安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1221民初239号 原告：任昱瑛，女，1965年4月1日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：周贵明，安徽姜尚律师事务所律师。 被告：亓芬，女，1978年11月1日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：柳听振，安徽春源律师事务所律师。 第三人：牛春丽，女，1974年11月6日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：郑志彪，安徽志豪律师事务所律师。 原告任昱瑛与被告亓芬、第三人牛春丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任昱瑛及其委托诉讼代理人周贵明、被告亓芬的委托诉讼代理人柳听振、第三人牛春丽及其委托诉讼代理人郑志彪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告任昱瑛向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告亓芬返还租赁原告任昱瑛的4间房屋（门面和住室各两间）；2、依法判决被告亓芬支付拖欠原告任昱瑛的门面房租金30万元和两间住室租金3万元，共计33万元（房租计算至2018年12月31日，后续房租计算至房屋返还之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告任昱瑛系下岗职工，在育杉教育对面有门面和住室各两间。2015年元月1日，原告任昱瑛与被告亓芬签订《门面租赁合同》，约定：租赁期限3年，2015年1月1日至2017年12月31日；2015年房租，因房屋没有整修，两间门面房租金3万元，第二、三年的房租金额根据周围房租价格再做调整。两间住室也同时租赁给被告亓芬，口头约定：两间住室租金2015年6000元。原告任昱瑛按约定将房屋交付给被告亓芬管理使用，被告亓芬将2015年度的房屋租金36000 元支付给原告任昱瑛。自2016年元月至今，三年的时间，合同约定租期已经结束，被告亓芬不仅拒不支付房租，还强行占着房屋不予返还。原告将房屋出租给被告，在没有整修前的2015年度，房租36000元（门面房两间，住室两间）。2016、2017和2018年度的租金，根据《合同》约定结合周围房租价格情况，房租调整为：每间门面房5万元/年，两间10万元，三年共计30万元；住室每间5000元/年，两间1万元，三年共计3万元；因此，被告亓芬拖欠房屋租金共计33万元。由于被告拒不给付房租，还继续强行占用房屋且拒不腾出。为此，双方数次发生纠纷。原告无奈之下，只能依法向法院提起民事诉讼，恳求法院依法立案审判，支持原告的诉讼请求。 被告亓芬辩称：被答辩人的诉求与事实严重不符，其起诉无任何事实和法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。一、答辩人与被答辩人签订的合同存在欺诈情形，应当认定无效。答辩人与被答辩人签订合同时，被答辩人并未提供该棚屋的权属证明文件，后牛春丽主张权利时，任昱瑛也不能提供证明文件。故被答辩人隐瞒事实，骗取答辩人签订合同，收取房租的行为应当认定无效。二、被答辩人起诉要求的房屋不属于被答辩人，而属于第三人牛春丽。1、答辩人2015年1月租赁的房屋不是被答辩人本次诉讼要求的房屋，答辩人租房时，房屋只是简易棚屋，是用竹竿和木板围起来的简易房，与原告本次起诉的房屋不符。2、涉案房屋属于第三人牛春丽。答辩人租赁房屋后即在该房屋内做生意，2015年6月，牛春丽找到答辩人，其拿出与地震办公室签订的合同，称该房屋系其所有，答辩人随即去找被答辩人，要求其出示房屋合法使用的证明，被答辩人一直无法提供。答辩人要求退还3万元的房租，被答辩人也拒绝退还。三、答辩人仅仅在租赁屋内经营约半年的时间，之后都是由第三人牛春丽占用并使用。1、答辩人仅适用棚屋约半年时间。2015年1月1日租赁被答辩人的棚屋后，答辩人于2015年1月10日开始用来做生意，直到2015年6月份。