湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂02民终529号上诉人暨被上诉人（一审原告）：余俊，男，1989年3月29日出生，汉族，住湖北省大冶市。委托诉讼代理人：余军（余俊之父），1947年5月9日出生，汉族，住湖北省大冶市东岳路办事处余府路**。上诉人暨被上诉人（一审被告）：大冶华天房地产开发有限公司，住所地：湖北省大冶市观山路****楼。法定代表人：曹树火，系公司经理。委托诉讼代理人：尹维佳，湖北维佳律师事务所律师。上诉人暨被上诉人余俊因与上诉人暨被上诉人大冶华天房地产开发有限公司（以下简称华天公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服大冶市人民法院(2018)鄂0281民初5028号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。余俊上诉请求：1、撤销一审判决，改判华天公司支付逾期交房违约金暂计10万元（2018年5月30日—2018年11月30日按总房款每日万分之十计算）；2、一、二审诉讼费由华天公司承担；3、判令华天公司为失信企业。事实和理由：其已于2018年7月12日付清全部房屋贷款，但华天公司并未按照合同的约定按期于2018年5月30日前交付涉案房屋，其多次敦促华天公司履行义务，早日交房，但华天公司一直以种种原因故意拖延推诿，时至今日房屋仍未验收合格，更谈不上何时交房，给其造成了严重的经济损失。其与华天公司依法签订的购房合同是合法有效的并经过双方同意。该合同第四章第十二条第一款明确约定：“如果出卖人违约交房，应承担按日计算向买受人支付全部房款万分之十违约金”，所以其要求一审法院判令华天公司支付违约金10万元，这是根据国家《合同法》之规定，对其依法赔偿，是合理合法的事实。一审法院判决华天公司只赔偿租房租金是不合理的，由于华天公司延期交房，增加了其全家的交通费用，且从9月1日起黄石地区水泥、黄沙等装饰材料涨价，增加了其的装修成本费用。由于华天公司延期交房，扰乱了其全家人的正常生活，给其精神上造成了创伤，这是用金钱无法弥补的事实。一审法院判令案件受理费由其承担730元，华天公司承担45元，没有法律规定，其到法院打官司是由于华天公司延期交房迫使诉至法院，是华天公司造成的，华天公司只承担诉讼费用45元，明显不合理，应依法承担全部诉讼费用。由于华天公司不讲诚信，延期交房造成了导致涉案小区住户到市政府、市信访局集体上访，严重地给社会造成恶劣的影响，破坏了大冶市和谐稳定的社会环境。法院应判令华天公司为失信企业。华天公司辩称：1、其逾期交房的事实存在，但房屋到2018年11月20日已经验收合格；2、其在2018年10月已经电话通知余俊交房，有电话记录，涉案小区的其他业主同时也收到了电话和信息通知交房；3、一审判决其继续承担违约责任不合理，如果余俊一直不拿房屋钥匙，其不可能一直承担违约责任；4、其在一审审理过程中同意按月租金标准16元/平方米标准计算违约金是有时间期限的。华天公司上诉请求：撤销一审判决改判免除其延期交房的违约责任。事实和理由：1、其延期交房事出有因，2015年其开发建设的涉案小区项目批准立项，2016年初动工建设，计划2018年5月竣工验收，但2015年至2017年恰逢大冶市三年创建全国文明城市，大冶市临街新建工程项目分别于2016年6月至10月、2017年6月至11月两次停建，其开发建设涉案项目也在停建序列，这不是以企业意志为转移的客观现象，其为了社会公共利益，配合创造文明城市停工达11个月之久，期间其曾与各购房业主作了解释，百分之九十以上业主均深明大义理解和支持。同时，2016年和2017年大冶地区自然气候反常，雨雪天成倍增多，影响工程进度，也是客观原因之一，故应免除其的违约责任；2、假设不能免除其延期交房责任，一审判决其按月租金标准16元/平方米的130%赔偿余俊损失无事实和法律依据，其在2018年10月期间多次电话通知余俊收房，但余俊拒不履行收房义务，责任完全在余俊，一审判决其从2018年10月1日起至交房之日止，其按2845.44元/月标准支付赔偿金更为不妥。余俊辩称：1、华天公司提交的是涉案工程竣工验收规划许可证，但至今未提交涉案工程消防验收许可证；2、按照华天公司工作进度表显示，华天公司预定的交房时间为2018年12月初，故对方不可能于2018年10月份通知其交房；3、同一涉案小区的同样类型的案件，一审法院判决华天公司支付违约金标准明显高于本案，其肯定不服，计算违约金标准不能低于总房款每日万分之五。