杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0185民初1020号 原告（反诉被告）浙江永泉丝绸印染有限公司，住所地浙江省杭州市临安区天目山镇环城北路**。 法定代理人张如荣，该公司执行董事长。 委托代理人刘海波，顾昕怡，江苏李杏珍律师事务所律师。 被告张贞姬（反诉原告），女，1986年3月26日出生，朝鲜族，住吉林省龙井市。 委托代理人徐清，江苏凯尔富律师事务所律师。 委托代理人蒋宁，江苏迈图律师事务所律师。 原告浙江永泉丝绸印染有限公司（本案简称永泉公司）诉被告张贞姬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理后，被告提出反诉，本院将本诉与反诉合并，依法适用简易程序，于2019年4月9日公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘海波、顾昕怡，被告委托代理人蒋宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称：2017年6月初，被告与其丈夫共同前来原告处要求承租原告新厂房二层大约4000平方米，用于经营印染加工业务，口头约定租期为5年，年租金800000元，并以相关设备担保，租金每半年支付。后被告交纳了10万元定金，10万元预付款，其他费用由被告直接向有关部门支付，事后因其他原因，被告于2017年12月8日搬离完毕，未支付房租（场地占有费），请求法院判令：被告支付欠房租费（场地占用费）333000元，并承担该款按4.35%的利率计算至判决履行之日止的利息。 案件审理中，原告进一步明确其诉讼请求：如租赁合同有效成立，333000元为租金；租赁合同无效或不成立，333000元为占有使用费。利息以333000元为基数，从2017年6月21日起算至判决履行之日止。 被告辩称并提出反诉：原告主张的房屋租赁合同并未成立，被告不但不欠原告任何租金，原告还应向被告双倍返还定金20万元。 被告反诉称：原、被告在2017年5月开始接触，并拟承租原告厂房，约定由原告提供污水池、蒸汽等被告所需开展印染业务，待条件成就后，双方再签订合同并计收费用，为表诚意，被告于2017年6月16日向原告共计交付20万元，其中10万元为定金，10万元为预付款，但直到2017年12月，原告仍未能成就签订合同的各项条件，并且原告因对外债务，被法院查封，原告同意退还被告费用，故被告于2017年12月4日搬走，后原告仅退还被告10万元，请求法院判令：原告双倍返还被告定金20万元。 原告针对被告的反诉辩称：案涉房屋已经实际交付被告使用，定金已经转化为房租，合同已经实际履行，不存在双倍返还定金问题，我方从未承诺向被告提供污水池等，公司财产也未被法院查封，2017年12月被告自行搬离，是被告违约，请求法院驳回被告的反诉请求。 原告为证明其主张，向本院提供以下证据： 证据一、收款收据复印件2份，欲证明被告交纳10万元预付款及10万元定金的事实； 证据二、被告的情况说明1份，欲证明被告占用厂房的事实； 证据三、褚某某情况说明1份，欲证明被告拟承租租金价格； 证据四、退回预付款收据1份，欲证明原告退还被告10万元的事实。 被告为证明其主张，向本院提供以下证据： 证据一、收据复印件1份（同原告提供的证据一），欲证明被告交付原告10万元定金的事实； 证据二、本院（2018）浙0185民初755号庭审笔录复印件1份、裁定书1份，欲证明原告曾提起过本案诉讼，后撤诉的事实； 证据三、微信聊天记录，欲证明原告曾同意退还被告定金20万元的事实； 证据四、起诉状1份，欲证明原告第一次起诉时认为年租金为70万元，诉讼请求5万元，而本次起诉的诉讼理由及请求不同，系恶意诉讼的事实； 证据五、执行裁定书打印件2份，欲证明原告因债务纠纷，无法向被告提供租赁所需要件的事实； 证据六、结婚证1份及倪国梁情况说明1份，欲证明倪国梁对本案诉讼知情，不参与本案诉讼的事实。 双方当事人庭审质证及本院认证情况如下： 对原告提供的证据一、二、四，被告对真实性没有异议，本院经审核，对证据真实性予以确认； 对原告提供的证据三，被告有异议，本院经审核认为证人应当出庭作证，证人身份也无法核实，该证据本案中不予采纳。 对被告提供的证据一、二、四、六，原告对真实性没有异议，本院经审核，对证据真实性予以确认； 对被告提供的证据三，原告对证明目的有异议，本院经审核，确认微信聊天记录真实性，但该聊天记录不完整，是否实现被告的证明目的本判决下文阐释； 对被告提供的证据五，原告有异议，本院经审核认为该证据与本案没有关联性，本案中不予确认。 基于以上证据分析，并结合庭审中当事人陈述，本院认定以下案件事实： 2017年上半年，被告与倪国梁打算在临安办印染厂，欲租赁原告提供的厂房，2017年6月16日，被告交纳20万元给原告，原告开具两张收据，一张记载“定金10万元”，另一张记载“预付款10万元”。 2017年11月15日，倪国梁向原告法定代表人发微信，表示自己等不起，要搬走，要求张如荣退还“压金”，张如荣在2017年11月16日微信回复：“可以！