广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0229民初481号原告：翁源县翁江物业服务有限公司。法定代表人：杜就，总经理。委托诉讼代理人：刘学求，男，该公司员工。委托诉讼代理人：季冠先，男，该公司员工。被告：徐步锋，男，1987年5月19日出生，汉族，住址：翁源县。原告翁源县翁江物业服务有限公司（以下简称“翁江物业公司”）与被告徐步锋物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，并书面告知双方当事人。本院审查后，认为本案应适用简易程序的其他规定审理。本院依法适用简易程序的其他规定于2019年3月6日对本案进行了审理。原告委托诉讼代理人刘学求、季冠先及被告徐步锋到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告翁江物业公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即向原告支付由2014年12月至2017年6月所欠物业服务费4491.44元。滞纳金4241.94元，合计8733.38元。2、判令被告承担本案全部诉讼费用及诉讼过程中所产生的一切包括但不限于：查档费、刊登公告费等属于本案所需支付的关联费用。事实与理由：原告是翁源县翁江新城小区物业服务企业，被告是物业业主，原告于2013年3月29日与翁江新城小区开发单位翁源县翁江房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，就原告提供物业服务及被告支付物业服务费等问题进行了约定。从2014年12月起，被告一直拖欠物业服务费，经多次催促仍拒不支付，欠费金额达到（含滞纳金）8733.38元，严重损害原告权益。为此，特请求法院依法判处。被告徐步锋辩称：关于答辩人徐步锋的与被答辩人翁源县翁江物业服务有限公司的物业服务合同纠纷一案，答辩人针对被答辩人提出的诉讼请求及所依据的事实和理由，提出答辩意见如下：一、被答辩人主张的部分诉讼请求已过诉讼时效，恳请法院驳回该部分的诉讼请求。被答辩人起诉的时间为2019年1月，而其诉请的物业管理费的计算起点为2014年12月，根据《民法总则》及其司法解释关于诉讼时效的相关规定，被答辩人主张的部分物业服务费及滞纳金已过诉讼时效，不应得到支持，请求法院对超出诉讼时效部分的诉请予以驳回。二、被答辩人要求答辩人支付物业服务费用及滞纳金无理无据，恳请法院驳回其全部诉讼请求。（一）开发商与被答辩人签订的《前提物业服务合同》为无效合同。根据《物业管理条例》第二十四条第二款：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”以及《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条：“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认为为无效：（1）建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的……”的规定，开发商在选聘被答辩人作为物业服务企业的过程中违反了相关法律规定，其所签订的《前提物业服务合同》应为无效合同。（二）答辩人与被答辩人并非合同相对方，被答辩人无权依据该合同向答辩人主张权利。《前期物业管理服务协议》系开发商与答辩人所签订，答辩人与被答辩人从未就物业服务问题签订过任何协议，被答辩人作为第三人，无权依据上述合同向答辩人主张权利（要求答辩人支付物业服务费用及滞纳金）。（三）《前提物业管理服务协议》规定按日收取5%滞纳金的有关条款系格式条款，违反法律规定，应予无效。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”以及第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，《前提物业管理服务协议》规定按日收取5%滞纳金的有关条款系格式条款，但签订合同时既未对答辩人采取过合理的方式提请答辩人注意免除或者限制其责任的条款，也未对该条款予以说明。同时，该合同仅规定业主应缴纳5%滞纳金，对开发商/物业公司的违约责任只字未提，显然也上述法律条文的规定不符，关于收取滞纳金的条款应属无效。三、答辩人未向被答辩人支付物业服务费用，系同时履行抗辩权。