海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2019）琼0105民初295号原告（反诉被告）：海口赛强发展公司，住所地海口市海盛路**。统一社会信用代码：×××。法定代表人：刘忠孝，董事长。委托诉讼代理人：邓传龙，海南瑞来律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈秀，女，汉族，1971年3月21日出生，公民身证号码×××，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：夏儒海、黄国珺，北京君合（海口）律师事务所律师。原告海口赛强发展公司（下称赛强公司）诉被告陈秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，被告陈秀于2019年2月1日提起反诉，本院依法合并审理，并于2019年3月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赛强公司的委托诉讼代理人邓传龙、被告（反诉原告）陈秀的委托诉讼代理人夏儒海、黄国珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赛强公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》已经解除；2、依法判决被告配合原告撤销位于海口市××路房屋的《海口市商品房买卖合同》的备案登记；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：赛强公司与陈秀于2017年4月13日签订了《海口市商品房买卖合同》，合同约定：由陈秀购买赛强公司位于海南省海口市××区房；陈秀应当在签订合同当日付清按揭首期房款30.5%（含已付定金）255208元，69.5%余款580000元向银行申请按揭贷款支付给赛强公司；陈秀应当在合同签订之日起十日内，将申请银行按揭贷款所需要的资料完整交于赛强公司。逾期超过三十日，视为陈秀逾期付款，按合同第六条买受人逾期付款的违约责任条款处理。合同第六条：“逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同......”。上述合同签订后，赛强公司于2017年4月14日为陈秀办理了涉案房屋的买卖合同备案登记。但陈秀并没有按照合同的约定履行付款义务，也没有将办理申请银行按揭贷款所需的资料交付给赛强公司。赛强公司多次催告陈秀履行其义务，但其仍拒不履行，陈秀的行为严重违反了合同的约定。依据合同第六条以及附件七第二条的约定，赛强公司于2018年10月22日向陈秀邮寄送达了《解除合同通知函》。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，赛强公司认为，双方签订的《商品房买卖合同》自2018年10月22日已经解除。陈秀应当配合赛强公司撤销位于海口市××路房屋的《海口市商品房买卖合同》的备案登记，故请求法院支持赛强公司的全部诉讼请求。陈秀针对赛强发展公司的诉请，辩称：1、合同约定的赛强公司有权解除合同之条件并未成就。陈秀于2017年3月1日、4月7日、4月28日分别向赛强公司支付10000元、164190元、81018元，以上合计为255208元（即首期房款）。2017年4月20日，陈秀向赛强公司提交了申请银行贷款的资料。陈秀依照合同约定支付首期房款并提交申请银行贷款的资料，赛强公司所称与事实不符。2、赛强公司发出的合同解除通知并未到达陈秀。赛强公司起诉时提交的《解除合同通知函》及EMS邮寄凭证显示，赛强公司是将《解除合同通知函》寄往了涉案房屋所在地址。但自双方签订《商品房买卖合同》至今，赛强公司并未将涉案房屋交付给陈秀，陈秀也从未在涉案房屋居住，因此，陈秀客观上无法收到且实际上也没有收到过赛强公司发出的《解除合同通知函》。由此可见，赛强公司发出的合同解除通知并未到达陈秀。根据合同法第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除，因赛强公司发出的合同解除通知并未到达陈秀，双方签订的《商品房买卖合同》并未解除。3、即使假设陈秀存在逾期付款或逾期提交申请银行按揭贷款资料而被视为逾期付款之违约行为，且赛强公司解除合同的通知到达陈秀，但因赛强公司未曾催告陈秀履行义务，依法不得请求解除合同。