河北省宽城满族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0827民初264号原告（反诉被告）：承德元盛房地产开发有限公司，住所地：宽城满族自治县宽城镇富越小区。法定代表人：王克禹，职务：总经理。委托诉讼代理人：朱秀林，宽城满族自治县法律援助中心律师。被告（反诉原告）：宫秀国，男，1972年3月28日出生，满族，住河北省宽城满族自治县龙须门镇韩杖子村槐树沟**，现住河北省宽城满族自治县。委托诉讼代理人：才米娜，河北伸正律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓清英，女，1974年7月15日出生，汉族，住河北省宽城满族自治县龙须门镇韩杖子村槐树沟**，现住河北省宽城满族自治县。委托诉讼代理人：宫秀国，男，1972年3月28日出生，满族，住河北省宽城满族自治县龙须门镇韩杖子村槐树沟**，现住河北省宽城满族自治县，系邓清英丈夫。委托诉讼代理人：龚丽娜，河北伸正律师事务所律师。原告（反诉被告）承德元盛房地产开发有限公司（以下简称元盛房地产）与被告宫秀国（反诉原告）、邓清英（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）元盛房地产的法定代表人王克禹及委托诉讼代理人朱秀林到庭参加诉讼。被告（反诉原告）宫秀国及委托诉讼代理人才米娜，被告（反诉原告）邓清英的委托诉讼代理人宫秀国、龚丽娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求:一、判决二被告给付拖欠的购楼款及楼房差价款合计274526元；并按合同约定给付自2015年5月11日起至实际给付欠款之日止按日支付逾期应付款万分之一的违约金。二、诉讼费用由二被告负担。事实和理由：2015年3月9日二被告与我公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：滨河园-0077)。约定：二被告购买我公司滨河园小区西园北路5号房，该商品房的用途为商业，建筑面积209.56m2,商品房单价为每平方米8011.40元，楼房应付总价款壹佰陆拾柒万捌仟捌佰柒拾元整（￥1678870.00元）。付款方式为分期付款。约定2013年9月2日交首付房款叁拾万元整（￥300000.00元)；余款壹佰叁拾柒万捌仟捌佰柒拾元整（￥1378870.00元）于2015年5月10日前付清。合同第五条约定房屋面积确认及差异处理为“以产权登记机构实际测绘面积为准，多退少补”。合同约定二被告逾期付款的违约责任为：“逾期超过柒日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人（被告）按累计应付款的5%向出卖人（原告）支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”合同签订后，二被告按期给付壹佰贰拾万元（￥1200000.00元）,合计给付房价款壹佰伍拾万元整（￥1500000.00元),欠房价款壹拾柒万捌仟捌佰柒拾元(￥178870.00元）。我公司未与二被告解除合同，按合同约定向二被告交付了楼房，合同继续履行。2015年4月24日宽城满族自治县三圣房产测绘有限公司出具房屋分户平面图，涉案楼房实际面积为221.50m2,与合同约定建筑面积209.56m2多出11.94m2。按合同约定二被告应补缴房价款(11.94m2×8011.40元)95656元。二被告共欠我公司房价款合计274526元，经多次讨要，二被告至今未给付。据此，二被告应承担给付责任，并按合同约定承担违约责任。综上所述，为了维护我公司的合法权益，依照《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，呈诉法院，请依法支持我公司的诉讼请求。被告（反诉原告）宫秀国及邓清英辩称：2015年3月份我购买底商，合同当时约定建筑面积为209.56平方米，测绘面积为211.50平方米，到2015年4月份，原告提出测绘面积不对，增加了11.94平方米，增加的面积我不清楚，对方有欺骗行为，我现在要求退房。合同约定面积误差超出3%，买受人有权要求退房。被告（反诉原告）宫秀国及邓清英提起反诉，请求事项，1、履行2015年3月9日双方签订的《协议》关于房屋面积测绘的约定，或者反诉人退楼房，由被反诉人返还反诉人购房款及利息；2、案件受理费由反诉被告承担。事实及理由：二反诉人为夫妻关系。2015年3月9日二反诉人在被反诉人处购买商用、住宅楼**，双方签订了由被反诉人提供的格式《商品房买卖合同》，楼房建筑面积209.56平方米，每平方米单价：8011.4元，合同第五条1款1项约定：建筑面积确认以产权登记机构实际测绘面积为准，多退少补（详见合同书）。