福建省高级人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）闽行再4号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）林永科，曾用名林初柯，男，1953年8月6日出生，汉族，住福建省大田县。 委托诉讼代理人林占锦，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）大田县国土资源局，住所地福建省大田县均溪镇建山路**。 法定代表人林宗镇，局长。 委托诉讼代理人林福明，福建协胜律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）大田县不动产登记中心，，住所地福建省大田县均溪镇赤岩山路**** 法定代表人郭景盛，主任。 委托诉讼代理人陈长泉，福建协胜律师事务所律师。 原审第三人陈博山，男，1970年5月20日出生，汉族，住福建省大田县。 再审申请人林永科起诉大田县国土资源局（以下简称大田国土局）、大田县不动产登记中心（以下简称大田登记中心）房屋行政登记一案，福建省三明市中级人民法院于2018年2月8日作出（2018）闽04行终7号行政裁定，已经发生法律效力。本院于2019年1月17日作出（2018）闽行申652号行政裁定，对本案进行提审。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 林永科起诉称，其于1996年12月翻建并由被告于1997年3月18日向其颁发田房证字第××号《房屋所有权证》，取得座落于福建省××××号房屋（以下简称150号房屋）层数七层，建筑面积1169.29平方米的所有权。然而，被告在原告未申请、没有房屋转移文件、且未对房屋权属登记进行公告的情况下，于1999年向第三人陈博山颁发了150号房屋第二层的《房屋所有权证》，被告的行为严重违反了《城市房屋权属登记管理办法》等法律规定，应予以撤销。主要理由如下：一、原告作为150号房屋的所有权人，从未向被告提出150号房屋第二层的房屋权属登记申请，也从未委托代理人代为申请。被告向第三人陈博山颁证的行为，违反了《城市房屋权属登记管理办法》第十条的房屋权属登记应先受理登记申请的规定。二、《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书及相关的合同、协议、证明等文件”。被告向第三人陈博山颁证的依据是《房屋押抵协议书》和《协议书》，但该两份协议书均不属于规定的权属转移文件。被告在没有任何权属转移文件的情况下，向第三人陈博山颁证属于严重的违法行为。诉请撤销被告向第三人陈博山颁发的田房权证字第××号《房屋所有权证》。 福建省明溪县人民法院一审审理查明，1997年3月18日，原告林永科取得了150号房屋（层数7层，建筑面积1169.29平方米）的所有权，该房屋所有权证号：田房证字第××号。10月7日，原告将该房屋的第四、五两层转让给林加生，并将该房屋的田房证字第××号所有权证上缴登记机关作废。11月28日，林永科作为甲方与林加才、林悦、黄玉成、陈博山等四人作为乙方签订《房权押抵协议书》，载明甲方因生意需要向乙方借贷一定数量的资金，现因生意不顺，无法按时偿还本金及利息，为此，双方协议如下：一、甲方自愿将宝山路150＃私宅的第二、三层房屋押抵给乙方；……三、自本日（97年11月28日起），甲方不得将宝山路××号私宅的第二、三层房屋押抵给任何第三方；四、甲方将向乙方借贷资金全部偿还后，乙方自行将抵押书交还给甲方；五、……到期未还，乙方有权对其押抵房屋进行处理。1999年6月24日，林悦、林加才作为甲方，黄玉成作为乙方，陈博山作为丙方签订一份协议书，载明甲、乙、丙三方曾借贷资金给林永科经商，林永科将座落在宝山路150＃私宅第二、三层房屋抵押给甲乙丙，并约定1998年11月28日止，若林永科无力偿还借贷资金，则甲乙丙方有权对其抵押的房屋进行处理，事至今日仍无力偿还借款，据抵押协议和房地产法律法规规定，三方对抵押物进行处分，具体处分如下：宝山路150＃私宅第二层房产归陈博山所有；宝山路150＃私宅第三层房产归黄玉成所有；乙方、丙方一次性向甲方付清应得款，甲方在得款后即放弃对房产的处置，房权归乙、丙方所有，并向县房地产管理所审批办理有关手续。