四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0802民初4818号 原告：何利君，女，汉族，生于1972年3月16日，住四川省广元市利州区。 被告：四川广成建设有限公司，住所地广元市利州西路财神楼。 法定代表人：沈铭，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪正刚，男，汉族，生于1962年7月26日，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：徐显槟，四川通慧律师事务所律师。 原告何利君与被告四川广成建设有限公司（以下简称广成建设公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案受理后，于2017年12月28日作出（2017）川0802民初4867号民事判决书，被告广成建设公司不服该判决书提起上诉，四川省广元市中级人民法院于2018年8月2日作出（2018）川08民终660号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）川0802民初4867号民事判决，本案发回本院重审。本院于2018年9月3日立案受理后，因原告何利君与贾天林、赵秀清、李守兵、刘桂君、顾光菊、兰远丽、翟雯雯、王瑞峰等人均分别起诉被告广成建设公司房屋买卖合同纠纷案件，故本院鉴于九原告均是基于同一事实提起诉讼，且为同一被告，决定进行合并审理。依法由广元市利州区人民法院审判员刘映德担任审判长，与人民陪审员何靖、刘蓉组成合议庭，书记员张琼分担任法庭记录，于2019年3月5日、2019年3月20日、2019年3月27日、2019年4月22日公开开庭进行了审理。原告何利君、被告广成建设公司委托诉讼代理人汪正刚、徐显槟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何利君向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告办理土地使用权证及房屋所有权证或不动产登记证；2、判令被告立即腾出地下停车场，并恢复其停放车辆功能，以满足原告及其他小区业主使用；3、判令被告提供原告所购房屋专项维修资金的缴纳凭证；4、判令被告赔偿原告违约金14万元；5、案件受理费及其他诉讼费用由被告承担。 事实理由：2010年10月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告开发建设的位于广元市利州区宝轮镇清江路的“山水丽景”小区F幢3单元×楼×号住宅房，总价款303637元，付款方式为原告首期支付购房总价款的34%，其余20万元向中国工商银行广元分行宝轮支行借款支付。被告应当在2011年8月31日前向原告交付该商品房，在2012年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，并在取得大产权之日起365个工作日内让原告取得房屋的所有权证书（包括土地使用权证和房屋所有权证）。商品房交付使用后原告委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用为200元。同时约定，原告委托被告代交该商品房的专项维修资金、契税、前期物业服务费用、产权办理手续费、产权登记费及共有人登记费、及办理房屋权属证书所需要其他税费，并在原告接收该商品房的当日将以上税费交给被告，被告应当在原告足额提交以上税费之日起365日内向原告提交专项维修资金缴纳凭证。合同签订后，原告于2010年10月13日向被告支付购房首付款103637元，余款20万元在中国工商银行广元分行宝轮支行采用按揭贷款方式，于2011年6月8日转入被告账户，原告至今在支付该房屋的按揭贷款本金及利息。2011年11月1日，被告才将房屋交付给原告，原告在接收房屋当日即按照合同约定，将专项维修资金、契税、前期物业服务费、办理房屋权属证书所需税费等共计9198元支付给了被告，被告向原告出具《收据》一张。之后，原告根据被告要求提交了办理土地所有权证和房屋所有权证所需的相关资料，但被告至今没有按约定取得房屋的大产权，更没有为原告办理所购买房屋的权属证书，也没有向原告提供其代为缴纳房屋维修资金的凭证。合同明确约定，被告对该商品房没有产权纠纷，因被告原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，被告承担相应责任。如因被告的责任，原告未能在取得大产权之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，被告应向原告支付违约金。因此，被告应当承担其至今没有为原告办理所购买房屋权属证书的违约责任。 同时，在《商品房买卖合同》中明确“山水丽景”小区规划设计有地下停车场，该项目范围内地下停车场的所有权归被告所有，被告有权出售或委托物业管理公司进行租赁，但被告应当按照其使用性质进行开放，原告按照相关规定享有使用权。但原告及其他业主入住后，被告却违反约定及相关规定，将地下停车场出租作超市和茶楼经营使用，改变了停车场的使用性质和“山水丽景”小区的规划功能，明显违法又违约。导致原告及小区其他业主一直以来只能占用小区内的通行道路停放车辆，既影响通行，又阻塞了消防通道，为小区的安全埋下了极大的隐患。原告及小区其他业主曾多次找被告交涉，要求立即办理房屋权属证书，恢复地下停车场，并提供代为缴纳房屋维修资金的凭证，承担违约责任，被告总是以证件正在办理为由加以推诿，对原告提出的要求一概置之不理。 