广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤04民初137号原告（执行案外人）：梁宝棠，女，1942年7月17日出生，香港特别行政区居民，A），委托诉讼代理人：陈凤转，国信信扬（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余海贤，国信信扬（江门）律师事务所律师。被告（申请执行人）：葛兰，女，汉族，1970年3月21日出生，住黑龙江省牡丹江市东安区，委托诉讼代理人：吴志强，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚炯，北京市两高律师事务所律师。第三人（被执行人）：珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司，住所地：珠海市拱北夏湾港昌路**现代广场******。法定代表人：白玉红。委托诉讼代理人：林志坚，广东玉成律师事务所律师。原告梁宝棠诉被告葛兰、第三人珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司（以下简称香洲经济公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁宝棠、原告梁宝棠的委托诉讼代理人陈凤转、被告葛兰的委托诉讼代理人吴志强、第三人珠海经济特区香洲经济技术开发有限公司的委托诉讼代理人林志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁宝棠向本院提出诉讼请求：一、解除对珠海市拱北夏湾工业区现代广场的Ｃ座903、918房的查封，不得执行该两套房产（该两套房产购买价是港币319019元，按2018年11月12日的汇率0.88708计算折合人民币282995.37元）；二、案件的诉讼费由葛兰承担。事实与理由如下：一、涉案房产的购买情况：1994年6月13日梁宝棠通过售楼代理迅亿发展有限公司、香港钟沛林律师行与珠海斗门华银房产开发联合公司签订《临时楼宇认购书》，认购珠海贸易广场HI-09-02/03/05/06单元，由售楼代理代收房款。后由于贸易广场烂尾，1995年1月4日梁宝棠与香洲经济公司签订《临时换购单位同意书》，约定梁宝棠将之前购买的贸易广场单位转为购买香洲经济公司开发的现代广场YL3-09-02/03/18(即C座902、903、918房），梁宝棠之前已经支付和之后支付的购楼款，均作为现代广场单位的购楼款。1995年6月12日梁宝棠与香洲经济公司分别签订了（粤）房买卖契字××号、（粤）房买卖契字××号、（粤）房买卖契字××号《房地产买卖契约》及《房地产买卖契约补充条款》，正式约定梁宝棠购买香洲经济公司开发的现代广场C座902、903、918房，香洲经济公司应于1995年12月31日交楼。该三套售楼合同均通过珠海市亚太律师事务所见证和珠海市公证处公证。1997年3月25日，梁宝棠与香洲经济公司签订《补充协议》，约定有关C座903、918单位的（粤）房买卖契字××号、（粤）房买卖契字××号合同继续履行，终止履行C座902单位的（粤）房买卖契字××号合同；香洲经济公司确认903、918房的房款总计港币319019元，梁宝棠已交280691元，余款38328元应于4月5日前交清。3月27日，梁宝棠付清最后一笔房款38328元。以上交纳房款的记录均有售楼代理或香洲经济公司开具的收款收据。二、涉案房产的使用情况：1996年12月3日，香洲经济公司通知梁宝棠入伙，梁宝棠收楼。梁宝棠收楼后，一直在使用C座903、918房，按期支付物业管理费用和水费、电费、有线电视费、垃圾清运费等，并于2009年9月30日将两个单位委托珠海长缨商务经纪有限公司进行出租，一直收取租金至今。梁宝棠认为：在2013年人民法院查封之前，梁宝棠已就涉案房产签订合法有效的书面买卖合同、支付全部价款并合法占有房产。涉案房产是珠海市知名的问题楼盘，由于香洲经济公司不愿意缴纳应缴税费等非梁宝棠原因才一直未办理过户登记，损害了一大批包括梁宝棠在内的港澳购房者的利益，如继续执行则损害更大。