湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘12民终678号上诉人（原审原告）：曾文洪，男，1975年1月19日出生，汉族，户籍住址湖南省中方县。上诉人（原审原告）：董春林，女，1976年12月28日出生，汉族，户籍住址湖南省中方县。委托诉讼代理人：周娟，湖南五溪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：怀化市澳海房地产开发有限公司，住所地怀化市鹤城区环城东路（澳海澜庭****），统一社会信用代码：914312005765723278。法定代表人：何平平，总经理。委托诉讼代理人：梁海山，湖南天地人（怀化）律师事务所律师。上诉人曾文洪、董春林与被上诉人怀化市澳海房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案,不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2018）湘1202民初4977号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。曾文洪、董春林上诉请求：撤销原判第二项，改判被上诉人赔偿上诉人因房屋楼层改变而造成的损失40000元。事实与理由：一审判决理由错误。上诉人不存在误解事由，被上诉人实际交付的房屋与沙盘、小区平面图的样品房不同，也与双方签订的《商品房买卖合同》第五条不符，实际交付房屋与合同约定不一致，住宅楼提高了**楼的高度，该违约行为增加了上诉人的爬楼负担，影响了房屋价值及使用功能，应当进行赔偿。怀化市澳海房地产开发有限公司辩称：一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。一、答辩人销售案涉房屋和签订《商品房买卖合同》时系按照房屋报建审批规划设计和房屋测绘报告等资料的标准，标注案涉房屋的房号和层高。不存在交付的房屋是和约定的房屋不一致情况；二、被答辩人购房前对实物房子进行了现场查看，事后又于2018年10月22日，经验房后接受了案涉房屋。足见被答辩人已经认可案涉房屋符合约定；三、《补充协议》第一条明确约定：销售宣传资料、沙盘模型、样板房的画面等仅作为邀约请，最终以竣工后效果为准。且被答辩人无证据证明答辩人销售时宣传住宅一楼进出口与其他栋数无异；四、被答辩人上诉请求，没有具体法律依据和证据依据，也没有证据证明答辩人因履行合同不当给被答辩人造成四万元损失。请求驳回上诉，维持原判。曾文洪、董春林向一审法院提出诉讼请求：一、被告支付原告逾期交房违约金16104.74元（算至2018年10月10日），并从2018年10月11日起每日继续按39.76元计算逾期交房违约金至实际交房之日止；二、判决被告赔偿原告因房屋楼层改变而造成的损失，在庭审中原告明确诉讼请求第二项为40000元。一审法院认定：2016年6月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于怀化市北环路88号“澳海澜庭”第1幢4层403号房，该商品房的设计用途为住宅，该幢房屋建筑层数地上5层，总购房款397648元，采用银行按揭贷款方式支付；被告应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房未超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；由于原告的原因未能按期接受房屋的，双方同意按补充协议处理。同日，原、被告签订《补充协议》一份，《补充协议》约定：销售宣传资料、沙盘模型、样板房的画面等仅作为要约邀请，最终以竣工后效果为准；出卖人经规划部门或设计单位等有关部门同意后可以进行规划变更、设计变更，经有关部门批准的该小区规划设计方案的变更，未改变该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面的，即视为出卖人已全面履行了与买受人所购买的商品房相关的规划方面的全部义务且未影响到买受人所购商品房的质量或使用功能，出卖人可以不通知买受人，买受人对此无异议；经有关部门批准的设计规划变更，已向买受人公示告知，买受人对此同意并无异议，非出卖人原因导致的小区及该商品房规划设计变更，出卖人不承担违约责任等等。2017年8月18日被告向原告邮寄入伙（交房）通知书，原告签收后以未见竣工验收备案表及合格证明，且房屋地上为7层与合同约定5层不符为由拒绝收房。2017年10月17日被告取得1#住宅楼及商业楼竣工验收备案表。2018年10月22日原告办理收房，10月24日诉至法院，形成纠纷。另查明，2013年5月怀化市建筑设计研究院制作“澳海澜庭”一期1#楼剖面图，图面显示1#住宅楼部分从小区内标高楼梯入口计数为7层，从商业楼屋顶平台起计数为5层。2014年8月怀化市城市勘察设计院制作“澳海澜庭”1#住宅楼和商业楼红线图。2014年8月12日被告就其开发的“澳海澜庭”项目1#住宅楼取得建设工程规划许可证（建规[建]字第201408239，壹栋砖混伍层），同日“澳海澜庭”1#商业A段亦取得建设工程规划许可证（建规[建]字第201408240，壹栋框架叁层）。