北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京03民终5707号上诉人（原审被告）：深圳市花苑投资有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：徐铁伦，总经理。委托诉讼代理人：胡清通，男，1989年12月27日出生，深圳市花苑投资有限公司监事，住广东省深圳市福田区。被上诉人（原审原告）：北京红黄蓝儿童教育科技发展有限公司，住，住所地北京市丰台区方庄芳古园****楼**F1-1/div>法定代表人：史燕来，董事长。委托诉讼代理人：蔡鸿鹏，男，1981年7月28日出生，北京红黄蓝儿童教育科技发展有限公司员工。委托诉讼代理人：杨建，男，1983年9月19日出生，北京红黄蓝儿童教育科技发展有限公司员工。上诉人深圳市花苑投资有限公司（以下简称花苑公司）因与被上诉人北京红黄蓝儿童教育科技发展有限公司（以下简称红黄蓝公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初30958号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。花苑公司委托诉讼代理人胡清通，红黄蓝公司委托诉讼代理人蔡鸿鹏、杨建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。花苑公司上诉请求：请求撤销一审判决，改判驳回红黄蓝公司全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定红黄蓝公司延迟支付租金系花苑公司原因，属于认定事实错误，《北京市顺义区万科城市花园项目幼儿园租赁合同之补充合同》的签订仅为原出租人与现出租人的权利义务变更，不代表花苑公司认可承租人红黄蓝公司延迟交租的违约行为，原出租人北京万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）在邮件中对红黄蓝公司的单方答复更不能代表花苑公司认可红黄蓝公司的违约行为。花苑公司于2018年4月25日接管之后，经整理资产文件和查询，才知晓红黄蓝公司延迟交租的行为；二、一审判决认定花苑公司以同意接收租金形式继续履行诉争协议，属于认定事实错误，租金系红黄蓝公司通过银行转账主动支付，花苑公司并不认可、不接受红黄蓝公司支付租金的单方行为，未开发票充分表明不认可和不同意继续履行，未退回是因双方尚需就合同解除后的场地占用费及违约金等进行统一结算；三、花苑公司解除合同有事实和法律依据。红黄蓝公司辩称，同意一审法院判决，一审法院认定事实正确，2017年8月30号花苑公司向我公司发送告知函后，直到2018年4月25日，花苑公司也从来没向我公司提供过其收款账号，期间双方也没有达成补充合同。花苑公司说，2018年4月25日签署补充合同并正式接管之后，经整理资产文件和查询相关资料上诉人才知晓迟延交付租金的行为，这与事实不符，也与万科公司和花苑公司向我公司发送的告知函不符，2017年8月30号告知函中已经明确告知了：2017年5月31日起，涉诉幼儿园归花苑公司所有，花苑公司对幼儿园享有占有收益处分的权利。《解除合同通知函》送达我方后，花苑公司并没有就解约事宜，与我公司进行过任何口头或书面的沟通，反而于2018年8月26日，向红黄蓝公司发送了关于幼儿园购买的报价函，我方认为该报价函属于出租人要求承租人行使优先购买权的性质的报价函。所以解除合同通知函发出后，红黄蓝公司并没有真正的解除合同，租赁合同仍在继续履行中。红黄蓝公司向一审法院起诉请求：1．确认花苑公司发出的《解除合同通知函》不发生解除《万科城市花园幼儿园承办和运营管理协议书》及《北京市顺义区万科城市花园项目幼儿园租赁合同之补充合同》的法律效力；2．花苑公司向北京市顺义区红黄蓝幼儿园开具2017年3月1日至2018年2月28日金额为537000元的不动产租赁增值税普通发票、2018年3月1日至2019年2月28日金额为716000元的不动产租赁增值税普通发票、2019年3月1日至2020年2月29日金额为716000元的不动产增值税普通发票；3．案件受理费由花苑公司负担。一审法院认定事实：2016年7月22日，甲方万科公司与乙方红黄蓝公司签订《万科城市花园幼儿园承办和运营管理协议书》。双方约定：甲方将幼儿园全部经营管理权承包给乙方经营及管理，承包期间，由乙方独立核算、自主经营、自负盈亏。承包经营期限自交付之日起至2028年8月31日止。场地租金中已经包含税费，租金每三年递增10％，递增基数为上一年度的租金，其中2017年3月1日至2020年2月29日，每年租金71.6万元。