余俊向一审法院起诉请求：1、要求华天公司支付2018年5月30日至2018年9月30日的延期交房违约金70000元，2018年9月30日后的违约金继续计算至实际交房之日止；2、案件诉讼费由华天公司承担。一审法院认定事实：2017年3月23日,余俊(买受人)与华天公司(出卖人)签订了《商品房买卖合同》，合同主要约定:余俊购买华天公司开发的新冶大道（富丽嘉园1#楼）一单元10603号商品房，面积136.80㎡，单价4738.56元／㎡，总价款648235元。合同第九条约定：商品房交付时应当符合下列条件:该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件;该商品房已取得房屋测绘报告;该商品房经建设、施工、监理、设计、质监站、验收会签同意。合同第十条对商品房相关设施（供水、排水、供电、燃气、电话通信、有线电视、宽带网络）交付条件进行约定。商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在2018年5月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条对逾期交付责任进行约定：逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之十的违约金。逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之十的违约金。合同还对其他事项进行约定。合同签订后，余俊在约定期限内付清了全部购房款。大冶市气象部门统计：2016年8月至2018年5月大冶市降雨天气298天，降雪天气8天，霜冻天气40天。因华天公司未按合同约定向余俊交付房屋，故而成讼。诉讼中，华天公司提出迟延交房给余俊造成的损失，华天公司主张按合同约定全部房价款的日万分之十的标准计算违约金过高，同意参照月租金16元/㎡上浮30%计算余俊的损失。一审法院认为：双方签订的商品房买卖合同，不违反法律和行政法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，应为有效，双方均应依约履行合同义务。一、关于华天公司是否构成逾期交房问题。双方约定商品房达到交付条件后，出卖人应于2018年5月30日前向买受人交付该商品房。根据一审庭审查明的事实，华天公司无证据证明其开发的商品房已符合交付条件，华天公司未向余俊实际交付涉案房屋，故计算逾期交房违约金的起止时间为自2018年5月31日起至华天公司实际交房之日止。二、关于华天公司是否存在不可抗力延期交房的事由。所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力是法定免责事由，具有强制性，不以告知为生效要件。华天公司辩称其为配合大冶创建文明城市而停建11个月之久，属政府部门正常履行行政管理行为，不属于不可抗力，对华天公司该项意见，应不予采纳。华天公司辩称2016年至2018年大冶地区的雨雪天气较多，依法应免除违约责任。但雨雪天气并非多年不遇的自然灾害，属可预见的自然现象，不属于不可抗力，华天公司不存在免责事由。三、关于逾期交房违约金的计算标准问题。民事活动应当遵循诚实信用原则，诚实信用既包括善意履行义务，也包括善意行使权利，当事人要求对方履行约定过高或过低的违约条款，损害对方利益，都与诚实信用原则相违背。所以法律规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。依照法律规定，违约金调整的依据是过分高于造成的损失，超过损失百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：迟延交房，没有约定或约定不明的，参照迟延交付使用房屋同期间的同地段、同类型房屋租金计算。双方对违约金的标准虽然有约定，但由于过分高于造成的损失，经华天公司请求并应当调整而不能适用，应当比照相关司法解释中的约定不明处理。余俊的损失包括但不限于房屋租金，但目前除法定损失即房租外，其余方面未能举证。因此，调整标准可以参照租金标准的1.3倍进行。参照他案评估公司对金湖大道与七里界交汇处圆梦国际住宅月租金估价为15.20元/平方米，结合华天公司自愿以月租金标准16元/平方米的1.3倍计算余俊逾期交房损失，故酌定余俊主张的逾期交房违约金为11381.76元（136.80㎡×16元/㎡/月×4个月×130%，违约金已计算至2018年9月30日），2018年9月30日后的逾期交房违约金按上述标准继续计算至交房之日止。