甘肃省庄浪县人民法院民事判决书（2019）甘0825民初674号原告：郭某，甘肃省庄浪县人，住庄浪县，住庄浪县，住庄浪县，现租住庄浪县，现租住庄浪县，现租住庄浪县。被告：赵某，甘肃省庄浪县人，住庄浪县，住庄浪县，住庄浪县，现住庄浪县，现住庄浪县，现住庄浪县。原告郭某诉被告赵某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭某、被告赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭某向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告转让款2万元;2.判令被告支付原告违约金10万元;3.判令被告按法律规定支付原告利息;4.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告对其诉讼请求第三项予以明确：被告支付原告利息损失326134.8元。事实及理由:2015年6月，林业局在水洛镇何马村为林业系统职工修建棚户区改造楼房，原告询问了相关政策规定，该房屋购买者限于林业局下属单位职工，房价便宜，且享受国家补贴。为此，原告经人介绍与被告相识，被告声称该楼房可于2016年底交工，房屋每平米3200元，分三次交清房款。后双方达成口头协议，被告将自己位于该小区的房屋转让给原告，楼房价429486元，转让费20000元，共计449486元。依协议约定，原告于2015年7月24日、2016年10月11日以被告的名义向林业局修建处缴纳房款15万元、13万元，但被告承诺的交房时间一拖再拖，后被告保证按2018年3月2日交房，原、被告遂于当日补签《房屋转让合同》，合同第四条约定：“甲方（被告）保证该房产合法、权属清楚、有合法的房产证；”合同第七条约定：“本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方赔偿违约金十万；如该房屋不能办理房产证或因甲方自身原因导致房产证无法过户至乙方名下时，甲方应该退还全部房款且支付法律规定的相关利息；”合同第九条约定：“本协议自签订之日起，该房屋由甲方交付乙方使用。”签订合同当日，原告向林业局修建处缴纳剩余房款149486元，向被告支付转让费20000元。房款缴清后该房屋又未交工，后原告得知因资金不到位，该项目已处于停工状态，且被告不享有该房屋的完全产权，相关政策明确规定该房屋不能向内部职工以外的人转让，如果私自转让被发现，林业局将无条件收回该房屋。至此，原告才知被告转让时并未与林业局签订购房合同，没有取得该套房屋的所有权，该房屋产权属林业局，被告不可能有房产证也无法将房产证过户到原告名下。无奈之下，原告便向被告和负责棚户区修建的林业局说明了事情原委，被告及林业局退还原告429486元房款(房款退还原告后，该房屋已被林业局收回且已向他人出售)，被告收取的20000元转让款费经原告多次催要被告至今未退还。综上所述，原告按照合同约定已履行了全部合同规定的义务，而被告却未按合同约定履行自身义务，根据原、被告签订的合同第四条、第九条规定，被告违反相关政策，私自转让未取得所有权的房屋，且该房由于投资不到位，导致至今也无法交付给原告使用，原告无法获得所有权和使用权。现为维护原告的合法权益，特诉诸法院，具体诉讼请求如前所述。郭前海辩称，2018年3月2日，原、被告签订《房屋转让合同》，该合同第一项约定“甲方自愿将坐落于××庄二手毛坯楼房转让给乙方”，该合同所转让的房屋属于林业系统为解决林业系统职工居住困难而修建的棚户区改造房。至于该房屋的性质及能否转让给他人被告不知情。在原、被告协商该房屋转让事宜时，被告并未向原告明确表示该房屋何时完工。需要说明的是原告在订立合同前，对于该房屋的性质及能否转让是明知的，原告是贪图楼房便宜，被告是为得到国家政策补贴，双方为各自的利益着想遂签订《房屋转让合同》，并且在合同中约定，原告将该房屋的房款以被告的名义打给林业局，该房屋的优惠政策均由原告享有，原告分两次给被告转让费20000元。后原告向林业局棚户区部门提出退房，林业局与被告沟通，并将原告缴纳的房款429486元全部退还给被告，被告将全部房款转给原告。