青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初560号原告（反诉被告）：西宁永安房地产开发有限公司（统一社会信用代码：×××），住所地：青海省西宁市。法定代表人：马志杰，该公司董事长。委托代理人：李俊英，青海捷传律师事务所律师。被告（反诉原告）：马军，男，回族，1987年1月1日出生，住青海省湟源县。被告（反诉原告）：马馥玲，女，回族，1987年6月25日出生，住西宁市。二被告（反诉原告）委托代理人：马海军、杨道迎，青海观若律师事务所律师。原告（反诉被告）西宁永安房地产开发有限公司与被告（反诉原告）马军、马馥玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月27日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）西宁永安房地产开发有限公司的委托代理人李俊英，被告（反诉原告）马军、马馥玲的委托代理人杨道迎到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。为行文方便，下文以原告代称原告（反诉被告），以被告代称被告（反诉原告）。原告西宁永安房地产开发有限公司提出诉讼请求：1.请求依法判令二被告协助原告办理撤销西宁市城东区昆仑中路9号4号楼1单元1层1013室房屋预售登记手续；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月22日，原、被告签订《西宁市商品房预售合同》及《补充协议》一份，约定将原告开发的位于西宁市××区，建筑面积为91.53平米的房屋一套出售给二被告。同时约定二被告应当支付首付款144945元，其中公积金提取44000元，剩余房款450000元应于2018年8月30日前通过贷款方式向原告付清。合同签订后，二被告未在约定的时间内办理贷款手续向原告付清房款，经原告多次催问，被告均置之不理。无奈，原告于2018年10月19日依据双方签订的合同向二被告发出《通知》一份，明确告知二被告解除双方之间签订的《西宁市商品房预售合同》。现该解约通知已发生法律效力，但二被告拒不协助原告办理撤销该套房屋预售登记手续，严重侵害了原告的合法权益，原告故诉至法院，请求判如所请。被告马军、马馥玲辩称，1.原、被告之间买卖关系存在，被告已支付首付款，完成付款义务，原告无故发出通知要求与二被告解除合同，违背了诚实信用原则；2.原告的诉求不明确，如果要求撤销预售合同的备案登记，则属于行政法律关系调整范围，不属于民事诉讼管辖范围；3.被告要求继续履行双方签订的合同，要求原告收取被告的剩余房款并交付房屋。被告马军、马馥玲反诉称，2018年6月22日，原、被告签订《西宁市商品房预售合同》及《补充协议》，约定被告购买原告开发的位于西宁市××区房屋一套，并约定被告支付首付款144945元，剩余房款450000元应于2018年8月30日前付清，原告即向被告交付该商品房。被告于6月28日将贷款资料准备齐全拿到原告处让相关人员审核，原告公司工作人员口头回复贷款无法办理。后原告公司工作人员口头承诺若贷款无法办理，可现金一次性支付剩余房款。在此期间，被告马馥玲因生育，由其母亲马某代交房屋尾款，但原告拒绝收款。2018年9月27日，马某与原告法定代表人马志杰沟通后，原告仍拒绝一次性收取剩余房款。原告以拒绝收款的方式阻却被告履行付款义务属严重违背合同约定，被告保留追究原告违约责任的权利，现提出反诉要求：1.依法判令原告继续履行2018年6月22日原、被告签订的《西宁市商品房预售合同》，接受被告一次性交付剩余购房款450000元，并向被告交付房屋；2.本案全部诉讼费用由原告承担。原告西宁永安房地产开发有限公司对被告的反诉辩称，被告的反诉请求不能成立，原、被告签订商品房预售合同及补充协议后，被告未履行合同义务，原告依照合同条款，行使了合同解除权。被告在2018年10月20日收到解除通知后，也未在法律规定的期限内到法院起诉，确认该通知的效力，故双方签订的合同已于被告收到解除通知时解除，被告的反诉不能成立，请求法庭驳回被告的反诉请求，支持原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据1.《西宁市商品房预售合同》、《补充协议》各一份，意在证明：（1）原、被告签订商品房预售合同一份，约定将原告开发的位于西宁市××区房屋出售给被告；（2）合同第六条及补充协议约定被告支付首付款144945元，剩余的房款450000元通过公积金贷款的方式于2018年8月30日向原告付清；（3）合同第七条第二款约定因被告个人原因造成贷款无法办理的，原告有权终止合同，并扣除总房款3%的违约金的事实；被告对该组证据的真实性无异议，对证明方向有异议，提出补充协议中未约定房屋余款450000元通过公积金贷款来支付，且根据预售合同第七条第二款的约定，出卖人有权终止合同，但不是解除合同；本院对该组证据的真实性予以确认，对被告已交付首付款144945元，剩余房款为450000元的事实予以确认；原告提交的证据2.《通知》一份、EMS邮单复印件一份，意在证明被告未在合同约定的期限内办理公积金贷款，未在约定的期限内向原告付清房款，原告根据合同约定，依法行使合同解除权，向被告马馥玲邮寄发出解除合同《通知》一份，双方签订的合同自该通知到达时解除的事实；被告对该组证据的真实性及证明方向均有异议，提出被告确实收到了该份通知，但寄件人不能显示与原告有关，且预售合同中约定的是终止合同，并非解除合同，该组证据不能证明原、被告签订的预售合同已解除；因被告确认收到该份《通知》，该组证据的真实性可以予以确认；原告提交的证据3.《复函》一份，意在证明二被告于2018年10月20日收到原告发出的解除合同通知，双方合同自2018年10月20日解除的事实；被告对其真实性无异议，对证明方向有异议，提出该复函可以证实原告一直没有收取被告的房款，也未向被告提供收取房款账号的事实；本院对该份证据的真实性予以确认；被告提交的证据1.