福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初3614号 原告：杨义忠，男，1971年11月8日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告：林燕，女，1968年7月10日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：涂秀珍（系林燕母亲），1947年2月20日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告杨义忠与被告林燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨义忠，被告林燕及其委托诉讼代理人涂秀珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨义忠向本院提出诉讼请求：1.林燕退还房屋租赁押金6150元；2.林燕退还杨义忠多支付的租金5945元；3.林燕退还杨义忠多支付的物业管理费2286.46元。事实与理由：杨义忠与林燕于2015年11月22日签订《房屋租赁合同书》(下称《租赁合同》)，约定林燕将位于厦门市思明区（下称讼争房屋）出租给杨义忠，建筑面积54.7平方米，租赁用途为：自住、接待之使用；租期自2015年11月17日至2018年11月16日止，租金每月6150元；付款方式为每季度支付18450元，每次付款提前3天付清；押金为6150元；合同期满，杨义忠交清租赁期间应交的一切费用后，林燕应将押金无息退还杨义忠；在租赁期间杨义忠承担水电、物业、水电公摊等一切费用。合同还约定杨义忠应在住房签订合同之日起三日内向暂住地派出所办理暂住手续；最后合同还备注：如若双方提前1个月告知退租或提前收回，双方均不用赔偿。合同签署后，杨义忠依约于2015年11月2日向林燕支付租赁押金6150元、季度租金18450元及一年的物业管理费3938.4元，共计28538.4元，并依约使用讼争房产。第二季度租金18450元于2016年2月4日汇款给林燕。之后，杨义忠在使用中发现讼争房产的产权用途是办公性质，林燕恶意隐瞒办公产权的事实，把办公擅自改造成住宅业态高价出租给杨义忠，精装修后的讼争房产未取得二次消防验收，存在严重安全隐患。另外，因讼争房产是办公产权，无法按照合同要求办理暂住手续，影响杨义忠子女就近入学，导致讼争房产不能正常依约按照林燕出租时确定的自住、接待之使用。于是杨义忠于2016年3月31日通知林燕解除合同，林燕拖延至2016年4月17日才接收讼争房屋，同时解除租赁合同。2016年5月16日，杨义忠再按约支付595.26元的水电费。但林燕拒不依约将讼争房产押金及多支付的相关租金、物业费等退还给杨义忠。 林燕辩称，讼争租赁合同约定的租赁期限三年，杨义忠向林燕缴交两季度的租金，杨义忠共租用五个月就搬走，其搬走后房屋一直空置，杨义忠应赔偿林燕的损失。根据合同约定，提前解除合同，押金不予退还；关于物业管理费，杨义忠实际使用8个月，林燕同意退还四个月的物业管理费1312.8元；租金和押金均不同意退还。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年11月2日，杨义忠（承租方、乙方）与林燕（出租方、甲方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将位于厦门市思明区（即本案讼争房屋）、建筑面积54.7平方米，室内设备及装修包括抽油烟机、微波炉、电磁炉、餐桌（餐椅）、电视机等出租给乙方，租赁用途为：自住、接待之使用；租期从2015年11月17日至2018年11月16日止，租金每月6150元；付款方式为每季度支付18450元，每次付款提前3天付清；合同签订之日，乙方向甲方交付押金6150元，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方；租赁期间，乙方应负责交付水电、物业等一切费用；租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同一方支付一个月的租金作为违约赔偿金；租赁期满或合同解除后，乙方退出时，如有家具及杂物等布置不搬者，甲方则视为废物，任由甲方处理，乙方不得有异议；乙方应在住房签订合同之日起三日内向暂住地派出所办理暂住手续；双方并在合同下方注明：出租方每月实收6150元，承租方自行缴交物业费、公摊水电等一切费用，若双方有一方违约提前退租或提前收回各赔对方一个月的租金；如若双方提前一个月告知退租或提前收回，双方均不用赔偿。 上述合同签订当日，杨义忠向林燕支付租赁押金6150元、一季度租金18450元及一年的物业管理费39384元，共计28538.4元，并使用讼争房产；2016年2月4日，杨义忠向林燕支付第二季度租金18450元。 2016年3月31日、4月7日，杨义忠以讼争房屋消防未验收为由，先后通过短信通知林燕解除租赁合同，并要求林燕尽快交接房屋及理清之间的账目。 2016年4月17日，林燕签署一份《交屋证明》，载明：本人(林燕)是厦门世贸海峡大厦A座1821房间的业主，现在双方友好协商，同意租客杨义忠解除租赁合同，房屋已经交接清楚。关于租金和押金是否退还的争议，双方同意先搁置之后再协商。《交屋证明》下方并注明：留机顶盒1个、被子1个、被套2套等。 2016年5月17日，杨义忠向林燕支付讼争房屋水电费合计595.26元；2016年8月15日，杨义忠向林燕支付讼争房屋2016年7月之前的水电及水电公摊费用611元，并支付2016年6月25日至2016年8月10日期间产生的水电等相关费用计3598.96元。2016年8月15日，林燕在一份于2016年8月2日打印的讼争房产物业收费通知单上注明如下信息：2016年7月之前由杨总结清水电及公摊水电费用合计611元；2016年8月15日收到杨总8月上半月水电及公摊水电费；结清，2016年8月15日房子已交结。 又查，2016年6月23日，案外人沈亚聪向林燕转账支付2个月租金12300元。另查，2012年5月9日，林燕与开发商签署《世贸海峡大厦A幢精装协议》；2016年10月22日，开发商通知业主办理产权登记申请手续；林燕称开发商交付房屋时即为精装修，其未再进行二次装修。 本院认为，杨义忠与林燕签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同，双方均应依约履行。本案中，双方当事人虽于2016年4月17日办理交房手续，但之后林燕于2016年6月23日收取案外人沈亚聪转账支付的2个月租金12300元，并于2016年8月15日收到杨义忠支付的2016年8月上半月水电及公摊水电费，且注明“结清、2016年8月15日房子已交结”。因此，讼争《租赁合同》实际上于2016年8月15日经双方协商解除。根据我国《合同法》相关规定，合同解除后，合同的权利义务终止，但不影响合同中结算和清理条款的效力。双方应根据合同约定和法律规定各自履行合同解除后的返还义务。根据《租赁合同》约定，“到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方”。故杨义忠要求林燕退还房屋租赁押金6150元的主张，本院予以支持；关于杨义忠要求林燕退还多支付的租金，本院认为，因杨义忠提前解除合同，其行为已构成违约，理应根据合同约定向林燕支付一个月的租金6150元作为违约赔偿金，但同时双方在合同下方并备注“如若双方提前一个月告知退租或提前收回，双方均不用赔偿”，故根据本案具体情况，杨义忠可不用支付一个月租金6150元作为违约赔偿金，林燕也无需退还杨义忠多支付的租金；关于物业管理费，林燕主张杨义忠实际使用8个月，并表示同意退还四个月的物业管理费1312.8元，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告林燕于本判决生效之日起十日内向原告杨义忠退还房屋租赁押金6150元及物业管理费1312.8元，合计7462.8元； 二、驳回原告杨义忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费86元，由原告杨义忠负担43元，被告林燕负担43元；款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 林月蓉 二〇一九年四月三十日 代书记员 陈伟萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。