上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初17598号原告(反诉被告)：顾爱萍，女，1986年1月11日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李昌靖，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏清，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海鹤星房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李汶林，总经理。原告顾爱萍诉被告上海鹤星房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月4日立案后，被告于2019年4月3日提出反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告(反诉被告)顾爱萍的委托诉讼代理人李昌靖，被告(反诉原告)上海鹤星房地产经纪有限公司的法定代表人李汶林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾爱萍向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还上海市浦东新区夏栎路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；3、判令被告按每月人民币(以下币种同)1,500元的标准支付自2019年1月24日起至实际返还房屋之日止的使用费；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告就原告所有的系争房屋签订《房屋租赁合同》(以下简称合同)，约定由被告承租系争房屋，月租金1,500元，租金每三个月一付，先付后用，原告于2017年2月23日将系争房屋交于被告，租期五年(2017年3月24日至2022年3月23日)。2018年9月6日原告接到上海市临港地区住房保障中心的告知书，知晓系争房屋不能对外出租，故根据合同法规定解除双方的合同。原告接到通知后多次联系被告要求解除合同，但被告均不予理会。原告委托代理人于2018年11月21日发出律师函给被告要求解除合同、返还系争房屋，被告仍不予理会。现因协商无果，故原告起诉来院，要求判如诉请。被告上海鹤星房地产经纪有限公司辩称，签订合同时被告就已告知原告系争房屋用来转租，原告明知限价商品房不得出租，仍隐瞒该重大事实，与被告签订长达5年的租赁合同，属于欺诈行为。现原告又依据其隐瞒的重大事实要求解除合同，违背诚实信用原则，应当自行承担全部过错责任。原告的解除理由不成立，如需提前解除合同，应当按照合同约定向被告支付违约金50,000元。被告对系争房屋投入了装饰装修及配置家具等花费了大量精力、财力和物力，因转租支付了业务员提成费、中介费，加之系争房屋地处偏远地区，被告为吸引租客，在租期前几个月对租客进行租房补贴，提前解约也需要向租客支付违约金，被告损失巨大，5万元是合情合理合法的。被告对返还系争房屋和支付房屋使用费没有异议。反诉原告上海鹤星房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：判令反诉被告顾爱萍返还押金1,500元并支付违约金50,000元。事实与理由同本诉答辩意见。反诉被告顾爱萍辩称，同意返还押金，不同意支付违约金。因反诉原告作为专业中介机构，对系争房屋可否出租未尽到审查义务，违反了房地产经纪管理办法第二十五条“对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价”，反诉被告提前解约是政府不让出租，不可归责于双方。即使法院认定反诉被告需支付违约金，则反诉原告主张的违约金数额过高，请求法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。系争房屋系双限双定商品房，原告与案外人唐某某于2017年8月29日取得上海市房地产权证，该房屋建筑面积为78.57平方米。2017年2月23日，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租系争房屋，租赁期限为2017年3月24日至2022年3月23日，月租金1,500元，押金1,500元；甲方同意乙方该房屋配置家具、家电等设施；每三个月支付一次租金，租金在前一期租金到期日前7个工作日内支付;甲方租赁期内违约，需赔偿乙方5万元整，反之乙方违约需赔偿甲方5万元整;合同另对其它内容做了相关约定。2018年9月6日，上海市临港地区住房保障中心发布《关于“禁止出租临港地区限价商品住房”的情况说明》及《关于“严禁出租临港地区限价商品住房”的告知书》，主要内容为告知按照上海市、浦东新区对临港限价房供应的明确要求，以及根据“临港地区限价房供应实施细则”、有资格的购房人所签订的“购买限价房承诺书”中约定，临港地区限价房购房人在取得“小产证”未满10年期间，不得交易、转租、转借或改变限价房用途等。原告知晓以上情况后，于2018年11月21日向被告寄送律师函，要求解除双方之间的租赁合同。被告于2018年11月26日收到该函。庭审中，原告表示在购房时以临港地区限价商品房资格购房人的身份签署过承诺书，该承诺书第5条写明“本人在购买限价商品房并办理交接手续后即由本人和其家庭作为房屋使用人正式入住该房屋”，但并未明示系争房屋不得用于出租。审理中，原、被告均确认被告系争房屋租金已付至2019年1月23日。因被告未将系争房屋返还原告，以致引发本案诉讼。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、不动产权证书、《关于“禁止出租临港地区限价商品住房”的情况说明》、《关于“严禁出租临港地区限价商品住房”的告知书》、律师函、邮寄凭证、收款凭证，由反诉原告提供的《租赁合同》、送货单等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。现双方对解除合同、返还房屋及返还押金均无争议，本院予以准许。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。关于本诉，原告要求被告按照每月1,500元的标准支付2019年1月24日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费，于法不悖，本院应予支持。关于反诉，系争房屋系限价商品房，反诉被告在购房时签署的承诺书中已明确系争房屋为本人及其家庭作为房屋使用人，反诉被告作为购房人，应当清楚系争房屋的使用性质为自用，仍与反诉原告签订租期5年的合同，现以合同解除系有关部门发出告示禁止出租所致，不能归责于双方的抗辩意见，本院不予采信。反诉被告要求提前解约，理应承担相应的违约责任，故对反诉原告要求反诉被告支付违约金的反诉请求，本院予以支持。至于违约金的数额，反诉被告主张违约金过高，要求法院予以调整。反诉原告作为房地产经纪公司，转租获利是其合法营收，其与反诉被告签订5年租约，为系争房屋投入装饰装修、配置家电家具，且需与其租客提前解约，实际利益和潜在的预期利益受损亦是客观事实。违约金应既含有对受损方的损失补偿，又兼具对违约方因自身原因提前解约的惩罚性，故本院结合本案中双方的具体履约情况及举证情况、当事人的过错程度以及因反诉被告违约给反诉原告造成的实际损失及预期利益损失等因素综合考虑，将违约金数额酌定为25,000元。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告顾爱萍、被告上海鹤星房地产经纪有限公司于2017年2月23日就上海市浦东新区夏栎路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》；二、被告上海鹤星房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内将上海市浦东新区夏栎路XXX弄XXX号XXX室房屋返还原告顾爱萍；三、被告上海鹤星房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内按每月1,500元的标准向原告顾爱萍支付2019年1月24日起至实际返还上述房屋之日止的租金及使用费；四、反诉被告顾爱萍于本判决生效之日起十五日内返还反诉原告上海鹤星房地产经纪有限公司上述房屋押金1,500元；五、反诉被告顾爱萍于本判决生效之日起十五日内向反诉原告上海鹤星房地产经纪有限公司支付违约金25,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由被告上海鹤星房地产经纪有限公司负担。反诉案件受理费1,087元，减半收取计543.50元，由反诉被告顾爱萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 朱 敏二〇一九年四月二十三日书记员 朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。