广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终212号上诉人（原审原告）:梁秀弟，女，1972年12月30日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：谭永雄，广东宏晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭建华，广东宏晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魏金锐，男，1987年5月5日出生，汉族，现住广东省深圳市宝安区。被上诉人（原审被告）：郑玉霞，女，1990年5月23日出生，汉族，现住广东省阳江市江城区。原审第三人：阳江市杰众地产咨询有限公司。住所地：广东省阳江市江城区。法定代表人：马勇，该公司经理。上诉人梁秀弟因与被上诉人魏金锐、郑玉霞、原审第三人阳江市杰众地产咨询有限公司（以下简称杰众咨询公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初3858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。梁秀弟上诉请求：一、撤销原审判决第一、二、三项；二、解除梁秀弟与魏金锐、郑玉霞、杰众咨询公司于2018年3月2日签订的《阳江市杰众地产咨询有限公司房屋转让合约（三方居间合同）》（以下简称《房屋转让合约》）；三、判令郑玉霞与魏金锐共同返还购房款800000元给梁秀弟；四、判令郑玉霞与魏金锐共同支付违约金（截至2018年5月8日止的违约金为8813元，此后违约金自2018年5月9日起以800000元为基数，按月利率2%计至付清款项之日止）给梁秀弟；五、本案一、二审诉讼费用由郑玉霞、魏金锐共同承担。事实与理由：一、郑玉霞对转让位于阳江市江城区XX房地产给梁秀弟是知情和同意的，并且事后也同意为梁秀弟办理房屋过户手续。1、郑玉霞是通过其初中同学卢某（杰众咨询公司的兼职工作人员）于2017年底将涉案房屋挂在杰众咨询公司处对外销售，对外销售涉案房屋是郑玉霞本人的真实意思表示。2、在签订涉案房屋转让合约之前，郑玉霞用其手机于2018年3月1日分别三次主动打电话给杰众咨询公司的业务人员何某商量转让卖房一事。郑玉霞丈夫魏金锐也在当晚21:43:12用郑玉霞的手机主动打电话给何某，同意第二天（即2018年3月2日）与梁秀弟签订《房屋转让合约》。上述事实证实魏金锐是与郑玉霞一起商议后决定签订涉案《房屋转让合约》。3、郑玉霞签名的《委托书》是杰众咨询公司提供给梁秀弟的。杰众咨询公司称，事前要求郑玉霞提供《委托书》，《委托书》是由郑玉霞的丈夫提供给杰众咨询公司。虽然杰众咨询公司只提供复印件给梁秀弟，但也能印证郑玉霞同意卖房。并且该《委托书》是由魏金锐提供，魏金锐与郑玉霞是夫妻关系，梁秀弟有理由相信该《委托书》是真实的。4、梁秀弟与魏金锐于2018年3月2日签订《房屋转让合约》，魏金锐于2018年3月28日办理好涉案房产产权登记，梁秀弟于2018年5月8日支付第二期购房款600000元给魏金锐。《房屋转让合约》第4条约定：“卖方在开发商办理出不动产产权5个工作日前去银行办理赎证手续当日支付购房款人民币508000元给卖方。”2018年11月24日中行阳江江城支行对一审法院复函第2条内容是：“2018年5月左右，魏金锐、郑玉霞两人曾向中行提出申请提前偿还阳江市江城区XX路XX房的部分抵押贷款，提前偿还本金金额为人民币10万元。”上述事实证实郑玉霞是明知涉案房屋已转让给梁秀弟，按合同约定到银行办理提前还款和赎证手续。5、郑玉霞自2018年3月2日签订《房屋转让合约》至2018年5月到银行办理提前还款申请期间，一直未对《房屋转让条约》提出异议。6、魏金锐、郑玉霞与何某的微信往来足以证实郑玉霞是自愿卖房给梁秀弟，并且自愿拿钱赎证转户到梁秀弟名下。郑玉霞与何某部分微信内容如下：(1)2018年6月20日下午8：52分：“其古阵就系无办法拿到钱赎证出来，如果可以早就解决了，也不至于要你出面去商量。