广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0403民初277号 原告：岑火文，男，1970年4月2日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 委托诉讼代理人：孔昊光，广西建梧律师事务所律师。 被告：吴泽任，男，1987年4月11日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 委托诉讼代理人：崔桂光，男，1956年5月22日出生，汉族，住广西梧州市万秀区。 被告：梧州市世华房地产中介有限公司，住所地梧州市西堤三路**第5、6幢二层11号商场。 法定代表人：余平，公司总经理。 委托诉讼代理人：姚文龙，公司员工。 原告岑火文与被告吴泽任、梧州市世华房地产中介有限公司（以下简称“梧州世华房地产中介公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序于2019年3月13日公开开庭进行了审理。原告岑火文的委托诉讼代理人孔昊光、被告吴泽任的委托诉讼代理人崔桂光、被告梧州世华房地产中介公司的委托诉讼代理人姚文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告岑火文向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告三方签订的《房屋买卖合同》；二、被告吴泽任返还定金30000元；三、被告吴泽任向原告支付违约金87000元；四、二被告共同向原告退赔中介服务费8700元；五、二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年8月9日，原告通过被告梧州世华房地产中介公司居间介绍，与二被告三方签订《房屋买卖合同》，合同约定原告向被告吴泽任购买其所有的梧州市万秀区，建筑面积132.54平方米，总房价为870000元，合同第四条第（一）款约定：“……卖方保证对该物业享有完整的处分权，保证该房产没有被司法机关查封……”，第（三）款约定“……逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金”，另对房屋交易过程中产生的税费、付款方式等条款进行约定。合同签订后，原告依约支付定金30000元，同时着手准备下一步交易交付首期房款，被告吴泽任却表示由于其房屋涉及诉讼被查封，拒绝履行合同。原告不同意，要求被告吴泽任继续履行合同或退还定金赔偿损失，其拒之不理，至今不履行合同。原告认为被告吴泽任拒绝履行合同的行为违反了合同的诚实信用原则损害原告权益，而被告梧州世华房地产中介公司没有完成原告委托事务，房屋买卖最终没有完成交易，应退赔所收取的费用，故原告以上述诉请诉至法院。 原告岑火文向法庭提供了如下证据：1.被告吴泽任居民身份证复印件，拟证实被告吴泽任主体资格；2.企业公示信息，拟证实被告梧州世华房地产中介公司主体资格；3.《商品房买卖合同》，拟证实买卖房屋属被告吴泽任所有；4.《房屋买卖合同》，拟证实原、被告三方签订《房屋买卖合同》约定原告购买被告所有的梧州市万秀区房屋，约定总房价870000元，以及付款方式、违约责任等合同条款；5.收款收据，拟证实原告已按约向被告吴泽任支付购房定金30000元；6.中介服务费收据，拟证实原告已经向被告梧州世华房地产中介公司支付服务费8700元。 被告吴泽任辩称，原、被告三方签订本案《房屋买卖合同》后，在该合同履行过程中，神木市人民法院在2017年8月17日对涉案房屋进行查封，属在合同履行过程中遇到不可抗力，根据合同法的相关规定，应免除被告吴泽任的责任，故请求法院解除本案《房屋买卖合同》，驳回原告第三项、第四项诉请。被告吴泽任同意退回定金30000元。 被告吴泽任向法庭提供了如下证据：神木市人民法院协助执行通知书回执复印件，拟证实涉案房屋已于2017年8月17日由神木市人民法院进行查封，签订《房屋买卖合同》在前，查封在后，在签订合同时涉案房屋可以进行交易。 被告梧州市世华房地产中介有限公司辩称，其已促成买卖双方的房屋买卖，《房屋买卖合同》已经完成，其依法取得中介服务费，且其事先已经查询过涉案房屋状态，涉案房屋可以进行买卖交易。根据本案《房屋买卖合同》第四条约定，其已促成买卖不退还中介服务费，而是应由违约方承担退赔中介服务费的责任，因其不属于违约方，故不应退回中介服务费。 被告梧州市世华房地产中介有限公司没有向法庭提供证据。 经开庭质证，被告吴泽任对原告提供的证据认为：证据1、2，无异议；证据3，真实性无异议；证据4，合同条款无异议，内容真实合法，对合同约定的违约责任无异议；证据5，无异议；证据6，不清楚。被告梧州市世华房地产中介有限公司对原告提供的证据均无异议。 原告对被告吴泽任提供的证据认为：真实性无异议，但对被告吴泽任据此认为其没有责任有异议，《房屋买卖合同》约定被告吴泽任保证涉案房屋没有查封，现涉案房屋被法院查封，故被告吴泽任违约，且法院查封不属于不可抗力，被告吴泽任在知道涉案房屋有可能被查封的情况下仍签订房屋买卖合同，属违约。被告梧州市世华房地产中介有限公司对被告吴泽任提供的证据认为：真实性无异议，被告梧州世华房地产中介公司在签订房屋买卖合同前已经查询过涉案房屋的状态，才促成买卖双方交易，房屋查封发生在买卖之后，不受中介方控制，责任不在被告梧州世华房地产中介公司，因其已经尽到相应的义务，故按《房屋买卖合同》约定不需退还中介服务费。 本院对本案证据认证如下：本案当事人对本案证据真实性均不持异议，且该证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，该证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院予以确认采信，可作为本案定案依据。 