陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕03民终839号 上诉人（原审被告、反诉原告)：王雨，男，生于1988年11月7日，汉族，宝鸡市金台区。 委托代理人：王忠宁，男，生于1960年6月19日，汉族，宝鸡市金台区,系王雨之父。 委托代理人：符宝龙，陕西炎城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告)：金台区蟠龙镇南社村第九村民小组，住所地宝鸡市金台区蟠龙镇南社村。 负责人：杨安明，任组长。 上诉人王雨与被上诉人金台区蟠龙镇南社村第九村民小组（以下简称南社村九组）租赁合同纠纷一案，不服宝鸡市金台区人民法院(2019)陕0303民初437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王雨上诉请求：一、撤销金台区人民法院(2019)陕0303民初437号民事判决书，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求，依法支持上诉人的反诉请求；二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审事实认定错误。1、一审认定“双方当事人对租赁地皮的面积未明确约定，王雨在合同订立后依约交付了三年租金系主动履行合同，应当认定其对其所租赁土地的位置和面积是认可并明知的”是错误的。2、被上诉人已构成根本性违约致上诉人合同目的无法实现，合同应当依法解除。一审对此存在严重事实认定错误。二、涉案地皮租赁合同显失公平，应当依法予以解除或撤销。被上诉人村组组长杨安民的胞弟杨多明，未经村组会议同意私自占有村组耕地盖房出租牟利，地皮租赁费未定，杨多明自行向村组每年缴纳360元租金。而被上诉人与上诉人订立的租金却是每年11000元(约350m2)，过分高于杨多明的租金。三、上诉人自租赁村组地皮开始，就未受到过公平对待，上诉人实在无力承租下去,请求解除合同。 被上诉人南社村九组答辩称，原审认定事实清楚，判决正确，应依法予以维持。 被上诉人南社村九组向一审法院提出诉讼请求：1、被告支付2018年5月4日至2019年5月4日的土地租赁费11550元；2、本案诉讼费由被告承担。 上诉人王雨向一审法院提出反诉请求：1、解除原、被告间订立的地皮租赁合同；2、反诉被告向其支付超市40%产权对应的对价4万元；3、反诉被告退还多交的租赁费4101元；4、反诉被告赔偿其经济损失25800元；5、反诉被告承担反诉案件受理费。 一审法院经审理查明，被告(反诉原告)王雨为原告（反诉被告）小组村民。2015年5月4日，原、被告订立《地皮租赁合同》，约定就王广来、杨小刚、王红军门前向南10米路起，南至东西水泥路以北，东起王田录围墙西5米，西至南北水泥路以东止的南社九组闲置地皮由被告（反诉原告）进行租赁，租赁单价为年租金11000元，于每年的7月1日前交清当年全年租金。双方还对租赁单价的调整、地皮建筑物产权归属、租赁期限等亦进行了相关约定。合同签订当日，被告（反诉原告）即向原告（反诉被告）交纳2015年当年租金11000元。被告（反诉原告）租赁该地后搭建相关建筑后租赁给他人经营超市。2017年1月16日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交纳了2016年、2017年租金。因2018年租金未能向原告（反诉被告）给付，致原告（反诉被告）诉至法院。本案在审理期间，被告（反诉原告）王雨向本院提起反诉。另查，因被告(反诉原告)王雨未按约定交纳2016年地皮租赁费，原告小组部分村民曾对被告建设并租给他人的超市大门进行围堵。再查，至本案审理时，该租赁地仍由被告(反诉原告)王雨占有、使用。 一审法院关于本诉认为，原、被告间签订的《地皮租赁合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方成立有效的租赁合同关系，对合同义务原、被告均应恪守履行。就本案而言，原告依约将土地交付被告使用，被告亦应履行按时支付租金的义务。被告王雨虽当庭辩称不交租金是由于原告所交付的地皮面积不足所致，但从本案查明的事实看，原、被告在《地皮租赁合同》仅对被告所租赁的闲置地皮的大致方位做出了约定，但对租赁地皮的具体面积未明确约定。被告王雨在合同订立后，依约定向原告陆续交付了三年租金并在该租赁地上搭建了相关建筑租于他人收益，主动履行合同义务，应当认定其对于其所租赁土地的位置和面积是认可并明知的，现被告王雨以该理由拒绝向原告交纳租金的行为显属违约，原告作为守约方，有权要求被告履行合同，支付租金。故对原告南社村九组要求被告王雨支付2018年租金的请求本院予以支持。但原告主张上浮5%的请求违反合同约定且未经过双方协商，被告亦不予认可，本院认定仍以11000元计算2018年拖欠租金为宜。关于反诉认为有以下几个焦点问题：一、租赁合同是否应当解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的......。