上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初19290号原告：狮城怡安(上海)物业管理股份有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：徐新，董事长。委托诉讼代理人：殷喆元，上海市千方律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾康平。被告：上海毅豪房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：魏葆孙，董事长。委托诉讼代理人：陈鹏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙丽莉，上海千颂律师事务所律师。原告狮城怡安(上海)物业管理股份有限公司(以下简称狮城物业)与被告上海毅豪房地产有限公司(以下简称毅豪地产)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案受理后，依法由审判员江爱国独任审判，审理中，原、被告经合议于2019年1月28日以案外和解为由向本院申请和解期限40日；3月12日再次申请和解期限30日。本院于2019年3月12日、3月29日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人殷喆元、顾康平及被告委托诉讼代理人陈鹏、孙丽莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告狮城物业诉称，2014年，原、被告签订《前期物业服务合同》，约定由原告为被告开发建设的小区东方豪园(南块)提供物业管理服务，合同约定：自合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由被告承担；已竣工但尚未售出的物业以及被告出售但未达到合同约定的交付时间的物业，由被告向原告缴纳物业服务费。截至2017年12月31日，被告拖欠原告多项费用，催款未果，故依法提起诉讼，要求判令：一、被告向原告支付各项费用合计人民币(以下币种均为人民币)4，361,668.54元，其中各项明细为1、宝安公路XXX号XXX-XXX层商铺2016年7月1日至2017年12月31日期间的物业管理费3,228,650.804元；2、2016年12月1日至2017年12月31日期间地下车库空置期间的物业管理费344,250.00元；3、物业入驻小区当月(2016年6月)空置物业管理费345,934.44元；4、2016年10月1日至2017年12月31日期间办公电费65,677.03元；5、售楼处2017年7月至9月期间服务费195,333.00元；6、滞纳金181,823.27元(滞纳金计算方式按以上五项诉请金额合计4,179,845.27元为计算基数，按同期银行1年期贷款利率4.35%计算一年)；二、被告承担本案诉讼费。被告毅豪地产辩称，原、被告签订的前期物业服务合同虽包括宝安公路XXX号住宅、3500号1-4层商铺以及5层以上loft办公楼，不同业态并非一并交付原告管理；本案所涉的1-4层被告从未通知原告进场，被告也没有实际交付原告管理，原告无法提供与小业主的交接书充分说明原告没有参与1-4层的管理；另外3500号1056、1057、2032、2035室共计面积520.21平方米的居委会用房，已于2016年3月23日登记在马陆镇政府名下。3500号的1-3层已经于2017年9月30日交付业主，4层于2016年12月31日交付业主；涉案物业是酬金制，按约定原告仅能从物业费中提取10%报酬，按年度公布计划、预结算及收支情况，但是原告从未披露任何信息，因为年度资金存在结余，应当转入下年继续使用，合同约定9.8元/平方米不能由原告全部拿走；地下车库空置期间的物业费及售楼处服务费没有相应的合同依据，被告无权主张；交付当月的空置费另有合同依据，原告无权主张；关于开发商电费，实际根据原告提供的单据，不存在被告使用的电费，所有电费是整个小区公摊电费，包含了宝安公路3518弄的电费，按照合同约定，明确3518弄的电费已经包含在物业费中；滞纳金是不恰当的，即便法庭认可，我们认为滞纳金过高。本案还存在停车费被原告截留，被告保留要求原告依法公开收支情况的账目，并向原告主张停车费的权益；另外，因原告从未对3500号1—4层物业提供管理服务，故被告另行聘请保安、保洁的支出应当在原告主张的物业费中扣除。经审理查明，2014年，原、被告签订《前期物业服务合同》一份，约定由原告为被告建设开发的坐落于嘉定区宝安公路XXX弄XXX号-XXX号、宝安公路XXX号“东方豪园(南块)”小区提供前期物业服务，物业收费标准为住宅2.50元/月/平方米、商业9.80元/月/平方米、办公3.00元/月/平方米；并约定，自本合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日的当月发生的物业服务费用，由被告承担；已竣工但尚未出售的物业以及被告出售但未达到合同约定的交付时间的物业，由被告按照收费标准向原告交纳物业服务费。合同签订后，原告于2016年7月起对该小区提供物业服务。2015年4月27日，因被告建设的东方豪园项目尚未竣工，原、被告签订《东方豪园施工现场看管服务协议》以及《东方豪园南块早期物业现场看护服务方案》，约定由原告承担东方豪园南块竣工前的物业看管服务，期限自2015年5月1日至2016年6月30日止，每月服务费为117,922元。双方还对服务事项、服务质量以及费用支付方式做了约定，同时特别约定：被告可委托原告提供协议约定以外的保洁或秩序维护服务，服务价格双方协商决定。