安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0203民初155号原告：储连生，男，1992年8月25日出生，汉族，无业，高中文化，住安徽省安庆市岳西县。委托代理人：凤元龙，安徽浩诚律师事务所律师。委托代理人：徐冬生，安徽浩诚律师事务所律师。被告：葛兆祥，男，1988年8月23日出生，汉族，芜湖中安教育员工，本科文化，住安徽省芜湖市弋江区。被告：彭四秀，女，1989年11月16日出生，汉族，无业，大专文化，住安徽省芜湖市弋江区。两被告共同委托代理人：刘竹青，安徽皖通律师事务所律师。第三人：弋江区置家房产中介服务部，住所地安徽省芜湖市弋江区澛港路**，统一社会信用代码92340203MA2RLE6P0L。经营者：李兵，男，1995年5月6日出生，汉族，初中文化，住芜湖市弋江区。原告储连生诉被告葛兆祥、彭四秀、第三人弋江区置家房产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，依法由审判员苏元义适用简易程序，于2019年2月27日公开开庭进行了审理。原告储连生及其委托代理人徐冬生，两被告共同委托代理人刘竹青，第三人弋江区置家房产中介服务部经营者李兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2018年8月14日原告（乙方）经第三人弋江区置家房产中介服务部（丙方）中介介绍，与被告（甲方）签订一份《房地产买卖合同》，约定原告以1345000元的价款购买被告所有的位于芜湖市弋江区云鼎国际2#楼2单元802室的房屋，建筑面积89.11平方米，乙方以贷款方式支付购房款，并由乙方委托丙方向银行申请贷款，在10个工作日内甲乙双方须提供办理银行贷款的相关材料，并积极配合办理，甲乙双方同意，如乙方申请贷款经银行审批通过后的额度与本合同签订的贷款额度有差额，则在支付甲方的首付房款中补足或扣除，乙方在产权过户当即支付首付款人民币505000元（含购房定金）给甲方，违约责任中约定如因银行政策变化导致乙方贷款审批不能通过银行要求，或非主观原因（例限购、限贷及外地户口无法交易）导致该合同不能继续执行，则本合同自行终止，双方均不作违约处理，甲方须退还该房屋定金给乙方，丙方须退还中介服务费于乙方，此次贷款若不成功，双方一致协商此次交易终止，等。本合同签订之日原告向被告支付5万元作为购房定金，后被告因购买高速御府一手房需要要求追加定金10万元，并承诺如合同取消，定金一并归还买受人储连生，原告又于2018年9月5日支付了该定金10万元，并由被告出具了收条。后原告收到第三人弋江区置家房产中介服务部通知，因银行贷款政策调整导致贷款不成功，原告遂与被告协商解除合同、退还定金，被告同意解除合同，但定金一直未退还。2018年12月3日，原告委托律师向被告发出律师函，催促被告退还定金15万元，但被告置之不理。现请求解除原、被告订立的房地产买卖合同，被告向原告返还购房定金15万元，第三人向原告返还中介费25970元，诉讼费、律师费等费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求及陈述的事实和理由提交证据如下：1、房地产买卖合同（2018年8月14日）及补充协议复印件，证明原、被告之间存在房屋买卖合同关系，合同第八条第四款及补充协议第二条约定，如因银行政策调整导致贷款不成功的或非主观原因，合同终止，各方均不负违约责任，出卖方应返还定金，中介方应返还中介费；2、购房定金收条（2018年8月14日）、收条（2018年9月5日）复印件，证明被告已经收取原告购房定金15万元，而非合同约定的5万元；3、转账凭证复印件，证明原告向第三人支付中介费25970元；4、情况说明（2018年12月26日）复印件，证明房地产买卖合同无法继续履行的原因是银行贷款政策调整；5、律师函及EMS面单、物流信息复印件，证明原告在诉讼前已经委托律师向被告发函商请返还购房定金；6、律师代理费凭证复印件，证明原告为维护自身权益，支付律师代理费7500元；7、存量房买卖合同（2018年8月16日）复印件，证明合同价款是105万元，首付款21万元，当时银行贷款就是按照该存量房买卖合同价款计算的贷款金额为84万元，但是后来又称只能贷款70%即74万元，其中差额我无法负担。被告在庭审中辩称：原告提出因银行政策变化导致贷款不成功的证据证明力很弱，不能单独作为认定案件事实的证据；退一步说，即使原告提出因银行政策变化导致贷款不成功的证据具有证明力。但与案件真实情况不相符，被答辩人提出因银行政策变化导致贷款不成功的证据证明力相当弱。不能单独作为认定案件事实的证据。被答辩人诉称因银行政策变化导致贷款不成功，进而提出解除合同，要求返还定金，而其向法院提交证明银行贷款变化导致贷款不成功的证据是一份由芜湖弋江区置家房产中介服务部提供的情况说明，暂且不论，情况说明说明的真实性，这家房产作为答辩人与被答辩人的房屋买卖的中介机构，在本次诉讼中名为第三人，实为被告本身就与答辩人被答辩人有利害关系，根据最高人民法院关于民事证诉讼证据的若干规定，第65条第五款的规定，证人或者提供证据的人与当事人有利害关系的，证据证明力相当弱，不能单独作为认定案件事实的证据，答辩人又未提交其他任何证据来辅助证明其主张，不利后果应当由被答辩人承担。退一步说，即便被答辩人提出因银行政策变化，导致贷款不成功的证据具有证明力，但其与案件真实情况不相符，在诉讼过程中，答辩人向被答辩人先后申请贷款的徽商银行芜湖景春支行和上海浦东发展银行芜湖华强支行调取被答辩人贷款不成功的相关材料。