综上，原告按照《商品房买卖合同》约定全部履行了支付房屋价款和相关代办税费的义务，被告却未按照约定向原告办理房屋权属证书和提供代为缴纳房屋维修资金的凭证。同时，被告改变小区原规则设计的地下停车场使用性质，妨害了原告及小区其他业主对地下停车场的使用权，且极易造成安全事故。被告的行为已构成严重违约，且违反相关法律规定。为维护原告的合法权益，故向法院提起诉讼。 被告广成建设公司辩称：关于原告诉请被告没有办理产权证书问题与事实不符，被告是及时按时给原告办理了房产证，不存在逾期办理及违约情况。任何权利行使有其期限的，即使被告违约，原告在本案中已超过主张违约金的诉讼时效，不应受法律保护。根据合同法第114条规定，当事人对违约金可以约定具体数额及计算方式，本案约定了计算方式，按照已支付房款万分之二支付违约金。根据合同法第113条规定，损失大于违约金的，应该当庭举证损失大于违约金的事实。关于地下室行政审批是仓储性质，被告已经将地下室产权办理给沈琦。 原告何利君向本院提供证据如下： 证据1、原告身份信息，被告身份信息； 证据2、商品房买卖合同； 证据3、交纳房款和办证费的收据； 证据4、工商银行借款凭证； 证据5、交纳按揭款的流水。 被告广成建设公司提供证据如下： 证据1、整个小区办理的房产证大证； 证据2、分户的明细表； 证据3、广利区国用（2009）第×号国土使用证； 证据4、原告何利君的房屋产权证； 证据5、《房屋所有权证》广房权证利字第10336号，山水丽景B区F幢-1楼库×号房屋所有权证共计5份。 经审理查明，2010年10月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告交纳购房款103637元，原告购买由被告开发建设的位于广元市利州区宝轮镇清江路的“山水丽景”小区F幢“山水丽景”小区F幢3单元×楼×号住宅房，总价款303637元，付款方式为原告首期支付购房总价款的34%的首付款，余款20万在中国工商银行广元分行宝轮支行采用按揭贷款方式，于2011年6月8日转入被告账户，原告至今一直在支付该房屋的按揭款。该合同同时约定：“第十一条交付条件（一）出卖人在2011年8月31日向买受人交付该商品房。第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条的期限和条件交付房屋，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。……第二十条产权登记（一）初始登记出卖人应当在2012年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2，双方约定：如买受人在上述约定日期之后180日天内仍未取得该商品房所在楼栋的权属证明，则出卖人按买受人已付房款的万分之二支付违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用为200元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在取得大产权之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）双方约定：买受人不退房，如买受人在上述约定日期之后180日天内仍未取得该商品房所有权证书，则出卖人按买受人已付房款的万分之二支付违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；……第二十一条共有权益的约定4、……地下停车场的所有权归出卖人所有，出卖人有权出售或委托物业管理公司进行租赁。” 2011年11月1日，被告将房屋交付给原告，原告在接收房屋当日即按照合同约定，将专项维修资金、契税、前期物业服务费、办理房屋权属证书所需税费等共计9198元支付给了被告。 2013年7月30日，被告取得位于广元市利州区宝轮镇清江路的“山水丽景”小区F幢的初始登记，产权证为广房权证利字第×号《房屋所有权证》，建筑面积18080.46㎡、套内建筑面积15531.40平方米。其中库房为底层：山水丽景B区F幢-1楼库1号（建筑面积1438.82㎡），山水丽景B区F幢-1楼库2号（建筑面积124.45㎡），山水丽景B区F幢-1楼库3号（建筑面积111.12㎡），山水丽景B区F幢-1楼库4号（建筑面积110.05㎡），山水丽景B区F幢-1楼库5号（建筑面积124.45㎡）。房屋所有权证上规划用途为综合。 之后，被告将山水丽景B区F幢-1楼库1号-5号房屋卖给沈琦所有，2015年11月16日，沈琦办理了房屋所有权证，该证规划用途为仓储。 2016年3月28日，被告为原告何利君办理了房屋产权证，产权证号：广利房权证2015字第×号。 被告在庭审中陈述:（1）原告是按揭贷款购房，被告是作为担保人向银行缴纳了保证金，如果贷款人没有按时支付按揭贷款，银行就会从保证人的专门保证金账户上扣划，并一次性扣完按揭款。由于土地证没有办理，原告按揭的银行没有将原告的房产证转办为他项权证，被告作为担保人一直在保管房产证。（2）广元市在2017年6月份对补交土地出让金一直没有明确答复，导致类似的小区都没有办理土地使用证，后来又要求双证合一为不动产权证。 诉讼中，被告于2019年4月19日给原告何利君办理了不动产权证，证号：川（2019）利州区不动产权第×号。 确认以上事实的证据有原告身份信息，被告企业信息，商品房买卖合同，银行按揭款归还清单，交纳办证费收据，交纳房款收据，工商银行按揭款凭证，房产证大证，分户的明细表，原告的房产证，广利区国用（2009）第×号国土使用证，沈琦的《房屋所有权证》，原告何利君不动产权证以及双方在法庭上的陈述。 