安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）皖02民终91号上诉人(一审原告、反诉被告):钱友辉。委托诉讼代理人：古立平，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：芮先明，安徽纬纶律师事务所律师。被上诉人(一审被告、反诉原告)：叶招军。被上诉人(一审被告、反诉原告)：黄俊。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：周世景，安徽皖通律师事务所律师。上诉人钱友辉因与上诉人叶招军、黄俊房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市三山区人民法院（2018）皖0208民初1641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人钱友辉及其委托诉讼代理人古立平、芮先明，被上诉人叶招军、黄俊及其共同的委托诉讼代理人周世景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱友辉上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回叶招军、黄俊的一审反诉全部诉请，支持钱友辉的一审本诉全部诉请。二、本案一、二审诉讼费由叶招军、黄俊负担。事实和理由：一、一审法院认定“根据该条约定，双方未明确约定贷款审批通过时间，且银行贷款审批时间并非叶招军、黄俊可以控制，另贷款资金监管手续亦不是贷款审批通过才能办理，且该条款其他部分亦有关于办理资金免监管的约定”系认定事实错误。1、双方签订的房屋买卖合同第四条第（三）款第2项对贷款部分的合同签订时间及资金监管办理时间有明确约定，一审法院认为的“该条款其他部分亦有关于办理资金免监管的规定”系合同第四条（三）款第1项中关于首付款部分的约定，与本案争议的贷款部分无关。合同签订后，钱友辉积极配合叶招军、黄俊办理相关手续，而导致贷款未批准的原因系叶招军、黄俊名下有房贷、车贷未结清，银行流水不足等诸多客观原因，钱友辉对此并无任何过错。2、叶招军、黄俊诸多客观原因均是在购房合同签订前即存在，且不属于不可预见、不可避免的不可抗力，叶招军、黄俊作为成年人，且有多次贷款经验，在签订购房合同前，理应对上述客观因素会导致其贷款不能有所预估。叶招军、黄俊于2018年4月12日前与中介沟通确认“我们银行流水不批是在非主观等不可抗逆性因素之内吗”也证实了其在签订合同前已预见到因其自身原因，贷款可能不能审批通过，其却未采取任何措施，仍与钱友辉在购房合同中约定于2018年4月18日前完成贷款合同的签订，构成违约，应当承担相应的违约责任。3、从一审法院查明的事实可知，叶招军、黄俊至2018年7月底方才具备贷款条件，已超合同约定贷款办理时间3个半月之久。钱友辉有权依据合同的相关约定解除合同并主张叶招军、黄俊的违约责任。4、钱友辉于2018年6月27日短信催告叶招军、黄俊“最后一次催告你，要你三天之内把首付款付清，否则我就解除合同，不再退还你的定金”，但叶招军、黄俊对于该催告既不沟通处理，也不反驳。二、一审法院认为：“2018年5月24日，双方通过微信重新协商至2018年8月10日前办理好手续……对钱友辉关于2018年6月24日前办理好贷款审批手续的辩解不予采纳”系认定事实错误。理由为：1、如一审法院所认为，叶招军、黄俊2018年5月24日提出宽限一个月时间签订贷款合同的请求视为要约，钱友辉提出“请互相体谅，我们把手续办好的时间定在八月十号”改变了叶招军、黄俊的要约内容，应视为新的要约而非一审法院认定的“承诺”。此后，叶招军、黄俊也未对钱友辉新的要约进行承诺，再考虑双方对宽限期的理解偏差，因此，从法律角度和事实角度双方均没有就宽限期达成一致意见。2、作为卖方，钱友辉在叶招军、黄俊已经违约未履行其付款义务的情况下，同意宽限期的目的是希望尽快促成交易。但按叶招军、黄俊对宽限期的理解，在其明确提出要求1个月宽限期的情况下，钱友辉却给出近3个月的宽限期，延长交易的时间和增加交易的风险，不符合常理。