广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0205民初4337号 原告：柳州银行股份有限公司柳北支行，住所地广西壮族自治区柳州市北雀路**之一，统一社会信用代码：914502009731815739。 负责人：卢丽萍，该行行长。 委托诉讼代理人：黄姜，该行员工。 委托诉讼代理人：郭子冀，该行员工。 被告：龙家寿，男，1980年3月14日生，汉族，，住所地广东省廉江市 被告：陈小凤，女，1984年7月29日生，汉族，，住所地广西壮族自治区合浦县 被告：广西旺业房地产开发有限责任公司，，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区桂春路**综合楼****房统一社会信用代码：91450100739955526Q。 法定代表人：梁新业，该公司执行董事兼总经理。 原告柳州银行股份有限公司柳北支行诉被告龙家寿、陈小凤、广西旺业房地产开发有限责任公司（以下简称旺业房开）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年9月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭子冀,被告龙家寿到庭参加诉讼。被告陈小凤、旺业房开经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告龙家寿、陈小凤偿还原告借款本金344725.91元、利息（包括罚息、复利）35475.39元（利息暂计至2018年9月8日，之后利息按照原告与被告龙家寿、陈小凤、旺业房开于2013年11月2日签订的编号为2013年柳行柳北房贷第012号《柳州银行个人购房担保借款合同》另计至还清借款本息之日止）；2、请求法院判令被告龙家寿以其抵押的房产处置后所得价款优先用于清偿原告借款本金及实现债权所产生的费用，并对原告未获清偿的债权承担连带偿还责任；3、请求法院判令被告旺业房开对以上债务承担连带保证责任；4、请求法院判令上述被告承担本案诉讼费等相关的全部费用。事实与理由：被告龙家寿因购买旺业房开开发的柳州市大唐人家8栋1单元2-1号的房屋，因购房资金不足，向原告申请贷款金额为人民币叁拾陆万叁仟元整，被告龙家寿作为借款人、原告作为贷款人、被告龙家寿与陈小凤作为抵押人、被告旺业房开作为保证人于2013年12月2日签订《柳州银行个人购房担保借款合同》（合同编号：2013年柳行柳北房贷第012号）。该份《柳州银行个人购房担保借款合同》主要约定：本合同项下的借款期限是300个月；该笔贷款的还款方式为等额本息还款法，每期还款日为21日；合同项下的贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次的贷款基准利率的基础上下浮10%，签订贷款合同时的同期同档次基准利率为6.55%；对逾期贷款的罚息率按照计收罚息之日的执行利率上浮50%执行；对不能按时支付的利息，按罚息率计收复利；合同还约定被告旺业房开提供连带责任保证，保证期间为借款人的债务履行期届满之日起两年，但是，自借款人办妥本合同第五条下抵押担保的抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的他项权证正本之日起，保证人的保证责任自动解除，但对于在该日之前已到期的借款人债务，以及该日之前发生保证人/及借款人的违约而引起的本合同项下债务，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。借款人没有依照借款人合同规定履行债务的，在保证期间内，贷款人可以要求保证人承担保证责任，可以要求保证人通过无条件回购抵押物等各种形式承担保证责任；该合同第6.4条约定保证人根据本合同对借款人所欠债务在担保范围内承担连带责任。借款人到期应付未付的全部债务，保证人应无条件的作为第一债务人直接向贷款人支付款项以清偿借款人所欠债务；该合同第七条的违约事件第7.2条约定借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用，就构成违约；合同第八条违约处理第8.2条约定当本合同第七条所列违约事件之一项或数项出现时，贷款人可以宣布本合同项下的贷款本息立即部分或全部提前到期，主动从借款人开立在柳州银行各营业机构的全部存款账户中扣收，并通过各种形式向借款人及担保人追索；该合同第4.6条约定若发生贷款逾期，则该期还本付息的逾期罚金，应在归还逾期贷款本息时一并缴付，且贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利；该合同还约定被告龙家寿、陈小凤以位于柳州市大唐人家8栋1单元2-1号房屋作为抵押物，抵押担保的范围为本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的透支账户透支本息及实现抵押权的费用；该合同第5.7条约定有抵押人对抵押物享有第一顺位的优先受偿权，其行使本合同项下的权利时无须首先或同时向借款人或其他担保人追踪，抵押人以第一债务人的身份直接履行其在本合同项下的担保义务，并放弃一切抗辩权；该合同第8.5条约定诉讼费及贷款人实现债权的其他费用由均由借款人承担；合同第10.10条约定借款人委托贷款人将贷款资金划入旺业房开的银行账户。