被答辩人虽在小区提供了一段时间的物业服务，但其物业服务质量差，管理水平低，与合同约定的标准相差甚远。（—）小区设施没有完善第一期工程（1、2栋）2013年7月1日交楼时还没有花园，第二期工程（6、7、8栋）2013年10月1日交楼时花园连通道都还没完全铺好，业主出入走的是泥泞小道，直至2015年4月30日（9、10、11栋）交楼花园才基本成型。交楼时，业主用电都是开发商接到施工场地的建设临时用电，2016年1月才使用供电公司的正式用电，电梯没有配备备用电源，遇到停电业主只能走楼梯，有的业主还因此被困在电梯里。（二）人车分流涉嫌欺诈，封闭式小区管理完全是空话小区大门在2016年7月1日才安装好电动伸缩门，才开始使用门禁卡出入，具体到各栋住宅楼的入户大堂出入门禁2017年1月才开始启用，室内可视对讲机至今还未完善（有的住户至今还未安装，即使安装了也无法正常使用）门禁的启用至今还形同虚设，外来闲杂人员可以随意出入小区，小区围墙开发商允许小区外的居民私自凿开安装出入大门，造成鱼目混杂，致使小区入住以来，经常发生盗窃案件，据不完全统计，近几年来发生的案件就有30起之多，其中已报案的就有10多起。另外，车辆入口经常人车争道，险象环生。（三）消防安全设施极其简陋，形同虚设有的消防栓只有一个空箱，顶楼消防水管位置被动，封堵了卫生间排气管道、油烟道，顶楼共用天台，被加层搭建的房屋，堵死了各栋楼之间的消防逃生通道，完全不符合安全要求，物业公司对此置之不理。致使小区业主生命财产安全完全无法得到保障。（四）电梯质量差，事故频发多次发生业主被困电梯事件，物管公司施救措施不得力，施救不及时，被困业主被困时间普遍超过20分钟，给业主造成很大的心理阴影；物管公司还无视业主权益，于2018年春节期间私自关停电梯，2018年4月23日私自改装电梯设备，加装智能门禁，禁止业主乘坐电梯，给业主生活带来极大的不便。（五）小区违章乱搭乱建现象严重由于物业的不作为，致使一楼公共花园到处是违章搭建的封闭小花园；二、三楼入户大堂天台乱搭的封闭式凉亭到处可见；顶楼消防水管位置被动，封堵了卫生间排气管道、油烟道，顶楼加层搭建的房屋，堵死了各栋楼之间的逃生通道。对此，物业公司只扣压了违规装修业主的装修押金3000元后便不了了之，造成极大的安全隐患。物业公司简直视业主生命为儿戏。（六）乱收费现象严重强制收取每户业主18300元的基础设施费（水电工料费3415元、有线电视工料费100、入户门2300元、小区智能化系统12485元）；强制向业主收取垃圾清理费、电梯使用费，既然交楼后就开始计收物业管理费，为何还要收取业主装修期间的垃圾清理费、电梯使用费？以上收费项目依据为何？（七）业主收楼装修时被强制签订物业服务合同。开发商、物业公司在业主收楼装修时，强制业主签订物业服务合同，收取装修押金，电梯使用费，垃圾清运费，否则不发装修许可证，不交入户门钥匙。（八）小区车辆出入口由于不是专用通道，尤其是出口消防通道与外面村道共用，长期被乱停乱放车辆和非法安装的铁柱占用，物业不闻不问，造成经常堵塞，车辆无法正常通行，如发生火警，消防车根本无法驶入。（九）物业公司未经业主许可，于2016年春节期间，违规私自将属于业主所有的小区广场租给他人开设游乐场，谋取利益。（十）物业公司管理人员素质低下，态度恶劣，时任物业公司经理刘某球经常与小区业主吵架，甚至斗殴，言行举止颇具黑社会性质。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，业主每期物业管理费的给付与物业企业提供的物业服务之间存在对价关系，双方负有同时履行义务，因被答辩人履行义务不符合标准，故答辩人有权拒绝向其支付物业服务费用。四、被答辩人未经催收即要求答辩人支付滞纳金，不符合法律规定。被答辩人向法庭提供的书面催交通知单存在重大瑕疵，答辩人不予认可。首先，催缴通知单送达方式存在瑕疵。2018年全年答辩人家人都在小区内居住，且答辩人的联系方式直没变，从起诉状上的联系方式即可知道被答辩人对答辩人的联系方式也是清楚的，但被答辩人既未将书面催交通知单交付给答辩人的家人手中，也未与答辩人取得联系，而是简单粗暴的张贴，该送达方式不妥，事实上答辩人及家人也从未见过门口张贴的通知单。其次，该催缴通知单落款时间存在瑕疵。通知单的落款时间任由被答辩人自行打印，是否当天时间无从可信，而且该时间完全可以通过寻找一份旧报纸的方式造假。再次，该催缴通知单的张贴位置存在瑕疵。该照片显示张贴地点为202，但小区内202房众多，被答辩人并不能证明该张贴地点即为答辩人所居住的3栋202房。综上所述，被答辩人无权要求答辩人支付物业服务费和滞纳金，请求法院驳回其全部诉讼请求。