北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终4707号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭凌霄，男，1989年3月22日出生，满族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：高书学，男，住北京市房山区，由北京市房山区长阳镇赵庄村村民委员会推荐。被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京长阳招商管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇碧桂园**商业楼**楼****。法定代表人：王威，总经理。委托诉讼代理人：高颖，女，北京长阳招商管理有限公司法务经理。上诉人郭凌霄因与被上诉人北京长阳招商管理有限公司（以下简称招商公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2018）京0111民初6885号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郭凌霄之委托诉讼代理人高书学、被上诉人招商公司之委托诉讼代理人高颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭凌霄上诉请求：同意一审判决第一、六、七、八项，请求撤销一审判决第二、三、四、五、九、十、十一项，依法改判驳回招商公司的全部诉讼请求，并支持我的全部反诉请求。事实与理由：1.我并未违约，本案系招商公司违约。首先，招商公司未在合同约定的时间交付位于北京市房山区长阳镇碧桂园小区的甲2号楼二段2-2-01、2-2-02、2-3-03房屋（以下简称涉案房屋），并非我不交纳租金，而是招商公司以尚有工程未验收、房屋不能投入使用为由提出交付房屋之后只能先装修，等正式开业经营时再计取租金，后经我同意，招商公司才于2016年6月1日交付涉案房屋。其次，房屋交付时未通燃气，不具备经营饭店的条件，直至2017年2月13日，招商公司将燃气卡交给我，2017年3月24日接通燃气，但至今仍未经燃气部门验收。第三，经我咨询供电部门，电量增容需由建设单位即产权单位申请办理，招商公司应允给予办理，后因费用承担问题未协商一致，因此一直未办理电量增容，招商公司违反了合同约定。第四，双方因电量增容问题发生矛盾后，招商公司于2018年7月14日对我强行断电，并将我赶出涉案房屋，此系招商公司强行解除合同，双方上锁后，我也再未到涉案房屋。第五，招商公司向我承诺，待饭店正式开业经营时再计取费用及租金，因招商公司的责任导致我一直不能开业经营，故我依据招商公司的承诺未给付其租金，符合客观事实。第六，依据合同约定，我应当于2016年7月25日给付房屋租金及物业费，后一直未给付，自2016年7月25日至2018年7月14日招商公司强行断电双方发生争议，招商公司一直未要求我支付租金，这一事实完全可以证实招商公司向我承诺待饭店正式开业经营时再计取费用及租金是真实的。我不支付租金符合客观事实，我并不构成违约。第七，一审法院走访了其他商户未办理电量增容的情况，就此认定涉案房屋的电量符合一般经营所需电量，没有任何依据。2.一审判决认为我没有及时解除合同，因此丧失合同解除权，没有法律依据。3.一审判决对招商公司关于断电、接通燃气和上锁事宜的陈述偏听偏信，招商公司称2018年1月25日断电，一审判决就认定自该日期起我无法正常使用房屋，且隐瞒了现场勘验时两把锁大小不同的事实，仅表述为样式相同。4.一审判决适用法律错误。招商公司辩称，不同意郭凌霄的上诉请求，同意一审判决。一审判决客观公正，不存在规避事实的情况。1.郭凌霄以我公司未提供燃气及未正常供电为由要求解除合同并赔偿损失，但本案中，郭凌霄并不享有合同解除权，因在其认为自己的权利受到侵害时并未采取任何法律手段，而是在燃气接通的情况下且在核定电量正常的情况下继续营业，则是其放弃解除合同。