福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0128民初1766号 原告：林而围，男，1981年11月18日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告：陈岚，女，1984年9月15日出生，汉族，住福建省平潭县。 上列原告的共同委托诉讼代理人：欧和伟，福建中亚海天律师事务所律师。 上列原告的共同委托诉讼代理人：游艺铭，福建中亚海天律师事务所律师。 被告：平潭海峡如意城开发建设有限公司，住所地福建省平潭县北厝镇金井湾海峡如意城展示中心**。 法定代表人：孙岩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘志鸿，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：杨艳杰，女，该公司职员。 原告林而围、陈岚与被告平潭海峡如意城开发建设有限公司（以下简称“如意城公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林而围、陈岚的共同委托诉讼代理人游艺铭及被告如意城公司的委托诉讼代理人杨艳杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林而围、陈岚向本院提出诉讼请求：判令如意城公司每日按总购房款日万分之一标准，向林而围、陈岚支付自2016年4月17日起计至办理出不动产权证之日止的逾期办证违约金。事实和理由：双方于2014年4月17日签订《商品房买卖合同》（以下简称“《合同》”），约定由如意城公司将其名下的商品房出售给林而围、陈岚，购房总价为891277元。双方还约定出卖人在商品房交付使用60日内，向当地权属机构办理房屋所有权初始预登记，并按办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用90日内取得房屋权属证书，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，林而围、陈岚依约支付购房款，但如意城公司未能在约定期限内协助林而围、陈岚办理不动产权属证书，应承担违约责任，遂成讼。 如意城公司辩称，1.案涉房屋逾期办理房屋权属证书系因政府原因导致，林而围、陈岚诉请逾期办证违约金无合同及法律依据。2.如意城公司已于2017年4月1日办理房屋所有权初始预登记，至此已完成合同约定的义务，而后已多次通知林而围、陈岚办证事宜，在本次庭审中亦再次告知，林而围、陈岚怠于办理房屋权属登记手续而产生的责任应由其自行承担。3.林而围、陈岚计算的违约金起止期间有错误，从其知道权利受到损失之日起至2017年10月1日的违约金，已超过2年诉讼时效的，应不予支持。且，即使被认定违约，按照合同第十四条及附件六第十一条约定，如意城公司违约责任的起始时间应是“商品房交付时间+60日，及初始登记时间+180日办理小产权时间”。4.林而围、陈岚并未因逾期办理权属登记而遭受损失，其主张的违约金标准过高，依法应予以调整。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院将结合案件的具体情况予以综合分析认定。 本院经审理认定事实如下：2014年4月17日，林而围、陈岚（买受人）与如意城公司（出卖人）签订《合同》，以总价891277元购买位于金井湾组团内金井纵二路与金井横一路交叉口南侧平潭海峡如意城2011-G003地块帝景苑第XX幢X层XXX号房。合同第十四条第一款约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”；第二款约定，“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定”。合同附件六补充协议第十一条第3款约定，“由于出卖人原因，买受人不能在出卖人取得大产权证之日起180日内取得小产权证的，每逾期一日，出卖人按已收房价款的万分之一向买受人支付违约金……”。合同签订后，林而围、陈岚依约支付了全部购房款。2016年1月18日，如意城公司向林而围、陈岚交付了案涉房屋。案涉房屋所在的平潭海峡如意城G003地块一期项目于2017年4月1日完成产权总登。2018年3月5日，如意城公司向地址为“平潭县红山庄XXX号”邮寄送达“关于再次通知办理平潭海峡如意城G003地块XX#XXX号房产权的通知”。 另查明，2018年5月11日，平潭综合实验区不动产登记中心发布了岚不动产告【2018】4号“关于精简新建商品房登记材料”的公告，规定自2018年5月15日起，对新建商品房转移登记业务，开发企业一次性提交申请材料，购房人自行申请转移登记。如意城公司已于2018年6月4日按公告要求向平潭综合实验区不动产登记中心一次性提交涉案房产转移登记的申请材料。 本院认为，《合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。 双方当事人的主要争议焦点如下： 一、如意城公司是否构成违约 《合同》签订后，林而围、陈岚已依约交纳了全部购房款，如意城公司依约应在交房后60日内办妥产权总登，并将办理权属登记需由其提供的资料交付林而围、陈岚。但如意城公司未履行上述约定义务，于2017年4月1日才办理了产权总登，已构成违约，应承担相应的违约责任。如意城公司抗辩系政府原因导致其逾期办理权属登记，但其提供的证据尚不足以证明其主张成立，其应承担举证不能的法律后果。 二、违约金的计算标准及计算期间 关于违约金的计算标准问题，现林而围、陈岚不退房，要求如意城公司按已付款日0.01%的标准支付违约金，有合同依据，予以支持。如意城公司主张涉案合同约定的违约金过高，但并未就此进行举证，故其要求就违约金标准进行调整依据不足，不予支持。 关于违约金的计算期间问题，对于起算日期，如意城公司抗辩按补充协议第十一条第3款约定，应扣除240日的办证期间，本院认为，根据合同第十四条第二款约定，适用该补充条款的前提是双方存在书面委托办证关系；庭审中，双方确认并未达成委托办证的合意，故对如意城公司的上述抗辩主张，不予采纳。林而围、陈岚主张逾期办证违约金自2016年4月17日起计算，该诉请未超过诉讼时效，予以支持。对于截止日期，根据合同约定，如意城公司负有“办理房屋所有权初始预登记，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”义务，而林而围、陈岚未提供证据证明双方已达成代为办证的合意，故其请求违约金计至办理出不动产权证之日止，缺乏事实和法律依据，不予支持。根据平潭综合实验区不动产登记中心发布了岚不动产告【2018】4号公告，如意城公司已于2018年6月4日向该中心一次性提交涉案房产转移登记的申请材料，应视为其已完成约定义务，故林而围、陈岚主张的逾期办证违约金应自2016年4月17日起计至2018年6月3日止，计778天。因如意城公司未按合同确认地址邮寄送达，林而围、陈岚主张未收到上述邮件，且如意城公司提供的证据无法证明林而围、陈岚已收到告知信息及双方有约定可采用公告方式进行通知，故如意城公司抗辩已短信告知及登报通知，不予采信。为此，如意城公司应向林而围、陈岚支付的逾期办证违约金为891277元×778日×0.01%计69341元，对林而围、陈岚超过上述部分的诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、平潭海峡如意城开发建设有限公司应在本判决生效之日起十日内向林而围、陈岚支付逾期办证违约金69341元； 二、驳回林而围、陈岚的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1591元，减半收取计795.5元，由平潭海峡如意城开发建设有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员 林 霞 二〇一九年四月三十日 书记员 林晓平