河北省清河县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0534民初464号 原告：马东英，男，1964年2月17日出生，汉族，住清河县。 委托诉讼代理人：李金苹，河北决策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂立宁，河北决策律师事务所实习律师。 被告：宁素娟，女，1980年11月16日出生，汉族，住清河县。 委托诉讼代理人：徐玉亮，河北国途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈静涛，河北国途律师事务所律师。 被告：清河县安家房地产经纪有限公司，住所地清河县长江街南侧（滨江小区**门市**房）。 法定代表人：林涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵艳红，河北至尊律师事务所律师。 被告：清河县安家房地产经纪有限公司第一分公司（已注销），住，住所地清河县釜阳街被太行北路西侧（怡海花园**商铺 法定代表人：武长英，该公司经理。 原告马东英与被告宁素娟、清河县安家房地产经纪有限公司第一分公司（以下简称安家第一分公司）、清河县安家房地产经纪有限公司（以下简称安家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月16日公开开庭进行了审理。安家第一分公司于2019年3月12日注销，原告申请追加安家公司参加诉讼。原告马东英的委托诉讼代理人李金苹、聂立宁，被告宁素娟及其委托诉讼代理人徐玉亮、陈静涛，被告安家公司的委托诉讼代理人赵艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马东英向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认《房屋买卖（置换）合同》无效，标的89万元；2、请求法院依法判决被告一返还已付房款710,000元；3、请求法院依法判决被告二返还中介费10,000元；4、请求法院依法判决被告赔偿损失284,000元；5、本案诉讼费、保全费等判由被告承担。 事实与理由：原告与被告一于2017年12月31日通过被告二签订《房屋买卖（置换）合同》（合同编号：ＡＪ-ＱＴ0000037号），约定被告一将位于清河县房产及7号楼1号车库出售给原告，双方约定房屋价格为890000元。原告已按合同约定向被告一支付了710000元房款。向被告二支付了中介费10000元，后因本案案外人赵保森因申请对本案房屋的执行，原告提起了执行异议及执行异议之诉，邢台市中级人民法院终审认定该买卖合同无效，目前该判决已经生效，本案房屋将被法院继续执行，原告各处筹集的房款已实际支付。可合同目的却不可实现，原告为此遭受了巨大经济损失。经济已陷入困顿。为维护自身合法权益。特诉至人民法院。望法院尽快判如所请。 原告为证实自己的主张，向本院提交房屋买卖合同，四张收据，一组转账凭证，邢台市中级人民法院（2018）冀05民终2798号民事判决书一份，录音等四组证据。 宁素娟辩称，1、房屋买卖合同系双方自愿签订，未违反法律强制性规定。也不存在合同无效情形。该合同有效。且房屋已经交付。合同已履行完毕。 《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同。除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该房屋买卖合同是双方自愿签订，系双方真实意思表示，合同签订时，该房屋并无任何权属争议，原告马东英对房屋情况知情，且合同明确载明因该房暂未办理产权证无法办理过户登记，目前对外公示显示该房屋所有人仍为杨之金，但答辩人是于杨之金处合法购买。对房屋是有权处分的，答辩人不存在欺诈、胁迫等导致合同无效行为。 合同签订后，答辩人于2018年1月7日将房屋钥匙交给原告马东英，马东英于当天入住，答辩人已完成合同交付义务、且交付房屋时并无任何瑕疵。关于该房屋的风险已转移给原告马东英。合同已履行完毕。现房屋被执行系因原房屋所有人杨之金的其它债务诉讼所致，但该债务诉讼及法院查封均发生在答辩人与原告签订房屋买卖合同之后，答辩人不存在过错不应承担责任，责任应由被告追加的了杨之金承担。 2、原告主张的赔偿损失284,000元。没有法律依据。不应支持。原告因未按合同约定履行还款义务，应承担违约责任。 原告主张答辩人赔偿损失，没有法律依据。不应获得支持。相反，依据《房屋买卖（置换）合同》第六条第6项约定，违约方应按照实际成交价10%作为违约金向守约方承担违约责任，原告未按约定按月向银行支付按揭贷款已构成违约，应当承担违约责任。即使合同无效双方互负返还义务，原告也应支付自2018年1月7日起自实际返还房屋之日期间占用房屋的费用。 3、原告诉状中原告所说的邢台市中级人民法院的判决与本案无关不能作为定案依据。宁素娟不是该案当事人，法院未通知宁素娟参加诉讼，也未将判决书送达给宁素娟，剥夺了宁素娟的诉讼权利，故不应作为本案定案依据。 安家公司辩称，在马东英和宁素娟的房产买卖一事中，答辩人是居间方属于媒介居间，根据《合同法》第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。损害委托人利益的。不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。 居间合同，又称“中介服务合同”。是指居间人根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍。而委托人须向居间人给付约定报酬的协议。特征：（1）其合同标的不是法律行为。而是介绍订约的劳务：（2）居间人在委托人与第三人订立的合同中既非当事人亦非任何一方的代理人，而是中问媒介人：居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权。间人只负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与第三人订约居中韩施。传达双方意思、起牵线搭桥的作用，对合同没有实质的介入权。（3）它是有偿合同。 故据此，本案中作为居间方的答辩人，已经将有关该房产的相关事项全部如实地向双方做了陈述，包括该房屋贷款未还清的事实以及该房屋当时没有被法院查封的事实。对此在合同的第一条第一款写明了双方对房屋已做充分了解并实地有房，对房屋现状无异议。