2.我公司行使合同解除权，是因为郭凌霄拒绝缴纳租金及物业费，是其违约在先，故适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条针对承租人关于装饰装修损失的赔偿请求的处理，因此一审判决事实认定并无过错。3.本案双方签订合同的时间为2016年4月28日，涉案房屋应交付时间为2016年5月24日，实际交付时间为2016年6月1日，交付时间延迟并非郭凌霄所述，而是郭凌霄并未按照合同约定的时间履行相应付款义务，其在2016年5月25日才履行相关付款义务，故其违约在先。4.郭凌霄一直主张涉案房屋不符合交付条件，造成其无法正常营业，但经一审法院调查，涉案房屋安装燃气的时间为2016年10月16日，验收时间为2016年12月12日，郭凌霄与燃气公司签订通气协议的时间为2016年12月13日，故涉案房屋在该日期已经具备了通气条件。但一审法院已酌情考虑，将通气时间酌定为郭凌霄领用燃气卡的时间2017年2月13日，并未偏袒我公司，也未偏听偏信。5.郭凌霄一直占用涉案房屋至今，经一审法院多次询问，其一直不履行返还房屋义务，扩大损失，理应承担责任，一审法院予以酌定，并未偏袒我公司。招商公司向一审法院起诉请求：1.解除我公司与郭凌霄于2016年4月28日签订的《CSD庭域中心租赁合同》，并确定合同解除时间；2.郭凌霄按照合同约定的标准向我公司支付自2016年10月2日到合同解除时的租金及自2016年8月29日至合同解除之日止的物业费；3.郭凌霄向我公司按照合同约定标准支付自2016年10月2日到合同解除之日的租金的迟延违约金及自2016年8月29日至合同解除时的物业费的延迟违约金；4.郭凌霄向我公司支付自双方确定合同解除之日至房屋返还给我公司之日止的房屋占有使用费；标准同租金标准，如果郭凌霄在2019年5月23日之后返还房屋，那么占有使用费的标准按照最后一年的租金标准计算；5.郭凌霄向我公司返还并腾退涉案房屋；6.诉讼费由郭凌霄负担。郭凌霄向一审法院提出反诉请求：1.解除我与招商公司签订的CSD-庭域中心项目租赁合同；2.招商公司退还我租赁费62329元、物业费27478元、保证金80000元、装修押金10000元、燃气卡押金500元、共计180307元；3.招商公司赔偿我装修损失245775元；4.招商公司赔偿我设备损失费374551元（各类设备共计367551元，包括监控7560元、点菜宝10960元、消防安装3850元、厨房排烟设备90178元，办理营业执照费用7000元）；5.招商公司给付我违约金80000元；6.招商公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2016年4月28日，招商公司（甲方）与郭凌霄（乙方）签订CSD-庭域中心项目租赁合同，约定招商公司将位于北京市房山区长阳镇碧桂园小区甲2号楼二段2-2-01、2-2-02、2-3-03铺位出租给郭凌霄，租赁面积为223.4平方米，该商铺仅限作为乙方在其有效之营业执照所规定的经营范围内，以“宫春香”的商号名称经营（家常菜）之用，租期（包括装修免租期）为自交付日起3年，交付日指甲方把该商铺交付给乙方的日期，即2016年5月24日前，关于装修免租期合同约定由交付日起2个月，装修免租期内乙方无需向甲方支付租金，但需支付装修押金（收费标准10000元，乙方正式施工前交纳甲方，不计利息）、能源费及其他应由乙方支付的费用。计租起始日为装修免租期结束后的次日，即2016年7月24日，自计租起始日起，乙方须支付租金、物业服务费、宣传推广费、能源费等应由乙方支付的费用。租金标准及支付方式为固定租金：第一年（2016年5月24日至2017年5月23日），固定租金4.5元/平方米/天；第二年（2017年5月24日至2018年5月23日），固定租金5元/平方米/天；第三年（2018年5月24日至2019年5月23日），固定租金5.5元/平方米/天，付款方式押二付二。