四川省眉山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）川14执异11号 案外人：杨利华，女，1954年10月2日出生，汉族，住四川省洪雅县。 委托诉讼代理人：王新年，四川新念律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈实，四川新念律师事务所律师。 申请执行人：刘坤华，男，1972年9月13日出生，回族，住四川省金川县。 委托诉讼代理人：曾祥宏，四川新开元律师事务所律师。 被执行人：江邦福，男，1961年4月1日出生，汉族，住四川省洪雅县。 被执行人：洪雅县鑫顺房地产开发有限公司，住所地四川省洪雅县洪川镇青衣路（西城家园）。 法定代表人：李波，董事长。 本院在执行刘坤华与江邦福、洪雅县鑫顺房地产开发有限公司（以下简称鑫顺公司）借款合同纠纷案中，裁定将鑫顺公司位于洪雅县洪川镇文化街45号，监证号为0010758下包括X楼X号在内的15套房产抵偿给刘坤华。案外人杨利华提出异议，认为X楼X号房系其所购房产，要求解除对涉案房产的冻结。本院受理案外人的异议申请后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人杨利华称，其于2006年11月30日以221150元的价格从鑫顺公司购得三万英尺C型X层X号住房一套，该房系申请人的唯一住房，其在2011年11月6日已经收房，实际占有该房产，由于鑫顺公司的原因使其至今未取得该房产的产权证书，其没有任何过错。此前案外人夫妻二人一直在北京帮助女儿照料孙子，最近回到洪雅才知其所买的房屋被人民法院查封拍卖，后抵偿给了刘坤华，严重侵害了其合法权益，请求法院解除和停止对涉案房产的查封、拍卖和抵偿，依法撤销本院（2014）眉执字第109-2号、（2013）眉执字第50-6号执行裁定。 为证实其异议主张，案外人杨利华向本院提交了其与鑫顺公司2006年11月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：014#；合同第四条约定买受人所购商品房为三万英尺壹拾层C型肆号，预测建筑面积共158.369平方米；第五条约定按照建筑面积计算，单价为每平方米人民币1396元，总价款人民币贰拾贰万壹仟壹佰伍拾零元整；第六条约定买受人采取一次性付款，2006年11月30日付房款￥221150元；第十一条约定出卖人应当在2009年6月30日前向买受人交付该商品房），鑫顺公司2010年11月23日收据2份（0004050收据载明收款方式为“转帐”，金额221150元，收款事由“三万英尺电梯公寓C型X-X号房（许明坦更名为杨利华）”；0003901收据载明收款方式为“现金”，金额2000元，收款事由“更名费”），洪雅县雅雨物业管理有限公司2011年11月6日收据1份（收到三万英尺1004#杨利华电梯年检、二次供水电费、门牌、生活垃圾等费用3067元，附注“2011.11.6-2012.11.6”），杨利华与洪雅县雅雨物业管理有限公司2011年11月6日签订的《楼宇交接书》、《雅雨物业公司住宅小区分户移交记录卡》、《雅雨物业管理有限公司装饰装修管理协议》，洪雅县不动产登记中心《家庭首套住房情况证明》。 申请执行人刘坤华称，一、其与江邦福签订借款合同时，鑫顺公司自愿以登记在其名下三万英尺楼盘36套房屋作为抵押担保物为江邦福借款提供抵押担保，洪雅县房地产管理所为刘坤华核发了抵押权证，在办理抵押登记过程中，刘坤华在洪雅县房地产管理局不动产登记系统并未查询到任何房屋登记备案在个人名下的相关信息，该抵押依法成立且已经得到成都仲裁委员会生效仲裁裁决书［（2014）成仲案字第221号］的确认，刘坤华已就该裁决书申请法院执行，在经合法评估、拍卖程序后，眉山中院通过（2014）眉执字第109-2号、（2013）眉执字第50-6号执行裁定书裁定将包括案涉房屋在内的20套房屋抵偿给了刘坤华及四川省蜀新建筑工程公司，该执行裁定书已经送达洪雅县国土资源局，案涉房屋已归刘坤华所有，房屋所有权已经发生转移，针对该房屋的执行程序已经完结。二、依据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。杨利华与鑫顺公司之间签订合同的真实性无法确认，其并未提供证据证实该商品房买卖合同与相关国家机关备案的合同一致，不能证明其在人民法院查封之前签订了案涉房屋的商品房买卖合同；即便其与鑫顺公司之间存在合同关系也属于另案处理的合同纠纷，应另案解决，其不能依据与鑫顺公司之间的合同取得案涉房屋的所有权。三、案外人主张已经全额支付了购房款，但其并未提交任何相关的购房发票，不能证明其已支付了购房款。