赛强公司向陈秀发出要求解除合同的通知之时点已超过行使解除权的法定除斥期间（即1年），赛强公司享有的合同解除权已告消灭。合同法第九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。因此，赛强公司行使单方解除权的前提是其已催告三个月后陈秀仍未履行，但赛强公司未曾催告。另外，根据《商品房买卖合同》第六条和《补充协议》第一条第1款、第2款约定，陈秀应于合同签订之日（即2017年4月13日）付清首期房款，如逾期付款超过30日（即2017年5月13日后），赛强公司有权解除合同；同时，陈秀应于合同签订之日10日内（即2017年4月23日前）将申请按揭贷款资料交给赛强公司，如逾期超过30日（即超过2017年5月23日）仍未提交上述资料的，视为逾期付款并按逾期付款的违约责任条款处理。赛强公司有权行使单方解除权的时间最晚应为2018年5月24日之前。赛强公司于2018年10月22日才向陈秀发出解除合同通知，已超过其行使解除权的除斥期间。综上，请求法院驳回赛强公司的全部诉讼请求。陈秀向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告继续履行其与反诉原告于2017年4月13日签订的《海口市商品房买卖合同》（合同编号：***）及《补充协议》；2、判令反诉被告向反诉原告提供其已支付的首期房款人民币255208元的增值税发票；3、判令反诉被告与反诉原告申请办理“海岸豪庭”**楼**单元**层**号房屋的预告登记；4、判令反诉被告协助反诉原告办理“海岸豪庭””**楼**单元**层**号房屋的银行按揭手续；5、判令反诉被告赔偿反诉原告因本案发生的合理律师费（暂计至一审阶段律师费5万元；如发生二审，则律师费共计为10万元）；6、判令本案本诉及反诉的诉讼费全部由反诉被告承担。事实与理由：2017年4月13日，陈秀与赛强公司签订《海口市商品房买卖合同》（合同编号：**），约定陈秀向赛强公司购买号“海岸豪庭””**楼**单元**层**号的房屋，建筑面积为94.91平方米。根据该合同第四条、第五条、第七条及合同附件七第一条第1、2款约定，涉案房屋按建筑面积计价，每平方米8800元，总金额835208元，陈秀在签订合同当日付清按揭首期房款30.5%（含已付定金）255208元，69.5%余款580000元向银行申请按揭贷款支付，陈秀应在合同签订之日起10日内将申请银行按揭贷款所需的资料交于赛强公司，赛强公司应于合同书面备案之日起15日内与陈秀共同申请办理涉案房屋预告登记。就双方签订的《商品房买卖合同》，陈秀已按合同约定向赛强公司付清了首期房款255208元。2017年4月14日，赛强公司为陈秀办理了上述《商品房买卖合同》的书面备案手续。之后，赛强公司签收了陈秀在合同约定期限内提交的申请按揭贷款所需的所有资料并告知陈秀等待其通知办理贷款手续。后虽经陈秀多次催要和要求，但赛强公司一直未向陈秀开具上述已支付首期房款255208元的增值税发票，也未与陈秀申请办理涉案房屋的预告登记。对于陈秀多次催问申请按揭贷款进展情况，赛强公司前后向陈秀告知其正在更换商品房预售许可证、办理大房产证和进行房产证分割、公司被工商局列入经营异常名录、公司银行账户被法院冻结、公司因与他人发生纠纷被围堵办公场所等，需待上述事宜处理完毕后方可正常申请办理按揭贷款手续，并一再告知陈秀等待其通知。2018年年中，赛强公司公然违反诚实信用原则和合同约定，以涉案房屋已升值为由要求陈秀按每平方米13000元（已远超过合同约定的每平方米8800元）支付购房款，但遭到陈秀拒绝。赛强公司系因房价上涨，要求陈秀支付远超过合同约定的涉案房屋购房款被拒绝，遂滥用诉讼权利，恶意提起本案诉讼。根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》（法发[2016]**号）第二十二条的规定，赛强公司应当赔偿陈秀因本案发生的合理律师费。综上，请求法院支持陈秀的全部反诉请求。赛强公司针对陈秀的诉请，辩称：1、涉案房屋买卖合同及补充协议已经解除，根据合同法第九十六条、合同法解释第二十四条的规定，陈秀如对赛强公司解除合同的行为有异议，应当在3个月内向法院提起诉讼，但陈秀并未在规定期限内向法院提起诉讼。2、陈秀主张的律师费不属于必要发生的费用。