广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初4389号原告：王荣，女，1983年10月6日出生，汉族，身份证住址广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：胡志敏，广东德疆律师事务所律师。被告：冯少萍，女，1988年10月24日出生，汉族，身份证住址广东省江门市新会区，原告王荣与被告冯少萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王荣及其委托诉讼代理人胡志敏、被告冯少萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王荣向本院提出以下诉讼请求：判令被告支付逾期支付房款违约金26250元。事实与理由：2018年8月14日，原告、被告及中山市名扬居房地产经纪有限公司三方签订《房地产买卖合同》，合同编号为ZS2106222，原告将位于中山市沙溪镇新濠路88号的华发生态庄园15幢2903房的房屋转让给被告，总价为150万元。合同签订后，原告依约履行了合同义务：结清了与房屋相关的费用、向被告交付了房屋、申请了提前还款、解除了银行抵押、将房屋过户至被告名下。被告却未依约履行合同义务，2018年8月13日被告支付10万元定金，8月19日被告支付第一期房款30万，11月1日被告支付第二期房款20万；随后被告拿着己更名的房产证去平安银行办理房屋抵押贷款，2019年1月初被告就收到平安银行的抵押放款，却未按照补充条款的约定收到银行抵押放款后立即支付第三期房款给原告。2019年1月7日、1月29日原告和代理律师发函催促被告支付第三期房款，被告于2019年2月6日支付50万，2月9日支付30万，2月10日支付10万，而此时被告收到银行抵押放款已有35天。原告与被告在补充协议中约定的三个月期限，为原告给予被告办理银行抵押贷款的最长期限，被告曲解这三个月的期限，恶意拖延支付第三期房款的行为，已构成违约，应按照合同第八条承担违约责任，因此原告要求被告以150万房屋价款为基数，按照每日万分之五（750元）的标准，支付逾期35天（2019年1月7日至2月10日）的违约金26250元。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。原告王荣对其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.不动产权证书；2.房地产买卖合同；3.不动产登记受理通知书；4.不动产证书；5.微信对话截图；6.催告函；7.原告银行账户交易明细。被告冯少萍辩称，一、王荣主张赔偿金额的计算方式适用错误。王荣在无证据依据情况下断定冯少萍违约从2018年1月7日到2019年2月10日，合计35天，这个“违约”时间和计算方式都是错误的。首先房地产买卖合同（以下简称合同）第一和第二期房款合计60万元冯少萍按时付款是没有争议的，如果说第三期房款90万元延迟的话，冯少萍认为赔偿金额按每天750元计算有失公正，未付尾款应列入拖欠尾款对待，赔偿或损失应按照未付房款即90万元为基数，每天万分之五来计算，或者按不高于银行同期存款利息的4倍计算，更何况冯少萍并无逾期，不存在违约行为，这种赔偿方式应不受法律支持。二、冯少萍领取到新证的日期是2018年11月12日。l、合同明确约定“第三期房款在乙方领取到新证后三个月内”,合同的“领取到”应理解为乙方(即冯少萍)领取到新证完成时，这“三个月内”的时间才开始生效，而且约定为乙方领取到，而不是以丙方代领的时间为准。2、根据合同丙方（房产中介）出具的书面证明第二条，证明冯少萍领取到新证的日期是2018年11月12日，而且从提交的证明资料中体现冯少萍在索要新证过程的艰难：合同中的丙方（房产中介）2018年10月31日通知代领了新证，冯少萍当天有电话要求索要新证，无果后冯少萍当晚直接上门提出索要新证要求，但丙方均以受王荣之托扣押新证为由，拒绝交付新证，无奈下冯少萍当天只拿走新证的复印件，直至2018年11月12日冯少萍再次上门动之以情、苦口婆心地劝说房产中介，于当天才拿到新证（并出具产证收据）。3、冯少萍认为合同的丙方（房产中介）代领新证没有扣押的权利也没有扣押新证的动机，只有受王荣主使才扣押，在提交的证据中也能体现冯少萍新证延迟领取到是王荣无端指使中介故意不给造成的。综上所以，冯少萍认为领取到新证的日期为：2018年11月12日。三、冯少萍并没用此房屋作抵押贷款。因错过最佳融资时间和2018年年底融资风险性提高的考虑，本人并无办理银行房屋抵押贷款（见本人征信报告），与王荣起诉状中提到的“2019年1月初被告就收到平安银行的抵押放款”是无事实根据的，也不存在违约35天的说法（2019年1月7号至2月10日）。四、冯少萍没有逾期支付房款，没有违约。冯少萍2018年8月13日支付10万元定金：8月l9日支付第一期房款30万；11月1日支付第二期房款20万；2019年2月6日、2月9日、2月10日分别支付第三期房款分别为50万元、30万元，10万元，共支付第三期房款90万元。双方签订的《房地产买卖合同》补充条款写明第三期房款在乙方领取到新证后三个月内支付，也说明王荣是可以接受这个时间的。冯少萍2018年11月12日才拿到新证，于2019年2月12日前已向冯少萍支付完第三期房款90万元，冯少萍在领取新证后在三个月支付完房款，没有构成逾期支付。五、王荣至今未履行交房义务，已严重违约。截止到今天王荣依然未尽合同第3.2.5点和3.2.5的义务，已造成了严重违约，导致冯少萍至今无法装修入住，无法使用此房产。