广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤53民终166号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：黎永煜，男，1983年，汉族，住罗定市。委托诉讼代理人：何金兴，广东广鑫律师事务所律师。被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：区勤，男，1967年，汉族，住罗定市。委托诉讼代理人：许武，广东定盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：区渝枫，男，1991年，汉族，住罗定市。上诉人黎永煜因与被上诉人区勤房屋买卖合同纠纷一案，不服罗定市人民法院（2018）粤5381民初1475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黎永煜上诉请求：一、撤销一审判决第一、三项，改判：1、在上诉人黎永煜获得罗定市××城镇ＸＸ的房地产【房屋所有权证号：粤房字第**、国有土地使用证号：罗府国用（2006）第××号】产权证书后的一个月内，由上诉人黎永煜支付263365元给被上诉人区勤；2、由被上诉人区勤向上诉人黎永煜支付25万元违约金。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院严重偏帮被上诉人区勤，认定事实错误，并且适用法律错误，二审法院应如请改判。一、一审法院严重偏帮区勤，认定事实错误，迟延办理过户的原因在于区勤，区勤构成违约。一审法院遗漏重要事实：在黎永煜支付了第一期款项后（已超额支付），黎永煜要求区勤配合协助办理过户登记手续，区勤明确拒绝履行合同，并以罗定市房价上涨为由，要求加价（从30万元增加至50万元），或者要求解除合同退还房款。一审法院严重偏帮区勤，致使认定事实错误，居然在（2018）粤5381民初1475号《民事判决书》第6页第一段认定“原告收取权属证书后，一直未办理房地产过户手续”。在生活常理上看，该“事实”也是荒谬的，因为没有任何人将28万元巨额房款支付给出卖人以后，而一直不办理过户手续。事实上，黎永煜在支付第一期款项后，一直准备办理房地产过户手续，在要求区勤配合协助办理过户登记手续，但是遭到区勤明确拒绝，过户手续无法进行下去（原因仅在于区勤）；房地产过户手续也只有得到区勤的签字配合后才能进行下去。黎永煜在支付第一期款项后，要求区勤配合协助办理过户登记手续，但是遭到区勤明确拒绝，并以罗定市房价上涨为由加价或者解除合同，该事实在区勤于2018年7月12日的《民事反诉状》已自认，一审法院对此却视而不见。区勤的该行为实属故意的违约行为。黎永煜认为，任何人不能因自己故意违约行为而获得不当利益，因此，一审法院居然判决按照目前市场价值增加房价，使得一直信守诚实信用原则的黎永煜蒙受巨额房价负担，违约方区勤获得不当利益。二、一审法院混淆法律概念，未经广东高院批准擅自引用《合同法司法解释（二）》第26条适用情势变更原则，有超越职权行驶司法权之嫌，而且适用该条文也属适用法律错误。1、未经广东高院批准擅自引用《合同法司法解释（二）》第26条适用情势变更原则，有超越职权行驶司法权之嫌。最高人民法院《关于正确适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)服务党和国家的工作大局的通知》【法[2009]165号】规定，各级人民法院应当从严把握，严格适用《合同法司法解释（二）》第26条的规定，如果因为案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当逐层上报高级人民法院审核，必要时应提请最高人民法院审核。一审法院未履行适用情势变更原则的程序，未经广东高院批准，擅自适用《合同法司法解释（二）》第二十六条，实属超越职权行驶司法权。2、一审法院混淆显失公平与情势变更的概念，混乱判决。