北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终4968号上诉人（原审被告、反诉原告）：段一中，男，1954年9月15日出生，汉族，广西技术监督局退休干部，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王坤，北京亚欧雍文律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张海燕，女，1970年7月6日出生，汉族，中国纺织工业联合会流通分会副会长兼秘书长，住北京市西城区。原审被告：韩建华，女，1958年12月28日出生，汉族，北京市西城区社保局退休干部，住北京市西城区。原审第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：杨雪，男，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务。上诉人段一中因与被上诉人张海燕、原审被告韩建华、原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2018）京0102民初45708号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。段一中上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张海燕一审诉讼请求的第二、三、五项，改判支持我一审的全部反诉请求。事实和理由：一、涉案房屋不存在甲醛、TVOC超标的情况，一审法院对房内是否存在甲醛、TVOC超标的事实认定错误。一审法院认定的证据仅有一份张海燕单方提供的检测报告，且该检测报告中载明检测报告对外不具有证明效力。我收回涉案房屋不属于恶意破坏证据，系为避免损失扩大而采取的合理措施。涉案房屋空气质量是否存在污染与我是否收回房屋没有任何事实因果关系，我主观上不存在恶意，一审法院据此认定涉案房屋甲醛超标属于事实认定错误，且我一审庭审时同意对房屋进行司法鉴定，而一审法院没有进行司法鉴定，对方拒绝司法鉴定。二、一审法院并未查明房屋存在污染源的原因。即便涉案房屋内确实存在甲醛、TVOC超标，也是因为张海燕在入住之后自行购买的家具材料所致，我提供的房屋距离装修十年之久且并未添置家具。综上，张海燕提供的检测报告中并未显示她将自行购买的家具搬出房屋。对方明确表示不履行合同义务时我收回房屋是合理合法的，无法进行司法鉴定的原因不在我。张海燕辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，同意一审判决，不同意段一中的上诉请求。2018年9月28日，我和经纪公司的经纪人、韩建华三方协商退租方案，韩建华不认可我的检测报告，我和经纪人都表示韩建华可以委托一家机构做鉴定，韩建华说没有必要。韩建华自行收回房屋破坏了证据，她收房时我就明确回复房屋需要留作原样给法庭，需要鉴定房屋空气质量是否超标，我两次回复，但韩建华还是在11月23日自行更换门锁收回房屋，并于12月将房屋再次出租，使房屋已经不具备再行检测的基础。我购买的家具都是京东正品，不存在污染，检测报告显示没有我家具的次卧、门厅超标比主卧更严重，所以污染是房屋本身装修材料的问题。对方也没有告诉我房屋在出租前六个月重新装修过，对方跟经纪公司讲过。韩建华述称，同意段一中的意见。经纪公司述称，同意一审判决。张海燕向一审法院起诉请求：1.判令解除2018年8月1日张海燕与段一中签订的合同编号为JZL2197458ZY的《北京市房屋租赁合同》；2.判决段一中返还我已支付的房屋租金及押金29200元；3.判决段一中支付我违约金14600元；4.判决段一中支付我合理的损失及维权成本20000元；5.判决段一中承担本案诉讼费用。段一中向一审法院反诉请求：1.判决张海燕支付我违约金14600元；（7300元×2月）；2.判决张海燕支付其给我造成的房屋租金损失7300元（7300元/30元*15天*200%，逾期缴纳租金按照每日二倍的方式计算）；3.判决张海燕支付我因收回房屋而支付的开锁费用450元。一审法院认定事实：段一中与韩建华系夫妻关系。北京市西城区×号房屋登记在段一中名下。2018年8月1日，韩建华代段一中（甲方，出租人）与张海燕（乙方，承租人）、经纪公司（丙方，居间人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市西城区×号房屋出租给乙方居住，租赁期限2018年8月8日至2021年6月28日，甲方应于2018年8月2日前将房屋按约定条件交付给乙方；月租金7300元，支付方式押一付三，各期租金支付日期为2018年8月8日、2018年11月8日、2019年2月8日、2019年5月8日；押金7300元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第九条合同解除，（三）甲方由下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达七日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日的；2.