成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0108民初7109号 原告:杨利英，女，1981年11月14日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：赖李勇，北京市竞天公诚（成都）律师事务所，特别授权。 被告:谢怡，女，1988年12月11日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：文斌，四川拓泰律师事务所律师，特别授权。 被告：邓晋科，男，1986年8月14日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告杨利英与被告谢怡、邓晋科房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月3日立案受理后，依法适用普通程序于2019年3月15日公开开庭进行了审理，原告杨利英及其委托诉讼代理人赖李勇，被告谢怡的委托诉讼代理人文斌到庭参加诉讼，被告邓晋科经本院传票传唤未出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 杨利英向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房屋预约买卖协议》；2.判令被告双倍返还定金80000元；3.判令被告赔偿因违约将案涉房屋出售他人而导致原告未能购房的房屋差价损失1000000元；4.本案的诉讼费、保全费全部由被告承担。事实及理由：2017年7月29日，原被告签订《房屋预约买卖协议》，约定被告将位于成都市成华区的房屋出售给原告，建筑面积实际为110.95平方米，房屋成交总价1350000元；原告在签订合同时向被告支付定金40000元，在被告拿到房产证并申请提前还贷批复后，原告将被告需要提前还贷金额400000元转账至贷款银行指定还款账户。合同签订后，原告依约向被告支付了购房定金40000元。之后，原告多次询问被告房产证是否下发，被告均表示未下发。现被告已与案外人就案涉房屋达成新的房屋买卖合同，成交价2350000元，并于2018年9月7日过户完毕。原告为维护自身的合法权益，诉至法院。 谢怡辩称，一、本案中的《房屋预约买卖协议》是预约合同。原告在签订该协议时知晓案涉房屋未取得产权证，且存在抵押，同时原被告签订本协议时已经知晓成都市出台的相关政策，原告可能无购房资格，故根据以上客观事实，双方协商一致订立预约购房合同。二、谢怡不存在违约的情况。根据双方签订的预约协议，如原告无购房资格，被告无息退还定金，相互不追责，根据成都市人民政府办公厅于2018年5月15日发布的成办发（2018）17号文件，原告无购房资格。三、双方在签订协议时，对违约责任有明确约定，适用定金法则。根据私法自治的原则，当事人有权在法律范围内处分自己的权利，双方在签订协议时明确约定了违约责任，原告应遵守双方的约定。四、本案中原告向被告支付预约购房定金40000元，定金合同才能生效，预约合同实际成立但未实际履行，原告并无实际损失，同时原告知晓案涉房屋无产权证、有抵押，且限购限贷政策可能导致原告无购房资格，其经过咨询专业人士，并拟定本协议，其知晓交易风险，故原告本身存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，损失赔偿不得超过违反合同一方定拟合同时预见或应当预见违反合同造成的损失。综上，原被告签订的预约合同协议已经实际解除，被告仅需无息退还定金40000元，原告诉请房屋差价无事实和法律依据，请求驳回原告的诉请。 邓晋科未进行答辩。 经审理查明，2017年7月29日，杨利英（乙方）作为买受人，谢怡、邓晋科（甲方）作为出卖人，双方签订《房屋预约买卖协议》。该协议约定谢怡、邓晋科将其所有的坐落于成都市成华区的房屋出售给杨利英，建筑面积110.95平方米，售价1350000，双方明确该价格为甲方净收价，合同有效期内不因任何因素上涨。双方还在该协议中明确约定了付款时间、付款方式、违约责任、费用负担、针对合同履行过程中可能存在的问题的解决方式以及其他合同履行细节。协议签订后，杨利英通过支付宝转账方式向谢怡支付了定金40000元，谢怡、邓晋科分别出具收条确认各自收到杨利英购房定金20000元。2018年6月19日，谢怡、邓晋科取得案涉房屋的不动产权证书。同年9月4日谢怡、邓晋科与案外人李龙雪莲签订《成都市存量房买卖合同》，约定案涉房屋转让给李龙雪莲，9月7日，李龙雪莲取得案涉房屋所有权。为此，谢怡、杨利英无法再向杨利英交付案涉房屋。谢怡、邓晋科与案外人李龙雪莲针对案涉房屋的最终成交价格为2320000元。 上述事实，有双方当事人身份信息，《房屋预约买卖协议》、定金收据、支付宝转账记录、成都市不动产登记信息摘要、房屋信息查询记录、微信聊天记录、《成都市存量房买卖合同》、中介机构网站信息截图以及双方当事人陈述等证据证明。 本院认为，本案的争议焦点为：1、双方签订的《房屋预约买卖协议》性质究竟是预约还是本约；2、谢怡、邓晋科是否存在违约行为。针对本案争议焦点，分别评判如下： 关于第一项争议焦点。本院认为，预约是指将来订立一定契约的契约，是相对于本约而言的特殊合同，其指向为本约的缔结。预约合同存在之必要，是由于相关交易中存在着事实或法律的障碍而暂且不宜签订本约，故预约合同的标的为缔结本约而并不具备本约合同中具体权利义务的可履行性。但如果预约实际上已具备本约之要点而无须另订本约的，应视为本约，故名为预约仍非预约。