广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1702民初981号原告：邓明敏，女，1989年4月10日生，汉族，住广东省阳江市海陵岛试验区。原告确认的送达地址为阳江市江城区新江北路329号六楼，联系人陈志飞。委托诉讼代理人：陈志飞，广东圣度律师事务所律师。被告：阳江市蓝岛酒店管理有限公司。住所地：广东省阳江市闸坡镇东小区**之一。法定代表人：陈大贵。被告：陈大贵，男，1973年9月19日生，汉族，住广东省阳江市江城区。原告邓明敏诉被告阳江市蓝岛酒店管理有限公司（以下简称蓝岛公司）、陈大贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓明敏的委托诉讼代理人陈志飞到庭参加了诉讼；被告蓝岛公司、陈大贵经本院公告送达传票，均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓明敏向本院提出诉讼请求：一、请求解除原告与被告蓝岛酒店签订的《驿港度假公寓（海聆星汇）委托经营管理协议书》；二、请求判决被告蓝岛公司立即支付拖欠的2016年1月1日至2019年1月31日租金共27198元；三、请求判令被告蓝岛公司立即支付违约金37656元；四、被告陈大贵对上述第二至第三项款项承担连带责任；五、本案所有诉讼费用由被告蓝岛公司、陈大贵承担。事实和理由：原告邓明敏于2013年9月2日与阳江市瑞生实业有限公司（以下简称瑞生公司）签订驿港度假公寓《商品房买卖合同》，以209198元购买2栋205房，并于2015年6月1日办理了粤房地产权证海字第**房地产产权证。原告邓明敏于2016年1月27日与被告蓝岛公司签订《驿港度假公寓（海聆星汇）委托经营管理协议书》，约定上述公寓由被告蓝岛公司租赁使用，租赁期限内根据双方《协议书》第六条约定：第1至第5年即2016年至2020年每年租金按购房总额209198元×6%=12552元，每月1046元；第6至第10年即2021年至2025年每年租金按购房总额209198元×8%=16736元，每月1395元；《协议书》第二十条违约责任约定违约金为当年租金额。双方签订协议之后，被告蓝岛公司并未依约履行，仅支付了11504元，2016年1月1日至2019年1月31日止（共3年1个月）总租金为38702元，余下27198元租金尚未支付。鉴于被告已经构成违约，应支付违约金37656元。同时2019年2月1日至2020年12月31日被告应按每月1046元支付租金，每季度即每三个月支付一次，总额为24058元。2021年1月1日至2025年12月31日被告应按每月1395元支付租金，每季度即每三个月支付一次，总额为83700元。被告陈大贵作为被告蓝岛公司的独资股东，根据我国《公司法》第六十三条的规定，应对上述款项承担连带责任。原告为维护自身的合法利益，特向法院起诉。被告蓝岛公司、陈大贵均没有作答辩，在举证期限内也没有向本院提供证据。经审理查明：2013年9月2日，原告与被告瑞生公司签订《广东省商品房买卖合同》，原告向被告瑞生公司购买坐落于阳江市闸坡镇旅游大道东小区××号××度假公寓××房（产权证号：粤房地权证海字第**），购房总价款209198元已经支付完毕。2016年1月27日，原告（甲方）与被告蓝岛公司（乙方）签订《驿港度假公寓（海聆星汇）委托经营管理协议书》（以下简称《委托经营管理协议书》），主要约定：为提高驿港度假公寓（海聆星汇）经营管理水平，促进项目公寓保质增值，双方就驿港度假公寓（海聆星汇）租赁及委托经营管理事宜，经过双方友好协商，签订本协议。甲方同意将所购公寓物业委托乙方经营管理。第一条公寓：本协议所称公寓是指位于阳江市闸坡镇旅游大道东小区××号××度假公寓××房，建筑面积32.46平方米；第二条公寓交付使用日：本协议公寓交付使用日是指公寓建成装修完毕后，交付使用当日；第三条公寓交付乙方使用：甲方应于2016年1月1日前将公寓交付乙方进行使用；第六条委托期限与租金：本协议约定委托管理期限为十年，自公寓交付使用日起算，租金计算办法：1、第1至5年每年租金总额按甲方签订的《房屋买卖（预售）合同》列明的购房款总额的6%计算；2、第6至10年每年租金总额按甲方签订的《房屋买卖（预售）合同》列明的购房款总额的8%计算；3、委托期内甲方每年在约定的时间内可享受免费使用乙方提供的一套公寓20天，其中：1至4月和12月共15天，5至11月5天；4、协议期内公寓在经营过程中所产生的费用均由乙方承担；5、租金支付时间：乙方按季度在次季度首月10日前，向甲方支付上季度租金；第十一条：乙方需管理好公寓一切固定资产和除低值易耗品外的其他物品；第二十条违约责任：1、任何一方除不可抗力外，不履行本协议所约定的义务、职责或单方面终止合同，即构成对本协议的违约，应按本协议约定的当年租金额（第1-2年按第三年的租金标准）作为违约金支付给另一方；3、在协议期内，若乙方不按约定的时间支付租金，每迟延一天，需额外支付千分之一的违约金，若累计延期支付租金超过60天，则视为乙方违约，甲方有权单方面解除合同。合同还约定了其他条款。原告与被告蓝岛公司均在合同签名盖章予以确认。