青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2019）青0102民初213号原告：王喜平，女，汉族，1971年2月15日出生，群众，住青海省同仁县。原告：吴一心，男，汉族，1968年5月31日出生，群众，住青海省同仁县。委托诉讼代理人：岳凌羽，青海智凡律师事务所律师。被告：青海省天桥房地产投资有限公司（统一社会信用代码：×××），住所地：西宁市城中区北大街****。法定代表人：郑永建，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾生得，该公司法务人员。原告王喜平、吴一心与被告青海省天桥房地产投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王喜平、吴一心的委托诉讼代理人岳凌羽到庭参加诉讼，被告青海省天桥房地产投资有限公司委托诉讼代理人贾生得到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王喜平、吴一心向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告承担逾期交房违约金27742.63元。（暂计至2018年3月16日，以实际支付之日止）2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年1月11日，原告与被告签订了《商品房预售合同》，原告从被告处购买位于西宁市××区房产一处，购房金额为405594元。合同签订后，原告按约定履行了购房款的付款义务，但被告未能在合同约定的时限内（2017年7月31日前）向原告交付房屋，直到2017年12月10日被告才通知原告办理交房手续，所要交付的房屋也并不符合合同约定的条件，导致原告无法正常办理交房手续。按照合同第八条、第九条约定，被告应于2017年7月31日前，将符合合同约定的商品房交付给原告使用。同时合同第十一条约定，被告逾期交房超过30日后，原告有权要求继续履行合同，自本合同约定交房期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。现为维护原告合法权益，故诉至法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉求提交证据如下：1.《西宁市商品房预售合同》（合同编号YS0259552），证明：一、原告与被告在双方自愿条件下签订该合同，合同第八条、第九条约定房屋交付应满足的条件，而被告声称交付房屋时根本不符合合同约定，已构成违约的事实；二、合同第十一条明确约定若被告逾期交房，应赔偿原告的违约金的事实。2.交款收据，证明：原告向被告交清房屋款项的事实。3.温馨提示，证明：直到开庭之日，原告购买被告处的房屋未经消防验收的事实，同时也能证实该房屋未经有关部门验收合格，被告存在严重违约，理应按照合同约定向原告支付违约金的事实。4.通知，证明：被告于2018年9月12日、13日才进行入户通气，在此期间，天然气未接通，根本不具备房屋交付条件，不仅违反合同约定事实，同时违反法律规定的事实。5.收据及会签单，证明：原告在不知道房屋没有验收合格的情形下缴纳房屋配套设施费，直到起诉时才得知该房屋不具备合同约定的交付条件，不符合我国建筑法第61条及相关法律规定，不具备房屋交付条件的事实。6.民事判决书，证明：经西宁市中级人民法院二审判决:房屋未达到合同约定的交房条件住户有权拒绝接受房屋，应以实际收房的行为视为同意接收房屋的时间。所以原告诉求的违约金计算至收房当日有法可依。被告青海省天桥房地产投资有限公司辩称，1.天桥房地产延期交房是受不可抗力以及其他非出卖人因素的影响。2.房屋已经具备交房条件，且天桥房地产已经书面通知原告收房。3.购房合同约定的逾期交房违约金标准偏高，且并未对原告造成实际损失。被告为支持其辩称提交证据如下：1.西宁市商品房预售合同，证明：第十一条约定“除不可抗力外，出卖人按约定承担逾期交房违约金”之规定。2.工期延误工程联系单，证明：因政府创卫原因，延误工期67天。3.工期延误工程联系单，证明：因政府创城原因，延误工期73天。4.新建房屋供配电工程配套费缴款通知书、5.银行进账单、6.供电工程款支付表、7.省发展委关于暂停收取新建房屋供配电工程配套费的函、8.银行客户回单。证明：因青海省发展和改革委员会政策原因导致项目房屋供配电工程延误。9.西宁晚报《西宁各种价格表》，证明：因西宁市水压水量不足导致项目居民用水安装业务延误。10.邮政快递发票及明细单、11.邮政快递信息单、12.交房入住单，证明：在2017年12月10日前向所有业主通知入住。13.工程竣工验收单，证明：房屋在2017年11月21日已竣工验收。14.建设工程竣工验收备案证明文件，证明:工程上给我们提交的就是这个质检报告，我们认为这个就是建设工程竣工验收备案证明文件。15.不动产测量报告、住宅使用说明、住宅质量保证书，证明：商品房达到交付条件。经庭审质证，双方当事人发表质证意见如下：被告青海省天桥房地产投资有限公司对原告王喜平、吴一心提交的1.