广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0402民初9966号原告：珠海市春泽元房地产开发有限公司，住所地珠海市夏湾路**-203商铺**，统一社会信用代码91440400734114496U。法定代表人：李曼。委托诉讼代理人：杨珍，广东精诚粤衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄崇迅，广东精诚粤衡律师事务所律师。被告：珠海经济特区夏湾村工贸公司，住，住所地珠海市拱北夏湾村民委员会内一社会信用代码91440400279596680Q。法定代表人：陈顺生。委托诉讼代理人：黄晓峰，广东嘉骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵善剑，广东嘉骏律师事务所实习律师。原告珠海市春泽元房地产开发有限公司（以下简称春泽元公司）诉被告珠海经济特区夏湾村工贸公司（以下简称夏湾工贸公司）合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2018年9月26日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告春泽元公司委托诉讼代理人杨珍、黄崇迅，被告夏湾工贸公司法定代表人陈顺生及委托诉讼代理人黄晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告春泽元公司向本院提出诉讼请求：1.判令位于珠海市××路××地下室××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××号共74个地下车位及其所有权益归原告所有；（74个车位价值暂按600万元计算，该价值仅为办理立案起诉计算诉讼用）2.判令被告配合原告办理前述74个地下车位的销售及过户手续，并将所有销售款支付给原告；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。庭审中，原告明确第一项诉讼请求中的所有权益为所有权。事实和理由：2006年7月3日，原告与被告夏湾工贸公司签订了《夏××旧村改造补充协议》[合同编号：SZFR春泽嘉苑-06-01-02-0016]，就原告对港昌西路南侧5670㎡建设用地（土地证编号：93拨字331）进行开发的有关问题达成协议，约定原告负责拆迁安置后向被告补偿人民币250万元，将该块建设用地纳入到夏湾村改造范围，并以被告的名义由原告对该地块进行开发建设。根据该协议第四条第1款约定：被告有责任全力协助原告在整个开发过程中各个环节的工作，负责为原告积极提供办理该用地从开工报建到竣工验收及销售等环节所有资料手续的配合工作……同时，该协议第五条第3款约定：该项目的房产及房屋销售收入全部归原告所有，所有开发成本及费用支出（包括但不限于：地：地价款地转让费用、销售房屋税费等）由原告承担并以被告的名义交纳；第五条第4款约定：该项目的经营管理权归原告所有，其中包括项目总体设计的决定权、装修标准、销售价格、销售方式、后期服务等。该协议第六条第1款约定：被告应积极配合原告在整个开发过程中的报建、施工、验收、销售、资料备案及后期服务等方面的工作……任何一方违约，守约方有权追究违约方的法律责任。协议签署后，原告依约定履行了全部合同义务，被告也配合原告完成了本项目地上住宅房屋的销售、过户手续，原告依约获得了该项目地上住宅房屋的销售收入。但对于本项目地下室部分的77个停车位，被告却违反合同约定，仅配合将春泽嘉苑地下室B60、B62、B93共3个地下车位进行销售且将该3个停车位的销售款支付给原告，对于剩余74个地下停车位，虽经原告多次催促，被告却一直拒绝配合原告办理该74个地下车位的销售手续，给原告造成了严重的经济损失。原告于2018年9月3日委托律师向被告发送要求其配合原告办理该项目地下车位的销售及过户手续，被告收到律师函后也未予以协助配合。综上，被告的行为已经严重违反双方的合同约定，为保障原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。