陕西省西安市中级人民法院           陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终12326号上诉人（原审被告、反诉原告）柏新渭，男，1973年11月13日出生，汉族，无业，住陕西省XX城县。委托代理人曹忠山，陕西秦澄律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）王团结，男，1966年1月18日出生，汉族，无业，住陕西省商洛市商州区。委托代理人李青，陕西学进律师事务所律师。委托代理人王建利，男，1971年9月8日出生，汉族，个体经营者，住陕西省商洛市商州区，系王团结之弟。原审被告西安聚格房地产营销策划有限公司，住所地：陕西省西安市未央区。法定代表人任永，该公司执行董事兼总经理。上诉人柏新渭因与被上诉人王团结，原审被告西安聚格房地产营销策划有限公司（以下简称“聚格公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初6598号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人柏新渭及委托代理人曹忠山，被上诉人王团结及委托代理人李青，王建利、原审被告聚格公司之法定代表人任永到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2017年11月25日，王团结与柏新渭、聚格公司签订了《西安市XX房XX居间合同》，合同约定，王团结购买柏新渭所有的位于西安市未央区XX路XX小区XX幢XX单元XX室及XX号车位，房屋面积为141.51平方米，合同总价款为174万元。王团结于合同签订当日，向柏新渭给付定金2万元。王团结于协议签订后三十日内准备好购房款，将购房款1725000元存入资金监管账户。办理过户的时间为房屋解押完成后七个工作日内，交房时间为过户完毕后七个工作日内。若王团结、柏新渭任意一方不按照合同约定履行或不完全按照合同约定履行视为违约，违约方须赔偿违约金349000元（房屋成交价的20%）给守约方，违约方还应赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费等。同时违约方还需向聚格公司赔偿此房屋成交价3%违约金52350元。合同签订当日，王团结向柏新渭支付定金2万元。2017年11月15日（应为2017年11月24日），王团结、柏新渭签订了《补充条款》，补充条款约定，居间方全过程协助王团结、柏新渭办理完成过户手续及物业交接，于柏新渭解押完成房产证在手30到45个工作日完成。2017年11月30日，王团结向柏新渭支付了653898元用于偿还涉案房屋的按揭贷款。同日，王团结、柏新渭再次签订《补充协议》，聚格公司承诺，自柏新渭取得房产证原件在手，过户时间为30个工作日，如违约视为聚格公司责任，聚格公司向柏新渭支付此房屋成交金额每日万分之五的利息作为违约金。2018年3月21日，柏新渭向王团结发送短信，解除其与王团结、聚格公司签订的《西安市XX房XX居间合同》。2018年4月16日，柏新渭将涉案房屋另行出卖给案外人赵某某，房屋成交价格为195万元。2018年4月10日，王团结诉至本院，请求如前所述。庭审中，柏新渭主张王团结不具备购房资格。王团结认可其确实不具备购房资格，但其并非是实际购房人，实际购房人系其儿子与儿媳，其仅仅是委托代理人。聚格公司承认其在为王团结、柏新渭进行居间的过程中，并未审查王团结本人的购房资格问题，王团结也未告知是其子女购房。柏新渭主张其系2018年1月份才得知实际购房人不是王团结，但柏新渭并未对此提出异议。柏新渭主张其房屋解押的时间是2018年1月25日，实际取得房屋证的时间为2018年2月23日。另查明，王团结之儿媳王某某户口迁移至西安市的时间为2018年4月3日。上述事实，有王团结的身份证复印件、柏新渭的户籍信息、聚格公司的工商营业执照及住建局备案登记、《西安市XX房XX居间合同》、《补充条款》、《补充协议》、房屋产权证复印件、西安市房屋登记簿、收条、还款凭证、收款收据、说明、短信记录、微信聊天记录、物品清单西安市存量房买卖网签合同、通话录音、律师费发票、准迁证明、集体户口登记卡，王鑫微信记录、王鑫通话录音、短信记录、委托代理合同及当事人陈述等在卷佐证。