广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初1932号原告：广东新粤物业有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇宝珠东路****之二，统一社会信用代码91442000714832650K。法定代表人：张伟，总经理。委托诉讼代理人：马国辉，员工。被告：周颖，女，1977年11月7日出生，香港特别行政区居民，港澳居民来往内地通行证证件号码R925458（6）。委托诉讼代理人：李世浩，广东邦杰律师事务所律师。原告广东新粤物业有限公司（以下简称新粤物业公司）与被告周颖物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新粤物业公司的委托诉讼代理人马国辉，被告周颖及其委托诉讼代理人李世浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新粤物业公司向本院提出诉讼请求：被告周颖向原告新粤物业公司支付2015年1月至2018年10月期间共46个月的物业服务费4650.6元及逾期付款的违约金（违约金按照应付款1‰/天计算，每月分段计算至付清之日止，暂计至2018年10月为3042元）。事实与理由：2014年12月19日，原告与中山市蓝波湾小区业主委员会（以下简称蓝波湾业委会）签订中山市蓝波湾小区物业管理服务合同，约定由原告为蓝波湾小区提供物业服务，物业服务合同约定物业服务费按商业房屋2元/平方收取，业主或物业使用人在每月10日前支付，逾期交纳物业费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一缴纳滞纳金。被告为广东省中山市西区蓝波湾豪庭D-34卡的业主，每月应交物业服务费为101.1元，被告收楼后，拖欠2015年1月至2018年10月期间的物业服务费，且经原告催收仍不支付。被告周颖辩称：1.原告自2015年1月1日进驻涉案小区后，并未兑现原告对小区物业服务作出的各项承诺，也未按照原告与蓝波湾业委会签订的中山市蓝波湾小区物业管理服务合同中相关约定如实履行物业服务义务，原告所提供的物业服务质量存在明显瑕疵，无权向被告全额收取约定的物业费；2.原告主张的自2015年1月至同年9月期间的物业服务费（其中D34商铺为909.9元）已经超过法定的诉讼时效期间，依法应不予支持；3.被告未按时向原告支付物业服务费的起因是蓝波湾业委会会同原告在未经全体业主同意的情况下擅自将其所在的商业街门口进行整改，将原为开放式的商业街出入口擅自加建铁栅栏进行封闭，原告此举将直接隔绝外来消费者进入到商业街内进行消费，在被告以及其他业主的极力反对之下，原告仍不纠正，被告认为原告私自改建行为本身就是违法违规行为，且该行为将直接导致其以及商业街其他商铺业主无法正常经营，因此被告提出要求原告拆除违建铁栅栏以及疏通沟渠后再支付物业服务费，此后因原告一直未妥善解决前述问题，才没有向原告支付物业服务费，原告无权要求其支付逾期付款违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2014年12月19日，蓝波湾业委会作为甲方，中山市新粤物业管理有限公司作为乙方，签订中山市蓝波湾小区物业管理服务合同，双方约定：甲方委托乙方对位于广东省中山市西区博爱二路中山二桥北侧小区提供物业管理服务；合同期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止；物业管理服务费收费标准为商业房屋按建筑面积每月每平方米2元收取；物业服务费用由业主或物业使用人在每月10号前向乙方支付。业主或物业使用人逾期缴费的，乙方有权每天按欠费总额的1‰加收滞纳金。合同还约定了其他事项。周颖收楼后未支付2015年1月至2018年10月期间共46个月的物业服务费，新粤物业公司催讨无果遂诉至本院，主张前述民事实体权利。另查，中山市新粤物业管理有限公司于2015年3月30日变更登记企业名称为广东新粤物业有限公司（简称新粤物业公司）。又查，周颖系广东省中山市**蓝波湾豪庭D-34卡的产权人，该物业建筑面积为50.55平方米，每月物业服务费为101.1元（50.55平方米×2元/平方米）。新粤物业公司为证明其方为蓝波湾小区提供物业服务，向本院提交了2019年2月21日催收物业服务费公示、照片、2017年蓝波湾物业服务中心工作成果汇报，但周颖认为以上证据都是新粤物业公司单方制作，本身不具有有效性与真实性。再查，本院同时受理新粤物业公司提起的，以该小区业主为被告的物业服务合同纠纷系列案件。在审理过程中，部分到庭应诉的业主均抗辩称，新粤物业公司在对小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，从而引发业主群体性拒交物业服务费。本院认为，本案系涉港物业服务合同纠纷。