新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新42民终272号 上诉人（原审原告）：唐龙，男，1989年6月1日出生，东乡族，无固定职业，住塔城市。 上诉人（原审原告）：牛莉，女，1986年3月21日出生，回族，无固定职业，住塔城市。 共同委托诉讼代理人（特别授权）：董建明，新疆鸿疆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：唐洪书，女，1964年6月2日出生，汉族，无固定职业。 被上诉人（原审被告）：崔家诚，男，1969年4月18日出生，汉族，住塔城市。 委托诉讼代理人（特别授权）：肖天麟，新疆德之厚律师事务所律师。 上诉人唐龙、牛莉因与被上诉人唐洪书、崔家诚租赁合同纠纷一案，不服塔城市人民法院（2016）新4201民初2116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人唐龙、牛莉及二人的共同委托诉讼代理人董建明、被上诉人崔家诚的委托诉讼代理人肖天麟到庭参加诉讼，被上诉人唐洪书经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 唐龙、牛莉上诉请求：1、撤销原审判决。2、改判继续履行合同。3、被上诉人承担违约金200000元并赔偿上诉人直接经济损失。4、本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实理由：一、一审认定上诉人与被上诉人转租合同有效，但又认定上诉人与被上诉人三方于2015年12月28日餐厅转让合同已履行不能，对上诉人要求继续履行合同的诉讼请求不予支持不正确。被上诉人崔家诚在答辩中已明确表示租赁房屋已收回自用，明显是违约行为，本案合同已履行不能并非法律规定之不可抗力原因，不属于合同法规定的不可抗力致使合同不能实现的情形。二、原审认定被上诉人唐洪书作为出租人可以以承租人不履行支付租金义务，解除合同权利是法定的解除权，认定双方的转让合同自然解除，是不正确的。上诉人与被上诉人合同行为属于房屋租赁权转让，而非转租，承租人被上诉人唐洪书经出租人被上诉人崔家诚的同意，将承租人的权利义务全部转让给上诉人唐龙，被上诉人唐洪书已不再是合同的当事人。因此被上诉人唐洪书与被上诉人崔家诚的原合同关系消灭，产生上诉人唐龙与崔家诚之间新的租赁关系，符合法律规定。被上诉人唐洪书已退出原合同租赁关系，已不是本案合同关系的当事人，被上诉人唐洪书作为承租人已无权解除上诉人唐龙与被上诉人崔家诚之间租赁合同。作为原承租人被上诉人唐洪书对租赁物没有支配权，如果解除合同，主体资格应当是出租人崔家诚。三、上诉人与被上诉人签订转让合同，上诉人与被上诉人唐洪书之间已形成债权债务关系，但约定被上诉人唐洪书收到500000元同时，将唐洪书与崔家诚签订的原合同交给上诉人，但被上诉人唐洪书拒绝。2016年10月30日被上诉人唐洪书起诉一审法院要求解除合同时，上诉人在庭前调解时也愿意支付剩余转让费，但被上诉人唐洪书与崔家诚单方终止合同，造成上诉人投入20余万财产全部被被上诉人崔家诚收回，给上诉人造成巨大的经济损失，本案上诉人实际履行合同不到11个月，就被驳回诉讼请求，上诉人无法接受。 被上诉人崔家诚答辩称，一、上诉人的上诉理由与事实不符，被上诉人崔家诚与上诉人并不存在租赁关系，只是根据合同法的规定同意转租。二、从三方的餐厅转让合同内容看，被上诉人崔家诚并不是合同相对方，主要体现在租赁物是黄川林移交给上诉人，且上诉人的租金并没有直接交给崔家诚，因此上诉人要求被上诉人崔家诚承担责任没有法律依据。三、关于上诉人提出的继续履行合同的问题，该合同属于不可履行，相关证据已提交一审法院。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。 唐龙、牛莉向一审法院起诉请求:1、请求依法判令继续履行合同；2、被告唐洪书、崔家诚承担违约金200000元，并赔偿原告唐龙直接经济损失。 