成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0108民初6994号 原告:四川科峰租赁有限公司,住所地：成都市高新区。 法定代表人：廖永祥，经理。 委托诉讼代理人：董山，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏世翔，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 被告:高蓉仙,女,汉族,1954年10月8日出生，住成都市成华区, 委托诉讼代理人：王良仲，四川合文律师事务所律师。 被告:成都市三宏汽车技术有限公司,住所地：成都市五桂桥迎晖路**。 法定代表人：陈小平，总经理。 委托诉讼代理人：赖新民，四川蜀辉律师事务所律师。 被告：叶强，男，汉族，1968年5月16日出生，住成都市武侯区。 原告四川科峰租赁有限公司（以下简称科峰公司）与被告高蓉仙、成都市三宏汽车技术有限公司（以下简称三宏公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月18日公开开庭进行审理。审理中发现漏列当事人，本院依法追加叶强作为被告参加诉讼，并于2019年1月18日、3月20日公开开庭进行了审理，原告科峰公司的委托诉讼代理人魏世翔，被告高蓉仙及其委托诉讼代理人王良仲，被告三宏公司的委托诉讼代理人赖新民及被告叶强均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 科峰公司公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令高蓉仙、三宏公司向原告腾退位于租赁房屋；2、请求判令被告高蓉仙向原告支付房屋占用费，（房屋占用使用费按照人民币30元/平方米/月标准，面积1660平方米，从2017年12月19日起计算至实际腾退房屋之日止）；3、请求判令被告三宏公司就第二项诉讼请求承担连带付款责任。事实及理由：原告与被告高蓉仙于2015年12月5日签订了《厂房出租合同》，合同约定原告将位于成都市的厂房出租给被告高蓉仙，合同期限为2015年12月20日至2016年12月19日，租金为280000元，同时约定被告高蓉仙在租期届满后第二年享有优先续租权。2016年12月19日合同期满后，双方未续签合同，但由于被告高蓉仙按照合同标准支付了2017年度房屋租金，原告同意被告高蓉仙继续使用厂房一年，即2016年12月19日至2017年12月18日。第二年租期到期后原告要求被告高蓉仙续签合同，被告高蓉仙未同意续签。原告于2017年11月2日向被告高蓉仙发出《通知函》，要求被告高蓉仙续签或腾退房屋。被告至今既不续签合同又不腾退房屋，且未经原告同意将厂房交于被告三宏公司使用，原告联系三宏公司后，三宏公司也拒绝腾退房屋，故原告起诉至本院。 被告高蓉仙辩称，程序方面，科峰公司不是适格的原告，高蓉仙不是适格的被告。2015年11月5日被告高蓉仙与原告就案涉厂房签订了厂房租赁合同，合同期限1年，从2015年12月20日起至2016年12月19日止，合同期满后从2016年12月20日之后双方未签订书面租赁合同，也没有事实租赁关系，也就是说被告高蓉仙与原告之间没有任何法律关系。实体方面，原告对的土地及地上房屋既不享有不动产权，对该不动产也不享有管理权和使用权。被告高蓉仙虽向原告缴纳了2015年12月20日至2017年12月19日期间2年的厂房租金，但被告高蓉仙于2017年6月才得知原告对的土地及地上房屋不享有任何权利，原告不是该土地及地上房屋的权利主体，无权收取房屋租金。另外，被告高蓉仙就已经缴纳的2年房屋租金保留追偿的权利。被告高蓉仙曾请求将2017年12月19日之后的租金交由该地街道办代收未果，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人有正当理由可以不支付租金也不承担违约责任。从物权法的角度看，原告不是案涉房屋权利人；从合同法的角度看，原告与被告高蓉仙签订的合同系无效合同。鉴于上述事实，原告无权要求被告高蓉仙腾退房屋和向被告高蓉仙收取房屋租金，同时原告关于房屋计算租金的单价和面积无被告高蓉仙的签字确认，房屋租金计算方式缺乏事实根据。故请求法庭依法驳回原告对被告高蓉仙的诉讼请求。 被告三宏公司辩称，被告三宏公司与原告没有法律上的关系，不是本案适格主体。被告三宏公司与被告高蓉仙之间的合同关系系另一法律关系，与本案无关。叶强是挂靠在三宏公司名下，以三宏公司的名义做事。请求法院驳回原告诉讼请求。 被告叶强辩称，叶强是与高蓉仙签订的租赁合同，与科峰公司无关。