原告春泽元公司为其诉讼请求向本院提交以下证据：1.夏××旧村改造补充协议；2.房屋建筑面积测绘成果表；3.商品房地产权属证明书；4.律师函及EMS邮件回执、EMS官网查询投递信息；5.2份珠海市商品房买卖合同、2位业主向被告支付房款的支付凭证；6.被告将收取的房款支付给原告的支付凭证；7.春泽嘉苑地下室B60、B62、B93号停车位买卖合同、被告向业主出具的购买车位收据存根；8.被告将款项支付给原告的支付凭证2张；9、王永庆、苏晓珊、龙秀萍不动产登记表及房产内档资料。被告夏湾工贸公司辩称，1.原告诉请的春泽嘉苑地下室至今尚未取得房地产销售许可证，被告并不具备合法办理对外销售及过户手续。也并未取得相关的所谓的地下车库销售款，原告诉求依法无据，请求法庭予以驳回。2.退一步讲，即使被告已经具备了对外销售诉请地下车库的销售许可证，那么也因原告并未依法依约履行其在夏××旧村改造中配合办理分配予被告25间商铺的产权过户手续，故在其履行该项与本案系列拆迁补偿权益、系列拆迁补偿合同补充协议中的义务前，被告也有权不予履行本案原告所诉请的判令地下车库所有权权属、配合地下车位销售、过户手续及销售款给付于原告等各项义务。被告夏湾工贸公司对其辩称提交了以下证据：1.（2018）粤0402民初11733号受理案件通知书及民事起诉状；2.夏××旧村改造拆迁补偿协议及补充协议；3.珠海市夏湾股份合作公司的证明两份；4.春泽名园第一期夏湾村委回迁商铺（39-42栋）清单。本院经审理认定事实如下：2006年7月3日，被告夏湾工贸公司作为甲方、原告春泽元公司作为乙方签订《夏××旧村改造补充协议》，针对乙方就港昌西路南侧5670㎡建设用地（土地证编号：93拨字331）进行开发过程中的有关问题达成如下协议：一、项目概况：按照《夏××旧村改造拆迁补偿协议（村集体）》中第六条第12款之约定，乙方负责拆迁安置后向甲方补偿人民币250万元，将港昌西路南侧5670㎡建设用地（土地证编号：93拨字331）纳入到乙方的夏湾村改造范围。现拆迁安置已顺利完成，为了更加贯彻落实市政府的城中旧村改造工程和严格履行合同中双方的权利、义务，现以甲方名义由乙方对该地块进行开发建设。二、项目位置：港昌西路南侧5670M2建设用地（土地证编等：93拨字331）。三、付款期限、条件：l、本补充协议签订之日起5日内，乙方向甲方支付补偿款人民币50万元；2、该项目报建手续完备即施工许可证办理完毕后1个月内乙方支付甲方剩余全部补偿款人民币200万元。四、甲方的权利和义务：1、甲方有责任全力协助乙方在整个开发工程中各个环节的工作，负责为乙方积极提供办理该用地从开工报建到竣工验收及销售环节所有资料手续的配合工作，期间，开发工程的有关资料、文件、合同等需加盖甲方公章等，则需乙方提供原件一份（或复印件与原件核实）存档后，再由甲方盖章确认。2、甲方将夏湾工贸公司合同专用章、财务专用章移交乙方使用，使用仅限于以上项目房产开发事宜，超过以上范围内容的盖章所产生法律责任和移交使用期间的所有法律责任由使用方承担。3、该项目的《施工合同》由乙方与工程承建商具体协商，经甲方审核后，以甲方名义签订，但甲方仅是名义上的合同主体，其权利、义务全部由乙方享有和承担，且由此产生的一切费用（包括但不限于：工程款、工人工资、意外事故赔偿等费用）均由乙方承担。……五、乙方的权利和义务：1、乙方负责该用地开发从开工报建到竣工验收、销售及后期服务等整个过程中所有资料的办理，甲方协助，资料由乙方负责保管，甲方留复印件；2、该项目账户上资金的所有权和调拨权归乙方所有，乙方就开发此建设项目应以甲方名义设置完备的财务帐薄，以待相关部门检查，相关财务工作全部由乙方负责并承担全部费用，末依法交齐税金等费用部分，全部由乙方承担补缴及交纳罚金之责任；3、该项目的房产及房屋销售收入全部归乙方所有，所有开发成本及费用支出（包括但不限于：地：地价款地转让费用、销售房屋税费等）由乙方承担，该项目以上费用甲方同意乙方以甲方名义交纳。……六、双方责任1、甲方应积极配合乙方在整个开发过程总报建、施工、验收、销售、资料备案及后期服务等方面的工作；乙方应积极配合甲方的监督协管工作，保证工程建设质量和服务质量；任何一方违约，守约方有权追究违约方之法律责任。