重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初7968号原告：重庆渝澳华葡物业管理有限公司，住所地重庆市江北区桥北村278号，统一社会信用代码9150000073395934XB。法定代表人：赵懋铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：文建，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴红遐，中豪律师事务所律师。被告：重庆市渝中区妇幼保健计划生育服务中心（重庆市渝中区妇幼保健院），住所地重庆市渝中区新民街2号，统一社会信用代码12500103MB0U2670X2。法定代表人：陈红，该院院长。委托诉讼代理人：赵阳，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈浩，重庆坤源衡泰律师事务所律师。第三人：重庆市渝中区房屋管理局，住所地重庆市渝中区民生路345号，统一社会信用代码12500103MB0U2670X2。法定代表人：江洋，该局局长。委托诉讼代理人：张吉，男，该单位员工。委托诉讼代理人：张柯，男，该单位员工。原告重庆渝澳华葡物业管理有限公司（以下简称渝澳华葡公司）与被告重庆市渝中区妇幼保健计划生育服务中心（重庆市渝中区妇幼保健院，以下简称妇幼保健院）、第三人重庆市渝中区房屋管理局（以下简称渝中区房管局）合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。渝澳华葡公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2011年9月8日签订的《物业使用权益交换协议》有效；2、确认原告享有坐落于重庆市渝中区民生路XX号公房的使用权、处置权、收益权及拆迁安置补偿权益；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：重庆市渝中区民生路XX号房屋系妇幼保健院自管公房，妇幼保健院为该房屋的使用权人。2003年1月28日，妇幼保健院购买了重庆市渝中区新民街2号4号第2层、第3层房屋，用于自身经营。2003年4月10日，渝澳华葡公司购买了重庆市渝中区新民街X号第X层（原宏声巷XX、XX号）房屋，并分别于2003年7月16日和2004年3月9日取得了该房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证。由于妇幼保健院提出使用渝澳华葡公司所有的新民街6号第1层部分房屋，双方于2011年9月8日签订《物业使用权益交换协议》，约定妇幼保健院将自管公房渝中区民生路XX号房产（建筑面积168平方米，用地面积42平方米）的使用、处置及收益权等所有权益永久让渡给渝澳华葡公司；渝澳华葡公司则将渝中区新民街XX号的宏声大厦经一楼上二楼前通道投影面积、后通道（含向前延伸的2米）部分投影面积的使用、处置及收益权等所有权益永久让渡给妇幼保健院；妇幼保健院提供置换的民生路XX号房产，如遇开发拆迁，所有权益、处置权归渝澳华葡公司所有，妇幼保健院需协助渝澳华葡公司办理相关手续；作为合同附件4、5项的证件妇幼保健院交渝澳华葡公司保管；妇幼保健院已就该合同事宜报经渝中区卫生局同意，该合同一式三份，在甲乙双方签章后经重庆市渝中区卫生局监章后生效。该《物业使用权益交换协议》所载明“渝中区新民街2号的宏声大厦经一楼上二楼前通道投影面积、后通道（含向前延伸的2米）部分”实际就是位于渝澳华葡公司所有的“重庆市渝中区新民街X号第X层（原宏声巷XX、XX号）”房屋内。双方签订协议后，重庆市渝中区卫生局在该协议上进行了监章。双方随后按约交换了房屋。