1999年6月25日，黄玉成、陈博山申请办理房屋登记，并缴纳相关税费，2000年4月21日，大田县人民政府向陈博山颁发宝山路××号第二层、发证号03263的房屋所有权证，向黄玉成颁发宝山路××号第三层、发证号03264的房屋所有权证。2004年8月12日，林永科依据房地产买卖契约将150号房屋底层2号店面转让给杨文广，其本人到房地产管理部门办理房产转让事宜。 另查明，林永科户籍住址是宝山路××号房屋，提交的起诉状的住址是宝山路××楼。陈博山取得150号房屋第二层所有权证后，对房屋进行装修，一直居住至今。 一审法院认为，当事人提起行政诉讼，应当在法律规定的期限内依法行使诉权。《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。首先，原告的户籍住址、用水开户地址均为××号，起诉状确认住址亦在宝山路××楼，能证明其一直居住在上述住址。原告提出其欠他人债务，长期居住在外没有对房屋管理，没有提出足够的证据证明，亦未提出合理的理由和作出合理的说明，可以认定原告居住在宝山路××号。其次，第三人陈博山取得宝山路××号第二层房屋所有权证后，对房屋进行装修，并长期居住，原告既没有收取第三人房租也未对第三人长期使用宝山路××号房屋的第二层提出任何异议，相对应的原告欠第三人借款，第三人亦未向其催讨以及1997年11月28日签订的《房权押抵协议书》，足以认定原告属于明知或应当知道宝山路××号第二层房屋所有权已用于抵偿其欠第三人的债务。再次，2004年8月12日，林永科本人到房产登记部门办理宝山路××号底层2号店面转让杨文广的房屋买卖手续时，作为宝山路××号房屋产权所有人的林永科，应当了解也知道其拥有宝山路××号房屋的产权状况，即哪些楼层可以处置，哪些楼层不能处置。综上，原告至迟于2004年8月12日明知或应当知道宝山路××号的第二层房产已登记在陈博山名下，第三层房产已登记在黄玉成名下，其于2006年8月12日之后才提起本案行政诉讼已超过两年的法定起诉期限，且无正当理由，已经立案的应裁定驳回起诉。依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（二）项的规定，裁定驳回原告林永科的起诉。 三明市中级人民法院二审认为，当事人应在法定的起诉期限内提起行政诉讼。本案中，上诉人林永科对于其与陈博山等人于1997年11月28日所订《房权押抵协议书》第五条中“到期未还，乙方有权对其押抵房屋进行处理”的约定内容是明知的，对于自己到期是否清偿债务以及未能清偿则房屋将被处理的后果也是明知的。一审依据林永科的户籍地址和在××诉状中所××住址××在××楼，结合陈博山取得宝山路××号第二层房屋并长期居住使用、林永科未主张权利或提出异议、双方债权债务未另行解决等事实，分析认定林永科明知或应当知道宝山路××号第二层房屋所有权已用于抵偿其欠陈博山的债务符合客观实际。根据双方当事人所提交的在案证据，林永科于1997年10月将涉案房屋第四、五层转让案外人并将原房产证上缴作废后，先后于2004年8月12日办理涉案房屋底层2号店面的转让过户登记、于2015年7月13日将“出售剩余”的一层01、02房屋登记在其夫妻名下，足以证明其应当知晓涉案房屋的产权状况。因此林永科关于未查询、申领房屋权属证书且于2017年1月查询才得知被变更登记与事实不符。林永科与他人签订以房抵债协议在先，其后在长达十数年的期间内均未提出异议，其主张不知道被诉行政登记行为不符合常理，亦有违诚信原则。一审认定林永科起诉已超过两年的法定起诉期限且无正当理由并无不当，所作裁定驳回处理正确。林永科的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，裁定驳回上诉，维持原裁定。 林永科申请再审称，在没有直接证据证明申请人知晓讼争的行政登记行为的情况下，以推定的方式认定申请人知晓行政登记行为是不公平的，且原审法院的推定理由证据不足，因果没有关联性。一、于原审中可确定的事实有：1.申请人与第三人陈博山没有买卖、民间借贷的合同法律关系，第三人仅依与申请人的债权人的协议作为“房屋买卖”为由变更了讼争房屋。2.讼争房屋的变更登记系在申请人未参与的情况下，仅仅依据第三人单方申请的情况下做出。3.行政机关承认从未将行政登记行为告知过申请人，第三人也没有证据证明申请人知晓行政登记行为。4.