原告主张被告蓝岛公司没有按时足额向原告支付自2016年1月1日开始的租金，其中自2016年1月1日至2019年1月30日共37个月，应付租金为38701.63元（209198元×6%÷12个月×37个月），已付租金11504元，截至2019年1月31日拖欠的租金为27197.63元。原告向被告蓝岛公司催收无果，遂向本院提起诉讼，请求如诉称。庭审中，原告称：原告向瑞生公司购买涉案房屋时，瑞生公司要求原告与蓝岛公司签订《委托经营管理协议书》，由蓝岛公司对涉案房屋进行租赁管理，涉案房屋是由瑞生公司直接向蓝岛酒店进行交付的，原告没有办理收楼手续。签订《委托经营管理协议书》时该涉案房屋已经提前交付给蓝岛公司租赁管理，故协议约定交付租赁房屋的时间比签订《委托经营管理协议书》的时间要早。实际交付租赁房屋的时间及第一年度的起算时间均是2016年1月1日。被告蓝岛公司从一开始就没有按时支付租金给原告，但陆续累计支付租金11504元，已支付的租金没有明确是针对哪一时段的租金。再查明，蓝岛公司属有限责任公司（自然人独资），股东为陈大贵，经营范围为酒店管理、旅业、物业服务、投资餐饮业、娱乐业、旅游业。以上事实，有原告提供原告的身份证、陈大贵身份证复印件、《商品房买卖合同》、购房发票、房地产权证、《委托经营管理协议书》、账户历史明细清单等证据及本案的庭审笔录等为证，本院经综合分析予以认定。本院认为，原告与被告蓝岛公司在平等、自愿、协商一致基础上签订的《委托经营管理协议书》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定，履行各自权利义务。根据《委托经营管理协议书》第三条公寓交付乙方使用“甲方应于2016年1月1日前将公寓交付乙方进行使用”的约定和原告在庭审中的陈述，本院认定实际交付租赁房屋的时间及第一年度的起算时间，均是2016年1月1日。根据《委托经营管理协议书》第六条委托期限与租金“1、第1至5年每年租金总额按甲方签订的《房屋买卖（预售）合同》列明的购房款总额的6%计算；5、租金支付时间：乙方按季度在次季度首月10日前，向甲方支付上季度租金”的约定，被告蓝岛公司未按时足额向原告支付自2016年1月1日开始的租金，已构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，现原告请求解除与被告蓝岛公司签订的《委托经营管理协议书》，并请求被告蓝岛公司按约定的租金标准支付自2016年1月1日至2019年1月31日拖欠的租金27197.63元，合法合理，本院均予以支持。合同解除后，被告蓝岛公司应返还涉案房屋给原告。关于违约金问题。《委托经营管理协议书》第二十条违约责任第一款约定“1、任何一方除不可抗力外，不履行本协议所约定的义务、职责或单方面终止合同，即构成对本协议的违约，应按本协议约定的当年租金额（第1-2年按第三年的租金标准）作为违约金支付给另一方”，故被告蓝岛公司应支付给原告的违约金为12551.88元（209198元×6%），原告请求被告支付违约金37656元，超出本院核准的范围，超出部分，本院不予支持。关于被告陈大贵应否对被告蓝岛公司的租金、违约金债务承担法律责任的问题。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，被告陈大贵作为被告蓝岛公司的独资股东，不能证明公司的财产独立于自己的财产，故被告陈大贵应对被告蓝岛公司的上述租金、违约金债务承担连带清偿责任。被告蓝岛公司、陈大贵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告邓明敏与被告阳江市蓝岛酒店管理有限公司签订的《驿港度假公寓（海聆星汇）委托经营管理协议书》；二、限被告阳江市蓝岛酒店管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内将坐落于阳江市闸坡镇旅游大道东小区N-17-3号之二驿港度假公寓2幢205房房地产返还给原告邓明敏；三、限被告阳江市蓝岛酒店管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付自2016年1月1日至2019年1月31日拖欠的租金27197.63元给原告邓明敏；四、限被告阳江市蓝岛酒店管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金12551.88元给原告邓明敏；五、被告陈大贵对上述判决第三、第四项确定的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告邓明敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1421元（原告已预交3752.24元，本院予以退还2331.24元），由原告邓明敏负担627元，被告阳江市蓝岛酒店管理有限公司负担794元，被告陈大贵连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 长  敖卓斌人民陪审员  梁菲菲人民陪审员  林诗影二〇一九年四月二十四日书 记 员  敖卓铝附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。