海南省澄迈县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9023民初274号 原告：崔小海，男，1979年6月10日出生，汉族，住海南省澄迈县。 诉讼委托代理人：陈创乾，澄迈县金江法律事务所法律工作者。 被告：海南淅江椰香村建设开发有限公司，住所地海南省海口市机场西路杭州大厦**。 法定代表人：武文勇，该公司董事长。 诉讼委托代理人:黄良盛，海南刚峰律师事务所律师。 诉讼委托代理人：龙月萍，海南刚峰律师事务所律师。 原告崔小海与被告海南淅江椰香村建设开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月19日公开开庭进行了审理。原告崔小海的诉讼代理人陈创乾，被告海南淅江椰香村建设开发有限公司的诉讼代理人黄良盛、龙月萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔小海向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告购房面积误差款118249.80元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由；2016年12月22日原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《澄迈县住房保障与房产管理局产权式酒店客房买卖合同》，约定：原告购买被告建设的的位××县盈滨沙滩地远洋·观海养生度假酒店4#楼（幢）4（层）503房，该产权式酒店客房套内建筑面积共44.43㎡，户型结构为二居室，房高为3米；原告购买的产权式酒店客房为预售商品房，该房为在建商品房；原告与被告约定按以下第2种方式计算该产权式客房的价款，即按每套出售并计价，总金额625000元；交付期限为2017年3月31日前。该合同第十三条约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以套内面积为依据进行面积确认及面积差异处理；合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；该产权式酒店客房交付后，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异的；双方同意按以下第2种方式处理：2、双方自行约定，补充协议约定。该合同附件一房屋平面图中标注了房屋具体数据，写明建筑面积68.78㎡，其中阳台为外线尺寸。合同附件九补充协议中第一、二条约定，该套房屋按套出售并计价，总房款为原合同第五条约定之总金额，该套房屋面积不影响房屋总价款，房屋交付后，产权登记面积与合同约定计价面积发生误差也不影响房屋价款；最终面积数据以产权登记机关实际测量、确认登记的数据为准，房屋面积不影响房屋价款；买卖合同第十三条内容不予生效，以补充协议为准等等。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款625000元，被告于2017年3月31日向原告出具了《海南增值税普通发票》，记载：合同总价625000元，建筑面积64.14㎡。2018年被告向原告发出《椰香村购房合同情况说明》,告知原告购买的远洋·观海养生度假酒店项目4#楼（幢）4（层）503号房,套内面积44.43㎡，套内单价14067.07元，合同总价为625000元整，竣工测绘报告上建筑面积为64.14㎡，套内面积为39.56㎡，实际房屋总价为625000元整。原告认为，一、关于合同效力。原、被告双方2016年12月22日订立的产权式酒店客房买卖合同及附件，系被告提供的格式合同，该合同附件九第一、二条中对于房价、计价方式和产权面积约定：该套房屋买卖按套计价、总房款为原合同第五条约定之总金额，该套房屋面积不影响房屋总价款，房屋交付后，产权登记面积与合同约定计价面积发生误差也不影响房屋价款，最终面积数据以产权登记机关实际测量、确认登记的数据为准，房屋面积不影响房屋价款。原告认为，首先，原、被告签订的产权式酒店客房买卖合同中，明确约定系预售房屋，按套计价，合同中附了所售房屋的平面图，但未约定误差范围，不符合《商品房销售管理办法》第十九条的规定；其次，在商品房买卖中，房屋面积系购房者考量的重要因素之一，即使是按套计价的房屋，面积误差也不应超出必要的范围。