由于双方当事人未约定解决合同争议所适用的法律，而涉案合同的签订地、履行地均发生在我国内地，因此我国内地法律与本案纠纷具有最密切联系，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案纠纷应适用我国内地法律作为准据法进行裁决。本案争议焦点为：一、蓝波湾业委会与新粤物业公司签订的物业服务合同对业主是否具有约束力；二、请求支付所涉2015年1月至9月期间的物业服务费是否超过诉讼时效期间；三、新粤物业公司就涉案小区有无按照物业管理服务合同的约定，尽到了完全恰当的管理义务；四、物业服务费与违约金计收标准。关于焦点一。周颖虽未与新粤物业公司签订物业服务合同，但蓝波湾业委会与新粤物业公司签订了物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”，蓝波湾业委会与新粤物业公司签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。新粤物业公司为蓝波湾小区提供了物业服务，周颖应按照物业服务合同的约定及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，支付物业服务费用。关于焦点二。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。第一百九十五条规定,有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，对于2015年1月至同年9月期间的物业服务费，新粤物业公司于2018年11月20日向本院提交起诉状主张权利，此后本案移送诉前联调工作室进行调解，并于2019年1月17日正式立案。而新粤物业公司并无提交证据证明在此之前其有就该期间的物业服务费向周颖主张权利，即无证据表明其对该期间物业服务费的主张存在诉讼时效中断、中止的情形。基于此，本院对周颖关于该期间的物业服务费已超出诉讼时效期间的抗辩予以采信。新粤物业公司主张周颖支付该期间的物业服务费，理据不足，本院不予支持。关于焦点三、焦点四。新粤物业公司要求周颖按合同约定全额支付物业服务费，现结合蓝波湾小区业主群体性拒交物业服务费的事实，新粤物业公司应就其已全面履行了对蓝波湾小区的物业管理服务承担相应的举证责任。诉讼中，新粤物业公司向本院提交了蓝波湾物业服务中心工作汇报，未能全面具体反映其日常服务工作，且其不能提供诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理、绿化维护等其他相关管理台账等证据佐证其已经按照物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务，故根据《物业管理条例》第四十条关于“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”的规定，其要求周颖按合同约定全额支付物业服务费理据不足，本院不予全部支持。结合系列案件大批业主拒交服务费事实及反映的问题和提供的物业服务区域内各种现场图片所示，根据一般生活经验，本院认定新粤物业公司对该小区物业服务确存在瑕疵。因此，酌定对物业服务费予以减免30%。本院结合物业服务合同约定，核定周颖应支付新粤物业公司2015年10月至2018年10月期间物业服务费为2618.49元（101.1元/月×37个月×70%）。至于逾期缴交物业服务费的违约金，因新粤物业公司在履行合同中亦存在管理不当、服务不到位的违约过错，亦是导致业主迟延缴纳物业服务费的原因之一，应自行承担相应损失，故对其主张相应违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周颖于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东新粤物业有限公司支付2015年10月至2018年10月期间的物业服务费2618.49元；二、驳回原告广东新粤物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告广东新粤物业有限公司已预交），由原告广东新粤物业有限公司负担33元，被告周颖负担17元并于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告广东新粤物业有限公司。如需以公告形式向被告周颖送达诉讼文书的，由此产生的公告费用先由原告广东新粤物业有限公司预付，然后由被告周颖在本判决生效之日起七日内按原告实际支付的金额返还给原告广东新粤物业有限公司。如不服本判决，原告广东新粤物业有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告周颖可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  伍青花人民陪审员  吴宏娜人民陪审员  林 祺二〇一九年四月二十六日书 记 员  何惠怡林雪莲