常州市钟楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0404民初6465号 原告:朱ＸＸ，男，1950年7月12日生，汉族，住常州市钟楼区。 委托诉讼代理人：宋ＸＸ，江苏ＸＸ律师事务所律师。 委托诉讼代理人：缪ＸＸ，江苏ＸＸ律师事务所实习律师。 被告：李ＸＸ，男，1971年4月27日生，汉族，住江苏省昆山市。 第三人：张ＸＸ，女，1976年8月2日生，汉族，住江苏省昆山市。 被告及第三人委托诉讼代理人：高ＸＸ，江苏ＸＸ律师事务所律师。 被告及第三人委托诉讼代理人：徐ＸＸ，江苏ＸＸ律师事务所实习律师。 原告朱ＸＸ与被告李ＸＸ、第三人张ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋ＸＸ、缪ＸＸ，被告委托诉讼代理人高ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行《调解协议》中确定的协助义务，协助原告将坐落本市钟楼区邹区（常房所有权证号：21××22）的房屋东侧两间分割过户至原告名下，并承担违约责任。事实和理由：原告与被告李ＸＸ于2006年2月26日签订《房屋买卖协议书》一份，约定被告将其所有的坐落本市钟楼区邹区（常房所有权证号：21××22）的房屋东侧两间以26万元的价格出售给原告，并约定被告应协助原告办理房屋产权过户手续，第三人张ＸＸ系被告的妻子，也在该协议补签名。原告于当日将26万元房款付清，后被告一直未予办理房产过户手续，经原告多次催要未果。原告遂于2018年4月起诉至本院，要求被告继续履行合同，配合完成过户，本院以（2018）苏0404民初735号案件受理，经审理并主持调解，促成双方于2018年8月18日达成《调解协议》，该协议确定被告应于2018年8月18日前协助原告办理房屋产权分割、过户手续；若有一方未按约定履行，须向另一方按每日五百元支付违约金。履行期届满后，因被告原因仍未能办理房产过户。 被告辩称：1、案涉房产属于农村住房，根据《土地管理法》第六十二条的规定，取得宅基地使用权应当办理相关申请手续，并经集体经济组织及人民政府审核批准，而案涉房产转让时，原告未履行相关手续，故应当认定转让行为无效。2、原告已经有住房，不符合宅基地分配条件，应认定转让行为无效。根据《土地管理法》第六十二条、《土地管理法实施条例》第三十四条、第三十五条规定，农村村民一户在农村只能拥有一处宅基地，且购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件，而原告已在本村享有一处宅基地，不符合申请建房用地条件，故不符合宅基地分配条件。3、《调解协议》签订后，被告李ＸＸ及张ＸＸ配合原告到行政中心办理变更手续，但发现案涉房产另有共有产权人，两次到场均未能办理成功，被告出售登记在自己名下的共有房屋未经其他共有权人同意，办理过户客观上已不能，故原告无权要求被告继续履行配合过户义务。 经审理查明，原告朱ＸＸ系本市钟楼区邹区镇ＸＸ村委村民，2006年2月26日，原告（乙方，买方）与被告李ＸＸ（甲方，卖方）签订房屋买卖协议书一份，约定：甲方将坐落本市钟楼区邹区镇ＸＸＸＸＸ村民小组340道路南侧的房屋（设计用途为住宅，房产证号21××22）中的东侧两间（以下简称案涉房产）转卖给乙方，价格贰拾陆万元整。当日，原告向李ＸＸ支付房款26万元，李ＸＸ出具收条。2006年3月12日，李ＸＸ之妻张ＸＸ在该协议书上补签字。2018年2月2日，原告诉至本院，要求被告李ＸＸ配合办理案涉房产过户手续。经本院调解，双方达成以下调解协议：一、被告李ＸＸ于2018年8月18日前协助原告朱ＸＸ办理坐落本市邹区镇ＸＸ村ＸＸ村民小组340道路房屋（房产证号：21××22）东侧两间三层的产权过户至原告名下。二、原告朱ＸＸ于过户完成当日一次性补偿被告李ＸＸ人民币48888元。三、办理房屋过户所产生的所有规费按照原《房屋买卖协议书》上的约定由原告朱ＸＸ承担。四、若有一方未按以上约定履行义务，须向另一方按每日500元支付违约金。