成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0116民初5114号 原告（执行案外人）：许皎，男，1985年9月10日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：肖川，四川宏坤律师事务所律师。 被告（申请执行人）：小松（中国）融资租赁有限公司，住所地上海市浦**陆家嘴环路**恒生银行大厦****。 法定代表人：张全旺。 委托诉讼代理人：刘家峰，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告（被执行人）：陈明贵，男，1971年12月31日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 被告（被执行人）：严利，女，1977年10月3日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 原告许皎与被告小松（中国）融资租赁有限公司（以下简称小松公司）、陈明贵、严利案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告许皎及其委托诉讼代理人肖川、被告小松公司的委托诉讼代理人刘家峰到庭参加诉讼。被告陈明贵、严利经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。 许皎向本院提出诉讼请求：停止成都市双流区人民法院（2017）川0116执3897号执行裁定书的执行，并不得执行许皎购买的位于巴中市巴州区（城市映象）1单元11楼4室的房屋[产权证号：川（2017）巴中市市不动产权第0××9号]（以下简称“案涉房屋”），并立即解除对该房屋的查封。事实与理由：许皎于2014年10月因生小孩急需购房，经人介绍于2014年10月购买了陈明贵所有的案涉房屋，并于同月搬入涉案房屋居住至今。许皎与陈明贵于2014年11月5日签订《二手房买卖合同》并在当日分两次支付了260000元（其中给付了30000元现金，230000元通过工商银行转款），后偿还了两个月按揭款后，一次性偿还了信用社贷款308000元，现仅有6000元房款未支付陈明贵，待办理完过户手续后支付。涉案房屋的产权于2017年9月1日才办理下来，在2017年11月5日陈明贵才交付给许皎。但在2017年9月6日，贵院将涉案房屋进行查封。许皎在2018年4月3日欲申请公积金时，要求陈明贵办理过户才得知房屋被法院查封。 小松公司辩称，1.案涉房屋迟迟未办理过户手续系许皎自身原因造成，其自身具有重大过错；2.案涉房屋系陈明贵、许皎夫妻共同财产，陈明贵单方出售该房屋，其与许皎签订的《二手房买卖合同》应属无效。 陈明贵未作答辩，也未提交任何证据。 严利未作答辩，也未提交任何证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：许皎陈明贵、严利的身份信息、（2016）川0122民初648号民事判决书、（2017）川0116执3897号执行裁定书、协助执行通知书、二手房买卖合同、银行交易明细、收条、支付宝转账记录、微信转账记录、证明、收据、说明书、不动产权证书、（2018）川0116执异54号执行裁定书等本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在审理小松公司与陈明贵、严利融资租赁合同纠纷一案中，于2016年4月1日作出（2016）川0122民初648号民事判决书，判决：一、陈明贵、严利在判决书生效后十日内返还小松公司租赁物小松PC210LC-8型，机号DBBF2555的挖掘机的1台；二、陈明贵、严利于判决生效后十日内向小松公司支付租金246165元以及迟延支付损害金（截止2015年12月25日为95024.17元，从2015年12月25日起至租金全部付清之日止，以租金246165元为基数按年息18%计算）；三、驳回小松公司其他诉讼请求。判决生效后，陈明贵、严利并未履行判决书确定的义务，小松公司向本院申请执行，本院立案执行，案号为（2017）川0116执3897号。本院于2017年9月6日作出（2017）川0116执3897号执行裁定书，查封被执行人陈明贵所有的位于巴中市巴州区（城市印象）118号栋1单元11楼4号的房屋【产权证号：川（2017）巴中市市不动产权第0××9号（原监证0××0号），面积：108.04平方米】，查封期限为3年。并于同日向巴中市不动产登记中心送达上述执行裁定书及协助执行通知书。 