山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初637号原告：文登市钰岫物业服务有限公司，住所地威海市文登区天福办文山东路**东侧。法定代表人：黄伟，总经理。委托诉讼代理人：宋协莲，女，该公司工作人员。被告：丁君海，男，1978年3月7日出生，汉族，居民，住威海市文登区。委托诉讼代理人：李明伟，男，1979年10月4日出生，汉族，住威海市文登区。原告文登市钰岫物业服务有限公司（以下简称钰岫物业）与被告丁君海物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钰岫物业委托诉讼代理人宋协莲，被告丁君海及其委托诉讼代理人李明伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钰岫物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令丁君海向钰岫物业支付威海市文登区环山东路自2016年9月7日起至2018年12月31日止的物业管理费1562.68元、电梯维保费560元、电梯电费448元、滞纳金1086元、自来水二次增压设施更新费138元；2.请求判令丁君海承担本案的诉讼费用。事实与理由：丁君海系威海市文登区环山东路水岸新城小区的业主。水岸新城小区未选举产生业主委员会，由新城社区居委会代行业主委员会的职责。2016年9月7日经水岸新城小区半数以上业主提议及新城居委会允许，钰岫物业进驻水岸新城小区提供物业服务。2016年11月28日新城社区居委会与钰岫物业签订《水岸新城小区前期物业服务合同》。合同签订后，钰岫物业按照合同要求为丁君海提供了物业管理服务。钰岫物业多次向丁君海催收物业管理费未果，现依法起诉，请求法院判如所请。丁君海辩称，不同意钰岫物业的诉讼请求。钰岫物业与新城居委会签订的前期物业服务合同违反相关法律规定，该物业服务合同无效、可撤销。在征求业主是否同意钰岫物业入住小区时，丁君海是投了反对票，钰岫物业向投反对票的业主收取物业费的行为属于强制或者变相强制服务并收费。钰岫物业收取的电梯电费没有合同约定，收费依据不合理。钰岫物业提供的物业服务有瑕疵，达不到合同约定的收费标准。清洁卫生服务不达标，没有进行消防管道检查，整个消防系统不能正常运行，公共设施损坏未及时维修，公共照明不足，破坏绿地修建停车场，未行使管理职能制止部分业主在楼道内为电动车充电。另外，水岸新城小区六楼以上住户有360多户，钰岫物业出具的维修费单据记载的金额共计7000多元，分摊到每户应当为20元左右，对钰岫物业要求支付其自来水增压泵费用138元有异议。综上，业主有权拒绝全额交付物业费，钰岫物业主张的滞纳金也不应得到支持。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年11月22日，威海市文登区天福路街道办事处新城社区居民委员会在水岸新城小区张贴公告称“本小区于11月16日-11月18日通过入户走访的形式征求业主意见，选聘小区的物业服务企业。根据前期公示的小区投票权数计算，总投票权数为267户、面积68393.57平方米，经汇总，共参加投票表决的业主172户、面积57434.89平方米，其中：同意选聘钰岫公司为本小区服务的有125户、面积52084.72平方米，不同意的有45户、面积5005.63平方米，弃权2户、面积344.54平方米。根据在规定时间内未参加投票业主的投票权数计入已表决的多数票，未参加投票的95户、面积10958.68平方米计入已表决的多数票，则同意票为220票、面积63043.4平方米。根据表决结果由钰岫公司为小区提供服务”。2016年11月28日，钰岫物业与新城社区居委会签订《水岸新城小区前期物业服务合同》，双方对物业服务内容、物业服务期限、物业服务费用、物业服务内容和质量要求等进行了具体约定。其中关于物业管理服务费用的缴费方式约定为按月交纳，具体时间为每月的1-8号，标准为普通高层住宅每月每平方米0.6元计算、电梯（年检费、维保费、运行费用）每月每户20元，业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金。丁君海居住在，其自2016年9月7日钰岫物业进驻水岸新城小区之日起至今未交纳物业费。关于钰岫物业提供的物业服务否达到合同约定标准的问题。庭审中，丁君海提交了小区内照片一宗。对此钰岫物业表示，照片中的建筑垃圾是2018年10月份物业公司为小区修路产生的，大石头是用来阻止车辆行驶碾压花坛。