安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖10民终89号上诉人（原审被告）：休宁汇鑫房地产有限责任公司，住所地安徽省黄山市休宁县新城区万宁板块万宁商业街，统一社会信用代码91341022740861471K。法定代表人：卢凌峰，总经理。委托诉讼代理人：汪磊，安徽地平律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴鹏，安徽地平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：骆宇龙，男，1988年6月13日出生，汉族，住浙江省嵊州市。委托诉讼代理人：谷明，安徽谷明律师事务所律师。上诉人休宁汇鑫房地产有限责任公司（以下简称汇鑫房地产公司）因与被上诉人骆宇龙房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省休宁县人民法院作出的（2018）皖1022民初997号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。汇鑫房地产公司上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判;2.本案一、二审案件受理费由骆宇龙承担。事实与理由：一、骆宇龙与汇鑫房地产公司不存在房屋买卖合同关系。根据汇鑫房地产公司与黄山市智汇行房屋营销有限公司（以下简称智汇行公司）于2013年5月30日已经签订的会议纪要和2014年9月24日签订《房屋买断合同书补充协议》，骆宇龙与汇鑫房地产公司签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋全部由智汇行公司买断，骆宇龙系从智汇行公司处购买案涉房屋，实际出卖人应是智汇行公司。二、骆宇龙并未依约向汇鑫房地产公司支付案涉房屋首付款。2013年8月23日的转账是汇鑫房地产公司依据与智汇行公司买断协议，配合骆宇龙办理房屋相关签约手续走的空账，一审法院不能仅凭骆宇龙办理了房地产权证和银行按揭来推断骆宇龙实际履行了支付首付款的义务。三、根据《商品房买卖合同》约定，在骆宇龙未付清房款的情况下，汇鑫房地产公司可以拒绝交房。四、本案已超过诉讼时效。《商品房买卖合同》已经明确约定交房时间为2013年12月30日前，骆宇龙主张逾期交房的诉讼时效应为2013年12月31日至2015年12月30日，现不存在诉讼时效中止情形，骆宇龙2018年主张权利已经超过诉讼时效。骆宇龙辩称：一、《商品房买卖合同》是由汇鑫房地产公司与骆宇龙签订的，双方存在房屋买卖合同关系。二、骆宇龙已经按照合同约定于2013年支付了首付款并办理了按揭，汇鑫房地产公司逾期交房违反合同约定。三、案涉房屋一直没有交房，汇鑫房地产公司的违约状态仍在持续，本案并未超过诉讼时效。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。骆宇龙向一审法院起诉请求：1.汇鑫房地产公司自2013年12月31日起按每日84.9735元支付骆宇龙违约金至实际交房之日止（暂计算至2018年7月31日为142160.67元，1673天×84.9735元/天）；2.案件受理费、保全费等由汇鑫房地产公司负担。一审法院查明：2013年8月7日，骆宇龙与汇鑫房地产公司签订《商品房买卖合同》，双方约定骆宇龙购买汇鑫房地产公司开发的休宁县新城区万宁板块汇鑫沿街商住楼第B幢1层1003（3）号商铺，总价849735元。汇鑫房地产公司应当在2013年12月30日前将验收合格的商品房交付骆宇龙使用。逾期交房，汇鑫房地产公司应按日向骆宇龙支付已交房款万分之一的违约金。后汇鑫房地产公司未办理交房手续。2018年7月27日，汇鑫房地产公司发函给骆宇龙称可以交房，但双方在交房过程中出现矛盾，致房屋未交付完成。2018年9月6日，骆宇龙向法院提起诉讼。一审法院认为：1.本案是否已超过诉讼时效；2.骆宇龙是否已按照合同约定履行付款义务。关于争议焦点一。双方在《商品房买卖合同》中约定交房时间为2013年12月30日。同时约定逾期交房，汇鑫房地产公司应按日向骆宇龙支付已交房款万分之一的违约金。由此可见，违约金的计算是以日为计算单位的，对于约定按日计算违约金的继续性债权，应当按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，而不是简单的从2013年12月31日起开始计算所有逾期违约金的诉讼时效。故对汇鑫房地产公司提出的关于本案已超过诉讼时效的答辩观点，不予采信。关于争议焦点二。双方在《商品房买卖合同》中约定首付款应在2013年9月7日支付，而骆宇龙于2013年8月23日即支付了包括休宁县新城区万宁板块汇鑫沿街商住楼第B幢1层1003（3）号商铺在内的四套房屋的首付款。