安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0203民初850号 原告：李学萍，女，汉族、1968年2月21日出生，初中文化，无业，住芜湖市弋江区。 委托诉讼代理人：牛东南，安徽君宏律师事务所律师。 被告：芜湖万达商业管理有限责任公司，住所地安徽省芜湖市南瑞新城商业街**楼，统一社会信用代码913402007728492313（1-1）。 法定代表人：吕国猛，执行董事。 被告：安徽省芜湖万达房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市黄山西路**，统一社会信用代码913402001496524372（1-1）。 法定代表人：吕国猛，执行董事。 原告李学萍诉被告芜湖万达商业管理有限责任公司（以下简称“万达商管公司”）、安徽省芜湖万达房地产开发有限公司（以下简称“万达房产公司”）合同纠纷一案，本院2019年2月14日立案受理后，依法适用简易程序于2019年4月15日公开开庭进行了审理，原告李学萍及其委托诉讼代理人牛东南到庭参加诉讼，被告万达商管公司、万达房产公司经本院合法传唤，无正当理由，未出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李学萍诉称：2005年9月19日，原告与被告万达商管公司签订《委托统一经营管理合同》，约定原告将位于芜湖市.81平方米的商铺委托被告万达商管公司统一经营管理，支付收益金时间为每年的4月份和10月份，该合同对被告逾期付款违约责任作出约定。按照约定，被告万达商管公司在2018年4月应当支付收益金4378.86元，实际支付1983.845元，2018年10月的收益金未支付，在2018年12月13日支付991.92元，被告万达商管公司实际拖欠收益金为5781.95元。被告万达商管公司未经过原告许可每年收取了管理费300元，10年合计3000元应当予以返还。同时，因被告迟延付款，原告诉请其承担违约金5000元。因被告未按期足额支付收益金，原告多次催要被告不予理睬，原告请求解除与被告万达商管公司签订的《委托统一经营管理合同》，并将南瑞新城商业街1#楼2楼108号房屋返还原告。由于被告万达房产公司在销售房屋时通过广告明示商铺租金收益情况并暗示担保购房人受益安全，该宣传对于房屋价格有重大影响，其应对涉案收益金承担连带清偿责任。综上，为维护自身合法权益，现依法提起诉讼，请求依法判令：1、解除原告和被告万达商管公司签订的《委托统一经营管理合同》，并将南瑞新城商业街1号楼2层108号房屋返还给原告。2、被告万达商管公司支付拖欠的收益金5781.95元，返还非法扣除的管理费3000元，并承担违约金5000元，合计13781.95元。3、被告万达房产公司对上述债务承担连带清偿责任。4、二被告承担诉讼费用。 被告万达商管公司、万达房产公司未作答辩。 经审理查明：原告李学萍系南瑞新城商业街1#楼2楼108号商铺所有权人。2005年9月19日，原告李学萍（甲方）与被告万达商管公司（乙方）签订《委托统一经营管理合同》一份，约定甲方委托乙方统一经营管理芜湖市（即“南瑞生活广场”）2层108号商铺；物业建筑面积为17.81平方米；该物业委托经营管理期限为二十年，自物业出租给上海世纪联华超市发展有限公司的起租日开始计算；委托经营期间，乙方每年向甲方支付双方约定的物业收益金，双方约定委托期限12-14年，每平方米固定收益额为491.73元/年，年收益金为8757.71元；收益金每年分两次支付，支付时间为每年的4月份和10月份，每次支付金额为当年收益金的百分之五十；甲方所取得的物业收益金而产生的税费，甲方自行承担，乙方依法履行代扣代缴义务，有权从本合同第五条约定的应付给甲方的收益金中直接扣除；委托经营管理期间，甲方对其物业享有处分权、收益权，不享有占有权、使用权，不得收回该物业或将物业另行出租他人，甲方不得以任何理由撤销本合同或提前解除本合同；乙方逾期向甲方支付该物业收益金的，甲方有权要求乙方按约履行，乙方逾期5个工作日仍未支付的，自第6个工作日起甲方按每日万分之二点一向乙方收取逾期利息。