安徽省安庆市迎江区人民法院民 事 判 决 书(2018)皖0802民初1569号原告：顾恺，男，1981年11月3日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。委托诉讼代理人：王竹飞，安徽国誉律师事务所律师。被告：岳西县晓城房地产开发有限公司，住所地安徽省安庆市岳西县天堂镇东山村世畈组。统一社会信用代码913408280584632437。法定代表人：徐森林，该公司董事长。被告：徐森林，男，1975年2月17日出生，汉族，住安徽省合肥市。被告：陈东林，男，1975年9月25日出生，汉族，住安徽省安庆市潜山县。被告：安徽省年客服饰有限公司，住所地安徽省合肥市新站区颍河路新站总部经济大厦****。统一社会信用代码91340100680813581U。法定代表人：徐森林，该公司董事长。上述四被告共同委托诉讼代理人：刘刚，安徽安联律师事务所律师。上述四被告共同委托诉讼代理人：余艺，安徽安联律师事务所律师。原告顾恺与被告岳西县晓城房地产开发有限公司（以下简称晓城房地产公司）、徐森林、陈东林、安徽省年客服饰有限公司（以下简称年客服饰公司）民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顾恺的委托诉讼代理人王竹飞，被告晓城房地产公司、徐森林、陈东林、年客服饰公司的共同委托诉讼代理人刘刚、余艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾恺向本院提出诉讼请求：1.判令被告徐森林支付原告借款本金929943.88元；2.判令被告支付原告2015年9月7日至2019年3月7日期间的利息781152.86元、2019年3月8日起至付清之日止的利息（以929943.88元为基数，按年利率24%的标准计算）；3.判令被告晓城房地产公司与徐森林共同支付原告办理“以房抵债”的22套房屋产权证所支付的费用900000元，被告陈东林、年客服饰公司承担连带责任；4.判令被告晓城房地产公司向原告支付未按时将“以房抵债”的22套房屋过户至原告名下所产生的违约金6406850.88元（自2015年9月15日起至2018年9月15日止，每月按总房款8898404元的2%计算），被告徐森林、陈东林、年客服饰公司承担连带责任；5.判令被告晓城房地产公司、陈东林、年客服饰公司对上述第1、2项诉求承担连带责任；6.判令被告共同承担本案的诉讼费用和保全费用。事实与理由：被告徐森林系被告晓城房地产公司的法定代表人，因经营需要，长期向原告借款。2014年3月14日，原告与被告徐森林对账后，签订《还款合同》一份，确认截至2014年2月28日前，被告徐森林尚欠原告借款本金10000000元、利息568400元，被告徐森林应在2015年6月30日前还清拖欠的本息。因被告徐森林未按约定履行，原告与被告晓城房地产公司、徐森林、陈东林、年客服饰公司于2015年9月7日签订《协议书》一份，确认截止2015年7月底，被告徐森林共欠原告借款本金10000000元、利息2450000元，各方均同意由被告晓城房地产公司将其开发的安徽省安庆市岳西县小城宝邸小区的30套房产（面积合计3241.44㎡）作价12505672元（物价局核定的备案价×0.96）抵偿给原告。被过户人员的名单由原告提供，被告晓城房地产公司需于2015年11月1日前开具全额发票。另外，办理30套房屋的产权证所产生的税费均由被告晓城房地产公司、徐森林承担。至产权证登记、交付给原告或原告指定的人员为止，原、被告间的借贷债务抵消。若被告晓城房地产公司未能在2015年9月15日前完成上述房屋的网签备案手续（房屋验收合格的一个月内办理房屋产权证和土地使用权证），原告可要求被告继续履行并按总房款的3%支付利息给原告。因被告存在违约，原告诉至法院。2018年1月29日，安庆市迎江区人民法院作出（2017）皖0802民初1671号民事调解书，确认由被告晓城房地产公司协助原告办理上述22套房屋的过户、办证及交付手续，2011年7月22日至2015年2月5日期间的资金往来以及以房抵债的余下问题，双方协商不成的可以诉讼解决。