安徽省金寨县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1524民初322号原告（反诉被告）：赵玉松，女，1980年5月8日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人:蔡广明，安徽梅山律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽鼎兴商务管理有限公司，住所安徽省金寨县梅山镇明发购物中心**，统一社会信用代码91341524MA2NK3RQ38（1-1）。法定代表人：张德萍，总经理。委托诉讼代理人：曾伟峰（公司经理），男，汉族，住安徽省金寨县。委托诉讼代理人：闵远刚，安徽事顺律师事务所律师。原告赵玉松与被告安徽鼎兴商务管理有限公司（以下简称鼎兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵玉松的委托诉讼代理人蔡广明，被告鼎兴公司的委托诉讼代理人曾伟峰、闵远刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵玉松向本院提出诉讼请求:解除双方于2017年8月9日签订的《“明发金寨儿童综合体项目”租赁合同》并赔偿装修损失约10万元。事实和理由：2017年8月9日，双方签订《“明发金寨儿童综合体项目”租赁合同》，约定由赵玉松承租明发广场内31#商业楼二层房号2-4-3铺位，用于开办御众堂产后修复、小儿推拿项目。约定交房时间为2017年10月31日。合同签订后赵玉松按约定交付履约保证金14700元和水电费押金2100元即进场装修并按规定在2018年3月16日前完成全部装修，但因工程未竣工等原因，房屋一直不能交付致使赵玉松无法正常开业。2018年4月1日，鼎兴公司单方要求赵玉松签订商铺交付通知，其虽于2018年5月1日举行了正式的开业仪式，但房屋仍未竣工且相关公共设施仍未安装到位，致使在开业当天就发生了停电、漏水等事件。后商场停电、漏水频频发生，消防验收亦未完成，交付的房屋无法满足正常经营需要构成根本违约。2018年8月26日，赵玉松正式通知鼎兴公司撤场并提起诉讼。鼎兴公司同意解除合同，但辩称:1.双方签订的租赁合同是合法有效的，虽出租的房屋存在瑕疵但并不影响正常经营，因为其中自营的儿童乐园一直在正常经营中；2.赵玉松未按合同约定支付房租且在2018年8月26日私自撤场构成违约，鼎兴公司不存在违约；3.赵玉松要求赔偿装修损失的理由不能成立。鼎兴公司向本院提出反诉请求：1.赵玉松支付房租（自2017年4月1日起按照70元/月/平方米支付至合同解除之日止）以及因拖欠租金产生的违约金按季度租金2%支付；2.支付违约金27846元。事实和理由：双方签订的《“明发金寨儿童综合体项目”租赁合同》约定了租金为每个月70元/平方米，并暂时约定了房屋交付时间和开业时间，同时注明具体交房时间以鼎兴公司通知为准。后因为建设单位明发集团安徽金寨城市开发有限公司延迟交付房屋，导致装修后未能准时开业，但是双方已经口头协商顺延交付房租屋。2018年4月1日，租赁房屋已经交付给赵玉松，2018年5月1日正式开业经营。至今赵玉松已近10个月未支付租金，构成违约应按合同约定支付租金及违约金。赵玉松对鼎兴公司的反诉辩称，1.解除合同的时间应确定为鼎兴公司发给赵玉松的“函告”中明确知晓赵玉松撤场的时间即2018年8月26日；2.合同规定了四个月免租期，即从2018年4月1日到2018年7月31日期间免租金。另合同中约定的“当期”属于约定不明，不能确定我方应该在2018年7月31日前缴纳后三个月的租金，即使应缴纳租金也可以在履约保证金中扣除，因此赵玉松没有违约，反诉请求不能成立。本院经审理认定事实如下：2017年5月23日，张德萍与明发集团安徽金寨城市开发有限公司签订《“明发金寨项目”租赁合同》，张德萍承租位于将军大道EF地块明发商业广场内31#商业楼内二层4400平方米，用于经营婴幼儿母婴用品、早教等，租期10年，房屋交付时间暂定2017年8月31日，具体时间以公司通知为准。合同签订后，张德萍以鼎兴公司名义对外招租。2017年8月9日，鼎兴公司（授权代表人申升）与赵玉松签订《“明发金寨儿童综合体项目”租赁合同》，约定由赵玉松租赁明发广场内31#商业楼二层房号2-4-3,用于开办御众堂产后修复、小儿推拿项目。租赁面积为105平方米（实际面积132.6平方米）；租赁期限自2017年10月31日起至2019年12月31日；暂定房屋交付时间为2017年10月31日，暂定开业时间为2018年1月1日，具体时间以公司通知为准，另赵玉松若未按时开业或开业后未持续经营的，鼎兴公司有权取消给予的全部优惠政策或解除合同；租金为70元/㎡/月（另经当事人认可合同相应位置手写明确2018年4月1日至2018年6月30日享受半价租金即35元/㎡/月）；租金支付方式为先支付后使用，三个月为一个交租期，在当个交租期限届满前20日支付下个交租期（三个月）的租金，如迟延支付租金，则支付季租金2%的违约金。