河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0105民初7899号原告（反诉被告）郑州惠之家房地产营销策划有限公司，住所地郑州市郑东新区商务内环路**楼******。法定代表人宋海峰。委托代理人蔡晓立、徐玲玲（实习），河南国银律师事务所律师。被告（反诉原告）刘崭，男，汉族，1988年11月13日出生，住郑州市金水区。委托代理人耿小娟、王德芹（实习），河南致建律师事务所律师。原告（反诉被告）郑州惠之家房地产营销策划有限公司（以下简称“惠之家公司”）诉被告（反诉原告）刘崭房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）惠之家公司委托代理人蔡晓立、徐玲玲、被告（反诉原告）刘崭委托代理人耿小娟、王德芹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）惠之家公司诉称：原、被告双方分别于2017年5月9日、7月31日签订《公寓房屋租赁管理协议》及《补充协议》，上述协议约定，被告自愿将位于郑州市金水区未来办事处聂庄安置房屋4座20层14间，共计面积587.14平方米出租给原告，租期为2017年8月10日至2027年8月9日，租金每月40元/平方米。上述协议签订后原告依约履行义务，被告未按照协议约定履行相关义务。根据《合同法》的相关规定及《公寓房屋租赁管理协议》、《补充协议》的约定，被告应当按照协议预定履行出租方义务，其拒绝履行协议的行为已构成根本违约，该根本违约行为给原告造成了巨大损失。为了维护原告合法权益，诉至人民法院，请求依法判令：1、解除原被告之间签订的《公寓房屋租赁管理协议》、《补充协议》；2、被告返还原告家具家电，价值人民币200000元整；3、被告向原告支付违约金暂计人民币20000元整；4、被告向原告支付损失暂计人民币20000元整；5、被告向原告支付租赁保证金（设备押金）23485元整，共计人民币263485元；6、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告（反诉原告）刘崭辩称：一、原告破坏房屋主体结构，违反《公寓房屋委托管理协议》，被告可解除双方签订的《公寓房屋委托管理协议》、《补充协议书》。原告擅自拆除涉诉房屋厨房承重墙体，连通厨房与客厅，导致房屋主体结构被破坏，致使天然气公司无法施工通气，严重损害了被告合法权益。二、原告拖欠租金，违反《公寓房屋委托管理协议》，原告应当对被告承担合同约定的赔偿责任。被告与原告签订的《公寓房屋委托管理协议》约定“租金到期后20日内，原告仍未向被告交纳房租，被告有权单方终止合同，收回所有租赁房屋”。按照《补充协议书》的约定，原告应于2018年12月10日前七个工作日内向被告支付租金。原告逾期不支付房租，按照合同约定，被告有权收回房屋，终止合同。综上所述，在履行《公寓房屋委托管理协议》、《补充协议书》的过程中，原告严重违约，应向被告进行赔偿，其诉求的违约赔偿不应被支持。被告（反诉原告）刘崭反诉称：2017年5月9日刘崭与惠之家公司签订《公寓房屋委托管理协议》，协议约定“刘崭将其位于金水区未来办事处聂庄安置房面积共计587.14平方米房屋有偿租给惠之家公司使用:租赁房屋应先交清该期租金方可使用，逾期未交，刘崭有权按日收取乙方应交款项千分之二滞纳金;拆改房屋主体结构的，刘崭可解除合同;租金到期后20日内，惠之家公司仍未向刘崭交纳房租，刘崭有权单方终止合同，收回所有租赁房屋，同时惠之家公司应向刘崭赔偿叁个月的房租作为违约金;合同执行中发生争议的，由房屋所在地人民法院管辖”。2017年7月31日双方签订《补充协议书》，补充协议约定“明确计租开始时间为2017年9月10日，2017年9月10日开始交付第一个季度租金70456元，至2017年12月10日再交第二个季度租金，以此类推分批交付每一季度租金，惠之家公司应在每一季度租期起始日前七个工作日内向刘崭支付该季度租金;因一方违约导致另一方诉讼主张权利的，违约方向守约方支付因诉讼产生的律师费”。因惠之家公司拖欠房租未支付且私改房屋主体结构，按照合同约定，刘崭已于2019年1月10日收回房屋。后刘崭向惠之家公司要求支付余欠房租，未果。