天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0118民初7065号原告：刘本珍，男，1944年4月19日生，汉族，住天津市河**湘江道香江花园2-D-2022-2026，现住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张涧，天津涧连律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟雪梅，天津涧连律师事务所律师。被告：戴薇，女，1981年5月11日生，汉族，住天津市南开区黄河道广林园**楼2门**，现住天津市河**。委托诉讼代理人：陈艳娥，天津万钧律师事务所律师。原告刘本珍与被告戴薇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张涧、翟雪梅，被告委托诉讼代理人陈艳娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘本珍向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告双方签订的《房屋买卖置换合同》；2.依法判令被告偿付原告违约金180000元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告就坐落于天津市静海区2门房屋的出让，与被告于2017年4月3日签订了《房屋买卖置换合同》。该合同对房屋面积、状态、价款、违约责任等事项作出了明确约定。此后被告交付定金10000元、房款40000元，余款225万元以无款为由久拖未付。就上述合同的履行，原、被告曾于法院诉前调解，被告表示放弃履行，应视为违约，应支付23万元的违约金，抵扣已支付的50000元后，还应偿付180000元，故提出如上诉请。庭审中，原告将被告交付定金10000元、房款40000元变更为被告交付定金50000元。被告戴薇辩称，1.请求驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费用由原告自行承担。因为被告签订合同时已拥有一套本市商品房，依照限购政策的规定，被告无权再次购买本市二手住房，对于被告已拥有一套天津市住宅，原告是知情的。2.即使合同有效，原告主张的违约金过高，原告并未举证证明原告存在损失，且按照已签订《房屋买卖置换合同》中关于违约金条款的约定，双方约定两种违约责任的承担方式，被告主张按照违约责任中定金不予退还的方式承担违约责任。3.如果合同有效，按照合同法第一百一十三条的规定，违约损失不能超过合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案被告当时预见的损失即为定金不予退还，其他全部责任由原告自行承担。原告刘本珍为证明其主张向本院提交如下证据：证据一、买卖合同一份，证明双方签订了买卖合同；证据二、房产证复印件一份，证明房屋的情况。被告戴薇的质证意见如下：对证据一真实性、关联性、合法性没有异议，对证明内容有异议，不能起到证明原告主张的证明效果；对证据二的真实性、关联性认可。被告戴薇为证明其主张向本院提交如下证据：证据一、房屋买卖置换合同一份，证明被告在购买房屋时，名下有一套住房，在合同第9.2明确约定，当时无法购买上述房产；证据二、定金收条一张，证明已经给付定金10000元，房款40000元的事实；证据三、买卖协议一份，证明被告在购买涉诉房产时，名下已有一套房屋，由于限购，无法购买涉诉房屋；证据四、天津市存量房买卖协议，证明被告名下房屋交易时间；证据五、结婚证复印件一份，证明被告签订涉案房屋买卖协议时属于已婚状态，补发结婚证的时间是2017年5月22日；证据六、商品房交付通知书一页，证明被告之前出售的东丽区的房产属于商品房且购买时间是在2012年，被告在签订涉案房屋买卖协议时已拥有天津市住房一套；证据七、天津市房地产权证复印件四页，证明与被告具有合法夫妻关系的薛彤权名下自2007年8月10日至今一直登记有一套天津市商品房，被告家庭名下在签订涉案房屋买卖协议时合法拥有两套住宅，在限购范围内，涉案协议无效。原告刘本珍的质证意见如下：对证据一的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，政策是2017年4月1日出台的，而合同是2017年4月3日签订的；对证据二的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，应是50000元的定金；对证据三的真实性、关联性、合法性不予认可，对证明目的也不认可；对证据四的真实性没有异议，对证明目的不认可；对证据五的真实性不发表意见，对证明目的不予认可，虽然被告提交的证据材料上写明是补发，但不能证明其结婚时间为2016年10月28日；对证据六的真实性没有异议，对证据目的不予认可；对证据七的真实性没有异议，对证明目的不予认可，即使本案的被告与案外人薛彤权系夫妻关系，根据相关规定家庭可以拥有两套以上房屋，已拥有两套以上的是不能买卖的，被告戴薇已经将东丽区的房屋卖掉，被告能够实际履行。