江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣04民终704号上诉人（原审原告）：魏志勇，男，1962年1月30日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：徐斌，江西开河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：伍海凤，女，1977年10月3日出生，汉族，住江西省九江市开发区。委托诉讼代理人：向前，江西际民律师事务所律师。委托诉讼代理人：李庆俊，江西际民律师事务所实习律师。原审第三人：九江市荣邦房地产置业有限公司，住所地：江西省九江市柴桑区港口集镇，统一社会信用代码证号：91360421568662277X。委托诉讼代表人：江西支点律师事务所，系该企业破产管理人。委托诉讼代理人：董益鑫，江西支点律师事务所律师。原审第三人：吕青霞，女，1991年8月3日出生，汉族，住江西省九江市开发区。原审第三人：九江亿荣房地产开发有限公司，住所地：江西省九江市十里大道**，统一社会信用代码证号：91360400690973220C。法定代表人：吕和平，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：吕和平，系该公司实际控制人。原审第三人：吕和平，男，1973年7月3日出生，汉族，住江西省九江市前进东路。上诉人魏志勇因与被上诉人伍海凤及原审第三人九江市荣邦房地产置业有限公司(以下简称九江荣邦公司)、吕青霞、九江亿荣房地产开发有限公司(以下简称九江亿荣公司)、吕和平案外人执行异议之诉一案,不服九江市濂溪区人民法院于2018年12月5日作出（2018）赣0402民初206号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人魏志勇的上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审法院判决，依法改判不得强制执行上诉人在亿荣·水晶1幢103、104、105、106房屋；2、一、二审案件诉讼费用，由被上诉人伍海凤负担。事实与理由：1、上诉人与原审第三人九江亿荣公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，上诉人支付了购房款，并于2011年12月16日在房屋管理部门办理了销售备案手续，上诉人已合法占有涉诉房屋，原审法院按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行调查认定的事实错误。2、原审法院判决适用法律错误，涉案房屋均在国家房产管理部门办理了备案登记，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条有关规定。综上，原审法院判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院查明事实，依法改判。被上诉人伍海凤答辩称：1、原审法院判决认定事实清楚，上诉人与原审第三人九江亿荣公司签订的《房屋买卖合同》仅仅是形式合法有效，虽然经过九江市浔阳区人民法院审理，但是原审第三人九江亿荣公司是缺席；本案在原审中，原审第三人九江亿荣公司辩称其与上诉人是民间借贷关系，并且已经还清上诉人的全部借款，而且要求上诉人解除备案查封，因此上诉人与原审第三人九江亿荣公司名为买卖，实为借贷。上诉人虽然在房屋管理部门办理了备案登记，但并不是房屋预告登记，不产生物权变动的法律后果。原审法院查清的事实是上诉人与原审第三人九江亿荣公司并没有办理房屋交接手续，而是上诉人恶意强行霸占了涉案的四套门面。上述事实，有原审第三人九江亿荣公司和原审第三人九江荣邦公司委托代理人的陈述予以证实。需要指出的是上诉人没有支付一分钱的购房款，上诉人在原审中提交的所谓银行流水不仅与原审第三人九江亿荣公司出具的收条不吻合，且其出具的部分银行流水在原审第三人九江荣邦公司破产案中予以申报，原审法院及所有有生活常理的人均能得出上诉人与原审第三人九江亿荣公司事实上就是民间借贷的关系，还需要指出上诉人的上述行为不仅是妨碍民事诉讼的违法行为，其向九江市浔阳区人民法院起诉确认房屋买卖合同合法有效以及其他诉讼的行为涉嫌虚假诉讼罪。2、原审判决适用法律正确。上诉人提出关于适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条显然是对备案和预告登记法律概念的错误理解和适用，备案是根据城市商品房预售管理办法第六条的规定房产管理部门行政管理的措施与物权变更没有任何关系，而预告登记是根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定：为了保障将来实现的物权按照双方合同的约定向房屋登记机构申请的预告登记，由此可见，原审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是正确的，上诉人主张适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》三十条是对物权法的错误理解。