辽宁省葫芦岛市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）辽14执异75号案外人：杨博，男，1990年6月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：卢岩，辽宁开智律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘贺梅，女，1967年10月1日出生，满族。申请执行人：全国军，女，1957年1月16日出生，汉族，无业。委托诉讼代理人：侯伟，辽宁一鸣律师事务所律师。被执行人：葫芦岛沃霖房地产开发有限公司。住所地：绥中县南门口小区。法定代表人：赵景辉，该公司经理。委托诉讼代理人：赵威，辽宁杨威律师事务所律师。本院在审查案外人杨博与申请执行人全国军、被执行人葫芦岛沃霖房地产开发有限公司（以下简称沃霖公司）、民间借贷纠纷案外人异议一案中，案外人杨博对沃泰华城（一期）2号楼1单元6层603号商品房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2019年3月8日举行了听证。案外人杨博的委托诉讼代理人卢岩，申请执行人全国军的委托诉讼代理人侯伟，被执行人沃霖公司的委托诉讼代理人赵威到庭参加了听证。现已审查终结。案外人杨博称，其于2016年与被执行人沃霖公司签订《商品房买卖合同》，并交付了首期房价款人民币154,954.00元，该《商品房买卖合同》真实、合法有效，该楼房属于其所有。其与妻子王思月、女儿杨胜嫣名下没有用居住的住房。法院不应因申请执行人与被执行人间的民间借贷案件，查封属于案外人的楼房，请求中止对沃泰华城（一期）2号楼1单元6层603号商品房的执行。申请执行人全国军辩称，1.葫芦岛市龙港区人民法院对异议楼房查封符合法律规定，具有法律效力。2.案外人杨博提供的商品房买卖合同均未在当地房屋行政管理部门备案，而申请执行人左九东与被执行人签订的商品房买卖合同都经过行政部门备案，对案外人提出的异议不予认可，应予继续执行。综上，请求驳回案外人杨博的异议。被执行人沃霖公司辩称，1.该商品房买卖合同真实有效，是案外人杨博与被执行人沃霖公司双方购房真实意思表示。2、申请执行人虽然与被执行人沃霖公司签订商品房预购合同，但是双方不具有真实商品房买卖合同意思表示，不具有法律效力。以签订商品房预购合同为借款提供担保，但签订合同没有体现担保字样，不具备法定要件，没有任何法律效力，不应予以认可。案外人杨博对涉案争议商品房享有的房屋消费者物权期待权，应中止对沃泰华城（一期）2号楼1单元6层603号商品房的执行。本院查明，案外人杨博与申请执行人全国军、被执行人沃霖公司民间借贷纠纷案外人异议一案，葫芦岛市龙港区人民法院于2017年4月20日作出（2017）辽1403民初352号民事判决，判决：被告葫芦岛沃霖房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告全国军借款本金100万元及利息（按年率24%计算，自2015年2月13日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；葫芦岛市龙港区人民法院曾于2017年2月16日作出（2017）辽1403民初352号民事裁定，裁定：查封了沃霖公司开发的沃泰华城（一期）9户楼房，其中包括2号楼1单元6层603号商品房。葫芦岛市龙港区人民法院（2017）辽1403民初352号民事判决发生法律效力后，全国军向葫芦岛市龙港区人民法院申请执行，该院依法立案执行，本院于2018年5月23日作出（2018）辽14执他32号执行裁定，裁定：葫芦岛市龙港区人民法院作出的（2017）辽1403民初352号民事判决书执行一案由本院执行；于2018年10月24日作出（2018）辽14执112号执行裁定，裁定：终结本次执行程序。另查明，绥中县城乡建设综合开发管理办公室于2016年3月7日向沃霖公司开发建设的沃泰华城（一期）2#《商品房（预）销售许可证》（预售许可证号：绥建开房预售证第**）。出售方沃霖公司与认购方杨博于2015年6月20日签订了《沃泰华城项目购房意向书》约定，认购物及建筑面积：地点：绥中县东大街酒厂西侧，序号：2号楼1单元603室，面积：83.79平方米；认购价：建筑面积单价：人民币3,700.00元/平方米，总房价：人民币310,023.00元。