苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0591民初6759号 原告（反诉被告）：苏州港华燃气有限公司,统一社会信用代码9132059460820698XA，住所地苏州工业园区金鸡湖大道**。 法定代表人：王广伟 委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张旭亮，北京市炜衡（苏州）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：苏州朝昌机电设备有限公司,统一社会信用代码91320594346461285H，住所，住所地苏州工业园区唯华路**君地商务广场**705-8017div> 法定代表人：陈家根。 委托诉讼代理人:张建伟，上海邑鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江云，苏州朝昌机电设备有限公司员工。 原告苏州港华燃气有限公司（以下简称“港华燃气公司”）与被告苏州朝昌机电设备有限公司（以下简称“朝昌机电公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审中，原告委托诉讼代理人宋丽琴、张旭亮，被告法定代表人陈家根及委托诉讼代理人张建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告苏州港华燃气有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《租赁合同》于2018年6月4日解除；2、判令被告于限定时间内将涉案房屋腾空并返还原告；3、判令被告向原告支付拖欠的租金51221.32元及违约金暂计为27887.05元（违约金暂计算至2018年7月20日，实际主张至被告付清之日，具体计算方式见附表）；4、判令被告向原告支付房屋占用使用费45310.92元（暂计至2018年7月20日，实际主张至被告按约返还房屋之日）；5、判令被告向原告支付合同解除违约金109928.83元；6、判令被告向原告支付拖欠电费3668.49元；7、判令以上诉讼请求中被告应向原告支付的费用，原告有权从被告支付的保证金45803.68元中予以抵扣；8、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将诉请第三项中的租金变更为65996.68元，违约金变更为32363.99元。事实和理由：2016年1月，原、被告双方签订了《租赁合同》一份，约定原告将苏州工业园区通园路699号的苏州港华燃气大厦1506-A室出租给被告朝昌机电公司，房屋面积为237.94平方米，租赁期限自2016年1月25日至2019年1月24日止。合同还对租金、保证金缴纳、违约责任、合同提前解除等事宜均作出了约定。合同3.1条约定：承租方应于2018年1月10日前支付2018年1月25日至2018年4月24日期间的租金45803.68元，于2018年4月10日前支付2018年4月25日至2018年7月24日期间的租金45803.68元。合同14.1条约定：承租方应在2016年1月20日前缴纳租赁保证金45803.68元，该款用于保证承租人正确、全面、及时地履行本合同，若因被告原因给原告利益造成损失，被告在原告通知后逾期仍未赔偿的，原告可先行抵扣。合同6.2条约定：承租人逾期支付租金的，应向出租人支付应付款项3‰的违约金，逾期30日以上，出租人有权立即解除合同、收回房屋、实施清场措施，且出租人对承租人因此发生的经济损失不承担任何责任，同时承租人还应向出租人支付合同总金额20%的违约金。上述合同签订后，原告港华燃气公司按约向被告朝昌机电公司交付房屋并全面履行租赁合同项下的义务。但截止诉讼之日，被告也仍未支付2018年1月25日至今的租金。2018年6月4日，原告向被告朝昌机电公司发送了解除合同通知函，但合同解除后被告并未将租赁房屋返还给原告。被告的行为已经构成严重违约，并给原告造成严重的经济损失。原告为维护自身合法利益，遂诉讼来院。 被告苏州朝昌机电设备有限公司答辩称：第一，关于电费，答辩人行使的是先履行抗辩权；第二，关于占有使用费，2018年1月5日，原、被告双方间的租赁合同已经解除，所以不存在后续的房屋占有使用费。另外，合同中有约定，当承租人撤离涉案房屋后，原告作为出租方有权处置房屋内的家具。而答辩人已将涉案房屋返还给原告，所以并不存在我方物品占用涉案房屋而产生的使用费；第三，关于违约金，答辩人并没有违约，所以并不存在违约金。答辩人与原告之间系因合理理由解除合同。合同约定，一方收到解除合同通知函之日起满七日合同解除。