福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0623民初1224号 原告：漳浦金座置业有限公司,住福建省漳浦县永嘉天地**楼**，统一社会信用代码91350623098441305T。 法定代表人：洪金界，执行董事。 委托诉讼代理人：孙文彬，福建悦华律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：涂森辉，福建悦华律师事务所专职律师。 被告：王名利,男，1988年10月20日出生，汉族，住甘，住甘肃省静宁县福建省厦门市海沧区。 原告漳浦金座置业有限公司（以下简称金座公司）与被告王名利商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金座公司的委托诉讼代理人孙文彬、涂森辉、被告王名利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金座公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的合同编号为350623010001032017015495的《商品房买卖合同》（预售）及其附件和补充协议；2.被告王名利配合原告办理上述《商品房买卖合同》（预售）的备案注销手续及涉案房产的预购商品房预告登记注销手续（预告登记证号：闽（2018）漳浦县不动产证明第0003953号）；3.被告王名利于判决生效之日起十日内向原告支付违约金人民币155783.60元（总房款778918元x20%=155783.60元）（直接从被告已交付的首期款中扣除）；4.被告王名利向原告返还编号为350017135005355005号的增值税普通发票，并配合原告向税务机关办理该发票的退税手续。事实与理由：2017年12月20日，金座公司与王名利签订了编号为350623010001032017015495《商品房买卖合同》及其附件（以下统称“合同”），王名利向金座公司购买址在福建省漳浦县商品房，面积94.38平方米，单价8253元，总价778918元。合同及附件的补充协议约定首期款支付158918元，贷款支付620000元；买受人逾期办理按揭贷款手续在30日以上的，出卖人有权解除合同，买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金等。签订合同后，王名利向金座公司支付首期款158918元，余款620000元按约定由王名利向银行申请贷款支付。后王名利的贷款申请被银行拒绝。鉴于此，金座公司根据双方的约定多次电话催促王名利履行付款义务；2018年12月10日，金座公司向王名利发出限期办理付款手续的《告知函》，王名利拒收。2018年12月18日，金座公司通过律师再次向王名利发出催缴房款的《律师函》，王名利仍拒收。金座公司认为，王名利迟延履行义务的行为已经构成根本违约，依照《合同法》第九十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，金座公司有权解除合同并要求王名利承担违约责任。 王名利辩称，1.金座公司在与被告磋商尚未签订合同时对被告的资信、购房条件等情况是清楚的，在不能办理按揭贷款时，金座公司应将被告交付的全部款项退还；2.合同签订后办理按揭贷款前，国家的按揭贷款政策发生变化，由原来只需支付20%的首期款变为需要支付30%的首期款，当时的被告没有经济能力支付新增10%的首期款致不能顺利办理按揭，被告没有过错；3.金座公司除向被告收取首期款158918元外，还向被告收团购费20000元、公维金7079元，被告本以为在签订合同后团购费转为购房款，后经与金座公司交涉，金座公司却不予承认收取款项；4.金座公司知道被告在厦门，却将《催缴房款通知书》及律师函寄到被告的甘肃老家不方便收取；5.被告认为双方应继续履行合同，不同意解除合同。即使要解除合同，金座公司应将收取的全部款项退还被告且违约金的比例应调整为5%较为公平。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，金座公司提交了编号为350623010001032017015495《商品房买卖合同》及附件、商品房买卖合同网上备案申请书、（2017）浦房预售证第038号、不动产登记证明、催缴房款通知书及邮政快递单、律师函及及邮政快递单、福建增值税普通发票；王名利提交团购费收据、首期款收据等证据。上述证据经本院庭审查证，形式合法，内容客观真实且与本案关联，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：金座公司是从事房地产开发及经营的企业。2017年8月2日，金座公司取得项目名称为润璟二期商品房预售许可证。2017年10月14日，金座公司与王名利洽谈购买商品房，并向王名利收取团购费20000元。2017年12月20日，金座公司与王名利签订了编号为350623010001032017015495《商品房买卖合同》及其附件（以下统称“合同”），由王名利向金座公司购买址在福建省漳浦县商品房，面积94.38平方米，单价8253元，总价778918元。《商品房买卖合同》第七条第二款约定买受人应当于2017年12月9日前支付首期房价款158918元，余款620000元向中国银行股份有限公司漳浦支行申请贷款支付。第二十五条约定出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以【邮政快递】、【邮政挂号信】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起7日内书面通知对方。