湖北省浠水县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1125民初3332号原告：胡幼军，男，1964年3月23日出生，汉族，湖北省浠水县人，住本县。委托诉讼代理人：王永宏，湖北印象律师事务所律师，执业证号为14211200310273015，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：赵晓婷，湖北印象律师事务所律师，执业证号为14211201711304224，代理权限为特别授权。被告：胡和春，男，1964年7月13日出生，汉族，湖北省浠水县人，住本县，被告：浠水县春泰工贸有限责任公司，住所地：浠水县清泉镇丽文路**。统一社会信用代码：91421125760665451C。法定代表人：胡和春，该公司总经理。被告：浠水县大润发商贸有限公司，住，住所地：浠水县清泉镇丽文路**一社会信用代码：914211253260413129。法定代表人：李如国，该公司总经理。委托诉讼代理人：梅秋涛，湖北众之声律师事务所律师，执业证号为14211200910419862，代理权限为特别授权。原告胡幼军与被告胡和春、被告浠水县春泰工贸有限责任公司（以下简称春泰公司）、被告浠水县大润发商贸有限公司（以下简称大润发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王永宏、被告大润发公司的委托诉讼代理人梅秋涛到庭参加了诉讼，被告胡和春、被告春泰公司经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡幼军向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告大润发公司将原告所有的坐落在浠水县清泉镇丽文大道541号三层房屋（春泰小区，-1-2层，建筑面积314.08平方米）腾退给原告；2、判令被告胡和春、被告春泰公司、被告大润发公司支付原告2017年9月8日至2018年9月8日一年的租金12万元；3、判令被告胡和春、被告春泰公司、被告大润发公司赔偿原告房屋租金损失22200元（自2018年9月9日起至2018年11月9日止，以后顺延至交房日，每日按370元计算）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告胡幼军在本县丽文大道541号春泰小区拥有三层门面房（-1-2层，建筑面积314.08平方米）。经被告胡和春要求，自2015年9月8日起将该房屋租给被告胡和春使用，双方口头约定租期3年，年租金12万元。期间被告胡和春未经原告同意擅自将房屋以春泰公司名义租给被告大润发公司从事商品零售经营。原告以为被告胡和春是自己用于该房屋开展商业活动，后来才得知是胡和春将该房屋以春泰公司的名义租给大润发公司，且胡和春与该公司之间无任何利害关系。被告胡和春支付头两年租金后，对第三年租金以经济困难为由一直拖而不付。2017年9月28日，被告胡和春书面承诺在今年9月8日三年期满后，其将不再租用原告房屋。租期到期后，原告多次找被告腾退房屋，被告大润发公司拒不退还，继续强占原告房屋进行经营。原告为维护自己合法权益，特向人民法院提起上述诉讼请求。被告大润发公司辩称：1、大润发公司与原告之间没有签订租赁合同，不是本案适格被告；2、原告要求大润发公司承担租金、赔偿损失无法律依据；3、大润发公司租用房屋经营三年多了，已与春泰公司签订租赁合同20年，至2035年9月，租金已支付至2019年12月。请求驳回原告对大润发公司的诉讼请求。被告胡和春、春泰公司没有到庭参加诉讼，在接受本院调查时，答辩意见认为并不欠原告租金，也不应当赔偿原告损失，希望该房屋继续由大润发公司租用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告方提交的原告身份信息、三被告身份信息、原告房屋产权证复印件、被告胡和春银行转账记录等，被告大润发公司无异议，本院予以确认并在卷佐证；对原告提交被告胡和春书面承诺，被告大润发公司表示不清楚，本院认为该承诺是被告胡和春单方面对房屋是否继续承租事项意见，应当予以认定；被告大润发公司提交其与被告春泰公司签订的房屋出租合同、租金给付凭证，原告质证意见认为租赁合同真实性无异议，但租赁合同中涉及原告房屋部分是无权处分，合同应属无效，租金给付凭证无异议。