贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初1031号原告：詹运成，男，汉族，1974年6月13日出生，住贵州省毕节市，委托诉讼代理人：朱超（特别授权），系贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘力铭（一般代理），系贵州锐驰律师事务所实习律师。被告：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓桥办事处****，统一社会信用代码：91520502598396555T。法定代表人：杜位爵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李玉蝶（特别授权），系贵州本芳（黔西）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗凤兰（一般授权），系贵州本芳律师事务所律师。原告詹运成与被告毕节兴业房地产开发有限公司（下称：兴业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月22日公开开庭进行了审理。原告詹运成委托诉讼代理人朱超、刘力铭，被告兴业公司委托代理人李玉蝶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告在一个月内将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告;2、判决被告向原告支付逾期交付办理转移商品房登记相关文书的违约金暂计1000元(实际金额以原告已付总房款358,412.00元为基数，按日0.01%的标准从2016年7月1日计算至被告向原告交付办理商品房转移登记相关文书之日止)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:原告与被告兴业公司签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的“盛世华都”房号为1-6-5的房屋一套，双方在合同第八章第二十二条第三款中约定:“出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记。并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”据此，被告应于2016年6月30日前向原告办理商品房转移登记。原告已按合同约定向被告付清了358,412.00元购房款，但被告至今未向原告办理产权转移登记。被告的行为已经构或造约。应当承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，原告已履行了付款义务。被告未按合同约定为原告办理商品房产权转移登记，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请为谢!原告在庭审时表示因为涉案房屋不具备办证条件，故撤回第一项即办证的诉讼请求。被告兴业公司辩称，本案因政府机关征地拆迁严重之后行为造成答辩人违约，非因答辩人原由造成，答辩人不应承担本案违约责任。答辩人开发涉案商品房所属的国有土地，系2012年答辩人与毕节市国土资源局七星关分局签订涉案商品房国有土地使用权出让合同取得，合同约定国土局在2012年12月31日前将涉案土地完全交付给兴业公司。然因征地、拆迁的原因，涉案土地实际于2016年3月才完全交付。由于政府行政征收滞后，导致涉案商品房开发的整个工程进度受到实质性影响。其次，答辩人将涉案商品房交付给被答辩人后，在办理初始登记过程中，涉案商品房消防通道其中一段主要道路属于市政工程，因该市政道路也因政府未能如期完成涉案商品房开发土地的全面征收及拆迁问题，导致施工没有按期完成并竣工验收，同时致使涉案商品房消防通道未能通过验收，导致答辩人不能如期取得涉案商品房的竣工验收备案，造成答辩人在期限内未能办理初始登记。上述客观情况的发生，全因政府未能如期完成涉案土地的征收、拆迁所致，属于政府机关行政行为造成，非因答辩人过错造成，答辩人对本案违约行为应当免责。同时，答辩人已如期向买受人交房，合同签订后一直积极履行办证义务，并未对买受人造成任何损失。据此，本案违约金也不应计付。本院经审理认定事实如下：2013年12月28日，原告（买受人）与被告兴业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于路旁“盛世华都”第1幢6层5号房屋一套，房屋建筑面积为124.44平方米，套内建筑面积为98.37平方米，总房款为358,412.00元。合同约定：买受人于合同签订之日向出卖人支付首期付款158,412.00元，余款200,000.00元以银行按揭方式支付；出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付房屋；转移登记，出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记。并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按照合同的约定支付了房款358,412.00元，但被告至今仍未提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门。原告诉至本院，请求判如所诉。另查明，涉案商品房现尚未取得初始登记,尚不具备办证条件。上述事实有原、被告的陈述及原告向本院提交的证据。这些证据经庭审质证，本院予以确认并已收集在卷。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务。双方合同中约定转移登记的时间为2016年6月30日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。但被告至今未取得涉案房屋的初始登记，未交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约。故原告诉请被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算标准问题，原、被告合同中约定了出卖人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金。该约定是双方当事人的真实意思表示，根据当事人意思自治的原则本院予以尊重。根据约定，原告请求的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金应按照已付购房款总额为基数，按日万分之一的标准计算。对于违约金的起止时间，根据原、被告双方合同中约定，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。即被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。起算时间应从双方约定的取得初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人之日起。对于被告辩称的是政府原因导致不能如期办证的问题，因涉案房屋已交付原告使用，在开庭时被告未能取得该商品房的初始登记，被告未提供证据证明是政府原因导致不能如期办证，只能视为是被告自身的原因造成的。即使是第三方的原因造成被告的违约，也不能免除被告的违约责任。故对被告的辩称理由本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告詹运成逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款人民币358,412.00元为基数，按日万分之一的标准计算，从2016年7月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）。二、驳回原告詹运成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25.00元（已减半收取），由被告毕节兴业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇一九年四月二日书记员  包清琳