江苏省苏州市相城区人民法院 民 事 裁 定 书 (2018)苏0507民初3380号之一 原告：苏州市相城经济开发区天亚水景苑业主委员会，住所地江苏省苏州市相城区华元路**。 负责人：徐杰，主任。 委托诉讼代理人：陈家印、郭莉，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被告：苏州远达力合物业管理有限公司，，住所地江苏省苏州工业园区胜浦镇银胜路** 法定代表人：王炎龙，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴泓斌、蒋辰，江苏智择律师事务所律师。 原告苏州市相城经济开发区天亚水景苑业主委员会（以下简称天亚水景苑业委会）与被告苏州远达力合物业管理有限公司（以下简称远达力合公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月6日受理。因案件复杂，本院依法转为普通程序进行审理，由审判员王玲担任审判长并主审，人民陪审员周福林、李玉参加评议，本案于2018年12月4日、2019年4月4日公开开庭进行了审理。原告天亚水景苑业委会的委托诉讼代理人陈家印，被告远达力合公司的委托诉讼代理人吴泓斌、蒋辰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天亚水景苑业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告提供物业服务期内业主公共收益账目、账册、合同原件等相关凭证（自2011年7月1日至2014年6月30日、2016年7月1日至2017年12月21日）；2、判令被告给付原告公共收益暂计200万元（自2011年7月1日至2014年6月30日、自2016年7月1日至2017年12月21日）；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告两次变更诉讼请求，并最终将第二项诉讼请求变更为判令被告给付原告2011年4月1日至2014年6月30日天亚水景城住宅区公共收益及2015年9月1日至2017年12月20日天亚水景苑二期天鹅湖庄园公共收益，暂计100万元（具体数额以鉴定为准）。事实和理由：2011年7月1日，原、被告签订《天亚水景城物业服务合同》1份，约定原告将天亚水景城委托被告实行物业管理服务，委托期限为2011年7月1日至2014年6月30日。2014年7月1日，双方续签合同，约定的服务期限为至2016年6月30日。2015年9月1日，被告还受托管理天亚水景苑二期天鹅湖庄园别墅区的物业服务，管理服务期限为三年。在原、被告物业服务合同期满之后，原告依法给予了被告三个月的过渡期，被告于2017年12月21日撤出物业管理区域，但被告一直未按合同约定将其在为原告小区提供物业服务期间应属于全体业主所有的公共收益支付给原告，原告诉至法院。 被告远达力合公司辩称，一、程序上，原告不具备诉讼主体资格，应当驳回起诉。1、涉案物业合同签署主体是苏州市相城区天亚水景城业主委员会而非原告，原告主体存疑。2、业主委员会的集体诉讼，涉及全体业主的共同利益，属于应由业主决定的重大事项，应当经过专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会是小区业主大会的执行机构，无权代表业主直接作出重大事项的决策并实施。二、实体上，公共收益按照合同约定应首先提取30%作为员工激励，并另行补贴物业收费的不足。事实上，在尚未计取物业收费补足补贴以及提取员工奖励金额的情况下，被告收支已累计亏损100余万，并不存在可以返还的公共收益。其中天鹅湖庄园区域并无业主委托管理可以产生公共收益的物业构成，没有任何公共收益可言。而天亚水景城区域在2011年12月至2014年6月期间，被告收支累计亏损1057643.58元，2011年、2012年、2013年的审计报告均已经送达原告，并不存在可以返还的公共收益。三、原告机构内个别委员监事存在煽动业主不缴纳物业费的情形，是导致被告亏损的原因之一。综上，因原告不具备诉讼主体资格，不符合程序法的规定，应当驳回起诉。退一步讲，即使原告通过程序弥补，获得业主双过半的同意继续来推进本案诉讼，其也没有合同和法律依据要求被告返还公共收益，应驳回其全部诉讼请求。 经审理查明，2011年3月29日，苏州市相城区天亚水景城业主委员会（甲方、委托方）与被告远达力合公司（乙方、受委托方）签订《天亚水景城物业服务合同》一份，委托远达力合公司为坐落于相城区天亚水景城提供物业服务。