欠缴各项费用达1000元的；……；第十条违约责任，（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金，乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；……；（四）甲方未约定时间交付该房屋或者乙方不按照约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的200%标准支付违约金。2018年8月2日，段一中将房屋交付给张海燕。随后，张海燕将第一期租金及押金支付至韩建华的银行账户。张海燕为居住房屋方便自行购置了双人折叠床和带穿衣镜旋转衣架以及灯具。庭审中，张海燕出示了购买物品的照片及网上交易记录，显示衣架购买价格为400元、双人床价格为649元、灯具344元。段一中、韩建华对于证据的真实性、关联性不予认可，但其认可房屋内有张海燕的物品。张海燕表示，其入住房屋后多次感觉身体不适，经检测房屋内甲醛、TVOC浓度超标。张海燕出示了北京大元环境检测技术研究中心的《检测报告》及检测费发票，检测结论显示涉案房屋内甲醛、TVOC浓度超过了标准限值，甲醛标准限值0.1，检测数值为门厅0.28、主卧0.25、次卧0.3，TVOC标准限值0.6，检测数值为门厅0.67、主卧0.62、次卧0.85，检测报告说明第六条，本报告仅对委托单位负责，如需提供给第三方使用，请与检测单位联系，检测日期为2018年9月18日。张海燕支付检测费1100元。韩建华、段一中对于检测报告的真实性不予认可，其表示检测系张海燕自行委托的，对外没有效力，涉案房屋不存在甲醛超标，即便检测数据真实，微量超标也不足以达到合同约定的解除条件。一审法院于2018年2月26日电话（6060****）联系检测机构，其表示检测需在关闭门窗12至24小时期间进行，检测机构在检测前，告知申请人关闭门窗，但具体是否实际到达了12至24小时的要求，检测机构并不掌握，根据检测经验，涉案房屋甲醛超标算是中等程度，TVOC应该是轻微。张海燕出示其子曹行健的门急诊病历手册，证明曹行健自幼患有呼吸性疾病，对居住环境要求很高。韩建华、段一中对于真实性不认可。张海燕表示，检测结果出来后，我就未在房屋内居住，但偶尔回去查看，2018年9月23日曾向经纪公司提出解除合同，此后向法院提起了诉讼，2018年11月3日，韩建华给我发送通知，要收回房屋，因为已经提起诉讼，我没有同意，11月23日韩建华再次发送通知，要求我交还房屋，我还是没有同意，11月26日再次前往房屋时，发现已经被换锁。韩建华、段一中表示，因为张海燕未按照约定支付第二期租金，且到达了解除合同的条件，因此，要求张海燕交还房屋，但张海燕拒绝，为了减少租金损失，在2018年11月23日将房屋换锁，收回了房屋，已于2018年12月下旬将房屋再次出租。韩建华、段一中出示了开锁发票，证明因开锁支付费用450元。张海燕认可发票真实性，但关联性不予认可。韩建华、段一中出示韩建华与张海燕的微信聊天记录，2018年11月13日韩建华发信息给张海燕：……，你应于2018年11月8日前支付第二笔房屋租金；鉴于你已于2018年9月30日向北京市西城区人民法院诉请解除该《租赁合同》，我们有理由认为你不会再履行《租赁合同》中的支付租金义务，……，如你在2018年11月15日前仍坚持诉讼请求不再支付第二笔租金，我方根据合同约定行使解除合同的权利，合同解除后违约责任的承担及赔偿事宜交由人民法院裁判，为避免损失的进一步扩大，请你在2018年11月15日前将承租的上述房屋及时交还我方，并将你自己的物品一并拿走，逾期我方将自行收回房屋，由此产生的额外费用及造成的全部损失均由你方承担。2018年11月23日，韩建华再次给张海燕发送信息，要求张海燕在收到通知后2天内腾退房屋。张海燕认可微信聊天记录的真实性，但张海燕表示因其已在2018年9月30日起诉，因此，不存在第二期租金违约的情况。一审法院认为,段一中、张海燕及经纪公司签订合同系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应该按照合同约定履行各自义务。合同虽系韩建华签字，韩建华也参与合同履行，但韩建华系为段一中代理人身份签署合同，且主体写明为段一中，因此，合同主体应为段一中，韩建华参与履行合同的行为也是基于段一中的委托，段一中应当对韩建华履行合同的行为承担法律责任。本案中，双方争议第一个焦点是张海燕是否有权解除合同。张海燕出示的检测报告虽系其自行委托检测，不足以完全确定涉案房屋甲醛、TVOC含量超标，但从一定程度可说明房屋存在甲醛、TVOC含量超标的高度盖然性。双方既然对超标事宜存在争议，且张海燕已经就此提起诉讼，双方就应当通过法院选择鉴定机构重新进行鉴定，但段一中在开庭前已单方收回了房屋，并将房屋出租，导致涉案房屋已不再具备重新鉴定的条件。法院认为，段一中、韩建华在明知张海燕已起诉的情况，未与张海燕达成一致意见，未经法院同意，也未申请法院主持交接房屋，自行将房屋收回，且自行收回房屋后未及时再对房屋空气质量进行检测，便将房屋再次出租，致使房屋丧失了重新鉴定的条件，导致涉案房屋是否存在甲醛、TVOC含量超标处于无法查明的状态，因此，段一中对此应当承担相应的不利后果，法院对于张海燕主张的事实予以采信。