上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）沪02民终1576号上诉人(原审原告)：周国生，男，1960年5月27日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。法定代理人：周梦华，女，1988年12月9日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：窦世春，上海贝通律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱岚莉，上海贝通律师事务所律师。上诉人(原审被告)：上海国华医疗中心有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：陈建明，总经理。委托诉讼代理人：苏进平，男。委托诉讼代理人：陈香妹，女。上诉人周国生因与上诉人上海国华医疗中心有限公司(以下简称“国华公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初29210号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周国生上诉请求：撤销一审判决第四、五项，依法改判周国生不返还国华公司保证金人民币(以下币种均为人民币)100,000元，判决国华公司按每季度252,110元标准向周国生支付自2018年2月8日起至实际返还上海市黄浦区河南南路XXX号二层房屋(以下简称“系争房屋”)之日止的租金和使用费；诉讼费由国华公司承担。事实和理由：双方之前所签房屋租赁合同中已明确租赁期满后，国华公司五天内应当搬离并返还系争房屋，并经周国生验收认可，结清各自应承担的费用，周国生才返还保证金。一审法院判决国华公司在向周国生给付2018年2月8日之前的欠租时，即可抵扣100,000元租赁保证金，显然不符合合同约定，违背了双方的真实意思表示，系错误判决，应予纠正。周某某诉周国生股东出资纠纷一案，周某某已经撤回了起诉，上海市嘉定区人民法院(以下简称“嘉定法院”)解除了对系争房屋租金的财产保全措施，并出具了《协助执行通知书》，明确解除国华公司应支付的系争房屋租金的财产保全措施，应正常支付。该通知书已送达至国华公司，故国华公司止付障碍已经消除，判决国华公司向周国生支付自2018年2月8日起至实际返还系争房屋的租金不存在任何障碍。请求支持周国生的上诉请求。针对周国生的上诉请求，国华公司辩称，国华公司于2018年1月收到一审法院就周某某诉周国生股东出资纠纷一案诉讼保全阶段出具的《协助执行通知书》，要求国华公司停止支付系争房屋租金3,500,000元，期限为3年，自2018年2月8日起至2021年2月7日止，故未支付租金系事出有因，并非国华公司故意拖欠，国华公司没有违约，双方租赁关系解除后，周国生理应返还国华公司保证金。如果前述止付障碍消除，国华公司愿意向周国生支付自2018年2月8日起至实际返还系争房屋之日止按每季度252,110元标准计算的租金和使用费。国华公司上诉请求：撤销一审判决第二项，发回重审或依法改判；一、二审诉讼费由周国生承担。事实和理由：国华公司同意解除与周国生的事实租赁关系，即同意一审判决第一项，也同意迁出并返还系争房屋给周国生，但一审判决只给国华公司十五天迁出时间太短。国华公司上诉主要是对迁出时间有异议，因国华公司是医疗机构，具有相应社会责任，需要一定时间平稳过渡，希望法院给予国华公司合理的搬离时间。请求支持国华公司的上诉请求。针对国华公司的上诉请求，周国生辩称，双方系不定期租赁关系，周国生作为出租方有权随时解除双方的租赁关系，周国生向法院提起诉讼，即已明确要求解除租赁关系。且双方之前所签房屋租赁合同中已明确租赁期满后，国华公司五天内应当搬离并返还系争房屋。国华公司仅仅是一家小规模中医诊所，即不存在住院病人等搬迁难点，也不存在难以克服的延迟搬迁理由。一审法院给予国华公司十五天搬离期已足够。事实上，国华公司仍想恶意拖延搬迁及付租，配合与周国生有另案诉讼的案外人周某某，以达到使周国生陷入被动和承受更大损失的目的。请求驳回国华公司的上诉请求。周国生向一审法院起诉请求：1、确认周国生、国华公司之间关于系争房屋的事实租赁关系于2018年3月29日解除；2、国华公司(含物品)迁出系争房屋并将系争房屋返还给周国生；3、国华公司向周国生支付2018年1月1日起至2018年2月7日止的租金112,832.98元(按每季度267,236元计算)；4、确认周国生有权收取国华公司自2018年2月8日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费(按每季度267,236元计算)。一审法院认定事实：系争房屋产权人为周国生，建筑面积803.10平方米。2011年6月10日，周国生(出租方、甲方)与国华公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定周国生将系争房屋西北面出租给国华公司使用，出租面积596.40平方米，周国生于2011年6月10日前交付房屋，2011年6月10日至2011年7月10日为免租期装修期，租赁期限自2011年7月11日起至2016年6月30日止，租赁保证金80,000元。