辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）辽02民终1909号上诉人（原审被告）：杨洪兴，男，汉族，1968年4月23日生，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：杨宁，辽宁昌信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雯，辽宁文柳山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大连佳怡物业管理有限公司。住所地：辽宁省大连市中山区港湾街**。法定代表人：曲恩展，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙楠，辽宁锴亿律师事务所律师。上诉人杨洪兴因与被上诉人大连佳怡物业管理有限公司（以下简称佳怡物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院(2018)辽0202民初535号民事判决，向本院提起上诉，本院经审理后作出（2018）辽02民终5953号民事裁定，发回一审法院重审。大连市中山区人民法院重审后作出（2018）辽0202民初8699号民事判决，杨洪兴再次向本院提起上诉。本院于2019年2月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨洪兴上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定物业费收费主体错误，且混淆政府指导价与收费许可之间的关系。被上诉人所提交的收费许可系大连市物价局1997年对大连深业大厦物业管理部按照相关标准对深业大厦业主收取物业费而颁发的经营性收费许可证。本案被上诉人与大连深业大厦物业管理部不属于同一主体。2.深业大厦物业产权人委员会与被上诉人所签订的《大连深业大厦物业管理委托合同》在发回重审之前的庭审中均未提供形成的证据，明显是在原一审程序结束后形成的倒签合同，不应予以采信。3.案涉产权人委员会已经于2004年1月14日任期届满，并且该产权人委员会到期后没有换届也没有进行年检，无权再以其名义从事任何活动。同时，第一届产权人委员会申请登记备案不能直接认定该委员会的成立符合法律规定的必备要件和程序。3.上诉人与被上诉人之间无物业服务合同关系。4.上诉人入住时所接受的物业服务与现在的物业服务项目、内容、水平都存在较大差异，所以被上诉人不能按照1997年的物业费标准主张。至于上诉人之前所缴纳的物业费仅是无奈之举，不能代表上诉人认可被上诉人的主体地位或收费标准。被上诉人对上诉人房屋停电，为避免损失扩大上诉人向被上诉人要求交费。5.一审法院程序违法，被上诉人为外商独资企业，且本案标的额为1000万元以下，第一审程序应当由大连经济技术开发区人民法院管辖，本案应当发回重审并移送。6.一审法院计算房屋面积有错误，上诉人的房屋面积总和为1664.20平方米。7.被上诉人并非电力部门，无权实施断电行为，更无权在违法的前提下收取案涉房屋的物业管理费，同时，被上诉人起诉已过诉讼时效。被上诉人佳怡物业公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。具体意见如下：1.被上诉人收取物业费的依据是源于物业委托合同的约定，自2001年1月1日起，按写字间24元/月/平方米。2.被上诉人与深业大厦产权人委员会签订的《物业管理委托合同》真实有效，上诉人在一审过程中并未对真实性提出异议。同时，虽然产权人委员会任期已届满，但其是依法产生并备案，在其任期内所作出的决定，对业主具有约束力。虽然被上诉人与上诉人并未直接签订《物业服务合同》，但上诉人已实际享受被上诉人提供的物业服务，理应支付相应的对价。3.上诉人所谓的“旋转餐厅、游泳池、健身房”等设施均非物业服务设施，而是承租人大连海景酒店有限公司的配套设施，该设施有无与物业费的缴纳标准无关。4.关于停电事宜，停电区间并非物业费缴纳区间，停电原因是上诉人欠付电费，不是被上诉人的胁迫手段。5.关于诉讼时效，被上诉人已向一审法院提交了缴费的证明，最后一次缴费是在2017年12月14日，因此不存在诉讼时效已过的问题。6.关于管辖的问题，被上诉人确是外商独资企业，但应属于中国法人，并且在一审期间上诉人并未提出过管辖权抗辩，所以不应予以支持。佳怡物业公司向一审法院起诉请求：1.判令杨洪兴给付佳怡物业公司物业管理费852231.52元，2.