就楼房建筑面积的问题，反诉人要求被反诉人给予实际确认，以免以后产生纠纷，被反诉人同意，经反诉人实测后，签购房合同当天双方又签订了《协议》关于房屋面积测绘，楼房建筑面积从原合同的209.56平方米，为测绘面积211.5平方米。现合同、协议都在履行过程中。2015年5月被反诉人说反诉人购买的楼房建筑面积测绘大于《协议》测绘面积，要求反诉人按这次测绘的面积补足楼房价款，反诉人认为被反诉人的行为违反诚实信用原则，不同意补足价款，《商品房买卖合同》虽然约定楼房建筑面积以产权登记机构实际测绘面积为准，但这就该事项双方签订的《协议》已经确认完毕，《商品房买卖合同》对该项事项的约定不再适用，被反诉人违反约定要求反诉人按约定以外的测绘面积付款，侵害了反诉人的合法权益，鉴于被反诉人的行为，反诉人要求履行2015年3月9日双方签订的《协议》关于房屋面积测绘的约定，或者退给被反诉人楼房，由被反诉人返还反诉人购房款及利息，以上请求敬请贵院支持。被告（反诉原告）宫秀国及邓清英代理人的代理意见：一、二反诉人与被反诉人对涉案房产的测绘面积已有明确约定，被反诉人要求二反诉人缴纳额外的房屋面积价款没有事实依据和法律依据。2015年3月9日二反诉人与被反诉人先后签署两份协议，一份是商品房买卖合同，另一份是对于测绘面积的补充协议。这份补充协议首先是对本合同第五条面积确认的变更，将房产登记机构实际测绘面积直接约定为211.5平方米。其次，该补充协议是二反诉人与被反诉人真实自由意思的表示，说明该补充协议完全有效，既然对于测绘面积有补充协议且有明确的约定面积，被反诉人就应当按照补充协议的约定索要约定的测绘面积211.5平方米的房屋价款，而不是221.5平方米的房屋价款。二、被反诉人未按商品房买卖合同的约定给付商品房面积，二反诉人退房有事实依据和法律依据。二反诉人与被反诉人签订的商品房买卖合同第三条中明确记载着涉案房产建筑面积为209.56平方米，但被反诉人委托的测绘公司测绘的实际测量面积为221.5平方米，面积误差比已达到5.675%，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，及商品房买卖合同第五条面积差异处理的约定，二反诉人有权解除本合同。现在被反诉人违反协议约定，要求被反诉人按照221.5平方米的面积给付剩余房款，二反诉人可以依据司法解释和合同约定依法提出解除商品房买卖合同，庭后二反诉人会将书面退房申请交与被反诉人，也请被反诉人按照合同的约定，30日内将二反诉人购房款及利息退还给反诉人。三、根据本案事实，被反诉人在售房时使用了欺诈手段。2013年二反诉人签署购房意向书，2015年3月9日签署商品房买卖合同，并尽快缴纳了总房款的89.35%房屋价款。为保证房屋的顺利交易且事后减少麻烦。二反诉人让被反诉人给出实际测绘面积，否则不会购买该涉案房产。被反诉人为了售出该房产，假意与二反诉人签订补充条款，使二反诉人产生错误认识，认为该补充协议约定的实际测绘面积211.5平方米是最终面积。二反诉人因该错误认识与被反诉人签订购房协议，从而使被反诉人获益，被反诉人以上种种针对二反诉人的售房行为属于欺诈行为。根据《民法通则》第58条规定下列行为无效（三）一方以欺诈胁迫的手段或者趁人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。违约金的给付是以合同有效为前提，现二反诉人签订合同的行为无效，违约金不应给付，且被反诉人应当赔偿因欺诈行为给二反诉人造成的损失。四、对于被反诉人关于《协议》中测绘面积不是产权登记面积的说法，二反诉人认为：1、补充协议中明确约定该面积是测绘面积，并非被反诉人所说的套内面积，而且本合同中第三条提到了209.56平方米是建筑面积，并不是被反诉人所说的套内面积。2、被反诉人所谓的211.5平方米的面积当然不是产权登记机关的面积，而是二反诉人与被反诉人《商品房买卖合同》第五条关于房屋面积的确认的变更、以及对于房屋测绘面积的明确约定。五、对于签订《协议》目的，二反诉人认为被反诉人的说法违反了交易双方诚实信用原则。1、二反诉人签订该协议时已经缴纳了近90%的房款，即使没有约定，按照本合同的约定也可以清楚地计算出剩余房款，并在本合同的第六条已明确约定了付款方式及期限，没有再做补充协议的必要性。2、补充协议的签订是对本合同第五条“以产权登记面积为准。多退少补”的变更，并非确认。3、无论是本合同还是补充协议，都是合同双方真实自由意思的表示，补充协议的签订真实、有效，对于补充协议的解释也应当根据交易习惯、合同内容的上下文意思进行解释和适用，而不是随意解释。且补充协议中明确记载了211.56平方米是测绘面积，无论被反诉人如何说也无法改变补充协议的目的。现在被反诉人提出该补充协议的目的另有原因，有违诚实信用原则。综上所述，敬请法院依法撤销商品房买卖合同，被反诉人依法偿还购房款，且赔偿因被反诉人欺诈行为给二反诉人造成的经济损失。