湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘07民终383号上诉人(原审被告)：刘少平，男,1964年11月14日出生,汉族，居民，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：熊云杰，湖南秦明律师事务所律师。委托诉讼代理人：羿保刚，湖南正泰律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：澧县风景园林绿化管理处，住所地湖南省澧县澧西街道洗墨池路翊武公园内。法定代表人：雷华军，该管理处主任。委托诉讼代理人：胡波，湖南中锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤和平，湖南中锋律师事务所律师。原审第三人：澧县老牌十六号粉馆，住所地湖南省澧县澧阳街道办事处芬司街居委会解放路**。实际经营者：傅天樊，男，1973年9月18日出生，汉族，居民，住湖南省澧县澧澹乡任家巷村**。上诉人刘少平因与被上诉人澧县风景园林绿化管理处、原审第三人澧县老牌十六号粉馆房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省澧县人民法院（2018）湘0723民初1260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月30日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘少平的委托诉讼代理人熊云杰、羿保刚，被上诉人澧县风景园林绿化管理处的法定代表人雷华军及委托诉讼代理人胡波、汤和平到庭参加诉讼。原审第三人澧县老牌十六号粉馆经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。刘少平上诉请求：撤销一审判决，改判驳回澧县风景园林绿化管理处的诉讼请求。事实和理由：1、澧县风景园林绿化管理处的主体不适格，无权解除合同。刘少平签订合同的主体是兰江公园，而不是澧县风景园林绿化管理处。澧县风景园林绿化管理处取得的事业法人单位证书显示，其有效期起始时间为2018年3月23日，现无证据证明兰江公园的主体变更后就是澧县风景园林绿化管理处。2、本案租赁合同的基础法律关系是合资建房。澧县兰江公园在修建仿古综合楼时，向社会招商集资并向集资购房人承诺，购房人可以长期租赁住宅楼下对应的门面，且每栋住宅楼的进出通道与兰江公园所享有的一楼门面合为一体，由兰江公园和购房者共有。购房者出资购买房屋的价格均高于市场价十倍左右。3、澧县风景园林绿化管理处提出解除租赁合同的理由不能成立。案涉建筑不符合国家棚户改造的政策，澧县风景园林绿化管理处以政府进行棚户区改造为由解除合同理由不充分。刘少平与澧县兰江公园签订的长期租赁合同符合当时的法律规定，应到受到法律保护。4、一审判决刘少平承担门面预期占用费不合理。由于案涉门面上系刘少平购买的商品住宅房，而门面又是进出的唯一通道，现刘少平使用自己的通道还要承担逾期占用费不合常理。澧县风景园林绿化管理处辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1、澧县风景园林绿化管理处是适格的诉讼主体。2008年1月21日，澧县兰江公园实质上经澧县县委编办并入了城镇园林管理处，而2012年3月19日澧编办（2012）34号文件又将澧县城镇园林管理处更名为澧县风景园林绿化管理处，且刘少平一直在向澧县风景园林绿化管理处缴纳租金。2、本案的基础法律关系只有租赁合同关系，《商品房购房协议书》《澧县兰江公园解放中路门面长期租赁合同》《门面长期租赁补充协议》以及每年的租金支付票据，均证明双方为租赁关系，而非合伙关系。3、本案租赁合同关系已经依法解除。2017年4月澧县风景园林绿化管理处已经通知各租户合同到期将停止出租，同年10月20日，基于合同到期又再次向各租户送达了终止门面租赁合同通知，各租户在法定期内均未提出过诉讼，故视为对合同解除的认可。4、各租户购买房屋的价格符合当时的市场定位，一楼门面的所有权人系兰江公园，各租户使用楼梯通道的权利属于相邻权而非所有权。5、虽然事业法人单位证书显示澧县风景园林绿化管理处有效期起始时间为2018年3月23日，并不代表是单位的成立时间，且各租户缴纳租金的对象均为澧县风景园林绿化管理处，因此澧县风景园林绿化管理处2017年作出的通知均为有效通知。澧县老牌十六号粉馆未提出答辩意见。澧县风景园林绿化管理处向一审法院起诉请求：1、判决解除其与刘少平之间的房屋租赁合同关系；2、判决刘少平及澧县老牌十六号粉馆向其支付逾期腾房的占有使用费（以2016年房租2780元／年标准从2017年4月5日计算至实际腾房之日）；3、判决刘少平及澧县老牌十六号粉馆搬出租赁房屋并返还给澧县风景园林绿化管理处。