因双方未能协商解决，故原告再次诉至法院。为查明案件事实，安庆市迎江区人民法院根据被告晓城房地产公司、徐森林的申请，对涉案借款进行了审核鉴证，结论为：按年利率36%计算，至2015年9月7日，被告晓城房地产公司、徐森林、陈东林、年客服饰公司尚欠原告借款本金7348565.37元、利息2479782.5元，合计9828347.88元。扣除以房抵债偿还的8898404元，尚欠929943.88元。晓城房地产公司、徐森林、陈东林、年客服饰公司共同辩称，一、原告的第四项诉求是基于被告晓城房地产公司未及时协助履行办证手续所产生的违约责任，该项诉求已超过诉讼时效；二、2015年9月7日，原、被告签订的《协议书》第2条约定，自2014年3月至2015年7月的利息是按照人民银行同期贷款利率的四倍计算，保证人办理以房抵债时是按年利率36%的标准计算剩余本金，同时按照年利率24%的标准计算剩余利息，超过年利率24%以上的利息要求支付不仅与当事人约定不符，也没有法律依据。根据审核鉴证，截至2015年9月7日以房抵债时，按照年利率24%计算，尚欠本金6992138.16元、利息1371718.71元；按照年利率36%计算，尚欠本金7348565.36元、利息2479782.52元。故保证人将按年利率36%计算剩余本金7348565.36元和按照年利率24%计算剩余利息1371718.71元全部办理以房抵债，并且超付，超出年利率24%部分利息没有全部代偿。因此，目前原告主张的借款余额并非本金而是不受法律保护的高额利息；三、按照年利率24%至36%计算的部分，无论原告主张的是本金、利息或者是其他费用，从本质上说都属于自然之债，都属于不受司法强制执行力保护的债权，要求被告承担的费用和违约损失超过年利率36%的，属于无效约定；四、违约金、利息等合计不应超过年利率24%的标准，即违约金不应再单独主张；五、对于办证费用，按照房地产市场正常的交易流程，应由买受人承担。双方之所以约定由债务人承担，是因为双方之间存在民间借贷关系，但办证费用不应超出年利率24%，超过部分法院不应支持；六、经我方在人民法院裁判文书网查询，发现原告在2014年至2015年期间有多笔诉讼文书公开，均属于民间借贷案件。根据最高院2017年的最新判例，出借人向社会不特定对象提供资金以赚取高额利息，出借行为具有反复性、经营性，借款目的具有营业性，其放贷行为未经批准，擅自从事经营性的贷款业务，属于从事非法的金融业务行为，所签订的借贷合同因违反强制性规定，应认定无效，按照无效合同处理。从原告的相关情况可以得知，原告是以借贷为常业，符合“职业放贷人”的特征，其与各被告签订的《协议书》应认定为无效；七、鉴定费应该由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的顾恺的身份证、《协议书》（附房屋备案价格表）、《审核鉴证报告书》、专用收据22张、收款收据44张、安徽省政府非税收入一般缴款书17张、增值税发票22张、完税证明24张、（2017）皖0802民初1671号民事调解书、裁判文书若干份，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月7日，顾恺（甲方）、晓城房地产公司（乙方）、徐森林（丙方）、年客服饰公司（丁方）、陈东林（戊方）签订《协议书》一份，主要载明：一、协议背景：2014年3月14日，甲方与丙方签订《还款合同》，确认截至2014年2月28日，丙方尚欠甲方借款本金10000000元、利息568400元，并确定了借款本金、2014年1月1日前后利息的归还期限，并约定2014年3月1日之后的利息按月利率3%的标准计算，乙方、丁方、戊方为尚欠的借款本金及利息承担连带保证责任。