贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终451号 上诉人（一审原告、反诉被告）：织金县金锦房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省织金县原城关镇向阳路，统一社会信用代码：915205247613885993。 法定代表人：尚显能，该公司总经理。 上诉人（一审被告、反诉原告）:王碧，女，1969年8月6日出生，白族，住贵州省织金县。 委托诉讼代理人（特别授权）：林跃文，贵州施仁律师事务所律师。 上诉人织金县金锦房地产开发有限责任公司（以下简称：金锦地产）因与上诉人王碧商品房预售合同纠纷一案，双方均不服贵州省织金县人民法院（2017）黔0524民初967号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 金锦地产上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人王碧的一审反诉请求，或者将本案发回重审;2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。上诉人已于2011年11月9日将诉争房屋交付给王碧，王碧不能证明房屋漏水系房屋质量原因导致，其应当承担举证不力的法律责任。2.一审法院遗漏当事人即涉案房屋的施工单位，审理程序违法。施工单位是否违规施工以及施工单位使用的建筑材料是否在质量问题，才是影响工程质量的关键因素，因此，本案应当追加施工单位参加诉讼，以查清涉案房屋是否存在质量问题。3.本案系商品房买卖合同欠款纠纷，被上诉人一审反诉的案由系建设工程质量纠纷，一审法院予以合并审理，程序违法。 王碧二审未作答辩。 王碧上诉请求：撤销一审判决第一项、第五项，改判如下：1.金锦地产支付王碧逾期交房违约金，违约金从2013年3月1日起计付至商品房经验收合格时止；违约金的标准依据房屋租金标准计算，经法院委托评估的日租金为1030元；2.金锦地产支付王碧逾期办证违约金，违约金参照中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算，从2014年3月1日起计算至金锦地产为王碧办理房屋产权登记之日止；3.金锦地产向王碧交付楼梯间；4.金锦地产赔偿房屋实际面积少于约定面积的购房差价666276元；5.金锦地产赔偿王碧维修费用44008元。事实与理由：1.金锦地产出售的房屋至今仍未完成竣工验收备案登记，金锦地产亦未向王碧交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。根据《商品房销售管理办法》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定，金锦地产交付的房屋不符合交付条件，视为房屋未交付，应向王碧承担逾期交房的违约责任。因双方约定的违约金过低，上诉人诉请调高违约金标准，按照租金价格计算违约金，具备事实和法律依据。2.金锦地产至今未为王碧办理房屋产权证书，应当承担逾期办证违约责任。双方约定的违约金过低，上诉人诉请根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按照中国人民银行计收逾期贷款利息标准计算违约金，于法有据。3.依据双方在商品房买卖合同中的特别约定，金锦地产出售的房屋包含一楼楼梯间，但其未将楼梯间交付给王碧，违反合同约定。一审未支持王碧的该项诉讼请求不当。4.因案涉房屋质量不合格，导致房屋屋顶及墙面出现裂缝、长期漏水系客观事实，王碧不可能不进行修复，由此产生的修复损失应当由金锦地产承担。5.由于金锦地产不提供规划、施工资料，经一审法院到行政管理部门调取，相关部门以资料丢失为由拒不提供，致使司法测绘单位不能进行实地测绘。在此情况下，王碧依据金锦地产提供的测绘结果，要求金锦地产返还因房屋面积减少产生的购房款差价，事实依据充分。一审法院以暂不能测量面积为由，对该项诉讼主张暂不予处理，违反法律规定。 金锦地产二审未作答辩。 金锦地产向一审法院起诉请求：1.判令被告支付所欠原告购房款3500000元；2.判令被告承担逾期付款损失暂计至原告起诉之日为296470元，此后据实计算至购房款本息偿还完毕止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年4月15日，原、被告双方就原告开发的“金玉龙城”J栋38单元2层1号商品房达成买卖的合意，该商品房建筑面积1330平方米，双方约定单价每平方米7218.06元，房屋总价款为9600000元。