广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0481民初435号 原告：广西华盈物业服务有限公司岑溪分公司，住所地岑溪市。 法定代表人：张华，该公司负责人。 委托诉讼代理人：潘梦杰，岑溪市148法律服务所法律工作者。 被告：罗靖妮，女，1966年5月23日出生，汉族，住岑溪市。 委托诉讼代理人：莫伟福，岭南人家小区业主委员会成员，与罗靖妮是夫妻关系。 原告广西华盈物业服务有限公司岑溪分公司（以下简称华盈物业公司）与被告罗靖妮物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托的诉讼代理人潘梦杰、被告委托诉讼代理人莫伟福到庭参加诉讼，原告华盈物业公司的法定代表人张华及被告罗靖妮经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华盈物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付拖欠的物业服务管理费4427.4元、电梯维护费940元、代收生活垃圾费329元、滞纳金8454元，合计14150.4元；2.本案诉讼费用及律师费由被告承担。事实和理由：原告接受广西粤东房地产开发有限公司委托对岑溪市岭南人家小区进行物业服务管理，并于2011年6月10日签订了《物业管理委托合同》。合同约定自2010年7月1日起至2013年6月30日止原告提供前期物业管理服务，到期后双方于2013年6月30日又签订续约合同，仍按原合同约定执行。合同签订后，原告依约定履行管理业务，被告于2012年3月24日已确认收楼，被告收楼并入住后应按约定缴交物业管理服务费及其他费用。但被告一直拖欠不交。经原告多次催促被告仍拒不缴交，原告只好向法院起诉。诉请相关费用暂计至2018年11月30日止。 原告向本院提供的证据及拟证明主张有： 1.营业执照副本复印件，拟证明原告身份及主体资格； 2.收楼确认书，拟证明被告于2012年3月24日接收房屋； 3.物业管理委托合同及续约合同，拟证明原告于2011年6月10日与房地产开发商签订物业管理委托合同及于2013年6月30日签订续约合同，原告受开发商委托对被告进行物业管理服务的事实； 4.《岭南人家住宅小区物业服务协议》，拟证明原告与被告就物业管理服务双方签订了协议的事实； 5.催收欠费通知书，拟证明原告于2018年12月4日向被告催交计至2018年11月30日止欠费的事实，其中拖欠物业服务费4427.4元、电梯维护费940元、代收生活垃圾费329元，三项合计5696.4元； 6.岑溪市物价局文件，拟证明原告具备合法的管理资质，各项收费标准均经过物价部门审批同意。 罗靖妮辩称：原告与房地产开发商签订的合同对业主无效，至于《岭南人家住宅小区物业服务协议》是被告在签订商品房销售合同时被逼签订的，协议上的条款是格式条款、霸王条款，原告没有履行告知义务，被告完全是在不知情的情况下签订。其后原告没有按照物业服务合同的要求提供相应的服务，各方面均不达到物业服务标准。小区成立业主委员会后，针对存在问题要求原告进行整改，也多次通知原告撤离小区，原告既没有进行整改，也不撤离小区。现原告要求被告支付相应物业服务管理费无理无据，要求支付滞纳金更无法律依据。且原告主张的在2016年1月30日之前的费用已超过三年诉讼时效。故请求本院驳回原告诉讼请求。 被告向本院提供的证据及拟证明主张有： 1.被告身份证复印件，拟证明被告的身份情况； 2.《物业管理委托合同续约合同》，拟证明续约合同是原告与房地产开发商所签订，原告没有按《物业管理条例》的要求提供服务; 3.岭南人家小区收取物业服务费的申请报告，拟证明2013年6月前，原告方应达的物业服务标准； 4.证人魏某的书面证言，拟证明小区的物业管理方面存在诸多问题； 5.墙砖脱落的照片2张，拟证明小区部分楼房墙砖脱落，原告至今未处理，违反房屋完好率； 6.小区绿化的照片3张，拟证明小区绿化因无人管理，造成杂草丛生，一些花草树木甚至已枯萎，原告违反了绿化完好率； 7.小区清洁问题的照片8张，拟证明小区的清洁不到位，造成垃圾满地，原告违反保洁的约定； 8.小区路灯照片14张，拟证明小区路灯因没人维护而破损，甚至电线裸露等，原告违反路灯完好率； 9.小区安保照片2张，拟证明小区保安存在问题，导致外来车辆随便出入，胡乱停放，原告违反停车场完好率； 10.岑溪市消防大队2018年10月12日作出的《责令限期整改通知书》，拟证明原告存在多项消防安全违法行为，至今仍未整改； 11.小区业主抗议书照片4张，拟证明因小区物业服务质量差，经业主多次投诉未整改，导致业主多次联名抗议的事实； 12.岑溪市质量技术监督局2017年3月24日作出的《特种设备现场安全监督检查记录》和《特种设备安全监察指令书》，拟证明原告对电梯管理及维护不到位，存在多项违法行为，违反设备完好率； 13.2014年2月23日原告致粤东房地产公司的联系函，拟证明原告承认自己在物业管理方面存在路灯损坏、车库损坏、住宅渗水等多方面问题，以及对开发商将小区泳池租赁给他人的行为没有制止； 14.