广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初2014号原告：佛山市朴邻房地产中介服务有限公司第一分公司，住所地广东省中山市坦洲镇。主要负责人：严雄波。委托诉讼代理人：梁兴勇，系原告公司员工。委托诉讼代理人：冯文桢，系原告公司员工。被告：姜小亚，男，1977年4月18日出生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：钟凯恒，广东品政律师事务所律师。委托诉讼代理人：单继新，广东品政律师事务所实习律师。被告：何玉宁，女，1974年6月13日出生，汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：钟凯恒，广东品政律师事务所律师。委托诉讼代理人：单继新，广东品政律师事务所实习律师。被告：曹嘉辉，男，1985年5月5日出生，汉族，住广东省中山市。原告佛山市朴邻房地产中介服务有限公司第一分公司（以下简称朴邻公司第一分公司）与被告姜小亚、何玉宁、曹嘉辉居间合同纠纷一案，本院于2019年2月11日立案后，依法由审判员阮明俞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朴邻公司第一分公司委托诉讼代理人梁兴勇、冯文桢，被告姜小亚、何玉宁委托诉讼代理人钟凯恒，被告曹嘉辉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告姜小亚、何玉宁向原告支付佣金29400元；2.被告姜小亚、何玉宁、曹嘉辉连带向原告支付违约金14700元。事实和理由：被告姜小亚、何玉宁授权委托姜学春代为购买位于中山市××科金色家园××号的房地产。2018年2月28日，在原告朴邻公司第一分公司的居间服务下，被告姜小亚、何玉宁委托的代理人姜学春与卖方曹嘉辉就位于中山市××科金色家园××号的房产买卖达成一致意见，并签订了《房买卖合同》（合同编号VS***06）。《房屋买卖合同》第七条第一款约定：“基于经纪方为买卖双方提供居间服务并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在过户当天一次性向经纪方支付房地产买卖代理费，其中：买方应向经纪方支付房地产买卖代理费人民币贰万玖仟肆佰元整（￥29400元）。”被告姜小亚、何玉宁的代理人姜学春与被告曹嘉辉于2018年2月28日签订了房屋买卖合同，后因申请贷款不成功，姜学春即表示不再购买。但随后发现，被告己私下购买了该房屋，且己办理了房屋过户手续。据《房屋买卖合同》第七条第六款“于本合同签订后，如买卖方及其亲属、代理人及约定的第三人私下成交该物业，或因泄露信息导致未经经纪方的情况下成交该物业的，即均视为违约，买卖双方除应向经纪方支付应付未付的房地产买卖代理费外，还应共同连带承担向经纪方支付房地产买卖代理费外，还应共同连带承担向经纪方支付房地产买卖代理费的一半(即50%)作为违约金”。被告姜小亚、何玉宁答辩称，曹嘉辉作为卖方，姜学春、何玉宁作为买方，与中介公司作为经方签署的《房屋买卖合同》三方已经协商解除，均不视为违约。2018年2月27日，中介公司代理人杨成莲带姜学春（两答辩人的代理人，系姜小亚的弟弟）到案涉房产处看房，姜学春认为房产比较合适，当时杨成莲称卖家急于出售，需要2018年4月1日前收到款，姜学春表示房产需要办理贷款，杨成莲承诺中介公司可以帮忙4月1日前办好贷款手续，下发同贷书。次日，即2018年2月28日，曹嘉辉作为卖方，姜学春作为买方，与中介公司作为经纪方签署《房屋买卖合同》，约定购房事宜，姜学春当天支付了5000元的按揭服务费（加急费）给中介公司，另依约支付了房款定金100000元给买方。随后，姜学春一直配合中介公司提交办理贷款所需的资料，到了3月中下旬，中介公司通知被告姜小亚、何玉宁到中山办理贷款手续。2018年3月17日，姜小亚、何玉宁坐车到广州，随后到达中山。2018年3月19日，姜小亚、何玉宁与姜学春到凤翔公证处办理了委托购买案涉房产事项的《公证书》，何玉宁到交通银行办理了按揭银行卡的开户手续，随后何玉宁、姜学春、杨成莲一同前往到曹嘉辉家中（案涉房产处），杨成莲在已签的《房屋买卖合同》备注处手写：“经纪方承诺4月1日前协助办妥银行贷款手续，否则任一方有权解除本合同，不视为违约”等字眼（大概意思是这样，原件已撕毁）。