商铺第一年租金共计366935元、第二年租金共计407705元、第三年租金共计374754元。乙方向甲方支付的首期租金为2016年7月24日起至2016年9月23日止的租金共计62329元，于合同签订7个工作日内交付于甲方。剩余租金交付：乙方应在首期租金到期前30天的日历月25日（如遇周六、周日或国家法定节假日，则提前至本星期之星期五或国家法定节假日前最后一个工作日）或之前，准时按本合同之约定预先打款或现金支付下月固定租金。例：乙方应于2016年8月25日交付2016年9月24日起至2016年11月23日止（即二期租金费用）的租金，共计61323元，于2016年10月25日交付2016年11月24日起至2017年1月23日止（即三期租金费用）的租金，共计61323元，以此类推。如租期之交付日或届满日非分别为日历月之第一日或最后一日，则当月固定租金应按照乙方在该日历月租用日数依比例计算。物业服务费1元/平方米/天，自本合同签订日向甲方支付，支付方式与固定租金的支付方式相同。保证金80000元，乙方须在签署本租赁合同后3个工作日内，向甲方交纳上述保证金。同时退还保证金条款约定：乙方向甲方提供在甲方项目注册的营业执照注销或迁址证明后，除保证金已依本租赁合同之约定被扣减或不予退还外，甲方应在下列最后情况发生后三十日内将剩余保证金的50%无息退还乙方：（a）本租赁合同届满及乙方按照本租赁合同第5-2-1条的约定将该商铺交还予甲方；（b）乙方圆满解决及履行甲方就乙方违反、不遵守或不履行本租赁合同之任何规定、条款及条件所提出的追索；（c）乙方之天然气、电话、电讯、水及电力等费用已与相关部门及单位结清。保证金的其余50%将转作消费者投诉乙方所出售的商品或提供之服务的质量出现问题的质量保证金，若乙方所出售的商品或提供之服务在三个月内（自甲方退还前述50%保证金之日起算）未出现顾客因质量问题投诉，则甲方应在三个月期满时退还质量保证金剩余款额。但是，如果乙方有任何违反产品或服务质量法规及消费者权益保护法规而令甲方遭受任何损失，甲方可将保证金冲抵其损失或不予退还，并向乙方追究由此造成的其他损失。若保证金未被甲方根据本租赁合同之条款扣减、扣留或冲抵，甲方应将乙方交纳的保证金不计利息以人民币退还予乙方。合同5-2-1约定，当租期届满或提前终止时，乙方应立即将该商铺及所有固定附着物、装置和附加设备恢复至其初始状态或甲方认可的适租状态且自行承担因此产生的一切费用……乙方有权拆除及取回乙方所有的设施、设备（超出日仍未处理的视为放弃该设施、设备所有权），但固定附着于建筑物的装修物品可按当时状况保留（例如地面、天花板、墙体无法拆除或拆除后则不具有使用价值的物品），乙方不应拆除。合同第14条合同终止项下14-2约定：甲方有下列情形之一的，乙方有权单方终止本租赁合同，拆除乙方自行安装的设备设施，且无需还原该商铺：1、甲方未依本租赁合同之约定于交付日或此前向乙方交付该商铺，迟延超过六十日的。2、甲方未依本租赁合同之约定履行维修养护义务，导致乙方不能正常营业、或给乙方造成重大经营损失的，且甲方在三十日内不能及时修复的。3、其它因甲方严重违约造成本租赁合同无法履行，且在六十日内不能结束该种违约状态的。14-3约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止本租赁合同，收回该商铺，且乙方应依本租赁合同5-2-1条款之约定将该商铺返还给甲方：1、乙方逾期不支付（或补足）租金、物业服务费、宣传推广费、保证金和本租赁合同约定的其他费用，延迟超过三十日的。2、乙方收到甲方书面交付通知后，未在交付日接收该商铺且延迟超过三十日的。3、乙方未依本租赁合同约定之开业日正常开业，延迟超过三十日的……合同第15条违约责任约定：1、如因乙方原因，迟延支付租金（包括固定租金和提成租金）达15日（含15日）以上，且不满46日（不含46日）的，乙方应及时支付前述的逾期租金，同时乙方应另行向甲方支付迟延违约金，每日延迟违约金应按当年年度固定租金的千分之一的金额支付（如当年无固定租金，则按起算固定租金的第一年的标准计算）。