文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      （2019）粤1402民初158号原告：刘建英，女，汉族，1975年6月9日出生，现住梅州市梅江区。委托诉讼代理人：温国曾、郭丹妮，广东粤梅律师事务所律师。被告：梅州市超群房地产开发有限公司，住所：梅州市金山街道办事处龙丰村村委会**。统一社会信用代码：91441400797719388A。法定代表人：黄新国，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘永标，该公司员工。原告刘建英诉被告梅州市超群房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人温国曾律师、郭丹妮律师，被告的委托诉讼代理人刘永标均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向不动产登记机关提交办理产权转移登记所需材料，履行办证义务；2.判令被告向原告支付从2017年6月3日起至其交付房屋产权证书之日止的逾期办证违约金，以购房总价款55.5715万元为基数，按年利率6%标准计付，其中从2017年6月3日起至2019年1月10日止的违约金为54476.18元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年7月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2016281389576），双方约定将被告所有的位于梅江区金山办龙丰村学子大道状元府4栋1401房出售给原告，并约定于2016年6月30日交房，以及被告应当在房屋交付后的第240日办好房屋产权证书交给原告。签订合同后，原告已按照约定足额支付购房款55.5715万元，并于2016年8月11日向税局缴交房产税7938.78元，还将办理房屋产权证费用等交给被告。被告直至2016年10月2日才交房给原告，且至今尚未把房屋产权证书交付给原告。按照《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应当在房屋交付后的第240日内办好房屋产权证书交给原告，逾期应按已付购房总价款的万分之四计算违约金（该条款违背“按日万分之四计算”的交易习惯，有意遗漏“按日”两字，属无效条款）。但是，被告至今尚未将房屋产权证书交付给原告，已从2017年6月3日起构成违约，计至2019年1月10日止已逾期587日。参照《商品房买卖合同》第七条约定，买受人逾期付款违约金按日万分之三计算以及合同之公平原则，被告应承担支付以购房款总价每日万分之三计算至交付房地产权证之日止的逾期违约金给原告。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，结合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，被告逾期办证应以房屋总价款55.5715万元为基数，按年利率6%的标准计算违约金至原告起诉之日，故逾期办证的违约金暂计为54476.18元（55.5715万元×6%÷12月÷30日×587天）。基于上述事实，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务。因此，原告诉请被告应及时向原告履行交付涉案买卖房屋的产权证书之义务，即是合同约定被告的义务，也是合同法规定出卖人的法定义务。其次，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。但是在本案被告提供的涉案格式合同《商品房买卖合同》中，第十五条关于约定逾期交付房地产权证的违约金以购房总价款的万分之四计算的条款，在形式上采用小号字体、有意在万分之四之前遗漏“按日”两字。对比该合同第七条约定买受人逾期付款违约金按日万分之三计算的条款可知，被告明显违反合同法的公平原则，有意减免其违约责任，造成其违约不论是一天还是一年，都一样仅需承担数百元违约金即可，完全免除其长时间违约的责任，因此，该条款属无效条款。然而，参照比较该合同第七条约定买受人逾期付款的违约金则按日万分之三计算的条款，两者都是对逾期履行义务违约情形的惩罚性违约金，应当依据公平原则，确认被告逾期交付房屋产权证书的违约金责任按日万分之三计算违约金。综上所述，被告逾期交证的违约行为，依法应当承担支付违约金责任，且还应当依照合同法的规定继续履行及时交付房屋产权证书的义务。恳请法庭依法支持原告上述诉讼请求。被告辩称：一、答辩人已经切实诚信履行合同。答辩人在办理产权证的过程中，其主要义务是向权属登记中心递交相关申请材料（包括记载有土地使用权状况的房地产权证、建设工程规划验收合格证、建设工程竣工验收证明、有合法资质的勘测单位出具的房屋勘测报告、商品房预售许可证明、商品预售面积预测绘报告书等需要提供的相关资料）。二、导致逾期办证的因素来看，都是答辩人无法预料和控制的客观因素，非答辩人的过错所导致，不应当归责于答辩人。答辩人的股东杨道鹏以个人利益，不断地操纵其控制的深圳市益裕福投资有限公司、深圳市东方好来实业发展有限公司及其本人连番起诉答辩人，从2016年11月起，梅江区法院在上述公司及杨道鹏的申请下，冻结了答辩人所有公司的银行账户，时至今日还在查封冻结中，此事极大影响了答辩人公司的正常经营，不能结算工程款、不能正常交税及办理房产证。答辩人对上述客观情况不仅始料未及，且事发后亦无法单凭自己力量掌控办证的相关流程。因此，导致答辩人逾期办证的因素乃不可抗力，属于免责事由，答辩人不应对此承担责任。三、在本次逾期办证事件中，答辩人无过错。根据《合同法》司法解释（二）第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被答辩人从未受到任何实际损失，自从入住后，几年未交物业管理等费用，遭受损失的是答辩人，而非被答辩人。本院经审理认定事实如下：被告是从事房地产开发经营的有限责任公司，投资开发位于梅州市××区××龙××村学子大道侧状元府房地产项目。