文书内容江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏11民终436号上诉人（原审被告）：邹慧，女，1986年12月16日生，汉族，住句容市。委托诉讼代理人：韩滨东，江苏民中律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京咖岚餐饮管理有限公司，住所地南京市栖霞区尧化街道金尧路********。法定代表人：赵芬芬，该公司执行董事。上诉人邹慧因与被上诉人南京咖岚餐饮管理有限公司（以下简称咖岚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2018）苏1183民初5222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邹慧上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：被上诉人的代理人承诺商户入住率没有达到70%时，不会收取租金，目前商户入住率一直在50%以下徘徊；被上诉人招商时夸大宣传了案涉房屋的商业价值，根据情势变更原则，租金条款应当变更或直接解除合同。咖岚公司二审辩称，上诉人一审提供的证据不足以证实被上诉人曾承诺商户入住率没有达到70%不收取租金；合同约定租金支付方式协商变更应当采用书面形式，上诉人提交的材料是出具给朱露茜的，上诉人2017年半年租金已经缴纳；案涉商铺是独立商铺，周边商铺是否开业与上诉人无关，上诉人不得以此为由拒绝支付租金；请求驳回上诉，维持原判。咖岚公司向一审法院起诉请求：1、邹慧给付租金261200元（2017年9月1日至2018年8月31日），以及利息8521.65元（按照中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算至实际给付之日止）；2、邹慧缴纳拖欠的水电气费用；3、诉讼费由邹慧承担。一审法院经审理认定事实如下：2016年9月30日，咖岚公司（甲方）与邹慧（乙方）签订《商铺租赁合同》约定：甲方将句容碧桂园时代城咖岚潮食汇第156、158、256、257、258号商铺共计375.39平方米出租邹慧；租赁期限三年，自2017年1月15日起至2019年1月14日止；免租装修期：自2016年10月15日至2017年1月14日止；租金、保证金及其他费用的计付：租赁期内月租金58元/平方米，年租金261200元（含物业管理费），乙方在本合同签署五个工作日向甲方缴纳半年租金，甲方提供收款凭证给乙方，后续租金乙方需提前一个月向甲方缴纳半年租金。双方还就其他事项进行了约定。2016年11月25日，咖岚公司（甲方）与邹慧（乙方）签订《商铺交接及租期确认书》一份，确认书约定：商铺交接具体时间为：2016年11月28日，甲方根据实际交付时间及扣除装修免租期后向乙方收取2017年3月1日至2017年8月31日第一期租金（以此日期为基数，乙方根据《房屋租赁合同》按时向甲方缴纳每期租金），合计金额130600元。该确认书还就其他事项进行了约定。另查明，案涉房屋系咖岚公司从句容市新创商业管理有限公司处承租后转租邹慧经营。邹慧交纳了2017年3月1日至2017年8月31日租金130600元及合同保证金50000元，剩余租金一直未能按照约定交纳。2018年8月10日，咖岚公司提起诉讼。一审法院认为，案涉《商铺租赁合同》、《商铺交接及租期确认书》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。上述合同签订后，咖岚公司依照约定交付了房屋，邹慧应按照约定履行支付租金的义务。按照《商铺租赁合同》、《商铺交接及租期确认书》的约定，案涉商铺年租金261200元（含物业管理费），邹慧已交纳2017年8月31日之前半年租金，应支付2017年9月1日至2018年8月31日租金261200元。咖岚公司主张自2017年9月1日至实际给付之日按中国人民银行同期贷款年利率4.35%计算逾期付款利息，其实质是要求邹慧赔偿损失，根据双方合同约定，邹慧应于2017年7月31日前缴纳2017年9月1日至2018年2月28日租金130600元，应于2018年1月31日前缴纳2018年3月1日至2018年8月31日租金130600元，故邹慧赔偿咖岚公司的损失计算方式应为：分别以130600元、130600元为基数自2017年8月1日、2018年2月1日起至实际支付之日止。