江西省景德镇市珠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0203民初216号 原告：景德镇市工人文化宫，住所地为景德镇市莲社北路**。 法定代表人：孙淑贞，该单位主任。 委托诉讼代理人：何再顺、王晖，广东普罗米修（景德镇）律师事务所律师。 被告：蔡辉，男，1968年12月26日出生，汉族，户籍地为景德镇市珠山区。 被告：蔡光明（系蔡辉的弟弟），男，1971年11月7日出生，汉族，户籍地为景德镇市在珠山区。 两被告共同委托诉讼代理人：朱海凤（系蔡辉的妻子），女，1972年10月29日出生，汉族，户籍地为景德镇市珠山区。 原告景德镇市工人文化宫（以下简称工人文化宫）与被告蔡辉、蔡光明租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用普通程序，于2019年3月28日公开开庭进行了审理。原告工人文化宫委托诉讼代理人何再顺、被告蔡辉及其与被告蔡光明共同委托诉讼代理人朱海凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工人文化宫向本院提出诉讼请求：1.判令被告停止对××房屋的侵占并立即腾退房屋，将房屋返还给原告；2.判令被告向原告支付房屋占用费9600元（按1600元/月，自2018年7月起计算至被告返还房屋时止，暂计算至2018年12月31日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年12月，原告与被告签订《租房合同》，约定原告将位于××房屋出租给被告，租赁期限为24个月，自2015年1月1日起至2016年12月31日止，每月租金为1600元。合同租赁期满后，原、被告未再续签租赁合同，被告也未返还租赁房屋并继续占有、使用，但自2018年7月起未再缴纳费用。原告多次明确表示，合同到期的租赁合同不再续租，并发出通告，要求被告于2018年12月20日前搬离。经与被告多次协商未果，原告诉至法院。 原告工人文化宫围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.租赁合同，证明租赁期限及租赁期限届满和租金；2.房屋权属证书，证明房屋所有人是景德镇市总工会，权属属于国家所有；3.通告，证明原告已经通知了被告搬迁；4.市总工会证明、关于对我下属单位工人文化宫划分类别的意见函、市总工会机构简介网页、说明、《关于市工人文化宫地址变动的说明》，证明市工人文化宫系景德镇市总工会下属公益性事业单位，市总工会委托景德镇市工人文化宫经营、管理的事实。 被告蔡辉、蔡光明辩称，1.租赁关系事实存在，原、被告是租赁关系，原告每月都收取被告租金，被告当然拥有使用房屋的权利，租赁合同到期后，双方未书面续约而保持租赁关系，双方继续按照原先签订的租赁合同存在事实租赁关系，原租赁合同继续有效，故原告要求返还租赁物不存在；2.原告在未与被告签订租赁合同的情况下，持续收租金长达一两年，原告所述2018年7月至12月被告未缴纳费用，与事实不符，实际上是被告拒不收取房屋租金，其他几家承租户也是同样的情况；3.双方实际租赁期限已长达31年，被告从未拖欠租金，且有房屋押金存在，原告在未与被告达成赔偿协议的情况下，未经被告同意，2018年12月11日单方贴出通告，并限期10天内无条件搬出，之后又采取关门上锁行为，并威胁停水停电，严重损害被告的利益，另原告在2017年7月2日至2018年1月2日未对被告进行任何补偿的情况下对租赁房屋外墙进行长达半年的装修和改造，对被告造成巨大的经济损失，被告在这半年当中，因考虑需要长期经营，而照常交付房租、水费和卫生费；4.接近租赁期，被告按工人文化宫领导要求多次修缮、装修房屋，被告自1988年一直在工人文化宫工作，因为一直租赁延续，预期经营时间长，被告于2016年5月对经营的跆拳道馆全面装修，2016年9月30日，因为工人文化宫长期漏水，屋顶水泥块大块坍塌，非常危险，工人文化宫领导推卸责任，责令被告维修，后被告对全馆重新装修，根据法律规定，出租人交付的房屋及其附属设施应当符合合同要求，且对存在质量问题应当由出租人负责修缮，故对被告造成的损失，原告应当予以赔偿；5.