原告在收到答辩人发送的解除合同通知后三个月内都没有提出任何异议，因此双方的租赁合同已于2018年1月5日解除；第四、关于拖欠的电费，合同中约定电费的支付方式为先用后付。但原告在答辩人已于2018年1月5日即搬离涉案房屋后仍继续计算电费，故其主张的电费金额缺乏合理性；第五，关于保证金，原告主张该款项已进行扣除，但我方并没有收到扣除保证金的单据，原告扣除该款也缺乏相应的法律依据。综上，对于原告的诉请，被告均不认可，故请求驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告朝昌机电公司向本院提出反诉诉请：1、确认双方签订的租赁合同已于2018年的1月5日解除；2判令反诉被告向反诉原告支付违约金109928.83元；3、判令反诉被告返还反诉原告履约保证金45803.68元；4、判令反诉被告支付装修损失12733.33元；5、判令反诉被告支付反诉原告律师费用损失26500元；6、本案诉讼费用依法裁决。事实及理由：2016年1月18日，反诉原告与反诉被告订立了《租赁合同》，约定反诉被告向反诉原告出租苏州工业园区通园路699号的苏州港华燃气大厦1506-A室房屋。该合同还对租赁期限、租赁费用、房屋交接及装修期限、双方的权利义务、合同的变更和解除等均作了明确约定。此外，双方还签订了《消防安全责任书》、《港华大厦物业管理服务协议》等。此外，反诉被告还向反诉原告发放了《港华大厦用户手册》、《临时管理规约》等。租赁合同签订后，反诉原告按约履行了合同义务，从未有欠租及物业管理费的情形。2017年8月21日，反诉原告认为涉案房屋电费分摊方式不合理且有失公平，遂依约向反诉被告提出变更收费方式，并提交了《客户需求申请审批单》，但反诉被告对于该《审批单》一直未予答复。反诉原告曾就此多次与反诉被告联系，并向反诉被告反映消防通道被堵塞的情况。反诉被告虽口头答应整改，但一直未有行动。2017年12月25日，反诉被告向反诉原告发送《工作联系单》称我方未交纳2018年7月至11月期间的电费，且表示如我方再未交纳，将采取停电措施。2018年1月3日，反诉被告对涉案的场地采取了停电措施，由此导致反诉原告无法继续办公并正常使用该房屋。此后，反诉原告又与反诉被告积极沟通，但反诉被告非但不解决实际问题，反而在2018年1月10日对涉案场地采取了正式停电措施，并拒收反诉原告的《工作联系单》。反诉被告的上述行为已构成根本性，双方签订《租赁合同》的目的也已无法实现。2018年2月11日，反诉原告迫于无奈遂向反诉被告正式提出解约，并明确表示解除的时间追溯至2018年1月5日。综上，反诉原告为维护自身合法权益，遂提起反诉。 反诉被告港华燃气公司答辩称：第一，反诉原告认为双方租赁合同在2018年1月5日即解除，该主张无合同及法律依据不予认可。本案中，反诉原告在既无合同约定的解除情形，也未征得答辩人的同意，其单方无权解除合同；第二，合同解除系反诉原告的违约行为所致，在此前提下答辩人方依约解除了涉案租赁合同。因此，反诉原告作为违约一方其无解除权也不得主张相应的违约金；第三，关于租赁保证金，合同第14条约定，出租人有权从保证金中扣除被承租人逾期未付的款项（包括租金、违约金等），且承租人应在扣除后补足该保证金。本案中，反诉原告未按照合同约定支付租金及电费等，故根据合同约定答辩人有权将该款用作抵扣相关欠付费用，无需返还；第四，关于反诉原告主张的装修及家具损失。合同6.10条约定，承租人在租赁时已充分了解其对租赁房屋的装修等投入与租赁期限无关。合同解除或期满终止时，承租人不得以装修投入等为由，要求补偿。故反诉原告无权向答辩人主张上述费用；第五，关于反诉原告主张的律师费，涉案的租赁合同中并未就律师费进行任何约定，反诉原告现主张该费用，无合同及法律依据，不予认可。综上所述，请求法院驳回反诉原告的全部反诉请求。 本院经审理查明的事实如下：2016年1月18日，原告港华燃气公司（甲方、出租方）与被告朝昌机电公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》一份，约定由朝昌机电公司向港华燃气公司承租苏州工业园区通园路699号的苏州港华燃气大厦1506-A室，房屋面积为237.94平方米，租赁期限自2016年1月25日至2019年1月24日止，约定的租金标准为45803.68元每季度（合同第3.2条还明确了各期租金的具体支付时间）。合同第5.4条约定：乙方非本合同约定的免责原因逾期支付租金或本合同3.4条约定乙方应付的其他费用的，经甲方催讨在15天内仍未履行付款义务或未完全履行付款义务，甲方有权对其实施断电、停水、停气等必要措施直至乙方履行义务，因断电、停水、停气造成乙方经济损失由乙方自行承担，甲方不承担任何责任。第6.2条约定：乙方（港华燃气公司）有义务按本合同约定支付租金，若乙方拖欠租金及水（包括排污）、电（包括中央空调电费）、燃气费等费用，则应向甲方支付迟延履行违约金，每逾期一日，向甲方支付应付款项3‰的违约金。