上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终13833号上诉人（原审原告）：胡耀敏，男，1954年11月12日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：赵亮，上海合勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海怡庭旅馆有限公司，住所地上海市闵行区航东路****。法定代表人：张二顺，总经理。委托诉讼代理人：郭霁，上海中申律师事务所律师。委托诉讼代理人：付玲玲，上海中申律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：壹锐贸易（上海）有限公司，住所地，住所地上海市普陀区金通路**普洛斯西北物流园**仓库**单元iv>法定代表人：ArneBrandes，总经理。委托诉讼代理人：许海洋，北京市中银（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：上海嗨修汽车技术服务有限公司，住所地上海市长，住所地上海市长宁区广顺路********div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈熙，职务不详。委托诉讼代理人：董思文，男，该公司工作人员。被上诉人（原审被告）：上海立企实业有限公司，住所地上海市青浦区工业，住所地上海市青浦区工业园区郏一工业区**********style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张皓，总经理。委托诉讼代理人：郭霁，上海中申律师事务所律师。委托诉讼代理人：付玲玲，上海中申律师事务所律师。原审第三人：上海锦韵实业有限公司，住所地上海市嘉定区胜辛南路，住所地上海市嘉定区胜辛南路******yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：谢锦辉，执行董事。委托诉讼代理人：董祥波，男，该公司工作人员。上诉人胡耀敏因与被上诉人上海怡庭旅馆有限公司（以下简称怡庭公司）、壹锐贸易（上海）有限公司（以下简称壹锐公司）、上海嗨修汽车技术服务有限公司（以下简称嗨修公司）、上海立企实业有限公司（以下简称立企公司）及原审第三人上海锦韵实业有限公司（以下简称锦韵公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初28000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡耀敏上诉请求：撤销原审判决第二项，改判：1.支持上诉人原审第一项诉讼请求，即确认胡耀敏与怡庭公司就上海市闵行区XX路XX号房屋（以下简称系争房屋）签订的《房屋租赁合同》于2017年7月21日解除；2.对原审第二项诉讼请求不再坚持；3.怡庭公司支付自2018年12月1日起至实际返还房屋之日止，按照租金标准（人民币15万元/月，以下币种皆为人民币）计算的房屋使用费；4.支持上诉人原审第四项诉讼请求，即怡庭公司、壹锐公司、嗨修公司、立企公司立即向胡耀敏返还租赁房屋。事实和理由：一、怡庭公司构成根本性违约。（一）怡庭公司逾期支付租金已构成根本性违约。一审判决认定“在付租期限和方式已有所变化情况下，双方并未就是否继续适用关于逾期20天出租人可单方解约的条款另行约定”属滥用自由裁量权。首先，对于一审法院认为上诉人和怡庭公司通过实际履行变更房屋租金支付方式的论点，上诉人并不认同。合同约定的“先付后用”原则并未变更，仅是从季付变为月付，怡庭公司逾期付款的行为，不能因上诉人未提出主张或催告，就视为上诉人对其违约行为的认可；其次，即使一审法院认为双方之间关于租金的支付方式从“先付后用”变为“先用后付”，即2017年6月的租金（本案系争未付租金）应当在2017年6月30日前支付完毕，至上诉人发函解约时间2017年7月21日，怡庭公司逾期支付租金已超过20天，符合合同约定的根本违约情形；再次，即使一审法院的论点成立，上诉人与怡庭公司之间通过实际履行变更了租金支付方式，一审法院也不能据此得出“不能适用系争协议违约条款”的结论；最后，一审法院以怡庭公司在解约后占据房屋、支付使用费为由，得出怡庭公司不付租金属于疏漏，没有恶意，从而得出不能解除系争合同的逻辑，属于对合同法领域意思自治原则的践踏。