贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)黔02民终276号上诉人（原审原告）：王大巍，男，1978年10月13日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区.委托诉讼代理人：郭海，系贵州勤维律师事务所律师，执业证号：15202201810018403。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：赵庆尧，男，1970年7月28日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区.上诉人王大巍因与被上诉人赵庆尧房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2018）黔0201民初3637号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王大巍上诉请求：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2018）黔0201民初3637号民事判决；二、改判由赵庆尧支付王大巍2013年11月1日至2014年10月31日期间的房屋租金240010元；三、本案一、二审诉讼费由赵庆尧负担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。2015年1月16日的《询问笔录》中，赵庆尧自认王大巍在2011年11月将案涉房屋转租给其使用，双方签订有协议，且赵庆尧收到王大巍与名都房开签订的《商铺门面租赁合同》并按该合同继续承租房屋，应由法院责令赵庆尧提供其与王大巍之间签订的转租合同予以核对。2、一审判决适用法律错误。虽然根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。但依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，本案中，赵庆尧辩称自2013年10月30日之后未实际使用案涉房屋，故未交纳后期房租。即使认定王大巍与赵庆尧之间存在不定期租赁合同关系，但赵庆尧并未履行承租房屋的返还义务及履行解除房屋租赁合同关系的通知义务，应视为赵庆尧与王大巍之间的不定期租赁合同并未解除，合同应继续履行，理应由赵庆尧承担支付房屋租金的义务。综上，因王大巍遗失了其与赵庆尧之间的房屋转租合同，但赵庆尧自认双方存在租赁协议，应由赵庆尧承担举证不利的责任，故本案不能认定双方存在不定期租赁合同关系。同时，赵庆尧已实际履行了2011年11月1日至2013年10月30日期间共计2年的交租义务，根据交易习惯，应认定赵庆尧承继了王大巍租赁的权利，应按《商铺门面租赁合同》继续承担交租义务。最后，即使认定王大巍与赵庆尧存在不定期租赁关系，但王大巍并未举证其履行了房屋返还的义务，故不定期合同并未解除，理应由王大巍承担继续支付房租的义务。请求二审法院判如所请。赵庆尧未作答辩。王大巍向一审法院起诉请求：1、请求判决被告向原告支付2013年11月1日至2014年l0月13日的租金240010元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年1月14日，案外人六盘水名都房地产开发有限公司作为甲方与原告王大巍作为乙方签订《六盘水名都商业广场商铺门面租赁合同》，约定：“甲方将位于钟山中路与麒麟大道交汇路口东北角的名都商业广场裙楼1楼商铺第7、8号门面商铺，商铺建筑面积359.21平方米出租给乙方。租赁期限从2010年5月1日至2015年4月30日止，为期5年，2010年5月1日之前为免租金期。第一年租金为每月每平方米55.00元，当年共计租金（人民币）壹拾壹万捌仟伍佰叁拾玖元整（小写：118539.00元）。第二年开始至第三年，在上一年商铺租价基数上，每年上浮10%；如乙方需高于三年期签订本合同，则在上年（即第3年）商铺租价基数上每年上浮15%。本合同签订之前或签订之时，乙方向甲方交付的履约保证金是作为乙方在租赁期间，为了保证甲方租给乙方的房屋在交回时完好无损并按时交清其应承担的相关税、费、租金及租赁期间应缴付的水、电、物业服务等费用。本合同签订之日或之前，乙方向甲方一次性交足房屋使用保证金（人民币）壹万元整。合同期满后，乙方必须于期满10日之内向甲方出示相关交费凭据并将所租房屋的设备、设施、房屋结构、构件等在无损坏的情况下交还甲方，若有损坏必须修复、欠付租金或相关应交费用须结清后方能退还保证金。