杭州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0191民初3642号 原告（反诉被告）：余楠芳，女，1995年9月7日出生，汉族，户籍地浙江省开化县，现住浙江省杭州经济技术开发区。 委托诉讼代理人：叶陈敏，北京金诚同达（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨菊俏，女，1991年2月2日出生，汉族，住浙江省天台县。 委托诉讼代理人：陈棋良，浙江匡智律师事务所律师。 第三人：张炳斌，男，1991年12月8日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：吴建峰，浙江钱江潮律师事务所律师。 第三人：杭州联合农村商业银行股份有限公司下沙支行。住所地：浙江省杭州经济技术开发区海达南路**金沙大厦******。 主要负责人：夏星，该行行长。 委托诉讼代理人：丁芳，女，该行工作人员。 原告余楠芳与被告杨菊俏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案后，依法适用简易程序进行了审理。期间，被告杨菊俏申请追加张炳斌为本案第三人并提出反诉，本院经审查予以准许并决定本诉与反诉合并审理。2019年1月17日，本院第一次公开开庭审理了本案。庭后，双方当事人同意继续适用简易程序，经批准，本案延长审理期限两个月。后原告余楠芳申请追加杭州联合农村商业银行股份有限公司下沙支行（以下简称联合银行）为本案第三人，本院经审查予以准许，并于2019年4月11日第二次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）余楠芳（第一次开庭）及其委托诉讼代理人叶陈敏，被告（反诉原告）杨菊俏（第一次开庭）及其委托诉讼代理人陈棋良，第三人张炳斌的委托诉讼代理人吴建峰，第三人联合银行的委托诉讼代理人丁芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余楠芳向本院提出诉讼请求（变更后）：1.原告自愿代被告提前向第三人联合银行归还杭州经济技术开发区房屋按揭贷款本息，以涤除设立在该房屋上的抵押权；2.第三人联合银行办理上述房屋抵押权注销登记手续；3.被告继续履行《房屋转让协议》，协助原告将上述房屋权属转移登记至原告名下；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年9月9日，原告与被告签订《房屋转让协议》，约定被告将杭州经济技术开发区房屋转让给原告，转让价款为82万元。付款方式为原告支付首付款41万元，余款41万元待被告将房屋权属过户至原告名下，原告申请贷款支付给被告。同日，原告向被告支付了定金10万元，被告也交付了房屋。2018年11月18日，双方补充签订《合同》，约定原告于2018年11月30日前支付首付款。后原告依约支付了剩余31万元首付款。但是，被告拒绝配合原告办理房屋权属过户手续。 被告杨菊俏辩称：原告要求被告办理过户手续的条件不成就。根据《房屋转让协议》约定，原告应当于2018年9月1日前将首付款41万元支付完毕，但原告迟迟未予支付。后在原告及第三人张炳斌承诺愿意再支付被告18万元购房款的前提下，双方补签了《合同》，将付款期限延长至2018年11月30日。但是，第三人张炳斌至今未支付18万元购房款。被告认为，在原告及第三人张炳斌未支付18万元的情形下，原告无权要求被告将房屋权属过户至原告名下。另外，案涉房屋尚有按揭贷款未还清，原告要求过户还需经第三人联合银行的同意。 反诉原告杨菊俏向本院提出反诉请求（变更后）：1.反诉被告支付反诉原告购房款59万元，第三人张炳斌对其中18万元承担共同付款责任；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告与第三人张炳斌系情侣关系。2017年9月9日，反诉原告与反诉被告签订《房屋转让协议》，约定反诉原告将杭州经济技术开发区房屋以82万元的价格转让给反诉被告。反诉被告委托第三人张炳斌与反诉原告处理房屋买卖事宜，因反诉被告未依约支付首付款，第三人张炳斌及反诉被告同意补偿反诉原告18万元购房款差价，反诉原告才同意继续履行《房屋转让协议》。但是，反诉被告及第三人张炳斌至今未支付剩余购房款。 反诉被告余楠芳辩称：1.反诉原告诉称反诉被告未依约支付首付款，不符合客观事实。