广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0204民初289号原告：杨均明，男，汉族，住韶关市浈江区。委托诉讼代理人：冯水清，广东向晓律师事务所律师。委托诉讼代理人：林昌军，广东向晓律师事务所实习律师。被告：华淡梅，女，汉族，住韶关市浈江区。委托诉讼代理人:郑学文，韶关市浈江区太平法律服务所法律服务工作者。第三人：李秀云，女，汉族，住广东省东莞市。第三人：刘义明，男，汉族，住韶关市浈江区。原告杨均明与被告华淡梅及第三人李秀云、刘义明物权保护纠纷一案，本院于2019年1月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨均明及其委托诉讼代理人冯水清、被告华淡梅的委托诉讼代理人郑学文、第三人刘义明到庭参加诉讼，第三人李秀云经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨均明向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告系浈江区照壁街21号8层803与804房之间单间房屋（价值20000元）的权属人；2、请求将该单间房屋从浈江区照壁街21号602房不动产权证中予以分割；3、请求判令被告协助原告办理过户手续；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：第三人李秀云在1992年10月向市教委购买一套房改房，该房位于浈江区照壁街21号602房。当时分房时，单位体恤李秀云家里有三个小孩不够住，除了分配602房给她外，再从8楼的804房中割裂出来一个单间房屋编号为805房（下称805房），调剂分配给了李秀云，该单间就是本案诉争的房产，该房屋位于803与804之间，面积13.54㎡，仅有电用，有单独电表，但没有水用，没有卫生间等生活设施。李秀云办理了602房的产权证，该证上含有该单间805房的面积和附图。2003年李秀云因小孩长大，考虑到805房的利用不大，使用也不便，遂将该805房出售。当时征求了803、804两户相邻人家的意见，804房住户放弃购买。原告作为与该单间相邻的803房的业主，考虑到能将该房屋更好的利用起来，遂愿意购买。经双方协商一致成交，在2003年6月21日原告支付给李秀云人民币8000元，购买该房屋，次日原告就将805房与自己所有的803房打通并进行装修使用至今。双方曾去房产交易机构办理过户手续，但因当时房屋登记政策单间房不允许单独办理，也没有权籍调查机构，故原告在买房后，双方均无法办理过户登记手续。李秀云主动将房产证复印给原告作为凭据。后来李秀云随子女去东莞生活，将602房（不含805房）在2010年以115000元的价格卖给住在其楼下的502房刘义明，李秀云也明确告知刘义明出售仅是6楼的部分，不包括8楼已售单间805房。刘义明亦认可李秀云已出售805房给原告的事实。刘义明同意购买，办理了过户，其多年来对原告805单间的权属从未提出异议。在2018年12月6日，刘义明以22万元的价格将该602的房屋卖给被告。被告在办理房屋过户手续后，于12月26日突然找到原告，主张该8楼单间的所有权人是她，要求原告归还房屋。该起买卖并未通知原告，原告据理反对。原告遂联系李秀云、刘义明解决，被告的亲戚402房的丁先生亦从香港赶回，在402房，原告夫妇、刘义明夫妻、被告、丁先生协商，并现场用免提拨通李秀云电话，大家都明确了上述事实。被告依旧不愿意尊重这个已售断的事实。原告认为，随着不动产登记条例的出台和权籍调查部门的出现，将该房屋从602房产权证中分割出来是可以依法实现。因此特提起诉讼，望判如诉请。被告华淡梅辩称：答辩人的房屋属个人财产，有完全的所有权和支配权。2018年9月18日答辩人与第三人刘义明通过中介签订一份《房屋买卖合同》，第三人刘义明自愿将名下照壁街1号602房出售给答辩人，该房屋建筑面积74.22平方米，购房款22万元。2018年12月6日答辩人办理了照壁街1号602房的不动产权证。因此该房屋属于答辩人个人财产的真实性及合法性是毋庸置疑的。二、被答辩人的诉讼请求及确认的被告不符合法律规定，应予以驳回。答辩人的房屋已经被韶关不动产登记中心予以确认并颁发了不动产权证，其审核及办理程序合法有效。被答辩人如果想要确认二者的《房屋买卖合同》不成立，应该提起行政诉讼要求撤销不动产权证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一项的规定：“依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼”。本案属于行政法律法规调整的范围，因此被答辩人的诉讼请求不属于民事审判的范围，应依法驳回，以维护答辩人的合法权益。第三人刘义明述称：刘义明向李秀云购买照壁街21号602房，购买一整套房屋，套内面积74.22平方米，在房屋交易所办理了过户手续，证件原件齐全，是以市场价购买的，刘义明不清楚李秀云与原告有照壁街21号8层的买卖交易，李秀云从来没有说过该房的交易情况，只说原告在那里居住，没有见过他们的交易说明和买卖协议。602房的产权是74.22平方米，事实上从房改就已经确认清楚，房产局在教育局的图纸上盖有公章，刘义明合法买进的602房的产权是包括涉案争议的8层（单间），现又在2018年12月6日合法卖给了被告，面积是74.22平方米，已经办理了过户手续。第三人李秀云述称：原告杨均明陈述事实。李秀云原居住在韶关市浈××区照壁街××房，因为家里人多不够住，市教委就从803房与804房之间调剂了一单间给李秀云，该房没有水、电、卫生间和厨房，李秀云将该房与602房一起办理了产权证。