福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初530号 原告：福建南方物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区湖心街东段倚湖楼首层会所，统一社会信用代码91350502611578960M。 法定代表人：黄济志，该公司总经理。 委托诉讼代理人：骆瑜萍，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴明春，女，该公司员工。 被告：瞿旭春，女，汉族，1977年2月6日出生，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：陈颖艳，福建刺桐律师事务所律师。 原告福建南方物业管理有限公司（以下简称南方物业公司）与被告瞿旭春物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告南方物业公司的委托诉讼代理人骆瑜萍、吴明春，被告瞿旭春及其委托诉讼代理人陈颖艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 南方物业公司向本院提出诉讼请求：判决瞿旭春立即支付拖欠的物业管理费用87915.9元，并以物业管理费逾期付款额每日万分之五为标准支付自拖欠之日起至实际支付之日止逾期付款的滞纳金（滞纳金暂计人民币17605.15元），合计105521.05元。事实和理由：瞿旭春于2016年4月1日取得位于泉州市丰泽区XXX的房产，该套房产的地上建筑面积为496.7平方米。泉州南海建设开发有限公司（以下简称南海公司）于2013年与南方物业公司签订宝珊花园·翡丽山《前期物业服务合同》，委托南方物业公司对宝珊花园翡丽山进行物业管理，并约定了有关权利义务关系（公司名称于2018年3月22日由“泉州南方物业管理有限公司”变更登记为“福建南方物业管理有限公司”，业务主体和法律关系不变，原签订的合同继续有效）。南方物业公司认真履行物业管理的工作至今，然而瞿旭春从2016年4月1日起至今一直无理拒绝缴纳前述房产的物业管理费用。 瞿旭春辩称，一、南方物业公司主张瞿旭春尚欠其自2016年4月1日起至2018年9月30日止的物业费合计87915.9元是错误的。造成逾期交房的过错责任在于开发商。1、因房屋渗水等质量原因，瞿旭春与开发商南海公司于2018年8月5日才办理房屋交接手续，双方在交接书上均有文字记录，且南方物业公司也盖章确认该事实。2、对于实际交房前的物业费，应由南海公司承担，不应由瞿旭春承担。因《宝珊花园一翡丽山前期物业服务合同》第十一条第（二）项目约定：“甲方未能及时整改的遗留问题，双方约定，按以下方式解决：如将未能及时整改完成的所有维修、返修及缺陷遗留问题委托乙方落实，除发生的人工成本及相关物料等直接费用外，乙方可按发生的直接费用总额的10%至15%加收服务酬金，如甲方未能及时整改，导致业主未能如期收楼或因工程质量引起的拒缴管理费及相关的公摊水电费等费用，则由甲方全额支付给乙方。”在本案中，造成瞿旭春未能按期接收房屋的原因是因房屋质量不符合居住及设计不合理等原因造成的，责任在于开发商，所以，应由南海公司承担相关费用，与瞿旭春无关。二、南方物业公司主张支付滞纳金缺乏依据，不应支持。交房后，瞿旭春从未收到任何催收物业资费的通知，故不具备支付条件，且双方并无此项约定，所以，南方物业公司的主张缺乏依据。三、南方物业公司起诉瞿旭春支付物业费，不符合法定程序，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”因在交房后，南方物业公司没履行通知义务就直接起诉，不符合规定，所以，应该驳回其诉求。四、瞿旭春至今未入住，不应交付全额物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2014年11月5日，瞿旭春与南海公司签订《商品房买卖合同》，约定瞿旭春向南海公司购买址在丰泽区宝珊花园内西北侧宝珊·翡丽山G10、G11、G12号楼宝贤路XX号房产，房屋建筑面积496.7平方米。《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因，未能按期办理交付的，双方同意按合同附件六的合同补充协议处理。附件六合同补充协议第六条约定，买受人无正当理由逾期不办交房手续，或买受人未付清房价款或应缴税费，或买受人其他违约行为，导致该商品房交接未按期进行的，视同该商品房符合交付条件并完成交付；自该商品房交付之次日起，该商品房的保管责任、毁损灭失风险以及产生的物业管理费及其他税费，由买受人承担。南海公司与南方物业公司签订《前期物业服务合同》，选聘南方物业公司为前期物业服务企业，并把《前期物业服务合同》作为《商品房买卖合同》的附件四纳入合同组成部分。