湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终7538号上诉人（原审被告）：汪贤利，男，1968年12月30日出生，汉族，居民，户籍地浏阳市。委托诉讼代理人：贝晓玲，湖南浏阳河律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧长江，湖南浏阳河律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汤继丽，女，1959年5月19日出生，汉族，居民，住浏阳市。被上诉人（原审原告）：柳克龙，男，1957年8月10日出生，汉族，居民，住浏阳市。原审被告：浏阳通源投资置业有限公司，住所地浏阳市车站路**。法定代表人：汪贤利。上诉人汪贤利因与被上诉人汤继丽、柳克龙、原审被告浏阳通源投资置业有限公司（以下简称通源公司）合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2017）湘0181民初9129号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪贤利上诉请求：改判汪贤利支付租金自2015年12月21日起至2017年6月20日止。事实和理由：一、汪贤利与汤继丽、柳克龙的《商铺委托经营管理合同》已经实际解除。二、汤继丽、柳克龙在明知汪贤利经济状况恶劣，无法继续履行合同的情况下，应当减少损失，对于扩大的损失应当由其自行承担责任。汤继丽、柳克龙辩称：一、汪贤利与汤继丽、柳克龙的《商铺委托经营管理合同》合法有效，在一审判决之前双方并未协商一致解除合同。二、因汪贤利的原因导致合同解除，汪贤利应承担相应的违约责任和赔偿汤继丽、柳克龙的损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。汤继丽、柳克龙向一审法院起诉请求：1、现汪贤利已无法履行合同义务，同意汪贤利解除合同的意思，汪贤利、通源公司共同赔偿损失428000元；2、本案诉讼费由汪贤利、通源公司承担。一审法院认定事实：汪贤利委托长沙市浏阳河拍卖行和长沙市鑫源拍卖有限责任公司公开拍卖浏阳市车站路5号福临天下三楼房地产，并于2013年5月13日在《浏阳日报》刊登拍卖公告，公告内容除包含拍卖房屋的位置、面积等相关内容外，还包含本次所拍卖的标的，竞买人以最高价竞买成功后均由委托人统一经营管理，期限10年，委托人承诺统一经营，年租金为拍卖成交价的10%；按约给付的年租金由浏阳市通源置业有限公司进行担保。汤继丽、柳克龙购得304号商铺，于2013年7月3日取得房屋权属书（浏房权证字第**号号第××号号）。2013年7月2日，汤继丽、柳克龙（甲方）与汪贤利（乙方）、湖南通源投资置业有限公司（丙方）签订《商铺委托经营管理合同》，约定：甲方委托乙方经营管理甲方名下的浏阳市福临天下三层304号商铺（该商铺总购房款214万元），委托期限自甲方付清全部购房款之日起计算至2023年6月20日。乙方每年支付总购房款的10%支付甲方的租金回报，每年分两次支付，即每年的6月20日和12月20日分别支付半年租金，湖南通源投资置业有限公司为履行支付租金提供连带责任担保。甲方在合同有效期内将设计商铺经营管理的一切事项全部委托乙方全权处理，并特别授权乙方以自己的名义从事商铺经营管理活动，乙方独立处理一切与商铺经营管理有关的内外事务，甲方不得干涉乙方对商铺的经营管理活动。甲方在合同有效期内不得对商铺自行招商，不得妨碍乙方依法统一经营管理。合同第四条违约责任约定“1、除本合同另有约定外，甲乙双方在本合同有效期内不得提前解除和终止合同，如因一方原因致使本合同无法正常履行的，视为违约，违约方应赔偿守约方因此遭受的全部经济损失。”。第五条担保条款第2点约定“乙方不能按本合同约定的期限支付甲方的租金回报时，甲方有权要求丙方连带支付本合同项下的租金回报、赔偿金和甲方事项债权而发生的费用，丙方履行保证责任后有权向乙方追偿。”。同时，中信银行长沙浏阳支行作为甲方，汪贤利（承租方）作为乙方，汤继丽、柳克龙（出租方）作为丙方，共同签订了《三方协议》，协议约定：甲方为丙方的浏阳市福临天下三楼商业性房地产交易提供二手商铺按揭贷款。乙方承租丙方浏阳市淮川车站路福临天下304号，按照双方的租赁合同，乙方每个月/每年需要向丙方支付租金17833元。乙方将该租金付至丙方在甲方开立的指定账户上，专用于归还贷款本息。汪贤利至今已向汤继丽、柳克龙支付至2015年12月20日止的租金。汪贤利出现债务危机，遂停止了支付之后的租金。