《西宁市商品房预售合同》，真实性认可，证明方向对于违约金约定过高这部分，我们提出意见。2.交款收据，真实性及证明方向均认可。3.《温馨提示》、4.通知，真实性及证明方向均不认可。上面没有任何相关单位的盖章，是单方提交，不能证明什么。真实性及证明方向均不认可。5.收据及会签单，真实性认可，证明方向不认可，我公司在2017年11月就已经进行了工程验收并于12月10日前邮政快递通知业主进行交房。6.民事判决书，真实性无异议，证明方向不认可，我方已经通知交房。原告王喜平、吴一心对被告青海省天桥房地产投资有限公司提交的1.西宁市商品房预售合同，真实性无异议，证明方向有异议，被告说的不能构成不可抗力，没有证据证明停工行为是不可抗力，如果是政府行为的话应该有政府红头文件，被告无法提供，必然不能使用该合同第11条约定的事实。2.工期延误工程联系单、3.工期延误工程联系单，真实性无异议，证明方向有异议，如果是政府行为，应该有政府红头文件。被告提交的证据延期的期限都是在合同约定交房日期前延期的，构不成逾期交房的原因。4.新建房屋供配电工程配套费缴款通知书、5.银行进账单、6.供电工程款支付表、以上真实性不认可，证明方向不认可，和本案没什么关联。7.省发展委关于暂停收取新建房屋供配电工程配套费的函、真实性无异议，证明方向有异议，该函是2017年4月下发，不能证明被告没有违约的事实、8.银行客户回单。真实性和关联性均不认可，没什么关联。9.西宁晚报《西宁各种价格表》，真实性认可，证明方向有异议，不能证明因水压水量不足，导致逾期的事实，刊登日期是2017年11月29日，超过了交房日期。10.邮政快递发票及明细单、11.邮政快递信息单、12.交房入住单，以上10.11不予认可，12.真实性认可，证明方向不认可。12月10日虽然被告向原告给付了交房入户单，但是当时该房屋水电天然气全都不通，不具备交房条件，没办法居住。13.工程竣工验收单，真实性无异议，证明方向有异议，只是单项验收合格，不能完全在证明该工程竣工验收，根据建筑法及相关法律规定，该房屋并没有竣工验收合格，不具备交付条件。14.建设工程竣工验收备案证明文件，证明方向不认可，该证明文件是工程单项验收，而非商品房建设工程竣工验收备案。15.不动产测量报告真实性认可，证明方向不认可，该项证据只能够证明涉案工程的测绘成果在西宁市房产局备案，不能证明房屋验收。住宅使用说明书和质量保证书真实性认可，证明方向不认可，首先原告未收到该份证明材料，其次住宅使用说明书只是开发建设单位、设计单位、施工单位和监理单位盖章，并没有标注日期同时住宅质量保证书中竣工验收核验的日期及验收备案单位并未填写及加盖公章，恰恰能证明该涉案工程未经建设局质检站验收合格。归纳当事人诉辩主张，并经庭审举证、质证，本院对下列法律事实予以确认：2016年1月11日，原、被告签订《西宁市商品房预售合同》（编号YS0259552），约定原告王喜平、吴一心购买被告开发的××路商品房一套，预测建筑面积96.57平方米，每平米4200元，总价款405594元，原告于2016年1月11日一次性付清房款405594元，被告应在2017年7月31日前将达到交付条件的商品房交付给原告，并约定了交付条件及违约责任。原告王喜平、吴一心于2015年9月16日现金缴纳团购费20000元，分两次刷卡缴纳认筹款100000元,2016年1月11日刷卡交付剩余房款305594元，2017年11月21日，在建设单位、监理单位、施工单位、设计单位及勘察单位共同参加下，就涉案建设工程进行了竣工验收。被告青海省天桥房地产投资有限公司于2017年12月10日开始交房，原告王喜平、吴一心于2018年3月16日缴纳交房配套费23773.48元，并于当日收房，当时涉案房屋仍未取得建设工程竣工验收备案证明等文件。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.天桥房地产公司逾期交房是否存在不可抗力之免责情形？2.双方于《商品房预售合同》中约定的违约金是否存在过高的情形。本院认为，关于焦点1天桥房地产公司逾期交房是否存在不可抗力之免责情形？双方签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，对双方具有同等的约束力。王喜平、吴一心履行了交付房款的义务，天桥房地产公司亦履行按时交付房屋的义务。对于天桥房地产公司是否承担逾期交房违约责任，应当分析天桥房地产公司所主张的逾期事由是否成立以及是否构成不可抗力。庭审中，双方对天桥房地产公司逾期交房的事实无异议，足以认定。对于天桥房地产公司应否承担逾期交房的责任问题，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般情况下所称的不可抗力是指自然灾害（如地震、台风、水灾）、政府行为(如征收、征用)、社会异常事件（如罢工、骚乱）等。诉讼中天桥房地产公司虽提交了2016年9月2日工期延误工程联系单，2017年8月1日工期延误工程联系单，称因创建卫生城市、文明城市，按照西宁市建设局和环保局要求，2016年5月31日至2016年8月31日期间，延误工期累计67天，2017年4月1日至2017年7月31日期间，延误工期累计73天，该工程联系单中施工单位、监理单位，以及天桥房地产公司均加盖印章予以认可。