福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0211民初965号 原告：李建玉，女，1970年7月6日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 被告:厦门益律饲料有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏林董任西二路**。 法定代表人：蔡宗敬，执行董事兼总经理。 原告李建玉与被告厦门益律饲料有限公司（以下简称“益律公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李建玉到庭参加诉讼，益律公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 李建玉向本院提出诉讼请求：1.被告返还房屋租赁款281930元整；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年5月5日前分三次付款，向被告租赁一商住两用房，位于厦门市集美区，原定于2018年12月30日交房。现被告没有履行合同，原告特提起诉讼，望法院判如所请。 益律公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2018年5月5日，益律公司作为出租方，李建玉作为承租方，双方签订一份《房屋租赁合同》，合同载明：一、租赁标的房产的基本情况：1、土地使用权。出租方以出让方式取得位于厦门市集美区土地使用权。【土地房产权证号】厦国土房证第xxxxxxx号。该地块土地面积为7097.48平方米，土地使用年限自2003年9月12日起至2053年9月11日止。2、房产基本情况。租赁标的房产（以下简称‘该房屋’，其房产平面图见本合同10页）位于集美区，目前该房产尚在建设，尚未竣工。该房产属框架结构，层高4.2米。该房产阳台是内阳台。该房产暂测建筑面积为51.54平方米。二、租赁期限及租金：1、租期20年，自2018年12月31日起至2038年12月31日止。2、租金总额为463860元整。……四、房产交付期限：出租方应当在2018年12月31日前（含当日），将经验收合格的房产交付承租方使用……十三、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，任何一方有权向房产所在地的人民法院提起诉讼。等等。同日，双方还签订《补充协议》、《分期付款协议》作为附件，《补充协议》载明：一、鉴于承租方在《房屋租赁合同》中约定承租方以较高的租金向出租方租赁房屋，支持了出租方的经营，出租方承诺自《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，承租方有权优先以总租金1元的价格向出租方承租该房屋，直至2053年9月11日止。土地使用权年限届满后政府允许业主继续使用该房屋的，承租方可继续使用该房屋，但承租方及出租方应向政府部门及其他单位缴纳的各项税费均应由承租方承担，出租方需无条件配合并协助承租方。二、当政策允许出租方转让该房屋时，《房屋租赁合同》终止。承租方有权以1元的价格优先受让该房屋。但承租方应承担因土地变性、土地房屋交易直至承租方取得该房屋的土地房屋权属证书过程中产生的出租方与承租方的任何支出（包括但不限于土地出让金、因交易而产生的双方应缴纳税收、一切费用）。承租方不愿受让该房产的，出租方有权退还承租方已交的剩余租期的租金后解除《房产租赁合同》、收回该房屋。三、本补充协议经出租方与承租方签署后即生效。四、本补充协议一式二份，出租方与承租方各持有一份，具同等法律效力。《分期付款协议》约定：李建玉于签订房屋租赁合同后付首期租金231930元；剩余租金231930元整分三期付清：于2019年12月31日支付总租金的20%计92772元整；于2020年12月31日支付总租金的20%计92772元整；于2021年12月31日支付总租金的10%计46386元整，等等。上述《房屋租赁合同》的附件还包括《厦门市土地房屋权证》（厦国土房证第xxxxxxx号）复印件及《建设用地规划许可证》（编号2003064）复印件、《建设用地批准书》（【2003】厦国土房集字第××号）复印件、《建设工程规划许可证》（建字第350211201309011号）复印件、《建筑工程施工许可证》复印件等。上述《厦门市土地房屋权证》复印件载明：“权利人：厦门益律饲料有限公司；房地坐落：集美区厂房；土地状况：使用权类型：有偿出让，批准土地用途：工业，批准使用期限：自2003年-09-12起至2053-09-11止，总用地面积：7097.48（平方米）。”上述《建设用地规划许可证》复印件、《建设用地批准书》复印件、《建设工程规划许可证》复印件均载明项目名称为生产厂房及配套设施，《建设工程规划许可证》复印件、《建筑工程施工许可证》复印件均载明项目名称为2、3号厂房。李建玉已向益律公司支付租赁款共计281930元。益律公司未在2018年12月31日前向李建玉交付涉案房屋。李建玉当庭陈述其租赁涉案房屋是为了居住，其在签订上述合同时没有看到涉案房屋用于住宅的相关手续，现状为有房屋的主体框架，里面都是空的。 本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款规定：“依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”以及《最高人民法院》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案益律公司改变土地用途，将厂房单独分割出租，但并未经相应的主管部门批准，且益律公司未能在一审法庭辩论终结前取得相应的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故益律公司与李建玉之间签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”李建玉已向益律公司支付281930元，现李建玉要求益律公司返还该款项，于法有据，应予支持。益律公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院经开庭审理，现已查明事实，依法可以缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下； 被告厦门益律饲料有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告李建玉281930元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5529元，减半收取计2765元，由被告厦门益律饲料有限公司负担，该款被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 邱淑贞 二〇一九年四月四日 代书记员 林雅玲 附：本案所适用法律法规及相关司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第六条第二款依法改变土地用途的，必须持批准文件，向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。