广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0229民初302号原告：翁源县翁江物业服务有限公司。法定代表人：杜就，总经理。委托诉讼代理人：刘学求，男，该公司员工。委托诉讼代理人：季冠先，男，该公司员工。被告：陈耀平，住所：广东省翁源县。被告：林燕珍，住所：广东省翁源县。委托诉讼代理人：陈耀平，住所：广东省翁源县。原告翁源县翁江物业服务有限公司（以下称翁江物业公司）与被告陈耀平、林燕珍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，由小额诉讼程序转为简易程序的其他规定于2019年3月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘学求、季冠先，被告陈耀平，被告林燕珍的委托诉讼代理人陈耀平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁江物业公司向本院提出诉讼请求:1、判决被告立即支付2015年6月至2017年6月所欠的物业服务费3754.88元、滞纳金3203.21元。2、判决被告承担全部诉讼费用及诉讼过程中所产生的一切包括担不限于查档费、刊登公告费等属于本案所支付的关联费用。事实和理由：原告是翁源县翁江物业服务企业，被告是物业业主，原告于2013年3月29日与翁江新城小区开发单位翁源县翁江房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，就原告提供物业服务及被告支付物业服务费等问题进行了约定。从2015年6月起，被告一直拖欠物业服务费，经多次催促仍拒不支付，欠费金额达到（含滞纳金）6958.08元，严重损害原告权益。为此，特请求本院依法判决。被告陈耀平辩称：一、被答辩人主张答辩人支付2015年6月至2017年6月所欠物业服务费及滞纳金，其中2015年6月至2016年6月的物业服务费及滞纳金已超过诉讼时效，答辩人不予认可，恳请法院驳回其诉讼请求。根据《中华人民共和国民法通则》（2009年8月27日修正）第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外”。《前期物业管理服务协议》（下称“《协议》”）第四条第四项约定业主缴纳物业服务费时间为每月7号前，答辩人自2015年6月至2017年6月期间一直未缴纳物业服务费，在这期间被答辩人从未向答辩人催收物业服务费且不能提供有效证据证明其已履行告知义务，因此，物业服务费及滞纳金已超过2年诉讼时效，答辩人不予认可。二、被答辩人所提供的物业服务未能达到《协议》约定的标准已构成违约，答辩人拒交不对等的高标准物业管理费和滞纳金是依法行使先履行抗辩权，恳请法院驳回其诉讼请求。翁源县翁江房地产公司（下称“翁江房地产公司”）与答辩人于2013年11月15日签订《协议》，根据《协议》的规定，被答辩人受翁江房地产公司委托，应对涉案的翁源县翁江新城小区（下称“翁江新城小区”）提供房屋共用设施及其运行的维护和管理、维护社区公共秩序、公共环境卫生管理、附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理等一系列的物业服务。《协议》签订后，被答辩人未按《协议》约定的标准提供物业服务，构成违约。其存在的违约情形具体如下：（一）翁江新城小区的设施没有配套完善翁江新城小区第一期工程（1、2栋）于2013年7月1日交楼，交楼时翁江房地产公司和被答辩人未按《协议》的约定附属配套建筑花园，第二期工程（6、7、8栋）2013年10月1日交楼时，翁江新城小区的花园连通道还未完全铺好，业主出入走的是泥泞小道，直至2015年4月30日（9、10、11栋）交楼翁江新城小区的花园才基本成型。交楼时，业主的用电都是翁江房地产公司接到施工场地的建设临时用电，2016年1月才正式使用供电公司的正式用电，翁江新城小区的电梯未配置有备用电源，遇到停电业主只能走楼梯，有的业主还因此被困在电梯里。翁江新城小区的大门在2016年7月1日才安装好电动伸缩门，才开始使用门禁卡出入，具体到各栋住宅楼的入户大堂。2017年1月才开始启用出入门禁。室内可视对讲机至今还未完善（有的住户至今还未安装，即使安装了也无法正常使用），门禁的启用至今还形同虚设，外来闲杂人员可以随意出入小区，翁江房地产公司及其委托的答辩人允许翁江新城小区外的居民私自凿开小区围墙安装出入大门，造成鱼目混杂，致使翁江新城小区入住以来，经常发生盗窃案件。另外，车辆入口经常人车争道，险象环生。上述情形违反了《协议》第三条第三项【共用设施管理】中第1、2、3、4、5条的约定。（二）翁江新城小区违章乱搭乱建现象严重，消防安全设施极其简陋，形同虚设翁江新城小区中有的消防栓只有一个空箱，顶楼消防水管位置被动，封堵了卫生间排气管道、油烟道，顶楼共用天台，被加层搭建的房屋，翁江房地产公司及其委托答辩人却对此置之不理。由于翁江房地产公司及其委托的被答辩人的不作为，致使一楼公共花园到处是违章搭建的封闭小花园；二、三楼入户大堂天台乱搭的封闭式凉亭到处可见；顶楼消防水管位置被动，封堵了卫生间排气管道、油烟道，顶楼加层搭建的房屋，堵死了各栋楼之间的逃生通道，堵死了各栋楼之间的消防逃生通道，完全不符合国家规定的安全标准要求。对此，被答辩人只扣压了违规装修业主的装修押金后便不了了之，造成极大的安全隐患也致使小区业主生命财产安全完全无法得到保障。