广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初22513号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇碧桂园写字楼**。法定代表人：李长江,职务总经理。委托诉讼代理人：梁皓彬，男,该公司职员。委托诉讼代理人：刘映君，女,该公司职员。被告：曾叶芬，女，1977年12月14日出生，汉族，住广东省高州市。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司（以下简称碧桂园物业公司）诉被告曾叶芬物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后,依法适用小额程序,因本案案情复杂,争议较大,于2019年1月21日变更为普通程序。本案于2019年1月10日、2019年4月4日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告的委托诉讼代理人何启欣、梁皓彬（后原告将委托诉讼代理人何启欣变更为刘映君）、被告曾叶芬，第二次开庭原告的委托诉讼代理人梁皓彬、刘映君、被告曾叶芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费3590.4元（暂计至2018年9月）及违约金5522.7元（从逾期之日起按每日千分之五暂计至2018年10月16日，以后计算至清还之日止）；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：佛山市顺德区碧桂园物业发展股份有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园正苑项目提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了物业管理服务。被告于2010年12月购买顺德碧桂园南九路**商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，根据《前期物业服务合同》约定以及原告与被告签订的《顺德碧桂园前期物业服务协议》和补充协议（《顺德碧桂园前期物业服务协议》和补充协议因档案室搬迁，导致资料丢失，至今未能找回），原告应每月按建筑面积为1元／平方米，花园面积为0.25元／平方米（含公共水电分摊，含二次供水费用）收费标准缴交物业服务费，即每月81.6元。另外，原告于2015年4月开展调价，并于2015年6月取得调价后的收费备案（备案号为顺价物业2015-007）。此外，(2016)粤民申7270号（一审，二审，再审）等案件中法庭已对顺德碧桂园物业服务费调价的合法性作出调价有效的判决。根据最新收费备案文件中约定，从2015年6月起，原告应每月按建筑面积为2元／平方米，花园面积为0.5元／平方米（含公共水电分摊，含二次供水费用）收费标准缴交物业服务费，即每月163.2元。原告一直依约向被告提供物业管理服务，被告截止至2016年11月仍按163.2元／月缴交物业服务费，但被告从2016年12月1日起至今一直未支付物业服务费，截止2018年10月16日物业服务费欠款金额3590.4元及逾期缴费产生的违约金5522.7元，合共9113.1元。原告多次向被告催收，被告均无合理理由拒交所欠物业服务费。被告曾叶芬辩称，原告是以合同纠纷案由起诉，我没有收到合同，我希望原告提供有我签名的合同，原告不应该以袁某某案件作为证据并计收物业服务费。当事人围绕诉讼请求提交了证据，经质证后，当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：1、固定收费明细、欠费明细复印件1份。原告用以证明被告有欠费，且证明被告欠费的时间段。被告认为，我一直以来是以1元的标准交物业费，原告按调价后的收费标准违反了我签的合同，我按照合同的约定是交到了2017年的11月份。本院认为，对上述证据的涉及实际收费金额的事实予以采信，对于应执行的收费标准结合其他证据另行认定。2、备案回执复印件1份。原告用以证明我方的调价合法有效。被告认为，原告提交的该回执不是具有收费标准法律效力的文件，物管费物价局管理的是最高限价，对具体某物业管理区域的管理费用不指定价格，根据物权法，物业的收费标准是市场行为，物业服务企业与业主之间关于调整物业服务费的行为以意思自治为原则，不以备案行为作为生效的条件。