湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）湘11民终1097号上诉人（原审被告）：罗艳勇，男，1987年9月2日出生，汉族，农民，住永州市零陵区，现住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：扈彩霞，湖南九子龙律师事务所律师（特别授权）。被上诉人（原审原告）：周治东，男，1987年3月10日出生，汉族，农民，住永州市零陵区。被上诉人（原审被告）：永州零陵区易居房产经纪有限公司，住所地永州市零陵区南津北路**。法定代表人：蒋剑纯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：何志春，湖南杰联律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯松林，湖南杰联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡智明，男，1989年1月5日出生，汉族，农民，住永州市零陵区。上诉人罗艳勇因与被上诉人永州零陵区易居房产经纪有限公司、胡智明等房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市零陵区人民法院（2018）湘1102民初1845号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗艳勇上诉请求：1、撤销（2018）湘1102民初1845号民事判决书第一项中关于上诉人承担双倍返还购房定金的内容，改判上诉人对被上诉人周治东不承担责任；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审法院错误认定上诉人罗艳勇和被上诉人胡智明、永州零陵区易居房产经纪有限公司之间的法律关系。被上诉人胡智明并非上诉人的委托代理人，上诉人与被上诉人胡智明、易居房产经纪公司之间系居间合同关系。2、一审法院错误认定《购房定金合同》的法律效力。在胡智明未获得罗艳勇授权其代签合同且罗艳勇事后也未追认的情形之下，涉案《购房定金合同》对上诉人罗艳勇不具有法律效力，应属无效合同。周治东答辩称，答辩人是与胡智明签的合同，胡智明与罗艳勇是朋友关系，完全可以代理罗艳勇本人，签合同时也打电话联系过罗艳勇本人，与罗艳勇确认过。胡智明可以代罗艳勇签订合同，也可以代罗艳勇收钱，因此答辩人将定金转给胡智明并无不当。永州零陵区易居房产经纪有限公司答辩称，1、上诉人认为其与胡智明之间是居间合同关系的上诉理由不能成立，（1）上诉人口头委托胡智明卖房，并将自己的房产证、土地使用权证、身份证、银行卡等复印件交给胡智明，足以说明上诉人与胡智明之间是委托代理关系；（2）胡智明不是永州零陵区易居房产经纪有限公司的工作人员。2、是上诉人的过错导致房屋买卖未成功，应承担违约责任，永州零陵区易居房产经纪有限公司并无过错。因此，一审判决由胡智明、罗艳勇返还周治东购房定金80,000元正确，但判决永州零陵区易居房产经纪有限公司承担连带责任错误。周治东向一审法院起诉请求：1、判令被告罗艳勇、胡智明双倍返还定金共计8万元给原告，被告永州零陵区易居房产经纪有限公司承担连带偿还责任；2、判令被告永州零陵区易居房产经纪有限公司退还预付意向金2000元给原告；3、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告罗艳勇所有的位于零陵区芝城花园19栋2楼一套住房需出售，便口头委托被告胡智明通过被告永州零陵区易居房地产经纪有限公司出售，并将该套房产的相关信息及产权登记手续提供给被告胡智明，被告胡智明便将此房出售的有关信息提供给被告永州零陵区易居房地产经纪有限公司，由房产中介公司联系买主。原告周治东因急需买房，便联系到被告永州零陵区易居房地产经纪有限公司，永州零陵区易居房地产经纪有限公司将此房的信息提供给周治东，周治东了解相关信息后，于2018年2月27日与被告永州零陵区易居房地产经纪有限公司签订了一份《购房意向书》，该《购房意向书》约定：原告同意以人民币340,000元购买由永州零陵区易居房产经纪有限公司提供的坐落在永州市零陵区芝城花园19栋2楼的房屋，原告向永州零陵区易居房产经纪有限公司交纳预付意向金2000元，如因房屋所有权纠纷及预购价未谈妥的原因，造成原告不能购买房屋时，永州零陵区易居房产经纪有限公司承诺将收到的预付服务费退还给原告。