讼争房屋所在的宝山路××号房产证在讼争行为实施前已上缴作废，申请人未就其他的房屋申领房产证。5.宝山路××号的各房屋系单独办证、单独申请过户登记。各单元各自独立，办理登记不以其他房屋登记状况为条件。6.在行政机关申请查阅房屋登记信息需填写申请单，在讼争行政行为后，行政机关也未告知过讼争房屋已被变更登记。二、原审法院推定的事实没有依据。1.合同的约定条款与行政机关是否必然作出行政登记行为及申请人是否知晓行政登记行为没有关联性。行政登记行为依法应由原登记所有权人提出申请方能进行，而申请人在本案的登记过程中没有参与。案涉合同系抵押合同，产生的法律效果只能是抵押登记行为，没有理由以流押条款就推定第三人必会变更所有权登记的后果。2.申请人与第三人的居住情况系房屋的使用权能的体现，与行政机关的登记行为不论从法律关系、主体、公示形式均不同，没有关联性，不能以前者推定后者。申请人长期在外，原审法院认定双方长期居住的事实依据不足。3.整栋房屋的各楼层房屋独立申办产权证、独立申请变更登记，变更登记其中之一不以其他房屋登记情况为条件，且行政机关从未主动告知讼争房屋的登记状况。原审法院以申请人曾前往行政机关办理变更登记行为推定应知晓讼争房屋的登记状况，依据不足。综上，没有证据证明申请人的起诉超过了二年的起诉期限，原审裁定错误。请求撤销一、二审裁定，发回重审。 被申请人大田国土局提交书面意见称，一、原审裁定认定申请人林永科于2006年8月12日之后才提起本案行政诉讼已经超过两年法定起诉期限的事实清楚、证据充分、适用法律正确。1.林永科对宝山路××号整栋房屋进行统一管理、统一办证的事实清楚，主张该栋房屋的各楼层房屋系单独办证，缺乏事实根据。2.林永科至迟于2004年8月12日知道宝山路××号第二层房屋已变更登记在陈博山名下。其一，林永科于1999年就知道宝山路××号第二层房屋已变更登记在陈博山名下。林永科于1997年与陈博山等人签订以房抵债的《房权押抵协议书》，并于1998年1月21日前将宝山路××号第二层房屋交付给陈博山。1999年6月25日，陈博山依法提出该房屋所有权登记申请并于2000年4月依法取得房屋所有权。其二，林永科至迟于2004年8月12日知道宝山路××号第二层房屋已变更登记在陈博山名下。2004年8月12日，林永科将宝山路××号底层2号店面转让给杨文广，且到大田县房地产管理所办理了相关房产过户登记手续。因此，林永科应当非常清楚宝山路××号房屋的产权状况，亦知晓本案行政登记行为。二、原审裁定认定林永科、陈博山长期居住在宝山路××号的事实清楚。林永科主张长期在外没有居住于宝山路××层，缺乏足够的证据证明，亦与客观事实不符。林永科与陈博山长期共同居住于宝山路××号，在此期间林永科没有提出异议，故其应当早就知道宝山路××号第二层房屋登记在陈博山名下，其主张不知道本案诉争行政登记行为明显不符合生活常理，亦有违诚实信用原则。三、原登记机关大田县人民政府于2000年4月21日审批同意向陈博山颁发宝山路××号第二层房屋《房屋所有权证》的行政行为，证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。1.原登记机关依法受理陈博山变更登记申请、审核以及颁发房屋所有权证均遵循《城市房屋权属登记管理办法》和《福建省城市房屋产权登记条例》规定的程序。2.陈博山申请变更登记的房屋权属清楚，产权来源资料齐全，登记机关向其颁发房屋所有权证的行政行为，证据确凿。综上，林永科的申请再审理由不能成立，应当裁定驳回其再审申请。 被申请人大田登记中心提交书面意见称，一、其系大田国土局下属财政核拨事业单位，作为本案被申请人主体不适格，人民法院依法应当裁定驳回林永科的再审申请。二、原审裁定认定申请人林永科于2006年8月12日之后才提起本案行政诉讼已经超过两年法定起诉期限的事实清楚、证据充分、适用法律正确。1.林永科对宝山路××号整栋房屋进行统一管理、统一办证的事实清楚，主张该栋房屋的各楼层房屋系单独办证，缺乏事实根据。2.林永科至迟于2004年8月12日知道宝山路××号第二层房屋已变更登记在陈博山名下。其一，林永科于1999年就知道宝山路××号第二层房屋已变更登记在陈博山名下。林永科于1997年与陈博山等人签订以房抵债的《房权押抵协议书》，并于1998年1月21日前将宝山路××号第二层房屋交付给陈博山。1999年6月25日，陈博山依法提出该房屋所有权登记申请并于2000年4月依法取得房屋所有权。