云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2504民初703号 原告：何忠伟，男，1969年9月27日出生，汉族，居民，住泸西县。 原告：林华，女，1973年1月20日出生，汉族，居民，住弥勒市。 被告：蒙自鸿海房地产开发有限责任公司。住所地：蒙自市学海路瀛洲河畔****。 法定代表人：詹海涛，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗鹏飞，男，系该公司弥勒项目部负责人。代理权限：特别授权。 原告何忠伟、林华与被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何忠伟、林华、被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人罗鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何忠伟、林华向本院提出诉讼请求：1.判令被告积极履行合同义务，向原告承诺××二期14幢1单元101号房屋竣工交房的明确日期及取得不动产权证的明确日期；2.判令被告向原告支付自2017年10月30日起至起诉之日（2019年2月20日）止共计477天逾期交房违约金人民币204127元，井按照其2018年1月15日公告承诺承担自起诉之日起至实际交付验收合格房屋之日止的违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月2日，原告与被告签订《商品房购销合同》（合同编号：10004091，备案登记号10XXX21），合同约定原告以546165元的价格购买被告开发的××二期14幢1单元101号房屋，被告应按照购房合同第七条约定于2017年10月30日之前将验收合格的商品房交付原告使用，如被告未在合同约定期限内交房，应当按照合同第九条规定“自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行”，“逾期30天后，甲方按乙方已付款的0．05％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行”。2018年1月15日，被告因逾期不能交房，向××二期业主发布《关于××二期延期交房的函》承诺“2018年4月30日前逾期交房违约金按签订的购房合同条款执行，若2018年4月30日还未交房，2018年4月30日后逾期交房违约金按业主己付总房款的0．1％乘以逾期天数执行”。2018年5月30日，被告再次因逾期不能交房，向××二期业主发布《关于××二期延期交房的告知函》，承诺工程完工日期为2018年8月31日，同时再次承诺“逾期交房违约金按原商定条款执行”。但事实是被告再次失信，与最后告知的交房日期过去了近半年，经反复与被告沟通，至今工地上没有施工的迹象，也无交房日期及付违约金的明确答复。合同签订后，原告于2016年11月26日支付首付款166165元，并依照约定办理银行按揭贷款手续，银行已于2017年1月17日将380000元按揭贷款全额支付被告；于2016年11月11日缴纳了云南省住宅专项维修基金。至此，原告已按照合同履行全部付款义务，但被告未按照合同约定将验收合格的房屋交付原告验收使用。原告认为，被告延迟交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。原告多次向被告主张将合格房屋交付使用并支付违约金，至今未达成一致协商意见。为维护原告的合法权益，遂起诉。 被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司辩称，原告所述《商品房购销合同》约定的内容、购房时间、价款、房款的支付情况及现在尚未交房是事实，但《商品房购销合同》约定的违约金过高，过分高于造成的损失，显失公平，公司无法承担，恳请法院依法降低违约金。造成无法交房的主要原因是施工方未在约定的工期内完成施工，拖延施工进度，导致收尾工程至今仍未完成；客观上，2017年度降雨量增大，导致小区外围墙及内部道路不能施工，加之小区西南门口的规划道路没有修建完毕，小区排水工程不能进行；另外，2018年6月7日至今，大梅花部分村民围堵我公司工地大门，使我公司不能按计划进行收尾工作，导致不能交房。 二原告围绕其诉讼请求及主张的事实和理由依法提交了如下证据材料： 1.身份证复印件2份、结婚证复印件1份，欲证实二原告的身份情况及共有权人的合法关系。 2.《商品房购销合同》1份、云南增值税普通发票2份、云南省住宅专项维修资金专用收据1份，欲证实《商品房购销合同》的签订时间、被告应当交付房屋的期限；原告已经依据《商品房购销合同》的约定，足额支付了应付被告的购房款。 3.《关于弥勒××二期延期交房的函》、《关于弥勒××二期延期交房的告知函》各1份，欲证实被告多次重申其交房的期限及其存在违约行为的事实。 经质证，被告对上述证据均无异议。 被告未向本院提交证据材料。 本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据来源合法、内容真实，且被告质证无异议，均能证明原告欲证明的事实，予以采信。 本院经审理认定事实如下：被告系从事房地产开发经营的有限责任公司（自然人独资）。