广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤14民终469号上诉人（原审原告）：梅州市鸿云房地产开发有限公司，住所地：五华县水寨镇环城路27小区。法定代表人：李福权，该公司总经理。委托诉讼代理人：张展源、巫集德，广东从信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曾惠强，男，汉族，1991年5月8日出生，住所地：深圳市被上诉人（原审被告）：曾真婷，女，汉族，1995年2月12日出生，住所地：五华县。委托诉讼代理人：邓宗燎，广东深宝律师事务所律师。上诉人梅州市鸿云房地产开发有限公司因与被上诉人曾惠强、曾真婷商品房买卖合同纠纷一案，不服五华县人民法院（2018）粤1424民初2139号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人梅州市鸿云房地产开发有限公司的委托诉讼代理人巫集德，被上诉人曾惠强、曾真婷的委托诉讼代理人邓宗燎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梅州市鸿云房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，并依法改判，改判支持上诉人的全部诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。一审判决认定事实错误，适用法律错误，导致做出了错误的判决，依法应予撤销。上诉人的请求具有充分的事实和法律依据，依法应予支持。具体理由如下：一、一审判决认定被上诉人已经履行了涉案房屋的付款义务，已经全额支付了房款给上诉人的认定是错误的。被上诉人至今尚有70万元房款没有支付给上诉人。1、依据原告提交的《鸿云花园认购协议书》，2016年6月3日原告和被告签订约定：原告将涉案房屋按套计价以一口价1021000价格出售给被告，被告支付首期房款、办证费、电梯基金等合计346000元，剩余房款70万元由被告按揭贷款。签订该认购协议当天，被告支付了前期房款321000元，其他办证费、电梯基金、安防系统安装费费用25000元，合计支付346000元。2017年6月21日，原告和被告签订《商品房买卖合同》约定：原告将涉案的房产出售给被告，价格依然按套计价一口价1021000，并且约定一次性付清。以上认购书和买卖合同证明被上诉人需支付涉案房屋价款1021000元给上诉人。2、被上诉人仅仅支付了前期房款321000元，尚有70万元房款没有支付给上诉人。被上诉人主张已将70万元支付给了张伟明没有事实依据和证据，也不符合双方的交易习惯和常理。首先，被上诉人抗辩以现金的方式将剩余的70万元房款支付给了当时上诉人公司的销售经理张伟明，该抗辩明显没有依据。被上诉人也没有提供相应的间接证据予以佐证，付款70万元的具体时间、地点、在场人都说不出来，资金的来源也无说明。其次，依据双方交易习惯（前期已支付的款项上诉人都会出具相应的收款收据），被上诉人支付了房款给上诉人，那么上诉人会出具相应的收款收据给被上诉人，但被上诉人并没有相应的收款证据证明上诉人收到了剩余的70万元房款，被上诉人的陈述说将剩余房款70万元交给了张伟明的做法不符合双方的交易习惯。再次，张伟明不是公司的法人代表，不是公司股东，也不是公司的财务人员，上诉人公司也没有委托张伟明收取房款。而且在《商品房买卖合同》第七条“付款方式及期限”第（三）款中明确房款须支付到公司账户，合同中提供了相应的账户名称和账号。又按常理，个人向房地产开发公司购买房屋，购房款也是支付至公司的公账。二、上诉人已经依据双方《商品房买卖合同》的约定将房屋交付给了被告，被告也已经接收和使用，被告依法应该履行合同约定的付款义务，应承担全额付款责任，并承担相应的违约责任。三、由于一审判决认定案件主要事实错误，导致适用法律错误，做出的错误判决依法应予撤销。被上诉人曾惠强、曾真婷辩称，签订合同当天即6月21日。当时签订合同时，直接将70万元交给上诉人的代理人张伟明，我们要求出具收据或发票，但其代理人张伟明说“财务出差了，且合同上已经标注为已付清，就没问题，多几天就会把发票出具给你”。所以我们也是在几天后才拿到发票，合同是6月21日签订的，在6月30日开具的发票。按照通常的交易习惯都是先付款再开具发票，上诉人所说因为办证的需要先开具发票，即便开发商需要办证也不会先给购房者，因为办证也是开发商完成的。事实上，被上诉人房产证至今未办理，据被上诉人了解，整个楼盘都未办证。在结合合同上明确标明“已付清”字眼可以充分说明被上诉人已经完成了付款义务。一审原告梅州市鸿云房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告曾惠强和被告曾真婷立即共同向原告支付拖欠的购房款700000元，并支付利息56000元（按年利率6%自2017年6月22日开始，暂计算至2018年10月21日，共16个月，700000元×6%÷12个月×16个月=56000元，2018年10月21日以后的利息另行计算）；2、判令被告曾惠强和被告曾真婷共同支付给原告违约金102270元（按日万分之三标准，自2017年6月22日开始，暂计算至2018年10月21日，共487天，违约金为：700000元×0.03%×487天=102270元。