现行法律条件下，显失公平与情势变更有着不同的适用条件，一审法院将两者混作一起实属混淆概念，混乱判决。对于显失公平，根据合同法第五十四条，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。显失公平的合同是指一方当事人利用优势或对方缺乏经验，在订立合同时致使双方的权利和义务明显违反公平、等价有偿原则的合同。合同法第五十四条对于显失公平的适用有前提的，仅是指签订合同的时间点是否显失公平；本案的合同签订时间是2012年4月7日，根本不是显失公平适用情形。对于情势变更，根据《合同法司法解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《合同法司法解释（二）》第二十六条对于情势变更原则适用情形是签订合同的时候不存在明显不公平的情况，而是由于客观原因使得继续履行合同就发生明显不公平的情形。3、一审法院法律适用错误，本案不属于情势变更的情形，混乱判决。根据《合同法司法解释（二）》第二十六条的规定，适用情势变更原则必须是“在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，本案明显不属于该情形。房价会上涨或者会下跌是一般人的常识，绝对不是不能预见的事情。房价上涨是当事人可以预见的，房价会伴随着社会发展、物价上涨、建筑材料人工上涨等因素而上涨的。在当前的形势下，在一般人的意识中，在较长的时间内，房价是必然上涨的，当然不属于不能预见的情形。区勤以房价上涨无法预见作为抗辩理由是不能成立的。其次，房价的涨跌就是商业风险，黎永煜之所以与区勤达成交易，很重要的一个原因就是房屋首层商铺的商业价值，黎永煜购买后可以用于出租等，是置业的行为。房屋（商铺）的价值也必然存在上涨或者下跌的商业风险。因此，本案根本不属于可以适用情势变更的情形。4、迟延办理过户的原因在于区勤，一审法院在本案中适用《合同法司法解释（二）》第二十六条属于明显错误。如果区勤配合过户，在2012年底就可以办理房屋产权过户登记手续，然后根据合同约定黎永煜将支付剩余房款。本案中，迟延办理过户的原因在于区勤，是因为区勤的迟延行为而导致过户时间的推迟，区勤因自身的违约行为而致使其有“损失”（其实是不存在的），区勤应为自身的违约行为而买单。一审法院在本案中适用《合同法司法解释（二）》第二十六条的规定属于明显错误，因区勤的违约行为已经使得黎永煜失去获取租金收益的权利，区勤也是无偿使用了房屋多年，再加上一审判决增加房价，基于违约行为反而获得这么多不当利益。三、因违约，区勤应支付25万元违约金。区勤一直拒绝配合办理过户登记手续构成违约，违约方区勤应当按照约定支付违约金，并继续履行合同。如果区勤在2012年协助黎永煜办理过户登记手续的，房屋归黎永煜所有的，自物权变更登记至黎永煜名下开始，黎永煜就有权获得租金收益。因此，区勤拒绝配合办理过户登记手续的违约行为，确实对黎永煜产生实际损失，以该栋房屋每月3000元出租自2013年1月1日起计算至今，租金收益已经超过20万元。再根据《合同法司法解释（二）》第十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，也就是说，违约金不超过实际损失的1.3倍，本案约定的违约金是25万元，损失是已经超过20万元，不能构成“过分高于造成的损失”的标准。为此，应予以支持黎永煜所请的25万元违约金。区勤辩称：一、一审查明事实正确。被上诉人对一审查明事实部分没有异议，且认为一审查明事实清楚、正确。（一）根据合同约定及交易习惯应当由房屋买受方即上诉人主动准备和办理房屋过户的前期手续。《房地产买卖协议书》约定“过户产生的一切费用由乙方承担，甲方无条件协助办理”已清晰表明过户的费用由乙方（上诉人）承担，被上诉人只需配合办理，而非主动办理。根据交易惯例，房屋交易的过户也是由买方操办过户的手续，卖方进行协助。所以根据合同约定、交易习惯，房屋过户的准备工作应当由上诉人准备。（二）上诉人未为房屋过户作任何的准备。