安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖01民终1994号上诉人（原审被告）：安徽慎独商业经营管理有限公司，住所地安徽省肥西县金寨南路**,统一社会信用代码91340123584567077L。法定代表人：邱晓宁，董事长。委托诉讼代理人：江诗敏，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）:余伟，男，1962年8月15日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：罗平，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘吉光，北京盈科（合肥）律师事务所律师。原审被告：安徽用世商业房地产开发投资有限公司，住所，住所地安徽省肥西县上派镇金寨南路**社会信用代码9134012369739861XX。法定代表人：朱晓仲，董事长。委托诉讼代理人：李海燕，女，该公司员工。上诉人安徽慎独商业经营管理有限公司（以下简称慎独公司）因与被上诉人余伟、原审被告安徽用世商业房地产开发投资有限公司（以下简称用世公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2018）皖0123民初5297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。慎独公司的委托诉讼代理人江诗敏、余伟的委托诉讼代理人刘吉光、用世公司的委托诉讼代理人李海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。慎独公司上诉请求：1、依法改判慎独公司无需支付余伟至2018年10月31日到期租金102269.84元中的10000元【不服金额10000元】；2、余伟承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：1、一审法院认定法律关系错误，双方系委托代理关系。慎独公司与余伟签订的《用世·生活城委托经营管理合同》约定，余伟作为涉案商铺业主将商铺全权委托慎独公司经营管理，由慎独公司“统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动、统一向业主支付租金收益”，双方委托合同关系明确。委托合同的特征主要是受托人处理事务的后果直接由委托人承担，慎独公司向余伟支付涉案商铺的租金收益应按慎独公司向实际承租人收取的租金为标准。本案中慎独公司与余伟虽然约定年租金收益为商品房买卖合同签约总价10.53%，但该标准应属于委托人与受托人对租金收益的预期值，而该约定标准也严重违背了我国当前商业房地产租售比的市场价值规律，致使慎独公司租金收益严重倒挂，慎独公司实际已经无法按该标准向余伟支付年租金收益。2、一审法院在确定慎独公司向余伟支付租金时，没有将应当为业主代扣代缴的11%不动产收益税扣除。3、余伟的商铺所在的“用世生活城”五号馆于2018年1月24日因火灾受损，到目前为止五号馆整体未修复，无法对外出租实现出租受益。根据法律规定，无论是委托合同还是房屋租赁合同，房屋所有人提供符合对外出租条件的房屋是其应尽的义务，如果房屋因火灾受损不符合对外出租条件，房主因房屋受损而造成的租金利益损失，应当由损害其房屋的侵权人承担。目前，慎独公司没有被确定为火灾责任人，因此，火灾后的租金不应当由慎独公司承担。综上，慎独公司对一审判决中的10000元表示不服，特依法上诉，请求依法裁判，支持慎独公司的上诉请求。余伟辩称，1、余伟与慎独公司签订的《委托经营管理合同》虽名为委托经营管理合同，但其本质为租赁合同，慎独公司应当依约向余伟付款，一审判决认定事实准确，适用法律适当，慎独公司的诉请无法律依据，应予驳回。2、慎独公司应当严格按照合同约定足额支付租金，其所称的应当扣除为业主代缴的11%税款，没有法律与合同依据。双方签订的合同第四项第2款没有约定税款缴纳问题，且慎独公司也未能提供证据证明其已经代余伟交纳了税款。3、双方签订的合同是由慎独公司一方制作并提供，为格式合同，条款均应做不利于格式条款提供方而有利于被提供方的解释。因此，慎独公司认为其按照合同应当支付的租金过高显失公平，于法无据。4、双方之间的租赁合同中，并未约定以慎独公司将房屋成功转租作为租金支付前提，故火灾事故导致慎独公司无法转租，与慎独公司应当支付租金无关。另外，根据《合同法》第222条规定，慎独公司作为商铺的管理者，未能尽到合理的管理、排查义务，导致发生重大火灾，给余伟造成重大损失，其应当承担损害赔偿责任，余伟保留追究其民事责任的权利。5、一审认定事实正确，适用法律适当，判决公平合法。慎独公司的上诉行为纯属恶意拖延支付时间，滥用诉权，浪费国家司法资源，应当予以惩戒。综上，请求维持原判，驳回慎独公司的全部上诉请求。用世公司述称，同意慎独公司上诉意见。余伟向一审法院起诉请求：1、判令慎独公司依法向余伟支付租金收益137481元，并支付违约金20622.15元，总计158103.15元。当庭变更租金收益102270元，按10.95%计算违约金为11198.57元，共计113468.57元（按2018年5月1日付款节点计算，暂计算至2018年10月31日，后期违约金及租金以实际支付时间为准）。2、判令用世公司在慎独公司承担的责任范围内承担连带责任。一审法院认定事实：2013年11月22日，余伟与用世公司签订《商品房买卖合同》，约定余伟向用世公司购买该公司开发的用世·生活城5号馆1层1179号商铺，约定建筑面积为28.30平方米（产权登记面积为28.13平方米），单价26148.41元，总金额740000元。合同约定该商铺的交付时间为2014年9月30日前。2013年11月22日，余伟（甲方）与慎独公司（乙方）签订《用世·生活城委托经营管理合同》，将其从用世公司购买的上述商铺全权委托给慎独公司经营管理。