2、答辩人在获得3万元补偿后即搬出该房屋，之后该房屋经牛春丽重建后，一直由其占有使用。答辩人就没有再向被答辩人主张权利，也未再过问该房屋。四、被答辩人起诉的理由与事实严重不符。1、答辩人租赁的棚屋与被答辩人起诉的房屋不属于同一房屋。答辩人租房时，房屋只是简易棚屋，并未进行过认可整修，直至答辩人搬出房屋时仍是租赁时的原状。2、答辩人租赁的棚屋与被答辩人起诉的房屋不属于同一房屋。答辩人租房时，房屋只是简易棚屋，并未进行过任何整修，直至答辩人搬出房屋时仍是租赁时的原状。3、答辩人租赁棚屋的面积与被答辩人主张的事实存在矛盾。答辩人在合同中明确标明租赁的面积约60㎡，而被答辩人诉求与租赁合同存在严重矛盾；4、被答辩人所称2015年3月份对房屋修缮与事实不符。答辩人在租赁后，从2015年1月10日就一直在里面做生意，直到2015年6月，该房屋一直由答辩人占有并使用。被答辩人并未有任何整修行为；5、被答辩人诉称的两间住室不符合事实。答辩人租赁时仅仅是路边的两间棚屋，约有60㎡，并未租赁任何住室，合同中也没有提及。被答辩人也无法证明该两间住室归其所有。综上所述，被答辩人无权主张涉案房屋的任何权利。被答辩人并无证据证明其系涉案房屋合法的使用人，而牛春丽是该房屋的合法使用人。因此，应当驳回被答辩人的诉讼请求。 第三人牛春丽陈述：对于原告和被告的诉讼标的，第三人认为有独立请求权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第56条之规定，提出如下诉讼请求：一、判决原告任昱瑛赔偿第三人损失30000元；二、本案一切诉讼费用由原告承担。事实和理由：1997年前后，临泉县统一拆除涉案房屋地点违法建筑后，第三人在该地点搭建两间简易门面房经营麻辣烫生意，1998年前后，第三人回娘家居住一段时间后，涉案地点的两间简易房由原告非法侵占。2015年3月份，临泉县地震办公室收回该地点约100平方米闲置土地的使用权（包括四间房屋）。2015年6月1日，第三人与临泉县地震办公室签订“土地使用权租赁协议”约定把临泉县城关镇城中路107号（南方购物对面）土地面积约140平方米的两间门面（包括后面的两间）及其地皮的使用权出租给第三人使用，租金每年3000元。第三人承租该房后，要求被告腾出非法占有的房屋。被告称该房是从原告处租赁，并已经支付原告租金30000元，要求第三人赔偿其租金损失30000元后，同意搬出该房。第三人赔偿被告的30000元租金损失后，被告腾出房屋。基于上述事实，根据《中华人民共和国物权法》第241条之规定，第三人对原告出租给被告的房屋享有占有、使用收益权，原告无权把第三人享有占有使用权的房屋出租给被告。原告擅自出租第三人根据合同享有使用权的房屋给被告的行为，严重损害了第三人的合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第245条之规定，原告应当赔偿第三人为收取占有物赔偿给被告的30000元损失。为此，第三人根据《中华人民共和国民事诉讼法》第56条提出诉讼请求，请依法判决。 原告任昱瑛对第三人牛春丽提出的独立诉讼请求辩称：1、第三人该独立请求不能成立，缺乏证据支持。涉案房屋所占用的地皮是原属于临泉县科技局下属单位临泉县地震办公室使用，经临泉县科技局同意，将该闲置地皮于2003年3月份交给原告使用，使用期限为40年，即2003年3月至2043年3月，使用费为6000元一次性付清。原告在此地皮上至2000年开始搭建简易房，并进行用电立户，之后将房屋出租给案外人韦俊起用于经营狗肉馆，直至2014年12月31日，在此期间并未与任何人发生产权或者房屋使用纠纷，并且原告一直收取韦俊起的房屋租赁费，这足以证明涉案房屋是原告所搭建的，从第三人陈述当中讲到2015年6月1日第三人与地震办公室签订土地使用权租赁协议，约定把临泉县城关镇城中路107号即南方购物对面提到面积约140平方米的临街两间门面（包括后面两间）及其地皮的使用权出租给第三人使用，这足以说明涉案地皮上的房屋并非是第三人所建，在其与地震办公室签订协议时，该房屋时建好的，显然涉案房屋并非是第三人享有所有权，因此第三人向原告主张赔偿三万元的损失缺乏事实和法律依据。请求法庭依法驳回第三人的诉讼请求。