河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019)豫01民终7603号上诉人（原审被告）：河南财信置业有限公司，住所地郑州市郑东新区商都路****。法定代表人：薛刚，董事长。委托诉讼代理人：陈飞，河南天荣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：康某，男，1983年6月27日出生，汉族。委托诉讼代理人：朱晓平，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖溪，上海市海华永泰（郑州）律师事务所实习律师。上诉人河南财信置业有限公司因与被上诉人康某房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初2726号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人河南财信置业有限公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回一审法院重审或查清事实后改判；2.本案一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院适用法律不当，合同双方约定违约金的目的在于弥补守约方的损失，而绝非是守约方通过违约条款从中获得巨额经济收益。被上诉人诉请的违约金过高，上诉人要求二审法院依法降低违约金数额。被上诉人在合同约定的接房时间前已办理房屋接收手续并实际入住，对房屋行使占有、使用、收益、处分的权利，上诉人未在2016年8月30日前给被上诉人办理房屋权属初始登记并未给其造成任何经济损失，反而得益于近年来房价的大涨获得了高额的经济利益。一审法院支持巨额的违约金，明显超出了被上诉人可能的经济损失，与《合同法》的立法精神背道而驰。根据《合同法》第一百一十四条、《合同法解释（二）》第二十九条的规定，法院应在查清事实的基础上，依法降低被上诉人诉请的违约金数额，驳回其不合理的请求。二、一审判决认定基本事实不清。依据上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》，上诉人应当于2016年6月30日前将该房屋交付被上诉人，在2016年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由上诉人提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市房管局。而2014年11月24日国务院发布《不动产登记暂行条例》第七条明确规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”2015年11月9日郑州市人民政府办公厅发布《关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》，其中第四条指出：“2016年12月底前完成全市资料移交、系统对接等工作。”2016年8月19日郑州市房管局在其官网上发布《通告》，该通告明确载明：“按照郑州市人民政府统一安排部署，我市房屋登记业务自2016年8月20日正式纳入不动产统一登记，房管部门不再发放《房屋所有权证》，改由国土部门进行登记并发放《不动产权证书》。我局不再办理房屋所有权初始登记业务”。本案即处于郑州市由以前的房管局办理房屋初始登记、发放房产证到国土资源部门负责办理房屋权属初始登记、统一发放不动产证的政策调整期间，由于政府部门间的协调及权责变更等问题导致办理房屋初始登记的工作全面停滞。上诉人已向有关部门递交了办理涉案房屋办理竣工备案表以及房屋初始登记的相关资料，但有关部门至今依然未能给上诉人办理完毕相关手续，才导致本案的产生。因房地产政策调整、行政部门协调及权责变更等问题导致上诉人逾期办理房屋权属初始登记，系非上诉人原因导致，故上诉人不应当承担逾期办理房屋初始登记的违约责任。康某辩称，上诉人提到没有办理房屋产权初始登记是因为政策原因造成的，实际上是由于上诉人没有办理房屋竣工验收备案登记，导致无法办理房屋产权登记。故一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持，上诉人的上诉理由不能成立。康某向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期办理房屋权属初始登记的违约金92650.022元，违约金以1078580元为基数，按日万分之一的标准计付，自2016年8月31日暂计至2019年1月7日，之后计算至办理房屋权属初始登记之日止；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年10月18日，财信置业公司（出卖人）与康某（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定：1.××购买位于郑东新区××、商都××单元××号房××套，总金额为1078580元。其中，现金支付478580元，付款时间为2015年6月24日，公积金贷款600000元，付款时间为2015年7月24日。2.出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案资料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实”的条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。3.出卖人应当在2016年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的万分之一的违约金。上述合同签订后，康某向财信置业公司支付房屋价款1078580元。另查明，涉案房屋于2016年6月20日经五大主体验收合格，后又经消防部门验收合格，但未取得建设行政主管部门竣工备案表，亦未向房屋登记机关办理房屋权属初始登记。一审法院认为：《商品房买卖合同》经原、被告双方签字盖章，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。原告向被告支付了购房款，履行了合同义务，被告作为出卖人应按合同约定及时办理房屋权属初始登记。《商品房买卖合同》约定，被告应于2016年8月30日前报送办理房屋权属初始登记的资料，但被告至今未办理房屋权属初始登记，应承担违约责任。《商品房买卖合同》约定，被告在约定时限内未报送申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，应按日向原告支付总房款的万分之一的违约金，故原告诉请被告以1078580元为基数，自2016年8月31日起至实际办理房屋权属初始登记之日止按日万分之一的标准计付违约金，证据充分，理由正当，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：被告河南财信置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告康某逾期办理房屋权属初始登记违约金（违约金以1078580元为基数，自2016年8月31日起至实际办理房屋权属初始登记之日止，按日万分之一的标准计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2216元，减半收取计1108元，由被告河南财信置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效协议，对双方当事人均具有法律约束力。根据该合同约定，上诉人应当在房屋交付使用后60日内，将需要由其提供的初始登记资料报送房地产行政主管部门并被受理。虽然是否受理登记由相关行政机关处理，但上诉人负有在约定时间报送资料且提交资料须齐全完备的义务。上诉人至二审庭审时仍未取得建设行政主管部门竣工备案表，其报送不动产首次登记的资料尚不齐全，仍不能按照合同约定履行报送登记资料义务，应当按照合同约定按日向被上诉人支付总房款的万分之一违约金，一审判决上诉人承担逾期报送登记资料的违约金并无不当。上诉人取得其开发项目整体的初始登记产权是合同明确约定的上诉人的义务，也是被上诉人取得其购买房屋产权的前提。依据现有证据，虽然存在受理不动产首次登记资料的行政主管部门变更的事实，但根据本案上诉人报送资料尚不完备的实际情况，上诉人所称因房地产政策调整、行政部门协调及权责变更等问题导致上诉人逾期办理房屋权属初始登记，非上诉人原因导致，上诉人不应当承担违约责任的理由，证据不足，不能成立，本院不予采纳。上诉人违约事实清楚，上诉人认为应当减少违约金的理由，未提交证据，依据不足，本院亦不予采纳。综上所述，上诉人河南财信置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2216元，由上诉人河南财信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  耿胜利审判员  徐卫岭审判员  赵自伟二〇一九年四月十五日书记员  王科普