河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初2012号原告（反诉被告）：庞然，男，汉族，1982年9月23日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：杜子晗，河南程功律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹倩倩，河南程功律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：郑州泰得商业管理有限公司，住所地郑州市**嵩山南路**新生活广场地上**，统一社会信用代码91410103MA448E5L3N。法定代表人：张丹旭，总经理。委托诉讼代理人：周驰、郭国平，河南博之律师事务所律师。原告庞然与被告郑州泰得商业管理有限公司（以下简称泰得公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，被告泰得公司提起反诉，本院依法合并审理，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庞然的委托诉讼代理人杜子晗、尹倩倩，被告泰得公司的委托诉讼代理人周驰、郭国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）庞然向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告之间签订的《商铺租赁合同》、《商业管理服务合同》；2、依法判令被告返还原告租赁保证金42900元、装修保证金10000元；3、依法判令被告赔偿原告损失共计396988元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月18日，原、被告签订《商铺租赁合同》和《商业管理服务合同》。《商铺租赁合同》约定：被告泰得公司将位于河南省郑州市二七区嵩山南路19号泰得城项目叁楼3-01号商铺出租给原告经营使用。若原告签署租赁合同时，被告商场尚未正式开业，则以原告书面通知的商场正式对外开业之日作为租赁期限起始日、开业日。泰得城商场内的中影泰得影城、优鲜生活超市于2018年9月底才相继开业。《商业管理服务合同》约定：原告向被告支付物业管理费等，被告向原告提供商业管理服务，服务内容包括商业运营管理服务、清理绿化管理服务、安全管理服务等。合同签订后，原告依约向被告交纳租赁保证金42900元，预付租金46800元、首期物业费17550元、装修保证金10000元、装修期施工管理费2925元、装修垃圾清运费1950元、临时用水195元、出入证工本费80元、出入证保证金160元。并积极装修店铺，但被告至今未向原告书面通知商场正式开业，且拒不履行相应的物业管理服务义务。且在原告预交电费后的第二天对原告店铺断电，并纵容其工作人员对原告工作人员实施暴力。被告的种种违约行为致使合同目的不能实现，并给原告造成了巨大经济损失，故原告诉至法院，望依法审理，判如所请。被告（反诉原告）泰得公司辩称：原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据。一、涉案商铺所在的泰得城已经于2018年8月30日正式开业，并向原告书面提交了《开业倒排时间节点的工作通知》。2018年8月10日，泰得商城向每个商户书面发放了《开业倒排时间节点的工作通知》，由各商户的工作人员进行了签字确认，明确告知了商场开业的日期为2018年8月30日，并就开业前的工作进行了详细安排。开业当天被告通过微信和电话的方式再次邀请原告参加被告在裕达国贸酒店举办的开业答谢午宴，韩鱼客的老板闵翔宇作为韩鱼客商铺的代表参加了午宴。另根据原告在美团APP上的外卖评价可知，自2018年9月份至合同解除期间，原告持续在营业。因此，原告主张商场尚未对外开业完全是没有任何事实依据的。二、原告拒绝交租的行为已经构成根本违约，没有权利要求返还保证金。本案为租赁合同纠纷，被告签订合同的主要目的是为了收取租金。原告预缴纳的三个月房租为2018年9月1日至2018年11月30日，根据《商铺租赁合同》规定，原告应于2018年11月15日前缴纳下个季度的的租金。截止到合同解除之日即2018年12月19日，被告没有收到该笔租金。致使被告签订合同的目的无法实现。原告的行为已经构成根本违约，应承担合同项下约定的全部违约责任。根据《商铺租赁合同》第十九条19.3条款的规定，被告有权没收租赁保证金。三、双方签订的《商铺租赁合同》、《商业管理服务合同》已经于2018年12月19日解除。