合同第八条约定，买受人应于签订合同之日支付首付款4800000元，余款4800000元向银行按揭付款。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告于2012年3月30日支付1000000元、2012年4月9日支付100000元、于2012年6月8日贷款支付4800000元，后经原告多次催促，被告于2015年3月31日支付200000元，至今被告尚欠原告购房款3500000元未支付。 王碧向一审法院反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付2013年3月1日起至2015年9月1日商品房验收合格时止的逾期交房违约金，违约金计付标准以法院委托评估为准，具体为937650元（日租金为1030元）；2.判令被反诉人向反诉人支付逾期办证违约金，违约金参照中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息标准即年利率9%计算，从2014年3月1日起计付至办理产权登记之日止；3.判令被反诉人向反诉人交付大约20.03平方米的楼梯间，并判令被反诉人按租金标准（以法院委托评估为准）赔偿2015年9月1日至交付之日止的逾期交付损失；4.判令被反诉人赔偿反诉人因交付的房屋建筑面积减少的损失，损失金额计算方法为：以实际测量面积减去合同约定面积乘以单价，如果面积误差比例超过3%，则按双倍计算应返还房款6662764元。实际减少面积以法院现场测量或委托的测绘单位现场实际测绘结果为准；5.判令被反诉人对房屋不合格部分进行维修，并赔偿反诉人支付的维修费用44080元，经法院委托评估房屋质量不合格处理的工程造价177187.76元；6.判令本案诉讼费由被反诉人负担。 事实及理由：2012年4月6日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定反诉人购买被反诉人开发的“金玉龙城”J栋38单元2层1号房，房屋建筑面积为1330平方米，每平方米单价为4300元，总价款为5719000元，首付款919000元，按揭贷款4800000元，交房时间为2013年3月1日，办证时间为2014年3月1日，逾期交房违约金为房屋价款的日万分之零点五，逾期办证违约金为房屋价款的日十万分之一。合同签订后，被告按约支付了全部购房款，但原告存在以下违约行为：1.被反诉人交付的房屋至2015年9月1日才取得《商品房竣工验收备案表》，而合同约定的交房时间为2013年3月1日，此期间该房屋应视为未交付；2.房屋质量不合格导致被反诉人支付维修费用44080元，经委托评估后续维修费用为177187.76元；3.房屋实际面积比合同约定的面积减少；4.被反诉人未将合同约定的约20.03平方米的楼梯间交付给反诉人；5.被反诉人至今未给反诉人办理房屋产权证。 一审法院认定如下事实：2012年4月6日，王碧与金锦地产开发的“金玉龙城”J栋38单元2层1号房达成买卖合意，并签订了《商品房买卖合同》，内容为：“……第二章商品房基本状况……第二条销售依据买受人购买的商品房为预售商品房……第三条基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见附件一），为本合同第一条和第二条约定项目中的：第J幢38单元2层1号房，或J38-2-1。建筑层数地上6层，地下0层，该商品房位于地上第二层，名义楼层为第二层，该房号为J38-2-1。……该商品房建筑面积1330平方米，建筑面积1330平方米。第三章商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间第七条计价方式与价款按建筑面积计算，该商品房单价每平方米4300元，总价款5719000元，（大写）伍佰柒拾壹万玖千元整。