上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初31650号原告：王俭兴，男，1975年9月1日生，汉族，户籍地山东省。委托诉讼代理人：钱力宏，上海申浩律师事务所律师。被告：上海东各投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：季守平，执行董事。委托诉讼代理人：杭炜，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔纯峰，上海中夏律师事务所律师。被告：上海置建商贸有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王建华，执行董事。被告：上海华漕商业发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：黄华，执行董事。委托诉讼代理人：沈怡，女。原告王俭兴与被告上海东各投资管理有限公司(以下简称东各公司)、被告上海置建商贸有限公司(以下简称置建公司)、被告上海华漕商业发展有限公司(以下简称华漕公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序，并于2019年1月22日组织双方当事人进行证据交换。原告王俭兴及其委托诉讼代理人钱力宏，被告东各公司委托诉讼代理人杭炜，被告置建公司法定代表人王建华，被告华漕公司委托诉讼代理人沈怡到庭参加诉讼。2019年3月6日，本院对本案公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人钱力宏，被告东各公司委托诉讼代理人杭炜，被告置建公司法定代表人王建华，被告华漕公司委托诉讼代理人沈怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王俭兴向本院提出诉讼请求：1、判令被告东各公司向原告支付拆迁补偿款人民币(以下币种同)200,000元；2、判令被告东各公司赔偿原告经济损失50,000元；3、判令被告东各公司退还原告押金5,000元；4、判令被告置建公司、被告华漕公司对被告东各公司的第一项、第二项债务承担连带清偿责任。事实和理由：华漕公司将其位于上海市闵行区纪翟路XXX号房屋(6760平方米)出租给置建公司,置建公司又将该房屋出租给东各公司。2013年3月26日,东各公司将该房屋42号商铺(以下简称系争租赁商铺)出租给原告经营服装店,合同期自2013年5月1日起至2018年4月30日止。2017年7月份左右,系争租赁商铺被政府列入拆迁范围,华漕镇政府与被告签订拆迁补偿协议,补偿款中含有原告的停业损失、附属设施、室内装修、搬迁费等,但被告欲私自侵吞本应属于原告的补偿款；特别是东各公司明知该房屋即将拆迁仍恶意隐瞒该事实,导致原告对系争租赁商铺进行重新装修及继续投资且现已停业,给原告造成了一定的经济损失。原告为维护自身合法权益,诉至法院,望判如所请。被告东各公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。原告和东各公司的房屋租赁合同已经履行完毕；合同到期后，原告应向东各公司返还系争租赁商铺，但原告一直拖延搬离，东各公司遂委托案外人于2018年8月收回系争租赁商铺。因东各公司与置建公司的租赁合同也已到期，故东各公司收回系争租赁商铺后归还给了置建公司，再由置建公司归还华漕公司，华漕公司与政府达成协议后再拆除系争租赁商铺，但非强拆。根据东各公司与原告之间的租赁合同第10.2条规定，合同到期后原告如不续租须搬离系争租赁商铺内的物品，否则物品将作为废弃物。故合同到期后，原告不存在损失，即使产生损失，亦是因原告自身的违约行为所导致，原告无权向东各公司主张。至于保证金，因原告在合同到期拒不返还租赁房屋系违约，故原告无权要求返还保证金。综上，原告的诉请均无事实和法律依据，请求法院予以驳回。被告置建公司辩称，2017年9月中下旬，置建公司收到华漕公司要求提前收回土地的通知，置建公司遂于第一时间告知东各公司要提前收回土地，此后房屋不再续租，并要求东各公司未出租的房屋不要再行出租，对已承租的租户也要告知到期后不再续租。置建公司与原告之间无任何关系，故不同意原告要求置建公司承担连带清偿责任之诉讼请求。