广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初166号 原告：邓家庆，男，1957年9月28日出生，汉族，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：黄学明，广西承汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄玉兰，广西承汇律师事务所律师。 被告：南宁银象房地产开发有限责任公司，住所南宁市良庆区五象大道**，统一社会信用代码91450100782118782Y。 法定代表人：李春阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马云飞，男，该公司职员。 被告：恒大地产集团南宁有限公司，住，住所南宁市青秀区民族大道**三祺广场****一社会信用代码9145010066703767X1。 法定代表人：王慧。 原告邓家庆与被告南宁银象房地产开发有限责任公司（以下简称银象公司）、恒大地产集团南宁有限公司（以下简称恒大集团南宁公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓家庆的委托诉讼代理人黄学明、黄玉兰，被告银象公司的委托诉讼代理人马云飞到庭参加诉讼，恒大集团南宁公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓家庆向本院提出诉讼请求：1.确认银象公司员工邓彬以邓家庆名义与银象公司签订的《南宁恒大绿洲商品房认购书》无效；2.判令银象公司向邓家庆返还购房款本金538950元，并支付资金占用利息（以538950元为基数，按同期中国人民银行贷款利率，从2018年9月30日起计算至购房本金清偿完毕之日止）；3.判令银象公司赔偿邓家庆律师费损失23000元；4.判令恒大集团南宁公司对银象公司的本案债务承担连带清偿责任。事实和理由：2018年9月26日，银象公司销售人员邓彬告知邓家庆，恒大公司有房产出售，且2018年底或者2019年年中可以获得房产证，交定金1万元可锁定房源，于2018年10月1日前再交大部分房款即528950元可享受无理由退房、退款，交款后银象公司会出具无理由退房协议书给原告。邓家庆于2018年9月26日向银象公司支付定金10000元，用于锁定26-2104号房。2018年9月30日，邓家庆再次向银象公司转账支付528950元购房款，用于享受无理由退房待遇。但是银象公司拒绝出具无理由退房协议书。2018年10月1日，邓家庆与银象公司准备签订合同时发现，合同上载明的办证时间为2019年6月，在此之后730天内才能取得房产证，于是邓家庆要求退款，银象公司不同意。2018年10月2日，银象公司向邓家庆出具购房款收据、《南宁·恒大绿洲商品房认购书》，要求邓家庆办理52万元按揭贷款，邓家庆感到莫名其妙。邓家庆从未签过认购书，也不知晓认购书内容。邓家庆当场表示该认购书不是期所签，再次提出退房退款，银象公司不予理会。《南宁·恒大绿洲商品房认购书》是银象公司的员工邓彬在未取得邓家庆授权的情况下擅自以邓家庆名义签订，应属无效，银象公司应全额返还购房款本金538950元并支付资金占用利息。恒大集团南宁公司是银象公司唯一股东，依据公司法第六十三条规定，恒大集团南宁公司应对本案银象公司债务承担连带清偿责任。 银象公司辩称，1.双方签订的《南宁·恒大绿洲商品房认购书》属有效合同。该认购书虽并非邓家庆本人签署，但邓家庆在认购房屋的过程中，已通过其女儿完全授权被委托人邓彬代为办理。邓家庆通过邓彬向银象公司提供了本人的身份证件、户籍信息、征信报告、授权委托书等资料用于房屋认购，邓彬在代理过程中均是按照订立购房合同正常流程行使代理权，为邓家庆认购房屋办理了相关手续，邓家庆也依照合同约定支付了定金及部分购房款。直至2018年10月2日之前，邓家庆从未向银象公司表明邓彬属于无权代理，一直依照邓彬代理所签订的认购书的内容履行，也说明邓家庆事实上认可邓彬的代理行为。依据合同法四十九条及合同法司法解释二第十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”以及“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认”的规定，即使邓家庆否认授权邓彬代理，但邓彬的代理行为对银象公司而言已构成表见代理，且邓家庆履行合同的行为应视为对代理行为的追认，故双方签订的认购书属于有效合同。2.从邓彬与邓家庆女儿的微信聊天记录可知，在签订认购书之前，邓彬已将所售房屋的基本情况包括坐落、面积、总价等如实告知邓家庆。邓彬发送给邓家庆的置业计划表中明确注明了房屋的价格及计算方式，涉案房屋的毛坯价格为662050元，包含精装修的房屋总价为1052140元，邓家庆当时对此完全知晓，之后也完全依照邓彬代理签订的认购书的约定，并以本人名义支付了首笔房款，并做好了办理银行按揭代理手续的准备。因此银象公司不存在隐瞒房屋价格及其他基本信息的情况，邓家庆已明确知晓邓彬代理签署的《认购书》相关内容和房屋细节情况，明确知晓了房屋总价及付款方式，现以房屋总价不符及邓彬无权代理为由要求认定合同无效缺乏事实依据。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》的相关规定：“第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。”故双方也已存在事实合同关系，邓家庆无正当理由拒绝签订《商品房买卖合同》，构成单方面违约，应当承担认购书约定的违约责任，其要求退还购房款及承担资金占用利息的诉讼请求不能成立，银象公司有权没收定金和已付房款。3.邓家庆要求银象公司赔偿律师费损失的主张缺乏法律依据。首先，双方合同中并未约定将律师费作为违约损失的一部分，邓家庆的主张缺乏合同依据。