2003年，李秀云小孩长大外出工作，李秀云认为8楼单间利用价值不大，便以8000元的价格将该房卖给了803房的原告杨均明，当时是没办法办理产权变更登记手续。2010年，李秀云将602房卖给刘义明，且明确告知了刘义明其已将803至804之间的那个房子卖给了杨均明，而且照壁街21号的整栋楼的人都知道这个情况。经审理查明：原告杨均明、被告华淡梅及第三人刘义明、李秀云为邻居关系。1992年10月，第三人李秀云向市教委购买位于韶关市浈××区照壁街××房××房××套，因李秀云家里人多，市教委便在同一栋楼的8楼804与803房之间调剂一单间房屋即本案的讼争房屋（下称8楼单间）给李秀云家人居住，该单间仅通电，没有卫生间、厨房等生活设施。1999年，李秀云为韶关市浈××区照壁街××房办理了房地产权证（粤房地证字第**），产权证包含了上述8楼单间，总建筑面积为72.37㎡。2003年6月21日，李秀云因小孩长大外出工作，认为8楼单间利用价值不大，遂将8楼单间以8000元的价格出售给住在同栋楼803房的原告杨均明，并书写收条确认收到原告杨均明购房款8000元。原告杨均明购买8楼单间后，即与803房打通并装修占有使用至今。原告杨均明及第三人李秀云均称，双方曾去房产交易机构办理房屋过户登记手续，因当时的房屋登记政策原因无法为8楼单间办理过户登记手续。2009年12月，李秀云随子女去外地生活，将602房以115000元的价格出售给第三人刘义明，双方为此办理了房屋过户登记手续，李秀云也明确告知刘义明出售仅是6楼的部分（二房二厅），不包括8楼已出售给原告杨均明的8楼单间，刘义明亦予以认可且多年来对8楼单间的权属未提出过异议。2018年9月18日，第三人刘义明与被告华淡梅签订《房屋买卖合同》，刘义明以22万元的价格将上述602房出售给被告华淡梅，双方于2018年12月6日办理了该房屋过户登记手续，产权证号为粤（2018）韶关市不动产权第0064399号，该产权证仍包括8楼单间。随后，被告华淡梅以其是案涉8楼单间的所有权人，要原告杨均明退还房屋。2018年12月29日，原告找到刘义明，一起到居住在402房的华淡梅家协商解决纠纷，并在402房打电话给李秀云，李秀云明确表示其在卖602房时就明确告诉刘义明，8楼单间的房屋早已卖给了原告，刘义明一方称其没有意见，是被告华淡梅有意见，并表示卖房时就讲的是二房二厅。为此，原告为维护其合法权益向本院提起诉讼，请求确认原告系韶关市浈江区照壁街****单间房屋的权属人；请求将该单间房屋从浈江区照壁街21号602房不动产权证中予以分割并判令被告华淡梅协助原告办理房屋过户登记手续。庭审时，原告表示被告协助办理产权变更登记手续所产生的费用，由其承担。被告华淡梅称其购买602房时未到现场看房。以上事实有居民身份证、收条、房地产权证书、卖房情况说明、补充协议、光盘录音、《房屋买卖合同》、不动产登记资料查询结果证明、问话笔录及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，本案系物权保护纠纷。本案经开庭审理，事实基本清楚。本案争议的焦点之一是讼争房屋韶关市浈江区照壁街21号8楼单间房屋的归属问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第三人李秀云于2003年6月21日与原告杨均明在双方协商一致的基础上达成了买卖合意，李秀云以8000元的价格将其所有的案涉8楼单间出售给原告杨均明，并在确认收到购房款后，将案涉8楼单间交付给杨均明使用，双方虽未办理物权登记，但双方的房屋买卖合同合法有效。其次，虽然讼争房屋8楼单间目前登记在被告华淡梅名下，但从权属变动的实际过程来看，第三人李秀云将案涉单间房屋卖给原告杨均明多年后，将韶关市浈××区照壁街××房卖给居住在502房的刘义明，并办理了602房的房屋过户手续，多年来，刘义明从未向原告提出过异议，说明其清楚602房并不包含8楼单间。而当刘义明将602房出售给居住在402房的被告华淡梅时，华淡梅却称没有去现场看房，不符合常理；作为邻居，应该知晓涉案8楼单间房屋一直由原告实际占有使用，原告才是涉案8楼单间房屋的真实权利人。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”的规定，原告杨均明从第三人李秀云处合法购得讼争房屋8楼单间后，与803房连为一体占有居住使用至今，虽没有办理物权变更登记手续，但其基于有效合同合法占有使用的权利仍应受到保护，故原告杨均明要求确认韶关市浈江区照壁街21号8楼单间归其所有，本院予以支持。本案争议的焦点之二是原告应否先提起行政诉讼以撤销不动产权证的问题，本院认为，民事诉讼通过审查基础民事法律行为的效力而确定权利归属，不受既有权利凭证的限制。民事判决一旦生效，权利人可根据其确权内容直接申请登记机关重新办理登记手续，没有必要以此为据再提起行政诉讼请求撤销原产权凭证。而且，即使当事人提起行政诉讼，无论法院判决维持或者撤销行政登记行为，都只是对该行政行为是否合法意义上的判定，并不是对民事实体争议作出的最终判断，当事人显然并未真正实现其确认房屋权属的诉讼目的。因此，当事人可以直接就房屋权属争议纠纷提起民事诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条的规定，判决如下：确认位于韶关市浈江区照壁街21号8楼804与803房之间的单间房屋（即韶关市浈江区照壁街21号602房房产证附图的8层单间）归原告杨均明所有；被告华淡梅应协助原告杨均明办理产权过户登记手续，办理产权过户登记手续所产生的相关费用由原告杨均明负担。案件受理费减半收取150元，由被告华淡梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  曾丽琼二〇一九年四月二十二日法官助理朱志婷书记员马颖