四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1902民初81号 原告：高齐真，男，生于1991年，汉族，户籍地四川省巴中市巴州区。 委托（特别授权）代理人：刘子豪，四川法典律师事务所律师。 被告：巴中置信投资有限公司。 住所地：四川巴中经济开发区桥河路**。 法定代表人：林维，该公司常务副董事长（主持工作）。 委托代理人：熊庆，四川宏坤律师事务所律师。 原告高齐真与被告巴中置信投资有限公司（以下简称“置信投资公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告高齐真的委托代理人刘子豪，被告置信投资公司的委托代理人熊庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高齐真诉称：2014年12月31日，原告与被告签订了商品房买卖合同，购买被告开发的后坝小区置信·逸都花园D区3幢Z3单元19层3号房屋，总价398970元。出卖人应在2016年10月25日前向买受人交付商品房、逾期交房责任（2）逾期超过60日，自约定交付期限届满之次日至实际交付之日止，按日计算已付款万分之一的违约金、转移登记约定商品房交付使用后委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任未能在交付之日起365个工作日内取得证书的，双方同意按补充协议处理。补充协议第8条，两项违约金不做累加，由出卖人选择承担其中的一种违约金。被告不按合同约定及法律规定履行合同义务：1、2016年11月底被告没有《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》《建设工程竣工验收备案表》的情况下通知业主接房，业主开始拒绝，被告谎称“很快会验收”“不接房也要收物业费”等方式欺骗、诱导、威胁业主被交房。2、原告被强制接房后发现被告没有完成地下室、路面、绿化等基本工程，民用电没有接入市政电网。3、发现房屋质量问题严重，整幢楼体能肉眼看见大面积出现裂痕纹，业主房屋墙面、天花板裂纹，使人怀疑房屋安全问题，甚至使用寿命。4、基于被告房屋存在质量问题不能竣工验收合格，导致办理不动产权证未能按期办理。 业主曾就上述问题多次向巴中市人民政府、职能部门进行信访、上访，要求督促解决相关问题。现在由街道办、社区牵头鉴定中。 原告认为被告违反了《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国消防法》等法律、法规强制性规定已构成履行迟延，应承担逾期交房、逾期办理不动产权证的违约责任。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼：一、判令被告立即向原告出示《竣工验收备案表》等商品房竣工验收合格的文件。二、被告向原告支付未达到法定及约定的交付条件而承担逾期交房的违约金5000元（以已交房款398970元为基数，自2016年10月25日起，按每日万分之一的标准，暂计算至2017年1月，请求判令至被告实际取得竣工验收备案表之日止）。三、判令被告立即向原告支付逾期完成市政基础设施、其他设施的违约金5700元（以已交房款398970元为基数，自2016年11月25日起，按中国人民银行同期贷款利率的标准，暂计算至2017年2月，请求判令至被告完成市政基础设施、其他设施之日止）。四、判令被告立即为原告办理不动产权证转移登记手续。五、被告向原告支付因被告的责任致原告未能取得不动产权证的违约金9300元（以已交房款398970元为基数，自2018年4月11日起，按每日万分之一的标准，暂计算至起诉之日，请求判令至被告实际取得房屋不动产权证之日止）。以上暂时计算金额合计20000元。六、判令被告承担本案全部诉讼费用。 被告置信投资公司辩称：一、原告诉称被告存在违约行为，其原因是原告不当阻止的过错行为造成，被告办理竣工验收备案和办证属法定排除情形。二、被告未能如期办理竣工验收原因，系原告滥用不安抗辩权造成。三、房屋基础设施不存在违约事实。四、未取得不动产权证的原因：1、因原告无端信访才导致被告出卖之房屋至今中段竣工验收备案，才导致被告不能及时办理房屋产权登记，且根据《关于在巴中市城市归划范围内实施不动产统一登记有关事项的公告》规定，房屋“两证办理”属于国家政策调整，属广义的不可抗力因素，不构成违约。2、按巴中市政府的要求，实行“两证合一”。政府暂缓办理房屋产权证，并非被告违约，且在原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件中特别注明，以前所约定的产权办理期限作废，原告签字予以认可，系原被告对房屋产权办理期限约定的变更。据此，原告该诉讼请求既不符合法律政策规定，又不符合约定。五、若即使原告诉称被告构成违约，但原告诉请的违约金过高，根据我国《合同法》第113条、114条应当显著减少，且应扣减原告未交纳的物管、电等费用。综上所述，原告对被告的诉讼请求及事实和理由与法律规定和本案的客观事实不符，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：被告置信投资公司开发建设了位于巴中市巴州区后坝小区的“置信·逸都花园”项目。2014年取得了该项目预售许可证（2014）房预售证第054号。 2014年12月31日，原告与被告置信投资公司签订了（备案号：502709,合同自编号：201412000293）《商品房买卖合同》，约定：一、原告购买该项目D区3幢Z3单元19层3号房屋，建筑面积90.06平方米，单价每平方米4430.05元，总价398970元。