本院认为，对其真实性予以采信，但对此次调价的效力问题，应结合其他证据进行认定。3、广东省高级人民法院（2016）粤民申7270号民事裁定书1份。原告用以证明我方的调价是合法有效的。被告认为该裁定是个人行为，对我的案件无效。本院认为，该证据属于生效法律文书，本院予以采信。4、物业前期服务合同复印件1份。被告用以证明该合同是原告篡改单价的。原告认为，调费之前被告是按照1元交纳物业费，合同的篡改问题是我方工作人员的笔误。本院认为，该合同虽然存在篡改单价的事实，但原告并非以该合同为依据计算被告的物业服务费，与本案的事实和责任认定没有关联性，本院不予采信。5、本案的民事起诉状复印件1份。被告用以证明与原告没有合同关系，原告起诉我没有依据，是不成立的，没有看到我名字的合同我不认可，我与原告不存在缴费义务。原告认为，上次庭审已经对合同遗失进行了说明，收楼入住登记表，发票、扣费协议已经说明业主与物业建立的合同关系，业主有缴费义务，补充提交营销合同。本院认为，双方合同关系的成立并非以是否存在书面合同作为必须的前提条件，应结合双方实际履行情况综合判定，故对于被告的待证事实不予采信。6、碧桂园物业公司关于正苑调整物业费的公告、关于物业费收费调整的表决结果确认表复印件各一份。被告用以证明碧桂园作为上市企业，弄虚作假，第一份公告明确了按照7500户、调价的范围和地址，其中明确写了碧桂园的范围是中区、南区、西区、北区、中南区、中北区、花园区，然而表决结果确认表中总户数是14503户，同意票是7384户，这两份证据是否是出自原告公司，以哪份为准。原告认为，正苑只有7500户没有异议，但是调费的主体是以顺德碧桂园小区而不仅仅是正苑。根据（2015）佛中法民三终字第1390号民事判决书已经对调价主体的合法性有明确描述。本院认为，对该证据的真实性予以采信，但投票的区域范围、效力问题应结合其他证据综合进行确定。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:佛山市顺德区碧桂园物业发展股份有限公司(甲方)与广东碧桂园物业有限公司(乙方)签订的碧桂园正苑的《前期物业服务合同》关于物业基本情况的约定是，“物业名称：碧桂园正苑；物业类型：住宅/商铺及其他物业；---备注：碧桂园正苑项目包括以下苑区：中区、南区、西区、北区、中北区、中南区、花园区、豪园区。”关于物业管理服务费用的约定是，“第五条本物业管理区域内的物业管理服务收费实行包干制。一、乙方按以下标准收取物业管理服务费：1、属甲方或其他业主所有的物业若为住宅的，物业管理服务费由甲方或其他业主按其所有的物业的所有面积交纳，具体标准为：中区、南区、西区、北区、中北区和中南区的物业或商品房的房屋建筑面积每月每平方米1.0元，花园面积每月每平方米0.25元；豪园区的物业或商品房的房屋建筑面积每月每平方米2.0元，花园面积每月每平方米0.5元…物业管理服务费收取标准每年度按物价指数及实际收支情况予以调整并通知甲方和其他业主…”关于合同期限的约定是：“第二十五条本合同期限自业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。”顺德碧桂园小区自1992年开始陆续开发建设，至今未成立业主委员会。曾叶芬于2010年12月购买位于佛山市顺德区北滘镇三桂村委会碧桂园南九路**商品房，建筑面积为81.6平方米（套内建筑面积为75.8平方米），该房屋位于顺德碧桂园正苑范围。曾叶芬于2010年12月27日办理了入住登记,同日签订了《业主委托农业银行代缴费用委托书》，委托银行按月代收物业服务费,以当月收取上月费用的方式进行。碧桂园物业公司按每月81.6元通过银行代扣物业服务费至2015年5月，从2015年6月起，碧桂园物业公司按每月163.2元通过银行代扣或支付现金方式收取物业服务费至2016年11月。之后,曾叶芬认为物业公司加价无效而拒付费用，从2016年12月至2018年9月欠缴物业服务费3590.4元，碧桂园物业公司因此向本院提起诉讼。另查明，2015年3月1日，碧桂园物业公司以经营亏损为由，张贴公告对物业服务费进行调整，并从2015年3月起开始按调整后的标准收取物业服务费，因部分正苑业主对调整物业服务费有异议，因此碧桂园物业公司将已按新标准扣收的费用分摊至下月的费用，并从2015年4月份重新启动新一轮物业服务调整方案，经征询业主意见、公示表决结果、向主管部门备案后，2015年6月4日向业主公示调整后的收费标准：建筑面积2元/平方米/月、花园面积0.5元/平方米/月。