江西省庐山市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0483民初69号原告（反诉被告）：张宇，男，汉族，1992年6月28日出生，住江西省庐山市。委托诉讼代理人：王能文，江西康润律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：江西中柏房地产开发有限公司，地址：江西省庐山市南康镇鄱阳湖大道庐湖春天售楼部，统一社会信用代码：913604275508848082。法定代表人：汪柏山，系公司执行董事。委托诉讼代理人：王冬冬，江西华邦律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：衷源园，江西华邦律师事务所律师，代理权限为一般授权。原告张宇与被告江西中柏房地产开发有限公司（以下简称中柏地产）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案后，被告于2019年1月30日提出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人王能文、被告委托诉讼代理人王冬冬、衷源园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即为原告办理庐山市庐湖春天小区12栋1-201室房屋所有权证；2、依法判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金共计61013元（自2016年3月18日起以625774元为基数，按照日万分之一向原告支付违约金至办理完房屋所有权证，暂计算至2018年11月18日）；3、本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2015年5月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于庐山市鄱阳大道庐湖春天小区12栋1-201号商品房一套，合同约定该商品房总价为625774元，并约定被告于2015年7月6日之前将商品房交付给原告，同时，被告应当在交房之日起180个工作日内即2016年3月17日前按约定为原告办理房屋所有权证。合同签订后，原告按时向被告交付了首付款，剩余款项通过银行按揭支付给了被告，原告2015年6月29日拿到房屋钥匙并入住，但被告至今一直未按照合同约定为原告办理房屋所有权证，已严重违反合同约定。根据《商品房买卖合同》第二十条第二项之约定，被告逾期未办理房屋所有权登记证书，原告不解除合同的，被告应当自应当完成房屋所有权登记期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。为维护原告合法权益，特向法院起诉。被告辩称：1、案涉房屋未能办理房屋所有权证的责任在于原告，原告要求答辩人支付逾期办证违约金的诉讼请求应当予以驳回。原告与答辩人签订购房合同后，答辩人已依约将案涉房屋交付于原告，但原告却违反合同约定以及规划条件等要求，擅自额外搭建、改建封闭式阳台等违反规划要求的建筑，导致案涉房屋不符合规划要求，无法通过规划验收手续，进而导致案涉房屋无法在合同约定的期限内办理房屋所有权证。因此，案涉房屋未能办理房屋所有权证的责任在于原告，根据购房合同第二十条第（三）项之约定，答辩人不应当承担逾期办证的任何法律责任，故原告要求答辩人支付逾期办证违约金的诉讼请求应当予以驳回。2、如前所述，案涉房屋未能办理房屋产权证，完全是原告自身原告导致，因此，本案的全部诉讼费用应由原告承担。基于上述，原告的诉请没有任何事实依据，请求法院依法驳回原告的所有诉讼请求。反诉原告向本院提出反诉请求：1、请求法院判令被反诉人立即拆除在庐湖春天小区12栋1-201房擅自搭建的封闭式阳台并按规划设计文件的要求将阳台恢复原状，以排除庐湖春天小区3-1、3-2期业主办理房屋产权证书之妨碍；2、判令被反诉人承担本案所有诉讼费用。事实与理由：反诉人与被反诉人签订购房合同后，反诉人已依约将案涉房屋交付于被反诉人，但被反诉人却违反合同约定以及规划要求，擅自额外搭建、改建封闭式阳台等违法建筑，导致庐湖春天小区3-1、3-2期房屋不符合规划要求，至今未能通过规划验收，直接造成了庐湖春天小区3-1、3-2期房屋无法在合同约定的期限内办理房屋所有权证，被反诉人的行为严重损害了反诉人的合法权益，基于上述事实，反诉人依据法律规定，特向法院提起反诉。反诉被告辩称：1、答辩人搭建的封闭式阳台并未侵犯江西中柏房地产开发有限公司的任何权利，其无权提起反诉。根据《物权法》的规定，业主在其购买房屋之后，在不妨碍他人利益的情况下，对自己专有部分的房屋是有完全的处置权。原告将阳台进行封闭是在自己的专有面积上进行的处置行为，没有侵犯到反诉原告的任何物权或者其他权益，其不享有本案的诉讼主体资格。根据反诉原告的诉请，其要求拆除所谓违建的目的是排除其办证的妨碍，答辩人认为该行为是不可诉行为。根据合同约定以及法律规定，办理商品房的初始登记以及办理业主的不动产权是开发商的法定义务，而非其享有的权利。各业主的装修行为并未侵害到开发商的任何权，其主张拆除等行为完全毫无理由，不具有可诉性。根据目前的了解是规划部门无法通过综合验收导致无法办理产权证阻碍其无法办证的原因是相关行政职责部门的职权行使问题，而非反诉的各被告。