广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂08民终103号 上诉人（原审原告）：黎毓汉，男，1979年2月14日出生，汉族，住桂平市。 委托诉讼代理人：陈志斌，广西天狮灵动律师事务所律师。 委托诉讼代理人：农美春，广西天狮灵动律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西玮力裕电子科技有限公司，住所地：桂平市长安工业园，统一社会信用代码：91450881MA5KC2R66U。 法定代表人：杨再宾，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄达，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：林旭芝，桂平市木乐镇法律服务所法律工作者。 上诉人黎毓汉因与被上诉人广西玮力裕电子科技有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服桂平市人民法院（2018）桂0881民初2180号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人黎毓汉上诉请求：一、依法撤销原判，改判被上诉人向上诉人支付违约金91430.99元；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院审理认为上诉人的诉请为重复计算损失，属于事实认识错误，也无法律依据。1.双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，其约定的权利义务应该得到法律的保护。一审法院应当尊重合同双方的意思自治原则。2.合同中明确约定逾期交房的违约责任，同时，约定了交房标准和条件以及到期达不到交房条件的违约责任，这两个是不同的违约责任，被上诉人不仅逾期交房，而且交付不符合条件的房屋，是两种不同的违约行为，应当分别承担不同的违约责任。二、一审判决将违约金降低至每日万分之一，没有法律依据。1.合同明确约定违约金为每日万分之三，是双方真实意思表示，应当尊重契约精神。2.根据商品房买卖合同的司法解释，对于逾期交房的违约责任，合同有约定的，按照约定执行。3.按照谁主张谁举证的原则，应该由被上诉人提供证据证实实际损失的问题。4.桂平市人民法院近期作出的同类型案件的民事判决，均判决按照合同约定的日万分之三或日万分之二支付违约金，或者判决将违约金计算标准最低调减至万分之二，如（2016）桂0881民初3223号及（2017）桂08民终623号、（2018）桂0801民初555号、（2017）桂0881民初2497号及（2018）桂08民终125号，而本案一审判决不仅未按照合同约定的日万分之三进行赔付，还将违约金大幅度调减至日万分之一，是同案不同判。 被上诉人广西玮力裕电子科技有限公司辩称，交付房屋的时候，已经安装好了水电设施，符合交付条件。延迟通水电是因为部分业主未按时向电力公司提交材料，责任不在被上诉人。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉，维持原判。 原审原告黎毓汉向一审法院起诉请求：一、判令被告玮力裕公司支付逾期违约金43186.99元（自2016年12月1日起至2018年2月1日止，按每日以购房总价的万分之三计算）给原告；二、判令被告玮力裕公司支付因在约定期限内未达到交付条件的违约金48244元（自2016年12月1日起至2018年3月23日止，按每日以购房总价的万分之三计算）给原告；三、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年5月14日，原告与被告签订商品房买卖合同（预售），约定：原告购买被告开发建设的桂平市长安工业区开发的“润月星城商住小区”一期第9幢10层02号商品房，总价款337135元；其中第九条约定：“被告交付的商品房应符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的条件，并需向原告提供住宅使用说明书、住宅质量保证书以及住宅工程分户验收表；”第十条约定：“（一）基础设施设备2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，……如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件双方同意按照下列第2种方式处理：（2）以上设施中的第1、2项属在约定期限内达到交付条件的，按本合同第十三条约定处理；”第十一条约定：“被告应在2016年11月30日前向原告交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定交付条件后，被告应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告。原告未收到交付通知书的，以本合同约定交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，被告应当出示满足第九条约定的证明文件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，原告有权拒绝接收,由此产生的逾期交付责任由被告承担，并按照第十二条处理……查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于原告原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）原告在接到被告电话通知或邮寄入住通知书之日起30日内与被告办妥房屋交接手续。逾期不来办理，则视为被告已将该房屋正式交付原告，该房屋的权利、义务及损毁、火失等风险，也随即转移给原告承担……；”第十二条约定：“除不可抗力外，被告未按照第十一条约定的时间将该商品房交付原告的，双方同意按照下列第1种方式处理：……逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分）,并自原告付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，被告按照全部房价款的3%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之叁[该比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率]的违约金。”第十三条约定：“……误差在3%以内的，双方不退不补，误差在3%以上的，双方多退少补差异部分建筑面积的房款。”原告签订合同后，已向被告支付完购房款337135元。2017年11月14日，桂平市房地产交易中心对涉案商品房出具房产测绘成果报告。