广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0307民初2655号原告：庄永利，男，汉族，1983年9月18日出生，户籍地址广东省深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：张玉，广东南龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：石华磊，广东南龙律师事务所实习律师。被告：深圳市赛格新城市建设发展有限公司。法定代表人：刘红军。委托诉讼代理人：刘国江，广东君言律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈建浩，广东君言律师事务所实习律师。原告庄永利诉被告深圳市赛格新城市建设发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告庄永利及其委托诉讼代理人张玉、石华磊，被告的委托诉讼代理人刘国江、陈建浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况一、合同签订情况：2016年6月17日原告与被告签署了《深圳市房地产买卖(预售)合同》{，约定原告购买被告开发的位于龙岗布吉三联的赛格新城市广场项目，约定房屋总价款1233206元（币种：人民币，下同），建筑面积41.13平米，房款支付方式为首期563206元（签订本合同1日内支付）及按揭贷款670000元（签订本合同10日内办理并支付），交房时间为2017年5月31日之前。合同第十二条关于出卖人逾期的违约责任第2点约定“逾期超过90日的，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金”。附件三约定装置、装修、装饰标准，仅涉及外墙涂料及各项防水与灯具，未包含其他内容。附件五第七条对合同第十一条进行修改，其中第2项约定“出卖人取得本项目工程竣工验收备案回执，并提供本房地产竣工面积测绘报告、《房地产质量保证书》、《房地产使用说明书》，视为本房地产满足交付条件……”附件五第九条第2项约定“在本项目施工期间，如出现日均降雨量超过25MM、气温高于35℃以上（不含本数）、黄色及以上级别预警信号台风等情况，属于本合同第十四条所述的不可抗力，出卖人因此不能按时交付房地产的，不构成违约，买卖双方同意以当地气象台数据为依据，并于实际交付时提供证明材料”；第3项约定“对因不可抗力发生的延期交房或者其他违反本合同规定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务，或双方按照实际面积结算房款，且不承担违约责任”。附件五第二十条对合同第二十八条补充约定“……为买受人提供装修方案参考之目的，不作为双方交付、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件……”以上合同由双方签字捺印及盖章确认。二、合同履行情况：原告提交《定金专用收据》，显示原告于2016年5月8日向被告缴纳定金5万元；原告提交《预收款收据》，显示原告于2016年5月14日向被告支付513206元；原告提交《个人贷款借款借据》，显示原告于2016年6月28日向招商银行按揭贷款67万元；以上付款情况与被告提交的相关付款表格、招商银行对账单显示内容一致。原告提交《不动产登记证明》，显示原告于2016年9月5日办理涉案房屋的产权登记手续。被告提交《入伙通知书》、邮单、入伙公告报纸，显示被告于2017年12月26日向原告发出入伙通知，交付办理期限为2017年12月29日至2017年12月31日，并于2017年12月28日刊登上述入伙公告。被告提交《收楼意见书》，显示原告于2017年12月31日签字确认涉案房屋符合约定的交付标准，同意收楼。原告提交《装修工程委托协议》，显示原告于2016年5月8日授权委托深圳市万德装饰设计工程有限公司对涉案房屋进行装修并附有装修标准，且委托该装修公司于该房产入伙期限内全权代办该房产验收、收房、交接、入伙事宜，原告对该装修公司办理过程及结果全部接受并无异议，且认可该装修公司在办理验房及收楼手续的全部行为。被告提交《证明》，由深圳市万德装饰设计工程有限公司于2018年11月12日出具，显示其公司于2017年12月31日从被告处接收涉案房屋所在的8栋全部房屋钥匙，房屋仍在装修过程中。原告提交《交房通知书》（与被告提交的内容一致），显示深圳市万德装饰设计工程有限公司向原告发出涉案房屋的交房通知，通知原告于2018年11月28日至30日前往办理交房手续；原告提交《赛格新城市广场使用说明书》、《赛格新城市广场质量保证书》、《交房物品/资料签收单》，显示原告于2018年12月17日接收装修完毕的涉案房屋钥匙及各项资料。三、其它情况：1、根据原告申请，本院向深圳市龙岗区国土资源和房产管理局，调取的《赛格新城市广场》（二期）商品房预售方案及该局复函显示，被告系赛格新城是广场项目的开发企业，于2016年4月取得第5、6、8、9栋预售许可证，交付标准为毛坯交付，于2017年12月通过规划验收。