……3、以上房产项目建成完工后，在乙方取得相关部门竣工验收合格证明10日内，乙方按总建筑面积成本（具体以工程总造价结算为准）的3%作为房屋质量保证金存入甲方指定账户，在质保期满1年半后10日内，甲方退还乙方，期间有质量、维修等费用产生，乙方应承担相关费用，否则，甲方有权从该账上直接予以赔偿或支付赔偿权利人；如在该保证金退还乙方后，权利人提起赔偿请求的，有关赔偿责任亦全部由乙方承担。原、被告签订上述协议后，合作完成上述项目的开发建设工作。2011年2月23日，珠海市测绘院针对珠海市粤华路480号春泽嘉苑地下室进行测绘出具《房屋建筑面积测绘成果表》，地，地下室总建筑面积36622平方米，其中车库停车位共77个，车位面积888.14平方米。2011年6月1日，被告经珠海市房地产登记中心登记确权取得对珠海市粤华路480号地下室全部建筑面积3662.52平方米的《商品房地产权权属证明书》。根据珠海市粤华路480号地下室全部74个车位的不动产权登记信息显示，目前上述74个车位权属人为被告珠海经济特区夏湾工贸公司，登记类别为商品房权属初始登记。2018年9月3日，原告委托律师向被告发出《律师函》，认为按照被告与原告签署的《夏××旧村改造补充协议》，春泽嘉苑项目的房产及房屋销售收入全部归原告所有，被告应负责协助原告办理在该项目从开工报建到竣工验收及销售、资料备案及后期服务等环节所有资料手续的配合工作，并要求被告继续配合原告销售该项目的地下停车位部分。现被告拒不配合原告办理该项目地下停车位部分的销售、过户手续，属于严重违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告依法应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告要求被告在收到《律师函》后5个工作日内开始协助原告办理春泽嘉苑项目地下停车位的销售及过户手续。原告提交部分业主购买春泽嘉苑商品房及地下车位的房屋买卖合同、房款的支付凭证、地、地下车位产权登记等资料告与被告间的转账凭证，原告主张以此证明被告之前一直配合以被告的名义对春泽嘉苑项目进行销售且将收到的销售款支付给原告。上述资料显示2009年6-7月间，被告作为出卖人与购房人叶向阳、江敏等购房人签订《商品房买卖合同》，将已取得商品房预售许可证的春泽嘉苑1幢1单元601号、1幢1单元602号销售给上述购房人，购房人向被告支付房款，被告收到房款后通过银行转账交给原告。另，在2011年3-4月期间，被告作为出卖人与车位买受人龙秀萍、王永庆、苏晓珊分别签订《商品房买卖合同》，将已建成的春泽嘉苑地下室地下车位B60、B62、B93销售给上述车位买受人，车位买受人向被告支付房款并由被告出具发票，被告收到车位销售款后通过银行转账交给原告。上述车位买受人分别在2011年8月、9月期间由被告配合办理取得所购车位的不动产登记证书，上述地下车位产权登记表显示产权来源为向被告购买。关于上述已经办证的三个车位的交易过程。原、被告的合作模式是被告将其公章、财务章等印章交给原告保管使用，车位的销售手续包括合同、申请资料等都是由原告使用被告的印章完成交易的，包括开具发票等相关手续是由被告按照约定进行配合的。按照合同约定以被告名义开具一个专门的销售款银行账户，该账户由原告实际使用和管理，原告收到销售款后，将款项从被告的账户转到原告的账户。被告表示其根据双方的《夏××旧村改造补充协议》在配合原告共同夏××旧村改造时，将被告公司的财务专用章交付给原告管理使用的，该财务章大概是在2016年左右，原告才移交返还给被告的，原告拿被告的财务章出具上述收款收据等凭证。庭审中，被告提交（2018）粤0402民初11733号受理案件通知书及民事起诉状、《夏××旧村改造拆迁补偿协议（村集体）》、《“夏××旧村改造拆迁补偿协议”补充协议》、珠海市夏湾股份合作公司的证明两份和春泽名园第一期夏湾村委回迁商铺（39-42栋）清单等材料。经查，2018年11月6日，本院受理的珠海市夏湾股份公司诉珠海市新汇金投资有限公司、珠海市春泽元房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷一案，珠海市夏湾股份公司诉请要求确认珠海市拱北夏湾路280号“春泽名园42栋2层1-4号商铺”等25户商铺的产权属珠海市夏湾股份公司所有，并要求珠海市新汇金投资有限公司、珠海市春泽元房地产开发有限公司协助办理上述商铺的过户手续。