浙江省温州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙03民终1768号 上诉人（原审被告）：瑞安市安阳街道双岙村股份经济合作社，住所地浙江省瑞安市安阳街道双岙村。 法定代表人：葛长贵，负责人。 委托诉讼代理人：潘晓静、陶海珠，浙江信泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：瑞安市东海印刷包装厂，住所地浙江省瑞安市安阳街道**工业区。 投资人：阮爱兰。 委托诉讼代理人：吴乙伟、郑英超，北京盈科（温州）律师事务所。 上诉人瑞安市安阳街道双岙村股份经济合作社（以下简称双岙村合作社）因与被上诉人瑞安市东海印刷包装厂（以下简称东海包装厂）土地租赁合同纠纷一案，不服浙江省瑞安市人民法院（2018）浙0381民初4189号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 瑞安市安阳街道双岙村股份经济合作社上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；案件一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审裁判超出当事人的诉讼请求。1、东海包装厂因合同不能履行而请求解除。东海包装厂第一项诉讼请求为解除合同，据其一审提供的证据，解除的原因是“租赁合同无法继续履行”。双方签订的协议没有约定解除合同的条件，本案不具有解除合同的实质要件—“动迁”或“建设”，又缺乏“通知”的形式要件。一审法院认定合同于2017年10月解除，系认定事实错误。2、双岙村合作社同意解除构成协商一致解除合同。租赁期间，东海包装厂逾期支付租金，双岙村合作社依约有权解除合同。东海包装厂请求解除合同，双岙村合作社在书面答辩中明确表示同意解除合同，依法属于协商一致解除合同。因此，涉案租赁协议应自东海包装厂收到答辩状时解除。3、对变更之诉作出确认之诉裁判构成违法审判。东海包装厂请求解除合同属于变更之诉，一审判决确认合同于2017年10月解除属于确认之诉。二、东海包装厂厂房拆除与双岙村合作社无关。东海包装厂的厂房被政府部门以违章建筑强拆，由此造成的损失不应由双岙村合作社赔偿。三、原审法院判决双岙村合作社赔偿损失没有事实和法律依据。1、未批先建，东海包装厂有重大过错。当事人违法建设的房屋，被认定违法建筑责令拆除的，依法按过错比例分担责任。协议约定由东海包装厂办理审批手续，双岙村合作社给予盖印协助，在政府明确应当依法审批的情况下，东海包装厂未批先建，事后又没有按安阳管委会的要求补办手续，而不是双岙村合作社不予盖印协助，故东海包装厂有重大过错，双岙村合作社没有过错，不应承担赔偿责任。2、临时建筑建设费用分摊期限为二年。租赁土地属于临时用地，根据相关法律规定，不能建设永久性建筑，临时使用土地期限一般不超过二年，否则予以强制拆除。临时建筑的期限不超过临时用地期限，故临时建筑的建造费用应当在二年内摊销完毕。东海包装厂的厂房为临时建筑，已经超过二年，依法拆除后不予补偿。 东海包装厂辩称，一、双方签署的《土地使用权租赁协议》（以下简称协议）已于2017年10月份因上诉人行使单方解除权而解除。1、协议第五条第1项属于上诉人单方解除合同权利的条文。按此约定，一旦上诉人需要使用案涉土地，被上诉人就无法继续使用租赁土地，进而导致协议因上诉人单方主张而被解除。被上诉人在收到上诉人的解除告知后，仅能按照协议约定主张索赔，而没有要求继续履行合同的权利。另，从协议第五条其他项内容约定来看，都是基于协议解除、终止情况下的权利义务约定，被上诉人对此均无提出异议的权利和途径。2、一审判决确认双方于2017年10月解除协议正确。一审起诉状中明确载明“被告单方通知解除土地使用权租赁协议的行为，已经严重侵害原告的合法权益”，足以证明被上诉人当时已明确协议解除的原因系上诉人行使单方解除权。