二、采取贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的44.86%，其余价款可以向中国银行股份有限公司巴中分行银行或住房公积金管理机构借款支付。抵押权人：中国银行股份有限公司巴中分行，期限15年。三、出卖人应当在2016年10月25日前向买受人交付商品房，交付时应当符合第1、2项所列条件；商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。四、市政基础设施和其他设施的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2016年10月25日达到使用条件；（2）电：2016年10月25日达到使用条件；（3）供暖：×；（4）燃气：2016年10月25日达到买受人可自行申请开通的条件；（5）电话、光纤（有限）电视：2016年10月25日达到买受人可自行申请开通的条件；（6）×。2、其他设施：（1）公共绿地：2016年10月25日达到使用条件；（2）公共道路：2016年10月25日达到使用条件。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）具体约定详见附件八（2）具体约定详见附件八。五、逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。六、交接手续（一）该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：具体约定详见附件八。七、产权登记（一）初始登记：……。（二）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……。（2）具体约定详见附件八。八、前期物业服务：……。九、本合同自双方签字（盖章）之日起生效。……。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。《商品房买卖合同之附件八》主要约定：1、关于商品房买卖合同第十二条的补充约定：如果买卖合同第十二条第1项约定的市政基础设施在约定期限内未达到条件的，买卖双方同意按照下列方式处理：（1）因出卖人原因致使买卖合同第十二条第1项第（1）（2）（3）（4）（5）项在约定期限内未达到条件的，买受人允许出卖人在30日内完善且不要求出卖人承担逾期交房的违约责任；（2）如果出卖人在30日届满后仍未完善并达到使用条件的，则出卖人应赔偿因此给买受人造成的直接经济损失，但买受人应对直接经济损失承担举证责任。如果买卖合同第十二条第2项约定的其他设施在约定期限内未达到条件的，买卖双方同意按照下列方式处理：（1）因出卖人原因致使买卖合同第十二条第2项第（1）（2）项在约定期限内未达到条件的，买受人允许出卖人在30日内完善且不要求出卖人承担逾期交房的违约责任；（2）如果出卖人在30日届满后仍未完善并达到使用条件的，出卖人应赔偿因此给买受人造成的直接经济损失，但买受人应对直接经济损失承担举证责任。 2015年1月14日，原告与被告置信投资公司签订了《商品房买卖合同补充协议》（合同编号：201412000293），其中一、关于买卖合同第十条和第十一条的补充约定：如遇下列特殊原因，出卖人可据实延期交房，且不承担违约责任：1、受政策、政府职能部门有关规定、行政决定、政府规划调整、水电气市政配套设施延迟等影响的；……；5、受到政府具体行为（如戒严、规划调整、市政配套改变等）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制影响的；……；7、根据巴中市相关政府部门对置信·逸都花园D区的规划要求，买受人房屋所在楼栋配套的市政基础设施、物管用房以及其他共用设施，与D区其他楼栋将按照统一规划、分批交地、分批立项、分批建设、分批验收、分批交付的原则实施，因此出卖人向买受人交付房屋时，该房屋所在楼栋的市政基础设施、物管用房及其他设施不一定具备使用条件，买受人对此知晓且不持异议。但是，出卖人保证在D区所有房屋交付时，买受人所在楼栋配套的市政基础设施、物管用房和其他设施达到能够政府批准的规划要求。二、关于买卖合同第十九条的补充约定：……。出卖人应当在整个建筑区域的分户房屋所有权证办理完毕后5年内办理完毕国有土地使用证。如因出卖人自身原因未能在该期间办理完毕，则买受人有权在延期后15日内选择退房，出卖人应……。如买受人不退房的，则买卖合同继续履行，自本期间届满之日起至取得土地使用权的权属证明之日止，出卖人按日支付买受人已支付全部房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得国有土地使用证之日起15日内付清。……如因出卖人以外的政府原因、不可抗力、政策变动等导致出卖人延迟办理国有土地使用证的，出卖人不承担责任。 《商品房买卖合同》签订后，原告按约定向被告支付了购房款398970元。2016年12月6日，原告接手了案涉房屋。 2016年3月25日，巴中市人民政府发出《关于在巴中市城市规划区范围内实施不动产统一登记有关事项的公告》：“根据……规定，市人民政府决定自2016年3月28日起在巴中市城市规划区范围内，对国有建设用地使用权及房屋所有权等实施不动产统一登记，现将有关事项公告如下：……实施不动产统一登记的区域为巴中市巴州区、恩阳区、巴中经济开发区辖区范围。自2016年3月28日起，巴中市城市规划区范围内的国有建设用地及房屋所有权等不动产登记业务由巴中市不动产登记中心统一办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。原国土、房管部门的各类登记证书停止发放”。 2017年8月17日，案涉项目D区部分业主向巴中市人民政府及有关政府职能部门发出《置信·逸都花园小区D区业主权益诉求书》。 