陕西省西安市中级人民法院        陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终2043号上诉人（原审原告）：西安市临潼区秦兴制粉有限公司，住所地：西安市临潼区新市。法定代表人：侯凤奎，该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓宇，陕西知本律师事务所律师。委托诉讼代理人：张敏，陕西知本律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柴红江，男，1976年5月22日出生，汉族，农民，住西安市临潼区新市。委托诉讼代理人：张家驹，陕西骊剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕莎，陕西骊剑律师事务所实习律师。上诉人西安市临潼区秦兴制粉有限公司（以下简称秦兴制粉公司）因与被上诉人柴红江租赁合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2018）陕0115民初3256号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人秦兴制粉公司的委托诉讼代理人李晓宇、张敏，被上诉人柴红江的委托诉讼代理人张家驹、吕莎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦兴制粉公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判为：解除秦兴制粉公司与柴红江签订的《厂房租赁合同》；柴红江立即腾退厂房场地，拆除擅自加盖的房屋，恢复原状；柴红江向秦兴制粉公司支付拖欠的2017年、2018年的租金，共计100000元；2.本案一审、二审的诉讼费由柴红江承担。事实与理由：原审认定事实不清，适用法律错误，应予以改判。一、根据租赁合同第6条约定，不能直接得出秦兴制粉公司许可（默认）柴红江有权擅自加盖建筑物的结论，适用此条的一个不言而明的前提是，柴红江的加盖行为需经过秦兴制粉公司的同意、许可，此为常情常理，亦是合同法的明文规定。秦兴制粉公司得知柴红江的加盖行为后一直是坚决反对的，秦兴制粉公司法定代表人之子侯某某也明确表示自始至终未同意过柴红江可以扩建加盖建筑物。二、租赁合同中虽未明确约定若柴红江在租赁期间有转租和擅自加盖建筑物行为时秦兴制粉公司有权单方解除合同，即秦兴制粉公司无约定解除权，但秦兴制粉公司仍有权行使法定解除权。在未办理任何审批手续的情况下，柴红江违法私自建造锅炉房的行为存在重大的安全隐患，秦兴制粉公司得知后多次阻止扩建，柴红江不予理睬，直至柴红江欲从场地外墙将天XX道XX房，秦兴制粉公司法人极力阻挠，柴红江才未能继续进行。三、秦兴制粉公司与柴红江签订的租赁合同解除后的必然结果就是柴红江应腾房退厂房场地，拆除擅自加盖的建筑物以恢复原状。四、一审判决以柴红江已向侯某某委托的租金代收人即案外人王某甲支付了2017年的租金，又以秦兴制粉公司和柴红江未在本案或他案中对《借款转租赁费合同》请求撤销或确认效力，进而认为对2017年、2018年的租赁费，秦兴制粉公司应与柴红江协商解决或另行诉讼解决，属于认定事实错误，滥用自有裁量权，依法应予改判。柴红江辩称，不同意秦兴制粉公司的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。一、依据厂房租赁合同、借款转租赁费合同约定，柴红江对租赁标的享有改造权、转租权，柴红江不存在转租行为，也无任何私自加盖行为，秦兴制粉公司无权要求解除房屋租赁合同。二、依据借款转租赁费合同，侯某某将其对惠某某所欠的债务转移给柴红江承担，自2017年1月1日起，15年的租赁费权益，由惠某某享有。在此期间，柴红江不需再向秦兴制粉公司缴纳租赁费，惠某某也无权要求侯某某偿还债务。