重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0110民初1779号原告：重庆市綦江区千山物业有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道孟家院，统一社会信用代码91500222736563527B。法定代表人翁春涛，系公司总经理。委托诉讼代理人：薛兰，女，1970年3月28日出生，汉族，住重庆市綦江区，特别授权。委托诉讼代理人：金凤梅，女，1982年12月8日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告：张乾凤，女，1963年1月16日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：黄小娇，女，1988年9月11日出生，汉族，住址同上，系被告张乾凤女儿，特别授权。原告重庆市綦江区千山物业有限公司（以下简称：千山物业公司）诉被告张乾凤物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案受理后，依法由审判员刘斌适用小额诉讼程序于2019年3月26日公开开庭进行了审理。原告千山物业公司委托诉讼代理人薛兰、金凤梅和被告张乾凤委托诉讼代理人黄小娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告千山物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告物业服务费3，700.10元；2、请求判决被告支付原告水电公共能源费共计380.00元；3、请求判令被告支付二次供水费248.00元；4、请求判决被告立即支付原告违约金共计5，211.00元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年10月8日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》。原告一直积极履行相关权利义务，对被告居住的小区提供物业服务。但被告自2016年2月1日至2019年2月28日起便开始拖欠物业服务费共计3，700.10元、2016年4月1日至2019年2月28日水电公共能源费共计380.00元、2016年2月1日至2019年2月28日二次供水费248.00元，且根据被告签署的《前期物业服务协议》和《临时管理规约》，累计产生违约金共计人民币5，211.00元，以上各项费用合计为9，539.10元。被告拖欠费用的行为对物业服务工作造成了严重的影响，并同时侵犯了已缴费业主的切身利益。原告曾多次以电话、张贴催费单、书面邮件等多种形式向被告催缴费用，但被告至今未予补交，现起诉至法院，请求判如所愿。被告张乾凤辩称：1、物业公共设施损坏没有及时修理；2、要求公开公共收益；3、要求原告公开水、电、气正式发票；4、原告服务态度不好；5、房屋面积差0.6㎡，房款并未退给被告；6、被告住的顶楼，在2015年5、6月份装修时发现顶部有裂纹，被告要求原告联系施工方，原告让被告继续装修，过两天来修理，后被施工方告知顶部已经装修好了，无法进行处理。经审理查明，2013年10月8日，原告千山物业公司与被告张乾凤签订《前期物业服务协议》，约定：原告为×××小区提供物业服务，具体服务范围：物业共用部位的维修、养护和管理、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理、公共场所、物业共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的维护和管理、公共秩序、安全、消防等事宜的协助管理、装饰装修管理服务、物业档案资料管理和其他服务。物业服务费高层住宅为1.70元/平方米·月（包括电梯使用费、不含公摊水电费，实际按1.20元/平方米·月收取），花园洋房住宅为2.50元/平方米·月（包括电梯使用费、不含公摊水电费，实际按2.00元/平方米·月收取），商业物业3.00元/平方米·月（不含公摊水电费及经营垃圾处理费），物业服务管理自建设单位通知的正式接房之日起计算。公摊水电费：包括楼道照明、大堂（厅）照明、电梯间照明、消防通道照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、自备发电机油料等，根据专表计量或总表与各分表的差额、损耗所产生的费用自正式接房之日起按户据实分摊（后实际按每户每月10元计收）。水、电、气等相关能源费用，按国家或重庆市相关标准收取，水费涉及二次加压供水的，其收费标准按照二次供水单位或参照政府有关规定核算执行，现行收费标准为每吨加收0.80元。服务协议还对物业服务质量、合同期限、双方的权利义务、违约责任等进行约定。原告按照服务协议约定，为×××小区提供了物业服务。被告张乾凤系该小区××业主，房屋建筑面积83.94平方米；被告张乾凤从2016年2月起以原告未按物业服务合同服务、未能履行物业服务职责等理由未向原告缴纳物业服务费，截止2019年2月28日，被告共欠物业服务费3，700.10元、公共能源费380.00元、二次供水费248.00元，合计4，328.10元。开庭审理后，被告张乾凤于2019年3月26日缴纳了2016年2月至2016年12月的物业服务费1，081.90元、2016年2月到2016年12月的公共能源费120.00元、二次供水费248.00元，共计已交1，449.90元，现仍欠2017年1月至2019年2月物业服务费2，618.20元，2017年1月至2019年2月公共能源费260.00元，共计2，878.20元。审理中，被告张乾凤陈述不交纳物业服务费的主要原因和理由是原告服务质量差，小区管理不到位，二次供水没有公开账目，收费标准高服务质量差等问题。原告对被告提出的公共收益和水、电、气费用已在公示栏公示，待成立业主委员会后，将公共收益交业主委员会处理，水、电、气费用已经公示，被告可到原告处查看相关费用，今后对公共设施及时修理，不断提高服务水平，改善服务质量。关于装修时有裂纹问题，原告曾与施工方联系，施工人员也到现场查看过，认为出现裂纹属于正常现象，施工方还出具了承诺书，承诺如在质保期内出现漏水等相关的一切问题由施工方承担。现原告可以再次联系施工方，届时由被告与施工方协商解决。关于房屋差平方问题，原告在与被告办理接房手续时，受千山地产公司委托，通知被告接房并办理相关手续，原告与千山地产公司系两个不同的企业法人，被告的房屋是否差平方，是否应该退还房款，被告应该找千山地产公司解决，原告不是被告与千山地产公司房屋买卖合同的主体，不应承担该责任。前述事实，有《前期物业服务合同》、《×××小区临时管理规约》、二次供水管理协议、交费通知书、照片等证据和双方当事人陈述在案为凭，并经庭审质证和审查，予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的《前期物业服务合同》系依法成立的合同，原告对×××小区进行了物业服务，履行了合同的主要义务，被告作为该小区的业主之一，在长期接收原告提供的物业服务的同时，应当按照合同的约定支付物业服务费。居民生活小区除了物业管理公司按约定提供物业服务外，还需要小区全体业主共同努力、共同遵守相关规定和约定，环境品质才能不断的改善和提高。而物业服务费用的收取直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益。在原告对该小区提供相应物业管理服务后，小区业主在没有重大事由的情况下，不能对抗物业服务费的交纳。因此，对原告要求被告支付2017年1月至2019年2月的物业服务费2，618.20元，公共能源费260.00元，合计2，878.20元，本院予以支持；对原告要求被告支付违约金5，211.00元，因原告在物业服务中确实存在一些问题和瑕疵，故对其请求，本院不予支持。虽然本院支持了原告要求被告支付物业服务费的请求，但原告今后还应增强员工的服务意识和责任意识，加强与业主沟通，对业主提出的合理诉求要高度重视，尽快予以妥善解决，避免矛盾纠纷发生。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条、第二十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张乾凤尚欠原告重庆市綦江区千山物业有限公司2017年1月1日至2019年2月28日的物业服务费2，618.20元，公共能源费260.00元，合计2，878.20元，此款于本判决发生法律效力后5日内付清；二、驳回原告重庆市綦江区千山物业有限公司的其余诉讼请求；如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告张乾凤负担（此款原告重庆市綦江区千山物业有限公司已经预交，被告张乾凤在履行上述判决义务时一并支付原告）。本判决为终审判决。审判员 刘 斌二〇一九年四月十五日书记员 邓乐懿