北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京01民终2126号上诉人（原审原告）：华清缘（北京）餐饮股份有限公司，住所地北京市海淀区。破产管理人：北京市长安律师事务所。破产管理人负责人：秦万兆。委托诉讼代理人：薛京，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄颖，北京大成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京国利华源咨询有限公司，住所地北京市海淀区双清路**华源世纪商务楼**。法定代表人：陈卫华，执行董事。委托诉讼代理人：王浩，北京雷宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓锐，北京雷宇律师事务所实习律师。上诉人华清缘（北京）餐饮股份有限公司（以下简称华清缘公司）与被上诉人北京国利华源咨询有限公司（以下简称国利华源公司）房屋租赁合同纠纷一案,不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初20394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华清缘公司之破产管理人负责人秦万兆，委托诉讼代理人薛京、黄颖，被上诉人国利华源公司之委托诉讼代理人王浩、周晓锐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华清缘公司上诉请求：维持原判第一、二项，撤销原判第三项，改判支持我方其他诉讼请求。事实和理由：1、一审法院对于合同约定的面积与实际面积是否有出入认定事实不清。我方有证据证明国利华源公司虚增面积210.95平方米，双方的合同约定面积是1166平方米，实际上交付给我方的是955.05平方米，国利华源公司应承担违约责任，支付3个月的租金；2、我方提供了我方工作人员与国利华源公司财务经理咨询计算标准时的录音，对方财务经理承认是按照面积×单价5.8元计算租金，每三年递增5％。在没有相关法律依据的情况下，一审法院作出支持对方按照固定价格认定租金的判决，属于适用法律错误。国利华源公司辩称，双方签订的《房屋租赁合同》中对特定出租房屋明确约定了固定数额的整租租金。华清缘公司在合理期限内从未向我方提出关于房屋面积的异议。一审判决适用法律正确，程序合法，应当维持原判。华清缘公司向一审法院起诉请求：1、判令国利华源公司退还房租押金411400元；2、国利华源公司返还多收取的租金1502719元（自2014年4月21日开始计算至2017年10月31日，按5.8元/平方米乘以210.95平方米计算）及利息；3、国利华源公司返还房租滞纳金44067元及其利息；4、国利华源公司支付违约金647955元（按照合同约定的三个月违约金计算）；5、国利华源公司支付多收租金及押金产生的利息损失179328元；6、国利华源公司支付装修余值738832元（根据装修总支出金额以及十年的租期，扣除我方已经使用的租期，要求按照五年的折旧计算）；7、国利华源公司就我公司已付6186278元房租开具发票（已交房租8306097元，扣除多收房租1502719元、以及已开发票房租617100元）。一审法院认定事实：2014年4月21日，国利华源公司（甲方、出租方）与华清缘公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于北京市海淀区双清路88号华源世纪商务楼3层304室（以下简称304室），建筑面积为1166平方米。租赁期限为10年，自2014年4月21日起，至2024年4月20日止。双方一致同意，甲方于2014年4月21日将该房屋正式交付给乙方，甲方给予乙方2个月的免租期。合同第四条租金及支付方式约定为：4.1该房屋的年租金为2468400元整。4.2租金按季支付。自本合同签订之日起5个工作日内乙方支付第一笔租赁季度的租金（2014年6月21日-9月20日房租）及贰月的押金，即1028500元整，以后每个租赁期届满前5个工作日内，乙方支付下一个租赁期的租金，即617100元。4.3租金的递增每三年递增5％。4.4每年乙方须向甲方支付空调使用费40810元。4.5租金不含水、电、天然气等费用（水电费如需甲方开具发票则乙方需要支付甲方5.6％营业税）。