贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2631民初482号原告：王文超，男，1990年9月12日出生，侗族，住贵州省黎平县。委托诉讼代理人：王文倩，女，1992年9月10日出生，侗族，住贵州省黎平县。系原告妹妹。被告：贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631662955308T。地址：贵州省黔东南苗族侗族自治州黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。法定代表人：庄朝本，男，1972年5月10日出生，汉族，住福建省南靖县。该公司董事长。委托诉讼代理人：王志艺，男，1982年5月19日出生，汉族，住福建省南靖县，该公司职工。委托诉讼代理人黄玮镜，1988年12月27日出生，汉族，住福建省南靖县。该公司员工。原告王文超诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告王文超于2019年3月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员解晓莉独任审判，于2019年4月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王文倩，被告的委托诉讼代理人黄玮镜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文超向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将商品房转移登记的相关文书办结并交付给原告。2、判决被告承担逾期交付商品房转移登记相关文书的违约金103095元（暂从2015年12月30日起计算到2019年3月30日，共计1185天，房屋总价款435278元×6.18%÷365天×1185天=103095元）。3、判决被告继续履行后期逾期办理商品房转移登记违约金，从2019年4月1日计算到被告实际将商品房转移登记相关文书办结并交付到原告止，计算标准参照上述第2条。4、判决被告退还原告所交的维修基金8349元、契税6261元。5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2012年10月29日与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告建设的位于黎平县城关德凤镇××家园××号房屋。该合同约定商品房面积为131.92平方米，房屋单价3841.82元每平方米，房屋总价435278元。合同约定被告应当于2015年12月30日前将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告，合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定向被告支付了全部房款、房屋维修和水电开户、物业管理等费用。合同签订以来，被告无故违约不履行合同约定，由被告方协助完成的商品房产权转移登记的办证义务，其多次忽悠、搪塞原告，至今没有把商品房转移登记的相关文书交付给原告，也没有任何通知协助原告完成产权转移登记的有关约定义务，其应当依法承担违约责任。鉴于以上事实，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护法律的严肃性，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》119条的规定，特依法向贵院起诉，请支持原告的诉讼请求。被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司辩称：1、原告提出的违约金过高，请求法院调整。2、逾期办证是由多方面因素造成的，责任不能够由被告单方面全面承担。3、被告作为房地产开发公司，预售的商品房数量较多，现在起诉到法院要求被告支付违约金的购房业主户数较多，现在被告没有履行的能力，违约金过高不利于纠纷的解决，也无法达到预期的效果，请求法院酌情予以调整违约金。4、被告按时交付房屋给原告使用，原告在购买该套房屋的过程中，并没有造成过多利益的损失，请法院酌情予以调整违约金。5、关于维修基金和契税，按照购房合同及相关的法律法规执行。6、原告请求的违约金有部分超诉讼时效应不予支持。原告在举证期限内向本院提交以下7份证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体资格；2、《商品房买卖合同》复印件，证明原告向被告购买房屋的事实；3、商品房预售合同登记备案表复印件，证明原告向被告购房情况；4、不动产发票复印件，证明房屋购买价格；5、农业银行借款凭证复印件，证明原告向银行借款事实；6、收据复印件，证明原告已向被告交付维修基金、契税；7、个人购房借款合同复印件，证明原告向农业银行借款支付房款。经庭审举证质证，被告对原告在举证期限内提交的7份证据表示：只要盖有被告公司公章及公司经办人签字的，均予认可，没有公司盖章签字的，由法院审查。被告在举证期限内未向本院提交证据。本院经审理认定如下事实：2012年10月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于黎平县城关德凤镇××家园××号房屋，合同约定该套商品房建筑面积为131.92平方米，房屋总价款为435278元，合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.1%的违约金。同时查明：合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告已按合同约定支付房款435278元，并已交纳维修基金8349元、契税6261元等费用。合同第十四条第（四）款约定：买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳专项维修基金、契税等费用，目前被告尚未将代收的维修基金、契税分别缴纳给住建部门、税务部门。另查明，原告购买房屋所在的6幢楼目前还未符合办证条件。被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。根据合同第二十二条第三款转移登记约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。关于逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金的时效问题，双方合同约定违约金是以日累计计算违约金数额的，违约金数额随着违约行为的持续发生不断增长。对这一违约金的请求给付是一种继续性债权，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。因此，只要违约事实继续存在，每一天就会产生一个新的债权，而产生的每一个新债权，适用诉讼时效的起算点是以新债权产生的时间点起算。在2017年10月1日《民法总则》施行时，诉讼时效期间已届满《民法通则》规定2年的部分，不应支持，即对2015年9月30日前的违约金因已超2年时效，不受法律保护。对2015年10月1日以后发生的违约金因《民法总则》已施行，诉讼时效期间尚未满《民法通则》规定2年的这部分违约金适用《民法总则》规定的3年诉讼时效，超过3年的部分不予支持。原告于2019年3月15日起诉，故2016年3月15日前的部分因已超3年时效，不受法律保护。故被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金应从2016年3月15日起计算至起诉之日2019年3月15日之日止，共计1097天。关于违约金的计算标准，双方合同约定为每日按已付购房款的0.1%计算违约金，违约金的确过高，但原告自愿参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，请求按照年利率6.18%的标准计算违约金，系对自己权利的处分，且该违约金计算标准并未过高，符合法律规定，本院予以支持。因此，被告因逾期交付办理商品房转移登记有关文书应向原告承担的违约金计算为：435278元×6.18%÷365天×1097天=80848元。因被告违约行为系持续的，故本院支持原告请求的后期逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金仍按已交房款435278元的年利率6.18%计算，自2019年3月16日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。关于原告请求判决被告退还原告所交的维修基金8349元、契税6261元的诉求。根据《商品房买卖合同》第十四条交接手续第（四）款第1项约定，原告委托被告代原告向有关单位缴纳房屋公共维修资金和契税，原告按约定交付了维修基金、契税给被告，而至今3年多的时间被告未有将委托收取的维修基金、契税交到相关单位，显然违反了委托的事项，损害了原告的权益，原告有理由请求被告返还收取的维修基金和契税，故对原告的请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司继续履行与原告王文超签订的《商品房买卖合同》，将商品房转移登记的相关文书办结交付给原告；二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告王文超逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金80848元（从2019年3月16日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，按已交房款435278元的年利率6.18%计算）；三、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内退还原告王文超维修基金8349元、契税6261元；四、驳回原告王文超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2654元，减半收取1327元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期间最后一日起二年内向本院申请执行。审判员  解晓莉二〇一九年四月四日书记员  聂晓彬