黑龙江省讷河市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0281民初1981号原告：王强，男，1986年3月31日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省讷河市。被告：庞大勇，男，1981年1月15日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省讷河市。被告：马丹丹，女，1984年2月7日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省讷河市。二被告共同委托诉讼代理人：崔连光，内蒙古布西律师事务所律师。原告王强诉被告庞大勇、马丹丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王强、被告庞大勇、马丹丹委托诉讼代理人崔大光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王强向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告于2017年7月5日签订的“资产买卖协议书”合法有效；二、由庞大勇、马丹丹协助王强办理坐落于翠湖名苑13号楼1单元1401室住宅及30.71平方米车库产权登记过户手续，确认房屋归王强所有。事实和理由：原、被告于2017年7月5日签订的“资产买卖协议书”，庞大勇、马丹丹将包括案涉坐落于翠湖名苑13号楼1单元1401室住宅及30.71平方米车库的3处房屋，以300万元价格卖给王强。王强支付了300万元房屋价款，庞大勇、马丹丹交付了3处房屋以及相关购房票据。现案涉房屋没有办理产权登记过户手续。庞大勇、马丹丹承认王强本案中所主张的事实，但认为，1、已将案涉住宅及车库实际交付占有使用，积极履行房屋协议约定的义务。现因无法一次性还清按揭贷款，不能协助王强办理房屋的过户手续；2、案涉住宅价值远远低于市场价值，存在显示公平，请求按照每平方米4千元价格，重新计算该房屋价款。通过对证据的认证，本院认定的事实如下：2017年7月5日，原、被告签订的“资产买卖协议书”，庞大勇、马丹丹将翠湖名苑13号楼1单元1401室住宅及翠湖名苑20号楼1层101室30.71平方米车库的3处房屋，以300万元价格卖给王强。王强支付了300万元房屋价款，庞大勇、马丹丹交付了3处房屋以及相关购房票据，没有办理产权登记过户手续。根据王强提供的齐齐哈尔市商品房销售预收款专用票据，翠湖名苑13号楼1单元1401室住宅面积150.32平方米，单价每平方米3,780元，楼房价款568,210元。30.71平方米车库单价每平方米7,500元，泰来县鑫兴达房地产开发有限责任公司（以下简称鑫兴达公司）预收全部车库价款230,325元。经本院查询不动产权利登记信息，案涉住宅房屋办理预告登记权利人为庞大勇单独所有，在齐齐哈尔市住房公积金管理中心贷款39.7万元，已被人民法院轮候预查封。案涉车库没有登记信息。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方当事人签订的房屋买卖协议是双方关于买卖房屋合意的结果，系双方当事人的真实意思表示。至于诉争房屋存在不动产权利抵押登记，影响的是诉争房屋是否能完成交易，只要诉争房屋交易障碍能消除，双方之间的合同即可得以履行。一、关于房屋买卖合同是否有效。对于合同效力发生影响的一般是效力性的禁止规范，司法实践中不能仅以违反《城市房地产管理法》第三十八条管理性规范，予以确定房屋买卖合同无效。房屋买卖合同的卖方在尚未取得房屋所有权证之前，虽然不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权，而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利。故王强与庞大勇、马丹丹签订的房产买卖协议书，不违反法律禁止性规定，应属有效。庞大勇、马丹丹按照合同将房屋交付王强使用，该合同已履行，合同双方并未产生争议。因此，在没有任何人对该合同的效力提出异议的情况下，原告王强与二被告对有效并已实际履行的合同并无直接利害关系。合同具有相对性，合同的效力只能对合同当事人发生法律效力，合同权利方只能按照合同的约定向合同义务方主张权利。本案作为合同相对人的庞大勇、马丹丹未对合同效力提出异议，王强起诉请求确认该合同有效，不符合起诉条件，应当驳回该诉讼请求。二、关于房屋买卖合同是否应继续履行。1、案涉住宅房屋设置了抵押权，影响的是房屋是否能完成交易，因为涉及他人权利，只要诉争房屋交易障碍能消除，双方之间的合同即可得以履行。本案中，案涉住宅房屋庞大勇已办理按揭贷款，在房屋管理部门办理预售登记，王强交付了房屋买卖价款，现双方之间的房屋买卖合同已无不能履行障碍，双方应信守签订合同确立的内容，全面履行双方之间确立的房屋买卖合同。但是，由于该房屋已被人民法院在其他案件轮候预查封，王强应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，向执行法院提出书面异议，对其实体权利进行审查处理，在其实体权利尚未确定之前，本院对其要求由庞大勇、马丹丹协助住宅房屋产权登记过户手续，确认该房屋归其所有的诉讼请求不予支持。2、《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。