四川省仁寿县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1421民初272号 原告：李莎，男，生于1992年10月15日，汉族，居民，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：段文全，四川洪运律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张海霞，四川洪运律师事务所律师。 被告：四川世纪远景置业有限公司。住所地：四川省仁寿县文林镇电信街********。统一社会信用代码：91511421092131891H。 法定代表人：翟睿。 第三人：王菊珍，女，生于1971年6月29日，汉族，居民，住四川省仁寿县。 委托诉讼代理人：刘利，四川得邦律师事务所律师。 原告李莎与被告四川世纪远景置业有限公司（以下简称世纪公司）、第三人王菊珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月11日立案受理后，依法适用简易程序于2019年3月14日、2019年3月21日公开开庭进行了审理，原告李莎的委托诉讼代理人段文全、张海霞，被告世纪公司的法定代表人翟睿，第三人王菊珍及其委托诉讼代理人刘利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李莎向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效并判令被告及时办理备案手续（庭审中变更为确认合同有效并继续履行合同）；2.确认被告与第三人签订的备案号为133716的《商品房买卖合同（预售）》无效并判令被告及第三人及时解除该房屋的备案登记手续；3.本案诉讼费用由被告、第三人承担。事实和理由：2017年1月26日，原告与被告签订《商品房买卖合同》之后，原告按照合同约定于2017年4月13日前支付被告购房款270000.00元，被告应当按照合同约定于2017年10月30日前交付房屋。但时至今日，被告没有依约将房屋交付给原告使用，也没有按照法律规定为原告办理房屋备案手续，而是为筹借资金向第三人借款并将该房屋网签备案到第三人名下，造成原告的合法权益得不到保护。 原告认为，原、被告双方于2017年1月26日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，应当受到法律保护。原告与被告签订合同的本质是解决生存之道所必须的居住问题，而且原告已经按照合同约定交付了购房款，履行了合同义务。被告应当及时履行合同约定及法律规定的义务，及时将房屋交付给原告并办理备案手续。因被告已将该房屋网签备案给第三人，导致原告不能完全实现合同目的，被告及第三人的网签备案行为严重侵犯原告的合法权益。而被告与第三人签订的《商品房买卖合同（预售）》的目的是为借款而提供的担保，并非第三人为解决居住问题而真正购买房屋，构成通谋虚伪表示。根据《中华人民共和国民法总则》的规定，其所签订的合同应当认定为无效。为维护原告的合法权益，特具状起诉，望判如所请。 被告世纪公司答辩称，被告与原告之间是真实的房屋买卖关系，房屋买卖合同合法有效，愿意与原告继续履行合同；被告向第三人借款300万元，共网签备案了22套房屋，已解除了部分网签备案，尚余10套未解除，房屋买卖合同和网签备案是为借款作担保。 第三人王菊珍述称，被告与第三人之前存在民间借贷是事实，签订《商品房买卖合同》是为保障资金安全。后因被告未按约还款，双方通过协议对借款本息进行结算后将借款本息转为购房款，双方之间的借贷关系转化为房屋买卖关系，《商品房买卖合同》依法有效。第三人已向被告付清了购房款，履行了付款义务。原告明知该房屋已网签备案仍与被告签订《商品房买卖合同》，应认定该合同无效。如两份《商品房买卖合同》均有效，根据签订合同的时间、履行情况及备案情况，第三人与被告签订的合同较原告更具有履行的权利。原告的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。 原告李莎为证明其诉称的事实及主张，向本院提交了以下证据： 一、《美熙府住房定购协议》复印件及《商品房买卖合同》复印件各1份。拟证明原告与被告世纪公司之间签订的房屋买卖合同真实有效。 二、收据复印件3张及银行转款凭证复印件3张。