贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终80号 上诉人（一审被告）：贵阳市危旧房改造公司威宁项目部，住所地：贵州省威宁县草海镇威双大道草海映像2-1-7-1。统一社会信用代码：91520526580685252E。 法定代表人：秦伟鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：戴永鹏，贵州浩锐律师事务所律师，执业证号：15224201510725553。 委托诉讼代理人：李毅维，北京大成（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201610981207。 被上诉人（一审原告）：孔维栋，男，1989年8月11日出生，汉族，住贵州省威宁县。 委托诉讼代理人（特别授权）：张桢耀，贵州尚恩律师事务所律师，执业证号：15224201610751078。 上诉人贵阳市危旧房改造公司威宁项目部（以下简称：危改公司威宁项目部）因与被上诉人孔维栋商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2018）黔0526民初863号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 危改公司威宁项目部上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1.上诉人逾期办证系不可抗力因素所致，不可归责于上诉人，上诉人不应承担违约责任。上诉人提交的证据能够证明：（1）涉案小区项目的供配电设施建设因受政策调整影响而多次整改，致使项目工程竣工验收时间延误。（2）由于《消防给水及消火栓系统技术规范》、《建筑设计防火规范》施行，分别对消防工程建设作出新规定，上诉人据此对涉案项目消防工程进行相应整改，该情况导致涉案项目消防工程验收时间延误，以致上诉人取得工程竣工验收备案迟延。排除上述供配电设施政策与消防规范调整的不可抗力因素，上诉人完全可以在合同约定的期间履行办证义务，故应部分或全部免除上诉人因不可抗力产生的违约责任。2.房屋契税是办理不动产权证的必要材料，《商品房买卖合同》第十四条第4款第2项约定，被上诉人在接收房屋时，应当将自行交纳的房屋契税及其他相关办理房屋转移登记的材料一并交付给上诉人。该约定表明提交契税等办证材料是被上诉人的义务，上诉人无告知义务，且上诉人多次通过电话、登报、小区公开栏、单元门禁粘贴通知等方式善意提醒被上诉人及时向税务机关交纳契税，但被上诉人于2018年7月4日才向上诉人提供房屋契税材料，因此导致不能办证的法律责任应当由被上诉人承担。3.被上诉人向上诉人提供完毕所有办理不动产转移登记材料后，上诉人积极履行协助办理不动产转移登记义务，向相关办理部门提交了办证材料，因被上诉人所购房屋是以按揭方式贷款购买，其已在合理期限内办理不动产权证书，但需在房产部门办理抵押登记后方能发放。因此，被上诉人主张的违约金应计算至被上诉人向上诉人提供房屋契税凭证等办证材料之日止。4.被上诉人所购房屋是以公积金按揭贷款方式购买，根据中国人民银行的规定，自2015年10月24日起基准贷款利率下调至4.35%，一审法院适用逾期贷款年利率6.175%不当，应当适用逾期贷款年利率5.65%。 孔维栋答辩称：上诉人应当按照合同约定，承担逾期办证违约责任至上诉人向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书之日止。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。请求驳回上诉，维持原判。 孔维栋项一审法院起诉请求：1.判令被告向原告交付商品房转移登记的有关文书和产权证；2.判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金334056元×6.175%÷365天×665天=37582元；3.判令被告自2018年1月30日起至实际交付商品房转移登记有关文书和产权证书之日止按照银行同期贷款利率上幅30%支付违约金；4.判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告于2015年5月15日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的位于威宁县××镇××“××·××”小区××号住房。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款334056元。根据合同第二十二条第三款，出卖人承诺于2016年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人，逾期交付房屋产权证书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付上述文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。被告未按照约定日期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，应支付原告自2016年3月31日至原告起诉之日即2018年1月30日共计665天的违约金。由于约定违约金标准过高，原告主动将计算标准按银行同期逾期贷款利率4.75%上幅30%进行计算。 一审法院认定如下事实：被告以出让方式取得位于威宁县××镇××道总面积为56320.74平方米的建设用地使用权，用于开发“威宁·新世界”商品房。