山东省枣庄市峄城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0404民初1235号原告：孟凡玉，男，1955年5月26日出生，汉族，住枣庄市峄城区。委托诉讼代理人：徐运真，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。被告：马传贞，女，1974年12月20日出生，汉族，住峄城区。被告：杨国义，男，1972年6月5日出生，汉族，住峄城区。委托诉讼代理人：胡涛，枣庄峄城守信法律服务所法律工作者。原告孟凡玉与被告马传贞、杨国义买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟凡玉及其委托诉讼代理人徐运真、被告杨国义及其委托诉讼代理人胡涛到庭参加诉讼，被告马传贞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟凡玉向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原告孟凡玉与被告马传贞、杨国义双方的房屋买卖合同合法有效；2、请求人民法院依法判令被告马传贞、杨国义履行双方所签订的房屋买卖合同，将其所出售的房产一套（房权证号：枣房权证峄字第**）过户登记到原告孟凡玉的名下，并协助原告孟凡玉办理房产证；3、要求诉讼费等一切费用均由二被告承担。事实与理由：2003年原告孟凡玉与被告马传贞双方口头达成房屋买卖协议，双方口头约定，被告马传贞将位于峄城区承水中路坛山办事处西侧房产一套（房房产证号：枣房权证峄字第**；室一厅）出售给原告孟凡玉，购房款28000元。协议达成后，原告孟凡玉当即将28000元购房款用现金方式支付给了被告马传贞，被告马传贞出具收条一份；同时，被告马传贞将该房屋的房产证和房屋钥匙交付给原告孟凡玉，并同时将该房屋交付给了原告孟凡玉，原告孟凡玉自2003年该房屋交付后一直占有、使用至今。原告孟凡玉购买该房屋后，于2011年去峄城区房管局办理房屋过户手续，峄城区房管局的工作人员要求必须由二被告马传贞、杨国义共同去峄城区房管局签字办手续才能办理房屋过户手续。因被告杨国义一直未去峄城区房管局签字，所以致使原告孟凡玉至今未能办理该房屋过户手续。2018年7月18日，原告孟凡玉与被告马传贞双方又补签了一份房屋买卖协议，双方又书面约定，被告马传贞将该房产出售给原告孟凡玉，并在该协议里注明了“乙方（购买方孟凡玉）已付房款”。根据法律规定，原告孟凡玉购买该房屋后，房屋的所有权理应归原告孟凡玉所有，二被告马传贞、杨国义理应将该房屋过户登记到原告孟凡玉的名下。故根据法律规定，原告孟凡玉有权请求人民法院依法判决二被告马传贞、杨国义将该房产过户到原告的名下，并有权要求二被告协助办理房产证。被告马传贞未答辩。被告杨国义辩称，1、原告孟凡玉诉称的于2013年与被告马传贞口头达成的卖房协议和2018年7月18日补签的协议，被告杨国义一直不知情。被告杨国义和马传贞于2000年初结婚，2004年办理离婚手续。2、涉案房屋是2001年5月买的区交通局的房改房，买来之后就借给马传国开游戏厅，马传国是马传贞之兄。2003年马传国把房子卖了，并不是孟凡玉所诉称的2003年与马传贞达成的口头协议。2018年7月，原告孟凡玉与被告马传贞补签了卖房协议，找被告杨国义签字，杨国义没有同意。3、被告杨国义不追认合同效力，本案房屋买卖合同属无效合同。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：被告马传贞与被告杨国义于2000年初结婚，2004年2月27日在峄城区婚姻登记机关办理离婚手续，关于财产处理约定“各人财产归各人所有”。2001年5月16日，枣庄市住房制度改革办公室向被告马传贞发放《山东省职工购买公有住房许可证》，载明购房者姓名：马传贞；配偶姓名：杨国义；产权单位：峄城区交通局。2001年8月8日办理了房屋所有权证书，证号：枣房权房权证峄字第**。：2001年房改购买。2003年，被告马传贞之兄马传国将涉案房屋口头卖与原告孟凡玉，价款28000元。被告马传贞将房屋产权证书及房屋钥匙交付给原告孟凡玉，原告孟凡玉自2003年起一直将涉案房屋占有使用至今。2018年7月18日，原告孟凡玉（乙方）与被告马传贞（甲方）补签《协议》一份，约定就马传贞名下房子（交通局老宿舍楼）枣房权证房权证峄字第**进，达成以下一致意见：1、该房产于2003年出售给乙方，乙方已付房款；2、以后该房所有权益与甲方无关；3、甲方不再就该房产生的任何利益与乙方发生法律上的权利关系；4、如有其他未尽事宜，可另行协商。