广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终1636号上诉人（一审被告、反诉原告）：东莞市新晟实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市凤岗镇居委会金凤凰工业区公园路文体中心****，统一社会信用代码为91441900MA4X3YDP02。法定代表人：赵术文，总经理。委托诉讼代理人：唐浩锋，广东迎君律师事务所律师。委托诉讼代理人：范艳芳，广东迎君律师事务所律师。被上诉人（一审原告、反诉被告）：东莞市今典机械有限公司，住所地：广东省东莞市凤岗镇五联村凤平路******厂房，统一社会信用代码为914419000844533135。法定代表人：王余林，总经理。委托诉讼代理人：闵军，广东通盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍玲玲，广东通盈律师事务所律师。上诉人东莞市新晟实业投资有限公司（以下简称新晟公司）因与被上诉人东莞市今典机械有限公司（以下简称今典公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初3885号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。今典公司向一审法院提起诉讼，请求判令:1.新晟公司与金典公司的房屋租赁合同于2018年1月27日解除；2.新晟公司立即向今典公司返还租赁保证金300000元，并支付利息（按照年息9%计算，从2018年1月27日起，计至新晟公司返还款项之日止，暂计至2018年2月27日为2250元）；3.新晟公司立即赔偿今典公司装修损失90000元、广告损失6000元；4.本案诉讼费由新晟公司承担。一审庭审中，今典公司变更第1项诉请为，请求确认双方之间的房屋租赁合同无效并撤回要求新晟公司赔偿装修损失90000元的诉请。新晟公司向一审法院提起反诉，请求判令:1.新晟公司与金典公司2018年1月11日签订的《房屋租赁合同书》于2018年2月26日解除；2.新晟公司不需返还今典公司保证金300000元；3.今典公司向新晟公司支付违约金498000元；4.今典公司向新晟公司支付2018年1月15日至2018年2月26日期间租金231214元；5.今典公司向新晟公司支付2018年1月15日至2018年2月26日期间保安费、卫生费、电梯费合计8774元；6.一审本诉与反诉的诉讼费用由今典公司承担。一审庭审中，新晟公司变更第1项诉请为请求确认双方签订的房屋租赁合同无效，变更第4项诉请为今典公司向新晟公司支付2018年1月15日至2018年2月26日期间实际占用费用231214元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认东莞市今典机械有限公司与东莞市新晟实业投资有限公司在2018年1月11日签订的房屋租赁合同书无效；二、东莞市新晟实业投资有限公司在判决发生法律效力之日起五日内向东莞市今典机械有限公司返还租赁保证金300000元；三、驳回东莞市今典机械有限公司其他诉讼请求；四、驳回东莞市新晟实业投资有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费7274元，由东莞市今典机械有限公司承担1474元，由东莞市新晟实业投资有限公司承担5800元；一审反诉受理费7071元，由东莞市新晟实业投资有限公司承担。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初3885号民事判决书。上诉人新晟公司向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第四项，改判今典公司向新晟公司支付2018年1月15日至2018年2月26日期间的实际占用费用231214元及保安费、卫生费、电梯费合计8774元；2.今典公司承担一审、二审诉讼费用。事实与理由：（一）一审以双方没有办理房屋交接手续和离厂手续为由，认定新晟公司没有提供证据证明今典公司实际使用租赁物的期间及房屋占用使用费的数额，因而驳回新晟公司要求支付2018年1月15日至2018年2月26日期间的实际占用费用及保安费、卫生费、电梯费等费用的诉讼请求，属于事实认定错误。新晟公司在签订《房屋租赁合同》后，于2018年1月25日已将房屋钥匙交付给今典公司，今典公司也在2018年1月18日进入案涉厂房装修，双方已在一审庭审中确认了。