王团结于2018年4月12日起诉至西安市未央区人民法院请求，1、解除其与柏新渭、聚格公司于2017年11月25日签订的《西安市XX房XX居间合同》；2、柏新渭返还王团结已付购房款673898元及利息（以673898元为基数，按同期银行贷款利率4.35%计算，自2017年10月30日起算至实际支付之日止，暂计17100.16元），向王团结赔偿违约金349000元、律师代理费15000元、交通费6000元、房屋差价损失250000元，共计1310998.16元；3、聚格公司向王团结返还已付居间费40000元，向王团结赔偿违约金349000元；4、诉讼费由柏新渭、聚格公司承担。事实与理由：2017年11月25日，其与柏新渭、聚格公司签订了《西安市XX房XX居间合同》（合同编号XAJGDC-S-20171125），合同约定其购买柏新渭位于西安市未央区XX路XX小区XX幢XX单元XX房XX号车位，房屋建筑面积141.51平方米，总价款为1745000元。合同签订当日，在聚格公司见证下，其以银行转账方式向柏新渭支付购房定金2万元。2017年11月30日，在聚格公司见证下，其在中国工商银行西安太华路支行一次性支付给柏新渭购房款653898元。柏新渭随即用该款项还清房屋贷款并办理解押手续。其已经履行完毕合同义务。但在2018年3月21日，柏新渭向其发出通知明确表示拒绝出卖房屋。柏新渭辩称，其同意解除双方签订的《西安市XX房XX居间合同》，但导致合同解除的违约方是王团结。王团结不具备购房资格，且长期无法取得该资格，致使合同目的无法实现，只能依法解除。其作为出卖人，一直在积极履行合同义务，催促聚格公司及王团结尽快办理过户手续。但该合同仍然无法履行并且一直逾期超过三十日以上，根据双方签订的《西安市XX房XX居间合同》，其有权依法解除该合同。其在合同履行的过程中，不存在任何过错。其在合同目的不能实现的情况下，向王团结发送了解除合同的书面通知，在涉案房屋合同已经解除后，其将房屋另卖他人，不属于违约行为，无需承担任何违约责任。在合同解除后，其愿意向王团结返还购房款，但王团结亦应承担合同的违约责任。王团结主张的违约金、律师费、交通费、房屋差价，因其不存在过错和违约行为，不应由其承担。关于王团结主张的已付房款的利息，合同并未约定，其也没有责任，故不应承担。王团结具有违约行为，除应按照合同的约定向其赔偿违约金349000元，还应承担其的一切损失，包括但不限于律师代理费、交通费、通讯费等。故提出反诉请求：1、王团结向其支付违约金349000元；2、本案律师费15000元由王团结承担；3、本案的反诉诉讼费及本诉诉讼费由王团结承担。王团结辩称，本案的违约方是柏新渭。双方在2017年11月25日签订的《补充条款》第三条约定，柏新渭应自取得房产证30到45个工作日内协助其办理过户手续。柏新渭于2018年2月23日取得了房产证，2018年4月15日与案外人赵某某签订网签合同，故柏新渭在合同约定期间一房二卖的行为属于根本违约，其不应承担违约责任。双方合同签订后，柏新渭已经知晓其给子女买房。2017年11月25日，双方就涉案房屋内的物品清单及购房事项进行了说明，柏新渭完全知晓其给子女一事，根本不存在柏新渭所述的其不存在购房资格的事情，即使存在，也与本案无关。综上，请求驳回柏新渭的反诉请求。聚格公司辩称，其公司是王团结、柏新渭房屋买卖关系的居间方，且其公司已经完成了居间事宜，合同不能履行的责任不在其公司，其公司不应承担违约责任。原审法院认为，当事人协商一致可以解除合同。公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。本案中，王团结受托为其子女购买房屋，虽在签订合同时未告知柏新渭，但柏新渭在得知实际购买人不是王团结后，未对王团结的代理行为提出异议。故王团结代表其子女签订《西安市XX房XX居间合同》并无不妥，王团结、柏新渭及聚格公司之间签订的《西安市XX房XX居间合同》系双方真实意思表示，是有效合同。现王团结、柏新渭均要求解除合同，系双方当事人自愿，本院予以认可。王团结、柏新渭及聚格公司于2017年11月30日签订的《补充协议》明确约定，聚格公司承诺，柏新渭取得房产证原件在手，过户时间为30个工作日。柏新渭在该《补充协议》上签字，应当认定柏新渭认可办理过户的时间为30个工作日。柏新渭取得房产证的时间为2018年2月23日，故办理过户的时间应当在2018年4月6日前。柏新渭在2018年3月21日即要求解除合同，显属违约。柏新渭主张王团结没有购房资格的抗辩意见，因王团结之儿媳王某某已经于2018年4月3日具备了购房资格，在2018年4月3日至2018年4月6日期间该合同具备履行条件，故柏新渭的抗辩意见，本院不予采信。