湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终377号上诉人（原审原告）：欧阳兰，女，汉族，1966年10月29日出生，住长沙市天心区。被上诉人（原审被告）：湖南欧林雅服饰有限责任公司，住所地长沙市雨花区湘府东路二段**红星大厦**。法定代表人：杨秋良。委托诉讼代理人：刘学军，湖南兆弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋维特，湖南兆弘律师事务所律师。上诉人欧阳兰因与被上诉人湖南欧林雅服饰有限责任公司（以下简称“欧林雅公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2018）湘0103民初4960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人欧阳兰上诉请求：1、判令欧林雅公司支付2013年10月12日至2016年11月13日期间的租金和管理费合计377530元（租金为339150元、管理费为38380元，以上共计377530元）；2、判令欧林雅公司支付违约金15101元；3、判令欧林雅公司承担诉讼费用。事实与理由：一、一审法院仅凭银行流水认定欧林雅公司的租金已支付完毕，缺乏证据证明，应提供加盖银行印鉴的转账凭证和欧阳兰出具的收据方可证明其已交租金的时间和租期，以及是否违约。二、租赁合同虽是2015年4月13日终止，但欧林雅公司并未腾空商铺，而是继续经营至合同到期。2016年11月30日，退租时，欧阳兰开具收条，并注明租金和经营管理费未结算，将收条交给了店长周娟。三、欧阳兰在（2016）湘0103民初2831号一案中，庭审当天因故而未及时到庭，此案按自动撤诉处理。2018年8月再次提起诉讼，并非欧阳兰的因素，不存在过时效。欧阳兰是“韩国街”商场经营管理权所有人，有权收取经营管理费，不存在过时效。四、租赁合同签订的面积和实际使用的面积不一致，合同上只签订了一个门面的面积，实际使用了两个门面。综上，为维护欧阳兰的合法权益，恳请二审法院依法改判。被上诉人欧林雅公司辩称，一、欧林雅公司认可一审认定的付款时间，其租金是转给了欧阳兰建行的银行账户，有转账凭证和欧阳兰的银行流水可以证明，是吻合的，租金交至2014年10月12日。二、2014年7月之后涉案门面一直是没有电的，无法经营，有（2017）湘0103民初809号民事判决书可以认定该事实。长沙市韩旭商贸有限公司出具的证明可以证明欧林雅公司的退场时间为2014年10月，如果需要制作人出庭，法院可以依职权裁定。三、欧阳兰没有提供商铺租赁协议完整的原件，只有第一页和最后一页，无法确认双方的权利义务，应视为欧阳兰没有充分举证。同时欧阳兰一直提供不出涉案房屋的权属证明，涉案房屋租赁合同无效。欧阳兰向一审法院提出诉讼请求：1、判令欧林雅公司支付2013年10月12日至2016年11月13日期间的租金和管理费合计377530元（租金为339150元、管理费为38380元，以上共计377530元）；2、判令欧林雅公司支付违约金15101元；3、判令欧林雅公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：位于长沙市天心区涂家冲“美景?韩国街”原系欧阳兰及其前夫刘淑贇于2003年从长沙芙蓉实业公司购买门面后整体开发招租经营，交由湖南金润峰商贸有限公司进行经营管理，后欧阳兰与刘淑贇于2012年8月29日离婚，欧阳兰从刘淑贇处接管“美景?韩国街”所有商铺。2013年1月28日，欧阳兰（出租方、甲方）与欧林雅公司（承租方、乙方）签订《商铺租赁协议》1份，约定乙方租赁甲方涂家冲南栋特1号商铺，租赁期限24个月（从2013年4月12日起至2015年4月13日），租金为8925元/月（税后）；协议签订后，乙方向甲方一次性预交6个月租金，以后每次须提前15天交纳下6个月的租金，其后乙方应于每月5日前向甲方预交当月租金等内容。合同签订后，欧林雅公司使用上述商铺从事服装经营，并分别于2013年4月26日向欧阳兰的建设银行账户43×××00转账53550元，于2013年9月26日、2014年4月16日向欧阳兰的农村信用社账户80×××11分别转账53550元、59610元（欧林雅公司手写备注14.4.14-10.13租金53550元、14.4.1-9.30物业费6060元）。此后，因欧阳兰为法定代表人的湖南兰波基尼商贸有限公司与湖南金润峰商贸有限公司因物业管理费（经营管理费）的收取权等问题发生纠纷，湖南金润峰商贸有限公司于2014年7月11日对包括涉案商铺在内的所有南栋商铺停电。欧阳兰与湖南金润峰商贸有限公司等多次协调仍未能恢复供电。后欧林雅公司腾空商铺退场。