浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙04民终422号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：海宁江滨投资开发有限公司。住所地：浙江省海宁市海宁农业对外综合开发区管理委员会大楼内。统一社会信用代码：91330481754946513X。 法定代表人：兰文炫，董事长。 委托诉讼代理人：赵杰，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：丁兴，浙江天册律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：杭州嘉穗生态农业有限公司。住所地：浙江省杭州经济技术开发区十六街区商城****。统一社会信用代码：91330101593087446K。 法定代表人：林日传，总经理。 委托诉讼代理人：王啟法，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：陈相国，浙江西子律师事务所律师。 上诉人海宁江滨投资开发有限公司（以下简称江滨公司）因与被上诉人杭州嘉穗生态农业有限公司（以下简称嘉穗公司）租赁合同纠纷一案，不服浙江省海宁市人民法院（2018）浙0481民初6160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。一审判决之后，嘉穗公司向一审法院提交了上诉状，但经审查，其提交上诉状的时间已超出了法律规定的期限，故本院对此不作上诉处理，相关情况已告知嘉穗公司。本案现已审理终结。 江滨公司上诉请求：撤销原判第一、四项，维持原判第二、三项，改判江滨公司有权没收租赁保证金100000元，嘉穗公司按照60元/立方米的价格支付江滨公司土方清运费130000元。事实和理由：嘉穗公司在租赁期间存在重大违约行为，且嘉穗公司作为承租人未能尽到约定义务导致地块地貌改变，一审对上述事实未予认定导致未支持江滨公司一审全部诉请。一、根据案涉租赁合同的约定及法律规定，嘉穗公司作为承租人应对土地尽到基本的管理维护义务，确保土地的地貌完整。现因嘉穗公司疏于管理导致第三方在租赁地块上违法倾倒工程渣土，嘉穗公司应当承担将租赁地块恢复原状的法律责任。嘉穗公司在接到江滨公司书面通知后仍拒绝履行上述义务，构成违约，江滨公司有权据此解除租赁合同，没收保证金。同时，按照租赁合同约定，在租赁期满后30天内，嘉穗公司应当清除地面作物及其他设施设备并将土地复原，经江滨公司验收合格后一次性返还租赁保证金。据此，即使不考虑合同解除的原因及各方是否存在违约的情形，租赁保证金也应当在嘉穗公司将土地复原并交还、江滨公司验收合格后予以返还。一审无视双方之间的合同约定，要求江滨公司在嘉穗公司交还租赁地块之前返还保证金，缺乏事实依据。二、嘉穗公司应当将租赁地块恢复原状返还江滨公司，否则应承担租赁地块上渣土清运费用。按照合同约定，在租赁期满后嘉穗公司应当清除地面作物及其他设施设备并将土地复原后返还江滨公司，即将租赁地块恢复原状系嘉穗公司的法定义务。双方租赁合同并未约定因第三方原因造成租赁地块形貌改变系嘉穗公司的免责事由，嘉穗公司在租赁期间疏于对承租物的管理导致租赁地块地貌改变，应当在合同关系解除或终止时承担将租赁物恢复原状的义务，否则应承担相关的修复费用。一审认定嘉穗公司不承担责任，缺乏事实和法律依据，应予纠正。 嘉穗公司辩称，江滨公司的上诉理由不能成立，应予驳回。 嘉穗公司向一审法院起诉请求：一、判令终止租赁合同，江滨公司退还保证金100000元；二、判令江滨公司退还三年租金393600元；三、判令江滨公司补偿嘉穗公司搬迁费500000元（可以请第三方评估）；四、判令江滨公司赔偿嘉穗公司经济损失350000元。 江滨公司向一审法院反诉请求:一、判令确认嘉穗公司、江滨公司于2016年1月14日签订的《海宁大树基地开心农场项目租赁合同》已解除，且江滨公司有权没收租赁保证金100000元；二、判令嘉穗公司立即腾退并向江滨公司交还开心农场蔬菜区31.2亩、鱼塘60亩、果园区10亩以及管理用房五间约140平方米；三、判令嘉穗公司按照60元/立方米的价格向江滨公司支付土方清运费130000元。 