本院认为：原、被告之间买卖合同合法有效，合法的民事权益依法受到保护。 针对原告的诉讼请求一、判令被告立即为原告办理土地使用权证及房屋所有权证或不动产登记证。被告2016年3月28日为原告办理了房屋产权证，土地使用证至今没有办理分户证。根据国务院《不动产登记暂行条例》第四条规定“国家实行不动产统一登记制度。”第五条规定“下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：（二）房屋等建筑物、构筑物所有权。”被告应当按照该规定继续为原告何利君办理不动产权证。原告诉请被告为原告办理不动产权证，符合房屋买卖合同和《不动产登记暂行条例》的规定，本院予以支持。 被告2019年4月11日给原告何利君办理了不动产权证，原告诉讼请求目的已经实现。由于原告何利君买房在银行按揭贷款，在按揭款没有归还之前，该证件应当由被告为银行提供用以办理他项权证。 针对原告的诉讼请求二、判令被告立即腾出地下停车场，并恢复其停放车辆功能，以满足原告及其他小区业主使用。《商品房买卖合同》第二十一条共有权益的约定“地下停车场的所有权归出卖人所有，出卖人有权出售或者委托物业管理公司进行租赁”。由于被告将地下楼库1-5号出售给沈琦后，其规划用途已经行政审批为仓储性质，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”沈琦对购买的地下室按照物权法规定享有权利，原、被告都无权随意改变他人享有的权利，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 针对原告的诉讼请求三、判令被告提供原告所购房屋专项维修资金的缴纳凭证。原告按照合同约定，将专项维修资金、契税、前期物业服务费、办理房屋权属证书所需税费等共计9198元支付给了被告，专项维修资金属于专项资金，被告属于代收行为，被告没有答辩原告的该项诉请。根据《广元市房屋专用部位共用设施设备专项维修资金管理暂行办法》第六条规定“房屋在销售时，购房者与售房单位应当签订专项维修资金缴交约定。由购房者按建筑面积每平方米20元向售房单位缴交专项维修资金。售房单位代为收取的专项维修资金属全体业主所有，不计入销售收入并按规定时限存入指定的专户管理银行账户。空置未售出的房屋由售房（建设）单位在办理房屋产权总登记时按规定标准一次性缴纳，待房屋售出后由售房单位向购房户收取。”由于被告已经办理了房产证总证及部分分证，维修资金应当已经按照政府的规定缴纳，没有必要再向原告出具正式的票据。原告的该项诉请本院不予支持。 针对原告的诉讼请求四、判令被告赔偿原告违约金14万元。原告认为被告未按约交付房屋，没有为原告办理两证，要求恢复地下停车场功能，没有提供维修资金缴纳凭证，被告构成违约。 第一，本案中双方于2011年11月1日交付房屋，2017年11月15日原告才提起诉讼，原告主张被告承担未按约定交付房屋的违约责任的请求已超过诉讼时效，其主张本院不予支持。被告辩称理由成立，本院予以采信。 第二，被告至今没有按照签订的《商品房买卖合同》第二十条产权登记（二）约定的时间节点办理转移登记，即没有在2013年7月30日办理初始登记登记后365个工作日办理土地使用证的转移登记，而且超过180日。至2019年4月11日被告才给原告办理了不动产权证，被告延迟为原告办证，原告要求被告承担违约责任，符合《商品房买卖合同》约定和合同法的相关规定。 本案中，关于违约金的计算，双方争议较大。原告在银行按揭购买房屋，被告虽然没有为原告及时全部办理产权证，但被告在按揭银行的保证责任并没有解除。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。” 原告诉请14万元违约金，是按照房屋总价款参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的，原告的诉请是在没有约定违约金的前提下适用的方法。而本案中被告是办理了房产证，仅仅没有办理土地证，且在诉讼中被告已为原告办理了不动产权证，因此，原告为被告拖延办证而计算14万元高额的违约金，不具有合理性。被告认为双方签订的《商品房买卖合同》中约定的是按照已付房款的万分之二支付违约金，该约定违约金明显过低，不能达到制裁违约行为的目的。 本案中，被告在诉讼前先为原告办理了房产证，维护了房屋买卖合同的交易安全，在诉讼中为原告办理了不动产权证，履行《房屋买卖合同》约定的办证义务，但是被告拖延了办证的期限，应当对迟延办证的违约行为进行惩罚。本院确定按照已付房款的2%计算违约金，由于原告在银行按揭款的风险责任被告并没有解除，因此按揭款金额不作为计算违约金的基数。应以原告向被告交纳的购房款103637元为基数计算违约金，即计2073元（103637元×2%）。 对于原告认为被告未恢复地下停车场功能、未提供维修资金缴纳凭证，已构成违约的问题，由于前面已经逐一进行了分析，故对该请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，国务院《不动产登记暂行条例》第四条、第五条之规定，判决如下： 一、被告四川广成建设有限公司赔偿原告何利君违约金2073元，限本判决生效后十日内付清。 二、驳回原告何利君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费3100元，由原告何利君承担1550元，被告四川广成建设有限公司承担1550元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  刘映德 人民陪审员  何 靖 人民陪审员  刘 蓉 二〇一九年四月二十九日 书 记 员  张琼分