安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0207民初5403号原告：王家文，男，1968年3月9日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市鸠江区，现住安徽省芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：周哨龙，安徽铭诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦梦甜，安徽仝人律师事务所律师。被告：晋入金，男，1965年11月11日出生，户籍地安徽省芜湖市鸠江区，现住安徽省芜湖市鸠江区。被告：邢修荣，男，1981年12月27日出生，汉族，户籍地安徽省芜湖市鸠江区。被告：贡玲，女，1985年12月6日出生，汉族，住安徽省怀远县。原告王家文诉被告晋入金、邢修荣、贡玲房屋买卖合同纠纷及案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年4月9日公开开庭进行了审理。原告王家文及其委托诉讼代理人周哨龙、秦梦甜，被告晋入金、贡玲到庭参加诉讼。被告邢修荣经本院公告传唤未予到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的水岸星城G13-1-901房产的强制执行；2、判决确认原告王家文与被告邢修荣、贡玲2014年9月22日签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认涉案水岸星城G13-1-901房产归原告所有；3、判决被告邢修荣、贡玲立即协助和配合原告办理水岸星城G13-1-901房产的产权过户手续；4、本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，经本院释明，原告表示仅就执行异议提起诉讼。事实和理由：2014年9月22日，原告王家文与被告邢修荣、贡玲签订《房屋买卖合同》，被告邢修荣、贡玲将房屋出卖给原告，房屋总价款为295000元，原告已将上述房价款全部支付给了被告邢修荣、贡玲，后被告邢修荣、贡玲将涉案房屋交付原告，原告对涉案房屋合法占有至今。因涉案房屋系拆迁房屋，当时并不具备办理产权过户的条件，该产权过户手续一直未办理。现涉案房屋房产证已具备办理条件，要求被告邢修荣、贡玲按照《房屋买卖合同》的约定，协助自己办理过户手续时，其以各种理由拒绝。后原告经了解得知，涉案水岸星城G13-1-901房产已于2018年4月1日被贵院查封［（2018）皖0207执恢5号］，遂提出执行异议，请求解除对涉案房屋的查封。2018年9月30日，贵院作出（2018）皖0207执异19号执行裁定书，裁定驳回原告的执行异议请求，并明确告知可自本裁定送达之日起15日日内提起民事诉讼。综上，原告认为，原告与被告邢修荣、贡玲于2014年9月22日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反国家有关法律、法规的强制性规定，合法有效，被告邢修荣、贡玲应按照《房屋买卖合同》的约定协助原告办理产权过户登记手续。同时，原告购买涉案房屋之后，虽未办理产权过户手续，系因涉案房屋当时并不符合产权过户条件，但是原告已支付全部房款且合法占有涉案房屋至今。为此，根据物权法第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告在合法占有涉案房产之后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，故人民法院不得查封涉案房产。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。原告为证明自己的诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、王家文身份证复印件，证明原告的主体资格。2、王家文（买方）同邢修荣、贡玲于2014年9月22日签订的《房屋买卖合同》，证明双方签订房屋买卖合同的事实。3、《芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书》，证明案涉房屋系被告所有。4、收条、芜湖扬子农村商业银行进账单，证明原告已将涉案房屋款全部支付完毕。被告晋入金辩称：王家文与邢修荣、贡玲之间的《房屋买卖合同》无效，并不得对抗申请执行人。一、2008年9月5日，晋入金与邢修荣签订房屋买卖合同，约定邢修荣将位于芜湖市鸠江区水岸新城房屋卖与晋入金，价款17万元，合同签订后晋入金一次性付清，然邢修荣一直未与晋入金办理交房手续。2010年7月29日，晋入金诉至法院，鸠江区法院作出（2010）鸠民一初字00688号民事判决书。上述判决书生效后，邢修荣、贡玲一直逃避债务，拒不履行判决书确定的给付义务，晋入金申请强制执行［（2011）鸠执字第00359号］，涉案房屋已于2011年3月9日被鸠江区法院查封，2014年9月22日，被执行人邢修荣、贡玲在涉案房屋被查封期间，又与王家文签订房屋买卖合同，将涉案房屋以295000元卖给王家文。依据城市房地产管理法第三十八条“下列房地产不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。”另依据合同法第五十二条“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。”