河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初1019号原告：郑州市三阳商贸有限公司，住所地郑州市。法定代表人：杨灿安，董事长。委托诉讼代理人：张富强，河南千业律师事务所律师。委托诉讼代理人：董少俊，河南千业律师事务所实习律师。被告：吕帅，男，1986年10月22日出生，回族，住西平县。委托诉讼代理人：蒋呈彬，河南知松律师事务所律师。原告郑州市三阳商贸有限公司（以下简称三阳公司）与被告吕帅排除妨害纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三阳公司的委托诉讼代理人张富强、董少俊，被告吕帅的委托诉讼代理人蒋呈彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三阳公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止侵权，立即从龙湖·熙岸小区1号楼1单元15层东户1501号房屋腾空搬离，并返还房屋；2、判令被告向原告赔偿侵占房屋所造成的租金损失，截至起诉之日共计52533元，之后损失按每月2000元的标准计算至被告腾空搬离之日止；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是“龙湖·熙岸”房地产项目的开发商和产权所有人。2016年原告开发的“龙湖·熙岸”小区1号楼1单元15层东户1501号房屋被被告占用，并私自装修。后经原告核实公司售房档案，发现被告未与原告签订房屋买卖合同，原告也未收到被告交纳的房款转账，因此被告之行为属于非法侵占房屋。2017年11月6日，原告委托律师向被告发函，要求被告提供证明所涉房屋买卖关系成立的相关凭证，但被告未提供相关证据。2017年12月5日，原告再次委托律师发函，要求被告搬离侵占房屋、恢复原状，并赔偿原告的相关损失，被告置之不理，为此双方发生纠纷。被告吕帅辩称，1、被告于2013年年底通过其亲属牛辉向原告的财务人员杨路路交付涉案房屋认购款100000元，之后，原告向被告的妻子商文亚补充出具了100000元的收条及房屋认购单，双方存在房屋买卖合同关系；2、2016年2月份，由于原告所开发的小区不具备交房条件，原告公司法定代表人的儿子兼公司总经理出具了龙湖熙岸延期交房承诺书，承诺有关业主可以先期进行装修，未正式交房之前，业主可选择2016年2月28日后进入该小区装修，但不视为正式交房，已装修业主违约金按照合同约定一半赔付。正是基于该承诺，被告在2016年将现居住的房屋予以装修。因此，原告所诉的事由不具有事实基础，请求驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审核确认的证据，本院认定事实如下：2010年三阳公司（甲方）与孙安华（乙方）合作开发新郑市龙湖镇新城内居住用地项目，约定甲方以土地证书等级的53亩土地使用权以及全套合法手续参与该项目的开发，乙方负责该项目开发建设手续办理和全部资金投入，直至该项目达到预售条件；因为本项目开发建设的一系列手续均以甲方名义办理，费用在乙方投入资金中支出；本项目合作协议签订后设立项目部，甲方董事长杨灿安委派代表一人代表甲方全权行使甲方在本协议中的权利和履行本协议中甲方的义务。甲方派会计一人负责该项目中的账目处理保管，甲方提供证件、资料、公章的内容，双方并签订一份《委托协议书》。原告三阳公司在郑州仲裁委员会（2016）郑仲裁字第0229号裁决书中认可2010年6月8日，三阳公司与孙安华联合开发位于新郑市龙湖新城内两宗土地，面积为35359.22平方米，约合53亩的居住用地项目，双方签订了《合作开发协议》，孙安华在“龙湖·熙岸”房地产项目中担任三阳公司负责人、代理人。庭审查明：1、原告提供律师函两份及快递单。