呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初5331号原告：徐铭彤，女，1991年6月26日出生，汉族，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：王小龙，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。被告：刘文强，男，1985年4月10日出生，汉族，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：高瑞霞，内蒙古丰洲律师事务所律师。原告徐铭彤与被告刘文强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案后，在适用简易程序审理过程中，因案情复杂，将本案转为普通程序审理，于2018年11月28日、2019年4月8日公开开庭进行了审理。原告徐铭彤及其委托诉讼代理人王小龙，被告刘文强的委托诉讼代理人高瑞霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐铭彤向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赔偿经济损失费25万元（损失金额以最终鉴定为准）；2.因诉讼发生费用由被告承担。诉讼过程中，徐铭彤变更诉讼请求为：依法判令被告赔偿经济损失23万元（损失金额以最终鉴定为准）及退还房屋租金2万元。在评估结论作出后，原告徐铭彤变更诉讼请求为：1.判令被告赔偿原告房屋装修损失费、设施设备安装损失费、为经营所购进相关物品发生的损失共计182,871元及鉴定费5000元；2.判令被告返还原告定金90,000元（2万元双倍返还4万元，5万元双倍返还10万元，已给付5万元）；3.本案诉讼费等相关费用全部由被告承担。事实和理由：2018年1月下旬，原、被告双方达成口头房屋租赁协议，被告将位于呼和浩特市保全庄农贸市场58号商业街503号房屋租给原告经营水果批发店使用，房屋面积约为600平方米，房屋租金为每年18万元，租期为3年，时间2018年1月30日-2021年1月30日，双方商订由原告先装修，后补书面合同，原告于2018年1月30日交给被告房屋定金2万元，随后原告对所租房屋进行装修，铺地面、改水、改电等投入了大量的人力和财力，后又给被告微信转账3万元，3月中旬左右突然来了一伙人，称房子是他们的，让原告清理撤出，原告联系被告问怎么回事，被告才说房子不是他的，是租他的一个好哥们的，并向原告保证这事没问题，原告一再要求与房东见面确认房屋租赁事实，被告答应后一拖再施，2018年5月被告给原告准确消息，对此房屋其无权出租，原房东也不同意其转租，退还给原告的房屋定金及租金共5万元，原告要求被告赔偿损失，多次协商未果，依法提起诉讼，请求人民法院依法裁判。徐铭彤增加事实和理由如下：原告给付2万元租金的转账记录当时无法调出，现已调出，刘文强尚欠2万元未退还。经法院委托内蒙古国宏价格评估有限公司作出了价格评估结论书。被告刘文强辩称，原告所述的并非本案的基本事实，其诉讼请求无任何事实和法律依据。事实是被告一直与何玺福联系，并达成口头协议，对于转租的房屋并不是刘文强的这个事实原告是知晓的，被告后来得知原告徐铭彤也是租客之一。本案的违约方不是被告，而是原告，原告在未交纳全部的转租费的情况下，私自将被告的饭店拆除、改装、装修，将饭店中的全部家具设备进行了转移，相关的费用也并未向被告支付。在多次协商让原告徐铭彤交纳转租费未果的情况下，房东才对房屋进行了封锁，一切损失均是原告不履行自己转租费的支付义务所造成，所以原告的行为不仅是违约行为，而且是对被告的侵权行为。对于原告变更后的第一项的诉讼请求，即房屋装修损失、鉴定费，并不是鉴定书上所有的数额都需要赔偿，关于装修损失应该由谁承担，首先应由法院查明违约的是哪一方。