广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤02民终431号上诉人(原审被告)：南雄市中泰房地产开发有限公司。住所地：广东省南雄市雄州新城城市综合体东侧A1地块。法定代表人：黄顺，该公司经理。委托诉讼代理人：范元葵，广东金韶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李万强，男，1986年8月4日出生，汉族，住广东省南雄市。被上诉人（原审原告）：丘丽娟，女，1988年11月15日出生，汉族，住广东省南雄市。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄森彬，广东智成律师事务所律师。上诉人南雄市中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰公司）因与被上诉人李万强、丘丽娟房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省南雄市人民法院（2018）粤0282民初1530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人中泰公司的委托诉讼代理人范元葵，被上诉人李万强、丘丽娟的共同委托诉讼代理人黄森彬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。中泰公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判驳回李万强、丘丽娟请求退回可视门禁系统费2800元的诉讼请求；2、本案案件受理费由李万强、丘丽娟负担。事实和理由：中泰公司认为一审法院遗漏查明本案的部分事实，损害了中泰公司的合法权益。一、可视门禁系统费用不属于购房款中包含的费用，中泰公司与李万强、丘丽娟在签订《商品房买卖合同》的同时已与李万强、丘丽娟协商可视门禁的安装需要另行收费。中泰公司已按双方的约定，将中泰华府小区的可视门禁系统安装到户，如李万强、丘丽娟选择使用可视门禁系统，该费用应由李万强、丘丽娟自行承担，李万强、丘丽娟在收楼时可以享有使用。因此，可视门禁系统费用不应退还给李万强、丘丽娟。二、李万强、丘丽娟早在2017年4月6日已经实际占用并入住了涉案房屋，但李万强、丘丽娟没有缴纳过任何的水电费和物业管理费，目前该费用均是由中泰公司垫付。一审庭审中，李万强、丘丽娟也当庭证实了该事实，所以中泰公司垫付的水电费和物业管理费应该进行相应的扣减。李万强、丘丽娟共同书面答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回中泰公司的上诉请求，维持原判。一审法院查明事实：2014年12月18日，李万强、丘丽娟与中泰公司签订一份《广东省商品房买卖合同》及附件一至三，以及《广东省商品房买卖合同》补充协议，由李万强、丘丽娟购买由中泰公司开发的位于南雄市楼盘中泰华府第2栋2001房，总房款为500346元，并己按经按照合同约定履行了付款义务。按照合同第八条规定，中泰公司应于2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付李万强、丘丽娟使用。同时合同第九条规定，逾期超过180日后，李万强、丘丽娟有权解除合同。李万强、丘丽娟解除合同的，中泰公司应在收到李万强、丘丽娟解除合同通知之日起180日内退回全部已付款，并按李万强、丘丽娟累计已付款的1%向李万强、丘丽娟支付违约金。李万强、丘丽娟要求继续履行合同的，合同继续履行，中泰公司按日向李万强、丘丽娟支付已交付房价款万分之一违约金。同时，李万强、丘丽娟与中泰公司又签订《广东省商品房买卖合同》补充协议，其中约定逾期交房的违约责任中第7.8条约定，如中泰公司不能按《商品房买卖合同》规定的期限将商品房交付给李万强、丘丽娟的，合同继续履行，中泰公司按合同约定的最后交付期限第二天起，每日按已付房价的万分之一计付违约金，且违约金累计总额不超过已付房价款的5%。合同签订后，因中泰公司未按照合同约定的期限交房给李万强、丘丽娟，李万强、丘丽娟于2017年4月6日雇请装修工人进场装修，现李万强、丘丽娟已入住。2018年5月5日，中泰公司向李万强、丘丽娟发出收楼通知书，但李万强、丘丽娟认为开发商资料不齐全拒绝在收楼通知书签名。