甘肃省金昌市中级人民法院民事判决书（2019）甘03民终182号上诉人（原审原告、反诉被告)：张振栋，男，1975年1月24日出生，汉族，住金昌市。委托诉讼代理人：于廷坤，甘肃经纶律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：曹邦俊，男，1954年12月11日出生，汉族，个体户，住南京市建邺区。委托诉讼代理人：王虎，甘肃清锋律师事务所律师。上诉人张振栋因与上诉人曹邦俊房屋租赁合同纠纷一案，不服金昌市金川区人民法院（2018）甘0302民初2897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张振栋及其委托诉讼代理人于廷坤，上诉人曹邦俊的委托诉讼代理人王虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张振栋上诉请求：维持原判第一项，撤销原判第二项，依法改判驳回曹邦俊的反诉请求。事实和理由：张振栋与曹邦俊于2014年3月18日签订房屋租赁合同，约定租赁期限自2014年5月1日至2019年4月31日止。经曹邦俊委托人封积秀口头同意，张振栋将承租房屋转租他人。租赁期间，张振栋按约支付租赁费。2016年3月15日，曹邦俊以怀疑张振栋秘密转移财产为由将出租房屋加锁，致使张振栋一直无法经营，造成重大损失。双方为此发生争议诉讼至一审法院，后经一审法院作出（2016）甘0302民初836号民事调解书和（2017）甘0302民初2218号民事判决书，调解解除双方签订的房屋租赁合同，判决张振栋向曹邦俊支付承租房屋的暖气费、张振栋将其留置于承租房屋内的物品搬离。但曹邦俊一直不将承租房屋的门锁打开，致使张振栋无法搬离屋内物品。因此，曹邦俊违反合同约定，强行将出租房屋上锁，造成张振栋重大经营损失，又一直以各种理由拒绝张振栋搬离屋内物品，出租房屋实际一直由曹邦俊占有。一审法院错误认定事实，判决由张振栋承担房屋使用费严重违背事实和法律，请求二审法院依法予以改判，驳回曹邦俊要求张振栋承担房屋使用费的诉讼请求。曹邦俊上诉请求：撤销原判，依法改判驳回张振栋要求曹邦俊返还房屋租金49150元、租房押金20000元、支付违约金147452元的诉讼请求；判决由张振栋赔偿占用房屋损失552500元。事实和理由：张振栋承租涉案房屋后，未经曹邦俊同意，擅自转租给韩毅、曹志明，各次承租人之间相互扯皮推诿，长期拖欠承租房屋暖气费。2016年3月15日，张振栋开始秘密转移财产，经华芳物业公司管理人员发现并告知曹邦俊后，承租房屋内大部分物品已被转移，案外人封积秀考虑到张振栋拖欠房屋租金、暖气费等，因情况紧急，封积秀便对承租房屋上锁，随后立即寻找张振栋，准备尽快与其协商处理房屋租赁事宜，但经多方寻找未果。曹邦俊随后在事隔不到一个月时间即2016年4月13日向一审法院提起诉讼，要求解除双方签订的房屋租赁合同，判令张振栋承担房屋租赁费、物业费、水电费、暖气费等有关费用。一审法院经调解作出（2016）甘0302民初836号民事调解书，调解解除双方签订的房屋租赁合同，但对曹邦俊主张的各项费用经法庭释明后未予处理。合同解除后，张振栋一直不搬离承租房屋和缴纳承租房屋的暖气费等费用。经供热部门催收，曹邦俊代缴了涉案承租房屋三年的暖气费用。2017年6月12日，曹邦俊再次向一审法院提起诉讼，要求张振栋承担承租房屋的暖气费并限期搬离承租房屋。一审法院作出（2017）甘0302民初2218号民事判决，判决张振栋向曹邦俊支付承租房屋的暖气费、张振栋将其留置于承租房屋内的物品搬离。判决生效后，经曹邦俊申请强制执行，张振栋才于2018年4月搬离房屋内的物品，向曹邦俊交付房屋。综上，张振栋实际占有租赁房屋时间长达18个月，应当承担占用房屋期间的使用费。因张振栋故意违约，其要求返还剩余租金及押金没有事实和法律依据，其请求应当依法予以驳回。张振栋向一审法院起诉请求：1.要求曹邦俊返还房屋租金49150元、租房押金20000元；2.支付违约金147452元。曹邦俊向一审法院反诉请求：要求张振栋赔偿占用房屋损失552500元。一审法院认定事实：2014年3月18日，张振栋与曹邦俊签订房屋租赁合同约定，曹邦俊将其所有的位于金川区上海路西侧博盛苑综合楼一楼的营业用房出租给张振栋使用，租赁期限5年，自2014年5月1日至2019年4月31日，第一、第二年的年租金为390000元，租赁期间的水、电、暖气、物业费由张振栋承担，张振栋在征得曹邦俊书面同意的情况下，有权将租赁房屋转租他人等。当日，张振栋支付曹邦俊房屋租金390000元、押金20000元。后，张振栋将承租的上述房屋分隔转租，2014年4月15日与曹志明签订了房屋转租合同，2015年4月31日与韩毅签订了房屋租赁合同。