广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民终204号 上诉人（原审被告）：桂平市中南矿业有限责任公司，住所地：广西桂平市木圭镇木圭村。注册号：450881200001109。 法定代表人：陈权，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐毓阳，广西贵诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张成，广西贵诚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：平南县镇隆镇福塘村洋城塘一队，住所地：平南县镇隆镇福塘村洋城塘。 诉讼代表人：蒙超，该生产队队长。 被上诉人（原审原告）：平南县镇隆镇福塘村洋城塘二队，住所地：平南县镇隆镇福塘村洋城塘。 诉讼代表人：蒙旭明，该生产队队长。 被上诉人（原审原告）：平南县镇隆镇福塘村洋城塘三队，住所地：平南县镇隆镇福塘村洋城塘。 诉讼代表人：蒙旭强，该生产队队长。 被上诉人（原审原告）：平南县镇隆镇福塘村洋城塘四队，住所地：平南县镇隆镇福塘村洋城塘。 诉讼代表人：蒙荣昌，该生产队队长。 被上诉人（原审原告）：平南县镇隆镇福塘村洋城塘五队，住所地：平南县镇隆镇福塘村洋城塘。 诉讼代表人：蒙贵文，该生产队队长。 被上诉人（原审原告）：平南县镇隆镇福塘村洋城塘六队，住所地：平南县镇隆镇福塘村洋城塘。 诉讼代表人：蒙学言，该生产队队长。 上列被上诉人委托诉讼代理人：张辉，广东晋元律师事务所律师。 上列被上诉人委托诉讼代理人：蓝广平，广东晋元律师事务所律师。 上诉人桂平市中南矿业有限责任公司(以下简称中南公司)因与被上诉人平南县镇隆镇福塘村洋城塘一、二、三、四、五、六队（以下简称生产队）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区平南县人民法院（2018）桂0821民初1695号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中南公司上诉请求：撤销一审判决,将本案发回重审。事实和理由：首先，一审程序违法。本案中被上诉人诉讼主体不适格，根据《最高人民法院关于村民小组诉讼权利如何行使的复函》和《中华人民共和国村民委员组织法》第二十四条的规定，涉及村民集体利益事项，需经村民会议讨论决定方可办理，被上诉人没有证据证明其起诉经过民主议定程序，故一审法院准许生产队队长以生产队的名义起诉并行使诉讼权利属程序违法。另外，一审法院遗漏当事人，其承租本案土地后，另组成平南县鑫隆锰业有限公司，后更名为平南县仁华矿业有限公司（以下简称仁华公司），本案土地的实际使用人和租金支付人是仁华公司，一审法院未将仁华公司追加为当事人属程序违法。其次，一审判决解除租赁合同错误。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同，现被上诉人没有给其支付租金的合理期限，故不享有合同解除权。其迟延交付租金系因相关经办人员重病，未能做好工作交接，其不清楚是否按时缴纳租金，现其愿意补足租金并支付相应的逾期付款违约金（以拖欠租金为技术，按月利率1%支付逾期付款利息）。最后，一审判决没有遵循民法公平公正等基本原则给其造成了巨大经济损失。本案租金每年仅14835.8元，其只拖欠了2个月的租金，但其已投资千万，一审仅因其拖欠2个月租金就判令解除合同不当。综上，请求二审法院将本案发回重审。 生产队辩称，首先，一审程序不存在违法。中南公司未能举证证明其提起诉讼未经生产队村民同意，各生产队队长作为诉讼代表人参诉讼是履职行为，没有违反法律强制性规定，且生产队队长所有履职行为必须经过集体讨论也脱离实际。根据合同相对性的原则，仁华公司不属于本案租赁合同的当事人，且中南公司也未在举证期限届满前向一审法院追加仁华公司作为本案第三人，故一审法院未追加仁华公司作为当事人不属程序违法。其次，中南公司构成根本违约。中南公司未按照租赁合同约定按时交纳租金，在未交纳租金前就已经将租赁场地内生产设备撤走，中南公司负责交纳租金的员工生病不能作为法人不交纳租金的法定事由，故中南公司已经构成根本违约。