判令杨洪兴给付佳怡物业逾期支付物业管理费的滞纳金76700.84元。一审法院认定事实：1997年6月6日，大连市物价局大价房字[1997]3号《关于对“大连深业大厦”物业管理收费标准的批复》中，同意大连深业大厦物业管理部按下列标准收取物业管理费：写字间每月每建筑平方米26元、商住公寓每月每建筑平方米28元。1997年6月24日，大连市物价局为大连深业大厦有限公司颁发经营性收费许可证。2000年9月18日，深业大厦物业管理部向深业大厦全体业主发布《关于成立深业大厦物业产权人委员会筹备小组的通知》，主要内容为深业大厦已具备成立物业产权人委员会的条件，召开第一次物业产权委员大会，成立第一届物业产权人委员会应成立筹备小组，现推荐具体人员为筹备小组成员。如业主接到通知后一周内没异议，筹备小组成员名单将呈报市物业管理办公室筹备。2000年12月21日，大连深业大厦第一届产权人大会召开，会议通过《深业大厦第一届产权人会议日程》、《深业大厦物业产权人公约》、《深业大厦物业产权人章程》、《深业大厦物业产权人委员会选举办法》。根据《深业大厦物业产权人委员会选举办法》，选举出7位产权人委员会委员，当选为深业大厦第一届产权人委员会委员。其中《大连深业大厦物业产权人公约》规定自2001年1月1日起，按写字间24元每月每平方米的物业管理费收费标准，物业产权人应于每月每日向物业公司交纳物业管理费；逾期交纳物业费，按照应交金额3‰按日交纳滞纳金。2001年1月14日，大连市住宅小区物业管理办公室发布的大住物办法[2001]1号《关于同意深业大厦物业产权人委员会登记备案的批复》，该批复称《物业产权人公约》、《物业产权人委员会章程》、《物业产权人委员会选举产生办法》等文件符合有关法律、法规、规章的规定，物业产权人委员会选举的结果有效，同意深业大厦物业产权人委员会登记备案，本届委员会任期三年，自2001年1月14日至2004年1月14日止。2001年2月19日，深业大厦第一届产权人委员会第二次会议召开，会议通过了深业大厦物业管理费收费标准：写字间24元/月/平方米，酒店26元/月/平方米，自2001年1月1日执行。2001年2月28日，大连市物价局大价发[2001]20号文件《关于放开非住宅类物业管理服务收费的通知》，该通知指出放开非住宅类物业管理服务收费，其收费标准由物业管理单位物业产权人（使用人）双方协商确定；凡具备成立产权人委员会的应及时成立产权人委员会，其物业管理服务收费由物业管理单位与物业产权人委员会协商议定。2002年2月5日，深业大厦第一届产权人委员会第三次会议召开，同意自2002年1月1日起大连深业大厦的物业管理工作委托佳怡物业公司管理。2016年12月28日，深业大厦物业产权人委员会与佳怡物业公司签订《大连深业大厦物业管理委托合同》，约定佳怡物业公司为大连深业大厦提供物业服务，委托管理期限3年，自2017年1月1日至2019年12月31日，写字间24元每月每平方米，酒店26元每月每平方米，逾期交纳的，应从当月15日起，按照应交金额的千分之3按日交纳滞纳金，直至金额付清日。2010年9月1日，杨洪兴购买了案涉多套房屋，经测绘，房屋总面积为1701.27平方米。杨洪兴将案涉房屋委托佳怡物业公司出租，并同意佳怡物业公司在租金中扣留物业费。2010年10月至2017年12月1日期间的物业费，杨洪兴应交3552251.76元（1701.27平方米×87个月），杨洪兴已交2740850.72元，杨洪兴欠付物业费811401.04元。一审法院认为，业主应当按照约定交纳物业费，逾期交纳物业费应支付违约金。虽杨洪兴未与佳怡物业公司签订物业服务合同，但杨洪兴系大连深业大厦的业主，佳怡物业公司系大厦物业产权人委员会聘请的物业服务公司，杨洪兴接收了佳怡物业公司提供的物业服务，应按期缴纳物业费。产权人委员会于2001年2月19日一致同意物业费标准为写字间24元/月/平方米，佳怡物业公司接受产权人委员会委托履行物业管理职责后即按该标准收取费用，故佳怡物业公司请求判令杨洪兴给付物业费811401.04元的请求，事实清楚，证据充分，予以支持。关于佳怡物业公司主张按3‰支付滞纳金的诉讼请求，该计算标准过高，应予调整，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率上浮50%的利率标准计算，杨洪兴应支付滞纳金4412元（811401.04元×6.525%÷12个月×1个月），对超出部分的滞纳金，不予支持。