江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0583民初1188号原告：张志明，男，1975年8月2日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：沈秋君，上海市方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：诸雪芳，上海市方正律师事务所律师。被告：昆山红星时代家居广场有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇翠薇东路**，统一社会信用代码913205836676204948。法定代表人：陈华，该公司经理。委托诉讼代理人：张红，该公司员工。被告：昆山亿丰置业有限公司，统一社会信用代码913205837983197225，住，住所地江苏省昆山市周市镇339省道复线北侧/div>法定代表人：张新全，该公司经理。委托诉讼代理人：马昌波，该公司员工。被告：上亿企业集团有限公司，统一社会信用代码91310115630871070C,住,住所地上海市浦东新区三林镇长清路**/div>法定代表人：胡国仁，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋寒林，该公司员工。原告张志明与被告昆山红星时代家居广场有限公司（以下简称红星公司）、昆山亿丰置业有限公司（以下简称亿丰公司）、上亿企业集团有限公司（以下简称上亿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年3月5日对本案公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人沈秋君，被告红星公司委托诉讼代理人张红到庭参加诉讼，被告亿丰公司、上亿公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告张志明提出诉讼请求：1.判令红星公司结付张志明租赁费288733.87元（2015年7月1日起至2019年3月31日的租赁费）；2.判令红星公司偿付逾期结付租赁费的利息损失（以288733.87元为基数，自本案起诉之日至本判决生效之日，以中国人民银行颁布的同期同档基准利率计算）；3.判令亿丰公司、上亿公司对红星公司结欠张志明的租赁费288733.87元及逾期付款利息损失承担共同结付责任；4.本案案件受理费由红星公司、亿丰公司、上亿公司承担。后张志明明确诉请变更为：判令红星公司结付租赁费228246.64元（2015年8月23日至2019年2月22日），利息变更为以228246.64元为基数，自起诉之日按同期银行贷款利率计算至本判决生效之日止，要求亿丰公司、上亿公司对红星公司结欠张志明的租赁费228246.64元及逾期付款利息损失承担共同结付责任。事实和理由：张志明于2009年7月5日与红星公司签署《委托经营管理合同》，该份由红星公司等被告起草的合同，约定张志明自愿将昆山市翠薇东路518号XX室房屋在一定期限内委托红星公司经营管理，红星公司拥有该房屋的经营权限为统一规划、统一招商、统一定价、以红星公司名义出租、统一管理、形成交易市场，委托时间为：市场正式开业之日起计壹拾周年，正式开业前试营业3个月，张志明同意给予免租；红星公司承诺于2009年1月1日前开始试营业，2009年4月1日前正式营业，届时若未能正式开业，则委托期从该日期起计。收益方式约定：委托期内前两年由于处于市场起步期，张志明同意将商铺免费交于红星公司经营，商铺经营收入全部归红星公司所有，以有利于市场招商，共同促进市场繁荣。委托期内第三年至第十年，红星公司以每年约定的租金结付张志明，另约定红星公司实际出租收入低于约定标准的，不足部分由红星公司补足，实际出租收入超出约定标准的，超出部分归红星公司所有，租金均以预售建筑面积为标准，若竣工实际测量建筑面积与预售建筑面积有差异的，实际支付时以实际测量建筑面积为准，租金按比例进行调整。支付方式为租金半年一付，在每半年度的第一个月内凭发票支付。上述合同签署后张志明将涉案房屋交于红星公司经营管理，自合同约定的第三年至2015年6月，红星公司能按合同约定支付租金，2015年10月5日至2019年2月22日，红星公司拖欠张志明累计租金达228246.64元。