2018年10月11日以后的违约金另行计算）；以上合计858270元。3、本案诉讼费用由两被告共同承担。一审法院经审理认定事实如下：1、2016年6月3日，原告梅州市鸿云房地产开发有限公司与被告曾惠强签订了一份编号为0001042的《鸿云花园认购协议书》，被告自愿认购原告开发的位于五华县水寨镇环城路27小区鸿云花园鸿枝轩F栋1402房，销售面积约定按套（销售总价按套计算，与面积无关），约定总房价为1021000元，付款方式为按揭。被告曾惠强当天支付了首付款321000元，办证费20000元，电梯基金3000元，安防系统安装费2000元，合计346000元，并约定剩余房款700000元办理商业按揭。同日，原告向被告曾惠强出具三张《收据》，确认收到被告支付的上述款项。2、2017年6月21日，原告梅州市鸿云房地产开发有限公司与被告曾惠强、曾真婷签订了一份合同编号为201740179的《广东省商品房买卖合同》，合同约定的主要内容有：“出卖人：梅州市鸿云房地产开发有限公司，委托代理人：张伟明，买受人：曾惠强、曾真婷……第二条、买受人购买的商品房为预售商品房；第三条、买受人所购商品房的基本情况：鸿云花园鸿枝轩F栋1402房；第四条、计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售；第六条、付款方式及期限：买受人按下列第1中方式付款：1、一次性付款，已付清。第十二条、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。第十五条、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金……”。原告梅州市鸿云房地产开发有限公司、法定代表人李福权、委托代理人张伟明、被告曾惠强、曾真婷分别在出卖人（签章）、法定代表人、委托代理人、买受人的位置盖章或签名确认。3、2017年6月28日，原告梅州市鸿云房地产开发有限公司向被告出具一张编号为NXXXXXX的广东增值税普通发票，主要载明：“购买方：曾惠强、曾真婷，货物或应税劳务、服务名称：鸿云花园住宅楼，价税合计（大写）壹拾贰万柒仟零伍拾圆整，（小写）127050。销售方：梅州市鸿云房地产开发有限公司。备注：五华县水寨镇环城路27小区鸿云花园7号楼（鸿枝轩）14层1402房。”2017年6月30日，原告梅州市鸿云房地产开发有限公司再次向被告出具一张编号为NXXX的广东增值税普通发票，确认收到被告支付的购房款900000元，原告在该份发票销售方处进行了盖章确认。根据上述两张发票载明的金额，两被告共向原告支付了购房款1027050元（127050+900000）。诉讼中，原告认为被告没有将剩余购房款700000元交至原告账户，开具发票是张伟明的个人行为，遂诉至一审法院并提出上述诉讼请求。另查，张伟明是原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》的代理人，在原告公司任销售经理。一审法院认为：本案属于商品房销售合同纠纷。原、被告在平等自愿的基础上签订的《鸿云花园认购协议书》、《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。虽然庭审中原告认为张伟明开具发票及收款行为不是公司行为，而是个人行为。但张伟明既是原告与被告签订合同的代理人，同时也是被告公司的销售经理。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条关于“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”的规定，张伟明收取被告的购房款及开具发票给被告的行为，应当认定为原告的公司行为，所产生的民事责任应该由原告承担。本案被告认为已经涉案购房款交付给原告代理人张伟明，提供了原告出具的两张《发票》、三张《收据》予以证实，诉讼中，原告对被告提交的《发票》和《收据》未提出异议，对此，一审法院予以确认。且《商品房买卖合同》第六条明确载明“付款方式及期限：买受人按下列第1种方式付款：1、一次性付款，已付清。”虽然诉讼中原告认为合同中“已付清”是打印错误，但未提交有证据证实，对该意见一审法院不予采信。据此，一审法院认定被告已经将购房款全部交付给原告，现原告要求被告支付剩余购房款700000元，并支付利息56000元，违约金102270元，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告梅州市鸿云房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费12382元，减半收取计6191元，由原告梅州市鸿云房地产开发有限公司负担。本院对一审判决查明的事实予以确认。本案双方当事人的商品房买卖合同中第六条关于付款方式的约定中第一款约定按第1种方式付款即一次性付款，并注明已付清；第二款约定将预售款存入专用账户，凭存款凭证换领交款收据。在本案争议的70万元购房款之前被上诉人所交的三笔购房款均由上诉人的财会人员出具了收据并注明是刷卡（即银行存款）。二审中本院向被上诉人梅州市鸿云房地产开发有限公司经办本案商品房买卖合同开具发票和销售业务的两位工作人员作调查，该两位工作人员陈述：开具发票的2017年6月份的公司财会账显示并没有记到收了这个业主的70万元，收款时都会出具收据，且是由出纳收钱，未发生过售楼部人员收钱，收款和售楼是分开两个业务。