湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1102民初2650号原告：王汉旺，男，汉族，1939年11月22日出生，现住黄州区，原告：余国英，女，1939年11月20日出生，现住黄州区，系王汉旺之妻。委托诉讼代理人：胡少东，湖北中鑫律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：黄冈市机关事务管理局。住所地：湖北省黄冈市黄州区七一路**。统一社会信用代码：124211005914982683。法定代表人：傅建刚，局长委托诉讼代理人：何永东、王冬姣，湖北文赤壁律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告王汉旺、余国英与被告黄冈市机关事务管理局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王汉旺及其与余国英的委托诉讼代理人胡少东、被告黄冈市机关事务管理局的法定代表人傅建刚及委托诉讼代理人何永东、王冬姣到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告王汉旺、余国英向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决被告履行为原告办理本案诉讼房屋的过户手续；2、请求人民法院依法判决被告赔偿原告相关损失（装修费、财产损失费、误工费）3万元；3、请求人民法院判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2004年5月17日，原告余国英经黄冈市人民政府批准，并由被告的法定代表人傅建刚签批，购买了位于黄冈市政府院内16号楼3单元301室85.1平方米房屋一套，并支付了购房款25000元。原告取得房屋钥匙，并占有使用此房屋。2015年4月，黄冈市人民政府以《专题会议纪要》形式，决定对市政府生活区内的16号楼进行拆除并重建，重建（地址不变、单元数不变、总层数不变）的新楼于2017年1月6日竣工验收。原告依据市政府《专题会议纪要》精神及《房屋拆迁重建协议书》中所明确的新房交付办法，对应回迁至新16号楼3单元301室并进行了装修，对应承接了旧楼套房占有权和使用权的转移和延续。根据原告购买房屋事实，依据黄冈市人民政府《专题会议纪要》的精神、《拆除重建协议》的约定，以及市政府领导对购房的批示，被告应协助原告办理房屋登记手续，办理不动产产权证。但被告将已卖给原告的房屋在拆除后登记在自己名下，后又将案涉房屋登记在自己的名下，侵害了原告的合法权益。原告恳请人民法院依法作出公正判决。被告黄冈市机关事务管理局辩称：一、原告诉称的事实与实际不符。黄冈市政府没有任何领导批准同意原告购买原16号楼3单元301室。该房屋使用占有人是曹子安，并非原告，后被告取得该房屋符合法律规定；二、原被告之间没有订立房屋买卖合同，尽管余国英申请书中写到了房屋的位置、面积、价格，但那是余国英个人意愿，合同必备要件不具备；三、原告不是福利房的分房对象，不能享受市政府福利分房政策；四、原被告之间不存在房屋买卖合同关系，更不存在被告应为原告办理房屋过户登记手续一事。本案案涉房屋与已拆除房屋有本质的区别，原告请求被告办理新建房屋过户登记手续没有任何依据。五、原告主张的损失无证据证实。本案诉争房屋与原告没有关系，其对房屋装修是一个违法侵权行为，由此造成的损失应由原告自己承担。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为支持起诉讼请求，在庭审中提交了以下证据：1、原告余国英的身份证复印件。2、原告王汉旺的身份证复印件。3、购房申请书及市政府秘书长及傅建刚的批文。4、余国英付购房款的收款收据。5、黄冈市自来水公司缴纳水费的明细表。6、余国英缴纳水费的发票4张。证据1-6证明区原告余国英、王汉旺购买了原16号楼3单元301室并占有使用，以及房屋交付的情况。7、黄冈市人民政府专题会议纪要。8、16号楼危房鉴定结果的公告。9、危房拆迁重建协议书。10、房屋搬迁通知书、房屋拆迁施工合同、补充协议。