一审法院经审理认定事实：2016年1月14日，江滨公司作为甲方，嘉穗公司作为乙方，签订了《海宁大树基地开心农场项目租赁合同》一份，合同约定：为提高海宁大树储备基地土地利用率，打造基地绿色生态环境，由乙方租赁甲方的开心农场蔬菜区31.2亩（图1、3号区）、鱼塘60亩（图4号区）、果园区10亩（图6号区），并由乙方租用甲方的管理用房5间（图5号区）约140平米作为管理居住配套用房，详见附图；租赁期限暂定三年，自2016年1月1日至2018年12月31日；乙方支付甲方开心农场租赁土地费31200元/年（每年每亩1000元），鱼塘租赁费60000元（每年每亩1000元），果园租赁费10000元（每年每亩1000元），管理房租赁费30000元/年（每年每间6000元），合计131200元/年，首次租赁费在合同签订后3个工作日内，其余租赁费用每年1月15日前支付；乙方在协议签订后3个工作日内向甲方交纳租赁保证金100000元，租赁期满后30天内，乙方负责清除地面作物及其他设施设备并将租赁土地复原，经甲方验收合格后一次性返还；甲方按照合同约定收取承租金，保障乙方自主经营，不侵犯乙方的合法权益，甲方有权对租赁土地进行安全检查，乙方须予以配合，对于甲方检查发现的问题乙方须在甲方指定时间内予以整改，逾期未整改的，甲方有权随时终止租赁合同，并没收租赁保证金；乙方租赁的土地用于农业生产经营，自行承担经营活动中可能存在的自然灾害、安全事故、经济纠纷等；合同一经签订，任何单位或个人不得随意变更或解除，经双方协商一致签订书面协议方可变更或解除本合同，在合同履行期间，如遇政府机关行政指令或甲方集团决定需提前收回租赁物导致合同无法继续履行时，甲方需提前1个月通知乙方，本合同自动终止，乙方结清租赁期限内的所有费用，甲方无息退还乙方的租赁保证金外，不承担任何赔偿责任，双方互不承担违约责任。双方还对租赁费用支付、权利义务、合同变更及解除、违约责任等作出约定。之后，嘉穗公司支付江滨公司2017年租赁费131200元，并缴纳保证金100000元。嘉穗公司遂开始经营。 2016年3月30日，江滨公司通知大树储备基地各承租单位，因政府将进行资源整合、规划发展，土地将置换，故要求将大树、蔬菜及管理用房等于5月10日前清理，否则将按无主大树、设施处理。但之后江滨公司并未实际执行通知内容，嘉穗公司也未遵照上述通知搬迁。2016年年底，江滨公司又向嘉穗公司催缴2017年租赁费。嘉穗公司发函给江滨公司，表示愿意按合同缴纳租赁费，但要求江滨公司保证在合同期内不再发生2016年类似的无故要求搬迁的情况，并要求对2016年经营损失进行补偿。同时，嘉穗公司还提出2号区块（果园区块）中的10.4亩已被回填土填成小土丘，故要求退回2016年地租费10400元，并申请减少2017年的地租费10400元。江滨公司并未答应嘉穗公司的请求，并于2017年1月10日书面通知嘉穗公司按合同规定缴纳租金131200元。2017年2月28日，嘉穗公司支付了租赁费131200元。 2017年3月30日，江滨公司通知大树储备基地各承租单位，因部分区块（规划春潮路西、规划春潮路南）已由浙江省军区后勤部接管，作为农副产品基地，为配合该区块的置换工作，故要求该区块上的所有大树、管理用房等于7月1日前进行清理，否则作无主物处理。自2017年3月起，春潮路进行拓宽施工，占用了嘉穗公司承租的土地9.5亩。嘉穗公司以该道路拓宽施工侵占其承租土地并造成其损失为由，先后两次向一审起诉主张权利。分别为：2017年11月30日嘉穗公司作为原告起诉被告海宁市盐仓综合开发有限公司、嘉兴市万盛建设股份有限公司及第三人江滨公司排除妨害纠纷一案，即（2017）浙0481民初9026号案件，在该案中嘉穗公司被驳回诉讼请求，后嘉穗公司又另案起诉江滨公司不当得利纠纷一案，即（2018）浙0481民初6159号案件，一审在该案件中判决江滨公司赔偿嘉穗公司损失297961元。 2018年1月20日，江滨公司工作人员在巡查时发现，1月19日晚上在嘉穗公司承租的最东面鱼塘一角被案外人偷倒了土方，遂通知了嘉穗公司并上报了行政执法部门。2018年1月22日，江滨公司书面通知嘉穗公司于1月29日前清理偷倒的土方，恢复原样，否则将解除合同并没收保证金。之后，江滨公司先后又四次发函给嘉穗公司，提出同样要求。嘉穗公司回复认为其也是偷倒土方的受害者，系江滨公司疏于管理才造成了大量土方被偷倒的情况发生，管理责任在于江滨公司，故未主动进行清除。2018年7月12日，江滨公司函告嘉穗公司，自即日起终止合同，租赁保证金及剩余租金不予退还，并要求嘉穗公司7月23日前清除作物并恢复土地原貌。