若拖欠费用达30日以上，立即解除合同、收回房屋、实施清场措施且甲方对乙方由此发生的任何经济损失不承担任何责任，同时乙方应向甲方支付合同总金额（租金及物业管理费）20％的违约金。第8.1条约定：本合同终止（包括甲方根据本合同第7条解除合同）时，乙方应向甲方结清租金、向甲方委托的专业物业管理公司结清物业物业管理费及水、电、气等费用，将属于乙方的一切物品全部搬出，恢复房屋原状，并经甲方及甲方委托的专业物业管理公司确认后将房屋归还甲方。第14.1条约定：为保证乙方在合同期内正常履约，乙方需在2016年1月20日前向甲方缴纳相当于叁个月租金的款项作为租赁保证金，具体金额为￥45803.68元。 2016年1月26日，原、被告双方又签订了《条款变更确认书》一份，其中记载：原合同3.4条“乙方经营所用的水（包括排污）、电（包括中央空调电费）、燃气费、电话费、网络费等自理。并在与物业管理公司签订的物业管理费合同中明确规定。甲方委托的专业物业管理公司按月计量抄表，同一机组合用的中央空调电费根据抄表度数按建筑面积分摊，并按苏州工业园区商业或工业的收费标准按实收取。”修改为：“乙方经营所用的水（包括排污）、电（包括中央空调电费）、燃气费、电话费、网络费等自理。并在与物业管理公司签订的物业管理费合同中明确规定。乙方同意由甲方委托的专业物业管理公司按月计量抄表，每月抄出1506单元总表读数后，按租赁单元面积1506-A及1506-B单元两家租客均摊电费。同一机组合用的中央空调电费根据抄表度数按建筑面积分摊，并按苏州工业园区商业或工业的收费标准按实收取。” 2017年12月25日，港华燃气公司向朝昌机电公司发送《工作联系单》，其中港华燃气公司称朝昌机电公司未交纳2018年7月至11月期间的电费，并告知朝昌机电公司应在2018年1月1日前结清相关款项，如再未交纳，港华燃气公司将采取停电措施。庭审中，朝昌机电公司表示当天即已收到该工作联系单，并给予了回复。 2018年2月11日，朝昌机电公司向港华燃气公司发送《工作联系函》，其中记载：2017年12月27日，贵司即物业管理处突然下达通知，告知我司自2018年1月11日下午17:00开始单方面停电，于是我司无奈只能在2018年1月5日起不在港华11506A办公。在一切正常的前提下，我司在双方约定的范围内坚决履行了我司的义务，但在发生问题后，是贵司及物业管理处却不愿正视问题、解决问题，还单方面对我司进行了停电措施，造成我司在2018年1月5日起不能正常办公，给我司造成了巨大的社会及经济影响。……使得我司无法正常办公，并于2018年1月5日起解除租约，并保留追诉损失的权利。庭审中，港华燃气公司确认其在2018年的2月25日收到上述《工作联系函》，但其并不同意涉案合同于2018年1月5日解除。 2018年6月4日，港华燃气公司向朝昌机电公司发送《合同解除告知函》，其中记载：贵单位（朝昌机电公司）与我单位签订的关于苏州朝昌机电设备有限公司1506A单元《苏州港华大厦办公租赁书》，根据合同第6.2条款约定，贵司拖欠费用达30日以上，我单位有权立即解除合同、收回房屋、实施清场措施且我单位对贵单位由此发生的任何经济损失不承担任何责任，且贵单位应缴纳欠费，并向我单位支付合同总金额20%的违约金。截至2018年3月底，贵单位欠费明细如下：1、电费3668.49元；2、物业费322019.11元；3、租金114142.77元。……截至到2018年5月31日贵司物业费及租金拖欠已超过30日，根据双方签订的物业协议及房屋租赁合同书，我单位拟根据双方合同条款行使解约权，并于2018年6月4日正式解除与贵司的租赁关系，合同解除，不免除合同已发生部分的贵司履约义务，且合同解除，房屋返还及违约赔偿责任条款将继续有效。……贵司应于2018年6月10日前将上述款项缴纳完毕，并在2018年6月6日之前完成撤场，并按照合同第八条约定的验收标准向我单位返还房屋。被告朝昌机电公司在庭审中表示，该《合同解除告知函》已经收到，但不认可该解除函上所载的解除时间，认为实际合同解除时间应为2018年1月5日。 关于相关款项的结欠情况，原、被告双方的陈述为：1、涉案房屋的租金及物业费，原、被告双方均确认交纳至2018年1月24日；2、关于电费，双方确认，截止到2017年12月底，被告朝昌机电公司结欠金额为2974.22元。原告还称统计到2018年3月底，被告朝昌机电公司欠付电费总额是3668.49元，被告对此金额不予认可，认为其在2018年1月5日起即已不再涉案房屋内办公，因此不会再产生电费；3、关于在2018年2月11日被告结欠原告款项的问题。原告称，在该日被告欠付2018年1月25日至2018年4月25日期间的租金，根据合同约定该部分租金应在2018年1月10日前支付，另外，被告还欠付2017年7月至2017年11月期间的电费2634.4元。