广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1281民初446号 原告：广西伟弘物业服务有限责任公司，住所地：广西河池市宜州区庆远镇龙江路**，统一社会信用代码：91451281569075015U。 法定代表人：李俊杰，执行董事。 委托诉讼代理人：吕尔纯，广西超世纪律师事务所律师。 被告：兰树军，男，1978年2月28日出生，户籍地:广西河池市宜州区，现住河池市宜州区，（缺席） 被告：莫爱嫩，女，1983年9月16日出生，户籍地:广西河池市宜州区，（缺席） 原告广西伟弘物业服务有限责任公司（以下简称：伟弘物业）与被告兰树军、莫爱嫩物业服务合同纠纷一案，本院于2019年2月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告伟弘物业的委托诉讼代理人吕尔纯到庭参加诉讼，被告韦龙勤、吴翠秋经本院依法传票传唤后未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告伟弘物业向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费2373.53元（每月66.86元，欠费月数35.5个月）；2、被告向原告支付截止2017年12月15日迟延交纳物业服务费违约金1233.57元，此后以欠交物业服务费总额2373.53元为基数，按每月3%的比率计算，计算至清偿之日止。3、判决被告向原告支付代为垫付的垃圾清理费252.00元（27个月）；4、判决被告向原告支付截止2017年12月未交纳的房屋维修资金250.74元（3年，每年83.58元）。事实与理由：2010年7月18日，被告与广西伟弘房地产开发有限责任公司订立编号为锦绣X的《商品房买卖合同》，购买广西伟弘房地产开发有限责任公司开发建设的锦绣祺峰小区第X号房。该商品房建筑面积83.58平方米，所在楼盘安装有电梯，按物价部门核准的收费标准，每月每平方米建筑面积应交纳物业服务费为0.80元，被告每月应交纳物业服务费66.86元。原告公司于2011年4月开始承接锦绣祺峰小区的物业服务业务。锦绣祺峰小区业主委员会成立后，于2015年6月6日与原告订立了物业服务合同，约定的物业服务收费标准亦如此。按照物业服务合同的约定，物业服务费交纳方式原则上以半年为一期，上半年的，于每年的1月15日之前交清；下半年的，于每年的7月15日之前交清；业主要求按月交纳的，应于当月15日之前交清；逾期的，每逾期一天按千分之一（即每月3%）向原告支付违约金。由于包括被告在内的众业主拒交物业服务费，原告公司收不抵支，无奈于2017年12月中旬提前终止上述物业服务合同。被告于2011年2月26日接收所购房屋，从2015年1月份起未向原告公司交纳过物业服务费，累计欠下原告物业服务费2373.53元。另外，还有原告为被告代为垫付的垃圾清理费252.00元，被告尚未支付给原告；尚有应当交纳的250.74元房屋维修资金被告未交纳。经多次催交催付，被告拒不交付。为维护原告的合法权益，特依法起诉，请求支持原告的诉讼请求。 被告兰树军未出庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 被告莫爱嫩书面答辩称，1、莫爱嫩与兰树军于2014年3月17日办理离婚手续，协议中约定位于锦绣祺峰小区14栋202号房归兰树军所有，因此该房产生的物业费等费用应由兰树军负责支付，与莫爱嫩无关；2、原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求驳回对莫爱嫩的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告兰树军为河池市宜州区锦绣祺峰小区第X号房业主，该房建筑面积81.74平方米，所在楼层安装有电梯。