2016年7月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：……被告向原告预售位于梅州市××区××龙××村学子大道侧状元府第4座14层1401号房，该商品房合同约定建筑面积共129.84平方米，其中，套内建筑面积107.83平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.01平方米，房款总额为555715元，付款方式为自本合同签订之日起7日内由被告协调银行及原告，办理银行按揭或者公积金贷款手续。……被告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并于买受人房款付清之日条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。……被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用，按如下方式处理：合同继续履行，由被告按政府部门颁布的同期指导性租金标准自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日起，向原告支付违约金。……商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：原告要求合同继续履行的，合同继续履行。自本房地产交付之日后第240日起至原告实际取得《房地产证》之日止，被告向原告支付本购房总价款万分之四的违约金等。合同签订后，原告按约向被告交清了房款、支付了相关办证费用。涉案房屋于2016年9月6日办理了登记在原告名下的预告登记。被告于2016年10月2日将房屋交付给原告使用至今。原告于2019年1月9日诉至本院，提出上述诉讼请求。被告则作上述答辩。本院向原、被告出示了梅州市国土资源档案馆出具的涉案房产提交办证资料日期和办结日期，显示涉案房产于2016年8月10日提交了办证资料，于2016年9月6日办理了登记在原告名下的预告登记。原告对此提出异议，认为查询材料没有显示产权转移登记的日期，只是预告登记时间，包括提交办理预告登记的材料，与本案原告主张的办理原告（买受人）房产权属证书所需要提交的材料无关，更加证明了被告并未向有关产权部门履行向产权登记部门备案的义务。被告则表示对该份查询材料无异议。庭审中，被告确认至今没有向房管部门提交涉案房产办理产权转移登记资料。诉讼中，原、被告还对《商品房买卖合同》约定的交付房产证时间发生争议。原告称根据《商品房买卖合同》的约定，被告应自房地产交付之日后240日内将房地产权证交付给原告，被告则称应是自房地产交付之日后360个工作日内将房地产权证交付给原告。以上事实有原告的身份证复印件、被告公司工商登记信息、《商品房买卖合同》、广东增值税普通发票、中华人民共和国完税证明、收据、商品房（铺）交接表、梅州市国土资源档案馆出具的提交办证资料日期和办结日期表、问话笔录、及开庭笔录予以证实。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，该合同合法有效，依法受法律保护，原、被告均应按合同约定履行义务。本案争议焦点是：一、被告是否逾期交付房屋产权证书；二、如被告逾期交付房屋产权证书，违约金应如何计算。一、关于被告是否逾期交付房屋产权证书的问题。根据《商品房买卖合同》约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：原告要求合同继续履行的，合同继续履行。自本房地产交付之日后第240日起至原告实际取得《房地产证》之日止，被告向原告支付本购房总价款万分之四的违约金。首先，被告向产权登记机关提交办理产权登记资料，产权登记机关何时进行产权转移登记，被告并不能操控，所以被告应履行的职责是向产权登记机关提交产权转移登记资料。其次，以上关于交付房屋产权证书约定对“规定期限”未作约定，原告主张应自房地产交付之日后240日内将房地产权证交付给原告的条件尚未成就；从内容来看，被告在商品房交付原告使用后的360个工作日内向产权登记机关提交产权转移登记资料均符合合同约定，不构成违约，而该条又约定被告需自商品房交付使用后第240日起计算违约金。两者存在矛盾，使被告在守约期间仍需承担违约责任，有失公平。故，应认定被告在2016年10月2日后的360个工作日之内，即应在2018年3月14日之前提交产权转移登记资料给产权登记机关。被告当庭确认至今未向房管部门提交涉案房产办理产权转移登记资料，故被告已经构成违约，原告请求被告向不动产登记机关提交办理产权转移登记的所需材料，履行办证义务有据，本院予以支持。三、如被告逾期交付房屋产权证书，违约金应如何计算的问题。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。据此，被告逾期办证违约金可以购房款总额为基数，按照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款年利率4.35%计算。原告请求逾期交付房屋产权证书违约金的起止时间，应从合同约定的被告向不动产登记机关提交办理产权转移登记所需材料截止之日（2018年3月14日）的次日起，即应从2018年3月15日起，计算至被告将办理产权转移登记资料报产权登记机关备案之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告梅州市超群房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内，将办理产权转移登记资料报产权登记机关备案，以履行办证义务。二、被告梅州市超群房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内，支付从2018年3月15日起，至其将办理产权转移登记资料报产权登记机关备案之日止，以购房总价款555715元为基数，按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款年利率4.35%计算逾期办证违约金给原告刘建英。三、驳回原告刘建英的其余诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1161.90元，减半收取计580.95元（原告已预交），由原告负担366.95元，被告负担214元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  何仕珠二〇一九年四月三十日书记员  张丽珍