北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2019）京02民终5507号上诉人（原审原告）：北京海淀潮福源大酒楼，公司住所地为北京市海淀区苏州街王公坟**。法定代表人：胡迎庆，总经理。委托诉讼代理人：张阳，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张平，北京天驰君泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京爱双合物业管理有限责任公司，公司住所地北京市朝阳区西大望路**院**楼**HS-02内08。法定代表人：王玉华，总经理。被上诉人（原审被告）：刘长顺，男，1959年7月7日出生。上诉人北京海淀潮福源大酒楼（以下简称潮福源大酒楼）因与被上诉人北京爱双合物业管理有限责任公司（以下简称爱双合公司）、刘长顺确认合同无效纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2018）京0101民初3127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年4月23日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。潮福源大酒楼上诉请求：撤销一审判决，改判支持潮福源公司一审诉讼请求。事实和理由：爱双合公司并非北京市东城区135号房屋（以下简称案涉房屋）所有权人，在其与潮福源大酒楼签订的《房屋买卖合同》解除后，爱双合公司对案涉房屋没有处分权，与刘长顺就案涉房屋签订《公有住宅租赁合同》（以下简称案涉合同）属于无权处分，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，该合同应属无效。刘长顺辩称，同意一审判决。刘长顺与爱双合公司签订案涉合同在潮福源大酒楼与爱双合公司之间的《房屋买卖合同》解除之前，所以爱双合公司不属于无权处分，案涉合同应属有效。爱双合公司未到庭发表意见。潮福源大酒楼向一审法院起诉请求：确认爱双合公司与刘长顺签订的案涉合同无效。一审法院认定事实：位于北京市东城区**房屋6间房屋系潮福源大酒楼名下的产权房屋。2003年3月2日，潮福源大酒楼与爱双合公司签订《房屋买卖合同》，约定：潮福源大酒楼将6间房屋售予爱双合公司，成交价人民币408800元，此价格不包括过户费，过户费用由爱双合公司自行交纳。2003年3月10日，潮福源大酒楼与爱双合公司签订《房屋买卖协议书》，约定：买卖标的为6间房屋，出售价格为400000元整；本协议签订后壹个月内，买卖双方应持有关证件到东城区房屋土地管理局市场管理科申请办理上述房屋买卖登记手续；房屋买卖立契过户手续办完之日起当日内，爱双合公司将全部购房款交付潮福源大酒楼，潮福源大酒楼将房屋及附属物交付爱双合公司。2003年3月31日，潮福源大酒楼与爱双合公司签订《房产卖契》，约定：潮福源大酒楼将6间房屋卖予爱双合公司，议定卖价400000元整，此产如有一切纠葛，均由潮福源大酒楼负责，今经北京市东城区房屋土地管理局市场管理科订立卖契为凭。同日，爱双合公司缴纳6间房屋印花税925元及契税12000元。此后，潮福源大酒楼将6间房屋交付给爱双合公司，但潮福源大酒楼一直保留《房产卖契》至今。2013年5月29日，潮福源大酒楼诉爱双合公司房屋买卖合同纠纷，请求解除双方于2003年3月2日签订的《房屋买卖合同》。2014年1月20日，一审法院作出（2013）东民初字第07868号民事判决书，判决解除潮福源大酒楼与爱双合公司于二ＯＯ三年三月二日签订的《房屋买卖合同》。爱双合公司不服判决，提起上诉。本院于2014年6月13日作出（2014）二中民终字第4241号民事判决书，认定双方当事人就6间房屋签订了《房屋买卖合同》与《房屋买卖协议书》两份合同，该两份合同对于购房款数额、付款时间的约定不一致，爱双合公司主张应以《房屋买卖协议书》为准，但双方均认可6间房屋的实际成交价系《房屋买卖合同》中约定的408800元，而非《房屋买卖协议书》中约定的价格，且双方均称《房屋买卖协议书》系签订协议时房屋管理相关行政部门办理产权登记要求填写的格式合同，结合双方的实际履行情况判断，原审法院认定双方就6间房屋的买卖系依据《房屋买卖合同》的约定实际履行的，并无不当，且爱双合公司迟延多年未依约履行支付价款的主要义务，潮福源大酒楼以爱双合公司未依约履行给付购房款的义务，致使合同目的不能实现为由，要求解除合同，于法有据，故判决驳回上诉，维持原判。