根据钱友辉本意，叶招军、黄俊应按其承诺在一个月宽限期（即2018年6月24日止）完成贷款合同签订和审批手续办理，再给银行1个月放款，最后于8月10日前完成过户和交易，从时间上和逻辑上是符合常理的。叶招军、黄俊辩称：一、叶招军、黄俊从始至终都在积极履行合同约定义务，没有任何违约行为。双方买卖合同签订后，叶招军、黄俊按照约定在规定的时间内缴纳了合同约定的定金、缴纳了中介费及贷款代办费等一系列相关费用。并且同样在合同约定的时间内前去银行办理了贷款审批手续。在贷款审批手续未能通过后，叶招军、黄俊又积极与钱友辉协商沟通处理后续事宜。双方最终达成了一致意见，即2018年8月10日之前只要能够完成相关的贷款审批手续，合同继续。在此情况下，叶招军、黄俊又积极偿还了其名下的汽车消费贷款及其他个人消费贷款。在贷款还清后，叶招军、黄俊又再次来到银行要求办理贷款审批手续。并且也通过中介或者是直接和钱友辉多次联系，要求钱友辉前去办理二次贷款审批手续。从上述一系列行为都可以看出叶招军、黄俊从始至终都是在积极追求买房的目的，主观上没有任何违约的故意。二、钱友辉是故意曲解合同第四条第二款关于贷款审批手续的约定。很明显，该贷款审批手续的约定是指钱友辉同意在2018年4月18日前去银行办理贷款审批手续。其约定的是叶招军、黄俊去银行办理贷款手续的行为，而钱友辉却故意将此条理解为叶招军、黄俊需要在2014年4月18日前完成贷款审批手续，将行为和结果都包含在其中。这种理解是不符合实际情况及交易习惯的。三、钱友辉认为叶招军、黄俊明知道自己存在消费贷款而放任这种行为的发生，应当理解为叶招军、黄俊违约，该观点不能成立。叶招军、黄俊签订合同所追求的不可能是违约责任，其追求的目的只能是买房本身。四、双方在签订合同时约定办理贷款时间为2014年4月18日，在第一次贷款审批未通过后，双方又重新达成了一致意见，即应在2018年8月10日前完成相关的贷款审批手续。叶招军、黄俊在2018年7月份就已还清了所有贷款，并且多次要求钱友辉去办理二次贷款审批手续，钱友辉都拒绝了。钱友辉理解的2018年6月24日之前完成贷款审批手续没有任何事实依据。五、钱友辉的违约行为明显。本案的根源是由于芜湖市房地产市场近期的房价上涨幅度较大，钱友辉多次要求提高合同价款，双方经协商未能达成一致意见。钱友辉多次违约行为导致了合同目的无法实现。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。钱友辉向一审法院起诉请求：1、解除钱友辉与叶招军、黄俊签订的《房屋买卖合同》，并由叶招军、黄俊配合钱友辉完成网签解除；2、叶招军、黄俊立即按合同约定向钱友辉支付违约金179000元（895000元*20%），同时支付自2018年7月1日起至实际支付之日止以179000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3、本案诉讼费用由叶招军、黄俊负担。叶招军、黄俊向一审法院反诉请求：1、解除钱友辉与叶招军、黄俊签订的《房屋买卖合同》；2、钱友辉退还叶招军、黄俊购房定金40000元；3、钱友辉支付违约金179000元（895000元×20%）；4、钱友辉支付中介费20000元；5、钱友辉承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年4月9日，钱友辉（甲方）与叶招军、黄俊（乙方）及格家房产（居间方）签订房屋买卖合同，合同约定：甲方将坐落于芜湖市三山区碧桂园江心环玉607#楼2-1001（房地权证芜三山区字第**）房屋出售给乙方，房屋建筑面积为140.15平方米，交易总价款为895000元。乙方采用贷款方式付款，首付款345000元（含定金40000元）于甲方偿还该房屋银行尾款当日转账支付给甲方，剩余房款550000元申办贷款，乙方于2018年4月18日前与贷款银行签订贷款借款合同等贷款相关资料。买卖双方任一方逾期履行房屋买卖合同第四条、第五条、第七条、第八条约定的义务超过15个工作日的，视为根本违约，违约金为总房价款的20%。居间服务费按房屋成交总价的1%收取，即8950元；过户服务费用为1000元，如发生违约，居间费用由违约方承担，具体金额从违约金中扣除。