陈秀是完全行为能力人，且现在普法教育的发展，陈秀本人完全可以自行出庭应诉，其聘请律师的费用应自行承担。综上，陈秀的各项诉求不应当得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。赛强公司举证的证据有：证据一《海口市商品房买卖合同》、证据二《海口市商品房买卖合同备案表》，共同证明赛强公司和陈秀之间存在商品房买卖合同关系，商品房买卖合同就违约责任、合同解除条件等事宜进行了明确约定，且商品房买卖合同已经完成备案登记；证据三《解除合同通知函》、EMS邮寄凭证，证明商品房买卖合同已经达到解除条件，赛强公司向陈秀送达了解除合同通知函，商品房买卖合同已经解除；证据四EMS快递投递信息，证明《解除合同通知函》已经送达给陈秀。陈秀经对赛强公司举证的证据质证，对证据一、二的真实性、合法性、关联性无异议，对证据三、四的真实性、合法性、关联性有异议，认为《解除合同通知函》并未到达陈秀，且《解除合同通知函》中所述房屋与陈秀无关。本院经核对赛强公司举证的证据，对赛强公司举证的证据的真实性予以确认。证据四的邮寄地址为陈秀在合同中预留的送达地址，且在邮寄时附有陈秀在合同中预留的联系电话，故赛强公司按该地址向陈秀发出《解除合同通知函》，视为送达。虽然《解除合同通知函》将涉案房屋错误表述为“”**楼**单元**层**号房屋”，但由于双方只就本案的涉案房屋签订过一份《海口市商品房买卖合同》，故本院仍视为赛强公司就本案涉案房屋向陈秀发出了《解除合同通知函》。陈秀举证的证据有（因举证证据重复，故以反诉证据目录为准，其中反诉证据目录一共十一份、反诉证据目录二共三份，赛强公司公司也是按这一顺序质证）：证据一《海口市商品房买卖合同》（合同编号：***）、证据二《海口市商品房买卖合同备案表》，共同证明赛强公司应按合同约定于合同书面备案确认之日起15日内与陈秀共同申请办理涉案房屋的预告登记，但赛强公司并未如约与陈秀办理涉案房屋的预告登记；证据三《中国农业银行银行卡交易明细清单》、证据四《中国建设银行银行卡客户交易明细清单》、证据五《委托代付房款书》（2份）、证据六陈秀向赛强公司支付首期房款的POS机转账凭证（2张）、证据五《收据》（2张），共同证明陈秀已按其与赛强公司签订的《海口市商品房买卖合同》（合同编号：****）的约定向赛强公司付清了购买“海岸豪庭”**楼**单元**层**号房屋的首期房款（含定金）人民币255208元（包括以现金支付1万元和刷卡转账支付245208元），合同约定的赛强公司在陈秀逾期付款时有权解除合同之条件没有成就，赛强公司关于解除合同的通知并不产生解除合同的法律效力，且赛强公司解除合同的通知也没有到达陈秀。在陈秀已经按照《商品房买卖合同》约定向赛强公司履行了付款义务的情况下，赛强公司却诉称陈秀没有按照《商品房买卖合同》约定履行付款义务，本案显然是其虚构事实和滥用诉讼权利提起的恶意诉讼；证据七赛强公司于2017年4月20日向陈秀出具的关于收到陈秀提交的办理银行按揭贷款所需资料的收条、证据八《法人授权委托书证明》，共同证明陈秀已在《商品房买卖合同》约定之期限内将申请银行按揭贷款所需资料提交给了赛强公司（赛强公司签收时告知陈秀等待其通知办理贷款手续），合同约定的陈秀逾期向赛强公司提交申请银行按揭贷款所需资料视为逾期付款、赛强公司有权解除合同之条件没有成就，故赛强公司关于解除合同的通知并不产生解除合同的法律效力，且赛强公司解除合同的通知也没有到达陈秀。在陈秀已经按照《商品房买卖合同》约定将申请银行按揭贷款所需资料提交给赛强公司的情况下，赛强公司却诉称陈秀没有按照《商品房买卖合同》约定将办理按揭所需的资料提交付给赛强公司，本案显然是其虚构事实和滥用诉讼权利提起的恶意诉讼；证据九《专项法律服务协议》、证据十《交通银行电子回单》、证据十一《海南增值税普通发票》，共同证明陈秀委托律师在赛强公司提起的本案恶意诉讼中担任委托代理人，一审阶段和二审阶段的律师费分别为5万元并均分两期支付，陈秀已支付一审阶段第一期律师费2万元，根据《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》（法发[2016]**号）第二十二条的规定，赛强公司应当赔偿陈秀因本案发生的合理律师费；证据十二《田学武、杨丹霞与海口赛强发展公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》【案