北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终4862号上诉人（原审被告）：北京森瑞昌餐饮管理有限公司，住所地北京市丰台区丰北路**地下**。法定代表人：高建森，总经理。被上诉人（原审原告）：北京冠京饭店有限责任公司，，住所地北京市丰台区丰北路**法定代表人：王玉良，董事长。委托诉讼代理人：张雪梅，北京市致诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李京生，男，北京冠京饭店有限责任公司总经理。上诉人北京森瑞昌餐饮管理有限公司因与被上诉人北京冠京饭店有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初20733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。北京森瑞昌餐饮管理有限公司（下称森瑞昌公司）上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回北京冠京饭店有限责任公司（下称冠京饭店）的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一审法院关于我公司与冠京饭店签订的房屋租赁合同合法有效的认定，属于明显的事实认定错误与适用法律错误，我们之间签订的房屋租赁合同涉及的房屋未取得建设工程规划许可证，故我们签订的合同应属于无效合同；一审法院将北京市丰台区丰台北路81号地下一层（下称涉案房屋）未取得消防审批手续的责任全部归于我公司，且要求我公司承担全部赔偿责任，该认定存在逻辑混乱和事实认定错误；冠京饭店交付我公司的房屋面积与约定不符。冠京饭店辩称，同意一审判决。不同意森瑞昌公司的上诉请求。一审法院认定事实清楚，定性准确，逻辑清晰，在程序上并无不当。关于涉案房屋的面积问题，有相关部门的测量面积，就是我们之间合同约定的面积，我公司交付给森瑞昌公司的房屋是特定房屋，不是按照面积计算的租金，在签合同时，我公司已经将房屋的手续都给了森瑞昌公司，森瑞昌公司对此是认可的。冠京饭店向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方租赁合同及补充协议；2.判令森瑞昌公司按合同约定租金标准支付自2016年7月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋租金及延期付款违约金，以欠付金额为基数，按日千分之五分段计算；3.判令森瑞昌公司立即腾退返还租赁房屋并赔偿我公司房屋闲置期损失（6个月租金）45万。一审法院认定事实：北京市丰台区卢沟桥乡农业联合公司与北京冠京工贸有限责任公司签订租赁合同，北京市丰台区卢沟桥乡农业联合公司将坐落于北京市丰台区丰北路81号的建筑及相应基础设施和配套设施出租给北京冠京工贸有限责任公司使用。后北京冠京工贸有限责任公司更名为北京冠京投资管理有限公司，北京冠京投资管理有限公司同意授权冠京饭店将位于北京市丰台区丰北路81号地下一层的房屋使用权，由其与北京仓达投资有限责任公司签订租赁合同。2014年12月18日，出租方（甲方）冠京饭店与承租方（乙方）北京仓达投资有限责任公司签订房屋租赁合同，约定甲乙双方确认以本合同甲方支付乙方的租赁房屋（以下简称房屋）标准，以本合同签署时的房屋现状为准，此现状包括且不限于房屋质量、装饰装修、配套设施、各项行政手续等。该房屋坐落于北京市丰台区丰台北路81号地下一层。该房屋用途为火锅店。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不得擅自改变该房屋的用途。甲乙双方确认以下为各方联系人及有效联系方式：甲方联系人：李京生联系电话：139XX****XX传真：01063892069，联系地址：北京市丰台区丰北路79号。乙方联系人：高建森，联系电话：136XX****XX传真：01089258255，联系地址：北京市大兴区黄村镇周村甲11号。房屋租赁期限自2014年12月19日至2019年12月31日，共计5年零23天。起租日为：2015年5月1日。租金标准：首期年租金90万元（人民币大写：玖拾万元整），每两年递增5%，具体见附件《租金计提数额表》。