江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0581民初9471号 原告：沈银华，女，1962年3月19日生，汉族，住江苏省常熟市。 委托诉讼代理人：严国军，国浩律师（苏州）事务所律师。 委托诉讼代理人：俞健，国浩律师（苏州）事务所律师。 被告：钱存勇，男，1969年11月27日生，汉族，住江苏省海安县。 委托诉讼代理人:单建尧，上海市建纬律师事务所。 委托诉讼代理人:洪晔扬，上海市建纬律师事务所。 被告：程德海，男，1962年3月21日生，住江苏省海安县。 原告沈银华诉被告钱存勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案后，原告申请追加程德海为共同被告，本院审查后予以准许。本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告沈银华的委托诉讼代理人俞健、被告钱存勇的委托诉讼代理人单建尧、洪晔扬到庭参加诉讼。被告程德海经本院传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈银华向本院提出诉讼请求：1、判令被告钱存勇继续履行房屋买卖中介服务协议，配合原告办理天禧生活广场5幢1501房屋的过户手续；2、诉讼费由被告承担。诉讼过程中原告变更诉讼请求为：1、解除原被告签订的《房屋买卖中介服务协议》；2、判令被告返还房屋定金50万元并赔偿原告协议转让价与房屋现值的差价（以评估价值为准）；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年5月7日，原告与被告签订《房屋买卖中介服务协议》，约定原告向被告购买其所有的天禧生活广场5幢1501房屋，并对定金、转让款、房屋过户日期等进行了约定。后原告依约向被告交付了50万元的定金，但被告却不履行合同义务，导致房屋过户手续至今未能办理完毕。 被告钱存勇辩称：1、《房屋买卖中介服务协议》中钱存勇的名字不是本人所签，代签人程德海没有得到钱存勇的授权，属于无权代理。2、原告交付的承兑汇票是交给了程德海，与被告钱存勇无关。 被告程德海未作答辩亦未提交证据。 原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：1、原告的身份证复印件，被告钱存勇的常住人口信息表一份，被告程德海的户籍资料信息登记表一份；2、《房屋买卖中介服务协议》1份；3、银行承兑汇票复印件五份、收条一份；4、常熟元博房产经纪有限公司出具的证明一份；5、程德海与柏嘉润签订的《房屋买卖中介服务协议》复印件1份。以上证据经原、被告质证后本院对其真实性予以确认。 审理中，原告方申请证人方某、秦某出庭作证。证人方某称：原告沈银华是其公司的股东，一开始看房子的时候是其和沈银华一起去看的，后来签合同的时候是其代沈银华去签的。当时程德海称天禧生活广场4套房子都是程德海代理的，具体手续都是程德海办理的，在中介秦某处有2套，在别的中介处有2套，程德海自己的那套卖给了别人。签订《房屋买卖中介服务协议》的时候其就知道这套房子不是程德海的，当时就只剩下1501了，也没有想那么多就签了合同。证人秦某称：其是天禧售楼处的员工，天禧生活广场的建筑商是苏中建设集团，程德海是苏中建设集团下面的。钱存勇和程德海都是苏中建设集团的，但是别人都不出面，出面的是程德海。当时程德海找到秦某要求把他手里的4套房子出售，正好原告有买房子的意向，双方就达成了协议。程德海第一次过来的时候原告给了程德海50万元的承兑汇票。签订《房屋买卖中介服务协议》的时候程德海没有钱存勇的书面授权。程德海出面销售的4套房子写了4个人的名字，程德海自己名下有一套，不是本案这一套。一开始原被告商量的是房屋直接从开发商处过户到原告处，这样可以省一笔费用，但是后来房管管理部门不允许这么操作。这样天禧生活广场5幢1501室房屋只能当二手房买卖，税就比较高了，原告同意承担一部分税。但是因为当时常熟二手房价格已经涨上去了，又有税费的问题，所以程德海希望将天禧生活广场5幢1501室房屋退掉，也就是不再卖给沈银华。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月3日，被告钱存勇与案外人江苏广和置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定由钱存勇购买江苏广和置业发展有限公司开发的天禧生活广场5幢1单元1501室房屋，房屋总价款为2639179元。 