辽宁省沈阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽01民终4428号 上诉人（原审原告）：杨起华，女，1955年1月29日出生，汉族，住沈阳市沈河区。 委托诉讼代理人：滕伟明，辽宁易简律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩明旭，辽宁易简律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：沈阳广田房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区高坎镇旧站路**。 法定代表人：刘祥海，该公司经理。 委托诉讼代理人：关月，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。 委托诉讼代理人：梁佳萌，北京金诚同达律师事务所沈阳分所律师。 被上诉人（原审被告）：辽宁保利物业管理有限公司，，住所地沈阳市沈河区东陵路** 法定代表人：段钢，该公司董事长。 委托诉讼代理人：于洋，男，1986年4月20日出生，汉族，该公司工作人员。 上诉人杨起华因与被上诉人沈阳广田房地产开发有限公司、辽宁保利物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院(2018)辽0112民初10921号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨起华上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求，诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审判决认定事实错误。房屋交付时，存在地下室漏水非常严重的质量问题，地，地面积水半米有余顶有多处漏点，楼内地板与墙间存在多处裂缝，楼外墙沿存在较大洞及缝隙，阳台及台阶有水泥脱落等，影响居住使用功能，不符合交付条件。符合居住安全、确保不存在主体结构等严重质量问题，应为最低要求，而非最高标准。法院应结合居住属性、支付对价和心理期待综合判断。有判决认定大面积渗漏严重影响居住使用，据此拒绝收楼理由正当。尽管单处瑕疵不足以认定为严重，但众多质量问题同时出现，难以认定房屋状态符合合同目的。2.建设工程竣工验收备案只是行政主管部门对建设工程的整体质量、消防设施、道路、环境等的最低标准要求，仅依是否取得备案证书作为房屋是否符合交付条件的判断，是超越当事人双方所签合同、忽视房屋具体问题、以公法干预私法的做法，是十分错误的。3.法院认定上诉人拒收房屋理由不成立，显失公平，这样的认定剥夺了上诉人同被上诉人沟通修缮后收房的平等协商的权利，是对上诉人权利的侵害。房屋存在诸多问题，决定了房屋交付后根本不具备居住使用功能，上诉人要面对被上诉人可能迟迟不能进行维修的风险，还要承担房屋合格交付前本不应该由其负担的物业费，进一步扩大上诉人的损失，这样的认定于法无据，有违法律的公平正义。二、原审法院适用法律错误。《商品房买卖合同司法解释》第12条和第13条规定的是购买人请求解除合同和赔偿损失，应获法院支持的两种情形，本案中，上诉人主张的是要求被上诉人继续履行合同，向上诉人交付符合约定的无瑕疵房屋，同时要求被上诉人支付逾期交房违约金，而非解除合同，法院在审查上诉人拒收房屋的合理性时，对于房屋质量问题的判断不应采用合同解除的严苛要件进行审查，而是应参照上诉人在第一个问题中的论述进行判定。三、原审判决遗漏当事人的诉讼请求，对上诉人的诉讼请求未予审理。原审法院对于上诉人“请求判令被告沈阳广田房地产开发有限公司继续履行合同，向原告交付符合合同约定的无瑕疵房屋”的诉讼请求，以该请求为合同应有之意，不属于双方争议范畴为由，未予处理，属判决书的漏项。2.原审法院对于上诉人“物业费自被告向原告交付合格房屋后开始计收”的诉讼请求，在庭审中因被上诉人辽宁保利物业管理有限公司未派人出席，而未予审理，且在判决中以“原告并未签订涉案物业服务合同，其请求属未来不可确定状态”为由，作出不予受理的决定，是错误的。上诉人提出该项诉讼请求的原因是被上诉人物业公司要求上诉人补交2012年6月30日至今的物业费后方允许上诉人收房，物业公司要求补缴物业费是阻却上诉人收房的重要障碍，上诉人的该项诉讼请求与本案房屋纠纷具有紧密的关联，应当一并予以解决。四、原审判决关于案件受理费的收取存在错误。根据《诉讼费用交纳办法》第十六条的规定，适用简易程序审理的案件减半交纳案件受理费，原审法院适用简易程序审理案件，却仍按照全额收取案件受理费，存在错误，应予纠正。 沈阳广田房地产开发有限公司辩称，同意一审判决，请求维持原判。 辽宁保利物业管理有限公司辩称，同意一审判决，请求维持原判。 杨起华一审诉讼请求：1.判令被告沈阳广田房地产开发有限公司向原告支付逾期交房违约金828826元（暂由2012年7月1日计算至2018年9月20日（2272天×2432002元×1.5/10000），最终金额应计算至房屋交付日）；2.判令被告沈阳广田房地产开发有限公司继续履行合同，向原告交付符合合同约定且无瑕疵的房屋；3.判令被告辽宁保利物业管理有限公司对上述1、2项诉讼请求与被告沈阳广田房地产开发有限公司一同向原告承担连带责任，物业费自被告沈阳广田房地产开发有限公司、辽宁保利物业管理有限公司向原告交付合格房屋后开始计收；4.