云南省澄江县人民法院民 事 判 决 书（2017）云0422民初135号原告：岳景明，男，1979年7月16日生，汉族，住云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：梁子红，云南盛天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：粟凤珍，云南盛天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：澄江湖畔圣水房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市澄江县右所镇矣旧村委会（澄华线9KM处）。统一社会信用代码：91530422778560623A。法定代表人：刘玉龙，总经理。委托诉讼代理人：徐博，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：段璎轩，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告岳景明与被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司（以下简称湖畔圣水公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案受理后，依法适用普通程序于2017年6月22日第一次公开开庭进行了审理，原告岳景明的委托诉讼代理人梁子红、被告湖畔圣水公司的委托诉讼代理人徐博、段璎轩到庭参加诉讼。因本案情况特殊，无法在法定审限内审结，于2017年7月27日报请本院院长批准，延长审限六个月，于2018年1月24日报请玉溪市中级人民法院批准，延长审限三个月。在审理过程中，发现本案存在其他应当终止的情形，于2018年4月2日裁定中止诉讼。中止诉讼的原因消除，本案恢复诉讼。2019年4月1日，本院依法组成合议庭再次公开开庭审理了本案，第二次开庭，原告的委托诉讼代理人梁子红、被告的委托诉讼代理人徐博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳景明向本院提出如下诉讼请求：1.判决被告履行双方签订的《商品房购销合同》，向产权登记机关报送办理房屋产权登记应由被告提供的办证资料，协助其办理不动产登记；2.判决被告支付其至实际办理不动产登记之日止的逾期办证违约金，截止2017年1月10日共计94637.8元（本判决所涉货币币种均为人民币，以下不再专门指明）；3.判决被告支付其至实际办理不动产登记之日止的契税、产权工本费、印花税款的资金占用费，截止2017年1月10日共计1702元；4.本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告要求本院确认其与被告签订的《商品房购销合同》有效。事实和理由：被告是澄江湖畔圣水房地产项目的开发商，以承租购房者所购房屋作为酒店客房、保证购房者获得稳定租金的方式来销售其开发的商品房。其出于对该项目投资收益的考虑，高价向被告购买了湖畔圣水二期10幢1602号商品房，双方于2012年6月9日签订了《商品房购销合同》，其按照合同约定支付了房屋价款。被告为尽快完成销售，在室内外装修工程尚未完工、室内物品及配套未按合同约定履行到位的情况下，便要求与其签订了《湖畔圣水二期租赁合同》，将其所购商品房交给被告控制及支配。2014年1月5日，被告未对房屋进行现实交付便让其签署了《补充协议》、《湖畔圣水?伴山伴海室内装修/室内物品交付清单、室内物品确认书》，完成了其所购商品房的占有改定。事实上，被告至今未按合同约定完成其所购商品房室内及室外公共部分的装修、配套及室内物品的配置。同日，其向被告交纳了合同约定的配套费、维修基金和办理产权证所需的契税。按照《商品房购销合同》约定，被告有义务向产权登记机关报送办理房屋产权登记应由被告提供的办证资料，协助其办理不动产登记，但被告收到其交纳的办理产权登记的契税、产权证工本费及印花税至今也未履行以上合同义务，造成其合法权益受损，根据合同约定已构成违约。为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求依法作出公正判决。被告湖畔圣水公司辩称，一、根据原告与其公司签订的《商品房销售合同》第十二条的约定，原告在达到第十二条约定的各项条件后，其公司可接受原告的委托在180个工作日内协助原告办理产权登记手续。因房屋登记相关法律法规调整，自2015年3月1日起，各地陆续实施不动产登记，在此期间，澄江县开始筹备、组织和实施不动产登记管理工作。办理房屋产权登记亦非其的单方义务，需要原告本人递交相关办证材料、签署相关文件，其公司作为协助人已于2016年10月31日向产权登记机关报送了应由其公司提供的办理不动产登记的相关资料。因此，其公司已履行了协助原告办理产权证的义务，未能办理涉案房屋产权登记之责任不在其公司。二、原告自行计算高额违约金没有任何事实根据和法律依据，其公司不存在逾期协助原告办理产权登记的违约行为，不应承担相应的违约责任。