甲乙双方签订本合同时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为：75000元（大写：柒万伍任元整）。甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰或添置新物。装修、装饰或添置新物的范围是对自身经营有帮助的。乙方对甲方设施依据自身的经营特点自费进行与本房屋相符的设计、装修及设备安装，应事先向甲方提交装修施工图纸、方案和所雇用的施工单位情况，并应取得甲方同意。未经甲方同意，乙方不得擅自修改已批准的装修施工图纸、方案、要求。隐蔽工程封闭前需甲方验收并书面认可。因乙方违反本合同约定逾期履行租金、违约金及水电等其他费用给付义务的，甲方可单方以房屋租赁保证金予以直接抵扣，从而造成保证金不足的，乙方应在抵扣之日起三日内予以补足至本合同7.1条约定的数额。合同的解除：…乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：不支付或者不按照约定支付租金、房屋租赁保证金（包含未按约定时间补足）达30日的…违约责任：乙方如未能如期交付租金及房屋租赁保证金（包括未及时依据本合同笫7.3条约定补足保证金的），及包括且不限于水电在内的各项费用的，需向甲方支付违约金。违约金为每延迟一天支付到期应支付但未支付金额的千分之五。《租金计提数额表》记录租金明细：1、2015年3月1日至2015年6月30日，租金300000元；2、2015年7月1日至2015年12月31日，租金450000元；3、2016年1月1日至2016年6月30日，租金450000元；4、2016年7月1日至2016年12月31日，租金450000元；5、2017年1月1日至2017年6月30日，租金472500元；6、2017年7月1日至2017年12月31日，租金472500元；7、2018年1月1日至2018年6月30日，租金472500元；8、2018年7月1日至2018年12月31日，租金472500元；9、2019年1月1日至2019年6月30日，租金496125元；2019年7月1日至2019年12月31日，租金464861.79元。2015年7月22日，出租方（甲方）冠京饭店与承租方（乙方）森瑞昌公司签订房屋租赁合同补充协议，约定北京仓达投资有限责任公司与冠京饭店2014年12月18日签订了《房屋租赁合同》（下称原合同）。由于北京仓达投资有限责任公司在租赁物所在地新办理了工商名称注册且办理下来了营业执照，新注册公司名称为森瑞昌公司，注册，注册地址为北京市丰台区丰北路**地下**法人仍为高建森。应北京仓达投资有限责任公司申请将原合同的承租方变更为森瑞昌公司。经冠京饭店与北京仓达投资有限责任公司协商达成一致，冠京饭店同意北京仓达投资有限责任公司对合同主体的变更申请，将原合同的承租方变更为森瑞昌公司。双方签订的原合同所有条款将由森瑞昌公司继续履行。原合同所有条款不变。2015年8月10日，出租方（甲方）冠京饭店与承租方（乙方）森瑞昌公司签订房屋租赁合同补充协议，约定双方同意将《原合同》的免租期延长2个月，既起租日由原约定的2015年3月1日，调至2015年5月1日为起租日。承租方对《原合同》再无任何其它异议。《原合同》其余条款不变。2016年2月1日，出租方（甲方）冠京饭店与承租方（乙方）森瑞昌公司签订房屋租赁合同补充协议，约定：2015年12月13日，由于冠京B座二层新租户：北京比格餐饮管理有限责任公司、北京名尊名媛美容美发有限公司，在装修施工中泄水时下水管道漏水，屋面漏水涉及到了B座地下一层乙方公司所租赁的房屋，导致乙方设备及部分物品损坏。经过多次协商，鉴于此事和乙方经营情况，冠京饭店与森瑞昌公司协商达成以下协议：甲方同意在乙方应交甲方的2016年1月1日至7月31日期间房屋租金45万元中减收10万元（人民币）以解决此事。减收后租金35万元，乙方承诺于本协议签订后一日内支付甲方。原《房屋租赁合同》其余条款不变。乙方保证就此不再以任何形式和理由向甲方以及第三方（北京比格餐饮管理有限责任公司、北京名尊名媛美容美发有限公司）提出任何赔偿费用要求。合同签订后，森瑞昌公司于2014年12月16日支付房屋租赁保证金75000元，2014年12月19日支付租金300000元，2015年8月31日支付租金300000元，2016年2月1日支付租金350000元。