河北省昌黎县人民法院民事判决书（2018）冀0322民初2827号原告：崔非，男，1986年2月11日出生，汉族，个体工商户，现住唐山市滦县，公民身份号码：×××。被告：昌黎宇顺商贸有限公司，经营地址昌黎县三街205国道南宇顺大厦，统一社会信用代码91130322320181381C。法定代表人：刘敖，该公司经理。被告：昌黎县嘉泰房地产开发有限公司，住所地昌黎县两山乡后两山村（昌黎嘉泰酒庄有限公司****），统一社会信用代码：91130322738749923R。法定代表人：朱润泽，该公司经理。委托诉讼代理人：安伟华，河北碣阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋丽香，河北碣阳律师事务所律师。原告崔非与被告昌黎宇顺商贸有限公司（以下简称宇顺公司）、昌黎县嘉泰房地产开发有限公司（以下简称嘉泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用普通程序，于2019年1月3日公开开庭进行了审理。原告崔非、被告嘉泰公司的委托诉讼代理人安伟华、蒋丽香到庭参加诉讼，被告宇顺公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告崔非向本院提出诉讼请求：1、判令第一被告退还店面租赁费及租赁合同保证金8.5万元；2、第一被告赔偿原告装修费38612元；3、第一、二被告连带赔偿原告经营损失10万元；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年8月27日，原告与第一被告签订了一份店面租赁合同，被告将自己承租的××县南侧富临广场对面的宇顺商厦的一间门店租赁给原告用于品牌化妆品经营。原告按照合同的约定2016年9月2日足额缴纳了店面租金8万元和合同保证金5000元，并按照租赁合同约定的要求对承租的店面进行了装修，累计投入各项人工物料38612元。但店面装修尚未完工的时候，第二被告来人勒令停止装修施工，并将商厦的大门上锁、贴封。自此，原告租赁的店面一直未能投入使用，期间原告不但投入的房屋租金、保证金、装修费等10余万元费用血本无归，而且在将近连续两年的时间里，一直未能营业，造成营业损失将近30万元。原告认为，第一被告宇顺公司将店面出租给原告，有义务保证出租房产具备合同约定的使用用途，但由于被告相互之间的经济纠纷，导致原告承租的房屋一直未能投入正常使用，第一被告对此负有不可推卸的责任。原告与第一被告之间签订的店面租赁合同是真实合法有效的民事合同，另外，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。第一被告与第二被告之间签订的租赁协议约定，第一被告可以将租赁的房屋租赁给商户经营。为此，第二被告强行停止原告装修施工，私自关闭商厦大门，阻挠原告正常营业，对原告所造成的一切损失负有直接责任。两位被告之间的纠纷应当按照合法途径由二被告自行解决，不应对善意第三人的合法权益造成伤害。无论两位被告之间的合同如何补充修改，均不能为合同之外的第三人设定任何义务，侵害第三人的合法权益。为此，二被告对原告合法承租的店面不能正常投入运营均负有不可推卸的责任，对原告造成的各项经济损失负有连带赔偿责任。目前，第二被告已将原告承租的店面非法转租给他人经营。为此，特诉至贵院，请求依法查明事实，判令二被告赔偿原告的各项经济损失以维护原告的合法权益。被告嘉泰公司辩称，1、2014年11月27日，嘉泰公司与昌黎县信达担保公司（以下简称信达公司）签订协议书约定将坐落在××县房（以下简称涉案商厦）租赁给信达公司，并同意信达公司可以转租给刘敖使用，但是协议并未约定刘敖可以对外转租，所以说，刘敖与原告签订的转租协议，违反出租人与承租人签订协议的约定，转租合同无效。2、嘉泰公司与刘敖转租关系在2015年底已经解除，而原告与刘敖是2016年8月27日签订店面租赁合同，是在嘉泰公司与刘敖解除关系后签订的，所以原告与刘敖签订的协议也是不符合法律规定的。