江西省新余市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣05民终221号上诉人（原审原告）：艾小平，男，1984年8月29日生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。上诉人（原审原告）：王小艳，女，1984年12月26日生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。委托诉讼代理人：钱磊，江西袁河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新余市国资房地产开发有限公司，住所地：新余市天工北大道以东，长林生活区内“和平国际花园”。法定代表人：简庆华，该公司副总经理。委托诉讼代理人：黄勇，江西鑫淼犇律师事务所律师。上诉人艾小平、王小艳因与被上诉人新余市国资房地产开发有限公司（下称国资房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省新余市渝水区人民法院（2018）赣0502民初7714号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月1日受理后，依法组成合议庭，经征得双方当事人的同意，本案不开庭审理(与类案的国资房产公司与郭羽案开庭笔录的意见一致）。本案现已审理终结。艾小平、王小艳上诉请求：一、撤销一审判决第三项，依法改判国资房产公司向艾小平、王小艳支付逾期交房违约金112316.7元；二、一、二审诉讼费用均由国资房产公司承担。事实和理由：一、一审法院以《商品房买卖合同司法解释》第十一条：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，认定本案房屋已完成交付属于法律适用错误。首先，该条适用的前提，是房屋已经具备了交付条件，但在双方没有约定交付时间的情况下，按照实际转移占有的时间作为交付使用的时间，这才是该条法律规定所要进行规范的。其次，相关法律、法规已经就交付房屋的条件进行了强制性的干预，如《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》和《城市房地产管理法》等皆明确规定：“建设工程经竣工验收合格后才能交付使用，未经验收合格不得交付使用”，这属于法律的禁止性规定，上述“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定并不是对此进行的更改，而是在不违背法律禁止性规定的前提下进行的补充。再次，艾小平、王小艳与国资房产公司之间已经就房屋交付的条件等进行了明确的约定，国资房产公司不仅要交付钥匙给艾小平、王小艳，更要交付符合合同约定的房屋给艾小平、王小艳，国资房产公司迟至2015年11月18日才取得竣工验收合格证，这时国资房产公司才完整的履行了交付义务。二、房屋的交付不是事实行为，而是一种法律行为，国家相关法律、法规均对交房的强制性条件进行了规定，国资房产公司在房屋不具备交付条件的情况下，将房屋钥匙交付给艾小平、王小艳的行为，违反了法律强制性规定，是无效的交付行为，不能产生合同约定的交付效果，更不能免除其违约责任。三、一审法院以收房的时间作为诉讼时效的起算点没有任何事实和法律依据，本案应当以房屋竣工验收合格，即2015年11月18日作为诉讼时效的起算点，且本案并未超过诉讼时效。1、诉讼时效应从权利人知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算。在本案中，国资房产公司的房产一直到2015年11月18日才取得竣工验收合格证，才具备交房的条件，到这个时候为止，国资房产公司的违约天数才确定，艾小平、王小艳才可以明确的知道自己可以向开发商主张多少违约金，以该时间点作为本案诉讼时效的起算点才最公平公正、最合理合法。2、一审法院以收房时间作为诉讼时效起算点没有任何法律和事实依据。其一，一审法院以这个时间点作为起算依据，是潜意思认定开发商将不具备交房条件的房屋交付给业主，业主已实际收房，故不能主张违约金，但这个观点是错误的，理由如前所述。其二，按照常理，开发商作为违约一方，在交房的时候是不会告知业主房子没有验收合格，其只会说房子具备交付条件了，这样才可以哄骗业主收房，以避免不必要的麻烦，而业主因为法律意识不强，绝大部分不会详细审查相关文件，看到房子做起来了，可以使用，就认为具备交付条件。