河南省郑州市上街区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0106民初1125号原告（反诉被告）：苏东科，男，1988年4月16日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：郭瑛，北京市华联律师事务所郑州分所律师。被告（反诉原告）：赵二营，男，1990年11月14日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：许鑫，河南辰中律师事务所律师。原告苏东科与被告赵二营房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日立案后，依法适用简易程序，诉讼过程中，被告赵二营提出反诉，本院经审查决定合并审理，后公开开庭对本案进行了审理。原告苏东科委托诉讼代理人郭瑛，被告赵二营及其委托诉讼代理人许鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏东科向本院提出本诉请求：1.依法判定赵二营支付苏东科租金106633元及直至付清之日止的违约金（其中至起诉之日的违约金为18637.5元）；2.本案诉讼费用由赵二营承担。诉讼中，苏东科增加一项诉讼请求：自合同解除之日（即2019年3月15日）起，由赵二营承担房屋重新租赁期间三个月的租金损失18545元。事实与理由：2017年2月23日，苏东科与赵二营签订商铺租赁合同，将苏东科位于上街区济源路89号和昌·都汇广场商业二区1-2层A-29号商业用房（建筑面积154.56平方米）租赁给赵二营使用。按照合同约定，租赁期限自2017年2月23日至2020年2月29日，其中2017年11月1日至2018年4月20日的租金为32453元，最后支付期限为2017年10月1日；2018年5月1日至2018年10月31日的租金为37090元，最后支付期限为2018年4月1日；2018年11月1日至2019年4月30日的租金是37090元，最后支付期限是2018年10月1日。赵二营自2017年11月1日以来一直没有付款，苏东科认为应严格按照双方签订的租赁合同履行，赵二营应按时支付租金并承担相应的违约责任。赵二营辩称，其并非恶意拖欠租金，苏东科在与其签订合同时曾向其承诺大商集团会入驻，但至今未实现，导致其商铺所在的商场至今未盘活，赵二营因经营该商铺已负债累累，且该商铺的价值亦有所降低。因合同目的已无法实现，赵二营已于2018年12月将屋内物品全部搬出，并将此情况告知苏东科，但苏东科拒不接收房屋，导致该商铺空置至今，故该租赁合同应予以解除。2018年12月至今的房租系因苏东科不接收房屋造成的扩大损失，且该租金损失已在另案中通过起诉瑞昌公司得到补偿，故不应由赵二营承担。赵二营向本院提出反诉请求：判决解除双方于2017年2月24日签订的《商铺租赁合同》。事实与理由：2017年2月24日，双方就位于上街区和昌·都汇广场的二区A29商铺签订了商铺租赁合同。合同签订后，苏东科承诺的大商集团入住一直未能实现，直到2017年10月，另一家公司景文百货才入驻和昌都汇广场。因外部商业环境原因，导致赵二营的生意一直亏损，其已无力缴纳租金，并积极与苏东科协商，最后于2018年11月10日达成口头协议，赵二营于2018年12月21日将商铺内设施搬离不再经营，将钥匙交到物业公司，并通知了苏东科。由于外部商业环境一直未能有所改善，赵二营一直亏损，也无力支付巨额租金，双方商业目的均已无法实现，苏东科起诉要求赵二营支付全部租金和违约金，赵二营只能根据民事诉讼法的有关规定提起反诉请求人民法院判决解除双方于2017年2月24日签订的商铺租赁合同，以减少双方的损失。苏东科辩称，一、苏东科从未承诺过大商入驻；二、赵二营在合同期内单方终止合同应与苏东科当面协商，并当场验房交房交钥匙，赵二营以发信息的形式通知苏东科，称将钥匙交给了物业保管，但苏东科向物业征询，物业管理部门称从未收到赵二营的钥匙，在苏东科未收到该钥匙的情况下，不能够确定赵二营的物品是否已经搬迁完毕，因此在2018年底虽然有人找到苏东科愿意租赁该房，但在没有确认赵二营是否确实已经搬出的情况下，无法将该房重新租出，因此如果赵二营终止合同，应向苏东科承担该房重新租出空置损失，根据目前门面房的租赁期限一般需要3到6个月，因此赵二营在解除合同时应赔偿苏东科至少三个月的房租损失；三、苏东科是否得到了开发商的赔偿，与该房产租赁无关，因为苏东科的商品房是属于临街房，并且处于和昌·都汇广场济源路与金华路十字交叉口,属于一个黄金地带，与和昌·都汇广场内部的其他商铺有所不同，双方的租赁合同约定的租金也是按照临街房的租赁价格来租赁，与大商是否入住没有关系，况且赵二营没有证据证明苏东科对其承诺有大商即将入驻，也没有将房屋钥匙交给物业保管的相关证据。本院经审理认定事实如下：2017年2月23日，以苏东科为出租房、赵二营为承租方签订《商铺租赁合同》一份，苏东科将其所有的位于上街区济源路89号和昌·都汇广场商业二区1-2层A-29号商业用房（建筑面积154.56平方米）租赁给赵二营使用，赵二营缴纳履约保证金2000元。合同约定租赁期限自2017年2月23日至2020年2月29日，并约定了租赁商铺的使用期及对应的租金、最后的支付时间等支付明细。