重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0106民初15121号 原告：韦权洲，男，1993年5月6日出生，汉族，职业不详，住重庆市合川区。 委托诉讼代理人：李丽丽、于浩，重庆万诚律师事务所律师。 被告：谢世正，男，1969年10月29日出生，汉族，职业不详，住重庆市开州区。 委托诉讼代理人：傅饶，重庆市开州区丰乐法律服务所法律工作者。 第三人：重庆科尚置业顾问有限公司，住所地重庆市沙坪坝区。 法定代表人：周科，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴京奉、陈张帆，该公司员工。 原告韦权洲与被告谢世正、第三人重庆科尚置业顾问有限公司（以下简称科尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案受理后，适用简易程序并于2018年12月5日公开开庭进行了审理，由于本案案情复杂，本案遂依法裁定转换为普通程序进行审理，由审判员左庆凯担任审判长、与审判员王志锋、人民陪审员袁巧云组成合议庭，适用普通程序于2019年4月16日公开开庭进行了审理。原告韦权洲及其委托诉讼代理人李丽丽、被告谢世正及其委托诉讼代理人傅饶、第三人重庆科尚置业顾问有限公司的委托诉讼代理人吴京奉、陈张帆到庭参加诉讼。审理中，因司法评估扣除评估期限90天，双方申请庭外和解60天。本案现已审理终结。 原告韦权洲向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方于2017年7月签订的《房屋买卖居间协议》；2、判令被告双倍返还购房定金120000元；3、判令被告赔偿原告房屋增值损失暂计280000元；4、判令诉讼费、保全费、律师费等由被告承担。诉讼过程中，原告韦权洲诉讼请求变更为：1、请求判令解除原、被告双方于2017年7月签订的《房屋买卖居间协议》；2、判令被告返还购房定金50000元；3、判令被告赔偿原告房屋增值损失305900元；4、判令本案的诉讼费、保全费、律师费、评估费等由被告承担。事实和理由：2017年7月，原告与被告、第三人科尚公司签订《房屋买卖居间协议》，合同约定，被告将位于重庆市沙坪坝区大学城学智路717号宝嘉花与山***房屋出售给原告。2017年7月22日，原告向被告支付了定金60000元。现在被告表示不愿意出售案涉房屋给原告，原告为了维护自身的合法权益，故提起本案诉讼，望判如所请。 被告谢世正辩称，本被告与原告、第三人签订的《房屋买卖居间协议》，但该协议并非正式的房屋买卖合同，而是关于买卖房屋的定金合同。如果法院认为被告构成违约，也应当按照定金合同中关于合同的违约责任来处理，只承担双倍定金返还责任。本被告确收到了原告支付的购房定金50000元，但按照协议的约定，原告应当首先支付首付款110000元，但原告尚有60000元的首付款未支付，因此原告违约在先。被告基于原告的违约行为拒绝将案涉房屋出售给原告，符合法律的规定，不构成违约。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人科尚公司述称，对原告提出的诉讼请求、事实和理由均无异议，请法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：2017年7月，被告谢世正（甲方）与原告韦权洲（乙方）及第三人科尚公司（中介方）签订《房屋买卖居间协议》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区大学城学智路717号宝嘉花与山***房屋出售给乙方，房屋售价总额为400000元，建筑面积为64.91平方米。另外，该合同第三条“付款方式”约定：“商业贷款：乙方于年月日前，支付首付款十一万元，余款在银行放贷后三个工作日内支付。其他支付条件：首付人民币十一万元整中，包含订金二万元整及2017年7月25日乙方支付部分订金三万元整以及人民币一万元的保证金。甲乙双方同意于2017年7月22日前签订买卖合同……”。