被告以出让的方式取得位于弥勒市地块的土地使用权，土地规划用途为城镇住宅用地，土地使用权证号为弥国用（2014）第××号，建设工程规划许可证号为建字第弥规2015-××号，并经红河州住房和城乡建设局批准，取得商品房预售许可证，证号为预许红字（××）号，投资开发弥勒市××二期小区。2016年11月2日，原告与被告签订《商品房购销合同》（合同编号10004091），约定：被告将其投资建设的位于弥勒市××二期14幢1单元101号房以5563.46元/每平方米的价格出售给原告，房屋建筑面积为98.17平方米，总金额为546165元；被告应于2017年10月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋交付原告；被告自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期30天后交房的，按原告已付款0.05%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同还对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款546165元。交房期限届满后，被告未能交付房屋。 2018年1月15日，被告出具《关于弥勒××二期延期交房的函》给原告，该函载明：××二期项目原定2017年12月31日前完成交房事宜，由于小区门口市政道路一直未修通，市政排水管网未能修建完成，导致小区排水管网、路面硬化及绿化一直未做，故不能按时交付使用，现经公司商议将于2018年4月30日前完成交房事宜。2018年4月30日前逾期交房违约金按签订的购房合同条款执行，若2018年4月30日还未交房，2018年4月30日后逾期交房违约金按业主已付总房款的0.1%乘以逾期天数执行。2018年5月30日，被告再次函告原告延期交房，至今未能交房。原告以被告违约为由提起诉讼。 本院认为：被告办理相关房地产开发手续，并依法取得预售许可证投资开发弥勒市××二期房地产，与原告自愿签订《商品房购销合同》，合同合法有效，原告要求被告继续履行合同约定的相关义务的诉讼请求，于法有据，予以支持。 《商品房销售合同》系原、被告自愿签订，且合法有效，当事人应当依约全面履行自己的义务，原告已依约履行足额向被告支付购房款的义务，被告应当按照约定履行将建设验收合格的房屋交付原告的义务，被告至今未交房，已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，《商品房购销合同》中约定了逾期交房违约金的计算标准和计算方法，被告出具给原告的《关于弥勒××二期延期交房的函》中，对违约金的支付进行了承诺，原告主张按约定及被告的承诺支付违约金，被告以违约金过高为由要求予以调整。本院（2018）云2504民初2722号原告何永丽与被告蒙自鸿海房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案中，被告申请对涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行评估，经红河州中誉房地产评估有限公司评估，××二期8幢1单元301室的月租金，不含税租赁价格为13.43元/平方米。该案与本案涉及的房屋均为××二期商品住房，系同地段同类房屋，本院参照该评估价格，对违约金调整为57.13元/天（13.43元/月/平方米÷30天×98.17平方米×130%），故对原告主张由被告支付自2017年10月30日起至起诉之日止的违约金204127元的诉讼请求，支持由被告支付自2017年10月31日至2019年2月20日止的违约金27308元（57.13元/天×478天）。 原告主张由被告向其承诺××二期14幢1单元101号房屋竣工交房及取得不动产权证的明确日期，审理过程中被告表示无法明确具体的交房日期，因交房受到诸多客观因素的制约，不是被告主观能确定的，故对原告的该项主张不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条规定，判决如下： 一、原告何忠伟、林华与被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司于2016年11月2日签订的《商品房购销合同》合法有效，由被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司继续履行该合同。 二、由被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三日内一次性支付原告何忠伟、林华自2017年10月31日起至2019年2月20日止的违约金27308元；并按57.13元/天计算支付自2019年2月21日起至实际交房之日止的违约金。 三、驳回原告何忠伟、林华的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4362元，减半收取计2181元，由原告何忠伟、林华负担1889元，被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司负担292元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员 程 平 二〇一九年四月十九日 书记员 杨飞龙