另，2012年6月18日，北京市规划委员会作出市规丰行决字[2012]第1号行政处罚决定书，被处罚单位：北京市丰合区卢沟桥乡农业联合公司。经查明，1992年10月，北京市丰台区卢沟桥乡农业联合公司末按我委核发的市规建字1618号《建设工程规划许可证》批准内容开工建设，擅自将原批准的综合楼，地上5，地上**度20.55米，建筑规模4480．5平方米，建地上5层，地下l，地下**度20.55米，建筑面积5349.98平方米（其中地，上建筑面积4480.5平方米，地下建，地下建筑面积869方米），比原审批增加地下一层，地下建，地下建筑面积增加869方米，该楼1994年12月竣工，地下一，地下**房屋目前处于空置状态位上述行为至今未改正，依据《北京市城乡规划条例》第二十三条第二款和《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规章，其行为已构成违法建设。根据《立法法》第八十四条中“【不溯及既往】法律、行政法规、地方性、地方性法规例和单行条例、规章不溯及既往”及《行政处罚法》第二十七条中“【从轻、减轻处罚的条件】（三）配合行政机关查处违法行为有立功表现的”之规定，鉴于该项目于1992年开工建设，依据《北京市城市规划条例》、第四十三和《违反行政处罚办法》第三条第一款之规定，拟对该建筑地下违法增加的869.48平方米处以150元／平方米罚款，罚款金额130422元。北京市丰合区卢沟桥乡农业联合公司于2012年6月21日缴纳了罚款130422元。法院对于租赁合同、补充协议、行政处罚决定书、行政处罚缴款书、证明等证据予以确认。庭审中，冠京饭店提交催款函、EMS快递单及查询记录，意在证明在森瑞昌公司出现未按合同约定交纳租金的情况后，冠京饭店致函要求森瑞昌公司交纳租金。森瑞昌公司表示未收到此函。根据快递单显示，收件人、联系电话、收件地址与森瑞昌公司在租赁合同中预留的内容一致。据此应认定森瑞昌公司收到此函件。森瑞昌公司提交平面图，意在证明冠京公司交付的房屋建筑面积小于合同约定的面积，要求作为其拒付、减付租金的理由。冠京饭店对此不予认可。经询问，森瑞昌公司表示面积是其自行根据图纸计算，扣除了不能使用的泵房面积后小于合同约定的租赁面积。法院考虑合同履行是租赁房屋的交付是双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，森瑞昌公司在合同履行期间并未在合理期限内提出异议，其主张法院不予支持。森瑞昌公司提交消防设计备案检查不合格通知书，意在证明涉案房屋的局部装修工程经建设工程消防设计审核结论为不合格，原因为未提供建设工程规划许可证明文件，导致不能获得消防审批手续，影响其经营活动。冠京饭店不予认可，提交建设工程消防验收意见书，主张涉案房屋的上一承租人就针对涉案房屋的消防验收合格，森瑞昌公司消防验收不合格的原因在于设计问题，并非建设工程规划许可问题。森瑞昌公司曾经在本案中提出反诉，要求确认合同无效，判令冠京饭店退还多收租金、赔偿损失。但森瑞昌公司在本案普通程序庭审中经法院合法传唤未到庭，其反诉按撤回处理，森瑞昌公司可针对其反诉问题另案起诉解决。一审法院认为，冠京饭店与森瑞昌公司签订的租赁合同涉及的租赁房屋虽未有建设工程规划许可，但于签订租赁合同前已经有关部门罚款处理，且行政处罚决定书中亦未有进行拆除的决定，案涉房屋已不属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故该租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应依约履行。冠京饭店依约提供了租赁房屋，森瑞昌公司应支付租金，森瑞昌公司主张减付、拒付租金的理由并不符合合同约定及法律规定，故其辩称法院不予采信。森瑞昌公司拖欠租金后，冠京饭店发函催告，经催告后森瑞昌公司仍未支付租金，故冠京饭店提出解除合同及补充协议的请求于法有据，法院予以支持，合同及补充协议自本判决生效后解除。在合同解除后，森瑞昌公司应将涉案房屋腾退给冠京饭店，现森瑞昌公司继续占有涉案房屋，并无合法依据，故冠京饭店要求森瑞昌公司腾退涉案房屋的诉讼请求，法院予以支持。关于冠京饭店要求森瑞昌公司支付至腾退之日止的租金请求，在合同解除前，森瑞昌公司占有使用房屋应支付房屋租金，在合同解除后，森瑞昌公司在未返还涉案房屋时给冠京饭店造成了一定损失，应当支付给冠京饭店费用，此时的费用已经由租金转变为房屋占有使用费，法院对其主张依法相应进行调整。