河北省承德市双滦区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0803民初507号原告：姜艳龙，男，1980年10月20日出生，满族，住内蒙古锡林郭勒盟多伦县。委托诉讼代理人：贾伪，河北普宁律师事务所律师。被告：承德德龙房地产开发有限公司，住所地承德市双滦区三岔口鑫顺家园小区AB商业107、207铺。统一社会信用代码：911308030616545930。法定代表人：陈静，总经理。第三人：王士甫，男，1968年8月16日出生，汉族，农民，住承德市承德县。委托诉讼代理人：张贵勤，河北山庄律师事务所律师。第三人：王世春，男，1970年2月21日出生，汉族，住承德市承德县。委托诉讼代理人：张贵勤，河北山庄律师事务所律师。原告姜艳龙与被告承德德龙房地产开发有限公司（以下简称德龙公司）、第三人王士甫、王世春合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜艳龙的委托诉讼代理人贾伪、被告承德德龙房地产开发有限公司法定代表人陈静、第三人王世春及第三人王世春、王士甫的委托诉讼代理人张贵勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜艳龙向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告承德德龙房地产开发有限公司继续履行“书香名苑房屋认购书”，签订房屋买卖合同并向原告交付双滦区滨河大街书香名苑A6-2-1303号房屋；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告承德德龙房地产开发有限公司因拖欠实际施工人王士甫工程款，王士甫拖欠原告所在单位承德天工建筑安装工程有限公司（以下简称天工公司）货款。2016年6月12日，征得王士甫同意后，原、被告协商签订书香茗苑房屋认购书，约定以书香茗苑A6号楼2单元1303号房屋（面积约90.69平方米）代偿天工公司货款，约定房屋价款为394389.00元。原告交付了意向金1000.00元、购房定金9000.00元，剩余房款以抵债方式结清。按照认购书第三条第2项约定，被告有义务与原告签订《商品房买卖合同》并交付房屋。因其怠于履行上述义务，故依法起诉，望人民法院支持。原告为支持自己的主张，在本院指定的举证期限内向本院提交如下证据：一、书证书香名苑房屋认购书一份及被告财务专用章的收据2张，拟证明原、被告就有争议的房屋签订书面协议，收据记载原告交的是2张收据，分别是9000.00元和1000.00元，记载有定金、意向金等内容。二、书证第三人和案外人天工公司的工作人员夏玉成于2015年1月5日签订的协议书，拟证明第三人拖欠案外人天工公司货款1300000.00元，结合一证，本案所涉房产价值与另两案房产价值分别是412458.00、393482.00元、408831.00元元，房屋总价1271721.00元，被告德龙公司抵给承德利源房地产开发公司（以下简称利源公司），利源公司抵给第三人，第三人抵给天工公司，协议上约定了还款计划。三、案外人天工公司出具的证明一份，拟证明原告代表的是天工公司。被告承德德龙房地产开发有限公司辩称，涉案商品房均为抵债房，涉案权利人为第三人王世春、王士甫，原告并非权利人，无权要求被告履行认购书及交付房屋，被告因与案外人利源公司的债权债务关系，涉案房产早于2016年抵顶给案外人利源公司，因案外人利源公司拖欠第三人王世春、王士甫工程款，将涉案房产抵顶给了第三人王世春、王士甫。2016年6月，被告应案外人利源公司及第三人王世春、王士甫的要求，与原告签订涉案房屋认购协议，原告除在2016年6月协议签订之时交纳过认购定金10000.00元外，至今未向被告支付过任何费用，现实际权利人王世春、王士甫要求被告终止履行与原告之间的协议，鉴于原告先行违约行为，且并非房屋实际权利人，故原告无权要求被告继续认购协议及交付房屋。被告在本院指定的举证期限内未向本院提交证据。第三人述称，原告起诉不适格，本案被告不是本案房屋所涉权利人，所涉权利人是第三人。本案被告与实际施工人之间并不存在债权、债务关系，因此原告诉求依据的事实与实际情况不符。本案原、被告之间虽签订了认购书，但本案事实上看原、被告之间不存在真实的交易关系。原告所在公司的经理吴筑曾经向第三人要求将房子退还并主张以钱款实现原债权，综上四个观点，第三人认为原告的诉请没有事实和法律依据，第三人系本案房屋的处分权人。故请求确认两申请人为本案诉争房产权利人；如原告姜艳龙继续购买本案所涉房屋，请求判决原告姜艳龙按照房屋位置相应的开盘价格给付申请人购房款；如本案所涉房屋被第三人方查封、扣押或拍卖，请求依法判决原告姜艳龙承担由此给申请人造成的损失。第三人为支持自己的主张，在本院指定的举证期限内向本院提交如下证据：一、书证承德市中级人民法院（2015）承民初字第99号民事调解书，拟证明本案所涉房屋于2016年1月25日由被告作为抵押，用以保证案外人利源公司实现债权，双方处分的时间是2016年1月25日。同时确定本案所涉房屋归德龙公司所有。