辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽01民终3357号上诉人（原审被告）：赵强，男，汉族，1971年9月16日出生，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：韩晓光，辽宁同方律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芷含，辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于哲，男，汉族，1982年3月9日出生，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：李昕桐，辽宁昊星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王仁山，男，汉族，1977年12月2日出生，住黑龙江省逊克县。上诉人赵强因与被上诉人于哲、王仁山物权保护纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2018）辽0104民初2896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月25日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵强上诉请求：一、撤销沈阳市大东区人民法院（2018）辽0104民初2896号民事判决书，依法判决。二、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。一审法院判令上诉人赵强承担违约责任支付房租，但却忽略了本案中最关键的事实即涉案房屋在进行产权交易时买卖双方（被上诉人于哲及案外人李艳洁）均知悉该房屋的实际使用人并非上诉人赵强而是在此经营棋牌室的王仁山。且双方交易时及交易后从未通知具有优先购买权的承租人，也从未在变更产权后向上诉人赵强主张过租金。另外案外人李艳洁也承认其收取王仁山房屋租金的事实（也就是说，李艳洁与王仁山已经就涉案房屋租赁达成共识）及双方对对下一年房租价款未达成一致意见（此时租赁期限改为不定期），后李艳洁将该房屋出售给被上诉人于哲。于哲亦多次向王仁山催促房屋未果。换而言之，李艳洁及于哲均已认定该房屋的实际占有人为王仁山而所谓的赵强与李艳洁租赁协议已经无法继续履行的事实。李艳洁及于哲从未向赵强主张租金也可证明该事实。一审法院判令自2016年9月20日起就未使用涉案房屋的上诉人赵强支付2017年9月20日至2018年12月19日的租金不仅有失公允且于法无据。退一万步讲，即便上诉人赵强存在违约之处，那么从被上诉人于哲2017年9月15日取得涉案房屋的不动产登记证书（此时点并未产生房屋租金拖欠）起至其起诉，被上诉人于哲从未采取过任何手段防止其租金损失扩大。《合同法》第一百一十九条规定：当事人一方违约后，对方应担采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。这条规定的目的在于防止损失的扩大。当事人一方违反合同约定的，另一方不能无动于衷放任损失的扩大，而应当采取积极措施减少损失。一审法院恰恰是错误地保护了被上诉人于哲损失扩大部分的利益。一审法院2018年12月10日作出判决，却判令租金给付日期到2018年12月19日，此点不符合判决基本原理。一审法院判令根本没有使用涉案房屋的上诉人赵强腾退并交还该房屋不具有可执行性。一审法院诉讼费用计算错误。一审法院判令上诉人赵强赔偿数额不足20万元，却要求其承担本案13327元的案件受理费有失公允。于哲辩称，同意一审判决。王仁山未出庭应诉，也未提交答辩意见。于哲向一审法院起诉请求：1、依法解除房屋租赁协议并判令赵强返还位于沈阳市大东区吉祥二路46-1号6门的房屋，王仁山承担腾空并交还房屋的责任；2、依法判令赵强向于哲支付房屋租金54170元变更为要求赵强向于哲支付房租141383元，从2017年9月20日-2018年10月20日，之后的租金按照每月11375元至实际交房之日止；3、依法判令赵强向于哲支付违约金10834元变更为22209元；4、请求赵强、王仁山支付逾期缴纳房费的利息暂计5094.07元。5、依法判令赵强、王仁山承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：于哲系沈阳市大**吉祥二路**6门房屋的所有权人，于2017年9月15日取得该房屋的不动产登记证书。该房屋的原所有权人系案外人李艳洁。2016年9月3日，案外人李艳洁与赵强签订房屋租赁协议三份，协议约定李艳洁将位于大东区吉祥二路46-1号6门的房屋出租给赵强，第一份协议的租期为2年，从2016年9月20日至2018年9月20日，租金为半年65000元；第二份协议的租期为2年，从2018年9月20日至2020年9月20日，租金为半年68250元；第三份协议的租期为1年，从2020年9月20日至2021年9月20日，租金为半年71660元。三份协议均约定赵强不得中途将房屋转租给他人，如有一方违约，需向对方赔偿一个月房租。房屋租金采取上打租的方式，半年一缴纳房租。2016年9月20日，赵强（甲方）和王仁山（乙方）签订房屋转让协议，协议约定甲方将所承租李艳洁的门市转让给乙方，转让费的价格为110000元，加上半年的房租65000元（2016年9月20日至2017年3月20日），共计支付175000元。在房屋租用期内，房屋产权人有更改或变动需由甲方进行沟通调解，相关责任和损失由甲方负责。