为维护刘崭合法权益，特诉至贵院，请求依法判令：1、依法确认刘崭与惠之家公司之间签订的《公寓房屋委托管理协议》、《补充协议书》已于2019年1月10日解除。2、依法判令惠之家公司对承租房屋恢复原状。3、依法判令惠之家公司向刘崭赔偿因房屋结构改变造成的损失78000元。4、依法判令惠之家公司向刘崭支付房屋租金23485元。5、依法判令惠之家公司向刘崭支付违约金70456元。6、依法判令惠之家公司向刘崭支付滞纳金4368元。7、依法判令惠之家公司向刘崭支付律师费5000元。(以上共计181309元)。8、本案诉讼费用由惠之家公司承担。原告（反诉被告）惠之家公司辩称：一、刘崭提供的都市报道的视频资料显示，2018年12月20日，刘崭已经张贴通知，要求涉案房屋承租人于2018年12月31日前搬离，其以实际行为明示不再履行原被告双方签订的协议，因此，协议的解除时间为2018年12月20日。二、惠之家公司同意将涉案房屋恢复原状，但由于刘崭违约，相关费用由刘崭承担，此外刘崭应将其占有的惠之家为涉案房屋配置的家具家电予以返还。三、惠之家公司未擅自改变房屋结构，刘崭第3项诉讼请求无法律事实依据，惠之家装修标准符合协议约定。四、关于租金支付的诉讼请求，由于刘崭擅自占有房屋合同已经解除，惠之家公司无需支付合同解除后的租金。五、惠之家无违约行为，不应承担违约责任及滞纳金。六、由于刘崭违约、刘崭所支付的律师费应由其自行承担。七、本案反诉费应由其自行承担。反诉状所述事实与理由与刘崭提交的视频资料相矛盾，刘崭2018年12月20日前张贴腾房通知，于2019年1月1日更换密码锁收回房屋。经审理查明：2017年5月9日，惠之家公司和刘崭签订《公寓房屋租赁管理协议》一份，主要内容：刘崭自愿将位于郑州市金水区未来办事处聂庄安置房屋4座20层2006、2007、2008、2009、2010、2011、2012、2013、2014、2015、2016、2017、2018、2019房间有偿租给惠之家公司作为公寓式经营使用，共计面积587.14平方米，租期为2017年5月9日至2027年5月9日，租金每月每平方米40元，每三个月交纳一次为一个计租期，一期租金共计70456元。惠之家公司应于合同签订正式生效5日内交纳三个月房租及租赁保证金（一个月租金），以后应于每个计租期结束30日前交纳下一期房租。以后每二年按照上年租金6%递增，由刘崭在房租到期时提前30日内通知惠之家公司。房屋设备押金及办公家具详情见附表合同，在房屋租赁期间，惠之家公司向刘崭交纳上述设备押金人民币23485元。关于装修及设备添置，约定合同终止时，在安全、不破坏房屋主体结构或其他财产设施的情况下，惠之家公司可以移除其安装的相关设备或装修财产，所配设备的物品到期后全归惠之家公司。2017年7月31日，惠之家公司和刘崭签订《补充协议书》一份，主要内容：双方同意继续履行2017年5月9日签订的《公寓房屋委托管理协议》，刘崭于2017年8月10日将上述惠之家公司所租房屋全部交付惠之家公司，装修免租期限一个月，自2017年8月10日至2017年9月10日，自2017年9月10日开始计租，租赁期限仍为10年，自2017年8月10日至2017年8月9日。惠之家公司已向刘崭交纳了租赁保证金23485元，惠之家公司于2017年9月10日开始向刘崭交付第一个季度（三个月）的租金70456元，至2017年12月10日再交付第二季度（三个月）的租金，以此类推分批交付每一季度租金。房屋、公共区域设备设施在惠之家公司使用期间如有损坏，惠之家公司将按市场价如数赔偿，双方对设备设施损坏赔偿价格有异议的，以同类品牌为准，同类品牌不再生产的，以刘崭购买价格发票扣除折旧率计算，折旧率为每年15%。本协议签订后，刘崭不得擅自解除合同，未经惠之家公司同意，不得擅自占有、使用惠之家公司承租的房屋，擅自占有、使用的，刘崭应向惠之家公司支付违约金（违约金按照本合同租赁期限内总房租的30%标准计付）；同时惠之家公司有权单方解除刘崭《公寓房屋委托管理协议》及本协议，并要求刘崭赔偿逾期经营损失（按照本合同同期租赁期限内总房租的10%标准计付），因一方违约导致另一方诉讼主张权利的，违约方应向守约方支付因诉讼产生的律师费、诉讼费、保全费等。双方签订上述合同后，惠之家公司承租房屋，刘崭收取了惠之家公司押金23485元。