河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民终595号上诉人（原审被告）：洛阳升龙置业有限公司，住所地河南省洛阳市西工区王城大道升龙广场**商业营销中心。法定代表人：周海萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：安学锋，河南焦点律师事务所律师。委托诉讼代理人：畅陶杰，河南焦点律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：蔡小军，男，1974年10月10日生，汉族，住河南省洛阳市涧**。委托诉讼代理人：郭京朝，河南广泉律师事务所律师。上诉人洛阳升龙置业有限公司（以下简称升龙公司）与被上诉人蔡小军房屋买卖合同纠纷一案，洛阳市西工区人民法院原作出（2017）豫0303民初2605号民事判决，蔡小军不服提出上诉，本院作出（2018）豫03民终1482号民事裁定，发回洛阳市西工区人民法院重审。洛阳市西工区人民法院重新审理后于2018年10月12日作出（2018）豫0303民初2532号民事判决，升龙公司不服该判决，上诉至本院。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人升龙公司的委托诉讼代理人安学锋、畅陶杰，被上诉人蔡小军的委托诉讼代理人郭京朝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。升龙公司上诉请求：撤销原判，改判驳回蔡小军的诉讼请求。事实与理由：1.五主体验收合格的交付条件不违反法律、行政法规效力性强制性规定，属于有效约定。根据司法解释，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的强制性规定是指效力性强制性规定，合同条款只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，才能认定为无效。双方签订的《商品房预售合同》第八条约定的交房条件为“商品房经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格”，《建设工程竣工验收意见书》明确，涉案房屋经过了五主体联合验收合格，且一审判决已认定升龙公司交付的房屋经建设、施工、勘察、设计、监理单位验收合格。升龙公司向蔡小军交付的房屋经五主体验收合格，符合安全使用标准，具备交付使用条件，升龙公司的交房行为符合法律规定和合同约定。2.一审判决以涉案房屋至今未通过公安消防机关的消防验收等验收标准，不具备交付使用条件，认定升龙公司违约，属于适用法律错误。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，应当按照规定进行消防验收、备案。违反该规定的法律责任应当是该法的第五十八条，接受相应的行政处罚，违反该条规定并不影响房屋经五主体验收合格交付约定的合同效力。3.一审判决以涉案房屋未通过消防验收等验收标准，认定不具备交付条件，是对“五方验收合格”和“综合验收合格”概念的混淆，属于认定事实错误。《商品房预售合同》系示范性文本，第八条关于房屋交付系选择性条款，双方在合同中没有选择“商品房经综合验收合格”，也未约定“消防验收合格”交付。商品房经综合验收合格包含经五主体联合验收合格、消防验收合格、规划验收合格等十几项专项验收合格。蔡小军未选择综合验收合格的交付标准，消防验收并非交付条件。商品房经综合验收合格在交付时间上必须考虑消防验收等专项验收时间，交付房屋的时间必将晚于五主体验收合格的交付时间。一审法院要求升龙公司达到综合验收标准，加重了升龙公司的义务。4.升龙公司已经按合同约定将蔡小军购买的房屋交房屋企管公司，应当认定升龙公司已履行交付义务，一审判决认定升龙公司交房构成违约，有违事实。蔡小军辩称：1.升龙公司曲解了《商品房预售合同》第八条的规定，该条规定出卖人应当遵照国家有关规定，将具备五主体验收条件并符合合同约定条件的商品房交付买受人使用，该条的前提是出卖人应当按照国家及地方人民政府的规定，同时具备了五主体验收方可交付。所以符合国家规定是前提条件，按照国家的规定，建设工程竣工验收必须在住建部门监督和审核下进行验收，或者审核后颁发建筑工程竣工验收备案文件，才产生工程验收合格的法律效力。未经政府部门审核，升龙公司所称的五主体验收不产生房屋竣工验收合格的法律效力，这一点JF-规范性文本20140171商品房买卖合同预售已经作出明确规定，商品房交付必须取得建筑工程竣工验收备案证明，所以升龙公司的交付不符合法律规定的必要条件。2.升龙公司建设的商品房不符合双方的合同约定。房屋没有安装合同中约定的公共自动扶梯、电梯。3.商品房现在没有达到合同约定的使用标准：一是建筑工程依然在施工中；二是基础设施缺乏，没有照明、没有水源、没有电梯、步行梯也无法通行；三是蔡小军购买的是商场中的商铺，该商场没有通过国家质量监督、规划、消防、人防部门的验收，为了公共安全，该商场不得使用，这是国家强制性规定；四是蔡小军购买商品房时与升龙公司的关联公司洛阳升龙企业管理公司签订了商铺经营管理合同，洛阳升龙企业管理公司同意招商租赁商铺，以此类推合同约定的使用标准应当是房屋能够出租，但现在该房屋没有招租，所以升龙公司没有完成交付使用的条件，因此构成违约。请求驳回上诉，维持原判。蔡小军向一审法院起诉请求：判令升龙公司承担逾期交房违约责任，增加违约金为按中国人民银行同期一年期贷款基准利率4.35%计算，从2016年3月2日起计算至升龙公司实际交房之日止（截止蔡小军起诉之日暂计为90981.70元）。一审法院认定事实：2014年1月5日，蔡小军与升龙公司签订《商品房预售合同》一份，购买升龙公司开发的位于洛阳市××工区××龙广场××区××单元××房屋××套，该房为预售商品房，用途为商业用房，预测建筑面积共72.6平方米。合同约定该商品房单价为每平方米21606.75元，总金额为1568650元，蔡小军以商业按揭贷款方式支付房款。合同第八条关于交付期限约定，“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条约第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.该商品房经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格……”合同第九条关于出卖人逾期交房违约责任，双方约定，“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，则按照附件四合同补充协议第十条执行（附件四第十条约定，出卖人逾期交房时，买受人同意合同继续履行，并给予出卖人60日的宽展期，如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付给买受人，出卖人向买受人支付已付房价款0.5%的违约金）”。该合同签订后，蔡小军按约支付了购房款。蔡小军认为升龙公司未在合同约定的期限内将房屋交付其使用。