号：（2016）琼0105民初***号】，证明出具证据七收条的马连博作为“海岸豪庭”项目经理，有权代表赛强公司签收陈秀提交的申请银行按揭贷款资料，且马连博签收上述资料应视为陈秀已履行完毕合同约定的提交申请按揭贷款资料之义务；证据十三赛强公司《企业信用信息公示报告》、证据十四琼（2017）海口市不动产权第XXXX号《不动产权证书》，共同证明赛强公司分别于2016年7月14日、2017年7月13日被海口市工商行政管理局列入经营异常名录，直至2017年12月8日才被移出，于2017年10月27日办理涉案房屋所在海岸豪庭的不动产权证，这与赛强公司拖延协助陈秀办理银行按揭贷款手续的理由相互印证。赛强公司对陈秀举证的证据质证，对证据一至证据十四的真实性无异议，对其关联性及证明内容有异议。本院经核对陈秀举证的证据，对陈秀举证的证据的真实性予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月13日，赛强公司与陈秀签订《海口市商品房买卖合同》（合同编号：***）及《补充协议》，合同约定陈秀购买赛强公司所有房屋；所购房屋建筑面积共94.91平方米，按建筑面积计价，每平方米8800元，总金额835208元；陈秀在签订合同当日应付清按揭首期房款30.5%（含已付定金）255208元，69.5%余款580000元向银行申请按揭贷款支付给赛强公司；如陈秀逾期付款超过三十日后，赛强公司有权解除合同；陈秀应在合同签订之日十日内，将申请银行按揭贷款所需要的资料完整交于赛强公司，逾期超过三十日，视为逾期付款，按合同第六条买受人逾期付款的违约责任条款处理（即逾期付款超过三十日后，赛强公司有权解除合同）；如陈秀要求办理商品房预告登记的，赛强公司应于合同书面备案确认之日起15日内，与陈秀共同申请办理；陈秀签订合同时，必须留下详细有效的联系电话和地址，赛强公司可通过固定电话、移动电话、邮寄等任何一种方式通知陈秀即视为送达，否则赛强公司通知无法送达而造成的一切后果由陈秀自行负责。陈秀在合同中记载的住所和居住地均为海南省海口市××区号海岸豪庭***房。合同签订后，陈秀于2017年3月1日向赛强公司支付了10000元，并于同日收到相应收据；于2017年4月7日再向赛强公司支付了164190元，也于同日收到了相应收据，但赛强公司对上述款项均未开具相应发票。2017年4月14日，赛强公司向海口市房屋交易与产权管理中心办理了合同书面备案。2017年4月20日，马连博代表赛强公司签收了陈秀交来的申请银行按揭贷款的资料。2017年4月28日，陈秀又向赛强公司支付81018元，共合计支付首期付房款255208元。2018年10月21日，赛强公司通过EMS快递（快递单号：XXXXXXXX）向陈秀发出一份《解除合同通知函》，邮寄地址为海南省海口市××区号海岸豪庭***房，在邮寄时附陈秀在合同中预留的联系电话XXXX****。该邮件于2018年10月22日被签收。在《解除合同通知函》中，赛强公司以陈秀违约为由，通知陈秀解除双方于2017年4月13日签订的《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，但在《解除合同通知函》中，赛强公司将陈秀所购房屋错误表述为“**栋**单元***层***号房屋”。另查明，2017年1月1日，赛强公司出具《法人授权委托书证明》，授权马连博为赛强公司代理人，代理事项及权限为办理海岸豪庭各项事务及代表公司签署、签收各类文件等相关事宜，有效期限为2017年1月1日至2018年12月31日期间。再查明，2019年1月25日，陈秀委托北京君合（海口）律师事务所代理本案诉讼，双方约定陈秀分二期支付一审律师费50000元，如发生二审，陈秀再分二期支付二审律师费50000元。2019年1月30日，陈秀向北京君合（海口）律师事务所支付了20000元律师费。同日，北京君合（海口）律师事务所向陈秀开具了相应的海南增值税普通发票。本院认为：一、关于陈秀在合同履行过程中是否存在违约行为。赛强公司认为，陈秀违反合同约定，未如期交付申请银行按揭贷款所需要的资料，且已逾期超过三十日，根据合同约定，其有权解除合同。因此，本案本诉及反诉首先要解决的问题是：陈秀在合同履行过程当中是否存在违约行为。根据双方于2017年4月13日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，陈秀应于合同签订之日起10日内（即2017年4月23日前）将申请银行按揭贷款所需要的资料完整交于赛强公司。