2015年11月22日，汪贤利的债权人召开了由民间借贷债权人以及商铺业主参加的债权人会议，会议选举了债权人代表，并决定了债权人代表的职权范围，其中包括代表债权人和其委托的代理人清理汪贤利所有的财产，并用合法的方法进行处置、变现的职权。与会债权人承诺不通过诉讼的方法解决与汪贤利之间的债权债务问题。2017年12月，汤继丽、柳克龙花费1万多元对涉案商铺的装修进行了清理。涉案商铺现在已空置，汤继丽、柳克龙遂于2017年12月15日向一审法院提起诉讼。一审法院认为：汤继丽、柳克龙、汪贤利及通源公司签订的《商铺委托经营管理合同》，是当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同是合法有效的。双方均应按合同约定履行各自的义务。汪贤利自2015年出现债务危机时，停止了支付自2015年12月21日起的租金，汪贤利已无法履行合同所约定的支付租金义务，无法达到继续履行合同的目的。现汤继丽、柳克龙、汪贤利就合同解除达成一致意见，故汤继丽、柳克龙诉请解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持，担保合同相应解除。关于汤继丽、柳克龙的损失，双方虽在合同中约定赔偿汤继丽、柳克龙的全部经济损失，双方就如何计算经济损失约定并不明确具体，但自2015年12月21日起至本判决生效之日止按每月17833元计算的租金属汤继丽、柳克龙已发生的损失，汪贤利应予以支付。租赁合同解除后，合同双方权利义务终止，汤继丽、柳克龙不再负有履行支付租金义务，但汪贤利提前退租，应当在合理期限前通知出租人，以便出租人能找到新的承租人，考虑到商铺出租的整体性，一审法院确定合理期限为2个月，合理期限租金35666元（17833元/月×2月），由汪贤利予以补偿。汪贤利称汪贤利自2015年6月停止支付租金、召开债权人会议以及汤继丽、柳克龙自还按揭贷款的行为，表明汤继丽、柳克龙知道汪贤利已欠巨额债务，不能履行合同义务，故合同已于2015年6月解除，汤继丽、柳克龙对此持有异议，而《中华人民共和国合同法》规定，合同的解除包括“当事人协商一致，可以解除合同”和“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”，汪贤利在2015年6月出现债务危机，无法履行合同义务时，并未与汤继丽、柳克龙协商一致解除合同。且《商铺委托经营管理合同》并未约定当汤继丽、柳克龙、汪贤利双方出现可以解除合同的情形发生时，相对方享有解除权。故对汪贤利提出合同已于2015年6月解除的抗辩，一审法院不予采信。汤继丽、柳克龙要求汪贤利、通源公司赔偿实现债权所产生的律师费，无依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、解除汤继丽、柳克龙与汪贤利、湖南通源投资置业有限公司于2013年7月2日签订的《商铺委托经营管理合同》；二、汪贤利于本判决生效后5日内补偿汤继丽、柳克龙35666元及自2015年12月21日起至本判决生效之日止按每月17833元计算的租金。浏阳通源投资置业有限公司对汪贤利的履行义务承担连带清偿责任；三、驳回汤继丽、柳克龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7720元，由汪贤利负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为：汤继丽、柳克龙与汪贤利及通源公司签订的《商铺委托经营管理合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现汪贤利未按照合同约定支付自2015年12月21日起的租金，构成违约，应承担相应的违约责任。汪贤利的违约行为，已致使汤继丽、柳克龙不能实现合同目的，故一审法院对汤继丽、柳克龙要求解除合同的诉讼请求予以支持正确。汪贤利上诉称合同已经实际解除，但未提供确凿充分的证据予以证实，本院不予支持。汪贤利上诉称汤继丽、柳克龙对于扩大的损失应当由其自行承担责任的事实依据和法律依据不足，本院亦不予支持。综上所述，汪贤利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7720元，由上诉人汪贤利负担。本判决为终审判决。审判长 周 坤审判员 熊 伟审判员 金新贵二〇一九年四月十六日书记员 范 璐附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。