河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）冀06民终616号上诉人（原审被告）：周树营，男，汉族，1978年10月14日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：鲁守忠，北京闻道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：左伯聚，男，汉族，1974年1月17日出生，现住河北省涿州市。委托诉讼代理人：王琳，河北博典律师事务所律师。上诉人周树营因与被上诉人左伯聚确认合同有效纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2018）冀0681民初3504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月31日立案后，依法组成合议庭，审理了此案。上诉人周树营及其委托诉讼代理人鲁守忠、被上诉人委托诉讼代理人王琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。周树营上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判确认双方签订的2016年9月27日签订的《房屋转让与债权债务相互抵消合同》无效，驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、2016年9月27日，签订的《房屋转让与债权债务相互抵消合同》的基础事实不存在，即上诉人在2015年2月向被上诉人借款的事实不存在，被上诉人也没有相应的证据来证明。理由如下：（一）一审开庭时，被上诉人在法庭调查即将结束时，才向法院提交了合同附件一的复印件，没有提交证据原件，即2016年1月22日的《借款协议》，该《借款协议》中甲方为左伯聚，乙方为北京海利赢投资管理有限公司（以下简称海利赢公司），并加盖了海利赢公司公章。上诉人周树营是海利赢公司的法定代表人，代表该公司与被上诉人左伯聚签订的借款协议，是海利赢公司向左伯聚借款40万元。该事实有被上诉人提交的银行转账记录为证。（二）被上诉人在一审起诉立案时，没有提交附件一，开庭时上诉人多次要求被上诉人出示该证据，被上诉人才不情愿的提交了2016年1月22日的《借款协议》及相应的银行转账记录。这足以证明，被上诉人刻意隐瞒事实真相。《借款协议》和银行转账记录证明了，被上诉人与海利赢公司之间的借款发生在2016年1月22日之后。（三）被上诉人始终没有提交上诉人周树营与被上诉人之间借有40万元事实的证据。（四）海利赢公司有两个自然人股东，分别为周树营和高翠平，上诉人购买的涉案房屋的时间为2014年3月1日，海利赢公司向左伯聚借款40万元的时间为2016年1月22日，因此被上诉人提交的借款基础法律事实，即《借款协议》中40万元的借款，上诉人并没有用来个人生活开支，而是用于了公司经营，应当由海利赢公司来偿还该40万元借款，与周树营个人无关。基于以上事实与理由，因此该《借款协议》中所涉及的借款内容、借款金额与本案中的2016年9月27日签订的《房屋转让与债权债务相互抵销合同》所提及的基础事实，即“甲方于2015年2月份借乙方肆拾万元”的事实不符，三者之间没有关联性。因此上诉人与被上诉人之间的基础债权债务关系的事实不存在。二、本案的案由应当为“房屋买卖合同纠纷”，不应当定为“确认合同有效纠纷”。被上诉人的诉讼请求第二项为要求上诉人助办理房屋过户手续，涉及到房屋买卖的实质性内容。并且被上诉人起诉的依据证据是2016年9月27日签订的《房屋转让与债权债务相互抵销合同》，该合同的主要条款和内容是关于房屋买卖、转让的权利义务内容，因此本案应当适用“房屋买卖合同纠纷”案由。一审法院有权根据案件事实、合同的内容来确定双方诉争的案由，有权依法更改诉争的案由。三、被上诉人之所以以“确认合同有效”进行起诉，是因为规避法律的强制性规定，即规避《物权法》186条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”之规定和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若十问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”之规定。因此从被上诉人提交的证据《借款协议》和银行转帐记录可以证明，被上诉人左伯聚与海利赢公司发生了实际借款合同关系，与上诉人周树营个人没有发生事实上的借款合同关系。上诉人以“确认合同有效”为案由提起诉讼请求，企图混清事实，达到非法占有、取得上诉人名下的房屋的目的。