安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1602民初2238号原告：何小超，男，1980年10月16日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：姜慧影，北京京师（亳州）律师事务所律师。被告：张贝贝，男，1988年4月14日出生，汉族，住安徽省亳州经济开发区。委托诉讼代理人：卢晴，北京京师（亳州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢丹，北京京师（亳州）律师事务所律师。被告：陈敬国，男，1977年9月6日出生，汉族，住安徽省亳州经济开发区。第三人：亳州市恋家房地产代理销售有限公司。住所地安徽省亳州市药都大道与建安路交叉口建材大市场综合楼105铺。统一社会信用代码：341600000050332。法定代表人：蒋小秋，公司总经理。委托诉讼代理人：李振振，公司员工。原告何小超与被告张贝贝、陈敬国以及第三人亳州市恋家房地产代理销售有限公司（以下简称恋家房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月29日受理后，依法适用普通程序，于2018年6月20日公开开庭进行了审理。何小超及其委托诉讼代理人姜慧影，张贝贝及其委托诉讼代理人卢晴、邢丹，陈敬国，恋家房产公司的委托诉讼代理人李振振均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何小超向本院提出诉讼请求：1.判令张贝贝、陈敬国返还何小超购房款37万元，房屋装修款4万元；2.判令张贝贝、陈敬国支付何小超违约金7.4万元；3.诉讼费由张贝贝负担。事实与理由：2017年8月21日，何小超与张贝贝经恋家房产公司居间介绍，签订了房屋买卖合同,合同约定：何小超以37万元的价格购买张贝贝坐落于亳州经济开发区文化小区8号楼2单元607室房屋（84.12平方米）一套。合同签订后，何小超支付张贝贝定金1万元；2017年8月25日何小超从中国邮政储蓄银行4次共计取款36万元，并交付张贝贝，至此，何小超履行了全部合同义务，后何小超对该房屋进行了装修，何小超支付装修费用4万元。因该房屋系张贝贝购买陈敬国的拆迁还原房屋，房屋的所有权人为陈敬国，无法办理过户登记，张贝贝、陈敬国找到何小超，声称合同的卖方变更为陈敬国便于办理房屋过户登记，后经恋家房产公司，陈敬国与何小超签订房屋买卖合同，但案外人杨美玲以该房屋共有人的身份占用该房屋。为维护合法权益，根据相关法律法规诉至贵院并提出以上诉求，恳请贵院在查明事实的基础上依法支持何小超的诉讼请求。张贝贝辩称，1.张贝贝不是本案适格的被告。何小超与张贝贝签订房屋买卖合同后，经何小超、张贝贝、陈敬国协商一致，张贝贝将何小超与张贝贝签订房屋买卖合同的权利与义务全部转让给陈敬国，该合同的当事人已变更为何小超、陈敬国，故张贝贝不应承担该合同的任何责任。2.何小超与张贝贝签订房屋买卖合同后，张贝贝已将房屋交付给何小超，何小超也实际入住，由此可见在合同当事人变更为何小超、陈敬国之前，张贝贝已经全面履行了合同义务，不存在任何违约情形，不应承担违约责任。3.何小超诉称，房屋交付之后，该房屋被第三人侵占，要求返还购房款，无任何依据。4.何小超诉求相当于房屋总价款20%的违约金的问题需要进一步探讨。陈敬国辩称，1.购房款370000元，我同意返还给何小超。2.何小超诉求的装修款40000元，何小超应提交相关证据。3.何小超诉求的违约金74000元，我同意支付40000元。恋家房产公司辩称，1.何小超与张贝贝签订房屋买卖合同后，何小超交付了购房款，张贝贝交付了房屋。2.何小超、张贝贝、陈敬国协商一致，何小超与陈敬国根据何小超与张贝贝签订房屋买卖合同的内容又签订的房屋买卖合同。3.我公司系房屋中介，不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、何小超提交的证据：1.陈敬国与张贝贝签订的拆迁房屋买卖协议、拆迁还原协议（编号为玖拾陆）及选房确认单，证明张贝贝与陈敬国签订房屋买卖合同购买的坐落于亳州经济开发区文化小区8号楼2单元607室房屋（84.12平方米）一套，系陈敬国的拆迁还原房屋。2.张贝贝与何小超签订的房屋买卖合同、中国邮政储蓄银行交易流水，证明何小超与张贝贝签订的房屋买卖合同时支付定金10000元，何小超经中国邮政储蓄银行支付张贝贝360000元。3.陈敬国与何小超签订的房屋买卖合同，证明何小超与陈敬国根据何小超与张贝贝签订房屋买卖合同的内容又重新签订了房屋买卖合同。4.接处警情况登记表二份，证明案外人杨美玲以该房屋共有人的身份占用该房屋，何小超两次报警处理。证明本院予以确认并在卷佐证。5.力诺瑞特太阳能古城专卖店水电安装工程造价表二份，证明何小超装修房屋支付装修费40000元。张贝贝、陈敬国提出异议，认为力诺瑞特太阳能古城专卖店二份水电安装工程造价表共计款17007元，但不能证明何小超装修房屋实际支付装修费17007元。本院对该证据的证明目的不予认定。二、张贝贝提交的证据：1.陈敬国与张贝贝签订的拆迁房屋买卖协议、拆迁还原协议（编号为玖拾陆）及选房确认单，证明张贝贝与陈敬国签订房屋买卖合同购买的坐落于亳州经济开发区文化小区8号楼2单元607室房屋（84.12平方米）一套，系陈敬国的拆迁还原房屋。2.《代还款协议》、亳州药都农村商业银行通用凭证及电汇凭证，陈敬国出具的收条，证明因陈敬国与案外人张文清发生经济纠纷，张文清申请执行陈敬国时，经协议张贝贝在亳州市谯城区人民法院执行局代陈敬国偿还张文清250000元，后又支付陈敬国50000元，陈敬国出具收款300000元的收条一份，张贝贝履行了合同义务。