2017年5月7日，甲方（钱存勇）与乙方（沈银华）、中介方（常熟元博房产经纪有限公司）三方签订《房屋买卖中介服务协议》一份，三方约定甲方将其所有的位于常熟市天禧生活广场5幢1501的房屋卖给乙方，房屋价款为370万元，乙方于2017年5月7日前给付甲方购房定金50万元（购房定金可冲抵购房款、银行承兑汇票），甲方在收到乙方购房定金的同时，将该房屋的所有权证、国有土地使用权证交给中介方，中介方出具收件凭证；三方还约定，乙方分期付款，乙方于2017年5月7日前给付第一期购房款50万元，于2017年8月30日前给付购房款320万元，甲方应在2017年8月30日以前向乙方交付房屋及配套设备；甲方保证该房屋权属清楚，若发生房屋权属纠纷就债权债务等由甲方负责清理，并承担民事责任。若由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿，致使本合同不能继续履行，还应承担违约责任；本协议经三方签字，乙方给付甲方定金后生效，如甲方违约，应退赔购房定金的双倍给乙方；如乙方违约，购房定金归甲方所有，违约方承担甲乙双方应承担的中介费。甲方签章处由被告程德海代钱存勇签名，委托代理人处系被告程德海自己签名，乙方签章处由方某代沈银华签名，委托代理人处系方某自己签名，中介方处系秦某签名并盖有常熟元博房产经纪有限公司公章。 同日，原告沈银华交付被告程德海承兑汇票5张，金额共计50万元。 另查明，2018年6月15日，钱存勇申请常熟市天禧生活广场5幢1501的房屋的不动产登记。2018年6月25日，钱存勇出具委托书一份，称因工作原因不能亲自领取常熟高新技术产业开发区天禧生活广场5幢1401和5幢1501室不动产登记证，委托程德海作为钱存勇的代理人办理相关事项，对代理人在办理上述事项过程中所签署的文件，均予以认可。 现常熟市天禧生活广场5幢1501的房屋已登记在钱存勇名下。 审理中，原告沈银华申请对天禧生活广场5幢1501室房屋价格进行评估。本院委托苏州俊达房地产土地评估咨询有限公司对该房屋的市场价值进行评估。苏州俊达房地产土地评估咨询有限公司于2019年1月9日作出估价报告书，估价结果为估价时点2019年1月2日时该房屋市场价值484.58万元。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明。当事人未能提供证据或证据不足以证明其主张的事实的，由负举证责任的当事人承担不利的后果。程德海虽然是以钱存勇代理人身份与原告签订《房屋买卖中介服务协议》，但根据证人方某、秦某的陈述，程德海并未取得钱存勇的授权，且原告方也清楚涉案房屋并非程德海所有，事后钱存勇对于程德海以其名义所签的《房屋买卖中介服务协议》并未追认，则《房屋买卖中介服务协议》在程德海、沈银华、常熟元博房产经纪有限公司之间生效。对钱存勇不发生效力，由程德海承担责任。但本案中，被告程德海并非天禧生活广场5幢1401和5幢1501室不动产的所有权人，亦未得到所有权人钱存勇的授权，故程德海出售天禧生活广场5幢1401和5幢1501室不动产的行为属无权处分。出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人可以要求解除合同并赔偿损失。故对于原告要求解除《房屋买卖中介服务协议》的诉讼请求，本院予以支持。《房屋买卖中介服务协议》解除后，程德海收取的50万元定金应返还原告沈银华。关于房屋差价114.58万元是原告沈银华的可得利益损失，也是原被告在订立《房屋买卖中介服务协议》时应该预见到的损失，对此被告程德海应予以赔偿。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告沈银华与被告程德海签订的《房屋买卖中介服务协议》。 二、被告程德海在本判决生效十日内返还原告沈银华购房定金人民币50万元。 三、被告程德海在本判决生效十日内赔偿原告沈银华房屋差价人民币114.58万元。 如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××67。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19612元，财产保全费5000元，评估费30050元，合计诉讼费人民币54662元，由被告程德海负担（原告预交的案件受理费、财产保全费由本院退还，被告应负担的案件受理费、财产保全费由被告于本判决生效之日起十日内直接向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××76，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。 审 判 长  钱俊华 人民陪审员  张建康 人民陪审员  张慧珍 二〇一九年四月三日 法官 助理  孙成艺 书 记 员  李 阳