重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝02民终1112号上诉人（原审被告）:巫溪县领先房地产开发有限公司，住所地重庆市巫溪县柏杨街道新华社区高中城移民小区，统一社会信用代码915002380788011319。诉讼代表人：重庆丽达律师事务所，巫溪县领先房地产开发有限公司管理人。负责人：徐丽霞，管理人负责人。委托诉讼代理人：彭蔚，重庆丽达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：向远明，女，1978年2月11日出生，汉族，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：李荣国，系向远明丈夫，特别授权。被上诉人（原审原告）：李荣国，男，1975年3月6日出生，汉族，重庆市巫溪县人，住重庆市巫溪县。上诉人巫溪县领先房地产开发有限公司因与被上诉人向远明、李荣国商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市巫溪县人民法院(2018)渝0238民初3004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月2日立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。巫溪县领先房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回向远明、李荣国的诉讼请求；一审案件受理费和二审案件受理费由向远明、李荣国承担。事实和理由：原审查明的事实不清，适用法律不当。向远明、李荣国在一审举示的《颐博园合同签订报告》是复印件，没有与原件进行核对，且巫溪县领先房地产开发有限公司亦没有加盖公章，故一审法院采信《颐博园合同签订报告》并作为认定案件事实的依据不当。即使该签订报告是真实的，但该签订报告不具有合同性质。该报告中仅有房屋价款的构成，并无合同关于设立、变更、终止民事关系的性质，即无具体房号、建筑面积、房屋总价、付款方式、交付时间等权利义务的约定。而且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，即商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。一份协议具有商品房买卖合同性质，必须有商品房价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、商品房的销售方式、办理产权登记等主要的合同内容。而《颐博园合同签订报告》并无前述约定。向远明、李荣国向一审法院起诉请求：判令巫溪县领先房地产开发有限公司向向远明、李荣国履行合同，交付房屋，进行不动产登记及按照合同赔偿违约金，当庭变更诉讼请求为确认双方具有房屋买卖合同关系。一审法院认定事实：向远明、李荣国曾与巫溪县领先房地产开发有限公司签订认购协议，认购房屋房号为XX幢XX层X号，原告按约定支付定金10000元。2017年5月1日，向远明申请换房为X幢XX层X号。2017年5月3日，向远明、李荣国与巫溪县领先房地产开发有限公司签订《颐博园合同签订报告》，约定房间信息为：房号为X幢XX层X号，建筑面积125.46平方米，总价451656元，建面单价3600元，付款方式为公积金，应付金额91656元，公积金贷款360000元。同时向远明、李荣国向巫溪县领先房地产开发有限公司支付房款68716元，巫溪县领先房地产开发有限公司代收契税9033.12元、大修基金7527.60元、产权工本费5元，他项登记费160元、合同印花税225.83元、预告登记费80元。对于上述款项98687.55元，巫溪县领先房地产开发有限公司向向远明、李荣国出具收据并加盖了巫溪县领先房地产开发有限公司的财务专用章。后巫溪县领先房地产开发有限公司未与向远明、李荣国签订正式的商品房买卖合同。另查明，2018年9月14日，重庆市第二中级人民法院已受理巫溪县领先房地产开发有限公司的破产申请并交由重庆市巫溪县人民法院审理，该院依法指定重庆丽达律师事务所担任管理人。一审法院认为，向远明、李荣国与巫溪县领先房地产开发有限公司签订的《颐博园合同签订报告》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的当事人名称或姓名、商品房的基本情况、房屋总价、付款方式等主要内容，且向远明、李荣国已交纳了部分房款，巫溪县领先房地产开发有限公司也代收了契税、大修基金、产权工本费、合同印花税，故双方签订的《颐博园合同签订报告》可认定为商品房买卖合同。对向远明、李荣国主张确认《颐博园合同签订报告》具有商品房预售合同效力的诉讼请求，一审法院予以支持。但向远明、李荣国是否可取得物权，并非本案需要处理的事项。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第十二条、第六十条、第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国企业破产法》第二十条、第四十六条之规定，判决：确认向远明、李荣国与巫溪县领先房地产开发有限公司签订的《颐博园合同签订报告》具有商品房买卖合同的效力。案件受理费40元，由向远明、李荣国负担。二审中，双方当事人未提交新证据。本院认为，本案的争议焦点是：双方当事人是否订立《颐博园合同签订报告》的问题；《颐博园合同签订报告》是否系商品房买卖合同的问题。本院针对本案的争议焦点评判如下：巫溪县领先房地产开发有限公司上诉主张，向远明、李荣国在一审中举示的《颐博园合同签订报告》系复印件，且巫溪县领先房地产开发有限公司没有加盖公司印章。但巫溪县领先房地产开发有限公司已经按照其与向远明、李荣国签订的认购协议以及《颐博园合同签订报告》中约定的收费项目和金额向向远明、李荣国收取了各项费用。向远明、李荣国在一审中举示的收款收据上载明的巫溪县领先房地产开发有限公司向其收取各项费用和金额与《颐博园合同签订报告》上载明的收款项目和金额是一致的。故，一审法院认定双方当事人订立《颐博园合同签订报告》并无不当。而对于《颐博园合同签订报告》是否系商品房买卖合同的问题，从双方当事人签订的认购协议和《颐博园合同签订报告》的内容上看，《颐博园合同签订报告》已经具备了商品房买卖合同的主要条款，即约定了商品房地点、名称、购买房屋的基本情况、销售方式、价格、付款方式、当事人名称或姓名等主要内容，而且巫溪县领先房地产开发有限公司按约定收取了部分房款，还代收了契税、大修基金、产权工本费、合同印花税等费用。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，即商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故，一审判决认定双方当事人签订的《颐博园合同签订报告》系商品房买卖合同并无不当。而对于巫溪县领先房地产开发有限公司上诉主张《颐博园合同签订报告》因未约定商品房价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、商品房的销售方式、办理产权登记等内容而不应认定为商品房买卖合同的问题。因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的是商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，并未规定商品房的认购、订购、预订等协议必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的全部内容。即使有部分内容未约定，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定，双方当事人在合同中未对交房时间、办理产权证时间等内容约定或约定不明确的，也可以通过协议进行补充，不能达成协议的，也可以按照交易习惯或有利于实现合同目的方式确定。而且向远明、李荣国也按照《颐博园合同签订报告》中约定的付款方式向巫溪县领先房地产开发有限公司交付了部分房款，即使向远明、李荣国由于未办理贷款而未交付部分房款也系因巫溪县领先房地产开发有限公司进入破产程序所致。故，巫溪县领先房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院对其提出的上诉请求不予支持。综上所述，巫溪县领先房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由巫溪县领先房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  铁晓松审判员  刘丽苹审判员  李迪云二〇一九年四月十八日书记员  姜 霞