湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘01民终1256号上诉人（原审被告）：湖南省宏展房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区芙蓉路**第**房产。法定代表人：王安徽，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：汤少林，男，1955年12月27日出生，汉族，住长沙市天心区，系公司员工。委托诉讼代理人：张勇，男，1971年12月7日出生，汉族，住长沙市雨花区，系公司员工。被上诉人（原审原告）：刘春梅，女，1969年5月13日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：刘娟，湖南若华律师事务所律师。上诉人湖南省宏展房地产开发有限公司（以下简称宏展公司）因与被上诉人刘春梅商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2018）湘0111民初8720号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宏展公司的上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，依法发回重审或改判。一、一审判决关于违约金的计算标准酌情调整为日万分之二仍然偏高，与司法实践中的大部分标准有差异。二、上诉人客观上违约，除了其主观上并非有意之外，部分购房人因无法贷款而又迟迟拖延不交购房款亦是造成上诉人资金短缺、延误交房的重要因素。三、一审法院不顾上诉人“请求法院主持调解，争取双方协商解决”的主张竟而直接判决了，没有尊重上诉人的诉讼权利。被上诉人刘春梅答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。刘春梅的一审诉讼请求：1、判令宏展公司支付刘春梅逾期交房违约金116722元（暂计算2016年5月2日至2018年9月27日，2018年9月28日起至实际交房之日止期间的违约金以265579元为基数按日万分之五计算）；2、判令宏展公司偿还刘春梅垫付的房屋转让手续费1328元；3、本案诉讼费用由宏展公司承担。一审法院经审理查明：2015年6月15日，刘春梅向宏展公司支付购房定金300000元（其中刷卡支付298000元，现金给付2000元）。当日，宏展公司向刘春梅出具一张《收据》，载明：兹收到刘春梅交来购房定金（中扬国际7楼）叁拾万元（300000元）。2015年7月24日，刘春梅（乙方）与宏展公司（甲方）签订《中扬国际项目认购协议书》，约定：乙方自愿订购甲方开发的位于长沙市杉木冲路中扬国际项目7楼共计13间房，建筑面积为621平方米。乙方在签订本认购合同时应交纳定金人民币300000元。经双方同意，上述认购之物业折后单价为6441.23元／平方米，总房款为人民币4000000元整（含定金）。在乙方签订本认购协议起七日内付清全部房款（含定金）及购房所需的税费等，并签署《商品房买卖合同》。2015年7月24日刘春梅已付房款700000元。双方约定2015年9月30日刘春梅再交2000000元。乙方在签订本认购协议以后，若未在甲方规定的时间内交纳应交房款并签订《商品房买卖合同》，则视作乙方自动放弃其所认购物业之权利，所交的定金不予退还。甲方有权利将房屋另售他人而无须另行通知乙方，且不承担其它任何法律责任。合同对其他事项还进行了约定。2015年10月9日，刘春梅（买受人）与宏展公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20150014713）及补充协议，约定：1、买受人为刘春梅，联系电话为136××******，联系地址为长沙市雨花区韶山北路283号一心花苑B栋503房；2、买受人购买的商品房坐落于雨花区杉木冲东路325号中扬和苑7层713号房屋，规划用途为办公，该商品房建筑面积为41.28平方米，其中套内建筑面积29.25平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12.03平方米（面积最终以产权登记的面积为准）；3、按建筑面积计算，该商品房单价为6433.6元/平方米，总房价为265579元；4、买受人采用一次性付款方式按期付款，首付款（含定金）265579元于本合同签订之日支付；5、出卖人应当在2016年5月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。6、由于出卖人原因，如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起45天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。7、依据买卖合同约定，出卖人向买受人交付房屋逾期超过90日后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第91日起7日内做出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃购房合同所约定的退房权利。合同及补充协议对其他事项还进行了约定。合同签订后，刘春梅依约向宏展公司支付了涉案房屋的购房款265579元并缴清了契税、印花税、专项维修资金等相关税费。另刘春梅还代宏展公司支付涉案房屋的了房屋转让手续费1328元。但宏展公司至今未向刘春梅交付涉案房屋。刘春梅遂于2018年9月28日起诉至一审法院，请求判如所请。另查明，1、刘春梅已向宏展公司支付了位于长沙市雨花区杉木冲东路325号中扬和苑7层709-721房13套房屋的购房款合计4000000元（刘春梅于2015年6月15日支付宏展公司购房定金300000元；于2015年7月24日刷卡支付宏展公司购房款700000元；于2015年9月30日转账支付宏展公司购房款2000000元；于2016年2月17日转账支付宏展公司购房款1000000元）。2、宏展公司协助刘春梅于2018年9月29日对涉案房屋办理了预告登记。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，刘春梅与宏展公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，可以作为认定原、宏展公司间权利、义务的依据。根据《长沙市商品房买卖合同》及相关法律规定，宏展公司应于2016年5月1日前交房，宏展公司未履行交房义务，构成违约。刘春梅请求宏展公司支付逾期交房违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。关于违约金的计算，《长沙市商品房买卖合同》约定的违约金标准为日万分之五，显著过高。一审法院参照本案中宏展公司过错、合同实际履行情况，酌情调整为日万分之二。故违约金应当以刘春梅已支付的265579元购房款为基数，按日万分之二的标准，从2016年5月2日起计算至房屋交付之日止。对刘春梅主张超出部分，一审法院不予支持。刘春梅主张宏展公司支付其垫付的房屋转让手续费1328元，符合法律规定，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、湖南省宏展房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付刘春梅逾期交房违约金（以265579元购房款为基数，按照日万分之二的标准，从2016年5月2日起计算至房屋交付之日止）；二、湖南省宏展房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付刘春梅垫付的房屋转让手续费1328元；三、驳回刘春梅的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2661元，因适用简易程序减半收取1330.5元，由湖南省宏展房地产开发有限公司负担。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：本案中，宏展公司未按合同约定履行交房义务，构成违约，故一审法院对刘春梅要求宏展公司支付逾期交房违约金的诉请予以支持，并无不当。而对于违约金的计算标准，一审法院参照宏展公司的过错、合同实际履行情况等因素，酌情调整至日万分之二，亦无不当；宏展公司认为该违约金标准仍然偏高，没有依据。此外，即使如宏展公司上诉所述部分购房人拖延交付购房款系造成其逾期交房的重要因素，则其亦不能免除宏展公司依约所应承担的逾期交房违约责任。综上所述，宏展公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2661元，由上诉人湖南省宏展房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一九年四月二十六日书记员 肖佳敏