福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初18077号 原告：雷文学，男，1977年1月10日出生，汉族，住广西融安县。 委托诉讼代理人：王建强，广西桔乡律师事务所律师。 被告：李星群，男，1959年7月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：黄贵华，福建乐丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈雅雯，福建乐丰律师事务所律师。 被告：吴顺游，男，1963年10月9日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：李丽心，女，1962年12月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被告：广西宝龙房地产开发有限公司，住所地广西融安县融江北路。 法定代表人：吴顺游，该公司执行董事。 原告雷文学与被告李星群、吴顺游、李丽心、广西宝龙房地产开发有限公司（以下简称广西宝龙公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告雷文学及其委托诉讼代理人王建强，被告李星群的委托诉讼代理人陈雅雯到庭参加诉讼，被告吴顺游、李丽心、广西宝龙公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雷文学向本院提出诉讼请求：1.立即停止对雷文学购买的位于广西融安县房屋的强制执行，并解除对此房屋的查封；2.确认雷文学与广西宝龙公司于2017年3月10日签订的《商品房买卖合同》（编号：ＧＦ-2000-0171）合法有效，并确认位于广西融安县房屋归雷文学所有。 事实和理由：雷文学与广西宝龙公司于2017年3月10日签订了编号为ＧＦ-2000-0171的《商品房买卖合同》，约定广西宝龙公司将位于广西融安县（原穗丰市场）东方明珠6栋Ｂ单元1803号房屋（以下简称案涉房产）出售给雷文学。合同生效后当天雷文学依约付完全部购房款594688元给广西宝龙公司，广西宝龙公司也于2017年3月10日当日与雷文学一起到案涉房产让雷文学验收，在此房屋验收合格后当天将案涉房产钥匙交给雷文学，视为正式按约定将案涉房产交给雷文学使用。雷文学于当天开始使用案涉房产并交纳在使用过程中产生的物业费、垃圾费、楼道照明费。雷文学于2017年3月15日向广西融安县地方税务局交清该房屋契税等相关税额共计11327.39元，又于当日与融安县河东水厂签订水费扣划三方协议。2017年3月16日，雷文学开始对房屋进行装饰装修，后于2017年4月23日正式入住并占有使用至今。李星群与吴顺游、李丽心、广西宝龙公司民间借贷纠纷一案，厦门市思明区人民法院于2017年10月27日作出（2017）闽0203民初4808号判决书及2017年4月25日作出（2017）闽0203民初4808号裁定书，并于2017年6月16日查封案涉房产。雷文学依法向厦门市思明区人民法院提出执行异议，该院作出（2018）闽0203执异民初380号裁定书，现雷文学在法定期限内提起诉讼。雷文学与广西宝龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。虽广西宝龙公司未办理不动产产权登记手续，但雷文学已全部履行《商品房买卖合同》约定的义务且在广西宝龙公司交房后即入住案涉房产至今，雷文学并无过错，故提出以上诉讼请求。 李星群辩称，雷文学的执行异议不能成立，其并不享有足够排除李星群强制执行的权利，只享有与李星群相同的平等债权，并不享有可以排他的物权，无权要求立即中止执行或停止查封案涉房产，理由为雷文学提交的证据无法证明未办理产权证不是其自身原因导致的，应承担举证不能的后果。 吴顺游、李丽心、广西宝龙公司未作答辩。 雷文学围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。吴顺游、李丽心、广西宝龙公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为放弃相关诉讼权利。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月10日，雷文学（买受人）与广西宝龙公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号：ＧＦ-2000-0171），约定：出卖人以出让方式取得位于广西融安县（原穗丰市场）、编号为融国用（2015）第10000900759号地块的土地使用权；买受人购买的案涉房产为预售商品房，预售许可证号为融安预售字第2011-022号，合同约定建筑面积共185.84平方米，单价为每平方米3200元，总金额594688元；买受人一次性支付房价总价款的100%；出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将符合约定条件的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人全权委托出卖人办理房屋《预购商品房贷款抵押登记证明书》、《房屋所有权证》及预购商品房贷款抵押转现房贷款抵押登记，即《房屋他项权证》，出卖人在接收到买受人提供办理房地产权属证书的相关资料并送达产权登记机关后90日内办理好《房屋所有权证》。合同还就逾期付款、逾期交房的违约责任等进行了约定。同日，广西宝龙公司向雷文学出具两份现金收据，载明收到6-Ｂ-1803定金转首付20万元、购房款394688元，共计594688元。 2017年3月15日，雷文学至广西融安县地方税务局交清购房契税计11327.39元。 2017年3月15日，雷文学与融安县河东水厂签订《供用水合同书》，约定用水地址为东方明珠6栋B单元1803。同日，雷文学、融安县河东水厂与广西融安农村商业银行股份有限公司签订《水费扣划三方协议》，约定由广西融安农村商业银行股份有限公司将雷文学应交纳的水费自动从雷文学账户内划入融安县河东水厂账户。