西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初13469号原告（反诉被告）：姚甜甜，女，汉族，1988年2月27日出生，住西安市莲湖区，身份证号码:610XXXXXXX********。委托代理人：李宏良，陕西泽诚律师事务所律师。委托代理人：胡敏，陕西泽诚律师事务所律师被告（反诉原告）：张圣芳，女，汉族，1973年2月13日出生，住安徽省凤阳县，身份证号码：342XXXXXXX********。委托代理人：韩小菲，陕西摩达律师事务所律师。委托代理人：杨珂，陕西摩达律师事务所律师。第三人：陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十分公司，统一社会信用代码：91610133MA6TXRRK3A，住所地：西安曲江新区房。负责人：徐天，系该公司总经理。委托代理人：李雅敏，女，汉族，1996年1月26日出生，住西安市雁塔区级，系该公司员工。委托代理人：程静，女，汉族，1991年7月6日出生，住陕西省武功县，系该公司员工。原告（反诉被告）姚甜甜诉被告（反诉原告）张圣芳、第三人陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姚甜甜及其委托代理人胡敏、被告（反诉原告）张圣芳的委托代理人韩小菲、杨珂、第三人陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十分公司的委托代理人李雅敏、程静均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）姚甜甜就本诉诉称，2017年6月14日，原、被告及第三人签订《房屋买卖定金合同》一份，约定由第三人陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十分公司（以下简称“陕西境商西安第二十分公司”）为中介，提供居间服务，买卖座落于陕西省西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX室的房屋。合同约定该权属状况为购房合同抵押，房产交易总额为2350000元人民币，付款方式为银行贷款，同时该房价包含地下车位一个及相关其它费用（详见合同内容）。2017年6月16日，原、被告及第三人签订《房屋买卖三方合同》，同时约定在签订本合同当日，原告向被告支付购房定金200000元人民币，待原告银行贷款审批通过3日内被告须履行垫资撤押手续，同时原告向被告追加定金200000元人民币。后原告根据合同约定，当日向被告支付定金200000元人民币，被告向原告出具定金收条一张。2017年6月23日，原、被告在第三人陪同下前往西安市XX房XX中心办理《西安市存量房买卖合同》，即网签合同。2017年7月25日，原告银行贷款资格审批通过，按合同约定，被告应在2017年7月28日前办理还款撤押手续，但直至起诉之时被告仍未履行相应的垫资撤押义务及合同的其他义务，致使该《房屋买卖三方合同》没有继续履行。故原告诉至法院，请求：1.依法判令被告继续履行2017年6月16日签订的《房屋买卖三方合同》，并于本判决生效后立即协助配合原告办理房产过户手续（包括车位过户手续）；2.依法判令被告支付原告违约金470000元；3.本案诉讼费用27760元、保全费5000元、保函费7050元、律师费10000元、交通费1000元，共计50810元由被告承担。被告（反诉原告）张圣芳答辩并反诉称，被答辩人无权要求继续履行合同，并要求答辩人支付违约金。一、原告违反诚实信用原则，在诉讼中表示解除买卖合同，且答辩人和第三人均同意，事实上买卖合同已解除，原告无权要求继续履行。被答辩人在合同履行过程中提出要求解除合同并支付双倍定金，上次庭审中原告已经提出解除合同，在其后庭审中，答辩人及第三人表示同意解除。二、答辩人不存在违约，被辩人无权要求我们支付违约金，且原告也存在过错。原告认为房价较高不愿购买，故意提出解除合同的诉讼以达到退出合同的目的，但随后房价上涨，原告起诉要求继续履行。答辩人不存在未依约办理垫资撤押手续。合同约定，被告办理撤押垫资手续的同时，原告也需向被告支付定金200000元，但原告并未追加200000元定金。反于2017年10月17日向雁塔区人民法院起诉要求解除合同及双倍返还定金，并于2017年12月21日开庭审理时当庭承认已经丧失在西安市购买房屋的资格，坚持要求解除合同，原告违约在先。被告提出反诉请求：1、判令解除反诉原、被告双方2017年6月16日签订的《房屋买卖三方合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金470000元；3、判令反诉被告承担本案反诉费用。原告（反诉被告）姚甜甜对反诉答辩称，不认可被告的反诉诉请。