一审法院认定事实：澧县兰江公园于1981年由澧县人民政府设立，其土地使用权属国有划拨，四至为：东至永兴寺路、西至解放路、南至栗河、北至城墙，土地未进行初始登记。1996年，澧县兰江公园取得建设规划许可后，对靠近解放南路的系列旧房进行改造，修建了梅兰竹菊四栋仿古综合楼。1998年2月，时任仿古综合楼建设项目经办人高家协、王本松出具函件“南江公园仿古楼底层面积1465㎡共计42间，每平方米400元，造价为586000.00，已竣工移交公园。”1999年12月10日，时任澧县兰江公园法定代表人罗丕军在此函上批示“同意按此列入固定资产”。后经出售和转让，除梅兰竹菊四座建筑二层及二层以上住房和竹楼6、7号外的门面外，其余一楼门面属国有资产，由澧县兰江公园管理使用（未办理产权登记）。澧县兰江公园将上述门面分别出租给了对应楼号的二楼及以上住房的权利人，租期为长期。1997年6月1日，澧县兰江公园管理处（甲方）与兰楼1号二楼房主刘少平（乙方）签订了《澧县兰江公园解放中路门面长期租赁合同书》，约定：“一、原则：1、甲方兰楼1号门面，建筑面积为34.2㎡，原则上同意长期租赁该号二楼房主刘少平使用。2、租金按建筑面积8元／㎡的价格，原则上两年内优惠25％，两年后，十年内优惠20％，此后，按县物价部门核准价格优惠20％，3、乙方必须按起租时间提前向甲方交清年度租金。二、责任与义务……三、违约责任1、甲方要严格执行房租优惠原则，否则乙方向其主管部门反映或提请诉讼。2、乙方应按合同准时交纳房租，否则甲方采取关门、实物抵押等措施，强行收回租金。……”2009年6月1日，双方签订《门面长期租赁补充协议》，约定：“……增加条款如下：一、起止时间一九九七年六月一日至二○一七年五月三十一日。二、租金每间年租金在原始合同租金基础上增加200元，每年起租前一次性交清当年租金，三、如甲乙双方产生歧义，以原始《合同》、《协议》为准。未尽事宜，双方协商解决。……”2009年至2016年，刘少平支付澧县风景园林绿化管理处年房租2780元。租期内，刘少平将此门面转租第三人。2015年4月27日，刘少平（甲方）与第三人傅天樊（乙方）签订《门面租赁合同》，次承租人使用门面至今。2017年，澧县人民政府决定征收澧县栗河沿岸棚户区改造项目国有土地上房屋，需对涉案租赁物进行拆迁。澧县风景园林绿化管理处决定解除双方租赁关系，门面到期不再续租。澧县风景园林绿化管理处三次书面通知了刘少平及第三人，2017年4月6日，澧县风景园林绿化管理处向刘少平及第三人送达了《关于停止租赁兰江公园临街门面的通知》，书面告知根据县政府第十七届四次常务会议精神及城市总体规划，门面合同期满将不得继续对外租赁，请其做好门面搬迁工作。2017年10月20日，澧县风景园林绿化管理处送达《兰江公园门面终止租赁合同告知书》：“根据县政府第十七届四次常务会议精神及城市总体规划，兰江公园临街门面兰、菊、梅、竹四栋楼即将整体拆除，现决定终止门面租赁合同。请各租户接此通知后，积极做好门面搬迁工作。”2018年3月20日，澧县风景园林绿化管理处送达《限期腾房通知书》，要求刘少平及第三人于2018年4月6日前腾空门面并返还租赁物。至今，刘少平与第三人未按照要求按时腾空返还门面，影响了棚改项目的拆迁进度。2008年，澧县兰江公园与澧县城镇园林管理处合并组建澧县城镇园林管理处。2012年3月19日，澧县城镇园林管理处更名为澧县风景园林绿化管理处。一审法院认为，本案争议焦点：1、澧县风景园林绿化管理处主体是否适格？2、澧县风景园林绿化管理处诉讼请求是否有事实和法律依据？1、根据《物权法》第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。所以，澧县兰江公园以合法建设的事实取得对门面的物权。随着澧县兰江公园的性质转变，该门面变更为国有资产，由澧县国有资产经营管理中心代表澧县人民政府监管管理，由澧县风景园林绿化管理处管理使用，澧县风景园林绿化管理处有权将该门面出租，所以澧县风景园林绿化管理处是适格主体。刘少平认为澧县风景园林绿化管理处主体不适格的辩解不予采纳。2、原签订的《澧县兰江公园解放中路门面长期租赁合同书》、《门面长期租赁补充协议》合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。《澧县兰江公园解放中路门面长期租赁合同书》约定的“原则上同意长期租赁该号二楼房主刘少平使用”系当事人对租赁期限约定不明确，视为不定期租赁。随后，刘少平将租赁物转租第三人。《门面长期租赁补充协议》约定的“起止时间一九九七年六月一日至二○一七年五月三十一日”系约定租赁期限20年，2017年5月31日租期届满。