北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初37254号原告：李振源，男，1954年4月8日出生，无业，住北京市海淀区。委托代理人：田翠华，北京市信之源律师事务所律师。委托代理人：张敏，北京市信之源律师事务所实习律师。被告：张富强（北京山水漪园农家院饭馆经营人），男，1970年9月7日出生，无业，住北京市海淀区。委托代理人：陈冬梅，北京市中淇律师事务所律师。第三人：北京山水漪园农家院饭馆，经营场所北京市海淀区苏家坨镇西埠头村北远大驾校北墙外平房。经营人：张富强，男，1970年9月7日出生，无业，住北京市海淀区。第三人：刘莹莹，女，1989年10月29日出生，汉族，无业，住北京市房山区。原告李振源诉被告张富强，第三人北京山水漪园农家院饭馆、刘莹莹土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李振源的委托代理人田翠华、张敏，被告张富强（北京山水漪园农家院饭馆经营人）委托代理人陈冬梅，第三人刘莹莹，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李振源向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除我与张富强签署的《果园、果园土地及经营管理合同》；2.请求判令张富强向我支付违约金86000元；3.请求判令张富强与刘莹莹立即将果园、果园土地腾退给我；4.请求判令张富强与刘莹莹签订的《山水漪园租赁合同》无效。诉讼费由张富强承担。事实和理由：我和张富强2008年1月1日签署《果园、果园土地及经营管理合同》，约定我将自己承包的北安河乡西埠头大队的北大荒苹果地、远大驾校后边的果园地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等租赁给张富强经营。租赁期内承包地出现弃管、撂荒、私搭乱建等情形，我多次提醒张富强，张富强未予改正。2018年2月9日上级管理部门苏家坨镇农业综合服务中心出具《苏家坨镇农业安全隐患整改通知书》给我，我再次要求张富强改正。2018年4月16日苏家坨镇安全生产办派人检查，现场尚未清理干净。张富强未按照合同约定开展正常生产经营活动，致合同目的无法实现，属于根本违约。被告张富强、第三人北京山水漪园农家院饭馆辩称，一、原告要求解除与张富强签订的合同，没有法律依据。根据合同法94条规定，当事人可以解除合同的情形，如张富强存在根本违约的行为，李振源才有权解除合同。李振源与张富强签订的合同，李振源依照合同获得了租金，租金是本合同的主债务，而获得租金是李振源的主要目的，张富强已经按照合同付给李振源租金至2018年底，不存在根本违约的情形，故李振源要求解除合同无事实和法律根据。二、李振源称张富强对土地存在弃管等情况与事实不符，张富强不存在这些行为。2017年底，因变电工程建电塔，占用了果园的土地，在恢复过程中，苏家坨镇出具了整改通知书，因该工程已经完工，张富强已经对土地进行了整改和清理。根据原被告合同第七条约定，对树木的补种是李振源的义务，李振源获得了补偿利益，未履行补种义务，是李振源违约，不能以此要求解除合同。李振源第三项诉讼请求，属于确认之诉，与本案合同纠纷不属于同一法律关系，不应合并审理。即使我与第三人签订的合同无效，张富强可以自行收回耕种，并不导致双方合同解除的法律后果。根据土地承包法的规定第十四条，发包方应承担的义务，维护承包方的土地经营权，不得解除承包合同；尊重承包方的生产经营自主权，不能干涉承包方正常的生产经营活动；第十六条规定承包方享有的权利，享有承包地使用、收益、承包权、流转权，有权处置生产产品；第三十三条规定了土地经营流转的规则，是平等协商、自愿有偿，任何组织不得强迫或阻碍土地承包经营的流转。根据该规定和立法精神，国家鼓励土地合法经营流转，以发挥土地的最大效益，故我与第三人签订合同，是为了土地的最大效益，受法律保护，且并未影响双方合同的履行，不构成根本违约。到起诉前，第三人并未向我交纳2018年的租金，根据双方的合同，已经达到解除的条件。事实上，张富强与第三人已经就合同的解除事项正在交接，故李振源所述的理由不存在。综上所述，李振源要求解除合同没有事实根据和法律依据，不利于经营稳定性，与国家鼓励土地自由流转是相悖的，请法庭予以驳回。第三人刘莹莹辩称，我与张富强签订的合同是无效的，因当时签合同时，我不知道李振源与张富强之间的关系，且合同中注明的场地面积与实际不符。且树木的数量也与实际不一样。我同意腾退诉争场地。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1998年10月12日，北京市海淀区北安河乡西埠头生产大队（甲方）与李振源（乙方）签订《承包协议书》，约定甲方同意将北大荒苹果地南北全长195米、北边宽72米、南边款82米，计东西均宽77米，总面积15000平方米（即23亩地）承包给乙方终止果树和农作物，在承包期内不许搞非农业性质的生产，承包期至2029年。