被告华漕公司辩称，华漕公司接到镇里需收回集体土地的要求后，华漕公司遂向置建公司了解租赁物的出租情况，置建公司称实际承租人的合同基本于2018年8月前到期，且置建公司和东各公司也已商谈妥当，于包括原告在内的小业主的租赁合同到期后，收回房屋并进行拆除。华漕公司与置建公司存在租赁合同关系，但华漕公司与东各公司之间无任何法律关系，与原告之间亦无任何法律关系，故不同意原告要求华漕公司承担连带清偿责任之诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年5月17日，华漕公司(出租方、甲方)与置建公司(承租方、乙方)就上海市闵行区纪翟路以西、纪梅路以北、姚潡江以东、华泰医院以南所有房屋、场地、设施(附集体土地使用证复印件)的6760平方米房屋和场地签订《房屋、土地租赁合同》一份，合同约定：租赁期自2012年11月1日至2032年10月30日；房屋、土地每年租金为1,300,000元且每五年环比递增5%，每半年支付一次，先付后用；水、电费先用后付，按国家统一价格结算，每次结清，逾期不付，视为违约，甲方有权单方面停电、停水。2012年5月18日，置建公司(出租方、甲方)与东各公司(承租方、乙方)就上海市闵行区纪翟路以西、纪梅路以北、姚潡江以东、华泰医院以南所有房屋、场地、设施(附集体土地使用证复印件)的6,760平方米房屋和场地签订《房屋、土地租赁合同》一份，合同约定：租赁期为2012年11月1日至2017年10月30日；房屋、土地每年租金为1,828,500元且每三年环比递增5%，每半年支付一次，先付后用。水、电费先用后付，按国家统一价格结算，每次结清，逾期不付，视为违约，甲方有权单方面停电、停水。同日，东各公司与置建公司签订《补充协议》一份，该协议对于置建公司新建房屋的交付时间、若未能按期交付新建房屋的后果、原有旧房屋的维修和租金进行了约定；该协议还约定：置建公司授权东各公司对外部分转租，置建公司保证华漕公司同意置建公司向东各公司转租以及同意东各公司再转租。嗣后，华漕公司、置建公司向东各公司出具《转租同意书》，同意东各公司将门面转租给第三方经营及经商，但不得与第三方的房屋、土地进行转让或交换，严格履行双方所签订的房屋、土地租赁合同。2013年1月18日，东各公司与置建公司签订《二次协议补充》，该协议根据原合同标的物实际完成情况，约定租赁期限延后自2013年3月1日至2018年2月28(29)日止；如该合同标的物到期未动迁，置建公司承诺继续租给东各公司；该协议另约定了部分房屋、设备的租赁价格以及相关用电申请、安装费用事宜。2013年12月24日，华漕公司向上海工商行政管理局闵行分局出具《关于纪翟路XXX号原纪王种畜场情况说明》。该说明上载，纪翟路XXX号原纪王种畜场位于纪翟路以西、纪梅路以北、姚潡江以东、华泰医院以南，总占地面积约30亩，属集体使用土地，该地块土地使用证号：上集建(90)字第纪-085号。根据2011年11月2日华漕镇镇长办公会议讨论决定，在目前集体经济较为薄弱的情况下，按照集体土地由集体企业开发的原则，由华漕公司接手该地块和房屋开发，并处理后续事宜。华漕公司在该《情况说明》落款处盖章，其上另加盖上海市闵行区华漕镇人民政府公章并写有“情况属实”字样。2013年12月31日，闵行区华漕镇人民政府向上海市工商局闵行分局出具《关于华漕商业发展有限公司所属原种畜场地块房屋经营户办理工商营业执照等手续的函》(闵华府函[2013]64号)。该函上载：“上海市工商局闵行分局：我镇上海华漕商业发展有限公司所属纪翟路XXX号(原纪王种畜场)的房屋，因长期闲置，年久失修，局部损坏严重，该公司对该地块内的原有房屋进行改建。该地块土地使用证号：上集建(90)字第纪-085号，共改建三栋房屋……。为发展经济将该地块房屋用作商业办公，为确保承租户安全合法经营，需办理工商营业执照，请贵局给予大力支持。”2013年2月26日，原告(承租方、乙方)与东各公司(出租方、甲方)就系争租赁商铺签订《房屋租赁合同》。合同约定，乙方租赁该房屋用途为服装店；甲方只向乙方提供办理工商执照用的手续，由乙方自行办理所需要的证照及相关批文，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定，将按照消防环保部门的要求进行经营活动；甲方于2013年3月26日前向乙方交付该房屋；租赁期自2013年5月1日起至2018年4月30日止；自2013年5月1日至2016年4月30日内租金不变；自2016年5月1日至2018年4月30日的租金在原租金基础上一次性递增5%；2013年5月1日至2014年4月30日的首期年租金为55,000元；2014年5月1日至2015年4月30日的年租金为55,000元。