湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0117民初196号原告：陈续玉，女，1970年11月28日出生，汉族，武汉市新洲区人，住新洲区，委托诉讼代理人：刘元，湖北驰纵律师事务所律师。原告：张鹏，男，1972年5月2日出生，汉族，武汉市新洲区人，住址同上，委托诉讼代理人：刘元，湖北驰纵律师事务所律师。被告：王嘉仪，女，1986年8月11日出生，汉族，浙江省新昌县人，住浙江省新昌县大市聚镇大市聚村下求**，现住武昌区，被告：黄伟永，男，1976年10月28日出生，汉族，浙江省新昌县人，，住浙江省新昌县第三人：中国银行股份有限公司武汉东湖新技术开发区分行。住所地：武汉市洪山区卓刀泉路**。法定代表人：杨晓华，该行行长。原告陈续玉、张鹏与被告王嘉仪、黄伟永房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案受理，本案在审理过程中，原告陈续玉、张鹏向本院提出财产保全申请，本院于2017年12月5日作出（2017）鄂0117民初3602号民事裁定，查封王嘉仪所有的位于武汉市新洲区阳逻街保利圆梦城康盈苑第4栋1单元4层2室房屋。2018年4月8日作出（2017）鄂0117民初3602号民事判决。原告陈续玉、张鹏不服提起上诉，武汉市中级人民法院2018年8月2日作出（2018）鄂01民终5167号民事裁定，撤销本院（2017）鄂0117民初3602号民事判决，发回重审。依原告陈续玉申请，本院追加中国银行股份有限公司武汉东湖新技术开发区分行作为第三人参加诉讼。2019年3月12日本院依法适用普通程序另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈续玉及其委托诉讼代理人刘元、被告王嘉仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈续玉、张鹏向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行房屋买卖合同，按合同约定办理房屋过户手续；2、判令被告支付违约金84000元；3、判令被告承担原告因此而造成的误工费，交通费用等全部损失6000元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年3月31日，原告陈续玉、张鹏与被告王嘉仪、黄伟永签订了《房屋买卖合同》，合同约定：被告将位于新洲区××经济开发区××城康××单元××室114.29平方米的房屋卖给原告，总价款420000元，同日原告向被告支付定金10000元，被告将房屋产权证原件及身份证复印件交给中介机构新洲区安信兴盛路房屋信息咨询服务部保管。2015年4月30日前原告向被告支付320000元（含定金10000元）房款，被告将房屋钥匙、门禁卡交给原告。被告于2017年3月31日前为原告办理过户手续，原告于同日一次性付清余款100000元。合同签订后，原告按合同约定当日支付了定金10000元，并于2015年4月30日前将房款320000元（含定金10000元）支付给被告，被告向原告交付了钥匙、门禁卡并为其办理了其他物业移交手续，原告补装房屋后入住至今。2017年1月起原告多次催告被告履行办理过户手续义务，被告拖延至今未办理，损害了原告的合法权益，为此，原告诉至法院。被告王嘉仪辩称，请求法院驳回原告关于违约金和损失费的诉请。2016年我要购买第二套房，要求原告办理过户，原告以时间未到拒绝，因此没有办成，因此我有房屋差价损失。我要求和解，由原告再赔偿给我购房款几万元，我配合过户。另2015年4月26日我已与被告黄伟永离婚。被告黄伟永未到庭答辩,亦未提交书面答辩状。第三人中国银行股份有限公司武汉东湖新技术开发区分行未到庭参加诉讼，亦未提交意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告陈续玉、张鹏提交的身份证、结婚证、房屋产权证、物业费、水电缴费凭证、微信截图、房屋买卖合同、收条及被告王嘉仪提交的房屋按揭贷款明细清单具备证据的一般法律特征，能够证明与本案相关的事实，本院予以采信。被告王嘉仪未在规定的举证期限内提交离婚证明，本院不采信其2015年4月26日离婚的事实主张。根据上述认定的证据，结合庭审中双方当事人的陈述，查明本案事实如下：原告陈续玉与张鹏于2000年2月1日登记结婚。被告王嘉仪与黄伟永于2012年10月8日登记结婚。2015年3月31日，原告陈续玉（乙方）与被告王嘉仪、黄伟永（甲方）签订了《房屋买卖合同》，合同约定：第一条：甲方同意将坐落于武汉市新洲区保利圆梦城康盈苑第4栋1单元4层2室房屋（以下简称该房屋）出售给乙方。该房屋权属证编号：武房权新字第2014001655，所有权人：王嘉仪，建筑面积：114.29，用途住宅。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，并自愿购买上述房屋。第二条：甲乙双方同意上述房屋成交价格为420000元整。该房屋产权过户及相关费用由乙方承担。甲方负责结清签订本合同前物业管理费用及水、电、天然气报装等费用。第三条：甲乙双方签订本协议时，乙方支付人民币10000元整，同时甲方须将该房屋的《房屋产权证》原件、身份证复印件由中介方保管。第四条：双方约定于2017年3月31日之前办理房屋过户手续（如国家政策调整提前达到免征营业税条件，以达到免征营业税时间为准），同时乙方付款方式如下：分期付款：于2015年4月30日前支付房款人民币320000元（含定金），甲方并于当日将房屋全套钥匙及门禁卡交付乙方。余款人民币100000元于办理过户见证签字当日一次性付清。