文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0112民初12543号原告：重庆怡置北郡房地产开发有限公司，住所地：重庆市北部新区星光大道**海王星科技大厦****，统一社会信用代码9150000058688181XM。法定代表人：凌常峰，董事长。委托诉讼代理人：唐田，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢航，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：谢晓凤，女，土家族，1974年2月2日生，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：黄飞，男，土家族，1975年5月24日生，住重庆市黔江区，系被告丈夫。原告重庆怡置北郡房地产开发有限公司与被告谢晓凤商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年10月9日、2019年3月15日、2019年3月22日公开开庭进行了审理。原告重庆怡置北郡房地产开发有限公司委托诉讼代理人唐田、谢航、被告谢晓凤委托诉讼代理人黄飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆怡置北郡房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.判令被告配合原告办理注销《重庆市商品房买卖合同》网签手续；3.判令被告支付合同解除违约金1449600元；4.判令被告承担原告因解除合同发生的其他损失暂定47648元；5.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年12月24日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定：被告购买原告开发的位于重庆市北部新区××号地块××幢××号商品房，商品房总成交金额为7248000元整。同时，合同附件五《合同补充协议》（以下简称“补充协议”）第五条第3款第（1）、（2）项约定：被告于合同签订之日向原告支付该商品房总价款扣除个人拟按揭贷款数额以外的所有房款计人民币2178000元，余款5070000元向银行申请按揭贷款；第3款第（7）项约定：若非因原告原因、非因不可归责于双方的事由，被告未按期办理完毕按揭贷款手续的或者按揭贷款银行对乙方的贷款申请未予批准以及其他原因等导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后90日内全部到达原告银行账户的，被告应于收到原告通知后7日内付清全部购房款。如被告未能在7日内付清全部购房款，被告应承担本合同第十条的逾期付款违约责任。同时，补充协议第五条第4款约定，被告未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当按总房款的20%向原告支付违约金。合同签订后，被告仅支付了1178000元，并未完全支付首付款，未按本合同约定办理银行按揭贷款手续。原告多次催告被告支付剩余首付款1000000元、按揭款5070000元，但被告置若罔闻。被告的行为严重违反约定，理应承担相应违约责任并赔偿原告由此遭受的损失。为保护自身合法权益，依照《合同法》、《民事诉讼法》的规定，特向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。被告谢晓凤辩称，购买房屋后，在履行过程中多次与售房部沟通想撤销合同，但售房部不予以接受，我方要求售房部向公司汇报情况与公司交流想解除合同，但工作人员一直未同意，2015年12月30日，原告收取我方452000元房款，这证明我方在过程中一直在与对方沟通并履行义务，对方寄送的律师函并未收到，因此，沟通中断。案涉房屋的实际情况与销售时展示的沙盘等情况悬殊极大，故我方不愿意继续购买房屋，也不愿意继续缴纳房款，并且由于我方经济上出现困难，没有钱缴纳房款并未办理按揭，所以想解除合同。不同意原告的诉请，但我方同意解除合同并配合办理解除网签手续，我方认为原告提出的违约金1449600元太高，我方愿意适当承担10万元的违约金（2015年12月30日收取房款实际已经系对合同约定的签订当日要求支付全部首付款约定的补充约定），同意支付损失暂定47648元。经审理查明，2014年12月24日，被告谢晓凤为乙方（买方；联系地址：重庆市江北区××街区××栋××单元××）与原告为甲方（卖方）重庆怡置北郡房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定，被告购买原告位于重庆市北部新区××号地块××幢××号房屋；建筑面积为414平方米，其中，套内建筑面积为405.05平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为8.95平方米；本商品房为清水房，总成交金额为7248000元整，建筑面积单价为17507.25元/平方米，套内建筑面积单价为17894.09元/平方米。付款方式为按揭付款：详见本合同附件五。合同第七条交房期限及交付条件为：属预售商品房的，甲方应当在2016年06月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第十条乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）；（1）逾期在30日（含）之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际交付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之20向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之2的违约金，并于实际支付应付款之日起30内向甲方支付违约金。《合同》附件五第五条第3款按揭贷款付款方式为：（1）乙方拟向甲方指定的贷款银行申请人民币（大写）伍佰零柒万元整（￥5070000元）的按揭贷款，经贷款银行审查同意后，其贷款由贷款银行直接支付至甲方银行账户，作为乙方应支付房款的一部分。