第九条约定，9.3甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：（1）该房屋交付时不符合本合同约定的交房标准，严重影响乙方使用的；（2）因甲方原因致使乙方无法正常使用房屋的；9.4乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：（1）不按照本合同的时间支付租金，逾期超过30日的；（2）未经甲方书面确认，擅自改变该房屋用途的；本协议另有约定的除外；（3）未经甲方同意，将该房屋转租给第三方的；本协议另有约定的除外；（4）未经甲方同意，擅自损坏该房屋主体结构的；（5）利用该房屋从事违法活动，损害公共利益的；（6）本合同其他条款规定的甲方可以解除合同的情形。第十条违约责任约定：10.2因本合同一方的原因造成本合同根本不能履行，合同目的根本无法实现而解除合同的，违约方应按照三个月租金向对方支付违约金，并应赔偿由此而给守约方造成的实际经济损失。10.3如甲方违反本合同规定的其他义务，则按照三个月租金的标准向乙方支付违约金，但本协议另有规定的除外。10.4如乙方未能按照本合同约定的时间向甲方交付租金的，每迟延一日，则按照应付未付金额的万分之五向甲方支付违约金。10.6如乙方违反本合同规定的其他义务，则按照三个月租金的标准向甲方支付违约金，但本协议另有规定的除外。合同签订后，华清缘公司先后交付国利华源公司房屋押金共计411400元，并于2014年4月25日交纳了首期房屋租金。国利华源公司交付了房屋，华清缘公司对房屋进行了装修。在合同履行中，因华清缘公司多次未如约交纳租金，国利华源公司多次下发《房租催缴通知》向华清缘公司催款。在此期间，华清缘公司除补交房租外，还另行支付了房租滞纳金共计44067元。至2017年9月21日前，华清缘公司应交纳2017年9月21日至2017年12月21日的当季租金647955元，但华清缘公司仅交纳了300000元。2017年11月1日，国利华源公司向华清缘公司出具告知函：因华清缘公司于2017年9月21日至12月20日的房租、2017年度空调费等相关费用均未交齐，请华清缘公司于2017年11月6日17:00前一次性缴清。若未付款，视为单方面违约，届时国利华源公司依据合同相应条款收回房屋，由此产生的一切责任由华清缘公司负责。2017年11月6日，华清缘公司（甲方）向国利华源公司（乙方）写下书面《承诺书》，因拖欠房租，承诺：1、华源世纪商务楼3层304室不得对外转租；2、甲方必须于11月9日17:00前交齐9月21日至12月20日期间拖欠的房租及相关费用，否则，甲方应配合乙方收回房屋，并承担相关的合同责任；3、甲方今后不得违反合同规定迟交房租，若出现违反合同情况，乙方将严格按合同规定收回房屋；4、甲方将现提供华清公司缘免费使用的两间地下库房退还一间（大的）。华清缘公司在2017年11月9日前未能交清欠款，国利华源公司于当日收房。2017年11月12日，国利华源公司向华清缘公司下发两份《通知》，其中一份通知要求华清缘公司于2017年11月14日17点前将退租后遗留在304室及地下二层库房的东西腾空。华清缘公司表示“地下库房可以，，地上****来不及搬”另一份2017年11月12日《通知》，国利华源公司依据合同相关约定及华清缘公司法定代表人鲁长胜的书面承诺书，收回华清缘公司于2014年4月21日租赁的位于华源世纪商务楼三层304室的房产，由此带来一切责任由华清缘公司负责。2017年11月14日，华清缘公司法定代表人鲁长胜在《通知》中签字注明“已阅。我方保留要求退还两个月房租押金，要求给予装修补偿及开办费用补偿等权利，并要求共同协商解决房屋续租事宜。”至2017年11月16日，华清缘公司彻底将304室腾空。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.华清缘公司主张双方租赁合同中约定的租金系按面积收取，提供2017年12月22日华清缘公司董事长鲁长胜与国利华源公司财务经理闫娟谈话录音。在录音中鲁长胜说到：我们之前你们开过一个收据，我对了一下，好像不太对，所以过来核一下。这个数字我原来记得我们每平方米不是五块八吗，按照1166平方米计算，每个月房租好像是二十万五千七百，一个季度下来就是六十一万七千一百，这个呢，加起来是…闫娟：递增了。鲁长胜：月房租是二十一万，二十一万多，二十一万五？对，是二十万五千七百。闫娟：之前是617100，季度房租，然后。