第五条：甲方保证上述房屋无权属争议，自本协议生效之日起，若发生与甲方有关房屋权属纠纷或债权、债务等，均由甲方负责清理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成的损失由甲方赔偿。第六条：违约责任约定：若甲乙任何一方拒绝履行本协议规定的义务或非法解除协议均属违约，违约方需向守约方支付总房款的20%作为违约金。第七条：本协议经甲、乙双方签字生效。本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。第八条：补充条款：房屋过户完成后领取房产证时甲方需配合提供身份证原件。甲方需全力配合过户所有手续。见证方不承担买卖双方交易过程中的任何风险。甲方王嘉仪、黄伟永，乙方陈续玉，见证方新洲区安信兴盛路房屋信息咨询服务部均在合同上签字或盖章。合同签订当天，两原告向被告王嘉仪支付了定金10000元，由被告王嘉仪出具了收条一份。2015年4月27日两原告又向被告王嘉仪、黄伟永支付了购房款人民币310000元，由被告黄伟永向原告出具收条一份，内容为：今收到陈续玉购房款（部分房款）人民币310000元整。被告向原告交付了钥匙、门禁卡后，两原告在诉争房屋内居住至今。另查明，2010年2月4日，被告王嘉仪与案外人中国银行股份有限公司武汉东湖开发区支行（以下简称“中行东湖支行”）签订了一份《个人一手住房贷款合同》，合同约定王嘉仪以上述商品房作为抵押物以按揭方式贷款人民币199000元，期限30年。合同签订后，中行东湖支行依约发放了贷款，被告王嘉仪依约按月偿还银行按揭贷款。上述房屋于2010年3月2日办理抵押登记。截止2019年3月12日，被告王嘉仪尚欠中行东湖支行贷款未还清。再查明，中国银行股份有限公司武汉东湖开发区支行于2018年6月15日名称变更登记为中国银行股份有限公司武汉东湖新技术开发区分行。本院认为，原告陈续玉与被告王嘉仪、黄伟永签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。因诉争房屋已向中行东湖支行设立了抵押权，并办理了抵押登记，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》在诉争房屋按揭抵押期间。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，本案中，被告王嘉仪就涉案房屋向中行东湖支行设立了抵押权，在与原告陈续玉签订《房屋买卖合同》后，应当按照合同约定于2017年3月31日前负责清理与涉案房屋相关的债务，将房产过户登记至原告名下，但被告王嘉仪并未清偿抵押债务以注销涉案房屋抵押登记，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告有权要求被告继续履行合同及支付违约金,被告王嘉仪关于自己2016年未能买第二套房屋也有损失，要求驳回原告违约金诉求的抗辩意见理由不成立，本院不予支持。关于合同继续履行。第三人中国银行股份有限公司武汉东湖新技术开发区分行系涉案房屋的合法抵押权人，其合法权益应受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此，涉案合同所涉交易标的物存在抵押权不影响涉案合同的履行，被告应当另行提供抵押物或清偿抵押债务以注销涉案房屋抵押登记；如被告未能注销涉案房屋抵押登记，则视为其拒绝注销抵押登记，原告可代为清偿抵押债务以注销涉案房屋抵押登记，原告在代为清偿后有权直接在应付被告的购房款中进行抵扣。若原告代为清偿抵押债务款项超出自己应付被告的购房款，有权向被告追偿。第三人中国银行股份有限公司武汉东湖新技术开发区分行对注销涉案房屋抵押登记负有协助义务。两原告主张判令被告支付违约金84000元的诉讼请求，该违约金是指逾期办证违约金，应从2017年3月31日起计算至本院确定的涉案房屋过户之日止。综合考虑买卖双方在合同履行过程中的过错、交易履行进度以及买方所受实际损失，本院将违约金计算标准酌定为合同成交价42万元每日万分之一。故原告该项诉讼请求本院予以部分支持。原告主张被告赔偿误工费、交通费等损失6000元，因未提交相关证据证实，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王嘉仪、黄伟永应于本判决生效之日起三十日内注销武汉市新洲区阳逻街保利圆梦城康盈苑第4栋1单元4层2室房屋（房产证号码为武房权证新字第**）抵押登记；二、原告陈续玉、张鹏应于判决生效之日起四十日内支付被告王嘉仪购房款10万元（如因被告王嘉仪、黄伟永未履行本判决第一项义务，原告陈续玉、张鹏可代为清偿抵押债务以注销涉案房屋抵押登记。原告陈续玉、张鹏代为清偿抵押债务以注销涉案房屋抵押登记的，可以代为清偿的债务数额直接抵扣该购房款，如代为清偿抵押债务款项超出应付被告的购房款，有权另行向被告追偿）。三、被告王嘉仪、黄伟永应于本判决生效之日起三十日将上述房屋过户登记至原告陈续玉、张鹏名下，过户登记的税费由原告陈续玉、张鹏承担。四、被告王嘉仪、黄伟永应于本判决生效之日起三十日内支付原告陈续玉、张鹏违约金（违约金以42万元为基数，按照日万分之一的标准从2017年3月31日起计算至本院确定的涉案房屋过户之日止）；五、驳回原告陈续玉、张鹏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，保全费2620元，共计11520元，由被告王嘉仪、黄伟永负担11000元，原告陈续玉、张鹏负担520元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  程红梅审 判 员  石先祥人民陪审员  陶 敏二〇一九年四月八日书 记 员  李 颖