合同解除的根本原因系原告拒不履行交租义务导致的，根据《合同法》第九十三条：当事人可以约定一方解除合同的条件以及《商铺租赁合同》第十九条19.3条款的规定，可以得出：因原告逾期未支付房租，双方约定解除合同的条件已经成就，被告有权单方解除合同。依据《合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。被告已经于2018年12月17日向原告送达了解约通知书。因此双方签订的《商铺租赁合同》、《商业管理服务合同》已经于2018年12月19日解除。四、原告主张的损失396988元没有任何事实及法律依据。在本案中，原告系违约方，在其逾期交租的时候就应当预见到其行为会导致合同违约，也应当预见到违约的法律后果，其违约行为给被告造成了巨大的损失，这包括直接损失和间接损失。被告需要对该商铺重新进行招商，并给予租赁方至少两个月的装修期，而且截止到开庭日期，原告仍实际占用商铺，没有办理商铺的交接，加剧了被告的时间成本，导致了损失进一步扩大。而在此期间，被告是无法按照预期收取房租及物业费的。另外考虑到原告拖欠房租一事给其他商户造成了情绪上的不稳定，加大了被告的工作难度。因此，原告应当按照合同约定支付被告各项违约金，并且被告有权保留收取的。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实依据及法律依据，故请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）泰得公司向本院提出诉讼请求：一、依法确认原告庞然与泰得公司2018年3月18日签订的《商铺租赁合同》和《商业管理服务合同》已于2018年12月19日解除；二、判令原告庞然支付合同解除前尚未缴纳的房屋租金、物业管理费及逾期缴纳罚金共计15446元；三、判令原告庞然支付违约金46800元、律师费5000元；四、判令原告庞然将商铺恢复原状，并每日按1040元计算支付自合同解除后即2018年12月20日至提起反诉之日即2019年1月16日止的场地占用费27040元；五、本诉及反诉的诉讼费用依法由原告庞然承担。事实和理由：2018年3月18日，原告庞然与被告泰得公司签署了《商铺租赁合同》和《商业管理服务合同》。在合同中明确约定了双方的权利、义务。合同签订后原告庞然支付了三个月的房租及物业费，计租日期以商场正式开业日为准。2018年8月10日，泰得公司向商场内所有商户发放了《泰得城开业倒排时间节点的工作通知》，明确了商场开业时间为2018年8月30日。2018年8月30日，商场如期举办了盛大的开业典礼，并宴请了商户。因此商场统一于2018年9月1日开始计收房屋租金。原告庞然的租金以及物业费交至2018年11月30日。按照合同规定，原告庞然应于2018年11月15日缴纳下一个季度的房租及物业费。临近交租时间，泰得公司向原告庞然下达了《泰得城商户费用催缴单》，但庞然到期没有支付任何租金及物业费。泰得公司为此多次与原告庞然沟通，对方均以生意不好等为由拒不支付。2018年12月17日，泰得公司向原告庞然下发了《解除合同通知书》，至此，原告庞然已经拖欠商场房租及物业费19天，共计13146元。合同是双方在平等、自愿的前提下签订的、具有法律约束力的文书，作为诚信的市场主体，应当严格按照合同履行自己的义务。经过多次催缴对方仍不缴纳房租的行为已经构成根本违约，给商场造成了很大的负面影响，而且，截至到反诉之日，庞然仍然没有将商铺内的动产拆除、清理、清扫，使商铺恢复原状并返还给泰得公司，导致商铺无法对外出租，泰得公司也无法按照预期收取相应的租金及物业费。根据合同法以及双方签订的《商铺租赁合同》和《商业管理服务合同》之规定，应依法驳回原告庞然的诉讼请求，并由原告庞然依法承担合同中约定的违约责任。望贵院依法查明事实真相，维护合法的市场交易秩序，支持被告泰得公司的诉求为盼。原告（反诉被告）庞然针对反诉请求辩称:泰得公司反诉请求无事实与法律依据，应予驳回。2018年3月18日，双方签订租赁合同时，商场尚未开业。合同约定：若庞然签署租赁合同时，泰得公司商场尚未正式开业，则以泰得公司书面通知的商场正式对外开业之日作为租赁期限起始日、开业日。但泰得城商场内的中影泰得影城、优鲜生活超市于2018年9月底才相继开业，且至今未向庞然书面通知商场正式开业及租赁起算日，庞然多次与泰得公司沟通确认，泰得公司工作人员均称暂不确定租赁起算日，需要向公司汇报确定后告知，而至今也未向庞然告知租赁起算期限。故客观上根本不存在庞然拖欠租金的事实，反而泰得公司迟迟不正式开业及断电、封店铺、张贴解除通知的行为构成根本违约，致使庞然签订合同的目的不能实现。