（二）怡庭公司违约转租已构成根本性违约。一审法院适用最高人民法院关于“出租人知道或者应当知道承租人转租，六个月不提异议视为同意”的司法解释，属法律适用错误。首先，上诉人常年居住在浙江省温州市乐清市，担任乐清市A有限公司的董事长，工作非常繁忙。系争房屋的租金都是怡庭公司转账至上诉人账户，故在怡庭公司支付租金没有逾期太多的情况下，上诉人不会也没有可能去系争房屋观察房屋使用情况，故一审法院认定上诉人应当知道怡庭公司的转租行为不妥；其次，怡庭公司对转租事项的抗辩理由是合同约定有权转租，但一审法院超出怡庭公司抗辩理由自行创设意见并作为驳回上诉人诉请的主要依据，有违人民法院审理案件中立、被动原则；最后，壹锐公司、嗨修公司是系争房屋目前的实际使用人，根据工商登记显示，该两个公司注册成立时间为2017年3月3日，至合同解除时间2017年7月21日都不满6个月时间。二、怡庭公司履约过程中存在显著恶意。一审法院认为怡庭公司仅有履约瑕疵，整个履约过程没有恶意，故为维护交易稳定驳回上诉人解除合同的请求，对此，上诉人不能认同。怡庭公司为了达到违法、违约转租的目的，在上诉人不知情的情况下，伪造上诉人的签字，欺骗上海市闵行区市场监督管理局进行租赁备案及公司设立登记，严重违反了诚实信用原则，具备显著恶意。一审法院既未记载在查明事实中，也未在衡量争议焦点及最终作出判决时予以认定，有失偏颇。综上，一审法院过度使用自由裁量权，查明事实不清，适用法律错误。怡庭公司辩称：首先，就租金而言，怡庭公司并没有拖欠租金的主观故意，仅是履行过程中漏付一笔，且经上诉人提醒后，怡庭公司已经按时补交，上诉人不存在租金利益上的损失。关于租金支付方式，尽管按照合同约定是按季度支付，但自合同签订以来，怡庭公司一直采取按月支付方式，上诉人没有提出任何异议，在履行过程中双方一致默认变更了租金支付方式。其次，根据合同第十条第1款约定，怡庭公司拥有转租权，转租之后才需要向上诉人备案。上诉人知晓怡庭公司的转租行为，上诉人与怡庭公司签约之前，怡庭公司已于2008年9月将房屋租赁给联通公司用于建设通信基站，在长达一年时间里，上诉人并未对怡庭公司的转租行为提出过异议，还在收取租金，说明上诉人明确知晓怡庭公司的转租行为。同时，从2015年3月怡庭公司发生转租行为至上诉人2017年7月提出解约，在长达两年时间里，上诉人也是按时收取租金。此外，上诉人提供的《房屋租赁合同》中记载出租人地址是在上海市虹口区，签约人为上诉人女儿，可见上诉人可随时知晓怡庭公司的转租行为。根据相关司法解释规定，上诉人没有在6个月内提出异议，故怡庭公司的转租行为合法有效，并未违约。综上，不同意解除《房屋租赁合同》，合同应当继续履行，请求驳回上诉，维持原判。立企公司辩称：同一审意见，请求驳回上诉，维持原判。壹锐公司辩称：一、关于上诉人是否知晓并同意转租，上诉人与怡庭公司签订租赁合同约定租期为13年，履行已有9年之久，上诉人庭审时称其在出租期间到过上海，但没有到过系争房屋，然而，上诉人在上海拥有3,318平方米的商业房产，签署合同后多次到上海却从未到过系争房屋看望，且其女儿也在上海，其却表示从不知道系争房屋使用情况，明显与常理相悖，一审法院关于上诉人知晓转租事实的认定意见正确；二、壹锐公司合法取得承租权，并按约支付全部租金。壹锐公司在获得租赁权之前已获得上诉人出具的证明，其同意壹锐公司承租并开设超市，且壹锐公司工商登记时的租赁合同与上述证明上的上诉人签名目测一致，上诉人多次表示签字系虚假，其应当举证证明。同时，壹锐公司获得承租权后安排装修并投入使用，距今已两年之久。因此，无论怡庭公司与上诉人的租赁合同是否解除，壹锐公司在承租之时已获得上诉人的认可，在壹锐公司和董祥波签订的租赁合同所涉租赁期间2017年2月13日至2022年7月30日内，壹锐公司的承租权应获得保障。