贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔05民终174号 上诉人（原审被告）:毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区胜利路******，统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所专职律师，执业证号：15224201611458443。 委托诉讼代理人：周遵才，贵州本芳律师事务所专职律师，执业证号：15224201110106997。 被上诉人（原审原告）：黄佑建，男，汉族，1988年9月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰房开公司）因与被上诉人黄佑建商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初8475号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告黄佑建提起诉讼，请求判决：1、被告以原告已付房款为基数，按日万分之二计算向原告支付逾期办证违约金至办妥房屋产权证并交付原告之日止，暂计10,000.00元，实际以法院判决为准；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2012年5月16日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节××××路陈家祠堂(东客站旁)博泰美欣明珠04幢01单元1001号房，合同约定房屋总价款为355,131.00元，合同签订后，原告按约支付了购房款，合同约定被告应于2014年6月1日前向原告交付房屋权属证书，但至今被告仍未能按约办妥原告所购商品房的房屋权属证书。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用于法律若干问题的解释》之规定，被告应当即为原告办理房屋产权证并支付违约金。请求支持原告的诉讼请求。庭审中，原告黄佑建明确诉请1中的违约金为逾期办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款355,135.00元为基数，从2016年4月6日开始计算至被告实际办理商品房转移登记有关文书并交付原告之日止。 原审被告博泰房开公司答辩称：一、原告的主张已超过诉讼时效。二、原告的请求权基础系基于迟延办理不动产权属证书而提出，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书交付原告，由原告作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中，并不包含房产权属登记或不动产权属证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，需先行办理房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，虽然合同没有约定具体办理分户登记的时间，但当然地在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实。所以，原告主张的逾期办证违约责任应当予以驳回。三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一的《不动产权证书》。因国家法律、政策颁布、实施属不可抗力因素，答辩人依双方合同第二十二条第二款的约定，可以免责。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记的有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素，不动产权统一登记系2016年9月30日施行，在2016年9月30日前答辩人不可能为原告取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形。四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，原告主张的违约金过高，应当依法予以调低。五、双方合同约定的由出卖人交付原告的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确地判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。同时，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金应不予支持。综上，请求依法判决。 原审经审理查明：2012年5月16日，原告黄佑建作为买受人，被告博泰房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：BT32-2012-1-1-1001)。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁）的博泰.美欣明珠第1幢1单元10层1号房；该商品房建筑面积111.48平方米，套内建筑面积93.69平方米；该商品房总价款为355,131.00元；付款方式为贷款方式付款。买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款107,131.00元，余款248,000.00元以贷款方式支付；转移登记：出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定支付了涉案房屋购房款355,131.00元。涉案房屋现已交付原告使用。原告认为，被告未在约定的时间交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，构成违约，应承担违约责任。 原审认为：当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告向原告交付了房屋，但未按约定在2014年6月1日前将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，予以支持。关于计算违约金的起止时间问题，原告主张从2016年4月6日起开始计算，被告提出诉讼时效抗辩，原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为至今仍然存在，系持续性违约行为，双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，原告诉请违约金的起算时间为2016年4月6日,截至原告起诉之日（2018年10月8日），未超过3年的诉讼时效规定，故对被告主张诉讼时效已过的抗辩，不予采纳；同时，原、被告在合同中约定原告委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内。故本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的起止时间为2016年4月6日起至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 关于双方约定的违约金是否过高的问题，因双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当调整的情形。