青海省西宁市城中区人民法院   民事判决书   （2019）青0103民初162号   原告：西宁伟业房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××（1-1），住所地：西宁市城中区香格里拉路**。   法定代表人：李平，该公司董事长。   委托诉讼代理人：王小兰，青海汇元律师事务所律师。   被告：高玉香,女，汉族，1973年3月21日出生，住西宁市。   原告西宁伟业房地产开发有限公司（以下简称伟业房地产公司）与被告高玉香商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伟业房地产公司的委托诉讼代理人王小兰，被告高玉香到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告伟业房地产公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告于2016年9月3日签订的《商品房预售合同》及2016年3月19日签订的《商品房认购协议》；2、依法判令被告向原告支付违约金123000元；3、依法判令被告撤销网上合同登记备案手续；4、本案诉讼费用由被告承担。   事实与理由：原、被告于2016年3月19日签订《商品房认购协议》，2016年9月3日签订《商品房预售合同》，合同约定被告以615000元的总价从原告处购买位于××区房屋一套，合同中约定买受人应于2016年9月3日支付首期房款125000元，剩余房款490000元以银行按揭贷款方式支付，若贷款不能时买受人应在首付款支付后三个月内以现款方式一次性付清所购房屋的全部余款。同时合同中还约定若逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金，且由买受人按出卖人要求自行撤销本合同的网上合同登记备案手续，买受人未尽该项撤销义务的，按合同总金额的20%依法向出卖人承担违约责任。截止起诉前，买受人仍有490000元房款未支付，经原告多次催要，被告一直未支付，其行为已构成严重违约，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判如所请。   被告高玉香辩称：原告所述四条诉求我不予认可，我从未违约，也没有与原告签署过任何合同，只是交付了钱款，并且原告所述的我没有按约定履行，是没有依据的，我按照原告要求交付了定金及首付款，并不存在违约行为。   原告伟业房地产公司为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：   证据一、《商品房认购协议》。证明被告购买香格里拉四期房屋一套，并且双方对何时签订商品房买卖合同进行了明确约定。   证据二、《商品房预售合同》。证明原、被告于2016年9月3日签订该份合同，被告购买原告的香格里拉四期房屋一套，并且双方对违约责任等进行了明确约定。   证据三、网上登记信息。证明被告分别于2016年9月22日进行期房合同网签，11月30日完成期房合同备案。   证据四、收据两张。证明被告于2016年3月向原告支付1万元房屋定金，于2016年9月向原告支付购房款11.5万元。   证据五、带有合同编号的《商品房预售合同》。证明原告在双方签署草签合同后，按约将正式合同进行合同备案的事实。   被告高玉香质证认为，对证据一的真实性、证明方向有异议，我没有签过该认购协议；对证据二的真实性不认可，该合同的签字经过鉴定已经得知并非我本人所签；对证据三的真实性及证明方向有异议，不认可，因为我没有签署过任何合同，并且该份证据我没有见过，因此不予认可；对证据四的真实性及证明方向无异议，认可；对证据五不认可，我没有签过。   被告高玉香为支持其抗辩意见，向本院提交以下证据：   证据一、司法鉴定意见书两份。证明原告所提交的《商品房预售合同》中的签字并非我本人所签，合同是伪造的。   证据二、收据复印件二份、打款凭证二份。证明我向原告先后交付总计13.5万元的购房款。   证据三、短信记录4份。证明我多次催告原告要求签合同，并不存在违约行为。   