昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0114民初144号原告:彭文正，男，1988年2月4日出生，汉族，住云南省德宏州瑞丽市。委托诉讼代理人：戴自雄，云南鸿程律师事务所律师，特别授权代理。被告:昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司。法定代表人：刘卫高，董事长。委托诉讼代理人：李豪，男，1989年6月3日出生，汉族，系昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：满馨，女，1991年1月9日出生，满族，系昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司员工，特别授权代理。原告彭文正诉被告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司（以下简称：螺蛳湾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月7日受理后，依法适用简易程序于2019年4月15日在本院第十法庭公开开庭进行审理。原告彭文正及其委托诉讼代理人戴自雄，被告螺蛳湾公司的委托诉讼代理人满馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭文正向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即向原告交付X小区二期第X幢第X层X号房产及北X车位，并协助原告办理该房产及车位的《不动产登记证书》。2.被告支付原告违约金24430.8元,分别以249040元为基数，按日万分之三计算的自2016年10月1日起至2017年5月31日的违约金17930.8元；及按日万分之五计算的自2017年6月1日起至2018年10月31日止的违约金63505.2元，共81436元。原告降低违约金标准按30%计算主张。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年3月17日，原被告双方签订了《商品房购销合同》，合同约定原告按揭贷款方式以241515元价格向被告购买位于呈贡区X小区二期第X幢X层X号房屋，并约定了被告于2015年9月30日前将建设单位验收合格的房屋交付给原告。合同签订后，原告向被告支付了房屋首付款及通过中国银行贷款共计241515元价款，以及契税、印花税、工本费2621元及维修基金4907元共249040元给了被告。被告后来无法在2015年9月30日前交付房屋，与原告签订了《补充协议》，约定房屋交付期限延长至2016年9月30日前。在2015年9月30日延期至2016年9月30日的违约延期赔偿，被告用符合国家标准的能够办理产权的一个汽车车位给原告，后确定该车位的位置编号为北X。被告后来在承诺的交房时间2016年9月30日前也无法交房，被告于2016年10月15日面对所有购房者针对交房及违约事项出台并发布了《关于优活城项目逾期交房的违约公告》，公告约定：“在2017年5月31日前《商品房购销合同》约定交房时间为2015年9月30日交房的老业主按己向中豪支付的所有金额为基数（含契税、印花费、维修基金等）按每天万分之三赔偿违约金，……若2017年5月31日仍无法交房则自2017年6月1日起新老业主统一按每天日万分之五计算违约金”。公告中并约定了“本公告内容与原公告或通告、协议、合同等内容有冲突部分以本公告为准。”至今，被告都没有履行自己的承诺，没有交付经验收合格的房屋及车位给原告，也没有办理不动产权证，更没有按承诺承担违约金责任。被告螺蛳湾公司答辩称：一、涉案房屋已经于2018年10月23日经过建设、勘察、设计、监理、施工五方的竣工验收合格，符合商品房购销合同第十条以及补充协议第五条约定的交付标准；二、涉案房屋被告已于2018年10月23日以媒体公告的形式在都市时报上发布交房通知，交房时间自2018年10月26日起被告已经尽到了商品房购销合同第十条补充协议第七条第一款的通知义务；三、根据商品房购销合同第12条的约定，原告在支付完毕房款税费办理接房手续交齐委托办证资料后的180个工作日内办证，目前原告还没有满足上述条件；四、被告逾期交房的违约金已经以免费提供车位的形式补偿原告，根据双方签署的《补充协议》第四条约定的本协议签订后至今，甲方也就是被告交付房屋以前，乙方也就是原告就该商品房屋的买卖事宜不得再以任何形式提出违约索赔等要求，因此原告不得再要求被告支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：2014年3月17日，原告彭文正（乙方）与被告螺蛳湾公司（甲方）签订《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买位于云南省昆明市经开区X小区二期第X幢第X层X号房屋，商品房总金额为241515元。