湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0881民初2879号原告:钟祥市烽禾文化传媒有限公司，住所地:钟祥市郢中镇莫愁大道东侧(郢都广场)****，统一社会信用代码91420881MA48W8999M。法定代表人:刘文,总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：左广红，北京市中银（南京）律师事务所律师。被告:湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司，住所，住所地:湖北省钟祥市阳春大街东方红新天地社会信用代码91420800MA488GJU5K。法定代表人:冯天泉,总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：赵国昆，广东鼎方律师事务所律师。被告：冯晓丹，女，汉族，1967年8月2日出生，住广东省深圳市福田区，委托诉讼代理人（特别授权代理）：赵国昆，广东鼎方律师事务所律师。原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司与被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司、冯晓丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用简易程序审理。2018年11月1日，本院根据原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司的财产保全申请，依法作出（2018）鄂0881民初2879号民事裁定书，裁定冻结被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司在金融机构的存款3487240元。2018年11月27日公开开庭进行了审理，原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司的委托诉讼代理人左广红，被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司的委托诉讼代理人赵国昆到庭参加诉讼。庭审时，原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司申请追加被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司的原法定代表人冯晓丹为本案的被告参加诉讼。同日，原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司申请对2018年3月1日至10月1日期间的营业损失进行司法鉴定，2019年3月6日原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司申请申请撤回鉴定。2019年3月29日公开开庭进行了审理，原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司的委托诉讼代理人左广红，被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司的委托诉讼代理人赵国昆、被告冯晓丹的委托诉讼代理人赵国昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告签订的《东方红新天地租赁合同》；2、判令被告返还履约保证金500000元及资金占用利息(自2017年3月7日暂计算至2018年12月31日，共664天，按同期银行贷款利率4.75%，为43805.56元）；3、返还观众席台阶起坡费用820000元及资金占用利息（自2018年6月14日计算至2018年12月31日，共200天，按同期银行贷款利率4.35%，为19816.67元）；4.赔偿影院设计费468000元、前期筹备费用100000元、设备购买费用125000元，共计693000元；5.赔偿经营损失1000000元；6.承担违约金474240元；7.承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月1日，原告因经营影院需要，与被告签订《东方红新天地租赁合同》，约定原告租赁被告开发建设的位于湖北××阳春大街与郢××路交汇处东方红新天地第4、5层楼。双方约定，租赁场地应于2017年7月30日达到约定要求并交付原告，于7月31日前取得项目整体消防验收许可；第一年保底租金为人民币592800元，于合同签订后十日内支付履约保证金500000元。双方所签合同第八十一条约定：因甲方（被告）原因导致租赁场所未在约定时间达到交付条件的，则每拖延一日，乙方（原告）免租期延长一日，同时甲方每日应按照第一个租约年年底保底租金的5‰向乙方支付违约金；拖延60日的，乙方有权解除合同，乙方据此解除本合同的，甲方应立即向乙方全额返还履约保证金，并按照第一个租约年年底保底租金的二分之一向乙方支付违约金。同时，甲方还应全额赔偿乙方遭受的全部损失，该等损失包括但不限于乙方因投资建设影院发生的设计费、设备采购费、人员成本等一切损失。合同签订后，原告按约支付履约保证金。2018年6月14日，原、被告签订补充协议，确认原告为完成观众席台阶起坡支出费人民币820000元。截止起诉时止，协议租赁场地仍不具备交付条件。2018年8月24日，原告致函被告要求解除合同、赔偿损失，但被告至今未有答复。被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司、冯晓丹在法定期限内未提交书面答辩意见，庭审时辩称：1、原、被告签订的《东方红新天地租赁合同》为无效合同。双方于2017年3月1日签订《东方红新天地租赁合同》约定将湖北××阳春大街与郢××路交汇处东方红新天地第4、5层楼出租给原告使用，合同签订时项目房屋主体处于建设中，至2017年7月30日房屋主体框架建设完成，但附属消防、装修等未完工，直至原告起诉之日该项目房屋因其他因素尚未竣工验收。尚未竣工验收的房屋，无法交付使用，而本案为房屋租赁法律关系，《东方红新天地租赁合同》根本无法实现，应为无效合同。2、被告认可原告要求退还履约保证金500000元的请求。3、原告诉请的起坡费用820000元、影院设计费468000元、前期筹备费100000元、设备购买费125000元、经济损失（预期可得利益损失）1000000元及违约金474240元均无事实和法律依据，依法应当不予支持。虽然原告提交的《东方红新天地租赁合同补充协议书》中有关于起坡费用抵扣租金的约定，但原告并未提交观众席的台阶起坡的施工合同、设计图纸、用工用料、验收证明、款项支付证明及发票等一系列证据形成证据链证明原告己完成了台阶起坡的工程并支付了相应的工程款，故该项起坡费用没有事实、法律依据。关于影院设计费，原告仅提交了一份《钟祥市东方红广场中影巨幕影城室内装饰设计合同》、案外人武汉璟盛鑫设计工程有限公司的收款收据，该证据均系原告单方制作与提供，并未非真实合法有效的证据，且原告未提交该公司的建筑资质、用工用料清单、验收证明、款项支付证明及发票等一系列证据予以作证，故被告不予认可该设计费。第三、前期筹备费用，原告无任何证据予以证明，被告不予认可。第四、设备购买费，原告仅提供《产品购销合同》，无送货单、对账单、支付证明及发票等证据证明该交易真实存在，也未证明该货物与本案房屋租赁存在关联性，故被告不予认可。第五、关于经营损失及违约金，原告并未提交任何证据证明该损失的实际发生，被告不予认可，由于涉案合同无效，故违约金条款不再适用，被告不予认可。