安徽省安庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖08民终397号上诉人（原审被告）：安庆富春东方投资有限公司，住所地安徽省安庆市人民路**。法定代表人:俞丽英，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨言顺，该公司员工。委托诉讼代理人：钱立刚，安徽长江人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:鲍凌云，女，1979年8月1日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。被上诉人（原审原告）:汪大学，男，1977年3月22日出生，汉族，住安徽省安庆市大观区。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：邹贵方，安徽邹贵方律师事务所律师。上诉人安庆富春东方投资有限公司（以下简称安庆富春公司）因与被上诉人鲍凌云、汪大学商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省安庆市迎江区人民法院（2018）皖0802民初1725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人安庆富春公司的委托诉讼代理人杨言顺、钱立刚、被上诉人汪大学及其与鲍凌云共同的委托诉讼代理人邹贵方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安庆富春公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人在一审中的诉讼请求;2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人在一审中提供虚假证据，导致一审认定事实错误。1、被上诉人提供的《人民路地下人防(商业街)商品房预售许可施工图纸》存在明显错误，与实际不符，不能作为证据。被上诉人所提供证据中的预售图纸存在两处明显错误，一为预售时间与图纸提供时间明显不符、二为平面尺寸明显错误，证明被上诉人在一审中所提供的图纸并非上诉人当初提供的预售图纸:错误一:图纸提供的时间与预售时间明显不符。上诉人于2013年2月1日前向安庆市房管局提供安庆市人民路地下人防工程(商业街)预售施工图纸，其中《平面图》标注商铺号A8623套内面积为12.18平米，上诉人于当年2月1日取得商品房预售许可证，且从被上诉人在2013年3月与上诉人签订的《商品房买卖合同》约定有预售商铺套内面积12.18平米的商品房买卖合同中可以看出，构成了事实上的前后对应关系。被上诉人在一审中向法院所提交的标注有商铺门脸宽度及深度尺寸分别为3670毫米、4750毫米、3850毫米的图纸，经上诉人与安庆市房管局测绘大队核实，实为上诉人于2015年1月份向房管局提供的供测绘大队核实的竣工图(且并非为最终通过规划验收的竣工图)，其提供图纸时断章取义，在一审认定时，该图纸却被错误地认定为对预售商铺的尺寸进行了约定。其图纸时间迟于其购买时间很久，所以并非预售图纸。错误二:被上诉人提供的所谓的预售图纸与实际预售面积存在严重错误。被上诉人提供图纸中销售尺寸门脸宽度及深度分别为3670毫米、4750毫米、3850毫米来计算，即使在按此尺寸部分计算A8623商铺面积的前提下，A8623商铺的套内面积也是3670*3850毫米，即套内面积为14.1295平米，如果按被上诉人提供的图纸面积，会大于14.1295平米，与事实上上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同中约定的12.18平米存在严重的不符，所以一审在查明事实的过程中，明显存在情况查实不明、事实认定不清。而上诉人提供的竣工图尺寸与最终测绘面积一致，为21.68平米，与预售面积21.24平米，仅相差0.44平米(误差2%)，属正常误差范围。被上诉人提供的竣工图纸尺寸与事实不符，存在明显错误。经规划部门核实，竣工的A8623商铺尺寸分别是门脸宽2850毫米，深4750毫米、3800毫米(与实测面积一致),一审法院认定的商铺尺寸分别是门脸宽2850毫米，深4550毫米、3670毫米（该尺寸无法计算出实测面积)，与实际尺寸不符，也属于事实认定错误。二、本案中上诉人与被上诉人于2013年签订的商品房买卖合同真实有效、不应解除。三、被上诉人存在严重失信问题，上诉人有理由相信其起诉行为为主观存在恶意。我公司于2017年起多次接上海浦东发展银行安庆分行(被上诉人商品房按揭办理银行)的通知，被上诉人无故拖欠银行按揭款，浦发银行安庆分行于2018年8月向安庆市宜秀区法院提起诉讼，且于2018年11月判决其贷款一次性到期。上诉人有理由相信被上诉人是因为逃避还款义务而向法院提出解除商品房买卖合同，被上诉人的行为明显违反诚信原则、主观存在恶意，所以请求二审法院驳回被上诉人一审诉讼请求。庭审中补充理由如下：该商品房已经实际交付，被上诉人已经委托上诉人实际出租经营；被上诉人已收取了延期办证的违约金，表明被上诉人对该房屋予以接收。鲍凌云、汪大学辩称，一、上诉人主张被上诉人提供虚假证据没有理由。被上诉人一审时提供了人民路地下商业街商品房预售许可施工图及房屋预售平面图，以此证明在房屋预售时A8623的户型及面积等等，该图纸来源于主管部门(安庆市房地产测绘队)，何来虚假证据一说?虽然验收时房屋面积仅相差不大，但户型结构、尺寸发生明显变动。特别是门脸宽度大幅缩小，对于商铺来说，门脸宽度直接决定了其使用价值。而上诉人并未就此变化通知被上诉人，被上诉人依房屋买卖合同第十条享有解除权。现上诉人提出预售平面图是其在2015年提供给有权机关的，该说法没有依据，涉案房屋系在2013年签订《买卖合同》，而该数据(门脸宽3670毫米，深4750毫米和3850毫米)来源于《人民路地下人防商品房预售许可》施工图纸，预售许可的施工图纸制作时间应当在房屋销售之前，不可能在销售之后。