江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)苏02民终839号上诉人（原审被告）：江阴市伟舟房地产开发有限公司，住所地江阴市临港新城璜土镇镇澄路紫阳美地山庄**。法定代表人：罗庆春，该公司董事长。委托诉讼代理人：管怀良，江苏东鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：周环环，江苏东鼎律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：仲伟明，男，1958年8月3日出生，汉族，住江阴市。被上诉人（原审原告）：仲文斌，男，1992年2月11日出生，汉族，住江阴市。被上诉人（原审原告）：张琴艳，女，1957年8月28日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：李立平（受被上诉人共同委托），江苏樵杨律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱正功（受被上诉人共同委托），江苏樵杨律师事务所实习律师。原审被告：江苏紫阳房地产开发有限公司，，住所地常州市武进经济创业服务中心**法定代表人：罗庆春，该公司董事长。委托诉讼代理人：管怀良，江苏东鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：周环环，江苏东鼎律师事务所实习律师。上诉人江阴市伟舟房地产开发有限公司（以下简称伟舟公司）因与被上诉人仲伟明、仲文斌、张琴艳，原审被告江苏紫阳房地产开发有限公司（以下简称紫阳公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2018）苏0281民终15517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伟舟公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回仲伟明、仲文斌、张琴艳要求其支付逾期交房违约金及逾期办证违约金的诉讼请求。事实和理由：一、原审判令伟舟公司承担逾期交房违约金是错误的。紫阳美地山庄16#、17#、18#、23#、24#（含案涉房屋）的完工日期为2012年12月30日，竣工验收日期为2012年12月30日，该批房屋均符合合同约定的交付条件，其已在合理的时间内就同一批交房业主（含仲伟明、仲文斌、张琴艳）履行了交房通知义务，大多业主在收到交房通知后即办理了房屋交接手续并实际入住。其在同一批业主的通知上，没有必要区别对待，因此，比照同一幢楼的其他业主接收房屋的时间可知，其已在合理时间内向仲伟明、仲文斌、张琴艳履行了交房通知义务。仲伟明、仲文斌、张琴艳因自身原因未办理交接手续所导致的损失应由其本人承担。且即使原审判决所认定的交房时间是正确的，仲伟明、仲文斌、张琴艳延迟主张自己权利，所造成法律后果应当由其自行承担。二、一审判令伟舟公司承担逾期办证违约金系事实认定错误。1.根据双方签订的购房合同补充协议之约定，其并未违约，不应当承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。《合同补充协议》第二十二条约定，买受人同意在该商品房所在小区（即紫阳美地山庄）一期全部建成后进行该商品房产权登记。该约定是双方对主合同第十五条关于产权登记的约定期限特殊约定。而“一期全部建成”的约定是以能办理房屋权属登记为目的的，仅仅完成商品房土建主体竣工验收显然无法办理房屋权属登记，故应以江阴市住房和城乡建设局2016年11月16日出具《关于商品房（紫阳美地山庄25#）通过交付使用竣工验收的通知》同意25#房屋交付使用这一时间点作为判断伟舟公司是否逾期的标准。2.小区内大部分业主违章搭建且拒不整改，是导致案涉房屋无法通过城管部门的专项验收及不能办理房屋权属证书的根本原因，过错方非伟舟公司。正是因为违章业主的违建行为导致案涉房屋未通过江阴市城市管理局新建小区管理及配套设施专项验收，才无法办理商品房初始登记，继而也就无法办理房屋权属证书。