山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1102民初1156号 原告：郭公美，女，1949年12月12日出生，汉族，居民，住日照市东港区日照街道屯沟村**。 原告：安丰玲，女，1973年9月13日出生，汉族，居民，住，住日照市东港区日照街道屯沟村**/div> 两原告的委托诉讼代理人：孙见国，日照东港华伟法律服务所法律服务工作者。 被告：安丰波，男，1975年6月6日出生，汉族，住日照，住日照市东港区iv> 第三人：薄怀合，男，1949年2月7日出生，汉族，居民，租住日照市。 委托诉讼代理人：张颖，山东周智律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵振华，山东周智律师事务所实习律师。 原告郭公美、安丰玲诉被告安丰波、第三人薄怀合确认合同效力纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭公美、安丰玲的委托诉讼代理人孙见国，被告安丰波，第三人薄怀合的委托诉讼代理人张颖到庭了参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭公美、安丰玲向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认被告安丰波与第三人薄怀合签订的房屋买卖协议无效；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告郭公美与被告安丰波为母子关系，原告安丰玲与被告安丰波为姐弟关系。原告郭公美之夫安玉卿于2005年4月因病去世，其生前有房屋五间坐落在原告村内。安玉卿去世后，原告与被告均为安玉卿遗产房屋的法定第一顺序继承人，原告与被告未对安玉卿的遗产进行协商处理。2018年4月，原告在旧城改造房屋拆迁期间获知，安玉卿遗产中房屋三间早于2006年3月被被告安丰波卖给了第三人日照市岚山区巨峰镇薄家口村村民薄怀合。被告安丰波未经原告同意，背着原告擅自将其父安玉卿遗产房屋卖给当事人，不但剥夺了原告依法享有的遗产继承权，而且第三人不具有在原告村委会购买房屋的法定主体资格，其房屋买卖协议违反了法律规定的强制性规定。为此，原告依法提起诉讼，请求依法确认被告与第三人签订的《房屋买卖协议》无效。 被告安丰波辩称：原告所诉属实，同意原告的诉讼请求，与第三人签订的合同是无效的，当时卖房时原告确实不知情。 第三人薄怀合述称：1、第三人与被告签订了房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效；2、原告主张涉案房屋在被告卖给第三人时未经原告同意，与事实不符，被告和第三人签订合同时是在被告所有的原五间平房内签订的，且原告郭公美及见证人在场。即使原告在签订合同时不知情，在第三人将购房款83000元全部付清后，在被告所有的五间平房院中间砌墙时原告是知情的，因为原告郭公美和被告安丰波是共同生活居住的；村委收取的房屋土地转让费，其中也注明了是购安丰波房屋三间的，连村委对房屋买卖都是知情的，因此原告主张未经过同意擅自将房屋卖给第三人是不成立的；3、第三人向被告支付相应的对价并取得涉案房屋所有权的行为是法律意义上的善意取得，并且第三人受让房屋是基于善意居住目的，并且自2006年三月份一直居住在该房屋直至拆迁，并非是用于投资性投机目的；4、原告主张未对遗产房屋进行协商处理与事实和常理不符，交易房屋时原告郭公美在场，交易房屋后第三人在其院内砌墙装修之时郭公美一直与被告安丰波共同生活居住；5、涉案房屋现已经拆迁，且拆迁利益已经归薄文利所有，并非归第三人所有；6、涉案房屋所在的屯沟村民委员会土地性质已经改变，目前的土地性质为国有划拨土地，综上，原告无权主张被告和第三人签订的买卖合同无效，原告所诉完全是受拆迁利益驱动，其诉讼请求违反了基本的诚实信用原则