意向书签订后，原告按约定支付了2000元意向金。2018年3月2日，原告周治东代表乙方，被告罗艳勇代表甲方签订了一份《购房定金合同》，周治东在此合同上签名，被告胡智明自己在此合同上签名，且代罗艳勇在此合同上签名，被告永州零陵区易居房地产经纪有限公司作为中介方也在此合同上盖章，合同约定：甲方将零陵区芝城花园19栋2楼（面积126.33㎡，房屋所有权证号：永房权证零陵字第**）房屋出售给原告，交易价款为人民币340,000元，中介方协助乙方办理两证过户手续，原告支付购房定金人民币40,000元给被告罗艳勇，作为本定金合同生效依据，定金合同签署37天（2018年4月8日）之内签订《房屋买卖合同》，若乙方悔约或不再购买甲方房屋时，乙方将自动放弃定金作为补偿甲方的损失费，甲方不予退还；若被告违约房屋不出售了或出售给第三方，被告除返还原告所交购房定金40,000元人民币外，另外给原告违约金人民币40,000元。《购房定金合同》签订当天原告通过银行转账支付了购房定金40,000元至胡智明账户，可被告在约定时间内经原告及中介公司催告没有签订《房屋买卖合同》，后原告要求被告退还定金及双倍返还违约金，经协商没有达成协议，故酿成纠纷，因此，原告诉至法院，要求判如所请。另查明，原、被告双方签订《购房定金合同》后，原告周治东、被告永州零陵区易居房地产经纪有限公司多次通过电话及微信催促被告罗艳勇签订《房屋买卖合同》或退还定金，但被告罗艳勇在微信中表示，因资金出现问题，房屋已作抵押，后续问题委托被告胡智明处理，导致至今没有再签订《房屋买卖合同》。一审法院认为，本案的争议焦点，一是被告罗艳勇委托被告胡智明买卖房屋的代理行为的效力问题。二是本案当事人在本案中的过错问题。关于争议焦点一，评议如下：本案罗艳勇口头委托胡智明买卖房屋属实，但辩称并没有委托胡智明签订定金合同和收取定金，从本案的证据看，被告罗艳勇认可委托胡智明买卖房屋，且将房源、房产证复印件等相关信息及手续转给了胡智明，而且将自己的身份证和银行卡复印件也交给了胡智明，签订定金合同和收取定金是买卖房屋的一种必然过程。胡智明收取定金后是否转交给罗艳勇，因本案被告胡智明未到庭，法院无法查实，但这只是委托人罗艳勇与被告委托人胡智明之间的事，何况从被告易居房产提供的证据即微信记录看，罗艳勇认可了自己的委托，由于自己的原因房屋没有买卖成功，要求胡智明处理收后遗留问题。因此，法院确认被告罗艳勇委托被告胡智明买卖房屋的代理行为有效。关于争议焦点二，本案评议如下：本案原告周治东因需购房在了解到房源后，与易居房产签订了《购房意向书》，后又与房屋出售人罗艳勇（胡智明代理）签订了《购房定金合同》并及时交纳了购房诚意金和购房定金，履行了合同义务，且多次催促被告签订房屋买卖合同，由于被告的原因不能签订，原告周治东在本案中无过错。被告胡智明代理罗艳勇签订定金合同收取定金，在罗艳勇提供银行卡的情况下却要求原告周治东将定金转入自己的银行账户，收取定金后房屋买卖不成功的情况下又不及时退还，胡智明应承担本案的过错责任。本案被告罗艳勇因出售房屋，将自己房屋的相关资料和信息全部提供给被告胡智明，口头委托被告胡智明买卖。在胡智明收取定金后，既不与原告签订房屋买卖合同，又不退还定金给原告，胡智明收取定金后是否转给罗艳勇是委托人与被委托人之间内部的事，不能对抗第三人，后罗艳勇通过微信只是要求胡智明处理后续遗留问题。因此，被告罗艳勇应承担本案的违约过错。本案被告易居房产作为中介公司未严审被告胡智明的代理资格，在未提交书面委托书，未了解委托代理权限的情况下，仍然在《购房定金合同》上盖章确认，也有一定的过错。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、限被告胡智明、罗艳勇在本判决生效后五日内双倍返还原告周治东的购房定金人民币80,000元；二、限被告永州零陵区易居房产经纪有限公司对本判决第一项返还80,000元承担连带给付责任；三、限被告永州零陵区易居房产经纪有限公司在本判决生效后五日内返还原告周治东的购房诚意金人民币2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1850，减半收取计925元，由三被告共同负担。二审中，罗艳勇向本院提供了如下证据：1、光盘、胡智明与罗艳勇的微信聊天记录截图一份，拟证明胡智明在本案中的身份是中介公司的工作人员，其为上诉人提供居间服务，而不是委托服务。