商品房买卖认购书是商品房买卖合同，双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。商品房买卖认购书的法律性质为预约合同，其与商品房买卖合同是预约与本约的关系。预约是约定将来订立一定内容的本约为目的的合同。预约是平等民事主体之间就将来签订一定内容的合同达成的一致意思表示，并往往以一定的定金作为双方愿意受预约合同条款约束的履约保障。预约合同通常为诺成合同，签订双方主观合意，而本约往往要受要物约束。预约以订立本约为目的，本约以预约作为达成手段，两者之间是手段和目的的关系。《最高人民法院的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（1）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，庞大勇与鑫兴达公司的《齐齐哈尔市商品房销售预收款专用票据》，属于商品房认购，为本约性质，双方当事人就将来签订一定内容的合同达成的一致意思表示，并且庞大勇已足额支付房款，实际接收、使用房屋，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。因此，该商品房买卖合同应当认定为本约合同。但是，根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。鑫兴达公司为房屋所有权人即物权人，庞大勇与鑫兴达公司就将来签订一定内容的合同达成的一致意思表示，并且庞大勇已足额支付房款，并且已经实际接收、使用。案涉房屋虽然不能办理不动产相关登记，但是在庞大勇支付全部房屋价款，鑫兴达公司履行交付车库义务后，庞大勇对于案涉车库享有的是物权期待权。物权期待权的性质还是债权。我国法律虽承认物权行为，但并不承认物权行为的独立性，物权的变动实行“债权合意加登记”。物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立并有效。不动产物权期待权从权利性质上虽非物权，但由于其正在接近物权，对其保护的前提和基础在于其未来将过渡为物权。庞大勇对于鑫兴达公司享有的仍是债权，只有房屋所有权变更登记到庞大勇名下时，其才依法享有所有权。因此，王强要求确认案涉车库归其所有的诉讼请求，无事实和法律依据。对于合同效力发生影响的一般是效力性的禁止规范，司法实践中不能仅以违反《城市房地产管理法》第三十八条管理性规范，予以确定房屋买卖合同无效。房屋买卖合同的卖方在尚未取得房屋所有权证之前，虽然不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权，而债权转让是合同法赋予合同当事人的权利之一，没有理由不允许当事人转让自己的合同权利。原、被告签订书面的房屋买卖合同，对于案涉楼房的位置、价款、定金等约定均无异议，是当事人的真实意思表示，不违反法律规定，并且已经实际履行，该合同依法为有效合同。故双方签订的房产买卖协议书，不违反法律禁止性规定，应属有效。是双方关于买卖房屋合意的结果，系双方当事人的真实意思表示。至于诉争房屋没有办理不动产登记相关手续，影响的是诉争房屋是否能完成交易，只要诉争房屋交易障碍能消除，双方之间的合同即可得以履行。双方应信守签订合同确立的内容，全面履行双方之间确立的房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条'……建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用'、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款'建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用'、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条'房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用'以及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款'房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用'等法律法规的规定，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。本案中，虽然王强实际占有使用案涉车库，但本案至今尚不具备办理房产登记的法定条件，待具备办理房产登记的法定条件后，庞大勇、马丹丹负有协助办理房产登记的义务。因此，王强要求庞大勇、马丹丹协助办理案涉车库登记手续的部分请求应予支持。综上所述，王强的部分诉讼请求，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第八十七条规定，判决如下：一、被告庞大勇、马丹丹应于本判决生效且具备房屋所有权登记备案手续办理条件后7日内，协助原告王强办理位于翠湖名苑20号楼1层101室30.71平方米车库的过户手续，将该房屋的不动产权利登记至王强名下；二、驳回原告王强其他诉讼请求。案件受理费11,786元，减半收取计5,893元，由原告王强负担4,195元，被告庞大勇、马丹丹负担1698元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判员  高永骞二〇一九年四月二十六日书记员  郑 悦