张志明认为，鉴于红星公司不能完全履约，故将第二被告亿丰公司、第三被告上亿公司列为本案被告并请求判令其承担相应法律责任的依据之事实和理由如下：关于亿丰公司列为第二被告：根据亿丰公司单方起草的商品房购销合同附件四明确载明，亿丰公司指定经营管理公司即红星公司与业主签署《委托经营管理合同》，上述管理合同以包租、九一分成等收益作为购买涉案商铺的诱惑条件，亿丰公司作为涉案房地产的开发商，其在签署管理合同之前对给予业主约定收益金额完全有明确的测算，故对约定收益可能造成的亏空有清醒并足够的在房产开发巨额利润中予以支付的准备及承担支付的义务，此符合合同法公平原则（现涉案房地产的出租状况无明显波动，不可能产生业主租赁费收益减少至不足50％之状况）；鉴于第一被告系由第二被告指定的经营管理公司，非张志明自愿与其签署《委托经营管理合同》，而且第二被告也多次承诺补足所欠租赁费，此符合合同法之自愿原则，故作为涉案房屋的开发商的第二被告其应对红星公司欠付张志明的租赁费承担连带结付责任。关于上亿公司列为第三被告：上亿公司与亿丰公司系关联公司，而且上亿公司是亿丰公司实际的控制方，其不仅股东重合，而且在其对外宣传资料中均称该项目系由上亿公司开发，当包括张志明在内的广大业主的租金及收入分成租金旷日持久被拖欠而与红星公司交涉时，也是上亿公司出面参与谈判，其委派代理人方仲年及沈红强等全权代表上亿公司处理租金事宜，授权处理租金事宜代理人的委托书上均加盖上亿公司公章，上亿公司代理人承诺对业主的租金绝不赖账并明确其代表上亿公司谈判且认可红星公司向业主代表出具的租金缓交协议是上亿公司股东签订的等等，而且自我承诺对第一被告所欠的租赁费决不赖债，其在第一被告无力偿付租赁费的前提下由第三被告的委托代理人认可第三被告股东经慎重讨论后起草的租金缓交协议，应视为第三被告对张志明等广大业主的还款承诺，此符合合同法自愿原则，理当列为本案的被告，且应对红星公司欠付原告的租赁费应承担连带结付责任。综上可见，长期拖欠业主绝租金，是造成业主强烈不满乃至产生过激行为的导火线，此也对社会造成诸多的不安定因素。现由于包括原告在内的广大业主与被告沟通协商未果，遂向法院提起诉讼。红星公司辩称：对原告主张的结欠租金金额无异议，利息在合同中并没有明确约定，要求依法判决。亿丰公司书面辩称：1.答辩人并非《委托经营管理合同》的当事人，原告无权就该合同项下的任何权利义务要求答辩人承担法律责任；2.答辩人从未承诺承担《委托经营管理合同》项下的租金，原告要求答辩人承担连带支付责任，于理不符，于法无据。上亿公司书面辩称：1.本案案由为租赁合同纠纷，涉案合同为《委托经营管理合同》，而答辩人并非该合同的当事人，该合同项下如存在欠付租金，与答辩人无关；2.答辩人与第二被告属于相互独立的法律主体，各自独立承担法律责任，且双方不存在控股或实际控制关系。3.答辩人作为红星公司的股东，按照公司法第三条规定，公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。答辩人与红星公司是两个独立的法人，红星公司的债务应由其独立承担，与答辩人无关。并且，答辩人从未向业主作出还款的承诺。原告要求答辩人承担连带给付责任，于法无据。张志明围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.《昆山市商品房购销合同》1份，证明1.涉案房屋从亿丰公司处购买；2.根据亿丰公司提供的合同补充协议附件四中单方规定，买受人即张志明必须将房屋委托昆山亿丰置业有限公司指定的经营公司统一管理，并签订书面的《委托经营管理合同》，故张志明如购买涉案房屋，那么接受亿丰公司指定的经营公司进行管理只能是不二的选择。2.房权证1份，证明张志明系涉案自有房屋的权利人。3.《委托经营管理合同》1份，证明该合同系张志明与亿丰公司指定的经营公司即红星公司签署，该合同是红星公司起草但未经与张志明商榷的格式合同，合同约定两年免租期所得的经营收入全部归红星公司所有，用途为有利于市场招租共同促进市场繁荣，但该两年约上亿的经营收入用途从未向张志明公开过。合同约定，以包租的形式结付租金，但红星公司结付张志明是商铺租金远低于约定的包租租金。4.收款凭证1份，证明张志明收取红星公司历年的租金收入。5.承诺书1份，证明上亿公司代理人方仲年于2016年4月14日出具承诺书，承诺于20天后解决业主租金事宜，但至今未果。6.股东授权委托书1份，证明2016年6月17日上亿公司出具《股东授权委托书》，委派沈红强作为上亿公司的代理人，全权代表上亿公司处理红星公司与业主的房屋返租事宜，但至今未果。7.昆山红星时代关于拖欠业主租金谈判记录1份，证明与会人员包括红星公司、上亿公司代表、业主代表等，红星公司、上亿公司承认违约并表歉意，但至今未予以解决。8.致业主函1份，证明红星公司承诺解决所欠业主租金的具体方案，但无一兑现。被告红星公司提供结欠租金明细一份。