北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终5307号上诉人（原审被告）：北京金汉房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区大孙各庄镇大段村西。法定代表人：曹进，执行董事。委托诉讼代理人：何帅领，北京国枫律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝文龙，北京国枫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王雅琴，女，1952年12月31日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：寇国君（王雅琴之夫），住北京市顺义区。上诉人北京金汉房地产开发有限公司（以下简称金汉房地产公司）因与被上诉人王雅琴商品房销售合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初7806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金汉房地产公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回王雅琴的诉讼请求，或发回重审；2．案件受理费等诉讼费用均由王雅琴负担。事实和理由：一审判决认定基本事实不清、错误，适用法律错误，应当依法改判。1．《承诺书》作为书证，证据确凿，内容明确，一审法院无视《承诺书》中王雅琴作出的“本承诺书签署后，本人同意不再因第一条所述事宜向金汉地产公司再行提出索赔，并不再提起对金汉地产公司《北京市商品房预售合同》纠纷的诉讼”的承诺，硬性酌情判决金汉房地产公司承担部分损失，是毫无原则的、错误的，无视我国法律规定的意思自治、诚实信用、禁止反言的基本原则。此种判例若是生效并公开发布，何以“定纷止争”，岂不是鼓励当事人违反自己作出的承诺。首先，王雅琴出具的《承诺书》第三条约定：“本承诺书签署后，本人同意不再因第一条所述事宜向金汉地产公司再行提出索赔，并不再提起对金汉地产公司《北京市商品房预售合同》纠纷的诉讼”，而《承诺书》第一条所述事宜是：“因本人所购房屋出现屋顶结露问题及造成的损失问题等，本人同意自行处理，并同意由金汉地产公司一次性给予本人人民币10000元整现金及15个月物业费（折合费用2012．79元）作为补偿，若再出现其他需维修事项则由金汉地产公司负责按《住宅质量保证书》进行维修。”上述《承诺书》约定非常明确，第一条所述事宜显然就是屋顶结露问题，而王雅琴起诉状也是就屋顶结露问题请求赔偿损失并修复。既然王雅琴已经承诺：本人同意不再因第一条所述事宜向金汉地产公司再行提出索赔，并不再提起对金汉地产公司《北京市商品房预售合同》纠纷的诉讼，如今获得补偿后又提出索赔诉讼，显然应当驳回其诉讼请求，但一审法院却不顾上述事实，为支持王雅琴的部分诉讼请求牵强地找各种理由，先后四次组织开庭及现场调查，显然是错误的。其次，一审法院断章取义，故意将《承诺书》第一条最后一句“若再出现其他需维修事项则由金汉地产公司负责按《住宅质量保证书》进行维修”强行作出对王雅琴有利的解释，从而认定金汉房地产公司没有尽到合同以及《承诺书》中约定的保修义务，完全是认定错误。通读《承诺书》第一条内容，很明显表达的是除结露问题外的其他维修事项按《住宅质量保证书》进行维修，而本案王雅琴起诉状诉讼请求要求的就是结露问题引起的索赔与修复，并非房屋其他维修事项引起的索赔与修复。再次，法院酌情判决也是要有原则和底线的，尽管案件标的额不大，但不应破坏我国法律规定的意思自治、诚实信用的基本原则，否则民事主体还如何判断自己的行为所要承担的法律责任，如何维护法律的神圣尊严!2．自《承诺书》签订至今已近七年才提起诉讼，期间王雅琴一直未再向金汉房地产公司主张权利，诉讼时效早已过。一审法院认定王雅琴多年主张权利未超过诉讼时效，无任何证据支持，显然错误。关于诉讼时效中断，王雅琴未向法院提交任何有效证据能够证明。而且根据王雅琴庭审调查阶段的口述，王雅琴误将小区物业公司作为金汉房地产公司，也证实其实际并未向金汉房地产公司主张过权利。