江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0781民初2870号原告：江西四平集团有限公司。法定代表人：张春平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：谢智勇，江西南芳律师事务所律师。被告：赣州新南慷商贸有限公司。法定代表人：余耀照，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邹锋，江西明理律师事务所律师。原告江西四平集团有限公司（以下简称四平集团公司）诉被告赣州新南慷商贸有限公司（以下简称新南慷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，后因工作原因，变更合议庭对本案进行了审理。原告四平集团公司的委托诉讼代理人谢智勇，被告新南慷公司的委托诉讼代理人邹锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四平集团公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已解除；2、判决被告向原告支付违约金500000元及利息（自判决生效日起按月利率2%计算）；3、判令被告返还履约保证金100000元及利息（自判决生效日起按月利率2%计算）4、判决被告向原告赔偿其他损失1165093.8元。事实和理由：2016年3月25日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告瑞金分店二楼的部分场地，具体地址为瑞金市红都大道95号，双方还在合同约定了租赁面积、租金和支付方式、违约责任等事项。原告租赁案涉场地用于买卖电器等产品，现已经营近两年。合同约定租赁期限自2016年3月1日至2019年12月31日，现由于被告自身原因，在2018年4月28日通知原告终止合同，导致原告无法再继续使用案涉场地。原告因此不仅需将店内的样品电器折价销售，在入场开设卖场时也对店铺进行了装修，还需向员工支付解聘补偿金，同时，原告在附近区域具有一定知名度，由于被告的违约行为，原告还存在预期可得利益损失。被告新南慷公司辩称：一、双方签订《房屋租赁合同》已经协商解除。自2017年开始被告自身经营陷入困难，企业无奈进行经营转型，瑞金分店与无业租赁合同也提前终止，故于2018年4月28日致函原告解除房屋租赁关系。同时被告也积极告知原告来公司洽谈并将100000元保证金退还给原告。原告对解除合同予以认可，只是对违约责任双方并未达成一致意见。二、原告并无任何实际损失。在解除租赁合同后，被告未为减少原告的经营损失，不仅给予原告一个月免租期进行撤场，还积极促成原告与新的无业承租人签订房屋租赁合同，在原经营场地继续经营。原告并未对原经营场地进行任何装修，且货架和大部分样品并未撤离。同时，原告因继续经营需要，没必要解聘员工，且事实上也没有实际解聘。三、被告不需要承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交现场图片、样品陈列清单、劳动合同及花名册、与步步高玛特的租赁协议书、装修结算表、展台明细及固定资产明细、损益表等资料，用于证明其损失。被告对上述证据不予认可，认为系原告单方制作。原告还就案涉店铺内样品折旧费、店铺装修残值、店铺修缮费用及停业期间利润损失等事项申请司法鉴定，经司法技术部门征询相关司法鉴定机构，鉴定机构提出被告不予认可的情况下，原告的现有鉴定材料不具备鉴定条件：1、案涉商铺内的样品已被处理，且处理时没有对样品品种、数量及价格公证；2、因此前已重新装修，改变了商铺原貌，故无法对商铺装修残值进行评估；3、没有提供规范的装修结算凭证、装修合同和施工图；4、没有提供停业前三年完善的财务报表及纳税会计账簿和记账凭证。本院认为，结合被告质证意见、鉴定机构意见及日常生活经验，原告上述证据能证明其在装修、人员工资、租金及利润等方面存在一定的损失，但无法证明具体的损失金额。综上，本院对本案事实作如下认定：2016年3月25日，原告四平集团公司（乙方）与被告新南慷公司（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，新南慷公司将其位于瑞金市红都大道95号瑞金分店二楼部分场地租赁给四平集团公司经营电器销售。租赁期限自2016年3月1日至2019年12月31日止，租金每月41600元。四平集团公司支付100000元作为履约保证金，合同期满后在承租方无任何违约的情况下由新南慷公司无息全额退还。违约责任约定：任何一方单方无故终止合作，违约方应赔偿守约方500000元。合同签订后，四平集团公司入驻该商场经营，并按时缴纳租金。2018年4月28日，因新南慷公司经营出现困难，其向四平集团公司发出一份《知会函》：“因我公司瑞金分店与物业租赁合同将提前终止，并于2018年5月10日结束营业，你我双方所签订的合同也只能维持到2018年5月10日，请贵公司做好撤场事宜。关于合同上存在的责任及异议，请到我公司总部商谈。”四平集团公司随后对部分电器样品进行了折价处理，对员工保留底薪暂缓安排工作。2018年7月17日，四平集团公司与瑞金市步步高玛特商贸有限公司签订《租赁协议书》，地点与本案涉案商场一致，每月租金为46067元。四平集团对商场进行了部分重新装修。原、被告均认可双方签订的《房屋租赁合同》已实际解除，但双方无法对损失及违约金协商一致，故而成讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告新南慷公司因自身业务原因单方终止与原告四平集团公司的租赁合同，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于合同的解除，因新南慷公司的单方解除而无法实际继续履行，且双方均认可已实际解除，故本院确认双方租赁合同已解除。关于100000元履约保证金的问题。根据双方合同约定，被告新南慷公司应退还履约保证金100000元，双方亦无异议，本院予以支持。对利息损失，被告新南慷公司在合同解除后实际占有该履约保证金，故应按中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。关于损失及违约金问题。根据合同法及其解释的规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定违约金过分高于或低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当调整。违约金具有补偿性及惩罚功能，同时违约金应以实际损失为基础，约定的违约金超过损失的百分之三十的为过分高于造成的损失。本案双方约定的违约金为500000元，被告认为违约金过分高于损失。原告四平集团公司提交的证据不能证明具体损失总金额，被告新南慷公司亦未提交违约金过分高于实际损失的相关证据。本院认为，被告新南慷公司单方终止合同，客观上是给原告四平集团公司造成了如装修、租金、人员工资、利润等损失，而双方均是有限责任公司，缔约能力相当，缔约时对违约金数额应进行了充分的考虑，不能因为无法确认全部损失而否定违约责任，否则有违公平原则和诚实信用原则。因此，本院结合双方缔约能力、合同履行情况、当事人过错、举证责任及原告预期利益等综合因素，酌定违约金数额为450000元。对原告主张的其他损失、违约金数额过高的部分及要求利息损失等诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认江西四平集团有限公司与被告赣州新南慷商贸有限公司于2016年3月25日签订的《房屋租赁合同》已解除；二、被告赣州新南慷商贸有限公司应于本判决生效后十日内返还原告江西四平集团有限公司履约保证金100000元及利息（自判决生效之日起至款清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计付）；三、被告赣州新南慷商贸有限公司应于本判决生效后十日内支付给原告江西四平集团有限公司违约金450000元；四、驳回原告江西四平集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20686元，由原告江西四平集团有限公司负担14186元，被告赣州新南慷商贸有限公司负担6500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  白振斌人民陪审员  徐德清人民陪审员  宋东北二〇一九年四月二十六日书 记 员  宁 馨书 记 员  钟高威