四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0781民初1233号 原告：四川省江油市建工房地产开发有限公司,住所地江油市纪念碑街西路北段（乾元路北段**）。 法定代表人：赵登全，该公司董事长。 委托诉讼代理人：伍旒琦，四川鼎天律师事务所律师。 被告：饶强，男，汉族，生于1983年4月5日，住四川省江油市。 原告四川省江油市建工房地产开发有限公司（以下简称：建工房产公司）诉被告饶强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，由审判员邹艾岑依法适用简易程序于2019年4月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人伍旒琦出庭参加了诉讼，被告饶强经本院传票传唤，未出庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告诉称：2017年8月，被告与原告所属项目部签订了《房屋租赁合同》，约定了被告承租原告所有的部分营业用房（建筑面积约490㎡），合同约定：2017年8月10日至2018年8月9日的全年总租金为98,000.00元，2018年8月10日至2019年8月9日的全年总租金为152,880.00元，2019年8月10日至2020年8月9日的全年总租金为158,760.00元，每年7月10日前，需一次性付清本年度全年租金，违约金为当年房屋年租金总额50%的违约金。按照合同约定，被告应当在2018年7月10日前一次性支付对应年度全年租金152,880.00元，但被告迟迟不予支付。经原告多次催促，于2018年7月30日向被告发出《催款函》；2018年8月6日，原告委托四川鼎天律师事务所向被告发出《关于要求支付租金的函》，被告妻子也已签收。被告于2018年8月9日向原告支付了75,000.00元，下欠77,880.00元租金未付。被告妻子代其向原告出具承诺，承诺剩余租金77,880.00元在2018年9月底前全部支付，但被告至今未支付欠付部分的租金。原告提起诉讼，请求判令：1、被告立即向原告支付租金共计77,880.00元；2、被告立即向原告支付自2018年7月10日至该笔租金实际支付之日依照中国人民银行同期同类贷款利率计算应当支付的利息（暂计算至2019年1月10日共计1,908.06元）；3、被告立即向原告支付按照合同约定应当支付的违约金共计76,440,00元；4、被吿承担本案诉讼费用。 被告饶强未出庭应诉，亦未提交证据，但向本院提交书面意见，称：由于被告经营不善，资金难以维续，目前负债累累，只能于2019年2月单方面终止租房合同，并书面通知原告，原告在收到书面通知后与被告协商合同违约金等相关事务，要求被告在支付原告半年房租的违约金的基础上，再增收3个月房租，被告不同意原告的要求；原告主张的违约金过高，一般违约金超过30%应认定过高；原告要求增收3个月房租的条件不合理，违约金足以弥补被告单方面终止租房合同给原告造成的损失，且该门面已售出，原告更不能根据市场经济的客观情况，将预计长时间无人租用造成的损失转给被告。 经审理查明：2018年8月4日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其部分营业用房（建筑面积约490㎡）租赁给乙方自主经营和使用，乙方已经实地查验承租房屋，双方确认乙方按房屋现有状况承租该房屋；承租期限从2017年8月10日至2020年8月9日止，共三年（2017年8月10日至2017年12月9日的4个月为甲方给乙方对房屋的装修时间，免收租金）；租赁价格：第一年（2017年8月10日至2018年8月9日）的月租金为25.00元/㎡，全年租金总额为98,000.00元，后2年的年租金为：1、2018年8月10日至2019年8月9日租金为：每月26.00元/㎡×490㎡×12个月=152,880.00元；2、2019年8月10日至2020年8月9日租金为：每月27.00元/㎡×490㎡×12个月=158,760.00元；签订合同当日，乙方向甲方一次性付清本年度租金及房屋使用保证金10,000.00元，以后每年7月10日前，乙方一次性向甲方付清本年度全年租金；若违约，违约方应向守约方支付当年房屋年租金总额50%的违约金等，并对其他相关事项作了约定。 合同签订后，被告于2017年8月15日向原告交纳了保证金10,000.00元和2017年8月10日至2018年8月9日的租金98,000.00元（已扣除合同约定的免收2017年8月10日至2017年12月9日的4个月租金的金额），租赁物也交付给被告租赁使用。