在徽商银行芜湖景春支行调取材料的过程中，负责此次贷款人员介绍贷款未通过的原因被答辩人贷款材料已由被答辩人来拿走，在上海浦东发展银行芜湖华强支行调取材料的过程中，负责此次贷款的工作人员介绍因为被答辩人的工作性质，造成贷款不成功，在答辩人被答辩人签订合同买买卖合同中，事先约定乙方申请贷款进行了审批后的额度，与本合同签订的贷款额度有差额，则在支付甲方的首付款中补足或者扣除。由此可见，被答辩人贷款不成功的真正原因，不是银行政策变化所致，而是在银行降低一审贷款额度后，被答辩人拒绝贷款，综上所述，答辩人银行贷款不成功的原因不是银行政策调整所致，而是由被答辩人的个人原因所致，被答辩人要求解除合同，退还定金的理由不成立，我方不同意解除合同，要求继续按照合同履行。被告针对其抗辩及陈述事实和理由未提交证据。第三人述称：本来合同约定首付金额505000元，贷款金额84万元，但是因为贷款政策原因导致买方无法贷到84万元，买方资金不够，无法继续交易，现我们中介同意根据合同约定退还全部中介费25970元。第三人针对其抗辩及陈述事实和理由未提交证据。经当庭举证、质证，被告对原告所举证据1、2、3、5、6无异议，对原告所举证据4质证意见为真实性存疑，没有其他证据证明辅助证明，该说明的出具方与本案当事人有利害关系，证明力较弱；证据7质证意见为因为原告事先没有提供给我方，我方不予质证。第三人对原告所举证据1、2、3、5、6、7无异议，对原告所举证据4质证意见为情况说明是由我出具，没有问题，当时房东答应配合买方，房东葛兆祥一人在场，彭四秀不在场，房东葛兆祥称三五天凑到钱就退给买方，但是在其夫妻商量后又拒绝退钱给买方即本案原告储连生。经当庭举证，本院对当事人所举证据认证如下：对原告所举证据1、2、3、5、6，由于对方无异议，本院经审查予以确认；对原告所举证据4、7，本院经审查结合本案案情对其真实性予以综合认定。经当庭举证、质证、认证及当事人陈述，审理查明的事实如下：2018年8月14日原告（乙方）经第三人弋江区置家房产中介服务部（丙方）中介介绍，与被告（甲方）签订一份《房地产买卖合同》，约定原告以1345000元的价款购买被告所有的位于芜湖市弋江区云鼎国际2#楼2单元802室的房屋，建筑面积89.11平方米，乙方以贷款方式支付购房款，今乙方向甲方支付购房定金人民币5万元，并由乙方委托丙方向银行申请贷款，在10个工作日内甲乙双方须提供办理银行贷款的相关材料，并积极配合办理，甲乙双方同意，如乙方申请贷款经银行审批通过后的额度与本合同签订的贷款额度有差额，则在支付甲方的首付房款中补足或扣除，乙方在产权过户当即支付首付款人民币505000元（含购房定金）给甲方，违约责任中约定如因银行政策变化导致乙方贷款审批不能通过银行要求，或非主观原因（例限购、限贷及外地户口无法交易）导致该合同不能继续执行，则本合同自行终止，双方均不作违约处理，甲方须退还该房屋定金给乙方，丙方须退还中介服务费于乙方，此次贷款若不成功，双方一致协商此次交易终止，等。本合同签订之日原告向被告支付5万元作为购房定金，后被告因购买高速御府一手房需要要求追加定金10万元，并承诺如合同取消，定金一并归还买受人储连生，原告又于2018年9月5日支付了该定金10万元，并由被告出具了收条。后原告收到第三人弋江区置家房产中介服务部通知，因银行贷款政策调整导致贷款不成功，申请贷款资料被银行退回，原告遂与被告协商解除合同、退还定金，被告同意解除合同，但定金一直未退还。2018年12月3日，原告委托律师向被告发出律师函，催促被告退还定金15万元，但被告置之不理。遂成讼。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，原告与被告签订的房屋买卖合同合法有效，对双方当事人具有约束力，约定如因银行政策变化导致乙方贷款审批不能通过银行要求，或非主观原因（例限购、限贷及外地户口无法交易）导致该合同不能继续执行，则本合同自行终止，双方均不作违约处理，甲方须退还该房屋定金给乙方，丙方须退还中介服务费于乙方，此次贷款若不成功，双方一致协商此次交易终止等，故在本案中，因银行政策调整导致贷款不成功，本合同自行终止，双方均不作违约处理。现原告要求解除原、被告订立的房地产买卖合同，被告向原告返还购房定金15万元，第三人向原告返还中介费25970元的诉求，本院予以支持。双方当事人凡与上述认定不符之处，皆因无事实和法律依据而未获采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告储连生与被告葛兆祥、彭四秀于2018年8月14日签订的《房地产买卖合同》；二、被告葛兆祥、彭四秀于本判决生效之日起十日内退还原告储连生购房定金15万元；三、第三人弋江区置家房产中介服务部于本判决生效之日起十日内退还原告储连生全部中介费25970元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1910元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  苏元义二〇一九年四月二日法官助理沐先龙书记员唐聪附本案主要适用法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十条：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。