综上，请求驳回上诉，维持原判。嗨修公司辩称：怡庭公司有权转租房屋给嗨修公司，嗨修公司按时支付房租，签约两年没有拖欠房租情况，不同意解除合同，请求驳回上诉，维持原判。锦韵公司辩称：锦韵公司自2015年3月起签署租赁合同并开设超市，一直按照合同约定支付租金及水电费用，距离上诉人所称2017年7月提出解除合同的时间已有两年多时间，请求驳回上诉，维持原判。胡耀敏向一审法院起诉请求：请求判令：1.确认胡耀敏与怡庭公司就闵行区XX路XX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年7月21日解除；2.判令怡庭公司支付欠付的租金25万元（自2017年6月1日至2017年7月20日，按月租金15万元标准计算,以下币种均为人民币）；3.怡庭公司支付自2017年7月22日起至实际返还房屋之日止按每日9,956.19元标准（计算方式：3元/平方米×3,318.73平方米=9,956.19元）计算的占用使用费；4.怡庭公司、壹锐公司、嗨修公司、立企公司立即向胡耀敏返还租赁房屋。一审诉讼中，经核对账目，胡耀敏当庭变更上述第2项诉讼请求为：判令怡庭公司支付欠付的租金15万元。一审法院认定事实：胡耀敏为系争房屋登记的权利人。2010年4月1日，胡耀敏（作为出租人、甲方）与怡庭公司（作为承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于上海市XX路XX号，该房屋实测面积为3,318平方米（即系争房屋）。乙方租赁房屋仅为旅馆、餐厅和办公室使用，租赁期限内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，乙方不得擅自改变约定的租赁物使用用途。甲乙双方约定，甲方于2009年7月30日向乙方交付该房屋，房屋租赁期限自2009年8月1日至2022年7月30日止共13年。该房屋年租金为180万元/年，租赁期内房屋租金不得递增。租金乙方应按季度给付，每季度45万元。乙方应于到期日的前十天向甲方支付租金，先付后用，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按照日租金的1%的支付违约金，之后类推，首期租金于2009年7月30日支付。上述《房屋租赁合同》第十条约定：1、甲方同意依据本房屋租赁合同条款内容，乙方在租赁期内可将该房屋部分或全部转租给他人；2、乙方转租该房屋，应该与接受租赁方订立书面的转租合同，并向甲方提供合同副本备案，经甲方签章认可后生效。合同第十一条约定：甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同：……（二）乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途；……（四）乙方擅自转租该房屋或变相转租该房屋的；（五）乙方逾期不支付租金、水、电等费用超过二十天的。2015年3月31日，怡庭公司与第三人锦韵公司签订《租赁合同》，约定怡庭公司将位于系争房屋内闵行区XX路XX号-1、XX号-2房屋建筑面积约为525平方米的底层商业用房出租给锦韵公司使用。怡庭公司同意锦韵公司将承租房产用于开设超市及相关经营活动，并同意可在合同有效期内转租于第三方。合同期限约7年，自2015年4月7日至2022年7月30日止。上述《租赁合同》签订后，锦韵公司于2015年4月21日取得上海市B有限公司航东路二店的营业执照，并在承租房屋开办经营“XX”超市。2016年11月，锦韵公司与案外人余某签订《房屋租赁合同》一份，约定由锦韵公司将XX路XX-2面积约为200平方米的房屋出租给余某使用，使用用途为汽修，租期自2016年12月1日起至2022年7月30日止。同月，余某又与案外人曹某签订《租赁合同》一份，约定将上述房屋出租于曹某，使用用途为汽车美容，租期为2016年12月6日至2021年12月6日。同月，曹某再与本案嗨修公司签订《房屋租赁合同》，约定将位于XX路XX号1楼门面部分房屋出租给嗨修公司开设汽车美容使用，房屋建筑面积约为145平方米，房屋于2016年12月6日交付，租期自2016年12月6日至2021年12月5日止。