愿意购买房屋。 根据该合同第六条第一款，甲方必须保证该房屋权据无争议。如发生争议，由甲方解决并承担一切后果。以及该合同第六条第六款，甲乙任何一方有违约行为，违约方向另一方支付违约金。丙方（答辩人）收取的中介费一律不予退还。 故马东英起诉答辩人要求答辩人退还中介费以及要求承担损失赔偿没有法律依据和合同依据。应驳回马东英对答辩人的诉求。 宁素娟和安家公司未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二被告对原告提交的房屋买卖合同，四张收据，一组转账凭证均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．二被告对原告提交的邢台市中级人民法院（2018）冀05民终2798号民事判决书与本案的关联性存在异议。马东英作为提起案外人执行异议之诉的当事人，是基于其与宁素娟之间的房屋买卖合同而取得，该份判决书与本案存在关联性，本院予以采信；2．二被告对原告提交录音证据，该录音的对象、内容均无其他证据佐证，且与本案关联性较弱，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2017年12月31日，宁素娟作为甲方售房人，马东英作为乙方买房人，安家第一分公司作为丙方居间人，签订房屋买卖合同，约定宁素娟将杨之金名下位于清河县及车库以89万元的价格出售给马东英。马东英向宁素娟支付购房款710000元，向安家第一分公司支付中介费10000元。马东英于2018年1月7日入住购买房产，马东英向杨之金名下偿还了两个月的按揭贷款。清河县人民法院于2018年1月16日做出（2018）冀0534民初180号民事裁定书查封该房产。邢台市中级人民法院（2018）冀05民终2798号民事判决书对马东英与案外人赵保森之间关于本案合同所涉房产的执行异议之诉一案做出终审判决，改判决继续对清河县人民法院查封的清河县房产的执行。该判决已生效。 另，该房屋买卖合同第六条第一款约定“甲方必须保证该房屋权据无争议。如发生争议，由甲方解决并承担一切后果”。该合同第六条第六款约定“甲、乙任何一方拒绝履行合同或其他有违约行为的，违约方应向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的10%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿，且丙方收取的本合同中约定的中介费一律不予退还”。 2、邢台市中级人民法院（2018）冀05民终2798号民事判决书认为“案外人宁素娟与原审第三人杨之金之间的买卖合同因违反法律强制性规定且无证据证实其真实交易情况，不能认定为合法有效。被上诉人马东英在知道所购房产在银行有按揭贷款未清偿（事实上，马东英曾代替杨之金偿还银行部分贷款），在未征得抵押权人同意的情况下，明知道出卖人违反法律强制性规定无权处分该房产而予以购买，不成立善意取得。案外人宁素娟与被上诉人马东英之间的买卖合同因违反法律强制性规定不能认定为合法有效”。 3、在本案审理过程中，安家第一分公司于2019年3月12日注销。 本院认为，本案中宁素娟作为售房人，马东英作为买房人，安家第一分公司作为居间人，签订房屋买卖合同。马东英主张该合同无效，宁素娟主张该合同有效。本案所涉房屋买卖合同已由邢台市中级人民法院（2018）冀05民终2798号生效民事判决书认为该合同因违反法律强制性规定不能认定为合法有效，且马东英作为买房人的合同目的（取得该房产所有权）已不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项规定，对于马东英主张合同无效，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。宁素娟取得的710,000元房款，应返还给马东英。 原告主张安家公司退还中介费10,000元。安家公司主张按合同第六条的约定不予退还，安家第一分公司作为该合同的居间方，其与原告马东英、被告宁素娟签订的房屋买卖合同的第六条属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，该条款无效。另，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，居间人应当就有关订立合同事项向委托人如实报告。安家第一分公司作为居间方促成的合同应具备符合法律、行政法规的强制性规定为前提，该前提应属于与订立合同有关的重要事实。本案所涉合同中虽对房产情况如实陈述，但因本案所涉房屋买卖合同因违反法律强制性规定不能认定为合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。综上，安家第一分公司应退还收取原告马东英的中介费用。安家第一分公司在诉讼过程中被注销且分公司不具有法人资格，根据《中华人民共和国公司法》第十四条，其民事责任由公司承担。由安家公司向马东英退还中介费用10,000元，对于安家第一分公司的起诉应予驳回。 对于原告马东英主张被告宁素娟和安家公司赔偿损失284,000元，其所提交的通话录音中通话对象及内容均不具有明确性和权威性，无其他证据佐证，无法证实损失数额的真实性、确定性和客观性，对此主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百二十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款第四项的规定，判决如下： 一、确认被告宁素娟与原告马东英签订的房屋买卖合同无效。 二、被告宁素娟自本判决生效后三日内向原告马东英退还购房款710,000元。 三、被告清河县安家房地产经纪有限公司自本判决生效后三日内向原告马东英退还中介费10,000元。 四、驳回原告马东英其他诉讼请求。 五、驳回原告马东英对被告清河县安家房地产经纪有限公司第一分公司的起诉。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15,456元，保全费5,000元，由被告宁素娟担负15,930元，由马东英担负4,372元，由清河县安家房地产经纪有限公司担负154元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判长  王海梅 审判员  刘惠军 审判员  闫恒新 二〇一九年四月二十二日 书记员  孙孟君