贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终502号 上诉人（一审被告）：织金县金锦房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省织金县原城关镇向阳路，统一社会信用代码：915205247613885993。 法定代表人：尚显能，该公司总经理。 被上诉人（一审原告）:沈杰，男，1978年8月20日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区， 上诉人织金县金锦房地产开发有限责任公司（以下简称：金锦地产）因与被上诉人沈杰商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院（2018）黔0524民初3750号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 金锦地产上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2、本案一审及二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审审理期限超出法定审限二十余天，程序违法。2.沈杰不是实际购房人，其提起本案诉讼，主体不适格。本案中，沈杰的陈述以及相关票据等证据，均证明案涉房屋的购房款系肖客榕支付；肖客榕在《补充协议》中也明确告知上诉人，案涉房屋系其以沈杰的名义购买。因此，在肖客榕撤诉后，本案已经没有适格原告，沈杰不是房屋权利人，不是本案的适格原告。一审法院判令上诉人向沈杰支付违约金，认定事实错误。3.案涉房屋已交付，一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，本案案涉房屋已经转移占有，即已经交付，被上诉人要求上诉人支付违约金，不具有事实依据。4.根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，违约金最高不能超过损失的30%。一审法院判决上诉人承担的违约金为预期利益损失的100%，已经远高于法定的违约金标准，判决结果错误。 沈杰二审答辩称：本案诉争合同的当事人是上诉人和答辩人，案涉房屋至今未交付，答辩人主张上诉人承担逾期交房违约责任，事实和法律依据充分。上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。 肖客榕、沈杰向一审法院起诉请求：1.判令被告立即将位于织金县金玉龙城第8幢4层的房屋交付给原告；2.判令被告向原告支付迟延交付房屋的违约金暂定为200000元，违约金自2017年3月4日起，按同地段同类房屋租金标准确定计算至案涉房屋交付给原告之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告系姻亲关系，2015年4月3日，原告肖客榕以原告沈杰的名义向被告购买其开发的位于织金县金玉龙城第8幢第4层的房屋，双方签订《商品房买卖合同》，约定商品房总价款为4976160元，被告应在2017年3月3日前交付房屋给原告。逾期交房超过60日的，被告按日计算向原告支付已交房款万分之0.2的违约金。因原告肖客榕同时购买织金县金玉龙城第8幢1层1号、第8幢3层房屋，尚欠被告部分购房款，2017年1月14日，原告肖客榕与被告签订《商品房买卖合同补充协议书》，确认前述三套商品房均为原告肖客榕购买，同时对尚欠购房款的给付问题进行了约定。后原告向被告付清四百余万元房款，被告已经交付以肖客榕名义购买的两套房屋，对以沈杰名义购买的房屋，被告逾期一年多仍不能交付。被告逾期交房的行为构成违约，应当承担违约责任。原、被告双方约定的违约金明显过低，故请求以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之规定，对违约金进行调整。一审诉讼中，原告将其第一、二项诉讼请求变更为：由被告将位于织金县金玉龙城第8幢4层的房屋交付给原告沈杰，并由被告向原告沈杰支付2017年3月4日起至2018年10月15日止的逾期交房违约金519993元；2018年10月16日至实际交付房屋之日止的违约金，原告另案主张。同时，一审原告肖客榕以其不是本案适格原告为由，向一审法院申请撤回起诉，一审法院予以准许。 一审法院认定如下事实：2015年4月3日，原告沈杰向被告金锦地产购买该公司开发的、位于织金县官塘桥“金玉龙城”第8幢第4层的商业用房，双方签订了《商品房买卖合同》。合同约定：房屋建筑面积为1555.05平方米，套内建筑面积为1264.51平方米；房屋价款按套内建筑面积计算，每平方米3935.25元，总价款4976160元。