浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙07民终6251号上诉人（原审被告）：李建军，男，1955年8月2日出生，汉族，住浙江省武义县。上诉人（原审被告）：王仙兰，女，1957年12月12日出生，汉族，住浙江省武义县。两上诉人共同的委托代理人：伊华敏，浙江婺源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李忠，男，1969年7月16日出生，汉族，住浙江省武义县。委托代理人：郑建宏，浙江今日律师事务所律师。上诉人李建军、王仙兰因与被上诉人李忠定金合同纠纷一案，不服浙江省武义县人民法院（2018）浙0723民初2440号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李建军、王仙兰上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人要求双倍返还定金的诉讼请求。2、被上诉人承担一、二审的诉讼费。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、一审适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，认定涉案房屋买卖合同有效错误。讼争房屋系上诉人李建军与王仙兰婚后夫妻共同购买，产权虽然登记在上诉人李建军一人名下，但应属其夫妻共同财产，应适用婚姻法司法解释三第十一条规定，夫妻一方未经另一方同意出售共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续的，另一方不得主张追回房屋，该转让行为有效；相反，第三人恶意、未支付合理对价、未办理产权登记手续的，该转让行为无效。本案中，首先，被上诉人不是善意第三人，而是善意购买。被上诉人与王仙兰签订房地产买卖合同时，因产权登记李建军名下，但没有提供李建军的书面授权委托书，且亦无证据显示王仙兰的售房行为实际获得李建军的授权，故被上诉人不是善意第三人。其次，被上诉人仅支付20万定金，未支付合理对价，未办理产权登记手续。所以，被上诉人与王仙兰签订房地产买卖合同应属无效。被上诉人主张双倍定金，此项权利必须建立在买卖合同有效的基础上才符合法理。二、被上诉人与房屋中介公司恶意串通，为了帮助中介公司获取中介费，中介公司明知讼争房屋登记在上诉人李建军名下，仍违规、违法促使上诉人王仙兰与被上诉人签订房地产买卖合同，损害上诉人合法权利的行为，对于损害上诉人合法权利的合同也应认定无效。李忠答辩称：1、两上诉人系夫妻，于1981年结婚，涉案房屋是两上诉人的共同房产，王仙兰与被上诉人签订房屋买卖合同，卖方写了丈夫名字，上诉人李建军在一审陈述其已经多次将此房挂到其他中介出卖均为王仙兰经手。2、两上诉人的违约反悔的原因是卖的价格太低，当时武义旧城改造，上诉人与被上诉人签订合同时，被上诉人自己的房子拆迁，被上诉人向上诉人支付定金20万元后选择了货币补偿。因上诉人违约，被上诉人的损失惨重。如果本案是被上诉人违约，支付的20万元定金上诉人也不会退还。因此一审判决公平合法。一审判决认定事实清楚，认定法律正确。请求驳回上诉，维持原判。李忠向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2018年6月3日签订的《房屋买卖合同》，由被告双倍返还定金人民币40万元。2、由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：被告李建军、王仙兰系夫妻关系，于1981年2月2日登记结婚。位于武义县的房产（房权证号：武字第**；土地使用权证号：武国用93字第**）登记在被告李建军名下。2018年6月3日，原告李忠与被告王仙兰在武义恋家房产经纪有限公司签订《房屋买卖合同》一份，其中合同甲方（卖方）落款处“李建军”签名由被告王仙兰代签，被告王仙兰同时在委托代理人处签名；合同乙方（买方）由原告李忠签名。合同中约定：甲方将武义县的房产以330万的价格出售给乙方；合同签订后支付定金20万元，2018年6月15日前支付40万元，付款后甲方从银行取出房产证；2018年7月15日前支付110万元，付款后房屋产权过户至乙方名下；2018年8月15日前支付160万元；合同履行过程中若买受方违约，定金不退，逾期支付房款每逾期一日支付房款总价万分之七的赔偿金，逾期十日后，出卖方有权解除合同；若出卖方违约，定金双倍返还，不能按期交付房产，每逾期一日支付房屋总价万分之七的赔偿金，逾期十日后，买受方有权解除合同。合同签订当日，原告即向被告王仙兰支付定金20万元。后，因房屋产权人即被告李建军拒绝追认该房屋买卖合同，遂告知原告涉案房屋无法出售欲将20万元款项退回原告，双方经多次协商无果后，原告遂诉至法院，要求解决。一审法院认为，本案的争议焦点为：《房屋买卖合同》是否有效？被告李建军、王仙兰是否应该承担违约责任双倍返还定金。原、被告双方对于涉案房屋登记在李建军名下，王仙兰与李忠达成房屋买卖合意并签订《房屋买卖合同》一份，由王仙兰在合同出卖人一栏代李建军签名同时在委托代理人一栏签名的事实没有异议。但王仙兰以李建军的名义与李忠签订《房屋买卖合同》的行为属于无权代理行为，且事后未取得李建军的追认，王仙兰的行为属其在缔约时对涉案房屋没有处分权的情形。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，李建军、王仙兰主张《房屋买卖合同》无效，该院无法支持。王仙兰在合同签订后，李建军即明确表示不再出售涉案房屋，导致《房屋买卖合同》无法履行，故李忠有要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张赔偿损失的权利。本案中，虽然王仙兰系李建军的妻子，但其明知该房屋登记在李建军名下，在未取得李建军授权的情况下仍以委托代理人的名义签订《房屋买卖合同》并收取定金，且事后也未取得李建军的追认，因王仙兰对该房屋不具有处分权致使涉案房屋无法继续交易，故王仙兰应承担《房屋买卖合同》中约定的因出卖方违约不能履行合同时的违约责任。《房屋买卖合同》约定出卖方违约时，应在违约之日起七日内将定金双倍返还给买受方。虽然被告提出李忠对于合同签订有过错，且李忠也没有造成损失不同意承担双倍返还定金的责任的抗辩，但该院认为，合同双方当事人约定合同无法履行时的违约责任，系双方真实意思表示，现原告主张要求解除合同并支付双倍定金的请求并无不当。综上，原告合理部分的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、解除原告李忠与被告王仙兰于2018年6月3日签订的《房屋买卖合同》；二、被告王仙兰于判决生效后十日内支付原告李忠定金20万元的双倍即40万元；若被告王仙兰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告李忠其他部分的诉讼请求。案件受理费3650元（已减半收取），由被告王仙兰负担，限于判决生效后七日内交纳。二审期间，双方均未向本院提供证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，两上诉人李建军、王仙兰自认涉案房产系夫妻共同财产，但登记在上诉人李建军名下。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故两上诉人以王仙兰在签订合同时对涉案房产没有处分权为由主张合同无效，不予支持。两上诉人的该项上诉，理由不能成立，本院依法不予支持。两上诉人关于被上诉人与房屋中介恶意串通损害其利益故合同无效的上诉主张，未能提供相应的证据证明，理由也不能成立，本院也不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由李建军、王仙兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑林军审 判 员 虞惠珍审 判 员 韦红平二〇一九年四月九日代书记员 杨凯蝶