上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初7875号原告(反诉被告)：上海一通世界投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：黄银贤，董事长。委托诉讼代理人：丁书洪，上海东炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙崧，上海东炬律师事务所律师。被告(反诉原告)：科恩(中国)有限公司，住所地上海市。法定代表人：陈田忠，董事长。委托诉讼代理人：朱向鸣，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：王本桥，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。第三人：上海坤永实业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区加太路XXX号XXX幢XXX层61部位。法定代表人：靳业宁，总经理。委托诉讼代理人：王沁月，上海圣瑞敕律师事务所律师。原告上海一通世界投资管理有限公司(以下简称一通公司)与被告科恩(中国)有限公司(以下简称科恩公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案后，依法适用普通程序。审理中，被告科恩公司提出反诉，本院合并进行审理。后，本院依原告一通公司申请追加上海坤永实业有限公司(以下简称坤永公司)作为本案第三人参加诉讼，于2018年10月23日第一次公开开庭进行审理。后，第三人坤永公司提出独立诉讼请求，本院依法合并进行审理，于2019年1月24日第二次公开开庭进行审理。原告一通公司的委托诉讼代理人丁书洪(第二次未到庭)、孙崧(第一次未到庭)，被告科恩公司的委托诉讼代理人朱向鸣、王本桥，第三人坤永公司的委托诉讼代理人王沁月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告一通公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的编号为2016-5F的《房屋租赁合同》于2017年6月9日解除；2、被告归还原告保证金845,342.91元；3、被告支付原告违约金10,000,000元。事实与理由：案外人上海嗨赢金融信息服务有限公司(以下简称嗨赢公司)承租被告的上海市静安区陕西北路XXX号、XXX号五层房屋(以下简称系争房屋)。2017年2月23日，原告与案外人嗨赢公司签订《租赁权益转让协议》，约定被告将租赁权转让给原告，转让费用5,996,491元。后原、被告签订编号为2016-5F的《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2016年4月16日至2026年4月15日，月租金281,780.97元，租赁保证金845,342.91元。合同第10-3条约定，租赁期间，非本合同规定的情况，被告擅自解除合同，提前收回系争房屋，被告应按提前收回天数的租金的2倍向原告支付违约金。合同第10-8条约定，如房屋被司法机关采取保全措施(包括但不限于查封、抵押、冻结等措施)，致使乙方不能正常使用房屋，则甲方应免收乙方不能正常使用房屋期间的违约金。如不能正常使用房屋的期限超过三十天，则视为甲方提前解除合同，并且，甲方应按照上述第10-3条的规定向乙方承担违约责任。合同签订后，被告及嗨赢公司向原告交付系争房屋。2017年6月9日，原告得知系争房屋被查封。2017年9月7日,原告收到上海市静安区人民法院(2017)沪0106执恢621号执行裁定书和协助执行通知书，得知系争房屋将被拍卖，原告曾提出执行异议被驳回。原告认为被告存在恶意隐瞒的欺诈行为，且合同目的不能实现，故起诉至法院。被告科恩公司到庭辩称，不同意原告的全部诉讼请求。《房屋租赁合同》不存在欺诈，如原告以欺诈为由应申请变更或撤销合同，而非解除合同。原告实际一直在使用系争房屋，不存在超过三十天无法使用的情况。对于租赁保证金，同意返还，但应当折抵租金，拖欠租金的金额已经超过租赁保证金的金额。后因一通公司未能提供租赁保证金原件，科恩公司表示未收到过一通公司的租赁保证金，与本案不属同一法律关系，不宜一并处理。原告没有合同解除权，不需要支付违约金，同时违约金的标准过高，原告没有提出实际损失的依据，要求依法调低违约金。第三人坤永公司述称，由法院依法处理。反诉原告科恩公司向本院提出诉讼请求：1、确认反诉原告与反诉被告签订的编号为2016-5F的《房屋租赁合同》于2018年2月27日解除，反诉被告返还系争房屋；2、反诉被告支付拖欠的租金5,192,820.73元；3、反诉被告支付拖欠租金的违约金(截至2018年3月1日，违约金为481,000.12元；自2018年3月2日起至实际支付之日止，以51,92,820.73元为本金，按每日0.1%的标准计算)；4、反诉被告支付免租期租金2,817,809.70元；5、反诉被告支付2018年3月1日起至2018年4月2日期间的场地使用费，按每日28,244元计算。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》后，反诉被告一直未能按约支付房屋租金，反诉原告多次催讨未果，于2018年2月27日向反诉被告发出书面通知，解除双方之间的《房屋租赁合同》并要求承担违约责任。