云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2504民初372号 原告（反诉被告）：郑东伟，男，1971年10月16日出生，汉族，居民，住弥勒市。 原告（反诉被告）暨原告（反诉被告）郑东伟的委托诉讼代理人：杨兆碧（系郑东伟妻子），女，1978年3月17日出生，汉族，教师，住弥勒市，现住弥勒市。代理权限：特别授权。 被告（反诉原告）：云南吉成投资有限责任公司。住所地：弥勒市弥阳镇上清路骊都国际****商铺**。 法定代表人：杨庆云，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢自灵，云南锦绣江山律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告（反诉被告）杨兆碧、郑东伟与被告（反诉原告）云南吉成投资有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）暨原告（反诉被告）郑东伟的委托诉讼代理人杨兆碧、被告（反诉原告）云南吉成投资有限责任公司的委托诉讼代理人谢自灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨兆碧、郑东伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行与原告签订的《委托投资经营合同》；2.判令被告支付原告自2018年9月1日起至2019年8月31日止的租金15315元，支付自2018年9月1日起至2019年1月15日止的违约金1049.07元（15315元×0.5‰×137天），合计16364.07元；3.判令被告给原告每年7天免费住宿骊都国际大酒店；4.判令被告把不动产证办理给原告；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃要求被告办理不动产证的诉讼请求。事实和理由：被告为了销售自己开发的商品房，以年返购房款金额的6％租金为承诺吸引原告购买该商品房。2016年8月16日，原告与被告签订商品房购销合同，约定原告以总金额人民币255242元向被告购买坐落于弥勒市商品房。被告按《商品房购销合同》约定于2016年8月16日将该商品房交付给原告。2016年8月16日，双方签订《委托投资经营合同》，合同约定原告将该房屋交付被告使用12年（即2016年9月1日至2028年8月31日）。被告保证房屋交付使用之日起7个工作日内向原告支付租金和承诺每年给原告免费住宿骊都国际大酒店7天，第一年至第三年按甲方购买委托房产总金额的6％，即15315元，每年租金为人民币15315元；第四年至第六年按甲方购买委托房产总金额的8％，即20419元，每年租金为人民币20419元；第七年至第九年按甲方购买委托房产总金额的10％，即25524元，每年租金为人民币25524元；第十年至第十二年按甲方购买委托房产总金额的12％，即30629元，每年租金为人民币30629元。《委托投资经营合同》第四条委托期限中明确约定：“2、甲乙双方同意在委托投资经营管理期限内本合同为不可撤销合同。”第九条违约责任约定：“3、乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方（被告）应按逾期每日依本年度约定租金的0．5‰向甲方（原告）支付违约金。”第七条明确约定了甲方的权利和义务：“1、委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金”。第八条明确约定了乙方的权利和义务：“6、乙方须按期足额向甲方交付租金；9、乙方负责承担国家规定的应由乙方承担的相关税费。”《委托投资经营合同》生效后，被告自2016年9月1日起开始履行《委托投资经营合同》，按合同约定，被告于2016年9月向原告足额支付了2016年9月至2017年8月的房租15315元和7天的骊都国际大酒店的住宿票。2017年9月向原告足额支付了2017年9月至2018年8月的房租15315元和7天的骊都国际大酒店的住宿票。然而到了2018年9月1日至7日被告没支付给原告2018年9月至2019年9月的租金，原告多次找被告催付租金，但都被忽悠，还欺骗被告先签字按手印排队，说是今年要按照谁先签字排队就先付谁的租金，原告信以为真，但签字后被告仍然没付租金给原告，原告曾多次找被告讨个说法，被告不但不给个说法却要求原告先签订由被告单方面提出的《委托投资经营合同补充协议书》，被告还说只要签了这个协议，就可以先支付原告今年租金的3％。该协议书明确损害原告的权益，原告拒绝签字。被告无正当理由逾期向原告按时交付租金已经4个多月。2018年11月29日上午10点，购买骊都国际的大部分业主应被告邀请，到骊都国际大酒店九楼会议室与被告见面，见面会上，被告（公司法人杨庆云）明确表示：公司无能力支付房租并提出了严重损害原告权益的解决方案，该见面会原告与被告未签订任何补充协议。到了2018年12月11日原告收到海馥物业工作人员的短信通知（见3个协商模式），大意是要求原告与被告签订严重损害原告权益的新合同，被原告明确拒绝。综上，为维护原告的合法权益，遂起诉。 被告云南吉成投资有限责任公司辩称，原告主张的租金及违约金计算标准过高，违约金应按中国人民银行同期贷款利率进行计算。因近年来经济不景气，被告无法继续经营使用原告的房屋，被告已无力继续履行合同，请求解除双方签订的《委托投资经营合同》及补充协议。 反诉原告云南吉成投资有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除反诉原、被告签订的《委托投资经营合同》及《委托投资经营合同之补充协议书》；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：我公司与吉成骊都三百多户房屋业主分别于2015年、2016年签订了《委托投资经营合同》，将业主的房屋用于酒店经营，反诉被告系与我公司签订《委托投资经营合同》的房屋业主之一。