，请求贵院依法驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提供如下证据：证据一,原告的亲属关系证明，证明原告郭公美与死者安玉卿是夫妻关系，安丰玲和安丰波是其子女；证据二，证明一份，证明安玉卿去世时间；证据三，被告安丰波与第三人签订的房屋买卖协议一份，证明房屋买卖的价款、时间；证据四，安玉卿房产证一份，证实涉案房屋登记在安玉卿名下；证据五，房屋拆除前的房屋现状保全公证书一份，证明登记在安玉卿名下的房屋四至以及房屋照片；证据六，村委会为原告出具了安丰波与村委会签订的一份拆迁安置补偿协议，证明是安丰波与村委会签订的拆迁安置补偿协议，同一房屋签订了两份相同的协议。 被告对原告提交的证据均没有异议。被告没有提交证据。 第三人对于原告提供的证据质证认为：对证据一、二、三的真实性没有异议，对证据四的真实性没有异议，但是不能确定该房产证项下的房屋包含出售给第三人的三间平房，该房产证上的房屋所有权人已经去世，不具备房屋所有权人的主体资格；对证据五的真实性没有异议，但是与本案没有关联性，对证据六的真实性和关联性有异议，该协议中除了正房三间其他均为空白。 第三人提供如下证据：证据一，2006年3月4日协议书和2006年3月12日购房合同各一份，证明1.被告安丰波对涉案房屋有所有权和处分权，安丰波在本村有5间平房，仅将其中3间卖给第三人；2.协议书和购房合同的内容是双方的真实意思表示，是被告安丰波自愿决定将3间房屋卖给第三人，在协议书下方有郑世柏、安丰波、薄怀合、安玉臣签字证明，在购房合同下方有郑世柏、安玉芹、薄怀权、潘国华签字证明；3.协议书确定了涉案房屋的总价款为83000元；4.购房合同中约定了双方权利义务；5.第三人将房款付清后房屋所有权归第三人所有；证据二，被告于2006年3月12日出具的收到条一份，证明被告收到的第三人支付的购房款83000元，第三人完成了交付房款的全部义务，涉案房屋的所有权自2006年3月12日归第三人所有；证据三，2010年6月7日屯沟村收款凭据一份，证明村委对涉案房屋买卖是知情和认可的，安装自来水收费直接向现在房屋所有权人薄文利收取；证据四，屯沟村民委员会出具的收款凭证一份，证明1.村委会对房屋买卖知情认可；2、村委会收取薄文利土地转让费1800元，认可涉案房屋所有权人为薄文利；证据五，2012年8月16日屯沟村委会出具的证明一份，证明涉案房屋权属应为薄文利所有，房产证正在办理中；证据六，安置补偿协议书一份，拆迁腾空协议一份，补偿款收据3份，证明1.薄文利自受让该房屋后一直居住至房屋被拆迁；2.薄文利获得拆迁补偿安置楼房一处，购买地下车位一个，支取安置补偿费38316元；证据七，关于日照街道屯沟村民委员会国土资源局划拨土地审批结果公告打印件一份，日照街道屯沟村民委员会行政许可公示打印件一份，该两份文件是在日照市国土资源局网站对外公示的证明事项，涉案土地性质已经转为国有划拨土地，对于本案不应当再适用关于农村宅基地上附属房屋的相关法律规定。 原告对于第三人提供的证据质证认为：对证据一协议书和购房合同的真实性没有异议，对证据二收到条真实性无异议；证据三、四真实性没有异议，但是与本案没有关联性；证据五真实性没有异议，但是没有证明其房屋来源，与本案无关；证据六真实性没有异议，证据七公示原告不予认可，这是2018年2月12日来源于网站，与本案没有实际关联性。 被告安丰波对第三人提交的证据质证意见如下：对证据一协议没有异议，购房合同不属实；对证据二没有异议；对证据三、四、五、六、七均不知情，也不认可。 本院经审理认定事实如下：原告郭公美与安玉卿系夫妻关系，原告安丰玲系郭公美女儿、被告安丰波系郭公美的儿子。2005年4月安玉卿去世，安玉卿生前有位于日照东港区日照街道办事处屯沟村平房五间，安玉卿去世后，涉案房屋一直由原告郭公美及被告安丰波居住。