王团结主张柏新渭退还已支付的购房款673898元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。王团结主张柏新渭支付2017年10月30日之后的的购房款利息的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。王团结主张的违约金349000元、律师代理费15000元，符合双方合同的约定，本院予以支持。王团结主张交通费没有提供相应的证据，本院不予支持。王团结主张的房屋差价损失250000元，因王团结主张的违约金已经足以弥补王团结的损失，故本院不予支持。王团结主张聚格公司向其返还已付居间费40000元、赔偿违约金349000元的诉讼请求，因聚格公司不存在过错，也不是导致合同解除的违约方，故王团结的上述诉讼请求，本院不予支持。因柏新渭系合同解除的违约方，故柏新渭主张王团结支付违约金349000元、律师费15000元的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民法通则》第六十三条之规定，判决如下：一、原告王团结、被告柏新渭、被告聚格房地产营销策划有限公司签订的《西安市XX房XX居间合同》于本判决生效之日起解除。二、被告柏新渭于本判决生效之日起十五日内退还原告王团结购房款673898元。三、被告柏新渭于本判决生效之日起十五日内支付原告王团结违约金349000元。四、被告柏新渭于本判决生效之日起十五日内支付原告王团结律师费15000元。五、驳回原告王团结的其余诉讼请求。六、驳回反诉原告柏新渭的全部反诉请求。如果被告柏新渭未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20640元，原告王团结已预交，现由被告柏新渭承担10640元，原告王团结自行承担10000元。被告柏新渭承担部分，于上述款项（二）给付时一并付给原告。反诉案件受理费3380元，反诉原告柏新渭已预交，现由反诉原告柏新渭承担。宣判后，柏新渭不服，向本院提起上诉称，一、原审认定事实不清。1、原审没有查明其出卖房屋的初衷，其出卖房屋，就是想早日将房屋出卖后变成现金，以解决清偿他人债务之急。2、原审没有审查王团结与聚格公司恶意串通，骗取其签订合同的事实。在合同签订后，柏新渭才知道王团结在签订合同时没有购房资格，王团结与聚格公司工作人员王鑫恶意串通，导致本案涉案合同不能继续履行。3、原审没有审查《补充条款》和《补充协议》形成原因的事实。4、原审没有审查《补充协议》并没有变更主合同第三条第1款“解押完成后七个工作日”之约定的事实。5、原审对王团结系代理人的事实认定不清。二、原审法院混淆是非，偏袒王团结。三、本案不存在“2017年11月15日”的时间概念。四、原审适用法律错误。五、王团结的预期违约事实清楚。六、柏新渭恪守诚信，提出解除合同于法有据，反诉主张应依法予以支持。上诉请求：1、请求依法撤销西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初6598号民事判决第三项、第四项和第六项判决；2、请求依法改判支持其在原审中提出的反诉请求；3、本案一、二审诉讼费和律师费由王团结承担。王团结辩称，一、原审认定事实清楚，柏新渭的上诉请求应当予以驳回。柏新渭称原审未查明其出卖房屋的初衷与本案无关，称其与聚格公司恶意串通骗取其签订合同的理由属无稽之谈。关于合同和补充条款，应该解释为柏新渭有义务协助王团结7个工作日内过户，但最长期限为30个工作日内。二、原审程序合法、公平公正。三、柏新渭所称本案判决书“2017年11月15日”为法院文书个别笔误，完全不影响事实认定，更不是柏新渭上诉撤销原审判决的依据。四、柏新渭称王团结“预期违约”毫无事实依据。王团结无任何行为显示构成预期违约，柏新渭才是其自己所知的预期违约方。聚格公司辩称，其公司完全没有和王团结有恶意串通的任何行为，全部都是实事求是的去沟通。本院经审理查明，聚格公司工作人员王鑫为王团结与柏新渭二人房屋买卖的具体承办人，王鑫在二审中证明，柏新渭在房屋解押后，确实催促王团结办理产权过户手续，但因当时王团结方未取得购房资格，导致双方产生矛盾，柏新渭方又提出要涨房价，王团结不同意。2017年11月30日的《补充协议》中第一项约定：乙方向甲方支付约陆拾伍万元整（￥65000.00）（具体金额以银行最终确认为准）该款用于偿还合同约定该房屋的银行抵押贷款，此款仅限用于银行解押还款使用。