但被上诉人当时基于上诉人可能否认“口头告知内容”的考虑，故作了请求解除合同的诉讼策略。现一审判决在查清上诉人口头告知内容的情况下，对协议解除的事由和时间认定正确。3、上诉人所述解除合同的原因是被上诉人的厂房涉嫌违章建筑，与其无关，严重不符合事实。涉案厂房拆除表面上的原因是涉嫌违章建筑，实际原因是上诉人欲收回租赁土地、用以启动旧村改造项目。涉案厂房在搭建之初已经由相关行政部门备案，且由瑞安市人民政府出具文件予以确认，协议及厂房均得到行政许可和备案。厂房未能办理产权证明的原因是上诉人未能缴纳相应税费和规费。二、上诉人以违法建筑物无合法利益、投资价值及临时建筑分摊期限为两年等理由主张不需要承担合同约定的责任，不能成立。涉案厂房涉嫌违章建筑系上诉人过错所致，上诉人同意且支持被上诉人就厂房的施工行为。协议针对投资款赔偿方式和年限已作出明确约定，该约定没有违反法律的强制性、效力性规定，应当属于合法有效。 东海包装厂向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告签订《土地使用权出租协议》；二、判令被告支付原告厂房建设成本935298元（其中钢结构、土建685298元、配套设施约250000元，合计935298元；三、判令被告支付原告设施设备、材料等搬运费用30000元；四、判令被告支付原告经营损失约118000元。 一审法院认定事实：被告瑞安市安阳街道双岙村股份经济合作社拥有坐落于瑞安市瑞祥新区，文昌路以南旧村置换地，地块名称：A12－2。经市政府专题会议研究同意该地块用作企业临时生产用地。2014年6月30日，被告与原告瑞安市东海印刷包装厂以及案外人温州立亚机械有限公司、温州林泰汽车配件有限公司、瑞安华盛印刷机械厂、瑞安市汽车电器一厂等五家企业签订土地使用权出租协议，约定将该地块（面积7228平方米）的使用权出租给上述五家企业，租期自2014年7月1日至2024年6月30日止，五家企业承租的占地面积各自独立，租金各自计算，五家企业对租金支付负连带责任。其中原告瑞安市东海印刷包装厂承租占地面积934平方米，年租金91156元。协议第五条第1项约定：“在租赁期内，甲方如遇动迁而需要该土地或甲方要建设的，甲方应及时告知乙方，对乙方造成损失，甲方应承担赔偿责任。若该情形在租赁期前5年内发生，甲方应一次性赔偿乙方为建设厂房投资的全部投资款（包括但只限于钢构、土建厂房部分费用，具体以乙方提供的发票通过甲方确认为准）。……若总造价在双方协商不一致的情况下，应请第三方有资质的单位根据市场行情进行评估后再按本条款进行赔偿。”协议签订后，原告在未办理相关审批手续的情况下，未经招投标手续，在承租土地上建设厂房，并从事生产经营。被告对于原告未批先建行为未予阻止，并逐年收取租金。2017年10月，被告口头通知原告搬离并腾空厂房，双方就赔偿事项未能达成一致意见，原告未主动搬离。2018年11月，原告厂房被政府部门以违章建筑强拆。经鉴定，原告厂房钢结构和土建部分的建设费用569084元（不考虑下浮、安全文明施工费、企业管理费、规费、基础工程）。诉讼过程中，原、被告以及案外人温州立亚机械有限公司、温州林泰汽车配件有限公司、瑞安华盛印刷机械厂、瑞安市汽车电器一厂一致确认：五承租人之间的合同权利义务相互独立，所涉合同解除、赔偿等事项均各自分别主张，互不影响。 一审法院认为，虽然被告与瑞安市东海印刷包装厂、温州立亚机械有限公司、温州林泰汽车配件有限公司、瑞安华盛印刷机械厂、瑞安市汽车电器一厂五家企业以一份土地使用权出租协议的形式约定权利义务，但当事人之间均确认各自的合同权利义务相互独立，因此该院将原、被告之间就A12－2地块中934平方米土地使用权租赁形成的合同关系作独立处理。该合同系双方真实意思表示，不具无效情形，合同关系合法有效。对于本案当事人争议的问题，分别阐述如下：一、关于合同解除或终止的问题。