甲方有权在前述逾期费用的事实发生后向乙方发出书面通知，若乙方在收到甲方书面通知的七日后仍拖欠的，甲方可先行在保证金中扣除逾期费用、延迟违约金，且乙方须在甲方提出书面要求后七日内补足保证金所扣除部分。若延迟超过31日以上（含31日的），甲方有权提前终止本租赁合同。甲方在收取乙方支付的延迟违约金后，亦可选择与乙方继续合作。2、如因乙方原因，延迟支付物业服务费达1日（含1日）以上，且不满31日（不含31日）的，乙方应及时支付前述的逾期物业服务费，同时乙方应另行向甲方支付延迟违约金，每日延迟违约金按当年当月物业服务费的百分之一的金额支付。15-6约定甲方有第14-2条（除第14-2-1款外）所述情形之一的，乙方有权提前终止本租赁合同。甲方应于收到乙方合同解除的通知之日起十五日内，除双倍返还保证金外，还应赔偿乙方的直接损失。15-7约定甲方有第14-2条（除第14-2-1款外）所述情形之一的，且未达到乙方单方解除合同条件的，甲方应向乙方支付违约金，每日违约金按当年年度固定租金的千分之一金额支付（如当年无固定租金，则按起算固定租金的第一年的标准计算）。合同签订当日，郭凌霄向招商公司交纳保证金80000元，北京宫春香餐饮有限公司向招商公司交纳装修押金10000元，燃气卡押金500元。一审审理过程中，双方当事人一致认可装修押金、燃气卡押金视同郭凌霄交纳，并同意在本案中解决。2016年6月1日，招商公司将涉案房屋交付给郭凌霄使用，郭凌霄对房屋进行了装修。2016年7月25日，郭凌霄向招商公司交纳租赁费62329元，物业费27478元，自此之后并未向招商公司交纳相关费用。2016年9月29日，招商公司出具电量通知函，其中载明：贵商户核定电量：40kw，我司针对您提出的电量增容事宜，经公司相关部门核实确认，庭域中心2#商现有用电负荷为500kw，电力安装容量无法增加。若商户增加用电负荷，可以向供电局申报电力增容，增容费用由商户自行承担。郭凌霄称2017年年初发现涉案房屋的电量无法满足经营使用，并要求招商公司协助办理电量增容，但招商公司拒绝配合办理增容，并要求郭凌霄自行承担办理增容费用。对该说法招商公司不予认可，称郭凌霄一直在考虑是否需要增容，后来就不了了之了，且并未向其提出如何协助办理增容。2017年2月13日，招商公司向郭凌霄交付了燃气卡，郭凌霄称2017年3月24日其通过自行沟通解决，为涉案房屋接通了燃气。2017年7月14日，招商公司对涉案房屋采取了断电行为，之后是否供电双方说法不一，郭凌霄陈述自此之后涉案房屋就未再供电，并称在此之后双方各为涉案房屋上了一把锁，招商公司称2017年7月14日断电后又进行了供电，但并未给房屋上锁，2018年1月25日其再次对涉案房屋进行了断电处理，之后就未再供电，且称其在2018年1月25日给涉案房屋上了一把锁，并于2月中旬将锁打开了。本院在审理案件期间对房屋现场进行了现场勘验，涉案房屋门把手上有两把锁，上下各一把，且锁的样式相同。另查明，房山区长阳镇碧桂园小区甲2号楼二段的房屋所有权人为北京市碧桂园房地产开发有限公司。2016年1月26日，北京市碧桂园房地产开发有限公司出具经营授权委托书，其中载明：“兹有北京市碧桂园房地产开发有限公司将自有产权A3期底商、大学校2#、3#商整体委托予北京长阳招商管理有限公司（以下简称：长阳招商）管理、经营，被委托方有权以长阳招商的名义推广、管理、运营，包括有权与承租方签署并履行商业用房租赁合同；处理A3期底商、大学校2#、3#商的市场管理、客户服务等事项。授权委托期限为十年，从二零一六年一月二十六日起至二零二六年一月二十五日。”2019年1月20日，北京市碧桂园房地产开发有限公司出具经营授权委托书补充说明，其中载明：“大学校2#商为：北京市房山区长阳镇碧桂园小区甲2号楼（包含二段2-2-01，2-2-02,2-3-03铺位）。”一审审理期间，2018年7月24日，一审法院曾询问郭凌霄是否同意腾退房屋，郭凌霄以物品无处安放为由拒绝腾退。