广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初26389号原告（反诉被告）：陈伟强，男，1970年7月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：陈健辉，广东都汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霭莹，广东都汇律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：佛山市万悦物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：黄洁凤。被告（反诉原告）：黄洁凤，女，1986年5月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，两被告共同委托诉讼代理人：黄福梅，广东天爵律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：冯燕梨，广东天爵律师事务所实习律师。原告陈伟强与被告佛山市万悦物业管理有限公司（以下简称万悦物管公司）、黄洁凤土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月26日受理后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告提起反诉，本院经审查后决定将被告反诉与本案合并审理，并于2019年3月22日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人陈健辉、李霭莹，两被告的共同委托诉讼代理人黄福梅，均到庭参加了庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告支付2018年6月1日至2018年12月31日期间的租金135000元并支付以135000元本金按月利率2%从起诉之日起至结清租金之日止计付的违约金；2.两被告向原告支付2018年税费13125元；3.两被告拆除东南面增建的篮球场及其附属设施；4.两被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年8月5日，原告与两被告签订《租赁合同》，约定原告将座落在佛山市南海区***南侧的骏鹏百汇广场内部分空地面积按现状转租给两被告使用，计租面积为5500平方米，起始租金为每月每平方米12元。签订租赁合同后，原被告双方委托第三方对承租地块的面积进行测量，后经双方共同确认案涉土地的承租面积为5250平方米。自2018年6月起，被告无故拖欠原告租金，截至2018年12月31日，被告拖欠原告租金高达135000元。另外，两被告违反合同约定，未经原告同意擅自在东南面增设占地面积约200平方米的篮球场及其附属设施，对原告的合法经营活动造成不良的影响。原告就案涉租金的支付以及篮球场及其附属设施的拆除事宜与两被告协商无果，为维护自身的合法权益，故提起诉讼。被告辩称，被告不拖欠原告的租金，并且原告实际多收了被告的租金，应当予以返还。篮球场及附属设施属于合同约定范围之内，原告无权要求被告拆除。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告返还多收取的租金163293.12元；2.原告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告签订的《租赁合同》约定租赁面积最终以实际计算，被告实际租赁面积为4317.58平方米，双方应按照该面积计算租金。原告按照5500平方米计收租金违反合同中最终以实际计算的约定，其多收取的租金已构成不当得利，依法返还给被告。2017年8月5日，原、被告签订《租赁合同》，约定由原告将座落在佛山市南海区狮山镇***广场内部分空地面积按现状转租给被告使用。根据合同第一条约定租赁面积最终以实际计算。并且根据合同第四条第（7）款约定被告在建建筑物必须离开原告原水泥路1米，距离小区围墙及海情山庄8米外才可建建筑物。以上《租赁合同》签订后，被告在承租的地块上建造了商铺。商铺建造完毕，被告对其实际使用的面积进行了多次测算，发现实际使用的土地面积与双方在合同中约定的暂定5500平方米面积不一致。被告实际使用的面积远远少于合同约定的暂定面积。为此，被告曾多次向原告要求按照实际使用的面积计算租金。并多次要求原告共同委托有资质的第三方对被告实际使用的面积进行测量，但原告一直拒绝测量，并坚持要求按照5500平方米计收租金。原告提起本案诉讼后，被告特委托有资质的第三方对被告实际使用的土地面积进行了测量，经测量案涉土地实际承租的面积为4317.58平方米，原告自用面积为3200.55平方米。按照约定离开原告原水泥路1米才可建建筑物，因此被告实际使用地块与原水泥路之间1米距离的面积共计182.40平方米的地块不应计算在应收租金范围。