一审法院未对诉讼时效如何中断的证据作任何表述及分析，就直接认定诉讼时效未过，缺少证据支持及依据。3．一审法院忽视了房屋保修期限已届满的事实，明显错误。屋顶结露问题的保修期即使按照保温工程计算，按照《民用建筑节能条例》第二十三条的规定，保温工程的保修期限为5年，2009年2月金汉房地产公司将房屋交付给王雅琴，保修期限已于2014年3月届满，如今已经长达9年，金汉房地产公司依法及按照合同也不应再承担保修责任。4．王雅琴主张赔偿的6万元损失没有提交任何有效证据证明该等损失已经发生及其与结露问题的因果关系和关联性，一审法院酌情认定的部分损失赔偿金额没有任何证据支持，属于滥用自由裁量权。王雅琴辩称：同意一审判决，不同意金汉房地产公司的上诉请求及理由。金汉房地产公司所说的《承诺书》，王雅琴觉得有失公平。2011年的一天，当时分管这件事的领导把所有因工程质量问题造成损失的业主都找来了，说这房子在外面已经修好了、赔偿点钱、室内的损失部分让业主自己找人修修，同意签个字，当时人很多，王雅琴也没戴眼镜，看不清上面写的什么内容，只想房子既然修好了，说赔多少钱也无所谓了，就在上面签字了。回来后，王雅琴戴上眼镜一看不对劲，当时就去找这个姓郝的女同志，她说就只是这么签了，以后出现问题，我们还管保证给你修，你就放心。事实上，开发商自签订《承诺书》后，多次进行房屋维修，王雅琴认为签《承诺书》不公平，在签《承诺书》之前，有关同志应向业主告知所签的内容。赔王雅琴1万元，能买开发商在这个问题上70年的不负责任，这有失公平，这是推脱责任。《承诺书》签订后开发商反复维修多次，2012年在外墙进行了加厚，2013年又在房屋顶棚加盖。修了6年都修不好。2015年，王雅琴找社区居委会，找到了当时开发商的田立明。正好开发商检查工作，袁总和田立明来到王雅琴家看了房子，决定2016年给王雅琴修。2016年的开发商派了一个姓邢的和几个工人将房屋查了一遍，给房屋又进行了粉刷，王雅琴觉得很满意，可是过了一个冬天还是原来老样子。王雅琴认为金汉房地产公司称2011年签《承诺书》后就没维修过，这不是事实。王雅琴有邻居的证言，有社区居委会的证明。金汉房地产公司称《承诺书》签订7年间王雅琴一直未向金汉房地产公司主张权利，说诉讼时效已过，这不是事实。自王雅琴接房入住以来，从2009年到今年，不停的找开发商，找社区居委会，甚至王雅琴还打过市长热线，有邻居的证言和居委会的证明。金汉房地产公司称房屋保修期已过，王雅琴2009年入住后就出现这个问题，开发商反复的维修都修不好，这是历史遗留的问题，不是五年后发生的问题，不能认定保修期已过。一审法院判决赔偿王雅琴8000元钱，金汉房地产公司说没有证据，王雅琴请求法官到王雅琴家看看，王雅琴家现在的状态比去年起诉及一审法官现场看时还严重，整个一面墙全出现了霉变。综上所述，王雅琴自2009年接房入住以来，房屋顶棚就出现质量问题，开发商反复不停地维修至今也没修好，给王雅琴的晚年生活造成了极大的精神和物质上的损伤，请求二审法院依法为王雅琴做主。王雅琴一审法院起诉请求：1．金汉房地产公司赔偿王雅琴装修损失60000元；2．金汉房地产公司将涉诉房屋房顶、墙角结露问题进行彻底修复；3．诉讼费由金汉房地产公司负担。一审法院认定事实：2007年10月3日，王雅琴与金汉房地产公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y542799，以下简称“涉诉合同”），约定由王雅琴购买涉诉房屋。关于住宅保修责任，涉诉合同第十七条约定：（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任。王雅琴陈述2009年11月下雪后，涉诉房屋出现了主卧室及客厅的顶棚渗水、长霉、起皮、脱落的结露问题，之后每年11月至次年3月中旬，雪后涉诉房屋有水珠、墙壁长毛、屋顶滴水、厨房烟道处淌水、瓷砖顶淌水、卫生间烟道淌水的结露问题。就此问题，王雅琴多次向涉诉房屋所在小区的物业公司、居委会及金汉房地产公司反映。在庭审中金汉房地产公司陈述涉诉房屋出现结露问题系房屋保温层的问题所致。2011年，金汉房地产公司对结露问题进行维修。