江西省崇仁县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣1024民初1225号原告：崇仁县城镇建设综合开发总公司，住所地:崇仁县县府西路建设大厦。统一社会信用代码：91361024162763334G。法定代表人：邱志强，公司总经理。委托诉讼代理人：徐高田，黄洲桥律师事务所律师,代理权限为一般代理。被告：杨跃刚，男，1963年9月23日出生，汉族，南昌市湾里区人，住南昌市湾里区。原告崇仁县城镇建设综合开发总公司与被告杨跃刚商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崇仁县城镇建设综合开发总公司的委托诉讼代理人徐高田，被告杨跃刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崇仁县城镇建设综合开发总公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告于二O一四年十一月十一日签订的《商品房买卖合同》；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：经批准许可，位于崇仁县巴山镇西郊中路的“名汇苑”系原告建设开发项目。二O一四年十一月十一日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，该《合同》经崇仁县房管局登记备案。《合同》约定：原告向被告预售商品房十二套，分别为“名汇苑”第壹栋301、302、303、304、305、306、307、308、401、402、403、404,建筑面积共1224.465平方米，商品房单价2450元/平方米，总价款三百万元。付款期限为一次性全额付清，交房期限为2016年6月1日。同时，《合同》还约定：买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。目前，被告购房款分文未付，且因被告未付购房款，其预订房又无法对外再销售，致使房屋至今无法竣工。为此，诉至法院，请求法院支持原告诉请。被告杨跃刚辩称，开发商黄河（案外人）承揽的商品房开发挂靠在原告名下，黄河因向我借款150万元就把其开发的房子一直抵押在我名下，至今黄河没还借款，不同意解除合同。原告围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：1、原告营业执照与被告身份证复印件各一份，拟证明原、被告的诉讼主体资格。经被告质证无异议；2、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证各一份，拟证明原告开发的商品房取得相关政府部门的许可。经被告质证无异议；3、商品房买卖合同一份，拟证明原、被告之间的关系是商品房买卖合同关系。经被告质证对证据形式的真实性无异议，但认为合同所涉房屋是作为黄河向其借款150万元提供的抵押；被告围绕答辩意见向本院提交了如下证据：商品房买卖合同、黄河出具的借条各一份，拟证明开发商黄河欠其150万元借款并用其挂靠在原告名下开发的商品房进行抵押的事实。经质证，原告以借款人是黄河，出借人是被告和雷莉莉跟原告无关为由对证据的关联性持有异议，并提供被告和雷莉莉曾向临川区法院诉讼的民事起诉状、临川区法院驳回原告诉请的一审判决书、抚州市中院发回重审的二审裁定书、临川区法院准予被告和雷莉莉撤诉的生效裁定书，拟证明被告所述借款是虚假的。经质证，被告对证据形式的真实性无异议，但以黄河钻了法律空子，当时其已按黄河的口头和电话指示将借款150万元直接打给了黄河的债权人曾海贤为由对证明目的持有异议，并提供由曾海贤出具的收条一份，佐证黄河借被告钱，曾海贤收到钱；对此原告以黄河根本没有委托过被告打款150万元给曾海贤为由持有异议。对当事人所举的证据，因对方质证时对证据形式上的真实性未提出实质性异议，本院予以确认，作为本案的证据使用，证明目的及内容将结合其他证据及本案案情进行评定。根据当事人陈述和依法审查确认的证据，本院认定事实如下：被告杨跃刚于2014年9月4日、9月6日、11月17日先后向案外人曾海贤的账户汇入人民币200,000元、400,000元、1,000,000元，共计人民币1,600,000元。2014年12月1日，案外人曾海贤向被告杨跃刚出具收条一份，内容为：“今收到黄河借杨跃刚壹佰伍拾万元人民币用于还黄河、曾国泉、邓拥军、黄付平、君宣公司所借曾海贤3,700万元中的150万元，已通过杨跃刚账户转账150万元到曾海贤账户。曾海贤确定已收到杨跃刚150万元，并冲抵黄河、曾国泉、邓拥军、黄付平、君宣公司的借款本息150万元。特此证明。今收人曾海贤。”2014年11月11日，原告崇仁县城镇建设综合开发总公司与被告杨跃刚签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告杨跃刚购买原告崇仁县城镇建设综合开发总公司承建的“茗汇苑”预售商品房第一栋1、2、3、4单元301、302、303、304、305、306、307、308、401、402、403、404号房；建筑面积共计1,224.465平方米；单价为2,450元/平方米；总金额为人民币3,000,000元；付款方式为一次性全额付款及违约责任等。买受人由被告杨跃刚签名，出卖人由原告崇仁县城镇建设综合开发总公司加盖印章，案外人黄河在合同出卖人栏同时签字。该合同在房管部门办理了登记备案手续，合同约定的上述预售商品房价款人民币3,000,000元，至今被告杨跃刚分文未付，案涉商品房也未交付杨跃刚及办理不动产产权证书。