综上，梁宝棠认为本次起诉符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，梁宝棠对涉案房产所享有的权利优先于葛兰的金钱债权请求权，足以排除对涉案房产的执行，请依法判允所请。葛兰答辩称：一、贵院已裁定驳回[案号：（2018）粤04执异115号]梁宝棠提出的执行异议请求，并认为梁宝棠不能证明其已支付全部案涉购房款和已实际占有案涉903、918室房产。903、918室房产现登记在香洲经济公司名下，房屋所有权人在权利外观上仍为香洲经济公司，且梁宝棠亦未证明其享有优于葛兰债权的权利，故梁宝棠不享有足以排除强制执行的民事权益。二、梁宝棠未提供任何有效证据证明其系903、918室房产的事实物权人，且我国现有法律亦未支持事实物权的权利形态。虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定了对房屋买受人期待利益的保护，但对房屋买受人是否享有物权期待权的认定，应在案外人异议之诉中进行审查，而非在案外人异议程序中审查。（一）梁宝棠未提供合法有效证据证明其在案涉房产被查封前已签署合法有效的购房协议。1.梁宝棠提供的《临时楼宇认证书》是在香港形成的证据，其未按《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条第二款的规定履行程序，该份证据不具有合法性和有效性。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条第二款规定，当事人向人民法院提供的证据是在香港、澳门、台湾地区形成的，应当履行相关证明手续。梁宝棠提供的《临时楼宇认证书》应按司法部(85)司发公字第251号《关于委托8位律师办理公证的若干问题的通知》、公通字(1991)170号《关于再委托23位香港律师办理公证事务并改变出证方式的通知》第四条及司法部令第69号《中国委托公证人（香港）管理办法》的相关规定，应经司法部委托的香港律师履行相应证明手续，并将《临时楼宇认证书》及相关证据由中国法律服务(香港)有限公司加盖转递章之后才能拿到内地作为证据使用，以防范伪造律师证明的现象。梁宝棠未提供涉外证据真实性的相关证明，也不能证明该《临时楼宇认证书》是否实际履行。此外，外国人、港澳台同胞在大陆地区买卖房屋不仅要经公证、认证《临时楼宇认证书》（该认证书是否能视为房屋买卖合同尚存有异议），且其“身份证明”和交付凭证还应经公证、认证并经合法传递，梁宝棠提供的证据未经公证、认证及合法传递，不能证明其实际签订了《临时楼宇认证书》。2.梁宝棠提供的公证书不能证明其在案涉房产被查封前已签署合法有效的购房协议。梁宝棠提供的两份《公证书》，涉及的内容梁宝棠、梁宝群与香洲经济公司于1995年6月12日就903室房产签署的《房地产买卖契约》以及于1996年5月3日就918室签署的《房地产买卖契约》。该两份公证书的公证事项仅为“兹证明卖方珠海经济特区香洲技术开发公司的代表人刘长海与买方梁宝棠于一九九五年六月十二日签订前面的《房地产买卖契约》、《房地产买卖契约补充条款》。”梁宝棠在《公证书》文后附加的梁宝棠与香洲经济公司于1997年3月25日签署的《补充协议》并非该两份《公证书》所公证事项，且该补充协议文尾盖的香洲经济公司在《房地产买卖契约》章印明显不同，葛兰对该文件的真实性不予认可。综上，梁宝棠提供的证据不能证明其在查封措施前已经存在真实有效的购房合同。（二）梁宝棠未提供证据证明其已支付全部购房款。1.梁宝棠提供的收据等材料并不符合证据的形式，不应作为认定案件事实的依据。梁宝棠提供的所有支付房款票据均无钟沛林律师行的章或钟沛林律师签名，也没有钟沛林律师银行进账单或钟沛林律师银行流水，梁宝棠也没有提供购房款项来源及相关财务账册等辅助性证据。因此，不能证明梁宝棠已经真实支付了全部购房款。2.梁宝棠提供的收据，收款人及所涉房屋均与本案无关。梁宝棠提供的部份收据并未明确是现代广场c座903、918房的购房款，也没有梁宝棠与香洲经济公司相互转款记录或香洲经济公司的银行进账单，梁宝棠提供的收据未开具发票，不能证明梁宝棠已支付购房款，因此梁宝棠提供的所有票据不具有合法性，不应予以认可。