云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2019）云3102民初163号原告：瑞丽市翁兴淼木业制品厂，经营场所云南省德宏州瑞丽市勐卯镇勐力新村**，统一社会信用代码92533102MA6LX3A845。经营者：翁兴淼，男，汉族，1959年5月1日出生，身份证住址浙江省乐清市。委托诉讼代理人：王云，云南宏鑫律师事务所律师，执业证号15331201611855634，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：甫雪静，云南宏鑫律师事务所律师，执业证号15331201611556290，代理权限为特别授权代理。被告：陆光正，男，汉族，1963年9月4日出生，身份证住址浙江省东阳市南市。委托诉讼代理人：张云贤，云南虹源律师事务所律师，执业证号15331200811766550，代理权限为特别授权代理。第三人：陆永明，男，汉族，1955年6月5日出生，身份证住址（现住）云南省德宏傣族景颇族自治州瑞丽市南卯街6号。原告瑞丽市翁兴淼木业制品厂（以下简称翁兴淼木业制品厂）与被告陆光正、第三人陆永明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序进行审理。2019年3月4日，本院裁定本案转为普通程序，于2019年3月27日公开开庭进行审理。原告翁兴淼木业制品厂委托诉讼代理人甫雪静、被告陆光正及其委托诉讼代理人张云贤、第三人陆永明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁兴淼木业制品厂向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2016年12月31日签订的《租赁协议》；二、判令被告向原告支付2016年10月1日至2016年12月31日期间的租金62500元；三、判令被告向原告支付自2018年1月1日起至实际支付之日止的租金，截至2018年12月31日租金暂计为25万元；四、判令被告以62500元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率（年利率4.75%）的1.5倍支付逾期损失，计算期间为2017年1月1日起至实际支付之日止，截至2019年1月10日，损失暂计为9141.28元；五、判令被告以25万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率（年利率4.75%）的1.5倍支付逾期损失，计算期间为2018年1月1日起至实际支付之日止，截至2019年1月10日，损失暂计为18505.21元；六、判令被告向原告支付因本案诉讼产生的律师委托代理费10000元。上述第二、三、四、五、六项诉讼请求共计为350146.49元。七、判令被告搬离瑞丽市翁兴淼木业制品厂并将租用厂房恢复原状；八、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2016年10月1日起，被告租赁了原告厂房用于木业加工，后双方于2016年12月31日就租赁事宜达成《租赁协议》，约定：原告将瑞丽市翁兴淼木业制品厂出租给被告使用，租期暂定为4年，自2017年1月1日起至2020年12月29日止。租金为每年25万元，一年一交、先交后用。租期满后，被告须将无用的障碍物恢复原貌，无法搬走的物品，无偿留给原告使用。自2016年10月1日起，已经产生共计562500元的租金，但截至今日，被告仅向原告支付过2017年1月1日至2017年12月31日期间的租金250000元，尚欠312500元未支付。2018年12月23日，原告曾向被告发出律师函（该函于2018年12月25日送达至被告现住地），郑重声明：被告应在2018年12月30日前向原告支付租金312500元并搬离翁兴淼木业制品厂。若被告逾期未履行义务，则原告将采取相应措施以维护自身合法权益，一切后果及因此产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费）由被告承担。被告一直未予理会。现原告为维护自身合法权益提起诉讼。被告陆光正辩称：原告的诉讼请求不能成立，请法院依法审查后驳回原告的诉讼请求。理由如下：原、被告于2016年12月31日签订《租赁协议》，约定原告把自己享有使用权的翁兴淼木业制品厂出租给被告经营管理，合同期为四年，从2017年1月1日至2020年12月29日止，合同约定每年的租金为25万元，支付租金的时间为每年的1月1日，先交租金后用房。因为原、被告系好朋友，当时原告非常缺钱，所以意向合同达成以后，在2016年9月29日，被告就交纳了2017年1月1日至2018年1月1日的租金。2017年12月30日，在被告多次参加下，翁兴淼和第三人陆永明达成协议，从2018年1月1日开始的租金由被告支付给第三人，作为翁兴淼偿还第三人欠款的利息，所以2018、2019两年的租金被告都支付给了第三人，被告并没有欠原告租金，合同也没有到期，另外《租赁协议》上明确约定，租赁期限是从2017年1月1日开始计算，所以原告要求支付2016年10月1日至2016年12月31日的租金没有依据。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人陆永明陈述：2014年、2015年期间，翁兴淼叫我帮他借钱用于开办工厂，我找了朋友亲戚借钱给翁兴淼，每年的9月1日是还钱的日期，到2016年9月1日翁兴淼就还不出钱了，之前我也帮翁兴淼还过几笔欠款，翁兴淼总计欠我126万元。协商后，翁兴淼将木业制品厂抵押给我，约定租金由我来收，抵作利息。