2017年1月19日，第三人锦韵公司的工作人员董祥波（暨本案锦韵公司的委托诉讼代理人，作为出租方、甲方）与壹锐公司（作为承租方、乙方）签订《XX商铺租赁合同》一份，约定由甲方出租给乙方坐落于本市XX路XX-1面积为325平方米房屋。乙方承诺租赁房屋作为商业使用、开设超市。租赁期限自2017年2月13日起至2022年7月30日止。另，第三人锦韵公司的委托诉讼代理人董祥波在庭审中述称：上述《XX商铺租赁合同》虽以董祥波个人名义签署，但当时董祥波是以锦韵公司委托代理人身份签订合同；因壹锐公司支付租金需发票，而税金将由出租人负担，当时锦韵公司考虑如以公司名义签约所缴纳的税金将高于以个人名义出租，故以董祥波个人名义签订了该合同。怡庭公司对此述称，虽此前有出具给董祥波《授权书》，但董祥波系锦韵公司的员工而非怡庭公司的员工，该租赁合同关系应为锦韵公司和壹锐公司之间建立。一审审理中另查，截至法庭辩论终结，立企公司与怡庭公司登记的股东均为吴晓慧、王瑾二人。怡庭公司在系争房屋二楼内提供一处房间供立企公司作为办公之用。2017年7月21日，胡耀敏向怡庭公司发出《解除合同通知书》，通知解除与怡庭公司的租赁合同并要求怡庭公司立即腾空系争房屋、承担违约责任等。一审法院认为，胡耀敏与怡庭公司就系争房屋所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，当为合法有效，双方应按照约定诚信履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，胡耀敏基于三点理由诉请解除房屋租赁合同：一是怡庭公司未经其同意，将部分房屋转租给壹锐公司、嗨修公司、立企公司使用；二是怡庭公司未经同意擅自变更房屋使用用途，转租他人经营超市、汽车维修之用；三是怡庭公司未按合同约定支付租金，拖欠一个月的租金未付。故本案争议焦点在于胡耀敏是否具有合同解除权，其提出的上述三项解约理由能否成立。对此，一审法院分述如下：关于胡耀敏的第一项解约理由。根据在案证据及当事人庭审陈述，怡庭公司于2015年3月将系争房屋中底楼房屋转租第三人锦韵公司作超市经营之用，后再由锦韵公司直接或辗转转租于嗨修公司、壹锐公司经营使用。该转租部分位于底层沿街铺面，经营期间均有店招对外明示。自2015年3月怡庭公司发生转租行为起至2017年7月胡耀敏提出解约主张，期间长达两年有余，胡耀敏作为出租方理应知悉系争房屋的使用状况，但其一直正常收取租金，从未提出异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意擅自转租为由要求解除合同，人民法院不予支持。据此，胡耀敏以怡庭公司未经其同意擅自转租为由要求解除合同，不符合上述规定，一审法院难以支持。关于胡耀敏所持怡庭公司委托董祥波直接向壹锐公司转租的意见。根据一审法院查明的事实，壹锐公司所租赁的底层铺面在此之前已由怡庭公司出租给第三人锦韵公司使用，对此无论怡庭公司还是锦韵公司均属明知。案涉《XX租赁合同》系锦韵公司工作人员董祥波以个人名义与壹锐公司签订，但锦韵公司和董祥波均确认上述合同系董祥波受锦韵公司委托所签，租金亦由锦韵公司实际收取。现虽有怡庭公司向董祥波出具委托办理租赁事务的授权书，但该授权书落款时间显与壹锐公司承租房屋的时间不符，怡庭公司亦不认可存在直接委托董祥波转租的情形。综观怡庭公司、锦韵公司及董祥波个人在《XX租赁合同》签订过程中的身份和作用，一审法院可予认定该合同关系系在壹锐公司与锦韵公司之间建立。胡耀敏认为怡庭公司直接委托董祥波出租房屋给壹锐公司的意见，与事实不符，一审法院不予确认。此外，立企公司与怡庭公司在册登记的股东相同，怡庭公司将其承租的某个房间提供给立企公司作为办公之用，此种现象在关联企业之间亦属常见，并无证据表明两公司之间存在房屋租赁合同关系，故对于胡耀敏所持怡庭公司将房屋转租立企公司的观点，一审法院亦不予采信。关于胡耀敏的第二项解约理由。本案中，怡庭公司将部分底楼房屋转租于锦韵公司经营超市，后由锦韵公司再次转租，最终由壹锐公司和嗨修公司在底楼经营超市和汽修业务。