被告朝昌机电公司称，在该日，被告确实结欠2017年7月至2017年11月期间的电费2634.4元，对于之后的电费金额不予认可。 关于涉案房屋的停电问题，原告称：停电一共发生过两次。第一次，在2018年1月3日下午，停电时长约为一分钟。停电范围仅为空调停电，是要对1506室的空调另行铺涉线路，所以短暂停电。涉案房屋1506A室内除空调外的其他电器均可正常使用。第二次，在2018年1月11日，此次停电之后没有再恢复供电。但在该次停电前，原告方曾多次向被告提前通知。之所以在2017年12月27日通知被告将在2018年1月11日停电，是因为根据租赁合同约定，如被告欠缴租金或者电费等其他费用，原告可通过提前15天通知的方式采取停电措施，该行为属于正当救济措施。被告朝昌机电公司则称，原告共对涉案房屋进行了三次停电。第一次，在2018年的1月3日下午，是进行所谓电器施工，停电时间约半小时，停电前并未接到任何通知；第二次，在2018年的1月5日，停电时间也是半小时左右，该次停电事先也未接到任何通知；第三次，在2018年1月11日，这次停电事先在2018年1月10日通知过被告，这次停电以后，直到现在都没有再恢复供电。 关于涉案房屋的交付及搬离情况：1、原、被告双方确认，涉案房屋是在2016年1月18日由原告实际交付给被告使用；2、被告称，其在2018年1月5日即已搬离涉案租赁房屋，但未办理相应的交接手续。原告则称，原告在2018年1月5日知道被告的人离开了，在2018年2月7日发现被告搬走了部分东西，在2018年2月20日左右知道被告有新的办公场所，截至目前双方未办理相应的交接手续；3、关于涉案场地内留存的物品。被告称，场地内还有大概五六套办公桌椅，且桌椅上都是空的，没有电脑、打印复印机等具有一定价值的办公物品，除此外，也没有其他物品。原告称，涉案场地内约有七八套办公家具，但不清楚里面还有没有其他物品；4、在2019年2月28日的庭审中，原、被告双方确认，截至该庭审之日双方尚未对涉案的场地办理相应的交接手续。 另外，庭审中，原、被告双方确认，被告朝昌机电公司在原告港华燃气公司处尚有保证金45803.68元。 以上事实有《租赁合同》、《条款变更确认书》、《工作联系单》、《工作联系函》、《合同解除告知函》等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告港华燃气公司与被告朝昌机电公司就涉案房屋所签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，且不存在违反法律、法规禁止性规定的情形，故该合同依法成立、有效，双方都应诚实信用地履行各自的合同权利义务。关于本案所涉的租赁合同，双方争议的问题，本院逐一分析论证如下： 关于合同的解除，被告朝昌机电公司认为，自2017年12月27日其收到原告港华燃气公司发送的《工作联系单》后，因为原告通知其要停电，故其实际于2018年1月5日起即不在该涉案租赁房屋内办公，且被告于2018年2月11日向原告发送了《工作联系函》告知合同已于2018年1月5日解除。由此，被告认为涉案租赁合同已实际于2018年1月5日解除。原告港华燃气公司则认为，被告向其发送《工作联系函》要求解除租赁合同时，被告并无相应的解除权，故租赁合同应在原告2018年6月4日发送《合同解除告知函》时方才解除。本院认为，被告在2018年2月11日发送《工作联系函》时，虽然原告对涉案的房屋采取了停电措施，但当时被告结欠原告电费二三千元，根据合同约定，被告结欠相关费用超过十五天的，原告作为出租方可采取断电措施。在此前提下，作为承租人的朝昌机电公司并未获得单方解除合同的权利，故其在2018年2月11日发送的《工作联系函》并不具有合同解除的效力。而在2018年6月4日原告港华燃气公司亦向被告发送了《合同解除告知函》，故在此时双方对于合同解除问题达成了一致，本院确认该日即为合同解除之日。另外，合同解除后，被告作为承租方应将涉案房屋返还给原告，庭审中确认截至最后一次庭审，被告朝昌机电公司尚未与原告办理房屋交接手续，且房屋内仍留存有被告的相关物品，故被告还应履行其腾空房屋并返还房屋给原告的义务。 关于原告主张的房屋租金及使用费，庭审中双方确认涉案房屋的租金交纳至2018年1月24日，对于此后的租金及使用费，本院认为，本案中，涉案的租赁合同未能继续履行并致最终解除的结果，是原被告双方共同过错的结果，被告未依约交纳涉案房屋发生的电费在先，虽然拖欠的金额仅为几千元，但拖欠的时间较长经原告催讨后也拒不支付，而原告虽系依据合同的相关条款对涉案房屋进行了断电，但结合房屋的租赁面积、用途以及租金的标准，该断电措施也已超出了合理的范畴。因此，涉案的合同系因双方共同的过错，导致最终无法继续履行，本院认为双方过错程度相当。