3.陈敬国与何小超签订房屋买卖合同，证明何小超与陈敬国根据何小超与张贝贝签订的房屋买卖合同又重新签订了房屋买卖合同。本院予以确认并在卷佐证。三、恋家房产公司提交的证据：张贝贝与何小超签订的房屋买卖合同，陈敬国与张贝贝签订的拆迁房屋买卖协议，拆迁还原协议（编号为玖拾陆）及选房确认单。本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张贝贝与陈敬国签订房屋买卖协议，协议约定：张贝贝以300000元的价格购买陈敬国坐落于亳州经济开发区文化小区8号楼2单元607室的拆迁还原房屋（84.12平方米）。张贝贝于2017年6月30日通过亳州市谯城区人民法院执行局代替陈敬国偿还陈敬国所欠案外人张文清的款250000元，又支付购房款50000元，支付了全部购房款。2017年8月21日，何小超与张贝贝经恋家房产公司居间介绍，签订了房屋买卖合同,合同约定：“何小超以37万元的价格购买张贝贝坐落于亳州经济开发区文化小区8号楼2单元607室房屋（84.12平方米）一套；如因甲方及其共有人的原因致使该房产权证没有过户在乙方或者乙方指定人名下，该房出现任何产权问题及纠纷，甲方及其共有人应当向乙方支付相当于房屋总价款20%的违约金”等内容。合同签订后，何小超支付张贝贝定金1万元；2017年8月25日何小超从中国邮政储蓄银行4次共计取款36万元，并交付张贝贝。后何小超对该房屋进行了装修。后经何小超、张贝贝、陈敬国协商，陈敬国与何小超经恋家房产公司居间，签订了房屋买卖合同,合同约定：“何小超以37万元的价格购买张贝贝坐落于亳州经济开发区文化小区8号楼2单元607室房屋（84.12平方米）一套；如因甲方及其共有人的原因致使该房产权证没有过户在乙方或者乙方指定人名下，该房出现任何产权问题及纠纷，甲方及其共有人应当向乙方支付相当于房屋总价款20%的违约金”等内容。2018年3月21日、22日，该房屋共有人杨美玲以房屋共有人的身份占用该房屋，何小超报警进行了处理。何小超因与张贝贝、陈敬国对该房屋买卖合同的解除问题未能协商一致，何小超即提起民事诉讼。本院认为，1、关于买卖合同解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，陈敬国与何小超签订的房屋买卖合同以及张贝贝与何小超签订的房屋买卖合同均约定：“如因甲方及其共有人的原因致使该房产权证没有过户在乙方或者乙方指定人名下，该房出现任何产权问题及纠纷，甲方及其共有人应当向乙方支付相当于房屋总价款20%的违约金”等内容，可视为双方约定的合同解除的条件，因该房屋共有人杨美玲以房屋共有人的身份占用该房屋，致使该合同不能继续履行，何小超要求张贝贝、陈敬国返还购房款370000元，符合合同约定的解除条件，故陈敬国应返还何小超购房款370000元；张贝贝应在70000元的范围内承担连带返还责任。2、关于合同当事人的违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，因该房屋共有人杨美玲以房屋共有人的身份占用该房屋，致使该合同不能继续履行，符合买卖合同约定的：“如因甲方及其共有人的原因致使该房产权证没有过户在乙方或者乙方指定人名下，该房出现任何产权问题及纠纷，甲方及其共有人应当向乙方支付相当于房屋总价款20%的违约金”的条件，故陈敬国应按照该约定支付何小超违约金74000元（370000元×20%）；张贝贝应在14000元（70000元×20%）的范围内承担连带返还责任。3.关于当事人的举证责任问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，何小超诉求的装修费用40000元，张贝贝、陈敬国不予认可，因何小超未能提交出合法、有效的证据加以证明，故其应承担不利的法律后果。综上所述，陈敬国与何小超签订的房屋买卖合同以及张贝贝与何小超签订的房屋买卖合同均约定：“如因甲方及其共有人的原因致使该房产权证没有过户在乙方或者乙方指定人名下，该房出现任何产权问题及纠纷，甲方及其共有人应当向乙方支付相当于房屋总价款20%的违约金”等内容，可视为双方约定的合同解除的条件，因该房屋共有人杨美玲以房屋共有人的身份占用该房屋，致使该合同不能继续履行，何小超要求张贝贝、陈敬国返还购房款370000元，符合合同约定的解除条件，故陈敬国应返还何小超购房款370000元，张贝贝应在70000元的范围内承担连带返还责任；陈敬国应按照该约定支付何小超违约金74000元（370000元×20%），张贝贝应在14000元（70000元×20%）的范围内承担连带返还责任。何小超诉求的装修费用40000元，张贝贝、陈敬国不予认可，因何小超未能提交出合法、有效的证据加以证明，故其该诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、陈敬国于本判决生效之日起七日内返还何小超购房款370000元。张贝贝在70000元的范围内承担连带返还责任。二、陈敬国于本判决生效之日起七日内支付何小超违约金74000元。张贝贝在14000元的范围内承担连带返还责任。三、驳回何小超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8560元，由陈敬国负担7960元（张贝贝对其中的1260元负连带责任）；由何小超负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  张 凯人民陪审员  张平平人民陪审员  王 燕二〇一九年四月三十日书 记 员  王 帅