秦兴制粉公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除秦兴制粉公司、柴红江双方签订的《厂房租赁合同》；2.请求判令柴红江立即腾退厂房场地，拆除擅自加盖的房屋，恢复原状；3.请求判令柴红江向秦兴制粉公司支付拖欠的2017年、2018年的租金，共计100000元；4.本案诉讼费由柴红江承担。一审法院认定事实：秦兴制粉公司成立于2002年4月9日，股东为侯凤奎及其子侯某某，侯凤奎为法定代表人，侯某某又名侯亮，系公司监事。2007年因公司欠账，侯凤奎离家出走。2010年1月31日，侯某某以侯凤奎空白签名复印了出租场地事宜的委托书，并加盖侯凤奎印章，与柴红江签订了《厂房租赁合同》（秦兴制粉公司、柴红江所持合同租赁期限不同，两份合同均加盖有侯凤奎及公司印章，本案秦兴制粉公司以租赁期为十年的合同为据），合同约定：1、秦兴制粉公司将东以厕所西以井房为界，北止北围墙的场地厂房租于柴红江使用；2、租期十年；3、租金为每年50000元，每年2月支付；4、秦兴制粉公司原有债务、土地租金及其他任何费用与柴红江无关；5、秦兴制粉公司为柴红江提供水电到位，厂内线路由柴红江负责，电费按规定支付，水井由柴红江管理；6、本合同提前终止或届时期满，柴红江在告知秦兴制粉公司后，2个月内将柴红江的所有机械设备及柴红江所建的房屋等迁离秦兴制粉公司租赁场地；7、……。当日，侯某某又向柴红江出具委托代收协议，内容为：“今侯某某委托王某甲代收柴红江租赁厂地费每年伍万元整（￥50000），起始日为2011年元月1日，终止日2017年元月1日。此协议由签字日起开始生效”。后王某甲分别收取了柴红江5年的租赁费，共计250000元。2012年3月26日，侯某某以上述同样的方式再次向柴红江出具处理出租场地事宜的委托书，当日，侯某某出具借条，加盖侯凤奎及公司印章，并有放款人惠某某及担保人柴红江签名，内容为借惠某某200000元，每月利息5000元，借款期限从2012年3月26日至2014年3月25日；该借条中侯某某还约定了担保方式，即以柴红江现租赁使用的厂地为抵押，如不能按时清息或还款，则柴红江现使用场地归其所有，或续租十五年，借款抵租金。2013年1月27日，侯某某再次以上述方法与放款人惠某某、担保人柴红江签订《借款转租赁费合同》，内容如下：“借款转租赁合同。2012年3月26日，侯某某向惠某某借款贰拾万元整，侯某某以秦兴制粉公司租于柴红江现使用的厂地、厂房为抵押，柴红江为侯某某担保。现侯某某无力偿还惠某某的贰拾万元本金及利息，侯某某借惠某某的借款转为柴红江现租用秦兴制粉公司的厂房厂地租赁费壹拾伍年（2017年1月1日至2034年1月1日），侯某某借惠某某的借款及利息由柴红江偿还。在租用期间侯某某及秦兴制粉公司的原有债务、土地租金及其他任何费用与柴红江无关，侯某某为柴红江提供水电到位，电费按电力局规定电价交付。厂地的面积及租用事项按原2010年租用合同。附：在租赁期间，柴红江有使用及转租权及根据需要对厂房的改造权。本合同一式叁份，叁人各执壹份签字后生效。借款人：侯某某。放款人：惠某某。担保人：柴红江。日期：2013年1月27日。”侯凤奎于2012年回家，次年知晓柴红江租赁事宜，2015年11月20日，侯凤奎向柴红江出具柴红江代付村组修路款30000元的收条，并注明该款抵柴红江租赁的厂房场地租金，原租赁期限顺延1年。2016年8月2日，侯某某向王某乙借款20000元，言明该款由柴红江归还。2018年7月24日，侯凤奎代表秦兴制粉公司向一审法院起诉，请求：判令解除厂房租赁合同；腾退厂房场地，拆除擅自加盖的房屋，恢复原状；支付拖欠的2017年、2018年的租金。另查明：庭审中，秦兴制粉公司提交证据，提出柴红江租赁厂房场地后，在厂房租赁区东侧，加盖了约10m*14m的建筑物，在该物东南方向加盖约5m长的建筑物，在最北边第三个厂房内部搭建了一个用砖做的房屋，并把原租赁的厂房部分屋顶拆除换成透明的玻璃钢瓦，还在租赁库房的西侧围墙和仓库围墙之间搭建了一个棚子。