原告于2013年12月2日向被告龙家寿发放贷款人民币363000元，原告是按照《柳州银行个人购房担保借款合同》的约定将款项发放至被告旺业房开的银行账户中。债务履行期间，被告龙家寿未按合同约定履行还款义务构成违约，原告按人民银行相关规定计收利息、罚息、复利。被告龙家寿最后一次还款是在2016年9月21日。截止2018年9月8日，被告龙家寿尚欠原告借款本金344725.91元，利息、罚息、复利合计35475.39元，本息共计380201.3元。2013年12月13日，原告取得了柳房预字第F0059854号《房屋预告登记证明》，该份《房屋预告登记证明》载明的预告登记权利人为原告，房屋坐落于桂柳路46号大唐人家8栋1单元2-1号，预告登记业务种类为：预购商品房抵押权预告登记。本案《柳州银行个人购房担保借款合同》签订时，被告陈小凤与被告龙家寿是夫妻关系（被告陈小凤、龙家寿于2007年10月10日登记结婚），并且被告陈小凤于2013年9月22日在《共同还款承诺书》上签字，承诺自愿为借款人龙家寿向原告申请的个人贷款人民币363000元整承担共同还款责任，当接到原告的催收通知书3日内，陈小凤将无条件代替借款人偿还所欠原告的贷款本金、利息以及包括违约金、罚息等有关费用和承担民事责任直至还清借款人所欠原告的贷款为止。依据上述法律事实，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院予以支持。 原告对其主张提供的证据有： 1、原告与被告龙家寿、陈小凤、旺业房开于2013年12月2日签订的编号为2013年柳行柳北房贷第012号《柳州银行个人购房担保借款合同》、被告陈小凤于2013年9月22日签字的《共同还款承诺书》。拟证明：原告与被告龙家寿的借款关系，合同约定的利率、期限、违约的责任；抵押人是龙家寿、陈小凤；旺业房开是连带责任担保人；被告陈小凤应承担还款责任。 2、被告龙家寿与被告旺业房开于2013年8月10日签订的《商品房买卖合同》。拟证明：被告龙家寿借款363000元是用于向被告旺业房开购买涉案房屋。 3、2013年5月27日的《收据》、2013年8月7日的《收据》。拟证明：被告龙家寿向原告申请本案贷款时提交了首付款收据给原告审查。 4、2013年12月2日的《借款借据（信贷部门留存）》。拟证明：原告于2013年12月2日向被告龙家寿发放了363000元的贷款。 5、《活期账户交易明细单》。拟证明：原告对被告龙家寿发放了贷款，并且已经受托支付至被告旺业房开的账户。 6、《柳州银行授信业务登记表》。拟证明：贷款约定的期限、利率、逾期利率、还款方式。 7、被告龙家寿、陈小凤于2013年9月22日签字的《个人住房/商铺借款申请书》。拟证明：被告龙家寿向原告申请借款，涉案房屋的共有人陈小凤也签了字。 8、被告龙家寿的身份证复印件、被告陈小凤的身份证复印件、被告龙家寿的常住人口登记卡、被告陈小凤的常住人口登记卡、被告龙家寿与被告陈小凤的结婚证。拟证明：《柳州银行个人购房担保借款合同》签订时被告龙家寿、陈小凤是夫妻关系。 9、被告旺业房开的《企业信用信息公示报告》。拟证明：被告旺业房开的信息情况。 10、柳房预字第F0059854号《房屋预告登记证明》。拟证明：涉案房屋已经办理了预告登记手续。 11、《龙家寿欠本息明细清单》。拟证明：截止2018年9月8日，被告龙家寿尚欠原告借款本金344725.91元，利息、罚息、复利合计35475.39元，本息共计380201.3元。 被告龙家寿辩称：合同条款已经有约定了，被告龙家寿怎么讲也没有什么意义，也同意按银行的规定来办。被告龙家寿现在也没有得到房子，房屋没有水电，也没有得到验收，没有交房。如果继续归还贷款，不懂何年何月得房子住。 被告龙家寿为其辩解未提交证据。 被告陈小凤、旺业房开未作辩解，也未提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告陈小凤、旺业房开经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。 经过庭前交换证据及开庭质证，被告龙家寿对原告提供的证据的真实性均无异议，本院对原告提供的证据均予以认定。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认原告诉称的法律事实。 本院认为，原告与被告龙家寿、陈小凤、旺业房开签订的《柳州银行个人购房担保借款合同》以及被告陈小凤签字的《共同还款承诺书》，均反映了当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。