根据不动产登记的相关规定，申请房屋买卖转让过户应当准备相关的申请表、准备申请减免契税的相关资料。被上诉人在2012年7月17日已把《房屋所有权证》、《土地使用权证》原件交付给上诉人后，上诉人完全有能力准备好相关的表格、申请材料。上诉人一方面声称要被上诉人协助过户，但是另一方面却从来没有明确过具体的协助，也没有提供可以协助的任何具体材料。可以看出上诉人是根本就没有为房屋的过户做过任何的准备。二、被上诉人在房屋过户过程中没有任何的过错。（一）客观上，被上诉人是为了尽快拿到余款送儿子读书和买套间居住，被上诉人心理上迫切地希望尽快办理过户；且也不断的催促上诉人尽快办理；只是由于上诉人的拖延行为导致一直不办理。（二）房屋过户的准备与配合有前后之分，上诉人应当先准备材料，被上诉人再配合。房屋过户手续办理的顺序应当是先准备材料，再双方签名申请。过户的材料准备与配合，是明显的有先后顺序之分。不可能双方同时准备两份申请材料，也不可能被上诉人一方可以直接的办理过户。（三）在上诉人没有准备好过户手续、材料前，被上诉人的配合无从谈起。被上诉人早在2012年7月17日就已把相关权证的原件交付给上诉人作过户准备。上诉人在收取权证原件后准备相关材料属于先履行义务，在上诉人未准备好过户需要的材料的情况下，被上诉人的协助无从谈起。上诉人经被上诉人催促后仍不准备，却认为是被上诉人不配合，纯属无稽之谈。（四）上诉人存在拖延过户的动机和需求。上诉人是房屋中介，在没有适合买家的情况下，一直拖延不准备过户资料，一直拖延不过户符合其利益需求。（五）被上诉人没有任何拖延过户或不过户的动机。被上诉人当时因经济困难急卖房子，因上诉人前期支付的款项全部用于了偿还银行贷款，事实上被上诉人是没有任何款项直接到手的。而且合同已签订，前期款项已支付给银行，若被上诉人不能及时收到后期房款，将无法另行购房居住。三、一审判决适用法律正确。本案情况完全符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定。（一）合同成立后确实发生重大变化。2012年双方约定的房屋交易价格为545000元，但在整个长达六年的交易过程中，房屋价格现已变更为1526802元，房价已增加了981802元，房价已翻了将近三倍，属于明显的重大变化。（二）合同成立后客观情况的变化属于订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的，且不属于商业风险。在合同订立时双方不可能预见需要在6年后才能办理过户，被上诉人是不可能预见需要在6年后才收到剩余的房款，更不可能预见收到房款后房价已发生了翻天覆地的变化，已不可能用收到的剩余房款购买套间居住。该种变化是因为在合同订立后过户时间拖得太久导致，并不属于不可抗力。任何人在作房地产交易时也不可能想到需要6年后才办理过户，这并不属于进行交易而需要冒的商业风险。（三）合同继续按原来履行对被上诉人一方确实极不公平。无论在2012年按原约定价格进行交易，还是按现价格交易，被上诉人在房屋出售后均可以用余款另购房屋居住，但若按2012年的价格在现在交易，则被上诉人不可能再用余款另行购买房款居住，对于被上诉人一方是极不公平的。且上诉人以54.5万元购买价值152万元的房产，亦明显违反等价有偿的原则，也是显失公平的。虽然被上诉人可以接受一审判决，但一审分配责任和计算确有错误。被上诉人不应承担30%的责任。即使被上诉人承担30%的责任，亦应就升值部分按30%计算责任，而非房价全额计算，即上诉人需支付房价款为950626.4元。补充答辩意见：1、上诉人认为一审法院遗漏重要事实的问题。上诉人要求被上诉人配合协助办理过户登记手续，上诉人拒绝并以房价为由加价或要求退还房款是不属实的；2、关于上诉人认为买房人支付28万元房款后不办理过户是荒谬的，客观是有合理解释的，因为上诉人并没有想过自行取得涉案房屋，上诉人只是作为房产中介进行炒房，其拖延不过户的行为相当于用28万元的资金即可炒作被上诉人的房屋，且上诉人一直没有找到适合的买家，所以一直拖延不过户；3、关于违约金的问题，被上诉人不存在任何的违约行为，不同意支付违约金，同时，因为上诉人一直没有支付全部的房款，房屋并未转移登记到上诉人名下，不应当以租金的形式计算违约，而应该客观的认为上诉人通过一半的房价炒作房屋，若真的要继续履行合同，上诉人是获利的，根本不存在损失。