原告清退承租户，未做到一视同仁，根据原告所述的中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见（试行），工人文化宫所有的承租户均在清理范围内，但有部分承租户，原告不仅未清退，还违规续签合同；6.原告突然清退，给被告造成重大经济损失，这次原告不继续出租，对被告进行清退是基于全国性文件精神即国家政策走向的变更，对被告造成包括装修、转让费、设备、图书及学生退费等初步计算近360万元的损失，原告应当依法予以补偿等。 被告蔡辉、蔡光明就其辩解向本院提交了如下证据：1.照片73张，证明原告自2017年7月至2018年1月对工人文化宫外墙实施改造，该改造行为导致被告不能营业，此半年时间应当给予被告，并且基于改造行为造成被告损失应当予以赔偿；2.中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见（试行），证明根据该文件，原告应当对所有租赁户予以清退，但是有些关系好的租户，原告没有清退，有不合理之处；3.被告跆拳道二楼的租赁合同，证明押金有两个月没有退；4.交租金收据5张以及四租户联名证明，证明租金收据显示原告重复收取了被告（2017年9月-12月）4个月的租金，还有押金，总共6个月的房租，被告不欠原告房租；5.2016年10月9日整改通知书，证明原告方默认与被告的租赁合同一直在继续，2016年中华全国总工会关于加强和规范工人文化宫管理的意见（试行）出来之后，原告方没有通知被告，还叫被告整改装修。 本院组织当事人质证，对原告提交的被告无异议的证据，本院予以采信，并在卷佐证；对原告提交的市总工会证明、关于对我下属单位工人文化宫划分类别的意见函、市总工会机构简介网页、说明、《关于市工人文化宫地址变动的说明》，尽管被告对其提出异议，但未对其真实性提出异议，本院对其真实性予以采信。对被告提交的证据的真实性，原告未提出异议，本院对其真实性予以采信。 依据当事人陈述和审核确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月16日，原告工人文化宫作为出租方（甲方）与被告蔡光明（乙方）签订《租房合同》，约定租赁房屋门牌号为××，租赁期限为24个月，自2015年1月1日起至2016年12月31日止，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营茶楼使用，租金每月1600元，在签订合同时，乙方必须交纳两个月的租金为押金，在合同作废时，押金会退还给乙方，押金总金额3200元，甲方收款后应当提供给乙方有效的收款凭证；合同还约定，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，乙方如要求续租，应按《景德镇市总工会房屋租赁管理暂行办法》第七条规定，进行竞标招租程序，原承租人在同等条件下享有优先承租权。合同约定租赁期满前，乙方要求继续租赁的，应当在租赁期满叁个月前书面通知甲方，如甲方在租赁期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权；租赁期满合同自然终止，因国家政策调整、政府公益事业建设需要等不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。合同还明确约定，租赁期间，乙方未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋的，甲方有权解除合同，收回出租房屋。后被告使用租赁房屋用于经营跆拳道馆。租赁期满后，原、被告未续签租赁合同。但被告继续使用租赁房屋，并向原告缴纳租金，原告亦继续收取房租，至2018年7月，原告未再收取房租。2018年12月7日，原告在租赁房屋门前张贴《通告》，称“根据中华人民共和国主席令第六十号《中华人民共和国公共文化服务保障法》、全总《关于加强和规范工人文化宫管理的意见》和省总《关于开展‘一提升、两强化’专项行动的工作方案》等文件要求：为强化工人文化宫服务职工文化阵地建设、进一步体现公益职能，必须对文化宫出租、承包行为进行清理清退。依据合同法等相关法律法规，我们已多次通知合同到期的租赁户不再续租，要求租户搬离，至今未执行。特此我们再次发出通告，请合同到期的租户：跆拳道（合同到期时间2016年12月31日），要求在12月20日前搬离文化宫。逾期不搬，默认由我们任意处置”。