你自己决定！你搬走那天款退还你！”，当晚20时35分，倪国梁发微信给张如荣：“张总：搬走那天那个订金20万退给我应该可以的吧？”“张总：我们夫妻两个也不容易，家里父母也是普通老百姓。”“希望你能理解！”，张如荣在当晚21时18分回复：“可以”。 2017年12月8日，张贞姬向临安区天目山镇人民政府出具情况说明：“本人倪国梁与张贞姬于2017年6月21日进驻浙江永泉丝绸印染有限公司。当时6台溢流缸，1台冷堆机，1台韩国日星定型机，4台挂码机，1台平幅机，1台脱水机，20台布车，若干A字架均已进浙江永泉丝绸印染有限公司。所有机器于2017年8月底全部安装完毕。但由于永泉厂与龙正公司存在债务问题，龙正公司蒸汽单价过高我们无法使用该蒸汽厂的低压与中压蒸汽，故浙江永泉丝绸印染有限公司法人张如荣承诺购买天然气锅炉安装并让我们使用。但是到2017年12月份锅炉都没有安装，也得不到对方何时能安装好并让我们使用，因此倪国梁与张贞姬忍痛决定从浙江永泉丝绸印染有限公司迁出，并于2017年12月4日开始搬离机器，已于2017年12月8日全部搬离完毕”。 被告搬出后，向原告索要款项，2018年1月25日，被告向原告出具收据，称：“今收到浙江永泉丝绸印染有限公司退回租厂房预付款10万元整，特列此据！”2018年1月31日，原告起诉本案被告，诉状中称：原、被告口头约定年租金70万元每年，污水处理每吨为10.50元，汽、电、水费由被告直接向有关部门支付，事后因其他原因，被告于2017年12月8日搬离完毕，未支付费用，被告支付的定金10万元抵销后不足以按照30000元/月×5个月的标准支付租金，要求判令被告支付尚欠租厂房场地占用费50000元。该案于2018年3月14日进行了开庭审理，庭审中被告辩称因原告承诺的开办印染厂的相关条件不具备，不产生费用。该案庭审后，原告撤回起诉。 本案审理过程中，被告向本院递交倪国梁的书面说明，倪国梁表示不参与本案诉讼，本案权利、义务由被告享有、承担。另原告庭审中表示拟租赁土地、房屋并非登记在自己名下。 本院认为：本案被告开始占用土地、房屋的具体时间，原告无证据证明，应以被告出具的情况说明中记载的“2017年6月21日”为开始时间，在此之前的2017年6月16日，被告已经交纳10万元定金给原告，此时，双方未签订书面合同，对于租金价格，原告也无证据证明双方已经达成一致意见，且双方对被告是准备开办印染厂这一事实均无异议，因此，被告先行交纳的10万元定金是为了保证将来与原告订立正式的租赁合同。原告在未正式签订合同明确权利、义务的情况下，被告先行将一些机器设备搬入拟租赁房屋，说明其主观上是积极推进合同签订、继续履行的，又因被告并无证据证明原告曾向其承诺条件及具体内容，故被告将合同不能签订、继续履行的责任归咎于原告也不能成立。此种情形，原告应当将被告交纳的10万元定金归还原告。 对于被告先期将一些机器、设备搬入厂房，是否需要支付租金或费用的问题，因双方没有事先约定，本院首先根据法律规定判断，如上所述，本案双方是在正式达成租赁协议之前，被告先行部分使用租赁物，此种情形，应根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”，参照适用最相类似的试用买卖合同的规定，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十三条：“试用买卖的当事人没有约定使用费或者约定不明确，出卖人主张买受人支付使用费的，人民法院不予支持”之规定，本案被告无需支付原告租金或费用。且从常理分析，开办印染厂除了需要场地外，还需要配套的水、电及污水处理设施等，而当时土地、房屋尚不完全具备开办印染厂的条件，双方对水、电、蒸汽费用、污水处理费用等尚未协商一致，被告在开办印染厂的目的不能实现的情况下打算退出并微信告知张如荣，从张如荣和倪国梁的微信聊天中，被告及倪国梁也是有理由相信张如荣当时是同意退还20万元款项两清、互不追索的，此后被告实际退出，原告也应兑现承诺内容。 综上，本案被告先行部分占用租赁物，是为正式订立、履行租赁合同的前期准备，原、被告对该期间的费用事先未作协商，参照试用买卖合同的规定，被告无需支付费用；本案正式租赁合同未能订立不能归咎于原、被告双方，原告应将收取的定金退还被告，但被告要求原告双倍返还定金也不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、驳回浙江永泉丝绸印染有限公司的诉讼请求； 二、浙江永泉丝绸印染有限公司于本判决生效后十日内返还张贞姬定金10万元； 三、驳回张贞姬的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费6295元，减半收取3147.5元，由原告浙江永泉丝绸印染有限公司负担；反诉受理费2150元，由原告浙江永泉丝绸印染有限公司负担1075元，由被告张贞姬负担1075元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  陈广智 二〇一九年四月二十三日 书记员  潘 芸