陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院        陕西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕01民终2498号上诉人（原审原告）：西安顺合物业管理服务有限公司，住所地西安市莲湖区劳动路102号都市绿州花园2号楼101-103室。 法定代表人：陈喜玲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张海青，陕西秦岳律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张耀，男，1982年2月24日出生，汉族，陕西国兴会计师事务所有限责任公司员工，住西安市雁塔区翠华南路60号1号楼1单元503号。委托诉讼代理人：毛梅玉，女，1950年12月8日出生，汉族，住西安市雁塔区西影村4-252号，系张耀之母。上诉人西安顺合物业管理服务有限公司（以下简称顺合物业公司）因与被上诉人张耀物业服务合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初12852号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顺合物业公司上诉请求：撤销一审判决第一项并改判为张耀支付其物业服务费8041.5元及迟延支付期间的违约金15155元；一、二审诉讼费由张耀承担。事实和理由：一审法院认定其管理不到位，导致物业管理混乱，达不到物业管理二级标准，与事实不符。一审张耀主张楼下网吧导致的臭味散发、小区路面破坏严重、小区设施破损无人修理等问题，但并未提供相应的证明材料，2015年其与小区业主物业服务合同纠纷案件判决生效后，其积极与钟研所的领导沟通，钟研所申请使用了大修基金对小区的路面设施等进行了维修更换。根据《物业服务合同》约定，小区的道路等配套设施需要钟研所进行维修更换，其仅提供维护和保养义务。网吧是钟研所出租给经营者的，如果对张耀造成影响，张耀可以通过相邻权纠纷诉讼维护自己的合法权益，不能以此拒交物业费，其接到业主反馈后，也进行过多次沟通，尽到了物业管理责任，现网吧已停止营业。钟研所为解决小区业主停车问题，将小区部分地方改建为停车场，这是其接管小区之前就存在的情况，其仅依据物业服务合同对停车场进行管理，并按合同约定收取管理费。涉案小区属于老小区，其自2011年进入该小区，按照《物业服务合同》对小区进行保养维护，但由于房龄很长，各项基础设施都不断老化，其与钟研所进行沟通，申请对各项设施进行维护，从没有怠于履行自己的义务，张耀享受物业服务，就应该按照合同约定履行缴纳物业费的义务。从2014年至2018年，小区所存在的问题物业已经整改，并提供了相应的整改照片，请求二审查明本案事实，依法进行改判。张耀辩称，一审法院认定顺合物业公司管理不到位，导致小区管理混乱，达不到物业管理的二级标准属实。二楼西侧网吧厕所气味熏天，三楼平台长期无人打扫，业主深受其害。小区绿地和健身器材等公共设施，长期无人维护。其一号楼厨房顶漏水，其从2015年报修但至今未修。顺合物业公司限制其购电，严重影响其生活。根据顺合物业公司与钟研所签订的物业服务合同，200元以下的维修应该由顺合物业公司进行，但顺合物业公司却将所有维修责任推至钟研所。其一审提供了大量照片、图片、录音、录像，足以证明物业服务不到位。一审庭审后，顺合物业公司突击进行打扫，然后拍照提交法院。小区内有多处广告，但顺合物业公司从未向小区业主公布广告收入及停车位收费情况，属于严重违约。顺合物业进来服务没有进过招标和备案批准，是违法的。顺合物业公司将楼下安全通道出租，下水道盖子仅搭一块木板，均存有安全隐患。顺合物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令张耀支付其物业服务费8041.5元并支付迟延期间的违约金15155元。2、依法判令本案的诉讼费由张耀承担。一审法院认定事实，张耀居住在西安市雁塔区翠华南路钟研所集资修建的职工住宅楼。2015年8月1日，轻工业钟表研究所与顺合物业公司签订钟研所物业管理服务委托合同，双方约定，钟研所将全所区的办公区和家属区委托给顺合物业公司行使物业管理服务，委托期限为2015年8月1日起至2018年7月31日止，要求顺合物业公司必须达到陕西省住宅小区物业管理公共服务指导标准二级标准，高层住宅为每平方米每月0.9元。双方还约定了其他相关事项。合同签订后，顺合物业公司入驻小区进行物业管理。由于该小区为老旧小区，顺合物业公司存在管理不到位的情况：如楼下的网吧导致恶臭气味散发，业主无法开窗；将小区的绿地和健身设施改为停车场来收停车费；给用户限制购买水电，一次只给卖20度电；小区路面破坏严重，且不修理；小区的设施破损无人修理、广告牌腐朽倒塌，存在安全隐患等等。另查明，张耀未交纳2014年10月1日至2018年6月30日的物业管理服务费共计8041.5元。一审法院认为，张耀作为该小区的业主，所居住的房屋亦是单位的集资房屋，故钟研所作为建设单位，在小区没有业主委员会的情况下，和顺合物业公司签订物业服务合同，且对用户进行了公示。故钟研所物业管理服务委托合同合法有效，依法应予以认定。但是合同签订后，顺合物业公司、张耀均应当按合同约定，履行自己的义务，顺合物业公司应当按约定管理服务小区，达到物业管理二级标准。