……第八条付款方式及期限买受人采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）919000元，余款（小写）4800000元以银行按揭支付……第四章商品房交付使用条件及日期、交接手续第十一条交付时间和条件(一)出卖人应当在2013年3月1日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书……第八章房屋登记……三、转移登记（一）出卖人承诺于2014年3月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关证书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款十万分之一的违约金。……（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记。……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。……附件十二补充协议本合同购房款中不含以下费用，以下费用均为代收代缴费用，由乙方交纳，甲方代收代缴，待各项手续、证件办理完毕后以正式发票为准，据实结算，实行多退少补。一、维修基金：按房款总额的2%计收；二、契税：首次购房，90㎡以下按房款总额的1%计收；90-144㎡按房款总额的1.5%计收；144㎡以上按房款总额的3%计收；（二次购房均按3%计收）。三、产权登记费：80元/套。四、他项权证登记费80元/套。5、预告登记费：80元/套。六、评估费：按房款总额的5‰计收（100万元以上按2.5‰）计收。七、测绘费：1.36平方米。八、印花税：按房款总额的万分之五计收。九、土地证办证费：50元/证。……乙方（买受人）王碧”。合同签订后，王碧于2012年3月30日向金锦地产支付购房款919000元，2012年6月8日支付购房款4800000元，共计支付5719000元。一审法院另查明，王碧于2012年8月使用涉案房屋至今，金锦地产已代收了王碧的登记费、契税、印花税，但未给王碧办理房屋权属登记手续。 一审审理过程中，王碧申请对以下事项进行鉴定、评估、测量：1.2013年3月1日-2015年9月1日的房屋租金；2.争议商品房是否存在施工质量问题；3.对争议房屋出现的墙面裂缝、漏水原因及修复措施、费用；4.争议房屋的实际建筑面积；5.争议楼梯间实际建筑面积。就前述申请事项中的第1项，毕节兴业资产评估事务所有限公司出具毕兴鉴评[2017]第37-1号《资产评估报告书》，意见为：“委托评估的商品房租金在2013年3月1日-2015年9月1日的评估价值为937650元（大写金额：人民币玖拾叁万柒仟陆佰伍拾元整）”；就申请事项中的第2、3项，因鉴定人员需所检房屋建筑、结构施工图、给排水施工图方可进行鉴定，此资料双方均未提供，经王碧申请，一审法院到织金县建筑工程质量监督站调取涉案的房屋建筑、结构施工图、给排水施工图，织金县建筑工程质量监督站向一审法院出具证明，证实该图纸已丢失。由于无图纸，故无法对该鉴定事项进行鉴定，王碧再次申请对下述事项进行鉴定：1.争议房屋是否符合国家施工质量规范要求；2.争议房屋出现的屋面裂缝、漏水问题应采取何种补救措施。为此，贵州省建筑科学研究检测中心司法鉴定所出具[2018]司鉴字第6号《司法鉴定意见书》，鉴定意见如下：“根据检测结果，按照国家现行规范有关的规定，对织金县王碧房屋屋面渗水、开裂等施工质量问题鉴定如下：所检王碧房屋屋面（入户通道平台）多处渗水，不符合《屋面工程质量验收规范》（GB50207-2012）第3.0.12条‘屋面防水工程完成后，雨后观察，不得有渗漏现象’的规定，该条为强制性条文；不符合《建筑地面工程质量验收规范》（GB50209-2010）第4.10.13条‘防水隔离层严禁渗水’的规定，该条文亦为强制性条文；不符合《屋面工程技术规范》（GB50345-2012）第3.0.1条‘屋面工程应具有良好的排水功能和阻止水倾入建筑物内的作用’的规定。建议按规范要求对织金县王碧房屋的屋面防水工程进行重新施工。所检房屋裂缝尚不影响结构安全，但对正常使用功能及耐久性有一定影响，建议按规范要求对裂缝进行修补处理。”为此被告支付了鉴定费30000元；对申请事项中的第3项中的房屋漏水处理的工程造价，贵州三维工程造价司法鉴定所以SWS[2018]价鉴字第09号《工程造价司法鉴定意见书》，其鉴定意见为：“‘织金县“金玉龙城”J栋38单元王碧房屋漏水处理’工程造价为177187.76元（壹拾柒万柒仟壹佰捌拾柒元柒角陆分）”为此被告支付了鉴定费20000元。对第4、5项，因鉴定人要求提供设计图和竣工图，由于不能提供该图纸，故无法进行测绘。 一审法院还查明，王碧系姜学生之妻、姜黎黎之母，王碧系姜木匠家居生活体验馆在工商登记部门登记的经营者，姜学生与王碧、姜黎黎购买的房屋均系金锦地产开发的J栋38单元2层。 