苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初5097号原告：孙伟,男,1986年3月29日出生，汉族，户籍所在地苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：杨邹华，上海申道律师事务所律师。委托诉讼代理人：施泽玲，上海申道律师事务所律师。被告：吴献,男,1981年11月8日出生，汉族，户籍所在地苏州市姑苏区。委托诉讼代理人:薛玉平，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵璇，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。原告孙伟与被告吴献及第三人郝正佳委托合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审审理。诉讼过程中，原告申请撤回对第三人郝正佳的诉讼，本院依法予以准许。该案后因案情复杂，依法转为普通程序，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告孙伟的委托诉讼代理人施泽玲，被告吴献的委托诉讼代理人薛玉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失2634900元；2、判令被告赔偿原告案件受理费损失70250元及鉴定费损失57350元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月12日，原告和郝正佳签署了《借款协议》，协议约定的借款金额为770万元，但其中的220万元原告在2017年4月12日收到后就立即通过借款的介绍人周幸一转回给了郝正佳。《借款协议》签署当日，郝正佳及被告吴献要求原告在苏城公证处办理《委托书》的公证，公证的内容是原告孙伟委托吴献（由郝正佳指定）代为办理其名下苏州吴中经济开发区郭巷街道独墅岛花园101幢不动产的出售事宜。该房产出售委托实际上就是对借款协议履行的担保。在接受苏城公证处公证员陈某1问时，原告孙伟曾明确表示独墅岛101幢的出售价格不应低于1200万元。被告吴献在接受委托后，在原告本人并不知情的情况下，其将上述房屋以835万元的价格出售给了案外人杨凤健、叶雨红。2017年9月，原告以杨凤健、叶雨红为被告，以吴献为第三人向吴中区人民法院提起了诉讼，要求撤销上述房屋买卖合同，该案件中明确：第一，涉案房屋的出售系用于清偿郝正佳的债务。第二，吴献在债权未到期之前即与杨凤健、叶雨红签署了房屋买卖合同。第三，杨凤健、叶雨红于2017年4月24日支付了房款835万元，2017年4月26日房屋所有权转移登记至杨凤健、叶雨红名下。第四，经委托评估涉案房屋在2017年4月13日的市场价格为1098.49万元。第五，孙伟因该案支出的案件受理费为人民币70250元及鉴定费57350元。原告认为，受托人吴献在债务履行期尚未届满时即出售房屋，在事前未通知委托人，事后也未告知处理情况，且出售的价格低于原告指定的最低售价，上述行为明显存在过错，严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告代理人答辩如下：第一，从法律关系上来看，本案并非严格意义上的委托合同纠纷，原、被告双方并未签订正式委托合同，原告也并就此支付委托费用。本案中，原、被告间属于好朋友之间的好意施惠关系；第二，在原告提交的代偿协议中，既有被告吴献的签名，也有郝正佳的签名，该协议证明被告系基于履行代偿协议的约定替原告孙伟出售房屋；第三，在经公证的委托书上，并没有载明对于涉案房屋的出售有最低限价的约定，被告作为受托人也不知道有所谓的最低限价；第四，涉案房屋的实际售价，目前也只在九百万至一千万之间。被告当时将房屋以835万元的价格出售，该价格也是当时的一个市场价。综上，被告认为原告的诉请缺乏事实及法律依据，应予驳回。本院经审理查明的事实如下：2017年4月，孙伟（乙方、债务人）与吴献（丙方、代偿人）及郝正佳（甲方、债权人）共同签订《代偿协议》一份。该协议第1条约定：甲方依法拥有对乙方的债权，至本协议签署之债权金额为770万元整，归还日期为2017年4月21日，到期乙方如未归还按照甲乙双方约定的约定计息及20%违约金，最终金额以该债权最终获得全额偿还的偿还日结算为准。第2条约定：丙方自愿代乙方向甲方偿还乙方欠款，甲乙丙三方友好协商，就丙方代偿乙方欠款相关事宜达成如下协议：第一，丙方自愿代乙方向甲方偿还欠款，直至全额还清乙方欠款之日止；第二，乙方拥有房产一套，具体情况为苏州市吴中区中海独墅岛101别墅；第三，乙方自愿将该房公证委托给丙方（委托权限见委托书），后期，甲方一旦宣布要求乙方欠款到期，则甲方有权直接要求丙方直接处分该房产，或以房抵债或直接变卖等，来清偿乙方欠款；第四，甲方办理上述手续以及垫资过程中所产生的所有税费均由乙方承担。