海南省海口市中级人民法院民事判决书（2019）琼01民终965号上诉人（原审被告）：海南金海晟投资有限公司。住所地：海口市美兰区西苑路**。统一社会信用代码：×××。法定代表人：艾景祥，董事长。委托诉讼代理人：陈丛，该司职员。委托诉讼代理人：吴慧迪，该司职员。被上诉人（原审原告）：何佳憶，女，1982年6月2日出生，汉族，住甘肃省兰州市。委托诉讼代理人：曾德程，海南日新律师事务所律师。上诉人海南金海晟投资有限公司（以下简称金海晟公司）因与被上诉人何佳憶房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初11297号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金海晟公司上诉请求：1.撤销一审判决书第二项内容；2.判令金海晟公司在扣除何佳憶因其原因导致金海晟公司单方解除《海口市商品房买卖合同》的违约金244717元（按总房款1223585元的20%计算），剩余房款在何佳憶配合金海晟公司办妥合同解除相关手续后15个工作日内退还；3.本案一审、二审诉讼费用由何佳憶承担。事实与理由：就何佳憶购买金海晟公司滨海国际2602地块A8栋A603单元房屋事宜，双方签订《海口市商品房买卖合同》，根据合同第五条约定，何佳憶支付首期房款为373585元，剩余房款850000元，应于2015年10月9日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。一审法院已依法确认系何佳憶因银行按揭未能办理，何佳憶逾期支付已构成违约，金海晟公司在催收未果后于2016年2月15日向何佳憶寄发《关于解除的函》，依法解除双方的合同。购房合同是金海晟公司与何佳憶的真实意思表示，具有法律效力，双方应按约定履行相关义务。根据附件七《补充协议》第十条第三款约定，因何佳憶原因导致金海晟公司依约行使单方解除权的，须向金海晟公司支付总房款的20%违约金，即244717元。综上，何佳憶严重违约，金海晟公司有权依据合同约定在解除合同后扣除总房款的20%违约金，剩余房款在何佳憶配合金海晟公司办妥合同解除相关手续后15个工作日内退还。被上诉人何佳憶辩称，一、原审判决证据确凿，结果正确，程序合法，应予以维持。首先，何佳憶与金海晟公司签订认购书的2015年10月2日，金海晟公司让何佳憶签订了许多空白文件，包括现落款日期为2015年11月17日的《商品房买卖合同》。到本案二审时，何佳憶仍没有收到该合同原件。金海晟公司在一审庭审时也承认未将合同原件交给何佳憶，认为要等按揭办好，合同备案才将合同原件交给何佳憶。何佳憶既然没有收到合同原件，对合同约定自然无法履行，此过错应由金海晟公司承担。金海晟公司上诉依合同约定要求何佳憶承担违约责任，没有事实和法律依据。其次，何佳憶已按金海晟公司的要求，公证委托金海晟公司员工郭芬芳代为办理按揭手续及相关事宜，没有任何违约。金海晟公司根本没有向何佳憶邮寄《关于再次催收房款的函》和《关于解除商品房买卖合同的函》，何佳憶也从未收到该两份函。金海晟公司举证的邮寄凭证是空白的，根本没有邮局印章和收寄时间，更没有邮寄单号，无法证明该两份函已送达何佳憶。金海晟公司早在2016年7月24日将该房出售给案外人，现案外人已装修入住，造成双方合同目的无法实现而解除合同。当时房价属于上涨阶段，金海晟公司另行将房屋出售没有受到损失，反而获利。二、金海晟公司在一审时并没有提起反诉，现在二审中要求改判何佳憶承担违约金，违反民事诉讼法的相关规定。本案在一审时，金海晟公司没有提出反诉，要求何佳憶承担违约责任（是否违约暂且不论），现在二审直接要求何佳憶承担违约责任，违反民事诉讼法民事案件二审终审制度，对此请求应当予以驳回。事实上，金海晟公司在本案中并没有受到任何损失。自2015年起占有何佳憶42万多元，只是从2018年8月13日才起算占用费用。金海晟公司已将房屋出售，仍不愿退还房款没有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实虽有所偏差，但处理结果正确，程序合法，应当予以维持。何佳憶一审诉讼请求：1.确认解除双方于2015年11月17日签订的《商品房买卖合同》；2.判令金海晟公司向何佳憶退还购房款人民币425676元，并承担逾期退款利息（利息自2017年1月1日起算，以同期银行贷款利率为利率，暂计至2018年6月20日为27560元，实际计算至全部款项清偿之日）；3.