甲方应于2015年9月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。甲方逾期交房应自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.01％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。被告螺蛳湾公司认可对方已付清了全部房款。彭文正向被告螺蛳湾公司交付维修基金4907元、契税2415元、印花税121元、工本费85元。2015年8月29日，彭文正（乙方）与螺蛳湾公司（甲方）签订《补充协议》约定将诉争房屋的交付期限延长至2016年9月30日前，若甲方在2016年9月30日仍不能将验收合格的房屋组织办理交房手续，不再按原合同约定的违约责任和条款执行，甲方以乙方实际交款总金额（包含乙方自行交款和银行按揭房款）为基数，按照银行同期贷款利率支付乙方违约金，违约金每半年支付一次。逾期超过90天，乙方可向甲方提出退房申请，甲方无条件立即办理退房退款，届时其与甲方签订的本补充协议作废，甲方自乙方交清房款（办理公积金贷款及银行按揭贷款的，以放款日期为准）之日起至退房手续办理之日止，按银行同期贷款利率一次性支付乙方违约金。从2015年9月30日延期至2016年9月30日办理交房手续的赔偿事宜：乙方可以选择甲方提供的每户一个符合国家标准的能够办理产权的汽车车位作为赔偿；亦可选择按照双方签订的《商品房购销合同》约定事项执行，两种赔偿方式选择一种执行，不可同时享受。2016年10月15日，被告螺蛳湾公司出具《关于优活城项目逾期交房的违约公告》通知优活城项目业主，2017年5月31日前《商品房购销合同》约定交房时间为2015年9月30日交房的老业主按已向中豪支付的所有金额为基数（含契税、维修基金、印花费等）按每天万分之三赔偿（不予退房），《商品房购销合同》约定交房时间为2016年9月30日交房的新业主则按合同约定违约责任执行；若2017年5月31日仍无法交房则自2017年6月1日起新老业主统一按已向中豪支付的所有金额为基数（含契税、维修基金、印花费等）按每天万分之五计算作为逾期违约金赔偿业主。2016年10月1日至2017年5月31日期间所产生的违约金额于2017年6月起8个月内支完毕（每月30日前支付）。经建设、勘察、设计、监理、施工单位组织验收，确认昆明螺蛳湾商贸城小商品加工基地二期住宅A标段A1#楼～A14#楼及会所工程于2018年10月23日竣工并验收合格。2018年10月23日，被告螺蛳湾公司发出《金山小区二期交房公告》，通知：于2018年10月26日交付1栋、2栋、3栋、4栋、5栋；于2018年10月27日交付6栋、7栋、8栋、9栋、10栋；于2018年10月28日交付11栋、12栋、13栋、14栋、15栋；于2018年10月29日交付16栋、17栋、18栋、19栋、20栋；于2018年10月30日交付21栋、22栋、23栋、24栋、25栋；于2018年10月31日交付26栋、27栋、28栋、29栋、30栋。2018年10月24日，原告彭文正与被告螺蛳湾公司签订《车位确认单》，确认被告螺蛳湾公司应向原告交付北X车位，被告确认车位已建设完成达支付条件。本院认为：原、被告之间存在合法有效的商品房购销合同关系，被告螺蛳湾公司应当按照合同约定在2016年9月30日前向原告交付符合合同约定的房屋，被告方应当按约履行交付义务，被告并未按期履行合同义务，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案双方当事人先后对违约金进行调整，经本院询问，双方确认以提供一个免费车位的形式抵扣部分违约金，本院认为，被告螺蛳湾公司提供车位已足以弥补原告因逾期交房带来的损失，对于原告主张的其他违约金，本院不予支持。对于原告要求被告交付房屋及车位的诉讼请求，经查实本案诉争二期房屋已经建设单位组织验收合格，符合双方合同约定的交付条件，因此房屋及车位均已达交付条件，本院对此予以支持。对于原告主张办理房屋及车位的《不动产登记证书》的诉讼请求，双方约定在接房180个工作日内办理，现房屋及车位均尚未办理接房手续，办证条件尚不具备，对此本院不予支持。综上所述，被告逾期交房构成违约，但已以车位的形式进行抵扣，本院对于原告主张违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：一、被告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告彭文正交付位于呈贡区房产及北X车位；二、驳回原告彭文正的其他诉讼请求。案件受理费减半收取205元，由被告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审判员  朱曦二〇一九年四月三十日书记员  张倩