河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀1024民初1098号原告：李荣高，男，1976年11月12日出生，汉族，山东省沂南县人，住沂南县。委托诉讼代理人：李大海，河北王文成律师事务所律师。被告：张研，女，1990年9月1日出生，汉族，内蒙古赤峰市人，住赤峰市。被告：王艳丽，女，1978年9月11日出生，汉族，河北省三河市人，住三河市。委托诉讼代理人：梁旭钊，河北张国庆律师事务所律师。被告：香河兴达恒远房地产经纪有限公司，住所地：香河县新华大街北侧五一路东侧香城郦舍**楼****房屋。法定代表人：闫雪梅，职务总经理。委托诉讼代理人：李杨，系公司法务。原告李荣高与被告张研、王艳丽、香河兴达恒远房地产经纪有限公司（以下简称兴达恒远房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李荣高的委托诉讼代理人李大海、被告张研、被告王艳丽的委托诉讼代理人梁旭钊、被告兴达恒远房产经纪公司的委托诉讼代理人李杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李荣高向本院提出的诉讼请求：1、判令被告张研、王艳丽立即返还原告购房款460000元；2、判令被告兴达恒远房产公司返还原告中介费18000元；3、判令三被告赔偿原告损失172000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年6月21日原告通过被告香河兴达恒远房地产经纪有限公司介绍购买了张研所有的房屋，并通过香河兴达恒远房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》一份，原告按照要求支付了460000元的定金，但张研却拒绝配合办理房屋的手续，并声称未委托王艳丽与原告签订房屋买卖合同。原告认为三被告存在欺诈行为，致使合同无法实现，故原告起诉到法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。张研辩称，我不同意原告的诉请，我与李荣高本人没有签署买卖合同，我没有委托王艳丽签署合同、代收房款，她与李荣高的一切行为与我本人无关，应由王艳丽本人个人承担。王艳丽辩称，不同意原告的诉请，王艳丽签订的房屋买卖合同依旧可以继续履行，被告王艳丽与张研于2016年6月19日签订了涉案房屋的买卖合同，根据合同约定，房本下发15日内办理房屋的过户手续，在合同签订后，王艳丽于2016年6月21日将涉案房屋出售给原告李荣高，在房屋买卖过程中，在2017年3月中旬涉案房屋的产权证下发，王艳丽以及中介公司要求张研办理过户手续，但当时房价上涨，被告张研拒绝履行合同，导致王艳丽与李荣高签订的房屋买卖合同的履行受阻，故王艳丽有权依照合同约定要求张研配合王艳丽办理过户手续，之后王艳丽与李荣高继续履行二者签订的房屋买卖合同。兴达恒远房产经纪公司辩称，不同意原告诉请，王艳丽与张研以及李荣高签订的房屋买卖合同均是出于双方的真实意思表示，两份合同均成立并生效，即使原告主张王艳丽无权处分涉案房屋或其实施了无权代理行为，也不影响房屋买卖合同的效力，居间过程中，王艳丽向中介公司及李荣高出示了其与张研签订的房屋买卖合同，并告知涉案房屋并没有取得房本，我司向原告方提示了购买此类房屋的风险，但因为涉案房屋低于市场价，原告称不介意且之前买过类似的房屋，知道办理流程，故其向王艳丽支付购房款460000元，约定房本下发后过户前支付400000元尾款，原告对整个交易过程中可能产生的风险完全知晓并自愿承担，故其不应该以此为理由主张返还已向我公司支付的中介费，我公司也不应承担返还房款及赔偿损失的责任。本院经审理认定事实如下：2016年6月21日，原告李荣高与王艳丽在兴达恒远房产经纪公司的居间下签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：甲方（即出售方被告张研，下同）所售房屋坐落于河北省香河县，该房屋建筑面积92.2平方米，房屋成交总价为860000元；签订本合同时乙方（即买受方原告李荣高，下同）支付甲方购房定金人民币460000元；乙方为全款客户，甲方取得该房屋所有权证书之日，乙方依本合同支付的定金和购房预付款自动转化为购房首付款，房屋权属转移给乙方当日内将其余购房款人民币400000元交付甲方；加急房本由甲方负责，如因甲方原因导致此合同无法正常履行，丙方（即被告兴达恒远房产经纪公司，下同）服务费不退，如因乙方原因导致此合同无法正常履行，丙方费用由乙方承担，如因丙方原因则原额退还乙方。