4、原告自身对《东方红新天地租赁合同》的无效及不能实际履行存在过错。5、冯晓丹并非本案适格的被告。东方红新天地租赁合同的双方是原、被告，没有冯晓丹；股东出资责任的问题，公司股东可认缴出资，实缴出资由公司章程约定，原告要求被告冯晓丹加速履行出资责任，于法无据，股东出资责任应当依法申请公司破产再履行股东责任，原告要求被告冯晓丹在本案中履行出资责任属于个别清偿，不符合破产法的规定，也侵害被告公司其他债权人的合法权益，其该项申请应予以驳回。综上，请求驳回原告除退回履约保证金的其他请求，冯晓丹在本案不承担任何责任。原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司、被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司、冯晓丹围绕诉讼请求、抗辩理由及陈述意见向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院作如下认定：1、原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司提交的证据A1（东方红新天地租赁合同一份、转账记录、收据一组），证明双方签订的租赁合同，原告已经履行了保证金的支付义务，合同已经成立并生效。被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司对证据A1的真实性予以认可。被告冯晓丹对证据A1有异议，认为冯晓丹并非合同的主体，所有证据与冯晓丹无关；证据A2（补充协议、设计合同、收据、产品购销合同、转账记录、影院设计效果图、票房数据截图一组），证明原告为履行本案的合同支出的费用，以及被告违约造成原告的损失，被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司对证据A2之中的补充协议真实性予以认可，关联性有异议，原告并未提供台阶起坡的施工合同、相关图纸、用工用料、工程款的支付证明、发票证明原告实际建设了该台阶起坡并支付了相应费用的事实，故要求被告支付台阶起坡费用没有事实及法律依据。对室内设计合同、收据、网上交易明细、设计效果图三性不予认可，合同是原告与案外人签订的合同，原告没有提供案外人的设计资质，也没有提供验收证明等证据佐证。对产品购销合同的三性不予认可，银行流水的真实性认可，但是没有交易对手，金额与购销合同不一致，原告没有相关证据佐证该交易实际存在，也不能证明与本案存在关联性。票房数据截图三性不予认可，该电子证据应进行公证方能成为证据，也不能证明原告的经营损失，经营损失并未实际发生，不属于法律规定的损失的范围。被告冯晓丹对证据A2有异议，认为冯晓丹并非合同的主体，所有证据与冯晓丹无关。2、被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司未提交证据。3、被告冯晓丹提交的证据C1（投资情况说明及银行电子回执、股东大会决议），证明冯晓丹已经向被告公司转入投资款4423911.43元，已经足额履行出资义务，不对被告公司的债务承担出资不足的补充清偿责任。原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司认为证据C1之中的5份银行转账回执不能作为冯晓丹履行义务，也没有按照章程的约定的履行出资义务，正好证明了冯晓丹抽逃出资的行为。原告申请对被告公司的开户行资金往来情况调取并进行审计，股东大会决议与原告起诉时间相差3个月，被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司的股东均系亲属关系。证据C2（建设规划许可证以及土地使用权证，商品房预售许可证），证明东方红新天地房屋的所有权人是湖北贵峰房地产开发有限公司。原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司对证据C2有异议，认为该证据与本案无关。经审查，本院认为，原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司提交的证据A1、A2之中的补充协议、设计合同、影院设计效果图来源合法，客观真实，能够证明本案的事实，本院予以认定；证据A2之中的收据、产品购销合同、转账记录，被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司的质证意见有理，本院予以采纳；被告冯晓丹提交的证据C1、C2原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司的质证意见有理，本院予以采纳。根据本院采信的证据，本院确认本案事实如下：2017年3月1日，被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司为甲方、原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司为乙方签订了一份《钟祥新天地商业租赁合同》，合同约定：甲方将其开发建设的位于湖北××阳春大街与郢××路交汇处东方红新天地第4、5层楼租赁给乙方使用，租赁场地面积约2600平方米（具体面积以房产证上标注的可销售面积为准），租赁场地用途为开设电影城及其相关配套附属业务。租赁期限为20个租约年，自计租日起开始计算，每12个月为一个租赁年度。甲方保证租赁场地于2017年7月30日达到约定要求并交付给乙方。第一年保底租金为人民币592800元，乙方应在合同签订后的十日内向甲方支付履约保证金500000元。合同还约定，因甲方（被告）原因导致租赁场所未在约定时间达到交付条件的，则每拖延一日，乙方（原告）免租期延长一日，同时甲方每日应按照第一个租约年年底保底租金的5‰向乙方支付违约金；拖延60日的，乙方有权解除合同，乙方据此解除本合同的，甲方应立即向乙方全额返还履约保证金，并按照第一个租约年年底保底租金的二分之一向乙方支付违约金。同时，甲方还应全额赔偿乙方遭受的全部损失，该等损失包括但不限于乙方因投资建设影院发生的设计费、设备采购费、人员成本等一切损失。合同签订后，乙方依约支付履约保证金500000元。甲方于2017年3月7日出具了500000元的收款收据。2018年6月14日，被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司为甲方、原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司为乙方签订了一份《东方红新天地租赁合同补充协议书》，约定甲方需完成电影城基层建筑结构，包括影厅隔墙、夹层、消防通道及疏散楼梯等；若乙方需要装修改造，需征得甲方同意，观众席的台阶起坡由乙方按设计工艺图纸施工，经甲方核定双方认可后此费用抵扣乙方后期电影院场地租金，后经甲方核定、乙方认可，确认原告为完成观众席台阶起坡支出费人民币820000元。合同签订后，截止起诉时止，租赁场地仍因不具备交付条件而未交付。2018年8月24日，原告致函被告要求解除合同、赔偿损失未果，遂向本院起诉。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还给出租人的合同。