广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终478号 上诉人（原审原告）：谢汶钊，男，1995年12月15日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：沈华，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈泳达，广西南国雄鹰律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：广西玉柴玉实置业有限公司，住所地玉林市玉柴新城玉柴路西侧（大学公寓楼****）。统一社会信用代码：91450900054395458T。 法定代表人：杨海连，董事长。 委托诉讼代理人：容启永，广西典圣律师事务所律师。 上诉人谢汶钊因与被上诉人广西玉柴玉实置业有限公司（以下简称玉实公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院（2018）桂0902民初3735号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢汶钊的委托诉讼代理人沈华，被上诉人玉实公司的委托诉讼代理人容启永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢汶钊上诉请求：撤销一审判决，并查明事实依法改判，支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、一审法院在没有任何事实和证据的情况下认定政府部门的行政行为影响到了本案涉案房屋的交付时间错误。首先，被上诉人陈述其分别于2015年4月9日因江南路延长线立项建设及2017年10月13日因供电问题向玉林市人民政府进行了请求，却没有提交玉林市人民政府的签收及答复，并不能证明情况存在的真实性。其次，上述两请示问题与本案涉案房屋延期交房原因并没有关联，一个是公路建设立项问题，一个是商品房交房后的居住供电问题，明显与本案涉案房屋的建设不存在关联。2、上诉人提交的玉柴集司（2015）14号《广西玉柴集团有限公司关于批准对江南路延长线立项建设的请示》、玉柴集司（2017）48号《关于协调解决玉柴限价商品房项目供电的请示》也明确载明排水、排污、项目供电问题属于交房后的后续问题。被上诉人在其提交的证据中已经明确承认供电、道路、排水、排污等事情与案涉交房一事无关，且未提交任何证据其所陈述的外部供电、道路、排水、排污等原因存在。3、双方并没有就本案涉案房屋交房时间、延期交房等问题达成一致意见，一审判决认为被上诉人于2017年10月18日独自作出的公示内容是双方达成一致意见的结果错误。首先，业主代表就交房问题与被上诉人进行协商，也到各行政主管部门进行投诉，目的是要求被上诉人尽快将符合标准的房屋交付给业主方；其次，2017年10月18日的公示是被上诉人单方作出的，依法应认定为被上诉人的单方承诺，并非是双方之间的协议，其单方承诺并不能损害上诉人的合法权益；最后，上诉人并不存在授权业主代表可以对上诉人的权益进行变更。4、一审认定被上诉人已于2018年8月20日通知业主可以办理交房手续错误。5、一审判决认定玉林市所有地区的小雨、中雨天气都对本案涉案楼盘施工进度造成较大影响错误。首先，该数据真实性未核实；其次，即使该天气情况属实，但不一定是本案涉案工程所在地区下雨；再次，本案涉案工程的混凝土露天浇筑就不一定刚好受到下雨天的影响；最后，合同没有约定雨天进行顺延，即意味着被上诉人在订立合同时，已经认可其可不考虑雨天天气情况保证按时交房。二、一审判决适用法律错误。1、本案商品房应当在具备交房条件的情况下交房，且一审认定外部的供电、道路、排水、排污等因素足以合法干扰交房进度不能成立。2、由于本案上诉人与被上诉人并没有就逾期交房违约金金额及计算方式进行约定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定，上诉人申请评估机构就上诉人所在同地段同类房屋租金进行了评估，同时向一审法庭提交了相应评估报告以确定上诉人的经济损失。因此本案上诉人因房屋逾期交付导致的经济损失是证据充分，事实清楚，但一审法院无视上诉人的证据及相关法律规定，直接认定上诉人没有证据证明经济损失，明显认定事实错误。