贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔26民终443号上诉人（原审原告）：凯里市利保房地产开发有限责任公司。住所地：凯里市北京东路**。法定代表人：姜兵，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：李建、杨金泉，贵州万木春律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李本建，男，1959年1月31日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。被上诉人（原审被告）：张世珍，女，1959年5月10日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。上诉人凯里市利保房地产开发有限责任公司（以下简称利保房产公司）因与被上诉人李本建、张世珍确认合同无效纠纷一案，不服凯里市人民法院（2018）黔2601民初5649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭，进行了庭询审理。本案现已审理终结。利保房产公司上诉请求：撤销一审判决，确认被上诉人向上诉人发出的《退房申请》和《关于退还购房款的通知》解除双方签订的2014004409号《商品房买卖合同》无效，案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：2014年5月21日，上诉人与被上诉人签订了编号为2014004409号《商品房买卖合同》，上诉人向被上诉人出售位于富丽园商住楼1幢2层2-67号商铺，被上诉人又与黔东南州世恒商业运营管理有限公司（以下简称世恒公司）签订《商铺委托经营管理协议》，将其向上诉人购买的商铺全权委托由世恒公司经营管理。世恒公司按《商铺委托经营管理协议》约定，代被上诉人接收了经验收合格的商铺，并将包括被上诉人所购买商铺在内的“谛迦时尚购物中心”商铺进行了整体装修后投入商业运营，2018年，受市场因素影响，世恒公司经营管理的“谛迦时尚购物中心”陷入困境，不能按《商铺委托经营管理协议》向被上诉人支付租金，被上诉人于2018年6月向上诉人发出《退房申请》和《关于退还购房款的通知》，要求上诉人退还商铺的购房款，其本质要求解除双方已经履行的《商品房买卖合同》，向上诉人转移其投资不利的风险。因上诉人已经履行了《商品房买卖合同》约定的主要义务，已完成了房屋交付，并办理初始登记，被上诉人可以随时向上诉人领取办理产权转移登记的材料，办理产权转移登记。现被上诉人向上诉人发出《退房申请》和《关于退还购房款的通知》要求解除双方签订的《商品房买卖合同》已超过解除权的法定行使时限。李本建、张世珍辩称，利保房产公司虽然取得了商品房销售资格，但其以返租的形式出卖商铺，以合法形式掩盖非法目的，而且利保房产公司、世恒公司和枫火公司打一张《让利800万》的广告，并在同一办公室办公，利保房产公司和世恒公司的公章由一人保管，这三家公司恶意串通、损害第三人的利益。利保房产公司没有按照双方合同第十四条约定，书面告知交房，却在黔东南日报上刊登《交房公告》应视为无效。利保公司向一审法院起诉请求：1、判决确认被告向原告发出《退房申请》、《关于退还购房款的通知》解除双方签订的2014004409号《商品房买卖合同》无效；2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告利保房产公司系自然人投资或控股的有限责任公司，其经营范围含房地产开发、销售、装饰材料销售。2014年5月21日以原告利保房产公司为出卖人，被告李本建、张世珍为买受人，双方签订了编号为2014004409的《商品房买卖合同》，被告购买了原告位于凯里市××路东侧、××酒店北侧××商住楼××房，建筑面积为10.06平方米的商品房。合同第十一条第（一）项约定：“出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。”第十四条第（一）项约定：“该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、、地点以及应携带的证件双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。”合同第十三条逾期交房责任第1项第（2）点的约定：“逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.2%向买受人支付违约金……”。后被告以至今没有收到原告的书面通知交房，且房屋达不到合同约定的交付条件为由，分别于2018年6月20日、22日向原告发出《退房申请》和《关于退还购房款的通知》，要求原告退铺，并退还被告的购房款及违约金和利息。原告收到被告的《退房申请》和《关于退还购房款的通知》后，以自己已交付房屋给被告，无须再承担退还购房款和违约责任及支付利息为由，于2018年9月19日提起诉讼，请求判决确认被告向原告发出的《退房申请》和《关于退还购房款的通知》解除双方签订的2014004409号《商品房买卖合同》无效。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立合同，采取要约、承诺方式。