叶强经营的汽车修理厂是三宏公司的独立分厂，独立核算，汽车修理厂是挂的三宏公司的招牌，叶强向三宏公司缴纳一定的管理费，租赁合同由叶强负责，与三宏公司无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年8月，四川省通川联合企业有限责任公司（以下简称通川公司）取得位于成都成华区土地的土地使用权[。土地使用权证号：成国用（2008）第747号]。通川公司随后将案涉土地交由案外人四川平章金沙建筑有限公司（以下简称平章公司）修建建筑物。因建筑工程中途停工，该工地仍由平章公司留守、管理，等待复工。2012年3月2日，平章公司与科峰公司签订《库房租赁合同》，约定平章公司将位于塔子山的烂尾楼及地下停车场、大门内的场地等一并出租给科峰公司，租期为10年，即2012年4月13日至2022年4月12日，前两年年租金50万元，第三年起每年递增10%。该租赁合同中还约定“如遇通川企业找到科峰公司，由平章公司负责解决租赁相关事宜”。 科峰公司租赁上述不动产后，又分别对外出租。2012年4月，科峰公司与刘云春签订《厂房租赁合同》，合同载明：科峰公司将五桂桥北路的厂房（建筑面积600平方米左右）出租给刘云春，租期5年，第一年至第三年年租金为32万元，第四年和第五年年租金34.5万元。2012年6月，科峰公司与李萍签订《库房租赁合同》，合同载明：科峰公司将五桂桥北路（原黑天鹅）库房出租给李萍，租赁面积536平方米，租期5年，第一年年租金186528元，第二年起每年增加10000元。2018年3月，科峰公司与戚彬签订《库房租赁合同》，合同载明：科峰公司将位于成华区的库房出租给戚彬，租赁面积160平方米，每平方米28元，第一年年租金53760元，第二年年租金为每平方米29元，租期两年。 2015年12月5日，科峰公司与高蓉仙于签订《厂房出租合同》。合同约定科峰公司将位于成都市的厂房出租给高蓉仙，合同期限为2015年12月20日至2016年12月19日，租金为28万元，用途为修车，租赁期满后，高蓉仙优先续租，第二年不涨价。合同期满后，高蓉仙继续支付了一年租金，科峰公司表示同意续租一年，即2016年12月19日至2017年12月18日。2017年11月2日，科峰公司向高蓉仙发出《通知函》，要求对案涉厂房租金予以调整，调整为每月每平方米租金为30元，所租厂房面积为1660平方米，月租金为4.98万元，年租金59.76万元；如高蓉仙续租，请与科峰公司续签合同。如不续租，请在2017年12月19日撤离搬空库房并办理交接手续。如到期后未搬离，将按每月每平方米30元的价额收取房屋使用费。高蓉仙收到通知后，未作答复，也未向科峰公司退还租赁房屋。 另查明，2015年12月5日，高蓉仙与叶强签订《厂房转租合同》，约定高蓉仙将案涉房屋转租给叶强作为汽修厂房使用，租期为2015年12月20日至2016年12月19日，租金为31.6万元。叶强系挂靠在三宏公司名下，以三宏公司名义对外进行汽车维修。案涉租赁房屋现仍被叶强占有使用。 审理中，高蓉仙陈述：签订租赁合同时，是科峰公司将案涉租赁房屋交付给高蓉仙，当时高蓉仙不知道是怎么回事。在2017年6月才知道租赁房屋是成华区的土地，1992年由集体出租给“渡假村”。“渡假村”于1995年垮了，该宗土地上的主楼及三宏汽修占的房屋都是“渡假村”修的。并提供了王郑刚等26人的签字盖印的一份情况说明，以证明科峰公司对案涉房屋没有出租收益的权利。科峰公司为证明其有出租收益权在庭审中举示了由通川公司向其提供的案涉土地的设计图。该设计图由通川公司委托成都建筑设计研究院设计制作，设计图中显示案涉争议土地上的建筑物在设计图纸内，且设计图虚线以下土地边界图形与通川公司持有的成国用（2008）第747号土地使用权证上载明图形基本一致。 上述事实，有原、被告双方陈述及下列经质证的证据证实：库房租赁合同、厂房出租合同、厂房转租合同、公证书、通知函、地、地址情况说明有土地使用权证、规划图纸、照片、证人证言等。 审理中，科峰公司称，如查明系叶强与高蓉仙签订的房屋租赁合同，就主张高蓉仙与叶强承担责任。叶强称其愿意承担责任，请求法院依法判决。 本院认为，通川公司取得位于成都市成华区土地的土地使用权并将其交由平章公司建设，在停工管理期间，平章公司将该地块上的相关不动产出租给科峰公司，科峰公司又转租给李萍、高蓉仙等人。其中，李萍签订的租赁合同中明确约定租赁的库房为原黑天鹅的库房，且通川公司的土地使用权证上的宗地图形与包含案涉建筑在内的设计图基本一致，其提供的证人证言也证实了案涉地块系通川公司交由平章公司管理使用。且案涉房屋及土地除通川公司外，没有其他物权权利人向平章公司、科峰公司主张权利。科峰公司提供的证据具有高度概然性证明其对案涉房屋具有出租收益权。