安徽省广德县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1822民初442号 原告：广德县商务局，住所地安徽省广德县桃州镇行政便民服务中心**，统一社会信用代码11341723003253898Y。 法定代表人：崔勇，该局局长。 委托诉讼代理人：王军，该局员工。 委托诉讼代理人：付明友，安徽兴才律师事务所律师。 被告：钟艳霞，女，1965年3月30日出生，汉族，住安徽省广德县。 委托诉讼代理人：陈培玉，安徽宣广律师事务所律师。 原告广德县商务局与被告钟艳霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案受理后，钟艳霞于同年2月26日向本院提出反诉，本院依法适用普通程序于同年3月11日公开开庭进行了合并审理，原告委托诉讼代理人王军、付明友、被告钟艳霞及其委托诉讼代理人陈培玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 广德县商务局向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即返还房屋，即被告立即将位于广德县桃州镇太极商城7号厅一楼内的冻库设备撤除，维护房屋固有结构和设施、清空房屋后将钥匙交给原告。2.判决被告一次性给付原告房屋租金损失，具体计算方式为自2018年11月24日起按日租金100.71元计算至被告返还房屋之日止。3.判决被告一次性给付原告因被告违约行为造成的修建太极商城7号厅水产池隔断墙而造成的损失12143.45元。事实与理由:2017年11月25日，太极商城市场管理服务中心与被告钟艳霞以及刘佳、方玉斌、严新义其他三名商户签订《房屋租赁合同》，约定钟艳霞、刘佳、方玉斌、严新义四人共同承租太极商城市场管理服务中心管理的太极商城7号厅一楼营业用房，租赁期限1年，自2017年11月24日起至2018年11月23日止，年租金166965元。被告钟艳霞租用的部分区域用于冻库经营，承担年租金36760元（日租金100.71元）。原、被告房屋租赁合同第二条明确约定租赁期限至2018年11月23日终止，同时明确说明“如合同期内因政府政策性变化，致使本合同有所调整或无法履行时，乙方必须无条件服从政府举措，不得以任何理由拒绝和阻挠，涉及具体问题双方协商解决。”2018年3月，原告因政府政策性变化--争创全国文明城市进行集贸市场超市化改造的政策需要，通过政策劝导、印发《搬迁通知》、上门协商方式，并承诺退还未到期房租、支付搬迁补偿费甚至额外支付搬迁进度奖励，向7号厅一楼商户诚意提出收回房屋提前解除合同的合理合法请求。7号厅一楼商户刘佳、方玉斌、严新义顺应我县创建全国文明城市集贸市场超市化改造的政策需要，及时与太极商城市场管理服务中心签订7号厅一楼搬迁协议，随后全部搬离。2018年国庆节后，原告县商务局工作人员和太极商城市场管理服务中心人员多次与被告钟艳霞协商尽早搬迁事宜，均遭拒绝，声称冻库搬迁难度大，且要原告承担冻库迁移损失。2018年12月5日合同期满10日后，太极商城市管中心向被告钟艳霞下达《催搬通知书》，限期20日内，即2018年12月25日前全部搬离。被告钟艳霞至今坚决不予搬出，至开庭时其冻库设备仍存留太极商城7号厅，严重阻碍了原告争创全国文明城市集贸市场超市化改造进程。根据原、被告房屋租赁合同第二条约定，原告可依据情势变更(政府政策性变化)的约定条件，提前协商解除合同。协商不成，另根据房屋租赁合同第九条约定:“房屋租赁合同期满之日即乙方返还房屋时间。乙方需要续租，必须提前半个月与甲方办理续租手续，否则视为退租。”2018年11月23日合同期满至今，被告钟艳霞从未与也不可能与太极商城市管中心办理续租手续，依约定应视为自动退租。根据《中华人民共和国合同法》第235条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”原告有权在合同期满后依法单方解除合同。被告钟艳霞虽已张贴通知，迁往别处经营，但其冻库至今未予搬离，合同期满后至起诉时依然事实上占用原告房屋近2个月。综上所述，被告的违约行为践踏了法治社会诚实信用原则，侵犯了原告的合法权益，破坏了原告争创全国文明城市应有的市场管理秩序。原告现依据太极商城市场管理服务中心与被告签订的《房屋租赁合同》第二条、第九条约定和《中华人民共和国合同法》第235条规定，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。 钟艳霞答辩称，1.2017年10月25日，原、被告签订合同属实，租赁期限为2017年11月24日至2018年11月23日。合同约定“如合同期内因政府政策性变化，致使本合同有所调整或无法履行时，乙方必须无条件服从政府举措，不得以任何理由拒绝和阻挠，涉及具体问题双方协商解决。”被告接到原告搬迁通知时，原告未提供任何政府相关政策性文件。原告所说要进行超市化改造，但并没有说明案涉冻库是否也要搬迁，并不符合合同第二条约定的条件。2.