一、涉案合同有履行的可能性，不存在法定及约定的解除情形，故三方应当继续履行2017年6月16日签订的《房屋买卖三方合同》；二、反诉被告自始至终不存在违约，不应向反诉原告支付违约金470000元，根据合同约定，我们在签订合同当日向被告支付定金200000元，且原告于2017年7月25日通过建设银行的贷款资格审批，原告已按合同约定履行贷款资格审批通过的义务，但被告未在3日内及2017年7月28日前履行垫资还款撤押义务，在被告未履行其义务的情况下，原告可以行使同时履行抗辩权，且原告向被告支付追加的定金200000元的前提是在被告履行其垫资还款撤押手续的同时才成立，故原告不存在反诉状中所称的违约行为；三、2017年10月17日,2017年12月21日庭审中称原告要求解除合同并返还双倍定金的情况，该情况与事实不符。原告向被告按月支付了200000元定金后，因被告未履行相应合同义务，且在原告多次通过中介向其沟通以及通过电话微信向被告沟通未果的情况下，原告无奈诉至法院。在庭审过程中被告表示愿意继续履行三方合同，且被告从未提出拒绝继续履行合同的意思表示。故原告才于上次庭审结束后撤诉，办理合同履行的手续，但是被告两次反复，以自己实际行为表示不履行三方签订的买卖合同。被告不履行合同的理由是因房屋价格上涨，被告要求按现市场价履行，被告公然毁约违反诚实信用交易原则。第三人陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十分公司对本诉与反诉述称，经与原告协商由被告垫资撤押变为自行撤押还款，原告同意，但后期还款时间未达成一致意见。2017年10月，被告来西安做垫资还款手续，原告已起诉，要求解除合同，双方均同意解除合同。在2018年5月20日向法院提出解除合同的通知书，之后原告撤诉。目前原告具备购房资格，合同可以继续履行。经审理查明，姚甜甜（买方）与张圣芳（卖方）、第三人（居间方）于2017年6月14日签订了《房屋买卖定金合同》，约定双方买卖位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX室。约定交易总额为2350000元，付款方式为银行贷款，支付定金70500元，定金由居间方代卖方收取。其他约定事项中约定：该房间为卖方净拿价，包含已交契税、大修基金及各项初装费，包含地下车位一个以及该车位初次应缴纳的大修基金、契税，车位置3FB6。在房屋交易中所产生的一切税费均由买方承担，买卖双方自愿委托居间方代为办理该房屋网签事宜，买卖双方任何一方违约，均需赔偿守约方总房款的10%作为违约金，同时违约方需全额支付居间方总房款的3%的中介佣金，买方具备该房屋的购买资格。2017年6月16日，张圣芳收到姚甜甜支付的200000元定金。当日，双方及第三人签订了《房屋买卖三方合同》，就上述房屋的买卖进行了约定，该房屋已取得房产证，并设定抵押，该房屋成交价格与上述合同约定一致。其他约定为：在签订该合同当日，乙方向甲方支付定金200000元，待乙方审批通过3日内甲方须履行垫资还款撤押手续，同时乙方须向甲方加定金200000元，若因银行不能及时放款，甲方须与乙方签订资金监管协议，同时乙方向甲方支付350000元作为房屋房款，剩余款项1600000元在房地局作资金监管（以现金形式加银行贷款方式支付），乙方贷款审批须自乙方首次面签之日起2个月内完成，若2个月期满，审批仍未通过，甲乙双方协商交易方式。甲方承担撤押过程中产生的垫资费及各项费用，乙方承担契税、个税、增值税、中介费、登记费、代办过户费、抵押登记费、评估费、代办按揭费及车位交易中产生的各项税、费。甲乙双方同意于该合同签订当日由乙方向丙方支付居间报酬70500元，乙方在审批通过后付中介费40500元，过户当天付中介费30000元。甲方应当在过户当天将该房产交付给乙方占有、使用，并移交该房产房门钥匙作为房屋转移占有的标志。合同对违约责任约定为：任何一方违约不愿继续履行的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应按日计算向守约方支付已付款0.5%的违约金，逾期超过7日的守约方有权解除合同，违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费及其他相关损失，并按房款总额的20%向守约方支付违约金，合同解除后，甲方应在解除合同通知送达之日起7日内退还乙方全部已付房款，并按中国人民银行规定的同期银行贷款利率付给利息，乙方应在解除合同通知送达之日起7日内退还甲方该房屋。其他约定还有：该房价包含地下产权车位一个，车位产权证编号为陕（2017）西安市不动产权第1122101号，任何一方违约，违约方均须赔偿守约方总款的20%作为违约金，同时须赔偿丙方总房款的3%作为中介费。