渝澳华葡公司对民生路XX号房屋进行占用、使用及处分，并承担维修及相关安全责任，妇幼保健院对宏声大厦一楼至二楼前后两个步行楼梯等交换部位进行占有、使用及处分，并且进行了改造。2016年3月2日，重庆市渝中区人民政府批复同意鲁祖庙旧城区改建房屋征收项目。民生路XX号房屋属于鲁祖庙旧城区改建房屋征收项目的征收范围。拆迁启动后，渝澳华葡公司向妇幼保健院送达了《关于恳请协助办理房产被征收手续的函》，请求妇幼保健院履行《物业使用权益交换协议》之约定，协助办理相关手续，但妇幼保健院未予理睬。妇幼保健院还以自身名义提交了拆迁安置资料意图侵占渝澳华葡公司的拆迁安置补偿权益。妇幼保健院还罔顾其已按约定自愿将民生路XX号房屋的《重庆市市有公房使用证》及《国有土地使用证》原件交付给渝澳华葡公司保管的事实，于2017年12月28日在重庆日报上刊登《声明》，单方声明前述两个证件的原件作废。综上，渝澳华葡公司认为，公房使用权具有独特的权能属性，公房使用权人享有占有公房的权利，即对公房拥有实际控制与支配的权利；公房使用权人享有使用公房的权利，且该种使用无期限限制；公房使用权人享有公房收益权，即可通过出租公房等方式获取收益；公房使用权人享有拆迁安置补偿的权利；公房使用权人还享有处分“公房使用权”的权利，即公房使用权人享有对“公房使用权”占有、转让、消灭等处分的自由。妇幼保健院作为民生路XX号公房使用权人，其将该房屋的使用、处置及收益权、拆迁安置补偿权益等所有权益转让给渝澳华葡公司并不违反法律、法规的强制性规定。渝澳华葡公司作为重庆市渝中区新民街6号第1层房屋的所有权人，有权对该房屋的使用、收益及处置等权益进行处分。因此，双方签订的《物业使用权益交换协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。根据《物业使用权益交换协议》之约定，渝澳华葡公司享有重庆市渝中区民生路XX号公房的使用权、处置权、收益权及拆迁安置补偿权益。为此，渝澳华葡公司为维护自身合法权益，根据我国《民事诉讼法》有关规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。妇幼保健院辩称：一、案争《物业使用权益交换协议》无效。该协议虽名为使用权交换协议，但就该协议载明的缔约目的及内容而言，由于双方权利、义务指向的对象是渝中区民生路XX号房产所有权的取得，因而该协议实为物业所有权转让协议。案争协议订立时，渝澳华葡公司明知涉案公房的性质且明知妇幼保健院并不享有该房的处分权。此后，协议约定事项亦未取得有处分权的重庆市渝中区人民政府批准。鉴此，根据我国《物权法》第五十四条，《事业单位国有资产管理暂行办法》第六条、第七条、第八条，《合同法》第五十一条之规定，案争协议应属无效协议。另外，渝中区新民街2号宏声大厦1楼上2楼的楼梯本系该大厦共用设施，根据我国《物权法》第七十条关于建筑物区分所有权的规定，渝澳华葡公司对该共有、共用部分并不享有处分权。渝澳华葡公司以妇幼保健院利用共有、共用部分的通行利益为对价套取公有房产所有权的行为具有违法性且损害了国家利益，根据我国《合同法》第五十二条第（一）项的规定，该合同亦应被认定无效。综上，无论是从处分权上看，还是从渝澳华葡公司订立合同的目的、方式及合同的内容上看，该协议都应被认定无效。因而，渝澳华葡公司提出的第1项诉讼请求依法应予驳回。二、渝澳华葡公司依法不能对案争房产主张权利。案争协议签订后，双方并未办理涉案房产使用权的过户登记手续，渝澳华葡公司因此未成立登记使用人的地位。渝澳华葡公司诉称案涉楼梯的所有分摊面积均落在了渝澳华葡公司的房屋权证上，因此渝澳华葡公司享有补偿权的主张没有法律依据，不能成立。妇幼保健院是否分摊了案争楼梯的面积，这是妇幼保健院与房屋出卖人买卖合同项下的纠纷。若事实属实，导致出卖人未足额收取房价款的，该请求权应当由房屋的出卖人向妇幼保健院主张。