2、被告提交商品房预售许可证，显示其获得预售时间为2016年4月29日。3、被告提交深圳市布吉气象资料及统计报告、2016年、2017年深圳住建局关于高考和中考期间禁止产生噪声的建筑施工作业的通知，显示2016年6月17日至2017年12月31日显示雨量、高温、黄色及以上级别预警信号台风天数总计111天，以及中高考共有14天时间禁止施工。四、原告的诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交付赛格新城市广场第8栋9层913号房违约金278211元；2、被告承担本案的全部诉讼费。五、被告的答辩要点：1、涉案房屋的交付标准为毛坯交房；2、被告已于2017年12月31日前完成房屋交付义务；3、扣除合同约定的免责期（逾期付款1天、恶劣天气111天、中高考禁工期14天），被告实际逾期交付房屋时间应为88天。裁决结果本院认为，原告与被告签订的《深圳市房地产买卖(预售)合同》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已经按照合同约定支付了涉案房屋的购房款项，被告应当按照合同约定按期交房。结合本案现有证据及庭审情况，综合分析如下：关于交房标准的确定。双方在合同附件三中约定的交房标准系未包含装修内容，与本院向深圳市龙岗区国土资源和房产管理局调取的《赛格新城市广场》（二期）商品房预售方案显示的交付标准为“毛坯交付”一致，且双方在附件五第二条约定“装修方案仅系参考目的，不作为双方交付、验收、退房等事项的标准及确定违约责任的条件”的约定可以看出，涉案房屋的交付标准应当为毛坯交付。关于实际交房时间。如前所述，双方所约定的交房时间应为毛坯交付时间。根据被告提交《入伙通知书》、邮单、入伙公告报纸、《收楼意见书》、装修公司出具的《证明》，原告在毛坯交付时，在《收楼意见书》上签字，表明涉案房屋符合交房条件予以验收，并由具有原告授权的装修公司代为领取相关钥匙，此符合了双方在合同中约定的交付方式，故可以确定涉案房屋毛坯交付的实际时间为2017年12月31日。关于气象及考试因素是否属于免责情形。关于气象因素，双方虽有关于气象因素免责的相关约定，但被告仅提交相关气象情况，并未就其提供的恶劣气象天数均为施工时间段内发生，且对施工产生何种影响进行举证，也未就气象因素与被告逾期交付房屋之间具有何种因果关系进行举证，不满足双方在合同中约定的“出卖人因此不能按时交付房地产的”的因果关系要求；且被告要求免责的气象因素天数中是计算至2017年12月31日的，双方约定的交房时间为2017年5月31日，即使被告能就上述因果关系进行举证，其超过约定交房时间后所遇到的恶劣气象情况，基于当事人不能从自身违约行为中获利的原则，该期间的气象情况也不应作为免责事由。关于中高考考试期间禁工的规定，该规定在深圳已施行多年，属于被告在签订合同时可能且应当预见的范围，不应作为免责事由，且如前所述，被告所计算的中高考期间的免责天数也包含了应交房时间之后的考试期间，如该期间对施工有不利影响，均系被告自身违约行为导致，也不能作为免责因素，故对被告该项辩称，本院不予认可。关于逾期付款天数作为免责天数的扣除。双方均确认原告的贷款到账之日为2016年6月28日，与双方在合同中约定的付款时间迟延了一天，合同约定逾期付款出卖人有权暂缓办理交付手续且不承担本合同约定的逾期交房责任，故被告主张逾期的这一天应当作为免责期间予以扣除，本院予以认可。综上，现有证据显示被告的实际交房时间为2017年12月31日，与双方约定的应交付时间2017年5月31日相差214天，扣除被告所主张的逾期付款天数作为免责天数的1天，被告的逾期交房天数应为213天。被告的逾期交房行为系属违约，已经满足双方在合同中约定的“自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日支付购房总价款万分之四的违约金”的条款，故被告应向原告支付违约金105069.15元，原告诉请超过部分，本院不予支持。关于反诉。被告虽在一审辩论终结前口头提出反诉，但并未提出具体的反诉请求及事由，故本院不予处理，被告可另循法律途径主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市赛格新城市建设发展有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告庄永利支付逾期交付赛格新城是广场第8栋9层913号房的违约金105069.15元；二、驳回原告庄永利的其它诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2737元（原告已预交），由被告深圳市赛格新城市建设发展有限公司负担1237元，原告庄永利负担1500元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨 宏二〇一九年四月二十四日书记员 赖丽萍