江西省南昌市湾里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0105民初544号 原告：刘世超，男，1979年9月20日出生，汉族，住江西省南昌县。 委托诉讼代理人：徐之春，江西盛宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢应平，江西盛宏律师事务所律师。 被告：江西荣硕置业有限公司，住所：江西省南昌市湾里区竹山路**金顺大厦****。 法定代表人：刘中存，该公司董事长。 委托诉讼代理人：汤晓仑，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱财宝，北京市盈科（南昌）律师事务所实习律师。 原告刘世超与被告江西荣硕置业有限公司（以下简称荣硕公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年10月16日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。后因当事人对案件事实争议较大，案情复杂，不宜适用简易程序，本院于2019年1月30日裁定本案转为普通程序。本案先后两次公开开庭进行了审理，原告刘世超的委托诉讼代理人徐之春到庭参加了第一次庭审，原告刘世超的委托诉讼代理人卢应平、被告荣硕公司委托诉讼代理人汤晓仑、朱财宝到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。 刘世超向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年11月1日起至2017年10月24日止的逾期交房违约金人民币23650元整；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月21日，原告与被告荣硕公司签订《南昌市商品房买卖合同》（合同编号：1000624548），合同约定：原告向被告购买位于南昌市湾里区磨盘山南路凯旋湾小区16＃楼二单元1601室房屋。合同第八条约定：被告应当在2016年10月31日之前将验收合格的商品房交付原告使用，否则被告应当按合同第九条的约定承担违约责任，即逾期超过15日后，买受人有权解除合同，逾期超过15日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告于2017年10月23日取得了涉案房屋的《竣工验收备案表》，才符合我国法定的房屋交付条件。原告认为，原、被告所签订的《南昌市商品房买卖合同》为合法有效的合同，双方均应严格遵守，被告延期交付房屋，构成严重违约，应当按照合同约定向原告支付逾期交房违约金。 荣硕公司辩称：1.涉案房屋于验收合格日2016年10月25日具备交付条件。2016年10月21日，荣硕公司与刘世超签订《南昌市商品房买卖合同》，合同约定：刘世超购买湾里区凯旋湾小区16栋二单元1601室预售商品房。该合同第八条约定交付期限：荣硕公司应在2016年10月31日前将经验收合格的商品房交付买受人。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《建设工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”、第十六条第一款、第三款规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收”“建设工程经验收合格的，方可交付使用”，根据上述规定可知建筑工程竣工验收应由建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理等有关单位进行，经验收合格后才可交付使用。2016年10月25日，湾里区凯旋湾小区16栋经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位验收合格，此时已经具备交付条件。在合同约定交付期限前，涉案房屋已具备交付条件，故荣硕公司不存在逾期交房。2.竣工验收备案是建设工程经竣工验收合格后的行政管理行为，不属于竣工验收的范畴。根据《建设工程质量管理条例》第四十九规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”、“建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”竣工验收备案的前提是建设工程已经经验收合格，备案只是相关政府部门行使行政管理权，未在规定时间内进行备案不影响验收合格房屋的交付。荣硕公司与刘世超签订的合同中并没有关于商品房须经相关行政职能部门验收和向建设行政主管机关备案、以及需提供《建筑工程竣工验收备案表》作为验收合格的证明文件的特别约定。所以，合同约定的“该商品房经验收合格”这一交房条件应当是指荣硕公司业已组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见。3.被告于2016年10月25日向原告邮寄了入伙通知书，告知原告按照合同约定的时间前来办理入伙手续。 当事人围绕诉讼请求向本院依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了质证。原告提交了如下证据材料： 1.原告身份证、被告营业执照各一份，拟证明：原、被告主体身份。 2.《南昌市商品房买卖合同》一份，拟证明：2016年10月21日，原、被告签订了南昌市商品房买卖合同。 3.增值税发票及契税完税证明各一张，拟证明：原告已依约缴纳了全部购房款662457元，被告向原告开具了增值税发票。 4.《南昌市建设工程竣工验收备案表》一份，拟证明：被告于2017年10月23日取得16号楼的《竣工验收备案表》，标的房屋才具备了交付的条件。 5.涉案房屋规划验收单、南昌市湾里区公安消防大队检查结果通知单各一份，拟证明：根据相关法律规定，房屋验收需要取得规划、消防、环保部门出具认可的文件，也与竣工备案表中工程竣工验收目录是一致的，所以，涉案房屋取得竣工验收备案表才具备法定的交付条件。 