广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0323民初63号 原告：文志东，男，1980年12月28日生，回族，住广西灵川县。 被告：朱丽林，女，1982年10月20日生，汉族，住广西灵川县。 被告：桂林市居联邦房地产经纪有限公司。住所地：桂林市中山南路**鑫桂佳苑商业楼**。 法定代表人：王世祥。 原告文志东诉被告朱丽林、被告桂林市居联邦房地产经纪有限公司（以下简称居联邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员苏燕任审判长，与人民陪审员秦四林、李艳梅组成合议庭，于2019年4月29日公开开庭进行了审理，书记员赵原健担任记录。原告文志东到庭参加诉讼，被告朱丽林及被告居联邦公司经本院依法送达应诉通知书及开庭传票等，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告文志东诉称：2018年10月20日，原告（买房）与被告朱丽林（卖方）、被告桂林市居联邦房地产经纪有限公司（中介方）签订《房地产买卖合同》，约定：1、原告购买被告朱丽林位于灵川县江岸美城25幢3单元3层2号房屋一套，房屋总价为伍拾万元，分两期付清，签订合同当天原告支付给被告朱丽林购房定金人民币贰万元，定金在第一期付款时冲抵。2、被告朱丽林于2018年11月5日到房产交易所办理审核税审税，核税审税完后可以正常交件于7个工作日内必须办理《房屋所有权》过户交件。3、被告桂林市居联邦房地产经纪有限公司作为居间方，收取中介费为人民币壹万元整…4、本合同生效后被告朱丽林悔约的，应在悔约之日起三日内向原告退还所交的购房定金及房款，并支付原告违约金人民币贰万元整，逾期每天按所收房款的万分之十计息支付给原告。合同签订后，原告按约定向被告朱丽林支付了购房定金人民币贰万元整，并向被告桂林市居联邦房地产经纪有限公司支付了中介费人民币壹万元整。但是被告朱丽林在收取了原告的定金后未履行任何义务，并拒绝接听原告电话。综上所述，原告与二被告签订的《房地产买卖合同》系在三方平等自愿的前提下签订的，系真实意思表示，合法有效，合同三方应当严格遵守。现被告朱丽林拒不履行合同约定的义务，经原告多次联系，拒接原告电话，其行为已明确表示悔约，故为了维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、解除原告与两被告于2018年10月20日签订的《房地产买卖合同》；2、被告朱丽林退还原告所交的购房定金人民币2万元整，违约金人民币2万元整，并赔偿原告已向被告桂林市居联邦房地产经纪有限公司支付的中介费人民币1万元整，以上共计人民币5万元整；3、本案的诉讼费用由被告朱丽林承担。 原告文志东对其诉称在举证期限内提供的证据有： 1.《房地产买卖合同》及房产证复印件，证明原告购买被告朱丽林位于灵川县江岸美城25幢3单元3层2号房屋一套，原告与二被告签订了合同及合同约定的内容； 2.收据两张，证明原告向被告朱丽林支付了购房定金2万元，并向被告居联邦公司支付了中介费1万元。 被告朱丽林及被告居联邦公司未作答辩，亦未提供证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证及对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案被告朱丽林及被告居联邦公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。经审查，原告文志东提供的证据1、2符合民事证据规则关于证据真实性、合法性、关联性的规定，本院依法予以采信，作为本案定案依据。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2018年10月20日，原告文志东（乙方、买方）与被告朱丽林（甲方、出卖方）、被告居联邦公司（丙方、中介方）签订了《房地产买卖合同》，原告文志东经被告居联邦公司介绍购买被告朱丽林所有的位于灵川县江岸美城25幢3单元3层2号的房产（不动产权证号：桂（2017）灵川县不动产权第0003423号），实际成交价格为500000元。合同中约定：“三、签订本合同当日乙方支付给甲方购房定金人民币（大写）：贰万元整，定金暂由甲方保管定金在第一期付款时冲抵房款。四、购房款分二期付清：第一期购房款项乙方于甲方该房屋解押当天支付人民币叁拾捌万元整（含定金贰万元）给甲方。第二期购房款项乙方于取得该房产权办理银行贷款放款当天支付人民币壹拾贰万元整给甲方。