四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1622民初728号 原告：武胜县沿口镇《龙景·山水绿城》小区第二届业主委员会，住所地四川省武胜县沿口镇金雁街**。 负责人：王克明，业委会主任。 特别授权委托诉讼代理人：舒洪兴，业委会副主任。 被告：成都金房物业集团有限责任公司，住，住所地四川省成都市金牛区金房苑北路****，社会信用代码91510100713014365X。 法定代表人：林瑶，董事长。 被告：成都金房物业集团有限责任公司广安分公司，住所地四川省广，住所地四川省广安市广安区红旗街********，91511600076100227X。 负责人：夏安林，经理。 二被告共同特别授权委托诉讼代理人：杨飞，成都金房物业集团有限责任公司广安分公司员工。 原告武胜县沿口镇《龙景·山水绿城》小区第二届业主委员会（以下简称山水绿城业委会）与被告成都金房物业集团有限责任公司（以下简称成都金房物业公司）、成都金房物业集团有限责任公司广安分公司（以下简称成都金房物业广安分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年3月30日、2019年4月12日两次公开开庭进行了审理。原告山水绿城业委会负责人王克明及其委托诉讼代理人舒洪兴、二被告的共同特别授权委托诉讼代理人杨飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告山水绿城业委会向本院提出诉讼请求：1.按合同要求整改期为两个月，被告至今未完成，所以合同未生效，被告应无条件自动撤离；2.被告撤离小区时必须保证小区设施、设备正常运行；3.被告撤离时交出小区业主物业费的交费明细表等所有的资料及设施、设备。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：解除与被告签订的《物业服务合同书》。事实和理由：2017年5月10日，原告与被告签订《物业服务合同书》，原告委托被告自2017年5月1日至2020年4月30日对龙景·山水绿城小区进行物业管理。包括小区的环境卫生，公共设施、设备的维护和管理，小区内绿化地的补种和日常管理等。被告进场后，没有达到原告的要求，经原告多次催促，被告仍然不予整改。请求法院支持原告的诉讼请求。 被告成都金房物业公司、成都金房物业广安分公司辩称，承认成都金房物业广安分公司与原告签订了《物业服务合同书》和工作人员进驻小区进行物业管理的事实，不承认原告主张的其他事实，不同意原告的诉讼请求。被告按照合同约定对龙景·山水绿城小区进行管理，没有违约行为，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本案原告山水绿城业委会围绕诉讼请求依法提交了物业服务招标文件、物业服务合同书、U盘视频资料、照片、公告、通告、警告、告知书、整改通知、声明、郑重声明、值班表、签到表、承诺书、综合评分表、会议纪要、业委会会议记录。拟证明原告通过招标，与被告签订了《物业服务合同书》，被告进驻小区管理后，服务不到位，原告要求被告整改，仍未达到原告的要求，原告业委员会会议一致同意解除与被告签订的《物业服务合同书》。 被告成都金房物业公司、成都金房物业广安分公司质证认为，U盘部分画面不清楚，拍摄内容只代表拍摄时的状况，内容不客观，与本案无关联性，并不代表被告方服务的整个期间情况。纸质证据是原告方出示的，公告、照片看不清楚。 本案被告成都金房物业公司、成都金房物业广安分公司围绕辩称意见依法提交的证据： 1.照片打印件2张。拟证明监控设备已安装，监控室秩序维护人员正在值班。 2.车辆人员管理制度、外来车辆登记记录、车辆进出记录、人员管理记录及照片共计14页。拟证明小区车辆、人员实施了正常管理。 3.照片3张。拟证明项目经理杨飞直接参与各项管理工作。 4.工资领款单及照片。拟证明清掏化粪池的情况及支付人员工资。 5.维保记录及相关照片5页。拟证明被告方对小区的设施设备进行了正常的维修保养。 6.电梯大修照片7张。拟证明3、4、10单元电梯质量差。 7.电梯维修资金申请通知。拟证明10单元电梯停用时间。 8、业主签字使用申请表一份、故障确认书一份。拟证明电梯申报修理时间。 9、验收报告。拟证明电梯修好的时间。 10、照片。拟证明二次供水设备上有锁。 11、照片。拟证明小区单元门刷漆。 12、照片、物业服务合同。拟证明天花板存在问题，费用需要500元以上，合同约定了500元以上用专修资金维修，所以被告方未予维修。 13、报修记录。拟证明被告方对公共照明及时进行了维修。 14、物业服务合同一页。拟证明雨水管道脱落的情况在被告方进场前就存在，应使用专修资金维修。 15、照片。拟证明被告方维修了部分管道。 16、工作人员表、福利发放表。拟证明小区服务人员数量。 17、执业资格证。拟证明被告方有合格的消防管理人员。 18、照片、保洁打卡记录。拟证明被告方保洁人员下午进行了小区保洁。 19、照片、通知。拟证明被告方对小区电动车进行了管理。 20、照片、通知。拟证明被告方清除了小区绿化带及顶楼的种菜，并发了禁止通知。 21、照片。拟证明被告方对小区的小广告进行了清理。 22、公安局治安调解书。