江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏02民终960号上诉人（原审被告）：江阴市伟舟房地产开发有限公司，住所地江阴市临港新城璜土镇镇澄路紫阳美地山庄**。法定代表人：罗庆春，该公司董事长。委托诉讼代理人：管怀良，江苏东鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：周环环，江苏东鼎律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：费晓明，男，1973年6月25日出生，汉族，住常州市武进区。被上诉人（原审原告）：姜红兰，女，1978年4月19日出生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：李立平，（受二被上诉人特别授权委托）江苏樵杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱正功，（受二被上诉人特别授权委托）江苏樵杨律师事务所实习律师。原审被告：江苏紫阳房地产开发有限公司，，住所地常州市武进经济创业服务中心**法定代表人：罗庆春，该公司董事长。委托诉讼代理人：管怀良，江苏东鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：周环环，江苏东鼎律师事务所实习律师。上诉人江阴市伟舟房地产开发有限公司（以下简称伟舟公司）因与被上诉人费晓明、姜红兰，原审被告江苏紫阳房地产开发有限公司（以下简称紫阳公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2018）苏0281民终15522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伟舟公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一审判令伟舟公司承担逾期办证违约金系事实认定错误。1.根据双方签订的购房合同补充协议之约定，伟舟公司并未违约，不应当承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。《合同补充协议》第二十二条约定，买受人同意在该商品房所在小区（即紫阳美地山庄）一期全部建成后进行该商品房产权登记。该约定是双方对主合同第十五条关于产权登记的约定期限特殊约定。而“一期全部建成”的约定是以能办理房屋权属登记为目的的，仅仅完成商品房土建主体竣工验收显然无法办理房屋权属登记，故应以江阴市住房和城乡建设局2016年11月16日出具《关于商品房（紫阳美地山庄25#）通过交付使用竣工验收的通知》同意25#房屋交付使用这一时间点作为判断伟舟公司是否逾期的标准。2.小区内大部分业主违章搭建且拒不整改，是导致案涉房屋无法通过城管部门的专项验收及不能办理房屋权属证书的根本原因，过错方非伟舟公司。正是因为违章业主的违建行为导致案涉房屋未通过江阴市城市管理局新建小区管理及配套设施专项验收,就无法办理商品房初始登记,继而也就无法办理房屋权属证书。3.根据2018年4月24日的江阴市住房和城乡建设局《关于商品房(紫阳美地山庄)通过交付使用竣工验收的通知》(澄住建【2018】29号)可以说明,没有违法建设的业主已经通过综合验收、办理预登记手续,部分业主已办理好房屋权属登记手续并拿到不动产所有权证书,故业主的违章搭建是构成逾期办证的根本原因。费晓明、姜红兰辩称：请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。紫阳公司答辩意见同伟舟公司的上诉意见。费晓明、姜红兰向一审法院起诉请求：1.判令伟舟公司支付逾期办理房地产权属证书的损失（从紫阳美地山庄一期建成之日即2016年2月29日起至其取得房地产权属证书为止，每日按已付购房款1488565元的万分之二计算），并将房地产所有权转移至其名下；2.紫阳公司对上述第一项诉讼请求承担连带赔偿责任。原审法院认定事实：1#-16#房(低层住宅、层数3层)、17#、18#、20#-24#房（多层住宅、层数6层）、25#、会所和20#-24#号房范围的地下室等组成。紫阳美地山庄24#房的工程竣工验收报告、竣工验收备案表均载明竣工验收日期为2012年12月30日，由建设、施工、设计、勘察、监理单位加盖公章，验收结论为合格。2011年7月16日，费晓明、姜红兰与伟舟公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》1份，约定费晓明、姜红兰向伟舟公司购买紫阳美地山庄一期24幢甲单元501号房屋。该房屋约定总价款为1499411元。合同签订后，费晓明、姜红兰向伟舟公司支付了全部购房款1488565元（根据实测面积进行了调整）。