河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0105民初28052号原告：于增光，男，汉族，1988年11月7日出生，住河南省郸城县。委托代理人：郭建波，河南季布律师事务所律师。被告：贺建辉，男，汉族，1968年9月4日出生，住郑州市。委托代理人：尚强、徐晓双，河南国银律师事务所律师。被告：葛自力，男，汉族，1956年7月10日出生，住郑州市金水区。委托代理人：党晓辉，河南律范律师事务所律师。原告于增光诉被告贺建辉、葛自力房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于增光及委托代理人郭建波到庭参加诉讼，被告贺建辉委托代理人徐晓双到庭、被告葛自力本人及委托代理人党晓辉到庭。本案现已审理终结。原告于辉向本院提出诉讼请求如下：1、请求判令二被告将黄河建工集团三号楼高层中单元26楼南A房屋交付给原告并协助原告办理产权登记手续，房屋价值1034500元，如果被告不能交付房屋应退还原告购房款334500元并赔偿损失70万元；2、由二被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2012年12月9日，经被告贺建辉介绍，原告与被告葛自力、赵栋签订协议，被告葛自力、赵栋以10万元的价格将其拥有的黄河建工集团高层住宅三号楼中单元26楼南号房屋的购房名额转让给原告。当时贺建辉收取原告2000元中介费。2013年1月7日，原告与被告贺建辉签订协议，原告将从被告葛自力、赵栋处购买的黄河建工集团高层住宅三号楼中单元26楼南号房屋与被告贺建辉购买的黄河建工集团高层住宅1号楼1单元7楼东号房屋互换。原告将三号楼中单元26楼男号房屋的购房指标协议书及首付款收据交给被告贺建辉。被告贺建辉给原告出具了1号楼1单元7楼东号房屋的指标购买款十万元及首付款十六万元的收据。2013年2月3日，原告按被告贺建辉要求交给贺建辉购房现金6000元。2014年12月3日原告又向被告贺建辉交付了1号楼1单元7楼东号房屋的第二次购房款66500元。后因被告贺建辉不按协议约定向原告交付相关购房手续，双方发生纠纷。经核实，被告贺建辉不是1号楼1单元7楼东号房屋的购买人；三号楼中单元26楼南号房屋（三号楼高层中单元26楼南A房屋）的购买人也不是被告葛自力和赵栋，而是葛自力和贺建辉购买的。综上，被告贺建辉在没有购买1号楼1单元7楼东号房屋的情况下与被告签订2013年1月7日协议书是一种欺诈行为，被告贺建辉也无法向原告交付1号楼1单元7栋东号房屋，导致原告与被告贺建辉之间的2013年1月7日协议书不能履行，所以，被告贺建辉与原告之间的2013年1月7日协议书应当被解除。二被告相互勾结，二被告明知三号楼中单元26楼南号房屋的购买指标属于被告葛自力与贺建辉，却以被告葛自力、赵栋的名义与原告签订购房指标转让协议，欺骗原告，所以，被告葛自力与被告贺建辉应当履行三号楼中单元26楼南号房屋的购买指标转让协议，应当履行将三号楼高层中单元26楼南A房屋交付给原告并协助原告办理该房屋的产权登记手续。赵栋明知自己没有购买三号楼中单元26楼南号房屋的购买指标仍与被告贺建辉、葛自力共同承担将黄河建工集团三号楼高层中单元26楼南A房屋交付给原告并协助原告办理产权登记手续，如果被告不能交付房屋应退还原告购房款334500元并赔偿损失70万元的责任。被告贺建辉答辩称：1、原告未依约按照向答辩人支付三号楼26号楼房屋全部购房指标转让款，原告违约在先，本案三号楼26楼房屋指标按照黄河建工集团的规定由答辩人和葛自力共同所有。2012年11月15日，答辩人与被告葛自力签订《协议书》约定，被告葛自力将三号楼26号楼房屋的购房名额转让给答辩人，转让款为8万元。后原告在2012年11月15日与被告葛自力签订《协议书》，原告购买了三号楼26楼房屋中仅仅属于被告葛自力个人的购房指标，转让款为10万元，不包括答辩人的。