前四期的租金支付方式为：第一期（2017年3月1日至2017年10月31日）的租金为32453元，最后支付期限为2017年2月25日；第二期（2017年11月1日至2018年4月20日）的租金为32453元，最后支付期限为2017年10月1日；第三期（2018年5月1日至2018年10月31日）的租金为37090元，最后支付期限为2018年4月1日；第四期（2018年11月1日至2019年4月30日）的租金是37090元，最后支付期限是2018年10月1日。合同另约定，若赵二营未按期足额支付租金，每逾期一天，按照应缴总费用的每日千分之一加收违约金，保证金不予退还。庭审中，苏东科自愿将每月的违约金利率降至2%。因经营不善，经营状况持续恶化，赵二营未支付第二期即2017年11月1日以后的租金。2018年12月21日，因无力经营，赵二营向苏东科发送短信，告知苏东科其已腾空商铺并搬离，将商铺钥匙交于物业公司保管，故主张解除合同的时间为2018年12月21日。苏东科收到信息后未提出异议，庭审中也认可赵二营已搬离商铺，但主张对方没有履行交钥匙交房这一义务，故不能认定合同已经解除，苏东科于开庭当日同意解除，故主张合同解除时间为2019年3月15日。自2018年12月22日至今，该商铺一直处于空置状态，苏东科在庭审中增加诉讼请求：自合同解除之日（2019年3月15日），按照2018年11月1日至2019年4月30日的房租标准，由赵二营承担3个月的房屋空置损失费。本院认为，合同双方应按约履行义务，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。关于商铺租赁合同于何时解除的问题。因本案系房屋租赁合同，被告赵二营履行本案合同的主要内容便是按时交纳租金和继续承租房屋，其搬离房屋并通知原告苏东科的行为系明确表明不再履行合同义务，而原告苏东科在收到被告赵二营告知其已将钥匙放至物业公司处时未提出异议，可视为其已认可被告赵二营解除合同的行为。因而虽然无法认定双方属于合意解除，但因被告赵二营已经将解除合同的意思表示以短信方式通知到被告，可认定原、被告之间的商铺租赁合同已于2018年12月21日解除。关于租金，因被告赵二营于2018年12月21日实际搬离房屋，故实际租赁使用的时间应截止到2018年12月21日。被告赵二营自2017年11月1日至2018年12月21日欠付租金共计79912.28元【第二期（2017年11月1日至2018年4月30日）的租金32453元、第三期（2018年5月1日至2018年10月31日）的租金37090元、第四期（2018年11月1日至2018年12月21日）的租金10369.28元（2018年11月租金为37090元÷6月=6181.67元，2018年12月租金为6181.67元÷31天*21天=4187.61元）】。关于违约金，原、被告在商铺租赁合同中约定每逾期一天，按应缴总额的的每日千分之一加收违约金，原告苏东科虽于庭审中自愿将违约金利率降至每月2%，但因被告赵二营逾期未付租金给原告苏东科造成的损失仅止于对该笔资金的占用损失，故本院酌定按照年利率6%的标准支持其违约金（其中32453元自2017年10月1日起，37090元自2018年4月1日起，10369.28元自2018年10月1日起，均计算至实际清偿之日）。关于房屋空置损失费，原告苏东科按照第四期2018年11月1日至2019年4月30日的租金37090元的标准，主张三个月的房屋空置损失费。本院认为，房屋空置损失费属于预期可得利益，与违约金同属于损害赔偿的范围，可与违约金同时主张。但是，虽然被告赵二营提前解除合同，但自2018年12月22日至今房屋处于空置状态，原告苏东科未采取适当措施导致的扩大损失部分，不可归责于被告赵二营。故结合双方过错和损失程度，本院经综合考量，酌定按照合同约定的第四期（2018年11月1日至2019年4月30日）的租金37090元标准，支持原告苏东科2018年12月22日后两个月的房屋空置损失费12363.34元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、原告苏东科与被告赵二营签订的《商铺租赁合同》于2018年12月21日解除；二、被告赵二营于本判决生效后十日内支付原告苏东科租金共计79912.28元及其违约金（以年利率6%为标准，其中32453元自2017年10月1日、37090元自2018年4月1日、10369.28元自2018年10月1日，均计算至实际清偿之日）；三、被告赵二营于本判决生效后十日内支付原告苏东科房屋空置损失费12363.34元；四、驳回原告苏东科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1588元，由被告赵二营负担1079.84元（于本判决生效后十日内支付给原告），由原告苏东科负担508.16元；反诉案件受理费1216元，应收50元，由原告苏东科负担（于本判决生效后十日内支付给被告），剩余1166元，由本院退回被告赵二营。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李沛哲二〇一九年四月十六日书记员  郭振勇