江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)赣04民终968号上诉人(原审被告)：匡号园，男，1974年12月27日生，汉族，住修水县。委托诉讼代理人：卢大云，江西问章律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：樊水清，男，1950年8月6日出生，汉族，住修水县。被上诉人(原审原告)：黄国华，男，1945年11月5日出生，汉族，住修水县。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：樊建新、肖凌，江西法启律师事务所律师。上诉人匡号园因与被上诉人樊水清、黄国华共有纠纷一案,不服江西省修水县人民法院（2018）赣0424民初611号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人匡号园上诉请求：撤销修水县人民法院作出的（2018）赣0424民初611号民事判决，依法改判按拍卖或变卖良塘第二安置小区3栋二单元102室房屋取得的价款予以分割或发回一审法院重审。事实与理由：一、一审法院认定上诉人有取得共有房屋所有权的意愿没有依据，也与事实不符，上诉人并非个人占有房屋，而是代表三人共有房屋，涉案房屋至今未登记在上诉人名下,上诉人只是接收人,并非所有人。将房屋出租是经过两被上诉人同意的，即使上诉人对外出租损害了被上诉人的利益，也是由上诉人承担相应赔偿被上诉人的责任，这是另一个法律关系，被上诉人可另行主张权利，但不是强制上诉人购买的理由；二、一审法院以不客观的评估价计算价款给上诉人，显失公平，损害了上诉人的利益。江西求实司法鉴定中心对该房屋采用收益还原法进行价值鉴定，得出被鉴定的房屋价值460290元，完全违背了该房屋现在的真正的价值，且鉴定中心采用收益还原法进行鉴定不公平、不科学，此鉴定意见不能作为确定价款的证据采信；三、一审法院分割方式明显违法，显示公平、公正，适用法律错误。一审法院判决三共有人平均分配200平米的房屋,以面积按协商价和鉴定价分别计算价款给被上诉人樊水清,形成了等额共有,不平等分配的事实,这明显违反了《物权法》第一百条之规定，本案应当采用以拍卖或变卖方式取得价款。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人樊水清、黄国华辩称：一、一审法院认定涉案房屋所有权归被答辩人，答辩人取得出让房款的判决于法有据，合情合理，上诉人认为系一审法院的主观臆想的观点错误。上诉人和两被上诉人在拆迁安置时已口头约定将安置房屋共有份额转让给上诉人，另外上诉人将房屋进行装修并没有经过两被上诉人同意；二、委托江西求实司法鉴定中心对涉案房屋进行鉴定是三方真实意思表示，该鉴定中心采用收益还原法进行价值鉴定，既有事实和法律依据，鉴定结果也合情合理。被上诉人樊水清、黄国华一审诉讼请求：1、请求依法分割坐落于良塘二安置区3栋二单元102室120平方米，樊水清、黄国华、匡号园共有房屋按评估价460290元计算，判令匡号园支付原告应有的53.34平方米折扣人民币204598.9元；2、请求依法判令匡号园支付樊水清、黄国华垫付购房差价款28000元按三分之一计算合计人民币9333.33元，并支付从2013年12月4日至实际清偿之日止，按年利率6%计算，暂计算至2018年11月4日止的利息，9333.33×49个月×0.005=2753.33元，小计12086.66元；3、请求依法判令被告支付原告司法鉴定（房屋评估）费9000元；三项总计：225685.56元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：良塘第三安置小区29栋三单元601室（面积80㎡）和良塘第二安置小区3栋二单元102室（面积120㎡）由原告樊水清、黄国华与被告匡号园等份共有。两原告于2013年12月4日支付了房屋结构差价28000元。良塘第三安置小区29栋三单元601室现登记在原告黄国华名下且为原告黄国华实际占有，良塘第二安置小区3栋二单元102室现登记在被告匡号园名下，匡号园对该房屋进行了装修并出租。2015年5月31日，原告樊水清、黄国华达成协议，由黄国华按2166.67元/㎡的价格补偿樊水清13.34㎡的房价款29033元，黄国华取得良塘第三安置小区29栋三单元601室的全部产权。原告樊水清要求被告匡号园亦按2166.67元/㎡的价格补偿53.34㎡的房价款，由匡号园取得良塘第二安置小区3栋二单元102室的全部产权，被告匡号园以其另购有新居居住并不需要该房屋，且原告折价高于市场价为由予以拒绝。诉讼中，2018年7月19日，樊水清申请本院委托评估机构对该房屋进行价值评估，经本院委托，2018年10月29日，江西求实司法鉴定中心做出赣求司[2018]房鉴字第0901号司法鉴定意见书，鉴定意见为：江西省修水县义宁镇良塘第二安置小区3栋二单元102室住宅采用收益还原法进行价值鉴定，得出鉴定对象在鉴定时点的价值为：460290元（大写：肆拾陆万零贰佰玖拾元整）。樊水清因此花费鉴定费9000元，并请求被告按照房屋的评估价格支付价款。以上事实有原、被告双方的身份信息证明、修水九银村镇银行现金存款凭证复印件、修水县城良塘新区房屋拆迁补偿安置协议书一份、本院（2014）修民初字第229号民事判决书、收款收据、入住通知单、赣求司[2018]房鉴字第0901号司法鉴定意见书、鉴定费发票等证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为：被告匡号园主张其并不需要良塘第二安置小区3栋二单元102室房屋，但该房屋已登记在其名下，且其已对该房屋进行了装修并出租，事实上占有了该房屋，应视为其有取得该房屋所有权的意愿。