文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终1603号上诉人（原审被告）：重庆恒大永君房地产开发有限公司，住所地重庆市永川区红河中路****楼**，统一社会信用代码91500118577967849M。法定代表人：彭善荣，总经理。委托诉讼代理人：刘孟凯，男，该公司职工。被上诉人（原审原告）：王德重，男，汉族，1973年12月29日生，住重庆市永川区。原审被告：金碧物业有限公司重庆分公司，住所地九龙坡区科园一路**大西洋国际大厦**，统一社会信用代码9150010766641754X4。负责人：陈相，董事长。委托诉讼代理人：范远旺，该公司职工。上诉人重庆恒大永君房地产开发有限公司(以下简称恒大公司)因与被上诉人王德重、原审被告金碧物业有限公司重庆分公司（以下简称金碧分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院于2018年9月30日作出（2018）渝0118民初5999号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。恒大公司上诉请求：请求撤销重庆市永川区人民法院（2018）渝0118民初5999号民事判决，发回重审或依法改判。事实和理由：1.恒大公司不存在逾期交房行为，也不存在客观上不能履行交付车位的情形；2.恒大公司在不存在逾期交房行为的前提下，不应承担逾期交房违约行为的损失以及物业管理费。被上诉人王德重答辩，原审法院判决正确，应予以维持。原审被告金碧分公司答辩，本案系房屋买卖合同纠纷，其并非合同相对方，与己方无关。王德重一审诉讼请求：1.判令恒大公司承担逾期交房违约责任支付2016年10月30日至2018年6月12日共19个月零12日的损失4850元；2.判令恒大公司赔偿其2017年1月1日至2018年7月31日期间的物业管理费损失，按每月70元计算。一审法院审理查明，2016年4月1日，王德重(乙方)与恒大公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定恒大公司将位于重庆市永川区昌州大道899号地下车库负X号现房以73500元的价格出售给王德重。合同第七条约定：属现售商品房的，甲方应在2016年10月30日前，将商品房交付乙方使用，如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定。合同第八条约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备；双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；验收交接后，双方应签署房屋交接单；甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建房屋使用说明书》；甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。合同第九条约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期在180日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。合同第二十五条、第二十六条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）；合同附件与本合同具有同等法律效力。同日，王德重(乙方)与恒大公司（甲方）签订《合同补充协议》。补充协议第三条约定双方同意本合同第八条补充如下：……（四）商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，甲方提前书面通知乙方办理收楼手续，双方同意以甲方书面通知的收楼日为交房日期，若乙方未按通知的日期办理该房屋的验收交楼手续，则视为乙方同意该商品房符合交付条件，并已实际交付乙方。补充协议第十六条约定：（一）关于通知的约定：（1）买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址；如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更，没有在五日书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买方承担；（2）出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务；……（三）按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权；本补充协议有特殊约定的从约定。（五）买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明；买受人进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。合同签订后，王德重向恒大公司支付房款73500元，维修基金2412元，契税、转移登记费、权证印花税、转让手续费、合同印花税共计3675元。2015年9月21日，涉案工程取得建设工程竣工验收备案登记证。2017年8月28日，涉案房屋取得房地产权证。2017年3月7日，恒大公司按照双方合同上买方地址通过EMS向王德重邮寄了《关于补办车位收楼手续的催告》，邮件跟踪查询结果显示为2017年3月8日“妥投他人收同事”。王德重在一审庭审中称，其未收到过该函，且回执上也没有其本人签字。一审庭审中，王德重举示了视频录像，拟证明其要求恒大公司按照合同约定出示《新建商品房质量保证书》和《新建房屋使用说明书》，恒大公司未出示，故其有权拒绝接房，相应的损失应由恒大公司承担。一审法院当庭播放了录像，录像显示有人的声音在跟一男一女交涉，要求提供《新建商品房质量保证书》和《新建房屋使用说明书》，但是录像者和交涉者是谁未显示。恒大公司质证，对录像的真实性表示不清楚，同时表示不清楚录像的形成时间，也不清楚视频中的工作人员是否为恒大公司的工作人员。金碧分公司质证，对录像的真实性不清楚，同时表示不清楚录像的形成时间，也不清楚视频中的工作人员身份，视频的拍摄者的身份不清楚。