甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）甘01民终577号上诉人（原审原告）王式刚，男，1955年7月12日出生，汉族，住兰州市城关区。法定代理人茜某，女，1958年7月25日出生，汉族，系王式刚之妻，住兰州市城关区。委托诉讼代理人梁福利，甘肃金城律师事务所律师。委托诉讼代理人王茜琦，男，1982年5月30号出生，汉族，系王式刚之子，住兰州市城关区。被上诉人（原审被告）梁靓，女，1989年10月7日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人何钰辉，甘肃赛莱律师事务所律师。上诉人王式刚因与被上诉人梁靓确认合同无效纠纷一案，不服兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初2827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王式刚的委托诉讼代理人梁福利、王茜琦，被上诉人梁靓的委托诉讼代理人何钰辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王式刚上诉请求:1.请求撤销兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初2827号民事判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、王式刚在出售涉案房屋时属于限制民事行为能力人，在其法定代理人不知晓的情况下该行为应属无效，一审判决认定王式刚出售涉案房屋的行为与其智力、精神健康状况相适应，从而认定该行为有效系认定事实及法律适用错误。王式刚在限制民事行为能力期间将案涉房屋售于被上诉人的行为即为与其智力、精神健康状况不相适应的民事法律行为，对此王式刚不应当承担举证证明责任。根据《中华人民共和国民法总则》第二十二条规定，不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。由此可知，我国立法侧重于保护限制民事行为能力人的合法权益，原则上属于限制民事行为能力人的成年人实施的民事法律行为由其法定代理人代理或者同意，只有纯获利益或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为可以由其独立行使。可见，此处的与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为应为与其生活密切相关、行为标的数额较小的行为，本案王式刚出售涉案房屋时为限制民事行为能力人，所实施的民事法律行为所涉的真实标的高达百万元，且并非其日常生活所必须，与其智力、精神健康状况明显不相适应。其次，即便王式刚需对其出售涉案房屋时不能完全辨认自己行为的性质承担举证责任，一审判决的认定同样错误。王式刚和被上诉人签订及履行《个人房屋买卖补充协议》时均在王式刚为限制民事行为能力人的情况下发生，该行为包含于整个房屋交易过程，属于请求人民法院确定合同无效的范畴。王式刚和被上诉人合同的签订及履行均无法准确反映王式刚在出售涉案房屋过程中能够完全辨认自己行为的性质。上诉人向法庭提交的照片、证人证言、病历等证据，足以认定王式刚出售涉案房屋的行为与其智力、精神健康状况不相适应的事实。二、一审法院认定梁靓善意取得涉案房屋系法律适用错误。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。善意取得的前提条件是无处分权人将不动产或动产转让给受让人，但涉案房屋原登记在王式刚的名下，其是该房屋的所有权人，所以梁靓不能依据善意取得制度取得该房屋的所有权。三、梁靓存在恶意低价购买涉案房屋的情形。一审法院对王式刚提交的房屋价格鉴定申请不予准许，导致案件事实认定错误。涉案房屋地处一只船小学和兰州市第十一中学附近，该房屋属于双学区房。虽房屋性质是住宅，但一直被商用，所以该房屋的价格远远高于一般住宅的市场价格。梁靓长期租赁涉案房屋，其对影响涉案房屋市场价格的上述因素明确知晓，但在此情况下，梁靓仍然按照一般商品住宅的价格购买涉案房屋，显然有恶意低价购买涉案房屋的情形。王式刚向一审法院申请对涉案房屋价格进行鉴定，但一审法院在对此未予准许的情况下直接认定梁靓支付了合理对价，对其恶意低价购买涉案房屋的行为未予认定，从而导致一审判决事实认定错误，判决结果错误。梁靓辩称，一、所谓限制行为能力人，只有在其缺乏相应智力、精神健康状况实施某种民事法律行为时，才需要监护人的同意或追认，除此以外，是可以独立行使民事法律行为的。1、本案大量证据均可证明王式刚在表达售房意图、办理过户手续、催款解决纠纷以及签订补充协议的过程中，其意思表达及行为方式均是一个具有完全认知能力和行为能力的完全民事行为能力人。具体说明如下：第一阶段：卖房意愿的达成。2015年11月初，王式刚向梁靓母亲王燕萍提出其有意卖房，卖房原因是其儿子开公司把雁滩一套房抵押到银行贷款以及旅游把钱花完了，所以要卖房还款。因梁靓母亲是第一承租人有优先购买权，所以先和梁靓母亲商量，以一口价500000元的价格出售该房屋，若不愿购买则将房屋挂至中介出售。