判令被告沈阳广田房地产开发有限公司、辽宁保利物业管理有限公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院经审理查明：2011年6月10日，原告与被告沈阳广田房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告沈阳广田房地产开发有限公司开发的位于东陵区双园路108-51号单元间号为101房屋，建筑面积为224平方米，单价为每平方米10857.15元，总金额为2432002元，合同签订当日原告全额支付了购房款。合同第八条约定被告沈阳广田房地产开发有限公司于2012年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告。2011年12月13日，涉案房屋通过竣工验收。2011年12月30日，被告沈阳广田房地产开发有限公司取得涉案房屋竣工验收备案书。2012年6月28日，被告沈阳广田房地产开发有限公司告知原告收房，原告发现房屋存在漏水、缝隙等问题，因此拒绝收房，并要求被告予以修缮。自2012年6月28日至今，被告对房屋进行修缮，并数次向原告发出收房通知，但原告仍认为涉案房屋存在质量问题，至今仍未收房。 一审法院认为，确定本案被告是否应承担相应责任的前提在于涉案房屋是否存在主体结构不合格等重大质量问题，致使交付房屋不符合居住的基本功能，导致不能实现合同目的。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第12条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”该解释第13条还规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定，案涉房屋的交付条件为“该商品房经验收合格”。房屋交付时，买受人认为房屋本身存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，由出卖人对不符合合同约定之处进行整改，小范围整改不影响正常收房。本案中，案涉房屋已经竣工验收合格，合同约定的交付条件已然成立，原告并未提交证据证明涉案房屋存在房屋主体结构等重大质量问题。即便案涉房屋存在积水、脱落、缝隙等问题，但该问题不属于双方合同约定的不符合合同交付条件的范畴，且原告在庭审中认可原告所列房屋问题通过维修可以解决。同时，原告并未依据上述《商品房买卖合同解释》主张解除涉案合同，而是主张继续履行合同。故，原告主张涉案房屋存在严重质量问题，足以导致不符合居住功能而拒绝收房的理由，不能成立。在被告沈阳广田房地产开发有限公司在约定的交付期限之前通知原告收房，不存在逾期交房的情形，原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。原告要求被告继续履行合同，向原告交付符合合同约定且无瑕疵的房屋为合同应有之义，不属双方争议范畴，一审法院不予处理。原告要求物业费自被告交付合格房屋后开始计收为物业服务合同纠纷，而原告并未签订涉案房屋的物业服务合同，且其请求属未来不可确定状态，一审法院不予处理。 一审判决：驳回原告杨起华的诉讼请求。案件受理费12088元，由原告杨起华负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人与沈阳广田房地产开发有限公司于2011年6月10日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。合同第八条约定，沈阳广田房地产开发有限公司应于2012年6月30日前将经验收合格的商品房交付上诉人。因案涉房屋于2011年12月13日通过竣工验收，并于2011年12月30日取得涉案房屋竣工验收备案书，故沈阳广田房地产开发有限公司于2012年6月28日告知上诉人收房，符合合同约定的交房条件。 关于上诉人主张以房屋存在漏水、缝隙等问题为由拒绝收房，并主张逾期交房违约金的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定，“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第13条规定，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”上诉人并未提交证据证明案涉房屋存在房屋主体结构等重大质量问题，案涉房屋存在积水、脱落、缝隙等问题，在保修期内由出卖人承担修复责任，故对上诉人该项主张，不予支持。 关于上诉人要求沈阳广田房地产开发有限公司继续履行合同，交付符合合同约定且无瑕疵的房屋的问题，因自2012年6月28日至今，沈阳广田房地产开发有限公司对房屋进行修缮，并数次向上诉人发出收房通知，且上诉人自认物业公司要求补缴物业费是阻却上诉人收房的重要障碍，故沈阳广田房地产开发有限公司已按合同约定多次主张向上诉人交付房屋，因上诉人拒绝收房导致其未办理房屋入住手续，故对上诉人该项诉讼请求不予支持。 关于上诉人要求物业费自沈阳广田房地产开发有限公司交付合格房屋后开始计收的问题，因该诉请系属物业服务法律关系，本案系房屋买卖合同关系，并非同一法律关系，且上诉人并未签订案涉房屋的物业服务合同，该请求属未来不可确定状态，故一审法院不予审理并无不当。 综上所述，上诉人杨起华上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12088元，由上诉人杨起华负担。 本判决为终审判决。 审判长  史明箭 审判员  丁广昱 审判员  吕长辉 二〇一九年四月二十六日 书记员  张 磊 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。