现有证据材料充分证明了房屋预售时的户型与最终验收时的户型变化明显。且上诉人不能证明2013年房屋预售时的尺寸与其2015年交给测绘大队的尺寸是不一致的。二、上诉人对房屋面积计算方法错误。案涉房屋并非是一个规则的矩形，其计算面积时不应简单地将其中一面的宽度来以另一面的深度，而应当以主管部门现场测绘的结果为准。三、上诉人没有证据证明我方是恶意诉讼。上诉人提供的(2018)皖0811民初2327号判决书与本案没有关联性，该案与本案处理的是两个不同的法律关系。(2018)皖0811民初2327号案件处理的系被上诉人与浦发银行之间的金融借款合同纠纷。而本案处理的系上诉人与被上诉人之间的房屋销售合同纠纷。两者之间无法律上的关联性。被上诉人委托出租经营及收取延期办证违约金与本案被上诉人要求解除商品房买卖合同无实际关联，其实际出租系双方在签订买卖合同时对房屋使用权的约定，被上诉人收取延期办证违约金系对上诉人未按期办证的违约责任的处理，与是否解除合同无关联性。鲍凌云、汪大学向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告《商品房买卖合同》，被告退回原告购房款人民币共计765298元并赔偿原告经济损失（按中国人民银行活期利率计算退回房款付清之日止），原告交回所购商铺A8623室；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告安庆富春公司系安庆市人民路地下商业街的开发商。2013年3月12日，原告鲍凌云、汪大学与被告安庆富春公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2013100189060096）及合同补充协议。被告采取“售后包租”的方式向原告预售位于人民路地下人防工程（商业街）负一层A区8623室商铺，建筑面积21.24平方米，每平方米36030.98元，商铺总价765298元；出卖人（即被告）应当在2014年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的商品房交付买受人（即原告）使用；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，双方据实结算价款，多退少补；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人，买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人必须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率给付利息，买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。同时，双方签订的补充协议约定：从商业街经营培养角度出发，乙方（即原告）自愿将合约房产交付3年内的经营使用权交付甲方（即被告），以享受合约优惠价格；该项目交付使用后，其运营管理工作由安庆富春东方商业管理有限公司负责，房产交接时买受人须与运营管理公司签订运营管理合同书，并按约定标准交纳运营管理费用（交付使用后头三年运营管理费由经营方支付），自觉遵守人防商业街相应运营管理规定，不做超范围和禁止类经营，保证各出入口畅行；出卖人在产品营销推广期间，所示宣传单页、楼书、沙盘、模型及报纸、电视广告等中的户型平面布局图，项目规划平面图、景观效果图、建筑用材、工艺说明等仅构成要约邀请，实际交付成果以双方订立的《商铺买卖合同》约定为准，同时对项目外的周围环境、交通及其他公共设施的介绍和说明，旨在协助提供相关信息，不意味着本公司对此介绍和说明作出了承诺等内容。2013年4月8日，原告与安庆富春东方商业管理有限公司签订《委托经营管理协议》，约定原告购买的A8623室商铺委托安庆富春东方商业管理有限公司经营管理，委托经营期限自2014年4月30日至2017年4月29日，原告同意委托安庆富春东方商业管理有限公司对该物业是否符合交付条件予以验收，并委托富春东方公司办理交付手续，该物业交付手续办理完毕后，视作开发商已依约将该物业交付给甲方。上述合同签订后，原告分别于2013年3月12日、4月27日向被告缴纳购房款385298元、380000元，于2014年1月3日向被告缴纳办理预抵押登记证费用1100元。2014年4月底，被告将原告所购商铺投入运营，但双方未办理任何交接手续。2015年7月，原告所购商铺经规划部门验收合格。一审庭审查明，根据《人民路地下人防（商业街）商品房预售许可》施工图纸（节录）显示，A8623室商铺门脸宽3670毫米、深4750毫米和3850毫米；根据安庆市人民路综合改造工程建设指挥部办公室第五十一号会议纪要出具的《竣工图》（节录）显示，商铺面积与预售时一致；根据安庆市城乡规划局核准的《人民路地下人防工程（商业街）竣工图》（节录）显示，A8623室商铺门脸宽为2850毫米，比预售时缩小820毫米，深为4550毫米、3670毫米，比预售时缩小200毫米、180毫米。2015年8月19日，安庆富春公司办理了迎江区人民路地下人防工程（商业街）A区房产证，房屋登记表上显示A8623室商铺的建筑面积为21.68平方米。另查明，根据安庆市城乡规划局审核的人民路地下人防工程（商业街）规划设计方案显示，安庆市人民路地下人防工程（商业街）平时功能有地下商业街、人行过街、地、地下机动车与非机动车车库于龙山路端头部位）。根据《人民路地下人防工程（商业街）规划定点图》显示，负一层1-1轴至1-7轴使用性质为非机动车库，其他为商业和人防，负二层使用性质为机动车库和商业。根据原告提供的《人民路业态分布示意》宣传资料显示，位于龙山路和**商铺之间规划**停车场。2014年3月22日，中共安庆市委办公室第7期会议纪要记载：为保障人民路步行街整体景观效果，取消龙山路与人民路交叉口附近的地下车库垂直升降电梯。2015年8月20日，安庆市城乡规划局对人民路地下人防工程（商业街）负一层1-7轴线以东区域验收合格。