对于定金的诉讼请求，原告违约，被告不认可其要求适用定金罚则双倍返还定金，双方没有签订书面协议，对于定金是否是法律意义上的定金有待商榷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月，徐铭彤与刘文强协商保全庄农贸市场58号商业街503号房屋租赁事宜，徐铭彤于2018年1月30日分两笔向刘文强支付20,000元，当日，刘文强向徐铭彤出具“收到徐铭彤保全农贸市场5号商业街503转让订金20,000元”的收条。徐铭彤陈述2018年2月6日，其通过何玺福向刘文强支付20,000元，2018年2月11日，通过何卓燃向刘文强支付30,000元。庭审过程中，刘文强认可收到徐铭彤共计70,000元，徐铭彤认可刘文强已于2018年5月22日分两次退还其已支付的50,000元，当日，徐铭彤向刘文强出具内容分别为：“今日收到刘文强退还徐铭彤于2018年1月30日交保全农贸市场5号商业街503的定金2万元”、“今日收到刘文强退还徐铭彤于2018年1月30日交保全农贸市场5号商业街503的定金3万元”的收条两张。徐铭彤后续为经营水果超市对房屋进行装修，订做安装门头广告牌、玻璃门、货架，购进监控系统、收银系统、木架等物品。庭审过程中，刘文强认可其与房东的租期至2018年4月，其存在拖欠房东房租的情况。经徐铭彤向本院申请对案涉房屋的装修费用、设备设施的安装费用，为经营场所购进相关物品发生的费用进行司法评估，2019年1月27日，内蒙古国宏价格评估有限公司作出国宏（价）字2018第182号价格评估结论书，价格评估明细表载明，案涉房屋内冰柜4台、空调1台、灯管80根、吊灯58个、灯罩53个、监控设备1套、电脑1套、收银系统1套，评估价分别为：7599元、3715元、1963元、4676元、1933元、3500元、1400元、1665元；木柜57个、货架2个，评估价分别为56,089元、651元；广告牌评估价为30,665元;门、窗、吊顶、墙面腻子评估价为69,015元，合计182,871元。庭审过程中，徐铭彤认为房屋内冰柜、空调、监控设备、电脑、灯可以搬离，其余已形成附合的物品无法搬离，木柜是为案涉租赁房屋定制，搬离后无法使用。本院认为，徐铭彤与刘文强就案涉房屋租赁事宜达成口头协议，后续徐铭彤向刘文强支付70,000元，装修过程中，徐铭彤陈述2018年3月中旬房东将案涉房屋上锁，导致徐铭彤无法使用案涉房屋，本院认为，刘文强作为出租人，应当保证租赁房屋能够正常使用，因其租赁合同即将到期并欠付租金导致双方达成的协议无法继续履行，故其应对因此给徐铭彤造成的损失承担赔偿责任。对于徐铭彤主张刘文强赔偿其房屋装修损失、设施设备安装损失费、为经营购进相关物品发生的损失的诉讼请求，对于可以搬离且徐铭彤同意搬离的冰柜、空调、监控设备、电脑、收银系统、灯管、吊灯、灯罩，由徐铭彤自行搬离；对于木柜，可以搬离，徐铭彤应自行搬离，对其上述诉讼请求，本院均不予支持；对于已形成附合的门、窗、吊顶、墙面腻子等装修、广告牌、货架，评估价合计100,331元，刘文强应予赔偿，故刘文强应向徐铭彤赔偿装修损失及物品损失合计100,331元。对于徐铭彤主张双倍返还定金90,000元的诉讼请求，因徐铭彤与刘文强对交纳的款项为定金性质及适用定金罚则未作出明确约定，故本院认为，不应适用定金罚则双倍返还，刘文强应将未退还徐铭彤的20,000元予以退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告刘文强于本判决生效之日起十五日内赔偿原告徐铭彤损失100,331元；二、被告刘文强于本判决生效之日起十五日内向原告徐铭彤退还20,000元；三、驳回原告徐铭彤的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5260元，由原告徐铭彤负担2460元，由被告刘文强负担2800元。司法评估费5000元，由原告徐铭彤负担2240元，由被告刘文强负担2760元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 高晓英人民陪审员 乌日娜人民陪审员 张素芬 二〇一九年四月十日书 记 员 郝辰炜