一审法院在审理过程中走访了北京市房山区长阳镇碧桂园小区甲2号楼二段的商户，该商户称自2018年9月在此经营，并且未办理过电量增容。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方签订的租赁合同约定，郭凌霄迟延支付租金、物业服务费满三十日的，招商公司有权解除合同，根据庭审调查情况，招商公司已取得合同解除权，故其要求解除合同的诉讼请求法院予以支持；郭凌霄以招商公司未提供燃气及正常供电为由要求解除合同，关于燃气问题，招商公司虽在2017年2月13日之前未向郭凌霄交付燃气卡，但郭凌霄一直未以该事由行使合同解除权，且自称在2017年3月后自行接通了燃气，该行为代表郭凌霄放弃了因燃气问题而要求解除合同的权利，关于供电问题，经法院认定招商公司已提供符合房屋正常经营使用的电量，故郭凌霄在本案中无合同解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金及占有使用费，根据合同约定涉案房屋免租期为2个月，招商公司向郭凌霄交付房屋的时间为2016年6月1日，故郭凌霄向招商公司支付租金的起算日应为2016年8月2日，且经法庭调查，招商公司向郭凌霄交付燃气卡的时间为2017年2月13日，即在此之前房屋并不完全满足经营饭店的交付使用条件，但鉴于郭凌霄在此期间已经占有使用房屋，故法院酌情认定由其按照每日500元标准支付自2016年8月2日至2017年2月13日止共计195天的租金，经核算数额为97500元，因郭凌霄已经向招商公司交纳了62329元租金，故郭凌霄仍需向招商公司交纳该段时间的租金35171元，2017年2月14日之后的租金郭凌霄应按照合同标准交纳，但鉴于2017年7月14日招商公司对涉案房屋采取了断电处理，称随即又进行了供电，但未提交充分证据予以证明，且亦未提交证据证明在断电之前对郭凌霄进行了告知，故其无权要求郭凌霄交纳2017年7月14日之后的租金，经核算郭凌霄应向招商公司交纳的2017年2月14日至2017年7月14日的租金数额为155486.4元。招商公司认可2018年1月25日再次对房屋进行了断电处理，并自此未再供电，即郭凌霄在此之后无法正常使用涉案房屋，本案审理期间2018年7月24日法院曾询问双方当事人是否同意腾退房屋，但郭凌霄以物品无处存放为由拒绝腾退，故2018年7月24日之后，郭凌霄有故意扩大损失之嫌，且鉴于其持续占有房屋的事实，法院综合认定2017年7月14日至2018年7月24日期间的租金郭凌霄无需交纳，自2018年7月24日之后由郭凌霄按照每日500元标准支付租金直至判决解除合同之日止，解除合同的时间法院依法确定为2019年2月20日，经核算该段时间共计211天的租金为105500元，自2019年2月21日之后郭凌霄应按照每日500元标准向招商公司支付占有使用费直至返还房屋之日止，综上，截止2019年2月20日郭凌霄应支付招商公司租金共计296157.4元。关于物业费，因郭凌霄自2016年6月1日之后即占有涉案房屋，根据双方签订的合同3-4-3约定，自计租起始日起，乙方须支付物业服务费，本案的计租起始日应为交付日起2个月后（扣除装修免租期）即2016年8月2日，故自2016年8月2日起郭凌霄应当向招商公司支付物业费，因郭凌霄已经向招商公司交纳了123天共计27478元的物业费，故郭凌霄仍需自2016年12月4日起按照合同约定的每天每平方米1元的标准即每天223.4元承担自此之后的物业费直至2019年2月20日，经核算时间为808天，数额为180507.2元。关于逾期支付租金及物业费的违约金，法院根据双方当事人在履行合同中的过错程度、郭凌霄违约情形等酌情确认为30000元。关于郭凌霄要求退还租赁费及物业费的反诉请求，因本案中郭凌霄仍需给付招商公司租赁费及物业费，其已经交纳的部分在本案中依法冲抵，其再次要求退还无事实及法律依据，法院不予支持。关于返还保证金80000元的反诉请求，因涉案合同已经解除，故招商公司应将收取的保证金退还给郭凌霄。