本院经审理认定事实如下：2014年6月30日，被告吴泽任与梧州市嘉联置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，购买坐落梧州市大学路36-1号第3幢2单元2001房，被告吴泽任在签订合同后就该房屋除首期款外的剩余购房款办理了按揭贷款。 2017年8月9日，原告（买方）、被告吴泽任（卖方）与被告梧州世华房地产中介公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定：“第一条：物业情况（一）买卖之房屋地址为：大学路36-1号第3栋2单元2001房。第二条：成交价、付款方式和税费约定（一）该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为870000元……（三）付款方式1、定金：签订本合同时支付30000元作为定金，定金自动转为房款……第三条：物业的交付（一）三方约定于2017年9月15日前到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续……第四条：合同三方的权利义务与违约责任（一）卖方应在办理交易过户手续前将有关物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证办理交易过户完成时买方无须对上述事项负责。如该物业存在按揭贷款，在未办妥转按或涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款。卖方保证对该物业享有完整的处分权，保证该房产没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引起的一切责任。由于卖方原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。（二）经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付8700元作为咨询及中介服务费……如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。（三）卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金……”该合同还约定了其他权利义务。原告于签订《房屋买卖合同》当日向被告吴泽任支付30000元定金，并向被告梧州世华房地产中介公司支付了8700元中介服务费，被告吴泽任、被告梧州世华房地产中介公司就各自收到款项分别向原告出具收款收据。2017年8月17日，因被告吴泽任与案外人产生纠纷成讼，陕西省神木市人民法院在该院受理的（2017）陕0821民初3245号案中对涉案房屋进行查封。后原告认为被告吴泽任以涉案房屋被人民法院查封为由拒绝履行合同，且被告梧州世华房地产中介公司未完成原告所委托事务，原告为此以上述诉请诉至本院。 庭审中，原告与二被告均同意解除本案《房屋买卖合同》。 本院认为，原、被告签订《房屋买卖合同》，系双方的真实意思表示，为合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，现原、被告均同意解除合同，故对于原告要求解除本案《房屋买卖合同》的诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，涉案《房屋买卖合同》解除后，应当将原告支付的定金返还原告。因此，原告请求被告吴泽任返还定金30000元，合理合法，且被告吴泽任对此无异议，本院予以支持。依据合同约定，被告吴泽任应保证涉案房屋未被司法机关查封，但涉案房屋在签订本案合同后已由神木市人民法院进行司法查封，被告吴泽任已构成违约，依法应承担相应的违约责任。对于被告吴泽任提出的属在合同履行过程中遇到不可抗力，应免除其责任的辩解意见，因没有法律依据，本院不予支持。虽然本案合同约定了违约方应按涉案房屋成交价的10%支付违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，并考虑到本案合同的履行情况及预期利益等因素，且原告未向本院提供其因被告吴泽任的违约行为而导致实际损失的证据，根据公平原则及诚实信用原则，本院对本案违约金予以调整，参照原、被告约定的定金，本院酌定被告吴泽任应向原告支付违约金30000元。对于原告已支付给被告梧州世华房地产中介公司的中介服务费8700元，因被告吴泽任存在违约，根据原、被告签订的《房屋买卖合同》第四条第（二）项约定，被告吴泽任应赔偿原告已支付的中介服务费8700元。而被告梧州世华房地产中介公司已经促成本案《房屋买卖合同》的签订，原告要求其退赔中介服务费的诉请，无事实和法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告岑火文与被告吴泽任、梧州市世华房地产中介有限公司于2017年8月9日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告吴泽任向原告岑火文返还定金30000元； 三、被告吴泽任向原告岑火文支付违约金30000元、中介服务费8700元； 四、驳回原告岑火文的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费2814元，减半收取为1407元（原告已预交），由原告岑火文负担638元，被告吴泽任负担769元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  梁木水 二〇一九年四月二十三日 书记员  甘丽雯 附录适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。