陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院           陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法院民  事  判 决  书   （2018）陕01民终11757号上诉人（原审被告）：西安百福乐好又多商贸有限公司，住所地西安市莲湖区楼。法定代表人：Tanwern Yuen，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵显龙，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩伟哲，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陕西经典置业有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：刘武，该公司总经理。委托诉讼代理人：于考文，陕西新庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王辉，陕西新庆律师事务所律师。原审被告：沃尔玛（中国）投资有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人：Tanwern Yuen，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵显龙，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩伟哲，北京市金杜（深圳）律师事务所律师。上诉人西安百福乐好又多商贸有限公司（以下简称好又多公司）因与被上诉人陕西经典置业有限公司（以下简称经典公司）、原审被告沃尔玛（中国）投资有限公司（以下简称沃尔玛公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初4177号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人好又多公司暨原审被告沃尔玛公司的共同委托诉讼代理人赵显龙、韩伟哲，被上诉人经典公司的委托诉讼代理人王辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。好又多公司上诉请求：1、撤销(2018)陕0113民初4177号民事判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一审、二审的案件受理费均由经典公司承担。事实与理由：事实与理由：一、事实及法律关系。案涉房屋始终登记在案外人西安百福乐购物广场有限公司（下称“百福乐公司”）名下。1996年5月10日，西安宝钢物资工贸公司（下称“宝钢公司”）与西安天工房地产有限公司（“天工公司”）签订“商位买断合同”，天工公司承诺将案涉房屋转让给宝钢公司。1998年11月12日，天工公司又与西安金福乐集团有限公司（下称“西安福乐集团”）签订《转让合同》，将案涉房屋所在的整个“海港城一期”转让给西安金福乐集团有限公司筹建处（出资人：西安福乐集团、西安市北方乐园）。宝钢公司以天工公司将案涉房屋“一物二卖”为由，起诉要求天工公司交付案涉房屋并支付违约金，同时将西安福乐集团、西安市北方乐园列为第三人。1999年7月30日，西安市中级人民法院做出(1999)西经初字第95号民事判决，认定签订在后的《转让合同》部分无效，“商位买断合同”应当继续履行，并判令“本判决做出后一个月内由第三人西安福乐集团、西安市北方乐园腾出西安市XX路XX号XX层，室内自西向东、北沿墙向南九米宽、长一百九十四点四四四米，计一千七百五十平方米的房屋面积（本案案涉房屋）归西安宝钢物资工贸公司所有。”2003年10月30日，陕西省高级人民法院另就《转让合同》争议做出(2003)陕民一初字第6号民事判决，查明“西安福乐集团、西安市北方乐园向法院出具声明，均表示百福乐公司设立后，西安福乐集团、西安市北方乐园均与上述《转让合同》无任何关系，百福乐公司作为转让合同的受让方以自己名义为进行诉讼，主张转让合同中的权利，西安福乐集团、西安市北方乐园均无任何异议。”陕西高院据此判决《转让合同》应继续履行，且确认了百福乐公司作为“小寨超级商城一期”的实际权利人。就此，案外人百福乐公司作为“小寨超级商城一期”的项目受让人，与宝钢公司之间建立有房屋买卖合同法律关系。宝钢公司在(1999)西经初字第95号民事判决生效后，又与经典公司于2002年11月5日签订《房屋转让合同》，约定宝钢公司将案涉房屋转让给经典公司。