杨成莲写好备注的条款后，何玉宁在《房屋买卖合同》落款的买方处补了签名，《公证书》交给杨成莲，杨成莲给了一张3000元“按揭服务费”的收据给何玉宁。事情办妥后，姜小亚、何玉宁也回家等待消息，事情交由姜学春继续办。但2018年4月1日过后，贷款事情并无下文，中介公司以各种理由拖延。直至2018年4月10日，杨成莲退还了5000元按揭费用给姜学春，说政策变化，贷款办不下来。为此，2018年4月11日，姜学春、曹嘉辉等人一起前往中介公司说理，杨成莲和另一工作人员称合同原件还没有交到公司总部，拿走就算解除合同了。为此，姜学春在中介公司处拿走了合同，因此《房屋买卖合同》已解除，三方均无需承担违约责任。因急需卖房，曹嘉辉找到了另一家中介公司提供中介服务，为理清关系，2018年4月12日，姜学春与曹嘉辉签订了《解除合同协议书》，进一步明确解除之前的《房屋买卖合同》，并约定退还合同定金100000元。当天，姜学春与曹嘉辉与新的中介公司签订了《地产买卖合同》，约定了购房事宜，曹嘉辉为此也支付了中介佣金10000元。姜小亚、何玉宁认为，原告虽然促成买卖双方签订了房屋买卖合同，但并未按约定于2018年4月1目前协助办妥银行贷款手续，实际是其违约在先，按合同约定，任何一方都可解除合同，而原告将合同原件交由姜学春带走，实际上就是默认合同已经解除。基于此，合同解除后，买卖双方找到其他中介继续交易，已与原告无关。综上所述，姜小亚、何玉宁认为，原告对姜小亚、何玉宁的诉求缺乏事实以及法律依据，请求法院依法驳回。被告曹嘉辉辩称其答辩意见与被告姜小亚、何玉宁的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告曹嘉辉此前是位于中山市××科金色家园××房[土地证号：中府国用（2**4）第易03***6号；房产证号：中府字第**]商品房的所有者。原告及被告姜小亚、何玉宁均确认姜小亚、何玉宁委托案外第三人姜学春代理其购买上述被告曹嘉辉所有房屋的事宜。庭审中，原告向本院提交经中华人民共和国广东省中山市凤翔公证处以《公证书》方式确认的《委托书》一份。经查，上述《委托书》载明被告何玉宁、姜小亚为夫妻关系，二者欲以何玉宁的名义购买位于广东省中山市××科金色家园××房的商品房，并委托姜学春作为其购买上述商品房的代理人，委托代理期限为2018年3月19日至2019年3月18日，并约定具体代理事项如下：1.代为签署上述商品房的买卖合同及相关文件；2.代为签署上述商品房的银行按揭合同及相关文件，并办理具有强制执行效力的债权文书公证书；3.代为办理上述房地产的抵押登记手续；4.代为办理收楼手续及签署收楼相关文件；5.代为领取买卖合同、按揭合同、收款收据等相关购房资料；6.代为办理上述房地产的水、电、煤气、电话等的过户手续，签署关文件；7.代为支付相关税费；8.代为办理及领取上述房地产的权属凭证；姜学春在委托范围内从事的活动及签署的文件，被告姜小亚、何玉宁均予以确认。被告姜小亚、何玉宁在上述《委托书》委托人一栏签名并捺指印确认。2018年2月28日，姜学春、原告分别作为甲、乙方签订《求购物业委托书》一份，约定如下事项：1.姜学春委托原告寻购位于中山市××科金色家园××房的商品房，寻购价格不高于980000元；2.姜学春在签订《房屋买卖合同》或《物业租赁合同》时，即付购房定金100000元；3.姜学春承诺，该物业由其本人、亲属、授权人或委托人购买（租赁），姜学春均须按相关规定向原告支付相当于成交总额3%的佣金，即29400元；4.委托时间为2018年2月1日至2018年2月28日，在上述期间，如原告按上述要求联系到姜学春所需物业，且因姜学春原因致使委托事项无法正常履行的，姜学春仍须支付原告上述数额的佣金。原告、姜学春及被告何玉宁均在上述《求购物业委托书》签名，其中被告何玉宁在甲方一栏签名确认。同一天，被告曹嘉辉与原告分别作为甲、乙方签订《出售物业委托书》一份，约定如下事项：1.曹嘉辉委托原告寻出售位于中山市××科金色家园××房的商品房，出售价格为980000；2.委托时间为2018年2月1日至2018年2月28日。原告、被告曹嘉辉均在上述《求购物业委托书》签名。同一天，姜学春代被告姜小亚、何玉宁与被告曹嘉辉签订《房屋买卖合同》一份，原告则作为居间经纪方，该合同编号为VS-***0159。庭审中，原告向本院提交《房屋买卖合同》复印件一份，并辩称原件已被姜学春取走并撕毁。经查，上述《房屋买卖合同》复印件具体约定如下事项：1.