广东省东莞市第二人民法院民 事 裁 定 书（2018）粤1972民初16982号原告：东莞市虎门镇南面社区居民委员会。住所地：广东省东莞市虎门镇南面大道**。统一社会信用代码为55441990731445644Q。负责人：陈子良，该单位主任。委托诉讼代理人：莫嘉颖，广东魁峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳杰，广东魁峰律师事务所律师。被告：郭明华，男，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：陈梓民，广东尚智和律师事务所律师。委托诉讼代理人：高新，广东尚智和律师事务所律师。原告东莞市虎门镇南面社区居民委员会（以下简称“南面居委会”）与被告郭明华租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法进行审理。原告南面居委会向本院提出诉讼请求，请求判令：1.确认原、被告双方于2012年2月21日签订的《租赁、合作补充合同》无效；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2005年11月15日签订《租用土地合约》，原告将土名东门口的5000㎡用地租赁给乙方，租期为16年，自2006年1月1日至2021年12月31日止；于2006年3月30日签订《租用土地合约》，原告将土名东门口梁志伟租地旁（与被告租地相接）的284.70㎡用地租给乙方，租期为17年，自2007年1月1日至2023年12月31日止。（以上两《租用土地合约》下称为“原合同”）后，原、被告双方于2012年2月21日签订《租赁、合作补充合同》，将原合同约定租赁用地（合计约5285㎡）延期租赁期限10年，即由2022年1月1日至2031年12月31日止；同时，双方约定自2032年1月1日至2051年12月31日止（共20年）在租赁用地上合作建房，合作期间，被告承担所有费用，原告无需承担任何费用，并原告有权按被告总投资面积和使用面积的40%取得收益，合作期满租赁用地及其地上建筑物均无偿归原告所有。就此，原告认为：首先，《租赁、合作补充合同》中虽约定自2032年1月1日起至2051年12月31日止（共20年）双方是合作建房关系，但事实上双方的法律关系仍是租赁合同关系，即原告将用地租赁被告，租赁期限共20年，租金以被告总投资建筑面积和使用面积的40%收益折抵，租赁期满后土地及地上建筑物均归原告所有，即原、被告双方以合作建房方式规避租赁期限不得超过20年的法律规定。其次，《租赁、合作补充合同》在原合同尚有10年租期未到期的情况下又提前续租10年，明显是以签订两份租赁合同的方式规避租赁年限不得超过20年的法律规定。综上所述，双方涉嫌以合法形式掩盖非法目的，根据《合同法》第52条之相关规定，双方签订的《租赁、合作补充合同》应为无效合同。被告郭明华辩称，一、本案原告诉讼主体不适格。1.被告于2005年11月16日签订的《租用土地合约》的相对方为虎门镇南面村第五村民小组，于2006年3月30日签订的《租用土地合约》的相对方为虎门镇南面社区第五居民小组，2012年2月21日签订的《租赁、合作补充合同》的相对方为虎门镇南面社区第五股份经济合作社，均与原告无关。2.租金收取的主体并非原告，根据原告提交的证据《虎门镇社区集体经济组织收据》显示，租金收款方及开票方为南面股份经济联合社第五分社。3.根据《关于核实规划地块性质的复函的内容》，无法确认涉案土地即为复函所指的土地，此外复函确认申请红线内的土地所有权属为东莞市××镇南面股份经济联合社，与原告无关。二、《租用土地合约》、《租赁、合作补充合同》均合法有效，不存在规避租赁期限不得超过20年的法律规定。《租赁、合作补充合同》签订时间在2012年2月21日，与原《租用土地合约》的租赁期限届满尚有不到10年，双方在前述时间签订补充合同视为达成新的合意，新的租赁期限应当自2012年2月21日起算，未超出法定租赁期限，被告自始至终依约支付各项费用，不存在违约情形。三、《租赁、合作补充合同》不存在以合作建房方式规避租赁期限不得超过20年的法律规定。