杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0105民初第5398号 原告（反诉被告）：李庆新，男，1971年1月21日出生，汉族，住杭州市江干区。 原告（反诉被告）：林松，女，1970年12月5日出生，汉族，住杭州市下城区。 两原告共同委托代理人：孙嘉伟、杜斌，浙江峰翔律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：卻胜根，男，1973年8月6日出生，汉族，住江西省抚州市金巢经济开发区。 委托代理人：朱晓霞，浙江浙杭律师事务所律师，特别授权代理。 原告李庆新、林松诉被告卻胜根房屋租赁合同纠纷一案，原告于2018年5月15日向本院起诉，本院于当日立案受理，依法适用简易程序由审判员周建利独任审判。后被告卻胜根向本院提起反诉，本院依法予以受理。本案依法转换为普通程序，组成合议庭进行审理，于2018年7月10日、2019年3月15日公开开庭进行了审理。李庆新、林松的委托代理人孙嘉伟、卻胜根的委托代理人朱晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李庆新、林松诉称：原告于2007年取得了位于信义商街88号房屋的所有权（以下简称涉案房屋），并于2014年9月将房屋出租给被告使用，同时签订了《房屋租赁合同》。合同约定：原告将涉案房屋出租给被告使用，租赁期限自2011年10月1日至2014年9月30日，租金每月6250元，每六个月支付一次。租赁期内物业管理费、水、电等费用均由被告承担。租赁期满后，被告须将承租的房屋及设施在正常状态下交还原告，如有留置的任何物品，视为被告已放弃，由原告处置。合同另行对双方权利义务作出了约定。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告在接受房屋后开始经营。2014年10月1日，合同到期后原告同意被告继续使用，但并未约定租赁期限。直至2018年3月，原告决定收回房屋并发函多次催告被告，要求搬离租赁房屋，但被告置之不理。现原告要求判令1、被告立即腾退位于信义商街88号的房屋；2、被告向原告支付房屋占有使用费（自2018年4月1日起按每日208.33元的标准计算至实际腾退之日止）；3、诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉请要求确认双方租赁合同解除。 卻胜根辩称：原被告双方为租赁合同关系，被告不是非法占用原告房屋，被告租赁原告房屋用于经营茶楼，双方签订两份租赁合同。合同期至2014年9月30日。合同到期后，被告多次要求签订合同，但原告都以各种理由推脱。2017年被告欲进行装修，故与原告再次商量续签事宜。被告同时承租了87号房屋，房屋租赁期限至2020年。2017年上半年被告装修花费了35万元。2018年3月向原告支付房租至2019年3月。被告并非非法占用房屋，出租人解除合同也应在合理期限内通知，且对被告的装修也应进行赔偿。 卻胜根反诉称：反诉人在与李庆新、林松签订租赁合同之前，就已经承租了涉案房屋用于经营茶楼。后因李庆新、林松取得了所有权，从2007年8月21日起至今反诉人就一直与李庆新、林松建立房屋租赁关系，陆续签订两份租赁合同。租赁期满后，反诉人电话通知李庆新、林松续签合同，但李庆新、林松未回复。之后每次支付房租的时候，都要求他们签订书面合同，但回复都不在杭州或在国外。2017年4月，反诉人再次要求李庆新、林松签订书面合同，但二人却于2018年3月函告要求退出房屋，为此反诉人要求对装修进行补偿，并给予宽限期，但最终协商未果。现反诉要求判令李庆新、林松赔偿装修损失35万元（具体金额以鉴定为准）。反诉费用要求由李庆新、林松承担。 李庆新、林松辩称：卻胜根无权要求房屋装修损失，房屋租赁关系解除之后才可能要求补偿，但是卻胜根不同意解除合同，所以也不存在赔偿前提。即使判决解除也不应该赔偿，卻胜根进行装修并未经出租人书面同意。 李庆新、林松为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料： 1、房屋所有权证，证明李庆新、林松系涉案房屋的合法所有权人。 2、房屋租赁合同，证明双方合同关系及相关约定。 3、照片、企业信息，证明卻胜根还实际占用房屋进行经营的事实。 4、告知函、邮寄凭证，证明进行催告的事实。 5、短信聊天记录、个人交易明细，证明已经退还8万元的事实。 卻胜根为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料： 1、装修照片，证明卻胜根为经营茶楼于2017年再次对承租房屋进行装修的事实。 2、房屋租赁合同，证明卻胜根为经营茶楼，自2008年9月1日就与姚臻、姜建红签订《房屋租赁合同》，租赁位于涉案房屋边的87号商铺，租期至2020年9月30日。 3、房屋租赁合同，证明卻胜根自2006年就承租涉案房屋的事实。 4、客户回单，证明2018年3月22日，卻胜根向林松支付2018年4月至2019年3月的房租，金额为8万元。 5、交易明细，证明卻胜根支付2019年4月至9月的租金。 