第三人于2015年6月1日与地震办公室签订的协议已经被地震办公室于2016年1月27日声明为无效，并且退回了其所缴纳的3000元租赁费。 原告任昱瑛围绕其诉讼请求及抗辩主张向本院提交如下证据： 第一组：原告任昱瑛身份证复印件。证明原告的自然情况及诉讼主体资格。 第二组：2015年元月1日原告任昱瑛与被告亓芬签订的《门面租赁合同》。证明：1、证明涉案房屋为原告所有的事实;2、原告将涉案房屋租赁给被告亓芬的事实;3、涉案房屋租赁期限为2015年1月1日至2017年12月31日，租金第一年为30000元，以后每年的租金根据周围实际情况调整；4、租赁期间未经甲方同意，不得将房屋转租给第三方的特别约定。 第三组：1、安徽省临泉县地震测报站于2003年3月3日出具的证明复印件一份、于2003年9月21日出具的证明一份；2、俞士建证明二份；3、安徽电力临泉供电有限责任公司城关营业部证明一份及电费发票；4、房屋维修申请书及维修费用照片8张；5、任昱瑛与韦俊起房屋租赁合同三份。证明：1、涉案2间门面房屋占用土地为原告租赁临泉县地震测报站的土地的事实及原告从俞士建处转让所得门面后2间房屋和地皮的事实。2、涉案房屋自2000年至今用电电户登记为任显瑛的事实。3、原告维修涉案房屋的事实、维修费用及房屋维修前后的状况。4、原告将涉案房屋自2004年1月1日至2014年12月31日租赁给韦俊起的事实。证明涉案房屋由原告建造并管理出租的事实。 第四组：接处警情况登记表2份、照片2张。证明：涉案房屋被第三人使用并因此与原告发生纠纷报警的事实。 第五组：1、韦玲与朱志新的房屋租赁合同；2、李惠敏与张海宇的租房合同。证明：涉案房屋周围房屋租金的情况。 第六组：2018年12月26日牛春丽与地震办公室签订的土地使用权租赁协议。证明：该协议已经于2019年1月8日由地震办公室作废，地震办公室负责人葛健签字并加盖公章。 第七组：申请证人出庭作证，证人任某、韦某、王某1证明原告对涉案房屋的修建及维修管理使用的事实；韩刚证明韩刚为原告2015年维修房屋的事实；朱志新证明涉案房屋周围的房屋租金市场价格。 被告亓芬为支持其抗辩主张向本院提交如下证据： 第一组：被告身份证复印件。证明被告主体资格和自然状况。 第二组：门面租赁合同复印件。证明该组证据不具有合法性，属于无效合同，原告收取被告3万元房租应予返还；原告不是涉案房屋的合法使用人，同时其起诉的事实也与房屋租赁合同，存在矛盾性。 第三组：土地使用权租赁协议复印件。证明本案涉案房屋的所有权以及土地使用权，合法使用人为第三人牛春丽，与原告无关，原告无权对涉案房屋及土地使用权主张任何权利。 第三人牛春丽为支持其诉讼请求向本院提交如下证据： 第一组：第三人身份证复印件。证明：证明第三人身份的事实。 第二组：土地使用权租赁协议、收条复印件。证明：1、证明2015年6月1日，第三人与临泉县地震办公室签订“土地使用权租赁协议”约定：临泉县地震办公室把坐落于临泉县城关镇城中路107号(南方购物对面，原城中南路39号)土地面积约140平方米的临街两间门面房及其地皮的使用权租赁给第三人使用，租赁期间自2015年6月1日至2045年6月1日，租金每年3000元的事实。2、证明2015年7月20日，第三人支付给临泉县地震办公室土,地使用权第一年租金3000元的事实。 第三组：临政秘[2011]72号《关于收回县委老干部局等24件单位闲置房、经营性门面楼(房)和闲置土地的通知》文件、临泉县地震办公室声明两份。证明：1、证明位于临泉县城中南路39号约100平方米闲置土地使用权归县科技局合法使用的事实。2、证明2015年3月10日，临泉县地震办公室收回临泉县城中南路39号约100平方米闲置土地后，出租给第三人的事实。 第四组：马永伟、许士武、周苹证明三份。证明：1、1999年第三人就在涉案地点的两间门面中经营小吃的事实；2、证明2015年6月份，第三人承租涉案地皮及门面后进行翻建的事实。 第五组：调解协议书、鉴定结论通知书。证明：原告证人韦某与第三人有利害关系。 第六组：收条、民事裁定书。证明：1、被告亓芬收取第三人赔偿30000元租金的事实；2、本案原告曾于2018年7月27日诉至贵院，因没有证据而撤诉的事实。 第七组：临泉县地震测报站关于前面两间门面房地址纠纷的说明、姚某对原告提供的2003年3月3日临泉县地震测报站证明内容虚假的确定。