反诉被告一通公司辩称，不同意反诉原告的全部诉讼请求。对于合同解除时间坚持本诉的意见。因系争房屋被法院查封，且于2017年9月7日即公告进行拍卖，并于2018年3月成功拍卖，反诉被告租赁合同目的无法实现，系反诉原告违约在先，且反诉原告已经不是系争房屋的权利人，不享有合同解除权。反诉被告支付了2017年5月16日至2017年6月15日的租金后，发现系争房屋被查封且即将被拍卖，因此享有不安抗辩权，有权拒绝支付租金。2017年6月16日至2018年2月27日期间的租金确实未支付，根据合同约定，不能正常使用房屋期间应当免收租金。场地使用费缺乏合同依据，且反诉原告已经不是产权人，无权主张。第三人坤永公司述称，对于2018年4月3日之前的房屋租赁合同纠纷与第三人无关，由法院依法处理。第三人向本院提出独立诉讼请求：要求原告一通公司支付2018年4月3日至2018年9月6日期间的房屋使用费，按每月281,780.97元计算，共计1,446,475.64元。事实与理由：根据(2017)沪0106执恢621号民事裁定书，第三人于2018年4月3日取得系争房屋所有权，被告科恩公司无权再处分系争房屋。然原告自2018年4月3日起，在未与第三人签订房屋租赁合同的情况，持续占用系争房屋且未支付任何费用，直至2018年9月6日原告的人员才离开系争房屋，故应当支付对应期间的房屋使用费。原告一通公司辩称，2018年9月6日之前的房屋使用费确实未支付，但认为起算日期应从第三人登记为系争房屋产权人的2018年6月8日开始计算房屋使用费。被告科恩公司辩称，由法院依法处理。当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：系争房屋原权利人为科恩公司。2017年2月，一通公司(受让方、乙方)与案外人嗨赢公司(转让方、甲方)签订《租赁权益转让协议》，约定甲方与科恩公司于2016年3月20日签订房屋租赁合同，由甲方承租系争房屋。甲方将其与科恩公司签署的原租赁合同项下的权利和义务全部转让给乙方，并签署主体变更协议同时安排乙方直接与科恩公司签署与原租赁合同商务条件保持一致的租赁合同。乙方向甲方支付的原租赁合同项下租赁权益及该物业内全部软硬件装修成品的转让总价为5,996,491元；甲方依照原租赁合同约定已支付给科恩公司的租赁保证金1,003,509元，由乙方返还给甲方，甲方配合乙方与科恩公司办理租赁保证金收条变更手续。后科恩公司(出租方、甲方)与一通公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》(编号：2016-5F)，甲方出租给乙方系争房屋，建筑面积2,824.40平方米，房屋用途为商业。甲方已向乙方出示《上海市房地产权证》。甲方作为系争房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系。签订本合同前，甲方已告知乙方系争房屋已设定抵押。乙方向甲方承诺，租赁系争房屋作为办公、商业、会所使用。租赁期限10年，自2016年4月16日起至2026年4月15日止，甲方应于2016年4月15日前向乙方交付系争房屋。租期内，甲方向乙方提供免收租金期6个月，即自2017年3月16日至2017年5月15日、自2018年3月1日至2018年3月31日、自2019年3月1日至2019年3月31日、自2020年3月1日至2020年3月31日、自2021年3月1日至2021年3月31日止，供乙方用于房屋整顿。免租期内，甲方免收乙方租金，但应承担免租期内的物业管理费和实际独立发生的电费。免租期届满，租金开始计算，即本合同租金实际自2016年12月16日起算。如乙方起租一年内退租的，则应补缴免租期的租金。本次租赁乙方装修期为8个月，即自2016年4月16日起至2016年12月15日止。乙方应在该期限内完成装修。装修期内，甲方免收乙方租金。但乙方应承担装修期内的物业管理费和实际独立发生的电费。如乙方起租一年内退租的，则应补缴装修期的租金。系争房屋每日每平方米建筑面积租金为3.28元，月租金为281,780.97元。系争房屋租金支付方式为先付后用，首期按季支付，之后按月支付。乙方应于2016年4月16日前向甲方支付首期租金，即2016年12月16日至2017年3月15日的租金，以后各期租金应于上月25日前向甲方支付。逾期支付的，每逾期一日，乙方需按未付租金总额的0.1%支付违约金。甲方与乙方约定由第三方东意科恩物业管理(上海)有限公司(以下简称科恩物业公司)代为收取乙方租金。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金数额为3个月的租金，即845,342.91元。租赁期间，乙方不得要求将租赁保证金抵冲房屋租金。租赁期满，乙方付清相关费用并与甲方及物业管理公司办理完系争房屋交接手续后15日内，可凭租赁保证金收款凭证要求甲方将保证金无息归还；如乙方未付清相关费用(包括但不限于根据本合同规定乙方应向甲方支付的租金、违约金、占用费以及其他损失赔偿费用)，甲方在与乙方书面确认后有权从保证金中直接扣除。因其他原因致本合同终止的，乙方应在合同终止之日起7日内返还系争房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期1日，乙方应按10元/平方米的标准向甲方支付占用期间的使用费。