被告对原告提交证据1、2、3的真实性、合法性及关联性均无异议；对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据第二页载明了竣工验收意见有五家单位盖章，证明湾里区凯旋湾小区16号楼竣工验收合格日期是2016年10月25日，此时涉案房屋已经具备了交付条件；对证据5的真实性、合法性及关联性均无异议，对证明目的有异议，认为竣工验收备案表是建设工程行政部门管理行为，五方单位验收合格才是涉案房屋具备交付条件。 被告提交了如下证据材料： 1.营业执照、法人身份证复印件、企业法定代表人证明各一份，拟证明：江西荣硕置业有限公司的主体身份。 2.江西瑞林咨（2013）J102号《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查—审查合格书》、编号360105201502150101的《建筑工程施工许可证》各一份，拟证明：南昌市湾里区凯旋湾住宅小区16#楼建设施工的合法性，被告并于2016年4月22日取得南昌市湾里区凯旋湾小区16#楼商品房预售许可证。 3.编号为1000624548的《南昌市商品房买卖合同》一份，拟证明：2016年10月21日，江西荣硕置业有限公司与刘世超签订《南昌市商品房买卖合同》，合同约定：刘世超购买湾里区凯旋湾小区16栋二单元1601室预售商品房。该合同第八条约定交付期限：江西荣硕置业有限公司应在2016年10月31日前将经验收合格的商品房交付买受人。 4.《工程竣工验收报告》、《南昌市建设工程竣工验收备案表》各一份，拟证明：在2016年10月25日，南昌市湾里区凯旋湾住宅小区16#楼已经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位验收合格,根据合同约定具备交付条件。 5.电费通知单和缴费凭证6张及水费通知单10张，拟证明：2016年5月被告对涉案小区全部楼栋缴纳了水电费，也证实了涉案楼栋在约定交房期限前通了水电。 6.快递单101张、《情况说明》一份，拟证明：自2016年10月25日起，荣硕公司通过分批次批量邮寄EMS快递单方式告知业主按照合同约定时间前来办理入伙手续，说明江西荣硕置业有限公司遵守合同约定，具有诚实守信精神；该批快递单中包括寄给刘世超的快递单，经向邮政部门查询，由于时间较长，已经无法查询到物流信息；该批快递单中有三张载明了邮寄时间是2016年10月25日。 原告对被告提交的证据1的真实性、合法性及关联性均无异议。原告对证据2中《商品房预售许可证》的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为该证据与本案无关；对江西瑞林咨（2013）J102号《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查—审查合格书》、《建筑工程施工许可证》的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。原告对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议，对证明目的有异议。原告对证据4的《工程竣工验收报告》的真实性、合法性及关联性均有异议，认为该报告署名的各个单位与被告有直接的利害关系，该报告仅仅是被告自行组织的验收，且验收的内容并没有载明16号楼进行了国家专项验收；对《南昌市建设工程竣工验收备案表》的真实性、合法性无异议，但认为该证据恰好证明了被告所提交的房屋于2017年10月23日才具备交房条件。原告对证据5的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为该证据不能证明是本案涉案房屋的通水通电情况，该水电费缴纳时间为2016年5、6、7三个月，而工程竣工验收报告中的竣工验收时间为2016年10月25日，且水电缴费凭证中备注栏也写明了是施工电费、临设水费、工地水费、货款及工程款等用途，并不是为涉案房屋通水通电，涉案房屋应以竣工备案表的时间为准才具备相应的交付条件。原告对证据6的真实性、合法性及关联性均有异议，认为该证据填写的原告地址错误，原告是住在302室，但是快递单上填写的是301室，且没有交寄时间，该证据没有填写邮寄的内容是什么，该证据也没有邮政部门的邮戳，因此该证据不能达到被告的证明目的。 对于当事人提交的证据，本院认证如下：原告提交证据1、2、3、5，被告对其真实性、合法性及关联性均无异议，故本院予以确认；原告提交的证据4，被告对其真实性、合法性无异议，故本院对其真实性、合法性予以确认。被告提交证据1，原告对其真实性、合法性及关联性均无异议，故本院予以确认；原告对证据2中《商品房预售许可证》、江西瑞林咨（2013）J102号《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查—审查合格书》、《建筑工程施工许可证》的真实性、合法性无异议，故本院对上述证据的真实性、合法性予以确认；原告对证据3的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院予以确认；证据4，虽原告对证据4中《工程竣工验收报告》的真实性、合法性及关联性均有异议，但其对该组证据中《南昌市建设工程竣工验收备案表》的真实性、合法性无异议，故结合该备案表，本院对该组证据的真实性予以确认；证据5，本院认为该组证据尚不足以达到其证明目的，故本院不予采信；证据6，被告提交101张快递单，其中仅有三张载明了寄件日期（但未载明内件品名），其余均没有载明寄件日期及内件品名，也没有加盖邮政部门的邮戳，《情况说明》亦系被告单方制作，故本院认为被告提交该组证据尚不足以达到证明“被告通过分批次批量邮寄EMS快递单方式告知业主按照合同约定时间前来办理入伙手续”的证明目的。