因此，根据合同法94条之规定，合同解除权在庞然，而构成根本违约的泰得公司无权行使解除权，反而应当赔偿因其违约给庞然造成的损失。其主张的租金、物业管理费、违约金、律师费等全部诉请均无事实与法律依据，应予驳回。本院经审理认定如下事实：1、原被告于2018年3月18日签订编号为ZZTC3-01的《商铺租赁合同》1份，其中约定：被告将位于河南省郑州市二七区嵩山南路19号泰得城项目叁楼3-01号商铺出租给原告经营使用，商铺租用面积为195平方米，原告承诺经营品牌为韩鱼客烤鱼，经营业态为餐饮，约定的交付时间为2018年4月1日，租赁期限自2018年4月1日至2023年5月31日止共62个月，装修期为自交付日或实际接收商铺之日起60天，计租期限自2018年6月1日至2023年5月31日，开业日为2018年6月1日前开业，若原告签署租赁合同时被告商场尚未正式开业，则以被告书面通知的商场正式对外开业之日作为计租期限起始日、开业日。自计租日起，该商铺的租金以固定租金方式收取，其中2018年6月1日至2020年5月31日期间的月租金为15600元，租金每3个月支付一次，原告在本合同签署后五个工作日或被告付款通知的时间前向被告缴纳预付租金46800元、租赁保证金42900元。除预付金外，原告须在每个支付周期最后一个月的15日前支付下个支付周期的租金。原告进场装修的，应至少提前20个工作日向被告报批全套装修方案、施工图纸、施工单位主体资格信息资料等并由被告审批通过。租赁期间，原告单次逾期支付租金、物业管理费或其他费用超过7日，则视为原告根本违约，被告有权解除合同，合同在被告书面通知送达之日起解除，且被告有权没收原告已支付的租赁保证金，原告还应赔偿被告的所有损失并承担本合同约定的其他义务及违约责任。租赁期间，原告逾期支付租金、物业管理费及其他费用的，每延误一日应按欠付款项千分之五的标准向被告支付违约金。被告因向原告催付租金及其他费用或者行使本合同项下其他任何权利而引起的包括律师费等所有费用、开支均有原告承担。合同还就其他事项进行了约定。原被告于2018年3月18日签订编号为ZZTC3-01的《商业管理服务合同》1份，其中约定：每月物业管理费5850元，每三个月支付一次，原告在每个支付周期的最后一个月的15日前，向被告一次性足额支付下一个支付周期的物业管理费。装修保证金10000元，装修期施工管理费2925元，装修垃圾清运费1950元。合同还就其他事项进行了约定。在上述合同履行过程中，原告依约向被告交纳租赁保证金42900元、预付租金46800元、首期物业费17550元、装修保证金10000元、装修期施工管理费2925元、装修垃圾清运费1950元、临时用水195元、出入证工本费80元、出入证押金160元。4、2018年8月10日被告向原告方送达了《开业倒排时间节点的工作通知》，其中载明郑州泰得城定于2018年8月30日开业。该通知由原告方工作人员签收。2018年8月30日，原告方也应邀参加了郑州泰得城的开业宴会。5、被告向原告催要2018年12月、2019年1月、2019年2月租金和物业费，原告未交纳，后被告于2018年12月17日以原告拖欠租金、物业费及其他费用构成根本违约为由，向原告发出《解除合同通知书》，通知原告于2018年12月19日解除双方签订的《商铺租赁合同》和《商业管理服务合同》。该通知载明：1、被告有权没收原告租赁保证金，并要求原告赔偿其损失；2、要求原告于2018年12月20日前结清截至合同解除之日止的租金9561.29元、物业费3585.48元；3、要求原告按每日65.73元支付逾期支付租金和物业费的违约金；4、要求原告于2018年12月20日前将商铺内所有的动产撤除、清理、清扫，将商铺恢复原状并返还被告。否则被告有权对原告的物品及货品进行登记后搬离商铺并按合理方式予以保存，由此产生的费用由原告承担。自被告清点登记后15日内，原告未向被告提出提取要求并支付费用的，被告有权自行处理原告的物品及货品。该通知还载明了其他内容。6、涉案商铺租赁期间，被告存在泔水处理不及时的物业服务问题。7、被告因本案诉讼支付律师费5000元。本院认为：1、关于合同解除问题。原被告所签订的涉案《商铺租赁合同》和《商业管理服务合同》，是双方真实意思表示，对双方当事人都具有法律约束力，原被告双方都应当按照约定全面履行自己的义务。被告应当按照约定将租赁物交付原告，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告应当按照约定的期限支付租金。合同约定，租赁期间，原告单次逾期支付租金、物业管理费或其他费用超过7日，则视为原告根本违约，被告有权解除合同，合同在被告书面通知送达之日起解除。