该房屋产权证已经办理，购房尾款也已办理银行按揭。据此，可以确认骆宇龙按合同约定履行付款义务。综上，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有约束力。在本案中，骆宇龙依据双方签订的《商品房买卖合同》履行了交付房款的义务，汇鑫房地产公司也应当按照双方合同约定履行自己的交房义务。汇鑫房地产公司未在合同约定的期限内履行交房义务，应当根据合同约定承担违约责任。由于骆宇龙未举证证明其起诉至法院前诉讼时效有中止或中断情形，故根据《中华人民共和国民法总则》及相关司法解释关于诉讼时效的规定，确定骆宇龙诉请的逾期交房违约金的诉讼时效应适用三年诉讼时效，即从2015年10月1日起，骆宇龙诉请的逾期交房违约金的请求在诉讼时效期限之内。案涉房屋总房款849735元，日违约金为84.97元。另，汇鑫房地产公司已于2018年7月27日发函通知骆宇龙办理交房手续，后因其他事由未完成交房手续。因无证据证明未完成交房手续系汇鑫房地产公司人为设置交房障碍所导致，故对骆宇龙主张2018年7月27日之后逾期交房违约金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条规定，判决:一、被告休宁汇鑫房地产有限责任公司在本判决发生法律效力后十日内向原告骆宇龙支付逾期交房违约金87604.07元（从2015年10月1日起计算至2018年7月27日止，按84.97元/日计算）；二、驳回原告骆宇龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3143元减半收取1571.5元，由被告休宁汇鑫房地产有限责任公司负担，保全费1270元，由原告骆宇龙负担。二审中，骆宇龙提交一份购房发票，证明汇鑫房地产公司2013年9月24日前已经收到全部购房款，并向骆宇龙出具了购房发票。汇鑫房地产公司发表质证意见为：对该证据的真实性无异议，但不能证明骆宇龙已经实际支付购房款。本院认证意见为：对该证据的真实性予以确认。当事人提交的其他证据同一审，相对方的质证意见亦同一审。本院认证的意见同一审。二审经审理查明：2013年8月8日，安徽省休宁县公证处对汇鑫房地产公司与骆宇龙签订的案涉《商品房买卖合同》进行了公证。2013年8月23日，骆宇龙通过银行转账向汇鑫房地产公司支付购房首付款，汇鑫房地产公司认可骆宇龙通过按揭贷款支付了剩余购房款。2013年9月24日,汇鑫房地产公司向骆宇龙开具了购房发票。2013年9月27日,骆宇龙办理了案涉房屋的房地权证。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人举证、质证和诉辩意见，本案二审的争议焦点为:一、汇鑫房地产公司与骆宇龙之间是否存在房屋买卖合同关系；二、骆宇龙何时付清案涉购房款,汇鑫房地产公司是否应承担逾期交房的违约责任；三、本案是否已经超过诉讼时效。关于争议焦点一。本案中，案涉《商品房买卖合同》系汇鑫房地产公司与骆宇龙签订，且经过了安徽省休宁县公证处的公证，故可以认定汇鑫房地产公司与骆宇龙之间是否存在房屋买卖合同关系。汇鑫房地产公司主张案涉房屋的实际出卖人系智汇行公司，但其提交的会议纪要和《房屋买断合同书补充协议》是汇鑫房地产公司与智汇行公司的内部协议，不足以推翻经过公证并备案的《商品房买卖合同》，汇鑫房地产公司应承担举证不能的不利后果。关于争议焦点二。本案中，骆宇龙已经按照案涉《商品房买卖合同》的约定,于2013年8月23日通过银行转账支付了首付款，后又通过银行按揭贷款支付了剩余购房款,汇鑫房地产公司已经于2013年9月24日向骆宇龙出具了购房发票，并于2013年9月27日为骆宇龙办理了房地产权证，因此可以认定骆宇龙已经在案涉《商品房买卖合同》约定的交房日期2013年12月30日前付清了购房款。现汇鑫房地产公司未按照约定时间交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。关于争议焦点三。本案中，违约金系基于汇鑫房地产公司未按约履行交房义务而产生的。汇鑫房地产公司自2013年12月31日起至其于2018年7月27日发函通知骆宇龙办理交房手续时止，一直处于逾期交房的违约状态，故本案并未超过诉讼时效。综上，汇鑫房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1990.1元，由上诉人休宁汇鑫房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋浩之审判员  郑卫东审判员  黄继顺二〇一九年四月二十八日法官助理余陶然书记员吴奇附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。