综上，被上诉人认为上诉人的诉请没有事实和法律依据，鉴于上诉人已涉嫌违法犯罪，请求二审法院将查清的事实移送公安机关立案侦查并驳回上诉人的全部上诉请求。原审第三人九江荣邦公司答辩称：1、尊重原审第三人吕和平在原审法院的陈述；2、本案与原审第三人荣邦公司无关。原审第三人吕青霞未答辩。原审第三人九江亿荣公司答辩称：原审第三人九江亿荣公司跟上诉人的关系是民间借贷，涉案四套门面是抵押，当时原审第三人吕和平被羁押，吕亚平没管过原审第三人九江亿荣公司的事，是吕和平被羁押后吕亚平才问了这个事，上诉人多次带人到办公室，还打了吕亚平，性质很恶劣。上诉人于2015年在九江市浔阳区人民法院起诉已被驳回诉讼请求。涉案房屋是上诉人强行霸占，不可能移交和办理房产所有权证。原告魏志勇向原审法院提起诉讼请求：1、判令解除对原告魏志勇已购买的亿荣·水晶苑1幢103号、104号、105号、106号房屋的查封，并不得对上述房屋强制执行；2、本案案件诉讼费用，由被告伍海凤负担。原审法院认定事实：2011年11月26日，原告魏志勇与第三人九江亿荣公司签订的《九江市商品房预（销）售合同》四份（，该合同编号分别为：90000389902、90000389904、90000389906、90000389908），该合同约定：被告九江亿荣公司将其开发的怡康苑东侧亿荣·水晶苑1幢不分单元103号、104号、105号、106号四个门面出售给原告魏志勇（其中103号门面面积104.55平方米，单价3784元每平方米，价款395617元；104号门面面积110.2平方米，单价3784元每平方米，价款416996元；105号门面面积104.55平方米，单价3784元每平方米，价款395617元；106号门面面积77.18平方米，单价3784元每平方米，价款292049元，总购房价款1500279元；付款方式及期限：一次性付款；交付期限：2012年12月30日前。合同签订后，原告魏志勇于2011年12月21日通过中国银行转帐47万元至第三人九江亿荣公司法定代表人吕和平账户上，于2013年6月18日通过银行转帐50万至第三人九江亿荣公司帐户，于2015年6月25日通过中国银行转帐787500元至第三人九江亿荣公司账户上。2013年10月22日第三人九江亿荣公司出具收据一份：交款单位：魏志勇；收款方式：现金；人民币：壹佰伍拾万元整；收款事由：购买亿荣水晶苑四间门面款。原审法院另查明：1、九江市浔阳区人民法院于2016年3月21日作出（2015）浔民一初字第1634号民事判决书，该判决书于2016年4月24日发生法律效力。该判决书判决：原告魏志勇与第三人九江亿荣公司于2011年11月26日签订的合同编号分别为90000389902、90000389904、90000389906、90000389908号的《九江市商品房预（销）售合同》合法有效。2、本案涉案诉争的怡康苑东侧亿荣·水晶苑1幢不分单元103号、104号、105号、106号四个门面于2011年12月16日在九江市房产局登记备案，每平方米单价均为3784元。另同地段共有门面9个，每平米单价有11000元（备案时间2012年1月5日）、5000元（备案时间2013年1月23日）和8000元（备案时间2011年12月26日）不等。3、原审法院于2017年9月29日因被告伍海凤与第三人九江亿荣公司民间借贷纠纷案件的执行案查封涉案诉争的四个门面。4、2016年5月19日，第三人九江荣邦公司宣告破产，2016年7月8日，原告魏志勇向第三人九江荣邦公司破产管理人申报债权16416000元，并递交相关债权凭证，其中2013年6月18日50万元金额的中国银行汇款凭证（结算业务申请书号码为赣NO.06859909）与原告向本庭递交的用以证明其已付购房款的50万元银行汇款凭证系同一笔业务，就该笔债权原告还向管理人提供由第三人九江亿荣公司实际控制人吕和平即时向原告出具的借条，该借条载明“今借到魏志勇人民币伍拾万元整，于2013年6月30日前归还。此据户名：九江亿荣房地产开发有限公司开户行：九江银行十里支行账号：72×××09借款人：吕和平（九江亿荣房地产开发有限公司盖章），此款由九江荣邦置业公司担保（盖章）”。且原告魏志勇于2016年7月18日在九江荣邦公司管理人江西支点律师事务所的谈话笔录中关于债权申报时陈述“1、亿荣公司2013年6月18日借魏志勇伍拾万元，由荣邦公司担保，有汇款凭证；2、2011年12月21日……；3、2014年6月23日借条……；4、2013年8月29日委托书一份；上述债权办了网签备案手续”。对于上述借条，魏志勇的质证意见为：“这张条子（2013年6月18日借条）是2016年7月份打的，当时吕和平说打张50万元的借条给我让我去支点申报债权，如果在那里能分配，那就叫我让出一间商铺出来给陈晓峰”。