另查明，恒大公司于2018年9月28日向王德重交付了案涉房屋。同日，王德重向金碧分公司支付了2017年1月1日至2018年9月30日的固定车位服务费1470元。一审法院认为，王德重与恒大公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，也无法律、法规规定的合同无效的情形，故该合同及附件均合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。依照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条约定，恒大公司应当在2016年10月30日前，将商品房交付王德重使用，但恒大公司并未在约定的时间前将商品房交付。2017年3月7日，恒大公司按照双方合同上买方地址通过EMS向王德重邮寄了《关于补办车位收楼手续的催告》，依据双方签订的《合同补充协议》第十六条约定，王德重确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为出卖人已经履行了通知义务，由此引起的一切责任由买方承担。虽然王德重称其从未收到过《关于补办车位收楼手续的催告》，且回执上也没有其本人签字，但是依照约定恒大公司向其寄送《关于补办车位收楼手续的催告》，就已经完成了通知义务，并视为已送达王德重，故一审法院认定恒大公司于2017年3月7日通知王德重交付房屋。依照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，双方进行正式验收交接时，恒大公司应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建房屋使用说明书》，恒大公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，王德重有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由恒大公司承担。一审庭审中，王德重虽然举示了视频录像，但未证明视频录像中出现的人物的身份，亦未证明是其本人在要求恒大公司出示《新建商品房质量保证书》和《新建房屋使用说明书》，故对王德重诉称其有权拒绝接房，相应的损失应由恒大公司承担的意见，一审法院不予采纳。按照双方合同约定，恒大公司应当于2016年10月30日前将商品房交付王德重，但其公司于2017年3月7日才通知王德重接房，恒大公司应当依照《重庆市商品房买卖合同》第九条约定，按日向王德重支付已付房价款万分之1的违约金，即为933元(73500元×万分之1×127天)。恒大公司于2017年3月7日才通知王德重交付房屋，故应承担延期交房责任，支付2017年1月1日至2017年3月7日王德重缴纳的物管费损失为161元（1470元÷21个月×2.3个月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、由重庆恒大永君房地产开发有限公司于一审判决生效后三日内支付王德重逾期交房违约金933元；二、由重庆恒大永君房地产开发有限公司于一审判决生效后三日内支付王德重物管费损失161元；三、驳回王德重的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由重庆恒大永君房地产开发有限公司负担。二审中，王德重举示了《不动产权证书原件移交清单》、《交楼流程表》、《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》等证据，拟证明恒大公司在2018年9月28日之前未按约办理交付手续，其有权要求恒大公司承担逾期交房责任。经质证，恒大公司对该组证据的真实性均无异议，但认为双方在2018年9月28日仅系完善了接楼手续，并不能证明王德重的实际接房时间。金碧分公司质证意见同恒大公司一致。二审中，王德重陈述其同意按照涉案合同第九条约定的已付房款万分之一的标准计算违约责任。本院二审审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，本案争议焦点在于恒大公司是否存在逾期交房行为以及是否应承担逾期交房违约行为的损失及物业管理费。恒大公司上诉认为，其在2016年9月30日前已将车库面向业主开放并投入使用，且被上诉人自认进入车库占有、使用车位，就是对车位的转移占有，至于被上诉人是否完善接楼手续不影响车位占有、使用权的转移行为。鉴于车库里众多车位之间缺乏有效的物理隔离设施，恒大公司在2016年9月30日前将车库面向业主开放并投入使用并不能视为特定车位的交付。双方签订的《合同补充协议》第三条约定，双方同意本合同第八条补充如下：……（四）商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，甲方提前书面通知乙方办理收楼手续，双方同意以甲方书面通知的收楼日为交房日期，若乙方未按通知的日期办理该房屋的验收交楼手续，则视为乙方同意该商品房符合交付条件，并已实际交付乙方。恒大公司于2017年3月7日按照双方合同上买方地址通过EMS向王德重邮寄了《关于补办车位收楼手续的催告》，履行了通知接房的义务，一审判决认定恒大公司于2017年3月7日通知王德重交付房屋并无不当。双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第七条约定，恒大公司应当在2016年10月30日前将商品房交付王德重使用，鉴于本案合同中明确约定了恒大公司的书面通知接房义务，恒大公司怠于履行该义务，应当承担相应的法律后果。恒大公司认为其不存在逾期交房行为，不应承担相应违约损失以及物管费的上诉意见不能成立，本院不予采纳。综上，恒大公司的上诉理由不成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人重庆恒大永君房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩 艳审 判 员  张泽兵审 判 员  苏 渝二〇一九年四月二日法官助理  宋彦君法官助理  陈治宇书 记 员  黄 雯