山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终1447号上诉人(原审被告)：马一平，男，1964年9月30日出生，住山西省太原市。委托诉讼代理人：王玉涛，山西国浩（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：高定凯，山西国浩（太原）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：宁涛，男，1981年12月25日出生，住山西省太原市。委托诉讼代理人：郑锐龙，山西龙易律师事务所律师。原审被告：山西乐居润美房地产经纪有限公司，住所地太原市万柏林区新晋祠路**尚德峰国际**506。法定代表人：樊建刚,总经理。委托诉讼代理人：田花，女，山西乐居润美房地产经纪有限公司签约经理，住太原市晋源区南堰村后北街****。原审被告：李涛，男，1982年1月17日出生，汉族，山西乐居润美房地产经纪有限公司门店经理，住，住太原市/div>委托诉讼代理人：田花，女，山西乐居润美房地产经纪有限公司签约经理，住，住太原市/div>上诉人马一平因与被上诉人宁涛、原审被告山西乐居润美房地产经纪有限公司、李涛房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市万柏林区人民法院（2018）晋0109民初2650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马一平上诉请求：1、依法撤销太原市万柏林区人民法院（2018）晋0109民初2650号民事判决的第一项和第二项，改判驳回宁涛的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、宁涛承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决遗漏重要事实：1、涉案合同第十二条约定,宁涛应支付20000元，该费用在签订本合同当日支付给乐居润美、李涛。2、宁涛向乐居润美支付定金100000元，马一平多次向乐居润美索要100000元定金，乐居润美均拒绝给付。3、《补充协议条款》第七条约定，马一平房屋有抵押，宁涛替马一平还清贷款，还款额度以银行为准，宁涛同意替马一平还清贷款并知晓；第九条约定，马一平房产证有抵押，待结清贷款后，由乐居润美保管。所以合同履行顺序为宁涛还贷款后房本办理下来由乐居润美保管。而宁涛迟迟不向银行结清贷款，后来表示不买房，马一平无法出售房屋才于2018年3月26日向宁涛通知解除合同。4、一审法院未对马一平的代理人与乐居润美的工作人员李涛的通话录音作出认定。二、一审法院适用法律错误。1、《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自已的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案因宁涛前期明确表示不予购买，后又迟迟不依约偿还贷款，马一平已于2018年3月向宁涛发出解除合同通知，合同已解除。2、马一平从未收到宁涛交付的100000元定金，宁涛仅向乐居润美交付了100000元定金，由于定金合同为实践性合同，故该合同未生效，马一平也没有双倍返还定金的义务。3、居间服务费20000元由乐居润美收取，且过错方在于宁涛，故该费用不应由马一平支付。宁涛辩称，一审法院判决马一平返还宁涛定金200000元，并返还宁涛已经支付的居间服务费20000元是正确的。宁涛依照合同约定向马一平支付100000元的订金，马一平向宁涛出具收到100000元的收据；马一平多次向中介公司索要订金，中介公司拒绝的理由是涉案房产证没有交付中介公司；马一平想通过中介公司与宁涛解除合同时已经与第三方进行了涉案房产的交易，马一平的行为构成违约。山西乐居润美房地产经纪有限公司、李涛述称，我们同意宁涛的答辩意见。宁涛向一审法院起诉请求：1.判令解除宁涛与马一平、山西乐居润美房地产经纪有限公司、李涛签订的《太原市城市房屋存量买卖居间合同》及《补偿协议条款》；2.判令马一平双倍返还宁涛合同定金200000元，并返还宁涛已经支付的居间服务费20000元；3.判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由马一平、山西乐居润美房地产经纪有限公司、李涛承担。