涉案商品房于2018年1月26日经施工、勘察、设计、监理、建设五方验收合格，玮力裕公司亦于2018年2月1日将上述商品房交付给原告。2018年6月5日，玮力裕公司将涉案商品房的工程竣工验收备案文件提交桂平市住房和城乡规划建设局备案，该局于同年6月6日同意备案。 一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同（预售），属当事人的真实意思表示，没有违反强制性规定的情形，合同合法、有效。合同双方均应当按照合同的约定全面履行自已的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。当事人对商品房交付有明确约定的，交付条件应按照当事人约定来认定。合同没有约定或约定不明的，房屋完成竣工验收并取得建设行政管理部门的工程竣工验收备案证明的，可认定房屋已具备交付条件。本案合同中，对于涉案商品房交付条件已经作出了明确约定即该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，且该约定也符合法律的强制性规定，对该合同约定的交付条件予以确认。涉案合同约定交付时间为2016年11月30日，那么玮力裕公司应在此期限前将符合交付条件的商品房交付给原告。被告虽已于2018年2月1日将涉案商品房交付给原告，但涉案商品房于2018年6月6日才进行工程竣工验收备案。由此可见，玮力裕公司未能依合同约定按时将符合交付条件的商品房交付给原告，构成了逾期交房的违约行为，应承担违约责任。玮力裕公司发出收房通知时明知其所交付的商品房尚未符合合同约定的交付条件，也没有明确告知原告相关事宜，属隐瞒商品房尚未具备交付条件，原告虽接收了商品房，但可以向玮力裕公司主张自合同约定的交付期限最后之次日起至商品房实际达到交付条件之日的逾期交房违约责任即自2016年12月1日起至2018年6月6日止。故原告主张被告赔偿自2016年12月1日起至2018年3月23日止的损失，合法合理，予以支持。但是对于原告重复计算损失部分于法无据，予以驳回。涉案合同虽约定违约金条款，但违约金条款应以补偿性为主、惩罚性为辅，若违约金过分高于实际损失，人民法院可以根据实际情况予以适当调减。庭审中，原告并没有提供充足证据玮力裕公司逾期交房导致原告的实际损失，故原告的实际损失不明。结合案件查明的法律事实、当事人对合同履行情况、违约延期交房给众原告造成的实际损失，并参照本地同类案件的审理情况，对双方约定的违约金标准予以适当调减，按已付购房款以每日万分之一的标准计算违约金为宜，被告应支付违约金16115.1元（337135元×日万分之一×478日）给原告。被告辩称因降雨、停水、停电、市政工程施工等因素造成项目停工172.5天，应予扣除迟延交房期间，但涉案合同并未明确约定上述事宜可以作为逾期交房的免责事由，被告该辩解意见于法无据，不予支持。判决：一、被告广西玮力裕电子科技有限公司应支付逾期交房违约金16115.1元给原告黎毓汉；二、驳回原告黎毓汉的其他诉讼请求。本案受理费2084元（原告已预交），由原告黎毓汉负担1667元，由被告广西玮力裕电子科技有限公司负担417元。 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。另查明，润月星城商住小区于2018年3月23日全部通电。 本院认为，关于被上诉人应当承担何种违约责任的问题。上诉人主张被上诉人应当承担逾期交房违约责任和到期达不到交房条件的违约责任。根据已查明的事实，被上诉人交付商品房违反《商品房买卖合同（预售）》第九条商品房交付条件和第十一条交付时间，应当承担逾期交房违约责任。同时，实际交付房屋时，该商品房未达到《商品房买卖合同（预售）》第十条商品房相关设施设备交付条件中的供电条件，被上诉人应当承担到期达不到交房条件的违约责任。故对被上诉人应承担两种违约责任的主张，本院予以认可。上诉人对一审认定逾期交房违约金计算时间从2016年12月1日计至2018年3月23日没有异议，而本案中，涉案房屋未达到约定的供电条件的期间亦为2016年12月1日至2018年3月23日，故逾期交房所造成的实际损失和到期达不到交房条件所造成的实际损失同时并存而且相互重合，上诉人的实际损失并未增加，因此，上诉人主张分别计算违约金于法无据，故本院不予支持。 关于违约金计算标准的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当严格按照合同的约定履行，不得擅自变更或者解除合同。当事人未按照合同约定义务履行构成违约的，应当按照合同约定的违约金数额或者损失赔偿额的计算方法，承担违约责任。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十二条明确约定了出卖人逾期超过60日后交付商品房，买受人要求继续履行合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房款价款的万分之三的违约金。双方所签订的合同系由被上诉人一方所提供，双方当事人在签订合同时预先约定违约金的计算方式，并未以具体损害范围计算为限。根据一般社会常理及本案的案情，逾期交付商品房必然会给上诉人造成一定的经济损失。逾期交房系被上诉人单方原因造成，其要求调减违约金，既违背公平原则和诚实信用原则，损害业主的合法权益，也会危害正常的市场经济秩序。被上诉人请求将违约金计算标准调减至日万分之一，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，依据“谁主张谁举证”的原则，被上诉人对约定的违约金过分高于实际损失负有举证责任，但其未能提供证据证实，故应承担举证不能的不利后果。一审判决调减违约金计算标准至每日万分之一，适用法律错误，亦与本地同类案件的裁判尺度不统一，本院予以纠正。被上诉人应以已付购房款为基数，按每日万分之三，从2016年12月1日计至2018年3月23日，支付违约金48345.16元（337135元×日万分之三×478日）给上诉人。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持桂平市人民法院（2018）桂0881民初2180号民事判决第二项； 二、变更桂平市人民法院（2018）桂0881民初2180号民事判决第一项为被上诉人广西玮力裕电子科技有限公司应支付逾期交房违约金48345.16元给上诉人黎毓汉。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行人财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费2084元，由上诉人黎毓汉负担1042元，由被上诉人广西玮力裕电子科技有限公司负担1042元。二审案件受理费1683元，由上诉人黎毓汉负担841.5元，由被上诉人广西玮力裕电子科技有限公司负担841.5元。 本判决为终审判决。 审判长  陈历南 审判员  吴福汉 审判员  梁小宁 二〇一九年四月十六日 法官助理蒋沙伶 书记员方发清