拟证明原告支付了购房款270000.00元，剩余23000.00元约定交房时支付，原告已履行合同义务。 三、《商品房买卖合同摘要》1份。拟证明该摘要导致原告的合同目的无法实现，侵犯了原告的权益。 被告世纪公司为证明其辩称的事实及主张，向本院提交了以下证据： 一、《借款协议》复印件2份。拟证明被告与第三人是借款关系。 二、银行流水清单1份，拟证明被告与第三人之间系民间借贷关系，被告已偿还部分借款。 第三人王菊珍为证明其述称的事实及主张，向本院提交了以下证据： 一、《商品房买卖合同》复印件1份，拟证明第三人与被告就案涉房屋于2016年11月30日签订了房屋买卖合同，该合同约定第三人购买的房屋为10套，总价280万元。 二、《商品房买卖合同摘要》1份，拟证明商品房买卖合同涉及的10套房屋于签约当日即2016年11月30日网签、备案的事实。 三、转账凭证复印件4份，拟证明第三人于2016年9月6日、2016年11月14日、2016年12月7日共计向被告法定代表人翟睿的银行账户转款284万元的事实。 四、《委托书》复印件及《情况说明》复印件各2份，拟证明第三人向翟睿支付款项共计300万元及被告委托第三人将该300万元支付给被告法定代表人翟睿的事实。 五、《协议》复印件1份，拟证明被告未按约还本付息，双方经结算将借款用于支付《商品房买卖合同》涉及的10套房屋共计280万元房款，并就剩余款项达成一致约定的事实。 六、《收据》复印件1份，拟证明被告为履行《协议》及《商品房买卖合同》向第三人出具购房款收据的事实。 七、《收条》复印件1份，拟证明2017年2月15日签订协议后，被告向第三人出具280万元购房款收条的事实。 八、《借条》复印件1份，拟证明被告根据协议约定尚欠第三人38万元并据此出具借条的事实。 经各方当事人质证，本院认定如下： 对原告提供的证据，被告均无异议；第三人对第三组证据真实性无异议，对第一组、第二组证据的真实性无法确定。由于合同双方对证据真实性无异议，且该三组证据复印件均与原件核对无异，相互佐证，本院对该三组证据的真实性予以确认。 对被告提供的证据，原告及第三人对真实性均予以认可，本院对该两组证据的真实性予以确认。 对第三人提供的证据，原告对第一、二、四、五、六、七、八组证据三性均不认可，认为被告与第三人签订商品房买卖合同及协议性质是为实现借款担保，并非真实的房屋买卖，该七组证据不能达到第三人的证明目的，对第三组证据真实性无异议，合法性和关联性有异议，认为被告与第三人之间是民间借贷关系；被告对该八组证据本身的真实性无异议，但认为双方是因民间借贷而作的担保，不是真实的房屋买卖，该八组证据不能达到第三人的证明目的。由于该八组证据系被告与第三人之间形成的，被告对该八组证据的真实性均予以认可，且证据之间能相互佐证，故本院对该八组证据本身的真实性予以确认。 为查明案件事实，本院依法向被告世纪公司的工作人员杨波、杨涛进行调查，并制作《调查笔录》两份，原、被告对笔录无异议，第三人对笔录的真实性无异议，但对笔录的内容有异议。 根据当事人的陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月25日和2017年1月26日，原告李莎与被告世纪公司分别签订一份《美熙府住房定购协议》和一份《商品房买卖合同》约定，原告购买被告位于仁寿县富加镇富顺街“世纪美熙府”2幢2单元13层2号的房屋一套，房屋建筑面积95平方米，单价为每平方米3084.21元，总价款293000.00元，付款方式为分期付款，于2017年1月26日前付200000.00元，于2017年3月20日前付70000.00元，交房时支付余款23000.00元。被告应当于2017年10月30日前交付房屋。合同还对违约责任、产权登记、争议解决方式等进行了约定。定购协议和合同签订后，原告分别于2017年1月25日、2017年1月26日、2017年4月13日向被告支付了购房款30000.00元、170000.00元、70000.00元，共计270000.00元，余23000.00元未支付。 2016年9月6日，被告世纪公司（甲方）与第三人王菊珍（乙方）签订《借款协议》载明：“甲方以所开发的“美熙府”商铺作为抵押向乙方借款，达成如下协议：一、抵押物说明甲方在仁寿县富加镇开发商住项目“美熙府“，占地17.33亩，建筑面积约30000㎡，甲方以住房1-1-501……作为抵押物，向乙方借款。