由金海晟公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实，2015年10月2日，双方签订《滨海国际楼宇认购书》一份，约定：何佳憶认购金海晟公司开发的位于海口市新埠岛滨海国际26号地块A8栋A单元603号房，建筑面积139.83平方米，总金额1273585元，何佳憶选择银行按揭的付款方式；何佳憶于签署认购书时交付定金5万元，于2015年10月9日前付清首期房款，即总房款的33.26%计423585元（定金抵扣首期款）；如按揭购房，何佳憶在签署认购书之日起3日内到项目售楼部办公室提交齐全按揭资料，同时签署贷款合同，按揭初审通过后，凭首期款的付款凭证签署《房屋买卖合同》。何佳憶同时还签署一份付款计划书，同意当天支付423585元（含定金5万元）及相关办证、按揭等费用2091元。同日，何佳憶、金海晟公司又签订《滨海国际购房赠送车位确认书》，约定在认购总房价不变的前提下，按房屋价格1223585元、车位价格5万元分别签订房屋和车位的买卖合同。何佳憶当天如数支付上述款项，金海晟公司分别出具收据，确认收到购房款373585元（含定金5万元）、车位款5万元及房屋转移登记等相关费用2091元，以上合计425676元。2015年10月27日，何佳憶在甘肃省兰州市国信公证处办理了授权委托的公证，单方委托金海晟公司销售人员郭芬芳代为办理以其购买的上述房屋作为抵押，向中国银行股份有限公司龙珠支行申请按揭贷款85万元，期限10年的相关业务。2015年11月17日，何佳憶、金海晟公司签订《海口商品房买卖合同》一份，约定：何佳憶购买的为预售商品房，位于海口市新埠岛滨海国际2602地块******房，总金额1223585元，自认购书签订之日起7日内支付373585元（含定金），剩余房款85万元应于2015年10月9日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；何佳憶逾期付款在15日之内，每逾期一天，金海晟公司有权要求何佳憶每日按应付而未付房价款部分的万分之五支付违约金，合同继续履行，逾期超过15日后，金海晟公司有权解除合同，有权按逾期日数要求何佳憶每日按应付而未付房价款部分的万分之五支付违约金，金海晟公司应于书面通知何佳憶解除合同之日起30日内，在扣除何佳憶应支付的违约金后，一次性全部退还何佳憶支付的房款及利息；此外，双方对房屋的交付期限、产权登记等作了约定。同日，何佳憶、金海晟公司还签订一份《补充协议》，约定：如何佳憶的按揭申请非因金海晟公司的原因（含国家政策因素）未获银行批准的，在银行最终审批或金海晟公司通知之日起30日内何佳憶应更改金海晟公司公布或同意的其他付款方式并交清房款，且不能享受优惠折扣，否则金海晟公司有权解除合同；金海晟公司行使单方解除权的，何佳憶应按总房价的20%向金海晟公司支付违约金，承担解除合同的所有费用与损失，并协助金海晟公司办理合同备案注销手续；按合同约定或法律规定何佳憶可以行使合同解除权的，应在解除权发生之日起60天内行使；本补充协议条款优先于本合同其他条款。但签约后，何佳憶的按揭贷款手续因故一直未能办理，何佳憶也未以其他方式支付剩余购房款给金海晟公司。2016年2月3日，金海晟公司向何佳憶发出《关于再次催收房款的函》，要求何佳憶于2016年2月6日前交清购房款85万元。2016年2月15日，金海晟公司又向何佳憶发出《关于解除的函》，称由于何佳憶严重违约，其正式通知何佳憶解除双方签订的《海口市商品房买卖合同》，同时扣除总房款的20%作为违约金，要求何佳憶于2016年2月18日前带齐资料办理相关手续及结算有关款项。金海晟公司此后将涉案房屋转卖给了他人。因何佳憶就之前已支付的购房款向金海晟公司追索未果，遂成讼。在庭审过程中，对于合同的签订情况，何佳憶称其在2015年10月2日签署了很多文件，之后未再来海口签订合同，故该合同应是当时所签，其手里无该合同；金海晟公司称按照公司的流程，何佳憶是2015年10月2日在合同上签字，直到2015年11月17日其才在合同上盖章确认，合同未给何佳憶，是因何佳憶在外地，待银行按揭办好，合同送交房产部门备案后才交给何佳憶。对于按揭贷款未能办理的原因，何佳憶称是因为国家对商品房市场的销售政策及信贷政策的因素造成，后来房价上涨，金海晟公司就将房屋另行出售；金海晟公司称是因何佳憶的个人征信存在不良记录，银行要求上浮利率，何佳憶没有接受，故银行未能放款，涉案房屋已于2016年7月24日出售他人。