2018年2月26日，新晟公司收到今典公司的起诉材料，才得知今典公司要求解除合同，但今典公司从未将案涉厂房的钥匙交还给新晟公司，案涉厂房实际是在今典公司的掌控之中，今典公司已经实际占有了案涉厂房，至于今典公司是要将厂房闲置或用作他用，这是今典公司的自由和权利，新晟公司都是无权阻止的。虽然双方并未签订书面交接资料，但从事实以及交易习惯均可认定新晟公司已将案涉厂房交付给今典公司使用，今典公司已经实际占有了案涉厂房，应当支付2018年1月15日至2018年2月26日期间的占用费及保安费、卫生费、电梯费等。（二）合同被认定无效，基于合同有效而约定的所有条款都应当被认定为无效条款。一审以双方约定2018年1月15日至2018年2月15日为免租期，认定今典公司不必支付此期间的实际占用费，属于事实认定错误。既然新晟公司与今典公司签订的《房屋租赁合同》被认定为无效合同，那么自然对其中的所有约定都是无效的，双方约定免租期的前提是在合同有效的的前提下约定的，现在合同被认定为无效，则该条约定也应当与保证金、违约金等条款一样被认定无效，不能再约束双方当事人，但因为在此期间今典公司实际占用了案涉厂房，因此应当支付占用费及保安费、卫生费、电梯费等等。（三）对于过错问题，新晟公司与今典公司应当是存在同等过错，应当承担同等责任，但一审法院认为新晟公司存在较大的过错，应当承担较大的责任，没有依据。（1）今典公司作为承租方，应当了解清楚自己拟承租的房产性质后再决定是否签订租赁合同，但今典公司在没有了解清楚案涉房产性质或者在了解清楚案涉房产性质后仍然签订租赁合同，应当对自己的行为负责。现《房屋租赁合同》因不符合法律规定而被认定无效，该结果是由新晟公司与今典公司双方的过错共同造成的，双方对此都应当承担责任。（2）关于村委会费用问题。新晟公司只是发函与今典公司协商该费用由谁承担的问题，并提出自己的意见，实际上新晟公司也并未收取该费用，但一审认为这是新晟公司的单方行为，与事实不符。关于电梯的整改问题。双方只是在谈判对比表中提出初步的整改思路，并未落实由谁整改、如何整改等问题，也没有就该问题在租赁合同中约定，因此有关的整改问题需要双方后续协商进一步落实，但一审认定应当由新晟公司负责整改，现整改没有完成，因此新晟公司存在较大过错，要新晟公司承担主要责任，事实认定错误。（3）退一步讲，即使存在过错大小的问题，也应当是谁承担责任大小的问题，而不应当是直接驳回新晟公司的实际占用费及保安费、卫生费、电梯费的诉讼请求。被上诉人今典公司向本院答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均没有向本院提交新证据，且均确认一审查明的事实。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人新晟公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕新晟公司提起的上诉理由和今典公司的答辩，本案二审争议焦点为今典公司应否向新晟公司支付2018年1月15日至2月26日期间的占有使用费及保安费等。对此，本院分析如下：双方当事人对案涉合同因建筑物没有建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证明而无效没有异议。根据《最高人民法院关于审理审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。一审法院参照合同约定认为今典公司无需支付免租期（2018年1月15日至2月15日）期间的占有使用费并无不当。而双方当事人均确认没有办理厂房的交付手续，虽然今典公司于2018年1月18日有进场进行过施工，今典公司陈述只是拆除一堵围墙后即退场，新晟公司也确认今典公司拆了墙没有做过其他装修，结合上述合同约定的免租期间以及新晟公司未能举证证明在免租期后今典公司有继续占有使用案涉租赁物，本院认为新晟公司要求今典公司支付2018年1月15日至2018年2月26日期间的占有使用费缺乏事实依据，依法不予支持。由于租赁合同无效，新晟公司要求今典公司按照合同约定支付保安费、卫生费和电梯费缺乏依据，新晟公司也未举证证明上述费用已实际发生，故对新晟公司主张按合同约定要求今典公司支付上述费用，本院也不予支持。另外，新晟公司提出的上诉请求与合同无效的过错之间没有必然关联，故本院对新晟公司提出的关于合同无效过错的理由不予审查。综上所述，上诉人新晟公司的上诉请求于法无据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4768元，由上诉人新晟公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  陈加雄审判员  冯婉娥二〇一九年四月十二日书记员  熊义珍