云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云29民终225号上诉人（原审被告）：大理钜融文化城投资有限公司，住所云南省大理市大理镇绿玉路**，统一社会信用代码915329015971308005。法定代表人：林松，董事长。委托诉讼代理人：王寸绿，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：邓世刚，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：张梦然，女，1983年5月19日出生，汉族，住，住北京市石景山区/div>委托诉讼代理人：虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张卫珍，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。上诉人大理钜融文化城投资有限公司（以下简称“钜融城公司”）因与被上诉人张梦然商品房预售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2018）云2901民初1580号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钜融城公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判上诉人不承担违约责任；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.涉案商品房符合法定和约定的交付条件。一审认定涉案商品房应取得建设行政主管部门的竣工验收备案表才具备交房条件系适用法律错误，根据建设工程质量管理条例第十六条规定，由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收合格即可交付使用，合同约定的也是涉案商品房经建设单位组织验收合格就可交付，上诉人在涉案商品房验收合格后通知被上诉人在内的业主接房，符合合同约定。2.上诉人不应承担任何违约责任。依据双方合同的约定，被上诉人未按时足额交纳房屋维修基金、印花税、物业费的，上诉人可以顺延履行交房的义务，同时不承担违约责任。张梦然辩称，1.请求驳回上诉，维持原判；2.一、二审诉讼费由上诉人钜融城公司承担。事实及理由：1.一审认定涉案商品房应取得竣工验收备案表的情况下才具备交房条件正确，而上诉人认为交付的商品房经建设、勘察、监理等五个单位验收可交付使用系其理解错误。绿化验收仅仅是必经的前置程序，五方验收也是其中一项内容，应当由建设主管部门审查监督。2.上诉人应当承担违约责任，且不存在顺延的情形。上诉人提及的契税、印花税等费用其并非是合法的收取者，应当由税务相关部门收取，且商品房不具备交房和办理房产证的条件，如交纳这些费用被上诉人的权益无法得到保障。张梦然向一审法院起诉请求：1.判令被告在判决生效之日起十日内向原告支付截止2018年5月31日止的逾期交房违约金45,699元，其中：逾期60日内（2017年9月1日至2017年10月30日）的违约金12,000元；逾期60日后（2017年10月31日至2018年5月31日）的违约金33,699元（1,582,112元×0.01%×213日）；2.判令被告在取得竣工验收备案表之日起三十日内将原告购买的坐落于大理镇上末村以西的“钜融城·左岸高地”枕云居3幢第1-3层枕云居3-6号房屋交付给原告；3.判令被告向原告支付从2018年6月1日起至实际交房之日止按每天158元的标准计算的逾期交房违约金；4.案件受理费由被告承担。一审法院认定案件事实：2017年5月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定由乙方向甲方购买坐落于大理镇上末村以西、感通别墅以北的“大理钜融城·左岸高地”第一组团枕云居3幢第3-6号房屋。合同及其补充协议对购房款及付款期限、交房时间、通知及顺延履行交房义务的情形、税费交纳、违约责任等进行了约定。其中购房款及付款期限的约定为：购房款1,582,112元，原告应于合同签订当日一次性付清。交房时间及通知的约定为：甲方应于2017年8月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋交付给乙方；甲方应以中国邮政EMS形式通知乙方办理交接手续，通知投邮后第7日视为送达乙方。逾期交房的违约责任的约定为：如甲方未按合同约定的时间交房，则自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60日内，甲方按200元/日向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期60日后，乙方有权决定是否解除合同，乙方决定解除合同的，甲方应向乙方支付购房款10%的违约金，但不承担逾期60日内的违约责任；乙方决定继续履行合同的，甲方每逾期一天按日万分之一向乙方支付违约金。税费交纳的约定为：乙方委托甲方代交维修基金、契税、印花税、工本费等，并于合同签订当日将上述税费交给甲方；乙方应于交房同时向物业管理企业交纳物业费并向甲方出示交纳凭证；乙方应于交房前交纳甲方代其垫付的有线电视接入费等费用。