（三）梁宝棠未能提供有效证据证明其已实际占有案涉903、918室房屋。1.梁宝棠提供的《委托租赁协议》及相关凭证，形成于2009年，香洲公司所涉债权纠纷最早形成于1994年，且在2003年时即已有部分房屋被查封，因此，葛兰请求法院查询该案涉903、918室房产的查封时间，应该是早于2009年，故该委托租赁协议发生在查封之后。2.梁宝棠应证明其提供的银行凭证是房屋租金收益，903、918室房产自2009年至2018年租金均为400元以下，明显低于市场行情，因此，葛兰对部分费用是否为租金存在异议。3.退一步讲，即便存在租赁关系，因梁宝棠不能举证证明其存在真实有效的房屋买卖合同及已支付购房款，且该案涉房屋仍登记在香洲经济公司名下，因此，不能证明梁宝棠为案涉房屋的真实所有人，不能排除执行措施。（四）案涉房屋903、918室房产仍登记在香洲经济公司名下，且梁宝棠不能证明自己对此不存在过错。梁宝棠非903、918室房产的权利人，也就无从谈起其就房屋办理过户是否存在过错，且不动产登记部门在2000年时已对香港的房屋真实买受人办理了房产过户及登记手续。梁宝棠未办理房产过户手续，系因梁宝棠并非真实买受人。综上所述，梁宝棠对903、918室房产，并不享有足以排除强制执行的民事权益，恳请贵院裁定驳回其异议请求。葛兰于庭审中补充事实和理由：因香洲经济公司存在与梁宝棠恶意串通，阻碍执行，以获取显示租金收益的主观目的，故恳请法院不以香洲经济公司单方承诺为判断依据，而以案件证据材料为准。香洲经济公司述称，同意梁宝棠的诉讼请求，香洲经济公司与梁宝棠签订合法有效的买卖合同，且梁宝棠已经支付了购房款，并实际占有涉案房产，因此其权益已经足以排除强制执行。梁宝棠向本院提交如下证据：1.梁宝棠的香港居民身份证、户口注销证明、出生公证书，以证明梁宝棠的身份资料。2.（2018）粤04执异115号执行裁定书，以证明梁宝棠提起执行异议。3.临时楼宇认购书、临时换购单位同意书、（95）珠证内经字第609号、608号《公证书》、《补充协议》，以证明梁宝棠与香洲经济公司签订合同，梁宝棠购买珠海市拱北夏湾工业区现代广场的Ｃ座903、918的事实。4.正式收据、收据、结算证明单，以证明梁宝棠付清Ｃ座903、918全部房款的事实。5.入伙催款通知书、物业管理部收据证明单、收据、委托租赁协议、银行存折收支记录，以证明梁宝棠自入伙至今一直在使用案涉房产的事实。6.物业管理部收据证明单，以证明梁宝棠自入伙至今一直在占用、使用案涉房产并支付维护费用。7.珠海长缨商务经纪有限公司企业信用信息公示，以证明案涉房产租金的代付人刘璐为长缨公司的两名股东之一。8.梁宝棠活期账户明细，以证明长缨公司一直通过股东刘璐代付案涉房产租金。对此，葛兰质证称，对证据1、2三性无异议。对证据3的真实性合法性不予认可，因该部分证据不符合最高院民事诉讼证据若干规定第11条第2款，未履行相关公证及加盖转递章等规定，故不认可。对证据4，收据和结算证明单均为单方出具，不符合对于发票证据的相关规定，故对该部分证据真实性合法性不予认可。对证据5，该香洲经济公司公司印章与其他收据不符，且均为香洲经济公司单方出具，因香洲经济公司与本案有利害关系，故葛兰对该部分证据的真实性合法性不予认可。对证据6，同样存在上述问题，故对其真实性合法性不予认可。对证据7、8，对其关联性不予认可。香洲经济公司质证称，对梁宝棠提交的上述证据三性均无异议。香洲经济公司与梁宝棠就买卖案涉房产签订合法有效的买卖合同。葛兰向本院提交如下证据：1.《珠海市不动产登记中心复函》附件6《现代广场C座权益备案登记》及2.《主任办公会议决定事项》，以证明：（1）案涉房产仍登记在香洲经济公司名下，第16页；（2）梁宝棠未提供任何证据证明梁宝棠在权利外观上系1102室房产的权利人。3.林永良、马淑贞、刘荣耀、刘颂华的房产证，以证明该4人属于现代广场C座房屋的真实购房人，其在1995年签订商品房买卖合同，并能及时办理不动产过户登记；足以证明梁宝棠并非涉案房产的真实购房人，且其未曾向珠海经济开发公司或房管局提出办证过户登记申请，存在过错。4.