1.《租赁、合作补充合同》包括租赁关系及合作关系两个法律关系，且根据合同约定，是由土地权属人主动提出合作期，由土地权属人出地，被告负责投资建设，按总投资建筑面积和使用面积的四六分成。该合作关系为双方真实意思表示，被告为土地权属人集体成员，签订合同前经村代表集体通过，且被告与村集体合作建房不违反法律强制性规定，建房符合用地规划。2.土地权属人还向被告承诺负责办理审批手续及产权证明，并向被告提供符合规划的红线图。2014年3月6日，东莞市××镇南面股份经济联合社出具的《证明》，证明被告享有使用案涉土地的权利，且土地证正在办理中。2018年7月12日，原告要求被告对涉案土地上的市场进行整改，并在《申请书》上予以盖章确认。同时，土地权属人亦要求被告到国土局进行了测量工作，以便办理相关产权证。综上，被告在相信土地权属人的情况下才大力投资。四、退一步讲，假设原告能够证明其为土地实际权利人，原告的不诚信行为不仅严重侵犯被告的合法权益，更造成更多次承租人的利益受到侵害，造成社会不稳定，浪费更多司法资源。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明认定如下事实：一、合同签订情况。（一）2005年11月16日，被告作为合同乙方，东莞市××镇南面村第五村民小组作为合同甲方，双方签订《租用土地合约》，约定甲方将位于南面村卫生站旁，土名东门口伍仟平方米的用地租给乙方作停车场使用，租期16年，由2006年1月1日至2021年12月31日止。原告作为见证方在该《租用土地合约》盖章见证。（二）2006年3月30日，被告作为合同乙方，东莞市××镇南面村第五居民小组作为合同甲方，双方签订《租用土地合约》，约定甲方将位于南面村土名东门口梁志伟租地旁（与郭明华租地相接）未出租284.7平方米的用地租给乙方作仓库/农贸市场道路出入口使用，租期17年，2007年1月1日至2023年12月31日止。原告作为见证方在该《租用土地合约》盖章见证。（三）2012年2月21日，被告作为合同乙方，东莞市××镇南面社区第五股份经济合作社作为合同甲方，双方签订《租赁、合作补充合同》，约定：甲方同意在原租赁合同（地点在南面社区卫生站旁，土名东门口）期满延期至2051年12月31日止；其中租赁期为10年（从2022年1月1日至2031年12月31日），合作期为20年（从2032年1月1日至2051年12月31日）；其中延期租赁用地合同为10周年，即从2022年1月1日至2031年12月31日，租赁用地面积为5285平方米，包括原已签订合同做路的3米；2032年1月1日至2051年12月31日这20年，乙方无需向甲方缴纳租金，双方以合作形式按乙方宗投资建筑面积和使用面积的四六分成；2032年1月1日，乙方按总投资建筑面积和使用面积的40%划归甲方，由底层到顶层按比例计算，甲方再按临近商铺时价返租给乙方。原告作为见证方在该《租用土地合约》盖章见证。被告另提交了一份2012年2月21日《租赁、合作补充协议小组决议》，该决议上有东莞市××镇南面第五居民小组代表的签名，盖有东莞市××镇南面第五股份经济合作社的章。二、有关南面第五村民小组、第五股份经济合作社等主体情况。根据原告提交的东莞市××镇人民政府于2018年12月5日出具的《关于虎门镇南面社区居民委员会撤销居民小组建制的有关证明》载明，根据《关于村（居）小组长换届选举问题的补充通知》（东村办[2011]3号精神），虎门镇政府于2013年12月4日予以批复撤销南面社区第五村民小组建制，原东莞市××镇南面村第五村民小组、第五股份经济合作社现对外不再具有独立主体资格，其权利与义务均由东莞市××镇南面社区居民委员会承接与行使。本院在诉讼过程中向东莞市××镇人民政府发函调查有关虎门镇南面社区第五居民小组、虎门镇南面社区第五股份经济合作社、虎门镇南面股份经济联合社第五分社的存续情况。东莞市××镇人民政府发函回复称，包括南面第五股份经济合作社在内的八个股份经济合作社并入东莞市××镇南面股份经济联合社，经联社下设第五分社等共八个分社，虎门镇南面社区第五居民小组、虎门镇南面股份经济联合社第五分社现仍存续，虎门镇南面社区第五股份经济合作社已于2013年完成撤并手续并入虎门南面股份经济联合社，目前虎门镇南面社区第五股份经济合作社相关注销手续已上报东莞市农业局。