被告主张按照《夏××旧村改造拆迁补偿协议（村集体）》中第6条第12款约定“甲方（珠海市香洲区夏湾村民委员会）将位于港昌西南侧5670平方米建设用地（土地证编号：93拨字331）纳入乙方（珠海市新汇金投资有限公司）的夏××旧村改造范围”，被告认为本案涉及的《夏××旧村改造补充协议》是《夏××旧村改造拆迁补偿协议（村集体）》的补充部分，是系列旧村改造补偿的其中一种权益的分配。上述两份协议是夏××旧村改造拆迁补偿的必要组成部分，原告及夏××旧村改造前期主体珠海市新汇金投资有限公司并未按补偿方案履行办理将分配给被告所有的“春泽名园42栋2层1-4号商铺”等25户商铺的产权过户至被告名下的手续，违反了双方的拆迁补充协议的约定。原、被告之间互负履行拆迁补偿义务，按照《合同法》同时履行抗辩权和不安抗辩权的规定，在原告履行该项与本案有关的系列拆迁补偿权益、系列拆迁补偿合同补充协议中的义务前，被告也有权不予履行本案原告诉请的判令被告协助办理确认地下车库所有权权属、配合地下车位销售、过户手续及销售款给付于原告等各项义务。另查明，2004年2月10日，珠海市香洲区夏湾村民委员会（现更名为珠海市夏湾股份公司）与珠海市新汇金投资有限公司签订《“夏××旧村改造拆迁补偿协议”补充协议》，确定双方按照《夏××旧村改造拆迁补偿协议（村集体）》第六条的第7款中补偿给珠海市香洲区夏湾村民委员会商铺的具体位置、面积及多出面积的补偿金额。2008年6月10日原告与珠海市夏湾股份公司出具《证明》，确认包括春泽名园42栋2层1-4号商铺等25户商铺在内的、根据夏××旧村改造拆迁补偿协议补偿给珠海市香洲区夏湾村民委员会（珠海市夏湾股份公司）共计59间商铺的产权属于珠海市夏湾股份公司。另，原告在被告提交的《春泽名园第一期夏湾村委回迁商铺（39-42栋）清单》上进行盖章，该清单详细列明25户商铺的房号、建筑面积等信息。关于珠海市香洲区夏湾村民委员会、珠海市夏湾股份公司和珠海经济特区夏湾村工贸公司三者关系。被告陈述1992年3月份根据珠海市人民政府珠府办复1992（77）号成立的专门用于自营珠海市香洲区夏湾村民委员会房产的专项的登记公司。珠海市夏湾股份公司是2002年6月根据珠海市香洲区村改居的政策，由珠海市夏湾股份公司全部继承珠海市香洲区夏湾村民委员会的全部村集体资产。珠海经济特区夏湾村工贸公司的出资是由珠海市香洲区夏湾村民委员会出资的，珠海市夏湾股份合作公司的出资是由珠海市香洲区夏湾村民委员会的资产直接转过来的，两个公司都是独立的民事主体。关于原告珠海市春泽元房地产开发有限公司与珠海市新汇金投资有限公司的关系，原告代理人表示不清楚，也不清楚原告公司与珠海市新汇金投资有限公司是否就夏××旧村改造签订过协议。被告表示在前期夏××旧村改造的主体就是珠海市新汇金投资有限公司，并且是由该公司与珠海市香洲区夏湾村民委员会签订的系列的夏××旧村改造拆迁补偿协议。但在具体履行开发、产权分配及补偿款的给付，大部分是以原告的名义及账户来支付的。本院认为，本案为合作开发房地产合同纠纷，审查的是原、被告之间关于合作开发房地产的权利义务关系。本案争议焦点为一、案涉74个地下车位所有权归属；二、原告对案涉74个地下车位享有的权利；三、被告协助原告办理车位销售、过户手续及款项支付等义务的履行问题。首先，关于案涉74个地下车位所有权归属。依据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，被告作为案涉房地产项目名义上的建设主体，因合法建造案涉74个地下车位并经依法登记取得案涉车位的所有权。《夏××旧村改造补充协议》中关于项目房产归属、房屋销售收入的约定在原、被告之间形成债权请求权，原告有权请求被告向原告支付案涉车位的销售收入和其他利益，但并不因此直接导致案涉74个地下车位物权变动，原告据此要求确认对案涉74个地下车位的所有权，没有法律依据，本院不予支持。其次，原告对案涉74个地下车位享有的权利。