《关于拱北夏湾“现代广场”购房登记问题的通知》，以证明梁宝棠对于房屋未办理过户存在自身原因，存在过错。5.（2015）粤高法民一终字第65号民事判决书，以证明现代广场C座案外人异议之诉类似案例，即使案外人办理了预购登记，因其不属于真实购房人且未申请办证过户，也不能排除强制执行。对此，梁宝棠质证称，证据1三性均无法核实，因为葛兰没有提供相应的原件。证据2真实性无法核实，对合法性不予认可，珠海市不动产登记中心对于移除登记信息系统预购登记备案的50套房产权益备案信息，是超出其权限，也是违反法律规定的。对其关联性不予认可。该份证据明确注明建议法院在执行程序中查明相关执行房产的出售情况并依法处置，对证据1、2证明目的不予认可，该两份证据均无法反映真实的房产出售情况。对证据3三性不予认可。即使该4人办理了不动产过户登记，但现代广场涉及购房人人数较多，而葛兰仅以四人成功办理即认为该楼盘可以办理，甚至推断出梁宝棠没有提出办理登记便是梁宝棠的过错。对证据4三性不予认可。该份证据无法显示刊登的报刊，并且梁宝棠经常到香港探亲，涉案的房产也是由梁宝棠父亲（香港居民）出资购买，该份证据并没有在香港进行登报，此外梁宝棠在2004年是江门市户籍的居民，该份证据并没有体现是在江门市或者省级报刊进行刊登，无法视为已经送达通知原告。因此梁宝棠更不存在任何的过错。该份证据显示购房者需持发票办理产权登记，而香洲经济公司并没有向梁宝棠出具购房发票，因此即使梁宝棠有看到该通告，也实际无法办理产权登记。对证据5三性不予认可。梁宝棠庭前提交了（2017）粤民终1270号民事判决书，提供给法庭参考，该份判决书支持了该案原告的诉讼请求，排除葛兰的执行，并且该份判决书上载明，根据已发生法律效力的广东省高级人民法院（2015）粤高法民一终字第65号民事判决书，也就是葛兰提交的证据5，该判决书查明缴纳税款是香洲经济公司的义务，购房者没有法定义务为其垫付，香洲经济公司未缴纳税款导致购房者无法取得办理房产证的专用发票，故诉争房屋未办理过户登记的原因在于香洲经济公司，并非购房者自身原因。购房者对购买涉案房屋没有办理房地产权证，不存在过错。梁宝棠查过一些案件，2017年的案件基本是排除了被告的执行。香洲经济公司质证称，对证据1真实性合法性认可，对关联性不认可。该证据不能反映涉案房产的真实购房情况。对证据2真实性合法性认可，但对关联性不认可。首先该决定仅仅是不动产登记中心的内部决定，公开方式也是不公开，其次不动产登记中心是否有法律依据直接移除54套房产权益备案尚不明确，若直接移除相关备案造成真实购房人权益的受损，不排除真实购房人向不动产登记中心主张权利。而且该决定也并不否认相关预购登记的房产实际出售的情况。对证据3三性不予认可，该证据只是案外人能够办理不动产权证的情况，并不代表所有购房人均可办理不动产权证，葛兰以此证明梁宝棠并非真实购房人是以偏概全。对证据4三性不认可，而且梁宝棠是香港居民，参照最高人民法院关于涉港澳民商事案件司法文书送达问题若干规定第9条，公告应在内地及香港地区报刊社刊登才能视为送达，以此作参照，证据4的送达内容不能视为向梁宝棠送达，梁宝棠对此并无过错。对证据5真实性合法性认可，关联性不认可。该判决作出的时间是2015年10月31日，而广东省高院在2017年8月28日作出（2017）粤民终1263号民事判决书以及最高院在2018年6月29日针对上述案件作出的（2018）最高法民申2902号民事裁定书，广东省高院在2017年8月18日作出的（2017）粤民终1266号案民事判决书以及最高院在2018年6月29日作出的（2018）最高法民申2903号案件，均是针对香洲经济公司所开发的现代广场C座相关购房人提出案外人执行异议之诉的二审及再审审查期间，作出了排除执行的判决和裁定。而案件的基本事实一致，在此情况下，本案的裁判观点应与广东省高院及最高院较近时间作出的裁判观点一致。葛兰仅以2015年广东省高院的判决作为本案的参考案例是不合理的。香洲经济公司未提交证据。综合各方当事人的诉辩主张以及举证质证情况，本院认定事实如下：黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司申请执行香洲经济公司借款纠纷一案，广东省高级人民法院作出（1996）粤民终字第75号民事判决已经发生法律效力。