黑龙江省牡丹江市西安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黑1005民初76号 原告：纪娜，女，1984年9月3日出生，汉族，无固定职业，住牡丹江市阳明区。 委托诉讼代理人：武利飞，黑龙江博学律师事务所律师。 被告：牡丹江均胜房地产置业有限公司，住所地牡丹江市西安区。 法定代表人：鲍建胜，董事长。 被告：鲍建胜，男，1969年10月10日出生，汉族，牡丹江均胜房地产置业有限公司董事长，户籍地浙江省武义县，现住牡丹江市西安区。 二被告委托诉讼代理人：杨静昕，男，牡丹江均胜房地产置业有限公司法务部总监。 原告纪娜与被告牡丹江均胜房地产置业有限公司（以下简称均胜房地产公司）、鲍建胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 纪娜向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告均胜房地产公司之间关于均胜牡丹城小区XX号楼XX单元XX室（房产图号XX**）的商品房买卖合同关系合法有效；2.被告均胜房地产公司继续履行出卖人义务，为原告出具牡丹城一期XX号楼XX单元XX室（房产图号XX**）购房发票并协助原告办理房屋产权登记手续；3.二被告立即共同给付原告1088000元和违约金614400元。事实和理由：二被告曾于2014年6月12日向原告借款80万元，约定月利率5%，借款期限一个月，借款期限届满，被告未履行还款义务。经原告多次催要未果，后被告均胜房地产公司用其开发建设的牡丹城一期XX号楼XX单元XX室（房产图号XX**）房屋作价出售给原告用于偿还部分本息，并将房屋交付原告使用，现原告是该房屋预告登记权利人。原、被告双方于2018年11月23日签订了书面协议书，关于将牡丹城一期XX号楼XX单元XX室房屋出售并交付原告事宜再次进行了确认，并约定二被告向原告提供其他的房屋作价出售给原告用于偿还欠款，如违约应当向原告支付全部购房款的30%作为违约金。协议签订后，被告未向原告提供其他的房屋作价用于偿还欠款，违反了协议约定，应当承担违约责任。 均胜房地产公司辩称，本案是名为房屋买卖实为民间借贷，基础法律关系是民间借贷关系，房屋买卖合同依法无效。原告主张的房屋买卖合同合法有效的诉讼请求应予驳回。因房屋买卖合同无效，合同违约条款也自然无效，原告主张的违约金诉讼请求应予驳回。双方约定的民间借贷月利率5%，高于法律规定，应按法律规定计算。 鲍建胜辩称，鲍建胜作为均胜房地产公司的法定代表人与原告签订民间借贷合同的行为是职务行为，是表见代理行为，所借80万元，在单位的财务账上有体现，如果是个人借款，公司不可能给开具房子作为抵押用，原告将鲍建胜作为共同被告，主体不适格。 本院经审理认定本案如下基本事实：2014年6月，鲍建胜对均胜房地产公司的副总经理王春蕾提出请其想办法帮忙借80万元，王春蕾对同事张金续说鲍总要用钱，用三套房子抵押看能否帮忙，张金续于是联系其朋友纪娜，纪娜同意出借。2014年6月12日，纪娜应约来到均胜房地产公司售楼处王春蕾的办公室，鲍建胜当场给纪娜出具借条，内容为“今借到纪娜人民币现金捌拾万元正，月利按5分计，时间一个月。借款人鲍建胜。”当日，均胜房地产公司给纪娜出具三户籍房产的商品房买卖合同备案证明和**房产总价2520475元收据作为担保，纪娜向鲍建胜银行账户转入80万元。2016年5月31日，均胜房地产公司将作为向纪娜提供担保的三户房产办理预购商品房预告登记，纪娜是预告登记权利人，均胜房地产公司是预告登记义务人。2016年6月2日，鲍建胜在2014年6月12日出具的借条上再次签字。原、被告双方于2018年11月23日签订了一份协议书，均胜房地产公司和鲍建胜为甲方，纪娜为乙方，内容为，“甲乙双方就乙方购买甲方开发建设的‘均胜牡丹城小区’房屋事宜，自愿协商达成本协议如下：一、因甲方于2014年6月12日向乙方借款80万元，约定月利率5%，现按照月利率3%计算到2018年10月12日，利息为1248000元。双方在签订本协议前已经协商一致将本金及部分利息作为21号楼2单元301室房屋购房款，该房产合同金额为96万元。