四、上诉人周树营的户口落在涉案的房屋内，并且上诉人只有这一处房产，在保定市及其他地区没有房产可供居住，如果法院将该房屋判给被上诉人所有，上诉人将居无定所。五、被上诉人左伯聚是山东省户籍，在涿州市没有购房的资格，不具备房屋过户条件。综上，被上诉人所依据2016年1月22日的《借款协议》中借款事实，是左伯聚与海利赢公司之间的借款，并不是周树营于2015年2月份借左伯聚40万元的借款，两者之间没有关联性。被上诉人没有提交证据来证明上诉人周树营个人向被上诉人借款40万元事实存在，因此双方签订的2016年9月27日签订的《房屋转让与债权债务相互抵销合同》为无效的合同。一审法院没有查清基础借款法律事实的情况下，认定事实错误，适用法律借误，直接将涉案房屋判给被上诉人，严重损害了上诉人的合法权益。左伯聚辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.双方签订的《房屋转让与债权债务相互抵销合同》中上诉人已经认可向答辩人借款40万元的事实，且答辩人也向法庭提交了转账记录予以证实，上诉人对此40万元的借款的事实，在三次庭审中的说法不一致，明显在刻意虚构；2.双方签订合同后，答辩人对涉案房屋进行了装修入住，且按期偿还房贷，上诉人在2018年7月之前未提出任何异议，明显是默认了该合同的效力，且在履行双方的合同约定；3.本案并不适用上诉人上诉状中所引用的法律条文的规定，因为本案并不是民间借贷纠纷，也不是上诉人将房屋作为担保还款的性质。左伯聚向一审法院起诉请求：1、依法确认双方在2016年9月27日签订的《房屋转让与债权债务相互抵消合同》有效。2、依法判令被告履行《房屋转让与债权债务相互抵消合同》第三款约定合同义务，配合原告办理房屋产权证、土地使用证过户手续。3、诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实如下：诉讼双方于2016年9月27日签订甲方周树营、乙方左伯聚的《房屋转让与债权债务相互抵消合同》，约定，“甲方于2015年2月份借乙方肆拾万元（40万元），到本合同签订之日为止本金、利息都没有偿还。关于甲方欠乙方40万元，双方协商将甲方购买的河北省涿州市长空路18号2247户东林家园10号楼1单元1504室房屋转让给乙方，双方就房屋转让与债权债务相互抵销事项，根据诚实信用、公平互利的原则，依据《合同法》、《民法通则》等相关法律的规定，协商一致达成以下合同事项:1、双方保证上述陈述事项是客观、真实的。2、双方协商一致，同意将甲方购买的河北省涿州市长空路18号2247户东林家园10号楼1单元1504室房屋转让给乙方，以折抵甲方拖欠乙方的40万元欠款。3、待该房屋管理部门下发房屋的产权证、土地使用证后7天内配合将房屋的产权证、土地使用证过户到乙方名下，过户及其它费用均由乙方承担。甲方必须配合过户事项。4、该合同签订生效后，关于上述《房屋买卖合同》及附件所约定的甲方的权利、义务一并转让给乙方，由乙方承担相应的权利义务，甲方必须配合合同及附件约定甲方的权利义务的转让。5、该合同签订后，该房屋所有的权利、义务一并转让给了乙方，甲方拖欠乙方的40万元欠款一并勾销，欠条作废”。合同签订后，周树营将涉案房屋的《房屋买卖合同》、公共维修基金的相关票据交与左伯聚。另查，涉案房屋在中国工商银行涿州支行存在按揭贷款，左伯聚按照《房屋转让与债权债务相互抵消合同》约定，从2016年9月开始每月通过个人支付宝账户向周树营的偿还贷款账户（原账号：62×××47）内打入房屋月供款项，并对涉案房屋进行了装修。2018年7月至10月其再次向该账户内转账月供款项，电脑显示转账失败。周树营认可系左伯聚起诉其要求过户房产，产生纠纷，所以更换了偿还贷款的银行卡，庭审过程中经一审法院询问，双方均认可该房屋未取得房屋产权证。一审法院认为，诉讼双方之间签订的《房屋转让与债权债务相互抵消合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当遵守诚实信用原则，按照约定各自全面地履行合同义务。左伯聚自签订合同以后，于2016年9月开始每月通过个人支付宝账户向周树营的偿还贷款账户打入房屋月供款项，并对涉案房屋进行了装修，周树营未提出异议并在该合同上签字捺印，视为认可合同的效力并默认了左伯聚的还款及装修行为，事实清楚、证据充分，本案诉争房产在中国工商银行涿州支行办理了商贷手续，左伯聚应在诉争房产具备过户条件时，将剩余购房款396762.81元（截止到2018年12月4日）优先偿还周树营在中国工商银行涿州支行尚未还清的房屋银行贷款，其余购房款提存于涿州市人民法院账号后方可办理房屋过户手续。