山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终2158号上诉人（原审被告，反诉被告）：山西神飞通用航空有限公司，住所地太原市小店区长治南路********。法定代表人：贾军军，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：尹燕妮，山西佳镜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁贇，山西佳镜律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：山西省经济和信息化委员会，住，住所地太原市府东街**/div>法定代表人：李晓波，主任。委托诉讼代理人：闫泽红，山西初心律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宗贤，山西初心律师事务所律师。上诉人山西神飞通用航空有限公司因与被上诉人山西省经济和信息化委员会房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2018）晋0105民初6972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山西神飞通用航空有限公司上诉请求：1、撤销太原市小店区人民法院(2018)晋0105民初6972号民事判决书,依法改判上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》无效,并判令被上诉人赔偿上诉人租赁期内房屋装修费用约10000元(最终金额以鉴定结论为准);2、判令被上诉人承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误,山西省人民政府口岸办公室(下称:“省口岸办”)作为被上诉人内设机构与上诉人签订案涉《房屋租赁合同》,其既非房屋所有权人,又未经产权人及主管部门批准同意出租,属无权处分。案涉租赁合同相关解除条款自始无效,不存在解除情形。1、1993年6月10日,经山西省计划委员会文件(晋计基字[93]第616号)《关于建设太原武宿机场航空口岸联检单位办公用房及职工住宅可行性研究报告的批复》第二条:“省政府与太原市政府共同研究决定,省口岸办等五单位职工宿舍集中建设,办公业务用房在太原机场东北门附近建设......”第六条:“办公生活用房产权归山西省政府,由省口岸办负责管理和协调,各使用单位负责维修。”2、2013年7月19日,省口岸办与上诉人签订了《房屋租赁合同》,合同载明:“房屋所有权属归省口岸办所有,出租房屋为太原机场口岸综合楼,建筑面积2662平方米,出租面积为1900平方米。”其中,未出租部分为口岸办自行办公使用。3、省口岸办出租的案涉租赁房屋属山西省计划委员会批复中的办公用房,依据批复内容,省口岸办既非房屋产权人,又未经产权人及主管部门批准同意出租,且出租案涉房屋后,产权人及其主管单位并未对此出租行为予以追认同意。省口岸办作为房屋管理、协调单位,擅自对外出租已超出其管理权限,其无权处分的行为致使案涉合同无效,上诉人不受合同约定条款约束,合同不存在解除情形。二、一审人民法院适用法律错误。涉案房屋性质属于政府机关办公用房，依法不得出租、出借。省口岸办违反国家行政法规强制性规定，案涉租赁合同当然无效。1、依据山西省人民政府办公厅文件（晋政办发[2009]173号）《关于印发山西省经济和信息化委员会主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，其中第三条第十五项明确确认，案涉合同出租方省口岸办为被上诉人内设机构，被上诉人机构性质为机关。2、依据国务院2012年10月1日颁布生效的《机关事务管理条例》第二十三条规定：“政府各部门不得出租、出借办公用房或者改变办公用房使用功能。”第三十四条：“其他国家机关和有关人民团体的机关事务管理活动，参照本条例执行。”省口岸办作为国家机关内设部门，对外出租办公用房已违反该行政法强制、禁止性条款。3、依据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”据此，案涉房屋租赁合同当然无效。三、案涉房屋始建于上世纪九十年代初，上诉人承租时，房屋年久失修，不能满足上诉人正常使用需求，经上诉人多次装修、加固，可以使用，期间耗费了大量的人力、物力、财力。对此被上诉人应予以赔偿。1、上诉人自使用被上诉人租赁房屋以来，对房屋进行了装饰、装修，所涉采暖、水、电等管道设施的维护维修。因被上诉人出租该房屋时，未提供房屋权属证书及房屋建设工程规划许可证等证明文件，致使上诉人误认为省口岸办即为房屋所有权人并与其签订了案涉租赁合同。现双方所签合同无效，被上诉人存在重大过错。2、依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，应该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，被上诉人应就上诉人遭受的损失予以赔偿。综上，一审法院所作判决认定事实错误，适用法律错误，上诉人因被上诉人过错行为导致双方所签案涉合同无效，合同不存在解除情形，望二审人民法院予以纠正，判如所请。山西省经济和信息化委员会辩称，一、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方签订的租赁合同意思表示真实，被上诉人出租房屋时已取得建设工程规划许可证；且内容不违反法律规定，没有关于禁止政府机关出租闲置房屋的禁止性规定，实践中有大量行政机关出租闲置房屋的情况及案例，合同效力不存在争议。被上诉人出租闲置房屋全部租金收入入国家财政，房屋租赁合同的履行未损害国家利益和社会公共利益。《关于建设太原武宿机场航空口岸联检单位办公用房及职工住宅可行性研究报告的批复》（晋计基字[93]第616号）文件第六条规定“办公生活用房产权归山西省政府由口岸办负责管理和协调。”出租房屋建成后按照文件批复内容一直由被上诉人使用管理。后部分楼层闲置，房屋仍由被上诉人管理，所以被上诉人出租给上诉人属有权处分，并非无权处分。《合同法解释（一）》第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规行政法规为依据。”