因丙方未能按时履行《还款合同》，为了妥善解决甲方与丙方的借款及违约金、利息，特签订本协议；二、现经各方协商，由乙方将其开发的安庆市岳西县小城宝坻小区的部分房屋转让给甲方，用于清偿丙方欠甲方的借款本金10000000元及截至2015年7月底的利息2450000元，合计12450000元[2014年3月至2015年2月期间的利息尚有1200000元未支付（按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；2015年3月至2015年7月期间的利息尚有1250000元未支付（按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；2015年7月以后的利息不再支付]；三、乙方将其开发的安庆市岳西县小城宝坻小区已经取得预售许可证的30套房屋（合计3241.44㎡）作价12505672元（按物价局核定的备案价×0.96）转让给甲方，被转让人员名单由甲方提供（附房屋备案价格表）；四、自乙方将本协议第三条中约定的房屋完全办理至甲方及甲方指定人员的名下并交付时止，甲方与丙方的债权债务抵消，乙方、丙方如未能在2015年9月15日前按时完成房屋网签、备案手续，于房屋验收合格可以办理房产证及土地证时一个月内办理完毕房产证和土地证手续，甲方有权依据2014年3月14日的《还款合同》和《保证合同》要求各方继续承担相应的法律责任或者要求本协议各方继续履行本协议约定的内容，且乙方需按总房款每月3%支付利息，丙、丁、戊方承担利息支付的担保责任，直至办妥全部房屋过户手续时止；五、上述房屋转让所产生的税费等一切费用由乙、丙方承担，甲方不承担任何费用；六、乙方、丁方、戊方仍然自愿对2014年3月14日签订的《还款合同》承担连带保证责任，担保期限自本协议签订之日起至本合同履行完毕之日止。顾恺、徐森林、陈东林在协议落款处签字、捺印，晓城房地产公司、年客服饰公司盖章。因晓城房地产公司、徐森林、陈东林、年客服饰公司未按《协议书》约定履行，顾恺于2017年8月1日诉至本院。经过本院主持调解，各方于2018年1月29日达成如下调解协议：一、晓城房地产公司于签订本协议后一个月内协助顾恺办理2015年9月7日《协议书》附件中已签订商品房买卖合同的22套房屋的过户、办证及交付手续；二、顾恺与徐森林自2011年7月22日起至2015年2月5日期间的资金流水以及以房抵债款项的余下问题，各方自签订本协议后半年内协商或诉讼解决，逾期各方未起诉，视为就本协议第一条载明之外的权利义务关系终结。本院据此作出（2017）皖0802民初1671号民事调解书。因晓城房地产公司未能在签订调解协议后的一个月内协助顾恺全面办理22套房屋的过户、办证及交付手续，各方亦未能就余下问题协商解决，致顾恺再次诉至本院。在案件审理过程中，根据晓城房地产公司、徐森林申请，本院依法委托安徽凯吉通会计师事务所对晓城房地产公司、徐森林与顾恺之间所涉的截至2014年2月28日及2015年9月7日止尚欠的本金及利息金额进行鉴证，并出具《审核鉴证报告书》，结论如下：（一）截至2015年9月7日，徐森林、晓城房地产公司累计借入资金18225933元，偿还资金17945600元；（二）截至2014年2月28日止，按上述方法计算尚欠的本息金额如下：1、按照年利率36%计算徐森林、晓城房地产公司尚欠顾恺本金7447972.3元、尚欠利息446933.04元，本息合计7894905.34元；2、按照年利率48%计算徐森林、晓城房地产公司尚欠顾恺本金9390473.93元、利息1533805.26元，合计10924279.19元；（三）截至2015年9月7日止，按上述方法计算尚欠的本息金额如下：1、截至2014年2月28日按照年利率36%，2014年2月29日至2015年9月7日按照年利率24%计算徐森林、晓城房地产公司尚欠顾恺本金6992138.16元、利息1371718.71元，合计8363856.87元；2、按照年利率36%计算徐森林、晓城房地产公司尚欠顾恺本金7348565.37元、利息2479782.5元，合计9828347.88元；3、按照年利率48%计算徐森林、晓城房地产公司尚欠顾恺本金9597473.93元、利息6233964.6元，合计15831438.52元。为此晓城房地产公司支付鉴证费用35000元。经查，（2017）皖0802民初1671号民事调解书确定的22套房屋合计作价8898404元。