翁江房地产公司及其委托的被答辩人简直视业主生命为儿戏。上述情形违反了《协议》第三条第八项【消防】中第1、3条的约定。（三）电梯质量差，事故频发多次发生业主被困电梯事件，被答辩人施救措施不得力，施救不及时，被困业主被困时间普遍超过20分钟，给业主造成很大的心理阴影；被答辩人还无视业主权益于2018年春节期间私自关停电梯，2018年4月23日私自改装电梯设备，加装智能门禁，禁止业主乘坐电梯，这给业主的生活带来极大的不便。综上，被答辩人在提供物业服务时存在诸多问题，所提供的物业服务未能达到合同约定的标准，被答辩人的上述行为已构成违约且其违约行为已损害到答辩人的利益。广东省韶关市中级人民法院（2018）粤02民终1570号民事判决书中，就上诉人翁源县翁江物业服务有限公司与被上诉人刘仿皇、甘永洁物业服务合同纠纷一案，韶关市中级人民法院对翁源县人民法院认定“翁江物业公司未完全按照合同约定履行管理义务，从而引起众多业主不满并无不当”的事实予以认同。《协议》第四条第四项约定业主交纳物业费用时间为每月7号前。答辩人认为翁江物业公司在每月7号前先履行合同义务，未完全按照合同约定履行管理义务，根据《中华人民共和国合同法》第四章第六十七条的规定“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，故答辩人拒交不对等的高标准物业管理费和滞纳金是依法行使先履行抗辩权，恳请法院驳回其诉讼请求。三、答辩人主张《前期物业管理服务协议》第七条违约责任第四项中约定业主逾期交纳有关费用时“按应交费用的5%按日交纳滞纳金”的条款无效。《协议》为翁江房地产公司提供的格式合同，该合同约定的按日收取5%滞纳金为日常交易习惯的100倍左右，逾期超过20天，滞纳金就高于所交的费用，这极大地加重了业主责任、而对翁江房地产公司的违约责任却没有明确相关标准，显失公平。故答辩人认为该条款无效，法律依据如下：（—）《中华人民共和国合同法》第二章第四十条规定“格式合同条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。（二）《中华人民共和国合同法》第二章第四十一条规定“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。（三）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释（2009）8号）第二条符合下列情形之一，业主委员会或业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：1、物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同。2、物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。四、被答辩人无权主张按日千分之一的标准收取滞纳金，恳请法院作出公平裁决。《协议》双方当事人为翁江房地产公司和答辩人，在被答辩人所诉时段内，翁江物业公司是为该协议的第三人而并非合同当事人，无权增加或修改《协议》的内容。五、按建筑面积每月每平方米1.5元向答辩人收取的物业服务费过高，恳请法院适当减免。按建筑面积每月每平方米1.5元收取物业服务费的标准是由被答辩人与翁江房地产公司协商确定，并未经过涉案小区的业主同意，也未经业主大会表决同意，其收费标准过高。被答辩人受翁江房地产公司委托应按照《协议》的约定，提供相应的物业服务，被答辩人不但未按《协议》约定提供符合标准的物业服务还收取如此高的物业服务费于法无据于情不合，恳请法院适当减免。六、被答辩人诉讼请求的支付对象错误，恳请法院作出公平裁决。答辩人与翁江房地产公司签订《协议》，从未与翁江物业公司签订物业服务合同，根据《中华人民共和国合同法》第四章第六十四条的规定“当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。”被答辩人并非《协议》的债权人，被答辩人与翁江房地产公司签订的《前期物业服务合同》，翁江新城小区业主大会已经决定选聘新的物业服务企业，根据该合同第三十七条、第三十八条的约定，《前期物业服务合同》已经终止。故被答辩人提出答辩人向其支付物业服务费及滞纳金的请求无合同依据。七、鉴于被答辩人违约在先，不认可其由答辩人承担所有诉讼费用的请求，恳请法院做出公平裁决。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，经综合分析审查判断，符合有效证据特征的，本院予以采信。本院查明事实如下：翁江新城小区坐落在翁源县龙仙镇建设二路283号，建筑面积为201334.00平方米，物业服务用房面积136502.36平方米，系由翁源县翁江房地产开发有限公司（以下简称开发商）投资建设的高层电梯住宅及商业小区，被告系该小区12栋13A03房业主。2013年3月29日，案外人翁源县翁江房地产开发有限公司为甲方，原告翁源县翁江物业服务有限公司为乙方，双方签订《前期物业服务合同》。合同约定：甲方选聘乙方翁江物业公司对翁江新城小区实施前期物业管理服务。乙方提供的前期物业服务包括：1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、物业维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。