合同签订后，为提升整个骊都物业的品牌形象，我公司对三百多户业主的物业装修及配套投入了3000多万元，在没有任何经营效益的情况下，我公司向银行或第三人借款支付了三百多户业主2016年度和2017年度两年的租金及2018年度的部分租金。自2016年10月骊都国际酒店开业以来，酒店每年的经营成本为1500多万元，由于弥勒市酒店（宾馆）数量众多，远超市场需要，竞争激烈，每天大部分客房空置，每年酒店营业收入仅有100万元左右，尤其2018年由于全国性的、全行业经济不景气，酒店收入不足100万元，酒店巨额亏损，2019年经济形势仍然严峻。现在我公司除前期3000多万元的投入无法收回外，每年的投入是个无底洞，我公司实在无力再承担每年1500多万元的亏损，并且现在我公司向银行或第三人也借不到分文，无力再支付三百多户业主的租金。由于国家政策的调整及经济大环境的不景气，本案属于合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的重大变化，本案若继续履行合同将对我公司明显不公平或者不能实现合同目的，因此请求法院解除我公司与反诉被告签订的《委托投资经营合同》及《委托投资经营合同之补充协议书》。 反诉被告杨兆碧、郑东伟辩称，我方不同意解除双方签订的《委托投资经营合同》及《委托投资经营合同之补充协议》，上述合同系双方自愿签订，且该合同是反诉原告制作提供的格式合同。《委托投资经营合同》中约定：“甲乙双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同；委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金；乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.5%向甲方支付违约金。”《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。 原告为证实自己的主张和支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据材料： 1.《商品房购销合同》复印件1份，欲证实原告向被告购买房屋一套的事实。 2.《委托投资经营合同》复印件1份，欲证实原告将房屋委托被告经营使用的事实。 3.《委托经营合同之补充协议书》复印件1份，欲证实被告应自原告交付所购房产起提供给原告每年7天，总共12年的免费入住骊都国际大酒店的事实。 经质证，被告对原告提交的证据均无异议。 被告云南吉成投资有限责任公司未向本院提交证据材料。 反诉原告云南吉成投资有限责任公司为证实其反诉主张向本院提交《委托投资经营合同》复印件1份，欲证实原告将房屋委托被告经营使用的事实。 经质证，反诉被告对反诉原告提交的证据无异议。 反诉被告杨兆碧、郑东伟未向本院提交证据材料。 本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据，被告无异议，该证据能证明原告主张的事实，予以采信。反诉原告提交的证据，反诉被告无异议，予以采信。 本院经审理认定事实如下：2016年8月16日，原告（反诉被告）杨兆碧、郑东伟与被告（反诉原告）云南吉成投资有限责任公司签订《商品房购销合同》，约定原告（反诉被告）向被告（反诉原告）购买暂定名称为“吉成﹒骊都”的商品房中第1幢第13层1-1306号房，房屋建筑面积37.76平方米，每平方米价格6759.59元，房屋总价为255242元。同日，原告（反诉被告）杨兆碧与被告（反诉原告）签订《委托投资经营合同》，约定原告（反诉被告）杨兆碧将上述房屋全部投资经营管理权委托给被告（反诉原告），由被告（反诉原告）在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限自被告（反诉原告）将委托标的向原告（反诉被告）交付使用起12年，即自2016年9月1日起至2028年8月31日止；双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。租金支付为：第一年至第三年按原告购买委托房产总金额的6%，即租金为15315元／年；第四年至第六年按原告购买委托房产总金额的8%，即租金为20419元／年；第七年至第九年按原告购买委托房产总金额的10%，即租金为25524元／年；第十年至第十二年按原告购买委托房产总金额的12%，即租金为30629元／年。第一年的租金，在被告（反诉原告）将委托标的向原告（反诉被告）交付使用之日起7个工作日内，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）一次性支付。以后按年向原告（反诉被告）支付租金，即上年租金到期后的7个工作日内，被告（反诉原告）将当年租金向原告（反诉被告）一次性付清。委托期内无论被告（反诉原告）的经营是否盈亏，原告（反诉被告）均有权按照约定的时间和标准向被告（反诉原告）收取租金。被告（反诉原告）无正当理由逾期向原告（反诉被告）交付租金，被告（反诉原告）应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向原告（反诉被告）支付违约金。双方同时签订《委托经营合同之补充协议书》，约定原告（反诉被告）可免费入住被告（反诉原告）开发的吉成﹒骊都1栋内的骊都国际大酒店（暂定名）内的标准间。自被告（反诉原告）将原告（反诉被告）所购房产交付原告（反诉被告）起12年内，原告（反诉被告）每年可免费入住7天。