渝澳华葡公司是否多分担了不应该分担的面积，这是另一房屋买卖合同项下的争议，渝澳华葡公司诉争的事实若属实，义务人是原房屋的出卖人，这说明案涉的补偿权不是渝澳华葡公司的固有权利，也不是渝澳华葡公司可以基于法律的规定主张的权利。所以案涉协议公平性、内容合法性及案争房产代表国家利益应如何保护，请法院公正裁决。另外，案争房产已被渝中区政府合法征收且将被拆除。在前述事实的基础上，根据我国《物权法》关于不动产物权取得、消灭以及物上代位的相关规定，鉴于渝澳华葡公司从未取得案争房产的所有权和用益物权且无权取得具有财政性资金的征收补偿款，故无论是从渝澳华葡公司的物权取得依据上看，还是从渝澳华葡公司是否享有物权的角度上看，渝澳华葡公司的诉讼请求均不能成立。综上，原告的全部诉讼请求均应被驳回。第三人渝中区房管局辩称：鲁祖庙项目征收原则是一证一户，征收对象分为两种：一是产权人；二是获得有效证件的使用人，渝澳华葡公司不属于该局的征收对象。民生路XX号登记的公房使用权人系妇幼保健院，该公房已被列入征收范围。妇幼保健院已与该局签订《重庆市渝中区国有土地上房屋征收协议书》和《国有土地上房屋征收补充协议》，渝中区房管局已将补偿款5461956.58元向该院支付。本院经审查认定事实如下，1982年7月13日，重庆市房地产管理局向原重庆市市中区妇幼保健所（以下简称市中区妇幼保健所）颁发了第0002893号重庆市市有公房使用证，载明房屋状况为：坐落民生路XX号、砖柱砖混结构、底层建筑面积42㎡、合计建筑面积168㎡，用途非住宅，右列房屋经审查批准由市中区妇幼保健所使用。1995年2月22日，原重庆市市中区人民政府向原市中区妇幼保健所颁发了市中区国用（95）字第00212号国有土地使用证，载明土地使用者市中区妇幼保健所，地址民生路XX号，用地面积42㎡。2000年4月11日，重庆市土地房屋勘测院对渝中区宏声巷23号、24号房屋进行了面积测绘，并出具《商品房建筑面积测绘计算报告书》，该报告书载明：第一层建筑面积1179.92㎡、套内面积1067.48㎡、外墙面积17.58㎡、筒体面积94.86㎡，其中商品房分户面积成果表载明第一层套内面积1067.48㎡、公摊系数0.1918、公摊数204.74㎡、销售面积1272.22平方米。2003年1月28日，妇幼保健院与重庆市渝中区房地产管理局合作建房办公室签订《商品房买卖合同》，约定妇幼保健院购买渝中区新民街X、X号宏声巷XX号第X、3层房屋。2003年7月16日，重庆市国土资源和房屋管理局向渝澳华葡公司颁发了房权证101字第098432号房屋所有权证，载明房屋所有权人渝澳华葡公司，房屋坐落重庆市渝中区新民街6号第1层（原宏声巷23、24号），建筑面积1272.22㎡，该权证产权面积中含公用分摊面积204.74㎡。2004年3月9日，重庆市渝中区人民政府向渝澳华葡公司颁发了渝中国用（2004）第02552号国有土地使用证，载明土地使用权人渝澳华葡公司，坐落新民街X号第X层（原宏声巷XX、XX号），使用权面积2045.1㎡。渝澳华葡公司与妇幼保健院在庭审中确认，其各自所有的新民街X号第X层房屋和渝中区新民街X、X号宏声巷XX号第X、X层房屋就是同一建筑内的一、二、三层房屋。2011年9月8日，渝澳华葡公司与重庆市渝中区妇幼保健所（以下简称渝中区妇幼保健所）签订《物业使用权益交换协议》，约定渝中区妇幼保健所将自管公房—渝中区民生路XX号房产（建筑面积168平方米，用地面积42平方米）的使用、处置及收益权等所有权益永久让渡给渝澳华葡公司；渝澳华葡公司则将渝中区新民街2号的宏声大厦经一楼上二楼前通道投影面积、后通道（含向前延伸的2米）部分投影面积的使用、处置及收益权等所有权益永久让渡给渝中区妇幼保健所；渝中区妇幼保健所提供置换的民生路XX号房产，如遇开发拆迁，所有权益、处置权归渝澳华葡公司所有，渝中区妇幼保健所需协助渝澳华葡公司办理相关手续；作为合同附件4、5项的证件渝中区妇幼保健所交渝澳华葡公司处保管；渝中区妇幼保健所已就该合同事宜报经渝中区卫生局同意，本合同一式三份，在甲乙双方签章后经重庆市渝中区卫生局监章后生效。