在惠之家公司承租房屋期间，房屋所在地村里发放空调补偿款，刘崭领取了该款，惠之家公司认为房屋内的空调由其安装，该补偿款应由其领取，要求以此款抵房租，未按时交纳房租，遂与刘崭发生争议，双方协商不成，刘崭于2018年底张贴通知要求租客2018年12月31日之前搬走，直至2019年1月初，全部租客搬离房屋。在本案庭审过程中，双方均表示同意所有房间的房租都计算至2018年12月31日，同意以惠之家公司交纳的押金23485元中的11742元冲抵房租，至此房租结清。刘崭另主张以其余押金11743元冲抵违约金或损失。本院认为，双方签订的《公寓房屋委托管理协议》、《补充协议书》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。现双方均主张解除上述合同，本院对双方该项诉请予以支持。刘崭主张惠之家公司支付租金，惠之家公司亦主张刘崭返还押金，双方于本案庭审过程中一致同意以惠之家公司交纳的押金23485元中的11742元冲抵房租，至此房租结清，故本院予以确认，以惠之家公司交纳的押金23485元中的11742元冲抵房租。在上述合同履行过程中，惠之家公司主张取得村里向刘崭发放的空调补偿款，惠之家公司的主张无合同依据，其亦逾期未支付房租构成违约，故刘崭主张惠之家公司支付违约金、滞纳金，有双方合同约定为据，本院予以支持。因惠之家公司欠付的租金金额为11742元，且惠之家公司已于2019年1月初实际搬离完毕，刘崭主张违约金70456元及滞纳金，其主张明显超出实际损失，本院酌定惠之家公司以欠付租金金额的30%支付违约金、滞纳金，即21137元（70456元×30%）。在本案审理过程中，刘崭同意以其余押金11743元冲抵违约金，故惠之家公司应再向刘崭支付违约金9394元（21137元-11743元）。惠之家公司主张刘崭支付违约金无依据，本院不予支持。惠之家公司主张刘崭支付律师费及租客换房、找酒店等产生的损失20000元，其该项诉请无依据，本院不予支持。刘崭主张惠之家公司将房屋恢复原状，要求惠之家公司将拆除的房屋内厨房与客厅之间的墙恢复垒上，惠之家公司表示同意，本院对刘崭该项诉请予以支持。刘崭称因惠之家公司拆除前述墙壁造成房屋不能安装天然气，主张损失78000元，其该项诉请无依据，本院不予支持。刘崭主张惠之家公司支付律师费5000元，并提供了其因本案诉讼签订的律师代理合同及缴纳律师费5000元的发票，其该项诉请有双方合同约定为据，本院予以支持。惠之家公司主张刘崭返还家具家电，其提交了家具家电配置清单及相应的购物微信聊天记录、微信转账记录、淘宝订单记录等，刘崭认可房屋内现存有清单显示的：空调17台、冰箱5台、洗衣机17台、抽油烟机11台、床17张、衣柜17个、沙发17张，并认可存在清单上显示的电视柜11个、转角柜11个、吧台11个、定制橱柜11个、水龙头、水盆11套、壁画17个、吊灯17个、隔断3个。惠之家公司提供的清单显示上述物品的品牌及价格为：小天鹅空调1840元/台、七星冰箱679元/台、七星洗衣机578元/台、万田抽油烟机258元/台、床620元/张、衣柜（推拉衣柜730元/个，三门衣柜560元/个）、沙发420元/个、电视柜160元/个、转角柜120元/个、吧台1**元/个、定制橱柜706元/个、水龙头、水盆150元/套、壁画280元/个、吊灯68元/个、隔断3200元/个。对于刘崭认可的上述家具家电，其应当返还惠之家公司。惠之家公司提供了其购买上述家具家电的购货微信聊天记录、微信转账记录、订货单、淘宝购货记录单等为证，总计价格103876元，刘崭对清单所列上述物品的价格不予认可，但未举证证明价格情况，应当承担不利后果，本院对惠之家配备了价格103876元的上述家具家电予以采信。惠之家公司主张刘崭返还该家具家电，本院予以支持。但惠之家公司主张返还的沙发为11张，刘崭应返还惠之家公司沙发11张。若刘崭不能返还上述物品，应折价予以赔偿。