就此，宝钢公司与经典公司之间设立房屋买卖合同法律关系。2003年1月14日，经典公司与好又多公司签订《租赁合同》（下称“114租赁合同”），约定好又多公司承租海港城一期（原名“西安小寨超级市场”项目一期）负一层1750平方米房屋，用以经营原好又多超市小寨店。2008年6月20日，好又多公司与经典公司在陕西省高级人民法院（下称“陕西高院”）主持下达成和解，陕西高院做出“(2008)陕民三终字第15号”《民事调解书》。据此，好又多公司将1750平方米中的200平方米退还给经典公司，好又多公司继续承租剩余的1550平方米。物权人百福乐公司对包括案涉房屋在内的海港城一期进行完善，进而为该等物业办理产权初始登记。虽然存在上述双重房屋买卖合同法律关系，但截至好又多公司上诉之日，案涉房屋仍登记在初始物权人百福乐公司名下。百福乐公司以其物权人之身份，曾为使案涉房屋满足相关规划、消防要求，对包括案涉房屋在内海港城一期物业进行完善，并于2011年8月29日取得包括案涉房屋在内的大厦物业的产权初始物权登记（案涉房屋产权证号：“西安市雁塔区字第1100104015-22-1F102号”）。1999年5月1日，百福乐公司与成都好又多百货商业广场有限公司签订了《合作经营协议》、《合作经营补充协议》，约定成都好又多百货商业广场有限公司承租西安市XX路XX号的小寨超级商城（即海港城一期）负一层：7000平方米、负二层：3000平方米的房屋，租期自1999年5月1日至2019年4月30日。（后实际变更由好又多公司实际履行租赁合同）2001年12月28日，百福乐公司与好又多公司签订《合作备忘录》，其中约定因司法判决确认了宝钢公司对案涉房屋的所有权，百福乐公司与好又多公司同意扣除宝钢公司面积后重新确定租赁面积并签订新的租赁协议。后又因宝钢公司与经典公司签订房屋买卖合同，并指定由经典公司实际履行，故好又多公司与经典公司签订了114租赁合同（2003年1月14日签订《租赁合同》）；同时，好又多公司与百福乐公司签订了818租赁合同（即2003年8月18日签订《租赁合同》）。新签订的114租赁合同、818租赁合同实际取代了原有租赁协议。2009年，百福乐公司为使海港城一期整体通过规划、消防验收，办理物权初始登记，曾向西安市中级人民法院起诉好又多公司（案号：[2009]西民一初2号），要求解除818租赁合同，进而收回房屋以重新进行整体布局。2009年5月15日，西安中院做出(2009)西民一初2号民事判决，认定百福乐公司要求解除合同的请求不能成立，但因海港城一期整体存在未取得消防验收、规划许可违法等情形，故一审判决认定818租赁合同应属无效，好又多公司应当返还房屋。好又多公司对此不服，上诉至陕西高院（案号：[2009]陕民三终字第45号）。二审中，由于海港城一期物业的违法情形无法回避，而百福乐公司是唯一有能力完善相关验收手续的开发商。此时如果好又多公司强行要求继续履行合同，那么无论是818租赁合同或114租赁合同都将面临被确认为无效。为了纠正违法、实现持续经营，好又多公司与百福乐公司在陕西高院的居中调解下达成和解，并核心约定：(1)好又多公司将经营场地由原海港城一期向东侧平移，调整至海港城二期，原一期房屋返还给百福乐公司；(2)由于是整体性的经营场地调整，双方同时约定，将114租赁合同项下的房屋转租给百福乐公司，由其实际承担租赁费用及责任。2010年4月7日，陕西高院做出(2009)陕民三终字第45号《民事调解书》，确认双方上述约定。达成和解后，由于实际经营条件变化，且发生职工搬迁补偿等争议，好又多公司与百福乐公司进一步于2012年5月25日达成《关于终止租赁合同>及使用场地II的补充协议》，将搬迁变更为全面终止818租赁合同。好又多公司同时向经典公司说明了与百福乐公司的相关安排，并提出终止114租赁合同，但经典公司拒绝终止。好又多公司只能先行解除818租赁合同，并保留了114租赁合同。该状况持续至今，最终形成经典公司作为出租人，好又多公司作为承租人，百福乐公司作为次承租人的转租合同关系。二、事实及法律关系。百福乐公司与宝钢公司之间的房屋买卖合同属于债权性质的合同；宝钢公司与经典公司之间的房屋买卖合同也属于债权性质的合同；经典公司与好又多公司之间房屋租赁合同属于债权性质的合同；好又多公司与百福乐公司之间房屋租赁合同也属于债权性质的合同；只有百福乐公司对包括涉案房屋在内的海港城一期物业实施完善，进而办理产权初始登记，是基于物权人的身份所采取的行为。百福乐公司对于包括案涉房屋在内的海港城一期物业实施完善的目的，是为了办理产权初始登记。这是百福乐公司基于物权人的身份实施的行为，而非基于与好又多公司租赁合同之次承租人的身份。