黎永煜向一审法院起诉请求：1、区勤继续履行双方于2012年4月7日签订的《房地产买卖协议书》，协助黎永煜将位于罗定市××城镇ＸＸ的房地产（房房产证号：粤房字第**过户到黎永煜名下。2、区勤向黎永煜支付25万元违约金；3、本案诉讼费由区勤承担。区勤向一审法院反诉请求：1、双方签订的《房地产买卖协议书》交易价增加981802元，黎永煜立即支付后，再办理过户手续。2、黎永煜向区勤支付违约金5.45万元；3、本案诉讼费由黎永煜承担。一审法院认定事实：罗定市罗城X房的所有权人为区勤，1999年7月2日办理办理粤房字第**屋所有权证》（建筑面积246.23m2），2006年4月27日办理罗府国用（2006）第××号《国有土地使用证》（使用权面积90m2）。2011年1月20日，区勤与黎X红自愿到罗定市民政局办理离婚手续。离婚协议约定，罗定市罗城X号的四层半楼房归男方（区勤）所有。2012年4月7日，黎永煜作为购买方（乙方）、区勤作为出售方（甲方）签订《房地产买卖协议书》，约定：甲方转让给乙方房地产位于罗城X号（建筑面积约246m2，证号：证号：粤房字第**面积约60m2，证号：罗府国用（2006）第××号）；交易总价545000元，过户产生的一切费用由乙方承担，甲方无条件协助办理；2012年4月12日前乙方支付第一期购房款定金250000元，第二期购房款295000元于甲乙双方到相关部门办理房地产过户手续后一个月内付清给甲方；双方不得以任何理由违约，违约方需向守约方赔偿违约金250000元及一切实际损失。协议签订后，黎永煜于当日即付购房款261635元给区勤；2012年7月3日，黎永煜支付购房款20000元给区勤。黎永煜两次共支付购房款281635元，区勤均立下收据、收条给黎永煜。2012年7月17日，区勤将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件交给黎永煜，黎永煜立下收据给区勤收执。黎永煜收取权属证书后，一直未办理房地产过户手续。黎永煜一直未要求区勤交付涉案房屋，该房屋至今由区勤占有使用。2018年7月20日，区勤委托深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司对罗城X号房地产（建筑面积186m2，证号：粤证号：粤房字第**积约60m2，证号：罗府国用（2006）第××号）进行评估，作出《房地产估价报告书》，估价结果市场价值为1526802元。黎永煜对该估价结果有异议，认为与涉案房屋的争议无关。庭审过程中，区勤提出，黎永煜的起诉已超过诉讼时效，2012年区勤多次催促后，黎永煜均拒绝办理过户，区勤当时以此为由通知过黎永煜解除合同。黎永煜抗辩认为，房屋过户是房地产市场交易的附属义务，附属义务没有诉讼时效的说法。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。黎永煜、区勤签订的《房地产买卖协议书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。协议签订后，黎永煜依约支付第一期购房款给区勤，区勤将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件交给黎永煜，双方对该事实无异议。《房地产买卖协议书》对办理房地产的过户手续没有约定具体期限，事后双方也没有协议补充。一审法院认定双方对办理房地产的过户手续没有约定具体期限。关于办理涉案房屋过户手续的违约责任问题。双方签订的《房地产买卖协议书》成立后，因对办理房屋过户手续没有约定，事后也没有达成补充协议，导致至今未能办理过户手续。