安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖13民终912号 上诉人（原审原告、反诉被告）：邱凤仙，女，1962年7月3日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：马飞，安徽云飞律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）:芦小虎，男，1984年4月15日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上诉人（原审被告、反诉原告）：陆德付，男，1957年4月5日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上述二上诉人共同的委托诉讼代理人：许来永，安徽玉金律师事务所律师。 上述二上诉人共同的委托诉讼代理人：刘言，安徽玉金律师事务所律师。 上诉人邱凤仙、芦小虎、陆德付因租赁合同纠纷一案，均不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2018）皖1302民初7842号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邱凤仙上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实正确，判令芦小虎、陆德付支付租金正确，但判决支付租金截止日期不当。一审判决解除租赁合同之日邱凤仙并未接收房屋，租金损失一直持续，应计算至邱凤仙实际接收房屋止。2.按照双方约定芦小虎、陆德付承担违约金的标准是五年租金的30%，即44万元，针对邱凤仙该主张，芦小虎、陆德付也未提出过高，要求一审法院调整，一审法院根据公平原则和诚实信用原则对违约金调整不当。3.按照双方约定合同期满芦小虎、陆德付将户名交于邱凤仙，一审法院未判决芦小虎、陆德付协助将燃气户过户给邱凤仙不当。 芦小虎、陆德付辩称，1.其二人发现饭店经营不善时曾于2018年1月23日通知邱凤仙要求解除合同，一审双方对该事实均无异议，但至2018年4月30日邱凤仙尚未找到新的承租人，芦小虎、陆德付交纳租金至2018年5月31日。2.2018年5月25日芦小虎、陆德付以短信形式告知邱凤仙解除合同，并愿意承担违约金，但邱凤仙拒不接收房屋钥匙也不愿意配合清点、接收房屋。且一审审理期间，一审法院通知双方交接房屋，邱凤仙仍拒绝接收钥匙，其应当对扩大的损失承担责任。 芦小虎、陆德付上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.2018年1月23日其二人停止营业，便向邱凤仙释明面临的窘迫并要求解除合同，终止租赁关系。邱凤仙知晓后同意解除合同并称帮忙找到新的承租人再协商赔偿事宜。至2018年4月30日邱凤仙仍未找到新的承租人，芦小虎、陆德付同意将租金支付至2018年5月31日。由于迟迟找不到新的承租人，芦小虎、陆德付于2018年5月25日短信告知邱凤仙解除合同，表示之后租金不再支付，邱凤仙一直以各种理由故意拖延时间不配合房屋的交接。芦小虎、陆德付于2018年8月14日在案涉房屋张贴告知，明确2018年6月1日房屋不再承租的事实，并要求邱凤仙配合处理此事，避免损失的扩大。故双方租赁合同的解除时间应为2018年6月1日，之后的损失应由邱凤仙承担。2.邱凤仙在案涉房屋张贴出租告示，并预留自己的联系电话，说明其明知芦小虎、陆德付终止履行合同的意思表示，并同意。邱凤仙于2018年9月6日提起诉讼，要求解除合同，一审时邱凤仙认可因为赔偿事宜未协商好，多次拒绝接收钥匙的事实，并在一审法院组织下拒绝接收钥匙。双方解除合同的合意最迟应是邱凤仙递交民事起诉状落款日期2018年8月16日。一审法院认定为2019年1月31日无事实依据。3.芦小虎、陆德付在张贴告示后，联系邱凤仙未果于2018年9月11日向一审法院提起诉讼，要求确认双方之间的租赁合同于2018年6月1日解除。后经一审法院协商，芦小虎、陆德付撤回该案起诉，两案合并审理，说明双方解除合同的愿望强烈。4.一审法院查明本案约定了履约保证金和押金、违约金，三者之和超出30%，芦小虎、陆德付要求调整，一审法院未予支持，既判决违约金，又不予返还履约保证金和押金不当，且邱凤仙庭审中也同意返还押金。 邱凤仙辩称，1.双方签订合同明确约定租赁期限是5年，只有在双方达成一致或者法院认定无效的情况下才能解除合同，芦小虎、陆德付按照约定需2018年4月之前交清租金。至于其二人是否经营不善，与邱凤仙无关，邱凤仙无义务寻找新的承租人，如其二人想解除合同需与邱凤仙协商一致。2.双方虽然在一审法院均要求解除合同，但只有生效裁判文书确认后合同才能解除，芦小虎、陆德付需支付至合同解除之日的租金。3.芦小虎、陆德付一审提供的租赁合同违约金是按照5年租金的30%计算，一审法院按照年租金30%计算不当，芦小虎、陆德付一审并未提出违约金过高的意见。