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，经综合分析审查判断，符合有效证据特征的，本院予以采信。经审理查明，翁江新城小区（以下简称小区）坐落在翁源县龙仙镇建设二路**，建筑面积为201334.00平方米，系由翁江房地产开发有限公司（以下简称开发商）投资开发的高层电梯住宅及商业小区，被告系小区3栋202房的业主。2013年3月29日，开发商与翁源县翁江物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，选聘翁江物业公司对小区实施前期物业管理服务事宜。2013年5月17日，开发商与被告签订《前期物业管理服务协议》。2019年1月3日，原告以被告拖欠自2014年12月至2017年6月的物业管理费为由诉至本院，要求被告履行支付义务，并按照日千分之一的标准支付滞纳金。被告则以“前期物业服务合同无效且被答辩人未提供物业服务，被答辩人无权主张物业服务费；小区物业服务质量差，应当调低物业服务收费标准；1.5元/平米/月的收费标准无效；被答辩人从未书面催收，应当驳回起诉；物业服务费的起算时间应当为满足房屋交楼条件下的交付时间；不应支持滞纳金诉求，即使支持也因为滞纳金标准过高应当予以调低；不应支持超过诉讼时效的物业服务费”等理由作辩。庭审中，原告确认以下事项：1、原告向小区提供物业服务的时间截至2017年6月止，从2017年7月起退出小区物业服务。2、原告提供的物业服务的确存在一些问题，但不能全盘否认整个物业服务业绩。法庭调解阶段，因双方均不同意调解，调解不成。另查明，翁江物业公司成立于2012年4月26日，2012年5月31日被韶关市住房和城乡规划局授予《物业服务企业资质证书》，资质等级为三级。2014年5月13日，翁源县物价局对翁江物业公司发出《备案回执》，回执载明：“你单位的申请资料齐全，申请备案的收费标准符合政府指导价管理规定，同意备案。”再查明，小区业主大会于2016年7月23日成立，首届业主委员会于2016年8月23日在翁源县住房和城乡规划建设局登记备案。2016年11月24日，业主委员会向翁江物业公司发函，就小区物业管理费收费标准提出方案意见，但双方并未就该意见达成合意。2018年1月28日，业主委员会再次向翁江物业公司发函，要求按照阶梯收费方案收取物业管理费，并以分期支付的方式督促物业公司修复瓷砖脱落问题，双方就该方案亦未达成一致意见。原告曾于2018年7月13日就与被告的物业合同纠纷提起诉讼，撤回起诉后，再次于2019年1月3日提起本案诉讼。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，现原告诉请被告交纳拖欠的物业管理费及产生的滞纳金，针对被告提出的抗辩事由，本院作如下辨析：一、开发商与翁江物业公司签订的《前期物业服务合同》是否有效？被告应否向原告支付物业管理费？根据《物业管理条例》第二十四条第二款“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”及《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效：（1）建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的；”的规定，被告主张开发商与翁江物业公司签订的《前期物业服务合同》无效，原告未能举证予以反驳，本院认定《前期物业服务合同》为无效合同。虽然合同无效，但从本院查明的事实来看，被告已实际接受了由原告提供的物业服务，原、被告双方在事实上形成了物业服务合同关系，被告应当向原告交纳物业管理费用。二、原告收取物业管理费的标准是否符合有关规定？根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第九条第一款的规定：“实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。”经查，原告按照1.5元/平方米/月的标准收取物业管理费，已经在翁源县物价局办理登记备案手续，物价部门在《备案回执》中载明“申请备案的收费标准符合政府指导价管理规定”。因此，本院对原告的收费标准予以认可。三、被告提出的调低物业费收费标准的抗辩理由应否支持？原告主张滞纳金应否支持？综合被告所举证据、双方质证情况、本院依据同类案件其他被告申请调取的公安机关报警记录以及原告当庭自认的事项，本院对原告提供的物业服务质量存在问题予以确认。