陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2019)陕01民终2658号上诉人（原审原告）：张某某，男，1980年9月18日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。委托诉讼代理人：孙剑，陕西永嘉信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张甲，男，1986年8月20日出生，汉族，住陕西省山阳县，现住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：赵博，陕西宜平律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安方业房地产营销策划有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：张甲，该公司总经理。委托诉讼代理人：李飞，男，1985年8月2日出生，汉族，系该公司员工，住西安市高陵区。上诉人张某某因与被上诉人张甲、西安方业房地产营销策划有限公司（以下简称方业公司）居某某合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初15371号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张某某上诉请求：撤销一审判决，改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费由张甲、方业公司负担。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足。其承租商铺因消防问题导致不能正常经营，以致被迫解除租赁合同的事实未查清。一审没有查清实际验收情况，并非仅对大楼的消防设施进行了改造验收。消防改造不仅影响正常经营，更导致租赁合同终止。《解除协议书》中相关补偿更能反映丹尼尔公司消防改造对其的经营影响之大。《解除协议书》中相关减免补偿并非基于《补充合同书》第六条对改造占用期间补偿的约定，而是消防改造导致合同终止，丹尼尔公司基于诚信和公平考虑，给予其经营损失的补偿，该补偿系系对经营损失的补偿，与本案无关联，不影响张甲、方业公司按承诺退还相应的居某某费。张甲、方业公司承诺“如遇消防问题不能正常经营给予退款”意思明确，合法有效。该承诺是张甲、方业公司能顺利完成居某某义务、获取居某某报酬的前提之一。另，张甲、方业公司收取居某某费明显高于规范和市场收费水平，其应承担比一般居某某服务要高的风险。现其居某某目的没有实现，张甲、方业公司应退还相应钱款。其提交的《通知》《解除协议书》已完成消防改造影响其正常经营的举证责任，一审法强加上诉人的举证责任错误。张甲辩称，《解除协议书》系张某某与案外人签订，该协议并没说明是消防原因导致无法经营。消防改造是经过消防部门研究确定的方案，是为了大楼的安全，任何一栋大楼都应进行消防验收。丹尼尔公司因为消防验收给予张某某补偿是基于其的谨慎考虑。但不能由此反推张某某的损失。张某某无任何证据证明其无法经营是因为消防原因，消防改造并不必然导致无法经营的结果。本案中其已经完成中介，无需为居某某行为提供长期的服务及质量保证。其就该楼盘消防问题未对张某某有任何隐瞒，收房时张某某对于消防情况是知情的，消防改造的情况张某某十分清楚。张某某选择在该争议楼盘经营，并且办理了各种证照手续，一直正常经营。张某某租赁该存在一定经营风险的房屋有其用意和考虑，因此出现问题应由张某某自行承担。张某某因为经营不善以消防原因为由向其主张钱款，无事实和法律依据。张某某所援引西安市物价局和西安市房屋管理局印发的《关于规范房屋中介服务收费的通知》现已失效。现行执行的文件是西安市物价局、西安市住房保障和房屋管理局《关于我市房屋中介服务收费有关问题的通知》市物发（2014）205号文件，该通知明确中介收费实行市场调节价，居某某收费的高低与工作难度有关，其通过自己的工作已经为张某某找到合适的房屋，居某某行为已经结束，对于租赁合同的细节，包括期限面积等系张某某与出租人进行商议，且事实上张某某与出租人亦就合同内容进行过变动。张某某经营好，其不收取任何利润，经营不善却要其承担相应义务，这更不符合社会导向。请求驳回上诉，维持原判。方业公司辩称，一审判决正确，请求驳回张某某的上诉请求。其他同张甲的答辩意见。张某某向一审法院起诉请求：张甲、方业公司退还其费用20万元及利息2223元（2018年5月24日起算，暂计算至2018年8月24日，按银行同期贷款利率计算）；本案诉讼费用由张甲、方业公司负担。一审法院认定事实：2016年6月22日，张某某（乙方）与西安丹尼尔房地产开发有限公司（甲方）签订《租赁合同书》，约定：⒈甲方将位于西安市新城区XX路XX大厦XX层421平方米的商铺租赁给乙方用于餐饮经营之用（乙方对租赁标的的消防竣工验收等现状均已知悉，愿意在现状下承租）；⒉租赁期限为7年，装修75天，自2016年9月28日起至2023年9月27日止。第五条第一款载明，如乙方超过十日未交租金，物业等费用或者未经甲方书面同意，擅自转租房屋，或乙方未经甲方同意改变商铺用途，甲方有权单方面解除合同。2017年4月13日，张某某（乙方）与西安丹尼尔房地产开发有限公司（甲方）签订《补充合同书》，双方对原合同进行了补充约定，并在第六条消防验收配合事项约定：“由于甲方大楼正在消防验收过程中，乙方对此知悉的，愿意在现状下租赁。同时，在消防验收过程中，如因消防验收要求，需要对乙方所承租商铺进行改造以符合消防部门要求，双方商定：⒈在甲方消防验收改造前双方约定减少面积暂由乙方免费使用。