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案”。补充协议第十条约定：“买受人委托出卖人代办产权证，买受人必须于交房同时交纳有关办理产权登记的所有税费及办理产权登记所需的全部真实有效材料，同时根据实测面积对所有款项进行结算，以确保产权证的及时办理，否则，由此产生的一切后果由买受人负全部责任。买受人若不能按期交纳有关税费、不能按期提交办理产权登记所需的全部真实有效资料或不能按约结算，出卖人有权依据买受人迟延的时间，相应顺延本合同第十五条约定的出卖人向产权登记机关交付办理产权证所需资料的时间。买受人采用按揭贷款方式付款的，必须委托出卖人办理契税缴纳、产权证、国土证等相关手续。”补充协议第十七条约定：“出卖人承诺按期按质将商品房交与买受人并按约定交付办理产权证书手续所需资料，如因公共管理部门的原因（指政府及水、电、市政等从事公共事业的单位的原因）所致延误时，不视为违约，双方另行友好协商重新确定时间，但出卖人须出具合法有效之证明。”补充协议第二十三条约定：“买受人同意在该商品房所在小区（即紫阳美地山庄）一期全部建成后进行该商品房产权登记，该约定是双方关于产权登记的约定期限特殊约定。”紫阳美地山庄一期最后竣工的是25#房屋。案外人周建军于2013年12月28日购买了伟舟公司开发的紫阳美地山庄112-118号（25#）的113单元703室房屋，商品房买卖合同载明的交房日期为2015年8月30日。25#房上标牌公示载明的开工日期为2013年6月1日，竣工日期为2015年8月30日。江阴市建设工程质量监督站出具的《建设工程质量监督报告》中载明紫阳美地山庄25#于2015年8月30日完工，于2015年11月30日通过工程竣工验收。2016年11月16日，江阴市住房和城乡建设局出具《关于商品房（紫阳美地山庄25#）通过交付使用竣工验收的通知》，同意25#房屋交付使用。2016年5月9日，伟舟公司向紫阳美地山庄16#、17#、18#、23#、24#、25#业主出具《承诺书》一份，载明：本公司承诺16#、17#、18#、23#、24#、25#房屋的产权证、国土证尽量在6月底7月初具备办证条件，确保在2016年10月30日前一定具备办证条件（业主不配合办理除外），如到时仍未能办理按天支付购房总价万分之二的违约金，此承诺为伟舟公司与紫阳公司的真实表达。紫阳公司作为担保单位在承诺书上加盖公章。2014年5月29日，江阴市建设局对2013年3月29日施行的《江阴市商品房交付使用管理办法实施细则》（以下简称实施细则）进行了修改，其中对第五条修改为：“房地产开发企业交付使用商品房（住宅）前，应当向市建设局提出交付使用竣工验收申请和查验报告，并提交下列材料原件和复印件各一份。”增加一项为第二十三项：“江阴市城市管理局新建小区管理及配套设施专项验收意见书”。修改后的实施细则第五条规定需要提交各部门出具的验收或证明材料共计24项。实施细则第八条规定，“经核查，商品房符合交付使用条件的，由市建设局出具商品房项目交付使用竣工验收证明。……房地产开发企业取得商品房项目交付使用竣工验收证明后方可将商品房交付使用。”修改后的实施细则自2014年6月1日起施行。因伟舟公司办理案涉商品房初始登记手续骑跨2014年6月1日，所以伟舟公司需按上述实施细则的规定办理相关手续。2017年9月12日，江阴市城市管理局出具新建小区管理及配套设施专项验收意见书（澄城管验字[2017]026-1），载明：2016年10月17日伟舟公司申请管理及配套设施专项验收，该局在验收中发现紫阳美地山庄2幢、16-18幢、23-24幢待验房屋中有38套房屋已入场装修，并存在涉嫌违法建设、破坏绿化的行为，不符合新建小区管理及配套设施专项验收要求。同日，江阴市城市管理局出具新建小区管理及配套设施专项验收意见书（澄城管验字[2017]026-2），载明：2016年10月17日伟舟公司申请管理及配套设施专项验收，该局在验收中发现紫阳美地山庄2幢、16-18幢、23-24幢待验房屋中有28套房屋尚未装修，不存在违法建设、破坏绿化的行为，符合新建小区管理及配套专项验收要求。原审中，双方一致确认费晓明、姜红兰户存在违法建设。截至目前，伟舟公司仍未将全部产权登记所需的材料报备于产权登记机关。原审中，双方争议的主要问题是：伟舟公司是否按照合同约定履行了办理房屋权属证书的义务，如未履行，逾期办理房屋权属证书的违约责任如何确定；紫阳公司是否应当与伟舟公司承担逾期办证损失的连带赔偿责任。一、关于伟舟公司是否按照合同履行了办理房屋权属证书的义务，如未履行，逾期办理房屋权属证书的违约责任如何确定的问题。原审法院认为，商品房经竣工验收合格并交付给买受人后，出卖人应当按照约定或法律规定为买受人办理房屋权属证书，并提供必要的证明文件。