重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民终1377号上诉人（原审被告）：李艳，女，1976年2月24日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：邹先勇，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张力，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆双远实业（集团）有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处迎春街**，统一社会信用代码91500224203744835F。诉讼代表人：张涌，破产管理人负责人。委托诉讼代理人：左清松，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：马剑星，中豪律师事务所实习律师。上诉人李艳因与被上诉人重庆双远实业（集团）有限公司（以下简称双远公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市铜梁区人民法院作出的（2018)渝0151民初2344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了询问。上诉人李艳的委托诉讼代理人邹先勇、被上诉人双远公司的委托诉讼代理人左清松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李艳上诉请求：1、依法撤销(2018)渝0151民初2344号《民事判决书》，判决驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人全部承担。事实及理由：1、上诉人于2015年11月底退出商铺时，与被上诉人主管陶波已约定由上诉人已交纳的履约保证金、水电费押金和商铺内设施抵扣拖欠的综合管理费、租金、违约金和占有费等；2、上诉人在被上诉人依法解除合同后立即办理了餐厅营业执照注销和天然气注销手续，退出商铺且未再实际占有，不应存在占用费，原审判决以被上诉人自认2016年3、4月份开门进入商铺来认定归还时间，与客观事实不符；3、房屋占有使用费的诉讼时效在《民法总则》施行前应当适用一年，该请求已过诉讼时效；4、假定本案被上诉人有权主张房屋占有使用费，费用也应按租金标准计算，原审判决的计算标准缺乏依据，明显错误。双远公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，商铺上锁至2016年3月底，期间商铺仍由上诉人控制，上诉人并未交还案涉房屋给被上诉人；关于商铺管理费，依据合同约定不应视为租金，不应适用民法总则关于租金时效的规定，对于租赁合同解除后，上诉人实际占用房屋的占用费的诉讼时效应适用民法总则三年的规定。双远公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付欠付的租赁费、综合管理费、滞纳金及未缴纳的水电费，以上款项均计算至实际返还原告租赁商铺之日止，暂计至2018年2月28日租赁费677835元。综合管理费380400元，滞纳金317470.50元，水电费2,393.65元，以上合计1375705.50元；2.判令被告立即向原告返还租赁商铺；3.案件受理费、财产保全费等诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月19日，双远公司（甲方）与李艳（乙方）签订《动力时光商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），合同约定：租赁房屋位于重庆北部新区泰山大道东段62号3004号，房屋建筑面积422.65平方米，房屋套内面积为306.29平方米；租赁期限为2013年10月30日起至2018年10月29日，甲方免收乙方租赁费6个月（不含综合管理费），自2013年10月30日至2014年4月30日，乙方承诺承租该房屋作为经营“喜喜港式茶餐厅”使用，在租赁期间内不得改变其经营用途；综合管理费2013年10月30日至2013年1月29日为6340元/月，2013年1月30日至2014年4月31日为12680元/月，2014年5月1日至2018年10月29日为12680元/月；租金2014年5月1日至2016年10月29日为22062元/月，2016年10月30日至2017年10月29日为23837元/月，2017年10月30日至2018年10月29日为25739元/月；租金和综合管理费每月付一次，签订合同时预付租赁费和综合管理费34742元，以后每月的租金和综合管理费于上月度期满15日前支付；免收租金期间，乙方须在