本院经审理认定事实如下：2017年4月3日，原、被告签订《房屋买卖置换合同》，约定原告刘本珍将其位于天津市静海区2门房屋作价出售给被告戴薇。合同第三条约定：3.1甲乙双方约定，乙方（即被告）于2017年4月3日将定金10000元交付给甲方（即原告）。3.2房款支付方式：转账。合同第七条约定：7.1甲方或乙方违反本合同的约定，违约方应向守约方支付相当于本合同约定的房屋实际成交价格的10%的违约金。违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应当就该损失承担赔偿责任。合同第九条约定：9.2甲乙双方共同协定：因买方售房资金回款周期，打协议时间再行商议，2017年4月将定金10000元整交于甲方，在4月8日再补交40000元，共计50000元，物业费甲方现已交至2017年6月底，后期的物业归乙方，后期事宜于补充协议为主。2017年4月3日，原、被告另签订协议，约定：因买方房主实际售房所得的资金回款周期无法确定，在此期间若卖方房主因故身体问题而去世，后期的关于房屋的手续方面均由卖方的妻子代为办理，如因第三方导致买卖协议未达成，与买方无关，卖方双倍赔偿买方之前支付于卖方的所有金额。以上事实有原、被告当庭陈述及提交的证据为据，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖置换合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。虽然原、被告在签订《房屋买卖置换合同》时，被告在本市已拥有一套住房，依照天津市人民政府办公厅于2017年3月31日发布的《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》的规定，不具备在本市再次购买房屋的资格，但是双方在合同中未约定具体履行期限，只是约定因被告售房资金回款周期，打协议时间再行商议。而被告戴薇与案外人翟启胜签订的天津市存量房屋买卖协议约定，案外人翟启胜应将全部房屋价款于2017年9月30日前支付给被告，双方应在2017年10月15日前到不动产登记机构办理不动产转移登记手续，故被告在其名下房屋所有权变更后即已具备在本市购买房屋的资格，可依照与原告签订的《房屋买卖置换合同》的约定，与原告商议打协议的具体时间。被告在可以履行合同义务的条件下，明确表示不再购买原告房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。《房屋买卖置换合同》第七条约定：7.1甲方或乙方违反本合同的约定，违约方应向守约方支付相当于本合同约定的房屋实际成交价格的10%的违约金。违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应当就该损失承担赔偿责任。本案中，被告主张原告要求的违约金数额过高，主张按照违约责任中定金不予退还的方式承担违约责任，本院认为，《房屋买卖置换合同》虽然涉及两种违约责任的承担方式，但选取哪种方式来维护自己的权益是原告的权利，故对被告此项主张，本院不予支持；但基于违约金具有“补偿和惩罚”的双重性质，并以补偿非违约方的损失为主要功能，故本院综合考虑涉案房屋地理位置、房屋交易市场情况、当事人预期利益及当事人过错程度等因素，且原告并未提供证据证明其实际损失的情况，兼顾公平原则及诚实信用规则，对违约金作适当裁减，酌定被告按总房款2300000元的5%向原告支付违约金，即115000元，扣除已经支付的50000元，被告再向原告支付违约金65000元。原告要求解除与被告签订的《房屋买卖置换合同》，被告亦表示同意解除，本院予以确认。综上，案经调解未果，依照《《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘本珍与被告戴薇于2017年4月3日签订的《房屋买卖置换合同》；二、被告戴薇于本判决生效后五日内给付原告刘本珍违约金65000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由原告刘本珍承担2492元，被告戴薇承担1408元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  孙玉元审 判 员  王海峰人民陪审员  肖广建二〇一九年四月一日书 记 员  相法虎