湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘10民终526号上诉人（原审被告）：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民西路**郴建集团****。法定代表人：曾楷峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓伍军，男，该公司法务。委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭秀凤，女，1974年5月28日出生，汉族，住湖南省安仁县。委托代理人：颜晓华，湖南尚友律师事务所律师。上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）因与被上诉人彭秀凤商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2018）湘1002民初2572号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。美世界公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回彭秀凤的全部诉讼请求或将本案发回重审，一、二审案件受理费由彭秀凤负担。事实和理由：一、美世界公司不能按时交房是不可抗力因素造成，工程自开工就遭遇强降雨雪等恶劣天气导致工期延误，又因工程报价增加延误了工期。因创建文明城市需要，政府只允许在晚上10点至次日凌晨5点外运土方，致使只要4个月就可以完工的工程拖延至14个月才完成。根据双方签订的合同第九条约定，遭遇不可抗力时美世界公司可以顺延交房。二、一审认定双方合同约定的违约金不存在过高是适用法律错误。彭秀凤依据《商品房买卖合同》诉请的违约金过分高于实际造成的损失。涉案商品房价格大幅上涨，涉案房屋延迟交付确实是因客观因素、不可抗力因素造成，一审判决没有综合考虑客观原因、不可抗力因素及彭秀凤的实际损失程度核减违约金，适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的相关规定，恳请二审法院依法予以核减。彭秀凤辩称，美世界公司不能按时交房并非不可抗力，系其自身原因违约所致，应承担违约责任。一审按交付房款日万分之二计算违约金符合法律规定。彭秀凤向一审法院起诉请求：1.判令美世界公司向彭秀凤支付逾期交房违约金290104元（违约金以已付购房款为基数按日万分之二，自2016年10月1日暂计至2018年6月21日，实际违约金计至实际交付房屋之日止）；2.案件受理费由美世界公司承担。一审法院认定事实：一、2016年5月24日，彭秀凤（买受人）与美世界公司（出卖人）签订一份编号为20130203180的《郴州市商品房买卖合同》，约定彭秀凤购买美世界公司开发的位于郴州市美美世界城市商业广场项目中的第A.B.C.D.E.F.G.H.J栋1层180号房,该商品房设计用途为商业，面积共47.86平方米，每平方米48414.65元，总价款为2317125元。二、合同第五条约定：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）1827125元，余款490000元向交通银行股份有限公司郴州分行申请贷款。买受人通过出卖人办理银行按揭贷款，应向出卖人出具授权委托书，同时，买受人应在接到出卖人通知（包括电话通知）之日起5日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按本合同第六条处理。三、合同第六条约定：买受人未按照合同约定时间付款，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过180日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。四、合同第九条约定：出卖人应当在2016年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定商品房交付买受人使用：……3、该商品房经验收合格，该商品房专指本栋见附件四，验收标准详见附件四补充协议。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以顺延：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、政府对验收及市政配套、安装之延误。五、合同第十条第三款约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。六、签订《郴州市商品房买卖合同》后，彭秀凤按约定分三笔向美世界公司支付购房款共计1827125元，并通过美世界公司办理其余490000元购房款按揭手续，向美世界公司支付全部购房款共计2317125元。七、美世界公司在涉案“美美世界”项目未取得验收合格文件的情况下曾要求购房业主收房，并为此与购房业主发生纠纷。至今为止，涉案房屋尚未通过综合验收备案，美世界公司尚未交房给彭秀凤。上述合同约定是2016年10月1日前交付，至2018年6月21日，美世界公司已逾期交房626天（从2016年10月1日起至2018年6月21日止）。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷中的商品房预售合同纠纷。双方自愿签订上述《郴州市商品房买卖合同》，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现对双方当事人争议的问题评判如下：一、美世界公司应否对彭秀凤承担逾期交房违约责任的问题。