吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉02民终833号上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司吉林市高新技术产业开发区支行，住所地吉林省吉林市。负责人：司歌，行长。委托诉讼代理人：汪海波。委托诉讼代理人：宋林。被上诉人(原审原告)：王洪民，男，1947年7月17日出生，汉族，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：贾岚，吉林明汇律师事务所。委托诉讼代理人：张新祺，吉林明汇律师事务所。原审被告：北京金色阳光房地产开发有限公司，住所地吉林省永吉县口前镇。法定代表人：杨志敏。原审被告：北京金色阳光房地产开发有限公司吉林分公司，住所地吉林省吉林市龙潭区。负责人：杨志敏。原审第三人：潘瑞琦，女，1971年10月9日出生，汉族，住吉林市昌邑区。上诉人中国工商银行股份有限公司吉林市高新技术产业开发区支行（以下简称工商银行高新支行）因与被上诉人王洪民、原审被告北京金色阳光房地产开发有限公司（以下简称金色阳光公司）、北京金色阳光房地产开发有限公司吉林分公司（以下简称金色阳光公司吉林分公司）、原审第三人潘瑞琦房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省吉林市昌邑区人民法院（2018）吉0202民初1054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月16日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。工商银行高新支行上诉请求：撤销一审判决，驳回王洪民的诉讼请求。事实和理由：原审判决认定事实错误。原审判决认定,2004年11月10日金色阳光公司吉林分公司将涉案房屋抵付王洪民工程款，事实错误。事实上，与金色阳光公司吉林分公司签订消防工程合同书的主体是案外人吉林省长安电子有限公司，金色阳光公司吉林分公司是将诉争房屋抵账给了案外人吉林省长安电子有限公司。王洪民没有证据证明其依法取得房屋所有权，其房屋买卖合同无效。原审第三人潘瑞琦在贷款时提交了身份证、户口本、收入证明、结婚证书等材料，并与金色阳光公司签订了购房合同,缴纳了首付款，与我行签订了借款抵押合同，我行实际发放了贷款，已办理抵押登记备案，签字真实、手续齐全。我行善意取得抵押权。潘瑞琦仅仅为了逃避还款责任，矢口否认贷款，不能抹杀借贷抵押“铁”的事实。而且没有任何司法机关生效法律文书认定借款抵押合同无效，贷款抵押真实、合法有效。我行有抵押优先受偿权。假设房屋存在开发商“一房两卖”，也是开发商的责任,依据《中华人民共和国物权法》一百零六条规定，我行对抵押房屋享有“善意抵押权”,应受到法律保护。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。王洪民应向开发商主张双倍赔偿的债权责任，而不应该主张我行的抵押无效。王洪民辩称，一、一审认定的事实清楚、证据充分、程序合法、适用的法律正确。1.王洪民取得案涉房屋来源合法,签订的《商品房买卖合同》合法有效,故一审法院判决《商品房买卖合同》有效并要求金色阳光公司协助王洪民办理房屋产权登记手续正确。2.一审法院判令金色阳光公司、工商银行高新支行与潘瑞琦注销商品房买卖合同备案登记以及注销按揭登记备案正确,工行上诉理由无事实和法律依据,应当予以驳回。二、工商银行高新支行对该案涉房屋不享有“善意抵押权”,不适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定,不应受到法律保护。三、本案不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定。本案中王洪民取得案涉房屋来源合法,王洪民与金色阳光公司吉林分公司具有真实意思表示并签订了《商品房买卖合同》,并以工程款抵购房款,作为善意买受人一直居住在诉争房屋,故所售房屋虽被抵押,但一直未交付,王洪民一直占有并居住房屋,故王洪民与金色阳光公司吉林分公司签订的《商品房买卖合同》合法有效,故本案不适用上述规定。王洪民向一审法院起诉请求：1.确认王洪民与阳光公司吉林分公司所签《商品房买卖合同》有效，阳光公司、阳光公司吉林分公司协助其办理房屋产权登记；2.确认被告与第三人潘瑞琦所签《商品房买卖合同》及备案登记无效，由阳光公司、阳光公司吉林分公司与第三人潘瑞琦办理备案登记解除手续；3.确认第三人潘瑞琦与第三人工行高新支行所签《个人购房借款合同》及房地产抵押登记备案无效，由第三人潘瑞琦与第三人工行高新支行办理房地产抵押登记备案解除手续。在审理过程中，王洪民放弃第2项诉讼请求中阳光公司、阳光公司吉林分公司与潘瑞琦签订的《商品房买卖合同》及备案登记无效的请求；放弃第3项诉讼请求中潘瑞琦与工商银行高新支行签订的《个人购房借款合同》及房地产抵押登记备案无效的请求。其他诉讼请求不变。一审法院认定事实：2004年8月10日，王洪民以吉林省长安电子有限责任公司代理人名义与金色阳光公司吉林分公司签订消防工程合同书一份，由王洪民负责为金色阳光公司开发的都豪家园C、D座楼的消防工程施工，工程总造价24万元。该工程于2004年11月4日验收结算。2004年11月10日，金色阳光公司吉林分公司将涉案房屋（合同约定建筑面积141.958平方米）以19.16万元的价格抵付王洪民工程款，双方签订了商品房买卖合同，该公司出具了购房款收据。王洪民实际占有、使用该房屋至今。涉案房屋至今尚未办理不动产权证书。