……九、甲、乙双方约定于2018年11月5日到房产交易所办理核税审税，核税审税完毕后可以正常交件于7个工作日内必须去办理《房屋所有权证》过户交件，……十、甲、乙双方的违约、悔约责任：1、甲方（即产权人、共有人、代理人、继承人）违约、悔约责任：1）、甲方逾期未按合同约定办理相关事项（银行解押、办理房产证过户、办理土地证过户、延期交房水电表过户）的，乙方等候甲方15日，在此期间乙方不追究甲方违约责任；超出等候期后，逾期每天按甲方应收房款的万分之十计息作为违约金支付给乙方。超过约定期30天后甲方仍未按本协议办理相关事项的，则视为甲方违约。2）、本合同生效后甲方悔约的，应在悔约之日起三日内向乙方退还所交的购房定金及房款，并支付乙方违约金人民币（大写）贰万元整，逾期每天按所收房款的万分之十计息支付给乙方。……十二、丙方收取中介费为人民币壹万元整，甲方支付人民币零元整，乙方支付人民币￥10000元，在签订本合同当天支付壹万元整给丙方；如乙方需办理二手房按揭贷款，丙方收取代办服务费零元整，并在银行签订贷款合同当日支付给丙方。十三、如甲方双方中途违约或悔约，丙方无责任。丙方已收中介费不予退还，已收和未收的中介费均由悔约方承担。逾期支付中介费、服务费的，悔约方每日按丙方应收中介费、服务费的万分之四计息支付滞纳金给丙方。……”当日，原告文志东如约向被告朱丽林支付了定金20000元，并向被告居联邦公司支付了中介服务费10000元。尔后，被告朱丽林一直未履行合同义务，原告遂于2019年1月9日诉至本院，要求法院判令：1、解除原告与两被告于2018年10月20日签订的《房地产买卖合同》；2、被告朱丽林退还原告所交的购房定金人民币2万元整，违约金人民币2万元整，并赔偿原告已向被告桂林市居联邦房地产经纪有限公司支付的中介费人民币1万元整，以上共计人民币5万元整；3、本案的诉讼费用由被告朱丽林承担。 本院认为，关于解除合同的问题。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告文志东与被告朱丽林、被告桂林市居联邦房地产经纪有限公司签订的《房地产买卖合同》系三方真实意思表示，且未违法法律及行政法规规定，合法有效。合同签订后，原告文志东如约支付给被告朱丽林定金20000元，并向被告居联邦公司支付了中介服务费10000元，但被告朱丽林却未履行任何合同义务，其违约行为致使合同目的无法实现，故原告文志东要求解除《房地产买卖合同》的请求，于法有据，本院予以支持。 关于返还定金及赔偿损失的问题。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《房地产买卖合同》解除前，被告朱丽林未履行任何合同义务，系合同的违约方，故在合同解除后，其应将收取的20000元定金返还给原告文志东，并赔偿原告文志东因合同解除造成的损失，原告文志东要求被告朱丽林返还定金20000元并赔偿中介服务费10000元的诉请，理由成立，本院予以支持。 关于违约金的问题。买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约条款的，人民法院应予支持。本案中，原告文志东与二被告在《房地产买卖合同》中约定了被告朱丽林悔约后应承担的违约责任，现因被告朱丽林悔约而解除合同，故原告文志东要求被告朱丽林支付违约金20000元的诉请，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第四款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告文志东与被告朱丽林、被告桂林市居联邦房地产经纪有限公司于2018年10月20日签订的《房地产买卖合同》； 二、被告朱丽林返还原告文志东定金20000元； 三、被告朱丽林支付原告文志东违约金20000元； 四、被告朱丽林赔偿原告文志东中介服务费10000元。 案件受理费1050元，公告费520元，合计1570元，由被告朱丽林负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生效力之日起十日内履行完毕。如义务人未按本判决规定的期限履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1050元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  苏 燕 人民陪审员  秦四林 人民陪审员  李艳梅 二〇一九年四月二十九日 法官助理廖蔚霞 书记员赵原健 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条第四款：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条：买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。