本案中，双方订立的产权式酒店客房买卖合同中未约定误差范围，而直接约定误差处理方式为“产权登记面积与合同预定计价面积发生误差也不影响房屋价款”明显系免除卖方责任，加重买方责任的条款，有违合同的公平原则，根据《合同法》第四十条的规定，该条款应为无效条款。二、关于被告是否应向原告返还面积误差房价款的问题。首先，根据《椰香村购房合同情况说明》及《澄迈县房屋建筑面积测绘报告（竣工报告）》,原告购买的房屋实际测绘面积为建筑面积64.14㎡，套内面积39.56㎡，而双方的产权式酒店客房买卖合同约定的房屋套内面积为44.43㎡，附件一房屋平面图中标明的建筑面积为68.78㎡，故原告购买的房屋实际测量建筑面积比合同约定减小了4.64㎡，比实际测量套内面积比合同约定减少了4.87㎡，确实存在面积误差；其次，被告是否应当承担面积误差违约责任的问题。当事人约定按套计价，应当结合面积误差的程度综合考虑分别处理。本案中，被告交付的房屋建筑面积误差比达6.746%[(68.78-64.14)÷68.78×100%]，套内面积误差比达10.96%[（44.43－39.76）÷44.43×100%]，不符合合同约定的面积，误差明显过大，属于严重违反合同，应当承担相应的违约责任，返还原告面积误差价款。三、关于返还面积误差房价款的具体计算问题。原、被告双方在附件九补充协议中约定买卖合同第十三条内容不予生效，那么该十三条中“本条规定以套内面积为依据进行面积确认及面积差异处理”的约定也不予生效，双方未约定面积处理方式是参照套内面积还是建筑面积，原告认为应按套内面积计算即14067.07元/㎡。双方对面积误差处理方式的约定为无效条款，应按照交易习惯并参照有关国家标准和行业标准进行确定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项的规定没有明确按套计算情况下是否适用，但是在当事人约定不明的情况下，应当参照适用。根据《海南省产权式酒店建设销售管理暂行规定》第九条“产权式酒店客房应按套、间等房屋基本单元进行预（销）售”的规定，本案应据此规定处理误差面积的价款问题，被告应当返还原告面积误差房价款118249.8元[44.43㎡×3%×14067.07元/㎡＋44.43㎡×（10.96%－3%）×14067.07元/㎡×2）]。综上所述，被告所售房屋实际面积明显小于合同约定面积，依法应予返还部分的房价款。 被告海南淅江椰香村建设开发有限公司辨称，答辩人椰香村公司与被答辩人崔小海已就被答辩人所购房屋的产权登记面积与合同约定面积存在误差时的处理达成一致，并签订了补充协议，应按双方的约定处理。2017年3月31日答辩人与被答辩人签订了《澄迈县产权式酒店客房买卖合同补充协议》，约定被答辩人所购的远洋观海养生度假酒店4号楼4层503房的实测建筑面积为64.14㎡，套内建筑面积39.56㎡，被答辩人同意答辩人按该房实测建筑面积为其办理产权登记。被答辩人所购房屋按套计价，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定面积误差不进行房款退补。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，答辩人与被答辩人已就答辩人交付使用的房屋面积与买卖合同约定面积不符作出了约定，应按双方的约定处理，即“面积误差不进行房款退补”。因此，被答辩人的诉求无事实和法律依据，应予依法驳回。 原告向法庭提交了如下证据材料：1、居民身份证复印件1份，证明原告的基本身份信息；2、《澄迈县产权式酒店客房买卖合同》复印件1份，证明原、被告签订客房买卖合同及约定房屋套内面积为44.43㎡的事实；3、海南增价税普通发票及收据复印件各1份，证明原告已向被告交清了全部购房款的事实；4、海南利保测绘有限公司《澄迈县房屋建筑面积测绘报告（竣工报告）》复印件1份，证明原告购买的房屋实际面积为64.14㎡的事实；5、椰香村购房合同情况说明书复印件1份，证明被告交付给原告的房屋的实际面积为64.14㎡的事实。 被告向法庭提交了如下证据材料：《澄迈县产权式酒店客房买卖合同补充协议》复印件1份，证明原告所购买房屋实测建筑面积为64.14㎡，套内建筑面积39.56㎡，该实测建筑面积为原告办理所购房屋的产权登记面积以及原告所购房屋按套计价，产权登记面积与合同约定面积误差不进行房款退补的事实。 经庭审双方当事人质证，本院审查后，对原、被告提交的上述证据的真实性以及证明效力予以确认。 