其二，林永科至迟于2004年8月12日知道宝山路××号第二层房屋已变更登记在陈博山名下。2004年8月12日，林永科将宝山路××号底层2号店面转让给杨文广，且到大田县房地产管理所办理了相关房产过户登记手续。因此，林永科应当非常清楚宝山路××号房屋的产权状况，亦知晓本案行政登记行为。三、原审裁定认定林永科、陈博山长期居住在宝山路××号的事实清楚。根据日常生活经验法则，林永科应当早就知道宝山路××号第二层房屋已经变更登记在陈博山名下的行政登记行为。从维护行政法律关系的稳定性及行政起诉制度的严肃性考虑，亦应当裁定驳回林永科的再审申请。综上，林永科的申请再审理由不能成立，应当裁定驳回其再审申请。 本院经审查，对原审查明的双方无争议的相关事实确认如下： 1997年3月18日，林永科取得座落于大田县××××号房屋的所有权证，该田房证字第××号《房屋所有权证》记载，产权来源为1996年12月翻建，层数7层，建筑面积1169.29平方米。1997年10月7日，林永科将150号房屋的第四、五两层转让给林加生，并将上述田房证字第××号产权证上缴登记机关作废。 1997年11月28日，林永科作为甲方，林加才、林悦、黄玉成、陈博山等四人作为乙方，签订《房权押抵协议书》，载明甲方因生意需要向乙方借贷一定数量的资金，现因生意不顺，无法按时偿还本金及利息，为此，双方协商如下：一、甲方自愿将宝山路150＃私宅的第二、三层房屋押抵给乙方；二、乙方同意甲方将其私宅宝山路××号楼第二、三层房屋作为抵押物；三、自本日（97年11月28日起），甲方不得将宝山路××号私宅的第二、三层房屋押抵给任何第三方；四、甲方将向乙方借贷资金及利息全部偿还后，乙方自行将抵押书交还给甲方；五、……到期未还，乙方有权对其押抵房屋进行处理。 1999年6月24日，林悦、林加才作为甲方，黄玉成作为乙方，陈博山作为丙方签订一份《协议书》，载明甲、乙、丙三方曾借贷资金给林永科经商，林永科将座落在宝山路150#私宅第二、三层房屋抵押给甲乙丙，并约定1998年11月28日止，若林永科无力偿还借贷资金，则甲乙丙方有权对其抵押的房屋进行处理。事至今日，林永科仍无力偿还借款，据抵押协议和房地产法律法规之规定，三方有权对抵押物进行处分，经三方协商，具体处分如下：宝山路150#私宅第二层房产归陈博山所有；宝山路150#私宅第三层房产归黄玉成所有；乙丙方一次性向甲方付清应得款，甲方在得款后即放弃对房产的处置权，房权归乙、丙方所有，并向县房管所审批办理有关手续。 1999年6月25日，陈博山、黄玉成申请办理房屋登记，并缴纳相关税费。2000年4月21日，大田县人民政府向陈博山颁发宝山路××号第二层、发证字号03263的房屋所有权证，向黄玉成颁发宝山路××号第三层、发证字号03264的房屋所有权证。 2004年8月12日，林永科依据房地产买卖契约将150号房屋底层2号店面转让给杨文广，其本人向房地产管理部门提交房地产转让申请表，该房地产转让审批表备注栏载明：房屋所有权证已作废，在林加生档案。 本院认为，根据原审裁定驳回起诉的理由和再审申请人的申请再审理由，本案的争议焦点为，林永科的起诉是否超过法定起诉期限。行政诉讼起诉期限，系指提起诉讼的法定有效期限，属起诉应符合的法定条件之一。本案中，被诉的房屋登记颁证行为发生于2000年，再审申请人林永科于2017年2月提起诉讼，并于诉讼中主张，其于2017年1月向房屋管理部门查询时才知道案涉房屋产权被转移登记至第三人名下。根据当时有效的《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定，行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。如何判断上述条文中的“知道或者应当知道”，虽然涉及具体案件的事实认定，但亦有其基本标准；即起诉人所“知道或者应当知道”的行政行为之内容需达到一定的程度，从而足以确定行政行为是否作出。具体而言，包括两个方面：一是能使起诉人确定是否会影响其合法权益；二是能使起诉人可通过起诉方式以维护其合法权益。因此，不管“知道”或是“应当知道”，都存在共同的要求：存在相对人或其他利害关系人被告知或获得被诉行政行为内容信息的行为或事项；其结果均为起诉人已经知晓行政行为。