原告（反诉被告）元盛房地产辩称：一、双方于2015年3月9日签订的《协议》中的测绘面积211.5m2不是对同日签订的《商品房买卖合同》第五条产权登记面积的确认，不能作为房屋买卖合同的履行依据，理由如下：第一、《协议》中的测绘面积不是产权登记面积。《协议》中的测绘面积是楼房建成后我公司对楼房的建筑面积(套内建筑面积)进行的测绘，计算规范为GB/T50353-2005。因计算规则不同，造成与设计图纸面积（合同约定面积）也就是预售面积不一致是正常现象。此测绘面积不是产权登记面积，不能作为产权登记的依据，只作为交房时计算房款使用。产权登记面积必须是产权登记机关认可的专业测绘公司出具的符合国家标准的测绘面积，计算规范为GB/T17986-2000。产权登记面积包括套内建筑面积和共有分摊面积两部分。宽城满族自治县三圣房产测绘有限公司于2015年4月24日对涉案楼房进行了测绘。套内建筑面积210.312m2”、共有分摊面积11.190m2,合计建筑面积221.50m2。此面积才是《商品房买卖合同》第五条约定的产权登记面积。专业机构的测给与我公司技术人员对建筑面积（套内建筑面积）的测绘。其测绘范围、计算规则都是不同的。据此，合同约定的预售面积209.56m2、《协议》中交房测绘面积211.50m2均是套内建筑面积，与三圣房产测给有限公司测绘的产权登记面积中的套内建筑面积210.312m2基本接近，符合常理。我公司自行测绘面积与产权登记面积是不同的概念。第二、《协议》与《商品房买卖合同》的合同目的是不同的。《协议》的合同目的是在反诉人不能按合同约定交清房款的情况下，为了实现先办交房手续领钥匙的目的而签订的。其中的测绘面积是对设计图纸面积的修正，是对《商品房买卖合同》第三条合同约定面积及第六条约定的欠款数额的补充，不是对第五条产权登记面积的确认。《商品房买卖合同》的合同目的是不动产所有权的转移。产权登记面积必须是专业机构测绘的客观真实的面积，才能作为不动产所有权登记的依据，才能实现《商品房买卖合同》的合同目的。《协议》不能实现反诉人购买楼房的合同目的，并且反诉人没有履行。第三、《商品房买卖合同》是参照有关管理部门的合同范本制定、合同内容具有选择性、是双方可以协商的、不属于《合同法》第三十九条规定的格式条款。综上所述，《协议》中的测绘面积不是《商品房买卖合同》第五条约定的产权登记面积，不能作为《商品房买卖合同》的履行及产权登记的依据，反诉人的反诉理由不能成立。二、反诉人不具备退房的事实和理由。综上所述，反诉人的反诉理由不能成立，请法庭驳回反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）围绕诉讼请求提交了如下证据：1、商品房买卖合同复印件，约定了双方的权利、义务。2、房屋分户平面图复印件，证明涉案房屋实际建筑面积为221.5平米。3、河北省建设工程竣工验收报告复印件，证明房屋为合格房屋。4、宽城县上河西城中村改造滨河园小区商业及B22#楼8#商业交接验收表复印件。5、建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2005，共计4页。6、房屋测量规范GB/T17986.1-2000，共计1页。7、元盛房地产房屋技术人员自测图纸1页。8、三圣房产测绘有限公司出具房屋分户平面图1页。被告（反诉原告）的质证意见，对3号证据有异议，应盖有河北省建设厅的章。对其他证据无异议。5至8号证据与本案无关，房屋测绘面积的计算，有专门的规范规定，但本案争议焦点不是规范问题，是双方当事人对合同第五条第一款的合同内容是否变更的问题，该组证据与本案争议焦点不一致，我方不认可。二被告（反诉原告）向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同原件。2、2015年3月9日协议原件一份。原告（反诉被告）的质证意见：对1号商品房买卖合同没有异议。对2号证据真实性没有异议，协议上的测绘面积是我们公司的员工写的存在笔误，当时测绘面积并没有出来。不能作为定案依据。经本院审理查明事实如下：2015年3月9日元盛房地产与宫秀国、邓清英签订合同编号为滨河园-0077《商品房买卖合同》，该合同约定宫秀国、邓清英购买位于河北省宽城满族自治县，该商品房为预售商品房，合同第三条约定该商品房用途为商业，建筑面积209.56m2,合同第四条约定按建筑面积计算，商品房单价为每平方米8011.40元，楼房应付总价款壹佰陆拾柒万捌仟捌佰柒拾元整（￥1678870.00元）。合同第六条约定付款方式为分期付款，约定2013年9月2日交首付房款叁拾万元整（￥300000.00元)，余款壹佰叁拾柒万捌仟捌佰柒拾元整（￥1378870.00元）于2015年5月10日前付清。合同第五条约定房屋面积确认及差异处理为“以产权登记机构实际测绘面积为准，多退少补”。