贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0521民初893号 原告：彭胜，男，1981年10月12日出生，汉族，住江西省赣州市崇义县。 委托诉讼代理人：汪明政，贵州贵达律师事务所律师。 被告：刘俊，男，1990年1月15日出生，汉族，住湖南省邵东县。 委托诉讼代理人：彭红亮，广东德重律师事务所律师。 原告彭胜与被告刘俊租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭胜的委托诉讼代理人汪明政及被告刘俊的委托诉讼代理人彭红亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭胜向本院提出诉讼请求：１、请求判决解除原告与大方县好优多购物广场签订的《好优多购物广场租赁合同》；２、判令被告和原告支付违约金433698.04元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为租赁房屋用于经营，作为承租人于2016年1月2日与大方县好优多购物广场（以下简称好优多广场）签订《好优多购物广场租赁合同》，租赁位于大方县大十字的面积250平方的商铺。合同约定租赁期限从2016年1月10日至2021年1月9日，每年租金68万元整，前三年租金不变，从第四年开始，每年租金在原有房租金的基础上递增5%，任何一方因违约造成终止合同，应向对方赔偿合同年房租的20%。原告承租房屋后进行了装修并用于经营，花费装修费545721.92元。后因好优多广场未与房主大方县国有资产管理有限公司（以下简称国有资产公司）续签合同，导致房屋于2018年8月14日被房主国有资产公司收回。如果原告另行选址经营，则面临向加盟商海澜之家支付违约金五十万元，且前期投入装修费无法回收的结果。原告为避免损失进一步扩大，只能选择继续与新的出租人签订租房合同租赁原房屋，但是原告在原合同租期内因此多支出租金433698.04元。好优多广场的违约行为给原告造成损失，依法应当承担违约责任。因双方约定的违约金远远低于实际损失，原告依法请求将违约金增加为实际损失。因好优多广场为个体工商户，且已经于2018年8月21日被注销，被告刘俊作为好优多广场的经营者，依法应当对好优多广场的债务承担责任。被告所经营的好优多广场的违约行为严重损害了原告的合法权益，故提起诉讼。 被告彭胜辩称，一、租赁合同中5年的租赁期限是虚假意思表示，依法应认定无效。１、原告租赁涉案房屋是要加盟海澜之家，而加盟条件之一即为加盟期5年，即需要提供5年期的租赁合同。２、双方在签约之前，原告已经知悉被告与国有资产公司的租赁合同是一年一签，这从原告手中保留的租赁合同得到印证，就此被告不存在隐瞒。３、为配合原告满足加盟条件，所以双方签订的租赁合同期才约定为5年，但该5年期限的约定系虚假的意思表示。４、根据民法总则第一百四十六条第一款的规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。该5年租赁期限的约定应当认定无效。二、对于终止合同的违约责任，双方合同中已经明确约定按年租金的20%进行赔偿，原告主张按实际损失进行赔偿，违反了合同法第113条规定的可预见规则，不应得到支持。１、根据合同法第一百一十三条规定，违约赔偿应遵循可预见规则，即不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。２、双方对5年租赁期内租金的涨幅，第4、5年约定在68万元租金的标准上上涨5%，即订立合同时，作为被告预见到的租金涨幅不超过5%，双方均对此予以认可。因此，租金涨幅超过5%的部分，就超过了订立合同时预见到的损失，不应得到支持。现在被告主张租金为98万元，对比68万元，涨幅高达44%，这已远远超出合同订立时预见到的租金涨幅，该部分损失超过预见范围，不应得到支持。3、双方在合同中明确约定，终止合同按年租金的20%赔偿，双方作为从事商业活动的主体，该约定是经过双方综合考虑之后才确定的违约金计算标准，是双方的真实意思表示，应当按照该约定履行。三、原告主张的98万租金真实性无法确认，且该数额系原告自行扩大的损失，不应得到支持。１、98万元租金标准，是原告与案外人自行协商达成的，被告无法确认其真实性。２、按照案外人承租的年租金350万元，总租赁面积1204平方米，原告的租赁面积为240平方米，折算后原告的合理租金标准为69万元，现原告按照98万元来租，超过的租金部分系原告自行扩大的损失。3、加盟合同中仅规定未经同意不得更换地址，但原告并未提供证据就此向海澜之家申请，且海澜之家不同意搬迁。根据其装修的费用情况，搬迁而产生的装修损失也仅为15万元左右。可见，原告选择的方式是损失扩大的方式，并非合理选择。４、合同法第一百一十九条第一款规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此，原告主张的损失系未采取适当措施而扩大的损失，不应要求原告赔偿。我方同意解除合同，事实上已经解除了的。 本院经审理查明如下事实：好优多广场为个体工商户，被告刘俊为好优多广场的经营者。被告刘俊经公开竞标招租的方式获得了大方县城关人民中路原家家乐第1号门面(涉案门面为其中的一部分)的租赁经营权，并与国有资产公司签订《房屋（门面）租赁合同》。租赁方式为一年一租，最后一期的租赁期限为2017年2月4日至2018年2月3日，使用面积为1204平方米，年租金为200万元。2016年1月2日，原告作为乙方，好优多广场作为甲方，签订《好优多购物广场租赁合同》，约定甲方将好优多大十字店外租区部分场地出租给乙方作经营海澜之家品牌男装，使用面积约250平方米，租赁期限从2016年1月10日至2021年1月9日，共五年，乙方免费装修期从2016年1月10日至1月20日，共10天。每年租金为68万元，保证金为3万元。前三年房租金不变，从第四年开始，每年房租金在原有房租金的基础上第（递）增5%，合同期满30天后，甲方退还质量保证金给予乙方。