上述内容若不是王式刚本人提及，作为外人是不可能知晓王式刚家中的具体情况，而从王式刚表述的内容来看，其思路清晰，条理清楚，房款定价也符合当时市场定价甚至略高，对于“第一承租人”、“优先购买权”这一法律术语的理解都很到位，显然王式刚对于卖房的目的，行为及后果完全具备判断及预见后果的能力。第二阶段：房产过户。房产交易是复杂繁琐的过程。根据房地产交易中心的规定，(买卖)过户流程需要申请测绘落宗、申请网签、申请核税、申请登记五个过程，提交产权证原件等材料十余份，前后需共同前往至少五个地方办理相关手续，且面签环节需要本人亲自当着交易中心工作人员的面签字捺手印，交易中心工作人员还要询问基本情况及对是否为本人、是否自愿卖房口头予以确认。王式刚在房产过户的过程中系完全具备民事行为能力，否则根本无法办理如此复杂繁琐的过户流程，也无法通过两次房地产交易中心人员的面签审核。第三阶段：催款及处理纠纷。2015年12月4日至2015年12月8日，王式刚之子因不满其父将诉争房产卖出，多次到梁靓家要求梁靓将房屋退回，梁靓父母遂与王式刚联系沟通，王式刚除向梁靓父亲解释宽慰还同时催要银行冻结的房款何时能到，从梁靓提交的四段录音中也可听出王式刚对答如流，思维缜密，逻辑清楚，没有任何精神障碍。第四阶段：签订补充合同。2015年12月15日，王式刚与梁靓就房屋价款及尾款的支付做了最终结算，该份补充协议的签订系双方协商后签订，其中所列借钱等内容均也在王式刚录音中得到证实。除此以外，根据《兰州市第三人民医院××鉴定所司法××鉴定意见书》中第7页“问其卖房子的经过时称大约在12月1日前后，自己去找租他房子的人说要卖房子，以前自己老跟他借钱，借了他好几万。问其如何看待卖房子这件事，是否有协议时，称没啥，自己做事一向都是这么利索，没有协议”的描述以及《兰州大学第二医院司法××鉴定所司法鉴定意见书》“我给房客说是50万（有协议），我当时没问别人，50平米觉得也差不多了”进一步佐证了梁靓及梁靓父母陈述的事实是真实的，更重要的是对于一年前的卖房行为，王式刚是明确认可的，其完全知晓自己的行为以及所带来的后果。2、上诉人没有任何证据能够证明王式刚在交易涉案房屋存在“精神状况极差，无法准确辨认自己行为”的事实。首先，没有王式刚在购房期间处于××发病期的病例。其次，一审证人证言均不能证明王式刚购房期间的精神状况，且所有证人的证言全部是提前编排好的。其中一位证人在完全不知道涉案房屋出售价格的前提下竟然出庭作证梁靓以远低于市场的价格购买涉案房产。其他部分证人的行为也遭到了一审法院的警告并记录在案。再次，本案涉及两份精神鉴定报告，均未证实王式刚出售涉案房屋时处于丧失认知能力的状态，反而可以证实王式刚对自己的售房经过系明知且完全认可的。最后，宣告王式刚为无行为能力人后，茜某才正式成为王式刚法定代理人，茜某仅能对宣告后王式刚实施的行为进行同意或追认，而无权对无民事能力宣告前王式刚实施的行为予以同意或追认。二、梁靓取得本案诉争房产合法合规。王式刚在卖房及过户的整个过程中完全具备认识问题和判断问题的能力。诉争房产建筑面积51.85平方米，房屋价款为50万元，平均每平方米9642.2元，已高出同地段二手房价格，且该诉争房产已依照法律规定在房地产交易中心办理了过户手续，梁靓已实际善意取得诉争房产。王式刚所述梁靓存在“恶意低价购买涉案房屋的情形”没有任何证据及事实依据，系其主观臆断。王式刚向一审法院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间就兰州市城关区东岗西路街道天水路469号第9单元1层102室房屋的买卖行为无效（即原、被告之间就兰州市城关区东岗西路街道天水路469号第9单元1层102室房屋的买卖合同无效）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明事实：位于兰州市城关区建筑面积为51.85平方米住宅房屋（即涉案房屋）为原告王式刚所有，产权证号为：房权证兰房（城房改）产字第××号，证载购房日期为1998年6月30日，售房单位为甘肃省糖酒副食公司。被告梁靓的母亲王燕萍自2003起从原告王式刚处承租了涉案房屋用于居住及经营小卖部。2015年11月17日，原告王式刚与被告梁靓签订了《兰州市存量房买卖合同》，原告将涉案房屋出售给了被告梁靓。2015年12月15日，双方又签订《个人房屋买卖补充协议》约定：王式刚将涉案房屋以50万元的价格出售给梁靓，其中已划入王式刚兰州银行账户242196元，剩余257804元减去45359元（包括房屋租赁押金1500元、退还的租金8334元、过户费2525元以及借款33000元），最后梁靓实付王式刚212445元。随后，双方办理了房屋产权转移登记手续。2015年12月9日梁靓取得了涉案房屋的所有权证，证号为：兰房权证（城关区）字第**。2015年12月15日，梁靓通过其母亲王燕萍的账户向王式刚支付了剩余购房款212445元，王式刚亦向梁靓交付了涉案房屋，梁靓使用涉案房屋至今。另查，2015年9月21日原告王式刚曾因头部外伤住院治疗，后因精神异常经医院诊断为偏执型精神分裂症，其妻茜某等遂向一审法院申请认定王式刚为无行为能力人。2016年7月11日，兰州市第三人民医院××鉴定所受一审法院委托作出（2016精鉴字第64号鉴定意见，认定王式刚患器质性妄想性（精神分裂症样）障碍，2015年11月底至12月初处疾病发作期，王式刚2015年11月底至12月初应评定为无民事行为能力。