根据双方签订的《补充协议书》，刘崭于2017年8月10日将房屋全部交付惠之家公司，装修免租期为2017年8月10日至2017年9月10日，故对于惠之家公司配置的上述家具家电，本院推定均自2017年9月10日开始使用，惠之家公司于2019年1月初搬离房屋，共计使用上述家具家电15个月，参照双方合同约定的对房屋设备设施损坏赔偿价格按照每年15%计算折旧率，15个月共计折旧18.75%，本院酌定刘崭对不能返还的前述家具家电，以该家具家电价格按照折旧18.75%，即以该家具家电购买价格的81.25%折价赔偿，即按照小天鹅空调1495元/台（1840元/台×**.25%）、七星冰箱552元/台（679元/台×**.25%）、七星洗衣机470元/台（578元/台×**.25%）、万田抽油烟机210元/台（258元/台×**.25%）、床504元/张（620元/张×81.25%）、衣柜（推拉衣柜593元/个、三门衣柜455元/个）（推拉衣柜730元/个×81.25%、三门衣柜560元/个×81.25%）、沙发341元/个（420元/个×81.25%）、电视柜130元/个（160元/个×81.25%）、转角柜98元/个（120元/个×81.25%）、吧台1**元/个（180元/个×81.25%）、定制橱柜574元/个（706元/个×81.25%）、水龙头、水盆122元/套（150元/套×81.25%）、壁画228元/个（280元/个×81.25%）、吊灯55元/个（68元/个×81.25%）、隔断2600元/个（3200元/个×81.25%）予以赔偿。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）郑州惠之家房地产营销策划有限公司与被告（反诉原告）刘崭于2017年5月9日签订的《公寓房屋委托管理协议》、2015年7月31日签订的《补充协议书》。二、被告（反诉原告）刘崭于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）郑州惠之家房地产营销策划有限公司小天鹅空调17台、七星冰箱5台、七星洗衣机17台、万田抽油烟机11台、床17张、衣柜17个（推拉衣柜11个、三门衣柜6个）、沙发11张、电视柜11个、转角柜11个、吧台11个、定制橱柜11个、水龙头、水盆11套、壁画17个、吊灯17个、隔断3个。三、被告（反诉原告）刘崭对于本判决第二项列明的物品不能返还的，应于本判决生效后十日内予以折价赔偿，折价赔偿的标准为：小天鹅空调1495元/台、七星冰箱552元/台、七星洗衣机470元/台、万田抽油烟机210元/台、床504元/张、衣柜（推拉衣柜593元/个、三门衣柜455元/个）、沙发341元/个、电视柜130元/个、转角柜98元/个、吧台1**元/个、定制橱柜574元/个、水龙头、水盆122元/套、壁画228元/个、吊灯55元/个、隔断2600元/个。四、原告（反诉被告）郑州惠之家房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）刘崭违约金9394元。五、原告（反诉被告）郑州惠之家房地产营销策划有限公司于本判决生效后三十日内将其承租的位于郑州市金水区未来办事处聂庄安置房屋4座20层2006、2007、2008、2009、2010、2011、2012、2013、2014、2015、2016、2017、2018、2019房屋内由其拆除的厨房与客厅之间的墙恢复原状。六、原告（反诉被告）郑州惠之家房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）刘崭律师费5000元。七、驳回原告（反诉被告）郑州惠之家房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。八、驳回被告（反诉原告）刘崭的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5252元，减半收取2626元，由原告（反诉被告）郑州惠之家房地产营销策划有限公司负担1591元，被告（反诉原告）刘崭负担1035元；反诉案件受理费1963元，由原告（反诉被告）郑州惠之家房地产营销策划有限公司负担410元、由被告（反诉原告）刘崭负担1553元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数或者代表人的人数向本院递交上诉状，并提交副本10份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 张 艳二〇一九年四月三十日书记员 郝艳君