变更一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。买受人王名利在《商品房买卖合同》中约定的通讯地址为甘肃省静宁县威戎镇威戎街20号，联系电话为183××××3745。附件十一《合同补充协议》第一条第一款约定首期款是买受人申请按揭贷款之前必须向出卖人支付的购房款。首期款比例以银行政策规定为准，若需要调高，买受人应自接贷款银行或出卖人书面通知之日起7日内及时补足首期款。买受人逾期支付首期款，导致延误办理贷款手续，买受人必须按不能履行的金额（含拟申请按揭贷款金额），并按合同第七条约定的比例承担逾期付款违约责任。第三款约定买受人逾期办理按揭贷款手续的违约责任，（1）逾期在30日内，自逾期之日起至办理按揭贷款手续之日止，买受人按日向出卖人支付所申请按揭贷款金额万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期在30日之后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房款的20%向出卖人支付违约金，（直接从买受人已交付的首期款中扣除）。买受人要求继续履行合同的，须经出卖人同意，合同继续履行，自逾期之日起至办理按揭贷款手续之日止，买受人按日向出卖人支付所申请的按揭贷款金额的万分之五的违约金。2017年11月4日，王名利向金座公司支付首期款158918元并提交按揭资料向银行申请按揭贷款，后又通过银行转账向金座公司支付公维金7079元。2018年1月31日，漳浦县住房保障与房地产管理局根据当事人的申请，对涉案《商品房买卖合同》在网上备案。2018年4月26日，涉案商品房进行不动产预告登记。2018年5月15日，金座公司向税务部门代开具金额为158918元的首期款编号为350017135005355005增值税普通发票，所开具的发票联由金座公司暂时保存。银行在审查向王名利放贷期间，银行房贷政策发生变化，王名利的最低首期款应达到全部购房款的30%。金座公司将放贷银行的审查结果通知王名利并要求王名利补缴首期款余额，王名利向金座公司表示其没有经济能力补缴首期款余额，导致至今未能办理按揭贷款支付购房款。2018年12月10日，金座公司按约定的文书送达地址向王名利发出限期办理付款手续的《告知函》，王名利拒收。2018年12月19日，金座公司通过律师再次向王名利发出催缴房款的《律师函》，王名利仍拒收。 本院认为，合法的买卖合同关系应受法律保护。金座公司与王名利于2017年12月20日签订的编号为350623010001032017015495《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方当事人应按照合同约定履行相应的义务。合同签订后，王名利虽依照约定向金座公司支付款158918元，但未能按双方约定补足首期款并办理按揭贷款支付购房款，至今均已逾期超过30日，王名利的行为违反合同约定，金座公司依据合同约定，请求解除双方于2017年12月20日签订的编号为350623010001032017015495《商品房买卖合同》及其附件，并请求王名利配合金座公司办理合同备案登记注销、商品房预告登记注销、办理发票的退税等后续解除合同相关手续，有事实和法律依据，本院予以支持；但请求王名利按合同总价款20%即155783.6支付违约金，虽有合同的明确约定，但明显偏高，应酌情调整为按总价款10%即77891.8元支付违约金为宜，超出部分本院不予支持。王名利请求调整违约比例有事实依据，本院予以酌情支持。金座公司请求该违约金从王名利已付购房款中直接扣除，有双方签订的补充协议书为据，本院予以支持。王名利提出金座公司有向其收取20000元的团购费有事实依据，本院予以认定。本院合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故合同解除后，在直接扣除王名利应支付的违约金后，金座公司应向王名利返还已付首期款、公维金、团购费等各种款项余额108105.2元（158918+20000+7079-77891.8=108105.2）。由于金座公司所代开发票尚未交付王名利，因此金座公司请求王名利返还增值税普通发票没有事实依据，本院依法予以驳回。 综上所述，金座公司请求解除《商品房买卖合同》及附件、王名利协助配合办理涉案《商品房买卖合同》备案注销和涉案商品房预告登记注销手续、协助配合办理退税手续的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持；请求王名利按涉案商品房总价款的20%支付违约金偏高，予以酌情调整后支持；请求王名利返还增值税普通发票没有事实依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，判决如下： 一、解除漳浦金座置业有限公司与王名利签订的编号为350623010001032017015495《商品房买卖合同》及其附件。 二、王名利应于本判决生效后10日内向漳浦金座置业有限公司支付违约金77891.8元（该款直接从已付购房款中扣除）。 三、王名利应于本判决生效后10日内协助漳浦金座置业有限公司办理涉案合同备案登记注销、涉案商品房预告登记注销、涉案购房款增值税普通发票的退税等后续解除合同相关手续。 四、驳回漳浦金座置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11589元，减半收取计5794.5元，由漳浦金座置业有限公司负担873.5元、王名利负担4921元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审判员  林旺成 二〇一九年四月十一日 法官助理卢荣辉 书记员林凤