2017年6月23日，张圣芳与姚甜甜签订了《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，约定涉案房屋的房屋所有权人为张圣芳，房屋所有权证号为陕（2017）西安市不动产权第1131477号，并约定，该房屋已设定抵押，房屋所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理。约定的成交价格为1600000元，自合同签订之日起90日内将款项存入资金监管账户，买方将首付款480000元存入监管账户，余款1120000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。2017年10月13日，姚甜甜将张圣芳诉至法院，请求解除涉案合同，并要求张圣芳双倍返还已付购房定金400000元。姚甜甜在诉状中称，在其贷款资格通过后，张圣芳不配合履行义务，故要求解除合同。2018年5月21日，姚甜甜提出撤诉申请，在申请书中称，在本案庭审中，张圣芳与第三人在当庭均表示愿意继续履行房屋买卖合同，其表示亦符合原告意愿，故原告提出撤诉。张圣芳据此认为姚甜甜已明确表示解除《房屋买卖合同》，且张圣芳亦同意，故涉案合同应予解除。后姚甜甜提交了西安市住房情况查询结果，证明其名下并无房产，具备购房资格。张圣芳认为其不具备购房资格，并提供了西安市不动产登记簿，证明姚甜甜拥有西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX室房屋。姚甜甜认为该证据不能证明其不具备购房资格。上述事实，有《房屋买卖定金合同》、《房屋买卖三方合同》、《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》、民事起诉状、民事裁定书、撤诉申请书、西安市住房情况查询结果、西安市不动产登记簿等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误。本院认为，张圣芳与姚甜甜、第三人签订的《房屋买卖定金合同》、《房屋买卖三方合同》、《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，各方均应依照约定履行各自义务。姚甜甜已按约定向张圣芳支付了200000元定金，张圣芳应当按照合同约定解除涉案房屋的抵押，并过户给姚甜甜。张圣芳主张姚甜甜并不具备购房资格，其并未提供充分证据证明，因涉案房屋已经符合政策能够继续交易，且该房屋现未出现无法继续交易的情形，故对姚甜甜要求继续履行案涉合同的请求，本院依法予以支持。张圣芳主张姚甜甜提出了解除合同的诉讼，故合同应予解除，但在该诉讼进行中，双方未达成解除合同的一致意见，且姚甜甜撤诉。故张圣芳主张合同解除，无事实依据，本院依法不予支持。涉案合同在履行过程中，因双方进行诉讼导致合同未按期履行，双方互不负担违约责任。张圣芳应于姚甜甜付完全部款项后，将涉案房屋向姚甜甜过户。姚甜甜要求张圣芳承担律师费用，因双方的合同中未约定违约责任包括律师费，故该项请求，本院依法不予支持。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）姚甜甜与被告（反诉原告）张圣芳签订的《房屋买卖三方合同》继续履行；二、被告（反诉原告）张圣芳于本判决生效之日起十日内向偿还完毕关于西安市曲江新区XX路XX号楼XX单元XX室房屋的抵押贷款，并协助办理银行撤押手续；三、原告（反诉被告）姚甜甜于被告（反诉原告）张圣芳办理完成上述抵押注销手续之日起十五日内支付被告（反诉原告）张圣芳剩余购房款2150000元；四、被告（反诉原告）张圣芳于原告（反诉被告）姚甜甜交付上述购房款之日起五日内将位于西安市曲江新区XX路XX号楼XX单元XX室房屋（不动产权证书号为陕（2017）西安市不动产权第1131477号）和车位（不动产权证书号为陕（2017）西安市不动产权第1122101号）过户至原告（反诉被告）姚甜甜名下；五、驳回原告（反诉被告）姚甜甜的其余诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）张圣芳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。本案案件受理费共40966元，其中本诉部分28166元由被告（反诉原告）承担24000元，由原告（反诉被告）承担4166元；反诉部分12800元，由被告（反诉原告）承担，保全费由原告（反诉被告）自行承担。因双方已预交，故各方应将该款与上述款项一并支付对方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 郝 杰人民陪审员 崔 怡人民陪审员 任存生二〇一九年四月九日书 记 员 王景涵打印：相丽华校对：王景涵2019年月日送达1