宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2018）宁0104民初12979号原告（反诉被告）：宁夏海利达房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区清和北街景墨家园**办公楼。法定代表人：李攀峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志玲，宁夏辅德律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓霞，宁夏辅德律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：郭丽，女，1981年7月3日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告（反诉原告）：赵刚，男，1982年5月11日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。二被告共同委托诉讼代理人：杨建文，宁夏沙都律师事务所律师。原告宁夏海利达房地产开发有限公司（以下简称海利达房地产公司）与被告郭丽、赵刚商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用简易程序于2018年12月20日公开开庭进行审理了。同日，被告郭丽、赵刚向本院提出反诉，本院依法受理了二被告的反诉，并将案件转为普通程序进行审理。2019年2月19日本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王志玲、朱晓霞，被告郭丽及其与赵刚的共同委托诉讼代理人杨建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海利达房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和二被告于2015年3月11日签订的《借款协议》；2、判令二被告向原告偿还借款125000元；3、判令二被告向原告支付自2016年12月1日至2018年10月22日止的逾期付款利息12712.85元，并以欠款125000元为基数，按中国人民银行同期贷款利息的四倍标准向原告支付自2018年10月23日起至欠款付清之日止的利息；4、判令二被告承担原告本次为实现债权所支付的律师代理费5000元；5、案件受理费、财产保全费等诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2015年3月11日，二被告因购买原告兴庆华府14号楼1103室商品房资金周转困难向原告借款，与原告签订《借款协议》一份，约定二被告向原告免息借款125000元。还款方式为所有借款五年均分的方式进行还款，二被告应于2016年11月30日前向原告偿还借款25000元，其后四年每年11月30日前向原告偿还25000元。如二被告逾期还款超过5个工作日，从上述约定的逾期还款之日起，除归还本期全部借款外，还承担中国人民银行同期贷款利息；如二被告逾期还款超过30天，原告有权终止本借款协议，并要求二被告在5个工作日内归还所有剩余借款，并承担中国人民银行同期贷款利率四倍的利息。同日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，后原告依约向二被告交付了房屋，二被告入住房屋至今。《借款协议》约定的第一期、第二期还款期限届满，二被告未按月还款，现原告按照约定要求解除《借款协议》，二被告应向原告支付欠款125000元，并支付逾期利息。自2016年12月1日至2018年10月22日止，二被告欠付原告逾期还款利息12712.85元（2016年12月1日至2016年12月31日，首期应还款25000元×30天÷360天×中国人民银行六个月内年利率4.35%=90.63元；2017年1月1日至2018年10月22日，首期应还款25000元×659天÷360天×中国人民银行一年至三年期年利率4.75%×4倍=8695.14元；2017年12月1日至2018年10月22日，第二期应还款25000元×325天÷360天×中国人民银行六个月至一年期年利率4.35%×4倍=3927.08元。利息合计金额12712.85元），且二被告应以欠款125000元为基数，按中国人民银行同期贷款利息的四倍标准支付自2018年10月23日至欠款付清之日止的逾期付款利息。同时原告为实现债权支出律师费5000元、案件受理费、财产保全费等诉讼费用，按照协议约定上述费用亦应由二被告承担。经原告多次去电、去函催促二被告偿还借款未果，故原告诉至法院，请求依法判如所请。被告郭丽、赵刚辩称，二被告与原告所签订的《商品房购房合同》、《附送海南房协议》、《借款协议》三份协议，均以原告承诺“购兴庆华府复试公寓并签订相关协议，即可享有海南度假房一套(终身使用权），海南度假养生房可继承、可转让、可授权居住”有关，《借款协议》是依附于《商品房购房合同》和《附送海南房协议》的从合同，二被告没有实际获得具体海南房的终身使用权，借款行为应当无效。