租期届满，当事人可以续订租赁合同，澧县风景园林绿化管理处在租期届满前（2017年4月6日）以《关于停止租赁兰江公园临街门面的通知》书面告知刘少平及第三人，因政府征收门面到期不再续租。租期届满，合同终止后，承租人及次承租人应返还租赁物。2017年10月20日，澧县风景园林绿化管理处向刘少平及第三人送达《兰江公园门面终止租赁合同告知书》，终止门面租赁合同，对承租人及次承租人占有租赁物提出异议，要求刘少平及第三人返还门面。2018年3月20日，澧县风景园林绿化管理处送达《限期腾房通知书》，要求刘少平及第三人于2018年4月6日前返还门面。故对澧县风景园林绿化管理处要求刘少平及第三人返还租赁物的诉讼请求予以支持。刘少平及第三人无权占有门面，应支付占有使用费，按照2016年度年租金2780元标准自2018年4月7日计算至返还之日。刘少平及第三人的辩解无事实和法律依据，不予采纳。经一审法院审判委员会讨论决定，判决如下：一、澧县风景园林绿化管理处与刘少平的房屋租赁合同关系解除；二、刘少平、澧县老牌十六号粉馆于判决生效后3日内将位于澧县兰江公园兰楼1号1楼门面返还澧县风景园林绿化管理处，并支付占有使用费至返还之日（按照2016年度年租金2780元标准自2018年4月7日计算至返还之日）。案件受理费7300元，由刘少平负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：刘少平提交的影印件仅能证明兰江公园的管理制度但与本案没有关联性，对该证据的关联性不予采信。对澧县风景园林绿化管理处提交的澧编办[2012]34号文件、澧政办改[2016]26号文件及事业单位法人证书（2017-2022）版，能够证明澧县城镇园林管理处更名为澧县风景园林绿化管理处，其在2016年具有合法主体资格；发送通知的主体亦适格。对澧县风景园林绿化管理处提交的湖南省高级人民法院（2018）湘行终1710号判决书的真实性予以确认。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：一、本案澧县风景园林绿化管理处主体是否适格；二、一审判决解除本案所涉租赁合同是否正确；三、若应当解除租赁合同，一审判决确认的返还租赁物及支付门面占用费是否正确。关于争议焦点一，依现有证据，刘少平占有、使用本案所涉的门面并将其转租给澧县老牌十六号粉馆的依据为1997年6月1日澧县兰江公园管理处与兰楼1号二楼房主刘少平签订的《澧县兰江公园解放中路门面长期租赁合同书》及2009年6月1日签订《门面长期租赁补充协议》，该合同为合同双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家、集体或者第三人的利益，应当认定为有效合同，是否存在其他基础法律关系不影响合同的成立和生效。澧县兰江公园以合法建设的事实取得对门面的物权，随着澧县兰江公园的性质转变，该门面变更为国有资产，由澧县国有资产经营管理中心代表澧县人民政府监管管理，澧县风景园林绿化管理处承继了本案所涉租赁合同的权利义务，其可以依据租赁合同关系提起诉讼，即澧县风景园林绿化管理处具有本案一审适格原告的主体资格。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”因《门面长期租赁补充协议》约定：合同起止时间从1997年6月1日起至2017年5月31日止。2017年5月31日合同到期后，租赁合同双方未再签订新的租赁合同，因此一审法院认定合同到期后的房屋租赁为不定期租赁并无不当；澧县风景园林绿化管理处据此可以随时解除租赁合同。现出租人澧县风景园林绿化管理处为解除租赁合同已多次通知了承租人刘少平及原审第三人，应认定作为出租人的澧县风景园林绿化管理处就解除租赁合同依法在合理期限之前履行了自己法定的通知义务。一审法院认定澧县风景园林绿化管理处作出的解除租赁合同通知到达刘少平及原审第三人时即解除房屋租赁合同关系并无不当。关于争议焦点三，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”鉴于本案房屋租赁合同已实际解除，根据澧县风景园林绿化管理处于2018年3月20日向刘少平及原审第三人送达的《限期腾房通知书》，可确定刘少平及原审第三人应于2018年4月6日前返还门面给澧县风景园林绿化管理处。因刘少平及原审第三人继续非法占用租赁门面，一审法院认定刘少平及原审第三人返还租赁物给澧县风景园林绿化管理处，刘少平及原审第三人应按照2016年度年租金2780元的标准自2018年4月7日起至返还之日止支付门面占有使用费并无不当。综上所述，刘少平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由刘少平负担。本判决为终审判决。审判长  于前军审判员  刘宇学审判员  孙 晖二〇一九年四月二十二日书记员  陈 颖