鲁长胜：那这个每平方米大概是多少钱？闫娟：乘以…那平方米数？鲁长胜：1166，是一千一百六十六，再除…闫娟：唉，不对，季度房租，季度房租…鲁长胜：617100乘4，然后，对，这是一年，是吧？二百四十六万八千四百，对。闫娟：再除以365，再除以1166，五块八。国利华源公司认可对话的真实性，但认为华清缘公司的问话具有诱导性，所有对话均是围绕面积进行。本院确认该份证据的真实性，对于证明内容，本院认为，该录音是华清缘公司与国利华源公司财务人员核实收据时进行，国利华源公司财务人员配合华清缘公司确认房屋租金递增情况，该录音证据尚不能单独、直接证明双方签订合同系按照面积计算租金的事实。华清缘公司欲证明其观点，尚需提供其他证据材料予以证明。华清缘公司提供2017年12月5日催告函，证明公司要求国利华源公司返还多收租金。国利华源公司认为系合同解除后华清缘公司补交的异议书，不予认可。本院确认该份证据的真实性，但仅证明华清缘公司在2017年12月5日向国利华源公司主张过权利。2.华清缘公司主张国利华源公司提供房屋面积与合同约定不符，提供如下证据：（1）北京市丰台区建筑市政设计所提供的《证明》，该设计所受华清缘公司委托，依据所提供的图纸，计算位于北京市海淀区双清路88号华源世纪商务楼（西王庄停车楼及配套）三层整层建筑面积为2252.54平方米，三层304室（D区阴影部分）建筑面积为955.05平方米；国利华源公司不认可该证明，认为非专业机构出具。国利华源公司亦提供测绘报告，系北京瀚博林遥感测图信息工程研究院出具，证明房屋建筑面积。华清缘公司亦不予认可，认为系国利华源公司单方做出，不具有关联性、合法性、真实性。因双方提交的测绘鉴定均系单方委托，对此各方均持有异议，故本院均不予确认。诉讼中，华清缘公司申请就304室的建筑面积进行测绘鉴定。本院根据案件事实决定不予采纳，理由另行论述。（2）公证书，证明国利华源公司租给4家商户的建筑面积总和超出该商务楼所记载的3层建筑面积。国利华源公司持有异议，认为与本案没有关联性。因该公证书系华清缘公司与其他商户的微信记录，谈及其他商户房屋面积情况，故与本案无直接关联，本院不予确认。另查，国利华源公司所租赁房屋所有权人为北京市海淀区京海农工商公司。北京市海淀区双清路88号华源世纪商务楼房屋所有权证登记时间为2015年2月9日。双方签订合同时，涉案租赁房屋尚未取得房屋所有权证。再查，华清缘公司尚欠2017年4月21日至2017年11月9日空调费20405元，尚欠2017年10月水电费21764.91元未付。基于华清缘公司尚欠付租金、空调费、水电费、滞纳金以及违约金等，国利华源公司不同意退还押金。华清缘公司持有异议，并提出违约金过高的意见。一审法院认为，华清缘公司与国利华源公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。本案争议在于双方约定的租金是按面积计取、还是按房屋整体予以固定价格计算。根据庭审事实，本院认为双方租赁的是特定房屋，并按照固定数额收取租金，理由如下：（1）华清缘公司与国利华源公司签订的《房屋租赁合同》中并未明确系按照房屋面积收取租金；双方约定了租金总价，以及按季收取租金的办法，并未明确确定租金是按照5.8元/平方米收取；（2）双方签订合同之时，华源世纪商务楼尚未取得房屋所有权证，在此情况下，华清缘公司在看房之后与国利华源公司签订《房屋租赁合同》，确认承租304室，该承租范围已确定；如双方系以面积计算租金，在此种情况下，应当约定房屋面积确定后房屋租金的调整方式；（3）合同签订后，华清缘公司多次迟延交付租金，但从未以面积不符合约定，应当少交或调整租金为由向世纪华源公司主张相应权利。基于上述事实，本院认为华清缘公司租赁304室系按照整体计价租赁。诉讼中华清缘公司以国利华源公司自认合同是格式文本为由，证明是国利华源公司主导下签订的合同，但作为完全民事行为能力人，对于影响合同订立的重要事项，其完全可以添加补充条款或通过补充协议的方式予以注明；否则将视为其认可合同所记载的一切事项；华清缘公司主张双方按照面积计算租金，提供了谈话录音，但从录音证据中可以看出，系国利华源公司财务人员配合华清缘公司说明租金交纳的具体情况，从年租金推算出每平方米收取的租金数额，但不能以此证明双方是按照面积数计算租金，且该单一证据不能作为认定事实的依据。因华清缘公司未能提供充分证据证明系按面积计价，故华清缘公司要求退还租金、利息及滞纳金的诉讼请求本院不予支持。