11、通知。12、关于购买市政府院内房子有关情况的说明。证据7-12证实市政府对原16号楼进行拆除重建，产权不变，建房的主体是住户，并非是市政府机关事务管理局。对原告提供的证据，被告提出以下质证意见：对1、2无异议。对3证据的三性和证明目的均有异议。申请书是个欺诈行为，这是万桃元调走后，他岳母要住的，他岳母不叫余国英。后来这个房子是卖给万桃元的岳母。证据4购房款是退给万桃元的，然后原告留了25000元。证据3、4均不能证明原被告双方就卖房达成合意。证据5、6收据上余国英的名字是后加上去的，原本都是万桃元的。不能证明是余国英在使用。对证据7、8、9、10、11真实性无异议，对证明目的有异议，不能证明老房子是原告的，在市委大院内房产除了明确所有权外的房产都是机关事务管理局名下，均有管理权。原告对房屋不拥有所有权，仅只有债权。对证据12的三性均有异议，王汉旺所述与客观事实不符，被告没有将房屋卖给原告的意思，该房屋是卖给万桃元的岳母，由王汉旺代办的。被告受蒙骗以为余国英是万桃元岳母オ予以办理。经审核，本院对原告提供的证据1-11的真实性予以认定。证据12系王汉旺陈述，不是证据。被告为反驳原告的诉请，在庭审中提交了以下证据：1、事业单位法人证书1份，证明黄冈市机关事务管理局主体信息。2、曹子安房屋房产证、被告房屋房产证，证明原16号楼3单元301房屋所有权人先××、后为黄冈市机关事务管理局，不是王汉旺、余国英，原告与该房没有关系。3、被告房屋不动产证，证明案涉房屋不动产权利人为被告，此房屋不是原16号楼3单元301房屋。4、黄冈市级会计核算中心支出审核报账单6份，证明2004年王汉旺代万桃元办理大套房房款64490.06元的退款手续以及小套房屋房款25000元的交付手续；被告出具的收到余国英25000元是万桃元大套房款中抵付的，该小套房屋是万桃元换给其岳母曹子安居住的。5、湖北省行政事业单位收款收据1份，证明曹子安于2009年10月26日向被告支付原16号楼3单元301室房款41000元。6、领条1份，证明曹子安收到被告退房款41000元。7、万桃元妻子夏兰香的说明1份，证明万桃元购买登记在曹子安名下的房屋，没有委托王汉旺办理手续。8、陶利平代夏兰香出具的说明1份，证明万桃元没有委托王汉旺购买房屋、退房。9、黄冈市政府法律顾问室的咨询意见一份，证明原16号楼是政府福利房，王汉旺不是福利购房的对象。10、被告《关于王汉旺同志有关房屋纠纷情况的说明》，证明王汉旺与此房没有关系。11、会议纪要、文件、招标事项核准意见表、建设工程规划许可证等，证明原16号楼属于危房，已拆除重建，新建的楼房由各住户出资建成。12、被告收款收据1份，证明被告于2009年10月26日收到曹子安购房款41000元的事实。13、政策性住房退房协议书1份，证明被告与曹子安代理人陶利平签订退房协议书。14、陶利平的银行账户及被告支付凭证共2份，证明被告将曹子安的退房款已支付给陶利平。原告对被告提供的证据提出以下质证意见：对1无异议。对2形式真实性无异议，但内容的真实性不予认可，不能作为本案认定事实的依据。对证据3不动产证，对真实性无异议，对证明目的不能认可，违反了原被告之间房屋买卖合同的约定。登记没有标明权源，缺乏法定的应当等级的项目。对证据4，真实性无异议，证明目的不予认可，不是事实。与万桃元结算6万元是事实，但是被告只给了40000多元，剩下的25000元是王汉旺给的万桃元。对5真实性不予认可，收据上没有财务人员签字。也没有收款单位盖章。必须有汇款凭证才能证明事实发生。对证据6领条的证据三性均有异议，不予认可。2016年时曹子安已经不在了。条子附件不予质证，超过了举证期限的证据我们不予认可。对证据7说明夏兰香签字不是她本人签字和按手印，我们要求夏兰香出庭接受双方当事人质询。证据8不符合证据形式，本人没到庭不能证实签字的真伪。这个签字不符合民事诉讼法关于证据形式的规定。证据9咨询意见在法律上是没有约束力的，不是法定证据形式，相当于被告陈述。证据10是当事人陈述，对于被告的说明全部不予认可。对证据11真实性都予以认可。证明目的1、2、3予以认可。被告所有的证据不能证明原告与被告之间于2004年设立的房屋买卖关系是无效的、不存在的。