甘肃省兰州市安宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0105民初2524号 原告张某某，男，汉族，1972年6月26日出生，住址：甘肃省兰州市七里河区。 委托诉讼代理人丁俊平，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人刘丽婷，北京市齐致（兰州）律师事务所律师。 被告：甘肃某某有限责任公司，住址地甘肃省兰州市安宁区。 法定代表人：李某某，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人张迎军，女，汉族，1963年7月30日出生，住吉林省松原市宁江区，该公司法务副总。 委托诉讼代理人王琬莉，女，汉族，1979年8月19日出生，住甘肃省兰州市西固区，该公司综合经理。 原告张某某诉被告甘肃某某有限责任公司（以下简称甘肃某某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某某的委托诉讼代理人丁俊平、刘丽婷，被告甘肃某某有限责任公司委托诉讼代理人张某某、王某某到庭参加诉讼。现本案已审理终结。 张某某提出诉讼请求：1、判令甘肃某某公司向张某某支付违约金249560元；2、本案诉讼费用由甘肃某某公司承担。事实与理由：2016年1月22日，原、被告签定商品房买卖合同。合同约定：原告购买被告开发的位于安宁区，北滨河路绿化带以北“永新华＆＃8226世界湾”商品房第002幢03－1504号房屋，用途为办公，建筑面积137.59平方米，每平方单价6857.46元，总金额943518元。付款方式：原告先付433518元，剩余510000元办理银行按揭付款。被告于2016年12月31日向原告交付房屋。如逾期交房，被告按日向原告支付房价款万分之五的违约金。合同签定后，原告如约向被告支付房款，在被告约定的交付期限快届满时，原告合理提醒过被告，约定期限届满时，原告多次催促，被告也口头答应尽快交付，但一再推脱迟迟不与交付。被告的违约行为给原告造成巨大经济及精神损失，原、被告多次沟通无果，遂于2017年8月16日向贵院提起诉讼，贵院受理后经审理以兰州市安宁区人民法院（2017）甘0105民初1316号民事判决书判决如下：“驳回原告诉讼请求”。后原告对该判决不服，遂向兰州市中级人民法院提起上诉，经审理二审法院认为，上诉时案涉房屋还未经验收合格，不得交付使用，故二审法院以原告要求被告交付验收合格房屋的条件尚不成就，违约天数不确定为由，以（2018）甘01民终675号民事裁定书，裁定如下：“一、撤销兰州市安宁区人民法院（2017）甘0105民初1316号民事判决；二、驳回原告的起诉”。现案涉房屋已经验收，符合合同约定及法律规定的交付适用条件。依照《合同法》有关规定及原、被告双方的约定，被告应当承担支付违约金的法律责任。为此，特诉与贵院，请贵院依法审理，维护原告的合法权益。 事实详情：原、被告双方于2016年签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定由原告购买被告开发建设的安宁区“永新华•世界湾”（以下简称“世界湾项目”）项目预售商品房（以下简称“房屋”），交付时间为2016年12月31日，同时合同对房屋的交付条件、可依据实际情况予以延期交房的特殊事由等其他双方权利义务均作了详细约定。合同签订后，被告严格推进工程工期，积极履行各项合同义务，至2016年6月底，各项主体工程均完成施工，经验收合格（证据4--9）。依据被告工程安排，2016年8--11月完成剩余内装及市政配套接驳后即可向买受人交付房屋，工期时间安排正常有序。然而此后，由政府相关部门组织实施的与世界湾项目有关的市政配套工程的施工工期出现严重延误，进而严重影响被告后续工程进度和消防验收进度，最终导致房屋交付迟于约定时间。 市政配套工程延误事实一：市政道路行知路新建工程及污水管线敷设工程严重延误达35个月（2015.8-2018.6）以上，导致世界湾项目迟于约定时间交付。被告建设项目北侧的行知路是兰州市安宁区区委、区政府统一部署规划设计的市政道路，也是被告建设项目规划的市政污水接驳处和消防通道出入口（证据10--12）。行知路由兰州市安宁区住房和城乡建设局在2015年以公开招标方式组织新建，工程计划施工全长919.608米，路幅宽15米，计划工期90天，计划于2015年8月13日完工。2015年4月24日，甘肃第二建设集团有限公司中标承建该工程，并于同年7月开工（证据13--14）。该工程90天的计划工期，完全符合被告项目施工进度，市政工程如能按期完工，被告亦可按计划如期完成在该路段的污水管网接驳、消防验收和房屋交付。但事实上，行知路市政工程自开工后严重延期。市政污水管网始终未能完工，直到目前其工程建设仍未竣工，仍未实际通车使用，工程逾期已达35个月以上（证据15--23）。行知路市政工程的延误直接导致被告“污水管线与市政污水管网接驳”工程无法实现，导致被告无法满足符合消防验收单位要求的消防条件，无法取得消防验收合格证，给被告造成了不可弥补的工期损失，导致世界湾项目客观上不能满足合同约定的交付条件。在此期间，被告额外负担施工企业的巨额停工损失，顶着广大业主重重质疑的重压，多次向政府主管部门寻访申请，要求市政部门尽快完工。历经长达23个月的艰辛努力，市政部门终于在2018年6月底完成行知路市政污水管线与北滨河路污水干管的接驳，随后被告实现污水管线与市政污水管网接驳；2018年6月11日，被告取得消防验收合格（见证据6）。此时，由于行知路市政配套延误，距离合同约定的交房日期已经超出18个月。 市政配套工程延误事实二：在上述延误情形发生的同时，位于通达街的被告建设工地的唯一出入通道，因另一市政工程被封堵，被告被迫停工6个月。2016年9月，兰州市政管理处对市政道路管线进行维护，临时对位于被告项目西侧的通达街进行为期3个月（2016.9-2016.11）的全封闭施工（证据24--26），直接导致被告所需的车辆、设备和材料等无法出入，被告被迫陷入停工。2016年11月底，通达街市政工程施工结束时，全市在建工程项目均在市政府明令禁止的停工期，被告自然无法复工，直至2017年4月初被告才恢复施工，通达街修路给被告造成长达6个月停工影响才消除。被告复工时距离合同约定的交房日期已经超出3月有余。 以上事实均有相关证据证明，被告认为：第一，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当遵守并全面履行。合同系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，依据《合同法》第八条、第四十四条之规定：“依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。