云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民终1899号上诉人（原审原告）：昆明一统物业管理有限公司，住所：昆明市昌宏路华丰国际商贸城****。法定代表人：李武超，总经理。委托诉讼代理人：华世红，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：孙乾，男，汉族，1993年11月20日生，云南省昆明市人，云南德馨居管理有限责任公司销售员，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。上诉人昆明一统物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）、孙乾物业服务合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡区人民法院（2018）云0111民初8992号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。物业公司上诉请求：1、撤销（2018）云0111民初8992号民事判决；2、判令孙乾立即支付其从2017年7月1日至起诉之日拖欠的物业服务费及电梯使用维护费、生活垃圾清运费、二次供水加压费合计129282.51元及违约金161732.42元。事实和理由：上诉人与云南聚贤庄酒店管理有限责任公司于2017年7月1日签订的《华丰国际食品城物业服务协议》对作为业主的孙乾具有约束力，应当按该协议计算物业费和违约金。上诉人在2013年年底就向小区全体业主公示，从2014年1月1日起将物业服务费收取标准从1.35元/平方米/月提高到2元/平方米/月。上诉人每年都将物业费的收取标准上报政府职能部门，一审未予确认是错误的。综上，请求二审依法改判。孙乾上诉请求：1、撤销（2018）云0111民初8992号民事判决，改判孙乾只承担物业服务费47082.16元；2、本案一、二审诉讼费由物业公司承担。事实和理由：一审对于孙乾应承担的物业费作出了错误的处理。孙乾与物业公司没有签订物业服务协议，物业公司也没有与业主委员会签订物业服务协议，只有建设单位与物业公司签订的前期物业服务协议对孙乾具有约束力。物业公司没有证据明确已经提供服务，其收取二次供水加压服务无依据，即使收取也应剔除水池清洗及设备养护费。物业公司未对孙乾所持物业的区域共用部分进行清扫、养护，应扣减0.4元/平米/月。物业公司无权收取垃圾清运费，该费用已经与水费捆绑收取。孙乾所在的C-10栋房屋的电梯是自行维修保养、打扫，物业公司无权收取该部分电梯使用费。物业公司没有尽到为业主提供服务的义务，应当根据情况对业主应承担的费用进行扣减和取消。综上，请求二审依法改判。物业公司、孙乾针对对方上诉请求的答辩意见与己方上诉意见一致。物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告孙乾立即支付其从2017年7月1日起至起诉之日拖欠的物业服务费及电梯使用维修费、生活垃圾清运费、二次供水加压费，合计129,282.51元及违约金161,732.42元承担付款责任；2、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告一统物业系从事接受委托对住宅区楼宇进行物业服务的自然人投资或控股的有限责任公司，并对案外人云南华丰集团股份有限公司所有的昆明市华丰国际商贸城进行物业管理。2013年12月5日，案外人胡明承租案外人云南华丰集团有限公司所有的坐落于昆明市华丰国际商贸城C10幢3-6层共44套房屋，用于开设云南聚贤庄酒店管理有限公司经营酒店，法定代表人为胡明。同年12月21日，胡明与原告签订《华丰国际商贸城物业服务协议》，对双方的权利义务、物业管理服务内容及质量、物业管理综合服务费用、物业管理服务费及其他服务收费、维修基金的管理与使用、违约责任等进行了约定。2015年10月25日，被告孙乾向云南华丰集团股份有限公司购买了该44套房屋，并由被告孙乾与案外人胡明、云南华丰集团有限公司签订了《房屋移交协议》，但该44套房屋继续由胡明经营酒店。2017年9月12日，原告向（案外人）胡明、云南聚贤庄酒店管理有限责任公司发出《通知书》，认为：公司为业主提供了物业服务，但被服务者没有按照约定支付相关物业费用。截止本通知发出之日，尚欠物业费及违约金706,932元。同日，原告委托北京盈科（昆明）律师事务所律师也向被告发出要求支付物业费及违约金的《律师函》。2017年10月30日，案外人云南聚贤庄酒店管理有限责任公司与原告签订《华丰国际商贸城物业服务协议》及《还款协议》，该协议对欠原告的物业服务费及其他相关费用进行了确认。2017年11月16日，被告孙乾的母亲潘雪琼以该44套房屋作为经营酒店场所登记了云南德馨居酒店管理有限责任公司。原告一统物业没有与被告签订物业服务合同，被告也未向原告交纳物业服务费。2018年8月17日，被告孙乾因与案外人云南华丰集团股份有限公司就房屋买卖合同事宜，发生纠纷。一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第五条规定：“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，1.原告一统物业原系坐落于昆明市华丰国际商贸城C10幢3-6层共44套房屋的物业服务企业。被告孙乾以买卖方式取得了该44套房屋的所有权，该房屋虽未取得所有权证，但并不排除被告对该房屋的使用、收益等权利，被告系该房屋的业主。原被告双方虽未签订《物业服务协议》，但在被告取得和使用该房屋前，原房屋的所有者或者使用者已与原告建立有物业服务合同关系。因此，被告孙乾在取得该44套房屋所有权并实际使用该房屋时，应当视为其与原告建立物业服务关系，被告以其未与原告签订物业服务合同，其不受原告提出物业服务的辩解，不予采纳。2.