关于杨洪兴辩称物业产权人委员会非业主委员会，该委员会不能代表业主聘请佳怡物业公司一节，因物业产权人委员会于2000年底成立，其性质即为代表全体业主行使权利、履行义务的组织。2003年9月1日《大连市物业管理条例》施行，业主委员会称谓上的不一致，不能否定其享有代表全体业主委托佳怡物业公司行使物业管理职责的权利。故对杨洪兴的抗辩意见，不予采信。关于杨洪兴辩称佳怡物业公司2015年前的物业费已超过诉讼时效一节，因杨洪兴房屋出租产生的租金处于陆续抵顶欠付物业费的状态。故对于此抗辩意见，不予采信。关于杨洪兴辩称产权人委员会的任期届满且未经年检而无法行使法定职权一节，产权人委员会虽任期届满，但在新的业主委员会成立之前，其仍有义务履行相关职责，故对杨洪兴的辩称，不予采信。对于杨洪兴辩称佳怡物业公司无收费许可证一节，根据《大连市物业服务收费管理实施细则》第七条规定，根据物业服务的性质和特点等不同情况，物业服务收费分别实行政府指导价和市场调节价。住宅小区物业服务收费实行政府指导价；商厦、写字楼、公寓及别墅区及其他非住宅类物业服务收费实行市场调节价。故佳怡物业公司按产权人委员会一致通过的标准收费，应属于执行市场指导价，无需收费资质。对于杨洪兴辩称，不予采信。综上所述，依据《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告杨洪兴给付原告佳怡物业公司物业费811401.04元；二、被告杨洪兴给付原告佳怡物业公司滞纳金4412元；上述一至二款项，被告杨洪兴应偿还佳怡物业公司的款项于判决发生法律效力之日起十日内付清；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告佳怡物业公司的其他诉讼请求。案件受理费13090元，由杨洪兴负担12530元，由佳怡物业公司负担560元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了如下证据：1.佳怡物业公司的企业机读档案登记资料，拟证明被上诉人系外商独资企业，本案原一审法院审理违反法定程序；2.照片5张，拟证明海景酒店原来设施完善、环境优雅，办公档次高；3.照片4张，拟证明现在大厦的场景，原来的旋转餐厅、游泳池等属于关闭状态，楼道设施设备陈旧老化，被上诉人仍按1997年24元标准收取物业费与服务不匹配；4.两份网上下载的新闻报道，拟证明2012年海景酒店被摘星，从五星级酒店成为无星；5.小视频5个，用以证明自2017年12月1日至今，被上诉人违法停止给上诉人供电，导致房屋无法使用而空置；6.（2018）辽02民终8051号民事裁定书，拟证明案件属于涉外案件，另案认为应由大连经济技术开发区人民法院审理，所以基于一审法院严重违反法定程序而发回重审，本案亦存在同样问题。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人质证称，前述证据不属于二审新证据，且所涉及的旋转餐厅等附属设施系承租人大连海景酒店有限公司所有，该酒店是否摘星等也与被上诉人物业服务无关。上诉人欠缴电费被停电与案涉所诉物业费无关。另案的民事裁定书所涉管辖问题，与本案不同。据此，本院对前述证据认证意见如下：双方对证据1真实性未提异议，且认可被上诉人是外商独立企业的性质，本院对该证明事实予以确认。证据2、3、4、5、6与上诉人待证事实之间缺乏关联性，不足以认证其所主张的待证事实，本院不予采信。关于计收物业费的房屋面积。被上诉人向上诉人主张物业费按照1701.27平方米计算，一审法院在查明事实中确认计收物业费的房屋面积为1701.27平方米。上诉人对此提出异议，认为应当按照买卖合同中所确定的房屋面积计收。本院认证意见如下：被上诉人向一审法院所提交的《房屋面积测绘成果报告》系形成于2016年。对应房屋面积的变更无据证明双方达成新的合议的情况下，被上诉人无据按照2016年的测绘面积计算物业费，至于2016年以前的物业费上诉人主张按照新测绘面积计收，亦无事实依据。故计收物业费的房屋面积应按1664.20平方米。另，本院补充事实如下：被上诉人营业执照记载，企业类型为有限责任公司（外国法人独资）。佳怡物业公司于2018年1月12日向大连市中山区人民法院提起本案诉讼，案号为（2018）辽0202民初535号。《最高人民法院关于明确第一审涉外民商事案件级别管辖标准以及归口办理有关问题的通知》于2017年12月7日颁布，并于2018年1月1日2起执行，之前已经受理的案件不适用该通知。其中规定“一方当事人为外商独资企业的民商事案件”由涉外审判庭或专门合议庭审理。