所以原、被告应当遵守并全面履行。第二，本案逾期交房的原因系市政配套工程延误所致，属于合同事先约定的允许延期的范围，不应归责于被告。合同八条二款三项约定，“出现政府部门对验收及市政配套、安装之延误，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。被告在政府配套工程长达23个月的延误下，自2018年6月延误事由消除后陆续向购房者完成交付，完全符合合同约定的履行条件，不存在原告主张的违约行为，不应承担违约责任。第三、被告在坚持前述答辩意见的前提下，结合本案事实及证据，被告认为原告主张的违约金数额严重偏高，应当依法予以减少。依据《合同法》114条、《合同法司法解释》29条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条等法律规定：合同双方约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院适当减少；人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。对于“过分高于造成的损失”法律规定为：违约金超过造成损失的百分之三十的，即认定为过高。本案中假如按100万元房款计算，按银行同期贷款利率4.9%计算损失，原告每天的资金利息损失是总房款的万分之0.8。如果按一年3万元房租金计算，每天的租金损失是总房款的万分之1.3。原告主张每日万分之5的违约金，已超过万分之0.8或万分之1.3的数倍，即超过了实际损失的数倍，超出实际损失的38%-62%。按照上述司法解释，原告所主张的违约金，应当予以减少。基于以上规定结合本案，原告在没有损失的情况下，主张数万元的违约金已超出法律规定的合理幅度。 综上所述，商品房的审批、开发、建设和交付是一个复杂的系统工程，需要多方协同配合，尤其会受到属地市政公共设施配套等因素的制约。建设单位作为一般民事主体对市政配套的影响因素无法避免，也无力改变。房屋买受人作为最终用户，也是市政配套优化改善的最终受益人。因此，房屋交付使用时间受市政配套工程施工影响，原告作为最终受益者也应当承担必要的责任，方才符合公平原则的法律精神。本案合同约定明确，事实清楚，被告所提证据充分、确凿，请法庭查明事实，依法驳回原告诉讼请求，维护被告合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月22日，张某某与甘肃某某公司签订《商品房买卖合同》，合同编号：2016预03323号。双方约定甘肃某某公司将其开发的位兰州市安宁区号房屋，用途为办公，建筑面积137.59平方米的房屋出卖于张某某，合同价款总计943518元。付款方式为原告先付433518元，剩余510000元办理银行按揭付款。甘肃某某公司在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格后交付张来平使用。如逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人（即甘肃某某公司）按日向买受人支付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2018年6月13日，张某某对案涉房屋进行了收房。2018年6月11日，案涉楼盘经消防验收合格。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，应当受到法律的保护。当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。依据本案双方签订的《商品房买卖合同》并结合合同附件四补充协议的约定，能够明确本案双方当事人负有的合同义务为：张某某按照合同约定支付购房款；甘肃某某公司按照合同约定于2016年12月31日前将经验收合格的商品房屋交付买受人。 张某某已经按照约定完成了缴纳购房款的合同义务，不存在违约的情形。 合同附件四中对合同第四条补充约定“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建设工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》，但甘肃某某公司在约定的时间内并未提交上述文件，至本次诉讼时，甘肃某某公司方向本院提交兰公消验字[2018]第0060号《兰州市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，载明该工程消防验收合格。依据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”。该规定是对建设工程消防验收的强制性规定。甘肃某某公司作为涉案楼盘的开发商，对开发的房屋负有法定申报消防验收并交付验收合格房屋的义务。甘肃某某公司在履约过程中不能按照合同约定和法律规定履行其合同义务和法定义务，其行为构成违约。 甘肃某某公司抗辩，通达街因另一市政工程被封堵和行知路的新建及污水管线敷设工程施工期限延误导致其迟延交房。但上述工程的施工是否必然导致案涉楼盘延期交房，不具有必然的关联性，故对甘肃某某公司的辩解理由，本院不予采纳。 对于甘肃某某公司提出的违约金过高的辩解意见，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”双方约定违约金为万分之五/日过高，本院参照甘肃某某公司与其他购房者签订的合同标准，即逾期交房违约金按照万分之一/日计算。 综上所述。甘肃某某公司在本案合同履行过程中已然构成违约，应当承担相应的违约责任。因双方在合同中约定了逾期交房的违约责任，但该约定过高，本院确定甘肃某某公司的违约责任为：自合同约定的最后交付期限的第二天起（2017年1月1日）至案涉楼盘经消防验收合格之日（2018年6月11日），每日按照房屋价款（943518元）的万分之一向张某某支付违约金，即49723元（943518元×1?×527天）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下： 甘肃某某有限责任公司于本判决生效之日起十日内向张某某支付违约金49723元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5044元，减半收取2522元，由张来平负担1000元，由甘肃某某有限责任公司负担1522元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员  刘光临 二〇一九年四月二十九日 书记员  陈 琛