三、土地权属及性质情况。根据原告提交的东莞市国土资源局虎门分局向虎门镇南面社区发出的虎国土复[2018]305号《关于核实规划地块性质的复函》的内容，来文中提及地块位于南面社区，面积为13288.3平方米，在虎门镇土地利用总规划上有12115.6平方米位于建设用地区，有1172.7平方米位于自然保留地区，该地块所有权属为东莞市××镇南面股份经济联合社，其中有6879.3平方米已完善建设用地审批手续（农用地转用）手续，剩下6409平方米无用地手续，整个地块未完善供地手续，地块现状已建，属未供先建（部分为未批先建）的违法用地。另根据原告提交的东莞市国土资源局虎门分局向虎门镇南面社区发出的虎国土复[2018]404号《关于南面社区“东门口”违法用地的行政处理结果的回复》的内容，来文提及违法用地面积为13243.3平方米，其中572.63平方米已作出行政处罚，6997.79平方米正在立案查处，剩余5672.88平方米属于历史遗留建筑，暂未作处理。被告提交了一份《证明》载明内容为“兹有东莞市××镇南面第五股份经济合作社，位于东门口租地合同面积5000平方米，租地权属我南面社区第五股份经济合作社所有，现租给东莞市××镇南面村村民郭明华”“租赁期为46年，该租地属经营性商业用途，其土地证正在办理中”。该证明上盖有东莞市××镇南面股份经济联合社的公章，落款日期为2014年3月6日。另，原告还提交了一份盖有东莞市××镇南面社区居民委员会公章的《申请书》，该申请书内容为：原南面村委会市场（地址：东莞市××镇南面东门口）因市场改造，本市场按要求已经进行整改，本市场已经办理营业执照，……东莞市南农市场经营管理有限公司改造方案以“虎门南面市场设计效果图为准”。申请人郭明华就南面村委会市场整改事宜，现申请场地整改，……望给予批准为盼!四、其他。被告在承租案涉土地后，在案涉土地上兴建了混凝土结构、钢结构占地几千平方的建筑物，该些建筑物未取得建设工程规划许可证也未取得主管机关的批准建设手续。本院认为，人民法院审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件，如果涉及的土地在村庄、集镇规划区和城市规划区内，虽然农村集体土地在起诉前已被依法批准为建设用地，但当事人未按规划审批程序批准，未依法领取建设用地规划许可证或建设工程规划许可证，或者违反建设工程规划许可证的规定，建设建筑物、构筑物或其他设施的，裁定驳回起诉，并告知当事人向行政主管部门申请处理。当事人在行政主管部门对涉及的土地及其地上建筑物、构筑物或其他设施进行处理后，可就因履行合同而发生的财产纠纷再向人民法院提起民事诉讼。现案涉土地虽有部分为建设用地，但整个地块未完善供地手续，地块现状已建，属未供先建（部分为未批先建）的违法用地，而被告在案涉地块上已兴建有几千平方米的建筑物，该建筑物未办理任何报建手续，因此本案应当裁定驳回起诉。另要指出的是，《租赁、合作补充合同》的合同当事人为东莞市××镇南面社区第五股份经济合作社与被告郭明华，根据东莞市××镇人民政府对本院调查函的回函，东莞市××镇南面社区第五股份经济合作社2013年完成撤并手续并入虎门南面股份经济联合社，故东莞市××镇南面社区第五股份经济合作社对于《租赁、合作补充合同》的权利义务应由东莞市××镇南面股份经济联合社享有，在东莞市××镇南面股份经济联合社合法存续的情况下，南面居委会提起本案诉讼亦不适格。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条和第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定如下：驳回原告东莞市虎门镇南面社区居民委员会的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  李阳河人民陪审员  李秋月人民陪审员  李慧霞二〇一九年四月十五日书 记 员  黄婉欣