原告公司负责人视察小区的照片1张，拟证明2017年1月2日，华盈物业公司负责人刘先福到小区视察后，承认小区物业管理存在问题。 对原告提供的6组证据，被告对证据1、2、6无异议，对证据3、4、5均提出异议，认为证据3原告与房地产开发商签订的合同对被告没有约束力，证据4被告是在不知情的情况下签订的服务协议，不具法律效力，证据5被告从没有收到过催交款通知。本院认为原告所提供的证据来源合法、客观真实，与本案有关联，本院予以确认并在卷佐证。 对被告提供的14组证据，原告对证据1无异议，对证据2认为这是原告方已提供的证据，对其余证据其真实性认为有部分属实，有些是夸大其词，存在问题是被告不按时缴交物业管理费等原因造成，且已进行了整改。对被告提供的证据，能相互印证小区物业存在瑕疵部分本院结合本案其他证据予以分析认定。 本院经审理认定事实如下:岭南人家小区位于岑溪市。被告罗靖妮接收其购买在岭南人家小区的房屋7栋X单元X04号房后于2010年10月11日与原告华盈物业公司签订了《岭南人家住宅小区物业服务协议》。协议载明：“甲方:广西华盈物业服务有限公司。乙方:罗靖妮。座落位置岭南人家小区的房屋7栋X单元X04号房，面积134.5平方米。6.本协议明确物业管理服务项目6.3.5生活垃圾收集；7.物业管理费7.1物业服务费授权标准甲方向乙方收取物业服务，计费面积按乙方签订的房屋购买合同中注册的建筑面积（含公用面积公摊），物业管理费收费标准综合服务费：（1）住宅：0.7元／月.平方米；……（5）电梯维护费：25元／月／户；7.3物业服务费收取依据物业服务费收取标准需报经岑溪市物价局管理处（科）审定和《岭南人家物业服务委托合同》。7.4物业服务费收取起始日期从发展商（开发商）发出入伙或收楼通知开始之日起计算，如业主未在发展商发出的入伙通知书上确定的办理入伙手续日期前来办理入伙手续，无论是否入伙入住，收费标准、起始时间与常住户一样。7.5.1物业服务费及其它由物业公司定期收取或代收代缴的费用原则上在每月10日前到物业公司交清当月是应交应缴费用。7.5.2如因乙方原因导致费用缴交失败或延迟，乙方将承担相应的违约责任。8.2公共用电包括：差额电量（公共部分的变损、线损、表损的用电损耗）；楼道等照明用电；生活水泵、园林水泵及消防水泵用电；公共庭院照明、楼宇外立面照明等用电；消防系统、保安系统等设备设施用电、电梯用电；其它如清洁、绿化用电；节日灯饰用电。8.4公共水费、电费分摊办法公共水费电费分摊按实际测算值，专款专用管理。8.5计收分摊公共水费、电费起始时间与本协议7.4款规定的物业管理费收取时间及方式一致。17.2.1乙方须按本协议规定交纳物业服务费、水电费、水电公摊费、电梯维护费，每延期一天，按拖欠额日加收千分之三支付滞纳金，对于超过三个月不交物业管理费的，甲方可对乙方停水停电，也向人民法院起诉要求限期交纳，并可申请禁止乙方转让、出租、和抵押直到拍卖该物业。”。协议签订后，原告依约对小区及被告提供了相应的物业服务至今，而被告则代收生活垃圾费、物业服务费、电梯维护费仅交至2014年12月。至2018年11月30日止被告拖欠原告的物业服务费4427.4元、电梯维护费940元（协议约定每月每户25元计、原告主张每月每户20元计）、代收生活垃圾费329元，三项合计5696.4元。原告为了追讨物业服务费及其他费用，曾在诉前张贴欠费业主的费用清单催交所欠费用，被告仍然没有缴交欠费。2019年1月29日原告诉至本院提出上述诉讼请求。被告在庭审中则提出上述答辩意见，并主张原告的诉请在2016年1月30日前的各项费用已超过诉讼时效不应支持。 另查明，2011年6月10日广西粤东房地产开发有限公司与华盈物业公司签订《物业管理委托合同》，将位于岑溪市岭南人家住宅小区委托华盈物业公司进行物业管理。岑价字[2014]26号岑溪市物价局文件，关于对广西华盈物业服务有限公司岑溪分公司岭南人家小区收取物业服务费等有关问题的批复。双方对岭南人家小区是否已成立业主委员会观点不一致，原告目前一直对被告所在小区提供相应物业服务至今。 本院认为，本案的争议焦点是：一、原、被告双方签订的《岭南人家住宅小区物业服务协议》是否有效、双方是否形成物业服务关系的问题。根据《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的有关规定，建设单位依法与物业服务企业签订前期物业管理合同，在物业小区成立业主委员会并与其他物业服务企业签订新的物业服务合同之前，业主应当接受前期物业服务合同的约束，本案中，建设单位选聘了华盈物业公司进行前期物业服务，华盈物业公司是经岑溪市工商行政管理局核发《营业执照》允许经营物业管理的法人企业，业主验收商品房时与华盈物业公司签订的《岭南人家住宅小区物业服务协议》，是原、被告双方的真实意思表示，应属有效合同。岭南人家小区业主委员会成立与否，目前原、被告双方或原告与业主委员会均未签订新的物业服务合同，依照法律规定及合同约定，《岭南人家住宅小区物业服务协议》仍然对原、被告具有法律约束力。