为办理该22套房屋的办证手续顾恺合计支付500602.23元。本院认为，原告与被告徐森林之间的民间借贷关系，原、被告签订的《协议书》，已经（2017）皖0802民初1671号民事调解书确认。被告辩称原告系“职业放贷人”，原、被告签订的《协议书》为无效合同的意见，证据不足，本院不予采纳。就原、被告签订的《协议书》确定的截止到2014年2月28日，被告徐森林尚欠原告的借款本金、利息数额与《审核鉴证报告书》的结论对比，按年利率48%计算的结果最接近双方在《协议书》中确定的数额，故原告与被告徐森林之间的借款是按年利率48%计算的事实，本院予以确认。因年利率48%的标准超过法定最上限，由此确定的借款本息数额，本院不予支持。因被告晓城房地产公司在本次诉讼前已将22套房产折抵被告徐森林所欠原告的部分借款本息，故截止到2015年9月7日，被告徐森林欠原告的借款本息应按年利率36%的标准计算，即被告徐森林尚欠原告借款本金7348565.37元、利息2479782.5元，合计9828347.88元，减去22套房屋的折价款8898404元，根据先息后本原则，余款929943.88元应认定为借款本金，故对原告的第一项诉求，本院予以支持。根据《协议书》的约定，被告晓城房地产公司、陈东林、年客服饰公司应为被告徐森林的上述还款义务提供连带保证担保。原告要求被告自2015年9月7日起至借款付清之日止，按年利率24%的标准支付利息的诉求，违反了双方《协议书》载明的“2015年7月份以后的利息不再支付，此金额为最终本息合计金额”的约定，故本院不予支持。原告要求被告晓城房地产公司与徐森林共同支付其办理“以房抵债”的22套房屋的办证手续所垫付的费用900000元，根据《协议书》的约定及原告实际支付的数额，本院支持500602.23元。原告要求被告陈东林、年客服饰公司对该500602.23元的费用承担连带责任，于法无据，本院不予支持。对原告要求被告晓城房地产公司支付其未及时办理“以房抵债”的22套房屋的过户、办证及交付手续所产生的违约金6406850.88元的诉求，根据约定，被告晓城房地产公司、徐森林应在2015年9月15日前完成房屋网签、备案手续，于房屋验收合格可以办理房产证及土地证时一个月内办理完毕房产证和土地证手续。因该项约定双方在本院（2017）皖0802民初1671号案件中重新达成协议，并形成民事调解书，该案已作出处理，本案不应再作处理，故对该诉求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告徐森林于本判决生效之日起十日内给付原告顾恺借款本金929943.88元；二、被告岳西县晓城房地产开发有限公司、陈东林、安徽省年客服饰有限公司对被告徐森林的上述第一条给付义务承担连带还款责任；三、被告岳西县晓城房地产开发有限公司、徐森林于本判决生效之日起十日内共同支付原告顾恺办理22套房屋办证手续所产生的费用500602.23元；四、驳回原告顾恺的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费101918元（原告顾恺已预交），由原告顾恺负担51918元，被告岳西县晓城房地产开发有限公司、徐森林、陈东林、安徽省年客服饰有限公司共同负担50000元；鉴定费35000元（被告岳西县晓城房地产开发有限公司已预交），由原告顾恺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  顾正浪人民陪审员  胡 凯人民陪审员  汪 明二〇一九年四月十七日书 记 员  吴秀青附本判决适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%,出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的,人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的,人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。