唐山市路北区人民法院民事判决书（2019）冀0203民初1248号原告：杜小平，男，1960年2月15日生，汉族，唐山市引滦工程管理局干部，住唐山市。原告：吴梅，女，1962年6月20日生，汉族，河北省滦河河务管理局干部，住唐山市。被告：唐山市中地房地产开发有限公司。地址：唐山市大里路与南新道交叉口天云家园底商。法定代表人：赵亮，该公司经理。委托代理人：张春福，河北钰烁律师事务所律师。杜小平、吴梅与唐山市中地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告、被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜小平、吴梅向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付延期交房违约金4983元；2、要求被告向原告支付延期办理房屋产权证书截至到2018年5月21日的违约金4139元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告于2015年6月23日与原告共同签订了一份商品房买卖合同（下称“合同”），依照合同约定被告将位于××区以南，大里路以西、燕新路以东的××园住宅一套出售给原告，房屋建筑面积共112.45平方米，房屋总价为467904元整，地下室9.29平方米，总价款16536元整，地下车位总价款95000元整，三项共总价款为579440元。合同约定被告应于2015年11月30日把房屋交给原告，并在交付后的60日内，被告帮助原告办理房屋产权登记手续，但事实上被告于2016年5月21日才与被告办理房屋交接手续，并至今未给原告办理房屋权属登记手续。《商品房买卖合同》第八条约定：因出卖人的原因未能按期交房的，自交付期限的第二日起至今交付日止，出卖人按日向买受人支付已交房价万分之0.5的违约金；第十五条约定：出卖人逾期办证的，从逾期之日起按照中国人民银行同期存款利率向买受人支付违约金。原告按照被告要求一次性支付了全额购房款579440元整，一直等待被告交房，并办理房产初始登记。被告方延期交房172天，至今未办理房产登记手续，原告多次与被告协商逾期违约金事宜，均被各种理由搪塞，现诉讼至法院要求被告向原告支付逾期交房违约金4983元，及逾期办理房屋所有权证违约金4139元，两项共计9122元，2018年5月9日至今实际办证之日的逾期办证违约金另行协商起诉，为维护原告合法权益，望法院判如所请。被告唐山市中地房地产开发有限公司答辩，答辩人与唐山市总工会在2011年11月19日签订涉案小区代建房协议书，答辩人为唐山市总工会系统504户干部职工开发建设的团购项目，该项目许多工作实质需要唐山市总工会的有效支持才能如期完成。唐山市总工会等市政府各部门的工作存在客观实际延误情况。该小区2012年10月23日获批土地使用证、2012年12月7日获批用地规划许可证、2013年12月18日获批工程规划许可证、2014年6月20日取得建筑工程许可使用证、2014年9月19日获批商品房预售许可证、2016年5月实际交房，答辩人与被答辩人在2015年6月23日签订商品房买卖合同，2015年6月29日办理了合同鉴证。由于政府等部门的配套基础设施未及时提供并达到使用条件，涉案小区住房在2016年4月29日才竣工验收合格。涉案小区为工会系统福利性建房，被答辩人不是工会职工，不应享有购房资格，被答辩人隐瞒了不是职工的身份，也应当承担相应的法律责任。涉案商品房买卖合同约定付款方式及期限，被答辩人应在合同签订之日向答辩人支付首付款人民币164440元，但答辩人至今未收到，被答辩人应当承担违约责任。另，根据该案《商品房买卖合同》约定，遇有特殊原因非开发商原因造成的其它延期情形，出卖人（答辩人）可据实予以延期；第14条第2款（2）因合同约定的特殊原因及政府部门市政大配套原因造成基础设施、公共配套建筑未能在约定日期达到使用条件的，不视为答辩人违约，不应承担违约责任。该案商品房买卖合同是由唐山市房产管理部门提供的格式合同，让双方共同使用，其中格式条款是事前拟定，不能更改，此合同没有根据现实情况的变化而进行相应调整，政府各部门的许多工作延误对合同已经产生了影响。被答辩人在签订合同时也明知这个情况，答辩人与被答辩人在签订商品房买卖合同时，明知在2015年11月30日交房是不可能的，答辩人按合同的约定的期限履行义务属于客观不能，如果让答辩人承担违约责任违反公平原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：二原告系夫妻关系。被告唐山市中地房地产开发有限公司与唐山市总工会于2011年11月19日签订关于天云家园项目代建协议书，被告受唐山市总工会委托承建商品房团建项目。二原告与被告于2015年6月26日签订《商品房买卖合同》约定二原告购买被告开发的的坐落××区房屋一套，建筑面积112.45平方米，房款总价为467904元，附属用房（地下室）建筑面积9.29平方米，价款为16536元，地下车位价款95000元。并约定，二原告应支付首期款人民币164440元（含已付定金金额）。其中地上房款首付147904元，地下室全款16536元。剩余房款320000元以银行贷款形式支付。被告应当在2015年11月30日前将涉案房屋交付原告使用。其次，《商品房买卖合同》还约定，逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。本案关于产权登记的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人从逾期之日起按买受人已付房价款总款，依照人民银行同期活期存款利率向买受人支付违约金。本案中，二原告于2014年10月9日向唐山市总工会支付房款147904元、地下室价款16536元、地下车位价款95000元，剩余的320000元房款以银行贷款方式支付。二原告与被告于2017年3月22日签订车位调整协议。另查明，涉案房屋于2016年5月21日实际交付，房屋产权证书尚在办理中。现二原告以被告不能按约定交付房屋及未办理房屋权属登记手续为由，向被告主张逾期交房及逾期办证违约金，被告主张逾期是由于涉案小区因规划复兴路等政府原因导致工程延期，不应由被告承担违约责任。原、被告双方各持己见，未能达成调解意见。本院认为，原告杜小平、吴梅与被告唐山市中地房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行。本案中，涉案房屋逾期交房172天，被告无合同约定免责情形，应按《商品房买卖合同》约定承担逾期交房的违约责任给付二原告逾期交房违约金4983元（579440元*0.005%*172天）。因房地产权属证书的办理，涉及房地产行政管理机构等相关行政部门，对二原告主张的逾期办证违约金诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：1被告唐山市中地房地产开发有限公司于本判决生效之日五日向原告杜小平、吴梅支付逾期交房违约金4983元；2驳回原告杜小平、吴梅其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告唐山市中地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于唐山市中级人民法院。审判员 徐晓红 二〇一九年四月十一日书记员 金明远