2015年5月15日，原告与被告签订编号为XSJ-70153号《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的“威宁·新世界”小区7幢1-11-3号住房（商品房预售许可证号为：威商房预字第201317号），建筑面积为133.09平方米，套内建筑面积104.74平方米，房屋总价款为334056元。合同第二十二条约定：出卖人承诺于2016年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，取得该商品房所在楼栋的房屋所有权登记；出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的5‰承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款5‰的违约金。合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，原告按照合同约定以首付和按揭贷款方式支付了全部购房款并接收了该商品房。后由于被告未在合同约定期限内取得办理该商品房转移登记的有关文书，至今未办理并交付给原告。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、被告抗辩的政策性因素是否属于不可抗力，能否免除被告应承担的违约责任。二、合同约定的逾期办理商品房转移登记有关文书违约金标准是否过高，应否进行调整。三、原告在履行合同过程中是否存在违约行为。 关于焦点一，被告抗辩的政策性因素是否属于不可抗力，能否免除被告应承担的违约责任问题。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。合同签订后，原告按照约定已交付了全部购房款，《商品房买卖合同》中第二十二条约定，出卖人承诺于2016年3月31日前办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，逾期超过60日买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款5‰的违约金。基于不动产物权变动在我国采取登记主义，除依约定交付房屋外，出卖方还负有协助买受人办理商品房权属登记的义务。此条款系双方就被告所负协助履行办理商品房权属登记义务的具体约定，但被告至今未按合同约定办理商品房转移登记有关文书，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。对于被告提出的逾期办理商品房转移登记相关文书是因政策性因素导致建筑工程配电设施和消防设施验收未通过，属不可抗力所致的抗辩主张，按被告现有证据不能认定政府及其相关职能部门的监督管理与涉案商品房未通过配电和消防验收存在实质且唯一的因果关系，加之地方政府的行政管理行为属于第三人原因，不属于民法上的不可抗力情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，政府的相关行政行为不能成为被告不予承担违约责任的抗辩事由。被告对此也未提供充分有效的证据加以证明，其该抗辩不成立，不予采纳。同时，不动产权属证书系权利人享有不动产物权的法定证明，向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋权属登记，属商品房买卖合同中出卖人应当承担的主要合同义务。在买受人不能取得房屋权属证书的情况下，现实受领房屋并不能使买受人全面享有房屋项下相关权利，故被告关于逾期办证未给原告造成损失的主张，与事实不符，对其主张不予采纳。原告主张被告支付逾期办证违约金的主张成立，对原告的合理请求予以支持。 关于焦点二，逾期办理商品房转移登记有关文书违约金约定是否过高，应否进行调整的问题。逾期办证违约金条款系合同双方当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，原、被告双方在合同中约定的违约金计算标准为“按日向买受人支付已付房款5‰的违约金”，明显过高，应予调整。被告该抗辩理由成立，予以采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，因原告已支付被告全部购房款，原告的损失酌情以银行同期逾期贷款利率标准进行计算，违约金应以已付购房款为基数，参照中国人民银行同期贷款（1-5年期）利率4.75%上浮30%即6.175%调整计算违约金。原告起诉时主动将违约金标准降至按银行同期贷款利率4.75%上幅30%即6.175%进行计算的主张，符合上述相关规定，故予以支持。 关于焦点三，原告在履行合同过程中是否存在违约行为。合同签订后，原告按照合同约定已将全部购房款交付被告，已履行了合同义务。被告辩称原告不缴纳办证契税已构成违约，但未举证证明其以尽到通知原告提交相关资料的义务，不能证实原告在本案中存在违约行为。 综上，原告主张的违约金计算为334056元×6.175%÷365天×665天=37582元。对原告请求被告支付2016年3月31日至2018年1月30日的违约金37582元的主张，予以支持。对原告请求被告自2018年1月30日起至实际交付商品房转移登记有关文书和产权证书之日止按照银行同期贷款利率上幅30%支付违约金的主张，因原告已计算至2018年1月30日止，故原告该主张应自2018年1月31日起算。