原告依约定向被告龙家寿发放贷款，并无过错。被告龙家寿借款后，没有按约定还款付息，已构成违约，现应承担违约责任。《柳州银行个人购房担保借款合同》第7.2条及第8.2条约定借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息的，原告可以宣布本合同项下的贷款本息全部提前到期，并要求借款人立即偿还全部贷款本息，故原告要求被告龙家寿归还贷款本息的诉讼请求合理、合法，本院予以支持。被告陈小凤已在《共同还款承诺书》上签字，承诺为发生在两被告夫妻关系存续期间的该笔债务承担连带共同还款责任，故被告陈小凤对该笔债务也应承担共同偿还责任。 另，由于涉案抵押房产并未办妥房屋他项权证，被告旺业房开应按合同约定对被告龙家寿的借款承担连带责任保证。被告旺业房开承担了保证责任后，有权向被告何永刚、陈小凤追偿。 被告陈小凤、旺业房开未到庭参加诉讼，采取消极行为，自愿放弃了抗辩权，但这并不能免除他们应在本案承担清偿债务的责任。 对于原告要求对涉案抵押房屋的处置价款享有优先受偿权的诉请，本院认为，原告办理的系预购商品房抵押权预告登记，而非正式的抵押登记手续。由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来债权的实现，原告据此享有当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对抵押房屋的处分，但并非已对该房屋享有现实的抵押权。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条关于“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，本案抵押权并未设立。原告依据预购商品房抵押权预告登记，主张对抵押房屋拍卖、变卖所得享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告龙家寿、陈小凤于本判决生效之日起三十日内偿还原告柳州银行股份有限公司柳北支行借款本金344725.91元及利息、罚息、复利35475.39元（利息、罚息、复利暂计算至2018年9月8日止，2018年9月9日起至实际清偿借款本息之日止的利息、罚息、复利按照编号为2013年柳行柳北房贷第012号的《柳州银行个人购房担保借款合同》的约定另行计算）； 二、被告广西旺业房地产开发有限责任公司对被告龙家寿、陈小凤上述债务承担连带清偿责任；被告广西旺业房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告龙家寿、陈小凤追偿； 三、驳回原告柳州银行股份有限公司柳北支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费7003元，公告费560元，合计7563元（原告已预交），由被告龙家寿、陈小凤、广西旺业房地产开发有限责任公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院；账号为：20×××09；款交开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处；联系电话为：****－269****）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黎 鹂 人民陪审员  文记珍 人民陪审员  郑 颖 二〇一九年四月二日 法官 助理  闫丽琼 书 记 员  黄彭飞 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。” 第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百零五条“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。” 《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。” 《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”第二十一条“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。” 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条“夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。” 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。” 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”