（2）乙方应于本合同签订之日或之前向甲方支付该商品房总价款扣除个人拟按揭贷款数额以外的所有房款，即人民币（大写）贰佰壹拾柒万捌仟元整（￥2178000元）（包括乙方已付定金转为本期购房款）。（3）乙方应在签约当天办理完毕按揭贷款手续。乙方未按期签署按揭合同或未按期提供银行按揭贷款所需资料的，则每逾期一日，乙方应按上述拟贷款金额的万分之二向甲方支付违约金，逾期达30日以上，甲方有权要求乙方变更付款方式（乙方应于甲方发出变更付款方式通知后7日内按照新付款方式将全部剩余房款支付完毕）或者有权解除合同，如甲方选择解除合同的，乙方应承担总房款百分之二十的违约金，甲方有权从乙方已支付的首付款中直接扣除乙方应支付的违约金及甲方损失，不足扣除的，由乙方在5个工作日内补足。附件五第二十条对通知的补充约定：乙方的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准；双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效；乙方变更有效送达地址，未按照本条款通知甲方的，甲方按照原地址送达的视为向乙方送达了相关文件，由此给甲方造成损失的，乙方负责赔偿。上述合同已进行网签登记。2014年12月17日，被告向原告支付购房定金50万元、向重庆瀚置管理顾问有限公司支付服务费5万元。2014年12月24日，被告向原告支付首期款226000元、契税217440元、预告登记费80元、抵押预告登记费80元、权证印花税5元、专业维修基金20700元。2015年12月30日，被告向原告支付首期款452000元。2016年4月27日，原告向被告出具不动产统一发票，金额为1178000元。2017年7月14日，原告按被告合同联系地址向以专递方式被告寄送律师函，邮政查询单显示，2017年7月15日妥投。律师函内容为：谢晓凤女士：重庆怡置北郡房地产开发有限公司（以下简称“怡置北郡公司”）授权重庆坤源衡泰律师事务所唐田律师，就您购买的重庆北部新区××号地块××幢××号房屋所涉支付剩余房价款事宜，向您郑重致函：怡置北郡公司提供的资料表明：您于2014年12月24日与怡置北郡公司就重庆市北部新区××号地块××幢××号房屋签订《重庆市商品房买卖合同》（以下简称“《商品房买卖合同》”），依据《商品房买卖合同》的约定，您应于2014年12月24日支付首付款2178000元（大写：贰佰壹拾柒万捌仟园整），剩余房款选择按揭付款方式支付，但因您至今即未付清首付款也未能获得申请银行的按揭贷款。依据《商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第五条第3款的约定，您应在怡置北郡公司通知后7日内付清全部购房款。为此，怡置北郡公司已多次通知您以现金的方式支付剩余房款6070000元（大写：陆佰零柒万圆整），但您至今未支付前述款项。假设怡置北郡公司提供的材料真实有效，依据《商品房买卖合同》的相关约定及《合同法》等相关法律法规之规定，您延迟付款的行为已严重侵害怡置北郡公司的合法权益，须承担相应的违约责任。怡置北郡公司特通知您：请于年月日前向怡置北郡公司一次性支付剩余购房款6070000元（大写：陆佰零柒万圆整），同时保留进一步追究您违约责任的权利。如您逾期不履行上述义务，律师将根据怡置北郡公司授权采取包括诉诸法院在内的一切手段，维护一切手段，维护怡置北郡公司的合法权益；届时您将面临支付违约金、赔偿损失等不利法律后果。庭审中，被告对未支付完首付款的原因陈述为：因自身经济原因，没有钱支付了。原告也向被告催过款叫被告去协商房款交付事宜，被告也多次去原告处沟通，但都是达成口头协议，达成一致要求被告继续尽快交纳房款。由于被告明确表示没有钱支付房款了，被告曾两次找人接手案涉房屋，但原告不同意。银行按揭贷款还没办理。原告明确其请求中的其他损失系因本案诉讼产生的律师费。因本案诉讼，原告实际支付律师代理费23834元。上述事实，有双方当事人的陈述、重庆市商品房买卖合同、发票、律师函、快递单、EMS详情单、委托合同、律师费发票、支付凭证、收据等证据在案佐证，足以认定。本院认为：原被告签订的重庆市商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，故双方签订的合同及补充协议合法有效，其合同约定的权利义务关系应当得到法律的保护，双方均应依照合同全面履行各自义务。合同履行中，被告未按合同约定按时足额支付购房首付款及按揭款507万元。后原告于2017年7月14日按照合同约定地址向被告邮寄律师函，被告仍未履行付款义务，被告提出对延期付款已达成口头协议，因未举示充分证据，不予采信，故被告迟延付款构成违约，按约定，原告有权解除合同，因此，对原告要求解除合同的诉请予以支持，被告并应配合原告办理解除案涉合同的网签登记手续。合同解除后，按约定，被告应支付原告总房款百分之二十的违约金及原告损失。被告辩称违约金明显过高，应当予以调整，因其举证不充分，不予支持。对原告的损失，虽然被告同意支付律师费47648元，但原告实际支付律师费23834元，对该损失，本院予以支持，其超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告重庆怡置北郡房地产开发有限公司与被告谢晓凤于2014年12月24日签订《重庆市商品房买卖合同》；二、被告谢晓凤于本判决生效后三日内协助原告重庆怡置北郡房地产开发有限公司办理位于重庆市北部新区××号地块××幢××号房屋注销网签登记手续；三、被告谢晓凤于本判决生效后三日内支付原告重庆怡置北郡房地产开发有限公司违约金1449600元；四、被告谢晓凤于本判决生效后三日内支付原告重庆怡置北郡房地产开发有限公司损失23834元；五、驳回原告重庆怡置北郡房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18280元，由被告谢晓凤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  陶 立人民陪审员  李国华人民陪审员  晏 平二〇一九年四月十二日书 记 员  马 瑞