黑龙江省绥化市中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)黑12执异27号案外人：郭丽娟（曾用名郭秀兰），女，1962年7月10日生，住黑龙江省海伦市。申请执行人:曹宝君，男，1960年1月21日生，住黑龙江省海伦市。申请执行人:刘玉芹，女，1958年4月5日生，住黑龙江省海伦市。被执行人：黑龙江盛玺房地产开发有限公司，住所地黑龙江省海伦市。法定代表人：庄海艳，职务经理。被执行人：翟延良，男，1978年6月8日生，住黑龙江省海伦市。在本院执行曹宝君、刘玉芹与黑龙江盛玺房地产开发有限公司（以下简称盛玺公司）、翟延良借款合同纠纷一案中，案外人郭丽娟对本院（2014）绥中法民立保字第31号、（2015）绥中法执字第80号、第80-1号执行裁定查封海伦市盛禧名苑二期C栋2单元202室、4单元202室、4单元302室、4单元402室、4单元502室、4单元602室房屋不服，向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人郭丽娟称，2014年8月6日案外人与海伦市盛禧名苑项目开发人翟延良签订商品房买卖协议，翟延良将盛禧名苑二期C栋2单元202室、4单元202室、4单元302室、4单元402室、4单元502室、4单元602室出售给案外人，案外人交付全部购房款，翟延良为案外人开具了购房收据。后因项目工期延误，涉案房屋2019年才交付。2018年12月初，案外人在翟延良处得知，绥化市中级人民法院在审理及执行曹宝军、刘玉芹与翟延良民间借贷纠纷案件中，作出（2014）绥中法民立保字第31号、（2015）绥中法执字第80号、第80-1号执行裁定，将上述房屋查封。案外人认为，案外人与翟延良之间房屋买卖合同自成立时即生效，案外人签订购房合同同时交付了全部购房款，未能办理入住及不动产登记系因开发商过错导致工程延误，上述合同签订并生效先于绥化市中级人民法院的查封。请求撤销（2014）绥中法民立保字第31号、（2015）绥中法执字第80号、第80-1号执行裁定对海伦市盛禧名苑二期C栋2单元202室、4单元202室、4单元302室、4单元402室、4单元502室、4单元602室的执行。案外人提交了房屋买卖合同书、购房合同、房款收据。申请执行人辩称，一、案涉房屋案外人郭丽娟并未办理相关入住手续或实际使用，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形，其权利不足以排除执行，故其主张撤销执行是错误的，应予以驳回；二、案外人主张对于上述房屋，其与被执行人翟延良存在买卖关系，交易价格为1,396,460.00元，对于如此大的数额，案外人应提供银行转账记录或者银行现金支取等凭证，否则应认定案外人与被执行人翟延良之间买卖是虚构的，双方均未履行义务，买卖关系不成立；三、案外人主张其与被执行人翟延良对涉案房屋签订了购房合同，但二者既未办理交付手续也未向房产部门申请预告登记或变更登记，二者之间的债权效力无法对抗绥化市中级人民法院作出的保全裁定和执行裁定的效力；四、案外人主张，其与被执行人翟延良签订了购房合同，被执行人翟延良为案外人开具了购房收据，申请执行人认为，购房合同、购房收据均系案外人与被执行人翟延良恶意串通而事后伪造形成；五、在本案之前，就同一小区的房屋，有案外人向绥化市中级人民法院提出过执行异议和诉讼，均被驳回。二答辩人认为，该案和本案性质相同，均为案外人与被执行人翟延良恶意串通，伺机逃避债务、转移财产，企图使二答辩人的债权无法实现，对此本案同样应将案外人执行异议请求依法驳回。综上，请求依法驳回案外人的执行异议申请。被执行人未答辩。本院查明，曹宝君、刘玉芹与盛玺公司、翟延良借款合同纠纷一案，本院于2014年9月2日作出（2014）绥中法民立保字第31号民事裁定，查封盛玺公司开发的坐落于海伦市海伦镇盛禧二期A栋主楼商服二套（面积299平方米），B栋车库10套（面积229.32平方米），B栋住宅3、4单元30套（面积1605.5平方米），C栋住宅2、3、4单元15套（面积1176.67平方米）（附查封清单），查封清单中含C栋2单元202室、4单元202室、4单元302室、4单元402室、4单元502室、4单元602室。