黑龙江省讷河市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0281民初1520号原告：刘长志，男，1968年3月1日出生，汉族，农民，住黑龙江省讷河市。原告：黄国琴，女，1970年6月3日出生，汉族，农民，住黑龙江省讷河市市。二原告共同委托诉讼代理人：马若峰，黑龙江宝勤律师事务所律师。被告：张德明，男，1974年3月13日出生，汉族，农民，住黑龙江省讷河市市。委托诉讼代理人：戴丽茹，黑龙江兴国律师师事务所律师。原告刘长志、黄国琴诉被告张德明租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年4月16日对本案进行了公开审理。原告刘长志、黄国琴及二原告的委托诉讼代理人马若峰，被告张德明及其委托诉讼代理人戴丽茹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘长志、黄国琴向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2016年10月20日所签的《租房租院合同》，要求被告将承租的房屋、货场及库房交付给原告；2、要求被告按照每年租金23，000.00元损失计算每月1917.00元的金额给付原告从2017年10月20日至2019年4月20日共计18个月的租金损失共计34，500.00元，同时要求被告按照每月1，917.00元给付原告交付房屋之前租金损失。3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：二原告系夫妻关系，2015年5月16日，原告将位于讷河市第一良种场老五公里处的货场及房屋租给被告使用，当时约定由被告建库、打地面、焊大门，租期结束，所建库房及地面全部归原告所有，原告在租金上给被告优惠以冲抵被告所建的库房、地面。双方签订合同后，原告将房屋及货场交付给了被告，被告也交付了租金。2017年10月份，原告与被告因租房合同内容出现纠纷，被告起诉原告要求履行租赁合同，经讷河市人民法院判决原告履行合同，将房屋租给被告，由被告每年支付租金23,000.00元。现判决已经发生法律效力，但被告没有按法院判决给付租金，经原告多次催促，被告拒不给付，故要求解除合同，并赔偿经济损失。被告张德明辩称：1、被告不同意解除合同和赔偿经济损失，请求驳回原告的诉讼请求。2、（2017）黑0281民初4185号民事判决书中，刘长志、黄国琴明确表示不同意将房屋租给张德明，判项为继续履行合同，没有房屋的交付和租金的给付具体日期，现被告同意立即交付23，000.00元租金，继续履行原签订的租房租院合同，但是刘长志、黄国琴没有将房屋和院子收拾到可以租用的程度,需要原告方对所租用的房屋和院子进行修缮，修缮完毕立即给付租金。原告向法庭提供了如下证据：证据一、2016年10月20日租房租院合同及（2017）黑0281民初4185号民事判决书。证明：原被告租赁关系及租金交付的时间问题，合同原件在法院判决的卷中内。被告质证：真实性无异议，原告一直没有提供这份租赁合同，这份合同是我在4185号案件中提供的证据。证据二、房屋所有权证一份。证明：房屋和院原告有权出租。被告质证：真实性无异议，是我租房的地址。证据三、（2018）黑0281民初716号民事判决书及录音资料文字整理一份（716号民事案件中）。证明：被告没有按期缴纳租金，多次索要未果的事实，但由于当时起诉给被告预留的时间太短，驳回我们的诉讼请求。被告质证:对判决书的真实性无异议，关于录音光盘确实是双方有通话过程，但是在2017年刘长志在货场向张德明借款7000元现金，约定5天之后还款，但该款至今未还。我多次索要，刘长志说该款抵顶租金。而且再这期间张德明垫付门锁等费用共计800元；另外换门帘、刀闸共计2000元。而且刘长志同意抵付下一年的租金，而且在2015年10月1日张德明和刘长志签订的合同中签字确认，我有录音光盘和文字能够证明刘长志和黄国琴承认欠张德明欠款和垫资款同意在以后的下一年租金中扣除。被告向法庭提供证据如下：证据一、录音光盘2张和文字材料。证明：被告借原告借款和垫资的问题。原告质证：对该组证据有异议，该录音资料不清晰，无法证实被告的主张，同时录音资料中所谓的欠款和数额都是被告自己说的，原告并没有说欠款及数额，对此不予认可。针对2017.10.15日被告与原告的通话的事实认可。