天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0112民初3578号原告：长城物业集团股份有限公司天津分公司，住所：天津经济开发区金融服务区******楼**。负责人：陈耀忠，职务：总经理。委托诉讼代理人：田珺，天津景贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐园园，天津景贤律师事务所律师。被告：张旺，男，1981年3月2日出生，汉族，住天津市津**。原告长城物业集团股份有限公司天津分公司与被告张旺物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长城物业集团股份有限公司天津分公司（以下简称“长城公司”）的委托诉讼代理人田珺，被告张旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长城公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2016年11月16日至2017年12月31日的物业费2,908.39元；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2013年8月1日与菱华阳光（天津）房地产开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，为被告所拥有的天津市津南区辛庄镇上东苑的房产提供物业服务；依据合同约定：物业管理服务费每月标准为高层住宅2.4元/平方米，多层住宅2.68元/平方米，中高层住宅2.68元/平方米，业主于每月10日前交纳。合同生效后，原告依约向被告提供了完善的物业管理服务，被告应该根据合同的约定交纳物业管理服务费，但被告一直拒绝支付。原告先后派人多次上门催收，被告仍然拒绝缴纳，截止到2017年12月31日，被告共欠缴物业服务费2,908.39元，被告拒绝缴纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害原告利益，侵害了小区其他已缴费居民的正当合法权利。为维护原告的合法权利，现根据《合同法》、《物业管理条例》、《天津市物业管理条例》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。张旺辩称，自己确系天津市津南区辛庄镇上东苑7-1-***房屋的产权人，原告主张的建筑面积、欠费期间均属实，但不同意原告的诉讼请求，只同意交纳50%的物业费。事实及理由：物业服务不到位，详细内容如下，1、2016年夏，卧室的窗户漏雨，窗户关不严、漏风，找过物业公司很多次，物业公司不管，最后找到开发商，开发商赔偿三四百元。2、可视对讲系统，从没有亮过，楼宇门有密码锁，现在门不管用，任何人都都能进。3、电梯总坏，一个月坏两三次，还困过人。4、集体装燃气表时，被告我家没有装修好，燃气公司称可到物业公司报备之后再来安装，被告从2018年上半年就向物业公司报了，但是一直没有回复，最终是自己托关系找燃气公司才给装上的。5、楼道、电梯卫生问题，拖把特别脏，擦完特别味。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月1日，长城公司与菱华阳光（天津）房地产开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，为被告所拥有的天津市津南区辛庄镇上东苑的房产提供物业服务；依据合同约定：物业管理服务费实行包干制，物业管理服务费费用标准为多层住宅1.44元/平方米/月，高层住宅1.42元/平方米/月，中高层住宅1.44元/平方米/月，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积多层住宅1.24元/平方米/月，高层住宅0.98元/平方米/月，中高层住宅1.24元/平方米/月，业主于每月10日前交纳。张旺系天津市津南区辛庄镇上东苑7-1-***房屋产权人，该房屋建筑面积为89.59平方米，被告欠付2016年11月16日至2017年12月31日的物业费。该案虽经本院调解，双方未能达成一致协议。另查明，天津市国土资源和房屋管理局在2016、2017年度住宅小区物业服务等级考核中，原告长城公司提供物业服务的天津市津南区辛庄镇上东苑小区为考核结果：一级良好。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及各业主依合同之约定享有与承担。本案中，1、《天津市住宅前期物业服务合同》明确约定：“物业费实行包干制，物业管理服务费费用标准，高层住宅为1.42元/平方米/月，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积高层住宅0.98元/平方米/月，业主于每月10日前交纳”，故本案原告以每月每平方米2.40元向被告主张2016年11月16日至2017年12月31日的物业费，符合《天津市住宅前期物业服务合同》约定；2、原告的服务基本能够达到合同约定的服务标准，且该小区的物业服务在天津市国土资源局2016年、2017年的考评中考核结果为“一级良好”，故原告有权依照合同约定的价格标准并结合其劳动成果取得相应的报酬。3、被告抗辩窗户质量、可视对讲配套设施损坏问题，均系被告与案外人（房屋出卖人）之间的商品房买卖合同纠纷，与本案并非同一法律关系，被告可另行向有关主体主张权利，本案不予涉及。被告抗辩燃气设施问题，依据国务院物业管理条例的规定，供水、供电、燃气等专营单位应当依法承担物业管理区域内相关管线和设备维修、养护责任，不属于物业公司的责任范畴。4、被告反映的楼道卫生、电梯问题，尽管未向本院提交充足的证据予以证实，结合本院实地考察情况，本小区其他业主反馈，本院认为，长城公司的物业服务管理也未能达到合同的全部约定，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持；综合考虑该小区的交费比例、物业服务等级、本院实体考察情况后，对原告所主张的2016年11月16日至2017年12月31日的物业服务费，本院酌情予以支持95%，经核算89.59平方米＊2.40元/月/平方米＊13.5个月＊95%=2,757.58元。本院需要指出：原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、化粪井的清掏、小区安保及环境卫生等事务，确已尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。而业主亦应及时运用法律武器以保护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段以加剧与物业公司之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响业主的生活环境。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、张旺于本判决生效后十日内给付长城物业集团股份有限公司天津分公司2016年11月16日至2017年12月31日的物业费计2,757.58元。二、驳回长城物业集团股份有限公司天津分公司的其他诉讼请求。如张旺未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由长城物业集团股份有限公司天津分公司承担1.25元，由张旺承担23.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘信亮二〇一九年四月十五日书记员  任增清附相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。