即便其公司确实存在违约行为，《商品房购销合同》也约定了违约金的计算标准，原告违背合同自行计算高额违约金没有任何依据，依法应予驳回；三、原告要求其公司支付契税、产权工本费及印花税的资金占用费无事实根据和法律依据。原告支付的契税、产权工本费及印花税均为合法购房行为所产生的费用，是原告应当履行的法定义务，在原告自愿缴纳的前提下，其公司代为收取上述费用，原告无权要求其支付资金占用费。综上，其公司不存在逾期办理产权登记的违约行为，不应承担相应的违约责任，恳请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。庭审结束后，被告向本院表示，其公司愿意按照合同的约定按每天5元向原告支付逾期办证违约金至2016年10月31日，但应扣除180个工作日的办证期限。当事人围绕诉讼请求及答辩理由向本院提交了原告的身份证复印件、被告湖畔圣水公司的营业执照、法定代表人身份证明、《商品房购销合同》及《合同补充协议》、商品房买卖合同登记备案表、购房款发票、契税收条、专项维修基金收据、交房通知书、《湖畔圣水二期租赁合同》、澄江县不动产登记中心收件单等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：被告系房地产开发企业。2012年6月9日，被告作为甲方与作为乙方的原告签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》（合同编号为：湖畔圣水ⅡGL2012－101号），合同约定了以下主要内容：乙方购买甲方开发的湖畔圣水Ⅱ期第10幢第1602号钢混结构房屋一套，套内参考建筑面积为43.76平方米，房屋总价款为577844元，乙方于2012年6月16日前支付全部应付房价款的100%，计577844元。甲方应于2013年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付乙方。如果甲方未按本合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天伍元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按乙方已付款0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。甲方交付的商品房价内的装饰、设备标准达不到本合同附件二约定标准的，乙方有权要求甲方按所缺项目差价补偿。甲方自行提高标准超出原约定标准的费用由甲方承担。乙方达到以下条件，甲方可接受委托在180个工作日内协助乙方办理产权登记手续。1.甲、乙双方办理完毕房屋交接手续；2.乙方支付完毕全部购房款、税款、行政规费、住宅专项维修资金、违约金等相关全部费用；3.乙方向甲方出具办理产权登记手续的委托书；4.乙方向甲方交付办理产权所需资料包括：（1）产权人（共同购买人）身份证复印件；（2）购房发票原件；（3）产权办理机关需要提交的其他资料。因甲方原因，未能在上述条件全部成就后的约定期限内向产权登记机关报送应由甲方提供的办证资料，则自约定期限届满之日起，按每天伍元乘以逾期天数向乙方支付违约金，直到应由甲方提供的办证资料报送产权登记机关之日止。因乙方原因导致甲方不能在约定的期限报送办证资料时，由乙方承担相应法律责任。产权登记机关审查办证期限不计入本条约定之期限内。《合同补充协议》约定：乙方所购商品房位于酒店管理统一运营区域范围内，乙方同意将该商品房及其配套设施设备、共有部分完整提供给甲方或甲方指定的第三方统一使用、管理及运营，双方具体权利义务由乙方与承租方另行协商约定。《商品房销售合同》及《合同补充协议》签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款。2012年6月9日，原、被告双方签订《湖畔圣水二期租赁合同》，合同约定：原告将向被告所购的涉案房屋出租给被告用于酒店经营，年租金为购房款的6.7%，租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日。2014年1月5日，原告向被告支付契税17335.32元、产权工本费80元、印花税5元、专项维修基金3879元、数字电视初装费400元。同日，原告签收被告发出的《交房通知书》。在租赁合同履行期间，被告根据租赁合同约定以各种方式按期或不按期向原告支付租金。2017年2月7日，原告向本院提起诉讼。另查明，2016年10月31日，被告向澄江县不动产登记中心提交了澄江县建设工程规划核实合格证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、澄江县建设工程规划验收合格证等十一份办理产权证的材料，但澄江县不动产登记中心经审查认为上述十一份材料不符合办理业主不动产产权登记的要求，不属于受理范围，已做退件处理，但并未说明被告还需补充何种资料。另说明澄江县不动产登记中心一直在正常办理业务，没有停止过办理产权登记，但到目前为止，涉案房屋仍未办理不动产登记。