甲方可直接从该房产的售房款中扣除；第五，该房被处分后，如剩余价值无法全部清偿乙方欠款，则对乙方欠款剩余未清偿部分甲方有权向乙方追偿，丙方仍自愿承担连带保证责任。2017年4月12日，原告孙伟（委托人）与被告吴献（受托人）双方签订《委托书》一份。该委托书中载明：我委托吴献办理苏州吴中经济开发区郭巷街道独墅岛花园101幢不动产(建筑面积：501.00平方米)出售的如下相关事宜：一、委托事项：代为办理上述不动产的不动产登记手续；代为签订《存量房买卖合同》，办理网签或网签撤销等相关手续，并办理该不动产过户登记至买受人名下的不动产权证书的变更登记手续，缴纳相关税费及办理相关手续；代为办理存量房交易资金托管手续，签署或撤销《存量房交易资金托管协议》并代为领取托管资金及收取房款(包括买受人的银行贷款)；全权办理该不动产的水、电、煤、有线电视过户手续；代为代理交纳结清水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、垃圾清运费、物业公共服务费、公共能耗代收代交费和相关配套设施配套使用费；代为查询上述不动产的相关档案信息。二、委托权限：全权委托。三、有无转委托权：无。四、委托期限：至上述事项办理完毕止。受托人在授权范围内签署的所有文件，委托人均予承认。另外，2017年4月12日，苏城公证处公证员陈某2上述公证的相关问题询问孙伟并制作《询问笔录》，在该笔录中记载：问（陈斌）：你为何要出售上述房屋？答（孙伟）：我需要资金，所以出售房屋。问：你是否已确定了买方？答：没有？问：你是否限定最低出售价？答：出售价格不低于人民币1200万元？问：委托出售房屋代收房款存在一定的风险，你是否清楚？答：我清楚，因为我与受托人是朋友，信任受托人。此外，为进一步查明本案事实，2019年2月15日本院至苏州市苏城公证处就涉案公证过程向公证员陈某3行了调查询问，在询问中，陈斌称：我们（公证处）只对委托人制作询问笔录，没有对受托人吴献制作询问笔录，对于询问笔录中的最低限价，公证处没有向受托人吴献进行过告知。因为孙伟的委托公证本身就是单方法律行为，关于最低限价，应由委托人自行告知受托人，公证处没有相应告知义务。另查明：2017年4月21日，孙伟（出卖人）、吴献（委托代理人）、苏州链家房地产经纪有限公司（居间代理机构、下简称苏州链家）与杨凤健、叶雨红（买受人）签订了苏州市存量房买卖合同，合同约定将独墅岛101幢以835万元的价格出售给买受人，买受人于2017年4月28日之前一次性付清房款。合同签订后，杨凤健、叶雨红支付了相应的价款，2017年4月26日，独墅岛花园101幢国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权转移登记至杨凤健、叶雨红名下。孙伟对于上述房屋出售持有异议，并向苏州市吴中区人民法院提起诉请，该院于2017年9月12日以（2017）苏0506民初6820号案件立案受理，经审理，查明的事实除了上述房屋买卖的合同内容及交易过程外，还查明：“……2017年4月24日，孙伟（转让者、甲方）与杨凤健、叶雨红（受让者、甲方）签订了国有土地使用权转让合同，合同约定甲方将独墅岛101幢地块的土地使用权转让给乙方。合同落款处为杨凤健、叶雨红签名以及吴献代孙伟的签名。同日，孙伟（甲方、卖方）、杨凤健（乙方、买方）、苏州市吴中区房产交易中心（丙方）签订了存量房交易资金托管协议，后杨凤健将835万购房款存入资金托管协议中指定的资金托管账户……审理过程中，经孙伟申请以及双方当事人摇号选取，本院委托苏州同方铭诚土地房地产评估有限公司（以下简称同方铭诚）对涉案房屋的市场价值进行评估，孙伟为此支付评估费57350元。同方铭诚于2018年1月11日出具房地产评估报告，认定涉案房屋在2017年4月13日（双方当事人一致认可的评估基准日）的市场价格为1098.49万元。经质证，双方当事人对评估的真实性及评估金额均无异议……”该判决还认为：“本案中，首先，原、被告双方系通过居间方苏州链家签订苏州市存量房买卖合同并通过资金托管方式支付价款，孙伟未能举证证明杨凤健、叶雨红利用相关经验或优势，致使苏州市存量房买卖合同中约定的双方权利义务明显违反公平原则；其次，涉案房屋评估价为1098.49万元，杨凤健、叶雨红以835万元的价格购买，该价款不属于明显过低，亦未低于孙伟所提出低于的市场价格的70％；再次，根据孙伟出具的经公证机关公证的委托书和声明，可以看出孙伟对出售涉案房屋是有预知的，难以认定出售涉案房屋与其真实意思相悖。综上，涉案房屋价款虽低于当时的市场价，但不属于法律规定的显失公平，且无证据证实杨凤健、叶雨红存在恶意串通损害孙伟利益之行为，故孙伟的主张缺乏依据，本院对孙伟请求撤销该买卖合同及其他诉讼请求均不予支持。