2011年8月3日，原告李学萍继受上述权利义务。2017年10月1日前的收益金，被告万达商管公司在扣除依合同约定代扣代缴的税款后已依约给付。并于2018年4月28日向原告支付物业收益金1983.84元，2018年12月13日向原告支付物业收益金991.92元。现因被告万达商管公司未足额支付原告收益金，经协商未果，成讼。 另查明：1.2004年11月19日，被告万达房产公司与上海世纪联华超市发展有限公司签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方（万达房产公司）将位于芜湖市建筑物出租给乙方(上海世纪联华超市发展有限公司),建筑面积暂估为17500平方米，最终以政府有关部门实际测量所得房产证的面积为准（该面积除包含被告万达房产公司出售给原告等业主的商铺外，还包含被告万达房产公司自持的商铺面积，后经相关部门测量，原告等小业主持有面积为10306.70平方米、被告万达房产公司自持6605.62平方米）。租赁期限20年，自甲方交付租赁物业之日起六个月为乙方的装修期，装修期甲方免收租金。如甲方提早完成装修并提前开业，则以乙方正式开业日为本合同的起租日。第12-14年度（2017、2018、2019）的年租金为517.6万元，日租金为0.81元/平方米。2008年12月被告万达房产公司、万达商管公司与上海世纪联华超市发展有限公司、芜湖世纪联华公司签订《协议书》一份，约定被告万达房产公司将其与上海世纪联华超市发展有限公司在2004年11月19日签订的《租赁合同》中其全部权利义务，无偿转让给万达商管，由万达商管公司承继该《租赁合同》中万达房产公司的全部权利和义务；上海世纪联华超市发展有限公司将其与被告万达房产公司在2004年11月19日签订的《租赁合同》中其全部权利义务，无偿转让给芜湖世纪联华公司，由芜湖世纪联华公司承继该《租赁合同》中上海世纪联华超市发展有限公司的全部权利和义务，合同四方当事人均对上述转让行为表示同意，现芜湖世纪联华公司已依约将租金支付至2018年6月30日。 被告万达商管公司依据合同之约定为原告代扣代缴税款，根据税法及芜湖市税收政策，应纳税的税率为14.1%，其中含个人所得税为计税额的2%、房产税为计税额的12%、印花税为计税额的0.1%，综合征收率为计税额的14.1%。2017年起由于税费“营改增”政策的实施，芜湖世纪联华公司要求必须开具增值税发票。故从2017年起被告万达商管公司代扣代缴税款除上述为计税额的14.1%的税种外，增加了增值税为计税额的5%，城建税为计税额的0.35%，教育费附加为计税额的0.15%，地方教育费附加为计税额的0.1%，综合征收率为计税额的19.7%。计税额（不含税租金）=含税租金/1.05；含税租金即为世纪联华按0.81元/平方米/每天（第12-14年度世纪联华支付的租金）。 结合上述查明的事实，并通过与被告万达商管公司的会计核实，2018年4月28日被告万达商管公司向原告支付物业收益金1983.84元，是以日租金0.81元/平方米、182天（2017年10月1日至2018年3月31日）、涉案商铺面积17.81平方米为基数扣除代扣代缴税款（以该基数除以1.05乘以税率19.7%），同时被告万达商管公司按每户户头（不以商铺数计算）收取每月代办费25元计150元（25元/月×6个月）。2018年12月13日被告万达商管公司向原告支付物业收益金991.92元，是以日租金0.81元/平方米、91天（2018年4月1日至2018年6月30日）、涉案商铺面积17.81平方米为基数扣除代扣代缴税款（以该基数除以1.05乘以税率19.7%），同时被告万达商管公司按每户户头（不以商铺数计算）收取每月税款代办费25元计75元（25元/月×3个月）。2017年10月1日之前代扣代缴税款，被告万达商管公司未收取税款代办费。 2.2005年8月31日万达房产公司作为开发商于大江晚报刊登一则南瑞生活广场商铺广告，载明南瑞生活广场商铺投资方案（所购商铺均价5000元/平方米，收益金450元/平方米/年起，从第6年起每三年递增3%）；万达房产公司以企业实力提供更进一步的保障，在第6年和第15年设立两个回购期，开发商承诺按初始售价回购；国内超市连锁企业的龙头上海世纪联华超市与万达房产公司签署20年租约，品牌强势联合，更有效确保广大投资人利益。