《前期物业服务合同》约定，合同期限自2016年3月30日起并入南方物业公司服务区域，待南方物业公司与宝珊花园业主委员会签订新的物业服务合同生效时止；联排（类独栋）住宅（含地下室）物业服务费收费标准为5.9元/月·平方米，物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月5日前支付物业服务费；业主违反约定，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照应交纳欠费总额每日3‰标准支付违约金；南海公司未能及时整改遗留问题，导致业主未能如期收楼或因工程质量问题引起的拒缴管理费及相应的公摊水电费等费用则由南海公司全额支付给南方物业公司；等等。2015年12月24日，南海公司向瞿旭春发出《楼宇交付通知书》，告知瞿旭春诉争房产已具备交付条件，将自2015年12月30日至2016年1月30日办理楼宇交付手续。该通知书于2015年12月27日投递，并由瞿旭春的公公郭国辉签收。瞿旭春于2016年7月6日前去验收交接房屋，验房时发现现场存在以下问题：1、车库入口太低，汽车难以进入；2、车库地势过低，雨水倒灌；3、二楼一个小阳台未做防水。瞿旭春提出遗留问题整改要求，双方未进行楼宇交接。2018年1月15日，瞿旭春发函给南海公司及南方物业公司，要求对其提出的相关遗留整改问题以及房屋多处墙面漏水、总电箱漏水、滴水等问题，尽快派人进行整改。2018年8月5日，瞿旭春与南海公司交接了诉争房屋，并签订《楼宇交接书》。该交接书第1条载明，该物业自2016年4月1日起由乙方（即瞿旭春）接收；瞿旭春则在落款处签注：“因楼层多次漏水未得到解决至2018.8月正式验收移交”。2017年8月9日，南方物业公司发出《宝珊花园物业服务费催缴告知函》，向瞿旭春催缴截至2018年8月31日止的物业服务费、公摊水电费55130.2元，该催缴函由瞿旭春女儿郭文君签收；2017年10月31日，南方物业公司再次发出《宝珊花园物业服务费催缴告知函》，催缴截至2017年10月31日的物业服务费、公摊水电费62770.8元，该催缴函收件人签章一栏签注名字“瞿旭春”。 本院认为，南方物业公司作为开发商南海公司选聘的前期物业服务企业，履行了前期物业服务的义务，业主应依约支付物业费。南海公司向瞿旭春发出《楼宇交付通知书》，通知瞿旭春于2015年12月30日至2016年1月30日办理楼宇交付手续，该通知书由瞿旭春家人签收，瞿旭春也在其发给南海公司、南方物业公司的函件中确认于2016年1月收到交房通知。瞿旭春虽于2016年7月6日验房时提出相关需整改的质量问题，但其未能提供证据证明其在《楼宇交付通知书》载明的交接时间内前往办理交接手续，根据《商品房买卖合同》及其附件六的约定，视同诉争房屋符合交付条件并完成交付，且自交付次日起，物业服务费等由业主负担。瞿旭春辩称系因南海公司的原因造成未能接受房屋，以及主张应由南海公司承担相应的物业费。对此，本院认为，瞿旭春如按照《楼宇交付通知书》载明的时间办理房屋交接手续，并提出房屋质量问题及整改要求，则该抗辩符合合同约定；但瞿旭春是在房屋视同交付一段时间之后，发现房屋存在需整改问题，此时其因未及时行使权利无权拒绝接收且视同已接收房屋，房屋需整改的问题属于其与南海公司之间其他法律关系，瞿旭春应另行主张权利，故对该抗辩不予采纳。瞿旭春还抗辩南方物业公司未先发函通知而直接起诉程序违法，但《前期物业合同》明确约定了物业服务费的缴付时间，瞿旭春未按合同约定缴费即已违约，且发函催缴并非法定必经的前置程序，故对该项辩解，本院不予采纳。因此，南方物业公司请求瞿旭春支付自2016年4月1日起至2018年9月30日止的物业服务费87915.9元，合法有据，本院予以支持。关于南方物业公司主张的滞纳金属逾期付款违约金，但合同中约定的3‰的标准过高，南方物业公司起诉时虽调整为按日万分之五的标准，但根据南方物业公司的实际损失情况等，本院调整为按中国人民银行同期贷款利率计付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定规定，判决如下： 一、瞿旭春于本判决生效之日起十日内支付福建南方物业管理有限公司2016年4月1日至2018年9月30日期间的物业服务费87915.9元，并支付相应逾期付款违约金（违约金各以每月应付物业服务费2930.53元为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准自逾期之日起分段计算至判决确定支付之日止，如2016年4月份的违约金自2016年4月6日起计，以此类推）； 二、驳回福建南方物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2410元，减半收取1205元，由福建南方物业管理有限公司负担67元，瞿旭春负担1138元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  陈奕辉 二〇一九年四月八日 书记员  郑若湄 相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 国务院《物业管理条例》 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失“。 执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。