第一次收租金是2018年1月1日，我开好了25万的收据给被告陆光正，被告没有给我钱，我了解到是因为翁兴淼私下找过被告，被告在中间有点为难。后来我与被告去找翁兴淼，三方当面协商，最后翁兴淼同意租金由被告支付给我。因为之前翁兴淼从被告那里拿了3万元（该系原、被告之间的债务，我不清楚），所以被告只支付了22万元给我，我找被告要欠着的3万元，被告让我找翁兴淼要，因此最后翁兴淼就写了3万元的欠条给我。2018年12月25日，我准备去向被告收2019年租金的时候，翁兴淼在被告的厂房门口贴了律师函，我的租金就没有收到，后来咨询了律师，才又找到被告收到了2019年的租金25万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据：原告提交的原告营业执照副本及经营者身份证复印件各1份、《租赁协议》1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告翁兴淼木业制品厂提交的以下证据：一、《收款收据》原件1份，欲证明被告于2016年10月1日起开始实际承租瑞丽市翁兴淼木业制品厂，在2016年9月29日向原告支付了自实际承租之日起至2017年12月31日期间的部分租金。二、《律师函》1份、照片打印件8张，欲证明2018年12月23日原告向被告发出律师函，该函于2018年12月25日送达至翁兴淼木业制品厂，声明：被告应在2018年12月30日向原告支付租金312500元并搬离翁兴淼木业制品厂。若被告逾期未履行义务，则原告将采取相应措施以维护自身合法权益，一切后果及因此产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费）由被告承担。三、律师费发票原件1份，欲证明原告为此次诉讼支付律师代理费1万元。经质证，被告陆光正、第三人陆永明对证据一的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容不认可，异议认为2016年9月29日交的25万元租金，收款收据上明确注明收取的是2016年10月1日至2017年12月31日的租金；对证据二的三性及证明内容均不认可，因为《律师函》内容不真实，是无中生有、不讲诚信的行为；对证据三不认可，此次诉讼是无理诉讼，且律师费的承担应有合同约定。结合被告与第三人的质证意见，本院认为，被告及第三人对证据一的真实性无异议，对此本院予以确认；证据二《律师函》的内容是向被告催收截至2018年12月31日的租金，根据本案其他证据及事实，被告已经足额支付了2018年12月31日前的租金，故对该组证据不予采信；对证据三的真实性予以采信。被告陆光正提交的以下证据：一、《租赁协议》复印件1份，欲证明原、被告签订租赁协议的时间是2016年12月31日，租赁期限为四年，即从2017年1月1日至2020年12月29日止，每年租金25万元，一年一付。二、《抵押合同》、《告知书》复印件各1份，欲证明翁兴淼欠第三人陆永明126万元，2017年12月30日，翁兴淼和第三人签订《抵押合同》，并告知被告，从2018年开始，被告就将2018年、2019年的租金支付给了第三人，代翁兴淼支付126万元欠款的利息。三、2016年9月29日《收款收据》、2018年1月10日《收款收据》、2019年1月1日《收款收据》各1份，中国农业银行银行卡交易明细清单1份，中国农业银行汇款回执单2份，《欠条》1份，欲证明2017年的租金已支付给原告，2018年、2019年的租金已支付给第三人陆永明。经质证，第三人对以上证据均认可；原告对于证据一的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容不认可，异议认为虽然协议约定租赁期限为4年，但被告自2016年10月1日起就已经实际使用厂房，其应当按照租赁合同约定的租赁费用向原告支付自2016年10月1日起至2016年12月31日止的租金。对于证据二的三性认可，证明内容不认可，因为原告与陆永明签订的抵押合同并未办理抵押物登记，不发生效力，其次原告在抵押合同中仅表明，其木业制品工厂每年有25万元的租金，以此作为原告向陆永明支付的利息，但并未同意陆永明可以不经过原告直接向被告收取厂房租金。对证据三中2016年9月29日的《收款收据》三性认可，证明内容不认可，认为被告仅向原告支付了2017年1月1日至2017年12月31日的租金25万元，2016年10月1日至12月31日的租金并未支付。对2018年1月10日及2019年1月1日的《收款收据》三性及证明内容均不认可，此为被告与第三人之间的事情，与原告无关，对银行汇款回执单的真实性、合法性认可，关联性不认可，认为是被告与第三人之间的往来，与原告无关。对《欠条》的真实性、合法性认可，关联性不认可，该欠条金额与被告和第三人主张的实际收到的2018年租金金额不一致。结合原告与第三人的质证意见，本院认为，原告对证据一、二及证据三中2016年9月29日的《收款收据》、银行汇款回执单、《欠条》的真实性均认可，对此本院予以确认；2018年1月10日《收款收据》能够与原告出具给第三人的《欠条》和被告提交的银行汇款回执单以及第三人的陈述形成完整的证据链，证实2018年的租金被告已支付给第三人22万元、原告收取3万元的事实，本院对此予以采信；2019年1月1日的《收款收据》能够与银行汇款业务凭证及第三人的陈述相印证，证实2019年租金25万元被告已支付给第三人的事实，本院对此予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年，原告翁兴淼木业制品厂的经营者翁兴淼与被告陆光正达成房屋租赁合意，原告将翁兴淼木业制品厂出租给被告管理使用。合意达成后，被告先后于2016年8月26日、2016年9月30日通过银行转账的方式共向原告支付了25万元租金。