一审法院显然没有查明百福乐公司完善行为的权利基础。基于此，另根据“债权不能对抗物权”的法律基本原则，无论是经典公司基于房屋买卖合同所享有的债权、还是好又多公司基于租赁合同所享有的债权，均不能对抗百福乐公司所享有的物权，或对抗其基于物权人身份为了办理产权初始登记所实施的对包括案涉房屋在内的海港城一期物业的完善工作。本案中百福乐公司的双重身份一是包括案涉房屋在内的海港城一期物业的原始产权人，二是案涉房屋的次承租人。百福乐公司对于包括案涉房屋在内的海港城一期物业实施完善，是基于物权人的身份（因为其目的是为了办理产权初始登记）、而非基于案涉房屋的次承租人的身份。基于《合同法》第二百一十六条所及“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，使得租赁物始终处于适租的状态，属于出租人的法定义务。在本案中，经典公司应当保证案涉房屋始终处于符合适租状态，但百福乐公司基于物权人的身份对包括涉案房屋在内的海港城一期物业实施完善（进而办理产权初始登记）、客观上影响了好又多公司对案涉物业的正常使用，对此经典公司作为出租人有义务予以解决，经典公司没有进行解决、已经构成了对沃尔玛的违约，沃尔玛当然的享有救济的权利。当百福乐公司以物权人身份将包括案涉房屋在内的海港城一期物业实施完善并办理了办理产权初始登记后，如果其行为使得经典公司作为二手房的购买者所购置的案涉房屋出现了面积缩水等情形，经典公司应当依据买卖合同向宝钢公司进行行权、宝钢公司应当向百福乐公司进行行权，进而维护其各自的合法权益。三、一审判决遗漏核心事实及认定基础错误。百福乐公司对于包括案涉房屋在内的海港城一期物业实施完善是基于物权人的身份（因为其目的是为了办理产权初始登记）、而非基于案涉房屋的次承租人的身份；将本应属于经典公司履行的义务强加给好又多公司。经典公司作为出租人始终应当使得租赁物业处于适租的状态，而在原始物权人对案涉房屋进行改造完善后、使得租赁物业无法处于适租状态下，本应当由经典公司作为出租人有义务予以解决，如其无法解决的情况下，则好又多公司享有了相应的救济的权利，包括向经典公司追究违约责任、降低／止付租金等，甚至可以解除合同。一审判决出现了根本性的错误。四、百福乐公司是以物权人而非114租赁合同次承租人的身份对包括案涉房屋在内的海港城一期物业进行完善改造（目的是为了办理产权初始登记），进而引发的对案涉房屋改造、“扎墙”，与案涉转租行为无关。百福乐公司作为包括案涉房屋在内的海港城一期物业的原始产权人，为办理产权初始登记必须满足规划、消防等要求，进而需要对包括案涉房屋在内的海港城一期物业进行改造完善，进而百福乐公司对114租赁合同项下的1550平方米房屋、以及经典公司自行经营的案涉200平方米房屋的四周加建了围墙，直接导致上述1750平方米的案涉房屋无法正常经营使用。百福乐公司是以物权人身份、而非以114租赁合同次承租人的身份实施的上述改造行为，进而上述改造也与转租无关。五、原审法院没有考虑、查明上述改造行为产生的背景和原因，错误地将因果倒置，形成错误判决，依法应当予以纠正。百福乐公司有权对包括案涉房屋在内的海港城一期物业进行完善改造，是因为该等物业尚未取得产权初始登记，进而经典公司也非案涉的1750平方米物业的产权人，而经典公司的身份仅为债权人，经典公司没有权利对抗或阻碍百福乐公司作为物权人对物业的改造完善。同样，好又多公司作为案涉的1750平方米中的1550平方米的承租人，在原始的出租人经典公司均没有权利对抗百福乐公司的情况下，自然也没有权利予以对抗。因为包括案涉房屋在内的海港城一期没有满足规划、消防等要求，直接导致沃尔玛承租的租赁物业无法合法使用，进而被迫只能与百福乐公司协商置换承租物业，才客观上导致了本案转租的发生，这也正是出租人经典公司违反了租赁合同项下的保证义务所致，进而构成了对沃尔玛的违约。原审法院没有考虑、查明上述改造行为产生的背景和原因，错误的将因果倒置，进而形成了错误判决。本案纠纷的“因”包括：(1)包括案涉房屋在内的海港城一期物业没有通过消防、规划进而无法合法使用：(2)百福乐公司以物权人的身份为了办理产权初始登记的目的实施了围墙等改造完善；(3)经典公司作为买受人所获得的物业面积缩水及无法正常使用；(4)经典公司作为出租人无法提供给好又多公司在114租赁合同项下适租租赁物业的租赁要求。本案纠纷的“果”包括：(1)沃尔玛因案涉房屋无法合法使用只能被迫协商置换租赁物业，进而关闭原来开立的好又多超市：(2)因114租赁合同项下案涉房屋被改造后无法正常使用，构成经典公司对好又多公司的违约，理应赔偿好又多公司的损失。