张耀亦应当积极交纳物业管理费用。但是，由于顺合物业公司管理服务不到位，导致小区物业管理混乱，例如：楼下的网吧导致恶臭气味散发，业主无法开窗；将小区的绿地和健身设施改为停车场来收停车费；给用户限制购买水电，一次只给卖20度电；小区路面破坏严重，且不修理；小区的设施破损无人修理、广告牌腐朽倒塌，存在安全隐患等等。导致业主情绪激动，居住安全感差，从而不愿意交纳物业费用。我国合同法规定，当事人的债务，没有先后履行顺序，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。故由于顺合物业公司履行物业合同的义务不全面、不到位，张耀以此拒绝交纳物业等相关费用的行为，并不是违约行为而是一种抗辩行为。故顺合物业公司要求张耀承担违约金一节，应依法不予支持。至于顺合物业公司要求张耀交纳的物业费等，由于顺合物业公司在管理过程中，管理不到位，亦存在一定程度的违约行为，故对物业等相关费用予以扣减为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十一条、第二十五条的规定，判决：一、被告张耀于本判决生效之日起十日内支付原告西安顺合物业管理服务有限公司截止2018年6月30日的物业费4000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告西安顺合物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费380元，由西安顺合物业管理服务有限公司承担190元，张耀承担190元。因西安顺合物业管理服务有限公司已预交，故张耀在履行生效判决时将其承担的部分一并支付于西安顺合物业管理服务有限公司。本院二审审理查明，张耀未交纳2014年10月至2018年6月的物业费5926.5元、电梯费1845元、垃圾费270元。二审时，顺合物业公司提交：1、物业服务合同，证明物业服务标准及物业服务不达标业主也不能不交物业费；2、轻工钟表研究所与咸阳四通公司签订的旧路维修改造施工协议，证明2015年之后中研所和物业公司第路面进行维修队体育器材进行了更换；3、照片8张，证明2016年底整改后小区现状；4、（2018）陕0113民初12404号判决，证明同一个小区法院作出了不同比例的判决；5、2018年度住户满意度调查表、汇总表，证明小区75%的业主对其服务满意。张耀对物业服务合同真实性不认可，小区路面个别地方打了补丁，照片不能反映真实情况，路大部分原来就是好的。（2018）陕0113民初12404号涉及的房子在张耀父亲名下，因金额不大所以未上诉。对于调查表证明目的不认可，认为总户数差的远，大多数是承租户，承租户代表不了业主。张耀提交照片若干，证明小区路面、路灯没有修，小区广告、电梯广告，网吧在营业，其他业主窗户被子弹损坏，收费票据，证明物业公司每次只卖20度电。顺合物业公司网吧停不停业是中研所决定，小区广告与本案无关。路面路灯房屋主体维修问题合同约定的是中研所决定。小区小摊经营即使是真实的，业主也不能不交物业费。一审认定其余事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为张耀应向顺合物业公司交纳物业服务费数额及违约金承担问题。涉案房屋系钟研所集资修建的职工住宅，钟研所作为建设单位选聘物业公司后签订物业服务合同并对用户进行公示，该合同对顺合物业公司及张耀均具有约束力。顺合物业公司作为涉案小区的物业服务企业，应当按照合同约定提供相应服务。张耀作为业主，亦应履行交纳物业管理费的义务。由于顺合物业公司管理不到位，导致小区物业管理存在混乱，具有一定违约行为，故一审结合本案实际情况对于张耀应当交纳的物业服务费酌情予以扣减并无不当。但张耀作为小区业主，在小区居住、生活，产生的电梯费、垃圾处理费等属于其实际产生的花费，对此不宜予以扣减。顺合物业公司虽上诉主张其对小区所存在的问题已经整改，没有怠于履行自己的义务，张耀对此不予认可，顺合物业公司提交的证据也仅能显示其对小区管理有所改善，但仍存在一定管理不到位，限制业主购电等行为，未全面履行其合同约定的义务，故一审认定张耀以此拒绝交纳物业等相关费用的行为系一种抗辩行为，对顺合物业公司要求张耀承担违约金的请求不予支持，亦与法不悖，应予维持。综上所述，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 维持西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初12852号民事判决第二项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初12852号民事判决第一项为：张耀于本判决生效之日起十日内支付西安顺合物业管理服务有限公司截止2018年6月30日的物业费及其他费用5670.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费280元，由西安顺合物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张  安  品                     审 判  员    崔  志  刚                        审 判  员   陈      帅二Ｏ一九年四月 日书 记 员  张  舒  涵