合同落款甲方处王艳丽代张研签字，委托代理人处王艳丽签字，乙方李荣高签字。合同签订后，原告于2016年6月23日将460000元购房款交付予王艳丽。同日，原告与被告兴达恒远房产经纪公司签订《房屋交易居间服务合同》、《服务费确认书》，原告向被告兴达恒远房产经纪公司支付权证代办费2000元、居间服务费18000元。另查，涉案房屋系2013年11月14日被告张研与香河展望房地产开发有限公司签订编号为20131114071的《商品房买卖（预售）合同》购买。2016年6月19日，被告张研将该房屋出售给案外人孙忠新，双方经兴达恒远房产经纪公司提供居间服务签订《房屋买卖合同》，被告王艳丽以孙忠新的委托代理人的名义在该合同上签字。再查，原告李荣高曾于2017年6月1日将被告张研以房屋买卖合同纠纷为由诉至本院，要求被告张研继续履行合同、立即为其办理房产过户手续，并向原告支付违约金8万元，本院经审查认为涉案房屋的所有权人为被告张研，被告王艳丽在未取得被告张研授权的情况下与原告签订的《房屋买卖合同》，被告张研对该合同事后也未予以追认，王艳丽向原告出售涉案房屋的行为属于无权代理行为，双方所签订的《房屋买卖合同》对被告张研不发生效力，本院作出（2017）冀1024民初2410号判决书审理结案，判决结果为驳回原告李荣高的诉讼请求，该判决已生效。上述事实有当事人当庭陈述，《房屋买卖合同》、《房屋交易居间服务合同》、《服务费确认书》、银行转账凭证、收条、（2017）冀1024民初2410号案件卷宗等证据证明，本院予以确认。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任。本案中，涉案的《房屋买卖合同》，系被告王艳丽在未取得被告张研授权的情况下与原告签订，被告张研对该合同事后未予以追认，被告王艳丽向原告出售涉案房屋的行为属于无权代理行为，该《房屋买卖合同》对被告张研不发生效力，此事实已经本院（2017）冀1024民初2410号生效判决确认，故相应法律后果应由被告王艳丽承担。《房屋买卖合同》签订后，原告向被告王艳丽支付了460000元购房款，被告王艳丽应予返还，原告要求被告张研、王艳丽共同返还，无法律及事实依据，本院不予支持，被告张研在本案中不承担责任。原告要求被告兴达恒远房产经纪公司返还中介费18000元，本院认为，涉案《房屋买卖合同》已无法实际履行，原告与二被告签订的《房屋交易居间服务合同》、《服务费确认书》的合同目的亦无法实现，被告兴达恒远房产经纪公司收取原告的中介服务费18000元已缺乏事实基础及法律依据，应予返还，故原告该项诉讼请求，本院予以支持。原告要求三被告赔偿损失172000元，本院认为，因被告王艳丽的过错给原告造成了实际损失，考虑房屋市场价格因素变化，比照合同违约条款，理应由被告王艳丽予以赔偿120000元，被告张研及兴达恒远房产经纪公司对原告损失并无过错，原告要求二被告共同赔偿，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国民合同法》第四十八条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告王艳丽返还原告李荣高购房款460000元，并赔偿原告李荣高120000元，于判决生效后立即履行。二、被告香河兴达恒远房地产经纪有限公司返还原告李荣高中介服务费18000元，于判决生效后立即履行。三、被告张研在本案中不承担责任。四、驳回原告李荣高其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取5150元，由被告王艳丽负担5025元，由被告香河兴达恒远房地产经纪有限公司负担125元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  王学民二〇一九年四月十日书记员  田 元