广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终222号上诉人（原审原告）：黄容华，女，1977年6月25日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市东风二路中心广场中源花园**。法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：梁敏华，该公司销售部经理。上诉人黄容华与上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）商品房预售合同纠纷一案，双方均不服阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初4968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄容华上诉请求：一、撤销一审判决第二、三项；二、判令丰怡公司在十天内协助将位于阳江市江城区xxx小区xxx房屋不动产权证办理到黄容华的名下；三、判令丰怡公司支付逾期办证违约金60263.1元（违约金以602631元为基数，从2016年5月16日起至阳江市江城区xxx小区xxx房屋不动产权证办理到黄容华的名下之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，暂计至2018年5月16日止为60263.1元）；三、本案一审、二审的诉讼费由丰怡公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院没有查明丰怡公司是否及何时将为黄容华办理不动产权证所需要资料报登记机关备案，属于认定事实不清。丰怡公司没有提供任何证据证实其已为黄容华办理不动产权证而提供资料报产权登记机关备案，实际上丰怡公司并没有履行上述义务，已构成违约，应当承担违约责任。请二审法院查明该事实，确认违约金计算时限。二、合同约定的逾期办证违约金过低，一审法院没有调整属适用法律错误。黄容华与丰怡公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定逾期办证违约金过低，违反了公平原则。在丰怡公司逾期未履行协助办证义务的情况下，从双方合同十五条约定的内容来看，违约金的支付并不以有无给黄容华造成损失为前提，具有一定的惩罚性。在丰怡公司长期未履行义务的情形下，若完全按照该条约定，难以实现其设立的初衷，不符合公平原则。另一方面，黄容华已经依约足额支付了全部购房款、及时交纳契税和办证费用，而丰怡公司却逾期两年半以上未履行协助办证义务，导致黄容华长期未能取得房地产权证，违反诚信原则。根据合同法公平原则和诚实信用原则，请二审法院按黄容华诉求调整违约金，并且协助黄容华办理不动产权证。丰怡公司辩称：一、黄容华要求赔偿的违约金过高，而且其没有提供请求过高违约金的事实依据。二、丰怡公司没有及时办证的责任不能完全归责于丰怡公司，所以黄容华请求过高违约金也缺乏法律依据。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项关于支付利息的判决内容,并改判丰怡公司无需支付办证费利息；二、撤销一审判决第二项；三、二审案件受理费由黄容华承担。事实与理由：丰怡公司至今未能办妥涉案商品房不动产权证存在多重原因，既有内在原因，也存在客观外在因素。一审法院将目前未能办妥产权证原因全部归咎于丰怡公司不当，请求二审法院予以纠正。一、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给黄容华没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有对逾期办理产权证应支付代收办证费利息的相关约定。二、本案存在特殊性，即丰怡公司与黄容华签订《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，丰怡公司收取包括黄容华在内部分业主的办证费存在被前任法定代表人和董事挪用情况，导致未能及时为黄容华办理产权证。丰怡公司新任命的法定代表人在2018年1月12日接管前对涉及不动产权证的办理情况并不知悉，这是丰怡公司内部原因。尽管如此，丰怡公司新法定代表人本着对包括黄容华在内的部分业主负责任的态度，自接管丰怡公司以来，认真核对未办理产权证及欠业主办证费情况，并着手研究分批次为业主办理产权证事宜。因丰怡公司暂时缺乏办证资金，才导致部分业主产生不安情绪，提出退还办证费等诉求。目前，丰怡公司高层正在研究部署如何为业主办理产权证事宜。三、除上述原因外，2016年丰怡公司交付涉案商品房给黄容华后，正准备办理产权证时，恰逢阳江市不动产权登记工作发生职能改革，客观上造成相关确权登记工作时间上的延误。一审法院判决丰怡公司向黄容华支付违约金欠妥。如上所述，丰怡公司未能及时办证的原因存在多重原因。一审法院不应判决丰怡公司支付违约金，又判决丰怡公司支付代收办证费用的利息。退一步而言，如果法院认定丰怡公司应退还办证费及支付利息，但由于之前双方没有约定，黄容华也从未正式向丰怡公司提出要求，即使现在提出，也应以黄容华起诉时间作为计算退还办证费利息起算时间。黄容华辩称：与上诉意见一致。黄容华一审起诉请求：一、丰怡公司在十天内协助将位于阳江市江城区xxx小区xxx房屋不动产权证办理到黄容华的名下；二、丰怡公司返还办证税费37438元及利息（利息从2014年10月5日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给黄容华；3、丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金（违约金以602631元为基数，从2016年5月16日起至阳江市江城区xxx小区xxx房屋不动产权证办理到黄容华的名下之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；4、一审诉讼费由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2014年10月29日，黄容华（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2014101883），合同约定：丰怡公司将位于阳江市江城区xxx小区xxx房出售给黄容华，该商品房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字2xxx6，该房建筑面积共144.17平方米，其中套内建筑面积115.33平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.84平方米，按套内建筑面积计算，每平方米5225.27元，总价款为602631元，付款方式为按揭贷款，签订合同当日支付总房价款的33%即200631元（其中含已付定金50000元）作为首付房款，余款402000元向丰怡公司指定的按揭银行申请按揭贷款。其中合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。签订合同当日，丰怡公司收取了黄容华办证费37438元。后黄容华按合同约定付清了全部购房款给丰怡公司。丰怡公司于2016年2月15日将商品房交付黄容华使用。丰怡公司出售给黄容华的商品房在一审法庭辩论终结前尚未办理初始登记。一审庭审中，丰怡公司陈述在收取黄容华的办证费中已代黄容华交付了维修基金10885元、初始登记费用80元、房屋测绘费160元，黄容华除认可丰怡公司已代其交付了维修基金10885元外，其他费用不予认可。