但一审法院在没有全面查明案件事实的情况下，在判决中径行做出了如下两项因果倒置的错误认定：第一，“2011年10月28日，被告好又多公司关闭经营场所，导致原告无法正常使用200平方米商铺。”该认定错误在于好又多公司关闭经营场所是因为出租人经典公司交付的物业没有满足消防、规划的要求所致，案涉200平方米商铺无法使用的原因还包括原始产权人百福乐公司为了满足产权初始登记原因实施了围墙等改造行为所致，与好又多公司是否关闭超市没有任何因果关系。第二，“被告好又多公司在明知商铺不能整体出租（注：转租）的情况下，擅自与第三人达成调解协议，并签订补充合同，将《租赁合同》项下的商铺整体出租给第三人西安百福乐购物广场有限责任公司，并约定由第三人西安百福乐购物广场有限责任公司办理需要的消防、经营和各项许可证照，被告好又多公司该行为系严重违反合同约定的义务，该行为直接导致了原告的200平方米商铺被完全封闭，长期无法使用。”该认定错误在于一审法院根本就没有调查了解本案的全部事实，之所以出现本案涉及的114租赁合同、818租赁合同，是因为海港城一期物业中的案涉房屋，即1750平方米物业出现了销售所致：而之所以出现转租，是因为案涉房屋不能满足消防、规划要求而无法正常使用，好又多公司被迫进行租赁物业置换所致。该约定本身与200平方米被封闭没有任何关联性，次承租人为使用案涉房屋对物业重新装修等，属于合理安排，必然涉及二次装修的消防批准，经营和各项许可证照也是次承租人经营必须履行的义务，也符合一般租赁合同的正常安排，不是导致案涉200平方米商铺被关闭的原因。原审判决的因果关系不能成立。经典公司本应依据宝钢公司、经典公司与百福乐公司之间的房屋买卖合同另行主张案涉权利、但却错误的将本应其他主体需要承担责任非法转嫁给好又多公司承担，依法不能成立。宝钢公司与百福乐公司、经典公司与百福乐公司之间分别建立有房屋买卖合同关系。本案争议在实质上是百福乐公司在案涉房屋交付买受人后，对买卖标的房屋进行了的改造，客观上致使经典公司无法按照其基于买卖合同的约定取得可以正常经营使用的房屋。基于此，如果宝钢公司、经典公司认为百福乐公司的改造侵害了其基于买卖合同所享有的权利，理应依据买卖合同的约定向百福乐公司主张权利。但百福乐公司的违约责任不应通过租赁合同转嫁由好又多公司承担。原审法院在这一基本法律关系的认定上存在错误，进而错将好又多公司认定为实际责任人，应当予以纠正。六、一审法院之所以认定事实错误，也是因为在程序上没有追加百福乐公司作为本案第三人参加诉讼，属于程序错误。针对上述改造事实，好又多公司在一审程序中进行了举证及抗辩，并申请原审法院追加百福乐公司作为第三人参加诉讼程序，以查明事实、适用法律。但是，原审法院没有同意追加第三人，对于百福乐公司的改造行为也未做任何调查或认定。因为上述程序错误，最终导致本案认定事实出现了根本性错误，进而导致判决错误，二审法院应当依法予以纠正。七、一审判决在适用法律以及计算所谓的“损失”上也出现了重大错误，依法也应当予以纠正。经典公司对损害结果的发生存在过错，应当根据“过失相抵规则”认定其自身对损害结果承担责任。但原审法院没有考虑该过错事实，因此作出错误判决。违约责任应当适用“与有过失规则”或称“过失相抵规则”。即如果守约方对于损害结果的发生存在过错的，应当减轻违约方因此承担的违约责任。具体体现在《合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条等。如果百福乐公司对案涉房屋进行任何改造，这些改造行为的规模必然是大面积的。经典公司作为出租人及实际经营方，以及仅在西安注册和经营的一间公司，必定及时知悉改造行为的发生、而好又多公司恰恰对此却是不知情的（因为好又多公司已经关闭了超市）。但是，本案中没有任何证据能够证明经典公司曾对此向百福乐公司提出过主张，更没有制止改造、扎墙行为，放任了结果的发生，怎能没有任何过错，经典公司在案涉房屋被围7年后提出的主张，对其过错甚至是主观恶意没有任何审理便径行采信，这也是明显错误的。经典公司对于案涉1750平方米房屋被改造、扎墙结果的发生存在明显过错，故应当对该等损害结果承担相应的责任。原审法院忽视了案涉房屋的客观经营环境变化，错误认定了案涉房屋的租金标准，应当予以纠正。经典公司在本案提出的，是针对案涉房屋中200平方米区域的租金损失。租金损失的计算标准是每月每平方米800元。原审法院在认定租金标准时，核心参照的是原好又多超市正常经营期间，好又多公司将超市“外租区”对外转租的租金水平。并据此认可经典公司的租金损失标准，要求好又多公司予以赔偿。