而事实上2016年5月19日，第三人九江荣邦公司已宣告破产，该公司公章已交由破产管理人保管，原告所述不实。原审法院认为，本案争议的执行标的为不动产房屋，争议的焦点为：1、本案是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条规定？2、原告魏志勇是否对本案争议执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。1、关于本案是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八还是第二十九条。原审法院认为，第二十八条规定的异议主体是无过错不动产买卖人，适用于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。即：购买者在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法享有该不动产，已支付全部价款或者按照合同的约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。非因买受人自身原因未办理过户登记，同时具备以上四个条件才具有足以排除法院强制执行的权利。第二十九条规定的异议主体是购买房屋在使用于先居住需要的商品房消费者，是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。即：购房者的异议人在当地无住房，只需在法院查封之前签订有效的房屋买卖合同，无需已支付清房款和实际占有，即具有排除法院强制执行其购买房屋的权利。本案中，原告魏志勇购买的门面非本人消费居住，即使确系其购买，也应属无过错不动产买卖人，是第二十八条规定的异议主体，而不是第二十九条规定的异议主体，因此，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，而不适用第二十九条。2、关于本案原告魏志勇是否对该争议执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买卖人自身原因未办理过户登记。本案中，根据现有证据认定：1、原告魏志勇与第三人九江亿荣公司在法院查封之前已签订的合法有效的书面合同。原告魏志勇与第三人九江亿荣公司签订的四份商品房销售合同、九江市浔阳区人民法院已确认了其合法有效。原审法院予以认定。2、在法院查封之前原告魏志勇是否合法占有该不动产。审理中，原告虽提交了该门面电费缴款单，但并不足以证明原告系合法占有，且第三人九江亿荣公司抗辩称其已还清原告魏志勇借款，要求原告解除备案，其也从未向原告交付涉案门面钥匙。原告抗辩其合法占有涉案门面，证据不足，原审法院不予认定。3、原告魏志勇是否付清购房款，原告与第三人九江亿荣公司2011年11月26日签订的《房屋买卖合同》，该合同约定一次性付款。合同签订后，原告于2011年12月21日，2013年6月18日，2013年6月23日分别以银行转账方式向第三人九江亿荣公司及其法定代表人吕和平汇款，共计1757500元。第三人九江亿荣公司于2013年10月22日出具给原告收据，注明金额为1500000元，收款方式为现金，第三人出具的收据非税务发票，收款方式为现金并非银行转帐，收款金额为1500000元，与转帐金额1757500元不符，原告自述汇款金额多出257500元，系用于办证的钱，明显与交易习惯不符，且其四个门面的每平米单价明显低于同地段同时期其他门面单价。特别是2013年6月18日汇款50万元，原告同时以同一张银行业务回单向第三人九江荣邦公司破产管理人申报了债权，并自述该债权已办理网签备案。综上，原告无论从付款时间、付款金额及第三人注明的付款方式还是第三人出具的非税务发票都存在瑕疵，证据之间相互矛盾，所提交证据无法证明原告与第三人九江亿荣公司买卖合同已经实际履行，也无法证明原告向第三人九江亿荣公司汇款确系购房款，故原审法院对原告已交清全部购房款的事实不予认定。综上，原告魏志勇的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，对其要求停止对涉案房屋的强制执行的诉请，依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回原告魏志勇的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告魏志勇负担。二审法院在审理过程中，上诉人魏志勇为支持其上诉请求，向本院提供如下证据：证据1：上诉人魏志勇身份证复印件一份，证明目的：证明上诉人魏志勇诉讼主体适格；证据2：2019年3月18日，九江市濂溪区供电分公司南山供电所出具的证明一份，证明目的：证明本案争议的不动产房屋亿荣·水晶苑3号、4号、5号、6号门面于2015年2月11日在该单位立户用电，用户为上诉人魏志勇。