广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初877号 原告：南宁市嘉和物业服务有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市兴宁区昆仑大道**嘉和城观澜馆**，统一社会信用代码：91450100775955320A。 法定代表人：黄晟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃雕，广西科豪律师事务所律师。 被告：熊漓斌，男，1970年8月15日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 原告南宁市嘉和物业服务有限公司（以下简称“嘉和物业公司”）与被告熊漓斌物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月28日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月16日公开开庭进行了审理。原告嘉和物业公司的委托诉讼代理人覃雕、被告熊漓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉和物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付南宁市兴宁区昆仑大道995号嘉和城卢瓦河谷一区15号院09号房的物业费34640.8元，违约金34640.8元（每个月物业费的违约金单独计算，以每月的物业费为基数，从欠费的第二个月第一天按每天3‰计算至被告付清物业费之日止，从2014年4月1日起暂计至2018年7月31日），合计人民币69281.6元；2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2007年1月16日，原告与广西嘉和置业集团有限公司签订《嘉和城住宅小区D.E地块项目前期物业管理服务合同》，约定该公司聘请原告对卢瓦尔河谷小区提供前期物业服务。2009年6月25日，被告向该公司购买了卢瓦尔河谷一区15号院09号房，建筑面积508.4平方米，实测面积506.44平方米。2010年月4日该房确认验收。2010年7月4日至今，原告按照前期物业管理服务合同和服务协议向被告提供物业管理服务。2014年4月1日至2017年5月31日，被告共欠缴37个月的物业费34640.8元，违约金34640.8元。经原告多次催缴被告仍未支付，原告特诉至法院，望判如所请。 被告熊漓斌辩称：物业费被告方愿意支付，违约金不愿意支付，因为被告房子接近嘉和城的高尔夫球场，之间并无防护，被告的房子及家人都多次受到高尔夫球场的侵害，物业公司在与被告的沟通中承诺，没有解决好该问题前无需支付物业费，故物业费欠费至今。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2009年6月25日，被告与广西嘉和置业集团有限公司签订《商品房买卖合同》，向该公司购买南宁市昆仑大道995号嘉和城卢瓦尔河谷一区15号院09号房，建筑面积508.4平方米。2010年7月14日，原告与被告签订《嘉和城住宅小区D、E地块前期物业管理服务协议》，主要约定：由原告向被告提供物业服务，内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安全管理、交通秩序与车辆停、房屋装饰装修管理等；每季度第一个月15日前交纳本季度物业管理费，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠缴总额的3‰作为违约金；物业管理费按每月每平方米1.8元的标准收取。合同及协议还就其他事项进行了约定。 合同签订后，被告已按照合同约定时间接收房屋。因被告自2014年12月1日起开始欠缴物业管理费用至2017年5月31日，原告遂起诉至本院，并提出前述诉讼请求。 本院认为，原、被告签订的《嘉和城住宅小区D、E地块前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，原、被告之间成立合法有效的物业服务合同关系，双方均应恪守履行。原告主张被告欠付2014年4月1日起至2017年5月31日期间的物业费34640.8元，被告对欠付该费用的事实及物业费计算依据和方式均无异议，并表示同意支付该项费用，故本院对原告主张被告支付物业费34640.8元的诉请予以支持。 关于原告主张的违约金应否支持的问题。被告辩称双方曾因物业费延付问题达成协议、不应支付违约金，因无证据证明，本院不予采信。原、被告双方签订的《嘉和城住宅小区D、E地块前期物业管理服务协议》约定，物业费于每季度第1个月15日前缴纳本季度物业管理费，逾期交纳物业管理服务费的，每逾期一日，应交纳欠缴总额的3‰作为违约金。由于被告未按时支付物业费，违反了协议约定，应向原告支付违约金。该合同条款约定按每日3‰支付滞纳金的计算方式，已明显畸高于原告因被告欠缴物业费而产生的资金占用损失，显失公平，同时考虑到物业服务合同中以物业服务时间延续计付物业费以及原告未举证其已及时催缴、止损的情况，被告亦提出抗辩，故本院予以调整为同期银行流动资金贷款利率的130％。被告应付的欠付2014年4月1日至2017年5月31日物业管理服务费违约金计算为：以季度物业管理服务费2734.78元（506.44平方米×1.8元/（平方米·月）×3个月）为基数，自2014年4月15日起计至实际偿清之日止，按中国人民银行公布的同期基准贷款利率的130%计付，2014年4月1日至2017年5月31日期间的物业管理服务费违约金以此类推，违约金总额以欠付金额的30%为限。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告熊漓斌向原告南宁市嘉和物业服务有限公司支付物业费34640.8元； 二、被告熊漓斌向原告南宁市嘉和物业服务有限公司支付违约金（计算方式：以2734.78元为基数，自2014年4月15日起计至实际偿清之日止，按中国人民银行公布的同期基准贷款利率的130%计付，2014年4月1日至2017年5月31日期间的物业管理服务费违约金以此类推，违约金总额以欠付金额的30%为限）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1532元，由被告熊漓斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  吴腾睿 人民陪审员  张 捷 人民陪审员  许丽新 二〇一九年四月十八日 书 记 员  何籼桦 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。