第十三条约定任何一方因违约造成终止合同，应向对方赔偿合同年房租的20%。2016年1月6日，原告彭胜作为乙方，江阴海澜之家新桥销售有限公司作为甲方，签订《海澜之家特许经营合同》，约定甲方特许乙方在贵州省××市××县××镇××字××大厦××楼，实际经营面积为240平方米的经营场所开设“海澜之家”特许加盟店，专门销售甲方统一配送的“海澜之家”品牌产品。经营场所之详细建筑位置、使用范围以附件平面图圈定部分为准，未经甲方书面许可，乙方不得变更本条确定的经营场所及位置。并约定任何一方不得违约，如一方违约，应向对方偿付违约金50万元，并赔偿全部损失。好优多广场与国有资产公司的租赁期限届满后，国有资产公司重新进行公开招租，好优多广场未续租，案外人赵飞竞得租赁权，好优多广场撤出租赁房屋，并与原告彭胜将租赁期间的相关费用结算完毕。2018年9月18日，原告彭胜与赵飞签订《房屋（门面）租赁合同》，继续租用其原来向好优多广场租赁的房屋，租赁期限为5年，从2018年9月14日至2023年9月14日止，前两年的租金为每年90万元，后三年的租金为每年98万元，并约定原告彭胜向赵飞交纳10万元保证金，该保证金可抵付第三年租金。原告彭胜按合同约定向赵飞支付了第一年的租金90万元及保证金10万元。2018年8月21日，好优多广场注销。2019年2月20日，原告诉来本院。 上述事实有原告提供的《好优多购物广场租赁合同》、《海澜之家特许经营合同》、被告刘俊和赵飞与国有资产公司分别签订的《房屋（门面）租赁合同》、原告彭胜与赵飞签订的《房屋（门面）租赁合同》、转账凭证及双方当事人的陈述予以佐证。 本院认为，根据《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定，好优多广场与国有资产公司签订的《房屋（门面）租赁合同》的最后租赁期限是2018年2月3日，而其与原告签订的《好优多购物广场租赁合同》的租赁期限为2016年1月10日至2021年1月9日，该合同中超过2018年2月3日的租赁期限的部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，好优多广场将超过其租赁期限的门面出租给原告，主观上存在过错，也是导致租赁合同无效的主要原因，应承担主要责任。本案中，原告在举证阶段提供了好优多广场与国有资产公司签订的《房屋（门面）租赁合同》，说明其对好优多广场与国有资产公司签订的租赁合同的租赁期限是明知的，在明知好优多广场无权处分的情况下仍与其签订《好优多购物广场租赁合同》，存在一定的过错。即使其不知道好优多广场与国有资产公司签订的租赁合同的期限，也是其未尽到审查义务。因为作为承租方，其在签订合同时应注意审查出租方对租赁物有无处分权，故其应承担次要责任。综上，对于原告另行签订租赁合同产生的损失，可酌情由好优多广场承担70%，原告承担30%。原告提供的租金的房租损失计算表上的金额为433698.04元，根据原告与好优多广场签订的《好优多购物广场租赁合同》及原告与赵飞签订的《房屋（门面）租赁合同》中的租金的约定，原告多算了一天的租金411.78元，应为433286.26元。好优多广场承担303300.38元（433286.26×70%），原告承担129985.88元（433286.26×30%）。根据《中华人民共和国民法通则》第二十九条“个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担”的规定，现好优多广场已注销，相应的责任应由其经营者刘俊承担，故303300.38元应由被告承担。对被告辩称的约定的租赁期限是虚假意思表示的意见，其庭审中陈述其与国有资产公司签订的租赁合同是一年一签，在其与原告签订《好优多购物广场租赁合同》后，又与国有资产公司续签了一年的合同。根据其提供的证人证言，其之所以未与国有资产公司续签租赁合同，是因为租金上涨。故好优多广场在与原告签订租赁合同时是相信自己能取得租赁权的，后是因为租金上涨才未续租的。故被告辩称是虚假意思表示无事实依据，本院不予采纳。对被告辩称的合同中约定的违约金是年租金20%的意见，一是因为合同部分无效，所以违约条款也无效；二是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，该约定低于原告另行签订租赁合同产生的租金的损失，故被告的该抗辩理由无事实和法律依据，本院不予采纳。对被告辩称的租金应按案外人赵飞与国有公司签订的租赁合同中的总租金与总面积来进行折算应是69万及98万元的租金是原告自行扩大损失的意见，被告与国有资产公司签订的租赁合同中的租金是200万，房屋面积是1204平方米，那么好优多广场与原告签订的《好优多购物广场租赁合同》中的租金应是415282元（200000元÷1204平方米×250平方米），而不是68万。同时，虽然原告未提供证据证明其向加盟商海澜之家申请更换经营地址，但即使海澜之家同意更换地址，重新租赁房屋也需要重新装修，产生装修费，甚至可能产生停业损失。且能否租赁到与涉案房屋价值基本等同的房屋及租金（包含地段、面积），皆不确定。被告以赵飞和国有资产公司签订的租赁合同中约定的租金来计算平均租金，并以好优多广场与原告签订的租赁合同中约定的租金来计算损失的抗辩理由不合情理，也无法律依据，本院不予采纳。对原告要求解除合同的诉讼请求，有效的部分已经履行，未履行的部分无效，无效的部分自始无效，不存在解除，故对原告的该诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定， 判决如下： 一、被告刘俊于本判决生效后十五日内支付原告彭胜违约金303300.38元； 二、驳回原告彭胜的其他诉讼请求。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3900元，由被告刘俊负担2924.50元，原告彭胜负担975.50元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。 审判员  章英 二〇一九年四月十日 书记员  谢璐