渝澳华葡公司、渝中区妇幼保健所及重庆市渝中区卫生局均在该协议上加盖印章。该《物业使用权益交换协议》附件3“新民街2号一楼楼道平面分割示意图”中，渝澳华葡公司与妇幼保健院对所交换房屋的位置进行了红线标注并记载有“红线范围内由渝中区妇幼保健所永久使用”字样，渝澳华葡公司与妇幼保健所在该示意图上盖章确认。经本院现场勘验，双方确认该示意图中红线标注部分的房屋现仍由妇幼保健院使用。重庆市渝中区人民政府于2017年8月16日发布《鲁祖庙旧城区改建房屋征收项目安置补偿方案》，载明包括民生路XX号在内的房屋被列入征收范围。2017年10月27日,渝中区房管局下属机构重庆市渝中区房屋管理局鲁祖庙旧城区改建房屋征收工作办公室（甲方）与妇幼保健院（乙方）签订《鲁祖庙旧城区改建房屋征收项目货币补偿协议书》，约定乙方房屋坐落在民生路XX号01-01-01，房屋所有权人市中区妇幼保健所，产权性质私房，房屋证载用途非住宅，房屋证载结构分别是砖木（42）、砖木（159.48），建筑面积201.48㎡；实际补偿面积为201.48㎡，被征收房屋补偿单价分别是62280、11070元/㎡；被征收房屋价值补偿费4381203.6元、停产停业损失补偿费262872.22元、装饰装修补偿费100740元、货币补偿补助费438120.36元、搬迁费补偿6044.4元；乙方在签约期内签约并搬迁的，甲方给予被征收人提前签约奖第一项241776元、提前搬迁特别奖30000元；该协议约定甲方应付房屋征收补偿费为上述第二、三条合计总额5460756.58元；乙方在本协议签订后3日之内腾空交房，甲方在乙方交房后10个工作日内支付本协议第二、三条约定的费用。2018年4月3日，重庆市渝中区房屋管理局鲁祖庙旧城区改建房屋征收工作办公室（甲方）与妇幼保健院（乙方）签订《国有土地上房屋征收补充协议》，约定甲方补偿乙方以下费用：水总表600元、电总表600元；该协议签订后乙方应按已签定征收补偿协议约定时间交房，甲方在乙方交房后十个工作日内支付给乙方1200元。庭审中，妇幼保健院、渝中区房管局陈述，渝中区房管局已将5461956.58元征收补偿款支付给妇幼保健院，妇幼保健院确认收到了该笔款项。另查明，原“重庆市市中区妇幼保健所”于1995年4月更名为“重庆市渝中区妇幼保健所”，后于1995年12月更名为“重庆市渝中区妇幼保健院”。2015年11月11日，经重庆市渝中区机构编制委员会同意，撤销“重庆市渝中区妇幼保健院、重庆市渝中区人口与计划生育生殖健康中心、重庆市渝中区计划生育药具管理站，组建重庆市渝中区妇幼保健计划生育服务中心（重庆市渝中区妇幼保健院）”。审理过程中，渝澳华葡公司举示了该公司于2011年9月15日、2012年9月20日、2013年8月30日、2014年8月25日、2015年9月18日与个体工商户重庆市渝中区中兴杀虫灭鼠用品经营部（经营者车敏行，以下简称中兴杀虫经营部）签订的《房屋租赁合同》以及渝澳华葡公司于2017年1月10日向中兴杀虫经营部发出的《关于因政府拆迁导致门面终止租赁的通知》，用以证明从2011年9月20日起，渝澳华葡公司将民生路XX号房屋出租给中兴杀虫经营部使用，约定租赁期于2017年9月9日届满，租金由渝澳华葡公司收取；渝澳华葡公司告知中兴杀虫经营部根据征收计划搬迁，租金按实际使用天数计算。妇幼保健院对上述证据的真实性、关联性不予认可，并认为该房屋实际承租人车敏行是由妇幼保健院协调搬出，妇幼保健院实际向此承租人发放补偿金5万元。庭审中，渝澳华葡公司申请撤回其第一项诉讼请求，本院予以准许。