3.根据2018年4月24日的江阴市住房和城乡建设局《关于商品房(紫阳美地山庄)通过交付使用竣工验收的通知》(澄住建【2018】29号)可以说明，没有违法建设的业主已经通过综合验收、办理预登记手续，部分业主已办理好房屋权属登记手续并拿到不动产所有权证书，故业主的违章搭建是构成逾期办证的根本原因。仲伟明、仲文斌、张琴艳辩称：伟舟公司的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉请求，维持原判。紫阳公司答辩意见同伟舟公司的上诉意见。仲伟明、仲文斌、张琴艳向一审法院起诉请求：1.判令伟舟公司支付自2013年4月1日至2014年3月30日每日按已付购房款1244832元的万分之二计算的逾期交房违约金90872元；2.判令伟舟公司支付自2016年2月29日至2016年10月17日每日按已付购房款1244832元的万分之二计算的逾期办理房地产权属证书的违约金57511元（损失），并将房地产所有权转移至仲伟明等名下；3.紫阳公司对上述第二项诉讼请求承担连带赔偿责任。原审法院认定事实：紫阳美地山庄一期项目有：1#-16#房(低层住宅、层数3层)、17#、18#、20#-24#房（多层住宅、层数6层）、25#、会所和20#-24#号房范围的地下室等组成。2012年4月19日，仲伟明等与伟舟公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》1份，约定向伟舟公司购买紫阳美地山庄一期24幢丙单元102室房屋，仲伟明等地址为江阴市璜土镇璜石路218号；出卖人发给买受人的有关本合同约定之通知均应按首页载明的地址、收信人以邮政特快专递或挂号信发出……从发出之日起计算五天（最后一日遇法定节假日顺延），不论买受人或其授权代表是否实际收到该通知，即视为买受人收到该通知，亦即视为该通知已于是日送达买受人。该房屋总价款为1244832元。（一）关于商品房交付条件、期限及迟延交付的违约责任的约定情况和履行情况合同第八条约定了房屋的交付条件和期限：“出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：3、出卖人对交付日期在本合同约定的交付日期基础上可保留九十天的宽限期，买受人予以认可，并同意不作逾期处理。”合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”合同第十一条约定了房屋的交接方式：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：由买受人承担未按期交付的违约责任。”补充协议第二十二条约定：“出卖人交付约定商品房钥匙即为该商品房交付，但买受人以按揭或贷款方式购房且需出卖人提供担保的，则该商品房的产权在房屋产权证及他项权证办理完成之前仍归出卖人所有。”合同签订后，仲伟明等向伟舟公司支付了全部购房款1244832元。2012年12月30日，江阴市建设工程质量监督站出具的《建设工程质量监督报告》中载明工程名称为紫阳美地山庄16#、17#、18#、23#、24#，开工日期为2008年4月21日，完工日期为2012年12月30日，竣工验收日期为2012年12月30日。2013年4月3日，仲伟明在一份回执上签字，回执载明内容为：伟舟公司，我已收到贵公司就本人购买涉案房屋向乐聚物业公司发放的交房通知，本人将按约定前往乐聚物业处领取该商品房钥匙，至此，贵公司已向本人交付该商品房，本人也已接收该商品房。（二）关于办理房屋权属证书的约定及履行情况合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案”。补充协议第九条约定：“买受人委托出卖人代办产权证，买受人必须于交房同时交纳有关办理产权登记的所有税费及办理产权登记所需的全部真实有效材料，同时根据实测面积对所有款项进行结算，以确保产权证的及时办理，否则，由此产生的一切后果由买受人负全部责任。买受人若不能按期交纳有关税费、不能按期提交办理产权登记所需的全部真实有效资料或不能按约结算，出卖人有权依据买受人迟延的时间，相应顺延本合同第十五条约定的出卖人向产权登记机关交付办理产权证所需资料的时间。