广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初14306号原告：中山市小榄镇西区股份合作经济联合社，住所地广东省中山市小榄镇**路**。负责人：李泉光。委托诉讼代理人：袁媛，广东衡德律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪桃，广东衡德律师事务所实习律师。被告：梁应林，男，1959年5月3日出生，汉族，住广东省中山市。原告中山市小榄镇西区股份合作经济联合社（以下简称西区经联社）诉被告梁应林租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告西区经联社的委托诉讼代理人袁媛、倪桃到庭参加诉讼，被告梁应林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。西区经联社向本院提出诉讼请求：1.判决西区经联社与梁应林签订的两份土地租赁合同于2018年11月30日解除；2.梁应林向西区经联社返还涉案土地；3.梁应林向西区经联社支付2017年1月1日起至2018年11月10日的租金共96439元；4.梁应林向西区经联社支付从2018年11月11日起至实际返还之日止的占用费（参照两份土地租赁合同月租金标准计算）；5.梁应林向西区经联社支付逾期之日起至实际清偿之日止按照月利率3%的标准计算的滞纳金；6.梁应林向西区经联社补齐应缴未缴的押金1953元；7.梁应林向西区经联社支付相当于押金的违约金，即没收梁应林的押金9858.6元。诉讼中，西区经联社变更诉讼请求，将第三项诉讼请求变更为“梁应林向西区经联社支付2017年1月1日起至2018年11月30日的租金共94097.6元”；将第四项诉讼请求变更为“梁应林向西区经联社支付从2018年12月1日起至实际返还之日止参照月租金4091.2元的标准计算的占用费”。事实和理由：2007年1月1日起，西区经联社将社区辖区内位于西区太乐路（原一村）工业区的两块土地，面积合计2190.08平方米出租给梁应林，双方就上述两块土地签订了两份土地租赁合同，合同中对租赁期限、定金、租金、违约责任等进行了相关的约定。按照合同约定，租赁期限为2007年4月1日起至2017年3月30日，梁应林应于每月1-10日前清缴当月租金，逾期缴交的，西区经联社有权收取当期租金3%的滞纳金，逾期两个月的，视为梁应林单方解除合同，西区经联社有权收回土地，并收取相当于押金的违约金；租金每五年按合同总值递增10%，即2012年4月起，两块土地的每月租金标准为每平方1.914元。梁应林自2017年1月起欠缴上述土地的租金，经西区经联社多次催促，梁应林仍拒不支付。梁应林没有到庭应诉，亦没提交书面答辩意见。西区经联社围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行了审查，并在卷佐证。根据西区经联社陈述及其提交的证据，本院经审查认定事实如下：中山市小榄镇西区太乐路的土地属集体土地[中府集用（2014）第*号]，土地所有权××××中山市小榄镇西区股份合作经济联合社农民集体所有，土地使用权人为西区经联社，地类用，地类用途为工业iv>2007年1月1日，西区经联社作为出租方（甲方）与梁应林作为承租方（乙方）分别签订合同号为ht01078、ht01078-1的土地租赁合同。ht01078号合同约定出租土地位于西区太乐路（原一村）工业区，总面积1756.8平方米，每月土地租金每平方1.74元，月租金3057元，租金每五年按合同总值递增10%；承租方应先支付7905.6元的租金作为保证履行合同的押金，此押金在承租最后一期以冲抵租金形式退回，但承租方应保证缴纳其他费用，否则出租方有权扣减。ht01078-1号合同约定出租土地亦位于西区太乐路（原一村）工业区，总面积434平方米，每月土地租金每平方1.74元，月租金755元，租金每五年按合同总值递增10%；承租方应先支付1953元的租金作为保证履行合同的押金，此押金在承租最后一期以冲抵租金形式退回，但承租方应保证缴纳其他费用，否则出租方有权扣减。两份土地租赁合同约定的租赁期限均为2007年4月1日至2017年3月30日，并约定承租方每个月1-10日前缴纳当月租金，如逾期一个月，出租方有权收取当期租金3%的滞纳金，逾期两个月，则视为承租方单方解除合同，出租方有权收回土地，并追缴承租方所欠租金，有权收取相当于押金的违约金。两份合同落款出租人处均有西区经联社的盖章，承租人处有梁应林的签名。2014年12月22日，小榄镇西区建设管理站出具关于梁应林租用太乐路边地情况说明，称梁应林租用西区太乐路（原一村）工业区的土地共2190.8平方米，租赁期限从2007年4月1日起至2017年3月30日，后于2013年初小榄建设中心开通环镇路通往古镇海洲的50米路，征拆了梁应林在上述租地上所建的部分建筑物，后梁应林重新搭建了部分星棚，现经小榄镇测量队实地测量，梁应林租地范围只有2137.5平方米，比合同租赁面积少了53.3平方米，所以从2014年1月1日起梁应林租金面积应按2137.5平方米计算。