河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫0191民初5445号原告（反诉被告）王宁宁，男，1989年3月5日出生，汉族，住河南省民权县。委托代理人王德伟，河南首航律师事务所律师。被告（反诉原告）河南三德置业有限公司，住所地河南省郑州市高新区瑞达路**。法定代表人张静，执行董事兼总经理。委托代理人薛少卿，河南鼎卿律师事务所律师。委托代理人侯茜晶，河南鼎卿律师事务所律师。原告（反诉被告）王宁宁与被告（反诉原告）河南三德置业有限公司（以下简称三德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王青适用简易程序公开开庭进行了审理。王宁宁委托代理人王德伟、三德公司委托代理人薛少卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王宁宁诉称：2016年1月16日，王宁宁、三德公司签订《商品房买卖合同》,王宁宁购买三德公司开发的商品房1套。三德公司依约应在2017年7月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送产权登记机关备案，应当在取得商品房初始登记后120日内取得房屋所有权证，逾期均按日向王宁宁支付总房款的0.001%违约金。三德公司未在约定的期限内办理房屋初始登记及转移登记。请求判令三德公司协助王宁宁办理房屋转移登记并为其取得郑州市高新技术产业开发区金梭路189号1幢2单元10层154号商品房权属证书，判令三德公司支付王宁宁违约金（其中初始登记违约金自2017年7月30日起计至实际取得首次登记证之日止，转移登记违约金自取得首次登记证书的第121日起计至实际取得不动产权属登记证书之日止，均以总房款为基数，按日0.005%的标准计算）。被告三德公司辩称：由于郑州市政府机构改革，三德公司不能完成初始登记，属不可抗力；三德公司不存在违约行为，对王宁宁诉请不应支持。反诉原告三德公司诉称：《商品房买卖合同》签订后，王宁宁未依合同第六条、第七条履行义务，其行为已构成违约，违约期限为28天。因合同所约定违约金过低，其应按月向三德公司支付逾期应付款477000元的0.725%的违约金，共计3226.81元。请求判令王宁宁支付三德公司违约金3226.81元，并解除双方签订的《商品房买卖合同》。反诉被告王宁宁辩称：合同中所约定贷款下款时间系三德公司提供的格式条款，约定无效，且贷款银行系三德公司指定，王宁宁与贷款银行签订贷款合同及贷款下款的时间不是王宁宁所能决定的，王宁宁对此并无过错；三德公司计算的违约期限、违约金标准均有错误，且该反诉请求已超过诉讼时效；三德公司诉请解除合同已超过除斥期间，且王宁宁已履行了全部付款义务，解除合同的基础已不存在。经审理查明：2016年1月16日，王宁宁、三德公司签订《商品房买卖合同》,约定王宁宁购买三德公司开发的位于郑州高新技术产业开发区××单元××房屋××套，总金额为636709元；王宁宁应于2016年1月16日前支付首付款159709元，剩余房款477000元，付款方式为商业贷款，付款时间为2016年2月16日；王宁宁同意由三德公司指定银行，应按贷款银行的要求于2016年1月19日前向三德公司提交并签署申请贷款所需的资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用，三德公司应提供因王宁宁贷款需由其提供的资料；王宁宁未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，王宁宁按日向三德公司支付逾期应付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；三德公司应当在2017年7月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局，三德公司在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向王宁宁支付总房款0.001%违约金；三德公司取得该商品房初始登记后，王宁宁委托三德公司办理该商品房转移登记，王宁宁应在商品房交付使用时向三德公司提供办理产权登记所需资料，三德公司应当在取得该商品房初始登记后120日内，取得该房屋所有权证，并及时通知王宁宁领取，逾期三德公司按日向王宁宁支付总房款0.001%的违约金。《商品房买卖合同》签订后，王宁宁（借款人）、三德公司（保证人）与中国银行股份有限公司郑州高新技术开发区支行（贷款人）签订《个人一手住房贷款合同》，王宁宁贷款477000元，用于购买本案所涉房屋。2016年3月25日，该行将贷款发放。三德公司将房屋交付王宁宁，并于2018年11月20日取得该房屋首次登记受理凭证。现王宁宁、三德公司因逾期报送房屋办理权属初始登记的资料等事宜协商未果，遂引起本案纠纷。另查明，2016年8月20日，郑州市房屋登记业务正式纳入不动产统一登记。以上事实有下列证据在案佐证：《商品房买卖合同》、购房款发票、契税发票、《个人一手住房贷款合同》、中国银行股份有限公司存款交易明细对账单、郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通知、当事人陈述。本院认为，王宁宁、三德公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律及行政法规的强制性规定，应当受到法律保护。合同约定三德公司应在2017年7月30日前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州高新区房产管理局，逾期应承担相应违约责任。本院认为，郑州市已于2016年8月20日正式启动不动产统一登记，相关职能部门不再办理房屋所有权初始登记业务，合同中约定的房屋初始登记已无法履行，故王宁宁诉请三德公司支付逾期报送办理房屋初始登记资料违约金的请求本院不予支持。王宁宁诉请三德公司支付逾期办理房屋产权转移登记违约金。本院认为，三德公司将房产转移登记至王宁宁名下，亦需王宁宁配合，系双方合同义务，对王宁宁该诉请本院不予支持。王宁宁诉请三德公司协助办理房屋转移登记并为其取得本案所涉商品房权属证书。本院认为，根据合同约定，三德公司作为出卖人，应履行协助义务，配合王宁宁取得本案所涉房产的权属证书。三德公司诉请王宁宁支付逾期付款违约金。本院认为，《商品房买卖合同》约定王宁宁应于2016年2月16日以商业贷款的方式支付剩余房款477000元，王宁宁同意由三德公司指定银行，应贷款银行的要求于2016年1月19日前向三德公司提交并签署申请贷款所需的资料，交清因按揭贷款而产生的相关费用，三德公司应提供因王宁宁贷款需由其提供的资料。本院认为，王宁宁、三德公司均具有配合办理商业贷款的合同义务，三德公司未提交证据证明王宁宁在履行该合同义务时存在违约行为，故对其该诉请本院不予支持。三德公司诉请解除《商品房买卖合同》。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。从合同约定的王宁宁应将购房款支付完毕之日起计算，三德公司解除权已消灭，且三德公司已接收购房款并向王宁宁交付了房屋，故其诉请解除《商品房买卖合同》的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告河南三德置业有限公司于本判决生效后30日内，协助原告王宁宁办理郑州高新技术产业开发区金梭路189号1幢2单元10层154号房屋的不动产权属证书。二、驳回原告王宁宁的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告河南三德置业有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，反诉费25元，共计50元，由被告（反诉原告）河南三德置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王青二〇一九年四月二十八日书记员  郭娜