但通常认为，二者在具体适用上亦有区别：即上述作为结果的“知晓”，在“知道”的情形下，要求为被诉行政行为法定程序中的独立组成部分或环节，而“应当知道”则不要求；让起诉人“知道”的主体限定为行政行为的作出主体，而“应当知道”则不要求，行政主体之外的第三方也可以实现。换言之，所谓“知道”，系作出行政行为的行政机关在法定程序中明确地告知了被诉行政行为内容的信息；而“应当知道”，则为起诉人被告知或获得的被诉行政行为内容之信息，足以使其可以判断该行政行为已经作出，且其可以通过起诉方式救济其受到影响的合法权益。 具体到本案，首先，林永科是否在被诉的房屋权属转移登记及颁证的法定程序中知晓了被诉行政行为的内容。 本案中，陈博山、黄玉成于1999年申请所有权转移登记。当时有效的《城市房屋权属登记管理办法》第十一条第一款规定，“房屋权属登记由权利人（申请人）申请”；第十七条规定，“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起三十日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”。而根据该《城市房屋权属登记管理办法》第三条第二、三款之规定，“本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权房地产他项权利的法人、其他组织和自然人”；“本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人”。同时期有效的《福建省城市房屋产权登记条例》第八条第一款、第二款规定：“有下列情形之一的，当事人双方或者多方应当共同申请房屋产权登记：（一）买卖；（二）交换；（三）赠与（不含遗赠）；（四）抵押、典当；（五）分割、合并；（六）法律、法规规定的其他情形”；“前款所列情形，当事人一方申请，其他无正当理由不申请的，登记部门可以受理一方当事人的申请，经审核符合登记条件的，可直接为其登记”。根据上述规定，在因买卖而申请房屋产权转移登记时，通常应当由当事人双方共同申请，并应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。案涉大田国土局提交的作为颁证依据之一的1999年6月25日的《大田县房产交易申请登记表》中，“缴验契证”一栏“卖方”处有林永科签名。一审庭审中，林永科否认签名及申请意思表示之真实性，并要求进行笔迹鉴定。对此，大田国土局当庭表示，“是否林永科本人签字，不影响本案登记发证是否合法的问题”，并认为笔迹鉴定没有必要。据此，目前没有证据证明，林永科作为案涉房屋权属转移登记的一方当事人参与了房屋产权转移登记程序。那么，在本案房屋产权转移登记程序中，房屋登记行政管理部门是否告知了林永科关于被诉登记颁证行为的内容。二审开庭时，法庭询问被诉行政行为的送达情况，是否告知林永科行政行为内容时，大田国土局、大田登记中心明确：是第三人陈博山、黄玉成来办理的，大概在2000年4月底送达给第三人，没有告知林永科。综上，被申请人未提供证据证明林永科作为一方当事人参与了房屋产权转移登记程序或就颁证内容向林永科进行了告知，故林永科并不“知道”被申请人作出的本案被诉行政行为之内容。 其次，林永科是否“应当知道”被诉的房屋权属转移登记及颁证行政行为的内容。 我国行政诉讼法设置起诉期限的基本精神为充分保障并督促及时行使诉讼权利，对怠于行使诉讼权利的行为不予支持或鼓励。然而，在作出行政行为时，告知相对人诉权和起诉期限，系行政机关应尽之责任。亦即，行政机关作出涉及他人权益行为的同时有义务申明相对人享有的诉权和起诉期限。行政机关未交待诉权和起诉期限，将很难确定相对人是否知道诉权和起诉期限。因此，对超过起诉期限的事项，通常应由被诉的行政机关承担举证责任。同样，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》的规定及其法律精神，关于起诉人“知道”或者“应当知道”行政机关作出的行政行为之具体内容的时间点，起诉人亦难以提供有效证据证明，且其亦无义务证明自己的起诉超过起诉期限。因此，通常情况下，亦应由行政机关提供证据证明起诉人“知道”或者“应当知道”行政行为之作出及其内容。当然，起诉期限作为起诉人的起诉应当符合的法定条件之一，人民法院亦可依职权在审理中通过查明的事实予以认定。 