2018年6月19日，西区经联社委托广东衡德律师事务所向梁应林发出律师函，称两份租赁合同于2017年3月30日到期，但梁应林继续使用租赁物；梁应林自2017年1月起拖欠租金，截至2018年5月10日，已拖欠租金71281元、因逾期交租而产生滞纳金105597元及依约应补足的押金1953元，合计178831元；梁应林的行为构成根本违约，视为梁应林单方解除双方签订的土地租赁合同，西区经联社有权收回土地，要求梁应林支付租金、滞纳金及补交押金，并收取相当于押金的违约金；请梁应林在收到律师函的三日内补齐上述费用，并于2018年8月31日前归还土地。该律师函寄至广东省中山市××路××号，于2018年6月20日由他人签收。庭审中，西区经联社称梁应林承租的是两块相邻的土地，因此分开签订两个合同；梁应林应缴纳9858.6元的押金，但实际缴纳了7905.6元；梁应林租赁涉案土地用于经营小榄镇龙耀模具厂，合同到期后，多次口头通知梁应林搬离，但梁应林至今仍使用涉案土地；梁应林收到律师函后仍未缴纳费用也未返还土地，故酌情要求于2018年11月30日解除合同；并称梁应林从2017年1月起拖欠租金，每月租金标准为4091元。本院认为，西区经联社与梁应林签订了ht01078号、ht01078-1号的土地租赁合同，双方由此形成租赁合同关系，该租赁合同关系不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，本院予以认定。上述两份合同约定租赁期限至2017年3月30日，现两份合同已因期限届满而失效，西区经联社现要求确认涉案两份土地租赁合同于2018年11月30日解除的诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。西区经联社主张梁应林未交还涉案土地，梁应林未提供证据证明其已经归还涉案土地，依法应承担举证不能之责任,故本院依法采信西区经联社的主张。现涉案两份合同期限已届满，西区经联社未与梁应林续签租赁合同，西区经联社也通过发出律师函的方式表明对梁应林继续使用涉案土地表示异议，可见梁应林继续使用涉案土地的行为亦不符合《中华人民共和国合同法》第二百三十五条所规定的原租赁合同继续有效的条件，梁应林理应将涉案租赁土地返还西区经联社。西区经联社主张梁应林自2017年1月起未缴纳租金，梁应林未提供证据证明其已缴,故本院依法采信西区经联社的主张，认定梁应林未按约交纳租金，构成违约，故梁应林应向西区经联社支付2017年1月至2017年3月30日的租金12273元（4091元/月×3个月）。因租赁期限已过，而梁应林使用涉案土地至今，梁应林理应从2017年4月1日起参照双方约定的租金标准即每月4091元的标准向西区经联社支付占用费至返还土地之日止。涉案两份合同约定如梁应林逾期支付租金一个月，西区经联社有权收取当期租金3%的滞纳金，如梁应林逾期支付租金两个月，西区经联社有权收回土地、追缴费用及收取相当于押金金额的违约金。现梁应林逾期缴纳租金超过两个月，理应向西区经联社支付相当于押金金额的违约金9858.6元（7905.6元+1953元）。考虑到梁应林已缴纳了押金7905.6元，为避免诉累，应由梁应林向西区经联社补缴1953元的押金、西区经联社直接抵扣梁应林已缴纳的押金7905.6元为宜。至于滞纳金。合同约定计算滞纳金的条件为逾期支付一个月租金，且与有权收回土地、没收押金作为违约金的违约责任应为二者择一的关系，而西区经联社已主张收回土地、没收押金作为违约金，故西区经联社再主张要求计算滞纳金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。梁应林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其对答辩权等诉讼权利的放弃，不影响本院对案件的审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告梁应林于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于租赁的位于西区太乐路（原一村）工业区的土地交还给原告中山市小榄镇西区股份合作经济联合社；二、被告梁应林于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市小榄镇西区股份合作经济联合社支付拖欠的租金12273元；三、被告梁应林于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市小榄镇西区股份合作经济联合社支付占用费（自2017年4月1日起按照每月4091元的标准计算至梁应林返还土地之日止）；四、被告梁应林向原告中山市小榄镇西区股份合作经济联合社支付违约金9858.6元（支付方式：被告梁应林已缴纳的7905.6元押金先予抵扣，被告梁应林还应于判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市小榄镇西区股份合作经济联合社补交1953元）；五、驳回原告中山市小榄镇西区股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为3294元，由原告中山市小榄镇西区股份合作经济联合社负担43元，由被告梁应林负担3251元（该款原告中山市小榄镇西区股份合作经济联合社已预交，被告梁应林于上述付款期限内一并径付给原告中山市小榄镇西区股份合作经济联合社，本院不另作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  文国盛审判员  伍执娟审判员  邝 羽二〇一九年四月十日书记员  郑敏婷书记员  侯艺喆