甲方同意乙方在租赁期内可将承租房屋的全部或部分转租给他人使用，但乙方在租赁期内的所有转租必须以书面形式告知甲方，并在甲方处备案。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约一方可书面通知另一方解除本合同：……(二)甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；……(六)乙方逾期不支付租金累计超过30日的；……(九)乙方不支付本合同约定的逾期违约金累计超过60天的。守约方选择解除本合同的，同时可向违约方主张违约金。违约金为月租金的2倍；因对方违约造成的损失大于违约金的，可要求违约方赔偿造成的损失与违约金的差额部分。甲、乙双方根据租赁合同9-2条之规定行使合同解除权的期限为：自一方违约事实发生之日起两年。租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回系争房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的2倍向乙方支付违约金。若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。双方对合同任一条款有异议，或履行合同中发生争议的，均不影响乙方按期向甲方支付房租，如有拖欠，依第4-2条逾期支付处理。如房屋的抵押权人在本合同期限内行使抵押权而导致本合同被终止或者乙方无法以本合同规定的条件使用房屋，则视为甲方提前解除本合同，并且甲方应按照上述第10-3款的规定向乙方承担违约责任。如房屋被司法机关采取保全措施(包括但不限于查封、扣押、冻结等措施)，致使乙方不能正常使用房屋，则甲方应免收乙方不能正常使用房屋期间的租金，并按本合同规定的租金的1倍向乙方支付不能正常使用房屋期间的违约金。如不能正常使用房屋的期限超过30天，则视为甲方提前解除本合同，并且，甲方应按照上述第10-3条的规定向乙方承担违约责任。一通公司(乙方)与科恩公司(甲方)另签订《上海市房屋租赁合同补充条款》，约定甲方选聘科恩物业公司为本物业的管理者。乙方按建筑面积每月每平方米28元的标准向科恩物业公司交纳物业管理服务费。每月物业管理费总计为79,083.20元。乙方应向甲方支付物业管理费押金，数额为2个月的物业管理费，即158,166.40元。租期内，甲方向乙方提供免收物业管理费期，自2016年4月16日起至2016年12月15日止。以后各期物业管理费应于上月25日前向甲方选聘的物业公司支付。合同签订后，科恩公司向一通公司交付系争房屋，一通公司对外进行转租。科恩物业公司向一通公司开具2017年5月16日至2017年9月15日的租金付款通知书。一通公司支付了2017年5月16日至2017年6月15日的租金，后未再向科恩公司支付租金。2017年9月至10月，一通公司就系争房屋局部区域与案外人上海埃瓦教育培训有限公司签订《服务式办公室租赁合同》。2018年2月13日，科恩公司收到诉状副本。2018年3月6日，科恩公司向一通公司发送律师函，科恩公司于2018年2月26日向一通公司发函通知解除《房屋租赁合同》，并要求一通公司在接到通知后5日内归还系争房屋并清偿拖欠的租金及相关费用。鉴于一通公司至今未予响应和履行，律师代表科恩公司再次致函要求一通公司立即归还系争房屋，支付拖欠的租金等相关费用，并支付自2018年2月28日起至交接之日的场地使用费。2018年4月2日，本院作出(2017)沪0106执恢621号民事裁定书，上海市静安区陕西北路XXX号五层，陕西北路XXX号五层、六层，陕西北路XXX号1001、1002室，陕西北路XXX号2901、2902、2903、2904、2905、2906室的所有权及相应的其他权利归买受人坤永公司所有，所有权自本裁定送达买受人坤永公司时起转移……。本裁定送达后即发生法律效力。2018年9月6日，坤永公司对系争房屋锁门。2019年1月28日，一通公司与坤永公司办理系争房屋交接手续。另查，2014年2月26日，系争房屋被司法查封。2017年9月4日，本院作出(2017)沪0106执恢621号民事裁定书，拍卖被执行人科恩公司名下位于上海市静安区陕西北路XXX号五层，陕西北路XXX号五层、六层，陕西北路XXX号1001、1002室，陕西北路XXX号2901、2902、2903、2904、2905、2906室的房地产。2017年9月7日，一通公司收到本院协助执行通知书，冻结你单位因租赁被执行人科恩公司名下位于上海市静安区陕西北路XXX号、XXX号五层房产而应当缴纳的租金；上述冻结的租金，在你单位收到本院汇款通知之日直接缴纳至本院，后附上海市静安区人民法院账号。2017年9月7日，本院就拍卖系争房屋事宜张贴公告，并告知如案外人认为其对系争房屋享有租赁权而合法占有的，应提出书面异议及相关证据。后，一通公司就拍卖措施提出书面执行异议，要求对系争房屋负担租赁权拍卖。2017年10月19日，本院作出(2017)沪0106执异214号执行裁定书，因系争房屋在出租前已被法院查封，故租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，法院不能支持承租人要求继续履行租赁合同的请求，故驳回一通公司的异议请求。审理中，一通公司陈述在知道系争房屋被查封后，其不支付租金的行为系行使不安抗辩权；一通公司曾提供E通租户联合抗议书，证明2018年9月6日锁门后，多个承租人向其索赔的情况，后一通公司撤回该份证据；对于装修损失，不在本案中主张。