证明原告得知涉案房屋被被告占用后，发函要求被告搬离，恢复原状，并要求被告按照每月2000元的标准向原告赔偿租金损失；被告接到律师函后拒不理会，也不搬离涉案房屋。被告认为该组证据不能证明原告所邮寄的律师函就是当庭提交的内容，吕帅未收到第二组律师函，根据邮寄单上显示的时间，吕帅已在新郑市看守所，有已经生效的刑事判决书为证。2、原告提供涉案房屋的用电记录，证明被告所占房屋起始购电时间2016年10月27日，是邦众公司违规进入小区期间，证实被告未经原告许可擅自装修房屋，损失自己承担。被告认为吕帅进入小区是经三阳公司及实际投资人孙安华以及该公司的实际负责人张某同意后才入住房屋进行装修。3、原告提供《合约书》一份，其主要内容为：2014年12月12日，三阳公司法定代表人杨灿安委托孙安华、公司项目经理张某、会计杨路路、销售吕帅负责新郑龙湖熙岸项目有关手续办理及财务的相关事宜，其必须依法办理，如出现差错引起的法律责任由其承担。证明杨灿安授权张某、杨路路、吕帅时间是2014年12月12日。被告认为合约书真伪无法确认。4、被告提供牛辉的身份证复印件及情况说明各一份，工商银行网上转账电子回单一份。证明2013年12月28日，牛辉代三阳公司员工吕帅向原告公司支付了内部房源认购款100000元。原告对该组证据的真实性提出异议，认为转账凭证的交易时间2013年12月28日，收款人杨路路并非原告，且牛辉的身份无法确认；2013年12月28日支付的100000元却在2015年6月18日出具收据，不符合常理，违背生活常识。5、被告提供《龙湖·熙岸房屋认购书》及《收据》各一份，《收据》的主要内容为“2015年6月18日，今收到商文亚交来定金100000元，会计杨”，加盖有三阳公司财务专用章。《龙湖·熙岸房屋认购书》的主要内容为：2015年6月18日，商文亚购买三阳公司开发的位于龙湖·熙岸1号楼1单元15层东户1501房屋一套，面积122.68㎡，房屋总价款627088元，付款方式个人住房按揭贷款方式付款。按揭款数额430000元，首付款197088元，首付支付时间签订《商品房买卖合同》前。经双方约定买受人于2015年6月18日，交纳认购房屋定金100000元。《龙湖·熙岸房屋认购书》上加盖有龙湖·熙岸营销中心专用章，收款人处有杨路路签名。证明因吕帅当时是三阳公司员工，认购了涉案房屋，由于吕帅不慎丢失原来的收据和认购单，该组证据是基于网银转账的事实三阳公司后补的，客观上双方存在房屋买卖合同关系。原告对该组证据的真实性提出异议，认为原告的财务专用章于2016年2月19日公告作废，并申请对该组证据的形成时间进行司法鉴定，提交了申请书。6、被告提供三阳公司的《承诺书》，证明三阳公司延期交房，为减少支付违约金，鼓励业主在2016年2月28日后进入小区对房屋进行装修，吕帅于2015年10月从三阳公司领取了房屋钥匙，对购买的房屋进行了装修，并非擅自入住、装修的情况。原告认为该证据系复印件，不能证明其目的。7、被告提供杨路路身份证复印件、银行历史明细单各一份及杨路路的说明一份，证明杨路路是三阳公司的财务人员，其收到了吕帅缴纳的10万元的内部房源定金。同时也证明了吕帅原来的认购手续及收据丢失后为吕帅补办过认购书及收据。被告对杨路路的说明提出异议，认为该说明“后吕帅声称相关收据及认购手续丢失，在查阅转账凭证、原收据复印件及认购协议书复印件后，为吕帅补办了收据及房屋认购书”，明显违背财务管理常识。8、被告申请证人张某出庭作证，证实其于2010年8月到三阳公司负责房地产开发，投资人孙安华和三阳公司法定代表人杨灿安授权其负责三阳公司日常工作，并出具杨灿安出具的授权委托书一份，其主要内容为“杨灿安因身体因素，特委托张某行使三阳公司法定代表人的所有职权，张某签订的所有合同及职务行为三阳公司均与认可”；还证实杨路路是2010年10月经其招聘进入三阳公司工作，负责三阳公司的财务；吕帅也是经其招聘进入三阳公司工作，吕帅参与了三阳公司内部职工认购涉案的房屋，因三阳公司售楼部被人抢占过，吕帅的妻子向其申请补办收据和认购书，经与财务人员和孙安华确认，其让财务人员补过手续；三阳公司的财务章由投资人孙安华掌控着，杨灿安的儿子将三阳公司相关资料封存后，“龙湖·熙岸”小区的房屋不能正常交付，后被业主围堵，三阳公司无奈与业主签署了提前装修协议，只要取得购房合同或者订购协议的都允许入住，并作出承诺。