贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民终322号上诉人（原审原告）：马绍海，男，1947年9月29日生，汉族，河北省唐山县人，无业，住贵州省安顺市西秀区。上诉人（原审原告）：刘桂英，女，1947年10月19日生，汉族，山东省人，无业，原住贵州省安顺市西秀区中华东路**附**，现住贵州省安顺市西秀区。二上诉人共同委托诉讼代理人：谢国球，贵州锐荣律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：安顺山城房地产开发有限公司。住所：贵州省安顺市经济技术开发区西水路岚桥花园****。统一信用代码：915204007143950402。法定代表人：郭成勇，系该公司总经理。原审第三人：安顺汇资商业投资发展有限公司。住。住所：贵州省安顺市西秀区东二环廉租房**一社会信用代码：91520402MA6DJ4RM67。法定代表人：白伟，董事长。委托诉讼代理人：郑小虎，贵州联通律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：汪敏，贵州联通律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人马绍海、刘桂英因与被上诉人安顺山城房地产开发有限公司（以下简称山城公司）、原审第三人安顺汇资商业投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2018）黔0402民初2136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案受理后，依法组成合议庭公开进行审理，本案现已审理终结。上诉人马绍海、刘桂英上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，即改判被上诉人立即将位于安顺市××区体育路××“××”××单元××号（××），建筑面积：122.29平方米的商品房（住宅）交付上诉人使用；2、改判被上诉人立即为上诉人办理所购上述房屋的不动产登记手续，并将该房屋所有权属上诉人的不动产权属登记证书交付上诉人持有；3、改判被上诉人支付上诉人逾期交房的违约金人民币一万八千一百九十七元整（18197元）；4、改判被上诉人支付上诉人逾期办理不动产权属登记的违约金人民币四千五百四十九元整（4549元）；5、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》先于被上诉人与原审第三人签订的《商品房买卖合同》，被上诉人与第三人签订的合同未成立生效。2、上诉人已将购房款全额付清，而被上诉人与原审第三人之间的《商品房买卖合同》项下的购房款至今未全额付清。3、一审认定“该房屋登记状态为拆迁安置房，而拆迁安置房是不能对原告办理转移登记。”属适用法律错误。拆迁安置房不是《中华人民共和国物权法》第九条规定的“物权”设立登记行为，在“一房二卖”的情况下，被上诉人对上诉人及原审第三人均未交付房屋，也均未办理房屋登记备案手续，将案涉房屋登记为所谓的“拆迁安置房”无法律依据。4、本案案涉房屋的所有权应归属于上诉人。被上诉人、原审第三人二审未答辩。原审原告马绍海、刘桂英一审起诉请求：1、判决被告立即将位于安顺市××区体育路××【××】××单元××号（××），建筑面积：122.29平方米的商品房立即交付原告使用；2、判决被告立即为原告办理所购上述房屋的不动产登记手续，并将该房屋所有权属原告所有的不动产权属登记证书交付原告持有；3、判决被告交付原告逾期交房的违约金18197元，且实际金额计算至实际交房之日止；4、判决被告支付原告逾期办理不动产权属登记的违约金4549元，并实际金额计算至实际交付不动产权证之日止；5、本案诉讼费用由被告承担。一审经审理查明：2014年11月19日，原告马绍海与被告山城公司签订了《“紫鑫名苑”F栋住房自愿认购书》，约定原告于2014年11月19日向被告山城公司交付认筹金379099元，认筹户型为C2户型，楼层为24层，建筑面积约122.29平方米；一次性付款（该付款方式享受总房价优惠97832元整）。于当日原告马绍海将该房屋认筹金379099元支付给被告，被告向二原告出具了《付款情况说明》。2014年11月20日，由被告出具了收款收据。2014年11月20日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买坐落于安顺西秀区体育路××单元××号房屋，该商品房建筑面积122.29平方米，该房屋按照套（单元）计算，该商品房总价款为379990元。原、被告双方在合同中约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，并约定逾期交房超过60日的违约责任为“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”；双方还在合同中约定了出卖人承诺于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，并约定逾期办理转移登记在360日内的违约责任为“约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任”。另外，双方还在合同中对前期物业管理、不不可抗力、争议解决的方式等问题进行了约定。合同约定的交房时间届满后，被告未按约向原告交付涉案房屋。被告开发的位于安顺市西秀区体育路紫鑫名苑二期F栋于2015年10月23日取得商品房屋预售许可证。同时查明，安顺市西秀区城镇投资发展有限公司经向安顺市西秀区人民政府请示并经安顺市西秀区人民政府同意，收购安顺山城房地产开发有限公司开发的“紫鑫名苑”小区的部分商品房作为棚户区改造安置房，协议收购价为3650元/m2。