另外，其之所以低价将土地出租给中南公司是为了解决30年合同期限内村民的就业问题，现中南公司未按照合同约定安排其村民就业，也违反了合同约定，故其可以与中南公司解除合同。 生产队向一审法院起诉请求：1.判令解除其与中南公司之间的《租赁场地合同书》；2.判令中南公司支付2018年2月18日到2018年4月30日的场地租金2479.6元、违约金192855元（暂计至2017年4月30日，并主张至实际付清之日）；3.判令中南公司支付复垦费26475元；4.判令中南公司承租场地内的一切财物归其所有；5.判令中南公司承担本案诉讼费。 一审认定事实：生产队、中南公司经协商于2004年2月18日签订了《租赁场地合同书》，约定生产队将位于平南县隆镇洋城塘原变电站四周的水田28.34亩、旱地25.49亩、山地12.358亩共66.188亩（四至为：东至洋城塘村的山地，西至原水利，南至公路，北至洋城塘队的耕地）租给中南公司，租期为30年（从2004年2月18日至2034年2月17日止），每年租金14835.8元，第一次付清两年租金后，每一年的租金在上一年的12月20日前付清。租期内，若中南公司改变土地现状，则于合同期满后，按水泥路面500/亩、非水泥路面300元/亩支付复垦费。若中南公司不按规定的时间付清租金，每逾期一天按当年租金总额的10﹪计算滞纳金，逾期两个月未付清租金，合同终止，承租期满后，工场内一切建筑物归生产队所有。生产队方有洋城塘一至六生产队的队长及群众代表签名。协议签订后，中南公司的租金付至2017年。2018年开始，中南公司没有支付过租金给生产队。另查明，中南公司实际上已停产多年，早已搬走大部分机器设备，只留下少部分设备在其建造的厂房内。 一审法院认为，1.关于生产队的主体问题。中南公司抗辩生产队起诉时没有经过村民大会讨论的多数决定，不能代表集体行为，属于程序违法。经审查，本案六诉讼代表人作为福塘村洋城塘一至六生产队的队长，其有权代表生产队向法院提起诉讼，这也是其法定义务，没有法律规定生产队长行使诉讼的权利和义务必须经过其生产队村民会议多数人的同意。中南公司关于生产队的诉讼主体不适格的主张，不予采信。2.关于合同应否解除的问题。双方签订的《租赁场地合同书》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规强制性的规定，双方应按照合同约定履行义务。按照合同约定，如中南公司逾期两个月不交清租金，则终止合同，现中南公司从2018年1月起未付过租金给生产队，已超两个月，属于违约。生产队要求解除双方签订的合同，符合解除合同的条件，本院依法予以支持。3.关于租金、违约金问题。中南公司从2018年开始就没有付过租金给生产队，按照每年租金14835.8元，生产队请求中南公司给付2018年2月18日到2018年4月30日的租金2479.6元，符合合同的约定，依法予以支持。生产队请求中南公司支付违约金192855元，因双方约定的年租金只有14835.8元，生产队请求的数额明显过高，不予支持，根据公平原则，酌情认定中南公司应支付年租金的30﹪即4451元给生产队。4.关于复垦费问题。双方虽在合同约定期满后中南公司按水泥路面500/亩、非水泥路面300元/亩支付复垦费，因本案是由生产队先提出解除合同，且双方约定中南公司给付复垦费的时间是2033年12月20日前，生产队也没有提供证据证明需要复垦水泥与非水泥路面的具体面积，对该项请求不予支持。5.关于中南公司承租场地内的财物问题。双方在合同第三条约定，租赁期满后场地内的建筑物无偿归生产队所有，合同解除后，本属于中南公司所有的机器设备仍归中南公司所有，由中南公司自行撤走，中南公司所建造的建筑物归生产队所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定判决：一、解除生产队、中南公司于2004年2月18日签订的的《租赁场地合同书》；二、中南公司支付租金2479.6元、违约金4451元给生产队；三、中南公司应撤走其留在厂房内的机械设备并将租赁土地返还给生产队；四、驳回生产队其他诉讼请求。 二审期间，各方当事人均未提出新证据。 经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，涉案土地建设项属于平南县政府的招商引资项目，在2004年2月18日双方签订本案租赁合同上时涉案土地尚属于农用土地性质，2009年经土地管理部门调整规划为建设用地规划范围。