二、借款金额及期限甲方向乙方借款金额为人民币2000000元大写（贰佰万元整）借款期限为6个月即2016年9月6日至2017年3月6日，最终以银行转账日为准。三、借款利息借款利息为每月2%/月，甲方每月日向乙方指定账户支付利息。四、相关责任1.甲方不得出售第一条约定的抵押物，2.甲方需按时支付利息及归还本金，3.如甲方未按时支付利息或归还本金上述第一条抵押物无条件归乙方所有，乙方不再对甲方进行房价补偿，4.如甲方按时归还以上借款，乙方归还《商品房买卖合同》，甲方有权将上述商铺另行销售。”同日，被告向第三人出具了《委托书》及《情况说明》，第三人向被告法定代表人翟睿转款1960000.00元。 2016年12月7日，被告世纪公司(甲方)再次与第三人王菊珍（乙方）签订《借款协议》载明：“甲方以所开发的“美熙府”商铺作为抵押向乙方借款，达成如下协议：一、抵押物说明甲方在仁寿县富加镇开发商住项目“美熙府”，占地17.33亩，建筑面积约30000㎡，甲方以住宅2-2-11-4、2-2-6-2、2-2-6-5、2-2-7-2、2-2-7-3、2-2-7-5、2-2-7-6、2-2-8-1、2-2-13-2、2-2-13-6作为抵押物，建筑面积共计908.45㎡，向乙方借款。二、借款金额及期限甲方向乙方借款金额为人民币1000000元大写壹佰万元整，借款期限为2个月即2016年12月7日至2017年2月16日。三、借款利息每月借款利息为借款金额的2%，甲方每月7日向乙方指定账户支付利息。四、相关责任1.当甲方归还了一定比例的本金后，可解除相应比例物业的备案，乙方须配合，须先解除商业；2.如甲方未按第二条约定的时间归还本金，上述第一条抵押物无条件归乙方所有；3.在约定期限内甲方归还乙方借款，则乙方无条件拆除此以上物业网签登记。”同日，被告向第三人出具了《委托书》及《情况说明》，第三人分别于2016年11月14日、2016年12月7日向被告法定代表人翟睿转款500000.00元、380000.00元。 2016年11月30日，被告将包括案涉房屋在内的2-2-11-4、2-2-6-2、2-2-6-5、2-2-7-2、2-2-7-3、2-2-7-5、2-2-7-6、2-2-8-1、2-2-13-2、2-2-13-6共10套房屋备案登记在第三人王菊珍名下，合同签约备案号为：133716。双方还签订一份《商品房买卖合同》载明,被告将开发的位于仁寿县富加镇“美熙府”楼盘包括案涉房屋在内的上述10套房屋出售给第三人，建筑面积共计为908.45㎡，单价为每平方米3082.17元，总价款为2800000.00元，付款方式为一次性付款，合同还载明了违约责任、产权登记、争议解决方式等内容。同日，被告向王菊珍出具一份《收据》。 2017年2月15日，被告世纪公司（甲方）与第三人王菊珍（乙方）达成《协议》载明：“根据甲乙双方签订的《借款协议》，甲方于2016年9月6日、2016年11月14日、2016年12月7日共计向乙方出借款项300万元（大写叁佰万元整，其中，银行转账284万元，现金共计16万元）。上述款项应甲方要求汇入甲方法定代表人翟睿个人账户。同时，双方还约定，如甲方未支付借款本息，乙方可以选择以购买甲方开发的位于富加镇“美熙府”项目商品房的方式冲抵借款本息，价格按照甲方公示的销售价格计算。为此，双方签订了多份《商品房买卖合同》并网签。其后，在协议履行过程中，由于甲方未按约还本付息，为此，双方协商一致，达成以下约定：一、双方经结算，一致确认：截止2017年2月15日，甲方尚欠乙方借款300万元（大写叁佰万元）利息18万元，大写:(壹拾捌万元整)共计：318万元，大写：(叁佰壹拾捌万元整)，未予偿还。二、双方一致同意：双方不再履行借款协议，乙方将上述借款本息转为购房款，用于支付甲方开发楼盘的商品房房款。三、乙方购买的“美熙府”项目商品房共计十套，销售价格按照甲方公示的销售价格计算，共计280万元(大写贰佰捌拾万元)。具体房号为详见2016年11月30日签订的商品房买卖合同（备案号为：2-2-1104、2-2-602、2-2-605、2-2-702、2-2-703、2-2-705、2-2-706、2-2-801、2-2-1302、2-2-1306）,……四、上述商品房此前已办理网签，销售价格总计为280万元。抵扣借款本息外，甲方尚应返还乙方购房款38万元。该款项视为甲方向乙方的借款，按照月息2%计算……”。 