江苏省如东县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0623民初3284号 原告:南通丽雅得金属制品有限公司,住所地如东县掘港镇掘西村**。以下简称丽雅得公司。 统一社会信用代码：91320623765871860R。 法定代表人：张应华,执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人:孙永红，江苏通洋律师事务所律师。 被告:如东县建设工程质量监督站（如东县建设工程质量检测中心），住所地如东县掘港镇通洋北路**。以下简称质监站。 统一社会信用代码：123206234676887342。 法定代表人：金丽华,站长。 委托诉讼代理人：袁其林，男，1965年10月29日生，汉族，住如东县。 委托诉讼代理人：史建功，江苏琴海律师事务所律师。 丽雅得公司与质监站、如东县建筑工程质量检测中心租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼过程中，丽雅得公司撤回对如东县建筑工程质量检测中心的起诉，本院口头裁定予以准许。丽雅得公司法定代表人张应华及其委托诉讼代理人孙永红，质监站法定代表人金丽华及其委托诉讼代理人袁其林、史建功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丽雅得公司提出诉讼请求：请求法院依法判令质监站给付丽雅得公司：1.装饰装潢费1259440元及利息损失（自2008年1月1日起按同期银行贷款利率计算至法院判决生效止）；2.实际缴纳租金税费与约定租金税费的差额计人民币213528元；3.延期交付置换房屋违约金及损失150000元；4.主通道建造费用279480元；5.“风水池”建造费用32300元；6.诉讼费由质监站负担。 事实与理由：2007年9月18日丽雅得公司与质监站签订《政府采购供需合同》一份。合同约定：质监站租用丽雅得公司四层检测办公大楼面积3040平方米，装修、空调、办公桌椅、车库、室外场地、绿化、传达室等具体要求按采购文件附件。租期十年，自2008年1月1日起至2017年12月31日止；质监站以六层办公用房面积642平方米(其中含店面房面积85平方米〉向丽雅得公司置换一定面积的使用权，置换期十年，自2008年2月1日起至2018年1月31日止；使用权置换后，质监站向丽雅得公司交纳年纯租金275800元；室内装潢及空调家具费计人民币600000元，质监站应在2008年至2010年三年内分三次支付给丽雅得公司，每年支付200000元，2011年至2017年质监站应于每年6月份向丽雅得公司支付当年纯租金；年纯租金租期前三年固定不变，三年后视市场行情，协商调整。合同还对房屋交付及违约责任等做了约定。合同签订后，质监站对检测楼外观提出变更设计，对室内提高装饰标准，对主楼、标养室、彩钢屋面附房、吊顶、防盗窗、微机房静电地板、站长室实木地板、吧台、木隔断等均增加了面积，还增加了建“风水池”等项目。关于丽雅得公司多垫付的上述装修费用，质监站至今未结算支付。2014年，政府部门为了满足质监站检测设施和办公场所符合行业资质要求，同时为了有利于政府统一规划，为未来城市发展储备优质资源，提出要求购买丽雅得公司上述租赁房屋。为此，如东县住房和城乡建设局及如东县财政局委托房地产评估公司对丽雅得公司房产进行了评估。经评估，丽雅得公司涉案房屋室内外装潢价值为1782200元（房产转让价格9580000元中不包含室内外装潢）。2014年10月16日，如东县财政局、如东县住房和城乡建设局在东财基[2014]15号文中再次确认以上事实。经县政府批准，根据资产评估报告，在县政府国有资产监督管理办公室的见证下，如东县安泰水利建设有限公司（以下简称安泰公司）与丽雅得公司于2015年2月12日就案涉租赁房租签订《房地产转让协议》。