山西省太原市中级人民法院民事判决书（2019）晋01民终801号上诉人(原审原告)：李广军，男，1981年11月14日出生，汉族，住山西省太原市。上诉人(原审原告)：张彩丽，女，1983年8月1日出生，汉族，住山西省太原市。委托诉讼代理人：李广军，男，1981年11月14日出生，汉族，住山西省太原市。被上诉人（原审被告）：山西合纵房地产开发有限公司，住所地：太原市小店区建设南路**，统一社会信用代码：×××。法定代表人：胡树嵬，董事长。被上诉人（原审被告）：山西复地得一房地产开发有限公司，住，住所地：太原市小店区建设南路**一社会信用代码：×××。法定代表人：沙昭玉，总经理。委托诉讼代理人：赵瑞芳，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。上诉人李广军，张彩丽因与被上诉人山西合纵房地产开发有限公司（以下简称合纵公司）、被上诉人山西复地得一房地产开发有限公司（以下简称复地得一公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2018）晋0105民初6103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李广军、被上诉人山西复地得一房地产开发有限公司的委托代理人赵瑞芳到庭参加诉讼，被上诉人山西合纵房地产开发有限公司经合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。李广军上诉请求：1、依法撤销原市小店区人民法院作出的(2018)晋0105民初6103号民事判决书,依法改判支持上诉人的全部诉讼请求或按涉案房屋实际价值的二倍赔偿上诉人的损失。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人山西合纵房地产开发有限公司(以下简称“合纵公司”)是涉案房屋的实际开发开发主体,被上诉人山西复地得一房地产开发有限公司(以下简称“复地得一公司”)只是名义上的开发主体,不享任何权利和义务,一审法院草率认定被上诉人山西合纵房地产开发有限公司未取得商品房预售证明,即认定双方之间签订的合同无效，违背客观事实,严重损害了上诉人的合法权益。一、涉案房屋已经取得了商品房预售许可证明,应当认定房屋买卖合同有效。1、上诉人购买的涉案房屋已经于2016年7月25日取得了商品房预售许可证明,证号为(2016)并商房预售字第000096号,预售单位为被上诉人山西复地得一房地产开发有限公司。而根据被上诉人合纵地产公司提供的证据《合作协议》内容证实,第五条,复地集团承诺不分享剑桥城项目的利润,该项目盈亏均由得一集团自行分享和承担,剑桥城项目后续的风险和责任均由得一集团全部承担。第六条,得一集团是实际权利享有者和义务履行方,复地集团及合资公司只是作为名义开发商并不实际享有权利和履行义务。第七条,各方同意,鉴于得一剑桥城的实际开发主体始终是得一集团。以上内容均可以证实,得一集团及其指定开发主体被上诉人合纵地产公司是该项目的唯一开发主体,也是涉案房屋的实际权利享有者,复地集团及合资公司即被上诉人复地得一地产公司均不享有权利和履行义务,复地得一地产公司只是名义上的开发主体,同时结合太原市小店区人民法院作出(2017)晋0105民初5164号民事判决书,被上诉人合纵地产公司的答辩,是由于政府原因无法将开发手续办至合纵地产公司名义,得一集团是实际受益人,其指定的企业即被上诉人合纵地产公司进行实际开发。因此,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条,出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。本案中,涉案房屋已经取得了预售,只是由于出卖人自身原因,更换开发主体,借用空壳公司,在权利、义务承受者未进行变更的情况下,该房屋开发继受者即被上诉人复地得一地产公司应承接原合纵地产公司的全部权利、义务,从而认定由被上诉人复地得一地产公司与上诉人履行房屋买卖合同,合同合法有效。2、从庭审被上诉人合纵地产公司向法庭陈述的情况也足以证实,系二被上诉人共同履行与业主的房屋买卖合同,与上诉人同期购买得一剑桥城房屋的业主共计1030户,被上诉人合纵地产公司协助被上诉人复地得一地产公司已经与962户重新签订了房屋买卖合同,被上诉人复地得一地产公司设立的共管账户在迎泽区政府的监管下收取了销售款,也退还了部分业主退房款,因此,一审法院认定被上诉人复地得一地产公司未收取购房款的事实错误,复地得一地产公司系严格按照《合作协议》内容履行权利和义务。综前述,一审法院置《合作协议》内容于不顾,未查清二被上诉人之间的法律关系,径行认定合同无效,违背客观事实,于法有悖。二、上诉人主张的违约金、违约惩罚有合同约定,符合情理，于法有据。承前所述,由于被上诉人合纵地产公司私自更换合同主体,借壳开发涉案房屋,合同真实有效,被上诉人复地得一地产公司只是名义开发主体,因此二被上诉人应共同对上诉人的损失予以赔偿,违约金及违约惩罚有合同约定及被上诉人的单方承诺在案佐证,符合情理,一审法院依据合同无效,不予支持上诉人的损失,适用法律错误。退一步讲,即使认定合同无效,根据《合同法》第58条的规定,合同无效后,有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失,一审法院已经认定被上诉人存在过错,却不支持上诉人的损失前后矛盾。