四、在执行过程中，申请执行人方与执行法官曾多次对案涉房屋进行实地调查，并在物业公司取用钥匙开门确认，被执行人鑫顺公司、江邦福也确认该房屋一直处于闲置状态，并未实际交付给任何第三方，杨利华在法院查封前并未合法占有使用案涉房屋，其异议也是在法院已裁定抵偿几年之后才提出，其主张房屋已完成交付并实际占有明显与客观事实不符。五、即便案外人确实与鑫顺公司签订合同，其应督促鑫顺公司办理相关登记，其自身怠于行使权利，理应承担不利后果。综上，杨利华的异议请求和事实理由依法均不能成立，对争议房屋不享有排除执行的权利，请求依法驳回其异议请求。 经审查查明，本院在执行刘坤华与江邦福、鑫顺公司借款合同纠纷和四川省蜀新建筑工程公司与鑫顺公司建设工程施工合同纠纷两案中，查封了鑫顺公司36套房产，并对其中已具备处置条件的20套房产依法进行了公开拍卖，并在两次拍卖流拍后对其中19套房产按照两案申请执行人达成的协议分别抵偿债务（剩余的1套房产因有案外人提出异议而暂未处置），2015年11月30日，本院作出（2014）眉执字第109-2号（2013）眉执字第50-6号执行裁定，将鑫顺公司位于洪雅县××镇文化街××号，监证号为0010758下包括X楼X号在内的15套房产抵偿给刘坤华，并向洪雅县房管所发出了协助执行通知书。 另查明，成都仲裁委员会2014年9月15日作出的（2014）成仲案字第221号裁决书查明，被申请人鑫顺公司将其名下位于洪雅县××镇文化街××6187.67平方米房产（洪雅房权证监证字第××号，权XXXX680）为被申请人江邦福借款本金、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用向申请人提供抵押担保，并在洪雅县房管所办理了房屋他项权证登记。该裁决书第（三）项裁决内容为“如被申请人江邦福不能履行本裁决第（一）项付款义务，则申请人刘坤华可以就依法拍卖、变卖被申请人洪雅县鑫顺房地产开发有限公司位于洪雅县××镇文化街××6187.67平方米房产（洪雅房权证监证字第××号，权XXXX680）所得的价款，在本裁决第（一）项付款义务范围之内优先受偿”。 上述事实，有本院（2014）眉执字第109-2号（2013）眉执字第50-6号执行裁定和协助执行通知书、成都仲裁委员会（2014）成仲案字第221号裁决书，以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”现案外人杨利华虽然提交了部分证据材料，但并未提交相关转账凭证，仅凭鑫顺公司的2份收据不能认定其已实际支付了购房款，其所提交的证据不足以证实其所购房屋符合上述二十八条或二十九条情形，对其异议主张应不予支持。同时查明事实表明，申请执行人刘坤华对涉案房产享有抵押权，已经办理了抵押登记，其抵押优先受偿权已为生效的仲裁裁决所确认，本院已依据仲裁裁决确认的事实对包括涉案房产在内的抵押资产依法进行了处置，并在流拍后根据申请执行人的申请裁定以物抵债，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”据此，案外人杨利华的异议也不能得到支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回案外人杨利华的异议。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向执行法院即四川省眉山市中级人民法院提起诉讼。 审判长 韩 胜 审判员 颜 毅 审判员 高 萍 二〇一九年四月三十日 书记员 陈艳玲 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，异议人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。异议人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人原因未办理过户登记。 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百六十五条异议人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）异议人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）异议人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回异议人执行异议裁定送达异议人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。