一审法院认为：虽金锦地产提供的商品房买卖合同经过备案登记，但备案登记机关对该合同只是形式上的审查，其备案登记并不能体现双方的真实交易情况。涉案房屋与姜黎黎、姜学生所购房屋系在同一楼层，现三人的房屋连通，共同作为“织金县姜木匠家居生活体验馆”经营场地，由于三人均于2012年时先后与金锦地产签订商品房买卖合同，其中出卖给姜学生的房屋单价为4300元，而金锦地产主张出售给王碧的单价为7218.06元，对此王碧就涉案房屋价款不同产生的原因解释较为符合客观实际。金锦地产作为房地产开发企业，在订立合同过程中的地位优于买受人，金锦地产对自己在商事行为中所产生的法律后果应当明知，且金锦地产对王碧持有的商品买卖合同的原因不能作出合理的解释。结合本案实际，双方签订的商品房买卖合同应以王碧提供的合同为双方真正交易的合同，该合同系双方的真实意思表示，对双方具有约束力。 关于金锦地产主张的王碧差欠购房款事实及其违约责任承担问题，一审法院认为，购房价款事实已在前文进行论述，不再赘述，由于王碧已经支付完毕全部购房价款，金锦地产要求其支付所欠房款及违约金，无事实依据，不予支持。 关于王碧主张的逾期交房违约金问题，一审法院认为，双方在《商品房买卖合同》中第十一条约定的交房时间为2013年3月1日，但金锦地产在2012年8月已将涉案房屋交付给王碧，王碧主张金锦地产在未取得《商品房竣工验收备案表》的情况下交付房屋，应视为未交付，该项主张于法无据，不予采纳。 关于王碧主张的逾期办证违约金问题，一审法院认为，双方在《商品房买卖合同》的第二十二条约定，金锦地产交付办理商品房转移登记的相关文书的时间为2014年3月1日，在王碧履行完毕购房款支付义务后，金锦地产应按约交付商品房转移登记的有关文书，因金锦地产未按约履行此项合同义务，王碧要求金锦地产承担违约责任的诉讼主张，应予支持；《商品房买卖合同》第二十二条约定的逾期违约金的计算方式，系双方意思自治的民事行为，合法有效。王碧以逾期违约金过低为由要求调整，但未举证证实逾期给其造成的实际损失高于双方约定的违约金，故不予支持；金锦地产不能提供证据证明不能按期交付商品房转移登记的相关文书系王碧的原因所致，故而推定系金锦地产的原因导致。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，违约金应以已付购房款5719000元为基数，其中2014年3月2日至2014年5月1日期间，按日万分之一计算违约金为34314元；2014年5月2日至办证之日止的违约金，按日十万分之一的计算。 关于王碧主张涉案房屋面积减少及其享有的20.03平方米的楼梯间损失问题：由于涉案房屋及其争议楼梯间的实际建筑面积无法进行测绘，王碧诉请的该项主张事实不清，故在本案中不予处理，待该房屋、楼梯间的实际建筑面积确定后，王碧可另行起诉。 关于王碧主张的房屋修复费用的问题：案涉房屋渗水、开裂的事实客观存在，金锦地产虽主张渗水系王碧的装修行为导致，金锦地产对此主张未能提供证据证明，金锦地产作为出卖人，应当将不影响买受人正常使用的房屋交付给王碧。王碧提供的金额为44008元的收据及修复清单不能证明王碧是否对房屋实施了修复行为，该单据的来源亦不明，故对王碧主张44008元的修复费用不予支持，但对该房屋经鉴定后漏水的工程造价为177187.76元，鉴定意见中载明该房屋开裂、渗水系金锦地产出售的房屋不符合相关规范导致，故金锦地产应承担修复损失赔偿责任，同时亦当对鉴定费用承担支付责任。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条的规定，判决如下：一、由原告织金县金锦房地产开发有限公司于判决生效后支付被告王碧的违约金34314元，自2014年5月2日起的违约金以购房款5719000元为基数按日十万分之一计算至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。二、由原告织金县金锦房地产开发有限公司于判决生效后支付被告王碧房屋的修复费177187.76元；三、由原告织金县金锦房地产开发有限公司于判决生效后支付被告王碧鉴定费50000元；四、驳回原告织金县金锦房地产开发有限公司的诉讼请求；五、驳回被告王碧的其他反诉请求。案件受理费45570元，由原告织金县金锦房地产开发有限公司负担39390元，被告王碧负担6180元。 本院审理本案期间，双方当事人未提交新的证据。 