此外，合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告（反诉被告）按约支付了被告（反诉原告）全部购房款，被告（反诉原告）按约支付了原告（反诉被告）自2016年9月1日起至2018年8月31日止的租金。另查明，被告（反诉原告）以支付住宿票的形式提供原告（反诉被告）每年7天免费入驻骊都国际大酒店。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）购买商品房后将房屋委托被告投资经营管理，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）支付租金，实质为原告（反诉被告）将房屋返租给被告（反诉原告）经营管理。原告（反诉被告）按购房合同约定付清房款，该房屋已实际由被告（反诉原告）经营管理，被告（反诉原告）应按委托投资经营合同及补充协议的约定向原告（反诉被告）支付租金，逾期支付租金还应按合同约定承担违约责任。 一、关于租金的计算问题。本案所涉房屋实质为购买后返租，原、被告约定的租金计算方式为按原告（反诉被告）购买委托房产总金额的6%每三年递增2%计算年租金，兼有投资性质。双方在签订商品房购销合同时已约定商品房价款，由此计算得出的房租是双方订约时均可预见的，合同约定由被告（反诉原告）于上年租金到期后的7个工作日内按年向原告（反诉被告）支付租金，因被告（反诉原告）未按期支付原告（反诉被告）租金，故被告（反诉原告）应按合同约定支付原告（反诉被告）自2018年9月1日起至2019年8月31日止的租金15315元。 二、关于违约金的计算问题。违约金条款是合同主体契约自由的体现，除具有对违约行为的惩罚性和对守约方的补偿性功能外，还应体现预先确定性和效率原则，约定违约金使合同主体在订立合同时即明确违约后果，从而做到慎重订约、适当履约。本案所涉合同系被告（反诉原告）提供的格式合同，被告作为房地产开发商，在决策采取售后返租营销策略时，应当预见违反合同义务所产生的法律后果。原告（反诉被告）主张由被告（反诉原告）支付自2018年9月1日起至2019年1月15日止的违约金，因合同约定由被告（反诉原告）于上年租金到期后的7个工作日内按年向原告（反诉被告）支付租金，故被告（反诉原告）最迟应于2018年9月11日前支付，被告（反诉原告）因迟延支付租金而应支付原告（反诉被告）自2018年9月12日起至2019年1月15日止的违约金为965元（15315元×0.0005×126天）。原告（反诉被告）主张违约金1049.07元，对超出部分，不予支持。被告（反诉原告）主张调减违约金，未提供相应证据证实原告的实际损失，应承担举证不能的不利后果，故对被告（反诉原告）的该辩解意见，不予采纳。 三、关于每年提供7天免费入住骊都国际大酒店的问题。原、被告签定的《委托经营合同之补充协议书》中约定，自被告（反诉原告）将原告（反诉被告）所购房产交付原告（反诉被告）起12年内，原告（反诉被告）在遵守入住酒店客人规定的前提下，每年可免费入住7天。在合同的实际履行过程中系由被告提供住宿票的形式履行，因双方未约定支付住宿票的时间，故应参照被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）租金的时间，由被告（反诉原告）于支付原告（反诉被告）租金的同时支付。因2019年9月1日后的租金支付期限尚未届满，故本院支持由被告（反诉原告）于支付原告（反诉被告）租金的同时支付原告（反诉被告）自2018年9月1日至2019年8月31日年度内免费入住骊都国际大酒店7天的住宿票。 四、关于是否应解除合同的问题。被告（反诉原告）辩解因经营亏损导致无力支付租金而主张解除合同，如前所述，双方同时存在商品房买卖和房屋租赁两种法律关系，原告（反诉被告）购买并出租房屋的行为兼具投资性质，被告（反诉原告）在宣传营销时承诺承租该房屋并每年支付购房价款一定比例的房屋租金，对购房合同的订立有重大影响，且该合同已实际履行二年，租金未进行过调整。其次，涉案房屋系被告用于经营酒店，其应当预见该营销模式可能会带来的商业风险，现被告（反诉原告）违约，不能将收支不能平衡的风险归于守约方。再者，《委托投资经营合同》系被告（反诉原告）提供的格式合同，合同中明确约定委托期内无论被告（反诉原告）的经营是否盈亏，原告（反诉被告）均有权按照约定的时间和标准向被告（反诉原告）收取租金。故对被告（反诉原告）要求解除合同的辩解意见和反诉主张，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）杨兆碧与被告（反诉原告）云南吉成投资有限责任公司于2016年8月16日签订的《委托投资经营合同》继续履行。 二、由被告（反诉原告）云南吉成投资有限责任公司于判决生效之日起五日内一次性支付原告（反诉被告）杨兆碧、郑东伟自2018年9月1日起至2019年8月31日止的房屋租金15315元及截至2019年1月15日的违约金965元，合计16280元。 三、由被告（反诉原告）于支付原告（反诉被告）租金的同时支付原告（反诉被告）自2018年9月1日至2019年8月31日年度内免费入住骊都国际大酒店7天的住宿票。 四、驳回原告（反诉被告）杨兆碧、郑东伟的其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）云南吉成投资有限责任公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费448元，减半收取计224元，由被告（反诉原告）云南吉成投资有限责任公司负担。反诉案件受理费100元，减半收取计50元，由被告（反诉原告）云南吉成投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审判员 程 平 二〇一九年四月十七日 书记员 杨飞龙