根据原、被告在《夏××旧村改造补充协议》第五条第3点关于房产归属、房屋销售收入的约定，原告对案涉74个地下车位的销售收入可以主张权利，同时《夏××旧村改造补充协议》的第四条第1点和第六条第1点对被告配合原告办理车位销售、过户及款项支付等工作进行约定，该约定合法有效，当事人双方应当依约履行各自权利义务。按照上述约定，原告针对目前登记确权在被告名下的案涉4个地下车位销售收入有权利进行主张，原告也具有要求被告配合办理案涉74个地下车位的销售及过户手续并将所有销售款项支付给原告的权利。再次，关于被告协助原告办理车位销售、过户手续及款项支付等义务的履行问题。目前，案涉车位已建成并可以分割销售及办理产权登记，部分业主已经在被告的配合下取得购入车位的不动产登记，案涉车位已具备销售和产权转移的基础，原告请求被告继续履行双方在《夏××旧村改造补充协议》中约定的配合义务，符合双方合同的目的且已具备履行的基础条件。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条有关规定当事人非金钱债务履行的前提是该债务在事实上是可以履行的，按照双方合同约定和既有合作方式，原告要求被告协助办理车位销售、过户及款项支付等配合工作的前提是出现需要被告协助办理销售过户手续和销售款项支付的情形，本案中原告要求被告在收到《律师函》中5个工作日内开始协助办理案涉地下停车位的销售及过户手续，但原告上述要求缺乏明确的目标和指向，被告无法根据原告上述要求履行销售及过户手续义务。但是在出现业主明确要求购买车位，需要被告协助办理销售、过户手续和销售款项支付的情形时，依据双方《夏××旧村改造补充协议》的约定，本院确认原告具有要求被告配合原告办理前述74个地下车位的销售及过户手续，并将所有销售款支付给原告的权利，如因此产生纠纷和争议，当事人应协商或另行提起诉讼解决。最后，关于被告主张的同时履行抗辩权和不安抗辩权问题。本案中原、被告的权利义务是基于《夏××旧村改造补充协议》的约定产生。另案中，珠海市夏湾股份公司主张主要依据是其与珠海市新汇金投资有限公司签订的《夏××旧村改造拆迁补偿协议（村集体）》和《“夏××旧村改造拆迁补偿协议”补充协议》。《夏××旧村改造拆迁补偿协议（村集体）》仅约定将本案涉及的位于港昌西南侧5670平方米建设用地纳入夏××旧村改造范围，但是并未对双方开发上述建设用地产生的权利义务进行约定。另外，两案的主体并不相同，两案当事人并非互负履行义务，故两个案件的纠纷不具有关联性，不符合同时履行抗辩权和不安抗辩权的构成要件，因此被告主张同时履行抗辩权和不安抗辩权抗辩缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、针对位于珠海市粤华路480号春泽嘉苑地下室B01、B02、B03、B05、B06、B08、B09、B10、B11、B12、B13、B15、B16、B18、B19、B20、B21、B22、B23、B25、B26、B28、B29、B30、B31、B32、B33、B35、B36、B38、B39、B50、B51、B52、B53、B55、B56、B58、B59、B61、B63、B65、B66、B68、B69、B80、B81、B82、B83、B85、B86、B88、B89、B90、B91、B92、B95、B96、B98、B99、B100、B101、B102、B103、B105、B106、B108、B109、B110、B111、B112、B113、B115、B116号共74个地下车位，原告珠海市春泽元房地产开发有限公司具有要求被告珠海经济特区夏湾村工贸公司配合销售及过户手续，并将所有销售款支付给原告珠海市春泽元房地产开发有限公司的权利；二、驳回原告珠海市春泽元房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费53800元、保全费5000元，合计58800元，原告珠海市春泽元房地产开发有限公司负担29400元，被告珠海经济特区夏湾村工贸公司负担29400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  吴 杰审 判 员  刘晓亮人民陪审员  黄建华二〇一九年四月二十四日书 记 员  张海安何倩