庭审后经向柴红江调查，其对加盖建筑物方位、大小无异议，其认为除棚子作为临时建筑是合同签订后建的外，其余均为2009年下半年未签订合同前和侯某某商议后建的。对柴红江进行加盖上述建筑物的事实，一审法院亦予以确认。一审法院认为，秦兴制粉公司法定代表人侯凤奎因公司欠账，长期离家，其子侯某某作为公司股东，为还公司账务，遂自行制作侯凤奎的委托书，与柴红江签订《厂房租赁合同》，租赁期限十年，庭审中侯凤奎虽对印章等提出异议，但其表示不再追究并认可该合同，故该合同合法有效。本案中，侯凤奎以柴红江未经允许转租及加盖建筑物为由，要求解除秦兴制粉公司、柴红江双方签订的《厂房租赁合同》，因秦兴制粉公司并未在合同中约定上述行为属解除合同之情形，同时其亦无证据证实柴红江存在转租行为，反而在合同第6条约定了本合同提前终止或届时期满，柴红江在告知秦兴制粉公司后，2个月内将柴红江的所有机械设备及柴红江所建的房屋等迁离秦兴制粉公司租赁场地，该条约定应视为秦兴制粉公司对柴红江在所租赁的厂房场地内进行加盖建筑物的许可，故秦兴制粉公司该诉请一审无法支持。对于秦兴制粉公司要求柴红江腾退厂房场地、拆除擅自加盖的房屋及恢复原状的诉讼请求，同样依据上述合同第6条约定的认定理由，一审法院不予支持。对于秦兴制粉公司要求柴红江支付拖欠的2017年、2018年的租金的诉讼请求，经查明侯某某委托王某甲代收柴红江租赁费截止日为2017年1月1日，但王某甲作为债权人仍继续收取了2017年柴红江所缴的租赁费，2018年租赁费柴红江未缴，其系用侯某某借款转租赁费的形式进行了抵扣，经审查侯某某所签订并加盖有侯凤奎及公司印章的《借款转租赁费合同》中，柴红江以侯某某借款转租赁费的形式抵扣秦兴制粉公司租期15年（从2017年1月1日至2034年1月1日），因该合同租赁期限与本案双方所诉争的租赁合同租赁期限部分重合，而秦兴制粉公司、柴红江均未在本案或他案中对该合同请求撤销或确认效力，故秦兴制粉公司要求柴红江给付该两年租赁费的请求，双方应协商解决或另行诉讼解决，待该借款转租赁费合同效力确认后再作处理。为保护公民、法人的合法权益，维护社会经济秩序的稳定及发展，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条的规定，判决：驳回原告西安市临潼区秦兴制粉有限公司的诉讼请求。案件受理费2350元，由西安市临潼区秦兴制粉有限公司负担。二审审理期间，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2010年1月31日，秦兴制粉公司与柴红江签订《厂房租赁合同》，合同加盖有秦兴制粉公司印章、侯凤奎印章、侯某某印章、侯某某签字，侯凤奎虽对印章等提出异议，但对该合同表示认可，该合同应为有效合同，各方均应依约履行合同义务。秦兴制粉公司上诉主张因柴红江存在擅自加盖行为，要求解除合同、腾交场地等，但根据双方《厂房租赁合同》第六条约定，合同提前终止或届时期满，柴红江在告知秦兴制粉公司后，2个月内将柴红江的所有机械设备及柴红江所建的房屋等迁离秦兴制粉公司租赁场地。可见秦兴制粉公司认可柴红江可以在租赁场地内添置机械设备、加盖房屋，合同并未约定秦兴制粉公司在柴红江存在上述行为时有权行使单方解除权，现秦兴制粉公司以柴红江擅自加盖为由要求解除合同，一审法院不予支持，并无不当。秦兴制粉公司上诉主张因柴红江存在未按期缴纳租金行为，要求解除合同、腾交场地等，但存在王某甲2017年6月27日收取柴红江5万元租赁费、以及侯某某2013年1月27日与惠某某签订《借款转租赁费合同》的情形，且未见秦兴制粉公司提供向柴红江催要而柴红江逾期不支付的证据，故对秦兴制粉公司该项上诉请求，亦不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2350元，由秦兴制粉公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔 志 刚审 判  员  张  安  品审 判  员  陈      帅二〇一九年四月十八日 书 记 员  刘 书 方    10