湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终606号上诉人（原审原告）：刘城君，男，1993年1月11日出生，苗族，住沅陵县。委托诉讼代理人：唐永洪，湖南维清律师事务所律师。上诉人（原审被告）：怀化宏宇房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区顺天南路（顺天桥头宏宇新城售楼中心），统一社会信用代码：914312006639986842。法定代表人：黄伟飞，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄勇，湖南宏峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜辉，湖南宏峰律师事务所律师。上诉人刘城君与上诉人怀化宏宇房地产开发有限公司（以下简称宏宇公司）商品房预售合同纠纷一案，双方当事人均不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2018）湘1202民初4151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘城君上诉请求：1、维持原审判决第一项；2、加判宏宇公司支付逾期办证违约金3934.8元（从2016年10月20日至2017年2月18日）；3、一、二审诉讼费由宏宇公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、关于宏宇公司申请办理总证的时间。宏宇公司陈述其办理总证的时间为2015年8月；在要求不动产中心出具办证情况说明材料中陈述其办理分证的时间为2016年8月，不动产中心确认申请办证时间属实；另在法院调查笔录明确载明办理总证的时间为2016年8月。因此，证据之间存在矛盾。2、太平溪项目改造、国土局征地以及被要求变更土地不动产证后再申请办理总证是否属于政策的认定。作为市政府下级机构的发改委批复和国土局征地公告针对的是特定范围内的人和事，其是否属于政策范围值得商榷。二、一审判决适用法律错误。发改委批复和国土局征地告知书发生在前，买卖合同成立、生效在后，宏宇公司对此情况已预知，可以据实约定充分的办证期限，因此，该行为与逾期办证行为不具有关联性。不动产说明材料没有经办人及负责人签名，不符合形式要求。不动产中心要求办理纯土地的不动产证与逾期办证结果不具有因果关系。综上，原判决认定宏宇公司申请办理涉案商品房总证的时间及太平溪项目改造、国土局征地以及被要求变更土地不动产证后再申请办理总证属于政策系认定事实错误，发改委批复和国土局征地告知书因欠缺证据的关联性，不动产中心说明材料因欠缺证据的真实性和合法性，而被法院采信，系证据规则适用错误，认定不动产中心要求办理纯土地的不动产证与逾期办证结果具有因果关系错误。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。宏宇公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，驳回刘城君的诉讼请求；2、本案上诉费用由刘城君承担。事实和理由：怀化市人民政府实施的公益性项目太平溪综合治理项目占用了星河湾项目的部分土地，导致宏宇公司持有的2011年办理的土地证的土地面积与房屋落宗实际面积不符，不能用于办理产权登记而必须办理规划变更取得新的土地证才能办理登记。由于太平溪综合治理项目施工进度缓慢，该工程与星河湾项目之间的用地边线一直存在争议无法确定，为此宏宇公司在2016年8月之前一直在和怀化市城建投、怀化市规划局等政府职能部门协调、沟通边线确定事宜但未能确认，宏宇公司在此期间因该原因无法按照不动产登记规定提交办证资料启动办证程序，即使在2016年8月提交了办证资料也因此被退回，直到2016年12月21日才取得变更后的土地证可以依法启动不动产权登记。因此宏宇公司在2016年8月前没有申请办理不动产权登记并非是宏宇公司怠为履行办证义务，而是因政府工程原因事实上履行不能，原判决对办证期限相应顺延4个月的认定与事实不符，《商品房买卖合同补充条款》约定的720天的办证期间的办证起始时间应从宏宇公司取得新的不动产权证的2016年12月22日起算，宏宇公司不构成违约。刘城君向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付自2016年10月22日起至2018年4月23日止的延期办证违约金17966.95元（以总房款327864元为基数，按日万分之一计算，共548天）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年1月5日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》及《合同补充协议条款》，买卖合同约定：原告购买被告开发的宏宇新城二期星河湾项目的第4幢2单元10层1005号商品房，房屋建筑面积105.72平方米，单价为3101.25元/平方米，房屋总价款327864元；被告应在2014年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。补充协议第十七条关于产权登记的约定:交房后720天被告办理好房产权属证书，如果政府政策及相关部门办事效率问题和买受人原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，被告补偿原告每日总房款万分之一作为违约金。上述协议签订后，原告向被告付清了全部购房款328205元（存在面积补差，比合同金额多支付341元），并于2015年1月13日交纳了契税和物业专项维修资金。2014年10月26日，原告所购商品房所在住宅楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，2017年5月3日取得《竣工验收备案表》。