一审法院认为，租赁合同系出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中欧阳兰对涉案商铺的出租权已经生效的（2017）湘0103民初809号民事判决书确认，其虽未能提交《商铺租赁协议》原件，但欧林雅公司在答辩意见中对双方曾签订租赁合同予以认可，亦自认在2013年4月12日在2014年10月期间使用了涉案商铺，且其提交的支付租金数额与《商铺租赁协议》复印件中约定的租金支付标准吻合，故一审法院认定双方曾存在租赁合同关系。欧阳兰作为出租人有义务保证租赁物符合约定的用途，欧林雅公司作为承租人有义务支付租金。欧阳兰主张欧林雅公司仅于2013年9月26日补交了此前租金后自2013年10月后即未再支付租金，但欧林雅公司提交的网银转账凭证，其除2013年9月26日向欧阳兰转账外还曾于2013年4月26日及2014年4月16日分别向欧阳兰支付了6个月的租金，该2014年4月16日的转账记录与欧阳兰提交的银行流水记录吻合，该2013年4月26日的转账记录的收款账户系欧阳兰的建设银行账户，因欧阳兰未提交该账户的流水记录以反驳欧林雅在2013年4月26日的转账凭证，故一审法院认定欧林雅公司按照合同约定的租金标准和时间（即每次提前15天交纳下6个月的租金）已支付租金至2014年10月12日。本案的租赁物系用于服装经营的临街商铺，电力照明、空调使用系经营服装店的必要条件，若商铺停电，在炎热、寒冷天气以及夜间势必影响商铺的正当经营，故保障商铺正常供电即保证租赁物符合约定的用途系出租人应尽的义务。本案中涉案商铺自2014年7月11日起无法正常用电，对涉案商铺停电虽然不是欧阳兰采取的措施，但其作为出租人有义务协调处理并保证商铺的通电，因其未协调处理好商铺供电问题，导致商铺一直处于停电状态而无法正常使用涉案商品从事经营活动。欧阳兰不能保障涉案商铺正常用电的行为已构成违约，其主张按照租赁合同约定的租金标准继续收取租金显然不符合公平原则，一审法院认为自2014年7月11日起的租金标准宜相应扣减为1/3并按此标准将已交付的租金顺延至合同租赁期满即2015年4月13日止；欧阳兰主张欧林雅公司直至2016年11月13日才退还商铺但并未提交证据证明欧林雅公司在租赁合同期满后仍继续占用涉案商铺进行经营，欧林雅公司主张已于2014年10月退出涉案商铺并提交长沙市韩旭贸易有限公司出具的书面证明1份，但经一审法院查询，长沙市韩旭贸易有限公司成立于2016年4月22日，其于2016年12月20日以书面证明的形式陈述涉案商铺在2014年的情况有违常理且制作人未出庭接受质询，一审法院对该证据的真实性不予认可，因欧阳兰、欧林雅公司双方均未能提交证据证明各自关于终止租赁关系的主张，一审法院仅可推定双方租赁关系在合同期满之日2015年4月13日终止，对于欧阳兰在此后的租金主张因无证据佐证一审法院不予支持，对于此前的租金主张根据上述调整的租金标准已全部支付且欧阳兰在2018年8月7日进行主张已过诉讼时效，一审法院不予支持。对于欧阳兰主张管理费的问题，在欧林雅公司于2014年4月16日转账金额中虽包含了物业管理费6060元，但欧阳兰自认物业管理费实际由湖南兰波基尼商贸有限公司收取，对此一审法院认为，即使欧阳兰系湖南兰波基尼商贸有限公司的法定代表人及唯一股东并曾代其收取物业管理费，但湖南兰波基尼公司与欧阳兰系两个独立的民事主体，欧阳兰无权以自己名义为湖南兰波基尼商贸有限公司主张物业管理费。即使欧阳兰可以自己名义主张欧林雅公司租赁涉案商铺期间的物业管理费，其于2018年8月7日主张亦已经过诉讼时效，一审法院不予支持。对于欧阳兰要求欧林雅公司支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：驳回欧阳兰的全部诉讼请求。本案诉讼费7189元，由欧阳兰承担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，欧阳兰虽没有提交《商铺租赁协议》原件，但欧林雅公司在一、二审答辩意见中对双方曾签订租赁合同予以认可，亦自认在2013年4月12日在2014年10月期间使用了涉案商铺，且其提交的支付租金数额与《商铺租赁协议》复印件中约定的租金支付标准吻合，故一审法院认定双方存在租赁合同关系，本院予以支持。欧阳兰作为出租人有义务保证租赁物符合约定的用途，欧林雅公司作为承租人有义务支付租金。欧阳兰主张欧林雅公司仅于2013年9月26日补交了此前租金后自2013年10月后即未再支付租金，要求欧林雅公司支付租金和管理费377530元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人欧阳兰的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费7189元，由上诉人欧阳兰负担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 詹支粮审判员 金新贵二〇一九年四月八日书记员 林 巧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。