王家文与邢修荣、贡玲双方明知涉案房屋处于人民法院查封状态仍进行买卖，所以双方的买卖合同自始无效。王家文于2018年9月20日对（2011）鸠执字第00359号执行案件提出书面异议，已被鸠江区法院依法裁定驳回执行异议请求。二、依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人原因未办理过户登记。”据此，王家文与被执行人邢修荣、贡玲在涉案房屋被查封后所签订的房屋买卖合同不得对抗申请执行人。被告晋入金未提交证据。被告邢修荣、贡玲未进行答辩，也未提交证据。被告晋入金对原告提交证据的真实性无异议，但认为原告证据2《房屋买卖合同》签订于房屋被查封期间，因此，买卖合同无效。被告贡玲对原告证据无异议。经庭审举证、质证，结合当事人当庭陈述，本院认证如下：被告对原告证据的真实性未提出异议，且上述证据来源合法，与本案具有关联性，依法予以采信。经审理查明，被告邢修荣、贡玲于2008年8月8日登记结婚，案涉芜湖市水岸新城G13-1-901室房屋系被告邢修荣户的拆迁安置房。2008年9月5日，邢修荣与晋入金签订房屋买卖合同，约定将其位于芜湖市鸠江区水岸新城房屋卖与晋入金，价款170000元，签订合同时一次性付清。2010年5月，该房交付邢修荣后，邢修荣未与晋入金办理交房手续。2010年7月29日，晋入金向本院提起民事诉讼，请求判令解除双方房屋买卖协议，并由邢修荣、贡玲偿还170000元购房款及相应的违约金。案件审理过程中，本院依据晋入金的财产保全申请查封了没有办理产权登记的水岸新城G13-1-901安置房，向拆迁人芜湖市鸠江建设投资有限公司送达了民事裁定书和协助执行通知书。该协助执行通知书回执记载“查封邢修荣所有的安置房水岸新城G13幢1单元901室，期限2011年3月9日至2013年3月8日止。”2011年4月19日，本院作出（2010）鸠民一初字第00688号民事判决书，确认晋入金与邢修荣于2008年9月5日签订的房屋买卖合同无效，邢修荣、贡玲于本判决生效之日起十日内共同返还晋入金购房款170000元，并赔偿相应的利息损失。依据该判决，晋入金申请强制执行，本院所立案号为（2011）鸠执字第00359号，后本院裁定终结本次执行程序。2017年12月25日，晋入金提供线索称，该拆迁安置房可以办理产权证进而可以处置，本院遂再次裁定查封被执行人邢修荣、贡玲名下的该套拆迁安置房，将执行裁定书及协助执行通知书送达芜湖市鸠江区官陡街道办事处，要求其在协助办理涉案房屋产权证书时须经本院同意。后根据晋入金的申请，本院于2018年年1月4日恢复案件执行，案号为（2018）皖0207执恢5号。王家文于2018年9月20日对（2011）鸠执字第00359号执行案件中查封水岸新城G13-1-901房屋提出书面异议，请求解除对该房屋的查封。另查明，2014年9月22日，邢修荣、贡玲与王家文签订房屋买卖合同，将水岸新城G13-1-901房屋以295000元的价格出卖给王家文。次日，王家文通过芜湖扬子农村商业银行转账方式支付了全部购房款，并于当日实际占有该房屋至今。后汪家文要求邢修荣依照合同约定协助其办理房屋转移登记手续时，发现该房屋已被查封，遂向本院提出执行异议。本院认为：（一）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除妨害。”该规定表明，对人民法院已经查封的房屋，被执行人不能对其进行处置，第三人也不能购买并占有。本案的实际情况是，本院于2011年3月9日查封了案涉房屋，期限为2011年3月9日至2013年3月8日，此后，本院未续封，因此，2014年9月22日王家文与邢修荣、贡玲签订《房屋买卖合同》时，案涉房屋并不处于查封状态，故邢修荣、贡玲出售房屋，王家文购买并占有房屋，不违反前述规定，同时，双方签订的《房屋买卖合同》也不违反其他法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。（二）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中,第一，王家文同邢修荣、贡玲在本院第二次查封（2018年1月4日）前的2014年9月22日即已签订了合法有效的《房屋买卖合同》。第二，王家文已于2014年9月23日合法占有案涉房屋。第三，王家文已于2014年9月23日支付了全部购房款295000元。第四，本案房屋系拆迁安置房，前期无法办理房产证，也无法办理过户（转移）登记，后期，王家文要求邢修荣、贡玲办理过户登记时，房屋已被本院再次查封，故本案中非因买受人的原因未办理房屋过户登记。综上分析，原告对涉案房屋的情形完全符合前述四个前提条件，故在（2011）鸠执字第00359号［（2018）皖0207执恢5号］执行案件中，应当排除对水岸新城G13-1-901房屋的执行。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：在（2011）鸠执字第00359号执行案件中，不得执行芜湖市水岸新城G13-1-901房屋。案件受理费5885元，由被告晋入金负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  张立新人民陪审员  胡万荣人民陪审员  俞 琼二〇一九年四月二十二日法官助理陈尚雯书记员承燕华附：本案适用法律条款1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。2、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。