我就系无希望走到这一步，起诉对大家都无好。”(2)2018年6月20日下午9：00：“这些事情就完全不知情，现在他也不肯出面说个清楚，我先跟他家人商量下看看怎样。”(3)2018年6月22日下午2：31：“他家那边未有答复，不知道筹不筹到钱。”(4)2018年6月22日2：37：“其都有病个！我喊其家人想想办法尽快答复你。”(5)2018年6月22日下午2：38：“我也好被动，事情我都跟他们说了，筹不筹到钱也只有看他们，筹不到的话采取法律途径我无办法。”(6)2018年6月25日下午12:37：“锐我知道这件事中你很无辜，也很尽力在处理。现在只能靠他家人想办法了，我们没有能力了。”(7)2018年7月9日下午9：29：“锐，他家人那边说筹了10万，和买主也商量好了，要我们回去办手续，是要回去银行办提前还款申请吗？”(8)2018年7月9日下午9：32：“存10万至哪里？那我们回去是要做什么”(9)2018年7月10日下午9：13：“你帮我理清楚还要回去几次，我这个月好忙无时间跑来跑去，最好能一次搞掂。”(10)2018年7月10日下午9：22：“确定没有被告，他们这次就存去我们签名吗？那我们这边也可以马上存进去吗？”(11)2018年7月10日下午9：32：“如果不是怕最后连累买主，我真不想去办理了。”以上（1）-（11）微信内容足以证实郑玉霞是同意拿钱还中行房屋抵押贷款，赎证并将房屋转户到梁秀弟名下。(12)何某因郑玉霞来微信讲“我方律师不建议我交楼”回复郑玉霞：“你当时是同意卖这套房屋的。”郑玉霞讲：“到现在搞到这样，在维护大家利益时，我也要保住自己。”上述内容足以证实在签订《房屋转让合约》之前，郑玉霞是同意卖房给梁秀弟的。综上所述，梁秀弟提供的证据足以证明郑玉霞在签订《房屋转让合约》之前是同意转让房屋给梁秀弟，事后也积极想办法还银行贷款，赎证并过户到梁秀弟名下，所以《房屋转让合约》对郑玉霞具有约束力。请求解除梁秀弟与魏金锐、郑玉霞签订的《房屋转让合约》，改判郑玉霞与魏金锐共同返还购房款及违约金给梁秀弟。二、梁秀弟支付的购房款是由魏金锐、郑玉霞共同使用。在2018年3月2日签订《房屋转让合约》及支付定金20万元和第二笔购房款60万元时，魏金锐与郑玉霞还处于婚姻关系存续期间。郑玉霞也使用该笔购房款用于偿还其本人的银行债务，收取梁秀弟房款后，还多次同意偿还涉案房屋抵押贷款，赎证为梁秀弟办理过户手续。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第三条的规定，本案债务依法应认定为夫妻共同债务。综上所述，一审适用法律错误，请支持梁秀弟的上诉请求。魏金锐答辩称：郑玉霞对魏金锐卖房一事不清楚。梁秀弟提交的微信聊天记录是在魏金锐挪用资金无法偿还房贷后再与中介协商的。梁秀弟主张的有郑玉霞签名的委托书是不存在的。因此，郑玉霞对本案不应承担责任。郑玉霞答辩称：坚持一审的答辩意见。杰众咨询公司没有提交诉讼意见。梁秀弟一审起诉请求：一、解除梁秀弟、魏金锐与郑玉霞、杰众咨询公司于2018年3月2日签订的《房屋转让合约》；二、判令魏金锐、郑玉霞返还购房款800000元给梁秀弟；三、判令魏金锐、郑玉霞赔付违约金341400元给梁秀弟；四、判令梁秀弟有权折价或以拍卖、变卖登记在魏金锐、郑玉霞名下的阳江市江城区XX房房地产，所得价款，梁秀弟享有优先受偿权；五、本案诉讼费、保全费、公告费由魏金锐、郑玉霞承担。一审法院认定事实：2018年3月2日，梁秀弟（买方，乙方）与魏金锐（卖方，甲方）、杰众咨询公司（居间方）签订《房屋转让合约》，其中魏金锐在合同落款处还代郑玉霞作为卖方签名。