如东县财政局、如东县欣荣城镇开发建设有限公司（以下简称欣荣公司）、质监站与丽雅得公司又于2017年1月6日签订了《关于南通丽雅得金属制品有限公司房地产转让的补充协议》。该协议确定：资产交接日为2016年12月31日，2016年租金按照丽雅得公司与质监站原有协议执行，归丽雅得公司所有，2017年1月1日后的租金归欣荣公司所有，由欣荣公司与质监站重新签订租赁协议；置换给丽雅得公司使用属质监站所有的位于青园路的房产，一并移交给欣荣公司经营管理；根据丽雅得公司与欣荣公司（安泰公司）签订的《房地产转让协议》，资产移交后10个工作日内，欣荣公司向丽雅得公司支付购房款6580000元，前期应由安泰公司支付的3000000元购房款也一并由欣荣公司支付。该协议还特别约定：丽雅得公司与质监站之间超原采购合同之外的装饰装潢问题，由双方本着实事求是的原则协商处理。按政府收购评估室内外装饰装潢1782200元计算，扣除质监站已给付丽雅得公司的装饰装潢费522760元，质监站还应给付丽雅得公司装饰装潢费1259440元。 2007年9月18日丽雅得公司与质监站签订《政府采购供需合同》时有多部门参加，预计租金开票税率为5%，当初参加谈判的人员都清楚该事实。而丽雅得公司实际缴纳税率高达20.48%，租期前五年丽雅得公司多交纳税费213528元（见租金收入缴纳税费统计表），上述多缴纳的税费应由质监站承担。 根据《政府采购供需合同》，质监站应于2008年2月1日之前将置换房屋交付丽雅得公司使用，但质监站拖延至2008年6月底才交付，给丽雅得公司造成损失。根据合同第四（1）条约定，质监站应按延期每日房租金3倍支付违约金(赔偿损失)计人民币150000元（年租金12万元/12个月×延期5个月×3倍）。 质监站使用的主通道是丽雅得公司根据政府规划花费279480元，将3米多深沟塘清淤还土建造而成，欣荣公司在收购评估时，没有评估红线外的投资费用，现质监站与欣荣公司的租赁合同中也不包含该主通道，但该主通道实际由质监站使用，按照”谁使用谁承担”的原则，质监站应给付丽雅得公司道路建造费用279480元。 质监站曾委托丽雅得公司在检测楼东南角建造“风水池”，造价32300元。后质监站因建停车场将“风水池”填平。质监站应给付丽雅得公司“风水池”建造费用32300元。 综上所述，质监站应给付丽雅得公司装饰装潢费1259440元、多支付的租金税费213528元，延期交付置换房屋违约金（损失）150000元，主通道建造费用279480元，“风水池”建造费用32300元，合计人民币1934748元。多年来，丽雅得公司数十次向质监站索要上述费用，质监站虽同意协商解决，但至今未能落实。为此，丽雅得公司特向法院起诉，请求法院判决支持丽雅得公司的上述诉讼请求。 质监站辩称：丽雅得公司所提出的诉讼请求没有任何事实根据和法律依据。事实和理由：1.丽雅得公司诉请要求质监站给付装饰装潢费用1259440元及利息损失没有依据。丽雅得公司诉状当中所诉称的装饰装潢的评估价值，依据的是南通跃龙土地房地产评估咨询有限公司（以下简称跃龙公司）作出的评估结论，而实际上政府在收购丽雅得公司资产的时候，所适用的是政府重新委托江苏金土地房地产评估测绘咨询有限公司（以下简称金土地公司）进行评估所作的评估报告。因而跃龙公司的评估报告，在本案当中不可以作为丽雅得公司主张的依据。金土地公司所作的评估报告当中，总的价值是10467289元，含装饰装潢费用839211元。2007年双方所签订的《政府采购供需合同》当中，已经明确质监站要支付给丽雅得公司600000元的装饰装潢费用，根据金土地公司的评估报告，在剔除装饰装潢、搬迁补助及过渡费后，得出的结论是9306300元，而实际的成交价9580000元，存在273700元的差额。273700元的差额加上原先已给付的600000元装潢费用，完全能够满足装饰装潢，所以丽雅得公司目前主张该笔费用没有任何依据。2.关于丽雅得公司所主张的实际缴纳租金税费与约定租金税费的差额没有依据。