文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终2182号上诉人（原审被告）：陈俊杰，男，汉族，1992年10月28日出生，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：邱瑞政，上海锦天城（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：戴小兰，女，汉族，1983年12月19日出生，住所地：福建省南安市。委托诉讼代理人：陈汝朋，广东南天星律师事务所律师。原审被告：陈书彬，男，汉族，1980年6月14日出生，住所地：广东省潮州市湘桥区。原审被告：东莞市金域资产管理有限公司，住所地：广东省东莞市南城区鸿福路**海德广场**办公902之一，统一社会信用代码：91441900090182556Ｆ。法定代表人：陈欣，执行董事。委托诉讼代理人：陈书彬，系公司股东。上诉人陈俊杰因与被上诉人戴小兰及原审被告陈书彬、东莞市金域资产管理有限公司（以下简称金域公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初4855号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。戴小兰辩称：一、买卖合同和委托管理协议均是戴小兰和金域公司的真实意思表示，内容合法有效；二、戴小兰已占有涉案商铺，其在取得商铺所有权的情况下才委托金域公司管理的，金域公司是在其授权范围内管理商铺；三、戴小兰在商铺被查封前已付清房款；四、未办理过户的原因不在戴小兰；五、《商品房销售管理办法》是建设部的规章，部门规章不能作为判定合同效力的依据，且该规定规范的是未竣工商品房，本案是二手房买卖；六、戴小兰一直要求继续履行合同，《保证书》并不能否定戴小兰是无过错买房人，且无任何证据能够证明金域公司与陈书彬已返还戴小兰的购房款，因此陈俊杰的上诉理由不成立。陈书彬述称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。金域公司述称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。戴小兰向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对某市某区某路X号某花园某广场商铺3076号、3199号（房地产权证号分别为**××11、04××09)的强制执行，并解除对上述商铺的查封；2.判决确认某市某区某路X号某花园某广场商铺3076号、3199号（房地产权证号分别为**××11、04××09)归戴小兰所有（价值162万元）；3.本案的案件受理费用由陈俊杰、陈书彬和金域公司承担。一审法院认定的事实:一审法院（2017）粤0304执异39、42、117-154号执行裁定书查明：一审法院作出的（2016）粤0304民初16724号民事判决书已发生法律效力，判决：一、被执行人陈书彬应于本判决生效之日起十日内向申请执行人陈俊杰偿还本金700万元及利息（利息以700万元借款本金为基数，按照年利率24%计算，自2014年5月6日起，至实际履行之日止）；二、被执行人陈书彬应于本判决生效之日起十日内向申请执行人陈俊杰赔偿律师费损失8万元；三、被执行人陈书彬应于本判决生效之日起十日内向申请执行人陈俊杰赔偿担保服务费损失18810元；四、被执行人金域公司应对本判决确定的上述借款本息、律师费损失、担保服务费损失向申请执行人陈俊杰承担连带清偿责任。在诉讼过程中，一审法院依据申请执行人提交的财产保全申请，作出（2016）粤0304民初16724号民事裁定书，并于2016年7月19日查封了被执行人金域公司名下包括涉案商铺在内的256套房产。因被执行人未按判决履行，申请执行人向一审法院申请强制执行。在执行过程中，案外人刁某等人（包括本案戴小兰）对涉案商铺主张实体权利，向一审法院提出执行异议。另查明，2015年10月至2016年5月期间，各案外人（乙方）分别与被执行人金域公司（甲方）签订《商铺买卖合同》，约定案外人购买涉案商铺（具体商铺号及购房总价详见附表）；乙方将所有房款付清给甲方之日视为该商铺交付之日；自该商铺交付之次日起，甲方应按《委托经营管理协议》的约定向乙方支付租金收益；在该商铺所有房款付清的情况下，且在合同签订之日起三个月内，甲、乙双方应携带有关资料到东莞市房产管理局办理过户手续，并将该商铺的《房地产权证》交付给乙方。双方还对违约责任、管辖等其他事宜进行了约定。同时，案外人还分别与被执行人金域公司签订《委托经营管理协议》，约定将涉案商铺委托给被执行人金域公司实行统一管理，统一代租，整体经营，收取经营收益；委托经营期限120个月；双方同意在协议约定的委托经营期内，无论被执行人金域公司的经营管理情况如何，被执行人金域公司应从计租期开始逐月以原始价款为基数核算向案外人缴交委托经营收益。上述合同签订后，各案外人向被执行人金域公司支付了购房款。各案外人均依照《委托经营管理协议》约定由被执行人金域公司对涉案商铺进行统一管理。另查，涉案部分商铺早在2014年就已设定抵押权（对应商铺号及抵押权人详见附表），抵押权人分别为广东某银行股份有限公司东莞分行及某银行股份有限公司东莞大朗支行，抵押总债权分别为4853.21万元及1500万元。一审法院（2017）粤0304执异39、42、117-154号执行裁定书认定：关于一审法院查封是否合法的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。现涉案土地登记在被执行人金域公司名下，被执行人金域公司为涉案商铺的权利人。一审法院依据申请执行人的申请查封涉案商铺，于法有据。关于各案外人的主张是否能够排除执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条款主要为了在执行程序中平衡无过错买受人及申请执行人之间的利益，其理论基础为优先保护无过错不动产买受人的物权期待权。