此外，借款合同是践成性合同，被告并没有实际收到原告的房款，原告广告中的要约及承诺在《附送海南房协议》中没有体现出来，原告在销售MOMA公寓存在民事欺诈行为，按照合同法相关规定属于可撤销的民事行为，应依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告郭丽、赵刚向本院提出诉讼请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告于2015年3月11日签订的《商品房买卖合同》、《附送海南房协议》和《借款协议》；2、案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：2015年3月11日，反诉原告与反诉被告签订了《商品房购房合同》、《附送海南房协议》、《借款协议》，协议签订后，反诉原告按照购房协议的约定向反诉被告支付了首付款，并按照按揭贷款合同的约定向银行偿还了借款。反诉原告多次告知反诉被告房屋出现质量问题，并要求交付海南房的使用权，反诉被告没有答复和交付，其行为违反合同约定，给反诉原告造成经济损失，致使合同无法履行，请求依法判决。反诉被告海利达房地产公司辩称，本案商品房质量及房屋装修质量合格，反诉原告不享有商品房买卖合同解除权。法院生效判决已认定《借款协议》主要内容为分期支付房屋首付款，反诉原告欠海利达房地产公司125000元款项，借款协议自反诉原告收到海利达房地产公司本诉起诉状之日已解除。海利达房地产公司履行《附送海南房协议》过程中无违约行为，反诉原告自愿放弃《附送海南房协议》权益，海利达房地产公司同意解除该协议，但对反诉原告不负任何赔偿义务。反诉原告主观认为海利达房地产公司存在民事欺诈行为无事实根据，请求驳回反诉原告的反诉请求。原、被告围绕诉讼请求、反诉请求及辩称意见依法提交了以下证据，本院组织双方当事人进行了质证，并依法确认如下：原告针对本诉部分依法提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、《借款协议》（上述二份证据与被告、反诉原告、反诉被告提交的证据相同）、《商品房买卖合同（预售）之补充协议》、《说明》、《借款借据》、《收据》、《交通银行电子回单》、《现金缴款单》符合证据的客观性，本院予以确认并在卷佐证；原告提交的《转账支票存根》系复印件，本院不予采信；原告提交的《借款明细表》、《催款函》及快递单系原告单方出具，无法核对其真实性，本院对该组证据不予采信；原告提交的《聘请律师协议书》系原告单方出具，且被告对此不认可，本院对该证据不予采。二被告针对本诉部分依法提交的《公证书》及部分内容符合证据的客观性，本院依法予以确认；被告提交的录音、录像、图片虽符合证据的真实性，但不能实现原告证明目的；被告提交的购房发票、首付款发票、税金发票符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以确认。二被告针对反诉部分依法提交的证据与本诉部分相同。原告针对反诉部分依法提交的《附送海南房协议》（该证据与被告、反诉原告提交的证据相同）、《工程竣工验收备案表》、《不动产登记信息查询单》、《单房家具家电配备清单》、《鉴定检验报告书》、《维修联系单》、《海南天来泉养生俱乐部会员卡购买合同》、会员卡样本、会员卡编号说明、会员卡网上登录操作录像光盘、会藉认证管理指南，符合证据的客观性，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告提交的证据及双方当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2015年2月6日，原告向二被告出具《收据》一张，载明：“今收到赵刚、郭丽交来兴庆华府公寓XXX购房定金，人民币壹万元整，￥10000”。2015年3月11日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，出卖方（以下简称甲方）：宁夏海利达房地产开发有限公司，买受人（以下简称乙方）：赵刚、郭丽，约定“甲方将位于银川市兴庆区银横路400号兴庆华府某室（37.52平方米）房屋出售给乙方，房产性质：商品房，规划用途：办公，总价款305466元，层高：4.8米。甲方应在2015年10月1日前向乙方交付房屋，乙方应当于2015年3月18日前支付首期房价款155466元，余款150000元向银行（贷款机构）申请贷款支付”。同日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）之补充协议》一份，出卖方（以下简称甲方）：宁夏海利达房地产开发有限公司，买受人（以下简称乙方）：赵刚、郭丽，约定：“甲、乙双方于2015年3月11日签订的《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的兴庆华府项目XXX号房（以下简称商品房）。乙方确定采取按揭方式支付该合同第五条约定的商品房价款；买受人于签署《商品房买卖合同》后，即2015年5月11日前付清房屋余款150000元；乙方构成违约的按以下约定承担责任：逾期时间在二十日之内的，每日按应交房款同期贷款利率4倍计算违约金；逾期时间超过二十日的，甲方有权解除合同，并向乙方收取房价款总额20%的违约金后将已交房款退还给乙方（不计利息），甲方可将房屋另行出售。”2015年3月11日，二被告为购买原告开发的兴庆华府房屋，双方经协商就首付款的支付方式，签订《借款协议》一份，甲方：宁夏海利达房地产开发有限公司，乙方：赵刚、郭丽，约定：“乙方认购的兴庆华府XXX号房，房屋售价￥305466元；由于资金周转问题特向甲方借款。经双方友好协商，甲方同意免息借给乙方总金额人民币壹拾贰万伍仟元整（即￥125000元），乙方承诺按时向甲方归还上述借款。还款方式为所有借款五年均分的方式进行。还款时间约定：1.乙方须在2016年11月30日前向甲方归还所借款项人民币贰万伍仟元整（即￥25000元）；2.乙方须在2017年11月30日前向甲方归还所借款项人民币贰万伍仟元整（即￥25000元）；3.