讼请求，于法有据且符合合同约定，本院亦予以支持。林耿铨、梁永平、林某关于本案没有必要聘请律师的辩解理由不能成立，本院不予采纳。林耿铨与吴敏自愿将其二人位于永安市房屋为该笔贷款提供抵押担保并办理了抵押物登记手续，抵押权自登记时设立。现该笔债务并未清偿，因此，三明市住房公积金管理中心有权以上述抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。林耿铨在购买涉案房屋和办理借款、抵押登记时与吴敏尚在夫妻关系存续期间，双方在离婚时关于涉案房产归吴敏所有，房屋贷款由吴敏负责偿还的协议约定，系其二人对夫妻共同财产及债务的分配和处置，但未经抵押权人三明市住房公积金管理中心永安管理部的同意，吴敏作为受让人亦未清偿本案债务，故根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，该协议仅在其家庭内部具有约束力，不能对抗本案抵押权人。三明市住房公积金管理中心未主张按夫妻共同债务要求吴敏承担共同偿还的责任，根据涉案《职工住房借款合同》的约定，吴敏作为抵押物共有人应在抵押物范围内承担保证责任。关于三明市住房公积金管理中心要求吴志祥、梁永平、林某在继承吴敏遗产范围内对吴敏的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求。吴敏现已死亡，生前未留有遗嘱或遗赠，故对其生前遗留的永安市房屋，其法定继承人吴志祥、梁永平、林某依法享有继承权。对吴敏遗留的上述债务，其法定继承人梁永平、林某表示同意在继承吴敏的该遗产的实际价值范围内承担责任，其法定继承人吴志祥未向本院表示放弃继承该遗产，故吴志祥、梁永平、林某应在继承吴敏的该遗产的实际价值范围内对吴敏的上述债务承担责任，超出部分，本院不予支持。三明市住房公积金管理中心未要求保证人福建世创房产开发有限公司承担保证责任，是其在法律允许的范围内对自己权利所作的处分，未违反法律规定，本院予以准许。吴志祥经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条、第一百九十一条第二款、第一百九十五条、第一百九十八条，《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 解除三明市住房公积金管理中心与林耿铨等于2015年3月16日签订的编号为建字2015年0194号的《职工住房借款合同》（含“特别签订条款”）。 林耿铨应于本判决生效后三日内一次性偿还三明市住房公积金管理中心借款本金298272元、利息及罚息3245.83元（暂计算至2019年1月2日止），本息合计301517.83元，并按合同约定利率继续支付利息及罚息至欠款清偿之日止。 三、林耿铨应于本判决生效后三日内一次性支付三明市住房公积金管理中心律师代理费6000元。 四、三明市住房公积金管理中心有权就上述债权对林耿铨、吴敏抵押的位于永安市（房屋所有权证：永房权证字第20152252）房屋的折价或者以拍卖、变卖价款享有优先受偿权。 五、吴志祥、梁永平、林某在继承吴敏的位于永安市房屋的遗产实际价值范围内对吴敏的上述债务承担偿还责任。 六、驳回三明市住房公积金管理中心的其他诉讼请求。 若未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6100元，减半收取计3050元，由林耿铨、吴志祥、梁永平、林某共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员 陈 峰 二〇一九年四月二十六日 书记员 李杭燕 附：本判决书适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。 第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《中华人民共和国继承法》 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。