森瑞昌公司虽然主张未取得消防审批手续影响其经营，但森瑞昌公司仍正常使用租赁房屋中，至今仍在进行经营活动，且未取得消防审批手续并非仅归责于冠京饭店，故其应按照合同约定的数额全额支付租金，合同解除后的占有使用费计算标准亦应按照租金标准计算，其前期支付的租金按照双方租赁合同及补充协议的约定计算，森瑞昌公司支付的房屋租赁保证金按约定抵扣欠付租金。关于违约金，合同虽有约定，但森瑞昌公司对于违约责任有异议，亦不认可冠京饭店的请求，故法院对于违约金计算标准调整至中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准计算。冠京饭店关于房屋闲置期损失的主张，鉴于相应损失现在还尚未实际发生，故其主张依据不足，法院不予支持。森瑞昌公司经法院合法传唤未到庭参加普通程序庭审，视为其放弃了相应质证和答辩的权利，不影响法院根据已查明的事实进行判决。据此，一审法院于2018年12月26日判决：一、判决北京冠京饭店有限责任公司与北京森瑞昌餐饮管理有限公司于2014年12月18日签订的房屋租赁合同及后续签订的补充协议于判决生效之日起解除；二、北京森瑞昌餐饮管理有限公司于判决生效后十日内向北京冠京饭店有限责任公司腾退坐落于北京市丰台区丰北路81号地下一层的房屋；三、北京森瑞昌餐饮管理有限公司于判决生效后七日内向北京冠京饭店有限责任公司按照合同约定的租金标准支付自2016年8月1日起至合同解除之日止的租金及违约金（以应付租金款项为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率四倍的标准计算）；四、北京森瑞昌餐饮管理有限公司于判决生效后七日内向北京冠京饭店有限责任公司按照合同约定的租金标准支付自合同解除次日起至实际腾退之日止的占有使用费；五、驳回北京冠京饭店有限责任公司其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，关于合同效力问题，本案中，虽涉案房屋未取得建设工程规划许可证，但就该房屋有关行政部门已经进行了罚款处理，且至今没有对该房屋出现进行拆除的决定，故一审法院认定森瑞昌公司与冠京饭店签订的房屋租赁合同合法有效，并无不当。森瑞昌公司关于房屋租赁合同无效的上诉理由，不能成立，本院不予支持。关于房屋租赁合同是否解除的问题，因森瑞昌公司未按照房屋租赁合同约定支付租金，其对冠京饭店已构成合同的违约行为，故冠京饭店依据合同约定行使合同解除权，要求解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议、支付欠付租金及违约金、腾退涉案房屋并支付解除合同后的房屋占有使用费的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。关于森瑞昌公司主张减付、拒付租金的抗辩理由是否成立的问题，1、森瑞昌公司称冠京饭店交付其的涉案房屋可使用面积为732.15平方米与合同约定的800平方米不符，因首先双方签订的房屋租赁合同约定的租金数额为固定数额，并非按照房屋面积计算，其次森瑞昌公司在签订合同时已对涉案房屋进行过现场勘验，其交付涉案房屋为实体交付，最后森瑞昌公司称其在装修涉案房屋时已发现面积不符，但其公司在此后长期合同履行中从未就此提出过异议，故对森瑞昌公司现以此作为减付、拒付租金的抗辩，依据不足，本院不予支持。2、森瑞昌公司称涉案房屋未取得消防审批手续影响其经营，且未取得消防审批手续应归责于冠京饭店，因森瑞昌公司已经在涉案房屋处领取合法的工商营业执照，并且其公司正常经营至今，租赁涉案房屋的目的并未受到实质影响，且从消防部门的审批材料可以显示，涉案房屋消防审批没有取得并非全完归责于冠京饭店，故对森瑞昌公司的此项上诉抗辩，依据亦不足，本院亦不予支持。综上所述，森瑞昌公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38653元，由北京森瑞昌餐饮管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  刘苑薇审判员  孟 龙审判员  王 云二〇一九年四月十日法官助理耿玉书记员梁辰