关于委托方式，双方约定：“1、甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一授权委托给乙方，即甲方在委托期限内不再享有该商铺的任何出租于他人的权利及其它经营权利。2、乙方以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。乙方有权自己制定租金收入标准以收取经营收入、自己选择承租人而无需甲方认可，有权依法采取各种合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行追缴。3、甲乙双方同意在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销委托合同，甲方不得单方撤销委托。4、在委托期限内，为维护用世·生活城整体经营形象，实现统一管理，甲方对该商铺进行产权转让时，甲方必须将本合同向受让方进行明示和解释，本合同项下的全部权利和义务，随之转移给房屋产权的受让方，甲方需和受让方就权利义务转让事宜进行约定，确保受让方遵守本合同之规定。5、委托经营期限内甲方同意乙方对该商铺所在物业的空间、场地、广告位、物业外墙、屋顶等共有部位进行统一经营、管理、使用，乙方承担公共区域经营管理的盈亏，就此收益不进行分配”。关于委托经营管理期限，双方约定：“1、委托经营管理期限：在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2013年11月1日起至2023年10月31日止，共十年(每满一年称一个经营年度)。乙方和开发商在商品房买卖合同中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行，双方明确从约定委托期限开始之日，双方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务……”关于经营收入的支出和分配方式，双方约定：“1、在经营过程中产生的市场管理费、治安费、保洁费、代收消防管理费、代收灭火器公共能源耗费、广告费、物业管理费、水电费、物业维修费等经营费用，由乙方向承租户收取。2、经营所得收益(指租金收益)由双方按以下约定方式分配：(1)委托期内前三年甲乙双方为了共同培育市场，甲方自愿同意免收该商铺三年租金，前三年的经营收益不再分配，经营所得全部归乙方，经营成本由乙方承担；(2)第四年起至第八年(即2016年11月1日起至2021年10月31日止)的年租金收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算，由乙方向甲方支付，若在此期间实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，则甲乙双方按实际租金超出的部分9:1分成，甲方占90%，乙方占10%，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；(3)乙方承诺第四年起至第八年（即2016年11月1日起至2021年10月31日止)每隔半个经营年度向甲方支付租金，第一次租金于2016年11月1日前支付给甲方，以此类推，租金税费由甲方自行承担。另实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。（4）第九年起至第十年(即2021年11月1日起至2023年10月31日止)甲乙双方按实际租金收益9:1分成，甲方占90%，乙方占10%，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。”关于违约责任，双方约定有：“乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。”慎独公司之前已经向余伟支付租金收益共三笔，合计52638元（2016年12月15日为6971元、2017年1月20日为28240元、2017年9月1日为17427元）。后续租金慎独公司未再支付。2018年元月29日，用世公司向用世·生活城的业主出具承诺函，内容为：“安徽用世商业房地产开发投资有限公司自愿提供用世公司价值2.5亿元资产，以下简称‘担保资产’，担保资产为安徽慎独商业经营管理有限公司依据其与用世·生活城业主签订的《用世·生活城委托经营管理合同》所应履行的租金与违约金支付义务提供担保，即，在安徽慎独商业经营管理有限公司不履行租金义务时，由安徽用世商业房地产开发投资有限公司以担保资产抵偿欠付租金。担保期间直至所有租金付清为止。”另查明，2018年元月24日上午7时36分许，用世·生活城发生火灾，肥西县公安局消防大队认定该起火灾造成用世·生活城5号家居馆的第一层至第二层局部过火，地下一层、，地下**四层局部烟熏,火灾原因为电气线路故障引发火灾。一审法院认为，余伟与慎独公司之间签订的《用世·生活城委托经营管理合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。该合同约定，余伟将其商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一授权委托给慎独公司后，由慎独公司以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同，慎独公司有权自己制定租金收入标准以及收取经营收入、自己选择承租人而无需余伟的认可，有权依法采取各种合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行追缴。该合同并未将商铺实际出租给“最终租户”作为慎独公司向余伟支付租金的必要条件加以约定，即慎独公司在对余伟的商铺进行“统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动”之后，无论其能否将该商铺实际出租给“最终租户”，也无论其实际出租的租金数额多少，均不影响余伟定期、定额（超出定额部分双方按比例分配）从慎独公司获取租金。