4.由于芦小虎、陆德付未按照约定合理使用房屋，扩大的损失应当由其二人承担，邱凤仙不愿意接收钥匙是因为交付程序未完成。 邱凤仙向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的租赁合同；2.判令芦小虎、陆德付支付违约金44万元，并支付房租（至解除交付日，月租金2.42万元）；3.判令房内燃气设施属邱凤仙所有；4.诉讼费用由芦小虎、陆德付承担。 芦小虎、陆德付向一审法院提起反诉请求：1.确认双方之间租赁合同于2018年6月1日解除；2.判令邱凤仙支付装潢、装修补偿金27万元（以评估为准）；3.判令邱凤仙返还押金、保证金合计3万元；4.本案全部诉讼费用由邱凤仙承担。 一审法院认定事实：邱凤仙与芦小虎、陆德付于2017年4月1日签订房屋租赁合同，约定：“甲方（出租方）邱凤仙，乙方（承租方）陆德付、芦小虎，租赁房屋坐落在宿州市汴河中路富宁大厦A楼201室、202室、204室，面积550平方米。租期5年，租赁期间为2017年5月1日至2022年4月30日。第1年至第3年的年租金29万元，第4年至第5年的年租金30.5万元。每一年的年租金都需一次性付清，以后每年的年租金都应提前两个月支付，租金不得以任何理由拖欠，否则视为违约，出租方有权收回房屋并不退任何费用，由此造成任何损失，由承租方全部承担。本合同生效时，承租方应向出租方交水电气费押金1万元，履约保证金2万元。合同期满后，承租方在不违约，不拖欠水电气费，不损坏房屋及附属设施等前提下凭收据方可退还押金。合同期满承租方自愿、无偿的将燃气管道、燃气表、户名等完好无损的交予出租方”。合同签订后，邱凤仙将案涉房屋交付芦小虎、陆德付，其二人将房屋装潢后经营饭店。后因经营不善，芦小虎、陆德付向邱凤仙提出解除合同，双方因租金及违约金未能协商一致，芦小虎、陆德付交付房租至2018年5月。其二人于2018年8月14日在案涉房屋门口张贴告知，告知不再承租涉案房屋等事宜，后将案涉房屋内物品搬出。 另查明，邱凤仙提供的合同中对于违约责任约定“因承租方原因导致合同终止，造成出租方经济损失由承租方承担并按五年租金的30%承担违约金”，其中“五年租金”系“年租金”更改。芦小虎、陆德付提供的合同中对于违约责任约定“违约因承租方原因导致合同终止，造成出租方经济损失由承租方承担并按年租金的30%承担违约金”。 一审法院认为，邱凤仙、芦小虎、陆德付签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，对双方均具有法律约束力，双方当事人均应依约履行各自的义务。邱凤仙请求解除租赁合同的诉讼请求，芦小虎、陆德付无异议，符合法律规定，予以支持。芦小虎、陆德付因经营不善提前解除合同拒付租金，构成违约，对邱凤仙要求支付租金并承担违约金的诉讼请求，合法有据，予以支持。芦小虎、陆德付虽提交了相应证据欲证明已告知邱凤仙不再承租案涉房屋，该房屋由邱凤仙收回，但案涉房屋并未实际返还。因此，案涉房屋的租金应自2018年6月1日起计算至一审法院判决确定解除之日止，即19.3万元（29万元÷12个月×8个月）。邱凤仙请求芦小虎、陆德付按五年租金的30%支付违约金44万元，鉴于本案中芦小虎、陆德付的违约行为，邱凤仙实际损失为未付租金，芦小虎、陆德付在庭审中认为应按年租金计算违约金，根据本案实际情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金适当调整，故酌定芦小虎、陆德付应按年租金的30%支付违约金，即8.7万元（29万元×30%）。对邱凤仙请求判令房内燃气设施属其所有的诉讼请求，因燃气管道、燃气表已安装在案涉房屋内，且双方对此也有约定，予以支持。现尚不能确定燃气户名，不予处理。 芦小虎、陆德付举证欲证明2018年5月与邱凤仙协商解除合同，但双方未能达成一致意见，芦小虎、陆德付也未将房屋实际交还，因此，对芦小虎、陆德付请求确认租赁合同于2018年6月1日解除的反诉请求，不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。对芦小虎、陆德付请求支付装潢、装修补偿金27万元的反诉请求，因其二人违约，邱凤仙也未明确同意利用，对此项反诉请求，不予支持。对芦小虎、陆德付请求返还押金、保证金合计3万元，因其二人存在违约行为，也未提交证据证明未拖欠水电气费，对此项反诉请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、解除邱凤仙与芦小虎、陆德付于2017年4月1日签订的房屋租赁合同。二、芦小虎、陆德付于判决生效后十日内给付邱凤仙违约金8.7万元，并支付房屋租金19.3万，共计28万元。三、案涉房屋内的燃气设施（燃气管道、燃气表）归邱凤仙所有。四、驳回邱凤仙的其他诉讼请求。五、驳回芦小虎、陆德付的诉讼请求。案件受理费7900元，由邱凤仙负担2873元，由芦小虎、陆德付负担5027元，反诉费2900元，由芦小虎、陆德付负担。 