二、根据原告提供的其与梁志彬签订的《租赁合同》可证明，其租赁的面积共计8000平方米。退一万步说，假设直接从原告自己使用的3200.55平方米+182.40平方米（原告使用地块中道路与建筑物距离一米的面积）+164.68平方米（被告使用地块中道路与建筑物距离一米的面积）=3547.63平方米中扣除，余下8000平方米（原告承租的总面积）-3547.63平方米（原告自己使用的面积）=4452.37平方米也没有原告主张的面积那么多。由此可见，原告长期多收租金，依法依约应予以返还。三、被告在承租的地块上建造篮球场，并未违反双方约定，属于合理使用。原告无权干涉被告的正常使用行为。综上所述，双方已明确约定租金最终以实际面积计算，并非按照5500平方米计算租金，原告多收取的租金应返还被告。并且篮球场及附属设施是被告合理使用租赁地块的行为，原告无权干涉。为维护自身的合法权益，故提起反诉。针对被告反诉，原告辩称，被告的反诉请求没有事实与法律依据，原告通过与案外人签订租赁合同依法取得涉诉土地的使用权，且案外人也同意原告将其与原告签订的合同项下的土地的使用权转租予被告，因此原被告之间签订的合同是合法有效的。关于租赁面积的问题，涉诉土地的承租面积是在原被告双方对涉诉土地共同测量的前提下自愿签订的。双方最终确定的租赁面积是5250平方米，在2018年5月前被告是一直以该方数为计算基数来向原告支付租金、押金、税金。因此原告认为双方对租赁租金、押金、税金已经达成共识。请求法院驳回被告的反诉请求，支持原告的诉请。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的关于测绘委托资料，属于有资质机构作出，本院确认其真实性。本院经审理认定事实如下：位于佛山××区官窑镇××村厚东村民小组31610.48平方米土地已办理土地使用权证，登记所有权××为官窑镇官窑村委会，登记使用权人为佛山市南海区官窑镇官窑村厚东经济合作社。2014年8月31日，案外人梁志彬（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将座落于佛山市南海区((南侧部分空地面积的土地使用权转租给乙方作商业用途使用，面积合计8000平方米；期限自2014年9月1日至2032年1月31日；等等。2017年8月5日，原告（出租方，甲方）与被告万悦物管公司、黄洁凤（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区狮山镇((广场内部分空地面积的土地使用权转租给乙方作美食广场使用，面积合计5500平方米（附图，最终以实际计算）；租期自2017年8月1日至2027年10月31日止，计租期从2017年8月1日起计，租金每两年在原面积单价的基础上复式递增8%：2017年8月1日至2017年10月31日月租金66000元（12元/平方米）、2017年11月1日至2019年10月31日月租金110000元（20元/平方米）、2019年11月1日至2021年10月31日月租金118800元、2021年11月1日至2023年10月31日月租金128315元、2023年11月1日至2025年10月31日月租金138545元、2025年11月1日至2027年10月31日月租金149655元；租金、水电费每期在当月5日前一次性支付，甲方开具收据，逾期缴交，甲方按应收款每天千分之五计收违约金；乙方支付330000元作为土地、水、电押金，合同期满，甲方无息全额退还乙方；乙方承诺在建建筑物必须离开甲方原水泥路1米，距离小区围墙及海情山庄8米外才可建建筑物；乙方在基建时，必须在空地南面门口即面对官窑文化广场方向的左座商铺近空地方向的墙角向北起计36米后方可建商铺，如有改动需经甲方书面签字同意；租期内乙方拖欠租金超过十五天、水电费或税费超过20天的，属于违约行为，甲方有权解除合同，并无偿收回出租的项目；甲方未经乙方同意提前解除合同，视为违约，甲方双倍退还乙方全部押金外，另赔偿乙方因此造成的经济损失；乙方逾期缴纳租金的，违约金按每日千分之五计付至付清租金止，若逾期一个月不付清租金的，甲方有权终止本合同，收回全部土地使用权，没收保证金，同时乙方在该土地上兴建建筑物及附着物、配套设施归甲方所有；等等。案外人梁志彬在该合同上手写“同意甲方将合同的土地使用权转给乙方”。2017年6月20日，被告向原告转账支付100000元保证金。2017年8月8日，被告向原告转账支付280000元。2017年9月1日，被告向原告转账支付18000元。2017年10月16日，被告分别向原告转账支付100000元、20000元。2017年12月14日，被告向原告转账支付202562元。上述款项合计720562元，包括合同保证金315000元、8-10月租金189000元、11-12月租金210000元、7-12月税金6562元。