2015年11月26日经测绘，怀化市房地产测量事务所出具怀化市房屋面积预测绘报告，报告记载住宅用途5层，房号为101至403（复）。2015年12月17日被告取得“澳海澜庭”1号楼怀房售许字（2015）第0253号商品房预售许可证。2017年7月21日怀化市规划局经审核就上述住宅楼和商业楼向被告出具《怀化市建设工程规划核实证明书》，认为被告的建设项目符合建设用地规划条件和修建性详细规划，经审定的建设设计方案及建设工程规划许可审批内容。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方合同约定经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》为涉案商品房的交房条件。原告按约已支付全部购房款，被告应当在2017年8月31日前将符合约定的合格商品房交付给原告使用，但被告取得竣工验收备案表的最后日期为2017年10月17日，被告在合同约定交房日就涉案商品房未能取得《竣工验收备案表》，构成违约，应承担违约责任，故法院对原告主张自2017年9月1日起至2017年10月16日按总房款的日万分之一计算逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持，经核算，上述逾期交房违约金为1789元（397648元×0.0001×45天）。“澳海澜庭”1#楼建设规划许可证显示，1#楼分为住宅楼和商业楼两部分，虽建筑物相连接，但分属两个独立报批建筑项，且从1#楼剖面图、红线图、怀化市房屋面积预测绘报告、怀化市建设工程规划核实证明书均可看出，被告并未变更规划设计。被告辩称合同中约定的5层为住宅楼的楼层，非商业楼加住宅楼的楼层，该抗辩理由有相关证据相印证，法院予以采纳，且即使原告签订合同时对合同中约定的建筑楼层5层产生误解，其在收到交房通知到现场查看后也可通过撤销等途径对自身权利予以救济，其在2018年10月22日选择继续履行合同并收房后又以楼层与约定不符为由主张楼层变更损失，无事实及法律依据，法院不予支持。同理，原告在商品房具备交房条件后以被告擅自改变楼层设计为由拒绝收房无事实依据，法院对其2017年10月17日后的逾期交房违约金诉请亦不予支持。原告申请对楼层变更的损失进行鉴定，因查明被告未变更设计，故法院对原告的该鉴定申请不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决:一、被告怀化市澳海房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告曾文洪、董春林逾期交房违约金1789元；二、驳回原告曾文洪、董春林的其他诉讼请求。本案案件受理费1003元，减半收取501.5元，由原告曾文洪、董春林负担445.5元，被告怀化市澳海房地产开发有限公司负担56元。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。本院二审期间，上诉人与被上诉人没有提交新证据。本院认为：根据已查明事实和诉讼请求，本案的主要争议焦点是：实际交付房屋与合同约定是否一致。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效。根据“澳海澜庭”1#楼建设规划许可证，1#楼分为住宅楼和商业楼两部分，虽建筑物上、下连接，但分属两个独立报批建筑项目，且从1#楼剖面图、红线图、怀化市房屋面积预测绘报告、怀化市建设工程规划核实证明书均可看出，被上诉人并未变更规划设计。经查，被上诉人所交付房屋，与其展示的沙盘、小区平面图的样品房确是不同，被上诉人主张合同中约定的5层为住宅楼的楼层，非商业楼加上住宅楼的楼层，上诉人则认为签订合同时，已约定为建筑楼层5层，而非现在的商业楼加上住宅楼的楼层，变为第7层，被上诉人所交付房屋不具备法定条件并擅自改变房屋楼层设计，住宅楼提高了**楼的高度，该违约行为增加了上诉人的爬楼负担，影响了房屋价值及使用功能。对于该争议，上诉人在交接房屋过程中，通过现场查看或检验，如发现实际交付房屋与样品房或合同约定不一致，尚可提出异议，或拒接房屋，或通过依法行使撤销权等途径对自身权利予以救济，但上诉人在2017年10月17日被上诉人取得1#住宅楼及商业楼竣工验收备案表后，于2018年10月22日已选择继续履行合同并接收了房屋，之后又以实际楼层与合同约定不符为由，诉请因楼层变更所致损失，根据2016年6月5日双方所签《补充协议》中“销售宣传资料、沙盘模型、样板房的画面等仅作为要约邀请，最终以竣工后效果为准；”的约定，上诉人的主张与该约定不符，因被上诉人并未变更规划设计，且双方对2016年6月5日所签《商品房买卖合同》已履行完毕，故上诉人诉请赔偿损失四万元，并无事实及法律依据，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，处理正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人曾文洪、董春林负担。本判决为终审判决。审 判 长  张义泰审 判 员  欧晓林审 判 员  舒易成二〇一九年四月十五日代理书记员  唐 菁