河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫14民终472号上诉人（原审被告）：朱慧敏，女，1985年8月1日，汉族，住河南省柘城县,确认地址柘城县。委托诉讼代理人：黄哲，河南李卿律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：梁赛磊，男，1997年12月17日出生，汉族，住河南省柘城县,确认地址柘城县。委托诉讼代理人：孙计划，河南心诚律师事务所。代理权限：特别授权。上诉人朱慧敏因与被上诉人梁赛磊租赁合同纠纷一案，不服河南省柘城县人民法院（2018）豫1424民初3813号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人朱慧敏的委托代理人黄哲与被上诉人梁赛磊及委托代理人孙计划到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人朱慧敏上诉请求：一、撤销河南省柘城县人民法院（2018）豫1424民初3813号民事判决第一项，依法改判为驳回梁赛磊的诉讼请求。二、一审案件受理费、评估费及二审案件费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定“因被告朱慧敏没有按期交付给房屋所有权人房屋租金，致使原告梁赛磊经营的柘城县一木理发店停水、停电，无法经营”的事实，属于认定事实错误。二、既然上诉人并未违反租赁合同，而被上诉人在2018年9月份之后自己决定对自己经营的理发店不正常开门，那么被上诉人在原审中主张的营业损失，也就失去了相关的事实与法律依据，就不能要求上诉人对其赔偿不存在的营业损失和违约损失。被上诉人梁赛磊辩称，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人的观点不能成立予以驳回。关于2018年1月份与柘城县君城物业公司签订房屋租赁合同，一审中法官询问上诉人签订物业合同的情况，上诉人不配合，也未提供该份合同。一审中的录音证据能够证明2018年8月1日上诉人由于拖欠房东的租金，导致被上诉人不能缴纳电费而停止营业。上诉人于2018年8月到12月缴纳了9次水费和电费不属实，在一审中上诉人陈述的观点与上述观点是矛盾的，上诉人在一审中没有陈述这一事实。梁赛磊向一审法院起诉请求：一、依法判决朱慧敏继续履行2018年1月1日双方签订的《租赁合同》，恢复和保障梁赛磊租赁房屋期间的正常经营和生活用电；二、依法判决朱慧敏赔偿梁赛磊损失费用15000元（起诉后每天按照500元另行计算）；庭审时梁赛磊变更该项诉讼请求为截止到2018年10月15日损失费用33000元，2018年10月16日之后每天按照440元计算损失至朱慧敏排除妨碍恢复梁赛磊正常经营期间止；三、诉讼费用由朱慧敏承担。一审法院认定事实：梁赛磊和朱慧敏于2018年1月1日签订一份《租赁合同》，约定朱慧敏将其租赁的柘城县海宁路20号门面一套上下2层（面积约160平方米）中的1层（大约80平方米）租给梁赛磊使用，2层朱慧敏使用，租金全年基础价14500元。租赁时间从2018年1月1日开始，租期1年。双方不得违约，如有违约按实际日期损失数额的2倍赔付等。在租赁期间，双方曾因用电问题产生纠纷。自2018年8月1日起，因朱慧敏没有按期交付给房屋所有权人房屋租金、物业对该房屋不正常供水供电，双方未能达成补充协议，致使梁赛磊所租赁的房屋不能正常用电、用水，无法营业，梁赛磊诉至法院。在本案审理过程中，一审法院委托商丘百泰资产评估有限公司作出商泰评报字[2018]第11-05-03号柘城县一木理发店营业损失价格评估报告，认定梁赛磊经营的理发店在停业期间的营业损失在评估基准日的评估值为人民币15000元。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同生效后，当事人就合同有关内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。本案梁赛磊与朱慧敏签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，依法成立生效。朱慧敏将承租他人的房屋转租给梁赛磊，其与出租人之间的租赁合同继续有效，应当按照约定向他人支付租金，以保障与梁赛磊之间的租赁合同能够依约履行。合同履行过程中，朱慧敏未按期向出租人支付租金，双方亦未能达成补充协议，致使梁赛磊经营的柘城县一木理发店停水、停电，不能正常营业，给梁赛磊造成一定的经济损失。