贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初1926号 原告：贵州省华远卫士物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区新城区四十米大道与三十米大道交叉处。统一社会信用代码：915205020508141767。 法定代表人：孙红玉，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：糜贵伦（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师。 被告：杨梅，女，汉族，1979年12月21日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：朱超（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。 原告与被告物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序于2019年3月27日公开开庭进行审理，原告之委托诉讼代理人唐嘉曼，被告杨梅之委托诉讼代理人朱超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2018年3月1日至2018年12月31日的物业管理费1416.00元、城市生活垃圾处理费54.00元，共计1470.00元;2.本案的诉讼费由被告承担。 事实与理由:被告购买并居住于贵州省××市××区博泰水韵天颐A-7-1005号的住房,该房屋面积102.65平方米。按照原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》的约定，被告应当向原告缴纳物业管理服务费1416.00元、城市生活垃圾处理费54.00元，共计1470.00元。但被告至今仍未支付上述款项。原告认为，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》以来，一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告拖欠物业服务费，原告曾多次以多种形式向其催交，但其未予理睬。被告的行为已违反国务院《物业管理条例》的规定与《前期物业管理服务协议》的约定，损害了原告的合法权益。 被告辩称，原告未尽到物业管理义务，答辩人有权拒缴物业服务费。2017年5月5日，答辩人与原告签订《前期物业管理服务协议》，装修完毕后，2017年11月23日实际入住。2018年年初，被告发现卧室墙面有发霉现象，答辩人找来了自己的装修工和地暖工前来寻找原因，终于在受潮的外墙处找到原因，是因为楼上业主郭宇家任意开设空调孔，破坏了外墙防水导致墙面受潮，随后答辩人先是联系了物业，原告确也到答辩人家中看了两次，都指出是楼上业主乱开孔的原因导致的，但原告迟迟不予处理。其后，答辩人多次联系物业并到办公室反映，以楼上的业主太凶为由迟迟对此事未作实质处理，导致答辩人墙面发霉严重，实在无法居住。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》、《房屋装饰装修管理协议》约定，原告有义务对房屋内外承重墙体、户外墙面等进行维护和管理，有义务对业主装饰装修进行管理，但原告放任业主在装修房屋时乱在外墙任意位置开设空调孔，外墙防水受到破坏，受空调冷凝水长时间侵湿，导致楼下业主的卧室墙面发霉严重，不仅影响新装修房子的美观，如此潮湿的环境，更是严重影响了被告家人的身体健康，如再持续下去，恐将损坏墙内铺设的电路电线，诱发其他的安全隐患，导致不可估量人身财产损失。且该行为发生时，答辩人所缴纳的第一年物业管理费的服务期还未届满，答辩人在原告未履行物业管理职责的情况下，有权拒缴下一年物业管理费。因此，原告未尽到管理职责，导致原告财产损失(重新粉刷墙面、更换线条等)，在原告未对被告财产损失进行赔偿及未要求楼上业主进行整改消除对答辩人的影响之前，答辩人有权根据《合同法》第六十七条规定行使先履行抗辩权，不予缴纳财产受侵害未得以修复期间的物业服务费。 本院经审理查明，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议约定，原告为被告提供物业服务，服务费用收费标准为：住宅按照建筑面积每月每平方米1.6元（原告实际按照1.5元收取）计算。装修管理服务费2元/平方米，装修垃圾清运费6元/平方米。物业服务的内容为：一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的上下水管道，落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、公共照明、消防设施、公共绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施、共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生。公共楼道、走廊、电梯、大堂、地下室清洁，小区内道路、公共场地清扫，收集清运生活垃圾、定期进行防鼠灭虫消杀工作，小区路灯、标识牌、围墙护栏的定期清洁。四、小区绿化。小区内绿地、公共路树、花草、花卉盆景的修剪、补植、浇水、施肥、消杀灭虫等工作。五、保安。1、小区大门固定岗、小区巡逻岗提供24小时服务，维持本物业区域内的公共秩序。2、做好小区消防安全的防范工作。3、有健全的消防管理制度，定期对消防设施进行巡视检查和维护。六、交通秩序与车辆停放。各类行车、停车标识完善，停车场管理系统和车辆进出记录保存完好，使本物业区域内车辆停放有序，交通畅顺。七、房屋装饰装修管理。见附件:《房屋装饰装修管理协议》。需要达到的物业服务质量为：参照《贵州省物业服务一级标准》相关规定执行。物业服务合同签订后，原告按照合同约定向被告提供一定的物业服务，但原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，未完全达到《贵州省物业服务一级标准》相关规定。例如：在房屋共用部位的维护和管理方面，存在管理不到位情况，致使被告楼上业主在墙体上开设空调孔，外墙防水受到破坏，造成被告装修的房屋出现墙体发霉等情况。由于原告提供的物业服务存在前述瑕疵，被告拒缴物业费。为此，双方之间发生分歧。原告为维护其合法权益，因此诉至本院。 另查明，被告居住在毕节××××区博泰水韵天颐小区，住房面积102.65平方米，2018年3月1日至2018年12月31日的物管费1539.75元未缴纳。被告已缴纳2018年5月5日至2019年5月4日城市生活垃圾处理费54元。 上述事实，有原被告双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。原被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已向被告提供一定的物业服务，但是原告提供的物业服务未完全达到合同约定的贵州省物业服务一级标准相关规定。例如：在房屋共用部位的维护和管理方面，存在管理不到位情况，致使被告楼上业主在墙体上开设空调孔，外墙防水受到破坏，造成被告装修的房屋出现墙体发霉等情况。虽然原告提供的物业服务存在上述瑕疵，但是该瑕疵并不足以全部抵扣被告应缴纳的物业费。故综合全案，结合原告提供的物业服务情况，本院酌情扣减原告20%物业服务费，以期敦促原告严格按照贵州省物业服务一级标准，不断提高物业服务水平，构建和睦、清洁、安全、宜居的小区环境。根据庭审查明的情况，2018年3月1日至2018年12月31日，被告应缴纳的物管费为1539.75元，扣减20%后，被告应缴纳的费用为1539.75元×80%=1231.80元。 对于原告要求被告支付城市生活垃圾处理费的请求。因被告已缴纳2018年5月5日至2019年5月4日的城市生活垃圾处理费54元。故对原告的前述诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杨梅于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省华远卫士物业管理有限公司物业服务费共计1231.80元； 二、驳回原告贵州省华远卫士物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25.00元，由原告贵州省华远卫士物业管理有限公司承担5.00元，被告杨梅承担20.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  吴运成 二〇一九年四月十五日 书记员  邓 頔