综上所述，左伯聚的诉讼请求本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第六十六条之规定，判决：“一、原、被告双方于2016年9月27日签订的《房屋转让与债权债务相互抵消合同》有效。二、原告于本判决生效后十日内，以所欠被告396762.81元购房款代被告还清河北省涿州市长空路18号2247户东林家园10号楼1单元1504室房屋贷款，注销抵押手续；同时将剩余房款交纳至涿州市人民法院账号（直接打入涿州市法院案款账号，户名：涿州市人民法院，开户行：河北涿州农村商业银行股份有限公司清凉寺支行，账号：22×××65）。三、被告在开发商交房后，协助原告办理房屋交付使用手续；并在涉案房屋取得可能性证书后十日内协助原告办理房屋过户手续。案件受理费10378元，保全费2520元，由被告周树营负担。”二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定事实属实。另查明，2016年1月22日，左伯聚与周树营二人签订了“借款协议”，载明出借人是左伯聚，借款人是周树营，左伯聚在“借款协议”的出借人栏和甲方栏签名，周树营在借款人栏和乙方栏签名并按有手印，北京海利赢投资管理有限公司在空白处加盖了公章。协议约定“乙方（周树营）因业务需要向甲方借款400000元，借款期限为2016年1月22日至2016年5月21日，借款利息为月息2%”。周树营与左伯聚于2016年9月27日签订《房屋转让与债权相互抵消合同》后，左伯聚按照合同约定第4条“乙方（左伯聚）偿还按揭贷款义务”、第7条“合同签订之日起，此房屋贷款由乙方（左伯聚）偿还。”的约定，自2016年10月28日起即向周树营在工商银行涿州支行开设的622203049004158877卡户内打款，代周树营偿还按揭贷款的还款义务。至2018年6月3日，左伯聚代周树营向工商银行涿州支行的卡内打款16笔，工商银行涿州支行收取了左伯聚的还款。后因周树营更换了卡号，左伯聚再行向银行转账失败。本院认为，维护正常的市场秩序，保护合法的交易安全，提倡守约履约的契约精神，是商事案件裁判的基本原则。本案中，诉讼双方基于上诉人欠被上诉人借款本息到期后，在上诉人没有偿还被上诉人借款本息的情况下，经双方协商于2016年9月27日签订《房屋转让与债权债务相互抵消合同》（以下简称抵消合同），其性质是买卖房屋合同关系，不属于民间借贷关系中的“名为买卖实为抵押”的行为。因此，本案不适用有关抵押法律关系的有关规定。被上诉人在双方发生纠纷后，要求确认抵消合同的效力，并无不当。双方争议的标的物房屋并非法律禁止的物品，双方买卖房屋并不违法。《物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案中，被上诉人在双方签订合同后，连续一年的时间内，通过转账的方式代上诉人履行偿还按揭贷款的义务，抵押权人工商银行涿州支行收取了十六笔由被上诉人代上诉人偿还的贷款，足以证明抵押权人已经知悉，并同意了上诉人将房屋卖给被上诉人的事实，且在本案诉讼中，被上诉人将贷款全部一次性向抵押权人工行涿州支行交付，工行涿州支行以上诉人不同意为由将本次的还款退回，证明了工行涿州支行并没有因上诉人与被上诉人之间的转让行为受到损失，属于“但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的情形，因此，本案中亦不存在违反抵押物买卖的禁止性的法律规定。根据《合同法》第五十二条的规定，抵消合同属有效合同，一审法院确认合同有效并无不当。关于上诉人主张不欠被上诉人40万元，抵消合同无基础事实的理由，经查，上诉人与被上诉人于2016年1月22日签订有借款合同，明确约定借款人是上诉人，其上诉状中主张40万元借款打入了上诉人和他人开办的北京海利赢投资管理有限公司账户内，主张借款人是公司而不是上诉人。对此，被上诉人反对，主张是按上诉人的要求打款。因合同约定的借款人是上诉人，借款人栏内（乙方栏内）填写的也是上诉人，被上诉人按上诉人的指令，将款打入上诉人指定的公司账户内，应认定上诉人是借款人且收到了40万元借款，故上诉人主张抵消合同基础事实不成立的理由与事实不符，对其主张不予采信。上诉人的其他上诉理由，亦没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，周树营的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决中认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10378元，由周树营负担。本判决为终审判决。审判长  梁曙光审判员  郑金梁审判员  王 琦二〇一九年四月十八日法官助理董军书记员刘慧