3、原告要求嘉泰公司承担10万元的经营损失赔偿，没有相关证据予以证明，且不符合合同法113条规定的赔偿预期利益损失的规定，预期利益求偿需要坚持客观性原则，预期利益损失不能是主观可能的，而是客观上确定的，这种预期利益在通常情形下是必得的，原告只是与第一被告签订转租合同，并未实际投入经营，经营后是获利还是亏损是未知数，因此原告无法证实投入经营后必然会获得盈利，所以原告主张经营损失在客观上并不确定，不符合合同法113条的规定。综上，原告要求嘉泰公司连带赔偿10万元经营损失，没有法律和合同的依据，请法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。原告崔非为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：1、租赁合同一份及收据两张，用以证明原告与宇顺公司存在租赁关系及向宇顺公司交纳了租金80000元及保证金5000元的事实；2、购买灯具、水盆、辅料、胶水等物品的单据四张金额合计9551元，用以证明装修损失；3、原告自己打印清单一份14张，用以证明自己的经营损失；4、照片二张，用以证明第二被告在原告承租期间，将房屋非法转租给他人经营；5、照片四张，用以证明第二被告将原告承租的门店上锁不允许经营。被告嘉泰公司经质证认为：对证据1的关联性无异议，但因宇顺公司未到庭，无法核对真实性；封面是宇顺购物租赁合同，内容里的题目是店面租赁合同，两个合同是两个概念，实质上是不一样的，与原告诉讼的案由相冲突，店面是一个部门，所以即便店面租赁合同是真的，与嘉泰公司也没有关系，是在经营过程中产生的一种纠纷。租金和保证金的收据真实性无法确认。对证据2，因原告并未向我方主张装修损失，我方不发表质证意见。对证据3，根据原告的陈述，装修尚未完成，就被锁门无法进行装修，说明昌黎的门面并未正常经营；原告用古冶一个门店从2017年8月-2018年7月的流水来主张经济损失，举证逻辑是混乱的，没有任何证明性，而且这只是在A4纸打印的东西，对关联性、合法性、真实性均不认可。对证据4，只能看出其中一张有“宇顺购物”，别的看不出来，也看不出拍摄时间，第二被告作为房地产开发商，只对房屋具有所有权，也只是出租给大的经营者，并不参与经营，该门店是否出租，与第二被告无关，故对两张照片的证明力不予认可。对证据5，照片只能看到门上有链锁，但是看不出来是谁锁的，也看不出来具体的项目，不能证明原告的主张。被告嘉泰公司为支持其抗辩向本院提交昌黎县人民法院（2015）昌民初字第1808号民事判决书及秦皇岛市中级人民法院（2016）冀03民终804号民事判决书各一份，用以证明嘉泰公司与信达担保公司存在租赁关系，嘉泰公司同意信达公司将涉案商厦转租给刘敖，但是不允许刘敖再次转租；嘉泰公司与刘敖的租赁关系于2015年12月份已经解除，所以刘敖在2015年之后无权进行转租。原告崔非质证认为：对判决书没有异议，二被告之间的经济纠纷与我没有直接关系，但是他们的经济纠纷直接造成了我的经济损失，第二被告在我的租赁合同期间又将店面转租他人是事实，要求第二被告赔偿经济损失10万元。经本院审核，原告证据1形式、来源合法，内容真实，能够证明原告与宇顺公司的租赁关系及原告交纳租金、保证金的事实，本院予以采信；证据2非正规发票、未加盖销货单位印章、无法证实何人在何处使用，不具备证据的基本要件，证据3为原告单方打印清单，无法客观证实原告经营损失，证据4、5无拍摄日期、对原告主张无证明力，故对原告证据2-5本院不予采信；被告证据能够证明涉案商厦的权属、租赁过程等事实，本院予以采信。综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的陈述，本院对本案的事实认定如下：涉案商厦的产权人为被告嘉泰公司。2014年11月27日，被告嘉泰公司与信达公司签订《协议书》一份，约定涉案商厦1-4层楼房由信达公司经营使用，并同意信达公司租给刘敖经营使用，经营使用期限自2014年11月27日至2022年12月31日。