辽宁省沈阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽01民终6298号 上诉人（原审被告）：辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司，住所地：沈阳经济技术开发区****街**路。 法定代表人：萧德迎，男，该公司董事。 委托诉讼代理人：黄珊，女，满族，1993年4月2日出生。 被上诉人（原审原告）：吴丽娟，女，1963年9月15日出生，汉族，住沈阳市铁**。 被上诉人（原审原告）：刘子国，男，1963年2月25日出生，汉族，住沈阳市铁**。 委托诉讼代理人：吴丽娟（刘子国爱人），女，1963年9月15日出生，汉族。 上诉人辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司（以下简称“鹰达开发公司”）因与被上诉人吴丽娟、刘子国商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初5104号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 鹰达开发公司上诉请求：一、请求撤销沈阳市经济技术开发区人民法院（2018）辽0191民初5104号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院判决认定忽略了重要情节，未查明被上诉人是否存在实际损失。一审法院在被上诉人没有证据证明存在实际损失的情况下，判决上诉人给付违约金缺乏事实与法律依据。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”该条款说明违约金与赔偿实际损失不但在数额上形成参考关系，而且形成因果关系，实际损失是违约金得以主张的前提。2009年5月13日《合同法》司法解释（二）的出台对有关违约责任的规定进行了补充，第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额不以超过实际损失额为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”及该条文强调了实际损失乃违约金的基础，并塑造了“有违约金必有实际损失的法律精神。”《民诉法解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被上诉人没有证据证明其实际损失，应承担举证不利法律后果；2.一审法院适用法律错误。一审法院判决依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”可见，实际损失是违约金得以主张的前提。综上一审法院认定事实以及适用法律均存在错误，恳请二审法院依法改判驳回被上诉人原审诉讼请求或发回重审，维护上诉人合法权益。 吴丽娟、刘子国辩称，因为房证下来晚，导致房屋卖不出去，不能贷款，给我造成损失。2004年1月1日中国人民银行关于贷款逾期贷款利率的通知，贷款利率水平上加收30%至50%，我方按照30%计算。因为房屋不能卖，不能贷款。 吴丽娟、刘子国向一审法院起诉请求：请求判令：2017年12月21日至2018年5月17日期间的逾期办理房屋所有权证的违约金11792.89元。 一审法院认定事实：吴丽娟、刘子国、鹰达开发公司签订《商品房买卖合同》，约定吴丽娟、刘子国购买鹰达开发公司开发的位于沈阳经济技术开发区十号路9甲2号-4（1-19-1）的房屋一套；总房款504833元；第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按照附件四处理。”附件四第六条第2项约定“双方一致同意申请办理产权登记的起始日期为：买受人已交齐全部房屋价款并已按照《买卖合同》及本协议约定的其他应由买受人承担的所有费用，且出卖人已向买受人交付房屋后720日内双方共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，在此之前买受人无权以任何理由要求出卖人配合其进行房屋产权登记，且出让人不因此而承担任何违约责任。”双方没有约定违约金的计算方式。吴丽娟、刘子国向鹰达开发公司交齐总房款504833元，鹰达开发公司于2015年12月30日向吴丽娟、刘子国交付了房屋，2018年5月16日鹰达开发公司取得房屋初始登记并通知吴丽娟、刘子国可以办理该房屋的产权登记。 一审法院认为：吴丽娟、刘子国、鹰达开发公司双方的要约与承诺清楚，系双方真实意思表示，其签订的商品房买卖合同未违反法律及禁止性规定，故该合同合法有效。依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当依约履行。本案商品房于2015年12月30日交付使用，鹰达开发公司应于交付房屋720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而鹰达开发公司于2018年5月16日才取得案涉房屋的初始登记并履行相应的通知义务，显系违约，因吴丽娟、刘子国、鹰达开发公司双方未对违约金的计算方式进行约定，故一审法院认定违约金的计算方式为，已付房款504833元按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对于吴丽娟、刘子国主张的2017年12月21日至2018年5月16日期间的逾期办证违约金，一审法院予以支持。 一审法院判决：辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付吴丽娟、刘子国2017年12月21日至2018年5月16日期间的逾期办证违约金（计算方式：参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算总房款504833元的利息）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费94元，因适用简易程序，减半收取47元，由辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司负担。 二审中当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为：上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，合同依法有效。依法成立的合同对双方当事人都具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，也应严格按照诚实信用原则严格履行通知、协助、保密等随附义务。本案中，商品房于2015年12月30日交付使用，根据合同约定鹰达开发公司应于交付房屋720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而其于2018年5月16日才取得案涉房屋的初始登记并履行相应的通知义务，显系违约，因此应承担违约责任，本院对一审法院判令鹰达开发公司承担违约金予以维持。 关于上诉人述称被上诉人并没有遭受实际损失，因此上诉人无需承担违约责任的主张。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中双方《商品房买卖合同》附件四中已经约定鹰达卫华公司办理所有权登记的期限，属于鹰达卫华公司的合同义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”支付违约金系鹰达卫华公司的法定义务。法律虽然规定法院可以根据实际损失调整违约金金额，但不意味着违约金必须以实际损失作为前提，上诉人该项主张无法律依据，本院不予支持。关于违约金的计算方式。本院认为一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人鹰达开发公司的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费94元，由上诉人辽宁鹰达卫华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 濛 审 判 员  王 虹 审 判 员  单 立 二〇一九年四月二十六日 法官助理  勾雪峰 书 记 员  许 璐 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。