2016年9月29日，原告出具《收款收据》给被告，载明：“收到陆光正交来2016年10月1日至2017年12月31日（一年）场地、厂房租金25万元”。后双方于2016年12月31日补充签订《租赁协议》，约定：“原告（甲方）将瑞丽市翁兴淼木业制品厂出租给被告（乙方）使用，租赁期限暂定4年，从2017年1月1日至2020年12月29日止。租金每年25万元，四年内不变，租金按时一年一交、先交后用。”2017年12月30日，原告经营者翁兴淼向第三人陆永明借款，并将翁兴淼木业制品厂抵押给陆永明，双方签订《抵押合同书》约定，借款金额为126万元，借款期限自2018年1月1日起至2020年12月30日止，借款利率：红木家具厂租金每年25万元，归陆永明收取作为利息。2018年1月1日，第三人陆永明向被告陆光正送达《告知书》，载明：“翁兴淼将其瑞丽市翁兴淼木业制品厂抵押给我本人，现将《抵押合同》文本呈送与你，请你按照合同内容执行。租金交付与我（租金归我收取）……”2018年1月10日，陆永明预先写好收款收据向被告陆光正催收租金，载明：“今收到陆光正交来瑞丽市翁兴淼木业制品厂2017年12月30日至2018年12月30日厂租25万元”，被告陆光正于2018年1月15日通过中国农业银行转账22万元到陆永明的个人账户内。2018年7月7日，翁兴淼出具《欠条》给陆永明，载明，“欠陆老师由陆光正交给我2018年租金的30000元，其余的贰拾叁万元，陆光正自行交给了陆老师。”落款处有欠款人翁兴淼本人签字。2018年12月23日，原告向被告发出《律师函》，粘贴于翁兴淼木业制品厂大门，载明：1、被告应在收到本函之日起五日内向原告支付租金312500元。2、《租赁协议》自收到本函之日起解除。3、被告应在收到本函之日起五日内搬离翁兴淼木业制品厂，并将厂房恢复原状。若被告逾期未履行义务，则原告将采取相应措施以维护自身合法权益，一切后果及因此产生的相关费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、差旅费）由被告承担。另查明，翁兴淼于2018年7月7日手写的《欠条》中所载的“陆老师”，即为第三人陆永明。本院根据各方当事人的诉辩主张，在征求当事人意见的基础上，将本案争议焦点归纳为：1、原、被告于2016年12月31日签订的《租赁协议》效力如何、应否解除；2、被告应否支付原告2016年10月1日至2016年12月31日期间以及2018年1月1日起至实际清偿之日止的租金及逾期利息；3、被告应否承担律师费1万元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。对双方主要争议作如下评析：原、被告于2016年12月31日签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格按照合同约定履行义务。关于被告应否支付2016年10月1日至2016年12月31日期间租金62500元及逾期利息的问题。首先，原、被告双方在《租赁协议》中已明确约定租赁时间为2017年1月1月起，现无证据证明被告实际开始使用厂房的时间为2016年10月1日；其次，原告在2016年9月29日出具给被告的收款收据中已明确载明收到2016年10月1日至2017年12月31日场地、厂房租金25万元，即该25万元租金已包含了2016年10月1日至2016年12月31日期间的租金，故原告要求被告单独支付2016年10月1日至2016年12月31日期间租金62500元并支付逾期利息的诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于被告应否支付2018年1月1日起租金及逾期利息的问题。结合原告出具给第三人陆永明的《欠条》内容和被告提供的银行汇款回执单、2018年1月10日《收款收据》、2019年1月1日的《收款收据》，以及第三人的陈述，对于2018年的租金25万元，原告收取3万元、剩余22万元被告通过银行转账方式直接支付给第三人；2019年的租金25万元被告通过银行转账方式直接支付给第三人，本院予以采信。原告主张《欠条》中的“贰拾叁万”与被告汇款给第三人的22万元金额不吻合，但根据《租赁协议》每年租金为25万元，原告认可收到被告支付3万元租金，剩余租金必然为22万元，该与银行汇款回执单金额22万元吻合，故本院对原告的意见不予采纳。被告已足额支付了2018年1月1日起至2019年12月31日止的租金，不存在违约，故原告要求被告支付2018年1月1日起的租金并支付逾期利息的诉讼请求不能成立，本院不予支持。被告已经交付租金至2019年12月31日，不存在《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条规定的可以解除合同的情形，现租赁期限未到，故原、被告双方应当继续履行《租赁协议》，原告可以继续使用该厂房。另，原告发出的《律师函》内容是要求被告支付截至2018年12月31日的租金，现已查明该部分租金被告已足额支付，被告不存在逾期履行义务的情形，故原告要求被告承担律师费1万元的诉讼请求亦不能成立。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告瑞丽市翁兴淼木业制品厂的全部诉讼请求。案件受理费6552元，由原告瑞丽市翁兴淼木业制品厂承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院,并预交上诉费6552元；若有新证据，与上诉状一并提交。审 判 长 何 菲人民陪审员 周 彪人民陪审员 高红旗二〇一九年四月十八日书 记 员 郭 辉附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。