该生效判决判令：一、撤销广东省珠海市中级人民法院（1994）珠民初字第2号民事调解书；二、双方签订的《合作开发夏湾工业用地协议》和《合作开发夏湾工业用地补充协议》均属无效；三、黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司汇付的合作开发夏湾工业用地投资款8493200元和暂存款项1122605元，共计9615805元及该款利息（计算时间从1992年10月8日起至款项还清之日止，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计算），由香洲经济公司在接到该判决之日起30日内返还给黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司。逾期履行则加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、案件受理费149831.43元，按该判决第三项返还款项的数额及民事责任，由黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司承担10万元；由香洲经济公司承担49831.43元。财产保全费113000元，由双方各承担50%。上诉费人民币60010元，由香洲经济公司负担。经黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司的申请，本院依法立案执行。在执行过程中，由于黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司向本院提出暂缓执行申请，本院于2005年9月16日以（2003）珠法执恢字第91-1号民事裁定书裁定中止执行。2008年11月20日，本院对该案恢复强制执行，并以（2003）珠中法执恢字第91-2号之一民事裁定书裁定申请执行人变更为葛兰，承受原债权人黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司依据广东省高级人民法院（1996）粤民终字第75号民事判决书对香洲经济公司未实现的债权。根据黑龙江省牡丹江毛毯厂进出口公司的申请，1993年本院查封了香洲经济公司名下位于珠海市××路现代广场××办公楼、住宅楼、车辆及其他资产。1996年解除了对除Ｂ座楼之外的办公楼、住宅楼等财产的查封。在执行过程中，2003年本院查封了C座房产，包括903、918室。梁宝棠向本院提出异议，本院作出（2018）粤04执异115号执行裁定，驳回梁宝棠的异议请求。梁宝棠不服该裁定，遂提起本案执行异议之诉。珠海市公证处（95）珠证内经字第609号公证书证明：香洲经济公司的代表人刘长海与梁宝棠于1995年6月12日签订《房地产买卖契约》［（粤）房买卖契字××号]及《房地产买卖契约补充条款》。该两份契约约定梁宝棠向香洲经济公司购买珠海市拱北夏湾工业区现代广场内第三座商务公寓九层第三室房产，总价格为港币174319元；付款方式为港币99181元于1995年6月1之前已支付，港币2695元于香洲经济公司发出平顶通知后七天内付清，余款港币72443元于香洲经济公司发出入货通知后14天内付清。分期付款者可于1997年1月1日获得交付使用该房产。香洲经济公司保证入伙后两年内年租金回报率为15%，由发展商统一安排出租。珠海市公证处（95）珠证内经字第608号公证书证明：香洲经济公司的代表人刘长海与梁宝棠于1995年6月12日签订《房地产买卖契约》［（粤）房买卖契字××号]及《房地产买卖契约补充条款》。该两份契约约定梁宝棠向香洲经济公司购买珠海市拱北夏湾工业区现代广场内第三座商务公寓九层第十八室房产，总价格为港币144700元；付款方式为港币82329元于1995年6月1之前已支付，港币2237元于香洲经济公司发出平顶通知后七天内付清，余款港币60133元于香洲经济公司发出入货通知后14天内付清。分期付款者可于1997年1月1日获得交付使用该房产。香洲经济公司保证入伙后两年内年租金回报率为15%，由发展商统一安排出租。