贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0303民初1109号原告：周德强，男，汉族，1958年4月15日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：饶家旭，男，汉族，1965年2月1日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区，系原告亲属。被告：冯学勤，男，汉族，1944年7月10日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。被告：冯巧朋，女，汉族，1965年4月1日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。二被告共同委托诉讼代理人：罗朝明，贵州乾锋律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：闵利勇，贵州乾锋律师事务所实习律师。原告周德强诉被告冯学勤、冯巧朋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周德强及其委托诉讼代理人饶家旭、被告冯学勤及二被告共同委托诉讼代理人罗朝明、闵利勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周德强向本院提出诉讼请求：一、请求确认原告与被告冯学勤以被告冯巧朋名义于2010年5月7日签订的房屋买卖合同无效；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年5月2日，原告与被告冯学勤签订房屋买卖合同两份，其中一份系被告冯学勤以被告冯巧朋名义与原告签订的房屋买卖合同，事后被告冯学勤以被告冯巧朋名义交纳2万元购买房屋款，被告冯学勤以原告于2010年4月26日打借条50,000.00元和2013年元月25日的收款凭证10,000.00元为购房款，因案外原因致使房屋未能交付被告冯学勤，被告冯学勤于2017年元月20日诉至贵州省遵义市红花岗区人民法院，遵义红花岗区人民法院（2017）黔0302民初1707号民事调解书确认由原告在2017年12月31日前返还被告冯学勤购房款80,000.00元，并支付利息和承担1,340.00元诉讼费用。该民事调解确认的80,000.00元购房款包括借条2张共60,000.00元和以被告冯巧朋名义所交购房款20,000.00元，庭审时被告冯学勤只交了两张借条共60,000.00元金额。该调解书生效后，被告冯学勤申请执行后领取执行款108,190.00元。由此可知，被告冯学勒以冯巧朋名义与原告所签房屋买卖合同并未履行应有义务，其所交20,000.00元购房款已执行退还。因此，为维护自身合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告主张。被告冯学勤、冯巧朋共同辩称，冯学勤不应为本案被告，本案购房者是冯巧朋，冯学勤是代冯巧朋签订合同，冯巧朋已支付购房款4万元，冯巧朋履行了部分合同，合同主体是原告和冯巧朋。冯学勤购买的是另外一套房屋，已支付该房购房款，合同已经解除。冯巧朋购买的房屋在之前就安装门锁，后另一购房人翻窗进入，冯巧朋无法使用该房屋，冯巧朋与其多次协商，故未起诉。原告与冯巧朋签订的合同未违反法律法规的强制性规定，不必然无效，冯巧朋支付了部分购房款，原告也收取了购房款，只是该房屋存在一房二卖的行为，但若确认房屋买卖合同无效，将导致一百余人丧失居住权，严重影响社会稳定。建房人曾子华并未将房屋交付，曾子华又把房屋出售给杜永芳夫妇，冯巧朋经居委会调解支付杜永芳夫妇购房款，故该房屋属于冯巧朋。原告并不享有此套房屋的权利。本院经审理认定事实如下：2010年5月2日，原告周德强（甲方）与被告冯巧朋（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方向乙方出售位于遵义市燃气公司西面与铁路之间（航天工业园内）砖混结构长田商住楼房屋一套，面积约90平方米，所售房屋所有权证号为租用铁路用地建筑用地合同书，所售房屋附属设施为水送到厨房，电到每套房子门前，防盗门、单元的电子门、铝合金窗及门前道路硬化；所售房屋总金额约为9万元，按实际面积结算；乙方2010年4月29日前首付甲方房屋款3万元，甲方并于2011年6月30日交给乙方使用，乙方付款30%，其尾款20%待甲方将房产手续办完交付给乙方（房产证）时一次性付清，按实际面积计算；甲方保证在交接时房屋没有产权纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财产纠纷，由甲方承担全部责任。