广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民终261号上诉人（原审原告）：梅州市鸿云房地产开发有限公司，统一社会信用代码91441424765731120U，住所地五华县水寨镇环城路27小区。法定代表人：李福权，董事长。委托诉讼代理人：张展源，广东从信律师事务所律师。委托诉讼代理人：巫集德，广东从信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：薛燕霞，女，1986年3月10日出生，汉族，住五华县。被上诉人（原审被告）：薛凌茂，男，1986年6月12日出生，汉族，住五华县。委托诉讼代理人：曾浩然，广东粤梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：方辉，广东粤梅律师事务所律师。上诉人梅州市鸿云房地产开发有限公司因与被上诉人薛燕霞、薛凌茂商品房预售合同纠纷一案，不服五华县人民法院（2018）粤1424民初2138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梅州市鸿云房地产开发有限公司的委托诉讼代理人巫集德、被上诉人薛凌茂及委托诉讼代理人曾浩然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅州市鸿云房地产开发有限公司提起上诉称，一审判决认定事实错误，适用法律错误；请求撤销一审判决，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。1、一审判决认定被上诉人已付清购房款是错误的。即使被上诉人转账给张毅鹏和张伟明是真实的，也不能证明被上诉人已经履行了支付房款义务，上诉人至今没有收到剩余房款589000元。张毅鹏和张伟明的收款行为不代表上诉人收款，系其个人行为。首先，张毅鹏和张伟明均不是公司的法人代表，均不是公司股东，也不是公司的财务人员，更没有上诉人的委托去收取房款。张毅鹏不是公司的工作人员，张毅鹏和张伟明均无权收取房款。其次，依据上诉人提供的早期房永青签署的《认购协议书》，结合上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，《认购协议书》与《商品房买卖合同》涉及同一套商品房，价格一致，一口价83.9万元，被上诉人应向上诉人支付的房款总额为83.9万元，但被上诉人转账给张毅鹏和张伟明的金额为998800元，金额严重不符。被上诉人超额付款显然不符合常理。再次，《商品房买卖合同》第七条“付款方式及期限”第三款明确，房款须支付到公司账户，合同提供了相应的账户名称和账号，且按交易习惯和常理，个人向房地产开发公司购买房屋，购房款也是支付至公司公账。2、被上诉人提交的《认购协议书》与上诉人提交的《认购协议书》不符，且被上诉人提交的《认购协议书》房屋价格金额949000元，与双方签订的《商品房买卖合同》约定83.9万元也不相符，证明被上诉人提交的《认购协议书》不符合案件事实。一审判决认定被上诉人提交的认购协议书是错误的。3、一审法院认为《商品房买卖合同》中“出卖人”栏的委托代理人为张伟明，由此认为张伟明收取498800元款项系代上诉人收款，该认定是错误的。委托签订合同不能等同于委托收款。上诉人只委托张伟明作为代理人签合同，在合同中已经明确提供了收取房款的账户名称和账号。薛燕霞、薛凌茂答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。上诉人主张答辩人尚欠购房款589000元与事实不符，答辩人已经按约定付清了全部839000元购房款。答辩人每次支付款项后，上诉人均出具了收据给答辩人收执，并加盖了上诉人公司的公章。这种加盖公司公章的行为应当视为公司确认收到了相关款项。涉案买卖合同并没有明确指明答辩人应当支付至指定账户，且该合同是答辩人完成付款后补签订的。答辩人付清房款后，上诉人出具了房款总额的发票给答辩人收执。上诉人要求答辩人支付利息和违约金没有依据，答辩人已依约履行完支付购房款的义务，且未有任何违约行为。答辩人已于2017年2月9日前向上诉人付清了涉案购房款，包括购房款及电梯维修基金、办证费等其他相关费用均已经付清。梅州市鸿云房地产开发有限公司于2018年10月17日起诉，请求判令：1、两被告共同向原告支付拖欠的购房款589000元及利息53010元（按年利率6％，2017年3月11日开始，暂计算至2018年10月10日，共18个月，589000元×6％÷12个月×18个月＝53010元，2018年10月11日以后的利息另行计算）；2、两被告共同向原告支付违约金102309.3元（按日万分之三标准，自2017年3月11日开始计算，暂计算至2018年10月10日，共579天，违约金为589000元×0.03％×579天＝102309.3元，2018年10月11日以后的违约金另行计算）以上合计744319.3元；3、本案诉讼费用由两位被告共同承担。被告薛燕霞、薛凌茂作了答辩。一审法院经审理查明：被告薛凌茂、薛燕霞为夫妻关系。2017年3月10日，原告与两被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定有，原告将位于五华县水××镇环城路××小区××花园××房以839000元的价格出售给被告，被告应在2017年3月2日前一次性支付房款。第七条第（三）项约定，出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。合同约定张伟明为原告的委托代理人且其合同的签章处进行签名。原告确认张伟明为时任原告方的销售经理。原告主张被告只支付了房款25万元，提交有两份日期都为2017年2月3日的收据，但收据内容显示的其中一张定金5万元；另一张为房款20万元。