经过答辩人的多次催要，原告至今没有支付三号楼26楼房屋中属于答辩人的购房指标转让款，原告违约在先，导致三号楼26楼的购房指标不能全部转让；2、原告的亲属实际到答辩人位于黄河建工集团1号楼1单元1楼的房屋中查看，已经充分了解房屋的实际情况，原告认可上述情况后与答辩人签订《协议书》约定换房事宜，答辩人不存在欺诈行为，因为原告一直未足额支付三号楼26楼房屋的全部指标转让款导致《协议书》中约定的换房事宜不能实际达成；3、原告主张的损失缺乏事实和法律依据，不应当被支持。在原告原因导致三号楼26楼房屋的购房指标不能全部转让和换房事宜不能达成后，答辩人积极与原告协商退还相应指标转让款和购房款，但是原告在没有事实和法律依据的情况下向答辩人主张高额的损失，不应得到支持。综上所述，原告违约在先导致三号楼26楼房屋的购房指标不能全部转让和换房事宜不能达成，答辩人不存在欺诈行为，且三号楼26楼房屋的过户请求已履行不能，原告主张的损失缺乏事实法律依据，请求法院驳回原告的不合理请求。被告葛自力答辩称：1、答辩人葛自力不认识原告于增光；2、答辩人葛自力没和于增光签过协议和出具收款凭据，即没签过协议，也没收过款项；3、于增光提交的2012年12月9日的协议及收款凭证上的葛自力签名系伪造；4、应驳回原告对答辩人的起诉。原告向本院提交证据如下：1、于增光与葛自力、赵栋签订的《协议书》一份及葛自力、赵栋出具的收条一份；2、于增光与贺建辉签订的《协议书》一份；3、贺建辉出具的收条三份；4、证明一份。被告贺建辉向本院提交证据如下：2012年11月12日，被告贺建辉与被告葛自力签订的《协议书》、收到条。被告葛自力未向本院提交证据。经审理查明，2012年11月15日，被告贺建辉与被告葛自力签订《协议书》一份，载明，甲方贺建辉，乙方：葛自力，乙方将属于自己的购房名额权转让给甲方（按单位规定两个职工名额集资壹套住房）。由甲方申请购住房并支付全部房款，房屋产权永久归甲方所有。办理房产证时，乙方积极配合提供相应购房及过户手续，甲方承担相应费用。以后乙方（包括配偶）及其子女不得以任何理由要求有关此房屋的产权或其它经济补偿。二、本协议签订之日：甲方应一次性付给乙方经济补偿费人民币8万元。乙方将本次集资购房的权利转让给甲方。此协议仅限于此次高层集资购房；三、甲乙双方本着诚信的原则签订本协议，甲乙双方不得反悔。甲乙双方任何一方单方反悔，将双倍赔偿对方购房名额补偿款16万元。四、若本次集资建房方案取消，本协议将自动失效，乙方将在15日内无息全额退还甲方经济补偿费人民币8万元等内容。2012年11月11日，被告葛自力向被告贺建辉出具《收到条》一份，载明，今收到贺建辉黄河建工集团有限公司二期工程转让指标款8万元，证明人张丽，收到人葛自力。原告提交的2012年12月9日的《协议书》复印件一份，主要载明，甲方原告，乙方：葛自力、赵栋，乙方将属于自己的购房名额权转让给甲方（按单位规定两个职工名额集资壹套住房）。由甲方申请购住房并支付全部房款，房屋产权永久归甲方所有。办理房产证时，乙方积极配合提供相应购房及过户手续，甲方承担相应费用。以后乙方（包括配偶）及其子女不得以任何理由要求有关此房屋的产权或其它经济补偿。二、本协议签订之日：甲方应一次性付给乙方经济补偿费人民币10万元。乙方将本次集资购房的权利转让给甲方。此协议仅限于此次高层集资购房；三、甲乙双方本着诚信的原则签订本协议，甲乙双方不得反悔。甲乙双方任何一方单方反悔，将双被告赔偿对方购房名额补偿款20万元。四、若本次集资建房方案取消，本协议将自动失效，乙方将在15日内无息全额退还甲方经济补偿费10万元等内容。同日，葛自力和赵栋出具“指标转让费壹拾万元”。被告葛自力称该协议书和收到条上的签字不是其所签。