本案中，合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案；补充协议第二十三条中约定买受人同意在该商品房所在小区（即紫阳美地山庄）一期全部建成后进行该商品房产权登记；伟舟公司于2016年5月9日承诺确保在2016年10月30日前一定具备办证条件。可见，双方对办理房屋权属证书进行了特殊约定，伟舟公司应当按照约定为费晓明、姜红兰办妥房屋权属证书或将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，逾期办理或报备的，伟舟公司应承担相应的违约责任。（一）“一期全部建成”如何理解对于“一期全部建成”如何理解，双方当事人持不同意见。费晓明、姜红兰主张应该以紫阳美地山庄一期最后竣工的25#房屋标牌上记载的竣工日期即2015年11月30日作为一期全部建成的时间。伟舟公司则主张应该以25#房屋取得住建部门颁发的商品房通过交付使用竣工验收的通知之日即2016年11月16日作为一期全部建成的时间。对此，法院认为，合同约定的案涉房屋交付条件是经验收合格，即房屋经建设、施工、监理、设计四方验收合格即可交付给买受人，实际上，伟舟公司也是在房屋经四方验收合格后即向买受人进行了交付，也就表明房屋经验收合格后即可视为建成。另根据文义理解，“一期全部建成”与一期经验收合格并不矛盾，故认定紫阳美地山庄一期最后竣工的25#房屋通过四方竣工验收之日2015年11月30日即为一期全部建成之日。（二）逾期办证起算日期如何确定费晓明、姜红兰主张伟舟公司应当于2015年11月30日前为买受人办证，伟舟公司主张办证期限应当为2016年11月16日加上法律规定的90天的办证日期。法院认为，双方虽约定了伟舟公司于一期全部建成后为费晓明、姜红兰办理房屋权属证书，但未明确约定一期全部建成后几日内为费晓明、姜红兰办理房屋权属证书，属约定不明。由于办理房屋权属证书确需要一定的期限，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”本案费晓明、姜红兰与伟舟公司签订房屋买卖合同的标的物系尚未建成的房屋，且一期全部建成时案涉房屋已经交付给费晓明、姜红兰使用，故参照上述司法解释的规定，确定伟舟公司应当于一期全部建成后的90日内即2016年2月28日前为费晓明、姜红兰办理房屋权属证书，逾期办理的，应当承担相应的违约责任，故伟舟公司承担逾期办理房屋权属证书违约责任的期间应从2016年2月29日起计算。（三）承诺书的效力关于伟舟公司和紫阳公司出具的承诺书，伟舟公司和紫阳公司主张因部分业主私自违章搭建且拒不整改，属于该承诺书载明的“业主不配合办理”的情形，故该承诺书对伟舟公司和紫阳公司没有约束力。法院认为，承诺书载明“伟舟公司承诺16#17#18#23#24#25#房屋的产权证国土证尽量在6月底7月初具备办证条件，确保在2016年10月30日前一定办到房产证和土地证（业主不配合办理除外）”，根据该承诺书的文义解释及合同的内容，“业主不配合办理”应当是指业主在伟舟公司办理房产证和土地证时不配合提交相关的材料或缴纳相关费用，不应包括业主私自违章搭建的情形，故对伟舟公司和紫阳公司的上述意见，不予采纳。（四）逾期办理房屋权属证书的违约责任如何确定根据规定，开发商要办妥案涉商品房的初始登记，需要提交商品房通过相关行政机关或部门的专项验收手续（包括江阴市城市管理局新建小区管理及配套设施专项验收）。也就是说，如果未通过其中一项或几项专项验收，如案涉房屋未通过江阴市城市管理局新建小区管理及配套设施专项验收，就无法办理商品房初始登记，继而也就无法办理房屋权属证书。截至目前，费晓明、姜红兰未取得案涉房屋的权属证书，伟舟公司也没有证据证明已办妥案涉商品房的初始登记，伟舟公司的行为构成违约。其中自伟舟公司逾期办证起算日即2016年2月29日至伟舟公司向江阴市城市管理局提交新建小区管理及配套设施专项验收申请之日的前一日即2016年10月16日期间，逾期办证是由伟舟公司的原因造成，应当由伟舟公司承担逾期办证的违约责任。1.关于2016年2月29日至2016年10月16日期间逾期办证的违约责任如何承担的问题伟舟公司和紫阳公司出具的承诺中载明“确保在2016年10月30日前一定办到房产证和土地证（业主不配合办理除外），如到时仍未能办理按天支付购房总价万分之二的违约金”。根据双方的买卖合同和补充协议，在2016年10月30日之前，双方并未约定逾期办证违约金，费晓明等的损失数额也难以确定，故费晓明主张该期间的损失参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，主张每日按照已付购房款总额万分之二计算的损失，符合法律规定，予以支持，伟舟公司应当赔偿费晓明该期间因逾期办证造成的损失68772元（231天×1488565元×2/10000/天）。2.关于2016年10月17日以后逾期办证的违约责任如何承担的问题。