之后部分业主向本院提起诉讼，其中袁某某请求确认物业公司调整物业服务费收费标准的行为无效并退回多收的物业服务费。该案经（2015）佛顺法滘民初字第831号判决驳回原告的诉讼请求。袁某某提起上诉后，佛山市中级人民法院作出（2015）佛中法民三终字第1390号民事判决书认为，一、碧桂园物业公司于2015年6月调整物业服务费收费标准的行为无效是否成立问题：碧桂园物业公司从2015年4月开始发布调整物业服务费意见征询的通知，并通过收集意见征询表和电话、微信、短信确认相结合的方式向业主征询意见，2015年5月4日公开点票并公示表决结果，2015年6月4日提交佛山市顺德区发展规划和统计局备案后公示通知业主，程序得当。对于碧桂园物业公司统计的“双过半”征询结果，其提交的证据已达到相关司法解释的证明标准。二、关于袁某某主张不应当将西苑业主的意见也纳入此次征询意见范围的问题：在本案中，袁某某所在的正苑和西苑均属于顺德碧桂园小区，通过坐落在碧江河上的碧桂园大桥相连，地理上相通，共享会所、楼巴等公共设施，两个园区均由碧桂园物业公司统一提供物业服务，袁某某未提供任何证据证明碧桂园物业公司为两个园区提供的物业服务标准存在不一致之处。因此，正苑业主缴纳物业费的情况对包括西苑在内的整个碧桂园小区的物业服务水平均有影响，进而影响到西苑业主获得物业服务的质量，故碧桂园物业公司将西苑业主纳入征询范围并无不当。因此判决驳回上诉，维持原判。之后，袁某某申请再审，广东省高级人民法院作出（2016）粤民申7270号民事裁定书，认为“一、二审判决根据双方当事人的举证情况，依据关于民事诉讼证据的规定，对袁某某的主张不予采信并无不当”，因此裁定驳回再审申请。本院认为，本案为物业服务合同纠纷,原告认为与被告签订了书面合同,但原告以丢失为由未能提供合同原件,而被告否认双方签订了合同,因此认为原告按合同约定收取物业服务费没有依据。经审理查明，被告的物业在原告管理的小区范围，原告已经向被告提供了物业服务，被告于2011年1月至2015年5月按建筑面积1元/平方米标准每月缴纳了物业服务费，因此双方构成事实的物业服务合同关系，双方应参照同期的物业服务合同条款及实际履行情况确定并履行各自义务。根据相关法律规定，既判力是指生效民事判决的裁判的诉讼标的对双方当事人和法院所具有的强制性通用力。本案主要争议是原告于2015年6月份的调整物业服务费收费标准是否有效问题。原告调整物业服务费收费标准后，部分业主已就该调整收费行为提起诉讼，经佛山市中级人民法院作出终审判决，确认原告的调整收费行为合法有效，生效判决具有既判力，对案涉业主具有约束力。被告认为调整收费行为无效所提供的证据，在上述诉讼中已经进行了审理，被告没有提供新的证据并足以推翻生效判决的结果。因此，被告应从2015年6月开始按照调整后的收费标准（建筑面积2元/平方米、花园面积为0.5元／平方米）缴纳物业服务费，被告没有按照新标准每月缴费，已经构成违约，应承担继续履行及相应的违约责任，原告请求被告支付2016年12月至2018年9月的物业服务费3590.4元，理由成立，本院予以支持。原告主张按合同约定每日千分之五计算违约金，但其不能提供合同依据，原告应承担举证不能的不利后果，因被告已委托银行每月扣收物业服务费，原、被告的交易习惯是当月扣收上月的费用，因此，应扣收费用的当月期满后，从下月1日为违约责任开始日期，本院酌定按照同期银行贷款年利率4.75%上浮50%即7.125%，计算至2018年10月16日为217.25元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告曾叶芬应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司支付2016年12月至2018年9月的物业服务费3590.4元及违约金217.25元（另违约金以欠费本金从2018年10月17日起按年利率即7.125%计算至实际还款之日止）；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司负担29.11元，被告曾叶芬负担20.89元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  谭文斌审 判 员  江健怡人民陪审员  龙海涛二〇一九年四月十二日书 记 员  樊利芝