新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2017）新0104民初6988号原告（反诉被告）：孙荣，女，1972年1月25日出生，蒙古族，乌鲁木齐市诚源中拓智能设备有限公司销售经理，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：刘江华，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张萌，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告（反诉原告）：袁华，男，1968年7月23日出生，汉族，个体，住乌鲁木齐市新市区。委托诉讼代理人：武亚洲，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。委托诉讼代理人：段佑民，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告：袁春燕，女，1972年10月13日出生，汉族，个体，住乌鲁木齐市。第三人：蒋克峰，男，1975年11月14日出生，汉族，能量娃幼儿园教师，住乌鲁木齐市新市区。原告（反诉被告）孙荣与被告（反诉原告）袁华、袁春燕、第三人蒋克峰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2017年9月22日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，本案依法转为普通程序，于2019年3月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙荣及委托诉讼代理人刘江华、张萌、被告（反诉原告）袁华及委托诉讼代理人武亚洲、被告袁春燕、第三人蒋克峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孙荣向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2017年7月24日解除；2、判令被告返还保证金2万元；3、判令被告返还已支付租金18万元；4、判令被告赔偿装修损失20万元、设备损失21万元；5、本案的诉讼费用、邮寄费用由被告承担。事实与理由：2016年10月20日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定：原告租赁被告位于北京商铺，建筑面积330平米，用途为餐饮使用，租期自2016年10月30日至2020年10月30日，租金第一年25万元，第二年25万元，第三年26万元,第四年26万元，第一年在实际交房之日前先付半年房租13万元，2017年3月30日前付清后半年房租12万元，原告承租诉争商铺向被告缴纳2万元押金。合同签订后，被告将诉争商铺的原《营业执照》、《环境许可证》及《餐饮服务许可证》交由原告办理新的营业手续，原告遂向被告支付押金2万元、租金18万元进场装修。2017年2月，原告赴行政部门办理相关经营手续时被告知，《环境许可证》系伪造，且诉争商铺地址属于禁止经营餐饮服务项目的范围，导致原告餐饮经营的合同目的根本不能实现。被告以伪造的《环境许可证》欺骗原告，导致原告基于错误认识与之签订《房屋租赁合同》并花费巨额装修费用，现诉争商铺根本无法使用。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求法院判如所请。被告（反诉原告）袁华辩称并反诉称：被告袁华不同意原告的诉讼请求。原、被告间仅仅是商铺租赁合同关系，合同中并没有约定被告袁华有协助原告办理相关证照手续的义务。原告所陈述的《营业执照》、《环境许可证》及《餐饮服务许可证》均不属于被告袁华所有，被告袁华也未将这些资料交付原告。原告知晓房屋之前的用途一直是餐饮，原告因自己的原因未能办理相关手续及经营不善，责任应该自行承担，与被告袁华无关。原、被告的合同是合法有效的，双方已经实际履行了租赁合同，原告已支付了18万元租金并一直占有使用该房屋。被告袁华提出反诉，1、判令反诉人与被反诉人解除《房屋租赁合同》；2、判令被反诉人支付房屋租赁费7万元；3、判令被反诉人支付违约金75000元；4、本案诉讼费、反诉诉讼费、送达费等由被反诉人承担。被告袁春燕辩称：佳美轩第二层1号、3号商铺产权人是被告袁华，2号商铺产权人是被告袁春燕，一直作为餐饮使用。被告袁华授权被告袁春燕对外出租，原告与第三人达成《转让协议》，找到被告袁春燕租赁涉案房屋，告知被告袁春燕作为餐饮使用。双方只谈了租赁年限、租金数额、支付方式，就签订《房屋租赁合同》。租金15万元收取后即支付给被告袁华。