场地租金按年支付，每年租金于本合同签订后的五日内支付，此后，每年的9月1日之后的五日内支付租金，支付形式为转账。甲方收到乙方支付的场地租金后，向乙方指定单位出具合法有效的增值税专用发票。乙方延期交纳租金超过三十日的，甲方有权解除本合同，并扣除50万元保证金作为违约金。违约金不足以弥补甲方损害的，乙方仍需就不足部分进行赔偿。2018年4月25日，甲方花苑公司、乙方万科公司、丙方红黄蓝公司签订《北京市顺义区万科城市花园项目幼儿园租赁合同之补充合同》。三方约定：鉴于：乙方与丙方在2016年7月22日签订了《万科城市花园幼儿园承办和运营管理协议书》，约定乙方将北京万科城市花园幼儿园出租给丙方使用；现三方协商，就将上述《幼儿园租赁合同》中出租方由乙方变更为甲方达成一致，签订本补充合同：一、自本补充合同签署日起，《幼儿园租赁合同》的出租方由乙方变更为甲方；二、乙方在《幼儿园租赁合同》项下作为出租方的所有权利和义务由甲方享有和承担，《幼儿园租赁合同》的权利义务与乙方无关。2017年8月30日，花苑公司、万科公司向红黄蓝公司出具《告知函》，内容为：“贵司与万科公司于2016年签订了《万科城市花园幼儿园承办和运营管理协议书》，约定万科物业将位于北京市顺义区天竺空港开发区B区万科城市花园幼儿园的经营管理权承包给贵司，贵司以场地租金的形式向万科物业支付承包费。协议书的期限为交付之日（2016年8月1日）至2028年8月31日止。2017年5月31日，万科物业及北京万科企业有限公司与花苑公司签订了《关于物业资产权益转让之协议书》。协议约定自2017年5月31日起北京万科城市花园幼儿园场地（即上述幼儿园）归投资公司所有，投资公司尊重并维持《北京万科城市花园幼儿园承办和运营管理协议书》的约定。现投资公司依法对协议书约定的幼儿园享有占有、使用、处分的权利。”2018年1月26日，红黄蓝公司向万科公司转账给付2018年3月1日至2019年2月28日租金71.6万元。2018年8月24日，红黄蓝公司向花苑公司转账支付2019年3月1日至2020年2月29日租金71.6万元。2018年6月7日，花苑公司向红黄蓝公司发出《解除合同通知函》。花苑公司告知红黄蓝公司《租赁合同》签署后，红黄蓝公司于2018年2月支付标的物业2018年3月1日至2019年2月28日的租金71.6万元，延期交纳租金时间远远超过三十日。花苑公司根据《租赁合同》约定向红黄蓝公司提出解除合同，并告知：“1．我司与你司签订的《租赁合同》自本通知函发出之日正式解除；2．请你公司务必在收到本通知函之日起5日内向我司结清拖欠的全部款项，包括但不限于租金、物业管理费、水电费、违约金、违约滞纳金等。”2018年6月19日，红黄蓝公司向花苑公司发出关于《解除合同通知函》的回函，内容包括：一、不存在《解除合同通知函》所述我公司迟延支付《管理协议书》项下2018年3月1日至2019年2月28日租金71.6万元的情形。我公司不同意贵公司提出的解除《管理协议书》之要求。二、2017年5月期间，万科公司向我公司提出了需配合万科物业资产部的要求变更《管理协议书》主体至贵公司，并明确要求我公司放弃优先购买权，暂缓支付租金，待《管理协议书》主体变更完成后，后续租金须直接支付给贵公司，不通过万科公司进行租金的移交。三、《管理协议书》主体变更前，我公司与万科公司已就2018年3月1日至2019年2月28日71.6万元租金支付日期事宜协商一致，万科公司亦确认我公司不存在任何违约行为。四、望贵公司遵循诚信原则，撤回《解除合同通知函》，贵我双方继续履行《管理协议书》，共同为小区居民打造高品质幼儿园。花苑公司于2018年6月20日收到该函。一审法院认为，红黄蓝公司与万科公司签订的《北京万科城市花园幼儿园承办和运营管理协议书》及红黄蓝公司、花苑公司、万科公司签订的《北京市顺义区万科城市花园项目幼儿园租赁合同之补充合同》系各方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。红黄蓝公司、花苑公司均应依约履行合同。本案的争议焦点为花苑公司发出的《解除合同通知函》是否发生解除诉争协议的法律效力。首先，2017年8月30日，花苑公司、万科公司出具《告知函》，告知红黄蓝公司花苑公司依法对协议书约定的幼儿园享有占有、使用、处分的权利。即该份证据可以印证红黄蓝公司主张的在2017年8月底，三方就变更合同主体尚未达成一致意见。在该时间，花苑公司与万科公司就诉争合同权利尚在交接过程中。该证据亦可以说明最迟在2017年8月30日，花苑公司已经就诉争协议所对应的资产开始管理。