安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终365号上诉人(原审原告)：许代闩,男,1963年11月21日出生,汉族,住安徽省无为县。委托诉讼代理人：莫宏明，安徽铭盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖仁贵，安徽铭盛律师事务所律师。上诉人(原审被告)：安徽无为农村商业银行股份有限公司无城支行,住所地安徽省无为县。法定代表人：魏百枝,该支行行长。委托诉讼代理人：方华，安徽方华律师事务所律师。被上诉人（原审被告):无为县五华房地产开发有限责任公司,住所地安徽省无为县。法定代表人：李福平，该公司总经理。被上诉人（原审被告):李梦丹,女,1992年12月11日出生,汉族,住安徽省无为县。上诉人许代闩、安徽无为农村商业银行股份有限公司无城支行（以下简称无为农商行）因与被上诉人无为县五华房地产开发有限责任公司（以下简称五华公司）、李梦丹案外人执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省无为县人民法院（2018）皖0225民初706号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。许代闩上诉请求：撤销一审判决第二项，改判确认五华公司与李梦丹之间就房地权证无房字第**房产（无为县无城镇城东住宅小区6幢负一层15号房）买卖合同及转让行为无效，并确认该房产归许代闩所有及判令五华公司为许代闩办理不动产权证登记手续，本案一、二审诉讼费用由五华公司、李梦丹承担。事实与理由：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，一审判决已认定涉案房屋是许代闩购买、占有和使用的事实，已经具有不动产物权的排他权利，同时也认定了涉案房屋没有办理过户登记是五华公司与其股东李梦丹恶意串通、虚假无偿交易，将涉案房屋登记在李梦丹名下所致。因此，一审判决应当在判决停止对涉案房屋执行的同时确认五华公司与李梦丹买卖合同无效。一审法院对许代闩在一审中同时提出确认其权利的诉讼请求，为避免当事人的诉累，也应当在一审判决中一并作出裁判。一审法院判决驳回了许代闩的其他两项诉讼请求，明显不符合法律规定。无为农商行答辩称：本案是案外人执行异议之诉，许代闩提出与停止执行以外的有关诉讼请求与本案无关。因此，一审判决驳回许代闩要求确认合同无效及确认产权归其所有的请求，符合法律规定，请求二审法院依法予以维持。无为农商行上诉请求：撤销一审判决，改判驳回许代闩的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决已认定许代闩在本案中对涉案房地产所享有的权利属于债权范畴，而无为农商行对涉案房地产享有抵押权，属于物权范畴。根据物权法第二条第三款规定，无为农商行的抵押权具有对世权和排他权等法律特征，许代闩的权利即使合法有效，也不能对抗无为农商行的物权。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，系针对案外人对法院执行被执行人名下不动产提出异议而作出的规定，许代闩在本案中要求排除无为农商行强制执行的权利若能成立必须满足以下法律要件：一是五华公司必须是本案的被执行人，而本案的事实是，五华公司不是本案的被执行人，李梦丹是本案的被执行人；二是许代闩需对人民法院的查封、扣押、冻结等执行措施提出异议，而非对无为农商行所享有的抵押权的执行提出异议；三是许代闩有权对金钱债权执行提出异议，而本案是抵押权执行即物权执行。因此，一审法院适用前述法律规定支持许代闩的诉讼请求，属于适用法律错误。许代闩答辩称：一、一审判决只是认为许代闩对五华公司办理房屋过户登记享有依据买卖合同请求五华公司办理的债权请求权，并不是认定许代闩对涉案房屋本身享有的是债权，无为农商行系对一审判决作出误读。二、一审已查清李梦丹抵押给无为农商行的房产登记是与五华公司恶意串通取得，五华公司是李梦丹及其母亲二人组成的家庭企业，双方之间的房产交易实际就是五华公司为融资恶意将已出卖的房产改头换面后进行抵押，而抵押的涉案房产早在五华公司过户到李梦丹名下之前已由许代闩支付了全部房款并实际占有、使用、收益。因此，许代闩对涉案房产享有的是不动产物权，而非债权。无为农商行对李梦丹的执行是基于贷款合同产生的金钱债权执行涉案房产，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，许代闩作为买受人，其权利能够排除执行。三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的立法本意和精神是保护已经支付全部价款并实际占有的第三人，虽然涉案房产不是许代闩直接从李梦丹处购买，但登记在李梦丹名下的涉案房产是李梦丹无偿由其家庭企业五华公司过户而来，第三人对该房产已经支付了全部房款并实际占有，因此可以适用上述法律规定。四、本案中，正是无为农商行为执行李梦丹归还贷款过程中作为涉案房产的买受人对登记在被执行人李梦丹名下的不动产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定。五华公司、李梦丹均未向本院提交答辩意见。许代闩向一审法院起诉请求：1、依法撤销一审法院（2017）皖0225执异12号民事裁定，并停止对许代闩位于无为县无城镇城东住宅小区6幢负一层15号房屋的执行；2、依法确认五华公司与李梦丹之间就房房地权证无房字第**下的房产（无为县无城镇城东住宅小区6幢负一层15号房）买卖合同及转让行为无效；3、依法确认上述房屋归许代闩所有，并判令五华公司为许代闩办理不动产权证手续。4、本案的诉讼费用由五华公司、李梦丹、无为农商行承担。一审法院认定事实：位于无为县无城镇城东住宅小区是由五华公司开发的。2002年12月24日，许代闩以248000元的价格向五华公司购买了城东住宅小区6号楼由西向东第6间门面房（由东向西为15号房，建筑面积：54.76㎡）及负一层的房屋（建筑面积：54.76㎡）。12月27日，许代闩在五华公司协助下将门面房办理了房产证，但五华公司对负一层的房屋以各种借口拖延一直没有办理房产证。