双方约定采取一次性付款方式，但未约定付款时间。出卖人应当在2017年3月3日前向买受人交付该商品房，延期不超过60日，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.2的违约金。2017年1月14日，肖客榕与被告金锦地产签订《补充协议书》，协议书约定“2015年4月3日，乙方肖客榕向甲方购买了由甲方开发的金玉龙城的第8幢1层1号、第8幢3层商业营业用房；同日，肖客榕以沈杰（肖客榕与沈杰系姻亲关系，沈杰身份证号）的名义向甲方购买了同地段第**第**商业营业用房。双方的具体约定详见CF0031号、CF0032、CF0033号三份《商品房买卖合同》。现乙方购买的全部房产尚有部分款项未偿还完毕。针对乙方所欠购房尾欠款事宜，双方经多次协商，现达成如下补充意见，以资双方共同守信。一、双方一致确认，乙方肖客榕所欠房款为人民币肆佰肆拾万壹仟伍佰贰拾陆元整（￥：4441526元），该价格系以商品房买卖合同载明的单价及面积计算，最终价格以房管部门下发的产权证上载明的面积予以计算，多退少补。除欠款之外的事项按原《商品房买卖合同》的约定执行。二、乙方承诺，自签订本补充协议之日偿还甲方人民币500000元，2017年1月23日前偿还200000元，其余欠款3741526元分三期等额偿还甲方。第一期欠款人民币1247175元的偿还时间为2017年12月30日前；第二期欠款人民币1247175元的偿还时间为2018年12月30日前；第三期欠款人民币1247175元的偿还时间为2019年12月30日前。三、自乙方偿还完第一期欠款700000元之日起，乙方即有权自主经营或租赁相关房产，甲方不得以任何方式或理由干扰或影响乙方经营。甲方同意乙方安装观光电梯。在安装观光电梯过程中，如需申请办理相关手续，乙方可自行申请。产生的费用由乙方自行负担。同时，乙方在报装之前须通知甲方知晓相关的安装情况。另，在安装电梯过程中产生的安全生产事故责任全部由乙方自行负责，与甲方无关。电梯的使用权及相关权益属于乙方所有，甲方不得干涉。四、乙方承诺，本协议第二条约定的每期欠款如不能按时足额交付完毕，自愿赔偿甲方当期欠款未偿还部分的资金占用费损失。资金占用费的计算时间起点自协议签订之日至本息偿还完毕之日止。每一期资金占用费的计算时间起点均为协议签订之日起算，标准为月息2%。第一期的计算时间起点最低为一年，第二期的计算时间起点为二年，第三期的计算时间起点为三年。（以此类推），该资金占用费不在下列第五条约定的违约责任之列。五、违约责任约定：甲乙双方一致表示，签订本协议后，双方均认真全面按照其约定享受权利及承担义务。甲乙任何一方如违反本协议项下的约定，均视为违约。违约责任除自愿承担惩罚性违约金人民币200000元的违约责任外，另给守约方造成的合理损失，违约方也自愿全额承担。合理损失包括但不限于主张本项权利的车旅费、误工费、亦或诉讼费、保全费、律师代理费等。”原告沈杰对该补充协议书关于付款方式的约定予以认可，协议签订后，原告肖客榕按协议履行交款义务时，连同原告沈杰的购房款一并交纳给被告，被告向肖客榕出具收款收据时，将交款人写成肖客榕的名字，原告沈杰至今尚欠被告购房款1341525元。另查明，因案涉房屋顶层业主未经有关部门批准擅自加层修建房屋，导致案涉房屋消防设施无法验收合格。 一审诉讼中，原审根据原告的申请，委托贵州华融房地产评估有限公司对本案诉争房屋2017年3月4日至2018年10月15日期间的租金损失进行评估，该公司于2018年11月14日作出华融房估字（2018）1110号《房地产估价报告》，评估意见为：权利人沈杰、肖客榕坐落织金县金玉龙城第8幢第4层房屋建筑面积1555.05㎡，单位面积月租金17元，评估总价519993元，二原告支付评估费20000元。 一审法院认为：原告沈杰与被告金锦地产签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。被告未按合同约定如期交付房屋给原告使用已构成违约，依法应支付原告违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，原告沈杰要求被告按评估确定的租金金额支付2017年3月4日起至2018年10月15日止逾期交房期间违约金519993元，并无不当，依法予以支持。因案涉房屋消防设施未经验收合格，根据《中华人民共和国消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”之规定，原告沈杰主张由被告向其交付案涉房屋的诉讼请求的条件尚不成就，依法不予支持。