广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1102民初314号 原告：何峰，男，1982年10月11日出生，瑶族，住富川瑶族自治县。 原告：潘小妹，女，1985年7月11日出生，壮族，住富川瑶族自治县。 委托诉讼代理人：唐小超，广西桂东律师事务所律师。 被告：贺州市长江房地产开发有限公司，住所地：贺州市灵峰街**。 法定代表人：黄建滔，公司执行董事。 委托诉讼代理人：董胜学，广西华尚（贺州）律师事务所律师。 原告何峰、潘小妹诉被告贺州市长江房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案后，依法适用简易程序于2019年3月14日公开开庭审理了本案，原告何峰、潘小妹的委托诉讼代理人唐小超到庭参加了诉讼，被告贺州市长江房地产开发有限公司的委托诉讼代理人董胜学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何峰、潘小妹向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金185911.6元给原告（以331985元为基数，从2016年6月30日开始按照年利率24%，暂计至2018年10月30日）（之后的违约金：以331985元为基数，从2018年11月1日起按年利率24%标准计算至实际交房之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月12日，原告预交了131985元的购房款给被告，并由其出具《销售不动产统一发票》给原告收执。同年5月9日，原被告签订《商品房买卖合同》，双方约定：由被告将面积为112.92的怡景花园小区905号房以2940元/㎡的价格出售给原告；被告应当在2016年6月30日前，将已取得经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》，并符合合同约定的商品房交付给原告使用。2018年6月15日，原告偿还完银行按揭贷款20万元。2018年3、4月份，被告在未取得竣工验收报告的情况下，便通知小区业主收楼。至今，该小区也没有通过五方验收，尚达不到交房标准。根据合同约定，被告逾期交房的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求依法判决。 被告贺州市长江房地产开发有限公司辩称：1、答辩人对小区的建设和交房工作已经作出充分的努力。导致怡景小区至2018年4月1日才能交房，既有客观原因，也有政府职能部门的原因。客观原因就是铺设供水管网时遭到旧城巷道居民的阻挠，政府职能部门的原因就是供水管网没有按照《国有建设用地使用权出让合同》约定铺设到“宗地红线”上。在与相应职能部门协商无效的前提下，向贺州市信访局上访进行维权，最终才取得市政府相应职能部门调整变更供水管网规划，从而才使小区能够顺利通水通电。2、逾期交房主要是因遭遇不可抗力因素和政府部门调整变更供应水管网规划等因素造成，根据合同约定应依法予以延期，扣除可延期的天数后，答辩人实际没有延期交房。3、合同约定的违约金比例过高，应依法予以调整，调整为每日万分之二。 本院经审理认定事实如下：2012年被告通过公开招拍挂取得位于贺州市地块，《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定：出让人同意在2012年7月23日前将出让宗地交给受让人，出让人同意在交付土地时该宗土地达到现状土地条件宗地红线外“五通”，宗地红线内“场地未平整”。被告于2013年1月取得《建设工程规划许可证》和《建设工程规划许可证施工许可证》，2014年3月开始在该地块建设怡景花园工程。2015年2月12日，原告预交了131985元的购房款给被告，并由其出具《销售不动产统一发票》给原告收执。2015年5月9日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将怡景花园905号房销售给原告，房屋总价331985元。《商品房买卖合同》第六条约定余款200000元以银行按揭贷款方式支付。合同第八条约定交房时间为2016年6月30日前，将具备下列第5种条件，即“该商品房已取得经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》”，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。同时，该条注明，如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3、气象部门记录降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上而影响工期的；4、国家法定的节假日造成的延误；7、在施工过程中，依据报纸通知、政府文件、规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致工期延长的。《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。合同签订后，原告依约办理了银行按揭贷款。被告于2015年10月向自来水公司申请安装自来水，2016年10月自来水公司在铺设管网过程中，遭到旧城巷道居民群众阻工，自来水管无法铺设。被告于2016年3月30日向贺州市国土资源局申请协调铺设水管，贺州市国土资源局于2016年4月21日答复称水管铺设群众阻工问题不属该局职责范围。被告于2016年7月20日贺州市规划局进行信访，后贺州市规划局对供水管网规划进行了变更。