上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初16183号原告赵国亚，男，1973年12月18日出生，汉族，住江苏省。被告上海檬柠贸易有限公司，住所地上海市。法定代表人蒋亿柠。委托代理人李灵仙。原告赵国亚与被告上海檬柠贸易有限公司(以下称“檬柠公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵国亚，被告檬柠公司的委托代理人李灵仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵国亚诉称，原告自2016年5月1日起向檬柠公司承租系争房屋即本市交暨路XXX号XXX号楼XXX、XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX室并签订了租赁合同，约定的租期至2017年4月30日止，月租金与押金各为24000元。檬柠公司承诺房屋具备营业证照的申办条件并可用于经营餐饮，还同意租期届满后续租，故原告花费了十万余元对原为毛坯房的系争房屋进行了装修，将一楼四间与二楼三间、每间约二十平方米左右的房间贯通后用于经营餐饮及娱乐。租房前，原告未对房屋产权状况进行核实，经营期间，因檬柠公司提供的房产证复印件与房屋现状不符而导致原告申办营业执照不成，相关行政部门还责令原告迁出，2017年春节前的经营活动尚属正常，2017年2月28日左右，檬柠公司将押金退还的同时将原告驱离，原告只得携全部所需物品迁出房屋，因当时檬柠公司表示善后事宜须待其与案外出租方了结诉讼后方能完成，故双方就赔偿及租金未完成结算，但租金部分原告可能将视本案的诉讼结果而另行主张。根据上述事实，现原告同意解除合同并提起诉讼，请求判令：一、檬柠公司参照押金数额赔偿24000元；二、檬柠公司按原告的估算赔偿装修费60000元；三、本案受理费由檬柠公司承担。被告檬柠公司辩称，檬柠公司自案外人上海凌银实业有限公司(以下称“凌银公司”)处租得了包括系争房屋在内的场地，租期约至2030年止。之后将系争房屋向原告转租，约定用于员工宿舍，但原告却自行改作餐饮经营，后基于其他因素导致其无法申办经营证照而非房屋不具备产证。租赁合同履行期间，凌银公司与檬柠公司于2016年为上述场地租赁发生讼争，因该公司拒绝与檬柠公司维持租赁关系，檬柠公司遂通知原告于2017年4月15日左右迁出房屋，但其仍在房屋内留置了物品。2017年4月21日，檬柠公司将包括系争房屋在内的场地返还凌银公司，并与原告结清了租金与押金。根据上述事实，本方认为，原被告之间租赁合同的解除系因凌银公司与檬柠公司之间的纠纷所致，且原告有擅自改变房屋用途的行为，其为租赁投入的装修花费低于一万元，故其诉请无依据，本方不能同意，但对双方的租赁合同已解除不持异议。经审理查明，2016年4月21日，原告与檬柠公司签订“酒店式公寓办公房租赁合同”，主要约定内容有：檬柠公司将系争房屋租与原告，租期自2016年5月1日起至2017年4月30日止，年租金为288000元、押金24000元可于退房并结清费用后退还，但承租未满六个月则不退。合同签订后，原告对房屋进行了装修并用于经营，后双方为租赁事宜发生争议，原告收到檬柠公司退还的押金后离场。2018年8月7日，原告提起诉讼，请求判决如其诉请。另查明，我院与上海市第二中级人民法院于2018年就凌银公司与檬柠公司等房屋租赁合同纠纷的本反诉案件的一审、二审先后作出(2016)沪0107民初16024号、(2018)沪02民终5877号民事判决，该两案查明：本市交暨路XXX号房屋已登记产证面积为五千余平方米，建筑工程执照登记的面积为四千余平方米。2015年1月，檬柠公司与凌银公司签订的《房地产租赁合同》约定，檬柠公司向凌银公司承租上述总建筑面积为9600平方米的房屋用于商务办公，租期自2015年至2024年，檬柠公司须在凌银公司同意及政府部门批准的前提下出资对房屋进行装修改造但不得转租。合同签订后，檬柠公司将房屋改建、扩建后对外经营。