本案第三人汇资公司系安顺市西秀区城镇投资发展有限公司的全资子公司。2016年8月29日，被告与第三人曾签订《商品房买卖合同》。合同签订后，第三人汇资分几次向被告山城公司支付购房款项总计为人民币23000920元。被告因建设南路、凤东路的建设向安顺市西秀区城镇投资发展有限公司借款人民币11750000元，第三人于2016年10月13日代被告向安顺市西秀区城镇投资发展有限公司偿还了借款人民币11750000元，该款在第三人应向被告支付的购房款中予以抵扣。故第三人汇资公司向被告山城公司购房总款为合计为人民币34750920元。第三人汇资公司购买紫鑫名苑”二期项目F栋楼的房屋事宜与被告山城公司重新于2017年1月19日及1月20日签订了《商品房认购协议》及《商品房买卖合同》，将2016年8月29日签订的《商品房买卖合同》上约定所购的房屋分别分成81套和26套两份合同，2016年8月29日签订的《商品房买卖合同》作废。双方在重新签订的《商品房买卖合同》中约定：第三人汇资公司购买被告山城公司开发的“紫鑫名苑”二期项目F栋楼107套房作为棚户区改造拆迁安置房，该107套房屋建筑面积共计11901平方米，单价为每平方米人民币3650元，按照建筑面积计算总价款为人民币43438650元。双方在《商品房认购协议》中约定：出卖人在上述商品房办理完成本次交易网签、备案、预告登记（买受人不要求的除外），并将相关资料移交买受人后，买受人扣除已付房款，再按照所购房源实际面积扣除总房款20%金额作为本次所购商品房质量保修金后，将剩余房款全额支付给出卖人。出卖人办理完成本次所购商品房产权，并将办理完产权手续交接买受人，同时经双方确保所购商品房无质量问题后，买受人退还出卖人质量保修金。另查明，原告向被告购买的安顺西秀区体育路紫鑫名苑第F栋1单元24层C2号房屋即为紫鑫名苑第F栋1单元24层2号房屋，在第三人向被告回购作为拆迁安置房的房源中，该房屋已锁定为拆迁安置房。目前该房屋尚未组织竣工验收，并不能交付使用。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。第三人与被告之间签订的《商品房认购协议》和《商品房买卖合同》也是双方真实意思表示，亦合法有效。被告向原告出售的其开发的位于安顺西秀区体育路10号紫鑫名苑第F栋1单元24层2号房屋包含在第三人向被告购买的安顺西秀区体育路紫鑫名苑第F栋的107套房屋中，在“一房二卖”的情形下，被告对原告及第三人亦均未交付房屋，也均未办理房屋登记备案手续。现案涉争议的紫鑫名苑F栋1单元24层2号尚未组织竣工验收并不具备交付使用条件，且该房屋登记状态为拆迁安置房，而拆迁安置房是不能对原告办理转移登记。故原、被告签订的《商品房买卖合同》合同目的在目前状态下已经不能实现。在合同目的不能实现的情况下，经一审法院多次释明，原告不同意变更诉讼请求为解除合同并主张相应责任，仍然坚持要求继续履行原合同并要求被告山城公司依照原合同交付房屋、办理转移登记，并承担逾期交房及逾期办证的违约责任。因此，原告的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条、第九十三条之规定，判决：驳回原告马绍海、刘桂英的诉讼请求。受理费人民币468元，由原告马绍海、刘桂英负担。各方当事人二审中均未提交新的证据。二审本院依职权向安顺市住房和城乡建设局房产管理科调查并制作《调查笔录》，《调查笔录》表明，案涉房屋备注为“拆迁安置房”系因被上诉人与原审第三人共同申请确认，“拆迁安置房”仅为现在该房屋在预售阶段的一个状态，案涉房屋能否办理不动产登记要以不动产登记部门审核的条件为准。案涉房屋现在并未锁定到任何个人。“拆迁安置房”原则上不能对外销售，不能办理网签。上诉人对《调查笔录》无异议，认为此笔录恰好证明上诉人主张的案涉房屋所有权并未转移给其他任何人，仍然在被上诉人名下，根据合同签订时间及付款情况，上诉人的诉请应得到支持。被上诉人对《调查笔录》无异议。原审第三人对《调查笔录》的三性均无异议，但认为拆迁安置房的锁定是被上诉人与原审第三人共同申请，此锁定程序合法。同时，锁定为拆迁安置房后是不能对外销售和办理网签的，所以上诉人诉请在法律上不能实现。二审确认一审查明的事实。本案二审争议焦点归纳为：上诉人诉请被上诉人继续履行《商品房买卖合同》及承担逾期交房、逾期办证违约责任能否得到支持。本院认为，根据一审在卷经庭审质证确认的安顺市住房和城乡建设局2018年4月4日出具的《查询情况》和安顺市房屋产权管理处产籍管理科2018年8月28日出具《查档说明》载明，现案涉争议的紫鑫名苑F栋1单元24层为拆迁安置房，因尚未申请办理商品房现房备案，无法办理产权登记。故现案涉争议的紫鑫名苑F栋（栋编号8416）1单元9层2号房屋已经不属于山城房开所有，其在房屋登记行政主管部门的登记状态为拆迁安置房，且明确不能办理网签和备案。上诉人马绍海、刘桂英与被上诉人山城房开签订《商品房买卖合同》的合同目的是山城房开获得价款的同时马绍海、刘桂英取得案涉房屋的所有权。现因案涉争议房屋已被住建部门锁定为拆迁安置房，并明确不能办理网签和备案，故前述《商品房买卖合同》的合同目的在目前状态下已经不能实现。在合同目的不能实现的情况下，经一审释明，上诉人不同意变更诉讼请求为解除合同并主张相应责任，上诉人仍然坚持要求继续履行原合同并要求被上诉人山城房开依照原合同承担违约责任。因此，上诉人的诉讼请求依法不能得到支持，一审判决驳回上诉人马绍海、刘桂英的诉讼请求的判决结果正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费468元，由上诉人马绍海、刘桂英负担。本判决为终审判决。审判长  程芳芳审判员  黄光美审判员  李德江二〇一九年四月十五日法官助理朱俊蓉书记员郭敏（代）