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决：1、华天公司在判决生效之日起二十日内支付余俊逾期交房违约金11381.76元（违约金已计算至2018年9月30日）；2018年10月1日起至交房之日止的逾期交房违约金按按2845.44元/月的标准继续计算；2、驳回余俊的其他诉讼请求。本院经审理查明，一审判决认定基本事实属实。本院认为：商品房验收合格，应包括实质要件和形式要件两个方面。实质要件是指商品房不仅要通过由开发商组织的涉及设计、勘察、施工以及工程监理等部门参与的竣工验收，还要通过规划、消防、人防、环保等法律规定的分项验收。形式要件是指商品房备案登记合格并办理《商品房竣工验收备案证》。商品房验收合格，至少应当符合验收的实质要件，而不单纯指商品房竣工验收。商品房买卖合同对商品房交付的条件有约定的，从其约定，但约定不得低于商品房验收合格实质要件。本案中，双方当事人签订的涉案商品房买卖合同约定，涉案房屋交付的条件为1、商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、商品房已取得房屋测绘报告；3、商品房经建设、施工、监理、设计、质监站、验收会签同意。该约定高于商品房验收合格实质要件，故本院确定涉案房屋交付的条件为涉案商品房买卖合同约定的交付条件。华天公司至今未取得《商品房竣工验收备案表》，故涉案房屋不具备交房条件。涉案《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定，商品房达到交付条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续。华天公司在二审审理期间提供的其于2018年10月22日电话通话清单不符合合同约定通知方式，且亦无法证明电话通话的内容是通知余俊收房，故该证据不能证明华天公司已于2018年10月22日通知余俊收房。华天公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《商品房销售管理办法》的相关规定，开发商应按期将具备商品房交付条件的房屋交付给买受人使用，这包括两层含义，一是开发商应交付具备商品房交付条件的房屋；二是开发商应按照约定期限将商品房交付使用，只有这两个条件同时具备，才是房屋有效的交付。故本案中，即使华天公司于2018年10月22日向余俊通知交付涉案房屋，华天公司在未取得《商品房竣工验收备案表》之前仍需承担逾期交房的违约责任。华天公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。涉案《商品房买卖合同》约定的日万分之十的违约金明显过高，一审法院依法可以调整并无不当。因华天公司在一审审理过程中出具书面代理意见，同意按月租房金额16元/平方米（参照圆梦国际15.2元/平方米）上浮30%计算赔偿余俊的损失，故一审法院将此标准作为本案违约金计算标准并无不当。华天公司和余俊的该项上诉理由均不能成立，本院均不予支持。华天公司主张其为配合大冶创建文明城市而停建11个月之久，但华天公司并未向法院提供大冶市相关行政部门要求其停工的通知书，同时，华天公司主张的涉案雨雪天气并非多年不遇的自然灾害，属可预见的自然现象，不属于不可抗力，故一审法院认定华天公司不存在免除承担违约金事由并无不妥。华天公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。根据一审法院根据案件的具体情况决定余俊和华天公司各自负担诉讼费用数额属于法官自由裁量的范畴，在余俊未向法院提供证据证明一审判决中诉讼费用负担存在错误情形下，余俊的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。余俊主张将华天公司列为失信企业的诉讼请求，不是民事案件审理的范畴，故余俊的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费减半收取775元，由余俊负担649元，华天公司负担126元；二审案件受理费2100元，由余俊负担2015元，华天公司负担85元。本判决为终审判决。审判长  王建明审判员  柴 卓审判员  黄显珠二〇一九年四月十六日书记员  田 梦