乙方须在2018年11月30日前向甲方归还所借款项人民币贰万伍仟元整（即￥25000元）；4.乙方须在2019年11月30日前向甲方归还所借款项人民币贰万伍仟元整（即￥25000元）；5.乙方须在2020年11月30日前向甲方归还所借款项人民币贰万伍仟元整（即￥25000元）。乙方必须严格按照本协议约定的期限归还每期借款。乙方如逾期还款超过5个工作日的，从上述约定的逾期还款之日起，除归还本期全部剩余借款外，并承担中国人民银行同期贷款利息。乙方如逾期还款超过30天，甲方有权终止本借款协议，并要求乙方在5个工作日内归还所有剩余借款，并承担中国人民银行同期贷款四倍利息。因法律程序而造成的各项诉讼、律师费等均由乙方承担。”同日，二被告向原告出具《说明》一份，载明：“本人购买贵公司开发的兴庆华府XXX号房，面积37.52㎡，单价8141.41元，房屋总价为人民币叁拾万伍仟肆佰陆拾陆元整（￥305466元）。本人于2015年3月11日已交房款30466元，剩余房款中150000元需办理银行按揭贷款，125000元由于本人资金周转问题特向公司借款。现因办理银行按揭贷款，须向贵公司借款人民币壹拾贰万伍仟元整（￥125000元），并开具相应的购房收据或发票。此购房收据或发票实为贵公司借款，不作为本人实际交付款项的凭证，待办理完银行按揭贷款手续后，将购房收据或发票在三日内送还贵公司，本人并严格按照借款协议中的约定还款。”原告于当日向二被告出具《收据》一张，载明：“今收到赵刚、郭丽交来兴庆华府公寓14-1103购房款，人民币贰万零肆佰陆拾陆元整，￥20466”。2015年3月11日，二被告向原告出具《借款借据》一张，明确借款人：赵刚、郭丽，借款原因：购买兴庆华府公寓XXX房款，借款金额：壹拾贰万伍仟元整，￥125000元。2015年3月30日，原告向二被告提供了125000元款项。2016年12月24日，原告向二被告出具《销售不动产统一发票》一张，证明二被告已向原告支付购房款叁万零肆佰陆拾陆元整（￥30466元）。后交通银行股份有限公司银川石油城支行向二被告发放贷款150000元汇入原告账号。现二被告尚欠原告125000元（房屋总价305466元-被告已付购房款30466元-贷款150000元）。后二被告入住购买的位于银川市兴庆区兴庆华府XXX号房屋。协议约定的还款期限届满时，二被告未按约定向原告偿还借款，故原告诉至法院。原告为实现债权支出律师费5000元。本院认为，原、被告签订的《借款协议》名为借款，但原告实际并未向二被告出借款项，双方之间并不存在借款的合意。该协议的主要内容为原告同意二被告分期支付房屋首付款，以及二被告逾期付款应承担的违约责任，故本案案由应为商品房买卖合同纠纷。现协议约定的付款期限届满，二被告未向原告支付款项，已构成违约。按照协议约定，二被告逾期付款超过30天，原告有权解除该协议，由二被告提前付款并承担违约责任。故对原告关于解除双方于2015年3月11日签订的《借款协议》的诉讼请求，本院予以支持，同时二被告应按照合同约定向原告支付剩余购房款125000元。双方还约定二被告逾期还款超过30天，应承担中国人民银行同期贷款四倍利息，该利息实际是二被告违约给原告造成的经济损失。原告主张二被告支付自2016年12月1日至2018年10月22日的利息12712.84元（2016年12月1日至2016年12月31日，首期应还借款本金25000元×30天÷360天×中国人民银行一年内年利率4.35%=90.62元；2017年1月1日至2018年10月22日，首期应还借款本金25000元×659天÷360天×中国人民银行一年至五年期年利率4.75%×4倍=8695.14元；2017年12月1日至2018年10月22日，第二期应还款25000元×325天÷360天×中国人民银行一年内年利率4.35%×4倍=3927.08元，共计12712.84元），该主张未超过法律规定及合同约定，本院予以支持，同时被告应按照中国人民银行同期贷款利息四倍的标准向原告支付125000元自2018年10月23日至本判决确定的付款之日止的利息。关于原告主张的律师代理费5000元，因该费用不属于必然产生的费用，且被告不认可，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告主张原告出售的房屋存在质量问题、供暖不足以及原告未如约履行海南房屋协议，但均未提供证据予以证明，故本院对被告的辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告宁夏海利达房地产开发有限公司与被告赵刚、郭丽于2015年3月11日签订的《借款协议》；二、被告赵刚、郭丽于本判决生效之日起七日内向原告宁夏海利达房地产开发有限公司支付125000元及利息12712.84元，并按照中国人民银行同期贷款利息四倍的标准向原告支付125000元自2018年10月23日起至本判决确定的付款之日止的利息；三、驳回原告宁夏海利达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告赵刚、郭丽的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费3154元，由被告赵刚、郭丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  万 东人民陪审员  贾玉清人民陪审员  田小燕二〇一九年四月十七日法官 助理  张昭苏书 记 员  袁 慧附：本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履