租赁期间，政府部门对檬柠公司改变建筑物用途的行为作出了行政处罚，凌银公司认为檬柠公司有逾期付租、擅自改建、擅自转租等重大违约行为要求解约，檬柠公司则认为其并不违约，如出租方解约须对檬柠公司的装修改建投资等经济损失作出赔偿。双方为此涉讼。诉讼过程中，两公司自认涉案房屋为本市交暨路XXX号的1-6号楼，其中1号楼、3号楼由产权人建造并由檬柠公司进行了部分装修，2号楼除产权人建造外还由檬柠公司作了部分扩建。4号楼、5号楼则由檬柠公司建造。法院应檬柠公司申请对上述房屋装修装饰的工程造价以及电器、家具、洁具等可移动资产进行了价值评估并由评估方就原有房屋改造及装修部分的造价、新建扩建房屋与装修部分的造价等分别出具了书面的司法鉴定结论，其中原有房屋改造及装修部分的造价为XXXXXXXX元、新建扩建房屋与装修部分的造价为XXXXXXX元。据上述事实，法院认定檬柠公司在合同履行过程中有违法违约装修改建租赁场地、擅自转租、拖欠租金等行为，且房屋在诉讼中未完全交接完毕，故凌银公司有权解除合同并追究檬柠公司的违约责任，檬柠公司的装修改建费用等损失则由其自行承担，遂判令涉案合同于2016年8月24日解除并由檬柠公司承担返还房屋、支付占用费等各类费用的违约责任。诉讼中原告表示，原告向檬柠公司所租的系争房屋属于原建而非檬柠公司改扩建，且目前已被拆除而无法再进行装修价值评估，但在凌银公司与檬柠公司的另案诉讼中形成的工程造价司法鉴定结论中已包含了系争房屋的装修价值，故与此相关的诉请可由法院酌定。本院认为，房屋租赁合同的订立必须符合法律规定，合同成立后租赁双方应按约履行各自义务。原告认为系争房屋不符合经营证照办理条件以及檬柠公司认为原告擅自改变房屋用途的主张均缺乏法律与合同依据，本院不予采纳，将本案与关联案件所查明的事实相结合可知，本次讼争产生的根本原因系当事人之间的房屋转租关系未获出租方的许可。檬柠公司作为系争房屋的承租方，在将房屋向原告转租时应取得出租方凌银公司的同意，而原告既承租房屋用于经营，理应在签署租赁合同时对房屋是否适租进行必要的核查以避免风险——比如房屋的来源、产权状况等，现双方在缔结租赁关系前均未尽审慎义务而草率签约，故对租赁合同无法正常履行应按各自过错分担责任。当事人对原告实际迁出房屋的日期虽未达成一致，但檬柠公司自认原告在其通知下于2017年4月15日迁出，可见当事人之间的租赁合同并未履行完毕而被强制解除，现双方对合同解除均不持异议，本院予以确认。因檬柠公司对系争房屋由原告出资装修予以认可，故在合同被解除且檬柠公司对此负有责任的基础上，其应就装修损失向原告支付适当的经济赔偿。至于赔偿金额的确定，本院认为，原告自认目前房屋的现状已不具备评估条件且关联案件的司法鉴定评估结论中已涵盖了本案所涉的装修价值，故本案中对系争房屋的装修价值进行再次评估的必要性与可能性均不具备，该赔偿金额由本院酌定，酌定所参照的因素包括当事人自述的房屋使用与装修状况、当事人对解约的各自过错程度、前案的司法评估结论、租赁合同的约定等，其中应当指出的是，按原告自述的搬离日期及经营状况，大部分租期内其对房屋的租用处于正常状态而无损失发生，且其作为次承租方，对房屋装修投入的多寡应与合同约定的租期长短相一致，因盲目投资所造成的部分装修损失应由其自负。另，原告要求檬柠公司按押金数额进行赔偿的诉请缺乏法律与合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告上海檬柠贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告赵国亚赔偿装修房屋所产生的经济损失人民币10000元；二、对原告赵国亚的其余诉请不予支持。本案受理费人民币1900元，由原被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 曹 彬人民陪审员 张 青人民陪审员 高遂文二〇一九年四月二十四日书 记 员 陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。