山西省大同市中级人民法院民事判决书（2019）晋02民终793号上诉人(原审被告)：温佳华，男，1985年9月23日出生，汉族，住大同市。委托诉讼代理人:孙建强，山西法铭律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘德全，男，1964年6月7日出生，汉族，住大同市。原审被告：大同市中大房地产开发有限公司，住所地大同市平城区格兰云天****。法定代表人：葛建华，系该公司经理。上诉人温佳华因与被上诉人刘德全、原审被告大同市中大房地产开发有限公司执行异议之诉一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初2391号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人温佳华的委托诉讼代理人孙建强、被上诉人刘德全到庭参加诉讼。原审被告大同市中大房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。温佳华上诉请求：1、请求撤销大同市平城区人民法院(2018)晋0202民初2391号民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、被上诉人负担一、二审诉讼费。事实与理由：一、2015年2月8日,原审被告中大公司与上诉人签订了《华田苑·府城二期地下室认购协议书》。协议书上加盖了中大公司的公章，中大公司也向上诉人出具了加盖有中大公司财务专用章的收款收据。根据《中华人民共和国合同法》第44条的规定，依法成立的合同，自成立时生效，且该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。当日，原审被告中大公司向上诉人交付了案涉地下室，领取了钥匙。2015年6月4日，上诉人向所属物业公司即大同市云波物业管理有限责任公司交纳了物业管理费。2016年4月25日,刘德全诉大同市中大房地产开发有限公司、大同市华田房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案诉讼保全查封了案涉地下室。由此可见，在人民法院查封之前上诉人与原审被告中大公司已经签订了合法有效的书面合同，合法占有该不动产并支付了全部价款。由于地下室不同于商品房，无法办理产权登记，对于业主，建设方的交付，实际意义为交付性转移。交付的合法性是否完全，不能否定交付的客观事实，对于交付的合法性后果，应当另案裁判。上诉人已经以缔约、领钥匙和移交物业的方式实际占有，在先宣示了对案涉地下室的权利。二、一审认定将取得和交付混为一谈。买卖合同自缔结时成立，按照约定条件生效。交付是建设方履行义务的内容，不能因建设方履行义务的瑕疵或者缺失否定买方的权利，一审对此显然存在逻辑悖论。综上，根据《最高人民法院》第28条的规定，上诉人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，由于地下室的权属性质，该合同实际上已经标志着权利的过户，且上诉人已经履行了支付全部价款的义务，在人民法院查封之前按照该不动产的实际状况已合法占有，因此，对案涉地下室享有足以排除执行的权利。刘德全辩称，上诉人与原审被告是借贷关系，曾用出借的110万元抵顶了3套房屋是不合理的，本案也不是真实的买卖，应该是抵债，之前的买卖房屋合同不成立，现在的买卖地下室合同也不应当成立。刘德全向一审法院起诉请求：准许继续执行大同市华田苑·府城小区二期5号楼1单元2号、3号、4号、8号、9号和5号楼1单元5号及5号楼3单元1号、3号共八套地下室的执行。一审法院认定事实：刘德全诉大同市中大房地产开发有限公司、大同市华田房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案审理中，2016年4月25日，一审法院查封了大同市华田苑·府城小区二期5号楼2单元2号、3号、4号、8号、9号和5号楼1单元5号及5号楼3单元1号、3号地下室，并于2016年6月6日作出（2016）晋0202民初760号民事判决书，判决被告大同市中大房地产开发有限公司于判决生效后十日内归还原告刘德全本金800万元、从2014年9月1日至2016年2月29日的利息288万元，2016年2月29日之后的利息利随本清；被告大同市华田房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任。案件受理费87080元，保全费5000元，二被告承担连带清偿责任。该案进入执行阶段以后，案外人温佳华于2018年1月23日提出执行异议，一审法院于2018年5月11日作出（2018）晋0202异执第34号执行裁定书，裁定中止对大同市华田苑·府城小区二期5号楼2单元2号、3号、4号、8号、9号和5号楼1单元5号及5号楼3单元1号、3号共八套地下室的执行。法定期限内，刘德全向一审法院提起执行异议之诉。另查明，2015年2月8日，二被告签订了《华田苑·府城二期地下室认购协议书》八份，分别约定温佳华购买大同市华田苑·府城小区二期5号楼2单元2号、3号、4号、8号、9号和5号楼1单元5号及5号楼3单元1号、3号共八套地下室。同日，大同市中大房地产开发有限公司给温佳华出具了大同市华田苑·府城小区二期5号楼2单元2号、3号、4号、8号、9号和5号楼1单元5号及5号楼3单元1号、3号共八套地下室购房款收据各一份。上述事实，有原、被告在庭审中的陈述。及一审法院（2016）晋0202民初760号民事判决书、（2018）晋0202异执第34号执行裁定书、被告温佳华提供的《华田苑·府城二期地下室认购协议书》、收款收据等证据在卷佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告温佳华与被告大同市中大房地产开发有限公司虽然在一审法院查封前签订了《华田苑·府城二期地下室认购协议书》，但温佳华未提供房地产开发商通常交付时给业主提供的手续，不能证明诉争标的物已由被告温佳华合法占有，对此被告温佳华应承担举证不力的后果。现有证据不能证明被告温佳华对诉争标的物享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告的诉求，一审法院予以支持。被告大同市中大房地产开发有限公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，也未提供书面答辩和证据，视为放弃抗辩。判决如下：准予执行大同市华田苑·府城小区二期5号楼2单元2号、3号、4号、8号、9号和5号楼1单元5号及5号楼3单元1号、3号八套地下室。案件受理费100元，由被告温佳华、大同市中大房地产开发有限公司共同负担。本院二审期间，上诉人提交两组证据：1、一份转账凭证、三份房屋买卖合同，欲证明中大房地产公司借款后未归还，用房屋抵债事实；2、一份物业公司证明，证明原审被告交房及移交物业事实。被上诉人质证认为本案上诉人也是借款性质，并非实际的买卖关系。其出借的110万元抵顶三套房是不符合常理，买卖房屋不成立，那么地下室也不应当成立。不予认可。本院认为，上诉人提交的汇款单，被上诉人无异议，予以采信。购房合同是借款的以物抵债表现方式，没有形成事实也没有实际履行，故对购房合同证据不予采信。物业证明写的是根据中大公司的通知办理地下室交接手续,可本案没有中大公司通知的相关证据,只有地下室认购协议，故该证明陈述不实，不予采信。本案的争议焦点：上诉人温佳华对诉争的地下室是否享有足以排除强制执行的民事权益？本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，上诉人温佳华虽于法院查封之前与中大房地产签订了买卖合同，但该买卖合同是借款的以物抵债，且地下室统一没有交付，温佳华并未实际占有使用，故其主张地下室已经购买并实际占有使用没有法律依据，不符合上述法律规定情形。综上所述，温佳华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由温佳华负担。本判决为终审判决。审判长 刘保平审判员 高存慧审判员 张丽娟 二〇一九年四月十五日书记员 谭震红