其次，是否聘请律师是当事人的权利，而不是必须行为，法院不应支持该诉请。最后，我国现行有关规定对律师收费没有统一标准，律师费是邓家庆与受委托律师自行协商的结果，律师费用的合理性无法认定。综上，邓家庆违反认购书约定义务，应当承担相应的违约责任，其诉讼请求不能成立，恳请法庭予以全部驳回。 恒大集团南宁公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2018年9月26日，邓家庆委托其女儿邓小琴与银象公司销售人员邓彬通过微信就恒大绿洲商品房认购事宜协商达成一致意见：邓家庆向银象公司认购恒大绿洲26号楼1单元2104号房（面积88.44平方米），总价款1052140元（含装修价款），其中毛坯部分价款662050元；首付538950元（含专项维修基金6810元），按揭贷款520000元。2018年9月26日，邓家庆向邓彬出具《个人委托授权书》，载明：“本人因工作原因，不能亲自办理26-2104房手续，特地委托邓彬代办理相关事项”。同日，邓家庆向邓彬转款10000元，委托邓彬代为支付购房定金10000元。2018年9月30日，邓家庆向银象公司支付528950元。银象公司确认共收到邓家庆538950元。 2018年9月30日，邓彬以邓家庆（乙方）名义与银象公司（甲方）签订了《南宁·恒大绿洲商品房认购书》，认购书主要内容如下：邓家庆向银象公司认购南宁市良庆区五象大道333号恒大绿洲26号楼1单元2104号房，建筑面积88.44平方米，总金额662050元；乙方于签署本认购书时支付10000元定金，于2018年9月30日前支付首期购房款132050元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款520000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2018年9月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；乙方须在交付首期房款同时向甲方交付全部物业专项维修资金6810元；乙方必须在约定的付款方式和期限内到南宁市恒大绿洲销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还；如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任；乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金；乙方已阅读并理解、同意甲方在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款。 2018年10月1日，邓家庆前往恒大绿洲销售中心办理签署商品房买卖合同的事宜。双方对办证时间无法协商一致，未签订商品房买卖合同。当日，邓家庆要求银象公司退房、退款。2018年10月31日，银象公司向邓家庆发出《催签约通知书》。2018年12月5日，银象公司向邓家庆发出解除《认购书》通知书（挞定），通知解除上述《南宁·恒大绿洲商品房认购书》。 经查，银象公司是由恒大集团南宁公司独资的有限责任公司。 本院认为，关于案涉《南宁·恒大绿洲商品房认购书》的效力。银象公司无证据证明在协商过程中已向邓家庆出示了相关合同条款，认购协议书关于办理按揭贷款、签订商品房买卖合同的期限，以及乙方完全同意样板条款等约定，与双方的意思表示不符，为无效条款。合同部分无效，并不影响其他部分的效力。认购协议书所确认的认购房号、面积、价款、付款方式、定金等均与双方微信协商的内容一致，协议书约定的上述内容系当事人真实意思表示，于法不悖，合法有效。因此，对邓家庆主张合同无效的诉讼请求，本院不予支持。 关于过错和相关合同责任。邓家庆认购房屋后已前往销售中心履行磋商、订立商品房买卖合同的义务，无证据证明银象公司在认购协议订立过程中已向邓家庆出示了相关合同条款且邓家庆已同意按样板条款订立商品房买卖合同，双方对办证时间协商不成而未能订立商品房买卖合同，属于不可归责于双方当事人的事由，银象公司应向邓家庆返还定金。银象公司主张邓家庆拒绝签订商品房买卖合同存在过错，无事实依据，本院不予采纳。现双方均同意解除认购协议，对邓家庆要求返还已付款项538950元的诉讼请求，本院予以支持。邓家庆已于2018年10月1日提出退款要求，银象公司未于合理时间内返还款项，应向邓家庆赔偿资金占用利息损失，利息按照中国人民银行流动资金贷款利率从2018年10月10日起计算。恒大集团南宁公司作为银象公司的唯一股东，未提供证据证明银象公司财产独立于其自己的财产，应对银象公司的上述债务承担连带责任。邓家庆要求银象公司赔偿律师费，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、南宁银象房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内向邓家庆返还538950元； 二、南宁银象房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起七日内向邓家庆支付资金占用利息（以538950元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率，从2018年10月10日计至上述第一项款项还清之日止）； 三、恒大地产集团南宁有限公司对南宁银象房地产开发有限责任公司上述第一、二项义务承担连带责任； 四、驳回邓家庆的其他诉讼请求。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费5355元，由邓家庆负担731元，南宁银象房地产开发有限责任公司、恒大地产集团南宁有限公司负担4624元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  王荣 二〇一九年四月三日 法官助理詹妮 书记员蒙玉莲