既然原审法院将200平方米纳入租赁合同的审理范围，那么等同于将该200平方米视同租赁给好又多公司，在此情况下，经典公司获得的收益也不应当超过租赁合同约定的另外1550平方米的收益；即使认定好又多公司在本案中存在过错（对此，好又多公司不予认可），也应当比照租赁合同所约定的租金标准确定损失。原审法院之所以做出错误认定，是完全忽视了案涉房屋的客观经营环境。在好又多超市经营期间，相关“外租区XX市场平均租金标准的水平对外出租，是依赖于好又多公司投入大量的人力、财力等创造良好的营商环境才得来的。该等“外租区”设立在好又多超市出入口顾客必经的通道两侧，凭借好又多超市品牌所吸引的大量超市顾客，销售区别于超市内的商品，并据此获得微薄的收益（因为需要大量的成本投入）。好又多公司并没有义务为经典公司创造上述环境，自然也没有义务保障经典公司的200平方米商铺能够获得如此高的收益；原审判决结果无疑将好又多公司投入的大量成本免费赠送给经典公司，对好又多公司不公平，依法必须予以纠正。另，经典公司并不享有案涉房屋的所有权，而是通过与宝钢公司签订买卖合同的方式取得占用、使用案涉房屋的权利，并进一步出租给百福乐公司。税务部门调查记录显示，经典公司已经自认与宝钢公司解除了买卖合同，并否认与好又多公司存在租赁合同关系。经典公司一审提交的银行流水显示，案涉房屋租金的实际受益人是德都公司，不是经典公司。德都公司已经另案以房屋买受人之身份提起诉讼，由此可以确认德都公司才是案涉房屋的最终买受人，经典公司因此丧失出租权利。综合各项证据，宝钢公司在解除其与经典公司于2002年11月5日签订的《房屋转让合同》后，已经将同一房屋再次转让给德都公司，进而使得经典公司丧失了案涉房屋的出租人的资格，因此，经典公司无权向好又多公司再主张任何租金，无权利提出任何索赔，反而应当由经典公司就因此给好又多公司造成的损失进行赔偿。现有大量证据彼此印证，共同证明宝钢公司已经将案涉房屋再次转让，经典公司不再享有出租案涉房屋的权利。因此，应当驳回经典公司全部诉讼请求。经典公司辩称，一、好又多公司梳理法律关系错误，案外人百福乐公司并非涉案房屋所有权人，案涉房屋的所有权人是宝钢公司。好又多公司在上诉状中一直称涉案房屋始终登记在案外人百福乐公司名下，系涉案房屋的物权人。事实上，(1999)西经初字第095号民事判决确认西安市XX路XX号XX商城XX层，室内至两向东、北沿墙向南九米宽、长一百九十四点四四四米，计一千七百五十平方米的房屋面积归西安宝钢物资工贸公司所有。后宝钢公司与百福乐公司签订《房屋买断协议》，2001年初，宝钢公司以百福乐公司逾期未付购房款为由将百福乐公司、成都好又多百货商业广场有限公司诉至雁塔区人民法院，雁塔区人民法院作出(2001)雁民初字第082号民事判决，宣判后，宝钢公司、百福乐公司均不服，上诉至西安市中级人民法院。西安市中级人民法院于2001年10月12日作出(2001)西民一终字第889号民事判决判决：本市XX路XX号XX商城XX层，室内自西向东长194.444米，由北沿墙向南宽9米计1750平方米房屋由宝钢公司收回。百福乐公司和好又多公司于2001年11月14日前将上述房屋腾交给宝钢公司。后百福乐公司不服(2001)西民一终字第889号民事判决，向西安市中级人民法院申请再审，西安市中级人民法院于2001年12月24日作出(2001)西民申字第528号《驳回再审申请通知书》，驳回了百福乐公司申请再审的请求。【备注：陕西省高级人民法院(2003)陕民一初字第6号民事判决书第15页-16页】陕西省高级人民法院在明知西安市XX路XX号XX商城XX万平方米的房产中有1750平方米的房产系西安宝钢物资工贸公司所有，且(1999)西经初字第095号民事判决已经生效的情况下，(2003)陕民一初字第6号民事判决中对此也作了论述，然而陕西省高级人民法院却作出(2004)陕执一民字第36-1号民事裁定及(2004)陕执一民字第36-1号民事裁定协助执行通知，将西安市XX路XX号XX商城XX万平方米土地过户至西安百福乐购物广场有限公司名下，2005年12月23日西安市人民政府出具西雁国用（2005出）第1029号土地使用权证书（土地使用权人：西安百福乐购物广场有限公司），进而2011年8月29日西安市房屋产权产籍管理中心将整个地下商城所有权登记在西安百福乐购物广场有限公司名下。但是2008年9月23日陕西省高级人民法院作出(2004)陕执一民字第36-10号民事裁定（注：纠错裁定），裁定如下：“一、撤销本院(2004)陕执一民字第36-1号民事裁定书及(2004)陕执一民字第36-1号民事裁定书协助执行通知书；二、将西安市小寨轻工业品市场项目及土地使用权过户至西安百福乐购物广场有限公司名下，但西安市中级人民法院(1999)西经初字第095号民事判决书第一项判决归西安宝钢物资工贸公司所有的1750平方米房屋面积及其依法相对应的土地使用权除外。”