湖南省株洲市荷塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）湘0202民初407号 原告：黄敏妮，女，1956年7月22日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。 特别授权委托诉讼代理人：于倩，株洲市天元法律服务所法律工作者。 被告：湖南海德利酒店管理有限公司（以下简称海德利酒店），住所地：湖南省株洲市荷塘区。 法定代表人：王锦彪，系该公司董事长。 特别授权委托诉讼代理人：阳晶晶，湖南人和律师事务所律师。 第三人：株洲市富华商业广场经营管理有限公司(以下简称富华商业公司)，住所地：湖南省株洲市荷塘区新华西路**。 法定代表人：胡晓玲，系该公司总经理。 特别授权委托诉讼代理人：蒋笑非，湖南法税律师事务所律师。 原告黄敏妮与被告海德利酒店、第三人富华商业公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案受理后，依据被告海德利酒店的申请，本院依法追加富华商业公司为本案第三人。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄敏妮的委托诉讼代理人于倩、被告海德利酒店的委托诉讼代理人阳晶晶到庭参加诉讼。第三人富华商业公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄敏妮向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《物业租赁合同》；2、判令被告按照业主购房合同中交房标准（含装修、水电等）予以恢复原状；3、判令被告支付拖欠的租金22411.2元；4、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告黄敏妮明确第2项诉讼请求恢复原状即交付的房屋达到产权证上规定的面积及完整的框架结构，不影响正常使用。事实和理由：原告在株洲市荷塘区新华西路819号富华商业广场购买房屋一套，建筑面积为39.91平方米，产权证号为株房权证株字第1000168746号（0825号房）。2016年5月13日，原、被告签订《物业租赁合同》，原告将上述房屋租赁给被告，租赁期从2015年7月1日至2017年12月31日止，租赁费用共计22411.2元。合同明确了租金标准、支付时间。合同签订后，被告均能按期交纳房租，但从2015年7月起被告一直未支付房屋租金，经原告多次催缴未果。另外被告对房屋进行了装修改造，现已停业几年。被告的行为已构成严重违约。为了维护自身的合法权益，原告特提起诉讼，请求人民法院判如所请。 被告海德利酒店辩称，原、被告双方之间的《物业租赁合同》早在2017年12月底已经解除。2017年12月底，所有业主通过砸开大门门锁、给涉案房屋上锁、拉横幅等一系列收房行为已经明确表示了收房要求、解除合同的意思表示，自此之后被告海德利酒店就丧失涉案房屋的使用权，合同目的已经根本不能实现，故合同在当时就己经事实解除。双方签订《物业租赁合同》之后，被告海德利酒店并未对涉案房屋进行装修，房屋内的装修系第三人富华商业公司进行的。根据合同约定，被告海德利酒店仅在进行了装修的情况下才有恢复原貌的义务，合同中没有约定被告海德利酒店要按照业主购房合同交付标准的要求恢复原状，原告的该诉请没有法律和事实依据，不应当支持；且恢复原状，原状为何状，被告海德利酒店做了何种装修添附，需由原告举证证明。原告与第三人的《委托租货合同》直至2017年4月才解除，故第三人在2017年4月之前欠付的租金应当由第三人承担。被告海德利酒店在2017年代富华商业公司支付的其拖欠的租金，应当由富华商业公司承担，原告应当向第三人主张权利。被告海德利酒店已支付的租金应当抵扣被告与原告签订《物业租赁合同》以后欠缴的租金。双方签订的《物业租赁合同》中并未对违约责任进行约定，没有约定违约方需要承担律师费、公告费等费用，原告的该项诉讼请求没有法律和事实依据，不应当支持。 第三人富华商业公司辩称，富华商业公司不应作为本案第三人参加诉讼，即使追加为本案第三人，也不应在本案中承担任何责任。理由如下：根据合同相对性，原告与海德利酒店才是本案《物业租货合同》的双方当事人。根据涉案《物业租赁合同》声明部分的内容可知，海德利酒店是在原告解除与富华商业公司的《物业委托租赁合同》后，才与原告签订《物业租货合同》。海德利酒店同意且已代原承租人（即富华商业公司）支付拖欠原告的部分租金，系海德利酒店自由处分权利的真实意思表示，合法有效。原告与海德利酒店签订合同后，因海德利酒店单方原因拖欠租金而请求解除合同、腾空房屋并要求其支付拖欠租金，是依约依法维护自己的权益，富华商业公司认可诉请的事实及理由并予以支持，并不涉及合同之外的富华商业公司的利益。