双方提交的证据，经当庭质证，本院认证如下： 李庆新、林松提交的证据1、2、3、4，卻胜根无异议，本院予以确认。卻胜根对证据5中短信记录有异议，对于交易明细的真实性无异议，但对关联性有异议，本院认为该组证据无法直接证实待证事实，本院不予确认。 李庆新、林松对卻胜根提交的证据1、2、4、5的真实性无异议，本院对真实性予以确认。对证据3无异议，本院予以确认。 结合上述有效证据，本院认定事实如下： 李庆新、林松系涉案房屋所有权人。2007年8月30日，李庆新、林松与卻胜根及案外人林圣荣签订租赁合同，约定将涉案房屋出租给卻胜根及林圣荣用于商业用途，租赁期限自2007年8月21日至2011年9月31日。合同同时约定出租人同意承租人在承租房屋内进行装修装潢、添置相关设备。到期后，李庆新、林松与卻胜根再次签订房屋租赁合同，约定卻胜根继续承租涉案房屋，租赁期限自2011年10月1日起至2014年9月30日止。房屋租金为每月6250元。同时约定房屋的装修标准及设施情况由双方在合同附件中加以列明，除双方另有约定外，该附件作为出租人按本合同约定交付承租人使用和承租人在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。未经出租人书面同意，承租人不得在承租的房屋内进行改装及添置固定设备，且不得改变房屋的租赁用途。租赁期满后，承租人应在2014年10月1日将承租的房屋及设施在正常状态下交还给甲方，如有留置的任何物品，在未取得出租人谅解之下，均视为放弃。 合同到期后，卻胜根继续租赁涉案房屋，李庆新、林松亦同意其继续使用。2018年3月8日，李庆新、林松致函卻胜根，要求卻胜根于收函之日起七日内搬离房屋，并将租赁房屋恢复原状。卻胜根于次日收讫。此后双方就此发生纠纷，继而成诉。 另卻胜根于2018年3月2日向林松账户转账80000元，于2019年3月13日，向林松账户转账40000元。 本院认为，李庆新、林松与卻胜根签订的房屋租赁合同合法有效，对双方均具有拘束力。合同到期后，卻胜根继续使用涉案房屋而李庆新、林松亦未表示异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。不定期租赁当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2018年3月8日，李庆新、林松致函卻胜根，要求其腾退房屋，后又提起本诉，其要求解除合同的意思表示明确，且至今已经给予了卻胜根相对较长的期限，故对李庆新、林松要求解除合同的诉请，本院予以支持。合同解除前，被告仍应按约支付租金。合同解除后，合同应终止履行，卻胜根应在合理期限内腾退涉案房屋，并自合同解除之日至腾退前按租金标准支付占有使用费，卻胜根主张其已再次支付了租金，故租期应相应延长，本院认为卻胜根于2019年3月再次向林松转账40000元，但此时本案已经在审理阶段，李庆新、林松已经明确表达了解除合同的意愿，故卻胜根的该项主张本院不予采信。但其已经支付的40000元可以用于抵扣合同解除前应付租金及之后应付的占有使用费。卻胜根主张对房屋装修进行赔偿。本院认为卻胜根及案外人林圣荣自2007年起与李庆新、林松订立租赁合同，该合同约定同意其对房屋进行装修，但对合同期满后装修物的归属未进行约定。该合同期满后，李庆新、林松与卻胜根再次签订合同，根据合同约定当时房屋现状为交付及返还的标准，本院认为该约定即明确了原合同期内进行的装修物归属于李庆新、林松，且作为李庆新、林松的交付内容，也作为卻胜根返还房屋时的交付标准。合同同时约定了，租赁期限内未经出租人书面同意，承租人不得对涉案房屋进行装修，现卻胜根虽主张其在2017年进行了装修，但并未提交证据证明已经李庆新、林松书面同意，也没有提交装修的基础材料，故对该项事实本院不予确认，并据此对卻胜根要求对装修物价值进行鉴定的申请不予准许。即使卻胜根客观上进行了装修，但因其装修行为未征得出租人同意，故装修所发生的费用也应由其自行承担。故卻胜根要求对其装修进行补偿的反诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第五项、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除李庆新、林松与卻胜根签订的关于杭州市拱墅区信义商街88号房屋的租赁合同。 二、卻胜根于本判决生效之日其十五日内腾退杭州市拱墅区信义商街88号房屋。 三、被告卻胜根应按每月6250元的标准继续支付2019年4月1日起至本判决生效之日的租金及本判决生效之日起至卻胜根实际腾退之日的占有使用费（卻胜根已经支付的40000元可以用于抵扣）。 四、驳回卻胜根的反诉请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费80元，反诉受理费3225元，合计3305元，由卻胜根负担。 李庆新、林松于本判决生效之日起十五日内来本院申请退诉讼费；卻胜根于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周建利 人民陪审员  张更泗 人民陪审员  冷毓芝 二〇一九年四月四日 法官助理朱昱光 代书 记员  沈紫依