之所以要对买受人物权期待权进行保护，就是因为买受人已经为取得物权履行了一定义务并以一定的方式对外进行了公示，案外人必须同时符合上述四个条件才能排除本案执行。首先，本系列案中，各案外人与被执行人金域公司签订《商铺买卖合同》后，又与被执行人金域公司签订《委托经营管理协议》，将涉案商铺委托给被执行人金域公司实行统一管理，统一代租，整体经营，收取经营收益。被执行人金域公司并未将涉案商铺实际交付给各案外人，现涉案商铺实际仍由被执行人金域公司在控制、管理、支配，不具有对外公示效力。因此，各案外人未实际占有涉案商铺的情形不符合上述第（二）项关于合法占有涉案商铺的规定。其次，被执行人金域公司在出售涉案商铺之前已在涉案商铺上设定抵押权，现大部分涉案商铺仍处于抵押状态，即使不存在本案查封的障碍，案外人也无法直接办理产权转移登记手续而取得物权。案外人在购买涉案商铺前未履行合理的注意义务，在涉案商铺处于抵押状态下仍与被执行人金域公司签订《商铺买卖合同》，对于涉案商铺未能过户存在一定过错。案外人购买存在抵押权的涉案商铺亦不符合上述第（四）项规定。综上，案外人提出要求排除执行、解除查封的异议请求，一审法院予以驳回。本案查明的事实与（2017）粤0304执异39、42、117-154号执行裁定书查明一致。另查明，戴小兰提交的交通银行信用卡账单及银行流水显示，2015年11月29日戴小兰通过刷卡的方式向金域公司支付10万元，2015年12月6日戴小兰通过刷卡方式向金域公司支付14万元，戴小兰通过自己账户向金域公司转账557000元，陈某珠通过其账户向金域公司转账322800元。金域公司向戴小兰开具了对应时间及对应金额的收据，其中包括金域公司收取的两商铺各600元律师费及26400元、22200元的税费。戴小兰提交的《个人借款合同》、借款借据及客户回单显示，2016年5月18日，戴小兰通过东莞某村镇银行贷款两笔分别为25万、30万用于向金域公司支付购房款。2016年10月17日，陈书彬向戴小兰出具《保证书》，称其自愿就金域公司与戴小兰签订的《商铺买卖合同》约定购买3199号商铺事宜，现因金域公司单方原因导致商铺被法院查封无法过户给戴小兰，金域公司应向戴小兰退还商铺的全部价款，对于上述款项若金域公司无法清偿，其本人愿意以个人财产承担连带清偿责任。戴小兰曾就两商铺买卖合同纠纷向东莞市第一人民法院起诉，请求解除合同等，后变更诉讼请求为要求继续履行合同等。案号为（2016)粤1971民初24871号、（2016)粤1971民初24915号，该两案审理过程中，金域公司及陈书彬均委托代理人到庭参加诉讼，并表示同意戴小兰要求继续履行买卖合同等诉讼请求。东莞市第一人民法院于2017年4月17日以涉案商铺被一审法院查封，戴小兰依法应向一审法院提出书面异议，不得另行提起普通民事诉讼为由，驳回戴小兰的两案起诉。一审法院认为，本案争议的焦点是戴小兰对于涉案商铺是否享有足以阻止执行的实体权利。戴小兰与金域公司之间签订有书面买卖合同。戴小兰已全额支付了合同约定的购房款。因《商铺买卖合同》约定，戴小兰购买涉案商铺将所有房款付清给金域公司之日视为该商铺交付之日，本案戴小兰已全额支付了房款，且与金域公司签订了《委托经营管理协议》，约定由金域公司统一管理，统一代租，整体经营，收取经营收益，故可以认定戴小兰已实际占有涉案商铺。戴小兰最后交清房款的时间为2016年5月18日，至一审法院查封时，仍在合同约定的登记过户办理期内，上述房产因为查封无法办理过户，责任不在戴小兰，故戴小兰对涉案商铺享有足以阻止执行的实体权利。陈俊杰主张陈书彬向戴小兰出具过《保证书》，依据《保证书》戴小兰只享有一般债权，但是上述《保证书》出具之后，截止东莞市第一人民法院裁定时，戴小兰仍要求继续履行合同，不能因陈书彬向戴小兰出具了《保证书》就否定戴小兰是无过错买房人，且没有证据证明金域公司或陈书彬已返还戴小兰购房款，故陈俊杰的抗辩理由不成立，一审法院不予支持。戴小兰请求解除对涉案商铺的查封，并停止对涉案商铺的执行，理由成立，一审法院予以支持。至于戴小兰要求判决涉案商铺属戴小兰所有的请求，本案的商铺目前还登记在金域公司名下，戴小兰仅是与金域公司签订了买卖合同，基于保护无过错买房人的目的，戴小兰享有优于普通债权人的权益保护，但在没有完成商铺转移登记的情况下，戴小兰该项请求无法律依据，一审法院不予支持。本案诉讼系因金域公司引起，故诉讼费由金域公司承担。综上，戴小兰的诉讼请求，部分有事实和法律依据，一审法院予以部分支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决：一、停止对某市某区某路X号某花园某广场3076号、3199号商铺的执行；二、驳回戴小兰的其他诉讼请求。案件受理费19380元（已由戴小兰预交），由金域公司负担。本院审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查，戴小兰与金域公司于2015年12月6日签订《商铺买卖合同》，合同约定涉案商铺购房款为162万元。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。综合各方诉辩意见，本案二审争议焦点为：戴小兰作为涉案商铺的买受人，对涉案商铺是否具有足以阻却执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，戴小兰关于停止执行涉案商铺的诉请能否得到支持，应予考量本案情形是否符合前述法律规定。首先，关于合同签订情况。涉案商铺于2016年7月19日被查封；而戴小兰与金域公司已于2015年12月6日签订《商铺买卖合同》，该合同系其双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。据此，本院认为，戴小兰与金域公司于涉案商铺被查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，关于购房款支付情况。