双方2007年9月18日所签订的政府采购供需合同以及2007年7月25日政府采购供需合同均明确规定丽雅得公司需提供正式发票办理资金结算手续。丽雅得公司应当清楚开具发票应当缴纳税费，缴纳的税费理所当然应当由丽雅得公司自行承担，即便存在变动或者差异，这也是丽雅得公司所应当承受的。3.丽雅得公司主张质监站给付延期交付置换房屋的违约金及损失没有依据。双方合同当中明确约定，丽雅得公司应当在2007年12月31日将房屋交付给质监站，质监站在交房一个月内将房屋交付给丽雅得公司。而案涉房屋2008年4月16日才办理竣工验收手续，不谈装饰装潢，即便是办理竣工验收手续当天即2008年的4月16日交付，加上一个月到5月16日，也不存在延期交付的问题。4.丽雅得公司提出要求质监站给付主通道建造费用没有依据。主通道相关费用的补偿应当在欣荣公司收购房屋过程中双方协商，质监站仅仅是房屋的承租人，不可能为此而承担相关的建造费用。5.建造“风水池”的费用，丽雅得公司缺少事实依据。综上，丽雅得公司的诉讼请求均无事实依据和法律依据，法院应当依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。上述证据载明以下事实： 1.质监站因业务的开展以及上级的要求必须租用楼房作为检测楼。2007年7月25日质监站发布《租赁检测生产用房项目谈判采购文件》。2007年9月18日丽雅得公司与质监站签订《政府采购供需合同》一份。合同约定：一、房屋租赁方式及费用。质监站租用丽雅得公司四层检测办公大楼面积3040平方米，装修、空调、办公桌椅、车库、室外场地、绿化、传达室等具体要求按采购文件附件。租期十年，自2008年1月1日起至2017年12月31日止；质监站以六层办公用房面积642平方米(其中含店面房面积85平方米〉向丽雅得公司置换一定面积的使用权，置换期十年，自2008年2月1日起至2018年1月31日止；使用权置换后，质监站向丽雅得公司交纳年纯租金275800元，室内装潢及空调家具年平均分摊60000元。二、费用结算方式和期限。合同签订后一个月内，质监站向丽雅得公司支付第一、二年纯租金，房屋交付并通过验收后一个月内再预付第三年纯租金。室内装潢及空调家具费总计600000元，质监站在2008年至2010年三年内于每年六月份之前分三次等额支付给丽雅得公司，每年支付200000元。2011年至2017年质监站于每年六月份之前支付当年纯租金。丽雅得公司按政府采购管理规定提供正式发票并办理资金结算手续。室内装潢及空调家具费用600000元一次性包定，不得有任何调整。年纯租金租期前三年固定不变，三年后视市场行情，本着公平合理的原则，由双方协商是否调整。如协商调整，应符合政府采购相关程序，双方另定补充协议作为本合同附件。合同另约定：丽雅得公司必须于2007年12月31日前将按质监站要求装饰完毕的房屋交付质监站使用，质监站在丽雅得公司房屋交付后一个月内将置换使用权的房屋交付丽雅得公司使用。合同附件为《质监站租用检测、办公用房装修要求》，附件中对检测、办公用房内部地面、墙面、天棚、卫生间、厨房及厨具等提出具体装修要求，同时规定新购家具（含空调）总计不超过200000元。 2.上述协议签订后，丽雅得公司在其2006年取得的位于的工业用地上按照质监站的要求开始兴建生产检测办公大楼。2008年4月18日，生产检测办公大楼竣工验收。2008年6月30日左右装潢结束。随即质监站迁入生产检测办公大楼办公，同时将置换使用的办公用房向丽雅得公司进行交付。 3.2008年4月23日、2009年3月16日、2009年12月29日，质监站分三次，每次给付200000元，共计给付600000元。其中室内装潢费用400000元，代购空调家具费用200000元。 4.