2014年11月5日,陈明贵与许皎签订《二手房买卖合同》，约定陈明贵将案涉房屋出售给许皎，房屋总价为607，000元。付款方式约定为：1.本合同签订后3日内，买方向卖方支付约定应交人民币260，000元（含已付定金20，000元）。2.该房屋过户到买方名下并完成房屋验收交接后3日内，买方向卖方支付约定总金额的下欠部分，即人民币50，000元。权属转移登记约定为：双方同意自本合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。许皎陈述合同签订前已支付陈明贵定金30，000元，并于合同签订当日分两次通过转账支付陈明贵房款230，000元，共计260，000元。陈明贵当日向许皎出具《收据》，载明收到此款。许皎陈述分别于2014年11月11日、2014年11月14日替陈明贵还了案涉房屋两个月的银行按揭贷款共3100元，另于2015年3月11日替陈明贵结清了案涉房屋的所有按揭款共计303，644.93元，陈明贵于同日向许皎出具《收条》，载明收到许皎购房款386，600元。2016年8月30日，许皎通过支付宝向陈明贵支付10，000元，陈明贵出具《收条》，载明收到此款。2017年11月5日，许皎通过微信转账20，000元，陈明贵出具《收条》，载明“今收到许皎购买城市印象小区一单元十一楼四号购房款2万元，下欠1万1千元，待房屋办理过户后付清。至2017年11月5日已分三次共计收到购房款620，000元。许皎又分别于2017年12月13日、2017年12月29日、2018年1月6日通过微信转账1000元、2000元、1000元共计4000元给陈明贵，陈明贵未出具收条。许皎陈述截止本案审查之日，尚有6000元房款未支付陈明贵，待过户手续完成后支付陈明贵。 另查明，巴中市利达物业管理有限公司于2018年4月3日出具《证明》一份，证明许皎及其家人于2014年10月搬入案涉房屋居住属实，并证明案涉房屋自2014年10月起房屋物业管理费等费用一直由许皎本人缴纳。许皎提供了其从2014年10月至2017年6月缴纳物业费的3张收据。陈明贵于2018年4月8日出具《说明书》一份，载明将案涉房屋全款卖给了许皎，从合同签订后，按揭贷款等均是许皎偿还，并实际占有使用至今。 同时查明，巴中市国土资源局于2017年9月1日颁发了案涉房屋不动产权证书。案涉房屋的开发商于2017年9月12日前往巴中市国土资源局领取了房屋不动产权证书，该房屋至今登记在陈明贵名下。许皎已将剩余购房款6000元支付至本院案款账户。许皎于2018年4月17日向本院提出执行异议，本院于2018年4月26日作出（2018）川0116执异54号执行裁定书，驳回许皎的异议请求。 本案的争议焦点：本院是否应当解除对涉案房屋的查封并停止对涉案房屋的执行。 本院认为，本案属于案外人执行异议纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，许皎的执行异议申请能否成立，关键在于许皎就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，许皎在本院查封前已签订该房屋买卖合同并实际占有、使用该房屋。案涉房屋产权证在颁发前，许皎客观上无法办理该房屋过户手续。在案涉房屋不动产权颁发至本院将案涉房屋查封期间，许皎亦不能及时知晓该房屋可以过户的条件成立，故对于该房屋未能及时过户，许皎并不存在过错。许皎对该房屋的所有权属于绝对权，足以排除强制执行。因此，许皎要求解除对诉争房屋的查封以及确认诉争房屋归许皎所有的请求成立，本院予以支持。关于小松公司提出案涉房屋系陈明贵、严利夫妻共同财产，陈明贵签订的《二手房买卖合同》系无效合同的抗辩理由，因其并非主张合同无效的适格主体，本院对小松公司的该项主张不予审查。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、停止对位于四川省巴中市巴州区1单元11楼4室房屋的执行； 二、解除登记在被告陈明贵名下的位于四川省巴中市巴州区（城市印象）1单元11楼4室的房屋[产权证号：川（2017）巴中市市不动产权第0××9号]的查封； 案件受理费100元，由被告陈明贵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 （2018）川0116执异54号执行裁定书于本判决生效之日自动失效。 审 判 长  孙 毅 人民陪审员  沈成燕 人民陪审员  胡开英 二〇一九年四月十二日 书 记 员  赵 杨