(2004)陕执一民字第36-11号民事裁定书协助执行通知书，“请重新协助执行以下事项：从前已过户给西安百福乐购物广场有限公司的西安市小寨轻工业品市场项目及土地使用权中，扣除属于西安宝钢物资工贸公司1750平方米房屋面积及其依法所对应的土地使用权（系他案执行标的物）”。因此，案外人百福乐公司并非涉案房屋所有权人，案涉房屋的所有权人是宝钢公司。二、经典公司对本案所涉房屋享有出租权，并且双方在陕西省高级人民法院进一步确认了继续履行《租赁合同》。2003年1月14日经典公司与好又多公司签订《租赁合同》（以下简称“114租赁合同”），约定了租赁期限、租金价款及支付方式等权利义务；(2007)西民一初字第35号民事判决判决解除本案“114租赁合同”，后好又多公司不服，上诉陕西省高级人民法院，2008年6月20日，经典公司与好又多公司经陕西省高级人民法院调解下达成和解，作出(2008)陕民三终字第15号《民事调解书》，内容：1、继续履行《租赁合同》；2、好又多公司将承租的1750平方米中的200平方米退还给经典公司。好又多公司继续承租剩余的1550平方米。2003年1月14日经典公司将案涉房屋租赁给好又多公司，2003年1月14日-2016年3月好又多公司一直履行“114租赁合同”，向经典公司支付租金，所以根本不存在案涉房屋不适租状态。好又多公司擅自转租并与案外人恶意串通，造成“扎墙”等情形，构成违约。经典公司并未影响好又多公司对房屋的正常使用。因好又多公司私自转租房屋并与案外人恶意串通的原因，导致经典公司尚未取得房屋产权登记证书，经典公司主张是损失是由好又多公司转租行为造成，不论好又多公司基于何种原因转租，已经违反了“114租赁合同”第五条第5款“不得整体出租”及第四条第9款之规定，应承担赔偿损失责任。好又多公司在经典公司未参与诉讼的情况下，擅自与百福乐公司达成和解由陕西省高级人民法院作出(2009)陕民三终字第45号《民事调解书》，将“114租赁合同”项下房屋转租给百福乐公司，好又多公司与案外人的任何约定不产生法律约束力。二、百福乐公司并非案涉房屋物权人，“扎墙”行为系好又多公司擅自转租及与百福乐公司恶意串通造成，且该行为导致案涉房屋错误登记在百福乐公司名下，好又多公司所谓“背景及原因”是不想承担其转租行为给经典公司造成损失的借口，好又多公司擅自转租和百福乐公司恶意串通致使案涉房屋错误登记在百福乐公司名下，造成“围墙”等改造行为，致使经典公司200平方米无法使用。本案中不存在次承租人，《租赁合同》仅有承租人好又多公司，2005年4月26日好又多公司《商告函》承认其未征得经典公司同意打通负一层出口消防室楼板与负二层等。经典公司与好又多公司存在租赁合同关系，与百福乐公司不存在任何关系，不存在转嫁问题。原审法院不存在程序问题。三、本诉是租赁合同纠纷，根据合同的相对性原则，经典公司与好又多公司存在合法的租赁法律关系，案外人提供的任何证据或任何主张均与本案无关。四、好又多公司在(2006)雁民二初字第185号案件反诉中提供多份商铺租赁合同足以证明经典公司主张每月每平方800元的损失合情合理。综上，经典公司已按照《租赁合同》的约定，完全履行了合同义务。反而是好又多公司擅自转租行为构成了违约。一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。好又多公司的上诉理由不能成立，请依法驳回其上诉请求，维持原判。沃尔玛公司辩称，同意好又多公司的上诉意见。经典公司一审诉请：1、依法判令好又多公司、沃尔玛公司赔偿损失960万元人民币；2、诉讼费由好又多公司、沃尔玛公司承担。一审法院查明事实：2003年1月14日，经典公司（甲方）与好又多公司（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：一、甲方同意将位于西安市XX路XX号的小寨超级商城（现百福乐好又多广场）内的负一层室内自西向东长194.444米，由北延墙向南宽9米计1750平方米的房屋面积出租给乙方。二、租赁期限始于起始日期，为期十八年，租期从2002年11月15日起至2020年5月31日止。三、乙方应缴租金从起始之日开始计算。双方同意按以下标准支付租金：A、2002年11月15日至2003年11月15日，每平方米月租金30元。B、租金递增标准从2003年11月15日起算，每满三年递增一次，每次递增比例为前次月租金的6%，以此类推。租金缴纳方式：租金按季支付。每季第一个月8日为租金的支付日。乙方须在该日前将该季租金交付到甲方指定的银行账号。