李万强、丘丽娟认为，中泰公司迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，为此向该院提起诉讼。李万强、丘丽娟主张按2016年10月1日起的逾期交楼违约金应按10%计算，有中泰公司与业主代表签订的《备忘录》确认；李万强、丘丽娟主张欢乐砸金蛋兑奖（太太乐厨房三件套），有兑奖回执为据。中泰公司经质证不予认可；对砸金蛋兑奖的真实性合法性无异议，太太乐厨房三件套予以兑现。中泰公司主张涉案房屋己具备交楼条件，提交了建筑工程竣工验收报告、房屋建筑工程和市政基础设施工和呈现、建设工程项目规划、环境验收备案表、建设工程消防验收意见书、南雄市建筑工程竣工环境影响验收合格证、中泰华府一期燃气庭院管竣工资料（开工竣工报验单、开工报告、工程竣工报告、交工验收证书）、中泰华府4栋燃气楼栋管（开工报告、工程竣工报验单、工程竣工报告、工程验收证书、客户受电工程竣工检验意见书）、房屋测绘成果报告书、住宅使用说明书、住宅质量保证书等证据予以佐证。经李万强、丘丽娟质证，认为涉案商品房可以正常使用，但未提供供水、供电使用的资料。李万强、丘丽娟向一审法院起诉请求：1、判令中泰公司继续履行《商品房买卖合同》中约定的交房义务；2、判令中泰公司向李万强、丘丽娟开具购房款发票；3、判令中泰公司支付李万强、丘丽娟逾期交房违约金166860.38元；4、判令中泰公司支付李万强、丘丽娟未按合同约定私自更改电梯品牌违约金10000元；5、判令中泰公司立即将与商品房配套的水、电、天然气以及网络和可视门禁等基础设施安装到户并能正常使用；6、判令中泰公司退回违反法律法规强制性规定收取的可视门禁系统费2800元；7、判令中泰公司未按合同约定楼层施工私自加建违约金10000元，退回李万强、丘丽娟多缴的公摊面积价款10000元；,8、判令中泰公司向李万强、丘丽娟登报赔礼道歉，上述赔偿合计199660.38元；9、中泰公司向李万强、丘丽娟履行二等奖礼品兑奖承诺（价值8000元的太太乐厨房三件套）；10、案件受理费由中泰公司承担。一审法院认为，本案是商品房买卖合同纠纷。李万强、丘丽娟与中泰公司签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，该院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案争议的焦点：李万强、丘丽娟提出的各项诉讼请求能否支持？一是关于中泰公司继续履行《商品房买卖合同》中约定的交房义务的问题。从李万强、丘丽娟与中泰公司签订的《商品房买卖合同》及李万强、丘丽娟提供的收据反映出，李万强、丘丽娟已按合同约定支付了相应购房款，但中泰公司没有按约定履行交付商品房的义务。李万强、丘丽娟2017年4月4日向中泰公司申请对涉案的房屋进行装修，并已实际入住该房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。根据上述法律规定，应视为从2017年4月6日起已交付案涉房屋给李万强、丘丽娟。因此，李万强、丘丽娟提出中泰公司继续履行合同及交付商品房的诉求与事实不符，该院不予支持。二是关于李万强、丘丽娟提出要求中泰公司开具购房款发票的请求,该请求不属于商品房买卖合同纠纷处理的范围，李万强、丘丽娟应向相关税务部门提出，该院不作处理。三是关于中泰公司向李万强、丘丽娟支付逾期交款违约金的问题。李万强、丘丽娟、中泰公司虽然在合同中约定计付违约金的标准为逾期每日按已付房款的万分之一计算，李万强、丘丽娟于2017年4月6日己入住涉案房屋，应视为从2017年4月6日起己交付房屋给李万强、丘丽娟，因此，迟延交付的违约金应从2016年1月1日起至李万强、丘丽娟入住时间止，则其违约金为500346元×1/10000×461天=23065.96元。双方签订的合同补充协议又同时约定了违约金总额累计不超过已付房屋价款的5%。根据李万强、丘丽娟房屋价款为500346元，则其违约金应计算为：500346元×1/10000×461天=23065.96元。李万强、丘丽娟超出这一数额的请求部分不符合双方合同约定，该院不予支持。至于李万强、丘丽娟主张2016年10月1日起的逾期交楼违约金应按中泰公司与业主代表签订的《备忘录》中的约定来计算，但李万强、丘丽娟提交的《备忘录》中并没有李万强、丘丽娟签名，李万强、丘丽娟亦没有授权业主代表代表为与中泰公司签订《备忘录》的手续，该院难以确认中泰公司是否与李万强、丘丽娟达成一致意见，在中泰公司不认可本案应适用《备忘录》中约定的标准计算违约金的情况下，李万强、丘丽娟认为2016年10月1日起的逾期交房违约金应按照中泰公司与业主代表签订的《备忘录》中的约定来计算的主张，该院不予采纳。