原告另请求被告交付商品房转移登记的有关文书和产权证的主张，因房屋产权转移登记是在具备相关条件下由政府职能部门对房屋权属进行的物权转移登记，能否转移登记具有诸多不确定因素，且该登记行为系行政管理范畴，在本案中不予审理，故对原告该主张不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告贵阳市危旧房改造公司威宁项目部于判决生效后十日内支付原告孔维栋2016年3月31日至2018年1月30日期间逾期交付商品房转移登记有关文书违约金37582元；二、由被告贵阳市危旧房改造公司威宁项目部于判决生效后自2018年1月31日起，以购房款334056元为基数，按年利率4.75%上浮30%即6.175%支付原告孔维栋违约金至实际交付商品房转移登记文书之日止；三、驳回原告孔维栋的其他诉讼请求。案件受理费370元，由被告贵阳市危旧房改造公司威宁项目部负担。 经审理查明：除对一审法院认定的事实予以确认外，另查明：涉案《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）项约定：“出卖人承诺于2016年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”；第（二）项约定：“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的千分之五承担违约责任。”对出卖人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过60日的情形，《商品房买卖合同》未作约定。 2013年1月20日，贵州大学勘察设计研究院向上诉人出具涉案“威宁·新世界”项目用电设计方案，上诉人据此向威宁供电局提交用电申请，威宁供电局于2013年4月11日作出同意上诉人提交的“威宁·新世界”项目用电方案的批复。上诉人按经审批合格的用电方案自行组织供配电设施建设。2014年1月7日，贵州省人民政府发布第150号政府令，公布《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》，规定新建住宅区供配电设施应当按照城乡电网建设与改造规划，统一标准、统一建设、统一管理，由供电企业负责组织新建住宅区供配电设施建设。办法实施前供电企业受理用电申请并已提供供电方案的，由开发建设单位与供电企业参照该办法协商处理。2014年9月28日，贵州省发展和改革委员会黔发改价格（2014）1705号文件发布《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》，对贵州省新建住宅区供配电设施建设费标准等问题进行规定。上诉人参照该文件要求向威宁供电局缴纳相关费用后，“威宁·新世界”项目供配电设施均于2014年经威宁供电局陆续验收合格。 2013年11月29日，上诉人报送的涉案“威宁·新世界”7号楼建筑工程消防设计经毕节市公安消防支队审核合格，取得《建设工程消防设计审核意见书》。国家住房和城乡建设部与国家质量监督检验检疫总局于2014年1月29日联合发布《消防给水及消火栓系统技术规范》GB50974-2014（2014年10月1日实施），于2014年8月27日发布《建筑设计防火规范》GB50016-2014（2015年5月1日实施）。2014年3月1日，上诉人与毕节宏业消防工程有限公司六盘水分公司签订《消防工程施工整改合同》，约定由毕节宏业消防工程有限公司六盘水分公司依据《消防给水及消火栓系统技术规范》（GB50974-2014）对“威宁·新世界”时代天街A区(1-9号楼)进行消防整改，直至验收合格。2015年1月8日，双方签订《消防整改工程补充协议》，约定毕节宏业消防工程有限公司六盘水分公司按照《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）对《消防工程施工整改合同》所涉消防工程进行整改，直至验收合格。2016年1月6日，“威宁·新世界”7号楼消防工程经上诉人委托的贵州中盾消防检测有限公司检测后评定为合格。2016年3月1日，上诉人与毕节宏业消防工程有限公司六盘水分公司就“威宁·新世界”A区1-9号楼消防整改工程进行工程款预结算，于2016年3月8日进行最终结算。上诉人陆续向毕节宏业消防工程有限公司六盘水分公司支付工程款。2017年11月13日，上诉人取得毕节市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》，“威宁·新世界”项目A区7号楼消防工程综合评定为合格。 2015年6月30日，“威宁·新世界”项目7号楼工程经竣工验收合格，于2018年2月6日取得竣工验收备案证明。2018年1月，上诉人发布并张贴《房屋不动产权证书办理通知书》，告知“威宁·新世界”A区尚未提交办证资料的业主自通知之日起带齐相关资料到“威宁·新世界”营销中心办理相关手续，并列明所需资料清单。2018年2月9日，上诉人取得“威宁·新世界”项目7号楼初始登记。2018年7月4日，被上诉人向税务机关缴纳了涉案商品房屋契税，并于当日向上诉人提交办证所需资料。2018年9月26日，涉案商品房转移登记至被上诉人名下。 上述事实有上诉人二审提交的《商品房买卖合同》、《贵州省建设工程竣工验收备案表》（威住建备【2018】第2号）、“威宁·新世界”项目7号楼不动产权证（黔【2018】威宁县不动产权第0000243号）、黔（2018）威宁县不动产权第0002893号不动产权证书、毕节市公安消防支队作出的《关于同意“威宁·新世界”小区7号楼建设工程消防设计的审核意见》（毕公消审字【2013】第0133号）、《消防给水及消火栓系统技术规范》（GB50974-2014）、上诉人与毕节宏业消防工程有限公司六盘水分公司签订《消防工程施工整改合同》、原住宅给排水平面图及增加住宅消火栓给水后的系统原理图和管网图、增加消火栓给水系统前的住宅图及增加后的住宅图、《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）、上诉人与毕节宏业消防工程有限公司