山东省栖霞市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0686民初135号原告：崔靖涛，男，1998年11月23日出生，汉族，住栖霞市。委托诉讼代理人：李春红，山东一和律师事务所律师。被告：栖霞宏大置业有限公司，住所地：栖霞市庄园路**。统一社会信用代码：9137068606195027X3。法定代表人：徐金梅，总经理。委托诉讼代理人：徐金龙，副经理。原告崔靖涛与被告栖霞宏大置业有限公司（下称宏大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔靖涛向本院提出诉讼请求：请求法院判令：1、解除原告与被告双方2014年8月10日签订的《房屋买卖合同》；2、被告向原告返还已经支付的购房款701691元；3、自2019年1月1日起按照房款的年利率8%赔偿损失；4、诉讼费、保全费、担保费等由被告承担。本案在审理过程中将诉讼请求第二项变更为：依法判决栖霞宏大置业有限公司返还已经支付的购房款533285元，支付逾期交付房屋造成的损失168406元。事实和理由：原被告于2014年8月10日签订了《房屋买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的栖霞市庄园路北侧凤彩山生活广场9号楼第1-2层109铺号房，面积71.87平方米，购房款701691元，并约定被告应当在2015年12月31日前将上述房屋交付给原告使用。同日，第三人与原告签订《合同书》，约定由第三人对原告购买的商铺统一管理，全权代为租赁，并将三年的租金168416元交给被告以抵顶原告的房款。原告变更诉讼请求的事实与理由：原告没有按期交付房屋造成租金的损失，被告应予赔偿168406元。宏达公司辩称，原告要求支付逾期交付房屋造成的损失168406元没有事实根据和法律依据，依法应予驳回；原告请求的自2019年1月1起按照年利率8%赔偿损失的问题，因商品房买卖合同没有约定，亦没有法律依据，依法也应予以驳回。综上，原被告间系商品房买卖合同关系，所签订的商品房买卖合同合法有效，应受到法律保护，原被告应按照合同约定履行，被告虽未交付房屋，是由于政府的原因而造成的，属于不可抗力，不符合解除商品房买卖合同的法定条件，因此，原告请求解除商品房买卖合同于法无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实本院认定如下：一、关于原告与被告签订的商品房买卖合同是否应予解除的问题。原告主张，因被告没有按照合同约定按期交房，所以合同应予解除；被告则主张，原被告签订的商品房买卖合同合法有效，应受到法律的保护，被告虽未交付房屋，是由于政府方面造成的，属不可抗力，不符合解除商品房买卖合同的条件，因此，不同意解除合同。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。根据该条第四项规定，本案中原被告签订的房屋买卖合同约定，被告应在2015年12月31日前将上述房屋交付给原告使用，而被告至今仍未按照约定交付涉案房屋，由于被告的违约行为，使合同目的不能实现，因此，原告要求解除合同，理由正当，应予支持。对于被告抗辩的是由于政府原因而造成的不能按期交房，属于不可抗力，不同意解除合同，因其没有提供证据证实自己的主张，因此，该抗辩理由本院不予支持。二、关于原告与上海博寅企业管理有限公司（下称博寅公司）签订的合同与本案被告是否有关联性的问题。原告主张，根据与上海博寅公司签订的合同书中第一条约定的，该商铺面积71.87平方米，购买时价格为701691元，第三条约定按照三年的期限，购买时价格的每年8%计算租金，共计为168416元，并且清楚的表明了该租金在原告与被告签订买卖合同并交付房款时由博寅公司一次性将该租金交给被告，抵顶原告应交的部分房款；原告还提交了被告的营销经理迟志远和置业顾问刘佳丽的名片，主张上面明确载明了凤彩山生活广场、栖霞宏大置业有限公司招商热线电话0535-33×****，而我们和上海博寅企业管理公司签订的合同书中载明的甲方电话与招商热线的电话是一致的，因此被告与该公司是关联公司，给我们明确表示，也是一家公司在销售和租赁该项目。被告则主张，我们对博寅公司不知情，所以不发表意见；对二张名片中的迟志远没有异议，其是我们单位的工作人员，刘佳丽我单位不知情。本院认为，原告2014年8月10日与上海博寅公司签订的合同书中约定：乙方（本案原告）购买栖霞宏达置业有限公司凤彩山生活广场商铺，甲方（博寅公司）为广场商铺提供统一管理，全权代为租赁，甲方按乙方购买时的合同价格每年8%支付乙方租金，三年的租金甲方在乙方与开发商签订商品房买卖合同并将全部房款交付给开发商时，由甲方一次性将三年租金交给开发商抵乙方应交的房款，总计168416元。