鉴于上述合同履行过程中出现的问题，如东县财政局与如东县住房与城乡建设局于2014年10月16日，共同向如东县人民政府书面请示（东财基[2014]15号文），要求县政府批准以县财政局所属融资平台如东县安泰水利建设有限公司（以下简称安泰公司）以9580000元受让丽雅得公司用于出租给质监站使用的生产检测办公大楼。2015年2月12日，安泰公司与丽雅得公司签订《房地产转让协议》。2017年1月6日，如东县财政局、丽雅得公司、质监站以及如东县欣荣城镇开发建设有限公司（以下简称欣荣公司）订立《关于南通丽雅得金属制品有限公司房地产转让的补充协议》。该协议确定：资产交接日为2016年12月31日，2016年租金按照丽雅得公司与质监站原有协议执行，归丽雅得公司所有，2017年1月1日后的租金归欣荣公司所有（生产检测办公大楼土地证及房产证在2016年3月底已由欣荣公司办理取得，而非安泰公司），由欣荣公司与质监站重新签订租赁协议；置换给丽雅得公司使用属质监站所有的位于青园路的房产，一并移交给欣荣公司经营管理；根据丽雅得公司与安泰公司签订的《房地产转让协议》，资产移交后10个工作日内，欣荣公司向丽雅得公司支付购房款6580000元，前期应由安泰公司支付的3000000元购房款也一并由欣荣公司支付。该协议还特别约定：丽雅得公司与质监站之间超原采购合同之外的装饰装潢问题，由双方本着实事求是的原则协商处理。在签订《房地产转让协议》以及《关于南通丽雅得金属制品有限公司房地产转让的补充协议》过程中，如东县住建局委托南通跃龙土地房产评估咨询有限公司按照成本价对丽雅得公司房地产进行评估（通龙房地估[2014]字第T014号），评估价为12064000元，其中室内外装饰装潢1782200元。上述二份协议均已履行完毕。 5.根据丽雅得公司的申请，本院委托南通皋审资产评估事务所对案涉房地产室内装潢部分以2008年6月30日为评估基准日进行评估。2018年12月31日，南通皋审资产评估事务所出具通皋审鉴字[2018]第46号评估报告，案涉房地产室内部分装潢价值为1291740元（不含空调、家具）。鉴定费用12000元。 综合诉称、辩称，本案中双方当事人争议焦点为1.丽雅得公司能否依据通龙房地估[2014]字第T014号报告主张超过《政府采购供需合同》约定的装潢费用；2.丽雅得公司主张租金税费差额有无依据；3.质监站是否应当支付丽雅得公司违约金和损失；4.主通道建造费用以及“风水池”建造费用是否应当由质监站承担。 关于争议焦点1.丽雅得公司能否依据通龙房地估[2014]字第T014号报告主张超过《政府采购供需合同》约定的装潢费用。 本院认为,《政府采购供需合同》是双方当事人真实意思的体现，且不违反法律、法规的强制性规定，应当认定合法有效。丽雅得公司、质监站均应按照该合同及其附件的约定切实履行。按照《政府采购供需合同》及其附件的约定室内装潢及空调家具费总计600000元，其中代购空调家具费用最高额为200000元，因而用于室内装潢的费用为400000元。丽雅得公司应当以此限对案涉房屋进行室内装潢。现丽雅得公司主张在装潢过程中质监站提出超出限额标准进行装潢，但无相关增加装潢费用的签证手续。在无质监站增加装潢费用签证手续的情形下，丽雅得公司诉称的真实性以及诉求的合理性，本院从以下三个方面进行考量。首先，时任质监站法定代表人的证言。在丽雅得公司提供的《关于要求县质监站检测中心对检测楼超采购合同约定工程量部分给予补偿的情况说明》的批注中以及在本院对其进行调查询问的过程中，其均反映在装潢过程中丽雅得公司根据其要求增加装潢工程量；其次，《关于南通丽雅得金属制品有限公司房地产转让的补充协议》中的特别约定：丽雅得公司与质监站之间超原采购合同之外的装饰装璜问题，由双方本着实事求是的原则协商处理。从该特别约定可以看出丽雅得公司与质监站之间超原采购合同之外的装饰装璜问题，双方一直在协商处理，但未有结果；再其次，南通皋审资产评估事务所出具通皋审鉴字[2018]第46号评估报告，案涉房地产室内部分装璜价值为1291740元（不含空调、家具），而合同约定的室内部分装璜（不含空调、家具）仅为400000元，相差甚大。