另查明，协议签订后，第三人王菊珍分别于2017年3月16日、2017年6月8日向被告转款50000.00元、250000.00元。根据被告向本院提供的银行流水显示，从2016年10月6日起至2017年5月3日止被告共计向王菊珍及其指定的人转款680000.00元（其中签订《协议》后即2017年2月15日后转款296000.00元）。庭审中，王菊珍认可于2017年1月初收到被告现金还款80000.00元。 本院认为，本案争议焦点为：一、原告与被告签订的购房合同是否合法有效？二、被告与第三人之间签订的购房合同及协议是否合法有效？ 关于焦点一，原、被告于2017年1月26日签订的《商品房买卖合同》中，双方就房屋价款、付款方式、房屋交付、产权登记、违约责任等均进行了明确约定，原告依约支付了大部分购房款，并对余款的支付进行了明确约定，符合商品房买卖的交易习惯，可以确认双方具备房屋买卖的真实意思表示，合同合法有效，本院予以确认。庭审中，被告世纪公司承认原告李莎在本案中主张的事实，也明确表示其愿意与原告继续履行双方于2017年1月26日签订的《商品房买卖合同》。因此，原告请求确认合同有效并继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。 关于焦点二，原、被告均称第三人与被告之间签订的商品房买卖合同及网签备案系为借款提供担保，并非真实的房屋买卖；第三人述称其与被告之间在签订商品房买卖合同并进行备案时确系民间借贷关系，后双方结算本息用于购买被告的房屋，民间借贷关系已终止。本院认为，首先，从被告与第三人签订的借款协议的内容可以看出，被告与第三人签订房屋买卖合同及办理备案登记均系为借款提供担保，后双方虽签订《协议》进行以物抵债，但该《协议》签订在借款期限届满前，具有债的担保性质，本质上属于流押契约，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条及《中华人民共和国担保法》第四十条之规定，该《协议》及所涉及的《商品房买卖合同》因具有流押性质而无效；其次，两份《借款协议》出具的时间分别为2016年9月6日、2016年12月7日，而被告与第三人签订以房抵债《协议》的时间为2017年2月15日，按照借款协议约定的本金、利息，截止双方结算本息之日(即2017年2月15日)，合理计算的债权本息与被告转支金额相品迭后的金额是远低于《协议》载明的结算金额的，也就是说实际的担保债权本息是远低于抵押财产价值的，有悖于公平、等价有偿的民法基本原则；其三，从案件事实本身来看，被告与第三人签订以房抵债协议后，双方还互有经济往来，本院有理由相信被告与第三人之间真实的法律关系仍为民间借贷，而不是房屋买卖关系，房屋买卖非双方真实意思表示。综上，第三人与被告之间签订的《协议》及《商品房买卖合同》无效。虽然本案涉及的房屋已经备案登记在第三人名下，但登记备案制度并非是一种物权意义上的登记备案，它的法律价值只在通过行政管理的手段来保护商品房交易的安全，最大限度的保障商品房买卖合同目的的实现。通过登记备案来公示这个合同，公示的是一个特定的债权债务关系。这个公示不具有物权的公示效力，只是使购房者获得了一种期待权，期待在将来可以实现物权，网签备案行为并未产生物权变动的法律后果。因此，涉案房屋备案登记在第三人王菊珍的名下，并不具有物权公示效力。基于第三人与被告的合同无效及备案登记不具有物权公示效力，第三人应当协助被告解除“世纪美熙府”2幢2单元13层2号房屋的备案登记。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第五条、第九条第一款、第三十三条、第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条之规定，判决如下： 一、原告李莎与被告四川世纪远景置业有限公司于2017年1月26日签订的《商品房买卖合同》有效，双方继续履行合同的权利义务。 二、第三人王菊珍在本判决生效后十五日内协助被告四川世纪远景置业有限公司注销位于仁寿县富加镇富顺街“世纪美熙府”2幢2单元13层2号房屋的备案登记（备案号：133716）。 案件受理费100.00元，由被告四川世纪远景置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  陈淑英 二〇一九年四月四日 书记员  杨泓熙