买受人采用按揭贷款方式付款的，必须委托出卖人办理契税缴纳、产权证、国土证等相关手续。”补充协议第十六条约定：“出卖人承诺按期按质将商品房交与买受人并按约定交付办理产权证书手续所需资料，如因公共管理部门的原因（指政府及水、电、市政等从事公共事业的单位的原因）所致延误时，不视为违约，双方另行友好协商重新确定时间，但出卖人须出具合法有效之证明。”补充协议第二十二条约定：“买受人同意在该商品房所在小区（紫阳美地山庄）一期全部建成后进行该商品房产权登记，该约定是双方关于产权登记的约定期限特殊约定。”紫阳美地山庄一期最后竣工的是25#房屋。江阴市建设工程质量监督站出具的《建设工程质量监督报告》中载明紫阳美地山庄25#于2015年8月30日完工，于2015年11月30日通过工程竣工验收。2016年11月16日，江阴市住房和城乡建设局出具《关于商品房（紫阳美地山庄25#）通过交付使用竣工验收的通知》，同意25#房屋交付使用。2016年5月9日，伟舟公司向紫阳美地山庄16#17#18#23#24#25#业主出具《承诺书》一份，载明：本公司承诺16#17#18#23#24#25#房屋的产权证国土证尽量在6月底7月初具备办证条件，确保在2016年10月30日前一定办到房产证和土地证（业主不配合办理除外），如到时仍未能办理按天支付购房总价万分之二的违约金，此承诺为伟舟公司及紫阳公司的真实表达。紫阳公司作为担保单位在承诺书上加盖公章。仲伟明等向伟舟公司足额交纳了契税，委托伟舟公司代办产权证书。2014年5月29日，江阴市建设局对2013年3月29日施行的《江阴市商品房交付使用管理办法实施细则》（以下简称实施细则）进行了修改，其中对第五条修改为：“房地产开发企业交付使用商品房（住宅）前，应当向市建设局提出交付使用竣工验收申请和查验报告，并提交下列材料原件和复印件各一份。”增加一项为第二十三项：“江阴市城市管理局新建小区管理及配套设施专项验收意见书”。修改后的实施细则第五条规定需要提交各部门出具的验收或证明材料共计24项。实施细则第八条规定，“经核查，商品房符合交付使用条件的，由市建设局出具商品房项目交付使用竣工验收证明。……房地产开发企业取得商品房项目交付使用竣工验收证明后方可将商品房交付使用。”修改后的实施细则自2014年6月1日起施行。因伟舟公司办理案涉商品房初始登记手续骑跨2014年6月1日，所以伟舟公司需按上述实施细则的规定办理相关手续。2017年9月12日，江阴市城市管理局出具新建小区管理及配套设施专项验收意见书（澄城管验字[2017]026-1），载明：2016年10月17日伟舟公司申请管理及配套设施专项验收，该局在验收中发现紫阳美地山庄2幢、16-18幢、23-24幢待验房屋中有38套房屋已入场装修，并存在涉嫌违法建设、破坏绿化的行为，不符合新建小区管理及配套设施专项验收要求。同日，江阴市城市管理局出具新建小区管理及配套设施专项验收意见书（澄城管验字[2017]026-2），载明：2016年10月17日伟舟公司申请管理及配套设施专项验收，该局在验收中发现紫阳美地山庄2幢、16-18幢、23-24幢待验房屋中有28套房屋尚未装修，不存在违法建设、破坏绿化的行为，符合新建小区管理及配套专项验收要求。附表显示仲伟明等户存在涉嫌违法建设的搭建，具体为：“南侧：占用公共绿化用地圈成花园”。双方争议的主要问题是：本案的争议焦点是：一、伟舟公司是否按照合同约定履行了交付房屋的义务，如未履行，逾期交房违约金如何确定；二、伟舟公司是否按照合同约定履行了办理房屋权属证书的义务，如未履行，逾期办理房屋权属证书的违约责任如何确定；三、紫阳公司是否应当与伟舟公司承担逾期办证损失的连带赔偿责任。一、关于伟舟公司是否按照合同约定履行了交付房屋的义务，如未履行，逾期交房违约金如何确定的问题。（一）涉案房屋应当交付日期仲伟明等称：伟舟公司应当在2012年12月30日前交付房屋，同时根据合同第九条约定，有三个月的交房宽限期，故主张逾期交房的起算日从2013年4月1日开始起算。伟舟公司称：应在2013年4月1日前交房。