本案中，被诉的行政行为系行政机关于2000年4月21日向陈博山颁发150号房屋第二层房屋所有权证的行为，在行政机关未向林永科告知该行政行为的作出之情形下，要认定林永科“应当知道”这一行政行为的内容，则应当基于以下事实：存在林永科被告知或获得被诉行政行为内容信息的行为或事项；通过上述信息，林永科可以确定被诉行政行为已经作出、其合法权益受到侵害、其可以通过诉讼救济。一审裁定认定林永科至迟于2004年8月12日“应当知道”被诉的登记颁证行为、二审裁定认定林永科主张不知道被诉行政行为不符合常理，主要基于以下事实：一是林永科与陈博山、黄玉成等人签订《房权押抵协议书》；二是林永科长期居住150号房屋四楼，对陈博山、黄玉成分别长期居住150号房屋第二层、第三层未提异议；三是林永科于1997年将150号房屋第四、五层转让给林加生后将原房产证上缴作废；四是林永科于2004年将150号房屋底层2号店面转让给杨文广，并亲自到房地产管理部门办理房屋转让手续；五是2015年林永科、杨玉凤将150号房屋一层01.02房屋登记至两人名下；综合上述，一、二审法院均认定林永科“应当知道”被诉房产转移登记颁证行为。本院认为，上述事实不足以推定林永科“应当知道”案涉房屋产权转移登记及颁证行政行为的作出及其内容。首先，关于《房权押抵协议书》的意思表示。林永科作为甲方与黄玉成、陈博山、林悦、林加才作为乙方于1997年11月28日签订的《房权押抵协议书》，相关内容为甲方因向乙方借款而自愿将150号房屋第二、三层房屋押抵给乙方；甲方偿还乙方的借贷资金到期未还，乙方有权对其押抵房屋进行处理。可见，案涉房屋押抵关系源于双方之间的借贷关系，虽然双方约定借贷资金到期未还时，乙方有权对其押抵房屋进行处理，但“进行处理”的所指并不明确，就双方意思表示而言，尚不足以确定当甲方到期未清偿债务时，乙方或陈博山有权直接取得房屋的所有权。事实上，陈博山申请就150号房屋第二层进行所有权登记，并不仅依据上述《房权押抵协议书》，还包括林悦、林加才与黄玉成、陈博山于1999年6月24日所签订的《协议书》中对150号房屋第二、三层所作处分，而该协议，林永科并未参与协商签订。其次，关于陈博山使用房屋的情况。本案中，林永科未在约定的期限内清偿借款，1999年至2000年间，陈博山、黄玉成先后装修入住并分别长期居住150号房屋第二、三层，林永科则长期居住在林加生所有的150号房屋第四层。据此，林永科对陈博山、黄玉成使用150号房屋第二、三层，应当是知晓的。但对房屋的使用系一事实行为，而对房屋产权进行转移登记系一法律行为。相关的权利人或关系人对于事实行为的知晓较为容易，而对于在行政管理部门进行的法律行为之知晓，则较为困难。对房屋使用事实行为的知晓，并不能推定出对房屋权属转移登记的“应当”知晓。而且，就权利性质和当事人的预期而言，房屋使用权的让渡和所有权的转移是不同的，即使陈博山、黄玉成对房屋的使用符合林永科对双方约定的“进行处理”的预期，亦不表明陈博山、黄玉成申请转移登记房屋所有权亦符合林永科的预期。因此，房屋使用情况并不足以表明林永科应该预见到行政机关将根据陈博山、黄玉成的申请将房屋所有权转移登记至他们名下。最后，林永科于1997年将150号房屋第四、五层转让给林加生后将原房产证上缴作废、于2004年将150号房屋底层2号店面转让给杨文广并办理房屋买卖手续、于2015年将150号房屋一层01.02房屋登记至其夫妻两人名下等事实，亦不能推定林永科在办理上述手续过程中知晓了被诉行政行为的作出。1997年的房屋转让行为及上缴原房产证的行为，早于本案被诉颁证行为。2004年8月12日林永科转让150号房屋底层2号店面时提交的《房地产转让申请表》由其和杨玉凤在“转让方”处签名，表格备注栏记载：“房屋所有权证已作废，在林加生档案”，该备注情形与1997年的转让过户情况及林永科的认知相同。2015年，林永科、杨玉凤经申请将150号房屋一层01.02房屋产权登记于两人名下，并取得房屋所有权证。上述与房屋产权登记相关的行为，均由林永科亲自办理完成，可见，通过上述事实，并不能得出林永科可能或者应当预见房屋所有权的转移过户登记可由当事人一方申请完成；相反，鉴于相关的法规及林永科数次办理房屋交易和产权转移登记手续的过程，其完全有理由认为，如果没有双方当事人同时到场是无法完成房屋产权转移登记的。而且，上述行为过程说明，林永科于1997年将原房屋所有权证上缴作废后，剩余房屋各层系分开登记，林永科在处分其中部分房屋时，并不以知晓其他部分房屋的权属和办证情况为前提。