河北省承德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀08民再15号再审上诉人（原审原告）：王建成，男，1969年10月1日出生，现住址承德市。委托诉讼代理人：于平，河北德汇律师事务所律师。再审被上诉人（原审被告）：唐山市兴盛房地产开发有限责任公司，住所地：唐山市路**龙泽北路**。法定代表人：李金钰，职务董事长。委托诉讼代理人：刘英，河北蓝岛律师事务所律师。再审上诉人王建成与再审被上诉人唐山市兴盛房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，承德市双桥区人民法院作出（2014）双桥民初字第2288号民事判决书，原告王建成不服该判决，向本院提起上诉，本院发回承德市双桥区人民法院重审，承德市双桥区人民法院作出（2015）双桥民初字第3599号民事判决书，原告仍不服，向本院提起上诉，本院作出（2016）冀08民终793号民事裁定。原告对裁定不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院作出（2017）冀民再240号民事裁定，撤销本院（2016）冀08民终793号民事裁定和承德市双桥区人民法院（2015）双桥民初字第3599号民事判决，将本案发回承德市双桥区人民法院重审。后该院作出（2018）冀0802民初2086号民事判决，王建成仍不服，向本院提出上诉。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审上诉人王建成及其委托诉讼代理人于平、被上诉人唐山市兴盛房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人刘英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王建成上诉称，一、撤销承德市双桥区法院（2018）冀0802民初2086号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付违约金156848元；二、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人认为，房屋不能办证的原因是被上诉人在建设中未按规划进行建设，有超规划、超高、占用河道影响行洪等问题，其提交的规划证与原审批的用地规划不相符，故不能通过国土部门验收。二、原判决适用法律错误，双方《商品房买卖合同》第15条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记所需登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方应协商解决”。该条款应视为约定不明。此系格式条款，依据合同法规定，对格式条款理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对其有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，应作出对被上诉人不利的解释。被上诉人应当承担违约责任，依照相关法律规定，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可按已付房款总额，参照银行逾期利息标准计算。综上，一审判决应当予以撤销，请求二审法院依法改判。被上诉人唐山市兴盛房地产开发有限责任公司辩称，上诉人所述没有事实与法律依据。综上，原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。一、根据现有证据，没有办证原因是政府行为，我公司开发手续等各项手续齐全，作为房地产开发企业已全部履行了自己的义务，现在政府给予办证，我公司提交的还是原开发手续，对此，一审已经查实，上诉人认为被上诉人系超规划建设没有事实依据。二、关于举证责任问题，上诉人让被上诉人举证违反了谁主张谁举证原则。被上诉人不仅提交了办证所需手续，还多次找政府协调此事，双方均认可此事，我公司没有怠于履行义务，故没办产权证的责任不在被上诉人。三、双方签订的合同第十五条不属于格式条款。该条是一个选择条款，是上诉人自己选择，不存在约定不明的问题。综上，上诉人认为被上诉人存在违约行为，应当承担违约责任没有提出相应证据予以证实，故其上诉人请求应当驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。上诉人王建成向一审法院起诉请求：一、被告长期不能为原告办理房屋产权证应承担违约责任，请求判令被告向原告支付违约金156848元（暂计算至2014年6月30日，今后计算至实际能够办理产权登记之日止）；二、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告王建成与被告唐山市兴盛房地产开发有限责任公司于2009年11月30日签订承（2009）销字第151号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于承德市双桥区商品房，房屋价款437209.00元。2009年12月4日被告将上述合同报承德市房地产管理局进行登记备案并于当日由承德市房地产管理局加盖“合同备案专用章”，原告交付商品房价款后，2010年11月29日被告将合同约定的房屋交付原告。双方订立的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；3、协商解决。”2018年3月20日，唐山市兴盛房地产开发有限责任公司向承德市房地产管理局申请不动产登记，2018年4月8日开始，丽水二期商品房可以在市房产交易大厅办理房本手续。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应该依照合同约定履行。原被告在合同第15条约定“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；3、协商解决”。被告未按合同约定期限履行义务，应承担违约责任。合同中对被告未按合同约定的义务使原告在规定期限内未取得房屋权属证书已经作出了特殊约定，即协商解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十八条的规定，仅对当事人无特殊约定情况下确定违约金的方法进行了规定，当事人有约定时按约定处理。本案中，双方当事人合同中的内容属双方当事人的真实意思表示，并且进行了特殊约定，即“协商解决”，双方协商不成的，不适用该条款，应依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定作出处理。即被告一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，原告还有损失的，应当赔偿损失。原告未向本院提出赔偿损失的诉讼请求及相应证据，且目前被告已办理产权登记的相关资料报产权登记机关，原告现已能够办理房屋产权证书，故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。根据《最高人民法院的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王建成的诉讼请求。案件受理费3440.00元，由原告负担。本院再审过程中，各方当事人没有向本院提交新证据，本案再审查明的事实与一审查明的事实一致。本院再审认为，当事人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应该按合同约定履行相应义务。其中合同第15条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；即：“协商解决”。首先，如果被上诉人没有履行提供相应的资料报产权登记机关备案义务，致使上诉人无法取得房屋产权证的情形，则应承担相应违约责任。但根据上诉人的陈述和提交的相应证据不能证实被上诉人存在没有或怠于履行义务，导致上诉人未能取得产权证，故上诉人认为被上诉人构成违约，证据不足。其次，合同中对被上诉人未按合同约定使上诉人在规定期限内未取得房屋权属证书作出明确的约定为协商解决，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十八条的规定，仅对当事人无特殊约定情况下确定违约金的方法进行了规定，现双方当事人对被上诉人存在违约情形而承担的责任有明确约定，即“协商解决”，故此案不适用该条款。综上，上诉人没有充分证据证实被上诉人存在违约行为而应当给付违约金或赔偿损失的事实，故本院对其上诉请求不予支持。综上，原一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回再审上诉人王建成的上诉请求，维持承德市双桥区人民法院（2018）冀0802民初2086号民事判决。二审案件受理费3440.00元，由再审上诉人王建成负担。本判决为终审判决。审判长  朱彦兵审判员  燕金玲审判员  王丽丽二〇一九年四月二日书记员  杨允博