原告事实上已依合同约定以及相关行业规范提供维修、养护、管理和维护等物业服务的义务，被告则接受了原告提供的相关物业服务，双方形成了物业服务关系。 原告收取的各项费用是否合理合法的问题。根据《岭南人家住宅小区物业服务协议》约定及《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》有关规定，物业服务单位合理收取的物业服务费属于经营性收费，所有权归其所有。收取的电梯维护费，应属专款专用，用于物业小区电梯维修、养护，费用由业主共同分摊承担。代收生活垃圾费属于物业服务企业依据协议约定代收，费用由各业主自行承担。基于物业小区有一部分业主拖欠物业服务费、电梯维护费、代收生活垃圾费等。为了保证公用设施、设备运转，原告已经支付或代支了相关费用，因此原告向拖欠业主主张支付，应予准许。原告收取被告的物业服务费、电梯维护费和代收生活垃圾费符合双方签订的《岭南人家住宅小区物业服务协议》的约定，且获得物价部门的批复同意。原告收取的各项费用合理合法，应予以支持。被告主张原告提供的物业服务存在瑕疵，物业服务协议无效，原告不能收取被告的物业服务费、电梯维护费等费用，理据不充分，本院不予支持。 本案是否存在超诉讼时效的问题。经庭审核实被告拖欠从2015年1月1日至2018年11月30日止物业服务费4427.4元、电梯维护费940元、代收生活垃圾费329元，三项合计5696.4元。对此被告主张在2016年1月30日前的费用已超诉讼时效。本院认为，物业服务费等是以月结方式缴纳，为此原告在2019年1月29日向法院主张权利，应从起诉日追溯至之前三年内的欠费为有效主张，原告仅在2018年12月4日发出总欠款通知书，但被告认为未接收到该通知，所以至2016年1月30日前的物业服务费等各项费用存在超时效事实，原告未能提供有效的中断时效的事实证据。本院对被告的三年时效为限的主张予以支持。故原告最终主张为被告从2016年1月30日至2018年11月30日止拖欠的物业服务费3202.8元（34个月、每月94.2元）、电梯维护费680元（34个月、每月20元）、代收生活垃圾费238元（34个月、每月7元），三项合计4121元（小数点后四舍五入）。 原告诉请的违约金应否支持的问题。被告不按《岭南人家住宅小区物业服务协议》约定时间交纳物业服务费、电梯维护费、代收生活垃圾费、电费公摊等属违约，原告有权依照协议约定主张被告承担违约责任，但原告诉请的违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，对原告主张的违约金本院依法予以调整。由于原告提供的物业服务部分项目质量也确实存在一定问题，不能做得到透明收费，没有及时追讨业主的欠费，对案件纠纷的产生及损失的扩大也有过错。综合双方的过错程度，兼顾合同的履行情况及预期利益、物业服务质量等因素，根据公平原则和诚实信用原则，至2018年11月30日止本院酌情确定被告应当承担的违约金为本院核定被告应承担的总标的额的30%中的60%（小数点后四舍五入）。 原告已经对物业进行服务管理，虽然服务质量有待提高，但被告拒绝缴交物业服务费必然会影响公共设施设备的正常使用和运转，损害小区其他业主的合法权益。因此被告欠交物业服务费、电梯维护费、代收生活垃圾费、电费公摊等费用是不妥的，被告应按上述分析支付违约而产生的违约金即滞纳金。对原告不合理的主张，本院不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条第一款，《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第二十三条、第四十条、第四十一条，《中华人民共和国合同法》解释（二）第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告罗靖妮应支付从2016年1月30日至2018年11月30日止拖欠的物业服务费、电梯维护费、代收生活垃圾费合计4121元给原告广西华盈物业服务有限公司岑溪分公司； 二、被告罗靖妮应支付违约金742元给原告广西华盈物业服务有限公司岑溪分公司； 三、驳回原告广西华盈物业服务有限公司岑溪分公司的其他诉讼请求。 案件受理费154元，减半收取77元，由原告广西华盈物业服务有限公司岑溪分公司负担27元，被告罗靖妮负担50元。 上述被告应给付之款应在本判决生效日起十日内由被告罗靖妮直接支付给原告广西华盈物业服务有限公司岑溪分公司或直接汇入本院帐户（帐户：岑溪市人民法院，帐号：21×××15，开户行：中国工商银行岑溪市支行），由本院转给原告。 义务人如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案权利人向本院申请执行期限为本判决书确定的履行期限届满之日起二年内。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  吴辛平 二〇一九年四月二十五日 法官助理雷汉良 书记员  韦妙珍