被告认可证人的陈述，且证人是取得杨灿安及孙安华授权后对三阳公司进行管理，其证言客观、真实。原告认为证人陈述不属实，证人于2016年2月17日被三阳公司开除，其补办的任何手续属无效；三阳公司财务专用章由实际投资人孙安华、杨路路控制，三阳公司就其财务专用章在2016年2月19日登报作废，其补办的手续未经确认属无效；杨灿安对张某授权销售房屋的时间是2014年12月12日，并提供了《合约书》、《开除通知书》及报纸公告。另查明：吕帅与商文亚系夫妻关系。以上事实由当事人陈述，《收据》，《龙湖·熙岸房屋认购书》，《说明》，证人证言，《授权委托书》，《合约书》，《合作开发协议》，郑州仲裁委员会裁决书及本案庭审笔录为证。本院认为，物权权利人依法对特定的物享有支配和排他的权利。基于合同关系等产生的占有，有关不动产或动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或约定不明确的，依照有关法律规定。本案中，被告吕帅的陈述及其提供的牛辉情况说明、银行电子回单、《龙湖·熙岸房屋认购书》、《收据》以及杨路路的说明和证人张某的证言等证据相互印证，已形成完整的证据链条，足以证实吕帅作为三阳公司的职员以其妻子商文亚的名义参与了三阳公司内部房源认购，签订并持有《龙湖·熙岸房屋认购书》。该认购书有当事人的名称和住所、商品房的基本状况以及商品房的总价款、付款方式和时间等主要内容，且已收取认购房屋定金100000元，根据相关规定，该认购书应认定为商品房买卖合同，即三阳公司与商文亚存在商品房买卖合同关系。原告三阳公司虽然系法律意义上诉争房屋所有权人，享有对诉争房屋的直接支配和排他的权利，有权要求占有人返还房屋。但是，由于被告吕帅的妻子商文亚与三阳公司之间存在房屋买卖合同法律关系，其基于双方的房屋买卖合同法律关系的合法占有。故原告三阳公司要求被告吕帅停止侵权，立即从涉案房屋搬离返还房屋并赔偿侵占房屋所造成的租金损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告提供的《合约书》，杨灿安的委托时间是2014年12月12日，但没有终止时间，即使三阳公司提供了开除张某、杨路路、吕帅等人的通知书，也无有该通知书已经送达的相关证据，且吕帅等人不认可被三阳公司开除的事实，也没有劳动仲裁机构或者人民法院确认张某、杨路路与三阳公司解除劳动关系的证明，故三阳公司陈述的补办手续无效的意见，不能使本院采信。根据有关规定，申请鉴定的事项与待证的事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。虽然原告对《收据》和《龙湖·熙岸房屋认购书》不认可，但相关证据以及当时三阳公司杨灿安的委托代理人张某证实吕帅参与了三阳公司内部房源的认购，并收取定金100000元，《收据》、《龙湖·熙岸房屋认购书》均是2015年6月18日补的，三阳公司的财务章没有丢失是由涉案房产投资人孙安华掌控，故原告申请鉴定对证明待证事实无意义，本院不予准许。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条第一款之规定，判决如下：驳回原告郑州市三阳商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费1113元，减半收取计557元，由原告郑州市三阳商贸有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 员  李国喜二〇一九年四月一日代理书记员  吕锦豪