2011年3月24日，王雅琴向金汉房地产公司出具《承诺书》，内容如下：“本人王雅琴于2007年10月3日购买了金汉房地产公司开发的涉诉房屋，并签订了涉诉合同，现本人与金汉房地产公司达成共识：一、因本人所购房屋出现屋顶结露问题及造成的损失问题等，本人同意自行处理，并同意由金汉房地产公司一次性给予本人人民币10000元整现金及15个月物业费（折合费用2012．79元）作为补偿，若再出现其他需要维修事项则由金汉房地产公司负责按《住宅质量保证书》进行维修；二、本人同意对金汉房地产公司给予的该项补偿一事负有保密责任，如本人违反双方的保密约定，则须向金汉房地产公司返还第一条所列全部费用。如第一条所列全部费用不足以弥补金汉房地产公司的损失，金汉房地产公司有权继续向本人追偿；三、本承诺书签署后，本人同意不再因第一条所述事项向金汉房地产公司再行提出索赔，并不再提起对金汉房地产公司涉诉合同纠纷的诉讼。”王雅琴对承诺书真实性予以认可，但认为该协议内容有失公平。金汉房地产公司表示除本次维修之外，其公司未进行过维修。金汉房地产公司提交收条1张，载明“业主：王雅琴，房号：D×-×-×，今收到金汉房地产公司赔偿（现金）大写金额壹万元整。小写金额10000元。收到人签字王雅琴，日期2011．3．24。”金汉房地产公司提交赔偿抵扣物业费证明1张，载明“王雅琴女士，兹证明北京京汉物业管理有限公司收到D×楼×单元×室业主提供的金汉房地产公司和北京京汉物业管理有限公司开具的赔偿抵扣物业费凭证，抵扣金额共计2012．79元，抵扣时间为2010年2月15日至2011年5月14日。特此证明！北京京汉物业管理有限公司绿港物业服务公司，2011年3月28日。”在庭审过程中，王雅琴表示收到10000元室内装修补偿，并已将该款项用于涉诉房屋的修复。2018年11月8日，北京市顺义区光明街道绿港家园社区居民委员会出具《情况说明》，记载：“寇国君找到绿港家园社区居民委员会耿玉芹主任反映自己棚顶和墙壁结露发霉问题，耿主任就此事于2015年联系了地产负责人田立民，正好地产开发公司袁总来检查工作，袁总和田立民就到业主家进行实地检查结露和发霉问题，答应业主于2016年进行维修，2016年施工队对业主家进行了维修。2018年1月王雅琴女士通过拨打便民电话继续反映自家棚顶和墙壁结露和发霉问题……”。2018年11月23日，该院对涉诉房屋进行勘验，情况如下：客厅阳台屋顶有大片霉点、客厅东南角屋顶有部分霉点，客厅南侧靠近阳台的地板上有个别翘起；南侧卧室空调上方墙面有霉点，地板有个别翘起；西侧次卧西墙与书柜连接处有霉点。关于装修损失60000元，王雅琴主张包括：1．已发生的更换橱柜费用5000元、南侧卧室空调移机费300元；2．更换客厅地板、粉刷踢脚线，客厅、南侧卧室、西侧次卧需墙面的装修费用；3．装修期间房租13500元、房屋中介费4500元、搬家费2027元、保洁费300元。王雅琴提交装修公司出具的报价单、橱柜销售合同、空调移机收据。金汉房地产公司对此不予认可。该案审理中，王雅琴表示在2018年11月，由北京市顺义区政府出资，金汉房地产公司对涉诉房屋房顶进行了维修，对涉诉房屋重新做了防水并承诺保修五年，结露问题应该得到解决。在庭审中，金汉房地产公司认为王雅琴起诉时涉诉房屋已超过五年质保期，且距双方达成赔偿抵扣协议已近7年，该案已过诉讼时效。王雅琴认为结露问题出现在保修期内且持续产生，其所遭受的损失属于物权范围，不受诉讼时效限制。一审法院认为：王雅琴与金汉房地产公司签订的涉诉合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。涉诉房屋为住宅，根据合同约定，该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。王雅琴在2009年入住涉诉房屋后即发现了结露问题，并一直向金汉房地产公司以及其他单位进行反映，该问题出现在质保期内，因而金汉房地产公司根据合同约定有义务对涉诉房屋进行保修。金汉房地产公司认为王雅琴应遵守《承诺书》约定，不再因结露问题向其公司进行索赔，也不再向法院提起诉讼。