被告称地下二层停车库已完成建设，因不可抗力因素造成停车场没有启用。2017年3月9日，双方约定的返租期即将届满，原告认为被告违约而向本院提起诉讼，2018年1月15日，原告撤诉。2018年8月13日，原告再次诉至本院。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告提交的证据表明被告在预售A8623室商铺时，其约定的商铺面积为21.24平方米，现被告经验收合格的A8623室商铺为21.68平方米，虽然总面积变化不大，但A8623室商铺的户型结构、尺寸发生了明显变动。根据商品房买卖合同约定，出卖人应当在有关部门批准同意之日起十日内书面通知买受人，并由买受人作出是否退房的决定。现被告未在合同约定的期限内通知原告，应承担违约责任，故依据双方签订的商品房买卖合同第十条之约定，原告有权选择退房，并要求被告退还已付房款及利息。因被告未向原告发出书面通知，原告一直不知晓所购商铺F8623室尺寸发生重大变化，其于2017年3月9日起诉至本院要求解除合同，符合相关法律规定，故被告辩称原告现在要求解除合同已超出一年的除斥期间，不再受法律保护的意见，本院不予采纳。原告认为被告未按合同约定交付房屋和办理产权证书，构成违约，根据商品房买卖合同约定，出卖人逾期交房以及买受人未在约定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，由出卖方支付违约金，故原告以该项理由要求解除合同的主张不成立。原告认为被告规划建设的负二层停车场未启用，构成违约,原告提供的《业态分布示意图》宣传单对负二层停车场仅作文字标注，且宣传单上注明了“此图文仅供参考，最终以政府相关文件为准”，可以认定被告在宣传单并未对负二层停车场作出说明和允诺具体确定。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约……”，被告在宣传单上标注的负二层停车场不应视为本案商品房买卖合同的内容，故原告以该项事由主张解除合同，亦不成立。综上所述，原告要求与被告解除《商品房买卖合同》及退还购房款765298元和经济损失（自提出退房之日起，即自2018年8月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至房款付清之日止）的诉讼请求，本院予以支持，原告在收到房款后应立即将所购A8623室商铺交还给被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条规定，判决：一、解除原告鲍凌云、汪大学与被告安庆富春东方投资有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号2013100189060096）；二、被告安庆富春东方投资有限公司在本判决生效后十日内向原告鲍凌云、汪大学返还购房款765298元及经济损失（自2018年8月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至房款付清之日止）；三、上述款项给付后，原告鲍凌云、汪大学应立即将坐落于人民路地下人防工程（商业街）负一层A区8623室商铺交还给被告安庆富春东方投资有限公司。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11453元，减半收取计5726.50元，由被告安庆富春东方投资有限公司负担（该款原告已预交，被告在履行本判决确定的给付义务时一并交至本院）。二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实予以确认。本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点：原审判决解除上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同有无事实及法律依据。依法成立的合同，对当事人有约束力，当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，根据合同双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列（该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向）影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。根据该款约定，双方在签订《商品房买卖合同》时即就交付商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向进行了约定，安庆富春公司交付的商品房应与双方签订合同时房屋预售平面图载明的户型、空间尺寸等一致，如变更，需书面通知买受人即鲍凌云、汪大学。现安庆富春公司未提供证据证明其已在合同约定的时间内履行了书面通知义务，故鲍凌云、汪大学有权依据合同约定退房。安庆富春公司辩称鲍凌云、汪大学提供的图纸系虚假，但该图纸的出具方并非鲍凌云、汪大学，故对其该项辩称本院依法不予支持。另，鲍凌云、汪大学虽领取违约金，但该违约金属于因出卖人的责任致使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书而应承担的违约责任。至于安庆富春公司主张鲍凌云、汪大学存在拖欠银行贷款行为，与本案所涉法律关系无关，对安庆富春公司的该项上诉理由，本院依法不予支持。综上所述，安庆富春公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11453元，由安庆富春东方投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周大庆审判员  殷 平审判员  马 骥二〇一九年四月四日书记员  储贻燕附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。