《合同法解释二》第十四条、《合同法》第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。2012年10月1日颁布的《机关事务管理条例》因行政管理需要设定，其性质属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。如果违反这些规范，都以违反法律强制性规定为由认可合同无效，不符合合同法的立法本意，不利于维护合同的稳定性，也不利于保护各方当事人的合法权益，同时也会破坏建筑市场的正常秩序。被上诉人认为法律和行政法规中的强制性规定，有的属于行政管理规范，如果当事人违反了这些规范，属于行政机关上下级内部事务，但是不影响民事合同的效力。二、被上诉人不应赔偿上诉人房屋装修、加固等费用。被上诉人房屋出租前就会正常使用、居住，上诉人为自己的经营需求，对房屋进行了一些改造装修，属其自身为了经营需要而进行的必要投入。其实在进行装修时，双方已签订租赁合同，明确了租赁期限及合同约定装修的全部费用由上诉人承担。上诉人在能够预见到的期限内使用了租赁房屋，作为理性的社会人其对涉案房屋的装饰装修投入与可使用时限之间的关系应是明知的。因此即使《房屋租赁合同》效力存在争议，但是上诉人对于涉案房屋投入的装饰装修并未受到任何影响，其所投入的装饰装修价值已在双方履行期内全面地得到了实现。换言之，本案中对于合同效力的判断不影响上诉人承租房屋及投入的装饰装修利益。上诉人以合同被认定无效为由，要求被上诉人赔偿其装饰装修损失不应得到支持。山西省经济和信息化委员会向一审法院起诉请求：1、判决确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》解除，要求被告立即搬离租赁房屋；2、判令被告支付原告欠付的至其实际搬离之日止的租金（暂计算至2018年8月20日欠付租金金额为806239．13元）；3、判令被告支付原告欠付租金的利息，自租赁合同约定的付款期限起算，参照同期银行贷款利率（5％）计算至实际履行完毕之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。山西神飞通用航空有限公司向一审法院提出反诉请求：1、依法判令2013年7月19日反诉人与被反诉人内设机构山西省人民政府口岸办公司签订的《房屋租赁合同》无效；2．判令被反诉人赔偿反诉人房屋装修现存价值约10000元（最终金额以鉴定结论为准）；3．诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2013年7月19日，原告（反诉被告）山西省人民政府口岸办公室作为出租方与被告（反诉原告）神飞公司签订《房屋租赁合同》，约定：将山西省人民政府口岸办公室坐落于太原机场口岸综合楼的1900平方米（办公楼三、四层，二层西侧、一层东侧和西侧办公室1间、卫生间1间）出租给神飞公司；租赁期限3年，自2013年11月1日起至2016年10月31日止，仅限公司办公及员工住宿用房；每年租金为260000元整，合同签定后30日内，神飞公司一次性向山西省经信委支付第一年的租金，以后每年11月1日前一个月内支付下一年全年的租金；在合同终止、解除租赁关系时，神飞公司装修或改造与房屋有关的设施全部归山西省经信委所有（可移动设施除外），可移动的设施由神飞公司自由处置。合同还对其他内容进行了约定。2014年4月28日，山西省人民政府口岸办公室向神飞公司发函，内容为省口岸办已对采暖部分管道进行改造，工程款55203．2元，前期神飞已付工程材料款30000元，现请神飞公司在房屋租赁费中支付工程余款25203．2元，直接付给维修工程负责人陈召芳。2014年8月11日，山西省人民政府口岸办公室向神飞公司发函，内容为：口岸办对办公楼卫生间实施维修和验收，请神飞公司在房屋租赁费中支付工程款27270元，直接付给维修工程负责人陈召芳。2017年1月17日，神飞公司给山西省经信委出具“关于资金转入情况说明”，内容为：其于2016年4月22日通过中国工商银行向省经信委转入房租260000元。2017年4月24日，被告神飞公司向原告省经信委转账100000元租金。2017年7月4日，神飞公司给山西省人民政府口岸办公室发函，编号神飞函字（2017）24号《关于房租及能源费用支付情况的函》，主要内容为其公司资金紧张正在积极催收，尽快解决房租缴纳问题。2018年2月14日山西省政府口岸办公室给神飞公司发函，编号为晋政口岸函（2018）20号，《关于解除太原机场口岸综合楼租赁合同的函》，内容为：“一、本通知函自你方收到之日起，双方不定期房屋租赁关系终止，请你方在收到本书面通知后90日内搬出太原机场口岸综合楼；二、请你方于2018年3月31日前缴清拖欠房租费用合计671074．75元（其中租赁期房租欠款337526．8元，不定期租赁期房租333547．95元（截至2018年2月12日））。搬离期房租按照双方书面合同约定的租金计算方式支付租金，即712元／日（26万元／365日），直至你方搬空交还租赁房屋停止计算搬离期房租；水电暖及物业管理费请在搬空前一并结清。另查明，山西省计划委员会于1993年6月10日签发编号晋计基字（93）第616号文件，《关于建设太原武宿机场航空口岸联检单位办公用房及职工住宅可行性研究报告的批复》，太原市城市规划设计管理局小店区规划办公室于1998年9月21日颁发编号为（98）并小店规建证第51号《建设工程规划许可证》，载明“建设单位为山西省人民政府口岸办公室，建设项目名称为口岸、动检业务楼，建设位置：为太原武宿机场，建设规模为面积2500平方米，四层，高度15米，1幢”。山西省人民政府办公厅晋政办发（2009）173号文件，《山西省人民政府办公厅关于印发山西省经济和信息化委员会主要职责内设机构和人员编制规定的通知》，其中经信委18个内设机构包括省口岸办公室。庭审中，被告（反诉原告）神飞公司提出对案涉租赁房屋内的装修现存价值进行评估鉴定，一审法院经原、被告同意指定山西中盛恒鑫建设工程项目管理有限公司进行鉴定，后被告（反诉原告）神飞公司因迟迟未缴纳鉴定费用，导致鉴定终结。一审法院认为，一、原被告双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效合同，双方应按约履行各自义务。