江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏03民终1954号上诉人（原审原告）：郭飞虎，男，1977年8月8日出生，汉族，住徐州市云龙区。上诉人（原审原告）：李文娟，女，1983年1月1日出生，汉族，住徐州市云龙区。被上诉人（原审被告）：徐州金洋紫金房地产开发有限公司，住所地徐州市新城区行政中心****综合楼**，统一社会信用代码913203000618127230。法定代表人：孙艳莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈梓祺，江苏彭城律师事务所律师。上诉人郭飞虎、李文娟因与被上诉人徐州金洋紫金房地产开发有限公司（以下简称金洋公司）商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初6548号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人郭飞虎、李文娟上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：上诉人在一审中仅要求撤销宽展期条款，并未要求撤销违约金计算方式条款。双方在商品房买卖合同中对逾期交房违约金标准作出明确约定，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应按照双方的合同约定标准计算逾期交房违约金。一审判决错误，明显偏袒被上诉人。被上诉人金洋紫金辩称，补充协议第五条第一项是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合法有效，该条款对双方均有约束力。该条款并没有撤销的理由，双方应严格遵守，且上诉人在一审时提起撤销权已过除斥期间，撤销权已消灭。郭飞虎、李文娟向一审法院起诉请求：1.判决撤销双方签订的商品房买卖合同补充协议第五条第一款；2.判决金洋紫金公司给付逾期交付房屋违约金23518.59元；3.判决金洋紫金公司返还房屋建筑面积差价款2641.17元。一审法院认定事实：2016年6月15日，郭飞虎、李文娟（买受人）与金洋公司（出卖人）签订商品房买卖合同，合同约定：郭飞虎、李文娟购买金洋公司开发建设的徐州市云龙区（新城区）紫金路紫金奥邻小区32#-2-401室房屋；商品房的房产测绘机构为徐州宏伟测绘制图公司，预测建筑面积127.73平方米，套内建筑面积106.44平方米，分摊共有建筑面积21.29平方米；商品房单价7546.21元/平方米，总价款963877元；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供商品房的面积实测数据，实测面积与载明的预测面积发生误差的，买受人不退房，按照合同确定的单价及专业部门的测绘结果为准计算总房款，多退少补；合同附件十一补充协议第五条约定：1、如出卖人不能按照本合同约定期限交房，买受人同意给予出卖人60日（含）的延期交房宽展期，宽展期自买卖合同约定的交房截止日期之次日开始计算；若发生本合同及补充协议约定的据实延期情形，则宽展期亦据实顺延，允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不构成逾期交房，亦不承担违约责任；若该商品房提前符合本合同约定的交付条件，出卖人亦有权提前交付，不构成违约，买受人同意根据出卖人通知接收该商品房并承担自交付日起应由买受人承担的相关费用；2、宽展期满，出卖人逾期交房超过90日，买受人同意不解除合同，出卖人同意按本条第一款约定的宽展期届满的次日起至交房书面通知确定的交付日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；……。第六条约定：1、逾期交付的违约责任详见上述第五条第一款关于逾期交付的约定；2、除因不可抗力外，为配合遵守国家政策、法律、法规，以及政府规划、卫生、环保、文物等部门采取的行政措施的实施，及电力、自来水、市政道路、燃气、供暖等非出卖人原因，导致延期交付的，买受人同意商品房交付日期相应顺延，出卖人不承担责任；……。商品房买卖合同签订后，郭飞虎、李文娟向金洋公司支付购房款963877元。2017年4月底，金洋公司向郭飞虎、李文娟邮寄了入住通知书。同年5月3日，郭飞虎、李文娟办理了紫金奥邻小区32#-2-401室房屋的上房手续。9月11日，金洋公司向郭飞虎、李文娟开具增值税发票及收据，增值税发票载明：紫金奥邻小区32#-2-401室，建筑面积127.38平方米，金额价税合计915463.81元；收据载明：收款事由面积差，金额2640元。后郭飞虎、李文娟办理了前述房屋的不动产所有权登记【不动产权证书号苏（2017）徐州市不动产权第0086015号】，该不动产权证书载明：房屋建筑面积127.38平方米。一审法院认为，一、郭飞虎、李文娟要求撤销其与金洋公司签订的商品房买卖合同补充协议第五条第一款问题。郭飞虎、李文娟认为其和金洋公司签订的商品房买卖合同补充协议第五条第一款系格式合同，金洋公司未尽到告知义务。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。庭审时，金洋公司称商品房买卖合同签订的流程是先由金洋公司统计郭飞虎、李文娟的信息，录入系统后打印出合同，再交由郭飞虎、李文娟阅读无误后签名，表明双方在2016年6月15日签订的商品房买卖合同补充协议第五条第一款系金洋公司为了重复使用而预先拟定，且未与郭飞虎、李文娟协商，即格式条款。