顺延履行交房义务情形的约定为：如出现甲方因遵守、配合政府法规、政策而引致延误，或乙方未按时、足额交纳维修基金、契税、印花税、物业费等费用等情形的，甲方可顺延履行交房义务至上述情形消失，且不承担顺延期间的违约责任。合同签订后，原告已按约定付清了购房款。2018年4月19日，被告通过中国邮政EMS向原告邮寄送达了交房通知书（附收费一览表、收房程序）、交房流程表，通知原告于2018年5月16日前办理收房手续。2018年5月16日，原告前去办理收房手续，但因双方就房屋是否具备交房条件产生争议，原告未能办理收房手续。另查明，2018年2月2日，被告作为建设单位，组织勘查单位、设计单位、监理单位及施工单位对大理钜融城·左岸高地第一组团工程进行了竣工验收且验收合格；大理白族自治州公安消防支队对该工程进行了消防验收并于2018年5月8日验收合格；大理省级旅游度假区对该项目配套绿化工程进行了验收并于2018年7月2日验收合格。该工程至今尚未进行竣工验收备案。一审法院认为，关于案涉房屋是否具备交房条件的问题，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。建设单位组织勘查、设计、监理及施工等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另外，根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。建设行政主管部门对商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定商品房竣工验收合格的有效法定证明文件。案涉商品房被告虽已经组织竣工验收合格，但尚未取得建设行政主管部门的竣工验收备案表，故目前不具备交房的条件，且交房日期尚无法确定。综上，一审法院对原告关于交付房屋的诉讼请求不予支持。关于原告主张的逾期交房违约金，被告抗辩2018年2月2日以前系因配合市政道路建设而耽误工期，依合同约定可顺延履行交房义务并不承担违约责任，但其未提供证据予以证明，故一审法院对其该抗辩不予采纳。同时，因被告未取得案涉商品房的竣工验收备案表而不具备交房条件，故其于2018年4月19日发出的交房通知并不能发生相应的法律后果，该房屋至今仍不能交付给原告，被告应承担逾期交房的违约责任。依合同约定及原告的主张，自2017年9月1日至2017年10月30日期间共60日的违约金应按200元/日计算，合计12,000元；自2017年10月31日起至2018年5月31日止违约金按购房款1,582,112元×0.01%/日×213日计算，合计33,698.98元;自2018年6月1日起至本判决生效之日止的违约金按158元/日×逾期天数计算；因交房之日尚无法确定，故本判决生效以后的逾期交房违约责任，原告可待确定后另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，判决：一、被告大理钜融文化城投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张梦然逾期交房违约金（2017年9月1日至2018年5月31日期间的逾期交房违约金为45,698.98元，2018年6月1日至本判决生效之日的逾期交房违约金按158元/日×逾期天数计算）；二、驳回原告张梦然的其他诉讼请求。案件受理费942元，由被告大理钜融文化城投资有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于商品房交付条件的问题。根据现行法律法规的规定，商品房验收包括工程质量验收和综合验收，商品房的工程质量验收系建设单位组织的经过设计、施工、监理等部门进行的竣工验收，属建设工程质量专项验收，合同中约定的交房条件也是建设工程质量验收；而综合验收是指质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门进行的验收，该验收产生的法律后果是商品房可以进入市场，交付给业主使用。商品房作为居住物首先要符合建设工程质量验收，同时其又是房地产中的特殊商品，还应符合综合验收的标准，为此商品房的交付条件应为通过商品房综合验收并取得《商品房竣工验收备案表》，本案中案涉商品房在内的建设工程项目至今未通过综合竣工验收，也未取得建设行政主管部门核发的《建设工程竣工验收备案表》，不具备交房条件，一审对此认定正确，应予维持。上诉人钜融城公司是否应承担违约责任的问题。按照合同约定钜融城公司应在2017年8月31日前交房，但至今涉案商品房尚不具备交房条件，被上诉人也未接房，钜融城公司构成违约，应向被上诉人承担违约责任。一审判决钜融城公司承担逾期交房违约金符合合同的约定，应予维持。钜融城公司上诉称因被上诉人未按时足额交纳维修基金、契税、印花税、物业费等费用的，其可顺延履行交付商品房的义务。本院认为，维修基金、契税是在房地产开发商代为办理房屋产权证时代为收取的费用，物业管理费及其他相关费用也是在接房时交纳，涉案商品房不具备交房条件，也不具备办理房屋产权证书的条件，同时也尚未交房，上述费用的迟延交纳并不能对抗上诉人履行商品房的交付义务。故上诉人的上述辩解不成立，其仍应承担违约责任。综上，钜融城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费942元，由上诉人大理钜融文化城投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇一九年四月二日书记员 段杰润