一审法院认为，本案的《海口商品房买卖合同》是何佳憶、金海晟公司在平等互利、协商一致的基础上签订，是各方当事人真实的意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应属合法有效，受法律保护。合同签订后，何佳憶已按约定合计支付给金海晟公司425676元，对于剩余的购房款85万元，因银行按揭未能办理，何佳憶逾期未付，已构成违约，金海晟公司在催收未果后已发函解除了上述合同，金海晟公司行使合同解除权的行为未违反法律规定，何佳憶要求确认合同解除，合理合法，应予支持。何佳憶同时要求金海晟公司退还购房款425676元及利息，由于合同已经解除，金海晟公司收取的购房款应予以退还。对于利息部分，何佳憶主张自2017年1月1日起计算，因金海晟公司在发出合同解除函时已通知何佳憶办理款项结算的相关手续，但何佳憶未如期办理，由此造成的损失应由其自负。何佳憶自2018年8月13日向本院起诉，应自此开始计息。金海晟公司抗辩称应扣除合同总房款的20%作为违约金，但金海晟公司未在本案中提起反诉，故本院在此不予处理，金海晟公司可另案起诉主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认何佳憶与金海晟公司于2015年11月17日签订的《海口商品房买卖合同》已经解除。二、金海晟公司须于本判决发生法律效力之日起十日内退还何佳憶购房款425676元，并支付利息（自2018年8月13日起至实际还清借款之日止，按中国人民银行规定的同期流动资金一年期贷款利率标准计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4049.27元，由金海晟公司负担。二审期间，双方当事人均未有新证据提交。本案二审查明：金海晟公司一审时向法院提交了其向何佳憶邮寄《关于再次催收房款的函》以及《关于解除的函》的快递单，该快递单上并未有何佳憶的签收记录，二审中金海晟公司称：“由于时间久远，所以妥投记录无法查询。”何佳憶明确表示其从未收到过上述函件。因此本案现有证据并不能证明何佳憶已经收到过上述函件。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：何佳憶根据其与金海晟公司签订的《滨海国际楼宇认购书》，向金海晟公司支付了购房款、车位款以及房屋转移登记费用等合计425676元，后双方签订了《海口商品房买卖合同》，一审法院认定该合同合法有效正确，本院予以确认。签订合同后，金海晟公司因何佳憶在其按揭申请未获得银行批准的情况下，未及时支付剩余购房款为由，向何佳憶发出《关于解除的函》，虽然本案没有证据证明何佳憶收到该函件，但金海晟公司于2016年7月已经将涉案的房屋出售给他人，双方合同已经无法继续履行，即金海晟公司已经以其行为实际解除了双方的合同，故一审认定双方的合同已经解除并无不当，本院予以维持。因金海晟公司已经将房屋出售给他人，解除了双方的合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故何佳憶主张金海晟公司返还购房款及利息，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。至于金海晟公司提出其解除合同系因何佳憶违约，何佳憶因向其支付购房款20%的违约金，但金海晟公司作为本案的被告在一审中并未提出反诉，因此，一审法院对其所提违约金的主张不予审理并无不当，金海晟公司在第二审程序中再次提出反诉，请求何佳憶向其支付购房款20%的违约金，因何佳憶在二审中明确表示对金海晟公司提出的反诉请求不同意调解，根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第184条：“原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，本院对金海晟公司二审所提的反诉请求不予审理，金海晟公司对此应另行提起诉讼主张权利。综上所述，金海晟公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4971元，由上诉人海南金海晟投资有限公司负担，上诉人海南金海晟投资有限公司已预交8098.54元案件受理费，退回3127.54元。本判决为终审判决。审判长 周 玲审判员 符汉平审判员 赵 曼 二Ｏ一九年四月十六日书记员 周 娟速录员 陈祥秀附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。