2015年5月1日至2016年4月30日的年租金为55,000元；2016年5月1日至2017年4月30日的年租金为57,750元；2017年5月1日至2018年4月30日的年租金为57,750元；租金支付方式为年付押5,000元，先付后用，乙方应于应付租金日提前10日向甲方支付租金；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付租金的1%支付违约金；乙方应向甲方支付保证金5,000元；除甲方书面同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的10日内应返还该房屋，未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按当年日租金的2倍向甲方支付该房屋占用使用费；乙方未征得甲方同意或超出甲方同意范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状并赔偿损失；本合同期满或者合同提前终止，乙方的可移动物品必须搬离，如不搬离视作弃物由甲方处理。2016年2月23日，案外人上海南虹桥投资开发有限公司与闵行区华漕镇人民政府共同出台《南虹桥地区开发项目集体土地上非居住房屋协商搬迁实施细则》。该细则上载：第一条(目的和依据)为了推动南虹桥地区开发项目集体所有土地范围内非居住房屋补偿工作的顺利进行，维护当事人的合法权益，结合本项目建设和本地区的实际情况，制定本范围内的非居住房屋协商搬迁实施细则。第二条(适用范围)南虹桥地区开发项目范围内的集体土地上非居住房屋的搬迁补偿。第三条(补偿人及实施单位)补偿人为上海南虹桥投资开发有限公司、实施单位为上海市闵行区第一房屋征收事务所有限公司。第四条(具有房地产权证的非居住房屋的拆迁补偿)具体的补偿内容、标准和计算方式等，其中停产停业补偿一项的补偿依据为：“房屋所有人认为停产停业损失超过被拆除房屋建筑面积每平方米350元的，应当提供实施房屋补偿前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。由估价机构对停产停业损失进行评估，并按照评估结果予以补偿”。第五条(无房地产权证，但办证资料齐全的非居住房屋的补偿)不能提供有效房地产权证，但能同时具备立项批文、建设用地规划许可证、建设用地土地批文、建设用地批准证书及建设工程规划许可证的非居住房屋，经由土地管理所及相关职能部门确认后，参照本《实施细则》第四条的规定进行补偿。该细则另规定其他相关事宜。2014年8月27日，原告王俭兴获批办理了经营范围为服装零售的营业执照。2018年4月16日，上海科东房地产土地估价有限公司受闵行区华漕镇人民政动迁办公室委托，对南虹桥地区开发项目涉及上海华漕商业发展有限公司集体资产(闵行区华漕镇纪翟路XXX号)建筑物、装修及附属设施等补偿估价并出具《房地产估价报告》。2018年4月20日，华漕镇人民政府动迁办公室(甲方、补偿人)、上海市闵行第一房屋征收事务所有限公司(实施单位)、华漕公司(乙方、被补偿人)就上海市闵行区华漕镇纪翟路XXX号的非居住房屋及附属物签订《集体土地上非居住房屋协商搬迁补偿协议》。该协议约定，根据《评估报告》，未见证面积为13777.07平方米，应获补偿20,471,576元；附属物应获补偿2,982,099元；装修应获补偿4,454,697元；设备应获补偿752,452元；停产停业应获补偿2,755,414元(计算标准：13,777.07平方米×200元/平方米)；奖励费应获补偿2,066,560.5元(计算标准：13,777.07平方米×150元/平方米)，以上合计为33,482,798.5元。协议另约定，本协议生效后，乙方应尽快落实搬迁事宜，并于2018年6月20日前将无权限制的房屋交给甲方。协议还约定，双方签订本协议后，乙方应妥善解决租赁关系，所发生的一切费用由乙方自理。乙方在此同意，如乙方未按协议规定期限交房且未解决租赁关系的，由动迁工作组直接与承租人商谈搬迁事宜，补偿费从乙方补偿款中拨付。2018年5月8日，闵行区华漕镇人民政府出具《信访事项简复告知书》，告知小业主其与东各公司签订《房屋租赁合同》，如要求补偿应与东各公司协商解决，如协商不成应根据《合同法》相关规定，通过诉讼途径寻求解决。