胡耀敏所称的怡庭公司改变原约定用途（旅馆、餐饮、办公），实质上是次承租人不同于原业态的经营行为，但该情况并非独立存在，而是包含于前述转租行为本身,不宜割裂视之。如前所述，胡耀敏理应知道怡庭公司存在转租底层房屋给他人经营超市等活动，但其正常收取租金，长期未提出异议，应视为其同意上述行为。从实际经营情况来看，系争房屋登记用途即为商业，壹锐公司和嗨修公司的经营活动亦获得相关部门的颁证许可，营商秩序稳定，亦无明显侵害出租人利益的情形。现胡耀敏以怡庭公司未经同意改变原约定用途为由主张解除合同，依据不足，一审法院难以支持。关于胡耀敏的第三项解约理由。胡耀敏与怡庭公司曾书面约定租金按季度给付（每季度45万元），每期租金于到期日的前10天支付，如逾期缴付房租超过20天的，胡耀敏可单方面终止合同。但怡庭公司的房租付款记录显示，实际付租方式为月付方式（每期租金15万元），付租时间亦不固定，一般为月底支付。由此可见，在合同履行过程中，双方已经变更了原合同约定的付款方式和时间节点，付租时点存在相对的弹性。在付租期限和方式已有所变化情况下，双方并未就是否继续适用关于逾期20天出租人可单方解约的条款另行约定。从实际履约情况来看，胡耀敏亦确认诉讼中怡庭公司仍正常按月付租，经核实账目仅有2017年6月份未收到当期房租；而怡庭公司辩解称并无拖欠租金的恶意，关于2017年6月是否已付租金需进一步核对账目，如确实漏付则同意补足该期款项。因在一审法院指定的举证期限内，怡庭公司仍未能就其已支付当期租金提供相应证据佐证，故一审法院对怡庭公司未付该期租金的事实予以认定，对胡耀敏要求怡庭公司支付15万元租金的诉请予以支持。从整体上考察怡庭公司的付租情况，其自2009年起至2017年长达数年时间均正常支付租金，即使在本案涉讼期间仍付租如常。现仅有中途一期租金未付，考虑到双方系通过转账汇款方式付租，并不排除因网银转账不成功或者疏忽遗漏汇款等可能性，故本案之情形宜认定属于合同履行上的瑕疵。怡庭公司的该履约瑕疵尚不足以成为胡耀敏主张解除合同的合理理由和依据。此外，一般而言，出租人如未能按期收到租金应及时向承租人沟通、催讨。但反观胡耀敏的做法，其未就该期款项先行与承租人进行沟通、核实、催讨，而是选择在次月21日迳行送达书面解约通知，该行为有违善意、诚信履约的原则。综上，对于胡耀敏主张怡庭公司逾期不付租金的解约理由，一审法院不予采纳。一审法院还需指出，出租人解除权的行使主要在于维护出租人在租赁合同中的重大利益，体现在租金收取以及租赁物价值和使用价值上的合理维持。就本案而言，胡耀敏与怡庭公司约定的租期长达13年之久，租赁合同履行亦已逾9年，怡庭公司为经营旅馆已经投入了不菲的资金、资源。其中一小部分房屋经由转租后，作为实际使用人的壹锐公司、嗨修公司亦投入了大量装修装潢、设施设备等经营成本，且转租活动并未明显增加胡耀敏的风险和损害其租金收益。维护正常的营商环境，符合各方当事人的利益。如果贸然解除合同不仅解约成本过大，亦不符合维护交易稳定、兼顾公平合理的商事活动原则。综合上述，胡耀敏要求解除合同的诉讼请求，理由不充分，一审法院不予支持，但怡庭公司未付的租金应予偿付。对于胡耀敏以解除合同为前提，要求怡庭公司支付自通知解约次日起至返还房屋时止的占用使用费以及要求怡庭公司、壹锐公司、嗨修公司、立企公司返还系争房屋的诉请，亦不予支持。一审法院据此判决：一、上海怡庭旅馆有限公司于判决生效之日起十日内支付胡耀敏房屋租金15万元；二、驳回胡耀敏的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,650元，由上海怡庭旅馆有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：上诉人胡耀敏提交证据：上海公安局案（事）件接报回执单复印件，证实原审查明系争房屋二层以上是由怡庭公司自营的，但报警人是陶某，其与怡庭公司没有任何关联，且闹事的人员自称是张二顺派来的，实际上怡庭公司没有对系争房屋二层以上进行过运营。同时，因怡庭公司反复转租，激化了社会矛盾，并非原审所说的没有对当地社会造成影响。