天亚水景城总建筑面积为119244.08平方米，其中住宅118371.04平方米，各类配套用房873.04平方米；户外停车位现有178个。物业服务期限为2011年4月1日至2012年3月31日。在物业管理阶段，实行物业管理公共性服务费用包干制。但甲方与乙方达成相关约定：物业管理公共性服务费按月计算，每半年收取一次。乙方按建筑面积向业主收取物业管理公共性服务费。物业区域内室内车位的服务费由乙方收取，室外车辆的停车使用费由乙方收取，上述所列的所有室外停车使用费归全体业主所有，并需用于补贴物业管理公共性服务费用的不足。合同第五条约定：“甲方在合同生效之日起向乙方提供管理和配套用房873.04平方米，甲方所提供给乙方的物业管理及配套用房属无偿使用。由乙方无偿使用部分的物业服务费用不需要缴交。”合同第十三条约定：“由乙方利用经营物业公用部位、公共场地和共用设施设备（含地面停车位）进行所得的收益归全体业主所有，纳入业主委员会专用账户，当物业管理公共性服务费用不足时须用于补贴物业管理公共性服务费用；乙方依照约定，在甲方委托其配套用房出租和室外停车管理及其他各类物业经营创收的收入中应提取30%费用，作为该项物业经营获得的管理费和相关员工的激励。”合同还就其他内容进行了约定。 审理中，天亚水景苑业委会另提供苏州市相城区天亚水景城业主委员会作为委托方（甲方、委托方）与远达力合公司（乙方、受委托方）签订《天亚水景城物业服务合同》一份，该合同除载明的天亚水景城总建筑面积为130000平方米，住宅121000平方米，各类配套用房3500平方米；室内停车位267个，户外停车位现有179个；物业服务期限为2011年7月1日至2014年6月30日的内容以外，其余内容均与双方签订于2011年3月29日的合同内容一致，该合同落款处未写明签约时间。 另查明，苏州天亚置业发展有限公司（甲方、委托方）曾与被告远达力合公司（乙方、受委托方）签订《前期物业管理委托合同》一份，约定甲方通过延续管理方式将天亚水景苑二期（案名：天鹅湖庄园）委托乙方实行物业管理服务，四至范围为东至227省道、西至澄阳路、南至阳澄湖东路、北至华元路，总建筑面积为34720平方米。委托管理服务期限为2015年9月1日至2018年8月31日。该合同还就其他内容进行了约定，合同落款处未写明签约时间。 又查，2018年6月1日，苏州市相城区澄阳街道南亚花园社区居民委员会出具《证明》一份，载明：“兹我居委会社区中心辖区范围内天亚水景住宅小区，其业主委员会现更名为‘苏州市相城经济开发区天亚水景苑业主委员会’，与前名为‘苏州市相城区天亚水景城业主委员会’为同一主体，住所，住所地均为苏州市相城区予以证明！” 再查明，天亚水景苑业委会向本院提交的《天亚水景苑业主大会议事规则及管理规约》第四条物业管理区域基本情况，规定：“（一）业主大会名称：天亚水景苑小区业主大会……（四）物业管理区域概况：房屋总建筑面积：166335.23平方米（含天鹅湖），其中住宅计886套。物业用房873.04平方米，社区用房406.73平方米。”第八条业主大会会议，规定：“（一）业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……（二）业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会每1年召开一次定期会议。有下列情形之一的，业主委员会应当在60日内组织召开业主大会临时会议：……（2）发生涉及全体业主共同利益事项，需要及时处理的：……5、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；……。”第十五条业主代表，规定：“根据相关规定，天亚水景苑小区采取业主代表大会形式，小区以单元、划区为选举区域，组成业主讨论小组，并选举产生业主代表，代为行使业主代表所代表区域的业主的权利。”第十六条业主代表的产生方式，规定：“（一）以每栋、片为选举区域推选业主代表。原则上每二十五户到三十户产生1名业主代表。……（三）业主代表的当选应获得其所代表的选举区域内专有部分建筑总面积过半的业主且占总人数过半数的业主签字同意。” 另，审理中，天亚水景苑业委会向本院提供《天亚水景苑业主代表大会关于远达服务期内公共收益追讨诉讼意见表决》一份，载明根据《天亚水景苑小区业主大会议事规则》第二章第八条第五项规定，业主大会已将起诉授权予业主代表大会，现对业主代表是否同意起诉远达力合公司要求其退还物业服务期内的公共收益进行表决，该表决表中由27名人员签字表示同意。 审理中，本院于2019年1月23日向天亚水景苑业委会释明，要求其明确天亚水景苑业委会就本案起诉是否已征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。