河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2019）冀02民终2678号上诉人（原审原告）：唐山新华联置地有限公司，住所地：唐山市路**国防道**。法定代表人：苏波，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁大香，男，1976年11月8日生，汉族，该公司员工，现住河南省罗山县。委托诉讼代理人：杨士兴，河北士兴律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈秀荣，女，1963年9月10日出生，汉族，现住唐山市，身份证号：×××。委托诉讼代理人：王宗柱（系陈秀荣之夫），男，1964年6月2日生，汉族，现住唐山市。上诉人（原审被告）：唐山市路南花样年华歌厅，住所地：唐山市路**新华西道**新华联广场地下**。经营者：陈秀荣，女，1963年9月10日出生，汉族，住唐山市路**，身份证号：×××。委托诉讼代理人：刘星，河北天壹律师事务所律师。上诉人唐山新华联置地有限公司、唐山市路南花样年华歌厅、陈秀荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服唐山市路南区人民法院（2017）冀0202民初1726号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2013年8月22日，原告与被告陈秀荣签订《唐山新华联广场租赁合同》。合同1.1约定按房管局测绘部门实测建筑面积计收租金（经唐山房产测绘队测绘，实测建筑面积4881.3平方米）。合同6.1.1约定“自进场日起计的三个月为装修免租期；同时甲方（原告）在租赁期限的第三年向乙方（被告陈秀荣）提供2个月装修更新免租期；第六年向乙方提供3个月装修更新免租期；第九年向乙方提供3个月装修更新免租期；在装修免租期和装修更新免租期内，乙方无须支付租金，但仍须支付水、电、燃气费用、物业服务费及其他各项费用”。6.2.1约定“地下一层租金为：第一至第二个租约年租金标准为：1元人民币/平方米建筑面积/天；从第3个租约年开始每年在上一个租约年基础上递增2%、依次递增”。合同签订后，被告支付原告租金5706600.75元。诉讼后，被告陈秀荣申请对租赁房屋是否存在渗水、空气质量不合格问题进行鉴定。2017年8月，唐山市中级人民法院委托沧州市科技检验鉴定研究所进行鉴定。2017年11月2日，沧州市科技检验鉴定研究所以委托鉴定事项超出的本机构司法鉴定业务范围为由不予受理鉴定。2017年12月5日，被告陈秀荣再次申请鉴定。2017年12月13日，唐山市中级人民法院以不具备国家法定的空气质量鉴定资质为由中止鉴定。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于诉讼主体问题，被告花样年华歌厅辩称其未签订《唐山新华联广场租赁合同》，其不应受合同约束。被告陈秀荣系被告花样年华歌厅的经营者,其租赁涉案租赁物也是用于经营花样年华歌厅，故原告诉请由被告陈秀荣与被告花样年华歌厅承担责任的主张，本院予以支持。关于合同是否解除及衍生问题，本案中双方就房屋质量、租金给付产生争议。被告陈秀荣主张租赁房屋存在渗水、空气质量不合格问题，并向法院提出鉴定申请。因被告陈秀荣鉴定申请事项不明确、不具体，致使多次鉴定无法正常进行，故对被告陈秀荣主张的租赁房屋质量问题，本案不予涉及。考虑到双方就房屋质量问题尚存争议、租赁合同的租赁期限已近半、被告花样年华歌厅装修成本、经营状况等多方面因素，为了促进市场交易、维护市场秩序的稳定，按被告继续履行合同并支付租金较为适宜。关于租金及违约金问题。按照合同约定扣除免租期后，被告需要交纳第一租约年度租金（274天）1337476.2元、第二租约年度租金（365天）1781674.5元、第三租约年度租金（304天）1513593.5元、第四租约年度租金（366天）1858732.65元、第五租约年度租金（365天）1890727.23元、第六年（2018年8月22日至11月21日）租金486098.2元，以上租金总计8868302.28元。