因妇幼保健院在审理过程中认可已收到重庆市渝中区民生路XX号房屋补偿款5461956.58元，故渝澳华葡公司明确其第二项诉讼请求为：请求被告立即将重庆市渝中区民生路XX号公房拆迁补偿款5461956.68元支付给原告。本院认为，公有房屋使用权转让、处置并不为法律所禁止，渝澳华葡公司与妇幼保健院于2011年9月8日签订的《物业使用权益交换协议》系双方的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。渝澳华葡公司系新民街X号第X层房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益及处分的权利。该《物业使用权益交换协议》虽约定渝澳华葡公司用于交换的房屋系“渝中区新民街X号的宏声大厦经一楼上二楼前通道投影面积、后通道（含向前延伸的2米）部分投影面积”，但结合该交换协议附件3“新民街2号一楼楼道平面分割示意图”所示位置、本院现场勘验情况以及原、被告双方在庭审中陈述其各自所有的新民街6号第1层房屋和渝中区新民街X、X号宏声巷XX号第X、X层房屋均就是同一建筑内的一、二、三层房屋，能够认定上述协议中的“渝中区新民街2号的宏声大厦经一楼上二楼前通道投影面积、后通道（含向前延伸的2米）部分投影面积”位于渝澳华葡公司所有的“新民街6号第1层房屋”内。同时，根据《房屋所有权证》、《商品房建筑面积测绘计算报告书》、《物业使用权益交换协议》及现场勘验结果，能够认定渝澳华葡公司用于交换的房屋属于其享有专有权的房屋，并非非住宅公摊部分。结合渝澳华葡公司举示的其与中兴杀虫经营部签订的《房屋租赁合同》以及妇幼保健院在庭审中陈述该房屋实际承租人系车敏行，能够认定《物业使用权益交换协议》签订后，民生路XX号房屋由渝澳华葡公司对外出租并收取租金。经本院现场勘验中各方对妇幼保健院使用的新民街X号第X层部分房屋位置所进行的确认，能够认定“新民街X号一楼楼道平面分割示意图”中所示红线部分房屋在双方签订《物业使用权益交换协议》一直由妇幼保健院使用。关于民生路XX号房屋征收权益由谁享有的问题。根据《鲁祖庙旧城区改建房屋征收项目安置补偿方案》，民生路XX号房屋位于该项目征收范围之内，且已由渝中区房管局实施征收。因《物业使用权益交换协议》已经约定妇幼保健院将自管公房渝中区民生路XX号房屋的使用、处置及收益权等所有权益永久让渡给渝澳华葡公司，民生路XX号房屋如遇开发拆迁，所有权益、处置权归渝澳华葡公司所有。因此，民生路XX号房屋的征收权益应由渝澳华葡公司享有。根据妇幼保健院与渝中区房管局下属机构重庆市渝中区房屋管理局鲁祖庙旧城区改建房屋征收工作办公室签订的《鲁祖庙旧城区改建房屋征收项目货币补偿协议书》及《国有土地上房屋征收补充协议》，民生路XX号房屋征收补偿款为5461956.58元。庭审中，妇幼保健院、渝中区房管局亦认可妇幼保健院收到了民生路XX号房屋征收补偿款5461956.58元。现渝澳华葡公司要求妇幼保健院向其支付民生路XX号房屋补偿款5461956.58元的请求符合约定及法律规定，本院依法予以支持。综上所述，原告渝澳华葡公司的诉讼请求成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告重庆市渝中区妇幼保健计划生育服务中心（重庆市渝中区妇幼保健院）在本判决生效后十日内向原告重庆渝澳华葡物业管理有限公司支付重庆市渝中区民生路XX号房屋征收补偿款5461956.58元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费减半收取计25016元，由被告重庆市渝中区妇幼保健计划生育服务中心（重庆市渝中区妇幼保健院）负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员 任 科二〇一九年四月三日书记员 白皇佳