一审法院认定事实：宁涛作为乙方、马一平作为甲方、山西乐居润美房地产经纪有限公司作为丙方、李涛作为丁方于2018年1月3日签订《太原市城市房屋存量买卖居间合同》及《补充协议条款》各一份，该合同第一条约定：马一平及共有权人同意，自愿将合法拥有的坐落于太原市绿地世纪城6-1-2601的房屋出售给宁涛；该合同第二条约定：马一平的物业为城市房屋，房产证（不动产证）上载明的建筑面积为189.75平方米；该合同第五条约定：房屋价款为1800000元整；该合同第十二条约定：支付山西乐居润美房地产经纪有限公司居间费用20000元；该合同第十四条约定：宁涛在签订合同之日支付马一平定金100000元；该合同第十五条约定：宁涛与马一平双方任何一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现，即视为违约，如马一平违约，须双倍返还宁涛定金，即除退还宁涛定金外，另须支付宁涛购房定金等额的赔偿，如宁涛违约，则其定金赔偿给马一平；该合同第十八条约定：在合同履行过程中，若发生争议应协商解决并签订书面补充协议，任何口头承诺无效，协商不成的，四方均同意提交太原市万柏林区人民法院诉讼解决。《补充协议条款》第二条约定：宁涛中途违约，宁涛不得向马一平索还定金。马一平中途违约，马一平应当在悔约之日起3日内将定金退还给宁涛，另给宁涛支付同等定金作为违约金。山西乐居润美房地产经纪有限公司居间服务费由违约方承担。合同签订后，宁涛依照约定支付了马一平定金100000元，支付山西乐居润美房地产经纪有限公司居间费用20000元。马一平已经于2018年3月底将房屋出售给第三方。庭审过程中，宁涛、山西乐居润美房地产经纪有限公司、李涛均表示同意解除合同。一审法院认为，宁涛与马一平、山西乐居润美房地产经纪有限公司、李涛签订的《太原市城市房屋存量买卖居间合同》及《补充协议条款》依法成立，依法成立的合同受法律保护。本案中，马一平已经将房屋出售给第三方，致使合同目的不能实现，造成该纠纷，责任在马一平；关于宁涛主张解除与马一平、山西乐居润美房地产经纪有限公司、李涛签订的《太原市城市房屋存量买卖居间合同》及《补偿协议条款》，庭审过程中，宁涛与山西乐居润美房地产经纪有限公司、李涛均表示同意解除合同，符合法律规定，本院予以支持；关于宁涛主张马一平双倍返还其合同定金200000元，并返还宁涛已经支付的居间服务费20000元的诉讼请求，既符合各方在合同中的约定，也不违反法律规定，本院予以支持。一审法院据此判决：1、解除宁涛与马一平、山西乐居润美房地产经纪有限公司、李涛签订的《太原市城市房屋存量买卖居间合同》及《补偿协议条款》；2、马一平于本判决生效之日起三日内双倍返还宁涛定金200000元，并返还宁涛已经支付的居间服务费20000元。案件受理费4600元，由马一平负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，宁涛与马一平、山西乐居润美房地产经纪有限公司、李涛签订的《太原市城市房屋存量买卖居间合同》《补充协议条款》有当事人签字，应为其真实意思表示，且合同内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，合同当事人应严格按照约定履行各自的权利义务。《太原市城市房屋存量买卖居间合同》第十二条约定：支付山西乐居润美房地产经纪有限公司居间费用20000元；第十四条约定：宁涛在签订合同之日支付马一平定金100000元；第十五条约定：宁涛与马一平双方任何一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现，即视为违约，如马一平违约，须双倍返还宁涛定金，即除退还宁涛定金外，另须支付宁涛购房定金等额的赔偿，如宁涛违约，则其定金赔偿给马一平。《补充协议条款》第二条约定：宁涛中途违约，宁涛不得向马一平索还定金。马一平中途违约，马一平应当在悔约之日起3日内将定金退还给宁涛，另给宁涛支付同等定金作为违约金。山西乐居润美房地产经纪有限公司居间服务费由违约方承担。涉案《太原市城市房屋存量买卖居间合同》、《补充协议条款》未约定房款的支付时间，马一平亦未向宁涛发出催款通知书，限定付款时间，故马一平无证据证明宁涛明确表示不履行合同，或经催告后在合理的期限内仍未履行合同，故马一平单方解除合同无事实和法律依据，马一平在合同履行过程中将涉案房屋卖于案外人购成违约。依据上述合同约定，马一平应当双倍返还宁涛支付的定金及负担中介费用。关于马一平称其未收到定金不应承担返还责任的主张，因宁涛已实际支付，只是该定金按双方约定在一定条件下由山西乐居润美房地产经纪有限公司代马一平保管，并不构成马一平的免责条件，本院对马一平的上述辩解不予支持。综上所述，马一平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4600元，由上诉人马一平负担。本判决为终审判决。审判长 李翠萍审判员 孙云英审判员 李 晨 二〇一九年四月二十三日书记员 孟美荣