后曹宝君、刘玉芹起诉，本院于2015年2月2日作出（2014）绥中法民一民初字第52号民事调解书：一、翟延良以海伦市海华新城小区（盛禧名苑二期）的五个车库，位置分别是B栋南门东数第三门，面积20.18平方米，第四门，面积20.18平方米，第五门，面积21.95平方米，第六门，面积27.55平方米，B栋北门东数第四门，面积23.86平方米；两个商服，位置分别为A栋主体楼下南数第一门，面积133.72平方米，第二门，面积138.72平方米；6个住宅，位置分别为C栋2单元202室，面积95.62平方米，C栋3单元601室，面积95.62平方米，C栋4单元601室，面积91.60平方米，C栋4单元202室，面积66.35平方米，C栋4单元302室，面积66.35平方米，B栋4单元401室，面积63.42平方米，以上房屋、车库、商服总金额为265万8千。上述车库、房屋、商服于2015年10月1日交付曹宝君、刘玉芹。剩余293万元以高层D栋3单元801室、802室、901室、902室、1001室、1002室、1101室、1102室共8套，房屋面积均为95.94平方米的住宅给付二原告。上述房屋于2015年12月30日交付二原告。翟延良保证上述房屋无民事纠纷。二、如果翟延良不能按时交付房屋，执行已保全的房屋；如果保全房屋不能交付，翟延良按照银行同期贷款利率的四倍承担违约责任。三、盛玺公司不承担给付原告房屋的责任，盛玺公司协助二原告办理产权过户事宜。因被执行人翟延良未履行调解书确定的义务，曹宝君、刘玉芹向本院申请执行。本院于2016年6月23日以（2015）绥中法执字第80号查封公告对本院（2014）绥中法民立保字第31号民事裁定查封房屋进行公告,于2016年8月22日继续查封盛玺公司开发建设的位于海伦市海伦镇盛禧二期A栋主楼商服二套（面积299平方米），B栋车库10套（面积229.32平方米），B栋住宅3、4单元30套（面积1605.5平方米），C栋住宅2、3、4单元15套（面积1176.67平方米）（附查封清单）。另查，案外人提交的2014年8月6日签订的房屋买卖合同书载明以下等内容：甲方（盛玺公司）开发建设海伦市盛禧名苑二期项目，因资金不足，乙方（范春雨、施友、郭秀兰）自愿向甲方预付购房款，作为项目建设资金，经三方协商（丙方为海伦市盛达建筑工程有限公司），达成协议，一、乙方购买甲方价值六百万元的房屋并提前支付房款，其中第一笔壹佰万元在本合同签订后2日内支付，后续款视项目进展情况，可分别以代为支付材料款等方式支付。五、甲方及丙方保证在收到乙方第一笔付款后立即对借款指向工程进行开发建设，乙方有权监督项目进程和工程质量。若丙方不能如期完工，自愿将由其垫付资金施工部分的权益无偿转让给乙方所有。八、乙方有权变更所购房屋的最终确定产权人，甲方有义务按乙方指定的购房人出具应当由开发商出具的各种手续。十二、如果甲方原因导致乙方所购房屋所在楼栋中途停工，为保证乙方权益，乙方有权接管未完工楼栋，并可自行组织施工，所发生费用乙方有权从施工楼栋中优先收回，也可按优惠价优先留置购买房屋。以购房款抵付乙方垫付费用。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案案外人主张其于本院查封之前全款购买6套案涉房屋，但从其提交的房屋买卖合同书内容看，其并非购房用于居住的消费者，也不是一般买受人，其不具有排除强制执行的权益，故其异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款的规定，裁定如下：驳回郭丽娟的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  伊淑娟审判员  张丽娟审判员  吕学军二〇一九年四月一日书记员  付 强