原审法院认为，双方对交房时间陈述一致，故伟舟公司应当在2013年4月1日前将房屋交付给仲伟明等。（二）涉案房屋实际交付日期伟舟公司提供ems邮寄凭证一份（寄件人联），载明：13年03月印制，邮寄时间为年3月27日，收件人为仲伟明和张琴艳，地址，地址为江阴市璜土镇璜石路**品名为交付通知书，揽投员签名为空白。伟舟公司称，已经按约定在2013年3月27日通知仲伟明等收房。仲伟明等称：不认可邮寄凭证，上面没有实际寄出年份，也没有邮政部门盖章，因此不能证明伟舟公司邮寄了相关材料，通过软件查询也没有查到相关编号的邮件寄发记录，事实上仲伟明等也没有收到相关邮件。法院电话联系伟舟公司人员，其称当时是通过第三方公司处理邮寄事宜的，具体哪个邮局邮寄的，不清楚。法院电话联系江阴和常州的邮局，邮局人员均称：邮寄记录保管时间为一年，一年过后就销毁，2013年的邮寄材料基本上都没有了。原审法院认为，伟舟公司提供了上述邮寄凭证，但其一，上述邮寄凭证为寄件人联，且没有具体邮寄年份，并且没有邮局加盖收件章，并且揽投员处为空白，并无显示有人揽投，其二，伟舟公司也不能明确具体通过哪个邮局邮寄，故仅凭上述内容，不足以证明伟舟公司已经实际邮寄相应交房通知，因此对伟舟公司的主张不予支持。鉴于2013年4月3日仲伟明向伟舟公司出具了回执，故认定2013年4月3日为房屋实际交付日。（三）逾期交房违约金如何计算本案中，因伟舟公司实际向仲伟明等交付房屋的日期为2013年4月3日，超过了最后交付期限，已构成违约，应当承担相应的违约责任。伟舟公司承担逾期交房违约责任的期间应从2013年4月1日起计算至实际交付之日2013年4月3日止，违约金按照1244832元每日万分之二计算，为498元（1244832*2天*0.0002）。二、关于伟舟公司是否按照合同履行了办理房屋权属证书的义务，如未履行，逾期办理房屋权属证书的违约责任如何确定的问题。原审法院认为，商品房经竣工验收合格并交付给买受人后，出卖人应当按照约定或法律规定为买受人办理房屋权属证书，并提供必要的证明文件。本案中，合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案；补充协议第二十二条中约定买受人同意在该商品房所在小区（即紫阳美地山庄）一期全部建成后进行该商品房产权登记；伟舟公司于2016年5月9日承诺确保在2016年10月30日前一定办到房产证和土地证，如到时仍未能办理按天支付购房总价万分之二的违约金。可见，双方对办理房屋权属证书进行了特殊约定，伟舟公司应当按照约定为仲伟明等办妥房屋权属证书或将办理权属登记所需材料报产权登记机关备案，逾期办理或报备的，伟舟公司应承担相应的违约责任。（一）“一期全部建成”如何理解对于“一期全部建成”如何理解，双方当事人持不同意见。仲伟明等主张应该以紫阳美地山庄一期最后竣工的25#房屋通过四方竣工验收之日2015年11月30日作为一期全部建成的时间。伟舟公司则主张应该以25#房屋取得住建部门颁发的商品房通过交付使用竣工验收的通知之日即2016年11月16日作为一期全部建成的时间。对此，法院认为，合同约定的案涉房屋交付条件是经验收合格，即房屋经建设、施工、监理、设计四方验收合格即可交付给买受人，实际上，伟舟公司也是在房屋经四方验收合格后即向买受人进行了交付，也就表明房屋经验收合格后即可视为建成。另根据文义理解，“一期全部建成”与一期经验收合格并不矛盾，故认定紫阳美地山庄一期最后竣工的25#房屋通过四方竣工验收之日2015年11月30日即为一期全部建成之日。（二）逾期办证起算日期如何确定仲伟明等主张伟舟公司应当于2015年11月30日后的90日即2016年2月29日至前为买受人办证，伟舟公司主张办证期限应当为2016年11月16日加上法律规定的90天的办证日期。法院认为，双方虽约定了伟舟公司于一期全部建成后为仲伟明等办理房屋权属证书，但未明确约定一期全部建成后几日内为仲伟明等办理房屋权属证书，属约定不明。