科恩公司、坤永公司一致确认坤永公司于2018年4月3日取得系争房屋产权。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。房屋租赁合同由原、被告盖章确认，并未违反法律、行政法规的强制性规定，房屋租赁合同应属有效。在订立合同时，被告未如实履行告知义务已属过错；同时，被告作为出租人应当保证系争房屋在租赁期间始终符合适合使用的状态，然在合同履行过程中，系争房屋因被告原因被拍卖，且第三人在取得系争房屋后明确拒绝原告继续履行房屋租赁合同的要求并向原告主张房屋使用费，原、被告之间的房屋租赁合同实际无法继续履行。被告违反了作为出租人的基本义务，已经构成根本违约，原告以合同目的无法实现为由要求解除合同的主张，本院予以支持。对于合同解除的时间，结合本院2018年4月2日的执行裁定书及被告、第三人就系争房屋产权变更的陈述，本院认定原、被告之间的房屋租赁合同于2018年4月2日解除。对于原告以不安抗辩权为由拒付租金的主张，本院认为司法查封并不必然导致合同无法继续履行，实际原告仍然继续使用系争房屋至2018年9月，考虑到原告未就其行使不安抗辩权提供相应证据，且合同对于因查封导致房屋不能使用亦约定了违约责任，故原告的该项主张，本院不予支持。原告未按约支付2017年6月16日后的租金亦构成违约，然被告并未及时行使合同解除权，后因本院在2017年9月裁定拍卖系争房屋及冻结系争房屋租金，原告有权停止向被告支付租金，故被告此后再以拖欠租金为由要求解除合同的主张，本院难以支持。对于租赁保证金845,342.91元，根据合同约定，被告应当在抵扣原告未结清的费用后予以返还。对于原告主张的违约金1000万元，被告认为违约金过高，考虑房屋租赁合同实际履行的情况，原、被告在合同履行中的过错，本院酌定由被告支付原告违约金XXXXXXX.82元。对于反诉原告主张的租金及房屋使用费，反诉被告承认未曾支付自2017年6月16日起的租金，故应当按照合同约定向被告支付2017年6月16日至2018年4月2日期间的租金XXXXXXX.04元。对于反诉原告主张的拖欠租金的违约金，本院认为2017年6月16日至2017年9月6日期间的租金，因反诉被告未按约支付，应当承担逾期付款的违约金；自2017年9月7日起，因租金被冻结，反诉被告无须支付违约金。对于违约金的标准，反诉被告认为过高，本院酌定按每日万分之五计算，即反诉被告应当支付反诉原告逾期付款的违约金29096.15元。对于反诉原告主张的免租期租金，因反诉原告违约导致合同解除，本院不予支持。对于第三人主张原告支付2018年4月3日至2018年9月6日期间的房屋使用费，有相应的依据，房屋使用费的标准亦属合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十九条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决如下：一、原告上海一通世界投资管理有限公司与被告科恩(中国)有限公司就上海市静安区陕西北路XXX号、XXX号5层房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年4月3日解除；二、被告科恩(中国)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海一通世界投资管理有限公司违约金1,690,685.82元；三、被告科恩(中国)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海一通世界投资管理有限公司租赁保证金845,342.91元(租赁保证金应抵扣原告上海一通世界投资管理有限公司拖欠的租金及违约金)；四、反诉被告上海一通世界投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告科恩(中国)有限公司租金2,403,860.04元；五、反诉被告上海一通世界投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告科恩(中国)有限公司逾期付款违约金29,096.15元；六、原告上海一通世界投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付第三人上海坤永实业有限公司房屋使用费1,446,475.64元。七、反诉原告科恩(中国)有限公司其余诉讼请求，本院不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费87,941.10元，反诉部分案件受理费38,882.89元，第三人独立诉讼请求部分案件受理费8,909.14元，合计135,733.13元，由原告(反诉被告)上海一通世界投资管理有限公司负担60,000元，由被告(反诉原告)科恩(中国)有限公司75,733.13元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐立新人民陪审员  周建萍人民陪审员  高贵荣二〇一九年四月三十日书 记 员  梅益婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十九条当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。