被上诉人怡庭公司、立企公司发表质证意见称：即使接报回执单是真实的，只能表明怡庭公司履行了出租人对房屋的维护职责，希望将房屋收回由自己管理。被上诉人壹锐公司发表质证意见称：该接报回执单相关内容与壹锐公司无关，并不涉及壹锐公司承租的房屋，且报案内容系报警人陶某自称，相关事实并未经过确认，故该接报回执单不能证明报案内容的真实性。被上诉人嗨修公司发表质证意见称：该证据和嗨修公司承租房屋没有任何关系。原审第三人锦韵公司与壹锐公司质证意见一致。被上诉人怡庭公司、立企公司提交证据：转账凭证复印件，证明在一审判决作出之后，怡庭公司仍在履行支付租金的义务，一审判决的15万元租金怡庭公司已于2018年9月11日支付。上诉人胡耀敏发表质证意见称：对形式真实性无异议，经核实上述付款实际是由银某支付，而银某并非怡庭公司股东或法定代表人，上诉人认可款项是支付到2018年11月的房屋使用费，对其他证明目的不予认可。被上诉人壹锐公司发表质证意见称：因系复印件，真实性请法院确认，对证明目的予以认可。被上诉人嗨修公司发表质证意见称：对该证据予以认可。原审第三人锦韵公司发表质证意见称：对该证据予以认可，锦韵公司从2015年至今的房租都是交到银某个人的账户，怡庭公司出具委托书委托银某代收房租。被上诉人壹锐公司提交证据：胡耀敏于2017年1月17日出具的证明一份，系双方签订《XX商铺租赁合同》前由董祥波交给壹锐公司，证明上诉人知晓壹锐公司承租房屋的事实，且其对相关转租情况事先作了确认。上诉人胡耀敏发表质证意见称：真实性不确认，不是上诉人本人签名。被上诉人怡庭公司、立企公司发表质证意见称：对该证据予以认可。被上诉人嗨修公司发表质证意见称：该证据与嗨修公司无关。原审第三人锦韵公司未发表质证意见。本院经审查认为：上诉人胡耀敏提交的上海公安局案（事）件接报回执单，因系复印件，真实性难以确定，且仅凭未经公安机关核实确认的个人报案内容，实难证明怡庭公司转租行为激化社会矛盾，与本案争议焦点缺乏关联性，对该证据证明目的本院不予采信。被上诉人怡庭公司、立企公司提交的转账凭证复印件，不符合证据形式要件，对真实性难以确认，但对经怡庭公司、胡耀敏双方确认的相关付款事实予以确认。被上诉人壹锐公司提交的证明，鉴于证据来源以及胡耀敏的否认态度，本院对胡耀敏签名真实性难以确认，故不予采信。二审经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。另查明，系争房屋房地产权证上记载土地用途为商业，房屋类型为商场。还查明，怡庭公司一审提交的房租付款记录显示，其实际付租方式为月付方式（每期租金15万元），付租时间不固定，一般为月底支付，并称租金是先付后用。胡耀敏一审中也确认租金是先付后用，因无2017年6月份怡庭公司付款的记录，故2017年7月的租金没有收到。亦查明，2018年9月11日，怡庭公司原法定代表人银某向胡耀敏转账支付一审判决第一项确认的15万元。二审中，怡庭公司称其在一审判决作出后仍在履行支付租金义务，胡耀敏认可怡庭公司款项已支付至2018年11月，但认为款项性质为占有使用费。本院认为，基于胡耀敏的上诉请求和理由，本案二审的核心焦点即在于胡耀敏主张怡庭公司构成根本违约并要求确认《房屋租赁合同》解除的理由能否成立。首先，胡耀敏认为怡庭公司逾期支付租金构成根本性违约。一者，根据本案查明事实和双方陈述，怡庭公司、胡耀敏在《房屋租赁合同》的履行过程中，确实以支付租金、收取租金的实际行为变更了原租赁合同约定的“按季度支付”的付款方式以及“每期租金于到期日的前10天支付”的付款时间节点，在此基础情况发生实质变化而双方并无另行约定的情况下，原租赁合同关于“承租人逾期支付房租超过20天出租人即可单方终止合同”的约定若要继续适用实属牵强。胡耀敏认为一审相关认定意见系滥用自由裁量权，缺乏法律和事实依据，本院难以采纳。二者，退一步讲，即便上述承租人逾期20天支付租金出租人即可单方解除合同的约定仍旧对双方有效，若要判断怡庭公司逾期支付租金是否构成根本性违约，也需要结合整个案情特别是怡庭公司长期以来的支付租金情况综合考量。