由于办理房屋权属证书确需要一定的期限，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”本案仲伟明等与伟舟公司签订房屋买卖合同的标的物系尚未建成的房屋，且一期全部建成时案涉房屋已经交付给仲伟明等使用，故参照上述司法解释的规定，确定伟舟公司应当于一期全部建成后的90日内即2016年2月28日前为仲伟明等办理房屋权属证书，逾期办理的，应当承担相应的违约责任，故伟舟公司承担逾期办理房屋权属证书违约责任的期间应从2016年2月29日起计算。（三）承诺书的效力关于伟舟公司和紫阳公司出具的承诺书，伟舟公司认为是在受到仲伟明等的胁迫情况下出具的，属于可撤销合同，应当撤销。对此，法院认为，伟舟公司在未为业主办妥房屋权属证书的情况下，部分业主采取拉横幅等行为，虽然该行为有些过激，但并不构成对伟舟公司的胁迫，故该承诺书不符合法定的撤销情形，应为合法有效。伟舟公司和紫阳公司主张因部分业主私自违章搭建且拒不整改，属于该承诺书载明的“业主不配合办理”的情形，故该承诺书对伟舟公司和紫阳公司没有约束力。法院认为，承诺书载明“伟舟公司承诺16#17#18#23#24#25#房屋的产权证国土证尽量在6月底7月初具备办证条件，确保在2016年10月30日前一定办到房产证和土地证（业主不配合办理除外）”，根据该承诺书的文义解释及合同的内容，“业主不配合办理”应当是指业主在伟舟公司办理房产证和土地证时不配合提交相关的材料或缴纳相关费用，不应包括业主私自违章搭建的情形，故对伟舟公司和紫阳公司的上述意见，不予采纳。（四）逾期办理房屋权属证书的违约责任如何确定仲伟明等认为，涉案房屋于2012年11月8日通过自行组织的竣工验收，但到2016年10月17日伟舟公司才向江阴市城市管理局申请专项验收，伟舟公司拖延时间办理相关手续，导致2014年5月以后江阴市政策发生变化，无法通过江阴市城市管理局的专项验收，故逾期办证是由伟舟公司的原因造成的。根据规定，开发商要办妥案涉商品房的初始登记，需要提交商品房通过相关行政机关或部门的专项验收手续（包括江阴市城市管理局新建小区管理及配套设施专项验收）。也就是说，如果未通过其中一项或几项专项验收，如案涉房屋未通过江阴市城市管理局新建小区管理及配套设施专项验收，就无法办理商品房初始登记，继而也就无法办理房屋权属证书。截至目前，仲伟明等未取得案涉房屋的权属证书，伟舟公司也没有证据证明已办妥案涉商品房的初始登记，伟舟公司的行为构成违约。其中自伟舟公司逾期办证起算日即2016年2月29日至伟舟公司向江阴市城市管理局提交新建小区管理及配套设施专项验收申请之日的前一日即2016年10月16日期间，逾期办证是由伟舟公司的原因造成，应当由伟舟公司承担逾期办证的违约责任。伟舟公司和紫阳公司出具的承诺中载明“确保在2016年10月30日前一定办到房产证和土地证（业主不配合办理除外），如到时仍未能办理按天支付购房总价万分之二的违约金”。根据双方的买卖合同和补充协议，在2016年10月30日之前，双方并未约定逾期办证违约金。自2016年2月29日起至2016年10月16日期间，因双方未约定违约金，仲伟明等的损失数额也难以确定，故仲伟明等主张该期间的损失参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，主张每日按照已付购房款总额万分之二计算的损失，符合法律规定，予以支持，伟舟公司应当赔偿仲伟明等该期间因逾期办证造成的损失，为57511元（1244832*231*0.0002）。（五）仲伟明等主张伟舟公司将案涉房屋所有权转移至仲伟明等名下能否成立。如上所述，截至目前，案涉房屋未通过江阴市城市管理局新建小区管理及配套设施专项验收，伟舟公司也未进行案涉房屋初始登记，案涉房屋目前不具备办理房屋权属证书的条件，仲伟明等要求伟舟公司将房屋所有权转移至仲伟明等名下的主张，不予支持。待案涉房屋具备办证条件后，仲伟明等可与伟舟公司自行协商处理或者另行诉讼主张。三、关于紫阳公司是否需要承担连带赔偿责任的问题。