租赁期间，由原平南镇镇隆镇村镇建设站代收租金，再发放给本案各生产队。2015年5月，中南公司在涉案土地上的项目，因属于高污染、高能耗项目被依法淘汰，此后，中南公司陆续将生产设备迁移。20172018年后，经镇隆镇国土规建环保安监站副站长玉森文（原镇隆镇村镇建设站站长）追讨租金，都因无法联系到中南公司的工作人员而追讨未果。 综合各方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1.生产队的原告主体是否适格；2.本案是否存在遗漏当事人的情形；3.本案租赁合同应否解除。 本院认为，关于第一个问题，首先，生产队是签订本案租赁合同的当事人，是合同的权利人和义务人，其有权就本案租赁合同向中南公司主张权利，是本案诉讼适格的原告。其次，中南公司主张生产队起诉未经村民集体讨论故生产队原告主体不适格，实则是主张各生产队队长无权代表生产队村民提起本案诉讼，但中南公司未能举出证据证明各生产队队长代表生产队起诉未经其村民集体讨论，也没有生产队的村民对各生产队队长代表生产队提起本案诉讼表示异议，故中南公司该项主张没有事实依据，本院不予支持。 关于第二个问题，本案租赁合同的签订方是中南公司和生产队，即中南公司和生产队是本案合同关系的相对人，生产队有权向合同相对人中南公司主张权利，要求其按合同约定履行义务。仁华公司不属于本案合同的当事人和相对人，不是本案必要的共同诉讼人，各方当事人也未申请追加其为当事人，故一审法院未追加仁华公司作为当事人不存在程序违法情形；中南公司主张一审法院未追加仁华公司为本案当事人程序违法没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于第三个问题，涉案土地虽然在签订租赁合同时属于农业用地，但在2009年后已经被调规为建设用地，且本案租赁合同是中南公司、生产队真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，未损害国家、集体和第三人的合法权益，属于应认定为有效合同，各方当事人均应当按照合同行使权利和履行义务。根据双方签订的合同约定，租金每年一交，每年的租金在上一年度12月20日前付清，逾期两个月内不交清租金，则终止合同，工厂内一切财物归甲方（生产队）所有，并要付清所有租金和滞纳金，即中南公司应当在2017年12月20日前付清2018年度的租金，最迟也应在2018年1月20日前向生产队支付2018年度的租金。现中南公司未在2018年12018年6月204日前向生产队起诉时尚未支付2018年度的租金，已构成违约，根据合同约定，生产队有权解除本案租赁合同。关于中南公司主张生产队未尽到催收义务、未给予其支付租金的合理期限的问题，中南公司明确知晓每期租金的缴纳时间，理应在约定时间内主动履行缴纳租金的义务，而中南公司因已撤走，无法联系到有关人员，生产队无法履行催告义务，现其中南公司已远超过了约定的两个月合理期间依旧未缴纳租金，应承担相应违约责任，其该项主张没有事实依据，本院不予支持。关于中南公司主张经办人病重导致迟延缴纳租金的问题，一审判决已作充分而正确的论述，本院不再赘述，予以维持。关于中南公司主张提前解除合同给其造成巨大损失有失公平的问题，本案租赁合同为商事合同，中南公司作为商事活动参与者，应尽到充分的审慎义务并预见违约的法律后果，其违约则应当承担相应的法律后果，故其该项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。因此，中南公司主张不应解除本案租赁合同没有事实和法律依据，不予支持；一审判令解除中南公司和生产队之间的租赁合同正确，本院予以维持。 综上，中南公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4627元（桂平市中南矿业有限责任公司已预交），由上诉人桂平市中南矿业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 :刘立技 审判员 马 荣 兴 审判员 陆 志 然 二〇一九年四月二十二日 法官助理徐魏玲 书记员黄延肖