江苏省南通市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏06民终492号 上诉人（原审被告）：沈红星，男，1968年5月21日出生，汉族，住江苏省启东市。 委托诉讼代理人：奚佳蓓，上海福湾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：顾雨娟，女，1973年1月24日出生，汉族，住江苏省启东市。 被上诉人（原审原告）：黄晓雷，男，1974年12月3日出生，汉族，住江苏省启东市。 上诉人沈红星因与被上诉人顾雨娟、黄晓雷房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省启东市人民法院（2018）苏0681民初7329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沈红星上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。本案系被上诉人为了在合同期内上涨房屋租金而形成的恶意诉讼。上诉人自2009年起承租案涉房屋，租金均为半年支付一次。在2015年续订租赁合同时，双方约定租金半年支付一次，上诉人提出在合同上写明时，被上诉人称不用写了，按原来的习惯支付。基于双方口头约定及对长期形成的交易习惯的信赖，上诉人仅在自己持有的合同中填写了房租半年支付一次。2.一审适用法律错误，被上诉人没有合同解除权。2017年上半年，上诉人向被上诉人告知房屋用于改做建材生意并投入大量资金进行装修。被上诉人通过多种方式要求在合同期内上涨房租，否则收回房屋。被上诉人单方面发函要求上诉人一次性支付下一年度的房租，缺乏法律依据。上诉人目前不存在拖欠房租的事实，即使在诉讼过程中，仍然有序支付下一阶段房租。 黄晓雷辩称，案涉房屋租金是按年度提前一个月全部付清，上诉人逾期未支付租金。上诉人提出的上诉请求及理由不能成立。 顾雨娟未答辩。 顾雨娟、黄晓雷向一审法院起诉请求：1.解除双方于2015年7月14日签订的启东市汇龙镇装饰街2号、4号、6号、8号门面房屋的租赁合同；2.沈红星支付占用期间的损失（自2018年8月1日起至实际交付房屋时止，按年度租金56万元计算）；3.沈红星恢复租赁房屋原状，腾出房屋并交付顾雨娟、黄晓雷；4.本案诉讼费由沈红星承担。 一审法院认定事实：顾雨娟、黄晓雷系启东市汇龙镇装饰街2号、4号、6号、8号门面房的所有人。2015年7月14日，顾雨娟、黄晓雷（甲方）与沈红星（乙方）签订房屋租赁协议，协议主要内容为：“乙方向甲方承租汇龙镇装饰街2号、4号、6号、8号门面房，租赁期限自2015年7月31日起至2020年8月1日止，租金为第一、第二年每年50万元，第三年53万元，第四年56万元，第五年60万元，乙方承担房屋水电等费用，租金支付方式为提前一个月一次性付清。乙方逾期或拒交租金，甲方有权终止合同。乙方在承租期间的装修费用自己承担，合同期满时保持房屋固定装修设施不变，不得破坏。乙方未经甲方同意不得将房屋退租、转租。”被告承租房屋后，经营餐饮业。2015年7月31日至2017年8月1日期间的房租，沈红星每年均采取分期付款的形式支付。2017年7月31日至2018年8月1日期间的房租，沈红星于2017年7月30日支付了265000元。顾雨娟、黄晓雷于2017年7月向沈红星发出解除租赁合同通知，沈红星于8月1日收到该通知。同时，顾雨娟、黄晓雷于2017年8月1日向启东市人民法院起诉，要求解除合同。2017年10月27日，启东市人民法院作出（2017）苏0681民初5972号民事判决，驳回了顾雨娟、黄晓雷诉讼请求。2018年2月28日，南通市中级人民法院维持原判。2018年3月30日，顾雨娟、黄晓雷通过邮寄方式向沈红星送达《催交房屋租金通知书》，通知书明确要求沈红星支付已到期租金和按约支付剩余年度租金，逾期支付，顾雨娟、黄晓雷将解除租赁合同并追究违约责任。且明确自2018年8月1日起，沈红星应按《门面租赁合同》约定提前一个月一次性付清租金。如逾期，顾雨娟、黄晓雷将按《门面租赁合同》约定解除合同，并追究违约责任。沈红星收到通知后，补交了第三年度租金余款。但第四年度（2018年8月1日期起至2019年7月31日止）租金，顾雨娟于2018年7月25日收到案外人徐海荣账户汇入的款项14万元。2018年8月20日，顾雨娟、黄晓雷再次通过邮寄形式向沈红星送达《催交房屋租金通知书》，内容为：“根据贵、我双方于2015年7月14日签订的《门面租赁合同》的约定，你方应在2018年7月1日前向我方缴纳第四年租赁年度的全年房屋租金560000元，现你于2018年7月25日通过汇款方式向我方缴纳租金140000元，剩余租金420000元至今未能缴纳，你方已逾期支付一个月余。2018年3月30日，我方已向你发出《催交房屋租金通知书》，明确要求你按照双方签订的《门面租赁合同》的约定，自2018年8月1日起提前一个月一次性付清当年度的房屋租金，即2018年7月1日前交清2018年8月1日至2019年8月1日年度租金560000元；2019年7月1日前交清2019年8月1日至2020年8月1日年度租金600000元。