2018年7月10日，被告未按约定向原告交纳2018年8月10日至2019年8月9日租金，原告于2018年7月30日向被告送达了《催款函》，要求被告及时办理房租交款事宜，由被告妻子签收；2018年8月6日，原告委托四川鼎天律师事务所向被告送达了《关于要求支付租金的函》，要求被告及时支付租金等内容，由被告妻子签收。2018年8月9日，被告向原告支付了租金75,000.00元。被告妻子代被告于2018年8月28日向原告出具《承诺》，承诺2018年8月10日至2019年8月9日的剩余租金77,880.00元在2018年9月底前全部支付。之后至今，被告仍未向原告支付2018年8月10日至2019年8月9日的剩余租金77,880.00元。 以上事实有：原告的营业执照、被告的身份证复印件、婚姻登记信息，房屋产权证，《房屋租赁合同》，收款收据，《催款函》，《关于要求支付租金的函》，承诺及原、被告陈述予以佐证。 本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法、有效，本院予以确认。双方应当按约履行合同。 被告应当在2018年7月10日交纳2018年8月10日至2019年8月9日的租金152,880.00元，而被告在约定的时间未交纳租金，在原告催交后，仅支付了75,000.00元，剩余租金77,880.00元至今未向原告交纳，违反了合同约定，原告要求被告交付欠付的2018年8月10日至2019年8月9日的租金77,880.00元的诉讼请求予以支持。 原告既主张利息又主张违约金，原告主张利息，在原、被告的合同中对违约责任有具体约定，因此，原告主张利息的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持；原告主张的违约金为应支付租金的50%，被告对此进行了抗辩，认为过高，且原告并未提交证据证明其具体损失，故被告未支付租金给原告造成的损失应为资金占用利息的损失，因此，违约金应当按照中国人民银行同期贷款利率自2018年7月11日起计算至所欠的租金付清之日止。 被告辩称自己已单方面解除与原告之间的《房屋租赁合同》，并向原告发出书面通知。原告表示未同意解除《房屋租赁合同》，该房屋被告未与原告办理退房手续。本院认为，合同解除必须符合法律规定和约定，本案中被告虽然称自己单方面解除合同，但并无证据证明原告同意了被告解除合同的要求、并办理了退房手续，案涉房屋仍由被告在租用，且在合同中并未约定被告可以擅自单方解除合同；本案中被告存在违约行为，依照法律规定和合同约定，原告具有单方解除合同的权利，但原告并未同意并认可与被告解除了合同，亦未表示要解除与被告之间合同，因此，原、被告之间的《房屋租赁合同》并未解除，被告应当履行合同约定的义务，并承担相应的法律责任。 被告称原告已将案涉的房屋出售，将预计长时间无人租用造成的经济损失转由被告承担。本院认为，案涉租赁物一直由被告在租用，被告无证据证明其租用房屋受到了影响；案涉房屋是否出售并不影响租赁合同的履行，至于被告是否在使用租赁物是其自身使用租赁物的问题，因此，被告这一辩解理由不成立。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、被告饶强于本判决生效后十日内向原告四川省江油市建工房地产开发有限公司支付租金77,880.00元，并向原告支付相应的违约金（违约金计算：以所欠租金77,880.00元的未付金额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计息，自2018年7月11日起付至该笔租金付清之日止）； 二、驳回原告四川省江油市建工房地产开发有限公司的其他讼请求。 本案案件受理费3,425.00元，减半收取1,712.50元，由原告四川省江油市建工房地产开发有限公司负担857.50元，被告饶强负担855.00元。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  邹艾岑 二〇一九年四月三十日 书记员  罗 雯 相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。” 第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。” 第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。” 第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 2、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失” 3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。” 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”