宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2018）宁0104民初12955号原告（反诉被告）：宁夏海利达房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清和北街景墨家园**办公楼。法定代表人：李攀峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志玲、朱晓霞，宁夏辅德律师事务所律师。被告（反诉原告）：马占良，男，1983年7月21日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：杨建文、马烨，宁夏沙都律师事务所律师。原告（反诉被告）宁夏海利达房地产开发有限公司（以下简称海利达房地产公司）与被告（反诉原告）马占良商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，被告马占良提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）海利达房地产公司的委托诉讼代理人王志玲、朱晓霞，被告（反诉原告）马占良及其委托诉讼代理人杨建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海利达房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年1月17日签订的《借款协议》；2.判令被告向原告偿还欠款126000元；3.判令被告向原告支付自2016年12月1日至2018年10月22日止的逾期付款利息12814.55元，并按照中国人民银行同期贷款利息四倍的标准向原告支付欠款126000元自2018年10月23日起至欠款付清之日止的利息；4.判令被告承担原告本次为实现债权所支付的律师代理费5000元。以上合计143814.55元；5.本案诉讼费用、保全费用由被告负担。事实与理由：2015年1月17日，被告因购买原告开发的兴庆华府某室商品房，与原告签订《借款协议》，约定被告向原告免息借款126000元，还款方式为所有借款五年均分的方式进行还款，被告应于2016年11月30日前向原告偿还借款25200元，其后四年每年11月30日前向原告偿还25200元。如被告逾期还款超过5个工作日，从上述约定的逾期还款之日起，除归还本期全部借款外，并承担中国人民银行同期贷款利息；如被告逾期还款超过30天，原告有权终止本借款协议，并要求被告在5个工作日内归还所有剩余借款，并承担中国人民银行同期贷款利率四倍的利息。《借款协议》约定的第一期、第二期还款期限届满，被告未按照约定归还欠款。现原告依据《借款协议》第二条约定要求解除协议，被告应向原告支付欠款126000元，自2016年12月1日至2018年10月22日止，被告欠付原告逾期还款利息12814.55元（2016年12月1日至2016年12月31日，首期应还款25200元×30天÷360天×中国人民银行六个月内年利率4.35%=91.35元；2017年1月1日至2018年10月22日，首期应还款25200元×659天÷360天×中国人民银行一年至三年期年利率4.75%×4倍=8764.7元；2017年12月1日至2018年10月22日，第二期应还款25200元×325天÷360天×中国人民银行六个月至一年期年利率4.35%×4倍=3958.5元。三段利息合计金额12814.55元），且被告应按该标准支付至欠款付清之日止。同时原告为实现债权支出律师费5000元，按照协议约定该费用亦应由被告承担。经原告多次催要欠付款项未果，故原告诉至法院。马占良辩称，被告受原告网上的几则广告邀约诱惑，被告按照广告邀约的内容首付32000元，按揭157000元与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》、《附送海南房协议》、《借款协议》三份关联协议。虽然与原告因购买公寓签订了《借款协议》，但是马占良并没有因此收到对方的任何钱款，而是由原告的关联企业西星养殖场直接汇入海利达房地产公司账上、被告没有实际收到钱款，所以不存在借款事实。该欠款并不是原告的出借款，而是购买公寓后获得附送的海南度假房和养生房的分期付款。如果原告没有附送海南房的承诺，马占良不会购买海利达房地产公司提供的银川公寓。马占良与原告签订的《借款合同》基础是基于《附送海南房协议》生效并交付。原告至今不按双方同时签订的《附送海南房协议》落实海南度假房的具体终身使用权权益。反诉原告马占良向本院提出反诉请求：1.判令反诉原告与反诉被告签订的《借款协议》不是《借款协议》，而是商品房买卖的首付分期付款协议；2.判令反诉被告因附送海南房违约赔偿反诉原告损失60000元；3.因房屋存在质量问题，判令反诉被告赔偿反诉原告家具、误工等损失25000元；4.判令反诉被告承担反诉原告本次为实现债权所支付的律师代理费5000元；5.案件受理费由反诉被告负担。事实和理由：2015年1月17日，反诉被告因虚假宣传，夸大事实，诱骗反诉原告购买其兴庆华府公寓某室。