免租期内的综合管理费57060元；合同签订时乙方向甲方交纳履约保证金66186元、水电费押金6000元；租赁期满或租赁合同提起终止，乙方退场时，在不损害租赁屋原有结构、功能及甲方正当利益的前提下，乙方可以撤走其投入的可移动装饰，附属墙体、地、地面的装修物品不撤走的，甲方享有处置权，且不给予乙方任何补偿；合同约定的租赁期限届满或租赁合同提前终止，乙方未在租赁合同终止后10日内搬迁的，则视为乙方放弃屋内装修及设备的所有权，甲方将对该房屋内的乙方未搬走的设备及装修享有留置权，甲方有权将其在租赁场地内乙方未搬走的物资予以搬出异地保管，甲方对物资的保管期限为30日，乙方须支付保管费用，保管期限届满后甲方将视乙方自动放弃物资所有权。甲方有权对物资进行任何处理；乙方逾期不支付租赁费、综合管理费、水电气及分摊费用累计超过30日，甲方可书面通知乙方解除合同，履约保证金不予退还；乙方逾期不缴纳租赁费、综合管理费、水电费等，甲方将按逾期每天加收应缴费用总额的1%的滞纳金，滞纳金总额不高于应缴未缴费用额的30%，滞后30天以上，视为乙方退出经营，甲方有权终止本合同。甲方将不予退还乙方履约保证金、水电押金其乙方仍需缴纳该期限内应缴的租金及其他费用。2013年8月22日，双远公司（甲方）与李艳签订《商铺租赁合同的补充协议》（以下简称“补充协议一”）约定：房屋租赁期限为5年，自2014年2月25日起至2019年2月24日止；甲方免收乙方租赁费6个月（不含综合管理费），自2014年2月25日至2014年8月24日，乙方承诺于2014年4月25日前装修完毕达到可开业条件并正式对外经营；2014年2月25日至2014年5月24日，综合管理费为6340元/月，2014年5月25日至2019年2月24日，综合管理费为12680元/月；2014年8月25日至2017年2月24日，租金为22062元/月，2017年2月25日至2018年2月24日租金为23837元/月，2018年2月25日至2019年2月24日租金为25739元/月。2014年11月13日，双远公司（甲方）与李艳签订《商铺租赁合同的补充协议》（以下简称“补充协议二”）约定：租期调整为自2014年6月5日起至2019年6月4日止；甲方免收乙方租赁费6个月（不含综合管理费），自2014年6月5日至2014年12月4日；2014年6月5日至2014年9月4日，综合管理费为6340元/月，2014年9月5日至2019年6月4日，综合管理费为12680元/月；2014年12月5日至2017年6月4日，租金为22062元/月，2017年6月5日至2018年6月4日租金为23837元/月，2018年6月5日至2019年6月4日租金为25739元/月；乙方须于当月20日前支付租金，即2014年12月20日应支付2015年1月5日至2015年2月4日的租金，以此类推。合同签订后，原告将租赁商铺交付被告，被告向原告缴纳了履约保证金66186元，水电费押金6000元，被告对该商铺进行了装修，并于2014年8月开始经营“喜喜港式茶餐厅”至2015年11月底退场，并于2015年12月9日拆除了商铺内的天然气设备。被告按照合同约定交纳租赁费、综合管理费至2015年9月4日，此后未再缴纳任何费用。2015年11月16日，双远公司向被告发出《关于李艳（喜喜茶餐厅商户）租金及综合管理费催收函》：要求你方于2015年11月21日前缴纳所欠的租金及综合管理费69484元，若拒绝缴纳，我司将按照合同约定，于2015年11月22日与你方解除合同，你方已缴纳的履约保证金、水电费押金不予退还，并通知你方于2015年11月22日前至我司完清解约手续并结清经营期间拖欠的租金69484元及其他应付费用，你方于2015年11月30日前在不损害商铺原有结构、功能及我司正当利益前提下，将你方经营投中投入的家具、电器及可移动的设备设施等搬走，若你方逾期未搬走的，我司有权自行处置并不给予你任何补偿。若你方未按上述通知时间完清解约手续并结清上述费用，自2015年11月23日起，视为你方放弃该屋内装修、设备及遗留物资的所有权，我司对于该房屋内的你方未搬走的设备设施享有留置权，我司将有权对其进行任何处理且不给予你方任何补偿。被告自认于2015年11月18日收到该催收函。2016年2月18日，双远公司向李艳发出关于商铺租赁合同解除的函：根据《租赁合同》第八条第三款约定，现我司正式函告贵方，因贵方未遵守合同约定而单方面违约，我司决定于2015年11月22日与贵方解除租赁合同，贵方已缴纳的履约保证金、水电费押金不予退还，同时通知贵方于2016年2月26日前至我司完清解约手续并结清经营期间拖欠的租金56626元、综合管理费32545元、滞纳金6866元及营业期间水电费，于2016年3月8日前在不损害商铺原有结构、功能及我司正当利益前提下，将你方经营投中投入的家具、电器及可移动的设备设施等搬走，若贵方逾期未撤离的，视为放弃该商铺内所有资产的所有权，我司将有权自行处置并不给予你任何补偿。