为妥善解决房屋租赁事宜，请你在接到本通知之日起十日内一次性向我方缴纳本租赁年度剩余租金420000元，如逾期缴纳，我方按照双方签订的《门面租赁合同》第二条第四款、第三条第三款的约定，解除与你签订的《门面租赁合同》，且我方不承担任何经济责任，房屋装修等损失由你自己承担，并追究你的违约责任。最后，我方再次明确告知贵方，《门面租赁合同》约定的租赁期限（2020年8月1日）到期后，我方不再与贵方续租，请贵方提前做好腾房的准备，恢复房屋原状，交清水、电、物业管理等各项费用，我方不再另发通知。”顾雨娟、黄晓雷将该通知书邮寄至沈红星住所地及门面所在地，并进行了公证。邮寄至沈红星案涉租赁门面所在地的快递因沈红星拒收予以退回，邮寄至沈红星住所地的快递亦被退回。2018年9月12日，顾雨娟又收到案外人徐海荣账户汇入的款项14万元。 一审法院认为，顾雨娟、黄晓雷与沈红星签订的《门面租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方均当按合同约定履行自身义务。案涉合同第二条第4点约定：“付款方式：提前一个月一次性付清”，第三条第3点约定：“乙方必须按合同交纳租金费用，乙方逾期或拒交租金，甲方有权终止合同，并不承担违约责任”。按合同约定，沈红星应于2018年7月1日前交纳第四年度（2018年8月1日至2019年7月31日期间）的租金56万元，但顾雨娟仅分别于2018年7月25日、2018年9月12日收到案外人徐海荣转账各14万元。对于剩余年度租金支付方式，顾雨娟、黄晓雷已向沈红星发出两份催交房屋租金通知书，明确沈红星应按《门面租赁合同》约定提前一个月一次性付清当年度租金，且催告后给予一定履行期，但沈红星至今未能全额履行，故根据《合同法》第九十四条第三款、第二百二十七条规定，顾雨娟、黄晓雷有权解除合同。沈红星应于合同解除之日起恢复租赁房屋原状、腾出房屋交付顾雨娟、黄晓雷。对于顾雨娟、黄晓雷诉请的占用期间损失标准为按年度租金56万元予以计算（1534.25元/天），该标准符合双方合同约定数额，属合理占用期间损失，一审法院予以支持。对于案外人徐海荣支付的款项，各方当事人可在结算时按实计算。沈红星经法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，系其对自身诉讼权利的处分，不碍法院在查明事实的基础上依法缺席判决。据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除黄晓雷、顾雨娟与沈红星于2015年7月14日签订的《门面租赁合同》。二、沈红星应于判决发生法律效力之日起十五日内恢复租赁房屋（启东市汇龙镇装饰街2号、4号、6号、8号门面）原状，并腾出房屋交付黄晓雷、顾雨娟。三、沈红星应于判决发生法律效力之日起十五日内支付黄晓雷、顾雨娟自2018年8月1日起至实际搬出之日止，按每天1534.25元计算的占用期间租金、损失。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4700元，由沈红星负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交以下证据：1.租赁合同及民事判决书两份，证明双方约定房租的支付方式为半年交付一次，这是双方长期形成的交易习惯。2.启东市人民医院出院记录及转院凭证、上海市长征医院及中山医院就诊病历卡，证明在被上诉人发出解除租赁合同及催缴通知时，上诉人长期不在邮寄送达的地址，故通知对沈红星不发生解除的效力。3.照片，证明上诉人一直按约履行合同，被上诉人恶意注销银行卡号，阻碍上诉人给付租金。黄晓雷质证认为：对于判决书予以确认，租赁合同中“房租半年一交”系上诉人自行添加；此前邮寄送达的通知有人签收，2018年邮寄的通知系被拒收，门面一直有人经营。本院经审查认为，上述证据均不属于二审中的新证据，出院记录及转院凭证、就诊病历卡记载的时间均非被上诉人向上诉人发出邮寄通知的时间段，故上述证据不能证明上诉人的主张。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，双方签订的租赁合同系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中明确约定租金支付方式为提前一个月一次性付清，虽合同实际履行中，被上诉人对于上诉人连续两年分期支付租金没有提出异议，但此后双方因租金支付方式发生争议并引发诉讼，故不能以此认定双方协商一致变更了合同中明确约定的租金支付方式。后被上诉人向上诉人发出两份催交房屋租金通知书，明确上诉人应按《门面租赁合同》约定提前一个月一次性付清当年度租金，且催告后给予一定履行期，但上诉人仍未能按期全额履行。双方在合同中亦明确约定如上诉人逾期或拒交租金，被上诉人有权终止合同。此外，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。上诉人未能在催告期内完全履行其给付义务，故被上诉人享有合同解除权。虽上诉人主张其诉讼期间仍在支付租金，但此仅系对部分债务的迟延履行，不能改变其违约的事实。 综上所述，沈红星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9400元，由上诉人沈红星负担。 本判决为终审判决。 审判长 曹 璐 审判员 陆海滨 审判员 高 雁 二〇一九年四月二日 书记员 邢彦华