贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0102民初668号 原告：贵阳乾峰五金电器有限公司，住所地 法定代表人：杨桂云。 委托诉讼代理人：包宇，贵州智衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗信兰，公司监事。 被告：贵州锦天假日酒店有限公司，住所地 法定代表人：涂萍。 委托诉讼代理人：尹贵荣、王芯，公司员工。 被告：李远宽，男，汉族，1965年9月21日生，住贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：李英朋，贵州灜黔律师事务所律师。 被告：周磊，女，汉族，1976年10月22日生，住贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：周娅，女，汉族，1970年8月28日生，住贵阳市云岩区。 原告贵阳乾峰五金电器有限公司（以下简称乾峰五金公司）与被告贵州锦天假日酒店有限公司（以下简称锦天酒店公司）、李远宽、周磊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乾峰五金公司委托诉讼代理人包宇、罗信兰，被告锦天酒店公司委托诉讼代理人王芯，被告李远宽及委托诉讼代理人李英朋，被告周磊及委托诉讼代理人周娅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乾峰五金公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告贵州锦天假日酒店有限公司签订的《房屋租赁合同》并判令被告贵州锦天假日酒店有限公司向原告交还租赁房屋；2、判令三被告向原告共同清偿截止至2018年11月30日拖欠的房屋租赁费用共计2384290.6元。2018年12月1日后发生的租赁费用由三被告按照219845/月的标准继续向原告承担直至被告贵州锦天假日酒店有限公司向原告返还房屋完毕止；3、请求判令三被告向原告共同支付违约金131907元及房租滞纳金380633元；4、请求判令原告聘请律师产生的费用50000元由三被告承担；5、本案诉讼费用由三被告承担 事实及理由：2010年8月23日，原告与被告贵州锦天假日酒店有限公司（以下简称锦天公司）签订了《房屋租赁合同》，该合同约定被告锦天公司承租原告位于贵阳市南明区××、××层（部分）、一层（部分）、二层（部分）、三层、四层、五层、六层、七层、八层房屋，共计9064.88平方米（实测租赁面积）用于经营锦天假日大酒店，房屋租赁期限为13年，租赁费用为199406.6元/月（2392879.2元/年），且每三年累计递增租金总额的5%，被告锦天酒店按先缴租后用房的原则以半年一付的方式向原告支付租金。同时，《房屋租赁合同》第十一条约定了被告锦天酒店在承租期内不得将原告房屋以及其他相关设施进行转让、变卖、转移、抵押等；《房屋租赁合同》第十五条约定了发生擅自改变租房用途的和与他人调换使用的情况及拖欠租金超过贰个月等情况时，原告有权终止合同并收回房屋；《房屋合同租赁合同》第十八条约定了任何一方违反合同约定，按每年度交纳租金的5%作为违约金，被告锦天酒店未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的0.1%向被告锦天酒店加收滞纳金。自2016年12月至2018年11月30日，被告锦天酒店共累计拖欠房屋租金2384290.6元，最长逾期时间已近两年之久。期间，原告已多次向被告锦天酒店进行催收，但被告锦天酒店仍不向原告进行支付且主观恶意拖欠。根据《房屋租赁合同》约定，被告锦天酒店已构成违约，原告除有权利向被告锦天酒店主张租金外，还有权主张解除《房屋租赁合同》及向被告锦天酒店主张违约责任、滞纳金。另外，原告发现被告锦天酒店在未经原告同意下，擅自将承租的负一层1119平方米、一层（部分）520平方米转租给贵州星众泰车销售有限公司及将部分房屋转租给希洛酒店（经营者为被告周磊），并将锦天假日酒店2014年12月1日至2018年11月30日期间的经营权转让给自然人李远宽。综上，被告锦天酒店已构成对原告的严重违约，应当向原告履行支付租金的义务并承担相应的违约责任；被告李远宽作为锦天假日酒店2014年12月1日至2018年11月30日的实际经营人应当向原告履行支付2014年12月1日至2018年11月30日期间房屋租金的义务及承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，敬请法院查明本案事实，判决如原告所请。 被告锦天酒店公司辩称：锦天酒店公司法定代表人涂萍于2016年11月起，已经把酒店委托给被告李远宽经营，涂萍没有参与实际经营与管理，且拖欠房租的是被告周磊。 