2018年1月11日、2018年3月6日、2018年3月28日、2018年4月27日、2018年5月25日，被告分别向原告转账支付105000元，原告分别出具收据，确认分别收取2018年1-5月份每月租金105000元。2018年8月2日，被告向原告转账支付150000元，注明为6-7月部分租金。2018年9月3日、2018年9月29日、2018年11月7日、2018年12月8日、2018年12月28日，被告分别向原告转账支付90000元，被告主张上述款项为2018年6-12月期间租金，上述款项合计为600000元。2019年1月28日，被告向原告转账90000元，被告主张该款项为2019年1月份租金。2019年2月25日，被告向原告转账支付86351.6元，被告主张该款项为2019年2月租金。2018年10月17日，原告委托广东都汇律师事务所向被告万悦物管公司发出《律师函》，主张拖欠场地租金高达40多万元，催促被告收到函件后三日内结清租金，否则追究法律责任。另查明，2017年10月9日，广东佛山地质工程勘察基础工程公司测绘涉讼土地面积为5411.51平方米。2019年2月20日，被告委托佛山市地岩测绘技术服务有限公司测量位于佛山市南海区官窑骏鹏广场万悦租用地面积与丰和羊庄面积，测绘涉讼土地面积为4317.58平方米。2018年12月26日，原告提起本案诉讼。2019年2月26日，被告提起反诉。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告提供土地给被告使用，被告支付对价，双方形成土地租赁合同关系，本案为土地租赁合同纠纷。涉讼土地已办理集体土地建设使用权证，原、被告围绕涉讼土地签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。原、被告在2017年8月5日签订《租赁合同》约定计租面积为5500平方米，并注明最终以实际计算，从2018年5月份之前被告一直按计租面积5250平方米作为计租标准缴纳的土地租金且租赁保证金也实际缴纳315000元（5250平方米×20元/平方米/月×3个月），本院采信原告关于在签订租赁合同并经测绘后双方协商确定按5250平方米计收租金的主张。被告直至2019年2月26日才提起反诉主张按4317.58平方米计收租金，距合同实际履行已超过一年，考虑到租赁合同中所约定的租赁土地面积并无明确的四至界线，租赁土地面积测绘方法并不唯一，而被告承租时该土地现状已明确，如果被告对计租面积确有异议，理应在合理期限内向原告提出主张，现被告在原告起诉拖欠租金后才提出计租面积异议，有违诚信原则，本院对被告主张按4317.58平方米计算租金的意见不予采纳，并对其反诉主张原告返还多收的租金163293.12元的反诉请求不予支持。2018年6月1日至2018年12月31日期间被告应缴纳租金735000元（5250平方米×20元/月/平方米×7个月），被告主张其已付款项中600000元为此期间租金，原告主张被告尚应支付拖欠此期间的租金135000元合法合理，本院依法予以支持。虽然被告拖欠此期间部分租金已违反租赁合同约定，但考虑到被告是对租金标准有异议，且一直以其自认的租金标准缴纳租金，故被告尚未构成根本违约，考虑到被告拖欠此期间部分租金造成原告利息损失，本院酌情确定以135000元为本金从原告提起诉讼时按年利息6%计算违约金，原告主张按月2%计算违约金过高，超出部分本院不予支持。原告主张被告支付2018年税费13125元合法合理，本院也依法予以支持。被告建造的篮球场及附属设施是在合同约定的租赁范围内建造，如涉及违章建筑应由相关行政部门处理，本院对原告在本案中主张被告拆除篮球场及附属设施的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）佛山市万悦物业管理有限公司、黄洁凤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2018年6月1日至2018年12月31日期间拖欠部分租金135000元及以此为本金从2018年12月26日起至实际清偿日止按年6%计算的违约金予原告（反诉被告）陈伟强；二、驳回原告（反诉被告）陈伟强其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）佛山市万悦物业管理有限公司、黄洁凤全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费按原告减少后诉讼请求减半收取1631.25元（原告已预交3560.94元），由两被告负担。反诉受理费1782.93元（两被告已预交），由两被告负担。被告佛山市万悦物业管理有限公司、黄洁凤应于上述付款同期迳付还受理费1631.25元予原告陈伟强，本院不另收退。原告陈伟强多预交受理费1929.69元，在判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇一九年四月十九日书记员  成海欣书记员  钟 丹