浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终328号 上诉人（原审原告）：廖良辰，女，1979年9月1日出生，汉族，住湖北省黄石市西塞山区。 上诉人（原审原告）：汪文军，男，1975年12月2日出生，汉族，住浙江省淳安县。 委托诉讼代理人：唐发兴、施梦玲，上城区望江法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：杭州市余杭区仓前街道农民多层公寓建设管理中心，住所地：杭州市余杭区仓前街道仓前塘路**。统一社会信用代码：12330110685827691N。 责任人：王哲，中心主任。 委托诉讼代理人：巴黎、刘晓，浙江杰嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：徐法根，男，1952年3月7日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被上诉人（原审被告）：王杏娟，女，1955年8月14日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被上诉人（原审被告）：徐勇，男，1981年12月2日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被上诉人（原审被告）：徐某1，女，2010年2月4日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被上诉人（原审被告）：曾惜，女，1986年9月20日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被上诉人（原审被告）：徐某2，男，2012年10月1日出生，汉族，住杭州市余杭区。 曾惜、徐某2委托诉讼代理人：唐仁贞，重庆舟济律师事务所。 上诉人廖良辰、汪文军因与被上诉人杭州市余杭区仓前街道农民多层公寓建设管理中心（以下简称建管中心）、徐法根、王杏娟、徐勇、徐某1、曾惜、徐某2房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初8457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：徐法根、王杏娟、徐勇、许菊红原系家庭共同成员，徐法根系户主。徐法根、王杏娟系夫妻关系，徐勇、许菊红系其儿子、儿媳。2009年3月18日，徐勇、许菊红协议离婚。2009年7月26日，杭州市余杭区仓前镇人民政府（甲方）与徐法根户（乙方）签订一份《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：一、乙方房屋坐落葛巷村27组27号，总建筑面积380.53平方米。常住在册户籍人口4人。二、甲方以统一建造的高层住宅安置乙方，实行产权调换和资金结算。安置地点在：农居点。经初步审核乙方安置人口4+1人，合计乙方安置总建筑面积400平方米。经审核，符合安置人员名单为：徐法根、王杏娟、徐勇、许菊红。双方就其他权利义务一并作出约定。该协议乙方由徐勇代为签字捺印。 2009年6月1日徐勇与曾惜登记结婚，于2010年2月4日生育长女徐某1，于2012年10月1日生育次子徐某2。 2012年5月2日，徐法根、王杏娟、徐勇、曾惜（甲方）共同作为出卖人与廖良辰（乙方）作为买受人签订一份《拆迁安置房买卖合同》，约定：第一条、甲方拆迁安置房屋坐落在农居点，安置房屋面积400平方米，房屋用途为住宅。现尚未选房和安置。附带一间位于地下一层，面积为10平方米。配套车位一个。备注：选择三楼以上，三楼以下不选择，具有优先选择权。第三条、本合同所述房屋为甲方拆迁安置房，是甲方的家庭共同财产。该房屋没有拆迁纠纷，不存在房屋抵押、债权债务及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。