3、限价商品房亦是商品房，应当依法承担违约责任，并无法律规定限价商品房可以酌情减轻违约责任。一审判决认定本案被上诉人获利比较低，更是无事实及法律依据。4、一审在被上诉人无权减免物业管理费的情况下，错误认定被上诉人减免了物业管理费行为。本案上诉人并不是与被上诉人签订物业服务合同。即使物业公司与被上诉人是关联公司，但依公司法规定，不同的公司法人之间应当相互独立。另外，本案涉案小区的目前物业服务公司并没有出示任何减免声明，被上诉人作出的该行为并没有任何法律效力。即使物业公司同意减免行为也是单方的，并非上诉人同意的补偿方案。综上所述，一审法院认定事实错误，法律适用错误，请求二审依法改判，支持上诉请求。 玉实公司辩称，一、一审认定事实清楚，被上诉人主张且为一审判决认定的事实，包括道路、给排水、供用电等市政配套设施不完善，甚至缺乏的事实，以及被上诉人已经通知交房、双方已经基本协商一致的事实，在本案中都有证据证明。而道路、供用电、给排水等设施的不完善，以及雨天对工程施工的影响是显而易见的。二、一审适用法律正确，民事活动应当遵循公平合理的原则，一审依照公平原则处理本案并无不当。上诉人主张一审认定事实错误，适用法律错误不成立。 谢汶钊向一审法院起诉请求：一、判令玉实公司依合同约定与玉实公司签署商品房交接单并将玉柴世纪城7幢2单元1704号商品房交付给谢汶钊使用；二、判令玉实公司向谢汶钊出示以上商品房的建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，并向谢汶钊提供以上商品房的《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；三、判令玉实公司支付逾期交房违约金21,360元给谢汶钊，违约金的计算方法：从2016年10月1日起，按房地产评估机构对玉实公司逾期交付使用房屋期间评定的同地段同类房屋租金1,780元／月标准计算，计至交房之日止为21,360元；四、本案诉讼费用由玉实公司承担。 一审法院认定事实：谢汶钊、玉实公司双方于2016年10月8日签订《商品房买卖合同》，合同约定：谢汶钊向玉实公司购买广西玉林市二环南路208号玉柴世纪城7幢2单元1704号商品房一套，房屋总价款315,275元。合同第九条约定商品房的交付条件应当符合：1﹒已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2﹒该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条约定商品房相关设施设备交付条件（一）1﹒供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2﹒供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按下列第2种方式处理：（2）双方协商解决。合同第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理，第2种方式为：双方协商解决。 另查明，谢汶钊向玉实公司购买的商品房是经玉林市人民政府批准列入保障性安居工程住房的玉柴限价商品房项目（旧印染厂用地），销售对象主要为玉柴机器集团公司职工家庭，项目利润率不得超过7％。玉实公司作为限价住房开发建设方，其在房屋开发建设过程中所实施的施工建设等行为，均受政府及其相关职能部门的决策及政策规定影响。房屋的建设规划、施工进度、配套基础设施建设及资金来源等均需要经政府及相关职能部门决策、审批。政府及相关职能部门审批不及时或决策改变均会影响到政策性限价住房的交付时间。玉实公司只是房屋的开发建设方，无法决定政府及相关部门对限价住房建设的决策、审批时间。2015年4月9日，广西玉柴机器集团有限公司向玉林市人民政府的请示文件（玉柴集司报［2015］14号《广西玉柴机器集团有限公司关于批准对江南路延长线立项建设的请示》）述：玉柴保障性限价商品房项目一期工程将于2015年10月底交房。由于该项目周边无市政配套实施，导致即将建成的一期工程以及后续工程的排水排污无法与周边管道连通，小区道路也无法与外界道路连接通行。若在向南方向建设约0.5公里的延长线，就能解决玉柴保障性限价房小区的排水排污和道路通行问题，同时也能解决规划建设的黑石岭公园的出入问题。