一审法院认为，黄容华与丰怡公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同。双方应恪守合同义务。黄容华已依约付清购房款，丰怡公司负有将经验收合格的商品房交付黄容华使用及协助黄容华办理涉案商品房的权属登记义务，但丰怡公司出售给黄容华的商品房在法庭辩论终结前尚未办理初始登记，不具备办理商品房产权转移登记的条件，黄容华请求丰怡公司协助其办理涉案商品房的不动产权登记至自己名下，属法律上不能履行的情形，对黄容华的该项请求一审法院不予支持。对黄容华请求丰怡公司退还办证费37438元及利息问题。由于丰怡公司逾期办证，构成违约，现黄容华主张丰怡公司退还办证费，应予准许。由于丰怡公司已代黄容华交付了维修基金10885元及初始登记费用80元，这些费用应在办证费中扣减。丰怡公司主张的房屋测绘费160元，黄容华不予确认，而丰怡公司提供的测绘费发票缴款人是丰怡公司，金额高达56560元，丰怡公司主张黄容华应分摊160元未能作出合理说明及分摊依据，因此，对该项费用一审法院不予核定。扣除丰怡公司代黄容华支出的合理费用后，丰怡公司应将剩余办证费用26473元（37438元-10885元-80元）退还给黄容华。由于丰怡公司逾期办证，占用了黄容华的办证费用，丰怡公司应自逾期办证的次日起向黄容华支付利息，即自2016年5月29日起至丰怡公司付清剩余办证费给黄容华时止，以26473元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付。对逾期办证的违约责任问题。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，黄容华不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向黄容华支付违约金。本案中，合同约定商品房最迟交付时间是2016年2月28日前，丰怡公司未能举证证明其在最后交房之日后的90天内，即2016年5月28日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的全部资料报产权登记机关备案，构成违约，应按已付房价款的0.5%向黄容华支付逾期办证违约金3013.16元（602631元×0.5%）。黄容华主张逾期办证违约金过低，请求调整，但没有提供证据证实因丰怡公司逾期办证造成的损失高于约定的违约金，因此，黄容华请求按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金，一审法院不予支持。综上所述，黄容华请求丰怡公司协助办理房屋不动产权证登记至自己名下，一审法院不予支持；请求丰怡公司支付逾期办证违约金、返还办证费用及利息，理据充分，一审法院予以支持，但返还办证费用及利息数额应以一审法院核定为准。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，作出判决：一、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内退还办证费26473元及该款利息（从2016年5月29日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至付清之日止）给黄容华；二、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金3013.16元给黄容华；三、驳回黄容华的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1121元，由黄容华负担783元，丰怡公司负担338元。二审期间，各方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅就双方当事人的上诉请求进行审查。一审判决丰怡公司退还办证费26473元给黄容华，双方对此没有异议，亦没有提出上诉，故该判项不属二审审查范围，本院予以维持。黄容华与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。本案中，双方当事人认可涉案房屋至今未办理初始登记的事实，本院予以确认。综合双方当事人的诉辩，本案的争议焦点一是丰怡公司应否协助黄容华办理房地产权属证书；二是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金；三是逾期办证违约金的计算标准应如何确定；四是丰怡公司应否支付办证费利息给黄容华。关于争议焦点一，由于涉案房屋尚未办理初始登记，尚不具备办理房地产权属证书的客观条件，黄容华请求丰怡公司协助其办理房地产权属证书，在客观事实上履行不能。故黄容华该项请求理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，本案中，丰怡公司于2016年2月15日将涉案商品房交付给黄容华，但涉案房屋至今仍未完成初始登记，不具备为黄容华完成产权登记报备手续的条件，丰怡公司已构成违约，一审法院据此判决丰怡公司支付逾期办证违约金给黄容华并无不妥。至于丰怡公司主张在双方签订合同后，丰怡公司发生了“前任法定代表人和董事非法控制公司特殊情况，丰怡公司收取包括黄容华在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用”的事实，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，与其双方的合同约定不符，也没有法律依据，本院不予支持。同时，丰怡公司主张因阳江市不动产权登记工作发生职能改革延误了办证时间亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三，黄容华主张双方签订的《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金过低，但黄容华未对逾期办证所造成的实际损失提供证据予以证实。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”一审法院据此判决丰怡公司按已付房价款的0.5%支付逾期办证违约金3013.16元给黄容华，处理正确，本院予以维持。黄容华主张逾期办证违约金过低的理据不足，本院不予支持。关于争议焦点四，丰怡公司未能按照合同约定期限履行协助黄容华办理房屋权属证书的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。虽然双方在合同中未约定逾期履行协助办证义务需支付代收办证费的利息，但丰怡公司未按约定履行上述义务，且在逾期期间事实上占有了黄容华的资金，故一审法院根据公平原则和诚实信用原则，判决丰怡公司应自逾期办证之次日起，以剩余办证费26473元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付利息给黄容华并无不妥，本院予以维持。丰怡公司认为不应支付该款利息理据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。黄容华和丰怡公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1281元，由黄容华负担1231元，阳江丰怡房地产发展有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 姜玉华审判员 施震宇二〇一九年四月二十九日法官助理陈欢欢书记员陈予昕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。