合同约定二被告逾期付款的违约责任为：“逾期超过柒日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人（被告）按累计应付款的5%向出卖人（原告）支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。”同日，元盛房地产与宫秀国还签订了一份协议，协议载明“买受人宫秀国于2013年9月2日购B22-8号商业房，建筑面积：209.56平方米，测绘面积：211.5平方米，总房款：1678870元。已交房款：1500000元，差房款：178870元，交房领钥匙款：101786.88元，总差款：280656.88元。经双方协商，买受人先办手续领钥匙，所差款于2015年5月10日前交清。如买受人未付清所差房款，出卖人有权收回此房所有权”。双方于2015年3月10日验收交房。2015年4月24日宽城满族自治县三圣房产测绘有限公司出具房屋分户平面图，涉案楼房实际建筑面积为221.50m2。实际应付总房款为221.50m2×8011.40元=1774525.10元。另查明，二被告（反诉原告）已给付房款壹佰伍拾万元整（￥1500000.00元)。上述事实，有双方当事人当庭陈述和双方提交的证据，予以证实，本院予以认定。本院认为，原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）签订的房屋买卖合同，系双方真实意思的表示，不违背相关法律的规定，该合同真实合法。原告（反诉被告）方已向二被告交付房屋，二被告（反诉原告）对该房屋进行了占有和使用，应当及时给付购房尾款。二被告（反诉原告）辩称面积误差超出3%，买受人有权要求退房，该辩称的依据系房屋买卖合同中的第五条面积确认及面积差异处理的第2种处理方式，但双方签订合同时并未选择该项，而是双方同意按第1种方式进行处理，即“双方自行约定：以产权登记机构实际测绘面积为准，多退少补”，故该楼房建筑面积应以宽城满族自治县三圣房产测绘有限公司测绘的221.50m2为准，二被告（反诉原告）应补缴11.94m2的差价。被告（反诉原告）在反诉时称，2015年3月9日双方签订的补充协议是对《商品房买卖合同》第五条面积确认的变更，将房产登记机构实际测绘面积直接约定为211.5平方米，本院认为，按照市场交易习惯，该补充协议是为了实现办理交房手续及领钥匙而签订的，只能视为对《商品房买卖合同》第三条图纸面积的修正及对第六条约定的欠款数额的确认和补充，不能视为对合同第五条的变更。综上所述，原告（反诉被告）主张二被告（反诉原告）给付拖欠购楼款及楼房差价款的诉讼请求本院予以支持。因二被告（反诉原告）未按合同的约定及时给付购房尾款，已构成违约，且双方约定的违约金不违反法律规定，原告（反诉被告）主张按合同约定给付2015年5月11日起至实际给付欠款之日止，按日支付逾期应付款万分之一的违约金的诉讼请求，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）宫秀国、邓清英于判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）承德元盛房地产开发有限公司拖欠购楼款及楼房差价274525.10元。二、被告（反诉原告）宫秀国、邓清英于判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）承德元盛房地产开发有限公司支付违约金（自2015年5月11日起至实际给付欠款之日止，按日支付逾期应付款274525.10元的万分之一计算）。三、驳回被告（反诉原告）宫秀国、邓清英的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5418.00元，由被告（反诉原告）宫秀国、邓清英负担。反诉案件受理费9150.00元，由被告（反诉原告）宫秀国、邓清英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。审 判 长  付卫民人民陪审员  李欣园人民陪审员  裴艳玲二〇一九年四月二十三日书 记 员  陆 路附页一、本民事判决书所适用的相关法律规定：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提前标的物单证的同时支付。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本三份，同时交纳与诉讼费相等的上诉费，上诉于承德市中级人民法院。如果在法定期限内不提交上诉状及预交上诉费，此判决即发生法律效力。三、判决发生法律效力后，当事人应在法律文书规定履行期间最后一日起计算，在二年内向本院申请执行，如在法定申请行期限内不申请执行，则视为放弃申请执行权，本院不再给予执行。