2018年7月16日，嘉穗公司回复江滨公司，认为对于偷倒土事件，嘉穗公司没有责任，江滨公司无权以此为由解除合同。双方就此产生了争议，分别诉至一审。 一审法院经审理认为，对于解除合同的问题，双方当事人都提出了提前终止履行合同的请求，只不过双方的理由不同。嘉穗公司认为江滨公司在合同期内多次提出终止合同，造成嘉穗公司无法正常经营，故嘉穗公司无法实现合同目的而提出终止合同履行。而江滨公司认为，在嘉穗公司租赁土地期间，疏于管理，造成案外人偷倒土方的情况发生，江滨公司按照合同约定要求嘉穗公司清理偷倒的土方无果，故在本案诉讼前已经按照合同约定向嘉穗公司提出解除合同的要求。一审认为，双方提出终止合同的理由都难以成立，理由如下：第一，对于嘉穗公司来说，虽然江滨公司在2016年3月份第一次曾提出过迁移苗木的要求，但实际上并未执行，嘉穗公司继续经营，也继续缴纳了次年的土地租赁费，不存在无法实现合同目的的情况。2017年3月，江滨公司的迁移通知仅涉及嘉穗公司因道路拓宽而被征用的9.5亩土地，嘉穗公司已另案主张了损失赔偿，该次小范围征用与嘉穗公司能否继续经营无重大影响。至于2018年后因偷倒土的问题导致是否解除合同的争议，属于双方对违约责任承担上的理解差异，嘉穗公司并未因此进行迁移，苗木至今仍继续种植在所租土地上，不存在合同无法履行的问题。第二，对于江滨公司来说，首先，合同没有约定第三人侵权的情况下双方的权利义务；其次，江滨公司作为出租人，在租赁物发生被第三人侵权的情况下，并不因租赁物实际上由承租人占用而自然免除其作为出租人的管理责任，出租人也有义务保证承租人能不受干扰而正常使用土地。经一审工作人员现场察看，嘉穗公司承租的一个鱼塘的一角被倒土的情况属实，即使嘉穗公司未及时进行清除，被第三人偷倒土方的地方仅是其中一个鱼塘中的一个角落，江滨公司据此就解除整个近100亩租赁土地的合同，显然太过随意，不利于合同的稳定性，对嘉穗公司明显不公，不予支持。综上，一审对于双方所提解除合同的理由均不予采纳。考虑到本案双方当事人所签的土地租赁合同约定的租赁期限至2018年12月31日到期，即本案判决生效的时间肯定在合同约定的租赁期限期满之后，一审认为，既然合同在判决生效时已自然到期，合同解除已无必要。 对于嘉穗公司提出的返还租金问题，一审认为，嘉穗公司因春潮路施工而被征迁的9.5亩土地自被征迁之日起不应再支付相应的租金，但江滨公司当庭表示合同终止后的土地使用费会另行主张，嘉穗公司何时腾退目前无法确定，最终江滨公司是否还应退还嘉穗公司租金目前并不确定，为减少当事人诉累，双方可在嘉穗公司实际腾退时就多收租金问题及腾退前的土地使用费问题另行结算。至于嘉穗公司所提2号区块10.4亩土地租金的问题，江滨公司不认可，嘉穗公司无任何证据予以证明，不予采纳。综上，土地租赁合同在本案判决生效时已自然到期，现在嘉穗公司以无法实现合同目的为依据而要求返还三年全部租金，不予支持。 对于嘉穗公司缴纳的保证金问题，既然江滨公司所提因嘉穗公司违约而解除合同的意见不成立，故江滨公司不应再据此没收嘉穗公司缴纳的保证金100000元，而应予以返还。 对于嘉穗公司主张的搬迁费，同样道理，考虑到在本案判决生效时，双方所签合同约定的租赁期限（至2018年12月31日）实际上已经到期，故嘉穗公司依照合同约定也应自行负责清除地面作物及其他设施设备，并将租赁土地返还给江滨公司，嘉穗公司主张江滨公司补偿搬迁费无任何依据。 对于嘉穗公司要求江滨公司赔偿的经济损失350000元的意见（包括案外的建筑公司搭建工棚侵占5.6亩土地、鱼塘及蔬菜经营损失、员工养老金损失、设施折旧费用），江滨公司不予认可，且对于建筑公司的工棚占用的土地，江滨公司认为不属于嘉穗公司承租范围。一审认为，首先，案外的建筑公司搭建工棚的地点从合同所附示意图中看出并不属于嘉穗公司承租范围，其次，因双方并未就嘉穗公司承租土地的四至测绘后划分清晰，嘉穗公司也无其他证据证明其四至范围，一审凭现有证据无法确定建筑公司的工棚是否在嘉穗公司承租范围之内。即使存在建筑工地工棚毁坏了嘉穗公司种植的苗木等情况，嘉穗公司也应向侵权人主张权利。嘉穗公司提出侵权人已与江滨公司就占地达成了补偿协议，但无证据证明。综上，一审对于嘉穗公司主张由江滨公司赔偿工棚占地导致的损失不予支持。至于嘉穗公司主张的经营损失、养老金损失及折旧费，既无有效的证据证明，也属于嘉穗公司作为市场主体应承担的经营风险范围，无法确定与江滨公司有何关联，不予支持。 