反诉原告与反诉被告签订了《借款协议》。在反诉原告接到房屋后，暖气不热，房屋窗户漏雨、壁纸开裂、地、地板变形凸起等因素再三催促反诉被告维修无果后因卫生间漏水泡了楼下房屋才进行了维修，并达两次之多，期间停水20天之久。之后又因厨房渗水，反诉原告于2017年7月21日向反诉被告提出退房申请，反诉被告不予理睬。在2018年5月5日，反诉原告家被再次告知漏水泡了535室的情况下，反诉被告停水三个半月之久，反诉原告在外租房三个半月。在此期间，反诉原告多次联系让反诉被告定海南房去旅游，反诉被告都是推辞。请求判如所请。反诉被告海利达房地产公司辩称，1.《借款协议》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，该协议合法有效，法院生效判决已认定该协议主要内容为分期支付房屋首付款；2.《附送海南房协议》真实合法有效，海利达房地产公司无违约行为，马占良未按照协议约定提前20天联系海利达房地产公司营销部确认入住信息；3.房屋两年装修质保期过后，海利达房地产公司仍委托物业对马占良房屋内小的装修瑕疵进行修理，海利达房地产公司并未给马占良造成任何经济损失，不负赔偿责任；4.马占良主张的律师代理费5000元不属于本案必然产生的费用，且双方之间没有协议约定，该笔费用不应当由海利达房地产公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原告及反诉原告提交的银川市商品房买卖合同（预售）、附赠海南房协议及对反诉原告提交的交款收据等证据、对原告提交的商品房买卖合同（预售）之补充协议、借款协议、借款借据、说明、收据、进账单、交款单等证据及对反诉被告提交的工程竣工验收备案表、不动产登记信息查询单、单房家具家电配备清单、隔音鉴定检验报告书、维修联系单等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年1月10日，被告马占良向原告交纳兴庆华府公寓14-933购房定金壹万元，被告出具收据一张。2015年1月17日，原告向被告出具《收据》一张、被告向原告出具《说明》一份及《借款借据》一张、原告与被告签订《借款协议》、《银川市商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同（预售）之补充协议》、《附送海南房协议》各一份。《收据》载明：“今收到马占良，交来兴庆华府公寓14-933购房款，人民币贰万贰仟元整，￥22000”。《借款协议》约定：甲方为宁夏海利达房地产开发有限公司，乙方为马占良，乙方认购的兴庆华府某号房，房屋售价￥315000元，由于资金周转问题向甲方借款，经双方协商，甲方同意免息借给乙方总金额人民币壹拾贰万陆仟元整（￥126000元），乙方承诺按时向甲方归还上述借款。还款方式为所有借款五年均分的方式进行还款。乙方须在2016年11月30日前向甲方归还所借款项贰万伍仟贰佰元整（即￥25200元）；在2017年11月30日前向甲方归还所借款项贰万伍仟贰佰元整（即￥25200元）；在2018年11月30日前向甲方归还所借款项贰万伍仟贰佰元整（即￥25200元）；在2019年11月30日前向甲方归还所借款项贰万伍仟贰佰元整（即￥25200元）；在2020年11月30日前向甲方归还所借款项贰万伍仟贰佰元整（即￥25200元）。乙方必须严格按照本协议约定的期限归还每期借款，如逾期还款超过5个工作日的，从上述约定的逾期还款之日起除归还本期全部剩余借款外，并承担中国人民银行同期贷款利息，乙方如逾期还款超过30天，甲方有权终止本借款协议，并要求乙方在5个工作日内归还剩余所有借款，并承担中国人民银行同期贷款四倍利息。因法律程序而造成的各项诉讼、律师费等均由乙方承担。《说明》载明：本人购买贵公司开发的兴庆华府某号房，面积39.29㎡，单价8017.31元，房屋总价为人民币叁拾壹万伍仟元整（￥315000元）。本人于2015年1月17日已交房款32000元，剩余房款中157000元需办理银行按揭贷款，126000元由于本人资金周转问题特向公司借款。现因办理银行按揭贷款，需向贵公司借款人民币壹拾贰万陆仟元整（￥126000元），并开具相应的购房收据或发票。此购房收据或发票实为贵公司借款，不作为本人实际交付款项的凭证，待办理完银行按揭贷款手续后，将购房收据或发票在三日内送还贵公司，本人并严格按照借款协议中的约定还款。《借款借据》明确借款人：马占良，借款原因：兴庆华府14-933购房款，借款金额：壹拾贰万陆仟元整，￥126000元。《银川市商品房买卖合同（预售）》载明：出卖人（以下简称甲方）：宁夏海利达房地产开发有限公司，买受人（以下简称乙方）：马占良，约定：“甲方将位于银川市兴庆区银横路400号兴庆华府某室（39.29平方米）房屋出售给乙方，房产性质：商品房，规划用途：办公，总价款315000元，层高：4.8米。甲方应在2015年10月1日前向乙方交付房屋，乙方应当于2015年1月25日前支付首期房价款158000元，余款157000元向银行申请贷款支付”。