庭审中，原告提交了一份日期为2016年12月22日，原告与案外人房永清签订的《鸿云花园认购协议书》，原告证明案涉房产早期的认购人是房永清，其交付的定金5万元原告认作是买方付款，即买方实际支付了25万元，但原告确认原告与房永清最终没有达成买卖关系。被告也提交了一份2017年1月26日被告与原告签订的一份《鸿云花园认购协议书》，约定被告向原告购买案涉的房产，付款方式一次性，一口价总价为949000元，被告先支付购房定金20万元，剩余房款及办证费、电梯维修基金、安房费共798800元在2017年2月5日全部付清。在协议书尾端备注有“另代收房屋维修金9800元”。在该份协议书中原告方的审核人张伟明进行了签名并加盖了原告的公司印章。在签订该份协议书当天，被告薛凌茂向案外人张毅鹏的账户转账支付了20万元，原告当天向被告出具了一份收据，内容显示收到案涉房屋的购房定金20万元，在该收据的收款单位盖章处加盖了原告的公司印章。2017年2月1日，被告薛凌茂向案外人张毅鹏的账户转账支付了30万元，原告当天向被告出具了一份收据，内容显示收到案涉房屋的房款30万元，原告在收据上也加盖了原告的公司印章。2017年2月9日，被告薛凌茂向案外人张伟明的账户转账支付了498800元，原告当天向被告出具了四份收据，内容分别显示收到案涉房屋的房款449000元、办证费35000元、住房基金9800元和电梯维修基金5000元，原告在四份收据上也分别加盖了原告的公司印章。2017年6月30日，原告向两被告出具了一份《广东省增值税普通发票》，加盖了原告发票专用章，显示案涉的房屋价税合计839000元。对于2017年1月26日的认购协议书的房屋的价格与2017年3月10日签订商品买卖合同的房屋价格出现差异的原因，原告表示房屋价格就是合同约定的价格839000元并没有解释其他原因。原告主张被告把上述款项支付至原告公司账户以外的账户，对此不予认可被告付款。被告则认为张伟明为时任原告的销售经理，按照其的指令把款项支付至其指定的其本人和其子张毅鹏账户没有过错，且原告在每次付款都出具了相应的收据给被告收执，并在2017年6月30日还向被告开具了相应的购房发票。庭审后原告派员对被告提交的2017年1月26日《鸿云花园认购协议书》和2017年6月30日《广东省增值税普通发票》上原告公司印章的真实性予以认可，对被告提交的六张收据上原告公司印章的真实性表示不敢确认。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点是被告究竟有没有按约支付相应的房款。根据原、被告于2017年3月10日签订《商品房买卖合同（预售）》中约定被告应在2017年3月2日前一次性支付房款839000元。根据被告提交的相关支付凭证显示被告已于2017年2月9日前把相关款项通过转账方式支付至张伟明及其子张毅鹏账户。虽然原告认为被告不是支付至公司账户而不予认可，但又在被告每次支付款项后都向被告出具加盖公司印章的相应收据，这种加盖公司印章行为应视为公司确认收到了相关的款项。《商品房买卖合同（预售）》第七条第（三）项也并没有明确指明被告应该支付至指定账户，且该合同是被告已经完成付款后才补签订的。另外，张伟明为时任原告的销售经理且合同也明确约定张伟明为原告的委托代理人，原告有理由听从张伟明的指令付款。更为明显的是在2017年6月30日，原告还向被告出具了诉争房屋的购房发票，这就更加证明了原告是认可被告已经支付了相应的房款。综上所述，一审法院认定被告已经依约支付了相应的房款，原告诉请不成立。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年12月5日作出判决：驳回原告梅州市鸿云房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费11242元，减半收取计5621元，由原告梅州市鸿云房地产开发有限公司负担。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷，二审争议的焦点是薛凌茂付款行为效力的认定。薛凌茂、薛燕霞提交的2017年1月26日的《鸿云花园认购协议书》有甲方梅州市鸿云房地产开发有限公司的盖章及其销售代表以及审查人员张伟明的签名，在梅州市鸿云房地产开发有限公司未能提供充分证据否定该认购协议书的情况下，对该认购协议书的真实性应予以认定。根据该认购协议书，涉案的A栋901房的总价为949000元。薛凌茂于2017年1月26日向张毅鹏转账支付了200000元，于2017年2月1日向张毅鹏转账支付了300000元，于2017年2月9日向张伟明转账支付了498800元，梅州市鸿云房地产开发有限公司均于当天出具了收到案涉房屋购房定金、购房款的收据，并在收款单位盖章处加盖了梅州市鸿云房地产开发有限公司的印章。梅州市鸿云房地产开发有限公司还于2017年6月30日向薛凌茂、薛燕霞出具了《广东省增值税普通发票》。梅州市鸿云房地产开发有限公司出具收据和发票的行为，应视为梅州市鸿云房地产开发有限公司对薛凌茂付款行为的确认。涉案的《商品房买卖合同（预售）》签订于2017年3月10日，发生在薛凌茂付款完成之后，属补签合同。梅州市鸿云房地产开发有限公司以《商品房买卖合同（预售）》载明的付款方式否定薛凌茂付款的效力，依据不足，不予支持。综上所述，梅州市鸿云房地产开发有限公司的上诉理由不成立，对其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11242元（已由上诉人预交），由上诉人梅州市鸿云房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈立民审 判 员  黄莉芬代理审判员  范宜洪二〇一九年四月二十八日书 记 员  巫锾宇