经审理查明，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：关于一审法院受理王碧的反诉，合并审理本诉、反诉是否得当的问题。本院审查认为，本案系双方当事人因履行商品房买卖合同产生的纠纷，本诉与反诉的诉讼请求基于相同的法律关系产生，双方诉讼请求所依据的事实、理由之间具有关联性，一审法院受理王碧的反诉并将之与本诉合并审理，符合最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十三条第二款：“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”之规定。金锦地产以此主张一审法院审理程序违法，于法无据，不予支持。 关于一审法院是否遗漏当事人的问题。本案系商品房预售合同纠纷，王碧主张金锦地产支付房屋修复费用，是基于金锦地产作为商品房出卖人，应当承担房屋质量保障义务，故本案无需追加施工单位参加诉讼。金锦地产关于一审法院遗漏当事人、审理程序违法的上诉理由不成立，本院不予采信。 关于金锦地产是否承担逾期交房违约责任的问题。根据一审法院查明的事实，双方当事人已于2012年8月完成对案涉商品房的转移占有，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定和《商品房买卖合同》第十一条“（一）出卖人应当在2013年3月1日前向买受人交付该商品房。”之约定，金锦地产交付商品房的时间符合合同约定，不具有逾期交房的违约事实。如若金锦地产交付的房屋不符合法定或者约定条件，王碧有权拒绝接收，亦有权主张因房屋不符合交付条件所造成的损失，但其不得在接收后以房屋不符合交付条件，否认已受领房屋的事实。故此，王碧主张金锦地产承担逾期交房的违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。 关于本案违约金是否应当调整的问题。双方当事人在《商品房买卖合同》中对逾期办证的违约后果进行了明确约定，依双方真实意思缔结的违约金条款，对双方当事人具有约束力。王碧作为主张调整违约金一方，对违约金低于其因违约造成的实际损失的事实负有举证责任，本案中，王碧对此未提供证据加以证明，应当承担举证不力的不利后果，一审法院据此驳回王碧的该项诉讼主张，符合法律规定和本案事实，本院予以确认。 关于楼梯间和购房面积差价问题。在案证据显示，双方当事人就诉争楼梯间的具体面积的约定不明，且经一审法院调取案涉房屋建筑、结构施工图纸未果、楼梯间面积无法通过鉴定方式予以确定；同时，金锦地产交付的房屋面积是否与约定面积相符的问题，亦因送检材料不齐而无法进行司法鉴定。基于上述因素，王碧诉请的楼梯间和购房面积差价问题事实不明，与之相关的诉讼主张，王碧可待测绘机构出具用以办理房屋权属登记的面积实测报告后，依法另寻途径救济。据此，一审法院在本案中对楼梯间和购房面积差价问题未作处理，符合本案实际。王碧关于一审法院对前述问题处理不当的上诉意见，本院不予采信。 关于房屋修复费用的承担问题。《商品房销售管理办法》第三十三条规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。本案中，王碧以金锦地产所售房屋的屋顶、墙面存在裂缝、渗水等情形，诉请判令金锦地产承担损失赔偿责任。为此，一审法院根据王碧的申请，委托贵州省建筑科学研究检测中心司法鉴定所对房屋质量问题进行鉴定。鉴定意见显示，金锦地产所售房屋不符合《屋面工程质量验收规范》、《建筑地面工程质量验收规范》《屋面工程技术规范》等建筑工程规范的要求，确存在房屋质量问题。故此，一审法院依据工程造价评估意见，判令金锦地产承担房屋修复费用，事实和法律依据充分。同时，因王碧举示的证据不能有效证明其因房屋存在墙体开裂和漏水问题，实际支出维修费44008元的事实，王碧应当承担举证不力的后果。一审法院根据王碧的举证情况，对其主张的已付维修费损失44008元未予支持，并无不当，本院予以确认。 综上所述，金锦地产和王碧的上诉理由均不成立，对其上诉请求均予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费共计45570元，由上诉人织金县金锦房地产开发有限责任公司负担39390元，上诉人王碧负担6180元。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年四月十日 书记员  何婷婷