2、涉案房屋装修人的身份证复印件及其出具的证明各一份；罗艳勇与涉案房屋装修人的微信聊天记录截图两份；装修照片一份。拟证明胡智明为罗艳勇提供的是居间服务，而不是委托服务。3、胡智明与罗艳勇的微信聊天记录截图三份。拟证明胡智明系中介公司的工作人员，而非罗艳勇的委托代理人。永州零陵区易居房地产经纪有限公司对罗艳勇提供的证据质证认为，证据1的真实性无异议，对其证明目的有异议。罗艳勇委托胡智明卖房，胡智明带人看房很正常，视频内容并不能反映胡智明是永州零陵区易居房地产经纪有限公司的业务员或员工。证据2，证人应出庭提供证人证言，聊天记录并不能证明胡智明是永州零陵区易居房地产经纪有限公司的员工。证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，上诉方以胡智明与罗艳勇讲价这点来推测胡智明为中介公司的工作人员，没有事实依据。既然胡智明接受罗艳勇的委托卖房，当然也想快点把房子卖出去，并不能证明胡智明是中介公司的工作人员。周治东的质证意见同永州零陵区易居房地产经纪有限公司的质证意见。对罗艳勇提供的证据，本院认证如下，永州零陵区易居房地产经纪有限公司及周治东对证据1、3的真实性无异议，对证据1、3的真实性本院予以采信；对证据目的不予采信，因为即使罗艳勇与胡智明之间是居间关系，但并无相应证据证实罗艳勇将其与胡智明之间的关系告知了永州零陵区易居房地产经纪有限公司。证据2、证人未出庭作证，罗艳勇未提供其他证据相佐证，不能达到罗艳勇的证据目的，本院不予采信。二审中，永州零陵区易居房地产经纪有限公司提供了2018年1月至12月的工资表，拟证明胡智明不是永州零陵区易居房地产经纪有限公司的员工。罗艳勇对永州零陵区易居房地产经纪有限公司提供的证据的三性均有异议。1、该工资表是永州零陵区易居房地产经纪有限公司随意打印的工资表，没有社保局核定，被上诉人可以随意更改，无法达到证明目的；2，该工资表的最后一张，关于唐艳梅的应发提成里有一个房源费588元，可以证实但凡给易居房产经纪公司提供房源的可以拿到薪水，故可合理推定本案当中胡智明也有可能是为易居房产经纪公司提供了房屋信息来源，故也可推定胡智明身份是中介身份。对永州零陵区易居房地产经纪有限公司提供的证据，本院认证如下，该工资表因无在相关职能部门备案的劳动合同相佐证，不予采信。二审中，周治东未向本院提供新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。本案二审另查明，胡智明在签订《购房定金合同》前将房屋售价340,000元的事实告知了罗艳勇。本院认为，本案争执焦点是原审判决上诉人罗艳勇双倍返还周治东购房定金共计80,000元是否恰当。1、《中华人民共和国合同法》第一百七十二条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效”。根据本案已查明的事实，涉案房屋的相关信息是罗艳勇提供给胡智明，再由胡智明提供给永州零陵区易居房地产经纪有限公司，房屋出售相关的事项亦是胡智明参与协商。因此，永州零陵区易居房地产经纪有限公司及周治东有理由相信胡智明是罗艳勇的卖房委托人，能够代理罗艳勇行使与卖房有关的民事行为。2、《购房定金合同》签订前，胡智明将房屋售价以微信方式告知了罗艳勇。3、《购房定金合同》签订后，罗艳勇在微信中表明不再履行合同时，其亦委托胡智明处理后续事宜。基于以上几点，胡智明与周治东签订的《购房定金合同》对罗艳勇具有法律约束力。另，罗艳勇的微信聊天记录显示是罗艳勇的原因导致不能签订正式的《房屋买卖合同》，罗艳勇应当承担由此产生的对其不利的法律后果。如果胡智明收取定金的行为损害了罗艳勇的权益，那是胡智明与罗艳勇之间的关系，与周治东无关。因此，原审判决罗艳勇双倍返还周治东购房定金共计80,000元并无不当，罗艳勇上诉提出其与胡智明、永州零陵区易居房地产经纪有限公司是居间关系，涉案《购房定金合同》对罗艳勇不具有法律约束力，应属无效合同的上诉理由，本院不予支持。综上所述，罗艳勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人罗艳勇负担。本判决为终审判决。审判长  李振湘审判员  魏 蓉审判员  李秋云二〇一九年四月十日书记员  吕 琴附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。