现甲乙双方协商将上述剩余利息转化为另一套购房款。二、房屋信息：1.XX号楼XX单元XX室，产籍号XXXX，158.01平方米，单价6090，总价96万元。2.（此处未填写信息内容）。三、房屋交付：本协议签订之前，甲方已经将XX号楼XX单元XX室房屋出售给乙方并交付乙方，该房屋已经办理完毕预告登记。四、甲方保证上述两户房屋不存在任何产权争议、不存在一房多卖、抵押担保、查封、租赁等影响乙方办理产权证照、占有使用等权利。五、如果甲方违反本协议约定，应当向乙方支付上述全部购房款的30%作为违约金，且乙方仍可要求甲方继续履行房屋买卖协议确定的义务（如不能履行，则乙方可要求甲方一次性返还双倍购房款）。六、本协议签字、盖章生效，一式两份，双方各执一份。”落款处，甲方加盖均胜房地产公司公章、鲍建胜签字，乙方纪娜签字。该协议书是打印件，第2户房屋信息列有项目但未填写任何信息，履行时间栏也未填写时间。现纪娜已实际入住均胜牡丹城小区XX号楼XX单元XX室，产籍号XXXX，158.01平方米房屋，并交纳了2018年至2019年供热期的供热费。该房屋所在的均胜牡丹城小区入住业主较多，但均胜牡丹城小区建筑物至今未通过有关部门的验收，不具备办理产权的条件。 本院认为，2014年6月12日，鲍建胜以自己个人名义向纪娜借款80万元，且借条上未体现均胜房地产公司，应当确认鲍建胜是债务人。二被告均认为该借款在单位财务账上有体现，可以说明所借款项用于单位的生产经营，原告要求二被告共同承担责任符合法律的有关规定，应当支持。鲍建胜于2016年6月2日在其出具的借条上再次签字，可以表明原告在向其主张权利。原、被告之间是民间借贷关系，二被告是债务人、原告是债权人。双方还存在商品房买卖合同关系，因为原、被告于2018年11月23日签订的协议是双方对截止到2018年10月12日借贷利息结算的认可，其结算未超过年利率36%法定无效的标准，应当确认有效。该协议又约定了将此前作为担保的三套房屋中的均胜牡丹城小区21号楼2单元301室房屋以96万元价格达成买卖协议，并抵消相应数额的债务，说明双方建立了商品房买卖关系。此房在2016年办理过预购商品房预告登记，纪娜是预告登记权利人，纪娜已占有使用，现无人主张权利，说明不存在损害他人合法利益的情形，也不违反法律或法规的强制性规定，此情形不同于民间借贷债权人直接请求履行作为担保的房屋买卖合同的情形，是新设立的民事法律关系，故应认定该协议有效。关于纪娜提出的被告为原告开具合法有效购房款发票及配合办理产权证手续的诉讼请求，根据双方签订协议时双方均明知房屋的现状，且对该事项未约定时间，故应当给予被告一定的宽限时间，其在该房具备办理产权证条件时起一个月内履行该义务。双方未对另一套房屋选定，也未形成协议，故不存在将利息转化为另一套购房款问题，也不存在违约的问题。原告要求二被告给付欠款1088000元的诉讼请求合理应予支持。原告要求二被告支付违约金的诉讼请求无事实根据应予驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条、第二十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、纪娜与牡丹江均胜房地产置业有限公司之间关于均胜牡丹城小区21号楼2单元301室（房产图号360-475-1/4-21-020301）的商品房买卖协议有效； 二、牡丹江均胜房地产置业有限公司在均胜牡丹城小区具备办理产权证条件时起一个月内为纪娜开具购房发票并协助办理房屋产权登记手续； 三、牡丹江均胜房地产置业有限公司和鲍建胜共同偿还纪娜1088000元，此款于本判决生效后十日内一次性支付； 四、驳回纪娜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20122元，减半收取计10061元，由牡丹江均胜房地产置业有限公司负担7296元；由纪娜负担2765元。财产保全费5000元，由牡丹江均胜房地产置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 员 刘洪田 二〇一九年四月四日 法官助理 王荣华 书 记 员 郝思凯