广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初795号原告：谢旭东，男，1973年5月23日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：郑勇涛，广东江畔律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志彩，广东江畔律师事务所律师。被告：东莞市沙田顺发畜禽实业有限公司。住所地：广东省东莞市沙田镇横流湖西路**，统一社会信用代码为91441900618104944L。法定代表人：许爱顺。诉讼代表人：东莞市沙田顺发畜禽实业有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：黎宇彬，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨芳兰，广东名成律师事务所律师。原告谢旭东诉被告东莞市沙田顺发畜禽实业有限公司（以下简称：顺发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月7日受理后，依法适用简易程序于2019年3月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑勇涛、李志彩，被告委托诉讼代理人黎宇彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢旭东诉讼请求：一、判令被告继续履行双方签署的《商品房买卖合同》（合同编号：20140401SUNFA0201）；二、判令被告向原告交付原告购买的港口国际华府1#1303、1304号房；三、判令被告为原告办理原告所购买的港口国际华府1#1303、1304号房的房产证；四、判令被告向原告支付逾期交房违约金（以已付房款850000元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年7月1日起计算至房屋实际交付之日止。暂计至2018年11月8日为74201元）；五、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年9月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充合同》，合同约定原告以每平方5600元的价格购买由被告开发的位于东莞市××镇××村下谷村民小组的港口国际华府1#1303（85.48平方米）、1304（85.38平方米）号房，该项目为被告通过出让方式取得土地使用权及建设规划许可，且被告应当在2016年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用。合同签订后，原告按照约定向被告支付了850000元购房款，约占购房总价的90%，但被告至今未交付房屋。原告认为，被告的行为已构成违约，被告除应向原告继续履行合同约定交付房屋义务外，还应向原告支付违约金。基于上述事实和理由提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告顺发公司答辩称：一、目前位于东莞市××镇××村下谷村民小组的港口国际华府1#楼至本案一审开庭时仍未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》属于无效合同，从订立之日起对双方均不具有法律约束力，因此原告要求被告交付案涉房屋没有事实和法律依据，也不可能支付合同约定违约金。二、退一步说，即便原、被告之间签订的《商品房买卖合同》为有效合同，但被告已进入破产重组程序并指定管理人对其日常经营进行接管，根据破产法第十八条规定，管理人对被告破产前未履行的合同有权决定继续履行或解除合同。案涉《商品房买卖合同》约定总价为人民币956816元，原告仅支付了850000元，尚余106816元未支付，被告亦未向原告交付房屋，被告已于2018年10月23日向原告发出通知，决定解除与原告签订的《商品房买卖合同》，该合同已正式解除。原告购买房屋，自变更登记时才能取得不动产所有权，原告基于买卖合同所取得的是债权请求权而非物权请求权，更何况双方签订的合同为无效合同。三、根据东莞市目前的商品房销售政策，原告作为港澳居民，其在东莞市根本没有购房资格，案涉的商品房因价格过低而无法登记备案。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。经本院审理查明，2014年3月29日，原告及其妻子郑静琴为购买由被告开发的位于东莞市××镇××村下谷村民小组港口国际华府商品房（为预售房），于当天郑静琴通过刷卡方式向被告缴付了购房诚意金400000元。2015年9月28日，被告与原告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将上述港口国际华府1#1303、1304号预售房，以每平方5600元出售给原告，总价款为956816元，房款于签订合同前每套支付订金100000元，签订合同当天支付150000元，2015年10月10日前支付500000元，网签合同时付清余款，商品房于2016年6月30日前交付。另外，双方还就合同解除、办理房产登记、违约责任等内容作出约定。当天，郑静琴亦与被告签订《商品房买卖合同》，被告将港口国际华府1#1203、1204号预售房以同样价格956816元出售给郑静琴，约定内容基本一致。合同签订后，郑静琴除之前支付上述四套商品的诚意金400000元外（按合同约定每套商品房支付订金100000元），于2015年9月29日通过银行转账方式再向被告支付房款300000元，原告于2015年10月12日通过银行汇款方式再向被告支付购房款1000000元，至此原告及郑静琴夫妻两人共向被告支付了上述四套商品房购房款1700000元，其中原告与被告所涉合同支付购房款850000元，郑静琴与被告所涉合同支付购房款亦为850000元。另查，在本案一审庭审结束时，被告仍未取得上述所涉商品房的预售许可证明，且因其经营出现问题已停工，房屋一直未竣工验收。再查，因被告在经营过程中出现资不抵债情况，债权人中信银行股份有限公司东莞分行向本院申请破产重整，本院于2017年7月19日作出（2016）粤1972破申1号之一号民事裁定书，受理对被告的破产重整申请，并成立东莞市沙田顺发畜禽实业有限公司破产管理人对所涉顺发公司的债权债务进行处理。以上事实，有民事裁定书、决定书、商品房买卖合同、银行交易明细清单、转账单、汇款单、收款收据、结婚证、工商查询资料、开庭笔录等附卷为证。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷，原告起诉主张被告继续履行合同义务，交付房屋、办理过户登记手续。本院针对原告诉讼主张及根据审庭查明事实，作出如下认定：一、商品房买卖合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“违反法律、行政法规的强制性规定”是无效合同的情形之一，本案中，原告向被告购买的港口国际华府1#1303、1304商品房，在双方签订《商品房买卖合同》之时，尚未取得商品房预售许可证明，直到本案庭审结束时，仍未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”、《城市商品房预售管理办法》第六条“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”的规定，原、被告所签订的《商品房买卖合同》显然违反上述法律、法规规定，为无效合同。因无效合同自签订之时已没有法律效力，合同内容对双方不具有法律约束力，故此原告要求被告继续履行合同，缺乏法律依据。二、由于被告缺乏资金，案涉商品房工程已停止施工多时，且目前房屋尚未能竣工验收，根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，案涉商品房不符合交付使用的法定条件，不能交付原告使用，也不可能办理相关房产过户登记手续。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于因无效合同产生的法律后果，原告可通过其他法律途径向被告主张退还购房款及赔偿损失解决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回原告谢旭东的诉讼请求。本案受理费6684元，由原告谢旭东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  尹国辉二〇一九年四月八日书记员  梁彩红附：相关的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（1）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（1）以合法形式掩盖非法目的；（1）违反法律、法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。