2016年11月14日，一审法院作出（2016）甘0102民特5号民事判决书，判决王式刚为无行为能力人。本案审理过程中，原告申请对其2015年9月21日至2016年11月14日期间的精神状态进行鉴定。2018年3月30日，兰州大学第二医院司法精神鉴定所受一审法院委托作出[2018]精鉴字第45号司法鉴定意见书，鉴定意见为：被鉴定人王式刚受伤后系脑外伤性精神障碍，认知功能部分受损，故应有限制性民事行为能力。一审法院认为，本案的争议焦点是原告王式刚与被告梁靓之间就涉案房屋的买卖行为是否合法有效。首先，《中华人民共和国民法总则》第二十二条规定：“不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为”。本案中，王式刚经鉴定为限制性民事行为能力，可以实施与他的精神健康状况相适应的民事行为。原告现主张其与梁靓的房屋买卖行为无效，其应当就其智力、精神健康状况而导致其不能完全辨认自己行为的性质承担举证责任，但通过王式刚与梁靓签订的《个人房屋买卖补充协议》的内容及实际履行来看,王式刚在当时完全能够辨认自己出售房屋行为性质，加之原告提供的证据并不能证明王式刚在签订出售协议时的智力、精神健康状况而导致其不能完全辨认自己出售房屋行为的性质，故认定王式刚将涉案房屋出售给梁靓的行为是与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。其次，《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”。本案中，梁靓作为买受人信赖房屋登记薄中关于物权登记的记载，且原告没有证据证明梁靓存在恶意购买涉案房屋的情形，故梁靓购买涉案房屋为善意，且根据涉案房屋实际情况梁靓支付了合理的对价，并且双方办理了涉案房屋的所有权转移登记手续，故梁靓购买涉案房屋构成善意取得。对于原告认为涉案房屋为商用的主张，因涉案房屋的产权证明确记载涉案房屋为住宅，故对原告该主张不予采信。对于原告提出的就涉案房屋价格进行鉴定的申请，如上所述，原告申请鉴定的事项对证明待证事实无意义，故不予准许。对于原告要求确认其与梁靓针对涉案房屋的买卖行为无效的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第二十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，判决：驳回原告王式刚的诉讼请求。案件受理费100元，由原告王式刚承担。本院二审期间双方当事人均未提交新的证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为，案涉房屋买卖合同的效力认定。一审法院依上诉人申请对王式刚2015年9月21日至2016年11月14日期间的精神状态进行了委托鉴定。经兰州大学第二医院司法精神鉴定所鉴定，王式刚受伤后系脑外伤性精神障碍，认知功能部分受损，应有限制性民事行为能力。王式刚签订案涉房屋合同时尚未被人民法院宣告为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，故就本案房屋买卖合同的签订，应当依照其行为能力的情况以及精神健康状况予以综合判断认定。虽上诉人对梁靓提交的录音有异议，但未能提交证据予以反证，对此应当承担举证不能的不利后果。依据录音内容显示，王式刚与梁靓父亲就案涉房屋交易进行了多次联系协商，且王式刚儿子对交易事项亦知晓。王式刚在通话中的协商与沟通有一般人的逻辑思维能力，其表达未存在异常或不能辨认自己行为的情形。结合王式刚亲自完成房屋过户的各项繁琐流程和手续的事实以及在房屋买卖合同签订期间无相应精神疾病的诊断和治疗的情形，能够印证在房屋买卖合同签订时王式刚能够辨认自己的行为，是其真实意思的反映。关于上诉人主张王式刚因限制民事行为能力而导致不能完全辨认本案出售房屋的性质，对该事实无需举证的问题。一审上诉人提交的证据不足以证明其上述主张，现上诉称无需举证，但该项事实不属于法律规定的民事诉讼中应当免于举证的事实范围，故对该上诉理由本院不予采信。关于上诉人主张梁靓恶意购买房屋以及房屋价款低的问题，上诉人提交的证据不能证实王式刚与梁靓之间就房屋买卖合同的签订存在恶意的行为。房屋价款为合同双方当事人平等自愿协商而定，同时，结合梁靓一家长期租用案涉房屋的事实以及综合考虑当时同类型同地点同时期的房屋价格、案涉房屋价款亦未明显低于一般市场价格，一审法院未予准许其鉴定申请并无不当，对上诉人的该两项上诉理由本院亦不予采信。王式刚与梁靓就案涉房屋买卖合同履行了各自的义务，梁靓支付了合同约定的价款，且合同不存在法律规定无效的情形，上诉人主张合同无效的理由无事实依据，且未提交证据予以证实，本院不予采信。另，一审判决认定合同效力适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条不当，本院予以纠正。综上所述，王式刚的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王式刚负担。本判决为终审判决。审判长  张亦工审判员  关 涛审判员  王志娟二〇一九年四月二十二日书记员  王玉振