2018年3月15日，建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位签字盖章，共同出具了《建设工程质量竣工验收意见书》，同意验收。被告通知原告2018年4月1日办理交房手续。 上述事实，有原告何峰、潘小妹提交的发票1张、商品房买卖合同1份、银行流水1份，被告贺州市长江房地产开发有限公司提交的建设工程质量竣工验收意见书1组、国有建设用地使用权出让合同1组、供水管道安装工程合同及付款凭证、安装工程结算书、申请报告、贺州市国土资源局答复、贺州市规划局信访告知书、贺州市现规划局信访事项处理意见及附图1组、气象资料、中高考停工通知、2014年至2015年国家法定节假日安排表1组、黄平友等人前期物业合同及承诺书1组及本院庭审笔录在案佐证。 本院认为，2015年5月9日原告与被告签订的《商品房买卖合同》属于当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应依照合同约定履行自己的义务。原告依约按时支付房款，被告应依约按时交付房屋，但被告没有在合同约定的交房期限内交付房屋，应当承担相应的违约责任。原、被告在签订合同时约定了被告可据实予以延期的因素，包括遭遇不可抗力，国家法定的节假日造成的延误等，属于《商品房买卖合同》第八条约定可据实予以延期的因素。被告辩称其未交房的主要原因政府职能部门没有按照《国有建设用地使用权出让合同》将供水管网约定铺设到“宗地红线”边上，在铺设供水管网时遭到旧城巷道居民的阻挠。根据被告与贺州市国土局《国有建设用地使用权出让合同》第六条约定：出让人同意在2012年7月23日前将出让宗地交给受让人，出让人同意在交付土地时该宗土地达到现状土地条件宗地红线外‘五通’。2015年5月9日原被告签订《商品房买卖合同》，交房时间为2016年6月30日前。故怡景花园所属地块是否达到宗地红线外“五通”条件，非《商品房买卖合同》签订后才发生的不可预计之因素，被告应根据合同签订时的实际情况安排施工，保质保量完工，按期交房。是否达到《国有建设用地使用权出让合同》约定的宗地红线外“五通”条件，属于被告与政府部门之间的关系，原告本身并无过错，根据合同相对性原则，被告不能将该责任归责于无过错的原告。因供水管网铺设所引起的旧城巷道居民阻拦、政府部门经被告申请变更供水管道线路规划所产生的工期延长，此施工过程所产生的问题，原告本身亦无过错。因此，对于被告的该辩驳主张，本院不予采纳。工程开工之日原被告尚未签订合同，双方的权利义务未有相应的合同进行约束，双方在签订《商品房买卖合同》后，权利义务才在合同中予以明确，故计算可延期的交房天数的时间段应从合同签订之日2015年5月9日开始计算至约定交房之日2016年6月30日。在此期间，符合“气象部门记录降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上而影响工期的”的天数为55天；符合“因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的”的天数为12天（即中考、高考期间）；符合“国家法定的节假日造成的延误”的天数为28天，扣除上述原因导致工期延误的重复天数，为24天。因消防检测延期不在双方合同的约定可以延期的范围内，符合《商品房买卖合同》约定可延期交房的天数共计91天。原告主张对《竣工验收意见书》的真实性有异议，认为五方所签的日期都是出自同一人之手，但原告未申请进行鉴定，故本院确认2018年3月15日建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位签字盖章，共同出具了《建设工程质量竣工验收意见书》，同意验收。该工程经过竣工验收，符合交付条件，被告通知原告2018年4月1日办理交房手续。 根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任为：1、按逾期时间，（1）逾期不超过90日，……；（2）逾期超过90日后，……，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之十的违约金。被告辩称合同约定的违约金比例过高应依法予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”的规定，约定违约金过分高于造成损失的，可以请求人民法院以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。被告逾期交房，造成了原告在此期间的利息损失，因此，可参照中国人民银行同期同类贷款利率标准确定该笔损失。因此，被告主张违约金过高，请求减少于法有据，本院予以支持。结合本案实际情况，本案违约金的计算标准为已付房款的万分之二。从2016年7月1日至2018年4月1日止，扣除可延期交房的天数91天，被告逾期交房天数为549天。因此，被告应支付原告逾期交房违约金为36452元（331985元×0.0002／天×549天）。关于被告所辩称的不免除代原告支付了半年的物业费，因系不同的法律关系，本院在本案中不予处理，被告可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 判令被告贺州市长江房地产开发有限公司支付原告何峰、潘小妹逾期交房违约金36452元。 案件受理费4018元，减半收取2009元（原告已预交），由原告何峰、潘小妹负担1615元，由被告贺州市长江房地产开发有限公司负担394元。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效后十日内履行完毕，如逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员  张先强 二〇一九年四月一日 书记员  岑 欢