2、答辩人搭建封闭阳台完全符合法律规定以及与反诉原告之间的约定。根据目前建筑法等相关法律规定，答辩人在自己的专有面积上封闭属于自己的阳台并不属于违法、违章建筑。截止到目前，作为业主的原告没有收到任何相关行政职责部门来认定家中装修存在任何的违规行为的通知书，认定属于违法、违章建筑。违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。而本案中，反诉被告在自家专有面积上封闭属于自己的阳台，是合理性的装修行为，根据《城乡规划法》第四十条规定，只有单独建造建筑物或者构筑物的，才需要申请规划许可证，很明显这种装修行为是无需申请建设工程规划许可证，也不属于行政部门的职责范围之内。反诉被告家中装修封闭阳台是完全符合反诉原被告之间的约定。业主家中装修已经征得了开发商和物业公司的许可，不存在违约行为。反诉原告中柏公司在销售房屋的过程中，承诺是该阳台可以进行封闭处理装修为“阳光房”。而且销售过程中提供了样板房供各业主参观参考。目前开发商提供的样板房仍然存在（即11栋一单元201室）。开发商在前期宣传中均是按照上述标准进行宣传。正是基于该小区的商品房存在上述优越条件，业主才选择了购买，而现在开发商又说是违法建筑，要求拆除，完全是在欺骗、欺诈。如果最终认定属于违法建筑行为，业主将会进一步追究开发商在销售过程中的欺诈行为。3、本案涉及到的所谓违法建筑等问题，相关的行政部门已经介入，并作出的具体行政行为，属于行政法律关系调整的法律范围，不属于本案的审查范围，不符合反诉的条件。根据调查了解，庐山市规划局已就庐湖春天小区的封闭阳台等所谓的违规搭建行为作出了相关的具体行政行为，要求反诉原告予以解决拆除。如果反诉原告认为各业主的装修违规等行为其无法解决，在行政部门已经作出具体行政行为之后，业应当是向行政部门申请予以解决，根据行政处罚法和城乡规划法等法律规定，县级以上的城乡规划部门对违建行为有相应的执法权。因此，针对同一问题，行政机关已经作出了具体的行政行为，反诉原告针对该行政行为所涉及到的同一事实再次提出的诉讼请求已不属于民事案件受案范围，不符合反诉条件，而是属于行政受案范围。另外，根据《物业管理条例》第四十六条规定，对在物业管理区域内违反有关的物业装饰装修和使用等方面法律法规的行为，也应当是由物业服务企业向行政部门报告解决，由行政机关予以处理。反诉以其作为原告起诉要求拆除，主体既不适格，也非民事案件关系范围。综上，反诉原告提起的反诉不符合法律规定，其诉请与基本事实和法律相违背，请求依法驳回反诉原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2015年5月6日，原告张宇与被告中柏地产签订合同编号为20151439的《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于庐山市鄱阳湖大道庐湖春天12幢1-201号房屋，房屋建筑面积为128.76平方米，单价4860元/平方米，总价为625774元，原告首付187774元，余款438000元按揭贷款支付；被告在2015年7月6日前向原告交付所购房屋。其中，合同第二十条约定：“房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照6.15%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记紫日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2……。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”合同对房屋交付条件及交付手续、面积差异处理方式、商品房质量及保修责任、争议解决等均作了约定。上述合同签订后，原告张宇依约支付了全部购房款及办证费，被告依约将房屋交付了原告。目前，原告已对房屋进行装修并入住。原告因被告没有为其办理案涉房屋产权证，故向法院起诉。另查明：2015年8月7日，庐山市建设规划局（原星子县建设规划局）向被告出具一份《行政处罚事先告知书》（编号：星建罚告字[2015]第007号），该告知书具体内容为：江西中柏房地产有限公司：你（单位）于2015年7月30日在星子县庐湖春天小区因未经规划部门批准，该项目3-1、3-2期花园洋房改建阳台的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条的规定。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，本机关拟对你（单位）作出1、立即拆除庐湖春天项目3-1、3-2期花园洋房改建门、阳台并恢复原状；2、如未拆除，我局将暂停该小区的一切规划验收手续。如你（单位）对该处罚意见有异议，可根据《行政处罚法》有关规定，于2015年8月12日前到星子县建设规划局进行陈述和申辩，逾期视为放弃陈述和申辩。又查明：诉讼期间，关于案涉房屋未能办证及未规划验收原因，本院依法向庐山市不动产登记中心和庐山市规划局调查取证。庐山市不动产登记中心2019年1月28日出具《关于庐湖春天小区部分楼栋不能办产权证的回复》答复：“1、庐湖春天小区3栋、4栋、6栋、8栋、12栋至今仍不具备办理不动产权证的条件。