该院认为，在《承诺书》中双方约定若再出现其他需要维修事项，则金汉房地产公司具有负责按《住宅质量保证书》进行维修的义务，但是现实情况则是自2009年至今，涉诉房屋的结露问题并未得到解决，每年冬天仍然出现，并且金汉房地产公司在庭审中陈述其只在2011年进行过一次维修，故该院认为金汉房地产公司并没有尽到涉诉合同以及《承诺书》中约定的保修义务。并且，因为结露问题持续发生，导致涉诉房屋内因此而产生的发霉情况从未间断，综合该案已查明的情况，该院认为金汉房地产公司依据《承诺书》一次性给予王雅琴的补偿款难以弥补王雅琴多年来的损失，且在王雅琴诉讼之前金汉房地产公司并没有履行保修义务，若王雅琴不进行诉讼则可能无其他直接有效的途径解决结露问题，故王雅琴先有权要求金汉房地产公司就涉诉房屋出现的结露问题给王雅琴造成的损失进行赔偿。关于具体赔偿金额，该院结合勘验情况、参考市场价格等因素，依法予以酌定。关于王雅琴主张的将涉诉房屋房顶、墙角结露等问题进行彻底修复的诉讼请求，因王雅琴陈述相关部门已进行维修，并承诺保修五年，故该院在该案中对王雅琴该诉讼请求不予支持。关于诉讼时效，根据《民法总则》第一百九十五条第（一）项的规定，权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。在该案中，因为涉诉房屋的结露问题持续至今，金汉房地产公司在质保期内并未尽到保修义务，且根据王雅琴提交的证据，其多年来持续主张相关权利，故王雅琴提起本次诉讼并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条、《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定，判决：一、金汉房地产公司赔偿王雅琴损失共计八千元，于判决生效之日起七日给付；二、驳回王雅琴的其他诉讼请求。二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，结合双方诉辩主张及案件查明的事实，本案的争议焦点在于王雅琴是否有权向金汉房地产公司主张因结露问题造成的损失。依法成立的合同受法律保护。2011年3月24日王雅琴向金汉房地产公司出具了《承诺书》，通过该《承诺书》的内容可知，双方对于房屋出现的屋顶结露问题及造成的损失问题已达成一致意见，即由王雅琴自行处理，金汉房地产公司给予一定补偿，此后王雅琴不得再就结露问题提出索赔。该协议系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。王雅琴认为该《承诺书》显失公平，但其此后接受了金汉房地产公司的补偿，其亦未在法定期限内行使撤销权，本院对此主张不予采信。一审法院对该部分事实认定有误，本院予以纠正。一审期间，王雅琴提交了顺义区光明街道绿港家园社区居委会出具的《情况说明》，根据该说明的内容可知，2015年金汉房地产公司的相关负责人同意为王雅琴进行维修，王雅琴予以同意，通过该事实可知，金汉房地产公司与王雅琴在2015年就结露问题又达成了新的协议，也即双方协议变更了此前《承诺书》的相关约定。金汉房地产公司实际于2016年进行了维修，在王雅琴家房屋结露问题仍未能实际解决的情况下，王雅琴有权请求金汉房地产公司赔偿双方达成新的协议之后的装修损失，结合王雅琴提交的合同、照片、一审法院现场勘验情况及市场价格，本院认为一审法院酌情确定的8000元装修损失额度，有一定的事实依据。金汉房地产公司虽不认可《情况说明》的效力，但未提交相反的证据予以反驳，本院对其主张不予采信。关于诉讼时效问题，2016年金汉房地产公司维修之后，房屋仍存在结露和发霉问题，王雅琴于2018年3月向一审法院提起诉讼，并未超过我国民事诉讼法关于诉讼时效的相关规定。综上所述，金汉房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实错误，适用法律不当，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费650元，由北京金汉房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李春香审 判 员 沈 放审 判 员 贾 旭二〇一九年四月三十日法官助理 熊 静法官助理 何 平书 记 员 卢园园