广西壮族自治区陆川县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0922民初351号 原告：林志彪，男，1978年1月20日出生，汉族，住广西陆川县。 委托代理人：叶万松，广西桂竞天律师事务所律师。 委托代理人：罗燕，广西桂竞天律师事务所律师。 被告广西壮族自治区陆川县房地产开发公司，住所地广西陆川县温泉镇园林路**。 法定代表人谢育明，总经理。 委托代理人：刘恩明，广西三益律师事务所律师。 委托代理人：黄永梅，广西三益律师事务所律师。 原告林志彪诉被告广西壮族自治区陆川县房地产开发公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月19日受理后，依法适用简易程序，于2019年3月27日公开开庭进行了审理。原告林志彪的委托代理人叶万松、罗燕，被告广西壮族自治区陆川县房地产开发公司的委托代理人刘恩明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林志彪向本院提出诉讼请求：1、判令被告广西壮族自治区陆川县房地产开发公司支付相应的违约金给原告，直至原告取得该商品房的所有权证书为止，计至起诉之日应支付的违约金为16411元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月10日，原告与被告广西壮族自治区陆川县房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购买了该公司的商品房。原被告在商品房买卖合同第二十条第（二）中约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算买受人支付全部房价款万分之一的违约金；然而，时至今日，买受人还没有取得房产证，根据上述合同的约定，买受人要求出卖人支付相应的违约金，直至原告取得该商品房的所有权证书为止。为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。 被告广西壮族自治区陆川县房地产开发公司辩称，1、被告公司主体不适格，应裁定驳回其起诉。经查我公司所在地，根本不存在广西壮族自治区陆川县房地产开发有限公司这个单位，我公司法定代表人谢育明也不是该单位的法定代表人，该被告单位根本不存在。2、涉案商品房是由广西利来福房地产开发有限公司挂靠我公司开发的，应追加该公司作为被告。2003年4月28日，我公司与钟祖贤签订了第一份挂靠协议，约定由其挂靠我公司开发涉案房地产，挂靠开发期间的债权债务均由其负责。2006年5月23日，钟祖贤代表我公司与广西利来福房地产开发有限公司签订了第二份挂靠协议，约定由该公司挂靠我公司开发涉案房地产，挂靠开发期间的债权债务均由其负责。鉴于涉案商品房是由广西利来福房地产开发有限公司挂靠我公司开发的，应追加该公司作为被告。3、原告请求我公司支付逾期办证违约金，其诉讼主张不属实，应当不予支持。涉案商品房实际是由广西利来福房地产开发有限公司挂靠我公司开发的，根据挂靠协议的约定，挂靠开发期间的债权债务均由其负责，假设该挂靠单位应当承担民事责任，在被告主体适格的前提下，也应当由该挂靠单位承担民事责任。4、原告诉讼请求不明确，合同违约金约定过高，要求降低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的证据：1、原告身份证；被告提供的证据：1、营业执照。双方对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据，本院认证如下：被告广西壮族自治区陆川县房地产开发公司对原告提供的证据2未质证，认为被告没有提供该证据材料；对原告提供的证据3的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议，认为房款并不是被告收取，是利来福房地产公司收取的；对原告提供的证据4有异议，认为并非是被告收款；对原告提供的证据5有异议，认为款项也是利来福房地产公司收取，发票专用章也不是被告公司的章，且原告也没有提供涉案房产的按揭贷款材料，其材料都是写明是利来福房地产公司的。原告林志彪对被告提供的证据2的真实性由法院认定，认为即使是真实的，也是被告公司和利来福房地产公司内部的协议，与本案无关，且原告也不清楚他们内部的事情。本院认为，原告提供的证据2系企业信息查询单，该信息查询单是从市场监管局网站查询打印，载明了该公司的名称、类型、住所、法定代表人、注册资本、成立日期、营业期限、经营范围等相关信息，来源合法，客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。原告提供的证据3系商品房买卖合同，该合同系原被告共同协商，双方分别在买受人及出卖人处签章确认，表明双方对该合同的达成均无异议，且该合同与本案讼争事实相关联，对讼争事实具有证明力，依法应作为认定本案案件事实的依据。原告提供的证据4、5系销售不动产统一发票、商品房网上备案确认单、税收缴款书及办证费收据等，庭审中被告均认可原告已交足房款，且销售不动产统一发票上记载的收款方是被告，开票单位签章亦是被告公司发票专用章，故对上述证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认，应作为认定本案案件事实的依据。