诉讼过程中，原告岳景明向本院提出财产保全申请，要求对被告的银行存款96539.8元或等值的其他财产予以冻结或查封、扣押，并提供现金担保。本院经审查认为，原告的申请符合相关法律规定，于2017年4月26日作出（2017）云0422民初135号民事裁定，裁定在96539.8元的价值范围内对被告的财产或银行存款予以查封、扣押或冻结。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，分为商品房的预约、预售、销售等。本案中，原、被告双方于2012年6月9日签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》、系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行义务。对于原告要求被告向产权登记机关报送应由被告提供的办证资料，协助原告办理不动产登记的诉讼请求，本院认为，双方当事人在商品房购销合同第十二条约定了关于产权登记的内容。建设部发布的《房屋登记办法》第十二条规定：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定除外。……。”第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：……。”第三十二条规定：“发生下列情形之一的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记：（一）买卖；……。”根据上述规定，办理产权证是三方行为决定的。本案中，原、被告双方在合同中约定了由被告协助原告办理商品房的产权登记手续，但原告仍然需要向被告提交办理产权证的相关资料，被告提出导致至今未能办理产权证的原因之一是原告没有提供办理产权证所需要的资料和没有履行协助义务，虽然原告予以否认，但原告并未提供证据证实其已提供办证所需的资料及已履行了协助义务。2016年10月31日，被告向澄江县不动产登记中心提供十一份办理产权证材料，但上述材料不符合办理业主产权证的要求，不动产登记中心虽作了退件处理，但并未明确要求被告需补充何种资料，上述事实表明被告没有怠于为原告办理产权证的情形。故对原告要求被告单方向产权登记机关报送办证资料的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院认为，原、被告双方在《商品房购销合同》第十二条约定了：“关于产权登记的约定：……，因甲方原因，未能在上述条件全部成就后的约定期限内向产权登记机关报送应由甲方提供的办证资料，则自约定期限届满之日起，按每天伍元乘以逾期天数向乙方支付违约金直至应由甲方提供的办证资料报送产权登记机关之日止，……。”本院在上述关于协助办理产权证的评述中已确认办理产权证是三方行为共同决定的，现原告没有证据证实逾期办理产权证是由于被告单方原因造成，因此，被告不应承担违约责任。庭审结束后，被告向本院表示，其公司愿意按照合同的约定按每天5元向原告支付逾期办证违约金至2016年10月31日，但应扣除180个工作日的办证期限。对此，本院予以尊重。本案逾期办证违约金的起始时间应从双方签订《交房通知书》之次日即2014年1月6日起往后推180个工作日，即从2014年9月24日计算至2016年10月31日共计769天，违约金为769天×5元/天＝3845元。对于原告要求被告支付契税、产权工本费、印花税的资金占用费的诉讼请求，本院认为，被告按合同约定向原告收取上述费用是为了在办理产权证时代原告向相关部门交纳，减轻原告办证成本，并非刻意占用原告的资金，原告要求被告承担资金占用费无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，合同当事人应当按照约定全面履行合同义务，不得擅自变更或解除。为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序稳定。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告岳景明与被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司于2012年6月9日签订的《商品房购销合同》有效；二、由被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告岳景明支付逾期办理产权证的违约金3845元；三、驳回原告岳景明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2214元、保全费985元，两项合计3199元（原告岳景明已预交），由原告岳景明负担2879元，被告澄江湖畔圣水房地产开发有限公司负担320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。本判决书生效后确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期限为二年。审判长  马俊东审判员  杜跃梅审判员  溥喜燕二〇一九年四月十五日书记员  吴明伟