被告自认于2016年2月20日收到该解除函。双远公司在审理中自认，因有新的商户前来看商铺，在与李艳电话沟通经其同意后，于2016年3、4月底（具体时间无法核实）将李艳上的锁剪断进入商铺，此后双远公司自行将该商铺上锁。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定履行。本案主要争议焦点为：1、原、被告合同解除时间。2、被告是否已经向原告返还租赁物。现评析如下：1、被告欠缴2015年9月起的租赁费、综合管理费逾期已超过30日，根据合同约定原告可单方面解除合同，原告认为合同解除时间为2016年2月18日，但原告于2016年2月18日函告被告租赁合同于2015年11月22日解除，被告虽然是2016年2月20日收到解除函，但当庭认可原告解除函提出的租赁合同已于2015年11月22日解除，因此可以认定原、被告双方就合同解除达成合意，本院依法认定原、被告签订的《租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》于2015年11月22日解除。2、被告辩称在2015年11月底退场时已商铺钥匙交还原告的管理人员陶波，双方就合同解除后的事宜达成协议，用原告缴纳的保证金及水电押金、商铺内剩余设施冲抵尚欠原告的租金、综合管理费等费用，原告不认可，被告也未举示证据证实，应当自行承担举证责任，对该辩称意见本院不予采信。原告在解除函中明确告知被告若在2016年3月8日前不履行腾房义务，将行使合同约定的对商铺剩余物资的处置权，被告收到解除函后未提出异议，原告自认已经于2016年3、4月底剪断原告上的锁，进入商铺，后又自行将商铺上锁，本院认为该商铺已经实际处于原告的控制下，被告已经返还了商铺，因具体时间无法核实，本院采信对原告不利的自认时间，因此本院认定被告已于2016年3月31日返还商铺，故对原告请求返还商铺的诉讼请求本院不予支持。合同解除后，被告应当支付尚欠的2015年9月5日至2015年11月22日的租金、综合管理费等费用，被告提出时效抗辩。原告于2016年2月18日向被告发出解除函，函件内容中向被告催收了租赁期间内的租赁费、综合管理费（包含2015年9月5日至2015年11月22日期间），要求被告于2016年2月26日前缴纳，被告于2016年2月20日签收，签收后也未提出异议，因此2015年9月5日至2015年11月22日期间的租赁费、综合管理费诉讼时效起算时间应为2016年2月27日。截止民法总则生效之日2017年10月1日，2015年9月5日至2015年11月22日期间的租赁费已经超过了民法通则规定的1年诉讼时效，因此对该期间的租赁费本院不予主张。综合管理费虽然系租赁合同约定的，但其实质是一种管理费用，系因被告的经营行为而产生，并不是租金，只应计算租赁期限内产生的，在民法总则实施前应当适用民法通则规定的一般债权的诉讼时效2年，截止民法总则生效之日2017年10月1日，原告请求的2015年9月5日至2015年11月22日的综合管理费并未超过诉讼时效，因此可以适用民法总则规定的3年诉讼时效，截止原告起诉之日并未超过诉讼时效，本院依法主张2015年9月5日至2015年11月22日期间的综合管理费30362.52元（12680元/月×2月+18天×12680元/月×12月÷365天）。被告收到原告的解除合同函后，未在2016年3月8日前履行腾房义务，直至2016年3月31日原告自行处置时才实际返还商铺，且原告自行处置剩余物资也需要一定时间，故被告应当支付合同解除后（2015年11月23日）至2016年3月31日期间的商铺占用费，本院参照租金和综合管理费的标准主张商铺占用费146963.42元[（22062元/月+12680元/月）×4月+（22062元/月+12680元/月）×12月÷365天×7天）]。关于原告请求支付滞纳金的诉讼请求，原告已经收取了被告缴纳的履约保证金66186元、水电费押金6000元，结合本案本院实际主张的租赁期限内被告逾期缴纳的费用为30362.52元，本院认为违约金过高，酌情将违约金调整为以逾期缴纳的2015年9月5日至2015年11月22日的综合管理费为基数，从逾期之日（2015年8月21日）起按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至付清时止，违约金总额不超过原告起诉的317470.50元，为减少诉累，被告已经缴纳的履约保证金66186元、水电费押金6000元在履行时予以抵扣。关于原告请求支付水电费2393.65元，原告未举示证据证明被告尚欠水电费，对原告的该项诉讼请求本院不予主张。