陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕01民终1988号 上诉人（原审被告）：陕西明辰房地产开发有限公司。住所地：西安市长安区。法定代表人：齐祥义，该公司执行董事。委托诉讼代理人：于菲，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨兰，北京大成（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马张鹏，男，1981年1月1日生，汉族，住西安市长安区。被上诉人（原审原告）：黄力敏，女，1978年3月15日生，汉族，住陕西省大荔县。上诉人陕西明辰房地产开发有限公司（以下简称明辰公司）因与被上诉人马张鹏、黄力敏房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初11181号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2016年1月15日马张鹏、黄力敏与明辰公司签订《商品房买卖合同》，约定马张鹏、黄力敏购买明辰公司开发建设的明威橡树湾第18幢1单元24层12404号房屋一套，价款为664354元。马张鹏、黄力敏于2016年1月15日支付首付款214354元，剩余房款以银行按揭贷款方式支付。明辰公司应当于2015年12月31日前将验收合格的商品房交付马张鹏、黄力敏使用，并应当在商品房交付使用后540个工作日内将办理权属登记需要由明辰公司提供的资料报产权登记机关备案。如因明辰公司的责任，马张鹏、黄力敏不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由明辰公司按已付房价款的0.5%向马张鹏、黄力敏支付违约金。至今明辰公司未能按约定将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，明辰公司开发建设的明威橡树湾有相关部门核发的西安市长安区商品房预售许可证、建筑工程消防验收意见书、竣工验收备案表，土地手续尚在办理之中。2018年10月马张鹏、黄力敏以诉称诉至法院，庭审中马张鹏、黄力敏坚持其诉讼请求，为证明其主张，当庭提交商品房买卖合同、购房票据。证明合同约定明辰公司应在540日内办理房产证，明辰公司违反约定。明辰公司对马张鹏、黄力敏提交的证据的真实性予以认可，但认为马张鹏、黄力敏所购买的房屋办理按揭贷款450000元，如计算违约金，应予扣除。明辰公司当庭提交竣工验收备案表、建筑工程消防验收意见书、土地使用权证、西安市长安区商品房预售许可证及请示报告证明因城改部门未进行核算，致明辰公司未能在产权登记机关备案。马张鹏、黄力敏对明辰公司提交的证据的真实性予以认可，但认为系明辰公司未缴纳土地出让金所致。马张鹏、黄力敏于2018年10月13日诉至西安市长安区人民法院提出诉讼请求为：1、判令明辰公司向马张鹏、黄力敏支付违约金3321.77元；2、判令明辰公司将办理权属登记所需的资料报登记机关备案，并履行为马张鹏、黄力敏办理房屋权属证书的义务；3、明辰公司承担本案诉讼费用，事实与理由：马张鹏、黄力敏与明辰公司签订商品房买卖合同约定马张鹏、黄力敏购买明辰公司开发的位于西安市长安区XX路XX小区XX楼XX单元XX层西12404商品房一套，合同约定出卖人应在房屋交付使用后540日内，将办理好房屋权属证书，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，马张鹏、黄力敏按合同约定履行支付房款义务，2016年2月29日明辰公司将房屋交付给马张鹏、黄力敏使用。因明辰公司原因，马张鹏、黄力敏至今未能取得房屋产权证书，现马张鹏、黄力敏诉至法院，请求判如所请。明辰公司辩称，涉案房屋因城改项目核算未完成，其消防验收、竣工验收等均已完成，已经具备交房条件，故明辰公司不应承担迟延办证的责任。违约金的核算应以马张鹏、黄力敏实际缴纳的款项进行核算扣减马张鹏、黄力敏尚未向银行偿还的按揭贷款金额，该部分不应计入违约金。一审法院认为，马张鹏、黄力敏与明辰公司所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效。依据合同第十五条约定，明辰公司应在商品房交付使用后540个工作日内将办理权属登记需要由明辰公司提供的资料报产权登记机关备案。实际履行中，明辰公司于2016年2月29日将房屋交付马张鹏、黄力敏使用，明辰公司至今未完成将相关办证资料报送产权登记机关备案的义务，明辰公司辩称因政府部门尚未办理核算，一审法院不予采纳。故对马张鹏、黄力敏主张明辰公司将办理权属登记所需的资料报登记机关备案之诉讼请求，一审法院依法予以支持。因明辰公司违约，马张鹏、黄力敏主张按照合同约定由明辰公司支付违约金，一审法院依法予以支持。明辰公司辩称应按马张鹏、黄力敏实际支付购房价款计算违约金，证据不足，一审法院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、一百零七条、一百一十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后三个月内陕西明辰房地产开发有限公司将办理马张鹏、黄力敏所购买的明威橡树湾第18幢1单元24层12404号房屋房地产权属证书需要由陕西明辰房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案；二、本判决生效后十日内陕西明辰房地产开发有限公司支付马张鹏、黄力敏违约金3321.77元。如未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期银行贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，马张鹏、黄力敏已预交，一审法院减半收取，由陕西明辰房地产开发有限公司承担25元，陕西明辰房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付马张鹏、黄力敏。一审宣判后，明辰公司不服，向本院提起上诉称，一、未办理产权登记不是明辰公司导致的，明辰公司不应当承担违约责任。并非明辰公司不提交办理产权登记的相关资料，而是房屋权属登记机关不予接受资料。因为涉案房屋属于西安市城中村改造项目，由于政府部门停止办理相关供地手续所致，不是明辰公司不履行合同义务。二、一审程序违法。因供地手续的相关证据由城中村改造办公室持有，明辰公司无法举证，明辰公司明确要求一审法院向有关部门发函核实供地手续的有关问题。但一审法院忽视该项请求。上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回马张鹏、黄力敏的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由马张鹏、黄力敏承担。马张鹏、黄力敏辩称，驳回上诉，维持原判。我买房的时候五证是齐全的。经审理查明，涉案房屋于2016年2月29日交付。一审法院查明的事实属实。本院认为，马张鹏、黄力敏与明辰公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应当按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。按照马张鹏、黄力敏与明辰公司签订的《商品房买卖合同》约定，明辰公司应当在商品房交付使用后540个工作日内将办理权属登记需要由明辰公司提供的资料报产权登记机关备案。但截止马张鹏、黄力敏起诉之日，明辰公司仍未按照《商品房买卖合同》约定，将办理权属登记需要由明辰公司提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应当承担继续履行备案义务，并按照商品房买卖合同约定支付违约金的违约责任。因此，一审判决明辰公司将涉案房屋办理权属登记应由明辰公司提交的资料报产权登记机关备案，并向马张鹏、黄力敏支付逾期备案违约金3321.77元，有事实和合同依据，应予维持。明辰公司的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。据此，一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，陕西明辰房地产开发有限公司已预交，由陕西明辰房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。  审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○一九年四月十七日 书 记 员  石 李 婷 1