升龙公司提交施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位五方签署的《建设工程竣工验收意见书》、《升龙广场交房通知书》一份，以证明升龙广场C区1#楼商业裙房及地下车库工程经五方验收的竣工验收时间为2015年12月31日。升龙公司以邮寄《升龙广场交房通知书》方式告知买受人于2016年2月26日至2016年7月1日期间办理交房手续。蔡小军认为《建设工程竣工验收意见书》是升龙公司单方出具，该验收并未在洛阳市建设工程质量监督站监督下进行，对其效力不予认可。蔡小军否认其收到《升龙广场交房通知书》，并表示升龙公司从未通知其办理有关交房事宜，且涉案房屋至今不具备房屋交付使用条件。升龙公司提交蔡小军与洛阳升龙企业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》及洛阳升龙企业管理有限公司出具的《证明》一份，以证明洛阳升龙企业管理有限公司依蔡小军与其签订的《商铺委托经营管理合同》约定，已于2016年3月6日代表蔡小军与升龙公司办理涉案房屋交接手续。蔡小军对该证明不予认可，其认为作为商业用房，未在洛阳市建筑工程质量监督站监督下进行五方验收，且未经过消防验收，涉案房屋至今未达到交付使用条件。一审法院向洛阳市住房和城乡建设委员会出具司法建议书，向其征询在商品房交付中，未在其委监督下的建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位的联合验收能否作为商品房交付使用条件。洛阳市住房和城乡建设委员会复函称，工程竣工验收由建设单位负责组织实施，洛阳市住房和城乡建设委员会及所属的工程质量监督管理机构按照《房屋建筑和市政基础设施工程质量监督管理规定》第六条第四款规定监督工程竣工验收，重点对工程验收的组织形式、程序等是否符合有关规定进行监督。一审另查明，案涉商品房仍在消防验收之中，电梯尚未安装，亦未通水通电，商场目前无法开业，不具备使用条件，亦无法产生收益。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、升龙公司对所涉商品房的交付是否构成违约；二、是否应当调整违约金。关于焦点一，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国消防法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律、法规规定，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者验收不合格的，不得投入使用。本案《商品房预售合同》中约定了房屋交付标准为建设、施工、设计、监理联合验收合格，升龙公司也提供《建设工程竣工验收意见书》证明其依据合同约定及相关法规规定组织施工、勘察、设计、监理单位验收合格，但是购房人最基础的购房目的是安全地使用房屋，房屋是否验收合格与是否能够交付使用是两个不同概念，升龙公司不能提供房屋符合上述法律、行政法规、规章规定的交付使用条件，故升龙公司交付的房屋虽经组织施工、勘察、设计、监理单位验收合格，但涉案房屋至今未通过公安消防机关的消防验收等验收标准，因此不具备交付使用条件，已构成违约，升龙公司应当承担相应的违约责任。关于焦点二，蔡小军认为合同约定的违约金过低，请求法院以购房款为基数按中国人民银行同期贷款基准利率4.35%予以调整，应予支持。根据合同约定，出卖人逾期交房时，买受人同意合同继续履行，并给予出卖人60日的宽展期，如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付给买受人，出卖人向买受人支付违约金，故升龙公司向蔡小军支付违约金应自2016年3月2日起。因升龙公司交房时间尚不确定，一审法院酌定违约金计算至本判决生效之日止，以1568650元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率4.35%计算，之后的违约金损失，蔡小军可另行主张。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国消防法》第十三条规定，判决：一、升龙公司于判决生效之日起十日内支付蔡小军逾期交房违约金（以1568650元为基数，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率4.35%计算，自2016年3月2日起至本判决生效之日止）；二、驳回蔡小军的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2074元，保全费1020元，合计3094元，由升龙公司负担。本院二审期间，升龙公司向本院提交了相关证据，本院组织双方进行了质证。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，蔡小军与升龙公司签订的《商品房预售合同》合法有效，双方应当依约履行。蔡小军按合同约定支付了全部房款，升龙公司应当依法交付符合合同约定的房屋，否则应当承担相应的违约责任。关于升龙公司是否违约的问题，商品房的交付不仅应当符合当事人之间约定的条件，亦应当符合法定的条件，升龙公司仅以交付的房屋符合双方合同约定的条件为由主张不构成违约，其主张不能成立。《中华人民共和国消防法》第十三条规定“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。虽然《商品房预售合同》第八条约定“该商品房经设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收合格”，升龙公司提交了上述主体验收合格证明，但是截止目前涉案房屋未通过消防验收，依照《中华人民共和国消防法》第十三条的规定禁止投入使用，尚不具备法定的交付条件。且该商铺交付时未通水电，未安装电梯，升龙公司交付的该商铺并不具备使用条件。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条亦规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，因此升龙公司仅以符合约定的条件为由主张交付合格没有法律依据。蔡小军购买的房屋为商铺，未通过消防验收，不能投入使用，亦不能实现购房目的。因此升龙公司交付的房屋不具备交付使用条件，已构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院根据合同约定及实际情况，酌定违约金以购房款为基数，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率4.35%计算，并无不当，本院予以维持。综上所述，升龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2074元，由洛阳升龙置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王春峰审判员  姬秋萍审判员  范振洋二〇一九年四月十七日书记员  高会茹