天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0113民初8583号原告：孟宪荣，女，1969年4月1日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：许剑，天津崇中律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕燕琪，天津崇中律师事务所律师。被告：贾锐，女，1968年2月18日出生，汉族，住河南省信阳市息县。原告孟宪荣与被告贾锐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案受理后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟宪荣及其委托诉讼代理人吕燕琪到庭参加诉讼，被告贾锐经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟宪荣向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁协议》，被告将租赁房屋恢复原状、腾空，交还给原告；2．依法判令被告支付自2016年9月至2018年10月的房屋租金365,000元；3．依法判令被告支付自合同解除之日至实际腾房之日止，比照房屋租金支付房屋占用使用费；4．依法判令被告支付2016年3月3日至今的电费6,500元；5．本案诉讼费用由被告承担。后将诉讼请求变更为：1．依法判令被告腾空涉案房屋，返还原告；2．判令被告支付自2016年9月至2018年10月的房屋占用使用费365,000元；3．依法判令被告支付自2018年11月至实际腾房之日止的房屋占用使用费；4．依法判令被告支付2016年3月3日至今的电费6,500元；5．诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年3月3日签订《房屋租赁协议》，约定将原告所有的位于天津市北辰区辰通（达）》路旁瑞顺市场东1号二、三层房屋租给被告创办幼儿园，租赁期限自2016年3月3日至永久，免租期一个月；租金第一年150,000元，第二、三年，每年180,000元，每年分两次交房租；租赁期内水、电、物业费用由被告承担；被告连续三个月不付所有费用的，原告可以收回房屋。被告承租后，自2016年9月起拖欠房租至今，被告的行为已构成严重违约，为维护原告合法权益，故诉至贵院。被告贾锐未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁协议、杨家咀村辰通（达）路市场商用房购买合同、天津市北辰区村民委员会出具的证明、照片、个人房屋抵押欠款合同、证人证言，上述证据互相印证，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月3日原告孟宪荣（出租方）与被告贾锐（承租方）签订《房屋租赁协议》，约定孟宪荣将位于天津市北辰区（以下简称涉案房屋）出租给贾锐，租用期限自2016年3月3日至永久，房屋租金：由于第一年要装修，孟宪荣给贾锐壹个月时间不收房租，房屋租金从2016年4月3日算起，第一年150,000元，第二、三年180,000元，以后每年租金按市场价基本定制，或按第四年200,000元，租金10%递增；付款方式：每年按2个季度交房租；租用期内，贾锐有下列情形之一的孟宪荣可以终止合同，收回房屋使用权，贾锐需承担全部责任：（1）贾锐利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；（2）贾锐无故拖欠房屋租金达30天；特殊情况需提前征求孟宪荣同意不再追究责任；（3）连续3个月不付所有费用的，孟宪荣可以收回房屋。2018年2月14日贾锐与孟宪荣签订《个人房屋抵押欠款合同》，约定贾锐青光镇瑞顺市场1号博爱幼儿园由于刚在天津创办园时，生源未达到预期发展，造成经济一时衔接不上，并欠孟宪荣房租费过于时长；贾锐为了感恩孟宪荣厚待，更不愿再为难孟宪荣担心，本着责任自负的承担忠恳，贾锐自愿将乳山市银滩明珠海苑小区2号楼3单元225室经双方协商一致同意，贾锐自愿将房屋抵押给孟宪荣，作为交付房租费用。2018年12月16日，天津市北辰区村民委员会出具证明，称：兹证明本村村民孟宪荣于2009年8月24日与我村签订了《杨家嘴辰通（达）路市场商用房购买合同》，约定将北辰区辰通（达）路旁的瑞顺市场1、2号店铺出售给孟宪荣，该房屋是合法建造，属于集体产权。孟宪荣购买该房屋后，于2016年3月3日将1号店铺出租给贾锐创办幼儿园，贾锐从承租之日开始使用，到2018年10月3日幼儿园关门，但截止现在尚未腾退。坐落在本村的房屋均由村里统一收取电费，电费标准为0.95元/千瓦时，孟宪荣向贾锐出租的1号店铺，自2016年3月3日至2018年10月3日共用电量6847千瓦时，共缴纳电费6,500元。另查，截止至庭审辩论终结前，被告仍有部分物品在涉诉房屋中。庭审中，原告称自承租房屋以来，被告已给付原告房租70,000元；原告表示愿意提供地点暂存被告物品。再查，截止至法庭辩论终结前，原告未能提供涉案房屋的建设规划许可证或者经有权主管部门批准建设的相关手续。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的租赁合同是否合法有效，原告主张被告腾房是否合理，二、原告主张被告支付占有使用费、电费是否合理。对于第一个争议焦点，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中截止至法庭辩论终结前，原告未能提供涉案房屋的建设规划许可证或者经有权主管部门批准建设的相关手续，原、被告签订的《房屋租赁协议》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。基于租赁合同无效，被告继续占有使用涉案房屋已无合法依据，现原告主张被告腾出涉案房屋，返还原告，本院予以支持。结合被告放置在涉诉房屋中物品的情况及原告表示愿意提供地点暂存被告物品的情况，本院酌情确定，被告应在本判决发生法律效力之日起十日内将涉诉房屋腾空。对于第二个争议焦点，对于占有使用费，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。双方合同约定租期从2016年4月3日起算，第一年150,000元，第二、三年180,000元，第四年租金200,000元，现原告主张被告按该标准支付占有使用费，本院予以支持。自2016年4月3日至2018年11月2日被告应支付原告房屋占有使用费为：150,000元＋180,000元＋180,000元÷12×7=435,000元。截止至庭审辩论终结前，被告未向本院提交其向原告支付款项的相关证据，庭审中，原告自认被告已支付70,000元，本院予以确认。减除被告已给付原告的70,000元，被告尚应给付原告房屋占有使用费365,000元。对于2018年11月3日之后的房屋占有使用费，自2018年11月3日至2019年4月2日按双方约定的每年180,000元计算，考虑以上本院确定的腾房时间，为使原告尽快行使其权利，避免损失的进一步扩大，本院酌情确定，自2019年4月3日起至实际腾空涉诉房屋之日止，按每年200,000元计算房屋占有使用费。对于电费，被告使用涉诉房屋期间，应按约定支付电费。对于电费的数额，原告提供了村委会的证明，本院依法予以确认。总上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告贾锐应于本判决书生效之日起十日内将从原告孟宪荣处租用的位于辰通（达）路旁的瑞顺市场1号房屋腾空，交还原告孟宪荣；二、被告贾锐应于本判决书生效之日起十日内给付原告孟宪荣自2016年4月3日至2018年11月2日的房屋占有使用费365,000元；三、被告贾锐应于本判决书生效之日起十日内给付原告孟宪荣自2018年11月3日至实际腾空房屋之日的房屋占有使用费（自2018年11月3日至2019年4月2日按每年180,000元计算，自2019年4月3日起至实际腾房之日止，按每年200,000元计算）；四、被告贾锐应于本判决书生效之日起十日内给付原告孟宪荣电费6,500元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6,872元，保全费2,378元，传票及诉讼材料公告费260元，判决书公告费（凭票据）均由被告贾锐负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  张 沛审 判 员  赵志刚人民陪审员  刘宝龙二〇一九年四月十一日书 记 员  吴玉楠附：本裁判文书所依据法律文书具体条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。