天亚水景苑业委会代理人对此表示不清楚，陈述在庭后3日内提交书面核实材料，并申请在20个工作日内向本院补充提交完善的诉讼主体资格的书面证明材料，但直至2019年1月28日，天亚水景苑业委会才向本院邮寄送达《天亚水景苑业主大会议事规则及管理规约》、《天亚水景苑业主代表大会关于远达服务期内公共收益追讨诉讼意见表决》。2019年4月4日庭审时，天亚水景苑业委会称至该日就本案起诉尚未取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 以上事实有天亚水景苑业委会举证的身份信息、《天亚水景城物业服务合同》、《前期物业管理委托合同》、《证明》、《天亚水景苑业主大会议事规则及管理规约》、《天亚水景苑业主代表大会关于远达服务期内公共收益追讨诉讼意见表决》及当事人陈述等证据附卷佐证，本院予以认定。 本院认为，虽与远达力合公司签订《天亚水景城物业服务合同》的甲方名称为苏州市相城区天亚水景城业主委员会，但根据涉案小区所在地居委会，即苏州市相城区澄阳街道南亚花园社区居民委员会出具的《证明》，本院认定天亚水景苑业委会与苏州市相城区天亚水景城业主委员会系同一主体。根据物权法第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。天亚水景苑业委会在本案中起诉要求返还公共收益以及相应的公共收益账目、账册等，属于上述法律所规定的重大事项。业主委员会是业主大会的执行机构，根据国务院《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行包括召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况等职责。业主委员会虽然在全体业主与物业管理企业之间因住宅小区物业管理权纠纷中可以以自己的名义提起诉讼，即具备当事人的主体资格，但具有当事人的能力并不意味着业主委员会可以在具体的案件诉讼中能够不经合法授权即可以其业主委员会为主体进行诉讼。由于诉讼的结果必然产生权利和义务，而该权利与义务并不仅仅指向业主委员会的组成人员，而是由全体业主享有或承担。因此，业主委员会履行业主大会赋予的职责时应当受法律法规及相关议事规则等约束。本案中，天亚水景苑业委会在立案后至今未向本院提交其诉讼已征得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故天亚水景苑业委会虽具备作为当事人的主体资格，但在本案中未经法定程序得到授权。 天亚水景苑业委会提交了《天亚水景苑业主大会议事规则及管理规则》、《天亚水景苑业主代表大会关于远大服务期内公共收益追讨诉讼意见表决》，主张经业主代表大会表决其已取得诉讼主体资格。对此，本院认为，首先，根据《天亚水景苑业主大会议事规则及管理规约》，业主代表的产生需符合一定程序即应获得其所代表的选举区域内专有部分建筑总面积过半的业主且占总人数过半的业主签字同意，并需经公示后当选。但天亚水景苑业委会就在《天亚水景苑业主代表大会关于远达服务期内公共收益追讨诉讼意见表决》上签字的人员系按照相关程序产生，即其具备业主代表的资格未进行举证；其次，即使天亚水景苑的业主代表大会可以行使业主大会的职权，但并不意味着相应的业主大会所需要通过法定程序决定的事项可以由业主代表大会简化程序作出决定。针对具体事项，业主代表同意并不等同于业主同意。根据建设部《业主大会规程》第十六条规定，“推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。”据此，即便涉案小区实行业主代表大会制度，天亚水景苑业委会以召开业主代表大会的方式表决相关重大事项时亦不能违反法律规定直接由业主代表代替全体业主对相关事项作出决定。 综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十五条、第十七条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下： 驳回原告苏州市相城经济开发区天亚水景苑业主委员会的起诉。 本案案件受理费22800元，由本院退还原告苏州市相城经济开发区天亚水景苑业主委员会。财产保全费5000元，由原告苏州市相城经济开发区天亚水景苑业主委员会负担。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  王 玲 人民陪审员  周福林 人民陪审员  李 玉 二〇一九年四月十八日 书 记 员  唐宽正