四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初837号 原告（反诉被告）：黄兰兰，女，汉族，生于1983年9月14日，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：刘攀、杨雷，四川张小友律师事务所律师。 被告（反诉原告）：南充雅邦百货有限公司，住所地南充市顺庆区文化路**盛华堂大厦****。 法定代表人：曾知会，系该公司经理。 委托诉讼代理人：杨娟，四川尚上律师事务所律师，特别授权。 原告（反诉被告）黄兰兰与被告（反诉原告）南充雅邦百货有限公司（以下至判决主文前简称雅邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月29日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人刘攀，被告（反诉原告）雅邦公司的委托诉讼代理人杨娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄兰兰向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金共计人民币10244.16元（截止2019年2月28日前未付的租金），并以欠付租金金额为基数按日万分之一向原告支付违约金（滞纳金）至付清时止；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于南充市顺庆区***号商铺出租于被告，合同对双方的权利义务，以及租金标准、支付时间及违约后果均作了明确约定。合同签订后，被告未按约定时间支付租金，严重违反合同约定。被告除应当支付拖欠的租金外，还应按约承担违约责任。原告经多次催收至今未果，据此向本院提起诉讼。 雅邦公司承认原告主张的事实，承认原告对租金的诉讼请求，辩称对于滞纳金没有约定计算的基数，公司目前经营困难，暂时无力偿还。 雅邦公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人赔偿损失3000元；2.判令被反诉人承担反诉的诉讼费用。事实和理由：反诉人与被反诉人于2017年3月签订了《租赁协议》，由反诉人承租顺庆区核心地段的五星花园大楼，用于商场的经营活动。后因承租的大楼租金过高及反诉人面临经营不善等一系列问题，造成反诉人无法按时向被反诉人支付租金，在此期间，反诉人与被反诉人在相关部门的主持下达成和解协议延期支付租金。上述和解协议达成后，反诉人一直在积极履行和解协议所约定的所有义务，竭力与被反诉人共谋发展、共创收益。但被反诉人并未按约定执行，多次到反诉人所在地以各种理由及方式干扰反诉人的正常运营，以致反诉人无法得到一个良好的运营环境，造成反诉人运营不良，外界负面评价日趋恶劣。被反诉人的这一行为不仅严重违反了协议的约定，同时还影响反诉人的正常经营，被反诉人造成了严重损失。为维护反诉人的合法权益，向本院提起反诉。 黄兰兰对雅邦公司的反诉辩称，原被告双方并未达成和解协议，且原告也并未干扰被告的营业，反诉原告的主张没有事实依据。 对当事人无异议的原被告主体身份、租赁合同、产权证等证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.对于原被告双方是否达成和解协议的问题。雅邦公司向法庭提交了一份承诺函，该承诺函向业主承诺了偿付租金的时间及方式，但原告质证称该承诺函虽已收到，但系雅邦公司单方的意思表示，业主方并未同意该承诺函记载的内容。本院认为，该承诺函系由雅邦公司单方出具，不是双方共同意思表示，不能证明本案原被告双方就租金的偿付等问题经磋商达成了一致意见。 2.对于原告是否干扰雅邦公司正常运营的问题。雅邦公司向法庭提交了照片打印件四张，原告质证称该组照片仅能反映原被告双方在办公室进行友好协商。本院认为，该组照片反映了原被告双方在办公室进行协商的情况，并不能反映业主方在雅邦公司营业场所阻碍正常经营。 3.对于2018年12月雅邦公司支付给原告的一个月租金是偿付哪个月租金的问题。雅邦百货的意见是支付的2018年12月份的租金，原告的意见是支付的2018年6月份的租金。原被告双方对此不能达成一致意见，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外”之规定，应当认定该笔付款属于雅邦公司偿付原告2018年6月份的租金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原、被告双方于2017年签订的《租赁合同》约定：原告将自有的商铺出租给被告，租期为二十年（自2017年3月1日起至2037年2月29日止），租金按该房屋原始购买总价的12%计算并匀速递增，第一年12%，第二年12%，第三年12%，第四年13%……以此类推。原告购商铺原始总价128052元。租金的支付方式为按季度支付，先交租金后使用，具体为每年2月28日、5月31日、8月31日、11月30日之前四次等额支付。同时还约定“甲方给乙方装修、装饰时间为12个月，免收租赁费，免租期为2017年3月1日至2018年2月28日。免租期后乙方按季提前10日内支付给甲方，如果有拖延，乙方按每天万分之一支付给甲方滞纳金，如果拖延超过6个月，甲方有权利将物业转租或自己使用”。合同签订后，雅邦公司按约支付了2018年3月至5月的租金。后于2018年12月，又向原告支付了2018年6月份的租金。其余的租金未按约支付。 本院认为，本案中双方争议的焦点有二：一是对于滞纳金（违约金）计算的基数问题；二是雅邦公司的诉请应否支持问题。现分述于后。 一是对于滞纳金（违约金）计算的基数问题。双方在《租赁合同》中约定，每年2月28日、5月31日、8月31日、11月30日之前四次等额支付租金，如果有拖延，雅邦公司应按每天万分之一支付给甲方滞纳金，而年租金金额按房价的12%计算。该约定具体明确。因此，违约金的计算基数应为欠付租金。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，原被告双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。原告要求被告向其支付租金29075.92元（2018年7月1日至2019年2月28日期间的租金）并以欠付租金金额为基数按日万分之一向原告支付违约金（滞纳金）至付清时止的诉讼请求，符合双方签订的《租赁合同》第3.1条、3.2条、3.3条、3.4条、3.5条、3.6之约定，本院予以支持。 二是雅邦公司的诉请应否支持问题。根据《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”及法学通说，雅邦公司应当举证证明原告具有过错、有侵权行为、其自身的权益遭受损失、损失和侵权行为之间具有因果关系。雅邦百货出示的证据为一组照片，该组照片仅能反映原被告双方在一起进行协商，并不能证明原告具有过错及原告有侵权行为的发生，且雅邦百货并未出示其权益遭受损失及损失与侵权行为之间有因果关系的证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，雅邦百货未尽到举证证明责任，其提出的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下： 一、南充雅邦百货有限公司于本判决生效之日起十日内向黄兰兰支付租金10244.16元（2018年7月1日至2019年2月28日期间的租金）及违约金（违约金的计算方式为：以2561.04元为基数，从2018年6月1日起，以3841.56元为基数，从2018年9月1日起，以3841.56元为基数，从2018年12月1日起，均按日万分之一计算至本判决确定的给付之日止）。如未按本判决确定的给付之日给付租金，则违约金计算至租金付清之日止； 二、驳回黄兰兰的其他诉讼请求； 三、驳回南充雅邦百货有限公司的反诉请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费56及反诉案件受理费50元，共计106元，由南充雅邦百货有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  林 宏 人民陪审员  吕昆仑 人民陪审员  吉效民 二〇一九年四月一日 书 记 员  何 静