在此条件下，被告朝昌机电公司占用涉案房屋的仍应支付相应的租金及使用费。至于该部分拖欠的租金及使用费的金额，2018年6月4日原告向被告发送了《合同解除告知函》，且其在2018年1月5日就知道被告的人员离开了，在2018年2月7日就发现被告搬走了部分东西，并2018年2月20日左右知道被告了有新的办公场所。加之被告在2018年2月11日即向原告发送了相应的《工作联系函》告知原告涉案房屋租赁合同已在2018年1月5日解除。此外，双方也均陈述涉案场地内仅有七八套办公座椅，此外没有其他物品。综合上述情形，本院认为原告作为承租人最晚应在2018年6月20日左右（在发出《合同解除告知函》后半个月左右）收回涉案房屋，在此之前的租金及使用费可以计算，但之后的房屋使用费应不予认可。而在2018年6月20日之前的租金及使用费（从2018年1月25日开始计算，标准均参照原租金标准），经核算为74303.73元。又因，被告朝昌机电公司在原告港华燃气公司处有保证金45803.68元，该款可在上述欠付的租金及使用费的金额中予以抵扣，抵扣后，被告还应向原告支付该项费用28500.05元。原告主张该部分费用的逾期违约金，本院认为因被告在原告处有相应的保证金且双方对于合同解除时间一直存有争议，故该费用是否欠付也有较大分歧，在此前提下，本院认为逾期违约金应自起诉之日起计算为宜，又因合同中约定的标准过高，本院依法酌定按照同期贷款利率计算，计算的基数则以折抵保证金后的欠付金额为准。 关于原告本诉主张的合同解除违约金及被告反诉主张的该项违约金，承上述分析，合同解除系双方共同过错，故对于原告的该项本诉请求及被告的该项反诉请求均不予支持。 关于欠付的电费，原告称被告欠付的电费金额为3668.49元，但根据双方在庭审中确认，截至2017年12月被告欠付的电费金额为2974.22元，而在2018年1月5日后，双方均认可被告已不再涉案房屋内办公，故后期增加的电费金额，因原告未进一步提供证据予以佐证，故本院认为电费应按2974.22元予以确认，该部分电费被告应予以支付。 关于被告反诉主张的装修损失及律师费损失，亦承上述分析，本院对此不予认可。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告苏州港华燃气有限公司与被告苏州朝昌机电设备有限公司签订的《租赁合同》已解除； 二、被告苏州朝昌机电设备有限公司于本判决生效之日起十日内将涉案的苏州工业园区通园路699号的苏州港华燃气大厦1506-A室腾空并返还给原告苏州港华燃气有限公司； 三、被告苏州朝昌机电设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州港华燃气有限公司租金及占有使用费28500.05元（已折抵租赁押金）及逾期违约金（计算方式：以28500.05元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2018年7月24日起计算至实际付款之日止）； 四、被告苏州朝昌机电设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州港华燃气有限公司电费2974.22元； 五、驳回原告苏州港华燃气有限公司的其余本诉请求； 六、驳回被告苏州朝昌机电设备有限公司的全部反诉请求。 负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费收取4870元，由本诉原告苏州港华燃气有限公司负担2000元，由本诉被告苏州朝昌机电设备有限公司负担2870元；反诉案件受理费减半收取2435元，由反诉原告苏州朝昌机电设备有限公司负担。上述受理费已分别由原、被告预交，本院不再退回，经核算应由本诉被告苏州朝昌机电设备有限公司于履行上述判决时一并支付本诉原告苏州港华燃气有限公司2870元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  陈新雄 人民陪审员  邱菊明 人民陪审员  陆根英 二〇一九年四月二十五日 书 记 员  张 端 拒不履行生效法律文书风险提示如下： 一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。 1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。 3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。 二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。 三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。