恳请市政府批准对向南的延长线进行立项建设。2017年10月13日广西玉柴机器集团有限公司向玉林市人民政府的请示文件（玉柴集司报［2017］48号《关于协调解决玉柴限价商品房项目供电的请示》）述：该项目一期（1#～4#）已竣工交付使用，部分业主已入住，其余5#～9#楼也将要陆续交付使用，但截至目前尚未解决项目供电问题，1#～4#楼的生活用电仍在使用临时施工用电，且用电电压极不稳定，影响了业主的正常生活，业主意见极大。特恳请市政府协调玉林市供电部门，尽快解决用电问题。 2017年9月27日至2017年10月10日期间，涉案楼盘的业主代表陈丽等人与玉实公司在玉林市住房和城乡规划建设委员会、南江街道、玉柴社区等部门的多次协调下就涉案楼盘的交房时间、延期交房等问题基本达成一致意见。玉实公司于2017年10月18日将业主相关诉求按协调工作会议达成的一致意见，在涉案楼盘售楼部进行公示并做出如下承诺：1、确定项目一期5-9#交房时间为2018年6月30日前；2、若在以上拟定交房时间内仍未达到相应的条件，玉实公司承诺自以上拟定交房之日开始至正式交房日截止，按照中国人民银行同期公布的定期一年期存款日利率×客户已交款金额×逾期天数进行计算相应赔偿金额（最高不超过累计已付款金额的3％），并于正式交房后90个工作日内进行支付；3、玉实公司承诺在以上重新拟定的交房日期前完成项目自身全部硬件设施安装等工作，即仅需完成正式通电即可达到正式交房的条件，若因供电问题在以上拟定交房日期前仍未解决，则交房日期相应顺延，同时我司不再做相应的赔偿；4、对于已造成逾期交房的，业主在不申请退房的前提下，我司承诺一期1-4#减免6个月物业管理费，5-9#减免12个月物业管理费；三期22-31#减免12个月物业管理费；若客户不认可以上重新拟定的交房时间，不愿等待交房的业主可书面申请解除合同，同时我司应当自业主解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按业主累计已付购房款的3％向业主支付违约金。 还查明，本案楼盘项目1#至4#楼已竣工交付使用；本案楼盘项目5#至6#楼、7#至9#楼分别于2018年8月3日、2018年8月24日通过建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位验收合格。玉实公司于2018年8月20日通知业主：5#至6#楼可于2018年8月20日开始办理相关手续、7#至9#楼于2018年8月31日可办理相关交房手续；5#至9#楼物业费收取统一按照2018年10月1日起开始计算；因2018年7月与住建委、业主代表及信访局三方重新协商拟定的交房时间与2017年10月公示交房时间及相应赔偿方案对比已经迟延两个月时间，5#至6#楼统一减免16个月物业管理费，7#至9#楼统一减免17个月物业管理费。 再查明，自2014年9月1日至2017年10月31日期间，玉林市降小雨239天，中雨81天，大雨41天，暴雨及大暴雨19天。 一审法院认为，谢汶钊、玉实公司之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，没有违反法律规定，系有效合同，双方应按约定履行合同。限价普通商品住房是政府采取招标、拍卖、挂牌方式公开出让商品住房用地时，提出最高销售价格、住房套型面积和销售对象等限制要求，由开发建设单位通过公开竞地价方式取得土地使用权，并严格执行限制性要求开发建设和销售的普通商品住房。保障性安居工程配套基础设施建设方案需经政府有关部门审批，玉实公司据此才能施工建设该小区的工程配套基础设施。因涉及外部供电、道路、排水、排污的原因，玉实公司没有在合同约定的期限内交付房屋，已构成违约，依法应承担违约责任。但是上述因素不可完全归责于玉实公司。关于逾期交房的违约金，双方合同中没有约定。根据双方合同第十二条约定，逾期交付的违约责任由双方协商解决。本案中，玉实公司与涉案楼盘的业主代表在相关政府部门的多次协调下就延期交房的问题基本达成一致意见。谢汶钊没有举证证明因玉实公司逾期交房造成其的实际损失，谢汶钊的实际损失不能确定。虽然谢汶钊、玉实公司在合同中没有约定雨水是延期交房的免责事由，但是按照工程施工规范，小雨、中雨天气不宜进行混凝土露天浇筑，根据气象资料的记载，涉案工程在施工期间确实存在雨水较多的情况，对涉案工程的施工进度确实造成较大的影响。