其他商户确实搬迁了，因为他们是经营南杂的，搬迁比较方便，但被告经营的是大型冻库，且经营了十几年。原告所说的“被告坚决不搬出”不属实，被告接到通知后就积极与原告协商搬迁事宜，被告提出了几种搬迁方案，比如让原告找房子整体搬迁过去、被告找房子所搬迁的费用由原告出，但原告的邢局长说他没有权限，要向县领导汇报。被告多次找原告协商搬迁事宜，但工作人员的答复都是说局长换了他们不知道。从被告接到搬迁通知到与被告协商不成，被告也在微信朋友圈中发布了租房信息，因冻库要求的房屋比较特殊，所以在2018年11月，被告在二房村找到一处房屋，将2组冻库搬迁过去。因被告还有一组大型冻库，是用混凝土焊接的，无法搬迁，还有2组冻库还没有找到房屋，所以至今只搬迁了2组冻库。原告所说的必须要提前半个月续租，被告与原告多次协商,但是因为原告不同意，故原告要求单方解除合同没有法律依据。另外，2018年3月15日被告接到搬迁通知后，基本停止营业，处理搬迁事宜，因原告的不作为，致使被告的经济损失巨大，原告应赔偿经济损失。 钟艳霞向本院提出反诉请求：判令广德县商务局支付因其单方终止房屋租赁合同造成钟艳霞的损失259279元。事实及理由:钟艳霞与广德县商务局在2017年11月25日签订《房屋租赁合同》，合同期限到2018年11月24日。在此之前钟艳霞已经营多年，一直承租广德县商务局房屋。在2018年3月15日,钟艳霞突然收到广德县商务局通知,因文明创建,通知其在2018年4月15日之前搬离。钟艳霞在收到通知后积极履行通知的内容,因经营大型冻库的特殊情况,所以多次找到商务局领导协商搬迁事宜,钟艳霞向商务局提出方案:一、由商务局负责将钟艳霞的冻库整体搬迁,地点由商务局确定,提前搬迁的损失由商务局承担；二、由钟艳霞负责将冻库整体搬迁,地点由钟艳霞自己寻找,搬迁的费用及提前搬迁的损失由商务局承担。商务局刑超平局长的答复是没有权限,要向县领导汇报，钟艳霞多次找到商务局,但都没有答复,再找时,工作人员告知领导换了,钟艳霞很茫然,不知道事情怎么处理,从接到通知，钟艳霞即停止进货,积极准备搬迁事宜，但由于商务局的不作为,导致钟艳霞的冻库迟迟不能搬迁，钟艳霞在找商务局无果的情况下,朋友圈、打电话咨询中介寻找租赁房屋，于2018年11月份在广德县二房村找到一处房屋,将其中二组冷柜搬迁过去，因房屋面积有限只能装二组，支付冻库的安装费用2.9万元。钟艳霞还有四组冻库没有找到租赁的房屋。从接到搬迁通知，钟艳霞与商务局协商过几次,但商务局都没有给一个明确的答复,钟艳霞一直在等待对方答复。期间,冻库的经营基本停止,但工作人员工资及电费等开支还是继续支付,由于商务局不作为造成钟艳霞巨大的经济损失，应当由商务局承担。钟艳霞为维护其合法权益，特依法提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。 广德县商务局答辩称，1.根据租赁合同第2条规定，如“合同期内因政府政策性变化，致使本合同有所调整或无法履行时，原告方有权单方解除合同或调整租赁期限。”双方在签订合同时，应清楚了解合同的风险，故原告有权要求解除合同。2.被告的损失并不存在，因为她还有人工费、电费，说明她还在正常经营。即使有损失也应由被告自行承担，属于合同风险，原告方是按照政府规定才调整的租赁期限。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 广德县商务局提供的安徽省建设工程招标投标通知书、建设项目投标汇总表，拟证明钟艳霞未履行提前搬迁的合同义务造成广德县商务局修建太极商城7号厅水产池隔断墙而造成损失12143.45元。钟艳霞的质证意见为：对证据的三性均有异议，该证据与本案没有关联性，不能证明该损失是由钟艳霞造成。本院认证为：该组证据仅能证明太极商城7号厅水产池隔断墙的投标、中标价为12143.45元，但不能证明该损失是由于钟艳霞违约造成的，故不予采信。 钟艳霞提供的证据：1.微信截图，拟证明钟艳霞于2018年5月17日和11月14日在微信朋友圈找房屋承租冻库的事实。2.照片一组，拟证明钟艳霞已于2018年11月将其中两组冻库搬迁到二房村及冻库存货、为剩余冻库做搬迁准备的事实。3.进货单，拟证明钟艳霞冻库2018年进货的品名及金额。4.收据一份，拟证明钟艳霞搬迁两组冻库支付的费用。5.电费收据一组，拟证明自2018年3月至12月钟艳霞支付电费的事实。6.工资发放单，拟证明钟艳霞在搬迁过程中支付必要工资的事实。广德县商务局的质证意见为：对证据1的真实性请法院核实，即使真实，钟艳霞也有义务在2018年4月15日之前将房屋交还广德县商务局。对证据2，钟艳霞至今未将房屋交还广德县商务局，仍处于违约状态，若照片属实则说明钟艳霞的冻库仍在运营中。对证据3的真实性有异议，系钟艳霞单方自制的证据，与本案无关。对证据4的真实性有异议，系钟艳霞单方自制的证据，根据合同约定，钟艳霞应将房屋清空并交还给广德县商务局。证据5的地址在管家坝，与本案无关，即使是真实的，也说明钟艳霞的冻库仍在经营。对证据6的真实性有异议，系钟艳霞单方自制的证据，钟艳霞是从事批发的个体户，这7人的工资与本案无关联性。