2013年1月7日，原告（甲方）与被告贺建辉（乙方）签订《协议书》一份，载明，通过平等友好协商，双方自愿将所购入的黄河建工集团有限公司2012年集资高层住宅进行房屋互换，具体换房协议如下：一、甲方2012年2月购买黄河建东集团葛自力的职工购房名额，并于同月买入该单位高层住宅三号楼中单元26楼南号房屋；乙方2012年购买黄河建工集团一号楼的职工购房名额，买入该单位高层住宅1号楼1单元7楼东号房屋。甲乙双方自愿将各自购买的上述房屋进行平等互换，双方无需对购买房屋指标金额的差额进行弥补，以后双方（包括配偶）及其子女不得以任何理由要求有关该次换房的产权或其它经济补偿。二、甲乙双方换房后应各自按照所换到的房屋面积承担房款全额缴纳义务，并获得各自所换入房屋的永久的、全部的房屋产权，双方均需按时至银行缴纳相应房款，如因个人原因影响其所换入房屋的购买过程，一切后果自负。三、换房后，甲乙双方应互相交换各自手中房屋指标购买协议书、房屋押金条、首次房款（60%）的银行缴款单。四、换房后，办理房产证时，甲乙双方各自办理所换入房屋的相应手续，承担相应费用。五、甲乙双方本着诚信的原则签订本协议，甲乙双方不得反悔等内容；六、若本次集资建房方案取消，本协议自动失效，双方将在3日内归还对方原有房屋指标购买协议书，各自联系原指标人退还其全部指标购买费；所涉及到相关房款退还手续，双方应互相帮助，积极配合等内容。庭审中，原被告均认可涉案高层住宅三号楼中单元26楼南号的购房指标是被告贺建辉和葛自力共有的；被告贺建辉和案外人张彦萍共享一个购房指标对应房屋为高层住宅1号楼1单元1楼东号房屋。现涉案房屋三号楼中单元26楼南号已经转让给案外人。2013年1月7日，被告贺建辉向原告出具《收条》一份，载明指标转让费10万元。同日，被告贺建辉向原告出具《收条》一份，载明今收到壹号楼首付购房款16万元整。2014年12月3日，被告贺建辉向原告出具《收条》一份，紫爱明今收到于增光第二次房款66500元。以上款项共计326500元，被告贺建辉认可收到上述《收条》载明的款项。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现原告提交的2012年12月9日的《协议书》和收条均系复印件，被告葛自力不认可其签字，现原告诉请被告葛自力存在欺诈，要求其承担责任，证据不足，本院不予支持。根据原告与被告贺建辉于2013年1月7日签订的《协议书》，原告与被告贺建辉互换房屋，但该协议书上写明的房屋为高层住宅1号楼1单元7楼东号房屋，现被告贺建辉自认其没有该房屋的购房指标而是原告的岳父现场看房后要求其书写的，但无证据证明，故原告诉称被告贺建辉存在欺诈，本院予以采信，原告诉请被告贺建辉退还已支付房款中的326500元，本院予以支持。原告诉请过高部分，无证据证明已经交付给了被告贺建辉，故该部分，本院不予支持。原告诉请被告贺建辉赔偿损失70万元，但未提交证据证明，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定被告贺建辉自款项交付之日起按年利率6%向原告支付违约金，原告诉请过高部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告贺建辉于本判决生效后十日内退还原告于增光已支付房款326500元及违约金（以26万元为基数，自2013年1月7日起至实际支付之日止；以66500元为基数，自2014年12月3日起至实际支付之日止；均按年利率6%计算）；二、驳回原告于增光的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14111元，原告负担6437元，被告贺建辉负担7674元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  贾 威人民陪审员  李秀琴人民陪审员  刘 玲二〇一九年四月二日书 记 员  袁咏青