本合同签订之日三日内乙方向甲方一次性交付至2010年10月30日止6个月的租金118539.00元及履约保证金10000元。乙方如未向甲方付清租金及违约保证金，乙方违约，甲方有权单方解除（或终止）本合同。甲方按半年度向乙方收取房屋租金，乙方须在上半年度租期到期之前，提前30天支付下一期（半年度）租金。乙方已装修或投入的设施、设备（含机械设备、消防设施及水、电设施）等固定资产权属的约定如下：1、乙方投入的固定资产在租赁期满后，若乙方不再续签租赁合同或提前解除合同，则场内所有设施、设备及水、电增容归属甲方所有。2、乙方提前解除租赁合同或租赁期满后，如拆除、移除和毁坏任何设施和设备，则须按价赔偿。6、乙方无权将该房屋转租第三人，如因特殊原因需要转租时，必须事先征得甲方的同意并签订本合同《解除协议》后，由甲方与第三人另行签订租赁合同，……9、甲方有权出售、转让本合同标的物的房屋产权，乙方无权阻止和妨碍本合同标的物的产权变更。10、本合同标的物产权变更后，乙方须无条件与甲方签订本合同的解除协议，同时甲方有责任保证乙方与产权变更后的产权人签订本合同的转移协议，保证本合同条款不变。……1、因甲方责任造成乙方不能正常经营停业，停业时间为免租金期，本合同继续履行。……7、乙方若不能按时足额支付甲方租金，为乙方违约。乙方欠付甲方租金超期满3个月，乙方自行清房退还甲方房屋（租赁标的物），否则，视乙方已自行清房，甲方有权单方解除本合同，收回房屋另行处置，并有权继续追究乙方违约责任。”合同签订时，案外人收取了原告王大巍的保证金10000元，原告王大巍依照合同的约定支付相应租金至2011年11月。2011年11月后，原告王大巍将房屋转租给被告赵庆尧，双方并未签订书面租赁合同，原告王大巍将上述《租赁合同》交给被告赵庆尧，由被告赵庆尧按照该《租赁合同》约定的房屋租金价格向案外人六盘水名都房地产开发有限公司支付租金，租金的交付仍以原告王大巍的名义支付。被告赵庆尧最后一次支付该房屋租金为从2013年5月1日至2013年10月30日的租金。后因原告王大巍未按《六盘水名都商业广场商铺门面租赁合同》的约定支付案涉房屋2013年11月1日起至2014年10月31日止的租金。案外人六盘水名都房地产开发有限公司提起诉讼，法院于2015年6月16日作出（2015）黔钟民初字第183号民事判决书，判决原告王大巍支付案外人六盘水名都房地产开发有限公司2013年11月1日至2014年10月31日的房屋租金371085.48元。判决生效后，原告王大巍因未按期履行，案外人六盘水名都房地产开发有限公司申请强制执行，执行过程中，原告王大巍实际支付六盘水名都房地产开发有限公司房租240010.07元，剩余款项案外人六盘水名都房地产开发有限公司自愿放弃。法院于2018年8月13日向原告王大巍送达（2017）黔0201执1042号执行案件告知书。现原告王大巍以其已实际履行支付所欠房屋租金为由，诉至法院要求判如所诉。另查明，依据原告王大巍的申请依法查封了被告赵庆尧位于六××水市××区××大道××室的房屋（合同备案号：1308090029）。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，原告王大巍将其向案外人六盘水名都房地产开发有限公司承租的门面转租给被告赵庆尧时，并未取得案外人六盘水名都房地产开发有限公司的同意，原告王大巍与被告赵庆尧亦未签订书面形式的协议。原告王大巍仅是将原与案外人六盘水名都房地产开发有限公司签订的《六盘水名都商业广场商铺门面租赁合同》交付给被告赵庆尧，让被告赵庆尧依据该合同约定在承租期内交付相应租金，原被告双方形成了事实上的不定期租赁关系。在（2015）黔钟民初字第183号民事判决书中，基于原告王大巍未按照《六盘水名都商业广场商铺门面租赁合同》的约定支付案涉门面租金，判决原告王大巍向案外人六盘水名都房地产开发有限公司支付2013年11月1日至2014年10月31日的房屋租金371085.48元，执行过程中原告王大巍实际履行支付租金金额为240010.07元。现原告王大巍诉请要求对其实际支付的上述租金应由被告赵庆尧承担支付义务。因原告王大巍并未提供证据证明被告赵庆尧在2013年11月1日至2014年10月31日期间仍在继续使用该门面或在该期间仍为双方约定的房屋租赁期间，导致不能认定上述期间所产生的房屋租金应由被告赵庆尧承担，故对原告王大巍诉请要求被告承担2013年11月1日至2014年10月31日期间的房屋租金240010.07元的诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》六十一条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告王大巍的诉讼请求。