一审法院认定事实:2015年12月28日原告唐龙与被告唐洪书、崔家诚签订餐厅转让合同，合同约定被告唐洪书将塔城市西部花园一期一栋199号楼一、二层营业中剩余租期及财产一并转让给原告唐龙，转让费100万元（含餐厅设施80万元、租赁费75万元），转让经营期从2016年1月2日到2022年1月18日，原告唐龙在合同订立之日支付一年房租25万元、预付转让费25万元，剩余款50万在10个月内付清……违约责任：如乙方（被告唐洪书）单方提前终止合同，应赔偿丙方（原告唐龙）经营损失300000元，并应向对方支付违约金200000元。如丙方（原告唐龙）不按时支付转让费，……经乙方（被告唐洪书）催要后，逾期15天不缴纳租金，乙方（被告唐洪书）有权解除本合同，收回标的物……。2016年10月1日至3日被告唐洪书连续向原告唐龙发微信催要即将到期的50万剩余款，并告知将起诉法院。2016年11月4日被告唐洪书向一审法院提起诉讼，要求解除与唐龙签订的餐厅转让合同并要求赔偿利息及其违约金，后变更诉求为要求唐龙赔偿利息及其违约金。2016年11月16日被告唐龙丈夫黄川林就本案争议的租赁房屋与出租人被告崔家诚签订解除房屋租赁合同协议书，被告崔家诚收回本案争议的租赁房。另审理查明，原告唐龙至今未向被告唐洪书缴纳已到期的50万剩余转让费。一审认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。原告唐龙、被告唐洪书于2015年12月28日经出租人崔家诚确认签订的餐厅转让合同，系双方真实意思表示，且无违法、违规之处，双方形成租赁关系，该转租合同有效。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。2016年11月16日被告唐洪书丈夫黄川林就本案争议的租赁房与出租人被告崔家诚签订解除房屋租赁合同协议书，被告崔家诚已收回租赁房屋另做他用，致使原告唐龙与被告唐洪书、崔家诚三方于2015年12月28日签订餐厅转让合同已履行不能，故对原告唐龙要求继续履行合同的诉讼请求，依法不予支持。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。承租人无正当理由未支付租金，其行为已经构成违约，出租人可以以催告等形式要求承租人支付租金，催告可以是口头形式，也可以是书面形式。经催告仍逾期不支付且没有正当理由的，出租人可以解除合同。出租人因承租人不履行支付租金的义务而解除租赁合同的权利是法定的解除权，属于形成权的一种，以出租人的单方意思表示即可为之，无需征得承租人的同意。出租人一旦作出解除合同意思表示，租赁合同即可发生解除效果。本案双方转让期从2016年1月2日开始计算，合同约定10个月内付清剩余转让费50万元，即2016年11月1日以前付清，被告唐洪书经催要未果后于2016年11月4日向一审法院提起诉讼期间，实际已将解除合同意思表示告知了对方（原告唐龙），其解除权已经形成，原告唐龙、被告唐洪书双方签订的餐厅转让合同自然解除。原告唐龙按照合同约定并未按期给付被告唐洪书剩余转让费50万元，其庭审中称其父母从银行取款就是准备缴纳剩余转让费的抗辩，依法不予采纳。故对原告唐龙诉讼请求，依法不予支持。遂判决：驳回原告唐龙的诉讼请求。本案受理费4300元、邮寄费150元，合计4450元由原告唐龙承担。 二审中，上诉人提供证据：借条复印件一份，用于证明2016年11月7日未到上诉人唐龙付款时间，唐洪书与崔家诚已经解除房屋租赁合同，在退房。 被上诉人崔家诚质证称，该证据是复印件，且是一份借条，与本案无关。 本院认为，因该份借条证据是复制件，即使真实，该证据也无法推翻唐洪书与崔家诚在2016年11月16日签订解除房屋租赁合同协议书的证据效力。对该份证据，本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本案的争议焦点为：1、上诉人唐龙与被上诉人崔家诚、唐洪书之间的合同是否应当继续履行？2、被上诉人是否应当给付上诉人违约金200000元，并赔偿直接经济损失？ 本院认为，关于焦点一，上诉人唐龙与被上诉人唐洪书、崔家诚所签订的《餐厅转让合同》系三方真实意思表示，合法有效。从该合同的内容看，被上诉人崔家诚只是同意唐洪书涉案剩余租期转租给上诉人唐龙，合同的主要权利义务方是上诉人唐龙与被上诉人唐洪书。因为合同第四条标的物的转移约定为“丙方（唐龙）依约付清定金与首期转让费之日乙方（唐洪书）正式将餐厅交付给丙方（唐龙）经营”。