2006年6月28日，爱双合公司与刘长顺签订案涉合同，约定出租方为爱双合公司，承租方为刘长顺，住宅坐落为北京市东城区**房屋。租赁期限自2003年3月26日起。庭审中，刘长顺提交其与案外人张西平签订的《协议》一份及12万元的转账凭证一张。《协议》的主要内容为卖方张西平收到买方刘长顺人民币1万元整为定金，将53号平房一间以13万元的价格卖给刘长顺。一周左右到爱双合物业公司办理过户手续，手续办完后再将其余12万元付清（手续费由张西平支付）。备注：万一办不成过户手续将定金退回。刘长顺以此证明其系以合理价格购得房屋。对此，潮福源大酒楼不认可证据的真实性、合法性、关联性。经询，潮福源大酒楼主张合同无效的理由是根据《中华人民共和国物权法》第九条等规定，爱双合公司将房屋出租给刘长顺系无权处分。刘长顺称，刘长顺与爱双合公司之间买卖房屋使用权是2003年3月8日，刘长顺实际于2006年入住。刘长顺居住使用房屋十几年之久，于接到本案起诉状时才得知潮福源大酒楼与爱双合公司之间房屋买卖合同解除的情况。另查，潮福源大酒楼与爱双合公司存在房屋买卖合同纠纷，正在审理中。该案中，爱双合公司曾提交《委托物业管理证明》，记载潮福源大酒楼委托爱双合公司从事物业管理，委托期限内同意以爱双合公司名义对外出租管理房屋。其中在“钟楼湾17号迤南”下一行书写53号字样。对此，潮福源公司认为该份材料公章真实，但存在人为修改添加，对于添加部分不认可，该证明与本案没有关联性。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案爱双合公司经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。同时，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据已查明的事实，刘长顺经与爱双合公司协商，签订案涉合同，支付对价并入住承租之房屋，应认定案涉合同是刘长顺与爱双合公司之间的真实意思表示。案涉合同签订、履行时，爱双合公司与潮福源大酒楼之间的房屋买卖合同尚未解除，爱双合公司依合同关系合法占有案涉房屋。期间，爱双合公司将案涉房屋出租，未有证据显示潮福源大酒楼曾提出异议，故爱双合公司的出租行为不适用无权处分的相关规定。现潮福源大酒楼以爱双合公司将没有取得产权的房屋出租，属于无权处分为由，要求确认刘长顺与爱双合公司签订的案涉合同无效的诉讼请求，欠缺事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院判决：驳回北京海淀潮福源大酒楼的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。结合当事人陈述，本院对一审法院认定事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为案涉合同是否应属无效。爱双合公司与潮福源大酒楼签订《房屋买卖合同》后，对案涉房屋取得一定的合同权利，在该合同并未被解除时与刘长顺签订案涉合同，彼时爱双合公司对案涉房屋享有的合同权利并非消灭。虽然爱双合公司与潮福源大酒楼签订的《房屋买卖合同》于2014年被判决解除，但该解除的效果并不当然具有溯及力而影响此前爱双合公司对案涉房屋享有的合同权利。现潮福源大酒楼以无权处分为由主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，潮福源大酒楼的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京海淀潮福源大酒楼负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 霍翠玲审 判 员 王金龙审 判 员 杨志东二〇一九年四月三十日法官助理 高 磊法官助理 王一洲书 记 员 周 洁书 记 员 宋雨晴