本院认为，根据原告的陈述及被告的答辩，双方当事人争议的焦点有三个：一是涉案房屋是否是被告马传贞与杨国义在夫妻关系存续期间的共有财产；二是原告孟凡玉与被告马传贞之间的房屋买卖协议是否有效；三是原告请求二被告协助办理房屋产权过户登记能否获得支持。关于涉案房屋是否是被告马传贞与杨国义在夫妻关系存续期间的共有财产问题。涉案房屋是被告马传贞在与杨国义夫妻关系存续期间向其所在单位购买的公有住房，享受房改房政策。所谓房改房是指城镇职工根据国家和县级人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照标准价或成本价购买的已建公有住房。房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿，一个家庭只能享受一次房改优惠政策，故夫妻双方都有参加房改的权利，但却只能在一方单位购买房改房，另一方参加房改的权利体现在购房款的优惠上。因此，享受住房福利待遇的对象应是夫妻双方，而不是售房单位的职工一方，相应的这种住房的产权应属夫妻共有。另外，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条及《最高人民法院关于适用关于原告孟凡玉与被告马传贞之间达成的房屋买卖合同是否有效问题。被告马传贞于2003年将夫妻共有房屋在夫妻关系存续期间卖与原告孟凡玉，孟凡玉交付了买房款，马传贞将房屋权利证书交付孟凡玉，原告孟凡玉一直居住至今，孟凡玉是善意购买房屋人。2004年2月27日，被告马传贞与杨国义离婚，离婚协议中未涉及涉案房产，被告杨国义离婚后至2018年长达14年一直未向涉案房屋占有人主张权利或提出异议，足以证明涉案房屋为被告马传贞所有，并有权处理该房屋，被告杨国义辩称被告马传贞无权处分共有财产理由不成立，亦违背常理，应认定本案房产的处分系原告孟凡玉与被告马传贞的共同意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。关于原告请求二被告协助办理房屋产权过户登记能否获得支持问题。因原告孟凡玉与被告马传贞于2018年7月18日补签的《协议》中未约定涉案房产过户事宜，根据当事人买卖房屋的真实意思，原告孟凡玉购买房屋是为了获得房屋产权，只有办理产权变更登记，不动产物权才能发生转移，原告孟凡玉的买房目的才能真正实现。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”，第六十二条第（五）项规定“履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”，据此，依据房屋买卖合同的交易习惯，被告马传贞有义务协助原告孟凡玉办理产权过户手续，故原告孟凡玉请求被告马传贞协助涉案房屋产权过户手续应予支持。因原告孟凡玉与被告马传贞之间的买卖合同的出卖人为马传贞，被告马传贞应全面履行合同义务，被告杨国义不是合同当事人，没有履行原告孟凡玉与被告马传贞之间所签订合同的义务，故原告孟凡玉请求被告杨国义履行协助义务无事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告孟凡玉请求确认其与被告马传贞签订的房屋买卖合同合法有效，并要求被告马传贞协助办理涉案房屋产权过户手续，符合法律规定，本院予以支持。原告孟凡玉请求被告杨国义履行合同义务无事实及法律依据，依法应予驳回。被告马传贞经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对其权利的放弃。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告孟凡玉与被告马传贞于2003年口头达成的房屋买卖协议及2018年7月18日补签的《协议》合法有效；二、被告马传贞于本判决生效后十日内协助原告孟凡玉办理枣房房权证房权证峄字第**登记；三、驳回原告孟凡玉对被告杨国义的诉讼请求。案件受理费500元，由原告孟凡玉负担300元，被告马传贞、杨国义负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长  王 敏审 判 员  张 敏人民陪审员  王文芳二〇一九年四月二十八日书 记 员  朱 勇