国利华源公司在诉讼中曾解释合同租金总数额是按照每平方米5.8元乘以面积计算而来，但并不能以此认定双方是按照合同面积确定租赁范围，亦不构成对原告诉讼请求的自认。现华清缘公司申请对房屋建筑面积进行鉴定，因无实际意义，故本院对该项请求不予采纳。因华清缘公司迟延支付租金，已构成违约。在国利华源公司出具《通知》后，华清缘公司仍未按承诺于2017年11月9日前支付所欠租金，国利华源公司行使合同解除权，收回华清缘公司租赁的房屋，故双方间的租赁合同已于2017年11月9日解除。合同解除后，华清缘公司交纳的押金应首先用于支付欠付的租金、水电费、空调费以及违约金。关于违约金一项，双方合同中约定了按照三个月租金方式支付违约金。诉讼中，华清缘公司提出减少违约金的请求，考虑到国利华源公司未提供证据证明其实际损失，故本院对于华清缘公司应当支付的违约金予以适当减少。因双方合同解除系华清缘公司违约解除，故华清缘公司要求国利华源公司支付装修赔偿以及支付违约金、利息的请求，均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。华清缘公司要求国利华源公司开具发票，因不属于本案审理范围，可另行解决，本院不予处理。综上所述，判决如下：一、确认华清缘（北京）餐饮股份有限公司与北京国利华源咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》于2017年11月9日解除；二、本判决生效后七日内，北京国利华源咨询有限公司退还华清缘（北京）餐饮股份有限公司押金二十八万元；三、驳回华清缘（北京）餐饮股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中当事人没有提交新证据。本院审理后对一审查明的事实予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。华清缘公司与国利华源公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点为合同约定的租金数额是根据合同体现的房屋面积乘以单价计算而来、还是按套计算，实行固定价格。综合法院查明的事实，本院认为一审法院就此作出的判定与双方订立合同的初衷相符，也符合客观事实。理由如下：1、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。合同的内容由当事人约定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及支付期限和方式、租赁物维修等条款。房屋坐落、面积、租金、支付方式等内容为租赁合同的主要且必备条款，亦是日后产生纠纷的处理依据，不可能不在合同中体现，而涉案合同中并无每平方米5.8元的文字内容，只有年租金2468400元的约定。完整的华清缘公司提供的录音证据显示该公司工作人员诱导国利华源公司工作人员根据房屋年租金总额及面积计算出每平方米每日租金5.8元，因单价5.8元并非订立合同之初合同当事人的约定，故该份录音证据不能支持华清缘公司的意见。2、华清缘公司在实地查看房屋后签订了租赁合同，其对房屋状况有清晰的认知并接受，该公司在使用房屋长达数年的时间内均未对面积问题提出异议，此事实也说明租金是固定数额，非按照面积计算。综上所述，本院认定国利华源公司与华清缘公司实行的是固定租金，华清缘公司缺乏契约精神，多次履行义务不及时的违约行为直接导致了合同的解除，华清缘公司在租金是按照每平方米5.8元单价计算的基础上提出的要求国利华源公司退还多收取的租金及利息，返还房租滞纳金及利息，支付多收租金及押金产生的利息损失的请求本院不予支持；华清缘公司系违约方，其要求守约方国利华源公司支付违约金并承担装修费的请求本院亦不予支持。华清缘公司要求国利华源公司开具发票的请求不属于本案审理范围，本院不予处理。一审法院在扣除了华清缘公司应承担的使用期间的水电费、空调费及法院酌情确定的违约金后判令国利华源公司退还华清缘公司28万元押金正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费32754元，由华清缘（北京）餐饮股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 辛 荣审判员 柳适思审判员 范 磊二〇一九年四月十一日法官助理叶康喜书记员舒妍