认购方杨博于2015年6月20、22日向出售方沃霖公司分别交付购房款人民币8万元、74,954.00元，共计人民币154,954.00元。出卖人沃霖公司与买受人杨博于2016年12月15日签订了《商品房买卖合同（预售）》约定，第二条预售依据。该商品房已由绥中县城乡建设综合开发管理办公室批准预售，商品房批准机关为绥中县城乡建设综合开发管理办公室。预售许可证号为绥建开房预售证第2016006号。第三条商品房基本情况。1.该商品房的规划用途为住宅。2.该商品房所在建筑物的主体结构为框剪，建筑总层数为十八层，其中地上十七层，地下**。3.该商品房为第一条规定项目中的2#1单元6层603号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。4.该商品房的房产测绘机构为绥中县房产测绘中心，其预测建筑面积共83.79平方米，其中套内建筑面积67.579平方米，分摊共有建筑面积16.21平方米。第六条计价方式与价款。2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3,700元，总价款为人民币310,023.00元。案外人杨博及岳母刘贺梅于2019年4月25日主动向本院交付上述商品房的剩余购房款人民币155,069.00元。绥中县不动产登记中心于2019年3月14日出具《无房屋产权证明》，依据购房者王思月申请，经查询：该购房者及杨胜嫣到查询时2019年3月14日13：51止，在该中心“不动产档案管理信息系统”中无产权登记信息（本证明不包括本辖区以外的其它地方的住房登记）；于2019年3月29日出具《证明》，该中心通过与规划局交接档案时提供的1997年至2016年电子表格目录（荒地镇尚家村）、2017年不动产档案系统查询，暂时未查到杨博在本辖区的产权登记信息。案外人杨博与王思月是夫妻关系，与杨胜嫣是父女关系。认定上述事实的证据有葫芦岛市龙港区人民法院（2017）辽1403民初352号民事判决书及民事查封裁定书，本院（2018）辽14执他32号执行裁定书、（2018）辽14执112号执行裁定书，《沃泰华城项目购房意向书》、《收款收据》、《商品房买卖合同（预售）》、《无房屋产权证明》、《证明》。本院认为，本案的争议焦点是案外人杨博对沃泰华城（一期）2号楼1单元6层603号商品房是否享有房屋消费者物权期待权，是否享有足以排除强制执行的权益？案外人杨博提供了《沃泰华城项目购房意向书》、《收款收据》、《商品房买卖合同（预售）》证实，案外人杨博与被执行人沃霖公司在葫芦岛市龙港区人民法院查封沃泰华城（一期）2号楼1单元6层603号商品房之前，于2015年6月20日签订了该商品房的《沃泰华城项目购房意向书》，于2016年12月15日签订了该商品房《商品房买卖合同（预售）》；所购商品房系用于居住且案外人杨博与王思月夫妻二人及未成年女儿杨胜嫣名下无其他用于居住的房屋；已支付全部房价款人民币310,023.00元，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，案外人杨博对沃泰华城（一期）2号楼1单元6层603号商品房享有房屋消费者物权期待权。申请执行人全国军主张其已签订了商品房买卖合同，并到行政部门备案，但本案的执行依据葫芦岛市龙港区人民法院（2017）辽1403民初352号民事判决已确认了借款效力，其一笔借款无法既主张借款权利又主张房屋买卖的权利，其在本院（2018）辽14执异110号案件听证过程中也认可了葫芦岛市龙港区人民法院（2017）辽1403民初352号民事判决的效力，其主张本院不予支持。综上，案外人杨博对沃泰华城（一期）2号楼1单元6层603号商品房享有足以排除强制执行的权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条的规定，裁定如下：中止对沃泰华城（一期）2号楼1单元6层603号商品房的执行。如案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  孙志远审判员  孟宪桐审判员  李跃杰二〇一九年四月二十五日书记员  谢欣妍本裁定援引的相关法律条款：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条“案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。”