第四条、上述房产的交易面积和价格：买卖房屋面积为150平方米，按3126元/平方米计价，共计人民币46.9万元。但实际安置房屋不足或超过150平方米，按实际面积3126元/平方米计算总房款，多还少补。（备注：其中配套储物间一间，车位一个，不计价，包括总房款里）。第五条、甲方双方同意以现金付款方式一次性付款，并已在2012年5月2日将首付款（定金）20万元交付甲方。付首付款当天甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途。尚欠房款在办理产权过户手续六日内付。第六条、房屋交付：甲方应配合乙方凭安置选房顺序号办理选房。待通知交房后甲方应当在交房当日2012年12月30日将拆迁安置房相关所有手续、余款、拆迁补偿款等一切和该出售房有关的文件及票据交付乙方。甲方于房屋交付使用时将交易的房产即附带房屋钥匙全部交付给乙方。第七条、关于产权登记及过户：对本房屋以后需要办理房屋产权证、土地证等其他手续，按以下约定进行：1、买卖房屋办理到甲方名下所有权证、土地使用权证及其他手续所需缴纳的税收和费用均由甲方承担。办理到甲方名下后，甲方应自领取之日起五日内，将领到的产权证书交由乙方。2、在已办理到甲方名下房屋产权证、土地证等其他手续之后，自乙方向甲方提出办理房屋产权证过户请求之日起30天内甲方须无条件协助乙方办理房屋产权证、土地证及过户手续，所须相关费用全部由甲乙双方各自承担一半。甲方应该提高一切与之有关的手续及资料，不得用任何方式拒绝阻挠。…第九条、违约责任：1、乙方没有按照约定期限内将付款交付甲方，逾期达一个月的，甲方有权解除本合同，乙方首付给甲方的房款归甲方所有，其余款项退回给乙方。2、甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同或要求甲方退回乙方已付房款，并有权要求甲方支付按照同期银行贷款利率计算的利息款，同时有权要求甲方支付违约金20万元给乙方。3、甲方不根据本合同约定将房屋和产权证交付给乙方，视为甲方违约，乙方有权要求甲方交付房屋和产权证书，并有权要求甲方支付违约金20万元。4、乙方根据本合同第五条的规定向甲方提出办理产权过户手续，甲方超过30天不协助乙方办理手续，视为甲方违约，乙方有权要求甲方履行合同，并有权要求甲方支付违约金30万元。第十条、本合同主体：甲方共4人，委托代理人为徐勇，即甲方代表人。甲方及甲方代表人保证出售本房屋，签订本合同的时候经本房屋所有房屋共有权人同意。双方就其他权利义务一并作出约定。庭审中，廖良辰、汪文军陈述该协议甲方由徐勇、王杏娟签字捺印。乙方由廖良辰签字。 后，廖良辰、汪文军于2012年5月2日、2012年7月19日、2014年2月18日分别向徐勇转账10万元、4万元、6元，共计20万元。徐勇收款后向廖良辰、汪文军补签一份日期为2012年5月2日的收据一份，载明：今收到廖良辰所付房款订金20万元，其余款在房屋过户三证时付清，期间不支付任何费用，否则本人愿意承担一切法律后果。 2015年5月，建管中心（甲方）与徐勇（乙方）签订一份仓前街道农村居民高层公寓—仓溢绿苑三四期《安置房分配协议书》，约定：一、安置房、储藏室、、地下停车位1、乙方经由甲方组织的公开分房，根据摇号产生抽签顺序号，抽签选中以下位于仓溢绿苑三四期的3套房屋，分别为：①46幢1单元601室，建筑面积152.72平方米；②55幢2单元1402室，建筑面积122.37平方米；③60幢4单元901室，建筑面积122.57平方米。合计安置建筑面积397.66平方米。另配套储藏室为①46-1号，建筑面积2.3平方米；配套地下停车位分别（使用权）为：①F129号（申购）；②G071号（增购）。双方就其他权利义务一并作出约定。该协议乙方由徐勇签字捺印。2、甲方以市场价回购乙方安置面积170平方米，市场价回购价格为6789元/平方米。此回购安置面积为徐勇前任妻子许菊红80㎡，房款扣除安置房款118000元后，许菊红已领取425120元，其余回购安置面积90㎡属于徐法根、王杏娟、徐勇、徐某1，款项已领取，上述均已安置完毕。 