综上，原审裁定认定林永科至迟于2004年8月12日“应当知道”被诉的登记颁证行为，并据此裁定驳回林永科的起诉不当，本院予以纠正。 综上，一、二审裁定驳回起诉错误，本院予以撤销；再审申请人林永科的申请理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百二十三条第三项之规定，裁定如下： 一、撤销福建省三明市中级人民法院（2018）闽04行终7号行政裁定、福建省明溪县人民法院（2017）闽0421行初13号行政裁定； 二、指令福建省明溪县人民法院继续审理本案。 本裁定为终审裁定。 审判长  陈晓军 审判员  陈锦铨 审判员  卢椰枫 二〇一九年四月二十六日 书记员  翁云霞 附本案相关的法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》 第一百二十三条人民法院审理二审案件和再审案件，对原审法院立案、不予立案或者驳回起诉错误的，应当分别情况作如下处理： （一）第一审人民法院作出实体判决后，第二审人民法院认为不应当立案的，在撤销第一审人民法院判决的同时，可以迳行驳回起诉； （二）第二审人民法院维持第一审人民法院不予立案裁定错误的，再审法院应当撤销第一审、第二审人民法院裁定，指令第一审人民法院受理； （三）第二审人民法院维持第一审人民法院驳回起诉裁定错误的，再审法院应当撤销第一审、第二审人民法院裁定，指令第一审人民法院审理。 《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》 第四十一条行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。 复议决定未告知公民、法人或者其他组织诉权或者法定起诉期限的，适用前款规定。 《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》 第四条公民、法人或者其他组织向人民法院起诉时，应当提供其符合起诉条件的相应的证据材料。 在起诉被告不作为的案件中，原告应当提供其在行政程序中曾经提出申请的证据材料。但有下列情形的除外： （一）被告应当依职权主动履行法定职责的； （二）原告因被告受理申请的登记制度不完备等正当事由不能提供相关证据材料并能够作出合理说明的。 被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。 《城市房屋权属登记管理办法》 第三条本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。 本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。 本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。 第十一条房屋权属登记由权利人（申请人）申请。 权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请。 权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。 共有的房屋，由共有人共同申请。 房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。 房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。 第十七条因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起三十日内申请转移登记。 申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。 《福建省城市房屋产权登记条例》 第八条有下列情形之一的，当事人双方或者多方应当共同申请房屋产权登记： （一）买卖； （二）交换； （三）赠与（不含遗赠）； （四）抵押、典当； （五）分割、合并； （六）法律、法规规定的其他情形。 前款所列情形，当事人一方申请，其他无正当理由不申请的，登记部门可以受理一方当事人的申请，经审核符合登记条件的，可直接为其登记。 商品房产权登记申请可以由房地产开发企业代办。