宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）宁01民终712号 上诉人（原审原告）：银川众一集团物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区海宝小区众一办公楼。 法定代表人：荣峙，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王少君，宁夏新中元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘敏，男，1987年3月26日出生，汉族，该公司办公室主任，住宁夏回族自治区银川市。 被上诉人（原审被告）：宁夏中凯世纪置业有限公司，住所地宁夏回族自治区灵武市宁东镇长城路北侧。 法定代表人：张道旺，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘润霞，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黎丽，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。 上诉人银川众一集团物业服务有限公司因与被上诉人宁夏中凯世纪置业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区灵武市人民法院（2018）宁0181民初2794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人银川众一集团物业服务有限公司上诉请求：1.请求二审除支持一审判决第一项之外，改判被上诉人另向上诉人支付2015年12月1日至2017年12月31日空置房物业服务费51472元，2015年12月1日至2016年12月31日已卖出未办出库手续房屋的物业服务费12281元，电梯费60249元，合计124002元；违约金105000元。共计229002；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清。双方在核算欠付费用时，被上诉人将《中凯中心广场已卖出未办理出库手续明细》中所列15套房屋计算物业费的终止日期改为合同备案日期，并扣减了相应物业费，同时被上诉人对《中凯中心广场空置房拖欠物业费及违约金明细》中所列欠费主张以合同备案日期作为计算物业费的终止日期，对此争议情况被上诉人拒绝在双方签订的《宁夏中凯世纪置业有限公司应支付宁夏众一集团物业服务有限公司空置房物业费汇总表》中确认，上诉人认为上述争议房屋空置期间物业费应计算至向交付买受人的出库日期。二、双方在物业服务合同中对电梯费有明确约定，被上诉人应承担房屋空置期间的电梯费。三、被上诉人自2014年7月承接涉案物业项目至2018年1月，对空置房物业费从未履行缴纳义务，其将空置营业房出租后收取了物业费占为已有，主观过错明显，且双方约定违约金并未明显超过上诉人损失，一审下调违约金不符合法律规定。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人宁夏中凯世纪置业有限公司辩称，一、关于已出库未备案房屋的物业费的问题。首先《中凯中心广场已卖出未办理出库手续明细》表是由上诉人单方制作，表中所列15套房屋计算物业服务费终止日期（即房屋交付买受人的出库日期）改为“合同备案日期”，被上诉人对此不认可。双方在上诉人撤出中凯中心广场项目时，已对被上诉人空置房屋面积进行了核对确认，并签订了《宁夏中凯世纪置业有限公司应支付宁夏众一集团物业服务有限公司空置房物业费汇总表》，一审法院以此作为判案依据是正确的。另外，上诉人对附表《中凯中心广场空置房拖欠物业费及违约金明细》中所列欠费51472元及终止日期提出争议。该表也系上诉人自己单方制作，被上诉人不认可，该表亦不具有证明效力，更不存在上诉人所称被上诉人以合同备案日期作为计算空置房应交物业服务费的终止日期的情况。二、关于电梯费的问题。1、上诉人在一审的诉讼请求并未提出电梯费的请求，根据“不告不理”原则，法院只对当事人提出的诉讼请求进行审理，一审法院未对电梯费判决是公正合法的。2、根据双方签订的《物业服务合同》中第七条第二款的约定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方交纳，物业费按1.2元/月/平方米（建筑面积）收取。本条是对空置房需要交纳费用的约定；而上诉人将《物业服务合同》中第五条对于全体业主应交纳的费用包括电梯费强加于被上诉人，系混淆概念。3、另外从公平原则考虑，空置房无人使用，不会产生电梯费，一审法院未对电梯费判决是公正合法的。三、关于违约金的问题。本案中的《物业服务合同》是由物业公司提供的格式合同，合同中约定的违约金条款及双方的权利义务不对等，合同对被上诉人的违约责任约定为“欠费金额的日千分之三”，而上诉人违约责任则是承担固定金额“一万元”，明显减轻己方责任，加重对方义务。一审法院对上诉人的高额违约金予以调低符合法律规定。综上，一审人民法院事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 银川众一集团物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付物业费415211元、违约金15万元，合计565211元；2.本案诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2014年7月2日，原告众一公司与被告中凯公司签订前期物业服务合同。约定，原告众一公司为被告中凯公司位于中凯中心广场商业广场、公寓提供物业前期服务；服务费用，商业物业服务费2.2元/月·平方米，办公物业服务费2元/月·平方米、公寓物服务费1.2元/月·平方米，电梯费0.42元/月·平方米；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由被告中凯公司缴纳，物业费按1.2元/月·平方米（建筑面积）收取。