另，单号为“1055034473621”的快递单显示收件人（刘世超））地址与商品房买卖合同中载明的原告地址有出入且该快递单上未显示寄件日期及内件品名，也没有加盖邮政部门的邮戳，不能充分证明被告已交付给邮政部门邮寄，也不能充分证明邮寄的是《入伙通知书》、《入伙流程图》、《入伙须知》、《入伙结算单》等材料，原告亦称从未收到过被告邮寄的入伙通知等材料，本院认为该组证据不能充分证明被告已通知原告按照合同约定时间前来收房，故本院对该组证据不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年10月21日，原告刘世超（买受人）与被告荣硕公司（出卖人）签订《南昌市商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的南昌市湾里区凯旋湾小区16栋2单元1601室房屋，该房建筑面积125.98平方米（预测面积），总房款为663510元整，房款原告采用按揭贷款方式支付即原告首付133510元整，余款53万元按揭贷款。合同还约定被告应当在2016年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……被告逾期交房超过15天后，……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款662457元，庭审中，被告亦认可原告已依约交纳了全部购房款。 2016年10月25日，南昌市湾里区凯旋湾住宅小区16＃楼经建设单位荣硕公司、监理单位江西省新大地建设监理有限公司、施工单位江西中煤建设集团有限公司、勘察单位江西华昌地质工程勘察有限公司、设计单位江西同济工程设计有限公司验收合格。建设工程规划查验表中在“验线”一栏“完成主体”处，放线测绘部门有其工作人员签字，日期为2017年8月23日补；城管执法部门有其工作人员签字，日期为2017年8月24日补；规划主管部门有其工作人员签字，日期为2017年8月23日。建设工程规划查验表中在“验收”一栏处，规划主管部门有其工作人员签字，日期为2017年8月23日。2017年1月20日，南昌市湾里区公安消防大队[2017]第0003号建设工程竣工验收消防备案检查结果通知单载明，综合评定该工程竣工验收消防备案检查合格。2017年10月23日，湾里区城乡规划建设局备案意见为：南昌市湾里区凯旋湾住宅小区16＃楼工程的竣工验收备案文件已于2017年10月23日收讫，文件齐全。庭审中，原、被告均表示原告于2019年3月4日实际收房。 本院认为，原、被告双方签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，依法应受法律保护，双方均应严格按照合同约定履行各自义务，违约方应承担违约责任。 本案中，商品房买卖合同约定被告应当在2016年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件的商品房交付买受人使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》时（即2016年10月21日），根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住宅预售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号）第十一条规定，交付使用的商品住房应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。《江西省建筑管理条例》第二十六条规定，建设单位收到建筑工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理、消防等有关单位进行竣工验收，建筑工程经验收合格的方可交付使用。……未通过建设行政主管部门备案的建筑工程，不得交付使用、销售，不得办理房屋权属登记等有关手续。根据以上法律法规及相关规定能够明确，原、被告签订商品房买卖合同时，商品房竣工验收不仅要求建设单位已取得建设工程竣工验收报告，还应当取得规划、消防等部门出具的认可文件或者准许使用文件，即取得《商品房竣工验收备案表》是原、被告签订商品房买卖合同时商品住宅交付使用的法定条件，是证明商品房验收合格的依据。被告辩称涉案房屋于2016年10月25日已取得竣工验收，符合交房条件，但其取得建设工程竣工验收备案表的时间为2017年10月23日，实际符合商品房交付条件的时间是2017年10月23日。另，房屋符合交付条件不等于房屋交付的实际履行。被告提交的证据不能充分证明其已通知原告按照合同约定时间前来收房。综上，被告未按合同约定于2016年10月31日前将达到验收合格标准的商品房交付原告，已构成违约，应承担违约责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”经本院询问，被告认为如法院认定其违约，则申请对违约金进行调减，原告同意被告向其支付已交付房屋价款日万分之零点五的违约金。结合本案具体案情及原告实际收房的日期，本院认为，原告要求被告按已交付房屋价款的日万分之零点五承担从2016年11月1日起至2017年10月23日止的逾期交房违约金，于法有据，应予以支持，即被告应向原告支付违约金共计11791.73元（662457元×0.5‰×356天=11791.73元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告江西荣硕置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘世超逾期交房违约金11791.73元； 二、驳回原告刘世超的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费391元，由被告江西荣硕置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  纪惠娜 人民陪审员  李家学 人民陪审员  刘道国 二〇一九年四月二十二日 书 记 员  钟德武