关于调低收费标准的问题。首先，根据被告与开发商签订的《前期物业管理服务协议》第七条违约责任“（一）甲方委托的物业管理企业未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求开发商督促物业管理企业限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应给予赔偿并承担相应的法律责任”的约定，若原告提供的物业服务质量不达标，被告依约应当与开发商或者原告进行沟通协商，督促原告改正，如若造成损失，可以主张对方赔偿，而非采取拒交物业管理费或者单方要求降低收费标准的方式进行权利救济。其次，根据原告列举证据，小区物业服务质量问题，如消防设施、电梯使用、封闭式管理、违章搭建等，并非仅对被告一户，而是涉及到整个小区业主的权益。在此情形下，因小区业主大会及业主委员会均已成立，被告可通过业主委员会与原告就物业管理问题进行协商解决。在沟通无效、无法改善的情况下，根据《物业管理条例》第十一条的规定，业主可通过召开业主大会对原告进行解聘，并另行选聘物业管理企业，依法充分保障合法权益。第三，因物业服务行业的特殊性，对物业服务质量的评定带有较多的主观感受，根据现有证据无法准确评估原告提供的物业服务质量达到何种程度，每一项服务项目对应的收费标准亦无明确约定，若支持被告调低收费标准的主张，一是在尺度的把握上不够严谨，二是对小区已经依约交纳物业管理费的业主而言显失公允，且容易引发社会不稳定因素。因此，被告主张调低物业费收费标准的抗辩理由，本院不予支持。关于滞纳金的问题。物业服务合同属继续性合同，有着履行顺序上的特殊性，因为本院认定了《前期物业服务合同》为无效合同，所以，原告请求被告支付滞纳金的依据不足，对原告关于滞纳金的诉请，本院不予支持。四、原告诉请物业服务费起止时间。关于物业服务费起止时间，原告举证证明已于2017年6月退出小区，停止提供物业服务，原告诉请物业费的时段为2014年12月至2017年6月。五、原告是否经过书面催交程序？应否驳回原告起诉？原告于2018年6月29日将《管理费催缴通知书》张贴在被告房屋门口。原告提交的《管理费催缴通知书》已张贴在被告房屋门口，虽有瑕疵，但被告未提交相应的证据证明原告未向其书面催收，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”的规定，应视为原告已向被告催交物业费，原告请求被告支付物业费，程序合法，本院予以确认。六、原告诉请是否超过诉讼时效？原告曾于2018年7月13日提起诉讼，撤回起诉后又于2019年1月3日再次提起本案诉讼，主张被告交纳诉自2014年12月始至2017年6月的物业管理费。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的依照其规定。”在2017年10月1日民法总则实施前，普通诉讼时效为二年，民法总则实施后向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，在民法总则施行前已满二年诉讼时效的，诉讼时效为二年，未满二年的，以三年计。意即，2015年10月及之后的物业管理费诉讼时效为三年，故本院支持原告请求被告交纳2015年10至2017年6月间的管理费。2015年9月之前的物业费已超过诉讼时效，对超过诉讼时效部分的物业费，本院不予支持。七、原告乱收费问题。被告指出原告存在乱收费现象，但并未提供相关证据予以佐证，因此，对该项抗辩事由，本院不予认可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条,《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条（第五项）、第十一条、第二十四条第二款、第三十五条、第四十一条之规定，判决如下：一、被告徐步锋应在本判决生效之日起五日内向原告翁源县翁江物业服务有限公司支付自2015年10月至2017年6月共计21个月的物业管理费，按照1.5元/平方米/月，建筑面积96.59平方米的标准计算，总计应付金额为3042.59元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（原告已预缴），由被告徐步锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  邱快爽二〇一九年四月十日书记员  林 辉