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条规定：提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。虽然商品房买卖合同补充协议第十三条第六款约定：买受人特此声明：出卖人已就购房合同及补充协议所有内容向买受人进行了解释说明，重点就有关免除或减轻出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人权利的条款作了特别提示，并向买受人展示了与该房屋相关的批转证书及证明文件；本人已经充分了解全部条款内容，并确认同意上述全部条款。但金洋公司未对补充协议第五条第一款关于延期交房宽展期的约定采用足以引起郭飞虎、李文娟注意的特别标识，也未提供证据证明其已尽到相应提示及说明义务。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第九条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。故郭飞虎、李文娟要求撤销双方签订的商品房买卖合同补充协议第五条第一款的诉讼请求，予以支持。二、关于金洋公司应否向郭飞虎、李文娟支付逾期交付房屋违约金问题。2016年6月15日郭飞虎、李文娟与金洋公司签订的商品房买卖合同及补充协议（第五条第一款除外）系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。郭飞虎、李文娟依约向金洋公司支付了购买房屋价款，金洋公司也应按照合同约定在2016年12月31日前向郭飞虎、李文娟交付房屋，而金洋公司通知郭飞虎、李文娟办理上房手续是在2017年5月3日，自2017年1月1日至2017年5月2日，金洋公司逾期交付房屋122天。鉴于商品房买卖合同补充协议仅约定了宽展期满金洋公司逾期交房超过90日的违约金的计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参照紫金奥邻小区同地段住宅用房2017年上半年徐州市主城区房屋租赁指导价格10.86元/平方米/月计算，确定金洋公司应支付郭飞虎、李文娟逾期交付房屋违约金127.38平方米×10.86元/平方米/月÷30天×122天≈5625元。三、关于郭飞虎、李文娟要求金洋公司支付房屋建筑面积差价款问题。根据商品房买卖合同约定：商品房交付时，实测面积与载明的预测面积发生误差的，郭飞虎、李文娟不退房，按照合同确定的单价及专业部门的测绘结果为准计算总房款，多退少补。2017年9月11日金洋公司向郭飞虎、李文娟出具了应退还房屋建筑面积差价款2640元的收据，但未实际履行，故金洋公司应向郭飞虎、李文娟退还房屋建筑面积差价款2640元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十七条之规定，判决：一、撤销2016年6月15日郭飞虎、李文娟与金洋公司签订的商品房买卖合同补充协议第五条第一款；二、金洋公司应于判决生效之日起十日内支付郭飞虎、李文娟逾期交付房屋违约金5625元；三、金洋公司应于判决生效之日起十日内退还郭飞虎、李文娟房屋建筑面积差价款2640元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。本院认为，上诉人郭飞虎、李文娟在一审时以显失公平为由要求撤销其与被上诉人金洋公司签订的补充协议第五条第一款。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，郭飞虎、李文娟在知道撤销事由一年内未行使撤销权，撤销权即消灭。故对郭飞虎、李文娟要求撤销补充协议第五条第一款的诉讼请求，应不予支持。郭飞虎、李文娟与金洋公司签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务承担违约责任。合同约定金洋公司应在2016年12月31日之前交付房屋，其实际交付日期为2017年5月3日。郭飞虎、李文娟要求金洋公司给付逾期交房违约金，应予支持。按照双方当事人签订的商品房买卖合同及补充协议约定的违约金计算方式，金洋公司应给付郭飞虎、李文娟逾期上房违约金11952元（963877元*62*0.02%）。综上，上诉人郭飞虎、李文娟的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初6548号民事判决第三项；二、撤销徐州市云龙区人民法院（2018）苏0303民初6548号民事判决第一项、第二项；三、徐州金洋紫金房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付郭飞虎、李文娟逾期交付房屋违约金11952元。四、驳回郭飞虎、李文娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取227元，由郭飞虎、李文娟负担77元，徐州金洋紫金房地产开发有限公司负担150元；二审案件受理费454元，由郭飞虎、李文娟负担200元，徐州金洋紫金房地产开发有限公司负担254元。本判决为终审判决。审判长  史善军审判员  秦国渠审判员  汪佩建二〇一九年四月三日法官助理张静书记员魏天玥