反诉被告已经按照《合同》约定，在2018年11月30日向反诉原告支付了购房款31万，加上先前已经支付的定金10万元，反诉被告已经依约履行支付首付款41万元的义务。2.反诉被告从未授权委托第三人张炳斌处理本案房屋买卖事宜，也从未向反诉原告表示过由张炳斌处理相关事宜。反诉被告在2018年11月29日才知晓反诉原告曾与第三人张炳斌在2018年5月就增加购房款18万元进行了协商。反诉原告从未向反诉被告作出要求增加购房款18万元的意思表示，反诉被告也从未作出补偿所谓购房款差价的承诺。因此，反诉被告与反诉原告之间并无增加购房款18万元的合意，反诉原告要求反诉被告支付该18万元缺乏依据。 第三人张炳斌述称：1.本案房屋买卖合同关系发生在原被告之间，相应的合同权利和义务应由双方享有和承担。第三人张炳斌仅仅是参与了原被告之间的购房事宜，而非被告杨菊俏诉称的原告余楠芳委托张炳斌处理购房事宜，更不是张炳斌与余楠芳共同购房。2.第三人张炳斌向被告杨菊俏出具借条并非双方之间发生真实的借贷关系，而是由于原告余楠芳没有按照《房屋转让协议》约定的期限付款，张炳斌为了促成双方仍然按照《房屋转让协议》的约定完成房屋转让交易，从中进行沟通，最终杨菊俏同意继续履行协议，并向张炳斌提出如在2018年11月30日前未付清首付款，则加价18万元，同时要求张炳斌出具借条作为担保。在这样的情况下，张炳斌出具了本案借条。现原告余楠芳已经依约付清首付款，借条因此作废。3.反诉原告将张炳斌列为第三人，而非反诉被告，其要求张炳斌承担责任没有法律依据。综上，请求法院驳回反诉原告对第三人张炳斌的诉讼请求。 第三人联合银行述称：第三人联合银行希望仍由被告杨菊俏继续履行还款义务。如果法院判决支持原告余楠芳的诉讼请求，第三人联合银行同意按照判决执行。 本院经审理查明：2017年9月9日，杨菊俏（甲方）与余楠芳（乙方）签订《房屋转让协议》，约定甲方将位于杭州经济技术开发区房屋转让给乙方，转让价款为82万元。乙方的付款方式为首付五成，剩余房款乙方申请贷款支付甲方。待上述房屋原三证办理完毕后，再办理房屋权属过户手续。乙方在签订本协议起3日内向甲方支付定金10万元。甲方收到定金当日交房，交给乙方钥匙，同意乙方入住。甲乙双方在甲方原三证办理完毕后30个工作日内另行签订《杭州市房屋转让合同》。甲方在签订《杭州市房屋转让合同》后30日内解除银行抵押。如2018年3月1日前房屋未办理产权证书，乙方支付购房款16万元；如2018年9月1日前房屋还未办理产权证书，乙方支付购房款15万元；加上定金10万元，合计41万元。同日，余楠芳向杨菊俏支付了定金10万元。杨菊俏向余楠芳交付了房屋。2018年11月18日，杨菊俏与余楠芳就上述房屋买卖事宜补充签订《合同》，约定余楠芳在2018年11月30日前应支付首付款到位，过户可延后至12月底完成。如余楠芳未支付首付款，则同意杨菊俏将房屋转让给他人。2018年11月30日，余楠芳向杨菊俏支付了首付款31万元。对于剩余购房款，余楠芳庭后向本院明确，其同意在杨菊俏将房屋权属过户至其名下后二周内付清。 另查明，2018年9月5日，杨菊俏作为权利人就杭州经济技术开发区办理了不动产权证书，权证号为浙（2018）杭州市不动产权第0252074号。同日，该房屋办理了抵押登记，抵押权人为杭州联合农村商业银行股份有限公司下沙支行，登记证明号为浙（2018）杭州市不动产证明第0105930号，登记的债权数额为25万元。截至2019年4月11日，该房屋尚有按揭贷款本金188542元未还。 再查明，2018年11月29日，杨菊俏向张炳斌发送微信“18w有了么”，张炳斌回复“在等，我在这里”。随后，杨菊俏向余楠芳发送微信“你凑到18w了？”“你男朋友是指望不上了一直拖”，余楠芳回复“我现在把首付款筹齐了，我没有和你说过要增加18万来买这个房子，我前男友说的那是他说的，又不是我的意思，他不能代替我做决定的”“他和你的口头协议和我是没有关系的我不可能承担他答应你的18万”“我只能按照之前跟你签的合同以82万的价格来买这套房子”，杨菊俏在回复中提到“只是我答应他隐瞒了你这个是我的不对”。 又查明，2018年12月，张炳斌向杨菊俏出具借条一份，借条载明：“今借到杨菊俏（出借人身份证号：3310231991××××××××）人民币180000元（大写：壹拾捌万元整），于2018年12月6日前还清。备注（18万为四季广场2栋511房款差价于5月24号谈下）。”借条落款处载明“借款日期2018.11.18号”。