遂溪县人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤0823执异27号 异议人：李海荣，男，1963年12月21日出生，汉族，广东省湛江市人，住湛江市霞山区。 申请执行人：广东遂溪农村商业银行股份有限公司（原遂溪县农村信用合作联社），住所地：遂溪县遂城镇湛川路**。 法定代表人：王琼，系该社理事长。 被执行人：湛江琼宇建设有限公司，住所地：湛江市坡头区沟尾村。 法定代表人：黄华明，系该公司董事长。 被执行人：黄华明，男，1964年9月14日出生，汉族，广东省湛江市人，住湛江市赤坎区。 被执行人：黄华强，男，1969年10月10日出生，汉族，广东省湛江市人，住湛江市赤坎区。 被执行人:卜向杰，男，1970年7月10日出生，汉族，广东省广州市人，住广州市东山区。 被执行人:黄康明，男，1966年3月7日出生，汉族，广东省湛江市人，住湛江市坡头区。 本院在执行申请执行人广东遂溪农村商业银行股份有限公司与被执行人湛江琼宇建设有限公司、黄华明、黄华强、卜向杰、黄康明金融借款合同纠纷一案中，本院依照发生法律效力的法律文书，于2019年1月2日作出（2018）粤0823执恢228号之四号《执行裁定书》，裁定查封被执行人湛江琼宇建设有限公司名下的位于湛江市坡头区麻坡路1号海港新城花园1区82栋03房。现异议人李海荣认为被查封的上述房产已由其购买，属其合法财产，于2019年3月29日提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人称：异议请求：请求解除对湛江市坡××区××海港××花园××区××房的查封和拍卖。异议事实和理由： 2015年4月17日，异议人与被执行人湛江琼宇建设有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》，购买湛江市坡××区××海港××花园××区××房。合同签订后，异议人已按照合同约定支付了大部分房款，分别于2015年3月17日支付房款100000元，2015年4月17日支付房款1400000元，共计1500000元。 2019年3月8日，贵院在被执行人湛江琼宇建设有限公司处张贴（2018）粤0823执228号《公告》，异议人才得知自己的房屋被贵院查封，并将被拍卖处理，为此提出异议。 在湛江市坡××区××海港××花园××区××房被查封之前，异议人已经与湛江琼宇建设有限公司签订了合法有效的书面买卖合同；异议人已支付了大部分房款；在查封之前湛江琼宇建设有限公司已将房屋交付异议人使用，异议人也已实际合法占有该房产；非因异议人自身原因未办理过户登记。 1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(3)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。 2《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。即商品房买受人的权利（交付购买商品房的全部或者大部分款项后）>建设工程价款优先受偿权>抵押权，在建工程抵押权不能对抗支付全部或者大部分款的买受人。此《批复》赋予买受人对房屋的物权期待权，该权利可以排除不动产抵押权人的执行。异议人对案涉房屋享有的消费者物权期待权在顺位上优先于申请执行人银行对案涉房屋享有的在建工程抵押权，其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利。 综上所述，湛江市坡××区××海港××花园××区××房不符合查封并被拍卖执行的条件，恳请贵院解除对湛江市坡××区××海港××花园××区××房的查封和拍卖！ 本院查明，本院依据已经发生法律效力的（2017）粤0823民初1121号民事判决书，执行申请执行人遂溪县农村信用合作联社（即现广东遂溪农村商业银行股份有限公司）与被执行人湛江琼宇建设有限公司、黄华明、黄华强、卜向杰、黄康明金融借款合同纠纷一案，由于被告不履行法律文书确定的义务，本院依法立案执行。由于广州市越秀区人民法院于2016年1月3日另案查封了被执行人湛江琼宇建设有限公司位于湛江市坡头区沟尾村的土地使用权[证号湛国用（2013）第40023号，面积34754.5平方米]及预查封了该公司位于湛江市坡××区××海港××花园××套房屋。由于上述房屋已抵押给本案申请执行人广东遂溪农村商业银行股份有限公司，本院依法向广州市越秀区人民法院商请移送执行，2018年11月14日复函本院将上述34套房屋移送本院执行。上述房屋的查封期限即将届满，本院于2019年1月2日作出（2018）粤0823执228号之四《执行裁定书》续查封上述34套房屋，并于2019年3月8日将查封情况进行公告。上述查封的34套房屋里含有位于湛江市坡××区××海港××花园××区××房。异议人李海荣以本院的查封该套房屋是其已购买为由向本院提出执行异议。异议人为其异议请求提供了一些证据进行佐证，包括1、异议人身份证明；2、2015年4月17日签订的《广东省商品房买卖合同》；3、结婚证；4、湛江琼宇建设有限公司收据（购房款）2张（其中NO:0003023,时间：2015年3月17日，内容是：今收到李海荣交来海港新城花园82幢03号别墅定金100000元；NO:0003062，时间：2015年4月17日，内容是：今收到李海荣交来海港新城花园82幢03号别墅购房首期款1400000元）；5、湛江琼宇物业服务有限公司收据，NO0004702，时间是2017年4月19日，内容是今收到李海荣交来海港新城花园别墅82幢03房装修押金3000元；6、湛江琼宇物业服务有限公司收据，NO0004702，时间是2015年5月17日，内容是今收到82幢03房预收叁个月物业管理费3332.28元。 本院认为，本案的执行措施是依照生效的法律文书的内容执行的，本院查封被执行人名下的财产并无不妥。异议人称，其购买位于湛江市坡××区××海港××花园××区××房是在法院查封前与被执行人签订了购房合同；在法院查封前依法占有了该房屋；在法院查封前交付了部分房款；非自身的原因没有办理过户手续。经对异议人提供的证据进行审查，只有湛江琼宇建设有限公司的购房收据，但都没有银行付款凭证，应视为无效付款依据。且没有证据证明被查封房屋是异议人用于居住且异议人名下无其他居住的房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(3)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。异议人的异议请求不能满足该规定的第（2）、（3）项规定。至于异议人所提的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《中华人民共和国合同法》等的规定不在执行异议审查范围。因此，异议人的异议请求理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条、第二十九条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人李海荣的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。 审 判 长  王燕青 人民陪审员  王巧君 人民陪审员  王琼琼 二〇一九年四月二十四日 书 记 员  黄飞翘 相关法律条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。” 2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(3)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十二条“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，进行听证。”