在未成立锦绣祺峰小区业主委员会前，原告伟弘物业与锦绣祺峰小区覃艳翠等部分业主于2011年2月26日签订《业主临时公约》，原告开始为锦绣祺峰小区提供物业服务，并依照2011年2月25日，原宜州市物价局就原告在2011年2月25日至2012年2月25日试行期内，对锦绣祺峰小区收取物业服务费收费标准作出的批复进行收费，即多层住宅物业服务费0.50元/月/平方米，高层住宅物业服务费0.80元/月/平方米，空置物业按基准价50%计收。锦绣祺峰小区业主委员会成立后，于2015年6月6日与原告伟弘物业签订《锦绣祺峰小区物业服务合同》，约定仍由原告伟弘物业向锦绣祺峰小区业主提供物业服务，服务期限自2015年6月1日至2018年5月31日，物业服务收费标准仍然按2011年2月25日原宜州市物价局批复标准进行收费，同时约定物业公司负责物业共用部位包含房屋主体结构、公共门厅、公共走廊、户外墙面、屋面的日常维修养护和管理等，对业主逾期交纳物业服务费的合同还明确约定业主未能按时足额交纳物业服务费的，经物业公司书面催交，除足额交纳外，每逾期一天按照逾期交纳金额的千分之一向物业公司交纳违约金。原告依约对被告房屋所在小区提供了相应物业服务。被告的房屋所在楼层安装有电梯，原告按0.80元每平方收取物业服务费，被告从2015年1月起至2017年12月中旬均未向原告交纳物业服务费，共欠缴物业服务费2321.41元。在此期间原告未向被告发出书面催收函。原告对锦绣祺峰小区物业服务持续到2017年12月中旬。之后由于众多业主对原告的物业服务不满而拒交物业服务费，原告于2017年12月中旬提前终止上述物业服务合同。另查明，被告莫爱嫩与兰树军于2014年3月17日办理离婚手续，离婚协议中约定位于锦绣祺峰小区14栋202号房归兰树军所有。 本院认为，2011年2月26日原告与部分业主签订《业主临时公约》即开始对锦绣祺峰小区进行了物业管理和服务，虽然原告没有与被告签订《业主临时公约》，但伟弘物业为被告等提供了事实上的物业服务。2015年6月6日原告与锦绣祺峰小区业主委员会签订《锦绣祺峰小区物业服务合同》，正式明确原告为锦绣祺峰小区业主提供物业服务。《业主临时公约》、《锦绣祺峰小区物业服务合同》均没有违反法律、行政法规的效力性规定，合同合法有效，当事人应当依照合同的约定全面履行义务。原告请求被告兰树军支付物业服务费依法有据，本院予以支持，即从2015年1月至2017年12月中旬计35.5个月，每月65.39元，被告兰树军应当支付原告物业服务费2321.41元。关于原告请求被告逾期交纳物业服务费应当支付利息和违约金问题，被告尚欠原告物业费系事实，原告请求被告支付逾期缴纳的物业费的相关利息，有事实及法律依据，本院应予支持。被告应以拖欠物业服务费总额2321.41元为基数，按年利率6%的利率，从2017年12月15日月起计付至实际清偿之日止。原告无证据证实其依照合同的约定已向被告本人以书面形式催收欠缴的物业服务费之事实，故对原告请求被告支付违约金，本院不予支持。原告无证据证实其帮被告垫付垃圾清洁费的事实，对其请求被告向原告支付垃圾清洁费的请求，本院不予支持。双方在合同中没有约定被告向原告缴纳房屋维修资金，原告亦不能证实其对被告的房屋进行维修的事实，原告请求被告缴纳房屋维修资金，无法律及事实依据，本院不予支持。被告莫爱嫩与兰树军于2014年3月17日办理离婚手续，离婚协议中约定位于锦绣祺峰小区14栋202号房归兰树军所有。被告莫爱嫩应不承担本案原告所诉的物业费，应驳回原告对被告莫爱嫩的诉讼请求。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条第二款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告兰树军应支付给原告广西伟弘物业服务有限责任公司物业服务费2321.41元（利息以人民币2321.41为基数，按6%年利率，从2017年12月15日起计付至实际清偿之日止）； 二、驳回原告广西伟弘物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告兰树军负担。 本判决为终审判决。 审判员  李斌海 二〇一九年四月十六日 书记员  祝 爽