2005年9月15日万达房产公司作为开发商于大江晚报再刊登一则南瑞生活广场商铺广告，标题为“旺地金铺稳收益投资养老皆可宜9%收益稳如泰山投资立竿见影，年年收益稳定保障”。 上述事实，有证据原告提交的身份证复印件，房地产权证复印件一份，《委托统一经营管理合同》复印件及原告的陈述等在卷为证，且上述证据均经庭审举证、质证，可以采信。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉《委托统一经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规等强制性规定，应为合法有效。本案中，依据合同之约定，被告万达商管公司在委托经营期间，每年4月及10月前5个工作日向原告支付双方约定的物业收益金，现被告万达商管公司未能按约足额支付收益金，经原告催要，仍未支付，其行为显然与法相悖，依法应承担相应的民事责任，原告要求其支付相关收益金及逾期利息的请求于法有据，应予支持。 本案争议的焦点（一）：涉案《委托统一经营管理合同》是否应当解除及被告方应否返还涉案商铺。原告虽拥有涉案商铺的独立产权，但系无墙体分割，无独立水电的开放式结构，未形成有墙有顶的独立封闭使用空间，该商铺系产权式商铺，性质上属于全体业主按份共有。原告在购买时即明知该商铺无法单独使用，只能与其他商铺联合经营，且双方合同约定在委托经营管理期间，业主对其物业仅享有处分权、收益权，不享有占有权、使用权，故涉案商铺物权是受限制的物权，与完全物权有所区别，业主不能自由行使物权的四项权能即占有、使用、收益、处分。被告万达商管公司一直依据双方约定的所有权与使用权相分离的商业经营模式统一对外经营。案涉产权式商铺的上述特点，加之每一铺位面积较小、所涉业主人数众多等因素决定了芜湖市铺位在使用效能上的高度依存和所属业主利益上的密切融合。由于被告万达商管公司确实存在未能依约足额支付物业收益金的违约之处，现原告通过诉讼的方式要求解除《委托统一经营管理合同》并要求被告方赔偿剩余七年收益金损失，但芜湖市铺位的大部分业主并未要求解除，从产权式商铺功能使用的特点来看，原告该项诉求也不利于芜湖市铺位整体利益的保护。综上，从维护芜湖市铺位整体利益及涉案商铺使用效能的角度出发，对原告要求解除《委托统一经营管理合同》、被告赔偿剩余七年收益金的诉讼请求，本院不予支持。 争议的焦点（二）：涉案商铺2017年10与1日至2018年9月30日期间收益金被告万达商管公司实际尚差欠原告的数额及逾期付款利息的认定。2017年10与1日至2018年3月31日期间在不扣除税款的情况下收益金应为4378.85元（8757.71元÷2），被告万达商管公司于2018年4月仅支付原告1983.84元，但被告万达商管公司依照合同约定为原告代缴了收益金所产生的税款492.6元（0.81元/平方米/天×182天×17.81平方米÷1.05×19.7%），该款应从付给原告的收益金中直接扣除。至于被告万达商管公司在原告应获得的收益金中扣除的税款代办费150元（25元/月×6个月），因无合同之约定，故对该150元不予扣除。据此依约应于2018年4月支付的收益金在扣除被告万达商管公司已支付的1983.84元及代扣代缴的税款，被告万达商管公司实际尚欠原告2017年10与1日至2018年3月31日期间收益金1902.41元（4378.85-1983.84元-492.6元）。2018年4与1日至2018年9月30日期间在不扣除税款的情况下收益金应为4378.85元（8757.71元÷2），被告万达商管公司于2018年12月仅支付原告991.92元，但被告万达商管公司依照合同约定为原告代缴了2018年4与1日至2018年6月30日期间收益金所产生的税款246.3元（0.81元/平方米/天×91天×17.81平方米÷1.05×19.7%），该款应从付给原告的收益金中直接扣除。