合同主要约定：买卖双方通过居间方出售及购入位于阳江市江城区XX房，房屋产权证号为阳预购01XXXX85号，该房未办理出不动产权证，双方确定在甲方办理出不动产权证20个工作日内必须办理过户手续，卖方确认已征得卖方共有人的同意，无抵押，无产权纠纷；该房转让成交价为1138000元，分三期支付：第一期于2018年3月2日买方支付定金200000元给卖方，第二期在开发商办理出不动产权证5个工作日内卖方前去银行办理赎证手续当日，买方支付508000元给卖方，第三期于双方去阳江市不动产登记中心办理过户手续当日买方支付430000元给卖方；卖方在收到第二期转让金后，如因卖方原因导致买方不能正常办理房产证过户手续的，视为卖方违约；卖方须保证对该物业享有完整所有权、完整的支配或处置权，有关该房在本次转让前已发生的产权纠纷、债权债务纠纷、税项入租赁清退、抵押等事宜，卖方应在交付前清理完毕；卖方不能按本合同约定正常过户到买方名下的，则应退回买方已缴纳房价款，并按房价款总额30%赔偿违约金给买方；买方逾期支付房价款超过15天，卖方有权解除本契约，并有权要求买方支付总房价款按总额30%赔偿违约金等。对于上述《房屋转让合约》中魏金锐代郑玉霞的签名问题，梁秀弟主张是郑玉霞委托魏金锐签名的。梁秀弟对其上述主张提供一份《委托书》复印件及通话清单一份证实，委托书的主要内容为：“委托人郑玉霞因工作繁忙、不能亲自办理阳江市江城区XX房的交易手续，特委托魏金锐作为其合法代理人，全权代表郑玉霞办理签署房屋买卖合同、收款、交楼等相关事项，对魏金锐在办理上述事项过程中所签署的有关文件，郑玉霞均予以认可，并承担相应的法律责任。”该委托书的落款处有“郑玉霞”的签名。魏金锐、郑玉霞均表示没有见过该份委托书，魏金锐否认其递交该份委托书复印件给杰众咨询公司；梁秀弟陈述该份委托书是杰众咨询公司交给梁秀弟的；杰众咨询公司则陈述该份委托书是由魏金锐交来其公司的。梁秀弟及杰众咨询公司自始至终均不能提供原件与复印件核对。从字面上看，《委托书》复印件落款处的“郑玉霞”签名与郑玉霞在庭审笔录上的签名字迹明显不同。对通话清单，郑玉霞与杰众咨询公司均确认2018年3月1日郑玉霞与杰众咨询公司员工何某通过电话，但对通话内容，双方各执一词。杰众咨询公司称当时通话内容是其员工何某征求郑玉霞对卖房的意见，郑玉霞表示同意卖房。而郑玉霞称当时何某是征求其对卖房的意见，但其当时已对何某明确表示不同意卖房。对梁秀弟主张的上述委托卖房问题。郑玉霞陈述其在2018年6月10日前一直不知道魏金锐将其夫妻共有的房屋出卖，在2018年6月10日魏金锐告知其房屋已出卖且其已将收到的购房款已全部花光，不知如何处理此事时才将此事告知其。因魏金锐的行为极大地伤害了夫妻感情，其于2018年6月12日与魏金锐办理了离婚登记手续。郑玉霞对其上述陈述提供离婚证以及其与杰众咨询公司的员工何某的微信聊天记录证明。离婚证载明魏金锐、郑玉霞于2018年6月12日离婚。微信聊天记录显示郑玉霞于2018年6月20日加入了杰众咨询公司员工何某的微信，郑玉霞询问杰众咨询公司员工何某是不是杰众咨询公司在卖其房子，为什么不经其同意就卖了其房子。《房屋转让合约》签订后，梁秀弟分别于2018年3月2日、2018年3月3日支付购房定金20000元、180000元给魏金锐，后于2018年5月8日支付第二期购房款600000元给魏金锐。魏金锐分别签署《收据》三份给梁秀弟，并代郑玉霞在三份《收据》的收款单位栏签名。魏金锐收到上述600000元购房款后，在2018年5月8日至5月13日间，通过跨行转账、代收费、网上快捷支付、POS消费等方式使用了该600000元。魏金锐并没有按合同约定用该600000元偿还银行的抵押贷款。魏金锐分别于5月8日、5月10日、5月12日在梁秀弟支付给其的600000元款项中转账1200元、2000元、10000元给郑玉霞。魏金锐、郑玉霞均确认上述三笔款项共13200元是用于偿还郑玉霞的银行信用卡透支款。另查明，涉案房屋于2018年3月28日办理产权登记，产权证号为粤（2018）阳江市不动产权第00XXX75号和粤（2018）阳江市不动产权第00XXX76号，产权登记在魏金锐、郑玉霞名下。该房于2018年5月29日办理抵押登记，登记证明号为粤（2018）阳江市不动产证明第0017087号，抵押权人为中国银行股份有限公司阳江江城支行，抵押方式为一般抵押，债权数额为524000元。