本案中，怡庭公司自2009年向胡耀敏承租系争房屋起至2017年胡耀敏提起本案诉讼时，在长达8年的时间里，一直正常向胡耀敏支付租金，双方之间并无租金纠纷发生，而怡庭公司仅在2017年6月当月未付租金，诉讼期间仍在正常支付租金，难言怡庭公司存在根本违约的恶意，一审认定上述情形仅属合同履行瑕疵，比较客观公正，本院予以认同。反观胡耀敏，其在未先与怡庭公司进行确认、催讨的情况下，待20天期间刚满（前提还须支付租金时间固定为每月最后一日）即径行要求解除合同，实有欠合理、有违诚信。因此，胡耀敏的该项主张本院不予支持。其次，胡耀敏认为怡庭公司违约转租构成根本性违约。一方面，根据本案查明事实显示，怡庭公司于2015年3月将系争房屋中底楼房屋转租给锦韵公司用于经营超市，后又由锦韵公司直接或辗转转租给嗨修公司、壹锐公司分别用于经营汽车美容、超市。所涉房屋为底层沿街铺面，经营期间均有店招对外明示。自上述怡庭公司转租行为发生至2017年7月胡耀敏提出解约主张，时隔两年有余，胡耀敏作为出租方理应知晓系争房屋的使用状况，其所作因工作繁忙，在怡庭公司支付租金未逾期太久的情况下，其不会也没有可能去查看系争房屋使用情况的解释以及所称其在2009年至2017年期间到过上海但未到过系争房屋处的说法，与其产权人、出租人的身份以及其应尽相应管理职责的常理不相符合，本院难以采信。于此情形，鉴于胡耀敏一直正常收取租金而未提出异议，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，认为胡耀敏所提怡庭公司违约转租的解约理由有违该项规定，故不予支持，该意见并无明显不当，本院予以确认。另一方面，诚如一审法院所言，胡耀敏与怡庭公司约定的租赁合同租期为13年，现双方履行亦已逾9年，怡庭公司及壹锐公司、嗨修公司均已投入大量经营成本，在转租活动并未明显增加胡耀敏的风险或损害其租金收益的情况下，继续履行合同更加符合维护交易稳定、兼顾公平合理的商事活动原则。此外，关于胡耀敏一审中提出的怡庭公司委托董祥波出租房屋给壹锐公司、怡庭公司将房屋转租给立企公司等意见，一审法院已作详细阐述，意见正确，本院不再赘述。由上，胡耀敏的该项主张本院不予支持。再次，胡耀敏二审中仍坚持关于怡庭公司未经同意擅自变更房屋使用用途，转租他人经营超市、汽车维修之用的解约理由。虽然双方在租赁合同中约定房屋用途为旅馆、餐饮、办公，事实上，部分房屋也的确被转租用于超市、汽修经营，但，一者，如前文所述，胡耀敏理应知道怡庭公司将底层房屋转租给锦韵公司经营超市，其长期未提出异议，应视为其同意该种转变用途的行为；二者，系争房屋房地产权证上记载土地用途为商业、房屋类型为商场，而在系争房屋内经营超市、汽修均属正常商业范畴，壹锐公司和嗨修公司的经营活动获得相应政府部门许可对此可予佐证。因此，在利用系争房屋所从事经营活动并未超出商业用途范畴且亦未对出租人利益造成侵害的情况下，胡耀敏以怡庭公司擅自变更房屋用途为由主张解除合同，缺乏合理性，本院亦难支持。此外，胡耀敏认为怡庭公司在履约过程中存在显著恶意，缺乏充足依据，本院同样不予采信。由上分析，胡耀敏主张怡庭公司构成根本违约并要求确认《房屋租赁合同》解除，理由不能成立，本院不予支持。胡耀敏基于解除合同所提关于占用使用费、返还房屋的主张，本院亦不予支持。综上所述，上诉人胡耀敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。但鉴于胡耀敏、怡庭公司确认一审判决第一项所涉15万元租金已履行完毕，故对一审判决予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初28000号民事判决；二、驳回胡耀敏的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计1,650元，由上海怡庭旅馆有限公司负担。二审案件受理费80元，由上诉人胡耀敏负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 严佳维审判员 钱文珍二〇一九年四月一日书记员 薛叶青附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……