第四条4.9约定，乙方应保证租赁期内在承租的场地上始终经营商业，否则由此甲方造成的损失由乙方负责赔偿。第五条5.5约定，为了配套商场的经营特色，增加集客力，甲方同意乙方家场地部分出租，承包经营或与他人合作经营专柜商品，但必须在乙方的统一管理之下，不得整体出租，并不免除乙方依本合同约定其必须向甲方履行和承担的义务和责任。后经典公司与好又多公司因租赁发生纠纷，后经陕西省高级人民法院调解，双方达成调解协议，（2008）陕民三终字第15号民事调解书载明“一、好又多公司与经典公司继续履行双方于2003年1月14日签订的《租赁合同》。好又多公司应按合同约定的时间向经典公司交付租金，从2008年8月8日开始，经典公司应在收到租金后的七日内，向好又多公司开具租赁发票，否则，好又多公司有权从下期租金中扣除该税金。如今后好又多公司无故六个月拒不支付租金，则经典公司有权解除租赁合同。二、好又多公司同意将承租经典公司1750平方米的房屋面积中，返还经典公司房屋面积200平方米，对返还的该部分面积，从2008年6月24日起，经典公司不在向好又多公司收取租金，好又多公司已预交的款项，经典公司予以退还。现商场内的消防控制室今后继续由好又多公司使用、管理。三、……四、由好又多公司负责3#、4#、5#、6#、7#、8#消防通道中空调管件的拆除及消防通道的恢复，但经典公司不得依次提出解除租赁合同。好又多公司今后不得损害租赁房屋的构造，否则，承担相应的法律责任。五、经典公司及承租户在使用和经营上述200平方米房屋面积中，有义务维护好又多商场的整体形象及原有经营秩序。保持商场出口的畅通，配合整个的统一管理。经典公司的商户及员工与好又多公司的商户及员工使用同一通道。在商场经营过程中，好又多公司与经典公司应相互尊重，互相理解、配合，遇争议应友好协商解决。六、好又多公司在民事调解书送达后七日内将上述事实通知个租赁户并向经典公司移交与原租赁户签订的合同，并从2008年6月24日起，将已收200平方米的商铺租金移交经典公司，由经典公司继续履行好又多公司与上述租赁户剩余租期的租赁合同，如经典公司违约，由此产生的所有法律责任由经典公司承担”。好又多公司与案外人好又多又因租赁纠纷引起诉讼，后经陕西省高级人民法院（2009）陕民三终字民事调解书调解，调解书载明“第六条，场地转换后，好又多公司应继续履行与小业主签订的原租赁合同，租金由百福乐公司承担，场地交由百福乐使用，因此产生的一切纠纷和法律后果由百福乐公司全部承担。七、百福乐公司和好又多公司在法庭调解结束后，应根据调解书及现有租赁合同内容，签订补充协议”。调解书中的小业主即为经典公司。2012年5月25日，好又多公司与西安百福乐购物广场有限责任公司签订《关于终止（租赁合同）及使用场地的补充协议》，协议中明确了好又多公司将经典公司租赁的1500平方米全部转租给西安百福乐购物广场有限责任公司，协议签署之日，该场地已处于西安百福乐购物广场有限责任公司实际控制和使用之中，同时约定了由西安百福乐购物广场有限责任公司全权负责办理上述1500平方米场地所需要的消防、经营和各项许可证照。2011年10月，好又多公司关闭所经营的好又多超市，包含本案的租赁区域。经双方当事人现场核查，经典公司所有的200平方米场地位于好又多公司租赁的场地西侧，现场地四周已被完全封闭。经典公司曾于2012年5月22日、2017年3月21日、2017年4月25日、2017年5月25日，2017年8月17日向好又多公司、沃尔玛公司提出支付租金要求，同时要求因2011年10月28日好又多公司关门停业和转租商铺导致200平方米商铺无法使用损失赔偿问题。好又多公司曾于2017年8月28日向经典公司致函，邀请经典公司参见会议解决上述纠纷。又查明，经典公司与好又多公司于2006年因租赁纠纷曾向西安市雁塔区人民法院起诉，庭审中，好又多公司曾向法院提交10份商铺租赁合同，分别为A5、A6、铺位（面积5平方米租金每月8000元），A7、A8、（面积5平方米租金每月6500元），A13、A14、A15、（面积9平方米租金每月12000元），A11（面积3平方米租金每月3500元），A9、A10（面积5平方米租金每月6500元）A17（面积25平方米租金每月15000元）,A12（面积2平方米租金每月3000元），A16（面积5平方米租金每月3000元），A21（面积2平方米租金每月2400元），A18、A9（面积1.2平方米租金每月2000元）。再查，好又多公司已就租金和其他损失将西安百福乐购物广场有限责任公司起诉至西安市雁塔区人民法院，此案正在审理之中。一审法院认为，公民法人的合法权益依法受法律保护，经典公司与好又多公司已经（2008）陕民三终字第15号民事调解书确认本案涉诉的200平方米商铺由经典公司经营管理，经典公司对此200平方米商铺的经营管理应受法律保护。