2005年5月28日，五华公司与李梦丹签订房屋买卖合同，将城东住宅小区6号楼负一层由东向西1-6、10、11、15、18号房屋以799776元的价格出售给李梦丹。2014年7月22日、2014年7月2日，李梦丹向无为县房地产部门申请办理了房产证及土地证。2015年1月，李龙超向无为农商行借款90万元，李梦丹将城东住宅小区6号楼负一层由东向西1-6、10、11、15、18号房屋为李龙超的借款提供了担保，并办理了抵押。借款期满，李龙超没有归还借款。2016年7月14日，无为农商行向一审法院对李梦丹的担保物权提出申请。2016年7月27日，一审法院作出（2016）皖0225民特37号民事裁定书，准许拍卖、变卖李梦丹抵押的房屋并在变价后所得价款中优先受偿借款90万元及利息。案件进入执行程序后，许代闩得知自己所购买的负一层房屋被李梦丹办理了房产证并进行了抵押，故提起异议。2017年8月24日，一审法院执行局作出（2017）皖0225执异12号执行裁定书，驳回了许代闩的异议请求。许代闩对裁定不服，遂成讼。另查明，五华公司的股东为陈玉群、李梦丹；五华公司的原法定代表人陈玉群为现法定代表人李福平的妻子；李梦丹为五华公司法定代表人李福平及陈玉群的女儿；李龙超为五华公司法定代表人李福平及陈玉群的儿子。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定。买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且对未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。本案中，许代闩是否已经支付全部购房款并实际占有诉争房屋关系到其是否享有足以排除强制执行的民事权益。许代闩一审提供了五华公司2002年12月24日出具的购买了城东住宅小区6号楼由西向东第6间门面房及负一层房屋收条、房产证作为证明，同时五华公司对收取了许代闩全部购房款的事实并无异议，故一审法院认为，许代闩已经全额支付了购房款。而对许代闩主张购买的房屋与在无为农商行抵押的房屋是否同一处房产，一审法院认为，五华公司在向许代闩销售城东住宅小区6号楼门面房及负一层的房屋时不是正常的按平面图上标注由东向西的编号来明确许代闩所购房屋的位置，反而是逆向的在平面图上由西向东数房屋位置，混淆已出售的房产，为李梦丹申请办理负一层的房产登记时只需按平面图上编号来确定房产位置提供方便。综上，许代闩支付了全部购房款，并以产权人的名义将房屋使用或委托出租获取收益达十几年之久，房屋至今未办理过户登记手续是五华公司公司将已经销售出去的房产又为其股东李梦丹办理了房产证所造成的，是许代闩作为买受人所无法控制和克服的，由此造成的不利后果不应由许代闩承担。因此，许代闩要求停止对诉争房屋继续执行，有事实及法律依据，对此予以支持。对许代闩要求确认五华公司与李梦丹之间买卖合同、转让行为无效及无为县无城镇城东住宅小区6幢负一层15号房屋归许代闩所有。根据我国物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，当事人签订房屋买卖合同尚未转移房屋所有权，买受人在办理房屋过户登记手续后，才能取得该房屋的所有权。本案中，许代闩与五华公司签订了房屋买卖合同，已经支付了购房款，并实际占有该诉争房屋，但尚未办理房屋所有权过户登记，许代闩依据买卖合同仅享有请求五华公司办理房屋过户登记的债权请求权，但对诉争房屋并不享有所有权，故许代闩要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，于法无据，故不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一项的规定，一审法院判决：一、停止对登记在李梦丹名下的无为县无城镇城东住宅小区6幢负一层15号房屋的执行；二、驳回许代闩其他诉讼请求。一审案件受理费80元，由五华公司承担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点主要在于：一、一审判决停止对涉案房屋的执行是否正确；二、一审判决驳回许代闩要求确认五华公司与李梦丹之间就涉案房屋买卖合同及转让行为无效，以及驳回许代闩要求确认涉案房屋归许代闩所有并要求五华公司为其办理不动产权证登记手续等诉请，是否正确。关于争议焦点一。无为农商行因到期借款未受清偿而申请实现对涉案房屋的抵押权，许代闩在该案执行过程中以买受人身份对登记在被执行人李梦丹名下的涉案房屋提出异议。上述案件事实符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，一审法院依据该条款作出判决，适用法律正确。无为农商行上诉认为适用上述条款应满足五华公司为被执行人以及不得对无为农商行的抵押权提出异议等条件，与该条款的文义不符，本院不予支持。根据查明的事实，在涉案房屋被一审法院查封前，许代闩即购买并占有，且实际支付了全部价款；涉案房屋至今未能过户登记至许代闩名下系因五华公司拖延办理，以及五华公司将涉案房屋过户登记至李梦丹名下所致。据此，一审法院认定许代闩就涉案房屋享有的权利已能够排除执行，进而判决停止对涉案房屋的执行，符合上述司法解释的规定，并无不当。关于争议焦点二。许代闩要求确认五华公司与李梦丹之间就涉案房屋买卖合同及转让行为无效，以及要求判令五华公司为其办理不动产权证登记手续，并非本案案外人执行异议之诉应审理的范畴，一审法院对许代闩的该两项请求未予支持，并无不当。如满足受理条件，许代闩可就此另行主张权利。涉案房屋现登记在李梦丹名下，许代闩要求直接确认该房屋归其所有，与法律规定相悖，故其该项请求亦不能成立。综上所述，许代闩、无为农商行的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由许代闩负担80元，安徽无为农村商业银行股份有限公司无城支行负担80元。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 吴丽群审判员 丁大慧二〇一九年四月十五日书记员 王凤婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;