2016年2月23日，徐勇与曾惜协议离婚，离婚协议约定：徐某1由徐勇抚养，徐某2由曾惜抚养，坐落于仓溢绿苑**安置房******（122.57平方米）归徐勇所有，徐勇以货币形式补偿曾惜882500元，于2016年5月1日付清。2016年10月31日，曾惜、徐某2向该院起诉徐勇、徐法根、王杏娟、徐某1分家析产纠纷一案，该院于2018年2月8日作出如下判决：位于杭州：位于杭州市余杭区㎡位（购入价为17200元）归曾惜、徐某2所有和使用。 另，廖良辰、汪文军向徐勇分别于2014年7月1日转账6700元、2014年11月24日转账11000元、2015年10月27日转账5000元、2015年11月6日转账15000元、2015年11月10日转账7000元、2016年6月6日转账8000元、2017年12月18日转账30000元、2017年12月19日转账20000元，合计102700元。廖良辰、汪文军陈述另有18000元系现金支付徐勇。 2018年1月1日，徐勇向廖良辰、汪文军出具收据一份，载明：今收到廖良辰给的房屋款共计304500元，房屋坐落于仓溢绿苑46幢1单元601室。同日，徐勇向廖良辰、汪文军出具承诺书一份，内容为：本人徐勇承诺已征得配偶曾惜同意出售坐落于仓前仓溢绿苑46幢1单元601室及配套储藏室46-1号一间，固定地下停车位一个F129号的房屋。本人承诺该房屋产权稀释后立即履行房屋过户交易给汪文军、廖良辰。2018年1月1日至2018年2月28日届时如未履行签约责任，则自愿支付300万元补偿金给受让方。 现案涉房屋登记于建管中心处，具备办证条件，因至今未向廖良辰、汪文军过户，廖良辰、汪文军诉至法院，请求：1.请求判令建管中心、徐法根、王杏娟、徐勇、徐某1、曾惜、徐某2立即配合将位于杭州市余杭区房屋（建筑面积152.72平方米，暂估价300万元）及编号为46-1号配套储藏室、编号为F129号固定地下停车位的所有权及使用权过户变更登记至廖良辰、汪文军名下；2.该案诉讼费、保全费由建管中心、徐法根、王杏娟、徐勇、徐某1、曾惜、徐某2承担。 原审法院认为：该案廖良辰与徐法根、徐勇、王杏娟、曾惜于2012年5月2日签订《拆迁安置房买卖合同》、廖良辰向徐勇支付购房款的事实清楚，现廖良辰与汪文军就该合同履行问题诉至该院，因汪文军并非案涉合同当事人，不享有该合同的相关权利义务，故对汪文军的诉请部分，该院不予支持。就廖良辰的诉请部分，该院依据查证案件事实，结合法律规定评析如下： 首先，就房屋共有主体问题。案涉房屋系由徐法根、王杏娟、徐勇、曾惜、徐某1、徐某2拆迁安置所得，曾惜、徐某2已经法院判决析出其享有的份额部分，故，案涉房屋由徐法根、王杏娟、徐勇、徐某1共同共有。 其次，就案涉合同效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。经查，涉案房屋系徐法根、王杏娟、徐勇、徐某1共同共有，案涉合同中甲方仅有徐勇系本人签字，廖良辰自认其余人员均为徐勇代签，付款及收条等亦为徐勇一人所为，且案涉买卖合同至今亦未得到其他共有人的追认。故，该《拆迁安置房买卖合同》系无效合同。 综上，廖良辰、汪文军要求建管中心、徐法根、王杏娟、徐勇、徐某1、曾惜、徐某2配合办理案涉房屋及配套储藏室、车位过户之主张，该院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2018年10月30日判决：驳回廖良辰、汪文军的诉讼请求。案件受理费15400元、保全费5000元，共计20400元，由廖良辰、汪文军负担。 宣判后，廖良辰、汪文军不服，向本院提起上诉称：一、原判决部分事实认定错误。1、原判决第6页“2009年3月18日，徐勇、徐菊红协议离婚。”应当更正为“2009年3月18日，徐勇、许菊红协议离婚。”。2、原判决第7页“2009年6月1日徐勇与曾惜登记结婚，……于2012年10月1日生育次女徐某2。”应当更正为“2009年6月1日徐勇与曾惜登记结婚，？？？？……于2012年l0月1日生育次子徐某2。”