同时，约定了租赁费金额及给付方式。同日，信达公司、刘敖、被告嘉泰公司三方签订《租赁合同》一份，约定：信达公司同意将涉案商厦1-4层楼房，房产使用面积7400平方米及建筑以外的土地和相关附属建筑设施、设备出租给刘敖，租赁期限自2014年11月27日至2022年12月31日。同时，约定了租赁费金额及给付方式。2015年4月2日，信达公司、刘敖、嘉泰公司就涉案商厦租赁费和付款方式等问题签订《补充协议》一份，约定刘敖于2015年4月5日给付嘉泰公司租赁房屋款100万元整。如未按日支付，视刘敖自动放弃租赁。刘敖于2015年5月20日给嘉泰公司支付租赁房款130万元，剩余80万元刘敖于2015年12月30日支付给嘉泰公司。同时就违约及后续租赁费给付重新进行了约定。2015年4月3日，刘敖向嘉泰公司认可的账户转账100万元，因刘敖未按约定向嘉泰公司支付第二笔租金，嘉泰公司于2015年7月15日诉至本院，要求刘敖支付第二笔租金130万元。本院于2015年12月25日作出（2015）昌民初字第1808号民事判决书，判决刘敖十日内给付嘉泰公司2014年11月27日至2015年12月31日期间的第二笔租金130万元。刘敖不服提起上诉，秦皇岛市中级人民法院于2016年7月27日作出（2016）冀03民终804号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2016年8月27日，原告崔非与被告宇顺公司签订租赁合同，约定被告宇顺公司将位于商场西侧门市一间出租给原告崔非作经营使用，租赁期共2年，自2016年10月1日至2018年9月30日，年租金85000元，保证金5000元。合同尾部补充约定，第一年租金实收80000元，合同到期后顺延15天为乙方免租使用。合同签订后，崔非于2016年9月2日向被告宇顺公司交纳“一楼西门市（原罗莱家纺）”保证金5000元，于2016年9月3日交纳租金80000元。原告崔非交纳上述费用后，非因本人原因未能实际进驻租赁场地经营。本院认为，刘敖系被告宇顺公司的法定代表人，刘敖以其个人名义与信达公司、嘉泰公司签订涉案商厦的租赁合同，系用于被告宇顺公司经营，故被告宇顺公司对涉案商厦内的门店具有分租权。原告崔非与被告宇顺公司签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。原告崔非已经依约向被告宇顺公司交纳了租金和保证金，被告虽然已向原告崔非交付了租赁门店，但未能保证原告崔非对租赁门店的正常使用，已经构成根本违约。原告崔非要求被告宇顺公司退还租金及保证金具有事实和法律依据，本院予以支持。原告崔非主张由被告宇顺公司赔偿其装修损失，但未能提供有效证据证明该损失的存在、数额及造成该损失的具体原因。原告崔非主张由二被告连带赔偿经营损失，与其诉讼请求中所陈述只是对承租门店进行装修，承租门店并未投入实际经营相矛盾，原告崔非所主张的经营损失并不客观存在并具有确定性，且原告崔非未能实际进驻租赁门店经营的具体原因不明，故本院对原告崔非要求被告宇顺公司赔偿装修损失、二被告赔偿经营损失的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百四十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告昌黎宇顺商贸有限公司于本判决生效后十日内返还原告崔非租金80000元及保证金5000元；二、驳回原告崔非的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4654元，由原告负担2729元，被告昌黎宇顺商贸有限公司负担1925元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判长 张树伟审判员 黄晓丹审判员 郑学英 二〇一九年四月十五日书记员 吴 波