在房屋登记在被告匡号园名下且已装修的情况下，将房屋分割给被告匡号园以外的共有人所有，必然增加物权变动的成本以及分割装修价值的成本，并不经济。被告匡号园的该主张违反诚信原则和经济原则，一审法院不予支持。等份共有的良塘第三安置小区29栋三单元601室80㎡的房屋、良塘第二安置小区3栋二单元102室120㎡房屋，由黄国华分得良塘第三安置小区29栋三单元601室66.66㎡、被告匡号园分得良塘第二安置小区3栋二单元102室的66.66㎡、良塘第二安置小区3栋二单元102室的剩余部分13.34㎡及良塘第二安置小区3栋二单元102室的剩余部分53.34㎡，分别由原告黄国华、被告匡号园向原告樊水清支付相应价款的方式分割最为经济。原告黄国华通过与原告樊水清协商，以按2166.66元/㎡的单价向樊水清支付价款29033元的方式取得良塘第三安置小区29栋三单元601室的全部产权，不违反法律规定，一审法院予以确认。原告樊水清主张被告匡号园按与原告黄国华同等的2166.66元/㎡单价（总价260000元）分割价款，被告匡号园认为价格过高，经鉴定，良塘第二安置小区3栋二单元102室价值为460290元，被告匡号园应按此价值分割给樊水清即204599元（460290元÷120㎡×53.34㎡）。鉴定费9000元由被告匡号园负担5000元[9000元×（120-53.34）÷120]。原告樊水清、黄国华在拆迁过程中，向政府支付的差价28000元，亦应当等额进行分摊，即由被告匡号园应分别返还原告樊水清、黄国华4666.67元。两原告支付差价系为了取得共有财产，且原告起诉前共有财产尚未分割，两原告主张被告匡号园给付利息，一审法院不予支持。综上所述，匡号园应向樊水清支付财产分割款214265.67元（204599元+5000元+4666.67元）；向黄国华返还垫付款4666.67元。依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条、第一百零三条、第一百零四条之规定，判决：一、共有财产良塘第三安置小区29栋三单元601室由原告黄国华所有，良塘第二安置小区3栋二单元102室由被告匡号园所有。二、由被告匡号园在本判决生效之日起三十日内返还原告黄国华垫付款4666.67元。三、由被告匡号园在本判决生效之日起三十日内支付原告樊水清财产分割款214265.67元。四、驳回原告樊水清、黄国华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4514元，由原告樊水清负担1600元，原告黄国华负担414元，被告匡号园负担2500元。本院二审期间，上诉人向本院提交房屋租赁合同一份，证明房屋租赁是以三人名义出租，不是上诉人一个人。两被上诉人质证认为房屋租赁合同真实性、合法性、关联性均有异议，出租方和承租方均为一个人签名，出租方只有上诉人一人签名，两被上诉人不知情。两被上诉人向本院提交修水县公证处打印的公证书一份，证明上诉人将涉案房屋公证为其本人名下，即取得该房屋所有权。上诉人质证认为真实性、合法性没有异议，关联性有异议，只能证明上诉人代表三人共同占有。本院查明的其他案件事实与一审法院查明的案件事实一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人主张其将涉案房屋进行出租的行为经过了两被上诉人同意，但是上诉人提供的《房屋租赁合同》中出租方仅有上诉人一人签名，两被上诉人也未承认该出租行为经过其二人同意，上诉人就此应承担举证不利的后果。上诉人主张其并无取得涉案房屋所有权的意思表示，但是本案所涉房屋所有权仅登记在上诉人名下且上诉人在实际占有涉案房屋的情况下，未经过两被上诉人同意将涉案房屋进行出租并收取租金，在上诉人自己提供的房屋租赁合同中约定“合同到期后，除家电外房屋装修归甲方所有”，从该约定可以看出，甲方即上诉人是有取得房屋所有权的意思表示的。另外上诉人在未经两被上诉人同意的情况下将涉案房屋出租，进行处分，事后又表示不需要该房屋，此行为对两被上诉人亦有失公平，故此上诉人主张其并无取得涉案房屋所有权的意思表示不成立。根据《中华人民共和国物权法》第九十四条“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”，依据江西省修水县人民法院（2014）修民初字第229号民事判决认定“匡号园、樊水清、黄国华三人一起合伙经营奶牛场，每人对奶牛场权利义务均等，三人对厂内的房屋及附属物各享有三分之一的所有权”，故匡号园、樊水清、黄国华三共有人就该奶牛厂拆迁安置后的200㎡房屋各享有三分之一份额，据此本案所涉的120㎡的房屋所有权仅登记在上诉人一人名下，且其有取得房屋所有权的意思表示，三共有人又未约定分割方式的情况下，一审法院从经济角度判决由上诉人匡号园就被上诉人樊水清享有的剩余份额53.34㎡进行补偿并无不当。此外在一审诉讼过程中，在上诉人与被上诉人就房屋折价价格无法达成一致意见的情况下，一审法院以委托鉴定的评估价460290元进行折价并无不当。综上所述，上诉人匡号园的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4724元，由上诉人匡号园负担。本判决为终审判决。审判长 游 勇审判员 单伶俐审判员 李 进二〇一九年四月八日书记员 黄 勇