。3、原判决第7页“2012年5月2日，徐法根、王杏梅、徐勇、曾惜(甲方)共同作为出卖人与廖良辰(乙方)作为买受人签订一份《拆迁安置房买卖合同》，”应当更正为“2012年5月2日，徐法根、王杏娟、徐勇、曾惜(甲方)共同作为出卖人与廖良辰(乙方)作为买受人签订一份《拆迁安置房买卖合同》，”。4、原判决第l0页“2016年10月31日，曾惜、徐某2向本院起诉徐勇、徐法根、王杏娟、徐润彤分家析产纠纷一案”应当更正为“2016年10月31日，曾惜、徐某2向本院起诉徐勇、徐法根、王杏娟、徐某1分家析产纠纷一案”。5、原判决第11页“原告陈述另有18000元系现金支付徐勇。”应当更正为“原告陈述另有l800元系现金支付徐勇。”综上，一审法院在判决时是极其草率而且不负责任的。二、原判决认定事实不清，忽略了部分事实。1、徐法根、王杏娟、徐勇、许菊红的人均房屋安置面积80平方米，王杏娟、徐勇仅安置面积就有l60平方米。而案涉位于杭州市余杭区房屋的建筑面积为152.72千万米，低于王杏娟、徐勇的安置面积160平方米。2、杭州市余杭区仓前镇人民政府与徐法根户签订的《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》是由徐勇作为家庭户代表签字。2015年5月，徐勇又作为家庭户代表与杭州市余杭区仓前街道农民多层公寓建设管理中心签订了仓前街道农村居民高层公寓一仓溢绿苑三四期《安置房分配协议书》。3、廖良辰、汪文军支付的部分房款徐勇是用于安置房屋水、电、气、数字电视开通，徐勇收取的购房款是用于整个家庭。综合以上事实，廖良辰、汪文军作为善意第三人认为，本案徐勇出卖案涉房屋是适用家事代理权的，徐勇一人签字就代表了整个家庭的意思表示。三、原判决观点错误。1、从廖良辰、汪文军提交的各项证据，虽然2012年5月2日《拆迁安置房买卖合同》只有廖良辰(乙方)作为买受人签字，但是寥良辰与汪文军是夫妻关系，实际购买人是廖良辰、汪文军，廖良辰与汪文军共同支付了案涉购房款项，且徐勇代表整个家庭在2018年1月1日出具的承诺书中确定了案涉房屋实际购买人是廖良辰和汪文军，故汪文军是案涉合同当事人，主体适格。2、因曾惜、徐某2已经在(2016)浙0110民初15208号生效判决中析出其享有的份额部分，案涉房屋由徐法根、王杏娟、徐勇、徐某1共同共有。原判决既然己经认定了徐法根、王杏娟、徐勇、曾惜(甲方)于2012年5月2日共同作为出卖人与廖良辰(乙方)作为买受人签订一份《拆迁安置房买卖合同》，其中甲方由徐勇、王杏娟签字捺印。那么，原判决的观点认为案涉买卖合同至今未得到其他共有人的追认，显然是自相矛盾的。王杏娟捺印即代表2012年5月2日其就是愿意出售案涉房屋的。而徐勇又是徐某1的法定监护人，徐勇是有权代表徐某1处分案涉房屋的;王杏娟又是徐法根的配偶，王杏娟也是可以代表徐法根处分案涉房屋的。退一步讲，整个徐法根户房屋拆迁均是徐勇和政府相关职能部门对接，相关协议、合同均是由徐勇代表整个家庭户签字的，根据我国《合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。廖良辰、汪文军有理由相信徐勇是有权代表徐法根户同廖良辰、汪文军签订《拆迁安置房买卖合同》，且廖良辰、汪文军支付了合理的对价。况且，王杏娟和徐勇的安置份额就有160平方米，案涉房屋并未超出王杏娟、徐勇的安置份额，且并未损害他人合法权益。四、原判决适用法律错误。原判决基于错误的事实认定以及忽略了部分的事实，而适用法律错误，应予纠正。根据相关法律规定，按份共有的房产共有人确定了房产份额享有份额权，实施处分行为时仅能处分相应的份额。处分自己享有的房产份额行为是有效的。并且，当时购房时，案涉房屋共有人均是在场的，共有人明知而不反对，故合同有效。综上所述，原判决认定事实错误、忽略了部分事实，并且适用法律错误，请求：1、判令撤销浙江省杭州市余杭区人民法院作出的(2018)浙0110民初8457号民事判决并依法改判徐法根、王杏娟、徐勇、曾惜、徐某1、徐某2、建管中心立即配合将位于杭州市房屋(建筑面积152.72平万米，暂估价人民币300万元)及编号为46-1号配套储藏室、编号为F129号固定地下停车位的所有权及使用权过户变更登记至廖良辰、汪文军名下。