2015年1月13日，原告从被告处接收房屋。2018年4月23日，被告已为原告办理好涉案商品房的产权证书。另查明，怀化市发展改革委员会于2010年12月31日对太平溪综合治理项目立项批复，由怀化市城市建设投资有限公司实施，2012年4月20日怀化市国土局开始项目征地工作。由于前述项目占用了星河湾小区部分土地，导致被告2011年办理的土地证的土地面积与房屋落宗实际面积不符，被告于2016年8月向怀化市不动产登记中心申请办理星河湾项目房产的不动产权登记时被要求变更土地登记，办理新的纯土地的不动产权证后再行申请。2016年12月21日，被告办理好新的土地不动产权证。一审法院认为：原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》及《合同补充协议条款》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同约定的义务。原、被告签订的《合同补充协议条款》约定，交房后720天被告办理好房产权属证书，如果政府政策及相关部门办事效率问题和买受人原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，被告补偿原告每日总房款万分之一作为违约金。原告于2015年1月13日从被告处接收房屋，因此办证期限应从2015年1月14日起算720天。由于政府的太平溪综合治理项目占用了星河湾小区部分土地，导致被告2011年办理的土地证的土地面积与房屋落宗实际面积不符，被告于2016年8月向怀化市不动产登记中心申请办理星河湾项目房产的不动产权登记时被要求变更土地登记，办理新的纯土地的不动产权证后再行申请，直至2016年12月21日，被告才办理好新的土地不动产权证。因此，被告的办证期限应相应顺延4个月，即本案被告的办证期限于2017年的5月2日届满，被告应从2017年5月3日起向原告支付逾期办证的违约金。虽然原告实际支付的总房款比合同约定多出341元，但原告仅要求按合同总价款计算违约金，系当事人对自身权利的处分，法院予以确认。被告应支付原告从2017年5月3日至2018年4月23日的逾期办证违约金计算为：327864元×356（天）×0.1‰=11672元。对原告请求被告支付逾期办证违约金超出11672元的部分，法院不支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决:一、被告怀化宏宇房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告刘城君支付延期办证违约金11672元；二、驳回原告刘城君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费249元，减半收取为124.5元,由原告刘城君负担78.5元，由被告怀化宏宇房地产开发有限公司负担46元。二审中，宏宇公司向本院提交了星河湾项目工程竣工档案移交清单、怀化市公安消防支队建设工程消防验收意见书各一份，拟证明取得工程竣工验收备案表必须具有土地证及用地红线图的情况。经质证，刘城君的委托诉讼代理人认为移交清单不属于证据范畴，即使属于证据也没有签名和落款的具体时间，对其合法性和关联性均有异议；消防验收意见书没有异议，但其取得滞后与合同约定的办证时间无关。本院认为，星河湾项目工程竣工档案移交清单无单位负责人及经办人签名，不符合证据形式的合法性要求，不予采信；怀化市公安消防支队建设工程消防验收意见书能客观呈现与本案有关情况，应予采信。二审查明，宏宇公司开发的宏宇新城二期星河湾项目的4#楼建设工程于2015年6月19日取得消防验收合格。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。针对宏宇公司的上诉，本院认为，根据双方所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议条款》约定的权利义务内容表明，双方约定的办证期限内出现顺延事由，宏宇公司的办证期限相应顺延，而非重新计算办证期限。在本案中，因星河湾小区的部分土地被太平溪综合治理项目占用，导致宏宇公司在合同约定的办证期限内申请办理星河湾项目房产的不动产权登记时，被怀化市不动产登记中心告知要求变更星河湾原土地登记，直至办好星河湾新的土地不动产权证耗时4个月，该事实的发生并非宏宇公司原因所致，而是政府行为及相关部门办事效率原因所致，属于不可归责于双方当事人的事由，宏宇公司的办证期限应当按照合同约定相应顺延4个月，故原判决以合同约定的办证期限届满后顺延4个月来认定宏宇公司的办证期限并无不当。宏宇公司上诉主张其办证期限应从办好新的土地不动产权证之日开始起算720天的理由，欠缺事实和法律依据，本院对该理由不予支持。另外，宏宇公司上诉主张其在申请办理星河湾项目房产的不动产权登记之前一直与相关职能部门协调沟通边线确定事宜而未能确认的理由，因其未能提供相应证据证实，本院对此理由亦不予支持。综上，宏宇公司的上诉请求不能成立，依法不予支持。针对刘城君的上诉，本院认为，根据本院查明的事实，因太平溪改造、国土局征地导致宏宇公司原土地使用证的土地面积发生变化，需要重新办理土地使用权证的事实客观存在，一审法院根据怀化市城市建设投资有限公司、不动产登记中心的书面资料，结合一审法院对不动产登记中心主要负责人的调查，认定宏宇公司于2016年8月向不动产登记中心申请办理星河湾项目房产的不动产权登记并因重新办理土地使用证延期四个月的事实正确。因此，刘城君的上诉请求不能支持。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费292元，刘城君交纳的50元由刘城君负担；怀化宏宇房地产开发有限公司交纳的242元由该公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  冷旗帜审 判 员  彭湘平审 判 员  王文利二〇一九年四月十八日代理书记员  丁文婷