故被告袁春燕不同意承担责任。第三人蒋克峰述称：第三人不应当承担责任。原告看到转让广告后找到第三人，双方达成转让费为21万元的《转让协议》，含有装修、设备。原告给第三人支付了转让款20万元，还欠1万元未付。原告（反诉被告）孙荣对反诉请求辩称：双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年7月24日解除，因被告提供的商铺无法满足原告合同目的，原告于2017年7月24日向被告袁春燕邮寄了解除合同通知书。原告2017年7月后没有再使用涉案房屋，所以不应支付租金。签订合同时，被告袁春燕向原告提供虚假资料，致使原告误以为该房屋可以用作餐饮使用。原告拿着被告袁春燕提供的资料办理相关餐饮手续时，被告知不能做餐饮。本院经审理认定如下事实：2016年10月20日，原告孙荣与被告袁华的代理人即被告袁春燕签订《房屋租赁合同》，被告袁华将位于乌鲁木齐市新市区面积为330平米的商铺出租给原告孙荣做餐饮使用，租赁期限自2016年10月30日起至2020年10月30日止，按年支付租金，第一年为25万元，第二年25万元，第三年26万元，第四年26万元，第一年实际交房日之前先付半年房租13万元，2017年3月30号以前付清后半年房租12万元，以后租金在当年9月30日之前全额付清，租金按实际交房日开始计算；原告孙荣在承租房屋前向被告袁华缴纳2万元作为押金，承租人在签订合同时交给被告袁华。原告孙荣违反合同第二条迟延支付租金，每逾期一天，按应缴金额的2%承担违约金，超过一个星期后，每拖延一天，按每天3%收取违约金；合同生效后，双方均不得擅自解除合同，如一方提出提前解除合同，需提前二个月通知对方，违约方按二个月租金标准承担违约金；因原告孙荣原因不能继续履行本合同，原告孙荣不得向被告袁华提出装修补偿。合同签订后，原告孙荣即支付被告袁华押金2万元，半年租金13万元。同年10月23日，原告孙荣（乙方）与第三人蒋克峰、案外人王晓（甲方）就转让佳美轩2楼1号大牛场餐厅签订《转让协议》，约定：1、原大牛场天燃气的使用权大牛场原有空调、排风新风等设施归乙方所有；2、厨房设备、设施、前厅座椅电磁炉等设施转给乙方使用；3、转让费20万元整；4、电话、监控、收银系统另加1万元转让费，转让费合计金额21万元整；5、乙方向甲方转让金金额支付后方可入住本店。原告孙荣支付第三人转让费20万元。后，原告孙荣对租赁房屋进行装饰装修。装修完毕后，原告孙荣经营牛小鲜潮汕牛肉火锅。2017年3月14日，乌鲁木齐市环境保护局因牛小鲜潮汕牛肉火锅未办理相关环保手续，向原告孙荣下达《乌环监通（2017）1-019号环境监察通知书》，要求原告孙荣携带营业执照（副本）、组织机构代码证、法定代表人身份证明书及身份证复印件、环境影响评价手续、环保竣工验收手续等资料接受调查。2017年6月份，原告终止经营牛小鲜潮汕牛肉火锅，6月30日原告孙荣搬离部分物品，一些桌椅、冰柜未搬离。另，原告孙荣于2017年4月支付租金5万元。2017年7月17日，原告孙荣制作《解除合同通知书》，主要内容为：1、本告知书邮寄发出之日，双方于2016年10月20日签订的《房屋租赁合同》即为解除；2、请袁华自收到本函后1日内，退还本人已付的租赁费、租赁押金、转让费等全部费用，并赔偿装修费相关损失。7月22日，原告孙荣将《解除合同通知书》邮寄给被告袁华，7月24日，该邮件由蓝天森林社区代收。被告袁华在庭审中表示未收到该份邮件。2017年12月14日，原告孙荣与被告袁华交接水卡、电卡、燃气卡，并将物品全部搬离租赁房屋。本案在审理过程中，根据原告孙荣的申请，本院通过乌鲁木齐市中级人民法院统一摇珠，委托新疆昊诚资产评估有限公司（以下简称昊诚评估公司）对孙荣租赁袁华的位于北京商铺已形成附合的装饰装修物残值进行评估。昊诚评估公司作出新昊诚评报字（2018）049号报告书，价值为19.45万元。原告孙荣对该鉴定报告书提出异议，认为：1、未对涉诉房屋内全部装饰装修物进行鉴定；2、鉴定内容存在漏算、少算，应当对房屋添附的设备类固定资产全部计入鉴定范围。昊诚评估公司对孙荣异议答复：1、受托人按照申请人申报内容评估导致初次评估报告与委托内容不符，受托人严格依据委托书，出具资产评估报告，评估明细发生变化导致评估结果发生变化；2、本次委托内容为已形成附合的装饰装修物残值，委托人对装饰装修物残值给予公允价值估算，对从第三方购买或认定的实物不属于委托范围故未作出价值估算。另，涉案房屋产权人为被告袁华，单独所有，规划用途为商业用房。涉案商铺2016年12月22日至2017年3月24日用水231方，2017年3月24日至2017年6月8日用水172方。以上事实有《房屋租赁合同》、《收条》、银行打款凭证、微信转款凭证、《转让协议》、《解除合同通知书》、EMS快递单、邮件跟踪单、《乌环监通（2017）1-019号环境监察通知书》、《房屋产权证》、物业收费电子凭证等及庭审笔录存卷为证。