2、该案一审、二审诉讼费用由徐法根、王杏娟、徐勇、曾惜、徐某1、徐某2、建管中心承担。 针对廖良辰、汪文军的上诉，曾惜、徐某2答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，即便一审法院可能有存在印刷字迹或者时间的错误，也不影响案件实质的处理结果。 针对廖良辰、汪文军的上诉，建管中心答辩称：双方之间不存在合同关系，廖良辰、汪文军以房屋买卖合同纠纷起诉建管中心无依据。 针对廖良辰、汪文军的上诉，徐法根、王杏娟、徐勇、徐某1未发表意见。 二审中，廖良辰、汪文军向本院提交：证据1：收款协议。拟证明：廖良辰、汪文军支付的部分房款徐勇时用于安置房屋水、电、气、数字电视开通，徐勇收取的购房款时用于整个家庭的事实。证据2：2018年11月30日与徐勇通话内容。（附光盘及发票、通话记录单）。拟证明：徐勇整个家庭同意出售案涉房屋，其中徐勇在《拆迁安置房买卖合同》上签字，王杏娟除了自身同意出售案涉房屋外，徐勇是徐某1的法定代理人、王杏娟是徐法根的配偶，徐勇、王杏娟均是有权代理，其签字捺印的行为已经构成了家事代理，《拆迁安置房买卖合同》真实、合法、有效的事实。曾惜、徐某2、建管中心、徐法根、王杏娟、徐勇、徐某1二审中未提交新的证据。 针对廖良辰、汪文军提供的证据，曾惜、徐某2认为，证据1真实性无法确认，证明目的不予认可，同时该证据不属于二审新证据范畴。证据2真实性无法确认，该份证据系一审开庭之后取得，内容有诱导性针对性的提问，同时该份证据证明目的不予认可。建管中心认为，证据1三性存疑，该证据与建管中心无关，无法判断三性。证据2真实性存疑，该证据一审开庭后取得，其关联性也存疑。徐法根、王杏娟、徐勇、徐某1未发表意见。本院认为，上述证据无法达到廖良辰、汪文军的证明目的，本院不予采纳。 本院经审理查明：廖良辰陈述另有1800元系现金支付徐勇。本院查明的其余事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：廖良辰与徐法根、王杏娟、徐勇、曾惜签订的《拆迁安置房买卖合同》虽仅有徐勇签字，王杏娟按压手印，但徐法根、王杏娟、曾惜、徐勇均系家庭共同成员，常住户口登记住址相同，现并未有证据证明上述人员未在一起共同生活居住，故应认为徐法根、曾惜对于签订案涉合同是知情的，案涉合同应为有效且对徐法根、王杏娟、曾惜、徐勇均有约束力。因案涉房屋现仍登记在建管中心名下，并未确定案涉房屋的最终产权人，故徐某1、徐某2作为被安置人员亦应承担协助办理过户的义务，现查明汪文军系廖良辰配偶，而徐勇向廖良辰出具的承诺书明确了案涉房屋及车位的信息，故建管中心、徐法根、王杏娟、徐勇、徐某1、曾惜、徐某2应共同协助廖良辰、汪文军办理案涉房屋、储藏室及车位的所有权、使用权的变更手续。综上，原审法院认定事实基本清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销浙江省杭州市余杭区人民法院（2018）浙0110民初8457号民事判决及诉讼费负担部分； 二、杭州市余杭区仓前街道农民多层公寓建设管理中心、徐法根、王杏娟、徐勇、徐某1、曾惜、徐某2于本判决生效之日起十五日内协助廖良辰、汪文军办理杭州市余杭区房屋及编号为46-1号配套储藏室、编号为F129号固定地下停车位的所有权及使用权的变更手续。 一审案件受理费8461元，由徐法根、王杏娟、徐勇、徐某1、曾惜、徐某2负担。 二审案件受理费8461元，由徐法根、王杏娟、徐勇、徐某1、曾惜、徐某2负担。（廖良辰、汪文军于本判决生效之日起十五日内来本院办理退费手续，徐法根、王杏娟、徐勇、徐某1、曾惜、徐某2于本判决生效之日起七日内来本院缴纳应承担的诉讼费用） 本判决为终审判决。 审判长 徐 丹 审判员 张一文 审判员 毕克来 二〇一九年四月四日 法官助理丁晔 书记员刘婧函