甲乙双方对所在承接的物业供用部分、供用设施设备进行查验并且签订确认书，确认书中包括查验部位、存在问题以及对存在问题的责任确定。违约责任：因被告中凯公司原因，造成众一公司无法正常履行本合同的，众一公司有权提出提前终止合同，并由中凯公司赔偿由此给众一公司造成的全部损失；因众一公司原因，物业服务达不到本合同约定的服务内容和标准的，众一公司应向中凯公司支付相应违约金1万元，并按中凯公司要求限期整改完成；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用等，每逾期一次按欠费额的3‰的标准向众一公司支付违约金。合同签订后，原告众一公司为被告中凯公司提供物业服务，双方办理物业交接手续。2017年12月18日，原告众一公司向被告中凯公司送达关于解除中凯中心广场前期物业服务合同的通知。2018年1月15日，经双方协商，将该服务项目交给被告中凯公司聘用的银川卓达物业服务有限公司接管。后经原、被告庭后对欠付空置房物业费核对：空置房总面积38213平方米,其中2015年空置房物业费8761元，2016年空置房物业费（包括免租房）307829元，2017年1月1日至2018年1月15日空置房物业费（包括免租房）136096元，以上合计452686元。 一审法院认为，原、被告签订的物业服务合同是双方真实、自愿的意思表示，不违反法律规定，为有效合同。原告众一公司为被告中凯公司提供物业服务自2014年7月2日日至2018年1月15日。现被告中凯公司欠原告众一公司物业服务费452686元，由原告提交的宁夏中凯世纪置业有限公司应支付银川众一集团物业服务有限公司空置房物业汇总、中凯中心广场7号楼及各楼空置房拖欠物业费及明细表等及原、被告庭后陈述予以证实，被告中凯公司应予支付。根据原、被告约定，被告中凯公司垫付电费15万元，应在其支付的物业费中予以扣除，故此，被告中凯公司应支付原告众一公司物业费302686元（452686元-15万元），法院予以支持。原告主张被告支付空置房电梯费，根据原、被告签订的合同约定，被告向原告支付已竣工但未出售房屋的物业费，未对电梯费予以约定，故此，原告主张被告支付空置房电梯费不符合合同约定，法院不予支持。根据合同约定，因被告中凯公司原因，造成众一公司无法正常履行合同的，众一公司有权提出提前终止合同，并由中凯公司赔偿由此给众一公司造成的全部损失；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费等，每逾期一日按欠费额的3‰支付违约金。被告中凯公司未按约定向原告众一公司支付物业服务费，原告众一公司主张违约金不违反合同约定，但原告主张违约金15万元过高，本院予以调整为45000元（15万元×30%）予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告宁夏中凯世纪置业有限公司于本判决生效后三日内支付原告银川众一集团物业服务有限公司物业服务费302686元、违约金45000元，合计347686元；二、驳回原告银川众一集团物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9452元，减半收取4726元（已减半收取），由原告原告银川众一集团物业服务有限公司负担1822元，由被告宁夏中凯世纪置业有限公司负担2907元。 二审中，上诉人提交以下证据：出库单明细表复印件8页、宁东基地房屋备案查询单，证明上诉人与被上诉人存在争议的已竣工但未出售及已出售未办理出库的房屋共有43套，上述房屋初始登记在被上诉人名下，拖欠的物业费及违约金应由被上诉人承担。 经质证，被上诉人对出库单明细表的三性及证明目的均有异议，上诉人与被上诉人解除物业服务合同日期为2017年12月18日，出库单明细表落款日期是2018年7月7日，不能证明该表所列房屋是在上诉人撤出中凯中心广场之前空置的房屋，且该证据系复印件，无法与原件核对。对查询单真实性无异议，对关联性及证明目的有异议，只列明中凯中心广场有8套房产在2019年3月21日仍登记在被上诉人名下，该证据与本案上诉人诉请的空置房屋的物业费没有关联性。 被上诉人没有提交新证据。 本院经审查，上诉人提交的出库单明细表及房屋备案查询单均不能证实上诉人主张的房屋在上诉人撤出中凯中心广场之前系空置状态。。 双方对一审查明的事实均无异议，二审查明事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，本案争议焦点为：上诉人提供物业服务期间对涉案物业空置房物业费的认定；电梯费应否支持；一审对违约金的调整是否合法。本案在一审审理过程中，双方对欠付空置房面积及欠付物业费进行了核对，自2015年至2018年1月空置房物业费共计452686元。该核对结果是双方自愿确认，应作为认定欠付空置房物业费依据，上诉人主张除上述欠付费用外，还存在其他空置房屋物业费，但未能提交充足证据证实，本院不予认定。双方在《前期物业服务合同》中对被上诉人支付空置房物业费进行了约定，但对电梯费并未约定，且上诉人一审中对电梯费亦未提起诉讼，对上诉人该项上诉请求依法不应予以支持。双方合同约定违约金15万元过高，一审根据各方合同履行情况及违约程度，酌情调整违约金至45000元并无不当。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4735元，由上诉人银川众一集团物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  邢雪梅 二〇一九年四月一日 书记员  陈丽霞 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。