据此，综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决：一、被告李艳于本判决生效之日起十日内支付原告重庆双远实业（集团）有限公司占有使用费146963.42元、综合管理费30362.52元及违约金，违约金从2015年8月21日起以2015年9月5日至2015年11月22日李艳逾期缴纳的综合管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至付清时止，违约金总额不超过317470.50元（李艳已经缴纳的履约保证金66186元、水电费押金6000元在履行时先行抵扣）。二、驳回原告重庆双远实业（集团）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费17182元，减半收取8591元，由原告重庆双远实业（集团）有限公司负担7041元，由被告李艳负担1550元。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。一审法院认定的证据和事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为双方合同解除后，李艳应否承担案涉租赁房屋的相关费用问题。对此，本院评判如下：1、从一审法院查明的事实来看，双方当事人均认可案涉房屋《租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》于2015年11月22日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，合同解除后，双远公司请求李艳支付合同解除后房屋的租金，没有法律依据。一审中，双远公司请求李艳支付租金至租赁商铺返还之日止，不符合法律规定。同时，根据双方签订的《租赁合同》和双远公司于2015年11月16日向李艳寄送的《关于李艳（喜喜茶餐厅商户）租金及综合管理费催司收函》约定，双方合同因李艳违约解除后，要求李艳于2015年11月22日前解约手续并经营期间拖欠的租金及其他应付费用。若未按照要求完清手续及费用，则于2015年11月23日起，视为李艳放弃该屋内、设备及遗留物资的所有权。双远公司有权处理并不给予补偿。该函事实上具有解除合同的意思表示。李艳收到该函后，即表示将其缴纳的保证金等冲抵欠缴的费用并放弃涉案房屋内的物品。事实上，从双远公司举示的电话录音证据中也能反映出李艳的该意思表示。因此一审法院支持双远公司解除合同后租金，不符合法律规定；并且双远公司未请求解除合同后损失的费用，一审法院判决超出了双远公司的诉讼请求。2、关于李艳是否将案涉房屋返还给双远公司的问题。从当事人在一审中举示的证据来看，案涉房屋房门上加挂了两把锁。双远公司自认在与李艳电话沟通、经其同意后，于2016年3、4月底将李艳上的锁剪断后进入商铺。李艳表示其在解除合同后即上锁后，将钥匙交给双远公司员工。此后不久李艳等将案涉房屋经营所用的营业执照予以注销，并将安装的天然气设施予以拆除。李艳以实际行动表示不再使用案涉房屋。双远公司对案涉房屋进行管理，在已经不再使用案涉房屋、将门上锁后，李艳不可能也不合理，再用另一把锁将门锁上。因此本院认为另一把锁非李艳所为。由此表明双远公司也可能实际受领了案涉房屋。虽然现有证据不能证明双远公司何时在案涉房屋门上上锁，但该上锁行为的举证责任应由双远公司承担。3、关于李艳应否支付解除合同后的其他费用的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。本案中，双远公司发函解除案涉合同后，也明确表示在规定的期限内，李艳不履行义务，后果由其承担。即保证金、押金不予退还，涉案房屋内的设备设施作为遗弃物处理。双远公司的行为即是按照合同法的该规定行使权利。同时李艳也明确表示将保证金、押金等作为冲抵案涉合同的费用；并表示涉案房屋内的物品由双远公司处置。因此，双远公司即使请求案涉合同解除后的有关费用，因其怠于减损，其扩大损失应由其自行承担。一审法院关于诉讼时效和违约金标准的评判，本院予以支持。从一审法院评判来看，李艳自愿将所缴纳的保证金、押金等冲抵欠缴的费用且足以抵扣其欠缴至合同解除时的租金、综合管理费、违约金等，如有多余也不要求退还。因此，一审法院判决由李艳支付至合同解除时的租金、综合管理费及违约金，也无事实依据；一审判决李艳支付合同解除后的租金、综合管理费及违约金无法律依据。综上，上诉人李艳的上诉理由成立；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：撤销重庆市铜梁区人民法院（2018）渝0151民初2344号民事判决；驳回重庆双远实业（集团）有限公司的诉讼请求。一审案件受理费8591元；二审案件受理费3847元，由重庆双远实业（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 硕审 判 员  李盛刚审 判 员  张欲晓二〇一九年四月十日法官助理  彭松涛书 记 员  李 莉