虽然双方约定了自2016年10月30日起逾期办证的，由伟舟公司承担每日按已付购房款总额的万分之二计算的违约金，但案涉房屋目前尚不具备办理房屋权属证书的条件，其中一个原因是案涉房屋未通过江阴市城市管理局新建小区管理及配套设施专项验收，且未通过该项验收是由于费晓明、姜红兰在案涉房屋上涉嫌违法建设所致。现案涉房屋何时通过江阴市城市管理局的专项验收尚不能确定，通过该局专项验收后至费晓明、姜红兰取得房屋权属证书之日期间的逾期办证原因和具体天数目前也无法确定。由此可见，该阶段的逾期违约责任需要待前述事实确定后综合考量才能确定，故费晓明、姜红兰关于2016年10月17日至取得房屋权属证书之日的逾期办证违约金的主张目前条件尚不具备，费晓明、姜红兰可待案涉房屋具备办证条件后，就该项主张与伟舟公司自行协商处理或者另行提起诉讼。（五）费晓明、姜红兰主张伟舟公司将案涉房屋所有权转移至费晓明、姜红兰名下能否成立截至目前，伟舟公司尚未进行房屋初始登记，案涉房屋目前不具备办理房屋权属证书的条件，费晓明、姜红兰要求伟舟公司将房屋所有权转移至费晓明、姜红兰名下的主张，不予支持。待案涉房屋具备办证条件后，费晓明、姜红兰可与伟舟公司自行协商处理或者另行诉讼主张。二、关于紫阳公司是否需要承担连带赔偿责任的问题。原审法院认为，紫阳公司作为担保单位与伟舟公司共同出具了承诺书，该承诺是紫阳公司的真实意思表示，合法有效，紫阳公司应当履行该承诺，即紫阳公司应当对伟舟公司逾期办理房屋权属证书期间对费晓明、姜红兰造成的损失承担连带清偿责任。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、伟舟公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿费晓明、姜红兰截至2016年10月17日的逾期办证损失68772元；二、紫阳公司对伟舟公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回费晓明、姜红兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取766元，财产保全费713元，合计1479元（费晓明、姜红兰已预交），由伟舟公司、紫阳公司负担。二审期间，双方当事人均未提供新证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，伟舟公司构成逾期办理房屋权属证书的违约，理应承担相应违约责任。首先，根据双方补充协议第二十三条的约定，买受人同意在该商品房所在小区（紫阳美地山庄）一期全部建成后进行该商品房产权登记。由于合同约定的房屋交付条件是经验收合格，伟舟公司事实上也是在房屋经四方验收合格后即向买受人进行了交付，故紫阳美地山庄一期最后竣工的25#房屋通过四方竣工验收之日即2015年11月30日，可作为一期全部建成之日。因双方在补充协议中未约定办理房屋权属证书的确切时间，办理房屋权属证书确需要一定的期限，一审法院参照相关法律规定，以一期全部建成后的90日内即2016年2月28日前作为办理房屋权属证书的时间节点，并无不当。伟舟公司主张应以江阴市住房和城乡建设局2016年11月16日出具《关于商品房（紫阳美地山庄25#）通过交付使用竣工验收的通知》同意25#房屋交付使用这一时间点作为判断伟舟公司是否逾期的标准，该主张无法律依据，本院对此不予支持。其次，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，依照双方补充协议第十条之约定，出卖人伟舟公司应为买受人费晓明、姜红兰代办产权证。但截至一审判决前，费晓明、姜红兰仍未取得案涉房屋的权属证书，伟舟公司也没有证据证明其已办妥案涉商品房的初始登记，伟舟公司的行为已构成违约。伟舟公司上诉主张案涉房屋无法办理权属证书的根本原因在于大部分业主违章搭建且拒不整改，由此导致案涉房屋无法通过江阴市城市管理局的专项验收，其本身并无过错。但根据双方补充协议的约定，一期全部建成后的90日内即2016年2月28日前是为伟舟公司办理房屋权属证书的时间节点，但伟舟公司直至2016年10月16日才提起办理房屋权属证书必须首要通过的专项验收申请，然后才出现因部分业主违章搭建导致该专项验收未能通过。可见，伟舟公司未能按约定时间及时办理房屋产权证书的原因是其未能及时启动专项验收申请，故一审判决伟舟公司承担截至2016年10月16日的逾期办证损失并无不当。伟舟公司以小区其他业主的违章搭建行为系导致案涉房屋无法办理产权证书的根本原因为由，要求免除其对费晓明、姜红兰应承担的逾期办证违约责任，于法无据，本院对此不予支持。综上所述，伟舟公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1532元，由伟舟公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 薛 崴审判员 毛云彪审判员 张朴田二〇一九年四月三日书记员 李 蒙