对于原告提出的要求被告孙乾承担物业服务费用，时间自2017年7月1日起计算至2018年8月23日止，费用为：物业服务费237.70元/天（3615㎡×2元/㎡/月×12个月÷365天）、二次供水加压费21.7元/天（44套×15元/月/套×12个月÷365天）、生活垃圾清运费14.47元/天（44套×10元/月/套×12个月÷365天）、电梯使用维修费36.16元/天（44套×300元/年÷365天），以上合计129,282.51元[（237.70元+21.7元+14.47元+36.16元）×417天]。首先，原告作为物业服务企业，其对所管理的物业提供服务，并收取相关的费用，不为法律所禁止。其次，原告收取的费用标准及范围应当向各业主公布，并取得物价行政部门的收费许可。而本案的原告对原物业服务费的收费标准进行适当的提高，并对此向各业主进行了公布，但其并没有提供证据证实其收费标准的提高已经物价部门的许可或者批准。因此，原告向被告主张的服务范围及标准应当按照原来的标准执行。即物业服务费160.45元/天（3615㎡×1.35元/㎡/月×12个月÷365天）、二次供水加压费21.7元/天（44套×15元/月/套×12个月÷365天）、生活垃圾清运费14.47元/天（44套×10元/月/套×12个月÷365天）、电梯使用维修费36.16元/天（44套×300元/年÷365天），以上合计97,069.26元[（160.45元+21.7元+14.47元+36.16元）×417天]，应当由被告孙乾承担和支付。原告提高的部分32,213.25元，不予支持。对于被告孙乾关于与原告无物业服务协议、原告没有尽到物业服务义务、收取费用不合理等的辩解意见，已进行了相应的调整。3.对于原告诉请的被告逾期交付物业费产生的违约金，因原被告之间尚未签订物业服务合同，且原告无证据证实已向被告孙乾个人进行了催收。故原告的该项请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第六条、第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第六条之规定，判决：一、由被告孙乾于本判决生效后十日内向原告昆明一统物业管理有限公司交纳2017年7月1日起至2018年8月23日止期间，共计417天的物业服务费、二次供水加压费、生活垃圾清运费、电梯使用费等共计97,069.26元；二、驳回原告昆明一统物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审审理期间，物业公司为证明其上诉请求成立，提交：《华丰国际食品城物业服务协议》五份、录音证据及文字整理。经质证，孙乾对证据的三性均不予认可。本院认为，物业公司提交的物业服务协议与本案无关，不予采信；录音证据无法确定被录音方以及录音的时间、地点，不予采信。孙乾为证明其上诉请求成立，提交：1、德馨居营业执照、结算协议、旅店业治安系统界面截图；2、聚贤庄酒店公章式样；3、C10栋（聚贤庄酒店）欠费明细表、2018年7月30日物管费协商会议纪要、民事起诉状；4、《新华丰国际商贸城业主、租户商家意见统计表》、供电局电力发票、一统物业开具的电费收据；5、与物业公司通话录音、与物管肖飞经理通话录音、负一楼污水横流录像、自行疏通管道录像、市场公共设施损坏严重的招牌、市场绿化无人养护的照片、市场环境脏乱差的照片；6、负一楼污水管被破坏视频、9月16日李武超带人破坏孙乾电力设施录像、接处警登记表。经质证，物业公司对证据均不予认可。本院将结合案件的处理确认上述证据的真实性、合法性、关联性。对于一审认定的案件事实，物业公司认为“2017年10月30日，案外人云南聚贤庄酒店管理有限责任公司与原告签订《华丰国际商贸城物业服务协议》及《还款协议》，该协议对欠原告物业服务费及其他相关费用进行了确认”的表述过于笼统；孙乾对“2017年10月30日，案外人云南聚贤庄酒店管理有限责任公司与原告签订《华丰国际商贸城物业服务协议》”有异议，认为云南聚贤庄酒店管理有限责任公司没有签订该份协议。此外，双方当事人对于一审判决认定的其余案件事实无异议，本院依法予以确认。因双方当事人所举证据均不能证明所提事实异议成立，故本院不予确认。综上，本案经本院二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：孙乾应当向物业公司支付的物业费用？本院认为：物业公司作为物业服务企业，其对所管理的物业提供服务，有权向业主收取相关的费用。孙乾作为昆明市华丰国际商贸城C10幢3-6层共44套房屋的业主，虽然未与物业公司签订物业服务协议，但物业公司与上述房屋的原业主建立的物业服务协议对孙乾具有约束力，孙乾有义务按协议约定向物业公司支付相应费用。而物业公司与承租该物业的云南聚贤庄酒店管理有限责任公司所签订的物业服务协议对孙乾不具备约束力，故云南聚贤庄酒店管理有限责任公司与物业公司之间签订的《华丰国际商贸城物业服务协议》的真实性及履行情况不属于本案审查范围。至于物业公司主张已经向业主公示提高物业服务费至2元/平方米/月，该公示行为相当于物业公司提出变更物业服务协议的要约，在孙乾未明确同意的情况下，即使物业公司向行政管理部门申报，对孙乾亦不存在约束力，物业公司此时可选择不再提供物业服务或按原协议约定进行收费继续提供物业服务。综上，一审按原协议标准计算物业服务费、二次供水加压费、生活垃圾清运费、电梯使用费等，共计97069.26元并无不当，本院予以维持。至于孙乾认为物业公司提供的服务有问题，对其造成损失，可另案主张赔偿，而针对是否更换物业公司的问题，亦可按法律、法规的规定进行处理，本院对相应的证据材料不作审查处理。综上，物业公司、孙乾的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，所作处理正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费5665元，由昆明一统物业管理有限公司承担4616元、由孙乾承担1049元。本判决为终审判决。审判长 金 馨审判员 刘昕光审判员 李 锋二〇一九年四月二日法官助理奚琳书记员汪雪媛