2018年8月9日，阳江市阳东区人民法院作出（2018）粤1704执787号裁定，查封魏金锐、郑玉霞名下的位于阳江市江城区XX房。由于魏金锐不按约定将梁秀弟支付的购房款用于偿还银行贷款，致使不能涂销银行的抵押权，同时，涉案房屋又被另案查封，无法办理房屋过户手续，合同目的无法实现。梁秀弟遂提起诉讼，请求如诉称。庭审中，魏金锐对梁秀弟请求的违约金341400元表示不能接受。再查明，魏金锐与郑玉霞于2014年12月15日登记结婚，后于2018年6月12日登记离婚。诉讼中，经梁秀弟提出申请并提供担保，一审法院依法查封了登记在魏金锐、郑玉霞名下的位于阳江市江城区XX房。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。梁秀弟与魏金锐及杰众咨询公司签订的《房屋转让合约》是梁秀弟与魏金锐及杰众咨询公司三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。合同项下的诉争房屋属于夫妻共同财产，郑玉霞为房屋实际的共有权人。虽魏金锐在合同落款处代郑玉霞进行签名，但处分该财产属非因日常生活需要对夫妻共同财产作出的重要处理，并不属于家事代理权的范畴。魏金锐处分诉争房屋未取得郑玉霞的同意，构成无权处分。梁秀弟提供以郑玉霞授权委托魏金锐办理诉争房屋交易手续的《委托书》一份，但该委托书没有原件，魏金锐、郑玉霞对此均不予认可，且梁秀弟和杰众咨询公司均未能对该委托书的来源、真实性和合法性进行合理的解释说明，故一审法院不予采纳。现有证据在外观上不足以使梁秀弟相信郑玉霞授权魏金锐出售诉争房屋，故魏金锐的代理行为不构成表见代理。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，虽魏金锐处分诉争房屋属于无权处分，但并不影响本案《房屋转让合约》的效力。由于涉案房屋已办理了他项权登记，且在起诉前已被另案查封，合同已不能履行，合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，梁秀弟请求解除双方签订的《房屋转让合约》，并要求魏金锐返还购房款800000元，合法合理，一审法院予以支持。关于违约金的问题。本案合同不能履行的原因是魏金锐收取梁秀弟购房款后不支付银行贷款，不涂销抵押权，以及涉案房屋被另案查封，魏金锐在无权处分的情况下仍签订房屋转让合同等造成的。合同不能履行的过错在于魏金锐。魏金锐应承担违约责任。根据《房屋转让合约》约定，魏金锐不能按本合同约定将诉争房屋正常过户到梁秀弟名下的，则应退回梁秀弟已缴纳房价款并按房价款总额30%赔偿违约金给梁秀弟。现梁秀弟据此请求魏金锐支付违约金341400元，而魏金锐在庭审中表示违约金过高不能接受。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本案梁秀弟没有证据证明因魏金锐的违约行为所造成其损失，合同对违约金标准约定过高，一审法院酌情调整为以梁秀弟已付购房款为基数，自梁秀弟支付之次日起按月利率2%计至判决确定的履行期限届满之日止。梁秀弟分别于2018年3月2日支付20000元、于2018年3月3日支付180000元、于2018年5月8日支付600000元给魏金锐。故截至2018年5月8日，魏金锐应支付的违约金为8813元（20000元×2%/30×67天+180000元×2%/30×66天）；自2018年5月9日起至本判决确定的履行期限届满之日止，魏金锐应以800000元（20000元+180000元+600000元）为基数，按月利率2%支付违约金给梁秀弟。关于郑玉霞是否共同承担责任的问题。首先，涉案房屋是魏金锐、郑玉霞共同共有的，杰众咨询公司对该事实是明知的，梁秀弟也是应该知道的。买卖涉案房屋需要魏金锐、郑玉霞同意，支付购房款也要支付给魏金锐、郑玉霞确认的账户或确认的个人收取。而本案中，梁秀弟提供的《委托书》复印件没有原件核对，从表面上看落款处“郑玉霞”签名的字迹与郑玉霞在庭审笔录上的签名字迹明显不同，该份证据不能证实郑玉霞委托魏金锐卖房。