四是关于中泰公司向李万强、丘丽娟支付未按合同约定私自更改电梯品牌违约金10000元的问题。该院认为，合同并未约定安装不合约定品牌电梯需对业主予以赔偿，李万强、丘丽娟也没有证据证明中泰公司安装不合约定品牌电梯影响李万强、丘丽娟使用或存在质量安全等问题。因此，李万强、丘丽娟提出这一请求于法无据，该院不予支持。五是关于中泰公司将商品房配套的水、电、天然气、网络和可视门禁等基础设施安装到户并能正常使用的问题。该院认为，中泰公司提供了相关的证据材料予以证实，涉案商品房己具备交楼的条件，李万强、丘丽娟并没有相关证据证明中泰公司交付的商品房配套的水、电、天然气、网络和可视门禁等基础设施安装，且中泰公司辩称李万强、丘丽娟收楼后，随时都可以开可视门禁等基础设施。因此，对李万强、丘丽娟的该请求该院不予支持。六是关于中泰公司退回违反法律规定强制性规定收取的可视门禁系统费2800元的问题。李万强、丘丽娟己支付可视门禁系统费2800元，原告提供了中泰公司出具的收据，依照《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条的规定：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。”本案中，中泰公司在房价之外另行收取李万强、丘丽娟门禁系统费用2800元，违反了上述法规的强制性规定。因此，李万强、丘丽娟请求中泰公司返还该费用合法有据，该院予以支持。七是关于中泰公司未按合同约定私自加建违约金10000元、退回李万强、丘丽娟的公摊面积价款10000元的问题。该院认为，从中泰公司提供的验收备案表显示出，案涉的中泰华府第2栋楼已通过相关部门验收，如李万强、丘丽娟发现有人加建应向建设主管部门申请处理，李万强、丘丽娟在本案中提出这一请求不当，该院不予支持。八是关于中泰公司向李万强、丘丽娟登报赔礼道歉的问题。该院认为，李万强、丘丽娟提出这一请求既无合同约定，也无法律规定，该院不予支持。一审法院经审理后判决：一、中泰公司于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金23065.96元给李万强、丘丽娟；二、中泰公司于判决发生法律效力之日起十日内退回可视门禁系统费用2800元给李万强、丘丽娟；三、驳回李万强、丘丽娟的其他诉讼请求。案件受理费2147元，由李万强、丘丽娟负担1500元，中泰公司负担647元。本院查明，一审法院查明事实所陈述“李万强、丘丽娟主张按2016年10月1日起的逾期交楼违约金应按10%计算，有中泰公司与业主代表签订的《备忘录》确认”中的“10%”应属笔误，本院予以纠正。应为“李万强、丘丽娟主张按2016年10月1日起的逾期交楼违约金应按万分之十计算，有中泰公司与业主代表签订的《备忘录》确认”。对于一审认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，针对本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：中泰公司应否退回可视门禁系统费用2800元给李万强、丘丽娟。可视门禁系统是开发商为了完善小区安全监管而设置的，应属于与商品房配套建设的安全监控系统中的一部分，依照《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。”的规定，中泰公司不应在房价之外另外收取费用，一审法院认为中泰公司应退回可视门禁系统费用2800元给李万强、丘丽娟并无不当，本院予以维持。至于中泰公司在二审中提出应在上述费用中扣减其为李万强、丘丽娟垫付的水电费和物业管理费的诉讼请求，因中泰公司无法与李万强、丘丽娟达成调解，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条第一款：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，中泰公司对此应另循法律途径解决。综上所述，中泰公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由南雄市中泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇一九年四月十九日书记员  刘韵雯