内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2019）内0291民初328号原告：边旭霞，女，1976年8月10日出生，汉族，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：贾红岩，内蒙古天骄律师事务所律师。被告：包头中建房地产有限责任公司。法定代表人：陈学然，董事长。委托诉讼代理人：高剑，内蒙古昆峰律师事务所律师。原告边旭霞与被告包头中建房地产有限责任公司（以下简称“中建房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告边旭霞的委托诉讼代理人贾红岩，被告中建房地产公司的委托诉讼代理人高剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告边旭霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付违约金68555.49元（以房屋总价款718611元为基数，从2013年8月21日起计算至2016年3月30日，共954天，按每日万分之一计算）；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年5月13日，原告购买了被告开发的位于包头稀土高新技术产业开发区富强南路88号中建御澜世家4-1201住宅一套，房屋总价款为718007元整。原、被告双方于当日签订了合同编号为2011-0024690的《包头市商品房买卖合同》，且原告按照该合同第四条第三项的约定，于当日向被告交付了购房首付款218007元，之后于2012年6月28日办理完银行按揭贷款手续，由贷款银行将剩余房款500000元整全部付清被告。被告于2013年6月22日将上述房屋交付给原告，而原告至今未取得该房屋的房屋产权证。根据原、被告双方签订的《包头市商品房买卖合同》第十二条及《商品房买卖合同补充协议》第五条第二项的约定，被告应在商品房交付使用后60日内为原告办理完成房地产权属证书。如因出卖人的责任未能在合同第十二条约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期间届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应按日向买受人支付买受人全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。鉴于上述约定，被告应在交房日（2013年6月22日）后60日内（即2013年8月21日）为原告办理完成该商品房的房地产权属证书。但经查证，原告该商品房所在楼栋的权属证明的实际取得时间是2016年3月31日，故被告应按日向原告支付原告全部已付款718611元（因面积误差导致的与原购房款718007元的差额604元原告已补交）万分之一的违约金，即718611×1?×954天=68555.49元。综上，被告的违约事实已客观存在，应按照合同及补充协议的约定向原告支付违约金，但现在被告已超出约定的应给付原告违约金的期限却未能支付，故原告诉至人民法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告中建房地产公司辩称，被告已经实际交付房屋，未给原告造成实际损失，原告至今仍在向银行贷款，即使取得了房屋产权证书，原告也无法挪作他用，只能押在银行。原告没有提供实际损失的相关证据。合同约定的违约金过高，请求法院予以适当调减。本院经审理认定事实如下：原告边旭霞与被告中建房地产公司于2012年5月13日签订编号为2011-0024690的《包头市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于包头稀土高新技术产业开发区富强南路88号中建御澜世家4-1201号商品房一套，建筑面积142.87平方米，每平方米价格为5025.60元，商品房总价款为718007元；付款方式为合同签订时支付218007元，余款500000元以银行按揭贷款付清；商品房交付日期为2012年12月31日前。合同第十一条约定：商品房交付时交接房屋钥匙。合同第十二条关于商品房产权登记约定：“出卖人应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、合同继续履行。甲方应每日按商品房价款的1?向乙方支付违约金。”同日，原被告双方签订《商品房买卖合同补充协议》，补充协议第五条第二款约定：“因出卖人的责任未能在合同第十二条约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付买受人全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付”。协议第十六条约定：本协议是双方签订的合同之补充条款，与合同具有同等法律效力。合同中约定的内容与本协议约定的内容不一致的，以本协议约定为准。另查明，原告所购买的商品房实测面积为142.99平方米，房屋面积差价为604元，故原告向被告实际支付购房款718611元。2013年6月22日房屋交付，被告代收了原告的维修基金、契税等相关费用。2016年3月31日被告在包头市房地产产权管理处办理了涉案房屋所处的中建御澜世家4号楼的房产初始登记。上述事实，有原告边旭霞提供的《包头市商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、定金收据、首付款收据、中国建设银行《个人住房借款合同》、中国建设银行个人贷款支付凭证、商品房面积变更确认单、代收费-面积差收据、代收费用明细表、房屋验收表、户门钥匙领取单、业主入住资料签收单、商品房质量保证书-商品房使用说明书、补二套契税收据、包头市房屋专项维修资金、销售不动产统一发票、契税税收完税证明；被告中建房地产公司提供的初始登记/变更办结通知书，及当事人陈述等证据材料经庭审质证认证在案佐证。本院认为,原告边旭霞与被告包头中建房地产公司签订的《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》出于双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约履行了支付718611元购房款的义务，被告应当依照合同约定履行交付房屋并办理房屋产权登记相关义务。本案中，被告将商品房交付原告使用的时间为2013年6月22日，对此原被告双方均予认可，故根据《商品房买卖合同》第十二条约定，被告应当在商品房交付使用后60日内，即2013年8月21日以前完成登记备案手续，但被告未在上述期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，根据《商品房买卖合同补充协议》第五条第二款的约定，被告承担违约责任的起算时间为其应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日，即2013年8月22日。按照协议约定，被告承担违约责任的截止时间为其实际取得该商品房所在楼栋的权属证明之日，即2016年3月31日，但被告取得权属证明之日，违约情形即已消失，故取得权属证明当日不应计算在违约责任期间内，被告承担违约责任的截止时间应为取得权属证明之日的前一日，即2016年3月30日。因此，违约天数应为952天。关于违约金的计算标准。虽然《包头市商品房买卖合同》及《补充协议》对此进行了约定，但被告提出违约金的约定过高，明显高于原告的实际损失，请求法院予以调减。在原告未提交证据证明其因被告的违约行为遭受的损失及损失数额的情况下，根据“谁主张谁举证”的原则，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、被告方的过错程度以及预期利益等综合因素，对过高的违约金进行相应调整，即每日按照原告已付购房款总额的0.5?计算违约金。关于被告辩称房屋已经交付给原告，因此未给原告造成实际损失的抗辩理由，无事实和法律依据，本院不予采信。综上，本院认定被告应当向原告支付自2013年8月22日起至2016年3月30日止（共计952天），按原告已付购房款总额的日0.5?计算的违约金34205.88元（718611元×952天×0.5?）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告包头中建房地产有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告边旭霞迟延办理权属证明的违约金34205.88元；二、驳回原告边旭霞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1514元，减半收取757元（原告已预交），由被告包头中建房地产有限责任公司负担327.5元，由原告边旭霞负担429.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 曹 波 二〇一九年四月十九日书记员 朱乾坤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。