现小区内部修路还未完工，今年春天修路收拾垃圾时会一并清理；小区内有很多业主养狗，物业公司的保洁员每天都会清理草坪里狗排泄的粪便，偶尔存在遗漏实属正常；电梯轿厢物业公司每天都有人清扫，但就钰岫物业入驻前小区电梯内墙壁存在的污垢，钰岫物业购买了专业的清理剂也无法清除；针对小区业主在楼道停放电动自行车并充电的行为，物业公司已采取措施，在地下室统一安装电箱，告知并引导业主不在楼道内充电，但因物业公司的通知没有强制力，仍有部分业主不予改正；业主提供的照片中显示的单元门厅大灯、单元锁经常坏，但只要业主告知，物业公司就会及时修理，公司还为此专门购置了长3米的梯子；停车场入口的玻璃墙在钰岫公司入驻前就破碎了，物业公司入驻前小区大型设施的更换费用应由全体业主承担，不应由物业公司承担。但钰岫物业入驻后担心业主的安全，已用木板钉住玻璃墙破损处并张贴宣传画，已消除了安全隐患；钰岫物业入驻后查看各项设施时发现消防水箱漏水，消防部门到小区查看也表示无法启动小区的消防栓。如需维修消防设施，业主需分摊维修费用。但物业公司仍每半年查看一次消防栓，并按要求联系消防大队，每半年进行一次消防演练，在消防大队都有记录。结合双方当事人的上述陈述及《水岸新城小区前期物业服务合同》关于消防系统钰岫物业应提供的服务包括“控制中心24小时值班监控，火警报警功能每天检查一次，每年火灾探测器及全部控制装置进行一次试验，消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。每半年检查一次消防水带、阀杆处加润滑油并做一次放水检查。每月检查一次消防栓和灭火器，保障消防通道畅通。消防系统物业服务收费为0.06元/月/平方米。”的记载，本院对于丁君海主张的钰岫物业在水岸新城小区消防系统部分未完全按照合同约定提供服务的事实予以认定。另外，关于电梯电费的问题。钰岫物业主张，水岸新城小区电梯的相关费用物业公司并非代收代缴，而是按照合同约定向业主收取。《水岸新城小区前期物业服务合同》约定的电梯每月每户20元中包括年检费、维保费、运行费用，运行费用包括年检费、维保费，电梯电费虽在《水岸新城小区前期物业服务合同》中没有约定，但是按照小区业主投票表决是否同意选聘钰岫物业提供服务时制作的《征求意见书》中记载的关于钰岫物业入驻后提供服务的内容及收费标准收取的，该收费标准也系钰岫物业进驻水岸新城小区前该小区一直适用的收费标准。如电梯费用包括电费共收取每月每户20元，则无法保证电梯的正常运行。丁君海不认可钰岫物业的上述主张，辩称《前期物业服务合同》约定的电梯每月每户20元中包括年检费、维保费、运行费用，电梯电费应包括在其中，钰岫物业在合同之外另收取业主电梯电费属于重复收费，且即使物业公司要收取电梯电费也应代收代缴，并立独立账户进行公示。针对钰岫物业电梯收费的问题，我院依职权向威海市文登区物价局进行落实，物价局工作人员答复，住宅小区的电梯收费包括电梯维保费、检测费、电费，物业公司只有权代收代缴，物业公司需单独设立账户进行管理，专款专用。但电梯维保费、检测费、电费中的任何一项费用物业公司无法收齐然后向电梯维保公司、检测公司及电力公司交付，就会影响电梯的正常运行。电梯电费的具体收取金额及交付方式，物业公司可与业主进行协商，不属于政府定价范畴。关于自来水二次增压设施更新费负担问题，2017年水岸新城小区自来水增压泵已由钰岫物业联系维修人员实际维修并产生了维修费用系事实，水岸新城小区6楼以上已入住的住户因自来水增压泵维修后能正常使用自来水设备也系事实。小区自来水二次增压设施更新费不属于物业公司需承担的费用。钰岫物业与业主协商向水岸新城小区6楼以上已入住的住户每户收取138元，系代收代缴，且绝大部分业主已向钰岫物业支付了该笔费用。丁君海未提供证据证实其主张的2017年水岸新城小区自来水二次增压设施更新费不应当由水岸新城小区6楼以上已入住的业主负担而应由自来水公司负担，故对丁君海上述主张的事实，本院不予认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按合同约定履行自己的义务。因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，丁君海所居住的水岸新城小区所在的新城居委会经所在街道办事处指定，有权代行小区业主委员会职责，新城居委会与其依法选聘的钰岫物业签订的《水岸新城小区前期物业服务合同》，对水岸新城的全体业主具有约束力。