2015年3月7日，案外人黄河向被告杨跃刚出具借条一份，内容为：今借到杨跃刚、雷莉莉人民币壹佰伍拾万元整，借期六个月（从2015年3月7日至2015年9月6日），借款利息按月结清。借款人黄河”。2017年6月,杨跃刚、雷莉莉具状以黄河向其借款150万元归还黄河欠曾海贤的3,700万元到期借款，黄河以崇仁县城镇建设综合开发总公司的名义就其开发的“名汇苑”第壹栋301、302、303、304、305、306、307、308、401、402、403、404号房签订商品房买卖合同用上述房屋为该笔借款提供担保为由向临川区法院提起诉讼，请求判令黄河立即归还借款本息及崇仁县城镇建设综合开发总公司为黄河所负的上述债务承担担保责任。临川区法院于2017年11月15日以杨跃刚、雷莉莉主张的诉请证据不足，借贷关系不成立等为由作出（2017）赣1002民初2277号驳回杨跃刚、雷莉莉的诉讼请求的民事判决，案经抚州市中级人民法院二审裁定撤销原判发回临川区法院重审后，杨跃刚、雷莉莉于2018年9月13日申请撤诉，临川区法院于2018年9月25日裁定准许其撤诉。之后崇仁县城镇建设综合开发总公司遂向本院起诉，要求解除与被告杨跃刚签订的商品房买卖合同。审理中，经本院释明，原告就案涉商品房买卖合同的效力提出书面诉讼请求变更意见书即合同认定有效则主张解除双方签订的商品房买卖合同；若合同认定无效，则主张确认双方签订的商品房买卖合同无效。本院认为，本案争议的焦点为：原、被告之间签订的商品房买卖合同法律关系性质。原告崇仁县城镇建设综合开发总公司认为双方系商品房买卖合同关系，被告杨跃刚认为签订的商品房买卖合同系案外人黄河向其借款所提供的担保。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”原告诉请解除商品房买卖合同，是以确认合同有效为前提，而案涉《商品房买卖合同》双方当事人对其间法律关系性质的主张并不一致，且证据均非直接、充分，故判断合同约定的内容本身是否是当事人的真实意思表示，是认定合同性质效力的关键。本院结合在案证据，探究合同签订当时双方当事人的真实意思，并对案涉主要法律关系的性质及合同效力作出判断。原告崇仁县城镇建设综合开发总公司与被告杨跃刚签订商品房买卖合同的时间为2014年11月11日，合同约定了买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。但原告崇仁县城镇建设综合开发总公司在案涉12套房建筑面积共计1,224.465平方米的该份合同已经备案登记无法再次出售的情况下，明知被告杨跃刚分文未支付300万元的购房款，长达四年多时间从未向被告杨跃刚主张解除合同的权利或追讨未支付的购房巨款，明显有违常理，也与作为一个理性开发商的当地通常交易习惯不相符。结合杨跃刚、雷莉莉曾向临川区法院提起的民间借贷纠纷案要求黄河归还借款及崇仁县城镇建设综合开发总公司以案涉商品房为黄河所负债务承担担保责任的诉讼请求及黄河出具的借条来看，虽然该案杨跃刚、雷莉莉在抚州市中级法院发回临川区法院重审后撤诉，其与黄河的民间借贷纠纷及杨跃刚主张的商品房买卖合同的担保诉求未作出生效的实体判决，但由此看出杨跃刚签订商品房买卖合同的目的不在于取得建筑面积1,224.465平方米12套商品房的所有权，而在于其所主张的为黄河借款提供担保的合同目的，且与原告明知在杨跃刚分文未付购房款影响其再次销售情况下，长达四年多时间未积极主张权利,也未实际交付商品房及办理不动产转移登记的反常交易习惯印证吻合。综上，本院认为，案涉《商品房买卖合同》买卖建筑面积1,224.465平方米12套商品房的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，原、被告签订案涉《商品房买卖合同》的真实目的是以案涉商品房担保杨跃刚所主张的由黄河出具了150万元借据所涉借款合同的履行，当事人之间达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉商品房作为黄河与杨跃刚之间的借款合同的担保。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，本院认定案涉《商品房买卖合同》本身作为伪装行为无效，经本院释明后原告变更诉请,主张确认商品房买卖合同无效，本院依法予以支持。而借款担保行为作为隐藏行为，鉴于担保行为系依附于主合同借款合同存在的从合同，且借款合同相对方为案外人黄河非本案当事人，杨跃刚在本案中也未就借款合同法律关系向案外人黄河主张权利，故杨跃刚与黄河之间的民间借贷纠纷及杨跃刚与崇仁县城镇建设综合开发总公司之间的担保纠纷，各方若有争议，可按当事人真实的法律关系一并另案起诉解决，本案不作处理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，判决如下：确认原告崇仁县城镇建设综合开发总公司与被告杨跃刚于二O一四年十一月十一日签订的《商品房买卖合同》无效。案件受理费100元，由被告杨跃刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，并按规定向抚州市中级人民法院预交上诉案件诉讼费（户名：江西省抚州市中级人民法院，账号：14×××29，开户行：中国农业银行抚州抚河支行，款项：上诉费），自上诉期满后七日内仍未交纳的按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴凰行人民陪审员  罗韶军人民陪审员  吴齐梅二〇一九年四月二十二日法官助理邓飞燕书记员黄巧玲