因违约金为以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，一审法院综合考虑市政工程配套基础设施、雨水天气对涉案楼盘的影响，涉案楼盘的保障性、公益性、低利润等性质特点以及涉案楼盘业主代表与玉实公司就逾期交房等事宜达成的基本一致的意见，从公平角度出发，由玉实公司酌情承担房屋总价款千分之八的违约金较为适宜，即玉实公司应当向谢汶钊支付逾期交房违约金2,522元（315,275元×8‰）。玉实公司没有提供证据证明其已依照合同的约定将交房通知书面送达玉实公司。故谢汶钊要求玉实公司出示商品房经验收合格文件、房屋测绘报告同时交付商品房及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决：一、玉实公司向谢汶钊出示玉柴世纪城7幢2单元1704号商品房经验收合格证明文件、房屋测绘报告；二、玉实公司交付玉柴世纪城7幢2单元1704号商品房及该商品房的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》给谢汶钊；三、玉实公司支付逾期交房违约金2,522元给谢汶钊。本案受理费334元，由玉实公司负担50元，谢汶钊负担284元。 二审中，当事人没有提交新证据。 经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，被上诉人玉实公司是合法的房地产经营企业，已取得涉案商品房的商品房预售许可证，其与上诉人谢汶钊签订的《商品房买卖合同》（预售），是双方当事人的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，应认定为合法有效。被上诉人未将涉案商品房按照合同约定交付给上诉人使用，一审判决被上诉人交付商品房、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及出示商品房经验收合格文件的诉讼请求并无不当，本院依法予以维持。 对于涉案房屋不能如期交付是否被上诉人的责任以及违约金应如何计算的问题。首先，本案合同中没有约定工期可以顺延的理由。被上诉人辩称因市政道路、供用电、给排水等设施没有配套，导致施工受阻，工期延长。本院认为，当政府行为是针对特定领域、特定人作出的，应考虑为情势变更因素，如政府规划调整、市政配套设施不到位（水电煤燃暖等）。这是现阶段开发商面临的主要问题之一，这些因素开发商不可控，虽然水电煤燃暖已经大部分由相应企业完成，但市政基础设施需由相关政府管理部门审批，很多时候不受市场规则与合同约定的控制。本案中，上诉人在原一审时对被上诉人提交的证据4、5（即有关江南路延长线请示和供用电请示）的真实性无异议，且市政道路、供用电、给排水等设施没有配套是事实存在的，以及雨天因素，对施工、交房确有一定的影响，如果上述因素不考虑为情势变更因素，对开发商也同样显失公平。其次，上诉人作为购房者，在签订购房合同时，同样应清楚涉案商品房的基本情况，对可能出现的情况做出一定的预判。被上诉人不能如期交房存在违约，其应承担一定的违约责任。关于上诉人主张按其评估的月租金标准来计算违约金的问题。本案中，双方对出卖人逾期交房的责任约定为双方协商解决，视为没有明确约定违约金或损失赔偿额。但上诉人主张按其自行委托评估所得的月租金标准来计算，因评估时未取得被上诉人同意，且被上诉人不在场，程序不合法，被上诉人对该评估结果提出异议，本院依法不予采纳。综合考虑上述因素，一审判决依据公平责任原则，酌情减轻被上诉人应承担的违约责任，由被上诉人支付房屋总价款千分之八的违约金给上诉人并无不当，本院依法予以维持。至于被上诉人是否有权承诺减免物业费的问题，一审法院并没有判令玉实公司同时履行该承诺，因此不属于本案二审审理范围。 综上所述，谢汶钊的部分上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费334元，由上诉人谢汶钊负担（已预交）。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  郑燕冰 二〇一九年四月二十二日 书记员  陈丽君