基于原告为买卖双方提供房源、居间介绍、促成交易等有偿服务，现被告姜小亚、何玉宁与曹嘉辉就买卖位于中山市××科金色家园××房的所有买卖条件达成一致意见；2.被告姜小亚、何玉宁与被告曹嘉辉双方所成交物业建筑面积为88.68平方米，成交总价为980000元，房房产权证号为中府字第**；.被告姜小亚、何玉宁于《房屋买卖合同》签订当天向被告曹嘉辉支付定金100000元；4.基于原告为买卖双方提供居间服务并促成被告姜小亚、何玉宁与被告曹嘉辉双方签署本合同，被告姜小亚、何玉宁与被告曹嘉辉双方同意在过户当天由被告姜小亚、何玉宁一次性向原告支付房地产买卖代理费29400元；5.《房屋买卖合同》签订后，如被告姜小亚、何玉宁与被告曹嘉辉及其亲属、代理人及约定的第三人私下成交该物业，或因泄露信息而导致未经经纪方的情况下成交该物业的，即均视为违约，被告姜小亚、何玉宁与被告曹嘉辉除应向原告支付应付而未付的房地产买卖代理费外，还应共同连带向原告支付房地产买卖代理费的一半（即50%）作为违约金。原告朴邻公司第一分公司，姜学春及被告曹嘉辉均在上述《房屋买卖合同》上盖章或签名确认，其中关于“《房屋买卖合同》签订后，如被告姜小亚、何玉宁与被告曹嘉辉及其亲属、代理人及约定的第三人私下成交该物业，或因泄露信息而导致未经经纪方的情况下成交该物业的，即均视为违约，被告姜小亚、何玉宁与被告曹嘉辉除应向原告支付应付而未付的房地产买卖代理费外，还应共同连带向原告支付房地产买卖代理费的一半（即50%）作为违约金”的内容，与朴邻公司第一分公司、姜学春、曹嘉辉落款所在页为同一页。在签订上述《房屋买卖合同》后，被告何玉宁于同一天向被告曹嘉辉支付定金100000元，被告曹嘉辉出具《定金收款收条》确认收到上述款项。另查明，被告姜小亚、何玉宁与被告曹嘉辉以原告未能提交《房屋买卖合同》原件为由，不确认原告所提交《房屋买卖合同》复印件的真实性，但确认曾与原告签订《房屋买卖合同》的事实。庭审中，被告姜小亚、何玉宁、曹嘉辉均表示不能提交其所持有的《房屋买卖合同》原件以供本院核对。此外，被告姜小亚、何玉宁、曹嘉辉辩称曾委托原告办理银行贷款手续，并由原告工作人员在《房屋买卖合同》备注一栏手写“经纪方承诺2018年4月1日前协助办妥银行贷款手续，否则，任一方有权解除合同，不视为违约”的内容，但三被告均未能就原、被告双方存在上述约定内容进行举证，原告对此亦不予确认。被告姜小亚、何玉宁另辩称其曾向原告员工杨成莲支付按揭服务费5000元，以委托原告协助办理银行按揭贷款的事宜，在原告未能协助办理按揭贷款的情况下，杨成莲向原告退回了该5000元款项，并同意解除《房屋买卖合同》，不视为违约。庭审中，原告向本院提交2018年3月19日的《收据》及微信账单等证据以证明其向原告员工支付按揭服务费以及原告此后退还按揭服务费的事实。经查，2018年3月19日的《收据》载明收款单位为中山市邦众投资咨询有限公司，具体内容为“今收到何玉宁购买中山市万科金色家园13幢904房交来按揭服务费3000元”；微信账单则显示杨成莲于2018年4月10日向姜学春退还5000元。原告称实际收取被告姜小亚、何玉宁按揭服务费的是中山市邦众投资咨询有限公司，原告仅是代收。原、被告双方均对于上述5000元已经退还给姜学春并无异议。此外，被告姜小亚、何玉宁确认姜学春于2018年4月11日从原告处取走所留存的《房屋买卖合同》原件的事实，并认为在原告未能协助办理银行贷款手续的情况下，姜学春取走上述《房屋买卖合同》原件即视为双方已解除合同关系，原告与被告姜小亚、何玉宁均无须承担责任。原告对此不予确认，陈述称事实是姜学春通过闹事方式取走了由原告持有的《房屋买卖合同》原件，且并不确认其取走该合同即视为双方协商一致解除合同而被告无须承担责任。再查明，2018年4月12日，姜学春与被告曹嘉辉签订《解除合同协议书》，约定双方协商一致同意解除于2018年2月28日签订的，编号为VS***159的《房屋买卖合同》，被告曹嘉辉向姜学春或被告何玉宁退还购房定金100000元。上述《解除合同协议书》签订后，被告曹嘉辉于当天下午15时48分28秒向被告何玉宁的银行账户转账支付100000元。同一天，被告曹嘉辉作为出让方，被告姜小亚作为受让方，案外第三人梁锡彩作为见证人，三方共同签订《地产买卖合同》一份,约定被告曹嘉辉以980000元的价格将其所有的位于中山市××科金色家园××房的房地产[土地账号：中府国用（2**4）第易03***6号；房房产证号：中府字第**]让给被告姜小亚。该《地产买卖合同》签订后，案涉房地产已过户登记至被告姜小亚名下，新的不动产权证号为粤（2**8）中山市不动产权第0***1号。