2017年8月29日，被告置信投资公司向D区业主发出《告业主书》：“……5、园林绿化：计划在春节前呈现大商业屋面园林绿化；6、房屋产权：国家政策调整，两证合一后办理时间有延后，具体参照政府颁布的相关政策法规执行；7、停车位：计划在春节前交付使用。目前因D区车位还未交付，已购买车位的业主可……”。 2017年9月，案涉项目D区部分业主向巴中市人民政府及有关政府职能部门、巴中置信公司发出《关于置信·逸都花园小区D区存在的问题》：置信逸都花园小区没有取得房屋验收合格的情况违规交房，入住后80%房屋出现穿透性裂缝，楼板漏水，要求市政府分管领导和置信投资公司2017年9月28日给业主答复。 由于涉案房屋至今未办理综合竣工验收、原告等业主均未取得不动产转移登记，原告等业主向相关部门上访要求解决上述问题未果，酿成纠纷。 上述事实，有原告诉称，被告答辩，《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同之附件八》，《商品房买卖合同补充协议》及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分。足以认定。 本院认为：原告与被告置信投资公司签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当全面按约定履行合同义务。 关于原告要求立即出示《竣工验收备案表》等商品房竣工验收合格的文件的主张。双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件为出卖人向买受人交付商品房时应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；且约定该商品房达到约定的交付条件后，双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。本案原告作为具备完全民事行为能力人的买受方在明知被告所交付房屋并不具备相关竣工验收手续，在被告承诺免交物业服务费和电费的情况下，自愿接收并使用房屋至今，视为对被告无法提供商品房竣工验收合格文件的认可。其在接受房屋后又要求被告出示《竣工验收备案表》等商品房竣工验收合格的文件，且涉案房屋至今未进行竣工验收，被告不具有立即出示《竣工验收备案表》等商品房竣工验收合格的文件的条件，可待被告取得竣工验收合格证后向原告出示，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张被告支付未达到法定及约定的交付条件而承担逾期交房的违约金5000元（以已交房款398970元为基数，自2016年10月25日起，按每日万分之一的标准，暂计算至2017年1月，请求判令至被告实际取得竣工验收备案表之日止）的诉请。因双方签订《商品房买卖合同》，约定出卖人应当在2016年10月25日前向买受人交付商品房，而本案原告实际于2016年12月6日才接手了案涉房屋，逾期42天接房，据《商品房买卖合同》约定：自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。原告主张的违约金应为：1675.67元（398970×1/10000/天×42天）。 关于原告主张被告立即支付逾期完成市政基础设施、其他设施的违约金的问题。因《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同之附件八》约定：如果买卖合同约定的市政基础设施、其他设施在约定期限内未达到条件的，买卖双方同意出卖人在30日内完善且不要求出卖人承担逾期交房的违约责任；如果出卖人在30日届满后仍未完善并达到使用条件的，则出卖人应赔偿因此给买受人造成的直接经济损失，但买受人应对直接经济损失承担举证责任。双方约定对于逾期完成市政基础设施、其他设施造成直接经济损失应由被告承担责任，但原告并未举证该项违约对其造成的直接经济损失的依据，应承担举证不能的法律后果，故该项主张本院亦不予支持。 关于原告要求被告立即为原告办理不动产权证转移登记手续的诉求。由于该项目房屋未经竣工验收，办理不动产登记和证书的条件尚不具备，待该项目竣工验收合格后，由被告公司依法予以办理，故该项诉请，本院不予支持。 对于原告主张被告支付未能取得不动产权证的违约金的问题。《商品房买卖合同》约定：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照补充协议约定处理。《商品房买卖合同补充协议》约定出卖人应当在整个建筑区域的分户房屋所有权证办理完毕后5年内办理完毕国有土地使用证。根据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》的规定，我国实行国有土地使用权和房屋所有权统一登记制度。巴中市人民政府发出公告自2016年3月28日起在巴中市城市规划区范围内，国有建设用地使用权及房屋所有权等实施不动产统一登记，原国土、房管部门的各类登记证书停止发放。对该变更情形，原、被告双方并未再次进行约定，约定的办理土地使用证“5年”期间未届满，故原告主张被告承担该项违约责任的诉讼请求，与双方约定情形不符，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院审判委员会研究，判决如下： 一、被告巴中置信投资有限公司在本判决生效后十10日内向原告高齐真支付违约金1675.67元。 二、驳回原告高齐真的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费150元，由原告高齐真负担100元，被告巴中置信投资有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员 杨 青 二〇一九年四月一日 书记员 孙晓琴