同3.2.5明确规定王荣在收到房屋全款当天（即2019年2月10日）要与冯少萍进行交房手续，另外合同3.3.1也明确规定维修基金、物业管理费等费用为王荣应尽之义务，冯少萍和中介多次催告无果，王荣依然未履行交房过户，这导致至今房产物管不承认冯少萍为新业主禁止冯少萍进入和装修，对冯少萍产生严重的影响和直接经济损失（房子装修后出租收益之用）；王荣此行为已造成违约，应按照合同第八条承担违约责任，因此举造成冯少萍价值150万元的房产无法使用，冯少萍有理由要求违约赔偿以150万为基数，按照每日万分之五(750元)的标准，支付2019年2月10日至今的违约金；同时参考周边租房价格3500元/月，赔偿冯少萍2019年2月10日至2019年4月18日的收租经济损失每月3500元。综上所述，本案中冯少萍已按合同履行合同之义务，不存在违约责任。为更好的保障和维护当事人的权益，希望贵院能够依法采纳冯少萍的答辩意见，驳回王荣的全部诉讼请求并要求王荣履行合同未尽之义务和赔偿冯少萍经济损失。被告冯少萍对其辩解向本院提交的证据有：1.原告银行账户的交易明细；2.房地产中介的《书面证明》、《产证收据》、微信对话截图；3.个人征信报告；4.原告银行账户的交易明细；5.房地产买卖合同《书面证明》、微信对话截图、装修公司合同和定金收据。本院经审理认定事实如下：1.2018年8月14日，王荣(卖方即合同甲方)与冯少萍（买方即合同乙方）以及中山市名扬居房地产经纪有限公司（居间方即合同丙方）签订了房地产买卖合同（ZS2106222），主要约定：甲方将坐落于中山市沙溪镇新濠路88号华发生态庄园15幢2903房的房屋【权属证书号：粤（2018）中山市不动产权第0107335号】出售给乙方，总价款为150万元；甲方在合同上签字，则乙方交付的意向金转为定金。甲方签订协议后当日内，乙方应补足定金10万元。乙方须于甲方提前还款扣款当天支付包含定金在内的首期款40万元。待乙方的贷款申请通过（若有），甲方名义之抵押登记(若有)已注销后五个工作日内，甲乙双方须签署国土局版本房地产买卖合同并办理审税纳税、交易过户送件手续，且收件回执由丙方或指定按揭担保公司代为托管。待取得收件回执后部分房价款（在无贷款的情形下为第二期房款，在有贷款的情形下为第三期房款）计20万元于乙方出新证当天由乙方向甲方支付。甲方应当于收到所有房款当天将房地产交付乙方。合同还约定了违约责任等,还订立“补充条款”约定：甲乙丙三方协商一致，转让房价款150万元分三期支付，第一期在甲方提前还款扣款当天支付包含定金的房款40万元；第二期房款于乙方领取新证当天支付房款20万元；第三期房款在乙方领取到新证后办理银行抵押放款支付给甲方，期限为乙方领取新证后三个月内，若逾期支付按合同第八条承担违约责任。也注明补充条款内容与前述条款不一致的，以补充条款为准。2.2018年10月23日，冯少萍与王荣共同向中山市国土资源局沙溪分局递交材料办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记。2018年10月25日中山市国土资源局就涉案房屋出具了新的不动产权证【粤(2018)中山市不动产权第0232551号】，权利人为冯少萍。3.冯少萍于2018年8月13日向王荣支付定金10万元，2018年8月19日支付第一期房款30万元，2018年11月1日支付第二期房款20万元；2019年1月7日，王荣向冯少萍发出催告函，督促其于2019年1月10日前支付剩余的第三期房款90万元，否则其将要承担违约责任。冯少萍于2019年2月6日、2月9日、2月10日分别支付第三期房款分别为50万元、30万元，10万元，第三期90万元已经支付完毕。冯少萍已经足额向王荣支付全部房款。4.中山市名扬居房地产经纪有限公司出具书面证明，王荣收到全部房款当天将房地产交付冯少萍，该公司2018年10月31日告知冯少萍已经出新的不动产权证，2018年11月12日冯少萍委托其丈夫领取了新证原件。5.冯少萍提供了其与居间方之间的微信聊天记录，显示居间方在王荣的授意下扣下了新的不动产权证，没及时将新证交给冯少萍，直至2018年11月12日才交接。6.冯少萍提交的个人信用报告证明其未就涉案房屋办理银行抵押贷款。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。王荣与冯少萍签订的房地产买卖合同是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人均应恪守履行。本案的争议焦点在于冯少萍是否违约。结合双方的诉辩主张及本院经审理认定的事实，分析如下：房地产买卖合同明确约定了“第三期房款在乙方领取到新证后办理银行抵押放款支付给甲方，期限为乙方领取新证后三个月内，若逾期支付按合同第八条承担违约责任。”，根据合同约定，乙方即买方应在领取不动产权证后的三个月内支付剩余房款，冯少萍于2018年11月12日从居间方处领取不动产权证，其于2018年2月10日付清全部房款，冯少萍依合同约定按时足额支付了房款，不构成违约。王荣主张冯少萍没有向银行贷款，不应有三个月的还款期，但双方的补充协议已明确约定了三个月的还款期，该主张缺乏事实依据，本院不予采信。王荣还主张居间方领取不动产权证的时间视为冯少萍的领取时间的意见，居间方是在王荣的授意下扣下新证，没即时将新证交予冯少萍，故本院认定冯少萍收到新证之日视为三个月付款期限的起算日，王荣该主张理据不充分，本院不予采信。综上所述，王荣的诉求，无事实和法律依据，本院予以驳回。至于冯少萍要求王荣履行合同未尽之义务和赔偿经济损失的意见，冯少萍未明确提出反诉，非本案处理范围，冯少萍可另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王荣的全部诉讼请求。案件受理费456元，减半收取228元（原告王荣已预交），由原告王荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈伟基二〇一九年四月二十九日书记员  陈静翩书记员  谭银娣