《商品房买卖合同（预售）之补充协议》载明：出卖人（以下简称甲方）：宁夏海利达房地产开发有限公司，买受人（以下简称乙方）：马占良，约定：“甲、乙双方于2015年1月17日签订的《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的兴庆华府项目某号房（以下简称商品房）。乙方确定采取分期方式支付该合同第五条约定的商品房价款；买受人于签署《商品房买卖合同》后，即2015年3月17日前付清房屋余款157000元；乙方构成违约的按以下约定承担责任：逾期时间在二十日之内的，每日按应交房款同期贷款利率4倍计算违约金；逾期时间超过二十日的，甲方有权解除合同，并向乙方收取房价款总额20%的违约金后将已交房款退还给乙方（不计利息），甲方可将房屋另行出售”。《附送海南房协议》约定：甲方为海利达房地产开发有限公司，乙方为马占良，业主通过购买海利达集团兴庆华府公寓项目获得海南度假房终身使用权益（具体使用权益以第二条约定为准），获得该权益的业主为兴庆华府公寓项目中商品房买卖合同签字的业主，该权益可转让、可继承、可授权直系亲属使用。双方确认：双方建立的非为房屋租赁关系，业主不享有法定的承租人所享有的相关权益。第二条：业主享有每年3月1日至10月31日免费入住海南度假房的权益，只需承担物业管理费、水电费等（单次入住少于15日按照会员服务指南相关规定收取费用）；每年11月1日至次年2月28日享受会员房价入住。附送权益：三亚、琼海五星级酒店，五年内4月1日至9月31日逢周一、周四免房费；五年内10月1日至次年3月31日逢周三免房费，平日官网直销价五折，其他消费一律七折。业主需提前20天联系公司营销部确认入住信息，必须业主本人预定，如有更改请提前七天联系公司营销部办理变更事宜。第三条：甲方应及时公布海南度假房及俱乐部的实时信息，方便业主享受权益消费；……无论由于何种原因，甲方与业主签订的有关兴庆华府公寓项目商品房买卖合同出现终止、解除、无效的情形时，自该等情形发生时本协议自动终止……。2015年3月30日，原告以被告名义将126000元打入原告账户。后银行向被告发放贷款157000元。现被告尚欠原告126000元（房屋总价315000元-被告已付购房款32000元-被告申请银行贷款157000元）。另查明，2017年5月17日，涉案兴庆华府某室办理了不动产登记，房屋所有权人为马占良。本院认为，原、被告签订的“借款协议”，名为借款，实际原告并未向被告出借款项，双方之间并不存在借款的合意。该协议的主要内容是原告同意被告分期支付房屋首付款，以及被告逾期付款应承担的违约责任。故本案案由应为商品房买卖合同纠纷。现协议约定的付款期限届满，被告未向原告支付款项，已构成违约。按照协议约定，被告逾期付款超过30天，原告有权解除该协议，由被告提前付款并承担违约责任。故对原告关于解除双方于2015年1月17日签订的“借款协议”的诉讼请求，本院予以支持，同时被告应按照合同约定向原告支付欠款126000元。双方还约定被告逾期还款超过30天，应承担中国人民银行同期贷款四倍利息，该利息实际是被告违约给原告造成的经济损失。原告主张被告支付2016年12月1日至2018年10月22日的利息12814.55元，该主张未超过法律规定及合同约定，本院予以支持，同时被告应按照中国人民银行同期贷款利息四倍的标准向原告支付126000元自2018年10月23日至本判决确定的付款之日止的利息。关于原告主张的律师代理费5000元，因该费用不属于必然产生的费用，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告马占良要求反诉被告赔偿因附送海南房违约60000元、家具、误工等损失25000元、律师代理费5000元的诉讼请求，因反诉原告未提交证据证明，对反诉原告的该诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告宁夏海利达房地产开发有限公司与被告马占良于2015年1月17日签订的“借款协议”；二、被告马占良于本判决生效之日起七日内支付原告宁夏海利达房地产开发有限公司欠款126000元及利息12814.55元，并按照中国人民银行同期贷款利息四倍的标准向原告支付126000元自2018年10月23日至本判决确定的付款之日止的利息；三、驳回原告宁夏海利达房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告马占良的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3076元，由被告马占良承担；反诉案件受理费1025元，由反诉原告马占良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  李霭杭人民陪审员  周宁月人民陪审员  唐秀华二〇一九年四月十七日法官 助理  鲁 璐书 记 员  安逸凡附：本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。