本案中，被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司将其开发建设的位于湖北××阳春大街与郢××路交汇处东方红新天地第4、5层楼租赁给原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司使用，双方签订的《钟祥新天地商业租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，由于被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司不能按约定交付标的，致使合同目的无法实现，原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司诉请解除合同符合双方的约定，本院予以支持。原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司诉请返还履约保证金500000元并支付实际占用期间的利息，本院予以支持。由于被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司未按合同约定交付租赁物构成违约，应当承担违约责任。双方合同约定“每拖延一日，乙方（原告）免租期延长一日，同时甲方每日应按照第一个租约年年底保底租金的5‰向乙方支付违约金；拖延60日的，乙方有权解除合同，乙方据此解除本合同的，甲方应立即向乙方全额返还履约保证金。并按照第一个租约年年底保底租金的二分之一向乙方支付违约金”，该条款为选择性条款，即原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司可选择继续履行合同、由被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司每日按照第一个租约年年底保底租金的5‰向其支付违约金或者原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司选择解除合同、由被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司按照第一个租约年年底保底租金的二分之一向其支付违约金，但两种违约金计算方式不得同时适用。原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司诉请判令被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司支付违约金474240元系对两种违约金计算方式同时适用，该请求部分过高，本院不予支持，对被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司应支付违约金数额本院确定为592800元的二分之一即296400元。原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司诉请判令被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司支付电影城观众席起坡费820000元，由于双方签订《东方红新天地租赁合同补充协议书》后，被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司未实际交付租赁房屋，原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司也没有实施该工程，故对原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司的该项诉讼请求本院不予支持。原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司诉请判令被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司支付设计费468000元、设备采购费125000元、前期筹备费用100000元，虽然合同签订后，原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司进行了前期筹备工作，花费了一定的人力、财力、物力，庭审中也提交了巨幕影城平面布置图、影视效果图，与武汉璟盛鑫设计工程有限公司签订的设计合同、收据复印件，与广州市皓泓电子科技有限公司签订的产品购销合同，但上述证据不足以认定原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司所支付的设计费、设备采购费、前期筹备费用的具体数额，故对原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司的该项诉讼请求，本院不予支持，原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司补充证据后可另行主张权利。原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司诉请判令被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司赔偿经济损失（预期可得利益损失）1000000元，因未提交证据证明，本院不予支持。原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司以被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司原法定代表人、股东冯晓丹涉嫌抽逃资金、出资不实要求其与被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司共同承担责任，由于原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司未举证证明冯晓丹抽逃资金，且法律规定公司注册资金实行认缴制，故对原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司的该项诉讼请求本院不予支持。综上，本院认为，原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司的诉讼请求部分有理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司与被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司2017年3月1日签订的《钟祥新天地商业租赁合同》解除；二、被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司返还原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司缴纳的履约保证金500000元并支付利息（以500000元为基数，自2017年3月7日起至债务清偿时止，按中国人民银行同期贷利率计算），于本判决生效之日起十日内付清；三、被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司赔偿原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司违约金296400元，于本判决生效之日起十日内付清；四、驳回原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41141元、减半收取20571元、由原告钟祥市烽禾文化传媒有限公司负担5000元，被告湖北粤鹏商业运营管理股份有限公司负担15571元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员  张开义二〇一九年四月二十四日法官助理谭翛予书记员赵品