协议第五条第1款约定：在租赁期内，甲方如遇动迁而需要该土地或甲方要建设的，甲方应及时告知乙方，对乙方造成损失，甲方应承担赔偿责任。该条实质赋予了被告单方解除合同的权利。被告于2017年10月口头通知原告搬离、腾空厂房，就是依据该条文行使单方解除权，合同应于通知到达原告时解除。双方虽就解除后的赔偿事宜未达成一致意见，但并不影响被告解除合同行为的效力。双方合同约定租赁的标的物为土地使用权，即便如被告所述政府提出以违章建筑拆除，也与被告无关，对于合同履行而言仍存在着补批手续、重建等多种可选择途径，被告主张出于协助政府部门“三改一拆”工作而通知原告腾空的说法不符合常理，不予采信。庭审中，本院询问被告在原告厂房被拆除的情况下是否愿意继续履行租赁合同，被告明确表示不愿意，亦印证被告是因自身利益要求收回土地。虽然合同第四条第4项约定赋予被告在原告逾期三个月支付租金的情况下单方解除合同的权利，但本案中被告对原告逾期支付的租金予以收取并且未及时以逾期付款为由提出解除合同，因此合同继续履行，被告在原告起诉后再主张合同因逾期支付租金已终止，无法律依据，不予支持。综上，该院确认原、被告之间的租赁合同已于2017年10月解除。二、被告是否因原告所建厂房系违法建筑或厂房已被拆除而无需承担合同约定的赔偿责任。第一，原告在被告的土地上建设厂房，若要办理审批手续必需被告协助，因此被告对原告未批先建的行为是明知的，在该种情形下被告未予阻止且每年收取租金，可视为被告同意原告的建设行为。第二，案涉地块已经市政府专题会议研究同意作为企业临时生产用地，双方当事人亦一致确认未上报规划审批的原因是双方就税费负担产生争议，可见案涉厂房符合规划审批的实质要件，原告未批先建的行为仅违反行政审批的管理性规定，合同当事人就该建设行为所支出费用的负担作出约定，应当有效。第三，合同于2017年10月解除，案涉厂房于2018年11月拆除，被告于合同解除之时即负有赔偿损失义务，拆除事实发生在合同解除之后，赔偿义务不因厂房拆除而免除。第四，关于被告提出的租赁期限超过临时建筑二年期限的问题。临时建筑期限是针对原告承租后在地上建设的厂房而言，与土地租赁期限无必然关系，且临时建筑到期后，可以视情况再决定是否可以续期。被告的该点抗辩缺乏法律依据。综上，被告应当依照协议第五条第1项约定，向原告赔偿损失。三、赔偿损失的计算。合同约定赔偿投资款仅限于钢构、土建厂房，因此原告请求的配套设施费用、搬运费用等均无依据，不予支持。关于钢构、土建厂房的费用：1、经鉴定钢结构、土建部分的造价为569084元（尚未考虑下浮），鉴定意见同时指出“现市场上普遍的下浮率在10－15%之间不等”。本案原告未采用招投标方式而直接委托他人建设，酌情在鉴定结论的基础上下浮15%作为厂房钢结构、土建部分造价，即483721.4元。2、由于原告未委托正式的建筑公司进行建设，不存在安全文明施工费、企业管理费、规费、利润、税金等部分费用，鉴定意见提出的该部分费用不予考虑。3、因原告未提供建设图纸等鉴定所需材料，造成基础工程的造价无法评估，相应责任由原告自行负责，对该部分造价不予考虑。综上，被告应向原告赔付的建筑费用为483721.4元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、被告瑞安市安阳街道双岙村股份经济合作社于判决生效后十日内支付原告瑞安市东海印刷包装厂483721.4元。二、驳回原告瑞安市东海印刷包装厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14549.68元，减半收取7274.84元，由原告瑞安市东海印刷包装厂负担3026.34元，被告瑞安市安阳街道双岙村股份经济合作社负担4248.5元。 二审中，被上诉人东海包装厂无新的证据提供。