若孙伟认为吴献存在低于委托时约定的最低售价出售房屋给其造成损失的，其可另行主张。”并最终判决：“驳回原告孙伟全部诉讼请求。”还查明：关于涉案房屋在出售时受托人吴献有无将涉案房屋出售的价格、对象及时间等具体情况向委托人孙伟披露并告知的问题。原告孙伟称被告吴献并未将上述情况在房屋出售过程中予以告知，其是在房屋已经出售后才知晓上述情况，并由于对该交易持有异议，遂提起了（2017）苏0506民初6820号案件的诉讼。被告吴献则称，一方面原告孙伟对于出售房屋事宜是知晓的，另一方面被告在交易中也已通过口头及电话的方式向原告进行了告知，但没有书面证据。另外，关于涉案房屋出售后835元售房款的去向问题，被告吴献陈述：涉案房屋出售的金额为835万元，该金额中未包括由卖方（孙伟）应承担的中介费及税费，该两项费用合计约30万元。另外，在三方签订的《代偿协议》中约定了如果孙伟不按期还款，将要承担20％的违约金，结合上述孙伟应承担的中介费、税费以及应向债权人郝正佳承担的20％的违约金，所以并无余款需要支付给原告孙伟。因此受托人吴献将房屋出售款交付给了郝正佳。又因郝正佳欠付吴献有相应款项，所以吴献留存了部分款项后，其余款项均交付给了郝正佳。此外，在《代偿协议》中约定有“甲方（郝正佳）一旦宣布要求乙方（孙伟）欠款到期，则甲方有权直接要求丙方（吴献）直接处分该房产，或以房抵债或直接变卖等，来清偿乙方欠款”的内容，关于甲方（郝正佳）是何时宣称欠款到期及要求丙方（吴献）出售涉案房屋的问题。被告称，在2017年4月21日，借款到期后，郝正佳向吴献通知要求处分涉案房屋，用于归还孙伟拖欠郝正佳的欠款。因为双方都是通过电话进行沟通的，所以没有书面的通知。以上事实有《代偿协议》、《询问笔录》、《委托书》等以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。本案中，原告孙伟出具《委托书》委托被告吴献代为出售涉案房屋，双方间存在委托合同关系，该委托书系孙伟的真实意思表示且经过公证，不存在违反法律规定的情形，应认定为合法有效。被告吴献作为受托人，应尽到合理的善良注意义务，虽然在《委托书》中并未约定该委托有相应报酬，但孙伟、吴献及郝正佳三方曾签订《代偿协议》，而被告吴献也承认在涉案房屋出售并获得房款后，因为其与郝正佳亦存在相应的债权债务关系，故吴献扣留了部分款项。根据上述情形，可见吴献的受托并非无偿，其在受托出售房屋的事项中亦有相应的利益，故其如存在相应过错而给受托人造成损失的应负相应赔偿责任。关于原告所称的涉案房屋的最低限价1200万元的问题，虽然在公证员与孙伟的询问笔录中有该记载，但公证员在本院调查时也明确表示其并无义务且也实际上未向受托人吴献告知该限价，而经公证的《委托书》也没有记载该内容，且原告也未提交证据证明其曾向被告吴献告知了该限价，因此对于原告的该项意见，本院不予认可。另外，涉案的房屋实际出售的价格为835万元，而该房屋在（2017）苏0506民初6820号案件中依法委托鉴定的鉴定价格为1098.49万元，两者间存在263.49万元差价，两者间差异明显，但在此前提下被告作为受托人并无证据证明其已将该交易价格披露给原告孙伟，而是直接依照《委托书》将房屋进行了出售，该行为并未完全尽到受托人的善良注意义务。另外，根据《代偿协议》的约定及后续原告出具《委托书》的情形可见，原告当时委托出售房屋系出于归还郝正佳债务的需要，且约定债权人郝正佳可单方宣称债权到期，而且《委托书》中既未明确限价同时还赋予受托人吴献可以直接处分房产的充分授权，在此前提下，房产出售存在价格波动的风险也明显增加。故综合上述房屋的差价情况、房屋出售时正常的价格波动、被告的过错情况、被告对于涉案委托的所具备的利益情况、《代偿协议》约定的内容以及《委托书》所赋予的权限情况等，本院酌定被告吴献应赔偿原告相应损失770000元。至于原告主张的受理费损失70250元及鉴定费损失57350元，该两项费用均系（2017）苏0506民初6820号案件中发生，该费用的分担已由该案予以判明，且该费用与本案并无直接关联性，对原告的该部分诉请，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴献于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙伟770000元；二、驳回原告孙伟的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28900元，由原告孙伟负担18900元，由被告吴献负担10000元，此款已由原告预交，本院不再退还，被告吴献负担部分在判决生效之日起十日内支付原告孙伟。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  季 婷人民陪审员  汪 驰二〇一九年四月二十五日书 记 员  张 端