三、被上诉人合纵地产公司故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，且私自变更房屋编号,诉讼期间变卖涉案房屋,导致涉案房屋买卖合同无法履行,对上诉人构成了欺诈,应按涉案房屋实际价值的二倍赔偿上诉人的损失。上诉人签订买卖合同并交付被上诉人首期购房款时,涉案房屋已经在建设中,且在合同中约定,该房屋对应的土地已经取得了土地证,证号为并政地国用(2013)第00160号,至于该土地证因何原因被撤销,并变更至被上诉人复地得一地产公司名下,至今二被上诉人也未告知上诉人,一审法院也未进行审查。房号变更后,二被上诉人也未通知上诉人,只是在庭审后,被上诉人合纵地产公司单方提供了一份业主信息汇总,涉案房屋均是在上诉人起诉后销售的,可见,二被上诉人向上诉人隐瞒了涉案房屋的开发手续及全部变更手续,对上诉人构成了欺诈,根据《合同法》、《消费者权益保护法》相关法律规定,被上诉人应按涉案房屋实际价值的二倍赔偿上诉人的损失。四、参照现行判例,被上诉人至少也应按已交房款的一倍赔偿上诉人的损失。参照与上诉人同期业主的司法判例情况,现行生效的判决太原市中级人民法院作出的(2017)晋01民终117号,已认定被上诉人合纵地产公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，应承担已付购房款一倍的赔偿责任，为统一法律适用标准,被上诉人至少也应按该判决标准赔偿上诉人。被上诉人山西复地得一房地产开发有限公司辩称，1、上诉人上诉请求不明确，上诉人请求“按涉案房屋实际价值二倍赔偿上诉人的损失”超过了上诉人的一审诉讼请求，应当另案起诉，不属于本案二审的受理范围。2、山西合纵房地产开发有限公司与山西复地得一房地产开发有限公司为两个独立的法人主体，没有合同关系，上诉人将我公司与合纵公司混为一谈，没有法律依据，也没有证据。3、我公司一审已经提交过涉案项目的《国有建设用地使用权出让合同》、土地证以及预售许可证均可证明我公司是涉案项目的唯一合法销售主体。只有我公司才有权利对外签订商品房买卖合同，也就是说我公司对外签订签订商品房买卖合同才是有效。4、我公司与上诉人从未签订合同，上诉人与我公司之间不存在商品房买卖合同关系，我公司与没有收取过上诉人的任何购房款，没有侵犯上诉人的合法权益，我公司不是合同相对方，不应作为本案被告。被上诉人山西合纵房地产开发有限公司未提交答辩意见。原告李广军、原告张彩丽向一审法院提出诉讼请求：1、依法确认原告与二被告签订的【得一·剑桥城】商品房购房合同有效，判令二被告履行合同约定义务，并与原告签订商品房买卖网签合同。2、依法判令二被告向原告支付迟延办理《商品房预售许可证》违约金18956元（以甲方已付房款为基数按日万分之一从2013年4月30日至2016年7月25日）及违约惩罚25601元，两项合计44557元。3、依法判令二被告因逾期交房导致原告租房损失64000元。4、依法判令二被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年1月19日，原告李广军（乙方）、原告张彩丽（乙方）与被告山西合纵房地产开发有限公司（甲方）签订了《【得一·剑桥城】商品房购房合同》（No：00279）一份。合同约定：甲方开发的得一·剑桥城项目（暂定名）商品房位于太原市长风东街延街，地块号，地块号为CG-0941购的商品房房号为：13楼2单元1602室，用途为住宅，建筑面积约为101.2平方米（最终以实际测绘面积为准，据实结算房价款，多退少补），每建筑平米单价为5059.50元，总价为512021元；该房屋的交付条件为经相关部门验收合格，房屋交付时间为C区：2014年12月31日前；甲方承诺于2013年4月30日前取得得一剑桥城项目《商品房预售许可证》，否则乙方有权解除合同；乙方解除合同的，甲方须在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付款退还给乙方，并按中国人民银行活期存款利率付给利息；乙方不解除合同的，自约定的期限第二天起至取得《商品房预售许可证》之日止，甲方按日向乙方支付已付款万分之壹的违约金，合同继续履行；在房屋具备销售条件即取得《商品房预售许可证》时，甲方应当通知乙方签署可在房屋管理部门备案的《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）。乙方应当在甲方通知的时间内与甲方签署买卖合同。如乙方未在甲方发出的签约通知中规定的届满期限内做出是否签署的回复，甲方视为乙方放弃购买，甲方无须通知乙方，可另行处理该房屋，乙方已付房款不予退还；乙方以按揭付款的方式支付房款，在签署本合同当日，需支付房款人民币162021元，即总房款的31.64%，剩余房款人民币350000元，乙方需在甲方指定的贷款银行办理剩余房款的按揭。并应在完成正式网签7日内提交完毕符合贷款银行按揭要求的个人相关资料；甲乙双方的联络方式以本合同载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如甲方按上述电话、通讯地址等联系不到乙方，则视为已履行通知送达义务，乙方应承担由此引起的相关全部责任。合同还约定了其他内容。同日，原告向被告山西合纵房地产开发有限公司支付162021元，被告山西合纵房地产开发有限公司向原告出具收据。2014年元旦，被告山西合纵房地产开发有限公司向购房业主们承诺将在2014年5月31日前取得五证，否则将以认购房屋总价的5%作为违约惩罚。经查，被告山西合纵房地产开发有限公司至今未取得涉案商品房预售许可证，也未将涉案房屋交付原告。被告山西复地得一房地产开发有限公司已于2016年7月25日取得得一·剑桥城13号楼的商品房预售许可证，许可证号为（2016）并商房预售字第0096号。