基于此通知，《辽宁省高级人民法院关于调整我省涉外民商事案件管辖的通知》于2018年6月6日颁布，并载明于通知下发之日起执行。其中规定“大连经济技术开发区人民法院管辖大连市以及鞍山市、辽阳市、盘锦市标的额1000万元以下的第一审涉外民商事案件”。此后，本院基于前述通知颁布了《大连市中级人民法院案件一审民商事案件管辖》。经查，一审法院已查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，二审的焦点问题是一审法院审理是否违反法定程序，被上诉人应否为收取案涉物业费的权利主体，上诉人主张物业费标准不合理是否有事实依据。首先，关于涉外民商事案件的管辖问题。案涉被上诉人基于营业执照登记的企业类型，确为外国法人独资企业。根据《最高人民法院关于明确第一审涉外民商事案件级别管辖标准以及归口办理有关问题的通知》的规定，本案确系涉外民商事案件，应由涉外审判庭或专门合议庭审理。但是，该通知并未细化具体法院的管辖范围及标的。辽宁省高级人民法院于2018年6月6日下发的通知确定了现行涉外民商事案件我省的具体执行细则。从本案的立案时间来看，早于辽宁省高级人民法院下发通知的时间，所以鉴于管辖恒定原则，自通知下发之日起已经受理的案件不宜适用该通知。据此，本案由一审法院审理并无严重违反法定程序的情形。对于上诉人的此节上诉理由，本院不予支持。其次，关于被上诉人是否有权收取物业费，双方是否存在物业服务合同关系的问题。结合一审法院已查明的事实，深业大厦第一届产权人委员会于2000年成立并备案，在无其他有效证据证明其违法成立的情况下，该组织应具有临时业主大会的法律地位。2002年，该委员会委托佳怡物业公司对深业大厦提供物业管理，自此佳怡物业公司与深业大厦的广大业主之间即成立了有效的物业服务合同关系。上诉人主张产权人委员会任期早已届满，故其行为对业主不发生法律效力一节，本院认为，虽然产权人委员会任期到期后未即时进行改选、年检，但其在任期所为法律行为应当有效。任期届满后，前述物业服务合同并没有解除，且继续履行，视为合同的自动延续。被上诉人已依据物业管理公约向案涉深业大厦提供了物业服务，广大业主也享受到了被上诉人所提供的物业服务。据此，被上诉人作为物业服务的提供者，有权向业主收取物业费。故上诉人的此节上诉意见，本院不予支持。再次，关于上诉人主张物业费标准不合理的问题。深业大厦第一届产权人委员会于任期内所作出的《大连深业大厦物业产权人公约》中，已约定写字间24元/月/平方米的物业费收费标准。自2010年至2017年期间，上诉人与被上诉人亦是按照该物业费收费标准进行物业费结算。现上诉人主张物业费标准过高，其所提供的依据不足以认定被上诉人的物业服务严重瑕疵到达整体降低物业费收费标准的程度。故对于上诉人关于物业费标准过高的观点，本院亦不予支持。据此，2010年10月至2017年12月1日期间的物业费，杨洪兴应交3474849.60元（1664.20平方米×87个月×24元/月/平方米），杨洪兴已交2740850.72元，杨洪兴欠付物业费733998.88元。关于滞纳金一节，虽然上诉人作为业主一方有义务按期交纳物业费，但从维护业主与物业服务公司和谐关系，督促物业服务管理公司进一步提供物业服务质量，营造良好的写字间经营环境，达到双赢的目的，对于滞纳金部分本院酌情予以减免。至于上诉人所提诉讼时效一节，因双方之间存在租金滚动抵扣物业费的交易习惯，且上诉人在2016年、2017年均有付款行为。故上诉人主张案涉物业费已过诉讼时效，无事实和法律依据，不予支持。关于上诉人主张被上诉人私自断电造成损失一节，无有效事实证据，本院亦不予支持。综上所述，杨洪兴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、撤销大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初8699号民事判决；二、上诉人杨洪兴于本判决生效之日起十日内给付被上诉人大连佳怡物业管理有限公司截至2017年12月1日以前的欠付物业费733988.88元；三、驳回被上诉人大连佳怡物业管理有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13090元，由上诉人杨洪兴负担10400元，被上诉人大连佳怡物业管理有限公司负担2690元；二审案件受理费13090元，上诉人杨洪兴负担10400元，被上诉人大连佳怡物业管理有限公司负担2690元。本判决为终审判决。审判长  崔耀天审判员  王 歆审判员  王 迪二〇一九年四月十七日书记员  黄月妍