消防改造由甲方对商铺进行改造以达到消防验收之要求，费用由甲方承担；在消防改造前十日甲方应以书面通知乙方改造时间，乙方无条件配合，如因乙方原因导致甲方消防改造迟延超过十日的，乙方应无条件配合，如因乙方原因导致甲方消防改造迟延改造超过十日的，甲方有权单方解除《租赁合同书》及《补充合同书》，解除及解除后事项按原《租赁合同书》第五条第一款约定执行；⒉甲方消防验收改造需要时间为10天，甲方应就改造实际占用时间，给乙方以租金免除。如超过10日，在免除租金的基础上，免除乙方占用期间的物业管理费用，并支付占用期间乙方的人员工资。2017年12月14日，西安丹尼尔房地产开发有限公司向张某某发出《通知》，载明：“双方于2016年6月22日签订了XX路XX大厦XX层《租赁合同书》，双方于2017年4月13日签订了《补充合同书》，根据《补充合同书》第六条之约定，我公司按消防部门要求，欲对该大楼按消防部门要求进行消防改造，现特通知贵方，应在本通知发出十日内无条件配合消防改造，贵方应停止营业、腾出场地按合同约定配合我公司的消防改造，如贵方延迟超过十日，按合同约定我方有权单方解除合同，并按双方原《租赁合同书》第五条第一款执行。”2018年5月24日，张某某与西安丹尼尔房地产开发有限公司签订《解除协议书》，双方以保康大厦整体建筑因消防验收需改变铺面的位置、结构、导致经营不能确定，双方解除了双方于2016年6月22日签订的《租赁合同书》，及2017年4月13日签订《补充合同书》。庭审中，张某某提交由张甲签名，加盖有方业公司的财务专用章的《收据》，该收据载明：“兹有西安方业房地产营销策划有限公司，法人：张甲，收到承租人张某某租赁XX路XX大厦XX层房屋，月租金126300，租期为2016年7月15日至2023年9月27日，承租方一次性支付西安方业房地产营销策划有限公司中介佣金20万元。如遇消防问题不能正常经营给予退款。” 张某某以承租房屋的大楼因消防验收需要改变商铺位置、结构，严重影响原告餐饮经营目的，导致解除了租赁合同，造成张某某损失，故要求张甲、方业公司退还中介费。一审法院认为，居某某合同系居某某人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。张甲、方业公司作为居某某方提供张某某与西安丹尼尔房地产开发有限公司签订《租赁合同书》，促成双方建立租赁合同关系，张甲、方业公司已经完成居某某人的义务，张某某向张甲、方业公司支付了居某某费用，双方居某某合同已经履行完毕。张甲、方业公司向张某某出具的收据中虽载明，如遇消防问题不能正常经营给予退款。但张某某在签订租赁合同时已明确知晓，所承租房屋的大楼需进行消防改造及验收，西安丹尼尔房地产开发有限公司仅系对大楼的消防设施进行改造验收，并给予张某某免除租金支付员工工资等补偿措施，且解除合同协议书系张某某与西安丹尼尔房地产开发有限公司双方协商一致解除，故张某某承租房屋的大楼进行消防改造，并不当然导致张某某不能正常经营，及租赁合同目的不能实现。现张某某据此要求张甲、方业公司退还中介费，、于法相悖，故对于张某某要求张甲、方业公司退还中介费及利息的诉讼请求，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告张某某的诉讼请求。本案受理费4333元，由张某某负担。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。二审中，张某某提交一组2019年1月18日照片，用以证明涉案的商铺及涉案大楼商铺普遍存在停租事实；该次消防整改属于影响合同目的实现的大整改，并非小范围、小程度的消防整改行为。张甲对张某某提交的上述证据的真实性认可，证明目的不认可，并称该证据是张某某一月份拍的照片，而其在2018年5月已经协议解除涉案合同，该证据只能证明其已搬出该商铺，并不能证明其搬出与其居某某行为有关。从照片可以看出张某某所租赁商铺旁边的小店还在正常经营。方业公司对张某某提交的上述证据的真实性及证明目的均不认可，并称因为其于2019年2月26日去过涉案大楼，该楼还有商铺营业，且商铺贴的消防改造促销系促销方式。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居某某合同是居某某人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。” 本案中，张甲、方业公司作为居某某人为张某某提供与西安丹尼尔房地产开发有限公司签订《租赁合同书》的机会，并最终促成双方建立租赁合同关系。张甲、方业公司已经完成居某某人的义务，且张某某亦已向张甲、方业公司支付了居某某费用，双方居某某合同已经履行完毕。张甲、方业公司向张某某出具的收据中虽载明，如遇消防问题不能正常经营给予退款。但张某某在签订租赁合同时已明确知晓所承租房屋的大楼需进行消防改造及验收，仍然与西安丹尼尔房地产开发有限公司签订租赁合同承租涉案商铺并进行经营。另，西安丹尼尔房地产开发有限公司（甲方）与张某某（乙方）签订的《合同解除协议书》中载明，鉴于保康大厦整体建筑因消防验收需改变乙方所租铺面的位置、结构、导致乙方经营的不确定性，经甲乙双方友好协商，特签订本协议。张某某于一、二审提交的证据亦不能证明因消防问题导致其不能正常经营。据此，涉案商铺所在大楼进行消防验收，并不当然导致张某某不能正常经营及租赁合同目的不能实现。现张某某以此要求张甲、方业公司退还中介费及利息，无事实和法律依据，一审对张某某的诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，张某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4333元，由张某某负担。本判决为终审判决。   审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○一九年四月十日 书 记 员  姬  凯  华