被告提供的证据2系协议书两份，一份是被告广西壮族自治区陆川县房地产开发公司与案外人钟祖贤于2003年4月28日签订的，一份是被告广西壮族自治区陆川县房地产开发公司与广西利来福房地产开发有限公司于2006年5月23日签订的，上述两份协议均是被告与案外人签订，根据合同的相对性原则，与本案原告无关，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月28日，原告林志彪与被告广西壮族自治区陆川县房地产开发公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于陆川县，房屋建筑面积为113.7平方米，单价为3236.38元，房屋总价款367976元。合同第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后730内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的%向买受人支付违约金”。第十九条约定：“由买受人委托出卖人到陆川县房地产管理所申请办理房屋所有权登记手续，买受人须协助提供相关办证所需材料”。合同签订后，原告依约付清了全部房款，并按被告的要求提交了办证材料、缴纳了办证费及契税等，被告亦按照合同约定于2015年8月30日前向原告交付了房屋，但至今仍未完成房屋的所有权登记手续、交付房屋所有权证书给原告，原告遂向本院提起诉讼。 另查明，原告林志彪与被告广西壮族自治区陆川县房地产开 发公司约定由被告为原告办理房产证，但至今还未能办得房产证给原告。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，双方 主体适格，意思表示真实，内容和形式均未违反国家法律、法规的规定，本院认定该合同合法有效，应当受国家法律保护，双方当事人应按合同的约定履行各自的权利和义务。关于本案被告广西壮族自治区陆川县房地产开发公司是否本案适格的被告的问题。被告广西壮族自治区陆川县房地产开发公司抗辩称其不是适格的被告，不应承担责任，理由为该房屋的实际开发人是广西利来福房地产开发有限责任公司，被告与利来福公司有合同约定挂靠期间债权债务由利来福公司自身承担，且房款是由利来福公司收取的，与本公司无关，故应当追加利来福公司为适格的被告承担责任。本院认为，根据合同的相对性原则，利来福公司与被告是否签有挂靠合同与原告无关，原告亦无须知情；本案商品房销售合同是原、被告之间签订的，且原告在付清购房款后，被告广西壮族自治区陆川县房地产开发公司作为收款方出具了销售不动产统一发票（自开）给原告收执，故广西壮族自治区陆川县房地产开发公司为本案适格的被告，其抗辩理由不成立。 关于被告是否应当承担违约责任以及如何承担违约责任的问题。合同签订后，原告已按照合同的约定缴纳全部房款，并提交了相关的办证材料、缴纳了契税等；被告在2015年8月30日前向原告交付了房屋，依约应在商品房交付之日起730日内（即在2017年8月29日前）为原告办理好房产证。被告广西壮族自治区陆川县房地产开发公司至今未完成房屋的所有权登记手续、交付房屋所有权证书给原告，已构成违约，应承担违约责任。本案中被告虽然在合同中写明了延期办证情况下退房及不退房的处理办法，但延期办证不退房的处理方式条款却没有被明确选择，且庭审中原被告双方均未要求解除合同，在原告选择不解除合同的情况下，开发商失去了违约金条款的制约，对于办理房产证之义务便可以不积极履行，无限期拖延办证而不受任何制约及惩罚，显然这种条款属于《合同法》第四十条规定的提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的无效条款。根据《合同法》第四十条关于格式条款无效的规定，应排除双方《商品房买卖合同》第十五条关于延期办证违约条款的适用，视为双方对于延期办证违约金没有约定，原告可以依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”来追究被告的违约责任。现原告起诉要求被告以房屋总价款367976元为基数，按日利率万分之一计算，支付违约金未超出法律规定的上限，本院予以支持，且计算违约金的起止时间应从2017年8月30日起计算至取得房屋不动产权证书之日止。被告辩称合同违约金约定过高，要求降低，本院认为，双方约定的违约金属于意思自治，且本案中违约金并不属于“过高”的范畴内，因此被告降低违约金没有事实和法律依据，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下： 被告广西壮族自治区陆川县房地产开发公司支付违约金给原告林志彪（违约金计算方法：以房款总价367976元为基数，按日利率万分之一，从2017年8月30日起计至原告取得房屋不动产权证书之日止）。 本案案件受理费210元，减半收取105元（原告已预交），由被告广西壮族自治区陆川县房地产开发公司负担。 义务人应于本判决生效之日起十日内履行上述判决确定的金钱义务。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审判员  范思熠 二〇一九年四月二十二日 书记员  苏志林