竣工后，双方对宝安公路XXX号商铺1-4层未办理管理服务的交接手续。另查明，嘉定区宝安公路XXX号1056、1057、2032、2035室共计面积520.21平方米的居委会用房，已于2016年3月23日依法核准登记于马陆镇政府名下；另外，3500号的1-3层总计建筑面积17211.45平方米房屋于2017年9月30日出售并交付业主；4层总计建筑面积3762.88平方米房屋于2016年12月31日出售并交付业主。再查明，2016年12月16日，被告与案外人上海言强物业管理有限公司就3500号1—4层物业的保洁事项签订《保洁服务合同》，约定由“言强公司”承担保洁服务，期限自2016年12月16日至2017年12月15日。为此，被告共计支付“言强公司”合同期间保洁费用205,200元。此外，被告于2017年间聘请案外人上海沪杰保安服务有限公司承担3500号的安保事项，并支付费用46,400元。此后，原、被告对于3500号loft物业空置期间物业费的负担问题争执不一形成讼争，本院以(2018)沪0114民初9588号生效判决书作出裁决。审理中，原告依法向本院撤回第一项诉讼请求中的第2、3、4、5项请求。以上事实，有前期物业服务合同、原告就秩序维护、保洁、绿化养护、消防维保、水箱清洁消毒、建筑垃圾清运等与案外人签订的相关服务合同(包括付款凭证及发票等)、房屋维修养护任务单、物业服务费发票、房屋预售合同、房屋交接书及不动产登记簿；以及被告提交的东方豪园施工现场看管服务协议、东方豪园南块早期物业现场看护服务方案、保洁合同、发票、付款凭证、电梯维保合同、情况说明、发票、检测记录、报告书、监控视频及说明，相关照片、(2018)沪0114民初9588号生效判决书及当事人当庭陈述等证据为证，事实清楚，证据确实充分。本院认为，原、被告签订的前期物业服务合同合法有效，对双方均具有约束力。本案的争议焦点系被告是否将宝安公路XXX号1—4层物业移交原告进行管理，原告是否实际进行管理服务以及被告应否缴纳空置期间物业管理费问题。本院认为，原、被告间约定的“东方豪园(南块)”小区包括嘉定区宝安公路XXX弄XXX号-XXX号和宝安公路XXX号，虽然存在住宅、商用房和办公楼等不同业态，但属于一个物业管理的整体区域，依法应当由一个物业服务企业实施物业管理。从原、被告签订《东方豪园施工现场看管服务协议》以及《东方豪园南块早期物业现场看护服务方案》约定的内容分析，在东方豪园南块尚未竣工前，被告委托原告提供物业看管服务，期限自2015年5月1日至2016年6月30日止，每月服务费为117,922元；双方还对特别约定：被告可委托原告提供协议约定以外的保洁或秩序维护服务，服务价格双方协商决定；并结合原告作为该小区的前期物业服务企业，于2016年6月底入驻为该小区提供物业服务的事实；以及前期物业服务合同关于物业管理费的计算期间，自合同生效之日的当月至物业出售并交付物业买受人之日起，由被告承担的约定等综合分析，在系争的宝安公路XXX号1—4层物业空置期间，虽然原、被告未办理物业管理交接手续，但根据前期物业服务合同规定，宝安公路XXX号XXX-XXX层作为整体区域的一部分，原告依约履行了安保、绿化养护、公共设施维护保养等基本义务，故原告要求被告承担空置期间的物业管理费，具有合同依据和法律依据，本院予以支持。被告抗辩宝安公路XXX号1056、1057、2032、2035室共计面积520.21平方米的居委会用房，已于2016年3月23日依法核准登记于马陆镇政府名下，不存在空置期间物业管理费的意见，合法有据，本院予以支持。另外，被告抗辩3500号的1-3层总计建筑面积17211.45平方米房屋于2017年9月30日出售并交付业主；4层总计建筑面积3762.88平方米房屋于2016年12月31日出售并交付业主，原告主张的空置期有误的意见，具有事实依据和法律依据，本院予以采纳，即宝安公路XXX号1—3层物业的空置期间为2016年7月1日至2017年9月30日，4层的空置期间为2016年7月1日至2016年12月31日。至于双方由于对宝安公路XXX号XXX-XXX层物业管理服务存在歧义，被告因此在空置期间另行聘请保洁、保安公司提供服务而支付的相应费用，本院认为，应当在原告主张的物业管理费中予以扣除。至于原告主张逾期付款违约金的诉请，本院认为，由于对于空置物业是否交接管理、是否应当支付物业费等问题原被告存在争议，双方协商不成导致讼争，并非被告无故拖欠，故原告主张的违约金过高，本院酌情调整为30,000元。审理中，原告狮城公司申请撤回第一项诉讼请求中的第2、3、4、5项费用，系其自行处分诉讼权利的行为，本院予以照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、被告上海毅豪房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告狮城怡安(上海)物业管理股份有限公司位于上海市嘉定区宝安公路XXX号1—4层物业空置期间物业管理费人民币2,407,975.45元；二、被告上海毅豪房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告狮城怡安(上海)物业管理股份有限公司逾期付款违约金人民币30,000元。本案受理费人民币34,083.80元，减半收取17,041.90元，由原告狮城怡安(上海)物业管理股份有限公司负担4,859.50元，被告上海毅豪房地产有限公司负担12,182.40元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  江爱国二〇一九年四月二十四日书记员  印 珞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。