被告于2018年8月10日向原告方送达的《开业倒排时间节点的工作通知》中已向原告明确了开业为2018年8月30日。该通知已由原告方工作人员签收，且原告方也应邀参加了2018年8月30日郑州泰得城的开业宴会,故能够确定被告通知原告涉案商铺的开业时间为2018年8月30日。原告称被告至今未通知其正式开业时间的理由不成立，对其该主张本院不予支持。原告已交的租金、物业费等应为2018年9-11份期间的租金、物业费，2018年12月-2019年2月份租金、物业费等费用应于2018年11月15日前交付，但至2018年12月17日被告向原告送达解除合同通知前，原告仍未交付，根据上述合同约定，原告的行为属于合同约定的根本违约情形，被告应有权解除合同，故本院确认原被告双方所签订的《商铺租赁合同》和《商业管理服务合同》已于2018年12月19日解除。2、关于被告收取原告的租赁保证金、装修保证金应否返还问题。双方合同虽约定租赁期间，原告单次逾期支付租金、物业管理费或其他费用超过7日，被告有权解除合同，并有权没收原告已支付的租赁保证金，但没收是指强制无偿地收归国有，被告与原告是平等的民事主体，被告不具有没收职权，故双方关于没收条款的约定无效。现双方签订的涉案《商铺租赁合同》和《商业管理服务合同》已解除，因此被告据此合同收取原告的租赁保证金、装修保证金应予返还。3、关于原告所诉的损失问题。原被告所签涉案合同的解除系因原告未按约交付租金、物业费等费用的违约行为所致，故原告要求被告赔偿损失的的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。4、关于涉案合同解除前的租金、物业费问题。涉案合同解除前的租金原告应当按约支付。因涉案商铺租赁期间，被告存在泔水处理不及时等物业服务不到位问题，物业费应酌情扣减，结合本案实际，被告反诉要求原告支付合同解除前尚未缴纳的房屋租金、物业管理费及逾期缴纳罚金15446元，本院酌定支持自2018年12月1-19日的租金9561.29元，其他费用不予支持。5、关于被告要求原告支付违约金、律师费问题。原被告双方合同约定，租赁期间，原告逾期支付租金、物业管理费及其他费用的，每延误一日应按欠付款项千分之五的标准向被告支付违约金。因该项约定过高，本院酌定违约金以9561.29元为基数，按同期银行贷款利率计算自2018年12月1日起至实际付清之日止，高出部分本院不予支持。原被告双方约定被告因向原告催付租金费用或者行使本合同项下其他任何权利而引起的包括律师费等所有费用、开支均有原告承担，故被告要求原告支付律师费5000元，本院予以支持。6、关于被告要求原告庞然将商铺恢复原状，并支付自合同解除后至2019年1月16日止的场地占用费问题。被告于2018年12月17日向原告发出的《解除合同通知书》中，已载明要求原告于2018年12月20日前将商铺内所有的动产撤除、清理、清扫，将商铺恢复原状并返还被告，否则被告有权对原告的物品及货品进行登记后搬离商铺进行处理。在该通知中表明被告有处置原告涉案商铺中物品及货品的权利，被告未及时行使处置权造成涉案商铺被继续占用的损失，应由被告自行承担。故被告的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第六十四条之规定，判决如下：确认原被告双方于2018年3月18日签订的《商铺租赁合同》和《商业管理服务合同》于2018年12月19日解除；被告郑州泰得商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告庞然租赁保证金42900元、装修保证金10000元；驳回原告庞然的其他诉讼请求；原告庞然于本判决生效之日起十日内支付被告郑州泰得商业管理有限公司租金9561.29元，并以9561.29元为基数按同期银行贷款利率计算支付自2018年12月1日起至实际付清之日止的违约金；原告庞然于本判决生效之日起十日内支付被告郑州泰得商业管理有限公司律师费5000元；驳回被告郑州泰得商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8048元，减半收取4024元，由原告庞然负担3463元，被告郑州泰得商业管理有限公司负担561元；反诉费2157元，减半收取1078.5元，由原告庞然负担82元，被告郑州泰得商业管理有限公司负担996.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  张西俊二〇一九年四月二十四日书记员  高重坤