拟证明发生争执并打架一事不是被告方人员殴打业委会主任。 23、业委会发出的告示2份。拟证明被告履行了服务合同的义务。 原告山水绿城业委会质证认为，证据1，只证明了拍摄时的情况，不能证明保安一直在监控室值班、监控室存放包裹不符合消防安全的规定。制定了证据2中的制度，但被告没执行，车辆登记并未长期执行，门禁只拦了车辆，没对进出的行人进行管理。证据3，杨飞在岗的时间很短。证据4，是被告没有请专业人员进行清理化粪池。证据5－9属实，只是小部分维护，没有到位，电梯坏了半年才修好。证据10，不属实。证据11的漆是刷了，但没除锈。证据12，天花板至今没维修。证据13，只是修了路灯，楼梯间的灯一直未修。证据14，不能达到被告的证明目的。证据15，只能证明被告修了一个管道。证据16，工资表是被告自己的，不能达到其证明目的。证据17，杨飞的资格证是后来才有的，两名消防人员不属实。证据18，保洁人员打卡后没做事。证据19的公告存在，但没落实。证据20不属实，现在楼顶仍有人种菜。证据21的清理小广告，未彻底清理。证据22是属实，与本案无关。证据23，是被告骗取业委会发出的公告。 本院对原、被告提交的证据进行综合评判后，作出如下认定：原、被告双方提交的证据，对方质证均有异议，但经本院审查与本案待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院予以采信并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，2017年5月10日，原告山水绿城业委会（甲方、委托方）与被告成都金房物业广安分公司（乙方、受托方）签订武胜县沿口镇《龙景·山水绿城》小区《物业服务合同书》，合同约定，甲方委托乙方对武胜县沿口镇《龙景·山水绿城》小区实行专业化、一体化的物业管理，《龙景·山水绿城》小区建筑面积约16.19万平方米。委托管理事项：1.房屋建筑主体共有部位的维护与管理；2.房屋建筑主体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务；3.本物业规划内附属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理；4.公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运、消毒，小区绿化地的施肥、杀虫、浇水、补栽、整形修枝等养护与管理；5.交通、车辆行驶及停泊的疏导与管理；6.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，确保业主的人身财产安全；7.社区文化娱乐活动；8.物业及物业管理档案、资料及业主信息档案；9法规和政策规定及授权由物业管理公司管理的其他事项。委托管理期限：从2017年5月1日至2020年4月30日止。合同第九条第8项约定“进场两个月为试用期，如达不到预期效果无条件退场”。合同还对其他权利与义务进行了约定。合同签订后，被告成都金房物业广安分公司组织人员进驻小区开展物业管理。2019年2月27日，原告山水绿城业委会召开业主委员会会议并作出决定，对金房物业公司起诉其违约，要求其马上撤离本小区并办好一切移交手续。2019年3月1日，原告山水绿城业委会向本院提起诉讼，要求法院支持其对被告成都金房物业公司提出的上述诉讼请求，经本院释明，原告山水绿城业委会追加被告成都金房物业广安分公司为本案的共同被告。 本院认为，本案是因执行原告与被告成都金房物业广安分公司签订的《物业服务合同书》而产生的纠纷，因此，本案的案由应是物业服务合同纠纷。小区的业主委员会系业主大会的执行机构，执行业主大会决定事项。原告山水绿城业委会与被告成都金房物业广安分公司签订的《物业服务合同书》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行合同义务。原告山水绿城业委会主张解除与被告成都金房物业广安分公司签订的《物业服务合同书》，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；”和第七十六条第二款“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，龙景·山水绿城小区应当召开业主大会，经过该小区占建筑物总面积过半数的业主和占总人数过半数的业主同意，才能解聘被告成都金房物业广安分公司。原告山水绿城业委会仅提供了《业委会会议记录》，未提供召开过业主大会，亦未提供经面积、人数双过半同意解聘的相关证据，故对原告山水绿城业委会的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条，《四川省物业管理条例》第十七条、第二十四条、第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告武胜县沿口镇《龙景·山水绿城》小区第二届业主委员会的诉讼请求。 案件受理费200元，减半收取100元，由原告武胜县沿口镇《龙景·山水绿城》小区第二届业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  余建华 二〇一九年四月十六日 书记员  向兰兰