租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵充合同约定的国华公司应付租金外及相关应付费用，剩余部分无息返还。若国华公司在租赁期内全部履行合同条款，办妥房屋及设施、设备的归还等手续后，则本合同期满终止并结清全部费用。租赁期满，国华公司应如期返还房屋，且应恢复至交付状态或符合正常使用后的状态。返还时应经过周国生验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。在租赁期内，国华公司逾期不支付租金超过15天的，周国生可书面通知其解除合同。2011年6月20日，国华公司向周国生转账支付租赁保证金50,000元。2011年12月15日，周国生、国华公司又签订《补充合同》，约定周国生将系争房屋全部出租给国华公司，2011年12月为免租期，租期从2012年1月1日起至2016年6月30日止。2012年1月1日至2012年12月31日的租金按季度支付，每季度开始前五天付清下季度租金，租金为207,065元/季；2013年1月1日至2016年6月30日的租金以半年为一期支付，每年第一期应于前一年12月20日前支付，第二期应于当年6月20日前支付，其中2016年1月1日至2016年6月30日的租金为484,827元/半年。保证金80,000元，履约已付50,000元，现补充为保证金100,000元，履约已付50,000元，余款50,000元在2013年元旦前付清。其他的原合同条款不变。签约后，双方均按约履行各自的权利义务，国华公司于2013年1月21日向周国生转账支付保证金余额50,000元。2016年3月21日，周国生向国华公司致函表示，希望合同续签三年，第一年租金涨5%，第二年涨6%，第三年涨10%，具体为2016年7月1日至2017年6月30日的租金为1,017,608元/年，2017年7月1日至2018年6月30日的租金为1,079,220元/年，2018年7月1日至2019年6月30日的租金为1,087,000元/年，望尽早答复。国华公司表示，未收到该函件。2016年9月23日，上海市黄浦区人民法院立案受理周梦华申请宣告周国生无民事行为能力一案。2016年10月20日，该院作出(2016)沪0101民特186号民事判决：“一、宣告被申请人周国生为无民事行为能力人；二、指定周梦华为被申请人周国生的监护人”。2016年9月29日，案外人孟某某(系周国生前妻)向国华公司邮寄《房屋租赁合同(续租)》一份载明，周国生将系争房屋出租给国华公司，租赁期限自2016年7月1日起至2020年12月31日止，国华公司原已支付的房屋租赁保证金100,000元延续，2016年7月1日至2017年12月31日的租金为252,110元/季，2018年1月1日至2019年6月30日的租金为267,236元/季，2019年7月1日至2020年12月31日的租金为288,614元/季。周国生、国华公司虽均未在合同落款处签字或盖章，但国华公司自2016年7月1日起至2017年12月31日止仍按照该合同约定的252,110元/季的租金标准向周梦华支付租金。但2018年1月1日起，国华公司未再支付租金。2017年12月25日，周梦华通过手机短信方式向国华公司的本案委托诉讼代理人陈香妹催讨下一期租金，并要求以267,236元/季为支付标准。陈香妹回复要求重新协商租金问题，双方未能达成一致意见。2018年1月26日，嘉定法院作出(2018)沪0114民初1312号民事裁定，冻结周国生所有的系争房屋租金，并于同年2月8日向国华公司出具《协助执行通知书》，冻结国华公司应支付的系争房屋租金3,500,000元，停止支付，期限自2018年2月8日起至2021年2月7日止。2018年2月22日，陈香妹将以上《民事裁定书》及《协助执行通知书》通过短信发送给周梦华。后周梦华诉至法院。2018年3月29日，本案诉状副本送达国华公司。一审审理中，周国生、国华公司双方均确认2017年12月31日之前的租金已全部结清，国华公司支付的保证金金额为100,000元。周国生表示，因国华公司存在根本违约，其有权行使解除权，故要求以国华公司收到诉状副本之日，即2018年3月29日为租赁关系解除之日。若法院认为第三、四项诉请证据不足，周国生则按照252,110元/季的标准主张租金及使用费。至于保证金，周国生要求在国华公司返还房屋后，房屋设施无损坏、无欠付费用的情况下，无息返还。但国华公司则表示，不再同意解除合同，要求按照双方之间的《补充合同》中约定的242,413.5元/季的租金标准继续履行，保证金抵扣租金。至于装修折价款，不在本案中主张。一审法院认为，虽然周国生、国华公司双方自2016年6月30日合同到期后未续签书面租赁合同，但国华公司仍继续使用系争房屋并支付租金，周国生亦未提出异议，故周国生、国华公司之间形成不定期租赁关系，双方均有权在给予对方一定合理期限的前提下随时要求解除合同。在本案审理中，国华公司曾同意解除租赁关系，后又表示要求按《补充合同》约定继续履行，并抗辩称其对周国生女儿周梦华的代理行为存疑，故未再向其支付租金。但在周国生丧失民事行为能力后，国华公司一直向周梦华支付租金，且从未提出异议，现其以此作为未支付租金的理由，依据不足。现周国生坚持要求于国华公司收到诉状副本之日，即2018年3月29日解除双方的租赁关系。