同时，梁秀弟与杰众咨询公司提供的微信聊天记录、银行复函、通话清单等证据也未能证实郑玉霞委托魏金锐卖房。由于魏金锐签订《房屋转让合约》处分诉争房屋，属于对郑玉霞房屋所有权的无权处分，故郑玉霞无需对魏金锐的上述合同行为承担责任，不需支付违约金给梁秀弟。其次，根据梁秀弟、魏金锐及杰众咨询公司提供的证据，在梁秀弟于2018年5月8日转账支付给魏金锐60万元购房款后，魏金锐分别于5月8日、5月10日、5月12日在该笔款中转账1200元、2000元、10000元给郑玉霞。魏金锐、郑玉霞均确认上述三笔款项共13200元是用于偿还郑玉霞的银行信用卡透支款，故该13200元应属于魏金锐、郑玉霞的夫妻共同债务，应由魏金锐、郑玉霞共同偿还。对于余下的786800元（800000元-13200元），该款系魏金锐对梁秀弟的合同之债，梁秀弟未能举证证明该款项用于夫妻共同生活、共同生产经营，故一审法院认定该786800元不属于夫妻共同债务的范围。综上，梁秀弟请求郑玉霞与魏金锐共同返还购房款786800元以及赔付违约金，一审法院不予支持。关于梁秀弟请求对折价、拍卖或变卖诉争房屋所得价款享有优先受偿权的问题，该项请求于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，作出判决：一、解除梁秀弟、魏金锐、杰众咨询公司于2018年3月2日签订的《房屋转让合约》；二、限魏金锐在判决发生法律效力之日起十日内返还购房款800000元给梁秀弟；三、郑玉霞对上述款项中的13200元负共同清偿责任；四、限魏金锐在判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（截至2018年5月8日止的违约金为8813元，之后的违约金是自2018年5月9日起以800000元为基数，按月利率2%计至判决确定的履行期限届满之日止）给梁秀弟；五、驳回梁秀弟的其他诉讼请求。一审案件受理费18034元，保全费5000元，共23034元，由梁秀弟负担3336元，魏金锐负担19698元。二审期间，梁秀弟提供居间公司员工何某与郑玉霞在2018年6月20日至2018年8月的微信信息，拟证明郑玉霞是自愿卖房给梁秀弟，并且自愿拿钱赎证转户到梁秀弟名下。上述微信主要内容与梁秀弟在上诉意见中摘录的一致。另外，梁秀弟还申请何某出庭作证。何某陈述，2018年1月份左右，郑玉霞通过其同学卢某将涉案房屋挂在杰众咨询公司出售；有多个同事带人到涉案房屋看房，看房时是魏金锐的母亲开门；签订涉案房屋转让合同前一天，其曾与郑玉霞、魏金锐多次通电话，协商房屋价款事宜，最终确定转让涉案房屋；签订合同当天，郑玉霞没有到场，魏金锐再次打电话向郑玉霞确认；魏金锐收到两笔购房款共80万元后，没有按约定还清银行贷款，赎回房产证；后来经与郑玉霞沟通，郑玉霞还是确认事前同意卖房给梁秀弟，事后同意筹钱赎证，为梁秀弟办理房屋过户手续。郑玉霞质证意见为：微信内容是真实的，按照通话的内容反映，其当时对魏金锐卖房一事是知情的，梁秀弟该证据无法证明其主张。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，魏金锐陈述，其曾向郑玉霞提出卖房一事，但郑玉霞不同意，因此其自己处理卖房事宜；卖房中介是其母亲找的，不清楚中介如何取得郑玉霞的联系方式，不清楚中介在2018年3月1日打过电话给郑玉霞；其在2018年5月曾与郑玉霞协商向银行申请提前还清涉案房产的全部贷款，并去中行办理相关手续，但没有将资金来源告知郑玉霞。郑玉霞陈述，其与何某通话之前并不认识何某；其同学卢某与何某在同一间房产中介公司，其曾向卢某咨询过房价事宜，何某可能从卢某处取得其电话；2018年3月1日何某电话询问其是否出售涉案房产，其表示没有意向卖房；其曾向魏金锐核实过卖房事宜，但魏金锐没有讲到卖房；其对魏金锐的资金、欠债和工作情况均不了解，在2018年5月份，魏金锐称手头有资金可以还清涉案房产的房贷，因此双方到中行申请办理还贷手续。