本院认为，本案为居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定,“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”庭审中，原、被告双方均确认在原告提供的居间服务下，姜学春代表被告姜小亚、何玉宁已于2018年2月18日与被告曹嘉辉签订正式的《房屋买卖合同》，故本院依法认定原告已依约提供相应的居间服务，并促成《房屋买卖合同》的成立。本院另将原、被告双方争议的焦点归纳如下：一、原告所提交的《房屋买卖合同》是否具备相应的证明效力。根据本院已查明的事实，原告未能提供《房屋买卖合同》原件的原因是两被告的委托代理人姜学春于2018年4月11日从原告营业地点处取走了由原告所持有的《房屋买卖合同》原件，故本院认定原告未能提交该《房屋买卖合同》原件的责任并不能归责于原告，而应归责于姜学春及其所代表被告姜小亚、何玉宁。此外，《房屋买卖合同》复印件在房屋位置、名称、面积、价格、购房者信息、出售者信息以及佣金金额等内容上与被告姜小亚、何玉宁委托姜学春出具的《求购物业委托书》以及被告曹嘉辉出具的《出售物业委托书》完全对应一致，构成完整的证据链条，充分证明了《房屋买卖合同》复印件所载明案涉交易房地产在位置、名称、面积、价格、购房者信息、出售者信息以及佣金金额等内容的真实性。故，在被告姜小亚、何玉宁、曹嘉辉未能提交由其所持有的《房屋买卖合同》原件，亦未能提交证据以推翻上述《房屋买卖合同》复印件证明效力的情况下，本院对上述《房屋买卖合同》复印件、《求购物业委托书》以《出售物业委托书》所组成的证据链条的证明效力予以认可。二、被告姜小亚、何玉宁是否须向原告支付佣金29400元，且被告姜小亚、何玉宁、曹嘉辉是否须向原告支付违约金14700元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款规定,“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬”，故根据规定，在原告已促成被告姜小亚、何玉宁、曹嘉辉签订《房屋买卖合同》的情况下，三被告理应向原告支付相应的报酬。此外，《房屋买卖合同》已明确约定被告姜小亚、何玉宁须向原告支付佣金29400元，并约定合同签订后，如被告姜小亚、何玉宁与被告曹嘉辉及其亲属、代理人及约定的第三人私下成交该物业，或因泄露信息而导致未经经纪方的情况下成交该物业的，即均视为违约，被告姜小亚、何玉宁与被告曹嘉辉除应向原告支付应付而未付的房地产买卖代理费外，还应共同连带向原告支付房地产买卖代理费的一半（即50%）作为违约金。基于以上事实，原告向被告姜小亚、何玉宁主张支付佣金29400元，法律、事实依据均充分，本院予以支持。另，被告姜小亚、何玉宁、曹嘉辉虽辩称原告工作人员杨成莲《房屋买卖合同》备注一栏手写“经纪方承诺2018年4月1日前协助办妥银行贷款手续，否则，任一方有权解除合同，不视为违约”的内容，但其并未提交相应的证据证明以上事实，故其应承担举证不利的责任，本院对其该项答辩意见不予采纳，并认定无论原告有无协助被告姜小亚、何玉宁办妥银行贷款手续，均不能视为被告姜小亚、何玉宁有权解除《房屋买卖合同》且无需承担违约责任。基于以上事实，姜学春代表被告姜小亚、何玉宁与被告曹嘉辉在未经原告同意的情况下，于2018年4月12日签订《解除合同协议书》并解除双方之间原由原告促成的《房屋买卖合同》，此后又于2018年4月12日重新签订《地产买卖合同》等行为，已属于三被告私下成交案涉商品房的行为，该行为已违反原《房屋买卖合同》的约定，原告有权要求三被告支付违约金14700元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告姜小亚、何玉宁于本判决生效之日起七日内向原告佛山市朴邻房地产中介服务有限公司第一分公司支付佣金29400元；二、被告姜小亚、何玉宁、曹嘉辉于本判决生效之日起七日内向原告佛山市朴邻房地产中介服务有限公司第一分公司支付违约金14700元。案件受理费902元，减半收取计451元，由被告姜小亚、何玉宁、曹嘉辉负担（该款原告已预交，被告姜小亚、何玉宁、曹嘉辉于本判决生效之日起七日内返还给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  阮明俞二〇一九年四月十九日书记员  尹 珍