因被告无证据证明已交付案涉房屋，对估价报告虽有异议但不申请重新评估，对被告金锦地产辩称已向肖客榕交付案涉房屋、原告主张逾期交房违约金无事实及法律依据的理由不能成立，依法不予采纳。原告肖客榕以其不是本案适格原告撤回起诉理由合法，依法予以准许。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、由被告织金县金锦房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起一个月内一次性支付原告沈杰自2017年3月4日起至2018年10月15日止逾期交付房屋期间的违约金519993元；二、驳回原告沈杰的其他诉讼请求。案件受理费8999元，减半收取计4499.50元，由被告织金县金锦房地产开发有限责任公司负担。评估费20000元，由被告织金县金锦房地产开发有限责任公司负担。 本院审理本案期间，案外人肖克榕向本院出具《情况说明》一份，内容主要为：本案诉争商品房的实际权利人是沈杰，肖克榕明确表示放弃在本案中的一切权利，认可沈杰依据商品房买卖合同，向金锦地产主张合同权利。 经审理查明：除对一审法院认定的事实予以确认外，本院另查明，肖克榕明确放弃其在本案中的权利，对沈杰依据商品房买卖合同向金锦地产主张权利，不持异议。 本院认为：综合当事人的诉辩主张和本案事实，本案二审争议焦点是，1.一审审理程序是否违法；2.被上诉人沈杰是否系本案适格原告；3.金锦地产是否应当承担逾期交房违约责任；4.一审法院对违约金的计算是否得当。 关于第一个争议焦点。经本院查阅一审卷宗材料，上诉人所诉一审法院超期审理本案的上诉意见，与本案事实不符，不予采信。 关于第二个争议焦点。依据上诉人与被上诉人于2015年4月3日签订的、编号为CF0031号、CF0032、CF0033号的三份《商品房买卖合同》，上诉人与被上诉人成立商品房买卖合同关系，合同内容系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。在案证据显示，上诉人另于2017年1月14日与肖克榕签订《补充协议书》，就编号为CF0031号、CF0032、CF0033号的三份《商品房买卖合同》所涉的购房尾款支付事宜进行了补充约定，双方同时确认前述合同所涉商品房系肖克榕以沈杰名义购买。本院审查认为，从《补充协议书》的名称及其协议内容看，该次协议与上诉人和沈杰签订的2015年4月3日《商品房买卖合同》不可分割，具有权利义务上的连贯性，《补充协议书》性质上属于对2015年4月3日《商品房买卖合同》的补充性约定，而不具有变更该合同主体的法律属性。结合肖克榕一审以其主体不适格为由自愿撤回起诉、二审明确表示放弃其在本案中的实体权利、认可被上诉人向上诉人主张本案权利的意思表示，本院对被上诉人在本案中的适格原告地位予以确认，对上诉人关于被上诉人非本案适格原告的上诉意见，不予采纳。 关于第三个争议焦点。当事人对其提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，负有举证证明责任。本案中，上诉人虽以诉争房屋已经实际交付为由，进行逾期交房的违约责任抗辩，但对于抗辩所称的交付事实，上诉人不能提供证据证明，应当承担举证不能的不利后果。又因依据《补充协议书》，购房款的支付采取分期付款形式，被上诉人不具有未按期履行付款义务的违约情形，而根据一审法院查明的事实，在双方约定的交房期限已经届满的情况下，案涉房屋因尚未完成消防验收而不具备法定交付条件。故此，上诉人逾期交房构成违约，被上诉人诉请上诉人承担违约责任，事实和法律依据充分，应予支持。 关于第四个争议焦点。商品房出卖人未在合同约定期限内交付房屋，导致买受人的可期待利益受损，不能在预先设定的时间对房屋行使占有、使用、收益、处分的权能，进而得以另行承租相同或者类似性质的房屋以满足前述权能需求，故以租金价格确定逾期交房情形下的买受人损失，符合日常经验法则，亦与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”确立的逾期交房违约责任承担原则相一致。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”之规定，一审法院依据被上诉人的请求，以评估确定的租金损失为限，对本案违约金进行调整，法律依据充分，本院予以确认。上诉人关于一审法院计算违约金不当的上诉理由不成立，本院不予采纳。 综上，上诉人金锦地产的上诉缺乏事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8999元，由上诉人织金县金锦房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  罗 珣 审判员  吉 雪 二〇一九年四月十九日 书记员  何婷婷