本院认为，《合同法》第九十三条，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表明或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，被告袁华作为出租人的义务是将房屋的占有转移给原告孙荣，原告孙荣作为承租人的义务是按照合同约定的数额、期限与支付方式向被告袁华支付租金。合同履行中，原告孙荣认为涉诉房屋属于禁止经营餐饮服务范围，致使合同目的不能实现，本院认为，涉诉房屋系经营性用房，被告袁华出租收益，不违反法律及行政法规。原告孙荣作为使用人应当对涉诉房屋是否符合我国法律、行政法规的要求，是否适合经营餐饮具有注意义务，且原告孙荣在租赁房屋并装修后，也进行了实际经营，故原告孙荣主张被告袁华违约无法律依据。原告孙荣向被告袁华邮寄《解除合同通知书》，但被告袁华未签收，且该份《解除合同通知书》不符合《合同法》第九十六条守约方合同解除权的规定，不发生解除《房屋租赁合同》的效力，对原告孙荣主张确认双方签订的《房屋租赁合同》于2017年7月24日解除的请求，本院不予支持。2017年12月14日，原告孙荣搬离全部物品，双方办理了交接，应视为双方均同意不再履行《房屋租赁合同》，对被告袁华反诉要求解除《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。租赁合同既已解除，被告袁华应当将收取的保证金2万元退还孙荣，对原告孙荣要求被告袁华退还保证金2万元的请求，本院予以支持。原告孙荣要求被告袁华返还租金18万元，本院认为，原告孙荣在租赁涉诉房屋后，经营使用至2017年6月，后虽未经营，但其物品一直滞留在房屋内至2017年12月14日，未能将房屋返还被告袁华，理应承担占有房屋期间的租金，对原告孙荣的该项请求，本院不予支持。被告袁华反诉原告孙荣支付房屋租赁费7万元，合同约定第一年租金25万元，原告孙荣仅支付18万元，原告孙荣应当继续支付租赁费7万元，对被告袁华的该项反诉请求，本院予以支持。原告孙荣要求被告袁春燕与被告袁华共同承担责任，本院认为，被告袁春燕作为被告袁华出租房屋的代理人，其以被代理人袁华名义实施的民事法律行为，对被代理人袁华发生效力，故原告孙荣的该项请求于法无据，本院不予支持。原告孙荣主张袁华赔偿装修损失20万元、设备损失21万元，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案，租赁合同履行不能为原告孙荣未尽到注意义务，系过错方，装饰装修物、设备损失等理应由原告孙荣自行负担，对原告孙荣的该项请求，本院亦不予支持。被告袁华反诉原告孙荣支付违约金75000元，本院认为，合同虽约定迟延支付租金的违约责任，但按日3%收取违约金不符合“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，被告袁华亦不能提出其遭受实际损失的证据，故本院按原告孙荣欠付租金7万元利息上浮30%支持被告袁华损失，核算为1996.31元（7万元×4.875‰×130%×4.5月，2017年4月1日至2017年8月15日），对被告袁华多主张的部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）孙荣与被告（反诉原告）袁华签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）袁华返还原告（反诉被告）孙荣保证金2万元；三、驳回原告（反诉被告）孙荣对被告（反诉原告）袁华的其他诉讼请求；四、驳回原告（反诉被告）孙荣对被告袁春燕的诉讼请求；五、原告（反诉被告）孙荣支付被告（反诉原告）袁华租赁费7万元；六、原告（反诉被告）孙荣支付被告（反诉原告）袁华违约金1996.31元。上述款项相互折抵后，孙荣应支付袁华48003.69元，孙荣于本判决生效后十日内付清，逾期则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。本案本诉标的额61万元，确认给付额2万元，确认给付额占诉讼标的额的3.28%。本诉案件受理费9900元（孙荣已预交），由孙荣负担96.72％即9575.28元，由袁华负担3.28%即324.72元。反诉费1600元（袁华已预交），由袁华负担49.65%即794.4元，由孙荣负担50.35%即805.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  刘 萌人民陪审员  白雪梅人民陪审员  魏占社二〇一九年四月十九日书 记 员  张钟月