并约定物业服务费用按业主拥有的法定产权建筑面积交纳，多层住宅每月每平方米1.5元，高层住宅每月每平方米1.5元（房屋总层数在七层以上），写字楼每月每平方米3元，商业物业每月每平方米3元，包干使用，盈余或亏损由乙方享有或承担。物业服务费按月交纳，业主或承租人应在每月7日前交纳。业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业费用。本合同期限自2013年3月1日起至2016年3月1日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。翁源县翁江房地产开发有限公司为甲方，业主为乙方，双方签订《前期物业管理服务协议》，协议约定：住宅按建筑面积每月每平方米1.5元，车库、车位每个每月30元，杂物间每个每月15元，商业房屋每月每平方米3元。并约定业主不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方或其委托的物业管理企业有权要求业主补交，并从逾期之日起按应交费用的5‰按日交纳滞纳金。本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止。业主委员会未代表业主与物业服务企业签订物业服务合同。2018年10月26日，原告在翁江新城小区每户业主门旁张贴《管理费催缴通知书》，向被告催收物业管理费及滞纳金，限于2018年10月31日前缴清。被告在规定的期限内未向原告缴清物业管理费及滞纳金。2019年1月3日，原告以被告拖欠2015年6月至2017年6月的物业管理费及滞纳金为由诉至本院，被告则以答辩状之理由作辩。庭审中，被告认为原告未能提供业主满意的服务，物业费应降低为每月每平方米0.80元。法庭调解时，原告不同意调解，调解不成立。另查明，翁江物业公司成立于2012年4月26日，2012年5月31日被韶关市住房和城乡规划局授予《物业服务企业资质证书》，资质等级为三级。2014年5月13日，翁源县物价局对翁江物业公司发出《备案回执》，回执载明：“你单位的申请资料齐全，申请备案的收费标准符合政府指导价管理规定，同意备案。”原告从2017年6月30日退出翁江新城小区，2017年7月1日起由广州市德馨物业管理公司接管。再查明，小区业主大会于2016年7月23日成立，首届业主委员会于2016年8月23日在翁源县住房和城乡规划建设局登记备案。2016年11月24日，业主委员会向翁江物业公司发函，就小区物业管理费收费标准提出方案意见，但双方并未就该意见达成合意。2018年5月5日，业主委员会提交小区情况说明，原告提供的物业服务质量整体过差，超过七成业主未缴纳物业服务费，业主委员会多次与原告协商降低物业服务费比例，未能达成一致意见。又查明，2018年4月原告以被告甘泉等七人未缴纳物业费为由向本院提起诉讼，本院于2018年6月作出（2018）粤0229民初377号、378号、379号、380号、383号、385号、387号民事判决，判决各被告支付从欠费的当月至原告2017年6月30日退出翁江新城小区管理服务时止的物业服务费给原告，驳回原告主张各被告支付滞纳金的诉讼请求。判决后，原告不服向韶关市中级人民法院提出上诉，韶关市中级人民法院于2018年11月作出终审判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，现原告诉请被告交纳拖欠的物业管理费及产生的滞纳金，针对被告提出的抗辩事由，本院作如下评析：依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……。当事人有相反证据足以推翻的除外。”的规定，本院2018年6月作出（2018）粤0229民初377号、378号、379号、380号、383号、385号、387号民事判决已发生法律效力，上述案件当事人原告系翁源县翁江物业服务有限公司，所涉被告系翁江新城小区业主，诉讼标的为物业服务费及滞纳金，上述判决已确认了业主应支付拖欠原告的物业服务费，驳回原告主张各被告支付滞纳金的诉讼请求。在本案中被告没有相反证据推翻该事实。据此，上述案件认定的事实可以作为本案认定事实和裁判的依据。一、开发商与翁江物业公司签订的《前期物业服务合同》是否有效？被告应否向原告支付物业管理费？根据《物业管理条例》第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”及《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效：（1）建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的；”的规定，被告主张开发商与翁江物业公司签订的《前期物业服务合同》无效，原告未能举证予以反驳，本院认定《前期物业服务合同》为无效合同。虽然合同无效，但从本院查明的事实来看，被告已实际接受了由原告提供的物业服务，原被告双方在事实上形成了物业服务合同关系。关于被告提出其拒绝缴纳物业服务费系因原告违约在先，但根据本院生效判决查明的事实及作出的认定，案涉小区业主应按原告在翁源县物价局登记备案每月每平方米1.50元标准缴纳，且约定业主应在每月的7日前履行缴纳义务，故不存在因原告违约在先而拒绝缴纳物业服务费的事实基础，现缴纳期限已至，原告主张被告缴纳2016年1月至2017年6月的物业服务费有事实和法律依据，本院予以支持。