本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订了《商品房买卖合同》，该合同约定的内容应对双方当事人具有约束力。被告以自己未能在合同约定的期限内取得商品房，因而依据合同的相关条款向原告发出《退房申请》和《关于退还购房款的通知》，该二份《通知》仅属被告单方的意思表示，且原告在收到该通知后已向法院提起诉讼，故该二份《通知》对原告不具有约束力。《退房申请》和《关于退还购房款的通知》仅是涉案的证据之一，不具有合同的性质，其仅起到证明力大小的问题。故原告请求判决确认被告向其发出《退房申请》和《关于退还购房款的通知》解除双方签订的2014004409号《商品房买卖合同》无效的诉请，不符合相关法律规定，不予支持。因被告已提起了诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》和退还购商铺款及支付利息和违约金，故双方签订的《商品房买卖合同》是否该解除，以及原告是否该退还被告购商铺款及支付利息和违约金，不属于本案的审理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四十四条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条之规定，判决：驳回原告凯里市利保房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费60元，已减半收取的30元，由原告凯里市利保房地产开发有限责任公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实，本院予以确认。另查明，以李本建、张世珍为委托方、世恒公司为受托方签订了一份《商铺委托经营管理协议》，内容为：李本建、张世珍委托世恒公司经营管理位于凯里××××大厦Ｄ+（谛迦）时尚购物中心二层67号商铺；委托经营管理期限为10年。李本建、张世珍在签订买卖合同时签署办理商铺交付手续，并同意授权世恒公司在利保房产公司公告的交付日期届满后三日内代为李本建、张世珍办理商铺交付手续，交付手续办理完毕后商铺即正式移交世恒公司经营及管理。案件争议焦点：李本建、张世珍与利保公司签订的《商品房买卖合同》是否应当解除？本院认为，李本建、张世珍分别于2018年6月20日和6月22日向利保房产公司发出《退房申请》和《关于退还购房款通知》，两通知主要以“房屋未达到合同约定的交房条件及利保房产公司未按合同约定书面通知交房，已构成违约”，要求退房并赔偿其损失。本院认为，李本建、张世珍与利保房产公司于2014年5月21日签订《商品房买卖合同》，购买位于凯里××××号富丽园大厦内的商业用房，面积10.06平方米。该富丽园大厦于2015年7月6日竣工，同年11月25日进行竣工验收备案登记。该《商品房买卖合同》第三十条约定：本合同及附件共51页，具有同等法律效力，该附件十二第二条约定：对于房屋交付，出卖人还可以采取报纸公告或电话通讯方式送达，以《黔东南日报》刊登的交付房屋时间为交房时间。2015年7月10日利保房产公司在《黔东南日报》发布交房公告，注明：“富丽园大厦已具备交付条件，现于2015年7月1日起至2015年12月30日止办理房屋交付手续……。”故利保房产公司以公告方式通知交房符合双方合同约定，李本建、张世珍以利保房产公司未按合同约定的书面通知交房，已构成违约的理由，不能成立。被上诉人与世恒公司签订的《商铺委托经营管理协议》第三条约定“委托经营管理期限为10年，即：2014年9月30日至2024年9月29日止。”第八条约定：“甲方（被上诉人）应予上述商铺签订买卖合同时签署办理商铺交付手续，甲方并同意授权乙方（世恒公司）在出卖人公告的交付日期届满后三日内代为甲方办理商铺交付手续，交付手续办理完毕后商铺即正式移交给乙方经营及管理。”被上诉人在与世恒公司签订《商铺委托经营管理协议》时，上诉人利保房产公司就已经将涉案商铺移交给世恒公司经营管理了，依上述《商铺委托经营管理协议》约定，世恒公司接收该商铺的行为应视为被上诉人已接收商铺。被上诉人认为利保房产公司房屋未达到合同约定的交房条件，而向利保房产公司发出《退房申请》和《关于退还购房款通知》，要求退房并赔偿其损失，不符合合同约定和法律规定，故被上诉人发出的《退房申请》和《关于退还购房款通知》不产生解除合同的效力。上诉人利保房产公司请求确认被上诉人发出的《退房申请》和《关于退还购房款通知》无效，本院予以支持。综上所述，利保房产公司上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照中华人民共和国合同法》第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销凯里市人民法院（2018）黔2601民初5649号民事判决；二、李本建、张世珍分别于2018年6月20日和6月22日向凯里市利保房地产开发有限责任公司发出的《退房申请》和《关于退还购房款通知》无效。一审案件受理费30元，二审案件受理费60元，共计90元，由李本建、张世珍负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 欧阳平审判员 王 珺二〇一九年四月二十八日法官助理章杰书记员 姜学平