合同签订后，叶招军、黄俊于2018年4月9日和4月12日分别向钱友辉支付购房定金20000元，钱友辉于收款当日出具了收据。另黄俊于合同签订当日支付了中介费8950元，弋江区格家房产中介所商业街店出具了收据。钱友辉、叶招军、黄俊及格家房产三方在微信群聊中协商一致将办理银行贷款的时间由2018年4月18日变更为2018年4月23日。2018年4月23日，叶招军向格家房产支付过户服务费1000元、评估费1600元、担保费5500元，共计8100元，镜湖区格家房产中介所万达店出具了收据。同日，叶招军、黄俊与钱友辉完成网签备案手续，并在兴业银行办理了贷款相关手续，签订了贷款借款合同。后因叶招军、黄俊名下有未结清房贷、车贷，导致银行贷款审批一直未能通过。2018年5月24日，叶招军、黄俊通过微信与钱友辉协商，要求再给予一个月时间办理贷款相关手续，钱友辉同意把手续办好时间延长至2018年8月10日前。2018年6月27日，钱友辉短信催告叶招军三日内付清首付款，否则解除合同。2018年7月1日，钱友辉短信通知叶招军解除合同，叶招军未予回复。钱友辉于2018年7月7日通过律师函告叶招军、黄俊解除合同。叶招军于2018年7月20日还清与宝马汽车金融（中国）有限公司所签订的《汽车贷款合同》（编号CH-B002763928-1）项下全部贷款，于2018年7月23日结清在中国建设银行的个人贷款。叶招军、黄俊庭审中陈述于2018年7月底再次向兴业银行申报贷款，需要钱友辉配合签字但钱友辉未予配合。钱友辉当庭陈述未接到要求配合前往兴业银行签字的通知，且即便接到通知，钱友辉也认为因叶招军、黄俊根本违约，双方签订的房屋买卖合同已于2018年7月1日单方解除，拒绝再次协助叶招军、黄俊办理银行贷款手续。一审法院认为，钱友辉和叶招军、黄俊签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示,未违反法律规定,当事人均应当按照合同约定的内容履行。根据双方签订的房屋买卖合同第四条约定，钱友辉同意且积极配合叶招军、黄俊以商业贷款方式向贷款银行申请个人住房抵押贷款，叶招军、黄俊同意于2018年4月18日（后协商顺延至2018年4月23日）前与贷款银行签订贷款借款合同等贷款相关材料，同时委托银行将贷款资金全部划入芜湖市不动产交易中心设立的存量房交易结算资金监管账户。根据该条约定，双方未明确约定贷款审批通过时间，且银行贷款审批时间并非叶招军、黄俊可以控制，另贷款资金监管手续亦不是贷款审批通过才能办理，且该条款其他部分亦有关于办理资金免监管的约定。故对钱友辉辩称该条款中约定的时间系贷款审批通过时间的相关辩解不予采纳。2018年5月24日，双方通过微信重新协商至2018年8月10日前办理好手续，其中，叶招军、黄俊提出宽限一个月时间补充贷款资料的请求，应视为要约，钱友辉同意将手续办好时间定在2018年8月10日前的答复应视为承诺，双方未就何时完成贷款审批手续达成一致意见。对钱友辉关于2018年6月24日前办理好贷款审批手续的辩解不予采纳。钱友辉在2018年7月1日单方通知解除合同，且明确表示不同意再次配合叶招军、黄俊办理银行贷款手续，导致合同无法继续履行。现叶招军、黄俊以此为由要求解除合同，钱友辉亦同意解除合同，应予确认。网签主要是基于行政管理的需要，保障双方签订的房屋买卖合同顺利进行，现钱友辉与叶招军、黄俊签订的房屋买卖合同已无法继续履行，行政管理的基础已丧失，故对钱友辉要求叶招军、黄俊协助其办理解除涉案房屋网签手续的诉讼请求应予支持。因钱友辉对双方合同的解除存在明显过错，故对于叶招军、黄俊要求钱友辉返还定金40000元的诉讼请求，应予支持。关于合同解除后的违约金认定，本院认为，钱友辉在双方约定交易到期之日即2018年8月10日前明确提出解除合同，并拒绝配合叶招军、黄俊办理贷款手续，致使合同目的从根本上无法实现，应当承担违约责任。而叶招军、黄俊在合同签订之后因自身原因未能积极完善贷款材料，致使贷款手续一直未完成，虽履行时间尚在钱友辉预期的2018年8月10日之前，未造成合同根本履行不能的后果，但在一定程度上加重了钱友辉的配合义务。现兼顾合同的履行情况及当事人的过错程度，从公平角度调整违约金为房屋总价款的10%。故钱友辉应支付叶招军、黄俊购房违约金89500元（895000元×10%）。