一审法院认为，鉴于双方为不定期租赁关系，且国华公司在周国生催告后，在合理期限内仍不支付租金，周国生要求于国华公司收到诉状副本之日解除双方的租赁关系，并无不当，一审法院予以准许。租赁关系解除后，国华公司(含其物品)应及时迁出系争房屋，并将系争房屋返还给对方。至于租金及使用费的支付标准，周国生主张双方曾口头约定每季度为267,236元，但对此口头协议，国华公司予以否认，周国生亦未能进一步提供证据予以佐证，一审法院对周国生该主张不予采纳。但根据本案查明的事实，国华公司曾按照252,110元/季的标准支付了自2016年7月1日至2017年12月31日的租金，应视为国华公司已认可该租金标准。故一审法院认为，在国华公司向周国生返还系争房屋之前，均可按此标准支付租金和使用费。关于嘉定法院冻结的自2018年2月8日起的租金及使用费，现周国生仅要求确认其享有相应债权，于法不悖，可予支持。至于保证金，国华公司要求将保证金抵扣租金，周国生表示同意，但同时主张在国华公司返还房屋时进行抵扣，一审法院认为周国生该主张符合合同约定，对此予以确认。国华公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对于自身诉讼权利的放弃，由此而产生的法律后果应由其自行承担。判决：一、确认周国生与上海国华医疗中心有限公司就上海市黄浦区河南南路XXX号二层房屋的事实租赁关系于2018年3月29日解除；二、上海国华医疗中心有限公司(含其物品)应于判决生效之日起十五日内迁出上址房屋并将上址房屋返还给周国生；三、上海国华医疗中心有限公司应于判决生效之日起十五日内向周国生支付2018年1月1日至2018年2月7日的租金104,988.27元；四、周国生应于上海国华医疗中心有限公司履行上述第二、第三项主文义务之日，向上海国华医疗中心有限公司返还保证金100,000元(该款与上述第三项主文项下的金额折抵后，上海国华医疗中心有限公司还应向周国生支付4,988.27元)；五、确认周国生有权收取上海国华医疗中心有限公司自2018年2月8日起至实际返还上址房屋之日止的租金及使用费(按照每季度252,110元的标准计算)。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，2019年2月28日，嘉定法院作出(2018)沪0114民初1312号之四民事裁定，准许周某某撤回起诉。2019年3月6日，嘉定法院作出(2018)沪0114民初1312号之五民事裁定，解除对被申请人周国生冻结其所有的坐落于上海市河南南路XXX号二层的房产的租金财产保全措施，并于同年3月15日向国华公司出具《协助执行通知书》，解除国华公司应支付的坐落于上海市河南南路XXX号二层的房产的租金的财产保全措施，应正常支付。国华公司表示其已于2019年3月15日收到上述《协助执行通知书》。本院认为，周国生与国华公司租期届满后未续签合同，国华公司仍在实际使用系争房屋，周国生亦未提出异议，故一审法院认定双方之间形成不定期租赁关系正确。按照法律规定，周国生有权随时主张解约。现国华公司亦同意解除双方之间事实租赁关系，同意支付使用系争房屋期间的租金，故一审判决第一、三项可予维持。国华公司亦同意搬离系争房屋，只是认为应给予其一定的搬离时间，对此本院认为，国华公司作为医疗机构，确实存在妥善安置相关病患之义务，故可酌情给予其一个月时间搬离系争房屋。二审中，国华公司同意按照每季度252,110元标准支付周国生自2018年2月8日起至实际返还系争房屋之日止的租金及使用费，且嘉定法院现已解除国华公司应支付的系争房屋租金的财产保全措施，国华公司止付租金障碍已消除，故对国华公司相关诉请，应予支持。周国生在国华公司支付所欠租费并搬离系争房屋后，应返还国华公司保证金100,000元。综上，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：一、维持上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初29210号民事判决主文第一、三项；二、撤销上海市静安区人民法院(2018)沪0106民初29210号民事判决主文第二、四、五项；三、上海国华医疗中心有限公司(含其物品)应于本判决生效之日起三十日内迁出上海市河南南路XXX号二层房屋并将此房屋返还给周国生；四、上海国华医疗中心有限公司应于本判决生效之日起十五日内向周国生支付自2018年2月8日起至实际返还上址房屋之日止的租金及使用费(按照每季度252,110元的标准计算)；五、周国生应于上海国华医疗中心有限公司履行上述第一、三、四项主文义务完毕之日，向上海国华医疗中心有限公司返还保证金人民币100,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1,278元，由上诉人周国生、上海国华医疗中心有限公司各半负担；二审案件受理费人民币2,556元，由上诉人周国生、上海国华医疗中心有限公司各半负担。本判决为终审判决。法官助理朱敏审判长  周刘金审判员  刘海邑审判员  王 伟二〇一九年四月十六日书记员  韩燕萍附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。