2018年4月24日，邹区镇ＸＸ村民委员会出具《关于同意朱ＸＸ购买李ＸＸ房屋产权证进行过户手续的情况证明》，载明：“朱ＸＸ为我村（ＸＸＸ）ＸＸ村民小组村民，李ＸＸ原为邹区镇ＸＸ村委ＸＸ村民小组村民（现户籍迁入江苏省昆山市）。李ＸＸ于1999年购买ＸＸ村委ＸＸ村民小组集体土地（位于，ＸＸ村民小组河塘），建造了三间三层楼房，并于2001年12月11日办理了集体建设用地使用证（武集建2001字第46ＸＸ618号），于2004年4月1日办理了村镇房屋所有权证（常房权证武第21××22号）。2006年2月26日，经朱ＸＸ与李ＸＸ友好协商，双方在平等自愿基础上，李ＸＸ将东侧两间三层房屋出卖给朱ＸＸ，出卖价格26万元，并在协议上写明协助朱ＸＸ办理房屋权证过户手续。现经我村调查了解双方实际情况，同意朱ＸＸ将购买的房屋办理产权过户手续。” 另查明，案涉房产于2001年12月11日取得集体土地建设用地使用证（武集建2001字第4602618号），于2004年4月1日取得房屋所有权证（常房权证武字第××号）。被告李ＸＸ申请房屋产权证期间，于2003年11月10日出具《产权情况说明书》一份，声称：“兹有李ＸＸ于2000年8月个人自筹资金建造座落在邹区的房地产共计面积496㎡。现据实申请该房屋产权，该产权属我本人所有，以上情况属实，如有不实，申请人愿负法律责任。” 又查明，被告李ＸＸ与王桂方于1993年5月31日登记结婚，于2001年2月23日经法院调解离婚，离婚调解书中明确在双方婚姻关系存续期间的夫妻共同财产均归李ＸＸ所有，并由李ＸＸ一次给付王桂方财产归并款100000元。2001年12月28日，李ＸＸ与张ＸＸ登记结婚。 庭审中，王桂方向本院提交申请以有独立请求权的第三人参加诉讼，并请求本院认定案涉房产的买卖协议无效。事实和理由：申请人系李ＸＸ前妻，在2001年办理调解离婚手续时，李ＸＸ故意隐匿案涉房产，该房产应属双方夫妻关系存续期间的共同财产，未经申请人许可，李ＸＸ无权单方进行处置。 以上事实，有房屋买卖协议书、收条、房屋所有权证、集体建设用地使用证、不动产查档证明、ＸＸ村委同意过户证明、户籍证明、调解协议及庭审笔录予以证明。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖协议书、调解协议均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应受其约束。关于涉案房产是否存在其他共有产权人及其权益保护的问题，因该房产名义登记人仅为被告李ＸＸ一人，且原告朱ＸＸ已支付了合理对价，属于善意买受人，故即使该涉案房产存在其他隐名共有产权人，从物权公示公信原则、保护交易安全原则衡平考量，应优先保护善意买受人的合法权益。据此，关于隐名共有产权人合法权益的保护问题，其可另行向涉案房产处置人主张权利，故王桂方申请以本案第三人参加诉讼，本院不予受理。关于“一户一宅”的问题，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《江苏省土地管理条例》第三十四条的规定只限于农村村民申请使用宅基地，具有社员福利性质和社会保障功能，但该规定并未限制宅基地在农村集体经济组织成员内部进行有偿流转。事实上，由于继承、赠与、购买、分户、政策扶贫、移民安置等情况，“一户多房”在农村是存在的，但这并不必然违反“一户一宅”的法律规定。综上，被告李ＸＸ有义务配合原告朱ＸＸ办理涉案房产的变更登记手续，同时根据《调解协议》，原告朱ＸＸ应于过户完成当日补偿被告李ＸＸ48888元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定判决如下： 被告李ＸＸ于本判决生效之日配合原告朱ＸＸ办理坐落常州市钟楼区邹区房屋（房屋所有权证号21××22）中东侧两间三层的变更登记手续（过户）；变更登记手续完成当日，由原告朱ＸＸ补偿被告李ＸＸ48888元。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费40元（原告已预交），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  曹东明 审 判 员  李 俊 人民陪审员  吴宝珍 二〇一九年四月四日 书 记 员  庄 玲