被告亿丰公司、上亿公司未提供证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。红星公司对张志明提供的证据1、2、3真实性无异议，但该合同并非格式合同，业主只要对条款提出修改意见，被告均在沟通后予以修改；对证据4是否完整无法确认；对证据5因为是复印件，三性均不予认可，如作为证人证言，应该当庭质证，签字真实性无法确认；对证据6、7、8是复印件，不具备证据形式要件，对其三性均不认可，不能证明待证事实。亿丰公司对证据1、2真实性无异议；对证据3真实性无法确认，我方并非该合同的当事人，与我公司无关；对证据4真实性无法确认，且与我公司无关；对证据5是三性不认可，不具备证人证言的形式要件，无法确认签字的真实性，该证据与我公司无关；对证据6、7均为复印件，不具备证据的形式要件，对三性不认可，该证据与我公司无关，我公司无义务承担委托经营管理合同项下的租金；对证据8与我无关，且该证据为复印件，对真实性、合法性有异议。上亿公司对证据1、2、3、4、8，认为与我公司无关，不发表质证意见；对证据5三性不予认可，另外若该证据作为证人证言，不具备证人证言的形式要件，证人未出庭，且无法确认签字的真实性，我方未承诺由我方还款；对证据6、7均为复印件，不具备证据的形式要件，且证据6中的授权人与证据7中的签字主体也不是同一人，不具有关联性，对三性不予认可，我方从未承诺由我方还款。张志明对红星公司提供的证据无异议。针对当事人有异议的证据，且证据本身不符合法律规定要件的复印件、证言等，以及与本案租金主张无关联性的证据，本院依法不予认定；依法认定的证据，作为本案的定案依据。经审理查明，张志明与红星公司于2009年7月5日签订了《委托经营管理合同》，张志明将本市翠薇东路518号XX室商业房屋委托红星公司经营管理，红星公司向张志明支付租金。之后，红星公司拖欠租金未付，截至2019年2月22日，结欠租金228246.64元。张志明遂向法院提起诉讼。本院认为：本案中，张志明与红星公司之间通过《委托经营管理合同》等形成房屋租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，内容与形式不违反法律规定，故依法成立并生效，应受法律保护。双方均应依约履行相应的合同义务。故张志明主张红星公司支付租金228246.64元，于法有据，本院依法予以支持。红星公司未依约及时支付租金，张志明主张以228246.64元为基数，自本案起诉之日即2019年1月16日至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息损失，并无不当，本院依法支持。本案仅系业主张志明个人与红星公司之间的房屋租赁合同纠纷，当事方应依法严格按照合同的相对性来主张权利，因此张志明在本案中主张租赁房屋的原房产开发商亿丰公司，以及红星公司的股东上亿公司承担责任，显然系与租金主张不同的诉争、不同的法律关系，不可毕其功于一役地进行主张；另外，在本案中诉请主张上述公司对租金支付承担连带责任，其中，一个系租赁房屋的房产开发公司，另一个系红星公司的股东，张志明向上述二个公司主张对租金承担连带责任的理由，缺乏明显的连带责任承担的法律依据，亦缺乏充分的证据证明其所陈述的相关事实，故本案中张志明主张亿丰公司、上亿公司承担连带责任的诉请本院无法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告昆山红星时代家居广场有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张志明支付租金228246.64元及逾期付款利息（以228246.64元为基数，自2019年1月16日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；二、驳回原告张志明对被告昆山亿丰置业有限公司、上亿企业集团有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费4724元，减半收取2361由被告昆山红星时代家居广场有限公司负担。原告预交的案件受理费2816元，本院予以退还，被告应当负担的2361元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户帐号：********开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 员 孙得愚二〇一九年四月八日法官助理 尹丛丛书 记 员 蔡晓晨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。