经审理查明，2016年12月22日原告崔小海（买受人）与被告海南淅江椰香村建设开发有限公司（出卖人）签订一份《澄迈县产权式酒店客房买卖合同》，约定由原告购买被告在澄迈县老城镇大场村盈滨岛沙滩地开发建设的远洋·观海养生度假酒店4#楼4（层）503号房，（其房屋平面图见本合同附件一、房号以附件一上表示为准），该产权式酒店客房套内建筑面积共44.43㎡，户型结构为二居室，层高为3ｍ；买受人购买的产权式酒店客房为在建预售商品房。《买卖合同》第五条约定“出卖人与买受人约定按以下第2种方式计算该产权式酒店客房的价款:1、按套内建筑面积计价，每平方米（人民币）14067.07元，总金额（人民币）625000元；2、按每套出售计价，总金额（人民币）625000元”。第六条“付款方式及期限。出卖人同意买受人按下列第3种方式按期付款：1、一次性付款；2、分期付款；3、其他方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件九”。第十三条“面积确认及面积差异处理。......该产权式酒店客房交付后产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下第2种方式进行处理：1、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；（2）面积误差比绝对值超出3%的，买受人有权单方解除合同。买受人同意继续履行合同，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人，产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3%内（含3%）部分的房价款及利息自双方确认之日起由出卖人一次性返还买受人，绝对值超过3%部分的房价款自双方确认之日起由出卖人双倍返还买受人。2、双方自行约定：补充协议约定。”等等，买卖合同还对交付条件及期限、买受人逾期付款以及出卖人逾期交房的违约责任作出了约定。合同附件一“房屋平面图”载明房屋的位置编号、建筑面积为68.78㎡，附件九“本合同补充协议，《澄迈县产权式酒店房屋买卖合同》补充协议”，该补充协议约定：一、关于计价方式与价款的补充约定。甲、乙双方确定：（一）该套房屋按套出售计价，总房款为原合同第五条约定之总金额。（二）该套房屋面积不影响房屋总价款，房屋交付后，产权登记面积与合同约定计价面积发生误差也不影响房屋价款。......；二、关于产权面积的补充约定。鉴于该套房屋买卖按套计价，甲、乙双方同意并确认：1、该套房屋产权登记的建筑面积、套内建筑面积均以测绘部门出具的房屋面积测绘技术报告书为准，最终产权登记的房屋面积不影响房屋总价款，甲乙双方互不多退少补；2、《买卖合同》第十三条第1项的内容不适用该房屋，实际以补充协议为准。三、关于《买卖合同》第六条付款方式及期限的补充约定：（一）买受人应按买卖合同第五条、第六条及本协议书约定之付款方式和期限向出卖人支付房价款，买受人未按期支付房价款的应按照《买卖合同》第七条之约定承担违约责任；（二）买受人使用一次性方式支付房付款，应当签订《买卖合同》并于2016年12月22日前向出卖人支付房款总额100%的款项人民币625000元等等。买卖合同及补充协议签订后，原告已向被告支付了购房款652000元，2017年3月31日被告出具一张《海南增值税普通发票》载明被告已收取了原告的购房款625000元，该发票备注中表明原告购买的4#楼4层503房，建筑面积64.14㎡，合同总价625000元。2016年12月10日海南利保测绘有限公司对被告开发建设的远洋·观海养生度假酒店4#楼作出《澄迈县房屋建筑面积测绘报告（竣工报告）》确认该4#503号房的套内建筑面积39.56㎡，建筑面积64.14㎡，户型为1房1厅。2017年3月31日原告与被告签订一份《澄迈县产权式酒店客房买卖合同补充协议》，该协议主要内容：“出卖人与买受人于2016年12月22日签订编号CML000080955的澄迈县产权式酒店客房买卖合同及其补充协议，购买出卖人开发建设的远洋·观海养生度假酒店项目4幢4层503号房屋。目前，项目已通过竣工验收，并由海南利保有限公司完成对该房屋面积实地测量，经出卖人及买受人双方同意，现就该房屋面积达成如下补充协议：1、经实测该房屋的实测建筑面积为64.14㎡，套内建筑面积39.56㎡；2、乙方同意甲方或甲方指定的机构按本补充协议第一条所述建筑面积为乙方办理产权登记。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同约定计价方式为按套出售。故产权登记面积与合同约定面积误差不进行房款退补。”