六盘水分公司签订的《消防整改工程补充协议》、贵州中盾消防检测有限公司出具的《建筑消防设施检测意见书》、贵州中盾消防检测有限公司就“威宁·新世界”7号楼消防工程出具的《建筑消防设施检测报告》、上诉人与毕节宏业消防工程有限公司六盘水分公司建筑的《建筑工程预（结）算书》及《工程费计算表》、《建筑工程结算表》、毕节市公安消防大队就“威宁·新世界”7号楼消防工程出具的《关于“威宁·新世界”7号楼建设工程消防验收合格的意见》（毕公消验【2017】第0200号）、上诉人支付毕节宏业消防工程有限公司六盘水分公司财务统计表及支付凭证、贵州大学勘查设计研究院出具的《“威宁·新世界”配电设计》、威宁县供电局作出的《关于“威宁·新世界”项目用电批复》（威宁供市场【2013】1号）、2014年1月7日贵州省人民政府发布第150号政府令公布的《贵州省新建住宅区供配电设施建设维护管理办法》、2014年9月28日贵州省发展和改革委员会黔发改价格（2014）1705号文件发布的《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》、上诉人发布的《房屋不动产权证书办理通知书》、通知张贴照片、照片上传记录、被上诉人缴纳契税的完税证明、被上诉人签署的《“威宁·新世界”产权办理核心资料送达确认表》等证据在卷为凭。 本院认为：上诉人作为涉案商品房出卖人一方，负有协助被上诉人办理商品房转移登记、确保被上诉人不因上诉人原因迟延取得房屋权属证书的法定义务。依据《商品房买卖合同》第二十二条，上诉人应当限期向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书。对于被上诉人提出的违约责任主张，上诉人以涉案“威宁·新世界”楼盘供配电设施建设规范和消防工程建设规范因政策及行政规范调整而发生变化为由，主张其迟延完成该项目工程的竣工验收及备案系不可抗力因素所致，由此产生的逾期办证违约责任应予免除。本院审查认为，上诉人主张的前述责任减免事由均发生在双方签订合同之前，并非当事人在履行合同期间不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，因此，不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”规定的违约责任减免情形，对上诉人上诉所称的不可抗力事由，本院不予采纳。 依据双方合同约定，上诉人取得初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书后，由双方共同申请办理商品房转移登记。在案证据显示，涉案商品房的转移登记实际由上诉人接受被上诉人委托代为办理，此时上诉人确无必要向被上诉人现实交付用于办理商品房转移登记的有关文书，上诉人完成涉案房屋的初始登记、取得办理商品房转移登记的有关文书并通知被上诉人办理商品房转移登记，则视为上诉人履行完毕合同约定的“有关文书”的交付义务。本案中，张贴公告的照片以及照片上传记录等在案证据显示，上诉人于2018年1月在涉案小区物业公告栏、门禁等多处可为被上诉人知悉的范围内张贴《房屋不动产权证书办理通知书》，通知业主提交办理商品房转移登记所需资料，上述通知方式可以有效到达被上诉人，故应当认定上诉人于2018年1月向被上诉人履行了前述通知义务，但上诉人于2018年2月9日才办理完成涉案商品房初始登记，其发出通知时涉案商品房尚不具备办理产权转移登记的条件，故本案不能以通知到达时间而应以上诉人办理完成商品房初始登记的时间，认定上诉人履行完毕合同约定的交付办理商品房转移登记有关文书义务的时间，否则可能引发出卖人仅关注通知义务而怠于办理商品房初始登记的不诚信风险。因上诉人于2018年2月9日履行义务已超过合同约定的履行期限（2016年3月31日前），构成违约，故上诉人应当承担2016年4月1日至2018年2月9日期间逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。一审法院对本案违约责任期间的认定不当，本院予以纠正。 关于违约责任如何承担的问题。因双方未在合同中对上诉人逾期交付办理商品房转移登记的有关文书超过60日的情形进行约定，一审法院以被上诉人已付购房款为基数，按照年利率6.175%计算本案违约责任，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定。上诉人关于一审法院计算违约金标准不当的上诉理由不成立，本院不予采纳。 综上，上诉人危改公司威宁项目部的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持；对无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2018）黔0526民初863号民事判决。 二、上诉人贵阳市危旧房改造公司威宁项目部于本判决生效之日起十五日内，以被上诉人孔维栋已付购房款334056元为基数，按年利率6.175%支付被上诉人孔维栋自2016年4月1日起至2018年2月9日止的违约金。 三、驳回上诉人贵阳市危旧房改造公司威宁项目部的其他上诉请求。 四、驳回被上诉人孔维栋的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费370元，由上诉人贵阳市危旧房改造公司威宁项目部负担300元，被上诉人孔维栋负担70元；二审案件受理费740元，由上诉人贵阳市危旧房改造公司威宁项目部负担600元，被上诉人孔维栋负担140元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 吉 雪 二〇一九年四月四日 法官助理 任云娇 书 记 员 何婷婷