丽雅得公司在明知合同约定室内部分装璜仅为400000元的前提下，在未得到质监站负责人首肯的情形下而作出价值百万余元的室内装潢，不合情理。基于上述三方面的考量，对于丽雅得公司该项诉讼请求，本院予以支持，但支持的数额调整为891740元（采用通皋审鉴字[2018]第46号评估报告的结论1291740元与合同约定的400000元之间的差额）。由于质监站法定代表人的变更，导致双方一直未能将室内部分装璜费用达成一致意见拖延至今，因而对于丽雅得公司主张的利息损失，本院一并予以支持，但计算的起点调整为2008年7月1日起，标准为年利率6%。 关于争议焦点2.丽雅得公司主张租金税费差额有无依据。 本院认为，根据《政府采购供需合同》第二条第二款规定，丽雅得公司按政府采购管理规定提供正式发票并办理资金结算手续，因而本案所涉租金的税费应当由丽雅得公司承担。税费的缴纳标准是税务部门根据国家规定的标准所收取，作为民事交易活动的当事人在交易活动过程中应当充分了解和掌握。丽雅得公司在未能充分了解和掌握国家税收标准的前提下从事民事交易活动所产生的税费负担风险应由其自行承担，因而其主张质监站承担租金税费差额缺少法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点3.质监站是否应当支付丽雅得公司违约金和损失。 本院认为，根据《政府采购供需合同》第三条第一款规定，供方（丽雅得公司）必须于2007年12月31日前将按需方（质监站）要求将装饰完毕的房屋交付需方使用，需方在供方房屋交付一个月内将置换使用权的房屋交付给供方使用。按照该条约定，丽雅得公司与质监站之间对于房屋的交付存在履行先后顺序，即丽雅得公司先交付，质监站在丽雅得公司交付后一个月内再行交付。造成质监站未能按约交付房屋的前提是丽雅得公司本身未能先行按约如期交房，因而丽雅得公司主张质监站支付未按期交房违约金和损失缺少法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点4.主通道建造费用以及“风水池”（消防池）建造费用是否应当由质监站承担。 本院认为，《政府采购供需合同》仅对案涉房屋室内的装潢进行了明确和约定，对于房屋本身的要求仅在政府采购文件中提出，即案涉房屋有独立院落，场地开阔，围墙大门及院内配套齐全，具备正常办公和检测生产条件。这些条件其实为案涉房屋出租给质监站使用所必须具备的客观条件。主通道及“风水池”（消防池）的存在即包含在上述客观条件之中，因而建造主通道及“风水池”（消防池）的费用理应由出租方即丽雅得公司承担。至于后期丽雅得公司与欣荣公司之间订立《房地产转让协议》以及《关于南通丽雅得金属制品有限公司房地产转让的补充协议》过程中遗漏此两笔费用，不属本案处理的范畴。至于丽雅得公司提出质监站拆除“风水池”（消防池）建停车场，应当承担赔偿责任，丽雅得公司可以另行提起侵权之诉。 综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、质监站于本判决生效后30日内给付丽雅得公司装潢费用891740元，并按年利率6%的标准支付自2008年7月1日起至本判决生效之日止利息； 二、驳回丽雅得公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币22213元，由质监站负担12717元，丽雅得公司负担9496元。鉴定费12000元，由质监站、丽雅得公司各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币22213元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠河南路支行）。 审 判 长  王小荣 人民陪审员  钱玉龙 人民陪审员  施鹏飞 二〇一九年四月三十日 书 记 员  王亚燕