辽宁省丹东市元宝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0602民初262号 原告：中国建设银行股份有限公司丹东分行，住所地丹东市振兴区三经街**。 负责人：汪洋，行长。 委托诉讼代理人：于庆海，辽宁凡响律师事务所律师。 被告：付巍鹏，男，1977年3月14日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区香洲翠福路********，公民身份号码4404021977********。 被告：王锐，女，1982年6月29日出生，汉族，住广东，住广东省珠海市香洲区香洲翠福路********份号码231005198206290528。 被告：丹东东皇房地产开发有限公司，，住所地丹东市振兴区大偏岭路** 法定代表人：于黎明，董事长。 委托诉讼代理人：杨华，辽宁若均律师事务所律师。 原告中国建设银行股份有限公司丹东分行（以下简称丹东建行）与被告付巍鹏、王锐、丹东东皇房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）金融借款合同纠纷一案，因丹东市振兴区人民法院报请，丹东市中级人民法院于2018年11月6日以（2018）辽06民辖27号批复，指定本院审理。本院于2019年1月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告中国建设银行股份有限公司丹东分行的委托诉讼代理人于庆海，被告丹东东皇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨华到庭参加诉讼。被告付巍鹏、王锐经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告丹东建行向本院提出诉讼请求，要求判令：1、终止双方签订的借款合同；2、被告官树杰立即偿还截止到2018年9月21日欠款本金、利息、罚息为253544.19元，并自2018年9月22日至实际还清之日止以250562.82元为基数按合同约定的利率承担利息及罚息，年利率为5.895%，罚息在年利率的基础上浮50%，于每年1月1日根据中国人民银行公布实施的同期同档次贷款利率进行调整。；3、被告付巍鹏、王锐承担本案律师费用1500元；4、被告房地产公司对上述义务承担连带责任；5、原告对被告的抵押财产具有优先受偿权；6、本案诉讼费由两名被告承担。事实和理由：2012年9月3日，被告付巍鹏、王锐向原告申请个人住房贷款31万元，用于购买被告丹东东皇房地产开发有限公司开发的住宅一处（坐落于丹东市白房路******）。2012年9月7日，原告作为贷款人，被告付巍鹏、王锐作为借款人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：个2012-204）。该合同约定：贷款人将31万元款项一次性划入借款人指定账户（丹东东皇房地产开发有限公司，账号为210016645030********，开户银行建行振兴支行），借款期限为240个月（自2012年9月7日至2032年9月7日）；借款人的还款方法为等额本息还款，每月归还本息金额为2202.2元；如借款人不按约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，则贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，借款人有权按合同之约定收取逾期罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担；借款人将其所购房屋预抵押给贷款人作为还款保证，抵押期限与借款期限一致（在未办理他项权利登记前由被告丹东东皇房地产开发有限公司为其提供阶段性保证）；如因本合同产生任何争议，由贷款人住所地人人民法院管辖。2012年9月13日，原告向被告付巍鹏、王锐指定的账户放款31万元整。自2018年7月13日起，被告付巍鹏、王锐已停止向原告偿还贷款。截止到2018年9月21日被告付巍鹏、王锐尚欠原告贷款本金250562.82元，应付利息2938.47元、罚息42.9元。上述房屋尚未办理正式他项权利登记。故原告诉至法院，请求依法裁判。 被告付巍鹏未答辩。 被告王锐未答辩。 被告房地产公司辩称，原告诉状事实属实，如果付巍鹏、王锐不还款，在执行中我公司愿意回购该房屋。 本院经审理认定的事实除与丹东建行陈述一致外，还认定：《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：个2012-204）中约定贷款执行浮动利率，即在基准利率水平上下浮10%，为年利率5.895%，借款逾期的，罚息利率在执行利率水平上上浮50%，同时规定了利率调整方案。合同中还约定，被告付巍鹏、王锐不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，丹东建行有权解除与其之间的借贷关系。被告房地产公司为包括被告付巍鹏、王锐在内的购房贷款人向丹东建行提供3亿元的最高额保证，保证合同中约定保证期间为：“自乙方（指丹东建行）与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。”保证责任部分约定：“如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方（指房地产公司）应在保证范围内立即承担连带保证责任。”“无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式）,不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。”2012年9月25日，原告与被告王锐、付巍鹏办理了预购商品房抵押权预告登记。原告为办理包括本案在内的贷款清收案件，与辽宁凡响律师事务所签订了委托代理协议及委托代理补充协议，原告支付本案律师代理费1500元。上述事实有原告提供的贷款资料、委托代理合同在卷佐证，业经质证，可以认定。 本院认为：原告与王锐、付巍鹏之间订立的《个人住房（商业用房）借款合同》、与房地产公司之间签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均是各方的真实意思表示，内容不违反法律规定，均应确认有效。各方应恪守执行。被告付巍鹏、王锐未按约定归还借款本息，借款合同约定的解除合同条件成就，丹东建行有权要求解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告与辽宁凡响律师事务所之间约定的律师代理费不违反相关法律规定，故对该请求本院予以支持。根据保证合同的约定，被告房地产公司为涉案借款提供的是阶段性连带保证，但合同中对阶段的表述有可能因原告和被告付巍鹏、王锐的履行情况产生不确定，故本院确定保证期间至办理抵押权登记完毕时届满，被告房地产公司应在涉案房屋办理抵押权登记前对被告付巍鹏、王锐所负涉案债务承担连带保证责任。原告主张对借款抵押物享有优先受偿权一节，因抵押权预告登记与抵押权登记不同，在未办理抵押权登记之前，原告享有的只是抵押权登记条件成就时对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并非现实的抵押权，故原告有权以抵押房屋受偿，但不具有优先权。 综上所述，原告要求终止借款合同并要求被告付巍鹏、王锐返还全部借款，并赔偿利息及律师代理费损失的请求理据充分，本院予以支持。主张被告房地产公司承担连带保证责任及对抵押物行使优先受偿权的请求，不够严谨，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百八十七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《关于适用若干问题的解释》第十条、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告中国建设银行股份有限公司丹东分行与被告付巍鹏、王锐于2012年9月7日订立的《个人住房（商业用房）借款合同》终止履行； 二、被告付巍鹏、王锐于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告中国建设银行股份有限公司丹东分行贷款本金250562.82元，并偿付利息损失（暂计至2018年9月21日利息为2938.47元、罚息42.9元，以后至借款还清止，按照双方合同约定的利息、罚息利率标准计付）； 三、被告付巍鹏、王锐于本判决发生法律效力之日起10日内偿付原告中国建设银行股份有限公司丹东分行律师代理费1500元； 四、被告丹东东皇房地产开发有限公司对被告付巍鹏、王锐在本案中所负债务在涉案房屋办理抵押权登记前承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向被告付巍鹏、王锐追偿； 五、原告中国建设银行股份有限公司丹东分行对被告付巍鹏、王锐在本案中所负债务有权以坐落于丹东市振兴区白房路156号3单元605室抵押房屋依法处分方式受偿； 六、驳回中国建设银行股份有限公司丹东分行的其他诉讼请求。 如果被告付巍鹏、王锐、丹东东皇房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5126元，减半收取2563元，由被告付巍鹏、王锐承担，被告丹东东皇房地产开发有限公司承担连带责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。 审判员 陈 雷 二〇一九年四月二十五日 书记员 陈丽丽