补充的证据不能证实陶利平有权代理曹子安进行办理手续。没有曹子安对陶利平的授权委托书，所有的文书上也没有曹子安的委托手续。经审核，本院认为被告提供的证据10系单方陈述，不是证据。对其他证据的真实性予以认定。经审理查明：1、案外人万桃元原在黄冈市政府大院8号楼居住，2001年调往外地供职，与其同住的岳母曹子安仍住在8号楼。2004年万桃元将8号楼住房退给被告，被告安排另一套房屋即原16号楼3单元301室供曹子安居住，并向万桃元退还8号楼房屋的购房款。2、原告王汉旺、余国英非黄冈市政府工作人员，与万桃元私交较好，在万桃元调走期间为万打理些许事宜。2004年5月16日，在办理万桃元退房手续时，余国英以其亲戚名义向被告申请以25000元的价格购买原16栋3单元301室，黄冈市政府时任秘书长以及行管处主任未核实情况签署意见，被告从退给万桃元的购房款中扣减25000元，并于次日向余国英出具收据，载明“收到余国英购房款25000元”，王汉旺将25000元支付给万桃元。后该房屋由曹子安居住。3、2009年10月，被告收取万桃元以曹子安名义缴纳的购房款41000元，并办理购房手续，2010年1月7日原16栋3单元301室登记在曹子安名下，产权证号为黄州字第047495号。2016年1月7日，万桃元将曹子安名下的房屋退还给被告，房屋过户到被告名下，并办理证号为S10××11号房产证。4、2015年5月，黄冈市政府召开专题会议，讨论市政府院内危房改造问题，原16号楼作为D级危房，列入改造范围。重建（地址不变、单元数不变、总层数不变）的新楼于2017年1月6日竣工验收。新16栋3单元301室登记在被告名下。原告认为，原告已缴纳25000元购房款购买原16栋3单元301室，对应建成的房屋应归原告所有，遂对案涉房屋进行装修，被告予以阻止，因此成讼。庭审中，本院释明原告可向被告主张债权，要求被告退还购房款25000元并赔偿损失，原告坚持其诉讼请求。本院认为，庭审中，双方争执的焦点为：一、双方之间的房屋买卖关系是否有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性无效。”在本案中，余国英于2004年5月16日以万桃元亲戚名义向黄冈市政府申请以25000元的价格购买原16号楼3单元301室，在该房屋为单位房改房的前提下，被告未经审核作出批复，并出具收到购房款25000元的收据，双方达成房屋买卖的合意。根据《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》及《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定，购买人仅限于售房单位的职工。但原告并非被告处职工，不具备购买被告单位房改房的资格，双方之间房屋买卖关系违反了国家关于房改房出售的强制性规定，属于无效行为。二、原告对原16号楼3单元301室是否享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。在本案中，原16号楼3单元301室先登记在曹子安名下、后万桃元将该房屋退还给被告，该房屋登记在被告名下。依照上述法律规定，原16号楼3单元301室最终登记在被告名下，原告亦无其他符合法律规定的引起物权变动的事实，因而原告对该房屋不享有所有权。综上，被告虽收取原告购房款25000元并达成买卖房屋合意，但原告不具备购房条件，双方之间的买卖行为无效；原告对原16栋3单元301室不具有所有权，与之对应还建的新16栋3单元301室由被告出资建造并登记在被告名下，对该房屋原被告之间并无买卖合同关系和其他引起物权变动的法律关系，原告请求被告为其办理房屋过户手续并赔偿财产损失无事实和法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：驳回原告王汉旺、余国英的诉讼请求。案件受理费275元由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  胡虹霞人民陪审员  张亮文人民陪审员  肖 瑶二〇一九年四月三十日书 记 员  李 樵