2006年3月4日，被告与第三人签订了一份协议书，上载：“协议书甲方：安丰波乙方：薄怀合甲方安丰波房3间，转卖乙方薄怀合，房价83000元，捌万叁仟元正，已交6000元（2月21号），3月4号又交40000元，还欠37000元，叁万柒仟元正，下次时间交10天（3月14日）交齐。经手：郑世柏、安丰波、薄怀合、安玉臣06.3.4号。”2016年3月12日，被告与第三人又签订了一份购房合同，上载：“购房合同甲方：安丰波乙方：薄怀合甲方在屯沟村有平房5间，经甲乙双方同意，甲方决定卖给乙方3间（包括南平房3间），经双方协商，达成如下协议：1.双方界墙由乙方负责垒砌，界墙中线为东立柱中心；2.乙方根据需要对水电等进行改造，由甲方负责协调，所需费用由乙方负担；3.西邻户左玉福界墙为乙方和左玉福共同所有；4.乙方所购房屋的房产归乙方所有，办理房产证时由甲方负责协调，所需费用由乙方承担；5.购房款一次性全部付清，款项结清后房屋即归乙方所有。2006年3月12日见证人：郑世柏、安玉芹、薄怀权、潘国华。”合同签订后，被告同时为第三人出具了收到条，收到第三人购房款共计83000元。后第三人就按照合同的约定在涉案房屋的中间砌了一道院墙，原告郭公美与被告居住在涉案房屋的东边两间，第三人与其子薄文利共同居住在涉案房屋至2013年，期间，涉案房屋的村委日照街道屯沟村委会收取涉案房屋的费用时，交款人均为薄文利。2013年11月8日，日照街道屯沟村民委员会与第三人薄怀合的儿子薄文利签订了安置补偿协议，2013年11月15日，日照市东港区日照街道屯沟村委会又与薄文利签订了拆迁腾空协议，涉案房屋的拆迁安置补偿款均由薄文利支取，现涉案房屋已经拆迁，安置楼尚未分配。 日照市人民政府以日证土发（2002）16号日照市人民政府关于2002年度第六批城市建设用地的请示，向山东省人民政府请示就包括日照街道屯沟村居民点等在内的土地转为建设用地，山东省人民政府作出鲁证土字（2002）422号关于日照市2002年度第六批次城市建设用地的批复，同意使用居民点等土地用于日照市城市建设。 本院认为，农村宅基地使用权具有社会福利性和人身依附性，系本集体经济组织村民基于身份隶属而享有的居住地福利。我国现行法律、行政法规对宅基地使用权的流转作了明确规定，禁止非本集体经济组织成员及城市居民以购买宅基地上房屋的形式变相取得宅基地使用权。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”案涉房屋土地权属为日照市东港区日照街道屯沟村集体土地，原告郭公美丈夫安玉卿生前作为该居委居民，在该土地上建设住宅，依法对该宅基地享有占有和使用的权利。 原告郭公美、安丰玲及被告安丰波系安玉卿的法定继承人，被告安丰波与第三人薄怀合签订的房屋买卖协议书及购房合同，是双方的真实意思表示，《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”涉案第三人薄怀合在与被告安丰波签订房屋买卖协议书及购房合同时并非涉案房屋所在居委居民，并不具备购买案涉房屋的资格，且在购买房屋后其也未取得该居委居民资格，亦未办理案涉房屋的权属变更登记，违反相关法律、法规的强制性规定，故被告安丰波与第三人薄怀合签订的房屋买卖合同为无效合同，自始没有法律约束力。原告郭公美、安丰玲要求确认被告安丰波与第三人薄怀合之间签订的房屋买卖协议无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。第三人提交的证据不足以证实涉案房屋买卖合同有效，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下： 被告安丰波与第三人薄怀合于2006年3月签订的《房屋买卖协议》无效。 案件受理费100元，由被告安丰波承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  费江华 人民陪审员  山凤云 人民陪审员  葛胜峰 二〇一九年四月二日 书 记 员  孙 蕾