本案中，虽然原、被告双方签订的《房屋预约买卖协议》名为预约，但该协议已经具备了房屋买卖合同本约的全部要件且明确约定了付款时间、付款方式、违约责任以及其他合同履行细节，双方当事人之间的合同权利义务具体、明确；签约后，原告已按照合同约定向被告支付了购房定金40000元，双方签订的《房屋预约买卖协议》已经具备了本约的全部要件，该买卖协议应当属于本约的性质。另外，虽然双方签订房屋买卖协议时，被告尚未取得案涉房屋权属证书及银行贷款尚未结清，但双方在该协议第三条已明确约定“甲乙双方按约定时间在开发商提供房产证后15天内，甲方申请该房屋按揭的提前还贷，在提前还贷成功后3天内双方前往成都市房产交易中心办理网签，在提前还贷成功后30天内，双方共同带齐相关证件及本合同到成都市房管局交易中心，甲方并协助乙方办理此房的过户换证手续或办理公证手续，所产生的一切费用由乙方支付。”第七条第一款还约定“若开发商在约定时间内未及时发放房产证导致甲方提前还贷及双方过户延期，则双方约定的房屋售价不变，但在2019年4月1日后甲方在银行的该房屋的月贷款利息由甲乙双方均摊。”由此可见，双方当事人在签约时均知晓案涉房屋本身尚没有办理权属证书、银行贷款尚未结清且认可等待权属证书办理后再继续办理本案房屋买卖协议的过户手续，同时也考虑到了开发商可能会存在不能按约及时为被告方办理产权证，并对由此产生的后果作出了细致约定。综上，本院认为上述房屋买卖协议属于部分附履行条件的对于将来可能取得所有权房屋的买卖合同，也应属于本约的范畴。故谢怡提出该协议性质为预约的抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 关于第二项争议焦点。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原被告双方在合同中约定的房价1350000元为净收价，且约定合同有效期内不因任何因素上涨。根据原被告双方在合同中的约定，谢怡、邓晋科应当在开发商提供房产证后15天内申请该房屋提前还贷，并在还贷成功后3天内原被告双方办理网签，但是谢怡、邓晋科于2018年6月19日取得房屋产权证后并没有及时通知杨利英提供还贷资金以消除转让该房屋的法律障碍，而是选择将案涉房屋重新对外出售，并于同年9月7日将案涉房屋过户至案外人李龙雪莲名下。谢怡、邓晋科因市场原因房价上涨且具备履行合同的条件后，采取隐瞒的方式拒不履行与原告签订的合同，并将房屋买与他人，有违诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条之规定，二被告应当承担赔偿损失等违约责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。 关于谢怡主张杨利英在成都本地已有一套住房，根据成办发[2018]17号文件，杨利英已经没有购房资格，按协议约定被告无息退还定金，相互不追责的答辩意见。本院认为，原被告双方于2017年7月29日签订《房屋预约买卖协议》并开始履行，而成办发[2018]17号文件签发时间为2018年5月15日，新出台的限购政策并不能当然阻碍双方已经成立在先的《房屋预约买卖协议》继续履行。即便原告丧失购房资格，也应经双方协商后解除合同，被告不应当以获取更多利益为目的而单方面不履行合同。因此，谢怡的答辩理由不能成立，其主张不存在违约的意见缺乏事实和法律依据，本院不予采信。 关于是否支持杨利英的诉讼请求的问题。1、因谢怡、邓晋科已经将案涉房屋另行出售，并已过户完成，原被告双方签订的《房屋预约买卖协议》已无法实际履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，本院对杨利英关于解除《房屋预约买卖协议》的主张予以支持。2、原告在第三项诉讼请求中已主张因案涉房屋出售他人的房屋差价损失，该主张系假设双方交易完成后原告可能获得的利益。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回之规定，故原告在假定合同已履行的情况下只能主张定金抵作价款或者收回定金，而无权要求双倍返还。因此，原告假定合同已履行的前提下只能主张返还支付的定金40000元。3、因房屋买卖标的额较大，买卖双方一般都会多次洽谈、磋商，而中介机构所标的售价只是出卖人的单方要求，并不能实际反映出案涉房屋的实际成交价值。谢怡、邓晋科与案外人李龙雪莲就案涉房屋的成交价格为2320000元，该交易价格属于双方正常履行合同后原告可以期待获得的房屋价值。也就是说，因谢怡、邓晋科违约导致杨利英未能按双方《房屋预约买卖协议》中约定的总价款1350000元成功购买案涉房屋，实际给杨利英造成了970000元的预期利益损失。 综上，被告的答辩意见不能成立，本院不予支持。被告邓晋科经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，法律后果自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告杨利英与被告谢怡、邓晋科签订的《房屋预约买卖协议》； 二、被告谢怡、邓晋科返还原告杨利英定金40000元； 三、被告谢怡、邓晋科赔偿因违约将案涉房屋出售他人而导致原告杨利英未能购房的房屋差价损失970000元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16950元，保全费5000元，由被告谢怡、杨利英负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  薛跃发 人民陪审员  卢小蓉 人民陪审员  刘 莉 二〇一九年四月二十八日 书 记 员  周雨荞