辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽04民终643号上诉人（原审原告、反诉被告）：抚顺市金城物业管理有限公司，住所地：辽宁省抚顺市顺城区。法定代表人：郭永梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：王琳，该公司副经理。委托诉讼代理人：马铁亮，该公司办公室主任。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈锦星,男,汉族,1970年9月8日出生,户籍地：福建省福州市鼓楼区。上诉人抚顺市金城物业管理有限公司（下称金城物业公司）因与被上诉人陈锦星物业服务合同纠纷一案，不服抚顺市顺城区人民法院（2018）辽0411民初549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月31日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金城物业公司上诉请求：撤销一审判决书第二、三项，驳回被上诉人的反诉请求。理由是：一审判决上诉人向被上诉人公布物业费收支账目违反法律规定，适用法律错误。一审判决依据的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，调整的是业主与业主之间，业主委员会（或业主大会）与业主对建筑物所有权和使用权的相关规定，对上诉人没有法律约束力。违反最高人民法院作出的规定，被上诉人对小区共用部分主张权利不具有主体资格。依据《辽宁省物业管理条例》第62条规定，判决上诉人公布物业服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目，是对该条规定的曲解。一审判决上诉人对被上诉人对室内窗户的墙体进行防水维修没有事实依据，而且室内墙体不属于上诉人物业服务的范围。金城物业公司向一审法院起诉请求：1、请求人民法院判令被告立即给付拖欠原告的物业费7794元及违约金(从2013年1月至2018年12月,共计6年)；2、本案诉讼费、公告费260元由被告承担。事实及理由：被告是抚顺市金城物业管理有限公司的业主,原告为被告提供物业服务,双方于2011年1月11日签订《金凤春城物业服务合同公约》,合同约定原告为被告提供物业服务的范围包括:“1、房屋建筑极其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡視检查;2、园林绿地的管理养护;3、公共区域环境卫生的管理服务;4、公共秩序的维护;5、参与竣工交付使用时的验收交接;6、本物业范围内机动车行驶、停放管理;7、物业档案资料的管理;8、地下停车场的管理,”被告房屋的建筑面积为90.21平方米,原告按照建筑面积每月每平方米向被告收取1.2元的服务费,被告每月应交纳物业服务费108.25元,每年为1299.02元,原告每年12月一次性向被告收取。合同签订后,原告按照约定的服务范围认真为被告提供优质的物业服务,被告仅交纳了2011年和2012年两年的物业费,被告6年共拖欠原告物业费7794元,从2013年起至今长达6年的时间里无故不向原告交纳物业费用。陈锦星向一审法院反诉请求：1、判令被反诉人公告所管理小区2012年至2018年12月前物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目；2、要求被反诉人修复反诉人房屋(包括厨房开胶变形的橱柜板；北卧室窗户下的墙体进行防水；南卧室东面屋面棚顶进行防水维修；因客厅窗户漏雨，维修客厅窗户及窗户下的墙体)；3、由被反诉人承担本案相关费用。事实和理由：被反诉人一直管理整个小区，根据《服务协议》，应公示物业服务收入情况。被反诉人出租电梯广告，在公共区域挂条幅等，这些经营收入属于广大小区业主所有。被反诉人管理不善，给反诉人房屋造成损失，要求被反诉人维修。一审法院认定事实：陈锦星系位于抚顺市顺城区XX路X号楼X单元X号房屋业主，房屋建筑面积90.21平方米。2011年1月11日，金城物业公司与陈锦星签订一份《业主公约》，《业主公约》包括《金凤春城前期物业服务协议书》、《物业服务公约》等。《金凤春城前期物业服务协议书》约定的主要内容包括：由金城物业公司为陈锦星居住的抚顺市顺城区XX小区提供物业服务；陈锦星应按照协议及时向金城物业公司交纳物业服务费用；多层住宅物业服务费收费标准按照建筑面积每月每平方米1元收取，高层住宅按照1.2元收取（含电梯费）；如逾期交纳各项费用，除补交所欠费用外，还应交纳违约金。《物业服务公约》中关于金城物业公司的物业管理服务内容的约定主要包括：房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查；园林绿地的管理服务；公共区域环境卫生的管理服务；公共秩序的维护；参与物业竣工交付使用时的验收交接；本物业范围内机动车行使、停放管理；物业档案资料的管理；物业停车场的管理等。《物业服务公约》第五章第一大项业主的权利中第10小项载明：有权监督物业服务的收费情况，并要求业主委员会和物业服务企业按照规定的期限公布物业服务费用收支账目。合同签订后，金城物业公司为XX小区提供物业服务至今。陈锦星的物业费已交纳至2013年1月10日。2017年12月4日原告向陈锦星书面催缴物业费。另，陈锦星房屋墙壁有漏水的情形。一审法院认为，金城物业公司与陈锦星签订的《业主公约》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定履行义务。业主按约定向物业公司交纳物业费用，是物业公司提供物业服务的必要条件，业主拖欠物业费用势必影响物业公司的正常经营和服务质量，从而影响整个小区业主的利益。