二、书证和解协议书1份，利源公司与德龙公司签订，时间是2018年11月17日，拟证明德龙公司将本案所涉房屋抵顶给利源公司，在2018年11月17日得到确认，对于利源公司的抵顶行为予以了追认。三、利源公司出具的证明，时间是2018年12月26日，拟证明本案所涉房产系因利源公司欠付第三人工程款，抵顶的时间是2017年12月，利源公司系在与德龙公司和解后将本案所涉房屋明确抵顶给第三人。1—3证，综合拟证明：第一、本案所涉房屋的处分权人为第三人；第二、原、被告在签订认购书时，第三人及利源公司对本案的房屋并没有处分权；第三、利源公司的处分权通过和解协议书得到追认；第四、本案所涉房屋认购书是效力待定合同，由于原告与第三人约定认购房屋时并不具有本案所涉房屋处分权，因此本案原告所提交的认购书是效力待定合同，在没有得到第三人的明确授权下，该认购书不具有法律效力。四、书证协议书一份，拟证明原告所属单位案外人天工公司与第三人之间曾经就债权、债务进行了协商，并签订了还款协议书，该还款协议书的还款期限为2014年农历腊月25日至2018年农历腊月25日。原告与第三人之间债权、债务关系尚未了结，原告无权以房抵债方式来消灭第三人与案外人天工公司的债权、债务关系。五、六、书证收据2份，拟证明第三人分别于2015年2月16日以及2015年9月23日，向天工公司支付了5万元、3万元，合计8万元，证明第三人按照还款协议履行还款义务。七、另案原告吴筑与王世春的通话录音，时间是吴筑已经从天工公司离职后，拟证明以下内容：第一、吴筑作为当时天工公司的经理，曾经与第三人明确表示不要房子要钱，理由是当时本案所涉房屋在查封期间，不能确定解封时间，怕造成损失，因此明确表示要钱不要房子。第二、第三人王世春同意吴筑的说法，双方形成合意。本院经审理认定事实如下：本案所争议的房屋系本案被告德龙公司抵顶给案外人利源公司，因案外人利源公司拖欠第三人工程款，该公司将包括原告诉争的房屋在内的八套房产抵顶给第三人王世春、王士甫所有。因第三人欠案外人天工公司材料款，与案外人天工公司口头协议，将包括原告诉争的房屋在内三套房屋抵顶给案外人天工公司，用以偿还第三人欠其材料款。案外人天工公司指定原告姜艳龙、另两案原告吴筑为房屋购买人，在第三人的协调下，于2016年6月12日与被告德龙公司签订了房屋认购书。现案外人天工公司与第三人之间因抵债问题发生纠纷，第三人不同意将上述房屋以抵债方式履行房屋认购书，原告因要求继续履行与被告德龙公司签订的房屋认购书，将德龙公司作为被告诉至本院。本院认为，原、被告双方争议的房屋系被告德龙公司抵债给案外人利源公司，案外人利源公司又将该房屋抵债给第三人王世春、王士甫，第三人王世春、王士甫因欠案外人天工公司材料款，同意将包括本案诉争的房屋共三套房产抵债给案外人天工公司，案外人天工公司指定原告姜艳龙及另两案原告吴筑分别与被告德龙公司签订了房屋认购书。该协议书系以房抵债协议，协议双方为第三人王世春、王士甫和案外人天工公司，原告姜艳龙与第三人王世春、王士甫之间无债权、债务关系，其又与被告德龙公司未形成真正的房屋买卖关系，其无权请求被告德龙公司履行房屋认购书；而第三人为争议房屋的实际处分权人，被告德龙公司并非房屋所有权人，在未取得第三人授权的情况下，被告德龙公司对上述房屋亦没有处分权；故原告姜艳龙与被告德龙公司均对争议的房屋没有处分权，原告请求判令被告德龙公司继续履行房屋认购书的请求，本院不予支持。关于第三人王世春、王士甫的主张，因涉及多方当事人和多个法律关系，可另行提起诉讼，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条的规定，判决如下：驳回原告姜艳龙主张被告承德德龙房地产开发有限公司继续履行“书香名苑房屋认购书”、签订房屋买卖合同并交付位于承德市双滦区房屋的诉讼请求。案件受理费减半收取计3607.92元，由原告姜艳龙承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审判员  刘树军二〇一九年四月二十八日书记员  孟丽敏判后提示：一、适用法律条款《中华人民共和国合同法》第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。上诉当事人不服一审判决，应提交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本并交纳上诉费用，交到承德市双滦区人民法院西地人民法庭，您预交的上诉费系本院为承德市中级人民法院代收。如果您申请减免缓上诉费，必须向承德市中级人民法院提出申请。法定上诉期限内不提交上诉状并交纳上诉费用，将失去上诉的权利。如果上诉期的最后一天是法定节假日，上诉期将延长到法定节假日结束后上班的第一天。二、申请执行判决生效后，当事人申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的有关规定。当事人应在执行期内向承德市双滦区人民法院申请执行，法定申请执行期限内不申请执行的，视为放弃权利。如果您对本院的审判人员有意见，可随时向本院院长或纪检组反映，联系电话591****。欢迎您监督本院的工作。