当时是应业主要求开发票，说是为了办理按揭，银行要求全额发票。这个业主后来未办理按揭，但发票由业主领取了。发现70万元未收到向这个业主催款时他说他会与梅州市鸿云房地产开发有限公司销售经理张伟明处理，他表示不用其他销售人员管了。之所以未收到70万却在购房合同写已付清，是因为张伟明有网签合同的网卡，他可以用网卡去修改合同内容。因为有几百份合同，所以当时未发现合同上写“已付清”。后来发现70万元未收到问张伟明如何处理，他说找业主，但业主表示现金付清了。还有个情况，因张伟明与业主较要好的关系，这个业主说是借钱给张伟明抵对房款。公司的财会和售楼部一直都是分开的，不存在这个业主说的来到公司后财会不在场的情况，财会室每天都有人上班，不存在无人在的情况。况且财务室在三楼，售楼部在一楼，不是在同一区域。这个业主前面交的三笔款都是销售人员带他到三楼财会室交的款，并开了收据给他。被上诉人质证认为，上诉人提交的证据是二审提交的证据已经超过了举证期限且不是新证据，我方认为法庭不应再采纳。对账本和记账凭证封面仅是上诉人单方作出的，对三性均不认可。关于发票签收单印证了被上诉人所收到发票的真实性，也正是因为我们给付了购房款后，上诉人才会开具发票。对《调查笔录》上诉人所说的基本不是事实，被上诉人是给付了购房现金，然后上诉人开具了发票给被上诉人，且购房合同也特别注明房款已付清，至于上诉人提到的张伟明利用其网签卡修改合同等，是否真实被上诉人不清楚，但被上诉人交了房款，且上诉人也开具了发票，这是事实。关于上诉人内部管理出现的相关对其不利的问题，上诉人应自行承担不利后果。被上诉人已经按照通常的交易习惯履行了付款等全部交易义务。本院认为，本案中被上诉人主张其是以现金方式将本案争议的70万元购房款交给本案商品房买卖合同的上诉人的委托代理人张伟明，但被上诉人作为买受人，明知在本案争议的70万元购房款之前的交款交易习惯是将购房款交给上诉人的财会人员却主张将本案争议的70万元交给销售代理人张伟明明显存疑，明知合同约定及此前交易习惯是通过转账（刷卡）方式将购房款付至上诉人的账户却主张将本案争议的70万元以现金方式交给销售代理人张伟明明显存疑，明知合同约定和此前交易习惯及常识是在交款后应当场索取收据却主张在交付本案争议70万元后未当场获取收据明显存疑。张伟明作为销售代理人，明知购房款应交给公司财会人员而不应由其作为销售代理人收款却收取本案争议的70万元明显存疑，明知收款后应由财会人员出具收据却未为交款人向财会人员索要收据明显存疑，明知购房款应交给财会人员却在没有证据证明已收取本案争议70万元或已将70万元交给财会人员的情况下在其代理的合同中打印“已付清”明显存疑。据此，被上诉人主张其是以现金方式将本案争议的70万元购房款交给本案商品房买卖合同的上诉人的委托代理人张伟明存在上述诸多合理怀疑，明显不符合常理和交易习惯及合同约定，且在商品房买卖合同交易中存在为按揭贷款等目的先开具发票后付清购房款的情况下，发票不能作为已付清购房款的单独证据。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：代理人和第三人串通、损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。综合以上事实，应认定被上诉人与销售代理人张伟明串通，损害了上诉人的利益，被上诉人应承担支付70万元购房款及相应的违约责任。上诉人主张被上诉人从应付清购房款的2017年6月22日起至付清之日止按合同约定的日息万分之三计算的违约金，应予支持。上诉人主张的利息缺乏合同约定依据，不予支持。本案中上诉人虽未主张串通事实，但本院经审理查明在认定被上诉人与张伟明串通损害上诉人利益的基础上确定被上诉人承担付款和违约责任与上诉人主张被上诉人未付清购房款而应承担付款和违约责任在实体权利保护和诉讼请求上具有一致性，上诉人的相应诉讼请求应予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销五华县人民法院（2018）粤1424民初2139号民事判决；二、被上诉人曾惠强、曾真婷应于本判决书生效之日起十日内向上诉人梅州市鸿云房地产开发有限公司支付购房款700000元；三、被上诉人曾惠强、曾真婷应于本判决书生效之日起十日内向上诉人梅州市鸿云房地产开发有限公司支付违约金102270元（按日万分之三自2017年6月22日始计至2018年10月21日，共487天，700000×0.03%×487天=102270元）及从2018年10月22日至付清购房款之日止按日万分之三计算的违约金。四、驳回上诉人梅州市鸿云房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费12382元，减半收取计6191元，二审案件受理费12382元，合计18573元（已由上诉人梅州市鸿云房地产开发有限公司预交），由上诉人梅州市鸿云房地产开发有限公司负担1300元，由被上诉人曾惠强、曾真婷负担17273元。由被上诉人曾惠强、曾真婷径行支付给上诉人梅州市鸿云房地产开发有限公司多预交的17273元，一、二审法院不作退回。本判决为终审判决。审 判 长  徐干忠审 判 员  孔宁清代理审判员  赖志明二〇一九年四月二十二日法官助理陈倩倩书记员幸静容