贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初276号原告：李学强，男，1984年11月26日出生，汉族，职业不详，住贵州省贵阳市乌当区。原告：吕伶俐，女，1984年6月5日出生，汉族，职业不详，住贵州省湄潭县。委托诉讼代理人：李学强，系原告吕伶俐之夫，一般代理。被告：贵阳德天房地产开发有限公司（以下简称德天房开公司），住所地贵州省贵阳市花溪区小河盘江路都村园。法定代表人：陈超，该公司执行董事。委托诉讼代理人：毛捷，该公司员工，特别代理。原告李学强、吕伶俐与被告德天房开公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李学强、吕伶俐，被告德天房开公司委托诉讼代理人毛捷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李学强、吕伶俐向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金人民币25874元。事实及理由：原告与被告于2014年3月8日签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告出售贵阳市××××路大坡村德天国际新城2号楼2单元18层2号的房屋一套，总价为人民币673824元，并约定被告应于2016年9月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但被告实际于2017年10月20日才办理完毕转移登记有关文书，逾期384天，被告应当向原告支付违约金人民币25874元。原告为维护自身合法权益，现向法院提起诉讼，诉请如前。被告德天房开公司辩称，1.被告取得商品房所有权初始登记即取得商品房销售现房证明书的时间是2016年9月30日，被告取得商品房所有权初始登记后，就通知原告办理相关手续以备交付转移登记有关文书，然而原告因为个人原因迟迟不到场办理，从而导致被告于2017年9月8日才完成将办理房屋权属登记相关材料交给原告。原告起诉状中陈述的2017年10月20日是原告不动产权证登记时间，并非是被告办理完交付转移登记有关文书的时间，原告将取得不动产权证书的时间等同于被告移交办理房屋转移登记有关文书的时间同事实不符。2.原告的诉讼请求已超过诉讼时效期限，其诉讼请求不应当得到支持。根据双方签订的合同约定，2016年9月30日是被告取得商品房所有权初始登记及交付转移登记有关文书的时间，退一步说即使完全因被告原因造成违约，也应当从2016年9月30日开始起算诉讼时效。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条之规定，2018年12月30日诉讼时效期间已届满，而原告在2019年提起诉讼之前未向被告提出过任何主张，故被告即使违约亦无义务向原告支付违约金。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，且已过诉讼时效，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年3月8日，原告作为买受人，与作为出卖人的被告德天房开公司签订《商品房买卖合同》一份，原告向被告购买位于贵阳市××××路德天国际新城2号楼2单元18层2号的房屋。该《商品房买卖合同》主要内容约定：房屋建筑面积132.77平方米；房屋总价为人民币672613元；出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；第二十二条关于产权登记的约定：……三、转移登记（一）出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起120日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2、约定日期起120日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。……（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……（2）买受人同意委托房地产中介服务机构向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元，由买受人承担。（五）其他有关事项约定如下：……2、买受人同意向办理房屋权属转移登记的委托单位缴纳委托费用暂定800元，届时按照相关规定及市场价格进行结算，多退少补。该《商品房买卖合同》还对其他相关内容进行了约定，原、被告均在合同上签字及签章予以确认。原告购得的房屋实际建筑面积为132.99平方米，因此原告向被告实际支付的购房款为人民币673824元，被告向原告交付了合同约定的房屋。被告德天房开公司于2016年2月3日取得了原告所购房屋所在的2号楼的《商品房销售现房证明书》，证号为筑房（2016）现售字第（002）号。被告陈述其取得商品房所有权初始登记后，未以书面形式通知包括原告在内的2号楼购房者领取办理商品房转移登记有关文书，而是以电话方式通知。原告陈述在被告指定的房地产中介服务机构交纳了800元的代办费。2017年9月8日，原告李学强从被告处领取了案涉房屋购房发票。同日，房地产中介服务机构的吴永维代原告从被告处领取了原告的购房发票的办证联，并由房地产中介服务机构代原告办理了商品房转移登记手续。2017年10月20日，原告取得所购房屋的不动产权证书，原告陈述该不动产权证书由房地产中介服务机构交给原告。庭审中，被告明确《商品房销售现房证明书》即是被告所取得商品房所有权初始登记。被告同时明确被告应向原告交付办理商品房转移登记的有关文书为：《商品房销售现房证明书》、购房发票、分层分户图、宗地图。以上事实，有当事人的陈述、原告身份证、被告营业执照、《商品房买卖合同》、购房发票、《商品房销售现房证明书》、签收记录表、不动产权证书等与本案有关联的证据及庭审笔录予以佐证。本院认为，公民、法人或其他组织的合法权益受法律保护。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，属合法有效的合同。依法成立的合同，对双方当事人均有约束力，订立合同的双方均应按约履行合同。经过开庭审理，结合原告的陈述、被告的答辩及双方举证质证的情况，归纳本案争议焦点为：一、原告是否委托中介机构代原告办理商品房转移登记？被告有无为原告办理不动产权证书的义务？二、被告的行为是否构成违约？三、原告的诉请是否超过了诉讼时效？关于焦点一。原、被告签订的《商品房买卖合同》对办理房屋权属转移登记的约定为“双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：……（2）买受人同意委托房地产中介服务机构向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元，由买受人承担。（五）其他有关事项约定如下：……2、买受人同意向办理房屋权属转移登记的委托单位缴纳委托费用暂定800元，届时按照相关规定及市场价格进行结算，多退少补”，即原告委托其他公司代原告办理商品房转移登记事项。庭审中，原告亦陈述向房地产中介服务机构交纳了800元的代办费，故本院认定原告已委托房地产中介服务机构代原告办理商品房转移登记。庭审中原告强调，房地产中介服务机构是被告“指定”的代办机构，但根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定与原告成立委托关系的并非被告德天房开公司，故本院认定被告负有按约定时间向原告交付办理商品房转移登记有关文书的合同义务，但为原告办理商品房转移登记手续（即办理不动产权证书）的义务，按约应由原告委托的房地产中介服务机构承担。关于焦点二。根据《商品房买卖合同》关于产权登记的约定内容，被告应当在2016年9月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，而本案中被告实际向原告交付购房发票的时间为2017年9月8日。被告抗辩称其已经通过电话方式通知原告领取办理商品房转移登记的有关文书，系因为原告的原因造成被告未按约定时间完成交付文书的义务，但被告对上述陈述未提交证据予以证明，故本院对被告的抗辩意见不予采信，被告未按约定时间完成交付办理商品房转移登记有关文书的义务，存在违约行为，违约时间为343日（2016年9月30日至2017年9月8日）。关于焦点三。关于原告主张违约金的请求是否超过诉讼时效的问题。本院认为，被告的违约行为一直持续至被告完成商品房转移登记有关文书交付义务之日（即2017年9月8日），诉讼时效期间应从违约行为结束即2017年9月8日起算，故原告的本次起诉并未超过法律规定的诉讼时效期间，本院对被告辩称原告的起诉已经超过诉讼时效的意见不予采信。被告应向原告支付违约金人民币23112.16元（673824元×0.0001×343日=23112.16元）。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告贵阳德天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李学强、吕伶俐支付违约金人民币23112.16元；二、驳回原告李学强、吕伶俐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币323元（已减半收取），由原告李学强、吕伶俐负担人民币35元，被告贵阳德天房地产开发有限公司负担人民币288元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  吴怔秋二〇一九年四月一日书记员  舒 飘