王仁山支付给李艳洁从2016年9月20日至2017年9月19日的房屋租金，在此之后并未支付房租。在庭审中，王仁山自认案涉房屋由其在经营使用。以上事实，有不动产登记证书、房屋租赁协议三份、房屋转让协议等证据及庭审笔录，经庭审质证，一审法院予以确认，在卷佐证。一审法院认为：赵强与案外人李艳洁签订房屋租赁协议系双方真实的意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应遵守该协议的约定。于哲作为案涉房屋的新的产权人，根据买卖不破租赁的基本原则，于哲承继了李艳洁在租赁协议的权利义务，亦应受到该租赁协议的约束。在赵强与李艳洁签订的租赁协议中约定，赵强不得再租赁期内将房屋转租给他人，但赵强在签订房屋租赁协议后不久就将所租用的房屋转租给王仁山，赵强已经违反合同约定。且赵强在2017年9月20日之后并未向于哲支付案涉房屋的租金，构成根本违约，导致于哲的合同目的无法实现，故对于于哲要求解除房屋租赁协议的主张予以支持。房屋租赁协议解除后，赵强和案涉房屋的实际占有人王仁山应当将位于沈阳市大东区吉祥二路46-1号6门的房屋腾退并交还给于哲。虽然赵强与王仁山签订的房屋转让协议中约定由王仁山支付房屋租金，但是由于该房屋转让协议并未经李艳洁同意，且事后也未能经李艳洁追认，因此赵强仍为承租人承担给付租金的责任，故赵强应当支付于哲从2017年9月20日至2018年12月19日的租金共计164125元（65000元*2+68250元÷2）。对于2018年12月20日之后的房屋租金因未能实际发生，一审法院不予审理，可另案主张。由于租赁协议中约定赵强不得将房屋中途转租给他人使用，但赵强违反该约定，因此应当支付于哲一个月房屋的租金10834元（65000元÷6个月）。由于赵强未能按双方之间的约定缴纳房屋租金，因此对于于哲要求赵强支付房屋租金利息的主张予以支持。一审法院判决：一、解除李艳洁与赵强之间于2016年9月3日签订的房屋租赁协议；二、赵强、王仁山于本判决发生法律效力后10日内腾退并交还给于哲位于沈阳市大东区吉祥二路46-1号6门的房屋；三、赵强于本判决发生法律效力后10日内给付于哲租金164125元；四、赵强于本判决发生法律效力后10日内给付于哲违约金10834元；五、赵强于本判决发生法律效力后10日内给付于哲租金65000元的利息（自2017年9月20日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；六、赵强于本判决发生法律效力后10日内给付于哲租金65000元的利息（自2018年3月20日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；七、赵强于本判决发生法律效力后10日内给付于哲租金34125元的利息（自2018年9月20日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；八、驳回当事人的其他诉讼请求。案件受理费13327元，由赵强承担。双方当事人围绕上诉请求提交新证据，赵强提交证据如下：录音一份，证明：原房主李艳洁已同意赵强将房屋转租给王仁山，赵强转租系合法转租。被上诉人发表质证意见称，真实性有异议，不是李艳洁的录音。该证据在一审中就已经形成，不能作为二审新证据。与本案无关联性，不能证明其证明目的。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，赵强与李艳洁签订的房屋租赁协议合法有效，双方应按照合同约定履行权利义务。于哲作为房屋买受人，承继了李艳洁在租赁协议的权利义务。关于案涉《房屋租赁协议》是否应当解除的问题。首先，赵强作为承租人自2017年9月20日后未向出租人交纳租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，赵强迟延履行给付租金义务，于哲有权依法解除合同。其次，该租赁协议中明确约定不得中途将房屋转租他人。赵强虽然抗辩称其转租给王仁山取得了原出租人李艳洁的追认，但结合本案证据与当事人陈述，李艳洁在一审证言中也并未认可赵强将案涉房屋转租王仁山。且上诉人主张王仁山向李艳洁转过房租，但王仁山陈述一次房租是给赵强，一次是和赵强去银行转账，于哲称房租收取每次都是赵强联系，不清楚转账人，上诉人也未能提供房租系王仁山转账的凭证。因此仅凭房租转账行为不能认定李艳洁知晓并认可房屋的转租。而赵强二审提交的录音内容应结合语境全面理解，不应断章取义。李艳洁在录音中表达的是王仁山既不给付房租，也不腾房，要求赵强予以解决，不能认为是李艳洁明确同意转租给王仁山。因此，本案赵强违反合同约定将房屋转租属于违约，于哲有权解除合同。最后，关于次承租人王仁山同意继续承租房屋的问题。本案中赵强擅自转租房屋本身属于违约。且王仁山自2017年9月20日后并未向赵强或李艳洁、于哲支付租金，王仁山现以继续支付租金进行抗辩不能成立。综上所述，本案中赵强存在违约，因租赁协议系赵强与李艳洁签订，因此赵强应承担给付租金与违约金的责任。综上所述，上诉人赵强的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13327元，由上诉人赵强负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  王 虹审 判 员  单 立二〇一九年四月一日法官助理  勾雪峰书 记 员  薛 彤本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。