2016年、2017年西宁市的确开展创建卫生城市、文明城市工作，可能会要求不符合创建标准的事项进行整改，但是否实际影响到天桥房地产公司开发项目的施工，并非天桥房地产公司自己以及其存在的重大利益关系的施工、监理单位认可既能认定。天桥房地产公司未能提交建设和环保部门关于创建工作要求导致延期的文件，亦未在工程联系单中明确政府部门针对项目建设提出的实质性整改要求，该工程联系单无编号且存在随时可后补的可能性，真实性存疑，并不足以证明天桥房地产公司所说的文明城市创建工作导致了其逾期交付房屋，也涉及不到是否构成不可抗力的问题，故天桥房地产公司据此的辩解理由不予成立。关于天桥房地产供暖公司就其持因青海发展和改革委员会的政策变化造成涉案项目供电配套设施重新施工而导致工期延期的抗辩理由，其虽提交的新建房屋供配电工程配套费缴费通知书、银行进账单、工程款支付申请表、青海省发展和改革委员会关于暂停收取新建房屋供配电工程配套费的函、银行客户回单,但上述材料仅反映天桥房地产公司缴纳配套费的相关情况,同时青海省发展和改革委员会于2017年1月24日下发“关于暂停收取新建房屋供配电工程配套费的函”,距离涉案商品房预售合同约定的交房日期2017年7月31日尚有半年时间,此时天桥房地产公司理应积极寻找相关施工单位自行施工供配电工程,由于天桥房地产公司怠于开展相关工作导致延误工期,故天桥公司此节理由不属不可抗力,对此项抗辩理由不予采信。理应自行承担相应责任;诉讼中天桥房地产公司未能提交其公司向水务部门申请居民用水安装业务,因西宁市水压水量不足而不予批准的相关证据,而其提交的西宁晚报《西宁各种价格表》不足以证实其主张成立。据此天桥房地产公司所持由于不可抗力,导致工期延期,不予承担逾期交房违约责任的抗辩理由亦不能成立,本院不予采信。天桥房地产公司未能按照合同约定的时间履行交房义务,理应承担逾期交房的违约责任。关于焦点2,双方签订的《西宁市商品房预售合同》第十一条规定,出卖人按照逾期交付房屋的时间按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金,该违约金标准是双方自愿约定的,天桥房地产公司应清楚其承担的违约责任,天桥房地产公司亦未举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理,其要求调整缺乏依据,亦不予支持。另,双方签订的合同是天桥房地产公司提供的格式合同,由天桥房地产公司事先拟定且在众多购房者中反复使用的格式合同,而且在整个合同中关于合同违约金条款,对双方的违约责任的约定是相当的,天桥房地产公司关于违约金标准约定过高的辩解理由不能成立,不予采信。天桥房地产公司虽于2017年12月10日通知王喜平、吴一心交房,因此时涉案房屋未能达到涉案《西宁市商品房预售合同》所约定的商品房交付条件，2018年3月16日王喜平、吴一心实际占有使用房屋,此时房屋仍未达到合同约定的交房条件王喜平、吴一心有权拒绝接受房屋,而王喜平、吴一心实际收房的行为应视为其同意接受房屋,故本案中违约期限应自合同约定的交房时间次日即2017年8月1日起计算至2018年3月15日王喜平、吴一心实际收房前一日为止,共计227天,依据双方签订的《西宁市商品房预售合同》约定计算违约金,天桥房地产公司应向王喜平、吴一心支付的逾期交房违约金为27621.02元(405594元×0.03％×227天=27621.02元)。综上，原、被告签订《西宁市商品房预售合同》是双方真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效。原告王喜平、吴一心按合同约定及时交付了房款，被告青海省天桥房地产投资有限公司未能按合同约定交付达到交付条件的商品房，对酿成此纠纷应负完全责任，原告王喜平、吴一心要求被告青海省天桥房地产投资有限公司给付至2018年3月11日期间的逾期交房违约金共计27742.63元的诉求有理，但计算有误，实际违约金应计算至2018年3月15日实际收房前一日时较为适宜，即405594元×0.03%×227天=27621.02元，被告据此辩解不承担违约责任、违约金过高的理由不能成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告青海省天桥房地产投资有限公司于判决生效后五日内给付原告王喜平、吴一心逾期交房违约金27621.02元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取247元，由被告青海省天桥房地产投资有限公司承担，与前款一并给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 员 张海英 二〇一九年四月四日法官助理 徐道红书 记 员 梁增荣附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。