关于返还装修押金的反诉请求，因装修已经完毕，且本案租赁合同已经解除，招商公司应将装修押金退还给郭凌霄，故对于该项反诉请求，法院予以支持。关于返还燃气卡押金的反诉请求，因涉案合同已经解除，故郭凌霄在将燃气卡返还给招商公司后招商公司应将押金退还给郭凌霄；关于赔偿装修损失费的反诉请求，双方合同约定租赁期届满或提前终止时，乙方有权拆除及取回乙方所有的设施、设备，但固定附着于建筑物的装修物品可按当时状况保留，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿，本案中郭凌霄拒绝交纳租金及物业费的行为已经构成违约，并因此导致合同解除，故其无权要求招商公司赔偿装修损失费。关于赔偿设备损失费的诉讼请求，对于该项反诉请求涉及的已形成附合的设备，根据上述关于装修损失费的认定，郭凌霄无权要求招商公司赔偿，对于该项反诉请求中涉及的未形成附合的设备郭凌霄应当自行拆除或移走，故对于该项反诉请求，法院不予支持。关于要求招商公司给付违约金的反诉请求，因招商公司在供应燃气问题上存在违约行为，故应支付郭凌霄违约金，但综合合同履行情况双方过错程度，法院对违约金予以酌减，酌减后金额为20000元。据此，一审法院于2019年2月判决：一、解除郭凌霄与北京长阳招商管理有限公司于二〇一六年四月二十八日签订的《CSD-庭域中心项目租赁合同》；二、郭凌霄自判决生效后七日内将北京市房山区长阳镇碧桂园小区甲2号楼二段2-2-01、2-2-02、2-3-03房屋腾退并返还给北京长阳招商管理有限公司；三、郭凌霄自判决生效后七日内给付北京长阳招商管理有限公司租金296157.4元，并自二〇一九年二月二十一日起按照每日500元标准给付北京长阳招商管理有限公司占有使用费直至返还房屋之日止；四、郭凌霄自判决生效后七日内给付北京长阳招商管理有限公司物业费180507.2元；五、郭凌霄自判决生效后七日内给付北京长阳招商管理有限公司逾期支付租金及物业费的违约金30000元；六、北京长阳招商管理有限公司自判决生效后七日内退还郭凌霄保证金80000元；七、北京长阳招商管理有限公司自判决生效后七日内返还郭凌霄装修押金10000元；八、北京长阳招商管理有限公司自郭凌霄将燃气卡返还之日退还郭凌霄燃气卡押金500元；九、北京长阳招商管理有限公司自判决生效后七日内给付郭凌霄违约金20000元；十、驳回北京长阳招商管理有限公司的其他诉讼请求；十一、驳回郭凌霄的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，郭凌霄未提供新证据。庭审中，双方确认涉案房屋交付时为毛坯状态。郭凌霄认可其在涉案房屋的经营使用电火锅，用电量比较大。关于燃气问题，招商公司提供《燃气入户工程协议》1份，系北京市碧桂园房地产开发有限公司与北京市尚然市政公用工程有限公司于2016年9月针对碧桂园房地产开发有限公司昊天北大街公服燃气工程项目签订的，用于证明涉案房屋所在区域公共部分燃气管道的施工已经完成。郭凌霄以合同签订时间与天然气供应合同签订时间无法对应，施工地点与涉案房屋地址不符为由对该协议的真实性不予认可。招商公司称涉案房屋位于上述工程项目之内。郭凌霄称，招商公司提供的燃气相关合同是从公共管道接入室内燃气表，不含室内从燃气表到灶具部分，室内部分的燃气接通和验收应由建设单位向燃气部门申请，但招商公司未申请，实际是其自行联系燃气公司于2017年3月14日接通的，至今仍未验收。招商公司认为，接通燃气是指从公共管道接到室内，其没有义务将燃气从室内接到灶具，实际接通燃气的时间是2016年12月13日。另查，郭凌霄始终称，因燃气未经验收及电力不足，涉案房屋装修后其一直未开业经营。招商公司为证明郭凌霄已经开业经营，提交了缴费通知单、发票和大众点评app中的信息。缴费通知单、发票显示，2017年4月、5月、6月应缴水电费分别为3000元左右；郭凌霄认可该证据的真实性，但称只是其派人看管涉案房屋使用水电产生的费用。大众点评app中的信息显示，2017年5月和9月有网友对宫春香（碧桂园店）菜品进行点评；郭凌霄以该证据未经公证为由，对证据的真实性不予认可。