经询问该小区开发企业-江西中柏房地产开发有限公司有关具体办理产权证的工作人员，上述楼栋之所以不具备办证条件主要是所涉楼栋均存在违章搭建且未整改到位，无法通过规划验收所致，具体的违章行为及整改要求请贵院向建设规划局函询。2、办理不动产登记的具体程序及所需材料，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条之规定，未能办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，房地产开发企业开发的商品房的首次登记就是开发企业将开发的商品房的产权登记在开发企业名下，商品房购房户将所购商品房的产权登记在购房人名下则称为转移登记。”回复还对办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记、转移登记需提供的材料均作了说明。庐山市建设规划局于2019年1月24日出具《复函》答复：“由江西中柏房地产开发有限公司开发的庐湖春天小区3-1、3-2期，开发单位在报请规划核实时，因业主违规搭建相当严重，我局于2015年8月7日下发了《事先告知书》，明确指出违规搭建将影响规划核实。2017年开发单位再次向我局提出进行规划核实，但因业主违章搭建没有拆除到位，导致无法完成规划核实。”以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、办证费收据、被告提交的《商品房买卖合同（预售）》及庐山市不动产登记中心出具的《关于庐湖春天小区部分楼栋不能办产权证的回复》、庐山市建设规划局出具的《复函》、《行政处罚事先告知书》等证据予以证实。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告张宇与被告中柏地产于2015年5月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，该合同依法成立并生效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告张宇依约交纳了全部购房款及办证费，按双方合同约定，被告中柏地产应当履行向房屋登记机构办理该商品房的房屋所有权转移登记义务。现因原告张宇所购买的房屋所在小区存在部分业主严重违规搭建，导致该小区3-1、3-2期无法完成规划验收，进而无法办理相关权属登记手续。故在案涉商品房至今尚不具备办理不动产权证的情形下，原告要求被告立即办理庐山市庐湖春天小区12栋1-201房屋所有权证的诉讼请求，本院不予支持。原告可在条件具备后，再另行主张。关于被告是否应当向原告支付逾期办证违约金。根据庐山市建设规划局复函，庐湖春天小区3-1、3-2期，因业主违章搭建相当严重且未拆除到位，导致无法完成规划验收。根据庐山市不动产登记中心回复，首次登记必须提供建设工程符合规划材料，可知，庐湖春天小区3-1、3-2期房屋由于业主违章搭建相当严重且未拆除到位直接影响了房屋至今未办证。而被告中柏地产在2015年8月7日就已经收到原星子县建设规划局的《行政处罚事先告知书》，该告知书明确告知业主违规改建阳台行为须立即拆除，否则将影响规划验收，被告收到该告知书后，截止目前未提供任何证据证实其已采取措施制止业主违规改建行为，亦未向相关行政职能部门申请强制执法，并且还将未完成验收就将商品房交付原告等业主装修入住，为工程项目迟延验收、商品房初始登记和转移登记逾期未能办理留下了隐患。部分业主接房后擅自搭建阳台等行为来改变房屋设计和房屋构造，且迄今仍未整改，最终造成工程项目迟迟不能完成验收、商品房初始登记和转移登记至今不能办理，该部分业主对此负有主要责任，故对于违规搭建的业主主张逾期办证违约金的行为依约不应支持。本案中，被告主张原告存在违规搭建，原告对此不予认可，双方均未能提供证据予以证明被告的装修行为是否存在违规搭建。双方也均未申请相关职能部门进行认定。根据谁主张谁举证原则，原告应就自己装修符合规定承担举证责任，被告应对其主张原告系违规搭建承担举证责任，双方均未能提供有效证据予以证实，双方均应对此承当相应的法律后果，故在本院无法确定本案原告装修行为是否存在违规搭建的情况下，对于原告主张逾期办证违约金本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告拆除擅自搭建的封闭式阳台并按规划设计文件的要求将阳台恢复原状，以排除庐湖春天小区3-1、3-2期业主办理房屋产权证书之妨碍的诉讼请求。本院认为，本案民事法律关系为商品房销售合同纠纷，中柏地产反诉拆除违章搭建的请求与本案不属于同一法律关系，且房屋的装修是否属于违法搭建应由相关职能部门认定。至于本案如有涉及业主违章搭建的问题，中柏地产可以向当地政府相关职能部门反映，并要求予以解决。综上所述，对于中柏地产的该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告张宇的诉讼请求；二、驳回反诉原告江西中柏房地产开发有限公司的诉讼请求。本案本诉案件受理费人民币1325元，减半收取662.5元，由原告张宇负担。本案反诉案件受理费50元，减半收取25元，由反诉原告江西中柏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  袁喜林二〇一九年四月八日书记员  雷捻琪