一审法院以收房时间作为业主知道权利受损时间，潜台词就是业主明知不合格而收房，显然是以偏概全。3、退一步讲，如果按照一审法院所认定的以收房时间为诉讼时效起算点，那么业主主张权利面临一个最大的障碍，违约行为还在继续，而之后又丧失胜诉权，这显然是违背诉讼时效设立的目的。4、退一万步说，艾小平、王小艳举证的证人可以证实艾小平、王小艳向国资房产公司主张过权利，故本案诉讼时效无论从何时起算，也存在诉讼时效中断的情况，并未超过诉讼时效。综上，请求二审法院依法支持艾小平、王小艳的上诉请求。国资房产公司辩称，一、国资房产公司的房屋交付行为有效。我国《建筑法》和《商品房销售管理办法》均明确规定，商品房未经竣工验收合格，不得交付使用。因此，如果国资房产公司将尚未竣工验收合格之房屋交付使用，则其行为违反了法律的禁止性规定，但禁止性规范又分为效力性的禁止性规范和管理性的禁止性规范，只有违反了效力性的禁止性规范的行为才无效。其中效力性的禁止性规范禁止的是特定交易行为的发生，而管理性的禁止性规范并不指向特定交易行为本身，其禁止的是未取得相应资格进行该交易行为。从我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《商品房销售管理办法》关于商品房交付使用条件的规定可以看出，我国法律法规禁止房地产公司将未经竣工验收合格的商品房交付使用，因此该类规范应属于禁止性法律规范。同时从该类规范设立的目的来看，其禁止的不是房屋交付使用行为本身，其禁止的是将未经竣工验收合格的商品房交付使用，而且从行为后果上看，房地产公司如果违反了该规定，则其应承担相应的行政责任，所以该类关于“商品房未经竣工验收合格不得交付使用”的禁止性规范应为管理性的禁止性规范。在本案中，国资房产公司将未经竣工验收合格的商品房转移给艾小平、王小艳占有的行为，虽然违反了法律的禁止性规定，但由于违反的是管理性的禁止性规定，因此国资房产公司的转移占有行为应视为有效的交付使用。二、艾小平、王小艳明知商品房未经竣工验收合格而接房，是双方对房屋交付条件进行了变更，是对自己权利的处分。商品房买卖合同是双方民事法律行为，在本案中，国资房产公司将未经竣工验收合格商品房转移给艾小平、王小艳占有时，艾小平、王小艳在明知该履行不符合合同约定的情况下，仍同意接受该履行。艾小平、王小艳接收未经竣工验收合格的房屋，视为双方对房屋交付条件达成了变更。艾小平、王小艳选择收房，并且一直没有就逾期交房向国资房产公司主张权利，应视为放弃追究国资房产公司履行不符合合同约定的违约责任。根据我国《合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，本案双方当事人就未竣工验收房屋实行了实际交付视为对合同条款的变更。三、国资房产公司交付的商品房经竣工验收合格，不存在房屋质量问题。国资房产公司的房屋在交付给艾小平、王小艳时，已经属质量合格房屋，达到了入住使用条件，并有物业管理公司进行管理，艾小平、王小艳在房屋居住使用过程中，并没有就房屋质量问题提出任何异议，艾小平、王小艳纠结的无非就是在没有竣工验收报告出来前就交付了房屋，可实际房屋质量经房管部门联合验收属于合格商品房，所以在实际交付房屋时没有竣工验收报告并没有对艾小平、王小艳的房屋质量及正常的居住使用造成任何影响。四、关于诉讼时效的问题。艾小平、王小艳的房屋实际交付时间是2013年，艾小平、王小艳也实际入住并使用至今，根据双方《商品房买卖合同》的约定，国资房产公司的确存在逾期交付事实，艾小平、王小艳作为合同的签订方，也应当知晓国资房产公司已逾期交房，此时艾小平、王小艳就应当就国资房产公司的违约行为主张权利，诉讼时效起算点也应当是从实际交房时间点开始计算，根据本案查明的事实，直到2018年10月，艾小平、王小艳才主张权利，一审法院根据我国《民法总则》等相关法律法规，认定本案已过诉讼时效，属认定事实清楚，适用法律准确。五、关于违约金数额的问题。如果本案二审作出改判，国资房产公司认为艾小平、王小艳诉求违约金金额过高，应予以调低。从合同约定交房时间至实际交房时间，只有短短几个月，艾小平、王小艳并未受到多大经济损失，根据法律规定，违约金不得超过经济损失的30%,合同约定的违约金为每日万分之三，将近月息1分，艾小平、王小艳起诉违约金金额有11万余元，而总房价也才33万多元，违约金都快达到购房款的30%了，违约金早已超过其实际损失，该违约金的计算显失公平，应予以调整。另，房屋在2013年陆续交付之后，物业也进驻并进行了管理，之后由于行政管理手续的拖延才造成了拖沓，故依据现实情况也应予以调整违约金。