双方还约定：甲乙双方承诺：双方于该房屋产权证满两年当日起十日内过户；甲方承诺该房屋产权证到手后并且房屋满两年配合丙方过户。被告谢世正与原告韦权洲在该协议上签名捺印，第三人科尚公司在丙方处盖章。但上述协议未注明签订时间。2017年7月22日，原告韦权洲分两次向被告谢世正支付了60000元，其中10000元作为保证金交由第三人保管。 另查明，被告谢世正于2015年9月从开发商处购买案涉房屋，但未办理房产证。2018年8月，案涉房屋办理了房产证，因其属于按揭房屋，该房产证由银行负责保管。案涉房屋办理了房产证后，原告韦权洲即与被告谢世正就案涉房屋的继续交易问题进行协商。被告谢世正提出对《房屋买卖居间协议》约定的案涉房屋总价进行变更，要求增加购房总价100000元，但原告韦权洲予以拒绝，要求按照协议价格继续履行合同，被告谢世正明确表示不再出售案涉房屋给原告韦权洲。 审理中，原告韦权洲申请对案涉房屋截止2018年9月10日的房屋价值进行鉴定，本院依法委托重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司对案涉房屋截止2018年9月10日的房屋价值进行鉴定，该公司出具了渝瑞达（2019）房鉴字第002号《房地产司法估价报告》，载明价值时点2018年9月10日，评估价值总价为705900元，原告韦权洲垫付评估费7000元。 上述事实，有原告韦权洲提供的重庆科尚置业顾问有限公司房屋买卖居间协议、收款收条、房地产司法估价报告、评估费发票、委托出售房屋登记表以及韦权洲、谢世正等人在第三人处多次谈话录音的书面整理材料等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，其证明力可以认定。 本院认为，本案被告谢世正与原告韦权洲、第三人科尚公司签订的《房屋买卖居间协议》，是各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方当事人应当按约定行使权利和履行义务。 关于被告谢世正提出案涉《房屋买卖居间协议》是定金合同，而不是房屋买卖合同的意见。本院认为，《房屋买卖居间协议》是原、被告双方在第三人的促成下就案涉房屋的买卖转让平等自愿进行协商后签订的书面协议，该协议不仅载明了合同双方当事人、涉案房屋的位置及面积、房屋的交易价格、付款方式以及过户登记的期限，还对纠纷的处理方式进行了约定。该协议具备了房屋买卖合同的主要内容，应当认定为房屋买卖合同，而非定金合同。上述辩解意见本院不予采纳。 关于被告谢世正提出原告提交的相关谈话录音是通过偷录的方式取得，不应予以采信的意见。本院认为，原告韦权洲向本院提交的三份谈话录音是原、被告以及第三人在公开场合就案涉房屋继续交易进行协商的谈话内容。被告谢世正对该谈话内容的真实性予以认可。原告韦权洲对谈话内容进行录音的方式，既未侵害他人的合法权益，亦非系采取违反法律禁止性规定的方法取得，可以作为合法的证据使用，本院予以采信。该辩解意见本院不予采纳。 案涉合同在履行过程中，原告韦权洲与被告谢世正是否存在违约行为，本院作如下评述。 首先，原告韦权洲未按照协议约定支付购房首付款110000元，仅支付50000元定金及10000元保证金作为首付款的行为，是否构成违约？根据案涉协议约定：“商业贷款：乙方于年月日前，支付首付款十一万元，余款在银行放贷后三个工作日内支付……”，该协议条款中并未明确约定11万元首付款付清的具体时间。庭审中，原告对此解释为：由于案涉房屋的房产证在银行没有下来，且没有具体的取得时间，中介方表示首付款付款时间暂时不写，等房产证取得后再约定具体支付时间。被告对此解释为：案涉房屋是被告于2015年9月从开发商处购得，在签订案涉协议时，双方协商等案涉房屋在2017年9月满二年后可以将房产证办下来后再填，但不知为什么后来也没填。结合双方在签订合同时案涉房屋尚未取得房产证的实际情况和交易习惯，原告的解释更为合理，本院予以采信。在案涉房屋取得房产证后，被告明确不再履行合同义务的客观情况下，原告基于交易安全性延迟付清首付款系为保护合同权益所作出的不安抗辩，故原告韦权洲的行为不构成违约。 