双方签订的《水岸新城小区前期物业服务合同》在物价管理部门、物业管理部门及街道办事处均进行了备案，且钰岫物业已依据该《水岸新城小区前期物业服务合同》的约定在水岸新城小区提供两年多的物业服务。故丁君海关于《水岸新城小区前期物业服务合同》无效、可撤销的辩称，于法无据，本院不予支持。法律规定，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。钰岫物业与丁君海形成了物业服务合同关系，钰岫物业为丁君海提供了物业服务，丁君海实际接受了钰岫物业的服务，应当按照合同约定及时交纳物业费。丁君海辩称钰岫物业提供的服务未达到合同要求，但未提供有力的证据用来证实钰岫物业履行合同时存在重大瑕疵。而对于丁君海主张的水岸新城小区消防系统无法正常运行的事实，钰岫物业予以认可。法律规定物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。虽因客观原因造成水岸新城小区消防系统无法正常运行，但钰岫物业在消防系统方面未按照合同约定的内容提供服务系事实，本院酌定就消防系统部分减免业主0.03元/月/平方米的服务费。钰岫物业提出要求丁君海支付滞纳金的诉讼请求，因钰岫物业提供的服务未能达到尽善尽美，本院也不予支持。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。《水岸新城小区前期物业服务合同》中约定的电梯每月每户20元中包括年检费、维保费、运行费用，“运行费用”与“年检费”、“维保费”系并列关系。钰岫物业主张合同约定的“运行费用”包括“年检费”、“维保费”，与国家制定的《标点符号用法》及日常行文习惯意思表示相悖。且钰岫物业提交的其公司入驻水岸新城小区前，水岸新城小区就小区业主是否同意选聘钰岫物业提供服务进行投票表决所制作的《征求意见书》中关于钰岫物业入驻后提供服务的内容及收费标准与后来签订的《水岸新城小区前期物业服务合同》中的相关内容并不完全一致。物业公司及业主的各项权利义务应当以后来正式签订的《水岸新城小区前期物业服务合同》的记载为准。电梯费用收取的合同约定不明确，双方可以补充协议，在不能达成补充协议的情况下，也可按照合同有关条款或者交易习惯确定。而钰岫物业没有证据证实合同双方就电梯收费无法达成补充协议，故其公司主张按照《征求意见书》的记载及水岸新城小区以往电梯电费的收费标准向全体业主收取电梯电费，于法无据，本院不予支持。电梯费用为物业公司代收代缴，如按照双方约定的标准物业公司代收代缴的电梯费用无法保证电梯的正常运行，物业公司可与业主另行协商。钰岫物业与业主协商向水岸新城小区6楼以上已入住的住户每户收取138元自来水二次增压设施更新费，系代收代缴，绝大部分业主已向钰岫物业支付了该笔费用，钰岫物业也实际对外支付了自来水二次增压设施更新费。故钰岫物业要求丁君海按照协商的金额138元支付自来水二次增压设施更新费，本院予以支持。钰岫物业收取该笔费用系全体已支付自来水二次增压设施更新费的业主共同共有，如合理花销后还有盈余，盈余部分仍归已支付自来水二次增压设施更新费的业主共同共有。至于钰岫物业对外支付自来水二次增压设施更新费的合理性问题，水岸新城小区业主、业主大会或者代行业主委员会职责的居民委员会均有权监督，钰岫物业应接受监督，将收付款的相关账目予以公示。如因钰岫物业的原因造成水岸新城业主实际损失，水岸新城业主可另行向钰岫物业主张权利。同时，和谐良好的小区环境需要业主与物业服务单位共同努力。物业服务单位应多听取业主关于物业服务的意见、建议，有则改之无则加勉，积极提升物业服务水平及业主满意度。而作为接受物业管理及服务的业主，也应当积极协助物业并按时履行交费义务，与物业服务单位共同促进小区的和谐、良性发展。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条规定，判决如下：一、丁君海于本判决生效之日起五日内向文登市钰岫物业服务有限公司支付物业管理费1484.55元、电梯维保费560元，共计2044.55元；二、丁君海于本判决生效之日起五日内向文登市钰岫物业服务有限公司支付自来水二次增压设施更新费138元；三、驳回文登市钰岫物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由丁君海负担14元，文登市钰岫物业服务有限公司负担11元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于威海市中级人民法院。审判员  邢金晓二〇一九年四月三日书记员  徐利贞