上诉人双岙村合作社提供了一组双岙村其他厂房拆除照片，拟证明双岙村旧村北侧靠山边的厂房在2016年被拆除，双岙村村委会协助政府工作，通知被拆除企业及时搬迁、腾空。被上诉人质证称：该组照片依法不属于二审新证据。该组证据是上诉人单方拍摄的照片，真实性、合法性无法确认，关联性有异议。被上诉人厂房违章的过错在于上诉人。上诉人违反了诚实守信的原则，其与另外三家企业进行了调解，约定在土地挂牌拍卖前不影响企业继续使用土地，但是利用断水断电手段来影响五家企业正常经营，而且在土地挂牌拍卖事宜未确认前，违约拆除了包括被上诉人在内的五家企业厂房，严重侵害了包括被上诉人在内的五家承租人的合法权益。上诉人在之前一直声称要求被上诉人搬离和腾空厂房的原因是案涉土地已启动旧村改造，该事实已经在一审中予以确认。同时，无论案涉土地是否用于旧村改造，与上诉人以此为由要求收回租赁土地并不相悖。本院认为，对于涉案厂房系以违章建筑的名义被拆除的事实，当事人均无异议，至于该事实是否影响上诉人责任承担的问题，本院在说理部分予以阐述。 本院经审查当事人一审提供的证据依法对原审判决认定的事实予以确认。 本院认为，涉案土地用作企业临时生产用地是在特定的历史背景和条件下经瑞安市政府专题会议研究同意的，双方当事人作为平等的民事主体当时据此签订涉案《土地使用权租赁协议》（以下简称协议），意思表示真实，不存在合同无效的情形，应依法确认有效。关于协议解除事由的问题。首先，涉案土地的承租方共有五方，均因协议纠纷诉诸法院，上诉人已于2018年5月21日与其中三方在一审诉讼期间达成了《和解协议书》。据《和解协议书》中载明事实部分“租赁期间因乙方（上诉人）旧村改造事宜需使用上述租赁土地”，及双方权利义务约定部分中的“乙方同意上述租赁土地由甲方使用至土地挂牌拍卖公告之日起30日止”、“同时积极配合甲方（被上诉人）与瑞安市安阳街道办事处及相关拆迁部门的协调工作”等内容，可以认定涉案土地收回的目的是旧村拆迁改造需要。其次，当事人确认，在涉案厂房被拆除的情况下，协议所涉地块一直空置。若仅因厂房违章被拆除，双方尚可以通过补批手续、重建等途径继续履行协议，但上诉人在一审法院征求其意见时明确表示不愿意继续履行协议。由此亦可印证上诉人系因自身需要收回涉案土地。而涉案厂房因违章的名义被拆除并不能改变上诉人因自身需要收回土地的事实。据此，上诉人收回涉案土地符合协议第五条第1项约定的“在租赁期内，甲方（上诉人）如遇动迁而需要该土地或甲方要建设的”情形。对于此种情形，该第五条第1项同时约定，“甲方应及时告知乙方，对乙方造成损失，甲方应承担赔偿责任”，即上诉人通知被上诉人后，协议终止履行，上诉人对被上诉人承担赔偿责任。据此，该条约定符合合同法第九十三条第二项规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除条件成就时，解除权人可以解除合同”的情形。根据合同法第九十六条的规定，此种情形的合同解除，合同自通知到达对方时解除。双方确认上诉人于2017年10月通知被上诉人腾空厂房，故原判认定协议自2017年10月解除，有事实和法律依据。被上诉人在一审起诉状中已经认可2017年10月上诉人单方通知解除协议的事实。据此，一审确定双方的协议于2017年10月解除，并未超出当事人的诉讼请求。协议第五条第1项对于“在租赁期内，甲方（上诉人）如遇动迁而需要该土地或甲方要建设的”情形，约定了上诉人所应承担赔偿责任对应的赔偿内容和标准，原判据此确定上诉人承担的赔偿金额，并无不当。 综上所述，瑞安市安阳街道双岙村股份经济合作社的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审受理费8556元，由上诉人瑞安市安阳街道双岙村股份经济合作社负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑文平 审判员  邓习军 审判员  黄百隆 二〇一九年四月二十九日 书记员  郑淙夫