2007年，工行高新支行以金融借款合同为由以潘瑞琦、金色阳光公司为被告，以王洪民为第三人诉至一审法院，一审法院于2009年3月13日作出（2007）昌民二初字597号民事判决书，判决：工行高新支行与潘瑞琦于2003年9月8日签订的借款合同已经解除；潘瑞琦给付工行高新支行借款113，609.36元；潘瑞琦赔偿工行高新支行利息损失；金色阳光公司对上述款项承担连带保证责任，金色阳光公司在承担保证责任后有权向潘瑞琦偿……工行高新支行和潘瑞琦不服该判决，上诉至吉林市中级人民法院。该院于2009年12月29日作出（2009）吉中民三终字第363号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该院于2013年12月26日作出（2013）吉中民监字第12号民事裁定，裁定（2009）吉中民三终字第363号案件由该院另行组成合议庭再审。该院于2014年4月15日作出（2014）吉中民再字第11号民事裁定，认定潘瑞琦与工行高新支行签订的个人住房借款合同，并非潘瑞琦为购房而按揭的真实意思表示，而是金色阳光公司作为房地产开发商，以融资为目的，假借潘瑞琦的名义签订按揭借款合同并使用贷款。工行高新支行以潘瑞琦为被告诉请“解除借款合同”及“偿还贷款本金、利息”等，不符合民事诉讼法规定的受理条件，裁定：撤销该院（2009）吉中民三终字第363号民事判决及一审法院（2007）昌民二初字597号民事判决；驳回工行高新支行的起诉。再查明，一审法院于2016年受理吕景和诉金色阳光公司、金色阳光公司吉林分公司、第三人杨国伟、第三人工商银行高新支行房屋买卖合同纠纷一案，案情与本案相似，一审法院于2017年6月29日作出（2016）吉0202民初2137号民事判决书，判决生效后，该案涉案房屋通过一审法院执行程序，案涉房屋已注销按揭登记备案和商品房合同备案，现已更名至吕景和名下。一审法院认为，金色阳光公司吉林分公司以工程款抵付的方式将案涉房屋转让给王洪民，并与王洪民签订《商品房买卖合同》，故王洪民取得案涉房屋来源合法。王洪民与金色阳光公司吉林分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政性法规的强制性规定，应为合法有效。故王洪民请求确认其与金色阳光公司吉林分公司签订的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，于法有据，一审法院应予支持。因王洪民以工程款抵购房款，且实际占有、居住该房屋至今，另金色阳光公司吉林分公司系金色阳光公司的分公司，故金色阳光公司、金色阳光公司吉林分公司未能给王洪民办理房屋所有权登记的行为，构成违约，王洪民请求金色阳光公司、金色阳光公司吉林分公司协助其办理案涉房屋所有权登记的诉讼请求，一审法院应予支持。关于王洪民请求注销金色阳光公司、金色阳光公司吉林分公司与潘瑞琦合同备案登记及潘瑞琦与工行高新支行按揭登记备案的问题。一审法院认为，鉴于吉林市中级人民法院作出的（2014）吉中民再字第11号民事裁定书中，已经认定潘瑞琦与工行高新支行签订的个人住房借款合同，并非潘瑞琦为购房而按揭的真实意思表示，而是金色阳光公司作为房地产开发商，以融资为目的，假借潘瑞琦的名义签订按揭借款合同并使用贷款。工行高新支行以潘瑞琦为被告诉请“解除借款合同”及“偿还贷款本金、利息”等，不符合民事诉讼法规定的受理条件，并驳回工行高新支行的起诉。而王洪民是购买案涉房屋的善意买受人，根据公平原则，不注销合同备案登记及按揭登记备案，将妨碍其合法的民事权益。故王洪民请求注销合同备案登记及按揭登记备案的诉讼请求，应予支持。工商银行高新支行提出的相关抗辩意见，无事实和法律依据，一审法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，判决：一、王洪民和金色阳光公司吉林市分公司于2004年11月10日签订的《商品房买卖合同》有效；二、金色阳光公司、金色阳光公司吉林市分公司于本判决生效起十日内协助王洪民将涉案（合同约定建筑面积141.958平方米）房屋登记至王洪民名下；三、金色阳光公司、金色阳光公司吉林市分公司与潘瑞琦于本判决生效之日起五日内办理第二项判项中所涉房屋的注销商品房买卖合同备案登记；四、潘瑞琦与工商银行高新支行于本判决生效之日起五内办理第二项判项中所涉房屋的注销按揭登记备案。案件受理费2066元，公告费800元，由金色阳光公司、金色阳光公司吉林市分公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实无异。本院认为，工商银行高新支行的上诉主张依法不能成立。关于工商银行高新支行主张其享有优先受偿权的问题。本院（2012）吉中民再字第6号民事裁定书已经认定潘瑞琦办理房屋按揭抵押借款并非真实意思表示，潘瑞琦与金色阳光公司之间签订的商品房买卖合同是虚假的，金色阳光公司是实际借款人，工商银行高新支行明知是金色阳光公司贷款而非个人贷款，驳回工商银行高新支行的起诉，故工商银行高新支行的该项上诉主张，本院不予支持。关于工商银行高新支行主张王洪民应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，向开发商主张双倍赔偿责任。王洪民与金色阳光公司吉林分公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，王洪民向法院起诉要求确认其与金色阳光公司吉林分公司之间签订的商品房买卖有效，并不违反法律规定。工商银行高新支行的该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，工商银行高新支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国工商银行股份有限公司吉林市高新技术产业开发区支行负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵志军代理审判员  关 晶代理审判员  张 蕾二〇一九年四月二十八日书 记 员  李正阳