依该银行还贷款凭证（该笔款项用于扣减本合同该房价款）丙方全程陪同甲方应及时办理解押手续，并于办完解押手续后7个工作日内协助乙方办理过户手续。如因该房产在还款解押后与乙方过户中途出现债权债务纠纷的或者该房产查封的，该笔款项其他用途的视甲方违约，须在三日内归还此款给乙方，另向乙方支付所交款项金额每日万分之五的利息作为违约金。”5、丙方（聚格公司）承诺，自甲方取得房产证原件在手，过户时间为30个工作日，如有违约视为丙方责任，丙方向甲方（柏新渭）支付此房屋成交金额每日万分之五的利息作为违约金。原审判决认定其他事实属实。本院认为,王团结、柏新渭及聚格公司之间签订的《西安市XX房XX居间合同》及补充协议，系双方真实意思表示，是有效合同,当事人均应按约定履行。本案中，王团结受托为其子女购买房屋，虽在签订合同时未告知柏新渭，但柏新渭在得知实际购买人不是王团结后，未对王团结的代理行为提出异议。故王团结代表其子女签订《西安市XX房XX居间合同》及补充协议并无不妥。现王团结、柏新渭均同意解除合同，系双方当事人自愿，本院予以准许。合同解除后，柏新渭应将王团结给付的购房款673898元予以退还。关于合同解除后的违约责任。2017年11月30日王团结、柏新渭、聚格公司的《补充协议》中第一项约定：“乙方向甲方支付约陆拾伍万元整（￥65000.00）（具体金额以银行最终确认为准）该款用于偿还合同约定该房屋的银行抵押贷款，此款仅限用于银行解押还款使用。依该银行还贷款凭证（该笔款项用于扣减本合同该房价款）丙方全程陪同甲方应及时办理解押手续，并于办完解押手续后7个工作日内协助乙方办理过户手续。如因该房产在还款解押后与乙方过户中途出现债权债务纠纷的或者该房产查封的，该笔款项其他用途的视甲方违约，须在三日内归还此款给乙方，另向乙方支付所交款项金额每日万分之五的利息作为违约金”；5、丙方（聚格公司）承诺，自甲方取得房产证原件在手，过户时间为30个工作日，如有违约视为丙方责任，丙方向甲方（柏新渭）支付此房屋成交金额每日万分之五的利息作为违约金。根据上述协议约定可以看出，由于《补充协议》1对柏新渭、王团结约定的过户时间为解押手续后7个工作日内，而《补充协议》5聚格公司向柏新渭承诺，自柏新渭取得房产证原件在手，过户时间为30个工作日。现柏新渭、王团结就合同解除责任问题各执一词。由于《补充协议》中对过户期限约定不明，使双方当事人对过户期限产生分歧。对此，本院认为，从《补充协议》的具体约定来看，《补充协议》1对柏新渭和王团结具有约束，而《补充协议》5虽为聚格公司对王团结的承诺，但对王团结亦具有约束力。从合同履行的情况来看，柏新渭在取得房产证之后，便催促王团结方办理过户手续，但因王团结方未能取得购房资格，导致在双方约定的7个工作日内不能过户；柏新渭取得房产证的时间为2018年2月23日，故办理过户的时间应当在2018年4月6日前。而柏新渭以王团结违反《补充协议》1中的时间约定，认为王团结违约，于2018年3月21日发出通知明确拒绝出卖房屋。综合以上分析情况，由于涉案双方对《补充协议》中约定内容的理解不同而致双方产生争议，终致涉案合同解除，双方对合同解除均应负有一定责任。综合考虑涉案合同性质、约定内容及履行实际，本案兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，兼顾公平原则和诚实信用原则对涉案损失予以衡量，本院酌情认定由柏新渭向王团结赔偿20万元较妥，据此，本院对一审判决予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初6598号民事判决第一、二、五、六项；二、撤销西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初6598号民事判决第三、四项；三、柏新渭于本判决生效之日起十五日内支付王团结赔偿款20万元。如果柏新渭未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20640元，王团结已预交，现由柏新渭承担10320元，王团结承担10320元。反诉案件受理费3380元，柏新渭已预交，现由柏新渭承担；二审案件受理费11080元，由柏新渭承担5540元，由王团结承担5540元。本判决为终审判决。审 判 长  侯   静审 判 员  高   玮审 判 员  侯 新 省二〇一九年四月十七日 书 记 员  王 晓  平 13