1、美世界公司辩称其与案外人郴州美世界商业管理有限公司签订了《商铺委托经营及管理协议书》，将涉案商铺委托给案外人进行经营、管理，且已经按照约定向该案外人交付了涉案的房产。但是，美世界公司未提供证据证明其与案外签订《商铺委托经营及管理协议书》已告知彭秀凤且经彭秀凤认可，亦未提供证据证明涉案商铺已经实际交付，故对美世界公司的该项抗辩不予采信。2、美世界公司辩称其逾期交房主要是因施工期间恶劣天气、郴州市创文明城市等不可抗力原因导致。一审法院认为，美世界公司提交的证据不足以证明其所称的上述情况符合不可抗力的构成要件，不足以证明其至今尚未交房是上述原因所致，故对美世界公司提出的上述抗辩理由，不予采信。3、彭秀凤在约定的交房日之前支付了全部购房款，美世界公司却至今未按约定履行交房义务，已逾期二年以上，而且也未能举证证明存在上述合同第九条约定的可以延期交房的情形，因此美世界公司逾期交房已构成违约，彭秀凤要求美世界公司承担逾期交房违约责任，符合合同约定和法律规定，予以支持。二、美世界公司应支付给彭秀凤的逾期交房违约金的确定问题美世界公司辩称彭秀凤根据上述《郴州市商品房买卖合同》总金额每日万分之二计算违约金明显高于银行同期贷款利率，且超过造成损失的30%，请求予以核减。一审法院认为，上述合同约定的计算逾期交房违约金、逾期付款违约金的标准是相同的，均是按每日万分之二（年利率为7.3%）计算，美世界公司并未举证证明上述合同约定的按每日万分之二计算的逾期交房违约金已超过造成损失的30%。因此美世界公司请求调减违约金，不予支持。彭秀凤要求美世界公司支付以已付购房款2317125元为基数按每日万分之二计算的逾期交房期间违约金290104元（2317125元×0.0002×626天，暂从2016年10月1日计算至2018年6月21日，以后另行计算至涉案商铺交付之日止），符合双方合同约定以及相关法律规定，予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条规定，判决：“被告郴州市美世界房地产开发有限公司向原告彭秀凤支付逾期交房违约金290104元（2317125元×0.0002×626天，暂从2016年10月1日计算至2018年6月21日，以后另行计算至涉案商铺交付之日止），此款限被告郴州市美世界房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日支付完毕。如果被告郴州市美世界房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5652元，诉讼保全费1971元，合计7623元，由被告郴州市美世界房地产开发有限公司负担。”二审中，彭秀凤提交照片两张，拟证明美世界公司至今未按合同约定交付商铺给彭秀凤。美世界公司质证认为：对照片的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据不能体现彭秀凤商铺所在位置，也不能证明系美世界公司开发的楼盘。本院认证认为：该照片显示不能彭秀凤所购商铺的具体位置，本院不予采信，但美世界公司没有向彭秀凤交付商铺的事实双方均未否认，可以予以认定。美世界公司没有提交新证据。本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、美世界公司逾期交房是否构成违约，是否应承担违约责任；二、若美世界公司逾期交房的行为构成违约，违约金应如何确定。焦点一。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”美世界公司未提供证据证明合同签订后郴州遭遇了与其他年份不一样的极端天气情况，其提出的造成逾期交房的两个所谓的不可抗力因素，即施工时遭遇强降雨雪等恶劣天气及郴州市政府因创建文明城市严格限制其外运土方的时间，均非上述规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，美世界公司以其遭遇不可抗力为由，主张可据实延期交房，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”美世界公司提出逾期交房的另外一个原因是施工单位增加工程报价，根据上述法律规定，美世界公司因第三人原因不能在合同约定的期限内向彭秀凤交付房屋，应向彭秀凤承担违约责任。据此，美世界公司逾期交房构成违约，应承担违约责任。焦点二。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。彭秀凤与美世界公司签订的《商品房买卖合同》明确约定，若彭秀凤逾期付款，则彭秀凤应按日支付逾期应付款万分之二的违约金，若美世界公司逾期交房，则美世界公司应按日支付已交付房价款万分之二的违约金，合同约定的违约金条款对双方公平一致，即任何一方违约均应按日支付已付或应付购房款万分之二的违约金。签订合同时，双方对支付购房款和交房的时间进行了明确约定，对违约方应承担的违约金的数额也具有明确认知，违约金数额并未超出双方签订《商品房买卖合同》时应预见的范围。美世界公司未按合同约定及时向彭秀凤交付房屋，应依约承担违约责任，向彭秀凤支付逾期交房违约金。美世界公司未提供充分证据证明彭秀凤主张的逾期交房违约金已超过彭秀凤实际损失的30%，故美世界公司主张核减逾期交房违约金的证据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人美世界公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5652元，由郴州市美世界房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  戴陈峰审判员  林海波审判员  张友荣二〇一九年四月九日法官助理赖春媚书记员梁俊雯附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。