另查明，原告租金支付至2018年4月30日；原告承租的系争租赁商铺已被拆除，至于拆除时间，原告认为是2018年7月，华漕公司认为是2018年10月。以上的事实，由原告提交的《房屋租赁合同》一份、个体工商户营业执照、《房屋、土地租赁合同》两份、华漕镇人民政府文件、《南虹桥地块协商搬迁实施细则》、信访事项简复告知书、《集体土地非居住房屋协商搬迁补偿协议》一组，东各公司提交的批复和地籍图一组、付款收据及签购单，华漕公司提交的《房地产估价报告》以及原、被告的庭审陈述所证实。对东各公司提供的有争议证据：1、《补充协议》和《二次补充协议》，东各公司旨在证明东各公司以租赁的方式获得租赁物的使用权并且取得转租权。原告认为，对该组证据形式上的真实性无异议，但内容上的真实性不认可，该两份补充协议系东各公司为本案诉讼而与置建公司补签。对此，本院认为，当事人对己方提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人所主张的事实的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告对其该项抗辩并未提交相应的证据予以佐证，应由原告承担相应的不利后果，故本院对于《补充协议》、《二次补充协议》予以采信。2、通知函和送达照片，东各公司旨在证明东各公司多次告知原告不再续租系争租赁商铺，要求原告在合同期满后搬离系争租赁商铺。原告对该证据真实性和证明目的均不认可。对此，本院认为，东各公司提交的通知函并无一一对应的送达凭证，原告不予认可，东各公司对此未进一步补充提供其他相关证据材料，本院对此无法核实，故不予采信。本院认为，原告与东各公司签订的《房屋租赁合同》，东各公司与置建公司签订的《房屋、土地租赁合同》及《补充协议》、《二次补充协议》，置建公司与华漕公司签订的《房屋、土地租赁合同》均系当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，各方均应依约行使权利、履行义务。原告与东各公司均确认双方之间的《房屋租赁合同》约定的合同履行期至2018年4月30日届满。合同期满后，双方并未达成续租协议，亦未签订新的租赁合同，故原告理应按约搬离系争租赁商铺。合同到期后，原告拒未及时搬离系争租赁商铺、拒不向东各公司返还系争租赁商铺，显然无合同和法律依据。此外，根据本案查明的事实，就上海市闵行区纪翟路XXX号房屋拆除事宜，并无动迁许可证，依法亦不属于动迁范畴。因原告与东各公司的租赁合同期限已届满，原告应当搬离而未搬离，即便在租赁合同期限届满后存在搬迁的事实，原告亦不存在停产停业损失。故本院认为，原告主张的拆迁补偿款及经济损失，无事实和法律依据，本院难以支持。至于原告要求东各公司退还押金之诉讼请求，东各公司抗辩称由于原告未按期搬离，故要求没收该押金，但本院认为双方在合同中并未约定没收押金的相关条件，故在合同期满原告现主张返还押金并未违反双方的合同约定、亦未违反法律之规定，本院对于原告该项诉讼请求予以支持。若东各公司认为原告逾期搬离系争租赁商铺的行为对其造成相应损失，可另寻其他途径解决。至于原告要求置建公司、华漕公司对其诉讼请求1、诉讼请求2承担连带清偿责任，本院认为原告主张置建公司、华漕公司承担连带责任并无事实和法律依据，且对原告的诉讼请求1、诉讼请求2本院已于前处论述驳回之理由，故对原告的诉讼请求5，本院一并予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款、第九十二条之规定，判决如下：一、被告上海东各投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王俭兴押金人民币5,000元；二、驳回原告王俭兴其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币2,562.5元，由原告王俭兴负担人民币2,537.5元，由被告上海东各投资管理有限公司负担人民币25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈旺迪二〇一九年四月十五日书记员  段文澜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；……第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。