故被告应从2016年4月6日起，以原告已付购房款355,131.00元为基数，按日万分之二的标准支付违约金至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,原审判决：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄佑建逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款355,131.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年4月6日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告黄佑建的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 一审宣判后，博泰公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、双方合同约定的由上诉人交付被上诉人的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规，均不能对“有关文书”进行明确，以致上诉人无法履行合同约定的交付“有关文书”的义务。故双方关于交付“有关文书”的合同条款不具备期待可能性，且不具备生效要件。从公平、合理原则出发，不应判令上诉人承担逾期交付有关文书的违约责任。二、合同约定的办证方式为上诉人取得初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。对于商品房转移登记的办理，被上诉人虽然委托上诉人进行办理，但双方并未约定办理转移登记的时间以及相应的违约责任。基于委托关系，上诉人无需将办理商品房转移登记的有关文书交付给被上诉人，故上诉人不应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。三、合同约定的违约金标准过高，应当予以调整，且被上诉人未举证证明其因上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书遭受损失，故对其违约金诉请应不予支持。四、周叶新同为本案原告，一审未列明周叶新的诉讼地位，但判决上诉人对其承担违约责任，程序违法。 被上诉人黄佑建未作答辩。 经审理查明，二审认定的事实与一审认定的一致。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：一、上诉人应否承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任？二、应否对案涉违约金予以调整？三、一审审理程序是否违法？ 关于焦点一，《商品房买卖合同》约定上诉人负有向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，而相关行政法规、规章就办理商品房转移登记所需文书内容的规定具体、明确，上诉人作为从事房地产开发经营的经济组织，对此更当明知。上诉人称《商品房买卖合同》对办理商品房转移登记有关文书的约定不明，其交付有关文书的义务不具有履行可能性的抗辩理由不能成立；上诉人未能在合同约定的期限内取得商品房初始登记并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，该情形符合双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款：“转移登记：（一）出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的约定，被上诉人据此主张上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，未违反双方合同约定以及法律规定。鉴于双方约定采取委托方式，由上诉人代为办理商品房转移登记，此时上诉人并无向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，原审判决上诉人承担违约责任至其向不动产登记机关提交办证所需文书并通知被上诉人之日止，符合合同约定和本案实际，处理结果并无不当。上诉人以其基于委托关系，无须向被上诉人交付办证所需文书为由，主张不予承担逾期办证违约责任的上诉意见不能成立，本院不予采纳；关于上诉人主张被上诉人未举证证明其因逾期办证遭受任何损失，故上诉人不应承担违约责任的上诉意见，本院认为，不动产物权变动的登记生效主义决定了不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明，故商品房买卖合同中，向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋转移登记证书，均系出卖人应当承担的主要合同义务。在买受人不能取得房屋转移登记证书的情况下，现实受领房屋并不能确保买受人确定无疑地全面享有房屋项下相关权利，买受人仍承担着“一房二卖”、不能办理房屋抵押贷款以及房屋被视为出卖人财产，遭遇强制执行等现实风险，买受人由此造成的损失客观存在。上诉人关于逾期办证未给被上诉人造成损失的主张，与事实不符，不予采信。其据此请求不予承担违约责任，不仅与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，亦有违诚信履约原则，不予支持。 关于焦点二，逾期办证违约金条款作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，对于不存在利益明显失衡的违约金条款，司法予以尊重。上诉人未举证证明《商品房买卖合同》约定的违约金已明显高于被上诉人的实际损失，其主张对违约金进行调减，缺乏事实依据，故本院不予支持。 关于焦点三，被上诉人于一审中将其诉讼请求表述为判决被上诉人“支付迟延办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金”，但综合被上诉人提起本案诉讼所依据的事实及理由可知，上诉人怠于履行其作为出卖人的协助办证义务，违反《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款的约定，是被上诉人提起本案诉讼的逻辑起点，要求上诉人依照上述条款的约定支付逾期办证违约金，是被上诉人启动本次诉讼程序的诉讼意图，故一审判决被上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，并未超出当事人的诉求。周叶新并非本案当事人，一审未列明其诉讼地位，亦未判决上诉人对其承担违约责任，上诉人称一审未列明周叶新的诉讼地位，但判决上诉人对其承担违约责任，审理程序违法的上诉理由，与本案客观事实不符，本院不予采纳。综上，上诉人关于一审审理程序违法的上诉理由均不能成立，本院予以驳回。 综上，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 殷 勇 二〇一九年四月三日 法官助理 任云娇 书 记 员 何曼青