融安县河东水厂出具水费收据，载明雷文学自2017年4月起通过银行代扣的方式足额缴纳了当月水费。 2017年3月15日，案涉房产所在东方明珠小区物业服务公司即广西华盈物业服务有限公司融安分公司出具收据，载明收到6-B-1803雷文学缴交的水电费押金、垃圾清运费、2017年10月1日至2018年3月31日期间的楼道照明费（免半年楼道灯费）、2017年5月1日至2018年3月31日期间的物业费（预交一年物业费，送4月份物业费）。 2017年3月16日，雷文学与广西融安县佳易装饰工程公司签订《装饰工程合同书》，载明工程名称为东方明珠6-B-1803住房装饰，合同价款为237311元。广西融安县佳易装饰工程公司于2017年5月6日出具收款收据，载明收到东方明珠6楼B单元1803室雷文学交来室内装修款237000元。 2018年11月1日，广西融安县东方明珠业主委员会出具《证明》，载明兹有我小区（位于融安县东方明珠）6栋Ａ、Ｂ单元共计68户业主（含6栋Ｂ单元1803号房屋），现由于房屋开发商（广西宝龙公司）原因至今没有为上述业主办理房屋产权等证件。同日，前述业主委员会还出具《入住证明》一份，载明兹证明业主雷文学已购买广西柳州市融安县东方明珠6栋Ｂ单元1803号房屋，于2017年3月15日开始装修，携全家于2017年4月23日入伙入住，特此证明。 另查明，2017年3月14日，本院立案受理了李星群与吴顺游、李丽心、广西宝龙公司民间借贷纠纷一案，并于2017年10月27日作出（2017）闽0203民初4808号民事判决书，判令吴顺游、李丽心、广西宝龙公司于判决生效之日起十日内共同向李星群支付借款6000000元及利息（自2013年8月26日起按月利率1.5%计至实际付款之日止，扣除已归还的利息2284500元）。该民事判决于2017年12月13日发生法律效力，后李星群向本院申请强制执行。2017年6月16日，本院查封了案涉房产。雷文学向本院提出书面异议，本院于2018年10月25日作出（2018）闽0203执异380号执行裁定书，驳回雷文学的异议请求。雷文学在法定期限内提起本案诉讼。 审理中，雷文学明确本案第一项诉讼请求为：不得执行雷文学购买的位于广西融安县房屋。 本院认为，本案的争议焦点为，雷文学对案涉房产所享有的权利是否足以排除李星群享有的金钱债权对案涉房产的执行，应综合考量雷文学对于案涉房产的权利是否优先于李星群。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 （一）关于雷文学在法院查封之前签订合同的效力及购房款支付问题 案涉房产属经合法批建的预售商品房，雷文学与广西宝龙公司于2017年3月10日签订《商品房买卖合同》，合同约定的房产交易单价符合当时的市场行情，雷文学亦于2017年3月15日付清了购房契税，故该《商品房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之情形，应认定为合法有效。结合广西宝龙公司出具的现金收据及广西融安县地方税务局开具的税收缴款书，可以认定雷文学已付清全部购房价款。案涉房产系在2017年6月16日被法院查封，应当认定在查封之前雷文学与广西宝龙公司已签订合法有效书面买卖合同，且已经支付全部价款。 （二）关于雷文学在法院查封之前是否合法占有案涉房产的问题 从在案证据来看，雷文学于2017年3月15日与供水部门签订《供用水合同书》并签订《水费扣划三方协议》，且自2017年4月起开始产生并缴交水费。结案案涉房产所在小区物业公司出具的收据，雷文学亦在2017年3月15日支付了水电押金、垃圾清运费，并自2017年4月起开始缴交物业费等。再结合广西融安县东方明珠业主委员会出具的《入住证明》及雷文学提供的《装修工程合同书》等，可以认定雷文学在案涉房产被法院查封之前已合法占有案涉房产。 （三）关于雷文学未办理权属转移登记是否存在过错的问题 依《商品房买卖合同》第十五条约定内容，雷文学全权委托广西宝龙公司办理房屋权属证书，雷文学协助提供办理权属证书的相关资料，可见办理过户的主要义务由广西宝龙公司负担，广西宝龙公司也未抗辩雷文学未尽协助义务。结合广西融安县东方明珠业主委员会出具的《证明》，包含案涉房屋在内的多户业主均因开发商广西宝龙公司的原因至今未办理房屋产权。故本院认定案涉房产未办理过户不应归责于雷文学。 综上，雷文学与广西宝龙公司在案涉房产被查封前已签订合法有效的书面买卖合同，且已在查封前合法占有案涉房产并已支付全部价款，未办理过户登记也并非因为雷文学的原因，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。雷文学对案涉房产享有的权利足以排除执行，其作为案涉房产权利人，有权提出不得执行案涉房产的请求，且该请求符合法律规定，应予支持。但雷文学基于与广西宝龙公司签订的《商品房买卖合同》对案涉房产享有的是物权期待权，在房屋权属未进行变更登记的情形下，其诉请确认案涉房产归其所有，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、不得执行广西柳州市融安县东方明珠小区6栋B单元1803号房屋； 二、确认原告雷文学与被告广西宝龙房地产开发有限公司于2017年3月10日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GF-2000-0171）合法有效； 三、驳回原告雷文学的其他诉讼请求。 案件受理费9747元，由原告雷文学负担9647元，被告李星群、吴顺游、李丽心、广西宝龙房地产开发有限公司负担100元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  戴建平 人民陪审员  程 标 人民陪审员  周一峰 二〇一九年四月二十三日 法官助理冯莉平 代书 记员  杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。