依前述查明事实，戴小兰于本案中已提交收据、银行流水记录证明其支付涉案商铺购房款的具体情况，本案现有证据足以证明戴小兰在涉案商铺被查封之前已足额支付购房款162万元。再次，关于商铺占有情况。依前述查明事实，戴小兰与金域公司签订《商铺买卖合同》，亦签订了《委托经营管理协议》。前述《商铺买卖合同》约定，戴小兰将所有房款付清给金域公司之日视为该商铺交付之日；自该商铺交付之次日起，金域公司应按《委托经营管理协议》的约定向戴小兰支付租金收益。本案中，在涉案商铺被查封之前，戴小兰已足额付清房款，金域公司亦已依约接受戴小兰的委托对涉案商铺进行经营管理，故可视为戴小兰在涉案商铺被查封之前已实际控制、支配、利用商铺。一审据此认定戴小兰在涉案商铺被查封之前已合法占有商铺，并无不妥，本院予以维持。最后，关于过户登记情况。从涉案《商铺买卖合同》的履行情况看，戴小兰已足额付清购房款，履行其作为买受人的主要合同义务，且已实际控制支配涉案商铺。涉案商铺未过户登记至戴小兰名下，系因陈俊杰申请执行另案生效判决致涉案商铺被查封，戴小兰对此并不具有过错。故本院认为，涉案商铺非因戴小兰自身原因未办理过户登记。另，关于陈书彬于2016年10月17日向戴小兰出具的《保证书》，该《保证书》内容不足以证明戴小兰与金域公司已协商一致解除涉案《商铺买卖合同》。陈俊杰据此主张涉案《商铺买卖合同》已解除，缺乏事实依据，本院对此不予采纳。综上所述，本院认为，本案情形符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，戴小兰诉请停止执行涉案商铺，于法有据，本院予以支持。一审处理正确，应予维持。综上，陈俊杰的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，陈俊杰已预交，由陈俊杰负担。本判决为终审判决。审判长 马    龙审判员 路  德  虎审判员 周    敏二〇一九年四月二十二日书记员 马雪梅（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。附表：            序号              二审案号              原审原告（案外人）姓名              涉案商铺号              购房总价款（元）              有无抵押              抵押权人                  1              2173              王筱林  赵月彬              3119号铺位              533806              无                                 2              2174              徐利娜              3122号铺位              414381              有              广东某银行东莞分行                  3              2175              谭洪灯              3137号铺位              337517              无                                 4              2176              罗镇城              3115号铺位              335570              有              广东某银行东莞分行                  5              2177              张碧泉              3157号铺位              279000              有              广东某银行东莞分行                  6              2178              李顺利              3136号铺位              351900              有              广东某银行东莞分行                  7              2179              邱尔              3038号、3039号铺位              852918              有              某银行东莞大朗支行                  8              2180              高蕊              3243号铺位              447336              无                                 9              2181              苏丽莎              3101号铺位              341976              无                                 10              2182              戴小兰              3076号、3199号铺位              1620000              无                                 11              2183              雷艳枚              3266号铺位              290267              无                                 12              2185              陈君响              3196号、3197号铺位             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