高蓉仙辩称案涉房屋系，且为“渡假村”租赁的土地修建的房屋，而非在通川公司的五桂桥北路7号内。科峰公司举证已证明包含在五桂桥北路的土地使用权证内，其对外出租的房屋也包含了“渡假村”修建的房屋。而高蓉仙没有证据推翻上述证据。其提供的王郑刚等26人的签字盖印的一份情况说明，不符合证人证言要求，不具有证明力，不能作为认定案件事实的依据。 物权法第五十一条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条明确了物权处分和原因合同的物权区分原则，该原则引起物权变动的原因行为即合同和引起物权变动的结果行为即物权处分行为分为两个不同的行为，即处分人是否取得物权并不影响合同的效力，而仅影响物权能否变动。合同法第一百七十四条规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据上述法律规定，科峰公司从平章公司租赁包括案涉房屋在内的不动产，而平章公司系根据与通川公司合同关系取得案涉房屋的管理、使用权。至于通川公司对案涉房屋是否有所有权，并不影响其与平章公司的合同效力，通川公司与平章公司事实上履行了合同，合同目的实现。科峰公司与平章公司之间的租赁关系得以履行之后，科峰公司又将案涉房屋转租给高蓉仙，通川公司及作为出租人的平章公司均未提出异议。通川公司是否对案涉房屋是否享有所有权，不属本案审理的范围。如有其他权利人向通川公司或平章公司主张物权及因此权利所获得的利益，应属另一法律关系。 高蓉仙抗辩科峰公司不是案涉房屋的所有权人，双方签订的合同也未得到物权人追认，因此其与高蓉仙签订的租赁合同无效。本院认为，科峰公司对外出租的案涉房屋系从平章公司租赁而来，其对案涉房屋本就不具有所有权，且物权人是否追认，如上所述并不影响合同效力。合同法第五十一条规定的所有权人是否追认仅对物权变动产生效力待定，而非合同效力待定。科峰公司承租的房屋来自于平章公司，以承租人科峰公司是否对案涉房屋是否有所有权及应得到物权人追认衡量案涉合同的效力不当，应以《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定的对其合同效力进行探究。该条规定“出租人知道或应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由解除合同或者认定合同无效的，人民法院不予以支持。”即承租人科峰公司与次承租人高蓉仙签订的合同是否有效，应由平章公司主张权利。但平章公司未主张此权利，租赁合同是否有效未经出租人平章公司主张且未被依法认定为无效之前，科峰公司与高蓉仙签订的合同应为有效合同。 科峰公司从平章公司处取得案涉房屋的使用权，且其与高蓉仙签订的合同有效，高蓉仙占有使用房屋就应当支付对价。第二年租期临近到期时，科峰公司已明确告知高蓉仙如续租就按每月每平方米租金为30元给付租金并签订租赁合同，如不续租就应在租赁期届满后交还房屋。但高蓉仙在租赁期满后既不明确答复是否续租也不缴纳租金，租赁期满继续占有使用房屋，应当向科峰公司支付房屋占有使用费。由于双方在合同中未约定案涉房屋租赁面积，且科峰公司也未提供证据证明案涉房屋租赁面积为1660平方米，其主张按租赁面积1660平方米计算房屋占用使用费不当，本院参照高蓉仙与叶强签订的年租金31.6万元计算房屋占用使用费。根据合同相对性，科峰公司可主张高蓉仙支付房屋占用使用费，也可依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定向负有腾房屋义务的实际占有人支付房屋占用使用费。被告叶强系借用被告三宏公司名义从事民事活动，其签订的租赁合同系以个人名义签订，且属叶强实际占用房屋。故三宏公司在本案中不应承担民事责任。因高蓉仙的租赁期限已经届满，高蓉仙及叶强应将案涉房屋腾退给科峰公司。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告高蓉仙、叶强于本判决生效之日起十日内将位于成都市租赁房屋腾退给原告四川科峰租赁有限公司; 二、被告高蓉仙于本判决生效之日起十日内向原告四川科峰租赁有限公司支付房屋占用使用费，房屋占用使用费从2017年12月20日起按照年租金31.6万元标准计算至房屋实际腾退之日止； 三、被告叶强对上述第二项内容承担连带支付责任； 四、驳回原告四川科峰租赁有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6529元，由被告高蓉仙负担3264.50元，被告叶强负担3264.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法。 （此页无正文） 审判员  刘宗华 二〇一九年四月十二日 书记员  王华琳