2008年1月1日，李振源（甲方、出租人）与张富强（乙方、承租人）签订《果园、果园土地及经营管理合同》，约定甲方将位于北大荒苹果地荒地、远大驾校后边果园地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等租赁给乙方，乙方承租土地必须合法经营，否则甲方有权收回果园土地的使用权并终止合同；乙方租赁果园的土地面积应与村委会签订的合同一致（及甲方所租赁给乙方的面积相符），煤厂等；果园内如出现死树，由甲方负责补种，其补种的种类由甲乙双方协商而定，其补种的树木归甲方所有，开支费用由甲方支付，经营权归乙方所有，甲方有权对树种进行改良；在租赁期内，甲乙双方任何一方违约，其违约方要支付另一方租赁期限的全部租金；租赁期限2008年1月1日至2027年10月11日；经双方商定，租金交纳方式为按年付，年租金为43000元。上述协议签订后，李振源将诉争土地交付张富强使用，张富强依约向李振源交纳了2018年12月31日之前的租金。2017年5月28日，北京山水漪园农家饭馆（甲方）与刘莹莹（乙方）签订《山水漪园租赁合同》，载明山水漪园农家饭馆位于北京市海淀区苏家坨镇北安河北路远大驾校东院北墙外10米处（隶属于西埠头村管辖），经营面积及果园面积合计30亩，由张富强及李健民共同所有，甲方将经营面积及果园面积合计约30亩出租给乙方，租金每年7万元，租期4。张富强、李健民作为甲方代表在上述合同上签字，北京山水漪园农家饭馆加盖公章。现诉争场地有刘莹莹控制，经营农家院和采摘业务。张富强自述其签订上述《山水漪园租赁合同》未经过李振源的同意。就《山水漪园租赁合同》的签约主体，张富强、北京山水漪园农家饭馆称张富强承租诉争场地后办理了北京山水漪园农家饭馆的营业执照，系北京山水漪园农家饭馆与刘莹莹签订了租赁合同，刘莹莹称系张富强与其签订租赁合同。李振源、张富强均称张富强承租诉争场地时，场地内有砖房若干。张富强自述其承租诉争场地后，建设了两个铝合金餐厅、十几个蒙古包，现只剩两个蒙古包和两个铝合金餐厅，其另对场地中原有的砖房进行了装修，挖了一个鱼池。刘莹莹称其承租时，场地内有东房3间、蒙古包（1大间、小间）、彩钢房3间、北房5间、西房3间，其承租后，将东房内加了一个隔断，没有其他建设行为。2018年2月9日，苏家坨镇农业综合服务中心出具《苏家坨镇农业安全隐患整改通知书》，载明位于北大荒地块内李振源承包地内存在弃管、撂荒、易燃，地块内私搭乱建，存在安全隐患，恢复土地原样，请立即整改。2019年，北京市海淀区苏家坨镇西埠头村村民委员会出具《证明》载明村委会已经知道李振源将位于北大荒苹果地23亩承包地对外出租，只要承包地用于种植果树和农作物，村委会就不管，但出现承包地弃管、撂荒情况、被用于非农业建设，这是绝不允许的，必须立即整改。张富强称李振源所述撂荒、弃管系因为因为输变电工程施工占地导致，李振源认可存在输变电工程占地一事，但否认占地施工导致果园撂荒、弃管。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，李振源与张富强签订的《果园、果园土地及经营管理合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法有效，双方均应据此履行。上述合同履行过程中，张富强以北京山水漪园农家院饭馆的名义将诉争场地转租给刘莹莹，该转租行为未征得李振源的同意，现李振源要求解除其与张富强签订的《果园、果园土地及经营管理合同》并要求确认《山水漪园租赁合同》无效，该主张具备事实及法律依据，本院予以支持，进而对李振源要求返还诉争场地的诉讼请求，本院亦予以支持。诉争场地系李振源承包的农业用地，张富强承租后，在该场地范围内搭建铝合金房屋、蒙古包，用于经营北京山水漪园农家院饭馆，违反了《果园、果园土地及经营管理合同》关于合法经营的约定，且根据李振源提交的证据，张富强租赁诉争场地后，诉争场地存在撂荒、弃管的情况，现李振源要求张富强支付违约金，具备事实及法律依据，且数额合理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条第二款，判决如下：一、解除李振源与张富强签署的《果园、果园土地及经营管理合同》；二、北京山水漪园农家院饭馆与刘莹莹签订的《山水漪园租赁合同》无效；三、张富强于本判决生效后三十日内支付李振源违约金人民币八万六千元；四、张富强、刘莹莹于本判决生效后三十日内将北京市海淀区苏家坨镇西埠头村北大荒二十三亩苹果地交还给李振源。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千九百五十元，由张富强负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈迎宾人民陪审员  唐福来人民陪审员  胡显蕾二〇一九年四月二十九日书 记 员  关永秋