海德利酒店在（2018）湘02民终1478号（与本案相同事由的系列案）上诉案中，申请追加富华商业公司为第三人，株洲中院在判决书中已依法判定富华商业公司与该案无关，驳回了其与本案相同的上诉请求，即生效的法律文书已作出了支持富华商业公司本答辩理由的判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下： 1、原告黄敏妮提交的物业租赁合同，证明原、被告存在租赁关系的事实。被告质证对该份证据的关联性有异议，对合同签订日期有异议，根据合同第一条的约定，可以看出本合同签订以前，原告与第三人富华商业公司签订了《委托租赁合同》，合同签订以前的租金付款义务人为富华商业公司，而非海德利公司，故合同签订前欠付的租金应当由富华商业公司承担；根据合同第四条第四款的约定，可以看出双方约定的恢复原貌并不是恢复至《商品房买卖合同》签订时的原貌，而是双方签订《物业租赁合同》时的原貌，而海德利公司在本合同签订后并未对涉案房屋进行装修，不涉及恢复原貌的问题。经审查，本院对该份证据的真实性予以认定。 2、原告黄敏妮提交的海德利酒店的承诺书，证明双方约定解除合同条件的事实。被告质证对该份证据的三性均有异议，该承诺书系海德利酒店法定代表人王锦彪在众多业主围追堵截下被胁迫签订的，该承诺书海德利酒店并未加盖公章予以认可，真实性和合法性均存在异议；从该份承诺书可以看出如下事实：1、该承诺书签订日期为2017年4月7日，承诺的第一条为承诺业主解除与富华商业公司的物业委托合同的5日内与业主重新签订租赁合同，这意味着截止2017年4月7日，原告并未与富华公司解除租赁合同，此时海德利也并未与业主形成租赁合同，故重新签订租赁合同的时间应当是2017年4月7日之后，而非原告提交的租赁合同上写的日期，重新签订租赁合同以前的债务人为富华商业公司，而非海德利酒店。2、从第三点可以看出，海德利酒店在该承诺书签订之后支付的租金是代富华商业公司支付的，该部分债务真正的债务人是富华商业公司。经审查，该份承诺书系被告海德利酒店法定代表人王锦彪向未与被告海德利酒店签订合同的业主出具的一份承诺书，符合证据真实性、合法性、关联性的要求，本院予以认定。 3、原告黄敏妮提交的通知书，证明业主已通知解除合同的事实。被告质证对该份证据的三性均有异议，该通知系业主单方面出具的，并未有海德利酒店的签字确认，不予认可，且当时双方的《物业租赁合同》因业主收房已经解除，不存在另行通知解除。经审查，该份通知系原告等业主在被告租赁场地张贴送达给被告，该事实已在生效的法律文书得到确认，本院予以认定。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院经审理认定事实如下： 原告黄敏妮在株洲市荷塘区新华西路819号富华商业广场购买1栋825号房屋一套，产权证号为：株房权证株字第1000168746号，建筑面积39.91㎡。2016年5月13日，原告黄敏妮（甲方）与被告海德利酒店（乙方）就原告黄敏妮富华商业广场的房屋签订了《物业租赁合同》，内容有：“……二、物业概况：1、甲方将位于株洲市新华西路31号富华商业广场融信大厦8楼0825号委托乙方租赁。三、租赁经营管理期限及此期间的租金支付方式1、租赁期限从2016年1月1日至2026年2月28日止；甲方提供三个月免租期即2016年1月1日至2016年3月31日。租赁期限内该物业的经营使用权归乙方所有。2、租赁价格按原《物业委托租赁合同》执行，递增部分也与原合同一致。即原合同租赁期内第1-3年乙方按《商品房买卖合同》实际折后单价的8%标准付给甲方租金，即22.6元/㎡.月，以此为基数每三年递增，增幅为3%。租金详表：                            租赁年限                       面积（㎡）                       租金标准             （元/㎡.月）                       递增             （%）                       月租金             （元/月）                       季度租金             （元/季度）                               2016年1月1日-2017年7月29日                       39.91                       23.96                       6                       956                       2868                               