北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终4562号上诉人（原审被告）：刘子秋，男，1963年9月12日出生。委托诉讼代理人：王长革，男，北京市天恩泰金属材料有限责任公司推荐。被上诉人（原审原告）：逯同维，男，1948年11月9日出生。委托诉讼代理人：闫勇军（系逯同维之女婿），住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李金生，北京宏健仁和律师事务所律师。上诉人刘子秋因与被上诉人逯同维租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初14683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘子秋上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回逯同维的诉讼请求；诉讼费用由逯同维承担。事实及理由：认可占有使用费的数额，但应减去1.6万元土地租金，其他已过诉讼时效，我不同意支付。一审开庭审理时，由于法官未向我释明与另案进行合并审理，我也未就本案进行必要的举证、质证及答辩。这违反法定程序。逯同维辩称，同意一审判决，不同意刘子秋的上诉请求和上诉意见。逯同维向一审法院起诉请求：1.刘子秋给付逯同维自2008年4月1日至2017年7月期间的未付房屋占有使用费1165000元；2.刘子秋给付逯同维逾期支付房屋占有使用费的利息损失（该损失以1165000元为计算基数，自2017年9月1日计算至刘子秋实际给付房屋占有使用费之日止，按照年利率6%计算）；3.刘子秋承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2004年2月1日，逯同维（甲方）与刘子秋、崔宗波（乙方）签订“合同书”，租赁双方约定甲方将自己投资兴建的800平方米轻钢结构房屋租给乙方筹办饭店、歌厅使用，房屋产权归甲方所有，年租金为150000元，分两次付清，租赁期限为20年，自2003年10月1日至2023年9月30日止，租金属于上付款，在合同签订时先付上半年度租金，到半年再付另半年租金，以后照此执行，不得拖欠。上述房屋租赁合同签订后，承租人占有使用租赁房屋，并由刘子秋改扩建房屋；2008年年初，上述房屋租赁合同关系终止，租赁双方签订了新的房屋租赁合同（下段论述，即本案诉争房屋租赁合同）；就上述于2004年2月1日所订立“合同书”的履行事宜，逯同维将刘子秋诉至法院，法院已另案进行审理。2008年9月1日，逯同维（甲方、出租人）与刘子秋（乙方、承租人）签订“协议书”，双方约定甲方将自建的800平方米的门市房及1000多平方米场地租给乙方经营使用，租赁期限为10年，自2008年4月1日至2018年3月31日，年租金为200000元，交款方式为上付款，半年上交一次，乙方要按时交纳租金，不得拖欠，乙方超过半年还不能交纳租金，视为乙方严重违约，甲方有权终止协议，收回房屋，乙方损失自负；关于房屋改造及加建，双方合同书第三条约定：“乙方可以按照需要改造甲方门市的结构，可以进行转租，甲方不予干涉，乙方按照需要拆除甲方临街两间小门市房，乙方从自建的三间房中拨出一间归甲方所有，乙方可以出租，租金应交给甲方”，在第四条约定：“乙方在甲方承租的土地上自建的房屋，产权归乙方所有，租金归乙方所有，乙方要向甲方上交土地使用金，日期从2008年4月1日起计算。每年上交土地使用金3000元”；关于拆迁，双方在合同书第五条约定：“在合同期内，此房屋如遇政府拆迁，双方要无条件服从，甲方的房屋补偿归甲方，乙方的房屋补偿归乙方，一切装修补偿归乙方，商业门市补偿各百分之五十”；关于违约责任，双方在合同书第七条约定：“此协议签订后双方自觉遵守执行，单方无故毁约要赔偿对方50万元的经济损失，如遇政府拆迁，严重自然灾害等人为不可抗拒因素使协议不能履行时合同终止，双方不负违约责任”。刘子秋认可租金已增至每年239000元，但主张系被迫签订上述“协议书”，被迫同意增加租金至每年239000元。就租赁房屋后所开办企业，刘子秋提交北京欣朋府酒家的企业法人营业执照，逯同维予以认可。合同签订后，刘子秋继续占有使用租赁房屋；刘子秋主张其直接向北京市大兴区西红门镇人民政府交纳了租赁房屋所涉土地在2013年4月至2016年3月期间的土地租金24000元（3年，每年8000元），并提交收据证明；对此，逯同维称，因刘子秋一直拖欠逯同维房屋租金，上述情况应系让刘子秋代逯同维向西红门镇政府交纳土地租金，用以抵扣应向逯同维交纳的房屋租金；刘子秋还主张其还交纳了2011年4月至2012年3月期间的土地租金16000元（2年，每年8000元），但是没有找到相关票据。逯同维、刘子秋均认可租赁房屋在2017年7月18日上述9时被拆除腾退；关于租赁房屋所涉拆除腾退的历史沿革，刘子秋陈述称，在2009年的时候就有人找刘子秋谈过一次，在2011年有一个叫三夯子（音）的拆迁办主任又找刘子秋谈过一次，刘子秋于是就把租户给清退了，但后来拆迁办主任病故了，就没人再理刘子秋了，房屋就一直空着，后来房屋都快塌了，刘子秋就让朋友收拾房屋，由朋友白用，之后，政府部门又找刘子秋谈拆迁，在2017年7月刘子秋住院的时候在医院刘子秋签订了同意拆迁的文件，房屋之后就在2017年7月18日被拆除了，拆除时刘子秋还拍摄了录像。