原告以该合同的三年租金主张本案被告应赔偿的损失数额。其以与博寅公司签订的合同及提供的二张名片（迟志远、刘佳丽）来主张被告与博寅公司具有关联性，因被告不予认可，原告又无其他证据来佐证己方的主张，对此，本院不予认定；原告以合同约定的三年租金168416元主张被告应赔偿的损失，本院也不予支持。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定如下事实:原被告于2014年8月10日签订了合同编号为栖预字第1408100006号的《商品房买卖合同》，合同约定，原告（买方）购买被告（卖方）开发的栖霞市庄园路北侧凤彩山生活广场9号楼第1-2层109铺号房，该商品房合同约定建筑面积为71.87平方米，单价为每平方米7420.13元，总金额533285元。并约定卖方应当在2015年12月31日前将上述房屋交付给买方使用。该合同第九条卖方逾期交房的违约责任：对违约金、逾期超过多久不交房买方有权解除合同、解除合同多久卖方退还全部房款等项全标注为“X”。合同签订当日（2014年8月10日），原告支付给被告购房款533285元。经规划部门批准该商品房的用途为商业。2014年9月17日双方对合同约定的房产（栖霞市庄园路北侧凤彩山生活广场9号楼109铺）进行了预购商品房预告登记（栖房预栖城房字第**）。本案在审理过程中，原告申请撤回对第三人上海博寅企业管理有限公司的起诉，本院已口头裁定予以准许。另，本案在起诉前，原告申请查封被申请人（本案被告）位于栖霞市庄园路北侧凤彩山生活广场**楼113、114号商铺的房产所有权，本院依法作出（2018）鲁0686财保119号民事裁定书，对该二处商铺予以查封。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，原告按约交清了房款（533285元），被告没有按照约定如期将房屋交给原告（至原告起诉前仍未交付），致使合同目的不能实现，原告要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定的条件，本院予以准许。原告购买的房产属于商铺（商业用房），《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十七条第二款规定“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。根据该规定，被告应比照同地段同类房屋租金标准赔偿原告损失，但本地段房地产尚在开发中，无同类房屋租金可供参考，本案中被告已占用原告购房款资金（533285元）三年之久，尽管在合同中没有约定逾期交房的违约责任，但该行为已给原告造成实际损失，根据本案的实际情况，被告应比照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项“既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，被告应以购房款533285元为基数，按年利率6%承担资金占用期间的利息。综上所述，原告要求解除《商品房买卖合同》并赔偿损失的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院依法予以支持。对其它请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十七条第二款之规定，判决如下：一、解除原告崔靖涛与被告栖霞宏大置业有限公司于2014年8月10日签订的合同编号为栖预字第1408100006号《商品房买卖合同》；二、被告栖霞宏大置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告购房款533285元，并赔偿原告崔靖涛的经济损失（损失计算方法：以533285元为基数，自2016年1月1日起至实际给付之日止按年利率6%计算）;三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10816.91元，诉讼保全费4520元，共计15336.91元，由被告栖霞宏大置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  闫玉良人民陪审员  栾永欣人民陪审员  李国美二〇一九年四月二十四日书 记 员  李 雪