证据3：2019年3月20日，九江市水务有限公司三里街供水服务所出具的用户综合信息四份，证明目的：证明本案争议的不动产房屋亿荣·水晶苑3号、4号、5号、6号门面于2015年9月2日在该单位立户，用户为上诉人魏志勇。证据4：九江市浔阳区人民法院（2015）浔民一初字第1634号民事判决书一份，证明目的：该判决书已认定上诉人魏志勇分别于2011年12月21日汇款470000元、2013年6月18日汇款500000元、2013年6月23日汇款787500元，系支付购房款，证明上诉人魏志勇已按合同约定的金额履行支付义务。证据5：江西省高级人民法院民事判决书、江西省九江市中级人民法院民事判决书，案例三份，证明目的：1、该案例认定的事实证明诉争不动产房屋未办理过户登记非因上诉人魏志勇的原因；2、说明与本案案情类似的情况，包括二审、再审均认为，此种情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不得执行诉争不动产。被上诉人伍海凤质证：证据1无异议；证据2、证据3真实性无异议，合法性和关联性有异议，该房产是上诉人魏志勇非法占有，恶意开户，不能证明上诉人魏志勇已合法控制支配涉案房产。证据4真实性无异议，关联性能够相反的证明截止上诉人魏志勇起诉之日，房屋尚未交付，还能证明上诉人魏志勇在水电部门开户系非法，也能证明上诉人魏志勇非法强行占有房屋，结合原审第三人九江荣邦公司代理人提交的证据和当庭陈述，上诉人魏志勇所谓支付的购房款均系民间借贷的款项。证据5案例与上诉人魏志勇的情形并无任何关联，且并非最高人民法院指导新案例，与本案无关联。原审第三人九江荣邦公司质证：证据1无异议，证据2、证据3、证据4、证据5与原审第三人九江荣邦公司无关。原审第三人九江亿荣公司质证：证据1无异议。证据2、证据3不能证明门面移交。证据4不能证明是购涉案房。证据5案例与本案无关联。本院查明：对证据1被上诉人与两原审第三人九江荣邦公司、原审第三人九江亿荣公司无异议，予以认定。证据2、证据3仅能证明涉案四个门面的用电用水情况，不能证明上诉人已取得涉案四个门面的所有权。证据4真实性、合法性予以认定，但与本案缺乏关联性，证据5与本案没有关联，不予认定。另查明：在二审审理中，上诉人并未提供有效证据证实原审第三人九江亿荣公司将涉案四个门面交给上诉人。本院认为:当事人对人民法院的执行行为提出异议，符合法律规定的，应予支持；反之，不予支持。本案中，上诉人与原审第三人九江亿荣公司签订的《房屋买卖合同》，并按照房产管理部门规定将合同中涉案的四个门面办理了备案登记手续，被上诉人吴海凤因与原审第三人九江亿荣公司发生民间借贷纠纷，案件执行过程中查封了上述涉案的四个门面。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，上诉人向人民法院提出执行异议，应满足在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因未办理过户登记等条件。经查，上诉人虽与原审第三人九江亿荣公司签订了有效的书面买卖合同，但上诉人并未提供充分有效的证据证明其已在人民法院查封之前合法占有该不动产，且上诉人用以证明其已支付全部价款的证据存在瑕疵。原审法院据此对上诉人的执行异议未予支持，本院予以确认。上诉人称其与原审第三人九江亿荣公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，上诉人支付了购房款，并于2011年12月16日在房屋管理部门办理了销售备案手续，上诉人已合法占有涉诉四个门面，原审法院按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行调查认定的事实错误，没有事实和法律依据，本院不予采信。上诉人还称原审判决适用法律错误，涉案房屋均在国家房产管理部门办理了备案登记，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定。但预告登记是指买卖双方为保障将来物权的实现，按照约定向登记机构申请预告登记，而上诉人与原审第三人九江亿荣公司并未就约定涉案房屋办理预告登记，因此不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定。上诉人该项上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人在二审中提供的所有证据不足以证明其已取得涉案四个门面所有权，本院不予支持。综上所述，上诉人魏志勇的上诉请求不能成立,应予驳回;原审法院认定事实清楚，程序合法,适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件诉讼费11800元,由上诉人魏志勇负担。本判决为终审判决。审判长  徐新友审判员  尹 强审判员  刘 敏二〇一九年四月二十六日书记员  马善盈