梁宝棠向本院提交的甲方为香洲经济公司、乙方为梁宝棠、落款时间为1997年3月25日的《补充协议》约定：“经甲乙双方协商，就甲乙签订的粤房买卖契字××号（C-9-2）、粤房买卖契字××号（C-9-3）、粤房买卖契字××号（C-9-18）三分合约达成如下协议：一、继续履行C-9-3、C-9-18号合同契约，终止履行C-9-2号合同契约，且乙方不能再对C-9-2号即粤房买卖契字0104922号合同契约主张任何权利。二、取消C-9-3号、C-9-18号合同契约中补充条款的第九条、第十条，即取消赠送物品和租金回报。三、乙方所购C-9-3号、C-9-18号房款共计港币叁拾壹万玖仟零壹拾玖元（319,019.00），现已交港币贰拾捌万零陆佰玖拾壹元（280,691.00）。尚欠余款港币叁万捌仟叁佰贰拾捌元（38，328.00）请于1997年4月5日前交清。”梁宝棠提交的盖有“珠海市香洲区经济技术开发公司财务专用章”、注明日期为1997年3月27日的收据内容为：“今收到梁宝棠C-9-3、C-9-18交来房款金额（大写）HK＄叁万捌仟叁佰贰拾捌元零角零分”。梁宝棠提交的盖有“珠海市香洲区经济技术开发公司”章、落款日期为97年4月1日的材料手写部分注明：①房款已全部付清②物业费1997.3.25～1997.9.25（903、918两户）780.00元③有线电视入网费已全部付清（903、918两户）1000元。已发生法律效力的广东省高级人民法院（2015）粤高法民一终字第65号民事判决查明：1999年8月24日，珠海市地方税务局向钟沛林律师行（“珠海现代广场”商住楼境外代理商）发出《关于香洲经济公司销售不动产问题的复函》，就解决香港业主办理房产证的问题答复如下：一、你行应将所有代销不动产的有关资料提供（或移交）给香洲经济公司，以便珠海市香洲区地方税务局核实应征收的税款和开出办理房产证的专用发票。二、为了顾及香港业主的利益，又要顾及国家的利益。如业主自愿，可先由业主先垫付该司售房给业主所需缴纳的税款。并将税款转入香洲区地方税务局所指定的账户后，由香洲区地方税务局开出销售不动产的专用发票（或专用收据）。“交多少税，开多少票”，直至完税为止，才开出可办理房产证的专用发票。三、必要时，与香洲区人民法院联系，拍卖该司房产，按“先税后债”的原则来解决有关应纳税款的事项。葛兰提交《关于拱北夏湾“现代广场”购房登记问题的通告》显示，落款时间为2004年3月4日。梁宝棠提交的户口注销证明反映，梁宝棠因出国（境）定居于2013年7月4日注销江门市户口。本院认为，关于本案的法律适用。本案原告梁宝棠是香港特别行政区居民，梁宝棠的权利是否能够排除执行的，属于强制执行法律关系，不属于民事关系，应适用内地法律。本案民事关系涉及香港特别行政区，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条，本案应参照涉外民事关系确定法律适用。就本案梁宝棠与香洲经济公司之间的房屋买卖合同法律关系，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。因双方没有协议选择借款合同适用的法律，香洲经济公司作为案涉房屋出卖人，其履行义务最能体现该合同特征，因其住所地在珠海，故本案房屋买卖合同应适用内地法律。本案双方争议的焦点是梁宝棠对登记在香洲经济公司名下的案涉房产提出的异议是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。对此，本院分析认定如下：一、梁宝棠是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条，已为有效公证文书所证明的事实，当事人无须举证。对珠海市公证处（95）珠证内经字第608号公证书、珠海市公证处（95）珠证内经字第609号公证书，葛兰主张未履行相关公证及加盖转递章等规定故不认可。本院认为，梁宝棠于上述公证书出具之时为内地居民，上述公证于内地形成，并非在境外形成，葛兰主张应进行公证及加盖专递章于法无据。