黎永煜为涉案房屋的买受人，在支付首期购房款及收取房屋权属证书后，理应积极主动地为办理过户手续准备相关资料，并向区勤提出交付房屋的期限，但没有证据显示黎永煜为办理房屋过户手续做好前期准备工作。黎永煜交付首期购房款后，未及时主动办理涉案房屋的过户手续；区勤收取首期购房款、交付房屋权属证书后，也应催促黎永煜及时办理过户手续，在合理期限内交付房屋给黎永煜。庭审中双方均认为已主动要求对方办理或者协助办理涉案房屋过户手续，而对方不予配合，但各方均没有提供证据证实。对此，双方对在办理涉案房屋过户手续过程中，均存在过错。关于涉案房屋的交易价格是否存在情势变更的情形。双方于2012年4月7日签订《房地产买卖协议书》，并于当年间支付首期购房款，因协议未约定过户期限，导致至今未办理过户手续。房地产市场价格变化异常，罗定的房价一直在上涨，房产价值令人始料不及。双方未及时主动办理房地产过户手续，致延误多年，涉案房屋所产生的市场价值，属于黎永煜、区勤双方都无法预见的客观情况。本案中，双方均要求履行协议，而按协议约定的交易总价545000元继续履行，不符合涉案房屋现时的市场价值，对作为出卖人的区勤明显不公平。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定，涉案房屋应按现时的市场价值确定为交易价值。对于区勤自行委托评估鉴定问题。深圳市鹏信资产评估土地房地产估价有限公司具有房地产估价资质，依照规定程序对涉案房屋经过市场调查和实地查勘，了解被估价房屋的座落位置、周围环境等具体情况，根据相关资料和有关政策法规，遵循房地产咨询原则进行估价，估价结果符合客观事实。法律法规并未规定当事人不能单方委托评估鉴定。黎永煜虽对估价结果提出异议，但未提出足以反驳的证据推翻该估价结论，故一审法院对该估价结果予以确认。关于违约责任问题。房地产买卖协议书约定的违约责任没有具体的违约行为方式，而对于办理过户手续的期限未作约定，且至今未办理过户手续，故一审法院认定双方没有约定违约责任。关于诉讼时效问题。双方在协议中未约定涉案房屋的过户手续期限，且至今双方未实际办理过户手续。区勤未提供证据证实其于2012年多次催促而黎永煜均拒绝办理过户及以此为由通知过黎永煜解除合同。因此，区勤提出的诉讼时效问题，一审法院不予采信。鉴于黎永煜、区勤在协议中未约定办理过户手续的期限，双方也无证据证实各自对办理过户手续做好前期准备工作，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”规定，结合本案的实际情况，对于因拖延而至今未办理过户手续导致房屋价值上涨的责任问题，作为房屋买受人的黎永煜、房屋出卖人的区勤分别承担70%、30%的过错责任。涉案房屋经评估鉴定，市场价值为1526802元，黎永煜应按评估价值的70%即1068761.40元（1526802元×70%）支付给区勤，已支付281635元，应再支付787126.40元；区勤自负30%即458040.60元（1526802元×30%）。综上，黎永煜、区勤于2012年4月7日签订的《房地产买卖协议书》成立后，因未及时办理过户手续，导致涉案房屋的市场价值发生巨大变化，继续履行合同对于区勤明显不公平，但双方均未提出解除协议。因此，根据公平原则，结合本案实际情况，对买卖协议中房地产交易总价变更为评估公司评估鉴定的市场价值减去房屋出卖人应自负的部分，即交易总价变更为1068761.40元；区勤协助将罗定市××城镇ＸＸ的房地产（房屋所有权证号：粤房证号：粤房字第**、用证号：罗府国用（2006）第××号）过户到黎永煜名下；区勤请求黎永煜按评估价值支付剩余房款的主张，合理合法部分，一审法院予以支持；黎永煜请求区勤支付违约金25万元、区勤请求黎永煜支付违约金5.45万元，均理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、黎永煜在判决发生法律效力之日起十五日内向区勤支付购房款787126.40元。