对于江滨公司主张嘉穗公司腾退租赁土地及配套管理用房的意见，一审认为既然合同已不再履行，嘉穗公司有义务在合理时间内腾退并交还上述土地及管理用房（扣除已被征用的9.5亩土地），予以支持。 对于江滨公司主张的清除土方的费用，因偷倒土方系第三人侵权引起，嘉穗公司也是该偷倒土方事件的受害人，双方签订的合同也没有约定第三人侵权后的责任承担内容，江滨公司主张由嘉穗公司赔偿土方清除费，缺乏依据，不予支持。江滨公司可向侵权人主张。 综上，双方当事人在本诉、反诉中的合理请求，予以支持，其余请求，不予支持。据此，一审依据《中华人民共和国合同法》第九十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：一、江滨公司于判决生效之日起十日内返还嘉穗公司保证金100000元；二、嘉穗公司于判决生效之日起60天内向江滨公司腾退并返还租赁土地（已被征用的9.5亩除外）及管理用房5间（约140平方米），具体见《海宁大树基地开心农场项目租赁合同》所附《海宁基地东区租赁地块平面布置图》；三、驳回嘉穗公司其余诉讼请求；四、驳回江滨公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16892元，由嘉穗公司负担15635元，由江滨公司负担1257元。反诉案件受理费4750元，减半收取2375元，由江滨公司负担2000元，由嘉穗公司负担375元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，关于江滨公司应否退还保证金100000元。江滨公司主张嘉穗公司未尽到管理义务，导致第三方在租赁地块偷倒土方，嘉穗公司未履行恢复土地原状的义务构成违约，江滨公司有权要求解除合同并没收保证金。根据现有证据，被偷倒土方的区域并非嘉穗公司独立承租的区域，即被偷倒土方区域中的部分土地由嘉穗公司之外主体使用，而嘉穗公司也辩称因2017年造路导致大门、围墙被拆，故其难以履行管理义务，因此，本案尚无法认定偷倒土方系因嘉穗公司疏于管理造成。此外，案涉租赁地块被第三方偷倒土方时尚处于嘉穗公司的租赁期内，因此该偷倒行为导致的是嘉穗公司而非江滨公司的损失，故江滨公司主张嘉穗公司未恢复土地原状构成违约并据此要求解除合同、没收保证金的理由不能成立。双方合同约定租期已至2018年12月31日届满，本案诉讼过程中双方合同已自然到期，江滨公司理应将100000元保证金返还嘉穗公司。至于腾退与保证金返还的顺序问题，江滨公司主张一审判令江滨公司于嘉穗公司履行腾退义务之前返还保证金有误，应由嘉穗公司先履行腾退义务。二审中，嘉穗公司出具说明同意在履行完腾退义务之后再要求江滨公司返还100000元保证金，此系嘉穗公司对自身权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以照准。 关于江滨公司主张的土方清运费应否支持。如上所述，本案尚不能认定嘉穗公司存在疏于管理的责任，故江滨公司主张嘉穗公司疏于管理导致地貌改变，应由嘉穗公司承担土方清运费的上诉理由不能成立。 综上，本院对腾退及保证金返还顺序事宜作相应改判；对江滨公司的其他上诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持浙江省海宁市人民法院（2018）浙0481民初6160号民事判决第二项、第三项、第四项，即“杭州嘉穗生态农业有限公司于本判决生效之日起60天内向海宁江滨投资开发有限公司腾退并返还租赁土地（已被征用的9.5亩除外）及管理用房5间（约140平方米），具体见《海宁大树基地开心农场项目租赁合同》所附《海宁基地东区租赁地块平面布置图》”，“驳回杭州嘉穗生态农业有限公司其余诉讼请求”，“驳回海宁江滨投资开发有限公司其余诉讼请求”； 二、变更浙江省海宁市人民法院（2018）浙0481民初6160号民事判决第一项为：海宁江滨投资开发有限公司于杭州嘉穗生态农业有限公司履行腾退并返还租赁土地（已被征用的9.5亩除外）及管理用房5间（约140平方米）义务之后十日内返还杭州嘉穗生态农业有限公司保证金100000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费4750元，由海宁江滨投资开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭灿 审判员  倪勤 审判员  陈远 二〇一九年四月二十六日 法官助理王旖辰 书记员张叶娟