综上，请求二审法院驳回上诉，维护原判。艾小平、王小艳向一审法院起诉请求：1、判令国资房产公司向艾小平、王小艳支付逾期交房违约金112316.7元;2、判令国资房产公司向艾小平、王小艳返还多收的契税、维修基金、房款等共计4249.18元；3、判令国资房产公司自2013年1月30日起按照房屋总价336681元，年利率7.8%的标准向艾小平、王小艳支付逾期办理权属登记违约金，直至房屋权属登记至艾小平、王小艳名下。一审法院认定事实，2011年8月8日，艾小平、王小艳与国资房产公司签订《商品房买卖合同》，约定艾小平、王小艳向国资房产公司购买和平花园（二期）3栋2304号房屋，建筑面积为96.67平米，房屋总价为336681元。合同第八条约定：出卖人应当在2012年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定……经市房产管理局牵头组织的开发项目竣工验收合格后，并取得商品住宅使用批准文件，方可交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人逾期交房逾期超过30日，买受人要求继续履行该合同，出卖人应当按照已交付房款每日万分之三向买受人支付违约金。合同第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，……买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金”。另国资房产公司收取艾小平、王小艳维修基金、契税9449元，房屋面积实际为96.17平米，与合同约定房屋面积不同，国资房产公司共多向艾小平、王小艳收取房款、契税、维修基金共计4249.48元。2013年6月26日艾小平、王小艳与国资房产公司进行本案所涉房屋交房，对临时业主公约、防火责任书、小区车辆交通管理协议、物业管理协议、装修协议、承诺书均由艾小平签字确认。2015年11月18日，本案所涉房屋才取得竣工验收合格证。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。艾小平、王小艳与国资房产公司签订《商品房买卖合同》，双方的房屋买卖属真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。关于艾小平、王小艳的第一项诉讼请求，国资房产公司答辩称诉讼时效已过，一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，2013年8月20日国资房产公司与艾小平、王小艳交房，此时可算作诉讼时效的起算点。艾小平、王小艳与国资房产公司签订《商品房买卖合同》中约定交房时间为2012年10月31日，应当知晓国资房产公司已逾期交房，怠于行使权利要求国资房产公司承担逾期交房责任至起诉之日，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民法总则》施行日期为2017年10月1日，此时距本案诉讼时效起算点已超过二年，一审法院认定艾小平、王小艳的该项诉讼请求已过诉讼时效，不予支持，对国资房产公司对艾小平、王小艳该项诉讼请求的答辩意见予以采纳。关于艾小平、王小艳的第二项诉讼请求，合同内房屋面积为96.67㎡，实际建筑面积为96.17㎡，国资房产公司共向艾小平、王小艳多收房款、维修基金及契税共计4249.48元，故对该项诉讼请求予以支持。关于艾小平、王小艳的第三项诉讼请求，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，由于国资房产公司的原因，未在约定时限内取得房地产权属证书，国资房产公司应按已付房款的0.05%向艾小平、王小艳支付违约金，艾小平、王小艳认为约定违约金过低，要求国资房产公司自2013年8月30日起按照房屋总价336681元，年利率7.8%的标准向艾小平、王小艳支付逾期办理权属登记违约金，直至房屋权属登记至申请人名下为止的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；”，本案中，艾小平、王小艳未提交证据证明国资房产公司逾期办证造成其损失情况，故应当依照双方当事人约定计算违约金，违约金应计算为336681×0.05%=168.3元，艾小平、王小艳的该项诉讼请求，一审法院支持国资房产公司向艾小平、王小艳支付违约金168.3元。