2017年7月30日-2020年7月29日                       39.91                       24.63                       9                       983                       2949                               2020年7月30日-2023年7月29日                       39.91                       25.31                       12                       1010                       3030                                           2023年7月30日-2026年2月28日                       39.91                       25.99                       15                       1037                       3111                            2015年租金，乙方在本合同签订后一周内支付半年，后半年在2016年11月30日前支付给甲方。2015年半年租金为5736元。其后每年租金按上述标准乙方于每季度最后一个月的28日前将本季度租金存入甲方在建行株洲市铁道支行设立的专户内。……四、其他1、租赁期间内，该物业的物业管理费、水电费等经营使用过程中产生的费用由租赁方承担。物业附属设施的维修费用，除保修范围和公共维修基金范围以外的，由乙方负责；2、租赁期内乙方在不影响房屋结构及安全的前提下对该物业进行装饰、装修，在合同期满后必须保证房屋质量完好，甲方不承担乙方因装饰、装修产生的费用……4、租赁经营期限届满，双方一致确认，乙方将该物业交还给甲方。如甲方要求，乙方承诺租赁期满后恢复该物业原貌，恢复该物业原貌产生的费用由乙方承担……9、合同期内双方应严格履行合同，不得擅自违约，如乙方违约双方可协商解决，如协商不成，另一方有权向物业所在地人民法院提起诉讼。”但签订合同后，被告仅支付了2015年上半年的租金和2016年一个季度的租金，之后没有支付租金。至今，整个酒店装修工程还没有完成，没有开业,涉案房屋处于闲置状态。 2017年4月7日，被告海德利酒店的法定代表人王锦彪向株洲市荷塘区新华西路819号富华商业广场尚未与被告海德利酒店签订《物业租赁合同》的业主出具书面《承诺书》，内容有：“我公司在各位业主解除与富华广场经营管理有限公司所签订的物业委托租赁合同的五日内与各位业主重新签订租赁合同，在租赁合同中明确以下内容：一、该合同为租赁合同，不是委托租赁合同；二、未经业主同意不得转租；三、租金支付方式：2017年6月30日之前代富华广场经营管理有限公司支付拖欠租金的80%，2017年8月30日之前付清所有拖欠的租金，未拖欠的租金按合同约定的时间支付；四、违约责任：1、如未按照上述约定的时间和各位业主重签合同，各位业主可自行起诉或收房，我公司予以配合。因业主原因未与本公司重签合同，业主不得收房；2、如未按照合同约定支付租金且逾期超三个月，业主可收回房产并解除合同……”2018年3月1日，原告向被告发出通知，解除双方签订的《物业租赁合同》。 在案件审理过程中，被告海德利酒店认为其与原告签订《物业租货合同》的合同目的至今未能实现与富华商业公司紧密相关，且该公司为对涉案房屋进行装修装饰的主体，应当依法追加其为第三人。原告特别授权委托诉讼代理人当庭陈述，不同意追加富华商业公司为第三人，也不要求富华商业公司承担民事责任。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。现就原、被告所争议的焦点分析如下： 一、原、被告双方签订的《物业租赁合同》是否应当解除？ 原、被告双方签订《物业租赁合同》后，被告没有按照约定的时间支付租金，致使原告出租房屋收取租金的目的无法实现，根据合同法第九十四条、第二百二十七条的规定，原告诉讼请求解除原、被告之间的《物业租赁合同》，本院依法予以支持。被告提出双方签订的《物业租赁合同》于2017年12月底已事实解除，业主已强行收房，被告丧失涉案房屋使用权，合同目的已经无法实现；但被告未举证证明业主已强行收房的事实，故本院对被告的上述主张不予支持。 二、被告对租赁的房屋应以何种状态返还给原告？ 本案虽然租赁期限尚未届满，但原、被告双方租赁关系依法应予解除，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的相关规定，合同解除后，由承租人返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。