2017年4月20日，陈秀已将申请银行按揭贷款所需要的资料交付给赛强公司员工马连博，且马连博向陈秀出具了收条。陈秀并未违反合同约定逾期交付资料。赛强公司认可了授权马连博作为其代理人的《法人授权委托书证明》上其公章的真实性，但称此公章系马连博未经公司同意私自在若干空白A4纸上盖的。赛强公司因自身印章管理不善造成的不利后果应由其自行承担。赛强公司据以解除合同的理由不能成立。故虽然陈秀并未在收到《解除合同通知函》后三个月内通过起诉表示异议，但《解除合同通知函》仍未能发生合同解除的效力。综上，赛强公司提出全部诉讼请求，理由不成立，本院不予支持。双方所签订的《海口市商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。双方当事人依合同约定均应履行合同义务并享受合同权利，赛强公司理应继续履行合同，与陈秀共同申请办理涉案房屋预告登记，并协助陈秀申请办理银行按揭贷款手续。对陈秀要求赛强公司继续履行合同、共同申请办理涉案房屋预告登记及协助申请办理银行按揭手续的诉讼请求，本院予以支持。二、赛强公司是否应向陈秀开具首期房款的增值税发票。《发票管理办法》第十九条规定，销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。陈秀分别于2017年3月1日、4月7日和4月28日向赛强公司支付了10000元、164190元和81018元，合计255208元（即首期付房款），赛强公司理应向陈秀开具相应发票。因此，对陈秀要求赛强公司开具已支付首期购房款255208元的增值税发票，其诉讼请求理由成立，本院予以支持。三、赛强公司是否应承担陈秀因本案发生的律师费。《最高人民法院关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》第二十二条规定，当事人存在滥用诉讼权利、拖延承担诉讼义务等明显不当行为，造成诉讼对方或第三人直接损失的，人民法院可以根据具体情况对无过错方依法提出的赔偿合理的律师费用等正当要求予以支持。本案赛强公司并不存在滥用诉讼权利等不当行为，双方当事人也并未约定由对方承担因诉讼所支出的律师费，且律师费不属于必要的诉讼支出。故对陈秀要求赛强公司赔偿其支出的律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《中华人民共和国发票管理办法》第十九条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）海口赛强发展公司继续履行其与被告（反诉原告）陈秀签订的《海口市商品房买卖合同》（合同编号：***）及《补充协议》。二、原告（反诉被告）海口赛强发展公司于本判决发生法律效力之日起三日内向被告（反诉原告）陈秀开具其已支付的首期房款255208元的增值税发票。三、原告（反诉被告）海口赛强发展公司于本判决发生法律效力之日起十日内与被告（反诉原告）陈秀共同申请办理位于海口市××区号房屋的预告登记。四、原告（反诉被告）海口赛强发展公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助被告（反诉原告）陈秀申请办理位于海口市××区号房屋的银行按揭贷款手续。五、驳回原告（反诉被告）海口赛强发展公司的全部诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）陈秀的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告（反诉被告）海口赛强发展公司负担。反诉案件受理费6076元，由原告（反诉被告）海口赛强发展公司负担5600元，由被告（反诉原告）陈秀负担476元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 员 潘孝赛二〇一九年四月三日法官助理 郑 羽书 记 员 崔传丽附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。......《中华人民共和国发票管理办法》第十九条销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票。