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、国资房产公司于本判决生效之日起十日内向艾小平、王小艳返还多收的契税、维修基金、房款等共计4249.48元；二、国资房产公司于本判决生效之日起十日内向艾小平、王小艳支付逾期办理房地产权属证书违约金168.3元；三、驳回艾小平、王小艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1318元，诉讼保全费1020元，共计2338元，由艾小平、王小艳承担2249.5元，国资房产公司承担88.5元。本院二审期间，国资房产公司未提交新证据，艾小平、王小艳围绕上诉请求依法向法庭申请了证人夏某、阙某出庭作证，旨在证明：艾小平、王小艳等7位业主每年都因为违约金的事情向开发商主张过权利，无论诉讼时效如何起算都存在中断的情形，所以本案没有超过诉讼时效。国资房产公司质证认为，1、证人出庭作证不符合最高院关于民事诉讼证据规则的相关规定，二审申请证人出庭，不属于一审之后新发现的证据，且证人阙某是该小区业主委员会副主任，与小区业主关系较好，夏某是保安队长，亦与业主很熟，故，证人出庭作证不属于二审新证据；2、保安队长夏某的证言，也只是证实了他在2013年-2014年期间陪过业主就违约金的事情与开发商进行过交涉，之后直至其2016年11月离职前，他都没有见过业主向开发商主张过权利，虽然他听说过，但是不能作为定案的依据；小区业主委员会副主任阙某，她自己也曾向仲裁委出庭作证，她与艾小平、王小艳在内的7位业主存在利益关联，且她是艾小平、王小艳等业主选举出来的，她会有意的作出偏袒艾小平、王小艳等业主的虚假陈述。综上，对于证人出庭作证，不符合证据的三性，证人亦不能作出客观公正的陈述，故不能作为定案依据。本院认为，二审申请证人出庭作证不属于新的证据，且证人的证言无法达到其证明目的，不能作为本案的定案依据，本院不予认定。本院经审理查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：本案是否已过诉讼时效？如未过诉讼时效，艾小平、王小艳主张国资房产公司向其支付逾期交房违约金112316.7元能否得到支持？本院综合评述如下：关于本案是否已过诉讼时效的问题。国资房产公司与艾小平、王小艳签订《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2012年10月31日，而艾小平、王小艳实际于2013年6月26日与国资房产公司办理了交接房手续，领取了钥匙，并签署了临时管理协议、装修协议及承诺书，应视为涉案房屋已实际转移由艾小平、王小艳占有并使用，虽然本案所涉房屋于2015年11月18日才取得竣工验收合格证，但艾小平、王小艳在房屋未达到合同约定交付条件时有权拒收房屋，其自愿接收房屋，应视为双方变更了商品房买卖合同中对交房条件的约定。我国《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》及《城市房地产管理法》中关于“……建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收合格或者验收不合格的不得交付使用”的规定均属管理性强制性规定，违反之并不导致双方交付行为无效或否定已实际交付的事实，故涉案房屋自交付之日起，国资房产公司已经履行交房义务，应将双方交房时间2013年6月26日作为诉讼时效起算点，一审笔误将交房时间写成2013年8月20日，本院予以纠正。另，双方签订的合同中已经约定了交房时间为2012年10月31日，而艾小平、王小艳接收房屋在2013年6月26日，应当知道国资房产公司已经违约逾期交房，而艾小平、王小艳直至2018年10月才向法院起诉主张违约金，该项诉讼请求已过诉讼时效相关规定，一审法院对此已评述，本院不再赘述。虽艾小平、王小艳在二审期间向法院申请了证人出庭作证，但该两证人证言无法达到证实诉讼时效未过的证明目的，故，艾小平、王小艳关于违约金的诉讼请求因已过诉讼时效，本院对该主张不予支持，艾小平、王小艳的其他上诉理由因缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。综上所述，艾小平、王小艳的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2547元，由上诉人艾小平、王小艳负担。本判决为终审判决。审判长  邓尧昌审判员  赵志刚审判员  赵卫珍二〇一九年四月二十六日法官助理袁文书记员杨玲