咖岚公司主张按照中国人民银行发布的同期贷款年利率4.35%标准计算支付，低于法定的逾期罚息标准，应予认可。邹慧辩称，咖岚公司合同签订的代理人李利承诺商铺入住率未达70%之前租金免收。现有证据不足以证明李利具有变更合同主要条款的权限，且邹慧未举证证明该案件存在表见代理的情形，邹慧亦未能举证证明商铺存在入住率或开业率未达70%情形，故邹慧的该辩解意见不应支持。咖岚公司要求邹慧支付水电气费，因该费用未实际产生，咖岚公司亦未举证具体数额，故咖岚公司可在该费用实际发生、明确相应数额后，另行主张。咖岚公司不是该案涉商铺的产权人，但其从产权人处租赁案涉商铺，再转租给邹慧，邹慧依照合同约定，有给付租金的义务。判决：一、邹慧于判决生效后十日内支付咖岚公司租金261200元（2017年9月1日至2018年8月31日）并赔偿经济损失（以130600元为基数分别自2017年8月1日、2018年2月1日起至实际支付之日止，按照中国人民银行发布的同期贷款年利率4.35%标准计算支付）；二、驳回咖岚公司其他诉讼请求；案件受理费5346元，减半收取2673元，由咖岚公司负担673元、邹慧负担2000元（此款咖岚公司已预交，邹慧于判决生效后十日内将应负担的诉讼费用2000元一并给付咖岚公司）。一审已经查明，但一审判决书未记载的事实是：1．上诉人一审提交了落款处有“咖岚餐饮有限公司经办人李利2017.3.3”字样签名的说明复印件。内容是：本公司在收悉时代城1楼-4楼商铺业主关于店铺开业率如期后计算房租事宜；在此事宜未处理完毕前，本公司不予以收取合同规定期内应缴纳的2017年半年房租，待事宜处理完毕后双方将继续按合同履行租赁。该说明落款处还有字迹潦草的另一签名字样。上诉人称是被上诉人法定代表人赵芬芬的签名。被上诉人予以否认，并提交了该公司法定代表人赵芬芬的签名样本。后上诉人称“提交说明主要是为了证明原告公司李利所做的说明，另一个签名我方不作为证据”。该说明的原件由类似房屋租赁合同纠纷案件的承租人朱露茜，在其自己所涉租赁合同纠纷案件中提交。2．上诉人一审还提交了电话通话录音一份。上诉人称该通话是被上诉人工作人员李利与朱露茜在2017年9月8日的通话。通话开始时，双方交换了与碧桂园协商解决租赁纠纷的情况，朱露茜表示不与碧桂园重新建立承租关系；后朱露茜提出“但是，你呢，什么意思呢，因为我们开始订的是商场70%开业算房租，是吧”；李利称“对，对，对”；后双方继续沟通要求“商场”开业、向碧桂园谋求压低价格、要求碧桂园给予承诺等，谈话内容庞杂，录音的文字整理材料共七页。3．上诉人一审还提交了网络资料一组。上诉人称，该组资料显示，碧桂园时代城相关负责人在2016年6月25日招商启动仪式中称，经营户签约入驻率已经接近70%。本院对一审认定的其他事实予以确认。本院认为，本案双方当事人在书面合同中明确约定了租金金额，计租期间和租金的支付方式，且双方首期租金已经按照合同约定缴纳完毕。根据双方签订的书面合同和实际履行合同的事实，不能认定双方有“入驻开业率超过70%开始计付租金”的约定。李利并非咖岚公司的法定代表人，在上诉人与咖岚公司就租赁权利义务签署了书面合同的情况下，其未经授权，签署与书面合同内容不一致的“说明”，该“说明”不能当然约束咖岚公司。上诉人提交的李利与朱露茜的谈话内容庞杂，言语的严谨程度不能确定。朱露茜提出“但是，你呢，什么意思呢，因为我们开始订的是商场70%开业算房租，是吧”中的“我们”所涉主体范围不能确定，该通话内容不足以作为本案的裁判依据。新开发商铺的租赁经营活动的商业风险较高。商业风险还与承租商铺后，利用商铺开展经营活动的能力相关。本案中，上诉人对相关市场前景判断或有误差，这并非情势变更。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉意见不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5346元，由邹慧负担。本判决为终审判决。审 判 长 李益成审 判 员 黄 甦审 判 员 冷德华二〇一九年四月十九日法官助理 韩国沛书 记 员 韩蓉蓉