被告李远宽辩称：1、被告李远宽并非原告乾峰五金公司与被告锦天酒店公司房屋租赁合同的当事人，也非被告转租人及次承担人；被告李远宽不是本案适格的被告，不负有按照房屋租赁合同的约定向原告缴纳未使用的房屋租金的义务。2、被告李远宽已将锦天酒店客房占用租赁房屋部分的租金，按原告的要求按时足额交付原告；原告要求李远宽对其未实际经营使用部分的房屋租金承担连带责任，没有事实和法律依据。3、原告一直清晰地知晓李远宽获得锦天酒店经营权，对锦天假日酒店公司将部分房屋转租给希洛酒店的情况也知情，并且同意上述经营权转让及转租的行为。 被告周磊辩称：被告周磊与原告没有直接关联，的确欠付李远宽租金，从2017年4月7日至今都未支付过租金，未交租金的原因是从2017年4月7日起，被强行断水断电，周磊被迫停止经营，导致没有收入，交不了租金。 本院经审理认定事实如下：2010年8月23日，原告与被告锦天酒店公司签订了《房屋租赁合同》，约定“出租方（甲方）：贵阳乾峰五金电器有限公司，承租方（乙方）：贵州锦天假日酒店有限公司，被告锦天酒店公司承租原告位于贵阳市南明区××、××层（部分）、一层（部分）、二层（部分）、三层、四层、五层、六层、七层、八层房屋，共计9064.88平方米（实测租赁面积），用于经营锦天假日大酒店。房屋租赁期限为13年，租赁费用为199406.6元/月，年租金为2392879.2元/年，且每三年累计递增租金总额的5%，被告锦天酒店按先缴租后用房的原则以半年一付的方式向原告支付租金。同时，《房屋租赁合同》第十一条约定了被告锦天酒店在承租期内不得将原告房屋以及其他相关设施进行转让、变卖、转移、抵押等；《房屋租赁合同》第十五条约定了发生擅自改变租房用途的和与他人调换使用的情况及拖欠租金超过贰个月等情况时，原告有权终止合同并收回房屋；《房屋合同租赁合同》第十八条约定了任何一方违反合同约定，按每年度交纳租金的5%作为违约金，被告锦天酒店未交付租金的，每逾期一日，原告有权按月租金的0.1%向被告锦天酒店加收滞纳金。” 2014年12月5日，被告锦天酒店公司与被告李远宽签署《和解协议》，载明“签约地点为南明区人民法院执行局208室，权利人（甲方）李远宽，义务人（乙方）涂萍，甲乙双方因买卖合同纠纷一案，经南明区人民法院审理，（2014）南法民初字第913号调解书已发生法律效力。执行中，双方在平等、自愿的基础上自行和解，并经协商达成如下协议：被执行人贵州锦天假日酒店有限公司将其所有的锦天假日酒店交申请执行人李远宽经营两年，抵偿被执行人贵州锦天假日酒店有限公司所欠申请执行人李远宽的债务（具体内容见双方签订的协议）。以上协议，无争议，双方签字（或盖章）生效。”协议尾部有李远宽的签字，贵州锦天假日酒店有限公司的盖章及涂萍签字。为此，李远宽合法取得了锦天酒店客房部分的经营权。2015年3月30日锦天酒店公司与李远宽订立的《酒店经营补充协议》约定，锦天酒店公司将经营权给李远宽增加两年，即李远宽取得了锦天酒店四年的经营权，自2014年12月1日至2018年12月31日止。 2015年12月10日，被告锦天酒店公司法定代表人涂萍（甲方）、周磊（乙方）及案外人周娅（丙方：贵州御宴婚坊餐饮管理有限公司）签订了《三方协议》，2016年4月5日，被告李远宽与周磊订立《关于周磊向李远宽缴纳租金等费用的明细纪要》。贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初4961号民事判决书、贵阳市中级人民法院（2018）黔01民终1028号民事判决书认定以下事实：锦天酒店公司法定代表人涂萍向乾峰五金公司租赁房屋经营锦天酒店后，用酒店第一、二、三层与案外人周娅合伙经营御宴酒楼，后涂萍、周娅发生纠纷，二人与周磊协商订立《三方协议》，由被告周磊接管御宴酒楼，投资独立经营，同时由被告周磊按涂萍与乾峰五金公司约定的租金价格，向李远宽交纳租金及经营期间产生的相关费用。被告周磊接管御宴酒楼后，改变经营业态，经营希洛酒店。 2015年，被告锦天酒店公司与案外人贵州星众泰车销售有限公司签订《房屋租赁合同》，约定锦天酒店公司将负一层1119平方米、一层部分520平方米出租给贵州星众泰车销售有限公司，租赁用途为办公、汽车销售及服务。 2017年6月9日，南明区公安局南明分局甘荫塘派出所出具《情况说明》，载明“我辖区四方河路锦天假日酒店李远宽与希洛酒店周磊、周娅共同租用贵阳市南明区四方河路57号，用于各自经营。李远宽经营锦天假日大酒店，经营范围为酒店客房，周磊亦经营酒店。2016年至今，因周磊、周娅经营的希洛酒店多次不按时缴纳房租，导致房东多次对贵阳市南明区四方河路57号整楼断电，致使锦天假日大酒店经营受到严重影响，客人无法入住，造成一定损失。” 原告乾峰五金公司提交酒店租赁费用明细及银行凭证，证明截止2018年11月30日，被告锦天酒店公司尚欠乾峰五金公司租金2384290.6元未付。 被告李远宽提交贵阳农村商业银行股份有限公司甘荫塘支行账户交易明细，证明李远宽在经营锦天假日酒店客房期间，已将酒店客房占用房屋部分的租金全部支付给原告乾峰五金公司，原告对客房部分的租金无异议。 