被告已经交纳了租金5706600.75元，仍需向原告交纳租金3161701.53元。因原、被告就房屋质量问题尚存争议，原告可待房屋质量问题确定后，另行主张免租及违约金问题。关于被告与大连万象美物业管理有限公司唐山新华联分公司、唐山悦豪物业服务有限公司纠纷问题。本案系房屋租赁合同纠纷，被告陈秀荣、花样年华歌厅是否欠付大连万象美物业管理有限公司唐山新华联分公司、唐山悦豪物业服务有限公司物业费、水费、电费等问题系物业服务合同纠纷，本案不宜涉及，涉案当事人可另行解决。原告系大连万象美物业管理有限公司唐山新华联分公司委托代理人，以原告名义起诉，也存在不妥之处。因双方合同尚未解除，原告诉请的被告返还原告房屋并恢复原状，返还原告物业管理资料和工程资料，对解除合同后损失进行赔偿，被告支付合同解除后拖延搬离的占用费等主张不予支持。遂判决：一、原告唐山新华联置地有限公司与被告陈秀荣继续履行《唐山新华联广场租赁合同》；二、被告陈秀荣、唐山市路南花样年华歌厅给付原告唐山新华联置地有限公司租金3161701.53元；三、驳回原告唐山新华联置地有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45365元，减半收取计22682.5元，由原告唐山新华联置地有限公司负担7682.5元，被告陈秀荣负担15000元；保全费5000元，由被告陈秀荣负担。判后，唐山新华联置地有限公司、唐山市路南花样年华歌厅、陈秀荣均不服上述判决，向本院提出上诉，其中唐山新华联置地有限公司主要上诉理由：被上诉人没有按约定支付租金、水、电、物业费等费用，其已违约，已达到解除合同标准，合同解除后，被上诉人应支付免租费用及违约金，一审法院判令双方继续履行合同是错误的，被上诉人拖欠悦豪物业服务有限公司的相关费用，依合同约定被上诉人应该支付相应费用，一审法院未予以支持是错误的。请求二审法院依法改判支持上诉请求。唐山市路南花样年华歌厅、陈秀荣主要上诉理由：上诉人唐山市路南花样年华歌厅、陈秀荣不是本案适格主体，上诉人与被上诉人未签订《租赁合同》，其不应受合同约束，请求二审法院维护上诉人合法权益。唐山市路南花样年华歌厅、陈秀荣针对上诉人唐山新华联置地有限公司答辩称：同上诉理由。上诉人唐山新华联置地有限公司针对唐山市路南花样年华歌厅、陈秀荣答辩称：同上诉理由。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，2013年8月22日，上诉人唐山新华联置地有限公司与上诉人陈秀荣签订了《唐山新华联广场租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，应认定合法有效，双方应依约履行合同义务。合同签订后，上诉人唐山新华联置地有限公司将租赁场地交付上诉人陈秀荣使用，陈秀荣将租赁场地用于经营唐山市路南花样年华歌厅，故一审法院判令上诉人唐山市路南花样年华歌厅、陈秀荣支持相应租金并无不妥。上诉人唐山市路南花样年华歌厅、陈秀荣主张其不是适格主体，其不应承担支付租金义务之上诉理据不足，不予支持。租赁场地在使用过程中，上诉人唐山市路南花样年华歌厅、陈秀荣虽存在未按约定交纳租金之违约情形，但一审法院结合本案具体案情，综合考虑租赁房屋是否真实存在渗水、空气质量不合格等问题以及上诉人装修成本、租赁期限等因素酌定双方继续履行合同并无不妥。一审法院考虑租赁房屋质量问题未予确定，将上诉人唐山新华联置地有限公司主张支付免租费用及违约金另行处理亦无不妥。综上，二上诉人之上诉理据均不足，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费51824元，由上诉人唐山新华联置地有限公司负担19730元，上诉人唐山市路南花样年华歌厅、陈秀荣负担32094元。本判决为终审判决。审判长 李建波审判员 高贺莉审判员 徐万启 二○一九年四月二十九日书记员 赵亚征