二、在判决发生法律效力之日起三十日内，区勤协助黎永煜将罗定市××城镇ＸＸ的房地产（房屋所有权证号：粤房字证号：粤房字第**、证号：罗府国用（2006）第××号）过户到黎永煜名下。三、驳回黎永煜的其他诉讼请求。四、驳回区勤的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元（黎永煜已预交），由黎永煜负担3535元，区勤负担1515元。反诉受理费7063元（区勤已预交），由区勤负担1700元，黎永煜负担5363元。二审期间，双方当事人均无向本院提交新证据。本院查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。当事人双方在本案二审程序中的主要争议焦点在于：1.上诉人应否按房屋溢价后的房价履行付款义务？2.双方对涉案房屋至今未能过户是否存在责任？对于第一个争议焦点。被上诉人认为现今的房价已远远高于当时房屋买卖价格，若按原价格交易，明显对被上诉人不公平，而主张适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，要求对双方当事人原达成的房屋交易价格予以变更。本院认为，被上诉人是因房屋升值问题而主张对双方之间的房屋交易价格进行变更，而房屋价值发生的变化是市场经济行为，属于商业风险，故被上诉人的主张并不适用上述法规。一审法院适用上述法规存在错误，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的”规定，双方当时进行房屋买卖交易时所达成的交易价格并无显失公平，双方当事人达成的《房地产买卖协议书》内容亦无存在法定可予以变更或撤销的其他情形，合同合法有效。至于被上诉人认为因上诉人拖延办证，导致其无能力再行购买房屋的问题。根据双方合同约定，上诉人应在办理过户手续后的一个月内支付剩余购房款给被上诉人。虽然双方合同并未约定何时履行过户手续，但在办理过户手续不存在客观妨碍因素的情况下，双方对于履行合同约定的办理过户手续，均负有积极的履行或协助义务，后期房屋价值已发生大幅增值，双方各自通过履行合同所能获得的利益出现巨大分化，而被上诉人与上诉人之间因房屋买卖产生的利益不相等、不平衡的原因，一方面是因市场的商业风险，一方面也是被上诉人未积极行使自身权利所造成的。故被上诉人主张的合同履行过程中出现房屋价格发生变化的情形，并不能作为对双方约定予以变更的依据，本院对被上诉人该主张依法不予采纳，双方均应按合同约定履行。因此，本院对被上诉人的该主张依法予以驳回。一审判决对双方的交易价格进行变更错误，本院予以纠正。对于第二个争议焦点。双方当事人均认为是因对方原因导致未能办理过户，但双方均未提交证据证实各自主张，亦无证据证实涉案房屋存在不能办理过户的客观原因，双方的主张依法应不予采纳。在双方均无证据证实各自的合同义务未能履行完毕是对方责任或存在不可抗力等因素的情况下，双方对涉案房屋未办理过户均存在责任。故上诉人和被上诉人要求对方承担违约责任的主张，均理据不足，本院不予支持。一审判决分别对上诉人和被上诉人的该项请求予以驳回正确，本院予以维持。综上所述，上诉人黎永煜的上诉请求理由成立部分，本院予以支持，不成立部分，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，实体处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持罗定市人民法院（2018）粤5381民初1475号民事判决第二项、第三项。二、撤销罗定市人民法院（2018）粤5381民初1475号民事判决第一项、第四项。三、驳回区勤的全部反诉请求。一审本诉受理费5050元，由黎永煜负担4950元，由区勤负担100元；一审反诉受理费7063元，由区勤负担。二审案件受理费11538元，由黎永煜负担5050元，由区勤负担6488元。本判决为终审判决。审判长  陈启波审判员  邓建勇审判员  尹 蕾二〇一九年四月十八日书记员  范欣健