一审判决认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据合同约定，郭凌霄交付首期租金的时间应在招商公司交付涉案房屋之前。事实上，招商公司交付房屋时间仅晚于约定时间数日，但郭凌霄在房屋交付近2个月后才交纳首期租金，在郭凌霄交纳首期租金之前，招商公司有权不交付房屋；郭凌霄现主张招商公司迟延交付房屋构成违约，于法无据。关于电力增容问题，合同约定郭凌霄租赁涉案房屋用于经营（家常菜），招商公司应当保证涉案房屋的供电符合相应标准。根据同楼其他商户未经电力增容即能正常经营餐饮的相关证据，可以认定招商公司提供了符合一般餐饮标准的电量。郭凌霄亦自认经营的餐饮使用电火锅，用电量比较大，可见，郭凌霄的经营所需电量超过了一般餐饮用电标准，其特殊需求应当自行解决，招商公司仅负有协助办理相关手续的义务。在招商公司已函告郭凌霄应当自行承担费用进行电力增容之后，郭凌霄因不愿承担增容费用而未申请电量增容，其应自行承担相应后果。故关于电力增容问题，招商公司并不存在违约行为。郭凌霄相关的上诉理由，缺乏合同依据。关于燃气接通问题，根据合同约定及房屋实际交付时间，招商公司应在计租日2016年8月2日前接通涉案房屋燃气，其至2017年2月13日向郭凌霄交付燃气卡，方履行燃气接通义务，构成违约。涉案房屋交付时为毛坯状态，并不配备灶具，在合同无约定的情况下，招商公司并不负有为郭凌霄接通室内灶具燃气的义务，室内灶具燃气应由郭凌霄自行接通，如需招商公司配合，招商公司仅负有协助义务。故郭凌霄以室内灶具燃气系其自行接通，招商公司一直未申请燃气部门验收为由认为招商公司2017年2月13日以后仍未履行接通燃气义务，缺乏合同依据。招商公司迟延履行接通燃气的义务，应当承担相应的违约责任。根据合同约定，郭凌霄本有权解除合同。但郭凌霄并未及时提出解除合同，相反在燃气接通之后一直占有涉案房屋，故一审认定郭凌霄已放弃合同解除权，判决减少郭凌霄在燃气迟延接通期间的租金，并由招商公司支付相应的违约金，并无不妥。根据双方认可的水电费发生的证据可以认定，燃气接通后，郭凌霄已经开业经营；郭凌霄关于水电费仅为看守人员使用产生的上诉主张明显不能成立，本院不予采信。既然使用涉案房屋进行经营，郭凌霄应依约向招商公司支付此后的租金。因郭凌霄拒不支付租金达数月之久，招商公司于2017年7月14日对涉案房屋采取断电措施，于法有据，并不构成违约。招商公司采取断电措施后，郭凌霄仍不支付租金，致使双方矛盾进一步激化，现招商公司请求解除合同，于法有据。从整个合同履行过程来看，导致合同解除的原因系郭凌霄未依约支付租金，故合同解除的责任应由郭凌霄承担。因此，一审判决郭凌霄按约定标准支付燃气接通至招商公司采取断电之前的租金，并无不当。在不愿继续履行合同情况下，郭凌霄应及时通过协商将房屋腾退返还招商公司，但其直至一审双方均提出解除合同且经一审法院释明时，仍表示不愿腾退房屋，一审法院以其扩大损失为由酌情判令其承担自释明之日至实际腾房之日的部分租金和使用费，亦于法有据。同时，郭凌霄占有涉案房屋期间，应支付相应的物业费，其拖欠物业费，亦应承担违约责任。因此，一审法院综合考虑郭凌霄拖欠租金及物业费的情况，酌情判令其承担一定的违约金，亦无不妥。至于招商公司采取断电措施至一审法院进行上述释明期间的租金，一审法院并未判决郭凌霄承担，招商公司亦未提出异议，故本院对双方就相关事实的争议不再赘述。根据上述双方应当承担责任的情况，招商公司不应退还郭凌霄租金及物业费，郭凌霄相关上诉请求，缺乏依据。因合同解除的责任在于郭凌霄，故其要求招商公司赔偿装修、设备损失，于法无据。综上所述，郭凌霄的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16292元，由郭凌霄负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 肖荣远审 判 员 刁久豹审 判 员 赵胤晨二〇一九年四月三十日法官助理 胡珊珊书 记 员 史其申