在该合同的实际履行过程中，慎独公司在始终未将该商铺出租给“最终租户”的情况下，已向余伟支付租金52638元的事实，也印证了慎独公司在未将商铺实际出租给“最终租户”的情况下仍应向余伟支付租金是符合双方约定的。因此，慎独公司以余伟与慎独公司之间为委托代理关系，而非租赁关系，余伟的商铺目前为空置状态，没有租金收益，故慎独公司无需向余伟支付租金的抗辩，与合同约定不符，理由不能成立，该院不予采纳。余伟和慎独公司均陈述余伟的商铺在2018年1月24日火灾中受损，但慎独公司提供的肥西县公安消防大队出具的《火灾事故认定书》中并未对事故责任人作出认定。即使责任人为案外的第三人，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，慎独公司仍应向余伟承担未按约支付租金的违约责任。慎独公司以余伟将火灾之后的租金收益作为火灾损失向火灾责任人主张赔偿为由拒付租金，于法无据，该院不予采纳。根据合同约定，自2016年11月1日起，慎独公司应按余伟与开发商即用世公司签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%向余伟支付年租金，每隔半个经营年度支付一次，第一次租金于2016年11月1日前支付。余伟与用世公司签约的商铺面积为28.30平方米，产权登记的商铺面积为28.13平方米，现余伟以产权登记面积作为计算应付租金依据，该院予以支持。即每个支付节点的租金（半年租金），慎独公司应于2016年11月1日前向余伟支付租金38726.96元（28.13平方米×26148.41元/平方米×10.53%÷2），此后每半年支付一次，按照余伟主张的计算至2018年10月31日，应支付租金共计154907.84元（38726.96×4），扣除慎独公司实际支付52638元，尚欠102269.84元，因慎独公司未按合同约定及时足额支付租金，已构成违约，依法应承担违约责任。余伟要求慎独公司按所欠租金的10.95%支付违约金无事实依据不符合合同约定，该院不予支持，应按合同约定日万分之三支付逾期付款违约金。另余伟主张合同约定的、尚未到期(本案庭审辩论结束之日以后）的节点租金，缺乏事实和法律依据，不予支持。余伟可另案起诉。关于慎独公司辩称的如果法院判决慎独公司应当向余伟支付租金收益，应当扣除慎独公司为业主代缴的11%税款问题。该院认为，慎独公司并未举证证明该公司已为余伟代缴了租金收益的税款，且慎独公司与余伟在合同中约定“租金税费由甲方自行承担”，并无由慎独公司代扣代缴相关税款的约定，故慎独公司上述意见，缺乏依据，该院不予采纳。关于用世公司应承担的保证责任问题。用世公司在其向余伟出具的承诺函中明确表示，其自愿以其公司资产为慎独公司在《用世·生活城委托经营管理合同》中所应履行的租金与违约金支付义务提供担保，担保期间直至所有租金付清为止。该承诺函盖有用世公司印章，应视为用世公司的真实意思表示。由于对保证方式没有明确约定，故余伟主张用世公司应按连带责任保证承担保证责任，符合法律规定，该院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决：一、安徽慎独商业经营管理有限公司于判决生效之日起十日内向余伟给付租金102269.84元，并按照日万分之三支付逾期付款违约金（计算方法见附表一）至实际给付之日止；二、安徽用世商业房地产开发投资有限公司对判决第一项中的租金和逾期付款违约金承担连带清偿责任；三、驳回余伟其他诉讼请求。案件受理费3462元，减半后收取1731元，由安徽慎独商业经营管理有限公司和安徽用世商业房地产开发投资有限公司负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。对一审认定而为双方当事人无争议之事实，本院予以确认。本院认为，对合同性质，应当从合同内容出发，根据合同主体在合同中约定主要事项的性质进行判断。本案中，余伟与慎独公司签订《用世·生活城委托经营管理合同》，约定由慎独公司以其名义与实际使用商铺的承租人签订租赁合同并自行收取租金，慎独公司按照涉案房屋签约总价的10.53%向余伟支付年租金，故双方合同的实质是余伟将其所有的商铺出租给慎独公司占有、使用，并取得租金收益的行为。将《用世·生活城委托经营管理合同》定性为房屋租赁合同，是根据该合同表述的双方权利义务特点，对合同性质的客观认定，一审法院认定双方系房屋租赁合同关系并无不当，本院予以确认。慎独公司与余伟基于平等协商签订合同，内容是其真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。合同签订后，慎独公司向余伟支付了部分租金，合同已实际履行。现慎独公司主张合同中约定的租金过高，违背市场规律，请求扣除10000元，该项主张无事实与法律依据，有违诚信原则，本院不予支持。双方合同中约定租金税费由余伟自行承担，并未约定由慎独公司扣除代扣代缴税费，且慎独公司也未能举证证明已经实际代扣代缴。因此，慎独公司上诉主张应付租金应扣除代扣代缴税费，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。火灾发生时涉案商铺由慎独公司占有和控制，消防部门出具的《火灾事故认定书》载明系电气线路故障引发火灾，慎独公司亦未提供证据证明存在可归责于余伟的情形，故其主张余伟未提供符合出租条件的房屋，本院不予采信。慎独公司上诉主张因火灾导致商铺受损租金无法收取，不应承担火灾后的租金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，慎独公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由安徽慎独商业经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二○一九年四月二十八书记员 胡梦云附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。