2015年4月30日支付曹邦俊房屋租赁费390000元。2016年3月15日，因张振栋对租赁房屋的暖气费等拖欠未交，曹邦俊怀疑张振栋在秘密转移财产，便委托他人在出租房屋门上加锁。2016年4月13日，曹邦俊向一审法院起诉要求解除房屋租赁合同，经一审法院调解，各方协商解除了上述曹邦俊与张振栋、张振栋与曹志明、张振栋与韩毅签订的租赁合同。2017年9月21日，曹邦俊再次向一审法院起诉要求张振栋支付其代交的暖气费，并要求张振栋立即将留置于承租房屋内的物品搬离。一审法院于2017年11月20日作出（2017）甘0302民初2218号民事判决，判令张振栋在判决生效后十日内给付曹邦俊代交的暖气费90396元，并将其留置于承租房屋内的物品搬离。该判决于2018年3月8日生效，张振栋于2018年4月3日将承租房屋内的物品搬走。一审法院认为，张振栋于2015年4月30日支付曹邦俊的390000元是自2015年5月1日至2016年4月30日的房屋租赁费，曹邦俊于2016年3月15日将承租房屋门上锁，是单方解除合同的行为，此时双方的租赁合同实际已解除。合同解除后，曹邦俊理应退还张振栋自2016年3月15日至2016年4月30日的房屋租赁费和租房押金20000元，张振栋的该项诉讼请求成立，予以支持。双方在合同中仅约定，租赁期满承租人张振栋逾期归还房屋时，每逾期一天向出租人曹邦俊支付日租金三倍的违约金。对出租人在租赁期限内解除合同，不及时退还承租人租金的情形并无约定，张振栋要求曹邦俊按应退还租金的3倍支付违约金，无事实和法律依据，但曹邦俊应支付张振栋应退还租金及押金的利息损失共计69150元（按同期银行的贷款利率计算，自2016年3月15日至判决确定之日止）。张振栋在双方协议解除合同后应及时搬走承租房屋内的物品，将房屋交还给曹邦俊，曹邦俊应积极打开门锁配合张振栋搬物品。张振栋在双方租赁合同解除后怠于履行交房义务，给曹邦俊造成的经济损失应承担相应的赔偿责任。曹邦俊在张振栋不积极搬出房屋内物品时，应在合理的期限内采取适当措施防止损失的扩大，其未在合理期限内采取措施防止损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿，张振栋赔偿曹邦俊相当于三个月房屋租金的损失，其余损失由曹邦俊自己承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十九条规定，判决：一、曹邦俊退还张振栋房屋租金49150元、押金20000元，并给付退还租金的利息损失9306元，合计78451元，限判决生效后十日内付清。二、张振栋赔偿曹邦俊迟延交付房屋的经济损失97500元，限判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4550元，由张振栋负担2902元，曹邦俊负担1648元。反诉案件受理费4800元，由张振栋负担847元，曹邦俊负担3953元。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，一审法院认定事实正确，本院依法予以确认。本院认为，张振栋承租使用曹邦俊房屋期间，未经曹邦俊书面同意，将承租房屋转租他人并拖欠承租房屋的暖气费用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，依此规定，曹邦俊依法享有合同解除权。曹邦俊在此情况下对涉案房屋上锁，是行使法定的合同解除权的行为。房屋上锁后，曹邦俊又随后于2016年4月13日提起诉讼，经一审法院调解涉案房屋租赁合同予以解除。合同解除后，曹邦俊应当向张振栋返还剩余租金及房屋押金。逾期，应当承担剩余租金占用期间的利息，一审法院判决曹邦俊返还剩余房屋租金、押金并承担占用期间利息符合法律规定。曹邦俊的该项上诉理由依法不能成立。双方合同解除后，张振栋也应当负有将承租房屋内物品搬离后向曹邦俊返还房屋的义务，无据证实系因曹邦俊的原因而导致张振栋不能搬离承租房屋内物品的事实，相反，曹邦俊于2017年9月21日再次向一审法院起诉要求张振栋支付其代交的暖气费，并要求张振栋立即将留置于承租房屋内的物品搬离。因此，一审法院判决由张振栋承担房屋占用期间的经济损失正确。张振栋未在合理期限内搬离承租房屋内的物品时，曹邦俊未采取适当措施防止损失扩大，一审法院结合本案实际情况，判决由张振栋承担三个月房屋租金的损失适当。曹邦俊的该项上诉理由亦不能成立。综上，张振栋、曹邦俊的上诉请求均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9350元，由张振栋负担2400元，曹邦俊负担6950元。本判决为终审判决。审判长 吴建红审判员 李 静审判员 蔡中利 二○一九年四月二日书记员 刘 蓉