其次，被告谢世正在取得房产证后拒绝将案涉房屋出售给原告韦权洲的行为是否构成违约？经查，被告谢世正在取得案涉房屋的房产证后，原告韦权洲与被告谢世正就案涉房屋的继续交易问题进行协商。被告谢世正提出变更《房屋买卖居间协议》约定的案涉房屋总价，要求在协议总价的基础上增加十万元，但原告韦权洲予以拒绝，要求按照协议价格继续履行合同，被告谢世正明确表示不再出售案涉房屋给原告韦权洲。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。被告谢世正提出对协议中案涉房屋的总价款进行变更，但原告韦权洲予以拒绝，买卖双方未就协议约定的主要条款的变更达成一致意见，依法不能变更合同。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。因原、被告未就合同变更达成一致意见，依法应当按照合同约定全面履行各自的义务。但被告明确表示不再将案涉房屋出售给原告的行为，致使合同无法继续履行，其行为违反了合同的约定。因此，被告谢世正的行为构成违约。被告谢世正的违约行为导致案涉合同无法继续履行，原告韦权洲关于解除案涉合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 综上，本院认为，案涉合同履行过程中韦权洲并无违反合同约定的行为，谢世正的行为违反合同约定，致使合同目的不能实现，应当承担违约责任。 对于原告韦权洲要求被告谢世正赔偿房屋差价损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，被告与原告签订案涉合同，在订立合同时，其基于对房地产市场价格普遍快速增长的常态认识，应当预见到因其拒绝出售案涉房屋给原告，可能导致原告丧失以同等价格购买同种类房屋的机会，而致使原告产生可得利益的损失，对于原告提出的房屋上涨的差价损失，被告理应承担赔偿责任。对于如何确定房屋差价损失的问题，原告韦权洲在审理中主张对案涉房屋在2018年9月10日的市场价值进行司法鉴定，并以此市场价值与合同约定的价格的差额作为房屋差价损失。被告与原告于2018年8月25日至8月28日期间就变更合同约定的房屋总价进行协商，而未果，至2018年8月28日，被告明确表示不再将案涉房屋出售给原告。原告经考虑后选择在2018年9月10日向本院起诉并要求解除合同及主张赔偿损失。本院认为，将2018年9月10日确定为房屋差价损失的时间节点，以2018年9月10日涉案房屋的市场价值与合同约定价格 400000元之间的差额作为房屋差价损失，符合法律规定，本院予以支持。根据渝瑞达（2019）房鉴字第002号《房地产司法估价报告》，案涉房屋在2018年9月10日的市场价格705900元与案涉合同约定价格400000元之间的差额为305900元。因此，本院据此认定被告谢世正赔偿原告韦权洲的房屋差价损失为305900元。对于原告韦权洲要求被告谢世正返还已付定金50000元的请求，该请求符合法律规定，本院予以支持。 关于原告韦权洲主张的律师费应否支持的问题。本院认为，该诉讼请求，无法律依据和合同约定，本院不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告韦权洲与被告谢世正签订的《房屋买卖居间协议》； 二、由被告谢世正于本判决发生法律效力后十日内向原告韦权洲返还购房定金50000元； 三、由被告谢世正于本判决发生法律效力后十日内向原告韦权洲赔偿房屋差价损失305900元； 四、驳回原告韦权洲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7300元，财产保全费2520元、评估费7000元，合计16820元（原告韦权洲已预交），由被告谢世正负担，此款限被告人谢世正于本判决发生法律效力后立即迳付原告韦权洲。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审 判 长  左庆凯 审 判 员  王志锋 人民陪审员  袁巧云 二〇一九年四月二十四日 书 记 员  罗渝可