关于中介费，涉案房屋买卖合同第六条约定，如发生违约，居间费用由违约方承担，具体金额从违约金中扣除。本案中，钱友辉系违约方，故居间费用应由其承担，但根据钱友辉与叶招军、黄俊签订的房屋买卖合同约定，该部分费用应包含于违约金中，故钱友辉无需再另行支付居间费用。据此，一审法院判决：一、解除钱友辉与叶招军、黄俊于2018年4月9日签订的《房屋买卖合同》，叶招军、黄俊于判决生效后十日内协助钱友辉办理芜湖市三山区碧桂园江心环玉607#楼2-1001房屋（房房地权证芜三山区字第**）网签解除手续；二、钱友辉于判决生效后十日内归还叶招军、黄俊购房定金40000元；三、钱友辉于判决生效后十日内支付叶招军、黄俊购房违约金89500元；四、驳回钱友辉的其他诉讼请求；五、驳回叶招军、黄俊的其他反诉请求。本诉案件受理费减半收取1953元，由钱友辉负担；反诉案件受理费减半收取2443元，保全费1720元，合计4163元，由叶招军、黄俊负担2029元，钱友辉负担2134元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。钱友辉提交了下列证据：一、2018年4月12日前，叶招军、黄俊与中介机构的微信聊天记录，证明其在签订合同时，已经预见到可能因其银行流水等问题导致贷款不能。二、钱友辉于2018年6月27日发给叶招军、黄俊的短信，证明钱友辉给予的宽限期即2018年6月24日届满后，钱友辉通知叶招军、黄俊三天内付清首付款，以促成交易，但叶招军、黄俊仍置之不理。叶招军、黄俊质证认为：对证据一的真实性无异议，但证明目的有异议。叶招军、黄俊不是专业人士，其只是对合同的部分条款不了解，所以针对这个疑惑向中介机构进行询问；对证据二的真实性没有异议，对其证明目的有异议。双方已经明确约定最终完成贷款审批的时间为2018年8月10日之前，在此情况下，钱友辉是无权在2018年7月1日要求叶招军、黄俊支付首付款，亦无权单方解除合同。本院认证认为：对证据一，本院认可叶招军、黄俊的质证意见；对证据二，因本案现有证据不足以证明双方经协商一致同意将完成银行贷款审批手续的最后期限定为2018年6月24日，故该证据不作为本案的定案依据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，双方当事人签订的房屋买卖合同约定叶招军、黄俊于2018年4月18日（后协商顺延至2018年4月23日）前与贷款银行签订贷款借款合同等贷款相关材料，该合同未明确约定贷款审批通过时间。2018年5月24日，因叶招军、黄俊名下有未结清房贷、车贷，其银行流水不足，导致银行贷款审批未能通过。叶招军、黄俊通过中介机构与钱友辉沟通，希望再给一个月的宽限期办理贷款审批手续，钱友辉回复称“没关系，大家出来都不容易，但是请互相体谅，我们把手续办好的时间定在八月十号”。此回复中并未明确写明“手续办好”是指贷款审批手续办好还是案涉房屋的全部过户手续办好，导致双方对此问题的理解存在分歧，应视为约定不明，即双方对完成银行贷款审批手续的最后期限并未达成一致。现双方均同意解除案涉房屋买卖合同，一审法院予以支持并无不当。因双方对完成银行贷款审批手续的最后期限约定不明，现有证据不足以证明双方当事人对合同解除存在明显过错，故双方互不负担违约责任，一审法院判决钱友辉向叶招军、黄俊支付购房违约金有误，应予纠正。综上所述，钱友辉的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持安徽省芜湖市三山区人民法院（2018）皖0208民初1641号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销安徽省芜湖市三山区人民法院（2018）皖0208民初1641号民事判决第三项。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费3906元，由钱友辉负担1906元，叶招军、黄俊负担2000元。本判决为终审判决。审判长 沈 武审判员 吴丽群审判员 汪 智二〇一九年四月十日书记员 季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。