另约定赵玉松应当交纳履约保证金14700元（为2个月店铺租金）及水电费押金2100元；在合同履行期间，赵玉松如拖欠租金或水电费违约金等，鼎兴公司有权从履约保证金中扣除；如果赵玉松单方原因提前终止合同，履约保证金不予退还。鼎兴公司的主要义务是保持房屋承重结构和公用设施设备的运行处于良好状态，赵玉松要办理相关合法经营证照。2017年8月10日，赵玉松支付14700元履约保证金及2100元水电费押金。2018年3月28日鼎兴公司出具交付通知书，赵玉松认可其于2018年4月1日接收此商铺。2018年4月10日，鼎兴公司办理营业执照，公司类型为有限责任公司（自然人独资）。2018年5月1日，鼎兴公司举行了明发广场正式的开业仪式。2018年12月25日，案涉租赁物通过了消防部门验收。另查明：赵玉松本次起诉的“民事诉状”本院于2019年1月30日送达鼎兴公司。上述事实，有赵玉松提交的“明发金寨儿童综合体项目”租赁合同、履约保证金收条、水电押金收据；鼎兴公司公司提供的“明发金寨项目”租赁合同、交付通知书，金寨县公安消防大队出具的消防验收意见书等证据在卷予以佐证。本院认为，本案争议焦点为：一、合同解除的时间问题；二、哪一方违约的问题。关于焦点一：赵玉松主张解除合同的时间是2018年8月26日，理由是鼎兴公司于2018年8月31发出的“函告”中明确知晓赵玉松是8月26日撤场的；鼎兴公司辩称此“函告”主要是催要租金的，其中第3条是告知赵玉松于2018年8月26日私自将物品搬出商场影响商场整体形象及正常运营，不能理解为同意解除合同之意。对此本院认为，从鼎兴公司发给赵玉松的“函告”内容和形式来看均达不到赵玉松主张解除合同已通知鼎兴公司的目的，但“民事诉状”自本院送达之日可视为通知到达对方之日，即双方签订的《“明发金寨儿童综合体项目”租赁合同》于2019年1月30日解除。关于焦点二：赵玉松主张鼎兴公司违约主要理由是交付的商铺水、电、消防等未配套完成，无法满足正常经营需要，但未提供充分证据予以证明；鼎兴公司认为赵玉松未缴纳租金且私自撤场构成违约，理由是合同约定先支付后使用，三个月为一个交租期，虽双方口头约定有免租期但赵玉松开业后私自撤场未持续经营依约取消此优惠政策，应从2018年4月1日起支付租金。因此本院支持鼎兴公司按合同约定之主张，赵玉松违约。综上所述，赵玉云与鼎兴公司签订的《“明发金寨儿童综合体项目”租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。赵玉松关于赔偿装修损失的请求无法律依据，本院不予支持；同时赵玉松应按合同约定支付从2018年4月1日起至合同解除之日（2019年1月30日）的租金78848元（35元/㎡/月×3个月×132.6㎡+70元/㎡/月×7个月×132.6㎡）；鉴于案涉租赁物客观存在水、电等方面瑕疵且消防验收也是在双方进入诉讼程序之后才通过，引起了双方不必要纷争，故对鼎兴公司诉请的因赵玉松拖欠租金产生的两部分违约金均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条规定，判决如下：一、原告赵玉松与被告安徽鼎兴商务管理有限公司签订的《“明发金寨儿童综合体项目”租赁合同》于2019年1月30日解除；二、原告赵玉松于本判决生效之日起十日内支付被告安徽鼎兴商务管理有限公司租金78848元；三、驳回原告赵玉松的其他诉讼请求；四、驳回被告安徽鼎兴商务管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元、反诉受理费496元，合计2796元，减半收取1398元，由原告赵玉松398元，被告安徽鼎兴商务管理有限公司负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  谭霖二〇一九年四月三日法官助理兼书记员饶德丽附一相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时时效。法律、行政法规规定办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。附二本院诉讼费账户开户名：金寨县人民法院机关诉讼费开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司金寨县支行账号：10090436889001000124026。