二、原告收取物业管理费的标准是否符合有关规定？根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第九条第一款的规定：“实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。”经查，原告按照1.5元/平方米/月的标准收取物业管理费，已经在翁源县物价局办理登记备案手续，物价部门的《备案回执》载明“申请备案的收费标准符合政府指导价管理规定”。因此，本院对原告的收费标准予以认可。三、原告诉请物业服务费起止时间。关于物业服务费起止时间，原告承认于2017年6月30日退出翁江新城小区物业服务管理，停止提供物业服务，欠缴物业费为2016年1月至2017年6月，共18个月，被告住宅面积100.13平方米，被告欠原告物业服务费为2703.51元（100.13平方米×1.50元×18个月），虽然原告未提交建设单位交付房屋给被告的证据，但被告也未对原告确定的缴纳物业服务费的起算时间提出确实计算有误的证据，据此，本院对原告起算被告缴纳物业服务费的时间予以确认。四、被告提出的调低物业费收费标准的抗辩理由应否支持？原告主张滞纳金应否支持？综合被告所举证据、双方质证情况,本院对原告提供的物业服务存在质量问题予以确认。关于调低收费标准的问题。首先，根据被告与开发商签订的《前期物业管理服务协议》第七条违约责任“（一）甲方委托的物业管理企业未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求开发商督促物业管理企业限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应给予赔偿并承担相应的法律责任”的约定，若原告提供的物业服务质量不达标，被告依约应当与开发商或者原告进行沟通协商，督促原告改正，如若造成损失，可以主张对方赔偿，而非采取拒交物业管理费或者单方要求降低收费标准的方式进行权利救济。其次，根据原告列举证据，小区物业服务质量问题，如消防设施、电梯使用、封闭式管理、违章搭建等，并非仅对被告一户，而是涉及到整个小区业主的权益。在此情形下，因小区业主大会及业主委员会均已成立，被告可通过业主委员会与原告就物业管理问题进行协商解决。在沟通无效、无法改善的情况下，根据《物业管理条例》第十一条的规定，业主可通过召开业主大会对原告进行解聘，并另行选聘物业管理企业，依法充分保障合法权益。第三，因物业服务行业的特殊性，对物业服务质量的评定带有较多的主观感受，根据现有证据无法准确评估原告提供的物业服务质量达到何种程度，每一项服务项目对应的收费标准亦无明确约定，若支持被告调低收费标准的主张，一是在尺度的把握上不够严谨，二是对小区已经依约交纳物业管理费的业主而言显失公允，且极易引发社会不稳定因素。因此，被告主张调低物业费收费标准的抗辩理由，本院不予支持。关于滞纳金的问题。物业服务合同属继续性合同，有着履行顺序上的特殊性，业主每一期物业管理费的给付与物业企业提供的物业服务之间存在对价关系，双方负有同时履行义务。本案中，被告拒绝交纳物业管理费构成违约，但原告未按照合同约定完全履行管理义务，所提供的物业服务存在较多问题，引起众多业主不满，同样构成违约，原、被告双方应互负违约责任。综合双方违约情况，对原告关于滞纳金的诉请，本院不予支持。五、原告提起诉讼是否经过书面催交前置程序？原告起诉程序是否合法？原告提交的《管理费催缴通知书》已张贴在被告住宅门旁，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，应视为原告已向被告催交物业费，原告请求被告支付物业费的，程序合法，本院应予确认。被告否认收到原告的书面催交通知书的理由，本院不予采纳。六、原告诉请是否超过诉讼时效？原告起诉的时间是2019年1月3日，诉请的物业管理费计算时段自2015年6月始至2017年6月。在2017年10月1日民法总则实施前，民法通则规定普通诉讼时效为二年，民法总则实施后向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，在民法总则施行前已满二年诉讼时效的，诉讼时效为二年，未满二年的，以三年计，原告诉请2015年12月前的物业服务费超过诉讼时效，不受法律保护。因此，被告的诉讼时效抗辩理由部分成立，本院予以支持。七、原告乱收费问题。被告辩称原告存在乱收费行为，但并未提供相关证据予以佐证，因此，对该项抗辩事由，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项、《物业管理条例》第二十四条、《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第四条、《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告陈耀平、林燕珍应在本判决生效之日起五日内向原告翁源县翁江物业服务有限公司支付物业服务费2703.51元；二、驳回原告翁源县翁江物业服务有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告陈耀平、林燕珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  胡平二〇一九年四月三日书记员  林辉