另查明，乾峰五金公司主张的尚欠2384290.6元，已经扣除了李远宽代收周磊租金后向原告实际支付的部分，对于贵阳市中级人民法院（2018）黔01民终1028号民事判决书判决“周磊于判决生效后十日内支付李远宽在2016年7月至2017年5月期间11个月所欠租金368851元”，该期间被告尚欠227026元租金，原告自愿放弃，视为被告自2016年7月至2017年5月期间的租金已全部支付完毕。故原告主张的尚欠租金为2384290.6元-227026元=2157264.6元。 再查明，根据庭审双方诉辩意见、提交的证据，可以认定，李远宽的锦天假日酒店的客房部分与周磊的希洛酒店，各自经营。李远宽经营的锦天假日酒店的客房部分的租金已经如数支付，原告诉请的欠付租金2157264.6元系周磊经营的希洛酒店欠缴。 本案争议焦点归纳为：一、被告锦天酒店公司将涉案房屋部分转租的事实原告是否知情，《房屋租赁合同》是否应该解除？二、被告李远宽是否应该承担连带支付租金的责任？ 本院认为，针对焦点一、原告与被告锦天酒店公司《房屋租赁合同》第十一条约定“被告锦天酒店在承租期内，不得将原告房屋以及其他相关设施，擅自进行转让、变卖、转移、抵押等。”本案中，被告锦天酒店公司未经原告同意，将房屋转租给被告周磊经营的希洛酒店及案外人贵州星众泰车销售有限公司，已违反合同约定。被告锦天酒店公司、周磊辩称转租事宜，原告是知情的，但未提交相应的证据佐证，对此，本院不予采信。同时，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条约定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”综上，原告可以要求解除合同。针对焦点二、被告李远宽是否应该承担连带支付租金的责任。首先，李远宽通过南明区法院的执行和解程序合法取得了锦天假日酒店的两年经营权，后增加了两年，即李远宽取得了锦天假日酒店四年的经营权，并非酒店所占有房屋的承租权。李远宽向原告支付租金的义务是基于原告与锦天酒店公司之间的租赁合同关系，该行为属于“第三人代履行”，并非交租义务转移给李远宽承担的“债务转移”。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定“当事人约定由第三人向债务人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。”其次，李远宽只是经营锦天酒店客房部分，该部分租金李远宽已经全部支付给原告。对于周磊经营的希洛酒店以及转租给贵州星众泰车销售有限公司的部分，李远宽没有实际的经营、使用。仅是按照《三方协议》代收该部分的房屋租金，且将代收的租金直接交付给原告。因此，对于希洛酒店欠付的房屋租金，李远宽不应承担连带缴付义务。原告要求解除与被告锦天酒店公司签订的《房屋租赁合同》，并要求被告锦天酒店公司交还租赁房屋，因被告锦天酒店公司擅自转租，违反合同约定，本院对其诉请予以支持。原告主张被告共同清偿截止2018年11月30日的欠缴租金2157264.6元，被告周磊亦确认欠缴租金的事实，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金及房租滞纳金，因《房屋租赁合同》第十八条明确约定，本院亦予支持。原告主张被告支付聘请律师产生的费用，双方签订的《房屋租赁合同》对律师费没有约定，本院不予支持。被告李远宽经营锦天酒店客房部分的租金已经全部支付给原告，该行为属于“第三人代履行”，对于原告诉请的周磊欠缴的租金部分，被告李远宽不应承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十五条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除贵阳乾峰五金电器有限公司与贵州锦天假日酒店有限公司于2010年8月23日签订的《房屋租赁合同》，贵州锦天假日酒店有限公司于判决生效后十五日返还贵阳乾峰五金电器有限公司租赁房屋； 二、贵州锦天假日酒店有限公司、周磊于判决生效后十日内支付贵阳乾峰五金电器有限公司截止2018年11月30日租金2157264.6元；并从2018年12月1日起，按照219845元/月的标准继续支付租金至贵州锦天假日酒店有限公司返还房屋之日止； 三、贵州锦天假日酒店有限公司、周磊于上款同时向贵阳乾峰五金电器有限公司支付违约金131907元； 四、贵州锦天假日酒店有限公司、周磊于上款同时向贵阳乾峰五金电器有限公司支付房租滞纳金380633元； 五、驳回贵阳乾峰五金电器有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费30374元，减半收取15187元，由贵州锦天假日酒店有限公司、周磊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员 赵 雪 二〇一九年四月二十四日 书记员 首自萍