金城物业公司为小区提供了物业服务，陈锦星作为该小区业主，事实上也享受了金城物业公司提供的物业服务，理应支付物业费用,故对于金城物业公司要求陈锦星支付物业费的主张,法院予以支持。陈锦星的物业费交纳至2013年1月10日，按照每月每平方米1.2元的标准，陈锦星应向金城物业公司支付2013年1月11日至2018年12月31日期间的物业服务费为7759元（90.21平方米×1.2元×71个月+90.21平方米×1.2元×21天/31天）。关于金城物业公司要求陈锦星支付违约金的诉讼请求，陈锦星没有按时交纳物业费是因为与金城物业公司在服务义务履行上存在争议，金城物业公司没有与陈锦星进行及时有效的沟通，陈锦星并非恶意欠费，故对金城物业公司该项诉讼请求，法院不予支持。对于陈锦星的反诉请求，根据合同约定和法律规定，属于物业服务范围内，物业公司应当向陈锦星承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于陈锦星主张金城物业公司公告所管理小区2012年至2018年12月前物业管理服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目一节，原告的该项主张符合双方的约定和法律规定，法院予以支持。对于陈锦星要求金城物业公司修复厨房中开胶变形的橱柜一节，因金城物业公司对此不予认可，陈锦星也未能提供证据证明橱柜变形系由于金城物业公司未能履行物业服务义务造成，故法院对陈锦星的该项主张不予支持。对于陈锦星要求金城物业公司对客厅窗户进行维修一节，因双方在公约中约定金城物业公司系对公共区域进行维护、维修，窗户系陈锦星房屋自有部分，不属于金城物业公司的服务范围，故对陈锦星的该项主张不予支持。对于陈锦星要求金城物业公司对客厅窗户下和北卧室窗户下的墙体进行防水维修一节，根据陈锦星提供的照片，能够确认墙壁有漏水的情形，因上述主张均在金城物业公司的服务范围内，故对陈锦星的上述主张予以支持。对于陈锦星要求金城物业公司对南卧室屋面棚顶进行防水维修一节，因陈锦星并未提供相关证据证明南卧室屋面棚顶漏水，故对陈锦星的该项主张不予支持。由于物业服务范围的广泛性，物业公司在实施物业服务中可能会存在各种各样的问题，业主可以向其提出改正意见，或成立业主委员会，通过业主委员会提出改正意见，或向房地产行政主管部门反映，直至由业主委员会解聘该公司，但不能成为业主拒交物业费的理由和依据。而且拒交物业费也起不到制衡物业公司的效果，事实上可能还会降低物业公司后续服务的积极性，损害了包括自己在内的全体业主的利益。同时，金城物业公司作为物业服务者，也应当根据约定及法律规定和相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条，《辽宁省物业管理条例》第六十二条的规定，判决：一、被告（反诉原告）陈锦星于本判决生效后十五日内给付原告（反诉被告）抚顺市金城物业管理有限公司2013年1月11日至2018年12月31日期间的物业服务费7759元。二、原告（反诉被告）抚顺市金城物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）陈锦星公布2012年1月至2018年12月期间物业服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目。三、原告（反诉被告）抚顺市金城物业管理有限公司于本判决生效后十五日内对被告（反诉原告）陈锦星房屋客厅窗户下和北卧室窗户下的墙体进行防水维修。四、驳回原告（反诉被告）抚顺市金城物业管理有限公司其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）陈锦星其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元、公告费260元，共计310元，由被告（反诉原告）陈锦星负担；反诉案件受理费250元，由原告（反诉被告）抚顺市金城物业管理有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，民事当事人对签订的不违反法律规定的合同，应各自履行合同约定的义务。上诉人与被上诉人签订的《物业服务公约》第五章约定业主的权利：有权监督物业服务的收费情况，并要求业主委员会和物业服务企业按照规定的期限公布物业服务费用收支账目。该约定，不违反法律规定。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：……”该条所规定的是有关业主权利的法律规定，故上诉人上诉主张一审法院适用该法律错误不成立，判决上诉人公布物业服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目，符合合同约定和法律规定。《辽宁省物业管理条例》第六十二条规定的是物业服务企业的法定义务，一审法院根据该条规定，确定本案的有关争议内容，适用法律正确，上诉人认为一审依据此条判决上诉人公布物业服务费用收支情况和共有部分收益的收支账目，是对该条规定的曲解没有法律依据，该上诉请求没有事实根据，于法不成立。《物业服务公约》中关于上诉人的物业管理服务内容明确载明：房屋建筑及其公共服务设施的使用管理、维修养护、巡视检查等。一审将陈锦星房屋客厅窗户下和北卧室窗户下的墙体进行防水维修，确定为符合《物业服务公约》中约定的上诉人的服务内容并无不当。故一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人抚顺市金城物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孟丽审判员何福苍审判员韩健二〇一九年四月十二日法官助理 孙             健书 记 员 王      芙      宁