根据前述公证书，本院确认梁宝棠已与香洲经济公司签订《房地产买卖契约》［（粤）房买卖契字××号]、《房地产买卖契约》［（粤）房买卖契字××号]及其相应的《房地产买卖契约补充条款》的真实性。该等房屋买卖合同并无证据证明存在无效情形。而梁宝棠提交的为1997年3月25日的《补充协议》并没有变更上述房屋买卖合同的标的物。故就案涉两套房产梁宝棠已于1995年6月12日与香洲经济公司签订合法有效的书面买卖合同，且签订时间在案涉两套房产被人民法院查封（2003年）之前。二、梁宝棠是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。梁宝棠提交的《入伙催款通知书》、部分《物业管理部收据证明单》形成于2003年之前，可以相互印证，香洲经济公司对其真实性、合法性、关联性并无异议，可以证明梁宝棠已接收案涉房产并支付水电费、物业管理费等。葛兰主张相关证据印章与其他收据不符，且为香洲经济公司出具，香洲经济公司与本案有利害关系，对上述证据的真实性、合法性不予认可。本院认为，葛兰并未提交证据证明相关收据上的印章与依法备案的印章不符，也未提交证据证明相关收据上的费用发生与实际情况不符，其否定收据证明力的主张不能成立，本院对梁宝棠在人民法院查封之前已合法占有案涉房产的真实性予以确认。三、梁宝棠是否已支付全部价款。梁宝棠提交的盖有“珠海市香洲区经济技术开发公司财务专用章”、注明日期为1997年3月27日的收据载明的收款数额与《补充协议》确定的余款数额一致，与《入伙催款通知书》的落款时间可以对接，与梁宝棠提交的盖有“珠海市香洲经济技术开发公司”章、落款日期为97年4月1日的材料手写部分注明情况以及物业管理部收据证明单载明的有线电视入网费及物业费收取情况可以相互印证，与公证书证明的房屋买卖合同签订情况没有冲突，香洲经济公司也对梁宝棠的陈述及证据无异议，足以认定梁宝棠已支付案涉两套房屋全部价款。葛兰主张相关证据印章与其他收据不符，且为香洲经济公司出具，香洲经济公司与本案有利害关系，对上述证据的真实性、合法性不予认可，并主张应提交其他辅助性证据。本院认为，梁宝棠提交的证据已足以证明其已支付案涉两套房屋全部价款，在此情况下，葛兰并未提交证据证明相关收据上的印章与依法备案的印章不符，也未提交其他证据证明付款情况不实，应承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予支持。四、梁宝棠是否因自身原因未办理过户登记。葛兰提交的《关于拱北夏湾“现代广场”购房登记问题的通告》落款时间为2004年3月4日，而本案案涉两套房产于2003年已被查封，结合珠海市地方税务局向钟沛林律师行（“珠海现代广场”商住楼境外代理商）发出《关于香洲经济公司销售不动产问题的复函》，足以证明案涉两套房产未办理过户登记的原因不在于梁宝棠自身。葛兰提交的现代广场部分业主已办理过户登记的证据，并不足以证明案涉两套房产已符合办理过户登记条件而梁宝棠怠于办理，故本院对其主张不予支持。综上，梁宝棠提交的证据已足以证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款，且非因其自身原因未办理过户登记，其起诉请求不得执行案涉两套房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院予以支持。因不得执行已足以排除对执行标的的查封等执行行为，故本院不再重复处理梁宝棠的解除查封请求。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第（一）项的规定，判决如下：不得执行珠海市拱北夏湾港昌路现代广场C座903房、908房的房产。案件受理费人民币5544.93元，由葛兰承担。如不服本判决，梁宝棠可于本判决书送达之日起三十日内，葛兰可于本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。本院（2018）粤04执异115号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  陈 莹审 判 员  郭建勇人民陪审员  王世荣二〇一九年四月三日书 记 员  吴佳鲜黎明华