证据二、2015年5月16日原被告签订的第一份合同及季文珠的房屋租赁合同一份(复印件与原件核对无误）。证明：明确约定双方责任，库内电火人为损坏由张德明负责，自然现象造成的损失由刘长志负责以及约定的合同款项交付租赁日期。又证明了2015年10月1日原被告在第一份合同的基础上又签订了补充内容。我在原告场地盖大库、焊大门、打地面投入共计5万元费用，二原告同意在以后每年房租中减1万元（和东西两院邻居租库的邻居比较）。合同是一式两份的，要求原告拿出合同比对，如果合同是一样的,就说明被告拿出的合同是真实的。原告质证：对证据有异议，2015年5月16日的合同双方已经履行完毕，不存在任何争议，也体现出2015年5月16日原告已将所租赁的房屋交付给了被告，至今房屋一直在被告处管理使用。2015年5月16日的合同中所谓的自然现象由刘长志负责，并不是自然现象导致的损害由刘长志负责。自然现象损害由刘长志负责不是在合同中体现的。关于被告所证实的借孙继发二儿子7，000.00元，换电机500.00元，换线700.00元，换锁300.00元，修锁100.00元，这不是原被告协商的事实。2015年10月1日根本就没有原告的签字，合同下最后两行2016年10月20日付款3万元至2017年10月20日刘长志签字，是指收到的2016年到2017年的租金，并不是被告所谈到的对所谓的借款，换电机修线所产生的费用。对季文珠的合同有异议，并不是原件，其真实性不成立，季文珠也没有出庭予以证实，与本案无关，合同中也没有以邻居租赁费为标准的说法。2015年5月16日签订的租房合同确实是两份，但该合同我方已经丢失，在原合同的下方书写的五行字及三行的时间是在被告的合同中写的，是体现收租金的事实，这是为了明确收到被告租金所填写的，并不是重新制作了两份合同，而2015年5月16日的合同上面约定已经非常清楚，并不存在争议。证据三、原被告的电话录音及文字资料和照片17张。证明：自然现象造成的损失由刘长志维修，达到能够收购粮食和出货粮食不受影响的状态，刘长志同意维修；照片证明房屋损害的状况。原告质证：对录音所谈的真实性无异议，但不能证明被告的主张，2015.5月份原告就将房屋交付给被告，当时房屋不是这个情况，被告在管理期间没有尽到管理义务，自己在录音中也承认有些损失是刮坏的，更说明被告没有尽到管护义务，至于原告能为房屋进行维修也是不想让损失扩大，对于这种由于管护不到位造成的损失我方保留诉权。同时被告提供的照片无法体现拍照时间，而且照片现在不是我方交付时的现状，至于现在被告使用到什么程度，我们保留相关的权利。证据四、2016.10.20日原被告签订的租房租院合同。证明：合同约定的房屋货场、库房整体租给被告，租金2.3万元。约定关于被告在场地建库、打地面、焊门费用5万元，如果货场被征用刘长志付给被告5万元的费用。如果原告不继续租给被告，该费用该结算。原告质证：真实性无异议。根据当事人质证认证，本院对证据确认如下：对原告证据一至证据三、被告证据一至证据四中双方均无异议的形式要件及所陈述事实部分内容的真实性、关联性予以确认。对被告提供的证据二中季文珠的合同与本案无关联性，本院不予采信。经审理查明：二原告刘长志、黄国琴系夫妻关系，被告张德明于2015年10月以来一直租用二原告的场地和房屋。2016年10月20日，原、被告双方签订租房租院合同，合同约定：“今有刘长志老五公里货场及房屋库房整体租给张德明使用三年，每年贰万叁仟元，一年一付款。如果场地库房征用返还租金。叁年后2020年10月20日之后房屋可张德明租用，如果征用张德明建库、打地面、焊大门计五万元费用，刘长志付给张德明。如果货场搬迁，刘长志付给张德明运货物款。并标注合同期限为:由2017年10月20日至2020年10月20日。”被告张德明已向原告给付了2017年10月20日之前的租金。因被告张德明交纳2017年10月20日至2018年10月19日租金时，原、被告出现分歧，被告张德明2017年10月18日向本院提起诉讼，要求刘长志、黄国琴继续履行租赁合同。2017年12月12日，本院作出（2017）黑0281民初4185号民事判决书，判决刘长志、黄国琴于判决生效后继续履行与张德明于2016年10月20日签订的租房租院合同。该判决于2018年1月3日发生法律效力。2018年1月12日，二原告向被告催要租金23,000.00元，被告张德明欲用双方经济往来折抵租金，原告不认可。