证明：涉案地震测报站从来没有把本单位大门北面的两间门面房地皮使用权交给原告使用的事实；2、原地震测报站大门北面的两间门面房因改造拆迁后，最初是第三人在该地址卖小吃的事实。 第八组：证人姚某、张某、王某2、出庭证言，证明涉案房屋是第三人所建。 综合以上证据及当事人陈述，本院经审理认定事实如下：临泉县科技局位于临泉县城中南路39号（现临泉县城中路107号育杉教育对面）拥有约100平方米闲置土地一块。2011年7月6日，临泉县人民政府下发《关于收回县委老干部局等24家单位闲置房、经营性门面楼（房）和闲置土地的通知》临政秘[2011]72号文件，收回临泉县科技局位于临泉县城中南路39号约100平方米闲置土地的使用权，移交给县城投公司统一管理。 2003年12月21日，原告任昱瑛以房屋所有权人的名义将上述土地上两间门面房（当时为简易房）租赁给案外人韦俊起用于经营狗肉馆，直至2014年12月31日止。2015年1月1日起，原告任昱瑛房屋所有权人的名义将上述土地上两间门面房（当时为简易房）租赁给被告亓芬使用，双方于2015年1月1日签订《门面租赁合同》，合同约定：甲方（任昱瑛）将坐落于城中北路107号（南方购物对面）面积约为60平方米的临街两间门面房租赁给乙方（亓芬）；租期为三年，从2015年1月1日至2017年12月31日止；两间店面今年租金总额为人民币30000元，房租费用一年一付，由乙方承租时提前一个月一次性付清下一年租金，以后每年度租金金额根据周围实际情况再做调整。 2015年6月1日，第三人牛春丽与临泉县科技局下属二级机构临泉县地震办公室签订《土地使用权租赁协议》，约定：甲方（临泉县地震办公室）将本单位坐落于临泉县城关镇城中路107号（南方购物对面）土地面积约140平方米的临街两间正面及其地皮的使用权租赁给乙方（牛春丽）使用，租期为30年，从2015年6月1日至2045年6月1日止；租金为一年3000元，每年一付租金。2015年7月20日，牛春丽支付临泉县地震办公室土地使用租金3000元。 因被告亓芬与原告任昱瑛签订《门面租赁合同》并实际使用房屋，第三人牛春丽持《土地使用权租赁协议》要求被告亓芬腾空房屋。牛春丽于2015年6月份支付被告亓芬30000元作为损失补偿，亓芬腾空房屋并将房屋交给牛春丽，牛春丽实际控制并使用涉案房屋至今。 2016年1月15日、16日，原告任昱瑛与第三人牛春丽因房屋产权问题在涉案门面房发生纠纷，经西关派出所出警处理，要求双方到法院起诉确定房屋产权。 2016年1月27日，临泉县地震办公室发布《声明》称：根据临政秘[2011]72号文件，2015年3月10日地震办公室声明收回本单位闲置地皮及以上附属建筑物。2015年6月1日，地震办公室和牛春丽签订的土地使用权租赁协议视为无效，2015年7月20日收条已收回。收到牛春丽土地使用租金叁仟元整，已于2016年1月28日退还本人。 2018年12月26日，临泉县地震办公室与牛春丽签订《土地使用权租赁协议》，约定将本单位坐落于临泉县城关镇城中路107号（育杉教育对面）土地面积约140平方米的临街两间店面及其地皮的使用权租赁给牛春丽使用。后该协议作废。2019年1月2日，双方重新签订《土地使用权租赁协议》，约定：甲方（临泉县地震办公室）将本单位坐落于临泉县城关镇城中路107号（育杉教育对面）土地面积约100平方米，其地皮的使用权租赁给乙方（牛春丽）使用，租期为10年，从2019年1月1日至2028年12月31日止；租金为一年3000元，每年一付租金。2019年1月2日，牛春丽向临泉县地震办公室缴纳租金3000元。 2018年7月27日，原告任昱瑛起诉被告亓芬、第三人牛春丽，要求被告亓芬及第三人牛春丽腾出租赁原告的4间房屋（门面和住室各两间）；要求被告亓芬支付拖欠原告的房租共计27.5万元；诉讼费用由被告承担。后原告于2018年12月12日撤诉。2019年1月4日，原告再次起诉被告亓芬要求被告返还租赁原告的4间房屋（门面和住室各两间）；支付拖欠的房屋租金共计33万元；诉讼费用由被告承担。在案件审理过程中，被告亓芬申请追加第三人牛春丽参加诉讼，第三人牛春丽在本案中提出独立诉讼请求，要求原告任昱瑛赔偿第三人损失30000元；诉讼费用由原告承担。 