其次，2018年4月25日，三方签订《北京市顺义区万科城市花园项目幼儿园租赁合同之补充合同》，正式确认花苑公司为《北京万科城市花园幼儿园承办和运营管理协议书》出租人。据前述意见，最迟在2017年8月30日起至2018年4月25日止期间，花苑公司已就诉争资产进行管理，其应当知晓红黄蓝公司给付租金的时间。签订三方协议时，花苑公司并未主张红黄蓝公司违约。万科公司在其作为合同出租人的期间，亦未因红黄蓝公司延迟给付租金主张其违约。判决如下：一、确认深圳市花苑投资有限公司于二〇一八年六月七日向北京红黄蓝儿童教育科技发展有限公司发出的《解除合同通知函》不发生解除《万科城市花园幼儿园承办和运营管理协议书》及《北京市顺义区万科城市花园项目幼儿园租赁合同之补充合同》的法律效力；二、驳回北京红黄蓝儿童教育科技发展有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。花苑公司提交招商银行支付结算查询报表一份，显示花苑公司于2019年4月16日向红黄蓝公司转账71.6万元，用途一栏注明“合同已解约，租金退回”，证明花苑公司对2018年8月24日红黄蓝公司向花苑公司转账支付2019年3月1日至2020年2月29日租金71.6万元的行为不认可。红黄蓝公司对上述证据真实性不认可，合法性认可，关联性不认可，二审开庭前一天才退回的，所以是否收到需要和财务核查，一审起诉要求的是认定解除函未发生解除效力，一审判决之后再退回，与合同是否解除没有关系。本院对上述证据的真实性、合法性予以认定，关联性结合全案事实予以综合认定。本院另查明，红黄蓝公司一审提交公证书，对红黄蓝公司与万科公司邮件往来进行了证据保全公证，其中2018年6月11日与发件人为张会坤××@vanke.com的沟通邮件显示“关于花苑公司发送红黄蓝的解除合同通知函万科物业并未同时收到或知情，解除函中提到：标的物2018年3月1日至2019年2月28日租金71.6万元延迟付款一事，应是花苑、红黄蓝和物业资产部处于合同变更特殊时期所致，不属于违约行为。”花苑公司一审质证称，不认识张会坤，应是其个人意见，不代表万科公司，2017年8月已告知红黄蓝公司产权人变更为我公司，万科公司无权确认交纳租金是按时缴纳还是违约。对于一审已查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，红黄蓝公司与万科公司签订的《北京万科城市花园幼儿园承办和运营管理协议书》及红黄蓝公司、花苑公司、万科公司签订的《北京市顺义区万科城市花园项目幼儿园租赁合同之补充合同》系各方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效。红黄蓝公司、花苑公司均应依约履行合同。本案的二审争议焦点仍为花苑公司发出的《解除合同通知函》是否发生解除诉争协议的法律效力。花苑公司认为红黄蓝公司于2018年2月支付标的物业2018年3月1日至2019年2月28日的租金71.6万元，延期交纳租金时间远远超过三十日，发出《解除合同通知函》。关于红黄蓝公司迟延交纳租金原因，红黄蓝公司称是因万科公司因《北京万科城市花园幼儿园承办和运营管理协议书》主体变更，要求其配合，暂缓支付租金，待主体变更完成后，后续租金直接支付给花苑公司。对于上述说法，红黄蓝公司提交万科公司运营总监张会坤的邮件予以证明。该邮件发自万科公司邮箱，且保存过程经过公证，本院对该邮件真实性予以确认。该邮件与花苑公司、万科公司出具的《告知函》，可以印证红黄蓝公司主张的迟延支付租金原因。花苑公司称其在2017年8月已告知红黄蓝公司产权人变更为花苑公司，万科公司无权确认交纳租金是按时缴纳还是违约，但又称于2018年4月25日接管之后，经整理资产文件和查询，才知晓红黄蓝公司延迟交租的行为。这两种说法明显矛盾，说明在2017年8月30日至2018年4月25日期间，因花苑公司与万科公司就诉争合同权利尚在交接过程中，就红黄蓝公司向谁支付租金的问题没有达成一致。从红黄蓝公司的角度，其迟延支付租金的理由应属合理，不属于恶意违约。一审法院确认花苑公司发出的《解除合同通知函》不发生解除诉争协议的法律效力并无不当，关于其它问题的认定和处理亦无不当。综上所述，深圳市花苑投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由深圳市花苑投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 杨淑敏审 判 员 付 辉审 判 员 曹 炜二〇一九年四月二十九日法官助理 王玮玮法官助理 石艳明书 记 员 陈昭希书 记 员 刘怡然