2018年1月24日，二原告诉至本院，要求：1、解除原告与被告2016年10月20日所签订的《租房租院合同》，并将承租的房屋、货场及库房交付给原告；2、被告赔偿原告经济损失8，000.00元。2018年3月30日，我院作出（2018）黑0281民初716号民事判决书，以原告没有给被告合理期限即向法院提起解除合同诉讼，不符合法律规定，判决驳回原告刘长志、黄国琴的诉讼请求；2018年11月，二原告再次对张德明提起诉讼，要求:1、解除原告与被告2016年10月20日所签订的《租房租院合同》，并将承租的房屋、货场及库房交付给原告；2、被告赔偿原告经济损失27，000.00元。2018年11月8日，我院以原告重复诉讼为由，作出（2018）黑0281民初4854号民事裁定书，对二原告的起诉不予受理。原告不服上诉，2019年1月11日齐齐哈尔市中级人民法院作出（2019）黑02民终21号民事裁定书，撤销我院作出的（2018）黑0281民初4854号民事裁定书，指令我院对本案进行审理。现二原告要求：1、解除原告与被告于2016年10月20日所签的《租房租院合同》，将承租的房屋、货场及库房交付给原告；2、要求被告按照每年租金23，000.00元损失计算每月1917.00元的金额给付原告从2017年10月20日至2019年4月20日共计18个月的租金损失共计34，500.00元，同时要求被告按照每月1，917.00元给付原告交付房屋之前租金损失。3、被告承担本案诉讼费用。上述事实有二原告提供的房屋产权证一份、（2017）黑0281民初4185号、（2018）黑0281民初716号民事判决书及租房租院合同一份、2018年1月12日的录音光盘一份，被告提供的租房租院合同一份、录音光盘及双方当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为，原告刘长志、黄国琴与被告张德明自愿达成的租房租院合同，合法有效。但因该合同只约定了租金金额和一年一交的结算方式，没有约定租金给付的具体日期。依据法律规定，对支付租金期限没有约定或约定不明确，可以按履行租赁合同的交付习惯认定，从双方当事人履行租赁合同情况可知，租金交付日期为每年的10月20日。因双方在2017年10月20日之后履行租赁合同时产生纠纷，经本院调整后，被告应2018年1月3日判决生效后给付租金，但根据合同法规定，承租人迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。（2017）黑0281民初4185号民事判决书生效后，直到（2018）黑0281民初716号民事判决书生效至今，被告一直处于对争议房屋及场地租赁状态，但被告至今仍然没有给付原告2017年10月20日至今租赁房屋及场地的租金，现已构成对租赁合同的违约事实。本案争议的租赁合同依法应予解除，原告提出的诉讼请求，应予支持。但根据原、被告所签订的租赁合同的内容约定，被告租用被告场地后所建的库房、打地面、焊大门花销五万元，在房屋发生征用时原告刘长志向被告给付该款，现因原告要求解除合同，该合同履行期限未届满，合同解除应就合同约定的双方权利义务进行调整，故被告所建的库房、打地面、焊大门花销五万元，在解除合同的同时原告应给付被告该款。至于被告主张其换电机500.00元、换电线700.00元、换锁300.00元、修锁100.00元及借给刘长志7，000.00元往来款冲抵租金问题，因原、被告之间存在分歧，该部分争议不是原始租赁合同约定的内容，本案不予一并调整，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下:一、解除原告刘长志与被告张德明2016年10月20日签订的《租房租院合同》；二、由被告张德明于本判决生效之日起30日内将刘长志所有的老五公里的房屋、货场及库房（包括被告张德明租用原告场地后所建库房）交付给原告刘长志、黄国琴；三、由被告张德明于本判决生效之日起30日内给付原告刘长志、黄国琴自2017年10月20日起至交付租赁物之日止按照月租金人民币1，917.00元（2300.00元/年÷12个月）给付原告租金损失；四、由原告刘长志、黄国琴于本判决生效之日起30日内给付被告张德明租用原告场地后所建的库房、打地面、焊大门花销人民币50，000.00元。案件受理费238.00元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  李春君二〇一九年四月二十九日书记员  赵 爽