合同还约定了其他事项。该合同由原告周德强签字，被告冯学勤代冯巧朋签字。合同下方还用笔注明：①从航汽厂铁路桥头数三单元三楼左门；②房产证办遵义市房产证。合同签订后，2013年1月25日，原告周德强向被告冯巧朋出据收款凭证，载明：今收到冯巧朋购长田商住楼三单元三楼左门首付款10,000.00元。同年3月31日，原告周德强向被告冯学勤等人发出《房产证改为协议》，载明：各位购房房主，原先购房合同中关于留尾款办房产的事，因情况变化，现房产证目前办不了，所有尾款交房时应全部付清，如定要证者只有等以后有条件能办时，再收款办理。目前的情况如定要证不付房款的，我只有退款，如暂不要证要房的就要交清房款，请各谅解，如同意以上意见的可签名作证。被告冯学勤等人在该协议上签署“交房付房款”，并签名。此后，双方未再就该房履行交付房款及交付房屋的义务。另查明，2018年3月28日，被告冯巧朋与案外人杜永芳签订《一房多卖解决协议书》，约定：由于双方分别在2009年、2010年期间均在房地产开发商（周德强、曾子华）处购买同一处住房（遵义市汇川区大连路航汽厂铁路桥长田商住楼三单元三楼一门），现冯巧朋给付杜永芳80,000.00元（杜永芳付给曾子华的购房款），杜永芳放弃对该房的一切拥有权等内容。协议签订后，被告冯巧朋向杜永芳支付了80,000.00元。后，被告冯巧朋前往对争议房屋进行装修，原告周德强出面制止，双方发生纠纷。庭审中，原告周德强陈述，上述房屋系由其与曾子华共同修建，修建房屋的土地是其从贵阳铁路国土分局租赁所得，租赁合同每年一签，最初签合同是2006年，2008年最后一次转签租赁合同，2010年因为修建房屋属于黑房开，其与曾子华被依法关押，故2010年之后未再续签租赁合同，合同约定每年需支付租金2,000.00余元，但其并未支付。其与曾子华达成合意，由其出土地，曾子华负责修建。建房时，其与曾子华补偿了租赁土地上农民所种庄稼的损失费用。其与曾子华在该租赁土地上总计修建了160余套房屋，曾子华分给其18套（从航汽厂铁路桥往茅草铺方向数第三单元16套、第四单元4楼2套），其主张与被告签订合同无效是基于没有相应房屋手续，被告也未履行付款义务。本院认为：原告周德强主张《房屋买卖合同》系被告冯学勤代冯巧朋签订，二被告对原告陈述予以认可，且被告冯巧朋明确该合同系其真实意思表示，故《房屋买卖合同》相对方系原告周德强与被告冯巧朋。《中华人民共和国土地管理法》第三条规定：十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。第四条规定：国家实行土地用途管制制度。第十七条规定：各级人民政府应当依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求，组织编制土地利用总体规划。因此，对土地以及地上建筑物的管控，在本质上反映了一种社会公共利益。如果没有国家规定的土地管理制度、建筑管控制度，那么建筑物就可以随意建造并以此取得完整的所有权，这种私权的绝对化势必导致整个社会混乱无序，最后私权也得不到良好的保护。根据《中华人民共和国城乡规划法》第三条：“城市和镇应当依照本法制定城市规划和镇规划。……”、第四十条：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。……”之规定，在土地利用总体规划内进行建设的，需取得规划许可证，不符合土地利用总体规划或者未取得建设用地规划许可的，相关的建筑应属于违法建筑。再根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；……。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”之规定，原告周德强在未取得规划许可、土地审批等相关手续下进行相应建筑，并对该建筑物进行出卖，其行为损害了国家利益和公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原告周德强与被告冯巧朋签订的《房屋买卖合同》无效。被告辩解原被告签订的合同未违反法律法规的强制性规定，不必然无效的意见，不符法律规定，不予采纳。庭审中，被告冯巧朋明确表示，若本案原告主张被依法支持，则对因合同无效导致的购房款的返还等权利主张，将另案主张权利，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、原告周德强与被告冯巧朋于2010年5月2日签订的《房屋买卖合同》无效；二、驳回原告周德强的其他诉讼请求。案件受理费30.00元（已依法减半收取），由原告周德强自行承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  杨茂艳二〇一九年四月八日书记员  赖曙红