张炳斌与余楠芳曾系情侣关系。 上述事实由余楠芳提供的《房屋转让协议》、收条、《合同》、招商银行转账汇款业务回单、微信聊天记录、杭州市不动产权属信息查询记录，杨菊俏提供的借条、中国农业银行个人账户明细、微信聊天记录，以及当事人的庭审陈述等在卷佐证。 本院认为：余楠芳与杨菊俏签订的《房屋转让协议》及《合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应当按照约定履行自己的合同义务。 关于本诉部分。根据原被告双方签订的《房屋转让协议》约定，双方在房屋原三证办理完毕后，再办理房屋权属过户手续。后双方补充签订《合同》，约定余楠芳在2018年11月30日前支付首付款，过户延后至12月底完成。现案涉房屋不动产权证书已办理完毕，《合同》约定的过户期限也已届满，余楠芳要求杨菊俏协助办理房屋权属转移登记，符合双方约定。但是，由于案涉房屋设立了抵押权，导致办理房屋权属转移登记存在障碍。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”现余楠芳自愿代为清偿杨菊俏就案涉房屋抵押贷款对第三人联合银行所负的债务，以消灭抵押权，符合法律规定，应予支持。第三人联合银行在余楠芳代为清偿债务后，应与杨菊俏共同办理抵押权注销登记手续。抵押权注销登记后，杨菊俏应当协助余楠芳办理房屋权属转移登记，将房屋权属过户至余楠芳名下。综上，余楠芳的诉讼请求具有事实和法律依据，应予支持。 关于反诉部分。根据原被告双方签订的《房屋转让协议》约定，房屋转让价款为82万元。现杨菊俏依据第三人张炳斌向其出具的借条主张余楠芳同意补偿其购房款差价18万元，据此要求余楠芳支付购房款59万元。对此，本院认为，该借条系张炳斌个人向杨菊俏出具，余楠芳对此并不知情，庭审中也不予认可，杨菊俏亦未能举证证明张炳斌系受余楠芳的委托出具借条，故该借条对余楠芳不具有约束力。因此，杨菊俏要求余楠芳支付该18万元缺乏依据，不予支持。对于《房屋转让协议》约定的剩余购房款41万元，协议约定由余楠芳申请贷款支付给杨菊俏。现余楠芳同意在杨菊俏将房屋权属过户至其名下后二周内付清，可予支持，在抵扣其代为清偿的案涉房屋所涉剩余按揭贷款本息后，余款直接支付给杨菊俏。关于第三人张炳斌应否承担付款责任的问题，本院认为，张炳斌作为成年人，应当对其出具借条的行为承担民事责任。借条明确载明张炳斌向杨菊俏借到18万元，该18万元为案涉房屋购房款差价，结合张炳斌与余楠芳曾系情侣关系，可以认定张炳斌系自愿支付杨菊俏购房款差价18万元。第三人张炳斌辩称其出具借条系作为余楠芳支付首付款的担保，不符合借条载明的意思，亦无其他证据加以证明，不予采纳。因此，杨菊俏要求张炳斌支付18万元有相应依据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、余楠芳于本判决生效之日起十日内代杨菊俏向杭州联合农村商业银行股份有限公司下沙支行清偿杭州经济技术开发区房屋所涉剩余按揭贷款本息，杭州联合农村商业银行股份有限公司下沙支行予以协助； 二、杭州联合农村商业银行股份有限公司下沙支行在收到上述全部按揭贷款本息后五日内与杨菊俏共同办理上述房屋抵押权注销登记手续； 三、杨菊俏于上述抵押权注销登记后五日内协助余楠芳办理杭州经济技术开发区房屋权属转移登记手续，将房屋权属过户至余楠芳名下； 四、余楠芳于上述房屋权属过户至其名下后十四日内支付杨菊俏剩余购房款410000元，余楠芳已经按照上述第一项清偿的按揭贷款本息应在该410000元中予以抵扣； 五、张炳斌于本判决生效之日起十日内支付杨菊俏180000元； 六、驳回杨菊俏的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费12000元，减半收取计6000元，保全申请费4620元，合计10620元，由杨菊俏负担。反诉案件受理费4850元，由余楠芳负担3370元，张炳斌负担1480元。余楠芳于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；杨菊俏、张炳斌于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费用。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  李良峰 二〇一九年四月三十日 书记员  蔡卓奇