本院认为，在城市、镇规划区内进行临时建设的，应当经城市、县人民政府城乡规划主观部门批准。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房屋系临时建筑，未经批准建设，违反了《城乡规划法》的规定，属于违法建筑，原告任昱瑛与被告亓芬签订的《门面租赁合同》无效。涉案房屋所在位置的土地使用权原属于临泉县科技局，后经临泉县人民政府2011年7月6日下文移交临泉县城投公司统一管理，临泉县科技局及其二级机构临泉县地震办公室即无权对涉案房屋所在位置的土地使用权进行处置，第三人牛春丽对上述事实是明知的，且直至本案辩论终结前，临泉县地震办公室与第三人牛春丽签订的《土地使用权租赁协议》仍未经临泉县城投公司认可，故该《土地使用权租赁协议》无效。 本案原告要求被告亓芬返还4间房屋并支付房租，原、被告之间合同仅涉及两间门面，且房屋现在实际由第三人牛春丽占有使用，被告亓芬无返还房屋的基础。原告任昱瑛与第三人牛春丽就涉案门面房屋权属问题发生争议，双方均未能提供有效证据证明自己系房屋建造人，故对于原告要求被告亓芬返还四间房屋、支付租金的诉讼请求，本院不予支持。第三人牛春丽要求原告赔偿损失30000元的诉讼请求，本院亦不予支持。 原告任昱瑛对第三人牛春丽提出的独立诉讼请求辩称，涉案房屋所占用的地皮是经临泉县科技局同意，其下属单位临泉县地震测报站将该闲置地皮于2003年3月份交给原告使用，使用期限为40年，使用费为6000元一次性付清。因原告提供的临泉县地震测报站证明系复印件，也未提供6000元使用费缴纳凭证，时任地震测报站站长姚某出庭作证，当庭否认该证明的真实性故本院对原告的上述辩解不予采信。原告辩称其在此地皮上2000年开始搭建简易房，并进行用电立户，之后将房屋出租给案外人韦俊起用于经营狗肉馆直至2014年12月31日，期间未与任何人发生产权或者房屋使用纠纷；2015年6月1日第三人与地震办公室签订土地使用权租赁协议中提到将临街两间门面及其地皮的使用权出租给第三人使用，说明在其与地震办公室签订协议时，该房屋时建好的，涉案房屋并非是第三人所建。因本案原告与第三人各自申请的证人出庭作证，无法核实涉案门面房屋由谁建造。原告提供其与韦俊起的租赁合同、用电立户证明及水电费缴费发票，只能证明涉案房屋2015年之前是由其暂时管理并对外租赁，原告提供的房屋维修申请及证人证言与其和亓芬签订的合同及亓芬的陈述相互矛盾，无法证明其系涉案房屋的建造人。故对于原告的辩解，本院不予采信。 被告亓芬辩称其与原告所签合同应认定为无效，本院在上文中已经作出认定。被告亓芬辩称原告无证据证明其系涉案房屋合法的使用人，其无权主张涉案房屋的任何权利，本院予以采信；其辩称涉案房屋属于第三人牛春丽所有，本院不予采信。原因在前文均已叙述。 第三人牛春丽陈述其1997年前后在涉案土地上搭建简易房，后被原告非法侵占，2015年6月1日与临泉县地震办公室签订土地使用租赁协议，承租土地及上面的两间门面房。第三人与临泉县地震办公室于2015年6月1日签订的《土地使用租赁协议》已经被临泉县地震办公室声明无效，第三人提供其于2019年1月2日与临泉县地震办公室签订的《土地使用权租赁协议》本院亦认定无效。第三人提供证人证言亦无法证明其系涉案房屋的建造人，只能证明涉案房屋现在由其占有使用。故对于第三人的陈述，本院不予采信。 本案原告及第三人原系邻居关系，双方本应和睦相处，发生纠纷后本该按照互谅互解、有利生产、公平合理的精神，通过基层调解组织来解决。然而双方不能保持冷静的态度，发生冲突并引发刑事纠纷。本案经调解无效，本院依法作出判决。 依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、驳回原告任昱瑛的诉讼请求； 二、驳回第三人牛春丽的诉讼请求。 案件受理费减半收取3125元，由原告任昱瑛负担。第三人提出独立诉讼请求案件受理费减半收取275元，由第三人牛春丽负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  吴中世 二〇一九年四月二日 书记员  吴旭丽 附本判决所引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。