《西宁市商品房预售合同》、《补充协议》（2018年5月23日）、《补充协议》（2018年6月22日）、收据三份，意在证明二被告与原告就涉案房屋签订《西宁市商品房预售合同》及两份补充协议，二被告已向原告交付首付款144945元，被告履行了合同约定的付款义务的事实；原告对该组证据的真实性无异议，对证明方向有异议，提出被告未在合同约定的时间，即2018年8月30日前向原告付清房屋余款450000元；本院对该组证据的真实性予以确认；被告提交的证据2.西宁市妇幼保健中心出院证一份、马某出具的情况说明及其身份证复印件一份、者长寿出具的证明及其身份证复印件一份、马忠出具的证明及其身份证复印件一份、对话录音及文字整理件五份，意在证明被告马馥玲因生育住院，特委托其母亲马某前往原告公司交纳剩余购房款，但是多次遭拒的事实；原告对该组证据的真实性、关联性、合法性均持有异议，提出被告马馥玲的出院证与本案无关，者长寿与马忠出具的证明不能证实被告为交付剩余房款才前往原告公司的事实，马某确实向原告提出过一次性支付剩余房款，但其要求对商品房预售合同主体进行变更，原告表示不同意后，被告没有交付房款，该组证据不能证明被告向原告交付房款被拒的事实；本院对被告曾向原告提出一次性支付剩余房款的事实予以确认；被告提交的证据4.《证明》一份，意在证明被告马馥玲名下无房，一直住在单位职工宿舍的事实；原告认为该证据与本案无关；因该证据与本案争议的事实无关，对其证明效力本院不予审查；被告提交的证据5.证人马某的证人证言一份，意在证明2018年6月，被告马馥玲支付了涉案房屋的首付款，7月被告马馥玲因生育委托其母亲马某办理房屋尾款缴纳事宜，马某前往原告处缴纳剩余房款时遭到拒收，并被告知房屋已涨价，不再继续出售给被告的事实；原告认为该证人与二被告是亲属关系，对其证言不予认可；因原告对马某曾提出一次性交付剩余房款的事实不持异议，对此节事实，本院予以确认；依据双方均认可的证据，下列事实应当予以确认：2018年6月22日，原、被告签订《西宁市商品房预售合同》，约定被告购买原告开发建设的位于西宁市××区房屋一套，房屋总价款为594945元，付款方式为被告公积金贷款支付，首付款为124945元，剩余房款47万元于2018年8月30日前通过公积金贷款付清，并约定如因被告个人原因造成贷款无法办理或要求退房的，原告有权终止合同，并扣除总房款百分之三的违约金。合同签订后，原、被告签订《补充协议》一份，确认首付款为144945元，剩余房款为450000元。被告分别于2018年6月14日、6月21日、6月25日向原告刷卡支付首付款共计144945元。2018年10月20日，原告向被告马馥玲寄送《通知》一份，载明因被告无法办理银行贷款手续付清购房款，原告正式通知被告终止合同履行，并解除双方签订的《西宁市商品房预售合同》。10月25日，被告向原告寄送《复函》一份，载明对原告解除购房合同的通知不予认可，并提出原告拒绝收取被告交付的剩余房款，阻却被告履行合同义务。现原告以双方签订的《西宁市商品房预售合同》自解除通知到达被告时已解除为由，要求被告协助原告办理撤销涉案房屋的预售登记，被告认为合同未解除，要求继续履行合同，双方遂争议成诉。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”原、被告在《西宁市商品房预售合同》第七条第2款中约定“如因买受人个人原因造成贷款无法办理或要求退房的，出卖人有权终止合同，并扣除总房款百分之三的违约金。”即原、被告双方在该合同中未明确约定解除合同的条件，原告向被告寄送解除合同通知的行为并不符合法律规定的以通知方式解除合同的条件，原告认为被告收到解除合同的通知后，《西宁市商品房预售合同》已解除的意见于法无据，不予采信。故对原告以此要求被告协助原告办理撤销涉案房屋预售登记的诉讼请求，不予支持；根据庭审查明的事实，被告在得知贷款无法办理后，确向原告提出了一次性支付剩余房款的意见，双方的合同目的并非不能实现。现涉案房屋已办理预售登记，为保障交易安全，减少合同当事人的损失，合同目的能够实现的，就不应当采用解除合同的方式来解决合同的争议。因此，原、被告之间的合同应当继续履行，被告要求原告收取剩余房款，并交付房屋的主张合理，应予支持；被告作为房屋买受人，在签订合同时对贷款能否办理未尽到审慎注意义务，在得知贷款无法办理后，亦未采取积极措施与原告进行协商，致使纠纷发生，因此，本案案件受理费、反诉费，应由被告承担。据上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）西宁永安房地产开发有限公司与被告（反诉原告）马军、马馥玲就西宁市城东区昆仑中路9号凯旋越秀苑小区4号楼1单元1层1013室房屋签订的《西宁市商品房预售合同》继续履行；二、被告（反诉原告）马军、马馥玲于本判决生效后立即向原告（反诉被告）西宁永安房地产开发有限公司给付剩余房款450000元；原告（反诉被告）西宁永安房地产开发有限公司在收到上述房款后五日内向被告（反诉原告）马军、马馥玲交付位于西宁市××区房屋一套；三、驳回原告（反诉被告）西宁永安房地产开发有限公司的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）马军、马馥玲的其他反诉请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告（反诉原告）马军、马馥玲承担，随上述款项一并支付给原告（反诉被告）西宁永安房地产开发有限公司。反诉费4025元，由被告（反诉原告）马军、马馥玲承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 韩梅君 二〇一九年四月二十四日书记员 韩美玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护；第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。