现原告以租赁期满后，被告未返还房屋并继续占有使用房屋，但自2018年7月起未再缴纳租赁费用，经要求搬离未果为由，诉至本院。 另查明，诉争房屋所有权人为景德镇市总工会，工人文化宫系景德镇市总工会下属事业单位，诉争房屋系景德镇市总工会委托工人文化宫经营管理。被告蔡光明与被告蔡辉系兄弟关系。 还查明，2018年4月2日，原告向被告出具收据，注明收款事由为2017年9月至2018年3月租金。另原告分别于2017年8月28日、2017年9月26日、2017年10月25日、2017年11月27日向被告出具收据，分别收取1600元。 另，原告于2017年7月3日至2018年元月2日对工人文化宫实施整治改造工程，并告知于2017年7月10日开始对道路进行封闭式管理（管理期间允许电动车通行，汽车无法通行）。 本院认为，民事诉讼应当按照当事人之间实际发生事实确定法律关系。本案中，原告与被告签订租房合同，约定原告将房屋交付给被告使用，被告支付租金，原、被告成立租赁合同关系，故本案立案确定案由为返还原物纠纷，本院纠正为租赁合同纠纷。租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是出租人解除合同应当在合理期限通知承租人。本案中，原、被告就诉争房屋签订租赁合同，约定了租赁期限，租赁期限届满后，被告继续使用租赁房屋并向原告交付租金，原告未提异议，自租赁期届满后，双方租赁合同变为不定期租赁，原告于2018年7月未再收取被告房屋租金，且于2018年12月7日书面通知被告不再续租，并要求被告搬离，至2019年2月1日原告向本院提起诉讼，可视为原告已在合理期限通知被告解除合同，双方租赁合同已依法解除。原告要求被告返还租赁房屋的主张，于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付房屋占有费用，不论被告基于租赁关系使用房屋还是租赁关系解除后使用房屋，均应当向原告支付占有使用费用，因被告举证证明原告在租赁期间存在重复收取4个月的租金的事实，且有价值两个月租金的押金未退还给被告，该9600元（1600元/月*6个月）应当予以扣除，另，原告存在于2017年7月3日至2018年元月2日对租赁房屋在内的场所进行封闭施工的行为，基于“因维修租赁物影响承租人使用的，应相应减少租金或者延长租期”的法律规定，该期间的租赁租金应当适当减少，本院酌定减少3个月租金，故对原告该项主张，本院调整予以支持，即被告应当按1600元/月计算，向原告支付自2019年4月1日（上述9600元视为支付自2018年7月至2018年12月的占有使用费，酌定减少的3个月租金视为抵扣2019年1月至3月占有使用费）起至向原告返还租赁房屋之日止的房屋租金或占有使用费。被告以在工人文化宫工作经营31年，系长期租赁、长期经营，双方存在事实租赁关系，称不应退还房屋的辩解意见，于法无据，本院不予采纳；原告庭后提交租金收据欲证明其不存在重复收取租金行为，基于其提交的2018年4月2日租金收据复印件存在涂改行为，本院不予采信，原告依法对此承担举证不能法律后果。被告以原告在双方租赁期间对租赁房屋装修改造以及隐瞒房屋因政策原因不能出租等因素造成原告装修、生源流失等损失为由，辩称原告应当赔偿，基于被告未就其损失在本案中向本院提起反诉，且被告未就其损失充分举证，本案不予处理，被告可另案主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十一条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告蔡辉、蔡光明于本判决生效之日起30日内向原告景德镇市工人文化宫返还承租的房屋（用于经营工人文化宫跆拳道二楼房屋）； 二、被告蔡辉、蔡光明于本判决生效之日起30日内向原告景德镇市工人文化宫支付房屋租金或占用费（租金、占用费，自2019年4月1日起至返还房屋之日止，按1600元/月计算）； 三、驳回原告景德镇市工人文化宫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费700元，原告景德镇市工人文化宫承担180元，被告蔡辉、蔡光明承担520元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长  金晓猛 人民陪审员  黄小明 人民陪审员  张丽琴 二〇一九年四月二十八日 书 记 员  张 群