2018年10月8日被告向原告出具了一份《椰香村购房合同情况说明书》，载明：崔小海于2016年12月22日购买我公司开发的澄迈远洋·观海养生度假酒店项目4#幢4层503房，套内面积44.43㎡，套内单价为14067.07元，实际房屋总价为625000元整，竣工测绘报告上建筑面积为64.14㎡，套内面积为39.56㎡，实际房屋总价为625000元整。 另查明，签订合同后，被告已在合同约定的时间内将房屋交付给原告使用。原告在庭审中也承认被告交付的房屋为二居室。 本院认为，原告崔小海与被告海南淅江椰香村建设开发有限公司于2016年12月22日签订的《澄迈县产权式酒店客房买卖合同》及附件、2017年3月31日签订的《澄迈县产权式酒店客房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容并不违反国家法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，双方当事人应当遵照履行。买卖合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，被告也在合同约定的期间内将房屋交付给原告使用。本案双方争议的主要问题有：一、关于格式合同的效力问题。原告主张买卖合同及附件，系被告提供的格式合同，该合同未约定面积误差范围而直接约定误差处理方式，明显系免除卖方责任，加重买方责任的条款，有违合同的公平原则，该条款应为无效条款。所谓格式条款，是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。原、被告签订的买卖合同所使用的是澄迈县住房保障与房产管理局、澄迈县工商行政管理局监制的合同示范文本，在合同说明部分载明了文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定，双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删除，合同签订后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。对合同文本中选择内容、空格部位填写及其它需要添加或删除的内容，双方应当协商确定。对于合同的说明部分，原、被告已阅读并签字确认。合同第十三条对面积确认及面积差异处理，原、被告选择了以补充协议约定处理方式，合同的其他条款也是经双方协商确定的，原被告双方的买卖合同及附件不属于格式条款，原告的主张理由不充分，本院不予支持。二、关于被告应否向原告返还面积误差房价款的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”。本案中，原、被告双方在合同第三条虽然约定了该房屋套内建筑面积为44.43㎡，但合同第五条约定按套内建筑面积计价，每平方米14067.07元，总金额625000元；按套出售并计价，总金额625000元，原、被告选择按每套出售并计价方式交易，且合同附件九《合同补充协议》约定：（一）关于计价方式与价款的补充约定中双方确认该套房屋按套出售并计价，总房款为原合同第五条约定之总金额，该套房屋面积不影响房屋总价款，房屋交付后，产权登记面积与合同约定计价面积发生误差也不影响房屋价款；（二）关于产权面积的补充约定：最终产权登记的房屋面积不影响房屋总价款，甲乙双方不多退少补，买卖合同第十三条第1项的内容不适用该房屋。原告所购买的是在建期房，原告作为完全民事行为能力人，应当预见到建成现房后的面积与合同约定面积有可能不一致，但原告仍然与被告约定选择按套计价方式进行交易，应视为原告接受了该交易方式在房屋面积差异方面可能带来的风险。被告交付的房屋面积与合同约定的面积虽有差异，但被告交付的房屋户型与合同约定的一致，均为二居室。根据双方的买卖合同及附件九和澄迈县产权式酒店客房买卖合同补充协议约定，涉案房屋按套出售并计价，对房屋面积误差不进行房款退补，因此，原告请求主张被告返还涉案房屋面积误差款118249.80元，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条的规定，判决如下： 驳回原告崔小海的诉讼请求。 案件受理费2664元，减半收取1332元，由原告崔小海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审判员  张锋 二〇一九年四月十八日 书记员黄英鹏 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。