调解书确认在商场经营过程中，好又多公司与经典公司应相互尊重，互相理解、配合，遇争议应友好协商解决。2011年10月28日，好又多公司关闭经营场所，导致经典公司无法正常使用200平方米商铺。经典公司与好又多公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应属有效协议，双方均应按照协议约定履行各自义务。合同中明确约定所租商铺必须在好又多公司的统一管理之下，不得整体出租。好又多公司在明知商铺不能整体出租的情况下，擅自与第三人达成调解协议，并签订补充合同，将《租赁合同》项下的商铺整体出租给第三人西安百福乐购物广场有限责任公司，并约定由第三人西安百福乐购物广场有限责任公司办理需要的消防、经营和各项许可证照，好又多公司该行为系严重违反合同约定的义务，该行为也直接导致了经典公司紧邻的200平方米商铺被完全封闭，长期无法使用。综上，因好又多公司关闭经营场所行为和擅自整体转租商铺的行为，导致经典公司无法正常使用200平方米商铺，经典公司要求好又多公司赔偿商铺的经营损失，依法应予支持。因好又多公司在2006年已出示证据证明该区域商铺租赁价格月租金基本在每平方米1000元以上，经典公司要求按月租金按照每平方800元计算2011年10月30日至2016年10月30日损失，属于合法范围，依法应予准许。沃尔玛公司与经典公司未签订任何合同，也未发生任何法律关系，经典公司要求沃尔玛公司承担赔偿责任，于法无据，依法不予支持。兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告西安百福乐好又多商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陕西经典置业有限公司赔偿960万元。二、驳回原告陕西经典置业有限公司的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费79000元，保全费5000元，由被告西安百福乐好又多商贸有限公司负担。因案件受理费、保全费原告已预交，故被告西安百福乐好又多商贸有限公司应在给付上述款项一并支付给原告。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，经典公司与好又多公司经（2008）陕民三终字第15号民事调解书确认，本案涉诉的200平方米商铺由经典公司经营管理，经典公司对此200平方米商铺的经营管理应受法律保护。调解书确认在商场经营过程中，好又多公司与经典公司应相互尊重，互相理解、配合，遇争议应友好协商解决。原审法院查明2011年10月28日，好又多公司关闭经营场所，导致经典公司无法正常使用200平方米商铺。经典公司与好又多公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，应属有效协议，双方均应按照协议约定履行各自义务。合同中明确约定所租商铺必须在好又多公司的统一管理之下，不得整体出租。好又多公司在明知商铺不能整体出租的情况下，擅自与第三人达成调解协议，并签订补充合同，将《租赁合同》项下的商铺整体出租给第三人西安百福乐购物广场有限责任公司，并约定由第三人西安百福乐购物广场有限责任公司办理需要的消防、经营和各项许可证照，好又多公司的上述行为严重违反合同约定的义务，该行为也直接导致了经典公司紧邻的200平方米商铺被完全封闭，长期无法使用。原审法院基于因好又多公司关闭经营场所行为和擅自整体转租商铺的行为，导致经典公司无法正常使用200平方米商铺，对经典公司要求好又多公司赔偿商铺的经营损失予以支持，并无不当。因好又多公司在2006年已出示证据证明该区域商铺租赁价格月租金基本在每平方米1000元以上，经典公司要求按月租金按照每平方800元计算2011年10月30日至2016年10月30日损失，原审法院认定经典公司的主张属于合法范围，予以准许，亦无不当。因沃尔玛公司与经典公司未签订任何合同，也未发生任何法律关系，原审法院对经典公司要求沃尔玛公司承担赔偿责任的主张不予支持，符合法律规定。综上，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费79000元，由西安百福乐好又多商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘     琪审 判  员  师      婷审 判  员    秦  燕  燕             二Ｏ一九年四月十九日书 记 员  杨 雪  薇 27