而2018年7与1日至2018年9月30日期间应由原告承担的税款249元（0.81元/平方米/天×92天×17.81平方米÷1.05×19.7%），因被告万达商管公司尚未代扣代缴，故此款亦可从付给原告的收益金中直接扣除，并由被告万达商管公司将此款缴至税务部门。至于被告万达商管在原告应获得的收益金中扣除的税款代办费75元（25元/月×3个月），因无合同之约定，故对该75元不予扣除。据此依约应于2018年10月支付的收益金在扣除被告万达商管公司已支付的991.92元及应代扣代缴的税款，被告万达商管公司实际尚欠原告2018年4与1日至2018年9月30日期间收益金2891.63元（4378.85元-991.92元-246.3元-249元）。综上，被告万达商管公司尚欠原告2017年10与1日至2018年9月30日期间收益金元4794.04元（1902.41元+2891.63元）。因涉案合同并未解除，依据合同约定2018年10月1日至2019年3月30日的收益金应于2019年4月的第5个工作日前支付，现尚未至付款时间节点，故对原告主张的自2018年10月1日后的收益金诉求不予支持。根据合同约定：乙方逾期向甲方支付该物业收益金的，甲方有权要求乙方按约履行，乙方逾期5个工作日仍未支付的，自第6个工作日起甲方按每日万分之二点一向乙方收取逾期利息。因被告万达商管公司应于2018年4月给付原告2017年10与1日至2018年3月31日期间收益金实际尚欠1902.41元，故应以1902.41元为基数，按日万分之二点一，自2018年4月10日（该月第6个工作日）起计算至实际给付之日；另因被告万达商管公司应于2018年10月给付原告2018年4月1日至2018年9月30日期间收益金实际尚欠2891.63元，故应以2891.63元为基数，按日万分之二点一，自2018年10月15日（该月第6个工作日）起计算至实际给付之日。原告诉请被告支付逾期付款违约金5000元过高，本院不予支持。 争议的焦点（三）:关于被告万达房产公司对上述欠款是否承担连带责任的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告万达房产公司在出售案涉商铺时通过广告宣传明示案涉商铺的租金收益情况并暗示其担保购房人的收益安全，该宣传内容对商铺买卖合同的订立以及房屋价格的确定确有重大影响，且原告与被告万达商管公司签订的《委托统一经营管理合同》中也约定上海世纪联华超市发展有限公司持续经营期间，发展商万达房产公司对被告万达商管公司应付原告的物业收益金承担连带责任保证。被告万达房产公司虽未在该合同上盖章确认，但其也在被告万达商管公司充分履行合同义务支付原告足额收益金时予以补足，该行为可视为对该条款的追认。故被告万达房产公司对被告万达商管公司差欠原告的收益金及逾期利息应承担连带保证责任。原告主张被告退还管理费3000元无事实法律依据及证据佐证，本院不予支持。 综上，为维护当事人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告芜湖万达商业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告李学萍物业收益金4794.04元及逾期付款利息(分别以1902.41元为基数，按日万分之二点一，自2018年4月28日起计算至实际给付之日；以2891.63元为基数，按日万分之二点一，自2018年10月15日起计算至实际给付之日）； 二、被告安徽省芜湖万达房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告李学萍其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取153元，由原告李学萍负担100元，被告芜湖万达商业管理有限责任公司、安徽省芜湖万达房地产开发有限公司共同负担53元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  陈利利 二〇一九年四月二十六日 书记员  王立婷 附适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。