2018年4月28日，被告山西合纵房地产开发有限公司工作人员在山西省太原市城南公证处工作人员的公证下，通过EMS向原告在购房合同中载明的原告住址及电话发出《通知函》一份，称其多次通知原告缴纳房款未果，故要求原告于2018年6月30日之前携身份证、《商品房购房合同》等材料原件到公司办理退款等相关事宜。该份邮件的投递结果显示为“2018年5月1日，退回妥投”。原告否认其收到该份函件且不认同函件的内容。2018年7月2日，原告诉来本院，向本案二被告主张上述实体权利。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，处理本案纠纷应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定。本案中，原告与被告山西合纵房地产开发有限公司签订的《【得一·剑桥城】商品房购房合同》虽系双方的真实意思表示，但由于被告山西合纵房地产开发有限公司未按照承诺取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，原告作为买受人与被告山西合纵房地产开发有限公司作为出卖人签订的《【得一·剑桥城】商品房购房合同》无效。原告要求被告山西合纵房地产开发有限公司办理网签合同、支付租房损失、支付违约金及违约惩罚，其请求均建立在合同有效的基础上，故对原告的上述请求，本院不予支持。原告要求被告山西复地得一房地产开发有限公司在本案中承担责任，由于《【得一·剑桥城】商品房购房合同》系原告与被告山西合纵房地产开发有限公司签订，且购房款由原告直接支付给被告山西合纵房地产开发有限公司，被告山西复地得一房地产开发有限公司从未收取过原告的购房款，也未向原告进行过承诺，被告山西复地得一房地产开发有限公司并非涉案合同的相对方，故原告要求被告山西复地得一房地产开发有限公司承担合同责任的请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，被告山西合纵房地产开发有限公司应向原告返还购房款162021元。由于合同无效的原因系被告山西合纵房地产开发有限公司未能按其承诺取得商品房预售许可证明，被告山西合纵房地产开发有限公司对此具有过错，故山西合纵房地产开发有限公司应赔偿其给原告造成的利息损失，即162021元自2013年1月19日起至本判决确定给付日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算得出的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、原告李广军、原告张彩丽与被告山西合纵房地产开发有限公司于2013年1月19日签订的《【得一·剑桥城】商品房购房合同》为无效合同。二、被告山西合纵房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告李广军、原告张彩丽购房款162021元。三、被告山西合纵房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告李广军、原告张彩丽162021元自2013年1月19日起至本判决确定给付162021元日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。四、驳回原告李广军、原告张彩丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1285元（原告已预交），由被告山西合纵房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人合纵公司签订的商品房买卖合同的效力问题，如合同无效，法律后果如何承担；二、上诉人要求被上诉人签订网签合同并支付迟延办理商品房预售许可证的违约金及违约惩罚金、租房损失的合法依据；三、被上诉人合纵公司与复地得一公司之间的法律关系，复地得一应否承担法律责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被上诉人合纵公司作为房屋买卖合同的出卖人，至今未取得商品房预售许可证，根据上述法律规定，应认定合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。上诉人与被上诉人合纵公司签订的商品房购房合同中约定，甲方即被上诉人合纵公司承诺于2013年4月30日前取得得一剑桥城项目的商品房预售许可证，据此可以说明双方在签订合同时对于涉案房屋无预售许可证是明知的。故双方对造成合同无效均存在过错。一审判决基于被上诉人合纵公司存在过错而判决其返回购房款并赔偿上诉人造成的利息损失，符合法律规定，并无不妥。由于上诉人对造成合同无效也存在过错，故对上诉人主张的因合同无效造成的其他损失，应由上诉人自行承担。上诉人要求被上诉人签订网签合同并支付迟延办理商品房预售许可证的违约金及违约惩罚金，上述要求均建立在合同有效的基础上，现合同无效，上诉人的上述请求无合同依据和法律依据，不予支持。被上诉人合纵公司与复地得一公司属于两个独立法人，上诉人是与被上诉人合纵公司签订的商品房买卖合同，其无证据证明与复地得一公司在本案中存在民事法律关系。故上诉人要求复地得一承担法律责任的主张不予保护。综上所述，李广军，张彩丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2570元，由李广军，张彩丽负担。本判决为终审判决。审判长 王庆河审判员 郝利亚审判员 赵耀功 二○一九年四月十五日书记员 聂 璐