根据原、被告签订的《物业委托租赁合同》第四条第二款约定：“租赁期内乙方在不影响房屋结构及安全的前提下有权对该物业进行装饰、装修，在合同期满后必须保证房屋质量完好，甲方不承担乙方因装饰、装修产生的费用。”同时，第四条第四款约定：“租赁经营期限届满，双方一致确认，乙方将该物业交还给甲方，如甲方要求乙方承诺租赁期满后恢复该物业原貌，恢复该物业原貌产生的费用由乙方承担。”原告主张被告恢复租赁房屋的原状，并明确了恢复原状的要求，即达到房屋符合产权证上载明的面积及完整的框架结构，不影响正常使用，该请求符合法律规定和合同约定，本院予支持。 被告提出，双方签订《物业租赁合同》之后，被告并未对涉案房屋进行装修，房屋内的装修系由第三人富华公司进行的；根据合同约定，被告仅在进行了装修的情况下才有恢复原貌的义务，合同中没有约定被告要按照业主购房合同交付标准的要求恢复原状，且恢复到原状，原状为何状，被告做了何种装修添附，需由原告举证证明的意见。本院认为，本案《物业租赁合同》并没有明确原房屋承租人对房屋进行过装饰装修，被告也未举证证明原承租人对涉案房屋进行过装饰装修或证明其接手房屋时的状况，被告的上述意见与双方合同约定不符，故其上述意见不成立，本院不予支持。 三、截至2017年12月31日，被告应向原告支付多少租金？ 原、被告在《物业租赁合同》中约定，原告提供三个月免租期即2016年1月1日至2016年3月31日，故2016年的租金应当从2016年4月1日起计算，根据庭审查明的事实，被告已经支付了2016年第二季度的租金，根据双方合同约定，2016年7月1日至2017年12月31日，租金为17343元（具体计算方式：956元×13+983元×5=17343元）；并且双方在合同中约定，被告在2016年11月30日前向原告支付2015年后半年的租金5736元，但被告没有按照约定支付，故被告还应向原告支付2015年下半年的租金5736元，以上租金合计23079元；原告诉讼请求被告支付截至2017年12月31日的租金22411.2元，本院依法予以支持。原、被告在合同中约定，2015年租金，被告在合同签订后一周内支付半年，后半年在2016年11月30日前支付给原告，系被告自愿承担原承租人拖欠的租金，故被告提出其代第三人（原承租人）向原告支付的2016年1月1日前的租金，应当抵扣其尚欠原告的租金的主张不能成立，本院不予支持。 四、第三人富华商业公司在本案中是否应当承担民事责任 在原告解除与第三人富华商业公司的《物业委托租货合同》后，原、被告双方才签订《物业租货合同》，被告同意代原承租人富华商业公司支付拖欠原告的租金，系被告自由处分权利的真实意思表示，合法有效。原告因被告拖欠租金而请求解除合同、恢复房屋原状并要求被告支付拖租金，本案租赁纠纷并不涉及合同之外的其他第三人利益，原告亦未向第三人提出诉讼请求，故第三人富华商业公司在本案中不应当承担民事责任。被告海德利公司提出2017年4月前的租金应由第三人承担的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 经本院主持调解，原、被告双方无法达成一致意见。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告黄敏妮与被告湖南海德利酒店管理有限公司签订的《物业租赁合同》； 二、被告湖南海德利酒店管理有限公司于本判决生效后十五日将租赁原告黄敏妮位于株洲市荷塘区新华西路819号富华商业广场1栋825号房屋恢复原状（符合产权证上载明的面积及完整的框架结构，不影响正常使用）交付给原告黄敏妮； 三、被告湖南海德利酒店管理有限公司于本判决生效后十五日向原告黄敏妮支付租金人民币22411.20元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费360元，减半收取180元，由被告湖南海德利酒店管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉状的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向株洲市中级人民法院交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：810103210********。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  黄晓华 二〇一九年四月二日 书记员  袁 媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。