逯同维主张其对租赁房屋未取得建设工程规划许可证等准建手续，刘子秋亦未提交租赁房屋的准建手续。关于所主张欠付房屋占有使用费，逯同维按照租金标准核算称，对于自2008年4月1日至2009年9月30日期间（18个月，即1年半）的占有使用费，刘子秋尚欠付89500元；对于2009年10月1日至2012年9月30日期间（3年整）占有使用费合计717000，刘子秋均未给付；在2012年10月至2015年8月期间，因有关部门当时要对租赁房屋进行拆迁，故不再向刘子秋收取；因之后并未拆迁，刘子秋将房屋继续转租，故刘子秋欠付2015年9月至2017年8月期间占有使用费，即使仅按1年半计算，金额已达358500元；上述款项金额合计1165000元。刘子秋认可因租赁房屋涉及拆迁，在合同履行期间，有3年合同中止履行。一审法院认为，就于2004年2月1日所签订“合同书”的履行事宜所涉争议，因逯同维已另案起诉，法院已进行审理，故在本案中不作审查，本案主要围绕逯同维、刘子秋于2008年9月1日所签订“协议书”所涉争议进行审理；虽然逯同维与刘子秋于2008年9月1日所签订房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，但针对租赁房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故房屋租赁合同应属无效。关于就受胁迫订立“协议书”及提高租金标准的抗辩意见，刘子秋未提供证据证明，且在相当长的时间内，刘子秋既未起诉要求撤销“协议书”（即在法定期限内行使合同撤销权），亦未向公安机关等部门反映情况，其行为显不同于受胁迫签订合同一方在事后的应有行为表现，故对该项抗辩意见，法院不予采纳。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。主张权利受到妨害的当事人，应当对该权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。虽然房屋租赁合同属无效，但根据上文司法解释第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”但在刘子秋有效使用租赁房屋期间，其应参照合同约定的租金标准支付占有使用费，故逯同维要求按照每年239000元的合同标准计算占有使用费，并无不当，其根据实际情况未要求2012年10月至2015年8月期间占有使用费，亦合理；虽然刘子秋不同意逯同维所要求金额，但就权利受到妨害的相关事实，未举证证明，故相关扣减金额及已付占有使用费应以逯同维自认为准；需要指出，虽然对于第3段占有使用费358500元，逯同维系要求自2015年9月计算至2017年8月期间（近2年），而租赁房屋实际上在2017年7月18日被拆除腾退，但该实际拆除腾退时间的认定不影响逯同维要求在上述期间段计算1年半的占有使用费；还需指出，因刘子秋已代逯同维向有关部门交纳2013年4月至2016年3月期间的土地租金24000元，故在核算应付占有使用费时，应扣除上述土地租金24000元，即最终金额为1141000元；因就交纳2011年4月至2013年3月期间的土地租金16000元的事实，刘子秋未提供证据证明，故对其主张，法院不予采纳，对该金额，法院不予扣减。考虑到双方当事人对本案房屋租赁合同无效均负有一定过错，即逯同维亦应自担部分损失，故对其要求刘子秋给付逾期给付占有使用费的利息损失的诉讼请求，法院不予支持。综上所述，刘子秋应给付逯同维房屋占有使用费1141000元。判决：一、刘子秋于判决生效后十日内给付逯同维房屋占有使用费1141000元；二、驳回逯同维的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案诉争租赁合同系逯同维与刘子秋所签订，但租赁房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，应属无效。一审法院认定的房屋使用费数额并无不当，本院予以维持。刘子秋在一审审理期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间亦未能提交新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间。故刘子秋上诉主张逯同维的诉讼请求已过诉讼时效期间，本院不予支持。关于刘子秋是否交纳2011年4月至2013年3月期间的土地租金16000元的问题，与本案非同一法律关系，逯同维亦否认刘子秋交纳了该期间土地租金，故刘子秋主张本案中将土地租金16000元在房屋占有使用费中予以扣减，本院不予支持。刘子秋上诉主张一审法院违反法定程序，缺乏依据，该上诉意见本院不予采纳。综上，刘子秋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15704元，由刘子秋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  赵胤晨审判员  肖荣远审判员  刁久豹二〇一九年四月二十三日书记员  云 姣