原告伟业房地产公司质证认为，对证据一的真实性无异议，证明方向有异议，该份证据与本案事实没有关联性，合同签署有本人签署和委托签署两种形式，当事人可以自己签订合同，也可以委托他人进行签署合同；对证据二的真实性有异议，两张收据是复印件，没有原件支持，对证明方向也不认可，原告总计收到被告交付的房款12.5万元，其中红日鑫公司开具的收据与本案没有关联性，不认可，对125000元的转账凭证的真实性认可，但是被告在香格里拉购买了两套住房，其将两套住房的收据和转账凭据在混合使用，且庭审过程中被告承认共支付房款125000元，另外一张转账凭证模糊不清不认可；对证据三中的尾号5188和尾号7200的短信内容的真实性有异议，不认可，5188的两页信息不能证明短信接收人是何人，与原告公司是什么关系，7200是我所杨律师，但是短信均是被告自己发送，对方没有任何回应，且该案并无委托杨律师，且上述三份短信记录与本案没有关联性，不认可，对第四份尾号为8847的短信内容予以认可，这是我方工作人员向被告高玉香进行短信催告其前来签订《商品房预售合同》，但是被告均未回应，由此可得知被告是存在违约行为的。   本院依职权向西宁市不动产登记服务中心调取了涉案房屋的预售登记情况。   原告伟业房地产公司质证认为，对其真实性无异议，认可。   被告高玉香质证认为，对其真实性无异议，认可。   本院认为，被告对原告提交的证据一《商品房认购协议》中的本人签名有异议，但不要求进行笔迹鉴定，结合原告提交的证据四收据及被告提交的证据二收据、付款凭证，以上证据能够证明原、被告就买卖位于××区房屋达成合意，被告向原告交付房屋定金10000元、房款115000元、工程款10000元的事实，故本院对上述证据予以采信；原告提交的证据二、五，被告有异议，本院不予采信；被告提交的证据一、三结合上述证据能够证明被告高玉香本人并未签订相关的商品房预售合同，故本院对该证据予以采信；原告提交的证据三与本院依职权调取的涉案房屋的预售登记情况证明，能够证明涉案房屋已经在西宁市不动产登记服务中心进行了网上签约并已预售备案在被告名下的事实，对此本院予以采信。   经审理查明：2016年3月19日，原告伟业房地产公司与被告高玉香签订《商品房认购协议》，约定高玉香以成交单价（含工程款）6796.43元、总价款为625000元的价格从原告处认购坐落于××区房屋一套，双方约定被告应于2016年3月31日前与原告签订《商品房买卖合同》，但双方最终没有签订书面的商品房买卖合同。2016年3月19日，被告向原告交付房屋定金10000元，2016年9月3日交付购房款115000元、工程款10000元，以上合计135000元。后原告将被告认购的该房屋预售备案在被告名下。因被告未按约向原告缴纳剩余房款，故原告未将涉案房屋向被告交付。   本院认为，原、被告签订的《商品房认购协议》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。虽然双方未签订书面的商品房预售合同，但双方就涉案房屋的位置、价款等达成了合意，且被告实际向原告交付了部分购房款，视为被告是认可该房屋预售合同的，且该房屋实际已经预售备案在被告名下，原告因被告迟迟未能交付剩余房款诉至法院，在调解过程中被告也提出要求原告退还全部购房款的请求，为了更好地解决双方的纠纷，保证经济秩序的正常运行，故对原告提出的要求解除双方签订的《商品房认购协议》及《商品房预售合同》的诉讼请求本院予以支持。在房屋预售合同解除后，被告需协助原告办理涉案房屋的网上合同登记备案撤销手续，原告应向被告返还其已经交纳的购房款135000元。关于违约金,因被告本人并未签订书面的商品房预售合同，且原告无证据证明被告知晓具体的付款期限，故对原告主张的逾期付款违约金本院不予支持。   依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：   一、解除原告西宁伟业房地产开发有限公司与被告高玉香签订的《商品房认购协议》与《商品房预售合同》。   二、被告高玉香于本判决生效之日起十日内协助原告西宁伟业房地产开发有限公司办理西宁市城中区香格里拉路14号8号楼1单元1163室房屋的网上合同登记备案撤销手续。   三、原告西宁伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告高玉香返还已经交纳的购房款135000元。   四、驳回原告西宁伟业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2706元，减半收取1353元，由原告西宁伟业房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 吴 宁     二〇一九年四月二十四日   书记员 魏孔萍   附：《中华人民共和国合同法》   第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。