朱慧敏违反合同约定构成违约，依法应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’，”本案中双方约定如有违约按照损失数额的2倍赔付违约金的计算方法不符合上述法律规定，一审法院依照评估报告可知梁赛磊损失为每天200元（15000元÷75天）。本案朱慧敏不依约交纳房租，物业予以停水停电，是造成梁赛磊不能正常营业、遭受财产损失主要原因，其辩称梁赛磊所述不属实、评估数额过高，其提供证据不能证明其主张、不能推翻该价格评估报告，故在本案中理应承担主要赔偿责任，一审法院酌定朱慧敏承担90%的赔偿责任。从朱慧敏提供的视频等证据可知，梁赛磊虽然遭受财产损失，但因其在双方协商过程中有扳电闸等过激行为，不能正确处理因朱慧敏不缴纳房租、双方由此产生的矛盾，其自身亦存在过错，应自承担10%的责任。梁赛磊诉请继续履行合同，由于该租赁合同即将到期，继续履行合同没有必要，故请求继续履行合同一审法院不予支持。梁赛磊的营业损失为，2018年8月1日至2018年10月15日期间经评估营业损失15000元，2018年10月16日至2018年12月31日期间按照上述标准计算为15000元，合计30000元；同时，按照双方约定的违约金不超过损失数额30%的计算方法，朱慧敏应当支付给梁赛磊的违约金为9000元（即30000元×30%）。故朱慧敏应赔偿梁赛磊的损失数额为36000元（30000×90%+9000）。梁赛磊诉请的房租损失应包含在《营业损失价格评估报告》显示的营业损失范围内，依法不应当重复计算。一审判决：一、朱慧敏于本判决生效之日起十日内支付梁赛磊违约损失36000元；二、驳回梁赛磊的其他诉讼请求。案件受理费350元(已减半收取)，朱慧敏负担315元，梁赛磊负担35元；评估费1500元，由朱慧敏负担1350元，梁赛磊负担150元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的《房屋租赁合同》和手机转账凭证，客观真实，能够达到证明其交纳房租的事实，本院予以采信。上诉人提交的2018年8月份之前的缴费凭证，与本案争议事实无关，本院不予采信。上诉人提交的2018年8月份之后的缴费凭证，与被上诉人一审中提交的其与物业公司员工对话录音内容相吻合，能够印证物业公司拒收被上诉人交纳电费的事实，不能达到证明被上诉人租用的一楼恢复用电的目的，且缴费数额较小，即使恢复一楼供电，亦不能满足被上诉人商业用电的事实。故该组证据不能达到其证明目的，本院不予采信。上诉人提交的视频，仅是2018年9月15日当天中片刻录像，不能达到其证明被上诉人2018年下半年一直营业的目的，本院不予采信。上诉人提交的生效裁判文书，本院予以采信。经审理查明，上诉人于2018年1月16日与柘城县君诚物业管理有限公司签订了案涉《房屋租赁合同》，并于当日通过手机支付租金2万元。一审法院认定“自2018年8月1日起，上诉人没有按期交付给房屋所有权人房屋租金”的事实错误，本院予以纠正。二审经审理查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，首先，上诉人将其承租的房屋出租给被上诉人，相对于被上诉人而言，上诉人系出租人，应当承担出租人的相应义务。结合本案而言，上诉人将案涉房屋出租给被上诉人商用，应保证案涉房屋通电且功效能够满足商用。即使约定电费应当由被上诉人自行负担，亦应保证被上诉人正常交费的权利。根据被上诉人一审中提交的相关证据，能够证明被上诉人在向相关物业公司交费的过程中，相关物业公司以上诉人未交房租为由拒收被上诉人交纳的电费，导致被上诉人租赁的房屋无法开展正常的商业经营活动。双方因用电问题产生纠纷，上诉人未能积极配合被上诉人妥善解决电费交纳问题，视为其未能履行其作为出租人的正常义务，故上诉人应对被上诉人的损失承担相应的赔偿责任。但是被上诉人在与上诉人协商用电的过程中，有过过激行为，故一审法院认定被上诉人自行承担10%的责任并无不当。其次，上诉人提交的新证据能够证明其履行了房租交纳义务，但是相关物业公司却以上诉人未交房租为由拒收被上诉人交纳的电费。因上诉人与相关物业公司有租赁合同关系，故上诉人可向相关物业公司核实情况后，另行主张权利。综上所述，一审判决认定上诉未交纳房租的事实错误，但适用法律正确，裁判结果正确，故对上诉人朱慧敏的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人朱慧敏负担。本判决为终审判决。审判长 郭 玮审判员 苏刚强审判员 宋 健二〇一九年四月十二日书记员 徐亚冰