紫阳公司作为担保单位与伟舟公司共同出具了承诺书，该承诺是紫阳公司的真实意思表示，合法有效，紫阳公司应当履行该承诺，即紫阳公司应当对伟舟公司逾期办理房屋权属证书期间对仲伟明等造成的损失承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第四百零六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、伟舟公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付仲伟明、仲文斌、张琴艳逾期交房违约金498元；二、伟舟房公司应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿仲伟明、仲文斌、张琴艳逾期办理房屋权属证书造成的损失57511元；三、紫阳公司伟舟公司的上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回仲伟明等的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1602元、财产保全费1270元，合计2872（仲伟明、仲文斌、张琴艳已预交），由仲伟明、仲文斌、张琴艳负担1749元，由伟舟公司负担1123元。二审期间，双方当事人均未提供新证据，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，一、关于是否逾期交房的问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。伟舟公司主张其已通知仲伟明、仲文斌、张琴艳于2012年12月30日前接收房屋，但未提供相应的证据证明。经审查，一审认定的违约期间事实充分，伟舟应承担相应的违约责任。二、关于是否逾期办理房屋权属证书的问题。根据双方补充协议第二十三条的约定，买受人同意在该商品房所在小区（紫阳美地山庄）一期全部建成后进行该商品房产权登记。由于合同约定的房屋交付条件是经验收合格，伟舟公司事实上也是在房屋经四方验收合格后即向买受人进行了交付，故紫阳美地山庄一期最后竣工的25#房屋通过四方竣工验收之日即2015年11月30日，可作为一期全部建成之日。因双方在补充协议中未约定办理房屋权属证书的确切时间，办理房屋权属证书确需要一定的期限，一审法院参照相关法律规定，以一期全部建成后的90日内即2016年2月28日前作为办理房屋权属证书的时间节点，并无不当。伟舟公司主张应以江阴市住房和城乡建设局2016年11月16日出具《关于商品房（紫阳美地山庄25#）通过交付使用竣工验收的通知》同意25#房屋交付使用这一时间点作为判断伟舟公司是否逾期的标准，该主张无法律依据，本院对此不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，依照双方补充协议第十条之约定，出卖人伟舟公司应为买受人仲伟明、仲文斌、张琴艳代办产权证。但截至一审判决前，仲伟明、仲文斌、张琴艳仍未取得案涉房屋的权属证书，伟舟公司也没有证据证明其已办妥案涉商品房的初始登记，伟舟公司的行为已构成违约。伟舟公司上诉主张案涉房屋无法办理权属证书的根本原因在于大部分业主违章搭建且拒不整改，由此导致案涉房屋无法通过江阴市城市管理局的专项验收，其本身并无过错。但根据《中华人民共和国合同法》第107条之规定，可以确定开发商逾期办证所要承担的责任遵循无过错原则，同时依据江阴市城市管理局于2017年9月12日出具的专项验收意见书记载，仲伟明、仲文斌、张琴艳所购买的房屋并无违法建设。无论案涉房屋无法通过城管部门专项验收的结果与小区其他业主的违章搭建行为之间有无关联，因仲伟明、仲文斌、张琴艳所购买的房屋并无违法建筑，其对案涉房屋无法办证的结果并无任何过错，且双方当事人在补充协议中亦未约定对因第三人原因而导致的逾期办证免责的情况。现伟舟公司以小区其他业主的违章搭建行为系导致案涉房屋无法办理产权证书的根本原因为由，要求免除其对仲伟明、仲文斌、张琴艳应承担的逾期办证违约责任，于法无据，本院对此不予支持。综上所述，伟舟公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5630元，由伟舟公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长 薛 崴审判员 毛云彪审判员 张朴田二〇一九年四月三日书记员 李 蒙