本案二审期间，当事人均未提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，邱凤仙与芦小虎、陆德付签订的租赁合同合法有效，在履行期限尚未届满的情况下芦小虎、陆德付以经营不善为由要求解除合同构成违约，应当承担相应的违约责任。从芦小虎、陆德付提供的证据显示，在停止经营饭店后其二人虽数次向邱凤仙表达要求解除租赁合同的意思，但双方对于合同解除等事宜始终未能达成一致，租赁房屋也未进行移交。之后邱凤仙向一审法院提起诉讼，提出解除租赁合同等诉讼请求，现人民法院对于合同解除尚未作出生效判决，芦小虎、陆德付认为应当按照其二人明确向邱凤仙表示不再租赁合同的2018年6月1日、最迟应为邱凤仙递交民事起诉状落款日期2018年8月16日确认双方租赁合同解除日期的上诉意见无事实及法律依据，本院不予采纳。一审法院审理期间，为防止双方损失的扩大，组织双方对房屋进行交接，芦小虎、陆德付也将房屋钥匙带至法院，邱凤仙因燃气户未解决为由不愿接收钥匙。审理认为，关于燃气户等问题邱凤仙已经在诉讼请求中进行主张，一审期间，双方均同意解除租赁合同，一审法院为防止损失扩大，组织双方进行房屋交接，邱凤仙以燃气户未处理为由未接收钥匙不当。一审法院根据本案实际情况确认租赁合同解除日期为一审法院判决确定解除之日并无不当。邱凤仙关于一审判决认定租赁合同解除日期不正确的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决芦小虎、陆德付支付案涉房租租金至2019年1月适当，本院予以维持。 芦小虎、陆德付在履行租赁合同过程中存在违约，应承担违约责任。双方在租赁合同中对于一方擅自解除合同应当承担的违约金进行了约定，但芦小虎、陆德付提供的租赁合同约定违约金为年租金的30%，邱凤仙提供的租赁合同约定违约金为5年租金的30%。审理认为，芦小虎、陆德付擅自解除合同给邱凤仙造成的损失是租金损失，虽一审法院未向芦小虎、陆德付就违约金是否过高等进行释明，但经本院二审释明，其认为如果法院按照5年租金30%认定违约金过高，要求法院进行调整。因双方提供的租赁合同对于违约金标准约定不一致，一审法院综合本案实际情况、当事人存在过错的程度以及邱凤仙预期利益等因素，酌情认定本案违约金按照年租金30%计算并无不当。邱凤仙、芦小虎与陆德付关于违约金计算不当的上诉理由均不能成立，应予驳回。 邱凤仙与芦小虎、陆德付在租赁合同中约定合同不再继续履行时燃气户应交于邱凤仙，租赁合同解除后芦小虎、陆德付应当按照约定协助将燃气户过户至邱凤仙名下，至于目前燃气户登记在谁名下，不影响芦小虎、陆德付上述义务的承担。一审法院对此未予判决不当，本院予以纠正。另，芦小虎、陆德付交纳的保证金，因其二人存在违约不愿继续履行合同，一审法院未支持其要求返还的反诉请求并无不当。关于押金，邱凤仙一审也表示如房屋不欠水电费予以返还，如欠水电费相应扣除。现对于房屋是否欠水电费尚不能确定，芦小虎、陆德付要求返还押金亦不予支持。 综上，邱凤仙上诉请求部分成立，部分予以支持；芦小虎、陆德付上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，但对于燃气户未予判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2018）皖1302民初7842号民事判决第一、二、五项，即“解除邱凤仙与芦小虎、陆德付于2017年4月1日签订的房屋租赁合同”、“芦小虎、陆德付于判决生效后10日内给付邱凤仙违约金8.7万元，并支付房屋租金19.3万，共计28万元”、“驳回芦小虎、陆德付的诉讼请求”； 二、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2018）皖1302民初7842号民事判决第四项，即“驳回邱凤仙的其他诉讼请求”； 三、变更安徽省宿州市埇桥区人民法院（2018）皖1302民初7842号民事判决第三项，即“案涉房屋内的燃气设施（燃气管道、燃气表）归邱凤仙所有”为“案涉房屋内的燃气设施（燃气管道、燃气表）归邱凤仙所有，芦小虎、陆德付于本判决生效后10日内协助将燃气户变更登记至邱凤仙名下”； 四、驳回邱凤仙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费7900元，由邱凤仙负担2873元，由芦小虎、陆德付负担5027元；反诉费2900元，由芦小虎、陆德付负担；二审案件受理费4160元，由邱凤仙负担1664元，由芦小虎、陆德付负担2496元。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  丁 伟 审判员  赵 路 二〇一九年四月二十五日 法官助理王珊珊 书记员朱贝贝 附：本案相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。