本院认为房屋租赁合同、租金给付凭证真实且与本案有关联，应当予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对本案事实认定如下：本县清泉镇丽文大道541号（春泰小区）—1—2层号房屋，建筑面积314.08平方米，属于原告胡幼军所有。被告胡和春系被告春泰公司法定代表人，与原告口头商定，承租原告上述门面房屋，租期三年，自2015年9月8日至2018年9月8日止，每年租金12万元。2015年9月8日，春泰公司（甲方）与大润发公司（乙方）签订房屋租赁合同，甲方将坐落在浠水县丽文大道541号春泰广场一至三层出租给乙方经营，租期20年。原告房屋包含在上述房产内。被告胡和春从自己银行卡支付了前两年租金，对第三年租金未能给付。2017年9月28日，被告胡和春出具书面承诺“本人承诺王小彬等前面门面自2018年9月8日以后的租金为年租金一十三万五千元整。自2018年9月8日起后期租赁合同由房主与承租人双方签订，春泰公司概不介入。”原告房屋在其承诺之内。诉讼期间，本院多次组织各方当事人协调，因分歧意见较大，未能达成一致意见。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告春泰公司法定代表人胡和春口头约定出租其房屋，租赁期限为三年，被告春泰公司应当按约定支付第三年租金，故原告要求被告春泰公司支付第三年租金12万元的诉讼请求有事实依据，符合法律规定，本院予以支持；被告春泰公司法定代表人胡和春辩称不欠原告第三年房屋租金，但没有提交证明材料证实其已履行支付第三年房屋租金的义务，故对其辩解意见不予支持。被告大润发公司不是该租赁合同的相对人，原告要求其与其他被告共同支付第三年租金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。被告大润发公司作为次承租人，从被告春泰公司处转租原告房屋，原租赁合同期限已届满，承租人明确表示不再续租，次承租人也没有与出租人重新签订承租合同，继续占有使用该房屋，侵害原告作为房屋所有权人的权益，故原告有权要求次承租人腾退房屋，对原告此项诉讼请求，本院予以支持；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。原告要求次承租人被告大润发公司支付逾期腾退房屋占有使用费的，本院予以支持。原告主张按照同地段房屋租金每天370元计算占有使用费，但没有提交证明材料证实，本院依据原房屋租赁合同约定租金每年12万元、每月10000元标准计算占有使用费。但原告要求被告胡和春、被告春泰公司承担占有使用费的诉讼请求既无事实依据，也无法律依据，本院不予支持。被告大润发公司辩称不是本案适格被告的意见，与客观事实不符，本院不予支持。被告大润发公司与被告春泰公司之间房屋租赁合同纠纷是另一个法律关系，双方当事人可另案主张自己权利与义务。被告胡和春系被告春泰公司法定代表人，其对外承租、转租房屋、出具承诺等，均系执行职务行为，相应的民事责任依法应当由被告春泰公司承担。原告主张被告胡和春与被告春泰公司构成人格混同，缺少事实依据，对该主张本院不予支持。故被告胡和春在本案中不承担民事责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告浠水县春泰工贸有限责任公司于本判决生效后三十日内支付原告胡幼军2017年9月8日至2018年9月8日房屋租金12万元。二、被告浠水县大润发商贸有限公司于本判决生效后三十日内将占有使用原告所有的坐落在浠水县清泉镇丽文大道541号三层房屋（春泰小区，-1-2层，建筑面积314.08平方米）腾退给原告胡幼军。三、被告浠水县大润发商贸有限公司于本判决生效后三十日内赔偿原告胡幼军房屋占有使用费20000元（自2018年9月9日起至2018年11月9日止，每月按10000元计算，以后顺延至腾退房屋日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告胡幼军其他诉讼请求。本案受理费3444元（原告已预交），由被告浠水县春泰工贸有限责任公司负担2952元、被告浠水县大润发商贸有限公司负担492元，由二被告负担的部分付款期限同上。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  徐世军人民陪审员  高 亮人民陪审员  程 婕二〇一九年四月二十二日书 记 员  熊 娟