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议人，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；二、因被告（反诉原告）神飞公司逾期未支付租金，原告省经信委给其发函解除合同，符合法律规定及合同约定，本院确认双方签订的《房屋租赁合同》解除，被告应限期内搬离租赁房屋。三、自2013年11月1日至2016年10月31日，被告神飞公司共支付租金442473．2元，尚欠付租金337526．8元。自2016年11月1日至2018年8月20日租用天数为658天，欠付租金为260000÷365天×658天=468712．33元，每日租金为712元，2018年8月21日之后租金按每日712元计算。因被告（反诉原告）神飞公司拖欠租金，造成原告山西省经信委产生资金占用损失，故被告（反诉原告）神飞公司应按中国人民银行同期同类贷款利率支付原告利息，另因合同约定“每年11月1日前一个月内支付下一年全年的租金，”故2014年11月1日至2015年10月31日，被告（反诉原告）欠付租金77526．8元，利息应以77526．8元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算自2014年11月1日起至本判决确定之日止；2015年11月1日至2016年10月31日，被告欠付租金260000元，利息应以260000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算自2015年11月1日起至本判决确定之日止；2016年11月1日至2017年10月31日，被告欠付租金260000元，利息应以260000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算自2016年11月1日起至本判决确定之日止；2017年11月1日至2018年8月20日，被告欠付租金208712．33元，利息应以208712．33元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算自2017年11月1日起至本判决确定之日止；2018年8月21日后的利息，按上述方式计算。四、关于被告（反诉原告）神飞公司反诉请求判令原告赔偿其房屋装修现存价值约10000元（最终金额以鉴定结论为准）的反诉请求。因被告（反诉原告）神飞公司因迟迟未缴纳鉴定费用，导致鉴定终结，故本院不予支持该项诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、原告（反诉被告）山西省经济和信息化委员会与被告（反诉原告）山西神飞通用航空有限公司于2013年7月19日签订的《房屋租赁合同》已于2018年2月15日解除，被告（反诉原告）山西神飞通用航空有限公司于本判决生效之日起十日内搬离其承租原告（反诉被告）山西省经济和信息化委员会的房屋；二、被告（反诉原告）山西神飞通用航空有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）山西省经济和信息化委员会租金806239．13元（截止至2018年8月20日）及自2018年8月21日至实际搬离之日止的租金（按照每日712元计算）；三、被告（反诉原告）山西神飞通用航空有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）山西省经济和信息化委员会欠付租金的利息（2014年11月1日至2015年10月31日，以77526．8元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算自2014年11月1日起至实际搬离之日止；2015年11月1日至2016年10月31日，应以260000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算自2015年11月1日起至实际搬离之日止；2016年11月1日至2017年10月31日，以260000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算自2016年11月1日起至实际搬离之日止；2017年11月1日至2018年8月20日，以208712．33元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算自2017年11月1日起至实际搬离之日止；2018年8月21日至实际搬离之日止的利息按上述方式计算）；四、驳回原告（反诉被告）山西省经济和信息化委员会的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）山西神飞通用航空有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取6031元（原告已预交）、反诉费75元（被告已预交），由被告（反诉原告）山西神飞通用航空有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据,本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，山西省人民政府口岸办公室作为涉案房屋的管理方，与上诉人签订的《房屋租赁合同》，系合同双方真实意思表示，不违反国家强制性规定，双方当事人应该按合同约定，遵循诚实信用原则，履行自己的义务。国务院《机关事务管理条例》是为了加强机关事务管理，规范机关事务工作，保障机关正常运行，降低机关运行成本，建设节约型机关而制定，上诉人山西神飞通用航空有限公司以《房屋租赁合同》违反《机关事务管理条例》第二十三条为属于无效合同的上诉请求不能成立，一审判决上诉人支付房屋租金及利息并无不当。关于上诉人请求被上诉人赔偿房屋装修金的上诉请求，因上诉人在一审中未缴纳鉴定费用，导致鉴定终结，故其该项上诉请求，亦不能成立。综上所述，山西神飞通用航空有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12062元，由上诉人山西神飞通用航空有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙云英审判员 李翠萍审判员 李 晨 二O一九年四月十九日书记员 张媛媛