何某提供的通话清单显示，何某的手机在2018年3月1日三次（时间分别为20:28:39、21：23:12、21：31:52）被1372624****（郑玉霞电话）呼叫，通话时间为3至5分钟。在当天晚上19点至22点，何某亦多次与魏金锐通电话。郑玉霞与魏金锐的离婚协议书上载明，魏金锐婚后以个人名义向借贷平台及个人借款共20笔，以魏金锐名义开信用卡10张，以郑玉霞名义开的信用卡14张（借款约30万元），上述借款总金额达200多万元，双方在离婚协议书中约定所有借款属魏金锐个人债务。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。涉案《房屋转让合约》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。梁秀弟对一审判决解除涉案《房屋转让合约》、返还购房款的金额和计算违约金的标准没有异议，本院对此予以确认。综合诉辩双方的意见，本案争议的焦点问题是郑玉霞是否知晓并同意魏金锐出售涉案房屋，应否与魏金锐共同承担返还购房款80万元及支付相应的违约金的责任。本案中，梁秀弟主张郑玉霞知晓并同意出售涉案房屋，涉案《房屋转让合约》对郑玉霞具有约束力，为此提供了合同、委托书和通话记录等予以证明。综合全案的证据和各方的陈述，本院分析如下：一、梁秀弟提供的中介人员何某的通话清单显示，魏金锐在签订合同前一天（2018年3月1日）曾多次与何某通话，郑玉霞亦主动多次打电话给何某。对此，郑玉霞的解释是中介人员询问其是否出售涉案房屋，其表示没有意向卖房。何某主张当天与魏金锐和郑玉霞协商房价事宜。从涉案合同约定“卖方确认已征得卖方共有人的同意”的内容看，中介人员应该是在核实魏金锐和郑玉霞双方均同意出售房屋的情况下再进行议价。结合在签订涉案合同前一天何某分别与魏金锐和郑玉霞多次通话的情形考虑，何某主张郑玉霞同意出售房屋，双方通话是协商房价事宜更具有可信性。二、魏金锐主张不清楚中介在2018年3月1日打过电话给郑玉霞，郑玉霞主张接到中介电话后曾向魏金锐核实卖房一事，两人的陈述存在矛盾。综合上述分析，涉案《房屋转让合约》在中介方的见证下签订，中介人员何某陈述的议价、签约过程具体、详细，且能与其通话记录相互印证；郑玉霞后来亦到中行办理还贷手续，应予认定郑玉霞知晓并同意魏金锐出售涉案房屋。因郑玉霞同意出售涉案房屋，现涉案《房屋转让合约》因无法实现合同目的而应予解除，则郑玉霞应与魏金锐共同承担返还购房款80万元及支付相应的违约金的责任。综上所述，梁秀弟的上诉理由成立，应予支持。一审判决认定郑玉霞无需共同承担责任欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初3858号民事判决第一项；二、撤销阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初3858号民事判决第二、三、四、五项；三、魏金锐、郑玉霞在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款800000元给梁秀弟；四、魏金锐、郑玉霞在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（截至2018年5月8日止的违约金为8813元，之后的违约金是自2018年5月9日起以800000元为基数，按月利率2%计至付清款项时止）给梁秀弟；五、驳回梁秀弟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18034元，保全费5000元，共23034元，由梁秀弟负担3336元，魏金锐、郑玉霞负担19698元。二审案件受理费18034元，由魏金锐、郑玉霞负担。本判决为终审判决。审判长 龙 飘审判员 何桂霞审判员 姜玉华二〇一九年四月九日法官助理李凤霞书记员詹礼迪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。