经过庭审调查，反诉原告认可租赁土地现仍由其占有，反诉被告并未阻止其行使使用该租赁地，经询问原、被告双方，反诉被告亦同意在原租赁单价基础上下降3000元作为每年租金以促使反诉原告履行该租赁合同，但反诉原告主张按照年租金不超过400元才能继续承租，由于该意思表示有悖常理，可以认定反诉原告不愿继续履行合同义务，其存在违约行为。根据合同法的立法原则，作为违约方的反诉原告无权对该合同行使法定解除权，加之双方亦不存在约定解除的情形，故反诉原告要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。二、关于是否应向反诉原告支付租赁土地上所建房产对价的问题。由于该租赁合同现仍在有效履行，且租赁地上所建房产目前仍为反诉原告占有、使用，故反诉原告该项主张没有事实依据，本院不予支持。三、是否应向反诉原告支付多交的租赁费。由于在原、被告订立租赁合同后，反诉原告已主动履行了三年的交付租金义务，并在所租赁地上积极地加盖了房屋用于出租经营。可以说明反诉原告在订立合同时对于其要占用的土地面积及方位是明知的，不能认定反诉被告存在向反诉原告少交付面积的事实。现反诉原告以反诉被告所交付地皮面积不足为由要求退还租赁费4101元，反诉被告同意在剩余2年租期内每年减少3000元租金用以冲抵反诉原告该项请求，但反诉原告对此不予接受。由于租赁合同尚在履行期，反诉被告承诺的该预期利益数额已高出反诉原告主张的数额，反诉原告不予接受的行为应视为对自身权益的放弃，应由其自行承担不利后果，本院对反诉原告该项请求不予支持。四、关于反诉原告主张的经济损失。反诉原告认为由于反诉被告组织村民围堵其租赁土地上所经营的超市大门数日，造成其产生了各项经济损失。从庭审查明的事实来看，首先，反诉原告在向其承租人进行赔偿时，反诉被告并未参与，对赔偿数额亦不知情；其次，反诉被告组织村民围堵超市大门，是因为反诉原告未按合同约定时间交纳租金的违约行为所致，在租金交付正常的情形下，超市正常营业均未受影响，故超市经营损失与反诉被告不存在法律上的关联性，反诉原告应当对其主张的该项损失自行承担责任。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、被告(反诉原告)王雨于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）金台区蟠龙镇南社村第九村民小组支付2018年土地租赁费11000元。二、驳回被告(反诉原告)王雨的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费907元(本诉90元+反诉817元)，减半收取862元，由被告（反诉原告）王雨承担。 二审审理期间，上诉人王雨提交了两份证人证言，证实其主张的案件事实，经当庭质证认证，关于第一份证人证言，无其他证据印证，关于第二份证人证言与本案不具有关联性，均不予认定。 二审经审理查明，被上诉人村民对上诉人出租给他人的超市大门进行围堵，造成超市停业，上诉人赔偿超市经营者经济损失10800元。其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为,上诉人与被上诉人于2015年5月4日签订《地皮租赁合同》后，被上诉人交付了租赁场地，上诉人在租赁场地上搭造了建筑物，并对外出租，并交纳了2015年租赁费11000元。上诉人上诉提出被上诉人少交租赁物面积的上诉理由，经查，双方签订“地皮租赁合同”仅约定了租赁场地四址范围，并未约定场地面积，上诉人无充分证据证实现在争议的“三角形面积”被上诉人设置障碍无法交付的事实，且现在争议面积仍处空闲状态，故对此上诉理由不予采纳。关于上诉人请求解除合同的上诉理由，因合同仍在履行期间，且被上诉人无根本违约情形且不同意解除，故一审判决合同继续履行并无不妥。关于上诉人提出被上诉人围堵超市，给其造成损失应予赔偿的上诉理由，经查，上诉人未按时缴纳租金，有违约行为在先，被上诉人本可采取合法途径予以解决，但被上诉人部分村民却采取围堵超市的不当行为，造成超市停业损失，双方均有责任。对损失数额，本院以上诉人父亲与案外人杨金生签订的协议确定的10800元为基数，酌情由被上诉人赔偿5400元，一审驳回上诉人此项诉请不当，应予纠正，上诉人此上诉理由部分采纳。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，唯部分判处不当，应予纠正。本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下： 一、维持宝鸡市金台区人民法院（2019）陕0303民初437号民事判决第一项。 二、被上诉人金台区蟠龙镇南社村第九村民小组在本判决生效之日起十日内赔偿上诉人王雨现金人民币5400元。 三、驳回被上诉人金台区蟠龙镇南社村第九村民小组其他诉讼请求。 四、驳回上诉人王雨其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费862元，王雨负担800元，金台区蟠龙镇南社村第九村民小组负担62元。 二审案件受理费907元，王雨负担837元，金台区蟠龙镇南社村第九村民小组负担70元。 本判决为终审判决。 审 判 长 郑晓梅 审 判 员 李宝萍 审 判 员 邱有前 二〇一九年三月二十九日 法官助理 于永军 书 记 员 周 欢 1