案件受理费4900元，因适用简易程序减半收取2450元，保全费1720元，以上合计4170元，由原告王大巍负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王大巍向本院提交《情况说明》一份，用以证明王大巍将案涉房屋转租给赵庆尧使用，是得到六盘水名都房地产开发有限公司同意及允许的，王大巍的转让行为合法有效，赵庆尧已明确知道房开公司与王大巍签订的《租赁合同》内容及期限。被上诉人经质证认为，《情况说明》“三性”均有异议，该证据不属于二审新证据，不应作为新证据使用，该证据所述内容不真实，六盘水名都房地产开发有限公司此前在诉讼过程中并不认可租行为，因此只起诉王大巍支付租金。该证据仅陈述2011年11月至2013年10月30日期间租金、水电费问题，而本案诉争的是2013年11月1日以后的租金问题，因此该证据与本案无关联性。被上诉人赵庆尧没有提交新证据。本院对证据的分析认定如下：上诉人提交的《情况说明》系纠纷发生以后才出具，不能证实转租行为发生时的情况，不予采信。二审经审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：被上诉人赵庆尧是否应向上诉人王大巍支付2013年11月1日至2014年10月31日期间的房屋租金240010元。上诉人主张其与被上诉人签订有转租合同，但上诉人与被上诉人在一审庭审中均承认双方转租时未签订书面转租合同，在贵州省六盘水市钟山区人民法院2015年1月16日的《询问笔录》中，被上诉人也仅称按王大巍与名都房开签订的《商铺门面租赁合同》继续承租房屋，并未明确表示双方另行签订书面协议，故对上诉人的该主张不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的规定，上诉人王大巍将其向案外人六盘水名都房地产开发有限公司承租的门面转租给被上诉人赵庆尧时，双方未签订书面形式的协议，王大巍仅是将《六盘水名都商业广场商铺门面租赁合同》交付给赵庆尧，让赵庆尧依据该合同约定在承租期内交付相应租金，双方形成了事实上的不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”和第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”的规定，本案中赵庆尧虽依法有随时解除转租关系的权利，但其未提供证据证实已向王大巍发出了解除转租关系的通知以并向王大巍返还租赁物，其要求将案涉房屋交还给案外人六盘水名都房地产开发有限公司的行为对王大巍不产生解除转租关系的法律效果。因此，2013年11月1日至2014年10月31日期间，上诉人与被上诉人之间的转租关系依然存在，被上诉人依约应向上诉人支付该期的房屋租金。上诉人已将案涉房屋交付给被上诉人使用，被上诉人在租赁过程中可在不违反约定的情况下自由管控房屋，其使用或空置房屋均不影响其支付租金的义务。在2015年1月16日贵州省六盘水市钟山区人民法院对被上诉人所作的《询问笔录》中，被上诉人陈述：“王大巍把其与名都房开签订的原合同拿给我们，让我们按照原合同履行”，结合被上诉人2013年11月1日前房屋租金的支付情况，可以认定双方已口头约定按王大巍与名都房开签订的《商铺门面租赁合同》约定的租金进行转租，故被上诉人应当按照该《商铺门面租赁合同》约定的金额支付房屋租金。上诉人仅要求被上诉人支付240010元，系其对自身权利的处分，故本院对其诉讼请求予以支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，依法应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市钟山区人民法院（2018）黔0201民初3637号民事判决；二、被上诉人赵庆尧于本判决发生法律效力之日起15日内支付上诉人王大巍房屋租金240010元。如义务人未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4900元，因适用简易程序减半收取2450元，保全费1720元，合计4170元；二审案件受理费4900元。一、二审案件受理费及保全费共计9070元，由被上诉人赵庆尧负担。本判决为终审判决。审判长  邓少旭审判员  刘 靖审判员  唐丽红二〇一九年四月十九日法官助理张欢予书记员王婷