本院认证为：对证据1、2的真实性予以采信；证据3系钟艳霞单方制作的打印件，真实性不能确认，且与本案没有关联性，不予采信；证据4的真实性无法确认，不予采信；证据5与本案没有关联性，不予采信；证据6的真实性无法确认，且与本案不具有关联性，不能证明是由广德县商务局违约造成的实际损失，不予采信。 根据本院认定的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2017年11月25日，广德县商务局内设机构广德县市场管理服务中心与钟艳霞、刘佳、方玉斌、严新义四人签订《房屋租赁合同》，约定由上述四人共同承租太极商城七号厅一楼的营业用房，年租金为166965元。钟艳霞租用的部分区域是用于冻库经营，承担的年租金为36760元。合同第二条约定：“租赁期限从2017年11月24日至2018年11月23日。如合同期内因政府政策性变化，致使本合同有所调整或无法履行时，乙方必须无条件服从政府举措，不得以任何理由拒绝和阻挠，涉及具体问题双方协商解决。”合同第九条约定:“房屋租赁合同期满之日即乙方返还房屋时间。乙方需要续租，必须提前半个月与甲方办理续租手续，否则视为退租。”2018年3月1日，中共广德县委办公室下发县办（2018）13号关于印发《广德县2018年“文明创建基础年”行动计划》的通知，该行动计划第二部分的主要任务要求“结合太极商城便民文化生活服务区综合改造，实施太极商城农贸市场超市化改造”。2018年3月15日，广德县市场管理服务中心向钟艳霞等人发出搬迁通知，要求7号厅经营户看到通知后于2018年4月15日之前搬离。刘佳、方玉斌、严新义进行了搬迁，并与广德县市场管理服务中心协商一致达成搬迁协议，均于2018年5月16日解除合同。钟艳霞因未就搬迁事宜与广德县市场管理服务中心达成一致意见，未予搬迁。2018年11月24日合同期满后，双方未就续租事宜达成一致意见。现广德县市场管理服务中心依照双方签订的《房屋租赁合同》，要求钟艳霞腾退房屋，恢复原状。但钟艳霞至今仍未搬迁。 本院认为，广德县市场管理服务中心作为广德县商务局的内设机构与钟艳霞签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定的租赁期限为一年，租赁期限届满后，双方已经按照合同约定履行了各自的义务，合同自租赁期限届满后终止。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”《房屋租赁合同》期满后，因广德县商务局与钟艳霞未就续租事宜达成一致意见，钟艳霞无权继续占用租赁房屋，应当将租赁房屋返还给广德县商务局，故广德县商务局要求钟艳霞腾退房屋的诉讼请求于法有据，予以支持。合同期满后，钟艳霞继续占有租赁房屋，应当参照原合同的租金标准支付无权占有期间的占有使用费，故广德县商务局提出的按照日租金100.71元的标准支付2018年11月24日至钟艳霞返还房屋之日的房屋租金损失于法有据，予以支持。广德县商务局提出的要求钟艳霞赔偿因修建太极商城7号厅水产池隔断墙而造成的损失12143.45元的诉讼请求，因未提供充分的证据证实该损失的发生是由钟艳霞违约造成的，故不予支持。关于钟艳霞反诉要求广德县商务局支付因其单方终止房屋租赁合同造成的损失259279元的部分，钟艳霞提供的证据尚无法证明其损失数额的大小，也不能证明损失的发生是由广德县商务局单方终止合同造成的，实际上广德县商务局虽然于2018年3月15日下发了搬迁通知要求钟艳霞于2018年4月15日之前搬迁，但双方并没有就搬迁事宜达成一致意见，合同并没有解除，钟艳霞也没有提供证据证实广德县商务局存在强制搬迁，强行收回租赁房屋等不履行合同义务的行为。从钟艳霞直至开庭时仍未完成搬迁的事实来看，广德县商务局仍然在为其提供房屋，更进一步证实了广德县商务局没有违约行为。合同到期后，双方的租赁关系终止，广德县商务局有权依照法律规定要求钟艳霞腾退房屋，故钟艳霞的反诉请求没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、钟艳霞于本判决生效之日起十五日内按照与广德县市场管理服务中心签订的《房屋租赁合同》的约定腾退广德县桃州镇太极商城7号厅一楼房屋。 二、钟艳霞自本判决生效之日起十五日内按照日租金100.71元的标准一次性支付广德县商务局自2018年11月24日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费。 三、驳回广德县商务局其他诉讼请求。 四、驳回钟艳霞的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费210元，由广德县商务局负担，反诉案件受理费2595元，由钟艳霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 长  陈飞乾 人民陪审员  何朝霞 人民陪审员  李康兰 二〇一九年三月十九日 书 记 员  杨 蒙 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。