原告请求被告退还其20000元转让费本属于被告应得之利益，故被告不同意退还；原告请求的违约金，因被告不存在违约行为，故其不承担违约金；至于原告请求的利息，既无事实根据又无法律依据，被告不同意原告该项诉讼请求。综上事实和理由，请求法院驳回原告郭某对被告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据可认定的证据，本院认定事实如下:2015年6月，庄浪县林业局在水洛镇何马村为本系统职工修建棚户区改造楼房。被告作为林业系统职工向筹建处进行购房登记，但并不真正购房，欲通过向他人转让从中获利。原告亦明知该楼房为林业系统棚户区改造房屋，也明知该房屋的相关政策规定，但贪图楼价便宜，经他人介绍与被告相识并就房屋转让事宜进行协商，双方达成口头协议，被告将自己名下位于该小区的房屋转让给原告，楼房价429486元，转让费20000元，共计449486元。后依协议约定，原告于2015年7月24日、2016年10月11日以被告的名义向林业局修建处缴纳房款15万元、13万元，2018年3月2日，原、被告补签《房屋转让合同》，合同第四条约定：“甲方（被告）保证该房产合法、权属清楚、有合法的房产证；”合同第七条约定：“本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方赔偿违约金十万；如该房屋不能办理房产证或因甲方自身原因导致房产证无法过户至乙方名下时，甲方应该退还全部房款且支付法律规定的相关利息；”合同第九条约定：“本协议自签订之日起，该房屋由甲方交付乙方使用。”签订合同当日，原告向林业局修建处缴纳剩余房款149486元，向被告支付转让费20000元。2018年10月10日，原告提出解除转让合同，经与被告协商，林业局通过被告退还原告所缴纳的房款429486元。但被告以其收受原告20000元转让费为其应得利益为由拒不返还原告，原告遂诉诸来院，具体诉讼请求如其诉称。本院认为，原、被告之间签订的《房屋转让合同》为无效合同。因为合同的标的物为享受国家政策补贴的棚户区改造房屋，是为解决庄浪县林业系统职工住房困难而由国家给予相应补贴修建的房屋，具有保障性质的政策性住房，购房者是特定群体，即庄浪县林业系统住房困难职工。原告并非在特定购房群体范围之内，因此，原告不享有直接或通过其他途径购买该房屋的权利，包括本案中通过转让的形式。且根据庭审查明的事实，原、被告在签订《房屋转让合同》时对此情形是明知的，该合同第十一条明确约定“本合同签订后，该房屋如再有相关优惠政策，该优惠政策由乙方享有，甲方应无偿提供相关手续。”根据该约定，足以证明原、被告双方为了各自的利益，相互串通以合法的形式掩盖其非法目的的主观意图，被告实际收取原告转让费20000元，其行为违背了国家政策的强制性规定，损害了国家利益，依《合同法》第五十二条规定，原、被告为买卖棚户区改造房屋所签订的《房屋转让合同》为无效合同，被告因该合同收取原告的20000元应予以返还原告；因合同无效，对双方当事人自始无法律约束力，故不存在被告违约的问题，原告请求判令被告给付违约金的请求无法律依据，故不予支持；至于原告请求判令被告支付其利息损失的请求，根据庭审查明的事实，原、被告在签订《房屋转让合同》时对该房屋不能转让是明知的，故双方对订立合同及履行合同均有过错，故对原告该项请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）、（三）、（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告郭某与被告赵某为买卖棚户区改造房屋所签订的《房屋转让合同》为无效合同；二、被告赵某于本判决生效后一个月内返还原告郭某转让费20000元；三、驳回原告郭某的其他诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取1350元，由原告郭某承担675元、被告赵某承担675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审判员 柳新民 二0一九年四月十七日书记员 苏红燕