转让费1000000元也约定由上诉人唐龙支付给被上诉人唐洪书而不是给被上诉人崔家诚。合同中的违约责任部分也是约束了上诉人唐龙与被上诉人唐洪书双方，并没有约束被上诉人崔家诚，故本院足以认定涉案合同的相对方是上诉人唐龙与被上诉人唐洪书，唐洪书有权依据涉案合同解除合同。故上诉人主张涉案合同相对方是唐龙与崔家诚，并要求与崔家诚继续履行合同的主张，本院不予支持。关于上诉人唐龙、牛莉与被上诉人唐洪书之间的涉案合同是否应当继续履行的问题，根据《中华人民共和国合同法》的第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，三方签订的《餐厅转让合同》第三条“转让费的缴纳方式”约定：“……余款伍拾万元整（500000元）丙方（唐龙）保证于10个月内付清”，该合同签订的日期为2015年12月28日，故唐龙应当在2016年11月1日以前付清剩余500000元转让费，但上诉人唐龙、牛莉至今未付剩余500000元。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同“。涉案合同第八条“违约责任”明确约定：“如丙方（唐龙）不按时支付转让费，应承担逾期付款（4倍贷款利息）的利息，经乙方（唐洪书）催要后，逾期15天不缴纳租金，乙方（唐洪书）有权解除本合同，收回转让标的物。……”。另外，因本案是租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中，上诉人唐龙、牛莉按照合同约定应当于2016年11月1日前付清剩余500000元，被上诉人唐洪书经催要未果后于2016年11月4日向塔城市人民法院提起（2016）新4201民初1884号案件诉讼时，已将解除合同的意思表示告知了上诉人唐龙，此时解除权已形成，上诉人唐龙与被上诉人唐洪书双方签订的餐厅转让合同已自然解除。在被上诉人唐洪书起诉被上诉人唐龙、牛莉案件期间，2016年11月16日被上诉人唐洪书丈夫黄川林就本案争议的租赁房与出租人被上诉人崔家诚签订了解除房屋租赁合同协议书，上诉人唐龙、牛莉在（2016）新4201民初1884号案件答辩中称已经知道在该案诉讼期间唐洪书与崔家诚已终止合同，但已另案提起本案诉讼。现被上诉人崔家诚已收回租赁房屋另做他用，致使三方签订的餐厅转让合同已履行不能。综上，对上诉人唐龙、牛莉要求继续履行合同的主张，本院不予支持。 关于焦点二，本案中，双方餐厅转让合同第八条“违约责任”第一款约定：“如乙方（唐洪书）提前终止合同，应赔偿丙方经营损失300000元，并应向对方支付违约金200000元”。本案中，因上诉人唐龙、牛莉没有按时缴纳剩余租金500000元，被上诉人唐洪书按照合同约定解除了合同，并没有无故单方提前终止合同，故不存在违约行为，也不应当承担违约金200000元。上诉人唐龙、牛莉主张被上诉人承担违约金，本院不予支持。关于上诉人唐龙、牛莉主张的直接损失，因其未提供任何证据证实损失事实及相应数额，故应当承担举证不能的后果，对其该项主张，本院亦不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人唐龙、牛莉的上诉理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，投递费100元，合计4400元，由上诉人唐龙、牛莉负担。 本判决为终审判决。                                                                        审判长 潘宏                                                                        审判员 茹荷娅                                                                        审判员 滕媛媛                                                                      二〇一九年四月三日                                                                         书记员 玛迪娜