现张海燕以段一中交付房屋影响安全、健康为由，要求解除双方的租赁合同、支付违约金、退还押金的请求，理由正当，本院予以支持。关于违约金数额一节。段一中主张违约金标准约定过高，法院综合段一中的过错、合同履行程度，张海燕的损失等因素，对于张海燕主张的违约金，酌定予以支持。关于张海燕主张退还的租金。段一中虽在2018年8月2日将房屋交付给张海燕，但上述法院已经认定，房屋存在空气质量不合格的问题，无法正常居住使用，因此，段一中应当将所收取的全部租金退还给张海燕。张海燕虽未及时将房屋交还给段一中，系因为双方对房屋空气质量事宜存在争议，如张海燕将房屋交还给段一中，会给责任认定带来困难，因此，张海燕对此无需承担责任。关于张海燕要求赔偿的合理损失及维权成本2万元。张海燕能够明确提出的物品为衣架400元、双人床649元、灯具344元、检测费1100元、保洁费400元、律师费9000元，其他交通费等并无明确数额。法院认为，段一中认可房屋内存放有张海燕的物品，因此，段一中应将衣架、双人床、灯具返还给张海燕，如其不能返还上述物品，或上述物品已经损坏，段一中则需赔偿张海燕的损失。检测费1100元系因房屋空气质量不合格所产生，因此，应当由段一中负担。保洁费400元，张海燕未提供相应证据，法院对此不予支持。律师费9000元，并无法律依据，法院对此亦不予支持。张海燕主张的交通费等其他费用，无明确的数额，也未提供证据予以证明，法院对此均不予支持。张海燕虽未按照约定交纳第二期租金，此系房屋空气质量不合格所致，且张海燕已在第二期租金交纳日期之前提起诉讼，现段一中以此为由，主张双方已于2018年11月23日解除，要求张海燕支付违约金、房屋损失、开锁费，于法无据，法院不予支持。本案合同出租人系段一中，并非韩建华，因此，张海燕要求韩建华承担支付违约金等责任，缺乏依据，法院不予支持。据此，一审法院于2019年2月判决：一、解除张海燕、段一中及北京我爱我家房地产经纪有限公司2018年8月1日签订《北京市房屋租赁合同》。二、自判决生效之日起七日内，段一中退还张海燕租金21900元、押金7300元。三、自判决生效之日起七日内，段一中支付张海燕违约金2000元。四、自判决生效之日起七日内，段一中将双人床、衣架、灯具交还给张海燕，如不能交还，则按照价格（衣架400元、双人床649元、灯具344元）赔偿张海燕的损失。五、自判决生效之日起七日内，段一中赔偿张海燕检测费1100元。六、驳回张海燕的其他诉讼请求。七、驳回段一中的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明事实与一审一致。本院审理中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，段一中、张海燕及经纪公司签订的《北京市房屋租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应该按照合同约定履行各自义务。关于张海燕所提因涉案房屋存在甲醛、TVOC超标，属于合同约定的“交付的房屋严重不符合合同约定会影响乙方安全、健康”情形，故诉请解除合同。根据已查明的事实，张海燕出示的检测报告虽系其自行委托检测，不足以完全确定涉案房屋甲醛、TVOC含量超标，但从一定程度可说明房屋存在甲醛、TVOC含量超标的高度盖然性。在2018年9月23日张海燕以段一中交付的房屋存在影响安全、健康为由与中介公司及段一中协商解除合同事宜，且2018年9月30日张海燕已经就此提起诉讼的情况下，双方本应通过法院选择鉴定机构对涉案房屋是否存在甲醛、TVOC含量超标进行鉴定，但段一中在一审开庭前已单方收回了房屋，并将房屋出租，导致涉案房屋已不再具备重新鉴定的条件。因此段一中、韩建华在明知张海燕已起诉的情况下，未与张海燕达成一致意见，未经法院同意，也未申请法院主持交接房屋，自行将房屋收回，且自行收回房屋后未及时再对房屋空气质量进行检测，便将房屋再次出租，致使房屋丧失了重新鉴定的条件，导致涉案房屋是否存在甲醛、TVOC含量超标处于无法查明的状态，因此，段一中对此应当承担相应的不利后果。一审法院据此认定段一中交付的房屋存在影响安全、健康的情形，判决解除租赁合同，段一中退还租金并返还押金并无不当。关于违约金问题，本案合同解除是因段一中交付的房屋存在影响安全、健康情形，因此段一中应当承担违约责任。一审法院综合段一中的过错、合同履行程度，张海燕的损失等因素，酌定确定的违约金数额合理。关于段一中所提，张海燕提供的检测报告中并未显示她将自行购买的家具搬出房屋，因此不认可检验报告的上诉主张，正如前文所述，段一中在一审诉讼中自行将房屋收回，且自行收回房屋后未及时再对房屋空气质量进行检测，便将房屋再次出租，致使房屋丧失了重新鉴定的条件，导致涉案房屋是否存在甲醛、TVOC含量超标处于无法查明的状态，因此，段一中对此应当承担相应的不利后果。因此段一中的上诉主张本院不予支持。综上所述，段一中的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费880元，由段一中负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孟 龙审 判 员  刘苑薇审 判 员  王 云二〇一九年四月二十二日法官助理  冯海鑫书 记 员  房依彤